河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初25342号原告：河南华军物业服务集团有限公司，住所地：郑州市金水区农业路**物华台地公寓物业服务中心，统一社会信用代码：914101055843863219。法定代表人：张东雷，职务：总经理。委托代理人：吴雪琳，河南振山律师事务所律师。委托代理人：田雪，河南振山律师事务所律师。被告：杨刚，男，汉族，1995年5月5日出生，住河南省息县。原告河南华军物业服务集团有限公司（以下简称华军物业）诉被告杨刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后,依法适用小额速裁程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人田雪，吴雪琳,被告杨刚本人均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下:1、判令被告向原告支付拖欠物业服务费4220元、违约金6642元，共计10862元;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告作为物华华庭1号楼2单元2604号的业主，原告作为物业管理服务公司，双方于2017年12月10日签订了《物华华庭前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务合同"），确立了物业服务合同关系。合同约定，被告应按照每月每平方米2.4元的标准向原告支付物业服务费，被告房屋计费面积为87.86平方米，即被告应每月向原告支付物业服务费211元。物业服务合同另约定，被告应于每季度的前五日向原告缴纳本季度物业服务费，逾期按照每逾期一日支付欠付物业服务费千分之五的标准支付违约金。被告现已拖欠2018年12月31日至2020年8月30日期间的物业服务费共计人民币4220元、滞纳金6642元，共计10862元。原告曾多次催告被告支付拖欠费用，被告均置之不理，原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。庭审中原告明确第一项物业费4220元及违约金6642元的费用计算至2020年8月30日，以后按合同约定计算违约金至实际清偿之日。被告杨刚辩称：1、我从未见过和原告签订的物业服务合同，我不认可违约金的计算，并且原告提供的服务不达标，我要求减免相应的费用，我提交的证据可以显示我对物业费支付到2018年12月31号，本人交物业费的时候，原告未向被告开具的有发票；因为原告提供的服务不达标，我曾向原告提交了相应的通知，我当时是按照87.86平方收取的物业费，当时因为房屋面积有误差我起诉房地产公司，房地产公司退还了相应费用；2018年供暖的时候，小区没有按时供暖，当时我们和物业公司协商，物业公司说开发商补偿我们2400度电，但是迟迟没有补偿，我们找物业公司，公司说需要交了2019年的物业费才给2400度电的补偿；根据我提交的规划图，物业公司没有按规划图提供公厕和404平方活动室。地。地下室管理混乱，我们小区还有**商业用房理混乱，我家的大门被撬过，但是没有撬开，因为原告的治安管理不到位，我一直担心家里被盗，我一直在换锁；我们小区的电费一直不能网上缴费，需要到物业公司缴费，给我们带来了极大的不便；小区电路随意搭建存在安全隐患；电动车充电困难，且容易丢失；据我了解我们小区的保安和保洁是外包的，活动室出租给了保安公司。2、本人至2017年10月10日交房以来，由物业硬性规定必须多交一年的物业费才允许办理交房手续，本人于2017年10月2号向物业支付了一年的物业费共计2530元整，服务时间至2018年12月31号，在本人正常交纳物业服务费期间，物业总是以各种理由糊弄业主，本人未享受的物业服务，至2018年12月29日本小区业主联合向物业公司提出整改意见，并要求物业公司改进，物业公司至今未给全体业主一个准确的答复，也未给业主一个书面的回答，也未改进服务，所以本人暂缓交纳物业费以此激励物业公司积极改进服务标准。3、自物业公司服务至今2020年12月物业一直未出示物业服务合同，本小区业主对物业收费标准和服务标准有异议。4、2018年由于小区开放伤和物业公司失误导致本小区2018年未供暖，小区业主积极维权至暖气公司查询，暖气公司出示相关文件后说明未供暖的原因是开发商和物业原因造成，之后协商由开发商与物业公司赔偿本小区业主本年未供暖的暖气补偿，物业公司一直强制本小区业主先支付2019年至2020年物业费才给补偿，本人2018年未欠物业费，所以本人要求现退还补偿金额，物业公司迟迟不补偿；5、从2017年交房至今本小区全体业主公摊设施不完善，并且404平方的活动室未交付，物业公司未提供任何服务，请求减免部分物业费。5、小区设施不全，摄像头不全，本小区频繁发生盗窃，发小广告，甚至撬门事件发生，小区保安上班睡觉，和不查外来人员直接开门放人进入等，原告对此类时间有直接责任，本小区业主要求物业改进和摄像完善；6、小区绿化从2018年至2020年一直荒化，物业公司未安排相关人员服务不到位，本小区业主申请减免相关费用。7、本人买房看中雾森买的房，物业公司一直不开启雾森系统，本人对此存在异议，要求公司开启雾森，物业公司一直我素我行，拒绝开启雾森，本人要求减免相关费用；8、本小区业主公摊用房，东门保安室被物业公司租给外来人员开超市，此事件也只导致小区很乱的原因，小区业主就此事件到物业办公室要求整改，并把租金分发给全体业主，物业公司也未实行。9、本人在小区购买地下储藏室，电费一元一度，本人对此有异议，正常国家电网收费0.56/元每度，此一元一度有何依据。10、小区停车一天49元，比高铁站生活广场收费还高，购买车位者都按时交费上不封顶，并且物业服务公司未提供相应发票和相关文件，此收费是否在物价局进行备案，收费是否合理。11、本小区共有车位和小区水站、广告牌、电梯广告收益，物业公司未提供相关收益和报表，本小区业主申请此广告费充抵一部分物业费。12、2018年12月29日，本小区业主代表至物业公司办公室下达整改通知书以来，未见物业任何起色，于2019年4月9日再次向物业公司下达整改通知，并提出一些问题，物业公司至今未给整改，物业服务一直跟不上，就电动车充电问题，小区物业三年未解决。