河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初24318号原告（反诉被告）：杭州念念相续文化传播有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区西子国际中心****，统一社会信用代码：91330104MA28RPLE12。法定代表人：施昭铭，董事。委托诉讼代理人：张佳佳，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕儒，河南天基律师事务所律师。被告（反诉原告）：周雍洋，男，汉族，1973年11月2日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张基禄，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曼清，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：辛颖，女，汉族，1975年1月21日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张基禄，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曼清，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杭州念念相续文化传播有限公司（以下简称“念念相续公司”）与被告（反诉原告）周雍洋、辛颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张硕瑞、被告（反诉原告）辛颖及其与周雍洋共同委托诉讼代理人张基禄、王曼清（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁协议书》于2020年9月5日解除；2.判令二被告退还三个月租金人民币117000元以及房屋押金50000元，并自起诉之日按照年息3.85%支付逾期退还房屋押金50000元的资金占用利息；3.本案诉讼费等由二被告承担。事实与理由：2018年5月22日，原被告签订《房屋租赁协议书》一份，被告将房屋出租给原告做商业用房使用，前三年月租金为39000元/月，每季度支付一次。2020年新冠疫情爆发后，原告经营困难，并于2020年6月6日提出解除合同，但被告至今拒不退还房屋押金。为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）周雍洋、辛颖辩称，一、因答辩人单方违约，双方签订的《房屋租赁协议书》于2020年8月21日解除。《房屋租赁协议书》约定房屋租赁期限为五年，届满日为2023年5月21日。协议履行期未届满，被答辩人于2020年8月21日搬离该房屋，导致协议于2020年8月21日事实解除，被答辩人构成违约。答辩人同意解除《房屋租赁协议书》。二、被答辩人要求退还三个月租金117000元、退还房屋押金50000元及利息无事实和法律依据。被答辩人要求退还三个月租金不成立，这三个月属于正常的合同履行期间，且被答辩人在此期间实际占用、使用该房屋。《房屋租赁协议》第5.3款约定：“……租赁期已满一年，因乙方原因需解除协议的，乙方应提前三个月书面告知甲方，在乙方办理退房手续时甲方应当退还履约保证金（不计息）”。事实上，被答辩人于2020年6月6日通过微信提出解除请求，于2020年8月21日擅自搬离，被答辩人没有按照约定提前三个月书面告知答辩人解除协议，已构成违约。而且，50000元约定的性质是履约保证金，所谓履约保证金，就是作为被答辩人全面履行《房屋租赁协议》设立的担保，而被答辩人没有全面履行《房屋租赁协议》，而是提前解除《房屋租赁协议》，并且没有按照约定提前三个月书面告知答辩人解除协议，作为被答辩人履约担保的50000元保证金，就不应当退还了。否则，就起不到保证被答辩人全面履行《房屋租赁协议》的作用，违背了协议双方设立履约保证金的本意。因此，再要求答辩人支付履约保证金的利息，更加没有基础和依据了。综上，被答辩人的各项诉讼请求与事实和当事人的约定不符，没有事实和法律依据，法院应当依法予以驳回。被告（反诉原告）周雍洋、辛颖提出反诉，反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人免租期损失42900元；2.判令被反诉人支付反诉人2020年7月22日至8月21日一个月租金39000元；3.判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人单方违约解除合同造成的房屋空置损失150800元；4.判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人拆除的3个消防栓、8个烟感探头及1个光感烟雾灯的损失7302元；5.以上合计240002元；6.反诉费也由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月22日当事人双方签订《房屋租赁协议书》，约定被反诉人承租反诉人位于郑州市××区××院××楼××层××、××楼的房屋，约定租期五年，自2018年5月22日至2023年5月21日，反诉人给予被反诉人免租期两个月。合同履行到2020年4月15日，被反诉人提出，由于疫情影响，提出减免房租，经过协商，确定2020年只收11个月房租，即给予被反诉人免除一个月房租，被反诉人于2020年5月1日向反诉人支付了2020年4月22日至2020年7月21日这三个月的房租。不料，合同履行到2020年6月6日，被反诉人突然提出解除合同。因为反诉人给予被反诉人免除一个月房租的基础，是被反诉人能够按约定履行完毕五年租期，而被反诉人于2020年8月21日才将房屋返还给反诉人，反诉人于2020年10月27日才将房租再行出租，而且新的租客也要了两个月的免租期。