江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初4186号原告：王成，男，1987年8月1日出生，汉族，住东台市。原告：杨青，女，1989年1月4日出生，汉族，住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：徐春来，泰州市姜堰区溱潼法律服务所法律工作者。被告：卞明虎，男，1974年8月5日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：刘舞霞，女，1976年5月21日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：张强，江苏伟程律师事务所律师。第三人：泰州市恒祥房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321204MA21QTTG85，住所地泰州市姜堰区淤溪镇淤溪村****。法定代表人：沈华。委托诉讼代理人：周爱萍（系该公司员工），女，1971年10月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告王成、杨青与被告卞明虎、刘舞霞，第三人泰州市恒祥房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人，第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金20万元。事实和理由：1.2020年8月31日，原、被告及第三人签订《房地产转让合同》，约定被告将泰州市姜堰区东方明珠城29栋401室房屋转让给原告，合同签订当日原告向被告交付定金5万元，同时就房屋转让的付款方式，双方的权利义务，违约责任等作了详细的约定。合同生效后，被告反悔拒不履行合同义务。根据合同约定，被告依法应向原告支付违约金20万元。违约金不等同于赔偿损失，而是对于合同履行过程中违约一方的惩戒条款，违约金的多少是当事人根据合同价值来确定的，且本案合同总价为101万元，而约定的违约金为20万元，不超过合同总价的20%，完全合理合法。2.2020年9月18日，原告和被告、被告的儿子、第三人均到银行去缴纳剩余的按揭贷款，两原告准备的银行卡有足额履行首付款的金额。由于被告跟银行没有协商好，银行不同意提前还款，当时被告的儿子卞志勇书面向原告和第三人出具了一份补充协议，将首付款的时间重新约定到2020年10月10日。届期在第三人处，被告提出加价，拒绝接收原告支付的首付款，原告不同意加价，被告就在第三人处纠缠，并报警。10月12日，第三人再次要求原告和被告协商，原告的本意是继续履行该房屋买卖合同，但是被告提出加价，否则不卖，并且主动退还原告3万元定金，被告再次报警。被告辩称，1.被告没有违约行为。2020年8月31日晚两被告把合同签好了，次日去银行咨询，银行说月初不好办。9月7日至9日被告提醒第三人超过20日就不卖了。根据合同第三条第二款，原告应当于2020年9月20日前支付房款41万元，被告未收到该笔费用，原告违约。2.原告共支付房款5万元，从合同签订至开庭不到三个月，原告要求20万元违约金已经远远超过实际损失。合同约定了违约金和定金，应当考虑利益均衡，考虑双方的过错或者过失。原告在终止合同后已经买房，故也不存在因房地产价格波动而产生的损失。原告所遭受的损失就是利息损失。第三人述称，原、被告的纠纷与第三人无关，第三人没有收取中介费。合同签订以后，被告询问银行，知晓月底不办理。合同约定在网签前支付41万元，就是用于还清银行贷款。9月18日双方确实去银行准备还款，由于被告没有与银行提前预约，银行以没有预约为由不予办理，银行回复过了月底是可以的。当时两被告急急忙忙走了，但是被告的儿子在场，就和被告的儿子协商，被告的儿子写了补充协议，重新约定了10月10日。要先将银行贷款还掉，把他项权证注销，才可以去办理房屋产权、土地使用权的网签过户手续。9月18日之后第三人和银行沟通，银行同意于9月28日去办理按揭还款事宜。后来由于被告不去，所以没有办成。10月10日原、被告在第三人处继续协商，被告要求涨价，双方最终由于价格的问题没有谈成。本院经审理认定事实如下：2020年8月31日，卞明虎、刘舞霞（转让方，甲方）与王成、杨青（受让方，乙方）、第三人（中介方，丙方）签订《泰州市房地产转让合同》一份，主要条款如下：1.甲方将坐落于泰州市姜堰区东方明珠城29幢401室房屋转让给乙方，房屋建筑面积122.05㎡。2.总成交价101万元。3.1合同签订时，乙方支付甲方定金5万元。3.2双方于2020年9月20日前办理房屋产权、土地使用权网签监管过户手续，乙方在网签前支付首付款41万元（含定金）给甲方（甲方的房屋贷款余额由银行确定为准，由乙方以首付款支付）。3.3双方约定于银行放款一周内交付房屋，乙方入户，同时乙方应支付甲方剩余房款计60万元给甲方(甲乙选择商贷方式付款,由丙方协办，贷款额不足部分或因乙方征信、流水、收入证明、及担保人等原因不符合银行审批条件导致无法贷款，均由乙方在网签当日内现金补足）。