上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46689号原告：翁国珠，男，1944年3月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：汤秀兰，女，1944年1月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：曹正平，上海市君成律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋琛琦，上海市君成律师事务所律师。被告：翁某，女，2005年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：翁某某(系被告翁某父亲)，住上海市浦东新区东方路******。原告翁国珠、汤秀兰与被告翁某共有纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日、12月3日公开开庭进行了审理。原告翁国珠(仅参加第一次庭审)、汤秀兰(仅参加第一次庭审)及两原告的共同委托诉讼代理人曹正平，被告翁某的法定代理人翁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁国珠、汤秀兰向本院提出诉讼请求：1、依法分割上海市浦东新区博华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称博华路101室房屋)，要求上述房屋归两原告共同共有，并由两原告向被告支付房屋折价款人民币18万元；被告配合两原告办理上述房屋的产权变更登记手续，由此产生的费用由原、被告负担；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系被告的祖父母，被告系翁某某、胡萍之女。2012年7月，两原告全额出资93万余元，购买了博华路101室房屋。2012年7月28日，翁某某作为被告的法定代理人，代表被告与两原告作为共同的房屋买受人与卖售人签订上海市房地产买卖合同。2012年9月21日，两原告取得博华路101室房屋的上海市房地产权证，权利人为两原告及被告，房屋产权状况为共同共有，建筑面积48.17平方米。后该房屋一直由两原告居住使用，被告未与两原告共同生活。鉴于被告在购买房屋时尚未成年，缺少购买房屋的经济能力，被告对购买博华路101室房屋未出资，故两原告要求该房屋由两原告共同共有，并对被告做适当补偿。被告翁某辩称，博华路101室房屋系被告父亲翁某某与两原告将三人共同共有的上海市浦东新区御山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称御山路202室房屋)出售后置换购入。2012年6月30日，两原告及翁某某将御山路202室房屋售予张大伟、蔡丽霞，并取得房屋转让款132万元，其中定金2万元系现金支付给原告翁国珠。2012年6月30日，张大伟、蔡丽霞通过银行转账方式向原告翁国珠支付房款38万元。2012年9月20日，张大伟、蔡丽霞通过银行转账方式向原告翁国珠支付房款92万元。随后，两原告于2012年7月22日通过上海佐龙房地产经纪事务所与吕白桂达成购房意向，并于2012年7月28日签订了上海市房地产买卖合同，购入博华路101室房屋，但购房款系出售御山路202室房屋的售房款。御山路202室房屋的售房款为132万元，而博华路101室房屋的购房款为93万元，但原告翁国珠表示翁某某对御山路202室房屋享有的1/3产权份额的售房款全部用于购置博华路101室房屋，被告及翁某某对此无异议，并按原告翁国珠的提议履行。基于以上情况，两原告与翁某某均同意将博华路101室房屋登记为两原告与被告三人共同共有，三人按照出资款享有房屋产权份额，被告基于出资对博华路101室房屋享有48%产权份额。现同意由两原告取得房屋，并按照相应份额向被告支付房屋折价款。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻，翁某某系两原告之子，被告系翁某某与胡萍之女。2002年11月20日，原告翁国珠作为被拆迁人(乙方)、上海世茂房地产有限公司作为拆迁人(甲方)、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司作为拆迁实施单位签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议。