上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2767号原告：陈秋萍，女，1955年8月31日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海市明立律师事务所律师。被告：上海炜龙文化传播有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蔡佳龙，执行董事。委托诉讼代理人：李炳良，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，上海市金马律师事务所律师。原告陈秋萍与被告上海炜龙文化传播有限公司(以下简称炜龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告陈秋萍及其委托诉讼代理人夏锐，被告炜龙公司法定代表人蔡佳龙到庭参加诉讼。审理中，陈秋萍撤销对上海震亚律师事务所夏锐、商俊律师的委托。本案于2020年11月5日公开开庭进行第二次审理，原告陈秋萍及其委托诉讼代理人叶晓鹏，被告炜龙公司法定代表人蔡佳龙及委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秋萍向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2019年11月10日解除；2.判令被告支付2019年9月5日起至2019年11月10日期间的租金45，100元；3.判令被告支付物业管理费和水电费1，042.63元;4.判令被告以欠付租金为本金、按日万分之五的标准支付滞纳金，其中以41，000元为本金，自2019年7月29日起计算至实际支付之日止；以24，600元为本金，自2019年9月29日起计算至实际支付之日止；5.判令被告支付的保证金41，000元作为违约金，不予退还。事实和理由：原告与被告于2019年1月22日就上海市静安区西康路XXX号XXX楼XXX室(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》。原告将其所有的系争房屋租赁给被告办公使用。双方约定：租赁期限自2019年2月5日起至2021年2月4日止，租金为每月20,500元。自2019年3月28日起被告便不能按时支付租金，2019年8月5日至2019年10月4日期间的租金，按照合同约定本应当于2019年7月28日支付，经原告多次催讨被告于2019年10月10日支付了20,500元租金，尚余20,500元租金未支付。后经物业通知，原告才得知被告已经偷偷搬离租赁房屋，原告于2019年11月10日收回系争房屋，发现出租屋内一片狼籍。合同约定被告还应向原告支付逾期滞纳金，原告愿意让步为按应付月租金的0.5%每日分段计算至被告实际支付之日。另外，被告尚有物业费以及水电费没有结清，已由原告为被告垫付，应由被告支付。在此之后，原告多次与被告沟通，均无果。现为维护自身权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告炜龙公司辩称，不同意原告的全部诉请。1.原告不具有诉讼主体资格，租赁事宜均是被告与杨炳辉协商的，租金按月支付给杨炳辉的妻子胡亚蓓。杨炳辉从未告知被告出租人系原告，被告与原告之间不存在租赁合同关系；2.合同履行期内，被告将停车费支付给杨炳辉，但是杨炳辉并没有支付给物业公司，给被告车辆进出造成困扰。被告与杨炳辉已经于2019年9月底解除租赁合同并搬离，被告与杨炳辉协商用保证金抵扣最后两个月租金。被告不存在违约行为，故不应支付违约金；3.被告搬走后未使用房屋，不存在物业管理费和水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为陈秋萍。2019年1月22日，陈秋萍与炜龙公司就系争房屋签订了《租赁合同》，约定，陈秋萍将系争房屋续租给炜龙公司办公使用，面积192.38平方米、地面车位1个；租赁期自2019年2月5日起至2021年2月4日止；租金每月20,500元(包含一个车位租金)，收款账号户名胡亚蓓；租金二个月一期支付，每期租金提前七日支付，先付后用；如炜龙公司逾期支付租金，每逾期一日按应付月租金的百分之一向陈秋萍支付滞纳金。逾期超过十五日，视为炜龙公司自动退租，构成违约，陈秋萍有权收回房屋，并追究炜龙公司的违约责任；炜龙公司支付保证金41,000元，炜龙公司违反合同规定，而产生的违约金、损害赔偿金及应付租金及相关费用，陈秋萍可经炜龙公司书面确认后在保证金中抵扣，不足部分应补足；炜龙公司应承担租赁期内的电话通讯费,物业费、水、电等实际使用而产生的费用，按公共事业单位的单据如期交纳。合同还就其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，炜龙公司使用系争房屋。炜龙公司自2019年3月起，屡次拖欠租金。2019年8月5日起至2019年10月4日期间的租金，炜龙公司应于2019年7月28日支付，然炜龙公司于2019年10月10日支付20,500元后，尚余20,500元至今仍未支付。2019年11月1日，炜龙公司工作人员崔学南联系原告委托人刘晓，告知其公司已经关闭并搬离，钥匙放于大堂信箱，并希望用保证金抵扣两个月租金。刘晓回复要求交接并结清相关费用，并表示没有解约手续不会接受房屋。后陈秋萍于2019年11月10日收回系争房屋。