山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12894号 上诉人（原审原告）：杨力康，男，1987年12月22日出生，汉族，住山西省新绛县。 委托诉讼代理人：王宏，江苏友利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛申和房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区，统一社会信用代码：91xx7B。 法定代表人：周晓琼，总经理。 委托诉讼代理人：张迪，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华成鑫，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人杨力康与被上诉人青岛申和房地产开发有限公司（以下简称申和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷调查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 杨力康上诉请求：1、请求被上诉人支付逾期交房违约金112020元(每日千分之一计算暂计至2019年12月31日，要求计算至实际交付之日)；2、请求被上诉人返还多支付的房款79836元。事实和理由：1、对于一审法院逾期交房违约金的日期计算和违约金标准我方都不予认可。对于违约期限，合同约定了交房日期为2019年6月30日，虽补充条款第5条又约定了有60日的宽限期，但是该条款属于卖方提供的格式条款，且未以任何形式提醒对方注意，依据法律规定该条款应属无效条款。另被上诉人虽发送了交房通知书但是在疫情期间封城的情况下根本无法收房，在明知无法收房的情况下强行交房实则是被上诉人逃脱合同逾期交房条款的行为，且拖到此时才准备交房是由于被上诉人的违约导致的，却又恰恰选择了疫情期间来发送交房通知，主观上肯定是恶意的。另2020年2月5日被上诉人要求必须缴纳燃气费才能收房，否则不交钥匙。故一审法院据此认定2019年8月30日起2020年2月5日止计算逾期天数属于认定事实错误。对于违约金的标准我方认为以已付购房款按照日之万分之一计算违约金明显过低，达不到惩罚卖方违约的目的，也弥补不了买方的损失，依据合同法114条的规定应当予以适当增加。2、对于储藏室一审法院认为购房订单中有载明储藏室和价格，即认定双方达成合意，但是我方从未支付过款项也没有与申和公司达成购买的合意，另外合同主文和附件部分都从未约定有储藏室，对于储藏室的面积大小也未做约定，也就是说没有实际履行，我方实际多支付的房款是和申和公司协商可以多付首付少贷款，但是贷款下来后还是40万，上诉人无故多支付的款项应当予以退还。补充一点，一审法院通过购房定单确认双方存在购房合同，我方认为该购房定单主要内容是杨力康订购了一套x号楼x单元xx室的房屋，定单也载明需另行签订购房合同，我方也就主房屋签订的购房合同，对于储藏室没有任何合同约定，而购房定单中也没有对储藏室的销售方式进行约定，在双方没有另行签订合同约定的情况下，购房定单相当于双方签订了格式条款，应做不利于提供格式条款一方的解释，及一般面积进行销售。购房定单载明面积为30平方米，但实际的储藏室面积只有15平方米，属于重大违约，也应退还相应的储藏室价款。综上，一审法院认定事实错误，恳请法院之我方请求，予以改判。 申和公司答辩称：根据双方各持一联的购房定单可知，购房定单上大部分字样均为手写，并非格式合同，双方对于储藏室价格以及位置已经做了明确的约定，应当认为双方已经对于储藏室的购买达成了合意。同时，上诉人在签订青岛市商品房预售合同时，在已缴纳302710元购房款的情况下对于贷款40万元无任何异议即签订合同，可知其据上述款项的构成是完全知晓的。一审认定事实正确，应予以维持。 杨力康向一审法院提出诉讼请求：1、请求申和公司支付杨力康逾期交房违约金112020元（自2019年7月1日计算至实际交房之日，自2019年7月1日至2020年12月31日期间的违约金为112020元）；2、请求申和公司返还杨力康多支付的购房款79836元；3、本案的诉讼费用由申和公司承担。 一审法院查明事实：2018年4月23日，杨力康与申和公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定杨力康购买申和公司开发的位于即墨市《xx》x号楼x单元xx户房屋，房屋总价款622334元，合同约定房屋的交付条件是房屋已竣工验收，且杨力康按约履行付清全部房款等其他合同义务，并约定申和公司于2019年6月30日前将涉案房屋交付给杨力康，如申和公司未在约定期限内将涉案房屋交付给杨力康，应当向杨力康支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，违约金按杨力康已支付的房价款日万分之0.1计算，逾期超过60天，杨力康有权按已付房款千分之一要求申和公司支付违约金。《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条同时约定，“卖方如未按《预售合同》约定将商品房交付买方，买方同意给卖方六十日的宽限期，若卖方在宽限六十日后仍未能将该商品房交付买方，则按《预售合同》约定的方式处理。”《预售合同》约定付款方式为按揭贷款支付，买方于2018年4月1日前付定金30000元，于2018年4月12日前付首付款192334元，于2018年5月30日前支付房款400000元。