陕西省西安市新城区人民法院     执行裁定书                              （2020）陕0102执异122号     案外人: 姜鸣，男，1957年XX月XX日出生，汉族，西安赛德机电设备工程有限公司负责人，住西安市。   委托诉讼代理人：贺红艳，陕西哲尊律师事务所律师。   申请执行人: 西安市和谐小额贷款股份有限公司，住所地西安市新城区楼XX室。   法定代表人：王发友，董事长。   委托诉讼代理人：张会丹，陕西博硕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李淑锦，陕西博硕律师事务所实习律师。   被执行人：西安立人科技股份有限公司，住所地西安市。   法定代表人：岳林，董事长。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：李黎，女，1982年2月9日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼。   被执行人：西安开元合众机电有限责任公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：刘剑，总经理。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   被执行人：李锦峰，男，1962年7月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   被执行人：李晓林，女，1963年6月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   被执行人：岳林，男，1960年9月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   被执行人：王丽侠，女，1959年7月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   被执行人：吴宝红，女，1963年11月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：万鹏，男，1977年7月27日出生，汉族，西安立人科技股份有限公司员工，住西安市雁塔区。   本院在执行西安市和谐小额贷款股份有限公司与西安立人科技股份有限公司（以下简称立人公司）、西安开元合众机电有限责任公司、西安西电科大创新数码股份有限公司、李锦峰、李晓林、岳林、王丽侠、吴宝红借款纠纷一案中，案外人姜鸣向本院提出书面异议，要求中止（2019）陕0102执保625号执行裁定书的执行，解除对位于西安市XX路XX园XX幢XX层XX号（XXXX号）房屋的查封保全措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   姜鸣称：2006年8月26日，其与立人公司签订《产权转移合同》，2009年5月19日双方就上述合同达成《补充协议》，约定立人公司将其所有的立人产业科技园第二幢（原编号：X座）五层一号房屋转让给案外人。合同签订后，案外人按合同约定向立人公司支付了全部房款。立人公司于2006年8月将房屋交付给案外人，案外人对房屋进行了装修，并一直居住、使用、收益。但由于立人公司原因一直未给案外人办理房屋产权过户手续，案外人多次催促，立人公司以各种理由推脱拒绝。2020年4月27日，案外人到西安市不动产登记服务中心查询涉案房屋的登记信息时，才得知2017年1月23日和2018年6月19日，立人公司将涉案房屋抵押给西安市和谐小额贷款股份有限公司。案外人基于买卖关系已经实际享有涉案房屋占有、使用和收益的权利，故案外人为涉案房屋的真实权利人，立人公司也书面确认案外人为实际产权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人完全符合上述规定，且能够排除强制执行，故案外人请求中止（2019）陕0102执保625号执行裁定书的执行，停止对涉案房屋--西安市XX路XX园XX幢XX层XX号（XXXXX号）房屋的执行，解除查封。   西安市和谐小额贷款公司称：一、案外人提供的《产权移转合同》、《补充协议》均系西安赛德机电设备安装工程有限公司（下称赛德机电公司）与被执行人立人公司签订的，案外人并非执行异议的适格主体，案外人无权提起执行异议。根据案外人提供的《产权转移合同》、《补充协议》，均由赛德机电公司作为买受人在签章页盖章，案外人仅作为赛德机电公司的法定代表人的身份出现；并且根据案外人提供的几份《收款收据》，亦显示买受人是赛德机电公司，并非本案案外人。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条有明确规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，案外人提出的排除执行异议请求应予驳回。三、案外人的异议请求不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形。理由如下：1、案外人与立人公司在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。2、案外人并未向立人公司支付任何房屋价款。购房合同付款过程中均由赛德机电公司付款，案外人并未支付任何价款。3、案外人合法占有涉案房屋不成立。4、自案涉房屋2008年办理初始登记至被法院查封前足有11年，案外人并未办理物权变更登记手续，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。四、案外人与立人公司存在恶意串通、企图转移财产，侵害申请执行人合法权益的嫌疑。五、案外人请求排除执行不能提供其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证据，故案外人提出的执行异议申请不符合法律规定,依法应当予以驳回。   西安立人科技股份有限公司称：请求法院依法处理。   西安开元合众机电有限责任公司、西安西电科大创新数码股份有限公司、李锦峰、李晓林、岳林、王丽侠、吴宝红称：请求法院依法处理。   本院查明：西安市和谐小额贷款股份有限公司与西安立人科技股份有限公司（以下简称立人公司）、西安开元合众机电有限责任公司、西安西电科大创新数码股份有限公司、李锦峰、李晓林、岳林、王丽侠、吴宝红借款纠纷一案，由本院立案受理，在民事诉讼过程中，西安市和谐小额贷款股份有限公司申请诉讼保全，本院遂作出（2019）陕0102民初9894号民事裁定书，本院于2019年12月作出（2019）陕0102执保625号执行裁定书保全了被执行人的财产，其中包括立人公司名下西安市XX路XX园XX幢XX层XX号（XXXX号）房产一套。案外人姜某某对此提出异议。   另查，2006年8月26日，立人公司（甲方）与姜鸣（乙方）签订《产权转移合同》，约定甲方将其所有的立人产业科技园第二幢（原编号：B座）五层一号房屋转让给乙方。2009年5月19日，立人公司（甲方）与姜鸣（乙方）又签订《补充协议》，约定，乙方所得房屋建筑面积为543.28平方米，房款为1629840元，首付款以甲方应付乙方的773451.57元工程款折抵，其余856388.43元房屋由乙方分作五年付清，并约定甲方应在乙方付清所欠房款后60日内为乙方办理房屋产权过户手续。甲方保证涉案房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因，造成不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。但合同尾部乙方系姜鸣及姜鸣所在西安赛德机电设备工程有限公司的签字和盖章。合同签订后，西安赛德机电设备工程有限公司代姜鸣向立人公司支付了全部房款。立人公司于2006年8月将房屋交付给姜鸣，姜鸣于2010年对房屋进行了装修，并一直对外出租使用。   2019年8月26日、10月28日，立人公司给姜鸣出具确认书及产权证明，确认涉案房产已出售给姜鸣，姜鸣已将房款付清，姜鸣为涉案房产的实际产权人；西安赛德机电设备工程有限公司亦出具确认书，确认涉案房屋的买受人为姜鸣。立人公司由于自身原因一直未给姜鸣办理房屋产权过户手续。   本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人于2006年与立人公司签订买卖合同，涉案房屋于2006年交付给案外人，案外人亦支付涉案房屋的全部房款，涉案房屋未办理过户登记系立人公司原因导致，故案外人的异议请求符合法律规定，应予支持。关于申请执行人称异议主体不适格，经庭审可知合同双方均确认姜鸣系涉案房屋的买受人，其系房屋权利人，享有主体资格；对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，主要适用于建设工程优先权的相关问题，而并不适用本案。案外人的异议请求可以排除执行，故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：   解除对西安立人科技股份有限公司名下西安市XX路XX园XX幢XX层XX号（XXXXX号）房产的查封措施。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。           审判长   康建平   审判员   沈颖   审判员   王洋       二0二0年十二月十八日       书记员   王敏            1