北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14437号上诉人（原审原告）：张玉珍，女，1945年4月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张立新（张玉珍之子），男，1969年8月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈艳芬（张玉珍之儿媳），女，1973年6月3日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京国隆置业有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路****。法定代表人：刘淑华，总经理。委托诉讼代理人：姜元，男，1982年9月24日出生，北京国隆置业有限公司法务经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄一鸣，男，1997年2月2日出生，北京国隆置业有限公司法务经理，住北京市朝阳区。上诉人张玉珍因与被上诉人北京国隆置业有限公司（以下简称国隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初16518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉珍上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判支持张玉珍的全部一审诉讼请求，国隆公司承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实及理由：一、原审判决灭失证据，罔顾事实，故意保护国隆公司。双方当事人于2012年10月30日签订“霸王条款”的北京市朝阳区北花园小区（下称本项目）的《定向安置房认购协议》，属于本市国有土地范围内的房地产转让。张玉珍所购定向安置房五套合计购房款总额3059152元。张玉珍在2009年前曾拥有一座环境优美的四合院，为支持北京城市建设朝阳路扩建项目建设，被市政投资公司用较低的拆迁款拆除，张玉珍因此享有定向安置房的认购资格。定向安置房是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所配够的中低价普通商品房，但该类房屋的买卖除受国家法律、法规的规范之外，还要受当地政府的相关政策的约束。北京市相关政策规定该类房屋买卖合同必须网上签约，2008年施行《北京市城市房地产转让管理办法》第18条及京建法【2014】13号强调定向安置房必须网上备案管理的约束，才能办理房屋权属证书；该类房屋属“大产权房屋”，但要受“五年内禁售”的限制。张玉珍在2009年已获政府和国隆公司的定向安置房的预售批准。国隆公司为了自身利益，利用被拆迁户不懂法，便剥削农户的血汗钱，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，非法转让房屋、罔顾工程质量，逃避政府部门竣工验收，逾期交房和办证，使拆迁安置户怨声载道。张玉珍多次与国隆公司沟通，要求其尽快协助办理房屋产权登记手续，但其均以在排队办网签为由推脱至今。但是有法官顶风违反中央八项规定精神和廉洁纪律及法官法第6条的规定，为国隆公司充当“保护伞”，致使被故意逾期办理的房屋权属证书和被逾期交房和办证的违约金至今仍杳无音信，国隆公司至今仍逍遥法外。（一）不动产物权的转让未经依法登记不发生效力，致使逾期办证。1.根据房地产转让合同的第五条约定，即国隆公司承诺遵守《北京市城市房地产转让管理办法》第2条及第24条的规定。张玉珍用一辈子的积蓄依约支付了涉案合同约定的房款3059152元，国隆公司亦应对等履行依法转让、交房和办证的合同义务。2.张玉珍于2020年9月7日已书面向原审法院提交“原告对第二次庭审后被告提供证据的质证意见”，阐明对国有土地使用证等证据的质证意见。（1）首先，根据京国土市[2007]774号文件规定的“三定三限三结合”已释明此类定向安置房为普通商品房，土地供应采取定向供应原则，更证明国隆公司资金实已享受政府的优惠政策。根据《中华人民共和国合同法》第124条规定，本案可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，且该司法解释第7条也提及到拆迁安置房的问题，更说明拆迁安置房纠纷可以适用该解释。其次，基于“房地一体”规则，导致本案房屋逾期办证和逾期交房的根本原因是由于张玉珍在2009年已获国隆公司的预售批准，但是国隆公司在2011年6月29日未告知张玉珍将案涉房屋抵押给第三人，违反《北京市城市房地产转让管理办法》第39条的规定。