文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初22319号原告：重庆奇峰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街**，统一社会信用代码91500106756224872C。法定代表人：王正雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺小珺，男，该公司员工。被告：赵福平，女，1976年12月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆奇峰物业管理有限公司与被告赵福平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆奇峰物业管理有限公司的委托诉讼代理人贺小珺、被告赵福平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆奇峰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其名下位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号奇峰·林海3幢1单元***号房屋应付物业管理费4.55元/月·平方米×144.33平方米×61个月=40058.79元（自2015年9月1日起，暂计至截止2020年9月30日止）；2、判令被告向原告支付公用部位水电费等应由被告承担的分摊15元/月/户×61个月=915元（15元/月，自2015年9月起，暂计至2020年9月止）；3、判令被告以应付物业管理费为基数，自应付物业管理费当月的16日起至实际付清之日止，按3‰/日的标准，向原告支付因延期支付物业管理费产生的滞纳金（暂计至2020年9月30日止，被告应付滞纳金为111515.80元）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年6月20日，原告与重庆奇峰物业（集团）有限公司签署《奇峰·林海前期物业管理服务合同》，该合同约定，由原告为位于重庆市沙坪坝区歌乐山林海南路18号奇峰·林海项目（公安登记项目名称奇峰·云邸）提供前期物业管理服务；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限至业主委员会依法成立后，依法选（续）聘物业管理企业，并与其签订正式物业服务合同，由该物业管理企业实施管理服务合同时止。合同还对物业业主和物业和使用人应当支付的物业管理费计收标准、支付期限、逾期支付的责任进行了明确约定。2015年3月1日，被告接收由其购买的上述物业中第3幢1单元***号房屋（物业面积144.33平方米），被告接收房屋的同时签收了前述物业服务合同文本。依照前述合同约定，自2015年9月1日起至2020年9月30日止，被告应向原告支付的物业管理费40058.79元、应承担分摊公用部位水电费合计915元，因被告无故一直拒绝支付物业管理费，截止2020年9月30日止，按照合同约定的计算标准，已产生滞纳金111515.80元。合同履行至今，原告依照合同约定为被告名下房屋所在项目提供了优质的物业管理服务，但被告无故拒绝履行支付物业管理费的义务，且经原告多次催收无果，被告的行为侵犯了原告的合法权益。故原告起诉来院，要求判如所请。被告赵福平辩称，1、被告非恶意拖欠物管费，2015年3月被告接房开始装修，装修期间发现楼下进行搭棚，在楼下用于搭棚的材料进场时，被告多次找物管协商，但物管并未制止。后楼下住户搭棚后，棚上存在很多垃圾，影响被告视野和环境，带来安全隐患，下雨时雨声影响睡眠，影响房屋再次出售等。2、被告之前都是按照2.5元/月·平方米的标准缴纳物管费，和被告同期的业主亦以此为缴费标准，被告不知道前期物业管理服务合同上有4.55元/月·平方米的物管费收费标准。3、被告没有收到物管邮寄的催费通知，经被告前往邮局核实，已退回寄件方。4、前期物业服务管理合同，为甲方重庆奇峰物业（集团）有限公司与乙方重庆奇峰物业管理有限公司签订，甲乙双方均带有奇峰二字，被告没有在该合同上签名。5、物业管理服务不到位，车库堆有上百吨垃圾，进出小区的离三号楼最近的门紧锁，不便利业主进出，经常没有门卫值守，游泳池只有空池，没有管理。被告没有缴纳物管费的期间是2015年9月1日至2020年9月30日，共计61个月；对于公摊费，应该也是2015年9月1日至2020年9月30日没有交纳，被告在2015年3月接房时已经预存2000元，用于扣物管费和公摊费，可能剩有零头；对于滞纳金，被告不予认可。经审理查明，被告赵福平是重庆市沙坪坝区林海南路18号3幢1单元***的业主，该房屋建筑面积144.33平方米。2011年6月20日，重庆奇峰物业（集团）有限公司（甲方）与原告重庆奇峰物业管理有限公司（乙方）签订《奇峰·林海前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为奇峰·林海（坐落位置沙坪坝区歌乐山镇林海路18号）提供物业服务。