江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3033号上诉人（原审原告）：扬州安顺物业管理有限公司，住所地扬州市广陵区运河西路与运河南路交叉口大世界国际广场****。法定代表人：管春干，总经理。委托诉讼代理人：沈志军，江苏君奥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹美，女，汉族，1957年12月8日出生，住南京市建邺区白龙江东街********，现住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：王宇，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌斌，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。上诉人曹美与上诉人扬州安顺物业管理有限公司（以下简称安顺公司）物业服务合同纠纷一案，曹美、安顺公司均不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2020)苏1002民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。安顺公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.曹美承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定安顺公司物业服务存在瑕疵，自行承担15%的责任，判决曹美按合同约定的85%交纳物业服务费无事实和法律依据。1.安顺公司提供的相关证据已经证明物业服务到位，曹美在一审中提供的照片和视频没有时间，不能证明发生于安顺公司提供物业服务期间，即使是真实的，也是曹美为应付诉讼临时偷拍的，不能反映事实真相。2.安顺公司的前任物业公司约定的物业费是每月3.8元/平方米，而安顺公司约定的物业费是每月3.0元/平方米，已经实行了优惠；况且,物业服务费包含了电梯运行费、公共能耗费、消防设施维护等法定费用，扬州市区一般住宅物业小区的电梯运行费约定为每月0.45元/平方米、公共能耗费约定为每月0.35元/平方米，即使如一审法院认定安顺公司按85%收取物业费，也应当在扣除电梯运行费、公共能耗费、消防设施维护等费用后的物业服务费里打折。二、安顺公司与大世界业委会的书面物业服务合同至2019年5月25日到期，但时至本案判决之日，大世界业委会也没有要求安顺公司撤场并移交相关材料，安顺公司仍按原合同的要求为大世界广场提供事实服务，一审因未签订书面合同即在本案中不予处理，属于适用法律错误。法律法规对物业事实服务均明确规定物业公司提供了事实服务就应当收取物业费。《扬州市物业管理条例》第五十六条规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：(一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；(二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；(三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；(四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；(五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处〈乡镇人民政府〉，并在物业管理区域内显著位置公告。综上，安顺公司认为一审法院审查事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持安顺公司的请求。曹美辩称，1.安顺公司在一审中提交的证明提供物业服务的证据不足，未能证明2018年7月1日至2019年5月25日提供物业服务的证据。退一步讲，即使提供了相应的服务，其物业收费标准在实际履行过程中出现各业主缴费标准不一，没有任何参照性；2.