四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2020)川1825民初924号原告：天全县佳居物业管理有限责任公司，住所地：天全县大西康商业城****。法定代表人：杨本华，公司总经理。被告：李光明，男，汉族，生于1951年11月7日，住四川省天全县。委托诉讼代理人(特别授权)：彭中英，女，生于1963年4月3日，汉族，住四川省天全县。原告天全县佳居物业管理有限责任公司(以下简称佳居物业公司)与被告李光明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告佳居物业公司的法定代表人杨本华，被告李光明及其委托诉讼代理人彭中英出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳居物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告二年商铺物业管理服务费5690.88元，违约金1000元；二、判令被告承担因本案立案诉讼产生的一切相关费用，立案费25元，聘请律师写诉状费500元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月15日，原告与天全县林业小区二期业主委员会签订了前期物业管理服务合同，并于2017年9月1日交房时与李光明签订了涉及物业服务事项，业主公约（房屋买受人业主承诺书）的约定，由原告向小区商铺提供物业管理服务，合同期限叁年，合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人、受益人按房屋铺面面积，合同约定的收费价格，每平方每月按3.00元的服务管理费用和合同约定的时间向原告缴纳。交费时限在每年7月1日至7月15日内一次性交完本年度物业服务费，逾期不交每天按应交费用的3‰滞纳金收取。被告系149、151号商铺的业主，物业面积79.04平方米。按合同约定，被告应向原告缴纳二年的物业服务费5690.88元（从2018年9月1日起至2020年8月31日止，共两年）。被告一直拒缴，原告从2018年7月1日起在小区各单位门口张贴收费通知，多次上门催收并将物业服务费催缴通知单张贴在被告家门、打电话等多种催收方式，但被告拒绝缴费，产生违约金1000元、立案诉讼费用。被告拖欠物业服务费不缴纳的行为，不但侵害了原告企业的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为了维护自身企业的权益，同时体现对小区全体业主的公平对待。根据相关法律法规提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告李光明辩称，一、天全县林业小区(二期)业主委员会与佳居物业公司签订的《前期物业服务合同》不具有合法性、关联性。二、被告虽然在《承诺书》上签名，但违背本意，违合同法的平等原则和合同自由原则，且不能证明原、被告存在委托服务合同关系。当时不签承诺书和不交一年物管费，就不能拿到钥匙。三是原、被告之间没有合法的委托服务关系，原告提供的物业服务质量极差，原告需举证证明其物业服务价值多少钱。为保证国有资产不流失，维护国家利益，业主拟将政府支付的物业费用，用来解决目前物业排污管道堵塞的问题。原告佳居物业公司向本院提交以下证据：营业执照、法定代表人身份证复印件、佳居物业管理有限责任公司前期物业服务合同、承诺书、追缴通知。被告李光明对原告提交证据发表质证意见：1.第一组证据无异议。2.佳居物业管理有限责任公司前期物业服务合同不合法，与本案无关联性。3.追缴通知书被告没收到过也没送过，电话也没打过，真实性有异议。4.承诺书是在不自愿的情况下签订的，签订过程不合法，真实性无异议，合法性、关联性有异议。被告李光明向本院提交以下证据：1.二朗山企业集团公司会议通知、会议纪要各一份；2.公告和住户须知；3.拆迁安置协议9份；4.当事人的陈述5.证人杨凯勒、杨富惠、高加文证言；6.现场照片；7.收据复印件。原告对被告提交证据发表质证意见：1.对会议通知、会议纪要有异议，不是当时的材料，是原告才做的，当时业主委员会是9个人。2.公告和住户须知有异议。住房跟铺面是一个整体，没人通知过我。3.拆迁安置协议认可是事实。4.当事人陈述有异议，承诺书是当事人亲自签的，不是我强迫他们签的。5.证人证言有异议，整栋楼的结构设计不合理，还有门面长期开馆子，产生很多油污造成的，我出钱疏通过4次。业主说自己叫人疏通，但业主没通知过我，物业我只负责公共区域。6.收据是事实认可。本院出示林业小区二期业主委员会向本院出具的一份情况说明。对当事人提交及本院依职权调取的证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年天全县林业局为解决林场职工居住进行天全县林业棚户区(危旧房)改造，修建了经济适用房(属于保障性住房，为有限产权)，共162户，其中二郎山集团公司136户，白沙河林业集团总公司26户。2017年5月27日，二郎山集团公司业主代表杨明成等11人，白沙河公司业主代表李志等3人，公司工作人员朱军等4人，佳居物业公司杨本华等2人，共20人在天全县林业局六楼会议室召开业主代表会议，选举林业小区(二期)业主委员会代表，杨明成为业委会主任，李志、孙树君为业委会副主任。2017年6月2日，天全县林业小区(二期)业主委员会与佳居物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定物业费住宅每平方米1.4元/月，非住宅每平方米3.0元/月，合同期限自2017年6月15日至2020年6月14日。天全县城乡规划建设和住房保障局、天全县国土局分别与被告李光明等人签订了《北城东城片区自建户房屋重建改造安置协议》，将被告以产权调换方式安置到林业小区门面149、151号，面积为79.04㎡，协议还约定了“包含住房物业管理补助等各项费用在协议签订并交出旧房后一次性支付。”被告等人按县拆迁办安排，到天全县城厢镇政府领取3年物业费(按每月1.4元/平方米)。林业小区(二期)房屋竣工验收后，2017年8月起，被告等人陆续入住商铺并按每月1.4元/㎡给付佳居物业公司一年物管费用，以后未再支付，原告遂于2020年11月24日起诉来院，提出前述诉讼请求。另查明：1.天全县林业小区(二期)业主委员会向本院出具情况说明，说明该委员会于2017年6月2日签订物业服务合同不包括商铺的物业管理，原因一是在与佳居物业公司洽谈物业服务相关事宜时，所有商铺无一入住，所以只洽谈了住宅的物管费用1.4元/㎡每月。二是签订合同时，因商铺尚未落户，业委会成员中无商铺业主。2.目前林业小区与商铺共用的下水主管道不通，堵塞后污水流到人行道和街上，众商铺愿意将政府补贴的物管费凑集起来，找人疏通自行进行解决。本院认为，李光明等十五名被告通过产权调换方式，由政府安置到林业小区商铺。2017年6月2日，天全县林业小区(二期)业主委员会与佳居物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定非住宅每平方米3.0元/月，但该合同签订时，被告并没有入住，且天全县林业小区(二期)业主委员会中没有商铺代表，故上述物业服务合同对被告等人没有法律约束力。原告佳居物业公司主张按非住宅每平方米3.0元/月计算物业服务费，没有法律和事实依据。本案被告等人入住时虽向原告交纳了一年的物管费，但在审理中，原告亦未向本院出示对商铺实际行使了物业管理服务的相关证据。被告等人提出原告提供的物业服务不到位，目前林业小区与商铺共用的下水主管道堵塞，被告等人愿意将政府补贴的物管费凑集起来，自行解决堵塞问题。故原告要求被告支付2018年9月1日至2020年8月31日的物业服务费2898元，违约金1000元，写诉状费用500元，证据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”的规定，判决如下：驳回原告天全县佳居物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告天全县佳居物业管理有限责任公司承担负担。本判决为终审判决。审判员  郑久英二〇二〇年十二月十七日书记员  刘 巧