吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5007号上诉人（原审被告）：赵雷，男，1982年1月6日生，汉族，住长春市二道区浦东路**。委托诉讼代理人：高群，吉林文盾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李杨阳，女，1987年4月6日生，汉族，，住长春市二道区浦东路**委托诉讼代理人：高群，吉林文盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑晶，女，1972年5月19日生，汉族，住，住长春市二道区岭东路**/div>委托诉讼代理人：初中海，男，1971年5月17日生，汉族，住长春市，住长春市二道区岭东路**系夫妻关系。委托诉讼代理人：黄鹏，吉林创一律师事务所律师。上诉人赵雷、李杨阳因与被上诉人李淑晶合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李淑晶提出诉讼请求：1.确认李淑晶与赵雷、李杨阳于2018年9月22日签订的房屋买卖合同无效，赵雷、李杨阳退还李淑晶已付的购房款65万元；2.案件受理费由赵雷、李杨阳负担。事实与理由：2018年9月，李淑晶在网上看到赵雷、李杨阳发布的出卖房屋信息，赵雷、李杨阳欲将长春市绿园区合心镇东安村财富农业园5-16栋房屋出售，2018年9月22日李淑晶与赵雷、李杨阳夫妇就房屋买卖事宜签订了《订金》合同，确定总房款为65万元，李淑晶向赵雷、李杨阳赵雷支付了订金2万元，该合同还约定“买方在2018年9月29日18点前交齐全部房款,同时卖方给买方办齐全部过户手续，卖方在收到全款后三日内搬出”。该合同签订后，李淑晶于2018年9月26日先后向赵雷、李杨阳赵雷名下建行银行卡中打入31万元及21万元,因赵雷、李杨阳出卖的房屋是赵雷从长春市绿园区财富有机蔬菜生产专业合作社（以下简称财富合作社）处购买,赵雷购买时尚欠该合作社11万元尾款，故2018年9月26日在赵雷、李杨阳的指示下，李淑晶将购房款中的11万元打入该合作社账户，至此李淑晶已向赵雷、李杨阳支付了全部购房款65万元，赵雷、李杨阳向李淑晶交付了房屋。2018年11月15日，长春市国土资源局向财富合作社下达了《行政处罚听证告知书》,李淑晶才得知，赵雷、李杨阳出卖的房屋是在农业用地上建设的违法建筑,赵雷、李杨阳在出卖前并未向李淑晶告知该房屋是违法建筑,根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。双方签订的房屋买卖合同是无效的。李淑晶知晓后多次联系赵雷、李杨阳要求退还房款，但赵雷、李杨阳避而不见，2019年1月26日，该房屋已被政府执法部门依法拆除。赵雷、李杨阳隐瞒房屋真实情况，李淑晶在不知情的情况下与赵雷、李杨阳签订了房屋买卖合同,该合同违反法律强制性规定,应为无效合同。赵雷、李杨阳应立即返还李淑晶支付的全部购房款65万元。李淑晶为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决支持李淑晶的全部诉讼请求。赵雷、李杨阳原审辩称：1.驳回李淑晶确认2018年9月22日房屋买卖合同无效的诉讼请求。赵雷、李杨阳未与李淑晶签订房屋买卖合同，2018年9月22日，赵雷、李杨阳与李淑晶签订的是订金协议，李淑晶向赵雷、李杨阳交纳了2万元订金。订金协议在2018年9月26日李淑晶、案外人李冶秋、李淑梅与财富合作社签订了《农村土地承包经营权流转合同》时已经作废了，订金协议的权利、义务已经由李淑晶、案外人李冶秋、李淑梅及案外人财富合作社承续。因此，李淑晶确认订金协议无效，法院应予驳回。2.驳回李淑晶请求判令赵雷、李杨阳返还李淑晶已付的购房款65万元的诉讼请求，李淑晶这一诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，法院不应支持。