山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12920号上诉人（原审被告）：于珍珍，女，1987年11月19日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：朱雪辉，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田永强，男，1974年3月26日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：姜斌，山东金诚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚焕利，男，1987年12月5日出生，汉族，住山东省滨州市，公民身份号码。委托诉讼代理人：徐熙华，山东垠鹏律师事务所律师。原审第三人：张进，女，1979年10月2日，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。上诉人于珍珍因与被上诉人田永强、姚焕利及原审第三人张进委托合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于珍珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回田永强的诉讼请求或者将本案发回重审；3.田永强、姚焕利承担本案诉讼费。事实和理由：（一）田永强在一审诉讼过程中，诉讼请求为请求判令于珍珍支付田永强房屋出售款84万元，而一审法院最终却判决于珍珍交付田永强188.5万元，明显违反了法院不告不理的原则。（二）一审法院认定签订委托合同之时，于珍珍与姚焕利的婚姻状态存在认定事实不清的错误。事实上，于珍珍与姚焕利的结婚日期为2015年8月10日，在2015年5月20日委托合同签订之时，并非为配偶关系。一审法院认定于珍珍在委托合同存在违约责任，存在事实认定错误。于珍珍在出售房屋的过程中，田永强并无证据证明自己在委托协议中预设房屋出售价格，双方也并无任何证据证明于珍珍的出售价格不合理。一审法院委托山东明和房地产评估经纪有限公司对案涉房屋进行的房屋价格评估，确定涉案房屋在价值时点2016年7月的房地产市场价值为人民币210.3413万元，而于珍珍当时的实际出售价格为188.5万元，超过了评估价的70%。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑，根据上述司法解释，188.5万元的房屋出售价格完全不属于明显低于市场的价格，不能据此认定于珍珍在出售房屋过程中存在过错。于珍珍在开庭时明确陈述买家是全款支付的房款，一审法院应考虑民间实际交易习惯，房屋出售价格属于合理市场交易价格，故并不存在房产损失一说。（三）2020年9月27日第6次庭审中各方当庭表示均有调解意愿，一审法院却不顾各方调解意愿，于9月29日径行判决，违反了民事诉讼的调解原则，没有做到案结事了，有悖法律效果和社会效果的统一。（四）本案已超过了诉讼时效，一审判决回避了对于诉讼时效的认定。案涉房产已于2016年7月15日完成了房产交易并已办理了房产过户，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间为3年。虽然双方签订的合同名义上是房屋买卖委托协议，但实际上是通过房屋出售给于珍珍，再由于珍珍出卖的方式，如果深究双方债权的形成时间，在田永强出售房屋给于珍珍并已过户时，就已经事实上形成了债权债务关系，因此诉讼时效起算点应当是房屋过户给于珍珍时。退一步讲，田永强在2016年7月15日房屋已经出售时就应当知晓，诉讼时效自此开始起算。田永强辩称，田永强在本案一审中提出对案涉房屋鉴定系因于珍珍出售房屋时在房管部门备案的《房屋买卖合同》价格仅为84万元，该价格明显低于案涉房屋的市场价格。于珍珍当庭提交的《房屋买卖合同》的购买方与《备案合同》的购买方并不一致，庭审时无法判断案涉房屋的真实出售价格，为查明本案案情，田永强才在本案中申请对案涉房屋进行评估，该评估符合法律规定。于珍珍在本案中接受田永强的委托出售案涉房屋，在未经田永强同意的情况下，将房屋出售并至今仍未向田永强支付任何房屋出售款，明显存在过错，理应承担违约责任。田永强要求于珍珍返还全部的房屋出售款，一审判决在房屋评估价格的基础上对本案作出判决，金额与房屋评估价格一致，并未违反不告不理的原则。本案调解未成并不构成程序违法，本案无法调解的主要原因是于珍珍拒不返还案涉房屋的出售款，甚至在庭审中多次表达了不还款的态度。