贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5341号 原告：大方县人民政府，住所地，贵州省毕节市大方县慈善街。 负责人：陈萍，系该县县长。 委托代理人：杨**。 委托代理人：陈念，系北京嘉润律师事务所律师。 被告：大方安泰房地产开发有限公司，住所地，贵州省毕节市大方县大方镇龙昌村。 法定代表人：王建中，系该公司副董事长。 委托代理人：赵江，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托权限为特别授权。 原告大方县人民政府与被告大方安泰房地产开发有限公司（下称“大方安泰公司”）合同纠纷一案，原告大方县人民政府于2020年4月24日向贵州省大方县人民法院提起诉讼。2020年4月30日，被告大方安泰公司申请大方县人民法院回避，大方县人民法院于2020年5月8日作出（2020）黔0521民初2464号决定书，准许大方安泰公司提出的回避申请。大方县人民法院于2020年6月9日报请毕节市中级人民法院指定管辖。毕节市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）黔05民辖10号民事裁定书，裁定本案由黔西县人民法院审理。本院于2020年8月28日立案受理后，依法由审判员汪霄朋适用简易程序公开开庭进行了审理，原告大方县人民政府委托代理人杨**、陈念，被告大方安泰公司委托代理人赵江到庭参加了诉讼。2020年11月23日，原、被告向本院申请和解期限30日。本案现已审理终结。 原告大方县人民政府诉称：2013年，大方县人民政府（甲方）与贵州博泰君安房地产开发有限公司（于2014年11月24日更名为“大方安泰房地产开发有限公司”）（乙方）签订了《大方县黔西北花园小区及城市综合体建设项目投资协议》（以下称投资协议）。协议第五条第5.4款约定：乙方垫资修建市政公共设施、政府安置房（包括商铺、住宅）后，将所垫资金折抵应交给甲方土管部门的土地出让金（公共设施部分造价经甲方审计部门审计确认后据实结算），政府安置房回购价格为：商铺3000元每平方米，住房2100元每平方米）；第五条第5.5款约定：乙方按甲方提供的征地拆迁清册所记载的、经核准无误的名单及数量据实将安置房（包括商业用房每平方米3000元、住房每平方米2100元）交给甲方用于安置被征收户，乙方所交房屋面积（商业用房及住宅）超出应还房部分按市场评估价格计付给乙方。安置房的建设资金由乙方垫资。协议签订后，原告将项目用地依法出让给被告，同时兑现了合同约定的奖励，严格按照合同约定履行了相关义务。但至今被告仍未垫资修建政府安置房（包括商铺、住宅），更没有将安置房按合同约定价格交付给原告用于安置本项目征地拆迁户。另外，原告在征收黔西北花园小区及城市综合体建设项目土地时，土地共征收231864.76平方米，共需安置商铺面积7024.41平方米，安置住房面积8606.55平方米。因被告的行为违反了合同约定，原告提起诉讼，请求判决：1、被告继续履行垫资修建政府安置房（包括商铺、住宅）的合同义务（安置房具体规格为“大方县黔西北花园城市综合体征地及拆迁优惠限购商铺卡登记表”、“大方县黔西北花园城市综合体征地及拆迁优惠限购房卡登记表”及“置换房名单”）并在12个月内交付原告；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据: 1、授权委托书、统一社会信用代码证、被授权人身份证复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书，证明原告主体适格； 2、《大方县市场监管局关于大方安泰房地产开发有限公司注册登记相关情况说明》，证明被告主体适格； 3、《大方县黔西北花园小区及城市综合体建设投资协议》，证明：（1）被垫资修建政府安置房（包括商铺、住宅）后，…政府安置房回购价格为：商铺3000元每平方米，住房2100元每平方米；（2）被告按甲方提供的征地拆迁清册所记载的经核准无误的名单及数据实将安置房（包括商业用房每平方米3000元、住宅每平方米2100元）交给甲方用于安置被征收户； 4、大方县自然资源局出具的《大方安泰房地产开发有限公司竞得土地情况统计表》、《大方县财政局关于返还安泰房地产开发有限公司土地价款及税费说明》、大方县人民政府《关于印发黔西北小区控制红线征地拆迁安置补偿及优惠办法实施方案的通知》，证明原告为推进投资协议项目进行了征地拆迁、交付土地、兑现优惠的合同义务； 5、大方县发改局统计的优惠卡登记表、名单及情况说明，证明安置面积及安置户数量。 