苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8189号原告：苏州天地福田物业管理有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路**太湖之星。法定代表人：王少明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡书源，该公司员工。委托诉讼代理人：张懿，北京市尚公（南京）律师事务所律师。被告：苏州科迪流体控制设备有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路**。法定代表人：田斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆小明，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗瑞虹，江苏鸿永律师事务所实习律师。原告苏州天地福田物业管理有限公司（以下简称天地福田公司）与被告苏州科迪流体控制设备有限公司（以下简称科迪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法由审判员顾霞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告天地福田公司的委托诉讼代理人胡书源、张懿，被告科迪公司的委托诉讼代理人陆小明、罗瑞虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地福田公司向本院提出诉讼请求：判令被告科迪公司支付其自2016年1月1日至2019年6月22日的物业费35390.17元及滞纳金（以每期欠付物业费为基数按日万分之五分段计算至实际给付之日止，暂算至2019年6月30日的滞纳金为12966.49元）。事实与理由：2002年1月1日，其与苏州太湖之星开发建设有限公司签订物业管理委托合同，由其为苏州太湖国家旅游度假区长沙岛8号太湖之星小区提供物业管理服务。2013年3月14日双方续签补充协议，约定由其继续为该小区提供物业管理服务。2005年5月16日，泰阀流体控制（苏州）有限公司（以下简称泰阀公司）与开发商签订商品房买卖合同，约定由泰阀公司购买该小区311幢别墅，登记建筑面积339.23平方米，后泰阀公司的法定代表人田斌签字认可物业管理费支付方式确认书，明确物业费按每月每平方米2.5元标准计收，收取时间为每个收费期间月初的1-5日（半年一付），滞纳金标准为日万分之五。2013年8月13日，泰阀公司将上述311幢别墅过户登记至被告名下，被告从2016年1月起再未向其交纳任何物业费，故其诉至法院。被告科迪公司辩称，确认结欠原告2016年1月1日至2018年6月30日止的物业费25442.25元，因2018年7月1日起涉案小区业委会已开启自治模式，故2018年7月1日至2019年12月31日止的物业费其已向苏州市吴中区香山街道太湖之星业委会进行了交纳。原告提供的物业服务长期敷衍且不作为，已严重侵害了被告各项正当权益，故对原告主张的滞纳金不予认可，请求法院驳回原告的滞纳金诉请。经审理查明，位于苏州太湖国家旅游度假区长沙岛太湖之星别墅**的房屋系被告科迪公司单独所有，不动产登记日期为2013年8月13日，房屋建筑面积为339.23平方米。2002年1月1日，天地福田公司（受托方、乙方）与苏州太湖之星开发建设有限公司（委托方、甲方，以下简称太湖之星公司）签订了《物业管理委托合同》一份，主要内容为：甲方委托乙方对太湖之星一期物业实行专业化、一体化的物业管理，委托管理物业坐落位于苏州市太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路6号，占地面积83000平方米，建筑面积21000平方米，物业类型为高档别墅小区；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位、设备设施的维修、养护、管理，本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公共设施的维修、养护、管理……合同期限自2002年1月1日起至2004年12月31日止；公共服务费按物价局批复的试行价每平方米建筑面积1.5元/月收取，一年后根据物业管理等级验收结果，按物价局的正式批文收取。2006年12月6日，天地福田公司出具《物业管理费支付方式确认书》一份，主要内容为：“田斌公司/女士/先生：您好！您所认购的太湖之星三期别墅311幢N型已经顺利入伙，作为太湖之星的物业公司，我们将物业管理费的收取额度和期间告之您方，希望得到您的确认。物业管理费从2006年11月30日开始计起，管理费为2.5元/平方/月（别墅建筑面积），收取时间为每个收费期间月初的1-5日，滞纳金为日万分之五，房产面积以苏州市吴中区房管局最终测绘面积为准，您的房产建筑面积为339.23平方。1、您的物业管理费额度为：一年总额为10177元，半年总额为5089元；您愿采取a、一年一付（）b、半年一付（√）。2、您可采用的付款方式有：a、在银行开户预存款项，出具委托划款文件，由银行代扣，银行出具对账单（√）；b、您也可到物业管理处直接用现金支付（）。”该确认书下方业主签名处有“田斌”的签名。