中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5371号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴恩贤，男，1977年7月19日出生，汉族，住福建省柘荣县。 再审申请人（一审被告、二审上诉人)：泉州市胤胤酒店管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道普济路**。 法定代表人：吴恩贤，经理。 以上二再审申请人之共同委托诉讼代理人：李丽，吉林航程律师事务所律师 被申请人（一审原告、二审上诉人）：赖东云，男，1969年9月9日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：王全发，男，1976年11月25日出生，社区推荐，住福建省泉州市洛江区。 再审申请人吴恩贤、泉州市胤胤酒店管理有限公司（以下简称泉州胤胤酒店）因与被申请人赖东云房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2019）闽民终1764号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 吴恩贤、泉州胤胤酒店申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定之情形，应予再审，请求撤销原审判决，依法再审改判驳回赖东云的全部诉讼请求。主要事实与理由： 一、本案诉争的法律关系是泉州胤胤酒店、吴恩贤与赖东云的房屋租赁合同，并非是吴恩贤与赖东云的房屋租赁合同法律关系，原审判决适用法律错误。吴恩贤与赖东云签订《房屋租赁合同》后，吴恩贤将案涉租赁合同中承租人的全部权利义务转让给泉州胤胤酒店，基础法律关系已变更。泉州胤胤酒店、吴恩贤与赖东云签订的案涉《协议书》是主体变更协议，并非是补充协议，属于新的法律关系。吴恩贤不再是房屋承租人，承租方是泉州胤胤酒店，其与吴恩贤个人行为系两个独立无关联的行为，赖东云主张解除与吴恩贤的租赁关系，无合同依据和法律依据。 二、赖东云提交的《房屋租赁合同》系复印件，并无其他证据可以相互印证，该合同并非是泉州胤胤酒店、吴恩贤与赖东云实际履行的房屋租赁合同，原审判决认定事实错误，适用法律错误。案涉《房屋租赁合同》由吴恩贤、赖东云各执一份，赖东云无正当理由说明其无法提供合同原件的原因。赖东云所提交的复印件合同“吴恩贤”处的签名与《协议书》的签字明显不一致，与泉州胤胤酒店提交的《房屋租赁合同》第六页“吴恩贤”处的签字亦不一致，原审法院未查明复印件合同是否为吴恩贤本人签字捺印，不应当推定该合同系双方签订的合同，该复印件合同的证明力明显不足。且赖东云所签订的合同均是格式文本，而该复印件合同却是部分手写，不符合其交易习惯。对赖东云单方制作的《催告函》，原审判决将其作为认定租赁合同（复印件）的真实性依据之一，没有事实依据。泉州胤胤酒店通过交付租金99万元的行为表示双方履行的合同系吴恩贤提供的租赁合同。案涉房屋作为商业租赁用途，泉州胤胤酒店位处于高层，租金必然低于底层，与赖东云提交的其他合同，不属于同地段同类房屋，租金标准不具有可参照性，因此，该复印件合同的租赁价格，不具有合理性。 三、虽然吴恩贤、泉州胤胤酒店提交的合同无法确认骑缝章的指印是否属于赖东云，但是该合同结合其他证据具有合理性，可认定该合同是双方实际履行的租赁合同。首先，指纹鉴定程序严重违法，其所对比的样本是赖东云在起诉状上的签字捺印，该签字捺印并未确认是其本人签字，鉴定结论缺乏客观公正性，不能因此就完全否定泉州胤胤酒店提交的合同真实性。