广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5586号原告：黎带宜，女，1977年10月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告：欧志荣，男，1969年1月21日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：黎带宜，系原告妻子。被告：广州从化保利房地产开发有限公司，住所广州市从化区温泉镇景泉大道**办公楼**，统一社会信用代码9144010106113124XF。法定代表人：袁俊，职务：董事长。委托诉讼代理人：王薏棉，广东利君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘天松，广东利君律师事务所实习律师。被告：姚势恒，男，1994年5月29日出生，汉族，住梅州市梅江区，原告黎带宜、欧志荣与被告广州从化保利房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）、姚势恒商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条以及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李健适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告黎带宜、欧志荣、被告保利公司的委托诉讼代理人王薏棉、刘天松到庭参加了诉讼，被告姚势恒经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院告知双方当事人，本案转为简易程序继续审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告保利公司给付购房剩余赠送的3500元物管费、价值3千多元的另一台大1.5匹空调和以老带新购房成功赠送的5千元物管费。事实和理由：2018年8月26日，原告在广州从化温泉镇保利桃花源（又称半山花园）看房时，保利销售经理姚势恒极力推介，并承诺即日购房可赠送5千元物管费和价值一万元家电，当给付定金2万元时要求其注明赠送的物管费和价值一万元家电时，他却忽悠说收楼时物管处到时候会配备到位的，不用注明，并说他们会在后台登记报备，要相信他们保利大企业，请原告放心。但当原告于2019年12月初（已延迟三个月）收楼时，物管却查询不到有记录配备赠送的东西，多次追问姚势恒经理，他却推搪说现已不在保利工作，之前的承诺也全部否定，连原告买楼抽奖中了二等奖的小米大电视差点也没了，因原告手上有记录证明他们收楼时必须配备，经多次向公司客服和12345市长专线投诉，姚势恒经理才勉强答应赠送了1500元物管费、价值六七千元的一台手机和一台空调，剩余赠送的物管费3500元和价值3000多元的另一台大1.5匹空调却迟迟未到位，去年年底有记录显示姚势恒经理答应去年12月底配备另一台空调，今年1月底前配备剩余赠送的3500元物管费（这未兑现的物管费曾承诺9月底到位），但至今仍没下文。2018年9月1日，原告介绍朋友江小姐前往保利桃花源看房，姚势恒经理承诺以老带新介绍成功会给付5000元物管费给原告，后来却欺骗原告说江小姐并没购买，但在原告收楼后，不久便发现江小姐已于看楼不久便购买了35#03的套间。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼，请求依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令两被告共同赔偿原告12000元。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：（1）原告与被告姚势恒的微信聊天记录，证明被告姚势恒承诺配备空调、手机总价值10000元，但两台空调均未到位，也未兑现赠送物管费3500元及1.5匹空调。（1）照片两张，证明系原告带江丽云数次看房。（1）原告与被告姚势恒的微信聊天记录，证明：（1）原告带江丽云找被告姚势恒看房；（2）被告姚势恒推搪拒付费用；（3）被告姚势恒有意隐瞒江丽云购房成为业主的事实。（1）抽奖券、微信语音聊天记录（光盘），证明原告购房后通过抽奖中得二等奖，奖品为小米大电视。（1）广州市商品房买卖合同（预售）（编号：20180826858X）、广东银联POS机签购单、收款收据、中国工商银行凭证，证明：（1）与原告签订合同的是广州从化保利房地产开发有限公司，订金和房款也是向其支付，故被告广州从化保利房地产开发有限公司适格；（2）被告广州从化保利房地产开发有限公司未监督到位，属严重失职，现产生纠纷就推卸责任；（3）被告广州从化保利房地产开发有限公司有权且不需配合向保利地产投资顾问有限公司追讨赔偿。