甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4580号原告（反诉被告）:王西，女，1984年5月22日出生，汉族，住兰州市七里河区。原告（反诉被告）:张毅波，男，1985年1月31日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告（反诉原告）：李攀，男，1991年6月10日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：姜波，甘肃瑞明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑武，甘肃瑞明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王西、张毅波与被告（反诉原告）李攀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王西、张毅波，被告（反诉原告）李攀及其委托诉讼代理人姜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王西、张毅波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告未付房款20万元及迟延履行金；2.本案诉讼费及律师费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年12月12日签订房屋转让协议一份，协议约定：原告王西将其名下位于兰州市七里河区××路××庄××号××幢××单元××室的房屋出售给被告，出售价格为120万元。双方约定房款由被告分四次向原告付清，第一次为2018年12月12日被告向原告支付1万元定金，第二次为2019年1月31日被告向原告支付47万元，第三次为房屋产权证办理至原告名下当日，被告向原告支付20万元，第四次为原告向被告办理房屋过户当日，被告向原告支付尾款52万元。之后，被告按照约定向原告支付了第一笔定金1万元，但第二笔房款被告迟延支付，经双方协商一致，被告向原告支付第二笔购房款47万元并按照每天300元承担迟延履行金。原告房屋产权证于2019年12月24日准予登记，于2020年8月7日发放至原告手中，原告于2020年8月7日通知被告房屋产权证已经拿到，并于2020年9月8日向被告发出催款通知书，要求被告支付房款20万元，被告拒收。原告为了维护自己的权益，诉至法院，请求判如所请。李攀辩称，一、被答辩人所诉不属实，本案违约责任在于被答辩人。本案涉及的《房屋转让协议》履行方式作出改变。2020年8月，在答辩人已支付48万元房款的基础上，关于剩余购房款支付事宜，答辩人与被答辩人协商一致约定：将案涉房屋先过户至答辩人名下，并以该房屋办理贷款，在审贷通过后，剩余购房款一次性支付。该事宜的办理由双方委托中介公司负责，双方须提供材料协助。之后被答辩人反悔，拒绝履行双方约定事宜，同时以房价上涨、答辩人已经居住一年为由，拒不承担合同关于过户费用承担的约定。二、本次交易过程中，被答辩人多次违约，对答辩人造成影响。整个交易过程中，被答辩人存在三次明显的违约行为。一是合同签订后，被答辩人无视合同约定，单方面要求加价10万元；二是被答辩人拒不履行双方关于付款方式改变的约定；三是被答辩人拒不承担合同关于过户费用承担的约定，无理要求答辩人承担2万元税款。综上，请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。李攀向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人履行《房屋转让协议》，协助反诉人办理房屋过户手续，并向反诉人支付违约金27900元；2.本案反诉费用由被反诉人承担。2018年12月12日，反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议》，约定：被反诉人将其所有的位于兰州市七里河区××幢××单元××室房屋卖于反诉人，房屋转让价款120万元。合同签订后，被反诉人无视合同约定，单方面要求加价10万元。反诉人为了购买该房屋与其多次沟通，均协商未果。2020年8月，反诉人与被反诉人关于剩余购房款支付事宜经协商，一致约定房屋审贷通过后，剩余购房款一次性支付。