天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初2623号原告：天津市北辰区北仓镇刘园村民委员会，住所地天津市北辰区北仓镇刘园村商务大厦**。法定代表人：沈建新，村主任。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。被告：葛宇，男，1988年7月31日出生，回族，无业，住天津市红桥区。第三人：祝津辉，男，1988年8月7日出生，汉族，住天津市红桥区。原告天津市北辰区北仓镇刘园村民委员会（以下简称刘园村委会）与被告葛宇、第三人祝津辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘园村委会的委托诉讼代理人邢永忠，被告葛宇到庭参加诉讼，第三人祝津辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘园村委会向本院提出诉讼请求:1.判令葛宇支付2018年11月10日至2019年11月5日租金20000元及违约金20000*20%=4000元；2.判令葛宇支付2019年11月5日房屋腾空搬运费1600元；3.诉讼费由葛宇承担。事实和理由：2017年11月10日刘园村委会与葛宇签署租赁合同，葛宇租赁刘园村委会的刘园商务大厦5层507号房屋一间，租期10年，自2017年11月10日至2027年11月9日止。每年租金20000元，按年预付租金。合同签订后，刘园村委会将出租房屋交付葛宇，葛宇租金只交纳到2018年11月9日，刘园村委会多次催要，葛宇推脱未付。按照每逾期一日，甲方有权按日租金的200%向乙方加收滞纳金。租赁合同还约定拖欠租金累计达三个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。刘园村委会委托律师向葛宇发出关于敦促支付租金和解除租赁合同的通知函的律师函。葛宇收到合同解除函后，双方租赁合同解除。葛宇应在接函后（2019年3月20日前）将占用的房屋腾空交还刘园村委会并支付拖欠租金，但葛宇逾期没有腾空房屋也不支付租金，更没有联系刘园村委会进行处理，刘园村委会在发出解除租赁合同的通知函满三个月葛宇没有就解除合同进行起诉，刘园村委会于2019年11月5日报警并委托搬迁公司对葛宇占用的租赁房屋进行腾空收回房屋，现就葛宇支付租金和腾空搬运费依法起诉至法院。葛宇辩称，葛宇并未与刘园村委会签订房屋租赁合同，刘园村委会主张的房屋租金等问题与葛宇无关，应驳回刘园村委会的诉讼请求。祝津辉述称，祝津辉未与刘园村委会签订房屋租赁合同，葛宇曾与祝津辉看过刘园村委会商务大厦五层507房屋，该房屋由祝津辉实际使用，祝津辉曾告知刘园村委会不再租用该房屋，但刘园村委会要求祝津辉与其签订不再承租房屋的合同，为此，祝津辉不同意签，并表示过该房屋内的物品系祝津辉所有，祝津辉对该物品表示放弃，祝津辉认为并不欠刘园村委会房屋租金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即刘园村委会提供的土地使用证及规划许可证、葛宇身份证复印件、银行回单和收据，对此，本院予以确认，并在卷佐证。根据刘园村委会的申请，本院委托天津明正司法鉴定中心对《刘园商务大厦房屋租赁合同》落款“葛宇”的签名进行鉴定，天津明正司法鉴定中心于2020年12月21日作出津明正[2020]文书鉴字第98号司法鉴定意见书，结论为2017年11月10日《刘园商务大厦房屋租赁合同》乙方（签章）处“葛宇”的签名字迹与提供的葛宇本人书写的样本字迹不是同一人书写。与本院提供的祝津辉书写的“葛宇”的样本字迹为同一人书写。根据该鉴定意见，本院对刘园村委会提供的《刘园商务大厦房屋租赁合同》真实性予以确认，通过视频光盘可以反映出刘园村委会为腾空房屋搬迁物品的事实，故对刘园村委会提供的委托搬迁协议及光盘的真实性予以确认。对于刘园村委会委托律师办理的律师函、通知函及送达过程的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘园村委会以葛宇欠其房屋租金向本院提供其与“葛宇”（乙方）于2017年11月10签订《刘园商务大厦房屋租赁合同》，合同约定：刘园村委会（甲方）将坐落于天津市北辰区××道××大厦××层××室，共1间出租给乙方，房屋结构为多层混合框架结构，建筑面积80.9平方米。该房屋用途为办公商业服务经营。乙方应按照约定的用途使用房屋，不得利用承租房屋进行违法活动。租赁期限10年，自2017年11月10日至2027后11月9日止。租金每间房屋年租金为20000元，租金三年为一递增周期，自第四年起租金比上一周期递增8%，以此类推，三个递增周期以后租金就不再递增。付款方式为上打租，乙方须在签订本合同时交齐第一年度租金，此后，乙方每年交纳租金的时间以该日期为准。因乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按日租金的200%向乙方加收滞纳金。甲方于本合同签订后收到乙方交纳的租金之日起三日内，将该房屋交付给乙方，合同到期时，乙方不再续租应将房屋腾空交付甲方，如乙方到期未腾空房屋，必须向甲方支付两倍的租金。乙方拖欠租金累计达三个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成损失，由乙方负责赔偿。任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按日租金的50%向乙方加收滞纳金。因葛宇否认与刘园村委会签订《刘园商务大厦房屋租赁合同》的事实，经刘园村委会申请，本院委托天津明正司法鉴定中心对租赁合同中落款处“葛宇”的签名进行鉴定，天津明正司法鉴定中心于2020年12月21日作出津明正［2020］文书鉴字第98号司法鉴定意见书，结论为2017年11月10日《刘园商务大厦房屋租赁合同》乙方（签章）处“葛宇”的签名字迹与提供的葛宇本人书写的样本字迹不是同一人书写。