安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初13080号 原告：合肥庐阳工投工业科技有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业区工投研发楼**。 法定代表人：张大顷，总经理。 委托诉讼代理人：宋**，男，1980年11月24日出生，汉族，该公司员工，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：安徽昊牛跨境电子商务有限公司，住所地，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路工投创智天地**第**iv> 法定代表人：谢芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐文彬，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢博，安徽至达律师事务所实习律师。 原告合肥庐阳工投工业科技有限公司（以下简称工投公司）与被告安徽昊牛跨境电子商务有限公司（以下简称昊牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的相关规定，本案依法适用普通程序，由审判员孔静独任审理，公开开庭进行了审理。工投公司的委托诉讼代理人宋**、李程鹏，昊牛公司的委托诉讼代理人徐文彬、卢博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工投公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方之间签订的《入园协议》，解除租赁关系；2.判决昊牛公司立即腾空房屋并将工商注册信息自涉案厂房迁出；3.判决昊牛公司支付欠付的A2号19层1、2户厂房房屋使用费997248元及逾期违约金1994496元（违约金自2016年8月5日暂计算至2020年6月5日,之后按照约定计算至租赁关系解除之日止）、A2号15层1501室厂房房屋使用费258336元及逾期违约金516672元（违约金自2017年10月19日暂计算至2020年6月19日,之后按照约定计算至租赁关系解除之日止）；4.判决昊牛公司支付自合同解除之日止房屋实际返还日的房屋占有使用费（按合同约定的日租金2倍计算）；5.判决昊牛公司支付解除合同的违约金22328元（扣除40000元保证金后）；6.判决昊牛公司支付原告代为缴纳的水电费21500.81元；7.诉讼费用由昊牛公司承担。 工投公司当庭撤回第6项诉请并变更第3项诉请为：判决昊牛公司支付欠付A2号19层1、2户厂房房屋使用费786689.04元及逾期违约金1994496元（违约金自2016年8月5日暂计算至2020年6月5日,之后按照约定计算至租赁关系解除之日止）、A2号15层1501室厂房房屋使用费234589.65元及逾期违约金516672元（违约金自2017年10月19日暂计算至2020年6月19日,之后按照约定计算至租赁关系解除之日止）。事实和理由：2017年11月6日，我方与昊牛公司签订《入园协议》,约定:我方将开发的“工投.创智天地”房屋A2号第19层1、2户型提供给昊牛公司使用,房屋面积742m;入园期限共5年,前3年免费,从第4年起房屋使用费28元/平方米/月，保证金为4万元，入园时间2016年7月10日起算，3年免租期结束后，若昊牛公司不再入驻继续履行本协议，需将前3年的房屋使用费28元补交给我方，2017年11月6日元昊牛公司签订入园协议，约定，我方将同项目A2号第15层1501室提供给昊牛公司使用，房屋面积351平方米，入园期限共计四年，前两年免费，第三年起，房屋使用费23元平方米，保证金4万元，入园时间自2017年8月5日起计算，2年免租期结束后，若昊牛公司不再入驻，需要将前2年的房屋使用费按照23平方米每月补交给我方。此外，上述两份协议均约定，房屋最后有偿的使用期间费用支付方式为，每六个月为一个支付周期，先付后用，在每支付周期最后10日前向我方预交下周期使用费，入园期间水电费由昊牛公司承担，费用由我方代收，逾期缴费超过一个月的，我方有权解除合同，收回房屋，此外，如昊牛公司逾期支付费用，除了继续支付外，需要按日使用费的2倍向我方支付违约金，同时还应按照上述逾期费用的10%支付违约金，如昊牛公司有任一违约行为，还应当向我方支付房屋使用费的5%作为违约金，我方还有权扣除昊牛公司支付的保证金，不足部分仍然承担赔偿责任。 