广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初9918号原告：广州国际商品展贸城股份有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇国贸大道**广州国际商品展贸城广州光谷设计大厦**。法定代表人：李敏聪。职务董事长。委托诉讼代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖昕，广东南国德赛律师事务所律师。被告:广州凌邦物流有限责任公司，住所地，住所地广州市番禺区化龙镇国贸大道**广州国际商品展贸城A2馆**北廊**iv>法定代表人：唐卫丰。被告:广东麦田投资有限公司，住所地广州市，住所地广州市花都区新华镇田美村龙珠路**凤凰广场******）。法定代表人：邓爱辉。被告：广州凌威物流有限责任公司，住所地广州市花都区，住所地广州市花都区龙珠路**凤凰广场****（部位**）v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邓爱辉。以上三被告共同委托诉讼代理人：田承祖，北京市长安律师事务所律师。原告广州国际商品展贸城股份有限公司（以下简称国际展贸城公司）诉被告广州凌邦物流有限责任公司（以下简称凌邦公司）、广东麦田投资有限公司（以下简称麦田公司）、广州凌威物流有限责任公司（以下简称凌威公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州国际商品展贸城股份有限公司的委托诉讼代理人严阵容，被告广州凌邦物流有限责任公司、广东麦田投资有限公司、广州凌威物流有限责任公司的共同委托诉讼代理人田承祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国际展贸城公司向本院提出诉讼请求：1、被告广州凌邦物流有限责任公司立即向原告支付2018年9月-2019年3月2日欠缴的土地租金9967092.16元；2、被告广州凌邦物流有限责任公司立即向原告支付逾期缴纳租金的违约金1224480.98元；（自应付之日起算，按照每日万分之五计算暂计到2019年7月31日为1224480.98元，应当计算至实际付清之日止）；3、判令被告广东麦田投资有限公司及被告广州凌威物流有限责任公司对被告广州凌邦物流有限责任公司上述的支付义务承担连带责任；4、判令本案案件诉讼费用由被告承担。以上暂合计为11191573.14元。事实和理由：2015年7月23日，广东麦田投资有限公司（下称“麦田公司”）与原告签署了《土地租赁合同》（合同编号：T0001，下称“原合同”）。合同约定，麦田公司承租广州国际商品展贸城项目二期地块（下称“租赁物业”)，租赁物业面积226776.16平方米，租赁期限自2015年7月23日起，麦田公司于每月10日前向原告缴交当月租金，合同第二条第2款、第3款、附件3约定了具体的租金标准及缴纳租金的时间。2017年4月17日，原告与被告广州凌邦物流有限责任公司(以下简称“凌邦公司”）、麦田公司、广州凌威物流有限责任公司(以下简称“凌威公司”）就将原合同中麦田公司的全部权利义务转移至被告凌邦公司签署了《〈土地租赁合同〉概括转让协议》。协议约定，被告凌邦公司承接被告麦田公司在原合同中的全部义务和责任，履行被告麦田公司在原合同中的全部义务和责任；被告麦田公司、凌威公司为被告凌邦公司全面履行原合同的全部义务和责任承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依照合同约定将租赁物业交付给被告。但被告凌邦公司自2018年6月起即开始拖欠原告租赁物业租金。经原告多次催告后，被告凌邦公司后来缴交了7、8月份租金，但自2018年9月起至今被告凌邦公司再也没有向原告缴交租金。