山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终998号 上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区钢海商贸有限公司。住所地：泰安市财源大街**。 法定代表人：刘树明，经理。 委托诉讼代理人：冯拥政，山东岳首律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：济南国美电器有限公司泰安分公司。住。住所地：泰安市东岳大街中段**泰广场）。 负责人：栾河成，总经理。 委托诉讼代理人：毕超，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟凡红，女，该公司员工。 上诉人泰安市岱岳区钢海商贸有限公司（以下简称钢海商贸公司）与上诉人济南国美电器有限公司泰安分公司（以下简称国美电器公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 钢海商贸公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判被上诉人支付租金47.5万元及利息损失或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不当、判决错误。一审判决认为现左风刚、王月霞名下的部分涉案房屋的权利尚处于不确定状态，故对该部分房屋的租金不予处理，该认定与事实不符，认定错误。涉案房屋原为刘树森、张爱英所有，并办理了房产登记手续。2010年5月31日，刘树森、张爱英与泰安市泰山恒盛国际名称房产租赁有限公司签订《房地产租赁协议书》，把涉案房产租赁给恒盛公司。2014年9月15日，恒盛公司又把涉案房产租赁给上诉人，上诉人支付了租赁期间租金，上诉人取得房屋使用权。2015年1月15日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，把涉案房产租赁给了被上诉人。以上租赁过程不违背法律规定，合法有效。双方签订合同后，上诉人交付房屋，被上诉人使用至今。虽部分涉案房屋产权左风刚、王月霞取得，但根据《合同法》第229条以及民法通则司法解释第119条第二款的规定，我公司仍然享有涉案房屋租赁权益，被上诉人仍应支付我公司租金，一审法院认定涉案房屋权利处于不确定状态无事实和法律依据。2.一审判决漏列主体，审判程序违法。因本案与泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司、刘树森、张爱英有直接的利害关系，在起诉中，我方将其列为第三人，但一审法院没有通知第三人参加诉讼，审判程序违法。 国美电器公司辩称，一审判决确有错误，应当撤销并发回重审，驳回泰安市岱岳区钢海商贸有限公司的起诉，与一审法院正在审理中的其他案件合并审理。 国美电器公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。1.原审判决认定错误，适用法律不当。上诉人支付租金的前提是被上诉人与上诉人签订的房租租赁合同合法有效并存续，原审判决在未认定房屋租赁合同效力的前提下，判令上诉人支付租金于法无据。上诉人以承租房屋开设商场，在向王月霞、左风刚交付超过80%的面积，失去主要经营区域，并且无商场入口的情况下，被上诉人无法使用剩余房屋继续经营，合同目的无法实现，该房屋租赁合同依法应予解除。上诉人在收到腾房公告及案外人的通知后，面临无法使用租赁物并向案外人支付租金的风险，上诉人依法享有不安抗辩权，有权暂停向被上诉支付租赁费用，原审法院判决上诉人支付租金属于适用法律不当。2.原审判决认定事实错误。原审法院认定“庭审中被告主张其承租总面积5810平方米”与事实不符，认定被上诉人与案外人王月霞、左风刚之间的租金比例错误。根据房屋租赁合同及补充协议的约定，上诉人承租房屋总面积为6394.81平方米，其中房屋租赁合同约定的3600平方米中，被上诉人房屋与案外人王月霞、左风刚房屋的比例应为661.86:2938.14平方米，即便需分配租金，被上诉人起诉一个季度的固定保底租赁费用47.5万元应按此比例分配。上诉人后续签订补充协议扩租的2794.81平方米，根据补充协议约定，租赁费用按超额销售计提租赁费用支付，不应被计入固定保底租赁费用的分配比例原审法院认定“被告未在约定期限内向原告支付租金，应当赔偿原告的利息损失”系错误，适用法律不当。 钢海商贸公司辩称，涉案房屋所有权人原为刘树森、张爱英，2010年刘树森、张爱英把该房产租赁给泰山恒盛公司，恒盛公司又把房产租赁给钢海商贸公司，钢海商贸公司又转租给国美电器公司，该转租过程不违背法律规定，且合法有效，国美电器公司应履行上诉双方签订的租赁合同，支付租赁费。现涉案房屋虽然变换了房主，但是根据买卖不破租赁的法律规定，现钢海商贸公司仍享有租赁权，原租赁合同对新房主继续有效。