河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初3870号 原告：王子友，男，1968年10月9日出生，汉族，农民，现住遵化市。 委托代理人：赵国斌，河北唐正律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐山华远房地产开发有限公司，住所地唐山路**大里路盛景园小区**底商。 法定代表人：徐广彬，经理。 诉讼代表人：唐山华远房地产开发有限公司管理人。 负责人：白光勇。 委托代理人：黄宏伟，河北卓远律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托代理人：张玉青，河北唐佳律师事务所律师，代理权限为一般代理。 第三人：董子丰，男，1971年6月3日出生，汉族，农民，现住遵化市。 原告王子友与被告唐山华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）、第三人董子丰与破产有关的纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王子友及其委托代理人赵国斌、被告华远公司委托代理人黄宏伟、第三人董子丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：要求依法撤销2020年10月20日被告管理人对原告发生的（2020）华房重整解通字第31号《解除合同通知书及关于对王子友申报债权的审查意见》。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原告与被告唐山华远房地产开发有限公司于2016年9月20日签订的《华远世纪城预订房合同》有效；2.要求被告唐山华远房地产开发有限公司继续履行合同，在具备交付条件时向原告交付华远世纪城房产，并为原告办理不动产登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告欠董子丰建筑工程款，董子丰又欠原告借款，经原告、被告、董子丰三方协商，被告同意以华远世纪城房屋抵顶欠款，故2016年9月20日，原告与被告签订了《华远世纪城预订房合同》，合同约定王子友购买华远世纪城117楼3单元201号房屋，房屋款408224元，并为其出具收据一张，金额为408224元。《华远世纪城预订房合同》是三方的真实意思表示，该合同虽为预订合同，但该合同具备了房屋买卖合同的全部要件，应认定为房屋买卖合同，实际为以房抵债。由于被告经营等问题，被告宣布破产重组，2020年4月24日申报了债权，2020年10月20日被告管理人向原告发送了《解除合同通知书及关于对王子友申报债权的审查意见》，通知原告解除合同，并认为原告与董子丰之间存在借款合同关系，与华远公司之间不存在合同关系。理由为：1、管理人参加董子丰、岳振林诉华远公司建设工程施工合同纠纷一案。董子丰、岳振林在诉讼中仅主张了工程款，并未主张77套房屋的权利，该行为应视为放弃《结算协议》及《补充协议》中“以房产抵顶工程款”相关约定的权利。2、2020年6月30日，唐山中院出具（2019）冀02民初623号判决书，一、确认董子丰、岳振林在华远公司享有工程款3065万元的债权。二、董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对华远世纪城A10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。现该判决已生效，董子丰、岳振林与华远公司“以房产抵顶工程款”的约定因生效判决的确定，不应再予以履行。管理人已认定董子丰、岳振林工程款债权3015万元，并享有优先权。因原告与被告签订预订房合同的基础系董子丰、华远公司履行“以房产抵顶工程款”的约定，现在基础已不存在，故管理人决定：解除华远公司与申人之间签订的预订房合同，该合同中未约定单方解除权，也不符合法定解除的条件，因破产属于不可抗力，故被告无权单方解除合同，本合同系双方真实意思表示，被告应履行交房义务。唐山中院出具（2019）冀02民初623号判决书的时间为2020年6月30日，而《预订房合同》系2016年9月20日经三方同意后原告与被告签订。被告解除《预订房合同》无事实及法律依据，故起诉要求撤销2020年10月20日被告管理人对原告发出的《解除合同通知书及关于对王子友申报债权的审查意见》。审理中，原告将诉讼请求予以变更。 被告华远公司辩称：管理人对原告申报的债权不予认定的事实和理由：1、原告债权的形成过程。原告申报事实为：由于董子丰工资发放需要，向李金贵、李昌春、王子友借款共计300万元，并用华远公司开发的华远世纪城117-3-101、118-3-1001、117-3-201号房产抵顶借款。其中抵顶给原告的为117-3-201号房产。