四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3863号 原告（反诉被告）：刘增洋，男，1986年9月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王正秀，女，1951年10月1日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：谢倩，西藏子产律师事务所律师。 原告刘增洋诉被告王正秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，被告王正秀提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘增洋委托诉讼代理人陈义均，被告王正秀及其委托诉讼代理人谢倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告刘增洋向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、判令王正秀退还租金150000元并支付违约金20000元。事实及理由：2020年1月11日，双方签订《房屋租赁协议》，约定刘增洋租赁王正秀约5000平方米的厂房。因案外人主张案涉厂房土地权利，导致王正秀未按约定履行租赁物交付义务，刘增洋开办汽修厂通道变窄，合同目的不能实现。经协商未果，刘增洋诉至本院。 本诉被告王正秀辩称，《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。签订合同后，王正秀已交付钥匙等相关物品给刘增洋，并给予对方近20天的装修期，刘增洋在搬入过后已享有收益和使用的权利，在使用长达近1年的时间内从未对使用面积提过任何异议，应当视为刘增洋接受租赁物。刘增洋因经营不善主张解除租赁合同，王正秀不同意解除租赁合同。 反诉原告王正秀向本院提出反诉请求：1、判令刘增洋支付违约金20000元；2、判令刘增洋恢复租赁场地原状。事实和理由：2020年1月11日，双方签订合同《房屋租赁协议》后，王正秀已交付钥匙等相关物品给刘增洋，并给予对方近20天的装修期，刘增洋在搬入过后已享有收益和使用的权利，至今使用长达近1年的时间。2020年3月，因租赁产地内有约800平方米面积因第三方原因需要拆除，双方签订补充协议约定延长租期并变更了租金递增条件。王正秀同意刘增洋拆除约300平方米厂房，拆除费用由刘增洋负担，双方在解除合同时，刘增洋需修建一个同面积厂房赔付王正秀。刘增洋因经营不善主张解除租赁合同，王正秀不同意解除租赁合同。 反诉被告刘增洋在反诉中辩称，王正秀与刘增洋签订协议，并未告知刘增洋租赁房屋部分系王正秀承租华西加油站的场地。租赁期间，华西加油站一直向刘增洋主张该场地的权益，王正秀在签订协议时没有履行告知义务，致使刘增洋使用场地反而侵害了华西加油站的权益。王正秀的违约致使刘增洋签订合同开办汽修厂的合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任，刘增洋有权解除合同。王正秀的反诉请求于法无据应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 2020年1月11日，甲方王正秀与乙方刘增洋签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于彭州市××道××号××平方米出租给乙方使用，使用性质为厂房。租赁期限6年，从2020年1月28日至2026年1月28日止。租赁方式为：先支付租金再行租赁，每年租金乙方提前1个月内支付。租金每3年递增一次，在原有租金基础上递增10%。2020年1月28日至2023年1月28日年租金为150000元，2023年1月28日至2026年1月28日年租金为165000元。双方必须信守本协议，若出现违约情况，违约方要付给对方违约金20000元。 合同签订后，刘增洋向王正秀支付了150000元租金，王正秀交付了租赁房屋及场地，刘增洋租赁房屋用于经营汽修厂。案涉租赁物部分场地系王正秀从华西加油站处租赁，刘增洋租赁期间，华西加油站因建设所需要收回场地，甲方王正秀与乙方刘增洋于2020年3月17日签订《房屋租赁补充协议》，延长租期并变更了租金递增条件，并约定甲方同意乙方将位于厂房中央转角处面积约为300平方米的厂房予以拆除，拆除费用由乙方全权承担，乙方承诺在双方解除合同时，在政策允许的情况下，修建一个原乙方已拆除的同等面积的简易厂房。刘增洋按《房屋租赁补充协议》约定，将厂房中央转角处面积约为300平方米的厂房予以拆除后添加围墙，华西加油站于2020年7月初推到该围墙，重新设置围墙，并将该拆除房屋约300平方米中的部分面积围了进去，造成通道变窄。刘增洋因该通道变窄认为无法保障正常经营需要，对华西加油站修筑围墙的施工进行阻拦导致发生纠纷，华西加油站多次报警。2020年7月17日，彭州市致和派出所通知纠纷双方到派出所调解，刘增洋通知王正秀到场解决，调解过程中，刘增洋与王正秀未达成一致意见。诉讼中，刘增洋将案涉租赁房屋的全部钥匙通过法庭交付给王正秀。 本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》及补充协议系真实意思表示，对双方均具有约束力。补充协议约定拆除房屋后的约300平方米中的部分面积被第三方主张权利，未能按约定由刘增洋使用，据现场查看的情况，该部分面积被第三方圈围后造成通道变窄属实，该事实与刘增洋“通道变窄无法保障正常经营需要”的主张存在关联性、合理性。王正秀作为出租方，因其租赁物瑕疵交付行为构成违约，该违约行为导致出租方合同目的不能实现，出租方有权解除租赁合同并主张违约金。故对刘增洋要求解除合同并支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除时间为本案起诉状副本送达时间即2020年11月13日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。诉讼中，刘增洋将案涉租赁房屋的全部钥匙通过法庭交付给王正秀，案涉租赁物已返还。 关于刘增洋主张返还150000元租金的诉讼请求。 本院认为，合同解除前刘增洋实际占有、使用租赁物，该期间内（2020年1月28日至2020年11月13日前）的租金不予返还；自2020年11月13日合同解除后至2021年1月28日计76天的租金应予退还，金额计：150000元÷365天×76天=31232.87元。 关于王正秀主张的违约金的反诉请求。因刘增洋没有违约行为，本院不予支持。 关于王正秀主张恢复租赁场地原状的反诉请求。 本院认为，拆除房屋后的部分面积已被第三方圈围，恢复租赁场地原状的诉讼请求属于事实上无法履行。从合同义务的合法性来看，补充协议约定了“修建一个原乙方已拆除的同等面积的简易厂房”的合同义务，按相关法律规定，房屋及构筑物的修建、搭建需经过相关行政机关的许可并经过法定程序，该性质的合同义务不能通过人民法院的裁判予以支持。故对王正秀主张恢复租赁场地原状的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王正秀与刘增洋于2020年1月11日签订的《房屋租赁协议》，于2020年11月13日解除； 二、王正秀于本判决生效之日起五日内退还刘增洋租金31232.87元； 三、王正秀于本判决生效之日起五日内给付刘增洋违约金20000元； 四、驳回刘增洋的其他诉讼请求； 五、驳回王正秀的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1850元，由王正秀负担540元，刘增洋负担1310元（此款刘增洋已缴纳，王正秀应负担的540元于本判决生效之日起五日内给付刘增洋）；反诉案件受理费150元，由王正秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡剑 二〇二〇年十二月十八日 书记员  袁静