江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初5549号原告（案外人）：窦婷婷，女，1978年9月22日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。原告（案外人）：欧勇，男，1972年3月5日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。二原告共同委托诉讼代理人：张来贵，江苏创嘉律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：周厚远，江苏创嘉律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司徐州分行，住所地江苏省徐州市淮海西路**。负责人：陈永飙，行长。委托诉讼代理人：韩岩，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭静，江苏淮海正大律师事务所律师。第三人（被执行人）：王亚，女，1986年8月4日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。原告窦婷婷、欧勇与被告中国银行股份有限公司徐州分行、第三人王亚执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告窦婷婷及其与原告欧勇的共同委托诉讼代理人周厚远，被告中国银行股份有限公司徐州分行的委托诉讼代理人韩岩到庭参加了诉讼，第三人王亚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，中国银行股份有限公司徐州分行与王亚信用卡纠纷一案，本院经缺席审理于2019年12月26日作出（2019）苏0311民初7404号民事判决：被告王亚于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司徐州分行信用卡透支本金64411元、利息5382.94元、应收费用11986.7元（利息、滞纳金暂计至2019年10月18日止；自2019年10月19日起至实际还清之日的利息、滞纳金按合同约定利率计算）;如被告在2019年12月25日后有相应还款的，该款项可按照法律规定的清偿顺序予以折抵。该判决发生法律效力后，根据中国银行股份有限公司徐州分行的申请，本院于2020年4月20日立案执行，案号为（2020）苏0311执1158号。在该案执行过程中，本院于2020年4月30日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知要求查封王亚名下的本市泉山区西苑小区x期xx-x-xxx室的房产，期限三年；2020年6月18日，本院发布执行公告：限被执行人王亚及本市泉山区西苑小区x期x-x-xxx室住户于本公告发布之日起十五日内腾空上述房产，交付本院执行，逾期本院将依法强制执行。后案外人窦婷婷、欧勇提出执行异议请求停止对西苑二期xx-x-xxx室房产的执行，本院经审查于2020年9月21日作出（2020）苏0311执异103号执行裁定书，驳回窦婷婷、欧勇提出的异议申请。原告窦婷婷、欧勇向本院提出诉讼请求：1、确认原告对徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋拥有产权，停止对徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋的执行措施；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告窦婷婷的哥哥窦银宾与第三人王亚原系夫妻关系，2017年11月29日经泉山区人民法院调解离婚。窦银宾与王亚夫妻关系存续期间，两原告于2015年3月7日与窦银宾及王亚签订房屋买卖合同购买登记在窦银宾和王亚名下的西苑小区x期x-x-xxx室房产。房屋购买后一直由原告窦婷婷的父母居住至今，但因该房产有抵押贷款未还清而未办理过户手续。2020年6月18日，徐州市泉山区人民法院在该房张贴公告，以王亚有未清偿债务为由强制执行要求腾空房屋。原告认为，涉案房屋虽未办理房屋过户手续，但已由原告购买并实际居住至今应其原告所有，为此原告提出执行异议。徐州市泉山区人民法院于2020年9月21日作出裁定对原告提出的执行予以予以驳回，现原告提起本案诉讼。被告中国银行股份有限公司徐州分行辩称，原告提起的案外人执行异议之诉的全部诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。具体理由为：一、判断不动产权属情况应严格按照《中华人民共和国物权法》的有关规定确定，涉案房产徐州市泉山区西苑小区x期x-x-xxx室房屋登记在第三人亦即被告执行人名下，原告陈述其与第三人的房屋买卖关系不能产生无权变动的效力，原告不能对涉案房屋拥有所有权；二、金钱债务执行中，买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出的异议，必须符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形方可排除执行，但在本案中原告不足以证明其享有该权利。