江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10042号上诉人（原审原告）：王军平。委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏，江苏普邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常熟市畜禽产销有限公司。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。原审第三人：江苏江南商贸集团有限责任公司。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。上诉人王军平因与上诉人常熟市畜禽产销有限公司（以下简称常熟畜禽公司）、原审第三人江苏江南商贸集团有限责任公司（以下简称江南商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初5451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王军平的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判由常熟畜禽公司支付王军平停产停业损失补偿费87692元、一次性搬迁奖励金14594.22元，并支付以102286.22元为基数，按照同期LPR利率的4倍计算自起诉之日至实际清偿之日止的逾期付款利息。2.常熟畜禽公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定王军平主张的停产停业损失补偿费和一次性搬迁奖励金，因其与常熟市畜禽产销有限公司未有约定而不予支持，属认定事实错误。一、根据江南商贸公司与常熟市人民政府东南街道办事处签订的《七星桥地块搬迁收储补偿框架协议》可证实，停产停业损失补偿费及一次性搬迁奖励金客观存在。二、根据2018年7月2日常熟畜禽公司与王军平签订的《协议书》中，对于该两项补偿款的归属并无明确约定，应属于约定不明。那么，应根据该两项补偿款性质的通常理解，以及参照拆迁征收政策和公平原则来确定享有人：1、关于停产停业损失补偿费。双方在庭审过程中一致确认，涉案的房屋系上诉人所建造。结合《七星桥地块搬迁收储补偿框架协议》第(三)条和常政发规字[2014]2号第九条，停产停业损失补偿系基于王军平所建造的房屋派生，没有王军平建造房屋的行为，停产停业损失补偿就不会产生。王军平是实际承租并使用案涉地块、房屋进行实际经营，停业损失系王军平所实际发生，理应由王军平享受停产停业损失补偿。常熟畜禽公司作为出租人，将涉案地块出租是其经营行为，根据《七星桥地块搬迁收储补偿框架协议》第(八)条已享受了租金损失补偿，不应再重复享受停产停业损失补偿。2、关于一次性搬迁奖励金。因王军平在规定期限将案涉土地清空并归还常熟畜禽公司，从而使得江南商贸公司按时将地块交给征收部门完成收储，并由常熟畜禽公司获得了该一次性搬迁奖励金。王军平的行为直接促成了常熟畜禽公司取得一次性搬迁奖励，故案涉地块的一次性搬迁奖励金应由王军平享有。综上，请求法院依法改判，支持王军平的上诉请求。常熟畜禽公司、江南商贸公司二审辩称，王军平与常熟畜禽公司之间系租赁合同纠纷，而非拆迁补偿纠纷，王军平所主张均是拆迁补偿中的项目，王军平并非被拆迁人，在拆迁之前双方之间的租赁关系已经终止，所以王军平只能根据双方约定来获得费用，并不能依照其所称的相关文件要求获得拆迁补偿款。故请求驳回王军平的上诉请求。常熟畜禽公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王军平的全部诉讼请求或发回重审；本案全部诉讼费用由王军平承担。事实和理由：一审法院认定王军平在承租土地上建造的房屋应包含在对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产中，认定事实错误。常熟市畜禽产销有限公司与王军平于2013年3月1日签订的协议书，由王军平向常熟市畜禽产销有限公司承租案涉土地。在签订上述协议书后，王军平因经营需要，在该土地上搭建了房屋，该房屋未取得所有权证。