江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初6602号原告：中国电信股份有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区龙尾街兴隆路**。负责人:吴海峰,该公司总经理。委托诉讼代理人:相春柳,江苏港人律师事务所律师。委托诉讼代理人:纪婷婷,该公司员工。被告:连云港市恒际通商贸有限公司,住所地连云港市海州区海连东路******。法定代表人:吴新宇，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈宏、潘志清,该公司员工。原告中国电信股份有限公司连云港分公司（以下简称电信连云港分公司）与被告连云港市恒际通商贸有限公司（以下简称恒际通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电信连云港分公司的委托诉讼代理人相春柳、纪婷婷，被告恒际通公司的委托诉讼代理人陈宏、潘志清，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电信连云港分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金1257000元及违约金195777.7元，共计1452777.7元；2、判令由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确只主张2018年4月1日至2019年3月31日止一年的租金；违约金按日万分之五标准，分四段计算，每期均按拖欠租金的数额314250元为基数，均计算至2019年7月16日止。事实与理由：原、被告于2018年4月就连云港市海州区通灌北路25号地壹街区1层1-9A、1-9B号商铺签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年4月1日至2020年3月31日，租金共计2514000元。同时约定租金按季度结算，由被告向原告支付。2019年2月3日，因被告拖欠租金，原告向其发函告知解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠租金同时交付房屋。但是直至2019年4月1日，被告才将案涉房屋交付原告。此时，双方租赁合同业已解除。截至起诉之日，被告仍未向原告支付租金，拖欠租金共计1257000元。根据双方合同约定，被告支付租金每逾期一日须向原告支付欠付租金日万分之五的违约金，原告主张违约金符合合同约定及法律规定。被告恒际通公司辩称：1、本案合同不够完整，还有一份通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同一份。原告未向被告给付补贴，故被告亦未向原告给付租金。2、我公司确实欠原告租金，但不认可原告的租金金额，不应支付1257000元租金及违约金。3、房屋租赁起算时间应从2018年7月1日起算，存在三个月装修期免租金。本院经审理认定事实如下：一、《房屋租赁合同》的签订及履行情况2018年8月30日，电信连云港分公司（甲方、出租人）与恒际通公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条租赁标的1.1甲方同意将坐落在连云港市海州区通灌北路25号地壹街区1层1-9A、1-9B号商铺（地址）部位的房屋出租给乙方作营业厅用途使用，房屋建筑面积为242.51平方米。第二条租赁权、租金及支付2.1租赁期自2018-04-01起，至2020年3月31日。2.2租金（含税价）为：人民币2514000元。租赁期内的物业管理费、水某、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。2.3租金按季度结算，由乙方在每周期开始前预付本结算周期的租金给甲方。2.4首期租金：乙方应在合同签订后20180630前支付314250元一次性向甲方支付首期租金。第五条违约责任与合同终止5.3逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按欠款租金的万分之五向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不支付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。合同还对其他事项进行了约定。2019年2月3日，江苏港人律师事务所接受电信连云港分公司的委托，向某通公司发律师函，律师函载明：中国电信连云港分公司与贵司于2018年9月5日签订了《通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同》及于2018年8月30日《房屋租赁合同》，《代理合同》附件一第二条第2.2款约定“乙方如一个合同年度内累计三个月目标完成情况低于TO的，甲方有权单方面终止合同，且有权立即停发所有补贴，已经发放的补贴乙方须在甲方通知后10日内全额退还，如逾期每逾期1日加收应退还金额千分之一的滞纳金”，现贵司自4月至今无一月完成，已经符合累计三个月目标完成情况低于TO的情形。