湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)湘07民终2397号上诉人（原审被告、反诉原告）：张琪，男，1991年2月12日出生，回族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：田军勇，湖南澧州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小利，湖南湘声律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱孟君，男，1954年9月26日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘春贵，女，1955年11月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：万炜玮，湖南银联（常德）律师事务所律师。上诉人张琪因与被上诉人朱孟君、刘春贵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张琪上诉请求：撤销原审判决，依法改判朱孟君、刘春贵赔偿张琪120333元。事实和理由：1、一审法院错误认定案涉右坪未被强制收回，朱孟君与高坪村四组签订的土地使用权租用合同仍在有效期内；2、一审错误认定张琪占用人行道和违规使用集体土地，张琪并未违规使用集体土地；3、张琪使用案涉右坪的权利丧失是基于高坪头村四组将该右坪收回，朱孟君丧失对该土地的出租权导致，而非街道城管办等职能部门的具体行政行为导致；4、朱孟君、刘春贵对案涉右坪权利的丧失不能作为其免责事由，其不向高坪头村四组主张权利，不能作为其推卸责任的借口；5、根据双方的合同约定，因朱孟君、刘春贵违约，其应赔偿张琪的损失，支付一年50000元的租金。朱孟君、刘春贵辩称，1、案涉租赁合同并非因朱孟君、刘春贵丧失出租权而解除，一审法院认定事实正确；2、张琪因占用人行道和违规使用集体土地导致其遭受损失，不应由朱孟君、刘春贵承担赔偿责任；3、张琪认为朱孟君、刘春贵构成根本违约，应承担违约责任，与事实不符。朱孟君、刘春贵向一审法院起诉请求：1.请求确认解除朱孟君、刘春贵与张琪签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令张琪向朱孟君、刘春贵支付欠付的租金25000元及按照租金标准支付至腾房前的占用使用费，并承担12500元的违约赔偿（即三个月的房屋租金）；3.请求判令张琪恢复租赁物原状，或支付恢复原状的维修费、清洁费、搬运费等必要费用50000元。张琪向一审法院反诉请求：1.请求确认张琪与朱孟君、刘春贵之间于2019年12月11日解除房屋租赁合同；2.请求判令朱孟君、刘春贵赔偿张琪损失及违约金、返还租金及押金共计120333元。一审法院认定事实：2004年5月1日，经东郊乡高坪头社区居委会见证，东郊乡高坪头村四组与朱孟君签订了《土地使用权租用合同》，约定将东郊四组刘春贵宅基地、西至207国道、南起坟地、北至鱼塘共0.91亩土地（即后面出租给张琪的土地）出租给朱孟君，租期从合同生效之日起20年。2016年1月18日，朱孟君、刘春贵（甲方）与张琪（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于常德市武陵区××乡××村××组房屋及房屋前坪和右坪（范围如附件照片中限定的范围）出租给张琪使用，建筑面积约1000平方米。租赁期限为15年，从2016年2月1日至2031年2月1日止，租金每年50000元，先付后用，第二年交付租金为1月1日。为保证设施设备完好，刘春贵支付押金2000元，合同到期后归还。在租赁期间，设施、设备如有损坏，由乙方承担修复或折价赔偿。合同有效期内经甲方同意后，乙方可对出租房屋进行装修，但不能改动主体墙体，合同到期后，装修及用品完好无损的归还甲方。合同有效期内，发生下列情形之一时，合同终止：1.发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；……4.甲、乙方协商一致，达成终止协议。乙方拖欠租金逾一个月时甲方有权解除合同，并负责赔偿损失。双方还约定不得借故解除合同，如甲方确需解除合同，应提前3个月通知乙方，返还多交租赁费并赔偿乙方造成的损失，并支付乙方一年租金。如乙方确需退租的，应提前3个月通知甲方，并赔偿甲方所造成的损失。合同签订后，朱孟君、刘春贵将租赁物交付给张琪，张琪按约了支付租金，租金已支付至2020年2月1日，并将租赁物用于经营无为园艺。2019年12月，张琪经营的无为园艺因占用人行道和违规使用集体土地，经东江街道新坪社区多次联系整改但张琪未落实，新坪社区居委会上报至街道城管办，街道城管办将违规立在人行道上的招牌和水泥地面上的渣土进行了清运。张琪认为房屋右坪被强制清除后，无法正常经营使用，且强制清除时损坏了盆栽，给自己造成了严重损失，拒绝支付租金。2020年4月9日，经双方同意张琪张贴了门面转租的公告，6月16日，朱孟君、刘春贵将房屋出租给第三人，并发短信通知张琪解除合同。另查明，因房屋漏水张琪于2019年11月对房屋进行了修缮，支出费用9900元。朱孟君、刘春贵认为张琪未按约支付租金，租赁房屋期间造成了房屋多处损坏，且未对房屋进行腾房清理，诉至法院。上述事实有《房屋租赁合同》、集体土地使用证、土地使用权租用合同、照片、证明、装修预算表、光盘、短信记录、到庭当事人陈述等证据在卷予以佐证。一审法院认为，朱孟君、刘春贵与张琪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效，合同一经约定，双方当事人就应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。