贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8452号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住楼**楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司职工。被上诉人（一审原告）：吴海燕，女，汉族，1971年10月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205202011170595。委托诉讼代理人（一般授权）：卯柔，贵州威迪律师事务所实习律师。实习证号：230713012110721。上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人吴海燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审认定事实不清。电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.受不动产统一登记政策的影响，上诉人已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，由于该情况系国家政策调整所致，不能归责于于上诉人，故上诉人不应对此承担违约责任。2.由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人未缴纳契税导致的延迟办证，上诉人不应该承担违约责任。3.合同约定的违约金标准过高，请求综合考虑本案违约方的过错程度、非违约方的损失等多方面因素，调减违约金。被上诉人吴海燕未作答辩。原审原告吴海燕一审诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金17210.03元，违约金以总房款405897元为基数，按日万分之一从2018年1月1日计算至2019年3月1日；2.被告退还原告燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、自来水开户费200元，共计3080元，并以该金额为基数按银行借款利率计算2017年5月20日至实际退还之日期间的利息;3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2016年3月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，总价款为405897元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；转移登记方面约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》第十五条约定：“‘书面通知’指当地报纸公告或挂号信函的方式。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款403131元。被告向原告收取了有线电视开户费380.00元、燃气入户费2500元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元。2019年2月27日，被告向不动产登记机关提交了办证资料，原告涉案房屋的不动产权证书已办理。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。对于原告诉请的逾期办证违约金，合同中约定被告应于2017年12月31日办理转移登记，但被告于2019年2月27日将办证资料提交到办证部门，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过90日，故违约金以原告已付购房款403131元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。因被告已于2019年2月27日将办证资料提交到办证部门，故该违约金应截止。因此原告诉请的违约金具体计算为403131元×0.01%×422天=17012元。对于原告要求被告返还各项开户费3080元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此被告委托第三人向原告收取的涉案费用属于违约行为，第三人代被告收取涉案款项产生的法律责任应由被告承担，故原告要求被告退还涉案款项3080元的诉讼请求，予以支持。原告主张的该款项利息，没有法律依据，不予支持。合同未约定款项退还时间，原告有权随时要求退还，被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴海燕支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金17012元，退还原告吴海燕各项开户费3080元；二、驳回原告吴海燕的其他诉讼请求。案件受理费154元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：关于上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，上诉人举示证据不能证明上诉人迟延履行交付办理转移登记有关文书的义务系国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免违约责任缺乏事实依据。被上诉人是否缴纳契税仅对办理涉案商品房所有权的转移登记有所影响，但取得商品房所有权初始登记以及向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，系上诉人自身应当履行的合同义务，与被上诉人是否缴纳契税无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免违约责任的上诉理由亦不成立，一审认定上诉人的违约责任并无不当。关于违约金标准，涉案违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于各项开户费，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青