江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3356号原告（反诉被告）：石素珍，女，1982年1月6日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：席树刚，北京盈科（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王玉泉，男，1970年7月1日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：朱春成，江苏衡胜律师事务所律师。原告（反诉被告）石素珍与被告王玉泉（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日和11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石素珍及其委托诉讼代理人席树刚、被告王玉泉及其委托诉讼代理人朱春成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石素珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖中介服务协议》，被告返还原告购房100000元，并赔偿原告113800元；2、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用、保险费及律师费。本案审理中变更第1项请求为判令撤销《房屋买卖中介服务协议》，被告返还原告购房100000元，并赔偿原告113800元。事实与理由：原、被告就买卖被告名下位于淮安市盱眙县不动产，于2020年9月18日签订《房屋买卖中介服务协议》。合同第二条约定房屋总价款为1138000元。第三条约定乙方于2020年9月18日给付甲方购房定金100000元。第六条约定，协议生效后，如甲方违约，按总房款10%赔付给乙方；如乙方违约，按总房款10%赔付给甲方；该条还约定，如因一方隐瞒事实造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任。协议还约定了其他事项。原告及时支付100000元购房定金及中介费并取得了相应定金及中介费收据。合同签订后，原告才得知，被告该房屋此前存在违章建筑而被城管部门多次处理，且因为搭建行为引起和楼上下业主多起纠纷。被告故意隐瞒该房屋有关权利纠纷。该情形也严重制约了原告合同根本的实现。经原告交涉被告对上述事实没有不认，但是拒不解决双方争议。为维护合法权益，原告特具状人民法院恳请判如所请。被告（反诉原告）王玉泉辩称，原、被告就涉案房屋买卖并签订房屋中介协议是事实，但原告诉称被告方故意隐瞒房屋权利的相关纠纷不是事实，因为被告在出售该房屋时在网络上如实发布涉案房屋的信息，原告获得该信息后，与房屋中介一起到实地对房屋情况进行了解和查勘，对房屋充分了解后，双方才签订房屋买卖中介协议，该协议合法有效，恰恰是本案原告方恶意违约，导致了本案的诉讼，所以原告应承担责任，所以该协议我方不同意撤销。同时作出反诉请求：1、请求依法解除双方签订的房屋买卖中介协议；2、判令被反诉人承担违约责任，已收取的100000元定金不予返还；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。针对被告（反诉原告）王玉泉答辩及反诉请求，原告（反诉被告）石素珍作出相应的补充答辩意见，我们不需要反诉答辩期，1、本诉被告第一点反诉请求，请求依法解除双方签订的房屋买卖中介协议，与我方请求撤销本质上具有一致性，我方同意解除该协议；2、本案的违约责任应由反诉被告承担，其不予返还定金100000元没有事实和法律依据，反诉案件的诉讼费应由被告承担，对其事实与理由部分，我方对事实部分予以认可，涉及到对双方签订合同、收取我方定金和相关的合同条款，我方均予以认可，但是其陈述我方存在违约情形不属实，具体意见待举证、质证时发表。原告（反诉被告）石素珍围绕诉讼请求依法提交了原、被告于2020年9月18日签订的《房屋买卖中介服务协议》一份、2020年7月2日苏（2020）盱眙县不动产权第0015944号不动产权证书、2020年9月18日被告出具给原告的10万元《定金收条》、2020年9月18日李春盼出具中介服务费7000元《中介服务费收条》、2020年9月22日盱眙德富金融信息咨询服务部（朱雪）出具的情况说明、微信付款记录截图两份、涉案商品房照片、案件移送审批表、江苏增值税电子普通发票（保险费）；被告（反诉原告）王玉泉向本庭提供2020年9月18日签订的《房屋买卖中介服务协议》一份、2020年7月2日苏（2020）盱眙县不动产权第0015944号不动产权证书、2020年9月18日中介收取房产证和契税发票的收件单一份、2020年9月18日上午8时52分在网络上发布房屋销售信息微信截图等；证人德富中介职员朱某,4到庭证词予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2020年7月2日，被告王玉泉办理了位于盱眙县盱城街道88号中澳生态城9幢1单元401室房屋不动产权证书，房屋建筑面积167.12平方米，共有宗地面积1247.10平方米，国有建设用地使用权至2078年11月25日止。