重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2966号上诉人（原审被告）：冉景清，女，汉族，1959年8月27日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：钟于明，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李美林，女，汉族，1984年1月12日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：向羽轩，重庆市奉节县吐祥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周建敏，女，汉族，1988年2月21日出生，住四川省自贡市贡井区。原审第三人：重庆速宇房地产经纪有限公司，住所地重庆市奉节县永安街道海成路**金街Ⅰ区1-042，统一社会信用代码91500236MA5URY281D。法定代表人：颜浩，总经理。上诉人冉景清因与被上诉人李美林、被上诉人周建敏、原审第三人重庆速宇房地产经纪有限公司（以下简称速宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉景清上诉请求：1．撤销重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初3471号民事判决并依法改判李美林承担房价20%即232000元的违约责任后冉景清退还李美林购房款168000元；2．判决一、二审诉讼费由李美林承担。事实及理由：1．一审认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同合法有效，应当受到保护。由于冉景清在经商过程中，资金不能及时回笼，故找儿媳毛小容借款。2019年6月，因毛小容要在重庆买房，向冉景清追债，考虑到李美林已经违约并不再购买案涉房屋的情况下，将案涉房屋以880000元的价格抵偿给毛小容。2019年7月4日毛小容与周建敏办理了房屋过户手续，2019年8月30日毛小容将房屋以1200000元的价格卖给了案外人陈华，并办理了过户手续。一审却以冉景清和毛小容之间是婆媳关系，确认抵债行为不具有合理性而不予认定该事实，冉景清在处理案涉房屋与李美林的买卖合同中损失28万元是事实，没有法律规定亲属之间的债权债务关系不受保护。2．《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金和损失之间的处理有明文规定，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条就违约责任不明的情况都可以参照一定数额确定，只要不超过合同总价款的30%就算合法。综上，一审认定事实错误，遗漏法律条款，请求二审法院依法改判。李美林答辩称，1.（2020）渝0236民初1644号案件中，冉景清明确表示案涉房屋已经抵账给陈建文，抵账金额为1200000元。2．双方达成的补充协议合法有效，且李美林已经按照补充协议履行了，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。速宇公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周建敏二审中未到庭，亦未提交书面答辩意见。李美林向一审法院起诉请求：1请求判令冉景清、周建敏共同返还李美林购房款395000元；2诉讼费由冉景清、周建敏承担。一审法院认定事实如下：2013年4月8日，周建敏与冉景清签订房屋买卖协议。周建敏将位于奉节县房屋出售给冉景清，房屋总价为780000元，冉景清支付首付300000元，房屋剩余银行按揭款由冉景清负责偿还，双方未办理过户手续。2019年4月冉景清委托速宇公司出售该房屋。速宇公司联系到李美林。冉景清作为代理人以周建敏的名义与李美林于2019年4月12日签订房屋买卖合同，冉景清将该房屋出售给李美林，房屋总价款为1160000元，同时约定，若因产权人本人与其代理人之间不能协商导致本合同不能正常进行的，由其代理人承担相应违约责任。李美林支付定金20000元。合同约定李美林在周建敏解除房屋抵押时支付400000元，在一个月后房屋过户当日支付740000元。并约定按房屋成交价20%支付违约金。2019年5月17日，冉景清与李美林签订补充协议。补充协议约定：1、双方约定乙方（李美林）于2019年5月17日支付甲方（冉景清）购房首付款计人民币400000元，用于甲方房屋解除抵押；2、除房款1160000元外，乙方需另行支付人民币5000元算作延期利息；3、双方约定最迟过户时间在2019年5月24日过户之前将剩余房款740000元划入速宇公司账户内；4、如以上补充协议不能按约定履行，甲方不予退还乙方已交购房定金和延期利息，乙方所交首付将由甲方将此房屋售出之后退还给乙方；5、甲方有权利将此房屋过户到指定收款人名下，甲方将房屋过户之日起的2个月内甲方将剩下金额一次性打给乙方，甲方在退乙方尾款之前，甲方不承担乙方任何资金利息。后因李美林未支付冉景清购房尾款740000元，周建敏于2019年7月4日将该房屋过户给冉景清儿媳毛小容。2019年8月30日毛小容将该房屋出售给案外人陈华，合同价款为488000元，实际成交价为1200000元，并办理了过户手续。2020年4月22日，冉景清、周建敏诉至法院，要求撤销其与李美林之间于2019年5月17日签订的补充协议，奉节县人民法院于2020年6月17日依法作出（2020）渝0236民初1644号民事判决书，判决驳回周建敏、冉景清的诉讼请求。后因房屋首付款的退还问题，双方发生争议，李美林诉至法院。