广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初1100号原告：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。地址：翁源县***********翁江新城（四期）11栋101房。法定代表人：谢肇傑，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：罗杰，男，该公司员工。被告：梁志强，男，1966年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县*****************，现住广东省翁源县*****************。委托诉讼代理人：阮建才，男，1955年12月17日出生，住翁源县******************。原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司(以下简称“德馨物业公司”)与被告梁志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告德馨物业公司的委托诉讼代理人刘学求、罗杰，被告梁志强的委托诉讼代理人阮建才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付2017年7月至2020年7月所欠物业服务费6069.11元，滞纳金3512.05元，合计9581.16元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县******服务企业，被告是翁江新城物业业主，原告于2017年7月1日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2017年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额（含滞纳金）达到9581.16元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。原告围绕其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1.欠费明细表，证明被告欠物业费情况；2.催缴通知书图片、催缴欠费公告，证明原告已经书面形式进行催缴管理费；3.关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司函、住建局情况说明、物业公司合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明，证明原告在小区的管理合法性；4.前期物业服务合同，证明原告与开发商签订服务协议；5.前期物业管理服务协议，证明开发商与被告就物业服务费支付等问题达成协议；6.被告身份证复印件，证明被告身份。被告梁志强向法庭提交书面答辩称，不同意原告德馨物业公司所有诉讼请求，具体答辩理由如下：原告采取非法的手段强行进驻翁江新城、霸占小区的物业服务,是非法物业!原告无权主张收取被告的物业服务费!更无权主张收取被告的物业服务滞纳金。即使人民法院认为原告的事实物业服务,但原告不仅违法强行进驻服务,在涉案小区业主大会授权业主委员会选聘合法物业后,多次发函沟通依然强行服务坚决不退出的违法事实,恳请法院不予支持原告按照1.5元/平方收取物业费的诉求。特别是从2019年1月1日以后产生的一切物业服务费用都不予支持承认!请法院驳回原告所有诉讼请求。被告梁志强围绕其答辩意见，向法庭提交了下列证据：1.业主委员会备案证明，证明涉案小区翁源县翁江新城业主委员会于2016年8月23日完成备案；2.关于启用智能电梯管理系统的通知（2018年3月21日、4月12日），证明未经涉案住宅小区业主大会同意擅自进入涉案小区提供物业服务并且为非作歹，不得人心；3.告知函、关于通知贵公司撤出翁江新城并做好物业工作移交的函，证明涉案小区业主委员会分别于2018年6月4日和2018年11月27日发函要求原告退出涉案住宅小区；4.物业服务确认函、关于与虹景物业公司签订物业服务合同及相关问题的告知，证明2018年11月12日，涉案住宅小区业主大会授权业主委员会通过公开公平公正的方式选聘到广东虹景物业管理有限公司为涉案住宅小区的物业服务企业；5.关于德馨物业服务有限公司强行进驻翁江新城小区的说明，证明2019年4月1日涉案小区业主委员向有关部门反映被答辩人违法进驻的事实；6.翁江新城物业服务委托合同，证明2019年1月小区业主委员会依据业主大会决议已与广东省虹景物业管理有限公司签署物业服务合同。同时证明一、二栋的物业费按三至十六栋的80%收取。法庭依法组织了原、被告双方当事人当庭对对方当事人提交的证据进行了质证。被告对原告提交的第1组证据有异议，认为该证据列举的平方数是正确的，但欠费数额是按翁江新城前期物业的标准来计算的，不予认可；对第2组证据中的催款通知书图片、催缴欠款公告有异议，认为大部分业主都没收到，只是小部分业主收到了，不认可；对第3组证据中关于翁江新城项目物业管理的委托书不予认可，认为原告进驻小区，业主及业委会都是不知情的，进驻两个多月后才知道，是没有通过业主委员会来选聘的，也没签订相关合同，业主委员会回复德馨物业函是原告进驻小区两个月后才发的函，与原告进驻翁江新城没多大联系，前期物业服务合同备案证明都是前期物业退出后，前期物业在2017年6月已退出小区物业管理，已经失去了实际意义；对第4组证据予以认可，但认为与原告毫无关系，是其与前期物业签订的合同；对第5组证据有异议，认为原告与业主毫无联系；对第6组证据无异议。原告对被告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，对证明事实有异议，认为其司启用此系统之前是张贴过公告，已经经过业主同意，除了个别欠费、想破坏小区环境的业主外。启用智能系统的目的是为了规范外来人员进入本栋楼和减少治安事故的发生，避免电梯混乱使用，提高电梯的使用效率，并非被告所说的为非作歹，不得人心，所以不认可证明的事实；对第3、4组证据有异议，认为其司从来都没收到该函，而且证明的事实也与本案没有关联性，不予认可，这些都是没有得到政府部门以及业主的认可；对第5组证据有异议，认为其司从来没收到该通知，不认可证明的事实，与本案没有关联性。