四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3089号 上诉人（原审原告）：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地:江油市南河花园**楼**门面，统一社会信用代码:915107817469075148。 法定代表人：董芝智，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何刚，男，1987年7月7日出生，汉族，户籍所在地四川省江油市，经常居住地江油市××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号。 上诉人江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称凤鸣物业公司）与被上诉人何刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人凤鸣物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付2018年1月1日至2020年12月31日物业服务费、生活垃圾处理费、公摊能源费5164.2元，违约金1033元，律师费1239元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未秉持客观中立原则，在案件未审理之前要求上诉人履行不属于上诉人的房屋质量修葺责任。2.一审法院将业主怠于维权产生的房屋不能及时修葺的后果归咎于物业公司，片面加重物业公司责任，一审法院认为物业公司与业委会议定后就能从维修基金中支出维修费，与事实不符。3.业主交纳的物业费绝大部分都用于保洁保安、物业养护、维修和支付其他公共开支，物业企业所得酬金只得较少部分，生活垃圾处理费是政府出于公共目的的事业性收费，上诉人受江油市环境卫生管理所委托代为收取，业主不缴纳物业费、生活垃圾处理费、公摊能源费的行为首先损害公共利益。4.根据《物业服务合同》第二十七条约定，房屋修葺费远超300元，不属于上诉人的维修范围，要求上诉人承担因房屋质量问题产生的责任，权利义务明显不对等，一审认定显失公平。5.一审法院无视《物业服务合同》第十六条约定，认为物业服务企业应当在提供了服务后才享有物业费请求权，大大加重了物业服务企业的运营成本。 被上诉人何刚答辩称：1.上诉人是2015年进入小区的，当时就存在房屋漏水，处理过一回，从那以后就再也没有来过，所以我从2017年之后就没有再缴纳物业费，在此之前我都是认真缴纳了的，事后一直都不处理，所以我就没有缴纳了。2.房屋5年之内在质保期内，物业公司也应该配合找房地产公司，结果到了2017年之后，才说过了5年质保期。3.房屋漏水也不是我一户，很多业主都存在这个问题，据我所了解，有些业主是同意减免了物业费，业主就不再说质量问题，只有我们这些不同意的，所以我就不知道对方物业公司是什么意思。 上诉人凤鸣物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令何刚向凤鸣物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费、生活垃圾处理费、公摊能源费5,164.20元；2.请求判令何刚向凤鸣物业公司支付违约金1,033元；3.请求判令何刚向凤鸣物业公司支付律师费1,239元。以上合计7,436.20元。4.本案诉讼费由何刚承担。 一审法院认定事实：2016年3月15日，江油市“体乐城”小区业委会（合同甲方，下同）与华丽物业公司（合同乙方，下同）签订《物业服务合同》，约定由华丽物业公司为江油市“体乐城”小区业主提供物业服务，委托服务期限为3年。关于物业服务相关费用，合同第十五条约定：1、物业服务费。电梯住宅1元／月／平方米；2、公摊能源费。六楼（含六楼）以上10元／月／户；3、卫生费。6元／月／户（代收）。关于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，合同第二十四条第一款第8项约定：甲方权利和义务包括委托乙方管理物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用；（1）物业共用部位的小修、中修、大修；（2）物业共用设施设备的小修、中修、大修；（3）附属配套建筑和设施的小修、中修、大修；（4）监控系统设施、设备的小修、中修、大修；（5）消防设施设备的小修、中修、大修。以上五项维修养护产生的费用，保修期内由开发建设单位承担，保修期外小修由物业公司承担，大、中修费用和更新、改造费用由甲方（业主）承担。合同条第一款第9项、第10项约定乙方权利和义务包括：每年向甲方公布一次物业专项维修基金使用情况，专项维修基金不足时，由全体业主共同筹集；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护和大中修方案，经双方议定后组织实施。双方对物业服务的其他事项一并进行了约定。