江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5111号上诉人（原审原告）：周丽叶，女，1981年5月20日出生，汉族，Ａ），住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：朱靖利，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京新城创汇房地产有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文枢东路****综合楼****。法定代表人：郑福权，南京新城创汇房地产有限公司执行董事。委托诉讼代理人：刘永辉，男，1989年8月7日生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王荟，女，1991年1月24日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司南京分公司，住所地，住所地南京市栖霞区仙林街道灵山北路******iv>负责人：胡娟，西藏新城悦物业服务股份有限公司南京分公司总经理。委托诉讼代理人：周晶梅，女，1992年1月5日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。上诉人周丽叶因与被上诉人南京新城创汇房地产有限公司（以下简称新城创汇公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司南京分公司（以下简称新城悦物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人周丽叶及其委托诉讼代理人朱靖利，被上诉人新城创汇公司的委托诉讼代理人刘永辉、王荟及被上诉人新城悦物业公司的委托诉讼代理人周晶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周丽叶上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定新城创汇公司不存在欺诈行为，系认定事实错误。2018年初，新城创汇公司通过互联网、电话、彩色单页等方式向不特定社会公众宣传在南京市栖霞区，65万元起售。新城创汇公司在该小区加推32、33号ｌｏｆｔ复式公寓，上下两层，面积37平米，一层约4.2米开间，生活起居自由穿行，独立卫浴。鉴于新城创汇公司宣传载明的户型、面积以及样板房的实际情况，上诉人决定购买新城创汇公司出售的“公寓”。在售楼处现场，上诉人从未看到新城创汇公司展示《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证件，无法辨别在售房屋为商务办公用房。上述事实，有新城创汇公司现场提供宣传册，现场出售公寓价格公示图，商品房预售许可证及上诉人拍摄的样板房视频、互联网广告页面、2018年5月16日微信朋友圈截图、证人证言等证据予以证实。2018年5月16日，新城创汇公司销售员朱梁伟、韦阳阳提出让上诉人只要在空白的《商品房预售合同》及《前期物业服务协议》签字即可，其他内容全部由新城创汇公司后期通过电脑打印或者填写。随后，上诉人按照售楼处展示的公寓价格表载明的价格向新城创汇公司办理交款手续，但签字当日新城创汇公司、新城悦物业公司并没有将完整的合同交付给上诉人。且新城创汇公司伪造了《认购协议书》中上诉人的签名。一审判决认定《认购协议书》及《商品房预售合同》系双方合意订立，系认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，新城创汇公司在案涉房屋售楼处现场提供宣传册明确载明房屋的结构、面积以及用途明确具体，上诉人证实基于该宣传册内容才决定购买案涉房屋，故宣传册内容明显属于要约，对新城创汇公司具有约束力，足以使上诉人相信新城创汇公司销售的房屋就是宣传册载明的复式二层公寓。综上，新城创汇公司通过互联网虚假广告、宣传册、样板房、签订空白合同等一系列欺诈手段，使上诉人误以为新城创汇公司出售的就是复式二层公寓，在一审时又提交自己伪造的《认购协议书》及补办的商品房预售许可证掩盖其实施的欺诈行为。2.上诉人行使撤销权未超出一年的期限。2018年6月8日，新城创汇公司将完整的《商品房预售合同》以及《前期物业服务协议》交付给上诉人，但销售人员对于上诉人所购房屋为“商务办公”用房未作任何口头告知，仅告知2019年5月交房。2019年12月22日，新城创汇公司才通知上诉人于2019年12月27日至28日交付房屋。上诉人直到拿到钥匙验收房屋才发现自己购买的房屋并非新城创汇公司签约时宣传的复式二层公寓，随即向售楼处工作人员提出质疑，但该工作人员解释以《商品房预售合同》为准。