贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初1382号 原告：龙明坤，男，苗族，1990年9月30日出生，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 原告：杨通琴，女，汉族，1990年7月8日出生，贵州省黎平县人，户籍地贵州省黎平县，现住锦屏县。 原告共同委托诉讼代理人：杨昆（一般代理），贵州亿点成律师事务所律师。 被告：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所地：贵州省锦屏县三江镇风雨桥社区**。 法定代表人：陈柯，男，该公司执行董事。 被告：贵州众恒博宇房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91522600MA6DP24R8Q，住，住所地：贵州省凯里市320国道南侧商贸街**********/div> 法定代表人：文成章，男，该公司执行董事。 原告龙明坤、杨通琴诉被告贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜公司”）、贵州众恒博宇房地产经纪有限公司（以下简称“众恒博宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙明坤、杨通琴及其委托诉讼代理人杨昆到庭参加诉讼、被告新胜公司法定代表人陈柯、众恒博宇公司法定代表人文成章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙明坤、杨通琴向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告贵州新胜置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019000061）；2、请求二被告退还购房款人民币共计121,923元以及从起诉之日起至还清之日的利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年12月13日，原告与被告签订《锦屏县天马广场商铺认购协议书》和《锦屏县天马广场购铺优惠协议》，约定：“因乙方（原告）原因未能办理银行按揭的可申请退款”。当天支付定金人民币30,000元。2019年1月12日，原告与被告贵州新胜置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019000061），合同约定：原告购买被告贵州新胜置业开发有限公司位于三江镇飞山社区天马广场地下商场第1幢-1层-1-47号商铺，建筑面积13.33米，套内建筑面积7.3平方米。根据合同约定，该商铺总价款431,892元，原告应支付首付款221,892元，原告已向被告交付首付款人民币共计121,923元，其余首付款用三年（2019年1月12日《租赁合同》约定）租金（76,780元）抵扣，余款210,000元用银行按揭支付。 被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司受贵州新胜置业开发有限公司的委托具体负责商铺销售，在该商铺按揭贷款上，因原告原来在银行有欠款，当时原告已把实情向销售商被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司进行了说明。被告经办人说没有问题可以办理按揭贷款，原告才向被告支付首付款，当原告支付首付之后，因两被告有矛盾，双方就终止了代销合同，由于被告贵州新胜置业开发有限公司在按揭贷款上办不下来，造成原告按揭贷款落空，以至于《商品房买卖合同》无法履行。由于该商品房买卖合同已履行不能，合同目的无法实现，原告曾多次要求被告退还已付购商铺款均被拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告新胜公司辩称，原告在2018年12月13日签署认购协议书至2019年1月12日签署正式商品房买卖合同止，一直未按照约定向我司交纳足够款项，未按照约定去交纳税务费及维修基金，导致手续停滞。也不同意按照合同约定退款（约定取消合同只退款三万）。原告直至2020年9月止，一直在购买和退房的情绪里徘徊，双方多次协商，最后一次协商是2020年9月，因原告自身征信违约过多银行贷款不支持，同意等待违约随时间消除后再来办理各种相关手续，并在此期间商铺由我公司酌情处理。原告2018年签署的认购协议正如他提交的证据中收据，只向我司交纳了73,795元，未按协议交纳118,059元；2019年签署的买卖合同前后，同样未补足余款148,097元，在未办理完相关手续、房屋归属权没有变更前，47号门面的归属权还在我司，因此租赁合同成为无效合同，我司在天马广场的销售中，一直秉承不解除合同的原则，按合同第八条，第十款之规定，原告因支付款项不足及自身征信问题未能获得贷款，我司有权继续履行合同并要求买受人一次性付款并支付违约金。我司与贵州众恒博宇房地产经纪有限公司是正常的销售代理业务，该司按照我司给出的价格进行销售代理，无权代我司签署任何协议及授权任何款项，原告在该司的协议及经济往来我司未知，同时也不予认可。