湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2085号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨海珊，女，1990年9月27日出生，土家族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：刘武，湖南天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：印杰，湖南天宇律师事务所实习律师。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人杨海珊房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月20日审理了本案。上诉人天赐公司委托诉讼代理人张显刚、姚杰耀，被上诉人杨海珊委托诉讼代理人刘武、印杰等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定交房时间为2015年8月15日错误，导致判决数额虚高。《住宅使用说明书》只是整栋房屋可以交付的时间，具体到户有早有迟。根据被上诉人本人及其家人签名的《入伙通知书》和《房屋移交验收表》，实际交付时间为2016年11月26日是，与一审认定的相差了470天，导致一审多计算18726元。二、一审判决对上诉人提交的《不动产登记查询结果证明》的证据不予采信的理由不成立。《不动产查询资料查询结果证明》是被上诉人必须提供的资料。2018年3月1日被上诉人提供的《不动产登记查询结果证明》，就说明其应当明知办证需要提供《不动产登记查询结果证明》。合同中没有明确约定上诉人有应当通知的义务。根据交易习惯，购房人都应当知道要提供的资料，置业顾问都会告诉其要提供的资料，该栋大部分业主都是按约定期限提交的，现出现不按时提交资料反而有理，故原判决采信证据不当。三、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为上诉人违约，依据不足。被上诉人杨海珊辩称：一、房屋交付时间，被上诉人提交了《住宅使用说明书》，证实上诉人交房时间为2015年8月15日。二、上诉人将逾期办证的责任归于被上诉人的上诉理由不能成立。首先，合同约定上诉人需为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证，该两证为房屋权属登记证明，因不动产登记制度改革，上述两证合一为不动产权证书，故上诉人应当按约为被上诉人办理不动产权证书。其次，合同约定的办证时间充裕，即使政策变动或者机构整合，上诉人也有充足的时间在合同约定的期限内办理不动产权证书，且上诉人未提供证据证实系政策或者办证机构整合的原因导致逾期办理不动产权证书。再次，合同未约定被上诉人需提供《不动产查询结果证明》，相反的是上诉人作为合同约定的办证义务主体，应当在合同约定的期限内积极履行办证义务，并将办证所需的申报资料及时向被上诉人披露。现上诉人并未提交任何证据证明其已于2017年12月27日前通知被上诉人提交房屋所有权转移登记所需的资料。故上诉人主张被上诉人未及时提供《不动产查询结果证明》导致逾期办证的抗辩理由不能成立。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。杨海珊向一审法院提出诉讼请求：1．判令天赐公司支付杨海珊逾期办理不动产权利证书违约金35301元（自2017年8月11日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年1月14日共886天）；2．本案诉讼费由天赐公司负担。原审法院查明：天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2014年7月11日，杨海珊（买受人）与天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201400201501），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积130.79平方米；总价款为390667元，首付款140667元于2014年7月14日支付，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款；关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，杨海珊向天赐公司交纳了首付款。同年7月11日、8月19日，天赐公司代收了杨海珊缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计22193元。双方随后办理了银行按揭贷款手续。2015年8月15日，天赐公司将该房屋交付杨海珊使用。按照双方对房屋的验收核对，杨海珊向天赐公司补交了多出合同约定面积的房款，即房屋总价款为398435元。原审法院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、天赐公司的诉辩意见，争议焦点是杨海珊主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从一审法院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、天赐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。杨海珊已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明杨海珊已经履行了合同义务，而天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2020年1月14日才为杨海珊办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任；二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案天赐公司辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是杨海珊未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中天赐公司不能向一审法院提交在约定的办证期限（即2017年8月10日）前已通知了杨海珊提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。基于上述两点，一审法院认为对杨海珊要求天赐公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。诉讼中天赐公司抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证及杨海珊要求的违约金过高等意见，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，一审法院不予采纳。依据合同约定天赐公司应于2017年8月10日前办好产权证书，那么天赐公司逾期办证时间应从2017年8月11日起计算至2020年1月14日天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期886日，天赐公司应当支付杨海珊逾期办证的违约金为35301元（398435元×886天×1?）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨海珊逾期办理房屋权属证书的违约金35301元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，减半收取计341.5元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了杨海珊签名的《入伙通知书》以及何文海签名的《房屋移交验收表》，该两份表格签字时间为2016年11月26日。杨海珊质证称：虽然这两份文书是本人签名，但我在2015年8月就已经收房，并从2015年11月开始交物业费，因为免3个月的物业费，有物业费的单据为证。因杨海珊提供了反证，因此对天赐公司在二审提交的证据不予以采信。对一审法院查明的黄垒垒事实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据合同第十七条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”，上诉人应在商品房交付使用后725日内为被上诉人办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。但因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。关于上诉人主张一审法院不予采信其提交的《不动产登记查询结果证明》不能成立的理由，经查，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及双方签订的补充协议第三条之约定，上诉人在合同约定的办证期限内有通知被上诉人提交相关办证资料的附随义务，亦与目前商品房销售的一般交易习惯相符。现上诉人仅提交该证据而未能提供其他证据佐证其已尽到了通知义务，其提交的该证据达不到其证明被上诉人未在合同期限内提供资料致使上诉人在期限内无法办证的目的，故一审法院仅采信该证据本身体现的事实，对该证据的证明目的不予采信并无不当。关于交房时间，虽天赐公司提交了入伙通知书等证据证明交房时间为2016年11月，但杨海珊亦提交了其从2015年11月开始交纳物业费的票据的反证，本院认为，一审认定天赐公司交房时间为2015年8月有证据证明。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月三十日书记员  申雅梦