北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12212号上诉人（原审原告、反诉被告）：李敬，男，1953年12月2日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人：李二军（李敬之子），1987年4月29日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托诉讼代理人：李利，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙岩，女，1979年2月26日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人李敬因与被上诉人孙岩农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敬上诉请求：1.撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16810号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由孙岩负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判或发回重审。一、一审法院认定李敬给付孙岩购房款及损失共计一百二十五万零一百三十二元，适用法律不当，李敬与孙岩虽然签订房屋买卖协议书约定反悔赔偿买方购房款五倍损失，但合同违约金不能超过实际损失的30%，依据《中华人民共和国合同法解释（二）》第29条第2款规定：违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的过分高于造成的损失。也就是说，在通常情况下违约金最高约定不应超过损失的30%。双方的赔偿约定属于无效条款。并且孙岩在一审反诉中仅要求法院判令赔偿涉及宅院内宅基地房屋及附属物进行购买、新建、翻建、添附及宅基地区位补偿价损失，并没要求赔偿违约金或惩罚性性制裁性赔偿金，一审法院判决超出起诉内容且支持明显违法的合同约定，其判决明显适用法律不当。二、一审法院认定李敬赔偿孙岩数额认定不清，一审法院主张以双方过错程度并参照《房地产估价报告》的估价结果及本地区集体土地房屋拆迁补偿补助的相关政策予以酌定，其所酌定却数额远超《房地产估价报告》的估价结果及本地区集体土地房屋拆迁补偿补助的相关政策，更不要说考虑双方过错程度了。北京宝孚房地产评估事务所有限公司于二〇二〇年六月十六日作出《房地产评估报告》中宅基地区位补偿价为216000元，房屋及附属物重置成新价为347545元，以上共计563545元。房屋成新是指被拆迁房屋拆迁时几成新，也就是房屋折旧率，评估报告中房屋及附属物重置成新价就全部包括孙岩要求房屋及附属物进行购买、新建、翻建、添附补偿价。房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值，评估报告中房屋区位补偿价与孙岩主张宅基地区位补偿价损失相符，孙岩要求合理合法赔偿数额应当于评估报告中数额相差不大，一审法院判决却出现如此大差距其所认定事实不清。根据《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》顺政发（2006）12号（以下简称通知），标的房屋所在地为北京市顺义区*村，《通知》中规定标的房屋属于三类地区，其普通住宅指导价标准为1500—2000元每平方米，标的房屋宅基地使用面积为340.2平方米。一审法院判决参照本地区集体土地房屋拆迁补偿补助的相关政策却于《通知》中数额相差甚远，其所认定事实不清。李敬认为一审法院判决超出了孙岩的反诉请求。孙岩在反诉中要求法院判令赔偿宅基地房屋及附属物重置价损失并没有要求拆迁利益及违约金。本案合同确认无效，合同中的违约金条款也应该无效，法院酌定的数额过高。法院认定的给付金额缺乏计算依据，没有明确李敬与孙岩分担比例，并且酌定的数额高于购房款的损失以评估结果确定的房屋及附属物重置价宅基地区位补偿价，与孙岩的损失严重不符，且本案涉及拆迁没有证据证明。本案不应当参照集体土地的相关注册酌定数额。如果法院认为宅基地区位补偿价应当纳入损失也应该以评估报告确定的金额为限，法院酌定数额没有依据。孙岩针对李敬的上诉请求和理由辩称：同意一审判决，不同意李敬的上诉请求和理由。李敬向一审法院起诉请求：1.判令李敬与孙岩于2012年12月9日签订的关于顺义区**号院房屋的《房屋买卖协议》无效；2.判令孙岩将顺义区*号宅院及房屋腾退返还给李敬。一审法院经审理认定事实如下：李敬系北京市顺义区*村村民，其在该村*号有宅院一所，该宅院《集体土地建设用地使用证》编号为：顺-*集建（证）字第*号，登记的土地使用者为李敬，宅基地使用面积为340.2平方米。2012年12月9日，李敬与孙岩签订《房屋买卖协议书》一份，约定：李敬将其所有的上述宅院内的房屋七间（含正房五间、西厢房二间）卖给孙岩所有，房屋价款为290000元。同时约定：李敬经与家人商议，都同意将房屋卖与孙岩所有，其家属同意后签字，不得反悔，如反悔将赔偿买方孙岩购房款的五倍损失；买方孙岩承诺，如果该房屋搬迁时，将给李敬人民币3万元，如反悔将赔偿对方五倍的损失。后孙岩依约向李敬支付了购房款，李敬依约向孙岩交付宅院、房屋及《集体土地建设用地使用证》。经现场勘验，涉诉宅院内现建有房屋两排，前排房屋为对开式平顶房，共计十二间；后排房屋为北正房六间，其中西数五间为原有老房，东数第一间为新建房屋。一审审理中，经孙岩申请，一审法院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对上述宅院内房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿价进行价值评估。该公司于二〇二〇年六月十六日作出《房地产估价报告》一份，估价结果为：估价对象于估价时点2020年6月9日的现状利用条件下的评估价值为563545元，其中宅基地区位补偿价为216000元，房屋及附属物重置成新价为347545元。双方均认可该估价结果。孙岩为评估支付鉴定费5000元。一审法院认为，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权由农村村民享有。本案中，孙岩并非北京市顺义区北小营镇大胡营村村民，其与李敬签订的《房屋买卖协议书》以转让房屋所有权的形式实现宅基地使用权的转移，违反了法律、行政法规的强制性规定，上述协议应属无效。李敬的第一项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的《房屋买卖协议书》自始无效，故孙岩应将涉诉宅院及院内房屋和附属物腾退、返还给李敬，李敬应将购房款返还给孙岩。李敬的第二项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。另，双方对上述协议无效的后果均负有一定的过错，因协议无效给孙岩所造成的损失，李敬亦应当予以赔偿，赔偿的具体数额，一审法院根据双方的过错程度并参照《房地产估价报告》的估价结果以及本地区集体土地房屋拆迁补偿补助的相关政策予以酌定，但孙岩主张过高的部分一审法院不予支持。判决：一、李敬与孙岩于二〇一二年十二月九日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、李敬给付孙岩购房款及损失共计一百二十五万零一百三十二元，于判决生效之日起三十日内履行；三、孙岩于李敬履行完毕上述金钱给付义务之日起三十日内将北京市顺义区*号院及院内房屋和附属物腾退、返还给李敬；四、驳回孙岩的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止向城镇居民出售宅基地及地上建筑物。据此，一审法院认定李敬与孙岩签订的房屋买卖合同应为无效是正确的，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院根据双方的过错程度并参照《房地产估价报告》的估价结果以及本地区集体土地房屋拆迁补偿补助的相关政策予以酌定，并无不当，本院予以维持。综上所述，李敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由李敬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 金妍熙审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月三十日法官助理 霍思宇书 记 员 李 蕊-4--1-