其次，根据吴恩贤提交的微信聊天记录可知，吴恩贤与赖东云就案涉房屋所在两栋楼达成口头合作协议，泉州胤胤酒店入驻该楼高层，以此提高该地租金，共同招商，分享租金收益，故降低吴恩贤的租金，因此泉州胤胤酒店承租价格才会低至15元/平米。第三，案涉地块原是厂房，泉州胤胤酒店租赁用于酒店经营用途，故需要对该地块进行旧厂房改造，双方约定从4月1起算装修期，装修期5个月，截止至2017年8月31日，租金应从2017年9月1日起算。第四，根据双方微信聊天记录，吴恩贤依照赖东云指示于2017年3月21日向案外人苏邦俊转账30万元，赖东云未提出异议，并且在三方签订的《协议书》中亦确认吴恩贤已缴纳保证金。第五，在赖东云20**年2月3日发函催收租金后，泉州胤胤酒店向赖东云支付租金99万元，此后每月租金按照9.9万元支付，赖东云并未提出异议，可见双方之间实际履行的合同是吴恩贤提交的合同。 四、本案租赁合同关系的解除条件尚未成就，赖东云未就泉州胤胤酒店、吴恩贤是否违约完成举证责任，原审判决认定事实错误，适用法律错误。按赖东云提交的租赁合同约定，吴恩贤应当在2017年7月1日支付租金，但泉州胤胤酒店半年未支付租金，赖东云均未提出过异议，明显不符合常理。根据吴恩贤提交的微信聊天记录可知，赖东云欲投资入股泉州胤胤酒店，故泉州胤胤酒店一直未缴纳租金，赖东云也从未催收，后因双方未就入股酒店事宜达成合作，赖东云才主张租金，故泉州胤胤酒店并非无故不支付租金。在赖东云催告后，泉州胤胤酒店按照自己保管的合同，于2018年6月27日向赖东云支付部分租金99万元，并非是合同约定的未支付租金，不能因此导致合同解除，赖东云无权解除合同。另，案涉房屋系酒店经营用途，泉州胤胤酒店投入大量资金用于装修，且现为防疫隔离点，为维护交易安全，降低交易成本，应当继续履行合同。 五、本案吴恩贤与赖东云之间关于整个项目的合作虽无书面协议，但有明确的意向和实际的履约行为，原审法院不予认定，系事实认定错误。吴恩贤与赖东云之间关于项目合作的意向多次通过口头和微信进行沟通和确认，赖东云也明确表示要入股。2017年3月21日，吴恩贤按照赖东云指示向大楼业主方苏邦俊支付了30万元租赁保证金，在酒店装修过程中，赖东云于2017年9月26日向酒店装修方林步平支付装修款30万元，2017年11月3日向吴恩贤支付5万装修款，上述行为足以证明双方存在实际的合作事实，但原审法院仅以双方未签订书面的合作协议就全盘予以否定，属于事实认定错误。 赖东云辩称，一、赖东云提供的《房屋租赁合同》虽为复印件，但可作为本案认定事实的依据，吴恩贤提供的《房屋租赁合同》原件系其伪造的虚假合同，不得采信。吴恩贤在原审庭审中承认的部分事实与赖东云提供的《房屋租赁合同》复印件内容相吻合，从赖东云与案外人廖仕刚、陈淑萍签订的租赁合同租金来看，也与赖东云提供的《房屋租赁合同》复印件内容吻合。吴恩贤提供的《房屋租赁合同》经原审法院鉴定，该合同第1页至第5页被替换，明显是吴恩贤伪造的虚假合同。 二、赖东云有权要求解除案涉租赁合同及主张吴恩贤、泉州胤胤酒店支付案涉房屋租金及占用费，原审法院判决解除案涉《房屋租赁合同》及要求吴恩贤、泉州胤胤酒店腾空返还案涉房屋、支付占用费正确。吴恩贤、泉州胤胤酒店自2017年3月1日签订《房屋租赁合同》后，并未依约支付保证金、水电周转保证金，一直逾期未付租金。经赖东云催告后，吴恩贤、泉州胤胤酒店未提出异议，但仍不履行合同约定的义务，已构成根本违约，赖东云有权解除合同并要求吴恩贤、泉州胤胤酒店按合同约定支付租金及占用费。 三、原审法院判决泉州胤胤酒店向赖东云支付房屋占用费、逾期违约金的数额正确。赖东云与吴恩贤签订的《房屋租赁合同》对吴恩贤逾期支付租金的违约责任有明确约定，原审法院判决按月利率2%计付，并未超过案涉租赁合同的约定，也未超过法定标准。赖东云依据案涉租赁合同约定的租金标准主张占用费，符合法律规定，且该租金标准符合同地段市场行情的租金标准。 