湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0581民初1829号 原告：湖南城福物业运营管理有限公司，住所：湖南省长沙县星沙街道东三路**幸福里湖湾世景**707。 法定代表人：符新民，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨安，湖南鼎昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：符浩定，男，1990年8月29日出生，汉族，湖南省衡山县人。 被告：新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司，，住所：湖南省邵阳市新宁县金石镇人民路与温泉路交汇处 法定代表人：李良昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李正东，湖南崀山律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：周光侣，男，1968年10月7日出生，汉族，湖北省武汉市人。 原告湖南城福物业运营管理有限公司（以下简称城福公司）与被告新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司（以下简称鼎鑫公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城福公司的委托诉讼代理人杨安、符浩定，被告鼎鑫公司的委托诉讼代理人李正东、周光侣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城福公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付B区住宅销售基础佣金754036元及至支付完毕日止的利息19749元（按银行同期贷款利率从2019年3月18日暂计算至2019年12月18日）；2、判令被告支付D区住宅销售基础佣金490433元及至支付完毕日止的利息19580元（按银行同期贷款利率从2019年1月18日暂计算至2019年12月18日）；3、判令被告支付B区住宅销售溢价佣金1836577元（应付2619546元，核减借支、已付782969元）、考核奖励金111000元及至支付完毕日止的利息20890元（按银行同期贷款利率从2019年9月18日暂计算至2019年12月18日）；4、判令被告支付D区住宅销售溢价佣金635130元、考核奖励金200000元及至支付完毕日止的利息33342元（按银行同期贷款利率从2019年1月18日暂计算至2019年12月18日）；5、判令被告支付D区商铺销售基础佣金499494元及至支付完毕日止的利息35836元（按银行同期贷款利率从2018年4月21日暂计算至2019年12月18日）；6、判令被告支付D区商铺销售溢价佣金1597645元及至支付完毕日止的利息17136元（按银行同期贷款利率从2019年9月18日暂计算至2019年12月18日）；7、判令被告支付按揭服务费103400元及至支付完毕日止的利息1109元（按银行同期贷款利率从2019年9月18日暂计算至2019年12月18日）；8、判令被告支付原告违约金600000元；9、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月8日，原、被告双方签订了《新宁鼎鑫时代项目代理销售及物业合作合同》，约定原告作为被告新宁鼎鑫时代项目的独家销售代理方（144套住宅、约100个车库）以及双方进行物业合作，合作时间从2017年11月至项目销售完成100%为止，并明确约定了原告代理佣金（销售基础代理佣金和销售溢价佣金）、奖励、按揭费用的计算方式以及违约金等事项。