甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4418号原告：岳灏川，男，1990年3月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：邹世语，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正明，甘肃金城律师事务所律师。被告：史丰瑞，男，1992年5月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：高志兴，甘肃法成律师事务所律师。委托诉讼代理人：史青民（史丰瑞父亲），男，1964年1月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被告：李红阳，女，1967年8月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：高志兴，甘肃法成律师事务所律师。被告：滕燕，女，1970年4月5日出生，汉族，住西安市户县。被告：王录亭，男，1969年8月18日出生，汉族，住西安市户县。原告岳灏川与被告史丰瑞、李红阳、滕燕、王录亭案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳灏川的委托诉讼代理人邹世语、王正明，被告史丰瑞的委托诉讼代理人高志兴、史青民，被告李红阳及其委托诉讼代理人高志兴到庭参加诉讼。被告滕燕、王录亭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳灏川向本院提出诉讼请求：1．依法撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103执异19号执行裁定书，判决准许对被告滕燕所有的位于西安市未央区环湖西路18幢11102室、西安市××路××幢××室××房产的执行；2．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告岳灏川与被告王录亭、滕燕民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）甘0103民初2059号民事判决，判决由滕燕、王录亭向岳灏川偿还借款本金140万元，利息356334.25元，并按照月利率1%的标准，以140万元为基数，承担自2019年4月29日起至判决借款本金履行完毕之日止的利息。在该案件诉讼过程中，原告岳灏川向本院申请对被告王录亭、滕燕所有的包括房屋在内的财产进行财产保全，本院于2019年6月25日将案涉登记在被告滕燕名下的位于西安市未央区环湖西路18幢11102室（以下简称11102室）、西安市××路××幢××室××室××房产予以查封。上述判决生效后，被告王录亭、滕燕未履行判决确定的义务，原告岳灏川申请强制执行。在执行过程中，被告史丰瑞和被告李红阳、丁宏铃分别提出执行异议，分别要求对前述查封的登记在被告滕燕名下的两套房产予以终结执行。本院对以上两个执行异议案件作出（2019）甘0103执异19号执行裁定书，裁定中止对查封的被告滕燕名下11102室、10301室房产的执行。原告岳灏川认为该执行裁定书存在严重的程序错误，且事实认定和适用法律均存在明显错误。一、法院对两方主体分别就两套房产提出的两个单独的执行异议案件，作为一个执行异议案件审查并作出一份执行裁定书，系明显的程序错误。同时，该执行裁定书遗漏执行异议案件当事人丁宏铃，亦属于程序违法。二、被告史丰瑞对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。⑴被告史丰瑞与被告王录亭、滕燕签订的所谓《房屋买卖合同》存在诸多矛盾之处，该合同不真实。⑵被告史丰瑞没有证据证明在法院查封之前其已合法占有该不动产，法院对该事实的认定证据不足。⑶根据被告史丰瑞的主张，其至今也并未支付全部购房价款，也没有按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。⑷案涉房屋始终登记备案在被告滕燕的名下，被告史丰瑞因其自身原因未办理产权登记过户手续，不符合排除执行的法定条件，法院对该重要事实亦没有作出认定，系事实认定错误。三、李红阳、丁宏铃对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除对案涉房产的强制执行。⑴以物抵债协议并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除人民法院强制执行的“书面买卖合同”的范畴，不符合排除人民法院的强制执行的前提条件。⑵案涉房屋始终备案登记在被告滕燕名下，至今未能将所有权过户登记至被告李红阳和漏列的当事人丁宏铃名下，系其自身原因所致。四、房屋所有权的取得，以登记为准，法院采取保全措施对案涉房屋予以查封时，案涉房屋登记备案的所有权人为被告滕燕，并非被告史丰瑞及被告李红阳和漏列的当事人丁宏铃，法院认定案涉房产属被告史丰瑞及被告李红阳合法拥有系适用法律错误。史丰瑞辩称，一、被告史丰瑞与被告王录亭、滕燕之间的《房屋买卖合同》签订于2018年5月23日，法院作出查封裁定的时间是2019年7月21日。在法院查封10301室房屋的一年前，该《房屋买卖合同》已经生效履行，并非原告岳灏川诉称事后补签合同。二、被告史丰瑞在法院查封前已合法占有案涉房屋。