安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9284号 上诉人（原审原告）：杨广炎，男，1941年7月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：马宏（系杨广炎之女），住安徽省肥东县。 被上诉人（原审被告）：胡召国，男，1971年9月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：陈金华，安徽典兴律师事务所律师。 上诉人杨广炎因与被上诉人胡召国房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨广炎上诉请求：1.改判胡召国继续履行《回迁房屋面积出售协议》,配合杨广炎将其拥有的合肥市包河区义城镇施口村拆迁安置45平米权益转移登记备案至杨广炎名下,并履行后续手续或本案发回重审。2、本案上诉费用由胡召国承担。 事实和理由：一、双方签订的《回迁房屋面积出售协议》是双方的真实意思表示,合法有效,应受法律保护。根据《合同法》第三十二条对的规定,当事杨广炎人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,双方之间签订的协议并无《合同法》第五十二条规定的情形,也没有《合同法》规定的可撤销的情形,所以该协议既不违背国家强制性法律规定,也是当事人之间真实的意思表示,故该协议真实、有效。综上,根据《合同法》相关规定,双方签订的协议是真实有效的,合同关系成立,协议对胡召国具有法律约束力。杨广炎已履行协议约定义务支付价款,胡召国应按协议约定将拆迁面积登记备案至杨广炎名下。 二、涉案《回迁房屋面积出售协议》可实际履行,并非一审法院认为的所涉的45平方房屋面积不具备履行交付的条件。《合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。目前合肥市包河区义城镇施口已经完成拆迁人口公示、放榜等工作,现阶段进行的是拆迁户型选定、分配、及计算补偿款等工作,即拆迁工作已进入尾声。依据合肥市对拆迁政策可知,胡召国已经实际获得45平方米拆迁的权益,而不是一审法院认为的可能获得。现胡召国是无故拒绝配合杨广炎向拆迁部门办理登记、变更等相关手续,不履行协议约定的义务。在本市实际拆迁安置过程中,村民之间买卖拆迁平方,屡见不鲜,政府相关部门遵从便于拆迁、便于安置的原则,对这种调剂、拆借行为,亦不禁止。只需双方自愿协商一致即可。这种买卖行为不仅未损害国家、集体或他人利益,而且有利于拆迁房屋的分配,实际是对拆迁安置工作对的补充和促进。此外,根据一审期间,杨广炎提交的录音证据可知,因房价上涨等因素,胡召国被利益驱使而拒绝继续履行协议,并没有提及任何有关协议无法履行的意思表示,胡召国的行为实则是毫无诚实信用的背信弃义作为。 三、一审法院认定部分事实错误。双方均是合肥市包河区义城镇施口村村民。因环巢湖改造施口村于2010年拆迁,根据合肥市的拆迁政策及户口,虽现下拆迁是以家庭户为单位,但被拆迁人才是权利主体,对拆迁户对补偿实际是对家庭成员个人的补偿。故胡召国获得拆迁安置45平米权益。双方之间签订的《回迁房屋面积出售协议》并没有涉及胡召国其他家庭成员的拆迁面积,并没有损害胡召国家庭其他成员的合法利益。此外,杨广炎作为合肥市包河区义城镇施口村村民,本身即有被拆迁人的身份及享有被拆迁人的相关权利,不需要额外取得被拆迁人的身份,杨广炎的诉求是要求胡召国继续履行协议约定,配合办理相关手续,将其权益转移至杨广炎名下。 胡召国辩称，一、双方签订协议约定出售所谓“拆迁面积”，协议中所指向的具体的标的物并不存在，一个不存在的物也根本上谈不上胡召国对其有所有权。故对一个根本不存的物进行买卖的合同依法不成立。所谓拆迁面积，仅仅是拆迁人依据拆迁协议对被拆迁人家庭成员居住权的一种恢复，是一种可期待权益，并非法律上的物，亦不能成为买卖合同中的标的物。二、胡召国对拆迁人给予的回迁房屋的总面积仅有期待权，房屋的面积系拆迁人依据被拆迁人家庭成员的人数按照一定的标准进行分配，系对胡召国家庭全部成员进行拆迁安置，系家庭成员全部的生存权、居住权，系家庭共同共有。处分共同共有的财产需要财产共有人一致同意，没有证据证明当时家庭户全体成员均同意的意思表示。三、杨广炎的诉讼请求在法律上亦不能实现。所谓拆迁面积并不是物权法上的物，也不是行政部门可以登记的权利之一。在实务中即使回迁房屋已经建成并交付给被拆迁人居住，在没有产权登记的情况下尚且不能过户登记，何况本案中只是抽象的空洞的部分面积，法律上也无法办理任何转移登记，村委会更不是法定的不动产物权登记机构，杨广炎的诉讼请求法律上不能实现。