被告大方安泰公司辩称：一、原告请求在12个月将安置房交付原告的诉讼请求可以完成，但原告要求按照其提供的附件“大方县黔西北花园城市综合体征地及拆迁优惠限购商铺卡登记表”、“大方县黔西北花园城市综合体征地及拆迁优惠限购房卡登记表”及“置换房名单”交付的请求，无事实及法律依据，应当依法予以驳回；二、原告起诉状第3页事实及理由部分所主张的需安置的面积以及要求按照优惠卡登记进行安置的数量无法律依据，因为该登记卡记载的数量为多少、面积为多少被告方截止本案开庭时方才知晓，至于安置面积及地块，原告方至今未对如何提供、如何规划等进行明确；三、除第6、7号楼外，后期是否由被告方继续代建仍未明确，故原告方请求按照该面积及数量进行交付无法律依据，也无请求权基础，请求依法驳回。 被告大方安泰公司为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提供如下证据： 1、大方县黔西北花园小区及城市综合体建设投资协议，证明协议并未明确被告方需要代建的商铺及住宅数量、面积是原告方诉称的数量、面积，双方对此并未明确约定，对前期已指定修建的6、7号楼已达到使用条件，在2021年9月份可以完成交付； 2、贵州省高级人民法院（2018）黔财保1号民事裁定书、送达回证、1至5号楼的建设用地规划许可、建设工程规划许可及省高院协助执行通知书2份（1份系查封本案被告安泰公司商业住房共计97套，1份系查封大方县建设投资有限公司土地使用权6宗，6、7号楼包含在其中）、工程质量检测报告，证明2018年3月1日，重庆万美建设工程有限公司因与大方安泰公司的纠纷申请诉前保全对本案中的安置房及涉及登记在大方县建设投资有限公司的土地进行了查封，由于属于代建项目，被告安泰公司出于谨慎提出了工程质量的反诉，后经工程造价鉴定、工程质量鉴定等截至目前为止的鉴定，确定了6、7号楼的工程质量并无主体瑕疵，可以达到交付使用条件，但因后期装修工程及配套设施需要完善，故预计在2021年9月份后可以进行交付，至于产权问题，根据双方达成的协议精神，与大方安泰公司无关；且目前为止，土地也并未登记在代建方名下，土地虽然系在大方县建设投资公司名下被查封，但涉及到本案的安置户房屋交付，仍有法律上的障碍，不具有立即履行合同的基础，请求法院依法中止审理或驳回； 3、大方县建设投资有限公司与被告签订的《大方县黔西北小区市政工程委托代建协议》一份，证明按照投资协议的约定，无论是安置还是市政项目，均应签订代建协议，对具体的代建数目、数量及土地规划等进行明确约定，但涉案项目至今未签订任何代建协议，只是根据投资协议的总体要求及原告提供的土地修建了6、7号楼。 经质证，被告对原告出示的第1、2组证据无异议；对第3组证据无异议，但是因双方并未明确具体的代建项目的数量，按照投资协议约定，双方应该另行签订代建合同，按照规划，被告方截止目前为止只接受到原告提供的6、7号楼的建设用地，地块也未登记在大方安泰公司名下，土地登记在大方县建设投资有限公司名下，且土地是否属于划拨或招拍挂至今未明确。6、7号楼已经在2017年年底封顶，截止目前为止水电已通，已经达到使用条件，但6、7号楼之外的其他代建项目不应由大方安泰公司继续履行，若需大方安泰公司继续履行，需双方另行签订代建协议，并需要经过划拨相应的土地等系列复杂工作，应依法予以驳回；对第4组证据有异议，认为系原告与老百姓关于拆迁补偿的相关材料，与原、被告之间的代建合同无关，具体补偿户数量等与被告大方安泰公司无关，按照投资协议约定，在6、7号楼完成后，将该代建如数按照原告方提供的名册交给原告方指定的安置户即可，至于回购款被告方也会遵守投资协议约定的回购价格；对第5组证据有异议，认为系政府与安置户的具体安置条件，与被告大方安泰公司无关，原、被告之间并未明确约定安置的数量及其面积，也未明确安置地块如何取得等一系列复杂程序。故达不到原告认为必须按照优惠卡的数量及情况说明的面积进行安置的证明目的。 原告对被告大方安泰公司提供的第1组证据真实性无异议，但认为达不到证明目的。合同第5条第5.5款明确约定被告按原告提供的征地拆迁清册所记载的经核准无异议的名单及数量据实将安置房交付给原告用于安置拆迁户，现在原告已经当庭提交了拆迁清册所涉及的安置户，提供了经核准无异议的名单及数量，被告应当按照原告提交的清册交付相应的安置房；其次，合同约定商铺的回购价格为3000元每平方米，住房为2100元每平方米，则被告应当提供完整产权的商铺及住房给原告，至于被告是通过购买土地还是通过其他途径获取土地与原告无关；第2组证据中的工程质量检测报告无异议。