广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1427号 原告：深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司，住所广西梧州市长洲区红岭路**第****。统一社会信用代码：9145040507060693X9。 代表人：杨华，公司总经理。 委托诉讼代理人：欧江德，广西益远律师事务所律师。 被告：潘连凤，女，1982年9月4日出生，汉族，住广，住广西梧州市长洲区div> 被告：林志国（潘连凤的委托诉讼代理人、丈夫），男，1979年7月17日出生，汉族，住广，住广西梧州市长洲区div> 原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司与被告林志国、潘连凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司(以下简称福田物业梧州分公司)的委托诉讼代理人欧江德，被告潘连凤的委托诉讼代理人即被告林志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福田物业梧州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年8月16日起至2020年7月31日止的物业服务费人民币8149.12元及违约金（违约金计算，以每月所拖欠的物业服务费为基数，按日3‰，至2020年7月31日为人民币14633.12元，此后至实际支付之日止)；2.判令被告向原告支付2016年8月16日至2020年7月31日的水电公摊费人民币754.89元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付自2016年12月9日起至2020年7月31日止的物业服务费、违约金及水电公摊费。 事实和理由：2013年5月2日，梧州市三祺投资有限公司（以下简称三祺公司）与原告签订《三祺城Ａ2地块住宅楼前期物业服务合同》，选聘原告对三祺城歌利亚庄园提供前期物业管理服务。该合同签订至今，原告对该物业提供了物业管理服务。2016年6月3日被告购买了广西梧州市，该房属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《前期物业服务协议》，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费186.30元，逾期支付的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。 被告从房屋交付之日起开始拖欠原告物业服务费。原告要求被告缴纳物业服务费，但被告至今未能缴纳。原告自2016年8月16起代被告支付水电公摊费用共计754.89元，原告多次向被告催收，被告也未能支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法公正判决。 原告福田物业梧州分公司围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.营业执照复印件，证明原告的身份信息； 2.《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》，证明三祺公司与原告签订《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》，选聘原告对三祺城歌利亚庄园提供前期物业管理服务； 3.物业费欠费明细、公摊费欠费明细、违约金统计表，证明被告拖欠物业服务费以及水电公摊费情况； 4.《梧州市商品房买卖合同》，证明被告购买房屋的时间； 5.（2020）桂04民终568号民事判决书，证明该判决书认定房屋于2016年12月8日已交付。 被告林志国、潘连凤辩称，1.（2019）桂0405民督30号民事裁定书已经依法判决驳回原告的诉讼请求，并已生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”规定，原告在本案起诉构成了重复起诉。根据“一事不再理”的原则，法院应驳回原告的起诉。2.被告没有与原告签订任何前期物业服务合同，《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》是房屋出卖人三祺公司与深圳市福田物业发展有限公司签订，该合同没有提供给被告，且物业公司与《商品房买卖合同》约定的物业公司福田物业梧州分公司不一致，在房屋出卖人没有将合同约定的证明文件及合格安全的房屋交付给被告前，原告要求被告支付物业服务费、违约金没有依据。3.被告购买了案涉房屋，但房屋墙面大面积空鼓开裂，三个房间天花楼板大面积大跨度开裂漏水，案涉房屋至今未达到交房条件，也未有任何的通知信函证明告知被告案涉房屋于2016年12月8日通过了楼板裂缝补修及检测的验收、可以收房和应当收房。案涉房屋至今未办理房屋交接手续，尚未完成交付，被告尚未是案涉房屋的实际控制和使用人，由此产生的逾期交房责任出卖人仍应承担。4.由于出卖人、原告没有将合格安全的房屋交付给被告，导致被告权益受到侵害，出卖人、原告违约在先，被告有权主张先履行抗辩权，要求出卖人、原告整改房屋质量问题，在房屋没有达到合格安全前，被告有权拒绝支付物业服务费，并有权要求出卖人、原告赔偿违约金。楼上业主非法装修引起案涉房屋天花板开裂，严重威胁被告安全，被告多次向出售人、原告、楼上业主提出责令停工检查检测、补强加固的要求，原告作为由建设单位选聘的前期物业和直接第一现场责任人理应积极主动制止或及时报告，但原告没有依法及时履行自己法定的物业管理义务。原告的《装修手册》第二十二条再次明确其自身拥有检查验收隐蔽工程的权利和义务，但现实是根本没有履行其职责，致使被告的合法权益继续受到不法侵害。《物业管理条例》第五十六条明确原告有参与介入、维修养护的义务。在广西区检测中心计划对开裂天花板进行检测时，楼上业主以新铺水泥地板未干为由拒绝开门检测，原告没有依法采取适当补救措施，履行物业管理的职责，造成检测不能的后果。之后被告多次要求出售人、原告对开裂楼板进行检测，为何原告却没能再次组织检验检测？5.原告没有依法履行自己物业职责，该作为而不作为，严重失职渎职。根据《物业管理条例》第三十六条规定，被告要求判令原告承担相应的法律责任，免除被告正常收房后若干年物业服务费。交房前的物业服务费和相关费用如需交和应交多少，应由出售人三祺公司全额承担和根据原告自身作为自行承担，与被告无关，请人民法院驳回原告的起诉，并对（2019）桂0405民初649号案件予以改判或重判，维护被告的合法权益。 