西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初13011号原告：钱元海，男，1959年8月13日出生，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：刘甜，陕西瑞拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵刘中，陕西瑞拓律师事务所律师。被告：西安小憩驿站酒店管理有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八东路**西安市通信学院福利区。法定代表人：王强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雄敏，女，1984年10月13日出生，汉族，住西安市周至县，该公司员工。原告钱元海与被告西安小憩驿站酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，公开开庭进行了审理。原告钱元海的委托诉讼代理人刘甜、被告西安小憩驿站酒店管理有限公司（以下简称“小憩驿站”）的委托诉讼代理人陈雄敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱元海诉称，2013年11月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将钱元海所有的位于西安市XX路XX号XX号公寓租赁给小憩驿站作仓库使用，租赁期限为2013年11月1日至2015年10月30日共两年，每月租金2300元，每季度6900元，按季度支付。2015年10月30日租赁期满后，双方续签了三次租赁合同(分别是：2015年10月31日至2017年10月30日租赁两年，租金为每季度7100元；2017年10月31日至2019年10月30日租两年，租金为每季度7300元；2019年10月31日至2020年10月30日租赁一年，每季度租金为7500元)。2019年11月15日，小憩驿站将2019年最后一个季度(2019年10月、11月、12月)的租金7500元转至钱元海账户，此为小憩驿站交纳的最后一笔租金，直至2020年4月19日，小憩驿站通知钱元海去收房，表示不再续租，因此，小憩驿站拖欠钱元海2020年1月1日至2020年4月20日之间的租金共计9167元。根据以上事实，原、被告双方所签租赁合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，是合法有效的合同，合同双方构成租赁合同法律关系，小憩驿站拖欠租金的行为，严重损害了钱元海的合法权益，违反了合同约定，构成违约，根据双方合同约定和法律规定，小憩驿站应该补足拖欠的租金9167元，另根据合同约定，拖欠租金7日以上，应该承担拖欠部分租金每日千分之三的罚金，违约方应向守约方支付违约金5000元。故被告还应承担违约金5000元及罚金2047.5元（以2020年第一季度应交租金7500元为基数，从2020年1月25日暂计算至4月25日共91天，7500元*千分之三*91天=2047.5元）。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金9167元、违约金5000元，罚金2147.5元，共计16314.5元；2、被告限期将原告的房屋恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。被告小憩驿站辩称，原、被告双方于2009年10月12日至2020年10月31日之间签订房屋租赁合同（其中2019年10月28日续签2019年10月31日-2020年10月31日房屋租赁合同）。现钱元海要求小憩驿站支付其疫情期间房租、违约金及罚金，小憩驿站认为这与事实不符、与合同约定不符，更不符合法律规定。小憩驿站曲江会展中心店为雁塔区XX公寓内小憩驿站品牌的管理主体，法律经营主体为西安市雁塔区XX酒店。钱元海提出小憩驿站应支付其2020年1月1日至2020年4月20日期间的房租9167元、违约金5000元、罚金2047.5元，该说法严重不符合事实、合同约定及国家司法解释（2020年1月25日至今为疫情期间，直至2020年8月陕西省仍为疫情低风险地区，仍为疫情三级响应期间)。钱元海称小憩驿站支付房租到2019年12月31日与事实及合同不符。小憩驿站于2009年10月11日第一次按合同约定支付钱元海房租，支付房租时段为2009年10月12日至2010年1月31日共付金额6926元，之后小憩驿站均按合同约定在每季度末26日前支付其下季度房屋租金。另，小憩驿站于2019年11月25日支付的7500元房租为2019年11月1日至2020年1月31日房租，房租已付至2020年1月31日，且所有合同均写明付款为季付、每季度末26日前支付下季度房租。钱元海主张的违约金、罚金与合同约定、最高人民法院的指导意见不符，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（三）》“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。另，依双方签订的房屋租赁合同约定“如因不可抗力因素导致合同双方无法履行，双方互不承担违约责任”。