江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0621民初3836号 原告（案外人）：贲国平，男，1965年6月12日出生，户籍登记地海安市县，常住海安市。 委托诉讼代理人：丁明琴，江苏紫石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周希勤，江苏紫石律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安市海安镇长江中路**，统一社会信用代码91320600569143372H。 法定代表人：钱海标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱稳东，江苏震阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈迪，该公司资产保全部办事员。 第三人（被执行人）：南通市乾禾建筑安装工程有限公司，，住所地海安市曲塘镇人民东路**统一社会信用代码9132062167304020XM。 破产管理人：上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所。 第三人（被执行人）：王德金，男，1967年12月8日出生，住海安市。 第三人（被执行人）：刘玉明，女，1967年10月31日出生，住海安市。 第三人（被执行人）：王崇坤，男，1990年6月20日出生，住海安市。 第三人：景玲玲，女，1991年11月17日出生，住海安市。 原告（案外人）贲国平诉被告（申请执行人）江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、第三人（被执行人）南通市乾禾建筑安装工程有限公司（以下简称乾禾公司）、王德金、刘玉明、王崇坤、第三人景玲玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年9月22日、10月29日、11月17日公开开庭进行了审理。三次庭审中，原告贲国平及其委托诉讼代理人丁明琴、被告农商行的委托诉讼代理人钱稳东、沈迪均到庭参加诉讼。第三人乾禾公司、王德金、刘玉明、王崇坤、景玲玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，农商行与乾禾公司、王德金、刘玉明、王崇坤金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月25日作出（2018）苏0621民初5763号民事判决书，其查明事实中载明：2017年5月23日，借款人乾禾公司与贷款人农商行签订一份编号为（2017）海农商行固借字[G4]第0030号《固定资产借款合同》，其中约定贷款人农商行向借款人乾禾公司发放固定资产贷款90万元；同日,保证人王德金、刘玉明、王崇坤与债权人农商行签订了一份编号为（2017）海农商行保字[G4]第0030号的《保证合同》，其中约定保证人王德金、刘玉明、王崇坤对上述第0030号《固定资产借款合同》项下的全部债务承担连带责任保证担保;同日,乾禾公司立下借款借据向农商行借款90万元;2017年9月30日，借款人乾禾公司与贷款人农商行又签订一份编号为（2017）海农商行固借字[G4]第0055号《固定资产借款合同》，其中约定贷款人农商行向借款人乾禾公司发放固定资产贷款200万元;同日，保证人王德金、刘玉明、王崇坤与债权人农商行签订了一份编号为（2017）海农商行保字[G4]第0055号的《保证合同》，其中约定保证人王德金、刘玉明、王崇坤对上述第0055号《固定资产借款合同》项下的全部债务承担连带责任保证担保;同日,乾禾公司立下借款借据向农商行借款200万元。该民事判决书的判决内容为:一、乾禾公司于该判决发生法律效力后十日内偿还农商行借款本金290万元及利息、逾期利息（其中以本金90万元为基数，自2018年3月21日起至2018年5月10日止，按年利率4.35%计算利息；自2018年5月11日起至实际清偿之日止，按年利率6.525%计算逾期利息；以200万元为基数，自2018年3月21日起至2018年8月15日止，按年利率4.35%计算利息，自2018年8月16日起至实际清偿之日止，按年利率6.525%计算逾期利息）；二、王德金、刘玉明、王崇坤对乾禾公司的上述判决义务承担连带清偿责任；王德金、刘玉明、王崇坤承担保证责任后，有权凭该判决书直接向乾禾公司追偿；案件受理费30000元，减半收取15000元，诉讼保全费5000元，合计15500元，由乾禾公司、王德金、刘玉明、王崇坤连带承担（此款已由农商行代垫，乾禾公司、王德金、刘玉明、王崇坤在履行上述义务时一并给付农商行）。 根据农商行的强制执行申请，本院于2018年11月8日立案执行，执行案号为（2018）苏0621执3845号。