江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8194号上诉人（原审被告、反诉原告）：仲兴娜。委托诉讼代理人：吴仲敏，江苏米来律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴胜娟。委托诉讼代理人：张洁，江苏元融律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丹，江苏元融律师事务所律师。上诉人仲兴娜因与被上诉人吴胜娟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。仲兴娜上诉请求：1.撤销原判，依法改判吴胜娟支付违约金75000元；2.一、二审案件受理费由吴胜娟负担。事实和理由：1.仲兴娜出租的房屋是107室和205室，《租赁合同》第17条和第18条明确了对于107室和205室解除合同的要求不同，一审判决未对两间房屋的解除条件进行区分，认定事实不清。2.应以2020年3月24日吴胜娟邮寄《告知函》之日为其书面提出解除合同之日。2020年3月17日吴胜娟将涉案房屋钥匙交付仲兴娜，仲兴娜是基于客观情况必须接收钥匙，并不表示仲兴娜同意解除合同或返还押金。在该日之前由吴胜娟控制房屋，应支付截至2020年3月17日的占有使用费。3.仲兴娜从未在短信往来中同意解除合同，而是在催促吴胜娟及时缴纳租金，仲兴娜要求继续履行合同的意思表示非常明确，合同并非协商解除。如果是单方解除，应以2020年3月24日书面通知为准。即使按照三个月的要求，吴胜娟也应在2020年11月8日前书面通知仲兴娜。故吴胜娟违约解除合同，应依据合同第13条承担6个月的租金的违约责任。4.吴胜娟不租房屋不是因疫情原因无法经营，而是在涉案房屋隔壁继续开店经营。吴胜娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。房屋租赁合同约定了租期内退房和押金退还的条件，吴胜娟提前三个月表示不再承租该房屋，符合合同约定的解除条件，不存在违法解除合同的情形。吴胜娟邮寄告知函系因双方对于押金退还事宜沟通不畅而做出的正式书面告知，不代表解除时间为2020年3月24日。告知函的内容印证了疫情爆发后，吴胜娟实际已经腾空涉案房屋，仲兴娜亦明确收到短信并进行回复，双方也对是否将房屋另行出租进行了商议，故吴胜娟解除符合合同约定。吴胜娟向一审法院起诉请求：1.解除吴胜娟、仲兴娜之间的《房屋租赁合同》；2.仲兴娜退还房屋租赁押金5万元整；3.仲兴娜承担诉讼费。仲兴娜向一审法院反诉请求：1.因吴胜娟违约解除合同，吴胜娟支付六个月的违约金75000元；2.吴胜娟承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月19日，仲兴娜作为甲方，吴胜娟作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：1.甲方房屋107室、205室；2.乙方同意租用甲方房屋，年租金为人民币壹拾伍万元整（楼上3万元，楼下12万元，税电乙方承担）；3.租赁期限：从2016年2月8日到2022年2月8日止；4.付款方式：转账，先付后住。租赁合同终止后，如乙方有意再租或退租必须提前3个月，向甲方提出；5.甲方财产明细如下：补充条款，今年扣除给王**二楼的房款2.5万元，应付房款人民币壹拾柒万伍仟元整，明年扣除楼上的2万元，应付人民币壹拾叁万元整，每年提前一个月付租金，合同付款有效；6.乙方应爱护甲方的财产物品，如有损坏，应予以赔偿（自然损耗除外），乙方不得改变原房屋结构；7.乙方在租房期间，房内一切设施使用不当，造成事故，不安全，由乙方自负，与甲方无关；8.房屋交接时，电表总数为__峰__谷__水表数为__；9.在租赁期内，水费、电费、电话费、有线电视费、房屋物业管理费、卫生费等归乙方承担交纳；10.财产押金伍万元整，退租时，在设施无损，各项费用交清后，甲方应退给乙方押金；11.乙方中途退房不退款，甲方中途不得提高房租金；12.甲方出示相关的证件，乙方必须主动出示身份证及身份证复印件，乙方在租用甲方住房期间，应办好暂住证，按当地街道规章办事，按治安条例执行，如有违反，乙方自负责与甲方无关；13.