抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2259号原告：佟素琴，女，1962年12月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：闫禹舟，系辽宁铭万律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，系辽宁铭万律师事务所律师。被告：刘凤芝，女，1960年12月23日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被告：徐捷，男，1956年4月21日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住抚顺经济开发区。委托诉讼代理人：李红军，系辽宁金朋律师事务所律师。原告佟素琴与被告刘凤芝、徐捷合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟素琴的委托诉讼代理人闫禹舟、刘旭、被告徐捷的委托诉讼代理人李红军到庭参加了诉讼，被告刘凤芝经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。佟素琴向本院提出诉讼请求：1、判令二被告之间签订的房屋买卖合同无效或撤销，并将房屋变更登记到刘凤芝名下；2、判令二被告立即腾房，给付实际占用房屋期间的租金（按照每月2500元的标准，从2020年3月17日算至实际腾退完毕之日）；3、判令二被告将房屋恢复原状；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由：2018年7月中旬，被告刘凤芝向原告提供信息说能买到法院拍卖的便宜房，房屋地点坐落于抚顺经济开发区方大上上城二期5-21#-2-102，建筑面积145平方米。原告委托被告刘凤芝购买该房屋，并分两次给被告刘凤芝85万元。购房后，被告刘凤芝将房屋登记在自己名下。原告于2019年7月21日诉至抚顺市望花区人民法院，要求被告刘凤芝配合办理过户手续，承担过户费、利息、违约金等费用。抚顺市望花区人民法院于2020年1月14日作出（2019）辽0404民初2560号判决，判决被告刘凤芝在十日内协助原告将上述房屋变更登记为原告，过户费用由被告承担。被告刘凤芝不服判决，提起上诉，但经传票传唤未到庭，抚顺市中级人民法院作出（2020）辽04民终876号民事裁定，裁定按刘凤芝撤回上诉处理。在诉讼过程中，为逃避房屋过户义务，长期占有涉案房屋，被告刘凤芝于2019年10月将房产转让给了被告徐捷。被告刘凤芝隐瞒事实并转移财产的行为实属恶意，已侵害了原告的合法权益。根据合同法的相关规定，依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效或撤销，并从二被告撬锁之日起，按每月2500元的市场价给付房租，至房屋实际腾退之日，故原告诉至法院请求人民法院支持原告的诉讼请求。刘凤芝未答辩。徐捷辩称，原告的诉讼请求于法无据应当予以驳回。二被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方签房屋买卖合同时，刘凤芝是案涉房屋的合法所有人，徐捷在购买房屋前到产权登记部门查询了房屋相关信息，而且支付了合理对价，现房屋已经实际交付使用，徐捷尽到了房屋购买人的注意义务，因此二被告签订的房屋买卖合同有效。即使刘凤芝不是物权处分人，按照善意取得制度，徐捷仍旧可以取得房屋的所有权。关于原告与刘凤芝之间的纠纷，徐捷完全不知情，也与徐捷无关。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佟素琴的前夫姜波与刘凤芝系朋友关系。2018年7月23日佟素琴向刘凤芝转账80万元委托其代为竞买法院拍卖的位于抚顺开发区方大?上上城二期5-21#-2-102，建筑面积145.98平方米的房屋。后刘凤芝以843708.8元拍得了该房屋，该房屋登记至刘凤芝名下。2018年8月8日，佟素琴给付刘凤芝5万元，刘凤芝将房屋钥匙交付佟素琴，但未配合办理房屋过户登记。2019年4月1日佟素琴将该房屋以每月2500元的价格租给孟海龙使用，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日。2020年3月22日，孟海龙租住的案涉房屋门锁被更换，孟海龙告知佟素琴后，佟素琴报警。同日，抚顺市公安局经济开发区分局高湾派出所出警后，认为该房产存在纠纷，双方在上诉期间，建议报警人到法院处理。2019年7月6日刘凤芝与徐捷签订一份房屋买卖合同，约定刘凤芝以103万的价格将案涉房屋卖给徐捷，房屋过户费用由刘凤芝承担，并约定徐捷当日给付定金10万元，150日后给付64万元，刘凤芝配合过户，房屋产权变更7日内，徐捷支付刘凤芝29万。当日，刘凤芝向徐捷出具了一张收条，载明今收到徐捷购房定金款拾万元。