江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初1476号原告：寻乌县好运美物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360734074271997Q，住所地寻乌县长宁镇岳家庄大道**。法定代表人：邝运淑，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈福春，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽源，江西公仁律师事务所实习律师。被告：刘步燃，男，1958年12月30日出生，汉族，居民，户籍地寻乌县，现住寻乌县。委托诉讼代理人：刘武（系被告刘步燃儿子），住址同上。委托权限：全权代理。原告寻乌县好运美物业管理有限公司（以下简称：好运美物业公司）与被告刘步燃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好运美物业公司法定代表人邝运淑及其委托诉讼代理人陈福春、被告刘步燃委托诉讼代理人刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好运美物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告刘步燃向原告好运美物业公司支付2016年2月起至2020年9月水榭花都小区物业费2626.5元和滞纳金1434.1元（滞纳金从2020年4月起至2020年9月按日千分之三计算），合计4058.3元；2、本案诉讼费与律师费由被告刘步燃承担。在开庭后判决前，原告好运美物业公司变更诉讼请求为：1、请求依法判令被告刘步燃向原告好运美物业公司支付2016年2月起至2020年9月水榭花都小区物业费2626.5元（其中2016年2月至2018年12月按0.3元/平方米计算、2019年1月至2020年9月按0.45元/平方米计算），滞纳金1434.1元不再主张；2、本案诉讼费用由被告刘步燃承担，律师费不再主张。事实和理由：2016年1月份，寻乌县长宁镇水榭花都小区因无序管理、小区垃圾泛滥、卫生较差，当时迫切需要物业公司提供服务，于是在长宁镇人民政府、长宁镇城南居委会和寻乌县水榭花都业主委员会三方的邀请及一致同意下，原告好运美物业公司于2016年2月进驻水榭花都小区并为该小区提供物业服务，物业费收取标准为住户0.3元/平方米、商铺0.4元/平方米。经过原告好运美物业公司一段时间的管理和服务，小区环境得到了改善，小区秩序也明显好转，原告好运美物业公司为小区增加了门卫系统等设施设备，但因一直以来服务费偏低，原告好运美物业公司无法维持正常运转，于是在2018年12月，原告好运美物业公司与寻乌县水榭花都业主委员会、各栋的栋长开会讨论了提高物业费的问题，均表示同意上调物业费。2018年12月25日在小区张贴了《有关上调小区物业费的征求意见稿》进行公示公告，在征得大部分业主同意之后，原告好运美物业公司于2019年1月8日张贴了《公示》，从2019年1月1日起按住户0.45元/平方米、商铺0.65元/平方米标准收取物业费，并于2020年3月份与寻乌县水榭花都业主委员会补签了水榭花都小区物业服务合同，对物业费收取标准进行了相关约定。大部分业主按新的收费标准从2019年1月起交纳了物业费，原告好运美物业公司也为该小区增加了2名保安和3位保洁人员，并且划了消防通道。被告刘步燃作为水榭花都小区业主，具有交纳物业费的义务，但是从2016年2月份原告好运美物业公司进驻该小区提供服务开始，被告刘步燃就从未交纳过物业费，原告好运美物业公司每年都会向被告刘步燃发出催费通知单，还会向被告刘步燃发送短信提醒被告刘步燃交纳物业费，也多次通过电话和上门与被告刘步燃沟通物业费交纳问题，但被告刘步燃都以对物业费价格不满为由拒绝交纳物业费。原告好运美物业公司多次与被告刘步燃协商沟通无果，为维护原告好运美物业公司的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告刘步燃委托诉讼代理人刘武辩称，一、请求判令答辩人应交纳被答辩人6个月（从2020年4月1日至2020年9月30日）的物业费，按0.3元／月／平方计算，共236.7元；二、本案诉讼费与律师费由被答辩人承担。