安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8335号 上诉人（原审被告）：凌昭，男，1981年1月12日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。 委托诉讼代理人：钱钢，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李绍南，安徽巢阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽名杰市场投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市淝河路北骆岗街道黄巷村**。 法定代表人:刘盛武,总经理。 委托诉讼代理人：孙宏旗，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：莫昌思，国浩律师（合肥）事务所律师。 上诉人凌昭因与被上诉人安徽名杰市场投资管理有限公司（以下简称名杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌昭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由名杰公司承担。事实和理由：1.凌昭已通过POS机刷卡、银行转账等方式支付完毕2012年5月1日至2014年4月30日产生的租金，并向一审法院提供了相应的证据材料，一审法院未予采信属于事实认定错误。第一，2012年5月1日、2013年5月1日的两份关于工业区大棚5号（3-10）、6号（1-7）的租赁合同并没有凌昭签字，合同内容中手写的部分也均是名杰公司单方所写，一审法院直接依据名杰公司单方提供的该两份合同计算租金，没有任何依据。按照正常逻辑，若就租赁物先签订租赁合同并使用，合同期满后仍继续使用租赁物而未续签租赁合同，则参照先签订的租赁合同内容计算产生的租金。但2014年4月30日之前，名杰公司将前述工业区大棚交由凌昭使用时并未明确租赁期限、租赁面积、租赁费用等，双方因此未签订租赁合同。2014年4月30日名杰公司与凌昭签订租赁合同，仅对2014年4月30日之后租赁工业区大棚作出了具体约定。一审法院直接参照2014年4月30日之后签订的工业区大棚租赁合同计算2014年4月30日之前租赁内容不确定的工业区大棚产生的租金，显然不可取。在一审阶段，凌昭明确了在2012年5月1日与名杰公司就工业区大棚租赁事宜达成初步合意。但因名杰公司原因致使凌昭无法承租全部场地，最初租赁面积未实际达到1866㎡，租金也并非30元/平米/月。名杰公司主张2012年5月1日至2014年4月30日的租金，应当提供证据加以证明，其仅提供单方签署的租赁合同，显然达不到其证明目的，名杰公司应当承担举证不能的责任。第二，凌昭与名杰公司法定代表人刘盛武是朋友关系，考虑到租赁面积、租赁价格不确定，租赁合同未签订等客观情况。凌昭与名杰公司按照当时实际租赁面积及租期沟通确认2012年至2014年大致的租金金额，凌昭通过POS机刷卡、转账等方式将2014年5月之前的租赁费用全部支付完毕。鉴于凌昭与刘盛武的朋友关系，名杰公司收取前述租金后并未向凌昭出具收据，凌昭也未向名杰公司索要收据。名杰公司为达到避税的目的，要求凌昭尽量以POS机刷卡的方式支付租金，凌昭在一审中提供了POS机刷卡单据，该单据系凌昭应刘盛武要求，向刘盛武控制的商户刷卡支付租金而形成的。为印证该客观事实，凌昭提供了相应的经营户公示信息，进一步证明凌昭已经通过POS机刷卡的形式向名杰公司支付了2014年5月1日之前产生的租金。凌昭在一审阶段提供了2014年5月1日至2017年4月30日租金的手续，名杰公司对此并未提出异议。由此可以明确，2014年5月1日至2017年4月30日租金已经结算完毕。按逻辑分析，若凌昭未支付2012年至2014年期间的租金，则名杰公司不会直接向凌昭出具2014年、2015年、2016年的租金收据。2.名杰公司法定代表人刘盛武尚欠凌昭短期拆借资金未予偿还，凌昭、名杰公司及刘盛武已经达成合意，以凌昭对刘盛武享有的债权冲抵2017年5月1日至2019年4月30日产生的租金。一审法院认定该期间产生的租金并未结清，属于事实认定错误。凌昭与刘盛武之间存在短期拆借资金的客观事实从名杰公司一审提交的《庭审笔录》明显可以反映出来。名杰公司在一审中提供的数份租赁合同均明确约定租金支付时间。若凌昭未支付租金，则名杰公司一定会及时以通知、诉讼等方式要求凌昭支付租金，但名杰公司并未采取以上方式向凌昭催要租金。由此可以表明，凌昭与名杰公司已经结清2017年5月1日至2019年4月30日的租金。3.即使法院认定凌昭尚有租金未向名杰公司支付，依据法律规定，名杰公司主张租金的诉讼时效已经届满，一审法院认定名杰公司主张租金的诉讼时效未经过，显然属于认定事实错误。《民法总则》虽然已经施行，但《民法通则》依然现行有效，故名杰公司主张租金的诉讼时效为一年。凌昭与名杰公司签订的相关租赁合同均是相互独立的。按照租赁合同约定，凌昭应当在每年5月3日内支付租金，凌昭逾期支付的，名杰公司享有自该年度5月4日起计算一年的诉讼时效。故即使法院认为凌昭租金尚未支付完毕，但依据《民法通则》第一百三十六条规定，名杰公司主张租金的诉讼时效已经届满。即使按照《民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，则名杰公司仅有权主张2017年、2018年签订租赁合同产生的租金，名杰公司主张其他租金的诉讼时效已经届满。 名杰公司辩称，1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回凌昭的上诉请求。2.不管是在一审还是上诉状中，凌昭均自认了其事实上存在拖欠名杰公司2012年至2014年涉案大棚租金。 名杰向一审法院起诉请求：一、判令凌昭立即支付名杰公司租金4104062元、利息(利息以4104062元为基数自2019年5月1日起按LPR计算至款清之日止)；二、本案诉讼费、律师费由凌昭负担。 一审法院认定事实：2012年3月10日，名杰公司与合肥市包河区淝河镇黄巷村民委员会（以下简称黄巷村）签订《东方新城承包协议书》，黄巷村将东方新城的面积2.4万平方米经营管理由名杰公司承包经营，承包期限八年即自2012年5月1日起至2020年4月30日止。 