四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川14执异17号 案外人：成都佳泰汽车配件有限公司，住所地四川省成都市金牛区。 法定代表人：彭骏，总经理。 委托诉讼代理人：谢勇，四川明唐安律师事务所律师。 申请执行人：四川仁寿农村商业银行股份有限公司，住所地四川省仁寿县。 法定代表人：颜勇，董事长。 申请执行人：洪雅县农村信用合作联社，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：王洪兵，总经理。 申请执行人：眉山农村商业银行股份有限公司，住所地四川省眉山市东坡区。 法定代表人：姜旭军，董事长。 三申请执行人共同的委托诉讼代理人：任斌，四川谦益律师事务所律师。 三申请执行人共同的委托诉讼代理人：刘兴，四川谦益律师事务所律师。 被执行人：四川迎宾一号酒店管理有限公司，住所地四川省成都市。 法定代表人：左静，总经理。 被执行人：成都青城国际疗养度假酒店管理有限公司，住所地四川省都江堰市。 法定代表人：何小波，总经理。 被执行人：左燕，女，汉族，1970年4月2日出生，住四川省成都市金牛区。 被执行人：左静，女，汉族，1971年10月29日出生，住四川省成都市金牛区。 被执行人：江德伟，男，汉族，1971年5月11日出生，住四川省成都市金牛区。 被执行人：何兴全，男，汉族，1965年12月9日出生，住四川省成都市金牛区。 被执行人：何佳仪，女，汉族，1992年7月21日出生，住四川省成都市金牛区。 本院在执行四川仁寿农村商业银行股份有限公司（以下简称仁寿农商行）、洪雅县农村信用合作联社（以下简称洪雅农信社）、眉山农村商业银行股份有限公司（以下简称眉山农商行）与四川迎宾一号酒店管理有限公司（以下简称迎宾一号公司）、成都青城国际疗养度假酒店管理有限公司（以下简称青城疗养度假酒店）、左燕、左静、江德伟、何兴全、何佳仪金融借款合同纠纷一案中，决定变卖被执行人迎宾一号公司的房产和土地，案外人成都佳泰汽车配件有限公司（以下简称佳泰公司）向本院提出异议，请求保障其租赁权。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人佳泰公司提起异议称，其于2013年1月30日向被执行人迎宾一号公司借款人民币3000万元，因到期未按时偿还借款本息，双方于2016年2月28日签署《租赁协议》，由迎宾一号公司向佳泰公司转让其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋物业的租赁权及经营权，期限17年，故从2016年2月26日起，前述物业17年的租赁和使用权实际上已转让给了佳泰公司。2018年1月19日，佳泰公司又向迎宾一号公司借款800万元，并以前述物业3年的租赁及经营权作抵，有关合同已经实际执行。案外人佳泰公司认为，其对被执行人迎宾一号公司位于成都市金牛区××路××号××栋物业的租赁权合法有效，且先于申请执行人仁寿农商行的抵押权登记生效时间，根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，人民法院在执行程序中应当保障其对案涉物业的租赁权不受影响。 为支持其异议主张，佳泰公司向本院提交了以下证据材料：其与迎宾一号公司2013年1月30日签订的《借款协议》1份，2016年2月26日签订的《协议》《补充协议》各1份，2016年2月28日签订的《租赁协议》《委托管理协议》各1份，2018年1月19日签订的《借款协议》1份；中国工商银行2013年2月28日借款凭证1份；成都银行电子银行交易凭证2份（均系复印件）。 申请执行人仁寿农商行、洪雅农信社、眉山农商行称，1．佳泰公司与被执行人迎宾一号公司不存在真实的物业租赁关系：一是佳泰公司所谓的物业租赁不存在真实对价。佳泰公司提交2013年1月30日签署的《借款协议》约定：“本金加费用共计4,929万元……如到期未予归还该笔借款和费用，乙方（佳泰公司）将享有迎宾一号酒店的十五年经营权，……甲方（迎宾一号公司）有权按同等出让价格将经营权赎回”。由此可知，2013年借款之初，佳泰公司与迎宾一号公司实际仅约定以迎宾一号酒店十五年经营权作为借款的担保，若到期未能归还以十五年经营权抵偿4,929万元的债务。借款到期未还后，双方于2016年2月26日签署的《协议》也对以迎宾一号酒店十五年经营权抵偿4,929万元债务予以确认。但在佳泰公司提交落款时间为2016年2月26日的《补充协议》中，却又将已抵债的4,929万元拆分为两部分，分别抵偿十五年的经营权转让费和十五年的物业租赁费（3,000万元本金与15年的经营权转让费相冲抵，1,929万元利息与15年的场地租赁费相冲抵）。