福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初623号 原告：郭立斌，男，1981年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人：蓝春鸿，福建瀛贤律师事务所律师。 被告：戴贤其，男，1976年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：沈艺聪，男，1984年7月15日出生，汉族，住福建省诏安县。 被告：何从君，男，1967年8月23日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：福建省巨晖缘礼仪服务有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路******，统一社会信用代码91350203MA2XTTKF8M。 法定代表人：何从君，职务：总经理。 原告郭立斌与被告戴贤其，沈艺聪、何从君、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司(下称巨晖缘公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭立斌的委托诉讼代理人蓝春鸿到庭参加诉讼，被告戴贤其、沈艺聪、何从君、巨晖缘公司经公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭立斌向本院提出诉讼请求：1.依法判令郭立斌与戴贤其双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月26日解除；2.判令戴贤其向郭立斌支付2018年12月1日至2019年2月28日尚欠的租金10000元并支付利息（利息自2018年11月23日起至实际付款之日止，按同期同类贷款利率计算）；3、依法判令郭立斌没收戴贤其已经缴纳的保证金4485元，无需返还；4、依法判令沈艺聪将位于漳州市龙文区九龙大道1016号漳州××广场××幢××号的房屋腾空并交还给郭立斌；5、依法判令沈艺聪以5426元／月的标准向郭立斌支付房屋占用费（房屋占用期间自2019年3月1日起算，计算至租赁物实际交还之日止）并承担租赁房屋实际缴交之前的水电费、物业费等全部费用，戴贤其、何从君、巨晖缘公司对此承担连带责任。事实和理由：2015年4月20日，郭立斌与戴贤其签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方（即戴贤其，下同）承租乙方（即郭立斌，下同）所有的位于漳州市龙文区九龙大道1016号漳州××广场××幢××号的房屋（建筑面积为203.86平方米）；用作办公使用；承租期从2015年6月1日起至2020年5月31日止，共计5年；每月租金为人民币4485元（从第四年起每年递增10%，第四年每月租金4933元，第五年每月租金5426元），乙方每3个月向甲方缴纳一次租金，应先付租金后使用，每次租金必须提前7天交清；拖欠租金达2日以上的，则认为乙方违约自动放弃承租权，甲方可以提前解除合同，收回房屋并有权追回乙方所欠费用；合同违约保证金4485元等内容。合同签订后，郭立斌依约将租赁物交付给戴贤其使用。但是，戴贤其自2018年11月23日起开始未能依约支付租金。根据合同约定，戴贤其应于2018年11月23日之前，支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金14799元，该租金戴贤其尚欠10000元至今未能支付，之后的租金也均未能支付。郭立斌多次向戴贤其催讨租金，但是戴贤其至今拒绝支付。郭立斌在催讨过程中发现戴贤其的合伙人即何从君及巨晖缘公司已经擅自将租赁房屋转租给了沈艺聪。郭立斌与沈艺聪协商未果，因此，郭立斌于2019年2月26日通知戴贤其解除双方签订的《房屋租赁合同书》。郭立斌通知沈艺聪于2019年2月28日前搬离并交还租赁房屋，但沈艺聪至今拒不腾空并交还租赁房屋。综上，戴贤其的行为已经构成违约并给郭立斌造成重大损失，现为维护郭立斌的合法权益，故向法院提起诉讼，请求支持郭立斌的诉讼请求。 戴贤其、沈艺聪、何从君、巨晖缘公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年4月20日，郭立斌与戴贤其签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方（即戴贤其，下同）承租乙方（即郭立斌，下同）所有的位于漳州市龙文区九龙大道1016号漳州××广场××幢××号的房屋（建筑面积为203.86平方米）；用作办公使用；承租期从2015年6月1日起至2020年5月31日止，共计5年；每月租金为4485元（从第四年起每年递增10%，第四年每月租金4933元，第五年每月租金5426元），乙方每3个月向甲方缴纳一次租金，应先付租金后使用，每次租金必须提前7天交清；拖欠租金达2日以上的，则认为乙方违约自动放弃承租权，甲方可以提前解除合同，收回房屋并有权追回乙方所欠费用；合同签订之日乙方交清合同违约保证金4485元；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得私自将该租赁房屋权利全部或部分出借、转租、转让或以其它变相方法由他人使用房屋，否则视乙方违约等内容。