江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2511号原告：周建义，男，1963年4月19日出生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：汪昰，江苏吴韵律师事务所律师。被告：京口区永红卤菜店，住所地镇江市江滨农贸市场大门南侧，工商注册号321102600240723。经营者：王翠红，女，1975年9月15日出生，汉族，户籍所在地镇江市。被告：昌凌云，男，1974年7月24日出生，汉族，户籍所在地镇江市。原告周建义与被告京口区永红卤菜店、昌凌云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周建义及其委托诉讼代理人汪昰，被告昌凌云到庭参加诉讼。被告京口区永红卤菜店经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建义向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金76000元（以25000元/年为基数，自2017年11月17日起计算至2021年11月16日止）。事实和理由：原告于1997年12月16日与镇江江奎房地产开发有限公司签订合同，原告购得坐落于镇江市门面商业用房一间。2007年11月11日，原告与被告昌凌云签订《协议书》，约定原告将涉案商业用房出租给被告昌凌云用于经营京口区永红卤菜店。后双方一直履行各自义务至2017年11月。但2017年11月后，被告未再支付租金，侵害了原告的收益权。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告京口区永红卤菜店未答辩未提交证据材料。被告昌凌云辩称，确实与原告周建义签订过租赁合同租赁涉案摊位。后摊位所在的江滨菜场改造。改造过后，案外人孟某出示了涉案摊位的产权证，言明涉案摊位归孟某所有，被告遂与孟某签订了租赁合同。也曾向原告说明该情况，原告为此还退还了部分租金。不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据材料，本院认定如下：被告昌凌云提交的房屋产权证、收条、租赁合同，用以证明关于涉案房屋已与他人签订租赁合同并实际支付租金。被告对上述材料不予认可，认为房屋产权证系复印件，无法与原件核实；收条、租赁合同不具有关联性。本院认为，被告提交的房屋产权证为复印件，客观上作为承租人一般不持有房屋产权证，且经本院向不动产登记部门核实产权证记载事项属实，故应予认定；收条、租赁合同系为证明其抗辩事由，应认定与本案之间存在关联性。上述材料应作为本案证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年12月16日，原告周建义（甲方）与案外人镇江江奎房地产开发有限公司（乙方）签订《合同》,合同约定：乙方所设铝合金门面房，房号2101－2购30年使用权总价55000元，甲方付清款项后，乙方交付使用。同年11月27日、12月17日镇江江奎房地产开发有限公司（以下简称江奎公司）向原告周建义出具了两份收据，金额分别为20000元、35000元，收款事由均注明“2101－2铝合金门面房”。1998年10月23日江奎公司向原告周建义出具收据一份，金额为1100元，事由为“增容费”。2007年9月23日，原告周建义（乙方）与镇江市京口区江滨农贸市场有限责任公司（甲方）签订《协议书》（以下简称9.23《协议书》），言明：全面升级改造江滨农贸市场，甲乙双方就101－2房经营签订该协议。9.23《协议书》约定：乙方将此房作为市场门面房，用于农贸市场经营，不得用于住人，不得改变其用途；经营方式可独自经营，也可出租经营，甲方不予干涉，经营范围仅限于熟食经营，不得经营半成品，不得与本市场经营布局、品种相冲突。2007年11月11日，原告周建义（甲方）与被告昌凌云（乙方）签订《协议书》（以下简称11.11《协议书》），约定甲方门面房租给乙方，作为农贸市场经营场地不得用于住人，不得改变用途等，甲方向乙方收年租金时，乙方必须提前一个月交纳，两年一交；协议有效期为2年，签字后即生效。审理中，原、被告一致确认租赁房屋为9.23《协议书》中所涉及的位于镇江市京口区江滨农贸菜场的101－2房屋，租金系口头约定，最初为每年23000元，后期有所增加约每年25000元。被告昌凌云承租房屋后，与其妻子案外人王翠红在租赁房屋共同经营京口区永红卤菜店。11.11《协议书》约定的租期届满后，原、被告未再签订书面协议，被告昌凌云仍在租赁房屋处经营，并支付租金。2017年，被告昌凌云向原告周建义支付了至2019年的租金。2017年、2018年前后王翠红电话告知原告：案外人徐某彬系案外人孟某的工作人员，徐某彬出示了承租房屋的产权证并称房屋不属于原告周建义，要求原告周建义解决租赁问题。后原告周建义退还了租金约26000元。审理中，被告昌凌云提交了王翠红（乙方）与徐某彬（甲方）签订的《租赁合同》，约定：甲方将东吴路101－2室房屋租给乙方，租赁期限自2018年6月15日至2021年6月15日，年租金48000元，一年一交。同时还提交了收款人签名为“徐某彬”，落款日期为分别为2018年6月15日、2019年5月28日、2020年6月1日的收条三张，内容均为东吴路75号12幢一层101－2室房屋租金，金额均为48000元。另查明，2007年，原告周建义曾起诉镇江市房管局，并列案外人孟某为第三人。要求镇江市房管局撤销给孟某颁发的镇房权证京字第**房屋权属证书。认为镇江市房管局给孟某颁布的产权证书影响了原告周建义对101－2室房屋的使用通行。基本案情为，江奎公司将开发建设的位于镇江市（即江滨农贸菜场）第一层的房屋出售给孟某后，镇江市房管局为孟某颁发了产权证，产权证将相关公用通道登记在了孟某名下，影响了原告周建义的通行。后原告周建义撤诉。再查明，案外人孟某系镇江市京口区**房屋登记所有人。本院认为，11.11《协议书》系原告周建义与被告昌凌云的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法、有效。合同具有相对性，合同双方有权按合同约定行使权利、履行义务。11.11《协议书》的合同双方为原告周建义、被告昌凌云。本案原告周建义以租赁关系为请求权基础，虽承租房屋由被告周建义用于经营京口区永红卤菜店，但京口区永红卤菜店不是11.11《协议书》的合同主体，故原告向京口区永红卤菜主张因租赁关系产生的权利，没有法律依据，本院不予支持。租赁合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据11.11《协议书》约定租赁期限为2年，即租赁期限截至2009年11月11日。此后，原、被告未再签订书面形式合同，被告昌凌云仍在租赁房屋经营卤菜店且支付租金，原告周建义未提出异议；虽双方仍沿用11.11《协议书》约定每2年支付一次租金，但仅是对支付方式的约定，而非对租赁期限予以明确，因此，应当认定原、被告于2009年11月11日后形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2017年，被告昌凌云向原告支付了为期2年的租金；2017年、2018年前后，因徐某彬提出房屋另有产权人问题，被告昌凌云的妻子即王翠红向原告告知，并要求解决问题，后原告周建义退还了剩余期限的租金。原告周建义在特定情况下即案外人提出租赁房屋产权归属问题下，退还被告昌凌云剩余租期租金的行为应视为以行为解除合同，被告昌凌云接收了退还租金系对解除合同以行为表示同意。故原、被告之间的不定期租赁合同，双方已于一方退还另一方接收租金时解除，因此，原告主张被告支付2017年11月17日起至2021年11月16日的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告周建义的诉讼请求。案件受理费1700元，由原告周建义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份叁本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳超人民陪审员  张 琪人民陪审员  孙春发二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  叶天娇附：1.相关法律条文2.上诉须知附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。