首先，第三人王亚与原告额房屋买卖关系违反了设定担保物权的房屋在相应的他项权利涤除前不得交易的强制性规定，应属无效。第二，涉案房屋的占有人并非原告，现实际占有人系非法占有。第三，原告与第三人、现非法占有人以及第三人与现非法占有人均存在利害关系，且无交易价款的支付方式明显不符合常理，因此原告及现非法占有人具有而已与第三人串通以阻却执行的重大嫌疑。第四，涉案房屋设定的抵押期限为10年，原告明知设定抵押的房屋无法过户，因此未办理过户登记手续应系原告自身的原因。最后，原告与第三人2015年签订的房屋买卖协议本质上是以房抵债，该合同并未实际履行。因此在原告没有证据证明其与第三人之间买卖行为合法性及对房屋合法占有，且未提交涉案房屋物业费用等交纳证明的情况下，其不具有确权及排除执行的权利。三、原告未举证证明其已合法支付全部房款，也未提交证据证明其合法占有房子权利外观，更未提交证据证明房屋已登记在其名下，应当承担举证不能的不利后果。第三人王亚未到庭参加诉讼，亦未提交书面述称意见。原告窦婷婷、欧勇为证实其诉讼主张，提交了如下证据：一、签订时间为2015年3月7日、合同双方为窦银宾、王亚（卖方、甲方）与窦婷婷、欧勇（卖方、乙方）的《房屋买卖合同》一份。其主要内容为：一、甲方自愿将坐落于徐州市泉山区西苑小区x期x-x-xxx号、建筑面积72.2平方米的房屋[房屋产权证号徐房权证泉山字第**、土地证号徐土国用（2014）第xx**]卖给乙方所有。二、双方商定价格为448000元，付款方式和时间为：1、因甲方截止2015年3月2日欠乙方借款8万元，本合同签订后，甲方所欠借款与乙方应付房款8万元抵消。乙方在签到本合同时将甲方出具的借据归还甲方，甲方向乙方出具收到乙方购房款8万元的收据；2、甲方所借窦广洪借款15万元，由乙方负责偿还，该款在合同签订之日由乙方给付窦广洪，乙方将甲方出具的向窦广洪借款的借条交付给甲方视为甲方收到乙方购房款15万元，甲方应向乙方出具购房款收据；3、甲方房屋现有抵押贷款人民币200000元，抵押权人为徐州市住房职业担保有限公司。贷款由甲方负责偿还，甲方已还贷款由乙方在签到本合同时给付乙方。乙方同意在合同签到之日起2年内还清抵押贷款；4、余款18000元，在签到本合同时，乙方给付甲方。上述款项支付后，乙方付清房款。三、因甲方房屋现由窦广洪居住，因窦广洪系乙方父亲，本合同签订后视为房屋已交付。四、双方约定在抵押贷款还清后办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担，但甲方要配合乙方办理相关手续。五、如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失、支付违约费用30000元。原告以此拟证明窦银宾和王亚与窦婷婷和欧勇于2015年3月7日就涉案房屋签订书面合同将涉案房屋转让给两原告，且在买卖合同签订后房屋已经交付原告占有和使用。经质证，被告中国银行股份有限公司徐州分行该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均持有异议，主张原告在签订该房屋买卖合同即明确知道涉案房屋存在抵押，且合同约定原告同意在合同签定之日起两年内还清抵押贷款，对此产生的不利后果和风险应由原告承担。另外合同第三条说明房屋买卖合同签订前涉案房屋已由窦广洪居住，而窦广洪与原告及第三人均不能证明原告已合法占有该房屋。二、收据一份及借条、欠条复印件一页（两份）。其中收据的内容为：今收到购房款贰拾伍万柒仟元整（其中现金贰万柒仟元整，收回窦广洪借条拾伍万元整、收回欧勇借条捌万元整）。王亚，2015.3.7；借条复印件的内容为：因买房向欧勇借款捌万元人民币。借款人：窦宾、王亚，2014.10.21；欠条复印件的内容为：今借父亲(窦广洪）十五万元整。借款人：窦银宾、王亚，2014.12.7。原告以此拟证明其已于2015年3月7日支付房屋买卖合同约定的全部价款。经质证，被告中国银行股份有限公司徐州分行该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均持有异议，主张根据江苏高级人民法院执行异议审理指南第二项第八条的规定案外人主张支付全部价款必须提供以银行转账形式的付款凭证，原告仅凭出具的收据主张交付购房款不应予以支持。三、窦银宾名下卡号/账号为62×××48的中国建设银行个人活期账户全部交易明细（2015年10月26日至2020年10月26日）一组。其中显示2015年11月15日ATM存款2100元、2015年11月20日公积金委托收款（扣款）2049.32元，2015年12月14日自欧勇xxxxxx的账户通过ATM转款2000元、2015年12月21日公积金委托收款（扣款）2049.32元，2016年1月15日自欧勇xxxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年1月20日公积金委托收款（扣款）1974.07元，2016年2月15日自欧勇xxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年2月22日公积金委托收款（扣款）1765.78元，2016年3月15日自欧勇xxxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年3月21日