安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初1257号 原告：合肥新南苑酒店管理有限责任公司，住所安徽省合肥市金寨路**，统一社会信用代码9134010076084971XG。 法定代表人：尹有芝，该公司总经理， 委托诉讼代理人：阮永兆，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛子铭，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被告：合肥常青企业集团公司，住，住所合肥市包河区金寨南路**一社会信用代码91340100149223296A。 法定代表人：史先扬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宏，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告：合肥南苑宾馆，住所安，住所安徽省合肥市金寨南路**会信用代码91340100149223464C。 法定代表人：余晓玲，该公司经理。 原告合肥新南苑酒店管理有限责任公司（以下简称新南苑公司）诉被告合肥常青企业集团公司（以下简称常青集团公司）、合肥南苑宾馆（以下简称南苑宾馆）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，原告新南苑公司向本院提出评估申请，请求对其在合肥南苑宾馆上投资的装饰装潢、改造部分、电器设施设备等固定资产的现存价值进行评估，本院审查后于2020年3月19日依法委托，评估机构于2020年8月7日出具价格评估结论意见书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案依法由审判员沈惠适用普通程序独任审理，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告新南苑公司法定代表人尹有芝及其委托诉讼代理人阮永兆、牛子铭、被告常青集团公司委托诉讼代理人王宏、黄伟、被告南苑宾馆法定代表人余晓玲，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新南苑公司向本院提出诉讼请求：1.两被告共同补偿原告在合肥南苑宾馆上投资的装饰装潢、改造部分、电器设施、设备等固定资产折价款暂合计为191万元(具体金额待评估鉴定结果出具后予以确认)；2.两被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告根据评估结果，将第一项诉讼请求数额变更为2062142元。事实和理由：2004年5月11日，原告与被告一签订了《企业租赁合同》，约定：原告租赁企业南苑宾馆。租赁期限为15年整，即自2004年5月18日起至2019年5月17日止。承租期间，原告所投入的装潢改造部分在本合同终止时尚可使用部分交付被告时协商解决，固定资产部分双方协商处理(包括房屋、电器设施、设备等)。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告接收了南苑宾馆，并陆续投入大量资金对宾馆内进行装饰装潢、改造并增添设施、设备等固定资产。 原告认为，涉案《企业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。现被告一和合肥市包河区常青街道办事处共同提起诉讼，要求原告返还南苑宾馆房屋等固定资产。原告在合同期限内对涉案房产进行了大量的装饰装潢、改造、电器设施、设备等固定资产投资。根据原告账目记载：截至2013年固定资产总投资为637.577489万元。依据《企业租赁合同》的约定及相关法律规定，被告一应当给予折价补偿。被告二合肥南苑宾馆作为涉案房产的所有权人，即上述资产的受益人，亦应当就上述资产给予折价补偿。综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第五十一条诉至贵院，望判如所请。 被告常青集团公司辩称：1、不同意原告的诉讼请求，鉴定意见中有很多与事实、合同约定不符。具体理由我方在法庭调查质证意见中予以发表。2、请求法院根据事实依法裁判。 被告南苑宾馆辩称：合同有约定的按照合同约定处理。 当事人围绕诉讼请求及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。 案件审理中，新南苑公司于2020年1月15日向本院提出评估申请，本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司于2020年8月7日出具价格评估结论意见书，2020年11月27日出具调整函。常青集团公司提出书面异议，评估机构亦给予答复。庭审中常青集团公司质证认为，我方再次声明，不认可价格评估结论意见书。理由如下：新增二层、七层房屋，原告没有提供建设规划许可，属于违章建筑，随时有可能被拆除，且没有我方同意建筑的证据，因此评估明细表第一项179561元不应计入。原告应当拆除该部分违章建筑，恢复原状后交付给我方。对于与违章建筑相关的楼梯等设施、装修都不应支付费用，属于依法应当拆除的部分。评估明细表有的项目存在冲突且无证据证明发生了改造，有的评估意见缺乏依据，还有的不属于固定资产，据合同约定，被告无义务接受并支付折价补偿费。评估意见中的成新率、工程管理费确定不合理。南苑宾馆质证认为，评估报告有凭有据，根据现场和合同约定作出的评估意见，是比较合理。 本院认为，评估机构的评估程序合法，对价格评估结论意见书和调整函予以确认。