江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初6342号原告：苏州新港物业服务有限公司，住所地苏州高新区。法定代表人：陆懿，董事长。委托诉讼代理人：张娟，江苏能成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡明艳，江苏能成律师事务所律师。被告:张崴，男，1994年7月16日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：黄中华，江苏诚茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶连超，江苏诚茂律师事务所实习律师。原告苏州新港物业服务有限公司与被告张崴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员王耀华独任审理，并于2020年12月11日、12月25日公开开庭进行了审理，原告苏州新港物业服务有限公司委托诉讼代理人张娟（未参加2020年12月25日诉讼）、胡明艳（未参加2020年12月11日诉讼）到庭参加诉讼，被告张崴委托诉讼代理人黄中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新港物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年2月25日至2020年9月30日期间的物业费15435元，代收代缴费598元，滞纳金8938(计算明细附后，暂计至2020年9月16日，实际计算至履行之日止)，合计24971元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更上述第一项诉讼请求，要求被告支付2019年2月25日至2020年9月30日期间的物业费15435元。事实和理由：2012年12月31日，原告接受苏州XXXX发展有限公司委托，与其签订《苏州市前期物业管理委托合同》，合同约定由原告为XXXX二期提供前期物业管理服务，物业费的收费标准为：联排别墅：2.58元/月/m³，商业用房：4.69元/月/m³。被告系XXXX二期XXX-XXX室业主，但自2019年2月25日起，被告未按约定如期交纳物业管理费及代收代缴费。基于上述事实，被告在民事往来中违反诚信原则，严重损害原告合法权益。原告为维护自身合法权益，不得不诉至贵院，望贵院依法满足原告之诉请，以便维护法律之尊严，维护法人之合法权益。被告张崴辩称：一、原告主张的事实，被告不予认可；被告主张的事实，原告不予认可。双方各执一词，协商无果，调解无果，本案进入诉讼程序。本案显然不属于事实清楚、权利义务关系明确，争议不大的情形。根据《民事诉讼法》第一百五十七条、一百六十二条之规定，以及最高院的相关通知，被告不同意法庭按照小额诉讼程序审理。请法庭依照简易程序或普通程序审理；二、物业服务合同是双务合同。根据物业服务合同附件二4.3.11.4的约定，原告应该提供而没有提供上门收集生活垃圾，一年365天都是业主自己送到垃圾桶。原告的其他违约行为，被告将在庭审上一一展开。此类违约，原告已无法回头采取补救措施，应在物业费上给予被告相应打折。同时，被告有权主张“还我青山绿水”，要求原告给予相应赔偿；三、根据物业合同第一条第五款、第三条第一项的约定，责任主体是开发商，而不是物业服务企业。因此物业合同必须同时由开发商加盖公章签订，否则因没有合同的责任主体而无法成立合同。同时，法律责任不允许单方转移。合同是设立权利义务关系的协议，依据《合同法》第二条、第十二条第一项的规定，本物业服务合同没有成立。请法庭依法确认合同无效。此外物业费不应全额收取，物业合同应判定无效。相关29个案件应该合并处理，在相关案件先期审理中，被告已经申请了证人出庭，证人出庭的意见应该要被考虑到；四、原告提供的台账不能充分证明到原告依据物业服务合同以及省级物业服务标准提供了物业服务，原告也未证明物业从业人员具有相应的物业服务资质。被告对原告的物业服务规范化考核结果不认可，原告的服务严重不达标，被告根据《苏州市前期物业管理服务协议》的约定申请由有资质的第三方对物业管理服务质量进行评定；五、小区的广告费收入等收益，原告没有向业主以及业委会进行公布，上述收益应当向被告分成，并折抵本案的物业费。经审理查明，被告张崴系苏州市虎丘区XXXX二期XXX幢XX室房屋（建筑面积313.22平方米）业主。苏州XXXX发展有限公司（房地产开发企业、委托方、甲方）与苏州新港物业服务有限公司（物业服务企业、受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方通过招投标方式将XXXX二期（物业名称)委托乙方实行物业管理服务，XXXX二期总建筑面积99583.98平方米；其中住宅89835.5平方米，商业4970.66平方米，公建配套1331.07平方米，保温层1143.07平方米，商业地下车库2303.68平方米；物业管理服务期限为2年(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自2012年12月31日24时起至2014年12月31日24时止；在前期物业管理阶段，实行物业管理公告服务费用包干制，公共服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排别墅2.48元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。上述合同期满后，原告继续提供物业服务至2020年9月30日。被告未交纳2019年2月25日至2020年9月30日期间的物业费。又查明，诉讼中，原告苏州新港物业服务有限公司提供了其提供物业服务期间的部分台账资料，以反映原告在生活垃圾清运工作、绿化工作、清洁卫生检查、来访登记、公用部位、公用设施设备巡查等方面提供物业服务的情况；原告还提交了违法建设治理台账，反映其在对违法建设业主进行劝阻、制止无效后，报告有关主管部门的情况。再查明，2015年至2019年，原告参加了苏州高新区物业服务规范化考核，考核结果均为优秀。以上事实，由原告提交的苏州市前期物业管理委托合同、台账资料等，被告提供的前期物业管理服务协议及附件、江苏省住宅物业管理服务标准、通知、函、照片、证人证言等，本院依职权调取的XXXX物业服务规范化考核情况以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，苏州XXXX发展有限公司与原告苏州新港物业服务有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》合法有效，对XXXX小区业主均具有约束力。本院对被告提出的物业服务合同没有成立，请求确认合同无效的辩解不予采纳。苏州新港物业服务有限公司已履行了物业服务义务，被告作为物业管理服务的接受方有义务支付相应的物业管理服务费用。关于被告提出的原告存在违约行为的辩解，本院认为，交纳物业费是业主的基本义务，业主不得仅以物业服务企业的一般违约行为作为拒交物业费的理由，业主拒交物业费的正当理由，应当限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，原告的证据能够证明其为XXXX小区提供了物业服务管理，被告的证据不足以证明原告履行合同存在重大瑕疵，被告以此作为拒交物业费的理由缺乏依据。本院需要说明的是，从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协助关系。诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用该权利。因此，即使原告某方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环。因为物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。不按期交纳物业费客观上会导致物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，不仅侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，最终损害全体业主的共同利益。综上，被告在本案中提出的相应辩解，本院恕难采纳。如业主认为原告存在物业服务不到位导致其产生相应损失，可就其损失另行进行主张。本院需要强调的是，就物业服务企业而言，应严格履行物业管理职责，为业主提供优质服务。物业公司在提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，处理好与业主的关系，业主也应按期交纳物业费，只有这样，小区的物业服务才能进入健康和谐的良性循环。关于被告提出的不同意适用小额诉讼程序的辩解，本院认为，被告未举证证明本案存在不宜适用小额诉讼程序的法定情形，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序，于法有据，本院对被告的上述辩解不予采纳。关于被告提出收益分成并折抵物业费的辩解，本院认为，因原告不同意折抵物业费，且原被告双方对是否存在上述收益无法确认，故被告可以另行通过合法途径解决上述事宜。关于被告提出的申请评估等其他辩解，亦无事实及法律依据，本院对此不予采纳。综上所述，原告苏州新港物业服务有限公司主张被告支付2019年2月25日至2020年9月30日期间的物业费15435元，符合合同约定，且不违反相关法律规定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告张崴于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新港物业服务有限公司物业费15435元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国XX银行苏州XXX支行，开户账号：62×××60。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取93元，由被告张崴负担。本判决为终审判决。审 判 员 王耀华二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘晓惠书 记 员 叶圣娅