湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3512号原告（反诉被告）：朱小唤，女，1987年7月18日出生，汉族，河南省虞城县人，住河南省虞城县，委托诉讼代理人：郭明海，湖北尊而光律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘红莉，女，1973年6月5日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区，被告（反诉原告）：刘洪文，女，1976年3月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：袁筱，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。原告朱小唤与被告刘红莉、刘洪文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案。被告刘红莉、刘洪文在答辩期限内向本院提起反诉，本院受理后合并审理，并适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱小唤的委托诉讼代理人郭明海，被告（反诉原告）刘红莉、刘洪文的共同委托诉讼代理人袁筱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱小唤提出诉讼请求，判令刘红莉、刘洪文：1、退还2020年1月23日至2020年6月19日期间一半的租金51,484元；2、退还押金10,000元；3、负担装饰装修费用186,054元（310,091元×60%）；4、负担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月18日，我与刘红莉、刘洪文签订《商铺租赁合同》，约定刘红莉、刘洪文将位于武汉市东西湖区常青花园花园中路8号地块Z2栋2号的商铺租赁给我用于美容美发及母婴店的经营活动，租期为6年，自2019年9月20日起至2025年12月19日止；装修免租期为三个月，自2019年9月20日起至2019年12月19日止；租金为21,000元/月，252,000元/年，每半年支付一次，在每期租金届满前15日通过转账方式支付；押金10,000元，可用于抵扣我欠付的租金、物业费、水电费，租赁关系解除当日，无息退还押金，押金不足扣除部分由我结清相应的欠款。合同签订后，我于2019年9月19日向刘红莉、刘洪文支付了第一期租金126,000元（自2019年12月20日起至2020年6月19日止），于2019年9月20日支付押金10,000元，并对涉案商铺进行了精装修，支出装修费310,091元。后因受新冠疫情影响，武汉市于2020年1月23日采取封城措施，导致我无法营业。直至今日，我因政府管控措施没有任何收入。我曾多次与刘红莉、刘洪文协商减免租金被拒绝。因我一直无法营业，遂于2020年6月17日向刘红莉、刘洪文发出《解除商铺租赁合同通知》，要求解除租赁合同、退还押金，亦被拒绝。现我诉至法院，请求判如所请。刘红莉、刘洪文辩称，第一，应按双方签订的租赁合同履行。2020年1月23日至2020年4月8日期间，武汉市因新冠疫情封城。解封后，双方曾就减免租金进行协商，未达成一致，故应按照原《商铺租赁合同》履行。朱小唤已支付的租金不应予以退还。在此期间，我们依然承担每月高额的房屋贷款。仅2020年1月至4月期间，我们偿还银行贷款本息共计122,200元。第二，《商铺租赁合同》第4.4条约定，押金用于其欠缴商铺租金、物业费、水电费等费用。截至2020年6月4日，朱小唤未按月支付下一期租金，且欠付物业费2,693.20元、水电费280.11元，我们有权不退还全部押金。第三，我们不应承担朱小唤的装饰装修费用。《商铺租赁合同》第5.2条约定，商铺返还时，朱小唤留下的装修部分我们不承担任何费用。此约定应予以遵守。《商铺租赁合同》系朱小唤单方违约解除，自行搬离商铺，自行放弃剩余租赁期的合同权利及装修部分的价值，应自行承担后果。其提交的装修合同、预算清单、结算单均系疫情之后与案外人签订的，真实性存疑。其按照经营范围进行装修装饰，风格限于母婴、产后产品的经营，形成的装饰装修复合物不具有普通适用性。我们对外招租后，商铺又重新进行了装修，我们并未使用到朱小唤的装修利益。综上，请求驳回朱小唤的诉请。刘红莉、刘洪文提出诉讼请求，判令朱小唤：1、赔偿因其违约造成的经济损失50,400元（即给予新承租人两个月免租期的租金损失）；2、负担反诉费用。事实与理由：2019年9月18日，我们与朱小唤签订《商铺租赁合同》，朱小唤承租我们所有的位于武汉市东西湖区常青花园花园中路8号地块Z2栋2号的商铺用于美容美发及母婴店经营活动，租期为6年。2020年6月18日，朱小唤通过微信通知我们不再承租商铺，后自行搬离。将商铺钥匙、电卡邮寄给我们，且拒绝与我们沟通解除合同的相关事宜。该行为严重违反合同约定，给我们造成了巨大的经济损失。现我们提出反诉，请求判如所请。朱小唤辩称，我解除合同未违反合同约定。