广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15938号上诉人（一审原告）:刘均明，男，1974年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张静，广东新正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地：广东省广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段****。法定代表人：高志文，系该司总经理。委托诉讼代理人：汤剑明，系该司员工。上诉人刘均明因与被上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称：粤锐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初7031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人刘均明的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.请求对涉案商铺质量问题的鉴定事实及费用进行确认并由粤锐公司承担鉴定费用；3.本案诉讼费用由粤锐公司承担。事实与理由：一、一审法院存在事实认定错误。（1）是否符合交付条件认定不清。刘均明与粤锐公司在合同附件七《补充协议》中变更交房条件的约定，明确以取得工程竣工备案表，消防验收合格为交付条件，但一审法院仅以涉案商铺于2015年9月23日办理了竣工验收备案手续为由就认定该涉案商铺具备交楼条件，只字未提消防验收是否合格问题，而且涉案商铺规划属于餐饮功能，该涉案商铺存在漏水无法正常使用的重大瑕疵，刘均明三翻四次催促粤锐公司解决，直至刘均明起诉前，这一质量问题仍未解决，刘均明因此认为该涉案商铺不符合交付条件才拒绝收楼，故一审法院显属对事实认定不清。（2）一审法院认定刘均明请求迟延交楼违约金超过法律规定的期限属事实认定错误。刘均明与粤锐公司在《补充协议》中约定刘均明所购商品房实行二次交楼，第一次为2015年10月31日之前，第二次为2016年4月28日之前。直到第二次交付时间，即2016年4月28日，刘均明才知道权利受到损害，并且曾于2018年6月6日向粤锐公司发出了文号为（2018）粤新律函字第306号的律师函件，粤锐公司于2018年6月19日收到该函件。诉讼时效为三年，请求迟延交楼违约金未超过法律规定的期限。（3）一审法院未对粤锐公司因不符合交付条件而产生的物业管理费用及相关的水电费责任归属这一事实进行认定。二、一审法院置刘均明对案涉商铺的质量问题申请鉴定一事而不顾，严重地损害了刘均明的合法权益。在第一次开庭时，根据一审法院的提议，刘均明申请了对案涉商铺的质量问题进行鉴定，鉴定结果为该案涉房屋存在严重质量问题。但后来接手案件的法官却对刘均明的申请鉴定一事未置可否，未明确质量问题的责任归属，严重地损害了刘均明的合法权益与诉求。三、一审法院在迟延交楼违约金计算上的计算标准与方法显失公平。纵览刘均明与粤锐公司《补充协议》约定的相关内容，首先粤锐公司所提供的违约金条款为格式条款，未遵循公平原则，且未采取合理的方式提醒刘均明注意免除或限制其责任的条款，该条款又免除了粤锐公司的责任、加重了刘均明的责任、排除了刘均明的主要权利，因此该条款无效，但一审法院罔顾这一事实。其次一审法院也未充分考虑粤锐公司逾期交房的违约事实处于持续状态，未考虑到刘均明因粤锐公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、粤锐公司的过错程度等综合因素。最后补充协议约定自二次交楼日期限届满后的次日至实际取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》之日止，出卖人每日按总房价款的0.05‰标准向乙方支付违约金，这一补充约定与原合同约定的每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金相比，再与刘均明因粤锐公司所遭受的损失相比明显过低，显失公平。根据公平和诚实信用原则，粤锐公司应按照每日总房价款万分之五的标准计算应当支付的逾期交房违约金。四、粤锐公司的经营行为有违诚实信用的原则。《广东省商品房预售管理条例》第五十八条第一款规定：预售人向预购人交付预售的住宅商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。但粤锐公司几次通知刘均明去收楼，每次刘均明要求粤锐公司出示“二书”时，粤锐公司始终未向刘均明出示，甚至必须在交付时提供并出示符合商品房达到交付使用条件的已通过竣工验收、《商品房项目竣工交付使用备案证》、规划、消防、环保等相关符合法律规定和合同约定的证明时，粤锐公司也未提供。在面对存在质量问题的涉案商铺，刘均明屡次要求粤锐公司进行修理，但粤锐公司直至刘均明起诉时这一问题仍未解决。