北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14636号上诉人（原审原告）：李玉香，女，1964年11月13日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街**南创展家居**。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京珠江房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，北京珠江房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告）：珠海市珠江永益装饰有限公司，住，住所地珠海市横琴新区宝中路****-58430（集中办公区）/div>法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，珠海市珠江永益装饰有限公司员工。委托诉讼代理人：李传慧，男，珠海市珠江永益装饰有限公司员工。上诉人李玉香因与被上诉人北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）、珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人李玉香，被上诉人地产公司的委托诉讼代理人王龙康，被上诉人装饰公司的委托诉讼代理人李传慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉香上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，1.确认《装修协议》无效；2.改判由地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任；3.改判装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款52230元；4.改判装饰公司支付延期交房违约金2289元，5.改判装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用500元，客厅南墙和主卧西墙裂缝维修费600元，橱柜大理石台面裂缝1900元；6.一、二审案件受理费由装饰公司、地产公、地产公司承担理由：一、一审认定《装修协议》有效无事实和法律依据。签订《装修协议》时，只有地产公司是整个楼盘房屋的产权人，享有对房屋是否以精装修形式出售的处置权；装饰公司签订《装修协议》时，没有取得建筑企业资质证书，违反建筑法的强制性规定；地产公；地产公司司配合使用欺诈、胁迫手段订立《装修协议》，地产公，地产公司宣传房屋为精装修房时装饰公司还未成立金时装饰公司还未取得装修企业资质，地产公，地产公司造假单方网签《商品房认购书》知《商品房认购书》中第六条“将已收取的定金退还认购人”的条款，并以定金和排号费不退为由胁迫签订格式化不平等的《装修协议》，《装修协议》用合法形式掩盖地产公司捆绑精装修的非法目的。如果不是胁迫，应当在房屋交付之后由业主自主选择，而不是两个合同必须同时签订。《装修协议》中的格式化条款排除了李玉香的主要权利，包括排除装修造价的选择权，房屋还没有建就要交付装修总价款的97%，办理房屋交接手续时交纳3%余款，否则不会交房给钥匙，剥夺风格设计、装修材料选择权。二、地产公、地产公司以捆绑精装修的方式销售，地产公司与装饰公司是关联公司协议》签约、交费都是地产公司人员办理，故根据合同法42条地产公司应承担连带责任。三、《装修协议》附件1内容上完全是对室内套内面积进行的装修，公摊面积应由地产公司负责装修，所以《装修协议》应按套内面积计价。四、装饰公司必须在地产公司对毛坯房屋进行工程竣工验收并取得工程竣工验收备案表后方可进行室内装修，这不仅是法定的，也是《装修协议》第一条第1项明确约定的，因此，装饰公司交付房屋的行为已构成违约，地产公，地产公司未取得工程竣工验收备案表就向业主邮寄《关于交房事宜的通知》违背法律法规强制性规定且违反商品房预售合同的约定确认书》是格式条款，以不签字不能收房胁迫李玉香签署，掩盖其违反《商品房销售合同》对延期交房违约金等问题约定的非法目的，且《确认书》与《商品房销售合同》内容相悖，公然违约，也应当被认定为无效。五、装修工程偷工减料，镜子使用毛边的铁皮镶嵌，未做防护处理，是不合格产品，关于墙面裂缝和橱柜理石台面裂缝，装饰公司没有办理珠江东都国际楼盘的装修工程施工许可证，这样就躲避了住建委质量监督部门的监管，且交房已经延期，为了减少延期交房的违约金损失尽快交房，没有给东都国际室内的装修工程合理的工期。房屋交接的验收交接单，地产公，地产公司负责示，应当由其承担不利后果。装饰公司对于在质量保证期内发生的质量问题有法定和合同约定的保修责任，但其从未公示报修电话和地址，理应承担违约赔偿责任。地产公司辩称，同意一审判决，不同意李玉香上诉请求。