文书内容黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0204民初1307号原告：黄石市明盛房地产开发有限公司，住所地：黄石市经济开发区团城山柯尔山。法定代表人：张新明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：柯新周，系湖北众坤律师事务所律师，系一般授权。被告：黄石德力宝顺汽车服务有限公司，住所地：黄石市团城山开发区广州路**。法定代表人：胡玉婷。原告黄石市明盛房地产开发有限公司与被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市明盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柯新周和被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司的法定代表人胡玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市明盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除；2、被告立即向原告返还明盛·湖景花园20号楼一层910.07㎡的商业用房；3、被告立即支付拖欠原告2020年9月19日前的租金888186.97元；4、被告支付违约金118630.24元；5、被告赔偿逾期支付租金的利息损失，该利息损失2020年9月19日前为265995.06元，自2020年9月20日起，以欠付租金888186.97元为基数，按日万分之五计算至实际付清租金之日止；6、被告支付逾期返还房屋的占有使用费，该占有使用费自2020年9月20日起计算，按每日515.70元的标准，计算至被告实际返还明盛·湖景花园20号楼一层910.07㎡商业用房之日止；7、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，对被告承租原告房屋的位置及面积、租金标准、租期、合同的解除、违约责任等进行了明确约定。后经过三次调整，自2018年4月1日起被告承租的房屋为明盛·湖景花园项目20号楼一层910.07㎡的商业用房，租金标准为17元/㎡/月。2019年1月4日，经原、被告双方核对，截至2018年12月31日，被告累计欠付租金862356.17元。原告于2019年5月7日委托律师向被告发《律师函》，催促被告付清拖欠的租金，但此后被告仅支付了部分租金。被告拖欠原告巨额租金的行为，已构成严重违约，不仅应承担约定的违约责任，而且原告可解除合同。原告多次催讨无果后，依据《房屋租赁合同》约定，于2020年9月19日向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，解除了原、被告之间的《房屋租赁合同》。截至2020年9月19日，被告尚欠原告房屋租金888186.97元。被告收到《解除房屋租赁合同通知书》后，既不向原告支付拖欠的租金，也不向原告返还租赁房屋，仍占用该房屋，严重损害原告的合法利益，故原告诉至法院。黄石德力宝顺汽车服务有限公司辩称：对原告诉讼请求的第4、5项有异议。因为房屋租赁合同变更了4次，原告第5项诉讼请求“被告赔偿逾期支付租金的利息损失”，但是合同中注明的“3个月不支付租金就可以解除合同”，因而扩大了我方的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。根据经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2015年8月10日，原告黄石市明盛房地产开发有限公司（出租房）与被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司（承租方）就恢复原租赁合同事宜签订《房屋租赁合同》，约定对被告承租原告具有合法使用权的位于黄石市团城山开发区广州路以北、新区三路以东：明盛·湖景花园14号楼一、二层商业功能区，面积1933.39㎡，20号楼一、二层面积2669.47㎡、20至26号楼裙楼一、二层，面积415.80㎡，26号楼一层面积528.81㎡，二层办公区已装修面积724.87㎡，合计面积6272.34㎡；房屋租赁期限自2015年8月1日恢复至原合同2020年12月31日止为5年余；因任何一方违约导致合同提前解除的，违约方应按总租金5%的标准向守约方支付违约金；租赁期间被告必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，原告有权按日5‰的标准向被告加收资金占用费，如拖欠租金达90天，原告有权通知解除本合同，收回房屋；合同还约定了租金计算标准和支付方式。2016年12月22日，原、被告签订《补充协议》，约定20号楼、26号楼将二层及上二层楼梯档间退出，并对20号楼与26号楼之间裙楼原租赁重计面积调减，现实租面积1268.22㎡，从2016年12月1日起，每平方米租金按17元计租；14号楼一、二层面积1933.39㎡，由于租赁方上二层楼梯空间无法退出，租金按原合同执行。2017年1月7日，原、被告签订《补充协议》，约定20号楼、26号楼将二层及上二层楼梯档间退出，并对20号楼与26号楼之间裙楼原租赁重计面积调减，现实租面积1268.22㎡，从2016年12月1日起，每平方米租金按17元计租；14号楼一、二层面积1933.39㎡，已变更由黄欢同志承租（今后计租面积不再含14号楼）。2018年2月9日，被告向原告发出《关于变更租赁合同的联系函》，其中载明：现由于我方经营状况不佳，欠交贵方租金达80余万元，对此深感歉意！为了减轻欠租的压力，经与我方转租单位黄石市泓岳装饰公司商量，将26栋358.15㎡从2018年4月1日起由其直接向贵方交付租金及其应承担承租的26栋358.15㎡的权利和责任。并从即日起我方只承担20栋910.07㎡的权利和责任，同时请贵方办理变更手续。三方的权利和义务以此函签收后为划分依据，并于2018年4月1日起我方不再承担26栋358.15㎡租用房的任何责任。2019年1月4日，原告向被告发出《对帐确认函》，载明：贵公司租赁我公司湖景花园小区商用房经营汽车维修业务，截止2018年12月31日累计欠我公司租金捌拾陆万贰仟叁佰伍拾陆元壹角柒分（￥862356.17元）。被告在该确认函上签字、盖章确认。2019年5月7日，原告向被告发出《敦促履约律师函》，要求被告收到律师函之日起五日内付清拖欠的租金862356.17元并支付逾期付款违约金，如被告未履行上述义务，原告将依约通知解除双方签订的房屋租赁合同。之后，被告分别于2019年1月31日支付租金15471元、2019年5月6日支付租金30942元、2019年5月21日支付租金15471元、2019年5月23日支付租金100000元、2019年6月6日支付租金15471元、2019年7月5日支付租金15471元、2019年9月4日支付租金15471元、2019年10月31日支付租金15471元、2019年12月31日支付租金15471元、2020年1月3日支付租金10000元、2020年1月13日支付租金5471元、2020年7月14日支付租金15471元，共计支付租金270181元。2020年9月18日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除与其签订的前述《房屋租赁合同》、《补充协议》，要求被告收到通知后7日内付清截至2020年8月31日欠付的租金878388.67元及逾期支付租金的违约金，并要求被告退出明盛·湖景花园项目20号楼一层910.07㎡商业用房。被告于2020年9月19日签收该通知书。