第二章管理服务的内容明确约定，第三条，清扫保洁服务：乙方对户外公共地段，以及物业区域内的公共道路进行清扫保洁服务；生活垃圾实行袋装化，日产日清（清运到就近的市政垃圾站）。第四条，治安防范：物业区域主要进出口有保安24小时值班守护，对外来来访人员进行登记，实行24小时全天候巡逻，加强治安防范。第五条，交通与车辆停放的管理服务：对车辆停放签订专项合同。第六条，养护、维修服务：对物业区域的共用设施、设备、共用管线以及房屋的共用部位提供日常的养护和维修；对物业区域内的下水道、窨井化粪池定期梳理。第七条，对公共绿化、花草树木、建筑小品等进行日常的养护与管理。第八条，房屋主体结构的管理：根据相关法律、法规的规定，对房屋主体结构进行管理，监管装饰、装修；保证房屋的安全、确保房屋的正常使用。第九条其他服务：（1）乙方设立客户服务中心，由乙方管理人员24小时值班服务，负责接待来访或投诉，处理物业的有关事宜。（2）乙方开展邮件收发服务，为甲方代收书信、报刊。（3）乙方对甲方的自用设施、设备提供维修服务，其费用由甲方支付。（4）组织开展小区文化娱乐活动。第四章，物业服务费用和维修费用，第十一条，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制。本物业的所有业主按本合同第十二条之标准向乙方交纳物业管理费；业主对所属物业在业主未入住之前的物业管理费用，按半价收取；业主装修期间的物业管理费用按全价收取。第十二条，本物业的物业管理费用由全体业主按物业产权份额共同承担，根据本物业管理区域物业管理收费指导价格，以建筑面积计算，双方约定物业管理费用标准如下：（1）类独栋：6.5元/月·平方米；（2）联排：5.52元/月·平方米；（3）洋房：4.55元/月·平方米；（4）电梯使用费按建筑面积据实分摊、公用部位水电费按户据实分摊；......（7）物业服务费收取时间：每月5日至15日业主在物业服务中心向乙方交纳物业管理费；逾期不缴纳，物业公司有权向业主每月应缴纳物业服务费的每日3‰收取物业服务费滞纳金。第十三条，接房时应缴款事项如下：......（2）接房时每户预交1000元水、电费；2000元物业服务费。第十四条，住宅共用的专项设备运行的能源能耗费用、公共区域照明、路灯照明、庭院灯照明、清洗水池用水、自备发电机油料费用以及计量总表与分表之间的差额，商业用房等应设立独立计算表核算费用，据实按户向业主或使用人分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在小区客户服务中心规定的缴费期间内缴纳物业管理费用、上月水电气费用及其他费用。第二十七条，本合同期限：自签订合同之日起至业主委员会依法成立后，依法选（续）聘物业管理企业，并与其签订正式物业服务合同，由该物业管理企业实施管理服务活动时止。2011年6月22日，该前期物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，备案证明编号（2011）（10）号。该合同签订后，原告为该小区提供物业服务。被告接房后，被告向原告提出装修申请表、装修施工承诺表、室内装饰装修管理服务协议，申请装修的期间为2015年4月29日至2015年7月29日。2020年9月8日，原告制作《关于限期支付拖欠物业服务费的函》，其上记载被告赵福平系沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号奇峰·林海第3幢1单元***号业主，“截止2020年8月31日，已累计欠付物业服务费21649.50元、公摊电费900元（欠付物业服务费=您名下房屋之建筑面积*2.5元/㎡·月*欠付月数，公摊水电费按15元/户·月计收），同时因您未按时支付物业服务费，截止到2020年8月止，已产生滞纳金59308.91元，前述费用合计金额为：81858.31元。”该函上有加粗字体“特别提示您”，并明确载明：前述收费标准系我司针对提前预缴物业服务费的业主提供的优惠收费标准，该项目物业服务费全价收取标准为4.55元（建筑面积）。该函亦载明，收到本函后3日内到物业服务中心或通过银行转账方式付清已欠付的物业服务费及其他费用。该函亦载明原告的银行账号信息。庭审中，原告陈述其催收时，《关于限期支付拖欠物业服务费的函》上物管费的收费标准按照2.5元/㎡·月进行计算。2020年9月16日，原告通过中国邮政EMS将该函付邮。收件地址填写为重庆市沙坪坝区歌乐山临海南路奇峰云邸***，收件人赵福平，收件人电话13983******。被告赵福平接到邮政工作人员电话通知后，要求将邮件改寄至重庆市沙坪坝区沙南街***。2020年9月18日，该邮件退回。被告未缴纳2015年9月1日至2020年9月30日的物业管理费、公摊水电费及对应的违约金。