首先其司是受翁江房地产开发公司的委托在翁江物业因小区业主长期拖欠管理费，严重亏损无法再经营下去的情况下，申请退出翁江新城小区物业管理，翁江房地产开发公司在翁江新城项目还没有完全竣工、验收、备案、移交的情况下（小区17、18栋项目正在建筑中），翁江房地产开发公司根据与小区业主签订的前期物业协议中的内容第1页第一项第1、2、3条规定，开发商在项目没有完全验收竣工移交的情况下，有权委托或转让有关权利与义务，即委托给有资质的物业企业对翁江小区进行前期物业管理服务。其司在2017年7月1日与翁江房地产开发公司签订了前期物业服务合同，同时也在政府主管部门进行了备案，进驻后，在2017年9月10日也收到小区业委会发给其司的函，同时也与小区业委会及业主代表对小区物业进行共同协商。所以其司并非被告所说的强行进驻；对第6组证据有异议，认为其司从来没收到该合同，也没见到过此合同，不认可该证据证明的事项，与本案没有关联性。这些都是业委会弄虚作假，违规操作的结果。对于原、被告提交的证据，本院综合认定如下：对原告提交的能证实被告拖欠物业管理费的证据及被告提交的证明业主委员会已经与广东虹景物业管理有限公司签订物业服务委托合同的证据，本院予以采信，对其他与本案无关的证据，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据及本院案涉生效判决查明的事实，本院认定事实如下：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县***********，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区3栋601房的业主。2017年7月1日，开发商与原告德馨物业公司签订《前期物业服务合同》，由原告对该小区实施前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.50元/月/平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……。第七条：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10号前（每次缴费的具体时间）前交纳。另查明，小区业主委员会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月20日，翁源县翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城小区委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。被告在翁江新城3栋601房的房屋面积为109.35平方米，自2017年7月至2020年7月未向原告缴纳物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。就本案，德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时，涉案小区虽然已成立业主大会，并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，对此，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定可知，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》并不违反《物业管理条例》的有关规定。一、关于被告应否交纳物业管理费的问题。德馨物业公司自2017年7月1日起为翁江新城小区的业主提供了物业服务。在翁江新城业主委员会选聘到物业服务企业后，新选聘的广东虹景物业管理有限公司因德馨物业公司未退出，亦没有实际履行其与业主委员会签订的合同，德馨物业公司与翁江新城的业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告为被告提供了服务，被告亦实际上接受了原告提供的物业服务，且被告拖欠原告的物业管理费已经原告书面催收，被告仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”、第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告交纳物业管理费。被告现以“原告物业服务质量差”等予以抗辩，但未提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告提交的证据不足以证明其不交物业管理费的抗辩事实，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。被告称按照1.5元/平方米收取物业费应该调低的问题，因被告没有提供证据证明原告提供的物业服务水平未达到1.5元/平方米的标准,亦无证据证明原告按该标准收取物业费超出了物业管理收费的相关规定，故本院对被告的该项辩称，不予采纳。综上，原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告的住房面积为109.35米，故被告应向原告交纳的物业管理费为6068.93元（109.35平方米×1.5元/平方米/月×37个月），原告主张的超出部分，本院不予支持。二、关于原告诉请被告支付滞纳金的问题，由于《前期物业服务合同》没有滞纳金的约定，加之原、被告双方针对德馨物业是否应当撤场存在较大争议，目前权责不明，被告并非无故拒绝缴纳物业管理费,故原告主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁志强应于本判决生效之日起五日内支付物业管理费6068.93元给原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。二、驳回原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司负担9.16元，被告梁志强负担15.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 梁继二〇二〇年十二月九日法官助理 梁瑜书 记 员 郭涛