同时被告凌邦公司违反了合同第五条第13款的约定，构成根本性违约。经多次催告与协商无果后，根据合同约定，原告委托律师于2019年3月1日向被告发出解除合同律师函，被告凌邦公司于2019年3月2日签收，涉案《土地租赁合同》已于被告签收当日解除。原告委托律师于2019年6月4日向被告发出律师函，要求被告凌邦公司限期撤场、支付欠款与违约金；要求被告麦田公司、凌威公司限期承担连带保证责任。但三被告在签收上述律师函后，并未支付租金，也并未搬离场地。直至原告提起诉讼之日，三被告却一直未将租赁物业交还原告，也未支付欠缴的租金。被告欠缴租金的行为，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如诉请！三被告凌邦公司、麦田公司和凌威公司共同答辩认为，因被答辩人广州国际商品展贸城股份有限公司诉答辩人一广州凌邦物流有限责任公司、答辩人二广东麦田投资有限公司、答辩人三广州凌威物流有限责任公司因土地租赁合同纠纷一案，答辩人于2020年1月17日收到贵院送达的审理的《应诉通知书》、《起诉状》副本以及开庭传票。答辩人认为，本案事实复杂、权利义务关系不明确、争议巨大，诉讼标的金额也高达1119万元，且案涉非法吸收公众存款犯罪资金。本答辩人在2018年8月15日收到公安机关提交的涉案通知书，并被查封了股权，被告知广东麦谷投资管理有限公司合作项目即下属投资项目涉及违法和犯罪。并对答辩人所属企业的实际控制人及高管采取了刑事拘押措施。在2015年7月23日答辩人二与被答辩人签署了《土地租赁合同》，答辩人一、答辩人二和答辩人三在2017年4月17日签署了《土地租赁合同概括转让协议》，协议约定将全部权利和义务转移给答辩人三，并得到了被答辩人的认可。答辩人三在2018年6月起开始拖欠被答辩人的租金。答辩人三在2018年8月9日将法定代表人变更为邓爱辉，在2019年9月19日将100%股权变更为广东麦田新杰发展有限公司。在2019年9月30日经广东麦田新杰发展有限公司股东会决议将法定代表人变更为唐卫丰。广东麦田新杰发展有限公司并在9月给付被答辨人七、八两个月的土地租金。并积极配合公安机关查清项目所涉违法资金2亿多元，大部分用于答辩人三的项目建设和土地租金的支付。并积极与答辩人三多次会议陈述了暂不能及时支付土地租金和招商投资项目的建设实况，并取得了被答辩人的宽解。第一，支付给被答辩人的租金系三答辩人实际控制人蒋星辉通过非法吸收公众存款支付的，答辩人单位和实际控制人蒋星辉因涉嫌犯罪已经被湖南省耒阳市法院判决有罪，并被湖南永州公安机构列为犯罪嫌疑人，冻结答辩人账户和股权。故本案也因与刑事案件有关，本着先刑事后民事的原则，请法院调查核实后，中止本案审理，待刑事案件结案后启动民事案件审理。第二，本案答辩人一控股股东广东麦田发展有限公司在本案立案前，多次与被答辩人进行协商，双方同意在不解除合同的情况下，就租金事宜进行合理合法的处理，现被答辩人在诉状中称合同解除，并不符合事实，也不符合法律规定。答辩人在案涉土地上已经投入巨额资金，形成固定资产。解除合同对答辩人的利益造成巨大损失，本着稳定交易的原则，案涉合同并未解除，答辩人也不同意解除合同，要求继续履行合同，答辩人三积极融资解决涉案资金所对应的近2千余万户非吸参与人和投资人的债务清偿工作。因该刑事案件还正在涉案查处阶段，经营性股权被查封阶段，答辩人银行账户均被公安机关查封阶段，根据国家相关法律的规定，请求番禺区人民法院依职权调查取证核实，核实后依法裁定中止审理。答辩人三及控股方广东麦田新杰发展有限公司愿意庭外调解，在确保合同可以继续履行的情况下，广东麦田新杰发展有限公司愿意以第三人的身份支付答辩人三应履行的欠付土地租金、履约保证金，以达到答辩人、被答辩人和所在地当地政府招商引资共赢的结果。