山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13176号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伊冉，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春林，男，1982年3月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：王铁成，男，1982年9月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪蕾，山东储誉律师事务所律师。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人李春林、王铁成商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫人民法院（2020）鲁0104民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回李春林、王铁成一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李春林、王铁成承担。事实和理由：一、一审法院认定逾期办证全系绿地公司原因造成属于事实认定错误。首先，绿地公司已经按照双方《房屋买卖合同》的约定时间向登记机关备案办证所需资料，且涉案房屋符合交付条件和办证条件，涉案房屋用途并不影响房屋性质，不存在“无法取得房产证”的情况。绿地公司完成大证备案后对业主办理小证相关程序仅存在协助义务。其次，李春林、王铁成于2018年11月30日才向登记机关申请办证，本身就已经超过双方《房屋买卖合同》所约定的730日办证期限，登记机关因材料不规范“退件”是常见情况，并不代表该房屋不能办理房产证。但李春林、王铁成未积极采取措施办理房产证，因此对涉案房屋至今未取得房产证的情况，是李春林、王铁成原因造成。二、一审法院认定违约金条款无效并调整违约金数额适用法律错误。本案中商品房买卖合同是双方真实意思表示，经双方签署确认。逾期办证原因并非是“不能办”而是“不去办”，因此商品房买卖合同对逾期办证违约金的约定以总数的0.5%计算而不是按日计算是合理的，否则将造成李春林、王铁成无限期拖延办证从而获利的情形。本案中“餐饮”用途是“商业用房”项下的细分类，属于“商业用房”的一种，房屋权属证书登记用途为餐饮，也与合同约定的“商业用房”并不冲突，绿地公司所交付房屋及房屋用途均符合双方合同约定，而餐饮商铺市场价值远高于普通商铺。因此李春林、王铁成实际上非但没有受损反而因房屋的餐饮用途获利，在此状况下，仍判令绿地公司按同期银行贷款利息支付违约金有违公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，有失公允，给绿地公司造成严重损失，请求二审法院依法审查对一审错误判决予以纠正。李春林、王铁成辩称，一、根据一审中李春林、王铁成提交的预售许可证、房屋认购书以及购房发票，能够足以证实绿地公司向李春林、王铁成出售的是商铺商品房。后由于绿地公司在建设过程中的原因，导致最后办理大产权证，对涉案房屋土地用途表登记为餐饮用房，而其他房屋均为商铺。一审法院对该事实已调查清楚，就是因为绿地公司的原因导致李春林、王铁成逾期不能办证。二、一审中，绿地公司提交了多份商品房买卖合同，该事实足以证明涉案商品房买卖合同也是绿地公司事先拟定的，重复使用，应认定为格式条款。逾期办证违约金按照较低比例，而不是以按日计算，免除了开发商的主要义务，属于无效条款。一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来进行了裁判，适用法律正确，一审判决事实清楚，程序合法，依法应予维持。李春林、王铁成向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还房屋差价暂定378660元(暂按建筑面积378.66㎡×1000元/㎡计算，待申请评估餐饮房与商铺差价司法鉴定后确定)；2.请求判令被告赔偿差价利息损失暂定132531元[以第1项诉讼请求的房屋差价款(暂定金额378660元)为基数，按照年利率6%自2014年3月25日交足全款之日计算至2020年1月25日(70个月)；嗣后利息按前述基数与利率计算至实际清偿之日止]；3.请求判令被告支付原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金人民币22294.5元(按房款4458899元×0.5%计算)；4.全部诉讼费用(包括案件受理费、诉讼保全费用、司法鉴定费用等)由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月3日，李春林、王铁成与绿地公司签订《购房意向书》，意向房源为绿地中央广场项目C-1-C栋***商铺。2013年11月14日，济南市城乡建设委为绿地公司开发的绿地中央广场C-1地块项目颁发济建预许2013610《商品房预售许可证》，许可预售商铺29套，面积3413.02平米。2014年1月8日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的李春林、王铁成签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定李春林、王铁成购买绿地公司开发建设的绿地中央广场C-1地块C栋***商品房房屋一套，该房屋用途约定为商业用房，房屋总价为4458899元。合同第8条约定房屋交付期限为2015年9月30日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第9条约定出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件五《合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定履行。附件五《补充协议》第三条第2款约定：在出卖人具备本合同约定的交房条件（即取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，出卖人可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完备为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任。第3款约定：出卖人发出入户通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。买受人应在出卖人《入户通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于出卖人未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用。第7款约定：出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付买方，自本合同约定的交付期限届满后第1日起，至达到合同约定的交付条件之日止，出卖人应按买受人已交房价款的万分之一每日与买受人计算违约金，合同继续履行。主合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2016年3月30日，济南市房产测绘院对绿地中央广场商业一区C栋房产进行的测绘结果中房屋表显示商铺四层为商铺功能区,房屋用途表中***房屋用途登记为餐饮。另查，打印日期为2018年8月23日的鲁（2018）济南市不动产权第01648**房产证载明，所有权人为绿地公司名下的涉案房产即***室房产用途为“餐饮”，该证上其余28套房产用途均为“商铺”。该房屋于2016年8月26日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建筑工程竣工验收备案，备案编号为201624102-2；于2018年8月13日取得《综合验收备案证明》。2016年10月11日，绿地公司向李春林、王铁成发出交房通知书。李春林、王铁成于2016年10月15日到达项目现场办理了交房手续，收取了涉案房屋。2016年10月25日，李春林、王铁成与案外人签订商铺租赁合同一份，案外人承诺涉案房屋用作“宾馆和餐饮”。