安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终9144号 上诉人（原审原告）：卞新明，男，1987年9月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：何声颖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何洋洋，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：豆娜，女，1991年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：何声颖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何洋洋，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：张玉文，男，1989年12月30日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：何保鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张镇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈如梦，女，1994年8月13日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：何保鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张镇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人卞新明、豆娜与上诉人张玉文、陈如梦因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初3837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 卞新明、豆娜上诉请求：一、依法撤销（2020）皖0103民初3837号《民事判决书》第二项，改判支持卞新明、豆娜一审的诉讼请求，即判令张玉文、陈如梦双倍返还卞新明、豆娜定金，共计4万元；二、本案中一、二审诉讼费由张玉文、陈如梦承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，忽视合同相对性原则，把《存量房买卖合同》法律关系与《房地产经纪合同》法律关系混淆。原审判决书第5页、第2行起：“本案的争议焦点在于违约责任应如何认定。双方与辉达公司签订《房地产经纪合同》约定委托辉达公司办理银行按揭贷款手续，但因卞新明征信问题导致银行审核未通过，卞新明据此提出自行贷款，双方未能就变更贷款方式达成一致意见，致合同解除，在此情况下，卞新明对于合同的解除存在一定的过错。”原审判决这部分说理不符合本案的客观事实。首先，双方并没有一致约定委托辉达公司办理银行按揭贷款手续。案涉《房地产经纪合同》不是一份三方协议，而是卞新明、豆娜单独和辉达公司签订《房地产经纪合同》，张玉文、陈如梦单独和辉达公司签订《房地产经纪合同》，一共是两份合同。《房地产经纪合同》的合同主体是卞新明、豆娜与辉达公司，以及张玉文、陈如梦与辉达公司，也就是说，在《房地产经纪合同》中，张玉文、陈如梦与卞新明、豆娜并没有产生牵连，该经纪合同的条款对于本案双方没有直接拘束力。不能因为买卖双方各自与辉达公司签订了《房地产经纪合同》，就认定该经纪合同有权把这三个主体都囊括进来，一并予以拘束。其次，卞新明提出自行贷款方案，是买方享有的权利，无需经过买卖双方达成一致意见。本案是存量房买卖合同纠纷，买卖双方的一切权利义务均约定在《存量房买卖合同》中，关于付款方式，案涉《存量房买卖合同》第二条约定：“甲乙双方协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币（大写）壹佰陆拾肆万元……乙方（卞新明、豆娜）的付款方式和付款期限由甲乙双方在本合同附件四中约定。”同时，《存量房买卖合同》附件四第一条第3款约定：“甲方同意乙方（卞新明、豆娜）向商业性银行申请抵押贷款，总额为人民币（大写）陆拾伍万元。”从合同条款来看，买卖双方在《存量房买卖合同》中只是约定乙方申请商业贷款，至于乙方以卞新明的名义贷款，还是以豆娜的名义贷款，合同没有约定；乙方究竟是委托辉达公司贷款，还是自行办理贷款，也没有约定。本案中，贷款的方式、贷款的主体乙方可以自行决定，是乙方所享有的权利，因而卞新明提出自行贷款无需与合同相对人达成一致意见。最后，卞新明如自行办理贷款必须经过买卖双方同意，这是辉达公司单方面要求的，不是《存量房买卖合同》本身的约定，并非出自卞新明真实的意思表示。原审判决第4页、第6行起：“卞新明遂提出自行办理贷款手续。辉达公司提出自行办理贷款手续必须经过买卖双方认可，张玉文、陈如梦就此提出三个要求……”一般来说，存量房按揭贷款，如果买家不愿意费事，可以委托中介公司办理，但如果买家想省下一笔钱自己去办理，也当然享有这样的权利。本案买家自办贷款是允许的，辉达公司却要求买卖双方到门店签署自办贷款告知书，要求买卖双方达成一致，徒然增加了交易成本，买卖合同并无这样的约定，法律也没有赋予房产中介这样的权利。综上所述，由于《存量房买卖合同》并无约定必须经过辉达公司办理按揭贷款，因此卞新明、豆娜主张自行办理贷款，不必经过张玉文、陈如梦的同意，既然无需重新达成一致约定，那么卞新明对合同的解除并无过错。 二、卞新明变更贷款主体，寻找其他能够放贷的商业银行，属合同履行产生障碍后的积极补救措施，符合诚实信用原则，这种行为应当被司法实践所鼓励，而非被惩罚。如前所述，《存量房买卖合同》并没有约定必须委托中介机构办理贷款，也没有限制在哪家银行办贷款，也没有约定必须是卞新明办贷款，均没有约定。