四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2558号 上诉人（原审被告）：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地四川省绵阳市经开区CBD万达广场写字楼******。 法定代表人：吕正韬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑植，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗健元，四川睿桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白启富，男，1973年3月26日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：蒲静，女，1976年5月24日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：白启富，系蒲静丈夫。 上诉人绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达）与被上诉人白启富、蒲静商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳经济技术开发区人民法院（2020）川07民终431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 经开万达上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人白启富、蒲静的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决关于合同中上诉人与被上诉人有关小区车位销售/承租方案的约定违反法律强制性规定，属无效行为的认定错误，应依法予以纠正。虽然《物权法》第七十四条规定对业主进行了特别保护，但就双方当事人的合同法律关系而言，应尊重意思自治原则，有约从约，无约定从法定，故被上诉人已在合同中明确放弃其权利，上诉人有权对车位进行自由处分。2、一审判决关于“满足业主需要”应无时间限制的认定错误。若“满足业主需要”没有时间限制，业主又始终不购买车位，则开发商取得利润的根本目的不能得到保障，亦不符合立法本意，开盘后两年内被上诉人仍不购买，应当视为放弃该项权利。3、一审判决被上诉人享有其他业主同等的车位优先购买权，限制了上诉人“满足业主需要”的履行方式。满足业主需要，不是满足某一特定业主的特定需要，而是按照配置比例将车位、车库、以出售、附赠或者出租等方式满足整个建筑区划内的所有业主对车位、车库的需要，故应当认定上诉人的行为符合《物权法》“应当首先满足业主的需要”之规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法改判。 被上诉人白启富、蒲静辩称：2017年9月28日，上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》，此时上诉人还未取得万达观澜机动车位预售许可证，的确不存在限制被上诉人购买机动车位的情况。但2020年4月3日被上诉人到上诉人售楼中心购买机动车位时，出现了被限制购买的情况。2019年11月27日，该建设工程才取得竣工验收备案证书，2019年12月1日才开始交房，被上诉人购买的房屋因质量瑕疵一直在整改，故被上诉人2020年4月才购买机动车位符合常理。上诉人认为被上诉人在开盘后近两年内没有购买车位应当视为放弃该项权利的观点没有事实和法律依据，事实上，被上诉人始终未放弃该项权利，上诉人在合同中限制被上诉人购买车位的行为违反了法律的强制性规定，应认定无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 白启富、蒲静向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告限制原告购买绵阳经开万达A2区地下室机动车位的行为违反《中华人民共和国物权法》第七十四条、违反双方签订《合同补充协议》（住宅）的约定；2．判令被告依法履行《合同补充协议》（住宅）的约定，限时纠正被告限制原告购买绵阳经开万达A2区地下室机动车位的违约行为；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2017年9月28日，经开万达与蒲静签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号170270172，约定由经开万达将其开发的位于绵阳市经开区绵州大道中段199号绵阳××广场××幢××单元××层××号××售予蒲静。同日，双方还签订了《合同补充协议》，补充协议第九条第3小条第（4）项约定：乙方确认已了解该房屋所在小区车位（库）销售／承租方案，不存在甲方限制乙方购买／承租车位（库）的任何情况。同时，乙方同意甲方有权将本小区车位（库）出售／出租给小区其他业主或业主之外的第三方使用。乙方不得以车位未满足小区业主需要为由向甲方主张权利或要求甲方承担任何责任。2020年4月3日和10日，原告白启富先后两次到被告经开万达销售中心选购车位，但均被经开万达工作人员拒绝。其后白启富与经开万达工作人员石某进行电话及短信联系，石称因白启富之前对经开万达投诉和起诉，其无法个人决定将车位售予白启富，并建议白启富写出承诺，承诺不因购买车位再与经开万达发生诉讼。事后白启富未接受该建议。另查明：白启富与蒲静系夫妻，于1996年12月30日登记结婚。庭审中经开万达陈述目前车位尚未全部售出。上述事实，有当事人信息资料、《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》、视听资料、通话记录、当事人陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”被告限制二原告购买小区车位的行为违反了法律强制性规定，属无效行为，应予纠正。被告辩称业主优先购买权有时间限制，该辩称于法无据，不予采信。遂判决：原告白启富、蒲静享有与绵阳经开万达广场A2小区其他业主同等的车位（车库）购买权。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人向本院提交了一份其公司销售统计数据书面资料，拟证明涉案楼盘的车库已售完。被上诉人质证认为该证据为上诉人自己统计，真实性无法确认，请求本院不要采信。 被上诉人提交了如下证据：1、商品房买卖合同摘要备案号：1808190142.拟证明上诉人销售给被上诉人同一类业主机动车位，被上诉人也应当享有与其他业主同样购买机动车位的权利；2、绵阳CBD万达广场车位团购倡议书/已选购车位的登记簿/被上诉人转款单，拟证明被上诉人按上诉人广告及购买流程选购车位并支付货款但被退款；3、政府信息公开申请答复书，拟证明上诉人不销售机动车位给被上诉人的原因之一是被上诉人通过申请信息公开和召开听证会的方式阻止了上诉人在房屋已建成的情况下通过申请调整规划虚增商业面积1159.3平米；4、建设工程质量监督记录0015853结构重大调整未审查，拟证明上诉人不销售机动车位给被上诉人的原因之一是被上诉人通过诉讼发现了上诉人该工程结构重大调整未审查的严重违法行为；5、建设工程规划许可证建字第（2017）124号，建设工程规划核实合格证绵城规竣[2018]80号，绵城规竣[2020]37号，拟证明上诉人不销售机动车位给被上诉人的原因之一是被上诉人通过诉讼、申请信息公开发现上诉人大商业和A2区建设工程规划核实面积超规划许可修建建筑面积65920.65平方米；6、绵阳市市场监督管理行政处罚决定书川市监绵罚字[2020]1507号，拟证明上诉人不销售机动车位给被上诉人的原因之一是被上诉人通诉讼方式让上诉人的虚假宣传行为被行政机关认定并处罚；7、绵阳市自然资源和规划局建设工程规划验线结果通知书绵城规验[2019]68号，拟证明拟证明上诉人不销售机动车位给被上诉人的原因之一是被上诉人通诉讼方式发现上诉人经开万达广场A区7号、8号、20号楼建设工程超建设红线修建房屋。 上诉人质证认为：对一份证据的真实性、合法性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的；对第二份证据，我不知道是否有该宣传单，名单是复印件，无法核实真实性，上诉方认为不能达到其证明目的；对第三至七份证据，与本案无关。 本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性在本院认为中予以评判。本院经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为：一审法院认定上诉人与被上诉人有关小区车位销售/承租方案的约定违反法律强制性规定属无效行为合法。被上诉人作为小区业主，根据《中华人民共和国物权法》的规定，被上诉人白启富、蒲静享有与绵阳经开万达广场A2小区其他业主同等的车位（车库）购买权。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1398元，由上诉人绵阳经开万达广场投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年十二月十六日 书记员 刘 骏