上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13589号上诉人（原审被告）：朱伟，男，1966年12月12日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华国安，男，1977年6月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱晶婧，万商天勤（上海）律师事务所律师。上诉人朱伟因与被上诉人华国安房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱伟上诉请求撤销原审判决，改判驳回华国安原审全部诉讼请求。事实与理由：1、原审判决适用法律错误，华国安原审并没有提供证据证明其受新冠疫情影响导致营业收入明显减少，故本案并不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定。2、华国安提出延迟支付租金，但是至今没有支付也没有和其进行协商。华国安辩称，其经营的是现烤面包，受疫情影响在春节及之后停业了两周，营业受到了严重影响，故原审法院法律适用是正确的。华国安请求二审驳回上诉，维持原判。华国安向原审法院提出诉讼请求：1.判令朱伟减免并返还其2020年2月16日至2020年5月15日的租金112,500元；2.判令朱伟返还其预付的2020年5月16日至2020年8月15日的租金112,500元；3.判令朱伟返还其押金8万元。原审法院确认如下事实：2017年5月11日，华国安（乙方）与朱伟（甲方）签订《商铺租赁协议》。该协议约定，甲方提供上海市XX公路XX弄XX号商铺，以分隔墙为准，面积约为60平方米，供乙方经营；租期自2018年5月16日至2021年5月15日；每月租金37,500元；乙方支付甲方二个月的租金75,000元作为押金；租金提前三个月支付，即2018年2月15日之前支付2018年5月16日至2018年8月15日的租金，以后租金支付方式以此类推；如甲方未能履行本合同规定条款的，甲方以双倍押金即15万元赔偿乙方并归还乙方未实际使用的租金；如乙方到付款日未付清甲方商铺租金的，甲方有权立即清场，乙方在该场地内所有的遗留物均被视作废弃物，由甲方处理，甲方对此不承担任何保管和赔偿责任，乙方之前所付款项甲方将全部不予归还。2019年5月16日，华国安、朱伟签订《补充协议》，约定续租期间为2021年5月16日至2023年5月15日，每月租金4万元，增加押金5,000元，其他条款按原合同不变。承租商铺后，华国安用于经营“上海市浦东新区周浦镇芋芝夏面包店”。华国安共计向朱伟支付了押金8万元。对于2020年5月16日至2020年8月15日期间的租金，华国安于2020年2月15日支付朱伟37,500元、于2020年2月25日支付朱伟75,000元，共计112,500元。2020年5月18日，朱伟向华国安发送告示，称华国安已逾期支付商铺租金，并经过友好协商无果，根据租赁协议第六条约定，朱伟有权立即清场，故要求华国安于2020年5月19日前搬离物品并将商铺完好交还朱伟。另外，朱伟将该告示张贴于租赁商铺门上。2020年5月27日，朱伟与案外人签约，将涉案商铺另行出租，租期自2020年6月16日至2024年6月15日，租金每月36,000元。原审审理中，华国安、朱伟一致确认，涉案商铺是朱伟向他人承租后转租给华国安的；2020年5月15日，华国安打电话给朱伟请求延期支付租金。华国安称，因疫情影响，2020年1月23日至1月28日、2月8日至2月13日停业，2020年2月至5月期间经营收入明显下降；华国安并未在2020年5月18日拒绝支付租金，只是想要延期支付；华国安约于2020年5月19、20日搬离商铺，并交还了钥匙，合同于此时解除。朱伟称，2020年5月15日，朱伟答应华国安晚三天支付租金，但华国安届时又说没钱支付，华国安明确拒绝支付租金，朱伟有权行使合同解除权；华国安于2020年5月搬离，未交接，导致朱伟于2020年6月16日才另行出租商铺；华国安预付款均已作为违约金没收，故华国安还欠朱伟一个月租金。另外，华国安还拖欠水费1,411.80元，对此，华国安于庭后表示同意支付该1,411.80元。原审审理中，原审法院主持双方就疫情期间的租金进行协商。华国安要求减免2020年5月20日前相当于一个月的租金，并要求朱伟返还2020年5月20日之后的已付租金。朱伟不同意协商。原审法院认为，涉案《商铺租赁协议》《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。朱伟以华国安未按期支付2020年5月15日应付租金为由，认为其享有合同解除权。对此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，华国安承租商铺用于经营面包店，该业态受疫情影响，经营收入确实会产生减少，华国安未按时支付租金，不能直接认定为违约，且根据双方约定的付款周期，华国安已付租金至2020年8月15日，在此情形下，朱伟应给予理解和宽限，不能以华国安违约为由行使合同解除权。对于朱伟以华国安违约为由，主张没收华国安全部已付款的意见，均不予采纳。2020年5月中下旬，华国安搬离了商铺，之后朱伟将商铺另行出租，现双方对租赁合同提前解除均无异议，予以确认。华国安称其搬离后向朱伟返还了钥匙，但未提供证据证明，朱伟又予否认，但2020年5月27日朱伟与案外人另行签订租赁协议，因此可推定朱伟至迟于该日知道华国安已搬离，并收回了商铺，故朱伟应返还华国安预付的2020年5月28日以后的租金。同时，因合同已终止，朱伟继续占有押金已无合同依据，亦应返还华国安。对于华国安以疫情影响经营为由，要求朱伟减免并返还2020年2月16日至2020年5月15日的租金的诉讼请求，经调解，双方未能就此问题协商一致。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”依照该规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，酌情确定朱伟免除华国安该期间一个月的租金。对于水费1,411.80元，华国安表示同意负担，作为合同终止的后果，在本案中一并予以处理。原审法院判决如下：一、朱伟于判决生效之日起十日内返还华国安2020年2月16日至2020年5月15日期间的租金37,500元；二、朱伟于判决生效之日起十日内返还华国安2020年5月28日至2020年8月15日期间的租金97,705元；三、朱伟于判决生效之日起十日内返还华国安押金8万元；四、华国安于判决生效之日起十日内支付朱伟水费1,411.80元。案件受理费5,875元，减半收取计2,937.50元，由华国安负担673.50元，朱伟负担2,264元。二审期间，朱伟提供其从物业公司调取的2019年至2020年10月涉案商铺的用电量统计表一份，欲证明2020年第一、二季度涉案商铺的用电量与2019年第一、二季度持平，不存在明显减少的情况，故该时间段营业额并没有明显减少。华国安认为朱伟提供的证据是其自行制作的表格，没有任何公司对其盖章确认，故对证据的真实性不予认可。其认为用电量与营业额没有关联性，故对证据的关联性亦不予认可。本院认为，因华国安对朱伟提供证据的真实性不予认可，且朱伟未对此进行补强，故本院不认定该证据为本案新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本次新冠肺炎疫情爆发之时适逢春节，各地均采取限制流动的措施，必定会对各行业造成影响。华国安承租的商铺用于经营面包店，作为实体餐饮行业受疫情影响比较直接且巨大，经营收入减少毋庸置疑。原审法院适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，对于朱伟以华国安逾期支付租金构成违约，其享有合同解除权的抗辩意见不予采纳并无不当，本院予以认同。现涉案商铺已被朱伟另行出租，合同已无法继续履行，故原审判决朱伟返还华国安预付的租金以及押金系正确，本院予以认同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。朱伟的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,528元，由上诉人朱伟负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十二月二十二日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……