2016年6月，经工商行政主管部门核准，“江油市华丽物业服务有限责任公司”更名为“江油市凤鸣物业服务有限公司”。合同期限届满后，双方未另行续签书面合同，依据合同第三十九条“自然延续继续有效”的约定，合同期限顺延。2015年3月31日，何刚取得位于江油市××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋的所有权并办理了不动产产权登记，房屋建筑面积127.44平方米，成为江油市三合镇诗城路东段338号“体乐城”业主。2017年9月5日，凤鸣物业公司及江油市“体乐城”小区业委会共同向开发商即江油市铭洋房地产开发有限公司反映“体乐城”15户业主住宅渗漏问题并寻求解决办法，但经多次协调，包含何刚在内的“体乐城”15户业主住宅渗漏问题仍未得到妥善处理。自2018年1月1日起至今，何刚未交纳物业费及生活垃圾处理费、公摊能源费。凤鸣物业公司催收无果，遂起诉来院，请求判如所诉。 一审法院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。何刚所在“体乐城”小区业委会与凤鸣物业公司签订的《物业服务合同》，对包括何刚在内的全体业主均具有约束力。依据合同约定，凤鸣物业公司在做好保安、保洁等常规物业服务工作的同时，还应当承担管理物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，负责编制房屋、附属建筑物等年度维修养护和大中修方案，经双方议定后组织实施。屋顶是建筑物的共有部分，屋顶渗漏问题，在房屋保修期（5年）内，应当由房屋出卖人（开发商）负责。超过保修期的，应当由物业公司负责维修。根据凤鸣物业公司提交的《体乐城住宅渗漏情况反映》（2017年9月5日），能够证明包含何刚在内的至少11户“体乐城”小区业主所有的房屋屋面、外墙等处存在渗漏现象。依照案涉《物业服务合同》的约定，在房屋质量保修期内，当“体乐城”小区多处物业出现渗漏且渗漏事实已被凤鸣物业公司确认后，凤鸣物业公司应当按照合同约定编制屋顶、外墙等渗漏点的年度维修养护和修缮方案，并与“体乐城”业委会议定之后组织实施。在维修养护和修缮方案形成后，如因修理费用的负担与出卖人（开发商）产生争议，“体乐城”业委会或当事业主则可以通过法律途径寻求解决；在房屋质量保修期届满后，如“体乐城”小区房屋渗漏问题仍未得到妥善解决，凤鸣物业公司依约应当编制屋顶、外墙等渗漏点的年度维修养护和修缮方案，并与“体乐城”业委会议定之后组织实施，维修费用应当依照约定在维修基金中支出。 何刚自2015年3月起入住“体乐城”小区顶层，至凤鸣物业公司提起本次诉讼（2020年8月）时止，房屋质量保修期已经届满，凤鸣物业公司未提交该公司在何刚所有的房屋在保修期内、保修期届满后针对“体乐城”小区部分住户屋顶、外墙等渗漏点编制的年度维修养护和修缮方案，也未提交使用“体乐城”小区维修基金的工作计划。2020年夏季降雨偏多、水患严重，严重影响渗漏房屋业主的正常生活。2020年7月8日，一审法院在组织先行调解时，要求凤鸣物业公司实地查看何刚房屋的渗漏情况并及时进行应急处理，但至法庭辩论终结时，凤鸣物业公司未安排工作人员实地察看和处理。将心比心，推己及人，先安居而后乐业。凤鸣物业公司在向何刚催收物业费前，应当对照合同切实履行合同义务，及时针对“体乐城”小区共有部分渗漏点编制切实可行的年度维修养护和修缮方案，及时提交使用“体乐城”小区维修基金的工作计划，及时与“体乐城”业委会议定并组织实施方案。特别是在雨季来临时，应当急人所难，正确履行合同约定的小修义务，对严重影响业主正常生活的渗漏采取适当的应急维修措施，让交纳物业费的业主在付出对价之后能够看到解决问题的希望和具体的方法、步骤。如果在凤鸣物业公司正确履行维修义务之前，以司法强制方式满足凤鸣物业公司收取物业费的诉讼请求，则何刚等受到渗漏困扰的业主的正当权利可能长期得不到有效维护。物业服务合同是要式、双务、有偿合同，物业服务费收取无论是采用包干制还是酬金制，物业服务企业均应当在提供了相应的物业服务之后，才享有物业费请求权。在合同约定的重要物业服务项目得不到及时、正确履行的情况下，何刚有权拒绝凤鸣物业公司的履行要求，凤鸣物业公司应当承担继续履行、采取补救措施等合同义务，待凤鸣物业公司依约全面、正确履行合同义务之后，方可取得要求何刚交纳物业费的请求权。 综上，凤鸣物业公司履行物业维修义务不符合《物业服务合同》的约定，在凤鸣物业公司履行物业维修义务前，何刚有正当理由暂缓交纳。凤鸣物业公司的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十一条之规定，遂判决：驳回江油市凤鸣物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由江油市凤鸣物业服务有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人凤鸣物业公司提交了六组证据：1.2018年7月会议照片，拟证明物业公司与开发商、社区、业委会协调二十余户主渗水问题；2.业委会发布的公告及意见表、照片，拟证明业委会发过公告，申请动用维修基金，因为签署人员不够，未能动用；3.