贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初3001号原告：张习昌，男，1979年1月27日生，穿青人，贵州省织金县人，住贵州省织金县。原告：杨华，男，1976年5月10日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。原告：朱买先，男，1989年12月28日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。三原告委托诉讼代理人：杨雄，男，1964年4月25日生，穿青人，贵州省织金县人，住贵州省织金县。代理权限：特别授权代理。原告：熊燕，女，1967年2月10日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。被告：杨光寿，男，1978年12月19日生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省普定县。被告：雷晓艳，女，1989年4月6日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省普定县。原告张习昌、杨华、朱买先、熊燕诉被告杨光寿、雷晓艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23立案受理，依法由审判员陈佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张习昌、杨华、朱买先及其委托诉讼代理人杨雄、原告熊燕、被告杨光寿、雷晓艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告杨光寿、雷晓艳履行其于2019年3月23日与原告张习昌签订的房屋买卖协议约定的义务，将其卖给四原告的位于普定县，面积约370平方米交付给四原告使用。2、判令被告杨光寿、雷晓艳立即偿还所欠原告的卖房款及损失409120元。3、本案诉讼费由二被告负担。事实及理由：2019年2月23日，被告杨光寿、雷晓艳立契将其自建于普定县望城坡的水泥平房各一栋卖给原告张习昌、朱卖先所有，其中原告张习昌向二被告所买房屋建筑面积为192.6平方米，房价款为220000元，房屋四至为：东抵雷朝海房屋地界，南抵雷永红地界，西抵姚仕品地界，北抵姚仕国地界，房价款一次性付清。原告朱买先向二被告所买房屋建筑面积为246平方米，房价款为282000元，房屋四至为：东抵姚老三房屋地界，南抵雷永红地界，西抵雷朝海房屋地界，北抵姚仕国地界，房价款一次性付清。同年3月10日，被告杨光寿、雷晓艳立契将其自建于普定县望城坡的水泥平房各一栋卖给原告杨华、熊燕所有，其中原告杨华向二被告所买房屋建筑面积为180平方米，房价款为205200元，房屋四至为：东抵姚老三房屋，南抵雷朝海房屋，西抵姚仕地界，北抵张元祥地界，房价款一次付清。原告熊燕向二被告所买房屋建筑面积为180平方米，房价款为205200元，房屋四至与杨华向二被告所买房屋四至相同。二被告卖给四原告之房均经当地村委会盖章确认。四原告交付二被告卖房款共计912400元，各自尚未取得房屋后，普定县城管部门以被告杨光寿、雷晓艳卖给四原告之房无合法准建手续为由强行将前述房屋拆除，致使四原告遭受极大的经济损失，我们四原告要求二被告退还所得四购房款及赔偿损失，二被告在同意退还四原告房屋买卖款912400元的前提下，承诺愿赔偿四原告损失236720元，房款损失合计金额为1149120元。由于二被告无款支付，故于同年3月23日立契将其所有的位于普定县、建筑面积370平方米，房屋四至为东抵雷仕江山墙、南以现屋檐滴水处为界、西距墙壁2.2米、北抵路、上抵天、下抵地作价740000元卖给原告张习昌、杨华、朱买先、熊燕四人所有，余欠的409120元，二被告亲笔立据欠条定于2019年年底还清。由于我们四原告是以张习昌为代表与二被告协商，故二被告写售房契约和欠条时，把买房人和债权人均写成张习昌之名，实际二被告所卖740000元的该栋房屋和所立409120元的欠条金额为四原告所有。之后，二被告既不交付房屋给四原告使用，也不偿还所欠四原告之款。为此，特向人民法院起诉，请依法维护四原告如前的诉讼请求。被告杨光寿、雷晓艳辩称：四原告找我修建房屋，房屋因违建被挖，所以就让我把我的房屋抵押给他们，并出具欠条，我现在认可把我的房屋抵给四原告及雷朝海五人，我现在没有房屋住，虽然抵给他们，但是我要在房屋中居住，房屋拆迁后，他们领取拆迁款，剩余欠款我付不出来。