综上所述，粤锐公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了刘均明的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决粤锐公司只承担小部分的违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了刘均明的合法权益。被上诉人粤锐公司于二审答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘均明向一审法院起诉请求：1.粤锐公司向刘均明支付2015年10月31日起计至2019年7月12日迟延交楼违约金216080元；2.本案的诉讼费用由粤锐公司承担。一审法院经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠壁珑湾商业自编19号的开发商。2014年12月14日，刘均明（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区中惠壁珑湾商业自编19号101房（建筑面积100.12平方米），总金额为2960000元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。甲方履行了通知义务，由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为甲方已经按照合同履行了交付义务。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等。上述合同附件七《补充协议》约定“一、关于房屋交付的补充约定1.因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。2.买卖双方一致同意：买受人所购商品房（下称“该商品房”）实行二次交楼，具体方式如下：(1)第一次交楼：第一次交楼日期为，《商品房买卖合同》第十三条约定之交付日期（即2015年10月31日前交付该商品房）；本次交楼的交付条件为该商品房项目经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格；在第一次交楼日期前，该商品房项目经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得商品房项目经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位盖章确认的《工程竣工验收报告》即视为达到交付条件，出卖人在该交付日期前需书面通知买受人办理交楼手续，买受人可以根据自身实际需要自行决定是否接收该商品房。(2)第二次交楼：第二次交楼日期为第一次交楼日期届满之日起顺延180天（即2016年4月28日前交付该商品房）；本次交楼的交付条件为该商品房项目取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》；在第二次交楼日期前，该商品房项目取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》即视为达到交付条件，出卖人在该交付日期前需书面通知买受人办理交楼手续（买受人在第一次交楼日期已经办理完毕收楼手续的，出卖人不再通知），买受人应当在出卖人通知的期限内办理完毕该商品房的收楼手续。(3)迟延交付该物业的责任：买卖双方特别确认，出卖人在第一次交楼日期届满时无法取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》不视为出卖人迟延交楼，出卖人无需承担迟延交楼的违约责任，只有当出卖人在二次交楼日期届满时无法取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》的情况下，才视为出卖人迟延交楼；自第二次交楼日期限届满后的次日起至出卖人实际取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》之日止，为出卖人迟延交楼期间；出卖人迟延交楼的，买受人不得解除本合同，自二次交楼日期限届满后的次日至实际取得《建设工程消防合格意见书》及《竣工验收备案表》之日止，出卖人每日按总房价款的0.05‰的标准向乙方支付违约金，《商品房买卖合同》继续履行。若买受人未能在第一次收楼日期前收楼的，在出卖人具备本补充协议第一条第2款约定的第二次交楼的交付条件，买受人应当按出卖人通知期限查验、接收所购房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则出卖人不承担迟延交楼的违约责任。3.如买受人逾期支付《商品房买卖合同》及本补充协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），出卖人可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。4.甲乙双方同意不适用《商品房买卖合同》之第十二条、第十五条。《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件、房屋交付时需提供的资料及迟延交房的违约责任等房屋交付事宜以本补充协议约定为准。