重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初3511号原告：重庆得劲房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道绿岛新区，统一社会信用代码91500227060532842A。法定代表人：董凤涛，系公司董事长。委托诉讼代理人：张金权，重庆言诚律师事务所律师。被告：谭文强，男，生于1990年9月14日，汉族，住重庆市合川区。原告重庆得劲房地产开发有限公司（以下简称得劲开发公司）与被告谭文强租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员罗诗忠担任审判长，与人民陪审员曾清红、张发鹏组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告得劲开发公司的委托诉讼代理人张金权，被告谭文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告得劲开发公司向本院提出诉讼请求：依法解除双方于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令支付2016年12月9日至2017年3月8日（即计租开始前3个月）租金共计45000元，违约金9000元；3、本案诉讼费用等由被告承担。事实及理由：原告与被告双方于2016年3月7日签订《房屋租赁合同》，合同对租金、违约金等进行了约定。合同签订后。原告将合同约定之门面交给被告使用。合同还未到期后，被告停业经营，将门面交还原告。根据被告于2017年3月24日提交的《租金缓交申请书》约定，被告闭店时应补交前三个月租金，但原告多次与被告协商未果，为了维护原告的合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。被告谭文强辩称，案涉租赁合同的签订是2017年的事情，现在2020年年底了，诉讼时效是否已经超过了，请法院审查。签订的房屋租赁合同是属实，我欠原告的租金不属实，因为我2017年9月初撤场的时候是和黄建豪、得劲公司签订了终止合同的，租金缓交申请书是得劲公司说有个缓交政策，我以为可以享受到缓交租金政策，所以很多商家都签了，但后来我没有享受到。本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，原告得劲开发公司（甲方，出租方）与被告谭文强（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》。约定甲方将位于重庆市璧山区商铺（三门面建筑面积均为87.59平方米）出租给乙方。乙方租赁甲方房屋的期限为5年。自2016年3月9日起至2021年3月8日。其中2016年、2017年租金标准为15000元/月，2018年为15750元/月。其中3.2条约定：乙方按季度向甲方支付租金，乙方于每季度第一个月初的三个工作日内向甲方交纳本季度租金，逾期一天，甲方将按月租金的5‰收取违约金，直到乙方缴纳租金；第4.1.1约定，为保证本合同的履行，乙方向甲方支付人民币30000元作为租赁保证金。合同签订后，原告将合同约定的门面交给被告使用。2017年1月3日，原告得劲开发公司与案外人黄健濠签订商品房买卖合同，将上述位置的其中二门面出售给黄健濠。2017年1月4日，原告得劲开发公司（甲方）与黄健濠（乙方）就上述两门面签订了《重庆市商品房买卖合同》补充协议（三）二份，其主要内容为：“一、本合同项下的商铺为：X号；二、乙方在购买商铺前已充分知晓该商铺已由甲方出租给承租人谭文强。三、现鉴于乙方已成为X号商铺的合法拥有者，将继续和承租人履行《房屋租赁合同》。四、双方与本补充协议签署后10日内，向乙方移交《房屋租赁合同》、保证金等资料款项，租赁保证金通过银行转帐的方式转给乙方帐户。五、双方确认从2017年1月4日起，由乙方向承租人收取租金。甲方和乙方在本协议签署三日后共同通知承租人”。（其余略）。2017年3月24日，被告谭文强向南门唐城商管部递交了X号商铺的租金缓交申请书三份，其主要内容为：承租人谭文强，因我商铺经营未达预期，目前处于亏损状态，确实存在按时缴纳自我铺面开始计租以来的前三个月的租金。本人及本铺面承诺：1、除上述3个月租金外，其他月份的租金及物业管理费均按贵我双方签订的租赁合同按时缴纳。2、我铺面开始计租以来的前三个月的租金延迟期缴纳的期限为《租赁合同》所约定期限。3、若在延期缴纳租金的期间内，我铺面出现更改上述《租赁合同》的签约主体，或出现包括但不限于铺面的转让、转租、闭店等情况，本人及本铺面需在上述情况完成前补足缓交的租金。2017年9月5日，以黄健濠为甲方（出租方），谭文强为乙方（承租方），双方签订了房屋租赁合同解除协议，其主要内容为：鉴于：1、重庆得劲房地产开发有限公司（下称“得劲公司”）与乙方已于2016年3月7日签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），租赁合同约定乙方向甲方承租位于位于重庆市璧山区商铺。2、2017年1月3日，甲方与得劲公司就X商铺分别签订完毕《重庆市商品房买卖合同》，乙方亦知悉前述商铺所有权人已变更为甲方并由甲方履行合同项下相关权利义务。现甲、乙双方协商一致，就租赁合同解除事宜约定条款如下，以资共同遵守：一、甲方双方一致同意解除租赁合同。