西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初19766号原告（反诉被告）：吴文迪，女，汉族，1989年3月16日出生，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：杨雪宁，陕西宽展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁远海，陕西宽展律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐媛，女，汉族，1975年11月25日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吕强，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：金乐，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴文迪诉被告（反诉原告）徐媛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴文迪及其诉讼代理人梁远海，被告（反诉原告）徐媛委托诉讼代理人吕强、金乐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴文迪诉称，原告（反诉被告）吴文迪与被告（反诉原告）徐媛于2017年5月31日签订《金辉世界城商铺租赁契约》，约定被告（反诉原告）将位于雁塔XX城的毛坯商铺租赁给原告（反诉被告），租赁期为2017年6月1日至2022年5月31日。双方约定了租金和权利义务，原告（反诉被告）将毛坯商铺精装用于克丽缇娜美容院。现合同已经履行3年，第四、五年（2020年6月16日至2022年5月31日）的租金双方约定：按照市场租金情况及甲方商业经营情况，双方洽谈确定。鉴于2020年新冠疫情对高端服务业的巨大影响，原告（反诉被告）提出按照每平方80元人民币的租金确定第四、五年的租金，被告（反诉原告）趁火打劫要求每平方150元人民币的天价租金确定第四年、第五年的租金，双方多次洽谈无法达成一致意见，为维护原告（反诉被告）的合法权益，请求判令：1.请求法院依法认定原、被告2020年6月16日至2022年5月31日商铺租金按照市场行情调整至80元每平方（即每月租金16024.8元人民币，共计368570.4元）；2.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）徐媛辩称，一、双方签订的《金辉世界城商铺租赁契约》合法有效，应当按照约定履行协议。二、被答辩人请求法院认定租金按照市场价调整至80元每平方米缺乏事实及法律依据，依法应驳回诉请。被告（反诉原告）徐媛诉称，2017年5月31日反诉人与被反诉人签订的《金辉世界城商铺租赁契约》合法有效，系双方真实意思表示。租赁合同对租金的递增及后续的洽谈进行了约定，租金支付方式为半年结算，被反诉人在每半年的30天前足额交付给反诉人，逾期视为违约。租赁合同对双方的权利义务、违约责任以及解除合同的条件也做出了约定。租赁期内，被反诉人除第一期按约交纳了租金之外，其余租金均出现无故迟延交纳的情形，存在违约行为。根据《金辉世界城商铺租赁契约》8.6，反诉人主张：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《金辉世界城平商铺租赁契约》并判令被告将房屋恢复原状。2.请求依法判令反诉被告支付自2020年7月15日至实际交付租赁房屋之日止的租金，暂计至2020年11月15日为76342.15元；3.请求依法判令反诉被告支付逾期房租租金的迟延履行违约金705479.94元（扣除2020年6月15日已支付的违约金96148.8元）；4.本案反诉诉讼费、保全费由反诉被告承担。原告（反诉被告）吴文迪辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《金辉世界城商铺租赁契约》合法有效，目前尚在履行过程中，答辩人不同意解除合同。首先，答辩人在合同履行过程中没有违约行为，答辩人按期交纳租赁费，被答辩人对此并无异议。目前合同履行期限尚未届满，且该合同履行过程中没有出现应当解除合同的情形。二、被答辩人要求支付的2020年7月15日至2020年11月15日租金被答辩人已经于2020年6月15日交过。三、被答辩人在合同履行过程中有明显的违约行为，疫情后被答辩人自己直接确定房租由原来的“每平方80元”增长到“每平米150元”。