福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3081号 原告（反诉被告）：林国民，男，1956年3月18日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑仁杰，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:莆田市和信鞋业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区高林街**，统一社会信用代码91350300754999762G。 法定代表人：黄玉清。 委托诉讼代理人：林文华，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘建勋，福建众益律师事务所实习律师。 第三人：莆田市涵江区国欢镇人民政府，住所，住所地福建省莆田市涵江区国欢镇塘西村社会信用代码1135030300370699XM。 负责人：陈志强。 委托诉讼代理人：李金荣、李金兴，福建融成律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）林国民与被告（反诉原告）莆田市和信鞋业有限公司（以下简称和信鞋业）、第三人莆田市涵江区国欢镇人民政府（以下简称国欢镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林国民的委托诉讼代理人姚春兰，被告（反诉原告）和信鞋业的委托诉讼代理人林文华、刘建勋和第三人国欢镇政府的委托诉讼代理人李金兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林国民向本院提出诉讼请求（本诉），依法判令：1.解除林国民与和信鞋业签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，剩余租期的租金为224224元（5年总租金为449900元）；2.和信鞋业立即返还给林国民押金21840元；3.和信鞋业立即赔偿给林国民装修费365325.5元；4.本案诉讼费用由和信鞋业负担。事实和理由：2018年10月11日，林国民与和信鞋业签订《房屋租赁合同》一份，约定和信鞋业将坐落在和信鞋业厂里临街的简易钢构厂房（2个店面），建筑面积约280平方米租赁给林国民使用，房屋租赁期自2018年12月1日至2023年11月30日，共计五年。用途：瓷砖的门店与仓储。租金及押金：押三付二，租金每平方米26元，每个月租金为每月7280元。合同签订后，林国民依约支付了押金21840元。在合同履行过程中，涉案厂房因诉讼被法院查封，并被要求限期迁出。为此，林国民与和信鞋业交涉，双方并于2019年7月9日签订《补充协议》，补充约定和信鞋业确保林国民能正常租用至2023年11月30日租赁期满。租赁期内，林国民被有关部门要求搬离租赁场所，和信鞋业应赔偿给林国民装修费536378.54元，且应退还给林国民押金21840元。如因是和信鞋业问题，在接到法院或政府有关部门的搬迁通知书的期限内，如和信鞋业未能在最后期限内解除，双方按照实际搬迁日为准，计算赔偿金及办理解除租约和支付赔偿款。在之后的合同履行过程中，案涉厂房门口自2019年10月1日至2019年12月18日期间开始有挖机工作，影响了林国民的正常经营。2020年疫情期间，林国民找和信鞋业协商减免租金，和信鞋业分文未少。2020年6月28日，林国民收到由国欢镇政府盖章的按时搬迁通知书，以涉案厂房现所有权属于国欢镇政府，国欢镇政府于2020年7月5日按照和信鞋业与国欢镇政府签订的协议约定，收回该地块的所有权，要求林国民在案涉租赁厂房经营的石博士瓷砖在2020年7月5日前完成搬迁清场工作，国欢镇政府将于2020年7月5日后对该地块内的水电设施进行改造，逾期未完成搬迁的租户所有损失由租赁单位和个人自行承担。林国民认为，本案因和信鞋业与国欢镇政府协议约定需要收回涉案厂房地块的所有权，导致国欢镇政府通知林国民等租户搬迁，林国民与和信鞋业之间的合同无法继续履行，和信鞋业应赔偿给林国民装修费损失，即五年期合同总天数1825天，至限期搬迁2020年7月5日为582天，即536378.54元-（536378.54元/1825天×582天=171053元）=365325.5元。林国民为维护自身的合法权益，故提出上述诉讼请求。 