文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初3002号原告（反诉被告）：冉玲，女，1997年2月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：但盛刚，重庆洪宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：丰都县开元置业有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业一路**，统一社会信用代码915002300891247036。法定代表人：蒲晓玲，董事长。委托诉讼代理人：胡武雄，重庆天宇三星律师事务所律师。原告（反诉被告）冉玲与被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冉玲及其委托诉讼代理人但盛刚、被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司的委托诉讼代理人胡武雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冉玲向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告房款182903元及利息（自交付之日起按银行贷款利率计算至付清时止）；被告赔偿原告损失为已付房款的1倍。事实及理由：原告于2018年9月13日、2019年5月16日两次与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号DLGJXXX)，约定原告购买被告开发的位于丰都县XXXXX房屋，房屋总价362903元，原告首付182903元，剩余房款180000元向银行按揭贷款。合同签订后原告按约支付了首付款，但被告未按合同约定向银行申请贷款，导致合同无法履行，给原告造成损失。丰都县开元置业有限公司辩称：本诉原告主张解除合同无法定和约定的依据，本诉被告不存在违约行为，也无行为导致合同无法履行和实现，合同应当继续履行，本诉原告应当支付购房款，请求驳回本诉原告的诉讼主张。丰都县开元置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判决被告支付原告购房款180000元及违约金(从2019年5月17日起按日万分之零点二计算违约金至购房款180000元支付完毕时止)；2.由被告承担反诉费用。事实和理由：2019年5月16日原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，其合同约定：1、乙方(冉玲)购买甲方(丰都县开元置业有限公司)销售的丰都县XXXXX；2、商品房建筑面积26.41平方米；3、本商品房总成交金额362903元，签订合同当日乙方支付首付款182903元，剩余房款180000元在七日内办理银行按揭贷款支付；4、逾期付款违约金：乙方逾期超过180日付款，甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期付款之日起万分之零点二的违约金等。被告支付首付款182903元及大修基金等款项后，至今尚欠的购房款180000元被告未支付也未办理银行按揭支付。冉玲辩称：本案按揭贷款未能办理系因反诉原告的原因所致，反诉原告在本案合同的签订和履行过程中存在欺诈行为，应当驳回其反诉请求。本院经审理认定如下事实：2018年9月13日，丰都县开元置业有限公司（甲方）与冉玲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：冉玲向丰都县开元置业有限公司购买坐落于重庆市丰都县XXXXX用房一套，建筑面积为26.41平方米，其中套内建筑面积为15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为11.41平方米；总成交金额为362903元，建筑面积单价为13741.12元/平方米，套内建筑面积单价为24193.53元/平方米；付款方式为分两期付款，签订合同当日支付首付款182903元，剩余房款在接到甲方通知后七日内办理银行按揭贷款支付；办理按揭贷款违约责任：因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方；因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；同时，该合同第十一条第2款第（2）项甲方关于本商品房抵押情况的声明载明：“甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.20%。”合同签订当日，丰都县开元置业有限公司出具收据载明冉玲交纳了购房款182903元。2019年5月16日，丰都县开元置业有限公司与冉玲为本案房屋再次签订合同，该合同主要内容未更改，其更改内容有：属现售商品房的，甲方应在2019年12月31日前将商品房交付乙方使用；同日，冉玲支付契税10369元、大修基金2113元、印花税91元、权属调查费570元。同年10月30日，冉玲出具收条载明收到所购门面2018年11月1日至2019年10月31日租金15846元，丰都县开元置业有限公司当庭陈述该费用没有实际支付。2020年7月7日，本案房屋已办理在冉玲名下。另查明，本案房屋为清水、未装修，与他人购买的房屋未分离；丰都县开元置业有限公司于2018年1月29日将丰都县三合街道久桓大道242号2幢、3幢、4幢、288号5幢、14幢办理抵押登记。2019年5月6日，该公司将前述抵押物办理了解押。在庭审中，冉玲陈述丰都县开元置业有限公司从未联系其向何处办理按揭手续，该公司陈述联系过，但无证据证明。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》两份、个人住房信息查询、不动产登记受理通知单、通话录音、不动产登记证明、收款收据、收条等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司在与买受人冉玲签订《重庆市商品房买卖合同》时，存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的严重违约行为，其一直未将所售房屋存在抵押的事实告知原告（反诉被告）冉玲，也一直未通知购房方向何处办理按揭贷款，在购房方可能采取诉讼方式维权时，其又直接办理了产权登记，试图造成对方违约，其一系列行为均存在严重过错，故讼争合同的法定解除条件及约定解除条件均已成就，为此原告（反诉被告）冉玲在知晓抵押情况后向本院起诉解除合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持，双方虽在解押后重新签订了一份合同，但除交房时间外与之前的合同内容一致，仅是被告（反诉原告）为了规避法律规定的不利后果（解除合同并赔偿损失）而采取的形式，不能视为双方重新签订合同，仍应视为双方仅签订了一份出卖方存在故意隐瞒标的物已办理抵押情形的合同。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司一直故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实致涉案合同解除，故该公司应立即返还已付购房款182903元及利息（以182903元为基数，从2018年9月13日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。同时，依照上述规定，被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据该公司的过错程度，合同履约情况以及涉案房屋在2019年5月8日已解除抵押之事实，本院依照诚实信用原则及公平原则酌定由该公司承担已付购房款30%的赔偿责任即54870.90元。合同第十一条第2款第（2）项关于按照“已付房价款0.20%”计算赔偿金的约定显失公平，本院不予支持。因涉案合同已解除，故被告（反诉原告）的所有反诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）冉玲与被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司签订的两份《重庆市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还原告（反诉被告）冉玲购房款182903元及利息（以182903元为基数，从2018年9月13日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付原告（反诉被告）冉玲赔偿金54870.90元；四、驳回原告（反诉被告）冉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6743.54元，反诉案件受理费1964元，由被告丰都县开元置业有限公司负担（本诉案件受理费原告已垫缴，被告在履行本判决确定的给付义务时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  高 鹏人民陪审员  刘泽勇人民陪审员  姚德秀二〇二〇年十二月十七日法官 助理  陈 伟书 记 员  冉倪希