江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3381号上诉人（原审被告）：王丽丽，女，1979年9月30日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马新成，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州金狮房产有限公司，住所地江苏省扬州市江阳中路**（金天城大厦）****。法定代表人：曾桃红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王思尧，该公司员工。委托诉讼代理人：林艳，该公司员工。上诉人王丽丽因与被上诉人扬州金狮房产有限公司（以下简称金狮公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2020）苏1091民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王丽丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回金狮公司的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由金狮公司承担。事实与理由：1.王丽丽不构成违约。王丽丽没有及时支付购房款系由于客观原因。因疫情原因，王丽丽一直在老家，无法回到扬州，故无法履行合同是由于不可抗力原因导致，依法不应认定王丽丽违约。同时，王丽丽曾多次到金狮公司处沟通房屋买卖问题，金狮公司也曾口头答应协商解决。因此，本案不存在所谓的违约问题。2.金狮公司开发的案涉房产存在严重质量问题，王丽丽拒绝购买该房产属于依法行使不安抗辩权。经王丽丽与小区的业主沟通得知，该小区的房产存在诸多问题。入口转角窄，影响大型家具的进出，大门阻挡电梯，存在安全隐患，应当使用石漆的地方更换为涂料。小区业主曾多次到金狮公司的售楼部维权，也曾到政府上访。金狮公司在明知存在质量问题的情况下仍将该房产出售给王丽丽显然是有欺诈嫌疑，且隐瞒了业主多次维权上访这一情况。在王丽丽得知这一情况后，当然不愿意购买一个存在诸多问题的房屋。因此，王丽丽拒绝购买该房屋属于依法行使不安抗辩权，不属于违约。3.一审法院判决违约金过高。根据法律规定，违约金过高的，违约方可以要求减少。王丽丽在本案中并未构成违约。即使一审法院认定王丽丽违约，也应当结合违约行为给金狮公司造成的损失、过错程度等情况综合考虑，而不是单纯的依照合同约定或者金狮公司的单方面陈述就作出裁判。综上，一审判决认定事实不清，证据不足。金狮公司辩称，1.王丽丽违约行为发生早于疫情发生半年以上，且双方签订的房屋买卖合同早已于2019年11月15日解除。因此疫情与本案无关，不构成不可抗力。一审判决认定王丽丽构成违约，事实清楚，适用法律正确。2.金狮公司经营状态正常，案涉商品房项目建设也已分批次顺利取得竣备证、交付证，不存在所谓影响合同履行的质量问题，不存在对待给付的现实风险，王丽丽行使不安抗辩权既无事实根据也无法律依据。3.一审判决按照双方合同约定计算违约金，具备合法性与合理性，是尊重双方意思自治的结果。首先，双方签订的合同合法有效，违约金数额约定是双方自愿约定，按合同约定支付违约金，一审判决具备合法性。其次，违约金数额与金狮公司因王丽丽违约而产生的长期资金占用损失、营销费用损失等综合损失相比还无法完全补足，不符合合同法及司法解释中关于违约金过高的认定情形，一审判决合法合理。4.一审过程中王丽丽未对违约金标准提出抗辩或反诉，在其放弃了相应诉权的情况下，无权再以违约金过高为由要求调整。首先，由于王丽丽一审中主动放弃了相关诉讼权利，其在二审中提出违约金过高的上诉请求不应得到支持。根据司法解释，要求调整违约金需提出抗辩或反诉，在本案一审期间，由于王丽丽无正当理由拒不到庭，应当视为其放弃了答辩、举证、质证、辩论等民事诉讼权利，而该权利当然包括提出违约金过高的进行答辩和质证的权利，同时，由于王丽丽在一审中并没有提出违约金过高的抗辩，其在二审中提出该请求不应得到支持。其次，当事人主张约定违约金过高的，应当提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，但王丽丽并未提供证据证明。王丽丽提出违约金过高，就应该提供证据证明违约金过分高于造成的损失，其未能承担举证责任的，应当承担不利后果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。金狮公司向一审法院起诉请求：1.判令解除金狮公司与王丽丽于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及相应补充协议；2.判令王丽丽向金狮公司支付因上述《商品房买卖合同（预售）》解除而导致的违约金274465元；3.判令王丽丽立即配合金狮公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》网上预告登记的注销手续；4.判令王丽丽承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月3日，金狮公司与王丽丽签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》1份，约定王丽丽向金狮公司购买嘉誉风华苑15幢（公安幢号20幢）2单元204号房屋。房屋价款1372323元，维修基金6230.7元，付款方式为2019年7月3日支付首期房价款412323元，余款960000元贷款支付，余款支付时间为合同签订后30日（商业贷款）或60日（公积金或公积金组合贷款）内。买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。同时出卖人退还已付全部房款。合同订立后，王丽丽缴纳了首期购房款412323元及维修基金6230.7元，但未能按期缴纳购房尾款。2019年8月30日，金狮公司向王丽丽发函，督促其尽快履行合同义务。2019年11月14日，金狮公司向王丽丽发出《解约通知函》，解除双方订立的《商品房买卖合同（预售）》；次日，王丽丽收到该通知。一审另查明，嘉誉风华苑15幢2单元204号房屋在扬州市商品房买卖网上备案系统中登记的认购人为王丽丽。一审法院认为，金狮公司与王丽丽签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同记载的内容履行义务。王丽丽未能及时支付购房尾款，经金狮公司催缴后，仍未履行义务，金狮公司有权解除合同，解除时间为解除通知到达王丽丽之日，故一审法院认定双方于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年11月15日解除。