莆田市和信鞋业有限公司辩称，1.本案涉及的房地产，和信鞋业虽与国欢镇政府签订《征迁补偿协议书》，但该协议书并未履行完毕。和信鞋业仍为涉案标的物的权利人和占有人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条之规定，实施房屋征收应当先补偿后搬迁。因本案国欢镇政府补偿款未到位且未支付搬迁费、停产停业损失等，故未搬迁交付，本案涉案房屋的权利人和占有人仍为和信鞋业，有权继续出租和收益。2.和信鞋业与国欢镇政府签订《征迁补偿协议书》，但并未导致林国民不能使用房屋。林国民请求解除合同并赔偿损失，缺乏法律依据。且根据《合同法》第218条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的承担人可以要求减少租金或者不支付租金，但《合同法》并没有规定承租人可以解除合同；和信鞋业与国欢镇政府签订《征迁补偿协议书》，但并未导致林国民不能使用房屋。3.国欢镇政府通知搬迁缺乏合法性，而且林国民也未实际搬迁，故林国民请求解除合同赔偿损失也缺乏合同依据，如林国民确有损失，也应当由国欢镇政府承担责任。如上所述，因国欢镇政府补偿款未到位，并且未支付搬迁费和停产停业损失，故国欢镇政府无权通知搬迁。为此，和信鞋业于2020年7月10号复函，告知国欢镇政府其行为违法，因此造成的损失概由国欢镇政府承担。综上所述，林国民解除合同，其目的在于自己经营不善的情况下，趁此机会而要求和信鞋业返还押金和赔偿损失，现林国民违约解除合同，故应驳回其请求返还押金和赔偿损失的诉讼请求。 国欢镇政府述称，1.国欢镇政府代表涵江区政府与和信鞋业签订《土地收储协议》，和信鞋业负有依约及时交付土地、建（构）筑物等的义务；2.国欢镇政府对林国民与和信鞋业之间的租赁合同纠纷不知情，其经济责任和法律后果由和信鞋业自行承担。 和信鞋业向本院提出反诉请求（反诉），依法判令：1.林国民支付和信鞋业拖欠的租金7280元，并自2020年10月1日起至2021年11月30日止按《房屋租赁合同》约定，每两个月逢1日前支付租金14560元；自2021年12月1日起至2022年11月30日止每两个月逢1日前支付租金15288元；自2022年12月1日起至2023年11月30日止每两个月逢1日前支付租金16016元；2.林国民承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月11日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定和信鞋业将坐落在和信鞋厂里临时的简易钢构厂房两个店面建筑面积约280平米租赁给林国民使用，租赁期是从2018年的12月1日到2023年的11月30日，共计5年时间，租金和押金为：押三付二，首3年的租金为每平米26元/每月，即每个月租金7280元。第4年起，即2021年12月1号至2022年11月30号租金上浮5%，每个月租金为7644元。第五年，即2022年12月1号至2023年11月30号租金上浮10%，每个月租金为8008元，支付的时间为第一期租金是在2018年12月1号前支付第一期的两个月租金，以此类推，每两个月逢1日前支付。合同签订后，和信鞋业依约提供该店面给林国民使用，根据《房屋租赁合同》的约定的支付时间，林国民应于2020年的8月1号前支付给和信鞋业2个月的租金，即14560元，但截止2020年9月16号日，林国民仅支付了7280元，拖欠租金7280元。 林国民辩称，应当驳回和信鞋业的反诉请求。理由如下：1.案涉《房屋租赁合同》已经解除，解除理由同起诉状，解除之后就不存在支付租金的问题，即使这段时间东西还没有搬完，存在占用，也是支付临时的占用费。2.和信鞋业主张将来还没发生的租金更是缺乏法律依据和合同依据。 国欢镇政府述称，1.国欢镇政府代表涵江区政府与和信鞋业签订《土地收储协议》，和信鞋业负有依约及时交付土地、建（构）筑物等的义务；2.国欢镇政府对林国民与和信鞋业之间的租赁合同纠纷不知情，其经济责任和法律后果由和信鞋业自行承担。 林国民围绕其诉讼请求及辩解依法提交如下证据： 1.林国民公民身份证复印件、和信鞋业营业执照（副本）复印件各一份，欲证明原、被告诉讼主体适格； 2.林国民与和信鞋业于2018年10月11日签订的《房屋租赁合同》一份，欲证明：和信鞋业将坐落在和信鞋业厂里临街的简易钢构厂房（2个店面），建筑面积约280平方米租赁给林国民使用，房屋租赁期自2018年12月1日至2023年11月30日，共计五年；用途：瓷砖的门店与仓储。