江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3646号原告：江西惠誉物业管理有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪街道博士大道**阳光名邸**。法定代表人：陈东风，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛文舟，女，系该公司员工。被告：吴光丽，男，1989年2月8日出生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：陈丽甜（系吴光丽妻子），家住江西省上饶市玉山县。原告江西惠誉物业管理有限公司（以下简称惠誉物业）与被告吴光丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠誉物业的委托诉讼代理人毛文舟、被告吴光丽的委托诉讼代理人陈丽甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠誉物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年5月1日—2020年4月30日物业费1,977元及违约滞纳金711.7元，共计2,688.7元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系紫腾雅居小区的业主，房屋面积为137.3平方米。2019年5月17日，原告与江西欣和置业有限公司签订了《欣和置业·紫腾雅居前期物业服务合同》，约定由原告为紫腾雅居小区提供物业服务，收费标准为电梯房每平方米0.9元/月（不含公共能耗费），电梯、公共照明等产生的公共能耗费按每平方米0.3元/月，公共能耗费的收取方式同物业服务费一致，业主须在每年4月30日前缴清当年物业费。合同签订后，原告按照约定为该小区提供了物业服务，但被告自2019年5月1日起至2020年4月30日均未交纳物业费，原告多次向其催缴均未果，被告的该行为已构成违约。被告吴光丽辩称：1.开发商在售房前，通过投标程序与宏伟物业签订合同，已经完成了选择物业公司的使命，房屋出售后无权再更换物业公司，开发商和前期物业管理企业，购房者都无权单方面解除，2019年5月，惠誉物业入驻时，本小区已出售完，开发商无权更换物业，擅自与惠誉物业签订合同无效，费用应由开发商承担。注：《物业管理条例》规定选聘和解聘物业应由业主共同决定；2.物业公司擅自提高物业服务收费标准，增加收费及收费标准未公示，业主服务手册未发放，违反了《物业管理条例》第四十条；3.被告并未拒交物业费，曾经向原告提出以每平方米每月1元的标准交费，但被告的工作人员拒收，超出部分及违约金应由开发商承担；4.开发商江西欣和置业擅自与惠誉物业签订合同，增加收费，所有费用、违约金应由开发商江西欣和置业承担；5.被告在2017年8月份装修时缴纳了1,650元装修保证金，现要求退取或者抵扣物业费。故应驳回原告公共能耗费、滞纳金的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告的身份，双方均提供了证据加以证明，故本院予以确认并在卷佐证；对本案有争议的证据和事实，本院分析认定如下：原告就自己的主张提交了以下证据：1.原告与江西欣和置业有限公司签订的《欣和置业·紫藤雅居前期物业服务合同》复印件，证明原告与江西欣和置业有限公司签订了物业合同，约定由原告为紫藤雅居小区提供物业服务，并约定了双方的权利义务的事实；2.物业进驻的公示材料，证明惠誉物业公司进入紫腾雅居合法有效；3.物业服务照片打印件、公共耗能支出费用凭证复印件、电梯维修费收据复印件、物业员工工资明细复印件、业主反映房屋维修问题登记表复印件、证明原告已经为该小区提供了物业服务的事实；4.催缴物业费通知单，证明原告向被告催收物业费的事实。被告对原告提供的证据1、3没有异议，故本院对证据1、3所证明的事实予以采信。被告对原告提供的证据2、4有异议，称没有看到过，并申请证人王某、张某、毛某、刘某、陈某、尹某出庭作证，证人均称没有看到原告公示收费标准及公共耗能费用收费标准。被告虽对证据2、4有异议并申请多位证人出庭作证，但证人均是紫藤雅居业主，与本案存在一定利害关系，证明力较弱，被告也未提供其他证据予以佐证，无法推翻原告的上述证据，且证据2、4所证事实更符合常理，故本院对证据2、4所证明的事实也予以采信。被告向本院提交了《紫腾雅居小区业主购房日期统计表》，用以证明小区业主的购房情况。经被告申请，本院依法调查了紫腾雅居小区的备案情况，截止至2020年11月24日止，该小区共备案399套。本院经审理认定如下事实：被告系江西省上饶市玉山县冰溪镇紫腾雅居9幢1单元1403室业主，房屋建筑面积为137.3平方米。