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然合同的甲方名字均为周建敏，但从本案查明的事实上来看，周建敏早已将房屋出售给了冉景清并已将该房屋交由冉景清占有使用，只是尚未办理过户登记手续，而在本次合同的签订及履行过程中，作为周建敏代理人的冉景清实际才是整个合同的权利义务承受者，故认定作为代理人的冉景清系与李美林之间订立房屋买卖合同的相对方，应由李美林与冉景清对合同履行过程中的权利及义务进行承担，故对本案李美林要求周建敏承担责任的诉讼请求，不予支持。李美林在双方合同约定的期限内，未能履行付款义务，后冉景清将所涉房屋转售给他人，应当视为双方对所签订的房屋买卖合同予以解除，且庭审中双方对已解除合同无异议，一审法院对双方解除合同的行为予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，冉景清主张其因将房屋抵偿给毛小容，使其损失既得利益280000元，但基于本案冉景清与毛小容之间的特定关系（婆媳），冉景清抵债行为并不具有合理性，同时冉景清亦未举示充分的证据证实其与毛小容之间存在过债权债务关系，故对冉景清拟证明其受到既得利益280000元损失的抗辩意见，不予采纳。李美林已支付的420000元中，其认可20000元定金不再要求冉景清返还，并自愿承担5000元的违约金，在冉景清无其他证据证明其因李美林的违约行为所遭受的损失具体数额的前提下，冉景清作为收款方，拒不返还李美林已经支付的购房款，有违诚实信用，故对李美林要求冉景清返还购房款395000元的诉讼请求予以支持。周建敏经一审合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，为正确调整民事法律关系，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：冉景清于本判决生效后十日内返还李美林购房款395000元。案件受理费7226元，减半收取3613元，由冉景清负担。本院二审期间，冉景清举示了2016年4月10日至2017年4月9日冉景清与毛小容之间的借条和银行流水，拟证明冉景清和毛小容之间的借贷关系成立，案涉房产以880000元的价格抵偿给了毛小容。李美林质证后认为，对该组证据的三性均有异议，不能达到其证明目的；且基于双方特定的婆媳关系对借贷关系真实性存疑，且与本案无关联性。李美林举示了（2020）渝0236民初1644号案件庭审笔录，拟证明冉景清在该案中亲自承认在李美林没有购买案涉房屋的时候将房产抵偿给陈建文，抵偿金额为1200000元。冉景清质证后认为，对该组证据的三性认可，但不能达到其证明目的，案涉房产是由毛小容出卖给陈华，而并非是冉景清以1200000元抵偿给陈建文，且陈建文应为陈跃文，与陈华系父女关系。本院认为，冉景清举示的借条仅为2016年4月10日的伍万元和2016年4月14日的拾捌万捌仟元，且提供的毛小容银行流水，并无该两笔借款对应的银行流水；其自述2016年7月14日从毛小容处借款伍万元，2016年11月4日从毛小容处借款贰万贰仟元，其提供的毛小容银行流水该两笔转账无冉景清的账户信息；其自述2016年12月28日从毛小容处借款柒万元，2017年2月7日从毛小容处借款肆万玖仟元，其提供的毛小容银行流水显示该两笔款项转账给冉政宽；其自述2016年7月14日从毛小容处借款伍万元，2017年3月10日从毛小容处借款贰万元，2017年4月9日从毛小容处借款贰万伍仟元，其提供的毛小容银行流水该三笔款项转账给冉景清，但无相对应的借条予以佐证。综上，冉景清提供的证据不能达到证明其与毛小容之间发生借贷，本息金额共计879576元的证明目的，亦不能证明其将案涉房屋以880000元抵偿给毛小容的事实，本院依法不予采信。李美林提供的庭审笔录能佐证案涉房屋毛小容以1200000元出卖给陈华的事实，本院予以采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。冉景清与李美林在速宇公司签订的重庆房地产买卖合同是双方真实意思表示，双方应予以遵守。重庆房地产买卖合同第八项关于违约责任的约定“1．甲、乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。2.除第1条违约责任外，因甲方违约导致本交易未成功的，应双倍返还乙方已交购房定金；因乙方违约导致本交易未成功的，甲方有权不退还乙方已交购房定金”。根据该条款约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%违约金的前提条件是，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复。而本案中，在李美林不能按时足额支付购房款740000元的情况下，冉景清并未催告李美林支付房款，而是与李美林协商后双方于2019年5月17日达成补充协议，补充协议对于双方的权利义务即付款金额、付款时间、过户时间、违约责任进行了重新约定，且李美林不存在买卖合同中约定的经催告后10个工作日内未予以答复而承担违约金的情形，故冉景清要求李美林支付房屋成交价20%即232000元违约金的主张不成立。根据当事人双方于2019年5月17日达成的补充协议，如补充协议不能按约定履行，冉景清不予退还李美林已交购房定金20000元和延期利息5000元，李美林所交首付400000元将由冉景清在房屋过户之日起后的2个月内将剩下金额一次性打给李美林，并不承担资金利息。现案涉房屋已于2019年7月4日过户给毛小容，故，李美林要求冉景清返还购房款395000元的诉讼请求应予以支持。综上所述，冉景清的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7226元，由上诉人冉景清负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年十二月十日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