租金及押金：押三付二，租金每平方米26元，每个月租金为每月7280元的事实； 3.涵江区人民法院公告复印件一份，欲证明在合同履行过程中，涉案厂房因诉讼，被法院查封，并按要求限期迁出的事实； 4.林国民与和信鞋业于2019年7月9日签订的《补充协议》、附件2018年10月18日协议书、报价单各一份，欲证明：林国民与和信鞋业交涉，双方于2019年7月9日签订《补充协议》，约定：和信鞋业确保林国民能正常租用至2023年11月30日租赁期满。租赁期内，林国民被有关部门要求搬离租赁场所，和信鞋业应赔偿给林国民装修费536378.54元，且应退还给林国民押金21840元。如因是和信鞋业问题，在接到法院或政府有关部门的搬迁通知书的期限内，如和信鞋业未能在最后期限内解除，双方按照实际搬迁的日期为准，计算赔偿金，及办理解除租约和支付赔偿款； 5.《按时搬迁通知书》，欲证明：2020年6月28日，林国民收到由国欢镇政府盖章的按时搬迁通知书，以涉案厂房现所有权属于国欢镇政府，国欢镇政府于2020年7月5日按照和信鞋业与国欢镇政府签订的协议约定，收回该地块的所有权，要求林国民在涉案租赁厂房经营的石博士瓷砖在2020年7月5日前完成搬迁清场工作，国欢镇政府将于7月5日后对该地块内的水电设施进行改造，逾期未完成搬迁的租户所有损失由租赁单位和个人自行承担的事实。 上述证据，经庭审质证，和信鞋业对证据1的真实性及证明对象均无异议；对证据2的真实性无异议，提出可以证实双方对合同租金的标准作出了约定，符合和信鞋业的反诉请求；对证据3，提出为复印件，真实性不好确认，但可以证明假如有存在这个公告，林国民在明知被查封的情况下，还愿意跟和信鞋业继续签订补充协议，其本身也有存在过错；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，即使存在查封状态，林国民愿意租赁，也存在过错责任，假如说合同无效，就应该按照过错责任来承担，而不是按合同内容约定来承担，林国民诉求解除，并不符合合同所约定的条件。对后面的装修协议、还有附件、报价单，真实性没办法认可，为林国民与第三方签订的，签订的主体应该是营销中心；5.对证据5的真实性无法确认，是国欢镇政府发出的，且对方的主体是石博士瓷砖，并不是林国民，与本案没有关联性。 上述证据，经庭审质证，国欢镇政府对证据1、5均无异议；对证据2的《房屋租赁合同》有异议，提出真实性不清楚，合法性有异议：1.合同的约定的第一条第一款明确约定，租的是一个临街的简易钢构厂房，是否有经过审批不清楚；2.合同第一条第三项的约定，本案是工业用途，合同约定是门店租赁，门店租赁是商铺用地，把工业用地改变为商铺用地，用地本身是有经过法律授权机关的批准才可以作为出租方或者承租方都无权对工业用地改造作为商铺用地使用，这个行为是违法的；3.中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行是作为债权人的话，如果是抵押的状态出租应该有抵押权人的同意，故为无效合同。对证据3，提出真实性由法庭审查，可以证实涉案标的的债权人是银行，是否本案是属于抵押物，本案查封时间非常明确，在查封的状态下，当事人是无权处分查封标的物的，所有的出租行为都是无效的。对证据4，提出真实性不清楚，对合法性有异议，明知是查封状态还对租赁的事情进行进一步协商，而且涉案的标的物是不能出租的。 和信鞋业围绕辩解及反诉请求依法提交《报告》及邮寄回执各一份，欲证明：和信鞋业于2020年7月4日告知国欢镇政府行为是违法的，因此造成的损失应当由国欢镇政府来承担。 经庭审质证，林国民提出：报告是和信公司做出来的，真实性无法确认，且从报告的内容来看，和信公司认为是适用国有土地上房屋征收和补偿条例，存在先补偿后拆迁来抗辩，本案因为国欢镇政府补偿未全部到，和信鞋业就拒绝搬迁。林国民认为这个说法是不能成立，和信鞋业与国欢镇政府之间的土地收储的行为，不适用该法律规定。作为原告，我们是相信政府，政府发了限期搬迁，我们只能听政府的。 经庭审质证，国欢镇政府提出：和信公司的证据已经超过举证期限，附条件质证，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，定性错误，政府与和信鞋业之间进行补偿，并不是基于国有土地上房屋征收和补偿条例，而是土地收储行为，和信公司认为要等所有的补偿款全部到位才搬迁，这是错误的。 