辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0682民初2492号原告：中国建设银行股份有限公司凤城支行，住所地：凤城市龙源路**。负责人：沈雪峰，男，1970年12月12日出生，汉族，该支行行长，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：姜琰，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王程程，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。被告：苗永新，男，1986年9月17日出生，满族，无业，住凤城市。被告：于吏子，女，1989年3月16日出生，满族，无业，住凤城市。被告：凤城市亿林房地产发展有限责任公司，住所地，住所地凤城市凤凰城经济管理区翰墨街**iv>法定代表人：刘成义，该公司经理。委托诉讼代理人：艾冰，辽宁科贤律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司凤城支行（以下简称：建行凤城支行）诉被告苗永新、于吏子、凤城市亿林房地产发展有限责任公司（以下简称：亿林房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行凤城支行的委托诉讼代理人王程程和凤城市亿林房地产发展有限责任公司的委托诉讼代理人艾冰到庭参加了诉讼，被告苗永新、于吏子经本院依法传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行凤城支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告苗永新、于吏子立即偿还借款188175.25元，并自2019年12月25日起按《个人住房（商业用房）借款合同》利率计算的利息、罚息至实际给付之日止；3、判令被告苗永新、于吏子立即偿还原告追索债权支出的律师费10521元；4、判令被告苗永新、于吏子、凤城市亿林房地产开发有限责任公司立即协助原告办理凤凰城区亿林开发翰林府小区凤北路51-2号18#2单元403室房屋所有权证及房屋抵押登记手续；5、判令在被告苗永新、于吏子名下凤凰城区亿林开发翰林府小区凤北路51-2号18#2单元403室房屋抵押登记手续办理完毕后，或被告苗永新、于吏子、凤城市亿林房地产发展有限公司逾期未办理抵押登记的，原告有权对上述房屋拍卖、变卖、所得价款，对被告苗永新、于吏子、凤城市亿林房地产发展有限责任公司欠付原告的本金、利息、罚息及律师费享有优先受偿；6、判令凤城市亿林房地产发展有限公司对第2、3项请求承担连带保证责任；7、判令被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2015年7月27日，被告苗永新、于吏子因购置房产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告中国建设银行凤城支行提供给被告苗永新、于吏子贷款人民币220000元，借款期限为240个月，自2015年7月27日起至2035年7月27日止，借款用途为购置房产，利率按浮动利率计算，即在基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定毎个利率调整日调整一次。借款人未按本合同约定用途使用贷款的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下的借款采用委托扣款还款方式，扣款账号为62×××43。还款方式为等额本息还款法，双方约定每月偿还借款1500.95元。借款人苗永新、于吏子违反法律法规规定或本合同约定的义务，贷款人建设银行凤城支行有权停止发放本合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之曰止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定结息方式计收罚息和复利。2013年11月26日被告凤城市亿林房地产发展有限责任公司作为甲方，中国建设银行凤城支行作为乙方，双方签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。本合同约定保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同保证条款生效之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日…。2015年8月18日，被告苗永新、于吏子将其名下房屋坐落于凤凰城区亿林开发翰林府小区凤北路51-2号18#2单元403室房屋，预抵押给建行凤城支行。甲方已对上述房屋办理了抵押登记，他项权证号为：凤房预凤凰城区字第××号。2015年8月21日，原告向被告苗永新、于吏子发放了贷款220000元。被告苗永新、于吏子自2015年8月21日至2020年5月27日期间已还本金31824.75元，利息44771.91元。自2019年12月25日被告苗永新、于吏子逾期偿还本息，资金尚欠本金188175.25元及利息、罚息。原告认为，原告与被告签订的合同是合法有效的，各方都应该共同遵守，原告已依约向被告给付了贷款，但被告没有依约履行向原告还款的义务，已构成违约。据此，原告有杈宣布所有贷款立即到期，要求被告立即偿还贷款本息。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，请依法裁判。被告苗永新、于吏子未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年11月26日，被告亿林房地产作为甲方（保证人），原告建行凤城支行作为乙方（债权人），签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于凤城市东侧项目所属之翰林府房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本合同第二条规定：最高额债权限额、债权确定期间、保证范围一、本最高额保证所担保的债权是指自2013年11月26日至2018年11月26日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿贰仟万元整…。第三条：保证方式甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条：保证期间该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……。2015年5月4日，被告苗永新与被告亿林房地产签订编号为CF-2000-0171的《商品房买卖合同》。合同约定：被告苗永新购买被告亿林房地产开发建设的位于坐落于凤城市亿林翰林府小区18#2单元403室，房屋面积为90.26平方米，房款总金额315910元。首付款95910元，由被告苗永新直接支付给被告亿林房地产，其余220000元通过银行贷款支付给被告亿林房地产。