福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初4808号 原告：福建杰能达投资有限公司（原称福建杰能置业有限公司），住所地福建省莆田市涵江区涵西街道港头路258支路弄**101，统一社会信用代码91350300MA327L3768。 法定代表人：胡德嘉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李植，福建大涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈建飞，福建大涵律师事务所执业律师。 被告：姚振，男，2000年1月10日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告福建杰能达投资有限公司（以下简称杰能达公司）与被告姚振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰能达公司的委托诉讼代理人李植到庭参加诉讼，被告姚振经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杰能达公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认杰能达公司不予返还商铺保证金12828元；2.判令姚振向杰能达公司支付拖欠的租金、管理费47726元及自2020年3月16日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；3.判令姚振向杰能达公司支付拖欠的物业服务费1708元。事实和理由：2018年9月30日，出租人福建思信商业运营有限公司（以下简称思信公司）作为甲方与姚振作为乙方签订《骏乘亿发城商铺租赁合同》一份，将位于骏乘亿发城商业3#楼37号商铺出租给姚振，商铺建筑面积为64.8平方米，租期2年8个月，自2018年10月1日起至2021年5月19日止；甲方为保证基本收益按租赁面积向乙方收取的固定数额的租金及管理费；其中2018年10月1日起至2020年5月19日止，月租金2333元，月管理费583元；2020年5月20日起至2021年5月19日止，月租金2449元，月管理费616元。每个季度为一个租金及管理费缴纳周期；乙方应在每个计费期结束前15天内向甲方支付下一个计费期的租金及管理费；该商铺的物业费为每月每平方米3元，即乙方每月应向物业公司交纳物业费194元；乙方应当在本合同签订时向甲方一次性交纳两个月的租金及管理费作为保证金，即商铺保证金为5832元；乙方延期向甲方或物业公司缴纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还两个月的租金及管理费保证金及乙方交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金及管理费的经济损失；乙方应在合同解除后10日内向甲方支付上述款项，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任；乙方无法定或约定理由单方解除合同；迟延支付租金、管理费、物业费等应付款项或费用超过15日的；合同还对其他事项进行约定。 2019年6月30日，思信公司作为甲方与杰能达公司作为乙方、姚振作为丙方签订《转让协议》一份，自2019年7月1日起上述商铺的所有权、租金及管理收益归杰能达公司所有；原甲丙双方签订的租赁合同中属于甲方的权利义务自本协议生效之日起由乙方享有及承担；丙方自2019年7月1日起按租赁合同中条款向乙方缴纳物业费；原甲丙双方签订的租赁合同里的合同履约保证金5832元待本协议签订后，由甲方转给乙方，乙方不得要求丙方另行支付。 2018年9月30日，出租人思信公司作为甲方与姚振作为乙方签订《骏乘亿发城商铺租赁合同》一份，将位于骏乘亿发城商业3#楼38号商铺出租给姚振，商铺建筑面积为77.74平方米，租期2年8个月，自2018年10月1日起至2021年5月19日止；甲方为保证基本收益按租赁面积向乙方收取的固定数额的租金及管理费；其中2018年10月1日起至2020年5月19日止，月租金2798元，月管理费700元；2020年5月20日起至2021年5月19日止，月租金2939元，月管理费739元。每个季度为一个租金及管理费缴纳周期；乙方应在每个计费期结束前15天内向甲方支付下一个计费期的租金及管理费；该商铺的物业费为每月每平方米3元，即乙方每月应向物业公司交纳物业费233元；乙方应当在本合同签订时向甲方一次性交纳两个月的租金及管理费作为保证金，即商铺保证金为6996元；乙方延期向甲方或物业公司缴纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还两个月的租金及管理费保证金及乙方交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金及管理费的经济损失；乙方应在合同解除后10日内向甲方支付上述款项，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任；乙方无法定或约定理由单方解除合同；迟延支付租金、管理费、物业费等应付款项或费用超过15日的；合同还对其他事项进行约定。 2019年6月30日，思信公司作为甲方与杰能达公司作为乙方、姚振作为丙方等签订《转让协议》一份，自2019年7月1日起上述商铺的所有权、租金及管理收益归杰能达公司所有；原甲丙双方签订的租赁合同中属于甲方的权利义务自本协议生效之日起由乙方享有及承担；丙方自2019年7月1日起按租赁合同中条款向乙方缴纳物业费；原甲丙双方签订的租赁合同里的合同履约保证金6996元待本协议签订后，由甲方转给乙方，乙方不得要求丙方另行支付。 姚振承租上述店铺后未按约交付租金、管理费及物业服务费。