关于安顺物业提供物业服务合同时间，在合同第三章明确约定服务合同期满三个月前，如没有签订，下一年度物业服务合同则视为双方合同到期自动终止；再根据第四章第二条第十一款，乙方不退场不得已事实服务收取业主物业费，公共区域收益乙方不得分配，乙方服务属于无偿服务。乙方基于此在合同到期后未续签合同，明知是无偿服务，仍选择继续提供，故终止之后的相关费用无权再行主张。曹美上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回安顺公司的诉讼请求；2.诉讼费等相关费用由安顺公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清1．一审以安顺公司提供的快递取件单、消防的记录、工作流水等证据，认定安顺公司己为曹美提供了物业服务依据不足，应予纠正。仅凭上述证据无法证明安顺公司为曹美提供了相关的物业服务。曹美在一审期间提交的《消防安全自查承诺书》，证明安顺公司从未为曹美提供消防服务。结合安顺公司当庭陈述安顺物业人员从未进入4/5/6楼如家酒店为曹美提供保洁、保安、水电工程等相应服务，也可证明安顺公司未为曹美提供物业服务，且在安顺公司服务期间，出现垃圾堆积如山、房屋外墙漏水、下水道堵塞等情况。另，大世界广场1-3层为商铺，4-15层为公寓楼，安顺物业强行进场后，引发公寓楼业主不满，并要求自治。公寓楼384套房屋中，有332套房屋的业主签字同意公寓楼自行聘请团队进行物业管理。从2018年8月开始，公寓楼业主聘请尚荣管理团队提供物业服务，此服务一直持续到2019年8月底。在此期间，公寓楼的物业服务由尚荣团队提供，而商铺部分的物业服务由安顺公司提供，双方互相认可共同为大世界提供物业服务，各自收取服务区域内业主的物业费。安顺公司在一审中亦认可尚荣团队为公寓楼提供物业服务的事实，结合曹美在一审中提交的《业务回单》和《收款收据》等证据，足以证明在2018年8月至2019年8月期间，一直是由尚荣管理团队为其提供物业服务，安顺公司不是物业服务存在瑕疵，而是未为曹美提供物业服务。故此期间安顺公司无权向曹美主张物业费。2．一审认定曹美按照2874.73平方米建筑面积缴纳物业费，与事实不符，应予纠正。一审认定曹美系扬州大世界国际广场1幢416室等49处房屋所有人，房屋面积合计为2874,73平方米，曹美用于开如家酒店。结合曹美提供的证据：曹美在扬州大世界国际广场1幢有61处房屋。其中4楼和6楼用于开如家酒店，4楼32处，面积有1520.43平方米，6楼13处，面积有578.48平方米；另15楼16处，面积有775,82平方米，合计建筑面积2874,73平方米。而曹美于2019年8月后才开始对15楼进行装修，说明在2019年5月25日之前，房屋一直处于空置状态，故在计算物业费时应当区别计算。二、一审适用法律不当1.一审不予采信大世界业委会成立违法及业委会与安顺物业私签非法合同，没有事实与法律依据，应予纠正。关于物业服务合同效力，一审认定大世界业委会与安顺公司签订的《扬州市大世界广场物业服务合同》合法有效不当。选聘物业服务公司，召开业主大会是必要条件，是不可省略的前置程序。大世界业委会签订合同之前未召开业主大会，亦未取得业主大会授权。合同双方虽为业委会和物业公司，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同最终权利义务的承受人也是具体的单个业主，该合同对单个业主均具有约束力，所以签订合同前应该召开业主大会会议听取业主的意见，而本案中的物业服务合同签订之前并未依法组织召开业主大会会议，大世界业委会与安顺物业公司签订的物业服务合同仅能反映当时业委会部分人员的意思，并不能反映业主的真实意思。同时，签订物业服务合同的大世界业委会主体不适格，签订合同存在程序违法，双方签订的物业服务合同为无效合同。无效合同自始无效，其无效的后果即从合同订立之时发生，故安顺公司无法依据此合同向曹美主张物业费。综上所述，一审认定事实、适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条以及相关法律法规，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法驳回安顺公司的诉讼请求。安顺公司辩称，物业合同为继续性合同，安顺公司不需要提供相关证据证明提供了物业服务，但一审中安顺公司仍提供了很多关于工作内容证据，基本证明安顺公司提供了物业服务。