江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3076号原告：童图珍，男，1980年3月24日出生，汉族，务工，家住江西省玉山县。原告：陈梨红，女，1981年6月23日出生，汉族，家务，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告童图珍、陈梨红与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童图珍、陈梨红、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童图珍、陈梨红向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金（自2016年2月18日起按总房款418041元的日万分之零点五计算至验收合格的房屋交付时止，截至2020年7月30日止的违约金为29869元）；未按合同约定期限办理房产权登记的违约金（自2016年8月31日起按总房款418041元的日万分之零点五计算至房产证交付时止，截至2020年7月30日止的违约金为26106元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月17日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为418041元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2016年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告在2017年4月30日才交付房屋；房屋交付后，经原告等业主一再催促反应，被告至今未能向原告办理房屋产权登记。后经原告了解，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，被告的交付行为既不合法、也属无效。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告在原告不知情的情况下，向原告交付未经竣工备案的房屋，视为未交付，应当自2016年9月1日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉之日〔暂计至2020年7月30日，1429天〕，逾期交房违约金合计29869元；被告在2017年4月30日现实交付不合格房屋后，180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：418041元×000005×1249天＝26106元，同时应继续履行为原告办理房屋产权登记的义务。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：一、案涉房屋已于2016年4月24日经五方验收合格，并于2017年4月30日实际交房，合同约定的交房时间为2016年8月31日，被告逾期交房的时间应当自2016年8月31日起计算至2017年4月29日，原告支付了首付款128,041元，应按原告已付的购房首付款为基数，按日万分之零点五计算逾期交房违约金；二、该户未办理房屋产权证，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金的规定”，原告已支付的房价款为首付款128,041元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为以128,041元为基数，按0.5%的标准计算逾期办证违约金；三、诉讼费应按法院判决支付的金额比例承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换扣质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2016年2月17日签订了一份合同编号为201505190的《商品房买卖合同》，该购房合同主要约定：一、原告向被告购买位于房屋，购房总价款418041元，首付房款128041元，交房时间为：2016年8月31日前；二、合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了实际应支付全部购房款，被告于2020年5月14日向原告出具了金额为417105元的江西增值税普通发票（票据号为：ＮＯ：07003823）。2016年10月24日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都8栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为合格，参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。2017年4月30日，被告向原告交付了合同约定的房屋。嗣后，因被告至今未为原告办理产权登记手续，故原告诉至法院，要求被告支付逾期交房、逾期办理产权证违约金。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。根据我国相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案被告交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件，原告此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，但原告已自愿接收房屋，应视为原告对被告交房行为的认可。原告在未查验房屋验收备案表的情形下接房的责任，应由原告自己承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定原告实际收房之日即为被告履行交付房屋义务之时。由于被告应交房的时间与实际交房的时间不相符，原告要求被告支付该部分逾期交房违约金与合同约定相符，本院予以支持。逾期交房违约金的计算应从2016年8月31日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2017年4月29日止，具体金额为：417,105元×日万分之0.5×238天=4,963.5元。原告的实际交房时间为2017年4月30日，按原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理产权登记的时间为交付后的180天内，即被告应为原告办理产权登记的时为2017年10月30日前，但被告至今未为原告办理产权登记，已构成违约，被告应依约向原告支付已付购房款0.5%的违约金，即417,105元×0.5%=2,085.5元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告不能提供证据证明因被告逾期交房、逾期办证给其所造成的实际损失，据此，为规范交易市场，对逾期交房、逾期办证违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，原告要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金至房屋验收合格、产权证办好交付时止的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。被告认为逾期交房违约金、逾期办证违约金应以首付款128,041元为基数计算，因与原、被告双方合同约定不相符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告童图珍、陈梨红逾期交房违约金4,963.5元、逾期办理产权登记违约金2,085.5元，合计7,049元；二、驳回原告童图珍、陈梨红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,199元，减半收取600元，由原告童图珍、陈梨红负担575元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴小惠二〇二〇年十二月二十五日书记员  罗静华