四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民初57号 原告：盛刚，男，1972年9月25日，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：盛平（系盛刚之兄）,男，1969年9月23日，汉族，住四川省兴文县。 原告：兰金成，女，1983年8月7月，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：盛平（系兰金成丈夫盛刚之兄），男，1969年9月23日，汉族，住四川省兴文县。 被告：四川芙蓉川南建设工程有限公司，住所地四川省珙县巡场镇河西街。 法定代表人：雷敬云，董事长。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师。 被告：兴文县粤华置地有限公司，住所地四川省兴文县古宋镇光明粤华星光天地商业**楼。 法定代表人：王杨洋。 原告盛刚、兰金成与被告四川芙蓉川南建设工程有限公司（以下简称芙蓉川南公司）、兴文县粤华置地有限公司（以下简称粤华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告盛刚、兰金成及其委托诉讼代理人盛平，被告芙蓉川南公司的委托诉讼代理人陈员到庭参加诉讼，被告粤华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告盛刚、兰金成向本院提出诉讼请求：1.判决对盛刚、兰金成购买粤华公司商品房，位于四川省兴文县××镇××幢××层××商品房的解封，对上述房产不应保全；2.判决四川省兴文县××镇××幢××层××商品房所有权归盛刚、兰金成所有；3.本案诉讼费由粤华公司、芙蓉川南公司负担。事实和理由：2018年7月9日，盛刚、兰金成与粤华公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》两份，约定粤华公司将其位于四川省兴文县××镇××幢××层××商品房出售于盛刚、兰金成，房屋总价款146651元，于2018年7月9日已付全部房款。付款方式为：一次性付款（现金及银行卡刷卡），分两次向粤华公司支付，转账支付76651元，其余款项为现金支付，并提供了所有支付房款的票据。盛刚、兰金成于2018年10月1日与兴文县星光天地商业管理有限公司签订了《委托经营管理协议》，将房屋委托给兴文县星光天地商业管理有限公司经营管理。因芙蓉川南公司与粤华公司合同纠纷一案中，盛刚、兰金成向粤华公司购买的位于四川省兴文县××镇××幢××层××商品房属于合法占有该不动产。本案符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。应解除对四川省兴文县××镇××幢××层××商品房的查封。 被告芙蓉川南公司辩称，对原告与粤华公司签订的商铺买卖合同无异议，但是不符合关于《最高人民法院审理执行异议若干问题》第二十八条第三款已经全部支付价款的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 被告粤华公司未答辩。 盛刚、兰金成为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.盛刚身份证、兰金成身份证、结婚证，拟证明盛刚、兰金成是适格的诉讼主体。2.四川省商品房买卖合同（预售），拟证明盛刚、兰金成与粤华公司之间成立合法有效的房产买卖合同。3.购房款缴款收据复印件，拟证明粤华公司在收房款时只出具了收据，并未出具正式发票。4.现金缴款单据和POS机刷卡凭证，拟证明盛刚、兰金成已于2018年7月9日付清所购房屋全部价款146651元。5.增值税发票，拟证明盛刚、兰金成于2018年11月14日用2018年7月9日交清购房款时粤华公司出具的2张收据置换了正式发票。6.情况说明，拟证明盛刚、兰金成用收据置换正式发票事宜属实，盛刚、兰金在2018年7月9日就已交清所购房屋全款（146651元）。7.委托经营管理协议、委托收房告知书、物业管理委托书，拟证明盛刚、兰金成与粤华公司之间已构成房屋返租关系。8.商品房预售备案通知书，拟证明粤华公司已于2018年7月24日为盛刚、兰金成办理备案登记。9.不动产查档证明，拟证明宜宾市中级人民法院于2018年11月14日查封了该房产。10.执行异议裁定书，拟证明盛刚、兰金成有权提起本案诉讼。 芙蓉川南公司质证意见：1.第一组证据三性无异议。2.对发票和转账凭证三性无异议，证明目的有异议，现金是交的哪个商铺不明确，不能达到已经完全支付房款的目的。3.对于粤华公司所出具的情况说明，粤华公司是本案利害关系人其证言不具有证明力。3.其他证据无异议。 芙蓉川南公司、粤华公司未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 粤华公司成立于2013年12月2日，经营范围为房地产开发、销售等。盛刚、兰金成系夫妻关系。 2018年7月9日，盛刚、兰金成与粤华公司签订两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定粤华公司将位于四川省兴文县××镇××幢××层××号房屋售与盛刚、兰金成。