文书内容江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初1028号原告：陈素芳，女，1967年8月11日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：薛艳东，江苏汇典（上海）律师事务所律师。原告：杨玉宝，男，1969年11月12日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：薛艳东，江苏汇典（上海）律师事务所律师。被告：陈玉霞，女，1971年7月21日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谭训，江苏力挽律师事务所律师。被告：居茂成，男，1956年3月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谭训，江苏力挽律师事务所律师。被告：居忠敏，男，1983年8月22日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谭训，江苏力挽律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓雪，江苏力挽律师事务所实习律师。被告：崔艳，女，1981年10月2日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谭训，江苏力挽律师事务所律师。原告陈素芳、杨玉宝与被告陈玉霞、居茂成、居忠敏、崔艳合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，2019年5月23日，本院裁定本案转入普通程序，并依法组成合议庭于2019年6月26日、2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告陈素芳、杨玉宝及二人的共同委托诉讼代理人薛艳东，被告居忠敏及其与被告居茂成、陈玉霞、崔艳的共同委托诉讼代理人谭训到庭参加诉讼，被告居茂成到庭参加了2019年6月26日的庭审，被告居忠敏的委托诉讼代理人潘晓雪到庭参加了2020年5月28日的庭审。本案现已审理终结。原告陈素芳、杨玉宝向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失62.24万元，返还原告支付的房屋扩大面积款、车位款、装修基金、物业费等共计30679元。事实与理由：原、被告系亲属关系，被告陈玉霞、居茂成系被告居忠敏的父母，被告居忠敏、崔艳系夫妻关系。2008年8月18日，原告与被告陈玉霞、居茂成签订《协议书》一份，约定原告出资在被告陈玉霞、居茂成使用的土地上加盖八间新房，房屋建成后东边楼上下四间归被告陈玉霞、居茂成所有，西边楼上下四间归原告所有，如遇政府拆迁，原告房屋的拆迁款归其所有。协议签订后，原告依约全额支付被告建房款9万元。房屋建成后，双方按约使用房屋。后因政府拆迁，原告与被告陈玉霞、居茂成于2010年7月20日又签订《协议书》一份，约定原告委托对方商谈拆迁事宜，被告陈玉霞、居茂成将拆迁所得80平方米安置房交给原告，并配合过户产权，原告则按每平方米3000元的标准向被告贴补25平方米的差价即7.5万元。拆迁后，被告陈玉霞、居茂成获得三套安置房，面积均为100多平方米，被告居忠敏、崔艳获得两套安置房，面积分别为100平方米和80平方米。后被告陈玉霞、居茂成与原告协商，以被告居忠敏、崔艳位于镇江市京口区京岘家园一期2幢1307室房屋（以下简称1307房）作为交付的房屋。2010年8月5日，被告居忠敏、崔艳与原告签订《房产赠与协议》一份，约定将1307房赠与原告。协议签订后，被告居忠敏、崔艳将房屋交付原告使用。后被告居忠敏、崔艳要求原告支付2万元办证费，但却不同意将房屋过户给原告，为此原告未予支付，现1307房己登记在被告居忠敏、崔艳名下。原告多次要求被告配合办理房屋变更手续，均未果。现被告居忠敏、崔艳已明确拒绝过户房屋，为此原告认为被告已经构成违约，应承担违约责任，赔偿原告经济损失。被告陈玉霞、居茂成共同辩称：驳回原告的诉讼请求。根据合同法规定，原告并无证据证明被告违约造成具体的损失。原告与被告陈玉霞、居茂成之间的协议确定了被告陈玉霞、居茂成接受原告委托进行拆迁谈判，在取得拆迁收益后，将该收益给付原告，双方关系类似委托合同关系，并非向原告交付房屋。原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告居忠敏、崔艳共同辩称：驳回原告的诉讼请求。原告与被告陈玉霞、居茂成签订的协议与被告居忠敏、崔艳无关。被告居忠敏、崔艳已明确撤销其与原告之间的赠与协议，原告不能以此协议主张违约损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：一、落款时间为2008年8月18日的协议书1份及收条3张，证明原告和被告陈玉霞、居茂成约定建房及原告支付建房款的事实。二、落款时间为2010年7月20日的协议书1份及收条2份，证明被告陈玉霞、居茂成承诺给付给原告80平方米拆迁安置房及原告支付房屋补贴款75000元的事实。三、落款时间为2010年8月5日的赠与协议1份，证明被告居忠敏、崔艳以赠与房屋的方式代被告陈玉霞、居茂成向原告履行交付安置房的事实。