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年4月16日ATM存款2000元、2016年4月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年5月16日自欧勇xxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年5月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年6月15日自欧勇xxxxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年6月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年7月16日自欧勇xxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年7月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年8月15日自欧勇xxxxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年8月22日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年9月17日自欧勇xxxxxxx的账户通过ATM转款2000元、2016年9月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年10月16日自欧勇xxxxxxx的账户通过ATM转款1900元、2016年10月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年11月16日ATM存款2000元、2016年11月21日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2016年12月16日现金存款2000元、2016年12月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2017年1月14日自欧勇xxxxxxx的账户转账存入2000元、2017年1月20日公积金委托收款（扣款）1965.78元，2017年2月17日自欧勇xxxxxxx的账户转账存入2000元、2017年2月17日自欧勇xxxxxxx的账户转账存入2000元、2017年3月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年4月14日入账工资1219元、4月15日ATM取款1400元、2017年4月24日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年5月15日工资入账2100元、2017年5月22日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年6月15日工资入账2100元、2017年6月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年7月14日工资入账1890元、2017年7月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年8月16日ATM存款1500元、2017年8月21日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年9月18日自欧勇xxxxxxx的账户通过ATM转账存入1700元、2017年9月21日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2017年10月17日自欧勇支付宝账户转账存入1700元、2017年10月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2017年11月16日自欧勇xxxxxxx的账户ATM转账存入1700元、2017年11月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2017年12月16日ATM存款1700元、2017年12月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年1月16日ATM存款1700元、2018年1月22日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年2月16日ATM存款1700元、2018年2月22日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年3月16日ATM存款1700元、2018年3月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年4月17日ATM存款1700元、2018年4月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2018年5月4日ATM存款1600元、2018年5月21日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