在该案执行过程中，本院于2019年7月22日作出（2018）苏0621执3845号之一执行裁定书及其协助执行通知书，同日查封王崇坤配偶景玲玲名下的位于海安市的房屋。案外人贲国平提出异议后，本院于2020年6月30日作出（2020）苏0621执异37号执行裁定书：驳回贲国平的异议申请。贲国平不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 原告贲国平向本院提出的诉讼请求：请求确认第三人景玲玲名下位于海安市不动产的所有权归原告贲国平所有，并立即停止对该不动产的强制执行。其事实和理由：贵院作出的（2020）苏0621执异37号执行裁定书，事实认定错误，法律适用不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中第三人景玲玲、王德金于2018年4月18日向原告出具一份情况说明，证明景玲玲将自己名下房产（海安市的房屋）出卖给原告，且房屋装修保证金、拖欠物业费、办证费均由原告支付，景玲玲也于2018年4月16日将房产钥匙交给原告；在2018年5月19日至2019年6月20日的期间内，原告每月均向景玲玲的银行账号转账共计45820元用于房贷还款，并于2019年7月18日一次性还清了景玲玲名下上述房屋的贷款本息472343.40元，后原告在不动产登记机构缮证过程中，案涉不动产因景玲玲配偶王崇坤涉及其他债务被查封，无法将案涉不动产再行办理转让登记。上述事实已经贵院查明确认，至于原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实，贵院以“案涉不动产所缴纳的物业费、装修保证金等票据的缴纳主体均为景玲玲，且案涉不动产并未实际装修，尚为毛坯房，房屋亦交接给了景玲玲，钥匙等物品亦由景玲玲领取”为由，认定原告并未实际合法占有案涉不动产实属不当。景玲玲、王德金于2018年4月18日向原告出具的情况说明，已证明案涉房屋装修保证金、拖欠的物业费、办证费均由原告支付，房屋及钥匙等物品交接给景玲玲后，景玲玲也于2018年4月16日将房产钥匙当面交给原告，自此原告已实际占有该房屋，且原告对案涉房屋享有完全排他的权利，足以对抗被告农商行的债权，故农商行无权对案涉房屋申请强制执行。综上，原告对案涉房屋享有完全排他的所有权，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告农商行辩称：1、原告和第三人景玲玲之间处置的涉案房产在其处置之前已经被查封，故根据城市房地产管理法规定，原告和第三人景玲玲对查封财产的处置行为无效，本案原告无权取得涉案房产所有权。2、原告和第三人景玲玲处置涉案房产的行为损害了其他所有债权人利益，包括申请执行人农商行的合法权益，根据相关法律规定，该处分行为也应当是无效行为。3、从原告所提供的相关证据来看，涉案房屋在人民法院依法执行（2018）苏0621民初5763号民事判决之前，未被原告合法占有使用，故原告要求排除法院的强制执行没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人乾禾公司、王德金、刘玉明、王崇坤、景玲玲均未予答辩，亦未提供相应证据。 本院经审理查明：2018年1月5日，贲国平向彭巍银行账户转账60万元，王德金确认该款项系其向贲国平所借，并指定贲国平将出借款项60万元转入其公司财务人员彭巍的个人银行账户。 2018年2月12日，王德金向贲国平出具一份协议，其中载明：本人王德金由于借贲国平人民币70万元整无力偿还，现将本人媳妇景玲玲名下海洲阳光城14-201商品房（分期）直接更名于贲国平名下，此房承诺不再抵押他人。王德金在该协议中签名确认，并在该协议上加盖了乾禾公司公章，王德金当时是乾禾公司的法定代表人。 2018年3月12日,景玲玲在一份南通锦达房地产有限公司（以下简称为锦达公司）财务流转确认单中签名,其中载明:买受人为景玲玲,房号为14#-1-201,测绘面积为140.88平方米,合同单价为5387.28元,合同总价为758960元,景玲玲向农商行借用的房屋商业贷款为53万元等。 2018年4月16日，海安润达物业管理有限公司（以下简称物业公司）收取景玲玲名下海洲阳光城14幢－1单元－201室商品房的物业费2536元（2018年3月-2019年2月）、垃圾清运费282元以及装修保证金2000元，并向景玲玲开具了交款单位为“景玲玲14-1-201”的相关收据。当天，锦达公司开具购买方为景玲玲的增值税普通发票，其中载明：不动产为海洲阳光城住宅（14－1－201），面积为140.88平方米，房屋总价款为758960元。当天，锦达公司收取景玲玲名下海洲阳光城14幢－1单元－201室商品房的办证费300元，并向景玲玲开具交款单位为景玲玲的相关收据。当天，锦达公司办理上述房屋的交房事宜，景玲玲从锦达公司领取了上述海洲阳光城14幢－1单元－201室商品房的进户门钥匙、信报箱钥匙、可视门铃、遮阳窗帘摇把、住宅质量保证书和住宅使用说明书。