东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0503民初144号 原告：东营崇安置业有限公司，住所地东营市河口区海盛路**，统一社会信用代码91370503069988598B。 法定代表人：周宗武，董事长。 委托诉讼代理人：韩文平，山东鲁北律师事务所律师。 被告：王忠磊，男，1986年11月2日出生，汉族，现住东营市河口区。 被告：张华霞，女，1987年8月4日出生，汉族，东营市河口区人，现住河口区。 原告东营崇安置业有限公司（以下简称“崇安公司”）与被告王忠磊、张华霞商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崇安公司的委托诉讼代理人韩文平，被告王忠磊、张华霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崇安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除崇安公司与王忠磊、张华霞签订的商品房预售合同及补充协议（合同编号为YS0091235），王忠磊、张华霞协助崇安公司办理商品房预售合同备案登记注销手续，返还海逸皇廷商住小区5幢2单元501号房屋；2.判令王忠磊、张华霞赔偿崇安公司损失26347.18元及资金占用期间利息82.29元（以26347.18元为基数，自2019年12月12日起至2019年12月31日止，按年利率6%计算），以及自2020年1月1日起至实际付清之日止的资金占有期间的利息，按照上述标准计算；3.判令王忠磊、张华霞支付违约金117795元；4.案件受理费、律师代理费由王忠磊、张华霞承担。事实和理由：2014年8月19日，崇安公司与王忠磊、张华霞签订《商品房预售合同》（合同编号为YS0091235，包括补充协议等九个附件）。约定王忠磊、张华霞购买崇安公司位于河口区预售商品房一处，总房价为588975元。合同签订后，王忠磊、张华霞支付房屋首付款178975元，剩余房款410000元由王忠磊、张华霞在中国银行股份有限公司东营分行河口支行（以下简称中国银行河口支行）办理按揭贷款，由崇安公司提供阶段性连带责任担保。因王忠磊、张华霞未按时偿还贷款，中国银行东营分行于2019年3月14日起诉崇安公司及王忠磊、张华霞，河口区人民法院经审理作出（2019）鲁0503民初663号民事判决。判决生效后，王忠磊、张华霞未予履行，崇安公司全部代为承担了判决款。合同约定由于王忠磊、张华霞的原因导致合同解除的，王忠磊、张华霞应承担总房价20%的违约金。现王忠磊、张华霞已构成根本违约，涉案合同的解除条件已成就，故诉至贵院，望判若所请。 王忠磊辩称，因崇安公司房屋售卖合同不全，逾期办证，给其造成了损失，若崇安公司同意赔偿损失，则同意解除合同。 张华霞辩称，1.其已经与王忠磊离婚，离婚时双方协商涉案房屋归张华霞所有，已经在（2018）鲁0503民初2017号民事调解书中达成协议，张华霞已支付财产折价款50000元，王忠磊放弃涉案房屋，故该房屋与王忠磊无关；2.不认可崇安公司主张的违约金及计算方式；3.崇安公司证件不齐全，存在欺诈行为，一直未给办理房产证，应该赔偿经济损失，包括银行本金、利息、首付款及其他损失。 本案审理过程中，崇安公司提交下列证据：证据1《商品房预售合同》（含九个附件）1份，记账凭证1张、收据1张、中国农业银行转账凭证1份（4张），王忠磊、张华霞已付首付款手写明细记录1张，海逸皇廷房屋测算表1张；证据2民事判决书复印件1份，记账凭证1份、中国银行客户借记回单4张；证据3委托代理合同1份、记账凭证1张、律师费发票1张、费用报销单1张、客户收付款入账通知1张、（2018）最高法民终1214号民事判决书1份，王忠磊、张华霞对上述证据真实性无异议，本院予以确认。张华霞提交离婚协议书一份，崇安公司和王忠磊无异议，本院对真实性予以确认；提交信访事项处理意见书打印件一份，崇安公司不予认可，因无原件予以核对，本院对真实性无法确认。 根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年8月19日，崇安公司与王忠磊、张华霞签订《商品房预售合同》（含九个附件），合同编号为YS0091235，房屋代码为680654。合同约定：崇安公司将其开发的位于河口区房屋出售给王忠磊、张华霞，房屋总价款588975元；付款方式为按揭付款，合同签订当日支付首付款178975元（含定金），剩余房款410000元以银行按揭贷款的方式支付。第九条交付期限：出卖人应在2015年12月31日之前将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测基数报告书的商品房交付买受人使用（补充协议第五条第2款约定：具体交付日期以出卖人通知买受人前来办理交付手续的书面文件中规定的日期为准。