山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9633号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：济南市历下区住房和城市建设局，住所地济南市。法定代表人：刘伟波，局长。委托诉讼代理人：季猛，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：常永宁，男，1970年10月21日出生，汉族，系该局物业管理中心副主任，住济南市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：山东比希恩体育产业有限公司，住所地济南市。法定代表人：丁守林，董事长。委托诉讼代理人：郭彬，山东申孚律师事务所律师。上诉人济南市历下区住房和城市建设局（以下简称历下住建局）因与被上诉人山东比希恩体育产业有限公司（以下简称比希恩体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4187号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。历下住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判比希恩体育公司支付2017年度和2018年度租金160万元。2.一、二审诉讼费用由比希恩体育公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.比希恩体育公司逾期支付的租金即为2017年度和2018年度的租金，一审判决认可了比希恩体育公司存在支付租金的义务却逾期支付，同时又驳回了历下住建局要求比希恩体育公司支付2017年度和2018年度租金的诉求，相互矛盾。2.一审期间，历下住建局已提交证据证明比希恩体育公司接收案涉房屋时，已认可房屋交付的现状，即历下住建局交付房屋已符合双方合意，不存在历下住建局交付租赁房屋不完整的情况，比希恩体育公司先后两次支付了2016年度的租金80万元，比希恩体育公司理应依据合同约定继续支付2017年度和2018年度的租金。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决比希恩体育公司不再履行支付2017年度和2018年度租金的义务。但本案中合同解除系法院判决解除，合同解除的时间是本案法院判决的时点，在合同解除后双方可不再履行合同义务，但合同解除前支付租金的义务比希恩体育公司仍应当履行，即比希恩体育公司应当向历下住建局支付2017及2018年度租金。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。比希恩体育公司辩称，一审判决第二项驳回历下住建局主张比希恩体育公司支付2017、2018年租金的诉讼请求是正确的，诉讼费用不应当由比希恩公司全部承担。比希恩体育公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方继续履行于2013年11月14日、2015年11月29日分别签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2.撤销一审判决第三项，改判为：①历下住建局限期依约对租赁房屋进行修缮及恢复，将租赁房屋全部交付给比希恩体育公司，并具备正常使用功能。②免除在租赁房屋具备正常使用功能且完全交付之前，比希恩体育公司应支付的租金。③历下住建局赔偿比希恩体育公司实际损失人民币127万元。3.本案全部诉讼费用由历下住建局承担。事实与理由：一、一审判决判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》错误。比希恩体育公司在交付一年租金后，后续租金之所以不再交付，是因为历下住建局一直未能按约定交付完整且能够正常使用的房屋，根据《合同法》第67条的规定，比希恩体育公司拥有先履行抗辩权，不存在逾期交付租金的违约行为。一审判决依据《合同法》第95条的规定判决双方合同解除，属认定事实错误，适用法律不当。另一方面，济南世茂置业有限公司（以下简称世贸公司）对租赁房屋因其施工导致的破坏，已承诺恢复原状，也不存在租赁合同无法履行的情形。二、一审判决认为“比希恩体育公司请求对租赁房屋按原貌修建恢复，证据不足”错误。1.一审期间，历下住建局在对比希恩体育公司提起诉讼的同时，也对世贸公司提起诉讼，请求判令世贸公司对租赁房屋恢复原状，该案最后的结果也是判世贸公司对租赁房屋恢复原状，针对同一个事实由同一个审判庭作出截然相反的判决结果。2.