江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初9436号 原告：牛海军，男，1977年4月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告：杨新利，女，1976年1月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：江苏同丰置业有限公司，统一社会信用代码91321322078253630E，住所地沭阳县学院路与上海路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司**）。 法定代表人：郭振南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。 原告牛海军、杨新利与被告江苏同丰置业有限公司（以下简称同丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告牛海军、被告同丰公司的委托诉讼代理人范井虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛海军、杨新利向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，向原告交付房屋以及该房屋的工程竣工验收备案表；2.被告同丰公司给付原告逾期交房违约金28377.70元（以购房款总额为基数，按日万分之一标准，暂计为2019年8月1日起计算至2020年5月31日）；3.被告同丰公司给付原告逾期办证违约金1065元（暂计为2019年10月31日至2020年5月31日，按每日5元计算，为1065元）。事实与理由：2017年9月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告同丰公司开发的沭阳县房屋，价款为933479元。合同约定被告应于2019年7月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，房屋交付使用90日后，被告应将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则被告应按超出日期五元每日支付违约金。后原告按照合同约定付清购房款。2019年8月2日，原告至被告处办理上房手续并交纳物业费，后原告了解到案涉房屋不符合交房条件，就中止拿房的，当时被告也同意的。钥匙和电梯卡也没拿。2020年8月份左右实际接收房屋，也办理了产权登记。 被告同丰公司辩称，对原告从被告处购买涉案房屋无异议，购房款数额应以原告提供的付款凭证为准。原告实际接收房屋时间为2019年8月2日。被告向原告交付房屋时，原告向被告出具了交房协议书，明确放弃包括但不限于逾期交房违约金，因此原告向被告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金没有依据。即使被告应当承担逾期办证违约金，也应当从交房之日起90日后开始起算至被告通知办证之日即2020年8月6日。 针对被告同丰公司的答辩，原告补充陈述，该交房协议书签字的时候没有审核内容，对原告不产生约束力。当时被告称不签字就不交房。该协议书内容是格式条款，免除了原告权利，条款无效。 本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，原告牛海军、杨新利（买受人）与被告同丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告同丰公司开发的位于沭阳县房屋，总价款为933479元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…5.买受人付清所有房款和各种税费。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的规定约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.买受人不退房，出卖人按超出日期伍元每日支付违约金。后原、被告经过结算，原告实际缴纳购房款933270元，由被告向原告开具增值税普通发票。 2019年8月2日，原、被告办理房屋交接手续。同日，原告牛海军（甲方）与被告同丰公司（乙方）签署《协议》（下简称交房协议书）一份，约定甲方购买乙方开发的沭阳县房屋，现甲方因自身原因要求收房装修，本着互谅互让原则，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲方已知悉所购房屋的工程进度、临时用电及现状。二、房屋从上房至2019年12月31日期间的物业费由乙方承担。三、甲方自愿按现有工程进度及现状收房，且配合乙方完善物业相关手续及交纳各项费用。四、甲方承诺装修前对房屋进行验收并办理交接手续。五、乙方不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房），甲方不再向乙方主张逾期交房的违约责任。六、本协议具有法律效力，自签字后生效。 2020年8月6日，同丰公司取得案涉中央花园第1、2、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号楼竣工验收备案表，并于2020年8月3日完成上述工程的首次登记。