江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11212号上诉人（原审被告）：苏州正信置业发展有限公司，住所地江苏省张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路****）。法定代表人：傅明建，该公司总经理。委托诉讼代理人：江浩，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓艺，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘天恩，男，1972年12月1日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。上诉人苏州正信置业发展有限公司（以下简称正信公司）因与被上诉人刘天恩商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初7675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正信公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项并依法改判；2.本案二审诉讼费用由刘天恩负担。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律不当。一、正信公司已按约履行交付义务。1.诉争房屋符合双方约定交付条件，应当视为已交付，正信公司无需承担逾期交付的违约责任，而应按约承担维保责任。2.2018年12月30日商品房买卖合同约定交房时间为2020年5月30日，刘天恩另签订承诺函，书面确认样板房并非正信公司交付具体承诺，此外刘天恩还签订补充协议及附件一、二，故刘天恩确认商品房为毛坯报建且同意按当前装饰装修状态接收房屋，且知悉诉争房屋结构架空层将会被拆除，故刘天恩不得以装修问题拒绝收房，诉争房屋于2020年5月30日应视为交付，正信公司仅对装修污损及局部破坏承担保修责任。二、正信公司无需赔偿装修差价及拆除装修费用。1.诉争房屋为样板房，存在结构架空层，刘天恩购买时已确认该部分会被拆除，该拆除势必会导致房屋装修受损受污，故该部分破坏双方均能预见，正信公司无需赔偿或全额赔偿。2.诉争房屋装修部分污损，不代表剩余装修没有价值。正信公司不可否认施工人员存在暴力拆除，对装修产生一定不利影响，造成刘天恩视觉效果及感官体验极其恶劣，但不代表剩余装修没有价值。现场部分软装受损，可以通过清洗恢复整洁，部分橱柜受损，但橱柜台面、结构仍可以继续使用，一审判决远高于同类产品且未考虑剩余装修价值、隐蔽工程装修价值。3.诉争房屋是小区同类户型楼王，毛坯价值远高于其他房屋。4.刘天恩购买样板房，存在装修磨损及架空层拆除等不良影响，出售时已由正信公司给予折扣及补偿费用。5.一审酌定拆除费用并非必要费用，且未实际发生，亦无相应法律依据。三、一审法院判决逾期交房违约责任、装修差价损失与拆除费用竞合，违背双方约定。一审判赔金额达到刘天恩购买总额近30%，扣除赔偿后房屋单价远低于市场价值，故有失公允。综上，请求二审法院支持正信公司的上诉请求。刘天恩辩称，1.正信公司明显违约。刘天恩不服一审判决，但为减少诉讼程序故不上诉，另与正信公司沟通，正信公司也表示不上诉，但临近上诉期间届满突然以公司股东不同意为由提起上诉，从而达到拖延付款目的。2.一审法院询问双方是否就装修损失破坏程度进行评估，正信公司明确表示不同意鉴定，也不同意为刘天恩重新装修，故一审根据案件实际情况进行裁量，符合法律规定。请求二审驳回上诉，维持原判。刘天恩向一审法院起诉请求：1.正信公司继续履行合同，向刘天恩交付符合合同约定条件的商品房(样板房)；2.如正信公司不能交付样板房，则赔偿刘天恩毛坯房与样板房之间差价损失1436001.2元及原毁坏装修的拆除费用100000元，合计1496001.2元（一审笔误，应为1536001.2元）；3.正信公司承担逾期交房违约金(自2020年5月31日起至正信公司装修竣工交付之日或刘天恩装修竣工之日止，按每天1350元计算)；4.正信公司偿付刘天恩诉讼代理费损失74800元；5.本案诉讼费、保全保函费由正信公司承担。一审审理中，刘天恩自愿撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年12月30日，正信公司（甲方、卖方）与刘天恩（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，刘天恩购买正信公司开发的张家港市锦丰镇十里锦绣花园53幢101、-101（以下简称案涉商品房），建筑面积分别为180.4㎡、92.38㎡。