河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初2146号 原告：赵瑞红，女，1969年7月24日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 委托诉讼代理人：王绍亮，男，1983年3月15日出生，汉族，住沧州市盐山县，赵瑞红所在单位沧州华企管道有限公司推荐。 委托诉讼代理人：赵磊，河北铭鉴（盐山）律师事务所律师。 被告：马艳，女，1963年8月23日出生，回族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：张久绿，河北建平律师事务所律师。 被告：李大鹏，男，1979年6月3日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 被告：侯凌雁，女，1979年9月22日出生，汉族,住河北省沧州市运河区。 原告赵瑞红与被告马艳、李大鹏、侯凌雁执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告赵瑞红委托诉讼代理人王绍亮、赵磊，被告马艳及其委托诉讼代理人张久绿到庭参加诉讼。被告李大鹏、侯凌雁经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 赵瑞红向本院提出诉讼请求：依法准许继续对被执行人沧 州市运河区朝阳街荣盛文景苑7-3-1302室（房权证沧字第××号）的执行，房屋价值150万。事实和理由：2020年4月7日，沧州市运河区人民法院作出（2020）冀0903财保58号民事裁定书，查封被执行人财产。贵院于2020年4月8日查封了被执行人沧州市运河区（房权证沧字第××号）房产。原告与二被执行人借贷纠纷一案，于2020年5月21日经过贵院审理，作出（2020）冀0903民初1214号民事调解书：二被执行人应偿还原告借款本金1975000元及2019年9月27日至2020年2月10日的利息53200元，及2020年2月10日以后的利息（按月息2%计算至实际履行完毕之日止）。后被告案外人对执行标的提出异议申请，沧州市运河区人民法院作出的（2020）冀0903执异24号执行裁定书：中止对沧州市运河区（房权证沧字第××号）的执行。案外人提起执行异议申请，贵院并未向原告送达任何法律文书，更没有通知原告参与执行异议听证会，直接裁定对上述查封的标的中止执行，程序错误，不符合法律规定。该执行裁定显示案外人主张涉案房产被查封前就已经签订买卖合同及支付部分房款，原告认为不具备真实性，因此原告不服贵院作出的（2020）冀0903执异24号执行裁定。故提起诉讼，请贵院依法判令原告上述诉讼请求。 马艳辩称，一、被告马艳与侯凌雁、李大鹏签订了房屋买卖合同，以及合同的履行，先于原告与被告侯凌雁、李大鹏的民事调解书，先于法院对涉案房屋的查封。且涉案房屋已实际 交付被告马艳占有使用，另外被告马艳同意将剩余60000元房款交付到法院，故依法应当解除对涉案房屋的查封。二、被告马艳作为涉案房屋的实际所有权人，有足够证据证实其依法享有能够排除执行的权利。 被告李大鹏、侯凌雁缺席无辩称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：因赵瑞红向本院对李大鹏提出诉前财产保全，本院于2020年4月7日作出（2020）冀0903财保58号民事裁定，查封被申请人李大鹏名下价值2500000元的财产。本院于2020年4月8日制作协助执行通知书查封李大鹏与侯凌雁名下位于运河区（权利证号：00025600）楼房一套，查封期限自2020年4月8日至2023年4月7日止，并于同日向沧州市不动产登记中心送达了该保全裁定及协助执行通知书。赵瑞红对李大鹏、侯凌雁向本院提起民间借贷纠纷诉讼，该案经本院主持调解，双方达成调解协议：被告李大鹏、侯凌雁偿还原告赵瑞红借款本金1975000元及2019年9月27日至2020年2月10日的利息53200元及2020年2月10日以后的利息（按照月息2%计算至实际履行完毕之日止），并进行了分期履行约定。本院于2020年5月21日作出（2020）冀0903民初1214号民事调解书送达当事人。后，赵瑞红依据该生效调解书向本院申请执行，案外人马艳于2020年5月12日对（2020）冀0903财保58号提出书面异议，本院于2020年6月9日作出（2020）冀0903执异24号执行裁定，支持了案外人马艳的异 议申请，同时被执行人侯凌雁对马艳的异议表示同意。本院裁定中止对沧州市运河区房屋（房权证沧字第××号）的执行。申请执行人赵瑞红不服，提起执行异议之诉。 另查明，2020年3月10日，马艳与李大鹏、侯凌雁在沧州郡瀚房地产经纪有限公司居间下，签订了《房屋买卖合同》，售房人（甲方）李大鹏、侯凌雁，购房人（乙方）马艳，合同约定甲方自愿将坐落于运河区的房屋出售给乙方，房屋总成交价1960000元。约定尾款60000元，在乙方通知甲方过户后五个工作日内，甲方将该房屋无条件配合乙方过户到乙方指定人名下当天由乙方支付甲方。马艳通过其表弟张春忱分别于2020年3月11日、2020年3月13日、2020年3月24日向侯凌雁转账支付150000元、800000元、951700元，以上共计1901700元。并由侯凌雁或、李大鹏出具收到相应房款的收条，其中2020年3月24日款项包括1700元案涉房屋的水电、物业等费用。房款尚余60000元未支付。案涉房产在出售与马艳前存在抵押贷款，李大鹏、侯凌雁在收到上述2020年3月13日800000元房款后还清了案涉房屋的抵押贷款，解除了抵押登记。涉案房屋于2020年3月24日交付给马艳，燃气卡、水卡、取暖卡、电卡也已实际交付给马艳。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案被告马艳就其主张的对案涉房屋的权利，提交了其与侯凌雁、李大鹏就案涉房屋签订的房屋买卖合同及按照合同约定支付房款的证据，剩余60000元双方约定待过户时支付。案涉房屋的查封裁定及协助执行通知书于2020年4月8日向沧州市不动产登记中心送达。马艳提交的其与侯凌雁、李大鹏签订案涉房屋买卖合同的时间为2020年3月10日，早于查封时间。另外，李大鹏、侯凌雁于2020年3月24日将案涉房屋交付马艳，房屋钥匙、水电燃气卡等均交由马艳，也早于查封时间。案涉房屋在侯凌雁、李大鹏出卖于马艳之前存在抵押贷款，马艳将部分房款800000元于2020年3月13日交付侯凌雁后督促办理了房屋抵押贷款的偿还及解押手续的办理，说明马艳在购买房屋以取得案涉房屋物权的过程中履行了合理的注意义务，积极促成了房屋产权转移登记条件的达成。然而案涉房屋的查封发生于2020年4月9日，马艳对此并无法预知，马艳对房屋未办理过户登记手续不存在过错。最后，马艳同意将剩余价款60000元交由运河区人民法院以交付执行。综上所述，马艳符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定能够支持执行异议的情形，享有能够排除案涉房产执行的权利，故本院对原告赵瑞红要求准许继续对被执行人沧州市运河区 （房权证沧字第××号）的执行的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告赵瑞红的诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告赵瑞红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  汪 珊 人民陪审员  张建华 人民陪审员  孙文会 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  朱博明