江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初2255号原告（案外人）：程艳芳。委托诉讼代理人：程琳、郝竹青，山西正泽律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏天宇建设集团有限公司。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。第三人（该公司在执行案件系被执行人,因其不反对案外人异议,故应列为第三人,原告将其列为被告有误,在此予纠正）：山西义井宇恒置业有限公司，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村。法定代表人：王海栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝桂凤、李秋霞，该公司员工。第三人（该公司在执行案件中系被执行人,因其不反对案外人异议，故应列为第三人，原告将其列为被告有误,在此予纠正）：太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村。法定代表人：韩强，该村委会主任。委托诉讼代理人：李秋霞，该公司员工。原告程艳芳与被告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司），第三人山西义井宇恒置业有限公司（以下简称宇恒公司）、太原市晋源区义井街道义井社区居民委员会（以下简称义井居民委员会）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告程艳芳的委托诉讼代理人程琳、郝竹青，被告天宇公司的委托诉讼代理人华勇，第三人宇恒公司的委托代理人郝桂凤、李秋霞，第三人义井居民委员会的委托诉讼代理人李秋霞均到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。经审理查明，天宇公司与义井居民委员会、宇恒公司借款合同纠纷一案，天宇公司于2019年2月1日向本院申请财产保全,本院于2019年2月1日作出（2019)苏1023民初1062号民事裁定书，裁定：冻结义井居民委员会、宇恒公司的银行存款1.9亿元或查封、扣押其相应价值的财产。后本院予以立案，案号为（2019)苏1023执保104号。2019年2月19日，本院向太原市不动产登记中心发出协助执行通知书，预查封了宇恒公司所有的坐落在[项目名称：晋源区义井城中村改造项目村民安置回迁楼工程8号住宅楼A段、B段裙房、9号住宅楼宇恒花园）]共计77套不动产，包括了宇恒花园小区9号楼1单元3102室。该案本院于2019年8月27日作出（2019)苏1023民初1062号民事判决书，判决：一、义井居民委员会、宇恒公司于本判决生效之日起十日内偿还天宇公司借款本金11107万元及利息（以本金11107万元为基数，按年利率24%,自2015年9月1日开始计算至实际清偿之日，同时扣除宇恒公司已还利息1151.4万元）；二、驳回天宇公司的其他诉讼请求。案件受理费648942元，保全费5000元，合计653942元，由义井居民委员会、宇恒公司负担。后义井居民委员会不服该判决书，向扬州市中级人民法院提起上诉，扬州市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019)苏10民终3087号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。依据生效判决书，天宇公司向本院申请执行，案号为（2020)苏1023执210号。在该案执行过程中，原告程艳芳提出异议后，本院于2020年4月21日作出执行裁定书，驳回程艳芳的异议请求。因天宇公司暂撤回对义井居民委员会、宇恒公司的执行申请，本院于2020年6月29日作出（2020）苏1023执210号执行裁定书，裁定：一、终结（2020）苏1023执210号案件的执行；二、天宇公司自收到本裁定书之日起两年内可向本院再次申请执行。后本院于2020年8月18日恢复执行，案号为（2020）苏1023执恢544号。原告程艳芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决立即停止对原告购买的位于太原市房屋的强制执行，并解除对房屋的查封；2、请求法院判决确认位于太原市房屋归原告所有；3、要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年3月19日，原告程艳芳依法向法院查封的位于太原市房屋提出书面执行异议，宝应县人民法院于2020年4月21日作出（2020)苏1023执异32号执行裁定书，裁定驳回程艳芳的异议请求。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2018年9月2日，原告程艳芳与第三人宇恒公司签订合同编号为9-051号的《商品房认购协议》，该协议约定原告购买的房屋为宇恒花园小区9号楼1单元3102室住宅，价款为641421元。合同签订至今，原告已付清全部购房款。且原告购置商品房的目的为居住，目前名下也无其它用于居住的房屋。原告程艳芳认为，原告与第三人宇恒公司之间签订的《商品房认购协议》属于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告为该房产的唯一权利人。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条之规定，原告对太原市房屋提出异议且符合该条款规定之条件，能够排除执行。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望依法支持原告的诉讼请求。被告天宇公司辩称：我们认为宝应法院执行异议的裁定认定准确，请求予以支持。