另外，被反诉人将该房屋内的3个消防栓、8个烟感探头及1个光感烟雾灯拆除未恢复。依据合同10.4款的约定，被反诉人的上述违约行为给反诉人造成免租期损失42900元、2020年7月22日至8月21日一个月租金39000元、房屋空置损失150800元、被反诉人拆除的3个消防栓、8个烟感探头及1个光感烟雾灯的损失4000元，以上损失应由被反诉人赔偿给反诉人。原告（反诉被告）针对二被告（反诉原告）的反诉辩称，第一、反诉原告主张的免租期损失以及2020年7月22日至2020年8月21日的租金，无法律及事实依据。1.根据反诉原被告于2018年5月22日签订的《房屋租赁协议书》第3.1款的约定“免租装修期为2个月，自2018年5月22日起至2018年7月21日止，免租装修期间免收房屋租金。”根据上述合同约定以及租赁市场的管理，装修免租期是双方经协商一致，自愿达成的，反诉原告无权主张免租期损失。2.根据河南省高级人民法院豫高法（2020）30号通知要求，受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的场地暂时无法使用，或虽可正常使用但经营收益明显减少，损失较大，继续按照原告履行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应该根据公平原则酌情予以支持，合理分担疫情的风险。根据反诉原被告提交的2020年4月16日至2020年5月1日的微信聊天记录显示，因疫情经营困难，反诉原告自愿为反诉被告减免一个月房屋租金，即2020年5月1日反诉被告缴纳的117000元租金对应的租期为2020年4月22日至2020年8月21日。同时在2020年4月29日的聊天记录显示反诉被告已经告知反诉原告“但是，合伙做事的事情变数也会大。并且这几个月能不能撑过也是问题。如有特殊情况，我们可能无法持续经营，我提前一个月给你说可以是吧”，反诉原告对此也未提出任何异议。因此基于疫情的影响，原被告双方在自愿协商的基础上达成的租金合理合法，反诉原告无权追索其已经放弃的租金。第二、反诉被告已经按照合同约定提前通知反诉原告解除合同，反诉原告主张的房屋空置损失无任何依据。《房屋租赁协议》第5.3款约定“租赁期未满壹年，因一方原因需要解除协议的，甲方有权不退还履约保证金。租赁期已满壹年，因一方原因需要解除协议的，一方应提前三个月书面告知甲方，在一方办理退房手续时甲方应退还履约保证金”。根据上述约定，双方对于合同提前解除的违约责任已经进行了提前约定，本案中反诉被告从2018年5月租赁房屋至2020年8月，租期已经届满两年，按照合同约定，在提前通知的情况下，反诉被告无需承担任何违约责任，反而反诉原告应当依约退还履约保证金。第三、涉案房屋在2018年之前就已经是出租状态且经装修，反诉原告主张的设备损失无任何事实依据。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中反诉被告因疫情原因按照合同约定提前通知反诉原告解除合同，没有任何违约行为。双方提交的聊天记录中显示，对于装修部分反诉原告要求恢复毛坯或者保持现状，双方在2020年8月21日进行房屋交接时，反诉被告按照装修现状将房屋交付给反诉原告，其对房屋交付状态未提出任何异议。现反诉原告依据购买房屋时，毛坯状态的房屋图纸主张设备损失的，完全没有任何依据的。同时，在反诉被告租赁涉案房屋之前，该房屋就已经是出租状态，且经过装修，其应当对设备损毁的时间、价值等进行举证。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回周雍洋、辛颖反诉请求。经审理查明：2018年5月17日，念念相续公司（乙方、承租方）与周雍洋、辛颖（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定乙方租赁甲方位于河南省郑州市金水区东风路28号院11号楼1-2层商14、15号2楼房屋（共460平方米，房产证产权号郑1401244786、郑1401245190），租赁期为2018年5月22日起至2023年5月21日止，免租装修期为2个月，自2018年5月22日起至2018年7月21日止，免租装修期间免收房屋租金。房屋每月租金为39000元，乙方采取每三个月为一期支付的方式向甲方支付租金，并在每一期到期7日前向甲方支付下一期租金，第一期租金应于2018年5月22日前支付。该房屋前三年租金不变，每三个月应付租金为117000元，第四年开始每月租金增长3%，即租金40170元，每三个月应付租金为120510元，第五年开始每月租金再增长3%，即租金为41375元，每三个月应付租金为124125元。履约保证金50000元，乙方应于2018年5月18日前支付履约保证金，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还。租赁期已满一年，因乙方原因需解除协议的，乙方应提前三个月书面告知甲方，在乙方办理退房手续时甲方应退还履约保证金。合同还对其他内容进行了约定。2018年5月17日，念念相续公司通过陈俊中国工商银行账户向辛颖账户转款履约保证金50000元。2018年5月27日通过陈俊中国工商银行账户向辛颖账户转款房屋租金117000元；2018年10月29日向辛颖账户转账117000元；2019年1月27日通过黄海伦招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金117000元；2019年5月10日通过黄海伦招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金117000元；2019年8月10日通过黄海伦招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金100000元、通过陈俊招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金17000元；2019年10月25日通过黄海伦招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金90000元、通过陈俊招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金27000元；2020年1月18日通过黄海伦招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金28900元、通过陈俊招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金88100元；2020年5月1日原告通过施晓健招商银行账户向辛颖账户转款房屋租金117000元。