违约责任：违约方应赔偿对方相当于陆个月的房租金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿；14.甲乙双方达成协议，签协房金到位，协议生效，各自遵守，未尽事宜由甲乙双方自行协商；15.在已租房内不得经营非法活动，应保持租房内整洁，一经发现，甲方有权收回出租房；16.乙方在租期内，不得私自转租或转让，如发现上述情况，甲方有权收回房屋；17.如乙方转让需甲方同意，在不影响甲方利益并允许下才可以转让，楼上205随时同意退房，不退租金，不算违约；18.如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金，甲方同样可以。上述租赁合同签订后，吴胜娟承租上述房屋用于开设虞山面馆。一审中，仲兴娜与吴胜娟共同确认吴胜娟已支付租金至2020年2月8日，水电费已结清，现有押金5万元在仲兴娜处。一审中，吴胜娟向一审法院提供以下证据：1.2020年3月17日的收条1份，证明仲兴娜侄子仲永林收到案涉商铺钥匙一把；2.照片打印件1份，证明仲兴娜已经于2020年3月5日开始招租，店铺已不在吴胜娟的实际控制之下；3.吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录1份，证明吴胜娟于2019年11月30日向仲兴娜发送短信，提前三个月通知了仲兴娜不再承租。短信内容如下：吴：现在行情太差了，房租和人工压力实在太大了，所以明天这个房子应该不租了，按照合同，提前3个月和你说一下，你也好有打算；明年，不好意思，写错了；仲：好的。以上证据证明仲兴娜同意提前解除合同。仲兴娜对于吴胜娟向一审法院提供上述证据的质证意见如下：1.对于收条的真实性无异议，但收到钥匙的行为并不表明仲兴娜同意解除合同，且在钥匙交付之前，吴胜娟一直在占有使用房屋。仲兴娜之所以收取钥匙，是因为仲兴娜已经看到吴胜娟在租赁房屋隔壁装修了两间店面用于面店的新店面经营，且经营至今，仲兴娜是否收取钥匙对于本案没有关联；2.对于照片的真实性无异议，从照片中可以看出，案涉房屋闲置至今，吴胜娟在案涉房屋的边上仍在继续经营，可见其并不是因为疫情的影响客观上不能经营下去，而是吴胜娟为了自身的利益损害合同对应方即本案仲兴娜的利益，属于恶意违约，实际上吴胜娟完全可以继续履行合同；3.对于短信聊天记录，短信内容有部分缺失，2020年1月16日的短信，仲兴娜向吴胜娟催租，要求其将2020年的租金转给仲兴娜。在缺失的2020年1月16日的短信中，仲兴娜明确回复“我没接到你的通知”，意思就是说仲兴娜没有接到吴胜娟的申请解除合同的通知。其余的短信内容是在沟通，并不是能证明仲兴娜同意解除合同，且在仲兴娜的反诉证据中，仲兴娜向吴胜娟明确要求其继续履行合同或者支付对应的违约损失。且从吴胜娟发送的所有短信内容中可以看到，吴胜娟从未提出要求仲兴娜返还押金的前提下解除合同，这在常人理解，就是吴胜娟自己违约解除，故只是向仲兴娜提出不想再租房子，但押金就不要了。所以吴胜娟所说的仲兴娜有同意的意思表示，退一步讲，也是基于对吴胜娟不要求返还押金的意思表示的前提下才会作出沟通的意思，否则，吴胜娟如一开始就提出解除合同并返还押金，仲兴娜根本不会作出任何表示同意解除，这和仲兴娜于2020年1月16日催租的行为是对应的。故该组证据并不能证明吴胜娟的证明目的即仲兴娜同意解除合同。一审中，仲兴娜向一审法院提供以下证据：1.提供吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录2份，证明在聊天记录中从2019年11月30日起至2020年3月12日双方的沟通中，仲兴娜从未明确表示同意解除合同，2020年1月16日的短信聊天记录表明仲兴娜要求吴胜娟支付2020年度的租金。而吴胜娟在聊天记录中从未提及过退还押金的请求，故其在向仲兴娜申请解除合同的过程中，其明知自身存在违约行为，故没有提出退还押金，只是提出其想要退租的意思表示；2.吴胜娟现在实际经营店面的照片打印件1份，证明吴胜娟在案涉房屋旁边继续经营面店；3.吴胜娟于2020年3月24日发函给仲兴娜的告知函复印件1份，证明吴胜娟于2020年3月24日才书面向仲兴娜要求解除合同，并明确了退还押金。