并且双方委托中介公司办理该事务。之后被反诉人再次反悔，拒绝履行双方约定事宜，同时以房价上涨、反诉人已经居住一年为由，拒不承担合同关于过户费用承担的约定。被反诉人的多次违约行为严重侵害反诉人的合法权利和合同利益，为维护反诉人合法权利，反诉至法院，请求判如所请。王西、张毅波对李攀的反诉辩称，根据房屋转让协议的履行顺序，李攀未支付第三次房款，导致协议无法正常履行，故李攀的反诉请求所说的协助其办理房屋过户手续无法实现，违约责任在于李攀；李攀将审贷与约定作为商量一致过户的前提，我方不予认可，审贷与约定无法视为一致。我方与李攀只签署了《房屋转让协议》，对于李攀所述加价10万元，并没有任何书面证据或实际行为。我方的本诉诉讼请求未超过房屋转让协议中的价款，故我方不存在随意加价的行为。李攀提供的录音文字整理所说的10万元，我方并未作出正面回复，而且通篇都是在为第二次房款拖欠找理由，与随意加价无关。李攀提供的聊天证据和借款截图并不能证明我方与李攀达成了一致约定。2020年8月11日至8月18日，双方都是在协商沟通，我方希望按照《房屋转让协议》第三条两年后过户，但李攀不同意，并没有约定一致，我方催要第三次房款时，李攀态度坚决，我方才提起本案本诉，维护自己的权益。本案经审理认定事实如下：王西与张毅波系夫妻关系，婚姻关系存续期间，王西于2014年12月20日与甘肃明珠电力房地产有限公司签订合同编号为2014预04010的《商品房买卖合同》一份，购买甘肃明珠电力房地产有限公司开发出售的位于兰州市七里河区××幢××单元××室商品房××。2018年12月12日，王西、张毅波作为甲方（出让方）与乙方（受让方）李攀、丙方（合同制作方）甘肃直方达法务咨询有限公司签订《房屋转让协议》一份，约定：李攀购买王西、张毅波所有的位于甘肃省兰州市七里河区××幢××单元××室商品房××，房屋建筑面积93.40㎡（具体面积以房屋管理部门下发的房屋权属证书为准），房屋价款为120万元，房款支付方式为：2018年12月12日支付1万元，2019年1月31日之前支付47万元，房屋权属证书办理至王西、张毅波名下当日支付20万元，房屋过户当日支付52万元，以上款项均由李攀汇入王西、张毅波指定的张毅波名下中国工商银行卡上（银行卡号：6222********），王西、张毅波于2019年2月20日之前交付房屋。约定：待甲方取得房屋权属证书满两年过户条件成就之时（以当地政府政策规定为准），双方再办理房屋过户手续，由此产生的房屋过户费用由乙方承担；若待甲方取得房屋权属证书之日起未满两年，双方协商一致要办理房屋过户手续的，由此产生的房屋过户费用由甲方承担两万，其余费用均由乙方承担。合同第六条本协议所约定的过户条件成就之时，甲方应当积极配合乙方完成过户，在甲方得知或者应当得知可以过户之日起3个自然日内应当通知乙方提醒乙方办理过户，乙方提出过户请求之日起30个工作日内日必须启动办理，如出现就医治疗或其他正当理由不能办理的应当告知乙方，在乙方质疑且要求的情形下应当提供相应的证据证明。如故意推诿、拖延，则应按照300元／天计算迟延履约赔偿金。房屋过户时李攀或本协议约定的背书受让方如果需要办理按揭贷款的，王西、张毅波必须无条件配合，拒绝配合的视为违约。李攀申请的按揭贷款被银行拒绝的应当在过户前全额付清全部购房款。合同第十七条约定：本协议约定的任何行为给付或金钱给付必须及时足额，任何一方违反合同约定并经合同相对人有效催告仍不予履行的，均应承担违约时房屋市场评估价值20%的违约金，甲乙双方约定任何一方违约引起的诉讼费、律师费、保全费、以及保险公司承保费用均由违约一方承担。合同签订后，2018年12月12日，李攀向王西支付购房定金1万元，王西出具收据一份。2019年2月17日李攀向张毅波支付购房款1万元，张毅波出具收条一份。2019年3月16日，李攀向王西、张毅波支付购房款46万元及违约金1.29万元，王西、张毅波出具收据一份，载明：“2019年3月16日收到李攀支付房款（首付）460000元整（大写：肆拾陆万圆）；违约金12900元整（大写：壹万贰仟玖佰圆整）；天然气1500元整（大写：壹仟伍佰圆）。共计：474400元整（大写：肆拾柒万肆仟肆佰圆整）。”。2020年8月7日，王西取得了案涉房屋权属证书，产权登记时间为2019年12月24日。