上述合同生效后，我方依约分别于2016年8月5日、2017年10月19日将案涉厂房交付使用，租赁期内，昊牛公司仅仅于2016年7月13日，2017年10月17日分别向我方支付保证金40000元，后续未交付任何费用，严重违反合同约定，就欠付的A2号19层一、二户及A2号15层1501室厂房房屋使用费何逾期违约金，昊牛公司应一并支付。因昊牛公司拒不按期足额支付费用，根据相关法律及合同约定等，我方有权解除合同，收回厂房，并要求昊牛公司承担违约责任。 昊牛公司辩称，《入园协议》系工投公司制作的格式合同，在该协议第二页第2条入园期限中的第一点，约定我公司在三年房屋免费使用期限结束后，若我公司不再履行本协议，不再入驻创智园区的话，则需要缴纳前三年房屋使用费，我公司认为该约定是并列条件，前提建立在我公司解除合同且搬离了创智天地园区，但是截至目前，我公司虽然因为疫情影响拖欠工投公司房租，但是并未搬离园区，且我公司不同意解除合同，仍愿意继续履行。 工投公司与我公司于2020年4月3日重新签订了两份《标准化厂房租赁合同》，应当是工投公司与我公司履行了新的合同，并不是对之前合同的补充。关于违约金，我公司认为无论是前面的《入园协议》还是后面的《标准化厂房租赁合同》对于违约金的约定均过高，要求我公司重新支付前三年（二年）房租明显是带有惩罚性质的条款，我公司与工投公司在免租期间内并无违约行为，工投公司即便计算违约金也应从逾期支付房屋使用费之时起算。 工投公司于2020年5月13日还向我公司出具的《关于落实疫情防控期间减租扶持政策的回函》，说明了工投公司按政策给予减免2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金84305.31元。另外，工投公司与我公司一直在协商解决纠纷，我公司分别于2020年9月4日和2020年10月21日按照工投公司的要求支付了水电费21500.81元和房租150000元，表明我公司对继续履行双方之间的合同的积极态度。 本院经审理认定事实如下：2017年11月6日,工投公司与昊牛公司签订一份《入园协议》,约定工投公司将“工投.创智天地”房屋A2号第19层1、2户型提供给昊牛公司使用,房屋面积742平方米;用途为电子商务办公；入园期限共5年,前3年免费,从第4年起房屋使用费28元/平方米/月，保证金为40000元，入园时间2016年7月10日起算，3年免租期结束后，若昊牛公司不再履行本协议，不再入驻园区，则需将前3年的房屋使用费按28元/平方米/月，补交给工投公司；双方还约定了支付方式为，房屋有偿使用期间费用每六个月为一个支付周期，先付后用，在每支付周期最后10日前预交下周期使用费；入园期间水电费由昊牛公司承担，费用由工投公司代收；对合同解除和违约责任约定为，逾期缴费超过一个月的，工投公司有权解除合同，收回房屋，如昊牛公司逾期支付费用，除了继续支付外，需要按日使用费的2倍支付违约金，同时还应按照上述逾期费用的10%支付违约金，如昊牛公司有任一违约行为，还应当支付房屋使用费的5%作为违约金，工投公司有权扣除昊牛公司支付的保证金，不足部分仍然承担赔偿责任。双方还约定不可抗力的互不担责的免责条款 2017年11月6日当日，工投公司与昊牛公司还签订了一份《入园协议》，约定工投公司将同项目A2号第15层1501室提供给昊牛公司使用，房屋面积351平方米，入园期限共计四年，前两年免费，第三年起，房屋使用费23元平方米，保证金40000元，入园时间自2017年8月5日起计算，2年免租期结束后，若昊牛公司不再履行本协议，不再入驻园区，需要将前2年的房屋使用费按照23/平方米/月补交给工投公司。其他约定内容与前一份协议一致。 协议签订后，双方均依约履行，工投公司提供了案涉房屋交付昊牛公司使用，昊牛公司分别支付案涉房屋的保证金各40000元，随即在园区开展电子商务经营。至双方约定的免租期结束后，昊牛公司未能按约支付有偿使用期间应交纳的租金，但并未主张解除合同，也未搬离园区。2019年11月4日，工投公司委托安徽安泰达律师事务所向昊牛公司发出《律师函》，要求昊牛公司限期支付有偿使用房屋期间的欠付房租和违约金，否则将行使合同解除权并主张免租期内的使用费。