湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1769号上诉人（一审被告、反诉原告）：李冬娥，女，1965年10月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：陈佑斌，湖南宇能律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：湖南娄底九龙超市有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街**九龙集团大楼**。法定代表人：陈向前。诉讼代表人：翟玉华。委托诉讼代理人：杨前伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。一审第三人：湖南九龙经贸集团有限公司，，住所地湖南省娄底市娄星区氐星路**法定代表人：肖正滔。委托诉讼代理人：杨前伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。一审第三人：湖南娄底市海汇房地产开发有限公司，住，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街****/div>法定代表人：陈向前。委托诉讼代理人：杨前伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。上诉人李冬娥与被上诉人湖南娄底九龙超市有限公司（以下简称九龙超市）、一审第三人湖南九龙经贸集团有限公司（以下简称九龙集团）、湖南娄底市海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇公司）租赁合同纠纷一案，李冬娥不服湖南省娄底市中级人民法院（2020）湘13民初21号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李冬娥上诉请求：撤销湖南省娄底市中级人民法院（2020）湘13民初21号民事判决，改判李冬娥不承担付款责任。事实与理由：一、一审法院没有按照租赁合同履行过程中各方当事人的过错大小划分责任，判决显失公平。1.由于九龙集团与九龙超市是关联公司，九龙集团欠李冬娥的借款没有偿还，李冬娥提出在2015-2016年度用借款抵扣租金，九龙超市在未解除租赁合同的情况下，于2015年6月强行将李冬娥承租的门面断电，导致无法营业，李冬娥多次和九龙集团、九龙超市协商租金事宜，提出先恢复供电，但九龙集团、九龙超市不仅不予理睬，反而将门面封死，直接导致租赁合同无法履行，已经构成根本违约，在合同期内的租金李冬娥不应支付，并应由九龙超市赔偿损失。一审判决李冬娥支付租金133360元显失公平，对于合同期内李冬娥的损失一审法院按照2000元每月计算明显过低。2.自2014年4月26日九龙集团开始出现债务危机后，大量的债权人经常在租赁门面所在商场聚集维权，导致市场生意惨淡，经营不善，导致租金下降，一审法院判决3000元每月计算占用期间的租金损失，标准过高。二、九龙超市未提交证据证明其具有出租案涉门面收取租金的权利，虽然双方签订了租赁合同，但九龙超市未证明其是门面所有权人或存在合法转租、委托出租的情形，因此一审法院判决李冬娥向九龙超市支付占用期间的损失缺乏事实和法律依据。三、九龙超市已经对李冬娥违法采取了断电的措施，没有水电费产生。且在租赁期间李冬娥承租的门面被盗，九龙超市没有尽到安全保障义务，不应该计算物业费。九龙超市答辩称，依据双方签订的租赁合同，李冬娥应向九龙超市支付2015年-2017年的租金，经九龙超市催缴李冬娥一直未支付，九龙超市采取断电行为系迫不得已，但并未给李冬娥造成损失，涉租门面一直在营业，案涉门面所在市场租金并未下降，经营环境良好，绝大部分租户都按时交纳租金。关于债务抵销的问题，李冬娥主张的债权债务抵销不符合法律规定，且其主张抵销的债权涉及非法集资，金额尚未查明，且未到期。综上，请求维持一审判决。九龙集团、海汇公司述称，同意九龙超市的答辩意见。九龙超市起诉请求：1、判令李冬娥支付九龙超市2015年6月至2019年12月租金305618元，物业费2750元，水费825元，电费61元；2、解除租赁合同，收回门面；3、判令李冬娥支付违约金3000元；4、判令李冬娥承担迟延交付租金及其他费用的利息（2015年月日至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日以后按贷款市场报价利率计算利息）；5、由李冬娥承担本案诉讼费等费用。