西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21174号原告：刘娟，女，1990年01月13日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：贡好，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。被告：陕西班博材料新技术有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：戴其康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任小龙，系该公司员工。第三人：陕西班博实业集团有限公司，住所地：陕西西安市碑林区。法定代表人：戴其生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任小龙，系该公司员工。原告刘娟与被告陕西班博材料新技术有限公司（以下简称“班博公司”）、第三人陕西班博实业集团有限公司（以下简称“班博实业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人贡好、被告及第三人共同的委托诉讼代理人任小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方所签编号为Y080300192号《商品房买卖合同》于2020年4月21日解除。2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金81620元整（从2018年9月7日至2020年4月21日解除之日止，共计583天，140元/天）。3、请求判令被告向原告退还全部购房款1400000元并承担利息3741130.85元（暂计算至2020年3月25日，具体利息以西安市长安区XX社出具的还款明细清单为准；后面的利息计算至实际还款之日）。4、请求判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的房屋差价损失1400000元。5、判令本案诉讼费、鉴定费、保全费及保全保险担保费等相关费用全部由被告承担。事实与理由：2010年4月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号Y080300192)，合同约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号的“XX路XX号”2幢5单元4层2-542号综合用途(商业、办公)的商品房一套，双方对房屋面积、价款、支付方式、交付期限、产权登记、违约责任等做出了明确约定。合同签订后，原告分三次向被告支付购房款560000元，后又于2010年5月12日向西安市长安区XX社(以下简称“长安区XX社”)办理了借款，借款840000元作为购房款支付给被告。被告及第三人陕西班博实业集团有限公司为原告的借款提供了担保，至此原告己经支付了全部购房款1400000元，全面履行了付款义务。但是，被告没能依约向原告交付房屋。因此，原告于2018年9月7日提出诉讼，经雁塔区人民法院及西安市中级人民法院两审审理，认定双方合同合法有效，被告逾期交房的行为构成违约，应当向原告赔偿2011年6月1日至2018年9月6目期间的逾期交房违约金，2018年9月6日之后的逾期交房违约金，原告可另案主张。据此作出(2018)陕0113民初16965号及(2019)陕01民终11876号《民事判决书》，判令被告应于判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金371000元。同时，在该案审理过程中，经人民法院调查，查明被告己于2017年1月22日将涉案房屋网签至案外人西安曲江文化产业融资担保有限公司名下，合同登记号为Y17008111。直至(2018)陕0113民初16965号及(2019)陕01民终11876号判决生效、原告申请执行至本案起诉时，涉案房屋依然登记在案外人名下，且被告依然拒绝履行交付房屋、办理产权登记等合同义务。有鉴于此，原告认为被告的行为已经构成根本违约，且该行为已经导致双方合同目的不能实现。所以，原告于2020年4月20日向被告邮寄了《解除通知》，要求被告立即退还原告已付的全部购房款及已经向长安区XX社归还的借款本金及利息，并要求被告向原告赔偿因其违约而给原告造成的房屋差价损失。被告在接到《解除通知》后未向原告作出回复，亦拒绝退还购房款并赔偿损失，也未在法定期间向人民法院申请确认《解除通知》无效。故双方合同已于2020年4月21日解除。被告应按照相关法律法规及司法解释的规定履行合同解除后的返还义务及承担赔偿责任。被告班博公司辩称，一、认可原告第一项诉讼请求，我们同意解除商品房买卖合同，但对解除时间有异议，我们认为解除合同的时间应是2018年5月5日。二、不同意支付交房违约金，因为交房是双方需要履行的合同义务，不是被告单方面的。原告自2012年3月至2018年9月没有履行还款义务，而2012年4月30日涉案房屋就已具备交房条件，作为原告长达8年未收房，不还贷，是不合常理的，是原告违约在先。涉案房屋未交付，合同约定2011年5月31日前交付该商品房，是原告没有按时收房、交房贷，责任不在我方。