从约定交付的最后一天起计算往后顺延30日内交付为交房的合理顺延期，出卖人在此期限内不承担逾期交房的责任）。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担相关责任。从出卖人发出入住通知书且规定的房屋交付日起，视为已经交付，买受人除按《前期物业管理委托合同》等物业管理规定补交自出卖人交付之日起至买受人实际办理交付手续之日止的各项费用外，还应承担房屋毁损、灭失的风险并赔偿出卖人的实际损失。买受人原因未能按期交付的，从出卖人发出入住通知书且规定的房屋交付起，视为已经交付，保修期同时开始计算。第十六条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金，（即如买受人为按揭贷款方式买房，出卖人按其收到的首付款的日万分之一向买受人支付违约金）。《商品房预售合同》附件八补充协议第三条第8款约定：买受人以按揭贷款方式付款的，若因任何原因导致银行要求出卖人承担保证责任，均构成买受人根本违约。买受人应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），且出卖人有权解除本合同，买受人应按原合同总价款的20%向出卖人承担违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）。第十三条第9款约定原合同及本补充协议约定的违约金比例系买受人与出卖人协商一致确认的，双方在任何情况下，对原合同及本补充协议约定的违约金标准均不做任何调整，双方放弃《合同法》第114条规定的关于请求人民法院或仲裁机构调整违约金的权利。2014年8月21日王忠磊、张华霞交纳房屋首付款178975元，崇安公司办理了商品房预售合同备案登记。 2014年10月30日，中国银行河口支行（贷款人）与王忠磊（借款人）、崇安公司（保证人）签订《个人一手房贷款合同》，约定王忠磊向中国银行贷款410000元用于购房，借款期限180个月；借款人按月等额本息还款，金额为3657.17元；崇安公司提供阶段性连带责任保证。张华霞作为共同债务人，承诺对上述借款本息承担责任。合同签订后中国银行河口支行按约发放了贷款，但王忠磊和张华霞未按约还款，2019年3月19日中国银行东营分行起诉至本院，本院经审理于2019年6月10日作出（2019）鲁0503民初663号民事判决书，判决内容如下：一、王忠磊、张华霞于判决生效后五日内偿付中国银行东营分行借款本金331467.77元及截止2019年3月7日的利息5626.98元；二、王忠磊、张华霞于判决生效后五日内偿付中国银行东营分行自2019年3月8日起至实际给付之日止的罚息（计算方式：以331467.77元为基数，按年利率7.7175%计算）；三、王忠磊、张华霞于判决生效后五日内偿付中国银行东营分行律师费3000元；四、崇安公司对上述第一项、第二项、第三项判决内容承担连带清偿责任。案件受理费6401.42元，减半收取3200.71元，由王忠磊、张华霞、崇安置业公司负担。判决生效后，崇安置业公司于2019年12月12日代王忠磊、张华霞向中国银行清偿贷款本息307015.51元和44598.73元、律师费3000元、诉讼费3200.71元。 张华霞在庭审中陈述“2016年5月份的时候售楼处给我们打电话，让我们去验房，在验房中发现有质量问题，有一堵墙里面是空的，是否整改好了未通知我们”。崇安公司在代理意见中陈述“崇安置业公司通知王忠磊、张华霞于2016年1月1日来办理交房，据公司核实，王忠磊、张华霞至今没有来办理交房，房屋目前仍为毛坯房，房屋钥匙在海逸皇廷物业部保管”。 另查，张华霞与王忠磊原系夫妻关系，2017年2月6日两人协议离婚，离婚协议中关于财产处理部分约定：“1、共同所有的位于河口区的楼房归女方所有，在房屋能办理房产证及房屋变更手续时（包括改合同）男方必须无条件协助女方办理，费用由女方承担；2、车牌号鲁Ｅ×××××捷达车一辆所有人是张华霞，归女方所有，由女方支付男方50000元；3、夫妻共同经营的梵登玻璃明镜店（即博华陶瓷卫浴）归男方所有；4、以男方名义的银行贷款及其他贷款（包括借款）由男方偿还，与女方无关，剩余房屋贷款由女方偿还。”2018年王忠磊向本院起诉张华霞离婚后财产纠纷，经本院主持调解双方达成和解，于2018年12月25日出具（2018）鲁0503民初2067号民事调解书，内容为：“一、被告张华霞支付原告王忠磊《离婚协议书》约定的共同财产折价款5万元（支付方式：于2019年2月1日前给付2万元，余款3万元于2019年5月1日前一次性付清）；二、如被告张华霞不能按期支付第一期折价款，原告王忠磊就5万元全款进行申请执行；三、原告王忠磊放弃请求人民法院依法确认河口区海逸皇廷商住小区第五幢2单元501室归男方所有、判令被告张华霞支付原告王忠磊代为被告张华霞偿还债务及利息损失共计24000元的诉讼请求”。 