第一，合同是装饰公司和李玉香真实意思表示，应属有效。第二，地产公，地产公司不是装修协议主体，地产公司不应承担相应协议上的责任连带责任问题，李玉香的主张无法律规定和当事人约定。装饰公司辩称：同意一审判决，不同意李玉香上诉请求。第一，合同合法有效，不存在欺诈胁迫的行为，装修资质问题，是否具备装修资质证书不影响合同效力。第二，装饰协议格式条款问题，李玉香并未表明哪些条款排除了其权利。第三，不存在合同约定的退款情形。第四，延期交房违约金和利息问题，是各方已经就逾期交房达成一致赔偿意见。李玉香向一审法院起诉请求：一、请求确认装修协议无效；二、请求判决由地产公司承担装修协议的主体责任；三、请求判决由地产公司承担装饰公司应退还建筑面积与套内面积的差额款、延期交房违约金、装修质量赔偿款、装修质量保证义务的维修以及本案诉讼费用的连带责任；四、请求判决装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款52230元，并赔偿利息损失13632元；五、要求装饰公司支付延期交房违约金2289元，并赔偿利息损失349元；六、要求装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用500元；七、要求装饰公司赔偿橱柜理石台面裂缝1900元，客厅南墙和主卧西墙裂缝需要维修费600元。八、要求地产公司、装饰公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月4日，地产公，地产公司与原告签订《北京市商品房认购书》，约定原告所认购的商品房为地产公司所开发的位于北京市通州区××号房3年12月5日，地产公，地产公司与原告签订《北京市商品房预售合同）》。地产公。地产公司将位于北京市通州区××号的商品房出售给原告筑面积共83.66平方米。其中套内建筑面积66.59平方米。2013年12月5日，李玉香（甲方）与装饰公司（乙方）签订《装修协议》，约定：“甲方将该商品房室内有关装修事宜全部交由乙方组织完成一事，达成如下合同：一、房屋交接……二、装修价款及支付方式。甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……三、装修期限及交付条件。乙方应于2015年10月31日前组织完成室内装修并交付甲方。乙方交付条件为：取得工程监理单位（广东珠江建设工程监理有限公司）签署的验收合格证明文件。开发商逾期交付该房屋的，装修期限相应顺延，不构成乙方违约。甲方逾期交付部分或全部装修款的，乙方有权按照甲方逾期付款的天数相应顺延交付该房屋的时间。”《装修协议》第五条装修工程实施及保修责任约定：“1、甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜……3、甲乙双方交接查验该房屋时，如经双方确认该房屋室内装修存在瑕疵的，甲方应接收，乙方承担维修责任。自该房屋交付之日起，乙方按照以下约定期限承担保修责任：室内给排水管道、设备安装2年；采暖系统及设备2个采暖期；橱柜、厨具、卫生、洁具1年；灯具、电器开关6个月；附件1约定的其他装修工程2年，灶具、家用电器的保修期按供货商承诺的保修期限执行。”《装修协议》第六条违约责任约定：“1、乙方未能在本协议约定的时间内完成室内装修的，每逾期一日应向甲方支付已付装修款的万分之二作为违约金。该违约金与买卖合同中约定的逾期交房违约金不重复计算……”《装修协议》附件1为室内装修、装饰和设备标准，包括1、门扇；2、地面；、地面墙；4、天花；5、窗台；6、阳台；7、卫生间洁具；8、厨房设施；9、供水；10、供电；11、供气；12、供暖；13、空调；14、电话；15、电视；16、宽带；17、安全防范系统。2016年4月30日，涉案房屋交付给李玉香。实测建筑面积83.71平方米。庭审过程中，双方认可签署了《确认书》，内容包括：“……现就包括但不限于逾期交房等问题，同意接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用共计24622元；本人逾期缴纳房款需支付开发商违约金0元，本人前述违约金与开发商前述补偿互相冲抵后开发商仍需补偿公共维修基金、契税等费用共计24622元。另就包括但不限于延期装修改造等问题，同意接受装饰公司装修款等费用共计7011元；本人逾期缴纳装修款需支付装饰公司违约金0元，本人前述违约金等费用共计7011元。上述公共维修基金、契税、装修款等费用由开发商和装修公司分别直接交付给相关部门，视为本人签收，本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无争议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”经本院核实，装饰公司在2013年12月18日具备建筑装修装饰工程专业承包叁级资质，2016年4月19日，装饰公司取得“建筑装修装饰工程专业承包贰级”的《建筑业企业资质证书》。