甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0123民初3254号原告（反诉被告）：甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司，住所地甘肃省兰州市榆中县连搭乡麻家寺6社，统一社会信用代码：91620100MA71JGT023。法定代表人：岳宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁超，甘肃唯真律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴廷发，甘肃唯真律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃省国防科技学校，住所地兰州市七里河区彭家坪**，统一社会信用代码：52620100745875362D。法定代表人：张志伟，该校校长。委托诉讼代理人：王建国，甘肃韬合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润琴，甘肃韬合律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司（以下简称聚和山庄）与被告（反诉原告）甘肃省国防科技学校（以下简称国防科技学校）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聚和山庄的委托诉讼代理人袁超，被告（反诉原告）国防科技学校的法定代表人张志伟及其委托诉讼代理人王建国、王润琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁费用300000元以及逾期不支付租赁费所产生的违约金，每日按合同价的2%计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月15日，原告甘肃聚和山庄餐饮有限公司将坐落于甘肃省兰州市榆中县连搭乡麻家寺六社土地及地上房屋租赁给被告甘肃省国防科技学校，原告与被告合同约定租赁期三年，租金年付，于每年6月1日前由被告支付给原告租赁费用人民币300000元。现被告不支付原告2020年6月15日至2021年6月14日土地及房屋租赁费用300000元以及逾期产生的违约金，每日按合同价的2%计算。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法审理后裁决。被告甘肃省国防科技学校辩称，1.被答辩人未交付适格的租赁物，答辩人无法按照约定用途使用租赁物。答辩人与被答辩人双方签订的《租赁合同》，约定被答辩人将坐落于兰州市榆中县连搭乡麻家寺六社土地及地上房屋出租给答辩人作为经营场所(学习培训办公)使用，租赁期自2018年6月15日至2021年6月14日共计3年。被答辩人实际交付给答辩人的土地是榆中县连搭乡麻家寺六社村民的耕地，至今未办理任何农用地转为建设用地的合法手续;被答辩人交付的房屋也未办理建设工程规划许可证或其他主管部门批准建设的手续。由于被答辩人不能按照合同约定交付适格的租赁物，导致答辩人无法变更学校地址，在榆中属于异地办学，所以无法招生、培训，无法合法正常经营，严重影响答辩人对租赁物的使用收益，答辩人订立该合同的目的无法实现。2.被答辩人交付的房屋不具备正常使用条件。答辩人自承租涉案土地和地上房屋不到2个月，该租赁区域就停水。答辩人无奈只能从自来水公司以每吨32元的价格买水使用。因被答辩人未能提供涉案租赁物合法出租的手续，答辩人无法将学校地址从七里河区彭家坪33号变更到榆中县连搭乡麻家寺六社，被答辩人只能按照工业用电(最低0.81元)的价格而不是按教育用电(最低0.4元)的标准交电费。3.被答辩人未按合同约定向答辩人交付房屋。根据双方签订的《租赁合同》，被答辩人应于2018年6月15日前将房屋交付给答辩人，然而时至今日，仍有5间房屋被答辩人未向答辩人交付使用，严重违反合同约定。综上，答辩人认为被答辩人违约在先，不仅未按合同约定向答辩人交付租赁的房屋，而且交付使用的土地和地上房屋也因土地的农业用地性质和房屋未办理审批手续而无法按照约定用途使用，已经给答辩人造成了巨大损失，被答辩人无权向答辩人主张支付租金。反诉原告甘肃省国防科技学校向本院提出反诉请求：l.判决确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》无效;2.判决被反诉人返还反诉人因《租赁合同》支付的租金60万元，并承担资金占用期间的利息，按年利率6%计算至还清之日止;3.判决反诉费用由被反诉人承担。事实与理由:2018年5月15日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定被反诉人将坐落于兰州市榆中县连搭乡麻家寺六社土地及地上房屋出租给反诉人作为学习培训办公使用，租赁期自2018年6月15日至2021年6月14日，共计3年。被反诉人租赁的土地为榆中县连搭乡麻家寺六社村民的耕地，其在该耕地上搭建房屋并成立甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司进行商业经营，两个月后，因未办理任何农用地转为建设用地及合法建造房屋的相关手续，无法经营下去。被反诉人又将聚和山庄非法占用的土地及地上房屋转租给了反诉人。因被反诉人至今未能给其租赁的土地办理任何农用地转为建设用地及合法建设房屋的相关手续，使得反诉人无法变更学校地址，至今异地办学，由此也导致反诉人无法招生、培训，造成重大损失。