四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初4177号 原告：廖洪波，男，汉族，生于1968年7月29日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理：桂真伦。 原告：张秀美，女，汉族，生于1975年8月3日，住四川省达州市达川区，系廖洪波之妻。 委托诉讼代理人：桂真伦。 被告：达州中桂鑫园房地产开发有限公司，住所地四川省达州市达川区店子梁街**第**。 法定代表人：唐粗，系该公司经理。 统一社会信用代码：91511703MA6438U27R。 委托诉讼代理人：王红梅，四川绥定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱城，四川绥定律师事务所律师。 原告廖洪波、张秀美与被告达州中桂鑫园房地产开发有限公司（以下简称中桂鑫园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖洪波、张秀美及其共同委托诉讼代理人桂真伦，被告中桂鑫园的委托诉讼代理人王红梅、朱城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖洪波、张秀美向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告违约金117372.45元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月11日原、被告签订商品房买卖合同，该合同第十八条约定2019年11月30日前向买受人交付该商品房，具备交付条件是合同第十五条：一、该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】，二、该商品房已取得房屋面积实测报告书，三、《住宅质量保障书》、《住宅工程质量分户验收结果表》等，同时合同第十九条及其本合同附件十三补充协议第六条约定逾期交房出卖人的违约责任是，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，按照合同的约定，时至今日，出卖人逾期交房时间已长达11个月之久。综上，原告为维护自己的合法权益，保障原告的可期利益不受损失，特起诉至人民法院。 被告中桂鑫园公司答辩称，被告通知了原告接房，原告也实地查验了房屋，但却无正当理由拒不接房，已视为自动交房，被告不存在逾期交房。 原、被告围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院根据法律规定予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告廖洪波与张秀美系夫妻关系。2018年7月11日，原告廖洪波、张秀美（买受人）与被告中桂鑫园公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018071100027，企业合同号：MLBG-6-3005），合同主要约定：第二章、商品房基本情况。第四条（一）该商品房为预售许可证（达川）房预售证第2018005号下第D6号楼[幢]第X单元30层30-5号。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为住宅。（三）该商品房的预测建筑面积共102.540平方米，其中套内建筑面积80.400平方米，分摊的共有建筑面积22.140平方米；第三章、商品房价款。第八条出卖人与买受人按照下列第二种方式计算该商品房价款。（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7631元，总价款人民币782483元（柒拾捌万贰仟肆佰捌拾叁元）。第九条（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币100000元（大写拾万元整），该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款。2.贷款方式付款：买受人在2018年7月11日前支付首付款632483元（陆拾叁万贰仟肆佰捌拾叁元），占全部房价款的80.83%，余款人民币150000（大写陆拾伍万元整）向指定银行（贷款机构）申请贷款支付。第六章、交付条件与交付手续。第十五条（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.2项所列条件。1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】，2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条（一）基础设施设备。1.供水、排水。交付时供水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网。2.供电。交付时纳入城镇供电网络并正式供电。3.燃气。交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。第十七条（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理。2.详见本合同附件十三补充协议第五条约定。第十八条（一）出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人支付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.详见本合同附件十三补充协议第六条的约定。 2018年7月11日，二原告（买受人）与被告中桂鑫园（出卖人）签订的《补充协议》，其中第五条“关于该商品房交付条件与交付手续”约定：1.该商品房的交付以本条款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件。（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为：与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有限电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通（包括电卡），买受人承诺不因此拒绝收楼。...3.买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于本合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续。第六条“关于逾期交付责任”约定：除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。 合同签订后，二原告向被告中桂鑫园公司支付了购房首付款，并在办理了等额本息按揭贷款手续后，按月支付了还款金额1637.95元。现二原告以被告逾期交房为由，特起诉至本院，诉请要求被告支付违约金117372.45元。 