四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4631号 原告：王华，女，1987年11月18日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县； 委托诉讼代理人：左星河，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，四川致高律师事务所律师。 被告：四川美家好房地产开发有限公司。住所地：四川省眉山市仁寿县文林镇嘉南大道**。 法定代表人：彭泽云，董事长。 委托诉讼代理人：黄福安（系公司员工），男，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：彭泽梅（系公司员工），女，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告王华与被告四川美家好房地产开发有限公司（以下简称美家好公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告王华的委托诉讼代理人左星河、吴鹏，被告美家好公司的委托诉讼代理人彭泽梅、黄福安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王华向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房的违约金，从2019年10月30日起计算至实际交付之日止，每日按原告已付车位价款的万分之二计算，现暂计算至2020年7月31日违约金为50297.5元；2．判令被告立即对地下停车场进行整改，使其达到法定及约定交付条件；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年6月7日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），该合同约定原告购买被告出售位于仁寿县××花园××栋××单元××层××号房屋，房屋总价为914512元。合同约定被告需于2019年10月30日达到交付车位条件且交付，但截止目前，被告尚未向原告交付房屋，且小区绿化覆盖率较低、地下停车场存在墙体渗水、墙体裂缝等隐患，其尚未向原告交付车位，且尚不具备法定及合同约定的交付条件。根据合同第十九条约定，出卖人逾期60日交付，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。且2020年4月16日被告承诺在2020年5月31日前整改完毕并满足交付条件，否则违约金以合同约定双倍赔付。至今，被告仍未按合同约定及承诺履行义务。综上，原告已如实履行了合同义务，但被告迟迟未按合同约定履行合同义务，给原告造成极大损失，为保护原告的合法权益，故具状起诉，请求依法判决支付原告的诉讼请求。 被告美家好公司辩称，1、按合同第19条第二项约定，按房价房价万分之一承担违约金，其中在出卖60日中是免责期，故计算时间为2019年12月31日至2020年6月15日。因商品房被告已于2019年10月31月开始交房，原告未按约接房，原告主张的万分之二事实不清，依法无据。2、被告愿与原告和解处理。 本院经审理认定事实如下：2018年6月7日，原告王华（作为买受人）与被告美家好公司（作为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于仁寿县××镇××路××段××号××花园××幢××单元××层××号××房屋一套，房屋价款为914512元，贷款方式付款；交房时间为：出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付条件为：1.该该商品房取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书，2.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；逾期交房责任：出卖人逾期60日交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金，合同继续履行。合同同时对房屋所有权转移登记时间、前期物业服务等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。交房时间届满后，被告未按合同约定向原告交房。 2020年4月16日，被告向含原告在内的小区业主出具了《美家好花园城承诺书》，载明：“1、各种交房证件齐全（三证2表）；2、地面车位拆除，恢复绿化；3、地下室电梯口车位拆除；4、恢复违章占用的绿化；5、违约金赔付，5月31日前如开发商已完成协议条件，则违约金按照合同；6、购房发票齐全，办证前协调换正式发票，不影响办房产证）。2020年5月31日前满足以上条件后正式交房。2020年5月31日后开发商仍未完善到时，违约金以合同约定双倍赔付。”2020年9月23日，被告向小区业主再次出具《关于四川美家好房地产开发有限公司与购房业主纠纷的说明》，承诺延期交房赔偿违约金折算成一年物业费，开发企业分三年履行即2020年1月1日到2022年12月31日由开发企业每年向物业公司支付二期所有业主4个月物业费，业主在上述三年内每年只需缴纳8个月物业费。 另查明，原告购买的案涉小区8号楼于2020年5月28日经消防验收合格，并于2020年6月15日进行了竣工验收备案。2020年6月17日，被告委托案涉小区物业服务公司向原告发出交房通知。截至目前，原告未与被告办理交房手续。 上述事实有当事人陈述及经过庭审质证的原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《美家好花园城承诺书》、购房款支付凭证、《建设工程消防验收合格的意见》、《基础设施工程竣工验收备案书》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋实测面积报告》、《关于四川美家好房地产开发有限公司与购房业主纠纷的说明》等证据予以证实。 本院认为，本案的争议在于：1、被告逾期交房应当向原告支付多少违约金？2、案涉小区是否存在小区绿化、地下停车场等配套设施需要整改的情况？ 关于焦点一，原告诉称被告应当按照承诺书约定的日万分之二支付违约金；被告辩称应当按照合同约定的日万分之一支付违约金，并扣除60日的免责期及疫情期三个月。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，依法受法律保护。当事人理应按合同及协议的约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了给付购房款的义务，被告美家好公司也应按照合同约定向原告交付案涉房屋。事实上，案涉小区于2020年6月15日取得竣工备案等手续时才符合交房条件，并2020年6月17日通知原告收房，被告逾期交房存在违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素来予以衡量。本案中，合同约定的交房时间与被告达到交房条件并通知原告交房的时间间隔较短，期间被告也一直在积极协商处置并已就交房事宜与部分业主达成协议，也就是说原告能够实现交房的合同目的，同时，由于原告亦并未提供证据证明其因逾期交房而遭受的具体损失为多少，故原告的实际损失应仅为房屋租金损失，根据合同的履行情况、被告的违约程度兼顾考虑房屋所在地的房租等情况，对被告主张违约金过高要求调整至日万分之一的辩称理由本院予以支持。另关于被告公司主张违约金的计算期限应当扣除60日免责期及三个月疫情期的问题，由于合同约定的交房时间在疫情发生之前，且被告出具承诺书的时间也为疫情发生后，再结合合同对违约金计算时间的约定，本院对被告美家好公司的该项辩称理由不予支持，违约金的计算时间应当从合同约定逾期交房之次日即2019年10月31日起计算至被告通知交房之日即2020年6月17日止，共计230天。综上，被告美家好公司应当向原告王华支付的违约金数额为21033.78元（以914512元为基数按照日万分之一计算230天）。 关于焦点二，原告诉称案涉小区车库存在渗水及相关配套设施未完善的情况，但未提供相应的证据予以证实，且被告提供了竣工备案等手续证实案涉小区已经具备交房条件，并不存在配套设施不完善及房屋质量问题，故对原告要求被告对小区绿化、地下停车场、休闲等配套设施进行整改的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川美家好房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告王华支付违约金21033.78元； 二、驳回原告王华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计529元，由原告王华负担249元，由被告四川美家好房地产开发有限公司负担280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二〇年十二月三日 书记员  黄越