辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初916号 原告（案外人）：张凤英，女，汉族，1963年9月26日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：王志智，系张凤英丈夫，汉族，1952年6月25日出生，住址同上。 被告（申请执行人）：大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙），住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****。统一社会信用代码91210245079473408H。 负责人：王秋良，系执行合伙事务合伙人委派代表。 执行事务合伙人：大连城乡一体化建设发展基金管理有限公司。 委托诉讼代理人：宋诗军，系辽宁天合律师事务所律师。 第三人（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省，住所地辽宁省大连市甘并子区盛景园********代码91210200736404454R。 法定代表人：张仕祥，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丛姝，辽宁水平律师事务所律师。 原告张凤英与被告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）（以下简称“城乡一体化”）、第三人大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凤英及委托诉讼代理人王志智、被告城乡一体化的委托诉讼代理人宋诗军、第三人安邦公司的委托诉讼代理人王丛姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凤英向本院提出诉讼请求：停止对位于大连市甘井子区樱花北园03号（行政号25号）17-1房屋的强制执行，并解除查封扣押。事实与理由：张凤英于2018年4月12日全额购买了樱花北园房屋，取得了此房屋的发票，享有此房屋所有人权利，现在本人己经居住，而且在本人名下也没有其他任何房屋，此房屋应返还张凤英本人。房子纠纷归属于安邦公司没有给原告提供合法的购房合同，虽然全款购买，但是缺正规合法手续（购房合同）。裁定驳回原告的异议申请，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案涉房屋虽未过户，但原告支付全额购买并无过错，案涉房屋依法不应查封。且被告名下还有多数未被查封房屋，恳请人民法院在其他可供执行财产中另行查封被告财产，就本房屋依法终止拍卖，解除查封并返还原告，维护原告权益。 城乡一体化辩称，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回，案涉房产应当继续执行。理由如下：一、大连市中级人民法院（2016）辽02民初125号民事判决书作为生效的法律文书，已经判决确认城乡一体化作为抵押权人对案涉房产享有优先受偿权。2016年10月19日，针对城乡一体化诉安邦公司、张忠忱、包展红借款合同纠纷案，大连市中级人民法院以（2016）辽02民初125号民事判决书判决：一、安邦公司应于本判决生效后十日内偿还城乡一体化借款本金9,450万元人民币及利息（自2015年10月21日起，按年息15.08%计息至欠款还清日）；二、城乡一体化对张忠忱持有的安邦公司99%的股权享有优先受偿权；三、城乡一体化对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务承担连带偿还责任。案件受理费538,050元，由被告共同负担。该判决书中，明确认定了案涉房产包含在该案中已设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产范围之内（注：工程号安邦北湾四期D6区A03号楼，即为甘井子区樱花北园25号楼）。 上述判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡一体化申请法院强制执行。2017年1月20日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执855号执行裁定查封了安邦公司作为案涉借款抵押物的位于大连市甘井子区园）等共计187套房产，其中包括本案案涉房产。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，既然上述已生效的民事判决书判决认定了城乡一体化对案涉抵押项下房产的优先受偿权，则该担保物权应依法受到保护。大连市中级人民法院依据该生效判决对抵押房产实施查封及其他执行措施，具有充分的事实和法律依据。 二、对于人民法院已经依法查封且处于查封状态的财产，任何人不得擅自处分。原告所声称的购房行为发生在法院对案涉房产实施查封之后，该房屋买卖行为系无效行为；而决定出售已被法院查封房产的安邦公司时任负责人，依法应当被追究法律责任。案涉抵押房产自2017年1月20日起，已被大连市中级人民法院依法查封，查封状态至今延续。原告声称的购房行为发生时间为2018年4月12日，在案涉房产被法院查封之后，该违法行为显而易见。 三、关于原告声称的购房行为，未见其提供支付款项的相关证据，仅有发票是不足以证明付款事实的。关于原告声称的其名下没有其他房屋一节，亦未见其提供相关证据。原告作为案外人提出执行异议之诉，对于案件基本事实负有举证责任。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十七条之规定，鉴于原告所述事实及理由不能排除法院民事执行，请法庭依法判决驳回原告张凤英提出的执行异议诉讼请求。 