上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11428号上诉人（原审原告）：上海巍立路桥设备有限公司，住所地上海市浦东新区沪南公路****楼**。法定代表人：魏细才，执行董事。委托诉讼代理人：叶云，北京市京师(上海)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海开格企业发展有限公司，住所，住所地上海市浦东新区沪南路**div>法定代表人：计慧芸，总经理。委托诉讼代理人：顾積伟，上海君学律师事务所律师。委托诉讼代理人：董碎卓，该公司员工。上诉人上海巍立路桥设备有限公司（以下简称巍立公司）因与被上诉人上海开格企业发展有限公司（以下简称开格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初39022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。巍立公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人要求被上诉人退还多收取的水费8,151.66元（人民币，币种下同）的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人虽向被上诉人支付水费，但上诉人一直存在异议。被上诉人于2018年10月向上诉人主张水费8,151.66元，上诉人存在异议而未交，随后被上诉人多次发函催缴，但上诉人仍不认可。之后，被上诉人采取断水断电的方式强迫上诉人支付水费，上诉人虽报警但被告知只能通过司法途径解决。因该段时间上诉人正接待全国各地的供销商召开会议，且公司需正常办公，故无奈支付水费，并不代表上诉人认可该笔费用。上诉人之后亦采取手段对被上诉人滥收水费的行为进行举报，一直到起诉；二、被上诉人应当证明上诉人多用水的情况。根据合同约定，上诉人的水费由被上诉人代收代缴，被上诉人拿到自来水公司的缴费单据后收取上诉人水费。据自来水公司反馈，开格科技园2018年10月水费为1,000元左右，与被上诉人主张的上诉人一家十月的水费就严重不符，被上诉人应当举证证明上诉人的实际用水情况及多收费原因；三、被上诉人在庭审中称“上诉人2016年水表后端发生爆裂，此后水表一直处于漏水状态，实际用水量偏高，因被上诉人的抄表员一直采用预估而少算了水费，2018年8-9月上诉人进行了装修，10月发现漏算水费，10月之后上诉人的用水量均正常”。对此，上诉人认为，首先，被上诉人采用预估的方式而不实际抄水表过错在于其自身；其次，2018年之后和之前的用水量差距不大，即便每个月漏水20元，三年也就720元，与被上诉人主张的金额差价悬殊。而被上诉人主张的两年的漏水量达到一个公司16年的用水量或者说一个园区半年的用水量，显然毫无依据。而且，被上诉人也没有证据证明上诉人的水管曾发生漏水情况；最后，上诉人2016年的水费为667.92元，2017年水费为409.86元，2018年水费为556.6元，装修一个月的水量不可能超过一年的用水量，故被上诉人以2016年之后漏水及装修主张上诉人少交8,151.66元水费，显然不符合常识。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。开格公司辩称，该笔水费已经由上诉人实际支付，上诉人和被上诉人之间已经在2018年就此达成合意。上诉人装修后，整个园区的用水量大幅度下降，很明显漏水点肯定在上诉人的租赁范围内，其他的四栋楼都未产生该现象，故这些水费应当由上诉人承担。综上，不同意上诉人的请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。巍立公司向一审法院起诉请求：1.开格公司支付巍立公司违约金28,332元；2.开格公司退还巍立公司多收取的水费8,151.66元、租金及物业管理费9,057元；3.开格公司赔偿巍立公司重新装修的损失15,185.81元；4.变更租赁合同中的租赁面积及相应费用的条款，依据实际面积予以调整。一审法院认定事实：位于上海市XX路****房屋（厂房）登记于开格公司名下，3幢全幢共3层（产证记载建筑面积992.49平方米）。2013年起，巍立公司向开格公司承租系争房屋，双方签订租赁合同，记载租赁面积为340平方米（房屋、园区场地平面见附件），租赁用途为办公研发。2016年双方续签合同，租期自2016年5月1日起至2018年4月30日止。2018年，巍立公司（乙方）与开格公司（甲方）再次续签《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，合同期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止。