江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0981民初5509号原告（反诉被告）：中国人民解放军94969部队，住所地上海市浦东新区杨高北路**。负责人：王奇伟，该部队部队长。委托诉讼代理人：吴士韬，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁，福建诚真律师事务所律师。被告（反诉原告）：东台市大众饲料厂，住所，住所地东台市东台镇北海东路**div>经营者：李文松，男，1963年12月22日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：王春华，江苏江豪海信律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队（以下简称94969部队）与被告（反诉原告）东台市大众饲料厂(以下简称大众饲料厂)租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理。94969部队申请先予执行，本院未予准许。大众饲料厂在答辩期内提出级别管辖异议，本院于2018年11月12日驳回其异议申请。2019年2月27日，盐城市中级人民法院裁定，驳回大众饲料厂上诉，维持原裁定。后大众饲料厂申请追加东台市人民政府作为本案第三人，本院于2019年4月9日通知不予准许。后大众饲料厂又申请中止本案的审理，本院于2019年5月21日通知不予准许。本院依法组成合议庭分别于2019年3月20日、2019年4月25日公开开庭进行了审理。大众饲料厂于2019年5月24日提出反诉请求。本院又分别于2019年6月17日、2020年8月31日公开开庭进行了审理。94969部队的委托诉讼代理人吴士韬，大众饲料厂的经营者李文松及委托诉讼代理人王春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。94969部队向本院提出的本诉诉讼请求：1.判令大众饲料厂立即腾空搬离侵占的承租场地，并将侵占的承租场地及场地内的地面建筑物交还94969部队；2.判令大众饲料厂支付自2010年6月至2018年8月期间的租金816667元、违约金1440000元及占有使用费（自2018年9月1日起至实际搬离之日止，按每日273.97元计算占有使用费）。事实与理由：2009年11月11日，94969部队（合同甲方）与大众饲料厂（合同乙方）签订《房地产租赁合同》（以下简称2009年租赁合同），合同约定：甲方将坐落于江苏省东台市原种场老营区（土地面积约38亩，房屋面积约700平方米）出租给乙方使用，租赁用途为综合楼、仓储、饲料加工等；乙方已对出租的房产做到充分了解，愿意承租该房地产；租赁期间自2010年1月至2018年8月，2010年1月至2010年6月为建设期，2010年6月至2018年8月年租金为100000元；乙方逾期交付房地产租金，每逾期一日按年租金金额的千分之一计收违约金。逾期60日视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。94969部队按合同约定将出租的房地产交大众饲料厂使用，而大众饲料厂在承租后一直未按约定交纳租金。94969部队在合同期限届满后要求大众饲料厂交纳欠付的租金，并明确告知合同期限届满后该房产不再出租、大众饲料厂必须搬离。大众饲料厂不仅拒缴自2010年以来的租金，也不搬离，一直侵占94969部队房产。故向法院诉讼，请求判决支持如前所请。大众饲料厂辩称，1.应当驳回94969部队的起诉。94969部队应当明确具体的诉讼请求，仅要求大众饲料厂让出承租的场地，场地四址不明确。2.94969部队要求大众饲料厂搬离场地没有事实和法律依据。根据双方合同约定，搬离前94969部队应向大众饲料厂就地上建筑物及设施的市场价值补偿。搬离和补偿应同时履行，大众饲料厂多次商请94969部队确定地上建筑物的市场价值，94969部队一直怠于履行义务，故94969部队未履行上述义务前无权要求大众饲料厂让出土地及房屋。3.原土地的面积因为第三方的使用发生变化，房屋因为具体行政行为灭失，现存土地、房屋与94969部队诉状主张的房屋及土地并不一致。4.关于94969部队主张的租金。根据合同约定，100000元/年的租金包含综合大楼在内的费用。若没有综合楼，租金标准不应超过前期合同约定的18000元/年。94969部队的原因导致综合楼未能建成，不能按照100000元/年的租金标准支付租金。