贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8612号上诉人（原审被告）：织金县金玉龙城大酒店管理有限公司，住所地：织金县城关镇官塘桥，统一社会信用代码：91520524587276427R。法定代表人：尚显能，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：田俊，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈合平，男，1982年10月14日生，汉族，住织金县。被上诉人（原审原告）：张青培，男，1966年6月9日生，汉族，住织金县。二被上诉人委托诉讼代理人：陈晓艳，贵州施仁律师事务所律师。原审被告：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：织金县城关镇向阳路，统一社会信用代码：915205247613885993。法定代表人：尚显能，该公司总经理。原审第三人：尚海江，女，1982年5月13日生，汉族，住织金县。上诉人织金县金玉龙城大酒店管理有限公司（以下简称金玉龙城酒店公司）因与被上诉人陈合平、张青培及原审被告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称金锦房开公司）、原审第三人尚海江房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初4226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告陈合平、张青培向一审法院起诉请求：1.二被告赔偿二原告2020年7月20日前的经济损失693.56万元，2020年7月20日后的损失按2386.85元/日标准，按每超一年递增10%支付至债务清偿完毕之日止；2.由二被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除二原告陈合平、张青培与被告金玉龙城酒店公司于2019年1月20日签订的《房屋转让协议》；2.要求二被告返还二原告购房款650万元，并支付资金占用损失从2020年7月20日之后起至支付之日止，该资金占用费以650万元为基数，按2020年7月20日公布的银行间同业拆借年利率3.85%的1.3倍计算；3.本案诉讼费、保全费用由二被告承担。一审法院认定事实：由于被告金玉龙城酒店公司资金周转困难，不能偿还案外人杨红梅等人的借款共计420.6万元，故被告金玉龙城酒店公司（作为甲方）与原告陈合平、张青培（作为乙方）于2019年1月20日签订《房屋转让协议》，约定如下：一、由于甲方金玉龙城大酒店在工商银行贷款9300万元故将织金县金玉龙城大酒店管理有限公司所办理的6-7楼框架建筑面积为2059.2平方米的共有房产证在银行抵押，甲方保证在一年半即2019年1月20日至2020年7月20日以内接出来按乙方名字分别办理房产证过户给乙方，所需过户的一切税费由甲方承担，若不能按约定的时间办理过户或房产证抵押超过借款时，甲方自愿将金玉龙城大酒店后面新建的相当面积的一楼门面从第一个开始扣减到第二个、第三个依次扣出相应的平方面积作为赔偿置换给乙方，门面多余平方乙方按甲方售价的80%将差额部分付款给甲方，若甲方在此期间将新建大楼从第一个开始至1,100平方米门面私自销售，甲方除将从合同签订之日起按3%支付650万的利息外，造成的一切损失由甲方承担。二、合同签订后乙方将该楼层服务项目返租给甲方经营十年，从2019年1月20日至2020年1月20日按每平方米60元租金抵扣转让款外，今后每年按每平方米10%的递增在每年4月1日前支付当年的租金给乙方，七楼转让实际面积和返租面积11按1,100平方米计算。……八、本协议结算方式：乙方除帮助甲方支付以上借款共计：肆佰贰拾万零陆仟元（4206000.00元）后再减除2019年1月20日至2020年1月20日一年的返租费79.2万元后乙方直接支付另外的尾款壹佰伍拾万零贰仟元（1502000.00元），双方共同办理好相关结转手续。……。同日，双方签订《金玉龙城第七楼服务项目返租协议》，对《房屋转让协议》中达成的第二条协议内容进行确认，并扣除第一年即2019年1月20日至2020年1月20日的返租费79.2万元。