西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19809号原告：陕西华汉实业集团有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：骆平济，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明，女，1987年10月7日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。被告：王军，男，1979年12月9日出生，汉族，住陕西省XX城县。第三人：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：杨建彬，该分行行长。委托诉讼代理人：赵婕，女，1988年10月29日出生，汉族，住西安市未央区，该公司员工。原告陕西华汉实业集团有限公司（以下简称华汉公司）与被告王军，第三人华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华汉公司的委托诉讼代理人李明，被告王军及第三人华夏银行的委托诉讼代理人赵婕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华汉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的登记号为Y13007169的《商品房买卖合同》（合同总额385951元）；2、判令被告及第三人配合原告办理登记号为Y13007169的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、注销费用和不动产权抵押预登记的注销手续、注销费用；3、被告向原告支付代偿款48836.51元及代偿款违约金4883.65元（代偿款10%）；逾期返还代偿款的违约金56541.8元（按总房款385951元的日万分之五，自2019年8月6日暂计算至2020年5月25日之日，主张至被告实际支付之日），上述暂共计为110261.96元；4、判令被告向原告返还XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房；（房屋总价为385951元）；5、被告承担本案的诉讼费、公告费等全部费用。事实及理由：2013年1月4日，原被告双方签订编号为Y13007169的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、雁环路以南的XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，房屋总价款为385951元。为了购买上述房屋，被告与（以下简称“银行”）签订借款合同，向银行以按揭贷款方式借款270000元用于向原告支付房款，并由原告为该按揭贷款向银行提供阶段性连带保证责任。之后原告依据该《商品房买卖合同》的约定向被告交付了上述房屋。上述借款合同签订后，被告并未严格按照借款合同约定履行还款义务，长期拖欠第三人按揭贷款，导致原告承担保证责任。自2017年3月31日起至本起诉状拟订之日，原告代被告向第三人偿还贷款本息及相关费用共计48836.51元。原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第七条约定：“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称：代付款项）而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。在买受人未支付代付款项及违约金前，出卖人有权拒绝交房而不承担任何违约责任。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。”根据上述事实、《商品房买卖合同》之约定及相关法律规定，鉴于被告的违约行为导致原告承担了保证责任，原告遂向其寄送了《关于返还代偿款的通知函》，要求被告返还代偿款及相关费用。但截止通知函约定的期限届满，被告仍未履行还款义务。之后原告向被告寄送了《商品房买卖合同解除通知书》，解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告履行配合办理注销合同备案等义务，但被告始终未履行上述义务。综上，原告依据《商品房买卖合同》之约定及相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请，以维护原告合法权益。被告王军辩称，不同意解除合同。双方在庭前进行和解，被告要求原告偿还代偿款并支付2万元违约金。该房屋是被告的唯一一套住房，目前经济状况紧张。第三人华夏银行西安分行述称，被告王军的贷款自2016年开始就长期逾期，今年7月时银行与被告联系，其称会尽快还款。但到9月份再联系被告时即是关机。原告已经多次替被告代偿。原告所主张的第二项诉讼请求，如果贷款全部偿还完毕，银行同意配合各方办理预抵押登记的注销手续。经审理查明，2013年1月4日，原告华汉公司与被告王军签订了合同登记号为Y13007169的《商品房买卖合同》，约定被告王军购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房。房屋建筑面积59.59平方米，每平方米6476.77元，总价款为385951元。合同第六条付款方式及期限。3、买受人于2013年1月4日前付清首付款115951元，余款270000元办理按揭贷款。