被告王玉泉通过盱眙德居房产信息咨询中心（朱某,4）对外转发盱眙县盱城街道88号中澳生态城9幢1单元401室房屋售房信息，原告石素珍得知信息后与盱眙德居房产信息咨询中心联系购房。三方到实地看房，该房屋为毛坯房，没有装潢，双方当场没有核对不动产权证书载明房屋建筑面积与房屋实际面积，被告王玉泉也没有明确告知中介公司和原告石素珍，其搭建现浇面和阳光房被城建部门处理事宜。2020年9月18日，原告石素珍（乙方）与被告王玉泉（甲方）到盱眙德居房产信息咨询中心签订《房屋买卖中介服务协议》。该协议约定：“售房人（以下简称甲方）：王玉泉/购房人（以下简称乙方）：石素珍/中介方（丙方）盱眙德富不动产根据房产交易有关规定，甲方、乙方、中介方在平等自愿基础上，就乙方购买甲方房屋相关事宜经协商并达成一致，订立本协议，共同履行。第一条甲方同意将所有权专属甲方的坐落在盱眙县中澳生态城9幢1单元401室房屋出售给乙方，房屋所有权证编号：购房合同编号0015944，甲方出售房屋已征得房屋共有人和承租人的同意，并为此承担相应的法律责任，甲方承诺该房产证（或契税缴纳）日期为：满二年，乙方对上述房屋已经充分了解，并同意购买上述房屋，乙方此次购买为2套房。第二条上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托盱眙德富不动产提供中介服务，乙方愿意承担中介费用成交价7000元，甲乙双方在签订本合同时向盱眙德富不动产支付其应付中介费用。房屋成交总价为人民币1138000元（大写一百壹拾叁万捌仟元整），建筑面积167.12平方米，计价方式为按套计算，过户所涉及到的甲乙双方税费及手续费等由乙方缴纳。第三条付款方式：乙方于2020年9月18日给付甲方购房定金壹拾万元整（￥100000元整）（购房定金可冲抵购房款）甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证，国有土地使用权证交于中介方。乙方全款购买，乙方需向银行贷款，甲乙双方约定于2020年10月10日前办理过户手续。甲乙双方应及时办理银行贷款手续，待银行贷款资金审批通过后，甲乙双方办理过户前，乙方将首付款不低于贰万元打入盱眙县房地产管理所账户，乙方同意将部分首付款支付给卖方用于卖方结清该房银行尾款，贷款部分由贷款银行直接打入盱眙县房地产管理所账户；过户完毕甲方持盱眙县房地产管理所出具的（取款通知书）。甲、乙双方签定本协议后，甲、乙双方愿意办理该房屋有关过户转让手续，经甲乙双方协商（具体过户时间以银行通知时间为准）。在办理过户的过程中，甲、乙双方应积极配合提供有效的材料，如遇政府等职能部门（含银行、公积金中心等）调整审核日期或甲、乙双方未能按丙方要求前往产权交易中心办理原件审核、以及银行办理按揭、签字等手续，导致办证时间延长的，则期限相应顺延。第四条房屋权属交易登记手续由中介方代为办理，甲乙双方积极到场配合。第五条若房屋成交价低于市场评估价，相关税费根据相关规定，按市场评估价缴纳，缴纳方式依本协议第四条规定。第六条本协议经甲方、乙方及中介方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，按总房款10%赔付给乙方：如乙方违约，按总房款的10%赔付给甲方。违约方承担甲、乙方应承担的中介费。如因乙方贷款审核不通过或甲方房产证和土地证审核不通过，不算违约，甲方将所收取的定金无息退还乙方，甲方、乙方和中介方互不追究任何一方责任。如一方隐瞒事实造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任。第七条甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担相应的民事责任。如由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。该房屋内的附属设施等在房屋交接时，应列写房屋移交清单，甲方、乙方、中介方签字后以示认可。第八条乙方逾期付首付款，每逾期一天按逾期应缴款额的5‰向甲方支付逾期违约金，因甲方原因逾期办理相关手续或逾期交付房屋，每逾期一天按己付房款的5‰向乙方支付逾期违约金。