安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0406民初2516号 原告：任建华，男，1973年5月13日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：梁伟,淮南市潘集区法律服务所法律工作者。 被告：杨春，男，1968年6月6日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省淮南市潘集区，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：陈乃志，男，住安徽省淮南市潘集区，系杨春住所地社区推荐的公民。 第三人：岳举安，男，1952年6月24日出生，汉族，淮南市北城糖酒批发中心负责人，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：吴雷，安徽昌淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萍，女，住安徽省凤台县，系岳举安所在单位推荐的公民。 原告任建华诉被告杨春房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理。在审理过程中，经杨春申请，本院依法追加岳举安为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任建华及其委托诉讼代理人梁伟，被告杨春的委托诉讼代理人陈乃志，第三人岳举安的委托诉讼代理人吴雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任建华向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年10月29日签订的房屋拆迁还原补偿协议书；2、杨春给付至起诉时拖欠的租房费用2.5万元（2016年-2020年，计5年）；3、要求被告按照实际拆除的319.68（276.48＋43.2）平方米房屋，并按照同地段住宅房屋市场价值进行赔偿损失25万元（最终数额按照评估价值为准）；第2、3项合计：27.5万元；4、要求杨春赔偿总损失50%的违约金；5、杨春承担全部诉讼费用。事实和理由：任建华和杨春是同一集体经济组织的成员，双方本是潘一塌陷区居民，后被统一安置到潘集区杨集社区。2012年10月份，经双方协商签订了房屋拆迁还原协议，依协议约定杨春按照实际丈量的原建筑楼房面积给任建华还原三套房屋（三套共计330平方米，每套110平方米），每年给付5000元租房费，一次性搬家费600元，并承诺工期为18个月；如楼房没有建好，其继续给付租房费；同时就建成后的配套设施及违约方的违约责任等条款均做了约定。协议签订后任建华就将房屋交付给杨春，在外租房居住。随后杨春就组织人员拆除房屋。但至起诉时，上述拆迁还原房屋一直没有动工开发。 杨春辩称：1、双方签订的协议书应为无效协议，杨春不具有拆迁人的资格，违反的法律强制性规定；2、任建华的起诉已过诉讼时效，且在此期间，杨春有代为部分垫付租金；3、任建华诉请的房屋面积不实，该拆迁房屋系淮南矿业集团采煤塌陷后的搬迁房屋，统一规划，住宅面积一致，每户约70平方米左右；4、合同无效后，不存在违约金，假设存在违约金也明显过高，违法合同法的规定，应按照同期贷款利率计算；5、任建华诉讼遗漏了必要的被告，且杨春签署协议的行为系合伙行为。 第三人岳举安辩称：1、杨春不是法定拆迁主体，无权签订案涉拆迁还原《协议书》，案涉《协议书》依法无效；2、案涉《协议书》与岳举安无关，岳举安并非合同当事人，不应承担案涉《协议书》约定的义务；根据合同相对性原则，岳举安不应承担该《协议书》义务；岳举安与杨春的合作在后，任建华的房屋被杨春拆迁在前，该协议书与岳举安无关，与二人的合作事务无关；岳举安和淮南市天金置业有限公司也从未对该《协议书》予以追认，与该《协议书》无关；3、任建华的诉请没有事实和法律依据，依法不能成立；4、案涉《协议书》无效，任建华和杨春依法应当根据各自的过错承担缔约过失责任。综上，案涉《协议书》与岳举安无关，与岳举安和杨春的合作事务无关，任建华也并未对岳举安提出任何诉权，故杨春将岳举安列为本案第三人没有任何事实和法律依据。鉴于案涉的《协议书》依法无效，应由任建华和杨春按照各自的过错承担缔约过失责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实： 2012年10月29日，以杨春为甲方，任建华为乙方签订拆迁补偿《协议书》。协议约定：为了改善田集街道杨集社区居民的居住环境,提高社区房产价值,经杨集社区居委会考察后,将对杨集社区八队进行拆迁并重新改造,并结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《安徽省征地补偿标准调整技术方案》等法律法规的相关规定,现拟定拆迁补偿方案如下：拆迁房屋还原方法以实际丈量为准,实际丈量原建筑楼房（空白，未填写）,实际还原面积330平方,按照还原总平米,折成现有大小套(110)(110)(110),78-110平方,大于少数平方1-3平方不算在内,大于3平方以上按造价给以付款；拆迁户在协议书签字后,应在几天内搬家,每户外出租房每户一年5000元,搬家费一次性每户600元,如果楼房没建好可继续付每户租房费,工期18个月完成；双方对还原楼层的选择,约定采取统一在一至六层抓阄的方式完成，如单方违约，违约方需赔偿对方总损失的百分之五十的违约金……。杨方和任克宏有2本房产证，合计174.24平方，以后开发商补你174.24平方房产证。杨春在协议的甲方处签名捺指印，任建华在协议的乙方处签名捺指印，2012年10月29日注：杨方、任建华前面没有盖二层8×7.2＝57.2平方，每平方找杨春400元，57.2×400＝23000元（贰万叁仟元）住房款。欠款人：任建华。协议签订后，任建华将其房屋清空，交杨春拆迁，期间杨春给付任建华三年房租费（2013年、2014年、2015年）1.5万元及搬家费600元。后杨春未能实施还原楼房的工程建设。 另查明：涉案房屋所占用土地属国有土地。 再查明：2007年9月，杨春、岳举安准备合伙开发潘集区珠江路以北，市第二十一中新围墙以东，至杨楼新村以西处的地块。同年9月6日，杨春向杨楼八队的队长、会计支付该宗已征地的出租费72万元。2013年4月8日，杨春、岳举安在淮南市工商行政管理局注册成立淮南市天金置业有限公司，许可经营项目为房地产开发及销售。2015年8月31日，杨春、岳举安就购地花费进行了对账，共同出具了《关于“天鑫家园”项目购地花费说明》，内容为：一、“天鑫家园”项目有岳举安、杨春二人共同投资开发，双方各占股份50%。