重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初28502号 原告：邓媛，女，1986年9月12日出生，土家族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：邓志坚，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏佳鹤，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被告：向博，男，1981年6月14日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：罗芳，女，1979年9月26日出生，汉族，住重庆市渝**。 第三人：重庆鑫照房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北部新区湖霞街**附**，统一社会信用代码91500000MA60EJ137A。 法定代表人：王玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡小平，公司员工。 委托诉讼代理人：陈昌林，公司员工。 原告邓媛与被告向博、罗芳，第三人重庆鑫照房地产营销策划有限公司（以下简称“鑫照公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告邓媛及其委托诉讼代理人魏佳鹤、第三人鑫照公司的委托诉讼代理人胡小平、陈昌林到庭参加了诉讼。被告向博、罗芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓媛向本院提出诉讼请求：1、判决解除邓媛与向博、罗芳签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、判决向博、罗芳向邓媛返还定金100000元；3、判决向博、罗芳向邓媛支付违约金332000元；4、判决向博、罗芳承担案件受理费、保全费、律师费8000元；5、判决向博与罗芳承担连带责任。事实和理由：2020年4月12日，邓媛通过鑫照公司居间，与向博、罗芳签订《重庆市存量房屋买卖合同》，由邓媛购买向博、罗芳所有的坐落重庆市北部新区xx路x号x幢x的房屋。并约定了总价款、定金、违约责任等内容。合同签订后，邓媛依约支付了定金10万元。后案涉房屋被查封，不能办理过户，合同无法继续履行。遂起诉。 被告向博、罗芳未作答辩。 第三人鑫照公司述称，邓媛陈述属实。1、案涉合同于2020年4月12日签订，约定2020年5月20日办理银行面签手续，后因向博表示罗芳出国而未办理；2、2020年6月再次联系向博、罗芳，其拒绝接听电话；3、2020年9月3日经查询案涉房屋已被查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。原告举示的房屋买卖业务文件（合订本）、重庆市房地产权证、中国银行交易流水明细清单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、重庆鑫照房地产营销策划有限公司专用收据、土地房屋查询结果告知单、民事诉讼法律事务服务协议、四川增值税普通发票、中国工商银行支付凭证，以及第三人举示的房屋买卖合同，均与原件核对无异或双方认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明，向博、罗芳为坐落重庆市北部新区湖彩路****24-3房屋的登记所有权人，向博、罗芳各占50%。 2020年4月12日，向博、罗芳作为甲方（出售方），邓媛作为乙方（购买方），签订《房屋买卖业务文件》，包含《交易方留存信息表》和《重庆市存量房屋买卖合同》等文件。其中《交易方留存信息表》中向博的联系电话为139xx****x，通讯地址重庆市渝北区xx路x号1幢x罗芳的联系电话139xx****，通讯地址重庆市渝北区xx路x号x幢x单元x。《重庆市存量房屋买卖合同》中约定：第一条房屋基本情况1、甲乙双方交易房屋坐落在重庆市北部新区xx路x号x幢x。第二条房屋权属情况1、该房屋所有权人为向博、罗芳。第三条成交方式甲乙双方通过重庆鑫照房地产营销策划有限公司居间介绍成交。第四条成交价格与付款方式1、成交价格甲乙双方协商同意，该房屋交易价款等作价总计1600000元。2、付款方式乙方的付款方式为贷款。1）定金：乙方应在签订本合同当日将定金100000元以自行支付的方式支付给甲方。2）首付款乙方于过户当日将首付款530000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给甲方。3）贷款乙方拟贷款金额为970000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方。第五条交易方承诺1、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，无司法查封或其他限制转让的情形。如一方违反承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他相关文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任。第六条关于房屋交易具体事宜的约定2、申请购房贷款、如付款方式为贷款，甲乙双方应于2020年5月20日前，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第八条房屋的交付1、甲方应在收齐房款3日内将房屋交付给乙方。第九条违约责任2、逾期交房的违约责任：甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按成交总价的0.5‰向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。3、逾期办理房屋其他交易事项的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权以书面通知方式解除合同。本合同解除的，违约方须在合同解除之日起3日内向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。4、甲方出现下列第1）种情形之一的或乙方出现下列第2）种情形中任一情形之一的，则构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须在合同解除之日起3日内向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权的。第十三条通知与送达本合同经甲乙双方确认的交易方留在信息所载通讯地址和联系方式为各方确认的通讯地址和联系方式，该地址可以用于接收本合同相关的通知、文件及各类诉讼文书。按照上述地址快递寄送的，从发出之日起5日期满，即视为送达。 2020年4月12日，邓媛通过手机银行向罗芳转账支付100000元。邓媛通过手机银行向鑫照公司转账支付40970元。 2020年9月3日，邓媛与北京国枫（成都）律师事务所签订《民事诉讼法律事务服务协议》。2020年9月24日，邓媛向北京国枫（成都）律师事务所支付8000元律师费。北京国枫（成都）律师事务所开具了发票。 查询日期为2020年12月15日的土地房屋查询结果告知单载明：坐落重庆市北部新区xx路x号x幢x房屋有查封。 邓媛和鑫照公司称在签订合同时作了产调，当时没有查封，是合同签订后查封的。 邓媛明确其按《重庆市存量房屋买卖合同》第九条第2款的约定计算了15天的逾期交房违约金，为12000元；按第九条第4款的约定主张违约金320000元。 另，本院于2020年11月4日以向博、罗芳合同约定的联系电话和地址以法院专递方式发出起诉状副本。罗芳的邮件于2020年11月14日以原址查无此人为由退回；向博的邮件于2020年11月9日以原址查无此人为由退回。 本院认为，邓媛与向博、罗芳签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 向博、罗芳未到庭，视为放弃举证、质证的权利。故本院采信邓媛及鑫照公司的陈述，即向博、罗芳因其自身原因未在约定的2020年5月20日办理银行贷款申请手续，向博、罗芳存在违约行为。 另按《重庆市存量房屋买卖合同》第五条及第九条第4款的约定，向博、罗芳应当保证其所售的坐落重庆市北部新区湖彩路88号4幢24-3房屋无限制产权交易的查封等情形，现房屋上有查封，向博、罗芳也存在违约行为。 邓媛选择《重庆市存量房屋买卖合同》第九条第4款主张合同解除权和违约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于合同解除时间点，本院确认为邮递给向博的起诉状副本退回的2020年11月9日。 合同解除后，向博、罗芳应当退还邓媛定金100000元。且还应当按第九条第4款的约定向邓媛支付总房价款20%的违约金即320000元。 对于邓媛要求的逾期交房违约金，因双方合同中约定的“甲方应在收齐房款3日内将房屋交付给乙方”，现双方只是缴纳了定金，按揭贷款手续尚未办理，房屋的交付条件还没有成就，其要求逾期交房违约金没有合同和法律依据，本院不予支持。 因向博、罗芳是违约方，邓媛要求的律师费符合双方合同的约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邓媛与被告向博、罗芳在2020年4月12日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》于2020年11月9日解除； 二、被告向博、罗芳在本判决生效后三日内退还原告邓媛定金100000元； 三、被告向博、罗芳在本判决生效后三日内向原告邓媛支付违约金320000元； 四、被告向博、罗芳在本判决生效后三日内向原告邓媛支付律师费8000元； 五、驳回原告邓媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元，因适用简易程序减半收取9600元，由被告向博、罗芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  许 迪