（1）通话记录、合同签章照片，证明：（1）孔志权代理签订保利地产投资顾问有限公司销售合同，且其系姚势恒的上级领导；（2）姚势恒告知原告找上级销售领导孔志权解决问题，孔志权曾于开庭前致电原告。（1）格力空调照片以及网上同型号报价，证明空调价格不超3000元，空调、手机的总价格不超过8000元，起码还有2000多元的缺口才满赠送的价值一万元家电。被告保利地产公司辩称，1.被告主体不适格，被告姚势恒并非我司人员，原告所称赠与并无我司盖章的确认文件，因此从原告提供与被告的聊天记录不能证明赠与事实，即使存在赠与，从聊天对象来看，该赠与承诺并非我司承诺，也不是代理公司所作的承诺，因此我司并非适格被告；2.为调和各方矛盾，我司了解到原告所述并非事实：第一，不存在原告述称的购房送物管费的活动，原告主张无依据，从原告提供的证据不能证明物管费属于购房赠送，原告诉状第二页第十行“被告姚势恒勉强答应赠与1500元物管费”，从这点看出承诺主体并非我司或代理公司，所以被告无支付义务；第二，据了解，销售代理公司在涉案时间内曾有购房送万元大礼包活动，本活动包括以家电或混合物管费形式送出，当时计划万元礼包赠与包括赠送华为手机一部、空调一部、物管费5000元，但事实上交付原告的华为手机mate20pro一部、空调一台，这两家电连同小米电视机一台在2019年12月30日已交付原告签名确认。根据最新手机价格调查显示，2020年11月京东旗舰店同类型手机最低配置价格为4599元，但赠送手机的行为在2019年，即当时所送的手机最低也要5000-6000元，因此手机加空调、物管费1500元的价格远超10000元，所以原告诉求无依据；第三，原告提供的聊天记录显示原告所述的江云为旧业主，从目前房地产实践操作可以看出，一般的“以老带新”需要从报备、审核、成交、确认，需要排除所介绍人是否属于老业主，或者其他人是否报备过，另外，我方调查发现，3503号业主叫江丽云，并非原告所述的江云，向该业主了解，其认为自己是老业主并非新业主，并承认其并非原告介绍购房。3.本案案由属于赠与合同纠纷，赠与属于实践性行为，根据合同法第186条，赠与人在赠与财产、权利等之前均可以撤销赠与，所以即便存在赠与，在交付之前都可以撤销赠与，因此被告认为原告诉求无依据，应当驳回其全部诉讼请求。被告保利地产公司为证明其主张，向本院提交以下证据：（1）广州市保利桃花源项目2018年销售代理合同，证明2018年1月1日至2018年12月31日，保利桃花源项目由保利地产投资顾问有限公司和广州市世联房地产咨询有限公司销售代理，涉案期间的销售由上述公司负责，被告主体不适格。（1）家电礼包签收单、手机网上报价截图，证明：（1）2019年12月30日，原告已签收家电礼包，包括华为手机mate20pro一部、格力空调1.5匹、小米电视机；（2）2020年11月京东旗舰店华为手机mate20pro最低配置市场定价4599元，证实2019年赠送的该部手机价格至少达5000-6000元；（3）万元礼包赠送已完成，原告主张重复交空调、物管费3500元无依据。（1）微信聊天记录，证明原告主张的3503业主并非新业主，原告不满足“以旧带新”的赠送条件。（1）粤房地权证穗字第**，证明江丽云是保利的旧业主。被告姚势恒未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见及证据材料，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：涉案房屋所在楼盘售卖期间，原告前去了解，被告姚势恒向原告介绍购房可获赠万元家电大礼包以及“以旧带新”获赠物管费的优惠活动。2018年8月26日，原告支付购房定金，被告保利地产公司向原告出具《收款收据》，载明：“今收到黎带宜、欧志荣交来保利半山花园36#16单元定金金额（大写）贰万元￥20000”，该收款收据盖有被告保利地产公司的财务专用章。2018年8月31日，原告与被告保利地产公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：原告购买被告投资建设的保利半山花园（自编6区36栋）116房，户型结构为2房2厅1厨1卫，约定建筑面积共90.71平方米，每平米8616.51元，总金额751532元；原告以按揭贷款方式付款，被告保利地产公司应于2019年9月30日前交付使用等等。同日，原告支付了首期房款55154元，被告保利地产公司向原告出具《收款收据》确认收到上述房款。2018年9月1日，原告将案外人江丽云介绍给被告姚势恒，并陪同其前往看房。