四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终653号 上诉人（原审原告）：冉惠君，女，1948年3月10日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：高占勇，四川鼎正律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周镜，男，1971年2月6日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：高占勇，四川鼎正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔志强，男，1938年10月13日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 被上诉人（原审被告）：李荣新，女，1944年3月26日出生，汉族，住所地云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培，四川拓宇律师事务所律师。 上诉人冉惠君、周镜因与被上诉人乔志强、李荣新房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉惠君、周镜上诉请求：1.撤销四川省富顺县人民法院做出的（2020）川0322民初2232号民事判决；2.依法支持上诉人的一审诉求，判令两被上诉人协助上诉人办理涉案房屋的过户手续，并承担过户费用。事实和理由：1.一审认定事实错误。被上诉人乔志强、李荣新已于1994年10月8日就获得诉争房屋60%的产权，而不是一审认定的1998年12月，该事实有富顺县人民政府颁发的富权（私）字第00XXX04号《房屋所有权证》为证；2.根据被上诉人乔志强1998年12月21日与晨光研究所签订的《购房合同》及晨光研究院1999年1月27日出具的《收据》证明，在1999年1月27日，诉争房屋另外40%的产权通过前述《购房合同》已转让给了两被上诉人。自1999年1月27日，被上诉人乔志强、李荣新就已经获得诉争房屋100%的产权；3.由于晨光研究院的原因，诉争房屋办证的各种手续于2014年5月才准备妥当，晨光研究院于2014年5月才通知被上诉人乔志强回来协助办理房产证手续。鉴于周德奎在2001年10月就已经与被上诉人乔志强达成了《房屋买卖协议》，上诉人一家已于2001年12月17日向乔志强履行了合同义务（已付款1.5万元），因此，从上诉人付款之日，诉争房屋的所有权就已经从乔志强、李荣新变为了周德奎、冉惠君；4.无论在2001年还是现在，房屋买卖对普通公民而言都是重要的一件大事，乔志强在2001年10月卖房时，其妻李荣新应当知道，从被上诉人乔志强2001年11月20日给周德奎的回信可以推知，对于乔志强卖房的行为是经过家庭成员的一致协商，因为诉争房屋买卖协议是乔志强的女儿在电脑上打印的，上诉人完全有理由相信李荣新是知晓乔志强卖房行为的，并且是同意的；5.由于在2001年10月25日周德奎与乔志强签订的《房屋买卖协议》中，并没有就房款支付方式进行具体的约定，周德奎与乔志强通信过后，按照乔志强2001年11月20日回信的指示，向乔志强指定的银行账户汇款1.5万元，履行了合同的付款义务。 李荣新辩称，1.李荣新系案涉房屋所有权人之一，该房是李荣新及乔志强作为晨光化工研究院双职工共同分得的优惠福利房屋，具有特定的人身属性。从来没有转让房屋的意思表示，也从来没有与上诉人商谈过买卖房屋事宜；2.上诉人提供协议的真实性值得怀疑，即使真实也属于无效合同。乔志强无权擅自处分共同共有房屋，上诉人提供的《房屋买卖协议》李荣新毫不知情，2001年李荣新与乔志强仅具有60%部分产权，未经单位共同产权人同意不得进行转让，并且属于划拨土地，不可上市交易；3.《房屋买卖协议》中约定了附条件生效，而上诉人不能证明按照该协议按时足额支付了1.5万元价款，因此，付款条件并未成就；4.上诉人明知被上诉人李荣新从未参与房屋买卖任何环节，也明知道案涉房屋属于晨光化工研究院、李荣新及乔志强共同所有，也质疑过《房屋买卖协议》的法律效力，却从未找李荣新及晨光化工研究院谈及房屋买卖事宜，也未向晨光化工研究院主张购买另外40%共有产权或者进行任何登记备案。2014年5月，经富顺县房改部门同意后，被上诉人缴纳40%产权房款后才取得100%产权，上诉人主张的表见代理没有依据；5.不动产权以登记为法定要件。