事实和理由：1、被答辩人在2014年之前是本小区前期物业（开发商聘请），2014年冬本小区成立寻乌县水榭花都业主委员会后，寻乌县水榭花都业主委员会多次催促被答辩人根据《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同……”规定与该小区签订物业服务合同，但被答辩人一直拒订，经常与业主发生服务管理上的矛盾，遭到多数业主的反对，后被寻乌县水榭花都业主委员会强行辞退，不同意被答辩人在该小区继续物业服务。时至2015年冬，被答辩人多次到居委会恳求重返该小区继续物业服务，当时该小区原物业服务企业因多种原因终止了物业服务合同，一时难以寻找合适的物业服务企业，所以同意了被答辩人进驻该小区的请求。被答辩人进驻小区后，在水榭花都业主大会和寻乌县水榭花都业主委员会共同协商，该小区的服务与管理都没有达成共识，所以被答辩人直至2020年3月底前都没有与水榭花都小区业主大会、寻乌县水榭花都业主委员会签订物业服务合同，故被答辩人在2016年2月份至2020年3月份在小区的物业服务是违规的。再者，答辩人从2015年3月份离开小区至2020年8月份才回到该小区居住，这几年答辩人在该小区所属的套房从未入住过，被答辩人说有上门催交是不可能的；2、被答辩人从2019年1月1日起执行物业费：住宅每月每平方0.45元、商铺每月每平方0.65元。没有召开业主大会，征得半数以上的业主同意，即凭32位栋长与寻乌县水榭花都业主委员会全体成员（占小区4%的业主）的同意实行涨价（该小区有千户之多住房），实际已剥夺了《物业管理条例》第二章第六条中的十个权利。被答辩人提高50%以上物业服务费，对小区来说，是关系到每个业主的大事，依照《物业管理条例》召开业主大会，听取各业主的意见是非常必要的，所以被答辩人对小区业主提高物业管理费是违规的。原告好运美物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1、原告好运美物业公司营业执照、法定代表人身份证明，证明原告好运美物业公司的诉讼主体资格；2、被告刘步燃户籍信息，证明被告刘步燃的诉讼主体资格；3、被告刘步燃商品房合同备案登记信息，证明被告刘步燃在水榭花都小区购买了商品房一套，是水榭花都小区22栋2单元302室的业主；4、2016年2月、2016年3月寻乌县水榭花都业主委员会会议记录、寻乌县长宁镇水榭花都物业服务证明，证明2016年2月原告好运美物业公司在长宁镇人民政府、长宁镇城南居委会和寻乌县水榭花都业主委员会三方邀请及一致同意下进驻水榭花都小区并为小区提供服务至今；5、2018年12月23日寻乌县水榭花都业主委员会会议记录、水榭花都小区物业服务合同、有关上调小区物业费的征求意见稿、公示，证明寻乌县水榭花都业主委员会及各栋长会议一致同意了从2019年1月1日起水榭花都小区物业费上调为住户0.45元/平米、商铺0.65元/平米，原告好运美物业公司将该意见于2018年12月25日在小区张贴了征求意见稿，并进行了公示公告，在征得绝大部分业主同意后于2019年1月8日正式发布公示了物业费上调事宜，公布的新收费标准在2020年3月与寻乌县水榭花都业主委员会补签的物业服务合同上也进行了约定；6、催费通知单及照片，短信催费记录，物业费催缴公告照片，证明原告好运美物业公司每年都会向被告刘步燃发出催费通知单，对被告刘步燃拖欠的物业费进行催缴，也会通过中国联通向被告刘步燃发送催费短信。2020年11月1日，原告好运美物业公司在小区张贴了物业费催缴公告再次提醒各位欠费业主交纳物业费，但被告刘步燃仍未主动向原告好运美物业公司交纳拖欠的物业费；7、水榭花都2019年度已经交纳0.45元业主户数统计表、交费收据，证明水榭花都住户和商铺共计998户，2019年度有700户按上调后的物业费标准（住户0.45元/平方米、商铺0.65元/平方米）交纳了物业费，交纳业主户数早已超过了总户数的2/3，说明大部分业主当时是同意原告好运美物业公司上调物业费标准，并且也按公示上调的物业费标准实际履行了物业服务合同约定的物业服务费；8、栋长公示材料78张，证明根据《江西省物业管理条例》第二十五条的规定，物业管理区域两栋以上房屋的，可以以栋、单元成立业主小组，代表该栋全体业主，另佐证原告好运美物业公司提供的第5组证据，物业费的上调也征询了每栋的栋长的意见，栋长是征询过业主意见，且物业费的上调程序是合法的；9、江西省发改委（〔2014〕1423号）文件和（〔2015〕995号）文件，赣州市物