曹美认为部分房屋系空置状态，没有事实依据。从其在一审中提供的所谓的其控制之下的尚荣团队收取物业费的情况，可知其对安顺物业的服务是抵制且不接受的，其主张是为了少交或不交物业管理费。一审对大世界业委会与安顺公司签订的物业服务合同所作认定是合法的，大世界业委会合法的主体身份已经生效判决确认，故曹美认为一审法院适用法律不当是错误的，请求驳回曹美的上诉请求。安顺公司向一审法院起诉请求：1.判令曹美给付安顺公司物业管理费189732.78元（2018年5月29日至2020年3月25日，2874.73平方米*3元/月/平方*22个月）；2.曹美承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.曹美系扬州市运河西路**扬州大世界国际广场****等49处房屋所有权人，上述房屋面积合计为2874.73平方米，上述房产由葛永清用于开如家酒店。2.2018年5月26日，安顺公司与大世界业委会签订《扬州市大世界广场物业服务合同》，委托安顺公司为扬州市大世界广场提供物业服务。合。合同约定：安顺公司提供服务的受益人为扬州市大世界广场的全体业主和物业使用人，效力及于本物业区域内的所有业主与物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行该合同并承担相应责任。商住及商业物业管理费均暂定每月3元/㎡（含电梯运行费、公共能耗费、消防设施维护等法律规定的费用）。委托服务期限为1年，自2018年5月26日至2019年5月25日止。试用期9个月，自2018年5月26日至2019年2月25日止。试用期满前3个月，大世界业委会确认是否续聘，如续聘双方续签物业服务合同。试用期满安顺公司决定下一年不续签合同，也必须提前3个月通知大世界业委会，双方如不在试用期满前3个月续签合同视为合同期满终止合同。合同服务期间的物业费由安顺公司向业主和使用人收取，大世界业委会没有收缴责任。大世界广场物业服务合同此后均为一年一签制，服务合同期满三个月前，如大世界业委会和安顺公司没有签定下一年度物业服务合同则视为双方合同到期自动终止。本合同终止时，安顺公司必须向大世界业委会移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括提前预收的物业服务费、公共收入积累形成的资产，大世界业委会扣除履约保证金（没有违约不扣除），在公共财产和财务账目两清，按终止合同时间退场的情况下，大世界业委会退还无息履约保证金。如果必须对本物业的管理财务状况进行财务审计，大世界业委会有权指定专业审计机构；审计费用由安顺公司承担；如果本合同有异议诉至法院处理，同时安顺公司仍然按终止合同时间退场，不得以任何借口拖延退出。否则扣除履约保证金百分之五十。安顺公司不退场不得以事实服务收取业主物业费，公共区域受益安顺公司不得分配，安顺公司服务属于无偿服务。3.2018年5月29日，大世界业委会向业主发出通知，大世界业委会已经再次通知华峰物业公司要求其于5月29日上午9时进行物业交接。现已经进行了交接，各位业主应向安顺物业交纳物业费用，不应向已解聘的华峰物业交纳物业费用，否则一切后果由业主自行承担。但一审法院（2018）苏1002民初4862号民事裁定书，载明华峰物业于2018年6月底不再为大世界广场公寓提供物业服务。2018年8月15日，华峰物业的情况说明也载明华峰物业为大世界广场服务至2018年6月30日。清雅居酒店水电费付给华峰物业截止到2018年6月份。4.2018年7月9日，葛永清起诉大世界业委会业主撤销权纠纷一案，案号（2018）苏1002民初3706号，葛永清要求，1.撤销大世界广场业主大会关于选举产生大世界业委会的决议；2.撤销大世界业委会与扬州安顺物业管理有限公司签订的物业服务合同。一审法院（2018）苏1002民初3706号判决书载明：经审理查明，葛永清是扬州大世界广场业主之一。2016年12月21日大世界国际广场业主大会筹备小组发出《第一次业主大会会议表决结果公示》，公示的大致内容：大世界广场共有840户，建筑面积38454平方米，实发选票527票，收回选票527票，其中有效票525票，废票2票。丁美蓉等12人当选业主委员会委员。