请法院驳回原告所有的诉讼请求，并协助我司要求被告履行合同办理各种相关手续并补足合同欠款及终测面积差异款项。 被告众恒博宇公司辩称，众恒博宇公司是新胜公司在锦屏县天马广场项目的销售代理公司，从2018年7月份至2019年9月15日，都是文成章和赵荣伟在代理销售锦屏县天马广场地下所有商铺。被告众恒博宇公司收取了原告48,128元，作为代理销售门面的服务费，已和新胜置业公司口头约定服务费的情况，在本案合同无法继续下去的时候，便已经和原告进行了沟通协商，把收取原告的钱退还，因为被告现在经营情况困难，待资金周转到位就把钱退还给原告。 本院经审理认定如下事实：被告新胜公司系锦屏县天马广场地下过街人行通道及地下停车场项目开发商，被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司受贵州新胜置业开发有限公司的委托具体负责商铺销售。2018年12月13日，被告新胜公司（甲方）与原告龙明坤、杨通琴（乙方）签订《锦屏县天马广场商铺认购协议书》，第二条约定“基于乙方对本项目的购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方采取以下方式先交付人民币叁万元整（30000）作为定金。第八条“乙方购买商铺-1层47号，建筑面积16.37平方米，（最终以房产部门实测面积为准）”。第九条“甲方上述优惠政策与乙方购买商铺最终合同单价：29,160元/㎡，合同总价：人民币肆拾柒万柒仟叁佰肆拾玖元整（477,349.2元）”。第十一条“如因乙方单方面征信问题和之前银行贷款问题未能办理银行按揭的乙方可申请退房，退款金额为300,000元，乙方实际首付为118,059元，贷款为265,000元，本协议的第四条规定的时间具体的甲方实际通知为准”。 同日，原告与被告众恒博宇公司签订《锦屏县天马广场购铺优惠协议》约定：该套铺面优惠服务费为：20,000元，购买间数为1间，优惠折扣为10%，购买的铺面为-1-47号，享受原总价的90%的优惠，优惠后的总房款为：497,350元，首付款为：232,350元，贷款为：265,000元。同时在协议下方用笔写有“因乙方原因未能办理银行按揭的可申请退款”。 2019年1月12日，被告新胜公司（出卖人）与原告龙明坤、杨通琴（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容如下：被告新胜公司将位于锦屏县出售给原告，合同总价款431892元，付款方式及期限为合同签订之日原告向被告交付首期房款221892.00元，余款210000.00元以银行按揭方式支付；原告应在接到被告书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还原告。因被告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。非因归责双方的原因，导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，被告应退还已付款及银行同期存款利息；该合同第十条逾期付款责任：原告未按约定期限付款的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。不具备办理银行按揭条件的，原告须按被告的要求更改付款方式为一次性付款，且于15日内一次性付清剩余房款，否则被告有权解除合同，原告按累计应付款的0.5%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。当日，原告龙明坤、杨通琴与被告新胜公司签订了《租赁合同》，约定由原告龙明坤、杨通琴（甲方）向被告新胜公司所购买的47号门面出租给被告新胜公司（乙方）使用。 2019年1月12日以后，被告众恒博宇公司两次收取原告支付的服务费48,128元；2018年12月13日，被告新胜公司向原告龙明坤出具收据一张，内容为收到龙明坤商铺购房定金30,000元，2018年12月13日，被告新胜公司向原告龙明坤出具收据一张，内容为收到龙明坤商铺购房首付款43,795元。签订合同后。原告向被告提交了办理按揭贷款的相关材料，因原告征信情况未符合办理银行按揭贷款的条件，原、被告双方多次协商购房尾款支付事宜未果，因未能办理银行按揭，被告新胜置业公司至今也未向原告交付所购门面。后原告因无法继续履行合同向被告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求退还已交付的购房款，于2019年12月17日向被告贵州新胜置业开发有限公司提交了解除协议申请书，因双方协商未果，原告诉至本院。 同时查明：被告龙明坤向本院提交的个人信用报告，报告时间：2020年12月18日。关于信贷交易违约信息概要逾期信息汇总情况为：非循环贷账户，账户数4，月份数13，单月最高逾期/透支总额55552，最长逾期/透支月数4；贷记卡账户，账户数1，月份数11，单月最高逾期/透支总额3217，最长逾期/透支月数4。 