被告林志国、潘连凤为其辩解向法庭提供的证据有：（2019）桂0405民督30号民事裁定书，证明原告诉请已经法院裁定，原告构成重复起诉。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告认为：证据1-3三性有异议；证据4没有异议；证据5真实性没有异议，但对判决结果不服，被告会继续向广西壮族自治区高级人民法院申诉。对于被告提供的证据，原告认为：真实性由法院核实，关联性、合法性没有异议，裁定书只是终止支付令的督促程序，现在起诉不构成重复起诉，支付令提出异议后都要经过诉讼程序。结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对当事人没有异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。对原、被告提供的其他证据的真实性予以确认。 综合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月2日，三祺公司作为甲方与作为乙方的深圳市福田物业发展有限公司签订了一份《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》，合同主要约定：1.甲方选聘乙方对“三祺城”A2地块住宅楼项目提供前期物业管理服务，服务期限暂定为3年，最终服务期限于业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效之日起终止；2.管理范围及管理事项包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理等；3.物业交付业主入住前，对于甲方移交的房屋和设备设施，甲方应对物业共用部位、共用设备设施进行查验，对于遗留工程和整改项目，由甲方负责达到验收标准，配合乙方办理物业接管验收及移交手续。乙方应在接到甲方正式通知之日起10日内，到甲方指定的地点办理房屋验收和交接手续，逾期不办理视为乙方已认可并接收房屋。交房期间，甲方交付乙方钥匙后至业主接房前，如因乙方管理钥匙不善造成业主房屋被盗，乙方承担责任；4.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅按1.5元/月?平方米计算。公用水电费(包括绿化用水、电梯用电、景观用水用电及水电损耗)属公共能耗费用的，均按实际发生额从业主办理交房手续之日（以甲方发出的交房通知书规定的时间为准）起由业主按户进行分摊。自前期物业管理服务合同签订之日至新建物业交付乙方使用之日发生的前期物业管理服务费用由乙方承担。业主应于《入伙通知书》下发之日起交纳物业服务费用，物业服务费用由乙方自行负责收取。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；5.业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。 2013年5月28日，深圳市福田物业发展有限公司委托其分公司即原告对三祺城一期一组团A2地块住宅楼提供具体物业管理工作并收取物业服务费等相关费用，代表其履行合同义务。 2016年6月3日，三祺公司作为出卖人与作为买受人的被告签订了一份合同编号为ＷＺ2016XXXX的《梧州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共124.49平方米，单价每平方米3955.79元，总金额492457元；出卖人应在2016年8月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2016年6月30日，被告林志国、潘连凤购买的房屋所在的三祺城一期一组团3#幢通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收，验收结论为工程质量合格。 2016年8月17日，被告林志国、潘连凤收到三祺公司发出的入伙通知书，该入伙通知书载明：你认购的三祺城项目3号楼某房已于2016年8月2日具备合同约定的条件，请你根据入伙须知亲临现场办理入伙手续。当天，被告林志国、潘连凤查看其购买的案涉房屋，提出该房屋多处存在空鼓、开裂等问题，被告林志国、潘连凤拒绝接收房屋并要求三祺公司进行修复。2016年10月25日，被告林志国、潘连凤再次查看房屋，发现房屋主卧室、次卧室天花板各有一排直线型、连贯性规则的钢钉、裂缝。2016年10月31日，被告林志国、潘连凤认为房屋存在严重质量安全问题，向三祺公司发出退房通知书。三祺公司收到该退房通知后没有与被告办理退房手续。 2016年11月21日，被告林志国、潘连凤向梧州市住房和城乡建设委员会提交申诉函，认为其向三祺公司购买的房屋存在严重质量安全问题，希望有关部门予以处理。当天，被告林志国、潘连凤发现案涉房屋有修补痕迹，房屋主卧、次卧的天花板的钢钉已被磨掉。 2016年12月1日，为了解案涉房屋的楼板工程质量情况，该项目的施工单位广西建工集团第二建筑工程有限公司委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对林志国、潘连凤购买的房屋选取一块楼板进行楼板载荷试验。2016年12月6日，广西壮族自治区建筑工程质量检测中心出具《工程质量检测报告》，结论为：“3#楼1单元402房3-34～3-37×3-B～3-E板在正常使用极限状态下的挠度及裂缝宽度均满足相关规范要求。”2016年12月8日三祺公司、福田物业公司、施工单位广西建工集团第二建筑工程有限公司、监理单位广西城建咨询有限公司验收通过梧州市楼板裂缝修补及检测。 被告林志国、潘连凤至今未与三祺公司办理房屋交接手续，也没有与福田物业梧州分公司签订物业合同。林志国、潘连凤认为，三祺公司向其出售的房屋存在严重质量问题，福田物业梧州分公司没有履行职责，故于2019年5月8日向本院提起诉讼，要求：1.三祺公司补强加固梧州市直至检测验收合格为止；2.三祺公司向其支付逾期交房违约金116810.8元；3.福田物业梧州分公司承担减免其正常收房后3年的物业服务费；4.覃剑锐、莫丽娜赔偿其11681.08元。本院于2019年5月8日立案后，于2020年1月7日作出（2019）桂0405民初649号民事判决，判决：一、三祺公司应向林志国、潘连凤支付违约金12508元；二、驳回林志国、潘连凤的其他诉讼请求。