山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0304民初2763号原告（案外人）：钱家宏，男，1969年7月18日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。委托诉讼代理人：梁丽娟，山东盛诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：袁媛，女，1984年3月12日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：张晓军，淄博博山亚泰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张秀英（被告婆婆），住山东省淄博市博山区。被告（被执行人）：孙长红，女，1972年8月12日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。现羁押于淄博市看守所。被告（被执行人）：纪京峰，男，1971年11月30日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。原告钱家宏与被告袁媛、孙长红、纪京峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱家宏及其委托诉讼代理人梁丽娟，被告袁媛及其委托诉讼代理人张晓军、张秀英到庭参加诉讼。被告孙长红参加诉讼但中途退庭。被告纪京峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱家宏向本院提出诉讼请求，1、要求法院解除对位于博山开发区珑山路201号甲4号营业房的查封措施。2、要求法院确认原告与孙长红、纪京峰签订的《房屋转让合同》为有效协议，确认博山开发区珑山路201号甲4号营业房的财产权益归原告所有。事实和理由：2018年7月14日，孙长红借原告钱家宏部分资金转借给江苏鼎耀投资管理有限公司，当时孙长红承诺，如果资金到期不能归还，用坐落于英雄路水河路交界处第22户4层营业房一套抵顶。至2019年9月底因孙长红无力偿还原告的借款140万元，双方于2019年10月5日签订了房屋转让合同一份，孙长红和纪京峰将涉案房屋转让给原告钱家宏用于抵账，并且经过了开发商的签章认证，同日双方办理了涉案房屋的交接手续。自2019年10月5日，原告就占有了该房屋。原告认为法院对属于原告的财产采取保全措施进行查封是错误的，而且袁媛诉孙长红、纪京峰的案件已被法院驳回起诉，无可据执行的裁判文书，相应的财产保全措施也应子以解除。为此原告特诉请人民法院依法处理。被告袁媛辩称，被告认为原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求，涉案房产的所有权人为孙长红，该房产系其个人财产，在人民法院查封之前该房产一直由孙长红实际控制并对外租赁，在人民法院查封后，涉案房产孙长红仍然作为其发展业务的办公场所，原告所述在法院查封前涉案房产已转让给原告与事实不符。孙长红与原告之间并不是借款，而是原告向江苏鼎耀公司的投资理财款，因此涉案房产并不是真实交易，原告既没有真实向孙长红出借资金，孙长红也未在法院查封前与原告达成房屋买卖协议，所以原告的诉讼请求不应得到支持。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告孙长红辩称，我已经承担了刑事责任，涉案房屋是我公公买的，2020年8月袁媛他们都去报案了，他们报案是因为江苏鼎耀公司的投资。原告在我那里投资理财的时候，我给原告出具了一份保证书，如资金回不来用一套房子和车作为抵押，但因为原告的钱到期后未能回款，公司就给我江苏一套房子的房产证，我感觉房产证不对，就没给原告，也没去核实我就被拘留了。被告纪京峰在法定期限内未提出答辩，亦未提供其他形式的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因本案缺席审理，本院对证据认定如下：原告提供的证据，1、出借咨询与服务协议五份，拟证明在被告孙长红的劝说引导下，原告向江苏鼎耀信息服务有限公司共投资160万元。2、原告借记卡账户历史明细清单五份，拟证明原告向江苏鼎耀公司投资至今仍有150万元未返还原告。对于上述1-2号证据的真实性，本院予以确认。