另外，虽然前期合同约定租金18000元/年，但是地上建筑物因行政执法不存在，租金的数额无法确定，并非大众饲料厂不支付租金。同时，94969部队与地方没有协调好，导致大众饲料厂无法按照签订的合同取得预期利益，大众饲料厂保留主张该部分损失的相关法律权利。即便应支付租金，部分租金也已经超过了诉讼时效期间。大众饲料厂向本院提出的反诉诉讼请求：要求94969部队补偿地上房产、绿化、装潢及附属设施合计18428156元。事实与理由：2009年11月11日，大众饲料厂与94969部队签订房地产租赁合同，约定94969部队将东台市原种场老营区出租给大众饲料厂使用，大众饲料厂根据双方的约定和94969部队出具的规划、图纸等在场地内建造相应的建筑物。合同约定，如果在租赁期内94969部队同意非因军事需要的第三方开发和使用该土地，应当给大众饲料厂足够的搬迁时间，对大众饲料厂投入的不动产和设施按市场评估价补偿给大众饲料厂，同时补偿大众饲料厂因搬迁带来的损失。合同还约定，租赁期满后，合同自动终止，如在同等条件下由于94969部队的原因未能续租，大众饲料厂的投入应按照市场价协议处理。在租赁期内，因为第三方规划建设需要，94969部队与第三方达成土地置换与开发意见，且第三方己实际进入涉案地块施工。大众饲料厂致函94969部队，要求其按约履行有关协议的结算等约定，94969部队置之不理，却提出涉讼案件的本诉请求。大众饲料厂对按成本价进行地上物估价持有异议，且程序不合法。94969部队辩称，大众饲料厂要求补偿地上物及建筑物价值18428156元没有任何依据。双方的租赁合同已自然终止，94969部队根据上级要求不再对外出租，大众饲料厂不享有2009年租赁合同第12条规定的优先承租权，不存在按市场价协议处理的前提条件。对于2009年以前大众饲料厂投入的问题。双方已就2009年以前的租赁情况进行了协商处理，互相不予补偿。大众饲料厂先后两次向94969部队申请自筹经费对部分建筑进行修缮，并明确告知合同期满后按合同约定将产权移交给部队。大众饲料厂要求补偿的主张超过了诉讼时效期间。根据相关法律规定，合同履行期限内大众饲料厂的投入在合同履行期限届满时残值归零，不予补偿。目前大众饲料厂的投入都在20年前或接近20年。故大众饲料厂要求对2009年以前的投入予以补偿没有任何的事实和法律依据。94969部队为证明其主张向本院提供了以下证据：2009年租赁合同、照片、国有土地使用证、房屋所有权证、关于建筑围墙及附属库房的申请、关于房屋翻修的请示、营房档案、航测图、情况说明、函等。大众饲料厂为证明其主张向本院提供了以下证据：协议书、房地产租赁合同、2009年租赁合同、航测图、东台市城市房屋拆迁补偿安置协议书、函、施工委托书、施工委托协议书、照片等。原、被告对上述证据发表了质证意见，本院依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年，东台市房屋产权监理所发放本案营区（位于东台市原种场农科院北侧）房屋所有权证，所有权人为解放军总后勤部，性质为军产，9处房屋，建筑面积为1247.68平方米。2001年8月20日，东台市国土资源局向94969部队发放本案营区土地使用证，用途军事设施，类型为划拨，使用权面积为26350.4平方米。2001年上半年，大众饲料厂与94969部队签订《房地产租赁合同》（以下简称2001年租赁合同），约定94969部队将营区土地及房屋租赁给大众饲料厂，租赁期间从2001年1月1日至2008年12月31日（到期如需要，可续租）；租金标准为前4年18000元/年，后4年16000元/年；合同第十一条约定，租赁期满时，大众饲料厂将承租房屋交还94969部队，大众饲料厂在本合同签订前的协议投入，合同终止时协商处理。双方还对违约责任、合同解除、争议解决等进行了约定。在该合同租赁期限内，大众饲料厂在营区内新建别墅、简易用房等建筑物。新建东台市北海路时，建设单位使用了营区部分土地。2007年9月20日，东台市东台镇企业管理服务所与李文松签订《东台市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定因北海东路拓建工程需要，拆迁营区270.07平方米房屋，补偿费用为137721.54元。2008年1月10日，东台市规划局向94969部队出具《函》，载明：贵部队驻东营地因我市北海路工程建设需拆除部分房屋，待北海路建设工程竣工后，可按原房屋标准恢复自建。2008年9月23日，东台市规划建设局(协议甲方)与94969部队（协议乙方）签订《协议书》，约定因实施北海路拓建工程，甲方需拆迁部队6间平房，建筑面积约180平方米。补偿费用总额为650000元。