广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初6180号 原告：张石生，男，汉族，1972年9月21日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司，住所地广西北海市四川南路明珠花园内，统一社会信用代码：914505006194421283。 诉讼代表人：广西启迪律师事务所，北海实业开发有限公司破产管理人。 委托代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所律师。 被告：北海惠珠房地产开发有限公司，住所地广西北海市西南大道与湖南路交汇处西北角，统一社会信用代码：9145050072977625X6。 法定代表人：姚作莲，经理。 委托代理人：李萍，广西海鑫律师事务所律师。 -2- 委托代理人：郭春媚，广西海鑫律师事务所律师。 原告张石生诉被告北海实业开发有限公司、北海惠珠房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本案经北海市中级人民法院移送，本院于2020年12月11日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈崇娟、被告北海实业开发有限公司的委托代理人刘福旺、巫传萍、被告北海惠珠房地产开发有限公司的委托代理人李萍、郭春媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、确认原告与被告北海实业开发有限公司签订的位于广东地购买合同合法有效；2、被告北海实业开发有限公司、北海惠珠房地产开发有限公司协助原告办理广东南路旺盛家园Ａ75号建设用地的土地使用权证、房产证。 被告北海实业开发有限公司辩称：1、本案涉及的是历史遗留问题，被告北海实业开发有限公司已进入破产程序，破产管理人将尽其能力，维护债权人的最大利益，但要以事实为根据、以法律为准绳，原告提供合同和交费凭证经核对无误后，破产管理人会依法履行；2、原告购买被告北海实业开发有限公司的土地是事实，被告北海实业开发有限公司应为购买人办理相关的不动产权证书，但被告北海实业开发有限公司已进入破产程序，移交的资料不全，破产管理人无法鉴别原告所提交的证据材料的真实性。本案相关证据的真实性、合法性、关联性由人民法院认定，并在查明事实的基础上依法裁判，破产管理人将依法履行义务。 被告北海惠珠房地产开发有限公司辩称：1、北海惠珠房地产开发有限公司不是本案适格的被告。本案纠纷是原告与被告北海实业开发有限公司在履行《旺盛家园宅基地购买合同》过程中发生争议，北海惠珠房地产开发有限公司不是合同主体，与原告不存在其他任何合同关系，北海惠珠房地产开发有限公司没有任何约定或法定义务协助原告办理土地使用权证、房产证；2、二被告之间签订的《合作协议书》实为土地使用权转让合同，且已依法解除，已有生效的法律文书予以确认。原告与北海实业开发有限公司签订宅基地购买合同是一个独立交易行为，北海惠珠房地产开发 -3- 有限公司既不是合同主体，也没有实际承建旺盛家园，原告因履行合同发生的纠纷与北海惠珠房地产开发有限公司无关，根据合同相对性原则，原告只能要求北海实业开发有限公司协助办理土地使用权证及房产证，而无权要求北海惠珠房地产开发有限公司协助办理，原告以北海惠珠房地产开发有限公司拥有该幅土地的建设用地批准书及建设用地规划许可证为由主张北海惠珠房地产开发有限公司有义务协助办理土地使用权证和房产证，于法无据。另，二被告签订的《合作协议书》已经生效法律文书定性为土地使用权转让合同，转让后北海实业开发有限公司如何处置该土地则与北海惠珠房地产开发有限公司无关。如北海实业开发有限公司依法履行合同义务支付相应对价，北海惠珠房地产开发有限公司需协助将涉案土地使用权过户至北海实业开发有限公司名下，然而由于北海实业开发有限公司的违约行为导致合同目的无法实现已被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，即使北海实业开发有限公司也无权要求北海惠珠房地产开发有限公司协助办理土地使用权证过户，更不存在协助原告办理土地使用权证及房产证的问题。综上，原告要求被告北海惠珠房地产开发有限公司协助办理建设用地的土地使用权证、房产证及要求被告北海惠珠房地产开发有限公司承担办证费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告北海惠珠房地产开发有限公司的起诉。 