泰山区法院虽然张贴了腾房公告，但是至今没有执行，房屋也没有交付现房主，而是由国美电器公司继续租赁占有使用至今，但国美电器公司却以法院的公告为由拒付租赁费，至今已欠租赁费近400万元，给我公司造成了巨大损失。至于国美电器公司在上诉状中所称的租赁面积，在租赁合同中有明确的约定。总之，现国美电器公司拒付租赁费，与合同约定相违背，其不应支付租赁费的上诉理由不能成，要求驳回我公司诉讼请求的上诉请求亦不能成立。 钢海商贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁费475000元，并赔偿损失（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至付清之日）；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于泰安财源大街******均分东部、西部两部分办理房产证。其中，1至2层四个房产证的登记所有权人为案外人刘树森，3层两个房产证登记所有权人为案外人张爱英。房产证办理时间均为2009年6月2日。2010年5月31日，刘树森、张爱英分别与恒盛公司签订《房地产租赁协议书》一份，约定将各自前述房屋出租给恒盛公司，租赁期限20年，自2010年5月31日起至2030年5月30日止。 2014年9月15日，恒盛公司作为甲方与钢海商贸及案外人刘焕刚作为乙方，双方签订《房地产租赁协议书》，将前述房屋1层、2层（1层西部去除肯德基经营的部分房产）出租给钢海商贸及刘焕刚，建筑面积共计3839.45平方米，租赁期限188个月，自2014年9月15日至2030年5月14日。次日，双方又签订《房地产租赁补充协议书》一份，在该协议书序文中载明：“2011年3月1日，甲乙双方签订了《定金合同（预租房产适用）》，2014年9月15日签订了《房地产租赁协议书》。鉴于甲方欠款数额巨大，涉诉案件多，甲方出租的房地产被法院查封，乙方面临巨大的租赁风险。为化解风险并落实定金合同中甲方向乙方承诺的各项优惠条件，甲乙双方在平等、自愿的基础上，达成如下房地产租金优惠补充协议书。”该补充协议书对租赁范围及期限均未作出变更。 2014年10月25日，恒盛公司与案外人翟光跃签订《房地产租赁协议书》，将3层东部全部及西部约330平方米房屋出租给翟光跃，租赁期限10年3个月，自2014年10月25日起至2025年1月24日止。 2015年1月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将1至3层部分房屋出租给被告，以上系列租赁合同及刘焕刚、翟光跃出具的授权委托书等出租房屋的产权证明作为合同附件；合同明确租赁房屋建筑面积共计3600平方米，其中1层1087.46平方米，2层1256.27平方米，3层1256.7平方米；租赁期限自2015年1月15日起至2025年1月14日止；租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，1.固定保底租赁费用为1.45元/天/平方米，158333.33元/月，190万元/年。固定保底租赁费用采用先付后用的形式，按季度支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前10日内向甲方支付下一期租赁费用……首期固定保底租赁费用支付时间及方式为双方约定首期租赁费用由乙方支付三个月保底租赁费用，共计47.5万元，按照先付后用的方式，于租赁房屋交付后十个工作日内向甲方支付；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之一为标准向甲方支付迟延履行金。 被告在使用涉案房屋过程中，一审法院公示腾房公告，主要内容为：“关于申请执行人左风刚与被执行人泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司、刘树森、张爱英借贷担保纠纷一案，根据发生法律效力的（2018）鲁0902执恢111号之一执行裁定书，刘树森应将泰安市财源大街110号西楼一层、东部二层东部和张爱英名下位于泰安市财源大街110号西楼三层东部房地产交付买受人王月霞。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，经依法责令被执行人刘树森、张爱英及上述房屋的占用人，于2018年8月12日前迁出上述房屋，并将房屋钥匙交来一审法院。到期不履行的，一审法院将依法强制执行，将上述房屋中的物品强制搬至一审法院确定的存放地点，相关法律后果由被执行人刘树森、张爱英自行负担。主张保护合法租赁关系等，而后在此期限内提交全部租赁证明文件。”该公告落款时间为2018年7月31日。 2018年10月2日，案外人左风刚、王月霞分别向被告送达通知书一份。左风刚通知的主要内容为：“我依据泰安市泰山区人民法院作出的（2012）泰山执字第967-2号执行裁定书于2014年1月6日取得泰山区财源大街110号西楼3层西部房屋产权，现已办理不动产权证书，证号为鲁（2017）泰安市不动产权第0001830号。