文书内容中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20707号原告：家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司，住所地广东省广州市增城区逸翠庄园君御环路**之十七，统一社会信用代码91440183054532635M。负责人：何伟雄，职务：总经理。委托代理人：覃兆江，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托代理人：陆晓红，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：黄某1，男，2006年2月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，法定代理人：黄某，男，1971年6月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系黄某1父亲。法定代理人：何某，女，1973年10月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系黄某1母亲。原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司诉被告黄某1物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司委托代理人覃兆江、陆晓红，被告黄某1法定代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、开发商和记黄埔地产（广州增城）有限公司与家利物业管理（深圳）有限公司于2016年11月15日签订《前期物业服务合同》，开发商依法选聘该公司为其位于广州市增城区的“逸翠庄园二期”楼盘提供前期物业管理服务。和记物业服务（深圳）有限公司于2012年9月25日设立了和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司，和记物业服务（深圳）有限公司于2014年7月10日更名为家利物业管理（深圳）有限公司，后和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司于2014年9月1日更名为：家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司，即原告。二、被告与开发商于2018年6月27日签订《广州市商品买卖合同（预售）》及附件，被告同意签订并遵守《增城逸翠庄园前期物业服务协议》，物业服务费按建筑面积计收，具体数额按《增城逸翠庄园前期物业服务协议》标准收取。三、2018年12月21日，开发商向被告发出《逸翠庄园物业交楼通知书》，涉案房屋的物业服务费将由2019年1月4日起计收。但被告没有按通知约定前往办理收楼入伙手续，根据《广州市商品买卖合同（预售）》及附件约定，涉案房屋的物业服务费应从2019年1月4日起计收。四、《广州市商品房买卖合同补充协议》对交房条件进行修改约定，案涉物业已达到开发商与被告约定的交楼条件且开发商己履行通知被告收楼的义务，因此，应自收楼通知书确定的交楼日期起视为该商品房己自动交楼。但被告自2019年1月起开始拖欠应缴的物业管理服务费，经原告多次催缴仍拒绝缴纳至今。原告的诉讼请求为：一、判令被告按每月人民币（下同）979.34元标准向原告支付从2019年1月4日起计算至本判决生效之日止的物业管理服务费，暂计至2020年7月30日的物业管理费金额为18512.69元；二、判令被告向原告支付从2019年1月起至本判决发生法律效力之日止欠付物业服务费的违约金（违约金按月计算，从每月的第6日起，以当月欠缴的物业服务费为本金，按每天千分之一的标准计至被告清缴当月物业服务费之日止），暂计至2020年7月27日的违约金为4942.26元；三、判令被告支付从2019年1月4日起至2020年6月30日止的公摊电费191.19元；四、判令被告向原告支付律师费2200元（若立案后需要开庭审理本案的，则向原告支付律师费3200元）；五、本案的诉讼费由被告承担。综上，物业管理服务费为18512.69元，违约金为4942.26元，公摊电费为191.19元，律师费2200元，暂合计：25846.14元。原告当庭变更诉讼请求为：关于第一项诉讼请求，因被告已经缴纳所欠物业管理费，我方不再请求第一项；第二项变更为：判令从2019年1月起至2020年10月24日被告向原告支付欠付物业费的违约金6663.31元；第三项已交，不再请求；第四项变更为：判令被告向原告支付律师费3200元（根据委托代理人合同）；第五项不变。原告向本院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件；2、《前期物业服务合同》、分公司设立资料及变更名称的公司登记资料，证据1、2证明：被告与开发商和记黄埔地产（广州增城）有限公司于2018年6月27日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买涉案房屋广州市增城区荔城街天御南三街15（天御南三街15号）101房，并同意签订并遵守《逸翠庄园临时管理规约》及《增城逸翠庄园前期物业服务协议》，从《物业交楼通知书》确定的交费日期起由被告支付物业管理费。案涉房屋建筑面积279.81平方米，按每月每平方米3.5元收取物业管理服务费；3、《逸翠庄园物业交楼通知书》；4、催请收楼函；5、邮寄证明；6、建筑工程竣工验收报告；7、广州市《建筑工程规划验收合格证》、《建设工程规划条件核实意见书》；8、广州市公安局增城区分局防火监督大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》；9、广州市增城区人民防空办公室《防空地下室易地建设意见书》；10、增城市坏境保护局《关于增城市三联地块住宅项目一、二期工程建设项目环保预验收的意见》；11、《客户受电工程竣工检验意见书》；12、广州市增城自来水有限公司《供水证明》；13、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）；14、逸翠庄园临时管理规约；15、逸翠庄园住宅使用说明书；16、逸翠庄园住宅质量保证书；17、公共用电电费分摊情况及支付凭证，证据3-17证明案涉房屋已经具备收楼条件，且开发商已于2018年12月21日通知被告于2018年12月28日办理收楼入伙手续，约定自2019年1月4日起由被告承担物业管理服务费，被告没有配合开发商于通知时间内办理收楼入伙手续，视为被告已于2018年12月28日已收楼，被告应自2019年1月4日起支付物业管理服务费和公摊电费等费用；（当庭撤回该项证据）18、《民事委托代理合同》、律师费发票，证明委托律师代理诉讼需支付律师费暂计2200元，若立案后需开庭审理本案的，则被告按3200元支付原告委托律师代理诉讼的律师费;19、竣工验收备案表，证明案涉物业已符合交楼验收条件，并依据《建设工程质量管理条例》依法向广州市增城区住房建设局进行备案登记；20、律师费发票，证明本案定于2020年12月8日开庭审理，依据《民事委托代理合同》第五条约定，开庭审理的，原告需支付律师费3200元；21、前期物业服务协议。