广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3451号原告：刘志高，男，1995年8月23日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：张建忠、吴剑辉，均为广东法拯律师事务所律师。被告：何王寿，男，1987年3月22日出生，汉族，住广东省高州市，第三人：广州市花都区赤坭镇集益经济联合社，住所地广州市花都区赤坭镇集益村，组织机构代码72378602-7。负责人：江玉球，任社长。委托诉讼代理人：宋志平，为经济联合社职员。第三人：江玉球，男，1964年1月3日出生，汉族，住广州市花都区赤坭镇集益村四队七巷**，公民身份号码4401211964********。原告刘志高与被告何王寿、第三人广州市花都区赤坭镇集益经济联合社及江玉球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告刘志高的委托诉讼代理人吴剑辉，被告何王寿到庭参加诉讼。诉讼中，因案情复杂，本案于2020年4月30日转为普通程序进行审理，并依据原告刘志高的申请追加集益经济联合社、江玉球作为第三人。本案于2020年5月25日第二次公开开庭进行审理。原告刘志高的委托诉讼代理人吴剑辉，被告何王寿，第三人集益经济联合社的委托诉讼代理人宋志平到庭参加诉讼，第三人江玉球经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志高向本院提出诉讼请求：1.解除刘志高与何王寿签订的《店铺转让合同》（合同总标的225000元，尚未履行金额87500元）;2.何王寿归还刘志高押金8000元和转让费120000元；3.何王寿支付刘志高赔偿费140000元（合同约定90000元、店内物品50000元）；4.何王寿自起诉之日起以第2、3项诉请总金额268000元为本金按年利率6%向刘志高支付利息计至清偿之日止；5.何王寿承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月21日，刘志高与何王寿签订《店铺转让合同》，约定：1.何王寿将位于广州市花都区培正路****店铺转让给刘志高；2.合同租赁期至2022年1月21日；3.转让费120000元，年租金为35000元（分别于每年3月、9月各支付17500元），押金为10000元；4.店铺所有装修、装饰、工具、设备等归刘志高所有；5.何王寿保证刘志高正常使用店铺3年（包含原房东中途收回店铺的情况），否则何王寿应赔偿刘志高90000元；6.何王寿2020年7月21日前收回店铺的（包含原房东中途收回店铺的情况），何王寿应退回转让费120000元。之后，在何王寿同意的情况下，刘志高分别向何王寿支付转让费120000元、押金8000元、2019年上半年租金17500元和2019年1月21日至7月的水电费及滞纳金4866元。2019年10月5日，刘志高发现其承租店铺在重新装修，遂问何王寿情况，但何王寿却称“店都不是你们的了”，并承认其私自扣留刘志高店铺内的所有财产；后，刘志高又联系了原房东，得知何王寿与其签订的租赁合同已在2019年8月底到期，且该店铺已重新招标，业主也已更换，而此次装修就是新业主拆除刘志高商铺进行装修。2019年10月6日，刘志高就何王寿私自扣留刘志高财产一事向公安机关报案。综上所述，何王寿隐瞒其与原房东的租赁合同期限，欺骗刘志高与其签订超越原租赁合同期限的《店铺转让合同》，存在重大过错，现店铺已更换业主并拆除重新装修，故何王寿违反了《店铺转让合同》中第二、十一、十二条关于刘志高租赁期内正常使用店铺的保证，其应按合同约定归还转让费120000元和押金8000元，并赔偿140000元（合同约定90000元+店内物品50000元）。为维护自身合法权益，现刘志高向法院提起诉讼，望法院判如所请。何王寿辩称，1.我方同意解除合同，因为刘志高没有按时交租。2.由于刘志高违约，故转让费、押金应由我方没收。3.由于系刘志高违约，我方无须赔偿及支付利息，诉讼费也应当由刘志高承担。集益经济联合社述称，1.我方与原承租人刘伟团签订的租赁合同于2019年8月31日到期。根据刘志高提交的证据，我方与原承租人刘伟团签订的租赁合同租赁期限为2016年9月1日起至2019年8月31日。在承包合同到期前的2019年7月18日已经发送通知给原承包人，并在合同到期后于2019年9月24日张贴《通知》，告知承包合同到期，将重新发包，要求各商铺承租人、店主于2019年9月30日前将店铺、房屋内的物品清空，结清水电费等税费，带押金单到集益村委退回合同押金。2.案涉商铺合同到期已经提交农村集体经济交易平台进行重新招标。我方按照正常流程，把涉案商铺所属的集益旧综合楼于2019年9月24日在广州市花都区农村集体资产交易服务中心举行现场举牌竞价招标，由广州元溪置业有限公司中标，并签订了《花都区农村集体资产交易成交确认书》，我方并无与原承租人签订续租合同。3.对于次承租人何王寿与刘志高签订的《商铺转让合同》，我方并不了解详细对其情况，我方与原承租人签订承包合同后，原承租人进行转租或再转租，我方不干预，因此对本案《商铺转让合同》约定内容并不知情。江玉球未作答辩、未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区赤坭镇集益村培正路****二楼中的部分，面积约220平方米。