湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1784号上诉人（一审被告）：天空城市投资有限公司，住所地长沙市经济技术开发区远大三路**远大城内。法定代表人：赖玉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯灵，该公司员工。被上诉人（一审原告）：长沙县自然资源局，住所地长沙县星沙街道望仙路**。法定代表人：范新国，该局局长。委托诉讼代理人：袁剑虹，湖南正方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁金元，湖南正方律师事务所律师。一审原告:长沙经济技术开发区管理委员会，住，住所地湖南省长沙经济技术开发区三一路**/div>法定代表人：张庆红，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：袁剑虹，湖南正方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁金元，湖南正方律师事务所律师。上诉人天空城市投资有限公司（以下简称天空城市公司）与被上诉人长沙县自然资源局、一审原告长沙经济技术开发区管理委员会（以下简称长沙经开区管委会）建设用地使用权合同纠纷一案，天空城市公司不服湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民初3366号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。天空城市公司上诉请求：撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初3366号民事判决，改判驳回长沙县自然资源局的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、第二笔剩余土地款延期支付是因为双方协商变更，不应承担违约金。1.案涉“小天城项目”建设过程中，民航部门多次改变建筑高度，导致原97层降为57层，以致项目停滞，天空城市公司系远大科技集团子公司，案涉土地本属于远大科技集团另一子公司的工业用地，后变更为商业用地，案涉项目停滞后，远大科技集团多次与经开区管委会协商将土地性质重新变更为工业用地。2.经开区管委会当时希望以第二笔剩余土地款作价投资入股远大科技集团，经多轮协商，投资入股方案未能达成一致。二、第二笔剩余土地款支付完毕后双方已无争议，并顺利办理了土地证。在经开区管委会决定不入股之后，远大公司第一时间支付了第二笔土地款共计11435万元，当时管委会并未提出付款有任何延期问题，并顺利办理了土地证。双方就土地出让合同问题已无争议，事后再追究违约金，有失政府公信力。三、经开区管委会交付土地存在多项违约，给远大造成巨大损失。按照《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定，经开区未完全履行合同义务，存在通路、通电、通上水、通下水等多项违约，给远大造成直接经济损失500多万元，项目一直无法验收造成间接经济损失，仅资金占用的财务损失一项按8%的年收益率计算，至少损失5亿元。长沙县自然资源局答辩称：一、本案中，双方当事人并未就土地延期支付达成合意；二、在挂牌须知中，已经就天空城市公司上诉提到的案涉项目楼层高度的问题进行了风险提示，明确提到楼层高度应当征求民航局的意见和审批同意，在土地出让完成后，开发过程中楼层高度受到限制不属于长沙县自然资源局行政审批职能范围内；三、是否符合交地条件不是本案的审理范围，天空城市公司可以另行起诉。经开区管委会述称，同意长沙县自然资源局的答辩意见。长沙县自然资源局、经开区管委会起诉请求：1、判令天空城市公司支付利息及违约金共计5038.7692万元；2、判令天空城市公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月29日，长沙县国土资源交易中心国有建设用地使用权网上挂牌出让须知载明以下内容：经长沙县人民政府批准，长沙县国土资源局决定以网上挂牌的交易方式出让位于远大路以南、黄兴大道以东的一宗国有建设用地使用权。长沙经开区管委会是委托方，由本次挂牌交易的委托方承担交地责任。宗地总面积79339.3平方米（合119.01亩），出让面积79339.3平方米（合119.01亩）。第三点第（七）项规划指标要求载明，建筑高度：超高层征求民航局意见。第（八）项土地评估价格：人民币30982万元。第（九）项交地时间及标准：《成交确认书》一经签订即视为交地，交地后宗地的保护管理由竞得人负责。交地条件：按现状交地。第十点挂牌程序第（六）项约定，长沙县国土资源局与竞得人依据《成交确认书》的约定签订《国有建设用地使用权出让合同》。本宗地竞买保证金为人民币2亿元，到账截止时间为2013年8月19日下午17时30分。挂牌起始时间：2013年8月8日上午8时，截止时间：2013年8月20日下午16时。该挂牌出让须知还载明了其他事项。2013年8月16日，天空城市投资有限公司向长沙县国土资源交易中心支付了商业用地保证金人民币2亿元。2013年8月21日，天空城市投资有限公司竞得涉案土地，成交价314350000元，签订了《成交确认书》。2013年8月30日，天空城市投资有限公司与长沙县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。该合同第五条本合同项下出让宗地的用途为：其他商服用地面积2.380179公顷，其他普通商品住房用地面积5.553751公顷。第六条出让人同意在2013年9月30日前将出让宗地交付受让人，现状土地条件：宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水及红线内场地规划要求平整。第九条本合同项下宗地的定金2亿元抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币157175000元，付款时间2013年9月29日之前。第二期人民币157175000元，付款时间2014年2月28日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第七章违约责任第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。该合同还约定了其他事项。2015年4月21日，天空城市投资有限公司向长沙经开区管委会支付了土地出让价款人民币114350000元。2015年4月27日，天空城市投资有限公司申请了出让土地初始登记。2014年8月19日，湖南正方律师事务所向天空城市公司发律师催款函，要求天空城市公司付清欠款本金人民币114350000元及利息、违约金。