江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初2648号 原告：九江林安物业服务有限公司，住所地：江西省瑞昌市大唐新区（林安物流公司内），统一社会信用代码：91360481097825577Y。 法定代表人：敖宏斌，副总经理。 委托诉讼代理人：吴翔，河南启点律师事务所律师。 被告：周升波，男，1982年9月2日出生，汉族，江西省瑞昌市人，户籍地：江西省瑞昌市，现住江西省瑞昌市。 原告九江林安物业服务有限公司与被告周升波房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江林安物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴翔，被告周升波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九江林安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令立即解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2．请求判令被告立即向原告返还租赁的房屋；3．请求判令被告立即向原告支付房屋租金148700元及物业费4502元，合计153202元（其余租金和物业费，按照租金6078元/月、物业费281.4元/月，计算至被告实际向原告返还租赁房屋时止）；4．请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月16日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将其所有的位于瑞昌市九江林安商贸物流中心61区113、114、127、128号铺位出租给被告，合同约定租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，该铺位标准租金为18元/月/m2，第四年、第五年标准租金为基数10%增幅逐年递增，免租期为30个月（仍需缴纳物业管理费），物业管理费1元/月/m2，水电费根据被告使用情况缴纳。租金交纳标准及计算方式为：1.2018年6月1日至2018年11月30日，30390元（5065元/月×6个月）；2.2018年12月1日至2019年4月30日，27855元（5571元/月×5个月）；3.2019年5月1日至2020年4月30日，按照租金优惠标准计算，48960元（4080元/月×12个月）；4.2020年5月1日至2020年11月30日，42546元（6078元/月×7个月），扣减其已经交纳的1051元，合计148700元。物业费交纳标准及计算方式为：2019年8月1日至2020年11月30日，4502元（281.4元/月×16个月）。 截止到2020年11月30日止，双方租赁合同已经届满，符合解除条件，被告共拖欠原告租金148700元及物业费4502元未付，根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条第二项的规定：“乙方应按期向甲方缴纳租金、物业管理费和铺内水、电费等各项费用，如乙方逾期不缴纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰，如乙方超过30日仍未缴清费用，则乙方违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁押金概不退还。”经原告多次催讨，被告拒不履行支付义务。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，恳请支持原告的诉请。 被告周升波辩称：1.对2015年12月到2016年12月的租金诉请有异议，合同是2016年5月才签订，2016年12月底原告才开园，故租期的起算时间应是2016年12月。根据合同约定，有30个月的免租期，故租金的起算时间应是2019年5月1日，这一点从原告发给我的催款通知就可以看出。2.根据2016年5月24日原、被告签订的补充协议，原告应按100元/每平方米的标准补偿我28140元的装修补偿款，且协议明确约定该款可抵扣租金，故我要求予以抵扣。多次与原告协商，原告都不同意全额抵扣，只肯抵一半。3．签订合同时，缴纳了押金10130元，要求进行抵扣租金。4.去年11-12月份原告采取停水停电，用铲车堵门等暴力行为讨租，不仅影响经营，还对我身心造成极大影响，导致我没法缴纳租金。目前我的设备都在里面。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方没有争议的证据及事实，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年5月16日，原、被告双方签订商铺租赁合同，原告将其所有的位于瑞昌市九江林安商贸物流中心C19-61区113、114、127、128号铺位出租给被告。合同约定租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日，租赁面积为281.4平方米，租金为18元/月/m2，第四年、第五年租金为基数10%增幅逐年递增，免租期为30个月，但仍需缴纳物业管理费，物业管理费1元/月/m2。合同第四条第2款还约定：“乙方应按期向甲方交纳租金、物业管理费和铺内水、电等各项费用，具体缴费时间以甲方书面通知为准。