湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2349号上诉人（原审被告）：伍志平，女，1965年2月10日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。法定代理人：黑建清（伍志平丈夫），住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：段建民，常德市法学会法律工作者。被上诉人(原审原告)：常德市人民政府防空工程管理处，住所地湖南省常德市武陵广场。法定代表人：陈良星，该处主任。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师。上诉人伍志平因与被上诉人常德市人民政府防空工程管理处（以下简称常德市人防处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍志平上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续履行合同，常德市人防处赔偿其损失或将本案发回重审。事实和理由：伍志平不是本案不定期租赁关系的适格被告，伍志平系弱势群体，其合法权益应得到法律保护，在不发生征地拆迁的事宜及其他重要用途不应解除租赁合同；原审适用法律错误，常德市人防处以编造的虚假合同起诉存在过错；2020年5月8日，伍志平一次性缴纳了2019年的全年租金9360元，伍志平对本案租金依法应在租赁期间届满时支付。常德市人防处辩称，1、伍志平主张常德市人防处于2020年7月4日委托代理人送来律师函和一份租赁合同一份补充合同与事实不符，常德市人防处邮寄过去的只有一份律师函，律师函的内容就是解除不定期的租赁合同；2、伍志平主张常德市人防处提交的证据是虚假合同，根据一审的判决以及在庭审过程中查明的情况，一审判决并没有采信，与本案无关；3、本案应当按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁合同的法律规定进行法律适用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。常德市人防处向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间就常德市武陵区青年路143号房屋的不定期租赁关系；2、判令伍志平限期按照现状连同附合的装饰装修物腾空并返还上述门面给常德市人防处；3、判令伍志平支付所欠不定期租赁期间租金3900元（自2020年1月1日暂计至6月30日），此后按照每月650元标准计至实际腾房返还之日止；4、由伍志平负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2000年10月15日，常德市人民防空办公室（现为常德市人防处）取得位于烈士街面积为392.6平方米的住宅用地一宗。其后，该办在该地块上修建了层高五层、面积为1211.12平方米的综合自管房屋一栋。2、2000年9月18日，伍志平取得个体工商登记，在常德市武陵区××街道××街社区××路××号房屋从事小百货零售。2002年2月，伍志平（乙方）与常德市人防处（甲方）签订租房合同，约定甲方将烈士街人防办宿舍的贰楼壹号房间一间，门面一间共20平方米（即现在的常德市武陵区青年路143号房屋）租给乙方使用，租用时间从2002年3月1日起至2003年2月29日止。租赁到期后，双方未再续签租房合同，但伍志平一直实际承租该房屋，租赁期间，伍志平以每月500元不等的标准向常德市人防处交纳房屋租金。2020年5月8日，伍志平按照每月780元的标准一次性交纳了2019年全年度租金9360元。2020年7月4日，常德市人防处向伍志平送达律师函，在该函件中，常德市人防处提出了催缴租金、收回门面的主张。3、2020年全国抗击新冠疫情期间，按照常德市防疫指挥部的统一部署，伍志平经营的门面停业三个月左右。一审法院认为，1、就案涉房屋租赁，伍志平与常德市人防处之间未签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，双方之间成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中，双方之间的不定期租赁关系存续达十七年之久，伍志平基于合同履行习惯，对案涉租赁房屋的继续租赁抱有合理信赖，因此，常德市人防处亦因尊重双方当事人长期形成的履约实际，在解除合同收回租赁房屋前，给予伍志平合理的期限，以最大限度维护伍志平的经营利益。庭审中，常德市人防处同意给予伍志平六个月的缓冲期以处理店面存货、另行寻找租赁门面，该期限符合本案实际，予以确认。2、关于租金，伍志平经营期间，因新冠疫情这一不可抗力因素导致停业三个月属实，该期间的租金予以酌减。3、关于伍志平提出的要求常德市人防处对其装修装饰损失予以补偿的主张，因未提交证据予以佐证，且缺乏法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除常德市人民政府防空工程管理处与伍志平就常德市青年路门牌号为143号的房屋成立的不定期租赁合同关系；二、伍志平于判决生效之日起六个月内将常德市青年路门牌号为143号的房屋连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人民政府防空工程管理处；三、伍志平于判决生效之日起十日内向常德市人民政府防空工程管理处按照每月650元交纳自2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金（应予扣减3个月的租金1950元），并应按照每月650元向常德市人民政府防空工程管理处交纳自2020年6月30日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金；四、驳回常德市人民政府防空工程管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元，由伍志平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：常德市人防处对伍志平提交交纳2019年租金的收据真实性没有异议，本院予以确认。常德市人防处对伍志平提交的刘某、舒某、徐某、杨某证言的真实性不认可，对伍志平提交的《易斌转让门面证明》、《黄娜秀转租门面协议》的关联性不予认可。《易斌转让门面证明》、《黄娜秀转租门面协议》与本案租赁关系是否存在没有关联性，故依法不予采信；证人刘某、舒某、徐某、杨某未出庭接受法庭的质询，且与本案有利害关系，对其证言亦不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同是否应解除；若解除，伍志平是否应腾退门面并支付租金。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中伍志平与常德市人防处于2002年签订书面房屋租赁合同到期后，一直没有再签订书面租赁合同，也没有证据证明双方对租赁期限有明确约定，一审法院据此认定双方之间房屋租赁视为不定期租赁正确，从而常德市人防处可以随时解除合同，且已将解除合同事宜通知了伍志平。常德市人防处虽然系随时提出解除合同，但同意给予伍志平六个月的缓冲期以处理店面存货，一审法院据此裁决解除双方租赁合同，伍志平于判决生效之日起六个月内将案涉房屋连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人防处并无不当。一审法院鉴于新冠疫情致伍志平停业三个月，对该期间的租金予以酌减，并以租金650元/月的标准计算伍志平应缴纳的租金并无不当。综上所述，伍志平的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由伍志平负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年十二月二十日书记员  陈 颖