答辩人一、答辩人二、答辩人三请求贵院在查清事实的基础上裁定被答辩人的起诉或裁定中止对该案件审理的请求，以维护答辩人的合法权益。另补充：关于违约金，被告在合同履行过程中，向原告缴纳了3179999.24元的履约保证金，原告在起诉时并未将履约保证金如何处理进行说明，对于这一点我方认为原告按照其律师函的内容是要将履约保证金没收，然后又让被告支付日万分之五的违约金，三被告共同认为原告既没收履约保证金又要求支付逾期缴纳租金的违约金，其违约金的比例过高，请求法院在审理过程中就违约金予以降低。经审理查明，2015年7月23日，广东麦田投资有限公司与原告签署了《土地租赁合同》（合同编号：T0001，下称“原合同”）。合同约定，麦田公司承租广州国际商品展贸城项目二期地块，租赁物业面积226776.16平方米，租赁期限自2015年7月23日起至2030年1月31日止，租赁期满，本合同自动延长举2038年1月31日止。（乙方）麦田公司于每月10日前向原告缴交当月租金。3、租金计算方式(1)土地租金：每月租金按租赁地块面积226776.16平方米（包括河涌、道路等相关市政工程面积在内）乘以每平米单价计算。（2）上盖物租金：若乙方在租赁地块内建设上盖建筑物超过23万平方米，超过部分面积每平方米每月支付2元作为租金。(3)双方约定标的地块分两期交付：第一期用地面积为113388.08平方米，具体划分以实际交付面积为准，签订本合同后甲方向乙方交付第一期使用土地并按照实际交付土地面积收取租金。4、在双方签订本租赁合同后10日内，甲方正式将第一期地块交付乙方，乙方应向甲方支付第一期交付地块的3个月租金2381149.6元作为2016年1月23日至4月22日的租金；5、乙方向甲方发出第二期地块交付通知书之日起90日内，向甲方支付第二期交付地块的3个月租金人民币2381149.68元作为2017年1月1日至3月31日的租金。7、履约保证金（1）履约保证金为5184103.02元，分两次支付：第一次为本合同签订之日起l0日内，乙方向甲方支付3174866.24元。第二次为2016年12月31日前支付2009236.78元（租赁期内均价约l1.43元减7元的差价乘以整块地面积再乘以2个月）。本合同履行期间内，甲方不得以其它理由向乙方收取其它任何形式的保证金。合同第七条2、乙方的违约责任约定，(3)乙方逾期未支付租金或本合同约定其它应付给甲方款项的，如经甲方书面催告后逾期10日内仍未支付的，甲方有权从乙方逾期之日起按应付未付部分每日加收万分之五的违约金，如逾期6个月仍未足额支付的，甲方有权解除本合同，并没收乙方履约保证金，租赁地块及地上建筑物的使用权和经营权归甲方。合同附件3约定了具体的租金标准及缴纳租金的时间。2017年4月17日，原告（合同中称甲方）与被告凌邦公司（合同中称丁方）、麦田公司（合同中称乙方）、凌威公司（合同中称丙方）就将上述合同中麦田公司的全部权利义务转移至被告凌邦公司，并签署了《〈土地租赁合同〉概括转让协议》。协议约定，鉴于甲、乙双方于2015年7月23日就广州国际商品展贸城项目二期地块地面积226776.16平方米，以下简称“租赁地块”）达成《土地租赁合同》（合同编号：TOO01）（以下简称：原合同）。因乙方、丙方、丁方三方为受同一控制下的关联方企业，且基于乙方发展战略调整，乙方将其原合同项下的权利义务责任概括转让给丁方，且同时为丁方全面履行原合同义务和责任承担连带保证责任。一、原合同概括转移情况：1、甲方系原合同出租方，乙方系原合同承租方，丙方系乙方全资子公司，丁方系丙方全资子公司。2、乙方因调整发展战略，分拆物流业务转为项目公司独立核算，需要转移原合同中规定的乙方的全部权利、义务和责任至丁方。3、鉴于乙方需求，经甲乙丙丁四方协商同意，将原合同中乙方的全部权利、义务和责任概括转移至丁方。二、原合同概括转移的事项：3、自本协议签订之日起，丁方承接乙方在原合同的全部责任与债务，履行乙方在原合同中的全部义务，享有乙方在原合同中的权利；乙方不再享有原合同中的权利义务，亦不再承担原合同中的义务。