广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3793号原告：张多国，男，1973年3月2日出生，汉族，户籍所在地重庆市永川区，委托诉讼代理人：刘学理，广东林和律师事务所律师。被告：广东省广州市南沙区大岗镇东流股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区大岗镇工业北路**，统一社会信用代码N2440115724348125F。法定代表人：卢锦标。委托诉讼代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玟洁，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州市南沙区大岗镇人民政府，，住所地广东省广州市南沙区大岗镇豪岗大道**统一社会信用代码11440115745998389N。法定代表人：陈惠洪，职务镇长。委托诉讼代理人：张剑，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。被告：广州市规划和自然资源局南沙区分局，住，住所地广东省广州市南沙区凤凰大道**行政中心****一社会信用代码11440115MB2D07523H。法定代表人：朱永飞，职务局长。委托诉讼代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚君，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。原告张多国与被告广东省广州市南沙区大岗镇东流股份合作经济联合社（以下简称大岗经济联社）、广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建公司）、广州市南沙区大岗镇人民政府（以下简称大岗镇政府）、广州市规划和自然资源局南沙区分局（以下简称规自局）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张多国及其委托诉讼代理人刘学理，被告大岗经济联社的委托诉讼代理人黄国炎，被告城建公司的委托诉讼代理人陈送炜、邓玟洁，被告大岗镇政府的委托诉讼代理人张剑、杨佩蕴，被告规自局的委托诉讼代理人胡丹丹、梁楚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张多国向本院提出诉讼请求：1.确认张多国与大岗经济联社签订的三份《厂房租赁合同》无效；2.大岗经济联合社、城建公司、大岗镇政府、规自局承担连带责任，向张多国赔偿损失1222500元（包括原告经营企业投入的装饰装修费用损失、厂房的搬迁费用）；4.本案诉讼费用由大岗经济联合社、城建公司、大岗镇政府、规自局承担。事实和理由：2013年3月1日，张多国与大岗经济联社签订一份《厂房租赁合同》，向对方承租广州市南沙区大岗镇东流工业区第二排9-10号厂房，租赁期限自2013年5月1日至2023年4月31日止。2017年2月9日，张多国与大岗经济联社签订第二份《厂房租赁合同》，向对方承租大岗镇东流工业区第二排3号厂房，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日止。2017年7月1日，张多国与大岗经济联社签订第三份《厂房租赁合同》，向对方承租广州市南沙区大岗镇东流工业第二排9号后面仓库,租赁期限自2017年7月1日至2023年4月30日。张多国利用承租厂房是用于企业生产经营，在上述厂房分别注册成立了广州市南沙区大岗宝瑞丰电脑绣厂、广州宝瑞丰绣花有限公司。张多国分别是上述企业的经营者、法定代表人，是其控制人。2020年3月底，张多国收到大岗经济联社发出的《终止合同交还厂房通知书》。由于上述厂房均未取得建设工程规划许可证，故应认定合同无效。因此，大岗经济联合社应向张多国赔偿装修的损失和整体搬迁等费用。城建公司是大岗经济联社的合作企业，负责该地块的拆迁赔偿事宜，大岗镇政府、规自局存有关于涉案厂房张多国应得赔偿的相关资料和方案，却拒不提供和赔偿，故均应承担连带责任。大岗经济联社辩称，涉案合同没有违反法律强制性规定，合法有效，张多国要求确认合同无效缺乏事实依据。根据合同的约定，大岗经济联社因三旧改造有权要求终止合同，交还厂房。张多国收到大岗经济联社发出的终止合同通知后，提出了搬迁的补偿要求。据此可知，张多国对交还厂房没有异议。其次，合同约定租赁期间张多国可根据经营特点装修，装修费用由其负责，故张多国经营进行装修不属于损失。再次，合同终止后，搬迁交还房屋是张多国的附随义务。大岗经济联社已提前通知张多国搬迁，给予其充分的时间，故大岗经济联社没有过错，张多国要求赔偿没有法律依据。另外，城建公司、大岗镇政府、规自局不是本案适格的被告，应驳回张多国的诉讼请求。城建公司辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，城建公司并非涉案合同的当事人，张多国因上述租赁合同与大岗经济联社产生的纠纷，与城建公司无关。城建公司和大岗经济联社签订合作协议，负责大岗镇东流村旧村改造工作。根据合同相对性原则，城建公司对张多国不负有任何合同约定或法律规定的拆迁补偿义务，张多国要求城建公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。