上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13827号上诉人（原审原告）：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路****。法定代表人：付磊，总经理。委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国元证券股份有限公司，住所，住所地安徽省合肥市梅山路**div>法定代表人：俞仕新，董事长。委托诉讼代理人：荣慈竹，安徽天禾律师事务所律师。上诉人上海证大物业管理有限公司（以下简称证大公司）因与被上诉人国元证券股份有限公司（以下简称国元公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人证大公司的委托诉讼代理人王蓓、徐晨阳，被上诉人国元公司的委托诉讼代理人荣慈竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人证大公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部一审诉讼请求。事实和理由：根据现有证据的记载，上诉人于2018年1月15日收到《花木房办信访答复告知书》，即上诉人于当天才接到政府部门要求配合交接的通知，故交接期至少应从该日期起算；上海曾有法院在判决中认可物业公司与小区业委会之间三个月的交接期是较为充裕的，但本案一审法院只给予上诉人一个月期限，显属适用法律错误，亦不尽合理；上诉人在一审中提供了2017年第四季度被上诉人的车位租金发票，可见讼争双方就地下车位存在租赁关系。被上诉人国元公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，但根据被上诉人在一审判决后从业主委员会处获得的相关材料，上诉人早在2017年12月即已明知改聘物业公司一事，业主委员会也多次催促上诉人尽快交接，上诉人故意拖延交接实属恶意；故虽然被上诉人未提出上诉，但认为一审认定事实有重大遗漏，希望二审能够将本案发回重审或在二审中重新查明相关事实。证大公司向一审法院起诉请求：1.判令国元公司支付拖欠的物业管理费人民币173,434.56元（以下币种相同；2018年1月1日起至2018年3月31日）；2.判令国元公司向证大公司支付拖欠的停车管理费11,550元（2018年1月1日起至2018年3月31日）；3.判令国元公司承担逾期付款违约金计人民币55,495.37元（自欠费之日起按逾期欠款金额的日千分之三计算，最高不超过本金的30%）。一审法院认定事实如下：2008年1月，证大公司与案外人上海XX有限公司就XX广场的前期物业管理服务事宜签订《XX广场前期物业服务合同》，合同约定：物业类型为办公/商业。座落位置为浦东新区XX路XX弄XX号楼、XX号楼。合同期自2008年1月起至业委会成立并签署新的物业管理合同止。证大公司按建筑面积向业户收取物业服务费，办公单元26元/月/平方米;商业单元30元/月/平方米。地下车。地下车库车位使用人应按车库车位350元/泊位/月的标准向证大公司交纳停车管理服务费……司系该广场所在的上海市浦东新区XX路******权利人，该房屋建筑面积2,223.52平方米。2017年10月31日，上海市浦东新区XX广场取得业主大会、业主委员会备案证。同年12月26日，XX广场业主委员会与案外人XX公司签订《XX广场物业服务合同》，合同期自2018年1月5日起至2023年1月4日。2018年1月4日，上海市浦东新区花木街道房管办事处（以下简称花木街道房办）向证大公司作出信访答复告知书一份，载明内容如下：花木街道房办收到证大公司反映XX广场成立业主大会、选聘物业企业等问题的来信，现将相关情况答复如下：一、关于要求撤销业主大会、业主委员会备案证的诉求，……XX广场的业主大会组建及备案工作，程序合法，事实清楚，证据确凿，故对证大公司提出的撤销XX广场业主大会、业主委员会备案证的诉求不予支持；二、关于反映业委会选聘物业等相关问题，XX广场业主大会于2017年12月23日召开的统计结果显示，经“双过半”业主同意《关于XX广场选聘物业服务企业的方案》，达到了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条规定的法定通过条件，……经查，目前没有证据表明XX广场业委会开展的物业选聘相关工作存在违法违规的情况；三、关于反映政府单位相关工作人员利用职权等问题，……上述单位其相关工作人员参与业主大会组建、参加筹备组并进行业主指导，属于认真履行其法定职责及义务，并无不妥，未发现有任何违法违规行为；四、关于要求政府履行法定职责、维护和谐稳定的诉求，……请上海证大物业管理有限公司根据规定，配合交接，确保XX广场的和谐稳定，相关政府部门也会密切关注此事，履行法定职责。