2019年7月3日，晨光化工研究院与李荣新、乔志强签订《国有建设用地使用权及房屋所有权转让合同》，2019年10月29日，被上诉人才依法共同取得不动产权证书。 乔志强未发表答辩意见。 冉惠君、周镜向一审法院起诉请求：1．判决确认周德奎与乔志强于2001年10月25日签订的购房《协议书》有效；2．判决乔志强、李荣新协助办理案涉房屋（房产证登记信息为房屋坐落富顺县金山路XXX号附XX号X栋X单元XXX号）的产权过户至冉惠君、周镜名下，并承担过户手续费的费用。 一审法院认定事实：诉争房屋坐落于原“邓井关乡望云村晨光工矿区XX幢X单元XXX号”（后门牌变更为富顺县富世镇金山路XXX号XX栋X单元X号，现又变更为富顺县富世镇金山路XXX号附XX号X栋X单元XXX号）。冉惠君、周镜与乔志强、李荣新系同楼栋邻居，各自所居住房屋原同属企业晨光化工研究院（现为中昊晨光化工研究院有限公司，以下简称晨光研究院）三厂福利房。1998年12月企业开展住房制度改革时，乔志强、李荣新以乔志强的工龄、职务等享受房改优惠，获得诉争房屋60%产权，晨光研究院保持40%的共有产权。退休后的乔志强、李荣新后来前往云南省昆明市投靠女儿，并长期与女儿一起生活在云南省昆明市。2001年，冉惠君之夫、周镜之父周德奎与乔志强协商诉争房屋买卖事宜。2001年10月9日，冉惠君代乔志强到晨光研究院三厂生活服务公司缴纳了“能源报停押金”和“能源报停手续费”。2001年10月16日，周德奎收到乔志强从“昆明西华小区”邮寄来的由乔志强已经签名的《协议书》（落款日期为2001年10月12日）。《协议书》内容为：“晨光化工研究院三分厂退休职工乔志强（称甲方）因退休后投靠女儿，现长期定居在昆明，原在晨光三厂家属区XX栋X单元XXX，三室户住房一套，本人不住。经协商以壹万伍仟元整全权转让给晨光三厂职工周德奎同志（称乙方），以后此房的使用权、房产权以及换证与否均由乙方全权处理，护楼费由乙方承担。此协议经双方签字，房款到甲方账户后立即生效，甲乙双方各执一份。”周德奎于2001年10月25日在《协议书》上签名后，于当日以邮政挂号将其中一份《协议书》邮寄给乔志强。周德奎及冉惠君觉得《协议书》只有乔志强个人签字，没有李荣新和其女儿签字，担心协议无效，与乔志强电话联系后的2001年11月20日收到乔志强邮寄来的书信一封。乔志强信中称：协议是“我二女儿在电脑上给打印”的，“再亲笔书写，那就用不着了”，“关于叫孩子在协议上签字，她们都认为是多余”，“关于‘协议’的执行，主要是你将房款壹万伍仟元整转入中国工商银行昆明市西华园储蓄所，账号为：206X********的储蓄卡上就可以了”，“你到行政科去，将此房转到PVC车间周德奎的名下”。该书信的落款是“晨光三厂退休职工乔志强、李荣新”，但冉惠君不能确定落款处的“李荣新”系李荣新本人签名。2001年12月17日，周德奎从邮政通过特快汇款，向乔志强汇款14888元，汇款收据显示收款人姓名为乔志强，汇费为98.88元，特快费为12元，但未显示乔志强的储蓄卡账号。2006年1月10日，周德奎因病死亡。2007年12月9日，冉惠君收到乔志强邮寄的《居民身份证》（一代）复印件，该《居民身份证》复印件显示的乔志强的住所地为四川省新都县新都镇桂林路**。2014年5月乔志强、李荣新曾因购买诉争房屋另40%产权（晨光研究院原保持的共有产权）一事，在女儿陪同下专程从云南省昆明市回到位于四川省富顺县富世镇的晨光研究院办理相关事宜。但冉惠君、周镜既未找李荣新谈及房屋买卖之事，也未向晨光研究院主张购买另40%的产权。2019年4月30日，因晨光研究院对涉案房屋区域实施棚户区改造，与冉惠君就诉争房屋签订《职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》，该协议第六条明确约定“乙方（指冉惠君）保证在本协议签订时已居住在第一条所列地址内，并保证与他人就此房屋无纠纷，如有，乙方应自行解决纠纷，与甲方无关。”2019年7月，晨光研究院为解决住房制度改革的遗留问题，着手给职工办理房屋全产权的不动产登记。2019年10月29日，诉争房屋获准登记的权利人为乔志强、李荣新。另外，冉惠君自认：自2001年10月9日起开始占有使用诉争房屋至今，未收到乔志强的诉争房屋60%的《房屋所有权证》，未曾到保持40%共有权的晨光研究院去将诉争房屋转到周德奎名下。 一审法院认为，本案诉争房屋系住房制度改革房屋，冉惠君、周镜所举示的证据，能证明的是被继承人周德奎与乔志强之间就诉争房屋存在买卖协议。