北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10085号上诉人（原审原告、执行案外人）：北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。法定代表人：焦莉，执行董事。委托诉讼代理人：刘静静，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志君，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：娄雪梅，女，1974年1月28日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：金振亨，北京市华堂律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：北京市木材厂有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西路**。法定代表人：吴本强，执行董事。委托诉讼代理人：侯苹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郁彬，男，该公司员工。上诉人北京建机资产经营有限公司（以下简称建机公司）因与被上诉人娄雪梅、原审第三人北京市木材厂有限责任公司（以下简称北京木材厂）案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人建机公司之委托诉讼代理人刘静静、齐志君，被上诉人娄雪梅之委托诉讼代理人孙广亮、金振亨，原审第三人北京木材厂委托诉讼代理人侯苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建机公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持建机公司的诉讼请求；二审诉讼费用由娄雪梅承担。事实和理由：涉案房屋系上诉人建机公司从北京木材厂购买的资产，所有权已归建机公司。建机公司作为涉案房屋的受让人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，应当对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。理由为：一、《协议书》属于房屋买卖合同且在法院查封前已签订。2019年11月，一审法院查封了涉案房屋，但建机公司在2013年即享有对涉案房屋的所有权。2013年6月17日，北京金隅股份有限公司作为建机公司与北京木材厂共同的上级单位，按照北京市国有资产监督管理委员会关于清理国有僵尸企业的相关要求，下发了《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》，要求北京木材厂资产剥离后划归建机公司管理，之后适时予以注销，并由建机公司负责管理在职人员分流安置等工作。上述文件作出后，建机公司和北京木材厂遵照执行，建机公司负责北京木材厂的管理，并承担了北京木材厂的全部管理、维护费用。鉴于北京木材厂已无经营，没有任何收入，故同意将连同涉案房屋在内的部分资产转让给建机公司，抵消对建机公司的债务，抵消建机公司需支付的对价。2019年6月，建机公司与北京木材厂进一步签署了资产转让《协议书》，北京木材厂将涉案房屋转让给建机公司，该《协议书》是建机公司以承担费用的方式购买涉案房屋的所有权，属于买卖合同。因此建机公司认为，在2013年建机公司即享有了对涉案房屋的所有权，即使以《协议书》的签订时间计算，买卖合同成立时间仍在法院查封涉案房屋前，涉案房屋所有权已转让给建机公司。二、法院查封前，建机公司已合法占有涉案房屋。从2013年《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》下发开始，建机公司就按照上述通知要求接管并占有涉案房屋。建机公司占有涉案房屋是基于北京木材厂与建机公司都认可事实上的资产转让行为，只是当时未签订转让协议。2017年8月以后，涉案房屋由建机公司与租户签订租赁合同。《协议书》的签订也是为理顺所有权人与权属登记不一致的情况。三、建机公司已支付全部价款。建机公司与北京木材厂签订的《协议书》是资产和债务一揽子处理的协议，《协议书》的交易金额并非确定的数额，而是逐年增加的浮动数额。《协议书》第2条规定：“北京木材厂目前因在职人员、离退休人员及各项管理费用等支出的金额约为350万元/月”；第3条规定：“考虑到北京木材厂的经营现状，未妥善安置职工，建机公司同意承接北京木材厂全部在职员工，负责离退休员工的日常管理并承担离退休人员的统筹外福利费用”；第4条规定：“为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所需投入的资金成本、人力成本，北京木材厂同意将其拥有的部分土地、房产抵偿给建机公司”。