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，审理查明的事实为：2004年5月11日常青集团公司（出租方、以下简称甲方）与新南苑公司（承租方、以下简称乙方）签订一份《企业租赁合同》，约定：甲乙双方为了使企业更好地适应市场经济的要求，优化经营体制，提高经济效益，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经协商一致，现就合肥南苑宾馆实行企业整体租赁，签订本协议。第一条租赁企业概况，合肥南苑宾馆隶属于合肥常青企业集团公司，集体所有制，位于合肥市金寨路**。占地面积约2亩，总建筑面积共约4370平方米等；第三条租赁期限，租期15年整，自2004年5月18日起至2019年5月17日止；第七条资产的使用、处置、维修和改造，2、乙方承租企业并完成相应的手续后，即对企业全部资产取得了合法的使用权。甲乙双方应在合同签订之同时，完成资产的交接手续；同时，甲乙双方对企业原有的低值易耗品等进行盘点，并按协商价由乙方购买。合同到期后交接手续依照此执行。3、本合同终止时，乙方需按照交接清单上的资产，经由甲方逐一验收后，全部交还甲方，除正常消（损）耗除外，损坏或遗失的，按价赔偿。4、甲方提供的企业的客房、办公、设备、设施以及附属的水电、管线等均为租赁企业，租赁前的状况，乙方在承租后的第一年投入300万元人民币用于宾馆的维修、改造，甲方允许120天的装修期，上述120天不收租金。但必须做到：⑴取得合法的施工许可证；⑵承担全部费用；⑶不得破坏房屋建筑的主体结构；⑷合同终止时，原建筑的主体和外观不得破（损）坏，由甲方全部接收，改造装潢部分协商解决。5、乙方承租期间新增的流动资产归乙方所有，本合同终止时对流动资产乙方可自行处置或交于甲方。承租期间，乙方所投入的装潢改造部分在本合同终止时尚可使用部分交付甲方时协商解决，固定资产部分双方协商处理（包括房屋、电器设施、设备等）。合同还对租金支付的办法和期限、人员安置、稳定及其它、双方的权利和义务、违约责任等作了具体约定。出租方处由法人代表签名并加盖常青集团公司公章，承租方法人代表栏由余晓玲签名并加盖新南苑公司公章。 合同签订同时，新南苑公司与常青集团公司办理了《合肥南苑宾馆固定资产移交清单》等手续。新南苑公司按合同约定进行经营，并支付常青集团公司租金至2018年12月31日，之后的租金支付给常青集团公司。 2019年5月20日合肥市包河区常青街道办事处、常青集团公司给新南苑公司一份“关于合肥南苑宾馆《企业租赁合同》终止及交接的通知”，内容为：一、《企业租赁合同》已于2019年5月17日终止，合同终止后我方将收回租赁物，并按《合肥市国有（集体）资产租赁管理暂行办法》的规定重新公开招租；二、请贵公司将自有物品腾空、搬离租赁房屋，贵公司在搬离期限内未迁走的物资、设备、设施等，将视为贵公司遗弃物，我方将有权任意处置，因此所产生的损失请自行承担；逾期占用的，须向我单位赔偿损失，且随着移交时间延长，贵公司须承担的损失赔偿金会逐渐增大。并在落款处分别加盖常青街道办事处、常青集团公司公章。新南苑公司收到后仍未支付租金，也未返还租赁物。 合肥市包河区常青街道办事处、常青集团公司因而起诉新南苑公司，诉讼请求：1、被告向两原告返还位于合肥市苑宾馆房屋及其附属建筑物（详见附件1：房屋及其附属建筑物清单）估价100万元；2、被告向两原告返还其他固定资产，如已损毁则按市场价值予以赔偿（详见附件2：其他固定资产清单）；3、被告向两原告支付自2019年1月1日至2019年5月17日拖欠的租金，共计254972.22元；4、被告按照市场租赁公允价格向两原告支付自2019年5月18日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（市场租赁公允价格根据人民法院委托的第三方评估意见确定）及评估费用；5、被告向两原告支付违约金20万元。本院依法作出（2019）皖0104民初10276号民事判决书，判决：一、合肥新南苑酒店管理有限责任公司于判决生效后三十日内将位于合肥市苑宾馆房屋及其附属建筑物返还给合肥常青企业集团公司；二、合肥新南苑酒店管理有限责任公司于本判决生效后三十日内返还合肥常青企业集团公司会议桌71张、会议椅60把、会议音响设备和音响一套；三、合肥新南苑酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付合肥常青企业集团公司2019年1月1日至2019年5月17日拖欠的租金243972.60元；四、合肥新南苑酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付合肥常青企业集团公司自2019年5月18日至2020年4月22日的租赁物占有使用费1862547元，2020年4月23日起的占有使用费，以合肥市金寨路215号1-6层的房屋建筑面积4201.55平方米为基数，按日租金1.3元∕㎡计算至实际返还租赁物之日；五、合肥新南苑酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付合肥常青企业集团公司违约金200000元；六、驳回合肥常青企业集团公司其他诉讼请求；七、驳回合肥市包河区常青街道办事处的诉讼请求。宣判后，新南苑公司不服提起上诉，合肥市中级人民法院2020年11月5日作出（2020）皖01民终7491号民事判决书，判决：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初10276号民事判决第一、二、三、四、七项；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初10276号民事判决第五、六项；三、驳回合肥常青企业集团公司其他诉讼请求。 本案审理中，新南苑公司于2020年1月15日向本院提出申请，要求对其在合肥南苑宾馆上投资的装饰装潢、改造部分、电器设施设备等固定资产的现存价值进行评估。本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司于2020年8月7日出具价格评估结论意见书，评估价格为：人民币贰佰零陆万贰仟壹佰肆拾贰元整（￥2062142元）。