山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5911号 原告：马××。 被告：河南旅居旅游集团有限公司（统一社会信用代码：91410105170008611R），住所地河南省郑州市金水区政三街**院**楼**。 法定代表人：张方，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建华，国浩律师（郑州）事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海涛，国浩律师（郑州）事务所律师。 原告马××与被告河南旅居旅游集团有限公司（以下简称“河南旅居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马××、被告河南旅居公司之委托诉讼代理人王建华、郭海涛均通过互联网法庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马立梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间所签订《威海.伴月湾广场7#楼商铺托管合同》；2.判令河南旅居公司向马立梅支付逾期房屋托管租金（从2020年1月计算至判决之日，按每月6632元计算）及逾期付款违约金（按0.06%/天支付违约金至判决之日止）；3.判令河南旅居公司按15年全额托管金的20％向马立梅支付违约金；4.判令河南旅居公司向马立梅支付封闭房屋走廊外围的费用15000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：马立梅于2018年购买位于威海市环翠区伴月湾7#楼1层09号商铺及附属储藏室，该房屋是河南旅居公司团购后销售给马立梅，并协助马立梅与开发商办理购房合同、办理房产证等相关手续。购房合同签订的同时，原、被告还签订《威海.伴月湾广场7#楼商铺托管合同》，约定：2019年1月1日至2019年12月31日第一周期第一阶段内，河南旅居公司不支付马立梅托管租金；自2020年1月1日至2021年12月31日第一周期第二阶段内河南旅居公司每月15号前向马立梅支付租金6632元，逾期按未付托管租金按日万分之六支付违约金。逾期30日不支付托管租金构成违约，马立梅有权解除合同，河南旅居公司需按15年全额租金的20%支付给马立梅违约金。但自2020年1月起河南旅居公司未按托管合同约定支付马立梅托管租金。双方就上述纠纷多次协商未果。此外，双方约定托管合同结束后，河南旅居公司须将涉案房屋走廊外围封闭，双方合同解除后，河南旅居公司应履行相关义务，否则应支付其封闭费用，经询价，该笔封闭费用为15000元。综上，故马立梅诉至法院，望判如所请。 河南旅居公司辩称，1.河南旅居公司同意解除双方之间的托管合同，并于2020年10月15日向马立梅发出《关于同意解除托管合同及对房屋进行交接的函》，马立梅于次日收到该函，故双方托管合同应于马立梅接收函件之日解除，租金也应计算到该日期；2.对于欠付租金，河南旅居公司主观没有恶意。疫情对于租赁及旅游市场影响巨大，其系因受疫情影响，未能及时足额支付原告租金，且双方托管合同也对不可抗力作出了约定。河南旅居公司在疫情爆发前期也已向马立梅发出了关于公寓运行期间房租问题的告知函，因此河南旅居公司申请减免2020年三个月疫情期间的租金；3.河南旅居公司不应承担违约责任，即便要承担违约责任，也应减少违约金。根据合同约定，其亦有权因为疫情申请解除合同，双方互不承担违约责任。退一步讲，即便要承担违约责任，违约金也过高，请求以两个月租金为限酌情调减。此外，根据合同约定，马立梅无权同时主张逾期付款违约金和解除合同违约金；4.商品房系根据相关部门许可的设计图纸建设，封闭走廊外围属于改变建筑的原有设计，需经过相关部门许可，且即便可以，也应当是开发商的义务。再者河南旅居公司与马立梅关于封闭问题约定的时间是托管合同结束后，现离租期结束相距甚远，且马丽媛主张的封闭费用15000元毫无事实依据，请求法院驳回马丽媛相关诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，马立梅（甲方）与河南旅居公司（乙方）签订《威海•伴月湾广场7#楼房屋托管合同》一份，约定马立梅将其位于威海市环翠区伴月湾广场7幢1层09号的商铺及附属储藏室交由河南旅居公司托管；托管期限自2019年1月1日起是2033年12月31日止，2019年1月1日至2019年12月31日为第一周期第1阶段，此首年房租已优惠至总房款，乙方不再支付期间的租金；第二阶段为2020年1月1日至2021年12月31日，按月支付租金6632元/月，……；甲方自2019年1月1日将托管标的物整体交付乙方；甲方同意整栋楼所有单位（包括但不限于其相邻单位）作为精品度假公寓经营，此项同意不可撤销；乙方托管的房源的用途为度假公寓商业配套；托管期内，乙方因自身经营行为和除不可抗力外产生的其他问题均与甲方无关，由乙方自行承担风险和由此带来的法律责任，并不影响甲方的托管收益，托管金（即租金）须在下月15日前转入甲方指定的账号，如逾期未支付，乙方应按未付托管金的日万分之六支付违约金，如乙方逾期30日不支付托管金则构成根本违约，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当按照15年全额租金的20%向甲方支付违约金；乙方承诺，托管合同结束后，将此托管房屋走廊外围封闭后交予甲方；乙方已将托管期内首年租金（总房款的5%）优惠至房款，如甲方托管期内首年违约，甲方须以现金形式退还租金（总房款的5%）予乙方；因客观原因（如战争、自然灾害、政府政策、市场环境等）无法解决达到6个月的，继续履行合同将使乙方产生或加重损失，乙方有权因不可抗力事件或依据情势变更原则终止本合同的履行，双方互不承担违约责任。