安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1203民初4356号 原告:岳文科,男,汉族,1968年11月10日出生,住安徽省阜阳市颍**。 被告：阜阳市丰恒置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**。 法定代表人：康华秀，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯全艳，安徽蓝邦律师事务所律师。 原告岳文科与被告阜阳市丰恒置业有限公司（以下简称丰恒置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告岳文科，被告丰恒置业公司的委托诉讼代理人冯继辉、冯全艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 岳文科向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告从2019年元月1日至2019年8月15日延期交房违约226天,折合人民币36110元(计算公式:532600元×0.0003×226-36110.28元)；2.判决被告赔偿原告2019年9月10日至2020年9月30日共计383天未按时把电移交电业局,主门未建主路不通的违约责任,人民币61195元(计算公式:532600×0.0003×358-57201.24元)；3.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年10月1日签订商品房认购协议，2016年10月19日交付完首付款贰拾叁万贰仟陆百元整(232600元)并签订商品房买卖合同,原告履行了自己的义务,余款按期办理了公积金贷款并打入对方指定账户,对方开据了全额发票,总房价532600元。根据合同规定被告应于2018年12月31日交房,但被告由于资金困难等原因,一直未能竣工交房,一而再再而三的拖延,直至2019年8月被告才要求原告收房。原告于2019年8月15日正式收房。违约交房日应从2019年1月1日起至2019年8月15日,共计226天。根据合同第九条规定:出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。根据合同第十四条规定:电户交房时应开通,移交电业部门,但出卖人交房至今仍未移交电业局,属未完全正常履行合同义务;西大门未建,主门主干道无出口,属道路不畅通不能正常运营,属违反合同第十四条规定，应按第九条规定按日支付总房价万分之三违约金。现高架桥和青峰路已建好通车,7#楼仍未完工。由于二期工程未能完工,不能竣工验收,致使电力无法移交,构成实质违约。建设未达到设计预期和要求(7#楼原设计的是名牌材城),影响了小区房屋的实际使用价值,给原告造成一定经济损失,原告暂不追究。鉴于恒业投资公司已构成事实违约,请求法院判决其承担相应违约责任,责令其尽快终止违约行为,修建西大门,把电力移交电业局。 丰恒置业公司辩称，1.被告不存在违约行为。原、被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条交付期限与交付条件，第二款第二项明确约定，因有关政策、法规的变动导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期。被告在施工过程中，恒业华府小区住宅楼单体工程在2018年9月初完工，施工现场临时设施开始陆续拆除，准备9月底完成地下室顶板覆土回填，开始小区绿化景观和配套设施综合管线施工，原计划两个半月完成所有工作达到交房条件，完全能够在合同约定期限内交付，但因下列两项政策变动及不可抗力的原因导致被告无法按期交房：（1）阜阳市交警支队和颍东区住建局联合发出公告，从2018年9月20日至2019年12月31日，对颍河东路（济和路-向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，恒业华府小区处于该封闭路段内，所有施工车辆无法进出造成工期延误（附有公告和封路现场照片）；（2）颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下污水管网破坏损毁后重建，然后该路段新排水管网截止目前尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度，同时导致无法进行综合验收、无法进行环保验收备案。对此情况，被告不仅多次口头向颍东区住建局反映情况，而且也书面进行反映，要求解决问题，但颍东区住建局虽然知道实际情况但就是没有落实解决。目前丰恒置业公司克服困难，为尽快交房而临时接通管线，待城市管网建成后再重新并入市政大管网，本案存在合同约定的被告可据实延期交房的情况，被告不存在违约行为；2．退一步说，即使本案不存在《合同》第八条第二款第二项约定的情形，那么也应认定被告逾期交房因不可抗力所导致。原告与被告之间形成的《合同》第八条交付期限与交付条件，第二款第二项明确约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，可据实予以延期。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能预见且不能克服的客观情况。被告没有预期交房的故意，上述情形的发生属于被告不可控制的因素，直接导致了被告无法在约定时间内交付房屋，即使本案不存在《合同》第八条第二款第二项约定的情形，那么也应认定被告逾期交房因不可抗力所导致。被告不存在逾期交房的故意和过错，原告要求被告赔偿违约金无事实依据和法律依据。3.原告于2019年8月15日申请交房，自愿按照现有条件交房，同时配合公司办理后期手续。