建机公司自《协议书》签订后，为北京木材厂人员及管理费用等支出的金额以及此后因人员、管理发生的费用，均以《协议书》约定的抵偿房屋价值和租赁房屋租金为限，即使建机公司实际承担的费用超出抵偿的资产价值，建机公司也不再要求北京木材厂额外支付费用。根据测算，建机公司为北京木材厂支出的金额以20年计约8.4亿元。涉案房屋账面价值仅8万余元，远低于建机公司对北京木材厂支付的费用。因此，建机公司已通过承接人员、管理等费用的方式向北京木材厂支付了转让价款。四、涉案房屋非因受让人原因未办理过户。《协议书》签署后，建机公司作为受让人一直敦促北京木材厂及时办理过户，但由于北京木材厂无力承担资产过户的税费，涉案房屋在协议签订不久后即被法院查封，故未办理过户手续。娄雪梅辩称，同意一审判决，不同意建机公司的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。建机公司与北京木材厂并未就涉案房屋签订合法有效的房屋买卖合同，亦未就涉案房屋买卖达成合意，且建机公司未支付全部对价，也未实际占有涉案房屋，涉案房屋为北京木材厂财产，与建机公司无关。二、金隅集团对北京木材厂的债权为非确定债权，部分债权还未发生，更没有到期，在债权未确定、建机公司未履行的情况下，北京木材厂直接将土地和房产抵偿给建机公司，其行为属于双方利用关联关系，恶意串通损害第三人利益的行为，双方恶意抵债所签订的协议书应为无效。三、在建机公司提供的2019年5月7日《资产处置事宜的会议纪要》中提到，北京木材厂对金隅集团所负的债务（包括即将发生的）总额约4800万元，由建机公司在两年内代为偿还金隅集团。首先，金隅集团对北京木材厂是否享有债权、享有何种债权、以及债权的具体金额是多少，建机公司并未提供证据予以证明，金隅集团对北京木材厂的债权无法确定，该部分债权并未实际发生。其次，建机公司并未提供证据证明已经实际代替北京木材厂清偿债权，也没有相关证据表明建机公司为北京木材厂支付过管理费用及其他费用，仅是利用关联关系在协议中单方表述，建机公司对北京木材厂不享有任何合法有效的债权，建机公司也并未支付过任何对价。四、涉案房屋目前处于出租状态，建机公司并未占有涉案房产，且建机公司提供的租赁合同已经到期，建机公司对涉案房产不享有任何权利。五、2017年12月一审判决已经做出，北京木材厂与建机公司于2018年签订租赁合同，该合同是北京木材厂与建机公司故意逃避执行而采取的行为。六、建机公司的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。建机公司提供的协议书并非买卖合同，该合同中所涉及的业务划转、员工安置等内容，是上级公司的行政划转行为，建机公司与北京木材厂并未签订书面的房屋买卖合同，也并未支付全部价款，没有办理网签登记或过户手续，建机公司所签订的协议不会产生物权变动的效力，其起诉不符合上述法律规定，应依法驳回其诉讼请求。北京木材厂述称：同意建机公司的意见。建机公司向一审起诉请求：停止执行北京市丰台区大红门西路4号房屋（吴裕隆酒店），并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：北京雪梅盛兴商贸中心与北京木材厂、樊恒连、张兴武、计文华、隽美信威交通设施（北京）有限公司、北京市博宇华威科技发展有限公司财产损害赔偿纠纷一案，一审法院作出（2016）京0106民初9037号民事判决书，判决确定：一、北京市木材厂有限责任公司于判决生效后十日内赔偿北京雪梅盛兴商贸中心损失3698886.11元；二、驳回北京雪梅盛兴商贸中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北京木材厂不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日作出（2018）京02民终4037号民事判决书，判决确定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36391元，由北京市木材厂有限责任公司负担（已交纳）。北京木材厂不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年8月29日作出（2019）京民再41号民事判决书，判决确定：维持北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4037号民事判决。2018年8月1日，北京雪梅盛兴商贸中心向一审法院申请执行，一审法院予以受理，执行案号为（2018）京0106执7250号。