此外，绿地公司向李春林、王铁成支付了自2015年9月30日起至2016年10月15日止共计381天的逾期交房补偿金169884元。2018年8月31日，绿地公司向李春林、王铁成开具了增值税发票一份，载明应税货物为绿地中央广场不动产，应税货物规格型号为“商铺”。2018年11月30日，李春林、王铁成申请办理涉案房屋的产权登记，并于当日交纳了契税133898.18元、印花税2229.44元。同一天，产权登记机关答复其所购买的房屋合同用途为“商业用房”与开发公司大证记载及登记簿中“餐饮”用途不符，将原告的产权登记申请退回。至两原告起诉时，涉案房屋仍未取得产权证明。另查明，李春林、王铁成于2020年4月16日向一审法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋价值进行评估以确定餐饮商品房与商铺商品房的市场差价。山东方正土地房地产评估有限公司接受本院委托后，以无法对该两种用途房屋的市场差价进行具体量化为由退鉴。一审法院认为，李春林、王铁成在本案中放弃了第一、二项诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，且不违反法律规定，对此予以准许。李春林、王铁成与绿地公司签订的《购房意向书》、《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且没有欺诈、阴阳合同等违反双方真实意思表示的内容，也不违反法律、法规禁止性的规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。依据双方合同约定，绿地公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任李春林、王铁成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，绿地公司不退房，绿地公司按已付房价款的0.5%向两原告支付违约金。现李春林、王铁成已付清了全部房款，绿地公司也已于2016年10月15日向两原告交付了房屋，自交房之日至今故绿地公司应严格的按照合同约定，向权属登记机关提供办理产权登记所需要的登记备案材料，并及时协助产权登记机关为原告办理房屋产权证。虽然绿地公司已将办理涉案楼房的初始登记的有关资料交至办证机关，但由于绿地公司提供的房产初始登记房屋用途为餐饮，即绿地公司交付李春林、王铁成的房产用途与合同及发票等明显不符。这也是产权登记机关将两原告产权登记申请退回的理由，并直接导致了两原告至今未取得产权证明，在整个合同履行过程中，两原告并无过错，绿地公司的上述行为系不适当履行合同义务的违约行为。因此绿地公司应向李春林、王铁成承担逾期办证违约金。关于逾期办证违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第39条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……。”同时《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。具体到本案中，李春林、王铁成与绿地公司所签订的购房合同系绿地公司事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，两原告基本上处于弱势地位，并无改变合同条款的权利。而涉案合同约定的最高违约金为已付房价款的0.5%，即22294.5元，由此可见，双方合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，如此计算则违约金数额极低。因此一审法院认定绿地公司提供的格式条款不合理地免除或者减轻其责任，该格式条款应为无效。关于计算数额问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。诉讼过程中，李春林、王铁成主张以购房款为基数，自2018年10月16日起（涉案房屋交付之日即2016年10月15日起的730日后的第二天）至2020年1月23日（李春林、王铁成主张的一审判决生效时止），要求绿地公司承担逾期办证违约金273572.03元，其计算逾期办证违约金系提出了增加违约金之诉讼请求，亦符合法律规定，故予以准许，但因其计算数额有误，故调整为以4458899元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日至2020年1月23日止，以4458899元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，一审法院调整的计算至2020年1月23日的违约金足以保护原告的合法权益。判决：一、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内支付李春林、王铁成逾期办理房产证违约金（以4458899元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；以4458899元为基数，自2019年8月20日至2020年1月23日止，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李春林、王铁成其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5404元，减半收取2702元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李春林、王铁成与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应积极履行合同义务。本案争议焦点问题为:一、绿地公司是否应当向李春林、王铁成支付逾期办证违约金；二、一审法院对逾期交房违约金的计算是否合适。关于焦点问题一，双方签订的《济南市商品房合同》约定李春林、王铁成购买绿地公司案涉商品房房屋一套，房屋用途为商业用房，绿地公司应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。绿地公司虽然已经办理了初始登记，但绿地公司办理的初始登记及登记簿中对案涉房产用途登记为“餐饮”，并非“商业用房”，不符合合同的约定，产权登记机关也因此将李春林、王铁成的产权登记申请退回。绿地公司作为专业开发商，对于所售商品房的用途性质应充分了解，并准确告知购房者。现绿地公司初始登记及登记簿与《济南市商品房买卖合同》、增值税发票中对案涉房产用途记载并不相符，李春林、王铁成亦因此不能进行房屋产权转移登记，绿地公司应承担相应的逾期办证的违约责任，并向李春林、王铁成支付逾期办证违约金。同时，在绿地公司无法将初始登记及登记簿载明的房屋性质进行更改的情况下，李春林、王铁成办理性质登记为商业用房的不动产权证的合同目的已无法实现，但李春林、王铁成未主张解除合同。绿地公司主张将涉案购房合同中约定的房屋用途更改为“餐饮”，以达到办理房屋产权转移登记的目的，但李春林、王铁成拒绝更改。在此情况下，一审法院将李春林、王铁成主张的逾期办证违约金的截止日期调整至2020年1月23日足以保护其合法权益。李春林、王铁成不能再以涉案房屋无法办理用途为商业用房的不动产权证为由主张之后的逾期办证违约金。关于焦点问题二，李春林、王铁成于2018年11月30日向产权登记机关申请办理产权登记，因绿地公司原因导致至今未能办理。案涉《济南市商品房买卖合同》对逾期办证违约金的约定为出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。综合考虑案涉房产标的额、违约期限及合同履行程度，该违约金确系过低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款对逾期办证违约金规定为，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院以此作为计算案涉逾期办证违约金的标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5404元，由上诉人绿地地产（济南）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年十二月二日书记员 赵雪晗