贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16381号 原告（申请执行人）：贵州兴盛建设集团有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（原学院路）东城印象****，统一社会信用代码：91520500215471969U。 法定代表人：陈钟，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：翟文丹（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告（案外人）：高伟，男，汉族，1974年4月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 被告（案外人）：刘虹，女，汉族，1975年1月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王伦（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路**（地（地区交警支队右侧统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 原告贵州兴盛建设集团有限公司（以下简称：兴盛公司）与被告高伟、刘虹、毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴盛公司的委托诉讼代理人，被告高伟、刘虹的委托诉讼代理人，被告龙鑫家业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决准许执行位于毕节市七星关区的房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告龙鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院于2020年7月1日作出（2020）黔0502民初3457号执行裁定书，裁定对该公司位于毕节市七星关区的房屋进行查封。后因被告对执行标的提出异议，贵院作出了（2020）黔0502执异199号执行裁定书，裁定中止执行该房屋。原告认为，（2020）黔0502执异199号执行裁定书裁定中止执行该房屋错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告要排除对涉案房屋执行，必须要同时满足该条所规定的四个条件然而，被告提供的证据并不足以证明其支付了全部购房款。因此，虽然其提供了《商品房买卖合同》，但是购房行为是否真实客观存在无法证实，被告龙鑫公司虽认可王某代二被告支付了全部购房款，但不能排除其为达到排除执行的目的而恶意串通。另外，被告也未能提供证据证明其已合法占有涉案房屋，以及涉案房屋未能办理过户登记非因其自身原因所致。综上，原告认为，被告所举证明不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应判决准许执行该房屋。特依法具状诉至贵院，请求判如所诉。 被告高伟、刘虹答辩称，案涉房屋系在查封之前与房开商签订了有效的书面合同，在查封前已经实际占有，且支付了全部房款。未办理过户登记，系房开暂不具备办证条件，答辩人对此并不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条但书部分的规定，答辩人已经支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记并没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结案涉房屋。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，答辩人无过错，不应对其案涉房屋采取保全措施。 被告龙鑫家业公司答辩称，商品房买卖合同的签订客观、真实。涉案四户业主均已缴纳购房款，且也进行了网签备案，并在原告申请保全之前就已交付给购房业主，七星关区人民法院执行裁定认定事实清楚、证据充分，应予维持，原告的诉请不成立。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年12月13日，证人王某通过银行转账向被告龙鑫家业公司交付了2400000.00元，龙鑫家业公司向王某出具了收据。2017年2月21日，被告龙鑫家业公司作为出卖人，被告高伟、刘虹作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017014），约定高伟、刘虹以总价1500000.00元向龙鑫家业公司购买位于毕节市房屋，该房号为1-1。该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为459.05平方米，付款方式为一次性付款。出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。该《商品房买卖合同》已备案，备案号为：Ｙ17004747。合同签订后，购房款1500000.00元在2013年12月13日王某交付给被告龙鑫家业公司的款项2400000.00元中扣除。龙鑫家业公司于2019年8月19日将涉案房屋交付给了高伟、刘虹。 2020年3月31日，兴盛公司向本院对龙鑫家业公司提起建设工程施工合同纠纷诉讼（案号：（2020）黔0502民初3457号），诉讼过程中，兴盛公司向本院申请财产保全，本院于2020年7月1日作出（2020）黔0502民初3457号民事裁定书裁定查封龙鑫家业公司位于毕节市七星关区流仓桥办事处“东城印象5-11号楼、地、地下室&rdquo目房产：6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8，7号楼1-1，8号楼1-1、负1-1，9号楼1-1、负1-1，10号楼1-1、负1-1号房产。被告（案外人）高伟、刘虹以其与龙鑫家业公司签订《商品房买卖合同》，购买龙鑫家业公司位于毕节市七星关区房屋，并已付清全部购房款1500000.00元，龙鑫家业公司已于2018年12月30日将房屋交付给其为由，向本院提出书面异议，请求本院中止执行（2020）黔0502民初3457号民事裁定书。2020年8月31日，本院作出（2020）黔0502执异199号执行裁定书，裁定（2020）黔0502民初3457号民事裁定书中裁定查封被申请人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司位于毕节市七星关区房屋事项中止执行。原告兴盛公司不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，涉案商品房尚未取得所有权初始登记，被告龙鑫家业公司尚不能给被告高伟、刘虹办理涉案房屋的产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，本案争议焦点为被告（案外人）高伟、刘虹就位于毕节市七星关区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”本案中，高伟、刘虹与龙鑫家业公司于2017年2月21日签订了《商品房买卖合同》，高伟、刘虹向龙鑫家业公司购买涉案的商品房。该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，高伟、刘虹向龙鑫家业公司支付了全部的购房款，龙鑫家业公司亦将涉案商品房交付给了高伟、刘虹。合同约定龙鑫家业公司于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给高伟、刘虹，现合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限已到，涉案商品房尚未取得所有权初始登记。2020年7月1日，本院根据兴盛公司提出的财产保全申请作出（2020）黔0502民初3457号民事裁定书裁定查封龙鑫家业公司位于毕节市七星关区流仓桥办事处“东城印象5-11号楼、地、地下室&rdquo目房产：6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8，7号楼1-1，8号楼1-1、负1-1，9号楼1-1、负1-1，10号楼1-1、负1-1号房产。以上事实，能够相互印证高伟、刘虹与龙鑫家业公司在本院查封涉案房屋之前已经签订书面商品房买卖合同，高伟、刘虹已经按照合同约定足额支付涉案房屋购房款及已经占有使用涉案房屋的事实，而未能办理产权变更登记非因买受人高伟、刘虹自身原因所致。综上，被告高伟、刘虹就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告兴盛公司主张判决准许执行位于毕节市七星关区的房屋的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告贵州兴盛建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告贵州兴盛建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陆 云 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  高 立