本案的事实是2018年9月22日签订订金协议的当天，李淑晶向赵雷、李杨阳交纳了2万元，2018年9月26日李淑晶与财富合作社签订了《农村土地承包经营权流转合同》后，向财富合作社交付了赵雷、李杨阳尚未交付的11万元转让款，并经双方及案外人财富合作社同意、确认，赵雷、李杨阳向财富合作社已交付的24万元转让款，视为李淑晶交付，李淑晶向赵雷、李杨阳另外付24万元转让款予以补偿。总计转让款35万元，视为李淑晶向财富合作社交付。当天，赵雷、李杨阳将转让的房屋和大门钥匙交给李淑晶，李淑晶与财富合作社签订了《农村土地承包经营权流转合同》正式生效，并实际履行。另外30万元，是李淑晶支付给赵雷、李杨阳的房屋装修补偿款。上述两笔款项总计65万元，李淑晶应向案外人财富合作社主张。理由如下，因为2017年6月15日案外人财富合作社将房屋和大棚的使用权转让给了赵雷，2018年9月22日，赵雷、李杨阳将房屋和大棚的使用权又转让给了李淑晶。李淑晶2018年9月26日向案外人财富合作社支付了全部转让款35万元后，签订了《农村土地承包经营权流转合同》，并实际履行。2019年1月22日，长春市绿园区人民政府下达了《关于拆除财富农业园违规违法设施通告》，第一条规定：财富农业园内除了大棚外，其他在农用地上建设的看护房、仓储间、凉亭等附属设施，全部纳入拆除范围。目前的现状是：李淑晶所购买的案外人的看护房已被政府全部拆除，大棚荒芜。案外人财富合作社违规建设大棚、看护房、违规转让、出售。财富合作社与李淑晶签订的《农村土地承包经营权流转合同》是违法、无效合同。财富合作社应作为第三人参加本案诉讼，并向李淑晶返还全部转让款35万元，并赔偿李淑晶的实际经济损失30万元。李淑晶应向财富合作社主张上述权利，而不是向赵雷、李杨阳主张。3.追加财富合作社为本案第三人参加诉讼。财富合作社与李淑晶签订了《农村土地承包经营权流转合同》，该合同违法、无效。财富合作社对合同的签订存在全部过错，并应承担返还李淑晶全部购房款，赔偿损失的义务。因此，财富合作社必须作为第三人参加诉讼。另外，长春市中级人民法院（2019）吉01民终3686号民事裁定书也明确裁定：原审判决认定事实不清，程序违法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，裁定：撤销原判，发回重审。故应追加合作社为本案第三人。4.追加李冶秋、李淑梅为本案当事人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”案外人李冶秋、李淑梅与李淑晶共同与财富合作社签订了《农村土地的承包经营权流转合同》，是合同的主体和相对方，必须参加共同诉讼，李淑晶无权代表李冶秋、李淑梅主张对财富合作社及《农村土地承包经营权流转合同》主张任何权利。因此，赵雷、李杨阳要求一审法院追加李冶秋、李淑梅作为当事人参加诉讼。5.诉讼费由败诉方承担。原审法院审理查明：李淑晶住长春市二道区岭东路2138号，系城镇居民。赵雷、李杨阳系夫妻关系，亦为城镇居民。赵雷与案外人财富合作社签订有《农村土地承包经营权流转合同》，承包财富蔬菜合作社位于长春市绿园区合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚，另建有一套220平米5室2厅2卫房屋。2018年9月，李淑晶在“58同城”网站看到赵雷、李杨阳夫妻发布的出卖房屋信息。网站信息显示，赵雷欲将位于长春市绿园区合心镇东安村财富农业园一套220平米5室2厅2卫房屋（其中包括地下室15平、阳光房70平、另有暖棚、庭院、果园共400余平）对外出售；售价75万元（单价1250元）；房本面积600m2；产权年限50年;核心卖点标明“种有蔬菜水果、锅炉自供暖、此房无产权为50年使用权、新装修完”。2018年9月22日，李淑晶与赵雷、李杨阳夫妇签订了《订金》合同，写明：“今收到李淑晶购买合心镇东安村财富农业园5-16栋房屋订金贰万元。如购买方反悔卖方不退订金，如卖方反悔订金额度双倍赔偿买方；买方在2018年9月29日18点前交齐全部房款，同时卖方给买方办齐全部过户手续；卖方在收到全款后三日内搬出。买方：李淑晶（签名、捺印），卖方赵雷、李杨阳（签名、捺印）。2018年9月22日。建行收款卡号43674209440********。总房款65万（陆拾伍万元整）”。2018年9月22日，李淑晶向赵雷支付订金（注：原文如此）2万元。