上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13044号上诉人（原审原告、执行案外人）：徐亮，男，1972年9月10日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陈心俊，上海劉和王律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱惠，上海劉和王律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：方卫军，男，1987年9月13日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：钱国峰，上海安宸律师事务所律师。原审被告（被执行人）：卢建明，男，1964年2月14日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。上诉人徐亮与被上诉人方卫军、原审被告卢建明案外人执行异议之诉一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初16120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐亮的上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号1-3层联列住宅（以下简称系争房屋）。主要事实和理由：系争房屋的房地产买卖合同于2018年7月签订，其已按约支付首付款并于同年10月占有系争房屋，但因原审被告卢建明一直不配合，故物权登记未予变更。其愿意将剩余房款交付法院执行，请求判如所请。被上诉人方卫军不接受上诉人徐亮的上诉请求，辩称徐亮就系争房屋不享有足以排除执行的物权期待利益。原审被告卢建明未陈述意见。徐亮向一审法院起诉，请求判令:1.撤销（2019）沪0120执异120号执行裁定书；2.停止对位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号1-3层联列住宅的强制执行，停止对该房屋的拍卖，解除对该房屋的查封；3.评估费11,900元及诉讼费由原审被告承担。一审法院认定：徐亮与卢建明于2018年7月30日签订房地产买卖合同，卢建明将系争房屋以3,800,000元转让徐亮，徐亮支付了部分房款。2019年4月22日，该院受理了徐亮与卢建明房屋买卖合同纠纷一案，委托上海市奉贤区联合人民调解委员会主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、徐亮、卢建明于2018年7月30日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、徐亮支付卢建明购房款2,980,000元，于2019年6月底前支付2,900,000元，余款80,000元于2019年7月15日前付清；三、卢建明于2019年6月底前协助徐亮办理上海市奉贤区XX路XX弄XX号1-3层房屋的产权过户手续；四、案件受理费37,200元，按诉前调解收费标准收取为9,300元，由卢建明负担（徐亮预缴，卢建明于2019年6月底前支付徐亮）;五、徐亮、卢建明无其他争议。方卫军与卢建明民间借贷纠纷一案，该院于2018年11月14日作出（2018）沪0120财保248号民事裁定书，裁定：“一、查封、扣押被申请人卢建明所有的价值750,000元的财产；二、查封登记在担保人项某名下的坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室的房屋”。同年11月20日，该院查封了系争房屋。该院于2019年3月1日作出（2018）沪0120民初24444号民事判决，判决内容：“一、卢建明于判决生效之日起十日内归还方卫军借款650,000元；二、卢建明于判决生效之日起十日内偿付方卫军上述借款利息（以650,000元为基数，自2018年8月22日起至实际清偿日止，按年利率18%计算）；三、卢建明于判决生效之日起十日内支付方卫军违约金（以650,000元为基数，自2018年10月23日起至实际清偿日止，按年利率6%计算）；四、卢建明于判决生效之日起十日内偿付方卫军律师费43,000元”。因卢建明未履行该判决书确定的义务，方卫军于2019年4月19日申请执行。该院以（2019）沪0120执3155号立案执行。在执行过程中，该院于2019年5月14日裁定“拍卖被执行人卢建明位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号1-3层联列住宅1套”。卢建明于2008年11月24日将系争房屋抵押给案外人上海浦东发展银行奉贤支行，债权数额1,330,000元，债务履行期限2008年11月21日至2028年11月21日。卢建明又于2018年11月12日将系争房屋抵押给案外人中国XX有限公司，债权数额1,900,000元，债务履行期限2018年11月12日至2021年11月12日。一审法院认为：案外人执行异议之诉的诉讼标的为案外人对执行标的是否享有足以阻却强制执行措施的民事权益。本案争议的焦点为徐亮以其与卢建明签订《房地产买卖合同》，并经法院调解等为由主张对系争房屋享有权利，并以此权利阻止对系争房屋的拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条有关不动产权利人判断的规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。根据上述查明的事实，系争房屋不动产登记簿所登记的权利人为卢建明，该院据此作出有关拍卖系争房屋的执行裁定并无不当。本案实为案外人徐某以其弟弟名义与卢建明签订的《房地产买卖合同》争议。徐亮称该合同于2018年7月30日签订，方卫军认为应在2019年3月左右签订，理由：卢建明在徐亮所称《房地产买卖合同》签订日之后又于2018年11月12日将系争房屋抵押给中国XX有限公司，债权数额1,900,000元。对此，一审法院认为方卫军依据不足，徐亮可就卢建明在签订《房地产买卖合同》后再行抵押贷款事宜向相关部门报案。对于系争房屋何时交予徐亮，证人项某证言为2019年3月将系争房屋钥匙交予徐亮姐姐徐某，项某于同年6月正式搬离系争房屋，此证言和徐亮提供的其居住系争房屋产生的水电、有线电视、物业费时间吻合，可认定徐亮占有系争房屋时间为2019年6月之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。一审法院于2018年11月20日查封系争房屋。综上，徐亮的诉请无相应的法律依据，难以支持。卢建明经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院于2020年9月30日判决驳回徐亮的诉讼请求。一审案件受理费41,200元，评估费11,900元，由徐亮负担。二审中，上诉人徐亮提供案外人“XX物业服务有限公司上海奉贤分公司”出具的证明一份，欲以证明其于2018年10月入住系争房屋，并自2018年7月缴纳物业费。被上诉人方卫军对上述证据不予认可，表示记载内容无其他证据佐证。经查，该证明从证据形式上属证人证言，但仅加盖印章，无经办人信息及联系方式以供核实，故本院不予认定。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人徐亮陈述，其一直要求原审被告卢建明配合办理过户登记，但仅是口头主张，没有书面证据。本院认为，本案争议焦点为上诉人徐亮对系争房屋是否享有排除执行的物权期待利益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，徐亮作为执行案外人应当举证证明，其在系争房屋查封之前，已签订真实有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因其自身原因未办理过户登记。本案中，徐亮未能就其于系争房屋被查封日（2018年11月20日）之前已合法占有该不动产以及曾积极要求原审被告卢建明配合办理过户登记完成举证责任，应承担不利后果。由此，徐亮主张不符合上述规定的情形，就作为被执行标的的系争房屋，不享有优先利益。综上，徐亮的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院将予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,300元，由上诉人徐亮负担。本判决为终审判决。审判长  叶佳审判员  宋贇审判员  顾颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  张琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……