广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40670号原告：广州市市政工程维修处，住所地广州市越秀区大沙头二马路**，统一社会信用代码91440101455353515A。法定代表人：盛飞，主任。委托代理人：刘泽瀚，系该单位员工。委托代理人：梁昊，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州棠下经济发展有限公司，住所地广州市天河区中山大道棠下涌东路**之一，统一社会信用代码91440106721922101J。法定代表人：钟志刚，董事长。委托代理人：余玮玮，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：罗凌，广东卓信律师事务所律师。原告广州市市政工程维修处（以下简称“市政维修处”）诉被告广州棠下经济发展有限公司（以下简称“棠下公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告市政维修处的委托代理人刘泽瀚、梁昊，被告棠下公司的委托代理人余玮玮、罗凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告市政维修处诉称：原告与广州市天河区棠下街棠下村民委员会（现已撤销）的前身东圃公社棠下大队于1981年5月14日签订了《关于市政维修管理处使用我大队红岗头耕地补偿协议书》（以下简称“案涉补偿协议”），原告就取得了广州市天河××××下村上社面积为1028平方米的土地（具体四至范围见穗国土[1994]建用通字第1288号附图所示，以下简称“案涉土地”）的使用权，并向棠下大队进行了经济补偿。随后原告办理了案涉土地的用地手续，于1994年取得编号为穗城规东片地字（94）第266号《建设用地规划许可证》，用地位置为东圃镇××下村上社，用地面积为1028平方米，用地性质为工业用地，后原告取得了穗国土[1994]建用通字第1288号《建设用地通知书》。原告于2001年6月5日与广州市国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》（以下简称“案涉出让合同”），并缴纳了183245元的土地出让金，是天河××××下村上社地块的土地使用权人，面积为1028平方米，四至范围如穗国土[1994]建用通字第1288号附图所示，土地规划用途是综合楼。由于案涉土地规划调整，原告一直无法进行建设，案涉土地也一直由被告占有使用。为此，原告于2006年4月29日与棠下村民委员会签订了《关于广州市市政工程维修处征用东圃棠下村上社地块补充协议书》（以下简称“案涉补充协议”），约定原告再向广州市天河区棠下街棠下村民委员会支付补偿款费，棠下村民委员会配合原告办理新的建设工程规划许可证，协议中第二条第3款也明确载明：“因甲方有部分红线用地在现围墙外，而乙方在这部分用地上现盖有建筑物，故日后若甲方要收回这部分用地，乙方须无偿退还，甲方无须做任何补偿。”证明棠下村民委员会一直占有原告土地。经现场查看，目前案涉土地被围蔽变成了金雅苑公寓的停车场，根据现场资料显示，该公寓属于被告管理。棠下村民委员会撤销后，由棠下股份合作经济联社设立被告对集体财产进行经营管理，原告的土地由被告占用。原告享有使用权的案涉土地为工业用地性质，根据广州市最新公布的基准地价，结合《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》第十三、十四、十五条的规定进行计算，案涉土地的年租金为58739.92元/年（基准地价2857×1028平方米÷50年），原告主张的案涉土地占用费按年租金标准计算，从2016年8月20日暂算至2019年8月20日为176219.76元，实际计算至被告将土地返还给原告之日止。综上，原告已经依约支付了补偿款，并与国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，缴纳了土地出让金，办理了案涉土地的用地手续，是案涉土地的合法权属人，被告一直占有原告土地进行使用并获取利益，损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告返还位于东圃镇××下村上社，用地面积为1028平方米的土地（具体四至范围见建设用地通知书即穗国土[1994]建用通字第1288号附图所示）；2、被告向原告支付土地占用期间的使用费，使用费标准按58739.92元/年，从2016年8月20日起计算至被告将土地返还给原告之日止；3、本案诉讼费全部由被告承担。