从证据角度讲：①比希恩体育公司提交了“通知函”或“告知函”，证明比希恩体育公司分别于2016年、2017年、2019年多次书面要求历下住建局将租赁房屋恢复原状的事实及租赁房屋一直无法使用的事实。②比希恩体育公司提交了历下住建局起诉世贸公司的“民事诉状”，世贸公司给历下住建局的“承诺”规划图、现场照片等，证明租赁房屋能够恢复原状且一直未恢复原状的事实。3.事实上，涉案房屋作为受法律保护的文物古迹，是在比希恩体育公司与历下住建局签订租赁合同之后，租赁房屋交付之前，被世贸公司以建设为由非法拆除、毁损和占有了部分土地和建筑物。因为租赁房屋作为受法律保护的文物古迹，标有明显的“建筑控制线”，世贸公司作为建设方对此不可能不清楚，对其违法行为更是心知肚明，否则也就不会“承诺”恢复原状。既然租赁房屋被非法拆除、毁损和占有的现场至今存在，世贸公司的“承诺”写得清清楚楚，历下住建局对上述事实也没有任何异议，不存在“证据不足”之说。三、一审判决驳回比希恩体育公司要求历下住建局“免除租赁房屋未具备正常使用功能且未全部交付期间租金的诉讼请求”错误。1.一审判决对比希恩体育公司该部分诉讼请求并未进行分析论证，驳回的理由比希恩体育公司并不清楚。2.一审判决在本诉中已认定历下住建局“未按照合同约定完整交付房屋，被告未能正常使用经营”的事实，并驳回了历下住建局要求比希恩体育公司“支付2017年度、2018年度租金”的诉讼请求，同时又毫无理由的驳回比希恩体育公司的上述反诉请求，适用法律不当且自相矛盾。四、一审判决驳回比希恩体育公司要求“历下住建局赔偿实际损失127万元的诉讼请求”错误。比希恩体育公司对租赁房屋实施装修和建设，加之聘用安保、经营、维护、保洁等团队等，总投入300余万元，历下住建局均了解和知悉，比希恩体育公司在要求继续履行合同的前提下，仅仅主张额外支出的人工损失合理合法，应予支持。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。历下住建局辩称，一审判决针对比希恩体育公司的判决是正确的，但是比希恩公司应当支付2017年度和2018年度的租金。历下住建局向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方于2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决解除双方于2015年11月29日签订的《补充协议》；3.依法判决比希恩体育公司支付2017年度、2018年度租金合计160万元；4.诉讼费用由比希恩体育公司承担。比希恩体育公司向一审法院反诉请求：1.依法判令双方继续履行分别于2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》及2015年11月29日签订的《补充协议》；2.依法判令历下住建局限期依约对租赁房屋中被济南世茂置业有限公司破坏或侵占的附属花园、水电设施、化粪池、污水管道、外墙景观、院墙、大门、四周院落等按原貌修建恢复好，将租赁房屋全部交付给反诉人，并具备正常使用功能；3.依法判令免除租赁房屋未具备正常使用功能且未全部交付期间，比希恩体育公司应支付的租金；4.依法判令历下住建局赔偿比希恩体育公司实际损失人民币127万元；5.本案诉讼费用由历下住建局承担。一审法院认定事实：2013年11月14日，出租方济南市历下区住房保障和房产管理局(甲方)与承租方比希恩体育公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的房屋(房屋所有权证号为济政房(直管)字第12116号)用于商业经营。一、有关租赁房屋概况约定：(1)乙方租赁甲方所有位于济南市历下区世贸中心区域内金家大院(建筑面积约1000平方米)和附属花园；(2)该出租房屋内设有水电等设施。二、有关租赁房屋的交接及租赁期限约定：(1)乙方入驻前，由甲乙双方按现状交接租赁房屋，在交接过程中如发现租赁房屋不能正常使用的情况，由乙方负责维修完毕；(2)租赁期限自2014年5月1日起至2029年4月30日，租期l5年；三、有关租金及租金交付约定：(1)租金总额为年租金80万元整；(2)租金的交付方式为合同签订当日乙方交付押金5万元整；房屋交付当日交付租金40万元整。剩余租金每半年支付一次，由乙方分别于5月1日和ll月1日前交付给甲方；(3)该房屋年租金每五年作为一个调整周期，分别在起始年租金的基础上递增百分之五，一直到租期终止；四、有关租赁期间房屋的修缮和装饰约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可以对承租房屋进行装饰装修，其规模、范围、方案、工艺用料必须事先得到甲方同意后方可施工。