二、由于乙方欠缴甲方租金达一个月，共计欠缴金额为人民币9950元整，现甲方同意乙方所欠缴的租金从其支付的租赁保证金中予以抵扣，剩余租赁保证金共计人民币10050元自本协议签订之日起3日内汇入乙方提供的银行帐号。乙方知悉并同意前述事宜后期不得向甲方主张租赁保证金退还事宜。三、乙方知悉甲方委托如下银行划转剩余租赁保证金，相关帐号信息如下；四、甲、乙双方确认：本协议签订生效后，双方再无任何纠葛；除本协议所约定的义务外，一方不得再向另一方提出任何要求。凡涉及租赁合同的所有权利义务终止，甲、乙双方均不得再以任何理由要求对方承担任何责任。2017年9月4日，原告与案外人曾良云签订《房屋租赁合同》，将其中一门面出租给案外人曾良云。对于原、被告双方是否签订终止合同问题，原告称不清楚，不予认可。被告未举示证据证明与原告签订了终止合同，双方互不相欠。也未举示证据证明自己在闭店时已缴纳门面申请缓交的三个月租金。对于诉讼时效问题，原告称向被告打过电话追问过，但被告对此不予认可。被告称原告与案外人曾良云签订租赁合同的时间为2017年9月4日，当时自己未从门面搬走。还查明，本院于2020年9月13日向被告公告送达了起诉状副本等诉讼材料，于2020年11月13日公告届满。以上事实，有原告及被告的当庭陈述，原告举示的《房屋租赁合同》、租金缓交申请书等证据，被告谭文强举示了其的黄健濠的房屋租赁合同解除协议、原告和黄健濠的房屋买卖合同、《重庆市商品房买卖合同》补充协议（三）、原告与曾良云签订的《房屋租赁合同》等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告得劲开发公司与被告谭文强在2016年3月7日所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的效力性强制规定，应为有效，对双方当事人具有约束力。现原告已按照合同约定向被告提供了租赁物，被告谭文强作为承租方理应按合同约定按时支付租金等费用，其未按约履行上述义务的行为已经构成违约，依法应当承担相应的民事责任，故本院对原告请求解除案涉合同，要求被告谭文强支付租金、违约金的诉讼请求予以支持。针对原告的各项主张，本院一一评述如下：对于本案是否经过诉讼时效期间的问题，因被告于2017年9月才从案涉门面撤出，故应按申请书中承诺的在铺面闭店后补足缓交的租金，其诉讼时效应从2017年9月起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年”的规定，至2017年10月1日时效未届满，而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将租赁合同诉讼时效一年变更为三年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，故原告于2020年5月20日来本院起诉未过诉讼时效。关于解除合同的时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告在其提交的民事诉状中做出了解除合同的意思表示，该意思表示到达作为承租方的被告谭文强时，租赁合同即解除，故原被告在2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》应于本案民事诉状副本等公告送达被告谭文强届满之日即2020年11月13日解除。关于尚欠的租金数额，虽被告谭文强辩称自己与原告签订了终止合同，双方互不相欠，因其未举示证据证明该合同存在，加之原告不认可，故本院对其辩称理由不予采纳。对于X号两商铺在上述期间的租金是否应交纳的问题，因二门面已过户给案外人黄健濠，并结合黄健濠与原、被告之间签订相关合同的约定，故本院对于原告要求被告支付上述两门面从2016年12月9日至2017年3月8日三个月租金的请求不予支持。对于位于泉山路另一商铺从2016年12月9日至2017年3月8日租金金额，因案涉租赁合同中的三个商铺面积相等，三个商铺2017年每月租金为15000元，故该铺面每月租金为5000元，三个月租金为15000元。对于违约金，原告主张9000元明显过高，本院酌情主张1500元。对于被告陈述铺面保证金10000元未退还的问题，因原告不认可，被告未要求在本案中抵扣，被告可凭相关证据自行决定是否另行向原告主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆得劲房地产开发有限公司与被告谭文强于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月13日解除；二、被告谭文强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆得劲房地产开发有限公司自2016年12月9日至2017年3月8日的租金15000元；三、被告谭文强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆得劲房地产开发有限公司违约金1500元；四、驳回原告重庆得劲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费575元，由原告重庆得劲房地产开发有限公司承担383元（已交纳），由被告谭文强承担192元（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决确定给付期限届满之日起算。审 判 长  罗诗忠人民陪审员  曾清红人民陪审员  张发鹏二〇二〇年十二月十五日书 记 员  张小娟