广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初12938号 原告：张永霞，女，1990年2月16日出生，汉族，住河南省项城市。 委托诉讼代理人：李丽萍，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴晓阳,广西贵文律师事务所律师。 被告：广西广通投资有限责任公司，住所：南宁市。 委托诉讼代理人：阳恒亮，广西南望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢颜莎，广西南望律师事务所实习律师。 原告张永霞与被告广西广通投资有限责任公司（以下简称“广通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告张永霞的委托诉讼代理人李丽萍，被告广通公司的委托诉讼代理人阳恒亮、谢颜莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永霞向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告之间签订的《商铺使用权转让合同》中期限超过20年的部分无效；2、判令被告返还原告合同无效部分的商铺转让款26657.2元；3、判令被告向原告支付资金占用期间的利息（①以13329.2元为基数，从2017年3月14日至2019年8月19日，按银行同期同类贷款利率计算为1932元；②以13328元为基数，从2017年7月30日至2019年8月19日，按银行同期同类贷款利率计算为1665元；③以26657.2元为基数，从2019年8月20日暂计至2020年11月3日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为1332元，之后的计算至被告结清之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商铺使用权转让合同》，约定由被告将位于南宁市的使用权转让给原告，期限自2017年7月31日至2042年4月19日，共25年。《商铺使用权转让合同》实质为房屋租赁合同，根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，被告应将超过20年的部分转让费返还原告。商铺使用权转让款总额为合同约定的商铺总价款，原告支付款项为收据载明的金额及返租抵扣部分款项。 被告广通公司辩称，1、涉案商铺以经营权方式进行转让，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方存在使用权转让法律关系；2、双方约定的涉案商铺价格系按照平方米计算转让费用，并非按照年限计算使用价款，对于多出的5年系被告对于原告使用涉案商铺的折扣回馈，并未收取使用成本；3、被告已依照合同约定，如期交付铺面，已履行合同约定义务；4、认可商铺使用权转让款总额为合同约定的商铺总价款，原告支付款项为收据载明的金额及返租抵扣部分款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商铺使用权转让合同》（合同编号：广通商让字第1489号），双方就商铺使用权转让的相关事宜进行约定。合同第一条约定，甲方以合法方式取得位于南宁市新村大道西面（广西艺术学院相思湖校区对面）两宗地块的土地使用权（集体土地使用权证编号：南宁集用（2012）第7XXXXXX号，南宁集用（2012）第7XXXXXX号），上述地块总面积为14280.23平方米，土地用途为商服用地；经有关部门批准，甲方依法在上述地块内投资建设商业综合楼（以下或简称“本项目”），项目名称为“星艺荟广场”（具体名称以政府相关部门核定为准），本项目的《建设项目规划设计条件通知书》审批 3 号为GXXXXXXXXXXX，项目总建筑面积约61196.9m²（具体面积以政府相关部门最终核定为准）；根据甲方与土地权属人签订的相关协议，甲方享有上述地块及甲方投资建设的地上建筑物、构筑物三十年的使用权，使用期限自2012年4月18日起至2042年4月19日止。第二条约定，甲方出让的商铺所在建筑物的总层数为17层，其中地上16层，地下**；甲方将本项目2号楼2层95号商铺的使用权转让给乙方，该商铺的建筑面积为10.02m²，乙方取得该商铺的使用权，使用权限自2017年7月31日起至2042年4月19日止。乙方在其合法使用权期限内，享有对该商铺占有、使用、收益的权利。第三条约定，双方约定该商铺的使用权转让按照建筑面积计算总价款，转让单价为每平方米13302元，总价款为133286元。合同第四条约定，乙方分三期支付该商铺的全部价款，第一期付款时间：乙方在签订本合同之当日，支付总价款的60%作为首付款，即79972元；经双方约定，该商铺由乙方委托甲方或相关的商业运营管理公司进行经营，乙方同意第一、第二年委托经营收益在应支付款项中予以抵扣。经抵扣后，乙方第一期实际应支付价款为58646元；第二期付款时间：该商铺所在建筑物建设到封项或首期款缴付后两个月时，乙方支付总价款的30%，即39986元；第三期付款时间：该商铺所在建筑物交付时，乙方支付总价款的10%，即13328元。合同第五条约定，甲方应在2017年7月31日前，将符合使用条件的商铺交付乙方使用，交付标准为毛坯房。第六条约定，本合同项下商铺达到交付使用的条件后，甲方应当通知乙方。第十一条约定，在商铺使用期限届满后，乙方应无条件的将该商铺归还甲方，乙方应当在使用期限届满之日起15日内将该商铺内可移动的物品搬离。第十三条第（五）款约定，本合同签订后，乙方不能再次转让该商铺的使用权。因特殊原因需要转让的，乙方需向甲方提出书面申请，经甲方批准后才能办理相关转让手续。合同还约定了其他事项。 