江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初4635号原告：淮安经济技术开发区枚乘街道办事处轮窑村民委员会，住所地：淮安经济技术开发区正大路柯山花园。法定代表人：张从满，该村委会主任。委托诉讼代理人：张扬，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：淮安市淮阴区嘉百惠超市，住所地：淮安市淮阴区西宋集镇宋集街东首。投资人：陈常宗，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲍利敏，该公司员工。委托诉讼代理人：于开东，该公司法律顾问。原告淮安经济技术开发区枚乘街道办事处轮窑村民委员会（以下简称轮窑村委会）与被告淮安市淮阴区嘉百惠超市（以下简称嘉百惠超市）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情需要转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告轮窑村委会的委托诉讼代理人张扬、朱剑、被告嘉百惠超市的委托诉讼代理人鲍利敏、于开东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轮窑村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年10月26日签订的《枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号菜场租赁合同》，并判令被告于合同解除之日起15日内清空并返还租赁房屋；2、判令原告不予返还被告己经支付的3.5万元履约保证金和剩余租金；3、判令被告向原告支付违约金11.85万元，并从合同解除之日起按照银行同期贷款利率支付利息；4、本案的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月23日，原告轮窑村委会委托采购代理机构江苏建昊工程咨询有限公司（以下简称建昊公司）发布了“枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号菜场招租（二次）招标公告”，进行公开招租。其中招标文件第一章第二点第（二）小点条款载明，“投标单位须提供中标后房屋只能以专卖店形式经营，不允许经营饭店与超市”。被告嘉百惠超市参加投标，并在投标文件中提供了其为淮阴区西宋集镇美的品牌供应商的授权书。2018年9月17日，轮窑村委会向嘉百惠超市发出《中标通知书》，通知其中标。2018年10月26日，轮窑村委会与嘉百惠超市签订了《枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号菜场租赁合同》，约定嘉百惠超市根据中标情况承租房屋，并对租赁物情况、租赁年限、租金支付、违约责任等进行了明确约定，其中《租赁合同》1.2约定，“乙方经营范围为专业卖场行业”；7.5约定，“除事先得到甲方书面同意外，乙方不得擅自变更房屋的结构、用途、经营范围，否则甲方有权单方解除本合同，由此产生的一切损失均由乙方自行承担。”合同签订后，嘉百惠超市于签订合同当天支付了履约保证金3.5万元和第一年租金71.1万元，轮窑村委会依约交付了房屋。随后的日常巡查中，轮窑村委会发现嘉百惠超市的装修风格类似超市，便于2019年1月17日向其发送了不得超出经营范围经营的《告知书》，但嘉百惠超市并未进行整改。此后，轮窑村委会多次通过发函、谈话等方式要求嘉百惠超市严格按照《租赁合同》履行，但嘉百惠超市一直不予理睬，并于近期以淮安经济技术开发区嘉润福百货店（以下简称嘉润福百货店）名义开始营业，营业类目与超市无异，给轮窑村委会带来了巨大的信访压力和经济损失。原告认为，被告通过公开招投标方式中标，并签订了合同，应当遵守招标文件和《租赁合同》的约定。被告的行为已经构成根本违约，原告有权依照合同约定，要求解除合同，并追究被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，为保护原告的合法权益，特具此状，诉至贵院，请求依法判决。被告嘉百惠超市辩称：一、关于原告的诉讼请求。原告的各项诉讼请求都是没有事实和法律依据。被告一直认真履行合同，从原告提供的现有证据来看，无法证明被告有违约的事实，原告诉状中也没有说明支持其诉讼请求的事实和法律依据。二、关于租赁合同的效力。原、被告双方应该按租赁合同的约定来履行。