北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14644号上诉人（原审原告）：刘瑞刚，男，1986年8月28日出生。上诉人（原审被告）：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街**南创展家居**。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：王龙康。委托诉讼代理人：曲志鹏。上诉人刘瑞刚与上诉人北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人刘瑞刚、上诉人地产公司委托诉讼代理人曲志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.地产公司赔偿房屋价值损失66300元；2.地产公司一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发三个、茶几一个、装饰画一幅）；3.地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石；4.地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）；5.地产公司赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修6000元，包括卧室飘窗台下的储物柜2000元、客厅和卧室的灯池4000元；6.地产公司支付延期交房违约金8306元；7.地产公司在三个月内将规划方案交付或投入使用。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566.65平方米，8#、9#、×首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，位于**首层）、文体活动站（建筑面积1000平方米，位于×首层）、综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位于****）、存自行车库（建筑面积3398.79平方米，位于**、9#、地、地下**和地下**地下一层）。市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31棵死树。8.地产公司在三个月内解决地下二层长期漏水问题。事实和理由（兼针对地产公司的答辩意见）:1.刘瑞刚的一审诉讼请求一、二、四项是根据不同的赔偿标准分开计算的，一审法院酌定三项诉讼请求共赔偿20000元过低，无任何计算标准依据，但刘瑞刚的计算是有合理依据的；2.一审判决把软装修配饰合并在第一项赔偿金额中，也未具体说明此项赔偿的金额，所以刘瑞刚不接受一审判决，要求改判按照合同约定配备实物，且该诉请符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定；3.根据商品房预售合同附件六装饰和设备标准的约定，应更换首层大堂地面开裂的大理石；4.关于配置电器的损失，一审判决合并计算，但未具体说明，所以刘瑞刚对此不接受，要求地产公司对此赔偿，刘瑞刚请求赔偿的金额不高；5.地产公司销售人员在介绍视频中提到有储物柜和灯池，且一审判决已将地产公司广告宣传和设置的样板间认定为要约，视为合同内容，但却认为刘瑞刚对此的诉请不属于本案审理范围，属于双重标准，地，地产公司给部分业主安装了灯池明其知道自己有过这两项承诺，只是没给全部业主兑现；6.地产公司未取得竣工验收备案表就通知业主收房的行为违背了法律、法规的强制性规定，且地产公司为延期交房结算提供的《确认书》也应被认定为无效；7.开发商必须按照规划方案进行小区的施工建设，规划方案具有法律的强制性，天然就是商品房合同的一部分，且开发商和业主在《北京市商品房预售合同》中对规划内容作了约定，关于规划的内容应属于民事案件的受案范围，根据工程验收备案表，绿化是在小区规化范围内的；8.整个地下二层属于规划许可证的内容，开发商和业主在《北京市商品房预售合同》中对规划内容作了约定，地，地下**也在合同范围之内/div>地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判地产公司不承担赔偿责任或者发回重审。事实和理由（兼针对刘瑞刚的答辩意见）：1.一审法院对刘瑞刚所购房屋因地产公司未按照所发布商业广告及预售合同约定提供公共设施和服务而导致房屋价值损失的事实认定错误。刘瑞刚在一审所主张广告、宣传册等并非地产公司发布，且上述宣传内容均为艺术性夸张的广告宣传，不明确、不具体，不符合商品房买卖合同纠纷司法解释第三条所规定的情形。双方签订的《北京市商品房预售合同》补充协议第二十二条关于广告等为要约邀请的约定合法有效，一审法院认定无效错误。一审法院认定刘瑞刚所购房屋价值损失20000元的数额无依据。2.一审法院对地产公司因延期交房应承担违约金的认定事实错误。刘瑞刚对地产公司延期交房事宜已通过出具确认书的方式达成了一致。刘瑞刚向一审法院起诉请求，一、要求地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书、媒体广告、商品房预售合同和法定的项目建设方案提供公共设施和服务造成房屋价值损失66300元。二、要求地产公司一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发、茶几、装饰画）。三、要求地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石。四、要求地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）。五、要求地产公司赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修6000元，包括：1.卧室飘窗台下的储物柜2000元；2.客厅和卧室的灯池4000元。六、要求地产公司支付延期交房违约金8306元，并赔偿利息损失1265元。七、要求地产公司赔偿物业费损失174元。