安邦公司述称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、安邦公司在2015年下半年至2020年5月期间，公司法人委派了业务经理张立先管理公司，但没想到因此导致公司的管理失控。该业务经理张立先利用持有公章的便利任意签署协议，与第三方进行调解等，实则大大损害了安邦公司的利益，即安邦公司实际债权人的利益。在此期间，该业务经理刻印了几套公章印鉴，且同时存在。又因其与之前的管理人之间存在矛盾，所以其盖章行为，都在公司股东实际控制人不知情的情况下所为。目前安邦公司已经对编号尾号555的公司印章公告作废，但是张立先持有该印章至今还没有交还。二、涉案房屋以每平方米5000元的价格销售，该价格明显低于市场价。该房屋在2013年就以不低于6000元每平方米的价格销售，到2018年已经增值到每平米1万元以上。因此，该案涉嫌原告与张立先恶意串通，损害安邦公司合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 城乡一体化与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款合同纠纷一案，本院于2016年10月19日作出（2016）辽02民初125号民事判决书，判决：一、安邦公司于判决生效后十日内偿还城乡一体化借款本金人民币9450万元，并以9450万元为基数，按年利率15.08%的标准，支付自2015年10月21日起算至欠款还清日止的利息；二、城乡一体化对张忠忱持有的安邦公司99%股权享有优先受偿权；三、城乡一体化对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态下的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务向城乡一体化承担连带偿还责任；张忠忱、包展红承担保证责任后，有权向安邦公司追偿。案件受理费538050元，由安邦公司、张忠忱、包展红共同负担。该判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡一体化向法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年1月20日作出（2016）辽02执855号执行裁定书，裁定：查封安邦公司名下187套房屋（案涉房屋在查封范围内），查封期限三年。大连市不动产登记中心在本院协助执行通知书上记载：除大连市甘井子区红凌路房屋本次查封为首次查封，其他186套房屋为轮候查封。2019年8月1日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，裁定：拍卖安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单）。该裁定书载明：本院查封了安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单），共计193套房屋，并对上述房屋进行了评估，评估价值为21,246.14万元。案涉房屋在上述抵押清单范围内。2020年1月9日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，继续查封包括案涉房屋在内的部分房屋。 张凤英作为案外人向本院提出书面执行异议，本院于2020年8月12日作出（2020）辽02执异579号执行裁定，驳回张凤英的异议请求。张凤英不服该执行裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查明，诉讼中，张凤英提供加盖安邦公司发票专用章的案涉房屋金额为681,950元的增值税发票，证明其于2018年4月12日全款购买了案涉房屋。张凤英又提供了《安邦.北湾房屋房屋交付审批会签单》、案涉房屋的物业费、采暖费、水费发票及不动产查询单，证明其自2018年4月12日即占有使用案涉房屋，且在大连四区内名下并无住房。 再查明，案涉房屋于2014年7月由安邦公司作为借款担保抵押给城乡一体化委托的上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，并办理抵押登记。 上述事实，有当事人提供的（2016）辽02民初125号民事判决书、（2016）辽02执855号执行裁定书、（2019）辽02执恢474号协助执行通知书、（2020）辽02执异579号裁定书、原告购买案涉房款的增值税发票、《安邦.北湾房屋房屋交付审批会签单》、案涉房屋的物业费、采暖费、水费发票及不动产查询结果等及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该法条是法律和司法解释中对相对无过错不动产买受人、房屋消费者的物权期待权如何保护作出了明确规定。根据张凤英的陈述及其在诉讼中向本院提举的证据可以看出，张凤英主张其向安邦公司购买了案涉房屋并支付全部房款，安邦公司向其交付案涉房屋，现张凤英名下并无住房。但因案涉房屋系登记于安邦公司名下，且城乡一体化对案涉房屋办理了抵押登记，生效判决也确认城乡一体化对案涉房屋享有优先受偿权，而张凤英的购房行为发生于本院查封之后，安邦公司至今未与张凤英签订书面房屋买卖合同，故张凤英不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，其要求停止对案涉房屋的执行，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张凤英的诉讼请求。 案件受理费10,620元，由原告张凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 王 欢 审判员 王迎春 审判员 陈 伟 二〇二〇年十二月十五日 书记员 钟梓瑞 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。