如乙方逾期不缴纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰。乙方拖欠应缴费用超过15日的，甲方有权停止相关服务（包括停止供电、供水等）。如乙方超过30日仍未缴清费用，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所缴纳的租赁押金概不退还”。合同第四条第3款约定：“因租赁期届满或非乙方原因而终止租赁合同的，从乙方退出该铺位经营之日起10日内，在结清所有费用的基础上，甲方退还租赁押金给乙方（不计算利息）。乙方如有费用未缴清等情况，甲方有权从租赁押金里扣除乙方所欠费用”。2016年5月24日，原、被告双方签订补充协议，约定装修补贴为100元/平方米，装修补贴费用从房租中抵扣。 另查明：2016年5月16日合同签订当日，被告向原告交纳了押金10130元、房租5065元。被告2019年8月之前的物业费已经结清。因双方对装修补偿款的数额确定产生争议，继而引发矛盾，加之原告在随后的讨租过程中，采取过激行为，致使双方矛盾进一步加剧，故而引发此次诉争纠纷。 对有争议的事实和证据，本院评定如下： 一是“免租期”的起止时间认定问题。本院认为，一是2016年5月16日原、被告才正式签订租赁合同，目前双方均未提供证据证实房屋具体交付时间，而被告于2016年5月16日交纳物业费，故从交易习惯推断，“免租期”的起始时间从2016年5月16日开始起算符合常理。二是设定“免租期”的初衷是为了招商引资，优化营商环境，合同约定免租期为30个月，如果承租方未能实际享受30个月，不免与初衷背离，也有碍企业诚信经营形象，故免租期截止时间应顺延至2018年11月15日。因原告过激讨租行为，导致双方关系恶化，再强行顺延租赁期限实为不美，故租赁截止期限仍为2020年11月30日，租金交纳标准也以此类推，依法认定为：1.2018年11月16日至2018年11月30日，5065元/月；2.2018年12月1日至2019年4月30日，5571元/月；3.2019年5月1日至2020年4月30日，按照租金优惠标准4080元/月计算；4.2020年5月1日至2020年11月30日，6078元/月。 二是装修补偿费用能否认定。本院认为，补充协议已经明确约定按经营面积100元/平方米进行补贴装修费用28140元，并从房租中抵扣，被告庭审中陈述对地面进行了打平、贴瓷砖等基础装修，原告辩解此装修不符合原告公司标准，但并未提供充分证据且补充协议也未约定装修标准，故对此辩解意见，本院不予采纳，被告主张的装修补偿费用28140元可以认定，并按协议约定进行抵扣租金。 三是押金能否退还或抵扣租金。本院认为，原、被告之间发生矛盾，主要是因双方在沟通过程中对装修补偿款的数额确定产生争议，加之原告采取过激行为进行讨租，致使双方矛盾进一步加剧，这并不是被告主观“恶意”欠缴租金。虽然租赁合同中明确约定：“乙方应按期向甲方缴纳租金、物业管理费和铺内水、电费等各项费用，如乙方逾期不缴纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰，如乙方超过30日仍未缴清费用，则乙方违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁押金概不退还。”但违约金和“押金不退还”的双重设定，显然加重了被告的义务和责任，有违法理和公平应有之义，故本院予以调整，依照租赁合同的交易习惯来评价“押金”的定义和作用。按照交易习惯，在约定了违约金等违约责任下，押金应到期退还给承租方或在承租方不能缴纳剩余租金时，直接抵扣租金，故本院认为，诉争押金可退还或可予以抵扣租金。 本院认为，原、被告签订商铺租赁合同，原告已按合同约定向被告交付房屋，被告应按约向原告支付租金、物业费，否则应承担违约责任，故对原告要求被告支付租金、物业费的诉请，本院予以支持。经计算，租金支付金额为121893.5元（5065元/月×0.5个月＋5571元/月×5个月＋4080元/月×12个月＋6078元/月×7个月），物业费支付金额为4502元（281.4元/月×16个月），扣减其已经缴纳的一个月租金5065元，折抵押金10130元和装修补贴费用28140元，被告周升波还应支付原告83060.5元（121893.5元+4502元-5065元-10130元-28140元）。现合同约定的租赁期已经届满，双方均无续租意愿，租赁合同俨然解除，被告应在合理期限内返还房屋给原告，在此期间的租金、物业费依然按合同标准继续计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定判决如下： 一、原告九江林安物业服务有限公司与被告周升波于2016年5月16日签订的商铺租赁合同及2016年5月24日签订的补充协议于2020年12月1日解除。被告周升波应在合理期限内返还房屋。 二、被告周升波在本判决生效之日起十日内向原告九江林安物业服务有限公司支付至2020年11月30日的租金、物业费83060.5元，之后的租金按照6078元/月，物业费按照281.4元/月的标准支付至被告实际向原告返还租赁房屋时止。 三、驳回原告九江林安物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3274元，减半收取1637元，由被告周升波负担1000元，原告九江林安物业服务有限公司负担637元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员 陈 娜 二〇二〇年十二月三十日 书记员 费兰博