山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终7703号 上诉人（原审被告）：宋向东，男，1970年4月24日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 上诉人（原审被告）：王艳萍（宋向东之妻），女，1969年4月11日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 二上诉人委托诉讼代理人：张沂峰，山东晨浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘宝存，男，1982年2月15日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 委托诉讼代理人：刘洋，山东铭信律师事务所律师。 原审第三人：王法永，男，1969年7月3日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 委托诉讼代理人：李辉阳，男，1989年12月3日出生，汉族，住山东省兰陵县。 上诉人宋向东、王艳萍因与被上诉人刘宝存及原审第三人王法永确认合同有效纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2020）鲁1324民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宋向东、王艳萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘宝存的诉讼请求（起诉）或确认合同为无效合同；2.本案的诉讼费用由刘宝存承担。事实和理由：1.本案基础法律关系是民间借贷，涉案《商品房转让合同》只是民间借款的担保方式，因此刘宝存直接请求确认合同效力与事实不符，没有法律依据，应依法驳回其起诉或诉讼请求。本案中，因我方借刘宝存现金50000元没有偿还，刘宝存为了保证我方能够偿还借款才要求签订《房屋转让合同》，因此应认定涉案《房屋转让合同》是借款合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案的法律关系应是民间借贷，我方与刘宝存签订《房屋转让合同》是作为民间借贷合同的担保方式，根据上述法律规定，刘宝存请求确认《房屋转让合同》的效力或请求履行买卖合同，人民法院应裁定驳回起诉，本案一审法院适用法律不当，判决结果错误，请求二审法院给予纠正。2.我方没有收到120000元现金，刘宝存持有的120000元的收到条也不是向刘宝存出具的，该收到条与本案没有关联性，一审法院认定事实不清，证据不足。（1）首次，该120000元收到条的内容不是我方所书写，也不确定是本人签名：其次，该收到条不是写给刘宝存的；再次，根据涉案《房屋转让合同》，房屋价款是190000元，折抵50000元借款，刘宝存仍应支付140000元，而非120000元，刘宝存及一审判决书均没有对20000元的差额作出解释，反应出120000元收到条并非是出具给刘宝存的，该收到条与案件事实不符，与本案没有关联性。（2）我方没有收到该120000元，刘宝存亦没有提供银行转账流水，证人证言也与事实不符、前后矛盾，因此，在没有银行流水证明的情况下不能认定120000元已支付给我方。3.刘宝存没有按照《商品房转让合同》第六条的约定按时、按期偿清贷款，属于违约，涉案房屋所有权仍归我方。根据《商品房转让合同》第六条的约定，刘宝存应按时、按期偿还贷款，否则，转让房屋的所有权仍归我方，之所以这样约定，是为了约束刘宝存及时还款防止我方征信出现不良，但事实上因刘宝存并没有按时、按期偿还贷款，已经造成我方征信的不良。一审法院认为刘宝存按时缴纳了罚金，但缴纳罚金并不能改变出现我方征信不良的事实，双方合同约定的是“按时、按期偿清贷款”，但刘宝存并没有按时、按期偿清贷款，刘宝存已严重违约，因此根据约定，涉案转让房屋的所有权仍归我方所有。一审法院对此认定事实不清，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清证据不足、适用法律不当、判决结果错误，请求二审法院依法撤销一审判决，给予改判。 