成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2119号 原告（反诉被告）：蒋鹏，男，1979年12月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈旭，四川中虹律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：魏少华，男，1988年10月12日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李强，北京盈科(呼和浩特)律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：涂伟，北京盈科（呼和浩特）律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，1991年7月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系公司员工，一般授权代理。 委托诉讼代理人：官小红，女，1986年7月17日出生，汉族，住成都市温江区，系公司员工，一般授权代理。 蒋鹏与魏少华、四川链家房地产经纪有限公司房屋(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蒋鹏及其委托诉讼代理人陈旭，魏少华及其委托诉讼代理人李强，链家公司委托诉讼代理人周成燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蒋鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：ＭＭ100004784194）的补充协议》；2、请求判决被告向原告支付合同违约金310500元；3、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2019年8月28日，蒋鹏与四川链家房地产经纪有限公司（以下简称四川链家公司）签订了《房屋交易委托协议》、《钥匙托管协议》，委托代为出售其所有的位于成都市温江区万春镇春江南路8号德坤海地××栋××单元××楼××号房屋。 2019年12月11日，蒋鹏与魏少华通过四川链家公司提供的居间服务，签订了房屋交易文件（合订本-贷款，合同编号：100004784194）（包括签约提示、交易资金监管提示函、交易方留存信息表、成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户、按揭服务合同、房屋附属设施设备清单、授权委托书、购房资格告知书、购房资格承诺书、贷款资格告知书、贷款资格承诺书、定金收据）、关于合同（编号：ＭＭ100004784194）的补充协议，上述房屋交易文件约定：（1）魏少华购买蒋鹏所有的位于成都市温江区万春镇春江南路8号德坤海地××栋××单元××楼××号房屋，房屋成交价为1035000元；（2）魏少华签约当日支付蒋鹏定金100000元，魏少华在过户递件前3个工作日内将部分首付款55000元存入存量房交易资金监管专用账户，魏少华在银行贷款审批通过后且蒋鹏结按当日将部分首付款180000元支付给蒋鹏的银行还款账户用于蒋鹏办理银行结按，尾款700000元由贷款银行直接支付给蒋鹏；（3）买卖双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续；（4）合同第八条第1项（2）约定买方逾期付款超过15日的，卖方有权单方解除合同，买方应当自合同解除之日起3日内按照合同成交价的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；合同第八条第3项逾期办理房屋交易的其他事宜中约定任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，违约方应须向守约方支付该房屋合同成交价20%的违约金，并由卖方退还买方全部已付款；合同第八条第4项（2）约定买方提供的证件等购房所需资料不真实或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的构成根本违约，守约方有权单方解除合同，违约方应须向守约方支付该房屋合同成交价20%的违约金，并由卖方退还买方全部已付款。 2019年12月11日，蒋鹏向四川链家公司支付了业主佣金10,350元、业主物业交割费5,000元，并将房屋产权证原件交四川链家公司保管，四川链家公司向其出具了《收款收据》和《收件凭证》。2019年12月11日，魏少华向蒋鹏支付了定金100,000元。2020年1月14日，魏少华向蒋鹏支付了用于办理银行结按的部分首付款180,000元。2020年1月14日，蒋鹏结清交易房屋的贷款。 2020年2月7日，魏少华通过四川链家公司表示拒绝履行合同。2020年2月16日，蒋鹏再次通过四川链家公司告知房管局二手房过户窗口已打开，要求各方按合同继续履行。2020年2月18日，魏少华及其妻子以房屋太吵拒绝继续履行合同。2020年2月24日，蒋鹏通过微信群（由四川链家公司组建海地亚13-2-1501后续群）严正告知各方按时按约履行合同。2020年3月8日，四川链家公司通过微信群（海地亚13-2-1501后续群）催告魏少华履行合同。2020年3月9日，蒋鹏通过保全证据公证的方式向魏少华、四川链家公司鹭湖宫店、四川链家公司邮寄《催告函》，均已签收。2020年3月12日，蒋鹏和四川链家公司共同去中信银行成都高升路支行了解魏少华贷款情况，银行告知魏少华个人贷款于2020年1月13日已审批通过，魏少华已于2020年3月10日去该行主动要求解除贷款合同。经蒋鹏、四川链家公司与魏少华反复沟通，魏少华仍明确表示拒绝履行合同。原被告签订的房屋买卖合同已无继续履行的可能，故原告诉请解除原被告2019年12月11日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM100004784194）的补充协议》，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，按照合同成交价的30%主张合同违约金。 