二、“天鑫家园”项目地址在潘集区空地及部分居民房屋，土地界限：西与淮南二十一中操场东院墙相连，南至珠江路北，二十一中院墙东至杨集社区八队西侧公界。三、“天鑫家园”项目截止2015年8月31日共花费贰佰玖拾万元整（2900000.00元）。2016年4月27日，潘集区办事处向潘集区发展和改革委员会发出《关于要求给予天鑫家园住宅小区项目备案的函》，主要内容为：“一、项目名称：天鑫家园住宅小区。二、建设单位：淮南市天金置业有限公司。三、建设规模：工程规划总建筑面积221413ｍ²，居住建筑面积167504ｍ²,商业建筑面积16941ｍ²，社区及托幼用房1800ｍ²，地下建筑面积35168ｍ²。四、项目选址及用地：本项目位于潘集区西北侧，规划用地面积47628.8ｍ²。五、项目投资情况。六、建设期限：该项目建设工期24个月，自2016年6月1日至2018年5月31日。该项目建议书已编制完成，现将相关资料随文上报，请予以审查批准。2016年4月27日”。2020年3月5日，淮南市天金置业有限公司被淮南市潘集区市场监督管理局吊销营业执照。 根据原告的举证及陈述，本院归纳本案争议的焦点为：1、任建华要求解除双方于与2012年10月29日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》，是否有事实与法律依据；2、任建华要求杨春按照实际拆除的319.68平方米房屋的同地段住宅房的市场价值赔偿任建华25万元，是否有事实与法律依据；3、任建华要求杨春给付（2016年至2020年）拖欠的租房费用2.5万元，是否有事实与法律依据；4、任建华要求杨春按照房屋总损失的50%给付违约金，是否有事实与法律依据。 针对上述争议焦点，本院评判如下： 一、任建华要求解除双方于与2012年10月29日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》，是否有事实与法律依据。本案中，任建华与杨春系所签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。杨春在拆迁补偿《协议书》签订后，将任建华的房屋拆除。后杨春未能实施还原楼房的工程建设。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由此可见，杨春的违约行为致使任建华不能实现合同目的，对任建华要求解除其与杨春于2012年10月29日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。对于杨春和岳举安提出的《协议书》无效，及杨春提出的原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于杨春提出的任建华的诉讼遗漏了必要的被告，杨春签署协议的行为系与岳举安的合伙行为的辩解意见。经查，杨春提交的证据不足以证明本案案涉拆迁的地块属于杨春与岳举安合伙开发的项目地块内。岳举安也不予认可；且房屋拆迁还原补偿《协议书》的合同相对方为任建华和杨春，杨春签署协议的行为是否是与岳举安的合伙行为，属另一法律关系，可另行处理，该辩解意见无事实与法律依据，本院不予采纳。 二、任建华要求杨春按照实际拆除的319.68平方米房屋的同地段住宅房的市场价值赔偿任建华25万元，是否有事实与法律依据。本案中，由于评估对象已灭失，不能进行评估，参照淮府（2013）38号淮南市人民政府文件，《淮南市人民政府关于印发淮南市征收集体土地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定，地上附着物补偿标准：框架楼房补偿标准为每平方米780元。任建华的房屋拆除面积为174.24平方米（双方在协议中确认），拆迁安置补偿费酌定为135907.2元（174.24平方米×780元／平方米＝135907.2元）。任建华的房屋损失本院酌定为135907.2元。任建华该诉请的合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。 三、任建华要求杨春给付（2016年至2020年）拖欠的租房费用2.5万元，是否有事实与法律依据。本案中，任建华与杨春签订的《协议书》，内容合法有效，协议中双方约定，如果楼房没建好可继续付每户租房费。对任建华要求杨春给付（2016年至2020年）拖欠的租房费用2.5万元的诉请，本院予以支持。 四、任建华要求杨春按照房屋总损失的50%给付违约金，是否有事实与法律依据。本案中，双方在《协议书》约定，如单方违约，违约方需赔偿对方总损失的百分之五十的违约金。现杨春违约，应向任建华支付违约金。对于杨春提出的双方约定的违约金按照总损失的50%计算，约定过高，应当减少的主张。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及与其利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失”。鉴于任建华提供的证据，无法证明其实际经济损失数额的情形下，综合考虑合同的履行情况，依据公平原则和诚实信用原则，本案违约金依法调整为：以135907.2元为基数，自协议确定的交房之日2014年4月29日起至判决确定之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于任建华的该项诉讼请求，合理部分本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下： 一、解除任建华与杨春于2012年11月19日签订的房屋拆迁还原补偿《协议书》； 二、杨春赔偿任建华房屋损失费135907.2元，于判决生效后十日内付清； 三、杨春支付任建华2016年至2020年的租房费用2.5万元，于判决生效后十日内付清； 四、杨春以135907.2元为基数，自2014年4月29日起，按任建华起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付任建华违约金至判决确定之日止，于判决生效后十日内付清； 五、驳回任建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5425元，由任建华负担2000元，由杨春负担3425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  钱 峰 人民陪审员  苏士耀 人民陪审员  何梅英 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  张 洁 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。