河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初6104号原告（反诉被告）：张某，女，汉族，1990年2月2日生，身份证住址河南省信阳市平桥区，现住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘颖，系河南同信律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖某，男，汉族，1988年10月13日生，身份证住址河南省信阳市平桥区，现住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：祝卫东，系河南文开律师事务所律师。原告（反诉被告）张某诉被告（反诉原告）肖某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日决定立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某及其委托诉讼代理人刘颖、被告（反诉原告）肖某及其委托诉讼代理人祝卫东到庭参加了诉讼。庭审中，反诉原告肖某撤回反诉。本案现已审理终结。原告张某向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除《购房协议》；2、判令被告履行协议解除后合同义务即返还原告房屋、恢复原状、支付房屋占用费暂定48000元（40月×1200元）；3、判令被告将占用房屋恢复原状；4、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原告与被告系房屋买卖合同关系，原告于2017年3月21日与被告签署了《购房协议》，被告购买原告名下位于信阳市××山新区中信上城品2号楼2单元2804号房一套，合同约定总房款705000元，被告先支付20万作为首付款，剩余50.5万待房产证过户办理完银行按揭后10日内转给甲方。原告在收取首付款后交付了房屋，但被告迟迟不履行支付余款的主要义务，也不配合办理房屋过户手续。多次催告，被告总以各种理由及借口推脱，恶意拖占原告房屋。另协议签署后，总房款已经确定，理应由被告承担还贷付息义务，但因被告不配合办理过户按揭手续，案涉房屋商业贷款依然是原告在支付，原告为此支付贷款46295.56元，其中利息33277.11元。被告购买原告房屋，被告原本应当主动要求过户支付余款，现原告要求其办理过户支付余款，被告反而恶语相向，久拖不决，把原告的善意协商当做软弱可欺。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，并造成较大经济损失，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，恳请判如所请！被告肖某辩称：一、答辩人对与原告之间所签房屋买卖协议的真实性没有异议。二、原告诉称与事实不符。事实上，答辩人在签订合同后已经积极履行了合同义务，按照合同约定交付了20万元首付款，原告也根据协议约定交付房屋，答辩人进行装修入住也是双方协议约定的内容，目前房屋答辩人已经装修实际入住；其次，原告以答辩人拒不配合办理过户纯属子虚乌有。双方在签订协议时口头承诺会在几个月内为答辩人办理房屋过户，这一点双方的微信聊天也可以证实，而且原告也是房屋开发商之一，所以其对办理房产过户的时间应是最清楚的，所以其承诺的时间答辩人也是非常相信；但是从开发商发出的通知可见，原告并没有按约定的时间为答辩人办理过户事宜，应是其违约在先；另外，原告先期没有结清房屋交付前的物业费用，也是违反了履行协助办理、清结物业变更的合同义务，也属违约。因双方还存在余款没有结算，所以，答辩人在装修入住时为其垫付了该部分费用，认为在支付余款时原告会一并结算；再者，开发商办理房产证的通知是2019年11月21日，而事实上答辩人早就向原告提出过，在双方的微信聊天中可以证实，在通知发出的此时间段内，答辩人一直与原告沟通协商办证事宜，原告也认可是开发商原因不能兑现办证而拖延的时间。因此，没有办理过户实则是开发商原因所致，原告却提出超出合同约定的不合理要求将开发商原因导致的不能办证产生的银行利息损失让答辩人承担明显没有道理，也没有协议依据，完全是其拒不配合办证。以上才是涉案房屋没有及时办理过户的真实情况。三、原告主张解除合同及返还房屋等诉求缺乏事实和法律依据。第一、双方合同约定解除事由，答辩人与原告一直在协商履行办证过户合同事宜，因此原告主张没有合同依据，不符合《民法典》第562条协议解除的条件；第二、合同约定的办理房屋过户银行按揭后10日内答辩人支付余款是双方真实意思，并不违法。因此，双方约定的给付余款的履行条件尚未成就，现答辩人不能办证实属原告故意推拖所致，而非答辩人不履行合同约定所致。所以原告主张解除合同违反协议约定也违反诚信原则，不应支持。第二、涉案合同已经生效并履行，依法受法律保护。