四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初4162号 原告：李大友，男，1982年2月10日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：刘霞，女，1987年2月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 二原告共同委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，董事长。 委托诉讼代理人：唐友凯，安岳岳阳法律服务所法律工作者。 原告李大友、刘霞与被告四川奥鑫实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行审理。原告李大友、刘霞的共同委托诉讼代理人王宗军，被告四川奥鑫实业有限公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人唐友凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李大友、刘霞向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求人民法院判决被告立即向原告交付位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房；3、请求人民法院判决被告支付原告逾期交房违约金（违约金以178384元为基数，自2020年6月30日起计算至房屋实际交付之日止，标准按日按基数万分之零点一计算），以上暂计214元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2019年6月21日，原告购买被告开发的期房安岳县岳阳镇阳光华庭二期3幢2单元第14层2-14-3号住宅一套，双方签订书面《商品房买卖合同》，双方约定了商品房的基本情况，商品房计价方式与价款，付款方式及期限（贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款的31%，其余价款可以向四川安岳农村商业银行股份有限公司或住房公积金管理机构借款支付），交付条件和期限（出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房），产权登记、违约责任等条款。原告按约定交付了首付款178384元和维修基金，履行了合同约定的义务，但被告因自己的原因一直未按约定的期限交付该商品房，已构成违约。现原告提起本案诉讼，以达如上请求目的。 四川奥鑫实业有限公司辩称：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是真实的。被告逾期交房系新冠疫情原因所致，被告不存在违约行为。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、结婚证、被告企业登记信息、商品房买卖合同、专用收据、签购单、借记卡、卡明细、个人信用报告、房屋抵押备案信息表等证据。本院审查认为，原告提供的证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，对其证明效力予以确认。被告未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 李大友、刘霞系夫妻关系。被告系1994年6月24日依法成立的有限责任公司。2019年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房××；建筑面积106.24㎡，单价5350㎡，总价款568384元；贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向四川安岳农村商业银行股份有限公司或住房公积金管理机构借款支付；被告于2020年6月30日前向原告交付该商品房；商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书并满足合同约定的出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告，逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。逾期60日内和逾期超过60日的违约责任约定不作累加。 同日，二原告与被告四川奥鑫实业有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，在“商品房买卖合同补充协议”部分约定了以下内容：第一条、对上述《商品房买卖合同》第三条的买受人所购商品房的基本情况作补充说明：2幢1单元、3幢、4幢的住宅的建筑层数分别26、26、28层规划（住宅1层以下规划有2层负层）【2幢1单元住宅26层（1-26层），3幢住宅26层（1-26层），4幢住宅28层（1-28层）】，买受人所购商品房的基本情况以本补充协议说明为准。第二条、银行按揭或住房公积金贷款付款实施办法及相关责任：1、办理银行按揭的出卖人为买受人提供指定银行办理“按揭贷款”，若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，则出卖人不予提供任何资料、手续和担保等方面的配合。已缴纳住房公积金的买受人到安岳县住房公积金管理中心办理住房公积金贷款。2、买受人在签订本《商品房买卖合同》及补充协议之日起15日内，到出卖人指定银行或公积金管理中心签署“按揭贷款”或“住房公积金贷款”所需全部合同、表格，并按贷款银行或住房公积金管理中心的要求提供所需全部资料、按要求付清所需的各项费用（含保险费等），并保证自己的实际情况完全符合贷款银行或者住房公积金管理中心要求的办理条件。如银行或住房公积金管理中心给该套房屋放贷的时间超出合同约定的交房时间，则以银行或住房公积金管理中心放贷之日为接房之日，不视为出卖人逾期交房。买受人如未在约定日期内办理完抵押贷款手续（“按揭贷款”或“住房公积金贷款”）每逾期一天则按应抵押贷款金额的万分之一计算违约金偿付给出卖人。3.买受人承诺在签订合同及本协议时，已充分了解并同意严格按照“按揭贷款”或“住房公积金贷款”的办理条件、程序和本协议的约定及时办理相关手续。若因买受人原因而导致以下情况发生的，买受人应承担相应责任：出卖人应在签订本《商品房买卖合同》及补充协议之日起30内收到银行划转的相应款项；若最终银行或者住房公积金管理中心发放的贷款额度少于买受人申请的额度则买受人应在放款之前补齐所差房款;如买受人不符合相关贷款要求或不愿意办理贷款的应在签订该《商品房买卖合同》之日起30日内付齐总房款的95%，剩余房款在2020年6月30日或交房之日付清，反之则视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同及本协议，并由买受人向出卖人支付房屋总价款10%的违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金后，应于30日内将买受人已付房款的剩余部分无息退还买受人。 2019年6月18日，原告向被告支付购房定金20000元，合同签订当日，原告向被告支付购房款158384元、维修基金1594元。原告共计向被告交付购房款178384元和维修金1594元。2019年4月18日，被告四川奥鑫实业有限公司将安岳县岳阳镇阳光华庭二期小区的房产为四川安岳农村商业银行股份有限公司设置了在建工程抵押，并作了房屋抵押备案登记，原告所购房屋包含在其中。因被告原因导致无法办理按揭贷款，被告也未向二原告交付房屋，致形成本案诉讼。另查明，我国境内新型冠状病毒大规模爆发及采取相应的防疫强制措施发生于2020年1月下旬，持续时间约两个月。 本院认为，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，合同成立生效，原告要求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求成立，本院予以支持。原、被告双方均应依约行使权利并履行义务。 关于原告要求交房的诉讼请求。因被告四川奥鑫实业有限公司未按照合同约定的交房期限交房且已逾期达60日以上，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告有权要求被告继续履行合同，故本院对原告要求被告交房的诉讼请求予以支持。但按照《商品房买卖合同》的约定，交房必须达到合同约定的“应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书并满足合同约定的出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”等交房条件，只有待竣工验收合格并在交房条件成就时尚可交房。同时，按照《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，在被告交房前原告负有以贷款方式或者其他方式付清全部购房款的先履行义务，本案原告仅向被告交付了31%首付购房款及维修费，尚有69%的购房款未支付，原告应依约付清全部购房款后被告尚可交房。 对于原告主张的迟延履行违约金。本案《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，被告逾期交房达60日以上的，应当向买受人支付违约金。本案合同约定的交房时间为2020年6月30日，由于在合同履行过程中，新冠疫情发生对被告迟延交付房屋造成一定影响，本院将迟延交付房屋违约金的起算点酌定为2020年8月30日，故被告四川奥鑫实业有限公司应从2020年8月30日起至实际交付房屋之日止每日以178384元为基数乘以万分之零点一为标准向原告支付违约金。 综上所述，原、被告于2019年6月21日签订的《商品房买卖合同》有效，被告四川奥鑫实业有限公司应在项目竣工综合验收并符合交房条件后并由原告付清购房款后六十日内向原告交付房屋，原告要求被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，对其过高诉讼请求部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李大友、刘霞与被告四川奥鑫实业有限公司于2019年6月21日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、限被告四川奥鑫实业有限公司在安岳县岳阳镇阳光华庭二期项目3幢竣工综合验收符合交房条件并在李大友、刘霞付清购房款后六十日内向原告李大友、刘霞交付该幢2单元第14层2-14-3号房屋； 三、由被告四川奥鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李大友、刘霞支付违约金（违约金以178384元为基数按每日万分之零点一的标准从2020年8月30日起计算至实际交付房屋之日止）； 四、驳回原告李大友、刘霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告四川奥鑫实业有限公司负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨丽玲 二〇一二〇年十二月二十一日 法官助理唐婷 书记员李坤键