山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初4678号 原告：马××。 委托诉讼代理人：王潇，山东胶东律师事务所律师。 被告：河南旅居旅游集团有限公司（统一社会信用代码：91410105170008611R）,住所地河南省郑州市金水区政三街**院**楼**。 法定代表人：张方，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建华，国浩律师（郑州）事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海涛，国浩律师（郑州）事务所律师。 被告：河南汀澜商业管理有限公司（统一社会信用代码：91410105MA40HJ7J9P），住所地河南省郑州市金水区政三街5号石化大厦11层1103号 法定代表人：张方，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建华，国浩律师（郑州）事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海涛，国浩律师（郑州）事务所律师。 原告马××与被告河南旅居旅游集团有限公司（以下简称“旅居公司”）、河南汀澜商业管理有限公司（以下简称“汀澜公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马××之委托诉讼代理人王潇，被告旅居公司、汀澜公司之共同委托诉讼代理人王建华、郭海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马××向本院提出诉讼请求：1.解除马××与旅居公司签订的《威海伴月湾广场7#楼房屋托管合同》（合同编号：LJBYW023）；2.判令二被告支付马××租金（自2020年1月1日起计算至实际履行之日止，按每月3500元计算）；3.判令二被告支付马××违约金139020元；4.判令二被告向马××返还房屋装修服务费227280元并支付利息（以227280元为基数，自2018年9月26日起至实际履行之日止，按以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算）；5.判令二被告赔偿马××损失7000元（根据合同7.1条，该笔款项系两个月的免费入住损失）；6.判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年12月26日，马××与旅居公司签订《威海·伴月湾广场7#楼房屋托管合同》一份，约定马××将位于威海市环翠区伴月湾广场7幢3层314号房屋交由旅居公司托管，托管期限为2019年1月1日起至2033年12月31日止；旅居公司自2020年1月1日起至2023年12月31日止按月支付租金，每月3500元；涉案房屋由旅居公司负责进行室内部分的装修设计及配套全部家私家电，托管期结束后旅居公司需按照本合同附件内的软装家私家电配置标准清单返还马丽媛全新家电；如旅居公司逾期30日不支付托管金则构成根本违约，马××有权解除合同，马××解除合同的，旅居公司应当按照15年全额租金的20%向马××支付违约金。马××于2018年9月26日向旅居公司支付227280元装修服务费，但旅居公司至今未按约对案涉房屋进行装修，故其应退还马××上述装修费；旅居公司亦从未向马丽媛支付过租金，故按照合同约定，马××有权解除合同，要求旅居公司清偿租金并支付违约金。此外，根据合同约定，马××每年享有30天的免费入住权，而旅居公司未能提供，故应赔偿马××未能入住的损失。二被告的住所地、法定代表人、经营场所均相同，双方存在经营混同，故二被告之间应承担连带责任。为维护原告合法权益，原告依法诉至贵院，请求依法判决。 河南旅居公司辩称，1.旅居公司同意解除托管合同，且其于2020年8月27日，向马××发出了《同意解除托管合同及对房屋进行交接的函》；2.对于欠付租金，旅居公司主观没有恶意。疫情对于租赁及旅游市场影响巨大，其系因受疫情影响，未能及时足额支付马××租金，且双方托管合同对不可抗力作出了约定，旅居公司在疫情爆发前期也已向马××发出了关于公寓运行期间房租问题的告知函，因此，旅居公司申请减免2020年三个月的疫情期间的租金；3.旅居公司不应承担违约责任，即便要承担违约责任，也应减少违约金。根据合同约定，其亦有权因为疫情申请解除合同，双方互不承担违约责任。退一步讲，其即便要承担违约责任，违约金也过高，请求以两个月租金为限酌情调减；4.双方合同约定马××交给旅居公司的是毛坯房，旅居公司系基于房屋需要作为度假酒店，交由其托管15年的合同目的才对房屋进行装修，而目前房屋已装修完毕，而旅居公司未收到马××任何装修款项，故不存在返还房屋装修费及支付利息问题，马丽媛请求返还房屋装修服务费的主张不成立；5.根据托管合同约定，马丽媛享受会员入驻，但公司旗下酒店需要提前预约，在托管履行期内，马丽媛未曾提出申请，故马××主张会员免费入住的损失，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回马丽媛的诉讼请求。 