其中5-2-58号房屋总价款为71984元，付款方式及期限为签订合同前买受人已向出卖人支付款项71984元，该款于本合同签订时抵作房价；5-2-59号房屋总价为74667元，付款方式为一次性付款，买受人在2018年7月10日前支付该商品房全部价款。 2018年5年5月25日，兰金成向粤华公司交付现金2000元；2018年6年30日，兰金成向粤华公司交付现金18000元；2018年7月9日，兰金成向粤华公司分别转款6000元、70651元；2018年7月11日，兰金成向粤华公司交付现金50000元。粤华公司向盛刚、兰金成出具收据两张，分别载明交星光天地购房款（5-2-58）74667元、（5-2-59）71984元。 2018年7月24日，上述房屋在兴文县住房城乡建设和城镇管理局办理商品房预售备案登记。 2018年10月1日，盛刚、兰金成与兴文县星光天地商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，将上述房屋委托给兴文县星光天地商业管理有限公司经营管理。 芙蓉川南公司与粤华公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，芙蓉川南公司于2019年11月12日向本院申请对粤华公司的财产进行保全。本院于2019年11月14日作出（2019）川15民初116号民事裁定：“在101831950.33元限额内，对粤华公司的以下房产、银行账户进行查封、冻结：1.查封位于兴文县××镇××商铺共计933套（不动产单元号、建筑面积、不动产权证号、不动产单元坐落以申请人提供的明细表为准）；2.冻结开户行中国工商银行宜宾兴文支行，户名兴文县粤华置地有限公司的账号2314××××6994。”盛刚、兰金成提出执行异议，本院于2020年6月29日作出（2020）川15执异41号执行裁定书，认为盛刚、兰金成不能证明已经支付全部房款，故裁定驳回异议人盛刚、兰金成的异议请求。 2020年9月7日，粤华公司出具情况说明载明盛刚、兰金成于2018年7月9日将四川省兴文县××镇××幢××层××号房的总房款全部付清，粤华公司将收据收回并换正式发票给业主。 本院认为，本案争议焦点为：1.盛刚、兰金成对位于四川省兴文县××镇××幢××层××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.盛刚、兰金成请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立。 一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，判断盛刚、兰金成是否享有足以排除案涉房屋强制执行的权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。 第一，本案中盛刚、兰金成为证明其主张，提供了与粤华公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、兴文县住房城乡建设和城镇管理局办理的商品房预售备案登记，上述证据足以证明盛刚、兰金成在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 第二，盛刚、兰金成提交了其与兴文县星光天地商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，将上述房屋委托给兴文县星光天地商业管理有限公司经营管理，且芙蓉川南公司对此并无异议，可以认定盛刚、兰金成已经实际占有使用该房屋。 第三，盛刚、兰金提交的转款凭证及现金缴款单可证明盛刚、兰金成以转款方式向粤华公司支付购房款70651元，以现金方式分次向向粤华公司支付购房款70000元，盛刚、兰金成对现金来源作出了合理的说明。因盛刚、兰金系同时购买两套房屋，其付款总额与两份合同约定总价款相符，粤华公司也认可收到了全部购房款，可认定盛刚、兰金已付清两套房屋的房款。 第四、现在并无证据证明盛刚、兰金成对未办理过户登记手续存在过错。 二、关于盛刚、兰金成请求确认案涉房屋归其所有的问题。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然盛刚、兰金成与粤华公司已经签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接导致发生物权变动的法律效果。故盛刚、兰金成要求确认案涉房屋归其所有的请求，本院不予支持。 综上所述，盛刚、兰金成对位于四川省兴文县××镇××幢××层××号房屋享有足以排除执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省兴文县××镇××幢××层××号房屋； 二、驳回原告盛刚、兰金成其他诉讼请求。 案件受理费3233元，由被告四川芙蓉川南建设工程有限公司、兴文县粤华置地有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年十二月四日 书记员 徐 莲