重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11780号 原告：重庆市永恒物业管理有限公司，住所地：重庆市江**杨河二村**2-3，统一社会信用代码915001057500963553。 法定代表人：陈以忠，董事长。 委托诉讼代理人：邓良强，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：夏智强，男，该公司工作人员。 被告：邓峰涛，男，1975年3月17日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：孔玲珑，重庆中世律师事务所律师。 被告：重庆敬龙精业商贸有限公司，住所地：重庆市渝中区菜袁路**第**，统一社会信用代码915001056635743043。 法定代表人：邓峰涛，执行董事。 委托诉讼代理人：孔玲珑，重庆中世律师事务所律师。 原告重庆市永恒物业管理有限公司与被告邓峰涛、重庆敬龙精业商贸有限公司（以下简称“敬龙精业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，被告敬龙精业公司提出管辖权异议申请。本案在管辖权异议审查完毕后，依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告重庆市永恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓良强、夏智强，被告邓峰涛、敬龙精业公司的委托诉讼代理人孔玲珑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市永恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令二被告立即支付原告物业服务费539000元及根据《物业管理协议》应该由被告支付拖欠物业服务费而产生的违约金。事实和理由：原告是重庆市渝北区XX小区物业服务单位，与XX小区业主委员会签订了《XX小区物业服务合同》，对XX小区提供物业服务。被告邓峰涛是XX小区负**产权人，被告邓峰涛与原告另行签订了《物业管理协议》，约定被告邓峰涛所持有的负一楼车库产权物业管理费11000元/月，车库停车收费进行上调，则物业管理费进行相应上调，若被告邓峰涛不按协议约定向原告支付管理费的，按所欠管理费总额的日千分之三向原告支付违约金。被告敬龙精业公司是该车库经营单位。二被告从2016年11月开始欠原告物业服务费，截至2020年3月31日，合计欠交物业服务费41个月，二被告进行了两次车位停车费的上调，根据协议约定，欠费分为三个阶段：1、2016年11月至2017年11月，共计13个月，车库停车费330元/月，物业管理费11000元/月，合计欠交物业管理费143000元；2、2017年12月至2018年11月，共计12个月，车位停车费由产权人调整至390元/月，上调比例为18.182%，根据协议约定，物业管理费应上调为11000×（1+18.182%）=13000元/月，合计欠交物业服务费156000元；3、2018年12月至2020年3月，共计16个月，车位停车费由产权人调整至450元/月，上调比例为15.4%，根据协议约定，物业管理费应上调为13000×（1+15.4%）=15000元/月，合计欠交物业服务费240000元。 被告邓峰涛、敬龙精业公司辩称，被告敬龙精业公司与原告无合同关系，不是该小区业主，不是适格被告；被告邓峰涛未收到原告的书面催收通知，原告有擅自处分业主共有财产的行为，违约在先；原告主张物业服务费期间双方并无书面合同关系，应当依据提供的服务收取物业服务费，应参照负2层进行收取；原告主张的2017年4月8日之前的物业费已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：被告邓峰涛系位于重庆市渝北区XX号XX社区中心幢负1-车库的业主，该车库建筑面积为10067.27平方米。 2013年8月21日，原告（乙方）与被告邓峰涛（甲方）签订《物业管理协议》一份，主要约定由原告为被告邓峰涛所有的位于重庆市渝北区XX号XX小区负一层车库提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止，合同到期，在甲乙双方未重新约定前，按照本合同执行；本合同与XX业主委员会签署的《物业服务合同》期限一致，乙方如撤出XX小区，无法履行本合同，则本合同视为自动终止；甲方在XX小区负一楼总物业服务费为11000元/月，因甲方自行负责负一楼车库的水电费、维护费及工人工资，所以负一楼整体管理费规定的管理费包括负一楼整体管理费；若本车库停车收费进行上调，则向乙方交纳的物业管理费进行相应上调；甲方不承担除XX小区负一楼车库以外的任何公用专项设备运行的能源消耗（公摊）费用；甲方于每月25日前以现金（电汇）方式支付当月管理费给乙方指定账户；甲方不按协议约定向乙方支付管理费的，按所欠管理费总金额的日千分之三向乙方支付滞纳金。该合同还约定了其他事项。 原告对XX小区提供物业服务至今。因被告邓峰涛在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告于2019年10月8日向本院起诉要求被告邓峰涛支付2016年11月至2019年8月期间的物业服务费，后撤诉；原告于2019年11月20日通过向被告邓峰涛邮寄《物业服务费用催收函》的方式催收2016年11月至2019年11月期间的物业服务费。 审理中，原告说明起诉物业服务费期间为2016年11月至2020年3月，被告交纳物业服务费的标准是根据双方签订的《物业管理协议》进行上调，具体为：2016年11月至2017年11月期间，停车费为330元/月，物业服务费是11000元/月；2017年12月至2018年11月期间，停车费为390元/月（上调比例18.182%），物业服务费相应上调为13000元/月；2018年12月至2020年3月期间，停车费为450元/月（上调比例15.4%），物业服务费相应上调为15000元/月。二被告认可停车费上调属实，但认为不应上调物业服务费，理由是原告依据的合同已到期，双方不应按照原合同执行。原告说明违约金的计算方式为：以每月欠交的物业费为基数，按日千分之三的标准从次月1日开始计算；被告认为原告违约在先，不应主张违约金，且违约金标准过高，要求调整。原告陈述要求被告敬龙精业公司支付物业服务费的理由是被告敬龙精业公司是车库的经营者，也是车库租赁费用的实际收取人，被告敬龙精业公司对此不予认可。