江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0923民初2476号 原告：李尚志，男。 委托诉讼代理人：李琳，江西华晟律师事务所律师，一般代理。 被告：万载县立城置业有限公司，住所地：万载县康乐大道******，统一社会信用代码：91360922060786498B。 法定代表人：辛圣兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龙飞，江西四强律师事务所律师，特别授权。 第三人：易敏，女，1970年11月2日生，汉族，万载县人，万载县卫健委工作。 委托诉讼代理人：龙飞，江西四强律师事务所律师，特别授权。 原告李尚志与万载县立城置业有限公司（以下简称立城置业）、易敏执行异议之诉，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李尚志及其委托诉讼代理人李琳律师，被告立城置业、第三人易敏共同委托诉讼代理人龙飞律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李尚志向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销上高县人民法院（2020）赣0923执异6号执行裁定书，继续执行上高县人民法院作出的（2018）赣0923民初2108号民事判决；2、依法确认被告立城置业与第三人易敏于2018年5月8日签订的店面租赁合同无效，该租赁合同不能排除原告要求清场交付执行权利；3、本案诉讼费依法由被告和第三人承担。事实和理由：2018年12月12日，上高县人民法院以（2018）赣0923民初2108号民事判决书判决被告立城置业归还原告借款本金3191804.01元及利息。该民事判决书生效后，原告于2019年1月30日申请执行。2019年3月18日，贵院查封了56间店面。被告瞒着原告分别于2018年5月、8月将涉案56间店面出租给易敏、陈宏，其中29间店面第三人易敏租赁经营酒店，27间店面案外人陈宏租赁经营网吧。由于涉案56间店面经法院拍卖二次流拍，按执行程序，被告无其他财产可供执行的情况下，只能作价抵偿给原告。原告要求将56间店面清场交付，案外人陈宏租赁的27间店面已经清场交付给原告，第三人易敏租赁的29间店面却未能清场交付于原告。之后，原告要求贵院对执行标的进行清场交付执行，而贵院执行局以被告已经将29间店面出租为由，根据买卖不破租赁的规定，认为不宜清场交付，并主动作出（2020）赣0923执异6号执行裁定书，是侵犯了原告的执行权利。对此，原告认为，作为案外人的第三人易敏一直未提出执行异议和诉讼，法院没有任何理由不去执行第三人易敏租赁的29间店面，本案原告仅仅是要求法院进行清场交付执行，法院却莫名其妙作出执行异议裁定书，故本案执行裁定书，无论是在异议提出的主体方面，还是认定事实、适用法律等方面都存在错误之处，为此，原告特提起执行异议之诉，请求法院依法查清事实，正确适用法律，应当撤销执行裁定书，理由如下：1、涉案执行裁定书在执行异议提出主体方面的认定及事实、法律条款适用方面均存在严重错误。2、执行裁定书认为原告物权登记失效是缺乏事实和法律依据的。3、本案是名为租赁合同，实为抵债合同，执行裁定书以买卖不破租赁规则为由不执行是不合法的。4、合议庭组成人员程序不合法。 被告立城置业辩称，要求依法驳回原告的诉讼请求。1、被答辩人与答辩人不存在以物抵债的事实、也不符合以物抵债的法定条件；2、涉案执行裁定书认定的主体、事实、适用法律都符合法律规定；3、申请执行人李尚志与被申请人民间借贷纠纷一案，法院已作出判决，确立了法律事实是“民间借贷而非商品房买卖合同”，因此，生效判决否决了李尚志不具有该56间店铺的法律优先权。其次，租赁人的承租权是善意取得，依法受法律保护；4、上述56间的所有权系万载县立城置业有限公司，具有完全的自主财产处分权利，依据物权法第9条、20条……三个月内未申请登记的，预告登记失效之规定，被答辩人与答辩人签订的备案合同失效并不产生物权变更，所有权人有权在法律规定原则内依法行使所有权的财产权益（包括但不限于处分、管理、收益权等财产权益）。故上高县人民法院的（2020）赣0923执异6号程序合法、适用法律正确，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人易敏未作书面答辩。 本院经审理查明：2015年8月18日，立城置业与李尚志签署《商品房买卖合同》，约定合同总价款为2669630元人民币，原告于当日将约定的款项通过万载农商银行汇入被告立城置业的公司账户。