上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10833号上诉人（原审被告、反诉原告)：上海联大向峰物业管理有限公司，住所地上海市长宁区中山西路****。法定代表人：李威，董事长。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦勇，上海捷铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海强生置业有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区曹安公路******iv>法定代表人：靳岩，董事长。委托诉讼代理人：袁涛，远闻（上海）律师事务所律师。上诉人上海联大向峰物业管理有限公司（以下简称联大向峰公司）因与被上诉人上海强生置业有限公司（以下简称强生置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初19036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人联大向峰公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判上诉人返还给被上诉人的地下室租金106,903.22元（人民币，下同）中扣除上诉人开具发票承担的税费，并改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1.上诉人一审主张的33,456元为上诉人代管地下车库支出的车辆登记管理费，该部分费用应由被上诉人承担。上诉人作为物业公司，其物业服务的范围是公用部位、公共部位等服务与管理，上海市长宁区XX路XX号地下室（以下简称涉讼地下室）产权为被上诉人所有，其规划、管理、收费等一切事宜的权利均属于被上诉人，根据权利义务对等原则，被上诉人对车辆进出、停放、收费等一系列停车收费事宜负有管理义务。故上诉人对涉讼地下室进行的管理工作并非物业服务范围，由此产生的管理费用应当由上诉人承担。2.上诉人代被上诉人管理涉讼地下室期间收取租金104,903.22元，上诉人为此按照6%的税率开具了相应的增值税发票，故上诉人返还的上述租金中应当扣除相应的税款。被上诉人强生置业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。强生置业公司向一审法院起诉请求：1.联大向峰公司支付2017年12月5日起的地下室使用费135,000元；2.联大向峰公司赔偿地下室车库运营收益损失240,000元。一审审理中，强生置业公司变更本诉诉讼请求为：1.联大向峰公司支付2017年12月5日起的地下室租金收入107,853.34元；2.联大向峰公司赔偿地下室运营收益损失74,026.66元。联大向峰公司向一审法院提出反诉请求：强生置业公司支付联大向峰公司2017年12月27日至2018年4月30日期间的车辆登记管理费33,456元。一审法院认定事实：2004年5月25日，上海A有限公司成为上海市长宁区XX路**的权利人，该号土地宗地面积3,639平方米，房屋建筑面积30,861.08平方米。2003年7月，上海A有限公司与联大向峰公司签订《前期物业管理服务合同》，委托联大向峰公司为上海市长宁区XX路XX号提供物业管理服务。委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。联大向峰公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月20元/平方米（建筑面积）（含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用）等。委托管理期限自2003年7月20日起至2006年7月19日止。车位和使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……车库车位：1,800元/只（自由车位）；800元/只（机械车位）。此后，上海A有限公司与联大向峰公司多次续签《前期物业管理服务合同》，将委托管理期限延长至2020年5月19日，管理费一直为每平方米20元标准；车位和使用管理费标准于2016年5月20日至2020年5月19日期间变更为车库车位1,200-1,500元/只；其余条款未进行变更。2008年1月，强生置业公司成为涉讼地下室所在商务楼1楼及3楼房屋的产权人。2008年起，强生置业公司按每平方米20元的标准向联大向峰公司支付物业费。2010年12月30日，涉讼地下室的权利人登记为案外人陈某。2017年8月16日，广东省广州市从化区人民法院发布涉讼地下室的《竞买公告》，其中载明了拍卖标的的地址、建筑面积、房屋结构、起拍价、竞买人条件、拍卖方式等。2017年9月6日，强生置业公司通过司法拍卖方式购得涉讼地下室。2017年9月27日，强生置业公司签署《拍卖成交确认书》。2017年10月9日，广东省广州市从化区人民法院作出（2017）粤0184执恢257号之一执行裁定书，其中载明：一、解除对被执行人陈某所有的位于涉讼地下室的查封；二、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人上海强生置业有限公司所有，自本裁定书送达买受人时起转移；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年12月4日，强生置业公司签收上述执行裁定书。2017年12月27日，涉讼地下室的权利人登记为强生置业公司，共有情况为单独所有，建筑面积1,806.94平方米，性质为民防工程。截至2019年4月30日，该地下室由联大向峰公司进行管理。2019年6月5日，联大向峰公司就其与强生置业公司的物业服务合同纠纷提起诉讼，法院予以受理，案号为（2019）沪0105民初12737号。联大向峰公司在该案中提出诉讼请求：1.强生置业公司支付涉讼地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费542,082元（按每平方米20元标准计算）；2.强生置业公司支付滞纳金2,276,744.44元（以欠付款为本金，按每日千分之二的标准，从欠付之日起计算至2019年2月28日止）。该案审理中，强生置业公司与联大向峰公司一致确认，地下室为车库，用，地下室为车库用对象主要为楼内业主、租户等，外来车辆的停放需经联大向峰公司同意。地下室现有43个。地下室现有43个停车位通道，故实际可使用车位42个。法院经审理，于2020年7月20日对该案作出判决：一、强生置业公司应于该判决生效之日起十日内向联大向峰公司支付涉讼地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费315,506.58元；二、驳回联大向峰公司的其余诉讼请求。