福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6767号 原告：唐艳辉，女，1968年3月26日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李世密，福建天人和律师事务所律师。 被告：福州市鼓楼区江山好美家5#-6#楼小区业主委员会，住所地福州市鼓楼区杨桥西路**江山好美家**楼**。 负责人：程文平，主任。 委托诉讼代理人：林新荣，福建雅厚律师事务所律师。 原告唐艳辉与被告福州市鼓楼区江山好美家5#-6#楼小区业主委员会（以下简称“业委会”）合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告唐艳辉及其委托诉讼代理人李世密，被告业委会主任程文平及委托诉讼代理人林新荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐艳辉向本院提出诉讼请求：1.解除唐艳辉与业委会签订的福州市××西路××号5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议；2.判令业委会赔偿唐艳辉损失161478.8元；3.判令业委会返还唐艳辉押金2000元，返还6个月已经预交的电费1500元（3000元/年×6个月）；4.诉讼费及相关法庭费用由业委会承担。 事实和理由：2017年唐艳辉应当时在江山好美家服务的福建融汇物业管理有限公司的邀请，与其签订了“融汇江山”5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议，约定唐艳辉对进入本小区非机动车场的自行车、电动车、摩托车等非机动车的安全维护、行驶秩序和停放保管等提供管理服务，唐艳辉依约定收取相关管理费。唐艳辉接手的这个停车场是一个烂摊子，其前任承包者自己乱安装充电线路，隐患丛生。唐艳辉花了三千多元的转让费给其前任管理员，又花了27000多元买材料，请有资质的专业电工重新安装线路，并为停车场安装了监控，很好地维护了业主的财产安全。福建融汇物业管理有限公司不再管理该小区后，由业委会江山好美家5#-6#楼小区业主委员会与唐艳辉于2018年11月7日签订了福州市××西路××号5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议，约定唐艳辉的义务为：唐艳辉的承包管理期限为2018年11月1日至2022年3月1日；唐艳辉对进入本小区非机动车场的自行车、电动车、摩托车等非机动车的安全维护、行驶秩序和停放保管等提供管理服务；唐艳辉依约定收取相关管理费；唐艳辉每年向业委会一次性支付水电费3000元。 唐艳辉依约定全心全意做好安全维护工作，并请专业人员做好设备维护，仅安装及维护的工资就花费了18000多元，认真全面履行合同义务。但在2019年2月唐艳辉服务的小区来了新来的物业（即福州宜家福物业管理有限公司），业委会主任程文平与新来的物业企图侵吞唐艳辉花费巨大心血的停车场的承包管理，用各种方式、各种借口排挤唐艳辉，挑拨居民与唐艳辉的关系，甚至还在新年期间到唐艳辉家企图骗走唐艳辉与业委会签订的合同，以此逃避违约法律责任。福州宜家福物业管理有限公司因欠缴电费被福州供电公司鼓楼供电服务中心催缴电费，并于2019年9月24日被断电。承包协议约定唐艳辉每年只需向业委会交纳3000元水电费，唐艳辉之前也一直是这样交费的，为了驱赶唐艳辉，业委会竟然毫无依据的无理要求唐艳辉交纳本该由物业承担的电费，唐艳辉每月的停车费收入也就4000多元，且还要负责维护的费用，不可能毫无依据地再额外承担本该由物业承担的水电费。业委会把因物业未及时交纳电费导致被停电的原因说成是唐艳辉不交电费，以此挑拨小区居民与唐艳辉的关系。 2019年10月，业委会与物业公司单方面拆毁了唐艳辉投入的一切设施，包括充电线路及监控设备等，并单方面发出了解除《承包管理协议》的函，严重违反了双方签订的协议,致使承包管理协议在2019年10月起便无法履行。业委会在合同未到期的情况下，驱赶唐艳辉，以实际行动表明其不履行合同，给唐艳辉造成了巨大的损失，具体损失如下：1.购买材料、监控设备、消防设备等花费27378.8元；2.