被告滕燕、王录亭在《房屋买卖合同》签订并支付房款后就将该房屋交付被告史丰瑞，自此由被告史丰瑞对该房屋占有使用至今。期间，被告史丰瑞将《房屋买卖合同》交由西安维兰德语星物业管理服务有限公司备案，并向物业公司交纳物业费和停车费。三、被告史丰瑞已实际向被告滕燕支付购房款65万元，付款金额达到房屋总价款78%，剩余18万元购房尾款待法院做出裁决结果，根据执行工作需要配合法院交付剩余尾款。四、10301室房屋未办理过户登记并非买受人自身原因。上述《房屋买卖合同》中明确约定“合同签订后三个月出卖人将网签合同变更至乙方名下。”但在合同履行过程中发现，该房屋原《商品房买卖合同》已在西安市住房和城乡建设局网签备案且进入办证阶段，根据当地住房政策及管理要求，原网签合同已无法办理变更登记，加之开发商自身原因导致该房屋迟迟未取得产权证，故亦不能办理产权过户登记。因此案涉房屋未能及时办理过户登记非因买受人怠于行使权力，其自身无主观过错。故被告史丰瑞作为10301室房屋的真实买受人，购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列情形，对10301室房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告岳灏川的全部诉讼请求。李红阳辩称，一、法院作出的（2020）甘0103执异19号执行裁定书程序合法。原执行异议一案中，异议是针对原执行案件中同一被执行人名下财产提起，遂人民法院在一个执行异议案件中审查，并作出一份裁定并不存在程序错误。该裁定书更不存在遗漏当事人的问题，丁宏铃作为被告李红阳配偶虽同为实体权利人但其并未在异议申请书中签字，仅以被告李红阳名义提起异议申请，故裁定书未将丁宏铃列为当事人符合法律程序。二、被告李红阳与被告王录亭、滕燕在案涉房屋被查封前已经签订了合法有效的书面《抵账协议》。2012年10月21日，被告滕燕、王录亭向被告李红阳和丁宏铃借款200万元，借款期限为一年。借款到期后，因被告滕燕、王录亭无力偿还，经双方协商同意将二人名下位于西安市未央区××路××号××镇小区××幢××单元××号××室××两处房产以200万元价格转让给被告李红阳和丁宏铃，上述借款转为购房款，双方于2014年签订书面《抵账协议》。虽然该抵账协议名称上不是买卖合同，但签订以房抵债协议的目的却是为了取得案涉房屋不动产所有权，双方采用抵债方式转化购房款，亦可以视为买卖合同中的支付价款行为。该份抵债协议形式上完全符合买卖合同的基本要件，具备转让房屋的真实意思表示。三、被告李红阳在法院查封前已合法占有11102室房屋。该房屋已于2019年1月交付被告李红阳占有使用至今。期间，被告李红阳自2019年2月26日开始交纳该房屋的物业费，3月开始对房屋进行装修，并将《抵账协议》向物业公司进行备案留底。四、11102室房屋未办理过户登记并非买受人自身原因。《抵账协议》中明确约定被告王录亭、滕燕在协议签订后三个月内将该房屋信息变更为被告李红阳和丁宏铃。但在合同履行过程中发现，该房屋原《商品房买卖合同》已在西安市住房和城乡建设局网签备案且进入办证阶段，根据当地住房政策及管理要求，原网签合同已无法办理变更登记，加之开发商自身原因导致该房屋迟迟未取得产权证，故亦不能办理产权过户登记。因此案涉房屋未能及时办理过户登记非因买受人怠于行使权力，其自身无主观过错。被告李红阳签订以房抵债协议的目的是为了取得案涉房屋不动产所有权，其作为不动产受让人的民事权益在执行过程中应当受到优先保护，应予以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除时间在后的执行请求。故被告李红阳请求驳回原告岳灏川的诉讼请求。滕燕和王录亭均未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：本院在审理岳灏川与滕燕、王录亭买卖合同纠纷一案中，作出（2019）甘0103民初2059号民事判决，判决滕燕、王录亭于判决生效之日起十日内支付岳灏川借款本金140万元，利息356,334.25元，并按照月利率1%的标准，以140万元为基数，承担自2019年4月29日起至借款本金履行完毕之日止的利息。该判决生效后，因滕燕、王录亭未按履行付款义务，岳灏川向本院申请强制执行。在该案审理期间，岳灏川申请进行诉讼财产保全，本院于2019年6月18日作出民事裁定，冻结滕燕、王录亭银行存款1,803,466元或查封（扣押）同等价值的财产，并据此查封滕燕名下11102室和10301室两套房屋。上述案件在执行过程中，史丰瑞对10301室房屋提出执行异议，李红阳和丁宏铃对11102室房屋提出执行异议。本院于2020年8月26日作出（2020）甘0103执异19号执行裁定书，裁定异议人史丰瑞、李红阳异议成立，中止对11102室和10301室两套房屋的执行。岳灏川不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年5月23日，甲方滕燕、王录亭与乙方史丰瑞签订《房屋买卖合同》，该合同约定1．甲方将10301室房屋出售给乙方，建筑面积为104.19平方米，成交价83万元，单价每平方米7966元；2．首付款（定金）20万元已于2018年5月11日通过甲方滕燕指定的账户（收款人：李喜玲，卡号623＊********）支付，该20万元由乙方母亲周莉华银行卡转账的方式支付给甲方滕燕；乙方于合同签订时向甲方支付房款45万元，该款通过父亲史青民银行卡转账的方式支付给甲方滕燕20万元，乙方母亲周莉华银行卡转账的方式支付给甲方滕燕25万元；房产过户后三日内乙方向甲方支付尾款18万元，过户费由乙方承担；3．