八、要求地产公司在三个月内按照法定的通州[2013]6号项目建设方案进行小区建设并交付投入使用。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566.65平方米，8#、9#、×首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，位于**首层）、文体活动站（建筑面积1000平方米，位于×首层）、综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位于****）、存自行车库（建筑面积3398.79平方米，位于**、9#、地、地下**和地下**地下一层）。市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31棵死树，在明显位置设置永久性标牌。九、要求地产公司在三个月内解决造成整座楼宇沉降的地下车库长期漏水问题和委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估。十、要求地产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月15日，地，地产公司在《北京晚报》发布“通州刚改全优户型观者爆棚江·东都国际，85㎡精装三居，90%得房率，169万起”的房屋开盘广告，主要内容有：1.“珠江东都国际建筑面积约6.7万平方米，由3栋8-18层的精装板式住宅组成……”2.“珠江首创双首层的社区连廊底商及小区地块内10万平米双子座大型商业，更为生活带来更多的从容与闲适。”3.“三重精装一步到位……地下车库全精装，五星级大堂精装，全品牌室内豪装、24小时英式物管全天守候，精致生活由表及里全面呈现……”4.……地产公司发布的《珠江东都国际楼书宣传册》主要内容有：1.“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”2.“‘殿堂级’双入户大堂：车库与首层双大堂。地。地上大堂0㎡大尺度空间、5.7米卓绝挑高入户门庭、艺术天花吊顶、五星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管……”3.“品牌电器，组装高品质生活，东都国际为客户选用的电磁炉、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置，更方便了业主的日常生活需要及居室维护，提升了业主的生活品质。”4.……2013年12月2日，就购买坐落于通州区永顺镇潞苑五街南侧珠江国际家园二期居住项目用地×住宅楼×层×单元×房屋，以刘瑞刚为买受人、地、地产公司为出卖人签订《北京市商品房预售合同》定：合同第三条，该商品房房屋坐落为通州区永顺镇潞苑五街南侧珠江国际家园二期居住项目用地×住宅楼×层×单元×预测建筑面积共83.66平方米。其中套内建筑面积66.59平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积17.07平方米。合同第五条，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米26540.82元，总价款1767353元。合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。在具备本条第（二）款约定的条件时，出卖人可以提前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人通知为准。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：1.基础设施：（1）上水、下水：2015年10月31日达到线路铺设完毕，过渡时期使用过渡用水；（2）供电：2015年10月31日达到线路铺设完毕，过渡时期使用过渡用电；（3）供暖：房屋交付完毕后第一个供暖季达到线路铺设完毕，过渡时间使用过渡供暖；（如有地下层需供暖，另行增加供暖费，供暖费按照物业服务企业相关收费标准收取）（4）燃气：X年X月X日达到按有关单位的相关规定执行，过渡时期使用过渡设施。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）若约定期限内相关设施等未达到约定标准，过渡时间出卖人提供了过渡措施的，不视为出卖人违约。（2）如因出卖人原因导致未达到约定标准的，双方应采取补救措施，出卖人采取了补救措施或因买受人不配合导致无法提供补救措施的，不视为出卖人违约，买受人应承担实际使用水、电、暖等费用；如在买受人的配合下，出卖人未采取补救措施的，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款千分之一作为违约金（此违约金与延期交楼违约金不累计），属本合同约定的不可抗力和非出卖人原因的除外。2.其他设施（双方未对其他设施包括公共绿地、小区非市政道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等进行明确约定）。合同第十四条逾期交房责任约定：（一）因出卖人原因导致逾期交房，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期240日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向买受人按日支付已交付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。（2）逾期超过240日后，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部已付款的万分之一作为违约金。