江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初1109号原告：秦宝海，男，1953年2月19日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：孙晓祥，仪征市方圆法律服务所法律工作者。被告：仪征市恒信物业管理有限公司，住所地在仪征市月塘镇石柱山庄小区。法定代表人：顾国平，总经理。委托诉讼代理人：孙园园，该公司员工。被告：扬州丰城置业有限公司，住所地在仪征市月塘镇石柱山庄****。法定代表人：阎华云，董事长。委托诉讼代理人：李家伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：徐腾，江苏韵合律师事务所律师。原告秦宝海与被告仪征市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）、扬州丰城置业有限公司（以下简称丰城置业公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，先依简易程序，后因案情复杂转普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦宝海的委托诉讼代理人孙晓祥，被告恒信物业公司的委托诉讼代理人顾国平，被告丰城置业公司的委托诉讼代理人徐腾在两次庭审中到庭参加诉讼。原告秦宝海在第一次庭审中、被告丰城置业公司的委托诉讼代理人李家伟在第二次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦宝海向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告丰城置业公司给付原告质量保修金177500元并承担相应利息，利息自2017年6月1日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：扬州市锦旺建筑安装工程有限公司（以下简称锦旺公司）从被告丰城置业公司处承接了石柱山庄三期A地块三标段41-43、49-53、55-56、58-61号楼工程。后原告与姚士山又共同从锦旺公司处承接了该工程，并与锦旺公司签订了项目承包合同书。现上述工程已全部竣工验收并交付使用，工程款也全部结清，但被告丰城置业公司还扣留了原告工程质量保修金177500元。保修期届满后，原告多次向被告催要上述保修金，被告一直推诿，拒不给付。其向本院提交的证据有：1、恒信物业公司向秦宝海出具的工程质保金收据1份、丰城置业公司与秦宝海签订的付款协议书1份、丰城置业公司与锦旺公司签订的建设工程施工合同1份、锦旺公司与原告及案外人姚士山签订的项目承包合同书1份、锦旺公司出具的证明1份，用以证明原告为涉案工程的实际施工人，是适格主体及被告欠保修金的数额；2、申请本院调取的涉案工程的开工报告、竣工报告及竣工报验单、工序质量报验单等相关附件各10份、仪征市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收表1份，用以证明原告承接的工程已竣工验收合格，不存在质量问题。被告恒信物业公司辩称，本案为建设工程施工合同纠纷，涉案工程合同相对方为锦旺公司与被告丰城置业公司，原告起诉恒信物业公司，主体不适格，且质保金一直在丰城置业公司账户上，恒信物业公司只是代发质保金。此外，石柱山庄三期A地块三标段41-43、49-53、55-56、58-61号楼竣工验收合格后由恒信物业公司介入提供服务，在质保期内有多户住户房屋有漏水等问题，原告一直没有维修到位，如果原告将房屋全部维修好，恒信物业公司可以立即申请发放质保金。其未向本院提供证据。被告丰城置业公司辩称，首先，丰城置业公司是与锦旺公司就石柱山庄三期A地块三标段41-43、49-53、55-56、58-61号楼签订了建设工程施工合同，与原告之间从未就上述工程签订过任何合同，根据合同相对性原则，原告无权依据丰城置业公司与锦旺公司的合同向丰城置业公司主张任何权利，故原告要求丰城置业公司按照合同支付工程质量保修金没有事实和法律依据。其次，涉案工程竣工合格日为2013年5月22日，丰城置业公司与锦旺公司工程质量保证书中约定屋面防水工程及有防水要求的房间和外墙的防渗漏保修期为五年，《建设工程质量管理条例》第40条规定：房屋建设工程保修期应从工程竣工验收合格之日起计算，故本案相应的防水工程保修期应到2018年5月22日。第三，丰城置业公司与锦旺公司工程质量保证书第三条规定：“因承包人不能及时维修，发包人有权委托第三方维修，相应的费用从质量保修金中扣除”。