2018年3月30日，在相关政府部门的批导下、花木警署的带领下对XX广场各岗位进行交接，完成后证大公司物业工作人员全部撤离XX广场，XX广场物业管理权由案外人XX物业经营管理（上海）有限公司全权接管。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，根据证大公司、国元公司提供的相关证据材料，可以确认业主大会不再继续聘用证大公司进行物业管理的意思表示是明确的，证大公司也是明知的，故证大公司对该物业的管理至2018年1月4日即终止。至于小区部分业主及开发商对业委会成立等事项有异议，并提起诉讼，均不是证大公司滞留XX广场的理由。由于证大公司主张的期间不是其合法进驻在小区内进行物业管理，对其要求国元公司支付期间的物业费，一审法院难以支持。但从业委会成立时间及《选聘物业服务企业的方案》的业主大会召开的时间看，要求证大公司交接的时间确比较仓促，故一审法院酌情给予一个月的交接期。证大公司主张的停车管理费，缺乏相应依据，不予支持。一审法院判决：一、国元证券股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海证大物业管理有限公司2018年1月的物业管理费人民币57,811.52元；二、驳回上海证大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,907.20元，由上海证大物业管理有限公司承担3,727.20元，国元证券股份有限公司承担1,180元。二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交下列材料：1.《关于业主大会、业主委员会成立及相关事宜的函》及其邮寄回单（均系复印件），被上诉人欲证明上诉人已于2017年12月11日收悉该份函件；2.《催促交接告知函》《请求对证大物业进行行政处罚的公函》《上海市浦东新区建设和交通委员会责令整改告知书》等函件若干（均系复印件），被上诉人欲证明上诉人恶意拖延、拒不交接。被上诉人自认上述材料均无法提供原件。上诉人认为，上述材料均非新证据，对真实性、关联性、合法性均不予认可。本院经审核后认为，被上诉人提供的上述材料均无原件可供核对，亦无延期举证的合法事由，且该些材料本身并不能据以否定本案基本事实，故本院均不予采信。本院经审理查明，被上诉人在XX路XX弄地下车库共有11个产权车位。该事实有上诉人在一审中提供的上海市不动产登记簿佐证。二审审理中，上诉人明确该11个车位的管理费合并于本案中主张。一审法院认定其余事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，被上诉人所在小区的业主大会已依法终止与上诉人之间的物业管理合同，上诉人在该小区的服务期限至2018年1月4日终止。上诉人何时签收《花木房办信访答复告知书》，并不能改变上述法律事实。且一审法院已酌情考虑给予一个月左右的交接期，并无不妥，本院予以认可。上诉人所援引的另案裁判，与本案基本事实存在明显差异，不能作为否定本案交接期合理性的依据，本院不能采信。关于停车管理费，根据查明的事实，被上诉人共有11个地下车库产权车位，前期物业服务合同中对于地下车库车位的管理费已有明确约定，且被上诉人未能提供证据证明上诉人未提供相应服务，故上诉人要求被上诉人支付停车管理费有合同依据，应予支持。至于期间，则同物业管理费给予一个月为宜。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人证大公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3739号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3739号民事判决第二项；三、国元证券股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海证大物业管理有限公司2018年1月的停车管理费人民币3,850元；四、驳回上海证大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,907.20元，由上海证大物业管理有限公司负担人民币3,650.70元，国元证券股份有限公司负担人民币1,256.50元。二审案件受理费人民币3,953元，由上诉人上海证大物业管理有限公司负担人民币2,940.80元，国元证券股份有限公司负担人民币1,012.20元。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年十二月三十日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……