贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8227号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李玉红，女，汉族，1972年1月23日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：张春硕，男，白族，1971年3月21日出生，住贵州省毕节市。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人李玉红、张春硕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人已于2017年9月30日前取得涉案商品房建筑工程竣工合格证明文件，符合合同交付条件。根据双方所签补充协议的约定，若上诉人在达到交付条件后未书面通知的，合同约定的交付期限届满之日即为办理交付手续之日，上诉人并未逾期交房，不应承担违约责任。根据合同法解释（二）第二十九条的规定，违约金应当结合被上诉人的实际损失予以调整，而被上诉人的实际损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失，一审判决违约金过高，应以中国人民银行同期贷款基准利率计算。被上诉人李玉红、张春硕二审未作答辩。原审原告李玉红、张春硕一审诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金132,257.96元（违约金的计算方式：以原告购房总价款982,608元为基数，按日万分之二的标准，从2018年7月28日起计算至2020年5月30日止，共673日）。一审法院认定事实：2017年8月15日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20166385），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积187.31平方米，套内建筑面积158.97平方米，该商品房总价款为982608元。合同第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列／方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……买受人根据本合同第十三条第一款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”合同附件七中“南山碧桂园【峰景】ＹＪ180Ｔ型板房交付标准（精装）”载明：内墙：客厅油乳胶漆；餐厅、房间油乳胶漆；厨房、卫生间贴砖。天花：客厅、餐厅、房间、厨房、卫生间配石膏线油乳胶漆，阳台油乳胶漆。地面。地面、餐厅、厨房、卫生间铺砖，房间铺强化复合木地板，首层户型房间贴仿古砖。卫生设施和：配置洗手台柜、洗手盆、水龙头、浴镜、沐浴花洒、座侧。厨房设施：配石材台面连洗菜盆、组合式厨柜、水龙头，附送抽油烟机。合同附件十二补充协议中约定：第五条关于商品房交接（一）买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1项的约定即可。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款982608元，被告向原告出具发票。涉案商品房为ＹＪ180Ｔ型板房交付标准（精装），厨房设施未安装，卫生设施部分未安装，不符合交付标准。因被告未按照合同的约定于2018年7月28日前向买受人交付该商品房及2018年8月28日前未取得涉案商品房所有权初始登记，未为原告办理房屋权属转移登记，原告于2019年8月6日提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。2019年10月30日，一审法院作出（2019）黔0502民初9574号民事判决书，认为原告诉请的逾期交房违约金，因涉案商品房的厨房设施未安装，卫生设施部分部分未安装，不符合ＹＪ180Ｔ型板房交付标准（精装），且原告亦未实际收房，原告主张被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，暂不予处理，待条件成就后再行主张。判决：“一、被告吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李玉红、张春硕逾期办理产权证的违约金（违约金以982608元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年9月8日）；二、驳回原告李玉红、张春硕的其他诉讼请求。”被告不服该判决，提起上诉。贵州省毕节市中级人民法院于2020年4月9日作出（2020）黔05民终131号民事判决，认定被告于2019年6月28日取得涉案商品房的初始登记，于2019年7月20日通过短信群发通知的方式，通知原告提交办理转移登记的相关材料。对一审查明的其余事实予以确认。判决：“一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9574号民事判决；二、上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李玉红、张春硕逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已交付房价款982608元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类代款利率的1.3倍从2018年8月29日计算至2019年7月20日；三、驳回原审原告李玉红、张春硕的其他诉讼请求。”2020年5月25日，被告公司南山碧桂园项目部确认：“兹有南山碧桂园峰景7-1-102房截至目前该户仍未收房，该房屋存在以下问题：1、厨房柜子、台面石、五金整体未安装，且零星材料需要清运；2、公卫次卫台面石未安装、次卫淋浴屏未安装。3、室内多处反碱、部分墙面色差。4、室内马桶污染严重，要求更换。经与该户业主沟通，业主同意通过赠送物业费的形式以此不再追究以上室内问题（业主自行处理），同意按现状收房。经项目部与客服部研究商议决定，同意减免该户3年半物业费（按收房时间起算），请物业公司配合执行，后期由我司统一支付该批次物业费。”2020年5月30日，原告与被告签署《碧桂园物业及资料移交书》，确认涉案房屋于2020年5月30日办妥该物业及相关资料的移交。原告认为，原告于2020年5月30日收房，但原、被告未就逾期交房违约金问题达成一致，现被告迟延履行合同义务的行为已损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已支付了购房款，履行了合同约定的义务，被告未按《商品房买卖合同》第十一条的约定于2018年7月28日前向买受人交付该商品房，构成违约，应承担违约责任，从2018年7月28日之次日2018年7月29日起向原告计付逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同》第十三条：“……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……(2)逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，被告于2020年5月30日收房，则被告应于2020年6月30日内向原告计付违约金，具体计算为：982,608元×0.02%×672天=132,062.52元。被告未向原告支付该违约金，故原告主张的逾期交房违约金，予以支持，但以实际计算的132,062.52元为限。对于被告提出的双方签订的补充协议第五条的约定，被告不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张。虽补充协议第五条约定：买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1项的约定即可。但因涉案商品房为精装房，被告所交付的房屋应当符合合同中“南山碧桂园【峰景】YJ180T型板房交付标准（精装）”所载明的条件。而涉案房屋在原告同意收房时，房屋的厨房设施仍未安装，卫生设施部分未安装，并不符合“南山碧桂园【峰景】YJ180T型板房交付标准（精装）”所载明的条件，原告拒收房屋有正当理由，故被告的该抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李玉红、张春硕逾期交房违约金132,062.52元；二、驳回原告李玉红、张春硕的其他诉讼请求。案件受理费1,473元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人向上诉人购买的涉案商品房为精装修商品房，上诉人向被上诉人交付的商品房，除主体应当符合交付条件外，所涉装修也应当符合交付条件。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”的约定，双方在补充协议中约定仅以该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件作为符合交房条件的前提，明显不合理的减轻了上诉人应当承担的责任，且违背了双方签订商品房买卖合同中关于购买商品房为精装房的真实意思表示，故装修达到合同约定的条件，仍应作为案涉商品房符合交付条件的前提。根据贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9574号民事判决书认定的事实和《碧桂园集团贵西北区域工作联系函》记载的内容显示，涉案商品房在实际交付被上诉人时，仍不符合“南山碧桂园【峰景】YJ180T型板房交付标准（精装）”所载明的条件，上诉人主张案涉商品房于2017年9月30日前已符合交付条件，无事实依据，本院不予采信。上诉人逾期交付案涉商品房，应当依照合同约定向被上诉人支付违约金。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期交房的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2946元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十日书记员  邓 千