江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0925民初5779号原告（反诉被告）：周某甲，女，1979年9月23日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：周某乙（周某甲之夫），男，1959年5月1日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：陈廷万，建湖县建阳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏某某房地产开发有限公司，住所地建湖县城汇文公寓****。法定代表人：梁兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴从国，男，1955年8月25日生，汉族，江苏某某房地产开发有限公司股东，住建湖县。原告（反诉被告）周某甲诉被告（反诉原告）江苏某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，某某公司提出反诉，本院作出裁定，驳回周某甲的起诉，驳回某某公司的反诉。周某甲、某某公司均不服裁定，提出上诉。江苏省盐城市中级人民法院作出裁定，撤销江苏省建湖县人民法院（2018）苏0925民初697号和（2018）苏0925民初697号之一民事裁定；本案指令江苏省建湖县人民法院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。周某甲的委托诉讼代理人周某乙、陈廷万，某某公司的委托诉讼代理人吴从国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某甲向本院提出诉讼请求：1、判令某某公司履行开具商品房销售发票金额141.739万元，房地产权属登记备案等义务，并承担违约金7.087元（141.739万元×0.5%）。2、案件受理费由某某公司承担。事实与理由：原告向被告申请预购1号楼两间两层、2号楼两间两层房屋，并于2010年10月9日，2011年10月28日各交20万元。2011年10月31日，原告取得了丰某房号订单，确定了双方一致认可的房屋具体位置和面积等事项。2012年5月13日，被告提供商品房买卖格式合同一份，由原、被告双方签字确认。2012年9月8日，被告向原告发出要求限期交纳房款的通知，明确本案中2号楼101、201号门面房，面积为109.03平方米，总价为1417390元。同年9月13日，原告向被告交款1217390元，合计交款1417390元。原告交齐房款后，因被告原因，一直未和原告签订商品房销售买卖网上备案登记合同并开具发票，原告又于2013年1月16日向被告发出要求10天内与我签订购房合同，开具正规票发票等内容的书面通知，建湖县公证处于2013年1月24日公证现场送达该通知。后原、被告对于上述商品房买卖合同中第1幢102、202房屋解除买卖并终止履行。原告自2013年6月起使用和出租该房，被告至今仍未履行与原告签订网上备案登记合同，开具商品房销售发票，房地产权属登记义务。被告应承担房款总额0.5%的违约金70870元。原告共向被告交款208.885万元，合同上面积为109.03平方米，房款为141.739万元，有合同和公司小李2012年9月12日写的清单为证，不认可住房管理办公室的测绘面积。周某乙转陈某100万元与本案无关。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求，驳回某某公司的反诉请求。某某公司辩称，周某甲认购丰收公寓1号楼102、202门面房，2号楼101、201门面房，合计交了208.8885万元。1号楼102、202门面房由周某乙转让给陈某，公司共收陈某250万元，分别是周某乙、梁兵各代交75万元，以及周某乙于2015年9月10日出据同意周某甲交的房款中转100万元给陈某。周某甲所交房款只有108.8885万元。周某甲所购门面房经县住房管理办公室进行测绘，面积为148.05平方米，单价1.3万元/平方米，房款为192.465万元，周某甲还欠房款83.5765万元。周某甲提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》是伪造的，请求对上述材料的形成时间进行鉴定。原告诉称合同及公司催款通知书中面积为109.03平方米，实有面积无论大小，只能按109.03平方米来结账。建湖县住房办于2012年10月出具《房屋面积测绘成果报告书》，我们与业主结算以报告书确认的面积为准，办理产权证书也是以报告书确认的实测面积为准。周某乙夫妇把案涉房子转卖给马俊龙，结账面积确认为143平方米，这说明原告知道房子面积不是109.03平方米。我们重申，要以县住房办出具报告确认的面积为结账依据，办理产权手续。某某公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令周某甲支付某某公司尚欠购房款83.58万元；2、判令周某甲支付从2012年10月6日起至还清欠款之日的同期银行贷款利息的四倍计算逾期利息；3、反诉案件受理费由周某甲承担。请求法院查清案情后依法判决。经审理查明，周某甲于2010年10月9日、2011年10月28日向某公司各交定金20万元，认购建湖县城丰收公寓1幢102、202门面房（单价1.1万元/平方米），2幢101、201门面房（单价1.3万元/平方米）。