庭审中，被告科迪公司对该确认书的真实性有异议，认为确认书原件上的落款日期系后加上去的，且确认书中田斌的签字现在无法确认，即使该签字为真实的，对被告公司亦不具有约束力。就上述确认书的出具过程，原告称，田斌系作为泰阀公司法定代表人在确认书上签字，后涉案房屋于2013年过户登记至被告科迪公司，但田斌仍为科迪公司的法定代表人，故田斌的签字具有意思表示连续性，被告仍应受该确认书约束。2013年3月14日，太湖之星公司与天地福田公司签订补充协议，约定：太湖之星公司继续委托天地福田公司为涉案小区提供物业管理服务，服务期限直至小区全体业主依法选聘新的物业公司或与天地福田公司重新订立新的物业服务合同为止；物业费标准以天地福田公司与每户业主协商确认为准，同时需向太湖之星公司报备；3、太湖之星公司与天地福田公司权利义务等内容及仍遵照原前期物业管理委托合同约定履行。另查明，本院于2019年2月15日受理苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会（下称太湖之星业委会）诉天地福田公司物业服务合同纠纷一案[案号（2019）苏0506民初1691号]，太湖之星业委会诉请为：1、判令天地福田公司立即退出苏州市吴中区香山街道太湖之星小区；2、判令天地福田公司立即移交苏州市吴中区香山街道太湖之星小区专项维修基金，物业服务用房，规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，小区公共配套设施(包括高尔夫练习场、游艇俱乐部、跑马场、中心会所)，地下，地下管网工程竣工图设施设备的清单，小区公共设施设备安装、使用、维护保养的技术资料，小区整体物业质量保修文件，小区整体物业使用说明文件，业主名册；3、判令天地福田公司支付违约金暂计115000元（违约金自2018年7月1日计至实际退出并移交资料之日止，现暂计至2018年10月23日，按每日1000元计算）。该案中，太湖之星业委会提供了其于2018年8月23日委托江苏瀛元律师事务所向天地福田公司邮寄的律师函一份，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域。天地福田公司于2018年8月24日签收。太湖之星业委会还提供了苏州市吴中区住房和城乡建设局于2018年9月14日作出的关于《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》的工作答复函一份，内容为对太湖之星业委会的答复，载有：“一、基本情况……2、2018年5月13日至19日，你委在度假区住建局、渔帆社区的指导下就有关“自治模式及方案”进行了表决。……二、指导意见。根据上述2018年5月25日形成的表决结果，我局进一步提出如下指导意见：1、请你委在属地街道及社区的指导下严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，维护广大业主的合法权益。2、请你委在与原物业公司（苏州天地福田物业管理有限公司）交接过程中严格办理相关交接事宜且坚决杜绝出现强制交接、暴力交接等情形。3、请你委对广大业主就自治方案进一步做好有关解释说明工作，承担起小区自治管理的相关责任。”天地福田公司确认收到上述律师函，亦对上述工作答复函的真实性没有异议。该案中，太湖之星业委会与天地福田公司一致确认，天地福田公司已于2019年6月23日撤出涉案小区。审理中，被告为证明2018年7月1日至2019年12月31日止的物业费其已向苏州市吴中区香山街道太湖之星业委会进行了交纳，提供了：1、2020年9月8日太湖之星业委会出具的证明1份，载明因2018年7月1日以后业委会开启自治模式，故涉案311幢业主物业费交至太湖之星业委会。2、被告与太湖之星业委会签订的合同复印件1份，载明2018年7月1日至2018年12月31日被告应交纳的物业费为5088.45元。3、付款回单1份、增值税普通发票2份，拟证明被告已于2019年3月1日向太湖之星业委会支付物业费5088.45元（备注311物业费）、于2020年4月22日向太湖之星业委会支付物业费10176元（备注311物业费2019年）。经质证，原告认为：1、对会出具的证明三性均不予认可，该证明系太湖之星业委会单方向被告出具，与原告无关，且太湖之星业委会与原告一直存在利益冲突，该证明没有证明效力，即使该证明为真实，但小区物业的交割需要时间，不可能一开启所谓自治模式就立刻有人接手物业管理。2、对被告与太湖之星业委会签订的合同三性均不认可，合同系复印件且被告并未加盖公章，证明该合同尚未成立生效。即使该合同已生效，基于合同相对性，无法否定被告在物业费确认书签字的法律效力。3、对付款回单及增值税票普通发票，仅为被告与太湖之星业委会之间的款项往来，与原告无关，被告仍负有向原告交纳物业费及支付滞纳金的义务。就原告实际撤出涉案小区的时间，原告认为是2019年6月23日实际撤场，就此提供了如下证据（均系复印件）：1、2019年7月17日移交小区两个大门的道闸及板闸系统移交清单；2、2019年8月12日物业公司对小区内30个共用电的电表过户申请表；3、2019年8月21日移交小区业主花名册的收条；4、小区供电、给水、排水、污水提升池平面图移交单；5、2019年8月28日小区10个污水提升池及配电箱指认移交单；6、2018年9月、11月、2019年1月、3月、6月缴纳电费发票；7、2018年7月至2019年6月部分保安巡逻记录（抽样）、绿化工作记录、物业工程维修记录、小区大门汽车出入记录。