山西省长子县人民法院   民事判决书   （2020）晋0428民初991号   原告：山西省长子县地方国营铁厂。   住所地：长子县慈林镇西田良村北。   负责人：栗仁堂。   委托诉讼代理人：赵志斌，长子县南漳镇法律服务所法律工作者。   被告：长治市尧慈仿古建材有限公司。   住所地：长子县慈林镇西田良村北。   法定代表人：胡忠伟,职务：经理。   原告山西省长子县地方国营铁厂（以下简称铁厂）与被告长治市尧慈仿古建材有限公司（以下简称仿古公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月10日、23日两次公开开庭进行了审理，铁厂负责人栗仁堂、委托诉讼代理人赵志斌，仿古公司法定代表人胡忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   铁厂向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金50万元（截止日期：2020年9月1日，实计金额至被告返还土地、建筑物日为准）；二、判令被告支付履约保证金10万元；三、判令被告立即返还原告租赁土地、建筑物；四、判令解除原被告之间签订的《租赁协议》；五、判令被告承担全部诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：原告与被告于2014年8月29日签订了一份《租赁协议》约定：租赁期限从2014年9月1日起至2034年8月31日止，租金为每年10万元，支付时间为每年9月1日前交付当年租金和履约保证金为10万元，被告在约定期限内应按时足额缴纳租金及相关费用。同时《协议》中第八条第一款约定：被告方如超出30日未向原告支付租金时，被告方承担违约责任，原告方有权终止本《协议》。《协议》签订后，原告依约履行义务，及时向被告提供土地、建筑物等物品供被告使用。但从2015年9月至今被告多次未依约履行《协议》义务，共拖欠原告租金50万元和履约保证金10万元，合计:60万元。期间原告分别于2015年、2016年、2017年、2018年、2019年及2020年多次上门并通过短信、电话等多种方式向其催收欠款，但均无效果，原告认为被告已严重违约，故原告诉求法院判令被告履行《协议》义务。   仿古公司辩称，对原告提出的诉讼请求是承认的，我公司违约，没有交租金，因为给不了租金，我公司同意铁厂自己往外租赁，同时减轻双方负担。原告提出租金的数额不承认，我公司原有的资产抵顶相关费用，剩余的资产希望有一个明确的核算。同意解除合同，希望在解除合同的同时对双方资产进行澄清。不知道履约保证金是什么，但我公司的资产远远大于原告的资产，关于原告要求的50万元租金，因为2017年还是2018年我公答应、承诺铁厂可以收回租赁，之后原告已经把铁厂收回并派专人看管。原告要求归还原来的房屋只能用公司资产来抵顶，土地就在原来的地方。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《租赁协议》、2015年1月13日至2018年7月31日催交租金的通知、2019年2月26日《山西省长子县地方国营铁厂关于依法接管本厂国有资产及相关事宜的通知》、资产评估报告、本院现场勘验的照片、视频本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   铁厂和仿古公司对本院勘验现场的照片、视频的真实性没有异议。但仿古公司认为，2019年3月1日以后原告已开始接管，从3月1日以后的租金就不用付了，从2015年9月1日到2019年3月1日的租金35万我公司是应该付的。铁厂认为，被告提到关于租金的问题，上次开庭被告已经提出无异议的说法，今天又提出有异议，我们派出的看护人是从2019年9月2日开始只负责五间办公室看管，不存在看护被告的资产，被告没有移交过，也没有解除协议，文件中有2019年3月1日正式接管，但是被告至今也没有正式交过。   