上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初20936号原告：李斌，男，1978年8月18日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：高璟，女，1978年8月17日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告共同委托诉讼代理人：郑慧卿，上海申骏律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：施玉珏，上海申骏律师事务所律师。被告：邢亚宾，女，1952年6月16日出生，汉族，住上海市松江区。原告李斌、高璟与被告邢亚宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日、2020年12月16日对本案公开开庭进行了审理。原告李斌、高璟的共同委托诉讼代理人郑慧卿、施玉珏、被告邢亚宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李斌、高璟向本院提出诉讼请求：1.两原告不予退还被告保证金100,000元；2.被告支付两原告违约金，违约金按1,400元/日，自2020年7月16日起至户口实际迁出日止，暂计至2020年9月13日为84,000元；3.本案律师费10,000元由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，两原告为购买上海市长宁区娄山关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)与被告签署了《定金合同》，并于当日向被告支付了购房定金50,000元。2017年4月24日，被告作为卖售人(甲方)、两原告作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，甲方以2,800,000元的价款向乙方转让涉讼房屋。两原告于当日向被告支付首付款1,800,000元。2017年5月20日，原、被告办理了涉讼房屋产权转移登记手续。2017年7月3日，被告收到中国工商银行转账的两原告的购房贷款830,000元。至此，两原告共向被告支付了购房款2,680,000元。2017年7月10日，原、被告至紫云路派出所办理户口交接，被告称陈纪发(系被告的配偶)当日无法迁户口且短时间内无法取得联系。2017年7月15日，原、被告签署了补充协议，约定被告于2020年7月15日前将邢亚宾、陈纪发、陈杰的户口全部迁出涉讼房屋，双方同意预留120,000元作为户口迁出保证金，若被告逾期未能迁出户口，则视为自动放弃保证金……若未在过户之前迁出原有全部户口的，被告按照房地产总价款日万分之五支付违约金，直至原有户口全部迁出之日为止。被告于全部户口迁出日后15日内支付违约金，且扣除被告户口迁出保证金。两原告应被告要求，于2017年7月15日向被告支付购房款13,250元，再加上被告之前所收的本应属于两原告的涉讼房屋的房租6,750元，共计20,000元。至此，两原告共支付了2,700,000元购房款。然时至今日，陈纪发的户口仍未迁出涉讼房屋。期间，两原告曾至公安机关申请强制迁移户口，但因涉讼房屋尚有纠纷未及处理，无法按照本市2018年5月开始实施的强制迁离政策予以办理。被告的行为违反了原、被告之间达成的关于《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的有关约定以及《中华人民共和国合同法》的有关规定，严重侵犯了两原告的合法权益。两原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告邢亚宾辩称，不同意两原告的诉讼请求。《补充协议》系在马路上签署的，《补充协议》3.2条约定，若未在过户前迁出全部户口，则每天需支付1,400元违约金，而《补充协议》系在过户后才签署的，有诈骗嫌疑。被告自2019年2月起找两原告配合迁出户口，但两原告一直未予配合。两原告的确去公安机关申请强制迁移户口，但公安机关以双方存在经济纠纷为由不予处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1991年，陈纪发的户口迁入涉讼房屋。2017年4月18日，被告作为甲方(卖方)、原告李斌作为乙方(预购方)签订《定金合同》，约定有如下内容：乙方预订涉讼房屋，总房价为2,800,000元，乙方同意签订本合同时，支付定金50,000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。2017年4月18日当天，原告李斌、被告出具《定金收据》，确认被告收到保证金50,000元。2017年4月24日，被告作为卖售人(甲方)、两原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定有如下内容：由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，房屋建筑面积32.27平方米，转让价款2,800,000元。该合同补充条款(一)载明：……2.甲乙双方同意乙方预留100,000元作为甲方户口迁出保证金，乙方于甲方户口迁出后15日内支付甲方户口迁出保证金。