江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初6005号原告：李成杨，男，1967年9月16日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：耿会华，女，1964年12月24日出生，汉族，住江苏省射阳县。两原告共同委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：王延军，男，1976年11月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：马兆琴，女，1976年1月29日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：射阳县合德镇运棉村村民委员会，住所地江苏省射阳县合德镇运棉村**。法定代表人：卞金华，该村委会主任。三被告共同委托诉讼代理人：王志成，江苏建大律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：陈功，江苏建大律师事务所律师。原告李成杨、耿会华诉被告王延军、马兆琴、射阳县合德镇运棉村村民委员会（以下简称运棉村委会）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日、2020年12月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告李成杨、耿会华的共同委托诉讼代理人丁平，被告马兆琴、被告运棉村委会的法定代表人卞金华及被告王延军、马兆琴、运棉村委会的共同委托诉讼代理人王志成到庭参加诉讼；第二次开庭，原告耿会华及被告李成杨、耿会华的共同委托诉讼代理人丁平，被告王延军、马兆琴、运棉村委会的共同委托诉讼代理人陈功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成杨、耿会华向本院提出诉讼请求：1.依法确认运棉村委会与王延军、马兆琴签订的《盐射高速房屋搬迁协议书》无效；2.判令运棉村委会向原告支付拆迁费245525元以及提供住房安置指标。事实和理由：2017年5月7日，原告与王延军、马兆就位于射阳县的房屋签订了《房屋买卖协议》，但该份协议经射阳县人民法院（2019）苏0924民初1193号民事判决确认无效，故案涉房屋所有权仍归原告。2019年3月18日，运棉村委会与王延军、马兆琴就原告的房屋拆迁签订了《盐射高速房屋搬迁协议书》。王延军、马兆琴实际上无资格就原告的房屋进行处分，运棉村委会也无拆迁主体资格。原告多次与三被告协商搬迁协议无效，要求被告支付拆迁费及提供住房安置名额均未果。本案审理过程中，李成杨、耿会华撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求明确为要求王延军、马兆琴归还拆迁补偿款10万元，并承担相应诉讼费用。王延军、马兆琴、运棉村委会辩称，1.王延军和马兆琴已经在运棉村实际居住十几年，但是户口一直未能迁至运棉村。2.原告当时卖给王延军、马兆琴的房子已经被拆除重建，王延军、马兆琴与运棉村委会搬迁协议书中的房屋并不是原告原来的房屋，而是王延军、马兆琴拆除重建的房屋。3.案涉房屋买卖协议虽因违反法律的强制性规定而无效，但被告是守约方。4.房屋买卖协议被认定无效，原告只能要求返还原物或者折价补偿，现原物已经不存在，只能要求合同相对方王延军、马兆琴对标的物房产进行折价补偿，无权直接要求村委会支付补偿费或者住房安置指标。5.（2019）苏0924民初1193号民事判决书落款时间是2019年6月20日，而《盐射高速拆迁协议书》的签订时间是2019年3月18日，当时运棉村委会并不清楚李成杨、耿会华与王延军、马兆琴之间的房屋买卖协议会被法院认定为无效。请求法院依法处理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及本院确认的民事判决书、《盐射高速房屋搬迁协议书》等证据，本院认定事实如下：李成杨与耿会华系夫妻关系，王延军、马兆琴亦系夫妻关系。2017年5月7日，李成杨、耿会华（甲方）与王延军（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定，甲方将其所有的位于射阳县境内集体划拨土地上的房屋以69800元的价格出售给乙方。并约定，“如遇政府拆迁征用等相关情况，需甲方提供相关手续，甲方不得推辞，所涉及房屋、宅基地的赔偿，补偿费由乙方所有，与甲方无关”。合同签订后，王延军、马兆琴向李成杨、耿会华支付了购房款，李成杨、耿会华向王延军、马兆琴交付了房屋。根据王延军、马兆琴提供的照片，其买房后将李成杨、耿会华原有旧房拆除（保留前檐墙窗户以下部分）、扩建，并装修、使用。后因建设盐射高速公路，上述房屋需要拆迁。2019年2月18日，李成杨、耿会华向本院提起诉讼，要求确认其与王延军、马兆琴签订的《房屋买卖协议》无效。2019年3月18日，受盐射高速指挥部委托，运棉村作为甲方与王延军作为乙方，就房屋搬迁补偿有关事项签订了《盐射高速房屋搬迁协议书》，田某等5人在见证方处签字。协议约定：搬迁补偿安置方式为住房安置。乙方房屋产权证合法建筑面积为101.04平方米，搬迁补偿价为79157元。未确权面积为71.31平方米，搬迁补偿价为23119元。附属设施及装潢费用为102411元。搬家补偿费为1010元。住房安置18个月，18187元。搬迁住宅房屋80元。附属设施及其他漏项11457元。搬迁奖励为10104元。以上费用总合计为245525元。后上述房屋被拆除用于盐射高速公路建设。2019年6月20日，本院作出（2019）苏0924民初1193号民事判决，认为王延军、马兆琴并非案涉房屋所在集体经济组织成员，无权在该集体经济组织享有宅基地，其与李成杨、耿会华所签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，判决确认双方于2017年5月7日签订的《房屋买卖协议》无效。另查明，王延军、马兆琴选择了户型为180平方米的安置房，其房屋搬迁补偿款中191376元用于充抵安置房购房款，其余54149元被其领取。至本案法庭调查结束前，运棉村其他搬迁户转让180平方米户型安置房的价格为45.6万元左右。庭审中，李成杨、耿会华陈述，其在县城阳光海岸小区有住房，卖给王延军、马兆琴的房屋长期没有居住。本案审理过程中，经本院多次调解，双方未能达成一致意见。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中交易房屋已被拆迁，争议焦点是拆迁利益如何分配。案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而被认定无效，双方均有过错，但双方当事人之间买卖房屋的意思表示真实。王延军、马兆琴交付了全部购房款，并在买房后将旧房拆除、扩建，并装修、使用。李成杨、耿会华陈述其在县城有住房，卖给王延军、马兆琴的房屋长期没有居住，故其显然系因房屋拆迁增值而主张合同无效。法律既不应当鼓励当事人从违法行为中获利，也不应当鼓励当事人从不诚信行为中获利，对于拆迁利益中的增值部分主要应当归买房人所有。王延军、马兆琴已经获得拆迁补偿款54149元，还将获得一套户型为180平方米的安置房。参照运棉村其他搬迁户转让同样户型安置房的价格为45.6万元左右，王延军、马兆琴实际获得拆迁利益510149元左右。扣除其已经支出的购房款69800元和本应获得的房屋搬迁补偿款245525元，增值部分为194824元（510149元-69800元-245525元）左右。综合考虑本案情况，衡平双方当事人利益，本院酌定由王延军、马兆琴向李成杨、耿会华返还60000元为宜。综上，原告李成杨、耿会华的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告王延军、马兆琴于本判决生效后十日内向原告李成杨、耿会华支付60000元；二、驳回原告李成杨、耿会华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告李成杨、耿会华负担920元，被告王延军、马兆琴负担1380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈红春人民陪审员  范贵华人民陪审员  许仕彬二〇二〇年十二月三十日书 记 员  别立高附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。