业主大会表决决议事项：业主大会议事规则，管理规约。该公示有扬州市广陵区曲江街道沙南社区居民委员会的公章。2017年1月10日扬州市广陵区人民政府曲江街道办事处出具了“扬州市广陵区曲江街道沙南社区大世界广场业主委员会”登记备案证明。2017年2月18日大世界业委会出具第二次业主大会会议表决结果公示，大致内容：大世界国际广场共有840间，38454平方米。实发选票520票，收回选票517票，有效票517票，废票3票，有效票517票，面积19891.5平方米。一致通过表决事项：1.委托业主委员会解聘、选聘物业服务公司，2.委托业主委员会对大世界自行车车库改造。2017年3月26日大世界业委会作为委托方与扬州华峰物业服务有限公司签订《扬州市大世界广场物业管理合同》，约定合同期为一年，试用期为6个月。2017年11月29日大世界广场业主委员会发出通知，大致内容：与华峰物业公司关于物业费的标准不能达成一致，对华峰物业公司的服务不满意，试用期满正式合同不能成功签订，通知华峰公司于2017年12月31日前撤离大世界。2018年5月26日大世界业委会作为委托方，扬州安顺物业管理有限公司作为受委托方签订了《扬州市大世界广场物业服务合同》。关于葛永清提出的第一项诉讼请求：“撤销大世界广场业主大会关于选举产生大世界广场业委会的决议”，对此法院到社区调查发现有527张选票，社区对选票的真实性进行核实后，未发现虚假情形，葛永清认为选票全部是虚假的，其提供了一段录音，其陈述在2017年1月得到了一段视频证明2016年12月8日被选举人丁美萍、关晓欢改票拉票的过程。一审法院认为即便本张选票存在不真实情形，根据规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应自知道或者应当知道权利被侵害之日起一年行使，葛永清提出的选举业委会成员有弄虚作假情形，即便成立，其提起诉讼时间也超过一年，可以认定选举合法有效。对于葛永清提出的第二项诉讼请求：撤销现业主委员会与扬州安顺物业管理有限公司签订的物业服务合同。葛永清出具了第二次扬州市大世界广场业主表决书及公示结果，超过半数的业主且该业主专有部分超过建筑面积的半数，表决通过了委托业主委员会解聘及招聘物业服务公司，表决书中未明确解聘、选聘哪家物业公司，在试用华峰物业公司未合格的情况下对选聘安顺物业公司亦有权限，葛永清只是提出表决书是虚假的，但未提供证据予以证明，不能被采信。一审法院作出（2018）苏1002民初3706号民事判决书，判决驳回葛永清的诉讼请求。后葛永清上诉至扬州市中级人民法院，扬州市中级人民法院作出（2019）苏10民终2384号民事判决书，驳回上诉，维持原判。5.安顺公司提供了大世界广场的业主物业费缴纳情况表，物业费缴纳的发票等证据，部分业主已经缴纳了物业费。6.安顺公司为证明其为大世界广场提供了物业服务，提供了快递的取件单、2020年在疫情期间体温等相关人员进出大世界广场的登记表、大世界广场监控室的照片、建筑消防维保发票、大世界广场门卫的照片、大世界广场保洁照片、电梯定期检查报告以及电梯维护保养报告、大世界广场防火巡查、消防的记录、工作流水等证据，证明安顺物业为大世界广场提供了物业服务。7.大世界业委会出具的情况说明一份，载明2018年大世界业委会通过合法途径招聘安顺物业为大世界广场业主进行服务的唯一物业公司。在一年期满后之所以没有续签书面合同，是因为葛永清与大世界业委会撤销权纠纷正在诉讼当中，一直到2019年11月二审判决才送达，业委会还没有时间最终确定于安顺物业续签合同，接着就是全国发生新冠××疫情，工作处于停滞状态。但从2018年5月开始大世界业委会并没有要求安顺物业退场，安顺物业也一直为大世界广场提供物业服务，属于事实存在的物业服务。大世界业委会也正在考虑下一步物业服务相关事宜。8.曹美提供了如家酒店集团（广陵区清雅居快捷酒店）、与工作人员签订的劳动合同，约定了劳动报酬等内容。2018年6月9日，广陵区清雅居快捷酒店与扬州银盾保安服务有限公司签订《保安服务合同书》，服务范围为内部安全工作，维护治安秩序，预防和制止违法犯罪活动。9.2018年，大世界公寓楼多位房屋业主同意大世界公寓自治并出具委托书。2018年7月25日，大世界国际广场公寓楼管理委员会（筹）与尚荣签订协议书，由尚荣为大世界公寓楼进行日常管理。葛永清作为楼层代表签字。