山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1724民初3745号 原告：郑真真，女，1990年10月10日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：刘杰，山东居高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛川鲁,山东居高律师事务所律师。 被告：巨野庄讯置业有限公司，住所地山东省巨野县凤凰街道办事处甘棠路河畔花都小区**楼**。 法定代表人：魏王，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。 原告郑真真诉被告巨野庄讯置业有限公司不当得利纠纷一案。本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑真真及委托诉讼代理人刘杰、牛川鲁，被告巨野庄讯置业有限公司（以下简称庄讯置业）委托诉讼代理人李安君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑真真向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还违法收取的天燃气开户费5600元、暖气配套费18920元，共计24520元；2，诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告之间根据原告与巨野县住房和城乡建设局之间签订的房屋征收补偿安置协议，约定由被告向原告提供符合质量安全标准的商品房作为安置用房。但在交付涉案房屋时被告违法收取了上述天燃气及暖气的开户费，原告认为根据《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》的相关规定，新建商品房在交付时不允许向业主收取天燃气及暖气开户费，相关费用应当由开发商在办理建设工程规划许可证时一并缴纳，被告违法收取的相关费用理应退还。 庄讯置业辩称，原告系被拆迁户，由政府安排回迁安置。被告开发的小区，根据巨野县人民政府巨政办法（2019）32号文件第六条规定，作为回迁安置房，旧城改造、棚户区改造等原因置换的房屋，原被征收房屋，因为未开通管道燃气和集中供热，回迁安置房能够提供相关配套服务的，需向被征收户另外收取供热供气、专项配套费。2、被告公司收取原告的供热、供气开口费，系代供气、供热企业收取，所收取的费用已向供热、供气企业转交，本案涉及的相关费用争议，是政府与被拆迁户在回迁安置过程中结算产生的，被告提供的回迁安置房，并未将供气、供热配套设施建设成本计入房价，因此，原告起诉被告要求返还供热、供气基础设施配套费，没有事实与法律依据。被告不应承担返还责任，应当驳回原告要求被告返还相关费用的诉讼请求。 郑真真为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1、巨野县康庄片区房屋征收补偿安置协议，证明被告按照房屋征收补偿安置协议向原告提供安置房屋。2、选房确认单，证明被告按照协议约定向原告提供安置房屋。3、收据，证明被告违规向原告收取天热气开户费、暖气配套费。4、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费，取消部分收费项目的通知》计价格（2001）585号，该文件规定取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路及其他各种名目的专项配套费。5、《菏泽市供热条例》，该条例第十条规定，供热经营设施的建设资金，并入城市基础设施配套费，由房地产开发企业或者建设单位按照规定缴纳，由供热企业专项用于供热经营，设施施工建设，被告是天燃气开户费、暖气配套费的缴纳主体。6、菏泽市人民政府办公室文件菏政办发（2014）71号《菏泽市城市基础设施配套费征收使用管理办法》，该办法第6条规定，房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房含保障房销售价格以外，不得再向购房者收取相关费用，原告的房价款已包含天燃气开户费、暖气配套费，被告向原告收取相关费用为重复收取。根据该文件第七条可得知，被告在办理建设工程规划许可证时，已经缴纳城市基础设施配套费，被告后期向原告收取相关费用为重复收取。7、房屋产权调换协议书，证明被告有按照该协议书向原告提供安置房屋的义务。原告按照周边商品房价格标准，向被告支付了房屋差价款，原告的房屋价款已经包含天燃气开户费、暖气配套费，该房屋产权调换协议书，并未约定天燃气开户费、暖气配套费，被告向原告转嫁相关费用，没有合同依据和法律依据，为不当得利应当返还，该协议书为格式条款对相关条款出现争议时，应按照对出具该条款一方不利的原则进行解释。 