江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初10774号 原告：嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区翠林路**，统一社会信用代码91360100352099876C。 负责人：陈小峰，系该分公司董事长。 委托诉讼代理人：周世文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单钰洁，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：汤某某，女，汉族，湖北省黄陂县人，户籍地广东省深圳市罗湖区，住南昌市红谷滩新区。 被告：熊某某，男，汉族，江西省南昌市人，户籍地广东省深圳市罗湖区，住南昌市红谷滩新区。 原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司与被告汤某某、熊某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司（下称嘉里公司南昌分公司）的委托诉讼代理人单钰洁及被告汤某某、熊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉里公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告立即支付原告物业管理费10995.84元；2.判决两被告支付以拖欠管理费为本金按年利率24%自2019年1月1日起计算至付清款项之日止的违约金（暂计算至2020年5月25日止金额为3694.6元）；3.判决本案律师费2400元由两被告承担；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年10月25日，原告与嘉里置业（南昌）有限公司签订前期物业服务合同，合同约定：1.由原告向嘉里置业（南昌）有限公司开发建设的雅颂居住宅项目提供前期物业管理服务；2.委托管理期限自2013年10月24日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；3.原告提供物业服务的受益人为该物业全体业主和使用人等；4.业主逾期缴纳物业费，应从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的4‰向原告支付违约金，同时需承担原告因追讨欠款所支出的律师费。2016年6月1日，被告签订确认书承认前期物业服务合同对其具有效力。2016年7月13日，被告汤某某与嘉里置业（南昌）有限公司签订南昌市商品房买卖合同购买房屋，其购买房屋的建筑面积为114.54平方米，约定物业管理公共性服务收费标准为4元/平方米建筑面积。现两被告拖欠从2017年1月1日起至2018年12月31日的物业费10995.84元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决支持原告诉请。 被告汤某某、熊某某共同答辩称：被告购买的是精装房，装修工程分为室内装修和外墙装修。2016年9月，被告按照合同规定的时间前来验收，按流程对X栋XXX房室内及外墙装修进行了查验，明显看到有质量问题，因此被告没有收房，双方同意整改完成后重新验收。被告有照片能够反映2016年9月30日验房期间雅颂居第1栋西面三楼至十二楼约300平方米的外墙保温层及面层被风刮掉，室内卫生间墙面很多石材瓷砖空鼓，墙布起鼓被揭开以及开发商、物业管理方、施工方于2017年12月29日在X栋XXX房现场指导维修。验房单上的记录和要求也可以看出有些问题是质量问题，要通过整改后再重新验收。第一次验房后，物业承诺在规定时间内完成质量问题的整改，业主就将X栋XXX房的钥匙（门禁卡）退还给物业。X栋XXX房质量问题没有按收房单上所规定的时间完成，而是久拖不决，业主找物业负责人员沟通，说到关键问题时都回避，导致XXX室业主无法正式入住，到现在也没有个说法。2018年年底，雅颂居绝大多数业主投票更换物业公司，2019年开始由新力物管入驻，XXX室业主才得以正式入住获得门禁卡。被告收房不成功，物业费应由物业公司向开发商收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务合同、南昌市商品房买卖合同、业主临时管理规约、文件签收单、确认书、交房通知书、入住确认书、物品领取确认书、不动产产权证、关于雅颂居小区撤场交接协议、外墙脱落照片、验房单、业主将门禁卡交至物业的照片、门禁代保管登记表等证据，本院认定事实如下： 原告嘉里公司南昌分公司于2013年10月25日与红谷滩新区雅颂居住宅小区开发商嘉里置业（南昌）有限公司签订《南昌“雅颂居”前期物业服务合同》，接受开发商选聘为雅颂居小区提供前期物业服务。前期物业服务合同约定物业服务费标准为住宅部分每月每平米人民币4元，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交物业管理服务费的4‰的比例向管理人支付违约金，同时需承担管理人因追讨欠款所发生的一切费用（包括但不限于律师费用等）。2014年5月6日，原告与开发商签订补充合同，约定物业服务费用每三个月交纳一次，业主或物业使用人应在每年3月31日、6月30日、9月30日及12月31日前履行交纳义务。