2018年2月8日，原、被告双方签订了《新宁鼎鑫时代项目代理销售合同补充协议》，约定被告将新宁鼎鑫时代D区项目指定原告为独家销售代理方（100套住宅），原告代理佣金（销售基础代理佣金和销售溢价佣金）、奖励、按揭费用的计算方式与《新宁鼎鑫时代项目代理销售及物业合作合同》的约定一致。2018年2月8日，原、被告双方签订了《新宁鼎鑫时代D区商铺代理销售合同》，约定被告将新宁鼎鑫时代D区商铺指定原告为独家销售代理方（建筑面积约2740平方米），并约定了销售底价以及原告代理佣金（销售基础代理佣金和销售溢价佣金）的计算方式和违约金等事项。合同签订后，原告依据合同的约定进行了鼎鑫时代项目的销售，至2019年9月底，原告完成销售业绩为：D区商铺项目完成销售50套，B区住宅项目完成111套，D区住宅项目按揭94套、鼎鑫时代D区商铺项目按揭33套、鼎鑫时代B区住宅项目按揭93套。至2019年9月底，被告应付各项费用共计7013630元（不含利息），核减被告给原告的借款400000元和已付的382969元，被告还应支付6230661元（不含利息）。合同履行期间，原告多次口头或书面要求被告及时支付销售佣金以便用于发放员工工资、提成和维持正常销售活动，被告不但迟迟不予支付应付给原告的销售佣金，还要求原告以借支的形式才将400000元借给原告发放工资。更有甚者，被告于2019年9月17日向原告发出所谓《告知函》，意欲借以莫须有的理由达到单方面解除合同、拖欠合同佣金不予支付的目的。被告的这些行为完全是没有任何契约精神严重违约行为，应承担合同约定的违约责任。原告在多次向被告催要销售佣金未果后，于2019年10月委托律师向其发出《律师函》，但被告一直置之不理。 被告鼎鑫公司辩称：一、本案案由应为商品房委托代理销售合同纠纷；二、原告起诉要求支付溢价佣金的计算方式既不符合双方所签订的合同约定，也不符合市场房地产销售代理交易习惯，更不符合常理：1、在签订合同时，被告聘请原告作为销售代理，其职责包括房地产的销售及物业管理；对于房地产的销售，根据双方签订的合同约定，属于原告的工作职责；对于策划定位应该是对整个楼盘的前期市场定位、销售亮点的推介，包括市场的存量房源调查和分析、价格趋势判断、潜在客户信息的收集等相关内容，并出具书面报告供被告最终定价；2、原、被告于2017年11月8日所签订的《新宁鼎鑫时代项目代理销售及物业合作合同》第四条约定“双方根据市场行情指定销售住宅、车位底价，乙方制定的底价须通过甲方审核同意执行”，因此整个楼盘的销售过程中，由于市场的投放原因，在不同的销售时间有不同的底价，其中B区的商品房分别在2018年4月4日、2018年4月4日、2018年8月1日、2018年10月2日、2019年1月10日、2019年2月2日、2019年3月23日做了七次底价调整；D区的商品房在2018年3月3日、2018年3月20日、2018年4月1日、2018年10月2日对销售底价做了4次调整。这些销售底价的调整均由原告派驻在被告售楼部的销售经理龙莉娜按照流程制定价格表由被告审核后执行，原告仅凭2018年3月3日提交给被告的市场调查成果（价格体系表）作为双方结算销售溢价的底价，显然不符合合同的约定，也不符合房地产销售代理交易习惯；3、原告有关D区商铺的销售溢价的计算，完全违反合同约定，根据双方签订的《新宁鼎鑫时代D区商铺代理销售合同》约定，原告的代理销售方式为包销，即商铺按每平方米8500元计价，超过底价部分为销售溢价归原告所有，低于底价部分由原告承担，另原告未按合同约定完成销售任务，D区的销售溢价应全部归被告所有，原告的该项诉求不能成立；三、被告不存在违约行为，造成目前销售代理合同被终止的责任完全在原告：1、原告诉称的逾期付款事实不能成立，截至2019年8月31日止，原告一直未能就基础佣金与被告进行对账，对销售溢价分成佣金也一直没有最终达成一致结算，因此在佣金数额不能确定的情况下，被告理所当然可以暂停支付；2、从双方的往来账目看，被告以代付工资、提成款、支付借支款等方式已向原告支付了1102147元，而原告总计应领款为1374199元，扣减税款26795.58元，仅应付248256.42元；同时原告所属销售人员的待遇尚未发放，