而协议时诉争房屋的60%产权系乔志强与李荣新的夫妻共同共有财产，另40%的产权属晨光研究院。冉惠君与被继承人周德奎在协议签订后，曾对协议的效力产生过质疑，但并未与共有权人李荣新联系，在收到乔志强的书信后，轻信书信内容，诉讼中对书信落款的“李荣新”，在不能确定系李荣新本人签名的情况下，又不依法申请字迹鉴定确定是否系李荣新本人签名，应认定冉惠君、周镜无证据证明诉争房屋买卖的《协议书》李荣新知情，也不能依据乔志强与李荣新生活在一起，就推定李荣新知情，更不能证明李荣新认可《协议书》。冉惠君、周镜也未提供证据证明李荣新曾委托乔志强与周德奎或者冉惠君、周镜之间有过类似的买卖关系，对冉惠君、周镜的表见代理的主张，该院不予支持。因而，对李荣新辩称的转让诉争房屋非本人意思表示的主张，该院予以采信。对冉惠君与晨光研究院签订的诉争房屋的《职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》，只能证明实施棚户区改造时，其为诉争房屋的居住者，并不能以此证明晨光研究院认可其为房屋的所有者。并且，诉争房屋的40%产权，乔志强、李荣新也是在2014年5月后才获得的。因此，对乔志强于2001年10月擅自处分与李荣新和案外人晨光研究院共同共有房屋的行为，对李荣新和案外人晨光研究院不产生法律效力，该院对冉惠君、周镜的诉讼主张不予支持。由于冉惠君、周镜的被继承人周德奎在履行与乔志强的协议支付价款时，改变了支付方式和支付金额，现无直接证据证明乔志强实际收到该款项，故本案不处理无效合同引发的返还、损失赔偿等关系，冉惠君、周镜可另案向乔志强主张返还购房款和赔偿因合同无效所造成的损失。判决：驳回冉惠君、周镜的诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 另查明，周德奎系上诉人冉惠君之夫，周镜系周德奎之子。周德奎于2006年逝世。 其余事实与一审查明事实相一致。 本院认为，本案双方争议的焦点在于双方所签房屋买卖《协议书》的效力以及是否应当将案涉房屋转移登记至冉惠君、周镜名下。 关于周德奎与乔志强所签《协议书》的效力。诉争房屋系中昊晨光化工研究院有限公司的房屋，1999年元月，中昊晨光化工研究院有限公司将剩余40%的产权通过房改出售给了乔志强，基于历史原因，该房屋产权证的办理迟延至2019年10月才办理完毕，在2001年10月25日双方签订合同时，乔志强对案涉房屋拥有100%的产权。同时，《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因而双方所签案涉房屋的买卖《协议书》合法有效。从双方履行合同的情况看，周德奎及冉惠君觉得《协议书》只有乔志强个人签字，没有李荣新和其女儿签字，担心协议无效，与乔志强电话联系后的2001年11月20日收到乔志强邮寄来的书信一封。乔志强信中称：“协议是我二女儿在电脑上给打印的，再亲笔书写，那就用不着了，关于叫孩子在协议上签字，她们都认为是多余”，该书信反映了当时的客观事实，足以认定李荣新及其女儿知晓乔志强将案涉房屋出售给上诉人的事实。一审法院认为乔志强于2001年10月系擅自处分与李荣新和案外人晨光研究院共同共有房屋的行为不当，本院予以纠正。在双方签订《协议书》后，乔志强将案涉房屋交与周德奎，周德奎已支付对价，冉惠君、周镜已在其房屋中生活近二十年，仅是因为历史原因没有办理转移登记，乔志强、李荣新应当基于民事活动的诚实信用原则将案涉房屋转移登记至冉惠君、周镜名下。至于上诉人请求乔志强、李荣新承担过户费用的问题，因过户费用由相关规定缴纳，上诉人与被上诉人均应遵照相关规定执行，不应由法院处理。 综上所述，上诉人冉惠君、周镜的上诉请求成立，其主张本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初2232号民事判决； 二、乔志强、周德奎所签房屋买卖《协议书》合法有效； 三、被上诉人乔志强、李荣新于本判决生效之日起二十日内将位于富顺县金山路XXX号附XX号X栋X单元XXX号的房屋产权〖产权证号：川（2019）富顺县不动产权第00XXX41号〗转移登记至冉惠君、周镜名下； 四、驳回冉惠君、周镜的其他诉讼请求。 一审案件受理费2700元减半收取计1350元，保全费1270元，共计2620元，由乔志强、李荣新负担。二审案件受理费2700元，由乔志强、李荣新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二〇年十二月八日 法官助理 刘 嫒 书 记 员 曾 婕