本院经审理查明：2002年8月28日，原告（乙方）张石生与被告（甲方）北海实业开发有限公司签订《“旺盛家园”宅基地购买合同》，合同主要约定：甲方将其所有的位于北海市地有偿转让给乙方，建筑面积为64.8平方米，成交价款为59476元，乙方于本合同签订之时一次性付给甲方，甲方保证上述地产权属清楚，并于2004年10月30日前将土地、房屋产权办理到乙方名下，若发生与甲方相关的产权纠纷或债务纠纷，由甲方负责处理，若因此原因给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿，并且乙方书面通知三日起每日处以已付款总额万分之三的违约金。双方议定该宅基地的三通一平及报建、分户办证等费用和手续由甲方负责。合同还约定了其他相关内容。合同签订当日，原告向被告北海实业开 -4- 发有限公司支付了宅基地购地款59476元。此后，原告在上述土地上建房。被告北海实业开发有限公司至今没有协助原告办理上述房屋的土地使用权证书及房产证，以致涉诉。 另查明，2001年11月22日，北海惠珠房地产开发有限公司取得用地位置为湖南路以西、西南大道北侧91570.96平方米的《建设用地规划许可证》。2002年4月19日，二被告签订一份《土地使用权转让协议书》，约定被告北海实业开发有限公司受让被告北海惠珠房地产开发有限公司位于疏港（原西南）大道以北、市十二小南侧、宏大花园东侧一幅65.948亩土地的使用权，作为北海市旺盛路拆迁回建用地，每亩13.5万元，并约定由北海实业开发有限公司负责过户税费、设计费、报建费、三通一平等费用，北海惠珠房地产开发有限公司协助北海实业开发有限公司办理有关手续及违约条款等。2002年4月20日，二被告签订一份《合作协议书》，内容为：根据北海市人民政府北政办函[2002]023号文件精神及旺盛路改造工程指挥部的意见，双方决定用北海惠珠房地产开发有限公司位于疏港（原西南）大道以北、市十二小南侧、宏大花园西侧一幅65.948亩土地的使用权作为北海市旺盛路拆迁回建用地；北海惠珠房地产开发有限公司同意以其上述土地与北海实业开发有限公司合作作为北海实业开发有限公司旺盛路拆迁回建用地，北海实业开发有限公司同意以其修建旺盛路政府补偿土地的40%补偿给北海惠珠房地产开发有限公司；双方约定，该土地按旺盛路改造工程指挥部的需要和意见由北海惠珠房地产开发有限公司以双方名义协助办理规划报建，所需税费由北海实业开发有限公司承担；北海惠珠房地产开发有限公司保证用于旺盛路拆迁用地的土地产权清晰，无争议；上述用地的三通一平工程，在同等条件下，优先由北海惠珠房地产开发有限公司承担。 2002年4月28日，北海惠珠房地产开发有限公司取得位于北海市面的43965.7平方米的国有出让土地的《建设用地批准书》，用地单位为北海惠珠房地产开发有限公司，东至15米规划路，南至15米规划路，西至宏大花园，北至市十二小，有效期为2002年4月至2004年4月，经北海市国土资源局确认该宗土地的权利人为北海惠珠房地产开发有限公司。2013年4月25日，北海市规划局更换北海惠珠房地产开 -5- 发有限公司原有的《建设用地规划许可证》，上述43965.7平方米包含在该证记载的用地面积91570.96平方米土地中。 2002年6月28日，二被告共同向北海市规划局提交《关于北海市方案报审的申请报告》，要求对两公司联合开发的北海市项目的方案申请北海市规划局审批。2002年7月3日，北海惠珠房地产开发有限公司向北海市规划局提交《承诺书》，表明其与北海实业开发有限公司开发的旺盛路拆迁回建用地中按照规划要求缺项的或不足的部分，在北海惠珠房地产开发有限公司剩余的48604.3平方米用地中补足。2003年3月24日，二被告作为建设单位，取得位于广东××、西南大道以北土地的《北海市建设工程临时规划许可证》。 再查明，北海市中级人民法院于2015年1月16日受理北海惠珠房地产开发公司诉北海实业开发有限公司、陈小波、孙曼秋、李国智、江中兰、杨澄耀、梁更亮、马艳升、梁柱、李军、廖烈雄、汪彩花、吴智禄、邓书琴、杨永松合同纠纷一案，北海惠珠房地产开发有限公司请求判令：1、解除北海惠珠房地产开发有限公司与北海实业开发有限公司签订的《合作协议书》；2、北海实业开发有限公司向北海惠珠房地产开发有限公司返还位于西南大道以北、市十二小南侧、宏达花园西侧的65.948亩土地使用权。案件审理期间，北海惠珠房地产开发有限公司撤销了第二项诉讼请求。北海市中级人民法院经审查认为，北海惠珠房地产开发有限公司与北海实业开发有限公司于2002年4月20日签订的《合作协议书》是合法有效的合同。