价局和赣州市房地产管理局（赣市价字〔2017〕26号）文件、中正广场前期物业管理服务协议、水榭花都小区物业项目收支情况公示，证明赣州市物业管理服务收费实施办法已经废止，非保障性住户物业服务收费从政府指导，变更为实行市场调节价，水榭花都物业服务公司根据市场行情，经过寻乌县水榭花都业主委员会、栋长会议讨论、征求意见，在该小区张贴征求意见确定后，并在该小区进行了张贴公示，好运美物业公司上调物业费的行为符合法律规定，且上调的物业服务费收费标准合理，与同期相同类小区的标准差不多，物业费与服务水平相适应，在物业费收取后，原告好运美物业公司在该小区大门口进行了公示；10、业主代签名表、图片、录音视频，证明被告刘步燃的倡议书有十几个签名是代签的，证明被告刘步燃拉人签字的倡议书是不合法的，没有效力且多数是代签，是个别业主的煽动意见，并不是业主的真实意思表示，与本案没有关联，上调收费在2019年1月8日就进行了公示，如果有意见，当时就应该提出，而不是两年后来提出；11、原告好运美物业公司与被告刘步燃儿子刘武2020年3月26日微信聊天记录，证明物业费欠缴的情况被告刘步燃儿子刘武是清楚的，被告刘步燃儿子说这房子是刘武的，不要找被告刘步燃。2020年12月28日，原告好运美物业公司依法向本院提交了以下补充证据：1、上调物业费公示；2、发信息通知；3、前期物业服务合同；4、22栋的栋长签字证明；5、刘武代签音频；6、刘武代签视频；7、邝运淑与刘武通话录音。以上证据经与被告刘步燃诉讼委托代理人刘武质证后提出以下质证意见：证据1：营业执照是真实、合法的，但与本案没有关联；证据2：名字是真实的，身份证号码不知道是不是真实的（当庭核对原告好运美物业公司法人身份证原件，核对过后无异议）；证据3、4：无异议；证据5：会议记录有异议，各栋的栋长是原告好运美物业公司自己封的，谁是栋长都不知道，我在2020年8月回来小区，问别人都不知道栋长具体是谁。服务合同有异议，原告好运美物业公司没有召开业主大会，要召开业主大会并超过半数以上业主同意才生效，小区共33栋，那么多栋长是谁都不清楚。征求意见稿及公示有异议，张贴公告也不是很大，很多业主都是上班下班，也没有注意看，起码要召开业主大会并大部分业主同意后才可生效，原告好运美物业公司说大部分业主同意了但是没有提交证据证明；证据6：催费通知单有异议，我家几年都没有人在家，包括过年都没有人在家，原告好运美物业公司张贴在门上是没有人能看见的。催费短信等催费记录有异议，上面的手机号码136××××****我不认识，也并不是我父亲刘步燃的号码。照片没有异议，是在小区已张贴了；证据7：统计表有异议，听好多业主反映，存在收0.3元的物业费开0.45元的物业发票最后还欠9个月物业费的情况，这是原告好运美物业公司在欺诈业主。收据有异议，原告好运美物业公司收业主0.3元物业费，开了0.45元的物业发票；证据8：栋长公示，根本不知道谁是栋长，无从知道；证据9：995号文件看不懂，1423号文件有异议，小区成立寻乌县水榭花都业主委员会，起码要召开业主大会，上面有文件也需要开业主大会告知，原告好运美物业公司都没有在小区开过业主大会。物价局26号文件没有异议。中正、左岸、龙湾等物业服务与本案没有关联，别的小区的服务和该小区没有关系。小区物业项目收支情况有异议，原告好运美物业公司没有通过广播或大会形式告知；证据10：业主代签名表证明代签部分有异议，这些都是业主本人赶不回来签名，发了信息授权给代签人代签的，并不是我们自行代签的；证据11：有异议，是我说的，但与本案没有关联，前期不知道原告好运美物业公司在小区是不是合法的，所以我说以后就找我，不要再找我父亲。被告刘步燃委托诉讼代理人刘武依法对原告好运美物业公司在2020年12月28日提交的补充证据质证意见：补充证据1：上调物业费公示这么小贴在那里，大家上下班谁能看见，还有门禁系统更换，小区里每一户业主的车都是交了费的。消防通道路线是挂点单位出的钱；补充证据2：至于信息，我和我父亲手机都没有收到过一条催收信息，信息发送到哪里去了？说是催了好几年，但证据里只显示了2020年的催收记录，说明前期根本没有催过；补充证据3：前期物业服务合同期限只有一年，后面就没有签过合同；补充证据4：水榭花都的物业公司说有这么多栋长都没有人知道，也没有通知过，所谓栋长都是物业公司自己选出来的；补充证据5、6：至于Ｕ盘里说我代签，我可以提供所有通话记录及业主回复委托我代签的记录；补充证据7：我和物业的通话记录，在我承诺愿意交物业费的时候，根本就不知道这个物业在小区里服务是不合法的，以为是合法的，所以就说愿意一次性结清所欠物业费，后来才知道物业公司没有合同，是非法进驻小区服务。