请专业人员安装及维护支付报酬18100元；3.从2019年10月1日至承包合同约定的结束之日2022年3月1日，共29个月的可得收入4000元/月×29个月=116000元。上述三项损失共计161478.8元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。唐艳辉为维护自身合法正当权益，提起诉讼。 业委会辩称，唐艳辉以实际行为拒不履行合同，业委会于2019年10月10日发函行使解除权，合同已经解除。唐艳辉违约，业委会不应承担损失。依据案涉合同第四条，业委会有扣除保证金的权利；业委会同意返还电费。具体答辩理由如下： 一、唐艳辉怠于履行合同义务，存在多项违约情形，合同目的无法实现，唐艳辉已构成根本违约。1.唐艳辉无视消防及用电安全，未尽安全维护义务，私自改造停车场内部结构及电路，存在严重安全隐患。唐艳辉无视消防安全，侵占停车场内部消防通道、安全空地；无视用电安全，违规拉线，超负荷用电。2.唐艳辉无视行政机关管理文件及安全生产警告，拒不履行整改义务，违反合同中对非机动车的安全维护义务。 二、唐艳辉未依约缴纳电费，放弃经营，造成停车场瘫痪，导致合同无法继续履行，唐艳辉已构成根本违约，合同已于2019年10月10日解除。1.唐艳辉依约需自行承担停车场经营充电服务而产生的用电费用。业委会与唐艳辉于2018年11月7日签订《福州市杨桥西路196号5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议》（以下简称“《承包协议》”）。《承包协议》第四条第（二）“乙方权利与义务”第（2）项约定：“乙方进场承包期间自用日常生活产生的水电费由乙方每年一次性付叁仟元给甲方”，该条款已明确约定唐艳辉向业委会支付的一年3000元费用系用于其自身生活水电费用，而非唐艳辉生产经营行为所产生的用电费用。结合福州市社区非机动停车场经营情况及一般市场交易习惯，停车场经营者承包停车场提供充电服务均需自行承担电费；同时，唐艳辉对外宣传停车场主要是提供充电服务，根据电动车大小（即耗电多少）收取30元至50元不等费用。可见，唐艳辉已知悉其提供的主要服务系充电服务，其成本投入也主要集中在用电费用上。“谁受益谁负责”，唐艳辉因充电服务而产生的用电费用系其生产经营成本需由其自行承担。唐艳辉拒不缴纳用电费用，放弃经营，造成停车场一度瘫痪，导致合同无法实际履行，合同已于2019年10月10日解除。唐艳辉逃避责任，拖欠宜家福物业公司电费，经多方催促无果，拒不缴纳电费。停车场充电电表系登记在宜家福物业公司名下，电表号为7510168217,用于停车场电动车充电和地库积水坑用电计费，记录显示，平均每月用电费用在1800元左右。自唐艳辉经营停车场以来，宜家福物业公司多次要求唐艳辉缴纳电费,但其拒不履行缴费义务；福州供电公司片区服务经理高忠民也多次要求唐艳辉缴纳电费以免欠费被停电,唐艳辉仍拒绝缴纳电费；业委会也多次代宜家福物业公司向唐艳辉催促，要求其积极履行缴纳电费的义务，但唐艳辉仍拒绝缴纳电费。基于对唐艳辉的信任以及小区业主日常充电便利考虑，宜家福物业公司为唐艳辉垫付了自2018年11月至2019年7月以来近2万元电费，并于2019年7月26日向业委会和唐艳辉告知其不再垫付电费，告知小区业主做好停车场可能因为欠缴电费而被停止供电的准备；2019年9月21日，唐艳辉以《敬告业主》通告形式逃避缴费责任，拒绝缴纳电费。唐艳辉因欠电费造成停车场停电，继而放弃经营，导致停车场一度瘫痪，唐艳辉构成实质违约，为避免陷入合同僵局，业委会已于2019年10月10日确认合同解除。 2019年9月24日，供电局因唐艳辉经营的停车场欠费而停止向停车场供电,2019年9月26日唐艳辉在未告知业委会和小区业主的情况下，拒不履行合同约定义务，私自放弃对停车场经营管理，且无法联系，停车场一度瘫痪。唐艳辉私自搬离停车场、放弃经营的行为，导致合同无法继续履行，系其单方解除合同的意思表示。对唐艳辉已搬离停车场的事实,业委会业已知晓,对其而言该合同的履行在事实上不具有可期待性，合同解除并不违反唐艳辉的预期和意志；同时，业委会与唐艳辉双方已成合同僵局,为防止损失扩大，维护小区业主利益，业委会经全体业主同意，收回停车场管理权限，亦可继续寻求其他合法合规的停车场经营者,故2019年10月10日业委会以公告的形式向唐艳辉追究其违约责任并确认合同解除。 