汀澜公司辩称，除装修服务费相关诉讼请求外，马××其他的诉讼请求均是针对房屋托管合同提出，而汀澜公司并非合同的当事人，在没有明确的法律依据的前提下，马××无权要求二被告承担连带责任。2018年5月10日，旅居公司从开发商处包销伴月湾广场7号楼房产后，由汀澜公司定价销售；2018年8月10日，马××从汀澜公司处认购了涉案房屋，双方约定的房屋总价为108万元购房款，双方签订的认购协议书上未约定任何装修内容，汀澜公司也只按约收取了马××108万元购房款，除此之外，汀澜公司未收到马丽媛任何款项，马丽媛所说的装修服务费227280元，实际上就是双方约定的购房款的一部分，汀澜公司将收款收据中事由写为“装修服务费”是因为自身经营原因。而且房屋托管合同约定马××交付的是毛坯房，并不含装修，只是因为房屋需要做度假酒店使用，才对房屋进行了装修需待15年托管期满后，才按照房屋托管合同约定的装修及家电配置标准返还给马××。又因涉案楼座项目是整体装修，由于物业交房时间有早有晚以及疫情爆发、政府管控等原因，导致项目整体装修时间延后，目前房屋已装修完毕，马××主张要求返还装修费及承担损失无事实和法律依据。综上，请求驳回马××的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于威海市环翠区孙家疃镇伴月湾广场项目**楼所在小区系由威海市新海房地产开发有限公司与威海市金鹏房地产开发有限公司合作开发建设，双方约定7号楼归威海市金鹏房地产开发有限公司所有。2018年5月10日，威海市金鹏房地产开发有限公司（甲方）与旅居公司（乙方），签订了伴月湾广场项目包销协议一份，约定乙方包销甲方开发的伴月湾广场项目7号楼指定房源；面积以不动产最终确权为准，房款多退少补；甲方不干涉乙方在本合同约定范围内房源向乙方指定业主的销售工作；超出包销总价款的部分由乙方承担税金；在乙方指定客户购买时，乙方客户需要直接按购房合同约定款项交至甲方；如乙方已付款达到合同约定的销售款支付标准，则乙方有权直接收取乙方客户款项。旅居公司的包销单价为12000元。 后旅居公司将上述7号楼交由汀澜公司对外进行销售。2018年8月10日，马××（认购方）与河南汀澜房地产营销策划有限公司（2018年11月更名为河南汀澜商业管理有限公司）签订伴月湾7号楼商品房认购协议书，载明认购明细：威海市环翠区伴月湾7号楼三层314，建筑面积71.06㎡，表单价15198.42元/㎡；认购说明：认购方为取得该套房屋的所有权，自愿向出售方支付定金100000元整；认购方选择购买该房屋的付款方式为一次性付款：房款金额为1080000元；……；认购方签署《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效。 2018年9月13日，汀澜公司收取马××涉案房屋定金100000元；9月26日收取马××752720元及227280元，收据中的收款事由分别备注为代收装房款、代收装修服务费。 2018年12月26日，甲方马××与乙方旅居公司就涉案房屋签订威海伴月湾广场7#楼房屋托管合同一份，载明该房屋是乙方从威海市金鹏房地产开发有限公司合作团购优惠房，甲方与乙方签署托管合同后才可享受相关优惠（具体以实际房源成交合同为准）；托管期限自2019年1月1日起至2033年12月31日止，2019年1月1日至2019年12月31日为第一周期第1阶段，此首年房租已优惠至总房款，乙方不再支付期间的租金；第二阶段为2020年1月1日至2023年12月31日，按月支付租金3500元/月，乙方支付给甲方的租金自2019年1月1日开始，每5年递增一次，每次递增率10%，以此类推；甲方自2019年1月1日将托管标的物整体交付乙方；甲方同意整栋楼所有单位（包括但不限于其相邻单位）作为精品度假公寓经营，此项同意不可撤销；乙方托管的房源的用途为度假公寓。甲方交与乙方房屋时该房屋为毛坯房，由乙方负责进行室内部分的装修设计及配置全套家私、家电。托管期结束后，乙方须按照本合同附件内的软装家私家电配置标准清单返还甲方全新家私家电；在合同约定的托管期内，甲方如需将房屋抵押或为他人设定担保的，应提前60日书面告知乙方，并向乙方提交不影响乙方对房屋的继续使用的书面声明。否则视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应当赔偿乙方装修投资并按照合同约定15年托管租金总额的20%向乙方支付违约金；托管期内，乙方因自身经营行为和除不可抗力外产生的其他问题均与甲方无关，由乙方自行承担风险和由此带来的法律责任，并不得影响甲方的托管收益，托管金（即租金）须在下月15日前转入甲方指定的账号，如逾期未支付，乙方应按未付托管金的日万分之六支付违约金，如乙方逾期30日不支付托管金则构成根本违约，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当按照15年全额租金的20%向甲方支付违约金。