北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14058号上诉人（原审被告）：王颜辉，男，1980年3月4日出生，住北京市通州区.被上诉人（原审原告）：尹明鑫，男，1981年3月1日出生，住北京市通州区.委托诉讼代理人：邢彦斌，北京谷盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欣，北京谷盈律师事务所实习律师。上诉人王颜辉因与被上诉人尹明鑫租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人王颜辉，被上诉人尹明鑫及其委托诉讼代理人邢彦斌、何欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王颜辉上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判，并由尹明鑫承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，定性不正确。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《民法典》第三百三十四条规定，涉案土地原承包方于某与原发包方北京市通州区××镇××村经济合作社于2012年5月31日签订的《农村土地承包合同》约定该土地用途为养鱼池塘。本案中，王颜辉于2013年11月27日从于某处承租该地，建鱼池塘大棚用于养鱼，后2020年1月10日转租给尹明鑫，未违反法律强制性规范，未改变承包土地用途，双方租赁合同合法有效。尹明鑫辩称，同意一审判决，不同意王颜辉的上诉请求。尹明鑫向一审法院起诉请求：1、依法确认2020年1月10日签订的《垂钓园租赁合同》无效；2、判决王颜辉向尹明鑫返还预交租金人民币100000元，押金人民币50000元，合计150000元（大写人民币：壹拾伍万元整）；3、本案诉讼费用由王颜辉承担。一审法院认定事实：2019年5月27日，王颜辉向尹明鑫出具收条，收条载明，王颜辉收到尹明鑫（身份证号：×××）交来××农庄（地址：北京市通州区××镇××村东×米路北）租金及押金30万元整（叁拾万元整），浮桥押金2万元整（贰万元整，浮桥恢复后将退还该笔押金）。2020年1月10日，尹明鑫与王颜辉签订《垂钓园租赁合同》，双方约定，就乙方承包经营：北京市通州区××村委会往东×米××休闲农庄垂钓园面积约6000平米左右……达成如下条款，双方共同遵照执行……二、承包期限为三年、年租金250000元（贰拾伍万元整），押金5万（伍万元整）元，共计300000元整（叁拾万元整）。2020年1月23日，尹明鑫与王颜辉签订《合同补充说明》，约定：“尹明鑫向王颜辉承租了位于北京市通州区××镇××村村东××农庄（已签订租赁合同），故王颜辉应归还的借款11万元（壹拾壹万元整）经双方协商，直接冲抵×农庄2020至2021年度租金。后因尹明鑫需要资金周转，经双方协商，王颜辉同意将此款项中的3万元（叁万元整）归还于尹明鑫用于其资金周转，待2019年合同到期续租前，将此款交于王颜辉，按双方协商冲抵租金。”2020年5月11日，尹明鑫将垂钓园全部移交给王颜辉并签订《移交说明》。一审庭审中，双方当事人确认《垂钓园租赁合同》的租赁期限为2020年4月1日至2023年3月31日，实际租赁期限为2020年4月1日至2020年5月11日，且双方对于免除2020年4月份的租金达成一致意见。一审法院另查明，北京通州区××镇××村村委会东×米路北××休闲农庄（××垂钓俱乐部）至今未获建设工程规划许可证。一审法院认为，本案的争议焦点为：《垂钓园租赁合同》是否有效及若合同无效后需返还多少数额。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中涉案房屋至今未取得建设规划许可证，故尹明鑫与王颜辉所签订《垂钓园租赁合同》无效。依据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还。在《垂钓园租赁合同》签订后，收条所载2019年度的2万元押金及补充协议中的8万元借款冲抵为尹明鑫交于王颜辉的租金，收条所载2019年度的5万元押金转为尹明鑫交给王颜辉的押金，共计15万元，有收条及合同证明，王颜辉在庭审中亦予以认可，一审法院予以确认。尹明鑫要求王颜辉返还租金及押金共计15万元的请求理由正当，证据充分，一审法院予以支持。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方就2020年4月1日至2020年5月11日的租赁期限及免除2020年4月份租金达成一致，故尹明鑫需支付以年租金250000元为标准，2020年5月1日至2020年5月11日的房屋占有使用费，共计7534元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、尹明鑫与王颜辉所签订《垂钓园租赁合同》无效；二、王颜辉于判决生效之日起7日内返还尹明鑫扣除2020年5月1日至2020年5月11日房屋占有使用费后的租金及押金，共计人民币142466元；三、驳回尹明鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，王颜辉向本院提交以下证据：1．农村土地承包合同，用以证明该土地建设鱼池塘用途合法有效，王颜辉转租合法。2．王颜辉与于某的租赁协议，用以证明涉案租赁合同合法有效。3．市规划自然资源委登记回执，用以证明该土地性质是一般农用地。4．村委会证明，用以证明该土地一直是鱼塘。5．土地实地照片及视频光盘，用以证明土地一直是鱼塘。尹明鑫认为上述证据1、2不属于新证据，真实性无法确定，仅是对土地上鱼塘租赁的合法性说明，与本案非同一法律关系；证据3真实性认可，证明目的不认可，认为未对土地上建筑物合法性进行说明；证据4真实性认可，认为土地现状不仅是鱼塘；证据5真实性认可，不能证明土地上建筑的合法性。本案二审期间，尹明鑫未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，尹明鑫与王颜辉签订的《垂钓园租赁合同》约定承包经营垂钓园，尹明鑫主张涉案租赁房屋无规划许可，属于违建，据此要求确认合同无效。王颜辉主张涉案土地承包经营合同确定的用途为鱼池，认为其租赁给尹明鑫未改变承包土地用途。经查，涉案合同载明“承包面积6000平米左右（其中包含约2000平米阳光棚、智能玻璃温室约200平米、北面共15间小屋约350平左右、日光温室约180平米，等垂钓园里其他相关设施）”。故双方的租赁合同涉及自建的房屋设施，王颜辉未能提交证据证明建设房屋已经过规划许可及审批程序，一审法院认定双方之间的《垂钓园租赁合同》无效，并无不当。涉案合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院判决王颜辉返还尹明鑫支付的租金及押金，有事实和法律依据。一审法院结合双方对租金的相关约定及房屋占有使用情况，扣除相关费用，并无不当。本院对一审核算的应返还租金及押金金额予以确认。综上所述，王颜辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由王颜辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月三十一日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