于珍珍与姚焕利婚姻状况与本案没有任何关系，不影响本案审理。姚焕利在本案中以担保人的身份在委托书上签字，无论其与于珍珍婚姻关系如何，均需承担本案的连带责任。关于本案的诉讼时效，一审已进行了明确了说明和认定。关于田永强与张进离婚财产的纠纷，与本案于珍珍违约没有任何关系，且一审法院已经对相关事项作出了处理。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，于珍珍的上诉明显没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。姚焕利辩称，姚焕利认可于珍珍的上诉请求和事实理由。一审法院判决姚焕利承担连带保证责任没有事实和法律依据，根据相关法律规定，承担连带责任必须由双方当事人明确约定，在无约定时不能擅自判决姚焕利作为担保人承担连带保证责任。从2015年5月20日的委托协议本身看，对于担保的内容约定不明确，对于保证期间没有约定。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，未约定保证期间的应当自主债务履行期限届满之日起6个月内要求承担保证责任，本案中田永强并没有在此期间要求保证人承担保证责任，保证人的保证责任免除。主债务已经在2016年7月15日即于珍珍将该涉案房屋出售之日届满，故一审判决其承担连带保证责任认定事实和适用法律明显错误。张进未作陈述。田永强向一审法院起诉请求：1.依法判令于珍珍支付田永强房屋出售款84万元；2.依法判令于珍珍返还田永强向其支付的补偿款12万元；3.依法判令于珍珍赔偿田永强房产损失1263413元；4.依法判令于珍珍向田永强支付违约金（按房屋评估价值的30%计算）；5.依法判令于珍珍承担田永强在本案中支出的律师费、保全保险费、鉴定费等全部费用；6.依法判令姚焕利对前述五项诉讼请求承担连带责任；7.本案的诉讼费、保全费由姚焕利、于珍珍全部承担。一审法院认定事实：田永强与第三人张进原系夫妻。于珍珍、姚焕利原系夫妻。2015年5月20日田永强与于珍珍及姚焕利签订房屋委托买卖协议一份，约定：委托人田永强因个人原因无暇处理本人房屋买卖事宜，特全权委托于珍珍处理位于翡翠郡南区25号楼2单元402室房屋交易事项，该房屋所有权证号为济房权证天字第215447；具体步骤如下，（一）双方通过买卖形式将该房屋转移至受托人名下，该交易过程中的所有费用由委托人田永强承担；（二）受托人于珍珍取得房屋所有权证书之后，通过买卖形式将房屋按照委托人的指示交易给第三人；因受托人于珍珍从未拥有房屋所有权证，限于国家首套房贷款85折优惠的政策，该行为将会给受托人于珍珍造成合计拾万元人民币贷款利息损失，该损失将会在步骤一完成之后，全部补偿给受托人，该委托协议订之后，先补偿受托人贰万元人民币；此外姚焕利以担保人名义在该协议上签字，为于珍珍提供担保。上述协议签订后，田永强即将涉案房产产权转移给于珍珍，并交付于珍珍12万元。2016年7月15日，于珍珍与案外人签订合同将涉案房产出售，得房产价款188.5万元。但于珍珍未将该款转交田永强。2017年1月，于珍珍、姚焕利离婚。2017年4月25日，田永强与姚焕利签订协议，确认于珍珍、姚焕利系夫妻关系，于珍珍未按田永强指示私自处理了涉案房产，而且未将房款378万元转交田永强，约定于珍珍、姚焕利以房抵偿70万元，余款308万元于2018年6月1日前付清，于珍珍、姚焕利并退还田永强交付的12万元，逾期按房产总价款的20%承担违约金；双方并约定了其它事项。该协议当事人部分列有于珍珍，但于珍珍并未签字确认。2018年4月10日，田永强与张进经济南市市中区人民法院判决离婚，诉讼中涉及了本案相关房产。诉讼中，经一审法院依法定程序委托山东明和房地产评估经纪有限公司进行评估，最终确定涉案房产在价值时点2016年7月的房地产市场价值为210.3413万元。一审法院认为，本案系委托合同和担保合同纠纷。于珍珍、姚焕利主张本案系不动产纠纷，依据不足，不予采纳。于珍珍主张田永强的诉讼请求超过了诉讼时效，但本案系涉案房产委托处分合同，于珍珍将二次房产过户时间作为诉讼时效起算点，依据不足，不符合法律规定的条件，也与上述查明的田永强主张权利的事实相悖，不予采纳。实体方面，当事人对合同的成立没有争议，争议的焦点是合同的效力、违约行为及违约责任。首先，关于合同的效力。于珍珍主张涉案委托合同系双方恶意串通损害第三人张进的利益，但张进在本案中并未提出相应主张，而是支持田永强的诉讼请求，因此，于珍珍、姚焕利主张涉案委托合同无效，依据不足，且因其自身违反了委托合同而有恶意抗辩的嫌疑，不予采纳。