福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初1556号 原告：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地闽清县梅城镇梅城大街****，统一社会信用代码91350124070865448K。 法定代表人：林和官，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江承继，福建航嘉律师事务所律师。 被告：黄铭，男，1984年9月15日出生，汉族，住福建省闽清县。 第三人：中国建设银行股份有限公司闽清支行，，住所地福建省闽清县梅城大街**统一社会信用代码91350124854781314X。 负责人：林东松，行长。 委托诉讼代理人：陈世德，男，1969年8月19日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：陈圣达，男，1991年1月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家公司）与被告黄铭商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依职权通知第三人中国建设银行股份有限公司闽清支行（以下简称闽清建行）参加诉讼，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告筑家公司委托诉讼代理人刘朋、江承继、第三人闽清建行委托诉讼代理人陈世德、陈圣达到庭参加诉讼，被告黄铭经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑家公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的编号为2015×××69的《商品房买卖合同》；2．被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，注销手续费用由被告承担；3．被告向原告支付原告因承担担保责任所支出的款项18184.53元（该款项暂计至2020年5月15日，具体金额以闽清建行实际扣收金额为准）及滞纳金（以闽清建行实际扣收金额为基数，按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自被告拖欠之日起至被告向原告补足之日止）；4．被告向原告支付违约金159171.3元；5．被告向原告支付的上述款项原告可从收取的购房款中予以抵扣；6．原告有权将收取的购房款直接支付给闽清建行，用以偿还被告尚欠的贷款本息，不足部分由被告另行支付（具体金额以闽清建行出具的结算金额为准）；7．本案的案件受理费、公告费等诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2016年7月25日，原、被告签订编号为2015×××69的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于闽清县××镇××路××号××小区××＃楼××层××单元房产，该商品房总价为530571元，被告支付首付款110571元，剩余购房款420000元由被告以按揭贷款形式进行支付。同时，附件六合同补充协议第3.6.4条约定买受人在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息；若发生违约拖欠，导致银行从出卖人账户划拨，则出卖人有权向买受人收取被银行划拨的款项及从买受人拖欠之日起至买受人补足款项期间的滞纳金；……在出卖人为买受人担保期间，买受人若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除双方签订的《合同》，同时买受人还应另按购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费由买受人承担。基于上述合同，原告、被告与闽清建行签订了《个人购房借款合同》，约定被告向闽清建行申请按揭贷款420000元，原告为借款合同项下的被告的还款义务承担阶段性连带责任保证。合同生效后，原告依约向被告交付了上述房屋，闽清建行也已依约向被告发放了贷款。至本案诉讼之日止，被告已累计超过六个付款期未按时向闽清建行缴纳贷款本息。 黄铭未作答辩。 闽清建行向本院提出诉讼请求：1．解除《个人住房借款合同》，黄铭向闽清建行偿还该合同项下借款本金371718.31元、利息2419.5元（暂计至2020年8月6日为止，之后的利息和罚息按合同约定计至实际还款之日），本息共计374637.18元；2．筑家公司对上述债务承担连带清偿责任，并将黄铭的已付购房款用于偿还上述债务；3．闽清建行有权以案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4．本案诉讼费由黄铭、筑家公司共同负担。事实及理由：2016年12月8日，闽清建行与筑家公司、黄铭签订了合同编号为3506××××5710的《个人住房借款合同》，合同约定闽清建行向黄铭提供借款本金420000元，借款期限为240个月，自2016年12月8日至2036年12月8日止；借款利率为基准利率下调10%，利率的调整日期为每年的1月1日；还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率按合同所执行借款利率的水平上上浮50%；若黄铭不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，闽清建行有权宣布借款立即到期，要求黄铭立即清偿借款本息及相关费用；对于黄铭未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被闽清建行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；黄铭自愿将位于闽清县××镇××路××号××＃楼××层××单元及其占用范围内的土地使用权［闽（2016）闽清县不动产证明第0×××5号］为上述债务提供抵押担保，同时筑家公司为黄铭的债务提供连带责任保证；保证、抵押的担保范围均为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、黄铭应向闽清建行支付的其他款项、闽清建行实现债权和担保权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同签订后，闽清建行依约向黄铭发放贷款420000元。双方于2016年12月23日在闽清县房产管理交易所办理了预购商品房抵押权预告登记手续。截止2020年8月6日，黄铭尚欠借款本金371718.31元、利息2419.5元，共计374637.18元。 因黄铭经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。筑家公司围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房借款合同》、个贷逾期保证金扣款明细、中国建设银行个人贷款对账单为证；闽清建行围绕其诉讼请求依法提交了中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、闽（2016）闽清县不动产证明第0×××7号抵押权预告登记证明、结清试算截图为证，本院组织筑家公司及闽清建行对上述证据进行了质证，双方对对方的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。