因新冠疫情影响，武汉市政府于2020年1月23日采取封城措施导致我的商铺无法正常经营。2020年4月8日，武汉市宣布解除封城，但我从事的行业并未列入首批复工、复产名单中。直至我搬离涉案商铺时，亦未获得武汉市东西湖区工商部门的复工批准。我在此疫情期间并未实际使用商铺。我支付了半年的租金，并支付加盟费200,000元。同时，我对该商铺进行了将近三个月的装修，支出装修费约300,000元，投入巨大。因新冠疫情影响，我曾于2020年5月5日与刘红莉沟通适当减免租金被拒绝。我明确表示如不减免后续租金则无力履行，此情形属于疫情的不可抗力导致合同解除。我并未违约。且我在解除租赁合同前已向刘红莉、刘洪文发出通知，其亦提前将涉案商铺对外招租、转让。二人诉请的经济损失无事实与法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定如下事实：涉案商铺系位于武汉市东西湖区常青花园8号地块B区Z2栋/单元1、2层商2号房的商铺，商铺所有权人为刘红莉、刘洪文。二人系姐妹关系。2019年9月18日，刘红莉、刘洪文（甲方）与朱小唤（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺（面积为153.89平方米）出租给乙方使用，用途为美容美发及母婴店；租赁期限为6年，自2019年9月20日起至2025年12月19日止，装修免租期为3个月，自2019年9月20日起至2019年12月19日止；租金为21,000元/月，自第三年每年递增5%，半年支付一次；押金为10,000元，用于乙方欠缴商铺租金、物业费、水电费等，租赁关系解除当日全额无息退还；租赁期间的水、电、暖、煤气、通讯、设备物业费等费用由乙方承担；商铺返还时，乙方不能改变现有装饰原貌，对乙方遗留下来的装修部分甲方不承担任何费用等。上述《商铺租赁合同》签订后，刘红莉、刘洪文依约交付涉案商铺，朱小唤支付押金10,000元，并缴纳了除装修免租期外的六个月租金共计126,000元（2019年12月20日至2020年6月19日）。朱小唤针对美容、美发、母婴的经营特点，对涉案商铺进行了装修。2020年4月8日，武汉市解除新冠疫情的封城后，朱小唤与刘红莉、刘洪文协商减免房租，双方未协商一致。朱小唤于2020年6月18日通过微信方式通知刘红莉、刘洪文解除《商铺租赁合同》。后刘红莉、刘洪文与案外人姚芳签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给姚芳经营茶楼，同时给予姚芳2个月的装修免租期（2020年7月1日至2020年8月31日）。姚芳针对茶楼的经营特点，对涉案商铺进行了重新装修。现双方发生争议，分别诉至法院，要求如各自诉称。以上事实有刘红莉、刘洪文提交的与朱小唤的《商铺租赁合同》、与姚芳的《商铺租赁合同》、收据、微信聊天记录、商铺照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，关于租金的诉请。刘红莉、刘洪文与朱小唤签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。朱小唤于2020年6月18日通知刘红莉、刘洪文解除《商铺租赁合同》，故可认定该合同于当日解除。朱小唤主张合同解除的原因系受新冠疫情影响，属于不可抗力。但《商铺租赁合同》的租期为六年，新冠疫情对经营的影响仅为数月，随着疫情之后整个社会行业的复产复工，疫情影响并不必然导致整个《商铺租赁合同》无法实现。《商铺租赁合同》作为双方的约定，对双方均具有约束力。朱小唤与刘红莉、刘洪文作为合同的相对方，均应履行约定，保持合同的稳定性。现朱小唤主张解除《商铺租赁合同》，违反了双方的约定。故其主张退还租金的诉请，本院不予支持。关于押金的诉请。押金的实质为履行合同的保证金。《商铺租赁合同》约定的全额退还押金，亦针对双方均正常履行合同后的约定。但朱小唤提前解除《商铺租赁合同》，违反了双方的约定，故其主张退还押金的诉请，本院不予支持。关于装饰装修费用的诉请。《商铺租赁合同》已约定商铺返还时，对遗留下来的装修部分刘红莉、刘洪文不承担任何费用。该约定应当履行。而朱小唤解除合同后，刘红莉、刘洪文将涉案商铺重新出租，涉案商铺亦重新装修。朱小唤亦无法证明刘红莉、刘洪文实际利用了原装修价值。故对朱小唤的该项诉请，本院不予支持。关于经济损失的诉请。刘红莉、刘洪文主张朱小唤承担解除《商铺租赁合同》后，二人给予新承租人两个月免租期的租金损失。因无合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）朱小唤的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）刘红莉、刘洪文的全部反诉请求。案件受理费2,507元（已减半收取，原告朱小唤已预缴），反诉费530元（已减半收取，反诉原告刘红莉、刘洪文已预缴），由原告（反诉被告）朱小唤负担2,507元，由被告（反诉原告）刘红莉、刘洪文负担530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  沈婧玉二〇二〇年十二月二十二日书记员  祝新月