委托人有权与贵司解除《代理合同》并停发补贴、追缴已付补贴。双方签订的《房屋租赁合同》约定贵司于2018年6月30日前支付租金314250元，以后租金按季度支付。截止发函之日，贵司未向委托人支付过租金。且根据《房屋租赁合同》第五条第5.6款之约定“乙方在合同项下的房屋从事电信营业代理，双方基于本经营场所的代理关系终止的，甲方有权解除本房屋租赁合同，且不承担违约责任”。因贵司未完成《代理合同》约定的目标要求，委托人有权解除《通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同》及《房屋租赁合同》。就此，本所就以上事实向贵司正式函告如下：一、解除委托人与贵司签订的《通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同》、《房屋租赁合同》；二、限贵司在10日内向委托人交付房屋、返还高拍仪、身份证识别仪等物品，并支付截止2019年1月31日的租金共计1047500元。该律师函通过邮局邮寄给被告，邮局查询显示该邮件于2019年2月5日“已签收，他人代收”。诉讼中，被告认可收到了该律师函。庭审中，被告恒际通公司认可一年租金为1257000元，认可其未支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金。被告辩称由于原告未按渠道代理合同的约定向被告履行付款义务，故其未付租金。被告恒际通公司于2019年4月上旬将案涉房屋返还给了原告电信连云港分公司。二、《通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同》的签订及履行情况2018年9月5日，电信连云港分公司（甲方）与恒际通公司（乙方）签订《通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同》，约定：代理期限为2018.4.1-2020.3.31；代理的场所为连云港市海州区通灌北路25号地壹街区1层1-9A、1-9B号商铺；甲方授权乙方代理以下业务：移动电话业务办理，固定业务办理，充值卡销售、缴费、充值等。该合同附件一《酬金结算办法及补贴办法》第一条房租补贴办法1.1直接性房补鉴于前期的友好合作，甲方给予乙方直接性补贴502800元/年。直接性房补在对方支付房租的次月按季度予以兑付。1.2达量房补规则甲乙双方约定基准值（TO：天翼90部/月、宽带20条/月、ITV5条/月），目标（R：天翼90部/月、宽带20条/月、ITV5条/月），房租补贴单价（积分制：210元/积分）。房租补贴每满6个月清算一次，根据有效销量折算的积分进行房屋租金返还，最高可返还房屋租金的30%。累计3个月未达TO值，甲方有权终止合同，并停止对未达标月份的房租返还。考核期约定：甲方给予乙方3个月的免考核期，自2018年4月1日至2018年6月30日。在合同存续期间，乙方违反合同中约定的通用条款或专用条款，甲方有权终止合同并停止支付直接性房补和达量房补。第二条装修补贴约定2.2乙方保证合同期内的月销量达到基准值TO时，甲方给予一次性装修补贴15万元整，在协议期第7个月结算。本合同履行期间，如乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同，且有权立即停发所有补贴，已经发放的补贴乙方须在甲方通知后10日内全额退还，如逾期每逾期1日加收应退还金额千分之一的滞纳金。1、合同履行期间，擅自与第三方开展电信业务合作的……3、一个合同年度内累计3个月目标完成情况低于TO的……第三条开业补贴约定开业首月（自开业之日起30天以内）天翼、宽带销量及积分达到双方约定基准值（TO：天翼90部/月、宽带20条/月、ITV5条/月），给予13000元的开业补贴。合同还对其他事项进行了约定。原告电信连云港分公司举证《通灌北路恒际通苹果专卖店业务量汇总情况》及相关材料，证明目的被告恒际通公司从未达标TO基准值。被告恒际通公司辩称对上述证据不认可，但未能举证其达到了TO基准值的相关证据材料。三、（2020）苏07民终1004号民事判决书查明的情况2020年9月29日，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）对上诉人（原审被告）恒际通公司与被上诉人（原审原告）电信连云港分公司合作合同纠纷一案作出（2020）苏07民终1004号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决书中载明：电信连云港分公司向一审法院起诉请求：1.判令恒际通公司向电信连云港分公司退还已发放补贴2455600元,并支付违约金122780元（2455600元×5%）,共计2578380元;2.