安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8502号 上诉人（原审原告）：贾贤友，男，1981年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人（原审原告）：贾桂萍，女，1980年1月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 两上诉人共同委托的诉讼代理人：陈雨，安徽巢阳律师事务所律师。 两上诉人共同委托的诉讼代理人：李婷，安徽巢阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽福满城置业有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区繁华大道与习友路交口加侨乐湖公馆**商铺**。 法定代表人：赵伟，经理。 委托诉讼代理人：汪智，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽吉屋科技有限公司，，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山南路**蔚蓝商务港城市广场**2203-2203夹 法定代表人：刘家培，总经理。 委托诉讼代理人：李兵，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧捷，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 上诉人贾贤友、贾桂萍因与被上诉人安徽福满城置业有限责任公司（以下简称福满城公司）、安徽吉屋科技有限公司（以下简称吉屋科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾贤友、贾桂萍上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持贾贤友、贾桂萍一审诉讼请求或将本案发回重审。2.依法判令本案一审、二审诉讼费用由福满城公司、吉屋科技公司承担。 事实与理由：一、一审判决遗漏了案件重要事实未作查明。本案中福满城公司将案涉房屋委托给吉屋科技公司销售，但是并未授权吉屋科技公司收取贾贤友、贾桂萍会员服务费，原审判决刻意遗漏了这样的重要案件事实。 1.福满城公司与吉屋科技公司存在商品房销售委托代理合同关系，吉屋科技公司理应在授权范围内从事代理行为。根据福满城公司与吉屋科技公司签订的《加侨乐湖公馆分销服务合同》（下称《分销服务合同》）第二条第1项“乙方享有分销商铺代理权，利用资源就‘加侨乐湖公馆’项目的销售推荐客户或带客户到访加侨乐湖公馆售楼处看房，......成交后甲方按本合同条件约定向乙方支付相应佣金。”第5项“本合同期内，乙方有权销售甲方提供的所有可售房源。”可知，福满城公司与吉屋科技公司实际是商品房销售委托代理合同关系，吉屋科技公司作为案涉房屋销售代理人理应在福满城公司的授权范围内从事代理行为。 2.吉屋科技公司没有证据证明其有权向贾贤友、贾桂萍收取会员服务费。首先，吉屋科技公司没有证据证明其在向贾贤友、贾桂萍收取会员服务费时已取得福满城公司授权。一审阶段，法庭要求吉屋科技公司庭后限期提交福满城公司授权其收费的证据，然吉屋科技公司就此提供的证据仅有一份《分销服务合同》，该合同无任何一处内容涉及会员服务费。关于案涉房屋的销售，吉屋科技公司作为福满城公司的代理人，应在双方约定的代理权限内进行代理行为。根据该合同第二条第6项、7项的约定，吉屋科技公司以收取会员服务费方式给予购房者价格优惠必须经福满城公司认可，未经认可的，吉屋科技公司不得施行。明显，吉屋科技公司一审时没有提供相应证据。 其次，吉屋科技公司收取贾贤友、贾桂萍会员服务费未能获得福满城公司的事后追认。一审过程中，福满城公司代理人明确表示对吉屋科技公司收取上诉人该项费用一事不知情，福满城公司未收取该项费用，不予认可。 最后，吉屋科技公司对关键疑点无法自圆其说。吉屋科技公司辩称收取20万元会员服务费可以给予八五折的购房优惠，但《分销服务合同》、《认购协议》等合同中对此均未作约定，且通过房屋价款金额换算可知，案涉购房款优惠力度约为七四折，显然该优惠力度远大于吉屋科技公司所称八五折，吉屋科技公司对此未能作出合理解释。