四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2671号 原告：钟雪兵，男，1973年10月14日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：李佳青，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋炳刚，四川众能律师事务所律师。 被告：峨眉山市嘉创投资有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇虎溪街**，统一社会信用代码9151118159505148X6。 诉讼代表人：刘丽。 委托诉讼代理人：罗瑞。 委托诉讼代理人：巫冬兰。 原告钟雪兵与被告峨眉山市嘉创投资有限公司（以下简称嘉创投资公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟雪兵的委托诉讼代理人李佳青、宋炳刚，被告峨眉山市嘉创投资有限公司的委托诉讼代理人罗瑞、巫冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟雪兵向本院提出诉讼请求：1.依法确认金鼎国贸一期1幢A-1-5的房屋购房合同有效，且钟雪兵购房债权为购房户债权，并在房屋修建完毕后向钟雪兵交付房屋并办理过户登记；2.判令嘉创投资公司向钟雪兵支付从2016年5月31日起以300万元购房款为基数，每日按万分之三计算至实际交房之日止的违约金；3.判令嘉创投资公司向钟雪兵支付从2018年5月20日起以300万元购房款为基数，每日按万分之三计算至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金；4.本案诉讼费由嘉创投资公司承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：依法确认金鼎国贸一期1幢A-1-5的房屋购房合同有效，确认钟雪兵购房债权在破产债权中享有优先权，并在房屋修建完毕后向钟雪兵交付房屋并办理过户登记。 事实与理由：2015年8月25日，被告通过靳朝君向原告借款300万元用于金鼎国贸项目开发，并用该项目中的商铺（Ｂ-1-2、Ｂ-1-33、Ｂ-1-48、Ｂ-1-29）共四个作为借款抵押，借款期限为四个月（2015年8月25日-2015年12月25日）。借款到期后原告进行了多次催收，但被告并未还款。2017年3月，原告拟购买了金鼎国贸一期1幢Ａ-1-5的商铺，并与被告协商以市场价格（约15000元／平方米）购买了该商铺，总面积为201.05平方米。原、被告双方协商后，原告决定放弃利息以借款本金冲抵购房款，最后确定购房款为300万元整。后原、被告双方于2017年3月27日在峨眉山市××商铺备案登记。截至今日，被告未履行双方备案登记的《商品房买卖合同》第十八条第（一）款、第十九条第（一）第1项第（2）点、第二十八条第（一）款第1项的约定事项，存在迟延交房及逾期办理房屋所有权证书的违约行为，应当按照合同约定支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所诉。 被告峨眉山市嘉创投资有限公司辩称，请法庭依法驳回原告的全部诉请。1、在破产法中，没有相关法律对购房债权予以规定，因此原告不能提起确认其债权为购房债权的诉请。2、我方对案涉合同的效力并不持异议，但案涉商铺能否续建并达到交付条件，无法确定，因此，原告的诉请不应得到支持。3、被告公司已经进入破产清算程序，涉及被告公司的相关诉讼，根据破产法的规定，原告不能向被告提起给付之诉。破产程序中的债务清偿，均应在破产分配程序中处理。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据及法庭记录，本院查明如下事实： 四川省峨眉山市人民法院于2020年3月13日作出（2020）川1181破申2号民事裁定，受理钟明强对嘉创投资公司的破产清算申请，同日指定四川华源清算服务有限公司担任嘉创投资公司管理人。 《峨眉山市嘉创投资有限公司债权申报表》载明：债权人钟雪兵，申报债权金额为3970000元，其中本金3000000元，违约金970000元。债权形成基本情况（包括但不限于债权形成的时间、原因、过程等）：2015年8月25日，嘉创投资公司通过靳朝君（该工程承建方负责人之一）向钟雪兵借款3000000元，并用该公司投资开发的金鼎国贸一期工程商铺（Ｂ-1-2、Ｂ-1-33、Ｂ-1-48、Ｂ-29）共四个商铺作抵押，借款期限四个月（2015年8月25日-12月25日）。到期后，钟雪兵多次到该公司催促还款，该公司一直以种种原因未还款。2017年3月，钟雪兵欲购买金鼎国贸一期1幢Ａ-1-5号商铺，经双方同意，根据当时乐山、峨眉及周边楼盘商铺的价格，确定单价为15000元每平方米，该商铺面积201.05平方米，最后确定购房款3000000元，并用3000000元借款冲抵购房款。双方签订《四川省商品房买卖合同》（预售）并于2017年3月27日在峨眉山市××商品房买卖相关手续（合同备案号：201703270000454）。 嘉创投资公司管理人于2020年6月18日向钟雪兵出具《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1－40号），载明：你于2020年5月11日向管理人进行了债权申报，申报总额为3970000元，其中本金3000000元，违约金970000元，并要求继续履行购房合同，交付房屋。2020年6月18日，管理人确认钟雪兵所申报的债权金额为3900000元，其中本金3000000元，违约金900000元，债权性质为普通债权。 本院认为：本案作为破产债权确认纠纷，属于破产衍生诉讼案件，应根据《破产法》规定程序和原则进行处理。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、《四川省商品房买卖合同》（预售）的效力问题？二、原告主张的购房债权是否享有破产债权优先权？三、原告主张被告交付房屋并办理过户登记、支付违约金是否应在本案中处理？ 关于争议焦点一：原、被告之间原本存在借贷法律关系，但被告未能按约还本付息的情形下，双方协商以房抵债，即将借款转化为购房款。《四川省商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。 关于争议焦点二：关于购房人权利的优先顺位问题，并未见诸《合同法》《物权法》《破产法》等法律规定。但在一系列司法解释中有所体现。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》明确：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”结合2015年实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两个批复及规定明确了购房人的优先权保护原则：一是购房人必须是消费者；二是用于居住；三是付款额超过50%。本案中,原告签订《四川省商品房买卖合同》（预售）时应付的价款用作抵消其与被告之间的借款，其目的是以物抵债，实现民间借贷的债权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条关于“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”的规定，原、被告虽达成以物抵债合意，签订《四川省商品房买卖合同》（预售），但原告不是为了自身消费需求而购买房屋，并非真正意义上的购房消费者,不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中购房消费者，不能享有优先受偿房屋的权利。另，购房户的物权优先前提必须是购房人所购商品房系用于居住。而原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）所购房屋是商铺，不属于居住用房，不符合生存权优先保护的基本原则的规定。因此，原告主张购房债权享有破产债权中的优先权缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 争议焦点三：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条关于“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼……”之规定，本案属普通破产债权确认纠纷。而原告要求交付房屋、办理过户登记并支付违约金之诉讼请求，系物权请求权纠纷以及给付之诉纠纷，并不属于普通破产债权确认纠纷的审理范围，在本案中应当不予审理。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第五十八条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下： 一、确认原告钟雪兵与被告峨眉山市嘉创投资有限公司于2017年3月27日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同备案号201703270000454）有效。 二、驳回原告钟雪兵的其他诉讼请求。 案件受理费46981元，由原告钟雪兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  余 娟 人民陪审员  张全如 人民陪审员  韩义华 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  王玉婕 书 记 员  刘 璐