国隆公司在2012年10月30日未解押案涉房屋就与张玉珍签订房地产转让合同，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，构成《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定的销售欺诈，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权，导致合同无效，应承担赔偿责任。（2）国隆公司残酷剥削农户，其在2011年第一次抵押案涉土地以获贷款14亿元，房管部门在国隆公司所持《国有土地使用证》上做了抵押登记(因国隆公司提供经遮盖的土地证复印件，张玉珍才只得补正土地抵押详情)。张玉珍于2012年10月30日和2013年12月26日入住，公民的财产权受法律保护，侵害他人财产权的，应当承担民事责任，但合同仍无效，致使无法网上签约及登记备案。国隆公司在2014年6月26日本已解押案涉房屋，本应及时为张玉珍办理房产权属转移登记，但国隆公司在2014年6月27日又重复违反合同规定，第二次抵押案涉土地以获贷款4亿元，逾期至2016年6月27日才解押案涉房屋，期至2019年6月10日和7月16日才取得A-6、D-3号楼不动产权证书，方可转让房屋。转让合同才能网上签约和网上登记备案，但国隆公司逾期至2019年8月15日才取得A-6号楼的《开发企业备案受理通知单》，而D-3号楼仍杳无音信，合同仍无效。（3）根据《北京市城市房地产转让管理办法》第3条、第8条、第9条的规定，本案事实是国隆公司逾期至2019年8月15日才取得房地产权属证书，才可转让及网签“网签时房管部门一定要审查开发商是否具有房地产权属证书是关键”。根据物权法第9条的规定，因国隆公司重复抵押案涉房屋长达7年，导致房地产转让合同至今未网签和备案，房屋买卖也没有正式生效。国隆公司出售案涉房屋时故意隐瞒已抵押给第三人的事实构成销售欺诈，重复抵押案涉房屋2次，侵害房屋所有权完整性长达7年，严重影响交易安全，违反诚实信用原则，故国隆公司交房和办证均构成逾期。（4）根据江西省高院审判指引：开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，人民法院应予支持。3.根据《北京市城市房地产转让管理办法》第18条的规定，国隆公司逾期至2019年8月15日，才报送资料并获得朝阳区不动产登记事务中心颁发A-6号楼《开发企业备案受理通知单》，而D3号楼的登记和备案仍杳无音信。房地产转让合同“网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效”。根据江西省高院审判指引逾期办证的认定：开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，人民法院应予支持。4.国隆公司逾期办证给张玉珍带来巨大的经济损失和法律风险。国隆公司逾期办理的房屋不动产权证书的附记中已注明，将会在张玉珍取得的房屋不动产权证书上注明：“三定三限三结合定向安置房，取得不动产权证书或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。根据京建法【2014】13号规定“如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民格回购，纳入本市保障性住房统一管理”。导致张玉珍自取得房屋不动产权证书或契税完税凭证之日起，未来5年内都不能买卖、赠予、置换、继承，即使签订相关合同也不受法律保护。因朝阳路扩建项目建设，张玉珍为支持北京城市建设，原有四合院被拆除，政府才对被拆迁住户进行安置所配购的原销售价为7600元每平米的普通商品房，现市场交易价应在50000元每平米以上。而张玉珍年龄较大，其所购涉案房屋被国隆公司故意逾期8年房屋买卖都没有正式生效，即使现在拿到房屋不动产权证书(逾期8年+5年禁售=13年)未来5年内，子女都无法继承。因国隆公司重复抵押案涉房屋，导致房屋买卖没有正式生效，给张玉珍带来巨大的经济损失和法律风险，应承担赔偿责任，故请人民法院依法判令其向张玉珍支付逾期办证的违约金。5.国隆公司向张玉珍支付逾期办证的违约金的计算方式。（1）逾期办理房屋权属证书要求赔偿损失。依据为《北京市城市房地产转让管理办法》第24条、《中华人民共和国合同法》第62条第四项、福建省南安市(2014)南民初字第5601号判例、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的相关规定。（2）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商业贷款大多数贷款机构罚息按合同约定利率的130%-150%收取。