四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2742号 上诉人（原审被告）：冯湛，男，1967年3月23日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被上诉人（原审原告）：绵阳市桦林物业服务有限公司，住所地:四川省绵阳市游仙区沈家坝街****,统一社会信用代码：91510704667408303H。 法定代表人：郑军林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张馨然，四川法奥（绵阳）律师事务所实习律师。 上诉人冯湛与被上诉人绵阳市桦林物业服务有限公司（以下简称桦林公司）物业服务合同纠纷一案,不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初2335号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人冯湛上诉请求：1.请求撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初2335号民事判决第一项判决并依法改判；2.重新计算一审诉讼费用。事实与理由：对于原判“一般小区物业服务内容涵盖多个方面，重要服务内容是小区的公共设施设备养护管理，我没有实际入住也应缴物业费；认为被上诉人堵锁眼，拒不提供电梯门禁通行的不当行为缺乏证据；认为从最后一笔债务履行之日起算没有超过诉讼时效”之认定不服，其理由主要如下：我的门锁两次被莫名其妙的堵了，桦林公司根本不给予我合理解释，反问我为什么被堵，作为物业公司没有尽其主要义务，应减少物业费；拒不提供电梯门禁通行缺乏证据的说法不公平，电梯门禁至今没有我的指纹录入，被上诉人认为有我的指纹录入，应出示证据；没有实际入住也应缴物业费不认可，我所住的电梯楼栋，物业费里包含了电梯用电，由于我多年未使用过电梯，该费用应扣除；最后一笔债务履行之日起算没有超过诉讼时效的说法不认可，被上诉人签订的物业服务合同是按季度、半年缴费，既然缴费有时间约定，就应有时效起止时间，因为锁眼被堵搬走后，被上诉人没有再找过我收取物业费，因此不管是半年还是一年缴费，2016年以前的物业费就已经超过了诉讼时效，因此请求驳回一审原告2016年以前的物业费请求，按一般楼栋计算物业费。 被上诉人桦林公司答辩称：1.被上诉人已按《物业服务合同》提供了物业管理服务，履行了相应义务，上诉人应按照合同约定缴纳物业服务费。上诉人门锁被堵并非被上诉人所为；并非被上诉人不提供电梯门禁卡，上诉人可直接缴纳5元在保安处换取；电梯门禁没有上诉人的指纹录入系上诉人消极对待，无法归责于被上诉人；原审法院事实认定正确。2.上诉人未实际入住，系其自愿放弃自身权利。小区公共设施及设施设备属于全体小区业主共有，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，上诉人以其未实际入住便要求按一般楼栋物业服务交物业费的主张，无事实与法律依据。3.被上诉人的主张并未超过诉讼时效。被上诉人已提供相关证据足以证明在上诉人未缴纳物业服务费期间，长期持续地进行了催缴，同时根据《民法总则》第一百八十九条，被上诉人主张物业服务费的诉讼时效应当从最后一笔债务履行期限届满之日起算，并未超过诉讼时效。 桦林公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令冯湛支付桦林公司物业服务费14,987元、垃圾清运费432元，共计15,419元。2.本案诉讼费由冯湛负担。 一审法院认定事实：2013年6月18日至2019年6月28日期间，绵阳市水云轩小区业主委员会与桦林公司先后签订《物业服务合同》七份，约定由桦林公司为水云轩小区提供物业服务，约定服务期间累加为2013年7月1日至2024年6月30日，并约定2013年7月1日至2014年6月30日服务期间内的高层住宅物业服务费用标准为0.95元/月/平方米，此后服务期间内的高层住宅物业服务费用标准为1.2元/月/平方米。冯湛认可自己是绵阳市水云轩小区********高层住宅的登记所有权人，该房屋建筑面积为176.53平方米。 冯湛未支付从2014年1月1日至今的物业管理费。桦林公司为了证实其向冯湛催收了物业费，举示了以下证据：1.在602室入户门处张贴向冯湛催缴物业费用的告知书的照片21张，显示在该入户门上分别张贴了2014年7月25日至2020年1月16日期间的费用催缴告知，各告知单时间的间隔均为半年左右。2.入户催交物业费的照片，显示落款为2019年12月2日的催缴物业费告知书被留置在一张办公桌上。3.2019年12月4日及2020年4月9日，桦林公司工作人员向冯湛尾号为“7707”手机号码发送催缴物业费用的短信记录。冯湛质证认为，并未看到过桦林公司张贴催缴物业费告知书，直至2019年桦林公司才短信催交，此前一直知晓自己手机号码，但从未短信催告过，以上证据仅能证明2019年桦林公司才开始向冯湛催缴物业费用，2019年以前一致未催收，主张冯湛支付物业费已经超过诉讼时效。 