河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初10158号原告：杨柳，女，1983年1月19日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：王志杰，河南济世雨律师事务所律师。被告：杨水莲，女，1971年6月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：蒋德福，男，1965年11月17日出生，汉族，住所地同上。二被告委托诉讼代理人：罗莹，河南尚成律师事务所律师。被告：驻马店市开发区恒佳通达地产，住所地驻马店市开发区。经营者：曹梦科，男，1985年7月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王建华，河南同立律师事务所律师。原告杨柳诉被告杨水莲、蒋德福、驻马店市开发区恒佳通达地产（以下简称恒佳地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳的委托诉讼代理人王志杰、被告杨水莲、蒋德福的委托诉讼代理人罗莹、被告恒佳地产的委托诉讼代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨柳向本院提出诉讼请求：1.解除2020年8月15日签订的《房产买卖合同》；2.被告杨水莲、蒋德福向原告双倍返还定金60000元并支付违约金366000元。事实与理由：2020年8月15日，原告与蒋德福委托妻子杨水莲签订《房产买卖合同》，该合同约定有定金及违约金条款。同日，原告向恒佳地产交纳定金10000元，又向杨水莲交纳定金20000元。但让人始料未及的是，蒋德福明确决绝出卖该房地产，之后，原告多次与中介公司、被告协商未果。被告杨水莲辩称，蒋德福没有委托杨水莲与杨柳、恒佳地产签订《房产买卖合同》，该合同系无效，杨水莲在签订合同的当晚明确向恒佳地产表示蒋德福本人不同意出售房产，要求退还已收的20000元订金，恒佳地产同意并答应与杨柳协商，2020年8月17日中午，经恒佳地产同意，杨水莲将收取的20000元订金以现金的形式返还给恒佳地产，同时也将合同交给了恒佳地产；杨水莲并未给杨柳造成任何损失，2020年8月15日三方签订合同，次日已经明确告知房主本人不同意出售该房产，8月17日将收取的订金退回，从签订合同到退还订金，前后只有不到40个小时的时间，没有给原告造成任何损失。综上，诉争合同系无效合同，且没有给杨柳造成任何损失，杨水莲已经将20000元订金通过恒佳地产返还给原告，驳回原告的诉讼请求。被告蒋德福辩称，蒋德福没有与杨柳签订任何合同，也没有委托杨柳代为签订合同，蒋德福不是合同相对人，双方之间不存在任何合同关系；蒋德福与杨柳之间不存在合同关系，不是合同相对人，不存在违约行为，从未收到过杨柳交付的定金。综上，驳回原告的诉讼请求。被告恒佳地产辩称，本案房屋买卖合同主体是杨柳与蒋德福、杨水莲，恒佳地产系中介人，在本案中系有独立请求权的第三人，依法不承担违约责任及返还定金责任。经审理查明，2020年8月15日，原告杨柳在恒佳地产的居间下，签订了《房产买卖合同》一份，该合同抬头卖方（甲方）处显示“杨水莲代蒋德福”、买方（乙方）处由杨柳署名，该合同落款甲方处显示“杨水莲代蒋德福”、乙方处由“杨柳”署名、丙方处加盖“驻马店市开发区恒佳通达地产”印章，合同约定：甲乙双方在自愿、平等和诚实守信的原则下，依据《中华人民共和国合同法》，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方的房屋买卖行为，并制定本合同，以兹各方共同遵守。一、基本信息。1.房地产情况：甲方拥有位于在骏马××××）通达一期19号楼的房产，房屋产权证号10××00，房屋所有权人为蒋德福，房屋建筑面积为165.76平方（以下简称该房产，基本信息以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记为准）。二、成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意该房产的交易总价为人民币壹佰捌拾叁万元整（小写1830000.00元），此价格包含该房产的相关配套设施有车库一间。三、定金支付。本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币（大写）叁万元整（小写￥30000.00元）（该定金含中介费用），在办理产权变更或过户前由丙方保管。签订合同的当日，杨柳就诉争房屋支付了30000元款项，其中10000元交于恒佳地产，20000元交于杨水莲，并由恒佳地产、杨水莲分别向杨柳出具了收条，分别写明“今收到杨柳购买通达一期19号楼购房定金壹万元，恒佳地产，经办人任保民”“今收到杨柳购房订金贰万元整，杨水莲”。2020年8月17日，杨水莲将收取的20000元交于恒佳地产，并由恒佳地产出具收条，写明“今收到杨水莲退定金贰万元整，恒佳地产，经办人任保民”。另查明，杨水莲、蒋德福于1991年6月26日登记结婚；诉争房屋于2010年7月14日办理房屋所有权证书；诉争合同签订时杨水莲未取得蒋德福的授权。诉讼中，杨柳称：因为原告所受损失较大，双倍返还定金60000元不足以弥补原告的损失，在使用定金罚则之后，还应继续使用违约金原则，赔偿原告的损失。杨水莲、蒋德福称：杨水莲和蒋德福二人虽商量过卖房子，签合同时杨水莲没有和蒋德福说，误以为蒋德福会同意，但签完回去后，蒋德福坚决不同意卖房子。上述事实，有相关证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案诉争合同甲方处显示“杨水莲代蒋德福”，系由杨水莲代蒋德福与杨柳签订合同，因此房屋买卖合同关系形成于杨柳与蒋德福之间，但在签订合同时杨水莲未取得蒋德福的委托，故杨水莲系无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。根据上述法律规定，杨水莲系蒋德福之妻，其代蒋德福签订合同时虽系无权代理人，但处分的系杨水莲、蒋德福夫妻关系存续期间办理相关登记的房屋，杨柳有充分理由相信系二人的共同意思表示，有充分的理由相信杨水莲有代理权，故代理人行为有效。在代理行为有效的情况下，杨柳与蒋德福之间形成房屋买卖合同关系，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，蒋德福以其不知情为由拒绝出售房屋，构成根本违约，现原告请求解除杨柳与蒋德福之间的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：实际交付的定金数额多于或者少于约定的数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接收定金的，定金合同不生效”。本案中，蒋德福之妻杨水莲虽仅向杨柳出具了订金20000元的收条，但恒佳地产依据合同约定还代为保管定金10000元，故杨柳订金20000元、定金10000元，现原告要求双倍返还定金20000元，于法有据；同时原告的诉请是双倍返还定金60000元，系错误的将订金20000元也认定为定金20000元，但并不影响原告要求返还前述20000元订金的意思表示，故原告请求被告返还订金20000元，本院亦予以支持。现杨水莲将订金20000元交于恒佳地产，同时定金10000元亦由恒佳地产代为保管，故该30000元由恒佳地产代为返还。关于原告请求的违约金366000元，因本院已支持其双倍返还定金20000元的诉讼请求，双倍返还定金已足以赔偿杨柳因诉争合同所受的损失，故原告的该项请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨柳与被告蒋德福于2020年8月15日形成的房屋买卖合同关系。二、限被告杨水莲于本判决生效后十日内向原告杨柳双倍返还定金20000元以及返还订金20000元（其中30000元由被告驻马店市开发区恒佳通达地产代为返还）。三、驳回原告杨柳的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，减半收取3845元，由原告杨柳负担3575元，被告杨水莲负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 周 岩二〇二〇年十二月十四日书记员 张晶晶