其法律依据是不可抗力，请求免除其法律责任。上述证据证明吴胜娟既没有不能履行的客观条件，也没有不能履行的主观条件，属于恶意违约，应当承担违约责任。吴胜娟对于仲兴娜向一审法院提供上述证据的质证意见如下：对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。合同已经明确约定解除的条件，并未要求需征得仲兴娜同意。而实际情况是，吴胜娟于2019年11月30日提前告知仲兴娜，且仲兴娜也以短信表示回复“好的”，双方对提前解约已经达成合议；至于告知函表示，鉴于我方多次与仲兴娜沟通退押金一事不畅，故书面再次告知仲兴娜我方已依据合同通知解除，但并不代表解除时间为2020年3月24日。因为我方已于2019年11月30日发出过表示解除合同的真实意思表示。告知函的内容印证的是自2020年疫情爆发后，我方实际已经腾空涉案房屋，并且考虑到疫情原因，免除2020年2月9日至29日的租金。我方确实在案涉房屋隔壁继续经营面店，但该房屋系我方自有房屋不存在租金成本，对我方来讲经营成本上更可控制，但我方认为此事与本案无关。一审中，吴胜娟提供国有土地使用权证，证明其继续经营面店所使用的房屋是其自有房屋。仲兴娜提供房屋使用权证、协议、收条、协助执行通知书，证明其系案涉房屋的所有权人。以上事实，由吴胜娟提供的《房屋租赁合同》、收条、照片打印件、吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录、国有土地使用权证，仲兴娜提供的吴胜娟与仲兴娜之间的短信聊天记录、吴胜娟现在实际经营店面的照片打印件、吴胜娟于2020年3月24日发函给仲兴娜的告知函、房屋使用权证、协议、收条、协助执行通知书以及一审庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为，吴胜娟与仲兴娜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。合同第18条约定：如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金，甲方同样可以。本案当中，吴胜娟按照合同约定于2019年11月30日提前告知仲兴娜不再承租案涉房屋，且根据本院查明的事实，本案所涉《房屋租赁合同》事实上已经终止，故吴胜娟与仲兴娜要求解除双方于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》的诉请，一审法院应予支持。同时根据合同第18条约定，如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金。本案中吴胜娟提前告知仲兴娜不再承租案涉房屋，支付租金至2020年2月8日，亦已结清水电费，故根据合同约定，吴胜娟要求仲兴娜退还房屋租赁押金5万元整的诉请，一审法院应予支持。一审法院注意到，案涉《房屋租赁合同》约定了提前解除合同的条件,但是并未约定法律后果。本案当中，没有证据表明吴胜娟违反合同约定的情形存在，故仲兴娜反诉要求吴胜娟支付六个月的违约金75000元的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、吴胜娟与仲兴娜于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、仲兴娜应返还吴胜娟房屋租赁押金50000元，于判决生效后十日内履行。三、驳回仲兴娜要求吴胜娟支付违约金75000元的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取525元，由仲兴娜负担。反诉案件受理费838元，由仲兴娜承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，2020年2月4日吴胜娟向仲兴娜发短信称“老板娘，我今天要去盛泽，店铺的钥匙要不要给你”，仲兴娜回复“还过几天吧，我回盛泽去找你”。2020年3月6日吴胜娟又向仲兴娜发送短信称“老板娘，钥匙你侄子来拿走了，你知道吗？就是店铺的那个钥匙”，仲兴娜回复称“噢，好的，过几天回来去找你”。2020年3月12日吴胜娟再次向仲兴娜发送短信称“老板娘，这周你回来了吗？