山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初5208号 原告：张永华，男，1977年3月1日出生，汉族，住山东省宁阳县。 原告：吴刚，男，1981年12月6日出生，汉族，住东营市东营区。 两原告共同委托诉讼代理人：佟剑锋，山东曦宁律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘龙，山东曦宁律师事务所律师。 被告：聂聊沙，男，1964年12月18日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被告：姚润峰，男，1977年4月1日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 被告：东营区星马建材销售中心，住所地山东省东营市东营区黄河路**。统一社会信用代码92370502MA3QX8F462。 经营者：孙建海，男，1982年3月6日出生，住安徽省涡阳县。 被告：济南华耐建筑陶瓷有限公司，住，住所地济南市天桥区历山北路**一社会信用代码91370105264388715M。 法定代表人：孙立国，执行董事。 以上四被告共同委托诉讼代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。 原告张永华、吴刚与被告聂聊沙、姚润峰、东营区星马建材销售中心（以下简称星马建材）、济南华耐建筑陶瓷有限公司（以下简称华耐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人佟剑锋、刘龙与被告星马建材经营者孙建海、四被告共同委托诉讼代理人王金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永华、吴刚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同自起诉之日起解除；2.请求判令被告支付自2020年7月31日至起诉之日的房屋租赁费（暂算至2020年9月21日，租赁费为166986元）；3.请求判令被告赔偿原告6个月的租金损失575000元；4.请求判令被告承担违约金280000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月17日，两原告将按份共有的东营区黄河路369号颐程商务宾馆一层、二层租给东营区马可波罗瓷砖销售中心，租赁期限为2017年7月31日至2022年7月30日，房屋租金为前三年110万/年，后两年为115万/年，费用支付方式为按年支付，支付期限为到期日前一个月。合同签订后，前三年原、被告按约履行，但被告应当于2020年6月30日支付下一年度租金时，被告星马建材出面与原告协商相关事宜，因嫌租金过高拒绝支付并提出解除合同，原告予以拒绝。另据原告调查得知，东营区马可波罗瓷砖销售中心系个体工商户，经营者为聂聊沙，该个体工商户已于2018年11月21日注销。被告星马建材负责接手处理涉案房屋相关事宜，且星马建材注册地即为涉案租赁房屋所在地，星马建材实际占有涉案房屋至2020年6月30日。另据被告聂聊沙、姚润峰、星马建材陈述，其均受被告华耐公司委派销售瓷砖，房屋租赁事宜也是受华耐公司的安排。原告多次向被告催要租金并要求承担相应的违约责任，请求法院判若所请。 被告聂聊沙、姚润峰、星马建材、华耐公司辩称，一、聂聊沙系本案房屋租赁合同纠纷的适格主体，姚润峰、星马建材、华耐公司不是涉案2017年6月18日房屋租赁合同的当事人，不是适格主体，原告错列诉讼主体。依据合同相对性原则，聂聊沙系涉案2017年6月18日房屋租赁合同中承租人东营区马可波罗瓷砖销售中心的经营者，2018年11月21日聂聊沙将“东营区马可波罗瓷砖销售中心”个体工商户字号予以注销，此后该租赁房屋仍由聂聊沙实际经营使用，因此，聂聊沙为本案房屋租赁合同纠纷的适格主体。姚润峰系聂聊沙的雇员，虽然姚润峰在涉案2017年6月18日房屋租赁合同落款“乙方东营区马可波罗瓷砖销售中心代表”处签字，但该签字行为系受雇主聂聊沙安排的履职行为，因此，姚润峰依法不是涉案2017年6月18日房屋租赁合同的当事人，原告起诉姚润峰属于错列诉讼主体，应依法驳回。星马建材、华耐公司不是涉案2017年6月18日房屋租赁合同的当事人，原告对星马建材、华耐公司的起诉应依法驳回。二、聂聊沙对以下无争议事实，予以认可：（一）2017年6月18日聂聊沙以“东营区马可波罗瓷砖销售中心”的名义与张永华、吴刚签订房屋租赁合同，房屋租赁期限为5年，自2017年7月31日起至2022年7月30日止。其中，前三年每年租金110万元，后两年每年租金115万元。（二）合同签订后，聂聊沙已经支付了前三年的租金，合计330万元。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。就涉案2017年6月18日房屋租赁合同而言，该合同第一条约定：“甲方（出租人）保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”、第三条约定：“甲方（出租人）应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件”，但是自合同签订后至2020年6月止，经被告多次催要，原告至今未提供该房产的规划证、房产证等规划建设手续，在此，被告请求法庭责令原告向法庭提交该手续，否则案涉房屋租赁合同应按照无效合同处理，由此产生的不利后果均由原告承担。四、聂聊沙对原告提出的解除案涉房屋租赁合同的主张没有异议，但认为解除时间应为2020年7月28日，且解除的理由是依据新型冠状病毒疫情（不可抗力），依法不属于违约行为。