广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初17811号原告：东莞市良发物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*************************。法定代表人：余国伟，总经理。委托代理人：彭海洲，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人：张伟钊，广东赋诚律师事务所律师。被告：张晓玲，女，汉族，1986年9月10日出生，住广东省东源县***********，公民身份号码：441***************。原告东莞市良发物业管理有限公司（以下简称良发公司）诉被告张晓玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告良发公司的委托代理人彭海洲，被告张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良发公司提出诉讼请求：1.请求被告支付2020年4至12月份租金共181323元及违约金（从逾期之日起按每日0.2%计算至付清之日止）；2.请求被告支付2020年5至12月的物业管理费共68424元及违约金（从逾期之日起按每日0.2%计算至付清之日止）；3.请求被告支付水电费16494元及违约金（从逾期之日起按每日0.2%计算至付清之日止）；4.请求被告支付电梯的维护保养费13970元；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年5月7日原、被告双方签订《绿茵商城物业租赁合同书》，合同约定：被告租赁原告位于东莞市**************************，用于经营婴幼儿日用品百货行业使用；租赁期限自2015年5月7日起至2023年5月6日止；原告给予被告免租期75天（即两个半月），至2015年7月20日止；租金为每月21440元，在每月5日前缴付当月租金；物业管理费按每平方米7元计，为每月8533元，在当月5日前付清当月物业管理费；被告须按时缴交租金、物业管理费、水电费及其它应缴之费用；迟延缴交租金、物业管理费、水电费及其他应缴之费用，从迟交日起按欠缴金额每日的0.2%支付违约金。合同签订后，原告依约交铺给被告，被告初期也按合同履行自己的义务。被告从2020年2月起拖欠租金、管理费及水电费，至今尚欠2020年2月、5月至8月租金95563元、水电费16494元、2020年5月至8月管理费34212元。经原告多次催促，被告均拒付租金。根据合同约定，被告拖欠租金、物业管理费及水电费已构成违约，应当承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，现原告特依法诉请至贵院，望判如所请！由于电梯是被告申请安装并由被告使用，且该电梯的维护保养费一直都是由被告承担，故该电梯的维护保养费13970元应由被告承担。被告张晓玲辩称，原告的费用计算方式不合理，被告于2020年6月份归还钥匙，因此，租金应当计算到6月份，7月份及之后的租金被告不予负担。本院审理查明，2015年5月7日，东莞市良发物业管理有限公司作为出租方（甲方）、张晓玲作为承租方（乙方）签订《绿茵商城物业租赁合同书》，约定：甲方将位于东莞市***************************共1221.8平方米出租给乙方，用作经营婴幼儿日用百货，租赁期限8年，从2015年5月7日起至2023年5月6日止。合同期前2年（2015年5月7日至2017年5月6日）租金为19447元/月，第3年至第5年租金为20419元/月，第6年至第8年租金为21440元，每月5日前缴付租金至甲方指定的银行账号。合同签订时应支付租赁保证金38894元。每月5日前缴纳水电费、当月管理费，管理费按7元/平方米收取。签定合同之日预交一个月管理费8553元及管理费押金17106元。等等。原告由其法定代表人签名并加盖公章，乙方签名、捺印。另外，原告与东莞市华顺服装实业有限公司签订《租赁合同》，由原告承租樟木头新兴APM商城，租赁期限15年，从2007年10月1日起至2022年9月30日止，月租金为450000元。被告张晓玲已经交纳2020年3月的租金20419元、管理费8553元、2月的电费3817元、水费71元，4月的租金20419元、管理费8553元、3月电费3314元。原、被告确认3月份之前的费用都已经结清，4月份的水电费没有交，5月份之后的费用均未交。原告提交的《东莞市良发物业管理有限公司缴费通知单》显示张晓玲（110、202号铺）4月份实际耗电4845度，应收电费3635元、共用设施维修服务费969元，5月份实际耗电8698度，应收电费6525元，共用设施维修服务费1740元，6月份实际耗电3332度，应收电费2500元，共用设施维修服务费666元，7月份实际耗电197度，应收电费148元，共用设施维修服务费39元。4月份水费40元，5月份水费143元、6月份水费76元、7月份水费13元。