经质证，被告对上述证据的真实性均不认可，认为该些证据不能证明原告实际提供涉案小区物业服务至2019年6月23日。被告认为原告于2018年9月30日撤场，就此提供了本院（2019）苏0506民初8208号民事判决书打印件，该判决书认定：根据法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因涉案小区实行自治管理，太湖之星业委会于2018年8月23日向天地福田公司邮寄了律师函，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域。苏州市吴中区住房和城乡建设局亦于2018年9月14日作出工作答复函，要求太湖之星业委会严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，故业主依法应向原告支付截止2018年9月30日的物业费，原告主张此后物业费，本院不予支持。被告据此拟证明原告为涉案小区提供服务的实际期限截至2018年9月30日。经质证，原告认为该判决仅为一审判决而非终审判决，尚未发生法律效力。经查，本院一审作出的（2019）苏0506民初8208号民事判决书已生效。以上事实，由原告提供的不动产登记查询记录、物业管理委托合同复印件、物业管理费支付方式确认书、补充协议复印件、道闸及板闸系统移交清单复印件、电表过户申请表复印件、移交小区业主花名册的收条复印件、平面图移交单，被告提供的太湖之星业委会出具的证明、被告与太湖之星业委会签订的合同复印件、付款回单1份、增值税普通发票，当事人陈述，本院依法调取的本院（2019）苏0506民初1691号、8208号民事判决书等证据附卷佐证。另，原告为证明其向被告催缴物业费及滞纳金，提供了物业管理费催缴函及国内挂号信函收据各两份，其中催缴函抬头均载明太湖之星311号业主田先生，催缴内容为自2016年1月1日起的物业费。经质证，被告不予认可，并表示并未收到上述催缴函。本院认为，本案中，虽被告对物业管理费支付方式确认书中“田斌”的签字不予认可，但被告已向原告交纳完毕2016年1月1日之前的物业费并当庭明确尚欠原告2016年1月1日至2018年6月30日止的物业费25442.25元，上述行为及陈述均应视为被告自愿接受物业管理费支付方式确认书的约束，故本院认定原、被告之间形成物业服务合同关系。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为业主应支付相应物业费。现原告对2016年1月1日至2018年6月30日止的物业费金额25442.25元无异议，本院予以确认。至于2018年7月1日以后的物业费，被告表示交纳对象为太湖之星业委会且已实际向该业委会进行了交纳，原告表示其应为物业费收取主体。根据法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因涉案小区实行自治管理，太湖之星业委会于2018年8月23日向天地福田公司邮寄了律师函，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域。苏州市吴中区住房和城乡建设局亦于2018年9月14日作出工作答复函，要求太湖之星业委会严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，生效民事判决已认定原告为涉案小区提供物业服务实际截至2018年9月30日，故就2018年7月1日以后的物业费，被告依法应向原告支付截至2018年9月30日的物业费，原告主张此后的物业费，本院不予支持。经核算，被告应支付原告2016年1月1日起至2018年9月30日止的物业费合计27986.63元。关于滞纳金，物业管理费支付方式确认书载明的滞纳金为日万分之五，被告不予认可滞纳金，因被告未按期支付上述物业费而原告未举证证明其实际损失，本院酌定按起诉时全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.95倍即年利率7.5075%计算滞纳金。因物业费付款期限为半年一付，每个期间月初的1-5日支付，结合原告的主张，故本院自每个期间第一个月的6日起按年利率7.5075%计算相应期间物业费的滞纳金，经核算，截至2018年9月30日滞纳金为3362.26元，此后滞纳金以27986.63元为基数按年利率7.5075%计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告苏州科迪流体控制设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州天地福田物业管理有限公司物业费人民币27986.63元及相应滞纳金（截至2018年9月30日共计人民币3362.26元，此后以人民币27986.63元为基数按年利率7.5075%计算至实际支付之日止）。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币505元，由原告苏州天地福田物业管理有限公司负担213元，被告苏州科迪流体控制设备有限公司负担292元。本判决为终审判决。审 判 员 顾霞二〇二〇年十二月二十一日法官助理 张望书 记 员 于悦