另，根据《分销服务合同》第三条关于佣金计算标准“1.《商品房买卖合同》且缴纳房源首付款，代理服务费按照乙方成功认购金额的4%计算；2.若通过乙方（吉屋科技公司）渠道成功销售的房源，销售价格低于开发商给予的底价，破底价部分直接从结算佣金中扣除相应金额”之规定，吉屋科技公司成功销售案涉房屋不仅未能盈利，反而亏损27万余元，显然不符合常理，吉屋科技公司对此亦未能作出合理解释。 二、一审法院认定“《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，应为合法、有效”，属于事实认定错误。 1.《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》属无效合同，吉屋科技公司收取会员服务费不具合同依据。通过前述内容可知，吉屋科技公司在与上诉人签署《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》时，其并未获得委托方福满城公司的明确授权，并且通过福满城公司在一审时主张其对吉屋科技公司收取会员服务费一事不知情，其并未收取该费用，对此不予认可的行为也可以推定，福满城对吉屋科技公司超越代理权的行为是不予追认的。那么，在吉屋科技公司没有获得福满城公司授权的情况下，其自然无权与贾贤友、贾桂萍签署《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》。因此，该优惠告知书及确认单应属无效，吉屋科技公司收取贾贤友、贾桂萍会员服务费不具有合同依据。 2.且不说吉屋科技公司是在没有取得福满城公司授权亦未获得追认的情况下收取贾贤友、贾桂萍会员服务费的，即便单纯根据《安徽吉屋会员购房优惠告知书》中吉屋科技公司在收取会员服务费后，应为贾贤友、贾桂萍提供独家购房优惠及专属咨询服务这一内容也可以反映，吉屋科技公司收取的该项费用没有任何依据。 （1）贾贤友、贾桂萍没有享受到“独家购房优惠”。“独家购房优惠”意即除吉屋科技公司外，任何一家房产经纪公司均无法取得吉屋科技公司所享有的同等的购房优惠价。但是根据福满城公司与吉屋科技公司签订的《分销服务合同》第二条第1项“乙方所有有效客户均可享受适度优惠”可知，吉屋科技公司的客户仅享有适度优惠的权限，而非其承诺的“独家购房优惠”。吉屋科技公司既然没有权限给予“独家购房优惠”，自然也没有理由收取相应的会员服务费。另，与案涉房屋面积相同、户型相同、位置相邻的房屋，价格却远低于案涉房屋，吉屋科技公司所谓的独家购房优惠无法得以体现。 （2）吉屋科技公司没有权利收取贾贤友、贾桂萍会员服务费。根据《分销服务合同》第二条第2项“合作期限内，乙方接访自身渠道客户为有效客户”，再结合该条第1项约定可知，只要是通过吉屋科技公司渠道到加侨乐湖公馆处看房的即可被认定为吉屋科技公司的有效客户，该客户购房时即可享受福满城公司提供的适度优惠。而非本案中贾贤友、贾桂萍要先交会员服务费成为吉屋科技公司的会员后，才能享受购房优惠。很显然，吉屋科技公司收取贾贤友、贾桂萍会员服务费这一行为，不仅超越了福满城公司给予的代理权限，也违背了福满城公司将案涉项目委托给其销售的真实合同目的。 三、一审法院认定“根据证据显示，实际交易价格比认购协议中约定的价格减少981444元，贾贤友、贾桂萍诉请福满城公司、吉屋科技公司返还多支付的购房款155667元及利息，于法无据”，既是事实认定错误，也属于法律适用错误。 首先，关于吉屋科技公司无权向贾贤友、贾桂萍收取会员服务费，前文已做详细论述，不再赘述。 其次，本案中，吉屋科技公司没有证据证明购房价格减少与会员费的收取之间存在必要的关系。通过《认购协议》和《商品房买卖合同》，从表面上来看，价格确实减少981444元，但通过福满城公司明确表示对于吉屋科技公司收取上诉人会员服务费一事不知情可知，价格减少与收取会员费之间并不存在必要关联关系，并非只有支付会员服务费后才能够享受价格优惠。因此，即便从表面上来看，存在价格减少，但不能据此就直接推定“存在价格减少，所以费用不予退还”。 