重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初3872号原告（执行案外人）:邱桂英，女，1992年3月18日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：李开鑫（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告（申请执行人）：叶培林，男，2000年10月15日出生，汉族，学生，住重庆市巫山县。被告（被执行人）：陈春林，男，1993年6月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告邱桂英与被告叶培林、陈春林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序并于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告邱桂英及其委托诉讼代理人李开鑫到庭参加诉讼，被告叶培林、陈春林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱桂英向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号（重庆亿丰瑞联实业有限公司）C1-4#楼C3-2-29号门市；2.判决位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号（重庆亿丰瑞联实业有限公司）C1-4#楼C3-2-29号门市归原告所有；3.本案诉讼费和律师服务费由二被告承担。审理过程中，原告邱桂英变更第二项诉讼请求为：依法确认原告与被告陈春林于2019年12月19日签订的《房地产买卖合同》合法有效。事实和理由:巫山县人民法院在审理被告叶培林与陈春林、巫山县弘泰中介有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，根据叶培林的申请，将重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号（重庆亿丰瑞联实业有限公司）C1-4#楼C3-2-29号门市查封。2020年4月22日，巫山县人民法院作出（2020）渝0237执保43号执行裁定书，查封陈春林名下、位于重庆市巫山县巫峡镇石里村****（重庆亿丰瑞联实业有限公司）C1-4#楼C3-2-29号门市，查封期限为三年。因被告陈春林于2019年12月19日已通过巫山县巨鼎房产中介服务有限公司将其名下位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号（重庆亿丰瑞联实业有限公司）C1-4#楼C3-2-29号门市以133000元的价格出售给了原告邱桂英，原告邱桂英于同日将门市价款支付给了被告陈春林，陈春林给邱桂英出具书面收条一张，并将其与重庆亿丰瑞联实业有限公司签订的商品房买卖合同及其代收款、房款收据、商铺认购书、房款及代收款明细、商铺委托经营管理合同等原件交于原告邱桂英。合同签订后，原告将其与被告陈春林签订的房屋买卖合同等复印件交给重庆亿丰瑞联实业有限公司，并明确该门市的所有权人现为原告邱桂英。2020年10月15日，原告依法向贵院申请执行异议，贵院对原告提出的执行异议申请进行书面审查后于2020年10月22日作出（2020）渝0237执异17号执行裁定书，裁定驳回原告邱桂英的执行异议申请。原告认为，根据相关法律规定，贵院依法应当不得执行案涉门市。原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求判决支持原告如前诉请。被告叶培林书面答辩称，位，位于重庆市巫山县巫峡镇石里村******楼**的门市登记状态为预告登记告登记并不导致不动产物权的设立。因此，虽然案涉门市预告登记的权利人为陈春林，但并不意味着陈春林已完全取得该房屋的物权，只能表示陈春林取得一种请求将来发生物权变动的权利。被告陈春林没有取得诉争门市的物权，没有处分权，不得转让，邱桂英不能对该门市享有物权，不享有对该门市排除强制执行的民事权益。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等内容。（2020）渝0237民初550号案件中，陈春林应承担赔偿责任，但其现在资不抵债无法承担赔偿责任，我提出诉讼保全查封了案涉门市，原告应找陈春林协商解决此事，与我没有关系，我拒绝接受原告的意见。做事有先后，请法院坚定的支持我的申请。被告陈春林未到庭参加诉讼，在举证期限内亦未向本院提交证据材料。原告邱桂英为证明其主张的事实，在举证期间内向本院提交了以下证据：第一组、原告和被告陈春林的身份证复印件，用于证明原告和被告陈春林的基本身份信息。第二组、被告陈春林与重庆亿丰瑞联实业有限公司签订的《巫山·亿丰国际商贸城商铺认购书》、《重庆市商品房买卖合同》、《巫山·亿丰国际商贸城房款及代收款明细》、重庆亿丰瑞联实业有限公司出具的两份收据、《巫山·亿丰国际商贸城商铺委托经营管理合同》，用于证明2019年9月19日，陈春林认购了重庆亿丰瑞联实业有限公司房号位于巫山县巫峡镇石里村1组C1-4#楼C3-2-29号的门市，支付了购房款200000元，以及陈春林将所购门市已委托给重庆恋城物业管理有限公司进行经营管理的事实。第三组、原告与被告陈春林于2019年12月19日在巫山县巨鼎房产中介服务有限公司签订的《房地产买卖合同》、被告陈春林给原告出具的收条、转账凭证打印件，用于证明2019年12月19日，被告陈春林将其购买的案涉门市转让给原告，转让价款为133000元，原告按约于同日向被告陈春林支付了购房款118000元的事实。第四组、照片打印件，用于证明2019年12月19日，原告与被告陈春林在巫山县巨鼎房产中介服务有限公司签订合同后留影，以示出售房屋系其真实意思表示。第五组、（2020）渝0237执保43号执行裁定书，用于证明在被告叶培林诉陈春林、巫山县弘泰中介有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中，贵院将案涉门市进行了查封。第六组、（2020）渝0237执异16号执行裁定书，用于证明原告就案涉房产的查封向贵院提出执行异议申请，贵院于2020年10月22日裁定驳回了原告的申请。第七组、巫山县巨鼎房地产中介服务有限公司出具的证明、证人黎远辉出庭作证的证言，证明陈春林将涉案门市在巫山县巨鼎房地产中介服务有限公司交易的经过。为查明事实，本院依职权调取并出示了（2020）渝0237民初550号民事判决书、（2020）渝0237执1070号执行裁定书，用于证明被告叶培林与陈春林之间有房屋买卖合同关系，相应房屋买卖合同已被判决解除，被告叶培林与陈春林房屋买卖合同纠纷已终结执行程序的事实。