那么涉案合同的购买方既然是卞新明、豆娜两个人，以其中任何一个人办理贷款都是允许的，既然卞新明的名义办不了贷款，豆娜的征信没有问题可以办贷款，让买卖合同得以继续履行，符合《合同法》鼓励交易的立法精神。对于房屋出卖方来说，卖方的核心权益是收到购房款，只要卖方能够获得房屋价款，其权益不受损害。本案中，如果允许买方变更贷款主体为豆娜，另行选择商业银行，合同就可以继续履行，而正在买方选择变通方式时，卖方提出无理要求，让卞新明的补救措施落空，致使合同无法继续履行，最终导致合同解除。原审判决将合同解除的原因归责于卞新明，意味着否定了卞新明为合同继续履行所付诸的努力，这是一种消极的价值取向。 三、本案买卖合同陷入僵局以致解除，部分因为房产中介辉达公司的贪婪，部分因为出卖方恶意违约。本案中，辉达公司接受卞新明的委托办理贷款业务，询问了两、三家常年合作的银行，银行答复不予放款，也不去其他银行尝试，就得出卞新明贷不了款的结论。然而征信问题无法贷款，不是一个绝对的客观事实，而是一个相对的、可变更的主观事实。辉达公司所称卞新明征信问题办不了贷款，仅能说明卞新明在辉达公司的自有渠道无法办理贷款，不能证明卞新明绝对无法通过商业银行获取贷款，最后事实也证明，卞新明换一家银行就可以贷款。本案《存量房买卖合同》已经签署，买卖双方对价款、支付方式等均无异议，无非是买方以谁的名义、在哪家银行贷款的细节问题，当卞新明通过辉达公司无法贷款时，提出自办贷款，乃人之常情，而辉达公司为一己私利，要求必须经过买卖双方一致同意，还以违约索赔加以恐吓。 四、张玉文、陈如梦的拒绝办理网签手续的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向卞新明、豆娜退还双倍定金。违约责任产生的前提是当事人对合同义务的违反，而合同义务源自合同条文的约定。根据存量房买卖的手续和步骤，办理按揭贷款之前，必须由买卖双方前往不动产登记中心办理资金托管，正如《存量房买卖合同》第五条约定：“卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦双方确认，合同签订之后至2019年11月29日前，卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。”因此可以明确，张玉文、陈如梦经卞新明多次敦促，拒绝配合办理存量房转移登记手续，导致合同无法继续履行，属于违约行为，违反了《存量房买卖合同》第五条的约定。卞新明要求自办贷款没有违反《存量房买卖合同》的约定，不属于违约行为；至于是否违反了《房地产经纪合同》的约定，是否对辉达公司构成违约，与本案探讨的违约责任无关。因此，在张玉文、陈如梦违约发生之前，卞新明、豆娜没有违约行存在，是张玉文、陈如梦的违约行为导致案涉合同解除。因此张玉文、陈如梦应当根据《合同法》定金罚则，向卞新明、豆娜双倍返还定金。 综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 张玉文、陈如梦辩称，第一，签订的买卖合同及其房地产经纪合同是各方履行其房屋买卖的相应的依据，应当按照合同的约定履行相应的义务。因为卞新明个人征信的原因不能办理贷款，其是过错方应当承担违约责任。第二，在中介合同中明确约定房屋按揭的办理人是卞新明，其变更合同的相应的内容应当由各方作出书面的约定，故各方遵守其约定的相应内容。第三，根据双方签订的补充协议，给予卞新明相应的履行期限，而卞新明在其补充协议约定的期限内，不能办理房屋按揭，其应当承担过错责任。最后，征信问题是履行合同的一个重要参考因素，而客观上，因为卞新明的征信问题确实不能办理银行的按揭手续，因此出卖方考虑交易的安全性不予对方履行其房屋买卖合同。 张玉文、陈如梦上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判张玉文、陈如梦不承担定金返还义务；二、本案一审、二审诉讼费用由卞新明、豆娜承担。事实与理由：案涉合同签订后，卞新明、豆娜按照约定履行定金支付义务，但是在按揭办理过程中因卞新明原因导致按揭不能按时办理，后卞新明、豆娜要求变更按揭申请人，张玉文、陈如梦考虑到卞新明原因不愿意变更，导致合同不能履行，故不能履行的原因在卞新明，张玉文、陈如梦在合同履行中没有过错，定金支付方违约，不享有定金返还请求权。综上，请求二审法院判如所请。 卞新明、豆娜辩称，卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦之间是没有签订经纪合同的，双方之间只有一份合同，就是存量房买卖合同。第二，征信问题不是一个绝对的事实，而是一个可变更的相对的事实，对方所述的卞新明征信存在问题贷不了款，且是中介转述，中介没有权利决定当事人是否构成违约。每家银行的放贷标准是不一样的，事后卞新明换了一家银行，成功贷款了，足以说明问题。该证据在一审时也向法院提交了。 卞新明、豆娜向一审法院起诉请求：1.解除卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦签订的《存量房买卖合同》；2.判决张玉文、陈如梦双倍返还卞新明、豆娜定金共计4万元；3.诉讼费用由张玉文、陈如梦承担。 一审法院认定事实如下：2019年9月1日，经安徽中皖辉达信息服务股份有限公司（以下简称辉达公司）居间，张玉文、陈如梦作为出卖人（甲方），卞新明、豆娜作为买受人（乙方），签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区房屋出售给乙方，价款为164万元，2019年11月29日前将首付款99万元（含定金2万元）存入托管账户并办理产权转移登记手续，剩余65万元房款由乙方向商业性银行申请抵押贷款。