关于店铺的退房手续，你看什么时候方便？我去找你”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，吴胜娟与仲兴娜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因吴胜娟不再承租涉案房屋且已将涉案房屋交还仲兴娜，涉案《房屋租赁合同》事实上已经终止，故吴胜娟要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于吴胜娟应否就涉案《房屋租赁合同》的解除承担违约责任。本院认为，首先，涉案《房屋租赁合同》约定“楼上205随时同意退房，不退租金，不算违约”，故吴胜娟提前解除楼上205室租赁合同的行为不构成违约，不应就解除205室租赁合同关系的行为承担违约责任。其次，涉案《房屋租赁合同》虽约定“租赁合同终止后，如乙方有意再租或退租必须提前3个月，向甲方提出”、“如租期内退房需提前3个月，扣除水电费后退回押金，甲方同样可以”，但未约定在吴胜娟提前3个月解除107室租赁合同关系时不应承担违约责任，结合合同中关于解除205室租赁合同关系时明确约定了“不算违约”，上述约定应视为仅赋予了吴胜娟提前3个月解除107室租赁合同关系的权利，但未免除吴胜娟因此应承担的违约责任。且吴胜娟仅支付租金至2020年2月8日，其于2019年11月30日通知仲兴娜提前解除合同，也未满足合同约定的“提前3个月通知”的条件，故吴胜娟应就其提前解除107室租赁合同关系的违约行为承担违约责任，向仲兴娜支付违约金。关于吴胜娟应支付的违约金数额。本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定“违约方应赔偿对方相当于陆个月的房租金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿”，吴胜娟认为其未违约，含括了其认为违约金约定过高的意思表示，综合涉案《房屋租赁合同》的履行情况、107室的租金标准、吴胜娟的违约程度及仲兴娜的实际损失等因素，本院酌情调整吴胜娟应支付的违约金数额为5万元。仲兴娜还上诉主张吴胜娟应支付2020年2月9日至2020年3月17日的占有使用费。本院认为，吴胜娟2019年11月30日通知仲兴娜不再承租涉案房屋，2020年2月4日吴胜娟就向仲兴娜发短信要求交还房屋钥匙，仲兴娜表示过几天再说，后吴胜娟多次要求交还房屋，仲兴娜都未予配合，直至2020年3月17日仲兴娜侄子仲永林才签署收到钥匙的收条，故双方2020年3月17日才正式办理交接手续的责任不能归咎于吴胜娟。且仲兴娜并未就占有使用费提起反诉，故对于仲兴娜要求吴胜娟应支付2020年2月9日至2020年3月17日占有使用费的主张，本院不予理涉。另，因吴胜娟尚有押金5万元在仲兴娜处，水电费也已结清，根据涉案《房屋租赁合同》约定，仲兴娜应将5万元押金归还吴胜娟。综上所述，仲兴娜的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初4460号民事判决第一项；二、撤销苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初4460号民事判决第二、三项及案件受理费部分；三、吴胜娟应于本判决生效之日起十日内支付仲兴娜违约金50000元；四、仲兴娜应于本判决生效之日起十日内返还吴胜娟房屋租赁押金50000元;上述第三、四项付款义务互相折抵后，双方互不负支付义务；四、驳回吴胜娟的其他本诉请求；五、驳回仲兴娜的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审本诉案件受理费减半收取525元，由吴胜娟负担。反诉案件受理费838元，由吴胜娟负担525元，仲兴娜负担313元。二审案件受理费1888元，由吴胜娟负担1575元，仲兴娜负担313元。仲兴娜多缴纳的二审案件受理费912元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十二月十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。