山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终2166号 上诉人（原审原告）：王桂仙 上诉人（原审原告）：卢雯 上诉人（原审原告）：卢静 三上诉人共同委托诉讼代理人：王敬龙，山东鲁成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘建仓 被上诉人（原审被告）：宋传荣 被上诉人（原审被告）：刘汉民 被上诉人（原审被告）：刘爱芹 四被上诉人共同委托诉讼代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。 上诉人王桂仙、卢雯、卢静因与被上诉人刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王桂仙、卢雯、卢静上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王桂仙、卢雯、卢静的一审诉讼请求；2.案件受理费等由刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹负担。事实和理由：一审判决认定王桂仙、卢雯、卢静提出的解除合同的理由不能成立错误。1.涉案房屋系胜利油田为其职工建设的福利住房，仅允许职工内部交易，涉案《房屋买卖合同》虽然成立，但刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹均非胜利油田内部职工，不具备购买涉案房产的资格，该买卖合同及房屋转让行为均不符合胜利油田的内部规定，双方无法办理房产过户登记手续，合同目的不能实现。2.王桂仙、卢雯、卢静并未取得对涉案房屋的完全产权，亦未办理房屋所有权证书，双方的房屋买卖行为不符合国家房产交易规定，损害了国家利益、集体利益。3.王桂仙、卢雯、卢静在签订涉案买卖合同后短短几个月的时间内丧失了数十万元，而刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹却在提前知晓拆迁政策的情况下获利数十万元，显失公平。 刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 王桂仙、卢雯、卢静向一审法院起诉请求：1.判决解除王桂仙、卢雯、卢静与刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹签订的《房屋买卖合同书》；2.判决刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹向王桂仙、卢雯、卢静返还河口区河康小区56号楼1单元**室房屋及储藏室；3．案件受理费由刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹负担。 一审法院认定事实：位于河口区××小区××号楼××单元××室的房屋登记房主为王桂仙、卢博东，卢雯、卢静为两人的女儿，卢博东已经去世。刘建仓和宋传荣为夫妻关系，刘汉民和刘爱芹为两人的子女。2019年5月12日，王桂仙、卢雯、卢静作为甲方（卖方），刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹作为乙方（买方），签订《房屋买卖合同书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在河口区××小区××号楼××单元××室（建筑面积65，储藏室一间）房产出卖给乙方；二、上述房地产及附属建筑物交易总价为165000元整；三、乙方一次性支付给甲方人民币165000元；四、甲方保证该房产合法，权属清楚，保证对该房产享有完全的产权，有处分权并保证符合国家有关规定，未在该房产上设定担保物权及租赁权等其他权利，而且没有产权纠纷和债务债权纠纷。五、房屋交付及产权登记约定。1.本合同签订之日起2019.5.12日之内，甲方应将合同约定的房屋，附属建筑物及与该房屋有关的手续、资料等交付给乙方。2.甲方应在政策允许能够办理房屋初始登记证书时，及时办理不动产证书，在能够办理房屋产权转移登记时，及时协助乙方将上述房产权属登记过户至乙方名下。3.如果该房屋在办理产权转移登记前遇拆迁征用等情形，则与该房屋有关的补偿、赔偿等权利归乙方所有，甲方应协助办理。六、税费分担：1.甲方办理该房屋的初始登记证书，房屋产权证书的费用由甲方承担。2.甲方将上述房产过户至乙方名下，过程中所产生及花费的营业税，城市维护建设税、教育附加、提防维护费、印花税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税、房屋所有权登记费用等所有税费均由乙方承担。…八、合同解除及违约责任。1.乙方出现以下行为属于违约：未按本合同约定的时间支付购房款；在本合同中出现的需乙方承担的所有费用，乙方不支付时。出现上述情况则甲方有权解除本合同，并由乙方承担房款的50%作为违约金即82500元。”该合同书尾部空白处书写“乙方今收到甲方房屋押金750元及剩余房租2000元。刘爱芹2019.5.12号”。合同签订当日，刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹交付了全部购房款，王桂仙、卢雯、卢静交付了涉案房屋。刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹陈述，房屋交付后由刘建仓、宋传荣居住使用。 另查，2020年1月20日，东营市河口区住房和城乡建设局发布《河口区黄河路以南棚户区改造国有土地上房屋征收项目房屋调查结果公示表》，涉案房屋被列入拆迁改造范围。 一审法院认为，王桂仙、卢雯、卢静与刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方在签订购房合同时，对涉案房屋的性质以及因油田政策暂不能过户的情况是明知的，而双方已经完成了交付购房款和交付房屋的主要合同义务，现王桂仙、卢雯、卢静以刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹不具备购房资格以及房屋无法办理过户手续为由提出解除合同，不能成立。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”本案房屋成交价格系双方当事人自愿协商一致达成，其签订合同时并不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定的显失公平的情形，王桂仙、卢雯、卢静在合同签订并实际履行后，以其在签订合同时不知道涉案房屋将被列入拆迁范围为由主张合同显失公平不能成立。综上，王桂仙、卢雯、卢静要求解除房屋买卖合同并返还房屋的诉请，证据不足，理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王桂仙、卢雯、卢静的诉讼请求。案件受理费100元，由王桂仙、卢雯、卢静负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 二审中争议的焦点问题为：王桂仙、卢雯、卢静与刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹签订的《房屋买卖合同》是否存在应予解除的事由，王桂仙、卢雯、卢静请求解除合同并判令刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹返还房屋能否成立。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案房屋买卖合同是经双方协商一致而签订，且已经实际履行完毕，王桂仙、卢雯、卢静签约后反悔，但双方并未就合同的解除事宜协商一致，且王桂仙、卢雯、卢静并未举证证实本案合同存在法定8应予解除的事由，其要求解除合同没有事实及法律依据。王桂仙、卢雯、卢静称刘建仓、宋传荣、刘汉民、刘爱芹并非油田职工没有购买资格导致房屋不能过户而不能实现合同目的，但其在涉案合同签订时对购买人并非油田职工身份的事实是明知的、其对涉案房屋在签约当时不能办理过户的事实也是明知的，双方在合同中明确约定了“2.甲方应在政策允许能够办理房屋初始登记证书时，及时办理不动产证书，在能够办理房屋产权转移登记时，及时协助乙方将上述房产权属登记过户至乙方名下。3.如果该房屋在办理产权转移登记前遇拆迁征用等情形，则与该房屋有关的补偿、赔偿等权归乙方所有，甲方应协助办理。”王桂仙、卢雯、卢静以此为由主张合同目的不能实现应予解除不能成立。关于王桂仙、卢雯、卢静主张涉案《房屋买卖合同》显失公平的问题，涉案房屋的交易系通过他人介绍后双方协商议定，合同签订时不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定的显失公平的情形。王桂仙、卢雯、卢静在合同签订并实际履行完毕后，以其在签订合同时不知道涉案房屋列入拆迁范围为由主张该合同显失公平不能成立，本院不予支持。 综上所述，王桂仙、卢雯、卢静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王桂仙、卢雯、卢静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 张志倩 书 记 员 周欣欣