三、唐艳辉违反合同约定，擅自提高充电收费标准，侵犯业主权益，业委会根据合同约定已从唐艳辉交纳的2000元保证金中予以扣除，且不放弃不足部分对唐艳辉追偿的权利。根据《承包协议》第五条“收费及标准”约定：“停车费按照市场物价及业委会公示的标准收取（收费标准如有变动需经业主委员会同意）”。2018年11月15日，业委会针对小区停车场停放及充电收费事宜，向小区业主发布《公告》确定为：“小区业主电动车每辆收费28元/月；小区出租户电动每辆收费30元/月”。但唐艳辉未经业委会同意，擅自提高充电收费标准，甚至对一些大电瓶、多电瓶的电动车收费提高至45元/月，对外也不真实出具代收账目,侵犯业委会知情权。根据《承包协议》第四条第（一）甲方权利与义务第（1）项约定：“负责对乙方的管理与服务进行检查、监督，若乙方管理不善，如无理服务态度恶劣、乱收费、车辆无故丢失未按协议履行赔偿，经查实，甲方有权随时介入协调，并向乙方追偿经济损失。经济损失甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，不足部分再向乙方追偿”，业委会已从唐艳辉交纳的2000元中扣除，且不放弃不足部分对乙方追偿的权利。 综上所述，业委会拒不履行合同义务，构成根本违约，造成合同无法继续履行，导致合同解除，业委会无须承担违约责任，请求驳回唐艳辉诉讼请求。 当事人围绕诉辩主张，向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：1.唐艳辉提交的《“融汇江山”5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议》经核对原件，对形式真实性予以确认，但该协议中的手写涂改内容不予确认。2.业委会对《福州市××西路××号5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议》、福州宜家福物业管理有限公司的工商档案信息、收款收据三张（电费4000元、承包人乐助费500元、押金2000元）无异议，本院予以确认。3.唐艳辉提交的旨在证明其承包经营成本的证据，业委会均不认可，本院分别认证：购买灭火器10套花费650元，有收款收据为凭，价格亦未过分高于市场价，予以确认；购买监控设备花费5400元，有收款收据为凭，符合市场价格，予以确认；购买LED灯、插座、电线计630元，购买电线数量有误，本院依照销售单总计金额确认630元；修监控费用3400元，有收据为凭，予以确认；2017年、2018年、2019年在固定商店购买电线等五金材料合计13000元，虽有收据，但缺乏物料清单，故不予确认；购买插座、钻头、套管、电线、墙钉、扎带合计3219元，收据中的细项总和计算有误，故仅确认1627.8元；网购铜芯、梯子、反光球面镜、公牛插头物料，经核对统计，确认616.8元；工人维修或整改工资，有收条或收据为凭，总计18100元予以确认。上述材料费计15543.6元、维修安装费计18100元，总计33643.6元。4.停电通知、《解除“承包管理协议”的函》《收费公告》《收款收据》（停车费）、物业发出的《告知函》业委会发出的《敬告小区广大业主》、业委会向唐艳辉发出的《公告》、充电桩建设实施方案，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。5.业委会提交的业委会会议记录及其向洪山镇洪山桥社区提交的报告，未经对方当事人确认，均属于单方制作的证据，本院不予确认；6.电费账单与本案有关联，本院结合福州宜家福物业管理有限公司的书面说明，确认电表号为7510168217、用电地址为“鼓楼区杨桥西路196号江山好美家6号楼地下室污水泵及排风机”在2018年11月至2019年7月的电费系由该物业公司缴纳；7.唐艳辉提交的旨在证明其每月经营收益4000元的证据，本院结合其诉讼请求认证分析；8.业委会提交的视频，证据来源合法，唐艳辉亦确认拍摄内容，本院对真实性予以确认。 