协议签订后，原告陈合平、张青培按协议约定陆续向杨丽华、杨红梅、陈永红、赵国银、赵正泽还款共计420.6万元，通过第三人尚海江支付金玉龙城酒店公司150.2万元房屋转让尾款，至此，二原告的合同义务已全部履行完毕。因被告金玉龙城酒店公司未按约定将转让给二原告的房屋抵押权清除并办理过户，二原告特诉法院。另外，被告在诉讼中认为本案应当通知案外人王健、杨红梅等作为第三人参加诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.二原告与二被告签订的房屋转让协议的效力；2.二原告代被告支付给案外人杨红梅等人的420.6万元的真实性。关于二原告与被告金玉龙城酒店公司签订的《房屋转让协议》的效力问题。被告金玉龙城酒店公司未经抵押权人同意将涉案房产转让给二原告，虽然违反了《物权法》第一百九十一条第二款的规定，但根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方未经抵押权人同意转让涉案房产的法律后果是转让房产不发生物权变动，而非导致双方签订的《房屋转让协议》无效。相反，双方在合同中约定了解除抵押权的时间和不能解除时的补救措施，充分保障抵押权人的权益不受侵害，该合同并未违反法律强制性规定，应合法有效。关于二原告代被告支付给案外人杨红梅等人的420.6万元的认定。诉讼中，二原告提交了加盖被告金玉龙城酒店公司公章的3份借条，被告虽抗辩该3份借条系受到逼迫所签，但并未提供其受到逼迫的证据，也未在法律规定的时间行使撤销权，故被告金玉龙城酒店公司的抗辩理由不能成立；对于被告金玉龙城酒店公司称该债务系金锦房开公司与案外人王健之间债务转移的主张，因其未能提供证据证实，也不予采信。虽原告与被告金玉龙城酒店公司在签订转让协议时未经案外人杨红梅等人同意将对被告金玉龙城酒店公司享有的债权转移给二原告承担，但原告向本院提供了案外人杨红梅等人的收据能够证实杨红梅等对原、被告该行为的追认，且事后被告金玉龙城酒店公司还收取了原告支付的尾款，故被告主张与案外人之间无借贷关系不予支持。同理，因王健等人与本案无法律上的利害关系，故对被告认为应当通知其作第三人参加诉讼的意见不予采纳。综上，二原告与被告金玉龙城酒店公司签订的《房屋转让协议》真实有效，二原告已按合同约定将购房款支付完毕，现因被告违约使涉案的房屋未能涤除设立的抵押权，从而导致二原告的合同目的不能实现，因此原告主张解除合同符合法定解除条件，予以支持；由于双方的合同已解除，故二原告要求被告返还其购房款并支付资金占用损失的请求也符合法律规定；对于原告要求金锦房开公司承担连带责任的诉讼请求，因原告未举证证明二被告之间属于财产混同的关联公司，根据合同相对性原则，原告的该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈合平、张青培与被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司于2019年1月20日签订的《房屋转让协议》；二、由被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告陈合平、张青培购房款650万元及资金占用损失（以650万元为基数，按年利率3.85%的1.3倍计算自2020年7月21日起至偿付之日止）；三、驳回原告陈合平、张青培的其他诉讼请求。案件受理费57,300元，减半收取计28,650元，诉讼保全费5,000元，共计33,650元，由被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司负担。上诉人金玉龙酒店公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人陈合平、张青培承担。事实及理由：一、涉案《房屋转让协议》应属自始无效的合同，对合同当事人自始不产生法律约束力，无需予以解除。然而一审判决却认定涉案《房屋转让协议》为有效合同并判决予以解除，明显认定事实不清，适用法律错误。1、本案中，酒店公司就金玉龙城酒店整体已办理抵押登记，抵押权人系织金县工商银行。