合同第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府规定，经将验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件五，补充协议第七条约定，鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称：代付款项)而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。第十条，买受人应在本合同上提供正确的联系地址和联系电话，如有变更须在七日内以书面形式通知出卖人，否则出卖人按原名、原住址发送的有关文件均视同送达。由于买受人原因造成出卖人无法与买受人联系，其所造成的损失及法律责任由买受人自行承担。合同签订后，被告按照合同约定支付了首付，剩余房款办理了银行按揭贷款。2015年3月3日，原告华汉公司向被告王军交付了涉案房屋。审理中，被告王军称交房后其对房屋进行了简单装修，后在涉案房屋居住一段时间。自去年11月份开始时，涉案房屋出租给他人使用，每月房屋租金1500元。被告就其房屋出租一事未提供证据证明。另查明，被告王军自2016年开始逾期偿还贷款，自2017年12月开始，原告华汉公司即连续向第三人华夏银行西安分行承担阶段性担保责任，原告共计代偿本息合计53340.59元。2018年7月24日，原告向被告在合同中预留的地址邮寄送达了《关于返还代偿款的通知函》，通知载明截止2018年3月30日原告已经代其向第三人代偿9730.93元。要求被告在收到通知后10日内偿还代偿款并支付违约金，逾期将解除《商品房买卖合同》。2019年6月13日，原告向被告邮寄送达了《商品房买卖合同》解除通知书，该通知书载明：双方签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13007169）自本通知送达或视为送达之日解除；2、请务必于本通知送达或视为送达后5日内，前往我公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销等手续；3、请务必于本通知送达或视为送达后5日内，全额返还我公司代偿的银行按揭贷款及相关费用共计人民币29120.77元及该代款项10%的违约金2912.08元；4、请您务必于本通知送达或视为送达后5日内，向我公司支付未及时偿还代偿款项的违约金34349.64元(暂计算至2019年6月13日，主张至实际支付之日）。以上事实，有《商品房买卖合同》、房屋交接书、房屋验收登记表、还款凭证、代偿通知书、解除通知书、EMS邮政特快专递等证据及庭审笔录在卷佐证，并经核对无异，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告华汉公司与被告王军双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款270000元采用银行按揭形式向原告公司支付，由原告向借款银行承担阶段性担保责任。被告王军未按期向贷款银行偿还贷款，致使银行要求原告华汉公司承担了保证责任。被告的违约行为已经侵害了原告的合法权益，该违约行为符合双方在《商品房买卖合同补充协议》第七条所约定的合同解除条件，依据该约定，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，上述合同解除后，被告王军应当协助原告在合同备案机关办理注销合同备案登记的相应手续，并向原告返还涉案房屋。关于原告主张要求被告及第三人配合办理撤销预抵押登记手续之诉讼请求，预抵押登记的权利人为第三人华夏银行西安分行，被告王军与第三人的借款合同并未履行完毕，原告亦未履行保证责任，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张逾期偿还代偿款违约金一节，导致原告向第三人代偿是基于原被告及第三人的借款保证合同关系，被告与第三人的贷款合同是独立于原被告双方的商品房买卖合同。现原告基于《商品房买卖合同》关系主张要求解除合同，那么被告在该合同中的违约责任原告已经主张，其在主张代偿款的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。而原告主张要求被告返还代偿款系基于其承担保证责任后的追偿，与本案并非同一法律关系，本院在此不予处理。关于被告辩称涉案房屋处于出租阶段，其并未提供任何证据证明，应当对此承担举证不利的诉讼风险，对该辩称本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陕西华汉实业集团有限公司与被告王军于2013年1月4日签订的合同登记号为Y13007169号《商品房买卖合同》解除。二、被告王军应于本判决生效之日起十日内协助原告陕西华汉实业集团有限公司办理注销上述第一项合同的备案登记手续，并向原告陕西华汉实业集团有限公司返还位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房。三、驳回原告陕西华汉实业集团有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费8743元，减半后4371.5元由原告陕西华汉实业集团有限公司承担525元，被告王军承担3846.5元。因原告已全部预交，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    秦      冰 二〇二〇年十一月二十五日 书  记  员    王  心  羽 打印：相丽华       校对：吕 颖   2020年  月  日送达 1