上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初12748号原告：葛茂兰，女，1957年8月13日生，汉族，住上海市金山区。原告：张玉林，男，1954年9月13日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：徐彩平，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。被告：上海伟鹏房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：贾时平，执行董事。原告葛茂兰、张玉林诉被告上海伟鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年9月23日、11月12日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐彩平均到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同,协助原告将位于金山区张堰镇新华东路61弄《荣禄苑》1号2层203室房屋过户登记到原告的名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年10月17日，原告与被告签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定原告可获得回搬房一套(荣禄苑XXX号楼302室)，房款从拆迁补偿安置款中扣除，差额部分由原告补足，原告应付被告房屋差价16,445.7元。2010年7月26日，原、被告又签订了补充协议，被告同意原告的要求，将原荣禄苑XXX号楼302室调整到1号楼203室，原告同意调整后的面积差按市场价补差价，补差总价约293,160元。2010年8、9月间，被告将该回搬房向房产交易中心进行了备案登记。2010年11月至2011年9月期间，被告法定代表人为达非法占有的目的，利用上海市网上房地产交易系统中对回搬房无交易限制之机，主动将尚未竣工但已具备预售条件的荣禄苑小区36套(包括21套回搬房)房产与他人签订预售合同作为抵押的方式，获取借款1,400余万元，原告的荣禄苑XXX号楼203室也在抵押之列。被告法定代表人因上述行为构成诈骗罪。2013年2月2日，原、被告办理交房手续，原告入住。2014年9月8日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定被告将位于本市金山区张堰镇新华东路61弄《荣禄苑》1号203室的房屋以472,506元的价格销售给原告，并约定在2014年12月31日之前，双方共同向金山区房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领房地产权证。原告于2014年9月15日付清房款，已履行房屋买卖合同中购房人的义务，但被告不履行出卖人义务，经原告多次催促，始终不能办理房屋过户登记手续，遂诉至法院，请求判如所请。被告于2020年9月23日的谈话中答辩称：被告2012年9月21日被带走后，公司所有的资料、公章都没有办理交接，现在被告手里没有任何资料。动迁户的事情应该及时办理，被告愿意积极配合。按照动迁安置协议，原告补偿实得收入款是119,848.40元，根据交付须知，房价是472,506元，实收是308,320元，补差164,186元，补差金额以及实收中的与动迁补偿款的差价由谁收取，交在哪里，卷宗里没有相应凭证。对原告的证据均无异议。经审理查明：2006年10月17日，原告葛茂兰(乙方)与被告(甲方)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方应得安置款合计140,355.40元，乙方选择的回搬房为多层2号楼302室，建筑面积60.87平方米，全部按安置价，总房价156,801.10元，乙方应付甲方房屋差价16,445.70元。2010年7月26日，原告葛茂兰(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议书》，内容为：甲方同意乙方要求，由原安置回搬的荣禄苑二号楼302室(建筑面积约60.87㎡)，调整到三号楼203室(建筑面积约102.87㎡)；乙方同意调整后的面积差按市场价补差价，具体计算为42㎡，市场价为6,980元/㎡，补差总价约293,160元。2012年9月21日,被告法定代表人贾时平因犯诈骗罪被刑事拘留。2013年2月2日，被告向原告交付案涉房屋。2014年9月8日，两原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买金山区张堰镇新华东路61弄《荣禄苑》1号2层203室，总价472,506元。另查明，2013年10月17日，本院作出(2013)金刑初字第404号刑事判决书，该判决书载明公诉机关指控：2005年11月，被告人贾时平为开发本市金山区张堰镇21、23街坊旧城改造项目，向他人借款收购上海伟鹏房地产有限公司，并在2006年至2008年的动拆迁过程中与高亚娟等20户拆迁户确定了回搬补偿安置协议；2010年11月至2011年9月间，隐瞒此情况，用该21套回搬房签订预售合同并网签进行虚假抵押。该判决书经审理查明：2011年5月至同年9月期间，被告人贾时平主动向顾明珠(实际出资人叶信村)提出借款，并隐瞒荣禄苑小区1号102、202、203室、2号101、104、202、404、501、502、504室、11号共11套房产,系拆迁户的回搬房的真相，将该11套拆迁回搬房连同可正常销售的13套房产，与顾明珠签订预售合同作为抵押，并许以高息，获取借款。该判决书主文：一、被告人贾时平犯诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币十万元；二、责令被告人贾时平于判决生效之日起十日内退赔各被害人损失。再查明，被告法定代表人被刑事拘留后既失去企业的控制权。原告尚未与被告就临时安置补助费及房屋价款等进行结算。案涉房屋尚有司法查封未解除。审理中，本院向原告释明因案涉房屋上尚存在被告与案外人的预售合同，在该合同未被涤除的情形下，案涉房屋不具备过户条件。以上事实，由原告提交的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议书》、《上海市商品房出售合同》、刑事判决书、刑事裁定书、交付通知书等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原告与被告间订立的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议书》系双方当事人自愿协商签订，且无法律、法规规定的无效情形，应属合法有效，对双方当事人具有拘束力。原告持有的《上海市商品房出售合同》,得了被告法定代表人的认可，本院确认为有效。原告虽然取得并已实际居住了位于金山区张堰镇新华东路61弄《荣禄苑》1号2层203室房屋,但原告请求被告继续履行合同,协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，不仅要审查请求人有无合法的权利基础，还需审查标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上不能履行，或不适于强制履行。案涉房屋上尚存在被告与案外人的预售合同，司法查封尚未解除，构成原告过户的履行障碍，双方合同处于暂时无法继续履行的状态，案涉房屋客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，故原告要求被告协助办理过户的请求，本院无法支持，待案涉房屋上案外人的预售合同及司法查封涤除后，原告可另行依约主张相关权利。同时原、被告应结算房屋价款及临时安置补助费等与房屋相关的费用，为产权过户创造条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告葛茂兰、张玉林的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取4,194元，由原告葛茂兰、张玉林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 炜二〇二〇年十二月二十一日法官助理  庄玲燕书 记 员  庄玲燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。