山东省齐河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1425民初4219号 原告：杜风娥，女，汉族，住河北省邯郸市磁县。 被告：山东齐齐发大市场房地产有限公司，住所地：山东齐河。 法定代表人：谢杰涌，董事长。 委托诉讼代理人：刘赛，齐河县晏北法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告杜风娥与被告山东齐齐发大市场房地产有限公司（以下简称：齐齐发）买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杜风娥，被告齐齐发委托诉讼代理人刘赛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜风娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告立即办理房产证件，要求被告出示五证并留存复印件；2.判令被告支付原告违约金2037元及利息1560元；3、请求判令《商品房买卖合同》第五条为无效条款，被告承担房屋面积差比超出3%部分对应的房价且超出部分的所有权归原告所有；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告杜风娥于2009年12月13日购买山东齐齐发大市场房地产有限公司齐销字2009年商铺第05005号、齐销字2009年商铺第05006号，分别位于齐齐发大市场58栋1129号、58栋1112号的房产。至今山东齐齐发大市场房地产有限公司不履行合同约定，未办理房产证相关手续。根据《商品房买卖合同》第十二条：关于产权登记的约定，第1项第②款：乙方不退房，甲方一次性按实际己付房价款的百分之一向乙方支付违约金。可至今为止山东齐齐发大市场房地产有限公司未履行合同义务，也未向杜风娥支付违约金及违约金产生的利息。依据《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《商品买卖合同》第五条：面积确认及差异处理。该合同约定违反法律法规，多退少补属于不明确约定，是无效约定，请求依法判令该约定为无效条款，以最高法解释处理面积差异问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。（二）面积误差比绝对值超出：3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。依据以上这些法律条文，请求依法判令山东齐齐发大市场房地产有限公司给杜风娥办理房产产权相关证件，并支付杜风娥违约金2037元及自违约之日起，以违约金为基数以中国人民银行同期同类逾期利息的计算，年利率7.35%计息，至办理证件之日止此期间的利息，利息参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条中的标准计算。因山东齐齐发大市场房地产有限公司在本案中失信，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第253条，山东齐齐发大市场房地产有限公司不履行，要求对山东齐齐发大市场房地产有限公司进行追加罚息，维护消费者的合法权益。要求法院全部记入判决书，不摘要。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告齐齐发辩称，1、我方可提供五证复印件，原告将面积差补齐后，我方可为其办理办证手续；2、违约金及利息无法律依据，我方不认可；3、关于面积差，双方买卖合同第五条有约定，该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法律禁止性规定；4、被告方应处理完全部账目，不限于面积差后我方才协助办证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，原告杜风娥围绕其诉讼请求，依法向 本院提交1.商品房买卖合同两份，证明2009年12月13日购买齐齐发58栋商铺1112#、1129#；2.收据两份，证明2009年12月13日我交纳1112#房款现金50974元，1129#房款现金51734元；3.办证费用表一份，证明实测面积。被告齐齐发质证后对证据本身无异议。本院对上述证据予以采信。被告齐齐发对其抗辩主张提交证据如下：1、五证复印件各一份，证明被告公司五证齐全可以办证，原告质证后对证据真实性认可无异议。2、齐河法院(2020）鲁1425民初121号、德州中院（2020）鲁14民终1513号民事判决书各一份，证明处理面积差，优先适用合同多退少补，原告质证后认为对此不知情。 本院经审理认定事实如下：2009年12月13日，原告杜风娥与被告齐齐发签订齐销字2009年商铺第05005号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于齐河县经济开发区名嘉东路58栋1129号商品房。合同第四条约定了计价方式及价款，其中商品房单价为4857元，暂测建筑面积为21.15平方米，后经实测建筑面积为23.23平方米。合同签订后，原告杜风娥交纳房款51734元，剩余部分办理银行按揭，对于商品房面积差价10102.56元尚未缴纳。合同第五条第三款第（1）项约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：多退少补：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记的面积计算房价（合同约定单价×产权登记面积），甲（本案被告）乙（本案原告）双方在办理房屋交接手续之前，对该商品房的房款按照多退少补原则进行处理。