三、同意给原告退还全部购房款1400000元，这属于原告实际支付的款项，我方予以认可。四、原告主张的利息我们不应承担，利息我们已替原告向西安市长安区XX社还清，利息共计183916.29元（2012.3月至2018.9月）。被告公司给原告提供了担保，被告是原告自西安市长安区XX社借款的保证人，所以不同意给原告支付利息。五、我们同意赔偿原告总房款的1%的损失，因为合同有约定。六、原告第五项诉讼请求主张的相关费用我们均不同意承担。第三人班博实业述称的意见与被告一致。经审理查明，已经于2019年生效的(2018)陕0113民初16965号及(2019)陕01民终11876号民事判决书认定如下事实：2010年4月29日，刘娟与班博公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区锦业路76号第2幢5单元4层2-542号房屋，建筑面积为208.50平方米，单价为6714.6元，总房款为1400000元；付款方式为签署合同时付房款560000元，余款840000元以按揭某某支付。关于交付期限，合同约定出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四补充协议第六条约定，本项目预计于2010年6月30日前签署正式《商品房买卖合同》并进行备案登记，买受人应在收到出卖人通知后10个工作日内办理相关手续，如逾期未能办理，则出卖人有权将买受人购买房屋另行出售，并将买受人已付房款全额退还；如因出卖人原因在规定时间内未能达到签署《商品房买卖合同》并备案登记的条件，逾期30日内，出卖人按日向买受人支付买受人已付房款的万分之一作为赔偿，合同继续履行；逾期在60日之后，则买受人有权退房，在买受人提出退房申请后30日内出卖人将买受人已付房款全部退还，并按已付房款的1%支付赔偿金。合同签订前后，刘娟于2010年4月20日支付订房款50000元，2010年4月28日支付购房款200000元，于2010年4月29日支付购房款310000元，于2010年5月20日支付房款840000元，以上合计1400000元。2010年5月12日，刘娟与案外人西安市长安区XX社（以下简称长安区XX社）签订《借款合同》一份，约定长安区XX社向刘娟出借840000元。同日，班博公司与长安区XX社签订《保证担保合同》一份，班博公司作为刘娟上述借款的保证人在合同上签字。另查明，班博公司于2011年3月25日取得涉案房屋1-6幢的商品房预售许可证。经班博公司确定，因涉案楼栋为复式，涉案房屋的房号确定为2幢5单元7层2号，对此刘娟无异议。一审庭审中，班博公司表示其以电话等形式多次通知刘娟收房，但无法提交相关证据证明，班博公司至今未向刘娟交房，亦未将此合同进行网签备案。2017年1月22日，涉案房屋已网签至案外人西安曲江文化产业融资担保有限公司名下，合同登记号为Y17008111。2018年，班博公司向刘娟邮寄《解除商品房销售合同通知函》一份，该通知函以刘娟拖欠购房款及利息为由要求解除《商品房买卖合同》。前述生效判决判令被告班博公司向原告支付逾期交房违约金371000元。再查，《借款合同》第六条约定的借款利率为月利率5.1975‰。在原、被告履行合同期间，原告刘娟未按期偿还贷款利息。自2012年3月至2018年9月，被告班博公司代原告刘娟向西安市长安区XX社偿还借款利息24笔，共计183916.29元；原告对此无异议，予以认可，并明确表示同意在84万元利息主张中扣除被告已替原告垫付的利息款183916.29元。被告班博公司未提供充分证据证明《解除商品房销售合同通知函》已经有效送达。原告刘娟于2020年4月20日向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，主张因被告既未按合同约定交房亦拒不履行法院生效判决确定的逾期交房违约金，且涉案房屋已经网签备案至西安曲江文化产业融资担保有限公司名下，故合同无法继续履行，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。被告于2020年4月21日签收该《解除商品房买卖合同通知书》，且未提出异议。另查，原告未在本案中申请鉴定，未产生鉴定费。原告申请了诉前财产保全。原告申请通知西安市长安区XX社作为有独立请求权第三人参加本案诉讼，西安市长安区XX社明确向本院表示不同意作为有独立请求权第三人参加本案诉讼，并称就其与原告之间签订的《借款合同》将另案主张权利；原告刘娟、被告陕西班博材料新技术有限公司及第三人陕西班博实业集团有限公司对此均无异议。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、公证书、借款借据、民事判决书、网签备案信息查询情况证明、解除商品房买卖合同通知书、送达证明、民事裁定书、诉讼收费票据、被告代偿刘娟贷款明细及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信原则全面履行各自义务。本案中，原告主张确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告仅对合同解除的时间存在异议，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。