重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26695号 原告：重庆美联营销策划有限公司，住所重庆市渝中区民生路**附**第****，统一社会信用代码91500103753050432Q。 法定代表人：张锦成，董事长。 委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。 被告：重庆复地金羚置业有限公司，住所重庆市渝北区回，住所重庆市渝**回兴街道服装城大道****-1-1门市**15000000564752836。 法定代表人：唐垠，总经理。 委托诉讼代理人：程杨，女，汉族，1988年8月12日出生，住重庆市江**，系公司员工。 原告重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）与被告重庆复地金羚置业有限公司（以下简称复地公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美联公司委托诉讼代理人马剑星，被告复地公司委托诉讼代理人程杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美联公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告佣金160535元。2、被告支付原告资金占用损失（资金占用损失分为三笔：第一笔以67316元为基数，从2019年6月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止；第二笔以67193元为基数，从2019年6月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止；第三笔以26026元为基数，从2019年5月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止），起算时间按照购房客户签订的网签合同后一个月计算。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订了《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，主要约定，原告对被告开发的“复地君屿墅项目”提供商品房代理销售服务，被告向原告支付销售佣金，佣金标准为：联排类物业按成交总价的2.5%；叠拼、洋房类物业采用佣金跳点模式，即成交总额小于1000万的佣金标准为1.5%，成交总额大于等于1000万的佣金标准为2%。服务期限为2019年3月2日至2019年5月31日。后原告按约积极推荐客户，提供了代销服务。被告分别与多位客户签订了商品房买卖合同并已经收取全款，应支付原告佣金160535元。但被告未履行支付义务，给原告造成经济损失。被告已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告复地公司辩称，不同意向原告支付佣金及资金占用损失。未结算佣金是因为原告未履行居间合作中的义务。田洪胜、蔡沁这两户差购房者直系亲属（父母子女）的信息资料，无法证明其是原告带访客户。李小艳这一户因为来访客户确认单属于补签，无法确认该户带访的真实性，均不应支付佣金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于证据《复地君屿墅项目分销居间合作协议》、电子确认单、君屿墅项目来访客户确认单（客户田洪胜）、统一收据、《重庆市商品房买卖合同》、复地·君屿墅项目来访客户确认单（客户蔡沁）、《关于2019年3月27日明源系统录入错误的情况说明》、来访客户预登记表、微信报备记录、《复地·君屿墅项目》认购书、《催款函》及EMS邮寄单，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。 对有争议的证据，本院评析如下：对于美联公司举示的证据复地·君屿墅项目来访客户确认单（客户李小艳），复地公司质证后提出该确认单上签署时间不在同一天而对真实性有异议，但认同查询人与开发商营销经理这两处的孙玲是同一人，张晶是现场营销负责人；这三人确实是被告公司员工，是项目上的营销及营销负责人，主管渠道客户带看确认工作。本院认为，该确认单记载客户李小艳来访时间为2019年4月17日，与来访客户预登记表相符。被告复地公司现场工作人员孙玲在查询人确认、开发商营销经理确认处签名；何怡在开发商财务确认处签名；张晶在开发商营销负责人处签名，均注明时间为2019年4月18日。复地公司现场主管渠道客户带看确认工作的多名工作人员对客户李小艳到访予以签名确认，来访时间与被告现场人员确认时间不是同一天的责任不应由美联公司承担。