长春市双阳区人民法院民事判决书（2020）吉0112民初2190号原告：武云华，女，1957年5月11日生，汉族，无职业，住长春市南关区。委托诉讼代理人：刘承栋，吉林吉天行律师事务所律师。被告：赵磊，男，1970年2月18日生，汉族，教师，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：周天宝，吉林今典律师事务律师。委托诉讼代理人：王文帅，吉林今典律师事务所实习律师。第三人：长春市双阳区齐家镇人民政府，住所地：长春市双阳区。法定代表人：李春光，镇长。委托诉讼代理人：齐光，吉林良正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马翔宇，吉林良正律师事务所实习律师。第三人：长春市双阳区齐家镇社会福利服务中心，住所地：长春市双阳区。法定代表人：祁云波，主任。原告武云华与被告赵磊合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依法追加长春市双阳区齐家镇人民政府（以下简称齐家镇政府）、长春市双阳区齐家镇社会福利服务中心（以下简称齐家镇社会福利中心）为第三人参加诉讼。原告武云华及委托诉讼代理人刘承栋、被告赵磊及委托诉讼代理人周天宝、王文帅、第三人齐家镇政府委托诉讼代理人齐光、马翔宇、第三人齐家镇社会福利中心法定代表人齐云波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武云华向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告履行房屋过户手续和土地过户手续及缴纳土地出让金(具体金额按照土地实际评估价计算)义务;二、请求判令被告承担一审诉讼费用。在诉讼过程中，武云华增加诉讼请求：要求第三人齐家镇政府和齐家镇社会福利中心承担土地过户义务。事实与理由：2012年3月13日,被告将位于双阳区原齐家镇敬老院的房屋附属设施的所有权转让及耕地经营权转租给原告,双方签订了转租《协议书》。协议第一条、转让标的:“转让敬老院占地面积10116平方米;房屋以敬老院现有围墙内的房屋现状，房屋5栋”。原告已按协议第二条第一款向被告交付了转租价款180万元。被告已按协议第三条交接了房屋和土地。但被告至今未依据第二条配合原告将转让标的房屋产权完整变更至原告名下。转让标的包括房屋及土地的交付和产权过户两项义务，被告只履行交付房屋和土地义务，但未履行相关的过户手续义务，是未履行转让全部义务的行为,其行为已严重影响原告对该房屋土地的占有和使用等事宜。对上述情况经原告与被告多次协商未果，特向人民法院提起诉讼，要求被告履行对其转租房屋更名和土地过户手续义务，保护原告的合法权益。综上，被告违约事实清楚，被告履行房屋及土地更名过户既是其转租的义务，也是法律规定的要求，请人民法院查明事实，保护原告的合法权益。赵磊辩称，一、同意协助原告办理房屋过户手续，费用由原告自行承担。二、土地过户手续和缴纳出让金并非被告的义务，被告所购买的房产是齐家镇人民政府出让的，原告向被告购买房产时，被告已经向原告讲述了土地的现状以及相关手续的情况，被告在齐家镇人民政府处购买房产时就没有见到该土地的土地使用证，政府当时承诺说该地是建设用地，原告对此是知情的，被告向原告讲清之后，被告同意购买了地上物的房产，如果原告要对该土地进行办理土地使用证，应当向齐家镇人民政府申请，由齐家镇人民政府进行审批或者协助，并由原告缴纳相关的费用，我方无法协助办理过户。被告向原告出售房屋时已经说明所产生的费用由原告自行承担，因此被告没有义务协助原告办理土地过户手续及缴纳各种费用的义务。三、如果原告不想要合同所列的标的内容，可以把合同所列的标的物退还给被告，被告也同意给付原告相应的价款。齐家镇政府辩称，一、齐家镇政府不是原、被告诉争合同的一方权利义务主体，不是合同的相对方。本案原、被告自行转让房屋和土地与第三人无关。二、即使与齐家镇政府有关，齐家镇政府也只是负责协助赵磊办理。