2018年9月5日，原告以其符合“以旧带新”活动要求被告姚势恒赠送物管费5000元，被告姚势恒以江丽云未达成交易为由予以拒绝。后原告得知江丽云购买了涉案楼盘的房屋。原告因购买涉案房屋取得抽奖机会，2018年9月2日开奖，原告抽中二等奖，奖品为55吋小米牌电视机一台。被告保利地产公司向原告发出《商品房预售款缴款通知书》，催促原告按合同约定到邮政储蓄中国邮政储蓄银行股份有限公司从化市支行缴交第四期商品房预收款，原告接到通知后，于2018年11月23日缴纳了房款156072元。2019年12月30日，被告保利地产公司向原告赠送家电大礼包一份，具体为：华为mate20pro一台、格力1.5P空调一台、55吋小米牌电视一台，原告欧志荣予以签收。另查明，被告保利地产公司将保利桃花源项目委托保利地产投资顾问有限公司与广州市世联房地产咨询有限公司联合代理销售，委托有效期自2018年1月1日起至2018年12于31日止。涉案期间发生在委托有效期内。又查，案外人江丽云所有的位于白云区花韵街××房××紫薇花园××期工程，该工程由广州市地五铁道总公司和保利房地产（集团）股份有限公司共同投资开发建设。庭审中，被告保利地产公司确认保利地产投资顾问有限公司与广州市世联房地产咨询有限公司在销售涉案楼盘时推出购房送万元大礼包活动，但该万元大礼包系以家电或混合物管费形式送出，礼包包括华为手机一台、空调一部以及物管费5000元。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案案由定性是否正确；2、被告保利地产公司应否承担民事责任，即被告姚势恒的行为是否构成表见代理，或职务行为。关于本案案由定性的问题。赠与合同系赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。根据本院查明的案件事实，本案不符合赠与合同的构成要件。本案系原告到被告保利地产公司处进行购房消费或介绍新客户，而取得赠送的万元礼包和物管费，实质是商家通过广告宣传进行的奖励销售优惠活动。奖励销售属于一种附条件的买卖合同，是商家通过给予奖励以刺激和诱导消费者参与购买商品的活动，消费者获奖须完成商家指定的动作，买卖双方除履行买卖合同约定的给付义务外，商家还应承担给付奖品的附随义务。本案原告获赠的万元礼包以及“以旧带新”物管费是以原告在活动期间购买涉案房屋，或以旧业主身份介绍他人购买房屋为前提条件，本案的赠与行为系附随预售合同成立的从合同，为从属于商品房预售合同的组成部分，而非独立的赠与合同，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。关于被告保利地产公司是否应承担民事责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”可见表见代理关系成立不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且还要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，首先，从表象事实分析，被告姚势恒以被告保利地产公司销售经理的身份推销涉案房屋所在的楼盘，从接待客户、介绍楼盘、看样板房到最后签订买卖合同的整个过程均发生在被告保利地产公司开发的涉案楼盘内，被告保利地产公司确认其与原告订立的房屋买卖合同，以及确认收到原告支付的定金和房款，原告作为普通的消费者有理由相信被告姚势恒有销售工作权限，是在为被告保利地产公司销售楼盘房屋。其次，从主观要件分析，由于前述表象的存在，使作为普通购房者的原告无法知晓被告姚势恒并非被告保利地产公司的员工且没有代理销售权限，即主观上原告是善意且无过失的。再次，从表见代理制度设立的法律价值分析，该制度设立的根本原因在于保护相对人的利益和交易安全，若要求相对人从事任何法律行为时都必须了解真正权利人的意思，否则就自担风险，必然会给交易造成妨碍，不利于促成交易的迅速达成，实践中，相对人之所以信赖无权代理人具有代理权往往是被代理人有一定的过错。本案被告姚势恒之所以能让原告相信购房可获赠物管费，与被告保利地产公司对人员监管不力密不可分，被告保利地产公司对此有监管过错，故让有过错的被告保利地产公司承担无权代理的法律后果符合公平原则；此外，被告保利地产公司只认可其与原告之间签订的房屋销售合同，却不认可被告姚势恒在磋商过程中用优惠活动促成本次交易的达成，被告保利地产公司已实际受益，现否认对被告姚势恒承诺的优惠赠送负责，不符合诚实信用原则。