2020年3月31日，昊牛公司出具了一份《承诺书》，载明因疫情影响导致经营困难，资金异常紧张，承诺于2020年4月20日前付清相应租金。 2020年4月3日，工投公司与昊牛公司又签订了二份《标准化厂房租赁合同》，分别对双方之前签订的二份《入园协议》中的案涉房屋的继续租用进行了约定，与《入园协议》区别在于没有了免租期的约定，而是有偿使用期间（两处房屋均为二年）关于租金标准、租赁期限、支付方式、违约责任等相关内容的约定，与双方之前签订的二份《入园协议》对应一致。并且在二份《标准化厂房租赁合同》中均用手写标注了，如昊牛公司在合同期内提前解约，则仍应承担《入园协议》中约定的免租期的租金。 2020年5月13日，工投公司向昊牛公司出具了一份《关于落实疫情防控期间减租扶持政策的回函》，函中载明，依据政府相关疫情期间的租金减免政策，同意减免昊牛公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的60558.96元租金。 因昊牛公司未能支付租金，2020年7月2日，工投公司向本院提起诉讼，本院立案受理，案号为（2020）皖0103民诉前调5535号。在本院送达相关法律文书后，昊牛公司与工投公司关于继续履行合同进行了沟通协商，昊牛公司于2020年9月4日转账支付了水电费21500.81元，于2020年10月21日转账支付了150000元房租。2020年10月27日本案开庭审理前，工投公司撤回了第6项关于水电费的诉请并降低了租金的诉请。2020年12月29日，昊牛公司再次向工投公司支付了租金，工投公司申请撤回了解除合同等1、2、4、5项的诉请，同时不再主张租金，并对违约金进行了降低调整，要求判令昊牛公司支付因逾期交纳A2号19层1、2户厂房房屋使用费而产生的违约金17680.6元（违约金自2019年8月5日计算至2020年12月29日）、A2号15层1501室厂房逾期违约金5163.25元（违约金自2019年10月19日算至2020年12月29日）。 以上事实由当事人庭审陈述以及工投公司提交的《营业执照》、《入园协议》、《厂房验收移交记录表》、《情况说明》、《收据》及银行转账凭证、《缴费通知单》、《欠费一览表》、《律师函》及回单、《承诺函》和昊牛公司提交的《回函》、《标准化厂房租赁合同》、水电费、房租费支付凭证、微信聊天记录截图等相关证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，工投公司与昊牛公司之间就二处房屋签订向后签订的四份《入园协议》、《标准化厂房租赁合同》，约定了工投公司以案涉房屋交于昊牛公司使用、收益，昊牛公司定期支付租金，双方之间形成了租赁关系，工投公司和昊牛公司也均认可双方是房屋租赁合同关系。 《标准化厂房租赁合同》系工投公司与昊牛公司对案涉房屋在免租期结束，有偿期开始后双方的租赁关系做出的具体、明确的约定，并对昊牛公司如果提起解约则应支付免租期内的租金予以重申，与《入园协议》具有延续性、一致性，均是双方真实意思表示，均为合法有效，双方应按约主张权利、履行义务。 因工投公司已撤回了除违约金之外的全部诉请，系其行使诉讼权利的自由，则本院仅对违约情形作出判定。根据查明的事实，昊牛公司在工投公司给予租金减免政策的情况下仍然存在逾期支付租金的行为，确实存在违约行为，给工投公司造成了资金占用期间的利息损失，但昊牛公司的违约行为与新冠××疫情的影响有关，主观过错程度较轻，本院根据过错大小、实际损失，酌情支持工投公司主张的违约金1万元，超出该标准的违约金，本院不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽昊牛跨境电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥庐阳工投工业科技有限公司违约金10000元； 二、驳回原告合肥庐阳工投工业科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39098元，由原告合肥庐阳工投工业科技有限公司负担38998元，被告安徽昊牛跨境电子商务有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。