重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3369号 原告：重庆市武隆区君安房屋经纪有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路**附**，统一社会信用代码91500232578971321E。 法定代表人：黄丽，该公司负责人。 被告：叶登峰，男，1976年9月15日出生，住重庆市武隆区。 第三人：罗杰，女，1980年11月4日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区君安房屋经纪有限公司（以下简称君安房屋经纪公司）与被告叶登峰居间合同纠纷一案，原告君安房屋经纪公司于2020年10月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。经审查，本院认为该案与罗杰存在利害关系，故本院依职权追加罗杰为本案第三人。该案于2020年11月30日、2020年12月17日和2020年12月25日三次公开开庭进行了审理。原告君安房屋经纪公司的法定代表人黄丽，被告叶登峰和第三人罗杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告君安房屋经纪公司向本院提起诉讼请求：1.判决被告支付原告中介费12000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告叶登峰拟出售位于重庆市武隆区XX街道XX路X号X-X房屋。经原告介绍，被告叶登峰与案外人李世发及原告于2020年7月21日签订《房屋买卖合同》，约定被告出售该房屋给李世发，成交价为60万元，李世发在签订合同当日支付定金2万元，2020年7月31日支付首付款20万元，余款37万元通过银行办理按揭贷款，尾款1万元在房屋交接时付清。该合同第三条约定，双方中介费按成交价各1%在付定金的同时由被告一人承担。第八条约定，若买方违约，所交付定金不予退还，由被告负责支付中介费。2020年7月24日，李世发告知原告不购买此房。原告亦将该情况告知被告，并说明买方违约可重新出售此房。被告表示不再出售，并收回房屋买卖合同，结束交易。按照合同约定，被告应当支付原告12000元中介费。经双方多次协商，未达成一致意见，故原告起诉来院，诉请如上。 被告叶登峰辩称，1.《房屋买卖合同》不系被告签订，合同中的签名是第三人罗杰代签，且被告及第三人并未委托原告出售案涉房屋，故被告不认可该合同，该合同应当无效；2.合同现并未成交，不应当产生中介费，同时因买方违约导致合同未履行，中介费也应当由违约方承担。合同约定中介费过高，应当予以调整；3.因原告在合同履行过程中未尽到监督、保障交易等义务和责任，从而导致合同未能履行，原告也应承担违约责任；4.案涉合同对于违约责任的约定属于格式条款，均是对被告的义务约定，且原告未对被告进行特别说明。 第三人罗杰辩称意见与被告叶登峰一致。 经审理查明，2020年7月21日，经原告君安房屋经纪公司居间，第三人罗杰与案外人李世发、原告君安房屋经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定案外人李世发购买被告叶登峰所有的位于重庆市武隆区XX街道XX路X号X-X房屋。合同第三条第一款约定房屋成交总价为600000元，此价格包括水、电、气、户头，该款于四次付清，定金20000元在签订合同时支付；第三条第二款第二项约定原告君安房屋经纪公司负责代办产权、银行按揭等事宜；第三条第二款第三项约定：“甲乙双方中介费按房屋成交总价的各1%（20万元以下的各付2000元中介费）在付定金的同时由甲方承担。甲乙双方若一方违约，双方支付的中介费不退。”第八条违约责任约定：“若甲方在收到定金后以及各种理由不承认完成交易时，应双倍返还乙方定金，由乙方收到违约金后付清我公司双方的中介费。相反，乙方在交定金后，不按合同约定迟迟不交首付款，自动放弃时，所交定金概不退还，由甲方负责交清我公司双方的中介费后，由本公司宣布合同作废，交易失败。……丙方监督交易、兑现合同、保障交易安全、跟踪售后服务是丙方的义务和责任。”其中，该合同第三条第二款第三项中“甲方”字样系用手写。该合同落款处叶登峰的签名系第三人罗杰予以代签及捺印，此外，第三人罗杰也签署了名字。案外人李世发于合同签订当日向第三人罗杰支付了定金20000元。之后，案外人李世发未按合同约定支付首付款，并告知原告君安房屋经纪公司不再购买案涉房屋。原告君安房屋经纪公司按照合同约定向被告叶登峰收取中介费12000元，因双方就中介费金额未达成一致，被告叶登峰拒绝支付该费用。