10.曹美提供了如家酒店向尚荣团队交纳物业费的付款凭证及收据。11.曹美提供了照片十余张及视频一份，显示大世界广场垃圾堆积未及时清理，垃圾场失火，房屋外墙漏水，消防通道存放杂物堵塞通道，晚上路灯不亮等等。一审法院认为，大世界业委会与安顺公司签订《扬州市大世界广场物业服务合同》，安顺公司为扬州大世界广场提供物业管理服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合。合同约定：安顺公司提供服务的受益人为扬州市大世界广场的全体业主和物业使用人，效力及于本物业区域内的所有业主与物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行合同并承担相应责任。该合同对扬州大世界广场全体业主具有约束力，曹美作为大世界广场业主，上述约定对曹美具有约束力。安顺公司已提供了物业服务，曹美应依据合同约定向安顺公司交纳物业费。合同约定委托服务期限为1年，自2018年5月26日至2019年5月25日止。试用期9个月，自2018年5月26日至2019年2月25日止。此后合同均为一年一签制，服务合同期满三个月前，如大世界业委会和安顺公司没有签定下一年度物业服务合同则视为双方合同到期自动终止。大世界业委会与安顺公司未在试用期满前3个月续签合同，合同到期自动终止。关于曹美应向安顺公司缴纳物业费的起算点，虽然物业服务合同约定服务期限为自2018年5月26日起，但是根据一审法院（2018）苏1002民初4862号民事裁定书，载明华峰物业于2018年6月底不再为大世界广场公寓提供物业服务；2018年8月15日，华峰物业的情况说明也载明华峰物业为大世界广场服务至2018年6月30日；清雅居酒店水电费付给华峰物业截止到2018年6月份。以上证据证明安顺公司是2018年7月1日进入大世界广场提供物业服务，故物业费的起算点应为2018年7月1日。对于安顺公司主张的2019年5月25日以后的物业费，安顺公司提供的大世界业委会出具的情况说明载明，在一年期满后之所以没有续签书面合同，是因为葛永清与大世界广场业主委员会撤销权纠纷正在诉讼当中，一直到2019年11月二审判决才送达，大世界业委会还没有时间最终确定与安顺物业续签合同，接着就是全国发生新冠××疫情，工作处于停滞状态。但从2019年5月开始大世界业委会并没有要求安顺物业退场，安顺物业也一直为大世界广场提供物业服务，属于事实存在的物业服务。经审理查明，至起诉之日，大世界业委会与安顺公司也没有续签合同。根据合同约定，双方的一年期合同已经终止。大世界业委会说明了未续签合同的理由并认可2019年5月25日以后安顺公司为大世界广场提供事实物业服务，但仍然应当签订书面物业服务合同，对于2019年5月25日以后的物业费安顺公司可在合同续订后另行主张，本案中不予处理。综上，曹美应当向安顺公司交纳2018年7月1日至2019年5月25日的物业服务费。根据曹美提供的照片和视频可知，安顺公司物业服务存在瑕疵，物业日常管理不到位，故酌定安顺公司自行承担15%的责任。曹美应交纳2018年7月1日至2019年4月30日的物业费服务费为73305.61元（2874.73平方米*3元/月/平方*10个月）*85%，2019年5月1日至2019年5月25日的物业费服务费应为6108.8元（2874.73平方米*3元/月/平方*25/30）*85%，合计79414.41元。曹美辩称大世界业委会成立是违法的、大世界业委会与安顺公司私下签订合同是非法合同。根据一审法院（2018）苏1002民初3706号判决书查明事实和判决结果以及扬州市中级人民法院作出（2019）苏10民终2384号判决书判决结果，曹美的抗辩意见不能成立，故不予采信。曹美辩称其房屋是葛永清用于开如家酒店，如家酒店有自己的物业服务人员，有自己的保洁、保安、水电工程人员等，不要安顺公司进行服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，安顺公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，曹美提出如家酒店有自己的物业、无需物业公司提供服务，其抗辩理由不能成立，故不予采信。