还约定协议签订以后，94969部队将根据甲方前期同意恢复原有建筑的承诺，按照东台市城市总体规划要求，做好营区内整体规划，沿路新建不低于三层的建筑，同时在现东大门外设置绿化断口，方便部队行动。部队其余土地可在符合东台市城市总体规划的前提下重新进行规划建设，或与其它地块进行置换。94969部队授权李文松签订的拆迁补偿协议同时废止。2009年11月11日，94969部队（合同甲方）与大众饲料厂（合同乙方）签订《房地产租赁合同》（2009年租赁合同），合同第一条约定，甲方自愿将坐落在东台市原种场老营区（土地面积约38亩，房屋面积约700平方米）出租给乙方。租赁用途为综合楼、仓储、饲料加工等。乙方对甲方所要出租的房屋做到充分了解，愿意承租该房地产。第二条约定，房地产租赁期2010年1月至2018年8月。考虑到实际情况，2010年1月至2010年6月为建设期。2010年6月至2018年6月，年租金为100000元。每年租金在当年３月份付清（2010年6月至2011年6月，租金应在2010年3月前付清，其他依次类推）。第三条约定，合同签订后，乙方按约定沿北海路建造不超过三层的综合楼（具体大小、面积以双方承认的图纸为准），甲方应当积极协调地方有关单位做好建筑放样等有关事项。第四条约定，乙方逾期交付房地产租金，每日按年租金千分之一给付违约金；逾期60日，即视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。第六条约定，甲方因军事驻军需要和重大战备任务需要终止合同时，乙方应当及时、无条件将承租的房地产交给甲方。军事任务完成后，在不影响部队战备安全的前提下，甲方仍应将该房地产交乙方使用。第七条约定，租赁期间，如甲方同意非因军事需要的第三方开发和使用该土地。甲方必须提前征得乙方同意，给乙方足够的搬迁时间，对乙方投入的不动产和设施，按市场评估价由甲方或甲方协调开发使用的第三方补偿给乙方，租金按实际执行时间计算，同时补偿乙方搬迁带来的损失。第九条约定，乙方对承租的房产有看管和保护的义务，不得对承租的房屋进行影响安全的改造、装修。乙方若需搭建两层以下临时建筑物，须报甲方同意后严格按照约定建造。第十二条约定，租赁期满，合同自然终止，乙方需将所有承租的房地产交还甲方。如乙方有意续租，在同等条件下，享有优先承租权。如果在同等条件下甲方原因使得乙方未能续租，双方对乙方的投入按市场价协议处理。双方还对合同解除、争议等问题进行了约定。在该租赁期间内，大众饲料厂又新建了建筑物。2009年12月1日、2010年6月28日，94969部队（甲方）与李文松（乙方）分别签订《施工委托书》《施工委托协议书》，约定甲方决定在营区内恢复性修建简易（平房）营房，委托乙方施工。房屋建成经甲方验收合格后，甲方向乙方支付建设费用。双方还对工期及安全等进行了约定。大众饲料厂庭审中陈述，“复建的712平方米房屋于2009年12月已被东台城管推倒，94969部队未进行费用审核。大众饲料厂于2015年与建筑公司结算，2017年之前多次要求94969部队结算，并于2017年12月25日写信给94969部队，要求结算。”2009年12月14日，东台市规划建设局向94969部队出具函件一份，载明：根据2009年3月经江苏省人民政府批准的《东台市城市总体规划》，贵部队于1999年选址的原种场雷达阵地位于东台市规划建设中心城区，周边功能为商业用地。该区域是东台市近期城市建设的重点，贵部队不宜再依据2008年9月贵部队与我局就北海东路拓建达成的协议，原地申报建设手续。我局已为雷达阵地初选了2个方案，请贵部队尽快派人来我市共同商定，并具体商谈雷达阵地搬迁事宜。2012年6月10日，94969部队向东台市城市管理行政执法局出具函件一份，载明：本案营区占地约40亩，战备专用营房700多平方米和历史形成的现状附属用房（包括贵市规划建设局和黄副市长同意的协议恢复的部分房屋），该营区内土地及所有建筑物，已按上级要求作为军产登记报备。2018年5月8日，东台市城市建设投资发展有限公司（以下简称东台城投公司）与94969部队、大众饲料厂沟通营区土地收储事宜。后东台城投公司与94969部队、大众饲料厂进行了商谈，但未达成一致意见。租期届满后，因新建东台市科研路需要，东台城投公司使用了营区西侧部分土地。2019年4月26日，东台城投公司向94969部队出具《情况说明》，载明：为快速推进国家高铁项目建设，我市计划实施科研路工程。贵部队认为，我公司在新建科研路时使用了贵部队营区西侧少许土地（约1.5亩），现我公司作出情况说明：1.立即停止在该土地上的施工；2.6月底由我公司完成该土地的围挡设置；3.待贵部队书面同意后方可复工。