上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12330号上诉人（原审被告）：鹰潭美域高置业发展有限公司，住所地江西省鹰潭市余江区中童镇与月湖区交界处。法定代表人：陆忠涛，董事长。委托诉讼代理人：梁江辉，上海安盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海国天房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平港路******。法定代表人：符辉，总经理。上诉人鹰潭美域高置业发展有限公司（以下简称美域高公司）因与被上诉人上海国天房地产营销策划有限公司（以下简称国天公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初14351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美域高公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.根据上诉人与被上诉人签订的《鹰潭美域高·红郡项目销售代理合同》约定，高出该合同附件一中销售底价的溢价部分被上诉人可获得70%作为销售佣金，且需扣除相关税费，然被上诉人销售房屋的价格低于约定底价，故其违反了合同约定，不应享有代理佣金。2.上诉人与被上诉人签订的《鹰潭美域高红郡项目代理费结算款项确认书》（以下简称确认书）系被上诉人以欺诈的手段取得，并非上诉人的真实意思表示，其中约定的佣金人民币15万元（以下币种同）不能作为认定上诉人应支付佣金的依据。被上诉人称其出售房屋是通过第三房中介，需要支付相应费用，而其已垫付了一部分，上诉人才同意向被上诉人支付15万元作为其向第三方支付的资金。经查明，被上诉人所称的第三方是不存在的，故双方的约定是在被上诉人欺诈的情况下达成的。3.一审中上诉人以确认书是在乘人之危的情形下签署的为由进行抗辩，法院以上诉人“至今未申请撤销”该确认书为由，不予认可上诉人的抗辩，缺乏法律依据，上诉人认为撤销权行使的方式也可以是提出抗辩。综上所述，上诉人认为基于欺诈和违背合同约定情形下形成的确认书，不具有合法性和正当性，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。被上诉人国天公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.双方签订确认书时不存在胁迫和欺诈的情形。双方通过确认书这一补充合同的方式来约定佣金的金额符合法律规定。上诉人法定代表人是在完全清醒的状态下签署该确认书，应承担相应的法律责任。2.双方约定上诉人支付的15万元佣金包含了被上诉人代理销售的成本、渠道费、人员提成等，双方的约定是真实意思表示且有事实根据。3.被上诉人降低价格出售房屋是因为上诉人提供的房屋既没有地段优势，也没有价格优势，且房屋上有抵押，导致难以销售。上诉人以此为由主张其不应支付其与被上诉人在房屋销售成功后签订的确认书中约定的佣金，缺乏依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国天公司向一审法院起诉请求：1.判令美域高公司支付国天公司代理佣金150,000元；2.判令美域高公司支付上述逾期未付款项的日万分之五的滞纳金，从2019年8月11日开始计算至实际清偿日止。一审法院认定事实：2019年1月3日，国天公司（乙方）与美域高公司（甲方）签订《鹰潭美域高·红郡项目销售代理合同》，约定国天公司为美域高公司开发的美域高红郡房产项目营销策划及独家代理销售、统筹内外场等事宜，合同期为2019年1月20日起至2019年7月19日止；委托销售方式为底价销售，《一房一价房源销售明细表》作为合同附件一；国天公司交纳保证金200,000元，在合同履行完毕后或总任务完成80%时，经结算5个工作日内退还国天公司，若因国天公司原因导致合同不能继续履行或未达成销售目标的80%则该保证金不予退还。该销售代理合同关于佣金结算约定为：代理销售费支付条件：客户交付定金并签署《房屋买卖合同》，美域高公司收到购买人全部房款后即为代理销售成功；国天公司按照附件一中销售底价给美域高公司销售，高出附件一中销售底价的溢价部分美域高公司获得其中的30%，国天公司获得其中的70%作为销售佣金；每月5号双方进行结算，并在核算完成后5日内进行结算；美域高公司逾期支付的，应向国天公司支付每日万分之五的滞纳金等。该销售代理合同附件《一房一价房源销售明细表》载明：C户型6栋C1-102建筑面积267.86平方米，单价7,186元，总价1,924,960元；国天公司销售的前三套房源在该表格基础上九四折作为促销房源。2019年1月8日，国天公司支付美域高公司保证金200,000元。2019年5月12日，国天公司与买受人周某、郭某签订《美域高红郡认购协议书》，约定周某、郭某购买XX别墅XX号XX室，总价1,600,000元，定金30,000元。次日，国天公司将周某支付的定金30,000元转付给美域高公司。2019年5月20日，在美域高公司法定代表人陆忠涛办公室，国天公司、美域高公司签订了《补充协议》、《美域高红郡项目代理费结算款项确认书》。补充协议约定，国天公司于2019年1月8日向美域高公司缴纳保证金200,000元，美域高公司需于2019年7月19日前无条件归还，若超出期限，国天公司有权从已售房款中扣除该保证金。美域高红郡项目代理费结算款项确认书确定，买受人周某、郭某购买XX号XX室房屋，下定金于2019年5月12日，建筑面积267.86平方米，按揭方式付款，成交总价1,600,000元，美域高公司底价为1,450,000元，国天公司佣金为150,000元。该日同时签订的借款合同，系约定国天公司法定代表人符辉等人出借200,000元给美域高公司。