4、乙方和丙方确认并承诺：为丁方全面履行原合同的全部义务和承担全部责任承担连带保证责任。5、乙方己缴纳给甲方的租金、履约保证金等费用转移至丁方名下，同时将甲方原开具给乙方的发票退还给甲方，丁方无需再向甲方缴纳履约保证金等已发生费用，由甲方重新开具相应的发票给丁方。原合同到期终止后，由甲方直接退还履约保证金给丁方并收回履约保证金发票。6、租赁地块后期租金等费用转移至丁方，由丁方按原合同规定缴纳给甲方。甲方向丁方出具税务机关监制的发票。上述合同签订后，原告依照合同约定将租赁物业交付给被告凌邦公司。原告陈述被告凌邦公司自2018年6月起即开始拖欠原告租赁物业租金。经原告多次发函催告后，被告凌邦公司后来缴交了7、8月份租金，但自2018年9月起至今被告凌邦公司再也没有向原告缴交租金。原告提供2018年8月30日《关于立即缴纳土地及办公室租金并履行保证责任的催告函》，证明被告凌邦公司逾期缴纳租金，原告向被告凌邦公司发出函件要求被告立即缴纳欠缴的租金。2018年9月3日《关于广州国际商品展贸城股份有限公司展贸城【2018】4号文件的回复函》，证明被告凌邦公司确认收到原告于2018年8月30日发出的函件，并承诺2018年9月底支付全部欠缴租金。2018年10月25日《关于限期缴纳土地租金的律师函》，证明被告凌邦公司未按承诺支付欠缴的租金，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告凌邦公司、麦田公司、凌威公司限期缴纳欠缴的土地租金。《关于限期缴纳土地租金的律师函》，证明被告凌邦公司、麦田公司、凌威公司在收到原告委托律师于2018年10月25日发出的律师函后，仍未按要求支付欠缴的租金，原告再次委托律师向被告凌邦公司、麦田公司、凌威公司发出律师函要求被告限期缴纳欠缴的土地租金。2019年1月15日原告再次委托律师向被告凌邦公司、麦田公司、凌威公司《关于限期缴纳土地租金的律师函》。2019年3月1日原告委托律师向被告凌邦公司发出《关于解除及限期支付欠款、违约金的律师函》,函件认为，展贸城公司依照合同约定将租赁地块效交付给贵司。但贵司自2018年9月10日起，累计已拖欠展贸城公司2018年9月-2019年02月共六个月的土地租金，合计人民币9858440.04元。贵司亦未按合同约定支付足额保证金，截止本律师函出具之日仍有2009236.78元保证金尚未支付。贵司应按期缴纳土地租金及履行合同全部义务。现贵司拖欠租金、保证金等行为已属严重违约，损害了展贸城公司的合法权益，根据《土地租赁合同》的约定依法行使合同解除权，展贸城公司有权单方解除本合同。收回租赁地块并要求贵司承担违约责任。为此，展贸城公司通过本律师通知贵司：一，自本函件送达贵司之日起，展贸城公司与贵司之间签订的《土地租赁合同》立即解除。请贵司收到本函件后立帮停止在承租物业内的全部经营活动并撤场交还物业。二、请贵司收到本函件后立即停止在承租物业内的全部经营活动并于一个月内撤场并交还物业。三、贵司须在收到本函件之日起七个工作日内向展贸城公司结清所有欠款及违约金。被告凌邦公司于2019年3月2日签收了函件。2019年3月1日原告委托律师向被告向麦田公司和凌威公司发出《关于限期承担连带保证责任的律师函》，要求被告麦田公司、凌威公司限期承担连带保证责任。2019年6月4日原告委托律师向被告凌邦公司发出《关于限期撤场、支付欠款与违约金的律师函》，原告于2019年6月4日、2019年6月10向被告麦田公司、凌威公司发出《关于限期承担连带保证责任的律师函》，要求被告凌邦公司限期撤场、支付欠款与违约金；要求被告麦田公司、凌威公司限期承担连带保证责任。但三被告在签收上述律师函后，并未支付租金，也并未搬离场地。原告于2019年8月6日向本院提起诉讼。