第五条约定，计价方式为建筑面积，商品房总价款4500000元（含增值税）。第九条约定，出卖人应当在2020年5月30日前，将具备相关条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条及附件七补充协议第八条约定，出卖人未按约定时间交楼的，逾期不超过90日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已支付房价款的15%。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。合同附件三及附件七合同补充协议附录二约定了毛坯房的交付标准及配套设施。另合同附件一约定，买受人知悉并同意，因配合验收可能需要暂时将商品房面积改造部分拆除，出卖人承诺在验收完成后帮助买受人恢复该部位及装修，买受人承诺不会因恢复产生的色差和材质更换事宜，向出卖人提出任何索赔或其他主张。合同附件二约定了样板房的装修交付标准及配套设施，并在最后明确：买受人承诺在买卖合同约定的交楼日期按照交付时的房屋现状接收该商品房，并承诺不得因该商品房的现状及所述的陈旧缺陷问题而拒绝收楼或者向出卖人主张相应的保修、维修、赔偿等责任，也不以此为任何借口拒绝收楼。补充协议第十七条约定，合同因法定或约定原因解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。合同签订后，刘天恩按约支付了4500000元购房款。2020年5月30日，正信公司通知刘天恩收房，经查看，刘天恩认为案涉商品房的装修已破坏，未达到交房合同条件，在验房记录单上注明了上述问题，并拒绝收房。案涉商品房所属的十里锦绣花园53幢于2019年12月27日完成竣工验收备案，于2020年5月18日取得商品房交付使用通知书。十里锦绣花园商品住房预（销）售价格（一房一价）申报表载明，案涉商品房系样板房，备案总价为5107688.2元；除案涉商品房外，其所属的53幢其他商品房为毛坯房。2020年7月9日，刘天恩（甲方、委托人）与张家港市港区法律服务所（乙方、受委托人）签订委托代理合同，乙方接受甲方的委托，指派法律工作者刘俊华担任本案纠纷代理人，手续费、代理费共计人民币74800元。为此，刘天恩支出代理费74800元。为申请本案诉讼财产保全，刘天恩支出担保保险费2250元。一审审理中，双方当事人均确认《商品房买卖合同》的标的系样板房，正信公司确认其无法交付装修完好的样板房。刘天恩确认其已于2020年8月28日与正信公司办理了收房手续，并同意将主张的逾期交房违约金计算至2020年8月17日。同时，双方一致认可案涉商品房原有装修的拆除费用为7.5万元；均明确因不具备鉴定条件，对案涉商品房的原装修价值不申请鉴定。本案审理过程中，双方当事人的主要争议焦点为：一、正信公司是否应承担逾期交房违约金？刘天恩认为，其购买的是样板房，正信公司应交付完整的样板房。正信公司通知其收房时，案涉商品房装修已被破坏，不符合交付条件，正信公司构成逾期交房。正信公司辩称，其在交付前已经取得商品房交付使用通知书，案涉商品房已符合按期交付条件，交付条件并不包括装修。其已将房屋按期交付，是刘天恩拒收，因此不存在逾期交付。一审法院认为，案涉商品房买卖合同约定的买卖标的为样板房，刘天恩、正信公司在合同中也已对装修标准作出约定，故案涉商品房的交付条件应当包含装饰装修。现因案涉商品房的装饰装修被破坏，正信公司亦明确不能向刘天恩交付符合合同约定装修标准的商品房，故刘天恩有权拒绝收房，正信公司理应向刘天恩承担逾期交房违约责任。根据合同第十条及合同附件七补充协议第八条约定，出卖人未按约定时间交楼的，逾期不超过90日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，刘天恩于2020年8月28日办理了收房手续，并同意逾期交房违约金计算至2020年8月17日，故正信公司应向刘天恩支付以已付购房款总额4500000元为基数，按每日万分之三标准自2020年5月31日起计算至2020年8月17日的逾期交房违约金，即105300元。二、装修差价损失及原装修的拆除费如何计算？刘天恩主张，装修差价损失应按照案涉商品房所属的十里锦绣花园53幢102号毛坯房的备案价格3671687元与案涉101号样板房备案价格5107688.2元的差价计算，为1436001.2元。