安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9287号 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐锦松，男，汉族，1992年10月7日出生，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：庞漂漂，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋军，安徽星阑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽艾沃德文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市南二环与宿松路交口绿地中心****。 法定代表人：秦伟，执行董事。 委托诉讼代理人：王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人唐锦松因与被上诉人安徽艾沃德文化投资有限公司（简称艾沃德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 唐锦松上诉请求：1．撤销（2020）皖0111民初4569号民事判决；2．依法改判艾沃德公司与唐锦松于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》继续履行；3．依法改判艾沃德公司赔偿唐锦松因其违约给唐锦松造成的经济损失30,000元；4．本案上诉费用由艾沃德公司承担。事实与理由：1．一审法院认定事实错误。唐锦松在一审反诉请求中，提出艾沃德公司对唐锦松造成的经济损失系发生在租赁期间，主要由经常性断水断电及地下机械停车位故障不断导致，但一审法院仅认定双方在交接房屋时，唐锦松已经进行验收交接确认，对于在租赁期间，艾沃德公司的断水断电及地下机械停车位故障不断的事实未加认定，系事实认定错误。2．唐锦松仍有继续履行房屋租赁合同的积极性。唐锦松之所以拖欠艾沃德公司租金及物业费，系艾沃德公司自始至终不能解决唐锦松承租房屋的正常使用功能，导致租赁房屋的目的不能实现。唐锦松承租案涉房产是做餐饮的，经常性的断电无疑会造成不能正常营业，造成重大经济损失；同时，租赁房屋所在的物业管理混乱，地下，地下机械停车位故障不断出现唐锦松的一位顾客因停在机械车库的下层车位，上层车位跌落造成车身严重损坏的事件，给唐锦松的正常经营和业务推广造成重大损害。截至一审结束，机械车位故障频发的问题至今没有解决，地下，地下机械停车位还是没有人敢停车车位严重紧张和乱停车情况。另外，该租赁房屋严重漏水将经营场所的天花板、墙面全部侵蚀，无法正常办公。基于此，唐锦松拖欠艾沃德公司租金及物业费，系先履行抗辩的形式表现，但这不能否定唐锦松继续履行房屋租赁合同的积极意思表示。 艾沃德公司辩称，一、一审认定事实正确。1．双方签订《租赁合同》并办理了交接验收手续，艾沃德公司已经履行了相应的合同义务，唐锦松混淆了房屋交付条件与房屋管理责任，将日常的房屋维护、经营管理责任转嫁给出租方，进而认为艾沃德公司违约，系认识错误。2．唐锦松主张的损失无证据支持，主张的损失数额也无任何计算依据。首先，唐锦松主张停电造成的损失。因案涉租赁物所在区域靠近地铁施工，造成供电线路不稳定，承租商铺出现停电情况，这不是唐锦松所称恶意停电。相反，艾沃德公司积极将停电情况提前通知唐锦松提前做好准备以减少损失，所以唐锦松主张的损失不应当由艾沃德公司承担。其次，唐锦松主张物业管理混乱造成的损失不属实。唐锦松在一审中提供的承租物地下车库停车板砸车的证明，来自春薹街一期商户群，唐锦松并没有就这一问题与艾沃德公司单独沟通过，也未曾向艾沃德公司主张过损失，事情真实性无法证明，无法证明唐锦松所遭受的实际损失。另外，唐锦松主张因停电、停车位故障造成的损失30000元，无事实依据，无具体损失数额的计算方式，完全是单方面主张。 二、唐锦松严重违约，一审判决解除双方《租赁合同》、返还房屋，是完全正确、客观的。唐锦松长期拖欠2019年7月1日-2020年6月30日的租金及物业费，艾沃德公司多次催要，均未取得效果。另案涉承租物2020年7月1日-2021年6月30日的租金及物业费也早已达到支付条件，唐锦松仍未履行支付义务，并且通过诉讼手段恶意拖延时间。唐锦松恶意占有商铺、拖欠租金及物业费的行为已给艾沃德公司造成巨大经济损失，给艾沃德公司其他承租商铺带来不利影响，造成艾沃德公司商业管理困难。唐锦松的行为已经符合《租赁合同》16.5条约定的解除条件，双方多次沟通无果，已陷入严重的对立状态，《租赁合同》已经无继续履行的基础。唐锦松客观已经不再经营案涉商铺，若《租赁合同》继续维持，唐锦松长期欠付租金及物业费，将给艾沃德公司造成更大的经济损失。所以，一审法院判令解除《租赁合同》，要求唐锦松返还租赁物，是完全符合法律规定及合同约定的。 