徐捷于2019年10月30日13点、13点44分分别向刘凤芝银行账户转款22万元、20万元，2019年10月31日向刘凤芝银行账户转款22万元，上述共计64万元，并提供银行交易明细，载明：“2、2019年10月30日现金存入22万，建行财源支行；3、2019年10月30日转账支取22万给刘凤芝，建行昌顺支行；4、2019年10月30日现金存入20万，建行望花大街支行；5、2019年10月30日转账支取20万给刘凤芝，建行昌顺支行；6-17、2019年10月31日ATM或现金存入共计22万；18、2019年10月31日转账支取22万给刘凤芝；19、2019年10月31日现金存入21万；24、2019年11月5日电子汇出20万给刘凤芝）”。2019年10月31日刘凤芝与徐捷在辽宁省沈抚新区管理委员会不动产登记中心办理房屋过户手续，并重新签订一份房屋价款为40万元的不动产买卖合同。交纳契税8933.97元、增值税等31566.71元、不动产登记费80元，共计40580.68元。2019年11月4日，徐捷取得案涉房屋的不动产产权登记证书。2019年11月5日徐捷向刘凤芝银行账户账款20万元。2020年3月22日刘凤芝将房屋交付徐捷。2020年5月28日，刘凤芝向徐捷出具一张收条载明：今收到徐捷购房余款肆万元。佟素琴申请律师调查令调取的刘凤芝尾号为2647建设银行账户银行交易明细显示：2019年10月30日徐捷转账存入22万；2019年10月30日现金支取22万；2019年10月30日徐捷转账存入20万；2019年10月30日现金支取20万；2019年10月31日徐捷转账存入22万；2019年10月31日现金支取、ATM支取3笔共计22万；2019年11月5日徐捷转账存入20万；2019年11月5日、6日现金支取3笔共计20万。庭审中，徐捷称其向刘凤芝实际支付的购房款为定金10万、银行转账84万元、房屋过户税费40580.68元、物业费3357.55元、尾款4万元，共计1023500元（经计算实际为1023938.23元）。其未足额向刘凤芝支付103万购房款的原因系双方于2020年5月份最后核算房款的时候因双方约定过户费用由刘凤芝承担，但该费用实际由徐捷支付，经查询刘凤芝尚欠3000元左右的物业费约定由徐捷承担，同时因刘凤芝未按期交房，最后双方商定最后支付的尾款为4万元，并将屋内家具给付徐捷作为延期交房的补偿，2020年8月3日物业公司通知徐捷缴纳物业费，徐捷于当日代刘凤芝缴纳了3357.55元。本案送达起诉状及开庭传票系徐捷本人到院领取，审理过程中本院要求徐捷的委托诉讼代理人转告徐捷本人到庭参加诉讼或接受询问并明确定金10万元现金及银行交易明细中显示的多笔大额“现金存入”的资金来源，徐捷以身体状况不好为由拒绝到庭参加诉讼或接受询问但未能按要求提供相关病历，同时亦拒绝本院审判人员到其家中进行询问。仅书面回复：徐捷的个人习惯是把自己的现金存放在家里。2019年7月6日，用10万元现金支付定金。2019年10月30日上午徐捷拎着不方便就拿了22万元现金到建行柜台存入自己的账户，然后转账给刘凤芝。同日，下午，徐捷又拿了20万现金到银行柜台存入账户，然后转账给刘凤芝。……另查，2019年8月12日佟素琴与刘凤芝委托合同纠纷诉至本院，请求法院判令：1、刘凤芝继续履行委托购房合同，限期配合佟素琴办理房屋过户手续，费用由刘凤芝承担；2、因房屋无法出售造成佟素琴资金被占用期间的利息（从2018年7月13日至更名到佟素琴名下之日止，以购房款为基数按年利率24%计算），并承担5%的违约金。本院于2020年1月14日作出（2019）辽0404民初2560号民事判决，判决刘凤芝协助佟素琴将坐落于抚顺经济开发区方大上上城二期5-21#-2-102，建筑面积145.98平方米的房屋办理产权登记变更为佟素琴，过户费用由佟素琴承担；驳回佟素琴其他诉讼请求。宣判后，刘凤芝不服判决，提出上诉。在二审过程中，刘凤芝经传票传唤无正当理由拒不出庭。抚顺市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）辽04民终876号民事裁定，裁定：本案按上诉人刘凤芝撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。后佟素琴对（2019）辽0404民初2560号民事判决向本院申请执行，在执行过程中发现刘凤芝已于2019年11月4日将案涉房屋过户至徐捷名下。再查，本院于2019年8月8日作出的（2019）辽0404民初1879号民事判决，认定刘凤芝与刘成文系姐弟关系。该判决现已发生法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条当事人无正当理由拒不到场、拒不签署或宣读保证书或者拒不接受询问的，人民法院应当综合案件情况，判断待证事实的真伪。待证事实无其他证据证明的，人民法院应当作出不利于该当事人的认定。