本次疫情属不可抗力，因疫情影响2020年1月25日XX酒店已关闭停业至今，且2020年2月5日西安市雁塔区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部下发通告要求“一、辖区所有商业机构、经营场所及各类工地(除社区便利店、超市、水果蔬菜店等居民生活必需的营业场所外)，未经审批许可不得开工复工营业。三、辖区所有社区(村)及各类工地、企事业单位不得进入外来人员及车辆，如有特殊情形，必须报社区(村)或单位许可。”小憩驿站已在疫情期间多次与钱元海协商免除2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，但钱元海均未同意，因钱元海情况多、且疫情期间小憩驿站受托管理酒店西安市XX酒店均无任何收入，无力经营决定关闭，小憩驿站多次催促钱元海办理手续终止合同，且要求钱元海退还押金1900元。最后，依双方租赁合同约定及相关法律解释、政府相关管理要求均可证明小憩驿站无违约事实，钱元海关于违约金、罚金的诉讼请求均为枉顾合同约定、法律解释、事实的一己之念，且2019年10月28日续签2019年10月31日至2020年10月31日房屋租赁合同约定的违约金为3000元，但钱元海无视合同约定，自行主张违约金5000元，这种不顾合同约定的行为实在有违事实，可谓捏造。钱元海要求恢复房间原状，与合同约定不符，2009年10月12日至2020年10月31日期间，双方共签订6次合同，共支付房租280226元，钱元海均知道小憩驿站使用该房屋的用途及房间情况，但均未在合同存续期间提出房况问题，并在合同上做说明要求退租时恢复。综上，小憩驿站请求依法驳回钱元海的诉讼请求，维护小憩驿站的合法权益。另，小憩驿站要求钱元海退还押金1900元及2020年1月25日至2020年1月31日房租564元（2500元/月/31天*7天）。经询，小憩驿站称其主体适格，并表示其不在本案中要求钱元海退还押金1900元及2020年1月25日至2020年1月31日房租564元，其会就上述两项主张另案诉讼。经审理查明，2013年11月2日，钱元海（甲方）与小憩驿站（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定钱元海将坐落于西安市XX路XX号XX房，建筑面积110平方米的公寓一套及其在房屋中添加物出租给乙方，租赁期限为2年，自2013年11月1日至2015年10月30日，月租金为2300元，合同对保证金、双方权利和义务、违约及免责条款等内容进行了约定。2019年10月28日，钱元海委托张寅芳（甲方）与小憩驿站（乙方）签订《房屋续租合同》，约定将位于西安市雁塔区长安南路375号楼1单元910房，建筑面积107平方米的公寓1套及其在房屋中的添加物出租给乙方，租赁期限为一年，自2019年10月31日至2020年10月31日，每月租金为2500元，按季支付，支付金额为7500元，支付的时间为每个季的26日前支付下个季的租金，合同还对保证金、违约及免责条款等内容进行了约定。合同第三条第3款约定，在租赁期内，承租人发生的天然气费、暖气费、水电费、电话费、网络使用费、有线电视使用费、物业管理费等，由承租人在租金之外单独支付。其他费用均已包含在租金之内，不再由承租人承扭。承租人不承担本合同签订发生前的费用（如：天然气费、暖气费、水电费、电话费、网络使用费、有线电视使用费、物业管理费等)。合同第七条第2款约定，出租人有权按时收取房屋租金，若乙方拖欠租金达15天，甲方有权采取强制措施收回出租房屋。出租人有权按合同约定时间收取租赁房屋及设施。合同第八条第1款约定，承租人应按合同规定按时足额向甲方支付租金，若拖欠租金达7天以上，除应补足拖欠租金外，还应承担拖欠部分租金每日千分之三的罚金。合同第九条第1款约定，任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金计3000元。合同第九条第3款约定，如因不可抗力（包括自然灾害、国家政策变化等）因素导致合同无法履行，双方互不承担违约责任；因此而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。小憩驿站让其工作人员于2019年1月24日、同年4月24日、同年7月24日、同年11月25日分别支付钱元海房屋租金7500元，其中，2019年11月25日支付的租金7500元系小憩驿站支付2019年11月1日起至2020年1月31日期间的租金。经询，原、被告双方均确认涉案《房屋续租合同》于2020年5月19日解除，解除原因为小憩驿站无力继续经营，表示不再续租，双方协商一致解除合同。庭审中，钱元海称其于2020年5月19日查验房屋时，双方履行完收房手续，故小憩驿站欠付钱元海2020年2月至4月的租金7500元、2020年1月至同年4月的物业费1613.72元，小憩驿站应当补足拖欠租金并支付罚金2147.5元及违约金5000元，小憩驿站私自将房屋内暖气片、拖把池、坐便器拆除，造成钱元海房屋设备的毁损，依约应由其将毁损设备和结构恢复原状，针对该意见，钱元海提交短信记录、照片、物业费欠费明细予以证明。