根据该拆迁补偿安置协议及动迁户居住情况调查表，被拆迁房屋坐落于上海市浦东新区潍坊西路明德里213号(以下简称明德里213号房屋)，房屋性质为私房，家庭成员包括原告翁国珠、汤秀兰及翁某某、胡萍(拟进)、翁利萍、徐铭、徐东；甲方应补偿乙方货币补偿款123,330.60元，安置房屋为御山路202室房屋，总价182,325元，安置房屋与货币补偿款差价58,994.40元，乙方应于2002年11月20日前支付甲方；甲方实付乙方8,600元，乙方应付超面积款58,994.40元，双方款项相抵后，乙方应付甲方50,394.40元。2004年12月17日，御山路202室房屋被登记至两原告及翁某某名下。2012年6月30日，两原告与翁某某作为卖售人(甲方)、张大伟与蔡丽霞作为买受人(乙方)就御山路202室房屋签订上海市房地产买卖合同，约定转让价款132万元；于2012年6月23日前支付2万元，2012年6月30日前支付38万元，2012年9月30日前支付92万元等。御山路202室房屋售房款132万元由原告翁国珠收取。2012年7月22日，吕白桂作为卖出人(甲方)、两原告作为买受人(乙方)签订房地产买卖居间协议，约定甲方向乙方转让博华路101室房屋，转让价款为93.10万元；付款方式为本协议签订之日支付5万元作为购房定金，2012年7月29日前支付30万元，并和预付的定金5万元合计35万元作为购房首付款，在交易时支付57.10万元，在交接房屋及有关费用时支付1万元等。同日，两原告签署佣金确认书，确认购入博华路101室房屋须支付佣金9,300元。同日，吕白桂签署定金收据，确认收到定金5万元。2012年7月23日，原告翁国珠支付佣金9,300元。2012年7月28日，吕白桂作为卖售人(甲方)、两原告与被告作为买受人(乙方)就博华路101室房屋签订上海市房地产买卖合同，约定转让价款93.10万元，房屋建筑面积48.17平方米等。同日，吕白桂签署第二笔购房款收据，确认收到首付款30万元。2012年9月20日，吕白桂签署第三笔购房款收据，确认收到购房款57.10万元。2012年9月23日，吕白桂签署第五笔购房款收据，确认收到购房款1万元。2012年10月15日，博华路101室房屋被登记至两原告及被告名下，共有情况为共同共有。购买博华路101室房屋的房款来源于御山路202室房屋的售房款。博华路101室房屋由两原告居住使用，该房屋内违章搭建系由两原告所为。审理中，本院根据两原告的申请，委托上海富申房地产估价有限公司(以下简称富申公司)对博华路101室房屋市场价值进行评估。富申公司于2020年9月2日出具房地产司法鉴定估价报告，估价结果为博华路101室房屋于价值时点2020年8月21日的房地产市场价值为212.45万元，折合每平方米建筑单价为44,105元。该评估报告的建筑物实物状况描述部分记载，于价值时点，估价对象天井搭建部分附有违法建筑的不动产通知单文件信息登记。后被告认为博华路101室房屋的违章搭建对房屋市场价值造成影响，而该违章搭建系两原告所为，被告不应承担两原告导致的房屋价值贬损的不利后果，提出重新评估。富申公司于2020年10月28日出具关于估价报告的情况说明，补充说明假设估价对象拆除违建、无违章登记文件信息情况下的市场价值为213.51万元，每平方米建筑面积价格为44,324元。两原告对房地产司法鉴定估价报告和关于估价报告的情况说明均无异议。被告认为其系申请在博华路101室房屋的违章搭建拆除后再行重新评估，且应当按照重新评估的价值时点进行评估或者补充说明，而富申公司仅在假设情况下作出补充说明，估价的价值时间仍然是2020年8月21日，该评估时点至今博华路101室房屋的价值处于上涨阶段，故再次申请重新评估。审理中，两原告陈述，明德里213号房屋拆迁补偿利益包括御山路202室房屋和现金22万元，经家庭内部协议，御山路202室房屋登记在两原告和翁某某名下，翁某某另分得现金16万元，翁利萍分得现金6万元，家庭内部无人诉讼要求再行分割；为照顾翁某某，才将其登记为御山路202室房屋权利人之一，该房屋应属于两原告所有，售房款亦应由两原告均分，故御山路202室房屋的售房款在购置博华路101室房屋后的余款，在装修、旅游及应翁某某的要求购买电子产品花费9万元后，剩余的30万元留存在原告翁国珠账户，而未在两原告和翁某某之间分配。