江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10065号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海居怡物业管理有限公司张家港分公司，住所地张家港市杨舍镇南苑西路雅美阁小区会所。负责人：钟国成。委托诉讼代理人：孟德科、姜晴，江苏展智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张家港市金港镇紫竹庭园业主委员会，住所地张家港市金桥路**紫竹庭园小区内。法定代表人：曾祥海，该委员会主任。委托诉讼代理人：徐海燕，江苏国瑞律师事务所律师。上诉人上海居怡物业管理有限公司张家港分公司（以下简称居怡物业公司）因与被上诉人张家港市金港镇紫竹庭园业主委员会（以下简称紫竹庭园业委会）服务合同纠纷一案，苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初5581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人居怡物业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定上诉人提供的物业服务标准不符合双方合同约定、认定由上诉人承担草坪修复费用不当。2.一审认定草坪补栽费用属于上诉人收取的物业费中应承担的日常绿化养护支出，并认定费用金额为22275元，由上诉人与被上诉人按照6:4承担，缺乏事实依据。被上诉人紫竹庭园业委会辨称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。居怡物业公司向一审法院起诉，请求：1.判令紫竹庭园业委会返还居怡物业公司保证金共计人民币100000元，并支付逾期付款利息(以100000元为基数，自2019年10月31日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止)；2.判令本案全部诉讼费用由紫竹庭园业委会承担。紫竹庭园业委会向一审法院提起反诉，请求：1.判令居怡物业公司按照双方签订的《苏州市物业服务合同》第三十四条规定赔偿反诉原告违约金75000元（从2019年11月1日起按500元/天暂计算至2020年4月1日止）；2.判令居怡物业公司按照双方签订的《苏州市物业服务合同》第23条第六款和第34条规定向紫竹庭园业委会移交账目及相关资料，包括物业管理的全部档案资料及账目。一审法院经审理认定事实如下：2018年10月20日，委托方紫竹庭园业委会（甲方）与受委托方居怡物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方通过公开选聘方式将张家港市紫竹庭园小区委托乙方实行物业服务。服务期限为1年，2018年11月1日至2019年10月30日。该合同第四条约定：乙方提供的物业管理服务质量见附件二。第六条约定：甲方应在合同生效之日起不超过二个月内向乙方提供和移交下列物业资料：（一）……（二）……（三）业主档案资料及物业质量保证文件和物业使用说明文件（四）物业管理所必需的其他资料；第十四条约定：乙方可以依照下述约定，在业主委托其物业经营的收入中提取费用：利用公共房屋设施设备经营收益，30%划归乙方所有，用于补充物业管理成本支出，70%归业委会所有，用于业主大会经费和公共大修更新改造(或按其他约定方式提取)；第十六条约定：双方约定不聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支进行审计。由甲乙双方共同自行审计；第十七条本物业实行物业服务费用非酬金制，属包干制，乙方盈亏自负。第二十三条“乙方相关的权利义务”第(六)项：本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续；第二十四条“监督与考核”约定：(一)甲方有权对物业公司派驻的项目管理人员及小区服务管理进行监督考核，考核方法见附件四补充协议条款，考核扣款从合同保证金中扣除，情节严重的，甲方可要求乙方更换项目经理；第三十四条约定：本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付500元的违约金；合同约定了物业服务费标准，其中露天/车库车位使用费每月120元，每年1440元。