被告邓峰涛辩称原告非法侵占其产权，提供了证人证言予以证明。 上述事实，有房屋产权信息、物业管理协议、重庆市渝北区龙山街道花园新村社区居民委员会与重庆渝北区XX业主委员会出具的证明、（2019）渝0112民初23835号民事裁定书、物业服务费用催收函、邮政快递单、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告邓峰涛签订的《物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业服务企业对XX小区提供了物业服务至今，被告邓峰涛作为该小区负**车库的产权人，应当向原告支付物业服务费。尽管该协议约定于2015年8月31日到期，但同时约定“合同到期，在甲乙双方未重新约定前，按照本合同执行”，现无证据证明双方重新签订过协议，故双方仍应按照该协议行使权利、履行义务。对被告邓峰涛陈述双方无合同关系的抗辩理由，本院不予采纳。 原告要求被告敬龙精业公司支付物业服务费，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”现无证据证明被告邓峰涛、敬龙精业公司约定案涉车库的物业服务费由敬龙精业公司交纳，故对原告起诉要求敬龙精业公司支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告邓峰涛支付2016年11月至2020年3月期间物业服务费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告未向本院提供证据证明其对2019年12月至2020年3月期间的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告邓峰涛支付该期间物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告邓峰涛在庭审中提出了诉讼时效的抗辩；上述协议约定被告邓峰涛应在每月25日前支付当月物业服务费，故诉讼时效应从被告邓峰涛未交费当月的26日起算；原告于2019年10月8日向本院提起诉讼，又于2019年11月20日通过邮寄《物业服务费用催收函》的方式催收，按照诉讼时效三年的期间计算，原告起诉的物业服务费未超过诉讼时效。本院确认被告邓峰涛在本案中交纳物业服务费的期间为2016年11月至2019年11月。 对于物业服务费，根据原告与被告邓峰涛签订的《物业管理协议》的约定及双方庭审的陈述，物业服务费标准应根据车库停车费的上调而上调；2016年11月至2017年11月期间，停车费为330元/月，物业服务费标准是11000元/月；2017年12月至2018年11月期间，停车费为390元/月，物业服务费标准相应上调为13000元/月；2018年12月至2020年3月期间，停车费为450元/月，物业服务费标准相应上调为15000元/月。因此，在2016年11月至2019年11月期间，被告邓峰涛应支付的物业服务费为11000元/月×13月+13000元/月×12月+15000元/月×12月=479000元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。 对于违约金，被告邓峰涛未按双方签订的《物业管理协议》的约定支付物业服务费，已构成违约，应向原告支付违约金，但约定的违约金过高，本院调整为：2016年11月至2017年11月期间，以每月欠交的物业服务费11000元为基数，分别从次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段计算；2017年12月至2018年11月期间，以每月欠交的物业服务费13000元为基数，分别从次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段计算；2018年12月至2019年7月，以每月欠交的物业服务费15000元为基数，分别从次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段计算；2019年8月至2019年11月，以每月欠交的物业服务费15000元为基数，分别从次月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算；均计算至479000元的物业服务费付清之日止；违约金总额不超过479000元。 被告邓峰涛辩称原告非法侵占其产权，仅提供了证人证言予以证明，该证据尚不足以达到其证明目的，且该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，被告邓峰涛可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告邓峰涛在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市永恒物业管理有限公司2016年11月至2019年11月期间的物业服务费479000元； 二、被告邓峰涛在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市永恒物业管理有限公司违约金（2016年11月至2017年11月期间，以每月欠交的物业服务费11000元为基数，分别从次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段计算；2017年12月至2018年11月期间，以每月欠交的物业服务费13000元为基数，分别从次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段计算；2018年12月至2019年7月，以每月欠交的物业服务费15000元为基数，分别从次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段计算；2019年8月至2019年11月，以每月欠交的物业服务费15000元为基数，分别从次月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算；均计算至479000元的物业服务费付清之日止；违约金总额不超过479000元）； 三、驳回原告重庆市永恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9190元（已减半收取），由原告重庆市永恒物业管理有限公司负担1023元，被告邓峰涛负担8167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  李文婧