另，因疫情原因，二被告给予念念相续公司房租优惠：原告支付一季度租金后免租一个月，即原告于2020年5月1日支付的117000元为2020年4月22日至2020年8月21日的租金。2020年6月6日，念念相续公司通过微信告知被告其决定不再租赁涉案房屋。2020年7月1日，河南九博律师事务所接受念念相续公司委托向二被告发出《律师函》，载明根据委托人陈述及提供的《房屋租赁协议》、微信聊天记录等材料，初步认定如下事实：一、双方于2018年5月17日签订了《房屋租赁协议》，协议就租赁期限、履约保证金、解除合同等作出了明确约定。二、委托人与贵方的微信聊天记录中显示，2020年4月16日贵方明确表示需要委托方先付三个月租金，视为四个月租期，双方共同努力度过困难时期。2020年4月29日委托人明确表示感谢并对此进行了确认。以上信息明确表明贵方因为疫情原因对委托方免租一个月也正是因为贵方的明确表示才继续缴纳三个月租金换四个月的时间。三、2020年6月6日委托方通过微信明确告知：“我们决定不做了。”依据上述事实，委托方可以继续使用该房屋至2020年8月21日，贵方应在委托方办理退房手续的当日退还履约保证金5万元。望贵方及时妥善处理房屋出租事宜，以免造成不必要的损失。该函件于2020年7月1日寄出，二被告于2020年7月2日签收。2020年8月21日，念念相续公司搬离涉案房屋。后二被告重新对涉案房屋消防设施等进行施工花费共计7302元。2020年10月15日，二被告（反诉原告）与案外人章庆法签订《商铺租赁合同》，租赁期自2020年10月27日至2026年10月26日止。庭审中，原告自愿将第二项诉讼请求中的房屋押金减少为30500元。理由为：根据合同约定需提前三个月通知解除合同，应以9月5日为合同解除日期，其同意从押金中扣除8月21日至9月5日期间的租金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《房屋租赁协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。协议约定“因乙方原因需解除协议的，乙方应提前三个月书面告知甲方，在乙方办理退房手续时甲方应退还履约保证金”，原告于2020年6月6日微信通知被告其不再租赁涉案房屋、于2020年8月21日正式搬离涉案房屋，故本院确认涉案《房屋租赁协议书》于2020年8月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告虽未正式以书面形式告知被告解除合同，但其通过微信将解除合同的意思表示已经明确送达被告，现双方《房屋租赁协议书》已经解除，原告诉请二被告退还履约保证金50000元，本院予以支持。原告要求被告退还三个月房租的诉讼请求及其他诉求，依据不足，本院不予支持。协议约定租赁期满一年后，原告有权解除合同，被告对装修免租期的法律后果应该有所预见，现原告租赁涉案房屋已满一年，被告诉请原告支付免租期损失，于法无据，本院不予支持。被告给予原告2020年4月22日至8月21日期间一个月免租期系基于协议继续履行，属于附条件的法律行为，现原告要求解除合同，故被告诉请原告支付2020年7月21日至2020年8月21日租金39000元，本院予以支持。协议约定原告解除合同，应提前三个月告知，该期间系被告另行寻找租户、避免损失扩大的合理期间，原告于2020年6月6日告知被告其不再继续租赁涉案房屋，被告也表示同意，其应及时采取措施降低损失，故被告主张的房屋空置损失，本院支持自2020年8月22日至2020年9月5日期间为19500元（39000元÷30天×15天），被告诉请过高部分，本院不予支持。原告同意该部分空置费从履约保证金（押金）中扣除，本院予以确认。被告诉请原告赔偿其拆除3个消防栓、8个烟感探头及1个光感烟雾灯的损失7302元，但未提供充分证据证明该损失系原告所致，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杭州念念相续文化传播有限公司与被告（反诉原告）周雍洋、辛颖签订的《房屋租赁协议书》于2020年8月21日解除；二、被告（反诉原告）周雍洋、辛颖于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杭州念念相续文化传播有限公司履约保证金（押金）30500元；三、原告（反诉被告）杭州念念相续文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周雍洋、辛颖2020年7月22日至8月21日期间的租金39000元；四、驳回原告（反诉被告）杭州念念相续文化传播有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周雍洋、辛颖其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1820元、反诉费2450元，由原告（反诉被告）杭州念念相续文化传播有限公司负担1799元，由被告（反诉原告）周雍洋、辛颖负担2471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年十二月三十日书记员  于文文