江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10201号上诉人（原审被告）：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道浦口大道******。经营者：吴青，男，1978年1月9日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛建，女，1986年4月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所律师。上诉人南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨中心）因与被上诉人辛建房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初3542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人禾之厨中心的委托诉讼代理人王从进、被上诉人辛建的委托诉讼代理人胡慧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾之厨中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用、律师费。事实和理由：1.一审法院认定上诉人就案涉房屋承担通过消防检查义务及承担为商户办理经营所需证照义务，属于认定事实错误。根据《租赁合同》第八条、第十一条约定的内容可以看出，上诉人并不承担上述义务，不存在违约情形。2.一审法院解除案涉合同并判令上诉人返还款项、赔偿被上诉人律师费属于适用法律错误。案涉合同可以继续履行，且上诉人一直在积极履行合同，一审法院判决结果无事实和法律依据。上诉人一直为辛建保留租赁标的，也愿意为其更换其他铺位。另外，上诉人于2020年9月9日已经依法办理了消防安全合格证，上诉人一直在积极配合被上诉人履行合同，双方不存在解除合同的法定情形，且案涉合同具有履行的条件，双方应继续履行。辛建辩称，（一）上诉人负有承担申请并通过消防验收检查的义务。1.被上诉人所租赁的馄饨摊位是禾之厨中心标准化设计及装修，消防申报显然应由禾之厨中心完成，由被上诉人进行申报在操作上存在困难。2.被上诉人入场时缴纳了入场费，禾之厨中心有义务保证消防设施施工符合标准，并办理相关手续。3.合同第八条约定了被上诉人承担防火、安全、综合治理及安全等工作。（二）禾之厨中心主张其积极履行合同与事实不符。在合同签订后近六个月期间，上诉人一直没有取得消防手续，案涉房屋显然不符合出租的强制规定。禾之厨中心所称为被上诉人更换铺位，应视为新的要约。辛建向一审法院起诉请求：1.判令辛建行使解除权解除《租赁合同》的效力；2.判令禾之厨中心退还辛建已经支付但未实际使用期间的租金合计110290.41元（自2019年12月23日至2020年3月23日为92天计34279.45元、自2020年6月3日至2020年12月23日为204天计76010.96元）；3.判令禾之厨中心退还辛建缴纳的保证金20000元、入场费40000元；4.判令禾之厨中心结清辛建预缴尚未用完的水电费用2000元；5.判令禾之厨中心承担本案律师费3000元。一审法院认定的事实：辛建（乙方）与禾之厨中心（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方坐落于南京市玄武区用于经营如意馄饨，面积为10平米。租赁期限为24个月，自美食城正式开业日计租、以开业通知函为准。年租金为136000元（该价格不含租赁发票税金，如需税金由乙方承担）。乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期租金，履约保证金20000元，乙方向甲方缴纳入场费40000元（此费用在签约后任何情况概不退还），每间商铺每年管理费为36000元；租金先付后用，每12个月结算一次，管理费6个月结算一次（首年免半年管理费），从计租日起计算，每次提前30天交付给甲方。甲方应于2019年11月15日前向乙方交付该商铺，甲方享有自约定交付日期45天的交付宽限期，乙方同意，在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任。在房屋租赁期间，水5元／立方、电费1.35元／ＫＷＨ（先充后用）以及乙方经营相关的其他费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。