上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12818号上诉人（原审原告、执行案外人）：李贵强，男，1980年7月6日生，汉族，户籍地福建省建瓯市。委托诉讼代理人：姚志平，上海市光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道****。法定代表人：孙建华，董事长。委托诉讼代理人：芦瓒，男，浙江省浙商资产管理有限公司工作人员。原审第三人（被执行人）：上海广拓贸易有限公司，住所地，住所地上海市杨浦区纪念路******iv>法定代表人：陈金花。原审第三人（被执行人）：张文华，男，1959年10月25日生，汉族，户籍地福建省周宁县。原审第三人（被执行人）：陈金花，女，1964年12月25日生，汉族，户籍地福建省周宁县。原审第三人（被执行人）：张志诚，男，1987年7月7日生，汉族，户籍地福建省周宁县。原审第三人（被执行人）：魏孙康，男，1966年3月14日生，汉族，户籍地福建省周宁县。原审第三人（被执行人）：魏杏英，女，1971年2月7日生，汉族，户籍地福建省周宁县。原审第三人（被执行人）：魏日代，男，1977年10月9日生，汉族，户籍地福建省周宁县。上诉人李贵强与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、原审第三人上海广拓贸易有限公司（以下简称上海广拓公司）、原审第三人张文华、原审第三人陈金花、原审第三人张志诚、原审第三人魏孙康、原审第三人魏杏英、原审第三人魏日代案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初62313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李贵强的上诉请求：撤销一审判决，改判对上海市普陀区XX路XX弄XX、XX号XX室、XX室、XX室房屋（以下简称案涉房屋）负担其租赁权拍卖执行。主要事实和理由：一、案涉房屋抵押与查封之前，其已与原审第三人魏日代签订案涉房屋租赁合同，该合同合法有效，应予确认；二、案涉房屋已经交付使用，其已支付全部租金；三、时至案涉房屋查封，尚在租赁期内。综上，其对案涉房屋享有租赁权益，请求支持其上诉请求。被上诉人浙商资产公司不接受上诉人李贵强的上诉请求，辩称：在案证据不足以认定案涉房屋租赁合同的真实性，亦难以认定李贵强在抵押与查封前即占有案涉房屋，故李贵强的诉请并无依据，应予驳回。原审第三人上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代均未发表答辩意见。李贵强向一审法院起诉，请求判令:对案涉房屋负担其租赁权拍卖执行。一审法院认定：案外人江苏银行股份有限公司上海分行（以下简称江苏银行上海分行）诉原审第三人上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代金融借款合同纠纷一案，该院经审理于2013年11月12日作出（2013）浦民六（商）初字第2304号民事判决书，判令：一、上海广拓公司于判决生效之日起十日内归还江苏银行上海分行借款本金12,984,161.60元；二、上海广拓公司于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行上述借款至2013年1月22日的借款利息275,527.20元和逾期利息117,317.41元；三、上海广拓公司于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行自2013年1月23日起至实际清偿之日止的借款利息和逾期利息（以借款本金12,984,161.60元为基数，利率按照江苏银行上海分行与上海广拓公司签订的《流动资金借款合同》的约定计算）；四、上海广拓公司于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行律师费133,770元；五、若上海广拓公司届期不履行判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与张志诚以位于上海市普陀区XX路XX弄XX、XX号XX、XX室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额1,910,220元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归张志诚所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；六、若上海广拓公司届期不履行判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与陈金花以位于上海市普陀区XX路XX弄XX、XX号XX、XX室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额1,912,700元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归陈金花所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；七、若上海广拓公司届期不履行判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与魏孙康以位于上海市原闸北区XX路XX弄XX号XX室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额2,800,720元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归魏孙康所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；八、若上海广拓公司届期不履行判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与魏孙康以位于上海市普陀区XX路XX弄XX、XX号XX、XX室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额2,349,540元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归魏孙康所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；九、若上海广拓公司届期不履行判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与魏杏英以位于上海市嘉定区XX路XX号1层、XX-XX号3层的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额1,156,800元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归魏杏英所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；十、若上海广拓公司届期不履行判决第一至四项付款义务，江苏银行上海分行可以与魏日代以位于上海市普陀区XX路XX弄XX、XX号XX、XX、XX室的房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额3,063,390元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归魏日代所有，不足部分由上海广拓公司继续清偿；十一、张文华、陈金花、张志诚对上海广拓公司上述第一至第四项付款义务承担连带清偿责任，若张文华、陈金花、张志诚履行担保责任后，有权向上海广拓公司追偿。