二、关于交接手续的补充约定：1.乙方所购房屋通过竣工验收后，除乙方出具具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房主体结构存在质量问题外，乙方在查验房屋或办理房屋交接时不得以其他质量问题、装修问题而拒绝接收该商品房。乙方应先行办理入住手续，入住后甲方按照《房屋质量保证书》的约定进行保修工作。乙方不应以此为理由拒绝办理房屋交付手续，否则按由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理。2.该商品房交付时，如乙方提出需对部分项目进行维修，在乙方办妥交接手续的情况下，甲方在合理期限内整改完毕，具体期限自双方在交接验房时现场确认，乙方不得因此追究甲方逾期交房的责任或要求退房。”此后，双方又签订《面积补差协议》，约定刘均明向粤锐公司支付补差款24199元。刘均明根据上述协议共向粤锐公司支付了2984199元购房款。2015年10月23日，粤锐公司向刘均明送达落款时间为2015年9月25日的《入伙通知书》，通知刘均明2015年10月30日办理收楼手续。刘均明反映房屋排水口不能排污，电箱未安装好，并未收楼。2016年6月18日，刘均明向粤锐公司发出《催收楼通知书》，通知刘均明在收到通知后三日内办理收楼手续。刘均明于2016年6月21日收到上述通知，但认为涉案商铺渗水严重，没有排水排污口和电箱，拒绝收楼。2017年6月26日，刘均明到涉案商铺，但认为商铺的渗水问题未解决，不符合交付条件。2018年6月18日，粤锐公司向刘均明送达落款时间为2018年6月11日的《催收楼通知书》，通知刘均明在收到通知后三日内办理收楼手续。2018年6月21日，粤锐公司向刘均明送达落款时间为6月18日的《催收楼通知书》，通知刘均明在收到通知后三日内办理收楼手续。粤锐公司一直没有办理收楼手续。2018年12月6日，刘均明向一审法院提交本案的诉讼材料，此后一审法院予以立案。在本案诉讼过程中，为查明中惠璧珑湾商业自编19号楼宇是否符合交付条件，一审法院向有关单位发函调查相关情况。2019年2月20日，广州南沙开发区（区）建设和交通局复函称，中惠璧珑湾北地块13、15、16号住宅楼及相应地下室工程（含18、19号商业楼）已于2015年9月23日在我局办理了竣工验收备案（穗南建竣验备2015-034号），已通过消防验收。同日，广州南沙粤海水务有限公司复函称，粤锐恒星公司于2013年12月27日签订永久供水合同，中惠璧珑湾自编19号具备永久用水条件。2019年2月20日，广州供电局有限公司南沙供电局以广供电南函〔2019〕7号复函回复称，目前该楼盘报装了5个专变房作为商业、办公及配套的永久用电，其中1#、2#专变房已在2014年3月10日完成送电，4#专变房已在2014年6月3日完成送电，3#专变房已在2015年9月15日完成送电，5#专变房已在2016年2月14日完成送电，相应楼宇具备了永久用电。由于专变房属于客户提供的业扩报装资料，未能核对出银华街27号商铺所对应的专变房号码。2019年3月1日，广州供电局有限公司南沙供电局以广供电南函〔2019〕11号复函回复称，中惠璧珑湾自编19号商铺用电属于商业用电，依靠专变电房进行供电，因专变电房属于开发商资产，是由开发商负责将电从专变房配送至具体楼宇商铺，故该局无法提供涉案商铺的具体供电情况。2019年11月4日，广州南沙发展燃气有限公司复函称，广州市南沙中惠璧珑湾自编19号商业（银华街27号商铺）燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在设计施工中未预留燃气管线，该商铺未有燃气管道覆盖。2019年11月27日，中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局复函称，中惠璧珑湾小区，具备办理邮件投递登记手续的要求。该局分别与2014年1月、2014年12月、2015年7月、2016年7月为该小区办理投递登记手续，但没有收到开发商关于南沙区银华街27号商铺通邮申请。2019年12月13日，广州市南沙区住房和城乡建设局复函称，中惠璧珑湾北地块12#、15#、16#住宅楼及地下室燃气工程设计、竣工图纸不在该局存档，因此无法判断中惠璧珑湾自编19号商业101房在设计、报建时有无燃气管道内容的问题。中惠璧珑湾北地块12#、15#、16#住宅楼及地下室电力工程设计、竣工图纸不在该局存档，因此无法判断中惠璧珑湾自编19号商业101房由哪个专变电房供电的问题。该项目竣工图纸在建设单位办理档案验收时移交南沙区档案馆，如有需要建议向区档案馆或燃气、电力部门咨询查验。另外，一审法院向广州市南沙区档案馆调取涉案楼宇的档案材料，未能发现和调取涉案自编19号燃气工程设计、竣工图纸和电力工程设计图纸，仅调取了涉案楼宇电力工程商铺配电箱系统图。上述图纸是2014年11月1日编制的竣工图。一审法院认为，刘均明、粤锐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《补充协议》中变更交房条件的约定，明确以取得工程竣工备案表，消防验收合格为交付条件，交付时间为2016年4月28日。