另查明，陈秋萍向上海恒茂物业管理有限公司支付系争房屋2019年10月至12月的物业管理费1，944.90元,2019年10月水费、电费共计178.23元。再查明，2020年8月13日，上海恒茂物业管理有限公司出具《证明》，载明2019年3月至4月初期间，杨炳辉未按时支付停车费，导致炜龙公司的车辆无法正常进出华通大厦，影响正常工作。物业多次沟通未有结果，只能通知车辆正常进出，直至杨炳辉缴纳应付停车费。审理中，案外人杨炳辉表示，与被告签订租赁合同时，告知了系原告委托杨炳辉办理出租事宜。被告多次拖欠租金，搬离时并未与杨炳辉进行协商。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间是否存在租赁合同关系；2.合同解除系因被告违约解除还是双方协商一致解除。原告认为，1.原告委托杨炳辉办理租赁事宜，杨炳辉将被告支付的租金交给原告；2.被告已经预付停车费，不会发生无法使用的情况，且2019年2月1日被告与原告进行沟通后，原告已经解决了车位的问题；3.被告欠付2019年9月5日起的租金，后被告于2019年11月1日单方面通知原告不再履行合同，原告联系人表示不同意，被告自行搬离系争房屋，原告于2019年11月10日收回系争房屋。原告欠付租金以及提前退租的行为构成了根本违约，原告有权解除合同，解除时间为原告收回房屋之日。被告认为，1.租赁事宜均是和杨炳辉协商。被告将租金支付给杨炳辉妻子胡亚蓓。被告从未见过原告，认为与原告之间不存在合同关系；2.被告在使用系争房屋的过程中，2019年3月至4月期间杨炳辉未支付停车费导致被告车辆进出受阻，故不支付租金。被告已经于2019年9月底搬离系争房屋，当时被告与杨炳辉协商一致以保证金冲抵后续的两个月租金，搬离时杨炳辉在场。双方为协商一致解除合同，故双方合同已经于2019年9月底解除，被告不应承担违约责任。关于争议焦点，本院分析如下：首先，双方签订的租赁合同上载明出租方为原告，原告对杨炳辉代理签署的租赁合同以及租金的收取情况均予以认可，被告实际与杨炳辉洽谈并不影响原告与被告之间形成的租赁合同关系。其次，被告陈述2019年3月至4月停车受阻而拒绝支付租金，然，该期间与原告欠付租金的时间并不一致，即使存在该情况亦并不影响被告对房屋的使用，并不构成拒付租金的理由。被告主张搬离系与杨炳辉协商一致，原告及杨炳辉并不认可，被告主张并无依据。被告欠付自2019年9月5日起的租金并提前退租并搬离的行为构成根本违约，原告有权解除合同。被告主张于2019年9月底已经搬离系争房屋，然原告于2019年11月1日才收到被告搬离的通知，原告主张解除合同时间为收回房屋之日即2019年11月10日，该段期间尚属合理，本院予以支持。对于合同解除后果，本院认定如下：1.被告应支付欠付的2019年9月5日起至2019年11月10日租金45,100元；2.被告应支付欠付的水电费178.23元，关于物业管理费，被告应支付自2019年10月1日至2019年11月10日，原告主张864.40元，本院予以支持；3.被告逾期支付租金，应支付按欠付租金为本金，自应付之日次日起计算至实际支付之日止的滞纳金，原告自愿调整为日万分之五的标准，尚属合理，本院予以支持；4.被告的行为构成根本违约，原告主张被告支付违约金41,000元，并以保证金予以抵扣，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告陈秋萍与被告上海炜龙文化传播有限公司之间就上海市静安区西康路XXX号XXX楼XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年11月10日解除；二、被告上海炜龙文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋萍欠付的自2019年9月5日起至2019年11月10日的租金45,100元；三、被告上海炜龙文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋萍自2019年10月1日起至2019年11月10日的物业管理费864.40元；四、被告上海炜龙文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋萍水、电费178.23元；五、被告上海炜龙文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内按日万分之五的标准支付原告陈秋萍滞纳金，其中以41,000元为本金，自2019年7月29日起计算至实际支付之日止；以24,600元为本金，自2019年9月29日起计算至实际支付之日止；六、被告上海炜龙文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋萍违约金41,000元(以被告上海炜龙文化传播有限公司已支付的保证金41,000元冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,185元，公告费560元，由被告上海炜龙文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊人民陪审员  吴春林人民陪审员  吴 昆二〇二〇年十二月十一日法官 助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。