江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初5497号 原告：江苏钰之鑫物业服务有限公司，统一社会信用代码91320706750002937Y，住所地连云港市海州区朝阳中路**祥源国际大厦**。 法定代表人：朱正柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆凯丰，该公司员工。 委托诉讼代理人：顾维模，该公司员工。 被告：祝井浩，男，1991年11月1日出生，汉族，住灌云县。 原告江苏钰之鑫物业服务有限公司（下称钰之鑫公司）与被告祝井浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告钰之鑫公司委托代理人陆凯丰、顾维模，被告祝井浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钰之鑫公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠年度2015年1月2日至2020年6月30日物业服务费63024.8元，其中5-106商铺物业服务费6155.3元，公共水电费1099.7元，合计7255元。5-202商铺物业费54670元，公共水电费1099.7元，合计55769.7元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月10日原告与连云港祥源房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。由原告自2014年11月11日起为祥源呈杰园小区（含住宅、商铺，总建筑面积共计42822.84平方米）提供物业服务，约定普通住宅有电梯物业0.9元/月/平方米，商业物业1.5元/月/平方米。被告作为祥源呈杰园小区5-106商铺建筑面积为62.19平方米;5-202商铺建筑面积为552.36平方米。在2015年1月2日至2020年6月30日期间，一直以各种理由拒绝缴纳物业服务费，原告无奈诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告祝井浩辩称：1.被告于2014年1月3日缴纳物业费5055元。2.房屋于2014年底出现漏水现象，物业拒绝维修服务，至今仍未修好。3.2017年房屋门前公共下水道堵死，请物业维修，物业拒绝服务，被告自行请人维修。4.2017年夏天301、302、310多间房屋漏雨，物业拒绝在屋顶做防水及维修，导致我家房间大面积损坏，影响正常营业，可以现场调查。5.关于消防设备管理，喷淋头无水，导致我家多次消防检查被罚款，至今仍无水，可现场勘察。6.关于绿化管理，门前树上每逢夏初至秋末均有虫子，数量巨多，爬到门市里面。7.我国物业收取标准分为四级收费标准，原告应提供收费标准的依据。8.原告维修好房屋漏水问题，补偿业主损失后，被告可以补交物业费。我们买的几百万的商业房，因物业问题导致无法正常营业，请求物业自行辞退。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，原告钰之鑫公司（乙方）与连云港祥源房地产开发有限公司（甲方）签订《祥源呈杰园小区前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》、连价规[2014]1号文件规定和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对祥源杰园小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第二章物业服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，1、物业公用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序的管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰、装修管理服务；8、物业档案资料管理。……第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。……第三章物业服务费用第六条乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用(1)物业公共服务费；(2)公共能耗分摊费；(3)装饰装修管理服务费；(4)车辆停放服务费；(5)其他代收代缴费用；(6)空置房物业管理公共服务费。本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下:普通住宅有电梯：0.90元/月/平方米;商业用房：1.50元/月/平方米;办公用房：1.50元/月/平方米;物业服务费主要用于以下支出……。 2014年11月11日，灌云县住房和城乡建设局出具连云港市物业服务合同备案证明：连云港钰之鑫物业服务有限公司：你单位提交的关于祥源呈杰园小区（项目名称)物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：……六物业服务合同期限：自签订合自之日起至业主委员会成立之日止。 2016年12月28日，灌云县住房和城乡建设局出具连云港市物业服务合同备案证明：连云港钰之鑫物业服务有限公司：你单位提交的关于祥源呈杰园小区（项目名称)物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：……六收费标准：按连价规【2014】1号，三级服务标准收费：有电梯普通住宅：0.9元/月.平方米；商业用房：1.5元/月.平方米。七、物业服务合同期限：2014年11月11日至业主委员会成立之日止。 本院认为：原告钰之鑫公司（乙方）与连云港祥源房地产开发有限公司（甲方）签订《祥源呈杰园小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现被告未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。 关于被告辩称小区内绿化、消防设备管理、公共下水道等管理不到位，并提供照片予以证明，原告质证后认为与事实不符。本院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。被告所举证据可反映出物业管理服务在某些部位存在瑕疵，但并不能证明原告提供的服务存在较大瑕疵，且影响被告正常生活，对被告以此作为拒交物业费及水电公摊费的理由，本院不予支持，被告仍应向原告交纳物业管理费及水电公摊费。被告辩称房屋漏水原告不予维修，给其造成损失，原告庭审中不予认可，被告提供证据不能充分证明其主张，故对其抗辩主张，在本案中，本院依法不予采纳，被告可依法另行主张权利。 综上，被告应按照合同约定，依法缴纳2015年1月2日至2020年6月30的物业费及相关费用，经核算，被告应交纳的5-106商铺物业管理服务费为6155.54元（62.19㎡×1.5元/㎡/月×65月30天），水电公摊费为1099.7元，5-202商铺物业管理服务费为54672.29元（552.36㎡×1.5元/㎡/月×65月30天），水电公摊费为1099.7元，合计63027.23元。原告仅主张要求被告支付63024.8元，系对自身权益的自由处分，本院对此予以照准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告祝井浩于本判决生效之日起十日内向原告江苏钰之鑫物业服务有限公司支付人民币63024.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费597元，由被告祝井浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 郭胜利 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 朱晓东 书 记 员 周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院 账号：3207230011010000102342（本案子账号） 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部