此时，上诉人方查阅《商品房预售合同》发现当初购买的复式二层公寓已经变更为一层商务办公用房。因新城创汇公司擅自变更案涉房屋的结构与用途，并非明确口头告知提醒上诉人，上诉人基于对新城创汇公司的信任在拿到相关合同后即放入家中再未仔细阅读，直至房屋交付之日止一直不知道新城创汇公司对上诉人实施欺诈行为。从合同签订及房屋交付的时间节点来看，新城创汇公司通过延迟交付相关合同、迟延交房等手段故意拖延时间，隐瞒己方对上诉人实施欺诈的事实，企图利用时间差达到消灭上诉人撤销权的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，上诉人实际知道新城创汇公司实施欺诈行为的时间应为房屋交付之时，即2019年12月28日。一审判决以上诉人收到《商品房预售合同》之时，认定为上诉人知道新城创汇公司实施欺诈的时间，属于认定事实错误。被上诉人新城创汇公司辩称，1.周丽叶与新城创汇公司签订《商品房预售合同》前，新城创汇公司已通过多种途径提示案涉房屋的规划用途为商务办公，周丽叶也已签字认可，故新城创汇公司不存在虚假宣传及欺诈的情形。双方签订的《商品房预售合同》明确约定了案涉房屋的规划用途为商务办公，且合同附图中明确了房屋为一层，样板房仅作为展示，双方的权利义务以商品房买卖合同及补充协议约定为准。且双方已履行完毕房屋交付手续，对房屋性质没有异议。2.周丽叶行使撤销权期限已超过一年，撤销权已经消灭，周丽叶无权请求撤销双方签订的《商品房预售合同》及补充协议。综上，周丽叶的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。被上诉人新城悦物业公司辩称：1.周丽叶以新城悦物业公司为被告主体不适格。且新城悦物业公司对本案的发生无任何过错，不应承担本案诉讼费用。2.物业服务协议的前提是周丽叶作为该小区业主，基础是其与新城创汇公司之间的《商品房预售合同》。周丽叶在一审中自认其于2018年6月收到完整购房合同，购房合同第一页就明确商品房规划用途为商务办公，足以推断周丽叶于2018年6月就应该知道其购买房屋的性质，其撤销权应该自2018年6月知道撤销事由之日起一年内行使。因此，周丽叶于2020年1月起诉要求撤销案涉合同，没有法律依据。周丽叶向一审法院起诉请求：1.请求撤销周丽叶与新城创汇公司签订的《商品房预售合同》，由新城创汇公司返还周丽叶购房款789575元、代收的维修基金4302元，合计793877元，并按照年6%的标准赔偿损失。2.请求撤销周丽叶与新城悦物业公司签订《前期物业服务协议》，由新城悦物业公司返还周丽叶前期物业费1845元。3.请求判令新城创汇公司、新城悦物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月16日，周丽叶与新城创汇公司签订一份《商品房认购协议》，约定由周丽叶购买新城创汇公司开发的位于栖霞区房屋，规划用途商务办公。同时双方又签订一份《商品房预售合同》，商品房用途为商务办公，层高4.7米，建筑面积35.85平方米，套内面积24.75平方米，分摊面积11.1平方米。总价789575元。该合同签订后，周丽叶按约履行付款义务。双方没有争议的事实为：1.新城创汇公司认可收到周丽叶交纳的房款789575元、维修基金4302元。2.新城悦物业公司收取的前期物业费1845元。3.房屋交付时间为2019年12月27日。4.新城创汇公司将其逾期交付房屋的违约金17173元，扣除维修基金后，余款也支付给周丽叶。双方有争议的事实为：1.周丽叶认为新城创汇公司在宣传材料上注明是公寓，样板房也是装修成二层的公寓。而新城创汇公司则认为宣传资料上没有宣传周丽叶购买的33幢房屋系公寓。2.周丽叶认为其在《商品房预售合同》上签字时多处是空白，其实际拿到正式合同时间为2018年6月6日。而新城创汇公司则认为双方签订《认购协议》和《商品房预售合同》时上面文字均已打好，只是新城创汇公司公司名称需要盖章，故迟延几天给周丽叶也属正常流程，不存在所谓的欺诈行为。针对争议焦点，周丽叶举证如下：1.现场宣传册，证明房型为一层和二层。而新城创汇公司对宣传材料不予认可，认为周丽叶并不能达到其证明目的；2.证人出庭作证，以此证明新城创汇公司销售人员现场口头宣传销售的讼争房屋系公寓，可以做成二层使用。而新城创汇公司对此证人证言不认可，认为无法核实证人的证词真实性。3.现场32幢公寓展示牌价格表注明的是公寓。而新城创汇公司认为周丽叶购买的是33幢房屋，非32幢。上述事实，有认购协议书、商品房预售合同、交款凭证、物业服务合同、宣传资料、当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，本案争议焦点之一是新城创汇公司是否存在对周丽叶欺诈或虚假宣传，即销售的商品房系公寓。