广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35923号原告：陈键雄，男，1985年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习人员。被告：林振林，男，1986年8月25日出生，汉族，身份证住址福建省南安市，原告陈键雄诉被告林振林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈键雄的委托诉讼代理人刘俊峰、杨珊，被告林振林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈键雄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告之间于2019年3月15日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告向原告返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付租金暂计32000元（租金按每月8000元计算，自2020年5月1日起计算至被告实际交还租赁商铺之日）；3.判令被告向原告支付违约金（违约金以每月应付未付租金8000元为本金，分别从2020年5月起每月1日起算，各项均按日息0.1%计算至实际清偿之日）；4.判令被告向原告交付的保证金20000元归原告所有；5.判令被告向原告支付物业2020年7月至10月的管理费800.62元、水电费500元、租赁税及滞纳金3000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2015年8月期间，案外人梁莉萍向广州市白云区金沙街横沙经济联合社承租了位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷的多间商铺。2019年3月15日，梁莉萍（原出租方）与黄屏妹（原承租方）签订《商铺租赁合同》，约定梁莉萍将位于广州市白云区金沙街××蓝湾××118号商铺出租给黄屏妹用于经营，合同并对租金支付、违约责任等进行了约定。梁莉萍按照约定向黄屏妹交付商铺，黄屏妹也已用于经营。2019年4月原告与梁莉萍达成商铺承租权转让协议，约定梁莉萍将包括涉案商铺在内的17间商铺的承租权转让给原告。2019年4月29日，原告与商铺所有权人广州市白云区金沙街横沙经济联合社重新签订一份《商铺租赁合同》，将原承租人梁莉萍变更为原告。同时，原告和黄屏妹也变更了2019年3月15日签订的《商铺租赁合同》，将出租方由梁莉萍变更为原告。原出租方梁莉萍在《商铺租赁合同》中的所享有的权利义务也已转移给原告享有和承担。黄屏妹在合同变更后一直向原告支付每月租金。2020年4月1日，黄屏妹与被告共同向原告申请变更涉案商铺的承租权。原告同意后与被告共同变更原《商铺租赁合同》，将承租人由黄屏妹变更为被告。原承租人黄屏妹在《商铺租赁合同》中所享有的权利义务也转移给被告享有和承担。被告在合同变更后开始向原告支付每月租金。然而自2020年5月1日起被告拖欠租金及水电费，在原告多次催促下仍拒绝履行付款义务。截至2020年8月15日，被告已累计拖欠租金共32000元，其行为已经构成严重违约，应按合同第五条、第四十一条的约定承担相应的违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告林振林辩称：同意第一项诉讼请求；第二项诉讼请求我仅同意支付2020年5月1日至2020年6月20日的租金，此后的租金不同意支付；第三项诉讼请求我不同意支付；第四项诉讼请求如果原告同意我的租金计至2020年6月20日，我方就同意原告没收保证金，否则我方不同意该项诉讼请求；第五项诉讼请求，我方的物业管理费已经支付到2020年6月20日，有微信转账记录，水电费我方也已经交清；租赁税我方从签合同至今都没有人通知我方去交。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《商铺租赁合同》、收据、地址证明及产权证，对被告提交的微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年3月15日，案外人梁莉萍（甲方，出租方）与黄屏妹（乙方，承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：一、甲方出租的商铺坐落地址广州市白云区金沙街××蓝湾××118铺（以下简称涉案商铺），租赁面积约35平方米。二、本合同双方约定租期自2019年4月1日起至2020年11月30号为止。三、商铺租金每月8000元整。四、在双方约定的租赁期内，乙方必须每月1日前交足次月租金，如乙方逾期缴付租金的，甲方按每日总欠金额5%加收滞纳金，如乙方逾期10天不缴清租金，甲方视乙方为严重违约，按双方约定的违约方法处理。五、乙方应于本合同签订日向甲方交付租赁合同保证金20000元。四十一、乙方逾期缴交本合同约定的各项费用，从逾期之日起每日加收欠款金额5‰的滞纳金。乙方逾期五日仍未缴清费用和滞纳金，甲方继续加收滞纳金外，对租赁物作出停水停电的处理，逾期十天仍未缴清费用和滞纳金的，甲方有权收回商铺，并有权解除本合同。四十二、乙方违反本合同约定的，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物，没收乙方已交押金和预付的租金、管理费等费用并赔偿损失，乙方应及时清缴欠交的各项费用并主动退还租赁物。四十九、本合同所称各项费用包括租金、管理费、水电费、租赁税及本合同附件或补充协议约定的其他费用。上述合同签订后，黄屏妹向梁莉萍支付了保证金20000元，梁莉萍将涉案商铺交付给黄屏妹使用。2019年4月，梁莉萍与陈键雄达成商铺承租权转让协议，将包括涉案商铺在内的17间商铺的承租权转让给陈键雄。2019年4月29日，陈键雄与业主广州市白云区金沙街横沙经济联合社签订了《商铺租赁合同》，约定广州市白云区金沙街横沙经济联合社将包括涉案商铺在内的共17间商铺出租给陈键雄，租赁期限由2019年5月1日起至2020年11月30日止。