合同第十六条交接手续，（一）该商品房达到第十二条约定的交付条件前或后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件受人同意按照出卖人通知的时间、地、地点程等办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（二）双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十二条约定的证明文件，出卖人通知买受人收楼后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间，并办理该房屋的验收交接手续的，则书面通知交付当日即为商品房交付时间，自该日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修起止日期和其他内容承担保修责任，即出卖人对买受人提出的商品房瑕疵应予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业服务费、供暖费在内的相关费用。买受人未按时办理房屋接收手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房款的万分之一作为违约金；如逾期超过180日，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人另行支付合同总价款的10%作为违约金。合同第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定。（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达且双方办理完毕所有退房手续之日起90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……3.若出卖人交付的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准的，经出卖人核实后由出卖人按合同约定的标准进行维修、完善（即甲方履行保修责任），或支付装饰、设备差价（仅指该商品房室内部分）；甲方履行保修责任的，不构成延迟交付。具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助配合对方检测的义务，若买受人未书面通知过出卖人维（保）修或者非因出卖人原因导致无法维修的，买受人无权要求对房屋质量、维修造价进行鉴定，买受人执意要求的，一切费用由买受人承担。合同第十八条保修责任，（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，出卖人按约定承担保修责任，但买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。出卖人履行保修责任的，不构成延迟交付。由于出卖人的原因，因维修行为导致买受人无法正常使用该房屋，出卖人最高参照延期交付房屋的违约金标准对不能使用的房屋部分占总房屋的面积比例赔偿损失。（三）因买受人使用不当、改动或因其他不可归责于出卖人事由而出现的质量问题均由买受人承担有关责任和修复费用。此外，合同还约定了其他内容。同日，双方还签署了《补充协议》，其中第二十二条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。后地产公司向刘瑞刚发出业主缴费清单，载明：业主刘瑞刚，房号×，已交合同房款1767353元，已交产权代办费1000元。合同房款1767353元，总房款1759656元，合同建筑面积83.66，测绘建筑面积83.71。面积差额款-7697元，契税17597元，公共维修基金16742元，房屋登记费80元。2016年4月17日，刘瑞刚签署收楼物品移交清单，并于当日实际收房。2016年4月17日，刘瑞刚与地产公司及珠海市珠江永益装饰有限公司签署《确认书》，载明：“本人刘瑞刚向开发商购买了珠江东都国际（珠江旭景家园）×号楼×单元×号房，并委托装修公司装修改造。现就包括但不限于逾期交房等问题，同意接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用共计25450元。本人逾期缴纳房款需支付开发商违约金0元，本人前述违约金与开发商前述补偿互相冲抵后开发商仍需补偿公共维修基金、契税等费用共计25450元。另就包括但不限于延期装修改造等问题，同意接受装修公司装修款等费用共计7011元；本人逾期缴纳装修款需支付装修公司违约金0元，本人前述违约金与装修公司前述补偿互相冲抵后装修公司仍需补偿装修款等费用共计7011元。上述公共维修基金、契税、装修款等费用由开发商和装修公司分别直接交付给相关部门，视为本人签收，本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无异议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”该确认书中内容为“本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无异议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等”的部分由手写“①”及手写下划线予以特别标注，并在该标注下方有手写内容：“如有问题，本人不放弃诉讼，不认可①划线部分所声明内容。刘瑞刚，2016.04.17”。另查，地，地产公司自北京市通州区住房和城乡建设委员会就涉案×住宅楼的竣工验收备案表的领取时间为2016年4月26日/div>再查，涉案楼宇所在的小区经法院现场勘查，不存在地产公司在媒体广告及楼书宣传中涉及到的楼宇“金镶玉”包边、“顶戴花翎”等装饰。一审法院认为，本案焦点问题是：一、本案是否已超过诉讼时效期间。二、地、地产公司发布的媒体广告宣传的法律性质属于要约还是要约邀请、地、地产公司未按照商业广告宣传交付房屋的行为是否违约果地产公司违约则应承担怎样的违约责任。一、关于诉讼时效问题。地。地产公司认为涉案房屋于2016年4月17日已交付刘瑞刚今已逾3年，超过法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。涉案房屋于2016年4月17日交付，如刘瑞刚就涉案房屋根据《北京市商品房预售合同》主张权利，诉讼时效应适用民法总则关于诉讼时效制度三年诉讼时效期间的规定，即应至2019年4月16日止。