一审另查明，联大向峰公司曾与案外人上海B有限公司签订《保安服务合同》两份，委托该公司为联大向峰公司提供保安服务，服务期限分别为2017年3月15日至2018年3月14日、2018年3月15日至2019年3月14日，服务地点均位于上海市XX路XX号XX大厦。一审审理中，联大向峰公司提供租金收益统计表一份，其中载明：2017年11月至2018年10月，联大向峰公司向Z公司收取地下室车位租金28,800元；2017年1月至2018年6月，联大向峰公司向上海C有限公司收取地下室车位租金21,600元；2016年1月至2018年6月，联大向峰公司向上海D有限公司收取地下室车位租金21,600元；2017年5月至2018年4月，联大向峰公司向上海E有限公司收取地下室车位租金15,600；2017年2月至2018年4月，联大向峰公司向Y公司收取地下室车位租金24,000元；2017年1月至2018年12月，联大向峰公司向上海F有限公司收取地下室车位租金28,800元；2018年1月至12月，联大向峰公司向上海G有限公司收取地下室车位租金14,400元；2017年3月至2018年8月，联大向峰公司向上海H有限公司收取地下室车位租金23,400元；2017年1月至2018年4月，联大向峰公司向上海I有限公司收取地下室车位租金24,000元。强生置业公司对上述租金收益统计表予以认可。一审法院认为，强生置业公司依法于2017年12月4日取得涉讼地下室的所有权，对该地下室依法享有占用、使用、收益和处分的权利。涉讼地下室长期以来用作车库，由联大向峰公司管理并收取车位租金，而联大向峰公司在其管理期间向Z公司、上海C有限公司、上海D有限公司、上海E有限公司、Y公司、上海F有限公司、上海G有限公司、上海H有限公司、上海I有限公司收取的车位租金中，包含了2017年12月5日起的租金104,903.22元。因该部分租金系使用地下室所获取的收益，故联大向峰公司作为物业管理单位占有该部分租金的行为侵害了强生置业公司的合法权益，强生置业公司作为涉讼地下室的权利人，要求联大向峰公司返还该部分租金的本诉诉讼请求合法有据，法院予以支持。强生置业公司另主张联大向峰公司赔偿地下室运营收益损失74,026.66元，因该损失金额系强生置业公司自行测算，而强生置业公司未能就该项主张提供任何证据，故该项本诉诉讼请求法院不予支持。联大向峰公司反诉主张强生置业公司支付2017年12月27日至2018年4月30日期间的涉讼地下室的车辆登记管理费33,456元。一审法院认为，2003年7月，联大向峰公司与上海A有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定，联大向峰公司为上海市长宁区XX路XX号提供物业管理服务，联大向峰公司向业主和物业使用人收取的物业管理费中含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用等。联大向峰公司曾就涉讼地下室的物业管理费另行提起诉讼，法院已作出判决，要求强生置业公司向联大向峰公司支付涉讼地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费315,506.58元。根据《前期物业管理服务合同》的约定，前述物业管理费中已经包含地下室的保洁、保安费用。据此，联大向峰公司在向强生置业公司收取地下室物业管理费的同时另行要求强生置业公司支付保安费用，该项反诉请求缺乏依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、上海联大向峰物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海强生置业有限公司上海市长宁区XX路XX号地下室的租金104,903.22元；二、驳回上海强生置业有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回上海联大向峰物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,937.60元，由上海强生置业有限公司负担1,539.54元，上海联大向峰物业管理有限公司负担2,398.06元。反诉案件受理费318.20元，由上海联大向峰物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：2020年9月10日下午上诉人代理人与被上诉人聘请看管涉讼地下室的保安宗师傅的录音一份，涉讼地下室交由被上诉人实际控制以后，被上诉人专门聘请保安对涉讼地下室进行管理，证明上诉人在被上诉人接管地下车库之前，为管理涉讼地下室所产生的人力成本是必要的。被上诉人认可上述证据的真实性，但认为不能证明上诉人的证明目的。被上诉人认为其之所以委派保安对涉讼地下室进行管理，是因为上诉人没有履行对外来车辆停放进行引导的义务，被上诉人为此支出的费用应当涵盖在上诉人收取的物业管理费中，如上诉人履行管理责任，被上诉人完全可以不聘请保安单独对此进行管理。本院经审查认为，对上诉人提交的上述证据的真实性予以确认，但无法实现其证明目的。上诉人提交的录音可以证明被上诉人聘请保安对涉讼地下室进行了管理，但无法证明上述管理行为系在上诉人的管理职责范围之外，故对于该份证据的证明效力，本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议在于涉讼地下室车辆登记管理工作是否在上诉人的物业管理工作范围内，以及上诉人主张在应返还的租金中扣除相应税款是否具有依据。首先，上诉人以涉讼地下室为被上诉人的独用部分为由主张对于涉讼地下室的管理工作并非在其物业管理范围内。对此本院认为，虽然涉讼地下室产权人为被上诉人，但涉讼地下室的使用者系上海市长宁区XX路XX号整栋大楼业主，且生效判决已经认定被上诉人就涉讼地下室向上诉人支付物业管理费，根据权利义务对等原则，上诉人也应为被上诉人提供包括管理涉讼地下室的物业服务。根据上诉人与案外人上海A有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，上诉人有义务提供保洁、保安、维修、养护、交通与车辆停放秩序管理等服务，故涉讼地下室的车辆登记管理工作应涵盖在上诉人的物业管理工作范围内。上诉人现以对涉讼地下室的车辆登记管理工作并非其物业管理范围为由要求被上诉人另行支付车辆登记管理费用，缺乏合同及法律依据，本院难以支持。其次，关于上诉人要求在应返还租金中扣除税费的主张，本院认为，涉讼地下室租金本就应由被上诉人收取，上诉人占有该部分租金，已侵害了被上诉人的权益，理应予以返还，故上诉人要求在应返还租金中扣除税费，显然缺乏法律依据，且上诉人在一审中亦未提出此项抗辩，故对于其该项主张，本院不予支持。综上所述，联大向峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,255.80元，由上诉人上海联大向峰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十二月二十八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……