河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15239号上诉人(原审被告)：张红武，男，1969年5月31日出生，回族，住郑州市。委托诉讼代理人:张佳佳，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人:窦蕾，河南天基律师事务所律师。被上诉人(原审原告):郑州东渠置业有限公司,住所地郑州市全水区紫荆山路**紫金城写字楼**402、203,统一社会信用代码914101006921909672。法定代表人：杨秀香,该公司总经理。委托诉讼代理人：张高峰，系该公司员工。原审被告：河南汇庭酒店管理有限公司，，住所地郑州市金水区商贸路西、仓北路北永恒慧园**楼**统一社会信用代码91410105590831962X。法定代表人：杨晓勇，系该公司总经理。上诉人张红武因与被上诉人郑州东渠置业有限公司(以下简称为东渠置业公司)，原审被告河南汇庭酒店管理有限公司（以下简称为汇庭酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初14133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法采取独任审理的方式，对本案进行了审理。上诉人张红武及其委托诉讼代理人张佳佳、窦蕾，被上诉人东渠置业公司的委托诉讼代理人张高峰，汇庭酒店公司的法定代表人杨晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红武上诉请求：1.河南省郑州市金水区人民法院作出的(2020)豫0105民初14133号民事判决书认定事实错误,请求依法改正为上诉人二十年租赁期限租金费用共计2000万元。上诉人张红武已经按照合同约定向被上诉人一次性结清20年房屋租赁费共计2000万元,以后每年仅需支付壹佰万元用于被上诉人支付物业所占村组的租赁费用和其他杂费即可。另上诉人已支付其他费用700万元、以及2017年补偿费200万元和2018年、2019年物业所占村组的租赁费用和全体杂费200万元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同解释的首要方法是文义解释的方法。法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程,对当事人订立合同时的真实意思表示做出判断,在此基础上根据诚实信用的原则对合同条款进行解释。上诉人与被上诉人之间约定二十年租赁期共计2000万元租金,但一审法院对该条款解释为上诉人支付的2000万元租金为租金预付款,每年租金600万元,每三年递增6%进行计算,明显是对上诉人与被上诉人的租金约定条款的错误解释；二、上诉人向被上诉人约定的租金标准为上诉人一次性向被上诉人支付20年共计租金2000万元,该约定为双方的真实意思表示,且上诉人已经按照约定履行全部租金支付义务；三、一审法院自行任意解释合同,认定双方租赁费用为每年600万,是错误的,已经完全超出当事人的意思表示。东渠置业公司辩称，上诉人的上诉事实与理由内容与事实不符，没有事实根据和法律依据，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院在查明本案事实基础上，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。汇庭酒店公司述称，其作为中间担保方当时张红武合同签的都是双方的真实意见表达。东渠置业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令二被告支付房屋租金人民币4289100元（暂计算至2020年7月31日，租金计算至双方实际解除合同之日止）；3.请求判令二被告支付租金的违约金、损失共计500000元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月2日，原告郑州东渠置业有限公司（出租方、甲方）与被告张红武（承租方、乙方）、河南汇庭酒店管理有限公司（担保方、丙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租位于郑州市东风路与东明路交汇西南处东风听橹1#综合楼物业四、五、七层至十四层共十层及一楼大厅部分面积作为酒店经营场地，租赁面积为12000平方米的全部建筑物，租赁期限为二十年，甲方给予乙方免租金装修期为6个月，自2014年8月1日起至2015年1月31日止（即自甲方实际交付房屋之日起至计算6个月）。