河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初6486号原告：孔余粮，男，1971年4月4日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：郑艳冬，河南凌峰律师事务所律师。被告：王济星，男，1970年1月6日出生，汉族，住济源市。被告：济源市恒兴房产信息服务中心，住所地：济源市北海济渎路济渎****商务楼，统一社会信用代码：92419001NA459KHHX1。经营者：段金江，该中心业主。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。原告孔余粮诉被告王济星、济源市恒兴房产信息服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔余粮的委托诉讼代理人郑艳冬，被告王济星，被告济源市恒兴房产信息服务中心的委托诉讼代理人杨志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔余粮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年8月27日签订的房屋买卖合同；2.判令二被告共同返还原告400000元和支付违约金20000元，并赔偿损失80000元；3.判令被告济源市恒兴房产信息服务中心返还居间服务费10000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年8月27日，原告通过被告济源市恒兴房产信息服务中心购买被告王济星位于济源市××办事处邮电家属院小区××楼××单元××楼东户的房屋，三方签订房产买卖合同。合同签订后，原告按照约定给付被告王济星购房款40万元，并交给恒兴房产信息服务中心居间服务费1万元，被告将房屋产权证手续交由被告恒兴房产信息服务中心保管，将房屋移交给原告占有和使用。2020年7月份原告突然发现涉案房屋门口有济源法院张贴的公告，内容是限期腾退房屋，才得知被告王济星在将房屋出卖给原告之前，因与他人的民间借贷纠纷被诉至济源法院，且已经被申请强制执行，涉案房屋已经被济源法院查封，现即将进行拍卖。原告认为因被告王济星的违约行为导致原告不能继续占有和使用房屋，合同也无法继续履行，原告的合同目的无法实现，被告恒兴房产信息服务中心作为专门的房屋买卖居间服务单位，故意隐瞒出卖方信用状况和涉案房屋在出售前已被查封的事实，有明显过错。原告遂要求二被告退还房款和中介费，并承担违约责任及赔偿损失。被告王济星辩称：涉案房屋的买卖其是跟中介联系的，其对房屋买卖的情况不懂，卖房事项都是听中介的意见，所有涉及房屋买卖过程中其的过错，都应当由中介机构承担。款项的支付以及银行贷款的偿还都是中介替其办理的。被告济源市恒兴房产信息服务中心辩称：其与王济星签订房屋买卖合同时，王济星告知在银行办理有抵押登记，需要偿还银行借款后才能将房产证抵押赎回，但对房屋被法院查封的事实王济星不知情也未告知，三方签订房屋买卖合同时，对法院查封房屋的客观事实均不知情，其作为房产中介机构只是给原告与被告提供交易的机会，并且双方签订房屋买卖合同后王济星也将房产证从银行解押交付其，合同当事人均具有善意履行合同的意愿，原告要求其承担返还房款、承担违约金、赔偿损失及返还中介费的请求是不成立的。其收取原告房款后依照合同约定已经全额支付给被告王济星，其也未收取中介服务费，也不再主张合同约定的中介费。本案房屋买卖合同因为违反法律的强制性规定，可能属于无效合同，对于无效合同应当由合同相对方相互返还，存在损失的根据过错承担赔偿责任。原告作为专业炒房客户，对房屋买卖应注意的事项是明知的，但由于原被告在合同签订时因房产证在银行抵押无法到房管部门查询房屋的权属情况，也就是说对合同无效的过错原告与王济星应当承担同等责任，原告要求解除合同的诉讼请求是不成立的，请法院依法予以判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告诉辩主张及上述有效证据，本院确认如下案件事实:2019年8月27日，王济星（甲方、出让人）、孔余粮（乙方、受让人）、济源市恒兴房产信息咨询部（丙方、居间人）签订房屋买卖合同，约定：甲方将位于济源市××办事处邮电家属院小区××楼××单元××楼东户：房屋建筑面积约129.17平方米包括室内其他设施、室内灯具、水电、卫生洁具及装修保持现状出售给乙方，总成交价515000元。…乙方在签约当日交预付款20000元作为购房定金，交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证，如违约，定金不退还，扣除丙方服务费，剩余部分付给甲方。甲方在签约当日将房产权属的依据交于丙方保管，作为履行自身义务的保证，若违约赔偿相当于乙方双倍定金的违约金，扣除丙方服务费，剩余部分付给乙方。…乙方若违约，乙方不得向甲方索还定金，丙方扣除甲乙双方服务费后，剩余部分作为甲方的索赔，若实际损失超过违约金的应据实赔付。…甲方如违约，应赔付乙方相当于定金数额的违约金。…乙方于2019年8月29日之前，付给甲方首付款25万元整，甲方去银行解压贷款，然后将房产证取回来先由丙方保管，乙方于2019年9月1日之前付给甲方房款10万元整，剩余房款195000元，于2019年9月15日之前付给甲方，乙方付给甲方全部房款时，甲方将该房产钥匙交给乙方，并同意无论乙方装修、入住、出租、出售均与甲方无关，过户时间由乙方定时间，甲方接到通知时应第一时间配合将该房产过户到乙方或乙方指定人名下，该房产交易完成。