在庭审被告对原告所提交的所有证据的真实性无异议，但对原告所提交的证据11、12、15、16、19这些律师函中所提出的解除合同及要求搬离场地的要求被告不认可，被告仍然坚持合同未解除对其他就没有异议。原告起诉要求被告广州凌邦物流有限责任公司立即向原告支付2018年9月-2019年3月2日欠缴的土地租金9967092.16元，该租金的计算方式是：2018年9月至2019年3月2日，2018年每月以月租金标准1635056.11元计付4个月。2019年每月租金为1684107.80元，计算1、2月两个月。2019年3月只有2天是以月租金标准换算成每日的租金标准54326.06元/日乘以2天。2018年5月被告支付了5万元租金，这5万元我们已经从前4个月的租金中扣减了。被告对原告第一项诉讼请求欠缴土地租金的金额经核算后确认是9967092.16元。原告起诉要求被告广州凌邦物流有限责任公司立即向原告支付逾期缴纳租金的违约金1224480.98元（自应付之日起算，按照每日万分之五计算暂计到2019年7月31日为1224480.98元，应当计算至实际付清之日止），违约金计算方式为：1、2018年9月被告欠缴的租金是1585056.11元，这是已经扣减5万的，应缴日期是2018年9月10日，从这一天开始计算，以欠缴租金为本金，以日万分之五的标准计算至清偿之日止。2、2018年10月-2018年12月，欠缴租金每月为1635056.11元，分别从当月10日开始起计，以日万分之五的标准计算计至清偿之日止。3、2019年1、2月，每月欠缴租金是1684107.80元，以日万分之五的标准计算分别从当月10日开始计算违约金，计至清偿之日止。4、2019年3月1、2日欠缴租金为108652.12元，自2019年3月10日开始起算，以日万分之五的标准计算计至清偿之日止。被告对原告的计算方式及标准无异议，对计算违约金的本金金额没有异议，违约金的数字算下来没有问题，计算标准日万分之五有异议是因为原告把我方的履约保证金也没收了，再要求按日万分之五的要求就过高了，如果单纯以万分之五的违约金的计算标准没有问题。原告起诉要求被告广东麦田投资有限公司及被告广州凌威物流有限责任公司对被告广州凌邦物流有限责任公司上述的支付义务承担连带责任，被告对该项诉讼请求无异议。庭审中经过当事人的举证质证，被告对原告起诉的前三项诉讼请求均予以确认，被告对违约金计算方式以日万分之五的标准计算，即年息18%的比例认为还是过高，请求法院予以调整。以上事实，有原、被告提供的证据和本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，麦田公司于2015年7月23日与原告签署了《土地租赁合同》，由麦田公司承租涉案地块。2017年4月17日原告与被告凌邦公司、麦田公司、凌威公司就将原合同中麦田公司的全部权利义务转移至被告凌邦公司签署了《〈土地租赁合同〉概括转让协议》，协议约定，被告凌邦公司承接被告麦田公司在原合同中的全部义务和责任，履行被告麦田公司在原合同中的全部义务和责任，上述合同主体适格，意思表示真实，约定内容合法有效，双方均应依约履行。原告起诉要求被告凌邦公司支付2018年9月至2019年3月2日欠缴的土地租金9967092.16元，被告经核算后确认欠缴土地租金的金额，因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告起诉要求被告支付逾期缴纳租金的违约金（自应付之日起算，按照每日万分之五计算至实际付清之日止），被告对原告的计算方式无异议，对计算违约金的本金金额没有异议，但认为日万分之五的标准过高，上述合同约定，逾期支付租金，“甲方有权从乙方逾期之日起按应付未付部分每日加收万分之五的违约金”，每日万分之五的违约金是双方的约定，且该标准合理。