招标过程不是法律规定订立合同的必须过程，只是双方协商合同过程的一种形式，原告的最后要约和被告的承诺都是在租贸合同中体现的。在租赁合同中双方没有约定招标文件为合同附件，因此合同订立后，招标文件等对双方已经不再有约束力。招标过程中的相关文件与租赁合同不一致的，当然以租赁合同为准。租赁合同是双方真实意思的表示，是有效合同，双方应该认真履行。原告2019年1月17日给被告的《告知书》、2019年2月22日给被告的《告知函》中均以招标文件为依据要求被告干什么都是错误的。三、关于被告的违约问题。被告没有违约，是一直按合同约定的范围经营的。被告该房登记的营业执照、店面招牌、店内标志、店内文档及与供货商往来等，都使用卖场名称，从事商品零售等活动。原告对租赁合同中被告的经营范围的理解是错误的。被告认为，自己目前的经营并没有超过约定的经营范围。被告的授权书只是被告取得美的品牌在淮阴区的授权，涉案房屋不在其范围，该授权书与本案无关。被告也绝无可能在如此偏僻的地方租赁2000多平方米来只经营美的品牌商品。四、关于格式合同问题。租赁合同是原告提供的格式合同，被告明显处于不利地位。在签订和履行该合同过程中，原、被告是平等的民事主体，地位应该是平等的。而原告总是摆不正自己的位置，一直认为自己的地位高于被告。提供的租赁合同内容严重不公平，根本就是不平等条的。原告只有权利，几乎没有义务(只有7.2条中的半条，被告也没拿当回事，不断违反)，特别是合同8.2条，原告违反了都不用承担责任并且占用被告资金都不用付利息。依据《合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款方的解释。五、关于原告违约。租赁合同签订后，原告就干扰被告的正常经营。原告2019年1月17日给被告的《告知书》、2019年2月22日给被告的《告知函》，内容自相矛盾，随意扩大自己的权利。《告知书》中说原告要“依据合同8.2条款，依法解除合同。”8.2条款没有约定，没有法律授予原告可以直接解除合同，不知依的什么法。《告知函》更是文不对题，说被告严重损害原告社会及经济效益，干扰了正常的社会稳定秩序，帽子真是好大，被告正在装修房屋，还没开业经营，就能造成如此结果，还要承担责任。原告还多次派人和要求被告到原告处协调，致使被告迟迟不能开业，给被告造成重大的经济损失，被告将另案主张要求原告赔偿损失。特别严重的是，原告竟然派人到被告经营现场，干扰被告正常经营并打伤被告员工。六、关于约定不明问题。实际上，双方的被告的经营范围的约定是明确的，原告故意曲解卖场的经营范围，现假设该条款属于约定不明，依据《合同法》第二十二条、第一百二十五条规定，合同内容约定不明确的，按照有利于实现合同的目的的方式履行。本案涉案合同订立双方订立合同的目的，原告是将房屋租赁出去，收取房租，被告是经营商品零售行业，获取必要的利润。从履行合同的结果来看，原告的行为并未给被告造成任何损失。依据《合同法》第二百一十七条规定，被告应当按照租赁物的性质使用。就该房屋的性质，看不出与被告的经营有何矛盾。被告守法经营，即使周围有其他经营者的经营项目与被告相同，反而更能促使各经营者提高服务质量，降低商品价格，形成良性竞争，对周围市民即原告辖区居民更加有利。作为基层组织的原告首先应该为民作想，鼓励各经营户平等竞争，而原告却害怕竞争，在一个区域内大搞保护主义，不但侵犯被告的权益，也侵害了消费者特别是周围老百姓的利益，与我党执政为民的理念严重相悖。被告始终不明白原告如此执着的真实目的。原告作为基层自治组织，理应模范地遵守法律，但原告反其道而行之，不仅自己客串了法官，还能自己审理自己执行，如果不是法盲的话，就是知法犯法，在群众中带了个坏头，造成了恶劣的影响。被告作为从事多年商业零售业的业主，有能力判断其经营盈利情况的。如果按照原告的理解来经营，被告每年将亏损100万以上，被告来自浙江省温州市，千里迢迢，组织人马、投资四百多万，就是为了干七年亏损近千万而来，岂不荒唐。因此，原告的理解绝对不可能是被告订立租赁合同的目的。综上所述，本案的根本问题是原告利用自己的强势地位，故意玩弄文字游戏，骗取被告的租房款后，再随意曲解合同条款，侵犯被告的合法权益；同时置周围百姓即辖区居民的利益于不顾，来维护极少部分人难以启齿的利益。原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法庭驳回。经审理查明：2015年4月14日，原告与淮安经济技术开发区高教园区枚乘路办事处（以下简称枚乘办）签订《市场承包协议书》，枚乘办向原告发包枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号之间地上一层（即案涉房屋），承包期限从2015年4月14日起至2025年12月31日止。