与本院提供的祝津辉书写的“葛宇”的样本字迹为同一人书写。合同中明确载明葛宇的身份证号码及手机号码，并向刘园村委会预留葛宇的身份证复印件。祝津辉承认该房屋实际由其使用。《刘园商务大厦房屋租赁合同》签订后，2017年10月11日葛宇通过银行转账方式支付刘园村委会房屋租金5000元，刘园村委会于2017年10月26日为葛宇出具收据；2018年4月2日以高贺琨名义通过银行转账方式支付刘园村委会房屋租金5000元，刘园村委会于2018年4月10日为葛宇出具收据；2018年8月24日又以高贺琨名义通过银行转账方式支付刘园村委会房屋租金5000元，刘园村委会于2018年8月28日为葛宇出具收据；2019年4月17日葛宇再次通过银行转账方式支付刘园村委会房屋租金5000元，刘园村委会于2019年5月7日为葛宇出具收据，共计交纳房屋租金20000元。自2018年11月10日起葛宇未再向刘园村委会交纳房屋租金。2019年3月11日，因葛宇逾期支付租金，刘园村委会委托律师向葛宇送达关于敦促支付租金和解除租赁合同的通知函，载明：天津五君律师事务所接受刘园村委会的委托，现就敦促贵方（葛宇）及时支付租金和解除租赁合同一事函告予贵方。贵方与刘园村委会系租赁合同关系，贵方向刘园村委会承租刘园商务大厦5层507号房屋一间，租金只交纳到2018年8月9日，时至今日贵方已欠付7个月租金11666元（20000/12*7=11666元)。刘园村委会经多次催要至今未付。按照双方《房屋租赁合同》第五条第2项约定：因乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按日租金的200%向乙方加收滞纳金。以及第十二条第4项约定：拖欠租金累计达三个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。贵方应及时支付租金，贵方的行为已构成违约，现委托律师发出解除租赁合同通知函给贵方，在贵方收到此函时，双方租赁合同解除。并请贵方在接函后在2019年3月20日前将占用的房屋腾空交还刘园村委会，并支付拖欠7个月租金11666元及滞纳金5833元（11666*50%），逾期不腾空也不支付租金，刘园村委会除采取法律程序予以解决外，还有权采取其他手段（包括但不限于停水停电等）收回房屋。该通知函于2019年3月12日由他人代收后，葛宇未向刘园村委会交纳拖欠租金，也未与刘园村委会签订终止房屋租赁合同，仍然占用承租房屋。2019年11月5日刘园村委会在葛宇拖欠租金且拒不返还承租房屋的情况下与天津市堋顺劳务有限公司签订搬迁委托协议，约定天津市堋顺劳务有限公司负责将刘园商务大厦507室物品搬至刘园村委会指定地点。刘园村委会为此支付搬运费1600元。本院认为，本案的争议焦点为葛宇是否是《刘园商务大厦房屋租赁合同》的承租人，是否拖欠房屋租金及其数额，如何承担违约责任。《刘园商务大厦房屋租赁合同》虽然不是葛宇本人所签，但葛宇在合同签订后向刘园村委会支付房屋租金，并向刘园村委会提供身份证复印件及手机号码，葛宇先后支付2次房屋租金，应视为其认可祝津辉代其签订租赁合同的事实，葛宇应对祝津辉代其签订租赁合同承担相应的权利和义务。关于刘园村委会向葛宇主张支付租金的诉讼请求，因葛宇承租房屋租金仅支付至2018年11月9日，自2018年11月10日起租金一直未付，刘园村委会在催要未果的情况下，于2019年3月12日将敦促支付租金及解除合同通知函送达葛宇，并明确自该通知函送达葛宇时解除合同，故《刘园商务大厦房屋租赁合同》于2019年3月12日解除，刘园村委会主张自2018年11月10日至2019年3月12日的房屋租金本院予以支持。关于2019年3月13日至2019年11月5日葛宇占用期间的占有使用费参照租金标准予以支持。关于刘园村委会主张的违约金，因合同中明确约定租赁双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应按年度须向对方交纳租金的20%作为违约金，葛宇认为其未与刘园村委会签订《刘园商务大厦房屋租赁合同》，祝津辉也以其本人未与刘园村委会存在租赁合同关系，而长期占用承租房屋拒付租金，其行为已构成违约，应按合同约定标准向刘园村委会支付违约金。关于刘园村委会主张的搬迁费损失，根据合同约定拖欠租金累计达三个月的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的乙方应负责赔偿。截止刘园村委会委托案外人腾房搬迁时，葛宇累计欠刘园村委会房屋租金及占有使用费已将近一年期间，故刘园村委会有权收回房屋。因搬迁物品给刘园村委会造成的搬迁费损失，葛宇应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告葛宇于本判决生效后十日内给付原告天津市北辰区北仓镇刘园村民委员会自2018年11月10日至2019年3月12日123天房屋租金6740元及2019年3月13日至2019年11月5日238天房屋占有使用费13041元，合计19781元；二、被告葛宇于本判决生效后十日内给付原告天津市北辰区北仓镇刘园村民委员会逾期支付房屋租金的违约金3956.2元（19781×20%）；三、被告葛宇于本判决生效后十日内给付原告天津市北辰区北仓镇刘园村民委员会房屋腾空搬运费1600元；四、驳回原告天津市北辰区北仓镇刘园村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，适用简易程序减半收取即310元，鉴定费5700元，合计6010元，由被告葛宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  裴忠贺二〇二〇年十二月三十日书记员  孙学焕附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法总法》第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。