山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1321民初3638号 原告：张德杰，男，1954年2月3日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：张康莉，山东弘元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峰，男，1979年1月28日出生，汉族，居民，住山东省沂南县，系张德杰之子。 被告：郭相余，男，1965年10月9日出生，汉族，居民，户籍地山东省沂南县。 委托诉讼代理人：徐兴收，山东同力兴国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁忠校，1997年1月3日出生，汉族，居民，住山东省沂南县，系郭相余继子。 原告张德杰诉被告郭相余占有物返还纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德杰及其委托诉讼代理人张康莉、张峰，被告郭相余及其委托诉讼代理人徐兴收、袁忠校均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张德杰向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退并返还其占有的原告房屋及院落；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年间，原告将自己所有的位于沂南县××镇××村的住房（东至袁满堂、西至袁付烈、南至大街、北至王瑞先）六间及院落一处借给被告使用至今，现原告欲收回自住。我多次找被告协商，让其腾出房屋，但被告以种种理由拒绝搬出。特提起诉讼。 郭相余辩称，原告系我的亲姐夫。我自1993年至2005年期间一直给原告打工，原告从未支付过工资。2003年我与妻子相识，要结婚时，原告问我妻子是要钱还是要房子，我妻子说要房子。后原告给被告盖房子4间用于结婚，后来我加盖了两间西屋、两间南屋和一间过道，一直居住至今。2006年，原告跟我要房子钱，我在岱庄的房子被四哥郭某1居住，我就让原告去我四哥家将卖房子的钱4000元拿去。后来因其他事情发生矛盾，原告向我提起了诉讼。涉案房屋是因我一直给原告打工，原告未支付我工资，加上特殊的亲属关系，原告才将房屋赠给我。我后来也支付了4000元的购房款，我一直居住到了现在。原告的诉讼无事实与法律依据，我请求驳回原告的诉讼请求。 张德杰向本院提交如下证据，本院分析认定如下： 一、沂南县人民政府房屋印契一份，该证据证实本涉案房屋的原始取得人及房产坐落情况，本院对其真实性予以确认。 二、《房屋买卖转让协议》一份，该证据证实张某将涉案房屋转让给张德杰的事实，证人张某出庭证实该转让事实，本院对其真实性予以确认。 三、涉案房屋照片三张，证实该房屋现状情况，本院对该照片的真实性予以确认。 四、证人张某证言，我和原告是亲兄弟，原告是我大哥，房屋是我买的供销社的，买的时候有四间草屋，西边还有一个小屋，我花了4000余元买的，买的时候供销社给我的印契，四至很清楚。我卖给我哥12000元他已经支付。本院对该证言的真实性予以确认。 五、证人郭某2证言，我弟弟（郭某1）给了我4000元钱，具体时间地点忘记了，可能是在郭某1家里给的，这笔钱用于给郭相余娶亲，不是用于买房子的。本院对其证言中与其他证据相印证部分予以采信。 被告郭相余向本院提交如下证据： 一、证人齐某证言，我住的是郭相余的房子，二十多年前，我给了我大姐4000元，4000元是我家卖的树钱，我不知道为什么要4000元，钱是在我家给的，在场人就有我、郭某3和郭相兰三人。郭相兰是张德杰之妻，现名郭某2，其提供证言认可收到4000元，但辩称是给郭相余娶亲的费用，本院对郭某2收到4000元的事实予以确认。 二、证人郭某3证言，我和郭相余系兄弟关系，郭相余在岱庄的房子我住着。郭相余4000元把这个房子卖给我，我因为没有钱。郭相兰多次找我要，我将树木伐掉后给了郭相兰4000元。郭相兰给了谁我不知道。他说是帮被告盖房子。 本院调查证人情况如下： 证人袁某证言，张德杰是我村村民，郭相余不是我村村民，但在我村居住十多年了，郭相余之妻聂胜秀是我村村民，双方争议的宅基地我是我村的，宅基地是老供销社的，房子位置在我村村东。房子谁盖的不知道，是否办理房产证不知道。本院对该证言的真实性予以确认。 经审理本院认定事实如下：张德杰与郭某2（曾用名郭相兰）是夫妻关系，郭某2与郭相余是姐弟关系，郭相余与证人郭某1系兄弟关系，张德杰与案外人张某是兄弟关系。1992年5月1日，案外人张某从沂南县依汶镇供销社购得草房六间（正屋四间，西偏房两间），该房屋位于沂南县××镇××村村东，四至为东至袁满堂、西至袁付烈、南至大街、北至王瑞先，沂南县依汶镇人民政府为其发放房屋印契一份。1998年6月26日，案外人张某与张德杰签订《房屋买卖转让协议》一份，张某将其购买的六间房屋转让给张德杰，张德杰向张某支付转让费12000元。2002年至2003年间，张德杰将上述六间房屋拆除后新建房屋四间及院落一处。2004年至2005年期间，张德杰将涉案房屋交付郭相余占有使用。2006年，张德杰之妻郭某2从郭某3处取得4000元现金，该4000元为郭相余应收取的房屋转让应收账款。 本院认为，原被告双方均认可郭相余现居住房屋是张德杰建造后交付郭相余使用，本院对该事实予以确认。本案的争议焦点是被告郭某2占有使用张德杰房屋的合同定性问题。 张德杰在庭审中自认其在建造房屋时未取得建设房屋审批手续，该房屋所有权权属的认定审批及是否属于违章建筑，应由有关行政部门依据有关法律、行政法规认定，本院对该房屋的所有权权属不予认定。但张德杰是本涉案房屋的原始占有人，其对该房屋的占有权益应予维护。 郭相余通过合同关系继受取得占有使用本涉案房屋。本院基于以下两点对双方之间的合同关系予以认定：（一）张德杰向郭相余交付使用房屋的事实；（二）张德杰从郭相余处已取得适当经济补偿。张德杰之妻郭某2从郭某3处取得郭相余的应收账款4000元，张德杰虽辩称是用于偿还郭相余娶亲费用等其余欠款，但未提供证据证实，本院对张德杰辩称不予采信，认定该4000元为使用本涉案房屋的经济补偿。基于以上两点，本院认定双方之间存在不定期租赁合同关系，对张德杰主张的双方之间存在无偿借用合同的事实不予采信。郭相余主张与张德杰存在赠与合同并已给予适当补偿，但未提供证据证实双方达成赠与或买卖的意思表示一致的协议，本院对郭相余主张不予采信。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本涉案房屋在建设前未取得房屋建设审批手续，在本案庭审时也未取得合法产权证明，双方之间的租赁合同为无效合同。张德杰基于解除借用合同诉求被告返还房屋与合同无效后返还房屋的法律后果相同，本院对张德杰要求返还房屋的诉讼请求予以支持。 郭相余主张其在占有使用期间新建西屋、南屋各两间，过道一处、大门一处、安装采光瓦、加高院墙，张德杰不予认可，郭相余未提起反诉，双方可就上述添附部分另行协商或相互向对方另行主张权利。 综上所述，本院对张德杰的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 郭相余在本判决生效之日起十日内腾退并返还张德杰房屋及院落一处（位于沂南县××镇××村村东，东至袁满堂，西至袁付烈，南至大街，北至王瑞先）。 案件受理费1050元，由被告郭相余负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  杜新军 人民陪审员  梁秀江 人民陪审员  刘 健 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  牛继鹏