2015年7月27日，原告建行凤城支行与被告苗永新、于吏子签订了编号为tb2015161的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告建行凤城支行提供给被告苗永新、于吏子贷款人民币220000元，借款期限为240个月（2015年7月27日至2035年7月27日）。借款用途为购置以下房产：售房人凤城市亿林房地产开发有限公司，房屋坐落凤城市亿林翰林府小区18#2单元403室，房屋性质为住宅，建筑面积90.26平方米。利率按浮动利率计算，即在基准利率水平上0（上浮/下调）0%-即5.4000%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次。借款人未按照本合同约定用途使用贷款的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入下列账户。该账号为：21×××87，户名：凤城市亿林房地产发展有限责任公司。本合同项下的借款采用委托扣款还款方式，乙方从约定的委托扣款账户中直接扣划还款。扣款账户账号：62×××43。还款方法为等额本息还款法，双方约定每月偿还借款1500.95元。借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人作为抵押权人的房屋登记费用由贷款人承担。对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担，由借款人委托房地产估价机构，并承担房地产抵押估价费用。借款人违反法律法规规定或本合同约定的义务，贷款人建行凤城支行有权停止发放本合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处、要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。双方还同时约定:被告苗永新、于吏子将坐落于凤城市亿林翰林府18#2单元403号押给原告建行凤城支行，双方办理房屋抵押预告登记。2015年8月21日，原告向被告苗永新发放了贷款220000元，汇入凤城市亿林房地产发展有限责任公司的银行账户。2020年11月24日被告苗永新偿还贷款本金37973.76元，利息51923.90元，现被告苗永新尚欠本金182026.24元。本院认为：原告建行凤城支行与被告亿林房地产签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、原告建行凤城支行与被告苗永新、于吏子签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已经按照借款合同的约定向被告提供了贷款。被告取得贷款后，未按约定偿还贷款本息，其行为违约，应承担违约责任，故对原告请求解除双方所签订的借款合同的主张，本院予以支持。借款合同解除后，被告苗永新、于吏子应当按照借款合同的约定偿还尚欠的借款本息及利息、逾期罚息。原告建行凤城支行与被告亿林房地产签订的最高额保证合同约定:被告亿林房地产对被告苗永新、于吏子向原告借款购买本公司商品房提供连带责任保证,保证期间截止被告购买的房屋办妥房屋产权证、抵押财产他项权利证书，并将他项权证交贷款人收执。因此被告亿林房地产应当按照最高额保证合同的约定承担连带保证责任。关于原告请求被告苗永新、于吏子共同偿还原告为追索债权支出的律师费用10521元问题，原告建行凤城支行与被告苗永新、于吏子签订《个人住房（商业用房）借款合同》第二十一条和原告建行凤城支行与被告亿林房地产签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第二条中均对律师费用进行了约定，该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。被告逾期未偿还涉案欠款，为实现债权，原告提起本案诉讼并授权辽宁卓政（丹东）律师事务所代为行使诉讼权利。故基于原告与被告间合同条款约定，代理费用应由被告承担。且辽宁卓政（丹东）律师事务所已经履行了代理职责，考虑到代理费是原告为实现债权必须负担的成本，结合《辽宁省律师服务收费行业指导标准》中关于代理涉及财产关系的民事诉讼案件，10万元以下部分(含10万元)收费比例为8%-10%，收费额不足5,000元的每件按5,000元收取；10万元至50万元部分(含50万元)为7%-9%，原告按照标的额5.5%标准计算律师费10521元，符合上述收费标准范围。故原告提出的被上诉人应给付10521元律师费的请求，有事实依据，本院予以支持。关于原告请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案抵押房屋办理抵押预告登记，没有办理抵押登记，抵押权并未设立。原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司凤城支行与被告苗永新、于吏子于2015年7月27日签订的编号为tb2015161的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告苗永新、于吏子于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司凤城支行贷款本金182026.24元及利息、逾期罚息（利息及逾期罚息计算方法：自2020年11月24日起至还款之日止，按编号为tb2015161的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率和逾期罚息利率标准计付）；三、被告苗永新、于吏子于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司凤城支行律师费10521元；四、被告苗永新、于吏子在取得凤城市凤凰城区亿林开发翰林府小区凤北路51-2号18#2单元403室，建筑面积90.26平方米的房屋所有权证时立即协助原告中国建设银行股份有限公司凤城支行办理抵押登记，完成抵押登记后，原告中国建设银行股份有限公司凤城支行对该房屋享有优先受偿权；五、被告苗永新、于吏子在本判决生效后未取得凤城市凤凰城区亿林开发翰林府小区凤北路51-2号18#2单元403室，建筑面积90.26平方米的房屋所有权证或已取得房屋所有权证但办理抵押登记不能时，被告凤城市亿林房地产开发有限公司对上述二、三项所确定的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后有权向被告苗永新、于吏子追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司凤城支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由被告苗永新、于吏子承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  张伟荣人民陪审员  马恩辉人民陪审员  贺业华二〇二〇年十二月十七日书 记 员  高 丁