大岗镇政府辩称，张多国针对大岗镇政府的诉讼请求缺乏事实和法律依据。本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，大岗镇政府不是合同当事人，无须为涉案合同争议承担任何责任。规自局辩称，本案是张多国和大岗经济联社的厂房租赁合同纠纷，规自局不是适格的被告，不应对此承担连带赔偿责任，请求驳回张多国的相应诉讼请求。本院经审理认定事实如下：广州市南沙区大岗镇东流工业区第二排9-10号厂房、第二排3号厂房、第二排9号后面仓库没有在不动产登记机构办理不动产登记手续，也没有在取得建设工程规划许可证。2013年3月1日，大岗经济联社（为甲方）和张多国（为乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市南沙区大岗镇东流工业区第二排9-10号（建筑面积983平方米，空置用地487平方米）出租给乙方作工业用途。厂房装修日期60天，自2013年3月1日起至2013年4月31日止。装修期间免收租金费用。厂房租赁期限从2013年5月1日起至2023年4月31日止。租赁期10年。双方约定了租金、保证金及其他费用的支付标准。乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应报请有关部门批准后，方可进行。租赁期间和装修期间的消防、安全、卫生、环保等责任和工作由乙方负责，甲方有权督促，如因环保问题导致投诉，乙方做好自我整治，投诉三次，乙方缴清租金及所有费用自动搬出，退回保证金。租赁期间，厂房因发生严重自然灾害或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，双方合同自然终止，不予补偿追究。如市政动迁、政府征地、村三旧改造，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件搬迁服从，甲方不作补偿。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负。租赁期满后如乙方不再续租，天花、门、窗、电线等入墙装修，不能拆除和损坏。甲方不需作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同（除发生严重自然灾害、不可抗力因素，或市政动迁、政府征地、村三旧改造情况除外），应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前终止合同，应赔偿甲方三个月租金，保证金不得退回。2017年2月9日，大岗经济联社（为甲方）和张多国（为乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市南沙区大岗镇东流工业区第二排3号厂房，建筑面积520平方米出租给乙方作工业用途使用。租赁期限自2017年3月1日起至2023年2月28日止。租赁期限6年。双方约定了租金、保证金及其他费用的支付标准。乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应报请有关部门批准后，方可进行。租赁期间和装修期间的消防、安全、卫生、环保等责任和工作由乙方负责，甲方有权督促，如因环保问题导致投诉，乙方做好自我整治，投诉三次，乙方缴清租金及所有费用自动搬出，退回保证金。租赁期间，厂房因发生严重自然灾害或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，双方合同自然终止，不予补偿追究。如市政动迁、政府征地、村三旧改造，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件搬迁服从，甲方不作补偿。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负。租赁期满后如乙方不再续租，天花、门、窗、电线等入墙装修，不能拆除和损坏。甲方不需作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同（除发生严重自然灾害、不可抗力因素，或市政动迁、政府征地、村三旧改造情况除外），应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前终止合同，应赔偿甲方三个月租金，保证金不得退回。2017年7月1日，大岗经济联社（为甲方）和张多国（为乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市南沙区大岗镇东流工业区第二排9号后面仓库，建筑面积181.5平方米，出租给乙方作工业用途使用。租赁期限自2017年7月1日起至2023年4月30日止。双方约定了租金、保证金及其他费用的支付标准。乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应报请有关部门批准后，方可进行。租赁期间和装修期间的消防、安全、卫生、环保等责任和工作由乙方负责，甲方有权督促，如因环保问题导致投诉，乙方做好自我整治，投诉三次，乙方缴清租金及所有费用自动搬出，退回保证金。