业委会告知书，拟证明告知业主签字需要动用维修基金的客观事实；4.情况说明，拟证明维修人数没有通过的客观事实，小区渗漏属于重大问题，不属于物业服务合同范畴；5.建设局（2015）334号文件：拟证明何刚房屋漏水的情况不属于情况紧急动用资金情形；6.八张照片，拟证明凤鸣物业公司对体乐城小区进行过处理，并维系房屋楼顶的环境。被上诉人何刚经质证认为，对证据1，我没有参加过，我没有签字；对证据2，我要求动用维修基金，我是签了字的；对证据3，是对方最近出具的时间；对证据4，我不清楚；对证据5，文件我大概知道内容；对证据6，种菜是有这种情况，环卫等有来处理过，但是不代表物业公司进行房屋处理，而是处理垃圾。另外处理楼顶的照片根本看不出来是我小区那一幢房屋，从图片来看，根本不是我那栋小区，应该是前面那栋小区，就是做门面那一栋。 对前述证据以及当事人的当庭陈述，本院认定如下：对于2018年7月的照片，无法通过该照片看出当时具体情况，本院对该证据不予采信。对于业委会发布的公告及意见表、照片、业委会告知书、情况说明，可证实凤鸣物业公司协助业委会找业主就申请使用专项维修资金进行签字，该证据本院予以采信。对于情况说明，可证实未达到动用维修资金双三分之二的标准，本院予以采信。对于建设局（2015）334号文件、八张照片，将在本院认为部分予以综合认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审的争议焦点为：1.处理房屋漏水是否是凤鸣物业公司的合同义务；2.何刚是否应当支付违约金、律师费。 关于处理房屋漏水是否是凤鸣物业公司的合同义务的问题。首先，根据案涉物业合同约定，屋顶是建筑物的共有部分，屋顶渗漏问题，在房屋保修期（5年）内，应当由房屋出卖人（开发商）负责。超过保修期的，应当由物业公司负责维修。何刚当庭承认在2017年开发商对小区楼顶的漏水问题进行了维修，但是未处理好。可见，在2017年凤鸣物业公司履行其合同义务协调了开发商对漏水问题进行了处理。其次，虽然超过保修期应当由物业公司负责维修，但案涉物业合同同时约定，对小区的共用部位及共用设施设备的维修系业主委托凤鸣物业公司维修，超过300元以上的维修，费用由业主承担。处理屋顶漏水的维修金额超过300元，那么相应的维修费用应当由业主承担。在小区业主未筹集资金维修时，可动用小区专项维修资金进行维修，但动用专项维修资金必须经过相应的合法程序。凤鸣物业公司已经协助业委会申请使用专项维修资金，并上门找业主签字同意，但最后签字同意的业主未达到法律规定的双三分之二标准，现无法动用专项维修资金。房屋漏水是质量问题，与凤鸣物业公司无关。且凤鸣物业公司在前期协调开发商处理楼顶漏水问题，后期因无维修资金，一直在协助业委会申请使用专项维修资金，尽到了其合同义务。何刚以此不履行其交纳物业费的义务，于法无据，本院不予支持。 关于何刚是否应当支付违约金、律师费的问题。首先，根据案涉物业合同约定，凤鸣物业公司应当负责编制房屋、附属建筑物等年度维修养护和大中修方案。虽然无法动用专用维修资金，但其也应当编制相应的维修方案，制定多种方案，并以此与业主商议。有完善的维修方案并提交使用“体乐城”小区维修基金的工作计划，更利于申请使用专项维修资金。而凤鸣物业公司在处理屋顶漏水问题时，无论是对于申请专项维修资金，还是制定维修方案，都仅仅是配合业委会相应工作，没有主动积极地对待房屋的漏水问题。其次，本案在一审法院组织先行调解时，要求凤鸣物业公司实地查看何刚房屋的渗漏情况并及时进行应急处理，但至法庭辩论终结时，凤鸣物业公司未安排工作人员实地察看和处理。可见，凤鸣物业公司在履行其物业服务时的消极态度。因此，凤鸣物业公司在进行物业服务时也存在一定问题，对于凤鸣物业公司请求何刚支付违约金及律师费的主张，本院不予支持。 何刚作为小区业主，享受了凤鸣物业公司的物业服务，应当交纳相应的物业费。何刚自2018年1月1日开始未缴纳物业费，案涉物业合同约定的交纳方式是年度预收制，何刚现应当向凤鸣物业公司缴纳2018年1月1日至2020年12月31日的物业费服务费4587.84元（127.44㎡×1元/月/㎡×36个月））、公摊能源费360元（10元/月/户×36个月）、生活垃圾处理费216元（6元/月/户×36个月），共计5163.84元。 综上，上诉人凤鸣物业公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院(2020)川0781民初4100号民事判决； 二、何刚于本判决生效后十日内支付江油市凤鸣物业服务有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日的物业费4587.84元、公摊能源费360元、生活垃圾处理费216元，共计5163.84元； 三、驳回江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由江油市凤鸣物业服务有限公司负担。二审案件受理费50元，由江油市凤鸣物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 刘云锋 审判员 欧泳如 二〇二〇年十二月十五日 书记员 伍静贤