酒店公司与被上诉人陈合平、张青培于2019年1月20日签订《房屋转让协议》就金玉龙城酒店第7层（下称“涉案房屋”）的转让交易行为时，被上诉人陈合平、张青培系明知涉案房屋已设立抵押登记事实，该情况在《房屋转让协议》内容中有所体现，双方就该抵押物进行转让行为并未取得抵押权人的同意，被上诉人陈合平、张青培也未代为清偿债务从而涤除设立的抵押权，至今抵押权依旧存在。为此，陈合平、张青培与酒店公司签订的涉案合同因违反《担保法》第49条、《物权法》第191法律强制性规定，应属自始无效的合同，对合同双方均不产生法律约束力。2、酒店公司与陈合平、张青培二人均系在明知包含涉案房屋在内的金玉龙城酒店整体已设立抵押登记的情况下，就涉案房屋依旧进行转让交易，被上诉人陈合平、张青培具有主观恶意，与酒店公司恶意串通转让该房产，已损害了抵押权人和债权人织金县工商银行的利益，为此，涉案协议也应认定无效。另外，涉案《金玉龙城第七楼服务项目返租协议》应属于涉案《房屋转让协议》（主合同）的从合同或附属合同，从合同具有从属性，故该返租协议也应为自始无效合同。综上，一审判决认定《房屋转让协议》为合法有效合同并判决予以解除，认定事实错误。二、上诉人与被上诉人双方就致使《房屋转让协议》、《金玉龙城第七楼服务项目返租协议》无效均具有过错，上诉人酒店公司基于无效《房屋转让协议》、《金玉龙城第七楼服务项目返租协议》取得的财产仅为150.2万元款项，故酒店公司仅就该笔款项具有返还义务，一审判决酒店公司退还陈合平、张青培650万元的购房款及资金占用损失事实认定不清，且遗漏当事人，程序违法，依法应予以发回重审。1、根据涉案《房屋转让协议》内容来看，涉案房屋的交易价款为650万元，主要由三部分组成：“代偿还”债务420.6万元、2019年1月20日至2020年1月20日返租费79.2万元、一次性支付150.2万元。被上诉人陈合平、张青培“代还款”缺乏事实基础。酒店公司与杨红梅、陈永红、赵正泽、杨丽华、赵国银等人并无债权债务关系，酒店公司并不欠付杨红梅等前述人员结算转款，更不存在需要陈合平、张青培代酒店公司偿还高达420.6万元结算转款。再则，从被上诉人所举出证实“代还款”事实的证据来看，即9张合计金额为420.6万元的《收款单》及3张合计金额为120万元的银行汇款凭证，也不能充分证实其“代还款”的事实。退一万步讲，被上诉人陈合平、张青培需“代还款”金额高达420.6万元，然而被上诉人却仅能提供120万元的汇款凭证，就另外高达300.6万元的“代还款”债务却仅有《收款单》予以证实，并无相关的汇款凭证、取款凭证予以证实。因此，陈合平、张青培“代还款”不仅缺乏事实基础，也缺乏充分、有力的证据支撑。一审庭审过程中，为查明案情，明确法律责任，上诉人酒店公司认为、王健、赵泽政、杨红梅等人与案件具有利害关系，当庭向法庭申请追加杨红梅等前述人员为案件第三人参加庭审，然而未被法庭允许，为此一审法院因遗漏案件当事人，严重违反了法定程序，且未审理查明清楚相关案情，请求二审法院予以核实查明。2、关于涉案协议约定的2019年1月20日至2020年1月20日期间的返租费79.2万元，酒店公司不具有返还义务。理由是：《金玉龙城第七楼服务项目返租协议》应属于《房屋转让协议》的从合同或附属合同，从合同具有从属性。上已述及，《房屋转让协议》因违反法律强制性规定而属于自始无效的合同，涉案返租协议也因主合同无效而变得无效，对合同当事方均不产生法律约束力，转让房产并不发生物权变动的法律效果。根据《中华人民共和国物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，因陈合平、张青培并未取得金玉龙城酒店第七楼的所有权，故二人并不享有包含出租收益权在内的所有权的相关权益，其诉请酒店公司返还“返租费”79.2万元无事实及法律基础，一审判决上诉人酒店公司退还该返租费明显适用法律错误。据此，酒店公司基于前述无效协议及补充协议所取得的财产仅为150.2万元款项，故酒店公司仅就该笔款项具有返还义务。同时，上诉人陈合平、张青培系明知涉案房屋办理抵押登记情况而与酒店公司签订《房屋转让协议》，被上诉人就导致《房屋转让协议》无效与上诉人酒店公司具有同等过错，故上诉人酒店公司不应承担被上诉人陈合平、张青培的资金占用损失。一审判决认定上诉人酒店公司对被上诉人陈合平、张青培具有650万元购房款的退还义务及资金占用损失，认定事实不清。