被告基于销售人员的暂停支付的申请，多次要求原告负责人到场结算，一并结清销售人员的各项待遇，原告负责人却一直没有见面，故被告暂停支付合法有据，并不构成违约；3、被告之所以解除与原告之间的合同，是基于原告长期缺岗，合同约定的原告应配置人员为9人，但从工资表所反映的数据看，原告一直未按合同约定配置人员，在2018年3月前，原告在销售案场的工作人员仅3名，一直到3月后才陆续增加了人员，在销售的顶峰期，原告所配置的人员也只有8名，作为营销总监的符浩定基本没有来案场，符红宾仅于2019年3月21日到过案场一次，其余时间均不见人，严重影响营销效果，造成价格定位出现多次反复等情况，特别是在D区商铺销售过程中，由于人手不足，准备不充分，造成销售业绩达不到预期，被告资金回笼压力巨大的困难。因此，被告曾多次以电话、微信等方式对原告进行催告，但原告一直拒不整改。2018年8月31日，原告突然通知解散销售团队，被告无奈之下只得重新组建销售队伍，不仅严重影响了项目的销售任务，也在购房业主中产生了极为不良的影响，使被告的企业信誉受损；四、有关按揭服务费不属原告的收益，合同虽然约定原告可以按每户不超过500元的标准向购房业主收取按揭手续费，但该手续费的标准未经行政主管部门核准，本属不合理收费；另外该手续费主要是用于办理银行（含公积金）按揭贷款人员的劳务费、资料费、公关费等日常开支；截至2019年8月底共收取154户（含商铺）按揭手续费72380元，已付按揭专员汤文娟劳务费39800元，余款应作为后续劳务费与资料费、公关费的支出，故按揭手续费系为办理按揭贷款的开支，不属于原告的代理销售收益，其无权请求支付；另合同中约定的基础佣金1%被告没有意见，但对销售数据有异议，销售溢价的底价有异议；被告没有违约，不愿意承担销售佣金的利息；综上，请求驳回原告的不合理诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告城福公司成立于2016年7月15日，主要从事物业管理、酒店管理、工业地产开发、影院管理、公寓管理、商业管理、园林绿化工程服务、建筑物清洁服务、房地产中介服务等经营。被告鼎鑫公司成立于2017年5月31日，主要从事房地产开发经营。2017年11月8日，被告鼎鑫公司（甲方）与原告城福公司（乙方）签订《新宁鼎鑫时代项目代理销售及物业合作合同》，约定的主要内容为：第一条合作方式和范围，甲方指定乙方为在新宁鼎鑫时代项目的独家销售代理方，项目座落于新宁县××镇××路，共计144套住宅，共计约100个车库；本合同代理期限自2017年11月8日至项目销售率完成100%为止；第四条认筹期间预付费、销售基础代理佣金、销售价格、销售溢价分成：⑴认筹期间，乙方发生的人员工资等费用按照实际发生于每月30号前向甲方造表申报，甲方于次月8号前进行实际预付给乙方，此预付费于开盘后一次性从销售佣金、溢价扣除；⑵乙方按住宅营销总额的1%、车位营销总额的1%收取销售基础代理佣金；开盘签订合同后，销售基础代理佣金部分由乙方次月2日前提供报表给甲方审核同意，甲方须在15日内支付；该基础代理佣金支付80%，剩余20%待销售完考核奖罚后进行支付；一般情况下按签订营销合同额为标准进行佣金支付，双方根据实际情况可协商同意后进行付款标准调整；乙方须积极协助配合做好客户按揭工作，如资料准备、客户面签等手续，乙方可根据新宁当地行情适当收取客户按揭费用，该费用不能超过每户500元；⑶双方根据市场行情制定销售住宅、车位底价，乙方制定的底价须通过甲方审核同意执行；⑷超过底价部分为销售溢价，双方按70:30进行分配，其中甲方占70%，乙方占30%；溢价部分由乙方次月2日前提供报表给甲方审核同意，甲方须在15日内支付；第五条代理销售人员及规划：乙方为本项目成立的专项小组架构、人员配置；营销总监一名、销售经理一名、策划经理一名、一线销售人员（大客户专员）6名，前期筹备阶段一线销售人员根据项目实际情况适当调整，售楼部开放及开盘阶段须保证充足人员配置，最少不得低于6名；第六条销售任务的约定及考核奖励：⑴预售许