集益经济联合社主张其已就该商铺所在建筑物于1996年办理了规划报建手续，取得《建设用地批准书》，在报建后没有更换为土地使用权证，集益经济联合社提交了由原花都市国土局填发的建用字[1996]第158号《建设用地批准书》作为证据。本院据此向广州市规划和自然资源局花都区分局查询案涉商铺或建筑物有无取得《建设工程规划许可证》或经有关部门批准建设的情况，该局向本院函复称：“一、……经查询我局档案资料，存有上述《建设用地批准书》的存根副本，信息一致。该《建设用地批准书》所载建设项目名称为办公楼，与贵院来函查询的‘广州市花都区培正路51号A栋二楼商铺’建筑使用性质不一致。二、由于上述《建设用地批准书》为早期用地批准文件，未能确定所述土地及地面建筑物精确位置。现结合贵院提供的地址进行初步核查，我局未查询到来函所述‘广州市花都区培正路51号A栋二楼商铺’办理《建设工程规划许可证》的记录。”何王寿、集益经济联合社对该复函的三性予以确认。刘志高认为案涉商铺的报建人为村集体，因此应系具备规划报建手续的，其与何王寿之间的房屋租赁合同应系有效，如法院认定案涉合同无效，何王寿对此亦存在过错，仍需赔偿损失，故其不变更诉讼请求。2016年9月1日，集益经济联合社（甲方、出租方）与案外人刘伟团（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租综合楼大楼培正路****二、三楼，租期为3年，即2016年9月1日起至2019年8月31日止。双方对其他权利义务进行了约定。刘志高、何王寿均主张案涉商铺系由何王寿从刘伟团处承租后再转租给刘志高使用。何王寿称，其向刘伟团承租期限至2019年9月，双方之间的合同已遗失。刘志高称，何王寿向刘伟团承租期限至2019年8月。集益经济联合社述称，其知悉并同意刘伟团承租后再向何王寿转租。2019年1月21日，何王寿（甲方、转让方）和刘志高（乙方、受让方）签订《店铺转让合同》，约定由甲方将案涉商铺转让给乙方，甲方于2019年1月21日前将商铺转让给乙方使用，合同期至2022年1月21日。为每年3.5万元，一年两交，分别于当年3月、9月缴纳。乙方需向甲方交缴店铺押金10000元，甲方在合同到期时退还。合同第四条约定，乙方保证在甲方规定期间内缴租，不然甲方有权收回店铺。合同第七条约定，店铺现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有。合同第八条约定，乙方在一次性向甲方支付转让费12万元后，甲方不得向乙方索取任何其他费用。合同第二条、第十一条、第十二条均载明甲方需保证乙方正常使用店铺，即第二条“即使甲方原有房屋租赁合同到期，也要保证乙方在本合同期内正常使用店铺”，及第十一条“甲方保证乙方正常使用店铺3年，如甲方不能保证乙方正常使用店铺或甲方自己中途收回店铺（包括房东中途收回店铺），甲方应退回乙方赔偿费90000元人民币”，及第十二条“甲方在2020年7月21日前向乙方收回店铺（包括房东中途收回店铺），甲方应退回乙方赔偿费120000元人民币”。合同另对双方之间的其他权利义务进行了约定。上述合同签订前后，刘志高分别向何王寿及其指定的收款人詹少君、何刘诚合计支付了12万元作为转让费，并对案涉商铺进行使用经营。合同履行期间，刘志高未依照《店铺转让合同》约定的时间支付押金和租金。2019年4月24日，何王寿与刘志高签订《告知书》，约定刘志高须在2019年5月15日之前支付押金1万元及2019年3月1日至2019年7月31日期间五个月的租金17500元，合计27500元,逾期未支付则由何王寿收回店铺作封店处理，刘志高须付清押金及租金后方可解封。此后，刘志高支付了25500元，具体为2019年5月16日支付22500元，9月12日支付3000元。尚欠的2000元款项，刘志高主张为押金，何王寿主张为租金。刘志高于9月11日付清了7月之前的水电费及滞纳金合计4489元。集益经济联合社述称，其与刘伟团的租赁合同已于2019年8月底到期，其于到期前后均通知承租人清场。2019年9月24日，集益村民委员会通过直接告知及张贴的方式发出《通知》，通知案涉商铺所在的集益旧综合楼的商铺、房屋已于8月31日到期，告知各商铺承包人、店主于9月30日前清空场地。同日，案外人广州元溪置业有限公司竞得集益旧综合楼的经营使用权，并于9月25日至9月30日进行交易结果公示。2019年9月11日至9月30日期间，刘志高与何王寿通过微信协商租赁事宜。因刘志高经营困难，其提出带人上门看店后转租给他人，何王寿要求其先将3月应付的款项付清才能开门，并同意了刘志高提出的转租事宜。10月5日，刘志高向何王寿询问店铺的状况，何王寿向刘志高称店铺正在围蔽装修，提出店铺已被收回，店里的东西已搬走。因双方无法就合同的相关事宜达成一致处理意见，刘志高向本院提起本案诉讼。关于转让费12万元的性质，当事人双方各执一词。刘志高主张该款系店铺内所有设备及承租权的购买费。何王寿主张该款系店内装修设备的使用费，至于合同期满后物品如何处理的问题，其并没有想到这个问题，也没有与刘志高进行约定。刘志高提交一份店内原有设备清单，对店铺内原有设备估值118550元，何王寿对该清单的物品均予确认，但认为原有设备作价为7至8万元。据刘志高提交的商铺前后对比照片显示，清场后，商铺内已无任何物品，装修毁损。刘志高主张何王寿向其赔偿店内物品5000元，并提交了一份合计金额为25663.37元的“新装修与购买新设备”清单及支付凭证资料，拟证明其为使用案涉商铺添置于商铺内的装修、物品金额。