合同第八条第1款约定甲方（本案被告）应当在2010年12月31日前，将取得政府质检站工程检验备案手续的商品房向付清全部款项的乙方（本案原告）办理商品房交付手续。合同第十二条第1款约定甲方（本案被告）最迟应当在商品房交付使用之日起二百日（工作日）内，将房屋权属证书办理完毕。甲、乙双方应按照国家有关规定向政府相关部门缴纳相关税费。如因乙方自身原因未在约定日期办理权属登记手续或因有关政府部门工作效率等原因延误办理的，甲方不承担任何责任。如因甲方的责任，乙方（本案原告）不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第②项处理：乙方不退房，甲方一次性按实际已付房价款的百分之一向乙方支付违约金。 2009年12月13日，原告杜风娥与被告山东齐齐发大市场房地产有限公司签订齐销字2009年商铺第05006号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于齐河县经济开发区名嘉东路58栋1112号商品房。合同第四条约定了计价方式及价款，其中商品房单价为4855元，暂测建筑面积为20.8平方米，后经实测建筑面积为22.84平方米。合同签订后，原告杜风娥交纳房款50974元，剩余部分办理的银行按揭，对于商品房面积差价9904.20元尚未缴纳。合同第五条第三款第（1）项约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：多退少补：（1）产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记的面积计算房价（合同约定单价×产权登记面积），甲（本案被告）乙（本案原告）双方在办理房屋交接手续之前，对该商品房的房款按照多退少补原则进行处理。合同第八条第1款约定甲方（本案被告）应当在2010年12月31日前，将取得政府质检站工程检验备案手续的商品房向付清全部款项的乙方（本案原告）办理商品房交付手续。合同第十二条第1款约定甲方（本案被告）最迟应当在商品房交付使用之日起二百日（工作日）内，将房屋权属证书办理完毕。甲、乙双方应按照国家有关规定向政府相关部门缴纳相关税费。如因乙方自身原因未在约定日期办理权属登记手续或因有关政府部门工作效率等原因延误办理的，甲方不承担任何责任。如因甲方的责任，乙方（本案原告）不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第②项处理：乙方不退房，甲方一次性按实际已付房价款的百分之一向乙方支付违约金。 本院认为，原告杜风娥与被告山东齐齐发大市场房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表达，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，原被告应当按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求被告展示五证并留存复印件的主张，因被告庭审中已经展示，且原告方认可无异于，本院对此予以确认。关于原告要求被告立即办理房产证件的主张，本院认为，因原告尚未缴纳商品房面积差价，导致被告协助原告办理产权转移登记条件不成就，因此，对原告杜风娥的诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求判令双方签订的《商品房买卖合同》第五条为无效条款的主张，本院认为，本案中关于商品房面积差价，原被告双方在合同第五条第三款第（1）项有明确约定，在办理房屋交接手续前以多退少补为原则处理。原告提出根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本院认为，上述规定仅适用于合同双方就商品房面积误差的处理没有处理或者约定不明的情况，本案原被告双方在合同中已明确约定了涉案商铺出现面积误差的处理方式，依法从其约定，故原告以第五条约定不明确为由要求判令《商品房买卖合同》第五条为无效条款的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求的产权登记违约金及利息，根据我国法律规定，办理新建商品房转移登记需提供商品房买卖合同和相关税费缴纳凭证。因原告尚未缴纳商品房面积差价，导致被告协助原告办理产权转移登记条件不成就，根据《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，故对原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告齐齐发要求原告杜风娥缴纳租金14508元的辩称，本院认为，因原告齐齐发没有证据证实向原告杜风娥支付租金14508元，原告杜风娥也没有认可收到租金14508元，不管原告杜风娥是否支付租金被告齐齐发都应当在原告杜风娥补齐面积差的前提下协助原告杜风娥办理不动产登记手续，租赁关系与本案买卖关系不是同一法律关系，因此，对被告齐齐发的辩称本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条、第一百五十二条，判决如下： 驳回原告杜风娥的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告杜风娥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员 孟 菊 二〇二〇年十二月十六日 书记员 陈丽娟