小憩驿站对短信记录、物业费欠费明细真实性认可，对照片真实性不认可，对证明目的均不予认可，称短信记录是钱元海与小憩驿站法定代表人之间的记录，XX酒店XX路XX号，XX路XX号，其已将租金支付至2020年1月底，不欠钱元海租金，其于2020年2月因疫情联系钱元海协商免租或者退房事宜，但钱元海一直没有来收房，钱元海是在2020年5月才收房的，故其认为其自2020年2月开始就不应给钱元海支付租金，其对罚金、违约金均不认可，其未交纳2020年1月之后的物业费的原因是一直没有复工，其对物业费数额认可，但认为其应当承担2020年1月份的物业费，2020年2月份因为疫情，其没有与钱元海谈妥，故其不应承担自2020年2月以后的物业费，另，其没有私自拆除钱元海所述的暖气片、拖把池、坐便器，其与钱元海合作有11年之久，每次续签合同时，钱元海都会来，但从未对房屋情况提出过异议，故其对钱元海要求恢复原状的诉请不予认可。小憩驿站称明德门派出所向其发送短信，要求其在疫情期间必须停业，其因疫情原因无法营业，遂与钱元海联系，将情况告知钱元海，协商免租事宜，如果钱元海不同意免租，就让钱元海将房屋收回，其一直积极主动与钱元海协商免租或者退房事宜，但钱元海一直未来处理此事，针对该意见，小憩驿站提交短信记录截图、通告、通话详单、短信截图予以证明。钱元海对短信记录截图、通告真实性及证明目的均不认可，与本案无关，小憩驿站应当在2020年1月24日缴纳下一个季度的房租，故其欠付房租的违约行为在疫情发生之前，不应以疫情属于不可抗力为由提出不承担违约责任的抗辩；其对证据八的短信截图及通话详单的真实性及证明目的不认可，因为是复印件，该组证据只能证明双方之间存在通话记录，不能证明通话内容，理由同上；对证据九短信截图真实性认可，对证明目的不予认可，称其一直也在与小憩驿站联系，且短信截图可以体现钱元海数次告知小憩驿站将房屋恢复原状，但小憩驿站是拒绝的。经询，钱元海称其诉讼请求的租金9167元包含2020年2月至同年4月期间的租金7500元及2020年1月至同年4月期间的物业费1613.72元，因物业公司一直催促钱元海交纳物业费，故其将物业费计算到租金中，但其尚未向物业公司支付物业费。小憩驿站称没有对涉案房屋进行过装修，房屋现状就是其收房的状态，其租赁涉案房屋是当作办公室来使用。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2019年10月28日签订的《房屋续租合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行己方义务。关于应否适用不可抗力规则的问题。受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律问题时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，当事人主张适用不可抗力减免责任的，应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，小憩驿站将承租的涉案房屋作为办公使用，并非提供给客人住宿的客房进行经营，且其应于2020年1月26日前支付下一季度租金，但其未予支付，其提交的短信截屏、通告等不能证明当地政府要求其停业，即本地区的疫情防控措施并没有禁止小憩驿站使用涉案房屋进行办公，小憩驿站也没有提供证据证明其不能履行合同义务的情形符合不可抗力的法定要件。在疫情得到有效控制后，当地政府已经出台多项政策措施，支持企业复工复产，但小憩驿站自暂停营业后直至2020年5月19日合同解除仍未恢复营业，可见，暂停营业是小憩驿站根据具体情况变化而自行作出的经营决定，由此造成的损失属于市场行为存在的经营风险，其要求钱元海免除2020年2月至4月租金的理由不充分，本院依法不予采纳，且原、被告双方于2020年5月19日才协商解除涉案合同，故对钱元海要求小憩驿站支付2020年2月至同年4月期间的租金7500元及2020年1月至同年4月期间的物业费1613.72元（含各月物业服务费、生活垃圾费、电梯费及2020年3月水费），本院依法予以支持。关于违约金及罚金一节，合同第九条第1款约定，任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金计3000元。考虑到新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响，加之钱元海未提交证据证明小憩驿站的违约行为给其造成的具体损失，本院依法酌情降低违约金为2000元，故小憩驿站应当支付钱元海违约金2000元。因原、被告双方为平等的民事主体，不应适用罚金，且小憩驿站已就其逾期支付租金的行为承担了违约金，故对钱元海要求小憩驿站支付罚金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于恢复原状一节，钱元海未提供证据证明涉案房屋在租赁之初的状态，故其要求小憩驿站将涉案房屋恢复原状，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安小憩驿站酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱元海租金7500元、物业费1613.72元及违约金2000元。二、驳回原告钱元海其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费208元，由被告西安小憩驿站酒店管理有限公司负担158元，原告钱元海承担50元。鉴于原告钱元海已预交，故被告西安小憩驿站酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付给原告钱元海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  朱华二〇二〇年十一月二十七日书记员  魏艳1