贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1695号 原告：胡泽希，男，汉族，1974年12月12日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：赵久容，女，汉族，1972年2月27日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托诉讼代理人：梁水仙。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，系公司董事长。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳艳，贵州子尹律师事务所实习律师。 原告胡泽希、赵久容与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，依法适用简易程序公开开庭审理，原告胡泽希、赵久容及其共同委托诉讼代理人梁水仙、被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人黄军平、杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡泽希、赵久容向本院提出诉讼请求：1、确认被告乾豪公司管理人于2019年12月11日作出解除原、被告于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》的通知违法，并继续履行合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016004298），以373166元购买位于桐梓县房屋一套，同日，双方在桐梓县不动产登记事务中心办理了登记备案手续，登记号：（2016）第×××号。原告于2016年12月5日、12月21日交付房款295500元（其中现金250000元、抵债45500元），余款77666元定于交房时支付，但至今未交付，原告履行了合同约定的全部义务。原、被告于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，管理人以《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条之规定解除合同的行为违法，不具有合同解除的效力，理由是：管理人援引《企业破产法》第十八条的规定，该规定与本案的情况不符，因为破产管理人解除合同的充要条件是“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，在本案中，根据合同约定的价款，与《商品房买卖合同》对应的《收款收据》，原告的合同义务的已履行完毕。破产管理人无权单方解除合同，原告特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称：一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、根据原告向管理人提交的资料，不能证明原告向乾豪公司支付了购房款。双方均未履行完毕合同，现在乾豪公司已进入破产清算程序，无力继续履行合同，理应予以解除。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告乾豪公司是房地产开发公司，成立于2007年9月12日，法定代表人杨国培。位于桐梓县娄山关镇电信大道阳光水岸**项目由乾豪公司开发，乾豪公司于2014年取得预售许可，预售许可证号桐字（2014）第06号。 二原告系夫妻关系。2016年12月2日，二原告与乾豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016004298），约定乾豪公司将前述×号房，建筑面积113.77㎡，以单价4138.01元/㎡，总价款373166元出卖给原告，付款方式为一次性付款，原告应于2016年12月2日前支付全部房价款。交房时间为2016年12月31日。同日，双方到桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案手续，登记号：（2016）第×××号。3日后，乾豪公司向原告出具《收据》一份，注明：交款单位为胡泽希B区×××；收款方式为现金及冯志坚借款；收款事由为购房款195500元；左下方注：现金150000元、冯志坚借款45500元。同年12月21日，乾豪公司又向原告出具《收据》一份，注明：交款单位为胡泽希B区×××；收款方式为现金；收款事由为购房款100000元，尾款77666元在2017年1月10日付。现案涉商品房项目系在建工程，主体未验收、未综合竣工验收，也未办理大产权，不能交付使用。 2019年初，被告乾豪公司因资不抵债，申请对公司进行破产清算，本院于2019年1月18日作出裁定受理该申请，并于同日决定指定贵州子尹律师事务所担任该公司破产管理人。2019年12月11日，管理人以案涉房屋系在建工程，不具备交付条件为由向原告出具《关于解除合同的通知》，载明：根据《企业破产法》第十八条之规定，管理人依法审查后作如下决定：一、解除原告与乾豪公司于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》；二、在乾豪公司破产财产分配时，全额退还原告已经支付的购房款及因购房已支付的其它费用，因解除合同给原告造成的损失，原告可依法向管理人申报债权，该损失作为普通债权参与破产财产分配。原告不服管理人作出的该决定，遂诉至本院。 本院依职权向乾豪公司财务人员马永琴进行询问，并形成《询问笔录》，马永琴陈述：二原告全部是用现金交到乾豪公司，分两次付款，金额总计295500元，第一次195500元，该笔款中45500元直接付给案外人冯志坚用于抵偿其借款债务，第二次100000元；原告胡泽希还向乾豪公司出具了《欠条》一份，证明欠房款77666元；马永琴收到原告交付的现金后，做好收支账本，又统一交账给乾豪公司法定代表人杨国培之妻范正芬。 上述事实，有原、被告提交的证据及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告胡泽希、赵久容与被告乾豪公司于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院确认该《商品房买卖合同》合法有效。原告所购买的×××号房所在项目至今没有修建完成，属在建工程不能交付使用，原告按《商品房买卖合同》交纳了款项295500元，其交款均以现金方式交付，其中45500元直接支付给案外人冯志坚用于抵偿乾豪公司欠冯志坚的借款债务，其余250000元直接支付给了乾豪公司，乾豪公司财务人员马永琴的陈述与乾豪公司出具的两份《收据》注明的内容一致，可证明原告交款的真实性，本院予以确认。原告直接支付给乾豪公司的250000元应认定为购房款，其交款比例达到房屋总价款的66.99%，原告虽然没有全部履行合同，但已经超过管理人提出的50%的付款比例，且无证据证明二原告具有其他不能够排除执行的情形。因此，二原告所购案涉商品房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的情形，故管理人无权决定解除合同，案涉《商品房买卖合同》应继续履行。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 确认原告胡泽希、赵久容与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016004298）合法有效，应继续履行。 案件受理费减半收取30元，由被告遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 黎 洪 二〇二〇年十二月三十日 书记员 赵邈航