结合刘志高提交的2019年2月至5月期间实际付款凭证及截图件进行核对，该清单中，实付制冰机1189元，通下水道工具289.9元，微波炉379元，炸炉用具50.4元，手电钻为59元，招牌1200元，点餐机未有支付凭证。据此，刘志高提交的证据显示其实付14279.93元。何王寿对刘志高经营商铺购置的物品及清单表示不清楚。刘志高称，其除了上述物品外，还购置了大量的酒存放于商铺内，但费用无法核实。诉讼中，刘志高称其暂不对上述“新装修与购买新设备”清单事项申请评估鉴定。何王寿称，其于2019年9月中旬得知广州元溪置业有限公司中标，由于刘志高拖欠租金及水电费，其没收了店铺内可移动的所有物品，因此没有通知刘志高。诉讼中，何王寿提交了一份显示其与集益经济联合社、江玉球于2017年2月1日签订的《商铺租用合同》，该合同显示租赁期为2017年2月1日至2023年1月30日止。刘志高据此向本院申请追加集益经济联合社、江玉球作为本案第三人。第二次庭审过程中，何王寿、集益经济联合社均确认该份《商铺租用合同》系用于办理营业执照，并非用于出租。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉商铺位于广州市花都区赤坭镇集益村，因无证据证明涉案商铺的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，刘志高与何王寿签订的《店铺转让合同》应为无效合同。何王寿作为出租人出租未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，刘志高作为承租人未尽到审慎义务，未严格审查房屋的规划报建手续，何王寿与刘志高对案涉《店铺转让合同》的无效均负有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。”刘志高要求何王寿返还8000元押金，合理合法，本院予以支持。关于刘志高要求何王寿返还12万元转让费的主张，首先，合同并未明确约定12万元转让费的性质，但结合合同第七条、第八条、第十一条、第十二条的约定以及双方当事人对该款性质的主张，可知该款应系刘志高作次承租人为了获得三年租期的租赁机会及在该期限内使用店铺装修、装饰、工具、设备而向何王寿所支付的对价。其次，案涉商铺及装修、装饰、工具及设备已由何王寿处分，刘志高要求何王寿返还该笔转让费，合理合法，本院予以支持。其三，该笔转让费对应的租赁期间为三年，刘志高自2019年1月21日起占有使用案涉商铺，至2019年9月底前仍未交还，何王寿退还的费用应扣除该8个月的相应对价，经计算，何王寿应退还的费用为93333.33元【120000元÷36个月×（36个月-8个月）】。刘志高主张中超出部分，本院不予支持。关于赔偿费140000元的问题。因合同无效，刘志高要求何王寿按照合同第十一条的约定支付赔偿费90000元，理据不足，本院不予支持。至于店内物品赔偿费50000元的问题。何王寿明知案涉商铺需清场交还产权人，但未向刘志高进行通知，而是自行处理了案涉商铺，对双方未能进行物品的交接存在过错，其对刘志高的财产损失应承担相应的赔偿责任。现刘志高明确不对其提交的“新装修与购买新设备”清单事项进行评估鉴定，结合其提交的14279.93元的实际付款凭证等证据，相关的物品确实与案涉商铺经营的内容相关，购买时间发生在2019年2月至5月期间，属于商铺经营期间且已进行了使用，相关的费用亦未超出合理市场价格，且张贴装饰、安装广告牌等也需要一定的人工成本，本院酌定何王寿向刘志高赔偿财产损失12851.94元（14279.93元×90%），刘志高主张中超出部分，未能提供证据证明实际支出情况，本院不予支持。关于利息，何王寿未退还押金、转让费及未及时赔偿损失的行为造成了刘志高资金占用的损失，刘志高主张何王寿自起诉之日起即2020年2月12日起支付利息至付清款日止，本院予以支持，但计算的基数应为114185.27元（8000元+93333.33元+12851.94元），利率应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。刘志高主张中超出部分，本院不予支持。江玉球经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何王寿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志高退还押金8000元和转让费93333.33元；二、被告何王寿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志高支付赔偿款12851.94元；三、被告何王寿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志高支付上述第一、第二、第三项费用的利息（计算方法：以114185.27元为基数，自2020年2月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；四、驳回原告刘志高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6632元，由原告刘志高负担2307元，被告何王寿负担4325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  曾雪云人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年十二月一日书 记 员  刘雄燕陈晓敏高波