综上所述，一审法院对事实认定清楚，并从合同相对性的角度对双方间签订的协议进行评述，在法律适用上是正确的，杨广炎的诉讼请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨广炎向一审法院起诉请求：1、请求判令胡召国继续履行《回迁房屋面积出售协议》，配合杨广炎将其拥有的合肥市包河区义城镇施口村拆迁安置45平米权益转移登记备案至杨广炎名下，并履行后续手续；2、请求判令胡召国承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：杨广炎、胡召国均系合肥市包河区义城镇施口社居委居民。因2010年合肥市环巢湖北路项目，胡召国家庭房屋被征收，征收房屋总建筑面积280平方米，拟安置人员为4人，即胡召国本人、妻子方菊香、儿子胡旭东、女儿胡珂芯。 2011年11月30日，胡召国、杨广炎签订《回迁房面积出售协议》一份，约定：“胡召国愿意将回迁房屋45平方出售杨广炎，单价为每平方米4200元，总价189000元；付款方式为首付款为15万元，剩余款39000元在平方面积定型过户时一次性付清；买方未能分到其房屋时，政府所补助此房屋面积的租金应给予乙方杨广炎所得；以上协议请双方共同遵守，如一方反悔，罚款为首付的1%违约金”等等。 协议签订后，2011年11月30日，杨广炎向胡召国支付首付款15万元，胡召国出具了收条一份。 现杨广炎以安置房即将办理登记、分配等手续为由诉至法院，要求将胡召国45平米权益转移登记备案至杨广炎名下。 一审法院认为，杨广炎的在诉状中的诉讼请求为胡召国“配合原告将其拥有的合肥市包河区义城镇施口村拆迁安置45平米权益转移登记备案至原告名下，并履行后续手续”，在庭审中杨广炎明确其诉请为“胡召国配合杨广炎将双方的《回迁房面积出售协议》在施口社居委备案，之后由杨广炎享有该45平方的登记和选房等权利”。 杨广炎、胡召国签订的《回迁房面积出售协议》时，约定买卖的标的物为胡召国今后取得的回迁房屋的45平方，双方买卖的并非已现实存在的房屋，而是今后胡召国可能取得的安置房屋45平米面积。胡召国家庭户因拆迁享有回迁的权利，但回迁安置房尚未取得，《回迁房面积出售协议》所涉的45平方房屋面积不具备履行交付的条件。 胡召国家庭户与拆迁单位签订拆迁安置协议，其家庭成员成为被拆迁人，依协议享有相关的拆迁安置权利，包括取得补偿、获得安置房屋及参与登记房屋面积、选择房型房号等活动的权利。杨广炎的诉讼请求实质是要求取得被拆迁人的身份，并享有被拆迁人的相关权利。该请求并非《回迁房面积出售协议》约定的内容，也不符合拆迁协议相对性的原则，不应得到支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨广炎的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由杨广炎负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。也即不动产物权变动的原因与结果相区分,物权变动与否不影响引起物权变动发生的债权合同效力。本案双方签订的协议,系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效。现胡召国认为其无权转让该安置面积为由，主张上述协议无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，对于胡召国认为双方签订的《回迁房屋面积出售协议》无效的意见，本院依法不予支持。 关于合同能否继续履行的问题。从拆迁安置政策来看,房屋拆迁、补偿安置协议、户型确认等都是以家庭为单位进行的，胡召国户在本次拆迁安置中共安置4人口，该四人对包括家庭房屋等在内的共同财产共同享有所有权。虽然安置时是按照人口来确定安置面积，但不能否认安置房屋（面积）为家庭共同财产的事实。根据相关法律规定，对家庭共同财产的处分应当取得共有人的一致同意，否则共有人不认可的，其处分行为系无权处分。本案杨广炎与胡召国在签订《回迁房面积出售协议》时，并未取得其他财产共同共有人同意，且根据现有证据也无法证明根据相关拆迁安置规定可以将胡召国家庭户名下的房屋面积登记在杨广炎名下，故在此情况下一审法院对杨广炎诉请继续履行合同的请求未予支持并无不当，本院予以维持。杨广炎可根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定另行主张相关权益。 综上所述，杨广炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨广炎负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月八日 书记员 曹丽梅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。