四、被拆迁人拆迁安置结算单及住房质量保证书各1份，证明原告主张损失的依据。对原告提交的证据，四被告质证认为：证据一真实，被告居茂成已收到原告9万元建房款，但该协议反映了原告试图利用被告的户籍和房屋，以被告名义取得拆迁款，存在恶意串通损害国家集体第三人以及社会公共利益的情形，协议中关于房屋所有权的约定等内容无效；证据二真实，被告居茂成已收取原告7.5万元，证据二中的协议与证据一中的协议存在关联，但该协议系附生效条件的合同，所附条件并未成就，即被告居茂成并未取得原告房屋的谈判权，因该房屋系违法加盖，无法取得拆迁利益；证据三与本案无关联，该协议系受被告陈玉霞、居茂成逼迫所签，现赠与已撤销，对方亦予以认可；证据四真实，但被告居忠敏、崔艳在签订赠与协议时并不愿意将房屋过户给原告。众被告为证明其抗辩，提交拆迁安置细则1本、拆迁协议及结算单各3份，证明原告出资加盖的房屋无法取得拆迁补偿。对此，原告质证认为，证据的真实性无异议，但与本案没有关联，更不能达到被告的举证目的。对原、被告提交的证据，结合双方的举、质证意见，本院认证认为：原、被告彼此无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。被告提交的证据仅反映了其在拆迁时所取得的收益，但不足以反映拆迁的具体情况，不能达到其证明目的。2019年9月10日，原告为明确其损失，申请对1307房的价值进行评估。后本院委托镇江**元土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行了评估，该公司于2020年4月20日向本院出具评估报告书，其中载明：1307房在2019年2月27日时点的市场价值为62.24万元；1307房所处地段类似房屋在2010年7月20日时点的市场价值为37.87万元。原告为此次评估支付评估费10875元。对上述评估报告，原告质证认为：对报告中2019年2月27日时点的市场价值无异议，但对2010年7月20日时点的房屋市场价值有异议，认为该时点涉案房屋尚未建成，同时被告此时并无违约行为，亦未给原告造成经济损失，故该时点的价值不具有客观性和公正性，与本案没有关联。被告质证认为：对2019年2月27日时点的市场价值无异议，但对2010年7月20日时点的房屋市场价值有异议，该市场价值没有参考价值。原、被告对原告支付的评估费均无异议。结合原、被告质证意见，本院认证认为：该评估报告经有资质的机构作出，在当事人未提出相反证据的前提下，该评估结果可作为定案依据，双方对评估费均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻，被告陈玉霞、居茂成系夫妻，被告居忠敏、崔艳系夫妻，原告陈素芳系被告陈玉霞的堂姐，被告居忠敏系被告居茂成之子，被告陈玉霞系被告居忠敏的继母。被告居茂成系农村居民，在镇江市京口区新生村夏家湾57-1号有宅基地。原告系城市居民。2008年8月18日，就原告出资在被告居茂成居所建房事宜，原告（乙方）与被告陈玉霞、居茂成（甲方）签订《协议书》一份（以下简称8.18协议），协议内容载明：“为确保甲乙双方（亲戚）建筑房屋的顺利进行，避免日后不必要的事情发生，特拟定以下的协议：一、甲方提供建筑房屋的特定场地（甲方四间旧房面积：78.2平方米）不出资，共建房屋楼上下八间，每间3.8×6.4平方米，东边楼上下四间归甲方所有，西边楼上下四间归乙方所有。前阳台下为公共通道，甲乙双方不得占用。二、乙方负责建房的资金（共需9万元），建成之后，甲乙双方各持有楼上下四间房的所有权。三、甲方进场建房，乙方付5万元的房款，待房屋建成后再付2万元，验收合格后，应付清余下的资金。三、甲方负责建造房屋的现场监督，应保证房屋的质量，不得偷工减料。（具体部分：砖混结构，阳台调出1.2米，独立楼梯1米宽，门、窗、水、电）八间的面积必须相等。五、甲乙双方的房屋交付后，不得私自占有他人的房屋。六、如遇政策性的拆迁，甲方有义务帮助乙方和拆迁公司洽谈拆迁事项和补偿的一切事宜，肆间房的拆迁款归乙方所有（甲乙双方各有肆间）。七、日后如有邻居和政府性的纠纷，由甲方出面负责妥善处理协调，不连累乙方。八、双方本着诚心、互相信任的态度，愉快合作，处理好双方的关系（亲戚）。九、如遇拆违，甲乙双方同等，乙方不得和甲方纠缠。本协议一式两份，双方签字后生效。”协议签订后，双方各自履行其义务，原告支付了约定的建房款，被告居茂成负责建成了房屋。房屋建成后，双方按照约定各自使用房屋。2010年7月20日，因原告出资所建房屋在拆迁范围，就该房的拆迁谈判事宜，原告（乙方）与被告陈玉霞、居茂成（甲方）签订《协议书》一份（以下简称7.20协议），协议主要内容载明：“现乙方所属夏家湾一百平方米楼上下各两间房屋在政府拆迁范围内登记于甲方名下，为方便甲方与拆迁办谈，乙方准备把此房谈判权交于甲方，因此甲乙双方签订如下协议：一、甲方负责给乙方一套八十平方米回迁安置房[学府新城]，乙方给甲方柒万伍仟元人民币（80－55）×30000=75000元。二、在甲方把八十平方米回迁房的房票〔票号〕公证于乙方后，乙方再把一项中所说人民币给甲方。三、在甲方把八十平方米回迁房的产权过户给乙方后，乙方所属夏家湾一百平方米楼上下各两间房屋归甲方所有，门窗乙方不得破坏,以前甲乙双方所签建房协议,乙方交给甲方，今后甲方因无条地配合乙方把回迁房产权办好。