同日，同丰公司在售楼部张贴办证通知，通知业主可以办理中央花园1号楼、2号楼、7-16号楼的房屋不动产权证。不久后，原告即办理了案涉房屋的产权登记。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、购房款增值税发票、交房协议书等证据证明，足以认定。 本案的争议焦点为：1.案涉交房协议书的法律效力；2.原告出具的交房协议书是否免除了被告承担逾期交房、逾期办证违约金的责任。 本院认为，原、被告签订的商品房销售合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定及法律规定行使权利、履行义务。 关于第一个争议焦点，案涉交房协议书是双方真实意思表示，内容具体明确，合法有效，依法对双方产生法律约束力。该交房协议书明确约定，被告承担自上房至2019年12月31日期间的物业费，原告放弃主张对被告同丰公司逾期交房违约责任。其中关于原告放弃主张逾期交房违约责任的内容，系原告作出的关于债务免除的单方法律行为、无因行为，根据承诺人的意思表示即可产生债务免除的法律效果。原告称其当时签字时没有审核所签材料内容，如果不签字的话，就没有办法拿房。根据该协议书内容，内容简单、文字清晰，且原告在该协议书上多次签名、按手印，其完全有能力和条件注意到该协议书的内容。另外，原告称如果其不签字的话，被告就不交房，原告此时更应该仔细审核其签署文件内容，以确保其权利不受损失。故原告现以其未审核内容为由主张该协议书对其无法律效力，本院不予支持。原告另主张该协议书系格式条款，免除其主要权利，属于无效条款。首先，原告的主要权利依据商品房销售合同约定应系要求被告交付符合合同约定的商品房。该协议书仅免除被告应承担的逾期交房违约责任，并非免除原告的主要权利。其次，该协议书中明确载明了同丰公司承担自上房至2019年12月31日期间的物业费、临时用电费，因此原告关于免除被告逾期交房违约责任的约定并非单纯的放弃权利，系以被告承担部分费用为前提的。再者，虽然该协议书内容系被告提供，与其他业主在交房时签署的协议书内容基本一致，但该协议书内容简单、意思具体、明确，原告多次在该协议书上签名确认，足以对该协议书内容进行了解，不需要同丰公司刻意提示、说明。因此原告主张该协议书属于无效的格式条款，本院不予支持。 根据案涉交房协议书内容中的“乙方不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房），甲方不再向乙方主张逾期交房的违约责任”，可见，原告牛海军已经明确作出了不再向同丰公司主张逾期交房违约责任的意思表示，该意思表示清楚、明确，在原告牛海军已经明确免除了被告同丰公司承担逾期交房违约责任的情况下，其无权再要求被告同丰公司承担逾期交房违约责任。原告称其虽然办理了交房手续，但后来发现房屋不符合交付条件，所以实际未拿房，且被告予以认可。被告对原告的陈述内容不予认可，原告对此未提供证据证明，本院对原告陈述的该内容不予确认。另外，根据原告与被告签订的协议书内容，即使原告未实际接收房屋，原告也明确表示放弃向被告主张逾期交房违约金。 关于第二个争议焦点，该交房协议书仅免除了被告的逾期交房违约责任，并非免除被告的逾期办证违约责任。原告牛海军出具的交房协议书没有涉及逾期办证违约责任问题，因此，该交房协议书无法得出原告牛海军免除了被告同丰公司承担逾期办证违约金责任的结论，被告同丰公司辩称原告牛海军已放弃要求其承担逾期办证违约金的权利，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告应当自房屋交付使用后90日内将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，被告应当按超出日期5元/天支付逾期办证违约金。被告认可案涉房屋于2019年8月2日交付原告使用，直至2020年8月6日被告才完成备案义务，故原告要求被告承担逾期办证违约金，本院予以支持。根据合同约定被告应承担的办证责任系自房屋交付使用后90日内完成备案，而非合同约定的交房时间起90日内。原告主张逾期办证违约金自2019年10月31日起计算，没有依据，本院不予支持，调整为自2019年11月1日（交房90日后）起计算至2020年8月6日止。 案涉房屋现已经实际交付原告，且被告已经取得工程竣工验收备案表，因此原告的第一项诉讼请求目的已经实现，不得再次主张。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏同丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告牛海军、杨新利支付逾期办证违约金1395元（自2019年11月1日起至2020年8月6日止，共计279天，按5元/天计算）； 二、驳回原告牛海军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费536元，减半收取268元，由原告牛海军负担243元，由被告江苏同丰置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费536元。 审判员 周 妮 二〇二〇年十二月十日 书记员 程 跃 书记员 张琼月 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××60（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。