宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2020）宁0303民初1911号   原告：冯某，住宁夏回族自治区中宁县。   委托诉讼代理人：田某，宁夏马家明律师事务所律师。（特别授权代理）   被告：马某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：母某，宁夏王万库律师事务所律师。（特别授权代理）   第三人：何某，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告冯某与被告马某、第三人何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，原告冯某于2020年8月11日申请鉴定，本院于2020年9月15日委托进行鉴定。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托诉讼代理人田某、被告马某及其委托诉讼代理人母某到庭参加诉讼，第三人何某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告冯某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月5日签订的房屋转让合同；2判令被告向原告退还购房款100000元、利息损失100602元（按年利率24%暂计算至2020年7月15日，以后产生的利息计算至还清本金为止），赔偿装修款120000元，共计320602元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月5日，原告委托第三人与被告签订了房屋转让合同，合同约定被告将其位于××区以170000元的价格转让给原告，原告委托第三人向被告支付了100000元购房款，剩余70000元过户时一次性支付。合同签订后，原告对涉案房屋进行了装修花费了120000元，装修完成后原告入住。2019年10月12日，案外人赵某将原告诉至贵院要求排除妨害，经贵院判决原告在30日内停止对涉案房屋的侵害，恢复原状后交付给案外人赵某，案件已进入执行程序。原告要求被告退还购房款并赔偿相应的损失，遭到被告拒绝。综上，原告认为原、被告之间的合同没有履行完毕，现已没有履行的可能性，合同应当予以解除，被告应当向原告返还购房款并赔偿相应的损失。   被告马某辩称，首先被告不能履行房屋转让合同是因为案外人张某一房二卖，被告其实是该案的最大受害者，被告愿意退还原告已支付的购房款100000元，但原告主张的利息损失没有事实及法律依据；其次原告主张的装修款120000元过高，且原告在装修的房屋内已经居住4年多时间，其装修残值更低，现原告要求退还房款，但原告在该房屋居住4年多也应该支付该房屋的租金，每年租金按照10000元计算，应当在被告退还的购房款及装修残值中减去40000元。被告同意解除合同。   第三人何某未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提交的民事判决书一份、民事裁定书一份、房屋转让合同一份、收条一份，被告质证后对其三性及证明目的予以认可，第三人虽未质证，但以上证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；装修工程造价鉴定意见书一份、宁夏增值税普通发票一张，被告质证后对其三性及证明目的均不予认可，认为涉案房屋位于红寺堡，而鉴定报告显示鉴定地点在银川市，显然该鉴定意见的出具并非依据涉案房屋，其次鉴定意见结论处无鉴定人员签名，该结论不合法，另外鉴定意见书中无任何票据支持，尤其是鉴定意见工程项目总造价表其中的安装工程部分，价格鉴定为25145.65元，在鉴定书中没有任何明细，最后对涉案房屋装修款的赔偿应该评估其现有的残值，而不是四年前的装修原值，因此该鉴定意见书与本案不具有关联性，第三人虽未质证，但能够证明涉案房屋鉴定总造价为116515.28元，花费鉴定费6000元的事实，本院予以认定；补正说明一份，被告质证后不予认可，认为没有任何依据，第三人质证后无异议，该证据系装修工程造价鉴定意见书补正，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月5日，原告冯某委托第三人何某与被告马某签订了鼎盛花园10号楼1单元502室房屋转让合同，原告以170000元的价格从被告处购买涉案房屋，原告向被告支付100000元房款，剩余房款约定待办理房产证时支付。被告将房屋交付给原告后原告对涉案房屋进行装修并居住。2013年1月25日，宁夏鼎盛房地产开发有限公司与赵某签订房屋买卖合同，房款264960元。2019年9月25日，涉案房屋办理登记在赵某名下。2019年10月12日赵某起诉排除妨害，本院于2019年12月13日作出（2019）宁0303民初2817号民事判决书，判决本案原告于判决生效后三十日内停止对位于吴忠市××区房屋的侵害，并将该房屋恢复原状交付给赵某。经原告申请宁夏神华兆源工程造价咨询有限公司2020年12月2日作出宁兆源（2020）工鉴字第016号装修工程造价鉴定意见书，鉴定总造价为116515.28元。   本院认为，原告与被告签订房屋转让合同，原告支付了100000元购房款，双方形成房屋买卖合同关系。关于原告要求解除原、被告于2016年5月5日签订的房屋转让合同的诉讼请求，涉案房屋所有权赵某通过诉讼的方式已经取得，被告对涉案房屋无权处分，现原告合同目的不能实现，房屋转让合同应予解除，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还购房款100000元、支付利息损失100602元（按年利率24%暂计算至2020年7月15日，以后产生的利息计算至还清本金为止），赔偿装修款120000元，共计320602元的诉讼请求，合同解除后，被告应当返还原告购房款100000元；因被告未取得涉案房屋的所有权致使所有权不能转移，其应当承担违约责任，利息损失自2016年5月6日计算至开庭之日2020年12月15日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，利息以本金100000元为基数，利息损失20829.97元，超出的部分不予支持，以后产生的利息损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；涉案房屋原告已装修必然产生装修款，房屋装修随着时间的流逝必然贬值，原告在涉案房屋居住也是事实，因此装修款按照30%予以折抵，故被告因赔偿原告装修款81560.70元（116515.28元×70%），超出的部分不予支持。关于被告辩解房屋租金应从购房款及装修残值中减去，因被告并未取得涉案房屋的所有权，房屋租金并不属于被告。第三人何某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告冯某与被告马某签订的房屋转让合同；   二、被告马某于本判决生效后十日内一次性退还原告冯某购房款100000元，赔偿装修款81560.70元，支付利息损失20829.97元，2020年12月16日以后产生的利息损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6109元，原告冯某负担1773元，被告马某负担4336元；鉴定费6000元，原告冯某负担1800元，被告马某负担4200元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判长 马荣清   人民陪审员 刘慧霞   人民陪审员 王淑娴     二〇二〇年十二月二十八日   书记员 张 彬   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。   出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。