管理人调查核实情况如下：2008年11月21日，南通嘉鸿建筑工程有限公司与华远公司签订了华远世纪城一期A10工程建设工程施工合同，合同约定承建项目为华远世纪城117#、118#住宅楼2栋，116#商住楼1栋。承包方式为南通嘉鸿建筑工程有限公司包工包料。2009年11月18日，南通嘉鸿建筑工程有限公司与岳振林签订了企业内部承包合同，实则上述施工项目系董子丰、岳振林借用南通嘉鸿建筑工程有限公司的资质进行的施工。2016年5月30日，华远公司与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林签订了关于华远世纪城项目结算协议，协议约定华远公司尚欠其工程款3065万元，并约定使用华远世纪城的商品房抵顶欠付的工程款。2016年9月9日，华远公司与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林签订了华远世纪城项目结算协议补充协议，补充协议明确约定了使用77套商品房进行抵顶，并附有抵房明细单。原告诉请的房产包含在华远公司抵顶给董子丰、岳振林的77套房产中，董子丰、岳振林使用该部分房产再次抵顶其自身债务，才成为原告诉请的依据。2、管理人对原告债权审查的意见。管理人认为，原告与华远公司签订的预订房合同的权利基础已经灭失，因此解除了与原告之间签订的《华远世纪城预订房合同》，并认定原告与华远公司之间不存在任何法律关系。理由如下：（1）管理人解除合同的法律依据。2020年6月30日，唐山中院出具（2019）冀02民初623号判决书，判令确认董子丰、岳振林在华远公司享有工程款3065万元的债权。董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对华远世纪城A10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。管理人参加了董子丰、岳振林诉华远公司建设工程施工合同纠纷一案。董子丰、岳振林在诉讼中仅主张了工程款，并未主张77套房产的权利，该行为应视为已放弃《结算协议》及《补充协议》中“以房产抵顶工程款”相关约定的权利。现该判决已经生效，董子丰、岳振林与华远公司“以房产抵顶工程款”的约定因生效判决的确认，不应再予以履行，管理人已认定董子丰、岳振林工程款债权3015万元，并享有优先权。因原告与华远公司签订《华远世纪城预订房合同》的基础系董子丰、华远公司之间履行“以房产抵顶工程款”的约定。现该基础已不存在，合同无法继续履行，因此解除华远公司与原告之间签订的《预订房合同》。解除合同后，原告与华远公司不存在任何债权债务关系。综上，管理人认为，法院应驳回原告诉讼请求。 第三人董子丰述称：对原告诉请及陈述内容无异议，被告解除合同的依据是河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02民初623判决书，判决中明确了董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对华远世纪城A10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2016年9月华远公司还有李金贵、李昌春、王子友、董子丰在华远公司签订了商品房预售合同，是三方真实意思表示。董子丰与李金贵、李昌春、王子友以正式的方式抵顶董子丰对三人的借款，华远公司无权单方解除购房合同。 本院归纳本案争议焦点为：1、原告与被告唐山华远房地产开发有限公司于2016年9月20日签订的华远世纪城预订房合同是否有效；2.被告唐山华远房地产开发有限公司应否继续履行合同交付涉案房产，应否为原告办理不动产登记手续。 原告为证明其主张提供如下证据： 1、2016年9月20日，原告与被告华远公司签订的《华远世纪城预订房合同》复印件一张、收据复印件一张。证明：原、被告双方于2016年9月20日就华远世纪城相关房产签订购房合同，原告于同日向被告交付购房款全款。 经质证，华远公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，原告不是真实的购房人，涉案房产原为华远公司，为了折抵与董子丰、岳振林的工程款抵顶给董子丰的之后董子丰又为了抵顶其自身债务，又抵给原告。现唐山中院已经作出生效判决，判令华远公司支付董子丰、岳振林工程款，管理人也对该笔债权进行了确认。因此，华远公司与原告的合同的权利基础已灭失无法继续履行，管理人已经向原告出具了解除合同意见及审查意见，解除了该合同。合同的有效性与合同的解除是两个问题，有效合同才存在是否应当予以解除，如果合同本身无效，就不存在解除的问题。 经质证，第三人董子丰称该证据真实有效。 2、解除合同通知书及关于对王子友申报债权的审查意见复印件一份。