乙方已将托管期内首年租金（总房款的5%）优惠至房款，如甲方托管期内首年违约，甲方须以现金形式退还租金（总房款的5%）予乙方；因客观原因（如战争、自然灾害、政府政策、市场环境等）无法解决达到6个月的，继续履行合同将使乙方产生或加重损失，乙方有权因不可抗力事件或依据情势变更原则终止本合同的履行，双方互不承担违约责任；甲方每年享有30天免费入住权并享受乙方酒店顾客同等服务；……免费入住权益用于该年使用；甲方可在全国汀澜度假公寓选择入住……；甲乙双方在合同项下按合同载明的送达地址向有关方发出的任何通知、要求、合同、债务催收函或其他通信如以邮寄方式发出，在信件交寄后第三个工作日视为送达，接收方实际签收早于该时间的实际签收时送达。该合同附件一为房屋软装、家具家电清单及标准。 合同签订后，马××依约向旅居公司交付了房屋，旅居公司从未向马××支付任何租金。2020年3月3日，旅居公司向马××发函请求马××顺延免租期暂计2个月。马丽媛于次日签收。 马××提起本案诉讼后，旅居公司于2020年8月27日按马××在托管合同中所留地址向其发函表明因马××向本院提起诉讼要求解除双方签订的房屋托管合同，旅居公司同意解除，请马××于收到该函后3日内到威海市伴月湾广场7号楼三层314号房屋办理托管合同解除和房屋交接手续。马××于2020年8月31日拒收了该邮件。庭审过程中，双方均认可合同解除时间为起诉状副本送达被告的时间即2020年8月20日。 马××提供的视频资料显示2020年8月13日时涉案房屋尚未装修完成。现涉案房屋已经装修完毕，且旅居公司为涉案房屋配置了美的电熨斗、松下吹风机、奥克斯电水壶、扬子小冰箱、荣事达小洗衣机、海信电视、茶几、圆凳、圆镜洗手台、马桶、床品、床、弹簧床垫、床头柜、新迎燕挂式空调、装饰画摆件，另用生态板制作长椅（未配置坐垫及靠垫）。托管合同附件中的化妆圆镜、壁灯、吊灯、墙饰、茶几、椅子、装饰架、床头灯未配置。马丽媛主张旅居公司装修未达到双方约定的装修款227280元标准。旅居公司则称双方未明确约定装修标准，且双方约定的是15年租赁期满之后交付。 另查明，汀澜公司系旅居公司全资子公司，双方工商登记信息中登记的联系方式相同，二被告法定代表人暨执行董事兼总经理均于2020年8月7日由杨晓光变更为张方，在此期间，崔森一直担任公司监事。马××称其购房及托管过程中，自始至终只与二被告的工作人员刘小萍联系过，并提交购房及托管过程中与刘小萍沟通的微信聊天记录，二被告不认可聊天记录的真实性，称刘小萍系汀澜公司的工作人员，购房及托管过程由不同的工作人员负责，但表示无法核实具体负责人员信息。此外，从马丽媛提交的聊天记录中亦可看出，马丽媛询问刘小萍涉案房屋是否可以入住，刘小萍告知其项目尚未投入使用，可以选择国内其他多地的汀澜公寓入住。 本院认为，马××与旅居公司之间签订的托管合同系双方真实意思表示，不具有法律规定的合同无效的情形，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在诉讼中均认可案涉托管合同于2020年8月20日解除，本院予以确认。本案争议的焦点有：一、马××主张的租金应否全额支付的问题；二、马××关于装修服务费及利息、未能免费入住的损失应否支持；三、河南旅居公司是否承担违约责任，如果承担违约金数额如何确定；四、汀澜公司是否应承担连带责任。 关于第一个焦点问题。托管合同明确约定，托管期内，第一年为免租期，第二年开始每月支付3500元租金，因此旅居公司应自2020年1月1日起向马××支付租金。对于支付租金的期限，2020年初突然爆发的新冠肺炎疫情及相应防控措施对旅游企业的经营造成很大的冲击，在此情况下，旅居公司要求减免适当租金，可以准许。根据本案实际情况，本院酌定减免2个月租金。马××于2020年8月17日提起本案之诉，要求解除托管合同，旅居公司于当月27日向马××发函表示同意解除合同，并要求双方交接房屋，符合法律规定。马××对涉案房屋现状提出异议，应采取恰当方式主张权利，现以双方存在纠纷为由拒绝交接，导致房屋闲置，明显不妥，应自行承担相应的后果。对于马××应该接收房屋的合理期限，虽然旅居公司在上述函件里告知的交接时间为3日内，但考虑马××住址位置问题以及房屋实际装修完毕的时间，合理期限可确定为9月30日前。因此，旅居公司应支付租金的期限为2020年1月1日至同年9月30日，减免两个月租金后，旅居公司支付租金计算为24500元（3500元/月*7个月）。 关于第二个争议焦点的问题。马××主张其向旅居公司交纳装修费227280元，旅居公司应按这一标准进行装修，而房屋现在装修状况达不到这一标准，故要求旅居公司赔偿装修损失。马××对旅居公司收取其227280元装修费的主张，除了提供收据外未能提交其他证据证实双方就此达成合意。从案涉包销协议和认购协议看，汀澜公司与马××约定房款为108万元，与汀澜公司三次向马××收取的定金100000元、房款752720元及事由为“装修服务费”227280元的总额相同；从马××与旅居公司的托管协议看，马××交由旅居公司托管且实际交付的房屋为毛坯房，并不是装修房，由旅居公司为房屋进行装修。