国隆公司逾期办证的违约金计算(交房90日起算一办证之日止)：①×1室房款总额为764180元，违约金为76.418万元×1.745元/天/万元×365天×7.58年约为36.89万元；②×2室房款总额为762432元，违约金为76.24万元×1.745元/天/万元×365天×7.58年约为36.81万元；③×3室房款总额为391932元，违约金为39.19万元×1.745元/天/万元×365天×7.58年约为18.92万元；④×4室房屋总额为570304元，违约金为57.03万元×1.745元/天/万元×365天×6.35年约为23.07万元；⑤×5室房屋总额为570304元，违约金为57.03万元×1.745元/天/万元×365天×6.35年约为23.07万元。(二)不动产物权的转让未经依法登记不发生效力，致使逾期交房。1.国隆公司所制定“霸王条款”的不平等格式合同，缺少房屋买卖合同必备条款，包括但不限于《北京市城市房地产转让管理办法》第36条(六)、(十)、(十一)项规定内容。国隆公司签订合同时就剥夺了张玉珍的知情权，利用无效格式条款来不履行依法转让、交房和办证的合同义务。2.国隆公司逃避政府部门竣工验收之强行违法交房。（1）国隆公司为逃避房地产转让合同中逾期交房违约责任之强行违法交房，违反《北京市城市房地产转让管理办法》第50条规定，将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术报告书”定为北京市所有房地产商交房必备的【法定条件】，违反了《物业承接查验办法》第10条、第11条的规定。国隆公司若未在物业交付使用15日前取得《建筑工程竣工验收备案表》，就不具备房屋交付使用条件，是在逃避政府部门竣工验收强行违法交房，应承担逾期交房的违约责任。（2）国隆公司在(2019)京0105民初81465号案件的第一次庭审前就提供了提交时间及备案表编号和证明内容及程竣工验收备案表》是商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件，是国隆公司交房和办证的前提条件。根据江西省高院审判指引：“开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，人民法院不予支持。”（3）原审法官在第一次庭审中对张玉珍提交的证据6《建筑工程竣工验收备案表》认为不够清晰，不予采信，虽当庭责令国隆公司再次提供81465号案件的国隆公司之证据目录中所有书证，但国隆公司控制证据6无正当理由拒不提交原件或清晰复印件(张玉珍曾书面申请原审法院至北京市朝阳区住建委调取)，反而提交《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》偷梁换柱，导致在第二次庭审中合议庭未就证据6进行评议。原审法官却对国隆公司上述行为未予以罚款。国隆公司恶意不的证据，故意逃避政府部门竣工验收逾期交房。（4）张玉珍A-6楼房屋于2012年10月30日入住，国隆公司逾期至2013年3月19日才取得《建筑工程竣工验收备案表》，仅A-6楼就逾期5个月时间，另朝阳区住建委还有备注批复内容：“备注2.供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决；备注3.环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，由建设单位按照《建设项目环境保护管理条例》(中华人民共和国国务院令第253号令)的有关规定联系相关部门办理”，已经81465号案件的法官核实验证。国隆公司未交付经建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋，未完成备注批复内容的整改和消项，应承担逾期交房的违约责任。（5）张玉珍看到《北京市委书记关于北花园小区出现供水问题的回复》时才知道自己的合法权利受到损害，国隆公司未取得《建筑工程竣工验收备案表》违法交房，未完成朝阳区住建委的上述备注批复内容的整改和消项，逾期交房。供水缺少政府主管部门出具的认可文件或者准许使用文件，从张玉珍立案到现在，国隆公司未举证自备井供水的合法性，国隆公司违反《北京市自建设施供水管理办法》和《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》规定，缺少《取水许可证》和《生活饮用水卫生许可证》擅自供水。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定国隆公司逾期至2019年8月底才用通入市政自来水的方式解决供水问题，请求法院判令判其支付逾期交房的违约金。最高人民法院适用民法总则诉讼时效的司法解释及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定均应适用于本案。