四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0792民初2108号 原告:成都铂涛企业管理咨询有限责任公司，住所地：四川省成都高新区天府大道中段********。统一社会信用代码：91510100MA61W6632Q。 法定代表人：李恒，执行董事。 委托诉讼代理人：舒旭，四川豪俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彤，四川豪俊律师事务所律师。 被告：遂宁市中元房地产开发有限公司，住所地：，住所地：四川省遂宁市北河街港湾丽景****信用代码：91510903754710180D。 法定代表人：余晓安。 委托诉讼代理人：余涛，公司员工。 原告成都铂涛企业管理咨询有限责任公司（以下简称：“铂涛公司”）与被告遂宁市中元房地产开发有限公司（以下简称：“中元公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铂涛公司的委托诉讼代理人舒旭、张彤，被告中元公司的委托诉讼代理人余涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铂涛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告押金100万元；2.判令被告向原告支付违约金6249400元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年8月19日签订了《酒店进驻合作协议》，约定：1.被告将标的房屋租赁给原告经营酒店，并由原告按拟加盟酒店的装修标准进行装修，被告按照合同约定支付装修费；2.被告须于2019年12月31日前向原告交付租赁房屋，并确保原告2020年1月1日可以进场施工，被告按精装房的标准向市场（购房者）预售/销售；3.被告销售时确保购房者与原告签订《房屋租赁合同》，将所有精装修的房屋统一租赁给原告，由原告用于经营加盟酒店。为确保合同顺利履行，原告按照合同约定向被告支付了100万元押金，后陆续与欲开设的酒店品牌方签订了《特许经营管理合同》，支付了加盟费并取得了授权函，与设计公司签订设计合同进行装饰设计并交付设计图纸。为促进被告的房屋销售，原告联合酒店品牌方在被告售楼部召开了发布会，与装修公司签订了装饰装修施工合同并装修了样板房供被告销售房屋时购房者参观使用。截止现在，被告未按合同约定向原告交付租赁房屋，亦未按约定向原告支付装修款，致使原告对外违约，受到极大经济损失。被告行为严重违反协议约定，特向人民法院提起诉讼。 被告中元公司辩称，我方不存在违约，也不存在未交房，我们未支付装修款，是因为房子被查封了，不能销售，目前我们的账户都是被查封了的，只能通过销售来支付他们装修款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据及当庭陈述，经审理本院认定事实如下：1.2019年8月19日，被告中元公司（甲方）与原告铂涛公司（乙方）签订一份《酒店进驻合作协议》，约定：甲方将其开发的绵阳市中沅广场1号楼（产权式公寓）楼房出租给乙方打造高品质酒店；乙方租赁甲方位于绵阳市高新区绵兴东路55号中沅广场1号楼1层商铺（大堂）及第6层至第29层（房屋）开设喆啡酒店，客房部分为6-29层共24层（建筑面积约19812㎡），一楼大堂（建筑面积约500㎡）与第30层配套层（建筑面积约700㎡）甲方给予乙方免费使用；租赁期限自2019年8月19日起至2033年3月31日止，其中自2019年8月19日起至2019年12月31日为乙方筹备期，2020年1月1日起至2021年3月31日为免租期，乙方自2021年4月1日起开始按合同支付租金；甲方需于2019年12月31日前向乙方交付房屋；乙方在签订本合同后共计向甲方支付押金100万元，该押金于本合同签订后七天内一次性支付给甲方，甲方在乙方酒店开业运营一个月后无息返还，甲方迟延交房超过30日，应立即退还押金，如乙方逾期未支付时，本合同自动终止并承担30%违约金；租赁房屋第6至29层，租金为人民币50元/㎡/月，第一、二起始租金不变，后每隔两年按约定系数递增一次；甲方应保证在2020年1月1日前可进场装修；装修由甲方按2000元/㎡的标准支付房屋装修费用给乙方，总装修费计算方式为2000元×计租房屋总面积；装修施工由乙方以择优选择方式选定装修公司以及装修主材供货商；甲方在绵阳市设立装修款专用账户，该账户由甲方授权的销售公司和乙方共同开设，网银U盾由双方各执一枚，甲方需保证全部房屋因销售而收取的装修款进入该共管账户，甲方不得独自使用支票或汇款；甲乙双方确认甲方每月应支付的装修款支付时间为当月15日之前，甲方向乙方支付装修款费用