合同签订后，马立梅依约交付了房屋，河南旅居公司自2020年1月至今未向马立梅支付任何租金。2020年3月3日，河南旅居公司向马立梅发函请求马立梅顺延免租期暂计2个月。马立梅于2020年3月9日拒收后退回。 马立梅向本院提起诉讼后，河南旅居公司于2020年10月15日向马立梅发函表明因马立梅向本院提起诉讼要求解除双方签订的房屋托管合同，河南旅居公司同意解除，请马立梅于收到该函后3日内办理托管合同解除和房屋交接手续。马立梅于2020年10月16日签收，河南旅居公司主张双方合同于该日解除。 另查明，河南旅居公司于2020年11月24日将涉案房屋腾退给马立梅，涉案房屋系作涉案项目办公场所使用，交接前该房屋外墙一直悬挂汀澜度假公寓半月湾销售中心门头，室内存放物品亦未清空。 本院认为，原、被告之间签订的托管合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现马立梅要求解除合同，河南旅居公司亦同意解除，本院对此予以照准。对于双方其他争议，本院逐一分析如下： 关于租金的问题。双方签订托管协议明确约定了涉案房屋2020年1月1日至2021年12月31日阶段托管期间每月租金为6632元，河南旅居公司应自2020年1月1日起按合同约定的标准向马立梅支付租金；合同解除后，河南旅居公司应将涉案房屋返还给马立梅，河南旅居公司收到诉讼材料后亦发函要求马立梅接收房屋，并在庭审中明确表示同意返还涉案房屋。双方于2020年11月24日对涉案房屋进行了交接，在此之前，马立梅虽未积极行使权利，但该涉案房屋为商业网点，至交接时一直由河南旅居公司实际占有并使用，河南旅居公司并未积极腾空房屋，使房屋达到交接条件，故其理应支付租金至马立梅交接日即2020年11月24日。2020年初突然爆发的新冠肺炎疫情及相应防控措施对旅游企业的经营造成很大冲击，在此情况下，旅居公司要求减免适当租金，可以准许。根据本案实际情况，本院酌定减免2个月租金。 关于解除合同违约金以及逾期付款违约金的问题。双方签订的房屋托管合同对一方构成根本违约导致合同解除，违约方承担违约金的计算标准进行了明确约定，该协议内容系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。托管期间，马立梅2018年即交付了房屋，河南旅居公司一直未按照托管协议向马立梅支付租金，构成合同违约。关于河南旅居公司主张按照房屋托管合同因不可抗力事件或依据情势变更原则终止本合同的履行，双方互不承担违约责任的抗辩，本院认为新冠疫情不是本案合同解除的根本原因，新冠疫情爆发后我国积极采取各项有效措施防控，各地相关企业早已可以复工复产，所以本案中双方托管协议解除的根本原因是被告未按约支付租金行为所致，故河南旅居公司的上述抗辩本院不予支持。现因河南旅居公司逾期支付租金以及双方之间合同解除势必会对马立梅的权利造成不同的损害，故河南旅居公司关于马立梅无权同时主张的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于解除合同违约金的计算标准，马立梅主张要求河南旅居公司按十个月租金的标准支付违约金，而河南旅居公司要求调减。根据司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，马丽媛的损失主要为其对房屋再次出租前的租金损失即寻租期的租金损失，因为寻租期尚不确定，正常情况下可以按6个月考虑。由此，合同约定的违约金便明显过高，应进行适当调整，本院酌情将该违约金调减为39792元。对于逾期付款违约金的计算标准，因马立梅未能提交证据证实河南旅居公司逾期付款造成的利息损失之外存在其他损失，且河南旅居公司在疫情之初，即已向马立梅发函说明情况，本院根据法律规定，基于本案案情及上述认定租金减免情况，酌情将逾期支付租金的违约金的计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算【自2020年4月15日起计算至马立梅主张的2020年12月29日止】。 至于马立梅主张的关于封闭费用的损失，因其未能提交证据证实，本院对此不予支持。 综上，原告请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告马立梅与被告河南旅居旅游集团有限公司签订的《威海•伴月湾广场7#楼房屋托管合同》； 二、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付马立梅租金/占用费58361.6元（6632元/月*8.8个月）及逾期付款违约金1148.20元； 三、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告马立梅《威海•伴月湾广场7#楼房屋托管合同》解除违约金39792元； 四、驳回原告马立梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1755元，由原告马立梅负担614元，被告河南旅居旅游集团有限公司负担1141元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  林蓉蓉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  高 颖