即该房屋租赁期自2015年2月1日（起租日）起至2035年1月31日止共计二十年。如果经甲乙双方协商调整交房日期的，以甲乙双方共同签署的房屋交接确认书日期确认，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。租赁费用（可分两种方式交纳）一、1、本合同项下租赁房屋的租赁费为本物业的所有租赁费（包含上下水、电梯、消防设施、、地下车位门前广场等设施），房屋租赁费每三年递增6％。2.租赁费每年度数额陆佰万元整，每年分两次支付。支付节点详见合同附件二《租赁费支付表》。（以后不论租赁房屋产权证记载面积是否发生变化，本合同标注的租用面积数额以及年度租赁费均不再调整）。二、1.乙方可一次性预付租赁费，壹仟万元租赁期十年；贰仟万元租赁期二十年。2.乙方同意甲方在乙方交纳一次性租赁费之日起6个月内返还乙方一次性交纳的租赁费和每月2％利息后，按协议第四条第一项的1、2执行，或双方协商终止合同。3.乙方在签约的同时应缴纳合同保证金贰拾万元。甲方单方面终止合同、恶意违约的，甲方应承担退还当年已收取的租赁费用；向乙方承担违约金（违约金按乙方实际交纳的壹仟万元或贰仟万元一次性租赁费的10％结算）；退还合同保证金；给乙方造成的损失违约金不足以赔偿的，甲方按实际损失赔偿乙方。乙方擅自改变租赁房屋结构用途的，应承担违约金20万元，且甲方有权无条件解除合同，乙方承担相应的法律责任。乙方擅自拆该房屋主体结构、承租范围内建筑物影响安全的，由乙方负责赔偿给甲方造成的损失，并每次承担违约金20万元，且甲方有权无条件解除合同，乙方承担相应的法律责任。乙方逾期支付租赁费、水电等公用事业费等费用的，每逾期一日则按该违约行为发生时当年租赁费的2‰支付违约金，违约金按天累计计算，同时，甲方有权采取停水、停电等方式催收。合同还有其他约定。2.2014年3月26日、2014年4月9日，被告张红武（6225181400095950）向郑州东渠置业有限公司（76130155000000849）转账1000万元、1000万元，共计2000万元。2014年3月26日，河南汇庭酒店管理有限公司（41001523005052500078）向郑州东渠置业有限公司（76130155000000849）转账20万元，备注为“东渠置业合同保证金”。2014年12月12日，原告郑州东渠置业有限公司（出租方、甲方）与被告张红武（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定，双方根据已签订的租赁合同，经协商一致，达成以下补充条款，第一，乙方在已经一次性支付甲方20年租赁费（已缴纳2000万元和双方认可的其他费用700万元共计2700万元）的情况下，从交房之日起每年再多支付甲方壹佰万元（用于甲方支付物业所占村组的租赁费用和其他杂费）；第二，甲方在提供30个停车位的基础上，尽量提供不多于30个停车位供乙方免费使用，知道租赁期结束。2017年9月22日，原告郑州东渠置业有限公司（出租方、甲方）与被告张红武（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定，一、案涉房屋租期自2017年12月30日起；二、乙方一次性向甲方支付贰佰万元作为补偿费用，并向甲方预交2018年租金及其他杂费壹佰万元；三、乙方于2018年1月1日前向甲方支付2019年租金及其他杂费壹佰万元。甲方指定以下账户作为收款账号，户名李**，账号62×××19，开户行工商银行郑州黄委会支行。2017年9月28日，张红武向李**（62×××19）转账200万元，备注补偿款。2017年10月27日，张红武向杨晓勇（6222081702004868219）转账100万元，备注2018年房租。2017年12月21日，于卫芳（6214833717312931）向李**（62×××19）转账100万元，备注预付2019年东风听橹房租。3.2020年6月24日，郑州市城市综合执法局向原告郑州东渠置业有限公司出具市执决字【2020】第15008号行政处理决定书，要求其限期拆除超出规划审批建筑面积94.67平方米（1#楼1层入户大堂挑空局部增设楼板增加建筑面积61.35平方米、1#楼增设室外钢梯两处增加建筑面积33.32平方米）。