山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民初5790号 原告：周升越，男，汉族，1963年8月2日出生，户籍所在地济南市莱芜区，现住济南市莱芜区。 被告：莱芜恒大金碧天下置业有限公司，住所地济南市莱芜雪野旅游区防汛路**。 法定代表人：于华，董事长。 委托诉讼代理人：王双，该单位职工。 原告周升越与被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司(以下简称“恒大置业”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周升越，被告恒大置业委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周升越向本院提出诉讼请求：1.退还房款871542元，退还房屋专项维修基金8561元，共计880103元。2.偿还资金占用利息，计息时间房屋首付款和专项维修基金自2018年11月16日起，按揭款自2018年11月28日起，至案件执行之日止，利率为5.635%。3.按照合同约定支付房款总额30%的违约金即261462.6元。4.由被告承担该案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月18日，我与被告签署《山东省新建房屋买卖合同（预售）》和《无理由退房协议》，于2020年11月16日支付首付款361542元，房屋专项维修基金8561元，于2018年11月28日通过银行按揭支付51万元。于2020年4月3号到恒大售楼处协商退房事宜，恒大拒不履行《无理由退房协议》，随后我向莱芜区人民法院提起恒大违约之诉，要求法院确认恒大违约并解除房屋买卖合同，2020年6月24日莱芜区人民法院判决恒大违约成立，解除房屋买卖合同。被告不服，向济南市中级人民法院提起上诉，2020年9月10日，济南市中级人民法院判决维持原判。合同解除后，向被告追讨房款和维修专项基金，支付资金占用利息，按照合同约定支付违约金是合情合理的。 恒大置业辩称，1.济南市中级人民法院在判决解除双方签署的购房合同后，原告一直未到被告处办理退房手续，被告客观上不可能无法向原告履行退款义务，因此被告不需要支付利息以及违约金。2.涉案房款中的51万元是由原告向农业银行贷款后支付给被告的，被告为该笔贷款承担连带担保责任，被告退房后该51万元应该用于偿还原告在农业银行处的贷款，防止被告退房后再向银行承担该51万元的担保责任。 本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，周升越与恒大置业签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为YS0068485，由恒大置业向周升越预售位于雪野旅游区产，房屋总价款为871542元。2018年11月16日,周升越自行支付首付款361542元、专项维修资金8561元；余款51万元由周升越向中国农业银行股份有限公司莱芜分行贷款支付,2018年11月28日款项直接打入恒大置业账户。后周升越依据其与恒大置业签订的《无理由退房协议书》等诉至本院，请求解除案涉商品房预售合同，案件经本院判决解除合同，恒大置业上诉经济南市中级人民法院判决维持原判，上述判决已生效。 案涉《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第31页第5条约定，在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保障责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。 另查明,2018年11月27日，借款人周升越、唐建红、保证人恒大置业与中国农业银行股份有限公司莱芜分行签订的合同编号为37020120180203458的《个人购房担保借款合同》载明，借款金额为51万元，借款用途为购买住房，借款期限14年，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十五后确定，即执行年利率5.635%。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款账户账号为62×××65。担保方式为阶段性保证+抵押。合同条款第3.5条提款回转约定，因本合同项下借款依据的、与用款相应的商品房买卖合同不能全部实际履行、被解除、被撤销或无效等非贷款人原因，导致借款人已提取的借款超出借款人为相关交易实际支付款项的或者发生交易款项回转的，贷款人有权要求借款人归还相应的借款资金。上述合同并未约定提前还款违约条款。按揭银行贷款51万元已于2018年11月28日转入被告银行账户。 上述《个人购房担保借款合同》第十三条约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。 周升越自2018年12月28日开始向中国农业银行股份有限公司莱芜分行还款，每月还款金额为4395.75元，至法庭辩论结束前未出现过逾期，已经还款24期，共计已还款105498元。 以上事实，由原告的陈述、被告的答辩、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、（2020）鲁01民终9659号民事判决书、《收据》、《贷款还款流水》等及庭审笔录在案佐证。 本院认为，《个人购房担保借款合同》、（2020）鲁01民终9659号民事判决书、《收据》、《贷款还款流水》系合法、有效证据，且双方当事人对此均无异议，本院予以采信。案涉商品房预售合同已解除，本院予以确认。 关于周升越主张的首付款、维修基金返还及利息计算的问题，本院认为，周升越于2018年11月16日向恒大置业交付首付款361542元、专项维修资金8561元，两项共计370103元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》被判决解除后，原告作为房屋买受人，对于自行支付的本金370103元，恒大置业应予返还，并支付利息损失。该项利息损失应以370103元为基数，自2018年11月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清日。 关于51万元贷款是否应全部返还给周升越并支付利息的问题，本院认为，《个人购房担保借款合同》的贷款人为中国农业银行股份有限公司莱芜分行，借款人为周升越、唐建红，保证人为恒大置业，《个人购房担保借款合同》并未被解除，《个人购房担保借款合同》解除后，对于向贷款人未偿还部分借款，方能发生恒大置业返还贷款的法律后果，且返还的对象依法为权利人中国农业银行股份有限公司莱芜分行，而不是本案原告周升越，原告的该项诉求不符合法律规定，本院不予支持。 关于周升越已偿还及后续偿还中国农业银行股份有限公司莱芜分行的贷款本息和占用利息问题，本院认为，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》二审维持一审判决被解除后，与之关联的《个人购房担保借款合同》并未被解除，原告偿还中国农业银行股份有限公司莱芜分行贷款本息具有正当性，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》二审维持一审判决被解除的事由为无理由退房约定，并非为合同双方的违约，按揭银行贷款51万元已于2018年11月28日转入被告银行账户，由被告使用、支配、收益，根据公平原则，原告诉求被告恒大置业偿还其已经偿还及后续偿还的贷款本息和占用利息，本院应予支持。 关于周升越按照房款总额30%向恒大置业主张违约金的问题，本院认为，案涉预售合同第31页第5条系关于买受人未按期偿还银行贷款导致出卖人承担责任后，出卖人向买受人主张违约金的约定，并非预售合同解除后，买受人向出卖人主张违约金的约定。双方签订预售合同系平等主体自愿为之，无违反法律、法规无效之情形，后周升越以公平为由反推向恒大置业请求违约金，有违契约精神及诚实信用原则，故周升越主张无事实及法律依据，本院不予支持。恒大置业主张自赔偿款中扣除8715元佣金损失，未提供证据证明，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周升越返还款项370103元及利息损失（以370103元为基数，自2018年11月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 二、被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周升越返还截止于2020年11月28日已偿还贷款105498元和后续还款（自2020年11月29日起至贷款清偿之日止已偿还的贷款本息）及利息（以实际偿还的贷款本息为基数，分段计算，自2018年12月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 三、驳回原告周升越的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7537元，由原告周升越负担3320元，被告莱芜恒大金碧天下置业有限公司负担4217元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王一华 二〇二〇年十二月十八日 书记员  蔺 莹