关于合同解除的时间，原告主张是2020年4月21日，以原告发送解除通知的时间为准；被告辩称是2018年5月5日，以被告发送解除通知的时间为准；因被告虽提供解约通知函，但无法提供在当时已将该函有效送达原告的相关证据，而原告提供了向被告发送的《解除商品房买卖合同通知书》及邮寄单，被告对此无异议、认可收到，被告在收到《解除商品房买卖合同通知书》后亦未对合同解除提出异议。同时，2019年作出的(2018)陕0113民初16965号及(2019)陕01民终11876号《民事判决书》已经生效，均未认定合同解除。综上，双方签订的《商品房买卖合同》的解除时间应为被告签收通知书的时间，即2020年4月21日。原告主张依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，由被告按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，因该条款约定的逾期交房违约金支付条件是双方继续履行合同，而本案中已经确认双方合同解除，故原告主张逾期交房违约金不符合双方约定，本院不予支持。原告主张被告退还全部购房款1400000元，被告无异议，本院予以支持。原告主张被告承担资金占用期间的利息损失，并称利息是按照原告与西安市长安区XX社签订的借款合同第六条计算（即借款利率为月利率5.1975‰），以贷款金额84万元为基数，自利息产生之日2010年6月11日起计算至实际还款之日止。原告同时明确表示同意在84万元利息主张中扣除被告已替原告垫付的利息款183916.29元。原告主张资金占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。原告主张因被告将涉案房屋另外销售给他人，存在违约行为，依据《合同法》第一百一十三条之规定应赔偿其房屋差价损失140万元。因已经生效的(2018)陕0113民初16965号及(2019)陕01民终11876号《民事判决书》均认定涉案房屋已于2017年1月22日网签备案至案外人西安曲江文化产业融资担保有限公司名下，合同登记号为Y17008111，双方对此亦无异议。故被告存在违约行为。被告辩称因原告违约在先，逾期偿还贷款利息，导致其作为保证人代原告向银行偿还了部分借款利息。被告提供的还款明细及凭证显示：自2012年3月至2018年9月，被告代原告向西安市长安区XX社偿还借款利息24笔，共计183916.29元；原告对此无异议，予以认可。因涉案贷款的目的系用于购买涉案房屋，在此前提下，被告作为保证人提供了担保，故涉案房屋相关的借款合同与商品房买卖合同存在关联关系。原告自2012年3月至2018年9月期间存在24笔利息未按时付款的情形，逾期未付利息达183916.29元，导致被告履行担保责任；同时，被告按照购房合同中预留的电话、地址向原告发送了催款函和解除合同通知书，但非被告过错导致一直未签收；故原告亦存在违约行为。原告主张涉案房屋单价目前超过了15000元/平米，被告辩称涉案房屋是商业办公用房且属于临街的房屋，均价在10000元、11000元/平米；因双方无法达成一致意见，且原告未提供充分证据佐证涉案房屋目前的价格，经本院释明法律后果之后，原告亦不申请司法鉴定，故本院考虑双方意见，酌定涉案房屋的目前的单价应确定为11000元/平米，因涉案房屋是208.50平方米，故房屋差价损失应确定893500元（11000元/平米×208.50平方米-1400000元）。因《合同法》明确规定：损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故根据公平原则，考虑双方在涉案房屋交易过程中均存在过错，且生效判决已经判令被告支付原告违约金371000元，故参考前述房屋差价损失，本院酌定被告应赔偿原告损失300000元。原告主张办理诉前保全的保险费用，因非必要性支出，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘娟与被告陕西班博材料新技术有限公司于2010年4月29日所签订的编号为Y080300192号的《商品房买卖合同》于2020年4月21日解除。二、被告陕西班博材料新技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告刘娟购房款人民币1400000元；三、被告陕西班博材料新技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告刘娟资金占用期间的利息损失，以人民币840000元为基数，按照月利率5.1975‰的标准计算，自2010年6月11日起计算至实际还款之日止（执行时应扣除被告已替原告垫付的利息款183916.29元）；四、被告陕西班博材料新技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘娟损失人民币300000元；五、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32193元、保全申请费5000元，由被告承担26810元，原告承担10383元。因原告已全部预交，故被告在付款义务时将其承担的诉讼费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 郑 彤二〇二〇年十二月十四日书记员 许丹彤打印：扈艳红校对：李兴梅2020年月日送达1