成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5832号 原告（反诉被告）：成都明远物业发展有限公司，住所地：成都高新区肖家河沿巷******。 法定代表人：刘冠民，执行董事。 委托诉讼代理人：葛一声，四川蜀航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张银恒，男，1976年2月28日出生，汉族，住成都市双流区。 原告(反诉被告）成都明远物业发展有限公司（以下简称“明远物业公司”）与被告（反诉原告）张银恒物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）明远物业公司的委托诉讼代理人葛一声，被告（反诉原告）张银恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明远物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张银恒支付明远物业公司物业管理费7776.72元；2.判令张银恒向明远物业公司支付违约金，从2017年1月1日起，以季度为周期，每季度应交物业费648元为基数，按照逾期部分每日3‰的标准分别从逾期之日起计算至实际付清之日止；3.本案的诉讼费由张银恒承担。事实与理由：明远物业公司于2013年1月9日与四川贵通建设集团有限公司（以下简称贵通公司）签署《前期物业服务合同》，约定贵通公司将其开发的“贵通御苑·雙楠城”小区的前期物业管理服务交由明远物业公司负责，其中住宅物业管理费为1.86元/月·平方米，合同还约定业主违约支付的按逾期部分每日3‰的标准支付违约金；张银恒在贵通公司购买了该小区19栋3单元1302号住房，并签订了《商品房买卖合同》，合同对物业管理费约定按照《前期物业服务合同》执行。张银恒收房后，自2017年1月1日起至2019年12月31日，共拖欠物业管理费7776.72元，并产生违约金。明远物业公司多次上门催收，张银恒均不予支付，明远物业公司为维护其合法权益，故起诉。 张银恒辩称，其在2015年、2016年都以一次性交清的方式缴纳物业费，明远物业公司在物业服务工作存在许多过失，如：门亭管理松散，没有严格执行刷卡和登记，相应岗位人员不到位，相关安全隐患未及时排除，违反《前期物业服务合同》第二条第1、2、7、13点，第二十七条第5、6点的约定，并导致张银恒家中财物（联想笔记本电脑一部、苹果平板电脑一部、佛珠手串五串、手提包一个、背包一个，现金300元共计损失9000余元）于2017年7月14日被盗却无从追查失窃物品。盗窃者乘坐电梯上楼盗窃家中，再乘坐电梯到一楼从小区正大门离开，此过程全程无人过问、监管，也没有登记记录，同时多处监控设施因失修无法监控，导致警察无法追查盗窃者，至今未追回被盗物品，根据《物业管理条例》第三十六条规定，明远物业公司应承担法律责任。张银恒与明远物业公司人员多次沟通未达成共识。此外，明远物业公司还存在其他违反合同约定和不履行合同义务行为，如：未经业主同意及没有合法手续的情况下对整栋楼的承重柱进行非法破坏、门亭岗位多次无人值守、门禁多次处于长期打开状态、外来人员随意进出无人监管、许多公共设施损毁多次报修仍未修复等。张银恒依据《前期物业服务合同》的约定，故从2017年起拒绝缴纳物业费，待双方协商或者有权机关裁决后再行结算。 张银恒向本院提出反诉请求：1.判令明远物业公司赔偿被盗损失4500元；2.判令明远物业公司向张银恒作出书面道歉；3.本案诉讼及相关事宜产生一切费用全部由明远物业公司承担。事实与理由：张银恒2013年购买了“贵通御苑·雙楠城”小区19栋3单元1302号住房，并于2014年12月30日收房，明远物业公司为约定的物业服务公司。2015年、2016年张银恒均按年一次性交清物业服务费用，明远物业公司在此期间多次出现违反《前期物业服务合同》约定的职责和义务行为如重要岗位无人值守、监控设备失修、非法对公共设施施工等。2017年7月14日偷盗者从小区地下室乘坐电梯到张银恒家中实施盗窃，致使张银恒家中被盗联想笔记本电脑一台、苹果平板一台、佛珠手串五串、手提包一个、背包一个，现金300元，共计损失9000余元，犯罪人员出入没有登记身份信息，明远物业公司存在工作失职导致严重后果，应当按照《物业管理条例》的约定承担责任。张银恒财物损失未得到解决，2017年开始遂拒交物业服务费，等待协商或有权机关裁决后一并结算。在此期间明远物业公司的人员通过上门或者电话方式对张银恒威胁或骚扰，对张银恒及家人造成一定的生活困扰、精神上产生焦虑。 明远物业公司辩称，本案发生盗窃是由于案外人所导致，应当追究案外人的相关责任，明远物业公司在此过程中已经尽到了物业管理责任，但张银恒却以此为由而拒交物业费，导致明远物业公司的物业管理服务正常运行所需经费无法得到保障，损害其他业主权利；张银恒提到犯罪嫌疑人是从小区地下室乘坐电梯实施的盗窃，对于地下停车场入口，明远物业公司不可能随时派出人员驻守，张银恒以此认为明远物业公司未尽职责的理由不能成立，故请求驳回张银恒的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，明远物业公司与贵通公司签订《前期物业服务合同》，约定明远物业公司为贵通公司修建的“贵通御苑·雙楠城”小区提供前期物业服务；合同期限自2013年1月9日至2020年1月8日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、景观的养护和管理（含临街绿化带）；5、车辆停放管理；6、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、化粪池、泵房、停车场/库、水系、护栏及围墙）；7、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；8、销售期间应配合销售公司做好销售中心、样板区（房）、景观示范区及相关物业安全、保卫、保洁、服务等工作；9、负责做好业主入住时的交房、物业咨询、接待工作；10、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制订物业服务的各项制度；11、