3、孙长红书写的保证书一份及孙长红、纪京峰与原告签订的房屋转让合同一份，拟证明在2018年7月份孙长红曾承诺如果公司出现资金兑付不了，本金回不来，被告将营业房英雄路与水河路交叉口22号四层楼作为偿还。对于房屋转让合同没有被告孙长红本人的签字，不具有客观性，本院不予确认。对于保证书的真实性，被告孙长红没有异议，本院予以确认。4、孙长红与淄博市博山喜来乐洗澡广场有限公司签订的房屋买卖协议书一份以及交款收据六份，拟证明孙长红是购买涉案房屋的主体并全款交纳购房款，其有权处分该营业房。对于该证据的证明效力，本院予以确认。5、原告为涉案房屋交纳电费的交费单据以及2019年10月6日换营业房门锁的收款收据一份，拟证明原告已经于2019年10月5日接收了被告纪京峰、孙长红交付的营业房，并换门锁替孙长红交纳2019年9月所欠的电费。6、房屋租赁合同一份，拟证明2019年11月14日原告将涉案房屋出租给刘峰，现一直由刘峰使用。7、房屋交接清单一份，拟证明原告与被告纪京峰到喜来乐公司办理转让备案时在该公司打印的房屋交接单一份，拟证明被告纪京峰将房屋及钥匙以及原购房协议和收据交付给原告，交付时间是2019年10月5日。上述5-7号证据系原告用于证明被告孙长红已经将案涉房屋转让给自己，但其提供的房屋交接清单无被告孙长红的签字，不具有客观性，故对于上述证据的证明效力，本院不予确认。被告袁媛提供的证据，录像视频一份，拟证明原告与孙长红于2019年11月27日到涉案房产处，原告主张的交房时间不真实。对于该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：袁媛申请保全江苏鼎耀信息服务有限公司、扬州鼎耀投资管理有限公司、孙长红、纪京峰民间借贷纠纷一案中，本院于2019年9月20日立案保全。保全过程中，本院于2019年10月10日查封了孙长红名下位于博山开发区珑山路201号甲4号营业房壹套。执行程序中，原告钱家宏向本院提出异议，主张被告孙长红在本院查封前已将涉案房产转让给原告。2004年6月23日，淄博市博山喜来乐洗浴广场有限公司作为甲方与被告孙长红作为乙方签订《协议书》壹份，内容为：“…乙方自愿购买甲方建设的营业房，营业房座落在，乙方所购买的房屋为第22户四层壹套…”。2018年至2019年，原告在被告孙长红的帮助下分五次向江苏鼎耀信息服务有限公司、扬州鼎耀投资管理有限公司出借款项共计160万元。为此，被告孙长红于2018年7月14日为原告出具保证书一份，内容为：2018年7月14日，钱家宏购买鼎耀信息理财产品壹佰肆拾万元整（1400000元），如果公司出现资金兑付不了，本金回不来，我将营业房（英雄路与水河路交叉口22#四层楼）作为偿还。2019年10月5日。原告与纪京峰（孙长红）签订房屋转让合同一份，内容为：“…第一条甲方自愿将座落于22﹟的营业房（房屋面积为244.8平方米）转让给乙方。房屋价值为￥145万元。第二条交付与支付1、本合同书签订时，甲方向乙方交付房屋所有权证明和全部门锁钥匙。2、本合同书规定的房屋用于偿还甲方所欠乙方之债务￥145万元。剩余欠款由双方另行协商。第三条本合同自签订之日起立即生效…”。在该协议甲方落款处只有被告纪京峰的签字，没有被告孙长红的签字。同日，原告与被告纪京峰签订房屋交接单一份，在该交接单中亦仅有纪京峰的签字。被告孙长红与被告纪京峰原系夫妻关系，双方于2019年8月1日解除婚姻关系。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，原告虽主张涉案房产系被告孙长红用于抵顶所欠其理财本金，但依据原告提供的证据系其与江苏鼎耀信息服务有限公司、扬州鼎耀投资管理有限公司发生的借贷关系，被告孙长红书写的“保证书”系为上述借贷关系的担保。故原告与被告所签订的房屋转让合同的意思表示并不是涉案房屋的买卖关系，被告亦未支付相应涉案房屋的价款。同时，原告提供的租赁合同等无法证实其在法院查封之前已合法占用该房产。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告钱家宏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钱家宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判长 李 迎审判员 冯志明审判员 董军戈二〇二〇年十二月三日法官助理刘刚书记员蒋玉静