福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2655号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓辉，男，1981年8月18日生，汉族，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：孙铃蓉，女，1986年8月2日生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张旺祥，福建律慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张美玲，福建律慧律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人张晓辉、孙铃蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张晓辉、孙铃蓉全部诉讼请求，一、二审案件受理费由张晓辉、孙铃蓉承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记不是因碧桂园房地产公司的原因所致，而是因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园房地产公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园房地产公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园房地产公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》的约定，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 张晓辉、孙铃蓉未作书面答辩。 张晓辉、孙铃蓉向一审法院起诉请求:判令碧桂园房地产公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金17700元，本案全部诉讼费用由碧桂园房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月22日，张晓辉、孙铃蓉与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定张晓辉、孙铃蓉向碧桂园购买位于三明市梅列区××幢××室商品房；购房总价款为1157209元；碧桂园应于2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给张晓辉、孙铃蓉使用；因碧桂园原因，张晓辉、孙铃蓉未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向张晓辉、孙铃蓉支付违约金50元。张晓辉、孙铃蓉已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2017年3月19日将案涉商品房交付给张晓辉、孙铃蓉使用。碧桂园于2018年3月22日书面通知张晓辉、孙铃蓉办证。 一审法院归纳本案争议焦点并分析认定如下： 一、碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任。 一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年5月30日前，实际交房实际为2017年3月19日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。张晓辉、孙铃蓉与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致张晓辉、孙铃蓉未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 二、碧桂园公司逾期履行合同义务的期间如何确定问题。 一审法院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于合同约定的交付日前（2017年3月19日）向张晓辉、孙铃蓉交付商品房。房地产开发企业提前向商品房买受人交付商品房，有利于物尽其用，避免资源浪费。房地产开发企业履行协助办理房屋权属证书的履行期限，以合同约定的交房日之次日为起算时间，有利于鼓励房地产开发企业在商品房符合交付条件后及时向买受人交付。因此，合同约定的交房日之次日起第90日确定为碧桂园协助张晓辉、孙铃蓉办理房屋权属证书的届满之日，趋于合理。 由此，碧桂园应于合同约定的交房日之次日起第91日开始依合同约定向张晓辉、孙铃蓉计付违约金。碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知张晓辉、孙铃蓉办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，不予采信。碧桂园于2018年3月22日书面通知张晓辉、孙铃蓉办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知张晓辉、孙铃蓉领取办证所需资料前一日为宜。 综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按期履行合同义务，导致张晓辉、孙铃蓉未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。由此，碧桂园应从2017年8月29日起至2018年3月21日止（共205日），按每日50元向张晓辉、孙铃蓉支付违约金。据此，张晓辉、孙铃蓉提出诉请，根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张晓辉、孙铃蓉支付违约金10250元；二、驳回张晓辉、孙铃蓉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，因适用简易程序审理，减半收取209元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担28元，由张晓辉、孙铃蓉负担181元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张晓辉、孙铃蓉与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当依照合同的约定全面履行各自义务。根据合同约定，碧桂园房地产公司于2017年3月19日向张晓辉、孙铃蓉交付案涉商品房后，应在案涉商品房交房之日起90日内协助张晓辉、孙铃蓉办理并取得房屋权属登记证书，但碧桂园房地产公司直至2018年3月22日才通知张晓辉、孙铃蓉办理商品房产权登记手续。该时间明显超过合同约定的协助办理并取得权属证书时间。一审判决碧桂园房地产公司依法应当每日按买受人已付款的0.01%的标准，自张晓辉、孙铃蓉应当取得房屋权属证书期限届满的次日起至碧桂园房地产公司通知张晓辉、孙铃蓉办理产权登记手续的前一日止，支付张晓辉、孙铃蓉逾期办证违约金，并无不当。碧桂园房地产公司关于逾期办证违约金计算明显错误的上诉理由，依据不足，不予采信。关于不动产统一登记政策调整问题。经查，《不动产权登记暂行条例》早于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施。三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园房地产公司按照合同约定所承担的办理房屋所有权初始预登记义务自然变更为办理不动产首次登记（总确权）义务，碧桂园房地产公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，双方约定取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限能够保证碧桂园房地产公司仍有充分时间按照政策调整后所需的材料和程序协助张晓辉、孙铃蓉办理不动产权证。综上，碧桂园房地产公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志历 审 判 员 吴江** 审 判 员 谢明华 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 朱起赟 书 记 员 庄秀花 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。