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农业用地未经依法批准不得用于非农建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。反诉人为维护自身合法权益，特依法提起反诉。反诉被告甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司辩称，1.反诉原告反诉的事实与理由完全不能成立。我们认为双方签订的合同合法有效，是在平等、自愿的条件下签订的。2.租赁土地属于限制性建设用地，原本是砖厂，之后原告取得了使用权，但没有收到过该地块使用违法的通知，故反诉原告的陈述不属实。3.本案的租赁用途有明确约定，以无法办理学校更改地址为由，认为原告方违约是完全与事实不符的，学习不能够解释为办学。4.反诉被告是否能够经营下去，该块土地是否违法，其可以向有关部门主张，但不能自行主张。5.反诉被告全面履行了自己的义务，反诉原告使用了涉案土地几年，没有出过任何事情。6.双方前两年并没有发生任何纠纷，租赁关系已经完结，与本案没有任何关系，反诉原告也没有就前两年的租赁费用提出任何问题，故反诉原告就前两年的租赁费用主张权益，超出了反诉范围，请求驳回。本院经审理认定事实如下，2018年5月15日，甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司（甲方）与甘肃省国防科技学校（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方就坐落于榆中县连搭乡麻家寺六社土地及地上房屋作为学习培训办公使用租赁给乙方；租赁期自2018年6月15日至2021年6月14日，共计3年；租金年付，每年300000元，且乙方必须在每年6月1日前缴纳当年的租赁费；乙方未按合同要求的日期支付租金，乙方支付违约金，每日按合同价的2%支付给甲方；在甲乙双方交付前，甲方必须解决完以前的经济纠纷并缴清交付前产生的水电费；租赁期限内，乙方产生的水电等费用均由乙方承担。合同签订后，聚和山庄向国防科技学校交付了土地及地上房屋，国防科技学校从其注册登记地兰州市七里河区彭家坪33号搬迁至榆中县连搭乡麻家寺六社，每年按照合同约定向聚和山庄支付租金300000元。后双方因水电问题及土地、房屋的手续问题发生争议，国防科技学校没有向聚和山庄支付2020年6月15日至2021年6月14日的租金，聚和山庄遂诉至本院，要求国防科技学校支付租赁费用300000元，并按合同价的2%承担逾期不支付租赁费产生的违约金。在诉讼过程中，国防科技学校以聚和山庄未办理农用地转为建设用地及合法建造房屋的相关手续为由提出反诉，要求确认双方签订的《租赁合同》无效，并要求聚和山庄返还其支付的租金600000元及承担资金占用期间的利息。上述事实，有原、被告的陈述,租赁合同等证据在案佐证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。国防科技学校从聚和山庄处租赁使用案涉土地及地上房屋，其应当向聚和山庄支付租赁费用，故对聚和山庄要求国防教育学校支付2020年6月15日至2021年6月14日租赁费300000元的诉讼请求本院予以支持。国防科技学校要求确认双方签订的《租赁合同》无效的理由是聚和山庄未办理农用地转为建设用地及合法建造房屋的相关手续，致使其无法变更学校地址，至今异地办学，因双方合同中明确约定租赁土地及地上房屋作为学习培训办公使用，并不是用于办学使用，故该理由不能成立。国防科技学校要求确认合同无效的法律依据是聚和山庄违反了土地管理法中农业用地转为建设用地必须要有审批手续的相关规定，因双方在庭审时对案涉租赁土地的性质存在争议，聚和山庄认为该土地属于农业用地，国防科技学校认为该土地上以前建的是砖厂，属于限制性建设用地，聚和山庄提供的榆中县土地利用总体规划图（局部）不能明确反映出案涉租赁土地的性质，国防教育学校也仅提供了榆中县连搭镇马家屲村二社两户村民的土地承包经营权证书，案涉土地性质不明确，对土地性质的认定不属于人民法院主管的范畴，故对国防科技学校要求确认租赁合同无效以及要求聚和山庄返还租金600000元及资金占用期间利息的反诉请求本院不予支持。对于聚和山庄主张的违约金，因其作为出租方，没有妥善解决好国防科技学校在租赁过程中出现的停水问题，致使双方发生纠纷，其应承担相应的责任，故对违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、甘肃省国防科技学校给付甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司房屋租赁费300000元，于判决生效后十日内履行。二、驳回甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回甘肃省国防科技学校的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2900元（已按减半收取），原告甘肃聚和山庄餐饮有限责任公司负担900元，被告甘肃省国防科技学校负担2000元；反诉案件受理费减半收取4900元（已按减半收取），由反诉原告甘肃省国防科技学校负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘娟娟二〇二〇年十二月十五日书记员  李 菲