国欢镇政府围绕其陈述意见依法提交了如下证据： 1.《涵江区人民法院关于拟拍卖的涵江区内土地的报告》、《区长办公会议纪要》【2019】18号-2各一份，欲证明：（1）和信鞋业案涉的厂房及土地被法院查封执行并拟进行拍卖；（2）区政府决定委托国欢镇政府按法院司法评估价3038.02万元对案涉厂房及土地进行收储的事实； 2.《征迁补偿协议书》一份，欲证明：（1）2019年11月15日，国欢镇政府受涵江区人民政府委托与和信鞋业签订收储协议；（2）协议约定和信鞋业在协议签订之日起6个月内将案涉厂房、土地及不可搬迁机械设备全部移交给国欢镇政府；（3）协议约定和信鞋业保证对协议项下的土地、建（构）筑物不存在任何产权、租赁等纠纷。 3.《房地产估价报告》、《房地产估价咨询报告》各一份，欲证明林国民租用的厂房在协议收储范围之内。 4.涵江法院《代保管民事诉讼处理款收据》一份，欲证明：国欢镇政府依照协议约定将1823.60255万元转到涵江区人民法院用于支付和信鞋业案件执行款。 5.《关于同意收回莆田市和信鞋业有限公司一幅国有土地使用权的批复》一份，欲证明区政府批复同意案涉土地的收储。 经庭审质证，林国民对国欢镇政府提供的上述证据的真实性及证明对象均无异议，提出可以反证本案双方约定的解除合同条件已经成就，本案合同应予解除，并由和信鞋业承担赔偿责任。 经庭审质证，和信鞋业对国欢镇政府的提供的证据1，提出真实性由法庭审查，对证明对象有异议，应当是属于征迁收回行为，也是行政征收行为，并不是第三人所说的收储；对证据2的真实性无异议，但对国欢镇政府的质证意见有异议，对证明对象有异议，从这个协议里面来看的话，其是一个征迁补偿协议，并非国欢镇政府所说的收储协议，且我们对于协议书的合法性存疑；对证据3，提出真实性由法庭审查，合法性有异议，评估是适用成本法评估，偏离了实际价值；对证据4，提出真实性由法庭审查，反而可以证明本案所涉案的查封、抵押已经解决清楚；对证据5，提出真实性由法庭核实，但从批复可见是政府征收行为，批复里提到了土地证的注销登记，这并不是一个民事上的收购行为，而是行政上的一个征收行为。 本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：林国民提供的证据2、4，和信鞋业对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；林国民提供的证据5，国欢镇政府对上述证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；林国民提供的证据3、和信鞋业提供的证据、国欢镇政府提供的证据1、2、3、4、5，本院对其真实性均予以确认。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明：2018年10月11日，林国民与和信鞋业签订《房屋租赁合同》，约定：和信鞋业将厂里临街的简易钢构厂房（2个店面），现状的建筑面积约280平方米出租给林国民，房屋租赁期自2018年12月1日至2023年11月30日，共计五年；租赁期满或合同解除后，和信鞋业有权收回房屋，林国民应返还房屋及其附属物品、设备设施；林国民指定瓷砖的门店与仓储用途；采取押三付二的方式收取租金及押金，首3年的租金每平方米26元／月（不含税）含物业管理费，每个月租金7280元，房屋押金3个月21840元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，和信鞋业退还押金和剩余租金，第四年2021年12月1日至2022年11月30日租金上浮5%，每个月租金为7644元，第五年2022年12月1日至2023年11月30日租金上浮10%，每个月租金8008元，和信鞋业的租金收入为实收（不含税），如涉及租金的水费，由林国民支付和承担；第一期租金在2018年12月1日前支付第一期的两个月租金，以此类推，每两个月逢1日前支付；本出租房的产权为和信鞋业所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，但和信鞋业事先说明本宗土地有向银行抵押贷款。