广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初1104号原告：钟春云，女，汉族，1963年4月6日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县************，公民身份号码441************320。委托诉讼代理人：丘善光，男，汉族，1982年2月1日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县************，公民身份号码441************014，系原告的儿子。委托诉讼代理人：丘善光，男，汉族，1987年9月27日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县************，公民身份号码441************317系原告的儿子。被告：曾爱娜，女，汉族，1985年5月10日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县************，公民身份号码441************826。第三人：陈志辉，男，汉族，1986年6月15日出生，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县***************，公民身份号码441************152。陈志辉、曾爱娜委托诉讼代理人：吴亦辉，系广东法泰律师事务所的律师。原告钟春云与被告曾爱娜、第三人陈志辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟春云及其委托诉讼代理人丘善明、丘善光，被告曾爱娜、第三人陈志辉的委托诉讼代理人吴亦辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟春云向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令曾爱娜立即向原告支付从2020年3月10日至2020年11月10日的租金12776元（1597元/月×8个月）；2.判令曾爱娜向原告支付罚款10000元；3.判令曾爱娜承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告在蕉岭县************有三间店铺。2015年11月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，经双方充分协商同意，原告将154-1号、154-2号的店铺两间租给被告使用，用于保险业务办公室，并订立了租店合同。合同签订后，被告每季度均能按时付清本季度的租金给原告。但是被告从2020年3月10日开始至今，就没有按约支付租金给原告了。经原告催收，被告才告诉原告其已将其所租的店铺转让给另一租户即第三人陈志辉了。被告转让店铺并未取得原告同意，是擅自转让行为！被告的上述行为严重违反了原、被告双方所签合同的第一条、第二条的规定。因此，按照合同规定，被告应负相关的法律责任。综上所述，根据合同法和相关法律规定，要求被告支付拖欠的租金和支付罚款，并终止合同，是合情合理合法的。为此，原告提出上述诉请，请法院予以支持为盼。原告钟春云向本院提交证据有：1.原告身份证，拟证明原告主体资格；2.原告与陈志辉、曾爱娜签订的租店合同，拟证明原告分别与陈志辉、曾爱娜签订了租店合同，曾爱娜已将其租的店铺转让给陈志辉的事实；3.陈志辉租店广告牌照片，拟证明陈志辉仍在租用原告店铺进行房屋销售业务；4.收据，拟证明陈志辉将2把钥匙交给原告是因为重建卫生间代开门的需要，并不是双方终止合同，事后并没有重建卫生间；5.个体户机读档案登记资料复印件，拟证明陈志辉一直在租用原告的店铺；6.终止合同协议，拟证明陈志辉早有预谋解除合同，原告从未与陈志辉口头约定解除合同；7.收费凭证2张，拟证明2020年3至4月案涉店铺的电费；8.短信照片二张，拟证明钟春云向陈志辉催收店租情况；9.东山村委证明，拟证明案涉店铺权属人系钟春云；10.蕉岭县雄师锁业经营部收款收据，拟证明换锁费用700元由原告垫付的事实。被告曾爱娜、第三人陈志辉共同辩称，1.原告与曾爱娜、陈志辉之间的租赁合同关系，已经于2020年3月12日，双方以口头协议的方式终止。涉案的店铺已以陈志辉交回店铺钥匙给原告的方式交回给原告接管，所以自2020年3月起曾爱娜、陈志辉依法无需再对原告承担任何义务；2.曾爱娜租赁押金1200元及陈志辉的租赁押金1000元，在签订租赁合同时，该押金也已由原告收取，双方在口头约定终止履行涉案合同时，双方明确该租赁押金合计2200元，无需原告退回，该费用作为原告后续重建卫生间，拆除广告牌等费用补偿，原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院在查清事实的基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。