当甲方超过约定交房日期90天还未交房的，甲方拒绝提供相关资料配合乙方办理经营相关手续、因甲方原因致使乙方无法开业等情形发生的，乙方可终止合同，甲方需退还所收未用租金及合同保证金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，双方同意提交物业所在地人民法院诉讼，诉讼费及律师费由败诉方承担等内容。该合同抬头部分明确甲方禾之厨中心的送达地址为南京市秦淮区洪武路38号正洪大厦1003-1004室。合同签订当日，辛建即向禾之厨中心支付合同保证金20000元、入场费40000元、半年租金68000元，2019年11月11日再支付半年租金68000元。禾之厨中心亦出具相应收据。2019年12月20日，禾之厨中心出具通知函，向辛建交付案涉A12号商铺，并明确开业时间为2019年12月23日，开业日起开始计租。因为案涉商铺的相关问题，辛建曾与禾之厨中心的工作人员王同刚联系。在聊天记录中，王同刚于2019年12月4日曾要求各商户提供相关材料作为店名工商注册备选，辛建于12月6日回复相关材料。2020年1月7日，王同刚告知“因消防，工商证照办理中，继续营业会造成不必要的罚款损失，经过公司慎重考虑目前暂停营业，后续证照办理完，会第一时间通知各位商户，关于停业期间的房租，公司会酌情考虑”。辛建于2020年1月10日询问“今天小证下来了吗？”，王同刚回复“工商下来了”；辛建再问“说3天有准信，明天我们要不要去营业？”“可以营业吗？”，王同刚回复“不能，消防还在弄”“过完年开”。2020年1月17日，王同刚通知“各位商户，工商营业执照、卫生许可证都来了，明后天有空可以过来拿回去”。之后，王同刚又通知“各位商户，经政府批准，禾厨云集赛格数码广场店即日开始筹备，消防材料已经与周五补齐递交窗口，下周一审核完成，预计3月23日全部开始复工营业…感谢大家的支持配合。”2020年6月2日，辛建向禾之厨中心出具解除合同告知函，明确该出租房屋至今没有经过消防验收，没有领取消防证，违反《中华人民共和国消防法》第十三条，不符合法律规定的房屋使用的强制性规定。基于以上原因，现在正式通知贵方解除上述合同。该通知函已通过EMS快递邮寄给禾之厨中心，并于当日签收。一审另查明：1、辛建陈述，其于2020年3月23日至2020年6月2日期间曾短暂使用案涉商铺。合同解除函寄出后，辛建已于2020年6月25日将所有经营设施搬空，但因为商铺是一个档口没法锁门，禾之厨中心对搬离之事亦知晓。在辛建与其代理人的聊天记录中，辛建亦明确所有东西25号前清空。2、辛建于2020年5月30日与江苏苏德律师事务所签订委托代理合同一份，约定辛建委托该所代理其与禾之厨中心房屋租赁合同纠纷的诉讼与执行。前期律师费为3000元，于合同签订后3日内支付，另根据收回款项在超过2万元以上的部分再按10%支付律师费，于款项到账后3日内支付。2020年7月21日，该所向辛建开具3000元的律师服务费发票。一审法院认为，辛建与禾之厨中心间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。关于辛建要求确认合同解除的诉请，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持。本案中，辛建提供了其与禾之厨中心员工王同刚的相关聊天记录，根据该记录内容能证明案涉美食城确曾存在未经消防安全检查的情形，截止本案法庭审理结束，禾之厨中心仍未能通过消防安全检查，致案涉房屋无法继续使用，因此辛建有权解除合同。辛建于2020年6月2日向禾之厨中心出具解除合同通知书并于当日送达，双方间的租赁合同自通知到达之时解除。合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对辛建要求确认双方间租赁合同已解除的诉请，一审法院应予支持。对于辛建主张退还各项费用的诉讼请求，一审法院认为：1.关于保证金。合同约定，租赁合同期满或合同解除后，禾之厨中心免息退还已收保证金。因此，对辛建要求禾之厨中心退还20000元保证金的诉请，一审法院应予支持。2.关于入场费。合同约定入场费在签约后任何情况下概不退还。因该条款系禾之厨中心提供的格式条款，在因禾之厨中心违约致合同解除情形下，实际免除禾之厨中心违约应退还未履行部分入场费的责任，加重了辛建责任，该条款应属无效，对辛建要求禾之厨中心退还入场费的请求，一审法院应予支持，但应按照合同实际履行时间与租期比例进行退还。3.关于水电费。根据合同约定，租赁期间水、电等经营费用由辛建承担，电费先充后用。由于辛建在本案中未提供证据证明其预交水电费金额，故对辛建的该项诉讼请求，一审法院不予支持，待辛建有证据后可另行主张。4.关于律师费。根据合同约定，履行中发生争议提起诉讼时，律师费由败诉方承担。