艾沃德公司向一审法院起诉请求：1．判令解除艾沃德公司与唐锦松的租赁合同并由唐锦松承担《租赁合同》解除后占用房屋的租金损失（以判决确认的解除日期为起点，计算至唐锦松交付房屋日止）；2．判令唐锦松支付艾沃德公司租金185000元；3．判令唐锦松支付艾沃德公司物业费29376元；4．判令唐锦松支付艾沃德公司欠付租金物业费的违约金22938元（以214376元为基数，按日利率0.05%计算，从2019年6月1日暂计算至2020年1月1日，之后计算至本金结清时止）；5．判令唐锦松于《租赁合同》解除后15日内按《租赁合同》约定标准腾空房屋并返还艾沃德公司；6．判令本案诉讼费由唐锦松承担。 唐锦松向一审法院提出反诉请求：1．判令艾沃德公司赔偿唐锦松因其违约给唐锦松造成的经济损失30000元；2．本案一切诉讼等费用由艾沃德公司承担。 一审法院认定事实如下：2015年9月30日，出租方安徽绿地商业管理有限公司与承租方艾沃德公司签订《租赁合同》，合同约定：租赁场地位于合肥市交口合肥金汇中心部分区域商铺，租赁期限为6年，租期自2017年7月1日起，在合同租赁期限内，承租方可根据招商情况将租赁场地部分对外转租，但未经出租方同意不得整体转租给第三方经营。 2017年7月5日，艾沃德公司（出租方、甲方）与唐锦松（承租方、乙方）签订《租赁合同》，租赁合同约定：1、甲方将位于绿地中心春臺街项目一期9A2F05-08号商铺，该商铺的面积（含公摊）408平方米，公摊率为25%，该场地提供给乙方使用。2、乙方使用的场地用于经营“唐升纪”品牌餐饮业态，未经甲方书面同意乙方不得随意改变场地内的经营范围和品牌，否则甲方将视同乙方违约，甲方有权制止或提前解除合同；在签订本合同前，乙方已充分考察租赁场地在商场的整体经营状况和环境，乙方自愿承担经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。3、本合同期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；甲方给予乙方8个月免租期（包括装修免租期），免租期计入合同租期内，免租期计算方式为合同期第一年给予3个月，第二年给予3个月，第三年给予2个月，第一年免租期自2017年7月1日起算；在免租期内，乙方无须交付租金，但此间发生的水电费、物业管理费及其他经营产生的各项费用均由乙方承担；5、甲乙双方约定合同期内首年租金为45元/平方米/月；第一年2017年7月1日至2018年6月30日，免租期3个月，租金为45元/平米/月，月总计18360元，年度总计165240元；第二年2018年7月1日至2019年6月30日，免租期3个月，租金为45元/平米/月，月总计18360元，年度总计165240元；第三年2019年7月1日至2020年6月30日，免租期2个月，租金为50元/平米/月，月总计20400元，年度总计204000元；第四年2020年7月1日至2021年6月30日，租金为55元/平米/月，月总计22440元，年度总计269280元；第五年2021年7月1日至2022年6月30日，租金为60元/平米/月，月总计24480元，年度总计293760元。租金按12个月为一个支付周期，物业管理费与租金同步付款，乙方应于进场装修前向甲方支付第一个付款期应付租金，每个付款期届满前一个月预付下一个付款期租金、物业管理费。甲方收取乙方物业管理费主要提供公共区域卫生保洁、保安、公共设施维护保养、公共区域设施的正常使用等服务；物业管理费按照6元/㎡，未含在租金内，另行交付，月总计2448元，年度总计29376元，物业管理费交付方式按照租金规定支付相应年度租金同时支付相应年度物业费用。双方签字当日乙方向甲方支付履约保证金36720元。9、甲方应及时对房屋及其提供的设施进行电气维修保养，以保证房屋及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用，并达到国家标准。如租赁期内房屋及其设施非乙方使用原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方有义务通知甲方，甲方应在接到乙方维修通知后12小时内维修；甲方确保租赁房屋具备持续的、不间断的、能满足乙方正常运转要求的水、电、天燃气等技术供应，如上述供应非因市政部门原因或不可抗力而因故中段，甲方在接到中断通知后正常营业时间5小时内，非正常营业12小时内回复，短时间内无法修复的重大损坏问题，双方协商修复时间。甲方有义务保障租赁场地水、电的供应和维修以保证租赁场地正常使用状态，因甲方原因导致乙方遭受实际损失的，应根据实际情况，综合考虑各项因素适当减少或免除乙方不能正常使用期间的部分或全部租金、物业管理费等。 合同第13条还约定：乙方必须保证在正常营业时间内开门营业，如一年内累计停业达3天以上，除甲方或市政部门原因外，视同乙方违约，甲方有权终止合同。