河南省滑县人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0526行初47号原告张荣，男，汉族，1982年5月23日生，户籍所在地江苏省建湖县，现住河南省滑县新区。原告耿青云，女，汉族，1982年8月17日生，户籍所在地江苏省建湖县，现住河南省滑县新区，系原告张荣之妻。二原告的共同委托代理人李秀乾，滑县滑州法律服务所法律工作者。被告滑县自然资源局，住所地河南省滑县滑州路中段。法定代表人张秀江，该局局长。参加诉讼行政机关负责人睢磊，滑县不动产登记局局长。委托代理人李秀章，河南创诚律师事务所律师。第三人于进明，男，汉族，1987年3月24日生，住河南省滑县。第三人管凤霞，女，汉族，1989年2月4日生，住河南省滑县，系第三人于进明之妻。第三人李志，男，汉族，1982年1月28日生，住河南省滑县。原告张荣、耿青云不服被告滑县自然资源局不动产登记一案，于2020年10月12日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因于进明、管凤霞、李志与本案有法律上的利害关系，本院依法通知该三人为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。原告耿青云及二原告的共同委托代理人李秀乾，被告滑县自然资源局的负责人睢磊及委托代理人李秀章，第三人李志到庭参加诉讼。第三人于进明、管凤霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滑县国土资源局于2019年7月2日作出豫（2019）滑县不动产证明第0011641号不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为李志，义务人为于进明、管凤霞，坐落为河南省安阳市滑县新区新区南三环路南侧、滑兴路西侧岸尚公馆1号楼1单元301。原告张荣、耿青云诉称，2018年12月11日，第三人于进明、案外人李化娟共同作为“甲方”、案外人河南省儒轩房产中介有限公司作为“丙方”与原告签订《房屋买卖合同》（合同编号:0001157)，双方同意将坐落于安阳市滑县岸尚公馆小区1号楼1单元301室房屋（房屋产权证号：00×**8，建筑面积102.69平方米）作价320000元转让出卖与原告。因案外人中介公司在发布售房广告时将房屋面积报错，经三方同意，原告共支付购房款317900元：2018年12月11日、12月12日分别向于进明转账163100元、向案外人李化娟转账144800元、让案外人中介公司转交10000元定金。第三人于进明按合同约定向原告交付了以上房屋，原告现已占用房屋并进行了部分装修工作。后原告多次催促第三人办理过户登记手续，第三人一直推脱没有时间。2019年4月1日，原告按《房屋买卖合同》约定，向滑县税务局缴纳了房屋过户的增值税、契税。2019年7月1日，第三人于进明、管凤霞在原告不知情的情况下，恶意将已交付给原告的以上房屋抵押给了第三人李志，双方签订了《借款抵押协议》。被告在未审查《借款抵押协议》效力、未查明房产实际权属人的情形下，为第三人办理了抵押登记。第三人与被告的以上行为严重侵犯了原告合法权益，致使原告购买房屋无法正常过户，扰乱了社会正常交易秩序，依据《合同法》第五十二条之规定，第三人签订的《借款抵押协议》无效，被告依据无效的《借款抵押协议》为第三人办理抵押登记，依据《城市房地产抵押管理办法》相关法律之规定，该抵押登记应予以撤销。请求法院依法撤销滑县国土资源局作出的豫（2019）滑县不动产证明第0011641号不动产登记证明。原告张荣、耿青云向本院提交了以下证据材料：1.耿青云、张荣结婚证；2.房屋买卖合同及补充协议；3.契税完税证明；4.支付宝转账电子回单3份；5.中国农业银行交易明细清单；6.于进明收到条2份；7.李化娟收到条2份；8.购房定金委托协议及定金收据；9.借款抵押协议；10.物业费、电梯使用费、装修押金收据3份及支付宝转账截图3份；11.房屋现状照片4幅；12.濮阳县人民法院（2015）濮行初字第45号行政判决书。被告滑县自然资源局辩称：一、被告具有为第三人办理房屋抵押登记的行政职权。根据《城市房地产管理法》第七条，《城市房地产抵押管理办法》第六、七条，《不动产登记暂行条例》第六、七条，《物权法》第十条的规定，被告具有为第三人办理房屋抵押登记的行政职权。二、被告为第三人办理房屋抵押登记依据的证据充分，认定的事实清楚，办理的程序合法。《城市房地产抵押管理办法》第三十条规定，第三人向被告提交了不动产权证、借款抵押协议书、双方的身份证、结婚证、不动产登记申请表，被告依法对双方进行了询问，并按规定进行了审批，收取了登记费，为第三人办理了抵押登记并发放了证书。所以，被告为第三人办理房屋抵押登记依据的证据充分，认定的事实清楚，办理的程序合法。