广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1527号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区西山路******。 法定代表人：赵西林，总经理。 委托诉讼代理人：王梓衡，该公司员工。 被告：蒋于斌，男，1968年7月13日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告蒋于斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托诉讼代理人王梓衡到庭参加了诉讼，被告蒋于斌经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出诉讼请求：一.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的物业费人民币402.96元及滞纳金471.46元（滞纳金以402.96元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起，计算至2020年6月30日）；二.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的电梯维护费、水电公摊费181.5元及滞纳金212.36元(滞纳金以181.5元为基数,按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起，计算至2020年6月30日）；两项合计：1268.28元；三.本案诉讼费、邮寄费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会(以下简称胜利嘉园一期业委会）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：“第十六条：物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；“第二十条：物业管理服务费：…2、高层电梯房住宅：1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元…；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼”，合同还约定：“合同生效日期为2018年7月1日”。自合同签订至今，胜利嘉园小区一直由原告提供管理和服务。被告系上述小区1栋1单元11-2号房屋业主，其房屋建筑面积为89.55平方米。按照合同约定，被告每月应缴纳房屋建筑面积物业费67.16元，电梯维护费及水电公摊费30.25元。但从2019年7月1日起至2019年12月31日止，被告均没有向原告缴纳任何物业管理费。从2019年7月1日起至2019年12月31日止，被告尚拖欠原告物业管理费402.96元及滞纳金471.46元(滞纳金以402.96元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起，计算至2020年6月30日）;从2019年7月1日起至2019年12月31日止,被告拖欠原告电梯维护费、水电公摊费181.5元及滞纳金212.36元（滞纳金以181.5元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年7月1日起，计算至2020年6月30日），合计1268.28元。合同履行期间，原告通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向被告催缴物业服务管理费，2020年6月30日，原告以张贴《业主欠交物业费业主名单》形式，通知包括被告蒋于斌在内的业主缴纳物业管理费。2020年7月，原告再次以短信形式通知被告缴纳物业管理费，但被告始终拒绝交纳。原告因此诉至法院。 被告蒋于斌未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋于斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年8月13日，案外人南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告蒋于斌（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市胜利路东四里4号区。乙方分配所得的房号为1栋1-11-2号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按85平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……。 2018年6月28日，胜利嘉园一期业委会（甲方）与原告永合公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区胜利路东四里4号，建筑面积：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方而的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：②、6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元（含二次增压费）；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）。注：公摊水电费指：公共照明、电梯运行、二次供水增压、公共绿化、环境卫生清理、监控与门禁系统等；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼……。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。被告的房号为胜利嘉园小区1栋1-11-2号，建筑面积为85平方米。2020年6月，原告在该小区张贴催费通知，向业主催缴物业费。2020年7月,原告向被告发送短信息催收物业费。2020年1月，原告撤离该小区。因被告未向原告交纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告陈述本案滞纳金计算至2020年6月30日止，之后不再计算。 另查明，2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。 再查明，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与胜利嘉园一期业委会自愿签订的《小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，且该合同已经桂林市叠彩区土地房产工作局备案，因此该合同为有效合同。被告作为胜利嘉园小区的业主，原告与胜利嘉园一期业委会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，《参加单位集资合作建房协议书》载明的被告住房的建筑面积为85平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米0.75元，公摊水电费每年163元，电梯维护费每年200元计算，被告应交纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业费382.5元、电梯维护费100元、公摊水电费81.5元，故对原告要求被告支付物业费382.5元、电梯维护费100元、公摊水电费81.5元的诉讼请求，合理部分本院予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，且双方约定的滞纳金属违约金性质，原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2020年1月1日起按年利率5%计至2020年6月30日止，即14.1元（564元×5%×0.5）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、判令被告蒋于斌支付原告桂林永合物业服务有限公司2019年7月1日至2019年12月31日止的物业费382.5元、电梯维护费100元、公摊水电费81.5元、逾期付款滞纳金14.1元； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，公告费560元，合计610元（原告桂林永合物业服务有限公司已预交），由被告蒋于斌负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：202163010********，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 龙 军 人民陪审员 文 波 人民陪审员 廖荣胜 二〇二〇年十二月三日 书 记 员 廖代玲