本院认为，崇安公司与王忠磊、张华霞签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，王忠磊、张华霞交付了房屋首付款，由崇安公司提供担保向中国银行以按揭贷款的方式支付了剩余房款，但其未按约偿还银行贷款，导致崇安公司承担担保责任，出售房屋的合同目的实际无法实现，且根据《商品房预售合同》附件八补充协议第三条第8款约定，崇安公司有权要求解除合同，故本院确认双方《商品房预售合同》于起诉状副本送达之日2020年1月23日解除。根据双方所述，涉案房屋尚未办理交接，不存在房屋返还问题，但王忠磊、张华霞应协助崇安公司及时办理商品房预售合同备案登记注销手续。同时，根据补充协议第三条第8款约定，王忠磊、张华霞应赔偿崇安公司代为偿还的银行贷款利息20146.47元（307015.51+44598.73-331467.77）、律师费3000元及诉讼费3200.71元，共计26347.18元，其未及时支付还应支付相应的利息损失，自2019年12月12日起至付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。另外，崇安公司主张依据上述条款约定，出卖人解除合同，买受人应按原合同总价款的20%承担违约金117795元，且依据《商品房预售合同》附件八补充协议第十三条第9款约定，违约金比例不得调整，张华霞和王忠磊对该违约金及计算标准均不予认可。本院认为，涉案《商品房预售合同》系格式条款，补充协议第十三条第9款的约定排除了当事人依据《合同法》第一百一十四条规定要求调整违约金的权利，就该条款内容崇安公司未以加黑等特别注明的方式尽到提示说明义务，依据《合同法》第三十九条、第四十条以及《合同法解释（二）》第九条、第十条规定，对对方当事人不产生效力，故本院对崇安公司主张的违约金依法予以调整，根据双方合同的履行情况、导致合同解除的过错等，酌定以崇安公司偿还的银行贷款本金331467.77元为基数，自2019年12月12日起至注销备案登记之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。崇安公司主张的本案律师代理费10000元，无合同依据和法律依据，本院不予支持。《商品房预售合同》解除，崇安公司应返还买受人已经交纳的购房款，包括首付款178975元及买受人已经偿还的银行贷款本金78532.23元（410000元-331467.77元），合计257507.23元。综上，因张华霞和王忠磊离婚时已经约定涉案房屋归张华霞所有并负责偿还剩余贷款，故因买受人未及时偿还贷款导致的违约责任应由张华霞个人承担，返还的购房款也由张华霞个人所有。至于王忠磊、张华霞主张崇安公司逾期交房、逾期办证应赔偿其损失，当事人意见不一致亦不明确，可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、东营崇安置业有限公司与王忠磊、张华霞于2014年8月19日签订的合同编号为YS0091235、房屋代码为680654的《商品房预售合同》于2020年1月23日解除，王忠磊、张华霞于本判决生效之日起十日内协助东营崇安置业有限公司办理商品房预售合同备案登记注销手续； 二、张华霞于本判决生效之日起十日内支付东营崇安置业有限公司垫付的银行贷款利息、律师费及诉讼费共计26347.18元及利息损失（计算方法：以26347.18元为本金，自2019年12月12日起至付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜）； 三、张华霞于本判决生效之日起十日内支付东营崇安置业有限公司违约金（计算方法：以331467.77元为基数，自2019年12月12日起至商品房预售合同备案登记注销日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）； 四、东营崇安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张华霞购房款257507.23元； 五、驳回东营崇安置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2656元，由王忠磊、张华霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  刘晓蕊 人民陪审员  田宝宗 人民陪审员  刘雪莲 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  刘 佳