其中评估明细表载明：1.2004年增建2、7层房屋及附属物，评估价值279561元；2.2008年装修不包含后期更新部分，评估价值961997元；3.2011年装修更新客房地毯，评估价值4586元；2013年装修更新客房卫生间吊顶，评估价值11926元；4.2015年装修更新过道及电梯厅地毯，评估价值2888元；5.2016年装修更新客房地板，评估价值3462元；6.2018年装修客房墙面粉刷，评估价值57710元；7.楼梯制作，评估价值16554元；8.电梯基坑改造，评估价值12361元；9.自行车棚等，评估价值2804元；10.沥青路面，评估价值13773元；11.墙体改造，部分客房及卫生间，评估价值133292元；12.沿金寨路改造，评估价值48431元；小计1549344元。13.太阳能热水系统，含竖排联集器、水箱、管道等，评估价值34650元；14.电梯，评估价值85313元；15.电增容，400KVA变压器、配电柜等，评估价值78750元；16.监控系统，评估价值945元；17.无线网络覆盖，评估价值2520元；18.数字电视，评估价值7088元；小计209165元。19.家具及电器，评估价值276268元；20.其他物品，评估价值27265元（床上用品等）。合计评估价值2062142元。2020年11月27日该公司给本院一份函，称：因变压器400KVA调整为150KVA，故对意见书相应结果调整如下：1、电增容评估价值调整为35000元。2、评估结果调整为2018392元。调整后评估结果：大写（人民币）贰佰零壹万捌仟叁佰玖拾贰元整。为此新南苑公司缴纳评估费100000元。 另查，2002年3月6日合郊房权证郊字第××号的房产证记载：房屋所有权人合肥南苑宾馆，房屋坐落合肥市金寨路215号，房屋总层数6层，建筑面积4345.42平方米。附记中备注：此房产在金寨路高架桥增拆工程中被拆除部分建筑面积143.87㎡。 本院认为，新南苑公司与常青集团公司2004年5月11日签订的《企业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。合肥市中级人民法院2020年11月5日作出的（2020）皖01民终7491号民事判决书已判决：合肥新南苑酒店管理有限责任公司于判决生效后三十日内将位于合肥市苑宾馆房屋及其附属建筑物返还给合肥常青企业集团公司。根据《企业租赁合同》“第七条资产的使用、处置、维修和改造，4、……乙方在承租后的第一年投入300万元人民币用于宾馆的维修、改造，……⑷合同终止时，原建筑的主体和外观不得破（损）坏，由甲方全部接收，改造装潢部分协商解决。5、乙方承租期间新增的流动资产归乙方所有，本合同终止时对流动资产乙方可自行处置或交于甲方。承租期间，乙方所投入的装潢改造部分在本合同终止时尚可使用部分交付甲方时协商解决，固定资产部分双方协商处理（包括房屋、电器设施、设备等）”规定，结合价格评估结论意见书中评估明细表，新南苑公司投入的装潢改造部分经评估价值1549344元，太阳能热水系统、电梯、电增容、监控系统、无线网络覆盖、数字电视经评估价值165415元（注电增容按调整后的价格计算），因上述装潢改造和设备附属于租赁的房屋，且均正在使用，故新南苑公司返还房屋后，该部分折价补偿款1714759元（1549344元＋165415元），常青集团公司应当支付给新南苑公司。对家具及电器、床上用品等，因合同约定协商处理，常青集团公司不同意接收，新南苑公司可自行处理，故新南苑公司要求常青集团公司补偿该部分折价款，不符合双方合同约定，本院不予支持。南苑宾馆虽然是涉案房屋的所有权人，但不是《企业租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，该合同只能对合同当事人产生约束力，故新南苑公司要求南苑宾馆共同承担补偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。常青集团公司关于价格评估结论意见书缺乏科学性、客观性、公正性，不应作为本案审理依据的辩称，因评估机构的评估程序合法，对价格评估结论意见书，本院予以认定，常青集团公司的相关辩称，本院不予采信。本案系合同租赁期满，新南苑公司与常青集团公司对房屋交接、装潢改造、固定资产的处理未能达成一致所致，故评估费100000元、诉讼费应由双方共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下： 一、合肥常青企业集团公司在收到合肥新南苑酒店管理有限责任公司返还的合肥市金寨路215号合肥南苑宾馆房屋及其附属建筑物后三十日内补偿合肥新南苑酒店管理有限责任公司所投入的装潢改造部分和设备折价款1714759元； 二、本案评估费用100000元，由合肥新南苑酒店管理有限责任公司负担50000元，由合肥常青企业集团公司负担50000元。因该款已由合肥新南苑酒店管理有限责任公司预交，故合肥常青企业集团公司将由其负担的50000元于本判决生效后十日内支付合肥新南苑酒店管理有限责任公司； 三、驳回合肥新南苑酒店管理有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回合肥新南苑酒店管理有限责任公司对合肥南苑宾馆的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费24458元，合肥新南苑酒店管理有限责任公司负担12229元，合肥常青企业集团公司负担12229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  沈惠 二〇二〇年十二月十一日 书记员  袁媛 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。