在案涉工程的质量保修期内，上述标段的多套房屋出现大量漏水、墙面开裂、下沉、空鼓等质量问题，丰城置业公司在例行检查过程中发现后，多次联系承包人进行维修，然而维修方在维修过程中始终抱着敷衍应付、故意拖延的态度，导致许多问题至今无法彻底解决。鉴于此，丰城置业公司于2017年安排人员对上述工程中一些较严重的房屋漏水问题进行集中整治维修，花费了防水材料费等共29300元。另外，涉案工程中61-101户房屋自2016年起出现多处漏水渗水等严重房屋质量问题，承包方虽多次维修，但均未能彻底修复。2018年9月至12月，该户业主为维修房屋购买了防水液、防水浆、腻子粉等维修材料花费4020元，维修人工费用约3000元。2019年12月，61-101室业主委托第三方扬州鼎王建筑装饰有限公司对房屋漏水情况进行维修评估，结论为：维修需另花费62280元。因承包人不履行保修责任，丰城置业公司及业主不得不自行维修，所产生的维修费用及因此造成的损失计106900元，应从工程质量保修金中扣除。其向本院提交的证据有：1、竣工验收备案证明书1份，证明涉案工程于2013年5月22日验收合格；2、翠微苑《六标》雨后查房记录若干，证明2014年2月18日起在查房过程中发现涉案工程多套房屋出现漏水、损坏等质量问题；3、丰城置业公司购买防水材料的清单5张、61-101房屋业主自行购买防水材料的收据3张，证明丰城置业公司及业主自行维修房屋花费的费用；4、扬州鼎王建筑装饰有限公司出具的报价单1份，证明61-101房屋彻底维修需花费62280元；5、赛诺定制出具的销货单一份，证明61-101室业主因房屋漏水导致实木家具受损，花费维修及人工费合计11300元；6、房屋漏水照片10张，证明截止目前尚有部分房屋漏水问题没有维修到位；7、翠微苑检查维修记录簿1份、恒信物业公司项目管理人员吴春华当庭所作证言，证明丰城置业公司在保修期内就房屋质量问题履行了通知义务。经审理查明，2011年8月23日，丰城置业公司与锦旺公司签订《建设工程施工合同》一份，约定丰城置业公司将石柱山庄三期A地块Ⅲ标段（41-43、49-53、55、56、58-61#楼）的土建、安装工程发包给锦旺公司，竣工日期为2012年2月20日，合同总价款为19281974元等。双方同时签订了《工程质量保修书》，约定：涉案工程质量保修金为施工合同价款的3%；质量保修期从工程实际竣工之日起计算，分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期，其中屋面防水工程、有防水要求的房间和外墙面防渗漏质量保修期为5年；属于保修范围和内容的项目，承包人应在接到修理通知后7日内派人修理，承包人不在约定期限内派人修理，发包人可委托其他人员修理，保修费用从质量保修金内扣除；在国家规定的工程合理使用期限内，承包人确保地基基础工程和主体结构的质量，因承包人原因致使工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应承担损害赔偿责任；发包人在质量保修期满后14天内将剩余保修金返还承包人。在该合同签订前，丰城置业公司与锦旺公司达成初步合作意向后，锦旺公司与秦宝海、姚士山就该项目于2011年8月15日签订《项目承包合同书》一份，约定：锦旺公司将石柱山庄三期三标段工程发包给秦宝海、姚士山；秦宝海、姚士山按固定比例方式上交锦旺公司总包管理费等。上述两份合同签订后，石柱山庄三期A地块Ⅲ标段（41-43、49-53、55、56、58-61#楼）工程中两个标段10幢楼由秦宝海实际施工（其余一个标段4幢楼由姚士山实际施工），后完工并交付使用，于2013年5月22日通过竣工验收。2013年10月31日，丰城置业公司与秦宝海就2014年春节前石柱山庄翠微苑工程款支付一事签订《付款协议书》一份，对扣除丰城置业公司供材和保修金后的工程款给付方式、期限、逾期利息等事宜进行了约定。2018年10月22日，恒信物业公司向秦宝海出具载明款额为177500元的翠微苑工程质保金收据一份。本案审理过程中，经原告与被告丰城置业公司确认，尚未返还的工程质量保修金数额为177500元。另秦宝海向本院提供锦旺公司于2020年7月26日出具的证明一份，载明：“兹证明秦宝海系承包我公司承建石柱山庄三期A地块三标段（41-43、49-53、55、56、58-61）工程的承包方，工程结束后我公司和扬州丰城置业有限公司一致同意将我公司与扬州丰城置业有限公司签订合同承建石柱山庄三期A地块三标段（41-43、49-53、55、56、58-61）工程的保修金全部由秦宝海本人享有，并由秦宝海本人直接收取。