安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9974号 上诉人（原审被告）:钟先平,男,1953年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）:方乃云,男,1969年12月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人钟先平因与被上诉人方乃云房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟先平上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回方乃云全部诉讼请求，本案二审诉讼费用由方乃云承担。事实和理由：钟先平于2017年8月22日开始将自家前后共计七间房屋出租给方乃云一家几口人居住,并做生产加工卤菜厂房,当时答应每间屋200元,直至2018年结束。到2019年8月10日,钟先平要方乃云每月每间房租金400元,共七间计每月2800元,方乃云当时在钟先平家认可,后到大兴银行交钱说没有准备,暂交六个月,当时钟先平将合同签字,方乃云不签字,说等把钱交完再签合同,钟先平说我也不能打收条给你,到2020年3月份,钟先平多次要方乃云签合同并要求再付下半年6个月租金,方乃云以各种借口推托,到2020年4月份开会拆迁,钟先平要求方乃云签合同,方乃云说已开会拆迁要什么合同。直到2020年5月10日,方乃云把大兴派出所叫来,钟先平把情况也进行说明,派出所说先搬走再算账不能打架。方乃云20**年共住8个半月,应付租23800元,而只付17000元,下欠钟先平房租6800元,而方乃云却要钟先平退还5600元给他,难道钟先平的房屋由方乃云决定按老合同执行房屋租金。 方乃云辩称，钟先平陈述不属实，方乃云租赁的房屋第一年租金是800元/月，年租金为9600元。第二年租金涨价1400元/月，年租金为17000元。方乃云都是按时交纳房租。到2019年9月，方乃云又交给了钟先平第三年的租金17000元，双方没有重新签订合同，双方约定租金按照原合同执行还是每年租金17000元。2020年5月涉案房屋需要拆迁，方乃云找钟先平让其退还4个月的房租，钟先平说让我先搬离，然后将剩余房租退还给方乃云。方乃云不放心所以报警，民警现场经过处理让我先搬，搬完后剩余房租让钟先平退还给我。 方乃云向一审法院起诉请求：1、钟先平退还方乃云房屋押金1000元及4个月房租,每月1400元,即5600元房租,共计6600元；2、本案诉讼费由钟先平承担。 一审法院认定事实：2017年8月22日，钟先平向方乃云出具收条，载明：收到方师傅租房押金壹仟元整，到2017年9月15日为止，如不来写合同，租金不还。 2017年9月，方乃云、钟先平签订一份《房屋出租协议》，约定：钟先平将位于合肥市瑶海区前屋东边车库一间、厨房一间、后屋楼下两间，共计四间房屋，出租给方乃云家庭四口居住，每间200元／月，计800元／月；钟先平用水、用电费用一律由方乃云交纳，每月11-15号交；租金为一年一交清，提前一个月交租金，如不交租金，钟先平有权叫方乃云退房走人，方乃云付租金，钟先平打收条；永不涨租金，直至拆迁为止。 2017年9月1日，钟先平向方乃云出具收条，载明：今收到方乃云交来年租金9600元（从2017年9月15日开始）；备注：厕所保证金壹仟元未付。 2018年9月1日，方乃云、钟先平又签订一份《房屋出租协议》，约定：钟先平将位于合肥市瑶海区前屋东边车库一间、厨房一间、中路屋楼下四间，后路屋三间，共计柒间，出租给方乃云家庭四口居住，每间200元／月，计1400元／月；钟先平用水、用电费用一律由方乃云交纳，每月11-15号交；租金为一年一交清，提前一个月交租金，如不交租金，钟先平有权叫方乃云退房走人，方乃云付租金，钟先平打收条；本协议的交租金有效，租金随市场行情可调。 庭审中，双方认可2018年9月15日至2019年9月14日，双方租金已结清。2019年，双方没有签订书面的《房屋出租协议》；2019年9月，方乃云向钟先平支付租金17000元，方乃云称该租金系2019年9月15日-2020年9月14日期间的房租，钟先平称该租金系2019年9月15日-2020年2月1日期间的房租。方乃云认可尚欠钟先平电费80元。 2020年5月10日，合肥市公安局大兴派出所出警记录载明：出警到达现场，方乃云因退租和押金问题与房东钟先平发生纠纷，民警现场调解处理，双方签字登记返回（双方约定租客搬走后，按实际居住时间退还租金）。方乃云、钟先平在该出警记录上签字。 2020年5月15日，涉案房屋因被拆迁，方乃云搬离租住的房屋。 一审法院认为，方乃云、钟先平签订的《房屋出租协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效。《房屋出租协议》到期后，双方没有再签订书面合同，方乃云继续使用涉案房屋，钟先平没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故方乃云、钟先平于2018年9月1日签订的《房屋出租协议》继续有效。2019年9月15日-2020年5月14日，方乃云应按1400元/月向钟先平支付涉案房屋租金。2020年5月15日，方乃云搬离涉案房屋，双方不定期租赁合同解除。鉴于方乃云认可厕所改造费用及电费，钟先平称该厕所改造花费800元、电费80元，故钟先平应返还方乃云押金200元、租金5520元，合计5720元。钟先平部分辩解意见予以采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、钟先平于判决生效之日起十日内返还方乃云57**元；二、驳回方乃云其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由方乃云负担5元，钟先平负担20元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，方乃云与钟先平签订的案涉房屋《房屋出租协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查量的事实来看，双方签订的《房屋出租协议》到期后，双方没有再签订书面合同，方乃云继续使用涉案房屋，钟先平没有提出异议，根据法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。钟先平主张双方曾达成口头协议，将2019年9月后租金标准从1400元/月调整为2800元/月，但从2020年5月10日大兴派出所出具的《接处警情况登记表》内容来看，该登记表注明“双方约定租客搬走后，按实际居住时间退还租金”，钟先平与方乃云也签字确认，如果前期双方已达成租金调整的合意，此时也不存在钟先平退还租金的问题，故钟先平陈述双方已达成租金调整的合意与《接处警情况登记表》所述内容不符。在方乃云否认双方曾达成租金调整的协议的情况下，钟先平也未提供其他切实有效的证据证明双方就房屋租金标准的调整达成合意，其应承担举证不能的不利法律后果。在方乃云因案涉房屋拆迁于2020年5月15日搬离的情况下，现钟先平认为其不应返还方乃云此后已支付房租，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，钟先平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钟先平负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月九日 书记员 曹丽梅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。