云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7894号原告：云南长丰房地产开发有限公司，住所云南省昆明市彩云北路新亚洲体育城星宇园**。法定代表人：崔恩滨。委托诉讼代理人：李鸣、刘莹，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐星星，男，汉族，1985年7月12日出生，身份证登记住址为湖南省衡阳县。被告：许苏琪，女，汉族，1989年8月7日出生，身份证登记住址为江苏省睢宁县。原告云南长丰房地产开发有限公司诉被告徐星星、许苏琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员曾惠祥适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鸣、刘莹，被告徐星星、许苏琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告徐星星签订的《商品房购销合同》2份及《合同补充协议》2份，并判令被告徐星星在合同解除后15日内配合原告到商品房购销合同备案管理部门办理申请撤销合同登记备案的手续；2.判令两被告立即将房屋（星宇园XXX号）及车位（星宇园XXX号车位）腾退给原告；3.确认原告收回房屋后，应返还被告购房款余额为343,531.25元（未考虑起诉之后新出现的索赔事由）；4.本案诉讼费及实现债权产生的合理费用由两被告承担。事实与理由：原告系房地产开发企业，原告分别于2014年1月8日和2014年1月22日与被告徐星星签订了2份《商品房购销合同》及2份《合同补充协议》（以下简称“合同”）。合同约定：被告徐星星以按揭贷款方式购买原告开发的星宇园XXX1301号房屋及星宇园XXX号车位；房屋用途为住宅；房屋价款按套内建筑面积计价，该房屋套内建筑面积为134.42平方米，单价为每平方米7933.72元，房屋总价款为1,066,451元，车位总价款为96,000元，共计1,162,451元。合同均于2014年1月23日完成登记备案手续。合同签订后，两被告向原告支付了房屋首付款326,451元和车位首付款36,000元。2014年3月4日，两被告与中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行（简称“工商银行北京路支行”）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：两被告向工商银行北京路支行借款800,000元用于支付剩余购房款和车位款；原告对两被告的借款提供阶段性连带责任担保至房屋及车位办理抵押权人为工商银行北京路支行时止；若两被告不能按时偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回房屋及车位。《个人购房借款/担保合同》约定在工商银行北京路支行取得他项权利证书之前，若两被告不能按时偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回房屋及车位。工商银行北京路支行于2014年3月4日将该笔借款发放并转付给原告。至此，原告收到了全部房款，2014年4月18日，原告将房屋交给两被告使用至今。后因两被告逾期归还银行贷款，工商银行北京路支行诉至昆明市盘龙区人民法院。2019年11月26日，昆明市盘龙区法院作出（2019）云0103民初4861号民事判决书，判决原告为两被告承担连带保证责任。判决生效后，原告于2020年5月8日收到工商银行北京路支行的《划账通知书》，并于2020年5月11日通过银行转账方式向工商银行北京路支行代偿了818,919.75元（含贷款结清金额777,372.75元、案件受理费11,589元、律师费29,958元）。工商银行北京路支行在（2019）云0103民初4861号民事判决书项下的债权已全部受偿。因两被告未能按时偿还银行贷款及利息，导致原告代为偿还，两被告至今未向原告偿还代偿款项。现原告依据双方合同之约定，解除双方签订的《商品房购销合同》2份及《合同补充协议》2份并收回房屋及车位，原告收回房屋后应退还两被告的款项为343,531.25元，计算方式为：原告已收到的两被告房款和车位价款共计1,066,451元（含银行按揭款）减去原告代偿的818,919.75元。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。两被告共同辩称，1.原告与被告徐星星签订《商品房购销合同》已登记备案、被告徐星星已交纳房屋契税，被告徐星星为物权归属人，原告的诉请违规违法。被告徐星星于2014年1月8日和2014年1月22日与原告分别签订了两份《商品房购销合同》及合同补充协议，以按揭贷款方式向原告购买星宇园XXX号房屋及星宇园XXX号车位，合同签订后支付了房屋首付款326,451元和车位首付款36,000元、两份工本费每份80元共160元、配套费5800元、车位印花费48元、房屋契税31,993.53元，前述两份合同均于2014年1月23日完成登记备案手续，2014年3月4日向工商银行北京路支行借款80万元支付剩余全部购房款，被告徐星星自2014年3月4日起至2019年3月份都是按时还贷，每月还贷4400余元，共还贷24万余元；2.综合前述事实并根据物权法第四条、合同法第一百零七条，2020年1月26日银保监会对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，以及2020年2月11日国务院常务会议通过减免国有物业房租、下调贷款利率、延期还本付息、完善税收减免政策等，实施临时性支持措施，被告请求继续履行合同，请求法院适当考虑被告在疫情期间还款金额、延后还款期限并驳回原告其他诉请。