我系上述房屋的唯一合法物权所有人，依法享有上述房屋的法定权利。现该不动产由贵方租赁使用，但租金未能交付给我方……。为了依法保障贵我双方的合法权益，我方已于2018年7月10日向贵方发《告知书》，明确告知贵方与我重新签订租赁协议并交纳租赁费，但是贵方未能履行。现我方再次书面通知贵方……。如逾期不缴纳租赁费，我方将依法行使房屋产权人的权利，要求贵方立即腾空搬出房屋，并交纳实际使用期间的房租及利息……。”王月霞的通知书内容与之基本相同。 另查明，左风刚于2017年1月25日取得西楼3层西部产权，面积1304.6平方米；王月霞于2018年7月3日取得西楼3层东部产权，面积819.66平方米；西楼2层东部产权，面积941.8平方米；西楼1层东部产权，面积740.07平方米。 庭审中，被告主张其承租总面积为5810平方米，其中左风刚主张1304.6平方米，王月霞主张2501.43平方米，双方共计3806.13平方米。一审法院指定原告书面说明被告承租面积及左风刚、王月霞在涉案承租房屋中各自主张的面积，原告在指定的期限内未作答复。 再查明，在本案审理过程中，涉案房屋产权变动所依据的生效判决案件被最高人民法院指令山东省高级人民法院再审。 庭审中，被告提交支付租金记录一份，用以证明其于2018年7月5日向原告支付了2018年6月8日至9月7日的租金47.5万元。原告对证据真实性无异议，表示需要核实具体日期是1日还是7日，但其未在庭后予以答复。 一审法院认为：本案证据显示，原告与恒盛公司于2014年9月15日签订《房地产租赁协议书》，及于次日签订《房地产租赁补充协议书》时，双方已经预见到涉案房屋存在发生权利变动的可能。原告承租及转租涉案房屋过程中，涉案房屋确实发生了权利变动的事实，且现登记权利人亦已经主张权利；在本案审理过程中，又发生了权利变更所依据的案件被指令再审的事实。以上事实显示，现左风刚、王月霞名下的部分涉案房屋的权利尚处于不确定状态，在本案中无法确定原告是否有权向被告主张该部分房屋的租金，故对该部分房屋的租金一审法院在本案中不予处理，原告可待相关权利明确确定之后另行主张。被告主张其承租总面积为5810平方米，其中左风刚、王月霞主张权利的面积共计3806.13平方米。据此可明确认定的租金金额为：（5810平方米-3806.13平方米）÷5810平方米×475000元=163827.58元。被告未在约定期限内向原告支付该部分租金，应当赔偿原告的利息损失，对原告要求被告支付相应利息损失的诉讼请求一审法院依法予以支持。依据被告提交的证据，该利息应自2018年9月8日其计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告济南国美电器有限公司泰安分公司于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市岱岳区钢海商贸有限公司租金163827.58元及利息损失（以163827.58元为基数，自2018年9月8日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由原告泰安市岱岳区钢海商贸有限公司负担2765元，由被告济南国美电器有限公司泰安分公司负担1455元。 本院二审期间，上诉人国美电器公司提交如下证据：证据一、泰安市岱岳区钢海商贸有限公司与济南国美电器有限公司泰安分公司双方签订的扩租补充协议书复印件三份，证明一审认定的总面积数是不对的。证据二、省高院（2019）鲁民再613号民事判决书即一审判决记载的再审案件判决，及一审判决查明事实部分左风刚及王月霞新办理的产权证四份，证明现在房屋产权权属已经进行变更，再审案件已结案。证据三、民事裁定书一份、上诉状一份、民事诉状及应诉通知书各两份，证明本案涉案房屋产权人左风刚、王月霞在本案上诉期间已重新提起诉讼，泰山区法院的腾房公告，国美公司申请的执行异议之诉，一审驳回，现国美公司已向泰安中院提出上诉，本案涉案房屋中存在多起诉讼，其中涉及房屋交还、租金支付，与本案审理内容均为重合，因此申请二审发回，与上述案件合并审理。以上证据均为复印件。上诉人钢海商贸公司发表质证意见称，对于证据一没有异议，国美电器公司的承租面积应以双方签订的租赁合同及补充协议约定的面积为准。对于证据二的真实性没有异议，需要说明的是省高院的判决送达后，恒盛公司向山东省检察院申请检察监督，山东省检察院现已向最高检察院提请抗诉。对于四份不动产权证没有异议，但是认为根据买卖不破租赁的法律规定，现上诉人方仍享有租赁权，另外，虽然涉案房产变更了房主，但法院尚未对原房产强制执行，没有交付现在的房主，涉案房产现仍由国美电器公司租赁占有使用，钢海商贸公司仍对其管理，也未接到法院的腾退或交还的有关法律文书。对于证据三中泰山区法院的民事裁定书的真实性没有异议，但是该裁定书只是对国美电器公司提出的执行异议之诉驳回起诉，不予受理，而不是驳回的诉讼请求，这也进一步证实了涉案房产法院尚未强制执行，没有交付现房主。