呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初8108号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚文磊，男，该公司法务专员。被告：赵志霞，女，住呼和浩特市。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告赵志霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人褚文磊，被告赵志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令赵志霞立即支付欠付物业费15,495.34元（欠付期间自2013年11月15日至2020年7月31日）；2.请求判令赵志霞支付欠付物业费的滞纳金9716.49元；3.请求判令由赵志霞承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月2日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。前期物业服务合同于2017年11月14日期满，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司于2017年11月7日签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，合同约定由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。物业服务管理费标准为高层住宅每平方米建筑面积收取标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月。《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》中第七章第五十六条约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费的，业主承担连带责任”。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起开始提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。赵志霞系中海紫御东郡10-3-202室业主，自2013年11月15日至今未交纳物业费，共计15,495.34元（88.26平方米），经中海物业公司多次催要，赵志霞拒不交纳。赵志霞违反合同约定拒不交纳物业费已严重侵害了中海物业公司的合法权益，中海物业公司无奈诉至贵院，请求支持中海物业公司的诉讼请求。赵志霞辩称，本案事实与中海物业公司所述不一致，中海物业公司服务质量不达标，客厅的主墙体有一道裂缝，多次找过中海物业公司，物业公司让找开发商，来回推诿；东户和西户的入户电线接错了，中海物业公司也派人过去看过，也找过开发商，一直没有解决；赵志霞邻居家里有老鼠，赵志霞家露台上有鸟屎；赵志霞的房子属于空置房，购买后未入住、未出租；滞纳金是税务机关针对纳税人延期缴税的一种处罚，不是针对物业服务公司；中海物业公司提到的前期物业合同期限为5年，根据法律规定，前期物业合同不能超过3年，前期物业服务合同到期以后，暂由社区代管，并告知业主召开业主大会，50%以上的业主表决通过以后才能进入后期服务，中海物业公司签订的前期物业服务合同和补充协议没见过，所以单方约定的滞纳金无效，中海物业公司的物业服务合同是格式合同，滞纳金条款属于明显加重对方责任，根据《中华人民共和国合同法》第40条、52条、53条规定，该条款无效，出于保护弱者的考虑，赵志霞属于下岗失业人员，也可以认定该条款无效。开发商申请了100万的维修基金，应该给赵志霞解决墙体和电的问题，但是至今没有解决。诉讼费应由中海物业公司承担。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2012年11月2日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同》，合同约定由中海物业公司为中海·紫御东郡项目提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计，本物业首期预计入伙时间为2012年11月15-17日。物业管理服务费以房屋销售合同约定执行，即住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币2.18元每月.平方米，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月.平方米。合同第五十六条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费用的，业主承担连带责任。该合同还就其他事项作出了约定。2017年12月29日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，补充约定如下：中海紫御东郡小区的合同将于2017年11月14日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。协议还对其他事项作出了约定。赵志霞系呼和浩特市赛罕区中海紫御东郡的业主，房屋建筑面积为88.26平方米，其于2012年11月25日领取房屋钥匙。赵志霞未交纳2013年11月15日至2020年7月31日的物业费15,498.05元（2.18元×88.26平方米×80月17天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的前期物业服务合同及其补充协议对赵志霞具有约束力，赵志霞与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，赵志霞作为业主应按照物业服务合同的约定支付未付的2013年11月15日至2020年7月31日的物业费，中海物业公司仅请求15,495.34元，本院予以支持。对于中海物业公司请求赵志霞支付物业费滞纳金的诉讼请求，因前期物业服务合同及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持；对于赵志霞提出的滞纳金条款无效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于赵志霞提出的墙体裂缝、入户电线接错，中海物业公司未予维修的抗辩意见，上述问题不是中海物业公司提供物业服务所致，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于赵志霞提出的其他抗辩意见，中海物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、赵志霞于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费15,495.34元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果赵志霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计215元（原告已预交），由赵志霞负担94元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担121元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年十二月三日书记员 张琪乐