证明：在被告唐山华远房地产开发有限公司破产重整期间，原告依法向破产管理人申报债权，主张案涉房产系原告购买，请求交付房产。经审查，唐山华远房地产开发有限公司管理人向原告发出解除合同通知，原告对此不服，提起本案诉讼。 经质证，华远公司对该组证据予以认可，并维持该审查意见中的相关意见。 经质证，第三人董子丰对该证据真实性无异议，但对审查意见有异议，华远公司作为诉讼主体应承担相应的法律责任。 3、唐山市中级人民法院（2019）冀02民初327号民事裁定书复印件一份。证明：原告与被告签订案涉合同后，第三人董子丰与唐山华远房地产开发有限公司就顶账房屋即工程款引发诉讼，裁定书的第三页最后一段，唐山市中级人民法院经审查认为，第三人董子丰诉请的77套房另有购房人，购房人已经和被告唐山华远房地产公司签署了购房协议开具了收款收据，第三人对于案涉的77套房产不再享有主体权利。这77套房，其中就包含了原告所购买的房屋。就是说原告才具有就本案房屋提起诉讼的主体资格，此裁定已经生效。 经质证，华远公司认可该证据的真实性，但证明目的不予认可。该份证据说明董子丰及岳振林对77套房产不再享有主体权利，基于董子丰或岳振林再次进行抵债的房产，也无法继续履行。该裁定是为了解决董子丰案件的主体资格问题，是程序性的问题，裁定中并未确认本案原告的利益，也不能证明在华远公司进入破产程序之后，华远公司是否要继续履行与原告之间的购房合同。 经质证，第三人董子丰对证据真实性无异议，裁定能证明三原告是所涉房产的实际交款人，有主体资格。 4、遵化市人民法院（2017）冀0281民初3473、3474号民事判决书复印件各一份、河北省高级人民法院（2019）冀民申2749、2751号民事裁定书打印件各一份。证明：唐山华远房地产开发有限公司曾以岳富强、鲍国君就确认房屋买卖合同效力形成诉讼，法院判决确认，本案中的合同内容与判决书确认的合同内容基本一样，是相同的纠纷。法院已经确认了合同效力，华远房地产开发有限公司向省高院申请再审也已经被驳回。 经质证，华远公司对该证据的真实性予以认可，称与本案无关联性。原告与判决中的购房人法律性质不一样，判决中的原告为真实的消费者购房人，不能作为本案参考。原告提交判决、裁定是在华远公司进入破产程序之前的，对于公司破产之后处理这类问题不具有参考性。因为在企业进入破产程序之后，公司权利义务受到一定程度的限制。尤其是在房地产企业的破产工作当中，因为涉及到的购房合同的种类比较多，针对此问题，河北省高院在破产案件审理规程的101条专门对此作出了规定，如果债权人以购房者名义申报债权，但管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应当按基础法律关系的性质来认定债权。 经质证，第三人董子丰称该证据证明了交款人及实际购房人为原告。该判决及裁定与本案为同一性质的案件，应维护当事人利益。 被告为证明其主张，提供如下证据： 1、唐山市中级人民法院（2019）冀02民初623号民事判决书复印件一份、遵化市华远世纪城董子丰工程款顶房明细表复印件一张。证明原告诉请的房产原为华远公司抵顶给董子丰、岳振林的房产。华远公司原与南通嘉鸿建设工程有限公司、董子丰、岳振林达成结算协议及补充协议，约定使用抵债房产抵顶欠付董子丰、岳振林的工程款。但根据民事判决书可知，董子丰、岳振林并未对抵债房产主张权利，法院也已判决了支付工程款，管理人对该工程款数额也予以认定。基于此能说明，虽然原告与华远公司直接签订了华远世纪城预订房合同，但签订该合同是为了履行与董子丰之间以房抵工程款的约定。但现在法院已经判决华远公司支付工程款，故董子丰、岳振林对抵债房产已不再享有任何权利，原告诉请主张该套房产的权利，基础已经灭失，华远公司与原告签订合同已经无法履行。因此管理人予以解除合同。还原案件的基础法律关系后，原告应向董子丰按原法律关系主张债权。 2、解除合同通知书及关于对岳振林、董子丰申报债权的审查意见复印件一份、收件方为岳振林、董子丰的快递回执单复印件一张。证明：管理人已经按照法院判决对董子丰、岳振林的工程款金额予以认定。 经质证，原告对被告证据1、2的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性有异议，判决书未涉及到本案原告，也未涉及董子丰与岳振林，董子丰与岳振林向被告主张工程款与原告和被告华远房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同是两个法律关系。原告与被告签订的书面合同是确认原、被告双方之间的法律关系的基础。用董子丰欠原告的借款，以及华远房地产公司欠董子丰的工程款进行抵顶，原告应交的购房款，这仅仅是付款方式。原告与被告房地产开发公司之间在签订合同之前没有债权债务关系，所以说原告与被告之间不存在以房顶债的这种关系，原告与被告之间就是典型的商品房买卖合同关系。该判决对原告没有拘束力。