被告棠下公司辩称：一、市政维修处未办理征地补偿手续，亦未取得案涉土地的土地使用权证，并非案涉土地的土地使用权人，对案涉土地不具有法律上的物权，无权要求返还案涉土地。1、1981年5月14日，东圃公社棠下大队与市政维修处的前身市政维修管理处签订了案涉补偿协议，约定市政维修管理处因使用棠下村的案涉土地而向东圃公社棠下大队予以金钱补偿。2、1994年，市政维修处取得广州市国土局核发的《建设用地通知书》（穗国土[1994]建用通字第1288号），但是未按照此通知书的要求取得《建设用地批准书》，因此未取得案涉土地的土地使用权。3、2001年6月5日，市政维修处与广州市国土局签订了案涉出让合同，但是市政维修处未按合同约定办理土地使用权登记手续，也未取得案涉土地的土地使用权。4、2006年4月29日，市政维修处与广州市天河区棠下街棠下村民委员会签订案涉补充协议，约定市政维修处补偿45万元，但是至今仅向棠下村委会支付了15万元，未足额支付补偿，无权要求搬迁，更无权要求占有、使用案涉土地。二、棠下公司并未占有使用案涉土地，市政维修处无权要求返还案涉土地。1、市政维修处未能提供证据证明棠下公司正在占有使用案涉土地，相反，案涉补偿协议的约定可证明自1960年起，案涉土地即由市政维修处属下的上社新拌厂使用，原告也未提供棠下公司已收回案涉土地的任何证据。2、据了解，案涉土地目前是被金雅苑小区部分业主用作停车场，而金雅苑小区并非是由棠下公司建设和管理，是由棠下村下属的广州市天河区棠下街棠下第八股份合作经济社（以下简称“第八经济社”）于上世纪90年代报建开发的村民公寓小区，并已全部对外销售完毕。棠下村范围内的社区公共事务管理由棠下公司及棠下街道办事处共同管理，基于公共事务管理需要，棠下公司会协同有关部门在包括金雅苑小区在内的各经济社村民公寓以及集体物业张贴各种通知。因此，棠下公司与棠下街安委会在金雅苑小区张贴有关安全管理的通知并不代表棠下公司管理金雅苑小区，更不能说明案涉土地由棠下公司占有使用。三、市政维修处不是案涉土地的使用权人，且棠下公司也不是案涉土地的实际占有使用者，无须向市政维修处支付占有使用费。1、金雅苑小区不是棠下公司建设，也不归棠下公司管理。2、案涉土地现作为金雅苑小区的停车场使用，而棠下公司对金雅苑小区不享有所有权，也不对金雅苑小区及其停车场进行管理，不存在占用案涉土地的情形，棠下公司不应向市政维修处支付占用使用费。经审理查明，1981年5月14日，原告的前身市政工程维修管理处与东圃公社棠下大队（现已撤销）签订了案涉补偿协议，约定：市政工程维修管理处属下的上社新拌厂，建厂近20年，该厂所使用的耕地还没有办理征用，面积960平方米，在该厂未建厂前，这耕地我们一直种植经济作物，自该厂建厂后，这块耕地才停止使用。为了保障农民合理的正当收益，兼顾国家和集体经济利益，经双方协商研究，按照如下补偿。1.参照同类土地种植的经济作物作补偿标准，每年、每亩补偿500元……2.同意棠下大队开三联收据收款，并加盖大队财务收款专用章方才有效等内容。1994年8月，经广州市城市规划局向原告发放了《建设用地规划许可证》(编号：穗城规东片地字（94）第266号)，载明：用地单位：市政工程维修处，用地项目名称：工业用地，用地位置：东圃镇××下村上社，用地面积：1028平方米，附图及附件名称：1.坐标用地规划红线图；2.规划设计要点（待批）；3.修建性详细规划设计方案（请报审批），遵守事项：四、本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。1994年12月31日，原告取得了广州市国土局核发的《建设用地通知书》（穗国土[1994]建用通字第1288号），载明：经广州市人民政府批准征用东圃镇××下村上社地段的土地，核准面积1028平方米，出让给你单位使用，作为建设工业用地项目用地，请即到市国土局及天河区国土局办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，依照《遵守事项》办妥手续后到我局领取《建设用地批准书》，方得使用土地。遵守事项：四、本通知书有效期为两年。