河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初1593号 原告：张继华，女，1984年1月19日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：王向阳，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被告：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，该公司经理。 委托诉讼代理人：王**亭，河北庭语律师事务所律师。 被告：保定仙庭房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区西三环**。统一社会信用代码：91130600MAO8F5P25R。 法定代表人：王春荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋洪榜，该公司员工。 第三人：保定市惠安家房地产经纪有限公司，住所地河北 —2— 省保定市莲池区北二环999号鑫丰国际2号楼4单元1805室，统一社会信用代码：91130606MAO7P1X7XG。 法定代表人：赵永青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：常皓，保定市莲池区虹桥法律服务所法律工作者。 原告张继华与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称嘉尚公司）、保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称仙庭公司）、第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司（以下简称惠安家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王向阳、被告嘉尚公司委托诉讼代理人王**亭、被告仙庭公司委托诉讼代理人宋洪榜、惠安家经纪公司委托诉讼代理人常皓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张继华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《仙庭湖衅认购合同》无效；2、判令被告向原告返还402228元已付房款；3、判令惠安家经纪公司向原告返还19072元居间服务费；4、诉讼费、保全费及其它费用均由被告承担。事实及理由：2017年3月27日，经惠安家经纪公司居间介绍，原告与被告嘉尚公司就位于清苑区房屋的买卖签订了《仙庭湖畔认购合同》，合同约定：房款总额402228元，分期支付；原告先后向被告支付了8万元、9万元、13万元、102228元房款。惠安家经纪公司于2017年3月 —3— 23日收取了原告5000元意向金，并于2017年3月25日收取了原告14072元服务费。原告发现经案涉房屋，被告未取得房屋预售许可证，依法不应买卖等。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条提起诉讼。 嘉尚公司辩称，1、案涉房产位于石桥××××村仙庭湖畔项目，现由仙庭公司控制建设，嘉尚公司现在的股东和法定代表人对房产的出售及房款的收取情况并不知情。2、2018年9月17日，王策、张桂兰通过股权转让取得了嘉尚公司，但股权转让时，原股东和法定代表人并未明确公司曾向原告出售过案涉房产，也未交接所谓合同专用章和财务专用章，原告是否在仙庭湖畔项目购买案涉房产请法院依法核实现在的实际控制和建设人。3、嘉尚公司不是仙庭湖畔认购合同的实际履行者，即使合同无效也应由合同实际履行者和受益人承担无效的法律后果。4、如果认购合同是真实的，该合同也不违反法律和行政法规的强制性规定，因为案涉房产是新民居，不是商品房，法律和行政规定没有对新民居出售做出禁止性规定，是有效合同。 仙庭公司辩称，同意嘉尚公司代理人的意见。原、被告在平等自愿诚实信用下达成的合同是有效合同，被告对房屋的产权性质为新民居已作出详细说明，且双方达成了购房合同后全部履行了合同规定的义务，因市场价格的波动房价下降的原因而恶意诉讼，对原告的诉求应予以驳回。 惠安家经纪公司辩称：1、原、被告签订的认购合同是通过我公司提供的中介服务，是双方真实意思表示，并不违反法律 —4— 行政法规的规定，合同合法有效。2、原告是通过其他中介公司到我公司签订的购房合同，按照中介公司之间的约定，原告交纳的中介费绝大部分已转交给原告找的第一个中介公司。即使将来需要退还中介费，我公司也应在收取的金额之内承担返还责任。3、依据合同法第426条规定，我公司已促成了合同的签订，应收取中介费用。原告要求中介方返还服务费没有法律依据。综上要求驳回原告对我公司的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、嘉尚公司与原告于2017年3月27日签订的仙庭湖畔认购合同一份、2017年3月27日嘉尚出具的购房款8万元收据一份、于2017年9月24日嘉尚公司出具的购房款9万元收据一份、2018年1月7日嘉尚公司购房款13万元收据一份、2020年4月24日仙庭公司出具的尾款102228元收据1张。 2、2017年3月25日惠安家经纪公司收服务费14072元收据1张，2017年3月23日惠安家经纪公司5000元收据1张。 嘉尚公司质证意见：嘉尚公司法定代表人、股东及现在的工作人员未参与合同的签订，合同专用章的真实性也无法确定，因此嘉尚公司无法确认合同的真实性和合法性；2020年4月24日收据及POS机刷卡单位和户名均为第三人，与嘉尚公司无关，上述款项并未由嘉尚公司收取，盖有仙湖畔项目专用章的收据与嘉尚公司无关，收款单位为第三人，不是嘉尚公司收取的该款项。 仙庭公司质证意见：同意嘉尚公司代理人的意见，对本案 —5— 票据真实性认可，认可打给中画公司的款已由仙庭公司收到。 惠安家经纪公司质证意见：同意被告嘉尚公司的质证意见。同意嘉尚公司的质证意见，原告是通过保定市永泰房地产中介公司介绍到我公司签订的认购协议，原告在我公司交纳中介费19072元，永泰公司已提取18118元，我方只留存中介费954元。对转交中介费均没有证据提交。 嘉尚公司为证明自己的抗辩理由提交证据：1、仙庭公司声明一份，该声明证明嘉尚公司不是仙庭湖畔认购合同的实际履行者，也不是案涉房产和购房款的实际控制人和使用人，即使合同无效也应由实际履行者和受益人承担无效后果。2、嘉尚公司工商档案，记载2018年9月17日2018年9月17日王策、张桂兰通过股权转让取得了嘉尚公司，嘉尚公司法定代表人也改由王策担任，证明嘉尚公司对之前以该公司名义签订的认购合同不知情，仙庭湖畔项目没有随股权转让而移送，从而证明仙庭湖畔项目不是嘉尚公司建设的项目，案涉房产和购房款的控制人和使用人不是嘉尚公司。