第九条其他约定事项：该房屋成交价包含甲方己经缴纳的契税，维修基金等费用，甲方承担过户前水、电、物业费，房产证过户到乙方名下后所有费用由乙方承担。第十条甲方、乙方、中介方在履行本协议时，如发生争议可协商解决：协商不成的，应向当地人民法院提起诉讼。在争议未解决前，任何一方不得要求退房或退款。第十一条本协议一式三份，甲方、乙方、中介方各执一份。第十二条本协议中所述房屋权属均指房屋所有权和国有土地使用权。本协议中填写部分与打印部分的文字具有同等法律效力。第十三条甲方保证房屋满2年，不属于继承，赠与，析产，乙方按满2年正常纳税，如需产生补交税费差额等费用，由甲方自己承担。甲方：王玉泉，乙方：石素珍，中介方代表人：盱眙德居房产信息咨询中心（印章）。”王玉泉、石素珍、盱眙德居房产信息咨询中心均在合同上签名盖章。2020年9月18日，盱眙德居房产信息咨询中心向被告王玉泉出具收件单：“今收到王玉泉坐落于中x生x城x幢xxx室房产证壹本。产权证号（0015944），契税补票一张，税号（06579305）。注：待该房产办理过户手续后此条据自动作废。收件人：德富不动产【盱眙德居房产信息咨询中心（红印章）】，日期：2020年9月18日。”2020年9月18日，原告石素珍通过支付宝转账给盱眙德居房产信息咨询中心（即盱眙德富金融信息咨询服务部、朱某,4）中x生x城x幢xxx购房定金50000元、50000元，合计100000元。当日，被告王玉泉向原告石素珍出具定金收条，该收条内容为：“今出卖方（甲方）王玉泉收到买受方（乙方）石素珍购买位于盱眙县的购房定金大写壹拾万元整，小写（100000元整）房屋总价壹佰壹拾叁万捌仟元整。1、买卖双方不得恶意违约，买方违约定金不退，卖方违约定金赔偿双倍。2、买卖双方乙方恶意违约，定金的一半作为中介服务费。收款人签字：王玉泉，收款日期：2020年9月18日。”同日，盱眙德居房产信息咨询中心的李春盼向原告石素珍出具收条，该收条内容为：“中介服务费收条/今收到石素珍购买中澳生态城9幢1-401中介服务费7000元整。收件人李春盼（手印）,2020年9月18日。”原告石素珍得知被告王玉泉所售的房屋有违章建现浇面和阳光房，并以被告隐瞒违建一事与中介沟通要求被告王玉泉退款。2020年9月21日，盱眙德居房产信息咨询中心的朱某,4与被告王玉泉进行微信来往，该微信内容为：“9月21日上午10：54朱某,4：我刚才打电话给客户了，客户说了趁她今天心情好，把100000块钱退给她，就什么事没有。过了今天，她就要起诉你了。毕竟你卖的中澳的房子存在违建，并在售卖的过程中没有把这一情况告知客户和中介。客户让我把句话告知你，你要考虑好。10月15日下午15：53王玉泉：关于限期履行协议的通知石素珍女士：贵我双方于2020年9月18日签订了《房屋买卖中介服务协议》。该协议第三条约定：甲乙双方于2020年10月10日前办理过户手续。但是，迄今为止，你方不但在10月10日前通过微信向我方表示不再履行协议，且未在10月10日到交易地点办理过户手续。为此，我方特依法催告你在10月23日前，到房产交易部门与我方办理过户手续；否则，我方将依法依约解除贵我双方签订的上述协议、依法没收你方已支付的定金，并视情况按该协议第六条的规定，追究你的赔偿责任。特此通知。通知人：王玉泉，2020年10月15日。”为此，原、被告经协商未果，产生讼争。2020年9月28日，原告石素珍向本院申请查封盱眙县盱城街道山水大道88号中澳生态城9幢1-401室房屋（保全价值23万元），本院依法进行查封，并向原、被告、盱眙县不动产登记交易中心送达民事裁定书。原告石素珍交付保全保险费800元。另查明，2019年7月11日，被告王玉泉在自己所购置的盱眙县中x生x城x幢x单元xxx室的阳台上搭建阳光房，盱眙县城市管理综合执法大队，以未取得《建设工程规划许可证》擅自违法建设阳光房，进行实地查处。本院认为，本案的争议焦点是原、被告及反诉原、被告签订《房屋买卖中介服务协议》是否合法有效？原、被告及反诉原、被告能否行使合同解除权？在合同履行过程中谁违约，承担何种违约责任以及违约金多少等？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，原、被告于2020年9月18日签订的《房屋买卖中介服务协议》，原告履行了定金交付，该合同系合同当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对合同当事人均具有法律约束力，该《房屋买卖中介服务协议》成立有效，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。