对此，一审法院认为，双方签订的《认购协议书》和《商品房预售合同》上均明确注明土地用途系商务办公。周丽叶提供的新城创汇公司现场宣传资料上也没有注明周丽叶购买的商品房是公寓。新城创汇公司展示的样板房也只是告知购买者房屋系4.7米挑高，装修后可以做成二层使用。周丽叶并无证据证明其购买的是公寓，也没有证据证明新城创汇公司误导案涉房屋为公寓，致使周丽叶作出错误的意思表示。故周丽叶无证据证明新城创汇公司存在欺诈行为。本案第二个争议焦点，周丽叶行使撤销权是否超过1年期间。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”按照周丽叶自认其拿到正式的《商品房预售合同》时间为2018年6月6日，而周丽叶向一审法院提起撤销权之诉时间为2020年1月6日。周丽叶提起撤销权已经超过一年期间，故撤销权已经消灭。综上，周丽叶提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回周丽叶的诉讼请求。二审中，上诉人周丽叶提交：证据1.广告宣传网页截图，证明新城创汇公司通过互联网向公众宣传其所售楼盘为loft公寓。证据2.增值税发票，证明上诉人购买的房屋为29幢325室，与《商品房预售合同》中约定的33幢325室明显不同，新城创汇公司存在欺诈行为。证据3.房天下网页截屏，证明新城创汇公司仍然委托第三方网站发布所销售楼盘为公寓的广告。被上诉人新城创汇公司质证认为，证据1为网络截图，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该广告仅能证明案涉小区于2018年1月29日开盘，所售房屋有loft公寓和商铺，广告有效期为2018年1月29日至2月28日，不能证明是新城创汇公司发布的。对证据2的真实性予以认可，但该楼栋的变更，仅是工程编号和公安编号的区别。对证据3的真实性不予认可，该广告不是新城创汇公司发布的，且该广告不能反映出周丽叶签约时的情况。被上诉人新城悦物业公司质证认为，证据1、3都不是新城悦物业公司发布，真实性无法确认，且该网页均不是新城创汇公司的官网，对关联性亦不予认可。对于证据2增值税发票真实性予以认可，其他质证意见同新城创汇公司的质证意见。被上诉人新城创汇公司提交门（楼）牌编排证明单及门牌号码编排登记对应表原件，证明双方在《商品房预售合同》中约定的工程编号33幢即公安编号29幢房屋。上诉人周丽叶质证认为，对该证明单中公章的真实性予以认可，但对内容的真实性及关联性均不予认可。新城创汇公司未将完整的合同交给上诉人，擅自变更合同约定的楼栋，构成欺诈。被上诉人新城悦物业公司对新城创汇公司提交的该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，且未提交新的证据。本院审理期间，上诉人周丽叶认为被上诉人新城创汇公司与其签订的是空白的《商品房预售合同》，其当时购买的是32幢，被上诉人新城创汇公司、新城悦物业公司交付合同时没有明确告知房屋用途为商务办公，对一审判决查明的其他事实不持异议。被上诉人新城创汇公司、新城悦物业公司对一审判决查明的事实均不持异议。本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：周丽叶要求撤销案涉《商品房预售合同》及《前期物业服务协议》，是否具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，周丽叶于2018年5月16日与新城创汇公司签订了一份关于案涉房屋的《商品房认购协议》，该协议第一条明确约定“规划用途商务办公”，之后双方又于当日签订了《商品房预售合同》，该合同第三条亦明确约定“该商品房规划用途为商务办公”，周丽叶称《商品房认购协议》中的签名系新城创汇公司伪造，新城创汇公司让其签订空白的《商品房预售合同》及《前期物业服务协议》，均未提交证据予以证明，且其2018年6月6日已实际拿到《商品房预售合同》及《前期物业服务协议》，故周丽叶最迟应于2018年6月6日即知晓案涉房屋规划用途为商务办公，其行使撤销权应自2018年6月6日起一年内，而周丽叶于2020年1月6日起诉要求撤销案涉《商品房预售合同》及《前期物业服务协议》，明显超出了除斥期间。周丽叶要求撤销案涉《商品房预售合同》及《前期物业服务协议》，新城创汇公司返还购房款、代收的维修基金、赔偿利息损失，新城悦物业公司返还前期物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人周丽叶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11757元，由上诉人周丽叶负担。本判决为终审判决。审判员  吴晓静二〇二〇年十二月三十一日书记员  郭旭冬