涉案合同第六条是霸王条款，应当根据《中华人民共和国合同法》第39、40条的规定对条款效力进行审查；按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证和交房的违约金应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条处理。违约金标准应当按照（2019）最高法行申12582号及（2013）朝民初字第39329号案件处理，按已付房款的日万分之二计算，从交房日起算至依法登记之日止，逾期交房违约金，×1室为38.1万元，×2室为38.01万元，×3室为19.54万元，×4室为23.94万元，×5室为23.94万元。二、原审法官故意违背事实和法律，涉嫌枉法裁判。根据最高法法释【2019】19号关于举证及法院调取证据的相关规定，张玉珍在2020年4月向原审法院提交2份书面调查收集证据申请书，申请调查收集《国有土地使用证》和《建筑工程竣工验收备案表》书证，但原审法官违反法官法第6条的规定，在第一次庭审中对认定事实有重要作用的张玉珍证据6认为不够清晰不子采信，而后不仅未在第二次开庭前完成调查取证，导致合议庭仅就“国有土地使用证”被抵押2次共7年致使合同无效进行评议，未能就张玉珍证据6评议，还放任国隆公司在第二次庭审后不提供证据原件，仅提供不清晰且经遮盖的证据复印件。违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第61条的规定，反而对张玉珍提交的质证意见只字未提并不予支持，且在两次庭审当中双方所提交的证据和庭审笔录，在最终判决时均未体现。原审法官故意违背事实和法律必然导致枉法裁判。根据相关法律规定，张玉珍向贵院进行举报，也会向检察院及北京市纪委进行举报。二审庭审补充上诉意见：首先，一审法官违反中央八项规定精神和廉洁纪律及法官法规定，对应调取证据未调取，对主要证据未质证，故意隐瞒关键证据，违背事实和法律，枉法裁判。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，该合同标的物为不动产，房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件外，还须经登记后方能生效。其次，根据《城市房地产管理法》第38条、《北京市城市房地产转让管理办法》第11条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条的规定，基于房地一体规则，因国隆公司在出售案涉房屋时，故意隐瞒房屋，违反担保法第49条第一款规定，未依法登记领取房地产权属证书、未取得预售许可证，房地产分离出卖，构成欺诈。国隆公司在买卖合同签订后为了自身利益，摒弃诚实信用原则，未告知张玉珍又将案涉房屋抵押登记给第三人，严重损害了张玉珍的合法权益和房屋的交易安全，履行期限截止仍未取得房屋所有权，至今未依法网签和登记备案等恶意违约行为，致使标的物所有权不能转移，构成欺诈。再次，根据物权法第9条、《北京市城市房地产转让管理办法》第2条、第18、19、24、29、40、50条，国隆公司未登记领取“建筑工程竣工验收备案表”、未解决备案表中不合格项就交房属违法交房。北京市安置房政策(京建发【2010】660号)同样规定未实行网上签约的定向安置住房项目，不予办理房屋权属登记手续。定向安置房销售必须在签订纸质合同后1个月内进行网上签约管理。定向安置房项目须按规定办理用地、预售许可和房屋登记手续。根据合同法第107条、第44条第2款、第94条第四项和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，国隆公司因未取得房屋所有权、未取得预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已设立抵押登记的事实非法转让合同签订之日起30日内未依法网签和登记备案、违法交房、未告知张玉珍其将案涉房屋抵押登记给第三人、履行期限截止仍未取得房屋所有权、至今仍未依法网签和登记备案等恶意违约行为，致使张玉珍取得房屋所有权登记的目的不能实现，标的物所有权不能转移，故应承担违约责任。最后，根据合同法第42条第2项和第54条的规定，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。综上，请求二审法院判如所请。国隆公司答辩称：同意一审法院判决。