贵州省三都水族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2732民初1903号原告：莫定刚，男，水族，1974年08月24日出生，住贵州省三都县。原告：王有辉，女，布依族，1976年08月07日出生，住贵州省三都县。共同委托诉讼代理人：秦丽达，贵州华尔威律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨国辉，贵州华尔威（三都）律师事务所律师。被告：贵州省奇达置业有限责任公司。地址：贵州省三都水族自治县三合镇县府西路。统一社会信用代码：915227323087931072。法定代表人：王炯俨，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：石如坤，贵州省黔南州良正法律服务所法律工作者。原告莫定刚、王有辉与被告贵州省奇达置业有限责任公司（以下简称奇达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告莫定刚、王有辉及其共同委托诉讼代理人杨国辉，被告奇达置业公司委托诉讼代理人石如坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告莫定刚、王有辉提出诉讼请求：1、确认二原告与被告2020年6月3日签订的《奇达置业港龙国际商品房认购协议》有效。2、被告为二原告开具购房款发票。3、被告与二原告签订商品房买卖合同并办理备案等手续，合同内容以港龙国际1号楼25层已经备案的商品房买卖合同或2019年7月被告签订备案的港龙国际1号楼其他商品房买卖合同为样本。4、被告按合同约定向二原告交房及办理所有权转移登记。5、本案诉讼费、律师费由被告承担。在诉讼中，原告莫定刚、王有辉向法院申请变更诉讼请求为：1、解除2020年9月30日原被告之间形成的房屋买卖合同关系。2、被告退还二原告购房款626949元。3、被告向二原告承担已付房款一倍的赔偿责任，即被告支付二原告626949元的赔偿款。4、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费由被告承担。事实及理由，2018年9月30日，二原告向被告奇达置业公司定购1-11-12号房屋，当日支付购房款首付款126949元，被告出具首付款收据，双方签订《商品房认购合同》，写明：二原告认购被告1-11-12号房，预测建筑面积157.13㎡,面积单价3990元每㎡,总价款626949元；首付款126949元，贷款金额500000元；当日首付款为定金等。后被告告知二原告无法办理银行按揭，二原告提出退款，被告同意，但一直拖延没有退款。2019年5月18日，二原告填写被告提供的退款申请表，被告答应30个工作日内退款。二原告等待退款期间，考虑毕竟也要购房居住，同意被告一次性付款购房可以办证的建议。2019年7月13日，二原告接受被告建议，变更为定购1-25-12号房屋；一次性支付了房屋总价626949元。但此后，被告一直没有为二原告开具购房款发票，一直借故拖延签订商品房买卖合同。2019年9月23日，经二原告多次催促后，被告向二原告出具《承诺书》，写明因被告特殊原因，导致未能及时签订购房合同，慎重承诺原告1-25-12号房的合同签订时间在2019年10月20日之前。被告收取二原告一次性支付的房屋总价款后，拖延将近一年时间，2020年6月3日，被告才与二原告签订《商品房认购协议》，写明：二原告认购房屋预测建筑面积157.13㎡,总价款626949元；二原告一次性付款，定金626949元；7日内与二原告签订“合同”等相关法律文件；以前的所有“认购协议”作废，以此协议为准，该房由1-24-12变更为1-25-12;交款时间为2019年7月13日。二原告认为，被告一次性收取626949元的全额购房款后，应该为二原告开具发票；应该依《奇达置业港龙国际一号楼商品房认购协议》约定与二原告签订合同。被告虽然一直拖延与二原告签约的时间，但其已经授权贵州博航佳物业有限公司三都县分公司于2020年9月30日向二原告实际交房，原被告之间实质上已经形成房屋买卖合同关系。2020年10月21，二原告有证据查明，被告在出售房屋时及出售房屋后，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，现被告就该房屋无法与二原告签订《商品房买卖合同》，但却已经实际向二原告交付房屋，二原告无法完整地取得该房屋所有权，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的行为，导致二原告购买房屋的合同目的不能实现，双方形成的房屋买卖合同关系应解除，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二项的规定，及《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，变更诉讼请求如前。请求人民法院依法维护二原告的合法权益。