退一步说，即便被告姚势恒不构成表见代理，其也是在执行被告保利地产公司委托的销售代理公司销售的工作任务，被告姚势恒为了促成交易对顾客承诺附赠几千元物管费，相对最后成立的购房合同巨额价款而言，不会损害销售代理公司的权益，应视为销售一手楼盘的营销策略，至于销售代理公司有否对被告姚势恒的职权范围作出限制，原告无法知晓，不得以此对抗善意的原告，故被告姚势恒其职务行为对代理公司发生法律效力，根据《中华人民共和国民事总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，附赠物管费对被告保利地产公司具有约束力。因此，被告姚势恒向原告承诺赠送物管费的行为，不论构成表见代理或职务行为，相关的权利义务直接约束被告保利地产公司，被告保利地产公司应当承担相应的民事责任。就本案所涉及具体的优惠赠送内容，本院分析如下：1、关于万元家电礼包的问题。根据被告姚势恒与原告2019年12月2日的微信聊天可知，原告可获赠华为mate20pro手机一台、1.5匹格力空调机一台、5000元物管费和一台55吋电视机，根据前述，以上赠品应由被告保利地产公司给付。被告保利地产公司已于2019年12月30日交付了华为mate20pro一台、格力1.5P空调一台、55吋小米牌电视一台给原告，且原告也确认其中的1500元物管费已赠送，本院予以确认。被告姚势恒承诺于2020年9月底赠送剩余下3500元物管费至今未履行兑现，已构成违约，应承担违约责任，现原告起诉要求被告保利地产公司赠送3500元物管费依法有据，本院予以确认。因被告姚势恒的行为对被告保利地产公司构成表见代理或职务行为，原告要求其与被告保利地产公司共同承担履行义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、关于另外赠送5000元物管费以及另一台1.5匹空调机的问题。原告诉称被告姚势恒曾向其表示“5000元物管费及价值10000元的家电，最后还有‘以老带新’活动”、“姚势恒经理才勉强答应赠送了1500元物管费、价值6-7千元的一台手机和一台空调，剩余赠送的物管费3500元和价值3000多元的另一台大1.5匹空调却迟迟未到位”，被告保利地产公司对此不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的诉讼主张有责任提供证据”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，现有证据不足以证明被告姚势恒曾告知原告可另外再获赠5000元物管费及1.5匹空调机，应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告要求两被告另行交付5000元物管费以及1.5匹空调机的诉讼请求，本院不予支持。3、关于“以旧带新”获赠5000元物管费活动的问题。结合原告提交的其与被告姚势恒的微信聊天记录、被告保利地产公司向案外人江丽云确认是否为新业主和由原告介绍购房以及双方均确认被告姚势恒曾调和矛盾建议原告与江丽云平分5000元物管费来看，本院确认被告保利地产公司在销售涉案楼盘时确有推出“以旧带新”购买房屋的业主可获赠5000元物管费的活动。实践中，房地产公司“老带新政策”是为促进成交量，通过宣传引导已经在相关公司进行置业的老客户，推荐或介绍未到访过意向项目的新客户来进行置业的销售方式，其中的“老客户”是指已购买集团旗下任一楼盘的客户，“新客户”是指无对应楼盘的来电来访记录，且新客户的姓名和电话在对应楼盘客户系统中无记录。本案中，被告保利地产公司提交《粤房房地权证穗字第**》明江丽云是旧业主，原告对此无异议。本院调查取证后对该房地产权证的合法性、真实性、关联性予以认可。江丽云单独所有的位于白云区花韵街××房由保利房地产（集团）股份有限股份公司投资建设，根据以上论述，江丽云系被告保利地产公司的老客户，故原告不符合老带新政策，故对其要求被告保利地产公司赠送5000元物管费的诉讼请求，本院不予支持。被告姚势恒经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：（1）被告广州从化保利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付物管费3500元给原告黎带宜、欧志荣；（1）驳回原告黎带宜、欧志荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告黎带宜、欧志荣已预交），由原告黎带宜、欧志荣承担35元，被告广州从化保利房地产开发有限公司承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七天内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二〇年十二月二十九日书记员 郑梓康