陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12155号上诉人（原审被告）：邢永泉，男，1965年5月28日出生，汉族，居民，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯洋，陕西荆山塬律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：邢永祥，男，1969年9月6日出生，汉族，居民，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：张西峰，陕西荆山塬律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯洋，陕西荆山塬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李秀莲，女，1942年12月19日出生，汉族，退休职工，住西安市阎良区（区教育局家属楼）南楼西单元2楼中户。委托诉讼代理人：姜红，西安市阎良区新兴法律服务所法律工作者。原审被告：邢永跃，男，1960年9月12日出生，汉族，村民，住西安市阎良区。上诉人邢永泉、邢永祥因与被上诉人李秀莲、原审被告邢永跃房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，西安市阎良区教育局家属楼）南楼西-2-中房屋登记在邢俊福名下。邢永泉、邢永祥、邢永跃系邢俊福之子。2004年10月5日，邢永祥以邢俊福的名义与李秀莲（甲方）签订房屋购买协议书，约定：“1.经甲乙双方协商，甲方自愿购置乙方私有房产供自己使用；2.乙方房产坐落于西安市阎良区教育局家属楼）南楼西栋口-2楼-中户；3.房屋买卖价格及具体事项由双方一次性协定；4.本协议签订后甲方一次性付给乙方购房款；5.乙方收到甲方付给的购房款后应将房屋移交给甲方，并提供以下资料给甲方：1）国家发给的房屋所有权证，2）天然气、闭路电视初装收据，3）天然气磁卡”等。同日，邢永祥向李秀莲出具收据，载明“今收到李秀莲购房款叁万陆仟伍佰圆（36,500）整，收款人：邢永祥”。嗣后，李秀莲一直居住至今。2013年4月25日，邢俊福之妻张凤琴死亡。2019年1月8日，邢俊福死亡。2020年5月11日，李秀莲诉至原审法院。审理过程中，根据李秀莲的申请，原审法院依法追加邢永泉、邢永祥、邢永跃作为本案被告参加诉讼。李秀莲于2020年5月11日向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方签订的房屋购买协议有效；2、判决位于西安市阎良区教育局家属楼）南楼西单元2楼中户房屋归李秀莲所有；3、请求依法判决邢永泉、邢永祥、邢永跃协助办理涉案房屋过户手续；4、本案诉讼费由邢永泉、邢永祥、邢永跃承担。后李秀莲撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：其与邢俊福于2004年10月经李秀莲妹妹介绍得知邢俊福出售自己所有的位于西安市阎良区教育局家属楼）南楼西单元2楼中户住房，经协商双方于同月5日商定李秀莲以36,500元的价格购买邢俊福该处房屋，并于当日签订购买协议书，李秀莲亦将房款当日履行完毕，邢俊福随后将涉案房屋所有权证等资料一并交付李秀莲，并承诺随时协助李秀莲办理房屋过户手续。嗣后，李秀莲一直居住该房至今，但因为经济紧张一直未能办理过户手续，现李秀莲要求邢俊福协助办理时却被拒绝，无奈故诉至法院。邢永泉、邢永祥、邢永跃辩称：1.邢永跃、邢永泉对父亲邢俊福是否将涉案房屋出售给李秀莲并不知情，父亲在世时也从未向邢永泉、邢永跃提及此事；2.涉案房屋属父母所有，邢永祥无权处分出售给李秀莲，也没有取得父母的追认，应认定涉案房屋买卖合同无效。邢永祥自愿根据法律规定退还李秀莲支付的购房款；3.不动产产权的变更设立，依登记为准。涉案房屋归父母所有，父母没有将房屋出售给李秀莲，邢永泉、邢永祥、邢永跃无义务给李秀莲办理产权变更相关手续。综上，请求法院驳回李秀莲的诉讼请求。原审法院认为，本案争议焦点涉案房屋购买协议书是否有效。李秀莲认为，邢永祥作为邢俊福之子以邢俊福的名义签订房屋购买协议，构成表见代理，该协议合法有效。