“旺盛家园”的规划和报建均由北海实业开发有限公司进行，北海惠珠房地产开发有限公司仅是协助办理，实际履行中北海实业开发有限公司又将涉案土地分块转售给第三人，与第三人签订《“旺盛家园”宅基地购买合同》的也只有北海实业开发有限公司，合同签订后第三人依规划各自施工建房，北海惠珠房地产开发有限公司并不存在实际承建旺盛家园的行为，北海惠珠房地产开发有限公司与北海实业开发有限公司签订的《合作协议书》获得的仅是交换北海实业开发有限公司被补偿土地的合同利益，因此北海惠珠房地产开发有限公司与北海实业开发有限公司签订的合同应定性为土地使用权转让合 -6- 同。因目前确无证据证明北海实业开发有限公司将政府补偿土地补偿给了北海惠珠房地产开发有限公司，也无证据证明北海实业开发有限公司曾以其他方式补偿过北海惠珠房地产开发有限公司，或以其他形式履行其与北海惠珠房地产开发有限公司《合作协议书》约定的合同义务，北海实业开发有限公司的行为已构成根本违约，北海惠珠房地产开发有限公司仅主张解除合同并明确表示暂不主张返还土地或赔偿损失，诉讼请求依法有据，应当予以支持。第三人与北海实业开发有限公司之间是因土地转让形成的另一法律关系，第三人并非《合作协议书》的当事人，北海惠珠房地产开发有限公司与北海实业开发有限公司的《合作协议书》解除是由于北海实业开发有限公司违约导致合同目的无法实现，在北海惠珠房地产开发有限公司不要求返还土地的情况下，该案件的处理结果并不影响第三人与北海实业开发有限公司因出售宅基地形成的合同利益，第三人作为本案无独立请求权的第三人，其与北海实业开发有限公司间的合同法律关系纠纷已另案诉讼，因此对第三人的主张不予支持。北海市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）北民一初字第4号民事判决，解除北海惠珠房地产开发有限公司与北海北海实业开发有限公司签订的《合作协议书》。该判决已于2016年1月14日发生法律效力。 还查明，北海实业开发有限公司于1991年12月28日在北海市工商行政管理局登记成立，住所地位于北海市四川南路明珠花园内，股东是大连正源房屋开发公司、维尔京群岛达兴投资控股有限公司，法定代表人为刘力宁，注册资本500万元，经营范围限于处理债权债务及遗留问题（有效期至2019年6月30日）。2018年10月10日，北海市中级人民法院裁定受理北海实业开发有限公司破产清算一案，并决定指定广西启迪律师事务所担任管理人。 结合当事人双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、北海惠珠房地产开发有限公司是否为本案适格的被告；2、原告与被告北海实业开发有限公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是否合法有效；3、原告要求二被告协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证是否具有事实和法律依据。 -7- 关于北海惠珠房地产开发有限公司是否为本案适格被告的问题。本院认为，本案诉讼虽基于原告与北海实业开发有限公司在履行《“旺盛家园”宅基地购买合同》过程中发生争议而产生，北海惠珠房地产开发有限公司不是合同的相对人，但合同的签订是源于二被告的合作开发行为，二被告签订的《合作协议书》约定双方联合开发北海市项目。因该项目用地的权属登记在北海惠珠房地产开发有限公司名下，故双方约定由北海惠珠房地产开发有限公司协助以二被告的名义办理规划报建。《合作协议书》签订后，北海惠珠房地产开发有限公司已协助北海实业开发有限公司办理了规划和报建手续，申领的《建设工程临时规划许可证》也载明建设单位为二被告，上述证据对外公示的信息为北海市项目是由两被告联合开发和建设。而原告在本案中诉请办理涉案宅基地及地上建筑的权属证书是基于涉案土地权属登记情况及两被告上述的合作事实，北海惠珠房地产开发有限公司与原告的诉讼主张具有利害关系，故北海惠珠房地产开发有限公司为本案适格的被告，被告北海惠珠房地产开发有限公司以其非本案适格被告的抗辩本院不予采纳。 关于原告与被告北海实业开发有限公司签订的《“旺盛家园”宅基地购买合同》是否合法有效的问题。本院认为，原告与北海实业开发有限公司签订的《“旺盛家园”宅基地购买合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，北海实业开发有限公司在签订该合同时虽未取得该涉案土地的使用权证，但根据二被告签订的《合作协议书》（经生效判决认定其法律性质名为合作开发，实为土地使用权转让）约定，北海惠珠房地产开发有限公司以其涉案65.948亩土地与北海实业开发有限公司合作作为旺盛路拆迁回建用地。