2016年6月1日，被告汤某某与嘉里置业（南昌）有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买雅颂居X号住宅楼X单元XXX室房屋一套，该房屋建筑面积为114.54平方米。该商品房买卖合同附件三对出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准作出了约定，并备注交付时如有质量瑕疵不影响买受人接收，出卖人负责维修。合同附件四合同补充协议第八条约定，自该商品房交接日入住确认书签署之日起，出卖人已经完全履行完毕本合同下出卖人对买受人的关于该商品房的交付责任，该商品房的全部风险责任以及与该商品房相关的所发生全部费用由买受人承担；买受人在办理交接手续前查验该商品房的，应当以相关法律、法规及本合同规定的标准为依据履行接收该商品房的义务，不得以该商品房、装饰或设备存在瑕疵或其他任何理由拒绝接收该商品房或拒绝签署入住确认书。合同附件五前期物业管理部分约定，前期物业管理由选聘的嘉里公司南昌分公司提供，物业管理公共性服务收费标准为4元/平方米建筑面积。商品房买卖合同签订当日，汤某某签署文件签收单及确认书，确认已详细阅读《南昌雅颂居前期物业服务合同》及其补充合同和《南昌雅颂居业主临时管理规约》的条款内容并承诺上述合同和规约对其有约束力。2016年9月28日，汤某某按照嘉里置业（南昌）有限公司的通知前去收房，签署了入住确认书和收房物品领取确认书并预交了2016年10月至12月三个月的物业费。验房过程中，汤某某发现案涉房屋存在瓷砖空鼓、墙布起包等诸多问题。汤某某与陪同验房人员于当日签署验房单一份，验房单上验房情况一栏中记录了验房过程中发现的各项问题并对整改时限也有注明。此外，汤某某一方还在验房单上手写备注：“由于时间短，仅看到表面问题，不仅于此，希望物业自检完成后通知业主重新验收”。汤某某于当天将入户门磁卡交至物业，并在钥匙、门禁代保管登记表上签名。2017年1月11日，案涉房屋产权登记至被告汤某某名下。2018年1月，案涉房屋验房表上所列问题整改完毕。2018年年底，因雅颂居小区选聘新力物业集团有限公司作为小区的物业服务企业，嘉里公司南昌分公司遂与新力物业集团有限公司签署交接协议，自2019年1月1日起由新力物业集团有限公司受托为雅颂居小区提供物业服务。原告以两被告欠付物业费为由提起本案诉讼，本院组织双方调解，原告给出减免案涉房屋6个月物业费的调解方案，但原被告双方未能就调解达成一致。案件审理过程中，原告放弃要求被告熊某某支付物业费、违约金、律师费及承担诉讼费的诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告嘉里公司南昌分公司与雅颂居住宅小区开发商签订的《南昌“雅颂居”前期物业服务合同》对业主有约束力。原告嘉里公司南昌分公司为雅颂居住宅小区提供了物业服务，业主应按约向原告嘉里公司南昌分公司支付物业费。两被告提出2016年9月28日收房不成功，对此，本院认为，验房单上的记录能够反映案涉房屋的装饰及设备部分存在诸多问题，但被告汤某某作为案涉房屋的买受人与开发商签订的商品房买卖合同中已明确约定，商品房的装饰及设备如有质量瑕疵不影响买受人接收而是由出卖人负责维修，按照合同的约定，汤某某不能因此拒绝收房，再结合汤某某已于2017年1月11日取得案涉房屋所有权的事实，应认定2016年9月28日案涉房屋已交付，对于房屋装饰及设备存在的问题应由开发商按照商品房买卖合同的约定负责维修。据此，2016年10月1日至2018年12月31日期间，被告汤某某系案涉房屋的业主，应向为雅颂居小区提供物业服务的原告交纳案涉房屋的物业费。至于被告提出房屋问题整改久拖不决导致业主无法正式入住的问题，系被告汤某某与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，被告如认为维修期间过长给其造成损失，可另行主张。被告汤某某已预交了2016年10月至12月的物业费，尚需向原告支付案涉房屋2017年1月至2018年12月期间的物业费。庭审过程中，原被告双方均陈述案涉房屋直至2018年1月才整改完成，维修时间过长，确实影响了业主对房屋的正常使用，结合本院组织双方调解过程中原告提出的调解方案，本院酌情对汤某某应支付的物业费金额予以调整，酌定被告汤某某向原告支付物业费8247元。被告并非无故拒交，本院对原告要求汤某某支付违约金及律师费的诉请不予支持。原告自愿放弃对被告熊某某提出的各项诉讼请求，系原告处分其诉讼权利,不违反法律规定，本院予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,判决如下: 一、被告汤某某于本判决生效之日起十日内向原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司支付雅颂居X号住宅楼X单元XXX室的物业费8247元; 二、驳回原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费227元（已由原告预交），减半收取113.5元，由被告汤某某负担，退回原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司113.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年十二月十六日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。