合同第14条约定乙方有未征得甲方书面同意，擅自停业、歇业累计达三日；乙方拖欠甲方任何一项或多项费用达十五个工作日以上的等，甲方有权解除合同、收回场地，除乙方所交保证金和已交各种费用不予退还外，保证金不足以弥补乙方应赔付甲方的违约金和损失的，乙方应补齐赔付款项，乙方自行承担损失。合同15条约定自本合同解除或终止之日起15日内，乙方必须清理场地，原状返还甲方，搬走经营场地内所有由乙方安装的可移动设施设备及装修，乙方未在期限内恢复原状并交还场地的，每延迟一日须按照日租金3倍向甲方支付违约金。 合同第16条约定：如因乙方违反合同书中任何条款规定或乙方提前解约的，履约保证金不予退还，不可抵销乙方所欠甲方的租赁费用、水电费等；如乙方在合同规定的缴付租赁费、水、电或其他费用的期限过后内，仍未交清有关款项，甲方有权向乙方收取自该欠款应交之第一日始计至该款项全数交清之日止的利息作为赔偿，日利率按0.05%计算；乙方逾期交纳租金或管理费任何中一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或管理费任何一项累计超过45天的，或在租赁期限内乙方累计3次预交租金、管理费、水电费及其他费用，甲方可单方面解除合同，履约保证金不予退还；乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失，甲方有权没收履约保证。 2017年7月5日，艾沃德公司与唐锦松签署《商铺交付确认书》，该确认书记载：“甲乙双方就乙方租赁甲方位于绿地春薹街项目一期9A2F05-08号铺位，面积为408平方米场地签署《租赁合同》，根据约定甲乙双方于2017年7月1日对租赁场地进行了交接验收。双方经现场核实确认，甲方移交的租赁场地符合交付条件。自本交付确认书签署之日之日起即甲方开始计算租金及物业管理费”。 在租赁期间，2019年7月22日，艾沃德公司向唐锦松发出《预警通知单》，该通知单记载：“您在我司街区经营活动中，有违反双方签署的租赁合同行为，我司决定给予您正式预警，要求您在接本通知后于2019年7月23日15：00前完成相关欠费缴纳。存在问题：未按时缴清2019年7月1日2020年6月30日租金204000元及2019年7月1日2020年6月30日物业费29376元，共计233376元。处理意见：截至2019年7月23日15：00前交清欠费，逾期我司可能单方面解除与您的租赁合同”。预警通知后，2019年7月23日唐锦松向艾沃德公司缴纳17000元，2019年9月11日缴纳2000元，合计19000元。至2020年6月30日，唐锦松欠艾沃德公司房租185000元，物业费29376元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案艾沃德公司与唐锦松签订的《租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定，履行自己的义务。现唐锦松欠艾沃德公司2019年7月1日至2020年6月30日租金185000元，物业费29376元，事实清楚，双方当事人均认可，艾沃德公司要求艾沃德公司给付上述款项，该院予以支持。根据双方签订租赁合同多项条款约定，唐锦松未按照约定支付租金、物业费及经营，并经艾沃德公司催要租金后仍未支付，艾沃德公司享有合同解除权，现艾沃德公司要求解除合同，该院予以支持。唐锦松不同意解除合同意见，该院不予采纳。合同解除后，唐锦松应于《租赁合同》解除后15日内按《租赁合同》约定标准腾空房屋并返还给艾沃德公司，唐锦松还应当支付2020年6月30日后租金即赔偿合同解除后被告占用房屋期间艾沃德公司的损失，计算至唐锦松实际交付房屋日止；艾沃德公司要求唐锦松支付艾沃德公司按日利率0.05%计算欠付租金、物业费的违约损失，符合合同约定，应当予以支持。唐锦松辩称艾沃德公司提供的租赁物不符合合同约定，存在房屋漏水、物业管理混乱、车库无法正常使用，严重影响被告的正常经营，该院认为双方在交接房屋时，唐锦松已经进行验收交接确认，现提出上述辩称意见及反诉要求艾沃德公司赔偿其经济损失30000元，证据不足，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十四条，第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除艾沃德公司与唐锦松于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、唐锦松于判决生效后十五日内将租赁的位于合肥市商铺，面积408平方米房屋返还给艾沃德公司；三、唐锦松支付艾沃德公司2019年7月1日至2020年6月30日租金185000元，物业费29376元，合计214376元及利息损失（以214376元为基数，按日利率0.05%计算，从2019年6月1日计算至款清之日止）；四、唐锦松于判决生效后十五日内每月赔偿艾沃德公司损失22440元（被告占有房屋损失从2020年7月1日起至返还房屋之日止）；五、驳回唐锦松的诉讼请求。