山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异589号 案外人：青岛疗供配送中心有限公司，住所地青岛市市**香港西路**。 法定代表人：李风亭，董事长。 委托代理人：林乐，山东乾恒律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，，住所地青岛市市**延安路** 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所，住所地青岛市市**延安二路****div> 法定代表人：宋学，执行董事。 委托代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 委托代理人：丁晓霞，山东华赛律师事务所实习律师。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地青，住所地青岛市崂山区香港东路**弄海园**楼**v> 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中,青岛疗供配送中心有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛疗供配送中心有限公司请求本院依法中止对青岛市市北区标山路x号3层房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：案外人通过购买取得了青岛太阳房地产经济发展总公司开发的位于青岛市××山路××号甲单元××层网点房，并已支付了全部房款。本案被查封的青岛市市北区标山路x号3层房产系由上述房屋拆迁置换而来，案外人对上述房屋具有所有权，且已将该房产出租给武超用于开设婚纱影楼，故请求中止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案涉《商品房买卖合同》、《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》及《安置回迁房屋验收交接协议书》均不满足合同约定的生效要件，合同无效。2、案涉房产并非拆迁补偿安置房屋，案外人并未取得原标山路65号甲1层房屋的房产证，其对原房屋不享有物权。原房屋被拆除，案外人仅享有损害赔偿请求权，系一般债权，不享有足以对抗一般债权人的特殊或者优先权。3、案外人只是抵债房屋的受让人，案涉房产未完成物权变更登记，案外人仅享有向青岛威乃达投资有限公司主张交付房屋或损害赔偿的权利，而不享有物权期待权，不属于物权期待权的保护范围。4、案涉房产至今未竣工验收，不具备法定交付的条件，案外人占有案涉房产违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条强制性规定，系违法交付占有。5、案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，申请执行人系首轮查封，有权申请执行案涉房产。 被执行人青岛威乃达投资有限公司辩称，对案外人所申请的事项无异议。被执行人不存在非法拆除房屋的行为，被执行人与案外人之间签订了合法有效的拆迁补偿安置协议，已将案涉房产交付给案外人，案涉房产之所以未办理产权过户登记，并非案外人原因所致，双方签订合同及交付房屋的行为均发生在案涉房产被查封之前。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应当解除对案涉房产的查封。 为证明其主张，案外人青岛疗供配送中心有限公司向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明2003年9月，案外人与青岛太阳房地产经济发展总公司签订了购买标山路x号甲x号网点的合同。2、收款收据一份，证明2003年10月28日，青岛太阳房地产经济发展总公司出具案外人已付购房款x元的收款收据。3、收条一份，证明2009年11月27日，青岛威乃达投资有限公司员工徐传花代公司出具了收回上述商品房买卖合同、收款收据原件的收条。4、契税完税证一份，证明2009年11月27日，案外人向税务部门交纳了市北区标山路65号甲1号网点房的契税。5、东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议一份，证明2009年11月25日，案外人与青岛威乃达投资有限公司签订了房屋拆迁补偿协议，该协议就安置房屋的位置、面积等事项进行了约定。6、安置回迁房屋验收交接协议书一份，证明2015年9月1日，案外人与青岛威乃达投资有限公司签订了安置回迁房屋验收交接协议书。该协议对下列事项进行了约定：回迁房比《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》约定的安置房面积减少了x平方米，约定用67号网点补偿；对于欠付的过渡费等用x—负2的13个车位进行抵顶；对于青岛威乃达投资有限公司用67号网点和13个车位折抵后所欠的x元，约定在房屋进行测绘后一并结清。7、十五大街商业社区入住管理服务协议一份，证明2015年9月6日，案外人与青岛十五大街商业发展有限公司签订了物业协议。8、收款收据两份，证明案外人向物业公司交纳物业费。9、房屋租赁合同一份，证明2016年12月14日，案涉房产已出租给武超使用。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1、对证据一、证据二真实性不予认可，案外人并未取得原标山路65号甲1号房屋的合法产权，案涉房产并非拆迁补偿安置房屋，实质为以房抵债的房屋，案外人只有债权请求权。2、对证据三真实性无法确认。3、对证据四真实性无法确认，对证明事项有异议，案外人并未取得案涉房产被拆除之前原房屋的合法产权。4、对证据五、证据六的真实性无法确认，该两份证据并未明确指向案涉房产x号3层，依据申请执行人于青岛市不动产登记中心调取的市北区标山路x号3层房屋的建筑面积为x平方米，与案外人所举证的证据五、证据六协议中的面积不相符，案外人无法排除案涉房产的执行。5、对证据七、证据八、证据九的真实性无法确认，案涉房产并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能合法取得并占有案涉房产。案外人不是合法权利人，不能排除案涉房产的强制执行。 被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，对上述证据的真实性与证明事项均无异议，案涉房产系案外人的合法财产，应当解除对案涉房产的查封。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息一份。证明：1、案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非该房屋的权属登记人和权利人，无权申请解除对案涉房产的查封并排除执行。2、案涉房产系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人青岛疗供配送中心有限公司质证称，对证据的真实性无法确认。案涉房产早已具备办理房产证的条件，因申请执行人查封案涉房产，导致案外人无法办理房产证。 被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，对不动产登记信息的真实性无异议，对证明事项有异议，正是因为案涉房产目前登记在被执行人名下，才造成了本案对案涉房产的错误查封。房屋的权属不应简单的依据不动产登记信息来确定，而应结合房屋交易双方的意思表示即合同以及双方付款和交付等情况综合确定。本案中被执行人已将案涉房产交付给案外人，案涉房产也由案外人实际占有使用，上述行为均发生于案涉房产被查封之前。因此，案涉房产是案外人的合法财产，申请执行人的该份证据不能证明其主张。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1、解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2、解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为x和x的两份《预售合同》。3、被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款x元。4、被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为x元。5、被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6、本案仲裁费x元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计x元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币x元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产。 另查明，2003年9月，青岛疗供配送中心有限公司与青岛太阳房地产经济发展总公司签订了购买青岛市市北区标山路65号甲1号网点的合同。2003年10月28日，青岛太阳房地产经济发展总公司向青岛疗供配送中心有限公司出具了青岛疗供配送中心有限公司已付购房款954706元的收款收据。2009年11月25日，青岛疗供配送中心有限公司与青岛威乃达投资有限公司签订《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》，该协议就安置房屋的位置、面积等事项进行了约定。2015年9月1日，青岛市市北区标山路67-33号3层房产交付。 本院认为，青岛疗供配送中心有限公司与青岛太阳房地产经济发展总公司签订了购买青岛市市北区标山路65号甲1号网点的合同，取得了该网点的产权。后青岛疗供配送中心有限公司取得案涉房产所有权系与青岛威乃达投资有限公司签订拆迁补偿协议、进行产权调换的结果。所谓产权调换是指被拆迁人用属于自己的房屋与拆迁人开发的拆迁安置房屋进行调换，并对房屋的市场差价一并补偿的安置方式。综合上述分析，案外人青岛疗供配送中心有限公司对案涉房产所享有的物权期待权可以排除执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区标山路67-33号3层房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年十二月八日 法官助理 马春伟 书记员王钰