三、《房屋转让协议》落款处“见证单位”加盖律所公章，并写明“仅见证甲、乙双方在本协议上签字（盖章）的真实性。”由此可知，见证单位仅是对签订合同签订过程的真实性予以见证，并未实际参与涉案合同的草拟和内容予以见证，涉案合同的效力不因见证单位的见证而变得有效。综上所述，一审判决遗漏审查案件主要事实，遗漏案件当事人，适用法律错误。请求支持上诉人诉讼请求。被上诉人陈合平、张青培答辩称：上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应当予以驳回。理由如下：一、上诉人根据担保法第49条及物权法第191条规定，认为案涉房屋协让协议无效的理由不能成立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条特别针对“合同效力和物权效力”进行了区分，该条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”担保法第49条及物权法第191条规定，并非针对合同效力性的强制性规定，且《房屋转让协议》并未违反物权法第191条规定。在双方签订的《房屋转让协议》，明确约定该公司在2020年7月20日前涤除房屋抵押权。如果认为担保法第49条与物权法第15条存在冲突，也应当适用物权法规定。二、案涉合同不存在合同法第52条规定“恶意串通”。案涉合同目的，显然不存在“以损害他人利益为目的”的恶意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第109条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”之规定，认定存在恶意串通事实的证明标准较高，而上诉人仅仅是推理性说法，根本没有向法庭出具存在“恶意串通”任何证据，更谈不上达到“排除合理怀疑”的程度。针对抵押权人利益，《房屋转让协议》明确约定，上诉人应当在2020年7月20日涤除抵押权。足以证明合同当事人在签订合同时，已充分考虑到抵押权人利益，明确约定被上诉人应当在2020年7月20日偿清被担保债务。三、购房协议不存在无效情形，上诉人认为按过错承担责任基础不存在，一审法院判决上诉人返还购房款，支付资金占用损失认定事实清楚；上诉人认为遗漏当事人的说法，是对诉讼主体法律知识缺乏认知所致。对420.6万元债务，不仅有双方签订的房屋转让协议确认，而且还有酒店管理公司出据的借条确认。本案协议及相关借条均是在贵州本芳（织金）律师事务所执业律师见证下制作的，在答辩人同意偿还被告所欠420.6万元债务，相关债权人出于对律师事务所信任，在尚显能统一出具三份确认借款金额的借条，按见证律师的要求，将原始借款凭据将由上诉人法定代表人尚显能销毁。故应认定由答辩人承担偿还义务的420.6万元债务的客观存在。上诉人在其上诉状中所称的与王健、陈勇、陈霞、赵泽政、陈永红等人，与本案毫无关联性。即使上诉人所述事实存在，那也是一种合法的债权移转，受让的债权人权利也不应当受到妨碍。至于借条中的措辞，即使存在不特别精准，也应当归责于上诉人，因为本案的见证律师是上诉人请来的。双方措辞有瑕疵，也不妨碍上诉人对答辩人代偿金额的认可。关于79.2万元租金，租房协议明确约定，是上诉人应当支付给答辩人的，双方购房协议中明确约定该租金充抵房款，且上诉人上诉状中也认可答辩人已支付的房款中，就包含该79.2万元。故该79.2万元，显然属于上诉人违约答辩人遭受的损失。另外，上诉人认为“见证单位仅仅是对合同签订过程中的真实性见证”的理由不能成立。虽然律师见证对合同效力无关，但律师见证下的合同，至少应当更具客观性和合法性。综上所述，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应判决驳回上诉，维持原判。原审被告金锦房开公司、原审第三人尚海江均未作陈述。二审审理期间，上诉人提交以下证据：1、陈仁中、陈勇、陈霞与金锦房地产开发公司的购房合同；2、赵泽政、陈永红夫妇与尚显能之间的银行流水明细；3、尚显能草拟的一份情况说明。证明目的：上诉人按照案外人王建的要求出具了一张出借人为陈永红，出借金额是400万元，还款时间为2016年1月1日的借条（一审已提交），同时在该借条上，王建作为担保人。