现朱孟君、刘春贵按照合同约定将房屋及房屋前坪、右坪交付给张琪使用，张琪租赁了房屋及土地后，将租赁物用于园艺栽种、培育盆栽，因张琪擅自用黄土将右坪水泥地面覆盖用于种植树木，被街道城管办强制整改，给其造成了损失，张琪认为租赁目的不能实现。2020年4月9日，经双方同意后张琪张贴了门面转租的公告，可以认为双方对解除合同达成了一致意见，故对朱孟君、刘春贵要求确认解除与张琪签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持；至于合同解除日，张琪认为是2019年12月11日社区工作人员告知收回右坪之日，但该录音并不能证明涉案右坪的土地使用权已被收回，不能继续租赁使用，朱孟君与高坪头村四组签订的土地使用权租用合同仍在有效期内，故应以双方均同意解除之日，即2020年4月9日为合同解除日。合同解除后，张琪应向朱孟君、刘春贵支付欠付的租金9583.33元（50000元/12个月×2.3个月），对张琪要求朱孟君、刘春贵返还租金的反诉请求，不予支持；对于朱孟君、刘春贵要求张琪支付腾房前的占用使用费及违约赔偿金的诉讼请求，朱孟君、刘春贵作为出租人，在租赁期间应保证对租赁物享有出租的权利,现因高坪头村四组与其之间就右坪的使用发生分歧，朱孟君、刘春贵又未能把该分歧处理好，自身也有过错，故对朱孟君、刘春贵的诉讼请求不予支持；对于朱孟君、刘春贵要求张琪恢复租赁物原状或支付恢复原状必要费用50000元的诉讼请求，因其未提交证据证明签订合同时租赁物的状态，也未提交恢复原状需要费用50000元的依据，故不予支持；对于张琪要求朱孟君、刘春贵赔偿损失的反诉请求，张琪的损失系自身违规使用租赁土地被街道城管办强制整改造成的，与本案无关，可另案主张权利；对于张琪要求朱孟君、刘春贵支付违约金、返还押金的反诉请求，因并不是因为朱孟君、刘春贵违约导致合同解除，且双方对解除合同也达成了一致意见，故对支付违约金的反诉请求不予支持；双方在合同中约定“为保证设施设备完好，租赁方交押金2000元，合同到期后归还。”租赁物现状各种杂物、花盆乱堆乱放、墙皮脱落、地砖破碎，故对张琪要求返还押金的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认朱孟君、刘春贵与张琪签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；二、张琪于本判决生效之日起十日内向朱孟君、刘春贵支付欠付的租金9583.33元；三、驳回朱孟君、刘春贵的其他诉讼请求；四、驳回张琪的反诉请求。受理费994元，反诉费1353元，由张琪负担1453元，由朱孟君、刘春贵负担894元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对朱孟君、刘春贵提交的湖南省常德市武陵区人民法院《法庭审理笔录（2020湘07**民初2570号）》的真实性予以采信，该证据能够证明张琪于2020年7月10日向湖南省常德市武陵区人民法院就其与朱孟君、刘春贵房屋租赁合同纠纷一案提起诉讼，在该案庭审中，张琪对朱孟君、刘春贵提交的《常德市武陵区东江街道新坪社区居委会出具的证明》仅表示不符合政府部门处理问题的方式方法，对该证据的合法性、真实性、关联性未提出异议；张琪当庭申请的证人出庭作证是因村组搞整理要拆除张琪租赁的房屋右坪的事实。经审理查明，张琪二审庭审中自认其主张的损失明细如下：房屋装修9900元（减少100元）；修建前坪右坪围栏10000元；购买黄土10000元（面积300多，填了60公分左右黄土）；违约金50000元，退还租金7123元（2019.12.11至2020.2.1期间，一年租金50000元÷365天×52天＝7123元），当时算的8333元是按照两个月算的，现在减少1210元的诉请）；还有押金2000元；转运花草盆栽人工费20000元；盆栽损失10000元。最终计算我方上诉请求为119023元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、合同于何时解除；2、张琪是否应向朱孟君、刘春贵支付租金9583.3元，朱孟君、刘春贵否应向张琪赔偿损失120333元。关于争议焦点一，因张琪擅自用黄土将右坪水泥地面覆盖用于种植树木，导致被街道城管办强制整改，张琪自认租赁目的不能实现。鉴于张琪的损失系因其自身违规使用租赁土地被街道城管办强制整改所致，一审法院告知其可另案主张权利并无不当。经朱孟君、刘春贵于2020年4月9日同意，张琪张贴了门面转租的公告，一审认定该行为系双方对解除合同达成了一致意见，即认定2020年4月9日为合同解除日并无不当。关于争议焦点二，鉴于双方签订的房屋租赁合同已于2020年4月9日解除，一审法院按照合同约定，以年租金50000元为基数，计算张琪未支付租金的2.3个月，判令张琪还应向朱孟君、刘春贵支付9583.33元租金并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”张琪未提交合法有效的证据证明其房屋装修花费9900元，修建前坪右坪围栏损失10000元，购买黄土花费10000元，转运花草盆栽人工费损失20000元，盆栽损失10000元；依法应承担举证不能的不利法律后果，对张琪的上述损失依法不予支持。因不是朱孟君、刘春贵的违约原因导致本案合同解除，一审法院考虑到张琪承租物的现状依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，驳回张琪要求朱孟君、刘春贵返还押金、赔偿损失、支付50000元租金的请求并无不当。综上所述，张琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1403元，由张琪负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  严钦华审判员  孙 晖二〇二〇年十二月二十九日书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；