2020年10月14日，原告起诉来院，提起如上诉讼请求。 另查明，被告叶登峰和第三人罗杰系夫妻关系。位于重庆市武隆区XX街道XX路**X-X房屋的产权权利人登记为被告叶登峰。庭审中，被告及第三人认可该房屋系夫妻共同财产。合同签订后，第三人罗杰曾通过电话方式告知被告叶登峰签订房屋买卖合同一事。 以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原、被告举示的《房屋买卖合同》，被告举示的房屋产权证复印件等证据在案佐证。经庭审质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案合同是否有效；二、被告是否应当支付原告中介费，金额为多少。 针对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告和第三人签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且被告对其予以追认，未违反法律法规的禁止性规定，足以确认双方之间形成了合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告叶登峰抗辩认为合同系第三人罗杰代签，被告不应受合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”案涉房屋系被告叶登峰与第三人罗杰的夫妻共同财产，虽第三人罗杰将被告叶登峰享有的份额予以出售，该行为属于无权处分，但第三人罗杰在签订合同后已告知被告叶登峰，且被告叶登峰对签订合同及收取定金的行为未提出异议，视为被告叶登峰对第三人罗杰该行为予以追认。被告叶登峰该抗辩理由，本院不予采信。对于被告抗辩认为未曾委托原告出售房屋的理由，虽原、被告双方未签订书面居间合同，但被告接受了原告的居间行为，与案外人签订了购房合同，该行为应当视为原、被告之间达成了居间合同的合意，故被告该抗辩理由不成立。 针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的合同。”以及第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，原告君安房屋经纪公司进行居间合作，促成了被告叶登峰与案外人李世发就房屋买卖合同的订立，且合同中亦明确由被告在签订合同当日即支付中介费，故房屋最终是否出售并非原告君安房屋经纪公司收取中介费的必要条件，因而原告君安房屋经纪公司请求被告叶登峰支付中介费的请求，本院予以支持。 对于中介费金额的确定，二手房买卖程序较复杂，买卖双方在签订合同后仍需要居间方的协助来完成全部交易流程，而居间方在此过程中存在的人力成本，也应包含在买卖双方支付的中介费内。本案中，合同约定原告君安房屋经纪公司需负责代办产权、银行按揭等事宜，而现因案外人违约导致合同未履行，原告无法就后续贷款、产权过户等诸多事宜予以完成，原告就此而产生的成本支出相对减少，同时，被告在庭审中提出调减居间费的请求。至此，本院结合案涉合同履行程度，酌定中介费调减为6000元。对于被告叶登峰抗辩认为合同未履行，原告应承担违约责任的理由，因合同未能履行系案外人违约，原告不存在违约行为，故对于被告该抗辩理由，本院不予采信。对于被告抗辩合同第八条系格式条款，规定了非过错方应承担责任，且未进行特别提示，不应承担中介费的理由，因合同第三条对于中介费的承担已作了明确约定，且该条约定被告承担中介费的约定系用手写方式填写，已达到引起被告注意的提示义务，故被告叶登峰以合同第八条属于格式条款为由拒绝支付中介费，于法无据，本院不予采信。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下: 一、被告叶登峰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市武隆区君安房屋经纪有限公司中介费6000元； 二、驳回原告重庆市武隆区君安房屋经纪有限公司的其余诉讼请求。 如果被告叶登峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取50元（原告已预交），由被告叶登峰负担25元，由原告重庆市武隆区君安房屋经纪有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员  陈 洁 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  余若飞 书 记 员  徐 柠