4.2020年7月4日，原告东渠置业公司向被告张红武、喜鹊愉家酒店邮寄《解除合同通知书》两份，要求1、终止三方于2014年4月2日签订的《租赁合同》；该通知达到贵公司和张红武或签字即视为该合同已解除；2、贵公司及张红武应按照合同约定向我公司支付租金3337万元，并赔偿给我公司造成的损失；3、郑州市城市管理综合执法行政处理决定书执字（2020）第15008号，因贵公司及张红武在酒店装修时擅自超出规划审批建筑面积94.67平方米，现郑州市城市管理综合执法局要求自行拆除，其行为给我公司带来了严重的经济损失，依据合同约定我公司有权单方解除合同；4、请贵公司及张红武接到此通知后三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜，如贵公司及张红武不派人来我公司进行协商解决，视为其放弃相关权利，贵公司及张红武将承担拆除的所有费用及违约责任等。一审法院认为，原、被告三方签订的《租赁合同》、《补充协议》等均系原被告各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告至2020年7月31日欠付租赁费4289100元，被告辩称已经一次性交付了二十年房租2000万元。《租赁合同》约定租赁费用可分两种方式交纳，第二种系“乙方可一次性预付租赁费，壹仟万元租赁期十年；贰仟万元租赁期二十年”。该约定明确为租金系一次性预付且预付金额与租赁期限相关。《租赁合同》约定的租金分两种方式交纳并未明确两种交纳方式下租金有何不同。双方后来于2014年12月12日签订的《补充协议》仅写明“乙方在已经一次性支付甲方20年租赁费（已缴纳2000万元和双方认可的其他费用700万元共计2700万元）的情况下”，该内容亦未明确二十年租赁费的具体金额，且该内容同时能够证明2000万元不是二十年的租赁费。《租赁合同》在第一种租金交纳方式中明确了租金为每年六百万元、每三年递增6％，该约定系双方的全部协议中关于租金数额的唯一、明确约定。故该院确认案涉租赁物的租金为每年600万元、每三年递增6％。被告关于二十年租赁费共计2000万元的答辩意见不成立，该院不予采信。关于被告是否欠付租金。被告于2014年3月26日、2014年4月9日向原告分别交付1000万元、1000万元，共计2000万元。《租赁合同》在第二种租金交付方式中约定有“乙方同意甲方在乙方交纳一次性租赁费之日起6个月内返还乙方一次性交纳的租赁费和每月2％利息后，按协议第四条第一项的1、2执行，或双方协商终止合同”。原告收取被告2000万元租金后虽未在6个月内返还被告，但被告亦一直租用原告房屋至今，故该院确认原告应当按照约定以每月2％为被告计算利息。《租赁合同》的期限自2015年2月1日开始，被告的相应利息亦应从该日计息。依照合同约定，2015年2月1日应付租金300万元，余1700万元；2015年7月31日应付租金300万元，余1604万元（1700万元＋1700万元×2％×6个月－300万元）；2016年2月1日应付租金300万元，余1496.48万元（1604万元＋1604万元×2％×6个月－300万元）；2016年7月31日应付租金300万元，余1376.06万元（1496.48万元＋1496.48万元×2％×6个月－300万元）；2017年2月1日应付租金300万元，余1241.18万元（1376.06万元＋1376.06万元×2％×6个月－300万元）；2017年7月31日应付租金300万元，余1090.13万元（1241.18万元＋1241.18万元×2％×6个月－300万元）。房租自2018年2月1日起递增6％，故2018年2月1日的余额为902.94万元（1090.13万元＋1090.13万元×2％×6个月－300万元－300万元×6％）；2018年7月31日的余额为693.29万元（902.94万元＋902.94万元×2％×6个月－300万元－300万元×6％）；2019年2月1日的余额为458.49万元（693.29万元＋693.29万元×2％×6个月－300万元－300万元×6％）；2019年7月31日的余额为195.51万元（458.49万元＋458.49万元×2％×6个月－300万元－300万元×6％）；2020年2月1日的余额为-99.03万元（195.51万元＋195.51万元×2％×6个月－300万元－300万元×6％）；2020年7月31日的余额为-428.91万元（-99.03万元－300万元－300万元×6％）。