2019年4月15日，刘瑞刚曾起诉过地产公司，诉讼时效在2019年4月15日中断，诉讼时效重新计算，自2019年4月15日至2022年4月14日止，本案立案时间为2020年1月13日，故刘瑞刚本次诉讼未超过诉讼时效。二、关于地产公司发布的媒体广告宣传的法律性质问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。法院认为，地，地产公司发布的商业广告中包括“‘殿堂级’双入户大堂……艺术天花吊顶星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管”“东都国际为客户选用的电磁炉、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置……”“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”等内容系具体确定的对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，会对商品房预售合同的订立产生重大影响，地，地产公司在商业广告宣传中的说明和允诺应视为要约当视为合同内容。地产公司认为，按照刘瑞刚、地、地产公司双方签订的《补充协议》第二十二条约定卖人（地（地产公司布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，……出卖人（地（地产公司买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。刘瑞刚对此不予认可，并表示，虽然刘瑞刚、地、地产公司双方在《补充协议》中就涉案楼宇商业广告宣传的法律性质进行了约定刘瑞刚认为该条款为地产公司为重复使用而预先设定且未与刘瑞刚协商的格式条款，该条款损害了买受人在多个看房购房环节中所产生的合理期待，致使买受人权利在房屋交接之前处于不确定状态，不合理、不正当的免除了出卖人的相关义务和责任，严重损害和排除了买房人的权益。法院认为，《补充协议》第二十二条为地产公司拟定的格式条款，且存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，应为无效。故，地，地产公司发布的媒体广告宣传的法律性质应为要约/div>三、关于地产公司未按照商业广告宣传交付房屋的行为是否构成违约及应如何承担违约责任的问题。根据法院前述对地产公司商业广告宣传法律性质为要约的认定，刘瑞刚与地产公司订立涉案《北京市商品房预售合同》的行为已对地产公司发出的要约进行了承诺，要约人即地产公司即受该意思表示约束，其具体说明和允诺应当视为《北京市商品房预售合同》的内容，双方就相关具体设施的合同已经成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。地。地产公司没有实现合同约定义务的为违约，应当承担相应的违约责任。关于刘瑞刚的九项诉讼请求，法院分析如下：诉讼请求一，对于刘瑞刚要求地产公司因未按照预售合同的约定和广告宣传的内容提供公共设施和服务，进而要求赔偿房屋价值损失的诉讼请求，法院认为，地，地产公司在商业广告宣传中所做的相关设施的具体说明和允诺为合同的一部分，地产公司应当全面履行其合同义务法院现场勘查，地，地产公司有大量具体允诺没有实现楼宇的“金镶玉”包边等。因地产公司已经将房屋交付给全体业主，将小区环境维护义务等移交给物业，且公共环境的改变涉及其他全体业主的生活习惯，现已不具备继续履行配齐相应设施的条件，地，地产公司应就此对刘瑞刚的损失进行赔偿体的赔偿数额，法院根据本案查明情况及涉案小区现实情况酌定为20000元。诉讼请求二，对于刘瑞刚要求地产公司一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发、茶几、装饰画）的诉讼请求；诉讼请求四，对于刘瑞刚要求地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）的诉讼请求，该两项诉讼请求系刘瑞刚基于地产公司商业广告宣传内容中的允诺为依据要求地产公司赔偿相关损失，因法院已在诉讼请求一中就商业广告中的全部具体说明及允诺进行了全部赔偿的解决方式，故该两项诉求，法院不予支持。诉讼请求三，对于刘瑞刚要求地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石的诉讼请求，不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，法院不予处理。诉讼请求五，对于刘瑞刚要求地产公司赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修6000元，包括：1.卧室飘窗台下的储物柜2000元；2.客厅和卧室的灯池4000元的诉讼请求，不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，法院不予处理。诉讼请求六，对于刘瑞刚要求地产公司支付延期交房违约金8306元，并赔偿利息损失1265元的诉讼请求。刘瑞刚主张，按照合同约定，地，地产公司应当于2015年10月31日交房，但其迟至2016年4月17日才通知刘瑞刚收房该期间内，地，地产公司逾期交房170天只赔付刘瑞刚144天的违约金共计25450元，地，地产公司以剩余26天为政府活动导致的不可抗力为由拒绝支付违约金瑞刚对此不予认可。此外，地，地产公司虽于2016年4月17日通知其收房在通知刘瑞刚收房时并未取得竣工备案手续，实际备案时间应为2016年4月26日，按照行业管理规定计算地产公司邮寄通知刘瑞刚取得手续的时间后应为2016年5月8日，故向地产公司主张2016年4月18日至2016年5月8日的逾期交房违约金。对此，法院认为刘瑞刚在2016年4月17日实际收房，但涉案房屋实际取得竣工验收备案的时间为2016年4月26日，地，地产公司在未办理房屋竣工验收备案登记的情况下向刘瑞刚交付房屋，侵犯了刘瑞刚的知情选择权，已构成违约，应承担违约责任。关于刘瑞刚主张地产公司在2016年4月17日前的逾期交房违约责任，因双方在《确认书》中已就此项内容进行过处理及约定，故对其主张法院不予支持。