张玉珍向一审法院起诉请求：1、判令国隆公司自本案判决生效之日起90日内协助张玉珍办理所购五套房屋的房屋产权证，将北京市朝阳区北花园小区×1房屋（以下简称×1号房屋）登记在张荣生名下，将北京市朝阳区北花园小区×2号房屋（以下简称×2号房屋）登记在张立辉名下，将北京市朝阳区北花园小区×3号房屋（以下简称×3号房屋）登记在张立英名下，将北京市朝阳区北花园小区×4号房屋（以下简称×4号房屋）登记在张立新名下；将北京市朝阳区北花园小区×5号房屋（以下简称×5号房屋）登记在陈艳芬名下；2、判令国隆公司支付逾期办理房屋产权证的违约金138.76万元，其中×1号房屋为36.89万元、2006号房屋为36.81万元、×3号房屋为18.92万元、×4号房屋为23.07万元、×5号房屋为23.07万元；3、判令国隆公司支付逾期交房的违约金143.53万元，其中×1号房屋为38.1万元、2006号房屋为38.01万元、×3号房屋为19.54万元、×4号房屋为23.94万元、×5号房屋为23.94万元。一审法院认定事实：2009年6月10日，张玉珍（被拆迁人、乙方）与北京宝嘉恒基础设施投资公司（拆迁人、甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因朝阳路扩建项目建设，需要拆除乙方在拆迁范围内朝阳区高碑店乡太平庄105号房屋，甲方应当在本协议签订之日起7日内将拆迁补偿款、补助费合计1614348元。2012年10月30日，张玉珍（乙方）与国隆公司（甲方）签订认购协议，约定乙方现有在册人口8人，实际居住人口8人，乙方确认并同意，按相关政策，乙方实际居住人口每人可购买建筑面积50平方米的高碑店北花园居住小区定向安置房屋，乙方可购买的该房屋建筑面积合计为400平方米。乙方自愿认购的房屋共计5套，由乙方确认的房屋产权人分别为×1号房屋产权人张荣生，建筑面积100.55平方米；×2号房屋产权人张立辉，建筑面积100.32平方米；×3号房屋产权人张立英，建筑面积51.57平方米；×4号房屋产权人张立新，建筑面积75.04平方米；×5号房屋产权人陈艳芬，建筑面积75.04平方米，总购房款为3059152元。房屋系A-6号楼相关房源的交房时间预计为2012年10月31日前，房屋系D-3号楼相关房源的交房时间预计为2013年12月31日前。甲方按政府相关政策配合乙方办理权属登记手续，为满足乙方尽快入住要求，甲方可在上述预计交房时间范围内提前竣工交房，交房时间以甲方向乙方发出的《入住通知书》中的时间为准。如甲方未在本协议第五条第1项约定的时间向乙方交房，则甲方应自本协议第五条第1项约定的时间届满之次月起按实际迟延交付的日历天数，根据本协议约定的认购建筑面积向乙方支付周转补助费和违约金，周转补助费和违约金支付标准合计为200元/平方米/年。在甲方向乙方发出《入住通知书》后，如乙方未按甲方通知的时间办理入住手续，或未按政府有关政策规定缴纳相关费用而无法办理入住手续，自《入住通知书》中载明的收房期限届满之次日起，视为甲方完成房屋交付，则乙方承担由此所产生的全部风险、责任和后果。2012年10月25日，A-6号楼工程质量经四方验收合格。2012年10月30日，国隆公司向张玉珍发出A-6号楼《入住通知书》。同日，张荣生、张立辉、张立英就×1号房屋、×2号房屋、×3号房屋签订《入住交房验收表》，除表格中记录的需要维修的内容外，对房屋及其他设备设施均已验收合格。2013年12月20日，国隆公司向张玉珍发出D-3号楼《入住通知书》。2013年12月26日，D-3号楼工程质量经四方验收合格。同日，张立新、陈艳芬就×4号房屋、×5号房屋签订《入住交房验收表》，除表格中记录的需要维修的内容外，对房屋及其他设备设施均已验收合格。2013年3月19日，国隆公司取得A-6号楼《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年1月17日，国隆公司取得D-3号楼《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年4月3日，北京市公安局朝阳分局出具《北京市门牌、楼牌编号证明信》，北花园小区A-6号楼门牌号确定为北花园中路1号院8号楼，北花园小区D-3号楼门牌号确定为北花园中路3号院4号楼。2019年6月10日，国隆公司取得北花园中路3号院4号楼不动产权证书，2019年7月16日，国隆公司取得北花园中路1号院8号楼不动产权证书，权利性质均为定向安置住房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张玉珍和国隆公司签订的认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。现涉案五套房屋均具备办理房屋产权证的条件，国隆公司应当协助办理权属登记手续，故张玉珍要求国隆公司办理房屋产权证的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于张玉珍主张的逾期办证违约金，商品房买卖合同司法解释第一条规定本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋为“三定三限三结合”定向安置房，系经政府批准建设和分配，用于安置符合条件的建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房，并非向社会公开销售，故商品房买卖合同司法解释不适用本案。