2019年6月18日，本院作出（2019）闽0303执1314号公告，公告载明：诉讼阶段，本院依法作出（2016）闽0303民初3545号民事裁定，查封被执行人莆田市和信鞋业有限公司所有的坐落莆田市涵江区的厂房【房屋所有权证号：Ｈ091327，土地证号：（2006）字Ｃ20062**】上无证建筑物。2018年7月3日，本院依法委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对上述房地产进行现状评估。现被执行人莆田市和信鞋业有限公司所有的上述房地产已进入司法处置程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人莆田市和信鞋业有限公司及厂房内占用人员于2019年8月2日前迁出上述房地产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。2019年7月9日，和信鞋业（以下简称甲方）和林国民（以下简称乙方）签订《补充协议》，约定：基于甲方与乙方于2018年10月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在和信鞋业厂里临街的简易钢构厂房（2个店面）出租给乙方作为瓷砖的门店，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日，为此乙方投资536378.54元进行店面装修并正式营业。经协商，双方达成如下补充协议：一、甲方确保乙方能正常租用至2023年11月30日租赁期满；二、若非政府拆迁原因，在租赁期内，乙方被有关部门要求搬离租赁场所，甲方应赔偿给乙方装修费人民币536378.54元，且甲方应退还给乙方押金人民币21840元；有关乙方投资536378.54元进行店面装修的项目、涉及已投入工程的相关设计图纸、装修合同及清单报价，作为本补充协议的附件；经甲乙双方协商和确认，乙方所投资装修款为536378.54元，分为5年（60个月）折旧；如在2019年12月1日前，未满一年搬离，甲方应承担100%的赔偿；如在2020年12月1日前未满二年搬离，甲方应承担2／3的投资赔偿款即536378.54元×2／3＝357585.7元；如租期超过二年，则按实际使用天数与5年总租期比例进行折旧，由甲方按折旧后的款项进行分摊赔偿；如因是甲方问题，在接到法院或政府有关部分的搬迁通知书的期限内，如甲方未能在最后期限内解决，双方按照实际搬迁的日期为准，计算赔偿款，及办理解除租约和支付赔偿款；甲方应于乙方搬离当日支付给乙方投资赔偿款，投资赔偿款支付完成之后，相关店面装修的项目，属于甲方及办理移交手续。如是乙方问题，或其他事项，按原《房屋租赁合同》履行。2019年11月5日，国欢镇政府与和信鞋业签订《征迁补偿协议书》，约定：一、和信鞋业同意位于莆田市涵江区的用地，面积18161.94平方米（合约27.24亩），土地证号：（2006）字Ｃ20062**，地类，地类）为工业用地；房屋所有权证号：Ｈ091327，建筑面积16617.24平方米（其中：有证的工业厂房建筑面积为4975.86平方米；未办理产权登记的建筑物建筑面积为11641.38平方米）由国欢镇政府收回。二、国欢镇政府以涵江区人民法院评估价值3038.08万元（详见评估报告）对和信鞋业上述土地房产予以征迁补偿；经双方协商，征迁补偿款分两次支付，国欢镇政府在协议签订生效后，次日将首付款1823.60255万元转到涵江区人民法院用于支付乙方案件执行款，尾款1214.41745万元在和信鞋业搬迁完毕并交付场地后一个月内全额付款至和信鞋业账户。和信鞋业应在协议签订之日起6个月内把本协议项下的土地、建（构）筑物、水电、不可搬迁机械设备移交国欢镇政府，其中涉及水电移、撤户事宜，国欢镇政府今后项目需要时，和信鞋业应无条件配合办理过户手续。和信鞋业在协议签订之日起6个月内不得新增租赁，并保证对本协议项下的土地、建（构）筑物不存在任何产权、租赁等纠纷，若因产权发生纠纷等问题，由和信鞋业负责解决，并承担一切法律责任，赔偿国欢镇政府直接和间接的全部经济损失。2019年11月21日，国欢镇政府代和信鞋业向本院代保管账户存入1823.60255万元。2020年6月28日，国欢镇政府向石博士瓷砖发出《按时搬迁通知书》，该通知书载明：莆田市和信鞋业有限公司已于2019年11月15日与涵江区国欢镇人民政府厂房签订厂房征迁协议书根据协议约定，莆田市和信鞋业有限公司应于2020年5月15日前将位于莆田市涵江区人民政府，并需做好原租户清场工作。您所租用的厂房现所有权归属于涵江区国欢镇人民政府。