四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3931号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司（曾用名：成都三和佳物业服务有限公司），住所地四川省成都市武侯区科华中路新********。 法定代表人：罗毅，总经理。 委托诉讼代理人：张蕊，女，1997年8月31日出生，汉族，住四川省大邑县，系公司法务。 委托诉讼代理人：鲜李，四川蜀天律师事务所律师。 被告：成都宏翔置业有限公司，，住所地四川省彭州市天彭镇钟楼路****** 法定代表人：刘志良，总经理。 委托诉讼代理人：蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国春，男，1966年9月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司（以下简称：三和佳公司）诉被告成都宏翔置业有限公司（以下简称：宏翔公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三和佳公司委托诉讼代理人张蕊、鲜李，被告宏翔公司委托诉讼代理人蒲朝杰、王国春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三和佳公司向本院提出诉讼请求：一、判令宏翔公司支付物业服务费1769981.19元（金额来源：自制的明细表）；二、判令宏翔公司支付违约金353996.23元（尚欠服务费的20%计算的，根据前期物业服务合同第28条）；三、判令宏翔公司承担律师费20000元。事实和理由：宏翔公司拖欠2017年7月至2020年4月物业费共计1769981.19元，三和佳公司经多次催收未果诉至本院。 被告宏翔公司辩称，1、双方约定确认的物业服务收费标准应扣除三和佳公司未扣减的人员不足，未支付的社会保险费、加班费、未购置的固定物资的相关费用合计671567元；加上该扣除部分不应支付的管理费11%，金额计73872元；还有税务费7.63%，金额计51240元；共计应扣减796679元。2、原告的物业服务质量不达标不符合双方约定，在约定的合同金额标准的基础上下浮20%才相对公平合理。3、因服务质量不达标，不应当支付违约金。主张违约金所依据的前期物业服务合同约定的违约金标准过高并未实际履行，且承担主体应当是针对欠费的业主约定的，如果法庭认定适用违约金条款，请求对违约金调整。4、律师的主张费没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 2012年，甲方宏翔公司与乙方三和佳公司签订《牡丹文化广场前期物业管理服务合同》载明，物业名称：牡丹文化广场，类型：商业，坐落：彭州市钟楼路。第28条：甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理工服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并要求物业所有人从逾期之日起按应交管理服务费总额的20%交纳违约金。2017年7月6日，双方签订补充协议对物业管理服务费用的收取标准进行了具体约定并附物业服务方案载明：“洗扫一体机1台，金额28000元；吸尘器1台，金额1000元；高压冲地设备1套，金额4000元；电锤1把，金额800元；疏通机1套，金额：1000元；工具箱/工具1套，金额10000元”。2019年10月10日，三和佳公司向宏翔公司发出《联络函》（三和佳公司认可在尚未支付的1266017.59元中扣减6000元），就截止2019年9月30日尚欠物业服务费金额要求进行结算确认。2019年10月14日，宏翔公司向三和佳公司发出关于《联络函》的回函载明：“一、关于服务费的确认事宜，自2017年7月1日起，截止2019年9月30日通过贵我双方多次核对达成一致，扣除技术性应扣应减金额，尚有1266017.59元未支付，已付款尚未开具发票金额557163.2元，自2019年10月1日起，牡丹文化广场人员编制缩减为29人，每月固定物业服务费：143423.37元。二、贵我双方关于人员变动产生的费用差异，贵司提出在尚未支付的总金额1266017.59元基础上再减去6000元一事。结合贵司在这两年来对牡丹文化广场项目物业服务管理过程中存在的瑕疵、安全隐患等因素…为此综合考虑，我司还需再做进一步的测算”。2019年11月、12月及2020年1月、2月、3月、4月，宏翔公司部门主管廖天伟及部门行政主管王国春在三和佳公司提供的《付款申请单》上签名。