对贵州省高级人民法院（2018）黔财保1号民事裁定书、送达回证、1至5号楼的建设用地规划许可、建设工程规划许可及省高院协助执行通知书有异议，系复印件；其次根据被告提供的协助执行通知书上并未显示6、7号楼被查封；被告也并未提供证据证明6、7号楼涉及的土地由大方县建设投资有限公司所有；鉴定报告只能证明6、7号楼质量无太大问题，并不代表6、7号楼涉及的土地也被查封；对被告提供的第三组证据认为系复印件，对其真实性不予认可，其次，投资协议并未约定安置项目必须签订代建协议，也未明确安置项目应当由建设投资有限公司委托安泰公司进行代建，因此本协议与本案无关。另外，被告已修建的6、7号楼也未由建设投资有限公司委托代建。 经本院认证，对原、被告提供的证据真实性，本院均予以采信。 经审理查明，被告大方安泰公司成立于2013年11月27日，于2014年11月27日由原名称大方博泰君安房地产开发有限公司变更为大方安泰房地产开发有限公司。2013年，大方县人民政府作为甲方与作为乙方的大方安泰公司签订《大方县黔西北花园小区及城市综合体建设项目投资协议》，约定由大方安泰公司投资建设大方县黔西北花园小区及城市综合体建设项目，建设内容为：黔西北花园小区、配套原县车站用地建设大型城市综合体（综合体项目不低于30亩），引进优强商贸企业，建设四星级宾馆，解决就业不低于2000人。协议第二条“投资形式”第2.1条约定“本项目规划区域范围内，出让地块之外市政、道路等公共设施由甲方投资，包括但不限于公共市政道路、广场、典礼电缆、给排水、亮化、照明、绿化、垃圾处理等按规划设计为市政项目的所有公共设施。”，第2.2条约定“房地产开发及城市综合体项目由乙方投资，并按规划设计开发所有内容。”协议第三条“项目用地”第3.4条约定“土地使用权取得方式：大方县黔西北花园小区实际挂牌用地110亩由甲方按招拍挂价格188万元/亩原价转让给乙方，涉及的税费属大方县留存部分奖励给乙方支持城市综合体建设。......具体用地面积以乙方与国土资源行政主管部门签订的《国有土地使用权出让合同》为准。”协议第四条“甲方权利义务”第4.2条约定“公建部分采取乙方投资建设甲方回购的方式，双方另行签订代建建设投资协议”；第4.3条约定“自本协议签署之日起，60日内将土地转让和依法挂牌出让给乙方，当乙方交齐土地款后15日内按投资进度分批次将国有土地使用证办交给乙方。转让部分土地在协议签订后60个工作日内办理完毕转让手续，将用地手续过户到乙方名下，并办理土地使用证，用于项目申报等相关工作。在乙方承担工业建设及安置房建设工程结束，并移交给甲方后，双方进行结算，以工程款冲抵土地款出让价，未结算出让部分，按挂牌出让规定及乙方与国土局签订的《土地出让合同》执行。”协议第五条“乙方的权利和义务”第5.4条约定“垫资修建市政公共设施、政府安置房（包括商铺、住宅）后，将所垫资金折抵应交给甲方土地管理部门的土地出让金（公共设施部分造价经甲方审计部门审计确认后据实结算，政府安置房回购价格为：商铺3000元每平方米，住房2100元每平方米）”；第5.5条约定“按甲方提供的征地拆迁清册所记载的、经核准无误的名单及数量据实将安置房（包括商业用房每平方米3000元、住房每平方米2100元）交给甲方用于安置被征收户，乙方所交房屋面积（商业用房及住宅）超出应还房部分按市场评估价格计付给乙方。安置房的建设资金由乙方垫资，所垫资金按收支两条线原则，实际统一征收、核定奖励。”《大方县黔西北花园小区及城市综合体建设项目投资协议》签订后，大方安泰公司竞得了大方县人民政府挂牌出让的大方县红旗街道庆云村、蔬菜村的土地共计111.01亩。2015年11月3日，大方县城乡规划局为大方安泰公司办理了建字第520000201523825号建设工程规划许可证（建设项目名称：大方县黔西北花园小区棚户区改造项目3、4、5号楼；建设位置：红旗街道办事处蔬菜村；建设规模：18625.25㎡）、建字第52000201523826号建设工程规划许可证（建设项目名称：大方县黔西北花园小区棚户区改造项目1、2号楼；建设位置：红旗街道办事处蔬菜村；建设规模：58145.95㎡）。2018年1月17日，大方县城乡规划局为大方安泰公司办理了地字第520000201709914号建设用地规划许可证（用地项目名称：大方县黔西北花园小区棚户区改造项目；用地位置：大方县红旗街道办事处蔬菜村、蔬菜村；用地面积：80693.24㎡；建设规模：653518.79㎡）。2016年1月8日，大方县建设投资有限公司作为甲方与作为乙方的大方安泰公司签订《大方县黔西北小区市政工程委托代建协议》，约定大方县建设投资有限公司委托大方安泰公司代建大方县黔西北小区市政工程。