贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初5008号原告戴立夫，男，1986年2月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人王燕，贵州丰来律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告黎林，男，1982年4月8日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区。被告刘成利，女，1986年3月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人吴镇琦，广东广孚律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告戴立夫诉被告黎林、刘成利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴立夫及其委托代理人王燕、被告刘成利及其委托代理人吴镇琦到庭参加诉讼，被告黎林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。原告戴立夫诉称，2019年3月29日，原、被告通过贵州友兴恒创房地产经纪有限公司（已注销）的居间服务签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告向被告购买房屋。同日，原告向被告支付了定金10万元（双方约定自动转为房款），2019年4月8日，原告向被告支付购房首付款20万元，2019年7月19日，原告向被告支付购房首付款13万元，2019年9月15日，原告向被告支付最后一笔首付款2万元后，被告向原告出具收到首付款45万元的收条。之后，因被告无法还清以案涉房屋作为抵押的债务，导致房屋无法办理所有权变更登记，严重违反合同约定。故提起诉讼要求法院判令：1、解除原、被告及案外人签订的《房屋买卖居间合同》中关于房屋买卖的相关权利义务的条款；2、二被告返还原告购房定金10万元及首付款35万元；3、二被告连带支付原告违约金20.4万元（根据合同第八条第2款的约定支付）；4、本案诉讼费、保全费等费用由二被告共同承担。被告黎林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩材料。被告刘成利辩称，原告在签订合同时明知房屋有抵押，我与被告黎林是夫妻关系，但其与被告黎林签订合同及履行合同完全将我排除在外，故原告与被告黎林签订的《房屋买卖居间合同》与我无关，并侵犯了我的知情权和处分权。案涉房屋的权利证书载明房屋是被告黎林单独所有，我不是共有权人，从物权意义上说，我与涉案房屋没有关联性。原告明知我对房屋有出资，但原告在买房过程中将我排除在外，具有一定的主观恶性。原告与被告黎林发生违约之债时，我与被告黎林已经离婚，离婚协议中约定的30万元我并没有得到，我与该笔债务没有关联性。请求法院驳回原告对我的诉请。经审理查明，被告黎林、刘成利于2009年10月27日登记结婚，2019年5月31日登记离婚。被告黎林在与被告刘成利结婚前，采取银行按揭贷款方式购买位于乌当区房屋［不动产权证号：黔（2017）乌当区不动产权第××号，登记的权利人及共有情况为黎林单独所有，以下简称案涉房屋］。2019年3月29日，原告（买受方、乙方）与被告黎林（出售方、甲方）及案外人贵州友信恒创房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖居间合同》约定：甲、乙双方经丙方居间介绍达成协议，甲方将案涉房屋出售给乙方；成交价102万元，乙方于2019年3月29日支付甲方10万元定金（自动转为房款），于2019年4月30日支付甲方20万元购房首付款，尾款72万元采取银行按揭贷款支付；甲方于2019年8月1日前交房，并保证交房之前案涉房屋无纠纷、无欠费、无不良事件发生；甲方保证对案涉房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处置，如案涉房屋在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，由甲方负责解决并承担由此所造成的一切损失；甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的成交价的20%作为违约金，双方任何一方未按照本合同约定履行，且达到相关法律法规关于合同解除要件的，本合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理；甲乙双方协商于2019年9月14日前7日内签银行按揭贷款，贷款审批通过后五个工作日内办理过户手续；并对三方的相关权利义务及违约责任等事项进行了约定。上述合同签订后，被告黎林于2019年8月将案涉房屋交付给原告使用，原告于2019年3月29日向被告黎林支付定金10万元（双方约定自动转为房款），于2019年4月8日向被告黎林支付首付款20万元，于2019年7月19日向被告黎林支付首付款13万元，于2019年9月15日向被告黎林支付首付款2万元，共计45万元。被告黎林向原告出具了收条，并在2019年9月15日出具的收条中注明“首付款45万元已结清，尾款57万元由银行贷款支付，过户完三个月内结清”。之后，案涉房屋因被告黎林所欠债务被法院查封，原、被告双方未能继续履行办理房屋过户、支付购房尾款等相关合同义务。2020年11月23日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，2019年2月20日，被告黎林对案涉房屋办理了抵押登记，抵押权利人为贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司，担保债权数额为63万元。2020年4月26日，清镇市人民法院对案涉房屋采取了登记查封措施。案涉房屋虽登记为被告黎林单独所有，但银行按揭贷款系在被告黎林、刘成利婚姻关系存续期间偿还清，被告黎林、刘成利于2019年5月31日签订《离婚协议书》，约定案涉房屋归被告黎林所有，被告黎林补助被告刘成利30万元，在2019年10月30日之前一次性付清。案外人贵州友信恒创房地产经纪有限公司于2018年6月29日登记成立，于2019年10月12日核准注销。上述事实，有原告与被告刘成利的陈述、原告提供的当事人身份信息、《离婚协议书》、离婚登记审查处理表、《房屋买卖居间合同》、房产证、收条及转账凭证、不动产登记查询结果、被告刘成利提供的微信聊天记录等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，原告与被告黎林及案外人贵州友信恒创房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。依据合同约定，被告黎林负有“保证对案涉房屋享有完整所有权”的义务，如案涉房屋存在产权纠纷、债务及抵押权等事宜，影响合同正常履行的，由被告黎林负责解决并承担由此所造成的一切损失；未按照合同约定履行，达到解除合同要件的，违约方应向另一方支付合同确认成交价的20%作为违约金或者适用定金罚则处理。原告向被告黎林交纳购房首付款后，案涉房屋因被告黎林所欠债务被法院查封，导致合同不能继续履行，原告签订合同的目的不能实现，被告黎林的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告要求解除合同中关于房屋买卖相关权利义务的条款以及被告黎林返还原告购房首付款45万元并支付原告违约金20.4万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告刘成利承担责任的诉请，案涉房屋的银行按揭贷款虽系在被告黎林与被告刘成利婚姻关系存续期间偿还清，但案涉房屋登记为被告黎林单独所有，且原告提供的证据不足以证明被告刘成利知晓并追认其与被告黎林之间的房屋买卖关系，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告黎林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未说明正当理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴立夫与被告黎林及案外人贵州友信恒创房地产经纪有限公司于2019年3月29日签订的《房屋买卖居间合同》中关于原告戴立夫与被告黎林之间的房屋买卖关系；二、被告黎林于本判决生效后十日内返还原告戴立夫购房首付款45万元；三、被告黎林于本判决生效后十日内支付原告戴立夫违约金20.4万元；四、驳回原告戴立夫的其余诉讼请求。案件受理费5170元，由被告黎林负担（此款原告戴立夫已预交，履行时，由被告黎林一并支付给原告戴立夫）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇二〇年十二月三十一日书记员  任 奕