苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初11712号原告：吴江市高新物业有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇芦莘大道**。法定代表人：夏xx。委托代理人：杨浩强，江苏厚良律师事务所律师。委托代理人：徐燕，江苏厚良律师事务所律师。被告：苏州乐居苑房产经纪有限公司，，住所地苏州市吴江区黎里镇康力大道法定代表人：陆兴娣。委托代理人:王翠云，1989年10月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区，系该公司员工。第三人：苏州奥远房地产开发有限公司，，住所地苏州市吴江区黎里镇汾湖大道法定代表人：贾鹏翔。委托代理人：赵飞，1983年12月5日出生，汉族，住江苏省仪征市，系该公司员工。原告吴江市高新物业有限公司（以下简称高新公司）与被告苏州乐居苑房产经纪有限公司（以下简称乐居苑公司）、第三人苏州奥远房地产开发有限公司（以下简称奥远公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法由审判员顾伟林适用小额诉讼程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理,原告高新公司委托代理人杨浩强、被告乐居苑公司委托代理人王翠云、第三人奥远公司委托代理人赵飞到庭参加诉讼；本案于2020年11月16日转简易程序并于2020年12月3日公开开庭进行了审理,原告高新公司委托代理人杨浩强、第三人奥远公司委托代理人赵飞到庭参加诉讼，被告乐居苑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新公司向法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付居间费用40803元及逾期付款利息(以40803元为基数，自2020年9月1日起至实际支付之日止，利息利率按照6%计算)；2、律师费用5000元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月，原被告双方签订【分销渠道合作合同】，约定：“被告系苏州市吴江区【xxxx花园】项目代理销售商，销售房屋成交后，在被告收到第三人苏州奥远房地产开发有限公司佣金后进行结算，草签合同并支付首付款结算70%佣金，正式签约及全款到账后支付剩余30%。合同签订后，原告销售成交1套房产，佣金40803元被告一直没有支付。截至起诉之日，原告与被告多次交流仍未支付佣金，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告乐居苑公司辩称：奥远公司和乐居苑公司的居间协议对销售管理系统（明源系统）内的客户享受永久保护期，直系亲属客户，夫妻和子女属于同一组客户，以户口本等资料作为相关证明，乐居苑公司根据奥远公司结佣比例正常客户十五天内预付每套佣金。本案乐居苑公司不应该支付高新公司的佣金，高新公司推荐给乐居苑公司的客户为无效客户，该客户属于明源系统内的老客户，不符合结算佣金的约定，乐居苑公司也没有从奥远公司处结到相应的销售提成。第三人奥远公司辩称：明源系统是部分开发商向明源系统的所有权人购买使用的销售管理类的系统，奥远公司在使用这个系统进行销售管理、客户管理等。对于原告的诉讼请求，与第三人奥远公司方无关，第三人与被告签订过关于奥远公司开发的项目分销渠道协议，与原告方并未签订任何协议，也未委托过原告进行分销。据第三人了解，本案相关的购买人夏俊浩的情况如下：2019年10月2日，购买人夏俊浩的母亲夏xx来我公司售楼处看房，并留下联系方式等。2019年10月22日，购买人母亲夏xx推荐夏俊浩来我司售楼处进行看房，并于2019年10月28日支付购房定金2万元，后成功购买我司房屋一套。经我司核查，夏xx与夏俊浩系母子关系，不符合第三人与被告方签订的渠道销售合同，根据有效客户的判定，第三人认定以上推荐为无效推荐。经审理查明：2019年8月，以乐居苑公司为甲方与乙方高新公司签订《分销渠道合作合同》，甲方委托乙方就本案第三人奥远公司开发的【xxxx花园】项目分销合作事宜达成协议，双方约定的主要事项：一、委托期限。