在未新增任何费用的情况下迎宾一号公司将十五年的物业租赁给佳泰公司，明显不合常理，案涉物业的所谓租赁极大可能系为逃避执行而设立。二是佳泰公司从始至终未实际占有使用案涉租赁物业，其与迎宾一号公司之间“名为租赁实为借贷”。本案中佳泰公司未提交证据证明其实际占有使用租赁物业，根据执行法院于2020年5月9日与2020年11月17日对迎宾一号公司大股东、实际控制人左燕所做《执行笔录》，左燕明确表示案涉酒店物业系迎宾一号公司自行使用，没有其他相关权利人，签订租赁协议系为保障佳泰公司出借资金安全，实际租赁合同未履行。由此可知，佳泰公司与迎宾一号公司签订租赁合同的目的仅是为保障其债权的实现，并非为利用酒店开展生产经营，双方实质上仍然是借贷关系，不存在租赁行为。2．佳泰公司提交的《协议》《补充协议》《租赁协议》《委托管理协议》等存在倒签、伪造、虚假签署的可能：一是迎宾一号公司与申请执行人签署的《社团贷款合同》明确贷款仅用于置换他行贷款及归还股东借款，其中将归还工行该笔贷款3,000万元明确列入置换还款范围，且根据迎宾一号公司及其股东左燕、左静2016年9月26日出具的抵押承诺书，该笔款项应当已经归还，案涉物业不存在租赁；二是本案执行开始时左燕明确表示案涉物业系自用，无其他权利人，而在本案进行拍卖时，左燕却又向执行法院提交上述协议，拟证明案涉物业上存在租赁权，存在明显矛盾，执行开始后补签、伪造协议痕迹明显；三是佳泰公司提交的转账凭证显示其2018年1月19日向迎宾一号公司支付3,000万元，据此，即使假设佳泰公司是以该3,000万元为迎宾一号公司支付银行欠款，那么双方约定以经营权、租赁权抵偿也应当是在2018年1月19日借款归还以后，迎宾一号公司不可能在佳泰公司尚未归还相应款项之前就将酒店的经营权转交被答辩人，因此相关协议存在倒签可能。综上所述，佳泰公司主张的对案涉物业享有租赁权不客观、不真实，存在伪造证据、虚构租赁以逃避执行的行为，请求依法予以驳回。 为证实其主张，申请执行人仁寿农商行、洪雅农信社、眉山农商行向本院提交了迎宾一号公司出具的《迎宾一号贷款情况》和《抵押承诺书》。 经审查查明，仁寿农商行、洪雅农信社、眉山农商行与迎宾一号公司、青城疗养度假酒店、左燕、左静、江德伟、何兴全、何佳仪金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月9日作出（2019）川14民初64号民事调解书，确认：“一、四川迎宾一号酒店管理有限公司在2020年1月9日前偿还四川仁寿农村商业银行股份有限公司、眉山农村商业银行股份有限公司、洪雅县农村信用合作联社借款本金163320846.16元及利息……四、四川仁寿农村商业银行股份有限公司、眉山农村商业银行股份有限公司、洪雅县农村信用合作联社对四川迎宾一号酒店管理有限公司提供的抵押物，即位于四川省成都市金牛区××路××号××栋××号，成房权证监证字第4××1号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）、成房权证监证字第4××5号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）、成房权证监证字第3××1号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）、成房权证监证字第3××2号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）、成房权证监证字第3××5号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）、成房权证监证字第3××3号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）、成房权证监证字第3××9号（川20**成都市不动产权第0011xxx号）】享有折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿的权利……” 该案生效并进入执行程序后，本院于2020年5月8日作出（2020）川14执67号执行裁定：“拍卖被执行人四川迎宾一号投资管理有限公司位于成都市金牛区××路××号××栋的房产［产权证号：成国用（2012）第4××5号；川（2019）成都市不动产权第00xxx53号、第00xxx90号、第00xxx55号、第00xx57号、第00xxx46号、第00xxx01号、第00xxx74号］……” 本院在京东网上进行了两次司法拍卖，均流拍，已于2020年9月29日在京东网上发布变卖公告，自2020年10月15日10时至2020年12月14日10时止对上述标的进行变卖。