黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初3066号原告（反诉被告）：柳桂芹，女，1958年4月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：张跃军，男，1958年8月11日，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。被告（反诉原告）：李启武，男，1978年7月1日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。被告（反诉被告）：马广兰，女，1963年6月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省集贤县。被告（反诉被告）：于晨，男，1963年4月29日出生，无固定职业，住黑龙江省集贤县。系被告马广兰之夫。委托诉讼代理人：马广兰，女，住黑龙江省集贤县。原告柳桂芹与被告李启武、被告于晨、马广兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。审理过程中，李启武对柳桂芹及于晨、马广兰提出反诉，本院决定合并审理。柳桂芹及其委托诉讼代理人张跃军、李启武、马广兰及于晨的委托诉讼代理人马广兰、李启武申请的证人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳桂芹诉称：请求法院判令三被告给付2017年1月1日至2020年1月1日的房屋租赁费44000元，2016年10月15日至2020年4月15日的取暖费6817元，诉讼费由三被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，申请撤回对被告马广兰、于晨的起诉，并要求李启武继续履行合同。事实和理由：2016年1月1日，原告柳桂芹与被告李启武、马广兰、于晨签订了房屋租赁协议，柳桂芹将位于黑龙江省集贤县二九一农场农行东侧银行楼一楼门市租赁给三被告，约定每年租金11000元，在每年的1月1日前交租金。同时约定被告负责缴纳取暖费和水电费，并负责原告房屋的延续使用。协议签订后原告将房屋交付给三被告使用，但至今没有交租金和取暖费，故诉至法院。庭审中，柳桂芹申请撤回对马广兰、于晨的起诉，理由是当时与李启武签订合同时，马广兰、于晨并没有签字，二人在几个月之后找柳桂芹要看合同，然后自己把名字签上了，柳桂芹对二人签字不予认可。被告李启武辩称：实际承租了第一年，并且交付了一年的房租，第二年原告并没有通知其缴纳房租，其也没有使用房屋，合同上马广兰、于晨后签的字，是一种转租，属于租房协议第五条约定的房屋如有他用，柳桂芹应当通知对方，而柳桂芹转租，没有通知李启武，是单方违约。被告马广兰同时代表于晨辩称，事情的起因是柳桂芹把案涉的门市房产证借给马广兰、于晨用于到黑龙江省富锦市借款进行担保，因利息没有还清，富锦市的债权人总来二九一农场要账，把柳桂芹出租门市的干洗店锁了三次门。马广兰夫妻是好心把柳桂芹的门市租下来，二人认可交房租，并且于晨已交了一年的房租，租房后即使把门锁上，不让富锦的债主来找柳桂芹房子的麻烦。马广兰不认可租房协议，当初签合同的时候她没在，但是事情是她造成的，现在由李启武作为租房人付房租，于情于理说不过去，然后马广兰在租房协议上把自己和丈夫于晨的名字签上去了，意思是租房子的义务应当由自己和于晨承担，不应当由李启武承担。李启武向本院提出反诉请求：1.要求解除案涉房屋租赁协议；2.不同意柳桂芹提出的对马广兰、于晨撤诉的申请，要求马广兰、于晨共同参加诉讼。事实和理由与其对柳桂芹的辩解内容一致。柳桂芹对李启武的反诉辩称：房屋租赁协议约定承租方负责房屋的延续使用，要求李启武继续履行租房协议，不认可于晨、马广兰在房屋租赁协议上签字。马广兰、于晨对李启武的反诉辩称：愿意全部承担房租费和取暖费，但自2021年1月1日以后不再承租，主张解除租房协议。原告（反诉被告）柳桂芹围绕着诉讼请求向本院提交了以下证据:租房协议、供热缴费凭证及情况说明，拟证明租房协议是柳桂芹与李启武签订的，是于晨介绍李启武来的，半年之后马广兰偷着在合同上签上了自己和于晨的名字，马广兰说她要负责。出租期间，因被告不按约定交取暖费，于是柳桂芹缴纳的。被告（反诉原告）李启武申请证人赵某出庭作证，拟证明赵某在二九一农场派出所担任辅警期间，因马广兰用柳桂芹的房屋担保借款，富锦市的人来到柳桂芹已出租给干洗店的门市，要锁店门，后来干洗店换地方经营了。经本院当庭查证，柳桂芹提交的证据与李启武申请的证人赵某的证言之间具有关联性，可以相互印证，能够证实本案的相关事实，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：因柳桂芹把自己的位于黑龙江省集贤县二九一农场农行东侧银行楼一楼门市房产证书借给马广兰、于晨用于到黑龙江省富锦市借款进行担保，后富锦市的债权人来二九一农场要账，多次将柳桂芹已出租给他人经营干洗店的门市锁门。基于以上原因，2016年1月1日，于晨与李启武来到柳桂芹处，经于晨介绍，李启武与柳桂芹签订了该门市租赁协议，约定每年租金11000元，在每年的1月1日前交租金，李启武负责缴纳取暖费和水电费，并负责该房屋的延续使用。原租房经营干洗店的业主搬出该门市，柳桂芹将门市交付给李启武和于晨，于晨交给柳桂芹一年租金11000元，该门市未做任何经营。数月后，马广兰和于晨认为这件事牵扯李启武，于情于理说不过去，于是马广兰在征得于晨的同意后，在李启武与柳桂芹签订的租赁协议上签上自己和于晨的名字，表示愿意承担全部租房义务。但因各种原因，李启武、马广兰、于晨至今没有交纳剩余租金和取暖费。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉及的房屋租赁协议，是于晨、马广兰以李启武的名义与柳桂芹签订的，该房屋租赁协议是各方当事人真实意思表示，一方愿意将房屋出租交付给对方，另一方愿意支付相应费用，不存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。虽然双方目的是为了柳桂芹已抵押的门市出租收入不受其他债权人催债的影响，而且该租赁协议没有也不可能阻碍该债权人通过法律渠道对该门市实现抵押债权，该租赁协议没有违反法律、行政法规强制性规定，没有违背社会公德，也没有以合法形式掩盖非法目的，没有扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益及第三人利益，合同成立且有效。后来于晨、马广兰在租赁协议上签字不是转租行为，而是表示愿意共同履行承租人给付房屋租金和其他费用的义务。原告柳桂芹按协议约定向对方主张支付租金和取暖费用，予以支持。庭审中，柳桂芹申请撤回对于晨、马广兰的诉讼，而李启武反诉主张于晨、马广兰应共同诉讼，经查因于晨、马广兰系以李启武名义承租，李启武自愿在租赁协议上签字，他们对诉讼标的有共同的权利义务，其中一人不参加诉讼，争议的权利义务关系以及当事人之间的权利义务关系就难以确定，故李启武、于晨、马广兰共同承担承租义务，更符合本案的客观实际和保护合同各方当事人的合法权益。另外，合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第二百三十二条规定，租赁协议对租赁期限没有约定，当事人可以随时解除合同。故李启武及马广兰、于晨表示租赁协议不再履行，主张解除合同，符合法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项及第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、自2021年1月1日起解除本案房屋租赁协议；二、被告李启武、于晨、马广兰支付原告柳桂芹2017年度至2020年度的房屋租赁费共计44000元，以及2016年10月15日至2020年4月15日的取暖费共计6817元；三、驳回原告柳桂芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法法规标题中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期2017.06.27时效性现行有效》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，由李启武、于晨、马广兰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  董龙涛二〇二〇年十二月十七日书记员  王 智