贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7602号上诉人（一审被告）：蔡义琴，女，汉族，1987年10月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审被告）：胡元华，男，1982年8月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：胡义荣，贵州威迪（赫章）律师事务所律师。执业证号：15205201010233990。二上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：熊雨婷，贵州威迪律师事务所实习律师。实习证号：23072006210024。被上诉人（一审原告）：白荣，女，1965年3月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201911084502。上诉人蔡义琴、胡元华因与被上诉人白荣房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审原告白荣一审诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款82000.00元；2.案件受理费由被告承担。一审认定事实：2011年11月5日，被告胡元华、蔡义琴签订《万利商厦小商铺合同计算纸》，载明：购买商铺位于威宁路××商厦××号，建筑面积11.14平方米，总价为164456.00元，五年返租金额57560.00元（返租金额从首付款扣除），实际首付24896.00元，银行按揭82000.00元。当日，被告作为买受人，与案外人张梦欣作为出卖人签订《万利商厦3层商铺买卖合同》（合同编号：2011-22号），约定被告购买万利商厦1幢1座3层173号商铺，建筑面积为11.14平方米，套内面积8.25平方米，总金额为164456.00元，买受人以按揭付款方式付款。当日，原告白荣作为出卖人，张梦欣、陈潇翔作为委托代理人与被告作为买受人又签订一份《万利商厦3层商铺买卖合同》（合同编号：2012-63号），约定被告购买万利商厦1幢1座3层173号商铺，建筑面积为11.14平方米，套内面积8.25平方米，总金额为164456.00元，买受人以按揭付款方式付款：首付24896.00元，余额8.2万元，贷款期限为10年，还款银行为毕节市信合站前信用社。前述合同签订后，被告支付了首付款24896.00元，但一直未支付购房尾款82000.00元。2013年3月25日，毕节市房产事业局为被告办理了涉案商铺的房产证，房产证号为：毕房权证毕市字第**。该房产证载明原产权人系白荣。一审认为：依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，案外人张梦欣代理原告白荣与被告胡元华、蔡义琴签订《万利商厦3层商铺买卖合同》（合同编号：2012-63号）所产生的法律后果归属于原告，该合同对原、被告均具有法律约束力，原、被告双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告白荣履行了交房义务，并为被告办理了涉案商铺的房屋产权证书，被告亦应当向原告支付购房款。根据原告提交的被告签字确认的合同编号为2012-63号《万利商厦3层商铺买卖合同》以及毕房房权证毕市字第**《屋所有权》，足以证实涉案商铺的原所有人系原告白荣，且被告对此是明知的事实，被告主张原告非合同相对方与事实不符，故对被告提出的该项抗辩主张，不予采纳。《万利商厦3层商铺买卖合同》合同编号：2012-63号,约定尾款82000.00元以银行按揭，贷款年限为十年的方式付清，但被告一直未办理银行按揭贷款用于支付该笔款项。根据双方提供的证据，不能证明未能办理银行按揭贷款系何方的过错所致，考虑到合同签订至今已经有近9年的时间，而购房尾款一直未支付，确给原告造成了一定的经济损失。结合本案客观实际，遵循公平原则，对原告主张被告一次性支付购房余款82000.00元的诉讼请求，予以支持，但付款期限应当适当予以延长。合同未约定按揭贷款不能的情况下被告以其他方式支付购房款的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告有权随时主张本案债权，故被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。另外，被告以原告应当承担保租10年的责任，要求原告赔偿损失的主张非本案审理范畴，故对被告提出的该项主张，本案中不作评判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：被告胡元华、蔡义琴于判决生效之日起三十日内支付原告白荣购房余款82000.00元。案件受理费925.00元，由被告胡元华、蔡义琴负担。上诉人蔡义琴、胡元华上诉请求：1．撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人诉讼主体资格不适合，一审判决认定上诉人应向被上诉人支付涉案房屋尾款，认定事实错误。上诉人持有的《万利商厦3层商铺买卖合同》载明的涉案房屋的出卖人为张梦欣，张梦欣的委托代理人为邵继轩。被上诉人并非涉案房屋的买卖合同的当事人，上诉人也从未与被上诉人或其委托的代理人签订过任何房屋买卖合同，被上诉人无权向上诉人主张任何权利。关于涉案商铺的房产证，上诉人至今未获得该房产证，也不知晓该房产证的变更登记情况。如登记机关登记错误，相关利害关系人完全可以申请变更登记。二、即使上诉人与被上诉人之间就涉案房屋存在买卖合同关系，一审判决上诉人向被上诉人支付涉案房屋尾款82000元，而未将涉案房屋返租的剩余五年租金折抵应付房款，割裂了本案关键证据《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》（以下简称：《保租合同》）约定内容与购房款金额之间的关系，认定事实错误。