在变卖过程中，佳泰公司向本院提出执行异议，要求保障其租赁权。 另查明，仁寿农商行、洪雅农信社、眉山农商行作为权利人，迎宾一号公司作为义务人于2016年12月1日就上述涉案房地产办理了抵押权登记。 在执行过程中，迎宾一号公司股东、工作人员左燕在接受本院询问时陈述，酒店的房地产系迎宾一号公司自己在使用，不涉及其他权利人；佳泰公司与迎宾一号公司所签订的租赁协议和委托经营协议没有实际履行，双方之间是借款关系。 佳泰公司向本院提交的其与迎宾一号公司2013年1月30日签订的《借款协议》载明：“一、甲方以乙方名下土地［成国用（2007）第1608号］作抵押，向银行融资3,000万元人民币（大写人民币叁仟万元），视作乙方向甲方出借……三、甲方以迎宾一号酒店的经营权作担保，如到期未予归还该笔借款和费用，乙方将享有迎宾一号酒店的十五年经营权。为保障乙方的合法权益，从借款生效之日起乙方将派驻人员参与酒店的经营管理……” 佳泰公司向本院提交的其与迎宾一号公司2016年2月26日所签订的《协议》载明：“一、经营权移交时间由2016年2月26日开始生效执行。……二、甲方将迎宾一号酒店经营权移交给乙方后，经营管理由乙方自行负责，但管理团队应保持相对稳定，甲方继续使用原办公区域。……”《补充协议》载明：“……甲方以迎宾一号酒店十五年期的经营权转让及酒店物业产权租赁给乙方，以抵偿所欠债务。抵偿后，双方债权债务结清，乙方自行承担承租、经营期间的收益及风险。具体抵偿方式为：①甲方所欠本金3000万元，与十五年期的经营权转让费相互冲抵；②甲方所欠借款利息1929万元，与十五年期的场地租赁费相互冲抵。……甲方于2014年至2015年分别向25人（次）借款金额6005446元，到期还本付息的义务概由乙方承继，甲方再以迎宾一号酒店的两年期经营权作为抵偿，乙方拥有的迎宾一号酒店经营权由十五年延长为十七年，时间为2031年2月26日延长至2033年2月25日止。”而《委托管理协议》则约定佳泰公司委托迎宾一号公司对迎宾一号酒店进行管理经营，并对委托管理时间、委托管理费用等作了约定，约定佳泰公司按酒店经营收入（销售收入）的4%向乙方支付委托管理费，并特别约定年经营收入按5000万元人民币作为考核标准，经营收入达到5000～6000万，委托管理费按5%执行，营业收入达到6000万以上，委托管理费按6%执行，营业收入达到4000～5000万，委托管理费按3.5%执行，营业收入为4000万以下，按3%执行。 佳泰公司向本院提交的中国工商银行借款凭证载明，该行于2013年2月28日向迎宾一号公司支付贷款3000万元；2张成都银行电子银行交易凭证则载明，佳泰公司于2018年1月19日向迎宾一号公司转了2笔往来款，金额分别为3000万元和800万元。 以上事实，有本院（2019）川14民初64号民事调解书、（2020）川14执67号执行裁定书、变卖公告，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该规定区分了租赁关系中的债权行为与物权行为，即租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，还需按物权的公示原则，以占有的方式对外公示。具体到本案中，即使佳泰公司与迎宾一号公司在涉案房地产办理抵押登记和查封之前签订了租赁合同，也仅在双方之间形成租赁合同关系，佳泰公司要想本院在执行中保障其作为承租人的权益，还须证明其在本院查封之前已经实际占有租赁物。但从案外人佳泰公司所提交的证据来看，其在2013年时为迎宾一号公司向银行贷款提供抵押物，而迎宾一号公司则以迎宾一号酒店的经营权向其提供担保，虽然佳泰公司提交了双方签订的协议、补充协议、委托管理协议等，但其并未提交其实际代迎宾一号公司向银行偿还借款，从而对迎宾一号公司产生了现实的债权，进而具备了以债权冲抵租金的条件，以及其按双方约定向迎宾一号公司支付了委托管理费等实际对涉案房地产权进行了占有、使用的相关证据。故案外人佳泰公司现有证据不足以证实其在本院查封前已实际占有使用涉案不动产，对其主张应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人成都佳泰汽车配件有限公司的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 张澌岷 审判员 高 萍 二〇二〇年十二月十七日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。