第三十七条约定：《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件。本合同之附件均具有同等效力。该合同后的附件二《物业管理服务质量》中，第（四）条“园林绿化养护与管理”约定：1.草坪按《省标》五级执行。《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》草坪4.4.1.5五级规定：成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害……该合同后的附件四《补充协议》主要内容为:第一条合同签订之后一个月内乙方将保证金拾万元存于甲方账户，将地面车位使用费及其他公共收益存于甲方账户;第二条保证金在物业合同到期后扣除考核费用返还乙方，公共收益按比列返还部分甲给乙方补充物业服务酬金；第三条“保证金的考核办法”：按（附件五：考核评分表)每季度末由业委会成员考核评分，去掉一个最高分、去掉一个最低分之后的平均分作为最终考核评分……（详细考评扣分方法略）；第五条、乙方常规服务工作主要有卫生保洁、公共安全、车辆管理、绿化管理维护、设备养护。第六条、常规外的工作也要纳入工作计划。有电瓶车充电桩建设、垃圾箱、垃圾棚搭建、两大门的刷漆维护、小区各项公共设施维修、公共文化建设。第七条、上述属甲方办理的支出，由甲方自行记帐，属甲方委托乙方办理的，乙方先行报方案(含报价)于甲方审核批准后实施。该合同后的附件五《居怡物业考核评分表》，详细载明了各检查项目及分值。合同签订后，居怡物业公司进驻小区开展物业服务，并向紫竹庭园业委会交付保证金10万元。2019年9月-10月期间，居怡物业公司提出合同到期不再续签，双方开始交接和结算。2019年10月31日，居怡物业公司工作人员通过微信向紫竹庭园业委会主任发送《紫竹庭园撤场财务交接明细》，该交接明细载明，截止2019年10月27日，各项目进行结算后，居怡物业公司应支付紫竹庭园业委会合计26046.98元。随后，紫竹庭园业委会主任于2019年12月5日通过微信向居怡物业公司工作人员发送《给居怡财务结算.xlsx》，该结算表扣款与保证金10万元相抵后，应归还居怡物业公司金额为-21556.12元。居怡物业公司对该结算表不予确认，为此诉讼来院。另查明，1.紫竹庭园于2018年12月进行了监控维修安装，紫竹庭园业委会述称并不知晓该监控具体损坏时间。2.案涉合同履行期间，“物业沟通群(9)”2019年8月12日-14日微信聊天记录反映，北门两根栏杆都被人为撞坏。3.案涉合同履行期间，紫竹庭园业委会与居怡物业公司就绿地种菜问题进行沟通。其中，紫竹庭园业委会曾主任与“何常山@Helen”(系居怡物业公司经理)2019年4月29日微信聊天记录反映：紫竹庭园业委会曾主任称“种菜问题上一届物业基本铲除了除了违建处理”，“何常山@Helen”回复“菜我来协调”。“物业沟通群（9）”微信聊天记录反映：菜园子的是暂时不能动，暂时无法布绿，布绿只能春季。居怡物业公司撤场后，紫竹庭园业委会与案外人张家港保税区蓝天物业管理有限公司签订《草坪补栽合同》，载明时间2019年11月11日-2019年11月18日，600个平方、28元/平方，总计草坪补栽费用16800元，约定半年内成活率90%付款90%、剩余10%于2020年5月17日支付。经现场丈量进行了补栽，并由案外人张家港保税区蓝天物业管理有限公司于2020年4月20日开具金额为22275元的增值税普通发票。紫竹庭园业委会同时述称实际丈量后不止合同约定的面积，故最终结算以实际开票金额为准。4.案涉合同履行期间，紫竹庭园业委会主任与“何常山@Helen”(系居怡物业公司经理)2019年5月25日微信聊天记录反映：双方就地下车库开门洞的违建事项进行沟通，“何常山@Helen”回复“逐级上报呗，现在报到城建了，城建也不管，然后那个上网市委书记那儿告呗……”。5.案涉合同履行期间，“物业沟通群（9）”微信聊天记录反映：紫竹庭园业委会就装修无人管理，垃圾车滴漏严重，保安门卫晚上九点即睡觉等情况向居怡物业公司进行了反映。以上事实由《苏州市物业服务合同》及附件、《紫竹庭园撤场财务交接明细》《给居怡财务结算.xlsx》、微信聊天记录、《草坪补栽合同》、发票、一审法院质证笔录、庭审笔录等证实。本案争议焦点为：一、应从保证金中予以扣款的金额是多少？审理过程中，居怡物业公司与紫竹庭园业委会经结算确认一致：保证金10万元+无争议的紫竹庭园业委会应付居怡物业公司款项-无争议的居怡物业公司应付紫竹庭园业委会款项后款项为72290.12元。