2018年7月6日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对装饰公司出具《责令改正通知书》（京建法改（通建）字【2018】第650157号），内容包括：“你（单位）未取得资质证书承揽工程行为，违反了……的规定，现责令你（单位）于责令立即改正前改正该行为。”2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第650107号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对北京珠江房地产开发有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园**潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程是由北京珠江房地产开发有限公司建设，由珠海市珠江永益装饰有限公司施工……施工合同价款2060000元，于2015年8月违法开工建设，检查时已完工。建设单位北京珠江房地产开发有限公司在未取得北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程施工许可证的情况下违法开工建设……本机关决定对北京珠江房地产开发有限公司处30900.00元的罚款。”2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第650108号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对珠海市珠江永益装饰有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园**潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程由珠海市珠江永益装饰有限公司施工，由北京珠江房地产开发有限公司建设……珠海市珠江永益装饰有限公司在未取得北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程建筑工程施工许可证的情况下，于2015年8月违法施工建设，目前已完工……本机关责令珠海市珠江永益装饰有限公司停止施工，立即整改，除30000.00元的罚款。”上述事实，有商品房预售合同、装修协议、确认书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，关于本案诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，自李玉香2016年4月30日实际收房之日至李玉香诉讼时效到期前，李玉香于2019年4月15日在一审法院起诉了地产公司、装饰公司，按照法律规定，符合诉讼时效中断的法律效果，诉讼时效应重新计算。故经一审法院审查，李玉香的起诉并未超过诉讼时效。关于李玉香的第一项诉求请求确认《装修协议》无效。李玉香的理由为：1．签订《装修协议》时，李玉香对房屋并不享有所有权；2．签订《装修协议》时，装饰公司并不具备相关施工资质且至今未办理“建筑工程施工许可证”；3．地产公司采用欺诈手段，胁迫李玉香与装饰公司签订《装修协议》，掩盖其捆绑销售精装修的非法目的；4．《装修协议》的格式化条款排除了李玉香在装修标准、装修设计、装修材料、交纳装修款的时间等方面的主要权利。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《装修协议》不存在上述情形，系有效合同。第一，《装修协议》的签订主体是李玉香与装饰公司，该协议系就涉案房屋装饰装修问题达成的合意。该合同是否有效，与李玉香是否具备对涉案房屋的所有权无关。第二，涉案《装修协议》系对家庭住宅室内装饰装修的约定，施工人即装饰公司在签订《装修协议》时是否具备相关资质不影响合同的效力，亦非合同的生效要件。行政部门对装饰公司就缺乏相关施工资质施工的处罚行为，亦不影响平等民事主体之间签订的《装修协议》的效力。第三，李玉香并未提供充足证据证明其在签订《装修协议》时受到欺诈或胁迫，且李玉香与地产公司、装饰公司就涉案房屋买卖及装饰装修事宜达成的合意并不存在法律规定的合同无效情形，故对其该项主张一审法院不予采纳。第四，涉案《装修协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，李玉香主张《装修协议》中的格式化条款排除了其主要权利，但并未提供充分证据予以证明其主张，一审法院对其意见不予采纳，涉案《装修协议》应为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于李玉香的第二项和诉求为要求地产公司承担装修协议的主体责任和第三项诉求要求地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任。