林志国、潘连凤对该判决不服，上诉至梧州市中级人民法院，梧州市中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）桂04民终568号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 原告为三祺城A2地块住宅楼提供物业服务至今，2019年4月26日原告以被告拖欠物业管理费为由向法院申请支付令，要求：被告支付2016年8月16日至2019年1月31日的物业费5498.85元及该款违约金6445.72元，合计11944.57元。本院于同年5月5日作出（2019）桂0405民督30号支付令，林志国、潘连凤应当自收到支付令之日起十五日内，给付原告2016年8月17日至2019年1月31日的物业服务费5498.85元、计至2019年1月31日的滞纳金362.14元，合计5860.99元。林志国、潘连凤收到支付令后向本院提出异议，本院于2019年5月21日作出（2019）桂0405民督30号民事裁定书，裁定：终结本案的督促程序。本院（2019）桂0405民督30号支付令自行失效。此后被告没有依约支付相关物业费用，原告多次追索未果，遂向本院起诉成讼。 另2019年5月至2020年7月被告应缴纳的公摊电费为343.66元。 本院认为，关于本案是否构成重复起诉的问题？林志国、潘连凤在（2019）桂0405民初649号案件中提出要求福田物业梧州分公司自行免除案涉房屋自实际交付之日起3年内的物业管理费、小车车位停车费，因该案审理的是商品房买卖合同纠纷，而不是物业服务合同纠纷，故本院不予处理。2019年4月26日，福田物业梧州分公司向本院申请支付令，在本院作出（2019）桂0405民督30号支付令后，因林志国、潘连凤提出的异议成立，本院裁定终结该案的督促程序，（2019）桂0405民督30号支付令自行失效。而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十七条规定“人民法院收到债务人提出的书面异议后，经审查，异议成立的，应当裁定终结督促程序，支付令自行失效。支付令失效的，转入诉讼程序，但申请支付令的一方当事人不同意提起诉讼的除外”，在（2019）桂0405民督30号支付令失效后，原告提起本案诉讼，并不构成重复起诉。 关于原告是否有权收取物业服务费的问题？本案原、被告虽然未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”根据上述规定，即使没有采用书面形式，一方已经履行主要义务且对方接受的，合同也同样成立。在判断合同是否成立的问题上，形式要件固然重要，但实质要件即当事人之间的合意更为关键。被告林志国、潘连凤作为梧州市兴梧路68号三祺城歌利亚庄园第3幢1单元402房的业主，接受了原告的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故应当履行交纳物业服务费的义务，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费、水电公摊费的合理部分，本院予以支持。 关于被告应从何时开始缴纳物业费的问题。本案被告虽然于2016年8月17日收到《入伙通知书》，但被告认为案涉房屋存在质量问题一直没有接收房屋，（2019）桂0405民初649号民事判决认定了案涉房屋于2016年12月8日通过楼板裂缝修补及检测的验收，可向被告交付，梧州市中级人民法院也维持了一审判决，因此2016年12月8日起案涉房屋符合交付的条件。鉴于原告没有举证证明其在房屋修补后通知了被告接收房屋，而被告在2019年5月8日向本院提起了诉讼，要求原告自其接收房屋后免除三年的物业服务费，应视为知道了原告通知其接收房屋，故物业服务费从2019年5月8日起开始缴纳。根据《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》中的约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅1.5元/月·平方米，案涉房屋的建筑面积为124.49平方米，被告每月需缴纳的物业服务费为186.74元，从2019年5月8日起至2020年7月止被告应缴纳的物业服务费为2801.1元及公摊电费为343.66元。根据《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》的约定，被告未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应支付违约金。现原告要求被告按每日3‰的标准支付违约金，标准过高，且已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。本案中，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，本院将违约金损失调整为按被告每月欠缴物业服务费的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计至2019年8月19日止为89.14元，此后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率的1.3倍计至付清所欠物业服务费之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告林志国、潘连凤应向原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司支付物业服务费人民币2801.1元及违约金（违约金计算，至2020年7月止为89.14元，此后以人民币2801.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率1.3倍分段计至付清之日止）； 二、被告林志国、潘连凤应向原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司支付公摊电费人民币343.66元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，减半收取计194元，由原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司负担167元，被告林志国、潘连凤负担27元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇二〇年十二月二日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 莫超雄 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。