复地公司虽对该证据真实性有异议，但并未提供相反证据。故本院对上述证据予以采纳。对当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月2日，以复地公司为甲方、美联公司为乙方，双方签订了《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，主要约定：乙方为甲方开发的复地君屿墅项目提供非独家居间服务，居间成功的标志为签定《商品房预售/销售合同》并生效，合作期限为3个月，自2019年3月2日至2019年5月31日，合作方式为中介居间。协议第三部分佣金标准：比例佣金，联排类物业佣金标准为成交总价的2.5%；跳点佣金，叠拼、洋房类物业月签约总额小于1000万元，佣金标准为1.5%，月签约总额大于或等于1000万元，佣金标准为2%。第四部分佣金结算：结算方式约定，按推荐客户签约后的回款情况同比例结算为唯一结算条件，其中一次性付款：签定《商品房预售/销售合同》且全款到账结算佣金；按揭付款：签定《商品房预售/销售合同》且按揭首付款到账、银行受理按揭贷款审批通过后结算首付款对应比例佣金，按揭全款到账后结算剩余佣金；分期付款：签定《商品房预售/销售合同》且首付款到账，结算首付款对应比例佣金，之后按回款到账情况同比例结算。无论何种付款方式，均按推荐客户签定《商品房预售/销售合同》并全款到账结算佣金。结算依据约定，乙方满足上述佣金结算条件后，应向甲方提交所成交房屋的书面佣金请款单，并同时附上下述全部文件，且该等文件须已由甲方指定人员确认：（1）客户报备信息截屏：包括但不限于报备时间（须清晰显示日期时间且精确到分钟）、报备人及所属公司、客户姓名、客户手机号码、同行人数等；(2)从明源导出的《明源来访客户录入记录》，明源中首次“接访登记”—“是否居间”必须为“是”，“居间名称”必须填入居间公司名称，且须与《复地君屿墅项目来访客户确认单》一致；初访登记的“备注说明”中必须对居间人姓名、联系方式进行说明，如无说明，则该记录无效；(3)已完整确认的《复地君屿墅项目来访客户确认单》，确认单上居间方应与接访登记中相关内容一致；(4)《复地君屿墅项目居间成交确认书》（该成交确认书必须经集团复核人员复核确认后，甲方向乙方出具）；（5）甲方400回访记录--《签约客户渠道调研明细》（甲方提供）。如甲方回访记录中客户对于回访是否中介推荐、是否亲朋好友推荐均为“否”，则该套居间不予确认。当甲方确认无误后，乙方须向甲方提前提供合法发票，甲方在收到发票后30个工作日内向乙方结算支付佣金。第五部分乙方推荐客户的认定，乙方客户确认标准约定:1、《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户未到访过项目案场且并非业主。2、《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹……）未到访过项目案场。3、乙方在此承诺，无论任何时候甲方发现乙方推荐的客户已到访过项目，即视为甲方客户，乙方同意不计入乙方业绩，甲方不予支付佣金……。客户认定流程约定：步骤1：乙方在直接带客户到访项目案场前2小时可通过微信方式与案场对接人预确定客户归属、报备。步骤2：预确认归属后，乙方将客户带至销售现场，根据现场接待登记要求，应先在物业预登记处通过《客户信息预确认表》进行客户真实信息预登记。信息预登记后，由案场指定人员据实填写《复地君屿墅项目来访客户确认单》基本信息，乙方人员确认签字，确认单上须注明签字日期和时间。步骤3：甲方通过录入初访信息方式，经由明源系统查询该客户是否为初次来访，如可新建来访客户，核实无误并据实填写完整。步骤4：甲方现场管理人员、代理公司现场管理人员、案场财务于《复地君屿墅项目来访客户确认单》上共同签字、注明签字日期和时间进行确认。当天发生的《复地君屿墅项目来访客户确认单》一式三联，乙方保留一联，现场甲方销售或营销经理保留一联，第三联转交城市公司财务留存。步骤5：若客户签订《商品房预售/销售合同》期间，或其他任何期间，甲方发现该客户或客户亲属或客户关联人存在已经到访情况，应书面告知乙方，并按本协议第10条约定处理佣金。第六部分双方的权利与义务，甲方的权利义务约定，本协议有效期内，乙方成功介绍客户销售房屋的，在满足本协议约定的佣金结算条件后，甲方按本协议约定向乙方支付佣金。乙方的权利与义务约定，因乙方居间成功使房屋买卖合同成立且生效的，乙方有权要求甲方按本协议的约定支付佣金。第七部分其他约定，乙方应在任意一笔款项支付前按付款数额向甲方提供足额、合法、有效的发票，否则，甲方有权拒付/推迟付款，乙方的各项合同义务仍按合同约定履行，由此造成的一切损失由乙方承担。 