自本合同签署之日至2019年9月30日止，合同期限届满，双方无异议的，本合同自动续期，一方若有异议，应在期限届满需告知对方；二、代理费的计算标准及支付方式。销售成功后，乙方按照洋房产品佣金点数每套签约总价2%结算，高层产品佣金点数按签约总价1.5%结算；三、甲方向乙方支付代理费的条件。有效客户正式签订《商品房预售合同》（含草签）或《商品房买卖合同》，有效客户已付清开发商要求的首付款；四、成功销售的定义。购房客户大定不更名，如未成功取得银行按揭放款或全款不齐及被甲方或开发商确认非乙方归属客户或者有效客户，视为未成功销售；五、客户归属确认原则及有效期，详见附件：甲方与开发商签订的分销渠道合作协议中开发商客户确认制度；六、甲、乙双方签订的《分销渠道合作合同》附件，有效客户判定原则：1、开盘前成交保护期为开盘起30天，续销阶段成交保护期为带看之日起30天。项目可根据实际情况缩短有效期。甲方明源系统内的客户均不得列入分销来访客户，甲方对甲方明源系统内的客户享受永久保护期。2、有效客户归属判定：（1）、直系亲属客户（夫妻、夫妻双方父母、子女）视为同一组客户，以户口本、结婚证等资料作为相关证明。（2）姓名相同，但号码不同，经查实确属同一人的，视为同一组客户，计为归属首次推荐并确认客户的分销机构。（3）分销客户的认定：以有效期内首次报备为认定基础。（4）分销客户一次性购买多套，可判定为该分销成交业绩；成交后再购，除第一套为该分销业绩外，其他不归属该分销。如有以上为界定的客户争议情况，最终以甲方的裁定为准。2019年10月9日，乐居苑公司向高新公司发出【xxxx花园】项目续约合作确认函（2019年10月至2019年12月），对于佣金点数及付款条件进行了明确，高新公司盖章确认。奥远公司就公司名下物业【xxxx花园】委托乐居苑公司进行分销，双方签订了2019年四季度的《分销渠道合作协议》，该协议中，对有效客户进行了定义：指通过乐居苑公司推荐符合奥远公司有效客户判定原则且奥远公司书面确认的客户（见该协议附件一），该协议附件中的有效客户判定原则内容，与以乐居苑公司为甲方与乙方高新公司签订的《分销渠道合作合同》附件中的有效客户判定原则内容一致。另查明：案外人夏俊浩于2020年4月11日与奥远公司签订商品房买卖合同，购买奥远公司【xxxx花园】16幢1607室商品房。高新公司法定代表人夏xx与案涉房屋购买人夏俊浩系母子关系，2019年10月22日，夏xx根据高新公司与乐居苑公司之间的《分销渠道合作合同》，曾与乐居苑公司市场对接人员王翠云联系，就上述【xxxx花园】16幢1607室商品房销售代理事宜要求由乐居苑公司向奥远公司进行报备，乐居苑公司员工王翠云完成了相应的报备事宜。对于案外人夏俊浩与奥远公司之间的上述商品房买卖关系的建立，高新公司认为撮合完成了该单房屋的销售，按照与乐居苑公司签订的《分销渠道合作合同》，按约应取得相应的销售提成，亦即本案主张的居间费用40803元。又查明：在审理中乐居苑公司称，就案外人夏俊浩与奥远公司之间商品房买卖情况，奥远公司打夏俊浩回访电话，奥远公司审核部对于客户信息会有一个审核，夏俊浩提供的家人备用号码是夏xx的手机号码，而且夏俊浩合同中的188开头的手机号码也是夏xx的实名认证号码，后乐居苑公司收到了奥远公司的通知，认定高新公司推荐的客户为无效客户，乐居苑公司关于房屋销售代理的返点申请提交过后未被奥远公司通过。第三人奥远公司称，2019年10月2日，房屋购买人夏俊浩的母亲夏xx来奥远公司售楼处看房，并留下联系方式等，奥远公司在商品房销售系统内对于夏xx的看房情况进行了登记；2019年10月22日，夏xx推荐夏俊浩来奥远公司售楼处进行看房，并于2019年10月28日支付购房定金2万元，后成功购买奥远公司房屋一套。经奥远公司核查，根据对有效客户的判定，夏xx与夏俊浩系母子关系，不符合奥远公司与乐居苑公司签订的渠道销售合同关于有效客户的约定，夏xx本人至公司售楼处看房，奥远公司已将夏xx视作公司的购房客户，在该公司商品房销售系统进行了备案登记，奥远公司认定以上乐居苑公司的客户推荐为无效推荐。夏xx称，对于2019年10月2日去奥远公司看房的事实确认，但其本人从事与案涉商品房有关的房屋中介，夏xx并非是购房客户，作为中介去看过楼盘，并提供中介撮合服务，在居间成功后乐居苑公司以与第三人未结算为由拒付销售提成，排除了高新公司主要的权利，违反公平原则。