江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0281民初10310号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴分公司，统一社会信用代码91320281072761482C，住所地江苏省江阴市南闸街道南新路**。 负责人：桂立业，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘美，江苏玄博律师事务所律师。 被告：李玉国，男，1976年9月28日生，汉族，户籍地山东省苍山县，住江苏省江阴市。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴分公司（以下简称碧桂园服务公司）诉被告李玉国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园服务公司的委托诉讼代理人刘美、被告李玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令李玉国向他公司支付201701-201912期间未缴纳的物业服务费17681.51元及201905-201912的公共能耗费184.73元；2.判令李玉国向他公司支付违约金11245.44元（暂计算至2020年8月1日）；3.本案的诉讼费用由李玉国负担。事实和理由:他公司为江阴碧桂园小区提供物业管理服务，李玉国系业主，房屋位于江阴市××街道××路××号，建筑面积229.63平方米。他公司与李玉国签订《江阴碧桂园前期物业服务协议》，约定物业管理公共服务费为每月每平方米3.5元，李玉国向他公司按约缴纳物业服务费及公共能耗费，如李玉国未按协议交纳费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。他公司按约定提供了物业管理服务，李玉国未按约缴纳费用，他公司催讨未果。为维护他公司合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 李玉国辩称，他物业费已经缴纳至2018年6月，2018年7月至2019年期间的物业费未缴纳。因碧桂园服务公司对他已缴纳至2018年6月的物业费不认可，催缴金额错误，且存在服务不到位的情况，故他未再缴纳物业费。 各方围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交证据，本院组织开庭质证，对于各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。李玉国提供照片证明其案涉房屋周围物业管理服务情况，碧桂园服务公司对照片不予认可，但照片内容与李玉国案涉房屋周围环境一致，本院亦予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：李玉国于2014年2月11日购买了位于江阴市××街道××路××号商品房，并与广东碧桂园物业服务有限公司江阴分公司（以下简称碧桂园物业公司）签订前期物业服务协议，约定由碧桂园物业公司提供物业管理服务，李玉国每月10日向碧桂园物业公司交纳物业服务费803.71元。公共水电费用和公共水电耗损费用属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和约定方式及标准向业主、物业使用人分摊。物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付费的千分之三交纳违约金。 碧桂园物业公司原工作人员邹成祥通过微信聊天方式向李玉国催讨物业费14472元，并自认按七折10130元结算。李玉国回复“我想8000元你们同意就开票去我店拿钱”、“我的意见你们商议一下如果同意你们发个银行卡号我转过去”。后邹成祥向李玉国发送了碧桂园物业公司账号，李玉国于2018年6月19日向碧桂园物业公司账号转账支付款项8000元。邹成祥微信回复李玉国“钱收到了，发票今天开好放你店里去”。2018年6月19日，碧桂园物业公司向李玉国出具收据一份，载明：2017年4月的商业物业服务费123.64元、2017年5月1日起至2017年7月31日止的商业物业服务费1687.77元、2017年8月1日起至2017年11月30日止的商业物业服务费3214.84元、2017年12月1日起至2018年6月30日止的商业物业服务费5384.85元，总金额8000元。该收据的冲消金额合计处为空白，未填写数字。 另查明，碧桂园物业公司于2015年11月26日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司江阴分公司，于2019年7月24日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司江阴分公司，于2020年7月13日变更为碧桂园服务公司。 本案的争议焦点是：一、2017年1月至4月的物业服务费有无结清；二、碧桂园服务公司主张的物业服务费及违约金能否支持。 针对争议焦点一，根据李玉国与碧桂园物业公司原工作人员邹成祥的微信聊天记录内容，邹成祥主动自认对2017年1月1日起至2018年6月30日止的物业费14472元按七折10130元结算，李玉国表示如果碧桂园物业公司同意按8000元结算可将账号给他转账支付，随后邹成祥将碧桂园物业公司账号发送给李玉国，李玉国转账支付了款项8000元，邹成祥表示收到款项且未表示其他异议，应当认定碧桂园物业公司同意李玉国意见对上述物业费14472元按8000元结算。对碧桂园服务公司辩称李玉国尚结欠2017年1月1日起至2017年4月止物业费的抗辩意见本院不予采信，本院认定2017年1月1日起至2018年6月30日止的物业费李玉国皆已结清。 针对争议焦点二，本院认为，依法订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力。李玉国与碧桂园物业公司签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定履行合同的义务。李玉国在接受了碧桂园服务公司的物业服务后，应按约支付相应的物业服务费。虽然根据李玉国提供的照片可以看出碧桂园服务公司在车辆管理、环境卫生、照明维护等方面服务存在一定的瑕疵，但即使有此情况，也仅是物业公司履行合同的一部分，不足以认定物业公司履行合同存在重大瑕疵，作为业主以物业公司部分服务内容未能尽责为由而拒交、少交物业费的行为没有法律依据，故对李玉国要求2018年7月1日起至2019年12月31日止的物业费打折的抗辩意见本院不予采信，上述期限物业服务费计算为14466.78元（803.71元/月×18月），对该款项李玉国应付给付责任。 关于违约金。本院认为，虽然物业服务合同约定拖欠物业服务费按每日千分之三计算违约金，但该违约金明显过高，碧桂园服务公司未提供他公司因李玉国违约造成损失的证据，且因碧桂园服务公司对李玉国已交纳的2017年1月起至2017年4月止物业服务费不予认可及物业服务存在瑕疵等原因导致李玉国未按期缴纳物业服务费，碧桂园服务公司自身负有一定责任，故对其主张的违约金损失本院不予支持。 对于碧桂园服务公司主张李玉国支付2019年5月起至2019年12月的公共能耗费的问题，根据前期物业服务协议约定，公共能耗费属代收代交费用，按实际费用由业主、物业使用人分摊，碧桂园服务公司未提供证据证明其公司已代缴，也未提供证据证明上述期间李玉国应分摊公共能耗费的金额，碧桂园服务公司要求李玉国支付公共能耗费184.73元的诉讼请求证据不足，本院难以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李玉国应于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴分公司支付自2018年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费14466.78元。 二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计264元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴分公司负担133元，由李玉国负担131元（该款碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴分公司已垫付，同意由李玉国在履行主债务时一并向其支付，本院不再返还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  吴玉凤 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  包煜佳 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。