广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22337号上诉人（原审被告）：吴杜林，男，汉族，1977年11月8日出生，身份证住址湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘润滋，男，1951年2月1日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈建凯，广东明轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾维芳，广东明轩律师事务所律师。上诉人吴杜林与被上诉人刘润滋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初16721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴杜林上诉请求：1、依法撤销深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初16721号民事判决第一、二项，将本案发回原审人民法院重审，或者直接改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费均由被上诉人负担。3、不服金额总计为450000元。事实与理由：一、一审审判程序严重违法，剥夺了上诉人应诉答辩、举证、陈述的权利。1、被上诉人在向一审法院起诉时，应当向法院提供上诉人的手机号码等有效的联系方式，但上诉人从未接到过一审法院的电话，上诉人也并未接到一审法院的应诉通知和开庭传票，一审就缺席审判、缺席判决，违反法定程序。2、上诉人拟办理有关银行贷款时，被有关部门告知从法院诉讼服务平台查询到上诉人有涉诉的案件，于是上诉人根据有关部门提供的的涉诉案件信息联系到一审法院，一审法院称应诉通知和开庭传票寄到了上诉人户籍地址，但即便寄送到该户籍地址，因上诉人常年在深圳经商、居住，小孩也在深圳上学，根本不在户籍地址居住，也是无法签收的。上诉人作为一个40多岁的人，早已成家，以及在深圳经商，也不可能和父母继续同住，因此也不存在同住成年家属代签文书产生法律效力的法定情形，故即便一审法院向户籍地址寄送应诉材料，在无上诉人本人签收的情况下，亦不能产生送达的法律后果。3、一审法院亦未采取公告送达的方式送达。二、一审认定租金交纳情况的事实错误。上诉人已经交纳了2017年5、6、7月份和2018年5月份的租金，已交部分不应判决重复交纳。三、一、二手房东之间存在矛盾和纠纷，导致涉案租赁房屋出现停电、干扰等不能正常使用的情形，上诉人无须交纳不能正常使用房屋期间的租金。在上诉人和被上诉人的租赁合同期间，被上诉人将包括涉案房屋在内的房屋包租给二房东，因一、二手房东之间出现了矛盾和纠纷，经常出现停电、干扰等情形。四、合同到期后的租金损失，属于被上诉人的过错造成，应由被上诉人自行承担损失，不应由上诉人支付房屋占有使用费。1、合同到期后，上诉人和被上诉人就续签租赁合同事宜多次协商，未能达成续签协议，上诉人要求搬离房屋，但被上诉人予以拒绝，导致未能腾房产生的租金损失，应当由被上诉人负担。2、即便是上诉人未及时腾房，在上诉人未继续交租的情况下，双方并未形成事实租赁关系，被上诉人依法应当采取将上诉人的物品挪至其中一间房屋堆放等措施防止损失的进一步扩大，因被上诉人未采取“止损”措施，就进一步扩大的租金损失，不应由上诉人承担，具体法律依据是《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”刘润滋答辩意见：一、原审法院经合法传唤，吴杜林没有到庭参加诉讼，亦未提交证据证明自己的主张，应当承担因此而产生的法律后果。二、被上诉人自交付涉案房屋给上诉人后，涉案的租赁物也一直都在上诉人的占有和使用中，上诉人就应当依租赁合同的约定支付租金。吴杜林主张有第三人对其进行进行停电、干扰，是第三人的侵权行为造成的损失，应当由吴杜林向对其进行停电、干扰的第三人索赔，无权要求免除租金。三、合同到期后，吴杜林既不向刘润滋结清合同期内所欠的房租，也不向刘润滋腾退房屋。吴杜林沐足店内所有的经营物品均未搬离，也未向刘润滋交付房屋及钥匙，仍然占用房屋至今。