被告对第三人发出的解除合同通知书及债权申报审查意见与本案原告无关，原告自2016年9月20日与被告签订预订房合同至被告向原告发出解除合同通知书之前，被告对合同效力没有向原告提出过任何异议，但被告刚才对原告提交的证据发表质证意见时，又再次重申，原被告之间的合同是有效的，否则也就不会发出解除合同通知书从这一点来看，被告是认可原被告之间的合同效力，自2016年9月20日被告为原告出具购房款收据后，原告的付款义务已履行完毕，原告对第三人董子丰享有的与购房款相应的数额的债权同时消灭。根据本案的事实，被告与原告所签订的购房合同不享有解除权。被告提交的两组证据不能支持其主张。 经质证，第三人董子丰对证据1、2的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。原告与被告签订的合同是第三方董子丰以房顶债的真实意思表示，华远公司应履行合同，及时交付房产。 3、2016年5月30日关于华远世纪城项目结算协议复印件一份、华远世纪城项目结算协议补充协议复印件一份。被告称该二份证据在河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02民初623号民事案件中向法院提交的，在判决书当中对这两份协议也有陈述。证明在2016年双方签订结算协议的时候，他的第三点结算方式里面，其实有一个约定，就是说甲乙双方是核定总结算款是五千多万，剩余的款项是3065万元。这3065万元是以华远商品房来抵顶工程款，而且在2016年9月9日签的补充协议里面就确定了77套房屋。按照协议，如果履行完毕的话，华远公司就不欠董子丰的工程款了，现在法院出具了生效的判决，确认华远应当支付3065万的工程款，而且也判决对相应的建设工程范围内的建筑物有优先受偿权。既然已有生效判决，77套就不应该再履行，否则的就等于双重受偿。 经质证，原告称：1、关于被告与第三人的工程款纠纷已经被唐山市中级人民法院生效的裁判文书所确认，被告提交的这两份协议，不能改变生效判决。2、被告与第三人董子丰之间的以房顶债协议是否解除，均不影响原告与被告之间商品房买卖合同关系的成立及法律效力。3、只要第三人董子丰对被告享有的债权数额大于原告与被告之间所签订合同的购房款数额，就说明原告与被告及第三人就案涉订房合同购房款的支付以抵消债权的方式合法有效且已履行完毕。被告在与第三人董子丰就工程款进行诉讼时，并没有考虑到其余原告及诸多购房人还存在着商品房买卖合同关系，而且被告就77户购房合同的效力以及后期问题，与购房人既没有协议，也没有法院的生效判决。对此所造成的不利后果，应该由其自己承担。 经质证，第三人董子丰称对证据无异议，对证明目的有异议，补充协议记载了华远公司同意以房顶债的形式进行支付工程款。 4、售房单位为唐山华远房地产开发有限公司的商品房预售许可证复印件一张。 经质证，原告对证据真实性、合法性无异议，证明案涉房产有预售许可证。 经质证，董子丰称其质证意见与原告意见一致。 第三人为证明其主张，提供如下证据: 1、2016年5月30日的《关于华远世纪城项目结算协议》复印件一份、2016年9月9日的《华远世纪城项目结算协议补充协议》复印件一份、2016年9月13日的《对关于华远世纪城项目结算协议和补充协议主体变更协议及说明》复印件一张。证明：董子丰、岳振林以房顶原告的债权有合法性。 经质证，原告对第三人提交的证据无异议，证明第三人对原告享有债权，有为原告方冲抵案涉购房合同中购房款的基础能力。 经质证，被告华远公司称质证意见同被告所举第三组证据的证明目的一致。 2、《华远世纪城预订房合同》复印件一份、收据复印件一张。证明华远公司同意用所欠董子丰、岳振林的工程款支付原告的购房款，合同真实有效，华远公司应履行合同。 经质证，原告对该证据无异议。 经质证，被告华远公司称质证意见与对原告提交该证据的质证意见一致。 3、河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02民初327号民事裁定书复印件一份。证明：董子丰一直让华远公司交付房产，要求华远公司履行合同，并不是索要工程款。 经质证，原告质证称涉案77套房中，涉及到原告的权利部分，第三人没有权利主张。 经质证，被告华远公司质证称被告与第三人的关系应以法院认定为准，其它与对原告提交的该证据的质证意见一致。 4、购房人债权申报表复印件一张、证据清单一张、调查笔录复印件一份。证明董子丰一直要求华远公司履行合同，交付房产给第三人或原告，并未主张工程款。 经质证，原告称对第三人申报债权中涉及到的原告的房产，第三人无权申报。 经质证，被告华远公司称以法院判决确认的债权为准，其余同被告提交的第二组证据的审查意见。 5、河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02民初623号民事判决书复印件一份。