本案系因禾之厨中心未能取得相关消防手续致合同无法继续履行，辛建在本案主张的3000元律师费亦未超过律师收费的相关标准，对辛建的该项诉讼请求，一审法院予以支持。5.关于租金。①合同约定自美食城正式开业日计租。根据通知函，辛建已于2019年12月20日收到案涉商铺，故即便其因故未能及时开业使用，但按照合同约定仍应自美食城开业之日即2019年12月23日开始计算租金至2020年1月7日禾之厨中心通知暂停营业。上述期间的房租为5589元。②因工商证照、消防的原因，禾之厨中心于2020年1月7日通知暂停营业，直至禾之厨中心通知2020年3月23日恢复营业，该期间系禾之厨中心原因导致辛建无法正常使用案涉商铺，该期间的租金损失应由禾之厨中心承担。④自2020年3月23日恢复经营至2020年6月2日解除合同之日，辛建认可该期间正常经营，故此期间72天的租金26827元应由辛建承担。⑤2020年6月2日，辛建通知禾之厨中心解除租赁合同。合同解除后，辛建应将占用的商铺及时返还禾之厨中心，逾期返还，因案涉房屋不具备经营条件，故应参照非营业用房租赁费用标准，向禾之厨中心适当承担房屋占有使用费用。现辛建在本案审理中明确其于2020年6月25日清空房屋，禾之厨中心未到庭，放弃答辩权利，对辛建主张的该事实应予采信。故自合同解除后至2020年6月25日，由辛建按照每月1500元的标准向禾之厨中心支付该期间的房屋占有使用费1150元。综上，在扣除上述应由辛建承担的房租及使用费33566元、入场费4767元后，禾之厨中心应将已收取未使用的租金102434元、保证金20000元、入场费35233元予以退还，计157667元。同时禾之厨中心还应赔偿辛建律师费3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认辛建与禾之厨中心签订的房屋租赁合同于2020年6月2日解除；二、禾之厨中心应于判决生效之日起十日内返还辛建未使用的房租、保证金、入场费共计157667元；三、禾之厨中心应于判决生效之日起十日内给付辛建律师费3000元；四、驳回辛建的其他诉讼请求。一审案件受理费1853元，由辛建负担100元、禾之厨中心负担1753元。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院审理期间，上诉人禾之厨中心提交以下证据：公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，证明其已经依法办理消防合格证，上诉人一直在积极协助被上诉人办理相关证件，并积极履行租赁合同，双方之间不存在导致合同目的无法实现的情形，合同应继续履行。辛建质证认为，对该证据真实性无异议，但该合格证日期是2020年9月9日，双方合同已经解除，该证据不能证明上诉人在合同履行期间不存在违约。本院审理期间，辛建提交以下新的证据：支付宝截图一页，证明其通过支付宝向上诉人交纳水电费3500元。禾之厨中心质证认为：对该证据的真实性、关联性、合法性及待证事实均不认可。本案二审争议焦点为：辛建是否有权以禾之厨中心违约为由解除案涉合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，提供适租的租赁物是出租人的基本义务。双方合同中约定，禾之厨中心应于2019年11月15日向辛建交付商铺，并约定了禾之厨中心有45天交付宽限期。但直至2020年6月2日辛建发函要求解除合同，禾之厨中心也未就案涉商铺办理消防验收手续，在双方对于案涉商铺用于餐饮经营均明知的情况下，禾之厨中心显然未按照约定向承租人提供适租的租赁物。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，认定辛建有权于2020年6月2日解除案涉租赁合同，处理并无不当。禾之厨中心主张办理消防验收手续系辛建的义务，但其该主张缺乏明确的合同依据及法律依据，也与辛建提交的微信聊天记录等证据内容不符。且实际履行中，禾之厨中心系将整个场地整体改造施工后，分割成不同商铺分别出租给包括辛建在内的承租人，辛建承租的租赁商铺仅10平米，禾之厨中心主张的应由辛建就其承租的10平米商铺自行办理消防手续，明显也不具有操作性。对于禾之厨中心的该上诉理由，本院不予采纳。另外，在辛建具有法定解除权的情况，禾之厨中心主张双方应继续履行合同缺乏法律依据，本院对其该项上诉理由亦不予支持。综上所述，上诉人禾之厨中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3706元，由上诉人南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月三十一日法官助理李映碧书记员孙雪松