广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16555号原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区天河路**东塔****单元。负责人：冯文光，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。被告：李蓓，女，1983年1月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：卢森甲，系李蓓的亲属。原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称高力物业公司）与被告李蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告高力物业公司的委托诉讼代理人李国峰，被告李蓓的委托诉讼代理人卢森甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李蓓向高力物业公司支付拖欠的2017年11月至2018年2月、2019年4月至6月的物业费2236.43元（按照319.49元/月计算，即3.61元/平方米×88.5平方米）；2.判令李蓓向高力物业公司支付拖欠的水电费658.76元（其中自用水费22.32元、自用电费17.98元、公摊电费618.46元）；3.判令李蓓向高力物业公司支付逾期支付上述费用的违约金（物业费的违约金自逾期之日即当月5日起，水电费的违约金自产生的次月5日起，均按每日应交费用的千分之三的标准支付，暂计至2019年8月15日为3062.98元）；4.判令李蓓承担本案所有诉讼费用。庭后高力物业公司明确以2019年7月1日作为计算水电费违约金的起算日。事实和理由：高力物业公司是广州市黄埔区香雪大道西福港鼎峰花园的前期物业管理公司，高力物业公司因《前期物业管理服务协议》终止而已经于2019年6月30日退出了福港鼎峰花园，但至今，李蓓仍拖欠高力物业公司履行《前期物业管理服务协议》期间的部分物业管理费及水电费未付清，且经高力物业公司催告仍拒不支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，以及双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费用的交纳日期之约定，李蓓的行为已构成违约。现高力物业公司为维护自身合法权益，向法院起诉，恳请判如所请。被告李蓓辩称，1.因房屋质量问题导致延期交楼，在交房前，李蓓没有交纳物业费和公摊费的义务。2017年9月1日，开发商通知李蓓收房，9日高力物业公司要李蓓预交一个月物业费才能领取资料验房。验房时开发商和高力物业公司均在场，发现大量质量问题，开发商要物业公司做好记录，当场表态返工重做。2017年12月14日，开发商向李蓓发出《单元整改完毕催验收通知书》，并告知与高力物业公司联系。12月16日，李蓓与开发商、高力物业公司三方进行查验，发现大部分质量问题并未返修。开发商质问高力物业公司，并责成高力物业公司认真返修，高力物业公司当场填写了《工程维修单》。直到2018年2月26日，高力物业公司才电话通知李蓓“返修完毕，可来收房”。2018年2月27日，三方到场，正式交付房屋。高力物业公司抄录水电表读数，收楼前属施工用水用电费由开发商负责。高力物业公司把签收资料等同签收房屋，那为何还要进行验房。按规定，房屋质量未达到交楼标准是不能交楼的。李蓓的房屋在返修，房门钥匙在高力物业公司手里，时长拖延五个月，高力物业公司却计收李蓓2017年10月至2018年2月的物业费、公摊费，还要收违约金，实属不可理喻。2.延迟交房是高力物业公司的责任，因高力物业公司拖延房屋质量返修，造成李蓓租房的经济损失，应予赔偿。开发商的通行做法是业主验房，如确定有质量问题需返工，其返工维修施工交由物业公司完成，因开发商在工程竣工后已没有施工队伍。开发商在与物业公司的《前期物业管理合同》中有委托返工维修及费用处理条款。不管是开发商还是物业公司的责任，业主在房屋正式交接前都没有义务交纳物业费及公摊费。3.本案违约者是高力物业公司，不是李蓓，不能计收李蓓违约金，且违约金标准过高。4.高力物业公司没有证据证明其是债权人。物业费是代收代管，高力物业公司在撤走时理应向小区业务会移交全部财务资料，办好交接手续，但高力物业公司至今没有履行职责。本院经审理查明如下事实：2017年9月9日，高力物业公司与李蓓签订《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），该《服务协议》约定高力物业公司是由福港鼎峰花园房地产开发单位广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业。其中第四条约定业主交纳费用的方式和时间：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月各类物业服务费用及上月共用水电分摊费用的义务；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；物业服务收费标准如下：住宅：3.61元／月?平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊；物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收；因业主原因空置房屋的，业主交纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变；业主交纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；第十条违约责任：高力物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求高力物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，高力物业公司承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高力物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向高力物业公司支付违约金。高力物业公司除有权按本协议约定收取违约金外，若业主逾期一个月仍未缴交的，高力物业公司可采取包括将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等催缴措施。逾期三个月仍未缴交的，高力物业公司可向物业所在地的人民法院提起诉讼，业主应承担由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、交通费、执行费等费用。2017年9月9日，李蓓前往福港鼎峰花园C10栋2004房（以下简称涉案房屋）办理了收楼手续，并于当日签署了《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》，载明高力物业公司将单元钥匙、信箱钥匙以及《前期物业管理服务协议》等7份文件交予李蓓。