就以上种种原因，本人以缓交物业费暂缓交纳物业费激励物业公司协同业主建造美好家园。由此上种种原因本小区对物业公司存在偏见，申请减免2018年至2020年12月31日相关物业费。本院经审理认定事实如下:2017年2月24日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份，主要载明，乙方所购房屋位置为1号楼2单元26层2605号，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行未婚、修缮、服务与管理；编制物业管理服务及财务年度计划，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备、维修养护等有偿服务，乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费用及其他应付费用。第二条、物业管理服务内容，四、公共秩序维护，配备相应数量的公共秩序维护员，门卫实行24小时值班制度，对于形迹可疑的人进行证件核查，必要时有权要求对其所带的物品进行检查。第三条、物业管理服务质量，二、设备运行，1、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程；2、制定设备安全运行的各项管理制度和操作规程，并严格执行；3、各种设备24小时正常运行，出现突发故障应及时排除，接到限电、停水等通知或需要局部停电、停水检修是，及时通知业主/住户。五、绿化，1、管理制度落实到位，有专人养护；2、花草、树木长势良好，修剪整齐美观，无因管理原因造成病虫害和大面积黄土裸露，无践踏、折损想象；3、适时浇水、施肥、蚊虫消杀。第四条、物业管理服务费用，本小区的物业管理服务为高层住宅及商业服务，高层电梯住宅每月每平米2.4元，乙方须按照甲方规定的期限、交费地点、支付方式支付服务费，逾期按照每乐器一日支付欠付物业管理费千分之五的标准支付滞纳金。第六条代收代缴费用服务，受到有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第九条、广告牌设置及权益，甲方或其指定部门再有关法规或政府机构允许的条件下，享有在物业外墙、屋顶及物业公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传牌及其他物件的权力。其收益除安装服务成本外，用于公共费用和维护费用。第十一条、违约责任，机房违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每逾期一日支付欠付物业管理费千分之五的标准交纳违约金，或逾期三个月拒绝缴纳的，甲方根据国家有关法律规定采取催缴措施，直至向人民该法院提起诉讼等内容。被告提交2020年1月17日的照片显示，3-2-16-1消防栓检查表显示2020年2月份的检查均已钩划。被告提交2019年4月7日的《公告》一份，主要载明，对于郑州杰人置业2019年4月4日发布的《关于热力补贴时间延期公告》，物华华庭业主及业主代表商议以后做出以下公告：鉴于郑州杰人置业有限公司、河南华军物业服务集团有限公司不守诚信，在华庭小区供暖期不能正常供暖的同时，还单方面更改热力补贴方案，增加捆绑性条款，并在业主代表提出抗议后拒绝更改等恶劣行径，业主及业主代表拒绝接受这一不公平的补贴。同时考虑到自交房以来，华军物业与杰人置业屡屡不守诚信，不履行自己的应尽义务，比如迟迟不给业主办理房本、不退部分业主多交的房款、物业服务质量与国家规定的一级收费标准严重脱钩等行为，现业主及业主代表决定拒缴2019年及以后的物业费，截止日期将视杰人置业及华军物业的整顿情况而定，必要时全体业主将考虑撤换物业公司。请杰人置业和华军物业知悉。尾部有共计90人签字。庭审中，原告称业主所提的问题原告均已回应，并和相关部门沟通，对原告业务范围以外的问题应向相关部门反映，另行主张权益。庭审中，原告称小区绿化的园林公司于6月份退场，在园林公司退场后有部分绿化问题，已经进行了维护。缴纳物业费开具有收据，如果业主要求原告可以开具发票。小区室外的充电区域在市政道路上不属于原告的管理范围。对被告提交的小区的照片质证意见为该组照片仅为特定时间、区域的情况，小区配备有专业的清洁和安防人员，被告不应以个人感受认定服务标准。本院认为,根据原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定，双方成立物业服务合同法律关系。依据《前期物业管理服务协议》的约定内容，原告作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，被告作为业主接受了物业管理服务，就应当遵守协议约定缴纳物业费及相关费用。本案中，根据被告提交的小区照片和2019年4月7日的《公告》内容能够证明原告提供的服务存在未达标的情形，且小区门口充电桩安全关于小区的公共安全，虽不属于原告的服务范围，但原告应从公共安全出发积极采取措施维护基本秩序。同时，原告提供的物业服务具有公共性，每一位业主支付的物业费既是购买对自己的服务，也是在向同一物业管理区域内的其他业主的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张减免交纳物业费，只会增加前述的负面影响。故被告认为原告违反《前期物业服务协议》约定的义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。综上所述，原告诉请被告支付2018年12月31日至2020年8月30日的物业费4217.2元，本院予以支持。被告拖欠物业服务费的行为虽然违反了物业服务合同的约定，但其宗旨在于敦促原告提升服务质量，原告应从自身角度加强管理，力求为业主提供更满意的服务，故原告诉请被告支付违约金，证据不足，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定,判决如下:一、被告杨刚于本判决生效后十日内支付原告河南华军物业服务集团有限公司物业管理费4217.2元;二、驳回原告河南华军物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元,原告负担11元，由被告杨刚负担25元。本判决为终审判决。审判员  崔全琪二〇二〇年十二月二十五日书记员  李彬彬