3.4在甲方收到定金时需向丙方交纳：水、电、有线、煤气、物业费等欠费保证金2万元，丙方于甲方交房当天在扣除水、电、有线、煤气、物业费等欠费后一次性退还甲方。5.5若甲方中途悔约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。若甲方未按合同约定的期限履行责任，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过10日视作为悔约行为，并由甲方承担违约责任。6.2若乙方未按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任。每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述该房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过拾日，视作悔约行为，并由乙方承担违约责任。6.4乙方中途毁约，应书面通知甲方和丙方，并承担相应违约责任。乙方无权要求甲方返还定金，需按约向甲方支付违约金，若甲方实际损失超过违约金，则乙方仍需据实赔偿。9.双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金20万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等等。当日，王成向刘舞霞支付定金5万元，刘舞霞将其中2万元转交第三人作为欠费保证金。为履行第二笔付款，王成、杨青筹足资金，与被告及第三人于同年9月18日至银行办理还贷手续即履行首付款，由于卞明虎、刘舞霞未提前与银行预约，导致未能办理成功。卞明虎、刘舞霞离开银行后，原告、第三人与被告之子卞志勇协商，卞志勇当场代为出具补充协议一份，重新约定2020年10月10日办理房屋产权、土地使用权网签监管过户手续。经第三人积极协调，银行承诺同年9月28日可办理按揭贷款还款事宜。为表明具有付款能力，王成、杨青于同年9月27日将36万元转至第三人工作人员陈静账户。由于卞明虎、刘舞霞缺席，仍未能办理还贷事宜。2020年10月10日，原、被告在第三人处协商，卞明虎、刘舞霞要求增加房屋价款，双方发生纠纷，经报警处理，被告将定金3万元返还王成、杨青。同年10月12日，双方再次协商，被告仍然要求加价，发生纠纷后报警处理，未能达成一致意见。同年10月13日，第三人出具情况说明一份，载明：“兹证明东方明珠城29-401业主卞明虎与刘舞霞已正式决定于2020年10月10日起不履行2020年8月31日与买方王成、杨青签署的《房地产转让合同》，以当日出警记录为准。”在发生纠纷后，第三人将收取的2万元退还原告方。另查明，原、被告均未缴纳中介费。原、被告一致确认案涉合同于2020年10月10日解除。原告已另行选购房屋。以上事实，有《泰州市房地产转让合同》、情况说明、收据、补充协议、银行账户明细、支付宝账单、手机网银转账截图、接处警工作登记表及各方当事人的陈述等证据证明。本院认为，原、被告及第三人签订的《泰州市房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，原告按约支付定金，并积极准备履行第二笔付款36万元（首付款41万-定金5万，先偿还房贷，剩余部分交付被告），因被告原因未能顺利履行，故不能认定原告逾期付款。被告要求加价，系违约行为，最终导致合同解除，被告应承担违约责任。针对原告主张的违约金20万元，被告申请减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上列规定，减少后的违约金不以实际损失为限，应综合考虑。从原、被告订立合同到解除合同，相隔40天，同地段房价没有太大变化。原告遭受的损失主要包括已付定金的利息损失，准备的首付款的积压成本以及为履行合同投入的时间成本等。20万元远高于实际损失，应予减少。虽然原告未援引定金罚则主张权利，但双倍返还定金是原告享有的权利。原告遵守合同，主动履行，是守约方，应予肯定。被告不遵守合同，蛮横涨价，恶意违约，故意制造纠纷，应予否定。为保护守约方，本院认为5万元可以弥补原告的实际损失；为惩戒违约方，本院确定由被告方再赔偿原告2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、被告卞明虎、刘舞霞于本判决生效后十日内向原告王成、杨青支付违约金7万元；二、驳回原告王成、杨青的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，保全费1520元，合计3670元，由被告负担（原告同意其预交案件诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告卞明虎、刘舞霞于本判决生效后十日内向原告支付3670元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 钱振华二〇二〇年十二月三十日法官助理 李 渊书 记 员 吴 杰附：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。