2011年10月31日周某甲与某某公司签订《丰某房号订单》，内容为：周某甲自愿选定丰某面朝东某由北向南1号、2号两间门面房，每平方米1.3万元，总价约145万元，预交房号订位费20万元；业主接到签订合同通知十天内前来签订购房合同；房产证书、土地使用证、玻璃门、契税等费用由业主承担，开发商代收代缴；未尽事宜以购房合同为准。2012年9月8日某某公司书面通知周某甲，主要内容：你户于2011年10月31日在我司开发的丰某预定2号楼门面房101、201号，面积109.03平方米，售价1417390元，我司售楼处工作人员多次电话通知你前来签订合同，缴纳房款，至今未果，今书面通知，请你接到通知一星期内前来按约签订合同，交纳房款。2012年9月13日周某甲向某公司交纳购房款168.885万元，合计208.885万元。2013年1月16日周某甲书面通知某某公司孙良成，主要内容：周某甲与你单位分别于2010年9月18日、2011年10月31日签订《丰某房号订单》，购你公司开发的四间门面房计351.89平方米，总价408.85万元。我及时交纳了房号订位费40万元，确定房号，并在2012年9月又交纳了168.85万元，总计已交208.885万元房款，除按揭贷款部分已全部交清房款，本人已履行房号订单的各项义务，多次催你公司签订合同，你公司迟迟讲手续未完备；本人现再次通知你公司，要求十天内与我签订购房合同，开具正式发票，协助我办理按揭贷款，否则将依法追究你公司赔偿我的一切损失。2013年底周某甲接收案涉房屋。周某甲退购1号楼102、202门面房，由陈某购买。2015年9月10日周某甲之夫周某乙出具承诺在周某甲原交房款中转陈某100万元，入某某公司账户，承诺内容为：“承诺，周某甲原交房款转壹佰万元给陈某，由公司入账，￥1000000元，承诺人周某乙2015.9.10”。另查明，2010年10月31日，经建设单位某某公司提出，由设计单位中铁工程设计院有限公司对案涉房屋进行设计变更，并经规划部门备案。2012年10月31日，建湖县住房管理办公室出具建湖县城丰收公寓2幢《房屋面积测绘成果报告》，案涉房屋面积为148.05平方米。又查明，周某乙系某某公司的股东、总经理。周某甲在诉讼中提交《商品房买卖合同》（合同编号0802491620120308）、《补充协议》、《收据》。《商品房买卖合同》落款处签名下方书写时间为2013年5月13日，打印时间为2012年5月13日，主要内容：周某甲购买某某公司的丰收公寓1幢102、202房，面积242.86平方米，单价1.1万元/平方米；2幢101、201房，面积109.03平方米，单价1.3万元/平方米，房款合计408.885万元，于签订合同当天一次性付款。《补充协议》打印时间为2013年6月28日，内容是双方当事人于2012年5月13日签订的商品房买卖合同后，因出卖人经营管理过程中的各种原因，双方协商于2013年6月28日订立变更事项的补充协议。《收据》书写时间为2013年9月13日，金额为121.739万元，收款事由2#楼面朝东由北向南1、2间两上两下门面房房款。庭审中，周某甲陈述《商品房买卖合同》、《补充协议》是周某乙与其签订的，《商品房买卖合同》手写时间是2013年5月13日，实际时间是2012年5月13日，《收据》手写时间是2013年9月13日，是周某乙开具的，实际是2012年9月13日。某某公司质证认为都是周某乙、周某甲夫妻伪造的，申请对上述材料的形成时间进行鉴定。本院委托经双方当事人共同选择确定的鉴定机构苏州同济司法鉴定所进行鉴定。该所受案后于2020年10月12日出具《退卷函》，内容为：经我所初步检验后发现，根据现有材料及我所技术条件限制，1、无法对《收据》笔迹形成时间进行鉴定；2、无法对《补充协议》签字盖章及手印的日期进行鉴定；3、无法对《商品房买卖合同》打印的日期及双方签字的日期进行鉴定。根据相关规定，现将本案作退卷处理。某某公司申请本院委托备选鉴定机构无锡江南司法鉴定所进行鉴定，该所于2020年11月23日出具《情况说明》，内容为：现因：1、《收据》系无碳复写纸第三联，复写色料字迹缺乏笔迹形成时间鉴定条件；2、《补充协议》上签名笔迹大部分与该处指纹印重叠，两种物质相互干扰，会影响形成时间鉴定；3、《商品房买卖合同》上打印日期字迹与手写日期笔迹系两种不同种类物质，缺乏形成时间比对检验条件。故该案鉴定要求，均缺乏鉴定条件和鉴定依据。兹对该案终止鉴定。2020年12月17日某某公司提出申请对《商品房买卖合同》双方签字的日期进行鉴定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，周某甲在某某公司认购建湖县城丰收公寓2幢101、201门面房（1幢102、202门面房已退购），合计交纳购房款208.885万元（含转陈某100万元）。房号订单，交纳定金、房款，以及双方发给对方的通知，约定了认购房屋的购买人、房号、单价、面积等内容。某某公司认可周某甲认购丰收公寓2幢101、201门面房及交纳购房款的事实。案涉房屋的买卖关系，是双方的真实意思表示，应当认定合法有效，当事人应当按照约定自己的义务。关于周某乙出具承诺转给陈某100万元的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（一）项规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。周某乙、周某甲系夫妻关系，周某甲退购丰收公寓1幢102、202门面房后，该房由陈某购买。周某乙、周某甲共同参与该房屋的认购、交纳房款及退购，周某乙出具承诺将周某甲原交房款中转100万元给陈某，其在夫妻关系存续期间处理的夫妻共同财产，属于夫妻家事代理行为，应认定是在周某甲已交房款208.885万元中转出100万元。关于案涉房屋面积的问题。