安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8926号 上诉人（原审原告）：袁劲松，男，1986年10月14日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：李清，安徽李丰升律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董茹，女，1946年12月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李四海，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审第三人）：合肥市青春房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县肥东经济开发区临泉路北侧燎原小区回迁安置楼****。 法定代表人：武陈华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨庭明，男，该公司工作人员。 上诉人袁劲松因与被上诉人董茹、合肥市青春房地产营销策划有限公司（以下简称青春公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁劲松上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持袁劲松一审诉请即董茹双倍返还定金，并青春公司对董茹双倍返还定金承担连带责任；2.一审、二审诉讼费由董茹、青春公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足，判决明显错误。第一，董茹和第三人均有重大过错而导致案涉合同解除，并非一审判决认为的不可归责于双方当事人的事由而解除。一审法院作出的（2020）皖0122民初197号生效民事判决书明确认定案涉房产因房龄长不能办理按揭贷款，案涉合同不能履行。充分说明案涉合同不能履行而解除的真正原因是房龄长。同时，案涉合同约定了房屋总价款630000元，袁劲松向董茹支付10000元作为合同履行的定金，拟贷款70%，袁劲松交260000元至存量房资金托管账户。可见，在签订案涉合同过程中，董茹和第三人对案涉房屋的状况和是否需要及能不能办理银行按揭贷款而进行房屋买卖系明知的，且对房产房龄长的瑕疵是明知的，而收取定金10000元，并让袁劲松按约交清260000元首付款，还额外收取了40000元的贷款相关费用，却在长达一年时间内没能办理银行按揭贷款，购房款闲置一年时间，给袁劲松造成了巨大经济和精神压力。第二，合同约定袁劲松向董茹支付10000元定金，按《合同法》第一百一十五条所规定的定金法则，无需归责，也无需违约，只要履行合同一方不能履行，就应当双倍返还定金。第三，合同具有相对性。本案合同相对方是袁劲松和董茹，一审判决认为“徐建向董茹出具《情况说明》和向袁劲松母亲刘立英出具《借条》的行为视为三方就定金返还达成一致意见，董茹无需再返还定金”的观点，明显违反法律规定。2018年10月12日，袁劲松与董茹所签订的《协议》仅解除了双方所签订的《房屋买卖合同》，并未对定金等其他合同条款进行处理，更未明确袁劲松不要定金，袁劲松在该协议中也放弃自己的相关权利，袁劲松完全有权依约主张权利；同日，徐建向董茹出具的《说明》，仅是徐建个人单方向董茹作出的说明或者承诺，徐建无权且也不能代表袁劲松进行承诺，袁劲松更未向徐建或董茹出具过授权，更何况袁劲松当天也在场。退一万步来讲，袁劲松的母亲刘立英在案涉房屋买卖过程中未经袁劲松授权，也不得对任何人承诺，更何况徐建。因此，徐建所谓的《说明》对袁劲松不具有任何法律效力。当天，徐建向刘立英出具《借条》，也仅说明徐建在案涉房屋买卖过程中，自己个人单方愿意赔偿刘立英在此过程中的损失，对袁劲松也不具有任何法律效力，既不是作为定金返还袁劲松，也不是作为赔偿款赔偿袁劲松的损失，更不能作为一审判决臆断三方就定金返还达成一致意见依据。第四，第三人认可徐建系其单位工作人员，并负责接洽了案涉房屋买卖事宜，其代表第三人，其在案涉房屋买卖活动中存在明显过错，在接受中介服务过程中承诺为案涉房屋办理银行按揭贷款，但没能兑现，其明显欺骗买卖双方，进行虚假或无效承诺以及无权或者越权承诺，第三人管理不当，应当相应的法律责任。2.一审判决适用法律错误。一审中，袁劲松提供了《房屋买卖合同》及定金收条和一审法院作出的（2020）皖0122民初197号生效民事判决书，完全有证据证明自己的主张，一审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，认为袁劲松证据不足，不能佐证自己的主张，而驳回袁劲松一审诉请，明显不公。 董茹辩称，1.2017年10月31日，在由袁劲松选定的青春公司的安排下，袁劲松与董茹签订《房屋买卖合同》，袁劲松与青春公司承诺在2个月内完成贷款或以其他方式支付完所有购房款。合同签订当天，董茹将房产证交予青春公司。2017年12月，袁劲松办理资金托管，董茹按照约定提交了房产过户需要的全部材料，并在同天将房屋收拾整理，房屋全部钥匙交予青春公司。上述事实证明，董茹按约履行了义务，没有过错，不存在违约。判决书中并没有房龄长的认定，法院认定的是因银行政策未能办理按揭贷款。在房屋买卖合同签订前，袁劲松家人多次到房产现场查看，董茹也提供过房产证和房屋相关情况介绍。袁劲松是在对房屋的房龄和现状充分了解的前提下才与董茹签订的合同。袁劲松将其不能取得贷款的责任归咎于董茹没有依据。2.董茹在合同签订后及时主动完成各项约定，并在过程中一再督促袁劲松履约。但袁劲松在合同签订后的近一年时间内，迟迟不能按约支付资金，董茹多次催促，要求尽快付款，不能付款就解除交易合同，袁劲松既不配合也不予明确答复，后来联系不上。