再者，在本案中，吉屋科技公司作为福满城公司的代理分销商，其所获利益应为也仅为福满城公司支付的销售佣金，但其却私自向贾贤友、贾桂萍收取费用，存在双向高额收费的事实。吉屋科技公司在无权收费的情况下，私自向贾贤友、贾桂萍收取会员服务费，有违诚实信用及公平原则。 一审法院既不考虑吉屋科技公司是否有权收取，也不考虑该购房优惠是否只有在支付会员服务费后才能享受到，更未考虑贾贤友、贾桂萍是否真正享受独家购房优惠，直接以贾贤友、贾桂萍“实际”享受到了购房优惠，进而错误的认定吉屋科技公司收取的会员服务费是合法的。因此，一审法院对该部分的认定缺乏事实和法律依据。 福满城公司辩称，案涉《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》系贾贤友、贾桂萍与吉屋科技公司双方签订，福满城公司对此不知情。贾贤友、贾桂萍依据以上材料支付的案涉会员服务费系由吉屋科技公司收取，与福满城公司无关，福满城公司并非本案适格被告。福满城公司确实委托吉屋科技公司对案涉房屋进行销售，也如贾贤友、贾桂萍所说没有授权吉屋科技公司向贾贤友、贾桂萍收取会员服务费，贾贤友、贾桂萍及吉屋科技公司均为独立的民事主体，应当对其行为承担责任。 吉屋科技公司辩称，一审法院认定事实全面准确，适用法律正确，贾贤友、贾桂萍的上诉请求无任何事实和法律依据。 1.关于吉屋科技公司的代理权和营销策略。2018年10月，福满城公司与吉屋科技公司就福满城公司开发建设的合肥加侨乐湖公馆项目签订分销服务合同，合同约定自2017年12月1日起至2018年12月31日，乙方（吉屋科技公司）享有乐湖公馆商铺独家代理销售权，有权销售甲方（福满城公司）提供的所有可售房源，在此期间内售楼处整体移交给吉屋科技公司，整个售楼处的置业顾问皆为吉屋科技公司的员工，由吉屋科技公司根据双方约定的房屋销售底价制定营销策略及优惠政策。关于佣金计算标准双方约定：代理服务费按照乙方成功认购金额的4％计算；若乙方成功销售的房源价格低于开发商给予的底价，则破底价部分直接从结算佣金中扣除相应金额。因此关于房屋的初始报价和最终成交底价，吉屋科技公司有权根据市场行情和自身销售情况来决定，在此期间吉屋科技公司初步制定的销售政策为交20万团购费，享受房屋定价的8.5折优惠，具体政策根据客户情况来确定，只要能保证最终售出去的房屋有利润即可，因此在销售过程中会存在房屋的成交价格低于福满城公司给的最低价格，但是可以用收取的团购费或会员服务费冲抵，再加上合同约定的佣金，只要最终有利润甚至不亏损即可。 2.关于贾贤友、贾桂萍是否有权要求退还会员服务费。首先，贾贤友、贾桂萍与吉屋科技公司签订的《认购协议》、《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效理应共同遵守。其次，在商业用房交易中，不同房屋有不同的价格，只要合同双方不违反法律规定的情况下，价格可自行约定，市场风险自行承担，并且在吉屋科技公司代理期间所售出去商铺的单价并没有大的差距。在吉屋科技公司代理期限结束之后，福满城公司作为房产开发公司还会继续委托其他销售公司进行销售，并根据当时的市场行情制定房屋底价和销售佣金，甚至到最后售出去的价格只要可以弥补其建筑成本即可，这属于正常的市场行为。 在一审庭审中贾贤友、贾桂萍代理人陈述，贾贤友、贾桂萍在购房时缴纳了团购费，团购费20万元，因贾贤友、贾桂萍希望少交一部分，为了最终成交，销售给其团购费优惠了4万多，最终缴纳了155667元团购费；该团购费实际就是会员服务费。贾贤友、贾桂萍在购房时是了解吉屋科技公司优惠政策的，缴纳团购费即可享更大的优惠。根据双方签订的协议，贾贤友、贾桂萍在交纳会员服务费时（团购费）已经享受到了优惠政策，优惠已经从房屋总价中一次性扣除，所交纳的会员费不再退还，贾贤友、贾桂萍对此系明知的。因此贾贤友、贾桂萍要求退还服务费没有任何依据。贾贤友、贾桂萍明知其交纳的是团购费且已经享受到了优惠，又无理要求退还会员服务费，违反诚实信用原则，谎称在查询银行流水后才知道刷卡时多支付了购房款，系刻意编造的虚假事实进行恶意诉讼。综上，请依法驳回贾贤友、贾桂萍的上诉，维持原判决。 