北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3570号上诉人（原审原告）：贾某，女，1959年3月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾某1，女，1961年7月5日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：黄某3，男，1955年10月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金海燕物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园****101。法定代表人：赵延军。委托诉讼代理人：李婷，女，1974年5月20日出生，汉族，北京金海燕物业管理有限公司甘露园分公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京金海燕物业管理有限公司甘露园分公司，，住所地北京市朝阳区甘露园小区**楼地下**8-2内101负责人：王旭，经理。委托诉讼代理人：李婷，女，1974年5月20日出生，汉族，北京金海燕物业管理有限公司甘露园分公司员工，住北京市朝阳区。上诉人贾某因与被上诉人黄某3、被上诉人北京金海燕物业管理有限公司（以下简称金海燕物业公司）、被上诉人北京金海燕物业管理有限公司甘露园分公司（以下简称甘露园分公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人贾某及其委托诉讼代理人贾某1，被上诉人黄某3的委托诉讼代理人任欢，被上诉人金海燕物业公司、甘露园分公司的委托诉讼代理人李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾某上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持贾某的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由黄某3、金海燕物业公司、甘露园分公司承担。事实和理由：一、在贾某与黄某1夫妻关系存续期间内，无权未经贾某同意擅自变更涉案房屋的承租人。二、涉案房屋的来源是黄某1的父亲黄某2的老宅按照户口拆迁所得，故涉案房屋与金海燕物业公司、甘露园分公司均无关系，金海燕物业公司、甘露园分公司无权依据黄某1的申请变更承租人。三、黄某1申请变更承租人的申请书中的签名并非黄某1本人签字，本次变更是黄某1、黄某3与金海燕物业公司、甘露园分公司恶意串通所达成的协议，一审法院驳回贾某的诉讼请求适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中（二）（四）（五）项是适用于认定本案涉案合同无效的法律。北京市《公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期间内，乙方外迁或者死亡，乙方同一户籍的共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员，愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的可办理更名手续。综上所述，一审法院适用法律错误，请二审法院根据本案查明事实，依法予以改判，维护贾某的合法权益。黄某3辩称，同意一审判决，不同意贾某的上诉请求，请求维持原判。金海燕物业公司、甘露园分公司辩称，同意一审判决，不同意贾某的上诉请求，请求维持原判。贾某向一审法院起诉请求：1．要求确认黄某3与金海燕物业公司、甘露园分公司于1999年12月24日签订的《公有住宅租赁合同》无效；2．要求金海燕物业公司、甘露园分公司将位于北京市朝阳区甘露园南里一区×号楼×单元××号房屋返还贾某。一审法院经审理查明：贾某与黄某1于1985年3月22日登记结婚，于2010年7月22日经一审法院调解离婚。北京市甘露房管公司（以下简称甘露房管公司）的业务由甘露园分公司承接，甘露园分公司现为涉案租赁合同的出租管理单位。涉案房屋系通过拆迁安置取得的承租公房。1998年10月31日，甘露房管公司作为出租方（甲方）与黄某1作为承租方（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由黄某1承租涉案房屋。1998年12月，黄某3与案外人黄某2、周某、黄某1、黄某3签署一份协议书，主要内容是黄某2、周某在北京市朝阳区××街的现住房在二人百年后，产权归黄某3一人所有，涉案房屋的所有权和支配权归黄某3所有，现在的承租人黄某1要更换为黄某3，黄某1分得现金12．5万元。1999年12月24日，甘露房管公司作为出租方（甲方）与黄某3作为承租方（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由黄某3承租涉案房屋。2017年3月，贾某将黄某3、黄某2、周某、黄某1、黄某3诉至一审法院，要求确认该五人于1998年12月签订的协议无效。一审法院经审理认为该协议合法有效，于2018年1月30日作出（2017）京0105民初22916号民事判决书，判决驳回贾某的诉讼请求。该判决现已生效。一审法院经询，贾某主张涉案合同无效的理由有三：一、黄某1在与贾某夫妻关系存续期间无权未经贾某同意擅自变更涉案房屋的承租人；二、涉案房屋的来源是黄某1的父亲黄某2老宅拆迁按照户口得来，故涉案房屋与金海燕物业公司、甘露园分公司均无关，金海燕物业公司、甘露园分公司无权依据黄某1的申请变更承租人；三、黄某1申请变更承租人的申请书中签名并非黄某1本人签字，本次变更是黄某1、黄某3与金海燕物业公司恶意串通所达成的协议。一审法院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，根据庭审查明的事实可以认定，黄某3与甘露房管公司签订的《公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。贾某以黄某1、金海燕物业公司、甘露园分公司无权变更涉案房屋出租人，黄某1、金海燕物业公司、甘露园分公司系恶意串通为由要求确认合同无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：驳回贾某的全部诉讼请求。本案二审中，当事人未向本院提交新证据。二审经查，1999年12月16日，黄某1向北京市政协基建办、北京市甘露园房管公司提交申请书，申请将涉案房屋的承租人变更为黄某3，中国人民政治协商会议北京市委员会办公厅基建办公室同日在该申请上加盖公章，并批示同意变更承租人。另查，（2017）京0105民初22916号案件庭审笔录的记载，贾某曾在该案中表述，按照协议，我和黄某1拿了12．5万元，其中2.5万元花了，剩余的用我的名义开了股票账户并买了股票，但离婚时候这钱被黄某1全部拿走了。本案二审诉讼中，本院询问贾某既然不同意协议，这钱为什么不直接退回去，贾某回答黄某3要跟我打架，我不管这个事情。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案《公有住宅租赁合同》的效力应当如何认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，贾某要求确认黄某3与甘露房管公司于1999年12月24日签订的《公有住宅租赁合同》无效，主要理由是认为黄某1将涉案公房承租人变更为黄某3属于无权处分，涉案合同系黄某1、黄某3与甘露房管公司恶意串通所达成的协议，损害了贾某的利益和社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定。对此本院认为，根据本案现有证据，法院生效判决驳回了贾某要求确认黄某3、黄某2、周某、黄某1、黄某3于1998年12月签订的协议无效的诉讼请求，按照该协议的约定，涉案房屋的承租人由黄某1更换为黄某3，黄某1分得现金12．5万元；现该笔款项已经被贾某、黄某1夫妻二人实际领受和使用。在此情形下，黄某1、黄某3变更承租人的行为系属于对协议的履行行为。同时，在涉案房屋变更承租人的过程中，房屋产权单位批准了黄某1请求变更承租人的申请，当时的房屋出租管理单位甘露房管公司亦根据产权单位的批准就涉案房屋与黄某3签订了《公有住宅租赁合同》，故不应认定存在恶意串通情形。综合以上考虑，本院难以认定该《公有住宅租赁合同》的签订存在法律规定的无效情形，故对贾某要求确认涉案《公有住宅租赁合同》无效及要求返还涉案房屋的上诉主张，本院难以支持。综上所述，贾某的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费536元，由贾某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 龚勇超审 判 员 孙承松二〇二〇年十二月三十一日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