北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21237号原告（反诉被告）：北京凯墨乐科贸有限公司，住所地北京市通州区梨园北街****305。法定代表人：周建忠，经理。被告（反诉原告）：北京京妮商业有限公司，住，住所地北京市顺义区杨镇田家营村环村北路**/div>法定代表人：黄春燕，经理。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。原告北京凯墨乐科贸有限公司（以下简称凯墨乐科贸公司）与被告北京京妮商业有限公司（以下简称京妮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯墨乐科贸公司的法定代表人周建忠，被告京妮公司的委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯墨乐科贸公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认京妮公司和我公司签订的《商铺租赁合同》于2020年2月1日已解除；2.判决京妮公司返还我公司履约保证金79296元、装修押金5000元，房租12166元，共计96462元。事实与理由：1.根据我公司与京妮公司双方签订的《商铺租赁合同》中第二十一条不可抗力条款，我公司和京妮公司双方都为了落实国家的抗击新冠肺炎政策，教育机构无法开业，这个不可抗力因素对于教育培训机构来说是公理，所有的教育机构都无法开业，而且北京二次疫情爆发再次使不可抗力时间延长。2.在疫情期间，京妮公司的营业时间根本无法满足我公司单位员工的工作时间，京妮公司的开门时间为北京时间10点到16点，公共设施电梯灯光都未打开，无保洁消毒。而我公司员工上班时间为9点到20点30分，此前京妮公司为我公司提供的服务时间为8点30分到20点30分。3.京妮公司在疫情期间，无视租赁合约中不可抗力条款，拒绝协商降租减租诉求，并且语言暴力恐吓我公司交租并强制断电，锁我公司商户门和安全通道门，京妮公司断电造成我公司计算机系统一定程度损毁，此行为京妮公司已经严重违反国家电力法，因此本合同履约过程中京妮公司已经违约违法，租赁合同相应的出租方义务没有落实。断电造成房屋内消防措施应急电源无法使用，京妮公司再次违反国家相关消防条例，租赁合同的出租方义务没有落实。4.疫情期间京妮公司已经安排其公司除两位工作人员，其他员工全员休息，我公司的租赁权益等各项服务无法满足，京妮公司违反了合同中第16条中京妮公司的履约义务，我公司及员工需要的上班环境条件无法满足。5.京妮公司收取原告履约保证金79296元，且京妮公司累计收取各商家巨额履约保证金，这笔保证金未做到公开透明和发挥抗疫作用，在疫情期间不尽社会责任，没有任何的文字文件向凯墨乐科贸公司阐述如何保证租户的权益，并且现在保证金使用去向不明，我公司担心京妮公司无法经营致使我公司利益连带受损。综上所述，根据租赁合同第十八条合同的解约条款第18.2条，我公司视合同触发不可抗力条款，本合同从2020年02月01日起自行解除。被告京妮公司辩称：1.不同意解除合同，凯墨乐科贸公司要求解除不符合法律规定。2.凯墨乐科贸公司认为营业时间无法满足与事实不符，疫情期间我公司只是调整了营业时间，并没有封门断电，如果凯墨乐科贸公司给付我公司反诉要求的租金后，履约保证金按照合同应当退还。要求返还房屋租金没有依据。按照工商注册信息显示，凯墨乐科贸公司的经营范围并不包括培训。关于装修押金5000元应当在合同终止后一并解决。被告京妮公司提出反诉，反诉请求：1.判令凯墨乐科贸公司支付我公司2020年2月15日至2020年11月14日房屋租金256923元；2.诉讼费被反诉人凯墨乐科贸公司承担。事实与理由：我公司与凯墨乐科贸公司双方于2018年12月28日签订《商铺租赁合同》，合同约定我公司将坐落于北京市通州区临河里33号101-006房屋出租给凯墨乐科贸公司使用，期限自2019年2月15日起至2021年2月14日终止，合同还约定了租金标准、给付期限、方式等其他权利义务，但凯墨乐科贸公司拖欠2020年2月15日至2020年11月14日房屋租金256923元未付。故此，提出反诉，请求依法判决。同时虽然合同没有到期，但是本案京妮公司对于后期的房租不主张，即使发生争议双方也另诉解决。针对京妮公司的反诉请求，凯墨乐科贸公司辩称：京妮公司反诉我公司交纳租金,理由和证据失效，理由如下：为了国家及北京抗击疫情的需要，春节过后2月开始，国家及北京政府以行政命令的发文，规定了部分行业不能复产复工，直至9月15号，北京教委和北京市市场监督管理局才允许线下复课。