陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初4654号 原告李某某， 被告榆林市某某房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市某某县，统一社会信用代码：91610825779900810U。法定代表人：郭某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛某，系陕西三边律师事务所律师。原告李某某诉被告榆林市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告李某某、被告榆林市某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于定边县第三中学东侧、XX路XX园XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋，规划用途为住宅，预测建筑面积125.95平方米，2682元/平方米，总价款337798元，付款方式为公积金贷款，2016年8月20日前支付首期房价款10.7798万元，余款230000元申请贷款支付，凡享受住房公积金贷款或者一次性付款的即视为一次性付款，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房价款。2016年8月20日，被告强制向原告收取代办费3779元至今未予退还。2020年3月24日，被告以短信通知原告收房，但该商品房并为达到合同约定的交付条件，且被告在未出示房屋测绘报告前提下强制向原告收取补交平米差价3245元，同时收取自来水入户费、天然气入户费、办证费3850元。原告认为，被告的行为已经损害原告的合法权益，故原告诉至法院请求1、判令被告立即向原告支付逾期交付房屋的违约金，以341043元为基数按万分之二计算，自2018年1月1日起算至2020年3月31日计820天共55931.05元；2、依法判令被告立即向房屋登记机构申请办理房屋权属证书；3、判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，以34.1043万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%承担违约金至实际办理之日，自2020年6月30日起暂算至起诉日2020年7月20日计20天共719.46元；4、判令被告立即向原告退付代办费3779元；5、判令被告立即向原告退付自来水入户费、天然气入户费、办证费共计3850元；6、判令本案的全部诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、房屋买卖预售合同一份、收款收据四支，证明原告购买被告位于园丁佳苑10号楼1单元2101室房屋一套，房屋面积125.95平米，每平米2682元，原告已向原告支付首付款107798元，原告向被告补1.21平米差价3245元，实际交付房屋时被告在未出具房屋测绘报告时强制向被告收取上述平米差价，合同约定了逾期交房的违约责任。2、收据一支，证明2016年8月20日被告强制向原告收取购房代办费3779元。3、收据两支，证明原告于2020年3月24日向原告收取大修基金11444元，自来水入户费1000元，天然气入户费2350元，办理房屋产权证费500元。被告榆林市某某房地产开发有限公司辩称，被告某某公司在国家规定的定额工期内向原告交付涉案房屋，并未构成违约，故不应承担逾期交付房屋的违约责任。对于原告第二项诉请被告某某公司只有向行政机关进行合同备案登记义务，并无办理房屋产权证书的权利，综上原告诉讼请求没有事实和法律依据。被告榆林市某某房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：1、建筑工程许可证三份，证明某某公司承建的案涉小区第二标段于2016年1月20日获得建筑工程许可证，合同工期为1030天。2、司法鉴定意见书一份，证明案涉房屋属于第二标段工程，经某某公司申请人民法院批准对第二标段工程施工有效期鉴定为1736天，某某公司在有效施工期间内向原告交付房屋，并未构成违约，故不应承担违约责任。经庭审质证：被告对原告提交的证据1真实性均无异议，对证明目的有异议，该合同为预售合同，约定的房屋交付时间应当为预计时间。对证据2、3真实性无异议，对证明目的有异议，代办费系原、被告双方协商一致后自愿交纳，并无强制。原告对被告提交的证据1真实性不清楚。对证据2真实性不清楚，被告在与原告签订合同之前应该根据不可抗力对工期做出准确的预判，被告提供的工期鉴定报告不存在不可抗力因素，所以一切工期以合同为主。本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告所举的证据1，与本案有关联性，本院予以确认。原告提交的证据2、3组证据的真实性予以确认。被告提交的证据1、2的真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2016年8月20日原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于定边县第三中学东侧、希望路南侧的园丁佳苑10幢1单元21层2101号房屋，规划用途为住宅，预测建筑面积125.95平方米，2682元/平方米，总价款337798元， 2016年8月20日前支付首期房价107798元，同日原告向被告交付首付款107798元，余款230000的付款方式为公积金贷款，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二违约金。2016年12月14日原告通过办理公积金贷款将剩余230000元向被告交纳。2016年8月20日原告向被告交纳3779元代办费，2020年3月24日原告向被告交纳自来水入户费、天然气入户费、办证费共计3850元，同日，原告向被告交纳房屋面积差价3245元。同时查明，被告通过手机短信的形式向被告通知案涉房屋从2020年1月6日开始交付房屋，原告实际于2020年3月24日接房，现已入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告已经依约向被告交付了全部购房款，被告依约应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，但被告直至2020年1月6日才通知开始交房，已经构成违约，依法应当承担违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。因此，原告请求被告支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告支付首付款107798元；剩余230000元办理住房公积金贷款，原告向被告补交的房屋面积差价3245元也应计算在购房款内，故本案全部房价款为341043元，从合同约定的交房日期的次日（即2018年1月1日）算至2020年1月6日，共计735天，按日计算以341043元的万分之二计算违约金即68元/天，违约金为49980元，故被告应当向原告支付逾期交房违约金为49980元；关于原告请求被告办理房屋权属证书并向原告交付房屋权属证书及承担逾期办理房屋产权证书的违约金，因双方在合同中未约定办理期限，故本院对该项诉请不予支持；关于原告请求被告退还代办费、自来水入户费、天然气入户费、办证费的诉讼请求，因原已自愿交纳，该请求于法无据，故本院不予支持；关于被告辩称依照鉴定的有效工期计算，被告不存在迟延交房的情形，且项目建设过程中存在多项非被告导致的不可抗力因素，故被告不应承担逾期交房的违约责任。被告作为专业的房地产开发企业，在出售商品房时应当对交付期限有合理的预见，且原、被告在合同中并未约定定额工期内完工可作为逾期交房的免责事由，被告所称的不可抗力因素也不属于法定的不可抗力情形，故对被告的辩称理由，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告榆林市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李某某支付迟延交房违约金49980元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由被告榆林市某某房地产开发有限公司负担1048元，原告李某某负担358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  刘文广审  判  员  赵彩艳人民陪审员  李志存   二〇二〇年十二月二十五日 书  记  员  王  飞 1