贾贤友、贾桂萍向一审法院起诉请求：判令福满城公司、吉屋科技公司立即向贾贤友、贾桂萍返还多支付的购房款155667元及利息18987元（利息计算标准：以155667元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年3月29日暂计算至2020年4月10日为18987元，实际计算至款清之日止），以上共计174654元。 一审法院认定事实：2017年10月，福满城公司（甲方）与吉屋科技公司（乙方）签订了一份《加侨乐湖公馆分销服务合同》，合同约定：项目名称为合肥加侨乐湖公馆项目；乙方享有分销商铺代理权，利用资源就“加侨乐湖公馆”项目的销售推荐客户或带客户到访加侨乐湖公馆售楼处看房，乙方所有有效客户均可享受适度优惠，成交后甲方按本合同条件约定向乙方支付相应的佣金；本合同期限自2017年12月1日起至2018年12月31日止。 2018年3月8日，贾贤友、贾桂萍（乙方）与福满城公司（甲方）签订一份《认购协议》，约定：乙方自愿认购位于合肥市繁华大道以南的合肥【乐湖公馆】（又名加侨悦湖公馆）高Ｂ＃102号商铺房，并确认该商品房建筑面积约为104.9平方米，单价为人民币37424元／平方米（建筑面积），购房款3925777元；乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币贰万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。吉屋科技公司员工邓欣在甲方授权代表处签字，贾贤友、贾桂萍在乙方落款处签字。 2018年3月29日，贾贤友、贾桂萍在《安徽吉屋会员购房优惠告知书》上签字确认，该告知书上载明：“安徽吉屋依托其品牌及资源为您从开发商处争取购房优惠。今收到您的会员服务费155667元（大写：拾伍万伍仟陆佰陆拾柒元整）您即可享受安徽吉屋独家购房优惠及服务。现就本次为您提供的购房优惠服务相关事宜说明如下：优惠楼盘：（城市）合肥（楼盘名称）加侨悦湖公馆。优惠期限：2018年3月1日至2018年6月30日。”另，在特别说明一栏第2条告知：“本告知书亦视为您的缴费凭证，在您成功购房后，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零，已收取的会员费将不再退还。”同日，贾贤友、贾桂萍在《安徽吉屋会员购房优惠确认单》签字确认，该单上载明：“购房客户贾贤友、贾桂萍（先生／女士）身份证号：3401011980××××××××、340101198103080514系安徽吉屋会员，已支付会员服务费155667元（大写：拾伍万伍仟陆佰陆拾柒元整），凭此确认单可享受会员独家优惠；以上优惠将于会员与开发商签订《商品房买卖合同》兑现，兑现后此确认单回收，视为本次服务结束。” 2018年6月30日，福满城公司（出卖人）与贾贤友、贾桂萍（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：贾贤友、贾桂萍购买福满城公司开发建设的位于房屋，单价为28068元／平方米，总金额为2944333元，首付房款1474333元，剩余房款1470000元，办理按揭贷款。该合同于2018年7月5日进行了备案。 一审另查明，贾贤友、贾桂萍于2018年3月8日向福满城公司支付购房定金2万元，于2018年3月11日向福满城公司支付购房款18万元；贾贤友、贾桂萍于2018年3月29日向吉屋科技公司支付155667元；贾贤友、贾桂萍于2018年3月29日向福满城公司支付264333元，于2018年6月28日分三次向福满城公司支付23万元、53万元、25万元。至此，贾贤友、贾桂萍共计向福满城公司支付1474333元。另，贾贤友、贾桂萍通过办理按揭贷款方式向福满城公司支付1470000元。贾贤友、贾桂萍为购买案涉房屋总计向福满城公司支付2944333元。 一审法院认为，案涉《加侨乐湖公馆分销服务合同》、《认购协议》、《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》、《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，应为合法、有效。 吉屋科技公司与福满城公司签订了《加侨乐湖公馆分销服务合同》后，吉屋科技公司员工邓欣以福满城公司名义将案涉乐湖公馆B幢办公楼1层商102室房屋出售给贾贤友、贾桂萍。