江苏省南京栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初356号 原告：郭新，女，1978年6月11日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：吴文明（系原告丈夫），男，1968年3月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。 被告：中铁建物业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320113339288648U，住所地南京市栖霞区迈尧路**。 法定代表人：颜一凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董万权，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周园，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 原告郭新与被告中铁建物业管理有限公司南京分公司（以下简称中铁建物业南京分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭新及其委托诉讼代理人吴文明，被告中铁建物业南京分公司的委托诉讼代理人董万权、周园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭新向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告财产损失72000元；2、判令被告赔偿原告误工损失6000元；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告系青秀城小区X幢XXX室业主，被告中铁建物业南京分公司系该小区物业服务公司。原告于2015年购房，于2017年装修完毕，于2019年6月16日入住，因孩子学校较远，故原告在外租房陪读，房屋并不长住。2019年9月14日早晨，原告发现房屋卫生间主管道堵塞，家中污水反溢，原告通知被告维修，被告进行简单疏通后称已经修好，此后原告家中又出现几次污水反溢，被告采取高压冲洗等方式，均未彻底解决问题。9月29日早晨，原告上班途中接到邻居电话称原告家中污水已从屋内漫溢至走廊及电梯处，原告与家人急忙赶回，发现家中污水漫溢、恶臭连连，原告通知被告维修，并拨打电话报警，警官取证后离开。被告做通球实验后，发现堵塞物在4楼和5楼之间，要求原告允许其砸开卫生间墙面，打开排水主管道口观察，原告书面同意后被告砸开墙面打开检修口，用工具取出堵塞物，为一个长约10公分的塑料制品和一团抹布，此后被告再次做通球实验，告知原告管道已经畅通。原告认为，被告未按照物业服务合同的约定履行公共设施的维修义务，导致原告家中3次污水反溢，造成巨大经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告中铁建物业南京分公司辩称，首先被告公司已经尽到日常维修保养义务，原告家中污水反溢，被告立即派维修人员上门维修，堵塞物在排水横支管道，属于业主自有部分，不属于公共排水管道，该堵塞物为原告所弃置；其次，原告在装修时将卫生间检修口封闭，在发生污水反溢之后，没有在第一时间同意被告破墙打开检修口查找溢水的原因，导致房屋反复溢水造成损失扩大；再次，原告主张的损失没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明：原告郭新系本区迈皋桥街道青秀城小区X幢XXX室业主，被告中铁建物业南京分公司系该小区物业服务公司。2017年3月房屋装修完毕，此处房屋并非郭新常住居所。2019年9月14日至9月29日，XXX室房屋卫生间地漏先后发生4次污水反溢，其中以9月29日的污水反溢情况最为严重，造成室内客厅、卧室多个房间的地板、踢脚线、家具、墙面、门套等受污、受损。4次污水反溢发生后，被告公司均派人进行维修和管道疏通，但前几次均未彻底解决问题。直至9月29日再次维修时，在排水主管道中取出堵塞物后，才解决污水反溢问题。双方均认可房屋卫生间地漏污水反溢是排水管道堵塞造成，但对管道堵塞的具体原因存在争议。本案审理过程中，根据原告的申请，本院委托南京方正建设工程质量检测有限公司对管道堵塞原因进行司法鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见书，分析认为：主要堵塞物为一长条状塑料件和一团织物，从排水管道的布局、走向分析，异物是从XXX室及以上相同房间卫生间排水横支管进入排水主立管，XXX室排水横支管接口下方约5至10厘米处，主立管有一处月牙形凸起，排水管内径变小，经与被告公司核实，此处安装有PLB排水宝装置，承接上下排水主立管，主要作用是排除卫生间楼板回填层的积水，该装置预埋在每层卫生间混凝土楼板中，房屋交付时已安装；鉴定意见为：XXX室卫生间污水反溢是因排水主立管发生堵塞造成，堵塞点应位于XXX室排水主立管的PLB排漏宝装置处，引起管道堵塞的主要原因是有异物进入管道，进入排水主立管的途径为包括XXX室和以上所有楼层相同房间的卫生间横支管，但不能确定具体是哪户。