在实际开发人开发仙庭湖畔项目时，仙庭公司还未成立，因需要资质，只是借用的嘉尚公司资质，所有购房上的权利义务都应由仙庭公司负责，与嘉尚公司无关。 原告质证意见：对声明的真实性、合法性和关联性均不认可，也不认可其证明目的，本案所涉房屋无新民居手续，也无房屋预售许可证，应依法确认房屋买卖合同无效，签订合同时仙庭公司还未成立，合同是与嘉尚公司签订的，应由嘉尚公司 —6— 承担房款返还责任，同意仙庭公司就房款返还与嘉尚公司共同承担连带责任，对工商档案真实性认可。惠安家承担中介费返还责任。 仙庭公司质证意见：对声明和工商档案认可。表示仙庭公司承担全部责任。 惠安家公司质证意见：对声明和工商档案认可。 被告仙庭公司为证明自己的抗辩主张提交以下证据： 1、2020年12月1日公告，证明小区已在2020年11月30日全部交房，且在小区内进行了公告张贴；提交张继华物业费交费单据、房屋交接验收表、公告，证明房屋已交付。 原告质证意见：对公告真实性认可，原告确实交纳了物业费，并接收了房屋，但房屋至今仍未取得预售许可证，也没有合法的新民居手续，对张书玲的物业费收据真实性认可。对物业费交纳和房屋交接真实性认可。 嘉尚公司质证意见：对证明目的认可，从而证明案涉房产是由仙庭公司实际控制。 惠安家经纪公司质证意见：对证明目的认可，从而证明案涉房产是由仙庭公司实际控制。 本院经审理认定事实如下：原告张继华经第三人惠安家经纪公司介绍购买“仙庭湖畔”39号楼1单元403号房产一套。于2017年3月23日向第三人惠安家经纪公司支付意向金5000元，于2017年3月25日支付服务费14072元，第三人惠安家经纪公司出具收据两张。2017年3月27号，原告张继华（乙 —7— 方）与被告嘉尚公司（甲方）签订《仙庭湖畔认购合同》一份，该合同约定原告张继华认购房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区**楼****房屋，该房屋建筑面积约95.36平方米，每平方米售价人民币4218元，住宅房，住宅房款总额约402228元合同第二条付款方式约定为分期付款：1、乙方于2017年3月27日向甲方交纳第一笔认购款80000元。于2017年9月27日交纳第二笔认购款90000万，于房屋封顶前一个月向甲方交纳认购款130000元。乙方于该房屋交房前一个月（以接到甲方通知为准）向甲方付清剩余认购款102228元。第三条项目交房日期及更名约定：本项目房屋交付时间为2020年8月1日前。客户自购房之日起8个月后可享免费更名两次。合同甲方处加盖保定嘉尚房地产开发有限公司合同专用章，乙方处张继华签字。合同签订后，张继华于2017年3月27日向被告嘉尚房地产公司交付第一笔购房款8万元、于2017年9月24日向嘉尚公司交纳第二笔购房款9万元，于2018年1月7日向嘉尚公司交纳购房款13万元，2020年4月24日向仙庭湖畔项目部交纳购房款102228元。 另查明，诉状中，原告以被告嘉尚公司为被告、以惠安家经纪公司为第三人，诉讼中，嘉尚公司以仙庭公司为涉案房产实际控制建设和控制人为由申请追加仙庭公司为共同被告，本院予以准许。 本院认为，【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开 —8— 销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”。本案原告购买的房产坐落于清苑区，使用的土地为农村集体所有。本案案涉“仙庭湖畔”房产占用的是农村集体所有的土地，属于新民居项目，新民居属于为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告张继华并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚房地产将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售，违反了上述规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定原告与被告嘉尚房地产公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应向原告张继华返还购房款。原告共计支付购房款402228元，其中300000元由被告嘉尚公司出具的收据，对支付给中画公司的102228元，由保定市仙庭湖畔项目部出具收据，被告嘉尚公司不予认可，被告仙庭公司认可其收到该款项，故对该笔102228元，被告嘉尚公司不负返还义务。本案被告仙庭房地产公司认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，且原告张继华当庭表示同意由被告嘉尚公司与被告仙庭公司承担连带责任，故被告仙庭公司 —9— 应返还原告购房款102228元，并对嘉尚公司的300000元购房款承担连带返还义务。关于中介服务费19072元，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。第三人惠安家经纪公司作为专业房产销售的中介机构，其对自己销售房产的性质应当具有专业辨别的能力，且其对自己介绍的房产应当保证其具备市场交易的资格，并应当将房产性质如实向买受人告知，本案第三人惠安家经纪公司在庭审过程中明确表示对于案涉房产属于村产的情形知晓，故依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，第三人惠安家经纪公司应当向原告张继华返还中介服务费19072元，对其所主张的仅留存中介费954元，无证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告张继华与被告保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年3月27日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告张继华购房款300000元。 三、被告保定仙庭房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告张继华购房款102228元，并对第二项判决内 —10— 容承担连带偿还责任。 四、第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告张继华服务费19072元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3810元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司与被告保定仙庭房地产开发有限公司共同负担3510元，由第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  宋笑嫣 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王 娜