江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初12039号 原告：刘凯，男。 委托诉讼代理人：熊佐定，江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201810052697。 委托诉讼代理人：段志亮，江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201910143743。 被告：罗招子，女。 原告刘凯诉被告罗招子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凯的委托诉讼代理人段志亮、被告罗招子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘凯诉称：2019年10月31日，案外人开心人大药房连锁有限公司将位于南昌市东湖区校区实验西楼第一层北侧第三间房屋（106ｍ2）出租给案外人喻鸣使用并签订了租赁合同，约定租赁期限从2019年11月21日至2020年6月30日止。2019年11月16日，案外人开心人大药房与喻鸣就上述合同签订了补充协议，约定将房屋租赁面积由106㎡增加至128㎡。 2019年11月8日，原、被告双方就原告刘凯承租被告罗招子位于南昌市东湖区房屋的有关事宜协商一致并签订了房屋租赁合同。约定租赁期限从2019年11月8日至2024年11月7日，免租期为一个月，即2019年11月8日至2019年12月7日，履约保证金29000元，租金每三个月支付一次。2019年12月8日至2020年12月7日，每月租金为14500元。合同签订后，原告按约向被告支付保证金29000元和三个月租金43500元（2019年12月8日-2020年3月7日）。2020年2月18日，案外人开心人大药房向喻鸣发出解除函，称喻鸣未能依约支付租金，解除与案外人喻鸣的租赁合同，合同解除日为2020年2月21日。上述合同解除后，开心人大药房找到原告并以原告无权占用使用租赁房屋为由，要求原告搬离租赁房屋或与其另行签订租赁合同，为避免装修及经营损失的扩大，原告与开心人大药房于2020年3月5日签订租赁合同，支付了2020年2月21日至2020年5月20日租金。 原告认为，自2020年2月21日开始，因上游租赁合同解除，导致原、被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，因此，被告已构成严重违约，致使原告不能实现合同目的。有鉴于此，原告提起诉讼，一、请求确认原、被告于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》自诉状副本送达被告罗招子之日起立即解除；二、请求判令被告罗招子向原告返还履约保证金29000元及2020年2月21日至2020年3月7日的租金8000元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告罗招子辩称：江西开心人大药房连锁有限公司解除与喻鸣的租赁合同，被告不知情也不在场，该租赁房屋是喻鸣与“新力有家便利店”黄萍对接的，因喻鸣欠被告钱，所以喻鸣将该租赁合同让被告签订，当时被告是在“新力有家便利店”签字，是对方先签字完然后拿了合同给被告签字，当时合同签字另一方并未到场，房屋是每三个月支付一次租金，交房时被告也未在场，是喻鸣办理的交房，被告收取了押金29000元和三个月租金43500元，押金及三个月租金扣除3000元后，剩余款项都拿现金给了喻鸣，喻鸣出具了收条，现喻鸣因刑事案件被关押。 经审理查明：2019年10月31日，江西开心人大药房连锁有限公司从南昌市卫生学校取得南昌市卫生学校出租的上营坊校区实验楼西楼第一层北侧第三间房屋租赁权后将其中的106m2转租给喻鸣使用，租期自2019年11月21日起至2020年6月30日止，每月租金18868元。2019年11月16日，江西开心人大药房连锁有限公司与喻鸣签订《补充协议》将原租赁面积106㎡增加22㎡变更为128㎡，租金由原租金18868元变更为22784元。至此，喻鸣取得了上述房屋租赁权。 2019年11月8日，原告刘凯与被告罗招子签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“被告将位于东湖区（计租面积85㎡）房屋出租给原告使用，租期：2019年11月8日至2024年11月7日，免租期为2019年11月8日至2019年12月7日。首期租金金额43500元，首期支付租金所属期间为2019年12月8日至2020年3月7日。房屋租金具体为：第一、二年租金14500元／月；第三年租金15225元／月；第四年租金15986元／月；第五年租金16785元／月；租金支付方式为每三个月为一个结算周期。履约保证金2.9万元。”该合同签订后，原告取得了案涉房屋使用权。2019年11月5日，原告委托南昌市经济技术开发区新力有家便利店（经营者任艳）向被告账户支付租赁保证金2.9万元和首期三个月的租金43500元（即2019年12月8日至2020年3月7日期间的租金）。