被告刘步燃委托诉讼代理人刘武围绕其答辩意见依法向本院提交了以下证据：1、倡议书，证明原告好运美物业公司私自涨物业费没有召开业主大会经过大部分业主同意，大部分业主都不同意涨物业费；2、照片（原告好运美物业公司员工在岗睡觉、放货车进小区、部分违建等），证明原告好运美物业公司服务不到位。2020年12月28日，被告刘步燃委托诉讼代理人刘武依法向本院提交了以下补充证据：补充证据1、水榭花都物业私自铲除绿化带图片；补充证据2、水榭花都保安人员上班睡觉图片；补充证据3、水榭花都保安人员私自放货车进入小区停放图片。以上证据经与原告好运美物业公司质证后提出以下质证意见：证据1：三性都有异议，并不能代表业主真实意思，征求意见应该在征求意见稿上签字，而不是附在后面签字。其中有很多代签，包括老人小孩代签，并且委托别人签署，家属签署都需要书面委托，这份倡议书真实性无法进行核实，且与本案上调物业费合法程序并没有任何关联，这只是被告刘步燃个人对于物业费价格的个人意见，并不能代表业主，且被告刘步燃从2016年就没有交过物业费，享受了服务却不愿意付费这才是关键；证据2：有些不是原告好运美物业公司职责，对于违章建筑物业公司并没有执法权，寻乌县水榭花都业主委员会代表业主，应该由寻乌县水榭花都业主委员会履行其职责。岗亭睡觉情况，照片上可以看出是晚上，管理人员可能有疏忽，但并不影响人员进出。大货车进入小区及花带被业主铲除停车，小区住户较多，面积狭窄，业主为了停车损毁花带，原告好运美物业公司也已向寻乌县水榭花都业主委员会进行反馈，业主本人强烈要求花带做成停车位，这也是解决了小区业主停车问题，并没有损害业主利益。大货车进入小区是为了拉货，是临时性进入，并不会影响小区秩序，也不会影响消防安全。原告好运美物业公司依法对被告刘步燃委托诉讼代理人刘武在2020年12月28日提交的补充证据质证意见：补充证据1：水榭花都小区近千户的业主，小区停车位紧张，尤其是小区规范化管理划了消防通道后，很多业主的车没地方停放，因此很多业主将车停在了绿化带上，后来有些业主把绿化带进行了铲除，并不是原告好运美物业公司铲除的，原告好运美物业公司只是协助业主做了清理工作，维护小区的整洁和卫生，该证据与本案没有关联，不能证明被告刘步燃举证目的。庭审后，原告好运美物业公司向寻乌县水榭花都业主委员会汇报了该情况，寻乌县水榭花都业主委员会要求物业公司在小区群里征求全体业主对该事件意见和建议，以及处理办法；补充证据2：对该份证据的三性均有异议，并不清楚该照片拍摄时间，且没有禁止保安休息的规定，据了解全县小区门卫保安在凌晨1点到5点之间，因为夜深人困，都是允许保安在岗休息，即便有业主要进出，只要叫一句保安也会及时起来处理，因此，该份证据并不能证明原告好运美物业公司提供的服务差或者未提供服务；补充证据3：首先该部车辆是业主曾祥辉停放在小区的，并不是保安私自放进小区；其次，曾祥辉表示他只是临时停放，并不影响其他业主的出行和小区秩序，其他业主也从来没有提出过反对意见；最后，对于这一情况，物业公司已经跟业主讲过，也向寻乌县水榭花都业主委员会汇报过，原告好运美物业公司已经尽到了报告和管理义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、栋长的选举及公示、业主大会的召开、催费通知单的告知、已收物业费的发票高开等问题。（一）栋长的选举及公示、业主大会的召开问题，该事项系寻乌县水榭花都业主委员会的职能，本案系物业服务合同纠纷，不属于本案的审理范围，本院不予审查，且与本案无关联性，被告刘步燃可通过另行主张权利或者依法重新组选水榭花都业主委员会的途径保护自身合法权益，故对此辩解本院不予采纳；（二）催费通知单的告知问题，至于原告好运美物业公司是否尽到合同管理义务，且该项事宜涉及物业公司今后物业服务质量提升及依法实施物业管理等问题，业主可通过另行主张权利或者依法重新选聘物业服务企业的途径保护自身合法权益，在庭审中，被告刘步燃委托诉讼代理人刘武自认已经看到2020年11月5日张贴的催缴通知单，故对该主张不能必然成为抗辩的理由，本院对此辩解不予采纳；（三）已收物业费的发票高开问题，被告刘步燃委托诉讼代理人刘武并未提交相关证据证明予以佐证该辩解，被告刘步燃应通过合法途径向有关部门进行反映，解决问题，故对此辩解本院不予采纳；二、上调物业费征求意见稿的张贴及公示、物业服务合同的签订问题。