江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3240号原告：王岳军，男，1984年9月21日出生，汉族，江西省玉山县人，务工，住江西省上饶市玉山县。原告：郑王丽，女，1987年11月11日出生，汉族，江西省玉山县人，务工，住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：王岳军（系郑王丽之夫），男，1984年9月21日出生，汉族，住江西省玉山县人，务工，江西省上饶市玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913611235787508286，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。法定代表人：春五喜，系公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告王岳军、郑王丽与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王岳军并代理郑王丽到庭参加诉讼，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王岳军、郑王丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金40996.97元（暂计至2020年7月30日），未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2446.1元，两项合计43443.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告向原告支付延期交房违约金81990元，暂计至2020年7月30日，共1676天，未按照合同约定期限违约金81990元，两项合计163980元，并在完成房屋权属登记前继续按已缴纳购房全款为基数万分之一的标准按日向原告支付延期交房、延期办证的赔偿金。事实和理由：原告系夫妻2014年4月24日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋房款为489224元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2015年12月29日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5%的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告出售给原告的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，此为国家强制性规定，故被告未能按合法的手续将原告购买的房子交付给原告。在原告与被告多次交涉后，被告一直没有按买房时签订的商品房买卖合同违约条款赔付给原告逾期交房的违约金。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告在原告不知情的情况下，向原告交付未经竣工备案的房屋，视为未交付，应当自2015年12月29日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5%向原告支付违约金至起诉至日（暂计至2020年7月30日，1676天），逾期交房违约金合计40996.97元；被告在2018年3月31日现实交付不合格房屋后，180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：489224元×0.5%＝2446.1元，同时应继续履行为原告办理房屋产权登记的义务。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：涉案房屋于2016年4月25日竣工并经五单元（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）联合验收合格，并已经于2018年3月31日实际交房，故延期交房违约期应从2015年12月30日起至2018年3月30日（合同约定交房时间是2015年12月29日）以及按原、被告签订合同时已付的购房款153,883元为基数按日万分之零点五标准计算逾期交房违约金；2、按照原、被告签订合同时已付的购房款153,883元的0.5%的标准计算支付延期办证违约金；3、诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额由被告承担；原告王岳军、郑王丽围绕诉讼请求依法提交了：1、两原告身份证、结婚证复印件各一份；2、商品房买卖合同、江西省增值税普通发票一张；3、贷款交易明细作为证据；被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证各一份；2、买卖合同复印件、已付房款首付款153,883元收款收据复印件各一份；3、2016年4月25日单位工程质量竣工验收记录、住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件各一份；4、前期物业管理服务协议书、物业费等费用收款收据复印件各一份作为证据。本院认为，原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年4月24日，签订了一份商品房买卖合同（合同编号201302928），约定原告向被告购买位于房屋。合同约定：购房总价款共为：48.3883万元，首付15.3883万元，余款33万元按揭贷款支付；交房时间为：2015年12月29日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房首付款15.3883万元，对余款33万元，原告以按揭贷款方式支付。被告于2014年4月6日向原告开具了记有“收国际名都10幢1单元903号住宅房款”15.3883万元的收款收据（收据编号035649），2018年3月31日，被告向原告开具了记有“收10-1-903维修基金”4892元的收款收据（收据编号0422110），同日被告还向原告开具了记有“代收10-1-903契税”7338元的收款收据（收据编号3738146），2019年9月3日，被告向原告开具了金额为489224元的江西增值税普通发票（票号为01329682）。2016年4月25日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都12栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。原告购房合同中登记的10栋房屋，为建筑规划中的12栋房屋。2018年3月31日，原、被告双方办理了房屋交付手续，原告现已对该房屋进行装修并入住，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建筑工程经竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格,不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案万通公司通知交房时,房屋所属工程虽已经竣工,但未经验收,房屋尚未符合合同约定的交付条件,业主此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定,要求万通公司出具验收合格证明,否则可以拒绝接收房屋,但业主已自愿接收房屋并装修入住,应视为业主对万通公司交房行为的认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,应认定实际收房之日即万通公司履行了交付房屋的义务。原告要求被告支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持；原告认为违约金过低应当调高,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”之规定,增加后的违约金以不超过实际损失为限,但原告不能提供证据证明被告逾期交房所造成的实际损失，据此,为规范交易市场,对逾期交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行,即应按总房款的日万分之零点五计算但金额不是81,990元，违约金的计算应从2015年12月30日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2018年3月30日止，具体为48.3883万元×日万分之0.5×821天=19,863.4元，对超出部分不予支持；原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金2,419.4元符合合同约定，应予支持。被告辩解涉案房屋原告已收房与本案事实相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告王岳军、郑王丽逾期交房违约金19,863.4元，逾期办理产权登记违约金2,419.4元，共计22282.8；二、驳回原告王岳军、郑王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,580元，减半收取1,790元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担1,347元，由原告王岳军、郑王丽负担443元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐文乐二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴 云