1.2012年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁期限壹年，自2012年5月1日起至2013年4月30日止；租金合计55980元/月，按年度支付合计671760元。 2.2013年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁期限壹年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止；租金合计1866平方米×30元=55980元/月，按年度支付合计671760元。 3.2014年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋书面租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁用途经营；租赁期限壹年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止；租金合计1866平方米×35元=65310元/月，按年度支付合计783720元。 4.2015年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁期限壹年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；租金合计72774元/月，按年度支付合计873288元。 5.2016年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁期限壹年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；租金合计93300元/月，按年度支付合计1119600元。 6.2017年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁期限壹年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；租金合计93300元/月，按年度支付合计1119600元。 7.2018年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租赁合同，合同约定：租赁面积1866平方米；租赁期限壹年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止；租金合计93300元/月，按年度支付合计1119600元。 8.2014年4月30日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订书面租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区2-5号房屋租赁合同，合同约定：租赁面积155平方米；租赁期限壹年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止；租金合计5735元/月，按年度支付合计68820元。 9.2013年3月20日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区12-15号房屋书面租赁合同，合同约定：租赁面积267.84平方米；租赁期限壹年，自2013年4月1日起至2014年3月30日止；租金35元/㎡/月，合计112000元。 10.2014年4月30日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订书面租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区12-15号房屋租赁合同，合同约定：租赁面积260平方米；租赁期限壹年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止；租金合计9100元/月，按年度支付合计109200元。 11.2015年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订书面租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区2-5号、12-15号房屋租赁合同，合同约定：租赁面积415平方米；租赁期限壹年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；租金合计16495元/月，按年度支付合计197940元。 12.2016年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区2-5号、12-15号房屋租赁合同，合同约定：租赁面积415平方米；租赁期限壹年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；租金合计20750元/月，按年度支付合计249000元。 13.2017年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区2-5号、12-15号房屋租赁合同，合同约定：租赁面积415平方米；租赁期限壹年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；租金合计22825元/月，按年度支付合计273900元。 14.2018年5月1日，名杰公司(甲方）与凌昭（乙方）签订租赁合肥市五里庙装饰世界工业区新钢构区2-5号、12-15号房屋租赁合同，合同约定：租赁面积415平方米；租赁期限壹年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止；租金合计22825元/月，按年度支付合计273900元。凌昭未在上述1、2、4-7、12-14号合同上签字。 上述合同签订后，名杰公司遂将上述房屋交付给凌昭经营使用，至2019年4月30日、5月1日名杰公司将租赁房屋予以收回。 