可证下来，开盘后一个月内，项目销售率达到80%时（以签订商品房合同为准），甲方额外奖励乙方每套1000元；预售许可证下来，开盘后一个月内，项目销售率达到95%时，甲方额外奖励乙方每套2000元；甲方须在约定考核日期后15个工作日内支付给乙方；⑵非甲方及重大客观情况因素外，如工程进度、办理商品房预售证进度等，专业能力及乙方达到销售任务的，预售许可证下来，开盘后一个月内，项目销售率未达到50%时（以签订商品房合同为准），甲方有权解除本合同，并按未完成考核套数每套500元进行罚款；乙方须在约定考核日期后15个工作日支付给甲方；第九条违约责任：⑴除本合同另有约定外，甲乙双方均不得单方面终止合同，任何一方单方面提前终止合同需支付另一方人民币300000元违约金；⑵甲方若未能按照本合同约定支付乙方费用的，如逾期超过15天甲方仍未付款，乙方有权停止销售工作直至甲方支付相关费用止；⑶乙方应当按照本合同的约定配置销售人员，并且积极履行代理销售义务，否则甲方有权终止合同。 2018年2月8日，被告鼎鑫公司（甲方）与原告城福公司（乙方）签订《新宁鼎鑫时代项目代理销售合同补充协议》，约定的主要内容为：甲方指定乙方为在新宁鼎鑫时代Ｄ区项目的独家销售代理方，项目座落于新宁县××镇××路，共计100套住宅；双方于2017年11月8日就鼎鑫时代Ｂ区（崀山国际建材城Ｂ区）达成销售代理合同协议，经双方友好协商，鼎鑫时代Ｄ区住宅（崀山国际建材城Ｄ区）销售与Ｂ区住宅销售代理商务条件一致性，如合作期限、费用负担方式、认筹期间预付费、销售基础代理佣金、销售价格、销售溢价分成、销售任务的约定及考核奖励、违约责任等商务条款均与鼎鑫时代Ｂ区保持相同。同日，被告鼎鑫公司（甲方）与原告城福公司（乙方）签订《新宁鼎鑫时代Ｄ区商铺代理销售合同》，约定的主要内容为：甲方指定乙方为在新宁鼎鑫时代Ｄ区商铺的独家销售代理方，项目座落于新宁县××镇××路，共计建筑面积约2740平米商铺；本合同代理期限自2018年2月8日至项目销售完成100%为止；乙方于2018年4月8日前完成总建筑面积75%以上商铺认购（签订商铺认购合同，认购金额标准为商铺总额20%以上，不能退订），商铺销售基础代理佣金为200元／平米；乙方于2018年4月8日前未完成总建筑面积75%商铺认购，商铺销售基础代理佣金为100元／平米；甲方在合作期间有权收回商铺销售代理权，若甲方收回商铺销售代理权，则须在收回商铺代理权3日内一次支付乙方相关费用，如基础佣金和溢价部分；若在考核期内收回商铺销售代理权，则按交款20%以上的有效认购面积计算佣金，为200元／平米；商铺销售基础代理佣金乙方4月10日前提供报表给甲方审核，甲方须在10日内支付；双方约定商铺销售平均底价为8500元／平米，乙方根据平均底价，按照商铺的价值属性制定每空商铺的底价，且须通过甲方审核同意双方签字执行；甲乙双方于2018年2月25日前签订每空商铺底价或每平方价格；超过底价部分为销售溢价为乙方所有，低于商铺底价部分为乙方承担；完成销售面积75%以后，溢价部分由乙方次月2日前提供报表给甲方审核同意，甲方须在15日内支付；如果乙方在2018年4月8日前没有完成交款20%以上的有效认购面积75%，则销售溢价部分全部划归甲方作为补偿；若乙方在2018年4月8日不能完成商铺75%面积的有效认购销售，甲方有权收回销售权和溢价部分，终止协议，按每平米100元支付乙方佣金，不属于甲方违约；甲方若未能按照本合同约定支付乙方费用的，如逾期超过15天甲方仍未付款，乙方有权停止销售工作直至甲方支付相关费用止；乙方应当按照本合同的约定配置销售人员，并且积极履行代理销售义务，否则，甲方有权终止合同；双方约定违约金为30万元。 合同签订后，原告城福公司（甲方）于2018年2月14日与龙莉娜、徐洪亮（乙方）签订《楼盘代理项目合作协议书》，约定甲乙双方自愿合作经营新宁鼎鑫时代楼盘营销项目，甲方负责项目策划、推广、人员管理、前期物业等工作，乙方负责项目营销执行及人员管理等工作。2018年3月3日，原、被告双方对鼎鑫时代B、D区住宅和D区商铺的成交底价—面价价格价格体系表予以确认。