中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申3690号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：三亚农村商业银行股份有限公司，住所地海南省三亚市解放二路**。 法定代表人：赵俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用社联合社律师事务部律师。 委托诉讼代理人：李骥，海南省农村信用社联合社律师事务部律师。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：海南鑫东源旅业有限公司，住，住所地海南省海口市海甸岛海达路**今典别墅**/div> 法定代表人：王小玲，该公司董事长。 被申请人（一审被告）：陈修强。 被申请人（一审被告）：陈刚。 被申请人（一审被告）：陈曦。 被申请人（一审被告）：王小玲。 被申请人（一审被告）：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，住所，住所地海南省万宁市兴隆温泉旅游城div> 法定代表人：袁远海，该公司总经理。 被申请人（一审第三人）:深圳市奇信集团股份有限公司，住所，住所地广东省深圳市福田区江南名苑**div> 法定代表人:余少雄，该公司董事长。 被申请人（一审第三人）:张李燕。 被申请人（一审第三人）:郭红萍。 被申请人（一审第三人）:张秀卿。 被申请人（一审第三人）:苏革新。 被申请人（一审第三人）:刘丽。 被申请人（一审第三人）:朱其元。 被申请人（一审第三人）:陈昕。 被申请人（一审第三人）:卞泽平。 被申请人（一审第三人）:刘长福。 被申请人（一审第三人）:斯亦农。 被申请人（一审第三人）:王玥。 被申请人（一审第三人）:张晓华。 被申请人（一审第三人）:赵志杰。 被申请人（一审第三人）:张沁音。 被申请人（一审第三人）:鲍卫群。 被申请人（一审第三人）:熊力。 被申请人（一审第三人）:王宇城。 被申请人（一审第三人）:王雨瑄。 被申请人（一审第三人）:王立杰。 被申请人（一审第三人）:郑文青。 被申请人（一审第三人）:韩继红。 被申请人（一审第三人）:于双。 被申请人（一审第三人）:张庆林。 被申请人（一审第三人）:常思。 被申请人（一审第三人）:马想全。 被申请人（一审第三人）:王湛清。 法定代理人:邹林娜，女，系王湛清法定监护人。 被申请人（一审第三人）:郑芯蕊。 被申请人（一审第三人）:张玲。 被申请人（一审第三人）:钱玉珍。 被申请人（一审第三人）:卢昱玮。 被申请人（一审第三人）:侯云梅。 被申请人（一审第三人）:唐忠。 被申请人（一审第三人）:唐华彪。 被申请人（一审第三人）:李东华。 被申请人（一审第三人）:宫利。 被申请人（一审第三人）:戴罡。 被申请人（一审第三人）:葛逸晨。 被申请人（一审第三人）:周奇峰。 被申请人（一审第三人）:汪水矿。 被申请人（一审第三人）:杜柏希。 法定代理人:周琳琳，女，系杜柏希母亲。 被申请人（一审第三人）:卢霄。 再审申请人三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）因与被申请人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云酒店公司）、深圳市奇信集团股份有限公司、张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王宇城、王雨瑄、张玲、郑文青、李东华、宫利、韩继红、戴罡、葛逸晨、周奇峰、钱玉珍、卢昱玮、于双、汪水矿、张庆林、侯云梅、杜柏希、唐忠、唐华彪、王立杰、常思、卢霄、王湛清、马想全、郑芯蕊金融借款合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼民终609号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 三亚农商行申请再审称，1.二审法院认定的基本事实缺乏证据证明。本案二审判决书第28页最后一段以及第29页第1至2行认定三亚农商行同意鑫东源公司销售案涉房屋以及买受人购买房屋是善意的事实，缺乏证据。案涉55套房屋在本案当事人办理抵押登记之前在万宁市住房保障与房产管理局系统均显示为未销售，三亚农商行同意办理预售证延期的函的目的是让鑫东源公司办理预售证延期而非表示其可以不经三亚农商行的同意而销售抵押物。鑫东源公司与购房人签订的多份《商品房预售合同》虽然均记载案涉房屋未办理抵押登记，但三亚农商行办理的抵押登记具有公示公信效力，买受人买房前能够核实但未核实抵押登记情况，在签订买房合同后的长时间内怠于履行向鑫东源公司主张合同备案以及房屋过户等权利，自身存在过错。二审法院认为优先保护买受人的事实认定缺乏证据证明。2.二审法院适用法律错误。首先，本案所涉抵押物土地的性质是旅游用地，房屋是产权式酒店，案涉买受人与鑫东源公司签订《商品房预售合同》后，又就案涉房屋与忆云酒店公司签订长期的委托经营合同以收取租金，故可以认定买受人购买案涉房屋的目的不是为满足生活居住所需，而应认定为商业性投资，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于购房用于“居住”的规定。