案涉合作协议签订后，美联公司按约履行义务，推荐客户看房，依约微信报备，完成客户确认，促成客户签约购房。 关于田洪胜购房 2019年5月10日，客户田洪胜在美联公司卢勇陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明姓名田洪胜，分别注明报备和到访时间，载明渠道：中介公司为重庆美联营销策划有限公司，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。2019年5月24日，田洪胜与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》和《重庆市商品房买卖合同》，约定田洪胜向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额2692651元，同日支付首付款812651元，余款1880000元由银行按揭支付。复地公司出具了收取首付款统一收据。 关于蔡沁购房 2019年3月27日，客户蔡沁在美联公司经纪人吴亚非陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《复地.君屿墅项目来访客户确认单》，该确认单载明：来访时间2019年3月27日，客户姓名蔡沁，中介公司：美联，带客人姓名吴亚非，同时确认单上置业顾问确认、查询人确认、开发商营销经理确认、开发商财务确认、开发商营销负责人确认等均有相关人员签名。2019年4月26日，蔡沁与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定蔡沁向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1735042元，按揭方式付房款，同日支付首付款525042元，余款1210000元由银行提供按揭支付。美联公司提交的《关于2019年3月27日明源系统录入错误的情况说明》主要载明：因居间客户首访信息中性别录错导致结佣存疑，经项目销售主管孙玲、内控代佳利对此事进行调查，确认蔡沁为美联分销公司提前报备带访至君屿墅项目。为解决此居间结佣问题，望集团能放宽对此套君屿墅GX-X蔡沁居间的认定，该套居间费共计26025.63元。置业顾问、案场销售经理、内控经理、营销总监等在此情况说明上签名。 关于李小艳购房 2019年4月17日，客户李小艳在美联公司黄进陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《复地.君屿墅项目来访客户确认单》，该确认单载明：来访时间2019年4月17日，客户姓名李小艳，中介公司：美联，带客人姓名黄进，同时确认单上置业顾问确认、查询人确认、开发商营销经理确认、开发商财务确认、开发商营销负责人确认等均有相关人员签名。2019年5月1日，李小艳与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》，同月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李小艳向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额2687714元，按揭付款方式付款，同日支付首付款1077714元，余款1610000元由银行提供按揭支付。 2020年7月14日，中豪律师事务所受美联公司委托向复地公司发出《催款函》，主要载明：根据贵司与我司签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，合作期间，我司按约促成成交，并向贵司提供了相应结佣资料。但截至2020年7月6日，贵司无故拖延佣金金额高达1154215元。鉴于贵司未按约履行支付佣金义务，向贵司致函如下：（一）立即向委托人支付佣金1154215元；（二）保留向贵司追究相应违约责任的权利。 审理中，双方均认可：案涉三套房屋的佣金结算为160535元，即田洪胜房屋佣金为67316元、蔡沁房屋佣金为26026元、李小艳房屋佣金为67193元。双方对前述金额均无异议。复地公司认同已经收取案涉三套房屋全款，但提出美联公司没有提供购房者田洪胜、蔡沁直系亲属（如父母子女）的信息资料，无法确认该客户为美联公司带访；客户李小艳来访客户确认单填写不合规，来访时间与确认时间不是当天签署完成，登记的来访日期是2019年4月17日，而确认时间是2019年4月18日。 本院认为：美联公司与复地公司签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》（以下简称合作协议）系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。