之后，被告鼎鑫公司与原告城福公司的销售经理龙莉娜又根据市场行情分别于2018年4月4日、2018年4月22日、2018年8月1日、2018年10月2日、2019年1月10日、2019年2月2日、2019年3月23日共七次对鼎鑫时代B区住宅的销售底价予以调整；2018年10月2日对鼎鑫时代D区住宅的销售底价予以调整。 2018年11月18日，新宁县房产局对崀山国际建材城D区建设工程D1#栋、D4#栋、D5#栋、D7#栋商品房颁发商品房预售许可证，准许公开预售；2018年12月6日，新宁县房产局对崀山国际建材城D区建设工程D2#栋、D3#栋、D6#栋商品房颁发商品房预售许可证，准许公开预售；2019年2月2日，新宁县房产局对崀山国际建材城第二期项目（B区商住综合楼）B1栋、B3栋、B5栋商品房颁发商品房预售许可证，准许公开预售；2019年6月6日，新宁县房产局对崀山国际建材城第二期项目（B区商住综合楼）B2栋、B4栋商品房颁发商品房预售许可证，准许公开预售。 截至2019年9月，原告城福公司完成鼎鑫时代B区住宅项目代理销售106套，占比总套数144套的73.6%，销售总金额为71515838元，应计算销售基础佣金715158元，销售溢价分成款10015元，因项目销售率未达到考核指标80%，无奖励金；鼎鑫时代D区住宅项目代理销售98套，占比总套数100套的98%，销售总金额为49038634元，应计算销售基础佣金490386元，销售溢价分成款17252元，因项目销售率达到考核指标95%，考核奖励金196000元；D区商铺50间，总面积2473.38㎡，2018年4月8日前有效认购商铺39间、面积1877.86㎡，占比总面积75.92%，认购回款1570000元，认购协议商铺总额18664860元，占协议商铺总额的8.41%，未完成交款20%以上的有效认购面积75%，无溢价分成，商铺销售基础代理佣金为187786元。在上述销售的住房和商铺中，被告鼎鑫公司按470元/套向客户收取按揭服务费共96820元，其中B区住宅按揭86套，收取按揭服务费40240元；D区住宅按揭92套，收取按揭服务费43240元；D区商铺按揭28间，收取按揭服务费13160元。原告城福公司聘请的营销人员汤文娟负责按揭办理工作，领取按揭服务费30800元。原告城福公司通过借支及预领工资等方式在被告鼎鑫公司已领取1102147元。 2019年9月17日，被告鼎鑫公司向原告城福公司送达告知函，内容为：“因你方代理销售我司鼎鑫时代项目主要负责人经常不在位，销售组织不健全，人员配备不到位，管理松散，措施不力，没有按合同销售完项目，给我司造成经济损失，特函告，你方在接此函（以微信接发日为准），三日内来公司协商解决，逾期视为双方解除《新宁鼎鑫时代项目代理销售及物业合作合同》”。原告城福公司于2019年9月18日收到告知函后，未与被告鼎鑫公司协商解决。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方所签订的《新宁鼎鑫时代项目代理销售及物业合作合同》、《新宁鼎鑫时代项目代理销售合同补充协议》、《新宁鼎鑫时代D区商铺代理销售合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应当切实履行。本案起诉之前，双方已自行解除了协议，本院予以认可，但双方应当就合同解除之前已经履行部分，严格按照合同约定的条件、条款，核实履行合同标的数额，兑现相关权利义务。双方对合同履行标的数额有异议的，按核实的数额予以结算。达到合同约定给付条件的，按实结算，未到达合同约定给付条件的，不予支付。原、被告双方提交的实际销售房产的数量表格均有差错，相关资料也都不完整，本院结合双方所提交的销售表、认购书、销售协议、退款协议等证据资料，剔减退款部分销售数量和双方计算误差部分，认定本案实际销售房产的数量。