根据当事人的庭审陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月6日，福建融汇物业公司管理有限公司（以下简称“融汇物业公司”）与唐艳辉签订《“融汇江山”5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议》，约定融汇物业公司将“融汇江山”5#、6#楼的非机动车停车场交给唐艳辉承包，停车场地址在“融汇江山”6#楼地下车库，承包期三年，从2017年2月1日起至2020年1月31日；承包期间日常管理服务产生的水电费用由唐艳辉自行承担；唐艳辉自愿对停车场进行整改，增加防范设备，所需费用自行承担；停车费按照市物价委公示的标准收取；免承包金；签订协议时，一次性缴纳承包保证金2000元，协议期满或提前终止，办妥移交手续后一个月内无息退还等。 在上述承包协议履行期间，融汇物业公司退出小区，福州宜家福物业管理有限公司（以下简称“宜家福物业公司”）进驻案涉小区。 因唐艳辉与融汇物业公司的承包合同未到期，业委会遂承续原合同与唐艳辉在2018年11月7日签署了《福州市杨桥西路196号5#、6#楼非机动车停车场承包管理协议》，即本案讼争合同。双方约定：承续原2018年11月1日至2022年3月1日的承包期后再续三年承包期自2022年3月1日起至2025年3月1日止；管理服务范围：进入本小区非机动车场的自行车、电动车、摩托车等非机动车的安全维护、行驶秩序和停车保管等提供管理服务；业委会负责对唐艳辉的管理与服务进行检查、监督，若唐艳辉管理不善经查实，业委会有权随时介入协调，并追偿经济损失，损失先从保证金中扣除，不足再追偿；唐艳辉按照协议条款进行车辆管理，如需扩大服务内容时，应事先以业委会同意后方可开展，唐艳辉承包期间自用日常生活产生的水电费每年一次性付3000元给业委会；因唐艳辉之前在承包期内对场内电路维修、水管牵引花费很多，故唐艳辉有续约优先权；唐艳辉应严格遵守消防管理条例规定，其为停车场消防安全责任人，承担停车场的安全事故责任；停车场整改、增加防范设备的费用唐艳辉自行承担；停车费按照市场物价委员会公示的标准收费；停车场免收承包金；承包保证金2000元，在协议期满或提前终止办妥移交手续后十日内无息退还，若发现唐艳辉向小区业主强行预收费用或拖欠相关费用，损坏停车场内的公共设施设备的，业委会有权从保证金中扣除，不足部分另行追偿；承包协议未到期，唐艳辉如未经业委会同意提出终止合同，承包保证金不退还。 2018年11月1日，业委会向唐艳辉收取了承包保证金2000元，并出具收据。 2018年11月15日，业委会发布电动车每月收费定价公告：本小区业主电动车每辆28元，小区出租户每辆30元，自行车每辆10元。 2019年7月1日，洪山桥社区至涉案小区进行安全生产监督检查。现场检查情况为：1.地下室未使用充电桩；2.灭火器压力正常，数量少；3.充电线杂乱，未使用套管；4.占用消防通道；5.消防栓下加装插头，安全隐患。要求：1.加配灭火器；2.装（使用）充电桩；3.消除消防通道杂物。唐艳辉及业委会成员均参加了该次检查。 2019年7月26日，宜家福物业公司向业委会发出《告知函》称，该小区6号楼地库电动车停车充电（电表号7510168217），从2018年11月开始平均每月1800左右电费一直由物业公司垫付，因公司经营成本增加，从2019年8月起不再垫付该笔电费。 2019年9月9日，电力公司向宜家福物业公司发出通知：“至2019年9月9日，户号7510168217，用电地址为江山好美家6号楼地下室污水泵及排风机，从2019年8月至9月应收电费3283.81元未交清，将于2019年9月24日起中止供电”。 2019年9月21日，唐艳辉向小区业主发布公告，称：因物业污水泵和排风机欠费，导致停车场停电，停车场将关闭。 2019年9月27日，业委会向小区业主发布公告，称：因承包方拒交电费，导致电力公司强行断电。 2019年10月10日，业委会向唐艳辉发出《解除“承包管理协议”的函》，内容为：唐艳辉违反协议，管理不善存在重大安全隐患，且长期未缴交电费等，现被“市电业局”强行断电，造成小区业主电动自行车无法充电，正常停放，督促整改后仍未改正，业委会与唐艳辉于2019年10月10日起解除管理协议，唐艳辉于2019年10月15日前搬离小区，停车场交还业委会，否则强行驱离。 2019年11月2日，业委会与宜家福物业公司共同向唐艳辉发函，称其拖欠电费2018年11月至2019年9月24日电费18991.43元，并自动搬离地库停车场，停车场陷入瘫痪状况。 