项目内容：包含但不限于市政道路、管涵、桥梁、连接通道、广场、电力电缆、给排水、亮化、绿化、垃圾处理等按规划设计为市政项目的所有公共设施（具体以双方确认的施工图纸，扣除非公建部分的小区道路设计图纸后的所有市政工程）。 另查明，案涉《大方县黔西北花园小区及城市综合体建设项目投资协议》签订后，被告大方安泰公司施工了部分商铺及住房，现仅有6、7号楼完成了封顶及水电工程。其中建设6、7号楼使用的土地登记在大方县建设投资有限公司名下。且6、7号楼未办理建设工程规划许可证。 最后查明，重庆万美建设工程有限公司于2018年2月28日向贵州省高级人民法院申请诉前财产保全，请求对大方县建设投资有限公司、大方安泰房地产开发有限公司、大方安泰建材有限公司银行存款人民币110000000.00元或等值财产进行保全。贵州省高级人民法院于2018年3月1日作出了（2018）黔财保1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结大方县建设投资有限公司、大方安泰房地产开发有限公司、大方安泰建材有限公司银行存款及其他价值人民币110000000.00元的财产。后贵州省高级人民法院向大方县不动产登记中心作出了（2018）黔财保1号协助执行通知书，请求协助查封大方县建设投资有限公司所有的位于大方县建设投资有限公司所有的位于大方县大方镇蔬菜村的国有土地使用权21776.88㎡［产权证号为方国用（2012）第0116026号］；位于大方县蔬菜村的国有土地使用权14776.18㎡［产权证号为方国用（2012）第0116027号］；位于大方县蔬菜村的国有土地使用权10724.01㎡［产权证号为方国用（2012）第0116028号］；位于大方县蔬菜村的国有土地使用权7215.08㎡［产权证号为方国用（2012）第0116029号］；位于大方县蔬菜村的国有土地使用权12129.08㎡［产权证号为方国用（2012）第0116030号］；位于大方县蔬菜村的国有土地使用权8726.99㎡［产权证号为方国用（2012）第0116031号］。并请求协助查封大方安泰公司所有的黔西北花园小区棚户改造项目南区3、4、5号楼商业房产97套（总套数179套，扣除已预售82套）。2020年3月25日，云南达峰工程质量检测鉴定有限公司受贵州省高级人民法院委托作出了ＹＮＤＦ质检字［2019］第ＪＤ-200号建筑司法检测鉴定报告，结论为：大方县黔西北花园小区棚户区改造项目南区1＃至7＃楼安装工程及装饰工程未施工完成，已完成施工的安装工程及装饰工程部分检测不合格。 本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为，首先，案涉合同条款是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方在签订的投资协议第5.4条约定：由被告垫资修建市政公共设施、政府安置房（包括商铺、住宅）后，将所垫资金折抵应交给原告土地管理部门的土地出让金（公共设施部分造价经原告审计部门审计确认后据实结算，政府安置房回购价格为：商铺3000元每平方米，住房2100元每平方米)，从内容上看，该约定实质是一条商品房买卖条款，应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程工程规划许可证......，但根据本院查明的事实，案涉6、7号楼未办理建设工程规划许可证，原、被告也均认可案涉工程项目未取得土地使用手续，故案涉合同条款无效。其次，案涉合同条款能否履行的问题。因案涉项目，大方县建设投资有限公司、大方安泰建材有限公司及被告大方安泰公司欠重庆万美建设工程有限公司工程款，贵州省高院已将被告修建的商铺、房屋进行查封，并将案涉登记在大方县建设投资有限公司名下的土地予以查封，现案件还在审理过程中。也就是说，即使原、被告签订的涉案条款有效，事实上也不能履行。故原告请求判令被告继续履行垫资修建政府安置房的合同义务并在12个月交付的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告大方县人民政府的诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由原告大方县人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状(附电子光盘)，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  汪霄朋 二〇二〇年十二月十八日 书记员  颜修云