李蓓确认上述《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》的真实性，但辩称签收资料不等于收房，其验房时提出多处房屋质量问题，但直至2018年2月底才返修完毕并正式交付房屋，交房前的物业管理费和水电费不应由其承担；其对2019年4月至6月的物业管理费没有异议，但认为高力物业公司应先赔偿其损失。为证实其上述主张，李蓓向本院提交了开发商于2017年12月14日出具的《单元整改完毕催验收通知书》、2017年12月16日的《工程维修单》、2018年2月27日的水电表读数、《关于质量返修拖沓造成延迟交房的诉求》等证据。高力物业公司提供了其自行制作的《鼎峰2019年8月收款通知单》，该清单上显示涉案房屋欠缴2017年11月1日至2018年2月28日、2019年4月1日至6月30日的物业管理费分别为319.49元/月,欠缴2017年9月9日至2018年2月28日期间的自用电费共计17.98元，2017年9月9日至2018年2月28日、2018年5月1日至6月30日、2019年3月1日至4月30日期间的自用水费共计22.32元，2017年10月1日至2019年4月30日期间的分摊电费共计618.46元。高力物业公司还提交福港鼎峰花园业主委员会盖章确认的《关于小业主欠费情况的确认》，确认涉案房屋截至2019年6月30日尚欠物业管理费2236.43元，自用电费17.98元，自用水费22.32元，分摊电费共618.46元，其中水电费已由高力物业公司垫付。高力物业公司为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心出具的发票，并提交了自行制作的《关于公共区域水电费分摊事宜》的说明，分别列出了楼宇内梯灯用电、楼宇内电梯用电、水泵供水用电、园区用电、地下车、地下车库照明用电洁用水、地下车、地下车库清洁用水的分摊办法iv>高力物业公司确认其于2019年6月30日退出福港鼎峰花园的前期物业管理服务。李蓓对高力物业公司主张的涉案房屋的面积以及物业管理费的收取标准予以确认，亦确认尚未支付高力物业公司诉请主张的费用。上述事实有《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》《单元整改完毕催验收通知书》《工程维修单》《鼎峰2019年8月收款通知单》《关于小业主欠费情况的确认》、代扣电费、水费发票、《关于公共区域水电费分摊事宜》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，李蓓与高力物业公司签订的《服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。高力物业公司按照合同约定对涉案物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取业主实际收楼后的物业管理费。李蓓提出的涉案房屋存在质量问题等抗辩，系其与开发商之间的法律关系，与本案无涉，本案不予调处。李蓓对高力物业公司主张的涉案房屋物业管理费为319.49元/月予以确认，亦确认尚未支付高力物业公司诉请主张的物业管理费，故李蓓应向高力物业公司支付拖欠的2017年11月1日至2018年2月28日以及2019年4月1日至2019年6月30日的物业管理费共2236.43元（319.49元/月×7个月）。关于水电费。1.自用水电费。该部分水电费高力物业公司已代缴至广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心，李蓓应向高力物业公司支付自用电费17.98元、自用水费22.32元。2.公摊水电费。《服务协议》已约定物业服务费不包括物业管理区域内共用水电费分摊，高力物业公司依《关于小业主欠费情况的确认》《关于公共区域水电费分摊事宜》作为其收费依据，提供了发票证明已实际缴纳涉案物业所在小区的公摊费用，李蓓应当向高力物业公司支付拖欠的公摊电费共618.46元。因此，李蓓应当向高力物业公司支付公摊电费及自用水电费合计658.76元（618.46元＋17.98元＋22.32元）。关于违约金。《服务协议》约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高力公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向高力物业公司支付违约金。关于物业管理费的违约金，根据《服务协议》约定，李蓓应于每月5日前交纳当月物业服务费，因此，物业管理费的违约金应从当月6日起计算。鉴于高力物业公司未提交证据证明其实际损失，李蓓提出其拒交物业管理费是源于涉案房屋存在质量问题及维修拖拉，并非恶意违约，请求法院对违约金的计算标准予以调整，本院综合上述情况，酌情将违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应交费用的万分之三计算。综上，李蓓应以每月欠付物业管理费319.49元为本金，从当月6日起按每日万分之三的标准向高力物业公司支付违约金，直至上述物业管理费实际付清之日止，分段计算的违约金数额均以不超过本金为限。关于水电费的违约金。高力物业公司主张自2019年7月1日起开始计算水电费的违约金，是其对自身权利的自由处分，不违反法律规定和合同约定，本院予以认可。李蓓应以水电费658.76元为本金，从2019年7月1日起，按照每日万分之三的标准向高力物业公司支付水电费的违约金至实际付清之日止，违约金数额以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李蓓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2017年11月1日至2018年2月28日以及2019年4月1日至2019年6月30日的物业管理费共计2236.43元及违约金（违约金每月以319.49元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月6日起计算至实际付清之日止，以上分段违约金均以不超过本金319.49元为限）；二、被告李蓓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2017年9月至2019年4月的公摊电费和自用水电费合计658.76元及违约金（违约金以658.76元为基数，从2019年7月1日起，按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止，违约金数额以不超过本金658.76元为限）；三、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李蓓负担。上述案件受理费原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司已预缴，被告李蓓在履行本判决义务时将案件受理费迳付原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司。本判决为终审判决。审判员  李春辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理钟陈书记员姚春华