2018年9月26日，李淑晶代赵雷清偿其拖欠财富合作社的尾款11万元；李淑晶通过中国建设银行青州路支行给赵雷转账21万元；李淑晶通过案外人刘丽娟（李淑晶亲属）在中国农业银行合心支行给赵雷转账31万元。以上合计65万元。嗣后，赵雷、李杨阳向李淑晶交付了房屋、大棚。同时根据赵雷的请求，案外人财富合作社与李淑晶重新签订《农村土地承包经营权流转合同》（《订金》约定的过户手续），流转合同约定，财富蔬菜合作社将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚流转给李淑晶经营使用；流转期限2017年6月15日至2064年2月（注：合同签订日期“2017年6月15日”系倒签，该日期可能为赵雷与财富合作社签订《农村土地承包经营权流转合同》的日期）；蔬菜大棚一次性交纳流转费35万元。2018年11月15日，长春市国土资源局向财富蔬菜合作社下达了《行政处罚听证告知书》,告知书称，财富合作社未经批准占用集体土地，建设有机蔬菜项目，建设过程中铺设道路7754平方米、建设房屋15465平方米，限期15日内拆除，恢复土地原状。2019年1月24日，李淑晶的丈夫初中海通过电话、手机短信、微信形式告知赵雷，政府要求1月25日前搬离并自行拆除房屋，只留大棚，要求把房子和物品退还给赵雷，并要求其退还房款。至2019年4月10日，该5室2厅2卫房屋被依法拆除，蔬菜大棚保留。原审法院认为：2018年9月22日，李淑晶与赵雷、李杨阳夫妇签订了《订金》合同，约定：赵雷、李杨阳将其在案外人财富合作社承包的位于长春市绿园区合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚，另建有一套220平米5室2厅2卫房屋以65万元价格转让给李淑晶，当时交付订金2万元，约定2018年9月29日前交付全部房款，赵雷、李杨阳给李淑晶办齐全部过户手续。合同签订后，2018年9月22日，李淑晶向赵雷支付订金2万元。2018年9月26日，李淑晶代赵雷清偿其拖欠财富合作社的尾款11万元；李淑晶通过中国建设银行青州路支行给赵雷转账21万元；李淑晶通过案外人刘丽娟（李淑晶亲属）在中国农业银行合心支行给赵雷转账31万元。后李淑晶又与案外人财富合作社重新签订《农村土地承包经营权流转合同》。2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”李淑晶作为长春市二道区的城镇居民，到合心镇东安村购买农村房屋，不符合法律规定，该买卖行为无效。李淑晶与赵雷、李杨阳签订的订金合同买卖标的物为财富合作社的位于长春市绿园区合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚及220平米5室2厅2卫房屋，既然李淑晶与赵雷、李杨阳签订的订金合同无效，本案应按无效合同原则处理，赵雷、李杨阳应返还李淑晶转让款65万元，因政府已经将合同中的5室2厅2卫房屋拆除，李淑晶已无法返还，故李淑晶应将未拆除部分即合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚及地上物（约600平方米）返还赵雷、李杨阳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》之规定，判决如下：一、原告李淑晶与被告赵雷、李杨阳2018年9月22日签订的《订金》合同无效；二、被告赵雷、李杨阳于本判决生效后三日内向原告李淑晶返还65万元的同时，原告李淑晶将合心镇东安村5栋16号蔬菜大棚返还被告赵雷、李杨阳。案件受理费10300元，由被告赵雷、李杨阳共同负担。宣判后，赵雷、李杨阳不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.《订金》合同的标的为房屋和土地承包经营权流转。而且该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而且该合同，我方与李淑晶已经履行完毕。原审判决认定合同标的仅为房屋错误。2.原审判决判令李淑晶返还大棚，但李淑晶已经与财富合作社签订了流转合同，已经与财富合作社形成了合同关系，无法向我方返还。