被告奇达置业公司辩称，原告起诉的事实和理由部分不成立，请求不合法，不合法的部分应该予以驳回；双方签订认购书后原告方虽然已经实际交付房款，但是双方至今没有签订商品房买卖合同，被告方已经实际交付房屋给原告使用，被告在本案中没有给原告造成任何损失；双方于2018年9月30日签订认购合同，而后双方又于2020年6月3日再次签订认购协议，明确约定双方于2018年9月30日签订的认购协议作废，以2020年6月3日签订的认购协议为准，以此协议约定，没有约定双倍赔偿房价款损失，原告起诉双倍赔偿损失无事实根据和法律依据这项请求应当依法予以驳回；被告在建设涉案房屋工程时，虽然以在建工程项目作为抵押，但是并不以原告方所购买的房屋作为抵押，而且解除抵押正在办理，原告购买的房屋可以在庭审之后15个工作日内办理相关的产权转移登记手续，不影响原告的任何协议，综上请法院做出公正判决。经审理查明，2018年9月30日原告王有辉与被告奇达置业公司签订《商品房认购合同》。合同约定，原告王有辉认购被告奇达置业公司开发建设的港龙国际项目位于三都三合镇中山，预测建筑面积157.13㎡,面积单价3990元每㎡,总价款626949元；首付款126949元，贷款金额500000元。合同签订当日二原告即支付购房款首付款126949元。后因无法办理银行按揭，2019年5月18日被告奇达置业公司让二原告填写退款申请表，答应在30个工作日内退款。在退款期间，2019年7月13日，原被告双方达成合意，二原告提出换房申请，将原购被告港龙国际1-11-12号房换为1-25-12号房，二原告一次性支付了房屋总价626949元。2019年9月23日，被告向二原告出具《承诺书》，承诺原告王有辉所购1-25-12号房合同签订时间在2019年10月20日之前，若到时仍未签订合同，王有辉可无条件退房。2020年6月3日，二原告与被告重新签订《商品房认购协议》，协议约定：二原告认购房屋预测建筑面积157.13㎡,总价款626949元；二原告一次性付款，定金626949元；7日内与二原告签订“合同”等相关法律文件；以前的所有“认购协议”作废，以此协议为准，该房由1-24-12变更为1-25-12;该款交款时间为2019年7月13日。2020年9月30日被告向二原告交付了房屋。之后，二原告向被告要求签订《商品房买卖合同》未果，2020年10月20日遂起诉，请求法院判如所请。另查明，2020年6月3日，二原告与被告签订《商品房认购协议》，2020年8月24日被告将案涉房屋1-25-12号房向贵州三都农村商业银行股份有限公司设置抵押，2020年10月20日原告起诉后，被告于2020年12月29日注销解除抵押。在诉讼过程中，2020年11月6日，二原告向本院提出财产保全申请，请求对被告港龙国际1号楼1-25-12号、1-24-12号房屋进行查封，2020年11月6日，本院作出（2020）黔2732民初1903号之一民事裁定书，裁定：依法对被申请人贵州省奇达置业有限责任公司港龙国际1号楼1-25-12、1-24-12号房屋，依法予以查封。原告支出保全费5000元。上述事实，有原被告提交的《商品房认购协议》、《客户退款申请表》、装饰装修管理协议和原告提交的银行回单专用单、收据、银联签购单、银行账户交易明细、通联支付POS签购单、承诺书、装饰装修申请表、房屋交付验收表、不动产查询结果；有被告提交的换房申请、房屋他项抵押权撤销申请、不动产登记申请书等证据在卷佐证以及原被告的当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，双方应按照协议约定诚信履行各自的权利和义务。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人......”的规定，可以看出“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”是二原告请求解除合同和被告是否承担责任的判断标准。具体到本案，二原告主张解除案涉《商品房认购协议》的理由主要是被告在出售房屋时及出售房屋后，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，现双方无法签订《商品房买卖合同》，被告交付房屋后，二原告无法完整地取得该房屋所有权，导致二原告购买房屋的合同目的不能实现。经审查，本案双方签订《商品房认购协议》后，被告又将案涉房屋抵押给案外人三都县农村商业银行股份有限公司，确实存在过错，但原告起诉后，在诉讼过程中，被告已经主动清偿了债务，三都县农村商业银行股份有限公司对案涉房屋的抵押进行释放，案涉房屋抵押已经注销，二原告购买房屋的合同目的依然能够得以实现，且被告已经交付房屋给二原告，二原告作为买受人的利益并未受到影响，故对二原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告莫定刚、王有辉的诉讼请求。案件受理费5035元，财产保全费5000元，合计10035元，由被告贵州省奇达置业有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。审判员  包汉琼二〇二〇年十二月三十日法官助理张琳琳书记员周俊宏