证明董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对于遵化市承建部分折价或拍卖的价款按法律规定享有优先受偿权。对没有拍卖的房产，华远公司应以折价的方式，履行以房抵债协议。 经质证，原告称对判决中涉及到原告的房产不享有优先于原告的优先权。原告方提供了作为法院参考的裁判文书，要旨是原告的优先权优先于工程款。 经质证，被告华远公司质证意见同被告华远公司提交的该证据的证明目的。 6、遵化市住房和城乡建设局证明（2）复印件一张、商品房买卖合同复印件一份。董子丰称证明中的20套房经政府协调可以予以交付，因本案中的房产与该证明中的房产是相同类型的，也应一同交付。 经质证，原告对该证据真实性、合法性无异议，该证据证实被告在与原告签订案涉房屋买卖合同前，被告曾于2013年以其开发的商品房20套抵顶南通嘉鸿建筑公司的工程款用于支付工人工资，20套商品房是117楼。房屋合同的效力已经被确认，且已经交付，因此被告也应向原告交付原告购买的房屋。 经质证，被告称该20套房与本案情况存在实质上的不同。第三人主张的20套房抵顶的工程款，是在3065万元的工程款范围之外，法院已经认定第三人在3065万元范围优先补偿，如原告再要求给付房产，就是重复履行。 本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，华远公司作为甲方与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林作为乙方签订《关于华远世纪城项目结算协议》，该协议记载，经甲乙双方核定115#、116#、117#、118#楼总的结算款为5950万元，已给付2885万元，剩余款项3065万元，双方约定，甲方用所开发建设的商品房抵顶乙方工程款等。 2016年9月9日，华远公司作为甲方与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林作为乙方签订《华远世纪城项目结算协议补充协议》，约定甲乙双方一致同意，甲方同意用华远世纪城116、117、118#楼中未售出的房产80套，共计9578.125平方米（具体见顶房清单）抵顶欠付乙方工程款的一部分即3065万元。顶账房产甲乙双方一致同意按建筑面积每平方米3200元予以计算，并约定顶账房产由甲方免费为乙方办理过户手续等。另查，《遵化市华远世纪城董子丰工程款顶房明细表》中的房产数额实际为77套，其中一套房产标有原告名称及其主张的房产。 2016年9月20日，华远公司作为甲方与王子友作为乙方签订《华远世纪城预订房合同》。约定王子友订购住宅楼号预计为117楼3单元201号，所购住宅楼单价为3200元/平米，建筑面积约127.57平米，总价款408224元，乙方在签订合同之日向甲方交纳定金408224元。被告华远公司于同日为原告出具408224元的收据一份。审理中，原、被告及第三人均认可当时是以原告与被告签订《华远世纪城预订房合同》方式，来抵顶被告欠董子丰的工程款，以及董子丰欠原告的借款。 2016年9月13日，华远公司作为甲方与董子丰、岳振林签订《关于华远世纪城项目结算协议》和《补充协议》主体变更协议及说明，将两份协议主体变更为董子丰、岳振林（南通嘉鸿建筑工程有限公司遵化华远世纪城建筑投资人）。 2019年9月10日，河北省唐山市中级人民法院对董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）冀02民初327号民事裁定书，该裁定的本审查认为部分记载“民事诉讼的起诉，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。二原告以已经通过工程折价的方式行使了建设工程优先受偿权为由，要求法院确认被告抵顶给二原告的77套房产折价3065万元归二原告所有，同时要求被告协助二原告就上述房产办理过户登记手续，但二原告诉请中的77套房产另有购房产，购房人已经和被告唐山华远房地产开发有限公司签署了购房协议、开具了收款收据，二原告并非案涉77套房产的权利人，其要求确认77套房产所有权并过户，二原告主体不适格”，唐山市中级人民法院裁定驳回原告董子丰、岳振林的起诉。 2019年11月29日，唐山市中级人民法院根据遵化市遵化镇胜利村村民委员会、遵化市遵化镇教厂村村民委员会的申请，作出（2019）冀02破申22号之二民事裁定书，受理了唐山华远房地产开发有限公司破产重整一案。2019年12月23日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02破申22号之六民事裁定，将该案移送本院审理。2020年3月31日，遵化市人民法院作出（2020）冀0281破1号之一决定书，依法指定被告的清算组担任被告的管理人。2020年12月4日，遵化市人民法院作出（2020）冀0281破1号之十一决定书，决定将华远公司清算组负责人梁立航变更为白光勇。 