上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77883号原告：上海舒世物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：张敏，女。被告：陈虹，女，1979年2月21日出生，藏族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：申逸如,上海恒在律师事务所律师。原告上海舒世物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“舒世公司”)与被告陈虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序。2020年11月24日，本院依法公开开庭审理，原告舒世公司的委托诉讼代理人张敏，被告陈虹的委托诉讼代理人申逸如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒世公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告就本区五星路406、410弄1号、410弄3-4号1层A01室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2020年7月6日解除；2.被告支付2020年4月1日期间至同年7月10日期间的租金及使用费66,666元及其逾期付款违约金(自2020年4月1日起，按日万分之五计算至判决生效之日止)；3.被告支付免租期租金2万元；4.被告支付解约违约金12万元；5.被告支付2020年5月及6月的水电费2,525.10元；6.被告支付2020年9月1日至2020年11月17日期间逾期迁出证照违约金62,400元。事实和理由：2018年11月27日，其与被告就系争房屋签订租赁合同，被告承租房屋用于经营日式居酒屋。2020年4月1日起被告拖欠租金不付，故其于2020年7月6日向被告发送解约函，被告于该日签收，故合同于该日解除。被告于2020年7月10日从系争房屋内搬离，于同年11月18日注销营业执照。合同解除后，被告应支付欠付租金和水电费，并承担相应违约金。另外，被告已付租赁保证金4万元，其有权予以没收。审理中，其表示系争房屋为北蔡镇集体资产，由其代为管理，北蔡镇针对新冠疫情给予承租人的政策是减免租金2,900元，其另免除被告租金3,000元，故要求将诉请2的租金及使用费金额调整至60,766元。被告陈虹辩称，其同意解除合同。按照合同约定，2020年4月1日至2020年7月10日期间的租金及使用费为66,666元，但原告应按国家政策免除其疫情期间的1个月租金，故其欠付租金为46,666元，再抵扣其已付租赁保证金4万元后，其仅应支付6,666元。原告关于逾期付款违约金诉请的计算标准符合合同约定，但因其未欠付租金，故不同意支付该项违约金。租赁合同履行过半，故其不应再支付免租期租金。其于2020年11月18日注销注册于系争房屋上的营业执照，但合同约定的逾期迁出证照违约金标准过高，要求法院调整。另外，其同意支付水电费2,525.10元。经审理查明：系争房屋为上海北华置业有限公司所有。2018年11月27日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订租赁合同。合同约定房屋作为日式居酒屋用途；租赁期限为2018年12月1日至2021年6月30日，免租期自2018年12月1日至2018年12月31日止；由于乙方原因导致合同提前终止的，乙方需全额支付免租期租金；租金为2万元/月；乙方原因提前解除合同，双方无法达成一致意见的，乙方无权要求甲方退还租赁保证金，且还应向甲方支付6个月违约金；乙方逾期支付租金，按欠付租金的日万分之五承担违约金；乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，乙方支付6个月违约金；乙方如需设立公司且使用房屋作为注册地的，租赁合同终止后两个月内，乙方将注册地迁移解除房屋，否则按房屋租金标准的1.2倍支付违约金；租赁保证金4万元，乙方签订本合同后五个工作日内支付首期租金及物业管理费，以后以此类推，即乙方在房屋使用前15天，一次性支付后续三个月租金。后原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付租赁保证金4万元。2020年7月6日，原告向被告发送解约通知书，被告于同日签收。2020年7月10日，双方就房屋返还办理交接手续，被告确认欠付水电费2,525.10元。另查明，被告于2019年1月25日设立上海市浦东新区北蔡镇味波餐饮店，注册地址为系争房屋，后其于2020年11月18日注销该餐饮店。以上事实，由租赁合同、解约通知、工商登记信息、房屋产权证副本等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。被告未能按期支付2020年4月至同年6月期间的租金及2020年7月至9月期间的租金，被告按约有权行使解除权。因被告于2020年7月6日签收原告发送的解约函，故合同于该日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应支付其解约前的欠付租金及解约后至其返还房屋期间的使用费。双方对于2020年4月1日至同年7月10日期间欠付的租金及使用费金额66,666元并无异议，争议在于因疫情影响，原告应给予被告何种程度的租金减免。综合考虑疫情对租赁合同履行的影响程度及双方关于减免租金的表示，本院酌情认定被告支付2020年4月1日至同年7月10日期间的租金及使用费46,666元。至于租金滞纳金的诉请，原告诉请的计算方式符合合同约定，被告也予认可，故本院予以支持，但应以合同解除前被告欠付款金额43,996元为基数，自2020年4月1日起按照日万分之日计算至本判决生效之日止。关于免租期租金2万元、解约违约金12万元的诉请，以及原告另主张没收租赁保证金4万元，其性质均为合同解除后违约责任的承担，被告要求予以调整。本院结合被告的违约程度、合同的履行情况及对原告造成的影响，酌情将上述诉请金额调整至6万元。故，被告没收原告租赁保证金4万元后，原告还应向被告支付违约金2万元。关于逾期迁出证照的违约金诉请，原告主张按约以月租金的1.2倍为标准，自2020年9月1日计算至2020年11月17日。本院认为，其计算的起始日期按约应自合同解除的2个月后起算，即自2020年9月7日起算，计算至双方均认可的被告注销营业执照的前一日，即2020年11月17日；被告要求调整其计算标准，本院酌情调整至0.5万元/月。故被告应支付上述期间的逾期迁出证照违约金12,000元。至于水电费2,525.10元的诉请，因被告认可，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、原告上海舒世物业管理有限公司与被告陈虹就上海市浦东新区五星路406、410弄1号、410弄3-4号1层A01室房屋签订的租赁合同于2020年7月6日解除；二、被告陈虹于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年7月10日期间的租金及使用费46,666元；三、被告陈虹于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付欠付2020年4月1日至2020年7月6日期间租金的滞纳金(以43,996元为基数，自2020年4月1日起按照日万分之五计算至本判决生效之日止)；四、被告陈虹于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付违约金20,000元；五、被告陈虹于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付2020年9月7日至2020年11月17日期间逾期迁出营业执照违约金12,000元；六、被告陈虹于本判决生效之日起十日内向原告上海舒世物业管理有限公司支付2020年5月及2020年6月的水电费2,525.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,488元，减半收取计2,244元，由被告陈虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年十二月十一日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。