因此，张玉珍以商品房买卖合同司法解释作为法律依据提出诉讼请求，理由不成立。双方合同中并未对办理房屋产权证时间及违约责任进行约定，故张玉珍的主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金，涉案五套房屋经四方验收合格后，分别于2012年10月30日和2013年12月26日交付张玉珍使用，未超过合同约定的交付期限，且已经相关产权人验收合格，现张玉珍以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，一审法院不予支持。张玉珍主张涉案房屋在交付时未开通市政用水，但双方未在合同中约定具备市政用水系交房的条件，且国隆公司已开通自备井水供小区居民生活使用，故张玉珍的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、国隆公司于判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区北花园中路×1号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张荣生名下；二、国隆公司于判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区北花园中路×2号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张立辉名下；三、国隆公司于判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区北花园中路×3号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张立英名下；四、国隆公司于判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区北花园中路×4号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张立新名下；五、国隆公司于判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区北花园中路×5号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至陈艳芬名下；六、驳回张玉珍的其他诉讼请求。二审中，张玉珍提交：1.诉讼证据保全申请书，请求法院对张玉珍一审中提交“原告对第二次庭审后被告提供证据的质证意见”采全保全措施；2.调查收集证据申请书，请求二审法院调取朝阳区北花园小区之A-6、D-3号楼的《建筑工程竣工验收备案表》和《国有土地使用证》。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于张玉珍要求国隆公司就涉案五套房屋办理房屋产权证的诉讼请求，根据一审已经查明的事实，现涉案五套房屋均具备办理房屋产权证的条件，故一审法院对张玉珍该项诉请内容予以支持并无不当，本院予以确认。关于张玉珍主张的逾期办证违约金，因双方合同中并未对办理房屋产权证时间及违约责任进行约定，故张玉珍的主张缺乏合同依据。张玉珍主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相应规定确定违约金，本院经审查认为，涉案房屋系张玉珍基于被拆迁人身份取得，系经政府批准建设和分配，用于安置符合条件的建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房，并非向社会不特定人销售，故一审法院在此情形下认定商品房买卖合同司法解释不适用本案，并对张玉珍该项主张不予支持并无不当。关于张玉珍主张的逾期交房违约金，涉案五套房屋经四方验收合格后，分别于2012年10月30日和2013年12月26日交付张玉珍使用，未超过合同约定的向乙方交付房屋的期限，且已经相关产权人验收合格并办理入住，现张玉珍又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当。关于张玉珍在二审中提交的诉讼证据保全申请书及调查收集证据申请书，本院经审查认为，上述申请不符合人民法院二审调查取证及证据保全的相关法律规定，本院依法不予准许。综上所述，张玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29383元，由张玉珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石煜审 判 员  蒋巍审 判 员  曹炜二〇二〇年十二月二十八日法官助理  常欣