正信公司不认可上述计算方式，认为因备案价并非实际成交价，且非01户型的毛坯价格，不同户型面积不同，该计算方式无参考价值，应当按照该项目内所有相同位置及户型的毛坯房（01幢101室、02幢101室、03幢101室……49幢101室、50幢101室、51幢101室）实际成交价计算单价平均值为13475.05元，计算与案涉商品房实际成交单价16496.81元的差值3021.76元，再乘以案涉商品房的面积272.78㎡，得出装修差价为824275.69元。为证明该主张，正信公司提交了十里锦绣花园01幢101室、02幢101室、03幢101室……49幢101室、50幢101室、51幢101室（共计51个）在商品房网上备案系统中的合同信息截屏（包含上述商品房的建筑面积及总价等信息）、上述商品房的成交价格及预测面积的清单。刘天恩对此质证认为，一、涉案房产坐落的位置不同，必然会导致销售价格上的差异。其购买的商品房地理位置区别于其他业主，价格上当然不能按所有房产的均价来计算，因此正信公司的该组证据不具有证明力；二、正信公司的房产存在多种销售经营模式，正信公司为了经济效益采取攻关策略销售，针对特定人员（关系户等）、不特定人员，在销售中完全会出现故意降低或抬高销售价格的情况，从而影响毛坯房均价的价格波动变化，但是，不管毛坯房均价如何变化，样板房装修成本预算是不会变的，应当是固定的，并且装修损坏后的拆除费用也是客观存在的。所以刘天恩以样板房备案价格与毛坯房备案价格之差，来确认样板房的装修损失，完全具有合理性、合法性；三、正信公司提供的销售价格数据毕竟是其单方制作的电脑数据，但是其真实数据无从查证，出于利益考虑，正信公司的销售内幕，外人是无法知悉的，且其销售过程没有第三方或公证处人员参与监督，其有合理理由怀疑其真实性。综上，其对于正信公司补充提供的该组证据的真实性、合法性有异议，对该证据不予认可，请求法庭不予采信。一审法院认为，因案涉商品房的原有装修被破坏，且原有装修显然无法仅通过“更换”的方式进行修复，因此，正信公司辩称其仅需负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿刘天恩使用损失，一审法院不予支持。因正信公司无法交付装修完好的样板房，刘天恩有权要求正信公司赔偿样板房价款与毛坯房价款之间的装修差价，根据合同约定，案涉商品房系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，因此案涉商品房的装修价值无法直接认定，且因不具备鉴定条件，案涉商品房的装修价值亦不能通过司法鉴定的方式得出。对此，一审法院认为，因商品房销售时可能有因销售策略的不同导致对不同买受人给出不同报价的情形存在，导致实际成交价的均值可能偏低；因商品房坐落位置的不同，即使是相同户型相同面积的商品房售价也会有所不同，以相同户型相同面积的毛坯房售价作为参照值无法体现案涉商品房的坐落位置在实际成交价中的影响。同时，因案涉商品房为01户型，位于阳光最为充足的最东面，该位置的毛坯房售价必然高于同**的其他毛坯房。如果以案涉商品房所属同一幢的其他商品房售价为参照值，则在实际上提高了案涉商品房的装修价格。综上，刘天恩、正信公司提出了最有利于己方的计算方式，均不能反映真实的装修差价，仅能作为判断案涉商品房装修价值的参考。因双方均不申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，故一审法院综合刘天恩、正信公司双方提出的计算方式及案涉房屋的实际状况，酌定正信公司向刘天恩赔偿装修差价损失115万元。因案涉商品房原有装修已被破坏，无法继续使用，故刘天恩主张的拆除费用必然发生，双方经协商一致确认拆除费用为75000元，一审法院对此予以确认，正信公司应予赔偿刘天恩。三、正信公司是否应承担刘天恩的诉讼代理费、保全保函费？刘天恩认为，合同补充协议第十七条已约定正信公司有权向刘天恩主张律师费，故根据权利义务对等原则，刘天恩也有权向正信公司主张律师费。根据合同法规定，因正信公司方存在违约，刘天恩方为此聘请专业法律工作人员提供专业法律服务要支出的合理费用，故违约方违约对守约方造成的损失因当由违约方承担。正信公司抗辩称，不认可刘天恩的主张，因为合同中无律师费用的相关约定。一审法院认为，补充协议第十七条仅约定了合同解除时出卖人有权扣减买受人应承担的包括律师费在内的违约金，但对合同继续履行时违约方应承担的违约金是否包含律师费未作约定。本案中，《商品房买卖合同》并未解除，不符合该条款的适用条件。双方当事人未对律师费、保全保函费进行明确约定，且上述费用亦非进行诉讼所必须发生的费用，故刘天恩的该项诉讼请求无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，刘天恩、正信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因案涉商品房的装修被破坏，正信公司不能向刘天恩交付符合合同约定的商品房，应向刘天恩承担自2020年5月31日起至2020年8月17日止的逾期交房违约金105300元，并赔偿刘天恩装修差价损失115万元及拆除费用75000元。