魏少华辩称，本案《成都市存量房买卖合同》和关于该合同的《补充协议》无效，应驳回原告的第2、第3项请求。事实和理由：因答辩人有购房需求，但苦于第二套首付压力太大不能着手。有四川链家房地产经纪有限公司的工作人员表示通过他们运作可以合法规避限制，按照首套房比例贷款（即二做一）。经过多次交流后在经纪人的协助下，答辩人的妻子岳巧于2019年12月11日以答辩人的名义单独与原告蒋鹏及经纪方四川链家房地产经纪有限公司签订了《房屋交易文件》（编号：100004784194），答辩人本人并未全文知晓该合同的条款和内容。答辩人本着诚实信用、促成交易的原则支付了定金10万元，并提前支付了首付款18万元帮助原告结按。但随后答辩人发现诸多疑点，经过多方咨询，对本案贷款的合法性产生了怀疑，遂打算解除合同。被告及其妻子出于对经纪方经办人的同情，体谅他们找工作的不容易，为避免他们受到单位处罚，所以提出比较和缓的理由和平解约。其根本原因是担心经纪方提供的贷款方法涉嫌违法。经过协调，原告同意经纪方的方案，即解除合同，将房子重新挂网出售，等房子卖出后才返还被告已支付资金。但在被告搬出该房屋后，原告立即食言不愿解除合同，并坚持要被告赔偿。3月9日，答辩人到贷款银行查询贷款进度时发现有不是本人提供的虚假证件材料，并现场证实贷款审批并未通过。经过多次沟通，原告坚决拒绝和平解约。经纪方工作人员为促成交易，坚持强调他们的“二做一”不违法，仍然多次鼓动答辩人按他们以前说的做。原告在明知答辩人不具备首套房贷款资格的情况下，仍然签订该合同及相关文件，并串通经纪方提供虚假信息、多次催促答辩人按该合同履行。根据《合同法》第7条（当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。（合法与公序良俗原则））、第52条（有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。）之规定，以及该案三方签订的《居间服务合同》第六条（各方同意，未经本人签字或未经丙方盖章确认的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律效力。）（此约定为排除委托代办条款）的约定，请求法院判决本案《成都市存量房买卖合同》和关于该合同的《补充协议》无效，驳回原告的第2、第3项请求。即使认定该房屋买卖合同有效，根据该合同第四条第4款第（3）项的约定：“若乙方因政策原因仍未获得贷款批准的，双方同意按下列方式解决：……本合同终止，乙方支付的定金和房款甲方应如数返还，双方互不承担违约责任……）。 关于原告主张的“依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，按照合同成交价的30%主张违约金。”30%的基数是造成损失的数额，而不是合同的成交价。本案中原告因房价上涨和无偿占用被告资金而收益，没有任何损失，原告也没有提供任何证据证明损失。原告据此计算出的明显过高。 魏少华基于上述事实和理由提出诉讼请求：1、判令本案《成都市存量房买卖合同》和关于该合同的《补充协议》无效；2、请求法院判决反诉被告全额返还反诉原告已经支付的定金和首付款共计28万元；3、请求法院判决反诉被告向反诉原告赔偿因合同履行不能所受损失5万元。 4、请求法院判决第三人四川链家房地产经纪有限公司向反诉原告全额返还已经支付的服务费25,700元，并根据本案最终认定的结果，赔偿由于该公司员工违法违规操作给反诉原告造成的实际损失。 蒋鹏辩称，蒋鹏与魏少华签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM100004784194）的补充协议》合法有效，请求驳回魏少华的诉讼请求。 第三人链家公司述称，本案为房屋买卖合同纠纷，魏少华请求法院判决第三人向其返还已经支付的服务费25,700元，并根据本案最终认定的结果，赔偿由于该公司员工违法违规操作给反诉原告造成的实际损失，属于居间服务合同纠纷，不属于本案反诉范围。 经审理查明，2019年8月28日，蒋鹏与链家公司签订了《房屋交易委托协议》、《钥匙托管协议》，委托代为出售蒋鹏所有的位于成都市温江区万春镇春江南路8号德坤海地××栋××单元××楼××号房屋。2019年12月11日，魏少华的妻子岳巧以魏少华名义与蒋鹏、链家公司分别签订《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，《关于合同（编号：ＭＭ100004784194）的补充协议》。蒋鹏、魏少华通过链家公司居间，由魏少华购买蒋鹏单独所有的位于成都市温江区万春镇春江南路8号德坤海地××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），魏少华应在《居间服务合同》签订当日向链家公司支付佣金20700元。《成都市存量房屋买卖合同》第二条约定，魏少华承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市××房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，魏少华应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。合同约定案涉房屋成交价1035000元，魏少华应支付蒋鹏定金100000元，该定金代双方完成权属转移登记后自动转为购房款。魏少华在过户递件前3个工作日将全部或部分首付款55000元存入存量房交易资金监管专用账户，魏少华在过户取件完成后当日将全部或者部分首付款180000元直接支付给蒋鹏。尾款由放贷银行支付给蒋鹏，魏少华拟贷款金额700000元，魏少华因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，蒋鹏同意魏少华继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准，若魏少华因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意在过户递件前自行筹集剩余房款，若魏少华因政策原因仍未获得贷款批准的，本合同终止，魏少华支付的定金和房款如数返。