本院认为，第一次庭审时仿古公司认可其没有支付铁厂租金，但仿古公司同时抗辩对铁厂提出的租金数额不予认可，因此铁厂关于被告“上次已经提出无异议的说法，今天又提出有异议”本院不予采信。仿古公司的租金应支付至何时本院需结合其他证据综合认定，但不可否认的是本院勘验现场时仿古公司大门的钥匙由铁厂的人保管。   本院经审理认定事实如下：2014年8月29日铁厂（甲方）与仿古公司（乙方）签订《租赁协议》（以下简称《协议》），约定：甲方将现状东西两院、土地两宗和建筑物整体出租。租赁日期从二零一四年九月一日起至二零三四年八月三十一日止。租金按年支付，每年10万元，首次租金自合同生效之日起三十日内交清。此后，乙方应当于每年九月一日前向甲方交付当年租金。为了避免地界变化或其它因素引起甲方财产损失，自本协议生效之日起三十日内，即二零一四年十月一日前乙方向甲方交纳十万元作为乙方履行本协议的保证金，在乙方没有违约的前提下保证金可用于抵偿乙方应付甲方最后一年的租金及有关费用，或者甲方在核清乙方没有拖欠甲方任何费用后三十日内将保证金退还给乙方，甲方收取的保证金，不向乙方计付利息；如乙方逾期支付或拒不支付按照本协议规定或有关规定应当由乙方承担的费用超过三十日的，甲方可使用乙方保证金代为支付，乙方应在接到甲方使用保证金书面通知之日起三十日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约，甲方可按照本协议的有关条款追究乙方违约责任。甲方负责提供全部出租资产明细表及本资产评估表（复印件)。乙方在租赁期内，需对甲方原有厂房、设施进行改造拆除时，应提前十五日通知甲方，按评估价值，双方核实后做好记录，方可实施。乙方如需扩大生产规模，厂区需外延伸时，西院拆除重建时，应同甲方协商，做好本厂原样尺度标记，并留给甲方最少五间办公地方。东院围墙拆除部分，应在生产之前将围墙基础之上再砌墙不低于0.5米高，保持原墙的尺度标记，避免日后造成土地和资产损失。租赁期满后如乙方不再继续承租，乙方租赁甲方的资产归还甲方，乙方投资新建资产归乙方所有，改造后拆除甲方的资产可用乙方新建的资产评估价值抵顶，乙方剩余资产限期三个月内由乙方自行处理。乙方在约定的期限内，应按时足额缴纳租金及相关费用，超出三十日以后，甲方可视为乙方违约，甲方有权终止本协议；……   《协议》签订后，仿古公司交付10万元租金将铁厂东院除水塔和烟囱之外的建筑物全部拆除，改建成现在的样子，此后仿古公司再未交付租金，也未交付履约保证金。从2015年1月13日至2018年7月31日铁厂曾6次书面向仿古公司催收租金及履约保证金。2019年2月26日铁厂向仿古公司下达《山西省长子县地方国营铁厂关于依法接管本厂国有资产及相关事宜的通知》，该《通知》第四条载明:“按照《协议》第八条违约责任:2019年3月1日，本厂将依法接管东、西两院土地和整体建筑物等固定资产。关于你公司已拆除本厂的固定资产和涉及你公司投资新建的固定资产等相关事宜，双方应按《协议》履行相关义务。否则，由违约方承担违约和经济赔偿责任。”第五条载明：“2019年3月1日后本厂将重新对外盘活闲置国有资产和妥善解决职工社保等问题。同时，你公司务必在3个月内结清已拖欠本厂的国有资金(租金35万元)，逾期本厂将提起诉讼。”   另查明，铁厂与仿古公司签订协议后，铁厂委托长治市诚信资产评估有限公司对原铁厂的资产进行评估，评估价值为1147975元。原被告一致确认，合同履行过程中，仿古公司共拆除铁厂资产价值为457178元。   庭审时仿古公司就其辩称的“我公司原有的资产抵顶相关费用，剩余的资产希望有一个明确的核算”解释为“用其公司的资产来抵顶租金，因为其公司负担不了租金。”对此铁厂表示不同意，铁厂是收租金，不是收资产。   本案争议的焦点为：仿古公司应否支付铁厂请求的租金及履约保证金，应支付多少；铁厂与仿古公司之间权利义务终止后铁厂与仿古公司各自财产的处理。   （一）仿古公司应否支付铁厂请求的租金及履约保证金，应支付多少   本院认为，仿古公司抗辩2019年3月1日铁厂已将仿古公司的场地接管，对此铁厂予以否认，但在本院勘验现场时，仿古公司大门的钥匙由铁厂的人保管，这说明在此之前铁厂已经将仿古公司的场地接管。