案件受理费102,864元，财产保全费5,000元，公告费560元，共计108,424元，由上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代共同负担。该判决生效后，原审第三人均未履行判决书指定义务。江苏银行上海分行于2014年6月27日向该院申请强制执行，该院依法受理，案号为（2014）浦执字第12679号。因原审第三人名下无可供执行财产等原因，该院于2014年9月终结本次执行程序。2018年4月20日，该院张贴（2014）浦执字第12679-6号公告，告知被执行人或占有房屋的案外人应当迁出房屋；如案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当提出书面异议，逾期将在不负担租赁状态下评估、拍卖、变卖案涉房屋等。李贵强遂提出书面异议，要求对案涉房屋带租约拍卖。该院经审查于2019年6月21日作出（2019）沪0115执异593号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。李贵强不服遂起诉。浙商资产公司以其受让江苏银行上海分行案涉债权为由，向该院申请变更申请执行人。经审查，该院于2017年11月作出（2017）沪0115执异1023号执行裁定书，裁定变更浙商资产公司为（2014）浦执字第12679号案件的申请执行人。根据2019年4月18日调取的案涉房屋上海市不动产登记簿显示：案涉房屋登记在魏日代名下，房屋类型为办公楼，核准日期为2011年8月26日，所有权来源为买卖；房地产抵押状况信息显示：抵押权人为江苏银行上海分行，核准日期2011年10月25日，备注为“最高额抵押，最高额债权限额为3,063,390元，债权发生期限为2011年10月19日至2012年10月18日”；房地产权利限制状况信息显示：2013年3月因该院（2013）浦民六（商）初字第2304号案件正式查封，预计结束日期2021年3月28日。庭审中，李贵强补充陈述，其与魏日代经熟人介绍相识，原来打算向其购买案涉房屋，但魏日代未同意。一审法院认为：《物权法》规定，订立抵押合同之前抵押财产出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。浙商资产公司通过受让债权成为（2014）浦执字第12679号案件的申请执行人，通过该案的执行实现其抵押权和债权。现李贵强主张其在抵押权设立之前与魏日代签订租赁合同并要求在（2014）浦执字第12679号案件中负担租赁拍卖的诉请，难以支持。具体论述如下：首先，租赁合同的真实性难以确认。其次，该份合同签署时间即2011年8月15日，早于魏日代取得案涉房屋产权证日期即2011年8月26日。虽然，李贵强陈述基于对居间人的信任、在没有产证情形下签署合同，也对案涉房屋的产调进行了调查，但在李贵强自述与第三人无较密切的关系情况下仍签署了长达19年的租赁合同、一次性支付全部租金和押金、未就租赁进行登记的一系列事实，难以认定李贵强与魏日代就案涉房屋于抵押权设立之前签订租赁合同并支付全额租金的事实。第三，李贵强提供的转租合同及物业费发票等证据亦未能证明其在抵押权设立之前即占有使用案涉房屋。综上，李贵强的诉讼请求，依法不予支持。上海广拓公司、张文华、陈金花、张志诚、魏孙康、魏杏英、魏日代经院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审法院于2020年7月28日判决驳回李贵强的诉讼请求。一审案件受理费13,220元，公告费560元，共计13,780元，由李贵强负担。二审中，上诉人李贵强补充提供照片、租赁合同（2020年9月11日至2021年9月10日）、物业费发票（2020年8月26日、11月13日），欲以证明其实际占有案涉房屋，并将之转租案外人。被上诉人浙商资产公司表示上述证据与本案并无关联，不能确认实际履行情况。经查，上述证据形成时间为2020年度，晚于案涉房屋被抵押以及查封时间，不能直接证明案涉房屋被抵押以及查封之前的状态。由此，本院对上述证据不予采信。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人李贵强陈述，通过银行转账支付的租金，并未做款项性质的特别备注。本院认为，本案争议焦点为上诉人李贵强对案涉房屋是否享有在先于抵押及查封的租赁权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，执行案外人应当就其对抵押的执行标的享有足以负担在先租赁权益，承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，执行案外人应当举证证明，在案涉房屋抵押及查封之前，已签订真实有效的书面租赁合同；已按约支付租金；在抵押之前，实际占有使用案涉房屋至今。本案中，李贵强未能完成上述待证事实的举证义务。分述如下：首先，就案涉房屋租赁合同的真实性，李贵强与被上诉人浙商资产公司各执一词，在该合同另一相对方即原审第三人魏日代未出庭应诉接受质询的情况下，该证据难以直接认定。其次，就该合同实际履行情况，李贵强提供的转账记录并未特别备注用途，确存其他支付原因的可能性，亦难进行认定。再次，李贵强所提供的相关物业费发票开具时间晚于案涉房屋被抵押以及查封时间，难以证明其在抵押以及查封前已占有使用案涉房屋。最后，李贵强与魏日代并无特殊亲朋关系，在魏日代未取得案涉房屋产权登记的情况下，径直与其签订19年之久的高额长期合同，不符常理。李贵强“以租代买”的解释不能自圆其说，难以令人信服。综上，在案证据不足以证明案涉房屋在抵押以及查封之前成立租赁事实。李贵强的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院将予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,220元，公告费300元，均由上诉人李贵强负担。本判决为终审判决。审判长  叶佳审判员  宋贇审判员  顾颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  张琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……