广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1779号 原告：广西桂海实业集团有限公司，住所地防城港市港口区金花茶大道**桂海世贸广场**楼**，统一社会信用代码：91450600788428749Y(1-1)。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 被告：陈琳，女，1992年8月11日出生，汉族，住址重庆市綦江区。 第三人：中国银行股份有限公司防城港分行，住所地，住所地防城港市港口区中心大道与迎宾路交汇处逢时商业大厦会信用代码：914506028993607406。 负责人：马明亮。 原告广西桂海实业集团有限公司（简称桂海公司）诉被告陈琳、第三人中国银行股份有限公司防城港分行商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂海公司的委托代理人凌子淳到庭参加诉讼，被告陈琳、第三人中国银行股份有限公司防城港分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告桂海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。3.判令被告向原告支付：原告代为支付给中国银行股份有限公司防城港市分行的银行贷款本息合189229.24元（其中：2020年8月28日前保证金扣款16407.15元；以及2020年8月28日原告代为支付全部剩余贷款本息172822.09元，以上金额以原告最 -2- 终实际代为支付的为准）。4.判令被告向原告支付解除合同违约金95629.80元（按合同总价款30%计）。5.判令被告向原告支付拒不配合办理注销涉案商品房预告登记和《商品房买卖合同》备案登记等手续的违约金暂计金额为956.30元（违约金计算方法：以合同总价318766元为基数，按日千分之一标准计算，自2020年9月12日起暂计至2020年9月15日违约金为956.30元，以后另计至被告配合办理完毕上述手续止）。6.判令本案律师费7500元由被告承担。7.判令本案财产保全责任保险费1000元由被告承担。8、本案诉讼费用（含案件受理费和保全申请费）由被告承担。当庭明确变更诉请3.判令被告向原告支付：原告代为支付给中国银行股份有限公司防城港市分行的银行贷款本息合197090.75元（其中：2020年8月28日前保证金扣款13982.66元；以及2020年8月28日原告代为支付全部剩余贷款本息183108.09元，以上金额以原告最终实际代为支付的为准）。事实与理由：2017年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于防城港市行政中心区，总金额为人民币318766元，首期款为人民币95766元，余款人民币223000元向中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中行防港分行）办理贷款手续。《商品房买卖合同》附件四第（6）条约定：“买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证转移登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续三个月，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金。”。附件十—第五条第2项约定：“出卖人或买受人依据本合同或本补充协议的约定，行使单方面解除合同权利而解除合同、或依据本合同及本补充协议约定自动解除合同时，出卖人、买受人均应在解除合同通知送迗或视为送达之日或自动解除合同之日起5个工作日内、互相配合到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续，如买受人已入住的，须在前述时间内，先结清自办理入住手续以来的物业管理费用、水电费等，腾空房屋并支付办理入住手续之日起至办理相关登记、备案注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的折旧率计算）”；附件十一第五条第3项约定因行使单方解除合同或依据本合同或补充协议约定自动解除合同时，出卖人因可收回房屋另售而没有理由不配合办理本条上款相关事项，但若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约 -3- 责任及出卖人的损失外，自合同解除之日起的第6个工作日，买受人还须按日向出卖人支付本合同总价款千分之一的违约金”。上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致中行防港分行从原告的保证金账户中扣款共计合计197090.75元，其中：2020年8月28日前保证金扣款13982.66元；以及2020年8月28日银行宣布贷款合同提前到期要求原告承担保证责任后原告代为支付全部剩余贷款本息183108.09元（以上金额以原告最终实际代为支付的为准）。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权解除合同。以及依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失，同时要求被告承担违约责任。另外，《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、并搬离房屋、支付该房屋年折旧费用的义务，并按约定承担违约责任。