（一）上调物业费征求意见稿的张贴及公示问题，2018年12月23日，该小区召开了栋长及寻乌县水榭花都业主委员会会议，一致同意物业费收费标准上调为住户0.45元/平方米/月、商铺0.65元/平方米/月，根据《物业管理条例》第十二条的规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”，另原告好运美物业公司通过在2018年12月25日、2019年1月8日在水榭花都小区公告栏进行了公示，故对被告刘步燃辩称该物业涨价没有召开业主大会或经过大部分业主的同意和没有看到该公示的辩解本院不予采纳；（二）物业服务合同的签订问题，2020年3月28日，寻乌县水榭花都业主委员会与原告好运美物业公司签订了《寻乌县长宁镇水榭花都小区物业管理服务合同》，该合同对物业收费标准进行了约定，按住户0.45元/平方米/月、商铺0.65元/平方米/月进行交纳，该物业服务合同的签订系寻乌县水榭花都业主委员会与原告好运美物业公司双方的真实意思表示，是寻乌县水榭花都业主委员会作出的决定，并对业主具有约束力，被告刘步燃提出该合同的签订需召开业主大会并超过半数以上业主同意才生效的意见本院不予采纳；（三）2016年2月至2020年3月物业服务及收费标准问题，2016年2月3日，该小区召开了寻乌县水榭花都业主委员会会议，一致同意原告好运美物业公司进驻水榭花都小区并为该小区提供物业服务，物业费收取标准为住户0.3元/平方米/月、商铺0.4元/平方米/月。2018年12月23日，该小区召开了栋长及寻乌县水榭花都业主委员会会议，一致同意物业费收费标准上调为住户0.45元/平方米/月、商铺0.65元/平方米/月，根据《物业管理条例》第十二条的规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”，原告好运美物业公司从2016年2月至今对水榭花都小区进行了物业服务，被告刘步燃作为该小区的业主，实际接受了原告好运美物业公司对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照寻乌县水榭花都业主委员会的决定向原告好运美物业公司交纳物业费。被告刘步燃委托诉讼代理人刘武提交的《倡议书》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“……无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”规定，该《倡议书》系书面方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，故被告刘步燃委托诉讼代理人刘武的上述主张不能必然成为抗辩的理由，本院对此不予采纳；三、原告好运美物业公司物业服务不到位问题，因该项事宜涉及物业公司今后物业服务质量提升及依法实施物业管理等问题，业主可通过另行主张权利或者依法重新选聘物业服务企业的途径保护自身合法权益，故对被告刘步燃的上述主张不能必然成为其拒不支付物业费的理由，本院对此不予采纳。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告刘步燃系寻乌县长宁镇水榭花都22栋2单元302室的业主，房屋建筑面积为131.53平方米。2016年2月，原告好运美物业公司进驻水榭花都小区并为该小区提供物业服务，物业费收取标准为住户0.3元／平方米／月、商铺0.4元／平方米／月。2018年12月23日，该小区召开了栋长及寻乌县水榭花都业主委员会会议，一致同意物业费收费标准上调为住户0.45元／平方米／月、商铺0.65元／平方米／月。2020年3月28日，寻乌县水榭花都业主委员会与原告好运美物业公司签订《寻乌县长宁镇水榭花都小区物业管理服务合同》，合同约定委托管理期限为3年（2020年4月1日至2023年3月31日），物业管理公共服务费为住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米（按广泛采集广大业主意见和住君水居委会、物价局相关部门指导定价）0.45元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元交纳，物业管理公共服务费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为1-5号。