刘宝存辩称：1.围绕双方之间签订的房屋买卖合同打过两个官司，进行过多次庭审，但是自始至终宋向东从来没有说过这个合同是担保，现在宋向东在上诉状中提出买卖合同只是一个担保，违背事实，也没有提供充分的证据证明。2.宋向东说没有收到120000元我已经提供了收条，宋向东在一审中说字不是他写的，但是放弃进行鉴定，应当承担举证不能的风险。我已经付款并且占有房屋，双方的买卖合同已经履行了，双方之间签订的房屋买卖应当是有效的合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王法永述称，宋向东、王艳萍与刘宝存之间的商品房转让合同并不是当事人的真实意思表示，合同的实质是以物抵债协议，只不过是宋向东、王艳萍履行债务的变更方式，不会引起房屋权属的变动，且涉案房产在中国建设银行一直有抵押，且至今未消除。根据法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押情况。抵押人未通知抵押权人和受让人的转让行为无效。另外宋向东、王艳萍与刘宝存及案外人王德宝三人之间存在三份房屋买卖合同，两份房款收条，不排除三人协助宋向东、王艳萍逃避执行的可能。 刘宝存向一审法院起诉请求：1.要求依法确认我与宋向东、王艳萍于2015年12月13日签订的商品房转让合同有效；2.要求判决宋向东、王艳萍在兰陵县城区蓝湖国际3号楼504室房产及储藏室(苍房建城区字第201402785号)剩余银行贷款结清后，协助办理相应的过户更名手续，将该房产过户更名至我名下或我指定的第三方名下。事实和理由：2015年12月13日，我与宋向东、王艳萍在平等、自愿的基础上，就宋向东、王艳萍名下位于兰陵县城区蓝湖国际3号楼504室房产及储藏室(苍房建城区字第201402785号)签订商品房转让合同，约定宋向东、王艳萍以190000元价格将该房产转让给我，剩余房贷由我负责偿还。我依约履行了合同义务，但宋向东、王艳萍于2018年3月14日反悔并提起民事诉讼解除合同，后撤回起诉。我为维护自身合法权益，依法提出上述诉讼请求，请依法判决。 一审法院认定事实：宋向东与王艳萍系夫妻关系。2013年宋向东向刘宝存借款50000元，后因无力偿还，将案涉房产以19万元的价格转让给刘宝存，其中50000元用于折抵债务。2016年10月28日，刘宝存向宋向东、王艳萍支付120000元的购房款，宋向东、王艳萍向刘宝存出具收到条一份。载明：“今收到蓝湖国际3号楼1单504室房款120，000.00（壹拾贰万元整）。收款人：宋向东王艳萍2016年10月28日”。2015年12月13日，刘宝存与宋向东、王艳萍签订商品房转让合同，合同约定：出让方:宋向东王艳萍（甲方）受让方：刘宝存（乙方）1.甲方自愿将购买蓝湖国际3号楼504室房屋自愿转让给乙方。2.转让金为190000元。3.付款方式：一次性支付，甲乙双方签订本合同后，乙方一次性将转让款支付给甲方。4.乙方将转让款支付给甲方后，甲方将房钥匙交付给乙方。自此，甲方丧失对该房的所有权和使用权，乙方取得该房的所有权和使用权。5.甲方购房采用分期付款的方式购买，已向银行交付贷款30000元，剩余贷款由乙方偿还，甲方自转让后不负还款责任。6.乙方应当按时、按期偿还贷款，否则，转让房屋的所有权仍归甲方。7.乙方偿清房款，甲方不得主张转让房的一切权利。8.甲方应协助乙方进行办理房屋购买方改名手续。否则，视为违约。甲方应双倍支付给乙方已付给甲方购房款和银行的贷款总额的违约金。9.本合同自签订之日起生效。10.本合同一式三份，甲乙双方各执一份，开发公司一份存档。出让方：宋向东王艳萍受让方：刘宝存见证方：周自富2015年12月13日。商品房合同签订后，刘宝存实际占有了该房产，偿还了案涉房屋的贷款并交纳了水电费及物业费。 一审法院另认定，2014年5月18日，宋向东、王艳萍由案外人郭文乾、袁振担保，向王法永借款100000元，并用案涉房屋进行抵押，该次抵押未在房产部门进行登记。2016年9月22日，兰陵县人民法院出具（2016）鲁1324民初4299号民事调解书对该民间借贷案件进行调解，该调解书已生效。