河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初9096号原告滑县中建置业有限公司，住所地：河南省滑县新区大三路中段。法定代表人李祥胜，该公司执行董事。原告牛东东，男，1986年3月27日生，汉族，住河南省滑县。以上二原告共同委托诉讼代理人丁军魁，河南丁当律师事务所律师。被告刘根喜，男，1964年9月22日生，汉族，河南省尉氏县洧川镇南街村**，现住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人杨帆，河南苗硕律师事务所律师。原告滑县中建置业有限公司（以下简称中建公司）、牛东东与被告刘根喜确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序,于2020年11月28日、12月28日公开开庭进行了审理。原告中建公司、牛东东委托诉讼代理人丁军魁，被告刘根喜的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建公司、牛东东向本院提出诉讼请求：请求依法判令确认原告与被告于2014年3月14日签订的三份《商品房买卖合同》（注：中建怡园商住小区7号楼2单元502、702号及4号楼2单元902号三套房屋）无效。事实及理由：原告牛东东与原告中建公司联合开发承建中建怡园商住小区2#、4#、7#住宅楼，中建怡园商住小区2#、4#、7#住宅楼所有权及所有用益物权归原告牛东东所有，在2014年3月14原、被告签订三份《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，合同是平等主体自然人、法人、其他组织之间设立、变更终止、解除民事权利义务关系的协议，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。原被告之间从来没有房屋买卖的合意、要约等行为，依据《民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备表示真实，《民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。原、被告签订房屋买卖合同的目的系为借款合同担保的，构成通谋虚假表示，房屋买卖合同作为伪装行为本身无效。综上，原被告之间不存在房屋买卖的真实意思表示，原告与被告之间于2014年3月14日签订三份《房屋买卖合同》是虚假的意思表示实施的民事法律行为属于无效，望法院查明事实支持原告诉请。被告刘根喜辩称：1、原告系恶意诉讼、虚假诉讼，原告所述案涉房屋系借款合同提供担保不实，纯属捏造，根据裁判文书网显示，原告与其他业主纠纷均以上述理由抗辩，依法被滑县人民法院驳回；2、牛东东非本案适格原告，其不是商品房买卖合同的主体，其不应参加本案诉讼；3、原告中建公司与被告之间存在商品房买卖合意，双方的合同经滑县房管局备案生效，具有公示力，真实合法有效；4、案涉房屋所在小区，至今未按合同交付，合同约定的交付时间为2014年10月1日，而原告中建公司因自身资金断裂，小区几乎处于烂尾状态，滑县县委县政府也多次出面施压，至今小区仍存在诸多问题，小区业主无奈自筹资金安装电梯，架设临时电，小区业主至今仍处于水深火热中，被告保留追溯原告中建公司逾期交房的责任。综上，原告中建公司作为无良开发商缺乏基本操守和诚信，属于恶意碰瓷，其诉请应当驳回，并请求贵院查明事实的基础上，对二原告虚假诉讼行为进行司法惩戒。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：原告滑县中建置业有限公司在滑县××大道东侧、黄河路南侧开发滑县中建怡园小区，2011年5月16日，原告中建公司与原告牛东东签订《联合开发合同书》，合同约定中建公司与牛东东就中建怡园小区2、4、7号住宅楼进行联合开发，由中建公司提供联合开发用地，牛东东提供相应的土地配套费用并承担全部建安施工费用，在牛东东结清施工建设费用并承担合同约定的费用后，产权归牛东东所有。2014年3月14日、3月17日，被告刘根喜作为买受人与原告中建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》三份，合同约定刘根喜购买中建公司开发的中建怡园小区7号楼2单元702号、502号及4号楼2单元902房。于此同时，案外人刘松与原告中建公司签订《商品房买卖合同》三份，由刘松购买中建怡园小区7号楼1单元901号、1001号、7号楼2单元601号房屋；案外人孙倩倩与原告中建公司签订《商品房买卖合同》三份，由刘根喜购买该小区7号楼1单元702、802号房。上述8套房屋合同约定的价款均为25万元，付款方式亦均为一次性付清。