紫竹庭院业委会主张由于居怡物业公司管理不到位，尚有如下款项应从保证金中予以扣减：1.监控维修费5500元（已维修并支付）+遗失摄像头费用260元=5760元；2.两根道闸杆维修费用5000元+人行道杆修复费用800元（已修复并支付）=5800元；3.电梯维修费用中应由居怡物业公司负担部分3660元（已扣除公共维修基金部分）；4.未结算的11个车位费租金部分1440*11*0.7=11088元；5.绿化补种费用22054.56元（按发票不含税价主张）；6.未劝阻违建导致的损失预估6000元；7.考核象征性扣款5000元。二、居怡物业公司是否需要向紫竹庭园业委会移交《苏州市物业服务合同》第23条第六款和第34条规定的包括物业管理的全部档案资料及账目资料？居怡物业公司认为，首先，根据双方签订合同第六条，紫竹庭园业委会应先向居怡物业公司移交相关资料，居怡物业公司进场时双方并未进行做正式交接手续；其次，居怡物业公司已向紫竹庭园业委会提交了全部资料，也进行了结算，紫竹庭园业委会提交的租赁合同、协议等部分证据就是我方移交的，不存在未移交资料。紫竹庭园业委会认为，双方并未办理交接手续，居怡物业公司还存在待核查的如广告费等收益项目所涉的相关合同及款项收取资料、收取11个车位费押金资料未移交。为此，提供了四份已移交但未结算的《房屋租赁合同》《菜鸟驿站智能柜合作协议》《中邮速递易合作协议》《富友收件宝便民业务合作协议》。但庭审中，紫竹庭园业委会述称，目前在小区内并未发现除结算清单中载明的广告费、展位费之外遗漏未告知的收费情况。一审法院认为，居怡物业公司与紫竹庭园业委会之间签订的物业服务合同及相关附件，均系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，各方均应按照合同约定履行权利义务。居怡物业公司按照约定交付了保证金，紫竹庭园业委会抗辩应扣减部分款项，后双方一致确认可予保证金中扣减后的返还款项为72290.12元，一审法院对此予以认定。关于争议焦点一，紫竹庭园业委会抗辩尚应扣减的争议款项。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，首先，根据双方签订的《苏州市物业服务合同》第十七条的规定，本案所涉物业服务收费属包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。而物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。其中，《江苏省物业服务收费管理办法》第十条对物业公共服务费规定为“一般由下列因素构成：（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；（三）清洁卫生费用；（四）绿化养护费用；（五）秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）管理费分摊……应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。”包干制物业服务收费模式下，物业公司对物业费定价时将考虑绿化养护、共用设施设备日常保养维护等费用，也即物业公司收取了物业费不予返还的情况下应承担上述日常维护养护支出。其次，紫竹庭园业委会主张的上述款项，应根据该维修、养护是否为居怡物业公司根据双方《苏州市物业服务合同》约定应提供的服务，或是否属于《江苏省物业服务收费管理办法》第十条规定物业公共服务费用构成因素等原则来认定是否应予扣减。故，关于监控维修费用、电梯维修费用，并不属于“公共设备日常维护保养费用”，并非物业公共服务费用构成因素，该款项不予扣减；关于摄像头260元，紫竹庭园业委会并未提供证据证实居怡物业公司造成摄像头遗失，该款项不予扣减；关于两根道闸杆及人行道杆修复费用，根据微信聊天记录反映均为人为损害，亦不属于“日常维护保养费用”，应由相关侵权人承担赔偿责任，该款项不予扣减；关于未结算的11个车位费租金，紫竹庭园业委会并未提供充分证据证实尚存在未结算的该部分车位租金，不予扣减；关于违建损失，紫竹庭园业委会未提供证据证实存在该损失，且居怡物业公司已进行了劝阻、并上报有关部门，不予扣减；关于考核象征性扣款，紫竹庭园业委会并未提供证据证实该《考核评分表》及《整改通知书》已送达居怡物业公司，且居怡物业公司对考核内容亦不予认可，紫竹庭园业委会主张按照考核表的评分予以扣减，证据不充分，一审法院不予认定；关于绿化补栽费用，根据合同及附件二的约定，居怡物业公司需提供五级服务，现紫竹庭园业委会提供证据能够证实在居怡物业公司提供物业服务期间提供的绿地养护服务并不符合五级服务中“成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草”的规定。