因此，原告所主张的销售基础佣金中，B区住宅销售基础佣金，按本院核实的销售房产金额的1%计算；双方对D区住宅销售基础佣金数额主张相差不大，按被告认可的数额计算，D区商铺销售基础佣金，按核实的销售面积每平方米100元计算。 关于原告所主张的销售溢价佣金，双方在合同中明确约定“应根据市场行情制订底价，乙方制定的底价必须通过甲方审核同意执行”。被告向本院提交了有原告方销售人员以及被告方人员共同签字认可的销售底价调整表。被告所主张的涉案房产销售底价调整变化的情况，符合双方协议约定和市场价格变动的客观事实，本院予以采信。因此，涉案房产的销售溢价佣金，应当根据调整底价进行计算，其中B区、D区住宅销售溢价佣金，本院采信被告自认的执行调整底价计算出的销售溢价佣金数额。D区商铺销售溢价佣金，因未达到合同约定的“乙方在2018年4月8日之前完成交款20%以上的有效认购面积75%”的支付条件，按协议约定“销售溢价部分全部划归甲方作为补偿”。虽然D区房产是在2018年11月18日、2018年12月6日才办理好预售许可证，但D区商铺认购大部分发生在2018年4月之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，本案D区商铺在2018年4月8日之前的销售行为，可以认定有效，原、被告双方关于D区商铺销售溢价佣金的约定仍然有效。且原告作为商品房专业销售公司，在明知被告未取得商品房预售许可证的情况下，仍然认同合同约定的溢价佣金支付条件，是接受该约定的法律后果，故原、被告双方关于D区商铺销售溢价佣金的约定，应当予以执行。对原告所主张的D区商铺销售溢价佣金的要求，本院不予支持。 关于按揭服务费问题，虽然双方协议中约定乙方可以按每户收取不超过500元的按揭服务费，但是协议并未约定该服务费归乙方所有。根据常理，按揭服务费应当用于支付办理按揭手续中所发生的实际支出，同时证人证言也证明，按揭服务费是用于支付人员工资、银行手续费、资料费等费用。因此，原告主张所收按揭服务费应当归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 此外，关于原告主张的利息及违约责任问题，因本案系原、被告双方对销售房产数额以及佣金数额存在分歧，没有共同结算，导致被告未向原告付清全部销售佣金，并非被告经结算后拒不支付剩余佣金，因此，被告的行为不构成违约。原告所提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告所主张的利息请求，既无合同约定，也无被告违约逾期支付的事实依据，其理由不能成立，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司支付原告湖南城福物业运营管理有限公司B区住宅销售基础佣金715158元，D区住宅销售基础佣金490386元，B区住宅销售溢价佣金10015元、D区住宅销售溢价佣金17252元、考核奖励196000元、D区商铺销售基础佣金187786元，共计1616597元，剔减被告新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司已支付的1102147元，尚需支付514450元，此款于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回原告湖南城福物业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费60640元，由原告湖南城福物业运营管理有限公司负担55000元，被告新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司负担5640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  张明媚 人民陪审员  尧勇华 人民陪审员  肖时林 二〇二〇年十二月三十日 法官助理苏彪 代理书记员  戴红英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。