西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16204号原告（反诉被告）：彭鑫，女，汉族，1988年7月22日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：贾育厅，陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫新乐，男，汉族，1985年6月15日出生，住甘肃省榆中县，系原告配偶。被告（反诉原告）：崔建波，男，汉族，1985年8月8日出生，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：张伟涛，陕西承宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯江坤，陕西承宽律师事务所律师。第三人：西安金世家房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区.凯旋门第********。法定代表人：李磊，男，汉族，1978年XX月XX日出生，住安徽省当涂县XX镇XX社区XX苑XX路******，该公司总经理。原告（反诉被告）彭鑫诉被告（反诉原告）崔建波、第三人西安金世家房地产营销策划有限公司（以下简称金世家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭鑫委托诉讼代理人贾育厅、闫新乐，被告（反诉原告）崔建波及其委托诉讼代理人张伟涛、侯江坤，第三人金世家公司法定代表人李磊均到庭参加了诉讼，故本案依法审理终结。原告（反诉被告）彭鑫诉称，2019年4月28日，原被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋出售原告，房屋成交价格160万元。约定原告在2019年4月28日预先向被告支付40万元的定金。该定金和剩余的首付房款共计120万元，双方于银行放款当日存入房产交易结算资金账户。约定被告应当在本合同签订当日将房屋交付给原告，双方在原合同网签满三年后45个工作日办理房屋权属转移登记手续。2019年8月19日，原被告双方签订《存量方买卖合同》，约定被告将原告所认购的上述房屋出售给原告。约定该房屋已经设定抵押，被告应当于2019年9月1日前办理抵押权注销登记，并取得不动产权证书，因提前还款产生的利息及其他费用由被告承担。房屋成交价格为160万元，签订本合同前原告向被告支付定金40万元，该定金于交付首付款时抵作房屋价款。上述协议签订后，原告于2019年4月29日将40万元的定金支付给被告，并于2019年8月20日向西安银行提出贷款申请，按照约定完全履行了合同义务。但被告严重违反双方约定，迟迟不按期对房屋上的抵押权予以注销，不配合继续履行合同，导致西安银行至今不予放贷。原告多次要求被告履行合同，被告不予理睬，反而发函解除合同。原告认为被告拒不履约，违法要求解除合同的行为，严重违反诚信原则，违反约定，被告应当按照法律规定及合同约定继续履行合同，并承担违约责任，为维护原告合法权益，请求判令：1、依法解除涉案《房屋买卖三方合同》、《存量房买卖合同》，依法判令被告返还所收取的40万元款项；2、被告支付原告中介费、利息、房租共计7.5万元；3、被告支付违约金人民币16万元；4、被告支付律师费6万元整。5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告（反诉原告）崔建波辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。1、因答辩人未按涉案合同约定支付首付款的行为构成违约，涉案合同已于2020年4月29日由被答辩人通知解除。原因在于被答辩人未按照合同约定将房屋首付款存入监管账户，被答辩人将首付款存入监管账户的义务履行顺序应先于答辩人解除抵押的义务。被答辩人一直拖延解决首付款问题，怠于履行合同义务，是导致合同无法履行的根本原因。2、答辩人没有解除房屋的抵押，是在行使正当的抗辩权。3、被答辩人怠于履行合同义务的行为构成违约，也致使答辩人筹集周转资金的目的落空，答辩人有权解除合同，并且要求被答辩人承担违约责任。第三人针对彭鑫本诉变更后的庭审经本院合法传唤未出庭应诉亦未提交书面意见。反诉原告（被告）崔建波诉称，2019年4月28日，原被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》。2019年8月19日，原被告双方签订《存量方买卖合同》。合同签订后，反诉原告按照合同约定交付了房屋，但反诉被告未履行其将首付款存入资金监管账户的义务。反诉被告的违约行为严重侵犯反诉原告的合法权益，为维护原告合法权益，请求判令：1.请求贵院确认反诉原、被告之间签订的《房屋买卖三方合同》、《存量房买卖合同》于2020年4月29日解除；2.请求贵院判令注销网签合同及资金监管协议；3.