以上事实有高新公司向法庭提交的《分销渠道合作合同》、【xxxx花园】项目续约合作确认函、夏xx与王翠云的关于客户报备微信记录，奥远公司提交的与乐居苑公司签订的2019年四季度的《分销渠道合作协议》，及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：乐居苑公司与高新公司签订的《分销渠道合作合同》，属于居间合同性质，该合同不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该居间合同合法有效。根据本院查明的案件事实，结合案件当事人在本案中的诉辩意见，本院认为本案争议的焦点是，案外人夏俊浩是否因在其母亲夏xx推荐其至奥远公司售楼处进行看房前，夏xx曾在奥远公司处有过看房行为，因而成为《分销渠道合作合同》中的非有效客户，因此高新公司不能取得合同约定的销售提成。审理中高新公司称，夏xx系提供中介服务的一方，作为中介去看过楼盘并提供中介撮合服务，因此并非是购房客户，现已撮合案外人夏俊浩与乐居苑公司签订商品房买卖合同，应依据《分销渠道合作合同》的约定获取相应的提成，即居间费用40803元。乐居苑公司认为，乐居苑公司不应支付高新公司佣金，高新公司推荐给乐居苑公司的客户为无效客户，该客户属于奥远公司明源系统内的老客户，不符合结算佣金的约定，乐居苑公司也没有从奥远公司处结到相应的销售提成。本院认为，乐居苑公司与高新公司之间签订的《分销渠道合作合同》对认定客户归属确认原则的依据，系乐居苑公司与开发商签订的《分销渠道合作协议》中开发商客户确认制度，并在合同附件中予以了明确，乐居苑公司与开发商奥远公司之间的《分销渠道合作协议》中也予明确规定，两份合同认定有效客户的原则一致，即奥远公司明源系统内的客户均不得列入分销来访客户，奥远公司对明源系统内的客户享受永久保护期，有效客户归属判定：（1）、直系亲属客户（夫妻、夫妻双方父母、子女）视为同一组客户，以户口本、结婚证等资料作为相关证明。本院认为，本案中夏xx系从事房屋中介业务，理应熟知案涉房屋销售关于有效客户的判定规则，其于2019年10月2日至奥远公司售楼处看房，没有证据表明其系以高新公司中介人员的身份了解相关楼盘，奥远公司也系以其购房客户身份进行接待，并在奥远公司房屋销售的明源系统内对夏xx人名及电话号码进行了登记。奥远公司关于有效客户判定规则的设定，并未违反国家的法律规定，故该合同条款合法有效，合同双方应予遵守；乐居苑公司与下游代理商签订的《分销渠道合作合同》，延用该条款并无不当。因此，夏xx至奥远公司的看房行为，经过奥远公司客户登记之后已列入了该公司的售房明源系统，则“明源系统内的客户均不得列入分销来访客户”之条款产生相应的效力，夏xx与案外人夏俊浩系母子关系，直系亲属客户（夫妻、夫妻双方父母、子女）视为同一组客户，因夏xx在奥远公司有过看房历史，奥远公司将案外人夏俊浩排除在分销来访客范围符合有效客户的判定规则，该公司未根据乐居苑公司的销售提成申请支付佣金，并没有违反双方的合同约定。继而，本院认为，因乐居苑公司与高新公司之间的分销合作合同中的客户归属确认原则的规定中，对于有效客户的判定与前述内容一致，高新公司夏xx推荐的购房客户夏俊浩不能作为乐居苑公司向奥远公司推荐的有效客户，高新公司据此要求乐居苑公司支付居间费用40803元等主张，没有事实依据，本院不予支持；高新公司在本案中的其他主张，当然也不能得到支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告吴江市高新物业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费473元、财产保全费478元，合计951元，由原告吴江市高新物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  顾伟林二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈丹凤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。