因被告于2017年9月28日向原告指定的账户转款200万元、2017年10月27日向杨晓勇转款100万元、2017年12月21日向原告指定的账户转款100万元。双方虽未就该400万元资金约定利息，但被告支付款项时其并不欠原告租金，故该资金亦应按照月2％计息。截止2020年7月31日，上述资金本息共计6655999元（400万元＋2655999元利息）。故截止2020年7月31日，被告在原告处的余额为2366899元，并不欠付原告租金。原告关于被告应支付欠付租金428.91万元的诉讼请求，该院不予支持。原告主张其与被告之间的《租赁合同》依法解除并主张违约金、损失共计500000元，因被告并不欠付原告租金，且原告主张的违建工程亦可拆除修复，故原告的该诉请该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告郑州东渠置业有限公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取22556元，由原告郑州东渠置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，2015年6月12日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2015]第0293号《建设工程消防验收意见书》一份。该意见书载明：“郑州东渠置业有限公司：你单位于2015年6月1日申报的东峰听橹1#综合楼复验工程（受理凭证号：郑公消验凭字[2015]第0269号）……经审查相关申报材料，并实地验收，认为该工程已按照郑公消验[2015]第0253号《建设工程消防验收意见书》进行整改，综合评定该工程的消防验收内容复验合格，并提出以下意见……”。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案中案涉《租赁合同》约定，乙方（上诉人张红武）同意甲方（被上诉人东渠置业公司）在乙方交纳一次性租赁费之日起6个月内返还乙方一次性交纳的租赁费和每月2％利息后，按协议第四条第一项的1、2执行，或双方协商终止合同。根据一审查明的事实，上诉人张红武分别于2014年3月26日、2014年4月9日向被上诉人东渠置业公司交纳一次性租赁费共计2000万元，被上诉人东渠置业公司未按照约定返还上述款项。故上述2000万元每月2%的利息应从2014年4月9日开始计算，一审法院将起息时间认定为2015年2月1日有误，本院予以纠正。上诉人张红武在二审中提交的《建设工程消防验收意见书》显示，案涉建筑于2015年6月12日复验合格，根据《租赁合同》约定，办理交接手续，以消防验收合格证作为交付完毕的必要条件，结合案涉《租赁合同》关于免租金装修期期六个月的约定，案涉房屋的起租日应为2015年12月09日，一审法院认定起租日为2015年2月1日亦有误，本院予以纠正。另，根据案涉《租赁合同》约定，双方当事人仅就一次性交纳的租赁费2000万元约定了每月2%的利息。上诉人张红武于2017年9月28日向被上诉人东渠置业公司指定的账户转款200万元、2017年10月27日向杨晓勇转款100万元、2017年12月21日向被上诉人东渠置业公司指定的账户转款100万元，其中2017年10月27日的100万及2017年12月21日的100万元分别备注为2018年、2019年房租（以上共计400万元），该400万元款项不属于应当计算利息的范围，故一审法院将该400万元款项按照每月2%的标准计息不当。基于以上，将案涉租金以《租赁合同》第四条第一项的1、2条为标准，自2015年12月09日起算，并从上述款项中的2000万元按照先息后本的方式抵扣房租，2017年10月27日的100万、2017年12月21日的100万分别备注为2018年、2019年房租，不属于应当计算利息的范围，亦应予抵扣房租。按照上述标准计算，上诉人张红武并未欠付被上诉人东渠置业公司租金。一审法院判决驳回被上诉人东渠置业公司诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审法院认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应当予以维持。上诉人张红武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45112元，由上诉人张红武负担。本判决为终审判决。审判员  刘文琳二〇二〇年十二月三十一日书记员  曹 恒