三、原告的诉讼请求于法无据，应当判决驳回。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，原告是否和第三人签订涉案房屋买卖合同，被告不知情，也无法审查，且签订合同的行为不会必然导致涉案房屋权利的变更，故而，原告以和第三人于进明、管凤霞签订过房屋买卖合同为由，请求撤销被告的行政行为是错误的。请求法院依法驳回原告张荣、耿青云的诉讼请求。被告滑县自然资源局向本院提交了以下证据、依据：1.滑县不动产登记申请表；2.豫（2018）滑县不动产权第00××18号不动产权证复印件；3.借款抵押协议；4.李志、于进明、管凤霞居民身份证复印件；5.于进明、管凤霞结婚证复印件；6.询问笔录；7.滑县不动产登记中心不动产抵押权登记审批表；8.不动产登记簿；9.不动产权证书签收簿；10.《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条，《城市房地产抵押管理办法》第六条、第七条、第三十二条，《不动产登记暂行条例》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条。第三人于进明、管凤霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。第三人李志述称：一、第三人不同意撤销房屋抵押登记，第三人于进明、管凤霞是房屋所有权人，有权处置自己的财产，向第三人借款并将自有房产抵押的行为合法有效，被告滑县自然资源局办理程序合法，不存在撤销情形。二、原告与第三人于进明、案外人李化娟签订的房屋买卖合同缺少共有人第三人管凤霞签字，为无效合同，案涉房产所有权属于第三人于进明、管凤霞，原告签订的合同不具备产权转移的条件，即使没有该抵押登记，原告与第三人于进明及李化娟的房屋买卖合同也属于无效合同。请求法院依法驳回原告张荣、耿青云的诉讼请求。第三人李志向本院提交了以下证据材料：1.借款抵押协议；2.豫（2019）滑县不动产证明第0011641号不动产登记证明；3.滑县人民法院（2019）豫0526民初9562号民事判决书。经庭审质证，原告张荣、耿青云对被告滑县自然资源局提交的证据提出了以下质证意见：第1份证据申请登记事由为首次登记有错误，登记原因证明文件不应该有审批表。第2份证据不动产权证附页的登记内容不显示该不动产与第三人李志的抵押内容。第3份证据抵押协议内容虚假，不真实，记载的房屋不一致。第6份证据询问应是两人，询问笔录中的抵押人与抵押权人的回答不客观，不真实，对于进明、管凤霞的签字不认可。第7份证据审批表中只有签字没有意见。原告张荣、耿青云对第三人李志提交的证据提出以下质证意见：第1份证据不真实。第3份证据与本案没有关系。被告滑县自然资源局对原告张荣、耿青云提交的证据提出以下质证意见：第1—9份证据不发生物权转移或变更的情形，且与本案缺乏关联性，我们无法审查到第三人于进明和本案原告之间是否存在房屋交易的买卖行为。第12份证据与本案缺乏关联性。第三人李志对原告张荣、耿青云提交的证据提出以下质证意见：第2份证据案外人李化娟不是产权人，无权签字。本院对上述证据认证如下：被告提交的第1—9份证据，原告提交的第9份证据，第三人李志提交的第1份证据系被告在作出被诉行政行为过程中形成和取得的相关证据，对其证明被告作出被诉不动产权登记的过程和程序的效力本院依法予以确认。第三人提交的第2份证据，系本案被诉不动产权登记证明，本院依法不作为证据予以认定。被告提交的第10份证据，系相关法律及规范性文件规定，本院对其真实性依法予以确认。原告提交的第1—11份证据，第三人李志提交的第3份证据，证据来源和取得方式合法，可以证明案件事实，对其效力本院依法予以确认。原告提交的第12份证据，与本案缺乏关联性，且案情明显不同，本院对其在本案中的效力依法不予确认。经审理查明，原告张荣、耿青云系夫妻关系。第三人于进明、管凤霞系夫妻关系。2018年11月22日，滑县国土资源局为第三人于进明、管凤霞颁发豫（2018）滑县不动产权第00××18号不动产权证，不动产坐落为河南省安阳市滑县新区新区南三环路南侧、滑兴路西侧岸尚公馆1号楼1单元301。2018年12月11日，原告张荣、耿青云与第三人于进明，案外人河南省儒轩房产中介有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：0001157)及补充协议，第三人于进明将上述不动产作价320000元出售给原告。合同签订后，原告共向第三人于进明及案外人李化娟支付房款317900元。2019年4月1日，原告缴纳了购买涉案房屋的相关税费。