甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0123民初3855号原告：霍加宴，男，汉族，1971年7月11日出生，四川省盐亭县人，户籍地四川省盐亭县，现住兰州市榆申县（和定路）。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：颉风霞，甘肃经邦律师事务所律师。原告：赵祚彬，男，汉族，1968年4月19日出生，重庆市人，住重庆市永川市。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：颉风霞，甘肃经邦律师事务所律师。原告：刘方均，男，汉族，1956年4月3日出生，重庆市人，住重庆市永川市。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：颉风霞，甘肃经邦律师事务所律师。被告：陈正海，男，汉族，1983年7月14日出生，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。委托诉讼代理人：陈珍（被告陈正海之父），男，汉族，1960年10月18日出生，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。原告霍加宴、赵祚彬、刘方均与被告陈正海租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍加宴、赵祚彬、刘方均的委托诉讼代理人颉风霞，被告陈正海的委托诉讼代理人陈珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍加宴、赵祚彬、刘方均向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告腾退原告坐落于榆中县××乡××村××道××路××房，恢复厂房原状;2.依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金160000元、违约金30000元，并按照年租金150000元支付从2020年8月1日至实际腾房之日的占用费;3.本案诉讼费用、保全费、保险费由被告承担。事实与理由:2017年7月31日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告承租原告坐落于榆中县××乡××村××道××路××房，租赁物面积为3100㎡，宿舍15间440㎡；租赁期限为3年，即从2017年8月1日起至2020年7月31日止;年租金150000元，每年支付一次，被告需在上一个租期届满前30日内一次性付清下一个租期租金；被告所欠费用累计超过15日的，原告有权解除合同，被告需向原告支付年租金100%的违约金;被告应在合同租赁期限届满或租赁合同终止后，解除后5日内日腾交租赁物并办理交接手续，否则视为被告放弃租赁物内设施设备及自有物品的所有权，并按照实际占用天数向原告双倍支付租金。合同签订后，原告交付租赁物给被告使用，被告依约支付了2017年至2018年的租金;2018年7月，被告向原告支付2018年至2019年的租金140000元，尚欠10000元。2019年7月，原告要求被告支付租金时，被告一直以各种借口推诿不予支付。现被告已拖欠原告租金160000元至今未付。且在被告使用厂房期间，损坏了原告的厂房门窗、水泥地坪，故原告要求被告立即腾退厂房、恢复厂房原状、支付租金及违约金。据此，原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，望判如诉请。被告陈正海辩称，一、被答辩人请求腾退厂房、恢复原状的诉求无事实根据，不成立。答辩人已将位于榆中县××乡××村××道××路××房内自有用于生产经营的机械设备清空，且已恢复原状，不存在继续占有被答辩人厂房的情形，被答辩人要求答辩人腾退、恢复原状的诉讼请求不成立。二、被答辩人要求支付租金和违约金并无事实依据。1.被答辩人向答辩人主张诉求的前提条件为被答辩人对所诉房屋拥有所有权，即要有权属依据。仅凭一份租赁合同尚不足以证明被答辩人对厂房有所有权，且答辩人自2014年开始便承租该厂房，2015年在场地上修建十七间房屋，至今还在，该厂房所有人和被答辩人始终没有对这十七间房屋进行处理;2017年，因山体滑坡，地基下陷，不仅居住有危险，而且也无法正常经营，也没人处理，答辩人只好自己出资进行修复，给答辩人造成经济损失，厂房所有人和被答辩人至今没有给答辩人进行赔偿。截止现在，被答辩人与厂房所有人是什么关系，答辩人也不清楚，到底谁有权利收取租金，请法庭予以查实，同时应当对答辩人的十七间房屋和经济损失一并予以处理。因此，被答辩人向答辩人主张支付租金无事实依据。2.答辩人与被答辩人虽然约定租赁期为三年，但答辩人实际只使用了两年，在第二年租期届满的前两个月即2019年6月，经双方协商后解除了租赁合同，因当时答辩人承租的厂房不符合安全使用条件，榆中县连搭乡人民政府先后多次发出整改文件，要求对答辩人承租的厂房进行整改，直到最后始终没有达到安全生产要求，无奈答辩人才于2019年6月提出解除合同。