本院经审查认为，本案争议的主要问题是：一、赖东云诉请解除与吴恩贤签订的案涉《房屋租赁合同》是否属于起诉法律关系错误；二、本案能否以赖东云提交的《房屋租赁合同》作为认定事实的依据；三、赖东云是否有权要求解除案涉《房屋租赁合同》。具体分述如下： 一、关于赖东云诉请解除与吴恩贤签订的案涉《房屋租赁合同》是否属于起诉法律关系错误的问题。本案中，赖东云与吴恩贤于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，后双方与泉州胤胤酒店签订《协议书》，约定由泉州胤胤酒店承继吴恩贤在《房屋租赁合同》中的全部权利义务，吴恩贤承担连带保证责任，案涉合同法律关系变更为赖东云与泉州胤胤酒店的房屋租赁合同关系。但案涉《协议书》并未解除赖东云与吴恩贤签订的《房屋租赁合同》，而是约定该合同中全部权利义务转让给泉州胤胤酒店，因此，赖东云与泉州胤胤酒店的房屋租赁合同法律关系基础仍为《房屋租赁合同》。赖东云在本案起诉要求解除其与吴恩贤之间签订的《房屋租赁合同》，且以泉州胤胤酒店作为共同被告要求其支付房屋占用费及腾退案涉房屋，实质上系要求解除赖东云与泉州胤胤酒店之间的房屋租赁合同关系，并未违反法律规定，故本案并不存在起诉法律关系错误的情形。 二、关于本案能否以赖东云提交的《房屋租赁合同》作为认定事实依据的问题。本案中，赖东云、吴恩贤各自提交一份《房屋租赁合同》，除房屋基本情况、租赁期限、租金及支付方式不一致外，其余条款约定基本一致。根据原审查明的事实，吴恩贤提交的《房屋租赁合同》原件经原审司法鉴定，确认前5页上所捺指印与最后一页不是一次性捺印形成，上方位置指印亦非赖东云指印，且该合同所约定房屋租金低于赖东云租赁案涉房屋的租金以及同地段房屋的租金，明显不合常理，故吴恩贤提交的《房屋租赁合同》不能作为认定本案基本事实的依据。吴恩贤主张赖东云有意投资入股经营酒店，因而降低房屋租金，但双方并未签订任何相关合作经营协议，亦未在《房屋租赁合同》中予以明示，故本院对吴恩贤的该主张不予认可。虽然赖东云提交的《房屋租赁合同》系复印件，但该合同所约定的内容与双方实际履行合同的情形相符，租金价格亦符合常理，且能与其发出的《催告函》等证据相互佐证，因此，原审法院采信赖东云提交的《房屋租赁合同》并以此作为认定本案基本事实的依据，并无不当。 三、关于赖东云是否有权要求解除案涉房屋租赁合同的问题。根据案涉《房屋租赁合同》约定，吴恩贤、泉州胤胤酒店应按季支付租金，逾期30日未支付，赖东云有权解除合同。吴恩贤、泉州胤胤酒店于2017年3月1日占用案涉房屋后，于2018年6月27日才支付首期租金，赖东云于2018年2月3日、2018年7月1日两次向吴恩贤发出《催告函》，且2018年7月1日的《催告函》中已明确对吴恩贤交纳的租金数额提出异议并告知违约责任，吴恩贤、泉州胤胤酒店仍未按合同约定支付相应租金，显然已构成根本违约。即便赖东云与吴恩贤在商谈合作经营酒店事宜，一直未催要租金，但在双方合作不成且赖东云已催付租金的情况下，吴恩贤、泉州胤胤酒店在催告后应当按约定支付欠付租金。因此，吴恩贤、泉州胤胤酒店逾期支付租金已构成根本违约，赖东云依照双方约定有权解除案涉《房屋租赁合同》，原审法院判令解除双方租赁合同并要求吴恩贤、泉州胤胤酒店腾退案涉房屋正确。原审法院依据《房屋租赁合同》约定的租金及违约责任条款，判令吴恩贤、泉州胤胤酒店支付相应房屋占用费及违约金，亦无不当。 综上所述，吴恩贤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吴恩贤、泉州市胤胤酒店管理有限公司的再审申请。 审判长  刘雅玲 审判员  张爱珍 审判员  张 颖 二〇二〇年十二月十六日 法官助理夏根辉 书记员杨九如