庄讯置业的质证意见：对证据1真实性由法院核查，该补偿协议是原告与政府部门签订的回迁安置结算。也是原告与政府进行结算，原告之前的房屋没有供气、供暖设施，根据政府文件（2019）32号文件，原告作为被征收户，应当缴纳供气、供热专项配套费。对证据2真实性无异议，但并非是被告向原告提交回迁房，选房确认章系巨野县图麟融资有限责任公司，也就是说向原告提供回迁安置房的是巨野县人民政府下属的国有企业。对证据3真实性无异议，但该费用系被告代替供热、供气企业收取，那么原告选择在其房屋内安装燃气、采暖设施并购买供暖设备，所需费用由被告统一收取，然后转交供气、供热企业，因此涉及本案相关费用的争议，与被告没有任何关系。对证据4，该费用的真实性无法确认，原告可以申请相关政府主管部门信息公开，同时该文件系行政规章，约束的是各省、直辖市人民政府、国务院各部门涉及到合同争议是否有效，应当以全国人大及常委会制定的法律及国务院的行政法规为准，该文件不具有界定合同是否有效的依据，也不约束平等主体之间的民事关系，不能作为认定本案相关费用，是否应该返还的依据。对证据5，该文件也系政府行政规章，不能作为认定民事行为是否有效的依据。根据巨野县人民政府巨政办发（2015）74号文件，第六条规定：房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费应计入房价，在商品房销售价格以外，不得另向购房者收取任何相关费用，未计入房价小区，确需向购房者另外收取供热、供气专项配套费的，必须在商品房预销售合同中注明。也就是说供热、供气配套设施费用是否计入房价，是界定房地产开发企业是否有权收取相关配套费的依据，也就说你的原有房价当中就不包含这个配套费，没有计入房价，那么购房者就要另行缴纳，如果计入房价，就不需要再缴纳。双方在正式的商品房买卖合同中都有明确的约定，这种相关配套费用没有计入房价，那么作为购房者要另行缴纳。对证据6真实性由法院核定，因为都是从网上下载，没有红章。政府的文件，是政府行政规章，不具有约束民事行为的法律效力。政府当时出台该文件的背景，是要求房地产开发企业就供热、供气设施按照建设成本计入房价，目的是统一收费。现实中是否计入房价，房地产企业根据自己的经营状况进行成本核算，在商品房销售合同中对购房者进行约定，即相关配套设施的配套费，是否已经计入房价，房地产开发企业会给消费者进行明示。民事合同是否有效，应当以全国人大及其常委会以及国务院行政法规来进行界定，原告提交的行政规章，不具有认定合同效力的依据。原告提交的上述行政规章是管理性规范，不属于效力性规范。对证据7真实性无异议。原、被告以及政府的关系，应当是被告将回迁安置房交给政府，即政府先采购被告提供的回迁安置房，然后根据拆迁安置补偿协议的约定，向被征收户提供安置房。因此，房屋回迁安置产生的争议，是原告与巨野县人民政府之间的事，应当由原告向巨野县人民政府要求解决，与被告没有任何关系。被告将收取的全部费用，已经转交供热、供气相关企业及政府主管部门，本案涉及的争议与被告没有任何关系。 庄讯置业向本院提交以下证据：1、巨政办发（2015）74号文件，证明配套设施费用是否计入房价，是房地产企业是否有权收取相关费用的依据；巨政办发（2019）32号文件，证明原告系被征收户，征收之前原告的房屋并没有安装供暖、供气设施，原告作为被拆迁户，应当另行缴纳供气、供热配套费。2、被告向供气企业及政府相关部门转交供暖、供气费的发票，被告开发的河畔花都的小区购房户都缴纳了供暖、供气费，被告将收取的配套费已经转交给相关企业和政府部门，被告只是代收该费用，由此产生的争议与被告没有任何关系。3、关于棚改项目统筹购买房源小区销售棚改政策的说明，证明原告被拆迁房屋因未开通管道暖气和提供供热等配套，被告提供的回迁安置房能够提供供热、供气配套服务，被告与巨野县人民政府关于回迁房采购价格中，专项配套费未计入建设成本，被告有权向回迁户另外收取已经垫付的供热、供气专项配套费用。4、巨野县2016年棚户区改造购买安置房合同（第三批），证明涉案回迁房有巨野县人民政府下属国企作为购买方向被告采购，涉案房产被告与巨野县人民政府存在买卖合同关系。5、关于棚户区改造项目实施主体的说明，证明图麟公司等国有企业代表政府，参与棚改作为贷款主体，图麟公司与被告签订的采购合同系图麟公司代表巨野县人民政府向被告采购。6、关于房屋征收评估报告价值组成的说明，证明原告被拆迁的房屋均未施行统一供热和供天燃气，原告被拆迁的房屋评估价值不包含供热和天燃气，因此直接影响安置房价格。