合同签订后，杨力康于2017年12月23日支付申和公司3万元，于2018年3月14日分两笔支付购房款82170元、190000元，并通过银行贷款方式于2018年6月6日支付40万元。涉案房屋于2020年1月3日竣工验收。申和公司于2020年1月18日向杨力康发出《交房通知书》，要求杨力康在接到通知后，于2020年2月5日办理房屋交付。并注明：此通知为书面交房通知书，一经发出，即视为我公司已经正式通知你交付房屋，因你个人原因未能及时办理交接手续的，我方不承担任何责任，视为房屋已交付。杨力康于2020年1月22日收到该通知，但并未接收房屋。杨力康称不接收房屋的原因是：申和公司要求将违约金抵顶成物业费，并要求杨力康补交1.2万元的燃气费，杨力康不同意。且下达交房通知时恰逢疫情时间，不方便接房。庭审中，申和公司提交购房订单一份,证明杨力康于2018年3月14日签订购房订单，购买涉案房屋及储藏室等，购房订单中明确约定储藏室位置为x-x-x，价格为55242元。杨力康缴纳的全部款项702170元中的55242元实际系购买储藏室。杨力康对真实性无异议，但称购房订单的内容为申和公司员工进行填写，杨力康虽然与申和公司就房屋附属部分即地下室有过商讨，但最终决定对储藏室不予订购，而商品房预售合同主文部分也载明地下附属面积为0。庭审中，经与杨力康持有的购房订单比对，两份购房订单内容基本一致，均载明储藏室为x-x-x，价格为55242元。本院对该购房订单的效力予以认定。储藏室申和公司尚未交付给杨力康，申和公司称已具备交付条件。庭审中，申和公司提交青岛新住腾营销策划有限公司（以下简称新住腾公司）出具的《证明》一份，证明杨力康购买涉案房屋系通过第三方青岛新住腾营销策划有限公司提供中介服务后购买，中介服务费双方协商为3万元，由申和公司代收。杨力康缴纳的全部款项702170元中的30000元为申和公司代新住腾公司收取的销售佣金。杨力康质证称真实性、关联性、合法性均不予认可，证明事项不予认可，该份证明是案外人第三方新住腾公司出具的，该公司我方此前从未有过接触，对于该证明载明的中介费3万元更是子虚乌有，特别是涉案房屋是商品房预售合同，并不存在任何的中介服务费用，不论是合同的内容还是收据方面，都没有该第三方公司的盖章，因此，该份证据不予认可。申和公司另申请新住腾公司员工赵xx出庭作证，证人称杨力康交给申和公司的购房款中有3万元是新住腾公司的中介费，由申和公司代收，杨力康购房成功后，申和公司已经将该3万元汇到新住腾公司账户。杨力康对证人证言质证称，真实性不予认可，该证人证言为孤证，没有其他证据可以佐证，特别是按照其所述，其并不是当时的经办人，对情况并不了解，另证人陈述与申和公司签订过委托代销合同，那该费用应该由申和公司支付给新住腾公司，杨力康也并未与其签订任何的中介合同，仅凭其单方陈述无法证实我方明知且同意该中介服务费，因此对证人证言不予认可。上述事实，有杨力康、申和公司的陈述，杨力康提交的《青岛市商品房预售合同》、银行账户交易明细、微信聊天记录，申和公司提交的《青岛市商品房预售合同》、2018青岛上合峰会停工限行信息网上打印件、房屋建筑工程竣工验收备案表扫描件、房屋交接需知复印件、交房通知书复印件、EMS全国邮政特快专递快递单一份、邮件全程跟踪查询结果、购房订单、证明、POS签购单、华夏银行电子回单、山东省农村信用社进账单等证据在案佐证，经质证，一审法院予以确认。 一审法院认为：杨力康与申和公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，申和公司未于2019年6月30日前向杨力康交付涉案房屋，申和公司存在逾期交付房屋的情形，应承担相应的违约责任。合同约定申和公司于2019年6月30日前向杨力康交付涉案房屋，如申和公司未在约定期限内将涉案房屋交付给杨力康，应当向杨力康支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按杨力康已支付的房价款日万分之0.1计算，逾期超过60天，杨力康有权按已付房款千分之一要求申和公司支付违约金。《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条同时约定，“卖方如未按《预售合同》约定将商品房交付买方，买方同意给卖方六十日的宽限期，若卖方在宽限六十日后仍未能将该商品房交付买方，则按《预售合同》约定的方式处理。”申和公司已向杨力康发出交房通知书，要求杨力康在接到通知后，于2020年2月5日办理房屋交付，但杨力康未按时接收房屋。故，一审法院认为申和公司应支付杨力康自约定的交房日2019年6月30日之次日起即2019年7月1日起并经60日宽限期后开始支付逾期交房违约金，即自2019年8月30日起计算至2020年2月5日，以杨力康已支付房款622334元为基数，按照日万分之0.1计算的违约金995.73元（622334元×日十万分之一×160天）。故，综上，杨力康的诉讼请求，一审法院予以部分支持。根据双方签订的购房订单，杨力康购买申和公司x-x-x号储藏室，价款为55242元，储藏室虽未交付，但双方已经达成认购协议，且双方签订的商品房预售合同约定的房屋价款622334元中并未包含储藏室的价款。因此，一审法院认为，应认定杨力康支付的702710元购房款中已包含储藏室价款55242元。