山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初2652号 原告：邓秀芹，女，1963年7月2日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 原告：丛霆,男，1992年7月2日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 共同委托诉讼代理人：王东胜，山东胜鼎律师事务所律师。 被告：威海经济技术开发区北山经济股份合作社（统一社会信用代码93391000334227811L），住所地威海经济技术开发区北山村。 法定代表人：丛勉军，理事长。 委托诉讼代理人：张帅，山东健华律师事务所律师。 原告邓秀芹、丛霆与被告威海经济技术开发区北山经济股份合作社（以下简称北山合作社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓秀芹、丛霆委托诉讼代理人王东胜、被告北山合作社委托诉讼代理人张帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓秀芹、丛霆向本院提出诉讼请求：1.依法确认丛胜军与北山合作社签署的经过备案的《私有房屋拆迁安置合同》具有法律效力；2.确认拆迁安置方式为产权置换，要求北山合作社返还62.48平方米安置房屋，并返还多支付的房款5495.65元。事实和理由：丛胜军于2011年4月3日病逝，邓秀芹、丛霆系其妻、子，1996年1月1日北山村委会与丛胜军签订了《私有房屋拆迁安置协议书》，该协议书没有执行当时的法律、法规；2003年双方又签订了《私有房屋拆迁安置合同》，并在房管部门备案，根据法律规定，就同一事件订立两份合同，应以最终签订的合同为准，并且后签合同经过备案，因此2003年签订的《私有房屋拆迁安置合同》具有法律效力。根据《威海市城市建设房屋拆迁管理办法》及威政发【1996】46号《威海市人民政府关于公布威海市市区城市建设房屋拆迁补助和收费等标准的通知》等规定，北山村委会安置补偿计算表错误，根据双方最终签订的安置合同，北山村委会应当给付丛胜军22397.75元，两份合同差额为14316.45元。丛胜军的厢房、平房系合法建筑，但当时由于房屋登记确权相对滞后，没有取得产权登记，导致双方最终签订的安置合同中没有合理计算该部分拆迁补偿款，北山村委会按照100元/平方米计算厢房价格错误，应当按照220元/平方米计算，少计算了6799.20元，另外，两份合同差额14316.45元，二者合计21115.65元。根据威政发【1996】46号文规定，当时安置楼房价格为250元/平方米，丛胜军被拆迁的房屋按照230元/平方米计算，北山村委会应当按照当时安置楼房的价格给付相应面积的拆迁安置房屋。 北山合作社辩称，邓秀芹、丛霆的诉讼请求没有事实和法律依据，且已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：1996年因修路需拆迁北山村民房21户，威海经济技术开发区北山村民委员会（以下简称北山村委会）经研究出台了《拆迁安置方案》，规定：三、确权及建筑物补偿标准：1、安置房作价：（1）政策价，在拆迁平方内，每平米建筑面积作价300元，拆迁人和被拆迁人超出部分按上级政策应交市场价格的90%（市场价1050元），但拆迁人和被拆迁人价格一律照顾，按850元计算；（2）拆迁楼层价格为一层加5%，五层0%，二层、四层加15%，三层加20%；2、被拆迁的产权房屋作价：（1）砖混结构等级：正房一等240元/平米、二等230/平米；厢房一等220元/平米、二等210元/平米；（2）砖木结构等级：正房一等230元/平米、二等220/平米；厢房一等210元/平米、二等200元/平米；四、拆迁补偿标准：1、原则以产权换产权，实行产权调换，互找差价和作价补偿的补偿形式；……5、安置面积超出拆迁面积，超出部分在5平方米以内的（含5平方米）按商品房价格的50%计价，超出部分按商品房价格的90%计价，由被拆迁人付给拆迁人；6、安置面积少于被拆除房屋面积，少于5平方米以内的，少于部分按商品房价格的50%计价，少于部分在5平方米以上的，少于部分按商品房价格的90%计价，由拆迁人补偿；7、平房和厕所连在一起，厕所面积不属产权，如果厕所在厢（平）房内，其面积属于产权面积，但厕所就不再算附属物，也就不给补偿；8、前道厅下的门楼子，不管道厅确权还是没确权，门楼子只附属物，就不给包算补偿款。……十五、确权以外的建筑物补偿：1、宅基地以内，又符合村镇要求的一律按棚厦要求，每平方米付100元补偿；2、宅基地以外的但与主体房连际成一体，不管前道亭或是门外偏厦子，一律按每平方米50元补偿；3、在宅基地以外与宅基地建筑物又不成一体，形成独立的建筑物，不论有无确权证，一律没有补偿；十六、不属于宅基地前后的建筑物（营业性）补偿：1、手续不健全但村里同意了，并办理了证件，只给每平方米50元补偿费；2、村里没有批准私自建设，虽然委托他人办理了确权证也不发补偿费；3、如果手续齐全，也不能以产权换楼房，只能按砖混房标准每平方米240元计算；十七、拆迁期限为4天，每提前一天搬迁，拆迁人发给搬迁户50元奖励；二十、搬迁费400元。 丛胜军在拆迁范围内有平房一栋，房产证记载：正房47.7㎡、平房10.7㎡、倒厅36.2㎡，合计94.6㎡。丛胜军于2011年4月3日去世，邓秀芹、丛霆系丛胜军之妻、子。 