因此可以认定，马××向汀澜公司支付的108万元就是房屋价款，其中事由“装修服务费”227280元实际并不是装修服务费，仍属于房屋价款的一部分。马××要求旅居公司赔偿装修服务费的另一个理由是，既然双方约定旅居公司负责装修，旅居公司亦向其展示了样板间并向其承诺装修标准不低于样板间，那么托管期结束后旅居公司交还的房屋便应附有不低于样板间标准的装修，而现在旅居公司交还的房屋装修标准明显未达到承诺的标准。对此，本院认为，即使旅居公司现在按较高标准进行装修，在房屋使用十五年之后必然存在折损，折损后的装修价值与现旅居公司交还房屋所附有的全新装修价值相比，前者并不必然高于后者。因此，马××要求返还装修费或者赔偿装修损失的请求，理由不当，本院不予支持。但是有一点，托管合同约定了托管期结束后，旅居公司须按合同附件的家电配置标准清单向马××交还全新家私家电，旅居公司现仅配置部分家私家电，未达到合同约定标准，应予以补齐。鉴于合同里对配置物品标准、规格等的规定很模糊，也无法通过鉴定等方式确定，对于这部分损失，可以通过调整违约金进行弥补。 对于马××主张的其享有免费入住权而未能入住的损失。合同中虽然约定了马××享有30天免费入住权并享有相关服务及特惠待遇，但该条款后面备注了“当年度没有使用，不累计计入下年度”的内容，所以马××2019年的权益并不因其未入住而顺延至2020年。对于2020年的权益，马××未能举证证实其曾向旅居公司提出过入住请求而旅居公司拒绝提供相应服务，在此情况下，其要求旅居公司赔偿损失，无事实依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点的问题。托管协议约定，逾期30日不支付租金，构成根本违约，马××有权解除合同，旅居公司承担相应的违约责任，按照15年全额租金的20%支付违约金。从查明的事实看，旅居公司未按约向马××支付租金，违反了合同约定，马××因此行使合同解除权，旅居公司应承担违约责任。旅居公司辩称因受新冠肺炎疫情影响未及时支付房租，按照约定无需承担违约责任，但从本案实际情况看，旅居公司自接手房屋后，在疫情爆发前长达一年多的时间里未为实现合同目的对房屋进行装修、出租，未为履行合同积极行动；在疫情进入常态化防控状态之后，仍怠于实施相应的行为。疫情问题虽对履行合同有一定的影响，但双方可以通过协商减免租金等方式解决，并不必然导致解除合同，故旅居公司要求免除违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金的标准，马××主张应按照合同约定支付，旅居公司则要求调减。根据司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，马××的损失主要为其对房屋再次出租前的租金损失即寻租期的租金损失，因为寻租期尚不确定，正常情况下可以按6个月考虑。由此，合同约定的违约金便明显过高，应进行适当调整。另外在上述第二个焦点中，旅居公司未按约配置全新家私家电给马××造成的损失因难以确定数额，本院已说明通过调整违约金予以弥补，故违约金确定为31500元（3500元/月*9个月）。 关于第四个争议焦点的问题。马××以旅居公司与汀澜公司人格混同，要求汀澜公司承担连带责任。认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东财产是否混同且无法区分。本案中，汀澜公司与旅居公司存在法定代表人、高管混同、办公地点混同的情况，且在关于涉案项目二者之间存在一定的业务混同，界限模糊，仅凭这些情况，尚无法认定达到了财产混同无法区分的程度，故马××要求汀澜公司承担连带责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告马××与被告河南旅居旅游集团有限公司之间签订的《威海•伴月湾广场7#楼房屋托管合同》于2020年8月20日解除； 二、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后立即将位于威海市伴月湾广场-7号-314室房屋交付马××； 三、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付马××租金24500元； 四、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付马××违约金31500元； 五、驳回原告马××其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，由原告马××负担3060元，被告河南旅居旅游集团有限公司负担600元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 林 蓉 蓉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 高颖（代）