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院依法组织了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日，原告云南长丰房地产开发有限公司与被告徐星星签订《商品房购销合同》及合同补充协议（合同编号为星宇园车位1480号），约定由被告徐星星向原告购买位于昆明市官渡区车位，套内建筑面积12.88平方米，按套计价，总价款为96000元，付款方式为首期支付总价款的37.5%即36000元，其余价款6万元向中国工商银行昆明北京路支行贷款支付，车位交付期限为2012年6月30日前。合同补充协议第二条第三款约定：“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方（即被告徐星星）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回买受人所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。”该合同于2014年1月23日办理了备案登记，合同登记号为XXXXXXXXX。2014年1月22日，被告徐星星与原告签订《商品房购销合同》及合同补充协议（合同编号为星宇园高层2091号），约定被告徐星星向原告购买位于昆明市官渡区房屋，套内建筑面积为134.42平方米，总建筑面积为160.83平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7933.72元，总价款1066451元，买受人首期支付购房总价款的30.61%、金额为326451元，付款日期为2014年1月22日，其余价款74万元向中国工商银行昆明北京路支行贷款支付，房屋交付期限为2012年6月30日前。合同补充协议第一条第三款约定：“若本合同所指的房屋在贷款银行办妥抵押登记、取得房屋他项权证之前，因乙方（即被告徐星星）不能偿还银行贷款及利息导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回买受人所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款，清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方”、第九条约定：“1.若《商品房购销合同》解除，则应到合同备案管理机关办理相关解除手续，乙方应自出卖人发出解除合同的通知之日起15日内，配合甲方办理相关解除手续……2.若《商品房购销合同》解除，且房屋已经交付的，则乙方应腾退房屋，乙方应当在甲方发出腾退房屋的通知之日起三十日内将该房屋恢复原状，即将房屋的状况恢复到甲方交付给乙方时的状况……”该合同于2014年1月23日办理了备案登记，合同登记号为XXXXXXXXXX。原告于2014年1月1日向被告徐星星出具了前述房屋、车位所交款项的税务发票、收据，具体款项名目及金额为：房屋首付款326451元、配套费5800元、维修基金14475元、工本费80元，车位预收款36000元、工本费80元、印花税48元。2019年5月5日，中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行以徐星星、许苏琪向其贷款80万元购买前述房屋及车位，但未按期偿还贷款本息，云南长丰房地产开发有限公司未履行担保责任为由诉至昆明市盘龙区人民法院，要求徐星星、许苏琪还本付息，云南长丰房地产开发有限公司承担连带清偿责任，并有权对前述房屋及车位行使抵押权。昆明市盘龙区人民法院于2019年11月26日作出（2019）云0103民初4861号民事判决书，判决“一、被告徐星星、许苏琪于本判决生效之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行偿还截至2019年11月21日尚欠的本金735835.82元、利息21348.5元；二、被告徐星星、许苏琪于本判决生效之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行支付上述贷款本金735835.82元自2019年11月22日起至款项实际还清之日止的利息（按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计算）、罚息（按照执行利率上浮50%计算）、复利（按照执行利率上浮50%计算）；三、被告徐星星、许苏琪于本判决生效之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行支付律师费29958元；四、被告云南长丰房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告云南长丰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被告徐星星、许苏琪追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行的其他诉讼请求。案件受理费11589元，由被告徐星星、许苏琪、云南长丰房地产开发有限公司共同承担。”该判决已发生法律效力。2020年5月8日，中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行出具“中国工商银行股份有限公司划账通知书”，主要内容为：“担保人：云南长丰房地产开发有限公司，不良贷款客户徐星星经昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4861号民事判决生效，现由开发商云南长丰房地产开发有限公司承担连带保证责任偿还贷款本金735835.82元，利息21348.50元以及自2019年11月22日起算至实际还清款项之日止的罚息、复利（按合同约定计算，已经支付的作相应扣减）及实现债权所支出的全部费用……贷款结清金额777372.75（含本金735835.82元及截止款项还清之日止的利息罚息复利，现暂算至2020年5月11日的利息罚息复利的金额为41536.93元）、案件受理费11589元、律师费29958元，合计金额818919.75元……”2020年5月11日，中国工商银行网上银行电子回单记载中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行收到原告支付的代偿本金利息等共计818919.75元。