广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1191号 上诉人（原审原告）：石鸿琨，男，1969年10月28日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：钟伦，广西东中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黎司明，男，1968年1月9日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原审第三人：广西海川房地产有限公司，住所地梧州市枣冲路**。注册号：450400000001037。 原审第三人：陈某，男，2010年9月16日出生，中国香港人，住南宁市。 原审第三人：黄美珍，女，1940年7月25日出生，汉族，身份证住址广西岑溪市。 上诉人石鸿琨因与被上诉人黎司明、原审第三人广西海川房地产有限公司、陈某、黄美珍案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭并于2020年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人石鸿琨的委托诉讼代理人钟伦，被上诉人黎司明到庭参加诉讼，原审第三人广西海川房地产有限公司、陈某、黄美珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人石鸿琨的上诉请求：1.撤销原判第二项，维持原判第一项；2.改判立即排除对上诉人拥有的位于梧州市车库的强制执行措施，并解除对该房屋的查封。事实和理由：1.上诉人与原审第三人广西海川房地产有限公司签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方约定了分期支付，上诉人按照合同约定将购房款分期多次打入广西海川房地产有限公司指定账户，已支付完毕，广西海川房地产有限公司开具收据确认，被上诉人对此并无反证，一审判决以该支付方式不符合交易一般习惯、已付款项比价款多为由否认上诉人已经付款的事实错误；2.上诉人未能办理涉案车库的产权登记，是因广西海川房地产有限公司在2012年已将车库以在建工程抵押给银行，且广西海川房地产有限公司一直未开具完税发票给上诉人；3.本案中上诉人提出异议的事实和证据完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院应当排除被上诉人对本案涉案车库的强制执行的申请，解除对涉案车库的查封。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黎司明答辩称，1.涉案房屋总价34万元多，上诉人转款超出总价1.2万元，恰好说明上诉人与广西海川房地产有限公司串通损害被上诉人利益；2.被上诉人根据2015年5月23日与广西海川房地产有限公司及陈瑜签订的补充协议，控制了广西海川房地产有限公司，因广西海川房地产有限公司骗取公章，才发生上诉人所谓的房屋买卖行为，金额不对、收据不对证明其串通损害被上诉人利益；3.涉案工程项目早已交付使用，不再是在建工程，同样的房，别人早已办理过户，不同的时间段都有办理，只能证明是上诉人自身原因没有办理过户手续；4.涉案房屋登记在广西海川房地产有限公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，被上诉人依法要求执行广西海川房地产有限公司的财产正当。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人广西海川房地产有限公司、陈某、黄美珍没有进行答辩。 石鸿琨向一审法院提出的诉讼请求：1.判决解除对原告石鸿琨所有的位于梧州市车库的强制执行及查封。2.判决确认原告石鸿琨与第三人广西海川房地产有限公司于2016年7月29日签订的《房屋买卖协议书》合法有效（合同标的额为342840元）。3.判决确认原告对梧州市车库享有所有权。 一审法院确认以下法律事实：2016年7月29日，原告石鸿琨（乙方）与第三人广西海川房地产有限公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方同意出售，乙方同意购买甲方开发的梧州水木蓝山小区7号楼3号和4号车库，面积分别是45.50平方米和40.21平方米，价格4000元／平方米，总价342840元。二、乙方在本协议签订生效后即付首期款100000元至甲方指定账户。甲方收到房款后向乙方出具收据并交付物业予以乙方使用。三、乙方在付完首期款90天内再付100000元至甲方。四、乙方需在本协议签订生效后180天内付清全部房款，甲方确保在乙方付清房款之日起十日内配合办理产权证的全部手续……。”第三人广西海川房地产有限公司指定其法定代表人陈瑜的个人账户为收款账户，陈瑜亦在《房屋买卖协议书》上签字。2016年7月29日，原告转款100000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款100000元。2016年9月14日，原告转款100000元到陈瑜的账户，备注为“第二期款项已转，请查收”。2016年11月21日，原告转款20000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款20000元。2017年1月6日，原告转款15000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款15000元。2017年1月21日，原告转款25000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款25000元。2017年1月26日，原告转款50000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款50000元。2017年2月16日，原告转款20000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款20000元。2017年6月30日，原告转款20000元到陈瑜的账户，第三人广西海川房地产有限公司同日出具《收据》，载明收到石鸿琨交来的购房款20000元。2017年7月26日，原告转款5000元到陈瑜的账户，备注为“已转款，请查收”。另查明，（2017）桂0403民初1165号原告黎司明与被告广西海川房地产有限公司、陈瑜房屋买卖合同纠纷一案，原告黎司明申请诉讼财产保全，该院于2017年9月29日以（2017）桂0403民初1165号《民事裁定书》查封了登记在广西海川房地产有限公司名下的案涉车库。2019年3月22日，原告作为案外人向该院提出执行异议，该院作出（2019）桂0403执异22号《执行裁定书》，裁定驳回案外人石鸿琨提出的执行异议。原告不服，在法定期限内向该院提起本案诉讼。再查明，陈瑜原为本案第三人，其于2019年4月30日死亡，该院依法通知其第一顺序法定继承人陈某、黄美珍作为本案第三人参加诉讼。 一审法院审理认为，本案系案外人执行异议之诉，原告是否对案涉车库享有足以排除强制执行的权利是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定可知，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上四个条件须全部具备，缺一不可。本案中，原告与第三人广西海川房地产有限公司签订的《房屋买卖协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院依法确认该协议合法有效。《房屋买卖协议》签订后，虽然原告多次转款到第三人广西海川房地产有限公司指定的收款账户，但该支付方式不符合商品房交易的一般习惯，且原告合计转款的金额比案涉车库总价多，与常理不符。综上，原告未能提供充分证据证实其已按照《房屋买卖协议》的约定履行支付价款的义务。故该院认为原告就案涉车库不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张解除对案涉车库的强制执行及查封，该院不予支持。另，债权与物权是两个不同的概念。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即原告主张确认其对案涉车库享有所有权依据不足，该院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：一、确认原告石鸿琨与第三人广西海川房地产有限公司于2016年7月29日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告石鸿琨其他的诉讼请求。案件受理费6443元，公告费820元，合计7263元（原告已预交），由原告石鸿琨负担。 在二审庭审中，上诉人提交了《房产中心电脑咨询单》，证明未办理产权证是广西海川房地产有限公司存在抵押的原因。被上诉人质证称，该证据不能证明上诉人所想证明的内容，办理产权证随时都可以办理，两三天就可以办理完成。被上诉人提交了以下证据：1.《证明》，证明上诉人与广西海川房地产有限公司串通损害被上诉人利益；2.四份房产证复印件，证明随时都可以办理产权证。上诉人质证称，证据1与上诉人无关，不认可真实性，公章不是上诉人取走的，上诉人不清楚。证据2不能证明其想证明的内容，办证还需要其他证件及手续。上述证据，均与本案事实有一定关联，本院作为案件处理的参考。除此外，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人在本案中是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，阻却登记于被执行人名下已被查封房屋的执行，以上三个条件须全部具备，缺一不可。本案中，上诉人石鸿琨与原审第三人广西海川房地产有限公司虽签订了《房屋买卖协议》，但由于双方所买卖的标的是车位，不是用于居住，明显不符合上述司法解释的规定，因此，上诉人石鸿琨不享有排除执行的权利。综上所述，上诉人石鸿琨的上诉理据不足，本院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初774号民事判决； 二、驳回上诉人石鸿琨一审的诉讼请求。 一审案件受理费6443元、公告费820元、上诉案件受理费6443元，全部由上诉人石鸿琨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳 书 记 员  周静兰