关于履约保证金问题，本院在庭审中对原告已经作了释明，原告坚持认为不在本案中明确提出解除合同的诉请，也不要求在本案中处理履约保证金，因此，对于被告认为违约金标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。违约金计算方式为：1、2018年9月的租金违约金，以欠缴租金1585056.11元为本金，以每日万分之五的标准，从2018年9月10日计算至清偿之日止；2、2018年10月至2018年12月期间的租金违约金，以每月欠缴租金1635056.11元为本金，分别从当月10日开始起计，以日万分之五的标准，计算至清偿之日止；3、2019年1月、2月的租金违约金，以每月欠缴租金1684107.80元为本金，分别从当月10日开始起计，以日万分之五的标准，计算至清偿之日止；4、2019年3月1、2日的租金违约金，以欠缴租金108652.12元为本金，从2019年3月10日开始起算，以日万分之五的标准，计算至清偿之日止。上述合同中已约定，被告麦田公司、凌威公司应为被告凌邦公司因履行涉案租赁合同所产生的债务承担连带保证责任，因此，原告诉请要求被告广东麦田投资有限公司及被告广州凌威物流有限责任公司对被告广州凌邦物流有限责任公司上述的支付义务承担连带责任，本院予以支持。被告在庭审中认为广东麦谷投资管理有限公司合作项目及下属投资项目涉及违法和犯罪，被告公司的实际控制人蒋星辉因非法吸收公众存款被湖南省耒阳市法院判决有罪，故本案也因与刑事案件有关，本着先刑事后民事的原则，应中止本案审理。本院认为，被告麦田公司、凌威公司和凌邦公司都是经工商管理部门核准登记的企业法人，具有独立的民事行为能力，被告并未提交任何三被告因涉嫌犯罪的相关证据，且也未提交证据证明原告与被告签订的租赁合同涉及刑事犯罪、以及原告主张的租金和违约金是非法债务，因此，对于被告的上述主张，本院不予采纳。对于原告的其余诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州凌邦物流有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州国际商品展贸城股份有限公司支付土地租金9967092.16元；二、被告广州凌邦物流有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州国际商品展贸城股份有限公司支付逾期缴纳租金的违约金（违约金计算方式为：1、2018年9月的租金违约金，以欠缴租金1585056.11元为本金，以每日万分之五的标准，从2018年9月10日计算至清偿之日止；2、2018年10月至2018年12月期间的租金违约金，以每月欠缴租金1635056.11元为本金，分别从当月10日开始起计，以每日万分之五的标准，计算至清偿之日止；3、2019年1月、2月的租金违约金，以每月欠缴租金1684107.80元为本金，分别从当月10日开始起计，以每日万分之五的标准，计算至清偿之日止；4、2019年3月1、2日的租金违约金，以欠缴租金108652.12元为本金，从2019年3月10日开始起算，以每日万分之五的标准，计算至清偿之日止。）；三、被告广东麦田投资有限公司、广州凌威物流有限责任公司对上述第一、二项被告广州凌邦物流有限责任公司应支付的款项承担连带清偿责任；四、驳回原告广州国际商品展贸城股份有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88950元，财产保全费5000元，均由被告广州凌邦物流有限责任公司、广东麦田投资有限公司和广州凌威物流有限责任公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  黄英启人民陪审员  冼洁丽二〇二〇年十二月十六日书 记 员  罗筱笛