采取收益自享、费用包干的承包原则，在承包期内由轮窑村委会自主经营。2018年7月18日，原告委托建昊公司就案涉房屋发出招租招标公告，该公告要求投标人须为专业从事卖场行业，招标文件第五章第二条载明参与承租者经营范围须为专业从事卖场行业。2018年7月24日，案外人淮安市强国贸易有限公司向原告提出疑问函，疑问事项：此招标项目是否可以作为经营超市使用用途，请求明确经营专业卖场行业范围。2018年7月30日，原告回复：1、本次招租经营范围是须为专业从事卖场行业的经营单位，超市并不是专业性卖场；2、本次招标租赁经营单位范围，须为专业从事卖场行业，经营范围单一性较强，太过于分散的经营范围均不在本次租赁房屋内。2018年8月8日，包括被告在内的十家单位至开标地点参与开标。关于此次招标，原告陈述：第一次招标是废标的，原因是投标的数家单位缺少投标文件必须要的形式要件，比如财务状况报告和社会保险报告等。2018年8月23日，原告委托建昊公司就案涉房屋发布招租（二次）招标公告，公告载明投标单位须提供中标后房屋只能以专卖店形式专营，不允许经营饭店和超市。被告参与此次投标。期间，被告提供授权书一份，载明嘉百惠超市为淮阴区西宋集镇美的品牌供应商、保证所供产品为正行行货。2018年9月10日，被告向原告出具承诺书，承诺中标后房屋将以专卖店形式经营。2018年9月17日，建昊公司及原告向被告发出中标通知书。2018年10月26日，原告轮窑村委会（甲方）与被告嘉百惠超市（乙方）签订《枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号菜场租赁合同》，约定乙方承租案涉房屋，建筑面积2067.38平方米。合同1.2条约定，“乙方经营范围须为专业卖场行业”，2.1条约定，“该房屋租赁期为7年，从2019年1月1日起至2015年12月31日止”，2.2条约定，“双方确认，该租赁房屋实际交付日为合同生效日（2018年10月30日），装修免租期2个月（合同生效之日起）”，3.1条约定，“双方确认，第一年租金为71.7万元/年，（每年提前一个季度缴纳租金），从第二年起，以第一年租金为基数，第二、三年递增5%，第四、五年在第二、三年基础上递增8%，第六、七年在第四、五年基础上递增10%”；合同6.12条约定，未征得甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、分组或放弃租赁该房屋或其中任何部分、以及以所承租的房屋使用权作任何形式的抵押、或以分组、公用、联营等其他方式导致非合同当事人在合同期内取得使用权或者占用该房屋或其中任何部分。未征得甲方书面同意，乙方不得将合同项下的权利和义务转让给他人，也不得将该房屋与他人承租的房屋进行交换，如甲方发现乙方有以上行为的，转租合同无效。甲方有权立即终止本合同，履约保证金不予退还，同时，甲方有权与现承租户签订租赁合同；7.5约定，“承租期内，除事先得到甲方书面同意外，乙方不得擅自变更房屋的结构、用途、经营范围，否则甲方有权单方解除本合同，由此产生的一切损失均由乙方自行承担。”；8.3.4条约定，“未经甲方书面同意，改变本合同约定房屋租赁用途或限定的经营范围的”；9.2条约定，“出现本合同规定情形而甲方行使单方解除权的，甲方解除本合同之前乙方所支付的所有租金及履约保证金均不予退还，同时，乙方还需按下述规定向甲方支付违约金：违约金为该房屋重新招租合理期间两个月租金及含物业管理费损失，同时，甲方还有权根据本合同其他条款或相关法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方主张损害赔偿责任”。合同签订后，嘉百惠超市于签订合同当天支付了履约保证金3.5万元和第一年租金71.1万元。2019年12月13日，被告向原告交付第二年租金746550元。2019年1月17日，原告向被告发出告知书，载明被告中标的案涉房屋经营范围应严格按照招投标文件在合同框架内经营（不得经营超市和饭店），超出经营范围内损失自负，如擅自扩大经营范围，原告依法解除合同。2019年2月22日，原告向被告（嘉润福百货店）发出告知函，载明：2018年8月，我方就枚乘街道办事处怡景园小区A7-A9号菜场对社会进行公开招租，你方中标后，于2018年9月10日依据《政府采购项目招标文件》第一章第二款（二）（3）的规定：即投标单位须提供中标后房屋只能以专卖店经营，不允许经营饭店和超市的规定向枚乘街道办事处轮窑村委会作出承诺。