年6月17日ATM存款1700元、2018年6月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2018年7月15日ATM存款1700元、2018年7月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2018年8月16日自欧勇xxxxxxx的账户ATM转账存入1700元、2018年8月28日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2018年9月16日ATM存款1700元、2018年9月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2018年10月16日ATM存款1700元、2018年10月22日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年11月17日ATM存款1700元、2018年11月21日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2018年12月16日ATM存款1700元、2018年12月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2019年1月16日ATM存款2000元、2019年1月21日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2019年2月15日ATM存款1300元、2019年2月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2019年3月17日ATM存款1700元、2019年3月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2019年4月17日ATM存款2000元、2019年4月22日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2019年5月16日ATM存款1400元、2019年5月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2019年6月17日ATM存款1600元、2019年6月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2019年7月16日ATM存款1700元、2019年7月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2019年8月15日自欧勇xxxxxxx的账户ATM转账存入1700元、2019年8月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2019年9月17日ATM存款1700元、2019年9月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2019年10月12日自欧勇xxxxxxx的账户ATM转账存入1700元、2019年10月21日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2019年11月18日ATM存款1700元、2019年11月19日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2019年12月16日ATM存款1700元、2019年12月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2020年1月15日ATM存款1600元、2020年1月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2020年2月12日ATM存款1700元、2020年2月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2020年3月15日ATM存款1700元、2020年3月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2020年4月15日ATM存款1700元、2020年4月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2020年5月16日ATM存款1700元、2020年5月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2020年6月16日ATM存款1700元、2020年6月22日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2020年7月16日ATM存款1700元、2020年7月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元，2020年8月15日ATM存款1600元、2020年8月20日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2020年9月16日自账号户名为62×××07刘园园的账户转入1600元（备注为欧勇转账1600元）、2020年9月21日公积金委托收款（扣款）1677.36元，2020年10月15日自账号户名为62×××07刘园园的账户转入1705元（备注为欧勇转账1705元）、2020年10月20日公积金委托收款（扣款）1677.37元。