7、菏泽市新建商品房买卖合同（预售）三份，合同编号为×××83、×××83、ＹＳ0048993号，证明被告开发的与涉案房屋同一个小区同一栋楼正常向被告购买商品房的买受人与被告签订的商品房买卖合同约定供气、供热开通费用由买受人在房屋购买价款之后另行承担，也就是说供热、供气开通费用未计入房价成本。 郑真真的质证意见：对证据1，巨政办发（2015）74号、32号文件，这与中央人民政府文件精神相抵触，该文件是县级人民政府制定，为通知性质，并非强制性法律规范，不能作为民事合同是否有效的相关依据。对证据2真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。被告是缴纳天燃气开户费、暖气配套费的主体。被告将本应该自己缴纳的相关费用转嫁给原告，不具有合法性。也不能证明被告已将向原告收取的相关费用转交相关部门。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，依据菏泽市基础设施配套费征收使用管理办法，商品房开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房（含保障房）销售价格以外不得再向住房者收取相关费用。巨野县棚户区改造工作小组将供气、供热费用另行向回迁户收取，违反法律规定，该证据不具有合法性，也无法作为被告向原告收取专项配套费用合法依据。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，该合同是巨野县图麟投资有限公司与被告签署的购买合同，合同中并未约定被告有权向原告收取相关开户费用，依据合同相对性原则，巨野图麟公司作为涉案房产采购人，被告向原告收取相关配套费用没有事实和法律依据。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，该说明作出时间是2020年11月21日，落款盖章为巨野县城镇化工作领导小组，是在本案一审开庭之后，不能因为国有企业作为购买人就认定为政府行为。其次政府行为也应与法律规定相适用，不得违法违规侵害被拆迁人权益。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，首先作出时间是2020年11月10日，是在本案一审开庭之后，巨野县房屋征收补偿管理办公室无权在违背法律的前提下，对涉案房屋价格作为认定，在该说明中其承认片区总面积内一平方换一平方，在房款之外另行向原告收取供热和供气开户费，违反了菏泽市基础设施配套费装修管理办法相关规定，无法证明被告的证明目的。对证据7，该3份合同是被告与案外人签署，其对于供热和燃气开通费用的约定仅适用于合同双方当事人，与本案不具有关联性，无法证明被告的证明目的。 根据原告陈述和被告答辩，本院确认事实如下：2016年7月29日，原告郑真真与巨野县房屋征收补偿管理办公室签订“巨野县康庄片区房屋征收补偿安置协议”。2016年8月21日，被告与巨野县图麟融资有限责任公司《巨野县2016年棚户区改造购买安置房合同（第三批）》。2016年9月27日，原告签署选房确认书，确认书签章为“巨野县图麟融资有限责任公司指挥部选房确认章”，2019年11月22日，甲方庄讯置业与乙方郑真真、丙方巨野县图麟融资有限责任公司三方签订房屋产权调换协议书。该协议第五项约定：“综合验收后办理房屋登记手续，甲乙双方在办理房屋登记手续时，按法律法规的规定缴纳各自应当缴纳的税费。”第七条约定:“协议签订后10日内，需交清配套费领取钥匙，每超过1日需缴纳钥匙保管费10元。”2019年11月25日，原告缴纳暖气、燃气配套费24520元。原告认为，根据《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》的相关规定，相关费用应当由开发商在办理建设工程规划许可证时一并缴纳，被告违法收取的相关费用理应退还，向本院提起诉讼。 本院认为，首先，被告庄讯置业作为房地产开发企业，与原告之间不存在直接合同关系。原告的房屋属于回迁安置房，是政府对原告原有房屋征收拆迁，并统一向被告采购住宅，用于对回迁户的安置，即是政府对其提供安置房，而不是被告庄讯置业对其提供安置房，庄讯置业依据棚户区改造购买安置房合同约定向购买方交付房屋。根据巨野县棚户区改造工作领导小组出具的《关于棚户区改造项目实施主体的说明》，巨野县图麟融资有限责任公司作为县属国有企业，承接棚改工作。被告与巨野县图麟融资有限责任公司签订购买安置房合同。《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费，取消部分收费项目的通知》计价格（2001）585号文件、《菏泽市供热条例》、菏泽市人民政府办公室文件菏政办发（2014）71号、《菏泽市城市基础设施配套费征收使用管理办法》。