因王丽丽违约，金狮公司主张违约金以合同约定应付的购房款的20%计算，即274464.6元，符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。金狮公司已收取的购房款412323元及维修基金6230.7元应向王丽丽退还，金狮公司退还上述款项后，王丽丽应当配合金狮公司办理案涉房屋的网上预告登记注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、扬州金狮房产有限公司与王丽丽于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已于2019年11月15日解除；二、扬州金狮房产有限公司于判决生效之日起十日内向王丽丽退还购房款412323元及维修基金6230.7元，合计418553.7元；三、王丽丽向扬州金狮房产有限公司给付违约金274464.6元（此款在扬州金狮房产有限公司返还的款项中予以扣减）；四、王丽丽于扬州金狮房产有限公司退还上述款项后十日内，配合金狮房产有限公司办理嘉誉风华苑15幢（公安幢号20幢）2单元204号房屋的《商品房买卖合同（预售）》网上预告登记注销手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5576元，由王丽丽负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。金狮公司提交了下列证据：1.扬州市人民政府发布的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（扬府发〔2017〕49号），用以证明因王丽丽违约行为，给金狮公司造成的损失，会持续至王丽丽撤销商品房备案手续后一年以上。2.金狮公司股东之一的禹洲集团美元债发行公告及拟算表，用以证明因王丽丽违约行为，给金狮公司造成的资金占用成本利率超23.94%，该损失已经超过约定的违约金比例。3.《禹洲·扬州嘉誉风华苑销售代理合同》，用以证明因王丽丽违约行为，给金狮公司造成总价款0.7%的佣金支出损失。王丽丽经质证认为，1.对证据一的真实性无异议，证明目的不予认可。并不能证明王丽丽给金狮公司方造成实际损失，只是证明案涉房屋暂时不能再次出售。2.对证据二的三性均不认可，金狮公司的资金来源与王丽丽没有任何关系，王丽丽对于861天的计算也存在疑义。核算表是金狮公司单方面提交的资金核算表，资金来源本身与买卖合同并无关联。3.对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，金狮公司提供的代理合同只是约定需要向代理公司支付代理佣金，但是该约定并不能证明金狮公司已经向代理公司实际支出该笔款项。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审另查明，2019年7月3日，金狮公司作为出卖方与王丽丽作为买受人签订的《补充协议》第五条“《买卖合同》第七条、第八条补充如下：第5项约定，无论买受人最终是否取得银行贷款，均不影响买受人按本合同的约定应承担的付款义务。若非出卖人的原因造成按揭银行不能在双方签订本《买卖合同》之日起30天（商业贷款）或60天（公积金或公积金组合贷款）内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款（包括但不限于买受人的资信原因、买受人按时提供按揭材料，买受人未按时补足首付款，买受人未按时办理该商品房抵押权登记、预告登记手续、国家政策调整），则视为买受人逾期支付购房款，买受人自违约之日起按《买卖合同》第八条承担逾期付款违约责任，同时买受人应一次性支付剩余的购房款。第6项约定，依据本合同正文及其附件约定情形买受人违约导致《买卖合同》解除或终止的，买受人应以全部购房款20%向出卖人支付违约金。”本案的二审争议焦点为：1.金狮公司主张解除双方之间签订的房屋买卖合同是否有事实和法律依据，双方的责任应如何确定。2.一审法院认定的违约金是否过高，是否应当进行调整。关于争议焦点一，本院认为，金狮公司与王丽丽签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。王丽丽于2019年7月3日签订案涉房屋买卖合同后，未能按照合同约定在签订案涉房屋买卖合同之日起30天（商业贷款）或60天（公积金或公积金组合贷款）内向金狮公司账户足额发放全部按揭贷款即购房款96万元，且王丽丽未能按照约定及时取得按揭贷款的原因不可归责于金狮公司。经金狮公司催缴后，王丽丽仍未及时履行相应的付款义务，逾期付款超过30天，王丽丽构成违约，此时金狮公司按照合同约定有权依法解除案涉房屋买卖合同，解除时间为解除通知到达王丽丽之日。故一审法院认定双方于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年11月15日解除，具有事实和法律依据，并无不当。此外，案涉房屋买卖合同已经于2019年11月15日被解除，此时尚未爆发新冠××疫情，所以王丽丽提出未能及时履行合同系由于疫情等客观原因所致，与客观事实不符，本院不予采信。至于王丽丽提出金狮公司开发的案涉房产存在严重质量问题，却未能提供充分证据予以证实，且其主张的质量问题亦不属于商品房地基基础或者主体结构等严重质量问题，因此，王丽丽主张其拒绝购买该房屋系属于行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,王丽丽逾期付款构成违约，导致案涉房屋买卖合同被解除，故王丽丽应按照案涉房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。案涉房屋买卖合同约定违约金系按照全部购房款20%计算，该约定具体明确，一审法院据此认定王丽丽应给付的违约金为274464.6元，符合合同约定。王丽丽主张案涉房屋买卖合同约定的违约金过高，却未能提供证据予以证实。而金狮公司在二审期间，提供的证据能够证明由于王丽丽违约造成了金狮公司资金占用成本的利息损失，且资金占用期间会从王丽丽应付款之日（2019年8月）延续至撤销案涉房屋商品房备案手续后一年以上。此外，王丽丽违约导致案涉房屋买卖合同被解除，也会造成金狮公司支出销售代理佣金的实际损失。综上，一审法院依据案涉房屋买卖合同的约定按照全部购房款20%计算的违约金274464.6元，并不高于因王丽丽违约造成的损失。且王丽丽一审期间无正当理由拒不到庭参加庭审，应视为其放弃自己的诉讼权利，故其在二审期间提出降低案涉房屋买卖合同约定的违约金数额的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5576元，由上诉人王丽丽负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  朱 明审 判 员  陈明霞审 判 员  邱世国二〇二〇年十二月二十二日法官助理  唐宏杰书 记 员  付心童