曹美辩称如家酒店（葛永清和曹美的房屋）所在的大世界公寓楼自己聘请尚荣的管理团队从2018年7月开始管理大世界公寓楼至2019年8月底结束，如家酒店已向尚荣缴纳了物业费。在此期间，安顺公司未对大世界公寓楼进行事实上管理。曹美作为大世界广场业主，安顺公司已提供了物业服务，曹美应依据合同约定向安顺公司交纳物业费。如家酒店（葛永清和曹美的房屋）自行向尚荣缴纳物业费，不能作为曹美免除其向安顺公司交纳物业费的依据。故对曹美的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：曹美于判决生效之日起十五日内向安顺公司支付物业管理费79414.41元（2018年7月1日至2019年5月25日）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4094元，减半为2047元，由安顺公司负担1091元，由曹美负担856元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安顺公司提供以下证据：1.大世界业委会于2020年7月22日出具的《情况说明（补充）》、大世界业委会与安顺公司于2019年7月28日签订的《扬州市大世界广场物业服务合同（补签）》各一份。拟证明：2019年5月25日之后，安顺公司提供了事实物业服务，有权收取物业管理费。《扬州市大世界广场物业服务合同（补签）》中载明：本合同期限为2年，自2019年5月27日起至2021年5月27日止；合同服务期间的物业费由安顺公司向业主和使用人收取。该合同由大世界业委会及安顺公司盖章确认。2.申请证人仇某,4出庭作证。拟证明：安顺公司安保人员正常都在岗，不存在脱岗、管理不到位的情形，另证明诉讼期间曹美为了不交或少交物业费，故意寻找相关不实证据。证人仇某,4陈述：2020年5月18日下午，其在监控室看到门前二三十米的地方交通不畅，就去疏通，大概两三分钟的时间，回来就看见如家酒店的谢总带了一个小孩打开监控室的门，拿着手机录像，她说她在打电话。其知道她说了假话就汇报给领导，其进入监控室的时间应当是下午4点左右。监控室正常两个人以上，不会离人，在看到有突发事件会去处理。曹美对安顺公司提供的上述证据质证认为：一、对证据1的真实性有异议。《情况说明（补充）》出具的时间为2020年7月22日，与原一审中安顺公司提供的《情况说明》不吻合，原《情况说明》明确说明未签订合同；补签的物业服务合同签订时间为2019年7月28日，而根据原一审中的《情况说明》，不可能存在安顺公司补签的合同。且安顺公司与大世界业委会之间存在必然的利害关系。依据合同解释，原一审的物业服务合同作为格式条款提供方的合同，该合同已经明确表明了乙方不退场不得以事实服务收取物业费且乙方属于无偿服务，该约定视为安顺公司对自己权利、利益的放弃。对证据1的关联性有异议。此两份材料并非案涉的物业服务合同，无论是签订的时间还是合同服务的期限，都与本案无关联性，不能作为本案确定双方权利义务的依据。对证据1的合法性有异议。如前所述，两份情况说明存在矛盾，此两份补充的材料亦不属于新证据，而从签订时间看，系一审应当提供而未提供的证据。综上，对证据1的三性均不认可。二、对证据2三性均不认可。曹美在一审中并未提交相关视频，证人今天当庭陈述的事实与本案无关，并不能证明安顺公司给业主提供物业服务。证人陈述的时间是2020年5月18日下午，而曹美所举证据显示时间是2020年5月25日。曹美的证据进一步证明在这一时间段无人在岗，进一步证明证人的陈述不具有客观性。安顺公司与证人存在劳动合同关系，法律上具有利害关系，故其陈述不具有客观性。安顺公司并不能通过证人2020年5月18日当天的陈述而认为提供了相应的物业服务，达不到安顺公司的证明目的。证人应当在一审出庭作证，而不应在二审中作证，不属于新证据。曹美提供以下证据：1.不动产登记资料查询结果证明及汇总表各1份。拟证明：曹美在大世界国际广场15楼名下有775.82平米的房产。2.大世界国际广场15楼1501-1516及1523室的房屋租赁合同16份和1517-1532室（除1523室）15间照片15张。拟证明：15楼32间均在2019年5月25日之前处于空置状态。若有必要可以申请法院现场勘查以证明其一直处于空置状态的事实。上述房屋租赁合同载明的合同签订时间及租赁起始时间为2020年2月-10月期间；上述照片显示均拍摄于2020年11月8日，15张照片中有7张显示屋中堆放有物品。