甲方应于办理送件过户手续前，向该房地产所在地的公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，若未在过户之前迁出原有户口的，甲方按照房地产总价款万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日为止，甲方于户口迁出日后15日内支付乙方违约金，且乙方扣除甲方户口迁出保证金。……该合同附件三付款协议载明：……6.双方确认，尾款100,000元，甲乙双方按照本合(同)约定办理房屋交接手续且甲方已经将涉讼房屋名下的户口全部迁出后，5日内乙方支付甲方尾款到甲方账户。……2017年4月24日当天，被告出具《首付款收据》，确认收到涉讼房屋首付款1,800,000元。2017年6月22日，涉讼房屋被核准登记至两原告名下，共有方式为共同共有。2017年7月3日，被告收到银行贷款830,000元。2017年7月15日，被告作为卖售人(甲方)、原告李斌作为买受人(乙方)签订《补充协议》，约定有如下内容：1.买卖双方经充分协商，一致决定甲方邢亚宾于2020年7月15日之前，将邢亚宾、陈纪发、陈杰的户口全部迁出涉讼房屋。若甲方逾期未能迁出户口，则视为自动放弃保证金。……3.对于原房地产买卖合同中的内容做如下订正：补充条款(一)2.甲乙双方同意乙方预留120,000元作为甲方户口迁出保证金，乙方于甲方户口迁出后15日内支付甲方户口迁出保证金。甲方应于办理送件过户手续前，向该房地产所在地的公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，若未在过户之前迁出原有全部户口的，甲方按照房地产总价款日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口全部迁出之日为止，甲方于全部户口迁出日后15日内支付乙方违约金，且乙方扣除甲方户口迁出保证金。……附件三付款协议……6.双方确认，尾款120,000元，甲乙双方按照本合同约定办理房屋交接手续且甲方已经按补充条款(一)第2条的要求将涉讼房屋名下的户口全部迁出后15日内乙方支付甲方尾款到乙方账户。……2017年7月15日当天，被告出具收条一份，载明：今收到原告李斌转账13,250元，20,000-6,750(房租和押金)。2020年8月24日，两原告在与上海申骏律师事务所的《法律服务委托协议》上签字确认律师费金额为10,000元。2020年9月2日，原告李斌向该所转账支付10,000元，该所于次日向原告李斌开具了金额为10,000元的律师费发票。在2020年11月17日的庭审中，被告表示愿意配合迁出陈纪发的户口，但至2020年12月16日庭审时，陈纪发户口仍未迁出。审理中，两原告表示，《补充协议》中所约定的120,000元保证金系指剩余未付的房款，后应被告要求支付了20,000元，故剩余100,000元。被告对此表示，该《补充协议》是乱写的，金额应为100,000元，的确系指剩余未付的房款。被告确认，《补充协议》由双方各持一份，其未就该《补充协议》向公安机关报案或要求撤销。因原、被告意见不一，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》应系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告辩称《补充协议》有诈骗嫌疑，对此，一则，被告在持有该《补充协议》的情况下，在其后长达3年多的时间里未就此向公安机关报案或要求撤销，不符合常理；二则，被告也未提供证据证明该《补充协议》非其真实意思表示。综上，本院对被告的该项抗辩不予采信。《补充协议》约定，被告应于2020年7月15日前将邢亚宾、陈纪发、陈杰的户口全部迁出涉讼房屋，但被告并未按约履行，故应当承担违约责任。被告辩称两原告就被告迁出户口事宜未予配合，对此，一则，在案证据不足以证明被告的该项抗辩成立；二则，被告迁出户口本身并不需要两原告进行配合，且根据双方约定，预留的保证金也应于被告迁出户口后15日内进行支付。综上，本院对被告的该项抗辩同样不予采信。根据《补充协议》的约定，被告逾期未能迁出户口，视为自动放弃保证金，而根据原、被告确认，该100,000元保证金实际系指剩余未付的房款，故本院对两原告的第1项诉讼请求应予以支持。两原告另主张要求被告按1,400元/日的标准支付违约金，自2020年7月16日起至户口实际迁出日止。对此，一则，两原告的第1项及第2项诉讼请求实质上均系违约金性质，而本院支持两原告的第1项诉讼请求，已使被告就其违约行为承担了法律后果；二则，两原告在要求不予退还保证金的同时另行主张违约金，明显过高，且两原告也未能举证证明不予退还的100,000元保证金不足以弥补两原告因目前户口未迁出所受到的损失。综上，本院对两原告的该项诉讼请求难以支持。关于两原告所主张的律师费，鉴于双方未就此进行约定，本院同样难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李斌、高璟不予退还被告邢亚宾保证金100,000元；二、驳回原告李斌、高璟的其余诉讼请求。案件受理费3,980元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,990元，由原告李斌、高璟负担840元，由被告邢亚宾负担1,150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年十二月三十日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。