因原告办理房屋验收交接手续，双方协商由减免原告一年物业费，被告不再承担该房屋的交房责任和其他相关责任，因此引起的法律后果及经济纠纷由原告本人自行承担。4.原告主张日万分之三的违约金过高，应当予以调低。5.双方在合同第十四条明确约定，交付时，水电开通、道路到户，并没有约定何时把电移交电业局，事实上被告交房时水电均已经开通，道路也已经到户，否则原告也不会同意交房。综上，被告不需要承担任何违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：丰恒置业公司开发建设颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目。2020年7月2日，原阜阳恒业投资有限公司变更为丰恒置业公司。2016年10月1日，岳文科与丰恒置业公司签订了合同编号为ＦＹ2016108253《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定岳文科购买位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为102.59平方米，单价每平方米5191.54元，总房款为532600元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2016年10月10日前支付首期款232600元，余款300000元办理银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房，但出卖人应出具相应证明文件。第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。岳文科于2016年10月19日向丰恒置业公司支付首付款232600元，余款办理了按揭贷款手续。丰恒置业公司于2020年7月24日开具购房发票。 丰恒置业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年8月15日，岳文科申请交房时，承诺知悉所购房屋的工程进度和交付条件，按现有条件收房，丰恒置业公司不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。并于同日办理房屋交接手续。丰恒置业公司同意减免岳文科2019年8月1日至2020年7月31日一年的物业费。 另查明：阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。 再查明：2019年3月5日阜阳恒业华府5#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件，2019年5月27日阜阳市城乡建设局出具《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月11日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该建设工程质量具备竣工验收备案条件，2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。 上述事实有《阜阳市商品房买卖合同》、营业执照、信息查询单，阜阳市颍东区住建局、阜阳市公安局交警支队《关于颍河东路（济河路-向阳路段）封闭的公告》，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室文件、延期交房通知、1#、2#、5#、6#楼的工程竣工验收报告、消防验收合格的资料、规划竣工核实证、竣工环境保护验收报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、建设工程档案预验收认可意见书、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、房地产测绘报告、恒业华府交房申请、验收交接单、发票、颍东区人民法院（2020）皖1203民初858号民事判决书、（2020）皖1203民初902号民事判决书以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点是岳文科主张丰恒置业公司支付逾期交房违约金及丰恒置业公司承担未按照合同约定把电移交电业局、主门未建、主路不通等违约责任的诉讼请求是否应得到支持。本案中，案涉《商品房买卖合同》约定2018年12月31日前交房，岳文科于2019年8月15日实际接收房屋，丰恒置业公司存在逾期交房的行为。但岳文科于2019年8月15日签字确认的交房申请，明确表明其已知悉所购房屋的工程进度和交付条件，并自愿按照现有条件收房，将不再承担该房屋交房责任和其他相关责任等内容，丰恒置业公司给岳文科免除了一年的物业费，且岳文科接收了该房屋，故双方已就逾期交房事宜达成一致意见，双方均应遵循该约定，故岳文科起诉主张丰恒置业公司承担逾期交房的违约责任没有依据，本院不予支持。岳文科未举证证明合同中关于将电移交电业局及主门、主路的相关约定，故对其主张丰恒置业公司赔偿其未按时把电移交电业局、主门未建、主路不通的违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告岳文科的诉讼请求。 案件受理费2232元，减半收取1116元，由原告岳文科负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王华荣 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理李明 书记员冉婷婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。