广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27258号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市开发区***香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914***********690K。法定代表人：张运清，经理。委托诉讼代理人：童雪艳，该公司工作人员。被告：韩哲慧，女，1970年8月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******************，公民身份号码432************344。委托诉讼代理人：唐勇，系韩哲慧丈夫。被告：唐勇，男，1970年1月9日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******************，公民身份号码430************532。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告韩哲慧、唐勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告真诚公司委托诉讼代理人童雪艳、被告唐勇（兼韩哲慧委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年2月1日至2019年9月30日物业管理费、水电费640.54元及违约金（违约金计算方式：以实际物业管理费金额为基数，按每日1‰计算）。庭审中，原告明确诉讼请求中640.54元分别为：物业管理费620.54元、水电费20元；违约金的起算日期为欠费当月11日。事实和理由：2014年10月1日，中山市***业主委员会与原告签订物业管理合同，约定由原告提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费。而被告正是中山市火炬开发区***************（以下简称涉案房屋）的业主，建筑面积：110.81平方米，应当按照合同约定按0.7元/月/平方米向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按千分之一计算违约金。原告依约提供了物业服务，但被告却未按时向原告支付物业管理费，尚拖欠原告自2019年2月1日至2019年9月30日的物业管理费及水电费人民币640.54元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告真诚公司向本院提交的证据主要有：1．物业服务合同；2.催缴费用通知单。被告韩哲慧、唐勇辩称，确认尚欠物业管理费620.54元，但是不确认水电费。一、于涉案房屋楼顶从2016年开始漏水，至今尚有漏水现象，真诚公司一直没有维修，造成涉案房屋漏水漏电，给韩哲慧、唐勇家庭造成了困扰，根据物业服务合同第二章第二条第1点约定，真诚公司存在违约；二、(2018)粤2071民初6447号判决书确认真诚公司没有维修好屋顶的情况下，业主有权拒付物业管理费；三、真诚公司应先支付涉案房屋屋顶的维修费用5733.4元，韩哲慧、唐勇再支付物业管理费。被告韩哲慧、唐勇为其辩解意见向本院提交的证据主要有：1.照片；2.报价单；3.(2018)粤2071民初6447号判决书。本院经审理认定事实如下：韩哲慧、唐勇是602房业主，建筑面积110.81平方米。中山市***商业小区业主委员会（甲方）与真诚公司（乙方）签订物业服务合同，主要约定：由乙方为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅，指无电梯的步梯房，管理费按建筑面积0.8元/月/平方米，供水的收费标准按物价部门审核的标准收取，公共梯间电费按月固定金额的方式分摊：多层2.5元/户；电梯房5元/户分摊收取；如由于供水、供电部门调整价格而引出的变动，乙方可按照调整幅度作相应调整。物业管理费用（含代收代缴部分）由业主或物业使用人在每月10日前向乙方支付；逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，乙方有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构内部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）和对露天停车场等公共部位的维护、养护和管理。物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用由全体业主或共有业主承担，或用专项维修资金支付。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。庭审中，真诚公司称，因韩哲慧、唐勇欠费，曾向韩哲慧、唐勇寄送缴费通知单，韩哲慧、唐勇确认收到缴费通知单，确认真诚公司主张的物业管理费620.54元未支付，但否认水电费20元未支付，同时辩称，真诚公司服务质量达不到合同约定标准，涉案房屋自2016年开始存在漏水问题，直到2019年7、8月份才动用维修金维修，但没有维修好，至今尚有漏水现象，对其生活造成了影响，韩哲慧、唐勇为证明其抗辩意见提供照片、报价单、（2018）粤2071民初6447号判决书等证据予以佐证。真诚公司对韩哲慧、唐勇提供的照片、报价单的真实性、合法性、关联性均不确认，对（2018）粤2071民初6447号判决书的关联性不予确认。真诚公司称，涉案房屋确实存在漏水问题，但自2014年10月接管小区时已过保修期，当时小区没有专项维修基金，且其他业主不愿意分摊维修费，真诚公司撤场前给韩哲慧、唐勇维修了涉案房屋楼顶，产生材料费1000元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，中山市***香菊阁小区业主委员会与真诚公司签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。真诚公司应依约向小区提供物业服务，韩哲慧、唐勇作为小区物业业主，前述物业服务合同对其具有约束力，应依约向真诚公司交纳物业管理费及其他约定费用。故，韩哲慧、唐勇未支付2019年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。关于真诚公司物业服务质量问题，根据物业服务合同，楼顶漏水维护应在合同约定范围之内，真诚公司有义务做好维护，但根据韩哲慧、唐勇提供的照片及真诚公司自认，涉案房屋至今存在漏水问题，真诚公司虽有维护，但是并没有维护完毕，给韩哲慧、唐勇生活确实造成困扰，本院认定真诚公司物业服务质量没有完全达到合同约定标准。综合本案中查明事实，就物业服务及支付物业费问题，本院作如下评述：物业管理服务的内容极为广泛，且服务对象众多，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。物业公司应当根据合同约定，尽可能使物业服务质量达到约定标准，给服务小区创造一个好的生活环境。在现实中，业主在对物业服务有意见时，偶尔采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，最终会导致小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。韩哲慧、唐勇拒绝支付物业服务费的行为，应该认识到，真诚公司服务质量虽然没有完全达到合同约定标准，但毕竟提供了一定质量的物业服务，如拒不支付物业管理费，势必会造成真诚公司管理服务资金的不足，进而影响正常的管理服务，并且对于其他的交费业主也是一种不公平行为。另，真诚公司服务质量没有完全达到合同约定标准，尤其在韩哲慧、唐勇楼顶出现漏水长期得不到圆满解决的情况下，确实对韩哲慧、唐勇生活造成困扰，物业公司亦存在违约行为，但真诚公司与中山市***香菊阁小区业主委员会已经解除合同关系，由真诚公司维修涉案房屋楼顶漏水问题已不现实。因此，考虑到合同的标的性质及真诚公司物业服务的整体质量，本院认定韩哲慧、唐勇向真诚公司支付2019年2月1日至2019年9月30日期间部分的物业管理费372.32元（(0.7元/月/平方米×8个月×110.81平方米×60%）。对于真诚公司主张的超出部分及违约金，本院不予支持。关于水电费部分，真诚公司未提供相应证据予以佐证，且韩哲慧、唐勇亦不予确认，应承担举证不能的不利后果，故本院对水电费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告韩哲慧、唐勇于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理费372.32元；二、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告真诚公司已预交），由原告中山市真诚物业管理有限公司负担17元，由被告韩哲慧、唐勇负担8元（被告韩哲慧、唐勇于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告真诚公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年十二月三日书记员 程梓欣