涉案的房屋钥匙至今还在吴杜林手中，房屋也为吴杜林的经营物品所占用，数量众多，刘润滋没有条件也没有能力将其物品挪到其中一间房。吴杜林明知道自己的物品一直在占用刘润滋的房屋，却放任这种状态一直持续，就应当承担这种放任的后果，应当支付房屋占有使用费至其向刘润滋交付钥匙、腾退房屋时止。上诉人在合同到期后，一直占用被上诉人房屋且不付租金和占用费的情况下，仍在本案中提起上诉，并要求发回重审，其目的只是在于拖欠租金和占用费并继续占用涉案房屋，拖延时间。被上诉人收到法院的合法传唤却不应诉，导致上诉人需要公告，因此拖延了大量的诉讼时间。上诉人未缴租金占用涉案房屋至今已四年，被上诉人作为涉案房屋业主，合法权益因此受到巨大的损害，请求人民法院依法维持一审判决。刘润滋向一审法院起诉请求：1.确认解除刘润滋与吴杜林签订的《房屋租赁协议》；2.判令吴杜林向刘润滋支付2017年5月1日起至2018年5月31日止的租金260,000元；3.判令吴杜林立即向刘润滋腾退租赁房屋；4.判令吴杜林自合同解除之日（2018年5月31日）起至腾退租赁房屋之日按每月20,000元的标准向刘润滋支付房屋占有使用费（暂计至2018年6月30日20,000元）；5.吴杜林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2015年3月26日，刘润滋委托案外人于龙飞（甲方）与吴杜林（乙方）签订《房屋租赁协议（续签）》，约定甲方将坐落在深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼二、三楼整层租给乙方经营沐足城使用，租期三年，从2015年4月1日至2018年3月31日，每月租金20,000元，押金50,000元，超过一个月没有交租，甲方有权终止协议。协议签订后，刘润滋将案涉租赁物交付给吴杜林使用。2.案涉租赁物由刘润滋在1994年出资兴建，取得了《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证》。2009年11月24日，刘润滋就案涉租赁物进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。3.刘润滋称，吴杜林自2017年5月起未缴纳租金。一审法院认为，案涉租赁物已取得《建设工程项目施工许可证》，故刘润滋与吴杜林之间的《房屋租赁协议（续签）》未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行各自义务。《房屋租赁协议（续签）》已于2018年3月31日期限届满，故对于刘润滋要求解除《房屋租赁协议（续签）》的诉讼请求，一审法院不予支持。刘润滋已向吴杜林交付租赁物，吴杜林应当依约支付租金。对于租金的支付，吴杜林负有举证责任，吴杜林经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据，故一审法院采信刘润滋的主张，即吴杜林自2017年5月起未再向刘润滋支付租金。2017年5月1日至2018年3月31日的租金220,000元，吴杜林应当支付给刘润滋。《房屋租赁协议（续签）》期限届满后，吴杜林向刘润滋缴纳的50,000元押金，刘润滋应予以返还。该押金可与吴杜林应支付刘润滋的租金相抵扣，故吴杜林还应向刘润滋支付2017年5月1日至2018年3月31日的租金170,000元。《房屋租赁协议（续签）》期限届满后，吴杜林应当将案涉租赁物返还刘润滋。在吴杜林返还案涉租赁物前，吴杜林应当参照《房屋租赁协议（续签）》约定的租金标准即每月20,000元向刘润滋支付房屋使用费。故对刘润滋的相应诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、吴杜林在判决生效之日起十日内向刘润滋支付租金170,000元；二、吴杜林在判决生效之日起十五日内向刘润滋交还深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼二、三楼，并向刘润滋支付房屋使用费（自2018年4月1日起按每月20,000元计至交还房屋之日）；三、驳回刘润滋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,500元，由刘润滋负担300元，吴杜林负担5,200元。