2019年9月9日，上述三方签订补充协议，约定：经双方协商乙方于2019年9月9日付给甲方5万元整，甲方收到乙方以上房款后，甲方保证于2019年9月16日搬完家，并将该房产钥匙交给乙方，并配合乙方交接物业，水电暖手续，乙方收到钥匙后，甲方同意乙方可以对该房产的改造和装修，出租出售，并同意乙方剩余购房尾款115000元整，于2019年9月30日之前过户之日，双方办理过户手续完，由丙方转交给甲方，双方交易完成。2019年8月27日，被告王济星出具收条收到恒兴房产转来孔余粮押金2万元；2019年8月29日收到恒兴房产转来20万元；2019年9月6日收到恒兴房产转来13万元；2019年9月9日收到恒兴房产转来5万元。2019年9月23日孔余粮与柴国平签订家庭装修合同书，约定工程价款6万元。2019年9月23日柴国平收到装修款2万元，2019年11月6日柴国平收到装修款3万元，2020年2月2日柴国平收到装修款1万元。2020年3月16日原告在家得美软体家居定购家具花费16000元。另查明，涉案房屋查封情况为：2019年1月21日被济源市人民法院查封，期限三年；2019年3月11日被济源市人民法院查封，期限三年；2019年3月11日被济源市人民法院查封，期限三年，不同案件；2019年4月15日被济源市人民法院查封，期限三年；2019年6月14日被济源市人民法院查封，期限三年；2020年7月15日被济源市人民法院查封，期限三年。济源市人民法院于2020年7月28日在涉案房屋张贴强制搬迁公告。关于2019年8月27日原告与二被告签订的房屋买卖合同应否解除的问题。本院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系三方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，系有效合同。合同生效后，三方当事人均应按照协议约定内容履行各自的义务。现涉案房屋在合同签订前已被人民法院查封，因房屋出卖人的原因导致无法实现原告购买房屋的合同目的，原告要求解除房屋买卖合同，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述法律规定，合同解除后，被告王济星应将收取原告孔余粮的购房款400000元返还原告。关于原告要求被告支付违约金20000元并赔偿损失80000元的问题。本案中，由于涉案房屋被法院查封，被告王济星不能按照合同约定办理房屋变更手续导致合同无法履行，该行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。而原告作为完全民事行为能力人且经常从事房屋交易行为，应当对房屋交易过程中应注意事项具有基本的判断能力，而原告疏忽自身注意义务，应当对涉案合同的解除承担相应责任。根据上述法律规定和本院审理情况，被告王济星应当部分赔偿因违约给原告孔余粮造成的实际损失，原告也应当承担部分损失，对此实际损失本院酌定被告王济星承担60%，原告承担40%。关于实际损失数额，由于原告对房屋进行装修花费6万元，应属于因被告王济星违约给原告孔余粮造成的实际损失。原告主张的购买家具花费18000元，该家具属于动产，其实际价值不会受到损失，不属于因被告王济星违约给原告孔余粮造成的实际损失。至于原告要求的违约金，由于违约金的性质以补偿损失为主，在本院确定被告王济星对原告孔余粮的实际损失进行赔偿的情况下，对于原告孔余粮主张的违约金本院不予支持。以上可以确定原告孔余粮因被告王济星违约造成的实际损失为60000元，被告王济星应负担60000元*60%=36000元，原告孔余粮自行承担24000元。关于房屋中介方的责任如何确定问题。被告济源市恒兴房产信息服务中心辩称涉案房屋被法院查封，王济星不知情也未告知其，其作为房产中介机构，专门从事房地产经纪活动，具备较强专业知识能力和风险意识，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，但是涉案房屋被法院多次查封而其未进行核查，故该辩称理由不能成立。因其的疏忽未核查涉案房屋在订立合同前已被查封的重大情况，导致合同无法继续履行。综合本案实际情况，应确认中介方对涉案房屋订立合同前被法院查封不能实际履行而导致被告王济星返还原告购房款40万元的法律后果承担共同返还责任。另原告主张被告济源市恒兴房产信息服务中心返还居间服务费10000元，原告未能提供证据证明被告济源市恒兴房产信息服务中心有收取中介费10000元，被告济源市恒兴房产信息服务中心对此也予以否认，故原告该项请求本院不予支持。关于房屋中介机构对涉案合同的解除造成原告实际损害是否应当承担责任的问题。本院经审理认为，房屋中介机构在为房屋买卖合同双方当事人提供居间服务时，应当就有关订立合同的事项尤其是诸如交易房产的权属状况、交易状况等关键事项如实向当事人报告，同时其如实报告义务中不可避免地包含着核实有关事项真伪的义务。本案中，被告济源市恒兴房产信息服务中心向合同双方当事人提供居间服务时，对交易房产在交易之前的查封信息并未审查，主观上存在过错，应当对涉案合同的解除承担损害赔偿责任，其责任应为与被告王济星共同赔偿原告孔余粮36000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孔余粮、被告王济星、济源市恒兴房产信息服务中心2019年8月27日签订的房屋买卖合同；二、被告王济星、济源市恒兴房产信息服务中心于本判决生效后十日内共同返还原告孔余粮400000元并共同赔偿原告孔余粮损失36000元;三、驳回原告孔余粮其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告孔余粮负担667.5元，被告王济星、济源市恒兴房产信息服务中心共同负担3782.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  武建光二〇二〇年十二月一日书记员  李玉梅