李冬娥反诉请求：1、判令九龙超市赔偿李冬娥各项损失410000元。2、反诉费用由九龙超市承担。一审法院认定事实：九龙超市（甲方）与李冬娥（乙方）于2014年5月28日签订《娄底市九龙市场门面、摊位租赁合同》，由李冬娥租赁娄底九龙市场13#、14#门面，租赁期限为3年，从2014年5月17日起至2017年5月16日，每年租金为66680元，分三次交付，其中第一次租金应于合同签订之日起付清，第二、三次租金应分别于2015年、2016年4月16日前付清,物业费为每月50元，电费每度1.3元，水费为每吨4.5元（未装水表为每月10元）。并约定乙方如逾期交租交费超过10天，甲方有权解除合同并收回出租的门面，由此造成的一切损失由乙方承担，同时乙方交纳的一切费用（包括保证金）均不退还。合同签订后，李冬娥向九龙超市交付了第一年租金及3000元保证金。因九龙集团、海汇公司曾与李冬娥及李冬娥之父李吉光存在借款关系，2015年5月，李冬娥提出九龙集团、海汇公司系九龙超市的关联公司，要求以借款抵租金，双方协商未果，李冬娥拒付下一年度的租金。2015年6月，九龙超市以其未按合同约定交纳租金为由，对李冬娥所租赁的门面采取了断电、封门等措施，导致李冬娥所租赁的门面不能正常经营。此后，李冬娥虽仍在使用经营该租赁门面，但一直未交付过租金，至2019年12月止共欠付物业费2750元，水费825元，电费61元。2017年5月合同租赁期满后，因双方就借款、租金、有关损失等未能协商一致，李冬娥拒绝返还所租赁门面，并一直占用两个门面至今。另查明，2014年7月1日，九龙集团、海汇公司分别向李冬娥及其父李吉光分别出具金额为22361元、55578元的借据，并承诺借期为四年，分八次归还。2015年2月18日，李吉光出具书面证明，将其借款本息全部转让给被告李冬娥。2017年1月27日至31日，因李冬娥所租赁的门面被盗，李冬娥向娄底市公安局娄星分局报警，该局登记并受理。2018年3月22日，一审法院作出（2018）湘13破申2—13号民事裁定书，受理九龙集团、海汇公司等13家关联公司的破产重整申请，并指定湖南天地人律师事务所担任破产重整管理人。2018年11月15日，一审法院作出（2018）湘13破1-13号民事裁定书，将九龙超市等37家公司的所有资产及负债一并纳入九龙集团、海汇公司2家公司的破产重整案件进行实质合并审理。2019年10月21日，娄底市新化县公安局发出《湖南九龙经贸集团有限公司及其关联公司暨肖正滔等人涉嫌非法集资案集资参与人债权登记公告》，内容为：近期，娄底市公安局以涉嫌非法吸收公众存款罪对湖南九龙经贸集团有限公司及其关联公司暨肖正滔等人立案侦查，现决定开展集资参与人债权登记确认工作。请各集资参与人自本公告发布之日起90个工作日内，携带相关债权合法凭证（原始凭证和银行流水等）及有效身份证明进行债权登记确认。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、租赁合同是否应当解除问题。2、九龙超市的租金、违约金等损失的认定。3、李冬娥相关损失的认定。4、李冬娥能否在本案中行使抵销权。一、租赁合同的解除问题。九龙超市与李冬娥在租赁合同中约定的租赁期限为3年，租赁到期后，双方并未就该门面的继续租赁协商并达成一致，在李冬娥后续占有使用该门面过程中，双方亦未按原租赁合同的约定履行相关的义务。因此，双方约定的履行期届满后，租赁合同已经自动解除，九龙超市无须再次行使解除权。李冬娥应按合同约定，在履行期届满后，将租赁物返还给原告。二、九龙超市的租金、违约金等损失的认定。本案中，李冬娥未按合同约定交付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，门面租金为每年66680元，对2015年6月至2017年5月李冬娥欠付的租金共133360元，李冬娥应继续履行支付义务。约定的租赁期届满后，双方未就合同的继续履行达成一致，李冬娥在未征得九龙超市许可且双方存在争议的情况下继续占有使用该租赁物，对由此造成九龙超市的损失应承担赔偿责任。一审法院根据本案实际情况及近年来市场行情，酌情认定在此期间九龙超市的损失为90000元（从2017年6月起至2019年12月时止共30个月，按3000元每月计算）。对在此期间李冬娥应当交付的物业费、水电费等共3636元，李冬娥应承担支付义务。对李冬娥交付的3000元保证金，因双方均存在违约行为，一审法院酌情返还2000元。关于九龙超市要求李冬娥承担迟延交付租金及其他费用的利息等主张，因本案中双方均存在违约情形，一审法院在双方违约责任的承担及损失的认定中对九龙超市这一诉求一并予以综合考虑，不再另行计算。