3.关于大世界国际广场业委会换届选举的公告。拟证明：大世界广场首届业主委员会于2019年12月21日任期届满，新的一届业委会仍未换届成功，安顺公司当庭提交的补签合同主体资格不合法，合同无效。安顺公司对曹美提供的上述证据质证认为：对证据1，以房管部门登记情况为准。经当庭核实，对面积认可，但不认可该房屋在安顺公司主张的物业费期间即2020年3月25日之前是空置状态。对证据2，对租赁合同的三性均不予认可，与本案无关。其中有5份租赁合同出租主体为谢桂林，非本案适格主体。照片的真实性无法确认，亦与办案无关联性。照片显示日期为2020年11月8日，并不在本案主张的物业费的期限之内，且照片显示屋内堆放着物品，证明房屋在使用。对证据3，真实性无异议。该证据一审已提供，目前新的业委会仍未选出，以前的业委会仍主持工作，没有完成过渡交接，且社区、街道及物业公司都与业委会发生工作交集，故原业主委员会与安顺公司补签合同是对安顺公司提供物业服务的认可。本院对一审查明的事实中除“曹美系扬州市运河西路3号扬州大世界国际广场1幢416室等49处房屋所有权人”外的其余事实予以确认。另查明：曹美系扬州市运河西路3号扬州大世界国际广场1幢计61处房屋（4楼32处1520.43平方米，6楼13处578.48平方米，15楼16处775.82平方米）的所有权人，房屋面积合计为2874.73平方米。《扬州市大世界广场物业服务合同》第九条第（3）项约定：空置房物业服务费，由乙方（安顺公司）按收费标准暂定优惠价每月0.5元/平方米向产权人收取（商铺内有物品的不属空置、不服从业主委员会统一整体出租的不享受优惠价，未售出的房等等物业服务费按照正常收取）。曹美在一审期间提供《消防安全自查承诺书》1份，拟证明安顺公司未提供消防服务。该承诺书未加盖安顺公司公章，其主要内容为：安顺公司就消防安全进行自查，自查情况第11项其他问题注明“如家4-6层不在物业管理之内”；尾部注明“此承诺书一式3份，由单位负责人填写并加盖公章，1份张贴于该单位醒目位置，1份报当地消防部门，1份报当地行业主管部门”。安顺公司质证认为：承诺书无法证实真实性，因没有安顺公司公章；即使是真实的，如家酒店的四至六层是在其自身的经营的范围内，外人无法进入。安顺公司二审中陈述：对曹美在大世界国际广场15楼有775.82平方米房屋面积予以认可，但不认可该房屋在2020年3月25日之前是空置状态。本案二审的争议焦点为：1.大世界业委会与安顺公司签订的《扬州市大世界广场物业服务合同》是否因程序违法而应认定无效；2.安顺公司有无按合同约定提供物业服务，一审判决曹美向安顺公司按应交纳物业费总额的85%交纳物业费，交纳期限计算至2019年5月25日是否有事实和法律依据；3.曹美是否有775.82平方米的房屋因在2019年5月25日之前处于空置状态而按空置房屋计算物业费。本院认为：对于争议焦点1，大世界业委会与安顺公司签订的《扬州市大世界广场物业服务合同》应认定合法有效。理由：大世界业委会与安顺公司签订的《扬州市大世界广场物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。对于曹美提出的大世界业委会成立违法、大世界业委会主体不适格，签订合同程序违法为无效合同之上诉理由，根据案外人大世界广场业主葛永清于2018年7月9日提起的请求撤销大世界广场业主大会关于选举产生大世界业委会的决议及请求撤销上述《扬州市大世界广场物业服务合同》一案的审理结果，本院（2019）苏10民终2384号生效民事判决，已认定大世界业委会的选举合法有效，葛永清请求撤销上述《扬州市大世界广场物业服务合同》依据不足，并判决驳回了葛永清的诉讼请求。据此，因曹美此上诉理由已经生效判决认定不能成立，故本院依法不予采信。对于争议焦点2，安顺公司已提供物业服务，但存在瑕疵，一审判决曹美向安顺公司按应交纳物业费总额的85%交纳物业费并无不当，但交纳期限应计算至2020年3月25日。理由：1.安顺公司已提供物业服务。安顺公司提供的大世界广场的业主物业费缴纳情况表、物业费缴纳发票、快递取件单、大世界广场监控室的照片、建筑消防维保发票、大世界广场门卫及保洁的照片、2018年和2019年的电梯定期检验报告、大世界广场防火巡查及消防记录、工作流水等证据，足以证明其提供物业服务之事实。