当天下午，符辉等人支付了该借款200,000元，几天后，美域高公司即归还了该笔借款。2019年7月4日，美域高公司与买受人周某、郭某签订了《余江县商品房买卖合同》，约定周某、郭某购买XX别墅XX号楼XX室，建筑面积267.86平方米，总价款1,600,000元，部分房价款贷款支付。周某、郭某于2019年8月5日付清包括贷款在内的全部购房款1,600,000元。该6号楼102室房产系国天公司代理销售的唯一房产。2019年8月23日及12月1日，美域高公司根据上述补充协议分别退还国天公司保证金100,000元共计200,000元。一审另查明，2019年6月20日，案外人XX公司与美域高公司签订《借款合同》，约定该公司向美域高公司出借8,000,000元，借期两年，年利率6.5%，利息每年结算一次，其中2,000,000元用于美域高公司对美域高红郡项目前期抵押房屋的解押，另6,000,000元用于美域高红郡项目基础设施建设。案外人何某于2019年7月3日向银行申请最高额贷款21,190,000元转贷，美域高公司公司为此以涉案美域高红郡取得预售许可证的工程作抵押，结息方式为按月结息，结息日为每月21日。一审法院认为，本案中国天公司、美域高公司双方争议为2019年5月20日美域高公司是否系在国天公司乘人之危情况下签署的《美域高红郡项目代理费结算款项确认书》。美域高公司主张当时迫于银行还贷压力，为向国天公司一方借款200,000元，无奈答应佣金150,000元。一审法院认为，第一，双方销售代理合同约定的出售给周某、郭某的房产底价，按照九四折计算为单价6,755元，总价1,809,462元，但自合同期2019年1月20日起直至2019年5月之前还未成交一套，事实上存在降价销售可能性，并且合同内容是可以根据具体情况由双方协商变更的；第二，国天公司向美域高公司借款200,000元，并没有证据证明系国天公司强迫借贷给美域高公司，虽然借款合同、代理费结算款项确认书于同一天签订，但借款与确定佣金这两者之间并不必然存在法律上的因果关系，如果同意借贷以答应佣金150,000元为交换条件，也符合情理，不一定就是乘人之危；第三，美域高公司主张迫于银行还贷压力，为向国天公司一方借款200,000元，无奈答应佣金150,000元，但美域高公司提供的证据内容中，向案外人XX公司借款、以及为何某银行贷款抵押的事实均发生在2019年5月20日之后，所以不存在2019年5月20日签订代理费结算款项确认书时有还贷现实压力的情况；第四，国天公司的确是代理销售了美域高红郡项目6号楼102室房产，并且销售成功，理应得到相应佣金；第五，美域高公司法定代表人陆忠涛有完全的民事行为能力，是公司的董事长，能明确分辨签署代理费结算款项确认书的相应法律后果；第六，合同法规定，乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但美域高公司至今未申请撤销。综上，美域高公司的主张无充分证据证明，法院难以采信，美域高红郡项目代理费结算款项确认书真实有效，美域高公司应当履行。国天公司、美域高公司双方签订的《鹰潭美域高红郡项目销售代理合同》约定，客户交付定金并签署《房屋买卖合同》，美域高公司收到购买人全部房款后即为代理销售成功，所以2019年8月5日周某、郭某支付全部房款之日，国天公司的代理销售成功。双方销售代理合同还约定，每月5号双方进行结算，并在核算完成后5日内进行结算，所以美域高公司对核算确认的佣金150,000元应当在2019年8月10日前结算支付给国天公司，未按时支付，还应当按合同约定向国天公司支付每日万分之五标准计算的滞纳金即违约金。一审法院审理后作出判决：一、鹰潭美域高置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海国天房地产营销策划有限公司佣金150,000元；二、鹰潭美域高置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海国天房地产营销策划有限公司以150,000元为基数，自2019年8月11日起至实际清偿日止，按每日万分之五标准计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由鹰潭美域高置业发展有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于《确认书》是否为上诉人真实意思表示。在一审审理中，上诉人主张《确认书》系其在受胁迫的情形下签署，非其真实意思表示。二审时，上诉人不再以受胁迫为由提出主张，而是认为被上诉人谎称需要支付第三方中介费用，骗取与上诉人达成支付佣金15万元的约定，故上诉人主张《确认书》系其在受到被上诉人欺诈的情形下签订的。对此，本院认为，双方在《确认书》中并未约定上诉人支付佣金的前提为被上诉人向第三方支付中介费，上诉人亦未提供证据证明被上诉人存在欺诈行为，故上诉人关于被上诉人欺诈导致其作出不实意思表示的主张缺乏依据，本院难以采信。上诉人与被上诉人通过签署《确认书》的方式约定被上诉人售出房屋的成交总价为1,600,000元，上诉人底价为1,450,000元，被上诉人佣金为150,000元。既然被上诉人已完成房屋销售，上诉人就应当支付佣金，否则应当承担违约责任。一审法院据此判决上诉人支付佣金15万元，并就其未按约支付佣金的行为承担违约责任并无不当，本院予以认同。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，美域高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人鹰潭美域高置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年十二月二十五日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……