合同第八条约定：魏少华未按照约定时间付款的，逾期未超过15日并于实际付款之日起3日内向蒋鹏支付逾期违约金的，该合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日，按本合同成交价0.5‰支付违约金；逾期超过15日的，蒋鹏有权单方书面解除合同。合同被解除的，魏少华应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%支付违约金，并由蒋鹏退还魏少华全部已付款。同日，魏少华的妻子岳巧以魏少华名义与蒋鹏、链家公司签订了《过户、按揭服务合同》，蒋鹏、魏少华同意链家公司为魏少华提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务，包括收集并提交办理贷款所需资料、协助办理贷款、抵押登记手续等，双方应在签订本合同后7个工作日内交齐需双方提供的办理贷款和过户的全部资料，资料提交方需保证其提交的资料真实、合法、有效。同日，魏少华签署《贷款资格承诺书》:承诺其在成都市12个住房限购区域已拥有1套及以上住房。2019年12月11日，岳巧支付定金100000元，2020年1月14日，魏少华向蒋鹏支付180000元，同日，蒋鹏结清案涉房屋贷款。 另查明，2019年12月19日，魏少华向中信银行股份有限公司成申请二手房贷款750,000元，申请材料包括离婚证、收入证明，银行流水、承诺书等材料。2020年1月13日，魏少华与中信银行股份有限公司成都分公司签订《个人借款合同》，魏少华向该分公司贷款700,000元用于个人购买第一套二手住房贷款。同日，魏少华的贷款申请已审批同意，于2020年7月8日进行了放款材料上传。 再查明，2020年3月9日，蒋鹏向魏少华、链家公司、链家公司鹭湖宫店邮寄《催告函》，催告魏少华履行合同。2020年3月13日，魏少华复函：在大半个月前就向中介方表示我方由于疫情不可抗力因素无法再支撑接下来的过户税费，还有每个月的贷款部分……我方的要求是贷款不通过，和平解约三方不承担责任。 上述事实，有《成都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭服务合同》、《个人借款合同》、《催告函》等证据证实。 本院认为，1、关于魏少华辩称蒋鹏在明知答辩人不具备首套房贷款资格的情况下，并串通经纪方提供虚假信息，经纪方提供的贷款方法涉嫌违法，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议无效的问题。2020年1月13日，魏少华与中信银行股份有限公司成都分公司签订《个人借款合同》，该合同明确魏少华向该分公司贷款700000元用于个人购买第一套二手住房贷款，并不违反法律和相关政策规定。《成都市存量房屋买卖合同》第二条约定，魏少华承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市××房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，魏少华应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。对于提交的离婚证，魏少华并无证据证明系蒋鹏或第三人链家公司提交，且魏少华婚姻状况并不影响《成都市存量房屋买卖合同》的效力。蒋鹏与魏少华签订的《成都市存量房屋买卖合同》有效。2、关于违约责任。魏少华辩称合同约定若因政策原因仍未获得贷款批准的，双方同意按下列方式解决：……本合同终止，乙方支付的定金和房款甲方应如数返还，双方互不承担违约责任。根据查明的事实，2020年1月13日，魏少华的贷款申请已审批同意，并于2020年7月8日进行了放款材料上传。即使其审批未通过，其应按合同约定继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准或在过户递件前自行筹集剩余房款。2020年3月13日，魏少华向蒋鹏复函:在大半个月前就向中介方表示我方由于疫情不可抗力因素无法再支撑接下来的过户税费，还有每个月的贷款部分……我方的要求是贷款不通过，和平解约三方不承担责任，该事实表明魏少华明确表示不履行合同义务，已构成违约而并非因政策原因其贷款未获得通过。故蒋鹏请求判决解除原告与被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，本院予以支持；蒋鹏没有提交证据证明其损失大小，其主张按照合同成交价的30%主张合同违约金过高，本院根据违约情况酌情支持80000元。魏少华主张蒋鹏返还定金100000元和购房款180000元，因合同约定魏少华违约支付违约金后，蒋鹏应返还魏少华全部已付款，故对上述主张本院予以支持。魏少华要求蒋鹏赔偿其因合同履行不能所受损失50000元，因合同履行不能并非蒋鹏的原因，对该主张不予支持。魏少华要求第三人链家公司向其返还已经支付的服务费25700元，赔偿由于该公司员工违法违规操作给反诉原告造成的实际损失，属于居间服务合同纠纷，可依法另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除蒋鹏与魏少华签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM100004784194）的补充协议》； 二、魏少华于本判决生效之日起十日内向蒋鹏支付违约金80,000元； 三、蒋鹏于本判决生效之日起十日内向魏少华返还定金100,000元，购房款180,000元； 四、上述二、三项品迭后，蒋鹏于本判决生效之日起十日内向魏少华返还购房款200,000元； 五、驳回蒋鹏其他诉讼请求； 六、驳回魏少华其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计7,058元，由蒋鹏负担。反诉案件受理费减半收取计7,058元，由魏少华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄晖 二〇二〇年十二月十七日 书记员  肖雪