安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终825号 上诉人（原审被告、反诉原告）:黄山粤诚置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黎阳镇油山路**办公楼**，统一社会信用代码91341000MA2NAPKR2C。 法定代表人:程孝彬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张亚冰，该公司法务。 委托诉讼代理人：佘秀银，该公司法务。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：童婉瑶，女，1992年12月4日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘德辉，男，1979年12月24日出生，汉族，住安徽省休宁县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪学军，安徽萝宁律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴璐璐，安徽萝宁律师事务所实习律师。 上诉人黄山粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）因与被上诉人童婉瑶、潘德辉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年9月28日作出的（2020）皖1002民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 粤诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“从2020年8月7日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%的标准计算利息至实际返还之日止”，并依法改判驳回童婉瑶、潘德辉要求支付资金占用期间利息的诉讼请求；2.依法撤销一审判决第三项，依法改判支持粤诚公司要求童婉瑶、潘德辉支付违约金121668.9元的反诉请求；3.本案一、二审全部诉讼费用由童婉瑶、潘德辉承担。事实与理由：1.童婉瑶、潘德辉未能办理按揭贷款，并没有提供任何证据证明系不可归责双方当事人的事由导致的。一审法院没有查明按揭贷款未能办理的原因，一审判决缺乏事实和法律依据。截至起诉之前，童婉瑶、潘德辉仍未能办理按揭贷款，明显违反合同约定。依据提供的个人征信报告及聊天记录，可以看出潘德辉存在民间小额贷款记录，且没有提供工资收入证明和银行流水证明其具有偿还已有贷款以及按揭贷款能力，明显不符合银行按揭贷款的办理条件；2.童婉瑶、潘德辉违约事实清楚，粤诚公司的反诉请求符合法律规定。粤诚公司在签约之前，案涉合同模板已经对外公示，双方签订的《商品房认购书》第九条约定，童婉瑶、潘德辉已阅读并理解、同意《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》样板条款，并同意完全按样板条款进行签署。依据《商品房买卖合同》附件第八条第（一）款第3项之约定，现买受人按揭审批未通过且未按照该约定付清房款，我方有权要求其承担总房款10%的违约责任。此外粤诚公司已经告知按揭贷款办理及未能办理的违约责任等情况，童婉瑶、潘德辉出具《承诺函》，明确表示向指定银行申请按揭贷款及未能办理按揭则支付总房款10%的违约金。该《承诺函》与上述的《商品房买卖合同》第八条第（一）款第3项之约定一致。该条款显然不属于格式条款。据此，一审判决认定该条款属于格式条款，没有事实和法律依据。 童婉瑶、潘德辉辩称：1.关于未能办理按揭贷款，我们已经提供了相应的证据，童婉瑶、潘德辉并没有不良的征信记录。虽然在买房之前潘德辉有一笔小额贷款，但是没有到期，且数额不大，在粤诚公司和银行工作人员的指示下，为了配合粤诚公司的工作，潘德辉已提前将小额贷款还清。交通银行亦没有给出任何不能贷款的说明。我方已经按照银行的要求，将户籍证明、银行流水、收入状况证明，有无不良征信情况都提供了。现在粤诚公司认为是由于我方原因导致贷款不能发放下来，其应当承担举证义务；2.关于补充协议。该协议抬头是安徽公司黄山恒大滨江左岸项目1-19栋住宅楼栋装修交楼标准，很容易让购房人产生歧义。该协议是格式条款，并没有对购房人进行提示或者释明，其中免除或者限制责任的条款是无效条款。关于承诺函，我方不存在不配合办理按揭贷款的情形，故不适用。 童婉瑶、潘德辉向一审法院起诉请求：1.依法解除童婉瑶、潘德辉与粤诚公司签订的商品房买卖合同，粤诚公司返还童婉瑶、潘德辉首付款316689元，并支付资金占用期间的利息（以316689元为基数，自诉讼之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；2.本案诉讼费及其他费用由粤诚公司承担。 粤诚公司向一审法院反诉请求：1.判令童婉瑶、潘德辉支付粤诚公司违约金121668.9元；2.本案反诉费、诉讼费均由童婉瑶、潘德辉承担。 一审法院查明：2020年2月29日，童婉瑶、潘德辉与粤诚公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：童婉瑶、潘德辉购买粤诚公司开发的恒大滨江左岸6幢101室及-102室房屋，房屋按套内建筑面积每平方米7332.1元计算，房屋总价款为1216689元；付款方式及期限：为其他方式，具体内容均为空白。