合同签订后，郭立斌依约将案涉房屋交付给戴贤其使用，戴贤其在初期能依约向郭立斌支付租金，但自2018年11月23日起，戴贤其即未依约向郭立斌支付租金。郭立斌多次向戴贤其催讨租金未果。郭立斌在向戴贤其催讨租金过程中，发现戴贤其已经将案涉房屋转租给沈艺聪。郭立斌与沈艺聪协商未果后，于2019年2月26日以戴贤其拖欠租金及将案涉房屋私自转租他人构成违约等为由向戴贤其发通知函，通知戴贤其解除双方签订的《房屋租赁合同书》，要求戴贤其支付租金、水电费、物业费等各项费用，并通知沈艺聪于2019年2月28日前搬离并交还租赁房屋，沈艺聪未向郭立斌交还租赁房屋，也未支付房屋占用期间的占用费。 另查明，戴贤其是巨晖缘公司股东，何从君是巨晖缘公司法定代表人。2018年11月8日，以何从君、巨晖缘公司为出租方（甲方）、沈艺聪为承租方（乙方）、漳州市龙文区升达房产信息咨询服务部（下称升达服务部）为经纪方就涉案房屋签订一份编号为×××89的《房屋租赁合同书》，合同约定：巨晖缘公司将涉案房屋出租给沈艺聪使用；用途为商用写字楼；租期2年，从2018年12月1日至2020年11月30日止；巨晖缘公司应于2018年11月9日前将涉案房屋交付给沈艺聪使用；月租金为6120元，应于每月15日前支付；合同签订后2日内，沈艺聪向巨晖缘公司支付3个月租金18360元，巨晖缘公司向沈艺聪开具收据；合同签订后2日内，沈艺聪向巨晖缘公司支付房屋押金6120元，巨晖缘公司开具收据；租赁期间的管理费、水电等费用由沈艺聪负责；若巨晖缘公司对房屋无合法的所有权或处置权，或者违反本合同约定造成沈艺聪未能承租的，或者提前解除合同、收回房屋的，应双倍返还沈艺聪的租赁押金；家具押金2000元，即使租期未满，巨晖缘公司也应退还家具押金2000元等内容。2019年7月1日，沈艺聪以何从君、巨晖缘公司为被告、郭立斌、升达服务部为第三人向本院提起租赁合同纠纷诉讼，请求：1.解除沈艺聪与何从君、巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同书》。2.判令何从君、巨晖缘公司赔偿沈艺聪房屋装修款140155.1元。3.判令何从君、巨晖缘公司向沈艺聪退还2019年1月-2月多收的2个月的房屋物业费2856元。4.判令何从君、巨晖缘公司向沈艺聪双倍退还房屋租赁押金12240元、家具押金2000元。本院立案后，经审理，于2019年12月27日作出（2019）闽0603民初1386号民判决如下：一、解除沈艺聪与何从君于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》（编号：×××89）。二、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付沈艺聪损失共计87244元。三、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司应于本判决生效之日起10日内返还沈艺聪租赁押金、家具押金共计8120元。四、沈艺聪应于本判决生效之日起10日内将福建省漳州市龙文区九龙大道1016号漳州××广场××幢××号交付给郭立斌。五、驳回沈艺聪的其他诉讼请求。沈艺聪不服一审判决，向漳州市中级人民法院提出上诉，漳州市中级人民法院经审理，于2020年11月25日作出终审判决如下：一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1386号民事判决第一项、第四项；二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1386号第二项、第三项、第五项；三、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司、何从君应于本判决生效之日起10日内共同赔偿沈艺聪损失87244元及返还押金8120元；四、驳回沈艺聪的其他诉讼请求。现二审终审判决已生效。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”郭立斌与戴贤其签订《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应当履行合同义务。