不得低于约定标准（2019年10月—2019年12月每月支付198.12万元，2020年1月—2020年7月每月支付396.24万元，2020年8月支付594.36万元）；当共管账户金额不足以支付乙方该阶段装修款时，甲方应于支付期限前自行筹集资金用于支付，若支付期限届满时甲方未支付，则逾期的时间甲方可与乙方协商以增加免租期的方式来弥补乙方的损失；若因甲方原因未按合同约定按时支付装修款，则乙方免租装修期按甲方逾期天数自动顺延，逾期超过30日的，甲方须向乙方支付人民币100万元的违约金；若甲方逾期交房超过90日，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方向乙方支付人民币200万元的违约金并补偿乙方因本项目产生的经济损失。2.2019年8月26日，被告中元公司（甲方）与原告铂涛公司（乙方）再签订《绵阳中沅广场项目〈酒店进驻合作协议〉补充协议》一份，约定：将主合同第七条第（一）款约定“若因甲方原因未按合同约定按时支付装修款，则乙方免租装修期按甲方逾期天数自动顺延，逾期超过30日的，甲方须向乙方支付人民币100万元的违约金”变更为“若因甲方原因未按合同约定按时支付装修款，则乙方免租装修期按甲方逾期天数自动顺延，逾期超过30日的，甲方须再向乙方支付人民币100万元的违约金，导致乙方对施工单位违约的，乙方的损失由甲方承担”；甲方出租的房屋不得有权利瑕疵，亦不得因第三人向甲方主张任何权利而影响主合同的履行，致使乙方不能正常经营（或顺利开业）的，应赔偿经营损失，其标准按影响天数×本房屋日租金×10计算，若直接影响合同无法继续履行致使主合同被解除或终止的，除赔偿经营损失外，还应按主合同房屋面积×500元赔偿乙方装修损失。3.2019年8月22日，被告中元公司授权委托绵阳联合一百实业有限公司收取原告铂涛公司交纳的保证金100万元，当日原告铂涛公司通过中国建设银行向绵阳联合一百实业有限公司转款100万元，后被告中元公司向原告铂涛公司出具了100万元酒店保证金的收款收据。4.2019年8月29日，原告铂涛公司通过中国建设银行向喆啡酒店管理（深圳）有限公司转款两笔，载明用途为“喆啡酒店绵阳中沅广场店加盟费”，金额共计340600元。2019年9月1日原告铂涛公司与喆啡酒店管理（深圳）有限公司就加盟事宜签订了《管理合同》。5.2019年10月31日，原告铂涛公司通过中国建设银行向七天酒店（深圳）有限公司转款两笔，载明用途为“IU酒店加盟费”，金额共计208800元。6.2019年10月22日，原告铂涛公司与四川南艺道儿装饰工程有限公司签订《装饰工程设计合同》，约定设计费总金额为140000元，原告于2019年11月8日已通过银行转账向该公司支付了40000元。7.原告铂涛公司与四川百骏图建筑设计有限公司签订《设计合同》，约定设计费为40000元，原告于2020年9月23日已通过银行转账向该公司委托的收款人代采芳支付了40000元。8.2019年9月30日，原告铂涛公司与四川铂涛装饰装修设计工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定对绵阳喆啡酒店中沅广场店进行装修，合同包干总价为17958600元。后原告铂涛公司又于2020年1月16日与四川铂涛装饰装修设计工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同补充协议》一份，约定将进场施工的时间延期至2020年3月30日，如届时无法进场装修视为甲方（原告铂涛公司）根本性违约，甲方应按《建筑装饰施工合同》约定双倍退还履约保证金、并按约定向乙方（四川铂涛装饰装修设计工程有限公司）承担违约金（按照合同总价×10%计算）。四川铂涛装饰装修设计工程有限公司法定代表人何安分别于2019年8月20日、2019年8月21日向原告铂涛公司转款400000元、300000元，总计700000元，作为工程保证金。9.四川铂涛装饰装修设计工程有限公司装修喆啡酒店绵阳中沅广场店样板间的结算金额为270900.13元。10.2019年9月23日，原告铂涛公司与四川晶磊鑫建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同》，约定对绵阳市中沅广场IU酒店进行装修，固定总价为13531500元。后原告铂涛公司又于2020年1月16日与四川晶磊鑫建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同补充协议》一份，约定将进场施工的时间延期至2020年3月30日，如届时无法进场装修视为甲方（原告铂涛公司）根本性违约，甲方应按《装饰装修工程施工合同》约定双倍退还履约保证金、并按约定向乙方（四川晶磊鑫建筑装饰工程有限公司）承担违约金（按照合同总价×10%计算）。