请求贵院确认反诉原告不用返还反诉被告交付的定金；4.请求贵院判令反诉被告支付反诉原告支出的律师费用65000元整；5.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告（原告）彭鑫辩称，反诉被告的反诉请求不成立，1.反诉原告作为违约方其无权解除合同，其要求解除合同的行为，严重违反合同约定，应承担违约责任。2.按照双方签订的房屋买卖三方合同第十五条第二条约定，存量买卖合同第二条第三款约定，反诉原告应当于2019年7月4日开始办理涉案房屋贷款偿还，并于2019年9月1日前办理抵押权注销手续，但反诉原告违反上述约定，未办理贷款偿还，也未办理解除抵押权，是合同未能履行的根本原因。第三人金世家公司述称，原告的诉请应当得到支持。经审理查明，2019年4月28日，彭鑫（乙方）与崔建波（甲方）、金世家公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》，该合同约定：甲方所售房屋为楼房，坐落于西安市曲江新区XX小区**楼****；建筑面积共116.52平方米；房屋所有权证号（购房（购房合同编号16112044；房屋抵押情况为该房屋已经设置抵押，抵押权人为崔建波；房屋成交价格为人民币160万元整，乙方采取银行贷款方式付款，乙方应在2019年4月28日预先向甲方支付人民币40万元整作为定金。该定金和剩余的首付房款共计人民币120万元整，双方应于在银行放款当日存入房产交易结算资金账户；乙方采用银行贷款的方式支付剩余房款，需由西安金世家房地产营销策划有限公司统一提供金融服务；甲方应当在本合同签订当日将房屋交付给乙方；双方在原合同网签满三年后45个人工作日内办理房屋权属转移登记手续；任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，……逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起30日内退还乙方全部已付房款；其他约定，乙方支付给甲方的肆拾万元购房款，在资金监管时由丙方为乙方找担保公司垫资，垫资费用由丙方承担。甲方于2019年7月4日开始办理银行公司的贷款偿还，过程产生的垫资费用由甲方承担。2019年4月29日，彭鑫给崔建波转账40万元定金。崔建波给彭鑫出具了《收条》，载明：今有崔建波收到彭鑫承购曲江唐华花园7幢3单元31304号房购房款肆拾万元整，收款人崔建波。2019年5月14日，崔建波将涉案房屋的购房合同、契税、大修发票、钥匙5把及不动产登记薄交给第三人，由第三人转交给彭鑫。第三人出具了收条。庭审中，彭鑫表示收到了除不动产登记簿以外的资料，但是房屋没有接管，房屋没有装修。第三人工作人员胡某某出庭称，崔建波称房子卖的便宜，故定金支付之后其退不出来，彭鑫需要对首付款垫资，彭鑫首付款是64万元，需要40万元的垫资。根据崔建波提供的微信记录显示，2019年8月8日开始，彭鑫因涉案房屋二押的事情产生质疑双方产生纠纷，但该问题后续解释清楚彭鑫不再追究。2019年8月19日，彭鑫（买受人）与崔建波（出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于曲江新区XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX号。建筑面积共116.52平方米；房屋所有权证号为陕（2018）西安市不动产权第1172807号；该房屋抵押情况，已抵押，抵押人崔建波，抵押权人招商银行股份有限公司西安分行，抵押登记日期2018-9-03，债务履行期限2016年8月11日至2046年8月11日；抵押人崔建波，抵押权人王祖祥，抵押登记日期2019-01-16，债务履行期限2019年1月10日至2021年1月9日止。该房屋已经设定抵押的，出卖人应当于2019年9月1日前办理抵押权注销登记，并取得不动产权证书，因提前还款产生的利息及其他费用由卖方承担。签订本合同前，买受人应向出卖人支付定金人民币肆拾万元整，该定金于交付首付款时抵作该房屋价款。支付方式为存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户；买受人采取首付款加贷款方式付款：商业贷款，交易双方应在2019年9月1日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起10日内将首期房价款64万元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占房屋全部价款的40%。买受人应当在2019年8月20日前就余款96万元整向西安银行(贷款机构)申请贷款支付。2019年8月19日，该合同进行了网签备案，合同备案号C19037178。庭审中，双方并未提供资金监管协议。彭鑫称2019年8月19日签订网签合同后，第三人带着交易双方一起去垫资公司，办理彭鑫和崔建波的垫资。