直到2018年10月，袁劲松才联系董茹，提出解除合同。因袁劲松违约且长期故意拖延交易，给董茹造成一系列经济损失，董茹要求定金不退并赔偿经济损失，袁劲松不同意。其后，袁劲松家属多次电话谩骂。2018年10月12日，在青春公司协调下，袁劲松与董茹达成一致意见，因袁劲松违约，资金不能按约支付，在定金不退的前提下，双方解除合同。3.2018年10月12日，按照以上约定，袁劲松与董茹在房产交易中心办理了解除资金托管和房屋买卖合同的手续，袁劲松拿到了托管资金，并声称定金收条已遗失作废。董茹觉得定金收条没有收回、销毁有些不妥，又找到经办人徐建，要求其约袁劲松出具收条。徐建表示无需顾虑，并出具了无经济纠纷的说明。但2020年8月29日董茹却收到一审法院送达的起诉材料，其中包括袁劲松声称已经遗失的定金收条。在第一次庭审过程中，袁劲松母亲当庭陈述2018年10月12日找徐建要其支付的定金10000元，徐建出具8000元借条，并约定了归还时间。在此之后将近两年时间，袁劲松在有董茹联系方式的情况下，没有联系董茹要过定金。现在却直接起诉，明显不守承诺、编造谎言。4.在房产交易合同签订前，袁劲松为贪图便宜更换中介，导致贷款不能取得、合同不能履行，袁劲松应承担不能履约的责任。 青春公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回袁劲松的上诉请求。1.董茹与袁劲松在青春公司签订的合同系无效合同。因董茹房屋老旧，银行按揭不给贷款，双方表示房产合同不履行，人民法院上次已经确认合同是无效的，起诉青春公司承担连带责任无事实根据。2.10000元收条是复印件，青春公司未收袁劲松钱，未收定金。双方之间买卖关系与第三人青春公司无关。3.（2020）皖0122民初197号民事判决书确认案涉房产因为房龄过长，不能按揭银行贷款，合同自行撤销，起诉青春公司无事实和法律根据。4.袁劲松起诉青春公司承担连带责任，诉讼主体不适格。5.袁劲松诉称事实和理由不真实。通过中介签订的房屋买卖合同双方自愿废止，青春公司未收到袁劲松定金一分钱，不承担法律责任。请求驳回。 袁劲松向一审法院起诉请求：1.判令董茹返还定金20000元；2.判令青春公司对上述款项承担连带责任；3.本案的诉讼费由董茹承担。 一审法院认定事实：2017年10月31日，袁劲松作为买受方、董茹作为出售方、青春公司作为代理方三方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：董茹将其位于合肥市肥东县店埠镇新街7号301室的房产出售给袁劲松；房屋价格630000元，定金10000元，拟贷款70%；袁劲松将银行贷款资料交给青春公司，青春公司为其申办贷款等等。同日，董茹出具收条确认收到袁劲松购房订金10000元（应为合同中约定的定金）。后因银行政策未能办理按揭贷款，2018年10月12日，袁劲松与董茹协商一致自愿解除合同。经董茹签字同意，袁劲松取回了存入肥东县不动产登记（交易）中心存量房资金托管账户的260000元托管资金。 同日，青春公司员工徐建出具给董茹情况说明，载明了董茹和袁劲松无任何经济纠纷，袁劲松母亲刘立英当庭陈述在解除合同当日，其找徐建要袁劲松支付的定金10000元，徐建出具给刘立英一张8000元的借条，约定了归还时间。事隔一年多，袁劲松起诉董茹，要求返还定金，诉至一审法院。 另查明，袁劲松曾以民间借贷为由起诉徐建，要求返还8000元，后撤诉。 一审法院认为，袁劲松、董茹、青春公司三方签订的《房地产买卖中介合同》是当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规的规定，当属有效。本案中，三方在签订《房屋买卖合同》时明确约定袁劲松需要向银行贷款，但后因银行政策无法办理贷款导致合同未能继续履行，买卖双方自愿解除了合同。案涉合同因不可归责于当事人双方的事由而解除。 关于定金10000元是否需要返还问题，结合本案证据及常理进行分析，一审法院认为，买卖双方在通过青春公司员工徐建协商解除房屋买卖合同，由董茹签字同意袁劲松领回资金托管账户的首付款的过程中，不可能就定金10000元如何处理不进行协商，在双方自愿解除房屋买卖合同，董茹同意袁劲松领回资金托管账户首付款的当日，徐建向董茹出具《情况说明》和向袁劲松母亲刘立英出具《借条》，该行为视为三方已经就定金如何返还达成了一致意见，董茹无需再返还该定金10000元。所以，现袁劲松主张董茹返还定金，一审法院不予支持。 因董茹无需承担返还责任，袁劲松主张青春公司承担连带责任缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回袁劲松的诉讼请求。案件受理费300元，由袁劲松负担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，2018年10月12日袁劲松与董茹以银行政策原因导致不能贷款为由，双方自愿解除合同。同日，青春公司员工徐建分别向董茹出具董茹与袁劲松无任何经济纠纷的《情况说明》，向袁劲松母亲刘立英出具《借条》。本案一审中，袁劲松母亲刘立英作为代理人亦主张该《借条》系因向徐建主张10000元定金而由徐建出具的，袁劲松亦认可事后曾以该《借条》为由向法院起诉徐建，主张借条中的款项。故袁劲松的实际行为已经表明其认可徐建出具的《借条》。综上以上事实，一审法院认为袁劲松、董茹、徐建就10000元定金如何返还已经达成一致意见并无不当，据此驳回袁劲松的诉讼请求亦无不当，本院予以维持。 综上，袁劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由袁劲松负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。