该协议订立时双方当事人没有因重大误解或显失公平以及欺诈、胁迫或乘人之危使对方违背真实意思的情况，不符合撤销要件。我国《合同法》规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该协议一方当事人违反合同约定隐瞒房屋阳台违建的相关事实，造成本合同不能履行，按违约承担相应责任。原、被告以及反诉原、被告均提出或同意解除《房屋买卖中介服务协议》，协议中被告方确实存在阳光房等违建的事实，并导致原告买后不能装修、居住的目的，被告有违诚实信用原则，故该《房屋买卖中介服务协议》依据双方当事人均同意解除的意见，依法准许解除该《房屋买卖中介服务协议》。根据原告石素珍请求以及《定金收条》约定：“1、买卖双方不得恶意违约，买方违约定金不退，卖方违约定金赔偿双倍。2、买卖双方乙方恶意违约，定金的一半作为中介服务费。”被告王玉泉隐瞒违建构成故意违约，依照约定由被告王玉泉退还原告石素珍定金100000元。关于在合同履行过程中谁违约，承担何种违约责任以及违约金多少等问题。我国《合同法》规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告签订《房屋买卖中介服务协议》后，原、被告以及中介三方到实地查勘，双方当场没有核对不动产权证书载明房屋建筑面积与房屋实际面积，被告王玉泉也没有明确告知中介公司和原告石素珍，其搭建现浇面和阳光房被城建部门处理事宜，被告有隐瞒违建的事实，已构成合同违约，故依照约定承担违约责任。根据《房屋买卖中介服务协议》约定：“乙方给付甲方购房定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，按总房款10%赔付给乙方：如乙方违约，按总房款的10%赔付给甲方。违约方承担甲、乙方应承担的中介费。”该约定的违约金数额达113800元，明显太高。根据该案合同实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素以及适用公平和诚实信用原则，该请求的违约金系补偿性，而非惩罚性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该协议由于被告的违约行为已造成原告的实际损失为中介费7000元、保全保险费800元和定金100000元的利息，该100000元的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），利率不得超过该报价利率的4倍计付，从2020年9月18日至该款付清之日止。原告没有向本庭提供律师费票据等相关证据，故本院对此律师费不予支持。被告（反诉原告）王玉泉辩解理由和要求反诉被告承担违约责任，已收取的10万元定金不予返还，依法没收已支付的定金，本案的诉讼费用由反诉被告承担，这与被告故意隐瞒房屋权利的相关纠纷，违约在先，该反诉请求以及没收定金，没有事实和法律依据，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告以及反诉原、被告于2020年9月18日签订的《房屋买卖中介服务协议》。二、被告王玉泉于本判决生效之日十日内给付原告石素珍购房定金计人民币100000元。三、被告王玉泉于本判决生效之日十日内给付原告石素珍购房中介费7000元、保全保险费800元和定金100000元的利息（该100000元的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），利率不得超过该报价利率的4倍计付，从2020年9月18日至该款付清之日止）。四、驳回原告石素珍、反诉原告王玉泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4507元，减半收取2253.50元，保全费1670元，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告石素珍负担1127.50元，被告王玉泉负担3946元（石素珍预交6177元，王玉泉预交2300元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费4507元或反诉上诉案件费用2300元。审 判 员 罗德俊二〇二〇年十二月十四日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000308141开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附：相关法律和司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。