贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0303民初7029号原告：李应坪，男，1995年1月17日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：成奇，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义浙商房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼******，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺。委托诉讼代理人：郑维炜、刘永珍，贵州牧心律师事务所律师。原告李应坪诉被告遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告李应坪之委托诉讼代理人成奇、被告浙商房开之委托诉讼代理人刘永珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款276280元，维修基金1600元、合计277880元；3、判令被告支付逾期交房违约金8288.4元（276280元×3%）；4、判令被告支付逾期办证违约金11797.16元（以276280元基数，按日万分之0.5从2018年7月1日算至《商品房买卖合同》解除之日止，暂算至2020年11月1日为11797.16元）；5、判令被告赔偿原告276280元；6、请求判令被告支付原告利息29251.15元（利息以276280元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年2月1日算至购房款全部返还之日止，暂算至2020年11月1日为29251.15元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于遵义市汇川区（建筑面积18.14平方米）的商业用房。原告在签订合同前即向被告支付了购房款276280元及代收缴款1600元，合同第八条约定原告选择银行按揭贷款方式支付购房尾款。原告即按照被告要求将办理银行贷款的相关手续交给被告申请银行按揭贷款，但被告却一直未通知原告前往指定银行办理贷款。时至今日，被告仍未按照合同约定向原告交付房屋，更未按照合同约定为原告办理网签备案、预告登记、转移登记等手续。另据原告调查得知，被告于2016年12月10日将原告所购买的房屋抵押给中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司，却刻意隐瞒抵押情况，在合同中明确载明：“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”。将至今仍处于抵押状态的房屋出售给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告应承担原告已付房款一倍的赔偿责任。综上，被告已经构成严重违约，为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告浙商房开辩称：1、对第一项、第二项诉讼请求无异议。2、对第三项、第四项诉讼请求应不予支付。双方在涉案的《商品房买卖合同》中对逾期交房、办证违约金进行了约定，但结合上下文，上述两项违约金的支付前提是双方继续履行合同不退房，但在本案中，被答辩人已主张解除合同，客观上该《商品房买卖合同》已无法继续履行，故对第三项、第四项诉讼请求应不予支付。3、对第五项诉讼请求，首先，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系格式合同，答辩人修建的商品房办理在建工程抵押后在网上已经公示，便未在合同中再次强调。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”答辩人修建的商品房为在建工程抵押的事实可以轻易获取，答辩人对该事实并未进行故意隐瞒。故答辩人不应承担赔偿责任。4、对利息应不予支付。由于涉案合同解除，向被答辩人负有返还购房款和其他费用的义务，但双方在《商品房买卖合同》中已经对被答辩人要求退房所支付的违约金进行了明确约定，该违约金对应的就是合同未能履行违约方所要承担的违约责任，被答辩人也据此提出了相应的主张，合同中并未对解除合同后的资金占用利息进行约定，故应不予支付。结合庭审查明认定事实如下：2017年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于遵义市汇川区，房号为10-1-39，建筑面积18.14平方米，价款为536280元；交房时间为2018年6月30日；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同第四条第1项载明：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2017年12月24日，被告出具“收款收据”，载明其收到原告首期购房款276280元、代收维修基金1600元，后因被告未按约定向原告交付房屋及办理涉案房屋的产权登记，原告遂诉至本院。另查明，案涉房屋于2018年8月24日进行不动产产权登记，产权证号为黔（2018）遵义市不动产权第0023806号，权利人为遵义浙商房地产开发有限公司，2019年12月13日进行了两次不动产抵押登记，抵押权人均为华融国际信托有限责任公司，不动产登记证明号为黔（2019）遵义市不动产证明第0066055号和黔（2019）遵义市不动产证明第××号，抵押期限分别为2018年9月7日-2020年3月6日、2014年11月3日-2018年11月2日，抵押方式为一般抵押。该房屋抵押期限届满，但未注销抵押登记。本院认为：在原被告双方签订《商品房买卖合同》时，明确载明“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”的情况下，被告故意隐瞒房屋已经抵押的事实，将已经抵押的房产出卖给原告，截至本案法庭辩论终结时，涉案房屋抵押期限至2020年3月6日，但未注销抵押登记。客观上导致原告通过《商品房买卖合同》取得房屋所有权的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”原告主张解除涉案《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告返还购房款276280元、维修基金1600元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉求主张：1、请求被告支付赔偿款276280元；2、请求被告以276280元基数，按日万分之0.5从2018年7月1日起支付违约金至《商品房买卖合同》解除之日止；3、请求被告支付原告利息（以276280元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年2月1日算至购房款全部返还之日止；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，因涉案房屋已抵押，从而导致合同被解除，原告主张被告赔偿损失和支付利息，本院予以支持，结合本案实际，本院酌定由浙商房开按已付购房款的10%赔偿李应坪的损失、违约金及利息27628元（276280元×10%）为宜。对于原告超过该金额的请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告李应坪与被告遵义浙商房地产开发有限公司于2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告李应坪购房款276280元和代收维修基金1600元；三、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告李应坪赔偿款、利息、违约金共计27628元。四、驳回原告李应坪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4770元（已依法减半收取），保全费3370元，共计8140元，由被告遵义浙商房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龚前瑛二〇二〇年十二月二十九日书记员  胡潜力