然而，你方从装修及经营状况已显示违反了中标承诺，严重损害我方社会及经济效益，干扰了正常的社会稳定秩序，特具此告知，请你方立即停止不当行为，全面及时履行合同约定义务，保障我方合法权益，否则由此而产生的一切经济损失和法律后果由你方承担。另查明：被告承租案涉房屋，实际系以嘉润福百货店名义进行经营，营业执照经营范围为：卷烟零售；食品、日用品、服装鞋帽、五金、家用电器、文化用品、体育用品、箱包、通信器材、黄金珠宝、水果蔬菜、农副产品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。案涉房屋实际经营范围包括卷烟零售、食品、水果蔬菜、酒水饮料、服装等。庭审中，原告主张：被告与原告签订合同时是以嘉百惠超市名义，据被告所称，其所经营案涉场所的名义是以其提供的嘉润福百货店，根据合同6.1条约定没有我方书面同意不得改变承租人，被告涉嫌非法转租。本院认为，原告轮窑村委会与被告嘉百惠超市自愿签订《枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号菜场租赁合同》，经审查，该合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：案涉租赁合同应否解除。关于原告主张的合同解除理由一，即被告涉嫌非法转租。根据案涉合同6.1条约定，被告如未征得原告同意，擅自转租房屋，案涉合同应终止履行。经审查，诉状中，原告自认被告系以嘉润福百货店名义进行经营，其对被告的经营主体身份并未提出异议。退而言之，即便被告存在转租行为，原告在明知经营主体系嘉润福百货店的情形下，亦未及时提出异议，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”。故本院对原告该项主张不予支持。关于原告主张合同解除的理由二，即被告未按合同约定用途使用房屋。本案中，原告在招标文件中要求投标单位中标后房屋只能以专卖店形式专营，不允许经营饭店和超市，被告亦在投标过程中向原告出具承诺书，承诺中标后房屋将以专卖店形式经营，双方在所签案涉租赁合同中，也明确约定经营范围须为专业卖场行业。经查询，专卖店的概念一般应为：是指专门经营或授权经营某一主要品牌商品（制造商品牌和中间商品牌）为主的零售业形态，超市的概念一般应为：是指商品开放陈列、顾客自我选购、排队收银结算，应经营生鲜食品水果、日杂用品为主的商店。经审查嘉润福百货店的营业执照经营范围、实际经营范围、现场经营照片，并结合日常生活经验法则，本院认定被告的经营业态并非专卖店而与超市类似，本院对于原告主张的被告改变房屋用途予以确认。根据已查明事实，原告在发现被告未按合同约定用途使用案涉房屋后，于2019年1月17日、2019年2月22日对被告发出告知，并在之后诉至本院要求解除租赁合同，本院认为，原、被告双方明确约定房屋用途以及被告改变房屋用途应取得原告的书面同意，其在原告持续反对的情形下，仍未按照约定使用承租房屋，符合合同约定解除合同条件，现原告主张解除合同，符合法律规定，本院依法支持。关于原告主张不予返还3.5万元保证金、判令被告支付违约金11.85万元及利息，经综合考量本案案情，鉴于原告并未就其实际损失进行举证，本院酌定被告赔付原告3.5万元违约金，该款直接冲抵被告交付的履约保证金，对于原告主张不予返还履约保证金及赔付利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告另主张判令原告不予返还剩余租金，缺乏事实及法律依据，双方可就此根据实际使用租期情况另行协商处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮安经济技术开发区枚乘街道办事处轮窑村民委员会与被告淮安市淮阴区嘉百惠超市于2018年10月26日签订的《枚乘路办事处怡景园小区A7-A9号菜场租赁合同》，被告于本判决生效之日起两个月内清空并返还租赁房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12445元，由被告负担10739元，由原告负担1706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××09）。审 判 长  高晓文人民陪审员  刘 超人民陪审员  陈 坚二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  李禹萱附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。