同时查明，一、庭审中，被告向本院提交的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》（备案编号：达川备[2019]13号）显示，被告中桂鑫园公司于2019年11月29日提交了“碧桂园·梦里巴国-天樾（1号楼-9号楼，5号楼除外）”的竣工验收备案文件中包括了建设施工许可证、规划许可证，建设单位、施工单位、工程质量监督机构出具的工程质量报告及监督报告及住宅工程的住宅使用说明书、住宅质量保证书等16项相应的文件。在该程竣工验收备案文件下方，注明了本工程的竣工验收备案文件已于2019年11月29日收讫，文件齐全，并加盖了备案文件收讫章。同时，该《竣工验收备案文书》显示，达州市达川区住房和城乡建设局出具的竣工验收备案部门意见：“……该工程竣工档案资料齐全、基础、主体安全可靠，满足设计要求，工程质量合格，同意验收备案。”该意见由其经办人、审核人、签发人分别签字并加盖有达州市达川区住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章。 二、庭审中，被告中桂鑫园公司向本院提交了《房屋住宅质量保证书》，对正常使用情况下各部位、部件保修内容及保修期限等进行了约定。庭审后，被告中桂鑫园公司向本院提交了《房屋住宅使用说明书》，对装修装饰注意事项、房屋设施配置说明、阳台使用注意事项、屋顶使用注意事项等内容进行了约定。 三、庭审中，被告中桂鑫园公司称于2019年11月30日通过官网给所有业主发的网络短信通知接房，但因官网只能查半年以内的记录，所以无法提供相关证据予以证实。针对此，原告张秀美称未接到被告中桂鑫园公司通过官网给业主发的网络短信通知接房，但是其未与售楼部进行沟通，于约定交房日前往查看，因为被告中桂鑫园公司没有出示相关的手续且没有通气等，所以拒绝接房。 四、庭审中，被告中桂鑫园公司申请了证人梁某出庭作证，其主要证明内容为：2019年8月至2020年8月期间，其一直在达州中桂鑫园房地产开发有限公司负责房屋的交付和后期维修。2019年12月1日二原告廖洪波、张秀美前来查看房屋后认为房屋存在一些小的问题所以没有接房，后面双方一直电话沟通联系，2019年12月底直到疫情影响就没怎么联系了。针对此，被告张秀美称其看房子是跟着其他业主一起去看的，看房子后觉得有一些问题，其他业主说和梁某联系，梁某的电话号码也是业主提供给我的，我才和他联系的。 本院认为，本案争议的焦点是：一、案涉房屋在2019年11月30日是否具备交付条件；二、被告中桂鑫园公司至今没有向原告实际交付案涉房屋是否存在违约责任的问题。结合本案庭审中双方所提交的相关证据及当事人的陈述等，本院作如下评判： 一、案涉房屋在2019年11月30日是否具备交付条件的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充...。”及第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。...。”的规定，当事人可以通过补充协议的形式对原协议进行补充或变更，补充协议的约定条款与原协议发生冲突时，应当以补充协议的约定条款为准执行。本案《商品房买卖合同》虽第十五条约定了商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋面积实测报告书及第十六条第一款约定了该商品房供水、排水、供电、燃气基础设施的交付使用条件；但因该合同第十七条约定该商品房交付给买受人时未达到本合同第十六条第一款约定交付使用条件的，买卖双方同意按本合同附件十三补充协议第五条约定处理。 结合，庭审中，被告中桂鑫园公司向本院提交的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》显示，被告于2019年11月29日已经提交了商品房竣工验收备案的文件，且达州市达川区住房和城乡建设局同意验收备案，其中竣工验收备案的文件中包括了建设施工许可证、规划许可证，建设单位、施工单位、工程质量监督机构出具的工程质量报告及监督报告及住宅工程的住宅使用说明书、住宅质量保证书等相应的文件及双方所签订的《补充协议》第五条第一款第一项的约定，该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件及《补充协议》第五条第一款第三项的约定，该商品房基础设施设备的交付标准为与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话、通信、燃气、有限电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通（包括电卡），买受人承诺不因此拒绝收楼。由此可见，《商品房买卖合同（预售）》中商品房交付条件和基础设施设备交付标准的条款已由原、被告双方通过《补充协议》进行了变更，应当按照《补充协议》中第五条第一款第一项、第三项等有关约定为准作为该商品房交付条件。故案涉房屋在2019年11月30日已经具备交付条件。 二、被告中桂鑫园公司至今没有向原告实际交付案涉房屋是否存在违约责任的问题。因案涉房屋在2019年11月30日已经具备交付条件；同时，原被告双方签订的《补充协议》第五条第三款约定了，买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于本合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续。庭审中，原告张秀美虽称未接到被告中桂鑫园公司通过官网给业主发的网络短信通知接房，但是其按该《商品房买卖合同所》约定交房日于2019年11月30前往并查看案涉房屋而未接房，事后被告中桂鑫园公司负责房屋的交付和后期维修的员工梁某多次电话通知其前往接房而拒不接房，应视为被告中桂鑫园公司履行了通知其接房的义务。故被告中桂鑫园公司至今没有向原告实际交付案涉房屋不存在违约责任。 综上，案涉房屋在该《商品房买卖合同》约定交房日即2019年11月30日已经具备交付条件。原告应在约定的交房时间前往收房未接收房及事后被告中桂鑫园公司员工梁某电话通知后其前往接房而拒不接房；且原告仅以该《商品房买卖合同》约定的交房条件主张被告存在违约，而忽视其双方所签订补充协议有关变更交房条件的约定，其责任在于原告自身；同时，原告提交的证据尚不足以证明被告至今未履行交付房屋存在违约行为。故被告中桂鑫园公司至今没有实际交付案涉房屋不存在违约，不应向原告承担违约责任。庭审中，两原告以被告中桂鑫园公司应提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设竣工综合验收合格证、房屋竣工验收备案表，且案涉房屋未通气，没有达到交付条件，及看房子后觉得有一些问题等未接收房屋，没有达到交付条件为由计算并要求被告支付违约金的117372.45元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告廖洪波、张秀美的诉讼请求。 案件受理费1324元，由原告廖洪波、张秀美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  何有发 二〇二〇年十二月十七日 书记员  贾秋菊