广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初65号原告：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，所在地：广州市从化。负责人：邹锦君，职务行长。委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。被告：卢良坚，男，1981年1月30日出生，汉族，住广州市从化区。被告：叶晓华，女，1982年7月1日出生，汉族，住广州市从化区。被告：广州市从化青云房地产开发有限公司，住所地：广州市从化。法定代表人：李庆基，职务总经理。委托诉讼代理人：潘沐兰，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行诉被告卢良坚、叶晓华、广州市从化青云房地产开发有限公司（以下简称“青云公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员吕树彬适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘婉敏，被告叶晓华及被告青云公司的委托诉讼代理人潘沐兰到庭参加了诉讼。后因本案不适宜适用简易程序，本案依法转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，由审判员吕树彬独任审理。由于被告卢良坚因涉嫌刑事犯罪被羁押于广州市xx看守所，本院依法对其进行了询问，并制作了询问笔录。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.被告卢良坚、叶晓华按合同编号为44xx28《个人购房担保借款合同》约定提前偿还原告借款本金人民币1204119.74元及利息、罚息、复利（暂计至2019年11月11日，利息13295.01元，罚息117.02元，复利77.43元），此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；2.被告卢良坚、叶晓华所有的位于广州市从化区xx房在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；3.被告青云公司对被告卢良坚、叶晓华的上述债务承担连带保证责任；4.三被告支付全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费、速递费、保全费等）。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告卢良坚签订合同编号为44xx28的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告向原告借款140万元用于购买位于广州市从化区xx房，每月等额本息还款，合同中还约定相关违约责任，被告青云公司为阶段性保证人。合同签订后，原告于2016年11月5日向被告卢良坚发放贷款，借款凭证记载到期日为2031年11月4日，执行利率4.165%，逾期利率6.2475%。但被告卢良坚自2019年9月5日起未按约定还款，截止到2019年11月11日逾期还款已达3期，暂计结欠原告贷款本息合计人民币1230904.21元。同时被告卢良坚因涉其他经济问题，涉案房产被查封，严重影响原告债权和担保权。根据借款合同约定，卢良坚已构成违约，被告青云公司根据借款合同的约定，应对被告卢良坚的上述债务承担连带清偿责任。被告叶晓华与被告卢良坚系夫妻关系，根据婚姻法的规定，该债务为夫妻关系存续期间的共同债务，应共同偿还。被告叶晓华辩称，确认欠原告款项未按时还款，但非恶意拖欠贷款。本人与卢良坚在2018年7月协议离婚，卢良坚在2018年10月20日涉嫌刑事犯罪被羁押至今，双方未来得及对财产进行分割。离婚至卢良坚被拘留之前银行的贷款都是卢良坚在正常还款，卢良坚被拘留后至2019年8月由本人进行供款，2019年8月后未偿还过按揭款。本人还有两个小孩需要抚养，无能力偿还。在2019年2月这套房屋卢良坚所占的50%份额被查封，不能处理。具体由法院依法认定。被告青云公司辩称，对原告的诉请无异议，我方现在也知道房屋没有办理正式抵押登记，按照合同约定，我方需承担连带责任，同意按照双方的合同约定履行连带保证责任。被告卢良坚因涉嫌刑事犯罪，现正处于二审审理阶段，并被羁押于广州市xx看守所，本院对其制作了询问笔录，卢良坚对原告的诉讼请求无异议，请求法院依法判决。经审理查明，2016年10月20日，被告卢良坚向原告提交《中国农业银行个人信贷业务申请表》，卢良坚、叶晓华在申请人及配偶签字处及抵押人（共有人）处签名。2016年10月28日，原告与被告卢良坚签订编号为44xx28的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告卢良坚向原告借款1400000元用于购买位于从化市××××房，借款期限15年，自2016年11月5日起至2031年11月4日止，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，执行年利率4.165%，每月等额本息还款。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。在此期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第11.4（2）约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违法行为，停止发放借款，提高贷款执行利率，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施。