综上，根据合同约定，凌昭自租赁房屋起应付给名杰公司工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租金6359328元，工业区新钢构区2-5号、12-15号房屋租金1284760元，合计7644088元。凌昭自称从2014年5月1日后付房租共3609826元，现凌昭仍欠名杰公司租金4034262元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。自2012年5月1日起名杰公司与凌昭签订工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号），工业区新钢构区2-5号、12-15号多份租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应按照协议全面履行义务。虽然在有的租赁合同中，凌昭未签字，但双方租赁的房屋一直延续租赁，凌昭在租金明细表中予以表述，故对双方的租赁关系予以确认。关于2012年5月1日至2014年4月30日租赁问题，名杰公司提供三份合同，其中两份合同凌昭未签字确认。根据法律规定租赁合同应当采用书面形式，未采用书面形式视为不定期租赁，故凌昭虽然未签字，但结合后期陈述和证据，双方之间租赁关系应当予以确认，房屋的面积、租金参照后期租金酌定予以认定，名杰公司主张凌昭从2012年起租赁其房屋予以认定。现凌昭租赁名杰公司房屋租金，根据合同约定，凌昭自租赁房屋起应付给名杰公司工业区大棚5号（3-10号）、6号（1-7号）房屋租金6359328元，工业区新钢构区2-5号、12-15号房屋租金1284760元，合计7644088元。凌昭自称从2014年5月1日后付房租共3609826元，故凌昭仍欠名杰公司房屋租金4034262元。凌昭辩称名杰公司收取凌昭2012年5月1日至2014年4月30日租金未向凌昭提供收据，已经缴纳该期租金，未提供证据证实，一审法院不予采信。凌昭辩称名杰公司法定代表人欠付凌昭借款，双方达成一致意见，借款冲抵2017年5月1日至2019年4月30日租金，该期间租金已经结清未提供证据证实，且属于另一法律关系，一审法院不予采纳。凌昭辩称名杰公司主张租金的诉讼时效应为一年，名杰公司已经超过诉讼时效，凌昭不应当支付任何租金。一审法院认为本案租赁合同自从2012年5月起一直连续性租赁到2019年4月终止，现名杰公司向凌昭主张所租赁房屋的租金未超过时效，对此辩称意见不予采纳。名杰公司要求凌昭承担律师代理费，无法律依据和合同约定，不予支持，凌昭对此辩称意见予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、凌昭于判决生效之日起十日内支付安徽名杰市场投资管理有限公司租金4034262元及利息（利息以4034262元为基数从2020年2月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款清日止）；二、驳回安徽名杰市场投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39632元，安徽名杰市场投资管理有限公司负担675元，凌昭负担38957元。 二审期间，凌昭提交银行转账凭证，证明：1.2014年1月26日凌昭向名杰公司法定代表人刘盛武转账95.5万元，用于支付2012年5月1日至2014年4月30日期间租金的事实；2.名杰公司法定代表人刘盛武资金紧张，凌昭分别于2014年12月10日、2015年10月19日向刘盛武出借30万元、295.5万元，该款项用于冲抵2017年5月1日至2019年4月30日期间租金的事实。名杰公司对该证据的真实性无异议，但是对合法性、关联性和证明目的均有异议，认为三笔转账中收款人均不是名杰公司，名杰公司在起诉时也认可收到了凌昭房屋租金360余万元，即使凌昭提交的所谓新证据包含的转账款项，事实上也在名杰公司主张的或认可的已收租金中，冲抵的事实也不存在，款项中看不出转账的性质。二审举证质证后，凌昭提交《情况说明》，表示其2014年1月26日向名杰公司法定代表人刘盛武转账的95.5万元系刘盛武向其借款，该款并非直接用于支付租金，而是用该款项与租金进行冲抵。 二审审理过程中，凌昭向本院提交支付租金明细，主张其通过本人及王莹莹（凌昭老婆）、何金抖代付的方式，共计支付租金4704209元，款项分别支付到安徽省明杰市场管理有限公司、刘盛武、沈建海（刘盛武姐夫）、合肥市包河区宏枫木业经营部（实际经营者万莉为沈建海老婆）、合肥市包河区卓雅陶瓷经营部（实际经营者刘盛武）。名杰公司认为凌昭提供的银行流水无法证明系房租，由于双方对房租是阶段性对账结清，故名杰公司也无法理清其提供的流水系房租，名杰公司仅能确认收到凌昭截至2019年4月30日的租金累计3609826元，凌昭提供的流水合计没有超过3609826元，凌昭从未向名杰公司表示过抵账，名杰公司更未曾同意凌昭所说的抵账。 对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，名杰公司向凌昭主张租金，提供了相应的合同以确认租金标准、租赁面积等，并自认已经收到房租3609826元。双方亦均认可一审法院查明的名杰公司将案涉房屋收回的时间。在此情况下，凌昭作为负有支付租金义务的承租人主张已经足额支付租金，应当提供证据加以证明。凌昭提供的现有证据不足以反映其除了3609826元之外，还向名杰公司支付过租金。凌昭主张存在借款冲抵房租及其他实际为支付租金的付款情况，但就此未能提供充分证据证明，名杰公司对此也不予认可。凌昭主张2012年5月1日、2013年5月1日的两份合同未签字，但结合双方之间的合同履行情况，一审法院确认双方之间的租赁关系并酌定此期间的租金并无不当。凌昭关于名杰公司诉请超过诉讼时效的主张亦缺乏法律依据。据此，凌昭应当承担举证不能的不利后果，对凌昭的上诉请求，本院不予支持。 综上，凌昭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39632元，由凌昭负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。