河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16954号上诉人（原审原告）：杨素梅，女，1967年9月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王朋勇，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟思宇，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南和谐置业有限公司，住所郑州经济技术开发区第八大街**金沙湖会所**。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建伟，北京市京锐律师事务所律师。上诉人杨素梅因与被上诉人河南和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。杨素梅上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持杨素梅诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案未超过诉讼时效。根据民事诉讼法中关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期问为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。在本案中，杨素梅系因和谐公司逾期办理初始登记，由此产生的违约行为，要求和谐公司按照合同约定，按日向杨素梅承担违约责任。首先，合同约定办理初始登记时间为2014年10月30日（房屋交付使用60日内），杨素梅取得不动产登记证书时间为2017年9月7日。且不说在这期间，不仅仅杨素梅，还有同小区的其他业主多次一同找和谐公司要求办理不动产权证书这一事实，即使按照法律规定的当事人知道或者应当知道权利侵害之日，这个知道的时间也应当是在杨素梅拿到不动产权利证书之日起开始计算。杨素梅的起诉时间也并未超过三年。其次，一审法院认定的诉讼时间应当从2017年4月25日起，也就是和谐公司办理初始登记的时间起开始计算，没有法律依据。一审卷宗中所出现的和谐公司办理初始登记时间的申请表，是因庭审中和谐公司拒不提供办理初始登记的时间，为查明案件事实，便于计算违约金截止时间，杨素梅代理律师在申请法院调查令，从郑州市不动产登记中心调取的和谐公司办理初始登记的时间。该份申请表杨素梅作为一般业主，不可能也没有权利从不动产登记中心获取，更不可能知道和谐公司是在2017年4月25日办理的初始登记。该时间并不是杨素梅知道或者应当知道的时间。对于杨素梅来讲，其知道自己权利被侵害的时间，就是开发商将不动产登记证书交付给杨素梅时，杨素梅知晓和谐公司并未按照合同约定办理初始登记及其他手续，相应的诉讼时效也应当从那时候开始计算。二、和谐公司的违约行为是持续性行为，不应当以日为单位，一审法院将违约行为拆分成每个个别的债权，分别适用诉讼时效，没有法律依据。购房合同约定和谐公司应于2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）前办理初始登记，即和谐公司从2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）后未办理初始登记的行为已经构成违约，且一直持续发生。开发商实际于2017年4月25日办理的初始登记，属于持续违约的情形，与杨素梅要求违约责任并不冲突，实际办理的日期仅适用计算具体的违约天数。原判决中所认定的“原、被告在合同中约定按日计算违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效”和谐公司的违约，是针对同一事实，其违约金属于同一债权，分别计算，无事实与法律依据。综上，杨素梅一审的诉讼请求并未过诉讼时效，一审判决驳回杨素梅的诉讼请求无事实与法律依据，请求二审法院依法改判或将本案发回重审。和谐公司辩称，一审法院适用法律正确，本案已超过诉讼时效。依据2016年11月21日公布的第八次全国民商事审判会议民事部分纪要的通知第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。计算诉讼时效期间，故本案中的诉讼时效起算时间应为2014年10月31日，该项期间已经远超两年的诉讼时效期间，因此，对于杨素梅的诉请予以驳回。还有一点，当时的诉讼时效是两年。本案在合同履行过程中，不动产登记暂行条例实施。自2016年8月20日起，原由住房保障和房地产管理局办理初始登记，变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，发生了双方难以预见的变化。因此，本案中诉讼时效起算应当是2014年10月31日。而且在上诉状中杨素梅已经通过申请法院调查令得知了办理首次登记的时间，以说明杨素梅是可以知道办理首次登记的时间，并非其无法获取首次登记的时间。这里的初始登记也就是首次登记是一个笔误吧。所以说上诉状里面的初始登记我觉得应该改为首次登记。因此，对于杨素梅来说，杨素梅是能够知道自己权利被侵害的时间，也可以通过救济途径去弥补自己的损失。但是杨素梅怠于行使自己的权利，超过了法律规定的诉讼时效，法院应当予以驳回其诉请。第二，刚才已经说过，根据2016年11月21日公布的第八次全国民商事审判工作会议民事部分纪要通知第18条，已经明确指出诉讼时效的起算时间应当按照合同约定起算。也就是说本案中违约时间也就是从合同约定的2014年10月30日开始起算诉讼时效。因此，杨素梅的诉请已经超过诉讼时效，应当予以驳回，维持原判。杨素梅向一审法院起诉请求：1.判令和谐公司向杨素梅支付逾期办理产权初始登记的违约金190716元（自2014年10月30日暂计算至2017年9月7日，按日0.002%计算，实际计算以郑州经济技术开发区房地产管理局受理日期为准）；2.判令和谐公司向杨素梅支付因诉讼发生的律师费5000元；3.本案的诉讼费由和谐公司承担。