四、在签订此协议后一星期内乙搬出此屋把钥匙交于甲方。”协议签订后，原告腾出房屋，先后于2010年8月6日、2010年10月17日支付被告居茂成计7.5万元，被告居茂成就房屋拆迁事宜与拆迁部门进行了交涉。另查明，被告居茂成夫妇经拆迁获得100余平方米的安置房两套，被告居忠敏夫妇亦获得两套安置房，一套100余平方米，另一套80平方米。由于被告居茂成夫妇未获得80平方米的安置房，无法履行7.20协议，经协调，被告居忠敏夫妇愿将其获得的80平方米的安置房赠与原告。2010年8月5日，原告陈素芳与被告居忠敏夫妇签订《房产赠与协议》一份（以下简称8.5协议），协议主要内容载明：“赠与人居忠敏、崔艳是夫妻关系，陈素芳是居忠敏的姨母。赠与人座落于的房屋拆迁后，得到位于学府新城，建筑面积分别为100平方米、80平方米的回迁房两套〈拆迁安置选房证编号（新生）第141号〉，是赠与人夫妻共有，无争议。现赠与人经慎重考虑，自愿将上述房产中建筑面积80平方米的壹套赠与姨母陈素芳个人所有。受赠人表示接受赠与。双方恐口说无凭，特立本协议为凭，任何一方均不得反悔。本协议一式叁份，经赠与人与受赠人双方签字后生效。”协议签订后，被告居忠敏依原告意思选房。2014年3月17日，原告取得1307房并装修居住至今。被告居忠敏在取得1307房的产权证后，却拒绝将该房过户至原告名下，为此，原告起诉要求确认1307房为其所有，并要求办理过户手续。还查明，1307房在2019年2月27日时点的市场价值为62.24万元。由于1307房在2010年尚未建成，评估机构参照该房周边住宅市场价值，确定该房在2010年7月20日时点的模拟公开市场价值为37.87万元。本案审理中，被告居忠敏、崔艳明确表示要求撤销赠与协议，基于此，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿损失即本案的诉讼请求。本案审理中，被告居茂成提出，原告出资建设的房屋在拆迁时被认定为违章建筑被拆除，未取得相关拆迁收益，但就该陈述未能提交证据。本院认为：在我国农村村民享有宅基地，城市居民并不享有宅基地。原告夫妇在被告居茂成夫妇的宅基地上出资建房，并约定房屋归属，该行为实为非集体经济组织成员变相取得宅基地的使用权，结合当时我国土地管理法的规定，即任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，本案8.18协议违反上述法律规定，应为无效协议。8.18协议虽然无效，但该协议毕竟为原告夫妇与被告居茂成夫妇的真实意思表示，该协议书第六条约定即涉案房屋的拆迁转化利益的内容并未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实信用原则，协议双方应予遵守，即被告居茂成夫妇对涉案房屋的拆迁所得利益负有给付义务。7.20协议为原告夫妇与被告居茂成夫妇的真实意思表示，该协议实为8.18协议第六条内容的细化，该协议并无法律规定的无效情形，合法有效。虽然被告居茂成辩称原告出资所建房屋被认定为违章建筑，未取得拆迁收益，但其并未提交证据予以证实，本院对此不予采信。为此，结合7.20协议约定内容，可以认定被告居茂成夫妇对原告夫妇负有给付一套80平方米拆迁安置房的义务。对于8.5协议，就其形式上来看，反映了被告居忠敏夫妇与原告陈素芳之间的赠与合同关系。结合当事人陈述，可以认定该合同实为7.20协议中被告居茂成夫妇履行义务的方式。虽然被告居忠敏提出该赠与合同系受其父胁迫，但其未能提供证据证实，本院不予采信。8.5协议系原告陈素芳与被告居忠敏夫妇真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该赠与合同合法有效。基于此，可以认定被告居忠敏夫妇对7.20协议中确定的被告居茂成夫妇的债务具有债务加入的意思表示，为此，对于7.20协议中被告居茂成夫妇的义务，被告居忠敏负有共同清偿的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于被告居忠敏夫妇已明确表示撤销赠与合同，则其与被告居茂成夫妇已构成违约，原告提出赔偿损失，本院予以准许。结合被告居忠敏夫妇所赠与房屋的不同时点的价值，以及原告实际占有使用房屋的时间，经综合考量，本院酌定众被告赔偿原告损失580000元。当事人对其主张，有责任提交证据。原告要求返还的款项，未能提交证据，应承担举证不能的法律后果，故对该主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈玉霞、居茂成、居忠敏、崔艳于本判决生效之日起十日内给付原告陈素芳、杨玉宝赔偿款580000元。二、驳回原告陈素芳、杨玉宝的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10330元，保全费4520元，评估费10875元，合计25725元，由原告陈素芳、杨玉宝负担730元，被告陈玉霞、居茂成、居忠敏、崔艳负担24995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  李际云人民陪审员  张**秀二〇二〇年十二月三十日书 记 员  王 婷附：⒈相关法律条文⒉上诉须知⒈相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。