2015年8月19日立城置业与李尚志协商要求将李尚志支付的购房款转为其公司借款并按3．3％月利率支付借款利息，并与其签订了一份《补充协议》，协议约定该笔2669630元的款项，其借款期限为90天，借款月利率为3．3％。之后，立城置业陆续归还了李尚志借款本息1821776元。2015年12月28日，立城置业再次与李尚志签订《商品房买卖合同》，约定合同总价款为2000000元人民币，李尚志于当日将2000000元通过银行汇入立城置业的公司账户。2015年12月29日，立城置业与李尚志协商要求将原告支付的购房款转为其公司借款并按3．3％月利率支付借款利息，并与李尚志签订了一份《补充协议》，协议约定该笔2000000元的款项，其借款期限为两个月，借款月利率为3．3％。双方签署的《商品房买卖合同》中所约定的店铺均到相关部门进行了备案登记。之后，立城置业未依双方的协议约定履行还款付息义务，也未按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，李尚志遂将立城置业诉至法院。本院于2018年12月12日作出(2018)赣0923民初2108号民事判决,认定李尚志与立城置业于2015年8月18日、2015年8月19日和2015年12月28日、2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》名为房屋买卖合同，实为借贷合同，双方之间的实际法律关系为民间借贷。该案判决立城置业向李尚志偿还本金人民币3191804.01元及利息（利息按月利率2%从2015年12月29日起计算至借款还清日止）。2019年1月30日，李尚志向本院申请强制执行。该案在执行过程中，因被执行人立城置业未履行生效法律文书所确定的义务且经二次拍卖均流拍，申请执行人李尚志同意以二拍起拍价接受万载县城康乐街道将军中大道366号6栋（国贸广场）的56间店铺抵偿债务。本院于2020年3月4日作出(2019)赣0923执265号之四执行裁定书,裁定将被执行人立城置业所有登记在李尚志名下的位于万载县城康乐街道将军中大道366号6栋（国贸广场）的56间店铺共作价5639200元，交付申请执行人李尚志抵偿5639200元债务。因部分店面存在租赁情形未能清场交付，李尚志于2020年8月18日向本院提交执行异议书，认为立城置业非法占有李尚志物权非法获利，纯属违法，要求对56个店铺执行清场，执行异议书由受委托人聂小毛签字捺印。本院于2020年9月16日作出（2020）赣0923执异6号执行裁定书，认为李尚志与立城置业签订的《商品房买卖合同》在相关部门进行了备案登记的行为并不符合物权法规定的物权设立、转移、变更的情形，亦早就超过了物权法规定的预告登记时效，故店铺物权所有人仍属立城置业，备案亦不能对抗物权所有人的出租行为。且经调查，并未查出立城置业与承租人易敏签订合同时有合同无效情形或有恶意串通妨碍、规避执行的证据，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故裁定驳回李尚志的异议请求。原告李尚志因对该执行裁定存在异议，引发纠纷。 另查明，2017年7月2日，刘斌、易敏、张勤辉、张赛红签订合伙协议，投资国贸广场二期铝合金项目。2017年8月30日，被告立城置业与刘斌签订《万载国贸中心二期工程铝合金门窗施工合同》，工程名称：万载国贸中心二期工程，（1#、2#、7#楼）铝合金门窗工程。合同约定工程款支付方式为：1、单体工程全部门窗框安装完成并验收后十天内，甲方按固定综合单价的40%×实际施工面积进行工程进度款的支付，用店面住房作为工程款支付。2、本合同的所有工程全部完成，并经甲方、监理和相关政府部门验收合格后，乙方按甲方要求提供完整竣工结算资料办理工程结算。3、工程结算款的5%作为工程质量保证金，在竣工验收合格一年后付3%，满两年后一个月内付清剩余的2%（无利息）。但该工程至今未验收。2017年12月30日，被告立城置业与江西雅园建材有限公司签订《建设工程施工合同》，工程名称：二期1#、2#、7#楼公共部位装饰、装修工程（含楼梯、走廊、阳台等防护栏杆及百叶窗安装工程）。该合同被视为国贸二期1#、2#、7#楼的总承包合同。 2018年5月8日，被告立城置业与第三人易敏签订《店面租赁合同》，约定由立城置业作为甲方将位于万载县康乐街道将军中大道第6栋的29间店面（面积为2411.55平方米）出租给乙方，租赁期限为二十年，即2019年9月1日起至2039年8月31日止（2018年9月1日至2019年8月31日为装修期，不收租赁费）。