被告辩称：被告与开发商签订了《广州市商品房买卖合同》，合同有列明被告所在的物业区域尚未能划定为统一的物业区域，开发商关于划定统一物业区域的申请尚未得到广州市房地产管理部门的受理备案，原告作为物业管理公司对区域进行管理，既没有在合同中约定，也未得到政府部门的备案批准，物业收费标准也没有得到物价部门的核准，因此原告不具有合法的实施物业管理及收费的资格。二、开发商虽向被告发出了收楼通知书，但涉案物业因存在地板严重鼓包、裂缝、屋顶渗水、漏水、门窗破烂、钢筋外露等房屋质量问题导致被告无法正常收楼，而且多次把问题反映给开发商处理，长达数月长至一年没有解決，本人及我先生多次从番禺远道到达增城逸翠庄园想入屋查看维修进度，都被开发商人员以没有锁匙为由将我们拒绝入内。房屋验收未合格达不到合同约定的收楼标准，被告有权拒绝收楼，被告在尚未收楼之前，涉案物业所有权仍属于开发商，原告无权向被告主张物业管理费。直到2020年10月,涉案物业的地板鼓包、裂缝、屋顶渗水、漏水、门窗破烂等问题基本得到修补解决后，被告才正式收楼。三、2010年10月24日收楼后，被告已缴清2019年1月至2020年10月31日共22个月物业管理费共计21450.71元，22个月的分摊电费共计228.94元。被告已缴清所有费用，原告还将被告起诉欠缴物业费与事实不符。四、被告迟延收楼有合法合理的依据，没有构成违约，原告主张迟延支付物业管理费违约金、滞纳金没有事实根据，更不合情理，被告要求法官公平公正裁判。五、本案为合同纠纷，律师费并非为必须支付的费用，因此原告向被告主张律师费没有法律依据；并且本案被告不存在违约行为，原告无权要求被告承担诉讼费，更无权要求承担律师费。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。滞纳金不是我的原因造成的，我收楼的时候质量不合格，而且物业不配合我，我已经七八次找物业协商，但是物业都是故意刁难我，还不给我进去房屋检查。开发商这样拖延我，不配合我收楼和维修，拖了一年多，不是我不去收楼，当时我也没有留下任何证据，房屋漏水在同一栋很多业主都有反映，其他业主也有跟我同样的情况，物业和开发商相互推诿，就是不给我钥匙开门进去检查。2019年底到2020年5月那段疫情期间，我们很少外出。被告向本院提交以下证据：1、照片（二楼卧室玻璃窗破裂）；2、照片（一楼大厅顶上漏水）；3、照片（卧室顶上漏水，修补后残留的胶水）；4、照片（二、三楼房间地板鼓泡，维修人员将地板切割，用水泥修补后现状，证据1-4证明逸翠庄园二期天御南三街15号物业未收楼前验收发现的问题；5、聊天记录；6、聊天记录，证据5、6证明逸翠庄园二期天御南三街15号物业未收楼前验收房屋发现质量的问题与开发商人员沟通记录；7、单元检测记录表，证明逸翠庄园二期天御南三街15号物业未收楼前最后一次登记的维修记录；8、照片（维修房屋的人员），证明逸翠庄园二期天御南三街15号物业未收楼前验收发现的问题；9、广东增值税普通发票，证明逸翠庄园二期天御南三街15号于2020-10-24已缴清2019年1月至2020年10月的物业管理费和公共用电分摊费；10、因房屋质量问题每次到访增城逸翠庄园时间记录。经审理查明：根据和记黄埔地产（广州增城）有限公司与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，被告所购商品房为逸翠庄园天御南三街15号幢1层101号房，建筑面积279.81平方米。2018年6月27日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《增城逸翠庄园前期物业服务协议》，其中第四条约定：一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。该物业服务费起计之日前本物业的前期物业管理服务成本，乙方同意由发展商实报实销予甲方。二、低层住宅单元按建筑面积每月每平方叁元伍角（RMB3.5）缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月五(5)日之前以自动转账方式，提前支付本月的物业服务费。乙方需在甲方指定银行开立账户（或乙方向甲方提供印有乙方存款账户号码的存折页复印件），并按时存入当期足额物业服务费以便甲方扣收。乙方同意在房屋交付使用时，由甲方预收不超过三(3)个月的物业服务费。其中第十一条约定：违约责任：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权义要乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。2018年12月21日，和记黄埔地产（广州增城）有限公司向被告发出《逸翠庄园物业交楼通知书》，通知其根据《广州市商品房买卖合同》的约定，其购买的逸翠庄园天御南三街15号单元已具备交楼条件，请于2018年12月28日亲临办理售楼入伙手续。该单元的物业服务费将由2019年1月4日起计收。我司在此提醒其注意：根据买卖合同约定，自本通知书中确定的交付使用之日起，与该单元管理和保管有关的费用均由其承担，若其未按本通知书之要求办理该单元的收楼手续，则自本通知书中确定的交付使用之日起，该单元视为已经正式交付给被告，该单元的风险责任也随之转移给其，我司无需承担任何逾期交付和任何保管的责任。和记黄埔地产（广州增城）有限公司随后分别于2019年2月15日、2019年5月9日、2019年10月23日、2020年1月10日向被告发出《催请收楼函》。庭审中，双方确认涉案物业每月物业管理费为979.34元，被告已于2020年10月24日缴清2019年1月至2020年10月物业管理费及公用分摊电费。庭审时原告称其于2019年1月收到收楼通知书，当时正值过年，其于2019年5月前去收楼但开发商没有提供三证当时就没有收楼，后来再去发现房屋质量有问题。被告提供照片与聊天记录以证明涉案物业存在质量问题、未达收楼标准。原告认为房屋质量问题是被告与开发商的另一关系，与其无关。另查明，2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司的名称经核准变更为家利物业管理（深圳）有限公司。2014年9月1日，和记物业服务（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司更名为家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司。原告与广东法丞汇俊律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定若在立案后因业主支付物管费等费用而撤诉的，原告向该事务所支付一审律师代理费2200元，如需开庭的，原告在首次开庭后向该事务所支付一审阶段律师代理费3200元。根据原告提交的发票，原告现已向广东法丞汇俊律师事务所支付律师费3200元。本院认为：原被告签订的《增城逸翠庄园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。虽被告于2020年10月24日已缴清2019年1月至2020年10月物业管理费及公摊电费，但被告未按时交纳物业服务费，构成违约，原告依照合同约定主张按每日1‰的标准计收违约金并无不当。根据《增城逸翠庄园前期物业服务协议》约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日，而原告已将交楼通知书送达被告，现被告以案涉物业存在质量问题而拒交物业管理费没有依据，本院对此抗辩理由不予采信。原告为更好地服务涉案小区业主自愿给予一个月的缴费缓冲期，主张违约金的起始日从当月的最后一天起计算，系其处分自己权利，本院予以照准。