本院审理查明，一审判决认定的事实中，除吴杜林欠付租金金额有误外，其他事实清楚，本院依法予以确认。本院二审对双方有争议的事实认定如下：一、吴杜林欠付租金情况。吴杜林提交“深圳市鑫展鸿物业管理有限公司收款收据”六张以证明其已交纳2017年5月的房租、水电费；提交编号为1611342的“深圳市鑫展鸿物业管理有限公司收款收据”以证明其已交纳2017年6月、7月的房租、水电费；提交编号为0173452的“房租、水、电费（专用）收据”以证明其已交纳2018年5月的房租；提交银行转账记录以证明其已交纳2017年5月房租、水电30730元。刘润滋对2017年5月的房租、水电费收据不予认可，但对通过转账收取2017年5月房租、水电费30730元予以认可；对其他收据均不予认可，而且编号为1611342的2017年6月、7月的房租、水电费收据上已注明“转账，已到账为准”，而吴杜林并未提交相应转账记录证明。对上述争议事实，本院根据当事人举证、质证情况，认定如下：刘润滋虽然对吴杜林已交纳2017年5月的房租、水电费收据不予认可，但对转账收取30730元房租、水电费无异议，因此，应认定吴杜林已交纳2017年5月的房租、水电费。2017年6月、7月房租、水电费收据上已注明“转账，已到账为准”，该手写注明的“已”应为“以”的笔误，吴杜林未提交转账凭证，故对该收据不予采信。对2018年5月的房租，该收据上有刘润滋方工作人员罗晓萍签字，本院予以采信，亦应认定吴杜林已交纳2018年5月的房租。二、案涉房屋是否能正常使用、经营。吴杜林主张，租期内，刘润滋将涉案房屋出租给深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司，出现一房二租的情形，导致之后纠纷和冲突不断，上诉人无法正常使用房屋，故不应交纳租金。为此，吴杜林提交了被上诉人以其经营的深圳市嘉伟华塑胶有限公司的名义与深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司签订房屋租赁合同、《通知》以及租户与深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司冲突照片、深圳市公安局宝安分局《不受理信访事项告知书》等证据证实。刘润滋主张，其并不是一房两租，出租给深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司的行为不影响上诉人与被上诉人之间的租赁合同的履行，因为该租赁合同已明确约定：“甲、乙双方就部分租户合同未到期的，乙方要继续执行合同期限，如发展需清退，则征得租户和甲方同意后方可清退。”相关冲突为2017年5月，深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司与到期租户签订续约时，要求大幅度加租而引起，而吴杜林的合同2018年3月才到期，当时的冲突与吴杜林无关，而且该冲突在当天就已经由租户报警，当天即已处理解决，并不存在吴杜林所说的此后长期无法经营的情况。对上述争议事实，本院根据当事人举证、质证情况，认定如下：被上诉人以其经营的深圳市嘉伟华塑胶有限公司（甲方）的名义与深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司（乙方）于2017年4月25日签订《房屋租赁合同》，合同第十一条第4点约定：“甲、乙双方就部分租户合同未到期的，乙方要继续执行合同期限，如发展需要清退，则征得租户和甲方同意方可清退。”《通知》由深圳市嘉伟华塑胶有限公司、伟业制品厂、蔡志根于2017年5月12日发出，主要内容如下：房屋产权管理权变更（深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司）；我公司不再收取水电租金，由深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司收取；原公司合同没有到期继续有效；合同到期的租户请于2017年5月31日前搬空，押金退回，请各租户按通知与原管理员罗晓萍办理退租手续。吴杜林提交的冲突照片等证据亦未能证明该等证据所涉事项与吴杜林所租商铺有关联，因此，吴杜林认为案涉商铺一房两租、影响其正常使用、经营缺乏证据支持。