原告邱桂英对自己及本院依职权调取和出示的证据均无异议，本院认为，以上证据来源合法、内容客观真实，可以形成完整的证据链，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月4日，被告叶培林与陈春林、巫山县弘泰中介有限责任公司签订《房屋买卖居间合同》。次日，被告陈春林与叶培林经巫山县弘泰中介有限责任公司提供居间服务达成意向，签订《房屋买卖合同》，约定被告陈春林将其位于重庆市巫山县高唐街道平安路588号8幢7-5的房屋出售给叶培林，成交价格为339800元。合同签订后，叶培林按约向陈春林支付了购房款329800元。2019年12月23日，陈春林将前述房屋以318000元的价格出售给案外人何启安，并已办理房屋产权过户登记手续。2019年9月19日，陈春林与重庆亿丰瑞联实业有限公司签订《巫山·亿丰国际商贸城商铺认购书》、《重庆市商品房买卖合同》、《巫山·亿丰国际商贸城房款及代收款明细》，约定陈春林购买该公司位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号C1-4#楼C3-2-29号门市，建筑面积38.03平方米，成交价200000元，一次性付清。被告陈春林付清购房款后，该公司出具了收据。后被告陈春林（委托方，甲方）与重庆恋城物业管理有限公司（受委托人，乙方）签订《巫山·亿丰国际商贸城商铺委托经营管理合同》，约定陈春林将上述门市委托给乙方经营管理，管理期限10年，委托期内第一年至第三年甲方不参与分配经营收益等。2019年12月19日，原告邱桂英经过巫山县巨鼎房产中介服务有限公司提供居间服务，与被告陈春林签订《房地产买卖合同》，约定被告陈春林将其购买、位于重庆市巫山县巫峡镇石、位于重庆市巫山县巫峡镇石里村******楼**米的门市，以133000元的价格出售给原告邱桂英，付款方式为签订合同时支付118000元，产权证下来一个月内过户给乙方时支付尾款15000元。原告邱桂英按约支付了首付款118000元后，被告陈春林给邱桂英出具了收条，并将《巫山·亿丰国际商贸城商铺认购书》、《重庆市商品房买卖合同》、《巫山·亿丰国际商贸城房款及代收款明细》、重庆亿丰瑞联实业有限公司出具的两份收据、《巫山·亿丰国际商贸城商铺委托经营管理合同》原件交于原告邱桂英。上述合同签订后，原告邱桂英与被告陈春林在巫山县巨鼎房产中介服务有限公司留影。2020年1月20日，被告叶培林以陈春林、巫山县弘泰中介有限责任公司为被告向本院提起诉讼，即（2020）渝0237民初550号。该案审理过程中，叶培林于2020年4月22日向本院提交申请，要求查封被告陈春林名下、位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号（重庆、位于重庆市巫山县巫峡镇石里村****-29号门市和C1-4#楼C3-2-29号门市。本院于同日作出（2020）渝0237执保43号执行裁定书，裁定查封上述两个门市，查封期限为三年。2020年5月25日，本院作出（2020）渝0237民初550号民事判决书，判决解除叶培林与陈春林、巫山县弘泰中介有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》、叶培林与陈春林签订的《房屋买卖合同》，同时判决由陈春林退还叶培林购房款329800元并支付资金利息。该民事判决书发生法律效力后，被告叶培林向本院申请执行，即（2020）渝0237执1070号执行案件。2020年10月15日，原告邱桂英向本院申请执行异议，要求解除本院对诉争门市的查封，本院于2020年10月20日作出（2020）渝0237执异17号执行裁定书，驳回了邱桂英的执行异议申请。2020年11月16日，本院作出（2020）渝0237执1070号执行裁定书，裁定（2020）渝0237执1070号案件终结本次执行程序。另查明，位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号C1-4#，位于重庆市巫山县巫峡镇石里村******楼**的门市在查封时处于预告登记阶段id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院认为，本案为案外人邱桂英提出的执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定,案外人邱桂英应当就其对案涉门市房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合到本案，原告邱桂英举示的证据足以证明其对案涉门市享有排除法院强制执行的民事权益。第一、2019年12月19日，原告邱桂英通过巫山县巨鼎房产中介服务有限公司提供居间服务，与被告陈春林就案涉门市签订《房地产买卖合同》，该合同形成于被告叶培林起诉（2020年1月20日）及本院查封（2020年4月22日）之前，且系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第二、在法院查封之前，被告陈春林已将包括《巫山·亿丰国际商贸城商铺委托经营管理合同》在内的案涉门市资料原件交于原告邱桂英，按巫山县巨鼎房地产中介服务有限公司的交易习惯，可视为陈春林已将案涉门市交付给原告邱桂英占用。第三、原告邱桂英已按合同约定支付了首付款118000元，被告陈春林也出具了收条。第四、案涉门市至今未办理产权过户登记手续，是因该门市只有预告登记而未办理产权登记所致，原告邱桂英不存在过错。因此，原告邱桂英对案涉门市享有实体权利，足以排除法院的强制执行。原告邱桂英主张不得执行位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号C1-4#楼C3-2-29号门市的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求确认其与被告陈春林于2019年12月19日签订的《房地产买卖合同》合法有效，与本案执行异议之诉并非同一法律关系，且不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定的情形，故对原告邱桂英的该项主张，不宜在本案中处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于重庆市巫山县巫峡镇石里村1组222号C1-4#楼C3-2-29号门市。二、驳回原告邱桂英的其他诉讼请求。案件受理费2960元，由被告叶培林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本院（2020）渝0237执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  丁发鑫人民陪审员  刘 燕人民陪审员  毛正林二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  龚秀玲