《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性，面积测算依据与方法等内容进行审核，审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。本案中，2010年10月31日经建设单位某某公司提出，由设计单位中铁工程设计院有限公司对案涉房屋进行设计变更，并经规划部门备案。2012年10月31日建湖县住房管理办公室对案涉房屋测绘的面积为148.05平方米。2013年底周某甲接收案涉房屋，周某甲作为买受人应当知道房屋面积增加，未提出异议。规划、设计的变更并未导致房屋结构形式、朝向的变化，也未对房质量和使用功能产生影响，因设计变更导致所购房屋面积增加，周某甲未提出退房，庭审中也不同意支付差价款，有违诚实信用和公平原则。在认购案涉房屋后，某某公司的通知中虽有面积109.03平方米的内容，但建湖县住房管理办公室对建湖县城丰收公寓2幢《房屋面积测绘成果报告》载明案涉房屋测绘面积为148.05平方米，该面积已纳入在房产管理档案中。因此，应以测绘面积148.05平方米作为案涉房屋面积，增加面积的价款可参照认购时的计价标准进行结算，单价13000元/平方米，购房款为192.465万元，实际交纳购房款108.885万元，尚欠83.58万元，某某公司请求周某甲支付，不违反法律规定，本院予以支持。某某公司主张尚欠房款从2012年10月6日起至清偿之日止按同期银行贷款利息的四倍计算逾期利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。周某甲主张应以合同和公司小李出具的清单上面积109.03平方米为准，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于开具商品房销售发票的问题。《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：“本办法所称发票，是指在销售商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”。开具发票义务是一项法定义务，是在对方付款之后再根据所付项款的具体数额予以开具。本案中，周某甲现已交房款为108.885万元，其要求某某公司开具141.739万元商品房销售发票，没有事实依据。某某公司应当在周某甲交清案涉房屋购房款后15日内按已付总房款的具体数额向周某甲开具建湖县城丰收公寓2幢101号、201号商品房销售发票。关于履行房地产权属登记备案义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。周某甲请求宇公司履行协助办理房地产权属登记备案义务，符合法律规定，本院予以支持，某某公司应在周某甲交清案涉房屋购房款后15日内协助周某甲办理建湖县城丰收公寓2幢101号、201号房屋的不动产权属登记备案手续。关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，周某甲未能办理房地产权属登记，是双方对房屋的面积、价款存有争议，非出卖人单方的原因，故本院对周某甲的该项请求不予支持。关于某某公司申请鉴定的问题。在诉讼中，周某甲提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》，某某公司质证认为都是伪造的。《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易……”。经查，周某乙、周某甲系夫妻关系，周某乙系某某公司的股东、总经理。《商品房买卖合同》、《补充协议》是周某乙与其妻周某甲签订的，《收据》是周某乙出具的。周某乙的上述行为未经股东会、股东大会同意，违反公司法的有关规定。某某公司在诉讼中申请鉴定，本院委托双方选择的鉴定机构和备选鉴定机构进行鉴定。苏州同济司法鉴定所作退卷处理，无锡江南司法鉴定所作终止鉴定处理。故本院对某某公司再次提出鉴定申请不予准许。综上，本案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（一）项，《中华人民共和国发票管理办法》第三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周某甲于本判决发生法律效力后30日内向被告（反诉原告）江苏某某房地产开发有限公司支付购房款83.58万元。二、被告（反诉原告）江苏某某房地产开发有限公司在原告（反诉被告）周某甲交清购房款后15日内按已付总房款的具体数额向原告（反诉被告）周某甲开具建湖县城丰收公寓2幢101号、201号商品房销售发票，并协助原告（反诉被告）周某甲办理该房屋的不动产权属登记备案手续；三、驳回原告（反诉被告）周某甲的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江苏某某房地产开发有限公司的其余反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1572元，由被告（反诉原告）江苏某某房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费12158元，减半收取6079元，由原告（反诉被告）周某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐一峰人民陪审员  孔春梅人民陪审员  吴玉梅二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  赵晓仙