重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初3697号原告：杨家玲，女，1979年1月13日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：翁乾润，重庆浩志律师事务所实习律师。原告杨家玲与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称圣贤鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨家玲、被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人邹运军、翁乾润均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨家玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约交付×房屋的违约金22068.72元（计算方式：367200×0.0001×601天，从2017年10月1日至2019年5月24日），请求判令被告向原告支付违约交付×房屋的违约金30187.23元（计算方式：669340×0.0001×451天，从2018年3月1日至2019年5月24日），共计违约交房的违约金52255.95元。2.请求被告向原告支付逾期办理逸美兴悦×房屋的产权证的违约金19728元（从2019年5月24日至2020年11月4日），判令被告向原告支付逾期办理逸美兴悦×房屋的产权证的违约金35140.35元（从2019年5月24日至2020年11月4日），共计违约金54868.35元。3.本案案件受理费由被告负担。事实及理由：2016年12月14日，原告向被告购买位于巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为367200元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日前将交取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。合同签订后原告当日向被告支付了首付房款117200元，余款250000元办理银行按揭贷款。2017年12月10日，原告再次被告购买位于巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为669340元，该合同第七、八条约定被告于2018年2月28日前将交取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。合同签订之日，原告方将合同约定的房款669340元全款支付给了被告。后被告将上述两套商品房交付给原告，但上述两套商品房直至2019年5月24日才取得建设工程竣工验收备案登记证，且该房屋直到现在尚未给原告办理房屋产权过户登记。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得《竣工验收备案登记证》。被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，构成了违约交房，购房合同中第九条载明被告违约交房:原告要求继续履行合同，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之1的违约金原告认为，被告未按合同约定的条件履行交房义务，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称，被告已于2020年11月3日向巫溪县自然资源和规划局提交了受理单，违约办证的时间为2019年7月25日至2020年11月3日。案涉房屋为限价房，要求扣除疫情影响时间2个月。降低违约金的标准为日万分之0.5。违约交付的时间为按揭款打入公司的时间为起算点。经审理查明，2016年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以单价3600.00元/㎡、总价款367200元的价格购买被告预售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×号的商品房，该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接手房屋并装修入住。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。第18条（3）特别约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告于2016年12月14日付款117200元，于2018年3月9日通过银行贷款方式付款250000元。2019年5月24日，被告取得案涉楼房的竣工验收备案登记证。2018年3月10日至2019年5月24日共计441天（违约交房天数）。案涉房屋产权系原告委托被告办理。2016年12月14日被告代收大修基金6120元、登记费160元。2017年7月23日被告代收契税5508元，2017年7月24日被告代收补交契税1836元。案涉房屋于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证，于2020年11月5日取得不动产登记受理通知单。2017年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以单价8852.53元/㎡、总价款669340元的价格购买被告预售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×号的商品房，合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2018年2月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；关于交房与办证的违约责任约定同上。该合同的补充协议内容亦同上。合同签订后原告于2017年8月6日付清房款。2019年5月24日，被告取得案涉楼房的竣工验收备案登记证。2018年3月1日至2019年5月24日共计450天，案涉房屋产权系原告委托被告办理。2017年12月10日被告代收大修基金4536.6元。2017年12月11日原告缴纳契税19124元、印花税334.7元。案涉房屋于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证，于2020年12月1日取得不动产登记受理通知单。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，针对原告购买的逸美兴悦×的房屋和×的房屋，被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然被告辩称已于2017年9月30日向原告交付了房屋，但其交房行为不构成有效交付，直至被告于2019年5月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，被告的交房行为才符合合同的约定。因此，被告应按合同第九条的约定承担逾期履行的违约责任。被告已于2017年9月30日将房屋交给了原告占有使用，与被告未按期交付房屋的情形又有区别。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金标准调整为每日万分之零点七。综上，因被告已于2019年5月24日取得案涉房屋建设工程竣工验收备案登记证，其承担违约交房的截止日期为2019年5月24日，故被告应向原告支付违约交房违约金为367200元×0.00007元／天×441天（2018年3月10日至2019年5月24日）+669340元×0.00007元／天×450天（2018年3月1日至2019年5月24日）=32419.67元。虽然被告已于2019年5月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但是被告应在2019年5月24日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现被告已逾期且超过180日，已构成违约，应承担相应违约责任。即被告应分别从2019年7月24日起至2020年11月5日止（计471天）和从2019年7月24日起至2020年12月1日止（计497天）按日万分之二向原告支付逾期办证违约金。现被告要求降低违约金标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，原、被告均未举示出逾期办证给原告造成实际损失的证据，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为按已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即：367200元×0.00006元／天×471天+669340元×0.00006元／天×497天=30336.79元。对于被告要求扣减疫情期间2个月的抗辩理由，由于已对违约金标准进行了调减，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨家玲逾期交房的违约金32419.67元；二、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨家玲逾期办理产权证违约金30336.79元；三、驳回原告杨家玲的其他诉讼请求。如未按本判决履行金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1221.24元，由原告杨家玲负担421.24元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  张成木二〇二〇年十二月十七日书记员  李星志