至于何时接管，根据铁厂2019年2月26日给仿古公司下达的《山西省长子县地方国营铁厂关于依法接管本厂国有资产及相关事宜的通知》第四条可以认定，2019年3月1日铁厂已经将仿古公司的场地接管，即2019年3月1日铁厂已终止《协议》的履行，相应的租金也应支付至2019年3月1日。在该《通知》中，铁厂已明确2019年3月1日前仿古公司拖欠铁厂租金35万元，因此铁厂请求仿古公司支付50万元租金，不予支持，仿古公司应支付铁厂的租金为35万元。另一方面，根据铁厂提供的证据，从2015年1月13日至2018年7月31日铁厂曾6次书面向仿古公司催收租金及履约保证金，但是从2019年铁厂给仿古公司下达接管场地的通知至2020年11月19日铁厂提起诉讼之前，在两个交纳租金的时间节点铁厂未再以书面形式催交租金，这也从侧面印证了2019年3月1日铁厂已将场地收回并终止《协议》的履行。关于仿古公司抗辩的用其公司的资产抵顶租金，本院认为，《协议》中仅约定可用仿古公司的资产抵顶改造时拆除铁厂的资产，对于用仿古公司的资产抵顶租金，合同中未予约定，铁厂又拒绝，本院不予支持。关于铁厂请求的履约保证金，根据《协议》约定，双方约定履约保证金的目的为了避免地界变化或其它因素引起铁厂财产损失，铁厂没有证据证明因地界发生变化或其他因素引起其财产损失。因此，在合同终止后仿古公司已无继续支付履约保证金的必要，对铁厂的该项请求，不予支持。   （二）铁厂与仿古公司之间权利义务终止后铁厂与仿古公司各自财产的处理   本院认为，根据《协议》约定，仿古公司已拆除铁厂的资产由仿古公司现有资产评估后抵顶，抵顶后剩余的资产由仿古公司自行处理。关于评估，双方可协商确定评估机构，如果双方不能就评估机构的选择达成一致意见，原被告可各自选择评估机构，以该两家评估机构评估结果的均值作为仿古公司资产的现值。   综上所述，铁厂请求解除《协议》，仿古公司也同意解除，但铁厂在2019年3月1日已终止《协议》的履行，该《协议》既已终止，没有再行解除的必要，对铁厂的该项请求，不予支持。《协议》终止后仿古公司欠付铁厂的租金应继续支付，仿古公司的资产进行评估后，以评估结果作为仿古公司资产的现值，除抵顶仿古公司已拆除铁厂价值457178元的财产外，剩余部分根据协议约定由仿古公司自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告长治市尧慈仿古建材有限公司于本判决生效后十五日内支付原告山西省长子县地方国营铁厂2015年9月1日至2019年2月28日的租金350000元；   二、本判决生效后60日内山西省长子县地方国营铁厂与长治市尧慈仿古建材有限公司共同委托评估机构对长治市尧慈仿古建材有限公司的资产进行评估，以评估结果作为长治市尧慈仿古建材有限公司资产的现值（如果原被告不能就评估机构的选择达成一致意见，原被告各自选择评估机构，以该俩家评估机构评估结果的均值作为长治市尧慈仿古建材有限公司资产的现值），评估报告作出后30日内长治市尧慈仿古建材有限公司将其公司457178元的资产交于山西省长子县地方国营铁厂，该部分资产归山西省长子县地方国营铁厂所有，剩余资产由长治市尧慈仿古建材有限公司于交付完成后三个月内自行处理，长治市尧慈仿古建材有限公司将其资产处理完毕后10日内将其公司原先占有山西省长子县地方国营铁厂的土地交于山西省长子县地方国营铁厂；   三、驳回山西省长子县地方国营铁厂的其他诉讼请求。   如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9800元，由原告山西省长子县地方国营铁厂负担4083元，由长治市尧慈仿古建材有限公司负担5717元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判长 胡建枝   人民陪审员 杨连忠   人民陪审员 刘红业     二〇二〇年十二月二十五日   书记员 任丽琴   附本案适用法律条款：   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。