原告提交电梯公司报价单显示，2020年9月11日，东莞市上海三菱电梯特约销售服务有限公司常平分公司向原告就更换抱闸等，报价共13970元，原告没有签名盖章。被告张晓玲提交其与电梯公司的员工王大勇的微信聊天记录，证明其已经支付3000元给电梯公司。2020年12月23日，原告表示其无法提交案涉商铺的建设工程规划许可证或者产权证书，申请将租金变更为房屋占有使用费。原告陈述其在庭审时主张被告拖欠的10000元租金系2020年2月份的租金，被告主张其已将5月份之前的租金全部结清。关于被告是否将商铺归还给了原告。首先，向被告催交物业管理费、水电费等的都是物业刘哥思明【昵称：志明，微信号**************】、物业蔡生【昵称：CZW，微信号：***********】。其次，被告通过微信转账至刘文安后，物业蔡生即恢复对案涉商铺的水电。因此，可以认定物业刘哥思明和物业蔡生系原告的员工，代理原告处理与商铺有关的事项。2020年6月23日，被告张晓玲通过微信＠物业蔡生“蔡生，店铺我们转让不出去，我那个老乡考虑了一个星期，还是不要了，我们也没有办法经营了，把店铺退回给你们了，我们已经停业一个多星期了，所有锁匙我们已经拿给刘老板了”，物业蔡生回复“你那些欠费怎么处理？”7月14日，被告张晓玲回复物业蔡生“我正在催我原来的合伙人过来，他这几天忙完就过来，他说到时候我们一起坐下来处理”。9月10日，被告张晓玲@物业刘哥思明“交押金的时候，什么都经过你们的手上，现在退押金了，你们却推得一干二净”。物业刘哥思明回复“退押金，我已签名了，这个事不在我权限范围内，我也帮不了你”。被告张晓玲陈述，其于2020年6月12日搬离商铺，6月22日晚将钥匙还给了刘思明。另外，原告提交的缴费通知单中7月份产生的水电费远低于4-6月份，且6月份的电费也低于5月份，说明原告在7月份未使用商铺。结合被告与原告工作人员的聊天记录，先退钥匙后退押金这一合乎常理的过程，本院采信被告于2020年6月22日将案涉商铺交还给原告。以上事实，有绿茵商城租赁合同、租赁合同、报价单、缴费通知单、微信聊天记录、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于2015年5月7日签订的《绿茵商城租赁合同》，因为原告在一审法庭辩论终结前均未取得案涉商铺的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，应属无效合同。原告主张将租金请求变更为房屋占有使用费，本院予以准许。关于房屋占有使用费和管理费。被告于2020年6月22日将商铺钥匙退还给原告，故被告应交付6月1日至22日的房屋占有使用费、管理费，分别为14974元【20419元÷30天/月×22天】、6272元【8553元/月÷30天/月×22天】。被告张晓玲已经按合同向原告交纳了4月租金20419元、物业管理费8553元，故无需再支付该月份的房屋占有使用费、物业管理费。被告还应向原告支付5月的租金20419元、物业管理费8553元。关于水电费。被告没有交纳4月、5月、6月份的水电费，故应向原告交纳4月份水费40元，5月份水费143元、6月份水费76元，4月份电费3635元、5月份电费6525元，6月份电费2500元。关于电梯维护保养费。原告提交的报价单并没有其签名确认，也没有约定更换电梯费用由被告承担，报价单的时间亦在被告退还商铺之后，而且原告提交的缴费通知单中已经明确被告承担的公共维修服务费，故原告再次主张由被告承担三菱电梯的更换维修费用13970元，本院不予支持。关于违约金。因为原、被告签订的合同无效，原告主张被告支付违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、限被告张晓玲在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市良发物业管理有限公司支付5月份的房屋占有使用费20419元、管理费8553元；二、限被告张晓玲在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市良发物业管理有限公司支付6月份的房屋占有使用费14974元、管理费6272元；三、限被告张晓玲在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市良发物业管理有限公司支付4月份水费40元，5月份水费143元、6月份水费76元；四、限被告张晓玲在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市良发物业管理有限公司支付4月份电费3635元、5月份电费6525元，6月份电费2500元；五、驳回原告东莞市良发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2683元，由原告东莞市良发物业管理有限公司负担2078元，被告张晓玲负担605元。原告东莞市良发物业管理有限公司已经交纳诉讼费2683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。