请求判令由恒际通公司承担本案诉讼费……2016年12月15日，电信连云港分公司（甲方）与恒际通公司（乙方）签订《中国电信连云港分公司与柒星业务合作合同》，合同约定：经双方友好协商一致，就甲方委托乙方代理指定电信业务、销售移动终端等事宜，签订该合作合同……2019年1月30日，因恒际通公司已将上述两个经营店面的门头变更为中国移动并代办中国移动的相关电信服务，电信连云港分公司于2019年2月3日委托江苏港人律师事务所向某通公司邮寄解除通知函……根据《合作合同》约定，恒际通公司应遵守竞业禁止承诺，在合同履行期内只能与电信连云港分公司进行合作，并代办其业务服务，但恒际通公司违反上述约定，在合同履行期间将合作经营场所门头变更为其他通信运营商品牌并与之开展业务合作，恒际通公司的该行为严重违反合同约定，并直接导致双方《合作合同》的解除……根据双方《合作合同》的约定，在恒际通公司出现上述根本违约情形后，电信连云港分公司“有权单方面终止合同，且有权立即停发所有补贴，已发放的将全额追缴”……对电信连云港分公司主张恒际通公司返还其已发放的所有补贴的请求，予以支持……上诉人因在合作期间违反相关约定，与其他通信运营商开展合作并变更门头等，构成根本违约致使涉案合同解除，应承担相应的违约责任。本院认为，原告电信连云港分公司与被告恒际通公司双方签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行义务。根据查明的事实，被告恒际通公司尚欠原告电信连云港分公司2018年4月1日至2019年3月31日止共计1257000元的租金未付，被告应向原告履行该笔租金的给付义务。对于被告抗辩房屋租赁起算时间应从2018年7月1日起算、存在三个月装修期免租金的观点，本院认为，鉴于原告对被告的上述观点不予认可，且被告未能举证证实其观点，故本院对被告的该抗辩观点，不予采信。关于被告恒际通公司抗辩原告电信连云港分公司未向被告给付补贴，故被告亦未向原告给付租金的观点，本院认为，根据双方《通灌北路恒际通苹果专卖店渠道代理合同》的约定，若恒际通公司的业务量能按约达到TO基准值，则电信连云港分公司应向某通公司给付约定的各项补贴；但该合同亦明确约定，若恒际通公司在一个合同年度内累计3个月目标完成情况低于TO的，电信连云港分公司有权单方面终止合同，且有权立即停发所有补贴，已经发放的补贴恒际通公司须在电信连云港分公司通知后10日内全额退还。本案中，原告已向法院举证被告未能按约达到TO基准值的相关证据，被告虽予以否认，但既未对原告的证据提出合理质疑，又未能提出书面证据对原告的证据予以推翻；被告对此负有举证义务，应承担举证不能的法律后果。本院认定被告恒际通公司业务量未达标，实际不能享受合同约定的补贴。此外，连云港中院作出的（2020）苏07民终1004号民事判决书中亦查明，恒际通公司于2019年1月30日另行与其他通信运营商开展合作并变更门头，恒际通公司的该行为亦违反了本案渠道代理合同约定。鉴于恒际通公司存在上述两项违约情形，故电信连云港分公司有权按约单方面终止合同，且有权立即停发所有补贴。鉴于恒际通公司未能按约给付租金，电信连云港分公司以向某通公司发送律师函的形式行使合同解除权，符合法律规定及合同约定，双方之间的房屋租赁合同已解除。关于原告主张的违约金，被告当庭抗辩不同意给付违约金。本院认为，鉴于合同约定的按欠付租金的日万分之五计算违约金标准过高，应予以调整。本院结合《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合确定，将违约金标准调整为按欠付租金的日万分之二计算。本院根据《房屋租赁合同》第2.3条、2.4条及5.3条约定，结合原告主张的违约金计算明细，确定违约金计算方式为：1、以首期租金314250元为基数，自2018年6月30日起至2019年7月16日止共计381天，按日万分之二计算，违约金金额为23945.85元；2、以314250元为基数，自2018年7月1日起至2019年7月16日止共计380天，按日万分之二计算，违约金金额为23883元；3、以314250元为基数，自2018年10月1日起至2019年7月16日止共计288天，按日万分之二计算，违约金金额为18100.8元；4、以314250元为基数，自2019年1月1日起至2019年7月16日止共计196天，按日万分之二计算，违约金金额为12318.6元。以上违约金共计78248.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港市恒际通商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国电信股份有限公司连云港分公司租金1257000元并支付违约金78248.25元；二、驳回原告中国电信股份有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17875元（原告已预交），由原告负担1446元，由被告负担16429元，被告于给付上述款项时将16429元一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  卜玉霞审 判 员  董延磊人民陪审员  刘 莹二〇二〇年十二月十八日书 记 员  相 媛法律条文及上诉须知（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（二）最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。