我公司与扬州丰城置业有限公司之间没有任何债权债务关系，我公司享有的权利和履行的义务均由秦宝海本人享有和承担”。本案的争议焦点为：1、原告是否为本案的适格主体；2、被告丰城置业公司是否应当给付原告质量保证金177500元以及承担相应利息。对于争议焦点1，本院认为，发包人被告丰城置业公司与承包人锦旺公司虽就仪征市石柱山庄三期A地块三标段（41-43、49-53、55、56、58-61#楼）工程签订了建设工程施工合同，但涉案工程系秦宝海实际施工，故本院确认秦宝海为工程实际施工人。根据相关法律规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的建设施工合同无效。本案中，承包人锦旺公司将其从被告丰城置业公司处承包的建设工程转包给不具备相应资质的原告秦宝海及案外人姚士山，故其与丰城置业公司间的建设工程施工合同应属无效。根据相关法律规定，建设施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。秦宝海提供的证据能够证实本案案涉工程经验收合格，故丰城置业公司应当及时与锦旺公司结算工程款。原告提供的付款协议书与锦旺公司出具的证明能够相互印证，证实锦旺公司与丰城置业公司已协商一致，同意案涉工程款由秦宝海与丰城置业公司直接结算，锦旺公司与丰城置业公司不再有任何债权债务关系，由秦宝海承继锦旺公司的权利、义务。因质量保修金并非锦旺公司缴纳，而是在工程款中预留，属工程款的一部分，在符合合同约定的情况下，秦宝海有权向锦旺公司主张返还，且此前秦宝海以个人名义已领取了部分保修金，恒信物业公司也就剩余款项向其出具了收据。秦宝海与案外人姚士山虽然共同与锦旺公司签订了《项目承包合同书》，但经本院调查核实，其与秦宝海分别承包了不同标段的工程，分开结算，姚士山已就其承接的标段工程单独结算且工程保修金已领取完毕，秦宝海主张的保修金系秦宝海个人承包的项目标段，故秦宝海作为本案原告主体适格。对于争议焦点2，本院认为，建设工程合同无效时，合同中关于质保金扣留比例及返还时间的约定应当参照适用。本案中被告丰城置业公司对质量保修期已届满及尚未返还的质量保修金数额为177500元无异议，但主张因保修期间涉案工程存在渗漏等质量问题，原告虽进行了维修，但始终敷衍并未修复，最终由丰城置业公司及业主自行维修，应当扣除实际支出的维修费用106900元。对此本院认为，发包人被告丰城置业公司与承包人锦旺公司在《工程质量保修书》中约定质量保修期从工程实际竣工之日起计算，其中屋面防水工程、有防水要求的房间和外墙面防渗漏质量保修期为5年，同时约定在质量保修期满后14天内将剩余保修金返还承包人。涉案工程竣工验收合格日为2013年5月22日，丰城置业公司最迟应于2018年6月5日前返还全部工程质量保修金。原告施工工程已竣工验收合格，被告丰城置业公司所提交的相关检查记录、材料购买单据等均为单方所作，未经原告及锦旺公司确认，证人亦为利害关系人，所作证言及提供的其他证据尚不能够证明丰城置业公司在保修期限内因质量问题向原告或锦旺公司发送过相关维修通知，要求履行维修义务，以及原告或锦旺公司怠于履行维修义务的事实，不足以阻却保修金的返还，也不能证明系原告工程存在质量问题未修复导致其他损失，扣减相应保修金依据不足，故对原告要求被告丰城置业公司返还质量保修金177500元的请求，本院予以支持。被告丰城置业公司今后若能够提供相应证据，可另行主张权利。鉴于被告丰城置业公司延期返还质保金，给原告造成了实际损失，原告有权要求被告按照银行利率标准赔偿利息损失。被告恒信物业公司并非保修金返还主体，且庭审中原告明确表示不要求其承担相应责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条、第四条、《最高人民法院》第八条的规定，判决如下：被告扬州丰城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告秦宝海工程质量保修金177500元，并承担以177500元为基数自2018年6月5日起计算至实际还款之日止的逾期付款利息（2018年6月5日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元，由被告扬州丰城置业有限公司负担；此款原告已垫付，由被告于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 奇人民陪审员  徐成武人民陪审员  刘长江二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李 萍