该合同签订后，双方以联合开发的名义办理了规划和报建手续，北海惠珠房地产开发有限公司已依约将该土地交付了北海实业开发有限公司，随后北海实业开发有限公司将该土地以分块的方式转让给了各业主（包括拆迁户和非拆迁户），各业主已在地块上建造了房屋，十多年来，北海惠珠房地产开发有限公司对北海实业开发有限公司的该处分行为没有提出异议，期间也协助了旺盛家园20多户拆迁户业主办理了房屋权属证书。综上所述，北海实业开发有限公司对其受让的涉案土地是享有处分权利的。 -8- 北海实业开发有限公司将涉案宅基地出售给非拆迁户的原告并不违反法律法规强制性规定，故原告与被告北海实业开发有限公司签订的《“旺盛家园”宅基地购买合同》为合法有效合同，本院予以确认。 关于原告要求二被告协助办理涉案房屋的土地使用权证与房产证是否具有事实和法律依据的问题。本院认为，涉案《“旺盛家园”宅基地购买合同》为合法有效合同。签订合同后，原告向北海实业开发有限公司交付宅基地购地款，被告北海实业开发有限公司亦出具收款凭证予以认可。原告在涉案土地上建好房屋并经过验收及测绘，被告北海实业开发有限公司没有按照合同约定协助原告办理土地使用权证及房产证，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告北海实业开发有限公司协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告北海惠珠房地产开发有限公司是否应协助原告办理土地使用权证和房产证的问题，本院认为，根据《合作协议书》的约定，北海惠珠房地产开发有限公司将其名下65.948亩土地以名为合作开发实为转让的方式转让给北海实业开发有限公司作为旺盛路拆迁回建用地，其对该旺盛路搬迁安置小区项目的规划报建负有协助的合同义务。对于该安置小区建设完成后相关物业的产权办理问题，北海惠珠房地产开发有限公司作为项目用地的权属登记人和该项目的名义合作方，应负有协助办理的附随义务。本案中两被告签订的《合作协议书》虽然已被生效判决解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条规定，本案中，北海实业开发有限公司已将受让的土地分块出售给各业主并已建房，已不具备恢复原状、返还土地的条件，故对已经履行的该部分，北海惠珠房地产开发有限公司仍应遵循诚实信用原则，在北海实业开发有限公司为各业主办理土地使用权证和房产证时提供必要的协助义务。故被告北海惠珠房地产开发有限公司对其不是《“旺盛家园”宅基地购买合同》的相对人不负协助义务的抗辩，本院不予采纳。对于原告要求被告北海惠珠房地产开发有限公司协助办理土地使用权证及房产证的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，办理土地使用权证的费用由北海实业开发有限公司承担，办理房产证的费用由原告与北海实业开发有限公司根据法律规定，各自承担。 -9- 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告张石生与被告北海实业开发有限公司于2002年8月28日签订的《“旺盛家园”宅基地购买合同》合法有效； 二、被告北海实业开发有限公司、北海惠珠房地产开发有限公司协助原告张石生将位于北海市房屋的国有土地使用权证书及房屋权属证书在涉案土地及房屋达到符合权属登记机关审查的办证条件之日起30日内办理到原告张石生名下；办理土地使用权证的费用由被告北海实业开发有限公司承担，办理房屋权属证书的费用由原告张石生与被告北海实业开发有限公司根据国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）。 案件受理费1286.90元，由被告北海实业开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告在本判决生效之日起10日内付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2573.80元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 -10- 审判员  李文斌 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李嘉欢