山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12558号上诉人（原审被告）：竹靖勋，男，1987年10月28日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东润华物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：杨立群，董事长。委托诉讼代理人：米丰业，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。上诉人竹靖勋因与被上诉人山东润华物业管理有限公司（以下简称润华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人竹靖勋、被上诉人润华物业公司的委托诉讼代理人米丰业、曲俊国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。竹靖勋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用及一审诉讼费由润华物业公司承担；3.申请对本案物业费进行司法鉴定（申请人民法院委托相关单位对梦世界华园小区物业收费标准及竹靖勋与润华物业公司签订的前期物业服务协议内容及竹靖勋享受到的服务内容、服务标准是否达到《山东省物业管理服务收费标准》中2.15元/m?（五星级）服务，鉴定费由竹靖勋垫付，鉴定结果达到标准，竹靖勋愿意承担全额鉴定费，如果达不到标准，鉴定费用由润华物业公司全额承担，并且赔偿竹靖勋的时间、人力物力等经济损失）；4.暂缓缴纳物业费或缴纳与现实服务相等的物业费（竹靖勋作为业主，竹靖勋认为只享受到了三星级服务）；5.公示公共收益（请求润华物业公司将园区内的公共收益公示归还业主或建立独立公共收益账户，等有需要时召开业主大会表决。）；6.竹靖勋与润华物业公司签订的前期物业服务协议中，润华物业公司存在合同欺诈行为，请求人民法院予以相应处罚，请人民法院予以支持。7.润华物业公司一审提供的证据中，培训签到表是否是本人所签，请求做笔迹鉴定，鉴定结果如属于本人签到，竹靖勋愿意支付鉴定费用，如不是本人签到，请求判令润华物业公司支付全额笔迹鉴定费用及竹靖勋的经济损失、交通费及相应的处罚等；8.竹靖勋及广大业主的知情权。（根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十二条规定，请求判令润华物业公司在园区内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等。接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用）；9.请求润华物业公司出示园区物业工作人员相关资格证。事实和理由：一、一审判决不公，有失偏颇，一审中润华物业公司提出诸多证据，一审法院没有对材料的真实性做出审查，就做出判决，属于失职行为，竹靖勋请求中院对润华物业公司所举证的材料进行审查。二、竹靖勋上诉有诸多证据，可以证明润华物业公司证据作假。润华物业公司向一审法院提供的照片有的不属于本小区或者摆拍。润华物业公司存在垃圾不及时清运，绿化草坪长时间未打扫、修理，干枯苗木未及时更换。公共收益从未公开过、未经过业主同意设立快递柜、直饮水机、小区公示栏内开发商的广告。小区内消防安全问题、多处存放易燃物品纸箱、塑料泡沫等，消防控制室只有一人值班，不符合《特种设施设备维护运行服务标准》中的第二条第一项设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度。每班不少于2人。防火巡查人员，应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗的规定。三、润华物业公司未按照其在济南市住建局备案的前期物业服务合同中的五星级服务标准进行服务，并且按照2.15元/m?的五星级服务标准进行收费，服务项目缩水严重。润华物业公司应按照在住建局备案的《梦世界华园前期物业服务合同》内的第四条进行服务与竹靖勋签订合同。竹靖勋交接房时，润华物业公司存在诱导业主甚至强迫业主先签订前期物业服务合同，交纳半年物业费，领取新房钥匙，再去验房，本身存在程序错误。综上所述，润华物业公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了竹靖勋的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决润华物业公司不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。四、山东地平天昱置业有限公司（以下简称地平天昱置业公司）与润华物业公司同属润华集团旗下公司，且润华物业公司法定代表人杨立群在2015年9月至今供职于润华物业公司任董事长，兼任山东地平置业有限公司总经理，地平天昱置业公司投资人是山东地平置业有限公司，综上所述，润华物业公司与地平天昱置业公司存在一定的关联，违反了开发商与物业公司相背离的原则。五、润华物业公司违约在先，经过槐荫区住建局物业管理科在2018年底协调后没有效果，因此竹靖勋暂时拒绝缴纳物业费，并非不愿缴纳物业费。五、润华物业公司一审提供的证据中，会议培训签到表内人员签到笔迹是否本人所签，同一人名两到三种笔迹是否合理。润华物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，竹靖勋的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回竹靖勋的上诉请求，维持原审判决。1.润华物业公司作为涉案小区的前期物业服务公司，是经过依法招标中标进驻的，与开发商签订了前期物业服务合同，该合同依法经过济南市住房保障和房产管理局备案，且物业服务收费标准是经过物价局备案的，该前期物业服务合同是依法有效的。2.关于竹靖勋提出的公共部分收益问题，小区内并不存在公共部分收益，小区内的快递柜和直饮水机均是为响应业主要求方便业主生活所建，不存在任何收益。3.润华物业公司与山东地平置业有限公司是两家相互独立的公司，没有任何关联性。润华物业公司的董事长只是挂职在山东地平置业有限公司，该挂职是公司职务行为，并不违反相关法律规定。同时与本案没有关联性。4.润华物业公司工作人员在相关岗位均有相关的资格证书，包括电工证、消防中控室监查员证，保安员证，建筑消防员证等。润华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令竹靖勋支付拖欠的物业管理费6940元，支付自拖欠之日起的滞纳金1268元；2.