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、原告能否解除其与被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告能否要求被告腾退明盛·湖景花园20号楼一层910.07㎡的商业用房并支付拖欠的租金及逾期返还房屋的占有使用费；3、原告能否同时主张违约金和利息损失。关于第一点，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，签约主体合法，且不违反法律的禁止性规定，均合法有效，原、被告双方应当严格按照《房屋租赁合同》、《补充协议》的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。上述协议签订后，原告即按照约定将案涉房屋交付给被告使用，但被告未能按照约定及时足额支付租金，拖欠租金达90天以上，达到合同约定解除的条件，且被告经原告书面催告后在合理期限内仍未能付清，根据上述法律规定，原告亦可以依法解除合同。因被告于2020年9月19日收到原告的《解除房屋租赁合同通知书》，故原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月19日解除，对原告的第一项诉讼请求本院依法予以支持。关于第二点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月19日解除，根据上述法律规定，原告可以要求恢复原状，即被告腾退明盛·湖景花园20号楼一层910.07㎡的商业用房。因被告未能按照约定及时足额支付租金，且经原告书面催告后在合理期限内仍未能付清，已经构成根本性违约，被告应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故被告应支付拖欠的截至2020年9月19日的租金和自2020年9月20日起的房屋占有使用费。截至2018年12月31日，被告累计欠付租金862356.17元，后被告陆续于2019年1月31日至2020年7月14日期间共计支付租金270181元，结合原告自愿免除新冠××疫情期间1.5个月的租金，经法庭核算，截至《房屋租赁合同》解除之日即2020年9月19日，被告拖欠的租金为888139.23元（详见附表）。被告至今未腾退案涉房屋，应支付《房屋租赁合同》解除之后即自2020年9月20日起的房屋占有使用费，原告主张按照租金标准515.70元/天（910.07㎡×17元/㎡/月÷30天）计算占有使用费直至实际腾退案涉房屋之日止，不违反法律规定，本院依法予以支持。关于第三点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，原告既主张按照总租金5%的标准计算违约金，又主张以欠付租金为基数，按照日万分之五的标准计算利息损失，两项同时主张，明显过分高于逾期支付租金给原告造成的损失，且被告认为原告主张的上述违约金和利息损失过高，并请求本院对违约金和利息损失予以调整，故本院依法酌情认定被告向原告支付的违约金和利息损失以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至2020年9月19日合计为81807.05元，后续违约金和利息损失以欠付租金为基数，按照前述标准，继续计算至租金全部付清之日止（详见附表）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告黄石市明盛房地产开发有限公司与被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除。二、被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退明盛·湖景花园20号楼一层910.07㎡的商业用房。三、被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄石市明盛房地产开发有限公司支付拖欠的租金888139.23元，并自2020年9月20日起按照515.70元/天的标准向原告黄石市明盛房地产开发有限公司支付房屋占有使用费至上述房屋实际腾退之日止。四、被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄石市明盛房地产开发有限公司支付违约金和利息损失（截至2020年9月19日的违约金和利息损失为81807.05元，后续违约金和利息损失以拖欠的租金888139.23元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，继续计算自2020年9月20日起至拖欠租金付清之日止）。五、驳回原告黄石市明盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8188元、财产保全费5000元，合计13188元，由被告黄石德力宝顺汽车服务有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  余俊二〇二〇年十二月二十二日法官助理陈婷书记员马娟附表：            序号              日期              当期应付租金              累计应付 租金              支付租金              拖欠天数              年利率              逾期利息                  1               2018.12.31              /              862356.17               /              /              /              /                  2               2019.1.31              /              862356.36               15471.00               30               0.06525               4624.83                   3               2019.2.1              46413.57               893298.93               /              /              /              /                  4               2019.4.30              /              893298.93               /              90               0.06525               14372.32                   5               2019.5.1              46413.57               939712.50               /              /              /              /                  6               2019.5.6              /              939712.50               30942.00               6               0.06525               