乙方租赁期间房屋装饰、装修的费用和使用过程中乙方所作装饰、装修的费用由乙方负责；五、有关合同的变更与解除约定：(1)合同有效期内，当事人任何一方如需要变更或解除合同，应提前一个月以书面形式通知对方：(2)乙方有擅自改变房屋用途、利用承租房屋进行非法活动或损害社会公共利益、拖欠租金或水电费超过一个月或违反合同约定，甲方限期乙方整改，乙方不整改或经两次以上整改仍不符合要求的情形，甲方可以扣除乙方所交付押金并提前解除合同，收回房屋，乙方投资或其他损失均不予赔偿；(3)甲方提供的房屋具有严重质量问题，影响乙方使用的或者甲方不能正常提供水、电使用的，乙方可以提前解除合同；六、有关乙方的违约责任约定：乙方逾期交付租金，一个月内按每日千分之五交付违约金，超过一个月甲方有权解除合同并收回房屋。乙方擅自解除合同或违约使甲方提出与其解除合同的，应向甲方支付三个月的租金作为违约金。2015年11月29日，济南市历下区住房保障和房产管理局(甲方)与比希恩体育公司(乙方)签订《补充协议》，主要内容为：乙方根据2013年11月14日甲乙双方签订《房屋租赁合同》支付押金后，由于世茂公司始终在建设当中，同时不具备正常的水电供应，因此甲方无法将租赁房屋交付乙方使用。随着世贸中心的逐步建设完成，已经具备使用条件，经双方协商一致，同意乙方在本协议签订之日支付第一期租金后可以进驻装修。合同期限顺延，自2015年12月30日起至2030年12月29日止，租金支付日期定为合同期内每年的12月30日、6月30日。2015年11月23日、2016年7月5日比希恩体育公司分别向济南市历下区住房保障和房产管理局支付房屋租金40万元、40万元。比希恩体育公司向济南市历下区住房保障和房产管理局出具的交接单载明：2015年12月15日，济南市历下区住房保障和房产管理局将金家大院交于比希恩体育公司，交接前该房屋设施完好，收到未安装的自来水表一块。2016年6月15日、2017年2月21日、2019年3月14日比希恩体育公司分别向历下住建局发出通知函，要求将租赁房屋安装能正常使用的水电，免除水电接入安装完毕前的房屋租金，补偿其实际损失后可配合解除租赁合同。另查明，2016年7月6日济南市历下区机构编制委员会作出关于明确区住房和城市建设局及所属事业单位机构编制事项的通知，将原济南市历下区住房保障和房产管理局与原济南市历下区城乡建设委员会合并为济南市历下区住房和城市建设局，即本案原告历下住建局。历下住建局诉称自2016年底向比希恩体育公司催缴2017年度租金时，比希恩体育公司以尚未接入正式水电为由拒绝缴纳，至今其已欠缴2017年度和2018年度租金共计160万元，双方均已无法继续履行合同，其曾向比希恩体育公司提出解除合同，但比希恩体育公司拒绝解除，故诉至法院。比希恩体育公司提交历下住建局起诉世茂公司的民事起诉状复印件、世茂公司对历下住建局的关于拆除金家大院室外施工临时围挡相关问题的承诺函复印件、涉案房屋的市政规划图及照片一宗、告知函3份及特快专递票据，证明涉案房屋一直不能正常使用，历下住建局没有完全交付，且比希恩体育公司曾多次要求历下住建局履行合同义务，但其至今未履行，故其提起反诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定及时支付租金。济南市历下区住房保障和房产管理局与比希恩体育公司签订《房屋租赁合同》及其《补充协议》，将历下区世贸中心区域内(现宽厚里项目)金家大院和附属花园租赁给比希恩体育公司用于商业经营，租赁期限自2015年12月30日起至2030年12月29日止，双方依法形成房屋租赁合同关系。原济南市历下区住房保障和房产管理局与原济南市历下区城乡建设委员会合并为历下区住建局，历下住建局成为房屋租赁合同关系的出租方，应当依法履行租赁合同约定义务。出租方历下住建局已经按照约定将租赁房屋交付比希恩体育公司用于商业经营，承租方比希恩体育公司因为租赁房屋的水电不能正常使用，未修复损坏了的污水管线及化粪池、外围景观、院墙、大门、附属花园、四周院落等，致使租赁房屋既不能正常使用也不能完全交付，故比希恩体育公司未按照合同约定向历下住建局支付2017年度和2018年度的租金。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，在本案中，按照房屋租赁合同约定，若承租方比希恩体育公司逾期交付租金超过一个月，历下住建局有权解除合同并收回房屋，历下住建局主张依法解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，一审法院予以支持。比希恩体育公司主张继续履行，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。