曹美上诉提出安顺公司未提供物业服务、公寓楼由业主自治之理由，因其提供的《消防安全自查承诺书》并未加盖安顺公司公章，安顺公司对其真实性并不认可，对该承诺书中注明的“如家4-6层不在物业管理之内”之内容，安顺公司亦进行解释，即四至六层的如家酒店系其自身经营范围，外人无法进入。曹美提供的证据不足以推翻安顺公司已提供物业服务的事实。在安顺公司已提供物业服务的情况下，公寓楼业主自行聘请他人管理并不能免除曹美向安顺公司交纳物业费的义务。故本院对曹美此上诉理由依法不予采信。2.一审判决曹美向安顺公司按应交纳物业费总额的85%交纳物业费并无不当，但交纳期限应计算至2020年3月25日。根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，因大世界业委会与安顺公司签订的《扬州市大世界广场物业服务合同》合法有效，安顺公司亦实际提供了物业服务，曹美作为大世界广场的业主应按合同约定交纳物业服务费用。但根据曹美一审期间提供的照片、视频证据，安顺公司提供的物业服务存在瑕疵。安顺公司虽就此申请证人到庭作证，但证人系安顺公司员工，与安顺公司具有利害关系，该证人证言不能达到其证明目的，本院依法不予采信。一审据此酌定曹美向安顺公司按应交纳物业费总额的85%交纳物业费并无不当。对于交纳期限，安顺公司上诉提出一审判决曹美交纳物业服务费至2019年5月25日不当，应判决曹美交纳物业服务费至2020年3月25日，并提供了大世界业委会与安顺公司于2019年7月28日签订的《扬州市大世界广场物业服务合同（补签）》，证明大世界业委会与其续签了物业服务合同。据此，因安顺公司提供了续签的物业服务合同，在新的业委会尚未产生的情况下，该合同加盖了大世界业委会与安顺公司的印章，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法有效，结合大世界业委会一审中出具的情况说明，安顺公司主张加判2019年5月26日至2020年3月25日期间的物业服务费应予支持。即曹美应交纳2018年7月1日至2020年3月25日的物业费服务费152720.03元【2874.73平方米*3元/月/平方*（20+25/30个月）*85%】。对于争议焦点3，曹美主张其有775.82平方米的房屋在2019年5月25日之前处于空置状态、应按空置房屋计算物业费，缺乏依据，本院依法不予采信。理由：曹美就其主张提供的主要证据为15楼的房屋租赁合同及照片。对此，因其提供的房屋租赁合同，仅能证明其于2020年2月-10月期间与承租户签订合同并将房屋出租；其提供的照片均拍摄于2020年11月8日，仅能证明此日期房屋状况，且15张照片中有7张显示屋中堆放有物品。因《扬州市大世界广场物业服务合同》明确约定商铺内有物品的不属空置，而上述证据并不足以证明15楼775.82平方米的房屋在2019年5月25日之前处于空置状态。故对曹美此上诉理由，本院依法不予采信。综上所述，因二审期间出现了新证据，安顺公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；曹美的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审认定曹美应交纳物业服务费的时间不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2020)苏1002民初648号民事判决；二、曹美于本判决生效后十日内向安顺公司支付2018年7月1日至2020年3月25日的物业服务费152720.03元；三、驳回安顺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4094元，依法减半收取2047元，由曹美负担1648元，安顺公司负担399元；二审案件受理费4094元，由曹美负担3070元，安顺公司负担1024元。（一审案件受理费已由安顺公司预交，曹美在支付上述款项时将其应负担的一审案件受理费1648元一并支付给安顺公司）本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 叶 露审判员 韩 冰二〇二〇年十二月二十八日书记员 陈凤至