安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初10066号 原告：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场**211，统一社会信用代码91340200779098557Y（1-1）。 法定代表人：黄丹青，董事长。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴献南，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：牛美琴，女，汉族，1969年12月15日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖融汇物业管理有限公司与被告牛美琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称“融汇物业公司”）委托诉讼代理人吴献南、被告牛美琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业管理服务费1361元（建筑面积116.70平方米×0.54元/平方米/月×21.6个月)；2、判决被告以1361元为基数按照月利率2%的标准支付自2015年11月1日至实际付款之日止的违约金（截止至2020年7月31日为1551.54元，以上费用合计2912.54元）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告牛美琴系芜湖市镜湖区融汇锦江E区1幢1单元301室（建筑面积116.70平方米）业主，原告与被告于2008年12月29日签订《融汇锦江前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告居住的融汇锦江E区提供物业管理服务，4层（不含）以下的业主按照0.54元/平方米/月交纳物业管理服务费，即被告每月应交纳物业管理服务费63.02元。自2014年1月以来，被告以各理由拒绝支付物业管理服务费。原告催要无果，故诉至法院。 被告牛美琴辩称：2010年10月1日入住，2013年元月主房和卧室大面积发霉，墙纸脱落，物业承诺来维修，但一直为兑现，房屋内至今到下雨天墙体石灰还在脱落；2、楼道墙体脱落，维修都没有维修，安全有隐患；3、原告要求支付物业服务费的期间不准确，因摩托车停在车库被盗后物业答应免一年物业费；4、原告从未上门催缴过物业管理服务费，其证据材料中的照片、通知单不属实；5、原告证据材料中大砻坊社会居委会出具的证明也是无效的;6、拒绝支付违约金。 被告对原告诉讼请求及证据的异议：（1）原告融汇物业公司撤场前，小区管理处于半瘫痪的状态；（2）被告的房屋面积为116.14平方米，而非116.70平方米；（3）催缴物业费照片属于摆拍，且粘贴在无人经过的地方，2月和7月的照片背景尽然相同，不应采信；（4）律师函没有收到，EMS签名费本人所签。综上所述，请求法庭作出公正判决。 原告融汇物业公司管理期间存在问题如下：（1）多次给予外界提供宣传场地并在楼道、电梯等公共场所安插广告；（2）未对共用部位、共用设施、公共绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮；（3）被告居住的E区5幢1单元的地下车库无人管理、下水管道漏水；（4）小区环境极差，到处杂草丛生；（5）小区没有消防通道、消防设施形同虚设、消防栓内无水；（6）小区监控是摆设，业主财物受损无处查实。 经审理查明：安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江E区系案外人芜湖融汇置业有限公司开发建设，牛美琴系融汇锦江住宅小区业主，在该小区拥有E1幢1单元301室116.14平方米自有产权房。2008年12月29日，融汇物业公司与牛美琴签订《融汇锦江前期物业管理服务协议》一份，甲方：融汇物业公司；乙方：牛美琴；约定：小高层4层（不含）以下物业管理服务费为0.54元/月/平方米（含公共照明和公共设施用水、电费以及变频供水的电费）；电梯运行费按户分摊收取。首次交房时原告预收半年物业管理服务费，以后每6个月预收一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬；被告逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金;甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日交纳违约金。上述协议签订后，原告融汇物业公司即在芜湖市镜湖区融汇锦江E区从事物业管理服务至2015年10月31日止。2018年7月1日，原告融汇物业公司委托律师向被告牛美琴发催缴2014年1月12日至2015年10月31日物业费的律师函，并通过EMS向被告牛美琴所购房屋地址送达，查询显示被告牛美琴于2018年8月21日签收后退回。被告牛美琴支付物业管理服务费至2014年1月11日，其后再未交纳，截止至2015年10月31日共计21.6个月，被告拖欠物业管理服务费为1354元（建筑面积116.12平方米×0.54元/平方米/月×21.6个月）。 另查明：原告融汇物业公司在服务中存在瑕疵。 以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、前期物业管理服务协议、律师函、EMS签收回执、小区现场照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告融汇物业公司在芜湖市镜湖区融汇锦江E区从事前期物业管理服务活动，被告牛美琴作为芜湖市镜湖区融汇锦江E区1幢1单元301室房屋的业主与原告融汇物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，接受原告融汇物业公司对涉案物业进行管理服务，原告融汇物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，被告牛美琴也实际享受了原告融汇物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。被告牛美琴辩称其未收到EMS快递，与快递回执载明的本人签收后退回不符，且未能提交证据予以推翻；自住房屋及楼道墙体质量问题，可向开发建设单位主张相应权利；辩称原告答应免一年物业费，未提供证据证实，本院不予采信。被告据此拒交物业管理服务费的抗辩理由不能成立。故本院对原告融汇物业公司主张被告牛美琴支付拖欠的物业费的诉请予以支持。经计算被告牛美琴欠2014年1月12日至2015年10月31日的物业费为1354元（116.14平方米×0.54元/月/平方米×21.6月），本院对原告融汇物业公司该主张予以确认。因原告融汇物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费予以调整按80%收取，即被告牛美琴应支付原告物业费1083元（1354元×80%）。关于原告融汇物业公司主张被告牛美琴支付违约金的诉请，三被告受其与案外人芜湖融汇置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》并非处于平等协商情况下签订；且该协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提醒被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告牛美琴于本判决生效后十日内给付原告芜湖融汇物业管理有限公司2014年1月12日至2015年10月31日期间的物业管理服务费1083元； 二、驳回原告芜湖融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告芜湖融汇物业管理有限公司负担14元，由被告牛美琴负担9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  尹雁 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  沈丽 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。