原告向本院提供以下证据：1、身份证复印件，证明四原告的身份及诉讼主体资格；2、房屋转让契约复印件，证明四原告分别向二被告购买位于普定县望城坡的房屋各1栋、各自支付房屋买卖款的事实；3、售房契约、欠条复印件，证明二被告卖给四原告的房屋被拆除后，二被告同意退还四原告的房屋买卖款912400元，并承诺愿赔偿四原告损失236720元，房款损失合计金额为1149120元。由于二被告无款支付，遂将其所有的位于普定县，建筑面积370平方米作价740000元卖给四原告，作为抵偿四原告的房屋买卖款，余欠的409120元，二被告立据低欠条定于2019年12月底还清的事实。经质证，被告杨光寿对身份证无意见，对其余证据无意见，是真实的；被告雷晓艳只认可按手印，事情在协商时我不知情。被告杨光寿、雷晓艳未向本院提交证据。本案经本院综合审查认定事实如下：经审理查明：2019年2月23日，原告张习昌与二被告签订《房屋转让契约》，约定：被告杨光寿、雷晓艳将自建房屋一栋转让给张习昌，房屋四至为：东抵雷朝海房屋地界、南抵雷永红地界、西抵姚仕品地界、北抵姚仕国地界，房屋建筑面积为192.6平方米，转让价格为220000元，并加盖普定县村民委员会公章。同日，原告朱买先与被告杨光寿签订《房屋转让契约》，约定：被告杨光寿将自建房屋一栋转让给朱买先，房屋四至为：东抵姚老三房屋地界、南抵雷永红地界、西抵雷朝海房屋地界、北抵姚仕国地界，房屋面积为246平方米，转让价格为282000元，并加盖普定县村民委员会公章。2019年3月10日，原告杨华与被告杨光寿签订《房屋转让契约》，约定：被告杨光寿自愿将其位于穿洞街道××新村××坡组房屋××栋转让给杨华，房屋四至为：东抵姚老三房屋、南抵雷朝海房屋、西抵姚仕地界、北抵张元祥地界，房屋面积为180平方米，转让价格为205200元，并加盖普定县村民委员会公章。同日，原告熊燕与被告杨光寿签订《房屋转让契约》，约定：被告杨光寿自愿将其位于穿洞街道××新村××坡组房屋××栋转让给原告熊燕，房屋四至为：东抵姚老三房屋、南抵雷朝海房屋、西抵姚仕地界、北抵张元祥地界，房屋面积为180平方米，房价款为205200元，并加盖普定县村民委员会公章。四原告均分别按约将房屋转让款支付给被告，被告收到四原告支付的卖房款共计912400元。之后房屋尚未交付给原告，普定县城管部门以该房屋无建房手续属于违章建筑为由将房屋强行拆除。2019年3月23日，被告杨光寿、雷晓艳向原告张习昌出具《售房契约》及《欠条》，自愿将其坐落于望城坡门前包包的老房整栋三层370平方米（房屋四至为：东抵雷仕江山墙、南以现屋檐滴水处为界、西距墙壁2.2米、北抵路、上抵天、下抵地）折价740000元抵偿给原告张习昌，并欠张习昌人民币409120元，限于年底还清。庭审中查明，二被告承诺愿赔偿四原告的损失236720元，系案外人雷朝海支付给二原告的房价款。2019年3月24日，四原告签订《协议书》，约定2019年3月23日杨光寿、雷晓艳出具给张习昌的《售房契约》和《欠条》载明的望城坡门前包包的老房整栋三层370平方米和欠款409120元实际所有人为四原告，各自按照自己的出资比例享有权利。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：本案中，被告分别与四原告签订《房屋转让契约》，约定将其位于普定县房屋分别卖给四原告，之后因该房屋没有建房手续属于违章建筑被强行拆除，原、被告签订《售房契约》，用其位于望城坡门前包包的老房整栋三层370平方米抵偿给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第八十条“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”的规定，被告出卖的房屋无任何合法审批手续，所使用的土地属于集体所有，且原、被告均不属于同一经济集体组织成员即普定县村民，原、被告买卖房屋的行为已经违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《房屋转让契约》和《售房契约》无效，现原告要求被告按双方约定履行交付房屋义务，违反法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告张习昌、杨华、朱买先、熊燕的诉讼请求。案件受理费7436元，减半收取3718元，由原告张习昌、杨华、朱买先、熊燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力。审判员  陈佳二〇二〇年十二月十一日法官助理龙雨秋书记员刘凯迪