王军平在承租土地上建造的房屋应属于建筑物及地上附着物，不应当认定为对承租土地的装饰装修、改造改善。后因拆迁所需，常熟市畜禽产销有限公司与承租户签订协议，就租赁合同终止的事项进行约定。协议书中第二条约定“对于乙方承租期间对租赁物的装饰装修、改善等形成的不可移动财产，以及乙方可搬运设备的搬运费，根据评估结果可获得的补偿款，由甲方将该笔补偿款支付给乙方。乙方若有欠款的，应先折抵欠款”。协议书中约定常熟市畜禽产销有限公司向租户支付对租赁物的装饰装修、改善等形成的不可移动财产，以及租户的可搬运设备的搬运费的补偿款，应当按照通常理解，理解为租户对租赁房屋内进行的装修装饰、改善等。王军平承租土地后在土地上建造房屋的行为，不应当适用协议中对租赁物的装饰装修、改善等形成的不可移动财产的约定。请求法院依法改判，驳回王军平的全部诉讼请求。驳回王军平的全部诉讼请求。驳回王军平的全部诉讼请求。王军平二审辩称，一审中双方均确认王军平承租的是土地，房屋是其自行建造，房屋应包含在对租赁物的装饰装修、改造、改善等形成的不可移动财产中，评估报告中对于房屋的评估也是使用的房屋装修附着物评估表述的，完全符合双方协议中约定的对租赁物的装饰、装修、改建、改造等形成的不可移动财产条件。因此对于房屋的补偿款应当由王军平享有。王军平向一审法院起诉请求：1.请求判令常熟畜禽公司支付王军平拆迁损失补偿费共计262338.52元（其中房屋损失补偿金额为160052.30元、停产停业损失金额为87692元，一次性搬迁奖励金额为14594.22元）；并支付以262338.52元为基数，按同期LPR利率的4倍，计算自起诉之日至实际清偿之日止的逾期支付利息；2.请求判令常熟畜禽公司承担本案的诉讼费用（受理费、保全费等）。一审法院认定事实：2013年3月1日，常熟畜禽公司作为甲方与王军平作为乙方签订协议书，该协议约定：一、租赁内容：1、租赁房屋（场、地）地址：屠宰中心围墙东。2、房屋面积：（空白）。3、场、地面积：4728m²。4、租赁用途（空白）。5、租期：自2013年3月1日……2018年月日止，陆年。6、年租金、费用合计（大写）柒万壹千零百零拾元，71000元。其中房租金（大写）（空白），场、地费（大写）：柒万壹千零百零拾元，71000元。7、租金、费用缴付：先缴纳，后使用，缴费日期：2014年3月1日。二、双方权利、义务：1、甲乙双方签订协议之日，视为对租赁房屋、场、地、设施、设备的现状、数量已认可。2、甲方承担出租房自然损坏的修缮义务。6、租赁期满或一方中途中止协议的，乙方应将房屋场地及设施设备以良好适租状态归还给甲方（属于乙方所有的物品应及时搬离，若逾期一个月的，视作乙方自动放弃，甲方有权处理）。9、乙方若对租用房屋改装修，或增扩设施的，应征得甲方同意后进行，费用由乙方自理，甲方对该部分不负修缮义务，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方不得以该部分装修费用抵扣租金，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复原状工程实际发生的费用。四、免责条件：1、因不可抗力（不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况）原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不负责。2、因国家政策或当地政府部门需要拆除或改造已租房屋或周边环境，使甲乙双方造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。3、因上述原因而终止协议的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。协议书还对其他内容进行了约定。协议书签订后，王军平承租使用上述租赁土地，后因经营需要，王军平在该土地上搭建了房屋（办公室、仓库、卫生间、厨房等），分为东钢模站和西钢模站，由王军平和其合伙人分别经营，房屋未取得所有权证。2018年6月12日，常熟市人民政府东南街道办事处作为甲方与第三人江南商贸公司有限责任公司作为乙方签订《七星桥地块搬迁收储补偿框架协议》，该协议约定：一、动迁时间：乙方按照甲方要求于2020年6月31日前完成该地块内所有企业单位的搬迁清理工作，并拆除全部建筑物及地上附着物，将土地交付给甲方。