二审法院依据该批复判决三亚农商行不享有优先受偿权有误。其次，鑫东源公司最后一次的预售许可证为[2013]万房预字（延28）号，有效期为2013年5月7日至2014年5月7日，而案涉5套房产的签订时间均晚于2014年5月7日，该许可证已过了有效期，鑫东源公司无权对外销售案涉房屋，虽然已有生效判决判令鑫东源公司协助买受人办理过户手续，但并未否认三亚农商行对相应房屋享有的优先权，在此情况下，三亚农商行理应对该5套涉案房屋享有优先受偿权。再者，另案案外人执行异议之诉中，最高人民法院(2018)最高法民申6177号民事裁定认为，在鑫东源公司未履行还款义务的情况下,“即便在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定丧失了对案涉房屋享有的抵押权。”综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项的规定，请求本院再审本案。 张玲提交意见称，首先，张玲与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》已经经过海南省万宁市中级人民法院确认合法有效，受法律保护，三亚农商行针对部分业主提出的第三人撤销之诉均已被驳回。其次，三亚农商行抵押权凭证已过期，且鑫东源公司在万宁市住房保障与房产管理局所进行的有关侯云梅等四位业主的抵押登记已经被依法撤销，其无权行使抵押权。第三，三亚农商行同意鑫东源公司继续销售已经抵押的案涉房产，买受人的购房行为不存在侵害其抵押权的情形。三亚农商行对抵押权的行使已经转化为通过收取抵押物转让款的方式获得债权清偿，三亚农商行对案涉房产已经丧失物上追及力，鑫东源公司应当将房屋价款向三亚农商行进行清偿，鑫东源公司未予清偿，是其过错，与购房人无关。第四，三亚农商行同意鑫东源公司在抵押的情况下继续销售属于《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定的放弃担保物权，其无权再享有优先权，同时根据《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》，买受人享有优先权。 侯云梅的意见与上述意见一致。 本院认为，本案的争议焦点为原审法院认定三亚农商行对于鑫东源公司名下位于万宁市兴隆旅游区忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程中已销售的31套房产及对应分摊的土地使用权不享有优先受偿权是否正确。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”根据该规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下,抵押物一旦实现其交换价值，抵押权人则丧失对该物的追及效力，抵押权的效力亦仅及于转让价金。本案中，三亚农商行与鑫东源公司签订贷款合同及抵押合同后，于2013年1月30日对包括案涉土地及房屋在内的财产办理了抵押登记。2013年4月17日，三亚农商行向万宁市住房保障与房产管理局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售证延期的函》内容为“因海南鑫东源旅业有限开发的忆云山水产权式酒店项目的55套期房（面积3434m2）已抵押给我社，为了保证项目的正常销售，按期还款，我社同意海南鑫东源旅业有限公司对房屋进行销售。现该公司申请办理预售证延期手续，我社予以同意，请贵局给予办理”。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，三亚农商行同意转让抵押物,本案所涉购房者已经支付购房款，鑫东源公司应当将案涉房屋转让所得价款向三亚农商行提前清偿债务或者提存，鑫东源公司未依法清偿所欠三亚农商行的债务，与购房者无关。三亚农商行继续向购房者就案涉房屋主张行使抵押权，缺乏依据，原审法院未予支持，并无不当。 关于三亚农商行主张案涉所售房屋中有五套房的合同是在预售许可证期满后签订，鑫东源公司无权销售的问题，本院认为，案涉超过预售许可证有效期限销售的五套房已经人民法院生效判决判令鑫东源公司协助办理过户手续，生效判决亦已认定优先保护该五套房屋购房者的物权期待权，三亚农商行以案涉标的物的抵押权人身份对该五套房的判决提出的第三人撤销诉讼已经被生效判决驳回。原审法院对三亚农商行关于对该五套房享有优先受偿权的主张未予支持，并无不当。 另外，购房者常思与鑫东源公司、三亚农商行的商品房预售合同纠纷一案生效判决也明确作出了购房者的权利优先于三亚农商行的抵押权的判定。原审法院认定鑫东源公司名下位于万宁市兴隆旅游区忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程中已销售的31套房产及对应分摊的土地使用权不享有优先受偿权，并无不当。 综上，三亚农商行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回三亚农村商业银行股份有限公司的再审申请。 审判长  刘少阳 审判员  高燕竹 审判员  杨 蕾 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理王智锋 书记员潘海蓉