现该营区内有28处建筑物，盐城市瑞地勘测有限公司（以下简称瑞地勘测公司）制作测绘的平面图显示建筑面积5228.4平方米，其中包含94969部队所有的6处房屋。审理中，双方对案涉营区地上建筑物价值存在争议。本院告知大众饲料厂举证责任后，大众饲料厂申请评估。本院于2019年8月13日委托盐城市亚信土地房地产评估测绘公司（以下简称亚信公司）估价。2019年10月25日，亚信公司以及原、被告进行现场勘查，原、被告对按何种标准进行估价存在争议，94969部队主张按残余价值估价，大众饲料厂主张按市场价值估价。为便于案件的及时审理，避免二次评估，亚信公司按建筑物残余价值、房地产市场价值两种标准分别估价。2020年4月22日，亚信公司以及原、被告再次勘查现场。亚信公司分别于2020年6月9日、2020年7月10日两次出具估价意见初稿。亚信公司根据原、被告的反馈意见，于2020年8月7日作出盐亚信BJD估字[2020]第002-1号以及002-2号估价报告。盐亚信BJD估字[2020]第002-1号估价意见按成本法评估残余价值，亚信公司认为，案涉土地地上建筑物于估价时点的非市场价格为3102081元（含装饰装修价格548900元）；盐亚信BJD估字[2020]第002-2号估价意见按市场价值估价，亚信公司假定案涉新建建筑物是合法的，认为案涉土地地上建筑物于估价时点的公开市场价格为15811884元（含装饰装修价格548900元）。94969部队垫付了70000元估价费用。除案涉营区内28处建筑物外，大众饲料厂还要求补偿的资产项目：1.树木（5023棵）。2.林地改造及花池。3.四合院花园及鱼池等。4.围墙及挡水墙。5.房屋外装潢。6.广告牌。7.大门楼铁门。8.高低压供电网。大众饲料厂称，第一期合同约定投资1000000元，其投入该设施，为养鸡场、大众饲料厂、饭店供电。9.深水井及供水系统。大众饲料厂称，94969部队原有的一口井内部损坏，不能使用。为适应养鸡场需求，其在2000年打了一口360米深的深水井，并建有泵房及营区供水管路。10.下排水系统。大众饲料厂认为，2000年其投资150000元开发排水系统，后又多次改造。11.大众饲料厂、原小菜香土菜馆以及福聚源土菜馆资产及设施（含营区水泥场地、砂石场地）等。大众饲料厂认为，按2009年租赁合同第七条的约定，94969部队应予补偿。12.大众饲料厂原料及产品库存价值。13.维修车间设备。大众饲料厂认为，他人租赁维修车间，使用进口设备进行对外加工，设备价值较大，因土地收储停止对外加工，94969部队应给予补偿。94969部队认为大众饲料厂不具有主张上述资产赔偿或补偿的权利。大众饲料厂主张的第1-3项为营区绿化，94969部队在出租营区前已种植大量绿化和景观，即上述绿化、景观等并非大众饲料厂种植或建设。第4项、第7-10项均为营房基本设施，94969部队在建设营房时已建设，与大众饲料厂无关。第5项已在诉讼中评估，外装潢系市政为城市美观进行改造，与94969部队无关。第6项、第11-13项为大众饲料厂的动产，其应直接拆除搬走。根据有关司法解释的规定，合同履行期限内的投入一般在合同履行期限届满时归零，也不应予赔偿或补偿。本院认为，94969部队将案涉房屋及土地出租给大众饲料厂，双方签订了相应的租赁合同，双方之间存在租赁合同法律关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于大众饲料厂是否应返还案涉土地及建筑物的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案合同租期于2018年8月底届满，大众饲料厂应返还租赁土地及房屋。关于大众饲料厂新建的建筑物是否返还的问题。94969部队同意大众饲料厂在案涉土地上新建建筑物，租期届满返还租赁土地时，大众饲料厂应一并交付地上建筑物，94969部队给予相应补偿。关于被用于新建东台市科研路的部分土地是否返还的问题。本院认为，租期届满后，案涉营区西侧约1.5亩土地已被用于新建东台市科研路，大众饲料厂在客观上无法向94969部队返还该土地，故94969部队要求返还该部分土地的诉讼请求，本院不予支持。二、关于大众饲料厂是否应给付租金、违约金及占有使用费的问题。关于租金标准的问题。2009年租赁合同第二条约定，年租金为100000元。该合同还约定租赁用途为综合楼、仓储、饲料加工等，大众饲料厂沿北海路建造不超过三层的综合楼，94969部队应当积极协调地方有关单位做好建筑放样等有关事项。大众饲料厂认为，2009年租赁合同约定100000元每年的租金是考虑综合楼在内的使用价值。