对于证据三中的两份起诉状，因为复印件，钢海商贸公司不知情，与钢海商贸公司无关，不发表质证意见。 综合上述举证质证意见，本院对双方真实性无异议的证据予以确认，结合关联案件查明：涉案房屋产权变动所依据的生效判决经最高人民法院指令山东省高级人民法院再审后已经予以维持。王月霞诉济南国美电器有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司租赁合同纠纷一案，二审判决已经生效，判决济南国美电器有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司向王月霞支付相应租赁费。左风刚诉济南国美电器有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司租赁合同纠纷一案现在一审审理过程中。济南国美电器有限公司泰安分公司诉左风刚、泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司、刘树森、张爱英案外人执行异议之诉一案，二审裁定已经生效，济南国美电器有限公司泰安分公司的起诉已经被驳回。 二审审理期间，双方当事人均认可在2015年1月15日租赁合同约定的3600平方米租赁面积基础上双方又签订补充协议扩充了租赁面积、国美电器公司实际承租的总面积为6394.81平方米，钢海商贸公司认可补充协议只是就租赁面积进行了扩充，租赁费没有变化。 二审审理查明的其他事实与一审认定相一致。 本院认为，本案及相关诉讼中尚未有否定涉案房屋租赁合同效力的证据及事实，且涉案房屋租赁合同正在实际履行过程中，双方当事人均认可国美电器公司已经支付钢海商贸公司租赁费至2018年9月7日，本案争议焦点在于钢海商贸公司请求判令国美电器公司支付2018年9月8日至2018年12月7日期间租赁费47.5万元及利息损失的诉讼请求是否应予支持。本案证据显示，涉案房屋租赁合同在实际履行过程中，部分房屋产权通过执行程序变更至左风刚、王月霞名下，钢海商贸公司是否能够基于涉案房屋租赁合同向国美公司主张全额租赁费存在不确定因素，其权利基础处于不确定状态，故一审法院对于在王月霞、左风刚名下房屋产权所对应的租赁费不予处理并无不当。本案二审期间，王月霞诉济南国美电器有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司租赁合同纠纷一案的二审生效判决已经判令济南国美电器有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司向王月霞支付相应租赁费，左风刚诉济南国美电器有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司租赁合同纠纷一案尚在审理过程中，故钢海商贸公司现主张国美电器公司应全额支付其租赁费47.5万元无事实基础，对其该上诉理由本院不予支持，在扣除王月霞、左风刚名下房屋产权所对应的租赁费后，剩余租赁费国美电器公司应支付钢海商贸公司，国美电器公司主张暂不予支付的上诉理由本院亦不予支持。关于支付比例，一审法院基于国美电器公司一审期间认可的租赁面积“约5810平方米”进行判决，二审期间经补充协议证实及双方认可的承租总面积应为6394.81平方米，左风刚、王月霞名下房产面积共计3806.13平方米，故对于钢海商贸公司所主张的2018年9月8日至2018年12月7日期间租赁费47.5万元，国美电器公司按上述面积比例应支付钢海商贸公司的租赁费金额为：（6394.81平方米-3806.13平方米）÷6394.81平方米×475000元=192284.52元，相应利息国美电器公司亦应予以支付。因涉案租赁费争议与泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司、刘树森、张爱英并无直接关联，一审法院未通知其作为第三人参加诉讼，钢海商贸公司一审期间对此并未提出异议，对其该上诉理由本院不予支持。综上，钢海商贸公司、国美电器公司上诉理由均不成立，本院不予支持，基于案件查明事实的变化，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更山东省泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4093号民事判决为：上诉人济南国美电器有限公司泰安分公司于本判决生效之日起五日内支付上诉人泰安市岱岳区钢海商贸有限公司2018年9月8日至2018年12月7日期间租赁费192284.52元及利息损失（以192284.52元为基数，自2018年9月8日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费8440元由泰安市岱岳区钢海商贸有限公司、济南国美电器有限公司泰安分公司各负担4220元。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 李丹丹