被告未依约履行合同义务，致使原告为采取诉讼方式实现债权聘请律师提供专业法律服务而实际支出的合理费用，属于被告给原告造成的损失，依据《商品房买卖合同》附件十一第五条第3项和第5项约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条规定应由被告承担。同理，原告为保障合法债权的实现以及生效法律文书的顺利执行，为申请财产保全实际发生的财产保全责任保险费应由被告承担。为维护原告的合法权益，现依照有关法律规定，特提起本诉，请求人民法院判如所请。 被告陈琳未作答辩。 第三人中国银行股份有限公司防城港分行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的防城港市行政中心区万鹤路桂海塞纳庄园5号 -4- 楼23层2309号房，建筑面积64.61平方米，单价为每平方米4933.69元，总价款为318766元。支付方式为，买受人于2015年6月17日前支付首期房价款95766元，余款223000元向中国银行申请贷款支付。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政挂号信方式送达对方，任一方更变通讯地址、联系电话导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件四第（5)条约定：买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证转移登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续三个月，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金。合同附件十一补充协议第五条关于合同解除的补充约定为：1.出卖人或买受人根据本合同或补充协议的约定，行使单方面解除合同权利的，需向对方发出书面通知，自解除合同通知送达或视为送达之日起即解除本合同。2.合同解除后起第5个工作日内、互相配合到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续，如买受人已入住的，须在前述时间内，先结清自办理入住手续以来的物业管理费用、水电费等，腾空房屋并支付办理入住手续之日起至办理相关登记、备案注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的折旧率计算）。3.因行使单方解除合同或依据本合同或补充协议约定自动解除合同时，出卖人因可收回房屋另售而没有理由不配合办理本条上款相关事项，但若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约责任及出卖人的损失外，自合同解除之日起的第6个工作日，买受人还须按日向出卖人支付本合同总价款千分之一的违约金。且出卖人可无需征得买受人的同意，而单方面到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续。若买受人拒不配合，出卖人走司法程序或其他有效途径解除合同的，买受人须承担出卖人因此而造成的全部损失，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等。5.非出卖人原因，买受人7天内不及时归还银行按揭贷款且逾期超过三次的，造成出卖人损失的，买受人全额赔偿，且出卖人有权解除合同。 原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，依约支付了首付款。2017年3月23日，被告作为借款人与中国银行股份有限公司防城港分行作为贷款人、原告作为保证人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告（借款人）向中国银行股份有限公司防城港分行申请贷款 -5- 223000元用于购买防城港市行政中心区万鹤路桂海塞纳庄园5楼23层2309号房，贷款期限180个月，并对还款方式、利率、逾期还款责任等作了具体约定。原告作为保证人为上述贷款承担连带保证责任，并约定如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。被告在上述合同履行过程中未依约向中国银行股份有限公司防城港分行按时偿还借款，导致原告作为保证人承担了相应的还款责任。截止2020年8月28日，原告偿还中国银行股份有限公司防城港分行贷款本息197090.75元，其中2020年8月28日前偿还贷款本息13982.66元，2020年8月28日偿还贷款两笔本息172822.09元、10286元。 2017年3月23日，上述合同办理了合同备案手续。2017年5月11日，原、被告双方办理了《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。 2020年9月1日，原告通过邮政专递的方式向被告在合同预留的联系地址发出《律师函》，通知被告于接收本函后3日内将暂计2020年8月28日已拖欠的款项16407.15及未到期本金178646.56元及利息罚息等（以桂海公司被中国银行实际扣款金额为准）支付至桂海集团；如在上述期限内不履行全部偿还义务，自上述期限届满之时，桂海集团按合同约定正式解除《商品房买卖合同》。在物流信息上显示被告于2020年9月5日因未妥投于9月6日转退回。 2020年9月2日，原告（甲方）与广西海狮律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定原告委托广西海狮律师事务所代理与被告陈琳商品房预售合同纠纷一案。