广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初1339号原告：鄢亮华，男，汉族，1976年12月26日出生，住广东省汕尾市城区康平路华园小区*****602。公民身份证号码：441************011。委托代理人：黄嫱翾，系广东红棉律师事务所律师。委托代理人：潘加鸣，系广东红棉律师事务所实习律师。被告：汕尾市******地产开发有限公司，住所地：汕尾市城区****侧、华师附中汕尾学校东侧。统一社会信用代码：91441500MA4UUHKX98。法定代表人：姚舒扬，系该公司执行董事。委托代理人：虞勋，男，汉族，1984年10月25日出生，住广东省佛山市顺德区***************。公民身份证号码：420************177。系该公司的员工。委托代理人：何炜宗，男，汉族，1995年4月6日出生，住广西藤县************。公民身份证号码：450************051。系该公司的员工。原告鄢亮华诉被告汕尾市******地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄嫱翾、潘加鸣，被告的委托代理人虞勋、何炜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行《房屋买卖合同》（预售）约定义务，对案涉房屋进行修复；2、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金73765.38元；3、请求判令因被告未及时修复造成原告房屋空置期间的费用损失共计人民币27669.81元（参照租金指导价，按每平方21元，从2019年12月30日起暂计至2020年7月31日止，并计至修复完毕止）；4、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》购买位于汕尾市区******华附凤凰城山林海小区二十三栋901房屋，按照套内建筑面积计算，总价款为人民币1668923元。原告已按合同约定支付购房款。《合同》第十一条约定：“出卖人应当于2019年12月30日前向买受人交付该商品房。买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”《附件十一》第五条第3款“买受人在办理该房屋交付手续时才对该商品房进行查验”。2019年12月15日，被告向原告发出《收楼通知书》，原告收到通知书后前往查验时发现该商品房存在质量问题，遂拒绝收楼，并要求被告承担修复义务后再行收楼。时至今日，被告仍未履行维修义务，所以该房屋亦未办理交楼手续。另外，根据《附件十一》第六条关于逾期交付责任第2款约定“逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之2的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的20%”。暂计至起诉之日（2020年8月7日）被告逾期交楼221天，依约须向原告支付逾期交楼违约金73765.38元。根据《附件十一》第五条关于该商品房交付条件与交付手续第4款第（3）项“该商品房存在除地基和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”因被告不履行保修义务，被告应约应向原告承担赔偿损失义务，向原告赔偿房屋空置期间的费用损失共计27669.81元。原告对其诉请提交如下证据：1、商品房买卖合同（预售）；2、商品房买卖合同附件十一（含补充协议书、附录一、二）；3、第三方验房报告；4、第三方手抄验房报告。被告在答辩期间提交书面答辩状称：一、案涉房屋已竣工验收并取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，符合法定及约定的交付条件，被告不存在逾期交楼的情况，无需承担逾期交楼责任。1、涉案房屋所在楼宇已竣工验收备案，符合法定及约定的交付条件。《建筑法》第六十一条：“…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”另根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条以及补充协议第五条的约定，被告已经取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，符合法定及约定的交付条件。被告也按照合同约定，向原告寄发了《收楼通知书》并且原告已实际签收，履行了合同约定的通知收楼义务。原告应自行承担迟延收楼的责任；2、涉案房屋并无房屋质量问题，也不影响原告的正常使用，且原告验收时提及的问题已经及时修复，原告无权拒绝收楼。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法〔2017〕191号]第三十条和第三十一条的规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房责任的，不予支持。”从原告所拍摄的视频、图片以及提交的维修记录表来看，涉案房屋基本上只是装修瑕疵和设备污损的问题，并不存在严重影响原告正常居住使用的质量问题，因此被告仅需根据法律规定及《商品房买卖合同》补充协议第五条第4款的约定承担保修义务而不需承担逾期交付的责任。因此，原告要求被告承担逾期交付责任的诉求没有事实和法律依据。二、原告要求赔偿房屋使用费的诉求没有法律和事实依据。1、原、被告之间是商品房预售合同关系主体，在交付和办理产权过户之前，原告对涉案商品房享有的是合同债权而不是物权，被告在合同约定的期限内已经通知原告收楼，但是原告拒绝收楼，该责任应由原告承担。因此，被告并无违约行为，且原告并无损失，其要求赔偿损失的诉讼请求没有法律和事实依据；2、若被告存在违约的情形，被告应承担合同约定的违约责任，但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，被告对同一违约事实不得同时主张约定违约金和损失赔偿。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告并未逾期交房，请人民法院根据事实和合同依法裁判，切实维护被告的合法权益。被告对其辨称提交如下证据：1、商品房买卖合同（预售）及附件十一（含补充协议书、附录一、二）；2、住宅使用说明书和住宅质量保证书；3、单位（子单位）工程竣工验收备案表和规划图；4、收楼通知书及送达证明；5、维修申请记录表。当事人围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018020131）及附件十一（含补充协议书、附录一和附录二），双方约定原告以人民币1668923元向被告购买位于汕尾市区******华附凤凰城山林海小区二十三栋901的商品房。