广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异679号 案外人：列彦灯，男，1974年6月23日出生，汉族，住广州市增城区。 申请执行人：广州市阳华装饰工程有限公司，住所地：广州市增城区荔城街增城大道**之三。 法定代表人：王红标。 被执行人：广州市中展投资控股有限公司，住，住所地：广州市增城区荔城街增城大道**之十一/div> 法定代表人：刘展松。 委托代理人：邹和利、陈雨露，广东增泰律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广州市阳华装饰工程有限公司（以下简称阳华公司）申请执行被执行人广州市中展投资控股有限公司（以下简称中展公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人列彦灯对本院作出(2020)粤0118执2750号之一执行裁定书，查封位于广州市增城区###的车位（以下简称涉案车位）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人列彦灯称，列彦灯于2018年11月26日与被执行人中展公司签订了商品房买卖合同，约定由列彦灯购买被执行人名下的涉案车位，列彦灯已于当日付清该车位款项及相关税费。购买该车位后，列彦灯一直对该车位进行占有与使用，且一直在缴纳相应管理费。2020年11月10日，经小区物业公司通知，列彦灯得知该车位已被法院查封。现列彦灯认为法院作出的（2020）粤0118执2750号之一的执行裁定书内容存在错误，特申请法院解除对涉案车位的查封。 列彦灯向本院提交下列证据：１、《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）；２、交车位款的发票、非住房不动产登记费票据；3、广州市悦美物业管理有限公司出具的涉案车位的停车位管理费清单；4、《广州市不动产登记查册表》；5、广州市个人名下不动产登记结果查询证明；6、（2020）粤0118执2750号之一《执行裁定书》；7、各当事人的主体信息；8、（2019）粤0118民初8393号《民事调解书》。 申请执行人阳华公司没有答辩，也没有提交任何证据。 被执行人中展公司向本院提交情况说明称，2018年11月26日，被执行人与列彦灯在政府不动产登记系统网签《广州市商品房买卖合同》，约定由列彦灯向被执行人购买###，合同价款173000元。列彦灯于2018年11月20日向被执行人付清上述合同价款173000元，被执行人于2018年11月26日将###交付予列彦灯。据我方向涉案车位所在小区的物业公司（广州市悦美物业管理有限公司）了解，列彦灯自2019年4月至今均有支付物业管理费。 本院查明，申请执行人阳华公司申请执行被执行人中展公司建设工程施工合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2019）粤0118民初8393号《民事调解书》。该案确定：“、被告广州市中展投资控股有限公司同意支付原告广州市阳华装饰工程有限公司工程款130万元，该款项于2019年12月31日前一次性支付。若被告广州市中展投资控股有限公司到期未付款，原告广州市阳华装饰工程有限公司有权申请强制执行。二、若被告广州市中展投资控股有限公司在2019年9月18日之后有付款的，则在上述款项中予以扣除。三、被告广州市中展投资控股有限公司付清130万元后，双方就本案工程纠纷互不追究责任。四、案件受理费8586元，由原告广州市阳华装饰工程有限公司承担4293元，由被告广州市中展投资控股有限公司承担4293元。被告广州市中展投资控股有限公司于2019年12月31日前向原告广州市阳华装饰工程有限公司迳付案件受理费4293元，原告广州市中展投资控股有限公司不再向法院申请退费。” 由于中展公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，阳华公司向法院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为：（2020）粤0118执2750号。执行过程中，本院于2020年4月22日作出（2020）粤0118执2750号之一《执行裁定书》，该裁定书第八项裁定：查封被执行人广州市中展投资控股有限公司名下位于广州市增城区###的车位。案外人列彦灯对本院查封涉案车位的执行行为不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：列彦灯举证的网上签订日期为2018年11月26日的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》载明涉案内容如下：卖方中展公司，买方列彦灯；买卖商品房为现房，地址位，地址位于广州市增城区###价为173000元；付款方式为一次性付款，在2018年11月26日前支付全部房价款。双方应于合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。中展公司应当在2018年11月26日前将作为合同标的物的房屋交付列彦灯使用。 列彦灯举证的开票日期为2018年12月17日的发票显示：购买方为列彦灯，销售方为中展公司，发票金额为173000元。开票日期为2018年12月20日的广东省非税收入（电子）票据显示：列彦灯向广州市增城区房地产登记所缴纳非住房不动产登记费550元。广州市悦美物业管理有限公司出具的涉案车位停车位管理费明细显示：车位由2018年11月26日交付业主使用，2019年4月份实行收费，自实行收费月份起列彦灯逐月缴纳车位管理费80元。 广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案车位坐落于广州市增城区###，权利人为中展公司。查封登记信息栏显示（2020）粤0118执2750号之一协助执行通知书和裁定书对涉案车位的查封为首次查封。 广州市规划和自然资源局出具列彦灯名下不动产登记结果查询证明第二项显示：登记字号，房地产地址为广州市增城区###。 本院认为：列彦灯对涉案车位主张所有权，请求本院解除对涉案车位的查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，本案应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于列彦灯的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中展公司依照（2019）粤0118民初8393号《民事调解书》判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，首先，本院在2020年4月22日裁定查封涉案车位，该查封为有效查封。中展公司与列彦灯在此之前的2018年11月26日已网上签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，且从后续履行情况看，双方确实存在真实的房屋买卖关系，故本院认定列彦灯在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于在法院查封之前已合法占有涉案车位的问题。列彦灯与中展公司网上签订房屋买卖合同约定中展公司应当在2018年11月26日前将作为合同标的物的房屋交付列彦灯使用。广州市悦美物业管理有限公司出具涉案车位停车位管理费明细显示，车位由2018年11月26日交付业主使用，列彦灯按约定缴纳停车位管理费，由此可认定列彦灯在本院查封之前已占有使用涉案车位。再次，关于已支付全部价款问题。列彦灯与中展公司签订房屋买卖合同约定涉案车位总价款为173000元，中展公司向列彦灯出具的发票显示房款总金额与上述金额一致，在没有相反证据推翻的情况下，本院采信列彦灯已支付购买涉案车位的全部价款。最后，关于未办理过户登记的过错问题。列彦灯于2018年12月20日已向广州市增城区房地产登记所缴纳非住房不动产登记费，可视为列彦灯未怠于行使办理权属登记的权利。按常理分析，列彦灯作为买受人，理应希望尽快将涉案车位的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。在没证据证明列彦灯要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于列彦灯自身原因致使涉案车位未办理过户登记，也不能因此认定列彦灯存在过错。结合以上事实，本院认为列彦灯与中展公司之间买卖涉案车位的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故列彦灯的异议理由成立，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下： 中止广州市增城区人民法院作出的（2020）粤0118执2750号之一《执行裁定书》第八项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈月玲