美联公司应按约为复地公司推荐并带访客户，促成客户与复地公司签订《商品房预售/销售合同》。复地公司应按约向美联公司结算并支付佣金。本案争议焦点主要在于：美联公司是否应该提供带访客户直系亲属信息；记载的来访时间与确认时间不同一天，能否认定为美联公司带访客户。现分别评述如下： 关于美联公司是否需要提供带访客户直系亲属（父母子女）信息资料。美联公司称，合同中约定的客户认定标准中并未明确要求其提供相应购房客户所有直系亲属的信息资料。复地公司认为提供带访客户直系亲属信息资料是美联公司的必要义务，否则复地公司无法确认田洪胜、蔡沁是否为美联公司的带访客户，故复地公司支付佣金的条件未达到。本院认为，双方签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》明确客户确认标准：《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹……）未到访过项目案场。可见，在《复地君屿墅项目来访客户确认单》签署确认前，就应该确定购房客户直系亲属未到访过项目现场，而不是在签发《复地君屿墅项目来访客户确认单》之后，再收集资料确认客户直系亲属是否到访过项目现场。美联公司现已经取得案涉购房客户的《复地君屿墅项目来访客户确认单》，应当视为复地公司对案涉客户已经确认。同时，案涉合作协议并未约定美联公司有提供带访客户直系亲属信息资料的合同义务。客户认定流程也明确：在客户签订《商品房预售/销售合同》期间或其他任何期间，复地公司发现该客户或客户亲属或客户关联人存在已经到访情况，应书面告知美联公司。可知，复地公司是发现并查明购房客户及其亲属到访客户情况的主体，若有异议，应书面告知美联公司，而不应加重美联公司收集并提供客户直系亲属信息资料的非合同义务。故本院认定复地公司要求美联公司提供客户田洪胜和蔡沁直系亲属的信息资料，无事实和法律依据。 关于购房人李小艳是否属于美联公司带访客户。因来访客户确认单上确认时间系复地公司工作人员填写，故对于该确认单上来访时间和确认时间不在同一天的责任不应由美联公司承担，同时复地公司也没有证据表明：客户来访时间与复地公司人员签字确认时间必须为同一天，签字时间的不一致不应成为不支付佣金的理由，只要复地公司指定人员签字确认，就应当认定客户李小艳系美联公司的有效带客。结合前述关于证据复地·君屿墅项目来访客户确认单（客户李小艳）的评析，本院认定复地公司仅依据客户来访时间与其员工确认签字时间不一致，提出李小艳并非美联公司带访客户的意见，无事实和法律依据。 关于美联公司开具发票问题。美联公司称，因为复地公司一直不予确认开票金额，诉讼中经本院协调双方也没有确认开票金额，故美联公司无法开具发票，但曾用律师函的形式进行书面催告。若复地公司认可佣金金额，可随时开具发票。复地公司称，因为就案涉佣金涉及的客户认定问题和客户确认单问题一直没有结论，所以就没有办理结算，也没有收到美联公司开具的发票。本院认为，因双方就佣金结算和金额未达成一致，美联公司不能开具发票符合情理。 关于资金占用损失。美联公司要求以案涉房屋应当结算佣金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率，分别从购房业主签订的网签合同后一个月起计算。该请求不明确具体，起算时间亦没有依据，也与案涉合作协议关于“按推荐客户签定《商品房预售/销售合同》并全款到账结算佣金”的约定不符。故美联公司请求复地公司支付资金占用损失的诉请，本院不予支持。 如前所述，美联公司已经按照案涉合作协议约定带访客户，并促成带访客户与复地公司签订《商品房买卖合同》，且复地公司已经收取全部房款。按照案涉合作协议关于“按推荐客户签约后的回款情况同比例结算为唯一结算条件”的约定，案涉三套房屋已经全款到账，结算并支付佣金的条件已成就。同时，双方对案涉三套房屋的佣金结算为160535元均无异议。复地公司以美联公司不提供购房业主直系亲属信息资料、签字时间不一致无法认定带访客户为由，不支付佣金的抗辩意见，本院不予采纳。故美联公司要求复地公司支付佣金160535元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆复地金羚置业有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆美联营销策划有限公司支付佣金160535元； 二、驳回原告重庆美联营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1828.34元，由被告重庆复地金羚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