首先，张梦欣将涉案房屋委托给智和家公司销售，该事实有张梦欣与智和家公司签订的《贵州毕节万利商厦三楼商场销售代理合同》、七星关区人民法院（2017）黔0502民初1572号《民事判决书》等证据证实。其次，上诉人与张梦欣签订的《万利商厦三层小铺认购书》第三条明确约定了如果上诉人不签订《保租合同》应承担的不利法律后果。这也证实上诉人与智和家公司签订的保租合同是在履行《万利商厦三层小铺认购书》的相关约定。再次，智和家公司在销售涉案房屋时，采用返租形式进行销售。正是因为采用返租形式销售，所以与同一时期同路段同性质的房屋的销售价格相比，涉案房屋的价格虚高。被上诉人对智和家公司将涉案房屋以返租形式进行出售的销售模式是知晓的。销售涉案房屋时向社会不特定公众发放的广告单的内容显示：“三层收藏级金钻铺万利商厦首付1.8万起、坐享50万稳定收益、10年保租、年投资汇报7％、买铺就收五年租金……”也表明涉案商铺是以返租形式进行的销售。此宣传内容具体明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告构成要约，出卖人应按约定内容履约，将返租租金抵扣房款。最后，被上诉人对于上诉人以返租租金抵扣房款一事是认可的。智和家公司与上诉人签订《保租合同》后，上诉人从未收到过智和家公司支付的租金，返租租金是由智和家公司直接支付给被上诉人。被上诉人在一审起诉状中已自认收到涉案商铺的5年返租金额57560.00元，并认可折抵相应房款。原判对于上诉人以租金抵扣房款的事实也予以认可，那么剩余5年的租金也应冲抵房款。由此，既然原判认可智和家公司与上诉人签订的《保租合同》约定的前5年租金用于折抵房款，根据《保租合同》约定及该租金抵扣房款的交易习惯，后5年租金理应继续抵扣房款57560.00元，剩余房款即164456-24896-57560×2=24467.00元，而非82000.00元。三、一审应通知智和家公司作为第三人参加诉讼而未通知，违反法定程序。如前所述，智和家公司与本案处理结果有法律上的利害关系，一审应通知其作为第三人参加诉讼而未通知，违反法定程序。被上诉人白荣未作答辩。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人是否具备本案诉讼主体资格；2.上诉人主张以10年租金抵扣购房款的请求是否成立；3.一审审理程序是否违法。关于焦点1，根据被上诉人提交的房屋所有权证、公证委托书等证据，能够证明被上诉人系案涉房产登记的产权所有人及其委托案外人张梦欣处置该房产的事实，对此本院予以确认。张梦欣就案涉房产与上诉人订立房屋买卖合同所产生的法律后果是否及于被上诉人，是本案双方当事人的争议焦点。被上诉人依据其与张梦欣之间的委托代理关系，以被代理人身份向上诉人主张合同权利，并提交编号为2012-063、白荣为出卖人、张梦欣为委托代理人、上诉人为买受人的《商品房买卖合同》（以下简称：063号合同）为据，对此上诉人提交编号为2011-022、出卖人为张梦欣，买受人为上诉人的《商品房买卖合同》（以下简称：022号合同），以该合同未披露委托代理关系为由，主张被上诉人不具备本案诉讼主体资格。对此本院认为，双方当事人各自持有的购房协议均经上诉人签字捺印和张梦欣加盖个人印鉴确认，且内容不违反法律规定，均具有法律效力，虽然两份合同对于合同标的物的约定一致，签署日期亦为同一天，但双方并无否定其中一份合同效力的一致意思表示，而从合同约定的内容来看，两份合同实为互补而非排他的关系。如上诉人提交的022号合同第六条关于付款方式及期限的约定仅约定了按揭付款，而被上诉人提交的063号合同第六条关于付款方式及期限的约定，除了明确由买受人以按揭方式付款外，还明确了买受人的首付款为24896元，余款为8.2万元，贷款期限为10年，还款银行为毕节市信合站前信用社。相较前者，后者的约定更为全面和具体，而后者约定的付款方式及期限与双方当事人的实际履行情况相符。可见，两份合同互为补充，均系双方当事人享有合同权利、承担合同义务的有效依据。虽然上诉人与张梦欣签署的022号合同仅载明出卖人为张梦欣，未披露被代理人即本案被上诉人的相关信息，但双方就同一购房事项签署的另一份063号合同明确载明出卖人为被上诉人白荣，张梦欣为其委托代理人，已然对张梦欣与白荣之间的委托代理关系进行了披露，张梦欣明显是以被上诉人白荣的名义与上诉人建立房屋买卖合同关系，其行为产生的法律后果依法归属于被上诉人，被上诉人据此向上诉人主张合同权利，符合法律规定，上诉人以其所持有的购房合同未披露委托代理关系为由否认被上诉人的合同主体地位，缺乏事实依据，对其主张被上诉人不具备案涉诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点2，上诉人以其所购商铺系出卖人以返租形式销售为由，主张其依据《保租合同》享有的10年期租金收益均应用于抵扣购房款。如前所述，案涉房屋买卖合同系张梦欣代被上诉人与上诉人订立，合同当事人是上诉人与被上诉人，而《保租合同》系上诉人与案外人贵阳智和佳置业咨询有限公司签订，被上诉人与案外人贵阳智和佳置业咨询有限公司并非同一法律主体，上诉人主张的“返租”事实不成立。且在案证据表明，被上诉人同意上诉人以租金收益冲抵购房款，仅以其前5年的租金收益为限，上诉人主张以10年租金收益冲抵购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。如上诉人认为其基于《保租合同》享有的后5年租金收益受损，可另案向贵阳智和佳置业咨询有限公司主张权利。关于焦点3，本案系房屋买卖合同纠纷，仅处理上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，案外人贵阳智和佳置业咨询有限公司与本案处理结果并无法律上的利害关系,根据合同相对性原则,本案并无必要追加贵阳智和佳置业咨询有限公司作为第三人参加诉讼,一审未予追加,并无不当。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1,850.00元,由上诉人蔡义琴、胡元华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印书 记 员 何曼青