甲方于合同签订后三个月内将网签合同变更到乙方名下等。被告史丰瑞共向被告滕燕给付购房款65万元，均由史丰瑞的母亲周莉华银行账户支付，其中于2018年5月11日向滕燕指定银行账户支付20万元，于2018年5月23日向滕燕银行账户支付25万元，于2018年5月25日向滕燕银行账户支付20万元（当日史丰瑞的父亲史青民向周莉华的付款账户汇入20万元）。被告史丰瑞在收到被告滕燕、王录亭交付的10301室房屋后，于2019年1月2日在西安市未央区××镇物业客服中心办理装修手续，并将《房屋买卖合同》的复印件在该物业客服中心备案，同时交纳了该房屋自2015年5月起拖欠的物业费等费用。自此，被告史丰瑞对该房屋进行居住使用。现10301室房屋在房地产管理部门登记备案至被告滕燕名下。审理中，被告史丰瑞向本院提存剩余购房款18万元。被告李红阳与丁宏铃系夫妻关系。2012年10月21日，被告王录亭、滕燕向丁宏铃和被告李红阳借款200万元，借款期限为2012年10月21日至2013年10月20日，借款利息为月利率1%。2014年3月18日，甲方李红阳、丁宏铃与乙方王录亭、滕燕签订《抵账协议》，约定乙方以5-11102室和涉案11102室两套房屋作价200万元转让给甲方，以冲抵乙方所欠甲方的部分借款；自协议签订之日起，房屋所有权即归甲方所有，甲方可以自主支配和决定房屋的使用方法；乙方保证协议签订之后三个月内，将房屋所有人登记信息变更为甲方，以便房屋产权证直接办至甲方名下，否则造成的产权变更的所有费用均由乙方承担等。2019年2月26日，被告李红阳向物业公司交纳了涉案11102室自2015年5月起拖欠的物业费等费用。后被告李红阳又于同年3月1日在西安市未央区××镇物业客服中心办理装修手续，并将《抵账协议》的复印件在该物业客服中心备案。自此，被告李红阳对该房屋进行居住使用。现11102室房屋在房地产管理部门登记备案至被告滕燕名下。5-11102室房屋原系被告滕燕名下，现该房屋在房地产管理部门登记备案至被告李红阳名下。本院认为，本案案由应为“案外人执行异议之诉”，而非立案案由“申请执行人执行异议之诉”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于涉案10301室房屋。1．本院对岳灏川与滕燕、王录亭买卖合同纠纷一案作出诉讼保全裁定的时间为2019年6月18日，被告史丰瑞与被告滕燕、王录亭签订《房屋买卖合同》的时间为2018年5月23日，故《房屋买卖合同》的签订时间在本院查封10301室房屋之前。2．被告史丰瑞提交的物业费等收费票据、付款凭证、银行卡分户账查询单和西安维兰德语星物业管理服务有限公司出具的证明，可以形成证据链证实被告史丰瑞于2019年1月入住10301室房屋，入住时间早于本院查封该房屋的时间。3．被告史丰瑞在2018年5月11日至2018年5月25日期间分三笔共向被告滕燕给付购房款65万元，并已向本院提存剩余购房款18万元。4．原告岳灏川主张10301室房屋因被告史丰瑞自身原因未办理产权登记过户手续，但未提交相关证据，故本院对原告的该主张不予采信。原告岳灏川认为《房屋买卖合同》属于事后补签及被告史丰瑞将已发生的资金往来数额套用在该合同中的主张，因原告未提交相关证据，本院均不予采信。故被告史丰瑞对10301室房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院应当予以支持。关于11102室房屋。1．被告李红阳提交的《借款协议》和个人转账回单，可以证实被告王录亭、滕燕向其和丁宏铃借款200万元。被告王录亭、滕燕与丁宏铃和被告李红阳签订的《抵账协议》符合法律规定，双方虽然基于减少或消除债权债务而订立，但形成了事实上的房屋买卖法律关系，故该《抵账协议》可视为房屋买卖合同。被告王录亭、滕燕与丁宏铃和被告李红阳签订《抵账协议》的时间为2014年3月18日，在本院查封11102室房屋之前。2．被告李红阳提交的物业费等收费票据、付款凭证、银行卡及西安维兰德语星物业管理服务有限公司出具的证明，可以形成证据链证实被告李红阳于2019年3月入住11102室房屋，入住时间早于本院查封该房屋的时间。3．被告李红阳以200万元的债权作为对价受让11102室房屋，应视为已支付了全部购房款。4．原告岳灏川主张11102室房屋因被告李红阳自身原因未办理产权登记过户手续，但未提交相关证据，故本院对原告的该主张不予采信。故被告李红阳对11102室房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院应当予以支持。综上所述，案外人史丰瑞、李红阳在申请人岳灏川与被申请人滕燕、王录亭买卖合同纠纷执行案件中提出的执行异议均成立，本院驳回原告岳灏川的全部诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告岳灏川的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告岳灏川负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  奚东涛人民陪审员  阎兰英人民陪审员  杜春兰二〇二〇年十二月十七日书 记 员  高俊星