2020年9月8日，张毅波通过微信向李攀发送催款通知函，告知李攀其于2020年8月7日拿到房屋权属证书，并与2020年8月8日通知李攀，李攀应按合同约定于2020年8月8日向其支付20万元购房款。但截至发函之日，已超过一个月的时间，李攀仍未付款，构成违约。王西、张毅波函告李攀：在街道此函后，务必于2020年9月15日前付清房款20万元，王西、张毅波保留法律赋予的其他权利主张。同日，王西、张毅波以顺丰快递向李攀邮寄催款通知函，李攀未签收。王西、张毅波与李攀的妻子彭元汭曾于2020年8月11日到中国邮政储蓄银行城关支行申请办理二手房按揭贷款，王西、张毅波及李攀均未提交证据证明该贷款是否办理成功。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告双方于2018年12月12日签订了《房屋转让协议》，王西、张毅波将其位于兰州市七里河区××幢××单元××室房屋出售给李攀，房屋总价款为120万元。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对房屋买卖的付款时间、付款方式均作出约定，合同签订后，王西、张毅波按照向李攀交付了房屋，履行了合同义务；李攀于2019年3月16日已支付合同约定的前两笔购房款共计48万元，履行了部分合同义务。合同约定第三笔购房款的支付期限为房屋权属证书办理至王西、张毅波名下的当日，王西于2020年8月7日取得了案涉房屋不动产权属证书，王西、张毅波随即电话通知了李攀，2020年9月8日张毅波通过微信向李攀发送催款通知函，同日，王西、张毅波以顺丰快递向李攀邮寄催款通知函，李攀拒收，未按合同约定履行20万元的付款义务，构成违约，现王西、张毅波要求本诉李攀支付未付购房款20万元，本院予以支持。王西、张毅波依据合同第六条的约定要求本诉李攀承担迟延支付购房款20万元的违约金，该协议第六条是针对过户条件成就之时，对本诉原告故意推诿、拖延办理房产过户的违约责任的约定，并非对李攀迟延交付房款违约责任的约定，故对王西、张毅波的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。王西、张毅波与李攀的妻子彭元汭曾于2020年8月11日到中国邮政储蓄银行城关支行申请办理二手房按揭贷款，王西、张毅波及李攀均未提交证据证明该贷款是否办理成功。反诉原告李攀以此事实主张买卖双方于2020年8月达成新协议，对之前的《房屋转让协议》的履行进行了更改，即房屋审贷通过后，剩余购房款一次性支付，并向法庭提交其与张毅波微信聊天记录打印件、办理银行贷款照片、录音证据，欲证明买卖双方就房屋过户、剩余房款支付方式及支付期限达成新的约定。王西、张毅波与李攀于2018年12月12日签订的《房屋转让协议》第六条对是否办理银行按揭贷款已经作出过约定。王西、张毅波与李攀的妻子彭元汭去银行办理按揭贷款的行为是对《房屋转让协议》的履行行为，不能证明是因双方达成新协议，李攀所提交的证据不足以证明双方于2020年8月针对房屋过户、剩余购房款的支付达成了新的协议。当事人对合同变更的内容约定不明确的或者没约定的，应视为未变更，原、被告双方应继续履行《房屋转让协议》。故，李攀要求王西、张毅波协助其办理过户并承担违约金27900元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，酿成本案纠纷，主要责任在于本诉被告李攀未按合同约定履行20万元的付款义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李攀应于本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)王西、张毅波购房款20万元；二、驳回原告（反诉被告）王西、李攀的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李攀的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元、反诉案件受理费249元，两项合计2399元，由被告（反诉原告）李攀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  石丽萍二〇二〇年十二月二十一日书记员强小娥