判令竹靖勋承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月21日，地平天昱置业公司与竹靖勋签订《商品房买卖合同》及附件，约定竹靖勋购买地平天昱置业公司开发的坐落于烟台路南侧、腊山河东路西侧地块梦世界?华园(地平梦世界**(B-1地块)>**楼******，建筑面积134.51平方米，总价款942736元。合同还约定其它事项。2017年12月31日，竹靖勋签署《业主交房文件签署确认表》，确认领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、前期物业服务协议、《业主手册》等交房文件。2017年12月31日，竹靖勋与润华物业签订《前期物业服务协议》，约定润华物业公司为涉案小区提供物业服务，电梯住宅物业费2.15元/月?平方米，物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每个缴费周期前一个月内，竹靖勋应在约定缴费时间内按时缴纳，并约定竹靖勋违反协议约定，逾期支付前期物业服务费的，润华物业公司有权要求竹靖勋支付，并按应付金额每日1%支付违约金。协议还约定其它事项。同日，竹靖勋签署《承诺书》，声明已详细阅读《临时管理规约》，同意遵守临时管理规约等。竹靖勋入住涉案房产后，润华物业公司为其提供物业服务，竹靖勋拖欠自2018年7月1日至2020年6月30日止的物业费6940.2元(2.15元/月?平方米×134.5平方米×24个月)。另查明，润华物业公司在履行物业服务中存在一定瑕疵。一审法院认为，竹靖勋与润华物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。竹靖勋作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。本案中，竹靖勋未交纳自2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，故润华物业公司要求竹靖勋交纳物业服务费6940元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。润华物业公司主张竹靖勋支付滞纳金1268元，但其履行物业服务过程中存在一定瑕疵，故对其该项主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、竹靖勋于判决生效之日起10日内向山东润华物业管理有限公司交纳物业服务费6940元；二、驳回山东润华物业管理有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由竹靖勋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润华物业公司提交证据一、润华物业公司与开发建设单位地平天昱置业公司签订的《梦世界华园前期物业服务合同》。以证明该合同依法经过备案，合法有效；证据二、李刚、刘广森、王绪代、陈明江、刘理芳的电工作业证；李修智的电工职业资格证；卢海洋、李鑫、耿乃峰的保安员证。以证明其工作人员都有相应的资格证书。证据三、朱博、王志远、金路、胡梅、李玲、马建峰的消防职业资格证，以证明其工作人员都有相应的资格证书。竹靖勋质证称，对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议。对证据三的真实性无法确认，需要核实这些人是否在其小区上班。竹靖勋对证据一、证据二无异议，本院予以采信。证据三系相关部门发放的资格证书，本院予以采信。经审理，本院认定，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。根据润华物业公司提交的上述证据及竹靖勋一审中提交的政府信息公开告知书，二审另认定事实如下：地平天昱：地平天昱置业公司通过招投方式选聘润华物业公司为梦世界华园的**物业服务企业公司与地平天昱置业公司于2015年6月15日签订《梦世界华园前期物业服务合同》，对服务内容与质量、物业服务费用等进行约定。润华物业公司提交了部分工作人员的执业资格证书。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，润华物业公司系涉案小区的建设单位地平天昱置业公司依法选聘的前期物业服务企业，润华物业公司先后与地平天昱置业公司、竹靖勋签订了《梦世界华园前期物业服务合同》《前期物业服务协议》。2018年7月1日至2020年6月30日期间，润华物业公司为涉案小区提供了物业服务，依据上述规定，竹靖勋作为小区业主，应当按照前述物业服务合同及物业服务协议约定交纳物业服务费。竹靖勋主张润华物业公司的物业服务存在垃圾不及时清运、绿化草坪长时间未打扫、修理、干枯苗木未及时更换、小区内消防安全隐患等问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断；如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做的不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费，因物业服务系一个持续、动态的过程，竹靖勋提交的证据不足以证实润华物业公司提供的服务存在重大瑕疵，且竹靖勋未按合同约定的时间交纳物业服务费，一审法院亦以润华物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由驳回了润华物业公司关于违约金的诉讼请求，对竹靖勋主张暂缓交纳物业服务费或交纳与现实服务相等的物业服务费的请求，本院不予支持。竹靖勋上诉所提对润华物业公司物业服务是否到达五星级标准及培训签到表中工作人员签名是否系本人所签等进行鉴定的问题。因物业服务是否达到五星级标准并非人民法院司法鉴定范围，润华物业公司提交的培训签到表中的签名是否系本人所签与物业服务质量没有关联性，对竹靖勋提出的鉴定问题，本院不予准许。竹靖勋关于润华物业公司公示园区内公共收益、在园区内公示服务企业名称、服务内容等内容以及润华物业公司与其签订前期物业服务协议存在合同欺诈，请求人民法院处罚的请求，系二审中新增加的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，竹靖勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人竹靖勋负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二〇年十二月十七日书记员  马 晴