原告主张该账户系用于偿还房屋抵押贷款建设银行账户，以此拟证明原告按合同约定正常偿还涉案合同的各期抵押贷款，同时证明王亚与窦银宾未按合同约定于2017年3月7日前办理公积金提前还款手续。经质证，被告中国银行股份有限公司徐州分行对该组证据的真实性不持异议，但主张该组证据可以证明案涉房产的银行贷款仍由窦银宾偿还，与原告没有关系。四、徐州市中级人民法院（2016）苏03民终3254号民事判决书及徐州市泉山人民法院（2017）苏0311民初7333号民事调解书各一份。其中（2016）苏03民终3254号民事判决系对窦银宾不服徐州市泉山区人民法院对其与王亚离婚纠纷一案作出的（2016）苏0311民初1790号民事判决提起上诉所作出，判决结果为驳回上诉，维持原判（原判决不准予双方离婚）；（2017）苏0311民初7333号民事调解书于2017年11月29日作出，其上载明的双方协议为：一、原告窦银宾与被告王亚自愿离婚……四、原、被告无夫妻共同财产需要法院分割，各自名下的债权、债务由各自享有和负担；五、双方无其他纠纷。原告以上述证据拟证明窦银宾与王亚在签订涉案房屋买卖合同后感情破裂，窦银宾曾于2016年3月24日起诉要求离婚，后双方于2017年11月29日经徐州市泉山区人民法院调解离婚。期间因王亚与窦银宾感情不合拒绝到公积金中心办理提前还款业务导致买卖合同签订后两年内不能还清贷款。经质证，被告中国银行股份有限公司徐州分行对该组证据的真实性不持异议，但主张与本案无关。认为根据（2017）苏0311民初7333号民事调解书可以证明王亚的债务系其与窦银宾的夫妻共同债务，且该调解书未对原告主张的涉案房产进行分割和析产。五、权证号为徐房房权证泉山字第**的屋所有权证及证号为徐土国用（2014）第45243号的国有土地使用证各一份，合同编号为xxxxx的《住房公积金个人住房委托贷款合同》一份，签订日期为2014年9月13日的《房屋买卖契约》复写件一份。其中房屋所有权证载明：房屋所有权人为窦银宾、房屋坐落西苑小区x期x-x-xxx、登记时间2014年10月8日、建筑面积72.2平方米，附记部分设定他项权利摘要显示权利人徐州市住房置业担保有限公司、权利类型抵押、权利价值￥200000、设定日期2014-09-25、约定期限2014-09-24至2024-09-24，其他内容为“窦银宾与王亚共同共有”。国有土地使用权证的签发日期为2014年10月16日，载明：土地使用权人窦银宾、王亚，座落西苑小区x期x-x-xxx，，地号03-007-001-0051使用面积28.9平方米，本宗地于2014年10月16日通过变更登记换发土地证，原土地证[徐土国用（2002）字第xxxx号]注销。《住房公积金个人住房委托贷款合同》签订的时间为2014年9月24日，载明的甲方（委托人）为徐州矿务集团有限公司、乙方（借款人）为窦银宾、丙方（保证人）为徐州市住房置业担保有限公司，其中约定：乙方借款贰拾万元用于购买坐落于西苑小区x期x-x-xxx、建筑面积72.21平方米的房屋，借款期限从2014年9月24日起至2024年9月24日止，借款月利率为3.75‰，还款方式为等额本息还款法等内容。《房屋买卖契约》的签署双方为叶楠、李玉华（甲方、卖方）和窦婷婷（乙方、买方），约定：甲方自愿将坐落于西苑民安园x-x-xxx房屋卖给乙方，总售价人民币肆拾叁万元整，甲方净落放款肆拾叁万元，过户产生的所有费用由乙方承担、中介费3600元由乙方承担；乙方采取贷款加现金的方式支付房款，过户时间定为2014年9月25日，甲方拿到余款即让房等内容。该《房屋买卖契约》背面附有收条一份，其内容为：今收到窦婷婷购西苑民安园x-x-xxx时房屋定金壹万元整。收款人李玉华，2014.9.13日。原告主张涉案房屋系由原告窦婷婷一手操办通过中介购买，当时为王亚的孩子上学登记在王亚和窦银宾名下，除贷款之外的房款和存入资金监管账户的款项分别来自原告和窦广洪并由原告办理交接；房屋购买后一直由窦广洪夫妻带王亚的孩子居住。经质证，被告中国银行股份有限公司徐州分行对房屋所有权证、国有土地使用证及《住房公积金个人住房委托贷款合同》的真实性不持异议，主张上述证据可以证明涉案房产为王亚所有，且抵押权撤销之前房屋不得买卖；对《房屋买卖契约》的真实性未发表意见，但主张该证据与原告的主张没有关联性，不能证明涉案房产系原告购买取得，也不能证明涉案房产由原告支付购房款及偿还贷款。第三人王亚未到庭对原告提交的上述证据进行质证。被告中国银行股份有限公司徐州分行未提交证据。第三人王亚未提交提交证据。根据原、被告举证、质证及其当庭陈述，结合本院查证，本院确认如下事实：原告窦婷婷与欧勇系夫妻关系，第三人王亚与原告窦婷婷之兄窦银宾原系夫妻关系，后于2017年11月29日经本院调解离婚。2014年9月13日，原告窦婷婷经中介介绍以买受人的身份与出卖人叶楠、李玉华签订《房屋买卖契约》，其中约定出卖人以总售价430000元将坐落于西苑民安园x-x-xxx房屋卖给买受人，买受人采取贷款加现金的方式支付房款，房屋过户费用、中介费用3600元均由买受方承担等内容。