案涉合同签订后，郭立斌依约向戴贤其交付案涉房屋，戴贤其自2018年11月23日起即未依约向郭立斌支付租金，且其与他人合股的巨晖缘公司、合伙人何从君未经郭立斌同意将案涉房屋转租给沈艺聪，戴贤其的行为已违约，依法依约均应当承担违约责任。郭立斌在向戴贤其催讨租金过程中发现案涉房屋已被转租给沈艺聪，在与沈艺聪协商未果后，遂以戴贤其拖欠租金和擅自转租等为由于2019年2月26日通知戴贤其解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并通知沈艺聪于2019年2月28日前搬离并交还租赁房屋，郭立斌已依法履行了通知义务。戴贤其的违约行为致使郭立斌未能达到合同目的，郭立斌为此起诉要求判令其与戴贤其签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月26日解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：...”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。...”规定，本院予以支持。郭立斌要求戴贤其支付2018年12月1日至2019年2月28日合同解除前应付的租金10000元并支付利息、其无需返还戴贤其已经缴纳的保证金4485元等诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。...”规定，本院予以支持，但要求戴贤其支付利息的计算标准不当，本院依法确定利息计算标准为：自2018年11月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。 郭立斌在通知戴贤其解除双方签订的《房屋租赁合同书》的同时通知沈艺聪于2019年2月28日前搬离并交还租赁房屋，沈艺聪未尽腾房义务，现郭立斌要求判决沈艺聪将案涉房屋腾空交还的主张合理合法，本院予以支持，但本院及漳州市中级人民法院在审理沈艺聪与何从君、巨晖缘公司、郭立斌、升达服务部租赁合同纠纷一案时已判令沈艺聪应于判决生效之日起10日内将案涉房屋交付给郭立斌，故对郭立斌在本案中提出要求沈艺聪交还案涉房屋的诉讼主张，本院无须重复判决。在郭立斌与戴贤其签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月28日解除后，案涉房屋的实际使用人为沈艺聪，在郭立斌通知沈艺聪于2019年2月28日前搬离并交还租赁房屋后，沈艺聪未向郭立斌交还租赁房屋，也不支付房屋占用期间的占用费，在本院及漳州市中级人民法院判决沈艺聪应于判决生效之日起10日内将案涉房屋交付给郭立斌后，沈艺聪仍未将案涉房屋交还给郭立斌，现郭立斌请求判令沈艺聪以5426元/月的标准支付房屋占用费（房屋占用期间自2019年3月1日起算，计算至租赁物实际交还之日止）并承担案涉房屋实际交还之前应当缴交的水电费、物业费等全部费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定，本院予以支持，但要求由戴贤其、何从君、巨晖缘公司承担连带责任的请求缺乏依据，本院不予支持。 戴贤其、何从君、巨晖缘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郭立斌与戴贤其双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月26日解除； 二、戴贤其应于本判决生效之日起十日内向郭立斌支付2018年12月1日至2019年2月28日尚欠的租金10000元； 三、戴贤其应以尚欠租金10000元为基数，自2018年11月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向郭立斌计付利息，利息于支付上述租金时一并计付； 四、郭立斌无需返还戴贤其已经缴纳的保证金4485元； 五、沈艺聪应自2019年3月1日起至实际交还案涉房屋之日止以5426元/月的标准向郭立斌计付房屋占用费，并承担占用案涉房屋期间应当缴交的水电费、物业费等费用，房屋占用费和水电费、物业费等费用于交还案涉房屋时一并计付； 六、驳回郭立斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5437元，由戴贤其、沈艺聪各负担2718.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈梓敬 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  刘东满 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  黄琦瑄