现唐艳辉以业委会擅自解约为由，提起本案诉讼。 本院认为，唐艳辉与业委会签订的承包管理协议系双方真实意思表示，合法有效。所谓承包协议，系发包人收取承包费用，承包人在承包期内自负经营盈亏的合同。根据唐艳辉所述，其提供的管理服务中包含了车辆的充电服务内容，因此根据承包人自负盈亏的承包合同性质，唐艳辉向业主收费的同时亦应承担停车场区域的包括电费在内的经营成本，即其享有每月4000元的承包收入的同时亦应承担每月约1800元的电费支出。案涉双方在合同中约定唐艳辉向业委会每年支付自用日常生活产生的水电费3000元，因此唐艳辉称其每年仅须负担3000元。本院认为，该3000元的水电费根据约定属于唐艳辉个人生活水电费用，有别于业主使用充电设备产生的用电费用。而充电产生的电费属于唐艳辉经营停车场时产生费用，性质属于承包经营成本，该费用应由承包人自行负担，否则，背离了承包方自负盈亏的合同性质。案涉双方在承包协议中约定承包费用为零，故双方订立的实际系无支付对价的合同，在此情况下唐艳辉的经营成本更不应转嫁予他人。因此，本院认为，唐艳辉称应由物业公司或业委会缴纳电费，并不合理。现有证据显示，承包合同不能继续履行之原因系案涉停车场因欠费被电力部门中止供电，而造成停车场欠费之原因主要系老旧的充电设备耗电量巨大而唐艳辉的经营收入不足以负担该电费成本。在无人清缴电费的情况下，案涉合同陷入了履行僵局，业委会因此在2019年10月10日发函解除合同，并无不当。唐艳辉称业委会无故单方解除协议，本院不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于唐艳辉主张解除合同后返还的各款项，本院分项阐释如下：1.唐艳辉要求返还押金2000元。业委会主张予以没收。根据合同约定，在办妥移交手续后十日内无息退还，若发现唐艳辉向小区业主强行预收费用或拖欠相关费用，损坏停车场内的公共设施设备的，业委会有权从保证金中扣除，不足部分另行追偿。因双方未办理移交手续，且业委会也已收回停车场进行改造，现有证据不足以证明唐艳辉损坏停车场内公共设施设备。唐艳辉已将预收停车费用退还相关业主，故现不存在扣除保证金之情形，该保证金2000元应当予以返还。2.唐艳辉要求返还预缴电费1500元，业委会对该诉讼请求无异议，本院予以照准。3.唐艳辉要求业委会赔偿材料费27378.8元。经证据认证，材料费计15543.6元。因业委会在唐艳辉退场后拆除了存在安全隐患的布线并实施了一定改造工作，故业委会并非完全接受唐艳辉投入的成果。本院结合唐艳辉投入成本的时间、投入的合理性、双方约定的承包期、唐艳辉退场时间等因素，酌定业委会赔偿5000元。4.唐艳辉要求业委会赔偿安装维护费18100元。经证据认证该部分费用为18100元。结合与上一项目相同的考量因素，本院酌定业委会赔偿5000元。5.唐艳辉要求赔偿可得利益收入116000元。本院认为，案涉双方在承包协议中约定承包费用为零，双方订立的实际系没有对价的无偿合同，唐艳辉在未承担经营成本的情况下主张每月有4000元的收益，违背了承包方自负盈亏的合同本质，因此本院对该项损失不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福州市鼓楼区江山好美家5#-6#楼小区业主委员会于本判决生效之日起二十日内退还唐艳辉承包保证金2000元； 二、福州市鼓楼区江山好美家5#-6#楼小区业主委员会于本判决生效之日起二十日内退还唐艳辉预交电费1500元； 三、福州市鼓楼区江山好美家5#-6#楼小区业主委员会于本判决生效之日起二十日内赔偿唐艳辉损失10000元； 四、驳回唐艳辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3599元，由唐艳辉负担3240元，福州市鼓楼区江山好美家5#-6#楼小区业主委员会负担359元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 叶士怡 二〇二〇年十二月十日 法官助理 吕 颖 书 记 员 林鹤麟 附： 本案相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。