此后，原告未按合同约定向被告支付租金。 2020年2月18日，江西开心人大药房连锁有限公司以喻鸣欠付租金为由发出解除合同通知函，通知租赁合同及补充协议于2020年2月21日解除。2020年3月5日，江西开心人大药房连锁有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，江西开心人大药房连锁有限公司将位于东湖区（计租面积85㎡）房屋出租给原告使用（该房屋系被告出租给原告使用的房屋），每月租金13500元。此后，原告委托南昌市经济技术开发区新力有家便利店（经营者任艳）支付江西开心人大药房连锁有限公司2020年2月21日至2020年5月20日期间的租金40500元。 上述事实，有房屋租赁合同、营业执照、非住宅货币补偿协议书、装修评估明细表以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：根据被告的陈述，被告认可其系根据喻鸣的安排与原告签订《房屋租赁合同》，而江西开心人大药房连锁有限公司与喻鸣签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租期至2020年6月30日止，而原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租期至2024年11月7日止，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于转租期限超过剩余租赁期限，超过部分约定无效的规定，被告将房屋转租给原告的租期超过2020年6月30日的部分无效。 2019年11月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告按约向被告交纳了租赁保证金2.9万元和2019年12月8日至2020年3月7日期间的首期租金43500元。由于被告以自己的名义与原告签订《房屋租赁合同》，且原告向被告银行账户支付押金和首期租金，故该合同对原、被告具有约束力。原告向被告支付首期租金后，江西开心人大药房连锁有限公司以喻鸣欠付租金为由向喻鸣发出解除合同通知函，该解除合同通知函是否发生效力，原告并未提供证据证明。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据该法条规定，江西开心人大药房连锁有限公司向喻鸣发出的解除合同通知函是否达到喻鸣的证据不足，故原告主张上游租赁合同已解除而请求确认原、被告之间的租赁合同已解除的诉讼请求，本院不予采信。对于原告向江西开心人大药房连锁有限公司交纳租金40500元的问题，可以认定原告按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定代被告及喻鸣向江西开心人大药房连锁有限公司交纳的租金。至此，可视为原告支付被告2020年3月8日之后的租金。按照原、被告合同约定的每月租金14500元计算，自2020年3月8日起至2020年6月30日止，原告应支付被告租金54616.66元，扣减原告已支付的40500元后，原告仍欠被告租金14116.66元。所以，原告请求被告返还2020年2月21日至2020年3月27日期间的8000元租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告返还租赁保证金2.9万元的问题，虽然原告在庭审中仍坚持按上游租赁合同已解除本案租赁合同已自然解除的理由请求返还租赁保证金，但由于上游合同已解除的证据不足，况且原告在本案中也未行使合同解除权，在本案租赁合同未解除的情况下，原告向被告主张返还租赁保证金的诉讼理由显属不当。现鉴于江西开心人大药房连锁有限公司与喻鸣签订的租赁合同约定的租期至2020年6月30日止，故原、被告之间的租赁合同约定的租期也应至2020年6月30日止（租期超过部分无效），且原告已将租赁物直接交给了江西开心人大药房连锁有限公司，为了减轻当事人的诉累，在扣除原告应支付被告截至2020年6月30日止的租金14116.66元后，故原告请求被告返还租赁保证金14883.34元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下： 一、被告罗招子在本判决生效之日起十日内返还原告刘凯租赁保证金14883.34元； 二、驳回原告刘凯的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 原告刘凯预交案件受理费12807元，原告刘凯承担12000元，元，被告罗招子承担807元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  徐荣根 人民陪审员  吴明根 人民陪审员  谌志松 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。