特殊原因需要延期时，在期满前一个月向我局申报，否则我局将收回土地另作安排。六、各项用地手续办妥后，携带按规定提供的各类文件及有关完税（费）凭据副件到我局建设用地处领取《建设用地批准书》，才能办理报建和使用土地。否则按非法占用土地处理。2001年6月5日，市政维修处（乙方、受让方）与广州市国土局（甲方、出让方）签订了案涉出让合同，约定：第三条本合同所指土地位于天河××××下村上社，面积为1028平方米。甲方出让给乙方的土地面积为1028平方米；规划退缩用地面积为95平方米；上述土地四至范围如穗国土[1994]建用通字第1288号附图所示。第四条本合同出让土地使用权的使用年限，居住份额用地为70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，工业份额用地为50年，其它份额用地为50年，自本合同签订生效之日起计算。第五条本合同出让的土地，规划用途是综合楼。乙方在用地范围内，应当按规定的土地用途和工程设计图纸的要求进行建设。第七条出让的土地使用权出让金总额为183245元人民币。乙方应在2001年6月15日前，支付出让金总额的100%，即183245元。第九条乙方按规定向甲方支付土地使用权出让金后，可申请领取《中华人民共和国建设用地批准书》，办理土地使用权登记手续。案涉出让合同签订后，市政维修处于2001年6月5日缴纳案涉土地的土地使用权出让金183245元。2006年4月29日，市政维修处（甲方）与广州市天河区棠下街棠下村民委员会（乙方）签订了案涉补充协议，约定：东圃棠下村上社地块是甲方于60年代征用作市政沥青混合料拌和厂，1981年甲方根据双方达成的协议对乙方作了补偿，1994年甲方分别在广州市城市规划局与原市国土局办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》，但由于各种原因，甲方一直未能办理《国有土地使用证》，从而该地块一直空置，场内不能办理建筑物报建。…双方经慎重考虑，达成如下协议：一、甲方承担的责任。1、本协议签订后，甲方凭相关资料及广州市城市规划局或国土资源管理局要求乙方提供的证明，自行完善、完成并办理该地块所有的用地文件与场内建筑物报建。2、甲方付给乙方该地块的土地补偿费共计人民币45万元。本协议签订后7天内，甲方先预付人民币15万元；待甲方取得广州市城市规划局发放的《建设工程规划许可证》后30天内，再付清余额人民币30万元。3、若在办理该地块的用地文件或场内建筑物报建中，不能通过广州市城市规划局或国土资源局的审批，甲方无须再付给乙方该地块的土地补偿费余额。二、乙方承担的责任。1、甲方预付人民币15万元后，乙方须配合甲方根据广州市城市规划局或国土资源管理局的要求，提供与该地块相关的证明或在相关文件上盖章。2、若甲方在办理该地块的用地文件或场内建筑物报建中，不能通过广州市城市规划局或国土资源管理局的审批，甲方向乙方出示不获通过文件后7天内，乙方须无偿退回甲方预付的人民币15万元。3、因甲方有部分红线用地在现围墙外，而乙方在这部分用地上盖有建筑物，故日后若甲方要收回这部分用地，乙方须无偿退还，甲方无须作任何补偿等内容。案涉补充协议签订后，市政维修处向棠下村民委员会支付了15万元，棠下村民委员会于2006年4月29日出具收款收据，载明：今收到广州市市政工程维修处交来预付征地款人民币15万元。庭审中，双方确认如下内容：1.原告至今未取得案涉土地的土地使用权证，其之前取得的建设用地及建设工程规划许可证已经过期，新的还没有拿到。2.原告认为棠下村民委员会被撤销后由被告承继了该村委会的主体资格；被告对此予以否认，称棠下村委会是1999年就撤销了，而被告是2000年才成立的，被告的股东是棠下股份合作经济联社和第一联至第十五联，而案涉土地是由天河区棠下街棠下第八股份合作经济社使用和管理。2020年5月14日，广州市天河区农业农村局根据本院开出的的《律师调查令》提供了中共广州市天河区委员会、广州市天河区人民政府于1999年7月2日印发的《中共广州市天河区委员会广州市天河区人民政府关于切实做好撤村改制工作的意见》（穗天委[1999]13号，以下简称“撤村改制意见”），载明：1、坚持“三不变一保留“的原则。一是原村的集体经济所有权不变。村集体资产已转移到经济联社或经济社名下，并折股量化到村民，撤村后经济联社和经济社依然存在，股东资产所有权不变。