2020年3月3日，杰能达公司通过律师函形式予以催讨。2020年4月29日，杰能达公司向姚振发出《合同解除函》，解除于2018年9月30日签订的二份《骏乘亿发城商铺租赁合同》，姚振于2020年5月初腾房。姚振尚拖欠杰能达公司公司自2019年8月至2020年4月期间的租金、管理费47726元及物业服务费1708元。 姚振未作答辩。 杰能达公司围绕诉讼请求依法提交了其内资企业登记基本情况表、不动产权证书、《骏乘亿发城商铺租赁合同》、《转让协议》、微信截屏、《合同解除函》以证明其主张，本院审查认为，姚振未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。杰能达公司提交的上述证据真实、合法，能够证明其事实主张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月30日，思信公司（出租人、甲方）与姚振（承租人、乙方）分别签订《骏乘亿发城商铺租赁合同》二份，约定：甲方将位于骏乘亿发城商业3#楼37号、38号的商铺出租给乙方，两商铺建筑面积计142.54平方米，租期均为2年8个月，自2018年10月1日起至2021年5月19日止；两商铺自2018年10月1日起至2020年5月19日止的每月租金计5131元，每月管理费计1283元；自2020年5月20日起至2021年5月19日止的每月租金计5388元，每月管理费计1355元；每个季度为一个租金及管理费缴纳周期，乙方应在每个计费期结束前15天内向甲方支付下一个计费期的租金及管理费；两商铺的物业费均为每月每平方米3元，即乙方每月应向物业公司交纳物业费计427元；物业费以每三个月为一个计费期，乙方应在每个计费期结束前15日内向物业公司交纳下一个计费期的物业费；乙方应在本合同签订时向甲方一次性交纳两个月的租金及管理费作为保证金，即乙方应当向甲方缴纳两商铺保证金计12828元；乙方延迟支付租金、管理费、物业费等应付款项或费用超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还两个月的租金及管理费保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金及管理费的经济损失；乙方应在本合同解除后10日内向甲方支付上述款项，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日等。上述合同签订后，商铺所有权人福建亿发房地产发展有限公司将上述店铺转让给杰能达公司。2019年6月30日，思信公司（转让方、甲方）、杰能达公司（受让方、乙方）、姚振（承租方、丙方）分别签订《转让协议》二份，约定：甲乙丙三方同意原甲丙双方签订的租赁合同中属于甲方的权利义务自本协议生效之日起由乙方享有及承担；自2019年7月1日起该商铺的所有权、租金及管理费收益归乙方所有；丙方自2019年7月1日起按租赁合同中条款向乙方缴纳物业费；原甲丙双方签订的租赁合同里的合同履约保证金计12828元待本协议签订后，由甲方转给乙方，乙方不得要求丙方另行支付；2019年7月1日止2019年7月31日期间丙方应缴纳租金及管理费共计6414元，此费用已由甲方代乙方收取，待甲方扣除相关税费后转给乙方，此期间的费用乙方不得向丙方催讨。上述协议签订后，姚振自2019年8月1日起未能向杰能达公司支付租金及管理费，自2020年1月1日起未能向杰能达公司支付物业费。2020年3月3日，杰能达公司向姚振发送律师函催讨上述欠款。2020年4月29日，杰能达公司向姚振发送《合同解除函》，函告姚振解除于2018年9月30日签订的二份《骏乘亿发城商铺租赁合同》，并要求姚振及时清偿所拖欠的租金和物业费等。期间，姚振仅于2019年10月26日、2020年4月30日分别支付租金5000元。至今，姚振尚欠杰能达公司自2019年8月1日起至2020年4月30日止的租金及管理费47726元（5131元/月×9个月-1万元），自2020年1月1日起至2020年4月30日止的物业费1708元（427元/月×4个月）未付。 本院认为，《骏乘亿发城商铺租赁合同》、《转让协议》主体资格合法，意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行合同义务。《转让协议》中约定思信公司将《骏乘亿发城商铺租赁合同》的权利义务转让给杰能达公司，姚振依约应向杰能达公司支付相应的租金、管理费、物业费。因姚振未能按照约定向杰能达公司支付租金及管理费47726元、物业费1708元，已构成违约，根据合同约定，姚振所交纳的保证金12828元应不予返还，且姚振应支付杰能达公司按每日千分之三计算的迟延履行违约金。因所约定的违约金过高，杰能达公司自愿调整为按月利率2%计算，合法有据，予以支持。 综上所述，杰能达公司要求姚振偿还租金、管理费、物业费及迟延履行违约金，合法有据，予以支持。姚振经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、姚振应在本判决生效之日起五日内支付福建杰能达投资有限公司租金、管理费47726元及该款自2020年3月16日起至付清款项之日止按月利率2%计算的迟延履行违约金； 二、姚振应在本判决生效之日起五日内支付福建杰能达投资有限公司物业费1708元； 三、福建杰能达投资有限公司无需返还姚振所缴纳的保证金12828元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费1524元，减半收取计762元，由姚振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 郑少凡 二〇二〇年十二月九日 法官助理 杨婷婷 书 记 员 陈 静 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。