微信聊天截图可以证实答辩人一直是要求按照协议约定履行办证按揭后支付余款；并且是按照原告要求找了中介，钱款也已准备，这一切表明答辩人是在积极履行合同；原告提出的损失不是答辩人原因所致，其损失与答辩人之间根本没有关联，该责任应是开发商原因所致。所以，不存在《民法典》563条合同目的无法实现的法定解除情形；更不符合最高人民法院九民会议纪要第46条、48条的规定；因此原告主张解除合同等诉求也与法不符。综上，本案合同依法成立并生效，已经实际履行并交付了房屋，现合同约定的办证条件已经成就，原告应当履行办证过户的合同义务，答辩人也会积极根据合同约定在办理完银行按揭后10日内交付余款，对其因没能及时办证导致支出的银行利息损失，应向开发商主张。恳请人民法院查明事实，依法公正判决，驳回原告无理诉求。经审理查明：2017年3月21日，张某与肖某签订“购房协议”，约定肖某购买张某名下位于中信上城品2号楼2单元2804号房屋，总房款705000元，首付款200000元，支付首付款后交付钥匙、装修入住，余款505000元房产过户办理完银行按揭后10日内支付。甲方（张某）配合乙方（肖某）办理物业等相关手续。2017年3月22日肖某向张某支付200000元首付款后即进行装修、入住至今。案涉房屋直至2019年11月21日才符合办理产权登记手续，张某于2020年8月11日取得涉案房屋的产权证书即豫（2020）信阳市不动产权第0009996号并以“法律意见书”的形式告知肖某办理过户事宜。张某、肖某信息约定2020年8月13日在中介公司办理过户手续，但因肖某当天迟到未能办妥。肖某另提供与张某的微信聊天记录，其中2018年聊天记录部分内容为“肖：我们交易是从去年三月开始的，三月起算到今年八月是18个月。张：好的。肖：年底要是房产证还没下来我就把这部分利息给你，等会给你转9月的房贷，以后每月1130，微信转给你，省的麻烦还要我去打卡”，2018年9月20日肖某向张某转账1130元。本院认为，张某、肖某签订“购房协议”是双方真实意思表示，即应当按照合同约定履行各自的义务。2019年11月21日前未办理产权手续不可归责于原被告双方，在此之前不能认定双方有违约行为。肖某支付首付款后并装修入住，但涉案房屋未完成过户、未达成“房产过户办理完银行按揭后10日内”尾款支付的条件，但自2019年11月21日开发商通知可以办理产权手续后，肖某怠于行使权利、在可以办理过户情况下未按约定予以配合。且通过双方的信息记录可以看出配合办理过户材料当天肖某迟到，责任在被告；同时，合同双方固然要秉持契约精神，但不能予以苛责，案涉房屋已经交付肖某并由其装修入住至今，退还房屋不仅不利于合同目的的实现，也会给双方造成更大的损失和矛盾。案涉“购房协议”未约定解除合同的情形，也不符合法定解除事由，因此原告张某以未支付尾款、不配合办理过户等为由要求解除合同的诉请，本院不予支持；张某基于解除案涉合同的退还房屋、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。至于张某诉请的房屋占用租赁费，张某按照约定交付房屋后，肖某对房屋进行了装修入住，并不属于房屋租赁合同关系，对张某要求支付租赁费的诉请本院不予支持。但是肖某支付首付款后装修入住至今，期间涉案房屋贷款由张某支付，对于出卖人张某而言显失公平，期间的资金占用利息等确有损失，从双方微信聊天记录载明的“肖：我们交易是从去年三月开始的，三月起算到今年八月是18个月。张：好的。肖：年底要是房产证还没下来我就把这部分利息给你，等会给你转9月的房贷，以后每月1130，微信转给你，省的麻烦还要我去打卡”可知，对于未支付尾款但实际入住期间张某支付的银行房屋贷款等损失，肖某愿意支付，本院认为对于过户前张某的损失，双方可以另行协商解决，或者张某另行主张权利。肖某在诉讼过程中撤回反诉，是其对诉权的自行处分，本院裁定予以准许。案涉房屋已经办理了产权证书，本院希望当事人双方能够友好协商、积极配合对方履行过户和付款义务，以更有效的形式解决双方的争议，避免损失扩大。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求；准予反诉原告肖某撤回反诉。本案受理费1000元，减半收取500元，反诉费4600元，财产保全费3045元，由原告张某承担500元，被告肖某承担7645元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并预交上诉费（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账号：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行），上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  易松二〇二〇年十二月十日书记员  尹力