2018年3月8日，贾贤友、贾桂萍向福满城公司交付购房定金，并与福满城公司签订了《认购协议》，邓欣亦在《认购协议》上署名。《认购协议》中载明案涉房屋建筑面积约为104.9平方米，单价为人民币37424元/平方米（建筑面积），购房款3925777元。2018年3月29日，贾贤友、贾桂萍在《安徽吉屋会员购房优惠告知书》、《安徽吉屋会员购房优惠确认单》上签字确认，《安徽吉屋会员购房优惠告知书》上载明：安徽吉屋依托其品牌及资源为您从开发商处争取购房优惠。今收到您的会员服务费155667元……您即可享受安徽吉屋独家购房优惠及服务。现就本次为您提供的购房优惠服务相关事宜说明如下：优惠楼盘：（城市）合肥（楼盘名称）加侨悦湖公馆……在您成功购房后，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零，已收取的会员费将不再退还。《安徽吉屋会员购房优惠确认单》上载明：购房客户贾贤友、贾桂萍系安徽吉屋会员，已支付会员服务费155667元，凭此确认单可享受会员独家优惠；以上优惠将于会员与开发商签订《商品房买卖合同》兑现，兑现后此确认单回收，视为本次服务结束。当日，贾贤友、贾桂萍向吉屋科技公司支付155667元。2018年6月30日，贾贤友、贾桂萍与福满城公司签订一份《商品房买卖合同》，约定案涉房屋，单价为28068元/平方米，总金额为2944333元。贾贤友、贾桂萍通过转账、按揭贷款方式向福满城公司支付购房款2944333元，以该价格购买了案涉房屋。根据证据显示，实际交易价格比认购协议中约定的价格减少981444元，贾贤友、贾桂萍已经享受了吉屋科技公司提供的购房优惠，现贾贤友、贾桂萍诉请福满城公司、吉屋科技公司返还多支付的购房款155667元及利息，于法无据，该院不予支持。贾贤友、贾桂萍关于吉屋科技公司先恶意抬高房价、虚假承诺给予独家优惠、收取高额的会员服务费，最终购买价2944333元是同期同地段的市场价的相关陈述，未提供证据证明《认购协议》中载明的单价已超过案涉房屋同期同地段市场交易价格，且商业用房交易中，不同房屋买卖价格的确定是合同相对人双方在不违反法律法规的情况下自行约定的市场行为，故对贾贤友、贾桂萍的上述主张，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回贾贤友、贾桂萍的诉讼请求。一审案件受理费3794元，减半收取1897元，由贾贤友、贾桂萍负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案中吉屋科技公司收取贾贤友、贾桂萍费用155667元的依据为《安徽吉屋会员购房优惠告知书》及《安徽吉屋会员购房优惠确认单》，在该两份材料中，清楚载明“安徽吉屋依托其品牌及资源为您从开发商处争取购房优惠，今收到您的会员服务费155667元”、“本告知书亦视为您的缴费凭证，在您成功购房后，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除……已收取的会员费将不再退还。”贾贤友、贾桂萍在上述两份材料中均签字确认，视为对告知书及优惠确认单内容的认可。因此，吉屋科技公司收取贾贤友、贾桂萍费用是以自己的名义收取，且贾贤友、贾桂萍应为明知。此后，根据一审查明事实，贾贤友、贾桂萍购买案涉商铺的实际交易价格比认购协议中约定的价格减少981444元，应视为贾贤友、贾桂萍已经享受了吉屋科技公司提供的购房优惠，那么依据《安徽吉屋会员购房优惠告知书》的约定，已收取的会员费将不再退还。至于吉屋科技公司与福满城公司之间是何法律关系，福满城公司有无授权吉屋科技公司收取相关费用，均与本案无关。因此，贾贤友、贾桂萍向福满城公司主张返还案涉费用，更没有事实和法律依据。 综上，贾贤友、贾桂萍的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3794元，由贾贤友、贾桂萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月四日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。