第一年租金237,046元，第二年251,269元，第三年266,345元。租金按照付二押二方式支付。合同期间，乙方使用该房屋所产生水、电费由乙方承担，由甲方代收代付。每月乙方向甲方交付上月实际发生的水、电费、停车位租用费和其他一切费用。合同期内，乙方如需对所租赁的房屋进行分隔或装修的，须征得甲方书面同意。施工前应告知甲方，并将有关施工设计图纸交由甲方书面确认。若甲方对施工设计图纸在30日内未提出异议，视同甲方认可乙方的施工设计方案。乙方必须严格按图施工，并遵守国家、上海市有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法规和规定。装修、施工费用乙方自理。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变承租房屋建筑结构，违反有关技术标准和消防规定等，甲方有权要求乙方恢复租赁房屋和有关设施原状，……。合同第七条违约责任中约定，甲方发生违约情形，违约方除应协商赔偿履约方所受损失外，违约方还应按押金总额向履约方支付违约金。……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，巍立公司继续承租系争房屋。2018年11月14日，开格公司向巍立公司发函，指出2018年10月巍立公司使用水表的抄见为2525（吨），上月为914（吨），总计用水量1611（吨），水费8,151.66元，要求付款。逾期将停止供应水、电。11月21日，开格公司再次发函要求支付拖欠的水电费。11月26日，巍立公司、开格公司因水费问题发生纠纷，巍立公司报警。同日，巍立公司向开格公司支付了水电费（含水费8,151.66元）。另2019年2月至10月，巍立公司依据开格公司开具的缴费金额，每月交纳水费为数十元不等。2019年2月，开格公司向系争房屋所在园区内租户发函，通知园区管理处将于2019年3月2-3日对2-5幢的配电间进行封闭施工，要求各租户于3月1日前清理配电间内的物品等。此后，开格公司将系争房屋的配电间朝外开门，将原向内的开门封闭。一审审理中，巍立公司提供了装修报价单一份，证明因开格公司改变配电间的开门，对配电间进行统一管理，破坏了巍立公司在配电间内的柜子等装修，巍立公司重新装修安装橱柜需产生工程造价15,185.81元。经庭审质证，开格公司称巍立公司在配电间内安装橱柜、堆放杂物等行为已违反消防规定，因巍立公司没有自行拆除，也不让开格公司进入，故开格公司砸墙进行整改，改变了配电间门的朝向，开格公司未收回配电间。开格公司向一审法院提供了巍立公司于2018年8月提交给物业的装修管理协议及图纸，证明巍立公司在2018年8月进行过装修，巍立公司提交给物业审核的装修图纸中并没有配电间安装橱柜等装修内容，说明巍立公司自知配电间不得安装橱柜作他用，仍私自为之。经庭审质证，巍立公司表示对该证据须进一步核实，庭后亦未在一审法院指定的期限内就该证据发表意见。一审审理中，巍立公司称其诉请退还租金及物业管理费的金额是根据系争房屋总面积的租金价格，按配电间面积（计7.6平方米）折算而出。开格公司称2016年巍立公司的水表后端曾发生爆裂，此后水表可能一直处于漏水状态，实际用水量偏高，因开格公司的抄表员一直采用预估，少算了水费，2018年8-9月间，巍立公司进行过装修，10月开格公司发现漏算水费，10月以后巍立公司的用水量均正常。一审法院认为，巍立公司、开格公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案履行中的《房屋租赁合同》系续租合同，双方间的租赁关系自2013年起已建立，故对系争房屋的四址状况、使用面积巍立公司均已明知。根据庭审查明，巍立公司单独使用水表，2018年10-11月间双方因补收水费问题发生纠纷，开格公司根据实际抄表数向巍立公司补收水费，巍立公司虽对该费用的承担表示异议，但双方已通过沟通处理，由巍立公司支付了前述费用，巍立公司再行起诉要求开格公司退还水费，一审法院不予支持。巍立公司诉请退还多收的租金及物业管理费是针对系争房屋的配电间，根据合同约定，巍立公司对租赁房屋（含配套设施）的使用应当遵守有关建筑、消防等方面的法规和规定，开格公司通过统一整改，将配电间的开门朝外，封闭原内开门，仅系开格公司实行统一管理所需，未改变该配电间的使用功能，未影响巍立公司实现承租目的。并且涉案租赁合同关于租金的计付约定，并未以实际承租面积计算，故巍立公司主张开格公司退还配电间租金以及重新装修损失、变更租赁面积的条款之请求，一审法院不予支持。