四、被答辩人不考虑2020年新冠肺炎疫情对商户生意的影响，强行翻倍增长租金，违背信义。经审理查明，2017年5月31日，徐媛（甲方、出租方）与吴文迪（乙方、承租方）签订了《金辉世界商城商铺租赁契约》一份，约定：由徐媛将位于雁塔区XX城商铺C1-1-3-206、207号毛坯房屋，面积共200.31㎡租赁给吴文迪使用；租赁期限为3+2年，从2017年6月1日至2022年5月31日，共60个月；装修期为2017年6月1日至2017年7月16日；租金，第一年不递增每平方单价80元，月租金16024.8元。租金按半年结算。由乙方在每半年的30天前足额交付甲方，逾期则视为违约。第二年开始每年递增6%。双方在租赁合同中对前三年的租金有明确约定，第一年单价80元/㎡，第二年单价84.8元/㎡，第三年单价89.89元/㎡，第四年、第五年租金标准按照届时市场租金情况及甲方商业统一经营情况，双方洽谈确定。合同签订后，吴文迪对上述房屋进行装修，做美容院经营使用。至今，双方已经履约3年。现在双方对第四年租金单价协商不一致故酿成本诉。庭审中，双方均确认合同前三年的租金原告支付完毕。同时原告称，其按照每月80元的标准在2020年6月15日支付了第四年前半年的租金96148.8元，转账附言为7月15-1月15房租。被告对收到上述款项认可但称该款项不是租金，是原告支付的迟延履行的违约金。吴文迪为证明涉案房屋同地段商铺租金价位提供了其他房屋的房屋租赁合同、商铺租赁三方合同、微信记录。徐媛对上述证据不予认可。微信记录显示：2020年6月4日，徐媛：“你决定转让还是继续租？一直不见回复？还有十天时间交租金。你不接电话。我能理解这是要放弃合作吗？如果是这样我就准备收其他人的定金了。7月15日准时收回房租”。徐媛2020年6月12日向吴文迪发送了快递，徐媛称是《律师函》但并未附函件内容。吴文迪认可收到快递但称不认可快递内容。庭审中，徐媛统计了前三年吴文迪租金的支付情况，认为吴文迪并未按照合同约定时间按时支付租金，应属违约。吴文迪称交费记录认可，因营业不善，虽然迟交但全部交付了，也是经过了被告的同意。以上事实，有金辉世界城商铺租赁协议、微信聊天记录、微信转账记录、银行转账记录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告（反诉原告）徐媛与原告（反诉被告）吴文迪签订的《金辉世界城商铺租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。在该合同成立前三年，因双方对租赁费用有明确约定，双方均履行涉案租赁协议，原告（反诉被告）吴文迪已经交付房租至2020年7月，虽在实际支付房租过程中存在迟延支付的问题，但被告（反诉原告）徐媛在原告（反诉被告）吴文迪履行当时并未提出异议，双方依旧按照合同约定继续履行。关于徐媛以吴文迪在前期履行过程中多次逾期为由要求解除合同并支付违约金的诉请，本院认为，迟延履行系履约瑕疵，并非导致合同目的不能实现的根本性违约，同时徐媛并未在吴文迪逾期当时提出，双方对前三年的租金已经履行完毕，故现在提出解除涉案协议并主张违约金，依据不足，本院不予支持。原、被告本次诉讼的主要起因系双方对第四年和第五年租金问题未达成合意，该部分内容双方合同约定为：第四年、第五年租金标准按照届时市场租金情况及甲方商业统一经营情况，双方洽谈确定。本院认为，民事主体从事民事行为应当秉持诚实，恪守承诺的原则，双方签订的租赁协议租期为五年，至诉讼时合同履行期未满。庭审中，吴文迪表示租金单价可以接受单价105元，徐媛表示可以接受单价115元，本院结合双方意见及市场情况，酌情认定第四年租金单价为106元/平方米，第五年租金参照双方约定涨幅6%的意见，为112.36/平方米元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴文迪与被告（反诉原告）徐媛2017年5月31日签订的《金辉世界城商铺租赁协议》中第四年租金单价为106元/平方米、第五年租金单价为112.36元/平方米。二、驳回被告（反诉原告）徐媛的全部诉讼请求。本案案件受理费6829元，由原告（反诉被告）吴文迪承担，反诉受理费6870元，由被告（反诉原告）徐媛承担，公告费260元，由被告（反诉原告）徐媛承担，因原告（反诉被告）吴文迪已预交，由被告（反诉原告）徐媛向在本判决生效之日起十日内向告（反诉被告）吴文迪支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余 洁人民陪审员 刘 琳人民陪审员 刘惠莲二〇二〇年十二月十九日书 记 员 董江丽1