在2007年7月8日镇政府与赵磊签订合同时，合同第四条镇政府的义务是负责协助赵磊办理相关手续，费用由赵磊自理，在赵磊付清转让款同时将房产证等相关凭证交付给赵磊。三、虽然原、被告自行转让与第三人无关，但镇政府尊重法院判决。齐家镇社会福利中心辩称，意见同齐家镇政府。另外，同意齐家镇政府转让案涉房屋及土地。齐家镇社会福利中心同意配合赵磊办理过户，与原告无关。根据合同约定，是由赵磊缴纳出让金，如赵磊缴纳出让金齐家镇社会福利中心可随时配合办理过户。本院经审理认定事实如下：2007年7月8日，齐家镇政府与赵磊签订《合同书》，将登记在齐家镇社会福利中心（原为齐家镇敬老院）名下的五栋房屋等转让给赵磊，并将耕地转租给赵磊，合同总价款为75万元。合同签订后，赵磊交付给齐家镇政府75万元合同价款。2007年12月27日，原登记在齐家镇社会福利中心名下的五栋房屋更名过户至赵磊名下。2012年3月13日，赵磊与武云华签订《协议书》，将登记在赵磊名下的五栋房屋、敬老院占地面积约10116平方米土地等转让给武云华，并将耕地等转租给武云华，合同总价款为200万元。双方约定武云华分两期向赵磊支付转让、转租价款，第一期在协议签订后三日内向赵磊支付转让、转租价款180万元；第二期待赵磊配合武云华协议第一条转让标的房屋产权完整更至武云华名下后，武云华将剩余转让款20万元交付给赵磊。2012年3月13日，武云华向张磊交付合同价款180万元。另查明，案涉五栋房屋（现权利证号为：长房权字第XXXX号、长房权字第XXXX号、长房权字第XXXX号、长房权字第XXXX号、长房权字第XX**）原产别为公有，原系办公用途，更名过户至赵磊名下时，产别改为私有房产，房屋用途改为工业用房。现登记及在齐家镇社会福利中心名下的10116平方米土地系国有划拨土地，土地用途为办公。经齐家镇社会福利中心同意，齐家镇政府将案涉五栋房屋及10116平方米的土地转让给赵磊。上记事实，有当事人的陈述、《合同书》、《协议书》、交接明细、收条、取款凭条、存款凭条、房屋所有权证据、原告申请调取的地籍档案、房屋产权档案材料、本院调取的房屋产权档案材料等在卷为凭，足资认定事实属实。本院认为，齐家镇政府经齐家镇社会福利中心同意与赵磊签订的《合同书》中转让案涉五栋房屋及赵磊与武云华签订的《协议书》中转让案涉五栋房屋及10116平方米土地的内容系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，内容有效。虽案涉房屋现已登记在赵磊名下，但案涉土地仍然登记在齐家镇社会福利中心名下。根据物权法“房地一体”的原理，赵磊在转让案涉房屋时必然涉及土地使用权的转让。同时根据现行不动产登记的相关管理规定，案涉房屋及土地的权利主体须保持一致才能进行不动产登记，故齐家镇政府及齐家镇社会福利中心尚未完全履行合同约定的协助赵磊办理案涉房屋产权的转移登记义务。现赵磊已将案涉房屋及土地转让给武云华，按照法律规定及合同约定，故齐家镇社会福利中心、齐家镇政府、赵磊均有义务协助武云华办理房屋产权转移登记手续。在办理转移登记过程中，因案涉土地使用权性质为国有划拨土地，且属国有资产，尚需按相关规定报有审批权的人民政府等相关部门审批，故本院对武云华要求赵磊、齐家镇政府、齐家镇社会福利中心协助办理案涉五栋房屋转让给被告赵磊的相关申请审批手续的诉讼请求予以支持。审批结果对合同的影响，双方可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：被告赵磊、第三人长春市双阳区齐家镇人民政府、第三人长春市双阳区齐家镇社会福利服务中心于本判决生效后三十日内协助原告武云华办理五栋房屋（权利证证号为：长房权字第XXXX号、长房权字第XXXX号、长房权字第XXXX号、长房权字第XXXX号、长房权字第XX**转让给被告赵磊的相关申请审批手续。案件受理费5400.00元（已减半收取），由被告赵磊承担，于本判决生效后三十日内给付原告武云华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 刘晓丹 二〇二〇年十二月二十四日书记员 于欣冬