河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初6847号原告（案外人）：朱双岭，男，1978年1月25日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：赵国富，河南赵庆利律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘凤英，女，1981年3月22日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：余林，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雨涵，河南良笛律师事务所律师。第三人（被执行人）：尚永杰，男，1974年3月3日生，汉族，住河南省中牟县。原告朱双岭诉被告刘凤英、第三人尚永杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱双岭及其委托诉讼代理人赵国富、被告刘凤英及其委托诉讼代理人余林、蔡雨涵、第三人尚永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱双岭向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对朱双岭购买的位于中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×（合同号ZM130××××****）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求确认朱双岭与尚永杰2019年1月3日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效，位于中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×（合同号ZM130××××****）房屋归朱双岭所有（价值47万元）；3.请求判决尚永杰协助和配合朱双岭办理所购买的位于中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×（合同号ZM130××××****）房屋的产权过户登记手续；4.要求被告承担本案案件受理费用。事实和理由：2019年1月3日，尚永杰将其所有的位于中牟县××沙镇××通路东、小陈村北××房屋××套，以47万元的价格自愿卖给朱双岭，尚永杰与朱双岭于2019年1月3日签订了《房屋买卖合同协议书》，合同签订后朱双岭按照合同约定将40万元购房款交付尚永杰，尚永杰向朱双岭出具一份收据，同日尚永杰将房屋钥匙交付给朱双岭。剩余7万元双方约定过完户之后付清。2019年刘凤英与尚永杰民间借贷纠纷一案，刘凤英依据河南省中牟县（2019）豫0122民初4751号民事判决书，作为执行申请人向中牟县人民法院提出强制执行申请，中牟县人民法院于2020年3月6日作出（2020）豫0122执864号执行裁定书，裁定冻结、查封登记在尚永杰名下朱双岭购买的位于中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×（合同号ZM130××××****）房屋一套。朱双岭作为房屋买受人，依法向中牟县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据要求解除查封并中止对上述财产的执行。2020年8月29日，朱双岭收到中牟县人民法院作出的（2020）豫0122执异101号执行裁定书，裁定驳回朱双岭的异议，并明确告知其可在15日内向人民法院另案提起诉讼。朱双岭认为其购买尚永杰名下位于中牟县××沙镇××通路东、小陈村北××房屋××套，系双方真实意思表示，朱双岭已支付大部分购房款，房屋已移交给朱双岭，朱双岭与尚永杰签订的《房屋买卖合同协议书》不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，尚永杰应当协助办理产权过户手续。为维护自身合法权益，朱双岭诉至法院。被告刘凤英辩称，一、朱双岭主张立即停止对其购买的涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封的诉请不能成立，理由如下：1.朱双岭提交的《房屋买卖合同协议书》并未进行正式备案，也无缴纳相应税费的票据印证，涉案房屋一直登记在尚永杰名下，尚永杰一直是涉案房屋的所有权人。虽然朱双岭提交的房屋买卖合同显示的签订时间是2019年1月3日，但在2019年6月刘凤英申请诉讼保全查封涉案房屋时并未查找到有房屋交易的登记记载信息，按照朱双岭与尚永杰合同约定事项，涉案房屋在长达五个月的时间内既没有去办理相关的抵押或交易登记手续，又没有行使主张尚永杰协助过户的诉讼救济权利，明显不合情理；2.朱双岭从未在涉案房屋内实际居住，也不存在使用、处分等其他事实，由该情况可知涉案房屋并不存在真实的买卖关系，即朱双岭与尚永杰的房屋买卖关系明显存在虚假；3.即便存在朱双岭支付给尚永杰部分房款的事实，其也未尽到买卖房屋的仔细审查和履行基本义务，所谓的房屋买卖行为也未进行合法登记过户，其并不享有涉案房屋的物权。基于房屋买卖支付的所谓“房款”，也仅是朱双岭针对尚永杰享有的债权，不必然享有涉案房屋的物权，更不必然导致必须中止刘凤英依法享有的执行权利。因此刘凤英依法申请法院执行尚永杰名下的涉案房屋，并无不当之处。第二，朱双岭诉请的第2、3项诉讼请求不能成立，具体理由如下：1.朱双岭提交的《房屋买卖合同协议书》所涉及的房屋售价为47万元，而该房屋市场价值在2019年就高达100万元左右，涉案房屋交易价值远远低于市场价值，不合常理。且针对该笔巨额购房款，朱双岭仅提交一份“收条”，却没有任何转账、存款等支付记录的证据予以证明真实的房款交易事实，同样不合常理。2.