逾期交付的，才按总房价款的0.05‰支付迟延交楼违约金。虽然双方合同约定符合上述条件就可以交付商铺，但仍须满足该商铺符合实际使用的条件。根据相关部门的回复，涉案商铺于2013年12月27日具备永久通水的条件，于2015年9月23日办理了竣工验收备案手续。根据一审法院向供电部门调查复函，涉案自编19号楼由专变电房提供永久用电，有关专变电房在2016年2月14日前完成送电。而根据从南沙区档案馆调取的电力工程商铺配电箱系统竣工图，涉案商铺在此前已经完成专变房到商铺电力配送工程。粤锐公司未能提供证据证明具体哪个专电房配送用电至涉案商铺，应承担不利的法律后果，一审法院据此确认涉案商铺于2016年2月14日具备永久用电条件。关于通邮问题，粤锐公司实际上并未申报涉案商铺的通邮。鉴于城市快递服务已经非常发达，即使粤锐公司未办理上述手续，也不影响粤锐公司以快递的方式投递邮件，粤锐公司未向邮政部门申报通邮实际不影响商铺的交付使用。关于燃气的问题，广州南沙发展燃气有限公司复函表示粤锐公司在设计施工中未预留燃气管线，该商铺未有燃气管道覆盖。经查，南沙区档案局保存的档案材料中也没有涉案楼宇的燃气工程设计或竣工的材料。涉案楼宇并不具备通燃气的客观条件，且永久用气并非商铺使用的必要条件，故涉案商铺未通燃气不影响商铺交付使用。综合上述情况，一审法院认定涉案商铺于2016年2月14日具备交楼条件。具备交楼条件后，一审法院才于2016年6月21日向刘均明送达《催收楼通知书》，通知刘均明在收到通知后三日内办理收楼手续，即在2016年6月22日至2018年6月24日办理收楼手续。粤锐公司实际交楼时间晚于合同约定的2016年4月28日。关于诉讼时效的问题，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。刘均明认为合同约定的涉案商铺交付时间是2015年10月31日前，粤锐公司已超过合同期限交楼，但刘均明却在2018年12月6日才提交本案的诉讼材料主张相关权利，故刘均明主张2015年10月31日至2015年12月6日的迟延交楼违约金超过法律规定的期限。关于未超过诉讼时效的迟延交楼违约金的问题，现查明双方实际约定的交楼时间为2016年4月28日，粤锐公司迟延交楼应按合同的约定，每日按总房价款0.05‰的标准支付从2016年4月29日起至2016年6月22日止（共55天）的迟延交楼违约金。违约金的具体金额为8206.55元（按2984199元×0.05‰/天×55天计算）。对刘均明请求超过上述数额部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘均明支付迟延交楼违约金8206.55元；二、驳回刘均明的其他诉讼请求。本院认为，本院确认一审法院查明的事实。另查明，2018年12月29日，刘均明向一审法院提起本案诉讼，其在民事起诉状中的诉讼请求为：1.判令粤锐公司向刘均明支付迟延交楼违约金140000.92元；2.判令粤锐公司对存在商品质量的商品房进行修理、重作、更换，直至达到交付要求为止；3.判令粤锐公司自行承担物业管理费57873.4元及相关电费、水费等其他费用等。2019年1月24日一审开庭时，其明确第2项诉讼请求为：判令被告（粤锐公司）修复涉案房屋的渗漏水部位。因粤锐公司对漏水情况不确认，刘均明申请对房屋漏水部位进行鉴定，待漏水成因确认后再决定是否就修复方案、修复费用等问题申请鉴定。2019年7月12日一审开庭时，刘均明撤回起诉状中第2项、第3项诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期交房违约金应如何计算？刘均明与粤锐公司在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定了二次交楼，其中第二次交楼日期为2016年4月28日。双方亦约定“只有当出卖人在二次交楼日期届满时无法取得《建设工程消防合格意见书》《竣工验收备案表》的情况下，才视为出卖人迟延交楼”。根据上述约定，首次交楼至二次交楼期间均不能视为出卖人迟延交楼。根据一审法院对竣工验收备案、消防验收、供电、供气、通邮情况的审查，一审法院认定案涉商铺于2016年2月14日具备交楼条件理据充分。粤锐公司已于2016年6月18日向刘均明发出《催收楼通知》，通知刘均明在收到通知三日内办理售楼手续，刘均明应在2016年6月21日前办理收楼手续。一审法院认定延迟交楼期间为上述合同协议约定的二次交楼日期2016年4月28日至2016年6月22日理据充分，本院依法予以维持。至于刘均明二审上诉主张的物业管理费、水电费，商铺维修，因其已在一审时撤回相关诉讼请求，本院在二审期间不做调处。如前述庭审笔录的记载，刘均明申请对案涉商铺的鉴定是为证明其已经撤回的相关诉讼请求，其是否据此享有相关的权利，本院对此不做调处。综上所述，刘均明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4541.2元，由上诉人刘均明负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 张一扬二〇二〇年十二月三十一日书记员 罗文敏黄晓君李蕴妍