辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初727号 原告：马婕，女，1981年8月21日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 被告：大连大和中盛房地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。 诉讼代表人：大连大和中盛房地产有限公司清算组。 负责人：蓝日扬。 委托诉讼代理人：袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。 第三人：大连农村商业银行股份有限公司星海支行，住所地辽宁省大连市沙河口区。 负责人：李慧玉，该支行行长。 委托诉讼代理人：董蕾，辽宁君连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王会杰，辽宁君连律师事务所律师。 原告马婕与被告大连大和中盛房地产有限公司（以下简称“大和公司”）、第三人大连农村商业银行股份有限公司星海支行（以下简称“农商行星海支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马婕、被告大和公司的委托诉讼代理人袭荣花、第三人农商行星海支行的委托诉讼代理人董蕾和王会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马婕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大和公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2018010368）；2.判令解除原告与农商行星海支行签订的个人房产按揭贷款及担保合同（合同编号：JICHT20180030078），原告即日起停止还贷；3.判令被告大和公司返还购房首付款629888元；4.判令被告大和公司返还原告已还贷款本金100286.99元，贷款利息61875.11元，合计162162.1元（计算日期截至2020年7月21日）；5.判令被告大和公司赔偿因违约造成的实际损失。包括原告团购费25000元、房屋违约金62944.4元、与银行解除贷款和抵押合同关系过程中产生的手续费等费用；6.判定原告作为商品房购房者，在被告大和公司应返还的购房首付款、已还贷款本金、贷款利息、团购费、房屋违约金等范围之内，取得就该房屋在之后涉及评估拍卖等相关流程的优先受偿权，优先于其他债权人受偿；7.判令被告大和公司支付本案诉讼费。事实与理由：大和公司开发了位于医大二院南侧的“颐和银座”小区（又名颐和星海二期）的房产，凭《预售许可证》对外公开销售，原告于2018年4月3日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2018010368)，约定由原告购买被告开发的位于“沙河口区星文街12号的”的商品房，房间号为：0701。原告依约支付了房屋首付款，贷款支付房屋尾款合计人民币1258888元，原告房款已经全额支付完毕。2019年3月29日大和公司爆出高管携款潜逃的事件，当时国内并无相关消息。2019年4月10日，大和公司向承建商发出了《停工通知》，2019年6月14日，大和公司通知员工“息工待岗”；2019年6月26日，大和公司向原告发出《关于颐和星海二期项目延迟交房的通知》（商品房买卖合同为颐和星海五期），称“无法按与各位的合同约定如期交房……重新开工时间、交房时间等暂时还不能明确。”2019年9月23日，被告在给原告发送的《告知函》中称“……目前为止问题尚未解决，故无法向您告知明确的交房时间。”工地停工后，原告多次与被告沟通，要求被告开工建设案涉商品房或者明确告知开工建设时间，被告明确告知“开工时间不能确定”。现被告未按照合同约定的日期（2019年6月30日）交付房屋，现案涉商品房尚未完工，且已经停止施工。原告多次找被告协商无果，原告已经确定无法按约定入住案涉房产、亦无法办理产权证获得房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项的规定。原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并返还购房首付款629888元。被告大和公司同时须返还原告已还贷款本金100286.99元，贷款利息61875.11元，合计162162.1元（计算日期截至2020年7月21曰）。在《商品房买卖合同》签订时，原告按照被告要求，将房款的一部分以“团购费”的方式现场支付给被告指定的收款人。现因被告违约，原告无法取得案涉商品房，直接导致原告损失了该“团购费”25000元，请求法院判令被告赔偿团购费25000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，因被告违约，为维护原告合法权益，请求法院判令被告赔偿房屋违约金62944.4元。现诉至法院，请求判如所请。 大和公司辩称，同意原告诉讼请求的第一、三、四、五项，诉讼请求第二项与被告无关，不同意原告的第六项诉讼请求。因为本案是强制清算案件，不是破产清算案件，所有的债权人是平等受偿的，不存在优先受偿的情况。 农商行星海支行述称，原告的诉讼请求中，只有第二项与其有关，答辩如下：同意解除原告与农商行星海支行签订的个人房产按揭贷款及担保合同；并请求：由原告马婕向农商行星海支行支付抵押贷款合同解除时剩余的贷款本息（截止2020年10月22日，借款剩余本金为515401.59元，利息按照合同2.1条约定年利率5.3%计算至实际支付之日止）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2018年4月3日，马婕与大和公司签订《商品房买卖合同》，约定：马婕购买大和公司开发建设的位于沙河口区房屋，建筑面积104.75平方米，单价每平方米12018.02元，总金额壹佰贰拾伍万捌仟捌佰捌拾捌元整。付款方式：首期房款629888元于本合同签订前付清，剩余房款629000元，买受人于2018年5月3日前以商品房抵押贷款方式支付给出卖人。交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。双方于同日还签订了《商品房买卖合同》补充协议。 《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告依约支付了首付款629888元，并通过贷款的方式支付629000元，合计1258888元，大和公司为原告出具了发票。原告为购买案涉房屋，还支付了中介费25000元。 在原告马婕与第三人农商行星海支行于2018年7月24日签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》中约定：马婕作为借款人和抵押人向农商行星海支行借款629000元，贷款期限120月，自2018年7月24日起至2028年7月23日止。贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮10%，确定执行年利率为5.3%。