2020年9月2日，广西海狮律师事务所向原告出具一张法律服务费为7500元的《广西增值税专用发票》（编号：00922379）。 原告于2020年9月7日向法院申请诉前财产保全，港口区人民法院于2020年9月7日作出民事裁定书，裁定：查封被申请人陈琳名下位于防城港市行政中心区（保全标的额以310000元为限），期限为三年。原告以中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单为上述财产保全作担保，保费为1000元。 另查，涉案商品房预告登记以及《商品房买卖合同》备案登记至今未办理相关撤销登记手续。 -6- 以上事实有原告提供的营业执照、身份证复印件、商品房买卖合同及备案证明、预告登记证、个人一手住房贷款合同、中行防城港分行《关于履行担保责任的告知函》、中国银行特种转账借方传票（三张）、《逾期零售贷款扣保证金还贷清单》、还贷催告律师函、快递单、物流信息、律师函、快递单、物流信息、委托代理合同、律师服务费发票、支付凭证、诉讼财产保全责任保险单及保单保函、保险费发票及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利。同时根据合同约定，行使单方面解除合同权利的，需向对方发出书面通知，自解除合同通知送达或视为送达之日起即解除本合同。从原告发出《律师函》及邮件未妥投退回的时间，该《商品房买卖合同》已于2020年9月5日解除。 关于原告请求被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，并支付拒不配合办理注销涉案商品房预告登记和《商品房买卖合同》备案登记等手续的违约金的问题。根据双方合同约定合同解除后起第5个工作日内、互相配合到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续，即被告应于2020年9月11日前配合原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，但被告至今未配合办理上述登记手续，对于原告请求被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续，应予以支持。关于违约金的计算。合同约定若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约责任及出卖人的损失外，自合同解除之日起的第6个工作日，买受人还须按日向出卖人支付本合同总价款千分之一的违约金。故原告应支付被告违约金以318766元为基数，按日千分之一的标准计算，从2020年9月14日计至本判决生效之日止。 关于原告请求被告支付原告代为支付给中国银行股份有限公司防城港分行的贷款本息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人 -7- 和买受人。本案中原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿了197090.75元，实际上提前履行了其在商品房预售合同被解除后应负的偿还购房贷款本息的义务。但由于被告未按期偿还贷款产生利息、罚息，原告代被告向第三人偿还的银行借款的利息部分被告应该向原告偿还；原告代被告向第三个偿还的银行借款本金为《商品房买卖合同》解除后应负义务，且合同解除后原告对预售商品房的占有使其合法权利已得到充分保护，但应原告未能举证证明本金及利息的具体金额，依法应负举证不能的责任，对该诉请不予支持。 关于被告请求原告支付解除合同违约金95629.80元的问题。根据合同附件四第（6)条约定：买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证转移登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续三个月，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金。原告主张被告支付违约金95629.80元（房屋总价款318766元×30%）符合合同约定，本院予以支持。 关于原告请求被告支付律师代理费及财产保全责任保险费的问题。因在合同中明确约定律师费，但对财产保全责任保险费未作明确约定，故对于原告请求被告支付律师费7500元，符合双方的合同约定，本院予以支持。对于原告请求被告支付财产保全责任保险费1000元，合同未作明确约定，对此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西桂海实业集团有限公司与被告陈琳签订的《商品房买卖合同》于2020年9月5日已解除； 二、被告陈琳在本判决生效之日协助原告广西桂海实业集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续； -8- 三、被告陈琳向原告广西桂海实业集团有限公司支付未配合办理上述撤销登记手续的违约金（违约金以318766元为基数，按日千分之一的标准从2020年9月14日计至本判决生效之日止）； 四、被告陈琳向原告广西桂海实业集团有限公司支付解除合同违约金95629.8元； 五、被告陈琳向原告广西桂海实业集团有限公司支付律师费7500元； 六、驳回原告广西桂海实业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费2907.37元，由原告广西桂海实业集团有限公司负担1944元，由被告陈琳负担963.37元；保全费2070元，由被告陈琳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  吴尉宛 -9-