原告催收未果，现原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有原告提交的不动产登记信息查询结果，业主接房确认书、文件物品签收清单，奇峰·林海前期物业管理服务合同、前期物业服务合同备案证明，装修申请表、装修施工承诺、装饰装修管理服务协议、装修施工许可证（存根），关于限期支付拖欠物业服务费的函、EMS快递单及查询结果，及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，2011年6月20日，重庆奇峰物业（集团）有限公司与原告重庆奇峰物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对原告、被告在内的小区业主具有约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。关于物业管理费及催收。原告催收的期间为2015年9月至2020年8月，原告按照为被告提供服务的物业所在地邮寄了《关于限期支付拖欠物业服务费的函》，被告接到邮政工作人员电话后，将收件地址更改为其户籍地重庆市沙坪坝区沙坪坝南街***，但未妥投，被告已经进行了催收，从妥投之日或者被退回之日，未缴纳物业服务费、公共部位水电分摊费用等费用的后果，应当由被告自行承担。该函已明确载明优惠收费标准与非优惠收费标准，故原告有权选择在催收阶段以及被告收到催收函的指定期限内按照2.5元/㎡·月的优惠价计算（144.33㎡×2015年9月至2020年8月合计的60个月×2.5元/㎡·月=21649.50元），该优惠价低于《前期物业管理服务合同》载明的建筑面积×4.55元/㎡·月的标准价。《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）第二十六条第二款，本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。因《前期物业管理服务合同》第二十七条明确约定了合同期限，且原、被告均未举示有签订新的物业管理或物业服务协议，故应当遵循《前期物业管理服务合同》的约定履行。原告起诉的被告未支付的物业管理费期间为2015年9月至2020年9月，根据144.33㎡×2015年9月至2020年8月合计的60个月×2.5元/㎡·月=21649.50元可知，原告催收的期间为2015年9月至2020年8月，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故本院支持2015年9月至2020年8与的物业管理费：144.33㎡×2015年9月至2020年8月合计的60个月×4.55元/㎡·月=39402.09元。关于违约金。根据前期物业管理服务合同第十二条第一款第（7）项约定，业主或物业使用人应于每月5日至15日在物业服务和中心向乙方缴纳物业管理费；逾期不缴纳，物业公司有权向业主每月应缴纳物业服务费的每日3‰收取物业服务费滞纳金。被告未按照合同约定履行支付义务，应当承担相应的违约责任，原告自愿要求从当月16日起计算滞纳金，符合前期物业管理服务合同的约定。但合同约定的滞纳金标准过高，本院依法将违约金调整为：从2015年9月起至2020年8月，以当月应交纳的物业服务费为基数，从当月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止。关于公共部位水电费等公摊。根据前期物业管理服务合同第十二条第一款第（4）项约定，电梯使用费按建筑面积据实分摊、公用部位水电费按户据实分摊。原告在诉讼请求中主张15元/月×61个月=915元，因原告未举示每月公摊费用的具体金额及分摊金额，故原告主张15元/月无事实依据，本院对公共部位水电费等公摊费用，不予支持。对于被告抗辩，其楼下住户搭棚，或涉相邻权纠纷，被告可另案起诉。对于被告抗辩，其并非前期物业管理服务合同的当事人，按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对被告所述其并非前期物业管理服务合同的当事人而不应缴纳物业管理费，本院不予支持。对于被告抗辩，物业管理服务不到位，因被告举示的均为照片打印件，具体某一时点上存在的物业服务，不能完整反映物业服务的持续状态，故对其证明目的不予认可，对被告的抗辩理由不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵福平在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆奇峰物业管理有限公司2015年9至2020年8月期间的物业服务费39402.09元及违约金，该违约金以被告逾期支付2015年9月至2020年8月期间的物业服务费为基数，从对应月份应缴纳的物业服务费的当月16日起，每月按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至实际付清之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3349.80元，减半收取计1674.90元（原告已预交），由被告赵福平负担，此款限被告赵福平于本判决发生法律效力后五日内迳付原告重庆奇峰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 胡宇音二〇二〇年十二月二十六日法官助理 任培锋书 记 员 王庆红