江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初9214号 原告：施海霞，女，1985年1月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告：孙道军，男，1986年4月22日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：江苏同丰置业有限公司，统一社会信用代码91321322078253630E，住所地沭阳县学院路与上海路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司**）。 法定代表人：郭振南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。 原告施海霞、孙道军与被告江苏同丰置业有限公司（以下简称同丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告施海霞、孙道军、被告同丰公司的委托诉讼代理人范井虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施海霞、孙道军向本院提出诉讼请求：1.被告同丰公司给付原告逾期交房违约金44448.40元（以购房款总额为基数，自2018年6月30日起按日万分之一计算至2020年8月11日止，共计772天）；2.被告同丰公司给付原告逾期办证违约金3860元（自2018年6月30日至2020年8月11日，共计772天，按每日5元计算）。事实与理由：2016年12月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告同丰公司开发的沭阳县房屋，价款为530918元。合同约定被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，房屋交付使用90日后，被告应将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则被告应按超出日期五元每日支付违约金。后原告按照合同约定付清购房款。2018年6月30日，被告通知原告办理交房手续，原告于2018年7月11日办理了交房手续。2020年8月6日，原告通知被告可以办理产权登记，后原告于2020年8月11日办理了案涉房屋的产权登记。 被告同丰公司辩称，对原告从被告处购买涉案房屋以及房屋实际交付时间无异议，购房款数额应以原告提供的付款凭证为准。被告向原告交付房屋时，原告向被告出具了交房承诺书，明确放弃包括但不限于逾期交房违约金，因此原告向被告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金没有依据。即使被告应当承担逾期办证违约金，也应当从交房之日起90日后开始起算至被告通知办证之日即2020年8月6日。 针对被告同丰公司的答辩，原告补充陈述，该交房承诺书当时签字的时候没有审核内容，对原告不产生约束力。当时被告称不签字就不交房。该承诺书内容是格式条款，免除了原告权利，条款无效。 本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，原告施海霞（买受人）与被告同丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告同丰公司开发的位于沭阳县房屋，总价款为531136元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的规定约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.买受人不退房，出卖人按超出日期伍元每日支付违约金。后原、被告经过结算，原告实际缴纳购房款530918元，由被告向原告开具增值税普通发票。 2018年7月11日，被告向原告交付案涉房屋。同日，原告向被告出具交房承诺书，载明：“本人施海霞购买江苏同丰置业有限公司开发的房屋，现本人因自身原因要求收房装修，现向贵公司办理交房入住手续。本人施海霞承诺：已知悉所购房屋的工程进度及现状，同意贵公司作出的关于从上房至2018年12月31日期间的物业费用由江苏同丰置业有限公司承担。正式用电由本人施海霞承担。并自愿按现有工程进度及现状收房，且配合贵公司完善物业相关后续手续及交纳各项费用。本人施海霞承诺装修前对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房）。否则，后果由施海霞自行承担。承诺人：施海霞”。 2020年8月6日，同丰公司取得案涉中央花园第1、2、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16号楼竣工验收备案表，并于2020年8月3日完成上述工程的首次登记。同日，同丰公司在售楼部张贴办证通知，通知业主可以办理中央花园1号楼、2号楼、7-16号楼的房屋不动产权证。2020年8月11日，原告办理了案涉房屋的产权登记。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、购房款增值税发票、交房承诺书等证据证明，足以认定。 本案的争议焦点为：1.案涉交房承诺书的法律效力；2.原告出具的交房承诺书是否免除了被告承担逾期交房、逾期办证违约金的责任。 本院认为，案涉交房承诺书根据其内容主要系原告承诺根据房屋现状接收房屋并进行装修，同意同丰公司承担自上房至2018年12月31日期间的物业费，同丰公司不再承担该房的交房责任（包括不限于逾期交房）。该交房承诺书意思清楚、内容具体明确，系原告施海霞明确放弃自身权利，免除被告同丰公司逾期交房责任，系其作出的关于债务免除的单方法律行为、无因行为，根据承诺人的意思表示即可产生债务免除的法律效果。该承诺书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自作出该承诺时起即受该承诺书的约束，不得任意更改。原告称其当时签字时没有审核所签材料内容；如果不签字的话，就没有办法拿房。根据该承诺书内容，原告先后六次在该承诺书上签名并捺印，其签名贯穿整个承诺书文段始末，尤其是其在该承诺书上第四次至第五次（从上往下数）签名时中间文字内容即为“出卖人不再承担该房屋的交房责任”，因此，原告完全有能力和条件注意到其所签名文件的主要内容。另外，原告称如果其不签字的话，被告就不交房，原告此时更应该仔细审核其签署文件内容，以确保其权利不受损失。故原告现以其未审核内容为由主张该承诺书对其无法律效力，本院不予支持。原告另主张该承诺书内容系格式条款，免除其主要权利，属于无效条款。首先，原告的主要权利依据商品房销售合同约定应系要求被告交付符合合同约定的商品房。该承诺书仅免除原告要求被告承担的逾期交房违约金，并非免除原告的主要权利。其次，虽然该承诺书内容系被告提供，与其他业主在交房时签署的承诺书内容基本一致，但该承诺书内容简单、意思具体、明确，原告多次在该承诺书上签名确认，足以对该承诺书内容进行了解，不需要同丰公司刻意提示、说明。因此原告主张该承诺书属于无效的格式条款，本院不予支持。 根据案涉交房承诺书内容中的“本人施海霞承诺出卖人不再承担该房屋的交房责任（包括但不限于逾期交房）”，可见，原告施海霞已经明确作出了不再向同丰公司主张逾期交房违约责任的意思表示，该意思表示清楚、明确，在原告施海霞已经明确免除了被告同丰公司承担逾期交房违约金责任的情况下，其无权再要求被告同丰公司承担逾期交房违约金。在原告签署承诺书时，被告已经向原告交付了案涉房屋，虽然此时被告尚未取得竣工验收备案表，但原告自愿接收案涉房屋，被告已经完成了房屋交付义务。如果被告交付的房屋质量存在瑕疵，原告可以就质量问题主张权利，而非主张逾期交房违约金，故原告主张逾期交房违约金应计算至2020年8月11日，没有依据，本院不予支持。 原告施海霞出具的交房承诺书没有涉及逾期办证违约责任问题，因此，该交房承诺书无法得出原告施海霞免除了被告同丰公司承担逾期办证违约金责任的结论，被告同丰公司辩称原告施海霞已放弃要求其承担逾期办证违约金的权利，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告应当自房屋交付使用后90日内将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，被告应当按超出日期5元/天支付逾期办证违约金。案涉房屋被告于2018年7月11日交付原告使用，直至2020年8月6日被告才完成备案义务，故原告要求被告承担逾期办证违约金，本院予以支持。原告要求逾期办证违约金计算至2020年8月11日，没有依据，本院不予支持，仅应计算至2020年8月6日。根据合同约定被告应承担的办证责任系自房屋交付使用后90日内完成备案，而非合同约定的交房时间起90日内。原告主张逾期办证违约金自2018年6月30日起计算，没有依据，本院不予支持，调整为自2018年10月10日（交房90日后）起计算至2020年8月6日止。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏同丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告施海霞、孙道军支付逾期办证违约金3330元（自2018年10月10日起至2020年8月6日止，共计666天，按5元/天计算）； 二、驳回原告施海霞、孙道军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1008元，减半收取504元，由原告施海霞、孙道军负担479元，由被告江苏同丰置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1008元。 审判员 周 妮 二〇二〇年十二月二日 书记员 程 跃 书记员 张琼月 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××02（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。