被告陈述，对明德里213号房屋的拆迁补偿利益，家庭内部无人诉讼要求分割，翁某某取得拆迁补偿款现金9万元；御山路202室房屋售房款的差价系补贴到博华路101室房屋购房款中，但当时未明确表达该意见，翁某某之所以未要求分割差价系因两原告口头承诺博华路101室房屋系给被告的，故翁某某将差价补贴至博华路101室房屋购房款中。以上事实，由上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房地产买卖居间协议、乙方佣金确认书、收据、定金收据、第二笔购房款收据、第三笔购房款收据、第五笔购房款收据、银行交易明细、上海市房地产买卖合同、户口簿、户籍资料摘抄、房地产司法鉴定估价报告、关于估价报告的情况说明、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、动迁户居住情况调查表以及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，不动产可以由两个以上个人共有。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。首先，关于御山路202室房屋的产权份额问题。御山路202室房屋系明德里213号房屋拆迁安置所得，对于明德里213号房屋的拆迁补偿利益，根据原、被告的陈述，在拆迁后的十余年间，并无人诉讼要求分割，可见家庭内部已协商分配完毕。御山路XXX号房屋登记在两原告及翁某某名下，并未明确三人之间的份额，应视为三人各享有1/3产权份额。其次，关于博华路101室房屋的产权份额问题。博华路101室房屋的购房款来源于御山路202室房屋的售房款。被告认为翁某某之所以未要求分割其间的差价，系应原告翁国珠要求，翁某某将其在御山路202室房屋享有的1/3产权份额的售房款全部用于购置博华路101室房屋，故被告应当享有博华路101室房屋48%的产权份额。对此，本院认为，首先，被告未提交证据证明翁某某曾与两原告就房款差价的处理达成如被告所述的协议；其次，若如被告所述，翁某某在御山路202室房屋中可享有的售房款全部用于购置博华路101室房屋，被告可以在进行产权登记时要求明确三人之间的产权份额，但博华路101室房屋实际登记情况为两原告与被告共同共有，并未明确份额，故对被告的意见，本院不予采纳。现未有证据显示两原告与被告就博华路101室房屋的产权份额作出过约定，故本院根据该房屋的产权登记情况，确认两原告与被告各占1/3产权份额。第三，关于博华路101室房屋的分割方案。两原告要求取得房屋，并向被告支付房屋折价款，被告亦予以认可，本院予以照准。对于博华路101室房屋的市场价，因该房屋附有两原告所为的违章搭建，对房屋价值造成影响，该违章搭建非被告造成，不应由其承担因此导致的房屋价值贬损的后果，故本院确认两原告应当按照富申公司确认的拆除违建、无违章登记文件信息情况下的市场价值213.51万元，向被告支付相应的房屋折价款。被告认为应当在拆除违章搭建的情况下重新评估，即使出具补充说明，亦应考虑房价上涨因素，按照新的价值时点进行评估。对此，本院认为，富申公司出具的关于估价报告的情况说明中已经考虑了违章搭建对房屋价值造成的影响，而房价的上涨与否系不确定因素，富申公司所作房地产司法鉴定估价报告及关于估价报告的情况说明并无不妥，对被告的重新评估申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条的规定，判决如下：一、上海市浦东新区博华路XXX弄XXX号XXX室房屋[房地产权证号：沪房地浦字(2012)第0509**]归原告翁国珠、汤秀兰共同共有；二、原告翁国珠、汤秀兰于本判决生效之日起十五日内向被告翁某支付上述房屋折价款711,700元；三、被告翁某于本判决生效之日起十五日内配合原告翁国珠、汤秀兰办理上述房屋产权变更登记手续，由此产生的费用由原告翁国珠、汤秀兰负担。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，减半收取计10,500元，评估费6,900元，以上共计17,400元(原告翁国珠、汤秀兰已预交)，由原告翁国珠、汤秀兰负担11,600元，被告翁某负担5,800元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董琳琳二〇二〇年十二月四日书记员  叶菊盛附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。