合同签订后，因94969部队未能协调地方办理相关手续，未能新建该综合楼，租金标准不应超过前期合同约定的18000元/年。本院认为，虽然合同签订后未能新建综合楼，但是大众饲料厂在营区内新建了其它建筑物，能够实现其租赁合同目的，本案租赁期间租金还应按100000元每年的标准计算。租赁期满后，大众饲料厂仍占用租赁物，应按100000元每年的标准给付占有使用费。故94969部队要求大众饲料厂给付租金816667元及从2018年9月1日起至实际迁让之日止的占有使用费（按每日273.97元计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于大众饲料厂辩称其已给付第一年100000元租金的问题。本院认为，其提供的现金支票存根记载100000元的用途为劳务费用，并非租赁合同租金，故对大众饲料厂的该辩称意见不予采信。关于大众饲料厂辩称94969部队主张的债权已超过诉讼时效期间的问题。本院认为，原、被告约定的合同租期从2010年1月起至2018年8月止，应于每年3月底前付一年的租金。本案租赁合同具有整体性、连续性、关联性，为保护债权人94969部队的合理信赖利益，应从最后履行期限届满之日2017年3月31日起算诉讼时效期间，94969部队于2018年10月起诉要求给付租金，并未超过诉讼时效期间，故本院对大众饲料厂的该辩称意见不予采信。关于违约金的问题。双方合同约定，大众饲料厂逾期给付租金，则每日按年租金千分之一给付违约金。大众饲料厂辩称该标准过高，要求调整。本院认为，94969部队未收到租金，其主要损失为利息，合同约定的违约金标准与实际损失相比过高，故本院对违约金标准予以调整，以欠付租金数额为基数按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，计算至2018年9月30日违约金共计204011.11元。三、关于94969部队是否应补偿大众饲料厂损失以及补偿数额的问题。1.关于94969部队是否应补偿大众饲料厂损失的问题。根据94969部队出具的规划图、交给城管部门的函件以及2001年租赁合同、2009年租赁合同条款以及双方在庭审中的陈述，可以认定94969部队同意大众饲料厂在营区内新建建筑物，并在2012年对营区内的建筑物进行了确认。案涉租赁合同期间届满，大众饲料厂返还营区场地时一并交付其新建的建筑物。94969部队实际享有新建建筑物的价值，应给予大众饲料厂相应补偿。关于94969部队辩称双方已就2009年之前租赁情况协商处理，互不补偿的意见，未能提供证据证明，本院不予采信。关于94969部队辩称大众饲料厂要求补偿的请求超过诉讼时效期间的问题。本院认为，双方的租赁合同于2018年8月底终止，大众饲料厂在返物租赁物时一并交付地上建筑物，此时大众饲料厂可要求94969部队补偿其损失，故大众饲料厂在本案审理中主张补偿并未超过诉讼时效期间，本院对94969部队的该辩称意见不予采信。2.哪些建筑物应列入补偿范围的问题。根据案涉建筑物的现状、历次航测图、94969部队提供的档案资料以及原、被告的当庭陈述，可以认定亚信公司编号的房屋分层分户平面图中21、24、26号房屋分别原为94969部队的指挥所、泵房、宿舍；4、10号房屋分别原为伙房、工作车库，现面积减少；19号建筑物中大部分房屋原为工作车库。上述原为94969部队的房屋不应列入补偿范围，94969部队应就其余营区内23处新建的建筑物（含一处扩建的建筑物）给予大众饲料厂补偿。关于大众饲料厂主张案涉土地上已无94969部队的房屋，均为其新建房屋的意见。本院认为，大众饲料厂的该主张缺乏依据，不予采信。3.装修部分是否列入补偿范围的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案合同租赁期满后，大众饲料厂要求94969部队给予装修部分的费用，不符合司法解释的规定，本院不予支持。4.关于除建筑物外的设施、设备等财物是否应列入补偿范围的问题。租赁期满后，承租人应迁出自有物品，并将租赁物返还。因租期届满，本案租赁合同自然终止，大众饲料厂应迁出第1-13项财物中其投入的未形成附合的设备设施等财物，94969部队不应对该部分财物补偿。即使大众饲料厂对其主张的1-11项中不可拆除部分财物有投入，也是为自身生产经营需要投资，已将该部分投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕。因此，大众饲料厂要求将上述财物列入94969部队补偿的范围，缺乏依据，本院不予支持。5.关于按何标准补偿大众饲料厂的问题。