二是原村的集体经济经营权不变。撤村后，由经济联社和经济社作为主要股东组成集团公司或有限责任公司，并由公司主要股东组成的公司董事会委派或聘请人员对公司进行经营管理，公司拥有集体经济的经营权。3、逐步转交原村委会承担的社会公共职能。撤村后，原属于村委会承担的社会公共职能要根据有关政策和规定转交到街道（镇）、居委会或集团公司（有限责任公司）。转交到集团公司或有限责任公司的社会公共事务，如果本来不属于公司的职责，只是考虑到在过渡时期由公司暂时代管的，经区有关部门界定后，可通过区级财政预算转移支付的形式，进行一定的经济补偿；如果本来就属于公司职责的，比如公司职员的计生、公司内部的治保等工作，就不必对其进行经济补偿等内容。原告市政维修处还提供了以下证据：1.界址图，拟证明案涉土地的四至范围经广州市天河区棠下街棠下村民委员会盖章确认，该村委会清楚案涉土地的使用权为原告所有。被告对真实性、合法性、关联性均不认可，称该证据无法证明案涉土地为原告所有。2.案涉土地现场照片及卫星图标注，拟证明案涉土地现在被围蔽变成了金雅苑公寓的停车场，该公寓属于被告管理。被告对真实性、合法性、关联性均不确认。称金雅苑小区内张贴的《安全管理通知》落款虽然为被告及棠下街安委会，是因为棠下村范围内的社区公共事务由被告及棠下街道办事处共同管理，基于公共事务管理需要，被告才会协同有关部门在包括金雅苑小区在内的各经济社村民公寓及集体物业张贴各种通知，并非仅在金雅苑小区张贴，且该安全通知书落款处还有棠下街委会，不能证明案涉土地由被告负责管理以及占有使用。被告棠下公司还提供了以下证据：1.建筑工程许可证，拟证明金雅苑小区是广州市天河区棠下街棠下第八股份合作经济社于上世纪90年代报建开发的村民公寓小区，且已全部对外销售完毕，该小区的报建及小区日常管理均与被告无关。原告对真实性、合法性、关联性不予认可，认为被告未能证实该建设工程许可证上记载的工程地点棠下黄岗头与案涉土地位置是否一致或相邻。本院认为：原告以物权保护纠纷提起本案诉讼，争议的标的物涉及土地使用权，用益物权人对他人所有的不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案的争议焦点在于被告是否负有返还案涉土地的土地使用权及支付土地占用期间租金的义务。关于原告要求被告立即返还案涉土地的诉请。首先，原告至今尚未取得案涉土地的土地使用权证。原告虽提交了其与广州市国土局签订的案涉出让合同，也缴纳了土地出让金，但是未按合同约定办理土地登记手续。原告也确认其于1994年8月取得的《建设用地规划许可证》已经过期。而土地使用权或建设用地使用权的设立以登记为要件。故原告以其为案涉土地合法使用权人而主张被告返还案涉土地依据不足。其次，原告提供的证据不足以证明被告系与原告签订案涉补充协议的棠下村民委员会撤销后的承继主体。根据调取的撤村改制意见显示，撤村后经济联社和经济社依然存在，股东资产所有权不变，且撤村后，原属于村委会承担的社会公共职能要根据有关政策和规定转交到街道、居委会或集团公司。棠下村民委员会被撤销后，棠下股份合作经济联社和第一联至第十五联依然存在。故现有证据无法证明被告是被撤销的棠下村民委员会的承继主体。再次，尚无证据显示案涉土地实际由被告管理和使用。原告虽举证证明案涉土地现已被金雅苑小区围蔽成小区停车场，但未能举证证明被告与金雅苑小区之前或案涉土地上的金雅苑小区停车场之间存在建设与被建设、管理与被管理等关系。而被告亦辩称其并非金雅苑小区的建设者和管理者，也不负责收取金雅苑小区停车场的费用。因此，原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。由此，关于原告要求被告支付案涉土地占用期间使用费的诉请亦缺乏依据，本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十七条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市市政工程维修处的全部诉讼请求。本案受理费6690元，由原告广州市市政工程维修处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  诸静波人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十二月三日书 记 员  李 愿梁炎梅