安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10494号 上诉人（原审被告）：合肥粤丰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房(**)。 法定代表人：钱宜丽，董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：姜瑛，女，1984年10月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：纪舸，安徽晟川律师事务所律师。 上诉人合肥粤丰置业有限公司（以下简称粤丰公司）因与被上诉人姜瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 粤丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判粤丰公司退还购房款903361元；2.本案一、二审诉讼费用由姜瑛承担。 事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》第九条对买受人享有的单方解除权作了明确约定，现合同约定的单方解除权条件已成就，粤丰公司同意解除，粤丰公司对一审法院判决解除合同不持异议。2.一审法院已经查明姜瑛实际支付购房款903361元，却判决粤丰公司向姜瑛返还购房款933768元，缺乏事实和法律依据，亦不符合公平原则。首先，姜瑛是基于减少房屋总价款享受优惠的情况下才向粤丰公司支付相关款项，支付购房款是姜瑛的义务，其是否享有优惠与实际价值并无关联性。且合同解除后，合同中除结算与清理条款外，其他条款对双方均无约束力。一审法院忽略客观事实，判决粤丰公司退还933768元于法无据。其次，案涉的优惠款系建立在双方商品房交易的基础上，合同已经解除，交易基础已经丧失，基于此，取得财产一方因没有合法依据而应返还实际取得的财产。也即本案中，粤丰公司应返还的购房款应为实际收取的903361元。最后，根据《合同法》第九十八条规定，一审法院依据《商品房买卖合同》第九条判决粤丰公司支付违约金的情况下却不判决退还已付房款，显然自相矛盾，亦不符合法律规定。3.合同解除后，以累积已付房款为基数，按照1%向姜瑛支付违约金，请二审法院予以认定、改判。 姜瑛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方的购房合同及在房管部门的网签体现的房屋总价均为933768元，显然这是案涉房屋的实际价款。之所以姜瑛仅仅支付903361元，是粤丰公司在售房时作出的吸引购房者提前付款的承诺。提前支付903361元，其相当于933768元的价值。一审判决粤丰公司退还姜瑛购房款当然按其房屋实际价值的价格。双方对于提前付款享受优惠的约定并不影响本案合同解除时按照房屋实际价格退款。同时开发商要求业主提前支付购房款，隐含着借款的意图。该意图不违反法律规定，也不影响本案的法律适用。因此，粤丰公司的上诉不能成立，否则关于提前支付购房款享受优惠的承诺就违反诚实信用原则。 姜瑛向一审法院起诉请求：1.判决解除姜瑛、粤丰公司于2018年5月13日签订的就购买合肥滨湖恒大中心D2栋2310室办公用房的《商品房买卖合同》；2.判决粤丰公司退还姜瑛购房款933768元,并赔偿姜瑛的经济损失(按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定具体损失金额,从2020年9月1日起,持续计算至退还全部购房款之日止)；3.判令粤丰公司承担本案全部诉讼、保全费用。 一审法院认定事实：2017年10月9日姜瑛签订认购书,约定姜瑛购买粤丰公司开发的合肥滨湖恒大中心D2栋2310室办公用房。当日姜瑛向粤丰公司支付购房款143268元。2018年5月13日姜瑛、粤丰公司签订商品房买卖合同:总价款933768元，签订合同时付至654768元，尾款279000元在2019年9月23日前付清；粤丰公司在2020年8月31日前向姜瑛交付房屋。当日姜瑛再付购房款511500元。2018年5月17日上述合同网上备案。2019年9月23日姜瑛按上述合同付清全部购房款。姜瑛实际支付给粤丰公司的购房款为903361元，差额30407元系粤丰公司因姜瑛提前付清款项而给予姜瑛的优惠金额。 另查明：根据一审法院(2020）皖0111民初3327号生效民事判决书显示：2018年2月26日，安徽省巢湖管理局下发《关于暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》，要求暂停巢湖流域水环境一级保护区内现有全部涉水在建项目建设。2018年3月21日，合肥市包河区环境保护局向合粤丰公司下发《关于转发的通知》，要求其按照文件要求执行。2018年6月19日，安徽省巢湖管理局对粤丰公司作出2018环罚告字（6）号行政处罚事先（听证）告知书，责令其停止违法行为，并处以五十万元罚款。因上述原因，案涉房屋至今尚处于停工状态。 一审法院认为，姜瑛、粤丰公司于2017年7月20日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。姜瑛按照合同约定全额支付了购房款，粤丰公司未按合同约定的期限交房，已构成违约。现粤丰公司逾期交房虽未超过90日，但目前案涉项目交付日期2020年8月31日已经逾期将近两个月，且仍处于停工状态，不可能在2020年11月30日前完工并交付，姜瑛有权行使不安抗辩权，故姜瑛诉请解除合同合法有据，一审法院予以支持。 合同解除后，粤丰公司应退还姜瑛已付购房款，姜瑛支付的购房款虽然是903361元，但这是建立在提前支付购房款的基础之上的，粤丰公司提前收取了购房款，才给姜瑛优惠了30407元，故该903361元的实际价值应认定为933768元。且合同载明的成交价和粤丰公司向姜瑛出具的收款收据均明确载明案涉房屋的购房款是933768元，按合同法约定，合同解除应当退还合同价值的款项，因此，粤丰公司应向姜瑛退还已付购房款的金额应为933768元。 合同约定，买受人解除合同的，出卖人向买受人支付已付购房款的百分之一计算违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。姜瑛要求粤丰公司按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定具体损失金额赔偿其经济损失的诉请，无事实和法律依据，也未向一审法院提供相应的书面证据，一审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除姜瑛与合肥粤丰置业有限公司于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》；二、合肥合肥粤丰置业有限公司于判决生效之日起十日内向姜瑛退还购房款933768元，并支付违约金9337.68元，合计943105.68元；三、驳回姜瑛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6569元，财产保全费5000元，合计11569元，由合肥粤丰置业有限公司承担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，粤丰公司在本案中认可双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的姜瑛单方解除合同的条件已经成就。根据该条约定，姜瑛有权解除合同，同时要求粤丰公司退还全部已付款，并按已付款的1%支付违约金。现已查明姜瑛已付房款总额为903361元，故粤丰公司应向姜瑛退还已付房款903361元并支付违约金9033.61元。一审法院判决返还的购房款金额与实际已付款金额不一致，本院予以纠正。 综上，粤丰公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16026号民事判决第一项，即“解除姜瑛与合肥粤丰置业有限公司于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》”； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16026号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16026号民事判决第二项为：合肥合肥粤丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向姜瑛退还购房款903361元，并支付违约金9033.61元，合计912394.61元；； 四、驳回姜瑛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取6569元，财产保全费5000元，合计11569元，由姜瑛负担349元，合肥粤丰置业有限公司负担11220元，；二审案件受理费13138元，由合肥粤丰置业有限公司负担12743元，姜瑛负担395元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。