另一，被告提交“首付交款单”一份，记载星宇园XXX号房屋契税31993.53元、印花税5元，但无原告签字、盖章；另二，原告申请诉讼财产保全产生保全担保费5000元、诉讼保全申请费4614元。本院认为，原告与被告徐星星签订的两份《商品房购销合同》及合同补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告徐星星已按合同约定交付原告价款1,162,451元（包含房屋价款1,066,451元、车位款96,000元）。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告徐星星未依约偿还银行贷款本息，云南长丰房地产开发有限公司作为保证人代为清偿了贷款本息合计777,372.75元、案件受理费11,589元、律师费29,958元，合计818,919.75元，现原告诉请依据合同约定解除商品房买卖合同关系。本院认为，合同关于原告代偿银行按揭贷款后有权要求买受人返还房屋并将房屋出售，以所获房款进行清算的约定本质上是对开发商代偿银行按揭贷款后开发商享有合同解除权的约定，故原告依据合同约定主张解除前述两份《商品房购销合同》及合同补充协议有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告徐星星之日即2020年9月20日。对两被告抗辩前述合同已进行合同登记备案故被告徐星星已取得涉案房屋及车位的所有权，原告无权要求解除合同并返还房屋及车位的观点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权的取得须经登记，涉案房屋及车位尚未办理不动产登记，故被告徐星星并未取得房屋及车位的所有权，商品房买卖合同的备案登记仅是对商品房销售活动采取的行政管理措施，可以确认原告与被告徐星星之间存在商品房买卖合同关系，但无物权确认的效力，故两被告的观点无相应事实及法律依据，本院不予采纳。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，被告徐星星应当向原告返还涉案房屋及车位，同时原告应当返还其向被告徐星星收取的款项。据此，本院确认由原告向被告徐星星返还购房款及车位款共计1,162,451元，并退还配套费5800元、维修基金14,475元、工本费160元、印花税48元。对于契税，因被告徐星星未能提交相应证据证明已交纳及具体金额，故对被告徐星星主张已交纳契税的观点本院不予采纳。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告徐星星配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持，但酌情确定被告徐星星配合办理的时限为本判决生效之日起十日内。③原告要求确认其收回房屋后返还被告购房款343,531.25元的诉请，隐含要求被告徐星星返还代偿款项818,919.75元的主张，本院认为，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理，故被告徐星星应当向原告返还原告已代偿的贷款本金735,835.82元，利息、罚息、复利合计41,536.93元，对于原告已偿还的案件受理费11,589元及律师费29,958元，该两项费用的发生与两被告未按期偿还贷款本息、原告怠于履行保证义务均具有一定的关联性，原告诉请要求被告徐星星返还前述全部案件受理费、律师费欠缺依据，本院确定由被告徐星星向原告返还前述案件受理费、律师费共计20,773.5元，剩余20,773.5元由原告自行负担。④关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且该费用并非本案诉讼的必要支出，故本院不予支持。对于涉案房屋是否进行过装修以及合同解除后原告是否应当就装修部分给予被告徐星星相应补偿的问题，因被告徐星星未就房屋装修情况提交证据予以证明，且合同并未约定相应补偿事项，故本院对被告徐星星关于装修补偿的主张不予采纳。关于原告要求被告许苏琪承担责任的诉请，两被告为涉案金融借款债务共同借款人，故对于前述金钱债务，本院确定由被告许苏琪承担共同责任。而对于其他不涉及金钱的债务，依合同相对性处理即可。此外，原告主张对被告徐星星已经支付原告的款项，扣除被告徐星星在本案应承担的代偿款项、诉讼费、保全费等费用后，剩余款项由原告退还被告徐星星。因原告的前述主张有相应的合同依据，本院予以支持，并确定由原告向被告徐星星返还384,787.75元（1,162,451+5800+14,475+160+48-735835.82-41536.93-20773.5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告云南长丰房地产开发有限公司行使合同解除权有效，其与被告徐星星签订的合同编号为星宇园车位1480号的《商品房购销合同》及合同补充协议以及合同编号为星宇园XXX号的《商品房购销合同》及合同补充协议于2020年9月20日解除；二、由被告徐星星于本判决生效之日起十日内协助原告云南长丰房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号分别为XXXXXXXXX）的撤销手续；三、由被告徐星星于本判决生效之日起十日内返还原告云南长丰房地产开发有限公司座落于昆明市官渡区车位和座落于昆明市官渡区房屋；四、由原告云南长丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告徐星星款项384,787.75元；五、原告云南长丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6453元、诉讼保全申请费4614元，由被告徐星星、许苏琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年十二月十日书记员  汪建娇