吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2875号上诉人（原审原告）：范景华，女，1961年7月10日生，汉族，住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：边彦文，吉林恒联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：胡志宽，总经理。委托诉讼代理人：赵迎迎，该公司法务人员。上诉人范景华因与被上诉人吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司（以下简称吉林恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。范景华上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判解除范景华与吉林恒大公司签订的《吉林恒大滨江左岸商品房认购书》，并判令吉林恒大公司返还范景华缴纳的购房款263,633元，或将本案发回重审。2.请求判令由吉林恒大公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、恒大公司广告宣传中的“无理由退房”系要约，一审法院仅凭是商业广告就直接认定其为“要约邀请”系事实认定不清，适用法律错误。（一）《中华人民共和国合同法》第十五条第二款的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而《中华人民共和国合同法》第十四条明确规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受邀约人承诺，要约人即受该意思表示约束。从以上规定可以看出，吉林恒大公司在商业广告中宣传的“无理由退房”的意思表示符合要约的规定，应视为要约。（三）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对房屋所作的允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立有重大影响的，应当视为要约。吉林恒大公司及其所在的恒大集团所发布的无理由退房宣传的表述是对房屋所作的具体允诺，而且该允诺涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，且符合要约的相关规定，足以构成其对不特定购房者的要约内容，应视为要约。结合本案，“无理由退房”的宣传根本性决定了案涉房屋买卖关系的成立，范景华完全是由于吉林恒大公司的该承诺，才与恒大公司形成了商品房买卖合同关系，因此恒大公司广告宣传中的“无理由退房”完全符合法律规定的要约规定，应视为要约。一审法院直接将该承诺认定为商业广告，而并没有认真分析及判定该承诺具体的性质以及所起的法律作用，便简单认定该“无理由退房”承诺系要约邀请，明显事实认定错误。且一审法院适用上述法律条款时，明显缩小法律条文的适用范围，错误的将吉林恒大公司作出的“无理由退房”承诺认定为要约邀请，而并非要约，明显属于适用法律错误。二、吉林恒大公司“无理由退房”承诺系给予购房人的单方解除权，且吉林恒大公司没有明确告知范景华不享有该解除权，因此范景华享有无理由退房的单方解除权。（一）吉林恒大公司在其官方公众号、恒方通app、电视媒体及路面广告牌等多渠道大肆宣传无理由退房政策，该行为系其单方承诺，属其单方法律行为，无需对方认可。（二）吉林恒大公司在其大肆宣传无理由退房政策时并未对无理由退房的适用范围、方式加以说明。且在双方签订《吉林恒大滨江左岸商品房认购书》时吉林恒大公司也未向范景华释明“无理由退房”有具体的限制条件，更没有告知范景华所购买的房屋不享受无理由退房政策。范景华有理由相信所有购房者均享受无理由退房政策。且按照一般公众理解无理由退房应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明全部事实，支持范景华的全部上诉请求。吉林恒大公司，一审判决正确，应予维持。范景华向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《吉林·恒大滨江左岸商品房认购书》；2.判令吉林恒大公司返还范景华缴纳的购房款263,633元；3.本案诉讼费用由吉林恒大公司承担。一审法院认定事实：范景华与吉林恒大公司于2018年12月20日签订了《吉林·恒大滨江左岸商品房认购书》，约定范景华购买案涉房屋，该商品房建筑面积84.53平方米，房总价款1,054,530元。范景华于2018年12月20日交纳首期房款52,727元、2019年6月11日交纳了分期房款210,906元，合计交纳房款263,633元。现范景华根据恒大集团在媒体发布的“无理由退房”的广告，要求与吉林恒大公司解除双方签订的《吉林·恒大滨江左岸商品房认购书》，并退还所交房款263,633元，但吉林恒大公司拒绝解除该认购书。一审法院认为，范景华与吉林恒大公司签订的《吉林·恒大滨江左岸商品房认购书》内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，双方均签字确认，应对双方具有法律约束力。范景华认为恒大集团在媒体上发布“无理由退房”的广告即是赋予了其单方解除权。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”恒大集团关于“无理由退房”的宣传系售房广告中的一种，法律性质应为要约邀请，故范景华以此为由请求解除双方签订《吉林·恒大滨江左岸商品房认购书》无法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定作出判决：驳回范景华的诉讼请求。本诉案件受理费2,627元，由范景华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。范景华向本院提交了律师函复印件一份，证明：案涉房屋已经另行销售。吉林恒大公司质证称，该证据为复印件，对真实性不予认可。案涉房屋未另行出售。吉林恒大公司向本院提交了联通支付POS签购单一份，证明：2019年6月11日，范景华所交纳的款项金额为210,305元，与范景华举证的收据上的金额210,906元存在差额，差额为优惠金。范景华质证称，对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议优惠金差额是因范景华提前交纳购房款，吉林恒大公司给予的优惠政策，而非购买房屋的优惠政策，范景华交纳的房款应以收据及认购书约定为准。本院经审查认为，范景华所提供的证据为复印件，吉林恒大公司亦不予认可，不予采信。吉林恒大公司提供的签购单，系银行交易凭证，能够证明范景华实际交纳房款数额，范景华对真实性没有异议，本院予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2019年6月11日，范景华向吉林恒大公司交纳购房款210,305元。本院认为，关于本案争议的吉林恒大公司“无理由退房”的广告宣传是否属于要约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定，（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案中，吉林恒大公司的“无理由退房”系向不特定人发出的广告宣传，属于吸引公众购买房屋的销售手段。吉林恒大公司并未对“无理由退房”的范围、期限等具体内容进行明确，需要在后续与买受人签订商品房买卖合同的过程中加以确认，因此应当认为案涉的“无理由退房”的广告宣传内容不属于要约。故一审判决对案涉“无理由退房”的广告宣传内容属于要约邀请的认定正确，范景华主张吉林恒大公司广告宣传中的“无理由退房”系要约，本院不予支持。范景华与吉林恒大公司签订了认购协议，双方未就“无理由退房”的相关内容进行约定，吉林恒大公司未针对案涉房屋作出无理由退房的承诺。综合本案情况，范景华主张单方解除案涉房屋的认购协议，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，范景华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,254元，由范景华负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十二月三十一日书记员  周双媛