以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、《商铺认购协议书》、《委托协议书》、庭审笔录等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、关于合同效力的认定。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案，原告与被告众恒博宇公司签订的《锦屏县天马广场购铺优惠协议》，与新胜置业公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺认购协议书》。是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。 关于应否解除合同的认定。关于合同解除权，合同法明确规定有约定解除权和法定解除权。《合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，原告龙明坤、杨通琴以按揭贷款方式购房，由原告交付办理按揭贷款所需的材料给被告新胜置业公司。原告在签订认购协议时，已把其自身征信报告提交给被告，双方在知道原告征信存在逾期的情况下签订了《锦屏县天马广场商铺认购协议书》，并在认购协议书增加第11条约定：如因乙方单方面征信问题和之前银行贷款问题未能办理银行按揭的，乙方可申请退房，退款金额为30,000元。该条款是双方协商一致约定了合同解除的条件。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合同第十条约定：原告未按约定期限付款的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。不具备办理银行按揭条件的，原告须按被告的要求更改付款方式为一次性付款，且于15日内一次性付清剩余房款，否则被告有权解除合同，原告按累计应付款的0.5%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。本案中原、被告签订的认购协议书与商品房买卖合同对于解除合同的约定不一致，本院认为，《商品房买卖合同》是在《锦屏县天马广场商铺认购协议书》基础上签订的，合同内容相互衔接，《商品房买卖合同》中关于解除合同的约定，属于格式条款，未明确表示排除对认购协议书中关于解除合同的约定。并未全部覆盖《锦屏县天马广场商铺认购协议书》有关解除合同的内容，《锦屏县天马广场商铺认购协议书》中有关解除合同的约定属于非格式化的特别约定，仍然有效。当此二份合同关于解除合同的条件成就时，当事人均可选择适用。原告的银行按揭贷款未能办理，原告选择按约定的解除权解除合同，符合法律规定，原告请求解除合同编号为：2019000061的《商品房买卖合同》，本院予以支持。 三、关于应否支持原告主张退还购房款诉求的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中原告龙明坤、杨通琴主张退还购房款121,923元以及从起诉之日起至还清之日的利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持退还购房款121,923元，对于原告主张利息的请求，因原、被告双方未约定解除合同应支付利息的内容，本院不予支持该项诉请。本案中被告众恒博宇公司作为被告新胜公司的代理商，作为委托人参与到新胜公司与原告龙明坤、杨通琴签订商品房买卖合同事宜中，被告众恒博宇公司收取48,128元应认定为基于被告新胜公司销售代理商而代被告新胜公司收取的购房款，庭审中被告众恒博宇公司自认收到原告龙明坤、杨通琴48,128元，并表示愿意退还给原告。故被告新胜置业公司应当退还原告的购房款为其及被告众恒博宇公司共同收取的房款总额计121,923元，被告众恒博宇公司对所收取的48,128元承担连带偿还责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告龙明坤、杨通琴与被告贵州新胜置业开发有限公司于2019年1月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019000061）； 二、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告龙明坤、杨通琴购房首付款人民币121,923元整； 三、被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司在上述第二项债务范围内承担48,128元的连带偿还责任； 四、驳回原告龙明坤、杨通琴的其他诉讼请求。 案件受理费2,738.4元，减半收取1,369.2元，由被告贵州新胜置业开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决确定的履行期限履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。 审判员  陆姗 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理杨仁忠 书记员杨义柱