河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初2733号原告：蔡保明，男，1968年4月2日出生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：李冰，河南名人律师事务所律师。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都区民营科技园区**。法定代表人：杨东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王忠灿，河南卓通律师事务所律师。原告蔡保明与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蔡保明及其委托诉讼代理人李冰，被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟、王忠灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡保明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告购房款10670.2元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于许昌市××以西，永昌大道以南，清苑路以北澜园13幢东起2单元16层1602室房产一套，房屋面积为44．31平方米，房屋总价款291547元，原告缴纳首付款141547元．根据《合同法》第三条约定房屋层高为3米，但房屋实际层高仅为2.9米，比合同约定减少了0.1米，必将严重影响原告使用.被告的行为已经违反了合同的约定，对此，原告依法提起诉讼，请求赔偿原告的损失。许昌汉威置业有限公司辩称：1、原告提出的违约赔偿请求没有法律依据和事实依据。层高差2.9米和合同约定的3米，不是被告恶意而为，是工作人员疏忽大意而产生的错误意思表示。按照被告真实的意思表示原告所诉称的房屋从规划设计到建造验收，层高均为2.9米，并不存在层高差。2、层高2.9米符合国家设计规范的层高标准，从设计的角度讲层高2.9米或者3米不会对原告房屋的通风、采光造成实质性影响，原告也没有证明层高差对他的房屋使用或价值造成了损害。3、退一步讲即使存在层高差并将该事实认定为违约，也不能参照面积差的标准来要求赔偿，原告诉请的退还房款10670.2元，实际上是参照面积差的标准来计算的。房屋的建筑面积与层高差是两个问题，不能混为一谈。原告蔡保明为支持其主张向法庭提交以下证据：第一组证据：蔡保明身份证复印件1份。证明：原告身份，主体适格。第二组证据：1、2017年6月30日《房屋定制协议书》1份；2、《核算单》1份；3、2017年6月30日许昌汉威置业有限公司收款专用收据1份（收款金额为164547元，编号：0009799）。证明：原被告于2017年6月30日签订协议，约定原告向被告“定制”位于许昌市魏××路交叉口鹿××湖××单元××室房产××套，房屋总价为314547元，原告向被告支付“房屋定制金”164547元。第三组证据：《商品房买卖合同》1份（合同编号：201720135）；1、2017年12月10日许昌汉威置业有限公司房屋首付款收款专用收据1份（收款金额为141547元，编号：0019955）；2、2017年12月10日许昌汉威置业有限公司房屋维修基金收款专用收据1份（收款金额为2924元，编号：0015685）；3、2020年5月20日许昌汉威置业有限公司《致歉信》1份。以上证据综合证明：（1）原被告于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于许昌市××以西，永昌大道以南、清苑路以北澜园13幢东起2单元16层1602室房产一套，房屋面积为44.31平方米，房屋总价款291547元，原告交纳首付款141547元，维修基金2924元。（2）根据《合同》第三条约定房屋层高为3米，但房屋实际层高仅为2.9米，比合同约定减少了0.1米，必将严重影响原告使用。被告的行为已经违反了合同的约定，原告根据《合同》第五条第2点的约定，参照面积误差的相关约定计算原告的实际损失为10670.2元【可使用空间体积误差为44.31平方米*（3米-2.9米）=4.431立方米，误差比例为4.431立方米/（44.31平方米*3米）=3.33%】，根据上述计算方式实际使用空间减少占约定空间的3.33%，参照合同约定及《商品房买卖司法解释的规定》计算原告损失为①3%以内的损失为总房款291547元*3%=8746.41元；②超出3%的部分按照双倍计算为291547元*0.33%*2=1924.22元，二者相加为10670.2元。被告许昌汉威置业有限公司对以上证据的质证意见是对第一组证据：无异议。对第二组证据：对真实性无异议，但是原告所提交均为复印件。对证明目的有异议，1、房屋定制协议书和之前双方所签订的意向书均为预约合同，不是正式的商品房买卖合同。2、原告定制的房产，其实是一种认购，是预约将来要签订正式的商品房买卖合同。对第三组证据：真实性无异议。对证明目的有异议，1、合同第五条第二点的约定是对面积误差来计算的损害赔偿，与原告所主张的层高差不是一回事，不能参照这个标准。