2020年4月《付款申请单》上，部门行政主管王国春备注：贵公司从元月开始，员工节假日加班实行补假方式。2020年4月26日双方在退场通知中确认，三和佳公司于2020年4月30日24：00时正式退出牡丹文化广场项目物业服务。2019年10月至2020年4月，宏翔公司共计支付三和佳公司500000元。 庭审中，针对宏翔公司提出的扣减事项，三和佳公司回应称：“洗扫一体机1台以高压冲地设备替代，单价4000元；吸尘器1台、电锤1把、疏通机1套未移交；工具箱按约定应当配备10000元的相关设备，但原告提供的最多不超过1000元，应扣除9000元予以认可；2020年1月付款申请单并未体现节假日加班实行补假，只有2020年3月份实行补假方式，同意扣减1个月的加班费”。 以上事实有双方当事人的陈述及工商登记信息、《牡丹文化广场前期物业管理服务合同》、补充协议、物业服务方案、《联络函》、关于《联络函》的回函、《付款申请单》等在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，三和佳公司与宏翔公司订立《牡丹文化广场前期物业管理服务合同》及补充协议，三和佳公司已按照合同约定提供物业服务，宏翔公司应当按照合同约定支付物业费。 关于物业费金额的确定。 据宏翔公司向三和佳公司发出关于《联络函》的回函载明内容，截止2019年9月30日，尚欠物业服务费金额为1266017.59元。双方关于人员变动产生的费用差异，三和佳公司认可在尚未支付的1266017.59元中扣减6000元，截止2019年9月30日，应付物业服务费金额为1260017.59元。自2019年10月1日起，每月固定物业服务费：143423.37元。三和佳公司于2020年4月30日24：00时正式退出牡丹文化广场项目物业服务，2019年10月至2020年4月共计7个月期间物业费计1003963.59元（143423.37元×7），宏翔公司在该7个月期间已付三和佳公司500000元，尚未支付金额为503963.59元。故截止2020年4月30日，尚欠物业服务费金额为1266017.59元＋503963.59元=1769981.18元。扣减事项：1、关于未交付物品及认可扣减的金额部分：洗扫一体机（1台）金额28000元、吸尘器（1台）金额1000元、电锤（1把）金额800元、疏通机（1套）金额1000元、工具箱/工具1套认可扣减金额9000元，共计39800元；2、三和佳公司提供的对账单载明的未支付加班费：2020年1月开始员工节假日加班实行补假的方式未支付加班费，190元×4个月×28人=21280元。关于社保费用，因截止2019年9月30日，双方已结算确定尚欠物业服务费金额，自2019年10月1日起，双方约定每月固定物业服务费，并未约定扣减社保费用开支存在的出入，故对宏翔公司主张扣减社保费用开支的抗辩事由，本院不予认可；宏翔公司以物业服务质量不达标为由要求降低物业费标准的抗辩事由并无充分的事实及法律依据，本院不予认可。宏翔公司应付三和佳公司物业服务费金额为：1769981.18元-39800元-21280元=1708901.18元。 关于三和佳公司主张的违约金。 据三和佳公司主张违约金的合同依据：《牡丹文化广场前期物业管理服务合同》第28条：“甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理工服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并要求物业所有人从逾期之日起按应交管理服务费总额的20%交纳违约金”所载明的内容，该约定内容不适用宏翔公司逾期支付物业服务费的情况。故对三和佳公司主张的违约金，本院不予支持。 关于三和佳公司主张的律师费，因双方对律师费的负担并无约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、成都宏翔置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付三和佳（成都）物业服务有限公司物业服务费1708901.18元； 二、驳回三和佳（成都）物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11976元，由成都宏翔置业有限公司负担10090元，三和佳（成都）物业服务有限公司负担1886元（此款三和佳（成都）物业服务有限公司已交纳，成都宏翔置业有限公司应负担的10090元于给付物业费时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡剑 二〇二〇年十二月十八日 书记员  袁静