执行中，因北京木材厂未履行生效法律文书确定的义务，2019年11月14日，一审法院作出（2018）京0106执6980号等28个案件之二执行裁定书，载明一审法院在执行徐德清等28个申请执行人与北京木材厂财产损害赔偿纠纷一案中，被执行人北京木材厂未履行判决所确定义务，裁定查封北京木材厂名下位于北京市丰台区大红门西路4号房屋，房屋产权证号：京房权证丰股字第**。后一审法院在涉案房屋处张贴（2018）京0106执6981号等30个案件公告，载明北京祥成华亚商贸有限公司等30个申请执行人与北京木材厂财产损害赔偿纠纷一案，北京市高级人民法院作出的（2019）京民再52号等30份判决已经发生法律效力。因北京木材厂未履行判决确定义务，北京祥成华亚商贸有限公司等30个申请执行人向一审法院提出强制执行申请，一审法院依法向被执行人北京木材厂发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人北京木材厂未履行。一审法院依法对被执行人名下北京市丰台区大红门西路4号（现为吴裕隆酒店原为北京木材厂办公楼）房屋进行评估拍卖。责令北京木材厂于2019年11月26日中午12时前将涉案房屋腾空。同时向涉案房屋内的全体人员发出通知，要求其立即清理、清空属于个人所有的物品，在一审法院公告期内自行离开该房屋。逾期未履行，一审法院将强制执行。另查，2013年6月17日，北京金隅股份有限公司作出金隅股份发[2013]222号《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》（以下简称重组通知），载明将北京木材厂的木门产品制造、加工等生产经营性业务划入北京金隅天坛股份有限公司……将木门业务及资产剥离后的北京木材厂划归建机公司进行管理，并适时予以注销，同时由建机公司组织做好农贸市场95%股权的退出工作及北木职工医院、北京市木材工业研究所两家事业单位的注销工作。北京木材厂现有在职人员根据“人随业务走”的原则进行分流安置……剩余人员及离退休人员保留在北京木材厂，由建机公司负责管理。2019年5月7日，北京木材厂关于资产处置事宜的会议纪要中载明，为了加强北京木材厂现有资产的经营管理，妥善解决历史遗留问题，拟定资产处置方案如下：（一）北京木材厂对金隅集团所负的债务（包括即将发生的）总额约4800万元，由建机公司在两年内代为偿还金隅集团。同时建机公司对北京木材厂享有4800万元债权。北京木材厂以部分土地及地上房产（丰台区建欣苑二里8号楼，房屋建筑面积3101．85平方米，资产证号：X京：X京房权证丰股字第**证号：京丰国用（2008）字第00363号）抵偿欠付建机公司该笔债务，并签署三方债权转让及资产抵债协议。（二）北京木材厂未来发生的人员费用、土地税费、资产维护等费用由建机公司承担，北京木材厂以其拥有的部分土地、房产抵偿给建机公司，包括：……北京市丰台区大红门西路4号原北厂区天坛销售大厅（京房权证丰股字第XXXX号）……等5处资产。与建机公司签署协议，共同办理房产过户手续。对于无法办理过户的土地、房产，交由建机公司管理。2019年6月11日，建机公司与北京木材厂签订《协议书》，载明：1．北京木材厂资产、人员遗留问题比较复杂，目前北京木材厂已无业务，但公司注销又需要很长时间，且涉及税费等问题，故由建机公司牵头，北京木材厂配合，尽快对现有土地、房产等资产情况进行梳理，对在职及离退休人员等必要费用进行测算。2．北京木材厂现有在职员工66名、离退休人员1540名，北京木材厂需承担在职员工的工资、离退休人员的统筹外福利费用。北京木材厂目前因在职人员、离退休人员及各项管理费用等支出的金额约为350万元/月。3．考虑到北京木材厂的经营现状，为妥善安置职工，建机公司同意承接北京木材厂全部在职员工，负责离退休员工的日常管理并承担离退休人员的统筹外福利费用，其间出现的任何问题，由建机公司自行处理，与北京木材厂无关。4．为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所需投入的资金成本、人力成本，北京木材厂同意将其拥有的部分土地、房产（见附件一）抵偿给建机公司。土地／房产评估报告见附件二。5．北京木材厂应于本协议签订之日起30日内将约定的土地／房产的产权证书交付给建机公司，北京木材厂、建机公司共同办理房产的过户手续；对于无法办理过户手续的土地／房产，北京木材厂应交由建机公司管理，且不再主张对该部分房产的任何权利。6．因资产过户发生的税、费均由双方按法律规定承担。涉案房屋包含在附件一中。一审庭审中，建机公司提交《北京建机资产经营有限公司2016年第2期经营会纪要》《房产（场地）租赁合同》，意在证明北京木材厂已经将涉案房屋交付给了建机公司。娄雪梅对于此证据及证明目的均不认可，主张相应材料的形成时间均在娄雪梅与北京木材厂的财产损害赔偿纠纷案件期间，建机公司和北京木材厂之间存在串通的可能。