该案在审理过程中，经王法永申请，兰陵县人民法院于2016年9月12日作出（2016）鲁1324民初4299号民事裁定书，查封宋向东、王艳萍名下的案涉房产。 一审法院认为，刘宝存与宋向东、王艳萍之间签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，该合同真实有效。宋向东、王艳萍辩称刘宝存未按时偿还案涉房产的银行贷款，严重违约，案涉房产的所有权未发生改变，刘宝存与宋向东、王艳萍签订的商品房转让合同无效。刘宝存虽未每月按时偿还案涉房产的银行贷款，但按时缴纳了罚金，截止庭审之日并未拖欠案涉房产的银行贷款，且宋向东在刘宝存偿还银行贷款长达三年的时间里未对偿还的时间提出异议，对其抗辩不予认可。刘宝存关于确认合同有效的主张予以支持。另关于刘宝存要求宋向东、王艳萍协助其办理房屋过户手续的主张，双方在房屋转让合同第八条明确约定“甲方应协助乙方进行办理房屋购买方改名手续”，同时商品房转让合同签订后，刘宝存依约代为偿还涉案房屋贷款并交纳水电费和物业费，占有并使用该房屋，故在房屋过户条件成就时，宋向东、王艳萍应当依约协助刘宝存办理过户手续。 王法永抗辩案涉房屋在2014年5月18日已经因宋向东、王艳萍向其借款100000元抵押给王法永，但该次抵押并未在不动产登记部门进行登记，该抵押不能发生物权转移的效力。王法永辩称，兰陵县人民法院于2016年9月12日作出（2016）鲁1324民初4299号民事裁定书，查封了宋向东、王艳萍名下的案涉房产，该次查封发生在刘宝存与宋向东、王艳萍于2015年12月13日签订的房屋买卖合同之后，不能对抗该合同的效力。故对王法永的抗辩不予认可。王艳萍经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认2015年12月13日宋向东、王艳萍与刘宝存关于宋向东、王艳萍名下房产（位于兰陵县城区蓝湖国际**楼**房产及储藏室）签订的《商品房转让合同》有效；二、宋向东、王艳萍应在第一项所述房屋过户条件成就时协助刘宝存办理房屋过户手续。案件受理费2050元，减半1025元，由宋向东、王艳萍共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕宋向东、王艳萍的上诉请求进行审理。 宋向东于2013年借用刘宝存的50000元到期未还后，其与刘宝存商定将案涉房屋以190000元的价格转让给刘宝存，其中5万元用于折抵欠款50000元。双方于2015年12月13日签订商品房转让合同后，刘宝存于2016年10月28日向宋向东、王艳萍支付了购房款12000元，宋向东、王艳萍向刘宝存出具了收到条。上述事实证实本案并不存在刘宝存为了保证宋向东、王艳萍能够偿还借款才要求宋向东、王艳萍签订商品房转让合同，亦不存在借款到期后宋向东、王艳萍不能归还借款而请求签订买卖合同用以担保的情形。宋向东、王艳萍是以出卖房屋的方式达到实现债权、消灭债务的目的而签订的商品房转让合同，该行为不存在法律规定的属于无效民事行为的情形，因此一审法院确认双方签订的商品房转让合同有效正确，本院予以维持。 刘宝存提交的收到条中有宋向东、王艳萍的签字和捺印，宋向东、王艳萍虽对其真实性不予认可，主张未收到该笔购房款，但未对签字和指纹申请司法鉴定，亦未提交其他相反证据予以反驳，本院对宋向东、王艳萍否认收到120000元的辩解不予支持。 商品房转让合同第六条虽约定刘宝存未按时、按期偿还贷款则转让房屋的所有权仍归宋向东所有，但宋向东、王艳萍没有提交证据证实刘宝存存在未按时、按期偿还贷款的情形，且即使刘宝存存在未按时、按期偿还贷款的情形，宋向东、王艳萍应通过提出诉讼的方式对刘宝存是否存在违约行为申请进行司法确认。因此，案涉房屋即使存在设定抵押及宋向东、王艳萍与他人另行签订买卖合同的情形，但不能免除在过户条件成就的情况下宋向东、王艳萍所承担的协助过户的义务，一审判决宋向东、王艳萍在过户条件成就的情况下履行协助过户的义务并无不当，本院予以维持。 综上所述，宋向东、王艳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人宋向东、王艳萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年十二月八日 书记员  王馨月