被告曾爱娜、第三人陈志辉未向本院提交证据材料。本院审理后认定的事实如下：2015年11月28日，钟春云（甲方）、曾爱娜（乙方）签订一份《租店合同》，约定甲方将蕉岭县*************铺贰间租给乙方使用；租期伍年，从2015年12月10日起到2020年12月9日止；2015年12月10日至2017年12月9日每月租金人民币壹仟贰佰元，每季度10日前交租金叁仟陆佰元（¥3600元）；2017年12月10日后每年租金递增10%；第三年每季度交租金叁仟玖佰陆拾元（¥3960元）；第四年每季度交租金肆仟叁佰伍拾陆元（¥4356元）；第五年度每季度交租金肆仟柒佰玖拾贰元（¥4792元）；租金存入指定工行账户：621*************582；如过期伍天不交租金或指定账户未到账，乙方属违约，甲方有权终止合同；预收乙方押金人民币壹仟贰佰元；水电费另行计算；甲、乙双方在租用期间，不得以任何借口收回或退回店铺转让他人（政府行为除外），违反者罚款人民币壹万元，并终止合同；到期后乙方店内的一切装修设施归甲方所有（包括门），甲方验收合格后，无息退回押金壹仟贰佰元给乙方；注：乙方店内空调、电器除外。曾爱娜签订租赁合同后，依约向钟春云支付了押金1200元，并按照合同的约定支付租金。2017年10月9日，钟春云（甲方）、陈志辉（乙方），签订了一份《租店合同》，约定甲方将蕉岭县**************的店铺壹间租给乙方使用；租期五年，从2017年10月20日至2022年10月20日止；从2017年10月21日至2018年10月20日每月租金人民币陆佰元，每季度10日前交租金壹仟捌佰元（¥1800元）；从2018年10月21日起店租每年递增10%；从2018年10月21日后至2019年10月20日每季度交租金壹仟玖佰捌拾元（¥1980)；从2019年10月21日后至2020年10月20日每季度交租金贰仟壹佰柒拾捌元（¥2178)；从2020年10月21日后至2021年10月20日每季度交租金贰仟叁佰玖拾陆元（¥2396)；从2021年10月21日后至2022年10月20日每季度交租金贰仟陆佰叁拾陆元（¥2636)；乙方必须在每季度10日前交租金给甲方，过期五天不交租金，乙方属违约，甲方有权终止合同；预收乙方押金人民币壹仟元；水电费另行计算；甲乙双方在租用期间，不得以任何借口提前收回或退回店铺，转让他人（政府行为，自然灾害除外），违反者罚款人民币壹万元，并终止合同；甲方房屋交给乙方后，乙方不得破坏已装修的门窗等设施及房屋架构，如乙方未向甲方申请，私自施工改变房屋架构，甲方有权终止合同，责任后果由乙方承担；乙方租用期间，应依法经营，做好三防防范安全措施，在租用期间发生的一切事故，由乙方自行解决，甲方不负一切责任，到期后乙方店内的一切装修设施归甲方所有（包括门），甲方验收合格后，无息退回押金壹仟元给乙方；注：乙方店内空调、电器除外。陈志辉签订合同后，陈志辉按约向钟春云支付押金1000元，曾爱娜将承租的154-1号、154-2号店铺转租给陈志辉使用。2017年11月1日，陈志辉因经营店铺的需要与钟春云约定，因乙方广告牌已定做成，甲方因为兼顾乙方要求，暂时允许乙方搭建广告牌，但必须于一年半后乙方自行拆除，乙方承担一切责任费用。乙方负责到城建、工商、税务等部门办理全部审批、备案等手续，并承担一切责任费用。乙方必须按抗风抗震等标准设计。广告牌安装使用过程的一切责任、费用归乙方全部负责。乙方安装广告牌不得破坏甲方楼房的结构。因广告牌造成房屋损坏及安全问题，均由乙方承担全部责任并负责维修，(时间自2017年11月1日算拆除广告牌时间）。此后，陈志辉在案涉三间店铺门顶端和154-3号店铺南侧搭建广告牌。陈志辉使用店铺期间，因经营需要，需要拆除154-1号店铺的卫生间，为此陈志辉与钟春云约定，154-1号店铺卫生间因乙方要求拆除改作他用，乙方拆除卫生间已征询甲方意见，乙方允诺不租前重建卫生间，按卫生间原貌平方面积，内贴大约1.5米的瓷块，此条款未尽事宜，双方另行协商解决。陈志辉承租三间店铺后，均按原有租赁合同约定向钟春云支付租金至2020年3月9日。2020年3月12日，钟春云向陈志辉出具一份《收据》，载明：今收到陈志辉最北壹间、最南壹间的卷闸门锁匙各壹个，中间壹间卷闸门锁匙未交，过隔门锁匙叁个未交，最南店铺后隔间大门锁匙未交付，经手人钟春云。同月，陈志辉搬离案涉三间店铺。现钟春云以曾爱娜从2020年3月10日之后未支付154-1号、154-2号店铺租金、擅自转租为由向本院起诉，并提出上述诉请。同日，钟春云以陈志辉从2020年3月10日起未支付154-3号店铺租金为由另案起诉，提出解除租店合同等诉讼请求。2020年11月27日，本院组织各方当事人对案涉三间店铺进行了勘查。