二、补偿明细：（一）土地补偿（略）。（二）房屋、装修、附着物及设备搬迁补偿。区域内出租厂房总面积为75000m²，房屋、装修、附着物补偿按1000元/m²计算,为7500万元；王四食品厂房、屠宰加工中心、肉制品公司，共29450m²，房屋、装修、附着物补偿按1000元/m²计算，为2945万元，房屋、装修、附着物补偿合计为10445万元。设备搬迁补偿依照评估结果按实结算。（三）停产停业损失补偿。区域内出租厂房总面积为75000m²，停产停业损失补偿按200元/m²计算，为1500万元；王四食品厂房、屠宰加工中心、肉制品公司，共29450m²，停产停业损失补偿按200元/m²计算，为589万元，停产停业损失补偿合计为2089万元。（四）一次性搬迁奖励。乙方在合同期限内完成搬迁的，按有权属土地、有权属房屋、装修及附着物三项评估补偿总额的5%予以一次性奖励，具体按实结算。（五）土方回填补偿。依据常高管[2016]151号第十二条，土地回填补偿约为1970万元（具体补偿以实际面积为准）。三、补偿总额。九项合计约2.2亿元，具体结算依实际评估为准。协议还对其他内容进行了约定。因拆迁所需，江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司受常熟市东南街道办事处委托，对常熟市常昆路东侧3区域房地产进行了评估，其中房屋装修、附着物评估明细表（编号20180821001）中97至105项载明房屋评估价为160052.28元；房屋装修、附着物评估明细表（编号20180911001）所有权人为西钢模站的装修及附属物总值108009.13元；房屋装修、附着物评估明细表（编号20180911002）所有权人为东钢模站的装修及附属物总值23823.05元；搬迁损失清查评估汇总表中被评估单位为王祥元、马菊生的不可搬迁机器设备、可搬迁机器设备搬迁费分别为26205元、3886元。2018年7月2日，常熟畜禽公司作为甲方（出租人）与王军平作为乙方（承租人）签订《协议书》（以下简称7月2日协议书），该协议书约定：乙方承租了甲方土地，租赁期限将于2018年6月8日届满，租赁期限届满前一年的租金和使用标准为55000元。截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方租金和使用费等合计3361元。现就相关事宜，双方经协商，达成以下一致：1、甲、乙双方自租赁期限届满之日起终止租赁合同关系，乙方应当在租赁期届满之日将租赁物返还给甲方，甲方同意给予乙方三个月宽限期（宽限期内若乙方无违约，甲方免收租金和使用费），即乙方最迟在2018年9月30日将租赁物返还给甲方。2、对于乙方承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产，以及乙方的可搬运设备的搬运费，根据评估结果可获得的补偿款，由甲方将该笔补偿款支付给乙方。乙方若有欠款的，应先折抵欠款。3、若乙方未按期将租赁物交还给甲方的，则乙方应按租赁期届满前一年的租金和使用费标准的3倍，自租赁期限届满之次日起至租赁物返还之日止，向甲方支付租赁物的占用使用费，且对乙方的装饰装修、改造改善等均不予补偿。4、为确保安全，对存在严重消防安全隐患，已不具备使用条件的承租户，应立即停租、立即停业、立即搬离。5、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份为凭。2019年10月30日，王军平向常熟畜禽公司出具收条一份，载明：本人承诺现房屋内设备及物资均已搬清，今收到产销公司装修及附着物损失赔偿费：108009.13元；设备搬迁损失费：26205元。合计：人民币壹拾叁万肆仟贰佰壹拾肆元壹角叁分（134214.13元）。电话号码：138××******。本人银行账号及开户行：6230710101143100919。同日，常熟畜禽公司向王军平出具收款收据一份，载明：收土地租金（收至2018年9月30日）17083元，转账。次日，常熟畜禽公司向王军平银行账户支付拆迁补偿款共计219760.48元（其中74920.3元为土方回填费，并已扣除王军平应支付常熟畜禽公司的租金17083元）。