2016年12月10日，原告向被告支付前述商铺首付款58646元；2017年3月14日支付二期款39986元；2017年7月30日支付三期款13328元。被告向原告开具了相应收据。另查明，星艺荟广场的2#综合楼建设项目于2017年3月29日取得建设工程规划许可证（建字第4XXXXXXXXXXXXXX号），准建层数为地上16层，地下**；于2017年5月10日取得建筑工程施工许可证（编号：4XXXXXXXXXXXXXXXXX）；于2018年8月21日竣工验收，竣工验收结论为工程质量合同。 再查明，南宁市新村大道西面的两宗土地（地号：0XXXXXX、0XXXXXX）系集体土地，其相对应的集体土地使用权证（集体土地使用权证编号：南宁集用（2012）第7XXXXX号，南宁集用（2012）第7XXXXX号）载明，土地使用权人为南宁市西乡塘区心圩街道四联村民委员会井头坡，土地所有权人为南宁市西乡塘区心圩街道四联村民委员会，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地。南宁市西乡塘区心圩街道四联村民委员会出具《证明》，载明依据广通公司与井头坡村民小组签订的《第三产业用地租赁合同》，广通公司已取得前述两宗土地的三十年使用权（使用期限自2012年4月18日至2042年4月19日），广通公司享有在前述地块内依法开发建设商业综合楼项目的权利，并有权将所建设的物业以使用权转让、出租等方式进行经营及收益的权利。 本院认为，关于《商铺使用权转让合同》的性质及效力问题。原告与被告广通公司签订的《商铺使用权转让合同》约定被告向原告转让“星艺荟广场”项目X号楼第X层XX号商铺的使用权，原告分期向被告支付转让费，使用期限届满后原告应无条件的将商铺交还给被告，使用期限内原告对商铺仅享有使用、收益的权利，上述约定反映出原告仅享有使用权而无所有权，该合同特征符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同之规定，故《商铺使用权转让合同》实为房屋租赁合同，原告支付的转让款应认定为租金。因被告系收取固定数额的转让款，双方亦未按时间长短区分转让款的浮动计算方式，故本案转让款应视为固定租金，每月447.77元（即133286元÷297个月又20天）。 根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，涉案项目已取得建设工程规划许可证，故被告将涉案项目的商铺出租给原告不违反上述规定。《商铺使用权转让合同》系双方的真实意思表示，但双方在《商铺使用权转让合同》中关于使用权期限的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，故本院确认《商铺使用权转让合同》中约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。原告先支付的转让款为合同有效部分的租金，后支付的转让款为无效部分的租金。 关于《商铺使用权转让合同》无效部分的处理。无效的合同自始没有法律约束力，被告因该合同无效部分取得的财产，应当予以返还。原、被告双方均确认转让款总额为133286元，扣减有效租期租金后，超出部分为被告基于合同无效部分取得的财产，依法应返还给原告，故被告应退还超出部分的租金25821.2元（即133286元-447.77元×12个月×20年），其中应退2017年7月30日支付的租金为13328元，应退2017年3月14日支付的租金12493.2元。原告主张的利息为法定孳息，作为收取款项的一方应当向原告支付利息，故原告要求被告自收取款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，并无不当。因此，本案利息计算方式为：1、按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算，以12493.2为基数，自2017年3月14日起计算至2017年7月29日止，以25821.2元为基数，自2017年7月30日起计算至2019年8月19日止；2、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以25821.2元为基数，自2019年8月20日起计算至被告全额返还25821.2元之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告张永霞与被告广西广通投资有限责任公司签订的《商铺使用权转让合同》（合同编号：广通商让字第1XXX号）超出租赁期限20年部分无效； 二、被告广西广通投资有限责任公司向原告张永霞退还无效部分租金25821.2元； 三、被告广西广通投资有限责任公司向原告张永霞支付资金占用期间利息（利息计算：1、按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算，以12493.2为基数，自2017年3月14日起计算至2017年7月29日止，以25821.2元为基数，自2017年7月30日起计算至2019年8月19日止；2、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以25821.2元为基数，自2019年8月20日起计算至被告全额返还25821.2元之日止）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费295元（原告张永霞已预交，已减半收取），由被告广西广通投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐希 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  韦械