江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0924民初5735号 原告：袁桂芹（琴），女，1956年10月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：凌成，江苏三强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晓林（系原告儿子，又名周小宝、周晓琳），1982年7月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。 被告：蒋德香，女，1959年4月15日出生，汉族，户籍地江苏省射阳县，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：王兵，射阳县春晨法律服务所法律工作者。 原告袁桂芹与被告蒋德香确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告袁桂芹的委托诉讼代理人凌成、周晓林，被告蒋德香的委托诉讼代理人王兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁桂芹向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2009年6月25日签订的房屋买卖合同无效，并由原告向被告返还合同价款5660元及利息，被告向原告返还合同标的房屋（位于；2.判令被告向原告支付农田承包费4560元（差欠房屋周围2.3亩土地自2014年1月1日至2020年1月1日的承包费2760元，每年按460元计算；差欠2014年度7.18亩承包地的一年承包费1800元）和自2014年1月1日至偿清之日按年利率6%计算的损失；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告系射阳县**居民，被告系射阳县四明镇文明村**居民。2009年6月25日，被告因在本村无处居住，找到原告要求购买原告位于射阳县房屋，原告出于同情和帮扶，签订协议，将该房屋出售给被告，价款5660元，同时约定房屋周围土地（460元/年）及二轮承包地（1800元/年）也一同转包给被告种植。但原告并未向村委会申请宅基地建造房屋。嗣后，被告未能支付2014年起的土地承包费共4560元。原告后得知根据《土地管理法》等规定，因被告非本集体组织成员，即非海通镇南洋村村民，双方的买卖行为违反国家强制性规定，所签合同属于无效合同；但考虑到被告的居住需求，原告并未向被告提起任何请求。近日得知被告将案涉房屋作为危房申报拆除，并改居他处，而原告在本村内无其他居所，且房屋系原告亲自建造，富有浓厚感情，且当时出售给被告也是出于照顾被告的困难，而现被告显然已不再居住该房屋，原告夫妇已近暮年，子女均在外地，腿脚多有不便，希冀在农村平房居住生活，且房龄较短、外观完好，未达危房标准，完全符合居住条件，如直接拆除，亦不符合“物尽其用”原则。原告为此和被告沟通，要求其返还房屋，同时原告愿意返还购房款及孳息，支付被告对房屋改建和翻建等合理费用。直至今日，被告一直未置可否，而房屋拆除的前置审查程序已在进行中。原告无奈提起诉讼，请求依法判决。 蒋德香辩称，1.案涉房屋，被告已经实际购买22年。1998年6月，经被告四明文明村老乡潘某、严某夫妇介绍到购买原告房屋，经洽谈，住房5间（含厨房1间），实际占地177.9平方米，建筑占地120.8平方米及房屋周边树木，售价5660元；房前2.3亩土地由被告永久承包，两上缴由被告缴纳，没有转包费用，直到2014年有人来村转包土地，原告才要求被告每年给700斤稻。出售房屋时双方立有售房协议，后来被会计遗失，双方于2009年6月25日补写了售房协议。2.案涉房屋买卖合同虽然无效，但不应返还。理由是，房屋买卖系双方真实意思表示，22年前被告已全额支付房款、房屋实际交付使用，买卖时原告对宅基地使用权已作放弃处分；被告购房后对案涉房屋进行多次修缮、浇筑等花去4万多元，现孤身一人、身体欠佳，仅有这唯一住所；因案涉房屋将作为农房危房改造，原告诉讼要求返还房屋是出于利益动机，有违诚实信用原则。3.原告的两项诉请并非同一法律关系，如转包事实存在，原告可另行主张。实际上，双方有口头约定，承包地不要转包费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告袁桂芹系本县海通镇南洋村**村民，被告蒋德香系本县四明镇文明村**村民。 1998年6月份，被告蒋德香通过案外人严某夫妇介绍，购买了袁桂芹、周某夫妇位于本县的房屋，并签订了售房协议。因协议遗失，原、被告于2009年6月25日请时任村委会主任的唐某、村民陆某成见证双方重新签订了《售房协议》，该售房协议载明：“甲方：袁桂芹，乙方：蒋德香。甲方：现有住房五间（其中一间厨房）实际占地177.9㎡，建筑占地120.8㎡及房屋周边的树木售给乙方蒋德香。乙方：定接受此房，乙方享受房前的2.3亩作为永久性承包。双方定合同（2009.6.25）所立合同具有法律性，若有一方私下毁约罚款伍仟元人民币。（此合同一式2份）”；原、被告均在协议下方签名并标注身份证号码。2012年5月11日，海通南洋居委会出具书面证明，证明原告将房屋4.5间转卖给四明（原通洋）文明村的被告。自1998年6月至今，案涉房屋一直由被告居住使用，土地使用证也在被告处。现房屋将被危房改造，原告袁桂芹诉至本院，要求判如诉请。 庭审中，双方均认可7.18亩承包地在2014年年底前都是被告种植的，两上缴是被告缴纳，农业补贴归原告，但被告提出双方没有约定承包费，原告主张被告差欠2014年一年承包费1800元，但未提供证据证实。就案涉房屋周围2.3亩土地，原告提出2014年开始没付钱，也没给稻，虽合同约定是永久承包，但实际有承包费，两三年一涨，2014年时涨到了一年460元，被告一直未付；被告不认可，陈述未约定承包费，也未支付过，2015年、2016年应原告要求，将700斤水稻折价支付给原告，后未再支付；原告未能提供证据证实。 另查，已生效的本院[1996]射民初字第177号民事判决书判决蒋德香和张学洪离婚，夫妻共有财产主房二间及厨房、厕所、猪圈等折价后归张学洪所有。 审理过程中，经本院调解，双方未能达成一致意见。 本院认为，1.根据我国土地管理法的相关规定及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》精神，利用农村集体土地建设的房屋仅能在本村集体经济组织成员间流转，不得对城镇居民和其他集体经济组织成员流转。案涉《售房协议》交易的标的物为利用农村集体土地建设的房屋，位于射阳县，购买方蒋德香并非该村集体经济组织成员，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，属于我国合同法第五十二条第（五）项规定的合同无效情形，依法应确认为无效合同。对原告就此提出的诉讼请求，本院予以支持。 2.案涉房屋买卖系双方自愿有偿行为，被告已付清房款并实际居住使用22年之久且进行修缮、浇筑，原告因房屋将被危房改造以合同无效为由要求被告返还房屋并自愿返还收取的房屋价款及利息，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，其期以不诚信行为获利的行为也不应得到法律的肯定和支持，故案涉房屋买卖合同虽被确认无效，但案涉房屋不宜回转，原告要求被告返还房屋并由原告返还房屋价款及利息的诉讼请求，本院不予支持。 3.被告辩解双方无承包费约定，也不差原告承包费，且目前原告并无充分证据证明被告差欠农田承包费的事实，故对原告的第二项诉请，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、第六十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下: 一、原告袁桂芹与被告蒋德香于2009年6月25日补签的《售房协议》无效； 二、驳回原告袁桂芹的其它诉讼请求。 案件受理费56元，减半收取28元（原告已预缴），由被告蒋德香负担（由被告直接向原告支付28元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏 省盐城市中级人民法院。 审 判 员 吴兰 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员 王伟 附录法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 2.《中华人民共和国土地管理法》（2019） 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。 3.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利 益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。