被告刘根喜与案外人刘松系父子关系，案外人刘松与孙倩倩系夫妻关系。原告刘根喜庭审中陈述，其购房款系通过当时的售楼部经理许江浩支付的。2014年3月14日及17日，许江浩将刘根喜支付的款项分两次各向秦金山转款965000元，共计1930000元。案涉三套《商品房买卖合同》签订后，原告中建公司为刘根喜出具了三份数额均为25万元购房款的收据，收据上加盖有滑县中建置业有限公司财务专用章，秦金山在该三份收据上签名。被告刘根喜在与原告滑县中建置业有限公司签订上述三份《商品房买卖合同》，就4号楼2单元902房与案外人蒋利霞签订买卖协议，滑县房产管理局的商品房预售合同登记备案中，7号楼2单元702号、502号的买受人为刘根喜，4号楼2单元902房的买受人为蒋利霞。另，原告证人秦金山出庭证实：其本人系案涉小区的实际施工人，在工程施工过程中，因资金紧缺通过时任该小区售楼部经理的许江浩向外借款，后许江浩帮其找到借款200万元，当时约定的利息为月息3.5分，2014年3月份许江浩分两次共支付其193万元，第一个月的利息7万元预先扣除了，为担保该笔借款共签订了八套房的《商品房买卖合同》，合同上载明的买受人分别为刘根喜、孙倩倩、刘松，并出具了8份由其本人签名的房款收据，后期支付了部分利息，每月利息为7万元。原告庭审中提交2014年5月19日、2014年7月17日、2014年9月27日秦金山银行卡存款业务回单3份，该三份存款凭证的收款人均为刘根喜，金额均为7万元。被告刘根喜对该三份转款凭证的真实性不持异议，但称该款项的产生系因三人购房后发现其购房的价格远高于其他人的价格，后经与开发商协商，开发商分批退回的房款。本院认为：本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点1、原告牛东东是否为本案适格原告；2、原告中建公司与被告刘根喜之间存在何种法律关系，双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》性质及效力如何确定。针对第一个争议焦点：原告牛东东与中建公司签订《联合开发合同书》，对案涉房屋享有利益，其虽非案涉《商品房买卖合同》的当事人，但系利害关系人，故其作为原告提起诉讼并无不当。针对第二个争议焦点：虽被告刘根喜坚持辩称双方之间系买卖合同关系，但根据审理查明的内容，被告无法陈述双方关于缔约房屋买卖合同的步骤和细节，案涉房款未支付给原告中建公司财务人员，而是交付给案外人许江浩，许江浩在收到房款后未将房款支付公司而是转至秦金山账户，房款收据上有非原告中建公司工作人员秦金山的签名，同时案涉三套房屋与另外相关五套房屋具体情况不同房款确均为25万元，合同约定的房屋总价款为200万元，而刘根喜仅支付了193万元，后秦金山又多次向刘根喜转款，且每次均是7万元，上述情况均与正常的商品房交易习惯严重不符，被告就此辩解亦不能自圆其说，不足以证明双方达成了商品房买卖的合意，上述情况结合秦金山的证言，可以认定秦金山与刘根喜之间存在民间借贷法律关系，秦金山为借款人，刘根喜为出借人。承前所述，双方就案涉房屋签订的两份《商品房买卖合同》，真实意思并非商品房买卖，而是以案涉房产作为秦金山与刘根喜之间借贷款项的担保。因此，案涉合同的签订是双方履行让与担保约定的行为，双方之间成立让与担保合同关系，不成立商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的精神，本案不应单独审查商品房买卖合同的效力，而应将案涉合同作为民间借贷让与担保合同的组成部分审查其效力。而中建公司与刘根喜之间成立的让与担保合同关系，系双方真实的意思表示，虽非物权法规定的有名担保，但现行法律并未明确禁止该类型担保方式，故上述合同不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原告中建公司在与被告刘根喜签订《商品房买卖合同》并办理备案登记后，虽未办理相应的物权登记，但根据物权变动行为与其原因行为相区分的原则，未办理相应的物权登记并不影响双方之间合同的效力，现中建公司以双方之间不存在真实的买卖合意为由，请求确认案涉无效，有违诚实信用原则，亦将导致双方之间合法成立的让与担保意思表示一并无效，不利于债权人合法利益的保护，刘根喜、秦金山及中建公司应基于民间借贷关系和让与担保合同关系清理债权债务。综上，原告要求确认合同无效，无事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告滑县中建置业有限公司、牛东东的诉讼请求。案件受理费减半收取5650元，由原告滑县中建置业有限公司、牛东东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  杨海玲二〇二〇年十二月二十九日书记员  苑冰月