三、被上诉人是否拒绝上诉人搬离、是否应将上诉人的物品挪至其中一间房屋堆放以防止损失的进一步扩大。吴杜林认为，被上诉人拒绝其搬离，被上诉人应将房内物品集中堆放，以防止损失扩大。刘润滋认为，上诉人一直未交还钥匙，房屋被上诉人人控制，无法进入。二审法庭调查时，吴杜林自述其离开涉案房屋时未交还钥匙。刘润滋提交三张照片，证明2020年7月1日吴杜林派人到涉案房屋将空调和部分家具搬走，其时案涉房屋大门打开，房屋仍在吴杜林控制下，直到庭审时，涉案房屋仍存放着上诉人的物品。吴杜林认为，该照片是2018年7月，上诉人欲搬走室内物品，但被上诉人已更换门锁，无法搬走，只能拆室外的空调主机。法庭询问吴杜林，“你方是否主张你方要搬离的时候对方不让你方搬？”吴杜林方陈述称：“是的，2018年7、8月份发现门锁更换了。”法庭继续询问：“对方有无阻拦你方？”吴杜林方陈述称：“我们到现场没有见到人，与对方联系，对方没有接电话，我们也不敢撬锁。”吴杜林的上述回答与照片中涉案房屋大门打开的事实相矛盾，结合吴杜林未交还案涉房屋大门钥匙这一事实，本院认定案涉房屋仍被吴杜林占用。四、双方是否就租赁期满后房屋停业使用费达成一致。吴杜林主张根据双方微信聊天记录，可以证明双方已就停业期间每月5000元占用费达成一致，一审按月租金20000元判决与约定不符。刘润滋对此不予认可，认为根据微信聊天记录，吴杜林明确承认其拖欠租金，但是从来没有主张因为深圳市江边鑫展鸿投资发展有限公司对他的侵权行为造成了他的经营受影响而要求减免租金。根据吴杜林提交的微信聊天记录，查明以下事实：刘润滋方确曾在微信聊天记录中提出停业期间按每月5000元计算停业使用费，但吴杜林对此未予回应。其后，刘润滋方人员在微信中表示：“我把蔡总的电话给你”，“你同他们谈吧”。从上述聊天记录看，不能证明双方已就停业使用费每月5000元达成一致。本院另查明：一审法院先后向吴杜林身份证地址、其租赁经营的案涉房屋地址邮寄送相关诉讼材料和文书，但均未成功送达，随后，一审法院在《人民法院报》公告送达。双方当事人均同意本案的诉讼费用由败诉方迳付胜诉方。本院认为，被上诉人刘润滋为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，一审适用我国内地法律审理本案，符合法律规定，本院予以照准。本院认为，双方均应按《房屋租赁协议》的约定履行各自义务，吴杜林自2017年6月起未交纳房租，至2018年3月31日，拖欠租金10个月20万元，扣减押金50000元后，其应付租金为150000元。一审认定为170000元，因出现新证据，本院依法予以纠正。租期届满后，吴杜林应交还房屋而未予交还，应按原合同约定每月20000元租金标准，向刘润滋支付房屋占用费。但因二审出现新证据，应扣减吴杜林已支付的2018年5月房租20000元。综上所述，吴杜林的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初16721号民事判决；二、上诉人吴杜林在本判决生效之日起十日内向被上诉人刘润滋支付租金人民币150,000元；三、上诉人吴杜林在本判决生效之日起十五日内向被上诉人刘润滋交还深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼二、三楼，并向被上诉人刘润滋支付房屋使用费（自2018年4月1日起至2018年4月30日止为20,000元；自2018年6月1日起按每月20,000元计算至交还房屋之日）；四、驳回被上诉人刘润滋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,500元，被上诉人刘润滋已预交，由被上诉人刘润滋负担300元，上诉人吴杜林负担5,200元。上诉人吴杜林负担之诉讼费应在本判决生效之日起十日内迳付刘润滋。二审案件受理费8,050元，上诉人吴杜林已预交，由上诉人吴杜林负担7,000元，被上诉人刘润滋负担1,050元。被上诉人刘润滋负担之诉讼费应在本判决生效之日起十日内迳付吴杜林。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十二月二十二日书记员 周忱晨（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。