历下住建局未按照合同约定完整交付租赁房屋，比希恩体育公司未能正常使用经营，故对其主张比希恩体育公司支付2017年度、2018年度租金合计l60万元的诉讼请求，一审法院不予支持。双方租赁合同解除，比希恩体育公司请求历下住建局限期依约对租赁房屋中被侵占的附属花园、水电设施、化粪池、污水管道、外墙景观、院墙、大门、四周院落等按原貌修建恢复，证据不足，一审法院不予支持。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供证据加以证明，比希恩体育公司未提交有效证据证明其实际损失，故对于比希恩体育公司提出历下住建局赔偿其实际损失127万元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除济南市历下区住房和城市建设局与山东比希恩体育产业有限公司于2013年11月14日、2015年11月29日分别签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、驳回济南市历下区住房和城市建设局主张山东比希恩体育产业有限公司支付2017年度和2018年度租金l60万元的诉讼请求；三、驳回山东比希恩体育产业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费93800元，由济南市历下区住房和城市建设局负担19200元，山东比希恩体育产业有限公司负担74600元；反诉案件受理费46900元，由山东比希恩体育产业有限公司负担。二审期间，比希恩体育公司提交文旅局出具的“原金家保护范围及建设控制地带图”一张，拟证明：金家大院的产权范围、保护范围和建设控制范围。历下住建局质证称，该证据是第一次看到，具体的情况需要落实，但是说明一点：本案是房屋租赁合同的纠纷，这份证据与本案关联性不大。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案争议焦点为：一、涉案租赁合同及补充协议应否解除；二、历下住建局应否免除比希恩体育公司已支付的租金；三、历下住建局应否赔偿比希恩体育公司的损失；四、比希恩体育公司应否向历下住建局支付2017及2018年度的租金；五、历下住建局应否恢复附属花园、水电设施、外墙景观等。关于争议焦点问题一，根据历下住建局和比希恩体育公司签订的房屋租赁合同约定，比希恩体育公司逾期支付租金超过一个月，则历下住建局有权解除合同并收回房屋。现比希恩体育公司未支付2017及2018年度租金，历下住建局根据合同约定主张解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，于法有据，一审法院判决解除租赁合同及补充协议，并无不当。关于争议焦点问题二，2015年11月29日双方签订的补充协议载明：“随着世贸中心的逐步建设完成，（金家大院）已经具备使用条件，经双方协商一致，同意比希恩体育公司在本协议签订之日支付第一期租金后可以进驻装修……”。2015年12月15日，比希恩体育公司向历下住建局出具的交接单载明：“……交接前该房屋设施完好……”。根据上述内容，历下住建局向比希恩体育公司交付房屋时，房屋设施完好，具备使用条件，且比希恩体育公司亦实际占有控制涉案房屋并足额支付租金，故一审法院对其主张免除租金的请求未予支持，并无不当。关于争议焦点问题三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”比希恩体育公司主张历下住建局应赔偿其各项损失127万元，但其未提交充分有效的证据，且历下住建局对此不予认可，故一审法院对比希恩体育公司的该项请求未予支持，并无不当。关于争议焦点问题四，根据本案查明的事实，历下住建局向比希恩体育公司交付的房屋不符合合同约定，导致比希恩体育公司未能正常经营使用，故一审法院对历下住建局要求比希恩体育公司支付2017及2018年度租金的主张未予支持，并无不当。关于争议焦点问题五，涉案房屋租赁合同解除后，比希恩体育公司对涉案房屋不再享有使用权，附属花园、水电设施、外围景观等是否恢复对比希恩体育公司来说已无意义，故一审法院对比希恩体育公司的该项请求未予支持，亦无不当。综上，历下住建局及比希恩体育公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50560元，由济南市历下区住房和城市建设局负担19200元，由山东比希恩体育产业有限公司负担31360元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年十二月九日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