本案中，2019年7月6日刘凤芝与徐捷签订的房屋买卖合同，约定刘凤芝以103万的价格将案涉房屋出售给徐捷，徐捷虽然提供了两份收条、一份银行交易明细、办理房屋过户产生的税费收据、发票及物业费发票来证明其已按约定向刘凤芝给付购房价款，但通过相关证据审查，上述证据无法实现证明目的，理由如下：一、徐捷虽提供了一张银行交易明细证明其给付购房款有4笔共84万系银行转账的方式支付，但通过银行交易明细可知该4笔银行转账均为“现金存入”后转账，即实际支付的购房款中的98万元（包括定金10万元、尾款4万元）均系通过现金的方式支付，本院多次要求徐捷本人到庭参加庭审或到庭接受询问说明上述大额现金的资金来源，徐捷均以身体不适为由拒绝到庭参加诉讼或到庭接受询问，但未能按要求提供病历，亦未能说明大额现金的资金来源；二、根据徐捷庭后提供的付款经过载明：“2019年10月30日上午徐捷拎着不方便就拿了22万元现金到建行柜台存入自己的账户，然后转账给刘凤芝。同日，下午，徐捷又拿了20万现金到银行柜台存入账户，然后转账给刘凤芝。……”但通过审核徐捷的存款记录可知其当天两笔转账的时间分别为13点、13点44分均为下午，且第一笔“现金存入22万”系刘凤芝的弟弟刘成文代为办理，就此其未能作出合理解释；三、根据徐捷提供的银行交易明细：“2、2019年10月30日现金存入22万，建行财源支行；3、2019年10月30日转账支取22万给刘凤芝，建行昌顺支行；4、2019年10月30日现金存入20万，建行望花大街支行；5、2019年10月30日转账支取20万给刘凤芝，建行昌顺支行”可知，2019年10月30日徐捷在建行财源支行“现金存入”22万元后到建行昌顺支行办理“转账支取”22万元，然后到建行望花大街支行再次“现金存入”20万元，最后再回到建行昌顺支行“转账支取”20万元，该过程不符合生活常理，徐捷亦未作出合理解释；四、对比徐捷与刘凤芝的银行交易明细中涉及的84万元的金额往来，在徐捷“现金存入”的前后刘凤芝均有对应的同等金额的“现金支取”。综上，应当可以认定徐捷与刘凤芝存在恶意串通制作虚假银行交易明细的行为，徐捷并未实际足额向刘凤芝支付购房价款，同时根据徐捷提供的上述证据所载明的时间可知在佟素琴与刘凤芝委托合同纠纷案件审理过程中，刘凤芝与徐捷已着手进行转移财产的行为，故应当认定刘凤芝、徐捷于2019年7月6日签订的房屋买卖合同及双方在2019年10月31日为办理房屋过户签订的不动产买卖合同，均属于恶意串通损害佟素琴的利益。佟素琴作为利害关系人，有权向法院申请确认刘凤芝、徐捷之间签订的上述合同无效，故对佟素琴主张刘凤芝、徐捷于2019年7月6日签订的房屋买卖合同及双方在2019年10月31日为办理房屋过户签订的不动产买卖合同无效或撤销的诉讼请求，本院予以确认上述合同无效。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，案涉房屋应当恢复变更登记至刘凤芝名下。刘凤芝于2020年3月22日实际将案涉房屋交付徐捷，故应当由徐捷将该房屋返还佟素琴。关于佟素琴主张刘凤芝、徐捷按每月2500元的标准支付实际占用房屋期间的使用费一节，因房屋确系2020年3月22日由刘凤芝交付徐捷，其二人占用房屋的行为，造成了佟素琴的实际损失，同时考虑本案案涉房屋的位置、面积等实际情况，本院予以支持。关于佟素琴主张将刘凤芝、徐捷将房屋恢复原状一节，其并未提供证据证明该房屋被刘凤芝、徐捷实际占用时系何种状态，且根据佟素琴提供的证人证明屋内物品实际为房屋承租人所有，故应当由房屋承租人另行向刘凤芝、徐捷主张权利，故对此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十六条、第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论，判决如下：一、被告刘凤芝、徐捷于2019年7月16日签订的房屋买卖合同及2019年10月31日签订的不动产买卖合同无效，坐落于抚顺经济开发区方大上上城****-2-102，建筑面积145.98平方米的房屋恢复登记至被告刘凤芝名下；二、被告徐捷于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于抚顺经济开发区方大上上城二期5-21#-2-102，建筑面积145.98平方米的房屋返还原告佟素琴。三、被告刘凤芝、徐捷于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告佟素琴房屋占用费（从2020年3月22日至实际返还房屋之日止，按每月2500元计算，不足一月按每日83元计算。）四、驳回原告佟素琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12300元、保全费4520元，由被告刘凤芝、徐捷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判长 谢 青审判员 王丹辰审判员 杨 飞二〇二〇年十二月二十八日书记员 张 慧