另查明，第三人江南商贸公司为常熟畜禽公司的一人有限公司股东。庭审中，常熟畜禽公司、王军平对以下事实确认一致：屠宰中心围墙东和常昆路东侧3区域在同一地块；案涉土地上的房屋系原告建造，房屋装修、附着物评估明细表（编号20180821001）第97至105项为对原告所建房屋进行的评估。但双方对房屋补偿金、停产停业补偿、一次性搬迁奖励由谁享有意见不一。王军平认为7月2日协议书第2条中的不可移动财产包括房屋，房屋系原告建造，房屋装修、附着物评估明细表（编号20180821001）第97至105项的补偿款160052.28元应由其享有。其因为拆迁实际停业停产，应该补偿停产停业损失，按照其所建房屋面积计算。虽然房屋是无证的，但政府按照评估的金额向常熟畜禽公司支付了一次性搬迁奖励金，也是按照5%计算的。2019年10月30日系双方对租金、装修附着物、设备拆迁损失补偿费进行结算，在结算的次日常熟畜禽公司向王军平支付了相关款项，王军平没有逾期搬离。常熟畜禽公司则认为王军平诉讼的请求权基础不是拆迁补偿的纠纷，而是双方的租赁合同以及作为租赁合同终止的协议书，在终止的协议中，其给予王军平租金的减免以及免费使用等条件要求王军平按时归还租赁物，并给予部分的终止后的补偿。租赁物如果理解为土地的话，土地是不存在装饰装修改造改善的，只有房屋才有装饰装修改造改善，房屋内形成的不可移动财产可以补偿，但是对于王军平建造的房屋，双方没有约定给予补偿，所以房屋补偿金不应当支付。王军平在2019年10月30日将租赁物交还，返还之后常熟畜禽公司才给王军平付钱的，因为王军平未按期将租赁物交还被告,所以问他收取了到9月30日的租金，如果按时返还的话是不收租金的。王军平违约，按理不能拿到那些补偿的，但是考虑到王军平把租赁物交还了，后来经协商，其对协议作了一部分让步，只给了土方回填和附着物设备搬迁的补偿，对于其他装饰装修改造改善，其有权不予补偿。被征收人被征收后不能生产经营了，所以才有停产停业补偿，这部分跟王军平没有关系。一次性搬迁奖励是为了加快搬迁而给予的，其希望原告尽快搬迁，所以签订了7月2日协议书。因双方意见不一，致调解未成。庭审后，王军平向法院出具情况说明，说明王军平承租案涉场地后，与合伙人马菊生自行约定，将场地分为东、西钢模站，分别经营。王军平自行经营的场地，由其父亲王祥元辅助管理。评估公司评估搬迁损失实地进行检查测量时，王祥元也在场，故评估清单上的被评估单位名称分别记录为王祥元、马菊生。以上事实，由身份证复印件、工商登记信息、协议书、七星桥地块搬迁收储补偿框架协议、企业信用信息查询、房屋装修、附着物评估明细表、搬迁损失清查评估汇总表、东、西钢模站平面图、收款收据、收条、银行账户明细对账单、王军平钢管堆放场相关情况说明、王军平出具的说明及本院庭审笔录等证据为证。一审法院认为，王军平与常熟畜禽公司于2013年3月1日、2018年7月2日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。2013年3月1日王军平、常熟畜禽公司签订的协议书第四条免责条件约定“因国家政策或当地政府部门需要拆除或改造已租房屋或周边环境，使甲乙双方造成损失的，甲、乙双方互不承担责任”，但之后王军平、常熟畜禽公司就搬迁补偿重新签订了7月2日协议书，故双方应按照该协议书履行。对于常熟畜禽公司认为王军平逾期交付租赁物的意见，一审法院认为，7月2日协议书第3条约定“如王军平逾期交付租赁物，则按照3倍标准向王军平收取自租赁期限届满之次日起至租赁物返还之日止的占有使用费”，但常熟畜禽公司实际并未向王军平收取3倍使用费，反而仍然向王军平支付了除房屋损失补偿金以外的其他房屋装修、附着物损失补偿金及设备搬迁损失补偿金，常熟畜禽公司的上述主张缺乏事实依据，故一审法院对此意见不予采信。对于王军平主张的房屋损失补偿金，7月2日协议书第2条约定“对于乙方承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产，以及乙方的可搬运设备的搬运费，根据评估结果可获得的补偿款，由甲方将该笔补偿款支付给乙方”，本案中，王军平向常熟畜禽公司承租的是土地，王军平在承租土地上建造的房屋应包含在对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产中，且评估报告上对于房子部分的评估也用房屋装修、附着物评估进行表述，案涉土地上东、西钢模站的房屋补偿款160052.28元应由王军平享有，常熟畜禽公司应将该部分拆迁补偿款支付给王军平，故一审法院对王军平的该主张予以支持。