北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14543号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**。法定代表人：王春波，董事长。委托诉讼代理人：尤楠，女，1985年6月11日出生，汉族，绿地集团北京京坤置业有限公司职员。被上诉人（原审原告）：华容，女，1967年10月30日出生，汉族，户籍所在地重庆市合川区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：程宇轩（华容之子），1992年3月5日出生，汉族，户籍所在地重庆市合川区，现住江苏省镇江市。上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人华容房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初12525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法由审判员李淼独任审理。上诉人的委托诉讼代理人尤楠，被上诉人的委托诉讼代理人程宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判绿地公司支付华容逾期办证的损失共计25600元或者发回重审；2.一.二审案件受理费由华容承担。事实和理由：一、华容的诉讼请求为判决绿地公司向华容支付逾期办理房屋权属证书造成的损失，华容购买的四套房屋房本于2019年1月17日办理完毕，即法院认定逾期办理房屋权属证书的截止日期应为华容办理完毕房本日期，而不应是开庭当日（2020年9月23日，华容领取房本日）。法院的判决超出了华容的诉讼请求范围。二、根据双方2015年11月3日签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y178667Y1788652、Y1788690、Y1788676）第二十一条第（二）款约定，若因责任，华容未于2018年11月24日取得房屋的，承担逾期办证的违约责任，其中“出卖人责任”仅应包括出卖人届期未能取得办理分户产权登记所需的材料、不提供办理分户产权登记所需的材料，或以其他方式不协同买受人办理分户产权，并不应包括办理完毕房本后电话通知其领取的义务。三、已于2019年1月17日为华容4套房办理完毕房本，并于当日电话通知华容领取房本，且华容与其同小区业主都认识有联系方式，知悉该小区的房本都已办理完毕。法院判决逾期办理房本损失的基础在于涉案房屋为商办房，如业主利用涉案房屋成立公司则需要房本，华容若着急成立公司，其第一步应是与联系索要房本，而不是直接起诉公司，华容在开庭当日才在法院的主持下领取房本，正是其不着急成立公司，逾期办理房本未给其造成损失的体现。四、即使法院认定有通知华容领取房本的义务，其义务仅为附随义务，并未给华容造成任何实际损失，且已愿意支付华容逾期办证违约金，法院仍依据未办理完成时造成的损失计算，无疑是加大了绿地公司的责任。华容辩称，同意一审判决，不同意上诉请求，请求维持一审法院判决。1.没有收到任何领取房本的通知，领房本是在一审法院的主持下取得的。2.绿地公司所说的出卖人责任，是对买受人是不公平的。3.关于附随义务并不包括房本办理完毕电话通知。绿地公司没有履行自己的义务，导致主合同无法实现，无法到达合同目的。4.顺义判决与本案无关。华容向一审法院起诉请求：1．判决绿地公司向华容支付逾期交付房屋权属证书违约金38899元；2．判决绿地公司向华容支付逾期办理房屋权属证书造成的损失324000元；3．诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2015年11月3日，华容（买受人）与绿地公司（出卖人）签订四份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1788667、Y1788652、Y1788690、Y1788676），四份合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为×××1-2507/1-2506/1-2509/1-2508……预测建筑面积共111.07/111.07/108.96/117.26平方米。其中，套内建筑面积75.25/75.25/73.82/79.44平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25444.55/25444.55/24683.1/26,334.36元，总价款1,914,703/1,914,703/1822107/2,092,002元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十六条、交接手续……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。华容于2016年11月25日收房。绿地公司出示涉案四套房屋房屋所有权证书原件，证书办理日期为2019年1月17日，华容称对于房屋所有权证书已经办理一事不知情。2020年9月25日，华容已经自绿地公司处取回涉案四套房屋的房屋所有权证书。交房后，双方对于实际面积进行确认后，房款最终数额为：1-2506：1,916,484元；1-2507:1,916,484元；1-2508:2,122,287元；1-2509:1,824,575元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。双方确认华容实际收房时间为2016年11月25日，根据双方合同约定，华容应当于2018年11月24日前取得房屋所有权证书。现绿地公司已经迟延为华容办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第（二）款第2项第（2）条目的约定，华容主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，有事实和法律依据，且绿地公司亦表示同意，故对华容该项请求，一审法院予以支持。一审法院针对绿地启航国际业主诉绿地公司逾期办理房产证损失问题已经作出多份生效判决，为更妥善、高效地处理此类纠纷，一审法院在本案中参照上述判决确定。本案中，华容委托绿地公司办理房屋所有权证书，绿地公司为华容办理房屋所有权证书后，没有证据证明其履行了通知华容的程序，故绿地公司应对华容未取得房屋所有权证书承担责任。对华容主张损失的请求一审法院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向华容支付迟延办理位于×××四套房屋的房屋所有权证书的违约金三万八千八百九十九元；二、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿华容位于×××四套房屋的逾期办证损失二十六万八千四百元；三、驳回华容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，绿地公司提交一审法院另案判决3份，用以证明取得房本日期是转移登记之日或过户之日，本案中是2019年1月17日。华容认为，真实性没有异议，但不属于证据，该生效判决与本案有区别。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：绿地公司应支付华容逾期办证损失的具体金额。绿地公司主张，案涉证书办理日期为2019年1月17日，逾期办证损失计算的截止日期应为该日，而非华容实际领取房本日。但本案中，绿地公司为华容办理房屋所有权证后，没有证据证明其履行了通知华容领取证书的程序或华容明知房屋所有权证已办理，华容主张其对此不知情，也未实际领取证书，因此产生相应损失。一审法院对华容主张损失的请求酌情予以确定，金额合理，本院依法予以维持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由绿地集团北京京坤置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