同时，认定我方向李淑晶返还65万元，但结果会是我方得不到任何财产，我方的损失如何保障？3.原审程序违法，我方申请追加李冶秋、李淑梅以及财富合作社为第三人，但原审法院未予追加。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回李淑晶的全部诉讼请求。李淑晶二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.关于《订金》合同标的的问题。《订金》合同中虽只体现了案涉房屋，但依据合同约定，李淑晶在交付全部65万元对价款后，赵雷和李杨阳除应向李淑晶交付房屋外，还需将赵雷花费35万元承包自财富合作社的农村土地承包经营权过户至李淑晶名下，即交付房屋和农村土地承包经营权的过户均为赵雷和李杨阳的合同义务，故房屋和农村土地承包经营权均为《订金》合同标的。李淑晶虽抗辩主张《订金》合同标的仅为房屋，但农村土地承包经营权过户给李淑晶，亦属于赵雷和李杨阳的主要合同义务，故李淑晶该抗辩理由不成立。2.关于《订金》合同效力的问题。依据《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》的规定，城镇居民不得到农村购买小产权房。李淑晶作为城镇居民，购买农村集体土地上的违法建筑，其行为违反法律规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《订金》合同中双方当事人关于案涉房屋买卖的部分无效。同时，双方当事人依据《订金》合同对农村土地承包经营权的流转，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审判决以买卖房屋无效为由继而认定整个《订金》合同无效，属认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。因双方当事人在签订合同时对于案涉房屋为违法建筑均为明知，故双方当事人对于合同无效应承担同等责任，由此产生的损失应由双方均担。3.关于合同无效后的处理方式。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《订金》合同房屋买卖部分无效，赵雷和李杨阳应依法返还李淑晶房屋对价，李淑晶应将房屋返还赵雷和李杨阳。但因房屋已经灭失无法返还，李淑晶对于房屋价值应折价补偿赵雷和李杨阳。关于房屋价值的数额，因案涉房屋已经拆除无法评估，且《订金》合同的标的为65万元，而李淑晶、赵雷分别与财富合作社签订的《农村土地承包经营权流转合同》的数额均为35万元，故本院酌定案涉房屋的价值为30万元。依据上述理由，双方当事人对于合同无效均有过错，该房屋灭失的损失应由双方各承担15万元，故李淑晶返还赵雷和李杨阳的补偿款应为15万元。该补偿款与赵雷和李杨阳应返还的房屋价款30万元抵消后，赵雷和李杨阳应返还李淑晶购房款15万元。4.关于农村土地承包经营权部分的处理问题。因《订金》合同中该部分内容合法有效，合同履行后，赵雷已将农村土地承包经营权过户给李淑晶，李淑晶已与财富合作社重新签订了《农村土地承包经营权流转合同》，且李淑晶未提出诉请要求解除《订金》合同中关于农村土地承包经营权流转部分，故合同中该部分对价35万元，赵雷和李杨阳无需返还李淑晶，李淑晶要求赵雷和李杨阳返还全部价款65万元，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1354号民事判决；二、上诉人赵雷、李杨与被上诉人李淑晶于2018年9月22日签订的《订金》合同中关于房屋买卖部分无效；三、上诉人赵雷、李杨阳于本判决生效后立即向被上诉人李淑晶返还购房款15万元；四、驳回被上诉人李淑晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费总计20600元，由上诉人赵雷、李杨阳负担负担4754元，由被上诉人李淑晶负担15846元。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年十二月九日书记员  张焕平