我们收到的《房屋认购协议书》，该份协议书中并没有加盖第三人宇恒公司的印章，因此与本案当中提供的协议书不一致。退一步讲，即便该份房产认购协议系第三人宇恒公司与原告真实意思，但其签订的时间也应当是在本案受理后，因此，并不具备《审理执行异议和复议案件若干意见》第二十九条，在被采取执行措施前已经签订合法有效的书面的《房屋买卖合同》这一条件。交易中心的房产证明我们认为房产交易证明不能客观反映原告是否除本案所涉及的房屋以外，不存在其他住房。因为房产证明将区域范围限定的范围，在此范围之外以及国有土地之外还是否存在其他生活住房无法确定，因此不能达到原告所要证明的目的。从银行交易上面记载的内容来看记载的资金流向不符合常理，与本案无关。第三人宇恒公司开具的集体经济组织的手工票，我们认为根据山西省财政厅2018年采购中标公告当中已经不再采购手工票了，因此在2019年仍然使用手工票明显不符合常理及相关的规定。同时原告与第三人宇恒公司之间应当是一个商品房买卖的关系，应当开具的票据为税票，而不是集体经济组织的手工票，我们有合理的理由怀疑相关票据是为了配合付款的时间而开具以达到对抗执行目的。第三人宇恒公司称，对原告的请求没有异议。第三人义井居民委员会称，对原告的请求没有异议。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：商品房认购协议、房产证明、居住证明、山西时代赢创房产经纪有限公司企业信息、商品房销售代理合同、证明、银行交易明细清单、POS签购单、农村集体经济组织专用票据、（2020）苏1023执异32号执行裁定书等证据。以上证据，本院组织双方进行质证，对其真实性、合法性、关联性予以认可并附卷佐证。本院查明：第三人宇恒公司成立于2013年7月19日，经营范围为房地产开发及销售等。2018年7月12日，第三人宇恒公司获得太原市房产管理局发放的商品房预售许可证，认定：宇恒花园9#住宅楼符合预售条件。2017年5月15日，第三人宇恒公司与案外人山西时代赢创房地产经纪有限公司（该公司法定代表人为贾晓牧）签订《商品房销售代理合同》一份，约定：第三人宇恒公司委托山西时代赢创房地产经纪有限公司代理销售“宇恒花园”项目，代理期限为2017年5月23日至2019年5月23日。原告与第三人宇恒公司签订《商品房认购协议》一份，约定：原告向第三人宇恒公司购买宇恒花园（暂定名）第9座1单元31层02号房，建筑面积112.53平方米；该商品房用途为住宅，单价为每平方米5700元，总金额641421元；原告应在签署合同的当日向第三人宇恒公司支付商品房总价款65%即420000元，应于2018年9月2日支付商品房总价款35%即221421元。合同中载明的签订时间为2018年9月2日。2017年4月10日，原告程艳芳通过案外人程慧芳（原告程艳芳妹妹）银行账户转账200000元至案外人张海霞银行账户。同日，户名“郑朝忠”账号向张海霞银行账户汇款250000元。2017年4月11日，张海霞转账420000元至山西时代赢创房地产经纪有限公司法定代表人贾晓牧的银行账户，并备注：房款。2018年9月2日，原告向案外人张岩银行账户转账221421元，张岩又立即将221421元转账至第三人宇恒公司银行账户。上述转账合计641424元。2018年9月2日，第三人宇恒公司向原告出具收据一张，认可收到原告交付的上述款项，收据中载明“房款、9-1-3102,112.53㎡，之前交款420000元，本次交款221421元”。太原市不动产登记中心出具证明：至2020年5月7日15时，在太原市城区规划区国有土地范围内，原告名下无房产登记。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案第三人宇恒公司作为案涉房屋的卖方是合法成立的从事房地产开发及销售的企业。本案中，原告在立案时与庭审中分别提交了一份其与第三人宇恒公司就案涉房屋签订《商品房认购协议》复印件，合同复印件载明的签订日期均为2018年9月2日，但原告在向本院起诉时提供的合同复印件中“出卖人（签章）”处未加盖第三人宇恒公司的印章，“买受人（签章）”处空白，开庭时提交的合同复印件中“出卖人（签章）”处盖有第三人宇恒公司的印章，“买受人（签章）”处有原告程艳芳签名，案涉房屋被查封时间为2019年2月19日，被告天宇公司因此对合同的真实性、签订时间等提出质疑，具有合理性。原告诉称，其于2017年4月10日向“郑朝忠”借款250000万元，并由“郑朝忠”直接将250000万元汇入张海霞账户，又通过其妹程慧芳账户转账200000元至张海霞账户，后由张海霞将420000元作为房款缴纳给山西时代赢创房产经纪有限公司的法定代表人贾晓牧，因原告未能进一步举证，本院无法确认银行交易明细中显示的“郑朝忠”转账给张海霞是否与原告购房存在关联性，按原告所述其转账给张海霞450000元，但最终张海霞转账给贾晓牧为420000元，且转账给贾晓牧的时间为2017年4月11日，早于第三人宇恒公司与山西时代赢创房产经纪有限公司签订委托销售合同的时间（2017年5月15日），该付款时间点既与商品房认购协议约定的首付款交付时间相矛盾，也与委托销售合同约定的代理期限不吻合，同时房款没有汇至合同约定的销售公司账户，而是汇给销售公司法定代表人，也不符合交易规范。商品房作为价值较高的商品，作为开发商的宇恒公司出具的购房款发票为手工票，非正规机打发票，不符合正常交易规范。综上，原告提供的证据不充分，不能达到足以排除对案涉标的物强制执行的标准。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告程艳芳的诉讼请求。本案受理费10214元，由原告程艳芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判长  顾晓光审判员  黄廷旺审判员  卢 茜二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨璐璐