经询问，建机公司表示无法提供证据证明双方在何时以何种方式如何进行的房屋交付工作。同时，建机公司表示未能办理涉案房屋产权过户登记的原因是双方在签订协议后，对于过户费用进行了测算，结果相应费用很高，北京木材厂在协商谁承担费用的过程中，涉案房屋被法院查封。北京木材厂表示目前无可用资金，暂无力承担过户的高额税费，故未及时办理过户手续。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故建机公司应当对其符合上述全部四个条件承担举证责任。本案中，建机公司主张其在法院查封涉案房屋之前，已与北京木材厂签订协议受让涉案房屋，以北京木材厂对其所负债务抵偿涉案房屋价款，并实际占有使用涉案房屋。但根据其提供的证据，北京木材厂与建机公司所签订的协议，系基于北京木材厂为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所投入的资金及人力成本，而将其名下包括涉案房屋在内的部分资产抵偿给建机公司。双方所签协议实际为以物抵债协议，目的在于处理北京木材厂的员工问题，并非基于房屋买卖合意而达成协议，该协议无法认定为房屋买卖合同。同时，建机公司仅提交租赁合同和会议纪要证明房屋占有情况。但关于房屋占有问题要考虑形式上和实质上的占有。虽然租赁合同的出租方为建机公司，但根据重组通知的内容显示，建机公司在2013年就取得对于北京木材厂的管理权，即使建机公司以自己的名义对外出租涉案房屋，并取得房屋租金收益，也无法以此认定建机公司已经合法占有该不动产。关于未能办理过户登记的原因，双方所签协议中对于税费承担已有明确约定，从协议签订到房屋被查封相隔五个多月时间，建机公司亦未提交证据佐证其相应主张，因此一审法院无法认定涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，建机公司的异议请求所基于的事实和理由不符合案外人异议中可以排除执行的情形，其对涉案房屋所享有的权利无法排除一审法院对涉案房屋的执行。现涉案房屋登记在被执行人北京木材厂名下，其未履行生效判决确定的义务，一审法院对涉案房屋采取查封措施，并无不当。因此，建机公司的异议请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，判决：驳回北京建机资产经营有限公司的诉讼请求。二审审理期间，建机公司提交了14张发票、8张银行业务回单，证明2017年后建机公司收取涉案房屋的租金，对涉案房屋占有和控制。娄雪梅不予认可，认为建机公司支付的款项有的精确到元角分，不符合正常租金支付的交易习惯，相关支付记录不能证明支付了房屋租金。北京木材厂对建机公司提供的证据真实性、关联性、合法性均认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，建机公司应举证证明其异议请求同时符合上述四个条件，享有能够排除对涉案房屋执行的权利。建机公司主张《协议书》属于房屋买卖合同且在法院查封前已签订，并已支付了全部价款。根据2019年5月7日北京木材厂关于资产处置事宜的会议纪要及2019年6月11日建机公司与北京木材厂签订的《协议书》，涉案房屋系抵偿建机公司解决北京木材厂员工问题所需投入的资金成本、人力成本等费用。建机公司主张截至2020年11月，已为北京木材厂承担费用共计19474.98万元，但并未提供有效证据加以证明。故依据本案现有证据，难以认定建机公司在法院查封前与北京木材厂签订了涉案房屋的买卖合同，并支付了相应的价款。建机公司虽主张其于2017年8月实际占有涉案房屋，但其提供的租赁合同载明的租金数额与其提供的14张发票、8张银行业务回单证明的租金数额存在诸多逻辑上不合理之处，且不能自圆其说。故依据本案现有证据，难以认定建机公司在法院查封之前已实际占有了涉案房屋。建机公司主张涉案房屋未过户的原因系因北京木材厂无法负担过户产生的相应税费。根据建机公司与北京木材厂签订的《协议书》第6条的约定，因涉案房屋过户发生的税费均由双方按法律规定承担。建机公司未予证明涉案房屋过户登记的税费金额，且经法庭释明，仍未提交相关证据。结合协议书签订至涉案房屋被查封相隔五个多月的时间，涉案房屋仍未办理过户登记的情况，无法认定涉案房屋非因建机公司原因未办理过户登记。综上，依据本案现有证据，难以认定建机公司享有能够排除对涉案房屋执行的权利。建机公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京建机资产经营有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十二月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