山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13287号上诉人(原审被告)：朱庄瑞，男，1981年2月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周开勇，北京市君致（济南）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市市中区二环南路鲁能领秀城**(**)物业办公室。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司法务主管。上诉人朱庄瑞因与被上诉人山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。朱庄瑞上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判驳回鲁能物业公司诉讼请求或发回重审；3.诉讼费用由鲁能物业公司承担。事实和理由：一审判决遗漏了影响案件结果的重要事实，裁判结果错误，应予撤销，理由如下：一、朱庄瑞所在单元发生严重火灾，鲁能物业公司未采取任何措施救火一事，一审法院对此视而不见，在判决书中只字未提。2020年5月27日晚20点至21点，朱庄瑞家所在住宅楼发生严重火灾，朱庄瑞提供了证人证言、现场照片等证据证实，鲁能物业公司亦认可存在发生火灾一事，鲁能物业公司作为物业服务企业，未履行救火义务，物业保安在小区业主自发将火扑灭后才不紧不慢的到达现场，并且到场后未采取任何措施疏散人员、进行善后，火灾起火原因是有业主在楼道里堆放了易燃物品，鲁能物业公司也未予以劝告和制止，尽管本次火灾未造成人员伤亡，但是，一旦该楼业主未积极采取救火措施，火势蔓延，后果不堪设想。朱庄瑞认为，在朱庄瑞所在楼栋发生严重火灾时，鲁能物业公司未及时发现火情，业主在微信群及现场通知保安人员后，鲁能物业公司仍未采取任何救火措施，而是两位业主自发冲进火海自行灭火后，保安人员才到达现场，鲁能物业公司的物业服务存在重大瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，朱庄瑞有正当理由拒绝缴纳物业费。二、朱庄瑞从未收到《债权转让通知书》，在收到一审法院送达的起诉材料时，才知道有债权转让一说，所谓的债权转让对朱庄瑞不产生约束力。一审庭审中，鲁能物业公司主张向朱庄瑞送达了《债权转让通知书》，但未提供证据证明，事实上，朱庄瑞也的确不知存在债权转让一事，根据法律规定，债权转让经通知后对债务人生效，未经通知，对债务人不产生法律约束力，对于2018年12月31日之前的物业服务费，鲁能物业公司无权向朱庄瑞主张权利。综合上述，一审法院认定事实不清，遗漏了重要事实。请求支持朱庄瑞的上诉请求。鲁能物业公司辩称，鲁能物业公司系在原物业服务企业北京鲁能济南分公司依法撤出的情况下按照法律的程序在建设单位和社区街道办组织的招投标中依法中标，成为涉案小区的物业服务企业与建设单位签订前期物业服务合同，并经物业主管部门备案，系具有合法依据提供物业服务并依照约定收取物业服务费。关于朱庄瑞提出的发生严重火灾问题，与事实不符。涉案园区内发生过因个别业主在楼梯口堆放杂物引发自燃的事件，在该起事件中火灾报警系统正常工作，物业工作人员也及时赶到现场，着火并不大且未造成任何人员伤亡。鲁能物业公司在一审中已提交相关证据证明向朱庄瑞邮寄了债权转让通知书。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱庄瑞的上诉，维持原判。鲁能物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱庄瑞向鲁能物业公司交纳2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5708.55元；2.判令朱庄瑞向鲁能物业公司支付截止至2020年2月29日的逾期违约金686.83元及自2020年3月1日起至实际给付之日以5708.55元物业费为基数，按日万分之五计算的违约金；3.案件受理费由朱庄瑞承担。一审法院基于庭审查明的事实，朱庄瑞系济南市业主，该房建筑面积为127.31平方米。朱庄瑞与案外人北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由北京鲁能为朱庄瑞居住的小区提供前期物业管理服务，约定（小）高层/洋房住宅：2.36元/平方米/月。朱庄瑞自2018年12月1日至2020年6月30日期间未交纳物业服务费，鲁能物业公司按5708.55元主张权利。本案中，北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的前期物业服务合同及其与朱庄瑞朱庄瑞签订的前期物业管理服务协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。由于北京鲁能物业终止对鲁能领秀城N1-2地块的物业服务工作，鲁能物业公司通过招标投标方式取得对该地块物业服务资格，并与山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际利益，应为有效。对于单个业主是否可以拒交物业服务费的问题。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不到位，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平。如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业服务费。根据双方提交的证据并庭审查明的事实可以看出，鲁能物业公司在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题并不足以证实鲁能物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成拒交或免交物业费的理由，因此，朱庄瑞应当向鲁能物业公司交纳物业服务费。关于鲁能物业公司要求朱庄瑞支付违约金的主张，根据上述查明的事实，鲁能物业公司在向朱庄瑞提供物业服务的过程中确实存在问题和不足，朱庄瑞并非无故不交纳物业费，故对该主张本院不予支持。另，鲁能物业公司作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对包括朱庄瑞在内小区业主提出的合理诉求，应积极予以处理，特别是对于小区业主反应较为集中的如占用消防通道、电梯安全、私设乱划停车位等问题，更应该加以重视和积极解决，以实际行动促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，一审法院判决：一、朱庄瑞于本判决生效之日起十日内向山东鲁能物业有限公司交纳2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5708.55元；二、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱庄瑞负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鲁能物业公司的主体是否适格。二、鲁能物业公司提供的物业服务是否构成重大瑕疵。关于鲁能物业公司的主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东鲁能亘富开发有限公司通过招投标选聘鲁能物业公司为案涉小区物业服务企业，与鲁能物业公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》,并已进行备案。朱庄瑞主张鲁能物业公司违法受聘为物业服务企业，未征求全体业主的意见和授权，并非本案适格诉讼主体。本院经审查认为，案涉小区未成立业主委员会，在此情形下开发商选聘物业服务企业是否应取得业主授权，并无明确的法律规定，对于朱庄瑞的主张，本院不予支持。因此，朱庄瑞虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其买受涉案房产后则实际概括承受了前期物业服务合同项下的权利义务，已经构成前期物业服务合同的实质当事人，即成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据权利义务相一致原则，朱庄瑞在享受物业服务企业提供物业服务的同时要支付对价履行相应义务。关于鲁能物业公司提供的物业服务是否构成重大瑕疵的问题。本案审理中，朱庄瑞提供了相应的证据，经审查本院认为，小区内的物业管理服务是一个动态过程，鲁能物业公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但朱庄瑞提交的照片只能反映一时的、局部的状况，无法反映鲁能物业公司整体的、一贯的物业服务水平，也不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于朱庄瑞二审中提出的涉案楼宇发生的着火事件。着火发生后，业主在物业人员到达现场前利用楼道内的消防设施将火扑灭。虽并不能据此证实鲁能物业公司未能按照物业服务合同标准履行相应义务，但亦能从一个方面反映出鲁能物业公司的物业服务仍有不足之处。鲁能物业公司应进一步提高服务水平，在做好相关设施设备维护的同时，加强应对突发事件的处置能力，防患于未然。基于物业服务合同整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主以不满意服务质量为由拒交或少交物业费，会造成物业服务经费的不足，进一步导致物业服务质量的恶化，最终损害全体业主的利益。对于物业服务质量中的瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。综上所述，朱庄瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱庄瑞负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年十二月二十三日书记员  徐 睿