勘查现场当天，对案涉三间店铺卷闸门及154-3号店铺南侧后门门锁进行了开换锁，费用700元（卷闸门开锁、换接收器550元，铁门开锁换锁150元）由钟春云垫付；案涉三间店铺内的办公设备等已经搬离，余留少量杂物未清理；154-1号店铺内有陈志辉添置的挂式空调一台；154-3号店铺卫生间门已被拆除,154-3号店铺南侧折叠铁门被广告牌遮掩，铁门通往店铺的通道已被封堵；案涉三间店铺至今未另行出租。上列事实，有经过庭审质证证据、询问笔录、勘验笔录及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有两个：一是案涉租店合同是否已解除及解除时间？二是曾爱娜是否应支付租金及违约金10000元？关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，陈志辉在租赁合同履行期间向钟春云提出解除租赁合同，钟春云在2020年3月12日向陈志辉出具了一张店铺钥匙交付的《收据》，且陈志辉在2020年3月初搬离案涉房屋，由此可以推定钟春云和陈志辉就解除案涉三间店铺租赁合同已经达成了一致意见。另，陈志辉在承租曾爱娜转租的154-1号和154-2号店铺之后，该两间店铺的租金等一切费用和租赁期间装饰装修事宜均是陈志辉和钟春云直接交涉，故钟春云有理由相信解除该两间店铺合同是曾爱娜的意思表示，且庭审中，曾爱娜亦对以上意思表示予以认可。综上，案涉三间店铺的租赁合同已经于2020年3月12日解除。因合同已解除，钟春云再主张解除合同已无必要，故本院对其该项诉请不予支持。钟春云辩称，其出具收据是基于重建卫生间代开门的需要，并非基于双方合意解除租赁合同，但该主张并不符合常理，且缺乏相应的证据予以证实，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。曾爱娜、陈志辉辩称其和钟春云已口头解除合同，并约定钟春云无需退回三间店铺的押金2200元，该押金作为钟春云后续重建卫生间、拆除广告牌等费用补偿。但在钟春云不予认可的情况下，曾爱娜、陈志辉并未提交证据证实其主张。且钟春云出具的《收据》中并未明确说明可以免除提前解除合同的违约责任。故曾爱娜、陈志辉关于免责的抗辩，依据不足，本院不予采纳。案涉合同解除后责任承担本院作如下分析：1.关于租金问题。出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响，出租人仍享有向承租人行使租金的请求权。本案中，次承租人陈志辉支付154-1号、154-2号店铺的租金至2020年3月9日，故作为承租人的曾爱娜仍需要支付合同存续期间的租金。根据约定，154-1号和154-2号店铺第五年（即2019年12月10日至2020年12月9日）每季度租金为4792元（即每月1597元），故曾爱娜仍需支付2020年3月10至2020年3月12日的租金160元（1597元/月÷30天×3天），钟春云诉请超出部分本院不予支持。2.关于违约金的问题。本案中，合同约定“甲乙双方在租用期间，不得以任何借口提前收回或退回店铺，转让他人（政府行为，自然灾害除外），违反者罚款人民币壹万元，并终止合同”，曾爱娜提前退租的行为应属违约，且不属于双方约定的免责范围内，故曾爱娜应支付违约金。但双方约定的违约金10000元明显过高，应予以调整。本案来看，次承租人陈志辉已根据自身实际情况提前要求退租，并主动与钟春云协商解除合同事宜，同时在陈志辉提出退租并搬离店铺后，钟春云可将店铺重新对外出租弥补损失，但重新出租可能需要一定等待期，基于以上考虑，本院按案涉店铺三个月的房租4791元（1597元/月×3个月）损失来计算曾爱娜应承担的违约责任。钟春云主张曾爱娜擅自转租，但陈志辉交付案涉三间店铺的租金已两年多，钟春云在明知转租事实后并未在六个月提出异议，应视为同意转租，故钟春云的该项主张，与事实不符，本院不予采纳。双方约定合同期满后，钟春云对案涉店铺验收合格后无息退回押金。现合同已解除，虽然曾爱娜未提出退还押金的反诉主张，但为了避免诉累，押金应一并处理较为妥当。故曾爱娜应支付的违约金4791元与钟春云应退还的押金1200元相互冲抵后，现曾爱娜仍需支付3591元。钟春云辩称，因曾爱娜提前退租、擅自转租的行为已经违反了合同的约定，因此押金无需退回，与约定不符，且合同已经对承租方的违约行为另行订立了违约条款，故钟春云该项主张依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告钟春云与被告曾爱娜于2015年11月28日签订的《租店合同》已于2020年3月12日解除；二、被告曾爱娜于本判决生效之日起七日内向原告钟春云支付2020年3月10日至3月12日的租金160元；三、被告曾爱娜于本判决生效之日起七日内向原告钟春云支付违约金3591元；四、驳回原告钟春云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取184.77元，由被告曾爱娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 李凌云二〇二〇年十二月二十四日法官助理 陈立辉书 记 员 李文晴