对于王军平主张的停产停业损失和一次性搬迁奖励金，7月2日协议书明确约定王军平应得的补偿款为承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动财产，以及可搬运设备的搬运费，并未包含停产停业损失和一次性搬迁奖励金，故一审法院对王军平该主张不予支持。至于利息，应以160052.28元为基数，从2020年5月12日（起诉之日）起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、常熟市畜禽产销有限公司于判决生效之日起十日内支付王军平房屋装修、附着物补偿款160052.28元及利息（以160052.28元为基数，从2020年5月12日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回王军平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2618元，由王军平负担1021元，由常熟市畜禽产销有限公司负担1597元。二审与一审查明事实一致。二审中，当事人均未提交新的证据。本院认为，王军平与常熟畜禽公司之间于2013年3月1日、2018年7月2日签订的协议书均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。在2013年3月1日协议书中，王军平与常熟畜禽公司约定“因国家政策或征地政府部门需要吃啊前或改造已租房屋或周边环境，使双方造成损失的，王军平与常熟畜禽公司互不承担责任。”但2018年7月2日王军平与常熟畜禽公司针对拆迁补偿重新达成协议，故双方之间的权利义务应当按照2018年7月2日签订的协议来履行。关于房屋损失补偿金，根据王军平与常熟畜禽公司于2018年7月2日签订的协议书的约定，对于王军平承租期间对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动的财产，以及王军平可搬运设备的搬运费，根据评估结果可获得补偿款，由常熟畜禽公司将该笔款项支付给王军平。本院认为，王军平承租后未经相应审批建造了房屋，属于违章建筑，但在房屋未被拆除前，仍具有一定的利益。根据协议约定，王军平建造的房屋应当属于对租赁物的装饰装修、改造改善等形成的不可移动的财产，评估报告中也针对房屋部分进行了评估，常熟畜禽公司实际获得了房屋损失赔偿金，故根据双方约定应当由常熟畜禽公司将该部分房屋损失赔偿金支付给王军平。常熟畜禽公司上诉认为本案中租赁物应为土地，房屋不属于协议约定的租赁物装饰装修、改造改善等形成的不可移动的财产，王军平无权取得该部分补偿。对此本院认为，评估报告中对于房屋部分的评估使用的表述也是房屋装修、附着物评估，常熟畜禽公司以房屋不属于租赁物为由主张其对于该部分不应支付给王军平，该理由无法成立，本院不予支持。关于停产停业损失和一次性搬迁奖励金，本院认为，根据2018年7月2日王军平与常熟畜禽公司签订的协议，其内容中并未涉及停产停业损失、一次性搬迁奖励金，本案中拆迁的对象是常熟畜禽公司，停产停业损失、一次性搬迁奖励金是拆迁单位针对出租人的补偿，王军平作为承租人主张其应当有权享有停产停业损失、一次性搬迁奖励金缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，王军平、常熟畜禽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10472元，由王军平负担5236元，常熟市畜禽产销有限公司负担5236元。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年十二月十五日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