同日，原告窦婷婷向出卖人交付购房定金10000元。因购买该房屋系为解决王亚与窦银宾之婚生女窦翌文上学问题，其后为办理房屋权属过户登记所签订的房屋买卖合同、为获取住房贷款签订于2014年9月24日的《住房公积金个人住房委托贷款合同》均由窦银宾、王亚作为买受人签署，但该房屋首付款及存入资金监管账户的资金由原告窦婷婷、欧勇及原告窦婷婷和窦银宾之父窦广洪提供，窦银宾和第三人王亚对此分别补写了借条（或欠条），其中落款日期为2014年10月21日的借条载明“因买房向欧勇借款捌万元人民币”、落款日期为2014年12月7日的欠条载明“今借父亲（窦广洪）十五万元整”。2014年10月8日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心填发了权证号为徐房房房权证泉山字第**屋所有权证，其上载明的房屋所有权人为窦银宾、房屋坐落于西苑小区x期x-x-xxx，附记栏内填下有权利为徐州市住房置业担保有限公司、权利种类为抵押、权利价值为200000元、约定期限为2014年9月24日至2024年9月24日的设定他项权利摘要，并注明“异产毗连部位为共有，窦银宾与王亚共同共有”的内容；2014年10月16日，徐州市国土资源局填发了使用权证号为徐土国用（2014）第xxxx号的国有土地使用证，其上载明的土地使用权人为窦银宾、王亚，使用权面积为28.9平方米、坐落于西苑小区**x-x-xxx。上述房屋交付后，由窦广洪夫妇携窦翌文居住。2015年3月7日，窦银宾和王亚作为卖方（甲方）与原告窦婷婷和欧勇作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方自愿将坐落于徐州市泉山区西苑小区x期x-x-xxx号、建筑面积72.2平方米的房屋[房屋产权证号徐房房权证泉山字第**、、地证号徐土国用（2014）第**卖给乙方所有；双方商定价格为448000元，付款方式和时间为：1、因甲方截止2015年3月2日欠乙方借款8万元，本合同签订后，甲方所欠借款与乙方应付房款8万元抵消。乙方在签到本合同时将甲方出具的借据归还甲方，甲方向乙方出具收到乙方购房款8万元的收据；2、甲方所借窦广洪借款15万元，由乙方负责偿还，该款在合同签订之日由乙方给付窦广洪，乙方将甲方出具的向窦广洪借款的借条交付给甲方视为甲方收到乙方购房款15万元，甲方应向乙方出具购房款收据；3、甲方房屋现有抵押贷款人民币200000元，抵押权人为徐州市住房职业担保有限公司。贷款由甲方负责偿还，甲方已还贷款由乙方在签到本合同时给付乙方。乙方同意在合同签到之日起2年内还清抵押贷款；4、余款18000元，在签到本合同时，乙方给付甲方。上述款项支付后，乙方付清房款；因甲方房屋现由窦广洪居住，因窦广洪系乙方父亲，本合同签订后视为房屋已交付；双方约定在抵押贷款还清后办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担，但甲方要配合乙方办理相关手续；如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失、支付违约费用30000元。上述《房屋买卖合同》签订当日，原告窦婷婷、欧勇向窦银宾和王亚支付现金27000元并将此前窦银宾和王亚向欧勇、窦广洪出具的借条（收条）交还，同日王亚出具内容为“今收到购房款贰拾伍万柒仟元整（其中现金贰万柒仟元整，收回窦广洪借条拾伍万元整、收回欧勇借条捌万元整）”的收据。此后，原告窦婷婷、欧勇以现金存款或转账的方式逐月向窦银宾名下用于归还住房贷款的卡号/账号为62×××48的中国建设银行个人活期账户存入金额不等的资金由发放涉案房屋贷款的银行扣收贷款。目前涉案住房贷款尚未全部清偿。2016年3月24日，窦银宾以双方感情确已破裂为由提起离婚诉讼，王亚应诉后同意离婚，但双方均以存在实际困难为由不愿抚养孩子。本院经审理于2016年6月1日作出（2016）苏0311民初1790号民事判决：不准予窦银宾与王亚离婚。后窦银宾对该判决不服提起上诉，徐州市中级人民法院以（2016）苏03民终3254号民事判决驳回上诉、维持原判。窦银宾于2017年11月27日再次诉至本院要求离婚，本院于2017年11月30日出具（2017）苏0311民初7333号民事调解书确认了窦银宾与王亚达成的如下离婚协议：一、窦银宾与王亚自愿离婚；二、婚生女窦翌文随窦银宾共同生活，抚养费由窦银宾独自负担；三、王亚对婚生女窦翌文依法享有探视权，在不影响婚生女窦翌文正常生活、学习的情况下，王亚每月可探望婚生女窦翌文两次，可将窦翌文接回家中居住，具体时间、方式由双方协商确定，窦银宾应当予以协助；四、双方无夫妻共同财产需要法院分割，各自名下的债权、债务由各自享有和负担；五、双方无其他纠纷。另，本院（2019）苏0311民初7404号民事判决确认的事实为：王亚于2014年5月6日填写《长城环球通系列信用卡申请表》向中国银行股份有限公司徐州分行申请办理信用卡，中国银行股份有限公司徐州分行经审核向王亚发放了卡号为62×××89的中银都市缤纷卡。