本诉案件受理费4960元，减半收取2480元，反诉案件受理费550元，减半收取275元，合计2755元，由唐锦松负担。 本案二审期间审，唐锦松提供证据如下：证据一，情况说明、停电通知书，拟证明唐锦松租赁期间，艾沃德公司多次对唐锦松进行停电，严重违反了合同约定，且给唐锦松造成了严重的经济损失，艾沃德公司违约在先，唐锦松拒付租金系行使先履行抗辩权。证据二，微博、聊天记录截图，拟证明唐锦松租赁的商铺公共设施存在问题且艾沃德公司一直怠于维修，存在安全隐患，未尽到出租人的维修义务。证据三，照片两张，拟证明唐锦松租赁的房屋一直存在漏水问题，艾沃德公司一直未解决，严重违反了合同约定。 艾沃德公司质证意见为：一、对第一组证据的情况说明三性和证明目的均有异议，该情况说明不是原始的出警记录，只是一份证明，依据证据规则的要求该证据应当有该单位的负责人签字才能够从形式上取得合法有效的证据。从内容上看该情况说明反映的内容也是双方当事人之间存在民事纠纷以及唐锦松单方陈述的停电行为，并不具有证明停电的原因以及艾沃德公司存在过错的证明目的。从情况说明的出具机关派出所的法定职责角度来说，派出所只是治安案件的调解方，并没有任何倾向性的意见和结论，所以情况说明的内容并不是唐锦松上诉的事由，与唐锦松上诉请求无法对应，故不能达到其证明目的。结合该组证据的停电通知更可以反映出案涉事项出现的停电现象并非艾沃德公司恶意所为，反而是艾沃德公司作为房屋的出租方积极配合和协调以及及时通知停电事项以避免唐锦松可能出现的损失以及损失的扩大，该事项与唐锦松所称的先履行抗辩权没有任何关联性，同时若干份的停电通知里，艾沃德公司非常明确的向其表达了欠费事实和拖欠租金的后果，尽到了善意的提醒义务。二、对微博证据的本身的真实性没有异议，对其反映的内容有异议，对其证明目的也有异议，该微博是唐锦松所控制的社交平台，相关的内容均是其单方制作和提交的，并不具有新闻的客观性和真实性。即便存在车辆的事故，也应当通过正常的保险责任来处理，与本案并非同一事实和同一法律关系。唐锦松向艾沃德公司主张该部分的权利属于主张权利的对象错误，同时依据法律以及双方签订的租赁合同的约定，唐锦松无权以该项事实作为拒绝缴纳租金的抗辩理由。微信群聊天记录的三性及其证明目的均有异议。没有看到原始载体，仅凭唐锦松提供的材料能看出其内容是唐锦松单方的陈述，且艾沃德公司工作人员也在微信群里面，及时将唐锦松所反映的事项转发给了绿地春台街的物业公司，艾沃德公司已尽到了义务。三、对第三组证据的三性及其证明目的均有异议。该证据具体的拍摄时间和地点无法确认，因而所证明的事实存疑。照片反映的是一个关于天花板部位的所谓的漏水问题，该内容并不能等同于唐锦松自称的漏水问题，也不能仅凭这一个部位的照片扩大化的推定为整个房屋都是这样的状况，更不能通过这组照片证明房屋漏水以及艾沃德公司未尽到出租人的出租保障义务，唐锦松达不到证明目的。 本院认证意见：唐锦松二审所举证据均不能达到其证明目的，本院对其证据效力不予认定。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。艾沃德公司与唐锦松于2017年7月5日签订《租赁合同》16.5条约定：“乙方（唐锦松）的行为构成以下任一情形，甲方（艾沃德公司）可单方解除本合同，并履约保证金不予退还：（1）乙方逾期交纳租金或者管理费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期交纳租金或管理费任何中的一项累计超过45天的，及火灾租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、管理费、水、电、空调机其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担……”根据上述约定，唐锦松在欠付相关费用的情况下，不得以停水停电为由要求艾沃德公司赔偿其经济损失，且艾沃德公司有权依据该约定解除合同。综上，艾沃德公司有权解除合同，本院予以认可，唐锦松要求艾沃德公司赔偿其因停水停电导致的损失，无合同依据，本院不予支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。唐锦松主张地下机械车位故障，艾沃德公司应当赔偿其经济损失。本案中，唐锦松未能提供确实有效证据证明地下车库存在故障及由此给其造成的具体损失，应承担举证不能的后果，故对唐锦松要求艾沃德公司赔偿损失的主张，本院不予支持。 综上所述，唐锦松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5510元，由唐锦松负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  胡天纯 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。