原告为此支付鉴定费5000元。 关于原告的财产损失，根据原告的申请，本院委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司进行评估，该公司于2020年10月10日出具资产评估报告，评估意见为：于评估基准日2020年9月25日，XXX室财产受损市场价值为63204.98元。并特别说明：本次评估的受损财产因受损前基本尚未使用，故本次评估未考虑成新率对评估价值的影响。原告为此支付鉴定费5000元。 另查明，2014年11月，中铁建（北京）物业管理有限公司（以下简称中铁建物业公司，乙方）与中铁房地产集团江苏置业有限公司（以下简称中铁房地产公司，甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由中铁建物业公司为青秀城小区提供物业服务，物业公司负责共用设施设备的日常运行和维修养护，共用设施设备是指由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、天线、供电线路线等，收标准为：高层住宅1.9元/平方米/月，商业用房3.8元/平方米/月，合同期限自2014年11月20日至2018年12月31日止。被告公司在交房时提供给业主的业主手册中亦载明：物业公司负责小区共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理，负责垃圾的收集、清运、污水管道的疏通…。被告为中铁建物业公司的分公司，该小区实际由被告公司提供物业服务。该合同期满后，仍由被告提供物业服务。 本院认为，中铁建物业公司与中铁房地产公司签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当按照约定履行各自义务。根据前期物业服务合同约定，物业企业负责小区共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理，排水主管道属全体业主的共用设施设备，被告中铁建物业南京分公司作为案涉小区的物业服务公司，应当履行对小区共用设施设备的管养义务。2019年9月14日至9月29日，本案原告郭新家中房屋卫生间地漏先后发生4次污水反溢，被告公司多次派人进行维修和管道疏通，均未彻底解决，直至9月29日再次发生污水反溢，被告公司才做通球实验，排查堵塞原因，在排水主立管中取出堵塞物，彻底解决原告家中污水反溢问题。根据南京方正建设工程质量检测有限公司出具的鉴定意见，XXX室卫间污水反溢是因排水主立管发生堵塞造成，引起管道堵塞的主要原因是有异物进入管道，进入排水主立管的途径为包括XXX室和以上所有楼层相同房间的卫生间横支管，但不能确定具体是哪户，因被告公司未能按照前期物业服务合同的约定履行管养义务，及时查找污水反溢原因，排除堵塞物，造成原告家中被污水多次浸泡，产生财产损失，故原告要被告赔偿其因污水反溢所产生的财产损失的诉请，合法有据，本院予以支持。依据江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司作出的评估报告，原告家中财物受损价值为63204.98元，本院予以确认。关于被告所辩称的堵塞物系原告弃置的意见，因被告未提交相关的证据予以证明，故被告的该项辩称的意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告所辩称的原告在装修时封闭检修口，发生污水反溢之后，没有在第一时间同意被告破墙打开检修口查找溢水原因，导致房屋损失扩大的意见。原告对此予以否认，并认为查找污水反溢原因并非只有一种方式，被告未亦明确告知原告破墙打开检修口是查找污水反溢原因的唯一方式，原告未拒绝被告破墙打开检修口查找堵塞原因，被告在前几次维修之后均表示已经解决堵塞问题，但未采取通球实验进行验证，是本次损失产生的主要原因。本院经审查认为，被告未能及时彻底查找堵塞原因系原告损失产生的根本原因，被告未举证证明原告曾明确拒绝破墙打开检修口查找堵塞原因，亦未举证证明其曾向原告释明过拒绝破墙查找原因的不利后果，故被告的该项辩称意见，依据不足，本院不予采纳。关于原告所主张的要求被告赔偿其误工损失6000元的诉请，因原告未举证予证明，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中铁建物业管理有限公司南京分公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告郭新财产损失63204.98元； 二、驳回原告郭新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，减半收取875元，鉴定费10000元，合计10875元，由被告中铁建物业管理有限公司南京分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 张燕 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 张玲 书 记 员 施姗