首先，2009年租赁合同第七条约定，租赁期间发生94969部队同意非因军事需要的第三方开发和使用营区土地的情况，按市场价补偿大众饲料厂不动产；第十二条约定，租赁期满后在同等条件下，94969部队原因使得大众饲料厂未能续租，按市场价补偿不动产。2008年9月，东台市规划部门同意，94969部队可按原房屋（因建设需要拆除的房屋）标准恢复自建；按东台市城市总体规划要求，94969部队可沿路新建不低于三层的建筑物。2009年12月，东台市规划部门又发函给94969部队，表示94969部队不宜再依据2008年9月双方达成的协议，原地申报建设手续。本院认为，建筑物的市场价值应以建筑物的合法性为前提，大众饲料厂与94969部队均未就新建的建筑物申报、办理有关规划及建设等手续，该新建的建筑物缺少合法性依据，案涉新建建筑物价值不能按市场价值确定。第二、虽然在租期届满前，东台城投公司曾与94969部队以及大众饲料厂就案涉土地的收储进行商谈，但租期内三方并未形成一致处理意见、94969部队亦未向东台城投公司交付案涉土地、大众饲料厂未退还94969部队案涉土地及地上物，未妨碍大众饲料厂在租期内使用租赁物，租期内94969部队未将案涉土地交第三方开发和使用。根据全面停止军队和武警部队有偿服务的要求，租期届满后，94969部队不再对外出租案涉租赁物，不存在租赁期满后侵害大众饲料厂优先承租权的问题。大众饲料厂主张按2009年租赁合同第七条、第十二条的约定处理本案补偿问题，缺乏事实和法律依据。第三、合同终止后，94969部队最终享有新建建筑物利益，应补偿大众饲料厂为新建建筑物产生的损失，但补偿目的是填补大众饲料厂的成本损失。因此，本案应按成本法确定的建筑物残余价值补偿大众饲料厂。亚信公司具有相应鉴定资质，其按成本法作出的残余价值估价意见具有相应依据，可以作为本案定案的证据。亚信公司认为案涉土地上的建筑物非市场价值为3102081元，扣除548900元装饰装修价值以及94969部队原有房屋价值499307元，大众饲料厂新建建筑物的价值为2053874元。大众饲料厂的其余部分主张缺乏依据，本院不予支持。关于大众饲料厂辩称的残余价值估价程序不合法的问题。本院认为，估价中双方对采用何种标准进行估价存在争议。为便于案件的及时审理，避免二次评估，估价机构按建筑物残余价值、房地产市场价值两种标准分别估价，本院在估价过程中已告知原、被告按两种标准分别估价，故残余价值估价的程序并无不当，本院对大众饲料厂的该辩称意见不予采信。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东台市大众饲料厂于本判决生效之日起30日内腾空位于东台市北海东路南侧原种场的中国人民解放军94969部队营区，北至北海东路，其余四至位置为东国用2001字第280437号国有土地使用证宗地图四至位置），并将上述场地及地上所有建筑物交原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队；二、被告（反诉原告）东台市大众饲料厂于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队租金816667元、违约金204011.11元以及占有使用费（从2018年9月1日起至实际搬离之日止，按每日273.97元的标准计算）；三、原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队于本判决生效之日起15日内补偿被告（反诉原告）东台市大众饲料厂损失2053874元；四、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队的其它本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）东台市大众饲料厂的其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28920元，由原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队负担10574元，被告（反诉原告）东台市大众饲料厂负担18346元。反诉案件受理费66184元，保全费30元，鉴定费70000元，合计136214元，由被告（反诉原告）东台市大众饲料厂负担93834元，原告（反诉被告）中国人民解放军94969部队负担42380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴海燕审 判 员  许园园人民陪审员  吴瑞根二〇二〇年十二月十二日书 记 员  仇秋果