我公司和京妮公司签订的合同第二十一条已经约定了不可抗力条款，在合同中第二十一条清楚的列明了不可抗力的各项认定条件，我公司向京妮公司多次商讨减免租金京妮公司拒绝回应，我公司只能依据合同条款中第18条18.2项在5月21号向京妮公司提出了闭店申请，并且通过中国邮政发解约函给京妮公司，京妮公司也签收了解约函，并且认可解约，例如在商场发告示和拆除我公司门头，给我公司商户换锁等认可我公司解约行为，不可抗力条款约定了双方在不可抗力情形下可单方面解约，合同自2020年2月1日开始就开始无效。具体说明如下。一、京妮公司让我公司补交房租。这些要求无理，因为合同已经事实上终止了。2月春节过后，我公司和京妮公司一直沟通减免房租、降租事宜，对方拒绝回应，由于疫情不可抗力，商场无法正常经营，商户也无法营业，2月到4月的房租不能按合同约定的收取全额房租，站在公平公正的双方立场，应当协商谈房租，我公司愿意向京妮公司承担2到4月30%的房租，理由如下，1.商场无电力或者人员服务的运营环境，商场的运营成本也随之减少。2.商场是租赁方，但也是承租方，商场、向产权方交纳多少房租，商户可以按对等比例承担房租，我公司作为弱势方，无任何收入，希望给予帮扶。3.如果按照合同约定的权利和义务，在疫情期间京妮公司就做不到所有自身应尽义务的满足，按照合同公平履约的环境，要求合同继续存在就必须重新拟定新约。二、我公司在2月开始已向京妮公司申请减免房租降租或者解约，并一直在沟通。沟通无果后，在5月21号正式发函给京妮公司书面函。京妮公司已经认可我公司解约，依据如下，1.强制换锁锁门并对外发招租公告。2.京妮公司拆除我公司商场的门头和广告。3.京妮公司在商场内公开张贴我公司撤店通知，所以京妮公司主张合同有效并收取租金立场站不住。三、最高法在2020年4月20日发布了疫情期间司法纠纷的指导意见，按照第二条的解释，确定了我行业属于不可抗力的具体规定，按照第二条第一小段，我公司已经拿出了行政命令，不允许复工的证据，按照第二条第二小段，司法机关也希望合同双方变更履约，但京妮公司拒绝协商沟通，因此过错方在于京妮公司，由此导致不可抗力，合同无法执行，合同从2020年2月开始就可以认定是无效的，所以支付京妮公司房租无据可依。四、在申请变更履约和走向申请解约的过程中，我公司已经做了很大的让步，并受到了很大的损失和打击，（京妮公司的停电、锁门导致员工和家长恐慌，造成了有员工离职和家长退费，雪上加霜）是京妮公司的过错导致了解约，把我公司由协商不成变为被迫解约。五、疫情不可抗力因素，京妮公司不能在我公司亏损、负债累累且无任何收入的情况下，把所有损失让租户承担。例如，京妮公司租赁产权房成本只占京妮公司成本的一小部分，在2月到4月无其他任何运营成本的情况下，继续按合同金额收取房租，有违公平正义，望法院依法作出公平判决。综上所述，我公司认为京妮公司的反诉是错误的，不合法而又不合情合理，应予调解协商或者驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月28日，凯墨乐科贸公司作为乙方与京妮公司作为甲方签订《商铺租赁合同》，凯墨乐科贸公司承租通州区临河里33号101-006号场地，面积158平方米。租赁合同第二条租赁用途约定租赁标的仅供乙方经营的品牌为：编程猫；经营范围为：电脑编程。第三条租赁期限约定该租赁区域租赁期限共24个月，自2019年2月15日起至2021年2月14日。第四条租金约定，租金自租赁期限的起始日起算，第一年的日单位面积租金的收取标准为5.5元/日/平方米，合计月租金为26432元，自起租日开始，租金每一年上涨8%，2020年2月15日至2021年2月14日的月租金为28547元；租金支付实行季度付款制，首期为79296元。首次租金在本合同签订时和履约保证金一并支付；下次付租时间在每期付款到前期日前10日；租金支付为押三付三。第八条履约保证金约定，为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于本合同签署当日向甲方支付履行保证金（含商品质量保证金）计人民币79296元；履约保证金在合同有效期内不计利息。2019年1月12日，凯墨乐科贸公司支付装修保证金5000元，京妮公司出具收据，现装修保证金仍未退还。对于租赁101-006号场地的租金，凯墨乐科贸公司支付至2020年2月14日。后为扩大经营，2019年10月26日，周建忠代表凯墨乐科贸公司作为乙方，京妮公司作为甲方签订《商铺租赁合同》，凯墨乐科贸公司租赁通州区临河里33号内23平方米场地。租赁用途亦为供乙方经营的品牌为：编程猫；经营范围为：电脑编程。