合同还约定了双方其他权利义务。 贷款发放后，马婕按合同约定偿还了贷款本金和利息，截至2020年10月22日，偿还贷款本金113598.41元，利息68939.9元，尚欠贷款本金515401.59元。 还查明，2020年4月14日，本院作出（2020）辽02清申1号民事裁定书，裁定受理申请人日本大和房屋工业株式会社请求人民法院指定清算组对被申请人大连大和中盛房地产有限公司进行清算的申请。并于同日作出（2020）辽02强清1-1号决定书，指定北京融商（大连）律师事务所和大连永通会计师事务所有限公司为大连大和中盛房地产有限公司清算组。 马婕于2020年4月28日向大连大和中盛房地产有限公司清算组申报了债权1422519元，该清算组未予确认。 本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、大连增值税普通发票、《个人房产按揭贷款及担保合同》、（2020）辽02清申1号民事裁定书、（2020）辽02强清1-1号决定书、债权申报表、债权审查确认表等及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《个人房产按揭贷款及担保合同》，系各方当事人在平等自愿的基础上，经过平等协商所签订，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合同有效，各方均应按照合同及协议约定内容履行。马婕与大和公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议后，履行了交付全部购房款的义务，而大和公司未能在合同约定的交房期限，即2019年6月30日前交付房屋，已构成违约。根据双方签订的合同约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，且出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。故对原告马婕要求解除与大和公司签订的《商品房买卖合同》，判令大和公司返还购房首付款629888元、返还马婕已偿还的贷款本金113598.41元、利息68939.9元（截止2020年10月22日），合计182538.31元，予以支持。 关于马婕要求大和公司赔偿因其违约给马婕造成的实际损失，包括团购费25000元、违约金62944.4元、与银行解除贷款和抵押合同关系过程中产生的手续费等费用一节，根据合同约定，因出卖人的原因导致逾期交房超过90日，买受人在要求解除合同时，出卖人还应当按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。现马婕已支付购房款金额为1258888元，根据上述约定，大和公司应支付的违约金为62944.4元，故对马婕要求大和公司给付违约金的请求予以支持。至于团购费，是马婕因购买案涉房屋已实际发生的费用，是其实际损失，案涉《商品房买卖合同》系因大和公司的原因导致解除，根据法律规定，大和公司应赔偿给马婕造成的实际损失，故对马婕要求大和公司给付其团购费25000元的主张予以支持。关于马婕诉求的“与银行解除贷款和抵押合同关系过程中产生的手续费等费用”，未实际发生，可待发生后另诉。 关于原告马婕要求在其上述各项请求的金额范围内，取得就案涉房屋在之后涉及评估拍卖等流程中享有优先受偿权一节，没有法律依据，本院不予支持。 关于原告马婕要求解除与农商行星海支行签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》一节，本院认为，《商品房买卖合同》与《个人房产按揭贷款及担保合同》之间是紧密联系并各自独立的合同关系，买受人办理按揭贷款的目的是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购房款。因《商品房买卖合同》解除，马婕贷款的目的已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故马婕的此项请求符合法律规定，应予支持。 关于农商行星海支行要求在解除其与马婕签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》后，剩余的贷款本金及利息应由借款人马婕偿还一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”故即使《个人房产按揭贷款及担保合同》解除，亦不影响合同中结算和清理条款的效力及合同解除所产生的法律效力，上述情况对合同当事人仍然具有法律约束力。马婕系《个人房产按揭贷款及担保合同》的借款人，且该合同已实际履行，农商行星海支行向大和公司发放贷款，为马婕履行《商品房买卖合同》提供了条件，马婕享有了《个人房产按揭贷款及担保合同》的权利，亦应承担《个人房产按揭贷款及担保合同》的还款义务。合同解除后，农商行星海支行可以依据《个人房产按揭贷款及担保合同》向马婕主张权利，也有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求大和公司返还购房贷款。现农商行星海支行请求马婕偿还剩余贷款本息，可视为农商行星海支行选择了依据《个人房产按揭贷款及担保合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除马婕与大连大和中盛房地产有限公司于2018年4月3日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除马婕与大连农村商业银行股份有限公司星海支行于2018年7月24日签订的《个人房产按揭贷款及担保合同》； 三、大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，返还马婕购房首付款629888元； 四、大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，给付马婕按照《个人房产按揭贷款及担保合同》约定，已偿还至大连农村商业银行股份有限公司星海支行的借款本息合计182538.31元（截止2020年10月22日）； 五、马婕于本判决生效之日起十日内，按照《个人房产按揭贷款及担保合同》约定，向大连农村商业银行股份有限公司星海支行偿还尚未偿还部分的贷款本息； 六、大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿马婕因其违约给马婕造成的经济损失，包括团购费25000元、违约金62944.4元； 七、驳回马婕其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21554元（其中马婕预交12600元，大连农村商业银行股份有限公司星海支行预交8954元）元，均由大连大和中盛房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二〇年十二月十七日 书记员  于 涵 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。