2020年6月30日，河北省唐山市中级人民法院对董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）冀02民初623号民事判决，确认董子丰、岳振林在被告华远公司享有工程款3065万元的债权及利息债权，董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对位于遵化市承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。 2020年10月20日，唐山华远房地产开发有限公司管理人作出解除合同通知书及关于对岳振林、董子丰申报债权的审查意见，解除合同通知书内容为：解除华远公司与申报人之间的77份《预订房合同》。审查意见为：1、对申报人申报的77套房产不予认定；2、认定申报人的工程款本金为3015万元，并在此范围内对华远世纪城A10标段116、117、118号楼城建部分折价或拍卖的价款享有优先受偿权。3、认定申报人利息为4334455元，该利息为普通债权。 2020年10月20日，唐山华远房地产开发有限公司管理人作出解除合同通知书及关于对王子友申报债权的审查意见。认定董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案中，董子丰、岳振林仅主张了工程款，未主张77套房产的权利，该行为视为其已放弃《结算协议》及《补充协议》中“以房产抵顶工程款”相关约定的权利。2020年6月30日唐山市中级人民法院出具（2019）冀02民初623号判决书，该判决已经生效，董子丰、岳振林与华远公司“以房产抵顶工程款”的约定因生效判决的确认，不应再予以履行，管理人已认定董子丰、岳振林工程款债权3015万元，并享有优先权。因申报人与华远公司签订《预订房合同》的基础系董子丰、华远公司履行“以房产抵顶工程款”的约定。现该基础已不存在，故管理人决定：解除华远公司与申报人之间签订的《预订房合同》，自申报人收到本通知之日起解除。以申报人与董子丰之间存在借款合同关系，与华远公司之间不存在合同关系为由，作出认定意见：对申报人申报的117-3-201号住宅房屋不予认定。 截止至华远公司破产重整受理之日，涉案房屋尚未完工，未达到交付条件，华远公司未向原告交付涉案房屋，亦未为原告办理产权登记手续。 本院认为：债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等形式的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。本案中，原告与被告唐山华远房 地产开发有限公司签订的《华远世纪城预订房合同》实际是以原告、被告、第三人之间相互存在的债权债务关系为基础的以物抵债合同。唐山华远房地产开发有限公司破产重整受理之日，被告尚未将涉案房屋交付原告，未为原告办理产权登记手续，故涉案房产属于被告的破产财产。人民法院在已经受理唐山华远房地产开发有限公司破产重整申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果将使原告事实上取得物权，对其他债权人不公，违反破产法公平清偿债务原则。另河北省唐山市中级人民法院对董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案已作出（2019）冀02民初623号民事判决，确认董子丰、岳振林在被告华远公司享有工程款3065万元的债权及利息债权，董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对位于遵化市承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。被告管理人对董子丰、岳振林申报的工程款经审查，认定其在相应范围内对华远世纪城Ａ10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。在被告管理人已对董子丰、岳振林申报的工程款予以认定的基础上，原告再次主张涉案房产相关权利，如果被告予以认定，亦会造成被告重复履行。因此，唐山华远房地产开发有限公司管理人解除与原告的《华远世纪城预订房合同》，符合法律规定，本院予以确认。原告就涉案房产提出的各项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王子友的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王子友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  张力卿 审判员  汪艳君 审判员  李立艳 二〇二〇年十二月十六日 书记员  马姗姗