湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1413号上诉人（一审被告）：湖北华耀房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南经济开发区三军社区。统一社会信用代码：914209026764629509。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴华帅，男，1993年2月12日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀公司）因与被上诉人吴华帅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华耀公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴华帅的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案的一、二审案件受理费由吴华帅承担。事实与理由：一、一审判决错误的认定华耀公司向吴华帅交付房屋的标准。本案为合同纠纷，当事人是否履行了合同义务，以及履行合同义务的标准，应当严格按照合同约定予以认定。华耀公司与吴华帅签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：华耀公司向吴华帅交付房屋的标准是“该商品房经验收合格”。依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，竣工验收由设计、施工、工程监理等单位完成，上述单位完成竣工验收后，出具《建筑工程竣工验收报告》。《建筑工程竣工验收报告》是确定建设工程竣工验收是否合格的法定文件，也是华耀公司与吴华帅在合同中约定的交付房屋的条件和标准。华耀公司已于2019年1月30日取得了《建筑工程竣工验收报告》，并于2019年2月16日按照合同约定，以登报公告的方式通知吴华帅办理交房手续，并约定预期办理接收房屋手续视为房屋已经交付。华耀公司已按照合同约定的时间和标准履行了交房义务、不应当承担违约金。二、一审判决以行政部门下达的整改和停止交房的文件，认定华耀公司未能向吴华帅交付质量合格的房产，没有事实和法律依据。1.吴华帅没有提交行政部门整改和停止交房文件的原件，该证据不应当采信。2.行政部门下达的整改和停止交房的文件不是处罚文件，不属于法律文书，不能作为认定事实的依据，且该文件没有、也无权撤销《建筑工程竣工验收报告》。3.华耀公司按照合同约定向吴华帅交付房屋后，即使行政部门向华耀公司下达了整改和停止交房的文件，华耀公司可以按照上述文件整改，但不能以行政部门的文件变更华耀公司与吴华帅在合同约定中约定的房屋交付标准。请求依法改判驳回吴华帅的一审诉讼请求或将本案发回重审。吴华帅答辩称：案涉四份文件（《湖北省建设行政执法责令改正通知书》《湖北省建设行政执法调查通知书》《建筑工程竣工验收监督记录》《关于停止向业主违规交房的函》）均是孝感市孝南区城乡建设局作出的，对象是华耀公司。并且有华耀公司的法定代表人熊祖耀的签收，吴华帅不可能持有上述文件的原件，原件的持有人是华耀公司。在一审经法院释明华耀公司仍不出具原件，且没有依据法院要求到文件作出机关作相应的核实并回报法院。因此文件的真实性和合法性是不存在问题。上述文件具有具体行政行为的特征，华耀公司没有在法定的期限内申请行政复印或是行政诉讼，该行政行为已生效，对华耀公司具有约束力。该文件也正是涉案房屋存在多处质量问题，和房屋现状多处重合。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律证据，应驳回上诉，维持原判。吴华帅一审诉讼请求：1.判令华耀公司向吴华帅支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以827000元的购房总金额为基数，按照日万分之四计算，自2019年2月28日起暂计算至2019年11月27日，总计89316元；2019年11月28日起，以827000元的购房总金额为基数，按照日万分之四继续向吴华帅承担逾期交房的违约金，直至华耀公司将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房产交付给吴华帅使用为止；2.本案诉讼费及其他费用由华耀公司负担。一审认定事实如下：2017年2月19日，吴华帅和华耀公司签订了《商品房买卖合同》，吴华帅购买华耀公司位于孝感市××南经济开发区三军社区的华耀天城12幢2904号房产。该《商品房买卖合同》第八条约定，华耀公司应当在2019年2月28日前，将经验收合格的房产交付给吴华帅；第九条约定，如果华耀公司没有按照第八条的约定向吴华帅交付房屋，则应当按日向吴华帅支付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，吴华帅支付给华耀公司30万元房屋首付款，剩余的527000元房款，吴华帅以银行按揭贷款的方式支付给华耀公司。2019年1月30日，华耀天城项目经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月16日，华耀公司以登报公告的形式要求吴华帅及其他业主收房。后经建设工程质量监督管理部门发现华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的处罚文件，整改措施至今未能完成。吴华帅就涉案房产逾期交房的违约赔偿事宜，多次与华耀公司协商，无果，因此成诉。一审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴华帅和华耀公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。吴华帅已向华耀公司交付全部购房款，华耀公司应当按合同约定的时间和条件交付涉案房产。华耀公司虽在合同约定的交房时间之前经其建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》，但随后，建设工程质量监督管理部门在履行监督职权的过程中发现涉案的华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求其整改和停止向业主交房的处罚文件，至今，涉案的华耀天城项目未能整改完毕。故一审认为华耀公司未能按合同约定的时间向吴华帅交付质量合格的房产，依照吴华帅、华耀公司签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，华耀公司应当以交付的总房款为基数，按日万分之四的标准承担逾期交房的违约金，故一审对吴华帅要求华耀公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：华耀公司于判决生效后十日内向吴华帅支付逾期交房的违约金（违约金以827000元的总购房款为基数，按日万分之四的标准自2019年2月28日起计算至涉案房产取得《建设工程竣工验收备案证明》之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1516元，由华耀公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。同时查明，案涉《商品房买卖合同》第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：华耀公司的上诉请求是否应予支持。交房，是商品房买卖合同中开发商的主要义务，同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。《商品房买卖合同》第八条约定该商品房经验收合格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。《建设工程竣工验收报告》是指建设工程项目竣工之后，经过相关部门成立的专门验收机构，组织专家进行质量评估验收以后形成的书面报告。建筑工程质量合格，与商品房验收合格并非同一概念，分属不同法律规范调整。建筑工程质量合格不等同于商品房验收合格，不能用建筑工程质量合格替代商品房的验收。同时，《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。华耀公司仅以《建设工程竣工验收报告》主张达到了商品房的交付条件的上诉理由不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。一审适用简易程序审理本案，案件受理费用应当减半收取。华耀公司的上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1516元，减半收取758元，由湖北华耀房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1516元，由湖北华耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年十二月五日书记员  董艳乐