2016年8月15日，湖南正方律师事务所向天空城市公司发律师催款函，要求天空城市公司付清逾期支付114350000元的利息及违约金。2018年7月25日，长沙县国土资源局向天空城市公司发催款函，要求天空城市公司付清逾期支付114350000元的利息及违约金。2013年8月21日至2015年4月13日，因天空城市公司在涉案土地上的远大“小天城-J97”项目建筑高度问题（拟建高度海拔466米），民航中南局、远大科技集团有限公司、广州军区空军勘察设计院、长沙经开区管委会等单位多次召开会议研究，最终同意远大小天城建设至批准海拔高度273米（含避雷针等附属物）。2015年3月26日至2015年5月12日，远大科技集团有限公司与长沙经济技术开发集团有限公司就债转股的框架协议未达成一致或者合意，未签订相关协议。一审法院认为，天空城市投资有限公司与长沙县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。合同签订后，长沙县自然资源局、长沙经开区管委会履行了相关义务，天空城市公司部分出让金未在合同约定的期限内支付，构成违约，应承担相应的违约责任。天空城市公司答辩提出本案属行政诉讼范畴，不属民事诉讼的问题。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条规定，2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定；2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。本案《国有建设用地使用权出让合同》签订于2013年8月30日，应适用当时的法律、行政法规及司法解释，故本案应属民事诉讼范围，天空城市公司该答辩观点不能成立，不予支持。长沙县自然资源局直至2018年7月25日仍在向天空城市公司发催款函，主张相关权利，故至起诉时未超诉讼时效，天空城市公司该答辩观点不能成立，不予支持。天空城市公司答辩提出,延期支付第二笔土地款是因为双方协商变更了支付协议,不应承担违约金。一审法院认为，天空城市公司未能提供充分证据证明双方对支付第二笔土地款系达成了变更支付时间的协议或者合意，天空城市公司应承担举证不能的法律后果，该答辩观点不能成立，不予采纳。天空城市公司答辩提出，二原告未按照《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，提供宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水及红线内场地规划要求平整的土地，存在多项违约，给远大造成巨大损失，亦未提供充分证据证实，该主张不能成立，一审法院不予支持。因《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日1‰的违约金过高，一审法院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等本案实际情况，根据合同相对性原则、公平原则和诚实信用原则，酌情按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍（以人民币114350000元为基数，从2014年2月28日至2015年4月20日止）计算逾期付款违约金，由天空城市公司向长沙县自然资源局支付。天空城市公司在2013年8月16日已支付2亿元用地保证金，2013年9月29日即已转为第一期土地出让价款，超出约定的第一期付款金额（157175000元），至2014年4月27日，原告方亦因此受益。而天空城市公司在支付第二期土地出让价款时，违约情形轻微且具有自身不可控因素影响，第一期支付亦未存在违约行为，故一审法院综合衡量本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则，对原告方要求被告天空城市公司支付以114350000元为基数，2013年9月29日至2014年2月27日期间利息的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院判决：一、被告天空城市投资有限公司于本判决生效之日起十五日内按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍（以人民币114350000元为基数，从2014年2月28日至2015年4月20日止）向原告长沙县自然资源局支付逾期付款违约金；二、驳回原告长沙县自然资源局、长沙经济技术开发区管理委员会的其他诉讼请求。本案受理费293738.46元，由长沙县自然资源局、长沙经济技术开发区管理委员会负担205616.92元，天空城市投资有限公司负担88121.54元。二审中各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，天空城市公司的上诉理由不能成立，理由如下：第一，天空城市公司与长沙县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应受合同约束，按照合同约定履行各自义务。现天空城市公司未在合同约定的期限内支付第二笔土地款，构成违约，按照合同约定应当承担违约责任。天空城市公司上诉认为其与长沙县国土资源局已经就第二笔土地款的支付期限达成了协商变更，但并未举证予以证明。第二，《国有建设用地使用权出让合同》明确约定了双方的违约责任，现天空城市公司逾期支付土地款，根据合同约定，其应当承担相应的支付违约金的责任。经开区管委会在天空城市公司逾期支付完土地费用后为其办理了土地证的行为并不影响经开区管委会根据上述合同向天空城市公司主张违约金。第三，天空城市公司主张经开区管委会存在违约行为并造成了巨大损失，但未能提供证据证实，在一审中也未就该部分问题提出反诉。第四，一审判决在认定天空城市公司违约责任时已充分考虑了其违约行为轻微且具有自身不可控因素影响，综合衡量了本案合同的实际履行情况。故一审法院酌情按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍（以人民币114350000元为基数，从2014年2月28日至2015年4月20日止）计算天空城市公司应承担的逾期付款违约金，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院二审案件受理费87643.04元，由天空城市投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹德辉审判员  李金霞审判员  唐雨松二〇二〇年十二月八日法官助理龙菲书记员刘思伊