西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初14555号原告：西安景恒商业物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：铁海红，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳艳，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：宗健，男，汉族，1979年12月31日出生，住西安市碑林区。原告西安景恒商业物业管理有限公司（以下简称“景恒公司”）与被告宗健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景恒公司的委托诉讼代理人刘伟博、郑艳艳，被告宗健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景恒公司诉称，2018年3月21日，原、被告签订《物业服务协议》一份，双方约定:被告承租位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧的正荣·彩虹谷7＃楼4层F4-06B号商铺，用于经营餐饮业态。原告被被告提供物业服务，物业服务费标准为:45元/月/m2，物业服务费为按照季度结算。合同签订后，原告全面履行了其义务，但被告自承租后至今未支付任何物业费。后双方于2019年9月5日，签订《终止协议》，解除了双方签订的《物业服务协议》，并对被告欠付的物业费数额及支付方式进行了约定，但是被告至今未按照上述协议约定履行支付物业费义务。故请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费32390.76元及违约金3575.94元；2、本案诉讼费用、保全费用、律师费由被告承担。被告宗健辩称，被告对原告的诉讼请求、事实及理由均认可，但被告无法一次性向原告支付，被告可以按照原被告签订的终止协议上约定的在2021年2月之前分期向原告支付完所有款项，被告在经营期间商场没有人，原告应当适当减免物业费。经审理查明，2018年3月21日，原告景恒公司（甲方、出租人）与被告宗健（乙方、承租人）签订《物业服务协议》，约定：乙方承租商铺位于西安市雁塔区曲江新区XX路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷7#楼4层F4-06B号商铺，计租面积76.74平方米。经营餐饮业态，品牌为大良日食。双方就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议：合同使用期限为2018年4月1日至2021年4月30日；物业服务费按如下方式确定，第一租约年为每平方每月45元。其后，物业服务公司有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该商铺的物业服务费收费标准；乙方同意自开业日起以1个租赁季为一个结算周期向物业服务公司支付物业服务费，除首期物业服务费外，其他费用均按完整三个自然月交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。乙方于开业前（以本商铺所签订《租赁合同》中的约定为准）前一个月向物业公司支付首期物业费（首期物业服务费收费期间为2018年5月1日至2018年7月31日，应交物业服务费为10359.9元）。甲方提供公用事业费用的代收、代缴服务，乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用（以上费用在本协议中统称为公用事业费用），公用事业费收费标准为：用水单价为6.50元/吨（特殊行业水单价17.50元/吨）；用电单价为1.50元/度；燃气费由乙方直接向燃气公司支付......；为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费，乙方应于开业前一个月向物业公司缴纳物业保证金，缴纳相当于2个月的物业服务费，计6906.6元；乙方应在该商铺开业前向物业公司支付5000元的质量保证金；乙方在装修工程开工前5日向甲方指定物业服务公司缴纳装修保证金5000元；如乙方违反物业管理各项规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权要求乙方支付相当于2个月物业服务费的违约金。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺。2019年1月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定对开业日期、2018年3月21日原被告签订的《物业服务协议》中约定的计租日、首期物业费期间以及合同整体租赁年限进行相应的调整。2019年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《终止协议》，约定，1、甲乙双方一致同意，自2019年7月31日起，双方签订的《正荣·彩虹谷物业服务协议》、《补充协议》、《电价调整协议》、《综合服务费补充协议》正式解除，终止上述原合同的履行，乙方履行完本协议义务后甲方同意不再追究乙方违约责任及其他赔偿责任。本协议签订并履行完毕后，双方对原合同再无任何纠纷；2、截止2019年7月31日，乙方物业服务费欠费人民币48346.2元；乙方同意用合同物业保证金人民币6906.60元及装修保证金人民币5000元冲抵部分物业服务费，冲抵后剩余物业服务费欠费人民币36439.6元，乙方分18个月支付完毕（即2019年9月至2021年2月），需于每月20日前支付，每月支付金额人民币2024.42元。如乙方未按上述约定支付任何一笔费用，甲方有权要求乙方支付未付的全部应付费用，同时，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于未付金额0.06％的逾期付款利息。本协议签署的同时，乙方须向甲方交还物业保证金收据及装修保证金收据；3、乙方应当于2019年9月20日前将原租赁标的物中的所有可移动设备予以办理并腾退租赁房屋，且不得对商铺内甲方公共设施设备损坏，如有损坏将原价赔偿；对于乙方的装修甲方同意不拆除，乙方可不支付拆除费用。逾期由乙方按原合同月物业服务费标准的两倍向甲方支付物业服务费，不足一个月的，按一个月计算物业服务费。4、甲乙双方确认就原合同协商解除事宜，除本协议另有约定外，双方互不用向对方或任何第三方承担任何法律责任及向对方或任何第三方追诉任何损失。该终止协议签订后，被告于2019年9月和10月分别向原告支付物业费2024.42元，后再未向原告支付过物业费。庭审中，原告明确其违约金计算为：以32390.76元为基数，自2019年11月21日计算至实际给付之日，按照日万分之六计算。原告对律师费未提交证据证明。上述事实，有物业服务协议、补充协议、终止协议及双方当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《物业服务协议》、《补充协议》、《终止协议》均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告依约向被告提供物业服务，被告应按照合同约定向原告支付相关费用，但被告未按照终止协议上的约定按时足额向原告支付物业费，其行为已经构成违约，故对原告要求被告支付剩余物业费32390.76元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未按照约定向原告支付物业费，已构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。原告主张的律师费，因未提供相关证据，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告宗健应于本判决生效后十日内支付原告西安景恒商业物业管理有限公司物业服务费32390.76元及违约金（违约金以32390.76元为基数，自2019年11月21日计算至实际给付之日，按照日万分之六计算）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费699元，保全费380元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢 帆人民陪审员  赵爱琴人民陪审员  金 山二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王雪冰打印：相丽华校对：王婉柔2020年月日送达1