并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人青云公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。合同第三十三条第（2）项约定，自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起210日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同第三十五约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的借款承担连带保证责任。合同第9.1.2约定，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等及贷款人实现债权的一切费用。原告在借款人处盖章及签名确认，被告卢良坚在合同借款人及抵押人处签名捺印，被告叶晓华在抵押人处签名捺印，被告青云公司在保证人处盖章及签名确认。双方按合同约定办理了涉案房屋的抵押权预告登记，原告取得了粤（2017）广州市不动产证明第09xx65号《不动产登记证明》，权利人为原告，义务人为被告卢良坚、叶晓华。合同签订后，原告于2016年11月5日向被告卢良坚发放贷款1400000元，个人借款凭证记载借款日期为2016年11月5日，到期日期为2031年11月4日，还款方式为等额本息还款，还款日为5日，执行利率为4.165%，逾期利率为6.2475%。被告卢良坚自2019年9月5日起未再偿还借款，暂计至2019年11月11日，尚欠本金1204119.74元，尚欠利息12472.3元，罚息117.02元，复利77.43元。另查，卢良坚、叶晓华于2008年4月2日登记结婚，于2018年7月30日登记离婚。卢良坚因涉嫌刑事犯罪于2018年10月20日被刑事拘留，2018年11月26日被逮捕，现羁押于广州市xx看守所。在诉讼过程中，根据原告的申请，本院依法裁定轮候查封了被告卢良坚位于从化市××××房（合同号：20xx01）房产的份额，查封被告叶晓华位于从化市××××房（合同号：20xx01）房产的份额。本院认为，原告与被告卢良坚签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44xx28）为双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应履行各自义务。原告已依约向被告卢良坚发放了贷款1400000元，被告卢良坚自2019年9月5日起未再偿还借款，已构成违约，根据合同约定，原告有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。截止至2019年11月11日，被告卢良坚尚欠本金1204119.74元，尚欠利息12472.3元，罚息117.02元，复利77.43元，被告卢良坚应予偿还。原告要求被告卢良坚从2019年11月12日起至还清款项之日止，相关利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》（合同编号：44xx28）约定的方式及标准支付，本院予以支持，但罚息不得计收复利。被告卢良坚、叶晓华原为夫妻关系，上述卢良坚的贷款是为购买房屋，叶晓华在贷款申请表及《个人购房担保借款合同》抵押人处均有签名，且卢良坚被羁押后，叶晓华仍就案涉借款进行偿还。被告叶晓华对欠原告的借款并无异议，故原告要求被告叶晓华与被告卢良坚共同偿还本案欠款本息，本院予以支持。关于原告对涉案房产是否有优先受偿权问题。原告主张被告卢良坚、叶晓华所有的涉案房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权。因协助办理抵押登记行为与本案不属同一法律关系，本案不予处理。原告未就案涉房屋办理抵押登记手续，尚未取得案涉房产的抵押权，因此，在案涉房产取得产权并办理正式抵押登记手续前，原告要求对该房产享有优先受偿权缺乏依据，本院不予支持。关于青云公司的保证责任问题。青云公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，自愿为卢良坚的上述债务向原告提供阶段性连带保证担保，现卢良坚未按约定向原告偿还贷款，也未在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记并将原告设定为抵押权人，双方约定的承担连带保证责任的条件已经成就，原告主张青云公司对卢良坚的上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。其承责后，有权向卢良坚、叶晓华追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告卢良坚、叶晓华自本判决发生法律效力之日起七日内偿还贷款本金1204119.74元及利息、罚息、复利［截止至2019年11月11日，利息12472.3元，罚息117.02元，复利77.43元；从2019年11月12日起至还清款项之日止，相关利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》（合同编号：44xx28）约定的方式及标准支付，但罚息不得计收复利］给原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行；二、被告广州市从化青云房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向被告卢良坚、叶晓华追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15758元，保全费5000元，由被告卢良坚、叶晓华、广州市从化青云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕树彬二〇二〇年十二月十五日书记员  罗俊贤