《商品房买卖合同（预售）》第九条（商品房交付条件）约定：该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（交付时间和手续）约定：（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前Ｘ日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条（逾期交付责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……；2.详见本合同附件十一补充协议第六条的约定。第十六条（商品房质量）约定：（一）地基基础和主体结构……（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）……；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本合同附件十一补充协议第五条的约定承担责任。第十七条（保修责任）约定：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……。《住宅质量保证书》对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管线、给水管道、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金损坏、排水管道堵塞、卫生洁具（玻璃镜除外）、灯具（不含灯泡等易耗件）、电器开关、乳胶漆、涂料、复合木地板、入户门、房门、卫生间门及厨房、厨柜、室内楼梯扶手等保修项目和保修期限进行了明确约定。《附件十一》补充协议书第五条（关于商品房交付条件与交付手续）约定：1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条（关于逾期交付责任）约定：除本协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之2的违约金，但该违约金总额不得超过买受人已付购房款的20%。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2019年11月5日，被告就上述涉讼商品房所在工程向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并取得了汕尾市住房和城乡建设局出具的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》。2019年12月15日，被告以快递形式向原告发出《收楼通知书》，通知原告收楼。原告收到通知后前往查验该商品房时发现存在部分地砖空鼓、门窗或五金件碰损或不严实等问题，遂拒绝收楼。本院认为，本案属房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付房屋价款的合同产生的纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。原、被告自愿订立《商品房买卖合同（预售）》及附件十一，该意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，对合同双方当事人具有约束力。关于被告是否构成逾期交楼并承担逾期交楼责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《附件十一》补充协议书第五条第1点第（1）项约定，案涉商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。被告已于2019年11月5日取得政府主管部门出具的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，表明案涉商品房已达到法定及合同约定的交付条件。关于原告以案涉商品房存部分地砖空鼓、门窗或五金件碰损或不严实等问题为由拒绝收楼，并据此认为被告未按合同约定交房，应承担逾期交楼责任的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以及《附件十一》补充协议书第五条第4点第（1）项“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”的规定，房屋存在地基基础或主体结构质量问题，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，方适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。从本案双方当事人所提供的证据和当事人庭审陈述来看，虽然该商品房部分地砖空鼓、门窗或五金件碰损或不严实等问题，但该问题在房屋建筑工程中属于一般质量问题，难以推断得出涉案商品房在通知收楼时存在“严重影响正常居住使用”的严重质量问题的结论。原告据此为由拒绝收楼，不符合法律和合同的约定，故原告主张被告应向其支付逾期交楼违约金人民币73765.38元的主张，缺乏理据，本院不予支持。关于原告要求被告承担未及时修复造成的房屋空置费用人民币27669.81元的问题。从本院上述辨析可知，原告主张的案涉商品房存在上述质量问题并未达到严重影响正常使用的程度，其可在收楼后要求被告承担相应的修复责任，其使用商品房的合法权益并没有因此受损，故原告主张以另行租赁商品房的标准作为房屋空置损失，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告对案涉商品房进行修复的主张。原告在诉状中要求被告对案涉房屋进行修复，经本院释明后也无法提出现存的、具体且明确的修复项目和内容，被告庭审时也无法对原告主张的现状及要求修复的内容予以确认，故本院对原告的这一请求不予支持。如果确实存在具体且明确的修复内容，原告可通过合同约定的保修条款在保修期限内向被告主张权利。综上，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告鄢亮华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2285.8元，由于适用简易程序审理，根据《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，减半收取受理费，因此，本案实际受理费人民币1142.9元由原告鄢亮华负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本(另加八份)，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 叶辅斌二〇二〇年十二月八日法官助理 林宝存书 记 员 曾庆湾附相关法律条文《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。