具体理由如下：（一）涉案2017年6月18日房屋租赁合同的第三个租赁年度为2019年7月31日起至2020年7月30日止，在该合同期内，2020年1月上旬武汉突发新型冠状病毒疫情，2020年1月20日国家卫生健康委员会发布公告（2020年第1号），将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日晚山东省卫生健康委员会依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应。（二）在新型冠状病毒疫情期间，被告的日常经营活动遭受到巨大影响，尤其是2020年2月至6月，经营门店持续处于关闭停业状态，无法进行正常经营，经济损失惨重。被告的雇员在疫情期间无法从外地正常返回东营，再者，被告经营销售的马可波罗瓷砖生产地点位于广东省东莞市，疫情期间外地物流受限，货源也无法正常供应。尽管被告已经按照房屋租赁合同缴纳了2019年7月31日至2020年7月30日的租金110万元，但自2020年1月至2020年6月期间，因疫情客观原因导致被告无法正常经营，直接造成房屋租赁合同履行不能。根据疫情期间国家、山东省、东营市关于减免房屋租金的有关政策文件精神，被告为此多次与原告进行沟通协商，一是疫情期间适当减免租金，二是因疫情导致经营损失严重、无力继续经营及交付下一年度（第四年度）的租金，被告提出解除房屋租赁合同的要求。被告提出提前解除合同的方式为面对面提出、短信通知等，但对于提前解除合同，原告提出可以按照合同约定承担责任，但要求被告承担60万元的巨额违约金，被告认为没有法律和合同依据，且根本无力承担，因此导致租赁合同解除事宜无法协商一致。在此情形下，为避免进一步扩大损失，2020年7月28日被告从租赁房屋中提前撤出（腾空房屋），当被告安排工作人员给原告送房屋钥匙时，遭到原告的拒收，2020年9月23日原告起诉至法院，从而引发本案纠纷。（三）关于疫情期间的合同纠纷处理，最高人民法院2020年4月20日发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》法发〔2020〕12号文件及2020年5月22日《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号文件。因新型冠状病毒疫情属于不可抗力，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案2017年6月18日房屋租赁合同第十二条第一款第一项约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。”综上，被告认为，正是基于上述原告未给被告提供涉案房产的规划证、房产证等规划建设手续，尤其是在2020年新型冠状病毒疫情（不可抗力）发生后，被告提出提前解除合同的主张，符合国家现行法律、法规、司法解释的规定，并无不当，且也不构成违约。对于被告已支付的疫情期间2020年1月至7月的租金，根据公平原则，被告依法保留要求原告适当部分返还的权利。另，案涉2017年6月18日房屋租赁合同第十一条第一款第三项之“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应当按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金，已缴纳的租金不退还。”的内容，是适用于正常情况下承租人的违约责任，被告认为本案提前解除合同发生在新型冠状病毒疫情期间，是特殊时期因不可抗力造成的，应不宜适用本条款。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不成立。 本院查明案件事实如下： 2019年5月31日，张永华、吴刚取得东营市××路××号负一、一、二层房屋建筑面积1916平方米的不动产权。 2017年6月18日，东营市颐程商务宾馆（甲方）与东营区马可波罗磁砖销售中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于东营市××路××号颐程商务宾馆一层、二层（除酒店门厅外），总面积1500平方米，甲方应提供房产证（或有出租权的有效证明）、身份证明等文件，房屋租赁期5年，自2017年7月31日至2022年7月30日，乙方如要求续租，必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同，房屋租金前三年每年110万元，后两年每年115万元，按年支付，乙方应在到期日前一个月支付下一年度租金。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让房屋，甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。租赁期间，乙方有下列行为，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方应按合同总租金的5%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计10天以上的。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的应由乙方负担的费用的，每逾期一天，应按费用总额的5%支付甲方违约金，租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金，已缴纳的租金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。