贲国平在本案庭审中陈述：当天，其与景玲玲一同参加上述交房活动，由贲国平代景玲玲交纳了上述物业费2536元、垃圾清运费282元、装修保证金2000元和办证费300元（合计5118元），而且景玲玲在收到上述钥匙等物品之后当场将上述进户门钥匙、信报箱钥匙、可视门铃、遮阳窗帘摇把、住宅质量保证书和住宅使用说明书交给了贲国平。 2018年4月18日，景玲玲、王德金共同向贲国平出具一份情况说明，其中载明：“2018年4月16日，本人景玲玲（）由于王德金（）负债，现将本人房产（海安镇长江西路10号14幢1-201室）出卖给贲国平。从2018年5月5日起所有的房贷均由贲国平偿还。装修保证金、拖欠的物业费、办证费均由贲国平支付。房产钥匙于2018年4月16日当面交给贲国平。自此房屋所有权归贲国平所有。特此说明。”景玲玲与王德金在情况说明的“签字”一栏内分别签名并按捺指印。 2018年5月5日，贲国平、景玲玲、王德金签订一份协议，其中载明：“本人王德金因借贲国平人民币70万元整，到期无力偿还，现将其媳妇景玲玲名下海洲阳光城二期14幢1单元201室商品住宅一套抵债给贲国平作为还款。因购房款为分期付款，至2018年5月5日起余下的银行房贷全部转至贲国平还清（景玲玲房贷账户：海安农村商业银行62×××46），与景玲玲无关。至房产证可办之日时，王德金、景玲玲无条件配合贲国平办理房产证及过户手续。日后，房产的升值、贬值，一切都与王德金、景玲玲无关。另外，王德金在定协议之日起半个月（15天）内有能力还贲国平人民币70万元整，同时海洲阳光城二期14幢1单元201室商品住宅一套还归景玲玲所有，无能力偿还就按上述协议执行，无条件服从。本人王德金特立此据为证。”贲国平、王德金、景玲玲在“协议人”一栏内分别签名确认。 在2018年5月19日至2019年6月20日期间，贲国平采用银行转账汇入或者现金存入的方式，每月均向景玲玲的上述银行账户（62×××46）存入一定数额的款项（合计为45820元），用于农商行每月扣收景玲玲名下上述房屋商业贷款的相关本息。 2019年2月21日，海安市城市管理局收取了上述房屋的住宅专项维修基金9157.20元，并出具了相关的非税收入收据。 2019年7月，海安市不动产登记中心收取上述房屋的产权登记费80元，并出具付款人为景玲玲的相关非税收入收据。 2019年7月18日，贲国平从自己的银行账户中取款472400元，并用此款代景玲玲归还了上述农商行房屋商业贷款本息472342.40元，当天，农商行出具了借款户名为景玲玲的收贷收息凭证，其中载明：借款账号3206210884010000027395，贷款种类中长期农户住房消费贷款，贷款发放日2016年3月11日，贷款本金53万元，本期收回本息合计472343.4元（本金470872.51元、利息1470.89元），结欠贷款本息0元。 2019年7月19日，海安市不动产登记中心向景玲玲颁发了编号为苏（2019）海安市不动产权第0010527号不动产权证，其中载明：权利人为景玲玲，共有情况为单独所有，房屋坐落于，房屋建筑面积为140.88平方米。 2019年8月5日，本院立案受理贲国平诉景玲玲、第三人王德金买卖合同纠纷一案，案号为本院（2019）苏0621民初5209号。贲国平在该案中提出的诉讼请求为：判令景玲玲协助贲国平将海安市中城街道长江西路10号14幢1－201室不动产过户登记至贲国平名下。在审理过程中，贲国平、王德金一致确认上述2018年1月5日银行转账的60万元是案涉协议中“王德金借贲国平人民币70万元整”中的60万元，另10万元贲国平主张是以现金方式交付给王德金的。景玲玲在该案庭审中陈述2016年下半年景玲玲和丈夫王崇坤一起签订了上述商品房买卖合同。本院于2019年10月29日作出（2019）苏0621民初5209号民事裁定书，裁定驳回贲国平的起诉。 2020年10月31日，本院向贲国平、农商行、乾禾公司破产管理人、王德金、刘玉明、王崇坤、景玲玲发出通知书，要求其或其特别授权代理人必须于2020年11月6日14时30分到达上述201室房屋现场进行现场勘验。 2020年11月6日14时30分，本院现场勘验人员到达上述201室房屋处，贲国平和农商行的特别授权代理人葛俊霞均到场参加现场勘验，同日14时32分开始进行现场勘验，在现场勘验过程中，贲国平所持有的上述进户门钥匙能够打开上述201室房屋的进户门，贲国平所持有的上述信报箱钥匙能够打开上述201室房屋的相关信报箱。因上述201室房屋的进户门上已经张贴了查封该房屋的封条，所以本院的现场勘验人员未进入该房屋。 另查明：乾禾公司设立于2008年3月24日，股东为王德金和王德明，王德金担任乾禾公司的法定代表人至2020年4月14日止。2020年4月15日，本院立案受理申请人江苏欧特电子科技有限公司与被申请人乾禾公司申请破产清算一案，案号为（2020）苏0621破7号。 再查明：王德金与刘玉明系夫妻关系，王崇坤与景玲玲系夫妻关系，王德金系王崇坤的父亲。 