店面租金抵铝合金欠款2500000元，按5.5厘利息结算，本金和利息一起结算（每年结算一次），抵第一年利息计137500元和第一年工程款计267640元：2500000元铝合金减第一年的利息和第一年工程款合计：405140元，还欠铝合金工程款2094860元，以后每年以此类推，直至扣完工程款和利息为止，用完以后按每半年结算一次租金，每三年递增5%。签订合同后，第三人易敏未缴交过店面租金。 万载县康乐街道将军中大道366号6号楼因未办理竣工验收，至今未办理相关房屋产权证，56间店铺至今仍备案登记在原告李尚志名下。 以上事实有双方当事人陈述、（2018）赣0923民初2108号民事判决书、（2020）赣0923执异6号执行裁定书、（2019）赣0923执265号之四执行裁定书、店面租赁合同、不动产中心备案登记、建设工程施工合同，投资国贸广场二期铝合金项目合伙协议，万载国贸中心二期工程铝合金门窗施工合同等证据予以证实。 本院认为：本案的争议焦点为： 一、关于第三人易敏租赁的29间店面所有权归属问题。根据《物权法》第28条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，作为物权公示生效原则的例外，是自法律文书生效时发生效力。本案中案涉29间店面已通过（2019）赣0923执265号之四执行裁定书裁定交付原告李尚志用于抵偿债务，且该裁定已经生效，故本案所涉29件店面的所有权应归属原告李尚志。 二、关于被告立城置业与第三人易敏之间的债权债务关系问题。首先，被告立城置业与江西雅园建材有限公司签订的《建设工程施工合同》，作为总承包合同签订时间晚于被告立城置业与刘斌签订的《万载国贸中心二期工程铝合金门窗施工合同》，两份合同属于总承包与分包合同的关系，先签分包合同再签总承包合同明显违反常理，导致合同真实性存疑。且签订合同的主体同为被告立城置业，也不符合总承包合同与分包合同的属性，刘斌应与总承包商签订分包合同而不是与被告立城置业签订承包合同。其次，被告立城置业与刘斌所签订的《万载国贸中心二期工程铝合金门窗施工合同》，合同明确约定所有工程全部完工并经验收合格后，办理竣工结算，但该工程至今未验收，被告立城置业也未提供双方的结算凭证，债权债务金额尚未确定。第三、第三人易敏仅是铝合金门窗工程的合伙人之一，其与被告立城置业签订《店面租赁合同》经营酒店，没有证据证明酒店经营亦属合伙经营，也没有证据证明铝合金门窗工程款归第三人易敏所有，更没有证据证明被告立城置业尚欠第三人易敏铝合金门窗工程款2500000元，故被告立城置业与第三人易敏应承担举证不利的后果。综上，被告立城置业与第三人易敏主张双方存在2500000元债权债务关系的主张，缺乏充分、有效的证据予以证实，本院不予支持。 三、签订的《店面租赁合同》的性质认定及是否适用买卖不破租赁规则的问题。房租租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，被告立城置业与第三人易敏于2018年5月8日签订店面租赁合同，明确约定用店面租金抵扣铝合金欠款，并约定了具体的抵扣细节，而所欠款项金额并未提供相关证据予以证实，因而双方签订的《店面租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿不确定的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。而买卖不破租赁规则仅适用于房屋租赁合同，旨在保护承租人的利益。合同之债不同于房屋租赁合同，根据合同相对性规则，被告立城置业与第三人易敏签订的合同仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同外的第三人，故被告立城置业与第三人易敏签订的《房屋租赁合同》不适用买卖不破租赁规则，对原告李尚志要求继续执行的主张，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、继续执行（2018）赣0923民初2108号民事判决书； 二、驳回原告李尚志的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告万载县立城置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审 判 长 李  敏 人民陪审员 宁 胜 明 人民陪审员 欧阳秀琼 二〇二〇年十二月九日 法官助理刘佩婕 书记员肖玉峰