河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初2676号原告：王某某，女，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：贾枫，河南圣凡律师事务所律师。被告：项城市某某置业有限公司。委托诉讼代理人：张红，该公司法律顾问。原告王某某诉被告项城市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人贾枫、被告项城市某某置业有限公司的委托诉讼代理人张红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于项城市中心广场大厦商品房A座2层052号房，为原告办理产权登记证书，并依约支付违约金279281.5元（2016年6月30日至2020年6月30日），2020年6月30日后继续逾期交房的违约金仍按合同约定支付，即已交付房价款的日万分之三计算；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月27日在被告处全款（637629元）购买位于项城市中心广场大厦商品预售房A座2层052号房，合同约定被告应于2016年6月30日前向原告交付相应房屋，逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。但时至今日，被告却不予履行交付义务，而原告却发现被告把原告购买的房屋已让他人进行商业经营。为此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告项城市某某置业有限公司辩称，一、原告要求答辩人支付逾期交房违约金的理由不能成立。1、原告与答辩人之间所签订的是《商品房买卖预售合同》，而不属于正规的商品房买卖合同，预售合同只是先期达成的有关商品房买卖的事宜，虽然双方在预售合同第八条约定了房屋交付时间是2016年6月30日，但是该条同时约定必须达到交付条件后才能进行交付，由于包括原告购买的商品房在内的整个项城市中心广场工程至今未验收合格，达不到将房屋交付给业主的条件。因此，按照双方签订的商品房预售合同第八条的约定，答辩人不存在违约行为，故不承担违约责任。2、虽然双方在签订的《商品房买卖预售合同》约定了交房期限和逾期交房的违约责任，但是由于答辩人公司原实际控股人朱建峰在建设项城市中心广场工程期间涉嫌犯罪，致使该工程停滞多年未建设，属于烂尾工程，项城市人民政府考虑到广大业主的利益，积极组织相关人员并筹措资金，才将此工程恢复建设，也因前期出现问题，现在该楼盘属于问题楼盘，与正常建设完工的楼盘是完全不同的。双方签订的《商品房买卖预售合同》第八条第二款约定了出卖人可据实予以延期的四种情形，其中第四种情形为“逾期竣工以后出现法定的或者约定的免责事由，出卖人也可以主张免责”,实际控股人涉及犯罪，致使正在建设的工程停滞，造成工程流期，无法在合同约定的时间将房屋交付业主使用，应该属于该条款约定的免责事由。因此，别说答辩人不存在违约行为，即使答辩人没有将涉案房屋在约定的时间交付给原告，因存在免责事由，答辩人也不应承担逾期交房的违约责任，即不应承担支付违约金的责任。二、原告应该按照现在测量的面积60.68平方米补足购房款。原告与答辩人之间签订的《商品房预售合同》第三条约定当时的房屋建筑面积是51.051平方米。因系预售合同，且当时的测量只是房地产开发商自己测量的，在房屋建成后,经不动产管理中心指定的正规的房屋面积测量机构测量，原告所购买的涉案房屋现在实际面积是60.68平方米，比预售合同中记载的房屋建筑面积增加了9.63平方米。本着公平原则，原告应该按照现在测量的面积60.68平方米补足购房款。原告如果不按照不动产管理中心测量的面积计算的全部的房价款支付给答辩人，将造成房屋产权证无法办理的后果。答辩人可以按照双方在预售合同中约定的51.051平方米的面积在工程验收合格后将房屋交付给原告，超出的面积则留置，但是因房屋实际测绘面积与合同不一致，造成房屋所有权证无法办理的后果则由原告自己承担。三、包括原告购买的房屋在内的整个中心广场建设工程至今还未验收，因此无法交付给原告，也无法办理产权登记手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月27日，原告王某某与被告项城市某某置业有限公司签订商品房买卖（预售）合同，约定：原告购买被告开发建设的广场大厦A座2层052号商品房，用途为商业，建筑面积为51.051平方米，套内建筑面积30.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.021平方米，单价为每平方米12490元，总价款637629元。房屋交付期限为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告于当日支付了全部购房款637629元，被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房。为此，原告诉至法院。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约金及应否收取房屋面积增加比在3%以内的房款。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告请求被告交付房屋并办理房产证相关手续，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。原、被告双方约定“产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”，由于案涉房屋目前不具备交付条件，也未办理房产登记手续，关于产权登记面积，并未经相关部门实地予以测量。因此，案涉房屋实测面积目前并不能确定，被告收取所售商品房面积增加比在3%以内的房款，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日按照约定向被告支付了全部房款，原告依约履行了自己的义务。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金279281.5元（违约金自2016年6月30日暂计算至2020年6月30日并续计算至实际交房之日止），由于双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算，但双方约定的是自最后交房期限2016年6月30日的第二天开始计算违约金，计算逾期交房违约金应当自2016年7月1日开始。因此，本院予以支持被告项城市某某置业有限公司支付原告王某某逾期交房违约金279281.5元（自2016年7月1日始至2020年7月1日止），并自2020年7月2日始至交房之日止，按已付购房款637629元日万分之三支付原告违约金。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告项城市某某置业有限公司支付原告王某某逾期交房违约金279281.5元（自2016年7月1日始至2020年7月1日止），并自2020年7月2日始至交房之日止，按已付购房款637629元日万分之三支付原告违约金，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12969元，由被告项城市某某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  王 燕审 判 员  韩东华人民陪审员  王国增二〇二〇年十二月三十一日法官助理王艳书记员韩博主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）