王亚领用上述信用卡后开卡使用透支消费并陆续还款，截至2019年10月18日，王亚拖欠信用卡欠款本金64411元、应收利息5382.94元、应收费用11986.7元，共计81780.64元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，结合本院审理查明的事实，对于原告窦婷婷和欧勇对涉案房屋是否具有足以排除中国银行股份有限公司徐州分行强制执行的权益，具体分析如下：一、原告窦婷婷和欧勇与第三人王亚及案外人窦银宾就涉案房屋签订《房屋买卖合同》的时间为2015年3月7日，当日第三人王亚即向原告窦婷婷和欧勇出具了收取房款的收条且其后涉案房屋贷款由原告窦婷婷和欧勇以现金存款和转账汇款的方式逐月归还；原告窦婷婷和欧勇与窦银宾和王亚之间的房屋买卖关系上述《房屋买卖合同》的签订时间远远早于本院根据中国银行股份有限公司徐州分行的申请对本案房屋查封的时间，也明显早于王亚与中国银行股份有限公司徐州分行之间因信用卡领用产生债权债务的形成时间，故并不存在交易双方通过房屋买卖逃避债务或规避执行的嫌疑。综上，应当认定原告窦婷婷和欧勇与窦银宾和王亚之间的房屋买卖合同合法有效。二、原告窦婷婷和欧勇虽未提交其与第三人王亚和窦银宾签订《房屋买卖合同》对涉案房屋进行交接的具体证据，但原告陈述及其提交的证据能够证明涉案房屋最初是为解决王亚和窦银宾之女上述问题而由原告窦婷婷与原出卖人叶楠、李玉华协商购买，购房定金、首付款及监管资金亦由原告或窦广洪提供，而在房屋取得之日即由窦广洪夫妻携窦银宾与王亚之子居住的事实，结合窦银宾和王亚经本院调解离婚时“双方无夫妻共同财产需要法院分割”的调解意见及《房屋买卖合同》中关于“因甲方房屋现由窦广洪居住，因窦广洪系乙方父亲，本合同签订后视为房屋已交付”的约定，应当认为原告窦婷婷和欧勇在本院查封之前已合法占有了涉案房屋。三、原告窦婷婷和欧勇与王亚和窦银宾签订的《房屋买卖合同》载明双方商定的房屋价格为448000元并约定付款方式为：以王亚和窦银宾欠付欧勇的借款80000元抵付房款80000元、窦婷婷和欧勇偿还王亚和窦银宾欠付窦广洪的150000元借款用以抵偿房款150000元，且在王亚和窦银宾收到此前出具的借据时视为已收到相应购房款；窦银宾和王亚为购买涉案房屋欠付的抵押贷款200000元由窦婷婷和欧勇负责偿还；余款18000元在签到本合的同时支付。合同签订当日王亚及窦银宾即向原告出具载明“今收到购房款贰拾伍万柒仟元整（其中现金贰万柒仟元整，收回窦广洪借条拾伍万元整、收回欧勇借条捌万元整）”的收据且在其后原告窦婷婷和欧勇对涉案房屋贷款逐月予以归还，应当视为双方已对《房屋买卖合同》进行了履行。虽然原告窦婷婷和欧勇未在合同签订后两年内还清房屋抵押贷款，但考虑到该期间王亚与窦银宾发生的离婚诉讼及在本院（2019）苏0311民初7404号案件审理中王亚未到庭应诉等情形，原告关于未按约还清贷款系因王亚与窦银宾不能办理公积金提前还款手续的主张应能成立。综上，应当认为原告窦婷婷和欧勇已经履行了合同约定的付款义务，王亚对涉案房屋已不再享有购房款的请求权或其他权利。四、原告窦婷婷和欧勇虽然在与王亚和窦银宾就涉案房屋发生交易时知晓该房屋设有银行按揭贷款而不能及时办理房屋过户手续，但双方在《房屋买卖合同》中约定合同签订后2年内还清抵押贷款并办理房屋过户手续的交易安排不具有违法性，其后原告窦婷婷和欧勇因未按约及时足额偿还按揭贷款对涉案房屋的风险预期应当限于因此而产生的抵押人主张权利的风险，而不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下因原权利人的行为而产生的一切风险。且如上所述，原告窦婷婷和欧勇未在约定的时间内还清贷款及办理房屋过户手续应与王亚不能配合有关，因此涉案房屋未完成过户登记不能认定为系因原告的自身过错所致。综上，原告窦婷婷和欧勇对登记在窦银宾及被执行人王亚名下的徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行，故本院对原告要求停止对徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋执行措施的诉讼主张予以支持。至于原告窦婷婷和欧勇要求确认其对徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋享有所有权的诉讼请求，本院认为，除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力但未依法办理登记的不动产物权不发生效力。本案中，虽然原告窦婷婷和欧勇与王亚和窦银宾签订的《房屋买卖合同》合法有效且已实际履行，但因窦银宾和王亚名下的涉案房屋尚有未清偿的按揭贷款而致使原设定于该房屋的抵押权尚未涤除，涉案房屋现尚不具有办理房屋权属变更登记的条件。鉴于涉案房屋没有进行房屋权属变更登记且目前也不具备权属变更的条件，原告窦婷婷和欧勇仅以其对《房屋买卖合同》的履行而主张对涉案房屋享有所有权的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：一、解除本院（2020）苏0311执1158号执行裁定及协助执行通知对徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋的查封，停止对徐州市西苑小区x期x-x-xxx室房屋的执行；二、驳回原告窦婷婷和欧勇的其他诉讼请求。案件受理费1485元，由原告窦婷婷和欧勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郑凤金人民陪审员  曹继军人民陪审员  李翠侠二〇二〇年十二月十七日书 记 员  邱 媛