北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14524号上诉人（原审原告）：吴富东，男，1980年1月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：潘逢英，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京桐凡物业管理服务有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地嘉创路**。法定代表人：曹海东，执行董事。委托诉讼代理人：杨华，重庆聚义律师事务所律师。原审第三人：北京嘉逸置业有限公司，，住所地北京市通州区水仙西路****01-1218法定代表人：曹海东，执行董事。委托诉讼代理人：韩月娟，女，北京嘉逸置业有限公司员工。上诉人吴富东因与被上诉人北京桐凡物业管理服务有限公司（以下简称桐凡物业公司）、原审第三人北京嘉逸置业有限公司（以下简称嘉逸公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人吴富东的委托诉讼代理人潘逢英、被上诉人桐凡物业公司的委托诉讼代理人杨华、原审第三人嘉逸公司的委托诉讼代理人韩月娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴富东上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审二审诉讼费由桐凡物业公司承担。事实和理由：1.一审事实认定不清，法院未重点关注到桐凡物业公司未按要求提供服务。吴富东入住后发现桐凡物业公司物业服务质量极差、服务态度极为恶劣，物业服务合同确定的多事项均出现严重问题。入住业主通过微信业主管理群投诉、组织会议等形式向桐凡物业公司反映问题，桐凡物业公司不予理睬。嘉逸公司作为开发商，曾在房屋销售时表示所售物业的服务商为“第一太平戴维斯”，并在相关材料上大肆宣传误导吴富东才会同意购买房屋。一审法院事实认定不清。吴富东同意按照物业服务合同约定的价格支付物业费主要原因是桐凡物业公司在协议中承诺提供良好的物业服务和小区环境。桐凡物业公司并没有按照约定的承诺提供良好的物业服务与小区环境，且桐凡物业公司的不作为给吴富东生命财产安全造成很大威胁。在供暖问题上，吴富东多次反映冬天供暖不足，桐凡物业公司未进行改进。2.一审法院适用法律不当，应结合实际情况考虑桐凡物业公司违约情形。依据《合同法》第一百一十一条规定，桐凡物业公司未按要求提供相应的服务质量，吴富东有权要求降低物业费服务标准及供暖费。桐凡物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意吴富东的上诉请求及事实理由。嘉逸公司述称，涉案争议与嘉逸公司无关。吴富东向一审法院起诉请求：1.判决自2018年1月1日起变更物业费的标准为每月每平米3元，取暖费为每年每平米10元；2.判决桐凡物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：吴富东系909号房屋的房屋所有权人，该房屋建筑面积115平方米。桐凡物业公司系该房屋所在小区的物业服务单位。吴富东在与嘉逸公司签订《北京市商品房预售合同》，同时与桐凡物业公司签订了《前期物业服务合同》，主要约定：名称：嘉逸商务园，坐落位置：光机电一体化产业基地嘉创路10号。建筑面积：672.78平方米。本物业管理区域内的物业服务费为21.88元/每平方米/每月，商业物业9.9元/每平方米/每月。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买和使用。合同还约定了其他内容。另查，2017年11月29日，桐凡物业公司（用热方）与案外人北京炼焦化学厂（供热方）签订《供热合同》，主要约定：供热**址：北京市通州区光机电一体化产业基地嘉创路10号。供热期限：供热方在北京市规定的供热期限2017年11月15日至2018年3月15日为用热方供热。供热价格：根据北京市发展和改革委员会京发改【2015】2619号《关于调整本市非居民供热价格的通知》精神和用热方的用热质量要求，经双方协商，本采暖期（120天）合同供热价格为供热费单价：40元/平方米，超4米高：80元/方米。合同还约定了其他内容。2018年，双方另续签一份《供热合同》。2019年10月18日，桐凡物业公司（甲方）与案外人北京博润通能源热力有限公司（乙方）签订《枢密院一二期、嘉逸商务园（尖子班）、开饭群岛商业街项目BOT供热运行承包合同》，主要约定：该项目特许经营期为20年，自2019年10月18日至2039年3月15日。收费标准：甲乙双方确认项目建成后向用户收费标准40元/㎡，由甲方直接或授权物业管理企业向用户收取，并按约定足额支付给乙方。价格依据：京价（商）字【2001】372号、京发改【2015】2619号。合同还约定了其他内容。一审庭审中，桐凡物业公司称吴富东拖欠2017年1月1日至2020年6月30日的物管费共计105679.8元，拖欠2017年11月15日至2020年3月15日三个供暖季的供暖费共计14145元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。物业服务收费实行市场调节价并适时调整。实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。本案中，吴富东、桐凡物业公司双方之间的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现吴富东主张变更物业费标准，依据不足，一审法院不予支持。吴富东向桐凡物业公司主张变更取暖费收费标准，但桐凡物业公司并非供暖服务合同法律关系中提供供暖服务的一方，依据合同相对性原则，对于吴富东的该项诉讼请求，一审法院不予处理，其可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴富东的诉讼请求。本案二审期间，吴富东就其主张的桐凡物业公司服务质量问题，向本院提交图片、视频、微信聊天记录等证据。吴富东向本院提交了调查取证申请书，申请调取小区的监控录像，拟证明桐凡物业公司的物业服务与其所收取的物业费不匹配。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于吴富东要求变更物业费标准的主张。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方因物业费收费标准产生争议，经查，吴富东与桐凡物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务费用为每月每平米21.88元，该协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。吴富东依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条要求降低物业费收费标准，但该条文规定的是因质量不符合约定违约方所应承担的违约责任，而并非对如何变更合同的法律规定，而本案中，在双方已经就物业费标准订立合同的情况下，吴富东的诉讼请求是变更物业费标准，实质上是对合同内容的变更，应经由当事人协商一致，故吴富东的该点上诉理由缺乏法律依据。此外，小区的物业服务企业系由业主共同决定选聘，实行市场调节价的物业服务收费标准的调整亦由业主共同与物业管理企业协商确定。吴富东主张的物业服务不到位等问题，并非有权请求单方变更合同的法定事由，对于吴富东的调查取证申请，缺乏必要性，本院不予准许。吴富东所称物业服务企业与宣传承诺不符的问题，其已经与桐凡物业公司签订了物业服务合同，亦明知提供物业服务的企业为桐凡物业公司，桐凡物业公司亦已实际为小区提供了多年的服务，吴富东所主张变更合同并不满足合同法的相关规定，故吴富东主张变更物业服务费收费标准，缺乏法律依据，本院无法支持。关于吴富东要求变更取暖费的主张，因桐凡物业公司并非为涉案小区提供供暖服务的主体，本院对其该项请求不予处理，吴富东可另行解决。最后，本院需要指出的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。在本案的审理中，本院亦注意到业主一方提出的对物业服务不满意的问题，本院希望桐凡物业公司作为物业服务的提供方，应当重视业主的意见和建议，认真研究完善小区服务的对策，提高沟通的水平，避免业主误解，从而切实提高物业服务质量，尽可能的赢得业主的支持与肯定。综上所述，吴富东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴富东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年十二月三十日法官助理 郭妍子书 记 员 刘 畅书 记 员 刘 鸽