同时，紫竹庭园业委会提供的证据可以证实草坪补栽产生费用22275元。鉴于造成草坪补栽除维护不当原因外，尚有业主种菜、紫竹庭园业委会管理不力未能有效制止等归责于双方的原因，对于该绿地补栽费用，一审法院酌定居怡物业公司和紫竹庭园业委会之间按6:4承担，即居怡物业公司应承担22275元*60%=13365元，该费用少于紫竹庭园业委会主张的22054.46元，一审法院予以认定，应予扣减。综上，一审法院认定尚应从保证金中扣减的款项为13365元，故紫竹庭园业委会扣减相应款项后尚应退还的保证金金额为58925.12元。关于居怡物业公司主张的逾期付款利息，由于紫竹庭园业委会于2019年12月5日向居怡物业公司发送《给居怡财务结算.xlsx》后居怡物业公司表示再进行核对，此后居怡物业公司诉至一审法院，一审法院认为该逾期付款利息自起诉之日即2020年1月14日起算较为妥当，逾期付款利息应以返还金额58925.12元为基数自2020年1月14日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点二，紫竹庭园业委会要求移交相关物业资料的反诉请求。首先，紫竹庭园业委会并未提供其在签订合同时已向居怡物业公司移交物业档案等相关资料的证据，根据双方进行了对账结算的事实，居怡物业公司主张已移交全部资料可予采信；其次，紫竹庭园业委会仅凭有车辆未停在车位上即主张存在遗漏未移交的车位租金收费资料，该推论并不严谨，一审法院对该主张不予采信；再次，紫竹庭园业委会主张尚存在其他广告费等收益项目，但庭审中又述称暂未发现除结算清单中载明的广告费、展位费之外遗漏未告知的收费情况，一审法院对其该主张亦不予采信。紫竹庭园业委会无法证实存在未移交资料，其主张居怡物业公司按约承担违约金亦无事实依据。故，一审法院对紫竹庭园业委会的全部反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，一审法院判决：一、张家港市金港镇紫竹庭园业主委员会于判决生效后10日内向上海居怡物业管理有限公司张家港分公司返还保证金58925.12元及逾期付款利息（以58925.12元为基数自2020年1月14日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回张家港市金港镇紫竹庭园业主委员会的全部反诉请求。本诉案件受理费2300元，由上海居怡物业管理有限公司张家港分公司负担1027元，张家港市金港镇紫竹庭园业主委员会负担1273元。反诉案件受理费减半收取837.5元，由张家港市金港镇紫竹庭园业主委员会负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。二审争议焦点：居怡物业公司是否应承担部分张家港市紫竹庭园小区草坪补栽费用。本院认为，紫竹庭园业委会与居怡物业公司签订的《苏州市物业服务合同》及附件均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同附件二约定了物业管理服务的质量标准，其中明确草坪的养护与管理按《省标》五级执行，成活率在95%以上，生长茂盛，整块草地没有已开花杂草。而根据已查明的事实，草坪上有业主种菜等情形，导致产生草坪补栽费用22275元。该费用的产生，小区业主不当行为固然有一定因素，也与居怡物业公司为小区提供物业服务期间对草坪的养护与管理未达五级服务标准有密切关联，对此居怡物业公司有过错，一审法院判决居怡物业公司、紫竹庭园业委会按6:4比例分担草坪补栽费用，属于合理裁量，并无不当。综上，居怡物业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人上海居怡物业管理有限公司张家港分公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十二月二十一日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。