关于双方争议的杨力康支付给申和公司的3万元是否为中介费，根据查明的事实，一审法院认为，申和公司提交的新住腾公司出具的《证明》及证人证言，不能证明其收取的该3万元款项系中介服务费，申和公司不能提交杨力康与新住腾公司关于中介服务的书面协议或口头约定的证据，对其辩论意见一审法院不予采纳。综上，扣除杨力康应支付的购房款622334元及购买储藏室款项55242元，申和公司应当返还杨力康多支付的购房款25134元（702710元-622334元-55242元）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、青岛申和房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付杨力康逾期交房违约金995.73元；二、青岛申和房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还杨力康购房款25134元；三、驳回杨力康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4137元，保全费1479元（杨力康均预缴），共计5616元，由青岛申和房地产开发有限公司负担765元，由杨力康负担4851元。 二审期间，上诉人提交证据一、案涉房屋业主向上访办联合提交声明一份。证明：我方当事人多次要求公司交房，但公司以需另外支付供暖设备费为由拒绝交房。案涉房屋时至今日仍然没有完成交房手续，该证据的原件在上访办。证据二、视频（光盘）一份。证明：2020年8月份上诉人去公司的售楼处要求交房，被上诉人仍然拒绝交房，要求再额外支付面积的差价款5000元，但是并未提供任何面积测绘的图纸，且我方多交的数额远超过5000元。被上诉人质证称，对证据一的真实性不认可，关供暖设备费被上诉人已于一审中解释，并非不缴纳供暖设备费即不交房，已有部分业主未缴纳该费用实际已接收房屋。对证据二的真实性需要庭后核实。另外，即使是真实的，该录像时间上诉人与被上诉人纠纷尚未解决，同时从视频中也可以看出双方系协商交房事宜，未有人明确表示不交付涉案房屋。关于差额款，因购房定单中约定的面积与青岛市商品房预售合同实测面积有0.77平方米的差额，在当时未有生效判决的情况下，双方就该差额面积价款存在争议。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，上诉人提交的证据一系证人证言且系复印件，出具该份证据的相关人员并未到庭作证，本院对该证据不予采纳。对于证据二，该视频中双发协商交房事宜，双方对房屋测绘面积差价款不能达成一致，与上诉人主张的因燃气费未缴纳而不予交房不是同一法律关系，不能证明上诉人的主张，本院不予采纳。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，上诉人主张案涉商品房预售合同存在格式条款。本院认为，案涉合同中约定对被上诉人60日宽限期以及违约金按日万分之一计算，并不存在明显加重买方责任、减轻卖方责任等与买方有重大利害关系的情形，且购房作为日常生活中重大的民事法律行为，购房人理应尽到对案涉合同条款审慎的审查义务。上诉人签订合同时如认为案涉合同条款存在问题，完全可以当场提出异议或者不予签订。上诉人与被上诉人之间签订的案涉合同，不违反法律及行政法规的规定，是双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应依照合同约定履行自己的权利和义务。故对上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。 关于上诉人主张一审法院交房时间认定错误问题。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，上诉人主张被上诉人虽发出交房通知书，但还要求上诉人必须缴纳1.2万元燃气费，不然不交案涉房屋钥匙。本院认为，就案涉交房通知书来看，其内容并未约定购房人不交燃气费则不交钥匙，上诉人也未能举证证明被上诉人存在上述行为，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定交房时间为2020年2月5日，并无不当，本院予以认可。 关于上诉人主张并未对购买案涉储藏室与被上诉人达成一致问题。本院认为，根据双方签订的购房订单，上诉人购买被上诉人x-x-x号储藏室，价款为55242元，储藏室虽未交付，但双方已经达成认购协议，双方均应依约履行。上诉人虽主张案涉储藏室存在面积缩水等问题，但由于双方还存在争议，案涉储藏室并未交付，至于上诉人主张案涉地下室只有15平方米也仅是目测，未能提供相应的测量证据予以证明。且根据双方签订的补充条款第22条，买房所购买的商品房附带露台、储藏室的，则：……（3）附带部分的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买方对其不持异议……。故，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人杨力康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4137元，由上诉人杨力康负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐 明 审判员  李晓波 审判员  王昌民 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理栾才玉 书记员 王 繁