刘天恩主张正信公司支付律师费、保全保函费，无事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、苏州正信置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘天恩逾期交房违约金105300元、装修差价115万元及拆除费75000元，合计1330300元。二、驳回刘天恩的其他诉讼请求。案件受理费21400元（已减半收取）、财产保全费5000元，合计26400元，由刘天恩负担13014元，由苏州正信置业发展有限公司负担13386元。正信公司应负担部分限其于判决生效之日起十日内直接缴纳至一审法院诉讼费账户（详见当事人须知）。二审中，正信公司向本院提交刘天恩2018年12月25日签订的承诺函及2018年12月30号签订的补充协议，证明刘天恩明确知晓样板房装修并非正信公司交付房屋的具体承诺，诉争房屋交付平面及标准应以买卖双方签署的商品房买卖合同约定为准；同时补充协议中刘天恩承诺，在买卖合同约定的交楼日期按交付时房屋现状接受，不得因该商品房的现状及附件一所述的折旧或缺陷等问题为由，拒绝收楼或者向正信公司主张相应的保修、维修、赔偿责任，或任何其他形式的主张。刘天恩质证认为，上述材料均非新证据，属于正信公司提供的格式条款，明显损害小业主利益且免除正信公司责任，正信公司对格式条款未作充分提示说明，故属于无效条款。二审另查明，2020年8月17日一审庭审笔录载明：1.“审：正信公司卖的是样板房还是毛坯房？被代：实际上卖的是样板房。审：交付的是何种类型？被代：也是样板房。审：正信公司能否交付约定的样板房？被代：我司交付的房屋符合合同约定的条件，装修的好坏并不是合同约定的条件，现在由于装修被破坏，故无法再交付一个完好的样板房。”2.“审：因双方互不认可对方的装修差价计算方式，刘天恩是否申请对装修差价及拆除费用进行鉴定？原代：申请对装修差价及拆除费用进行鉴定。审：正信公司是否同意？被代：不同意对装修差价及拆除费用进行鉴定，因为装修标准规格难以确定，按照我司提供的差价计算方式即可确定损失。审：刘天恩进行司法鉴定是否具备鉴定条件？原代：因为正信公司不同意进行鉴定，相关的装修材料及清单刘天恩无法提供，故鉴定事实上无法进行，关于该差价损失及拆除费用，由法院依法裁决。”上述事实，由当事人陈述、一审庭审笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，正信公司、刘天恩签订商品房买卖合同，由刘天恩向正信公司购买诉争样板房，后因交付时样板房装修被正信公司破坏产生争议诉至法院。本案二审争议焦点一在于，正信公司应否承担逾期交房违约责任。对此本院认为，正信公司、刘天恩于一审中一致确认正信公司将诉争样板房出售于刘天恩，但至交付时诉争样板房装修被正信公司破坏，上述装修破坏不属于正信公司主张的折旧缺陷问题，诉争样板房装修破坏导致刘天恩合同目的无法实现，刘天恩有权拒绝收房，正信公司构成违约，应承担相应逾期交房责任。一审法院计取至其释明交接之日的逾期交房违约金，已充分考虑到止损问题，本院予以维持。本案二审争议焦点二在于，正信公司应否赔偿装修差价及拆除费用。对此本院认为，正信公司于二审中陈述，诉争样板房装修破坏造成刘天恩视觉效果及感官体验极其恶劣，正信公司要求刘天恩在已破坏的装修基础上进行修补使用，一方面装修具有整体性，诉争样板房装修遭受如此破坏，正信公司主张有失公允，另一方面正信公司亦未提交证据证明现存装修可使用的范围及价值，故一审法院支持装修拆除费用，并无不当。关于装修差价，经一审法院释明，正信公司不同意配合对装修差价进行鉴定，综合考虑到正信公司、刘天恩提出的装修差价计取方式以及刘天恩购房价格与同类户型毛坯价格之间的差价，一审酌定装修差价在合理裁量范围之内，未显失公平，本院予以维持。正信公司主张逾期交房违约金、装修差价、拆除费用构成违约责任竞合，与刘天恩实际损失不符，本院不予支持。综上，上诉人正信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由上诉人苏州正信置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十二月二十一日书记员  张 倩书记员  陈宝慧法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。