1996年11月1日，邓秀芹代表丛胜军与北山村委会签订《私有房屋拆迁安置协议书》，约定双方实行产权调换，调换标准及奖励等按村委拆迁安置方案，具体计算明细表记载：安置楼房3楼，77.7㎡，按单价360元计价；旧房正房一等47.66㎡、倒厅二等36.24㎡，按单价230元补偿；东平房一等10.66㎡，按单价220元补偿；扩建平房56.66㎡，按单价100元补偿；旧房大于新房5㎡以内按单价425元，5㎡以上按单价850元补偿；附属物：水泥院256.9元（25.69㎡*10元）、果树120元（1棵）、用材木40元（2棵）。合计，丛胜军共应得补偿款36053.30元，兑除安置楼房应交款27972元，北山村委会应支付丛胜军差价款8081.30元。 双方于1996年1月交接了安置楼房北山村-5号-402室房屋，并结清差价款及搬迁费400元、搬迁奖励200元。2003年4月23日，丛胜军取得安置房屋的所有权证书，记载房屋建筑面积70.52㎡，附储藏室一个。 在办理房屋产权登记过程中，北山村委会向登记机关提交了《私有房屋拆迁安置合同》，其中的新旧房屋面积和各种价款计算明细表记载：新房：70.55㎡，单价300元，计价21165元；草厦14.3㎡，单价100元，计价1430元，合计22595元。旧房：正房47.66㎡，单价230元，计价10961.8元；平房36.24，单价230元，计价8335.2元；东平房10.66㎡，单价220元，计价2345.2元；附属物6092.9元；其他补偿600元（搬迁费400元+搬迁奖励200元）；乙（丛胜军）超甲（北山村委会）：5㎡以内，单价425元计价2125元；5㎡以上19.01㎡，单价765元，计价14532.65元；合计44992.75元。新旧房屋综合折算，北山村委会应付丛胜军22397.75元。合同落款处甲方加盖北山村委会公章，乙方处“丛胜军”系村委工作人员代签，落款时间“1996年11月1日”实际为2003年4月。 因本案系集团诉讼，综合同时诉讼的一系列案件，对比2003年备案合同与1996年拆迁协议主要不同为：1、新楼房按房权证实际面积计算；2、新楼房价格按250元/㎡为基数（符合1996年威海市补偿标准三类区域规定）；3、新楼草厦子按100/㎡元计价，并按房权证面积50%扣减旧房面积；4、甲超乙或乙超甲5㎡以上的部分按765元（850元*90%）计算，5㎡以内按425元（850元*50%）计算。 案涉房屋差价款，按照2003年备案合同确定金额，扣除1996年拆迁协议已支付部分，北山合作社还应支付邓秀芹、丛霆差款13716.45元（22397.75元-8081.3元-搬迁费及奖励600元）。 另查，邓秀芹等被拆迁人因补偿问题多次上访，要求：1、要楼房；2、每户补37.5㎡加20㎡优惠（3200元/㎡），剩余按拆迁价4000元/㎡，奖金5万元。北山村委会多次组织召开村民会议讨论投票，未获通过。2019年12月23日北山合作社与邓秀芹、丛霆签订《补充合同》，约定：一、原北山村委会2013年经过股份制改革为北山合作社，原北山村委会的财产及债权债务均由北山合作社承继；二、双方同意将涉及《房屋拆迁安置合同》的争议交由威海经济技术开发区人民法院裁决。 以上事实，有合同、拆迁方案、房权证等书证及双方当事人陈述在卷佐证，双方当事人亦无异议，本院予以确认。 本院认为，双方自愿签订且不违法律、法规规定的合同受法律保护，双方当事人均应信守履行。本案，北山村委会、丛胜军在1996年拆迁过程中自愿达成拆迁安置补偿协议，并已实际履行；但是，在2003年办理房屋权属登记时，经测绘，房屋面积比原拆迁补偿协议约定面积小，北山村委会在办理房权证过程中，向登记机关备案了自行制作的《私有房屋拆迁安置合同》，综合对比两份拆迁补偿安置合同，2003年备案合同在计算新房面积、折价等符合客观事实，也符合同期威海市人民政府关于拆迁补偿补助和收费标准的相关规范性文件的指导意见，该安置合同虽系单方制作，但已经合同相对方的追认，故邓秀芹、丛霆要求确认该份安置合同具有法律效力，本院予以支持。根据该份拆迁安置合同，北山合作社还应支付邓秀芹、丛霆差价款13716.45元，双方于1996年11月1日结算补偿款，故还应当自1996年11月1日起按同期银行贷款利率支付利息。邓秀芹、丛霆在要求确认2003年备案的《私有房屋拆迁安置合同》有效的同时，又要求对旧房扩建面积予以安置，并要求将差额补偿款折价为楼房，自相矛盾，且无事实根据和法律依据，本院不予支持。双方于2019年12月23日签订补充合同，同意将涉及《房屋拆迁安置合同》的争议通过诉讼解决，故邓秀芹、丛霆的起诉未超过诉讼时效。 综上所述，经本院审判委员会讨论通过，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、确认威海经济技术开发区北山经济股份合作社于2003年备案的被拆迁人为丛胜军的《私有房屋拆迁安置合同》有效； 二、威海经济技术开发区北山经济股份合作社于判决生效之日起十日内支付邓秀芹、丛霆差价款13716.45元及利息（以13716.45元为基数，自1996年11月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回丛霆、邓秀芹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2900元，丛霆、邓秀芹负担2767元，威海经济技术开发区北山经济股份合作社负担133元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 员 王凤华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 朱晓文 书 记 员 谷羽习