同日，双方签订《补充协议》一份，约定乙方支付甲方定金2万元，如甲方不履行合同，应双倍返还定金，若乙方不履行合同，则甲方收取的定金不予退还；乙方同意用首付款替甲方还贷；“具体过户日期以他项权证后的三个工作日内为准或以乙方贷款预审批通过后的三个工作日内为准”；若在2020年3月1日前银行尚未放款，则甲方同意将此房屋在2020年3月1日前交付给乙方；本协议与原合同不一致的，以本协议为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方分别与辉达公司签订《房地产经纪合同》，约定双方委托辉达公司办理银行按揭贷款手续，产生的费用由乙方承担。合同签订后，卞新明、豆娜支付张玉文、陈如梦定金2万元。之后，卞新明、豆娜委托辉达公司办理银行贷款手续，因卞新明征信存在问题，导致银行贷款审核手续未能通过，卞新明遂提出自行办理贷款手续。辉达公司提出自行办理贷款手续必须经过买卖双方认可，张玉文、陈如梦就此提出三个要求，一是买方承担9月份至11月份房贷产生的利息，二是不同意2020年3月1日前空房，三是买方须承诺放贷期限，卞新明、豆娜表示同意第二项和第三项要求，但不同意第一项要求，双方协商未果，未能继续履行合同。 卞新明、豆娜提交豆娜征信报告、借款申请书、网签确认单，证明卞新明征信没有问题可以正常贷款，该院认为，上述证据仅能证明豆娜征信符合要求，且卞新明、豆娜另行购买了其他房屋，无法证明其待证事实，且庭审查明案涉合同履行过程中，确因卞新明征信问题导致银行贷款审核未通过，故对上述证据该院不予采信。 一审法院认为，卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现卞新明、豆娜主张解除上述合同，张玉文、陈如梦庭审中表示同意，该院予以确认。本案的争议焦点在于违约责任应如何认定。双方与辉达公司签订《房地产经纪合同》约定委托辉达公司办理银行按揭贷款手续，但因卞新明征信问题导致银行审核未通过，卞新明据此提出自行贷款，双方未能就变更贷款方式达成一致意见，致合同解除，在此情况下，卞新明对于合同的解除存在一定的过错，但贷款方式的变更并不必然导致张玉文、陈如梦合同目的无法实现，若确认定金全额不予返还有失公允，该院结合当事人过错程度、损失大小等综合因素，酌定张玉文、陈如梦返还卞新明、豆娜定金1.5万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦之间的《存量房买卖合同》及补充协议解除；二、张玉文、陈如梦于判决生效之日起十日内返还卞新明、豆娜定金15000元；三、驳回卞新明、豆娜的其他诉讼请求。案件受理减半收取为400元，由卞新明、豆娜负担250元，张玉文、陈如梦负担150元。 本案二审期间当事人未提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于案涉存量房买卖合同不能履行的原因应归责于哪一方，哪一方存在违约行为，据此定金罚则如何适用。张玉文、陈如梦主张合同未能履行的原因在于卞新明征信有问题不能办理银行抵押贷款。但是从本案查明的事实来看，卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦签订的《存量房买卖合同》中约定的付款方式为首付款加商业贷款，并未约定以谁的名义申请商业贷款，也未约定必须委托中介办理贷款。卞新明、豆娜与中介辉达公司签订的《房地产经纪合同》对于卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦买卖双方之间并不产生拘束力。当中介告知双方当事人卞新明的征信出现问题以后，卞新明、豆娜主动提出由豆娜自行向银行申请抵押贷款，这并未改变《存量房买卖合同》中约定付款方式。并且从卞新明、豆娜一审中提交的豆娜的征信报告、借款申请书、网签确认单可以证明卞新明、豆娜具备从银行获取商业贷款的资质，从而具有履行房屋买卖合同的能力。因此，张玉文、豆娜主张的所谓的卞新明征信问题并不当然成为履行案涉房屋买卖合同的障碍。但张玉文、陈如梦却单方认定合同无法继续履行，提出了更为苛责的条件并拒绝履行合同义务，最终导致合同未能履行完毕。因此本院认为张玉文、陈如梦对合同未能履行存在过错，应当承担相应责任。 关于定金罚则的适用问题。合同解除时，一方根据合同中约定有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉合同签订后，张玉文、陈如梦在没有充分证据证明卞新明、豆娜存在违约的情形下，拒绝履行合同义务，构成根本违约，故卞新明、豆娜有权解除案涉合同，并要求张玉文、陈如梦双倍返还定金40000元。一审法院酌定张玉文、陈如梦返还定金15000元，缺乏法律依据，本院予以纠正。 综上所述，卞新明、豆娜的上诉请求成立，应予支持；张玉文、陈如梦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初3837号民事判决第一项，即“确认卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦之间的《存量房买卖合同》及补充协议解除”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初3837号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初3837号民事判决第二项为“张玉文、陈如梦于本判决生效之日起十日内返还卞新明、豆娜定金40000元”。 一审案件受理费800元，减半收取400元，由张玉文、陈如梦负担；二审案件受理费600元，由张玉文、陈如梦负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  胡天纯 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。