该文件均属于取消涉及住房建设的行政事业性收费和城市基础设施配套费和专项配套费的管理规定，属于行政管理的范畴。原告郑真真根据房屋征收补偿安置协议，产权调换协议、选房确认书，确认其对河畔花都小区9号楼601号住房及储藏室、39号楼2单元902号住房及储藏室享有权利。原告与巨野县房屋征收补偿管理办公室签署的房屋征收补偿安置协议载明：“甲方对乙方的拆迁补偿方式为统筹购买商品房进行产权调换。住房安置面积内安置均价2180元/㎡，超出安置面积的部分，按该片区同类商品房的市场价执行。”巨野县房屋征收补偿管理办公室出具的《关于房屋征收评估报告价值组成说明》内容为：一、被征收房屋补偿的内容：根据巨野县《国有土地上房屋征收与补偿办法》（巨政发{2016}4号）第二十一条规定：“县人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收人房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。”因2016年以来实施的棚户区改造所涉及片区，都未实行统一供暖和通天燃气，故各片区评估报告评估价值中均不包含供暖设施和天燃气设施补偿。因此，回迁安置房均价的形成不包含供暖和天燃气补偿价格。二、回迁安置价格的确定：根据巨野县国有土地上房屋征收补偿办法第二十一条、二十二条的规定，安置房价格根据片区被征收房屋价值、房屋室内外装饰装修价值、房屋相对应在基地价值、附属物价值确定。片区总安置面积内一平方换一平方。根据该说明，对片区内被征收人给予征收补偿的范围，影响补偿价值，而补偿价值的高低又影响该片区回迁安置房均价的高低。因此，康庄片区回迁安置户征收补偿评估报告价值中不包含供暖设施及天燃气设施补偿。回迁安置房均价2180元/㎡的价格形成，没有该项补偿价值。同时，根据菏泽市人民政府办公室文件菏政办发（2014）71号《菏泽市城市基础设施配套费征收使用管理办法》第6条规定：“房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房含保障房销售价格以外，不得再向购房者收取相关费用。建设单位或个人缴纳城市基础配套费后，专业经营单位不得另外收取费用。”根据该文件，基础设施配套费应当计入房价，也就是说，基础设施配套费仍然是由购房者以支付房屋价款的方式缴纳。本案中，庄讯置业与回迁安置房采购单位，巨野县图麟融资有限责任公司签订的购买合同中，约定的房屋价格为2900元/㎡。2016年9月21日，巨野县棚户区改造工作领导小组下发《关于棚改项目统筹购买房源小区享受棚改政策的说明》：“专项配套费由企业代收代缴，原被征收房屋因未开通管道燃气和集中供热等配套，回迁安置房能够提供相关配套服务的，由开发企业向回迁户另外收取企业已垫付的供气、供热等专项配套费。”根据该说明，结合相关证据，应当认定被告与巨野县图麟融资有限责任公司签订购房合同约定的2900元/㎡采购价格不含暖气、燃气配套费。根据被告提交的巨政办发（2015）74号文件及《巨野县城市基础设施配套费征收使用管理实施办法》第六条规定：“房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费应计入房价，在商品房销售价格以外不得再另向购房者收取任何相关费用。未计入房价、确需向购房者另外收取供气、供热专项配套费的，必须在商品房预（销）售合同中注明。”2019年11月22日，原告郑真真作为乙方与甲方庄讯置业、丙方巨野县图麟融资有限责任公司三方签署的“产权调换协议书”第七条约定：“协议签订后10日内，需交清配套费领取钥匙，每超过1日需缴纳钥匙保管费10元。”，该协议对配套费由回迁户自行缴纳做出了约定，有原告郑真真签字。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”房屋征收补偿安置协议、产权调换书具有合同性质，对双方当事人具有约束力。且不违反相关文件精神，原告应当依照协议约定，自行缴纳配套费用。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”被告只是代收代缴，并没有获取不当利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，原告要求被告返还其依照产权调换协议约定缴纳的配套费用，没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告郑真真的诉讼请求。 案件受理费减半收取计207元，由郑真真负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员 王 庆 二〇二〇年十二月三十日 书记员 田梦奇