经查，签订《装修协议》的双方为李玉香及装饰公司，即李玉香和装饰公司为《装修协议》的合同相对方，地产公，地产公司并非合同相对方同主体。且在实际履行《装修协议》过程中，没有证据显示地产公司参与了该合同的履行或权利义务的承担。李玉香主张地产公司将装修进行捆绑销售，对此李玉香并未提供充足证据予以证明，地产公，地产公司对此不予认可香要求地产公司承担主体责任和连带责任，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。李玉香的第四项诉求，要求装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款及利息损失。李玉香认为装修协议第二条“甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……”的约定系格式条款，应为无效，装饰公司应当按照套内建筑面积向李玉香退还差额款并赔偿利息损失。首先，该条款为《装修协议》的主要条款，也是李玉香的主要义务，李玉香在签订《装修协议》时对该条款不知晓或者没有阅读该条款的情形与常理不符。且该条款并不存在免除装饰公司责任、加重李玉香责任、排除李玉香主要权利相关内容的无效情形；其次，“预售建筑面积”不存在表述不清，不能进行扩大解释，该计算标准系双方认可一致的内容。故李玉香要求退还差价，于法无据；最后，李玉香涉案房屋实测面积为83.71平方米，超过合同约定的预售建筑面积83.66平方米，即本案不存在合同约定的退款情形，故对于李玉香该项请求一审法院不予支持。李玉香的第五项诉求，支付延期交房违约金及利息。李玉香已签署确认书，确认延期交房的违约金，同意接受地产公司补偿公共维修基金等费用，接受装饰公司补偿部分装修款。该《确认书》并未写明确切的计算时间及标准，仅有两项赔偿数额，应系各方当事人达成合意的真实意思表示，各方均应恪守履行。各方在已经就此前的逾期交房等违约情形达成了一致的赔偿意见。关于李玉香主张己方收房后的逾期交房违约金，一审法院认为，地产公，地产公司是否取得竣工验收备案表与装饰公司是否逾期交房没有因果关系李玉香该项诉求，于法无据，一审法院不予支持。李玉香的第六项、第七项诉求，李玉香该两项诉求的基础在于诉求中所涉项目存在质量问题且在质量保证期间内，但李玉香并未举证证明镜子和橱柜理石台面、墙体裂缝在保修期内存在质量问题，故对于该两项诉求，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回李玉香的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（五）项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，根据本案现有证据，难以证明李玉香与装饰公司签订的《装修协议》存在欺诈、胁迫的手段订立合同，且损害国家利益的情形；同时，根据合同内容，亦不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。签订案涉《装修协议》时，装饰公司尚不具备建筑装修装饰工程专业承包资质，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第一款之规定，相关行政机关亦据此进行了行政处罚，但前述法律并非效力性强制性规定，并不导致合同无效的法律效果，故对于李玉香主张合同无效并由地产公司、装饰公司连带承担合同无效法律后果的意见，本院不予支持。其次，关于《装修协议》的计价方式。案涉《装修协议》第二条明确约定，室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，故李玉香主张应当按照套内建筑面积计算装修价款并返还差额没有合同依据，本院不予支持。再次，关于延期交房违约金。案涉房屋确实存在迟延交房的情形，但李玉香与地产公司、装饰公司签订了《确认书》，已经就迟延交房问题协商一致并确定了补偿金额及方式，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故应属合法有效，该合同对于各方均有拘束力。因此，根据上述《确认书》，应当认定各方就迟延交房装修问题已经达成了合意，地产公，地产公司和装修公司亦依约进行了赔偿再行主张相关损失，无合同及法律依据。最后，关于更换卫生间镜子费用、维修橱柜大理石台面、墙体裂缝费用，李玉香的相关质量保障请求已经超过了案涉《装修协议》第五条约定的保修期，李玉香未提交充分证据证明镜子和橱柜理石台面、墙体裂缝在保修期内存在质量问题。故对于该主张，本院亦不予支持。综上所述，李玉香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由李玉香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王玮玮法官助理  张钰鑫书 记 员  何昕燏