农商行从中国执行信息公开网查询到：2016年10月8日至2019年9月16日，王崇坤因未履行已经发生法律效力的法律文书中规定的债务，王崇坤作为本院被执行人的执行案件有8件，王崇坤被本院列为失信被执行人。 上述事实，有原告贲国平提供的协议、情况说明、收据、江苏增值税普通发票、江苏省非税收一般缴款书（收据）、农商行转账凭证、收贷收息凭证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、进户门钥匙图片、信报箱钥匙图片、可视门铃图片和遮阳窗帘摇把图片，被告农商行提供的本院（2018）苏0621民初5763号民事判决书和从中国执行信息公开网中查询的王崇坤作为被执行人的相关信息打印件，以及到庭当事人的一致陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：景玲玲在本院（2019）苏0621民初5209号案件的庭审中陈述2016年下半年景玲玲和丈夫王崇坤一起签订了上述商品房的买卖合同，之后上述201室房屋的不动产权证中登记的权利人为景玲玲，案涉房产系景玲玲与王崇坤婚后所购，景玲玲与王崇坤未提供相关确凿证据证明上述201室房屋系景玲玲一个人的婚后个人财产，故上述201室房屋系王崇坤与景玲玲俩人的夫妻共同财产之一，王崇坤对上述201室房屋享有相关的财产权利，其财产份额是承担上述连带责任保证担保债务的责任财产之一。 借款人乾禾公司于2017年5月23日、2017年9月30日分别向农商行借款90万元、200万元，王德金及其妻子刘玉明、儿子王崇坤均作为担保人提供了相关的连带责任保证担保，所以王德金及其妻子刘玉明、儿子王崇坤作为保证人，负有相关清偿上述连带责任保证担保债务的义务。王德金、乾禾公司于2018年2月12日出具的协议，载明王德金向贲国平借款70万元无力偿还，结合贲国平提供的上述2018年1月5日60万元银行转账的证据，能够印证贲国平交付60万元出借款项的事实，王德金无力偿还贲国平相关借款。贲国平没有提供相关确凿证据证明王崇坤或景玲玲拖欠贲国平的相关债务，故在上述2018年4月18日情况说明或者2018年5月5日协议作出之前，王崇坤或景玲玲并不欠贲国平的相关债务。 在此情形下，王德金与乾禾公司出具的2018年2月12日协议、王德金与景玲玲（系王崇坤的妻子）出具的2018年4月18日情况说明、王德金、景玲玲和贲国平共同签订的2018年5月5日协议，是相关当事人相互恶意串通，通过出卖王崇坤享有财产份额的上述201室房屋或者利用王崇坤享有财产份额的上述201室房屋抵偿王德金拖欠贲国平的相关债务，损害了债权人农商行的合法权益，农商行在本案诉讼中主张上述协议和情况说明应属于无效的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。故上述2018年2月12日协议、2018年4月18日情况说明和2018年5月5日协议，属于无效的民事法律行为。贲国平按照上述2018年4月18日情况说明和2018年5月5日协议的约定履行了相关的付款义务，并不能够产生不动产物权变动的效力，不能阻却人民法院的相关强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上述2018年2月12日协议、2018年4月18日情况说明和2018年5月5日协议，属于无效的民事法律行为，并非合法有效的民事法律行为，所以贲国平主张适用上述司法解释认定其有权阻却法院执行，本院难以采信。贲国平因为履行无效的协议或情况说明所产生的经济损失，可以依法另行主张。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现贲国平作为上述执行案件的案外人，提起了本案执行异议之诉，贲国平提供的相关证据不足以证明其对上述201室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告贲国平主张上述201室房屋的不动产权利归贲国平所有并阻却法院对该房屋强制执行的诉讼请求，缺乏相关事实依据，本院不予支持。 第三人乾禾公司、王德金、刘玉明、王崇坤、景玲玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对证据的质证权利、对事实的抗辩权利，不利后果依法由其自行承担。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告贲国平的上述全部诉讼请求。 案件受理费18024元，由原告贲国平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18024元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。 审 判 长  缪宏勇 人民陪审员  彭昌宏 人民陪审员  李 明 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  马跻峰 书 记 员  杨 静