巍立公司以开格公司存在违约行为为由，向开格公司主张违约金的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，于二○二○年八月六日作出判决：驳回上海巍立路桥设备有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1,212元，减半收取计606元，由上海巍立路桥设备有限公司负担。二审审理中，上诉人提交了如下证据：证据一、康桥镇人民调解委员会出具的说明，欲证明上诉人于2019年3月仍就水费事宜寻求救济，并未认可支付该笔费用；证据二、用水情况的汇总表以及被上诉人用水的缴费明细。欲证明上诉人与被上诉人自2015年至2019年的用水情况；上诉人正常用水量为每年90到130立方米之间，每年的水费是500到700元左右，被上诉人整个工业园区每个月水费是1,000到2,000元不等，被上诉人要求上诉人补交的水费可以供整个园区用半年，供上诉人公司用16年；证据三、被上诉人给上诉人的回函，欲证明被上诉人在2019年2月27日表示就争议水费给予8折优惠，但上诉人并不认可，说明争议水费支付之后双方就水费金额进行交涉。被上诉人发表质证意见如下：对证据一的真实性认可，但对其证明目的不予认可；对证据二，上诉人2018年11月的水费有误差几块钱，园区整体水费误差几毛钱，误差不大；对证据三真实性没异议，因为当时我们想尽快协调这件事情，不想产生更大的一个纠纷。本院认为，鉴于被上诉人对于上述证据的真实性基本没有异议，故本院作为证据予以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，二审庭审中，被上诉人述称确曾因涉案水费支付争议停水，但只是停了一会，并不是很长时间。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人要求被上诉人退还水费8,151.66元是否具有法律依据。上诉人主张其系被迫支付该笔水费，支付前后均提出过异议，且该笔费用不合常理，故不应由其承担；被上诉人则认为其抄表员系采用预估方式抄表，该笔水费实际发生且上诉人已经支付，故不应退还。对此，本院认为，其一，根据查明的事实，上诉人虽已向被上诉人支付该笔费用，但其支付之前双方对此存在较大争议，且被上诉人确曾存在停水行为，亦曾因该争议报警。此外，上诉人二审中提交的证据亦表明上诉人在付款之后仍存在异议，且双方对此事宜亦有沟通协商。由此，结合二审查明的新事实，本院认为，上诉人虽已支付该笔费用，但并不表示其认可被上诉人主张的水费结算金额，故涉案水费仍应结合本案事实予以结算。其二，关于上诉人应承担的水费金额问题。被上诉人虽辩称其抄表员是通过预估方式抄表，其主张的水费金额系实际发生，但本院须指出的是，被上诉人长期租赁系争房屋，无论是从2018年之前历年的水费金额来看，还是从2019年被上诉人确认已按实际发生度数抄表所发生的水费金额来说，被上诉人主张的上诉人欠缴的水费金额确实明显不符合常理。即便如被上诉人所述，上诉人的水表后端存在漏水情况，被上诉人作为出租方，园区供水管道的维护责任亦应由其承担，且其作为抄表一方亦应及时发现问题，故在被上诉人没有证据证明系争房屋内水管存在漏水的情形下，其要求上诉人承担所谓水管漏水产生的水费亦缺乏依据。此外，被上诉人对于何时开始通过预估方式收取水费、有无告知上诉人收费方式以及有无发现整个园区缴纳的水费总额与收取的水费总额存在较大差额等问题均没有明确的意见或者合理的解释。由此，结合争议发生之前系争房屋历年用水量以及据实抄表后的年度用水量等本案实际情况，基于诚信和公平原则，本院酌情确定被上诉人应向上诉人退还收取的不合理部分水费6,000元。综上所述，上海巍立路桥设备有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初39022号民事判决；二、上海开格企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海巍立路桥设备有限公司退还水费人民币6,000元；三、驳回上海巍立路桥设备有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,212元，减半收取计606元，由上海巍立路桥设备有限公司负担546元，上海开格企业发展有限公司负担60元；二审案件受理费人民币50元，由上海巍立路桥设备有限公司负担13.20元，上海开格企业发展有限公司负担36.80元。本判决为终审判决。审判员 娄 永二〇二〇年十二月三十日书记员 王仁宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；