天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8719号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司，住所地天津市河**怒江道创智东园2-915，统一社会信用代码：9112010355948267XP。负责人：熊翊华，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：田伟宏，男，1988年6月5日出生，汉族，天津市津**。委托诉讼代理人：史昱骁（被告之妻），1989年5月21日出生，汉族，住天津市津**。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司（以下简称“华润公司”）与被告田伟宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁学敏、被告田伟宏及其委托诉讼代理人史昱骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2015年1月1日至2015年8月31日及2019年1月1日至2020年12月31日的物业费30,521.6元；2．判令被告支付原告违约金152.61元。3．诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为天津市津南区双港镇新家园香薇邸物业顾问服务公司，被告系该小区XX-X号房屋的业主，已办理了入住手续。原告自被告收房后一直为被告提供物业服务至今，在此期间原告严格按照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定全面履行了物业管理服务义务，而被告未交纳2015年1月1日至2015年8月31日及2019年1月1日至2020年12月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。田伟宏辩称，其系天津市津南区香薇邸XX-X房屋的业主，该房屋面积为251平方米，2019年1月1日至2020年12月31日未交纳物业费，2015年1月1日至2015年8月31日的物业费原告已经减免。未交纳物业费的理由如下：1、原告没有履行服务信息公开义务，缺乏物业服务的合法性。2、原告无视业主正当需求，不按法律规定配备基础设施，物业服务的规范性、时效性不足，要求原告安装坡道扶手等无障碍设施的正常需求至今没有得到满足。3、物业服务合约的履行情况极度堪忧，内、外部管理的标准混乱、模糊，具体表现为物业费标准不统一、不透明，缺少法定的收费情况公示环节；家中房屋多处漏雨、导致家中漏电跳闸、无法做饭、房顶开裂往下掉墙皮和装饰板。故不同意原告诉请。原告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同，以此证明被告系本案涉及房屋的业主，被告认可由原告提供物业服务且同意遵守前期物业服务合同约定。2、商品房交付通知书和物品交接签收单，以此证明被告办理了房屋入住手续。3、天津市住宅前期物业服务合同，以此证明原告向被告提供物业服务的依据及计算物业费和违约金的依据。4、服务质量记录表，以此证明原告依约履行了相应的物业服务。5、催款函、快递单、快递回执，以此证明原告曾书面向被告催缴过物业费。6、原、被告签订的《2018年天津中央公园别墅物业费收缴协议》复印件，以此证明被告在2018年缴纳的2018年期间的物业费与被告提交的收费协议互相佐证，可以得出在2015年1月1日至2015年8月31日期间，被告并未缴纳物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2真实性认可。对证据3、4不认可。对证据5，原告之前并未催收过，只在开庭三天前才收到过一次。对证据6真实性不认可。本院对原告提交的证据1、2、3、5证明目的予以确认，对原告提交的证据4结合本案事实予以综合认定，对原告提交的证据6系复印件，对其证明效力本院不予认定。被告向法庭提交如下证据：1、原、被告签订的和解协议书，以此证明2018年前的物业费都交齐了。2、入院记录、出院记录、手术记录、照片打印件，以此证明因坡道不符合标准，导致原告母亲滑倒受伤，确实需要相应公共设施配备出行。3、物业费交费收据复印件，以此证明2015年8月19日房屋交钥匙时，要求把所有费用交齐，否则不能拿钥匙，原告一并交齐了2013年、2014年和2015年9月1日至2016年8月31日的物业费，原告减免了2015年1月到8月的物业费。4、装修管理服务协议复印件，以此证明2015年8月19日所有的物业费和其他费用都交齐，原告才能进场装修。5、2015年8月22日签订的物业管理服务协议、消防安全协议复印件、小区环境的视频及照片光盘1张，以此证明小区环境脏乱差，有许多安全隐患。6、小区2号地室外CAD图纸，以此证明小区有私搭乱建情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3、4、5真实性认可，对证明目的不认可。对证据2关联性不认可。对证据6真实性、合法性、关联性均不认可。本院对被告提交的证据1、3、4的证明目的予以确认，对被告提交的证据2、5结合本案事实予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区香薇邸XX-X房屋的业主，该房屋面积为251平方米。2010年11月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位华润置地（天津）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米3.81元交纳物业费，业主于每月31日前按月交纳物业费，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之五比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告自2019年1月1日开始未缴纳物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：原告对物业服务尽职尽责，关于房屋质量问题，属于开发商的责任，原告无法解决。关于幼儿园问题，幼儿园是开发商为了服务小区、满足小区业主孩子上学需求，开发时就划归出来的。关于扰民、私搭乱建等情况应该根据相邻关系维权，而不是苛责物业没有尽到管理义务。关于收费和物业服务情况没有公开公示问题，因原告物业服务是包干制管理方式，而不是酬金制管理方式，酬金制管理方式要求进行公示。另查明，被告2015年8月办理入住手续时，向原告缴纳了2013年1月至12月、2014年1月至12月、2015年9月1日至2016年8月31日的物业费。被告称办理入住手续时需要将费用全部交齐才能拿到钥匙，因为交房之前房屋有漏雨、门窗损坏等问题，故减免了2015年1月1日至2015年8月31日的物业费作为补偿。庭审中，原告认可业主拿钥匙时必须把之前的物业费全部交齐。2018年12月1日，原、被告签订《和解协议书》，约定“甲方（田伟宏）系乙方（华润公司）提供物业服务实际受益人，鉴于甲方与乙方之间存在物业服务合同纠纷，导致甲方至今拖欠乙方物业费用26,706.8元，甲方拒绝向乙方支付前述拖欠费用；经双方友好协商一致同意，甲方向乙方支付物业费15,642.72元即视为乙方收到甲方向其支付的26,706.8元的物业费；乙方实际收到上述款项亦视为甲方已收到乙方向其支付的2,861.4元，用以折让乙方向甲方提供物业服务过程中导致甲方的损失。”2018年12月18日，被告按协议约定向原告缴纳物业费15,642.72元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.8元/月/平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。因《前期物业服务合同》约定“业主于每月31日前按月交纳物业费”，故原告主张2020年12月1日至12月31日的物业费没有依据，本院不予支持。关于原告主张的2015年1月1日至2015年8月31日的物业费，原、被告签订的《和解协议书》中写明“甲方至今拖欠乙方物业费用26,706.8元……”，协议书只写了“至今”并未写明被告拖欠物业费的具体时间，结合被告2015年8月办理入住手续必须交齐全部费用的要求，原告主张被告拖欠2015年1月1日至2015年8月31日的物业费依据不足，本院不予支持。结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院酌情认定被告应按应交物业费的90%交纳物业费。经核算，被告应支付原告2019年1月1日至2020年11月30日的物业费19,743.66元。原告主张违约金152.61元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务存在瑕疵、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告田伟宏于本判决生效后十日内给付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司2019年1月1日至2020年11月30日的物业费19,743.66元。二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如田伟宏未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计283.5元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司承担136.7元，由被告田伟宏承担146.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王伟红二〇二〇年十二月十一日书记员  郝建婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。