根据相关流水显示，尚显能仅仅收到陈永红夫妇银行转账汇款248万元，而非400万元。基于该借条，上诉人用三个门面的买卖合同抵偿2132072元的债务。同时，尚显能通过银行转账的方式，现金支付的方式偿还了陈永红赵泽政夫妇141.4万元。以上通过以物抵债、转账及现金还款共计偿还3546072元。因此上诉人方最多与案外人王建、及赵泽政夫妇发生借款往来关系，与赵国银、杨丽华、杨红梅、赵正泽之间并无借款往来关系。被上诉人质证意见：对尚显能的情况说明不属于证据，仅仅是他自己的陈述，而且他的陈述是不真实的，与本案房屋买卖合同没有关系；对银行流水明细，只能证实赵泽政与尚显能存在债务往来关系，与本案买卖合同及被上诉人并无关系；三份房屋买卖合同与本案并无关联系，因为在买卖合同中约定的被上诉人代为偿还债权人的款项不包含该三人。经本院审查，上诉人提交的上述证据，只能证明上诉人与赵泽政夫妇的债务往来，不影响本案的处理，与本案要件事实无关联。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》效力；2、如何确定上诉人应返还被上诉人的款项；3、本案是否遗漏当事人。关于《房屋转让协议》效力问题，上诉人提出该合同无效的理由是该协议违反《担保法》第四十九条及《物权法》第一百九十一条未经抵押权人同意的规定。首先，从法律适用规则看，应当适用《物权法》的规定。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述规定，本案双方当事人签订的《房屋转让协议》自合同成立时生效。未经抵押权人同意是否影响合同效力，本院认为，《物权法》第一百九十一条第二款规定属管理性强制性规范，不属效力性强制性规范。另外，双方签订合同约定由上诉人在一审期限内消除抵押权的相关内容，双方并无损害抵押权人的恶意。况且，双方签订的《房屋转让协议》在未涤除抵押权的情况下，也不能发生物权变动，不会损害抵押权人的利益。因此，双方签订的《房屋转让协议》合法有效，上诉人主张该合同无效的理由不能成立。关于焦点2，如何确定上诉人应返还被上诉人的款项。因涉案房屋未能涤除抵押权等因素，合同目的不能实现，原判予以解除符合法律规定。合同解除后，被上诉人因上诉人履行合同所取得的款项应予返还上诉人并依法赔偿相应损失。根据合同约定上诉人购买被上诉涉案房屋支付款项方式为：帮被上诉人偿还欠案外人杨红梅、陈永红、赵泽政等人的款420.6万元，扣除上诉人将涉案房屋返租给被上诉人使用一年（2019年1月20日至2020年1月20日）的租金79.2万元，被上诉人直接向上诉人支付150.2万元。上述420.6万元虽不是直接向上诉人支付，但是根据双方合同约定代上诉人偿还其债务，上诉人的相关债权人也认可收到被上诉人支付其欠款420.6万元，该还款行为应视为向上诉人支付。上诉人提出其欠杨红梅等人的债务并没有420.6万元，该债务不具真实性，故其不应返还被上诉人420.6万元。本院认为，该420.6万元是上诉人与相关债权人之间的债权债务关系，被上诉人是根据双方约定代上诉人向相关人员支付，是否真实，与被上诉人无关，上诉人应将该420.6万元返还被上诉人。上诉人与相关债权人的纠纷，其可另行主张权利。返租一年租金79.2万元是否应返还，上诉人认为因《房屋转让协议》无效，故属从合同的返租协议亦无效，返租协议对双方当事人不具约束力。上述焦点1中的分析，已明确《房屋转让协议》有效，故上诉人该主张不能成立。上诉人应将该79.2万元返不被上诉人。综上，上诉人应返还被上诉人款项总额为本金650万元。关于焦点3，本案是否遗漏当事人的问题。上诉人提出因其相关债权人与本案有利害关系，故应追加为本案当事人。本院认为，因本案不审理上诉人与相关人员的债权债务关系，被上诉人的代偿行为是基于上诉人的意思表示，债权是否真实及金额是多少不属本案审理范围。故上诉人该主张不能成立。综上所述，上诉人织金县金玉龙城大酒店管理有限公司上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57300元，由上诉人织金县金玉龙城大酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王 跃书 记 员  陈 鑫