河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初4783号原告：张某某。被告：项城市某某置业有限公司。委托诉讼代理人：陈洪亮，项城市义正法律服务所法律工作者。原告张某某与被告项城市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某，被告项城市某某置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮、冯民朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间在2014年12月14日签订的商铺房屋买卖合同有效，并判令被告限期内组织工程竣工验收，并向原告交付合同约定的房屋，并未原告办理房屋产权证明文书；2.依法判令被告按合同约定的日万分之三向原告支付违约金538788元，（违约金自逾期交房日期2016年7月1日至2020年9月1日并延续至房屋实际交付之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月14日，原被告签订了一份《商品房买卖预售合同》，约定原告购买被告预售的位于项城市中心广场的第A座1层051号房，同时双方约定在2016年6月30日之前交付房屋，逾期按日万分之三支付违约金，在2020年5月1日被告未经原告同意私自将涉案原告房产擅自出租支付交付他人使用，该事实足以说明涉案房屋已经验收合格可以使用，但是多年来至今，原告每年多次找被告要求交房履行合同，被告一拖再拖，为此，原告诉至法院。被告项城市某某置业有限公司辩称：1、原告要求判令被告组织验收是一种行为，而非原告能够主张的权利，且该行为也无可供执行的措施，该诉请依法不应当进行主张，2、原告诉求要求被告支付违约金的理由不能成立，双方所签订的合同系商品房预售合同，而不属于正常的商品房买卖合同，预售合同只是先期达成的有关商品房买卖的事宜，虽然双方预售合同第八条约定出卖人应在2016年6月30日交付房屋，但该条同时约定必须达到交付条件后才能进行交付，由于涉案房屋系商业用途且已经使用，但至今未经验收合格，因此，按照该条约定达不到交付条件，故并不能证明被告违约的事实，因此，原告诉求要求被告支付违约金的事实不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月14日，原被告签订了一份《商品房买卖（预售）合同》。约定：原告购买被告开发建设的广场大厦A幢1单元051号商品房，用途为商业。051号商品房建筑面积为61.44201平方米，单价为每平方米19205元，总价款1180000元；交付期限均为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。该套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告于当日全额支付了商品房的购房款1180000元。原告支付购房款后，被告未向原告交付商品房。为此，原告诉至法院，请求被告继续履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金538788元（至逾期交房日期2016年7月1日至2020年9月1日并延续至房屋实际交付之日止）。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用”；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。原告请求被告继续履行合同约定的交房义务。由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日按照约定向被告支付了购房款1180000元购房款，已支付全部购房款。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金538788（至2020年9月1日，全部违约金计至实际交房日止）。因双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算。因此，本院予以支持被告项城市某某置业有限公司支付原告张某某逾期交房违约金538788元（自2016年7月1日始至2020年9月1日止），并自2020年9月2日始至交房之日止，按已付购房款元日万分之三支付原告违约金。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告项城市某某置业有限公司支付原告张某某逾期交房违约金538788元（自2016年7月1日始至2020年9月1日止），并自2020年9月2日始至交房之日止，按已付购房款1180000元日万分之三支付原告违约金，于本判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9188元，由被告项城市某某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  夏淑琴人民陪审员  刘 丽人民陪审员  张 红二〇二〇年十二月十四日法官助理于冰书记员李嘉煊主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）