三、李冬娥损失的认定。李冬娥在合同履行期内提出要以对本案第三人的债权行使对租金的抵销权，九龙超市在双方协商未果的情况下，不是通过合法的途径解决问题，而是采取断电、封门等措施，亦侵害了李冬娥的租赁权，对李冬娥的门面的经营造成了较大的影响，其行为亦构成违约，对李冬娥由此造成的损失，九龙超市应承担责任。一审法院根据案件实际情况，认定九龙超市因此造成李冬娥在租赁期间的损失为57600元（共24个月，按2400元每月计算）。对李冬娥所提出的因所租赁的门面被盗，而要求九龙超市承担一万元损失的主张，因李冬娥并未能就相关损失提供依据，且其已向娄底市公安局娄星分局报警，该局亦登记并受理，故对该主张不予支持。以上二、三项合计相抵后李冬娥应支付九龙超市167396元。四、李冬娥能否在本案中行使抵销权。因本案中九龙集团、海汇公司向李冬娥及其父李吉光的借款行为已涉嫌非法吸收公众存款罪，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合印发＜关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见＞》的有关规定，李冬娥、李吉光作为集资参与人，其损失返还应通过追赃挽损刑事诉讼程序予以解决。李冬娥对九龙超市所负债务与被告李冬娥所享有的集资款返还债权在债的种类、品质并不相同，且不属于当事人互负到期债务情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，对李冬娥在本案中主张行使抵销权，不予支持。一审法院判决：一、由李冬娥在本判决生效之日起十日内向九龙超市返还所租赁的娄底九龙市场13#41#门面；二、由李冬娥在本判决生效之日起十日内向九龙超市支付上述款项167396元；三、驳回九龙超市和李冬娥的其他诉讼请求。本案案件受理费5938元，反诉费3725元，合计9663元，由九龙超市负担3865元，李冬娥负担5798元。二审中各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定事实予以确认。本案二审争议的焦点问题为：本案一审法院认定李冬娥应支付九龙超市167396元是否正确。对此，本院分析如下：第一，九龙超市与李冬娥就案涉门面签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应受合同条款约束履行合同义务。现李冬娥未按合同约定交付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据双方租赁合同认定租期内李冬娥欠付的租金为133360元，并无不当。李冬娥上诉主张租赁期间门店被盗不应支付物业费，但其未能提供证据证明门店被盗系九龙超市原因所为及因此造成的具体损失，故对其该项主张本院不予支持。第二，租赁合同约定的租期届满后，九龙超市与李冬娥未就合同的继续履行达成一致，李冬娥在未征得九龙超市许可且双方存在争议的情况下继续占有使用租赁物，缺乏依据，对由此给造成九龙超市的损失，李冬娥应承担赔偿责任。一审法院在认定损失金额时，在合同约定的租金基础上，根据近年来市场行情，酌情按3000元每月来认定在此期间九龙超市的损失为90000元，符合本案的实际。李冬娥上诉主张计算标准过高，但未提供证据予以证明，本院不予支持。第三，针对李冬娥反诉提出的合同履行期间因九龙超市就租金问题采取的不当措施造成的损失，一审法院在认定具体金额时，参照双方合同的约定以及本案实际情况，按照2400元每月的标准酌情认定李冬娥在租赁期间的损失，并在李冬娥应付九龙超市的欠付租金及损失金额中予以抵扣，系对于双方利益的权衡，李冬娥上诉主张该损失计算标准过低，缺乏事实与法律依据，本院对此不予认可。第四，李冬娥上诉主张在本案中就其对九龙集团、海汇公司享有的债权行使抵销权，对此本院认为，首先，对于李冬娥与九龙集团、海汇公司之间的民间借贷关系，尚未有明确的认定，且租赁期间，李冬娥所主张的债权尚未全部到期；其次，李冬娥主张的债权关系已涉嫌非法吸收公众存款罪，李冬娥作为集资参与人，其损失返还应通过追赃挽损刑事诉讼程序予以解决；再次，李冬娥对九龙超市所负债务与李冬娥所享有的集资款返还债权在债的种类、品质并不相同，且不属于当事人互负到期债务情形。故一审法院对李冬娥在本案中主张行使抵销权不予支持，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院二审案件受理费3648元，由李冬娥承担。本判决为终审判决。审判长  邹德辉审判员  李金霞审判员  唐雨松二〇二〇年十二月二日法官助理龙菲书记员刘思伊