安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初7852号 原告：常鲲，男，1976年3月10日出生，汉族，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：张朝徐，安徽皖成律师事务所律师。 被告：何国春，男，1973年2月18日出生，汉族，住安徽省怀远县。 被告：邵彩侠，女，1976年5月19日出生，汉族，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：汤夏、王骏驰，安徽百舜律师事务所律师。 原告常鲲与何国春、邵彩侠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常鲲及其委托诉讼代理人张朝徐到庭参加诉讼，被告邵彩侠及其委托诉讼代理人汤夏、王骏驰到庭参加诉讼，被告何国春经本院依法传票传唤，没有正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 常鲲向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除原被告于2020年1月11日签订的《购房协议书》；2、请求贵院判令两被告返还原告购房款70万元及利息80000元，本息共计780000元（利息按照本金70万元、利率按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍从2020年3月1日计算至被告实际付清时止）；3、请求贵院判令两被告支付原告违约金105000元；4、请求贵院判令两被告承担本案的诉讼费用。 被告邵彩侠答辩称：被告并未收到该笔购房款，也没有委托原告将该笔款项转入被告何国春的账户；答辩人邵彩侠认为原告常鲲违约在先，并未支付购房款导致违约，因此被答辩人邵彩侠不应承担违约责任；原告违约在先，被告在未收到任何款项的情况下，被告才将房屋过户给了案外人胡西兵；合同约定违约金过高，应当依法予以调整。 被告何国春未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料。 本院经审理查明事实如下：2020年1月11日，原告与两被告签订《购房协议书》，协议约定“一、甲方将位于怀远县岽邻邵彩侠的住户，西邻路，南邻农场幼儿园，北邻路，一间二层门面房屋出售给乙方。甲方保证该出售的房屋没有产权争议；二、该房屋售价柒拾捌万元整（¥780000元），乙方在签订协议后，甲方协助乙方办理产权过户手续后，购房款一次性付清。甲方同日将房屋交给乙方；三、2020年2月2日以后，由甲方给付乙方出租的该房屋收取的一年房租，由甲方给付乙方贰万元（¥20000元）；四、协议签订后，甲乙双方认真履行不得反悔，如有违约，违约方向守约方承担购房款总额的15%违约金；五、……；六、……”。购房协议签订后，原告以被告欠原告本金100000元、欠案外人张千本金50000元及利息抵消购房款200000元，原告分别于2020年1月11日向何国春转账300000元、1月12日转账100000元、2月29日转账100000元，共计500000元。两被告支付700000元购房款，被告何国春向原告出具收条两张，两原告未协助原告办理房屋产权变更手续。 另查明，被告何国春、邵彩侠原系夫妻关系，案涉房屋系两被告婚姻承续期间取得；两被告于2018年10月26日办理离婚登记手续；2019年5月14日，邵彩侠与案外人胡西兵签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出售给案外人胡西兵，后经怀远县诉调对接人民调解委员会调解，2020年9月14日怀远县人民法院作出（2020）皖0321民特282号民事裁定书对怀远县诉调对接人民调解委员会调解做出的调解司法确认，裁定邵彩侠与案外人胡西兵签订《房屋买卖合同》有效，邵彩侠协助胡西兵办理产权变更登记手续；2020年8月18日，邵彩侠以案涉房屋为抵押物，向怀远县农村商业银行股份有限公司农亢农场支行办理最高额抵押贷款，贷款金额50万元。 本院认为，常鲲与何国春、邵彩侠签订的《购房协议书》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，邵彩侠已于2019年5月14日将涉案房屋出售给案外人胡西兵，后经怀远县诉调对接人民调解委员会调解，2020年9月14日怀远县人民法院作出（2020）皖0321民特282号民事裁定书对怀远县诉调对接人民调解委员会调解做出的调解司法确认，裁定邵彩侠与案外人胡西兵签订《房屋买卖合同》有效，邵彩侠协助胡西兵办理产权变更登记手续。邵彩侠“一房二卖”的行为致使其与常鲲签订的《购房协议书》的合同目的无法实现，故原告常鲲要求解除其与何国春、邵彩侠签订的《购房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告常鲲与被告何国春、邵彩侠签订《购房协议书》后，分别于2020年1月11日向何国春转账300000元、1月12日转账100000元、2月29日转账100000元，共计500000元，原告又以被告欠原告本金100000元、欠案外人张千本金50000元及利息抵消购房款200000元，何国春分别于2020年1月11日、2月29日向常鲲出具600000元收据一张、100000元收据一张。被告邵彩侠虽辩称，未收到该笔购房款，也没有委托原告将该笔款项转入被告何国春的账户；答辩人邵彩侠认为原告常鲲违约在先，并未支付购房款导致违约，因此被答辩人邵彩侠不应承担违约责任，但被告何国春、邵彩侠在与原告常鲲签订的《购房协议书》中作为甲方并未约定原告将购房款向谁交付，原告向何国春交付购房款的行为即可视为依约履行义务；《购房协议书》第二项约定“该房屋售价柒拾捌万元整，乙方在签订协议后，甲方协助乙方办理产权过户手续后，购房款一次性付清。甲方同日将房屋交付乙方。”按此约定，两被告有先行协助原告办理涉案房屋产权过户的义务，而在原告已经支付购房款700000元后，两被告仍未协助办理房屋产权过户，两被告违约，而《购房协议书》第四项约定“协议签订后，甲乙双方认真履行不得反悔，如有违约，违约方向守约方车哥大购房款总额的15%违约金。”故本院对于原告要求两被告支付原告违约金105000元（700000×15%）的诉讼请求予以支持。本案中原告已主张两被告支付违约金，原告在请求两被告承担已付购房款利息，依据不足，本院不予支持。被告何国春经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原常鲲与被告何国春、邵彩侠于2020年1月11日签订的《购房协议书》； 二、被告何国春、邵彩侠于本判决生效之日起十日内退还原告常鲲购房款700000元； 三、被告何国春、邵彩侠于本判决生效之日起十日内向原告常鲲支付违约金105000元； 四、驳回原告常鲲其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6325元，其中由原告常鲲负担571元，由被告何国春、邵彩侠共同负担5754元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  孙冬冬 二〇二〇年十二月十七日 书记员  吴楠楠 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、本判决生效后申请执行的期限为二年。 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。