桦林公司为证实其已经实际代缴了水云轩小区的垃圾清运费，举示2014年至2018年间交纳垃圾清运费的发票。 上述事实有原被告当庭陈述、工商营业信息、身份信息、物业服务合同、张贴催交物业费通知的照片、催交物业费短信、垃圾清运费交纳收据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 一审法院认为，关于冯湛提出其未实际居住不需支付物业服务费的问题。小区物业服务内容涵盖多个方面，其中重要服务内容是小区的公共区域及设施设备养护管理，而根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公共区域及设施设备属于小区全体业主共有，故无论小区业主是否实际入住，桦林公司对小区进行物业管理，作为业主的冯湛亦是受益人，理应交纳物业服务费用。 另，冯湛还主张物业服务中存在堵锁眼及拒不提供电梯门禁通行的不当行为，但缺乏证据，桦林物业否认有堵锁眼行为，对电梯门禁使用凭证获取也当庭作出了合理说明，并未对业主合理使用电梯构成妨碍。故冯湛该主张证据不足，不能成立。需要指出的是，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，个别或部分业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。桦林公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。 关于请求交纳物业费用的诉讼时效。冯湛认为诉讼时效已过，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，因在物业服务合同履行过程中，桦林公司向冯湛主张给付物业费之诉的诉讼时效期间，从最后一笔债务履行期限届满之日起算，其本案诉请并未超过诉讼时效。 关于物业服务费金额，由物业合同明确约定了物业服务费用单价，按照冯湛所有的物业面积计算，2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费金额应为14,987元【176.53平方米×（0.95元/平方米/月×6个月+1.2元/平方米/月×66个月）】。 因无证据显示冯湛2013年至今实际居住在水云轩小区房屋中，垃圾清运服务则主要是为居民户产生的日常生活垃圾提供集中清运处理而产生的服务费用，没有实际居住则无垃圾清运需求，也未享受该项服务，根据行业习惯和逻辑准则，其不需向水云轩小区物业交纳该项费用。 一审法院遂判决：一、冯湛于本判决生效后十日内向绵阳市桦林物业服务有限公司支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14,987元。二、驳回绵阳市桦林物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审的争议焦点是：1.桦林公司是否尽到物业服务义务；2.是否已经超过诉讼时效。 关于桦林公司是否尽到物业服务义务的问题。首先，桦林公司一直在为水云轩小区的公共区域及设施设备进行物业管理，已按物业合同履行了其相应义务。其次，冯湛长期未居住在水云轩小区是其个人选择，其始终是水云轩小区的业主，不影响其作为小区业主享受了物业公司的服务。另，电梯也是公共设施设备，该部分费用包含在物业费中，不应当扣除。最后，冯湛主张桦林公司将其门锁锁眼堵住，不将其指纹录入门禁系统，影响其正常使用房屋，但并未举证予以证明。根据谁主张谁举证的证据规则，冯湛应当承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予采信。冯湛作为小区业主，享受了相应的物业服务，应当交纳物业费。 关于是否已过诉讼时效的问题。首先，案涉物业合同一直在履行过程中，本案的诉讼时效起始时间应当从最后一笔债务履行期限届满之日起算。本案最后一笔债务为2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，还未过诉讼时效。其次，桦林公司一直通过在冯湛房门上张贴催费通知、向其发送催费短信的方式向冯湛主张物业费，不存在被上诉人未及时行使权利而超过诉讼时效的情形。上诉人的该项上诉主张，本院不予认可。 综上所述，上诉人冯湛的上诉理由不成立，对其相应的上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序公正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费93元，由绵阳市桦林物业服务有限公司负担6元，由冯湛负担87元。二审案件受理费93元，由冯湛负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 刘云峰 审判员 欧泳如 二〇二〇年十二月十四日 书记员 伍静贤