贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初7478号 原告：郭雪，女，1986年11月20日出生，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：王燕，贵州庭野律师事务所律师。 被告：遵义正源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。 法定代表人：潘先兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝德容，女，1982年10月19日出生，住贵州省遵义市播州区，该公司员工。 原告郭雪诉被告遵义正源房地产开发有限公司（以下简称遵义正源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭雪委托诉讼代理人王燕、被告遵义正源房开公司委托诉讼代理人祝德容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭雪向本院提出诉讼请求：1．判令被告限期为原告办理遵义市播州区的《不动产权证书》；2．判令被告支付逾期办理上述不动产权证书的违约金直至产权办理完善为止，截止起诉日止违约金为38020.00元（按合同约定以日按已付房款的万分之二计算）；3．本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将播州区正源金港城X幢X层X号房售予原告，该房建筑面积71.61平方米，成交总价176017.00元。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。合同第十一条约定，被告在2016年5月30日前向原告交付上述房屋，房屋交付时应具备相关条件，即交付时应取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。同时合同约定被告在房屋交付使用后90日内，为原告办理房屋产权证，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，而且原告在不动产中心查询得知，其房屋所在的10幢的大产权至今都未办理，所以与其办理产权证的违约责任在被告，被告应当按照合同约定：自违约日起按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告遵义正源房开公司辩称：涉案房屋原告早已实际居住使用至今，转移登记迟延办理并没有给原告造成任何经济上的损失。没有按时办理产权证的原因是因为测绘中心把面积测错了，延迟办证不是公司的责任。原告请求支付的违约金过高，不符合情理，要求结合遵义市中级人民法院于2020年3月31日新闻发布会公开的裁判观点明确的标准调减。 本案经审理认定事实如下：2015年8月10日，原告郭雪与被告遵义正源房开公司签订《商品房买卖合同》，遵义正源房开公司将开发建设的位于遵义市播州区房屋出售给郭雪，房款总价176017.00元。合同签订后，郭雪按照合同约定向被告支付了购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但未约定交付时间；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。遵义正源房开公司已于2016年5月30日前将房屋交付给郭雪，并向郭雪收取了办理房屋登记手续的费用。 另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”。2020年11月24日，遵义市播州区不动产登记事务中心出具情况说明，载明涉案房屋仍未办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。审理中，原告撤回要求被告限期为其办理遵义市播州区房屋的《不动产权证书》的诉讼请求。 以上事实有原、被告双方的陈述，商品房买卖合同，商品房预售合同登记备案表、购房发票、代办产权收据、情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告郭雪与被告遵义正源房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应合法有效，遵义正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，且至今未取得，致使郭雪的房产登记手续无法办理，遵义正源房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告遵义正源房开公司应承担相应的违约责任。 对于违约金计算标准问题。被告遵义正源房开公司提出郭雪主张的违约金过高，要求予以调整，在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理房产转移登记手续文书的违约金的计算方式，依该计算方式，遵义正源房开公司应支付的违约金明显过高，且本案没有证据证明该违约行为给郭雪造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款176，017.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算。 关于违约金的计算天数问题。合同约定为2016年5月30日前交房，原、被告双方认可交房时间，被告遵义正源房开公司应在实际接房后90日内为原告办理房屋登记手续，逾期办证时间应从2016年8月30日起计算直至办理房屋登记手续时止。审理过程中，原告郭雪请求从2016年8月30日起计算至2020年12月9日，共计1562天，郭雪应获得的违约金为176,017.00元×1562天×0.00005=13,747.00元，被告遵义正源房开公司还应支付原告郭雪从2020年12月10日起计算至遵义正源房开公司将办理产权过户手续的相关资料移交给郭雪时止按照已付购房款为基数，以每日万分之零点五的标准进行计算的违约金。 关于原告撤回要求被告限期为其办理遵义市播州区《不动产权证书》的诉讼请求，系原告自身对权利的处分，不损害他人利益，本院依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郭雪2016年8月30日至2020年12月9日的逾期办证违约金13,747.00元； 二、由被告遵义正源房地产开发有限公司从2020年12月10日起以176,017.00元购房款为基数按照日万分之零点五标准计算支付原告郭雪违约金，直至商品房转移登记的有关文书交付原告郭雪时止； 三、驳回原告郭雪的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取375.00元，由被告遵义正源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  高曦予 二〇二〇年十二月三十日 法官助理吴风华 书记员张懿