垫资公司看了彭鑫和崔建波的征信后，由于崔建波的征信有50次逾期，故要求彭鑫把税费包括个税、契税、增值税共计12万元左右交到垫资公司，不开具任何票据。彭鑫认为有风险故没有同意。崔建波对上述事实不予认可，称垫资公司让彭鑫交12万元税费属实，是垫资公司担心买方后期的税费，买方不积极履行，故要求将税费押到公司，手续完成后一起去交税费。根据崔建波提供的2020年1月5日，中介约买卖双方沟通的语音记录显示：彭鑫：“……我说我可以可以，我说签个东西，我觉得我提这要求过分吗？”；“就像我说的话，你买东西至少给发票对不对，不是说发票的问题，不是说是你，至少这钱花的明白，……；我说你垫资公司不是要我出税费，首先我就觉得这东西是不合理的，对吧，本身咱们合同上签的很清楚，在垫资期间产生任何费用，是要你们中介公司掏的，对不对？你现在非要让我来掏这个钱行了，我也不跟你说那么多，对不对？至少你是不是你要我和垫资公司这边至少有个协议吧，对不对”；崔建波：“矛盾点就在这里吧，你把这个矛盾不解决的话就没用了”；彭鑫：“我的要求就是把这个税费的问题，就是把这个税费的要在合约里面标注清偿”；买方中介：“上次你给我发的1-2-3条，我把这个转给人家，人家把领导问了，领导不同意”；“现在就是人家垫资公司提出来的要求，就是压税费”；崔建波：“来垫资公司的要求他是顾虑的什么点，那下来的话业主这边交这个钱，他的顾虑的点在哪里，你找个平衡点，这一解决不就完了吗？”。此后双方就垫资问题仍没有达成一致意见，故酿成本诉。2010年4月28日，崔建波通过陕西恒达律师事务所向彭鑫发出律师函，以原告未付首付款为由要求解除合同。庭审中，崔建波确认涉案房屋上的第二次抵押于2020年6月解除，贷款抵押尚未解除。同时涉案房屋由西安市未央区人民法院2020年9月10日作出的（2020）陕0112财保558号民事裁定书依法查封。本案审理过程中，彭鑫变更我诉讼请求为：1、依法解除涉案房屋买卖合同三方合同、存量房买卖合同，依法判令被告返还所收取的40万元款项；2、被告支付原告中介费、利息、房租共计7.5万元；3、被告支付违约金人民币16万元；4、被告支付律师费6万元整。上述事实，有房屋买卖三方合同、存量房买卖合同、西安市不动产登记薄、转账汇款凭证、支付宝转账电子回单、收条、录音资料、律师函、微信聊天记录、民事裁定书、证人证言等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，彭鑫与崔建波签订的《房屋买卖三方合同》、《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。根据庭审中双方出示的证据以及各自的陈诉，可以确认导致合同无法继续履行的原因为彭鑫首付款垫资40万元需要将涉及税费先行交付至垫资公司且垫资公司并无相关凭据。根据房屋买卖三方合同约定，乙方支付给甲方的肆拾万元购房款，在资金监管时由丙方为乙方找担保公司垫资，垫资费用由丙方承担。本案中，彭鑫支付了涉案房屋定金40万元，崔建波也交付了涉案房屋钥匙等材料，双方也就涉案房屋签订了《存量房买卖合同》，由此可见双方对合同的继续履行均有诚意。在合同履行过程中，彭鑫首付款垫资40万元需要将涉及税费先行交付至垫资公司且垫资公司并无相关凭据系超出合同约定内容，就该问题无法达成一致的愿意，不可归责与买卖双方，系在合同履行过程中出现的新问题双方未协商一致。据此，彭鑫未按时支付首付款，崔建波未对涉案房屋按时解押都不属于违约。现双方对《房屋买卖三方合同》、《存量房买卖合同》解除，意见一致，本院依法予以确认。基于上述合同已经解除，故彭鑫主张退还40万元定金的诉请，于法有据，本院依法予以支持。崔建波主张注销网签合同，本院亦予以支持。关于彭鑫与崔建波的其他各项诉请，均不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭鑫与被告（反诉原告）崔建波签订的《房屋买卖三方合同》与《存量房买卖合同》依法解除。二、原告（反诉被告）彭鑫于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）崔建波注销《存量房买卖合同》。三、被告（反诉原告）崔建波于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）彭鑫40万元定金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）彭鑫其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）崔建波其他诉讼请求。本案案件受理费19020元，财产保全费5000元，由原告（反诉被告）彭鑫承担，反诉受理费9600元，由被告（反诉原告）崔建波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余 洁人民陪审员 王 欣人民陪审员 党雪亮二〇二〇年十二月二十三日书 记 员 董江丽1