邢永泉、邢永祥、邢永跃则认为，涉案房屋属父母所有，邢永祥无权处分出售给李秀莲，也没有取得父母的追认，应认定涉案房屋买卖合同无效。李秀莲虽未直接与邢俊福签订房屋购买协议，但基于邢永祥与邢俊福的父子关系，李秀莲有理由相信邢永祥系受邢俊福的委托。交付房屋后，李秀莲居住至今已十余年，邢永泉、邢永祥辩称其父母及两人均不知情，显与常理不符。据此，应认定涉案房屋购买协议书合法有效。现邢俊福已死亡，作为继承人的邢永泉、邢永祥、邢永跃应配合李秀莲办理涉案房屋过户手续。据此，李秀莲请求确认2004年10月5日签订的房屋购买协议书有效并要求邢永泉、邢永祥、邢永跃配合办理西安市阎良区教育局家属楼）南楼西-2-中房屋过户手续的主张，于法有据，予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邢永祥以邢俊福的名义与原告李秀莲于2004年10月5日签订的房屋购买协议书合法有效；二、被告邢永泉、被告邢永祥、被告邢永跃于本判决生效后30日内配合原告李秀莲办理西安市阎良区教育局家属楼）南楼西-2-中房屋过户手续。案件受理费712元，减半收取356元，由被告邢永泉、被告邢永祥、被告邢永跃负担。因原告李秀莲已预交，被告邢永泉、被告邢永祥、被告邢永跃于本判决生效后十日内支付原告李秀莲。宣判后，邢永泉、邢永祥不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回李秀莲对邢永泉、邢永祥的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李秀莲承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，导致本案错判。首先，涉案房屋属刑俊福所有，邢永祥属无权处分，邢永祥与李秀莲之间签订的房屋买卖合同应视为无效。邢永祥与李秀莲之间签订的合同不构成表见代理。表见代理的构成要件为：1、无权代理人没有获得授权；2、相对人主观上须善意、无过失；3、无权代理人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和应被撤销的内容。本案中，房屋产权证登记名字为刑俊福，李秀莲明知房屋是刑俊福所有，李秀莲不与刑俊福签订合同明显存在过失。房款亦是邢永祥而非刑俊福收取，故房屋购买协议无法认定成立。二、原审法院认定事实错误是导致本案错判的另一原因。李秀莲辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。邢永泉、邢永祥称其属于无权处分涉案房屋，这一理由与一审中其提供的三段电话录音内容相互矛盾。其经朱凤兰介绍得知涉案房屋要出售，验房时也是空房，加之邢永祥自述与父母共同居住生活，其在随后付款同时也收到邢永祥提供的房产证等一系列房屋权属相关证件，且据邢永跃所述嗣后父母也认可邢永祥卖房一事，因此其完全有理由相信邢永祥卖房是受其父所托。其购房后一直居住至今，并无人提出异议。邢永跃未提出上诉可见其已服判。邢永跃经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人的名义订立合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代理行为有效。”。本案中，邢永祥系刑俊福之子，签订涉案合同时，持有涉案房屋权属证书称其父委托其出售房屋，基于邢永祥与邢俊福的父子关系且持有涉案房屋权属证书，李秀莲有理由相信邢永祥系受邢俊福的委托。故邢永祥以邢俊福的名义签订房屋购买协议，构成表见代理，该协议合法有效。且庭审中，邢永祥陈述，其出售房屋后，给其父邢俊福说过，邢俊福不同意，但是说不追究邢永祥责任。在邢俊福知道房屋被出卖后，未采取任何法律救济途径追回涉案房屋。说明邢俊福接受了涉案房屋已被出卖的后果。故原审法院对李秀莲的诉请予以支持，并无不当，应予维持。邢永泉、邢永祥的上诉，依法应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由上诉人邢永泉、邢永祥负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十二月九日书记员 陈 歆