上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84915号原告：闫丙永，男，1982年7月2日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。原告：焦美皊，女，1982年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。被告：上海天歌置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路**。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住，住所地上海市浦东新区/div>法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，女。原告闫丙永、焦美皊诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫丙永、焦美皊、被告天歌公司的委托诉讼代理人吴秀青、被告斯潘公司的委托诉讼代理人周艺菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫丙永、焦美皊向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即履行交房义务；2.判令两被告向两原告支付逾期交房违约金【以人民币(以下币种均同)1,410,000元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按每日万分之二标准计算】；3.判令被告天歌公司按照合同约定办理房屋的预告登记手续；4.判令两被告向两原告支付逾期办证违约金(以1,410,000元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行贷款利率计算违约金；自2019年8月20日起，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算违约金，计付至实际小产证办理之日)；5.诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，两原告放弃第1、3项诉讼请求。事实和理由：2018年4月4日，两原告与天歌公司签订了《上海市商品房预售合同》，向天歌公司购买位于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号3层303室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定：天歌公司应于2018年9月30日前交房，若未按时交房应按支付的房款每日万分之二支付相应违约金。根据合同约定，两原告已向两被告支付了1,410,000元房款，其中1,115,513元支付给天歌公司，另外294,487元在天歌公司安排下支付给了斯潘公司。天歌公司至今未能按照合同约定交房，构成违约。故原告诉至法院，请求判如诉请。天歌公司辩称，天歌公司确实存在逾期交房的事实，愿意依合同约定承担逾期交房的违约责任，但违约金计算的基数应按《上海市商品房预售合同》约定的房款计付，即按天歌公司收到的房款1,115,513元计付。因《上海市商品房预售合同》对逾期办证违约责任并无约定，故天歌公司不同意支付逾期办证违约金。斯潘公司辩称，斯潘公司并非《上海市商品房预售合同》的签订主体，不应承担逾期交房和逾期办理小产证的责任，斯潘公司系按《销售服务协议》的约定以服务费的名义收取的签约转让金294,487元，并非房款，斯潘公司已经履行完义务，在履行义务过程中并无不当，不应承担相应责任。本院经审理认定事实如下：天歌公司与案外人上海小马过河投资管理有限公司(于2019年1月18日变更名称为上海小马过河企业管理有限公司，以下简称小马公司)于2017年2月23日签订《商业地产项目收购合同》，约定：小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售许可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的贷款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费；小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房源，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式进行收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源；合同还约定了其他事宜。天歌公司与小马公司于2017年12月26日签订《补充协议二》，约定由小马公司对该项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售；本协议为《商业地产项目收购合同》的补充协议，本协议未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行；协议还约定了其他事宜。两被告与小马公司于2018年11月22日签订三方的《权利义务转让协议》，约定天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及《补充协议三》项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2018年3月16日，两原告(乙方、预购方)、被告斯潘公司(甲方、卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定：预定系争房屋；房屋总价1,410,000元；定金100,000元；乙方于2018年3月30日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售/买卖合同》；乙方同意签订本合同时，支付定金作为甲、乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，乙方支付的定金转为购房费用；合同还约定了其他事宜。原告与被告斯潘公司于2018年4月4日签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购买系争房屋过程中提供服务；原告向斯潘公司支付销售服务费294,487元；本合同单独于原告因购买系争房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联；协议还约定了其他事宜。原告(乙方、买方)与天歌公司(甲方、卖方)于2018年4月4日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向天歌公司购买系争房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积33.36㎡(第二条)；每平方米房屋建筑面积单价33,438.63元，房屋总房价款暂定为1,115,513元(第三条)；系争房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同(第十条)；甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外(第十一条)；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止(第十二条)；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由买卖双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，买卖双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)(第十四条)；2018年4月4日前支付565,513元，2018年4月15日前支付140,000元，2018年7月15日前以委托甲方/乙方自办商业性贷款/公积金贷款/组合贷款的形式支付410,000元(附件一)；合同还约定了其他事宜。上述合同和协议签订后，两原告依约向天歌公司支付1,115,513元，向斯潘公司支付294,487元，两被告分别向两原告出具了发票。现因天歌公司未按时交房，两原告向本院提起诉讼，要求判如所请。以上事实由两原告递交的《上海市商品房预售合同》、《销售服务协议》、收款发票、《延期交房公告》、《告业主书》，被告天歌公司递交的《商业地产项目收购合同》、补充协议、《补充协议二》、《补充协议三》，被告斯潘公司递交的《商业地产项目收购合同》、《定金合同(供商品房预订时使用)》、《销售服务协议》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，两原告与被告天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据《上海市商品房预售合同》约定，被告天歌公司应于2018年9月30日前交付系争房屋并承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)作为交房条件，然至原告起诉，被告天歌公司仍未交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任。根据被告天歌公司与案外人小马公司的《商业地产项目收购合同》、补充协议及两被告与小马公司之间的《权利义务转让协议》的约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由被告斯潘公司直接收取，据此足以认定被告斯潘公司向包括本案原告在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。被告斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且《定金合同(供商品房预订时使用)》将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。本案中，双方对大产证取得的时间作了具体约定，小产证办理时间为在此之后的120天内。现因被告天歌公司逾期办理大产证致使购房者未能按期办理小产证，属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，原告要求对方按司法解释承担违约责任并主张自2019年5月1日起算，并无不当，本院予以照准。考虑到本案系争房屋尚未竣工验收，被告天歌公司至今仍未取得系争房屋所在楼盘的大产证，故原告主张的“至实际小产证办理之日”客观上存在不确定性。由此，考虑到上述实际情况，本案所涉逾期办证违约金计算的截止时点确定为一审判决做出之日。至于之后的逾期办证违约金，两原告可基于双方合同的实际履行情况另行主张。按期向购房者交付房屋和办理权属证明系被告天歌公司作为开发商的基本义务，现被告天歌公司不能按期交房，也未依约办理相关产权证明，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金和逾期办证违约金计算基数主张权利。至于两被告之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为被告天歌公司减免自身责任的事由。被告斯潘公司并无向购房者交付房屋等义务，其在本案中亦无其他依法应当承担连带责任的情形，两原告要求被告斯潘公司承担责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海天歌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫丙永、焦美皊逾期交房违约金(以1,410,000元为基数，按日万分之二的标准计算，自2018年10月1日起至实际交房之日止)；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告闫丙永、焦美皊逾期办证违约金(以1,410,000元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年12月10日止，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算)；三、驳回原告闫丙永、焦美皊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,442元，减半收取2,721元，由被告上海天歌置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年十二月十日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。