在合同附件四（3）条款约定：按揭付款，买受人应当于2020年3月4日前支付首付款316689元，余款900000元向商业银行/公积金（贷款机构）申请按揭贷款；双方还签订一份《安徽公司黄山恒大滨江左岸项目1-19幢住宅楼栋装修交楼标准》（下称补充协议），该合同第八条（一）、3条款约定：如买受人按揭贷款申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。同日，应粤诚公司的要求，童婉瑶、潘德辉签署一份《承诺函》，大致内容为：若买受人不配合办理按揭，则按照扣罚总房款10%的违约金按照退房处理。上述合同签订后，童婉瑶、潘德辉于2020年3月4日通过转账方式支付粤诚公司购房首付款316689元。然后童婉瑶、潘德辉按照粤诚公司的指定向交通银行提交申请办理按揭贷款的相关资料，但最终贷款未获得银行审批通过，未获审批通过的具体原因不明。 一审法院认为：童婉瑶、潘德辉与粤诚公司签订商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。童婉瑶、潘德辉已按照合同的约定支付了购房首付款316689元，并积极向粤诚公司指定的交通银行提交相关办理按揭贷款的资料，银行也予以受理，但最终未获得交通银行审批通过，具体未获得通过的原因，交通银行也未予以说明和答复。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。依据上述法律规定，童婉瑶、潘德辉诉请要求粤诚公司返还购房首付款316689元及利息（具体以316689元为基数，自诉讼之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）的诉请有事实和法律依据，依法予以支持。粤诚公司认为：按照补充协议的约定童婉瑶、潘德辉应当支付总房款10%的违约金即121668.9元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、四十一条的规定，粤诚公司在提供格式补充协议与童婉瑶、潘德辉签订时，应当遵循公平原则，提醒对方注意免除或者限制其责任的条款进行说明，但粤诚公司提供的补充协议即是所谓的《安徽公司黄山恒大滨江左岸项目1-19幢住宅楼栋装修交楼标准》，且全部是打印好的格式条款，因此就合同约定的“逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金”的约定系无效条款，对童婉瑶、潘德辉不产生法律约束力。因此，粤诚公司反诉请求判令童婉瑶、潘德辉支付总房款10%的违约金121668.9元，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除童婉瑶、潘德辉与粤诚公司于2020年2月29日签订的商品房买卖合同（含附件及补充协议）；二、粤诚公司于判决生效后十日内返还童婉瑶、潘德辉购房款316689元，并从2020年8月7日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%的标准计算利息至实际返还之日止；三、驳回粤诚公司要求判令童婉瑶、潘德辉支付违约金121668.9元的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3025元，由粤诚公司负担，反诉费1366.69元，由粤诚公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：一、一审判决粤诚公司承担相关利息是否有事实和法律依据；二、童婉瑶、潘德辉是否应承担总房款10%的违约责任。 关于争议焦点一。本案中，双方当事人约定的付款方式是按揭付款，童婉瑶、潘德辉已支付首付款316689元，余款900000元按约是向商业银行/公积金（贷款机构）申请按揭贷款。案涉合同签订后，童婉瑶、潘德辉即依约向粤诚公司指定的银行申请贷款并提交相关资料，银行最终未予以审批通过，也未告知原因。粤诚公司上诉主张系由于童婉瑶、潘德辉的原因导致贷款未获批准但无证据证明。故一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定判决解除案涉合同并要求粤诚公司返还购房款本金及其利息有事实和法律依据，本院应予支持。 关于争议焦点二。粤诚公司主张违约金的依据是双方签订的《补充协议》第八条第（一）款第3项之约定及童婉瑶、潘德辉出具的《承诺函》。一审对于该条款及承诺函的认定并无不当，本院予以支持。且根据现有证据反映童婉瑶、潘德辉在办理按揭贷款的过程中已按照银行方及粤诚公司的要求提供相关资料，不存在不配合办理按揭的情形。因此一审法院对粤诚公司主张的违约金不予支持并无不当，本院予以维持。 综上,粤诚公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2733.38元，由黄山粤诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  胡泽萍 审判员  余陶然 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理胡莉艳 书记员陶金晶 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。