2019年5月17日，原告与江西欣和置业有限公司签订了《欣和置业·紫藤雅居前期物业服务合同》，约定由原告为紫腾雅居小区提供物业管理服务，高层住宅物业服务费标准为0.9元/平方米/月（不含公共能耗费），电梯、公共照明等公共能耗费按每平方米（按物业服务费计费面积）每月0.3元的标准收取，收取方式同物业服务费一致。物业服务费用、公共能耗费及其他相关服务费按年预缴，在每个交费期（自本合同约定的物业服务费计缴起始日起，每满一年为一个交费期）开始之日起15日交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费、公共能耗费及其他相关约定的费用的，应按所欠费总额的每日千分之三标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务，但被告自2019年5月17日起至今未缴纳物业费，原告多次催收仍未果。本院认为，本案的争议焦点如下：一、《欣和置业·紫藤雅居前期物业服务合同》是否成立并生效？该合同是否对紫腾雅居小区业主有约束力？合同成立并生效的要件有：1.双方具有相应的民事权利能力和民事行为能力；2.双方意思表示一致；3.合同不违背法律法规的强制性规定，不违背公序良俗。结合本案事实，双方争议焦点是江西欣和置业有限公司是否有民事权利能力，签订前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，建设单位在业主委员会或者业主大会选聘物业服务企业之前，可签订前期物业服务合同，既江西欣和置业有限公司有法律赋予的民事权利能力签订前期物业服务合同。前期物业服务本质为过渡，立法原意为在小区业主大会或者业主委员会选聘物业服务企业之前，小区处于无物业状态，由建设单位签订物业服务合同能更好地营造卫生、有序的小区环境，故在业主大会或者业委会选聘物业服务企业之前，建设单位有民事权利能力签订前期物业服务合同纠纷，房屋是否售罄、中间是否更换物业服务企业并未改变前期物业服务合同签订的前提，既业主大会或者业委会未选聘物业服务企业，小区处于无物业服务状态，建设单位仍有该民事权利能力。故本案中江西欣和置业有限公司在业主大会或者业委会签订物业服务合同前，与原告签订的《欣和置业·紫藤雅居前期物业服务合同》依法成立并生效，该合同对小区全体业主均有约束力。二、被告是否应当履行合同义务？应如何履行？原告已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，故原告有权向被告收取物业服务费用。合同对物业费的缴纳标准进行了约定，原告提供了相应证据对该缴纳标准的公示予以证明，且公示也并非合同生效的必要条件，故被告也应按该标准向原告交纳物业费。原告与江西欣和置业有限公司签订合同的时间为2019年5月17日，故原告仅能收取自2019年5月17日之后的物业费，被告应交纳的物业费为：0.9元/月/平方米×137.3平方米×11.5个月+0.3元/月/平方米×137.3平方米×11.5个月=1,894.74元。被告未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，《欣和置业·紫腾雅居前期物业服务合同》约定如业主未按期交纳物业费的，应自逾期之日起每天按所欠费总额的每日千分之三交纳违约金，但考虑到双方签订的合同为格式合同，且一般情况下业主未交纳物业费大多因对物业管理服务有意见，而双方又未能有效沟通所致，故本院酌定核减为按原告起诉时的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算支付违约金，按本案物业合同“物业服务费用、公共能耗费及其他相关服务费按年预缴”“在每个交费期开始之日起15日内履行交纳义务”的约定，被告应于2019年6月1日前交纳本年度的物业费，故被告自2019年6月2日起构成逾期，至原告起诉之日即2020年10月30日，违约金应为：1,894.74元×3.85%÷365天×547天=109.3元，此后的违约金应以被告应交的物业费1,894.74元为基数，按年利率3.85%计算至物业费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告吴光丽于本判决生效之日起十日内给付原告江西惠誉物业管理有限公司自2019年5月17日起至2020年4月30日止的物业管理费1,894.74元违约金（暂计至2020年11月30日止的违约金为109.3元，自2020年10月31日起按年利率3.85%计算至物业管理费付清之日止，支付总额不超过原告诉请的711.7元）；二、驳回原告江西惠誉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴光丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  程雪艳二〇二〇年十二月十五日法官助理李云飞书记员汪婷