物业档案建立、管理；12、装饰、装修管理服务；13、对业主已接收的物业进行维护，对业主未接房的房屋管理；14、按照法律、法规、规章的有关规定对房屋装修提供服务，业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务；15、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；16、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；17、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅1.86元/月·平方米；物业费按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度首月20日前履行本季度交纳义务；业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期部分每日3‰的标准支付违约金。 2013年2月26日，张银恒与贵通公司签订《商品房买卖合同》约定肖雪微、张银恒购买贵通公司开发的××小区××栋××单元××号房屋。2016年8月26日，案涉房屋的所有权人登记为张银恒、肖雪微，登记面积为116.14平方米。 张银恒自2017年7月1日开始欠缴物业费。明远物业公司于2020年6月24日向张银恒发送律师函进行催收无果后，遂起诉。 另查明，2017年7月14日，肖雪微因家中财物被盗向成都市公安局双流区分局九江派出所报警，称其联想版笔记本电脑和苹果版银色平板电脑、现金300元被盗。该所处警意见为：处理为刑事案件。2017年7月，案涉小区住户曾向市长信箱反映小区频繁被盗的情况，该来信经相关部门办理完毕。2018年9月20日，明远物业公司双楠城物业服务中心向小区全体业主发出《致歉书》，就施工单位对16#、17#楼副楼剔打7根柱面砼一事，该物业服务中心未能及时发现并阻止深表歉意，明远物业公司针对此次事件进行深刻反省，高度重视并及时组织召开专项会议，落实相关改进事项。 上述事实，有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同摘要、房屋信息摘要、律师函、邮寄单、接（报）处警登记表、市长信箱来信处理情况、致歉书及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，2013年1月9日，明远物业公司与贵通公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对业主张银恒具有约束力。 关于明远物业公司主张的2017年7月至2019年12月31日的物业7776.72元。张银恒辩称，明远物业公司提供的物业服务不符合约定，张银恒家中被盗，故其拒绝缴纳物业费。本院认为，明远物业公司为案涉小区提供了物业服务，张银恒作为该小区的业主，有按时缴纳物业费的义务。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，张银恒如认为明远物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，侵犯了其合法权益，可要求明远物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。张银恒应支付2017年1月至2019年12月的物业费7776.73元（1.86元/月/平方米×116.14平方米×36个月）。 关于明远物业公司主张的违约金。本院认为，张银恒经明远物业公司书面催告，无正当理由拒不缴纳物业费的行为构成违约，应当承担的相应违约责任。现明远物业公司以每季度应交物业费用为基数，从逾期之日起按照3‰的标准主张违约金，本院认为，张银恒的违约行为给明远物业公司除造成物业费的资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为每日万分之三。此外，根据合同约定，物业费应当按季在每季度首月20日之前缴纳，即张银恒应支付的违约金分段计算为：以每季度应缴纳的物业费648.06元（1.86元/平方米/月×3个月×116.14平方米）为基数，明远物业主张以648元为基数计算，本院予以支持，分别从2017年至2019年每年的1月21日、4月21日、7月21日、10月21日起，按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。 关于张银恒主张赔偿被盗损失4500元。本院认为，张银恒提交了其家中被盗时的报警记录、疑似嫌疑人的视频截图，首先，张银恒关于被盗物品的陈述与其在公安机关陈述不符，且无相关证据予以佐证，故被盗物品的种类、数量以及价值均无法确定；其次，张银恒提交的证据不能证明其主张的损失与明远物业公司的行为之间存在因果关系，应当自行承担举证不能的责任。故对其该项反诉请求本院不予支持。关于张银恒主张书面道歉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，张银恒要求的书面道歉不符合法律规定，故对于其该项反诉请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张银恒于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都明远物业发展有限公司支付物业费7776.72以及违约金（以648元为基数，按照每日万分之三的标准分别从2017年至2019年每年的1月21日、4月21日、7月21日、10月21日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）成都明远物业发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张银恒的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）张银恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  邓黎霞 书 记 员  盛 娇