刘瑞刚关于要求地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，经法院核算应为1591元（1767353元×万分之一×9天=1591元）。刘瑞刚主张过高部分，法院不予支持。关于赔偿利息损失，于法无据，法院不予支持。诉讼请求七，对于刘瑞刚要求地产公司赔偿物业费174元的诉讼请求，刘瑞刚交纳物业费应以实际收房日期为准，故对于其该项诉讼请求法院不予支持。诉讼请求八，第一部分，对于刘瑞刚要求地产公司在三个月内按照法定的通州[2013]6号项目建设方案进行小区建设并交付投入使用。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566.65平方米，8#、9#、×首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，位于**首层）、文体活动站（建筑面积1000平方米，位于×首层）、综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位于****）、存自行车库（建筑面积3398.79平方米，位于**、9#、地、地下**和地下**地下一层）。刘瑞刚上述诉讼请求不属于民事案件的受案范围，故对其该部分的起诉，法院予以驳回。第二部分，市政公用基础设施方面，更换小区绿化的31棵死树，在明显位置设置永久性标牌。不属于本案商品房预售合同审理范畴，法院不予处理。诉讼请求九，对于刘瑞刚要求地产公司在三个月内解决造成整座楼宇沉降的地下车库长期漏水问题和委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估。关于地下车库漏水问题，不属于本案商品房预售合同纠纷审理范畴，法院不予处理。关于刘瑞刚要求地产公司委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估，该请求不属于法院民事案件处理的诉讼请求的范围，法院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条规定，判决：一、北京珠江房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘瑞刚损失20000元；二、北京珠江房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付刘瑞刚违约金1591元；三、驳回刘瑞刚的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1.关于涉案广告宣传的性质及地产公司承担违约责任的具体金额；2.地产公司是否应支付房屋交付违约金及具体数额。第一，关于相关广告宣传资料的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，地，地产公司发布的商业广告中的“‘殿堂级’双入户大堂……艺术天花吊顶星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管”“东都国际为客户选用的电磁炉、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置……”“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”等内容系对于房屋及相关设施所作的说明和允诺，已经较为具体明确，且对商品房预售合同的订立产生重大影响，应当视为要约。虽然双方签订的《补充协议》第二十二条约定了出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，……出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。但是根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款存在提供条款一方即地产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款应属无效。鉴于地产公司未按照上述明确具体的广告宣传资料内容履行合同义务，故应当承担相应的违约责任。对于地产公司主张的上述广告宣传资料系要约邀请，其无需承担违约责任的意见，本院不予支持。根据上述认定，关于刘瑞刚主张的地产公司未按照广告宣传资料及合同文本约定内容提供房屋设施及服务、在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰以及配备国际名牌电器之三项主张，一审法院综合全案证据情况及当事人主张的赔偿内容，酌情确定地产公司赔偿2万元并无不当。刘瑞刚主张赔偿金额过低、地、地产公司主张不应赔偿的上诉意见未提供充分证据予以佐证，本院均不予支持。关于刘瑞刚主张的更换开裂大理石，按广告内容配置储物柜、灯池，配套公共设施服务，解决漏水问题等内容，均不属于商品房预售合同纠纷案件审理范围，本院不予支持。第二，关于交房行为存在的瑕疵。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第二款之约定，房屋交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案表。本案中，地，地产公司向刘瑞刚交付房屋的时间早于地产公司取得竣工验收备案表的时间交付行为不符合合同约定，故刘瑞刚有权就此向地产公司主张违约责任，且该责任与地产公司单纯逾期交房并非同一违约事实。一审法院认定的违约损失计算周期及标准并无不当，本院予以确认。综上所述，刘瑞刚、地、地产公司的上诉请求均不能成立予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2389元，由刘瑞刚负担2050元（已交纳），由北京珠江房地产开发有限公司负担339元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二〇年十二月二十九日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月