一审法院认定事实：2013年4月8日，杨素梅、和谐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨素梅购买和谐公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××房，总房款9601594元，合同附件四第六条约定，出卖人和谐公司应当在2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，出卖人和谐公司在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人杨素梅支付总房款0.002%的违约金。2017年4月25日，和谐公司向郑州市不动产登记中心申请办理涉案房屋首次登记。2020年4月30日杨素梅诉至该院。一审法院认为：杨素梅、和谐公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定和谐公司应在2014年10月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，和谐公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向杨素梅支付总房款的0.002%违约金。和谐公司辩称杨素梅起诉已超过诉讼时效。该院认为，杨素梅、和谐公司在合同中约定按日计算违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。杨素梅起诉时间为2020年4月30日，其起诉主张的2017年4月30日之前的违约金已超过诉讼时效，故杨素梅要求和谐公司支付逾期办理初始登记的违约金174364.9元（按日0.002%计算，自2014年10月30日暂计算至2017年4月25日止）的请求，该院不予支持。关于杨素梅主张的律师费5000元，杨素梅、和谐公司合同中未就该费用进行约定，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告杨素梅的诉讼请求。案件受理费4214元，减半收取2107元，由原告杨素梅负担。本院二审期间，杨素梅共提交三组证据。第一组证据为录音一份，杨素梅拟以该组证据证明，袁兴堂自认其作为和谐公司的授权人负责处理与杨素梅之间的逾期办证及房屋漏水问题，对于2018年沟通的事实予以认可。第二组证据为杨素梅所在的别墅业主群微信截图，杨素梅拟以该组证据证明，2019年10月杨素梅所在的小区就小区内目前存在的暖气、房产违约金、大门智能系统、房子漏水问题找开发商进行沟通解决。第三组证据为证人证言。杨素梅拟以该组证据证明，2019年11月份杨素梅与其他业主到物业及和谐公司沟通漏水及产权办理事宜。针对杨素梅提交的证据，和谐公司经质证认为，对第一组证据录音的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性，录音的内容仅涉及房本办理、房屋质量，没有涉及初始登记或首次登记，录音中所称的补贴三年的物业费，并非是案涉违约金。录音中的周启良与本案没有关联性，杨素梅没有提交周启良与杨素梅二人之间的关系证明。对第二组证据微信截图的真实性有异议，不符合证据形式要件。微信中的人名无法证实其身份。微信聊天的内容均是业主单方的聊天，没有和谐公司参与确认，沟通的内容也是暖气、智能化门禁、房产违约金、房子漏水等问题，并未就本案首次登记或初始登记主张权利。对于第三组证据证人证言，首先证人王某是本案的利害关系人，其证言不应当予以采信。因为王某与王文建、徐健有亲属关系，而王文建目前拖欠和谐公司房款三百余万，王某本人也与和谐公司有纠纷。该证言是孤证，并无其他证据相互印证，不应当予以采信。证言内容并没有涉及到的初始登记或首次登记，其证明的是小区供暖、房产产权延期登记、违约赔偿问题，并不涉及案涉的首登。关于时间问题，是2019年11月19日主张与本案无关的权利，也超过了诉讼时效。针对杨素梅提交的证据，本院经审查认为，本案杨素梅主张的是“逾期办理产权初始登记的违约金”，并非是逾期办理房屋产权证即转移登记违约金。杨素梅提交的三组证据不足以证明杨素梅曾诉讼时效内向和谐公司主张过“逾期办理产权初始登记的违约金”，因此，对于杨素梅提交的该三组证据本院不予采信。本院经审理查明，《商品房买卖合同》附件四载明“六、产权登记的约定……2、转移登记……出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取”。案涉房屋于2014年9月1日交付杨素梅。本院查明的其他事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《商品房买卖合同》约定，和谐公司应当于2014年8月30日前交房房屋，和谐公司应当在案涉房屋交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，和谐公司应当在取得商品房初始登记后300日内，取得房屋所有权证。在实际履行过程中，和谐公司于2014年9月1日已将案涉房屋交付杨素梅。根据双方合同约定的递交产权初始登记资料期限（房屋交付使用后60日内）、办理房屋所有权证期限（初始登记后300日内），并充分考虑房屋初始登记管理部门进行初始登记所需要的期限，案涉房屋所有权证办理完毕的合理期限自案涉房屋交付后不应超过2年，即不应超过2016年9月份。如超过2016年9月份房屋所有权证仍未办理完毕，则和谐公司既应存在逾期的违约事实。对此，和谐公司及杨素梅都应当是明知的。杨素梅于2020年4月30日提起本案诉讼，要求和谐公司承担逾期提交初始登记资料的违约责任，但杨素梅未提供有效的、充分的证据证明其在本案诉讼前向和谐公司主张过逾期提交初始登记资料违约金。综合现有证据，一审认定杨素梅主张逾期提交初始资料违约金已经超过诉讼时效并无不当。综上，杨素梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4214元，由杨素梅负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十二月十七日书记员  王云霞