但因当时被答辩人需要借用答辩人的机械设备办理相关手续，故而与答辩人协商，让答辩人配合暂不搬离，由被答辩人负责处理，而那个时候，实际上答辩人己经与被答辩人解除了租赁合同，如若不然，为何答辩人不再经营的情况下，还要继续占有案涉厂房，这严重不符合常理，正因为为了满足被答辩人的需求（增大评估价值），答辩人才没有腾房，因此从2019年6月开始，双方已经解除了租赁合同，被答辩人是借用答辩人的设备为自己谋取利益，在此期间不产生租赁费，被答辩人无权向答辩人索要租金。三、答辩人并不存在违约行为，不承担违约责任。在租赁合同签订生效后，答辩人已按合同约定支付了两年的租赁费，合同虽未到期，但经双方协商后，已经提前解除了租赁合同，不存在答辩人违约的事实，也不应当承担违约责任。当时被答辩人正处于诉讼中，答辩人使用的厂房已被列入执行标的，兰州市中级人民法院已经委托评估机构对答辩人承租的厂房和设备进行评估作价，被答辩人也是为了自己获取更多的利益才与答辩人协商保存现状。当中级人民法院评委托的评估结束后，被答辩人便违背诚信，立即将答辩人起诉至法院索要占用费。综上所述，答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，一、2011年5月25日，甘肃梦佳宅配木业有限公司（甲方）与霍加宴、赵祚彬、刘方均（乙方）签订《转让协议》及《转让协议补充》，约定甲方将位于榆中县××乡××村××房××宿舍××件，两项共计约3100平方米转让给乙方，转让费为100万元；乙方取得该厂房所有权后，乙方对全部或部分及上述固定资产进行转让、转租，甲方不得干涉，但乙方应告知甲方。同日，甘肃梦佳宅配木业有限公司（甲方）与霍加宴、赵祚彬、刘方均签订《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充》，约定甲方将位于榆中县连搭乡境内，国道312线里程碑2116正负300米公路南侧处，41325.6㎡的场地［宗地出让合同编号为:榆地让宗国土字（2008）33号］之一部分，共6亩出租给乙方使用;甲方确保拥有该土地合法的出租权，本合同约定的土地使用性质为工业用地，乙方有权在该土地范围内建设生产车间、库房、展厅、行政办公及生活服务设施等，但须不得影响甲方和任何第三方的利益；租赁期限自2011年6月1日起至2030年7月31日止；在合同租赁期内，乙方对全部或者部分场地及上述固定资产进行转租、转让时，甲方不得干扰干涉，但乙方应通知甲方。双方就上述合同、协议及补充在甘肃省兰州市国信公证处办理了公证。二、2017年7月31日，原告霍加宴、赵祚彬、刘方均（甲方）与被告陈正海（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿承租坐落于榆中县××乡××村××道××线里程碑2116正负300米公路南侧处厂房，租赁物面积3100平方，宿舍440平方；租赁期限为3年，即自2017年8月1日起至2020年7月31日止；本合同租金为年租金，共计150000元，注：第一年优惠伍仟，后两年15万不变；乙方所欠费用累计超过15日，甲方有权单方面解除本合同、回收租赁物，并要求乙方按年租金的100%支付违约金。合同签订后，原告将厂房交付被告使用，被告向原告支付了第一年租赁费145000元及第二年租赁费140000元，尚欠第二年剩余租赁费10000元及第三年租赁费150000元未支付。现原告诉至本院，要求处理。上述事实，有原、被告的陈述,《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充》，《转让协议》及《转让协议补充》，（2011）兰国信公内字第5084号、5085号公证书，《租赁合同》，微信聊天及转账记录等证据在案佐证，予以确认。本院认为，原告霍加宴、赵祚彬、刘方均与被告陈正海签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告虽辩解因原告承租的厂房不符合安全使用条件，从2019年6月开始双方已经解除了租赁合同，但其并未提供相关证据对该辩解意见予以证实，且被告庭审时陈述截至2020年7月底其腾退厂房，即被告腾退厂房的时间是在双方约定的租赁期限届满时，故被告应当按照合同约定支付原告三年的租赁费，对于原告要求被告支付拖欠的租金160000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的违约金，双方在合同中约定的违约金过高，原告按照年租金15万元的20%计算违约金并没有超过法律规定的“造成损失的30%”，故本院予以支持。因被告已经腾退厂房，故原告庭审时明确表示放弃要求被告腾退厂房、恢复厂房原状，并按照年租金150000元支付从2020年8月1日至实际腾房之日占用费的诉讼请求。被告辩解其2015年在场地上修建17间房屋，应当对17间房屋和经济损失一并予以处理，因其未提供相关证据予以证实，且未就该主张提出反诉，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告陈正海给付原告霍加宴、赵祚彬、刘方均租赁费160000元，承担违约金30000元，共计190000元，于判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2050元（已按减半收取），由被告陈正海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘娟娟二〇二〇年十二月三十日书记员  李 菲