姚润峰代表东营区马可波罗瓷砖销售中心签署该合同。 东营区马可波罗磁砖销售中心于2013年3月20日登记注册个体工商户，于2018年11月21日注销，经营者聂聊沙。姚润峰系聂聊沙雇佣的员工。东营区星马建材销售中心于2019年11月7日登记注册个体工商户，经营者孙建海，经营场所位于东营区黄河路**，经营范围为瓷砖、洁具、陶瓷制品销售。吴刚、张永华已收取涉案房屋前三年的租金330万元，租金缴纳期限至2020年7月30日。 2020年1月，全国爆发新型冠状病毒疫情。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年6月27日，孙建海向吴刚发送短信，表示店面不租了，于2020年7月28日搬迁，请吴刚于2020年7月29日办理交接，将按合同约定承担责任。2020年6月30日，孙建海向吴刚发送短信，表示27号面谈时出租方提出的60万元违约金没法通过，要求按合同条款办理。2020年7月28日，东营区星马建材销售中心搬离涉案租赁房屋，其工作人员王振风打电话向吴刚交付钥匙，吴刚表示不同意退租并不接收钥匙。2020年9月30日，张永华收取涉案房屋的钥匙。 以上事实，有原告吴刚、张永华提交的房屋租赁合同、不动产权登记证、国家企业公示查询系统查询单，被告提交的短信截图、通话录音、视频资料等证据材料，原、被告双方的庭审陈述予以佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告吴刚、张永华对涉案房屋享有所有权，其于2017年6月18日与东营区马可波罗磁砖销售中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、案涉房屋在本案诉前是否因孙建海单方通知吴刚、张永华解除而解除；二、吴刚、张永华要求各被告承担的违约金、租金、租金损失应否支持。 关于焦点一。从被告提交的短信、录音的内容来看，被告在本案起诉前未与出租人吴刚、张永华就合同解除问题协商一致。被告主张，其因疫情原因无力经营，无法缴纳下一年度租金，故提出解除合同的请求。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠脑炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到通知义务的，应当承担相应的举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）略。第五条规定:“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该合同取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”案涉租赁合同约定的租期为五年，尽管租赁期间因疫情或疫情防控致使店铺经营受到影响，但该影响仅为暂时性的，并不导致租赁合同不能继续履行，2020年6月全国疫情已得到良好的控制，各行各业已陆续复工复产，本案的承租方若因疫情导致营业收入减少而无力支付下一年度的租金，可与原告协商减免租金、延期支付租金或延长租期，协商不成时，可提起诉讼请求人民法院进行调解或判决，而不得擅自解除合同。本案的承租人无合同解除权而单方通知原告解除合同，其通知行为不产生合同解除的效力。鉴于本案承租人已经以腾空房屋、交还钥匙的行为表示不再继续履行合同，原告亦提起诉讼要求确认其起诉之日为合同解除之日，故本院以原告起诉状载明的时间2020年9月23日为双方解除租赁合同的时间。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”因涉案房屋租赁合同的解除是因承租人不再继续履行合同而导致原告被迫提出解除合同，承租人应当支付欠付租金并就其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。本案承租人交纳租金至2020年7月30日，在合同依法被解除前，仍应向原告支付租金至合同解除之日，故本院对原告要求支付的租金166986元（2020年7月31日至2020年9月21日）依法予以支持。关于原告主张赔偿6个月的租金损失575000元及违约金280000元的问题。本院综合考虑自合同解除至原告重新出租房屋所需的合理期间及合同履行后可获得的利益，认为应由承租人赔偿原告3个月的租金损失为宜，故对原告主张的违约金280000元依法予以支持，原告主张另行赔偿6个月的租金损失无法律依据，本院不予支持。与原告发生租赁合同关系的相对人系东营区马可波罗磁砖销售中心的经营者聂聊沙，自2019年至2020年涉案房屋的实际承租人是星马建材，本院认为，应由聂聊沙与星马建材共同对原告承担上述民事责任。原告要求姚润峰、济南华耐建筑陶瓷有限公司承担民事责任无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、涉案2017年6月18日的《房屋租赁合同》于2020年9月23日解除； 二、被告聂聊沙、东营区星马建材销售中心于本判决生效之日起十日内支付原告张永华、吴刚租金166986元； 三、被告聂聊沙、东营区星马建材销售中心于本判决生效之日起十日内支付原告张永华、吴刚违约金280000元； 四、驳回原告张永华、吴刚其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13998元，减半收取6999元，由原告负担3938元，由被告负担3061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  胡星红 二〇二〇年十二月十七日 书记员  裴非衣