对于涉案房屋，朱双岭并没有实际占有或处分，从朱双岭提交的缴纳物业费的发票可以看出物业费均是尚永杰缴纳而非朱双岭，同时朱双岭不能提交涉案房屋的水、电、气费使用票据，这些均能证明涉案房屋并未实际使用，并非如朱双岭所述的已经交付其占有使用。截至目前，涉案房屋依旧是未装修的毛坯房状态，并没有人实际居住，朱双岭购买了涉案房屋，却在一年多的时间内并未实际占有、处分或收益，不合常理。3.退一步讲，即使朱双岭与尚永杰签订有房屋买卖合同、存在房屋买卖事实，但双方在交易时涉案房屋也未办理相应的产权登记手续，尚永杰当时并未取得涉案房屋的所有权，朱双岭在交易时并不享有物权期待权。朱双岭与尚永杰之间存在因为履行合同而产生的债权债务纠纷，朱双岭可另行向尚永杰诉讼主张权利。同时，依据相关法律规定，涉案房屋在具有抵押、查封等前提下是无法办理产权变更登记过户手续的，因此朱双岭主张的其与尚永杰之间的所谓房屋买卖关系，不能排除尚永杰为逃避偿还刘凤英的债务与朱双岭恶意串通转移财产的可能性，因此朱双岭诉请的第2、3项请求没有事实证据相印证，应不予支持。另，朱双岭此次诉请的执行异议之诉和要求确认房屋买卖合同有效及协助办理过户手续的确认之诉一并提出，也没有法律依据，不应得到支持。第三，涉案房屋系尚永杰所有财产，刘凤英有权申请强制执行，依法实现自己的债权，具体理由如下：2019年8月31日，中牟县人民法院作出（2019）豫0122民初4751号民事判决，判令尚永杰偿还刘凤英55万余元借款及利息，但尚永杰未履行生效判决，刘凤英有权申请执行第三人名下的涉案房屋，朱双岭所提起的执行异议已经被裁定驳回，驳回理由正当、合法，应予支持。综上，朱双岭的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。第三人尚永杰述称，2018年下半年因尚永杰急需用钱便打算将房屋出卖。2018年年底朱双岭与尚永杰取得联系，双方协商将涉案房屋以47万元的价格出售，约定朱双岭先支付40万元。2019年双方交易成功后签订房屋买卖协议，当时尚永杰让朱双岭把钱分两笔直接转给了尚永杰的债权人赵微亮。经审理查明，刘凤英与尚永杰民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月31日作出（2019）豫0122民初4751号民事判决书，判令：一、尚永杰于本判决生效之日起十日内偿还刘凤英借款本金460000元及该款利息（自2018年6月1日起至实际清偿之日止，按月利率1%计算）；二、尚永杰于本判决生效之日起十日内偿还刘凤英借款本金40000元及该款利息（自2019年5月16日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；三、驳回刘凤英的其他诉讼请求。案件受理费9434元，减半收取4717元，保全费3337元，由尚永杰负担。诉讼期间，本院查封尚永杰名下位于中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×（合同号ZM130××××****）涉案房屋一套。判决后，刘凤英、尚永杰均未提起上诉。该判决生效后，刘凤英向本院申请强制执行。2020年3月6日本院作出（2020）豫0122执864号执行裁定书，裁定冻结、查封被执行人尚永杰价值515535元的财产。执行实施过程中，案外人朱双岭对前述查封的尚永杰名下位于中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×号（合同号ZM130××××****）房产提出执行异议，请求中止执行。本院于2020年8月24日作出（2020）豫0122执异101号执行裁定书认为，根据朱双岭提供的现有证据，无法确认涉案房屋买卖事实的真实性，即便其主张的房屋买卖事实真实，因尚永杰尚未取得该房屋登记，朱双岭不享有物权期待权，其权利性质应为合同履行债权，该种权利不能排除法院的强制执行，朱双岭的异议理由不成立，故驳回朱双岭的异议请求。朱双岭不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2013年1月30日，尚永杰作为买受方，与河南宏田置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同号ZM130××××****），约定购买中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×户房屋一套，该合同已经过网签。2019年1月3日，尚永杰作为卖方、朱双岭作为买方、朱兆丽作为共有人，签订《房屋买卖合同协议书》，约定卖方将前述中牟县白沙镇恒通路东、小陈村北锦绣家苑9-×-×户房屋以47万元价格出售给买方朱双岭，同日，尚永杰向朱双岭出具收到条一份，写明收到朱双岭缴纳的购房款40万元。再查明，涉案房屋性质为经济适用房，目前尚未办理房屋登记手续。本院认为，本案争议焦点为朱双岭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明的事实，案涉房产系尚永杰网签的房屋，尚未进行不动产登记。朱双岭提交收到条以证明其已就案涉房产向尚永杰交付购房款，但该款项既非全部房款也并无直接指向尚永杰的付款记录，此外房屋税费、物业费等发票均系尚永杰名义，该房屋目前仍系毛坯状态，未进行装修，朱双岭未能提供其实际占有使用的相关证据，且目前房屋仍未办理登记手续，因此本院认为，朱双岭提交证据不足以证明其系案涉房屋的所有权人和享有物权期待权，不能证明其对本院查封的该案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对朱双岭的诉讼请求，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告朱双岭的诉讼请求。案件受理费8350元，由原告朱双岭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王文胜人民陪审员  赵锡禄人民陪审员  孟 涛二〇二〇年十二月十六日书 记 员  杨晓宁