被告应以每月欠付的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，自每月的最后一日起支付违约金至实际清偿物业服务费之日止共计6663.31元（详见附表）。违约金总额应以欠付的物业服务费为限，超过部分，本院不予支持。至于律师费损失，原告提供证据证明其确有因提起本案诉讼支付律师费3200元，其主张该项损失有合同约定及事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第二百五十九条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、被告黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司支付2019年1月至2020年10月拖欠物业管理费的违约金6663.31元（违约金按月计算，分别从所在月份的最后一日起，以当月欠缴的物业服务费为本金，按每日1‰的标准计算至2020年10月23日）；二、被告黄某1于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司增城逸翠庄园分公司支付律师费3200。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告黄某1负担。本判决为终审判决。审判员 赵 岚二〇二〇年十二月十八日书记员 古美萍附表：            月份              本金（元）              起始日              截止日              违约金（元）                  2019年1月              884.56              2019/1/31              2020/10/23              558.16                  2019年2月              979.34              2019/2/28              2020/10/23              590.54                  2019年3月              979.34              2019/3/31              2020/10/23              560.18                  2019年4月              979.34              2019/4/30              2020/10/23              530.8                  2019年5月              979.34              2019/5/31              2020/10/23              500.44                  2019年6月              979.34              2019/6/30              2020/10/23              471.06                  2019年7月              979.34              2019/7/31              2020/10/23              440.7                  2019年8月              979.34              2019/8/31              2020/10/23              410.34                  2019年9月              979.34              2019/9/30              2020/10/23              380.96                  2019年10月              979.34              2019/10/31              2020/10/23              350.6                  2019年11月              979.34              2019/11/30              2020/10/23              321.22                  2019年12月              979.34              2019/12/31              2020/10/23              290.86                  2020年1月              979.34              2020/1/31              2020/10/23              260.5                  2020年2月              979.34              2020/2/28              2020/10/23              233.08                  2020年3月              979.34              2020/3/31              2020/10/23              201.74                  2020年4月              979.34              2020/4/30              2020/10/23              172.36                  2020年5月              979.34              2020/5/31              2020/10/23              142                  2020年6月              979.34              2020/6/30              2020/10/23              112.62                  2020年7月              979.34              2020/7/30              2020/10/23              83.24                  2020年8月              979.34              2020/8/31              2020/10/23              51.91                  2020年9月              979.34                            2020/10/23              0                  2020年10月              979.34                            2020/10/23              0                  总金额                                                        6663.31