合同还对委托管理事项及其他事项等进行了约定。诉讼过程中，原、被告均认可原告好运美物业公司自2016年2月1日起开始管理水榭花都，被告刘步燃未交纳2016年2月1日起至2020年9月30日止的物业费，具体为：131.53平方米＊0.3元／平方米／月＊35个月（2016年2月至2018年12月）＋131.53平方米＊0.45元／平方米／月＊21个月（2019年1月至2020年9月）＝2624元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。水榭花都小区在原告好运美物业公司进驻前，处于无人管理状态，后因小区管理需要，2016年2月3日，该小区召开了寻乌县水榭花都业主委员会会议，一致同意原告好运美物业公司进驻水榭花都小区并为该小区提供物业服务，物业费收取标准为住户0.3元/平方米/月、商铺0.4元/平方米/月。2018年12月23日，该小区召开了栋长及寻乌县水榭花都业主委员会会议，一致同意从2019年1月1日始物业费收费标准上调为住户0.45元/平方米/月、商铺0.65元/平方米/月。虽然原告好运美物业公司与寻乌县水榭花都业主委员会在2016年2月至2020年3月期间未签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第十二条的规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”，寻乌县水榭花都业主委员会作出服务期限及收费标准的决定对小区业主具有约束力，且原告好运美物业公司从2016年2月至今对水榭花都小区进行了物业管理服务，被告刘步燃作为该小区的业主，实际接受了原告好运美物业公司对其整个小区和全部业主的物业服务，故原告好运美物业公司与被告刘步燃之间存在事实上的物业管理服务合同关系，被告刘步燃有义务按照寻乌县水榭花都业主委员会的决定向原告好运美物业公司交纳物业费。被告刘步燃拒缴物业费的行为，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯。对在物业管理服务中存在的不足之处原告好运美物业公司应加以改进，被告刘步燃辩称在2016年2月至2020年3月期间未签订物业管理合同等依据不足，本院不予采信。寻乌县水榭花都业主委员会与原告好运美物业公司在2020年3月28日签订的《水榭花都物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告刘步燃作为水榭花都的业主，原告好运美物业公司与寻乌县水榭花都业主委员会签订的《水榭花都物业管理服务合同》，该合同对包括被告刘步燃在内的水榭花都小区业主均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。该合同约定原告好运美物业公司为水榭花都小区提供物业服务，对小区物业公用部分建筑、设施、设备、绿地等进行维修、养护和管理，对公共场所、房屋共用部位等进行清洁卫生、垃圾的收集、清运，维护小区公共秩序等服务，物业服务费收费标准为住户住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.45元。双方当事人在诉讼过程中均认可原告好运美物业公司自2016年2月1日起开始管理水榭花都，现原告好运美物业公司要求被告刘步燃支付2016年2月1日起至2020年9月30日止的物业费2626.5元的诉讼请求，经本院核算应为2624元，有合同和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第六十八条第三款规定，判决如下：被告刘步燃于本判决生效后三日内支付原告寻乌县好运美物业管理有限公司物业费2624元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘步燃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘志松人民陪审员  陈 辉人民陪审员  潘 文二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  钟荣萍附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。