该租赁区域的租赁期限共12个月，自2019年10月26日起至2020年10月25日止。现该租赁场地的《商铺租赁合同》已到期。再查：新冠疫情爆发后，为落实疫情防控工作，各级主管部门出台了防控疫情的要求和工作方案，京妮公司亦在部分时间内调整了商场的经营时间。凯墨乐科贸公司因无法实际经营，导致经营困难，称多次对于减租问题与京妮公司进行协商。因协商未果，凯墨乐科贸公司于2020年5月21日向京妮公司发出了《北京凯墨乐科贸有限公司申请与北京京妮商业有限公司通州分公司解除租赁合同告知函》，称“基于2020年新冠疫情为公认的不可抗力因素，为遵守国家政府的各项抗疫举措，公司一直没法开展工作，已经触发租赁合同中第二十一条不可抗力条款，特向贵公司提起解约。”此后，凯墨乐科贸公司与京妮公司仍未能协商一致，故凯墨乐科贸公司向本院提起诉讼。在本案审理过程中，京妮公司称凯墨乐科贸公司的经营范围不包括教育培训，且凯墨乐科贸公司并未将租赁地点清空，且因《商铺租赁合同》未到期，京妮公司对该租赁场地亦未进行处理。凯墨乐科贸公司称如法院不能确认《商铺租赁合同》于2020年2月1日已解除，要求本院判决解除合同。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，凯墨乐科贸公司与京妮公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，京妮公司亦临时调整了商场的营业时间，且凯墨乐科贸公司从事的业务实际为进行电脑编程培训，在上述情况下确实影响凯墨乐科贸公司正常的经营活动的进行。但对凯墨乐科贸公司的此种影响，并非由于京妮公司的原因造成的，因此，在协商不成的情况下，凯墨乐科贸公司并无权以《北京凯墨乐科贸有限公司申请与北京京妮商业有限公司通州分公司解除租赁合同告知函》的形式，单方通知京妮公司解除合同。故凯墨乐科贸公司要求确认《商铺租赁合同》于2020年2月1日已解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。但现凯墨乐科贸公司确实无力再进行经营，同时2018年12月28日及2019年10月26日凯墨乐科贸公司与京妮公司所签订的两份《商铺租赁合同》中租赁的场地共同用于“编程猫”的经营，现在2019年10月26日的《商铺租赁合同》已经到期，且双方无法达成继续租赁的协议，故凯墨乐科贸公司从客观上也无法在此场地继续经营，因此凯墨乐科贸公司要求本院解除2018年12月28日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，京妮公司应当返还凯墨乐科贸公司交纳的履约保证金29382元及装修押金5000元。如前所述，因此次新冠疫情对凯墨乐科贸公司经营所造成的影响并非京妮公司的违约行为造成的，同时京妮公司亦有所损失，因此，凯墨乐科贸公司要求京妮公司退还自2020年2月1日起租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。但对疫情期间的租金标准，本院参照合同履行过程中的客观情况、双方损失的情况，凯墨乐科贸公司已经支付租金的情况，按照公平原则，予以调整。对京妮公司要求凯墨乐科贸公司支付2020年2月15日至2020年11月14日的租金256923元的反诉请求，本院酌情支持119000元，对于京妮公司该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告北京凯墨乐科贸有限公司作为乙方，被告北京京妮商业有限公司作为甲方于二〇一八年十二月二十八日签订的《商铺租赁合同》；二、被告北京京妮商业有限公司返还原告北京凯墨乐科贸有限公司履约保证金79296元、装修押金5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京凯墨乐科贸有限公司支付被告北京京妮商业有限公司租金119000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京凯墨乐科贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告北京京妮商业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元（含反诉费1288元），由原告北京凯墨乐科贸有限公司负担822元（已交纳），由被告北京京妮商业有限公司负担1572元（已交纳1288元），剩余284元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二〇年十二月二十八日书记员  于广英