1007.94                   7               2019.5.21              /              908770.50               15471.00               15               0.06525               2436.87                   8               2019.5.23              /              893299.50               100000.00               2               0.06525               319.39                   9               2019.6.6              /              793299.50               15471.00               13               0.06525               1843.61                   10               2019.7.5              /              777828.50               15471.00               29               0.06525               4032.45                   11               2019.7.31              /              762357.50               /              25               0.06525               3407.11                   12               2019.8.1              46413.57               808771.07               /              /              /              /                  13               2019.9.4              /              808771.07               15471.00               34               0.06375               4802.77                   14               2019.10.31              /              793300.07               15471.00               56               0.06300               7667.84                   15               2019.11.1              46413.57               824242.64               /              /              /              /                  16               2019.12.31              /              824242.64               15471.00               60               0.06225               8434.37                   17               2020.1.3              /              808771.64               10000.00               3               0.06225               413.80                   18               2020.1.13              /              798771.64               5471.00               10               0.06225               1362.29                   19               2020.1.31              /              793300.64               /              17               0.06225               2300.03                   20               2020.2.1              23206.79               816507.43               /              /              /              /                  21               2020.4.30              /              816507.43               /              90               0.06225               12532.83                   22               2020.5.1              46413.57               862921.00               /              /              /              /                  23               2020.7.14              /              862921.00               15471.00               74               0.05775               10103.27                   24               2020.7.31              /              847450.00               /              16               0.05775               2145.33                   25               2020.8.1              40689.23               888139.23               /              /              /              /                  26               2020.9.19              /              888139.23               /              /              /              /                  截至2020年9月19日              888139.23              /              /              /              81807.05