涵江区国欢镇人民政府将于2020年7月5日按照莆田市和信鞋业有限公司与涵江区国欢镇人民政府签订的协议约定，收回该地块的所有权，敬请你企业在2020年7月5日前完成搬迁清场工作，涵江区国欢镇人民政府将于7月5日后对该地块内的水电设施进行改造，逾期未完成搬迁的租户所有损失由租赁单位和个人自行承担。林国民主张其与和信鞋业之间的合同无法继续履行，故和信鞋业应赔偿林国民上述损失。致诉讼。诉讼过程中，和信鞋业主张林国民未支付2020年9月1日起的房租，故提起反诉。 另查明，林国民已支付和信鞋业案涉房屋房租至2020年8月31日止。 本院认为，本诉中，和信鞋业未举证证明其提供给林国民的案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，案涉房屋租赁合同应为无效合同。无效合同自始无效,不存在解除,故林国民诉请解除与和信鞋业签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》,不符合法律的规定,不予支持。国欢镇政府关于本案讼争合同无效的述称，于法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，故林国民诉请和信鞋业返还押金21840元，于法有据，予以支持；本案中林国民对承租房屋进行了装修,且双方一致确认林国民对该房屋装修共花费536378.54元，并协商该装修款分5年折旧，如租期超过二年，则按实际使用天数与5年总租期比例进行折旧，故和信鞋业应赔偿林国民房屋装修费以实际天数与5年总租期比例进行折旧计算，实际使用天数自2018年12月1日起计算至林国民实际搬离之日止，标准约为239.91元/天（536378.54元÷5年÷365天）。反诉中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定,林国民应当向和信鞋业支付实际占用时间的房租，双方均确认林国民从2020年9月1日起未支付租金，《房屋租赁合同》中约定前三年租金7280元/月，第四年（2021年12月1日起至2022年11月30日止）租金7644元/月，第五年（2021年12月1日起至2023年11月30日止）租金8008元/月房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准支付，故林国民应支付和信鞋业自2020年9月1日起按上述标准计至实际搬离之日止的房屋占有使用费。 综上所述，林国民诉请合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回；和信鞋业反诉合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 一、莆田市和信鞋业有限公司应在本判决生效之日起五日内退还给林国民案涉租房押金21840元； 二、莆田市和信鞋业有限公司应在林国民实际搬离后的三日内赔偿给林国民房屋装修费(计算方法为:总装修款536378.54元-实际使用天数×239.91元/天）； 三、林国民应在本判决生效之日起五日内支付莆田市和信鞋业有限公司自2020年9月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（自2020年9月1日起至2021年11月30日按7280元/月，自2021年12月1日起至2022年11月30日止）按7644元/月，自2021年12月1日起至2023年11月30日止按8008元/月）； 四、驳回林国民的其他诉讼请求； 五、驳回莆田市和信鞋业有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费7207.5元，由林国民负担100元，由莆田市和信鞋业有限公司负担7207.5元；反诉案件受理费5756元，由林国民负担564元，由莆田市和信鞋业有限公司负担5192元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  陈尾妹 人民陪审员  鲍金锁 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  陈蓉蓉 书 记 员  蒋永珍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。