此后，陈键雄与黄屏妹协商变更合同出租方为陈键雄。2020年3月，黄屏妹、林振林共同向陈键雄申请变更涉案商铺的承租人为林振林，三方协商后将《商铺租赁合同》上承租人变更为林振林，并约定林振林自2020年4月1日开始交纳租金。此后，林振林仅向陈键雄交纳了一个月的租金，之后未再支付过租金。林振林提交微信聊天记录显示，2020年6月22日，林振林向陈键雄发微信，以其无力经营为由，申请提前终止涉案商铺租赁合同，并要求陈键雄退还押金。林振林同时还提出要求陈键雄将门上的两把锁打开，其要拿回店里的物品。陈键雄则回复称据了解是物业管理处锁门，由于林振林拖欠费用。林振林则回复称据了解是陈键雄安排物业管理处锁门。此后，2020年6月24日，陈键雄给林振林发信息称如果林振林不想租就尽快过来把店铺交接清楚，后由于双方就到店办理交接手续的时间未能达成一致意见，交接未果。2020年6月26日，林振林再次约陈键雄交接商铺未果。林振林提交其与微信号为“Angel348372468”的案外人的微信聊天，聊天记录内容为陈键雄于2020年6月22日至6月27日之间，询问为何将门上锁，对方回复称要求林振林通知业主开放行条，未得到业主同意不能强行开锁。林振林主张上述案外人为涉案商铺的物业主管。陈键雄对林振林与其的微信聊天记录的真实性予以确认，主张该微信聊天记录可以证明其并未对涉案商铺上锁；对于林振林提交的其与案外人的微信聊天记录的真实性则不予确认。2020年10月15日，陈键雄和林振林在本庭的要求下办理了商铺移交手续。陈键雄提交物业管理费发票，拟证明其其向物业公司交纳了涉案商铺2020年7月至10月的物业管理费800.62元。另查明，根据广州市公安局白云区分局金沙派出所出具的地址证明，白云区横沙路108号101房与广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号之118房为同一地址。白云区横沙路108号101房已办理产权登记，权属人为广州市白云区金沙街横沙经济联合社，该房屋规划用途为商业。本院认为：陈键雄与林振林就涉案商铺成立的租赁合同是双方当事人的真实意思，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，林振林于2020年6月22日向陈键雄提出要求提前终止涉案商铺的合同，陈键雄于2020年6月24日要求林振林到涉案商铺办理交接，由此可知林振林申请提前解除合同，陈键雄已经同意并已要求林振林到店办理交接手续，双方已经就合同解除达成一致意见，故双方合同已于2020年6月24日解除。合同解除后，无需重复解除，故陈键雄起诉要求解除合同依据不足，本院不予支持。原、被告双方一致同意解除合同后，双方均应当遵循诚实信用原则，相互配合，及时办理涉案商铺的交接手续。本案中，林振林在与陈键雄达成一致意见解除合同后，多次联系陈键雄要求办理商铺交接手续，陈键雄未能与林振林办理商铺交接手续。同时，林振林提交的其与陈键雄的微信聊天记录，及其与案外人的微信聊天记录相互印证，可以证实涉案商铺于2020年6月22日已被上锁，且此后林振林曾与陈键雄和物业管理处工作人员联系要求开锁取回商铺内的物品，物业管理处要求林振林取得放行条才开锁。由此可知，2020年6月22日以后，林振林并未能使用涉案商铺，直至2020年10月15日，原、被告双方才办理交接手续。鉴于陈键雄已收回商铺，故其要求林振林向其交还涉案商铺的诉讼请求已无判决的必要。对于涉案商铺被锁门之前，即2020年5月1日至2020年6月22日的未付租金13866.67元(8000元/月+8000元/月÷30天×22天)，陈键雄有权要求林振林予以支付。对于2020年6月22日之后的租金及占有使用费，由于涉案商铺被上锁，林振林未能使用涉案商铺，故陈键雄要求林振林支付该期间的租金及占有使用费的诉讼请求本院不予支持。对于陈键雄要求没收租赁保证金20000元的诉讼请求，由于本案系林振林逾期支付租金，且在无法定或约定解除理由时单方面要求解除合同，故陈键雄要求没收租赁保证金20000元的诉讼请求本院予以支持。《商铺租赁合同》约定林振林应当于每月1日前交足次月的月租金，逾期缴付租金，应当按每日总欠金额的5%加收滞纳金。因林振林逾期支付2020年5月1日至2020年6月22日的租金，故陈键雄主张逾期付款违约金，并主动将违约金标准调低为按照每日0.1%的标准计算本院予以支持，但违约金仅应当计算至于双方协商一致解除合同之日即2020年6月24日，陈键雄主张的超出部分本院不予支持。2020年5月租金的违约金从2020年5月2日开始起算，2020年6月1日至2020年6月22日租金的违约金自2020年6月2日，据此，林振林应向陈键雄支付的违约金金额为566.93元（8000元×0.1%/天×54天+8000元/月÷30天×22天×0.1%/天×23天）。对于陈键雄主张的2020年7月至10月的物业管理费，由于上述期间涉案商铺被锁门，林振林并未实际使用商铺，故陈键雄要求林振林支付上述期间的物业管理的诉讼请求本院不予支持。陈键雄主张的水电费、租赁税及滞纳金缺乏证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈键雄与被告林振林之间的《商铺租赁合同》于2020年6月24日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告林振林向原告陈键雄支付租金13866.67元；三、在本判决生效之日起三日内，被告林振林向原告陈键雄支付违约金566.93元；四、原告陈键雄有权没收被告林振林交纳的租赁保证金20000元；五、驳回原告陈键雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费618元，由原告陈键雄负担287.58元，被告林振林负担330.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二〇年十二月二十八日书记员  林嘉仪