租赁期间，厂房因发生严重自然灾害或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，双方合同自然终止，不予补偿追究。如市政动迁、政府征地、村三旧改造，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件搬迁服从，甲方不作补偿。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负。租赁期满后如乙方不再续租，天花、门、窗、电线等入墙装修，不能拆除和损坏。甲方不需作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同（除发生严重自然灾害、不可抗力因素，或市政动迁、政府征地、村三旧改造情况除外），应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前终止合同，应赔偿甲方三个月租金，保证金不得退回。签订上述合同后，大岗经济联社即将相应的厂房、仓库交付给张多国。2019年12月26日，规自局批准广州市南沙区大岗镇东流村更新改造的实施方案，同意拆除该村集体物业建筑总面积36099.35平方米，复建集体经济物业建筑18049.68平方米。涉案的厂房、仓库在改造范围内。2020年3月26日，大岗经济联社向张多国发出《终止合同交还厂房通知书》，告知对方因上述旧村更新改造项目，要求张多国于2020年6月30日前将承租的物业腾空交还给大岗经济联社。双方就补偿问题产生争议，张多国提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，张多国申请对上述厂房装饰装修、加建部分的残值，机器设备、生产原材料、生产设备、经营办公用品的搬迁、拆装费用进行评估。本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对此进行评估鉴定。该公司于2020年11月16日以高迪评估[2020]055号《价格评估结论书》按2020年8月3日为评估基准日作出以下评估结论：1.标的厂房（合同一）装修工程残值为194104元；加建部分工程残值为13580元。2.标的厂房（合同二）装修工程残值为66919元。3.标的厂房（合同三）装修工程残值为41542元；加建部分工程残值为16830元。4.厂房的机器设备、生产原料、生产设备、经营办公用品进行搬迁、拆装所需的费用742948元。张多国支付了鉴定费用53326元。2020年8月3日现场勘验后，张多国现将上述厂房交还给大岗经济联社。另外，张多国未能提供证据证明大岗经济联合社同意其对房屋进行加建，也未提供证据证明对加建部分进行了报建。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该解释九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，涉案的租赁物是未取得建设工程规划许可证，大岗经济联社和张多国就上述物业签订的三份《厂房租赁合同》无效。本院对张多国关于确认合同无效的请求予以确认。双方对签订无效合同均有过错，应共同分担因此产生的损失。在合同中约定张多国可根据自己的经营特点进行装修，故本院认定大岗经济联社已同意张多国进行装修，对现在建筑物建筑物的装修残值，应按50%补偿给张多国，具体金额为151282.5元[按（194104元+66919元+41542元）×50%计算]。对于加建部分，张多国未能提供证据证明经大岗经济联社同意建设，应承担不利的法律后果，因其擅自加建造成的损失由张多国自行承担。对于搬迁费用问题，由于合同无效，张多国有义务向涉案租赁物腾空返还给大岗经济联社，腾空场地所需的搬迁费，应由承担相应义务的张多国自行承担。张多国要求大岗经济联社支付该费用缺乏法律依据，本院不予支持。关于连带责任的问题，本案是房屋租赁合同产生纠纷，并非因征收补偿产生的纠纷。城建公司、大岗政府、规自局均非合同的当事人，张多国要求上述三方承担义务缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定,判决如下：一、原告张多国和被告广东省广州市南沙区大岗镇东流股份合作经济联合社分别于2013年3月1日、2017年2月9日、2017年7月1日签订的三份《厂房租赁合同》无效；二、被告广东省广州市南沙区大岗镇东流股份合作经济联合社应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告张多国支付151282.5元；三、驳回原告张多国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16253元,由原告张多国负担12927元,由被告广东省广州市南沙区大岗镇东流股份合作经济联合社负担受理费3326元。本案鉴定费53326元，由原告张多国负担45828元，被告广东省广州市南沙区大岗镇东流股份合作经济联合社负担7498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  何慧玲人民陪审员  冯志金二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  成涵真