2、双方约定的层高3米是被告工作人员，工作疏忽所致。不是被告真实的意思表示，被告没有违约故意，不构成违约。3、原被告双方进行的商品房买卖交易中均是以面积（平方米）为计价单位的，而非原告在证明对象当中以空间（立方米）为计价单位的，原告以此为计算依据要求赔偿，没有法律的规定也没有合同的约定。被告：对致歉信的真实性无异议，我们认可自己的工作失误，也再次对原告表示歉意。被告许昌汉威置业有限公司向法庭提交以下证据：第一组证据：原告所购房屋的报建设计建筑图纸、竣工验收文件。证明：该房屋从设计、施工建造、竣工验收整个过程层高均为2.9米。第二组证据：和原告同期签订的正式商品房买卖合同，多层洋房买卖合同三份。以及这些房屋所涉及的设计规划验收文件。证明：同期销售的多层住宅层高为3米，多层、高层商品房销售合同适用的是同一合同模板，层高未经修改。第三组证据：国家商品房设计规范和徐辉设计公司出具的关于百米高层3米层高与2.9米层高的设计优劣分析。证明：层高2.9米不会影响原告房屋的通风、采光和使用，证明原告所购房屋符合国家住宅设计规范所规定的层高标准。第四组证据：关于层高存在笔误所致纠纷的相关判例。证明：在层高存在错误意思表示时其他法院的判决结果。原告蔡保明对以上证据的质证意见：第一组证据：真实性有异议，原告所提交的设计图纸均是其单方制作，并没有相关单位予以审核证明；对于其验收文件真实性无异议，但是其验收的内容不显示房屋层高，不能够证明被告所说的层高为2.9米是符合设计建筑及其验收相关规定的。也就是说验收单位对于房屋层高并没有进行实际勘察测量。第二组证据：真实性无异议，但对证明目的有异议，多层洋房的房屋层高与高层房屋的层高不能直接进行类比，其洋房所签订的商品房买卖合同与高层所签订的商品房买卖合同是不相同的，业主所购买的房屋应当以正式的商品房买卖合同为准，因为每一份商品房买卖合同都是不一样的，不能用洋房的合同去类比推理处高层合同层高3米是工作人员的失误所致。第三组证据：国家的商品房设计规范不能作为认定本案事实的证据，设计规范当中虽然对层高做出了相关规定，但也是仅对层高做了最低限制，并没有对上限进行规定，应当以双方签订的合同为依据。第四组证据：对于相关判例真实性无异议，但其不符合证据的形式，被告举出个案判例，与本案相关事实也不尽相同，原告也曾向法庭出具相关判例，支持层高误差给业主造成了相关损失，在无法确定具体案情的情况下，不能就个案判例全面否定因层高误差给业主造成的损失。对设计院出具的层高优劣分析真实性有异议，仅有单位盖章，没有相关负责人或者直接责任人签名，证据形式不合法，其内容并没有指明相关依据，无法论证层高2.9米与层高3米对原告没有实际性的影响。本院经审理查明：2017年6月30日，原告蔡保明（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期悦府项目13号楼2单元16层1602号房屋，定制房屋建筑面积44.31平方米，付款方式为按揭，优惠后单价为7099元/平方米，优惠后总房款为314547元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。同日，原告向被告支付房屋定制金164547元。2017年12月10日，原告（××）与被告（××）就上述房屋签订编号为201720135商品房买卖合同一份，约定：该商品房层高为3米，建筑层数地上30层，预测建筑面积44.31平方米，单价每平方米6579.71元，总价291547元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。2017年12月10日，原告将房屋定制金中的141547元转为首付房款，其余转为维修金等相关费用。原告贷款总金额为150000元。双方未就层高约定违约条款。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目9号楼在内的许昌市建设工程规划许可证，该楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示案涉房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，工程竣工并验收合格。另查明：我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。2020年6月12日，被告将该涉案房屋交付原告。本院认为：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成违约，原告要求被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约金800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告800元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费67元，原告蔡保明负担17元，被告许昌汉威置业有限公司负担50元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  邵淑静人民陪审员  张玉改人民陪审员  张美洁二〇二〇年十二月三十日书 记 员  叶豪杰