筑家公司及闽清建行主张的上述事实可以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄铭作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》履行过程中，违反合同约定，累计超过六个付款期未按期偿还银行贷款，导致筑家公司承担阶段性连带责任保证，并被扣缴18184.53元用于偿付讼争房屋的到期按揭贷款及利息，其行为已构成违约，现筑家公司主张解除与黄铭签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，筑家公司主张黄铭配合筑家公司办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，黄铭清偿筑家公司因承担保证责任所支付的款项18184.53元及自2020年5月16日起按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期清偿款项的利息，黄铭向筑家公司支付违约金，符合《商品房买卖合同》的约定，予以支持，但按合同总价款的30%支付违约金，标准过高，综合本地商品房买卖市场状况及黄铭的违约程度，在无证据显示筑家公司实际存在高额损失的情况下，本院酌情调整违约金金额为合同总价款的5%，即26528.55元。同时，在《商品房买卖合同》解除后，双方互负返还责任，筑家公司依法应将收取的购房款530571元返还黄铭，黄铭应将案涉房屋腾空返还给筑家公司。筑家公司主张上述应由黄铭支付的代偿借款本息及利息、违约金，从筑家公司收取的购房款中直接抵扣，及筑家公司主张将其收取的购房款直接支付给闽清建行，用以清偿黄铭尚欠的贷款本息，均缺乏法律依据且涉及案外人的权利，不予支持。 因《商品房买卖合同》被解除，以购买该合同标的即案涉房产为借款用途所签订的《个人住房借款合同》，也就失去履行的基础，故《个人住房借款合同》也应相应予以解除。闽清建行主张解除其与黄铭、筑家公司签订的《个人住房借款合同》，依法予以支持。闽清建行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，主张黄铭归还拖欠所有贷款本息（至2020年8月6日尚欠本金371718.31元，利息以实际拖欠金额按合同约定计至实际还款日止），筑家公司承担阶段性连带保证责任，符合《个人住房借款合同》约定，本院依法予以支持。筑家公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。闽清建行主张筑家公司在收回黄铭的购房款后要优先支付黄铭尚未偿还闽清建行的贷款本息，缺乏法律依据，不予支持。案涉房产虽办理了抵押权预告登记，但属非正式的抵押登记手续。闽清建行享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，并非己对案涉房产享有现实的抵押权，故闽清建行主张享有案涉房产的优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。 诉讼中，黄铭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除闽清筑家房地产开发有限公司与黄铭于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015×××69）； 二、黄铭在本判决生效之日起十日内配合闽清筑家房地产开发有限公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：2015×××69）的备案登记注销手续和预告登记注销手续； 三、黄铭在本判决生效之日起十日内将坐落于福建省闽清县××镇××路××号××小区××＃楼××层××单元房屋腾空返还给闽清筑家房地产开发有限公司； 四、闽清筑家房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还黄铭购房款530571元； 五、黄铭在本判决生效之日起十日内支付闽清筑家房地产开发有限公司代偿款18184.53元及逾期利息（自2020年5月16日起按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项偿还之日止）； 六、黄铭在本判决生效之日起十日内支付闽清筑家房地产开发有限公司违约金26528.55元； 七、解除黄铭、闽清筑家房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司闽清支行于2016年12月8日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：3506××××5710）； 八、黄铭在本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司闽清支行借款本金（其中截止2020年8月6日借款本金为371718.31元，利息以实际拖欠金额按合同编号：3506××××5710《个人住房借款合同》约定，计至款项偿还之日止）；闽清筑家房地产开发有限公司承担连带偿还责任； 九、黄铭与中国建设银行股份有限公司闽清支行于黄铭履行本判决第八项确定的义务之日起十日内共同办理坐落福建省闽清县××镇××路××号××小区××＃楼××层××单元房产的抵押权预告登记注销手续； 十、驳回闽清筑家房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 十一、驳回中国建设银行股份有限公司闽清支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14339元（其中闽清筑家房地产有限公司预交10879元，中国建设银行股份有限公司闽清支行预交3460元，多预交的3460元予以退还），由闽清筑家房地产开发有限公司负担2038元，黄铭负担12301元（可在黄铭的首付购房款中予以扣除）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 王  义  奔 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 潘  楚  楚 书 记 员 潘楚楚（兼） 附本案引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在 当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债 权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实 信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 三、《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间 的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。