上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81795号原告(反诉被告)：姜悦，女，1971年3月21日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：范浩，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨邦勇，男，1966年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)姜悦与被告(反诉原告)杨邦勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姜悦及其委托诉讼代理人范浩、被告(反诉原告)杨邦勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜悦向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告2019年11月1日至30日的租金7,800元；2.被告返还原告租赁押金15,600元；3.被告支付原告逾期偿还款项的利息，以23,400元为计算基数，自2019年10月31日起，按年利率6%，计算至实际付款之日止；4.被告支付原告律师费损失4,000元。事实和理由：原、被告于2018年5月14日签订房屋租赁合同，约定被告将上海市浦东新区东煦路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2018年6月1日起至2019年6月1日止。月租金7,800元，押二付三。租赁合同到期后，双方按协议内容继续履行。原告于2019年8月22日预支付2019年9-11月的租金23,400元。此后被告要求原告于2019年10月30日搬离。原告搬离后，被告至今未退还原告预付的2019年11月租金7,800元以及租赁押金15,600元。经多次催促，被告未予回应。故提起诉讼。杨邦勇辩称，系争房屋之前是由原告的合伙人向被告承租，涉案合同已是第二份租赁合同。被告将房屋交给原告合伙人时，房屋是全新的。原告退租时，被告提出让原告赔偿损坏的设施，原告却不出面解决问题。被告该退还原告的款项同意退还。原告承租房屋后做教育培训，培训对象都是小孩，房屋的墙纸上都是涂鸦的痕迹，屋内设施也有损坏，原告应当赔偿造成屋内设施损坏的相关费用。反诉请求：1.反诉被告赔偿地暖被烧坏的维修费1,680元；2.反诉被告赔偿卫生间漏水的维修费560元；3.反诉被告赔偿修理房屋后门的费用150元；4.反诉被告承担更换墙纸的费用7,200元；5.反诉被告支付煤气费61.60元；6.反诉被告支付2019年6月1日至10月30日期间租金递增部分(每月200元)计1,000元；7.反诉被告承担维修地板的费用7,986元；8.反诉被告支付中央空调的维修费3,600元。针对反诉，姜悦辩称，同意支付煤气费61.60元、水电费285元，不同意其他反诉请求。2019年7月房屋内的中央空调坏了，原告向被告反映，被告却让原告向物业报修，后由厂家过来维修，维修费用是由被告和开发商沟通的，当时被告称维修费是不需要原告承担的。承租期间原告从未使用过地暖，被告不能证明地暖存在损坏且与原告有关联。卫生间因堵塞维修过一次，维修费30元由原告支付，直至原告搬离未发生过漏水情况。原告承租时屋内摆放了课桌椅，地板的摩擦、磕碰都是正常的。原告并非系争房屋的第一个租户，系争房屋交付原告时屋内设施有折旧。原告搬入时，房屋内墙纸就是脏的，使用过程中只是加重了墙纸上的印痕，印痕是可以擦掉的。原告搬离前已经擦了一个房间的墙纸印痕，原告本打算打扫干净再交还房屋，但被告于2019年10月31日进入房屋后要求原告当天搬离，并表示其定制的家具需要打到墙上，墙壁不擦也没关系，承诺会退还原告11月份的租金。合同到期后，双方未续签，仍按原租金标准支付，故不应当支付租金增幅金额。本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(面积104平方米)出租给乙方办公使用。租赁期自2018年6月1日起至2019年6月1日止。月租金7,800元，付三押二。租赁期满，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还给乙方。租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。补充条款，若第二年续签本合同，月租金递增二百元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告承租房屋作教培用房，支付被告押金15,600元，并支付了租期内的租金。合同到期后，双方未续签合同，原告继续使用系争房屋，并按原合同租金标准支付租金。2019年8月，原告转账支付被告三个月租金(2019年9月1日-11月30日)23,400元。此后应被告要求，原告于2019年10月31日搬离系争房屋。2019年12月初，原告委托律师向被告发函，要求退还2019年11月的租金7,800元、退还押金15,600元。未果，遂提起诉讼。原告聘请律师花费4,000元。另查明，2017年11月，被告曾和案外人施益枝就系争房屋签订租赁合同，租赁期限自2017年12月1日起至2019年11月30日。被告称施益枝曾是原告的合伙人，原告与合伙人发生矛盾后才与被告签订涉案合同。原告予以否认。被告另提供2019年11月8日物业报修清单(报修内容为厨房间后面铝合金门关不上)以及2019年11月17日案外人出某的收据一份(金额150元)，内容为维修厨房门；2019年11月25日地暖换件费用1,680元；2020年3月11日案外人出某的收据(金额560元)，收款内容为购三件套、安装等；报价单一份(金额7,986元)，系被告询某更换地板的费用；更换墙纸的询某单(金额7,200元)。被告称原告离开时，被告不知道房屋内地暖坏了，后于11月找人更换配件，另修理了厨房后门及卫生间漏水，墙纸、地板的更换价格是向案外人询某，尚未更换。经庭审质证，原告称承租期间从未使用过地暖，被告于11月更换地暖配件，与原告无关，被告自行修理屋内设施，并不能证明系原告损坏。因为被告着急要回房屋，曾来房屋内看过几次，被告来验收时从未提及屋内设施设备有问题。原告表示自愿在押金中抵扣1,000元给被告作为租金损失。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同履行期届满后，双方未续签合同，故被告认为到期以后的租金应每月递增200元，条件并未成就。事实上原告在合同到期以后继续使用系争房屋，并仍按每月7,800元向被告支付租金，被告也未提出异议，双方间形成的是不定期的租赁关系。双方协商已于2019年10月31日交还租赁物、终止租赁关系，原告支付的剩余(2019年11月)租金以及押金，被告应予退还。原告确认欠付被告的水电费285元、煤气费61.60元，应予支付。关于被告反诉主张的维修费用，本院认为，出租人出租房屋，有义务保证房屋以及附属设施处于正常可使用的状态。双方在租赁合同甲方的义务中亦约定租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。诸如原告在租赁过程中曾报修中央空调、被告在双方租赁关系结束后修理门、卫生间漏水、更换地暖配件的行为，均系出租人为维护房屋正常使用所为，除非被告举证证明其所作的修缮系原告不正当使用所致，但本案中被告并无相关证据。被告向案外人询某了更换地板、墙纸的费用，前述损失并未实际产生，且缺少因果关系证明，被告主张的维修费损失，本院难予支持。原告自愿在押金中扣减1,000元，本院予以准许。原告主张由被告承担其律师费，并无合同依据，本院不予支持。考虑到原告搬离时尚有公共事业费用未结清，原告主张的逾期退款利息损失，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)杨邦勇退还原告(反诉被告)姜悦租金7,800元；二、被告(反诉原告)杨邦勇退还原告(反诉被告)姜悦租赁押金14,600元；三、反诉被告姜悦支付反诉原告杨邦勇煤气费61.60元；四、反诉被告姜悦支付反诉原告杨邦勇水电费285元；五、驳回原告姜悦的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨邦勇的其他反诉请求。上述第一至第四项，于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费385元，减半收取计192.50元，由原告姜悦负担42.50元，被告杨邦勇负担150元。反诉案件受理费减半收取计182元，由反诉原告杨邦勇负担157元，反诉被告姜悦负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十二月二十五日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。