2019年7月1日，第三人于进明、管凤霞作为借款人、抵押人（甲方）与第三人李志出借人、抵押权人（乙方）签订借款抵押协议，约定：一、甲方向乙方借款人民币20万元，借款期限3个月，月利率2%；二、甲方自愿将自己拥有产权的、位于河南省安阳市滑县岸尚公馆小区**楼**301的**商品住宅房，以及应分摊的国有土地使用权《不动产权证书》证号为豫（2018）滑县不动产权第00××18号，房屋建筑面积为102.96平方米，以及房屋辅助物，如：家电、家具、燃气等）抵押给乙方作为借款担保。2019年7月2日，第三人于进明、管凤霞与第三人李志共同向滑县国土资源局申请办理抵押权登记。当日，滑县国土资源局作出本案被诉行政行为即豫（2019）滑县不动产证明第0011641号不动产登记证明。原告张荣、耿青云不服该证明，向本院提起本案行政诉讼。另查明，本案原告张荣、耿青云诉本案第三人于进明、管凤霞、李志确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月23日作出（2019）豫0526民初9562号民事判决，驳回原告张荣、耿青云的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。还查明，根据2019年1月9日《滑县机构改革方案》，滑县国土资源局的行政职能由滑县自然资源局承担。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，滑县国土资源局依法具有作出本案被诉不动产权登记的行政职权。被诉不动产权登记证明载明的登记机构印章为“滑县国土资源局不动产登记专用章”，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，滑县自然资源局是本案的适格被告。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。”根据上述规定，自然人因设定抵押权申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，并提交登记申请书、申请人、代理人身份证明材料、不动产权属证书、抵押合同、主债权合同、登记原因证明文件等材料。本案中，第三人管凤霞、于进明、李志因设定抵押权共同向滑县国土资源局申请办理不动产登记，并提交了相关申请材料，符合法律规定。滑县国土资源局按照《不动产权登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，依照法定程序为第三人颁发被诉不动产登记证明，实体与程序并无不当。原告张荣、耿青云提出，滑县国土资源局在未查明房产实际权属人的情形下，为第三人李志颁发被诉不动产登记证明严重违法。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告和第三人于进明虽然签订了房屋买卖合同，但是却未按照上述法律的规定办理不动产登记，因此，不产生不动产物权转让的法律效力。滑县国土资源局无义务也无法查明原告与于进明、管凤霞是否已签订房屋买卖协议。滑县国土资源局依据第三人于进明、管凤霞提交的权属人为其二人的不动产权属证书为第三人李志颁发被诉不动产登记证书，显然不违反相关法律法规的规定，原告是否与第三人于进明、管凤霞签订房屋买卖协议并不影响滑县国土资源局作出被诉行政行为。因此，对原告张荣、耿青云的该主张，本院依法不予支持。原告张荣、耿青云还提出，第三人之间并无实际履行的债权债务合同，抵押合同不能成立，滑县国土资源局在未审查借款抵押协议效力的情形下，为第三人李志颁发被诉不动产登记证明严重违法。本院认为，关于借款抵押协议的效力，原告张荣、耿青云向本院起诉第三人于进明、管凤霞、李志，要求确认第三人于进明、管凤霞、李志签订的借款抵押协议无效一案，本院已于2019年11月23日作出（2019）豫0526民初9562号民事判决，驳回原告张荣、耿青云的诉讼请求。目前，该判决已经发生法律效力。现原告再以此为由要求撤销被诉不动产登记证明，显然缺乏相应的事实根据，本院对其该主张亦依法不予支持。综上所述，滑县国土资源局为第三人颁发的被诉不动产权登记证明，符合相关法律规定，原告张荣、耿青云的诉讼请求无事实根据及法律依据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：驳回原告张荣、耿青云要求撤销滑县国土资源局作出的豫（2019）滑县不动产证明第0011641号不动产登记证明的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告张荣、耿青云承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  吕万众审判员  王俊晖审判员  王德勋二〇二〇年十二月十日书记员  赵 洋附：本判决适用的相关法律依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。