四川晶磊鑫建筑装饰工程有限公司法定代表人周利军于2019年8月22日向原告铂涛公司转款总计700000元，作为履约保证金。11.2019年12月5日，原告铂涛公司与长春航科晟创智能科技有限公司签订《销售合同》，约定购买机器人，总价为137000元。原告于2019年12月6日通过银行转账向长春航科晟创智能科技有限公司支付定金20000元。12.《酒店进驻合作协议》所约定的租赁房屋中的部分房屋实际已于原、被告签订协议前后签约、备案给了其他不同的买受人，大多被人民法院查封。13.被告中元公司委托上海铂溢房地产咨询公司（其中二笔以上海铂溢房地产咨询公司账户转款、另二笔分别以其他人名义转款）分别于2019年11月19日、2020年1月10日、2020年3月24日、2020年4月9日向原告铂涛公司支付装修款500000元、100000元、173240元、200000元，金额合计973240元。 本院认为，原告铂涛公司与被告中元公司自愿签订《酒店进驻合作协议》及《绵阳中沅广场项目〈酒店进驻合作协议〉补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照约定内容履行各自的义务。《酒店进驻合作协议》中明确约定：从2019年10月起，被告中元公司应按约定的最低付款标准于每月15日前向原告铂涛公司支付装修款，如共管账户金额不足以支付该阶段装修款时，被告中元公司应在支付期限前自行筹集资金用于支付。被告中元公司于2020年4月9日前仅向原告铂涛公司支付了973240元，尚未达到2019年10月第一笔应付的金额198.12万元，其未按约定支付款项已构成违约。此外，《绵阳中沅广场项目〈酒店进驻合作协议〉补充协议》还约定：被告出租的房屋不得有权利瑕疵，亦不得因第三人向被告主张任何权利而影响主合同的履行，致使原告不能正常经营（或顺利开业）的，应当赔偿经营损失；而被告所出租的房屋部分在与原告签订协议前就已经出售给了他人并作了备案登记，协议签订后部分房屋又与他人作了备案登记，同时因被告与他人之间的纠纷，出租房屋大多处于人民法院查封状态，被告不具备出租房屋的权利和交付房屋的条件，且截止目前，被告亦无法交房，其行为不诚信亦构成违约。《中华人民你共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告中元公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告退还押金100万元，其请求合理，本院予以支持。 关于违约金问题。原告主张了各项违约金金额共计6249400元。根据双方签订的合同，其中约定“若因甲方原因未按合同约定按时支付装修款，则乙方免租装修期按甲方逾期天数自动顺延，逾期超过30日的，甲方须再向乙方支付人民币100万元的违约金，导致乙方对施工单位违约的，乙方的损失由甲方承担”；同时还约定“若甲方逾期交房超过90日，视为甲方根本违约，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方向乙方支付人民币200万元的违约金并补偿乙方因本项目产生的经济损失。”本院认为，原、被告双方签订的合同合法有效，为了保证合同的意思自治和契约原则，对双方约定的违约金金额二项共计人民币3000000元予以支持。对于其他损失和对施工单位的违约金，本院认为3000000元的违约金足以弥补原告相应损失，且对施工单位的违约金未实际发生，约定的违约金金额是否合理，最终是否支付不能确定，故本院对原告其他违约金请求不予支持。 此外，被告向原告支付了973240元装修款，因装修实际未实施，应予折抵。 以上各项相加品迭后，被告应向原告支付的金额为3026760元（1000000元+3000000元-973240元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告遂宁市中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告成都铂涛企业管理咨询有限责任公司支付人民币3026760元； 二、驳回原告成都铂涛企业管理咨询有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为31273元，由原告成都铂涛企业管理咨询有限责任公司负担15766元，被告遂宁市中元房地产开发有限公司负担15507元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  张 冰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  杜国选 书 记 员  何姣姣