姚焕利主张涉案担保合同未成立或无效，其不应承担担保责任，但其作为当时于珍珍的配偶以担保人名义在委托合同上签字的行为依法应当认定担保合同已经成立。故认定涉案合同均合法有效。其次，关于违约行为。本案的委托合同内容极简。关于合同双方的权利义务，有合同约定的按约定，无约定的按法律规定，这是确定合同当事人权利义务的基本规则。《中华人民共和国合同法》规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，由于10万元补偿款系估算的贷款利息损失，其余2万元补偿款约定不明，涉案合同应当认定为有偿委托合同；于珍珍未按田永强指示擅自处分涉案房产，显属超越权限。根据上述法律规定，于珍珍应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，姚焕利应对涉案债务承担连带清偿责任。最后，关于违约责任。田永强在本案中主张的显然是违约责任，于珍珍辩称田永强按其它法律规定主张权利，依据不足，不予采信。关于房产差价损失，现在依法应以司法评估意见确定。田永强主张此尚不足以弥补其全部损失，不予采纳。田永强可以在取得相关证据后另行主张权利。于珍珍恶意违约，但是田永强要求其返还12万元补偿款、承担违约金，依据却不足，不予支持。综上所述，对田永强要求于珍珍、姚焕利继续履行合同义务并赔偿损失相关的部分诉讼请求，依法予以支持；对事实和法律依据不足之部分，依法驳回。田永强取得相应房款和损失款后，应当依法与第三人张进进行分割。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第四百零四条和第四百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条和第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第六十四条第一款的规定，判决：一、于珍珍于判决生效之日起十日内交付田永强房款188.5万元；二、于珍珍于判决生效之日起十日内赔偿田永强房产差价损失21.8413万元；三、姚焕利对于珍珍上述债务承担连带清偿责任；四、驳回田永强的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38100元，由田永强负担16000元，由于珍珍负担22100元；保全费5000元和鉴定费21000元，由于珍珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，田永强起诉请求于珍珍、姚焕利支付其房屋出售款378万元，后因委托评估，变更诉讼请求为请求于珍珍支付房屋出售款84万元及赔偿损失共计1263413元。另查明的事实有田永强2019年10月23日起诉状、2020年6月1日变更诉讼请求申请书在卷佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条:“未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。”房屋委托买卖协议未约定于珍珍出售房屋之后，应将售房款交给田永强的时间，系不能确定履行期限，故诉讼时效期间应从田永强要求于珍珍履行义务的宽限期届满之日起计算，于珍珍并无证据证实田永强曾向其索要过房屋出售款及具体时间，故本案起诉之日应认定田永强要求于珍珍履行义务之日，并未超过诉讼时效期间。一审中田永强变更诉讼请求，请求于珍珍支付房屋出售款84万元及赔偿损失共计1263413元，一审判决因认定于珍珍实际房屋出售款为188.5万元，故判令于珍珍返还房屋出售款188.5万元，并未超出田永强的诉讼请求。于珍珍并无证据证实2016年7月15日其与周洪军签订房屋买卖合同时的同地段市场交易价，未能证实其以188.5万元出售房屋价格合理，应承担举证不能的责任，故评估价格应视为当时的市场交易价，于珍珍应就房产差价进行赔偿。综上所述，于珍珍的上诉请求不能成立，不应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费29636元，由于珍珍、姚焕利负担21839元，田永强负担7797元。保全费5000元和鉴定费21000元，由于珍珍、姚焕利负担。二审案件受理费29636元，由于珍珍负担。本判决为终审判决。审判长 孙 潇审判员 张 伟审判员 高 静二〇二〇年十二月二十一日书记员 孙红杰