山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7402号上诉人（原审被告）：烟台银行股份有限公司毓璜顶支行。住所地：烟台市芝罘区西南河路**。负责人：于红莉，该支行行长。委托诉讼代理人：潘丽学，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐磊，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳玉利，男，1962年5月22日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀秀，山东谷源律师事务所律师。上诉人烟台银行股份有限公司毓璜顶支行因与被上诉人柳玉利房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院(2020)鲁0611民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台银行股份有限公司毓璜顶支行上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人柳玉利的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对诉讼时效的认定存在错误，被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。一审中，上诉人已经提出诉讼时效过期的主张，但原审法院以被上诉人“对本案所涉权益主张权利，无相应事实依据”为由，认为诉讼时效自2018年6月18日起计算错误。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效的计算不应当以被上诉人的主观判断案件能否胜诉为判断标准，且事实是客观存在的，也不应以任何人的主观意识改变，故原审法院对诉讼时效的起算认定错误。本案被上诉人主张2010年11月13日至2015年9月16日的租金损失，被上诉人知道向上诉人主张债权最迟为2015年9月16日，因此，诉讼时效最迟也应从2015年9月17日起开始计算。被上诉人的诉状载明的起诉时间为2020年5月13日，距离2015年9月17日已达四年七个多月之久，早已超过三年诉讼时效，且被上诉人并未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止、延长等情况。故本案被上诉人的诉请已过诉讼时效，应依法予以驳回其诉讼请求。二、被上诉人的诉请，无事实和法律依据，原审法院认定错误。(一)补充协议未认定有效，不能作为证据，被上诉人的诉请系基于其提交的《补充协议》，但该补充协议在形式上为复印件，在前案中法院并未对《补充协议》的真实性作出认定，而在本案中，原审法院也未对《补充协议》的效力进行认定，故该证据不具有证明效力。(二)补充协议与租赁协议存在矛盾，不符合常理。在租赁合同中第五条第2款中明确约定”房屋内部装修一切费用由乙方(即被上诉人)自理”，但在《补充协议》中记载，由恒生公司承担、用于抵顶租金的改造费却包含了地面地砖等房屋内部装修费用，这显然与租赁合同内容相矛盾。且从常理而言，承租人改造房屋系为自身更好地使用房屋，相关费用应由其自身承担，故该补充协议也不符合常理。(三)本案不适用”买卖不破租赁”原则。《补充协议》确定的租赁期间为2011年9月17日至2015年9月16日的房租，在此租赁期间开始前，上诉人已经取得了该房屋的所有权，恒生公司并无权以上诉人的权益抵顶改造费。此外，《补充协议》的本质为被上诉人与恒生公司之间关于改造费的合同之债，而非房屋租赁合同涉及的房屋使用权，不符合”买卖不破租赁”的基本原则。被上诉人应向恒生公司另行主张改造费，而不应向上诉人主张租金损失。三、原审法院判决超过被上诉人的诉请，且利息计算存在错误。一审判决书中显示，原告的诉请系”自2019年9月17日。继续计算利息”，而判决却系”自2019年8月20日。继续计算利息”，该判决超过了被上诉人的诉请，即增加了2019年8月20日至2019年9月16日期间的利息。一审判决书中并未显示计算利息的利率标准，但上诉人无论如何计算都无法计算出判决书中的利息。比如，判决书中显示”2010年49天租金23269.82元，自2011年1月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年9月16日利息为6986.93元”，根据被上诉人主张的年利率6%计算，利息为23269.82元×6%×1719天÷365天/年=6575.48元，并非6986.93元。而按照原审法院计算出的6986.93元计算，利率系6.375%，中国人民银行并无该同期贷款利率标准。故原审法院利息计算错误。本院审理中补充：被上诉人柳玉利在2007年曾就本案涉案房屋租赁问题提起过诉讼，以下将其简称为前案。前案经过了一审、二审，第一次发回重审的一审、二审，第二次发回重审的一审、二审，以及再审程序，内容非常复杂，且与本案关系密切。为更直观地了解案情，上诉人整理了《案件时间轴》，对上诉状补充说明两点：一、前案中，柳玉利就本案涉案房屋的诉请情况。2007年，在前案的一审中，柳玉利的诉请为：烟台银行将本案涉案房屋交付其租赁使用至2015年9月16日。2011年10月5日（裁定发回重审日期）至2014年3月26日期间（第二次重审的一审判决日期），即前案第二次重审的一审期间，柳玉利将诉请变更为：烟台银行赔偿其租金损失1579224.83元（按照评估租金自2006年6月1日计算至2010年11月12日）。该变更的诉讼请求中并无继续计算租金损失至2015年9月16日的请求；并且，此后柳玉利再未增加诉讼请求。故，在2014年3月26日前，柳玉利已经放弃了对本案涉案房屋自2010年11月13日至2015年9月16日期间租金赔偿的诉讼请求，本案诉请已过诉讼时效。二、本案一审判决证据不足，存在错误。本案诉请应拆分成两部分：1.2010年11月13日至2011年9月16日的租金损失，即包括在证据《租赁合同》中的租赁期限。虽然《租赁合同》的效力在前案中已被认定，但因该租金损失已过诉讼时效，故柳玉利的该部分诉请不应得到支持。2.2011年9月17日至2015年9月16日的租金损失，即包括在《补充协议》中的租赁期限。第一，前案再审判决虽确认了柳玉利享有租赁权，但该租赁权的截止日期为《租赁合同》中约定的2011年9月16日，本案中柳玉利主张2011年9月17日至2015年9月16日期间租赁损失的诉请依据仅仅是《补充协议》；第二，无论是前案还是本案的一审，都未对《补充协议》的效力进行认定；第三，《补充协议》系复印件，不具有证明力；第四，柳玉利并未支付2011年9月17日至2015年9月16日的房屋租金。故，柳玉利该部分诉请，并无证据予以证明，不应得到支持。被上诉人柳玉利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人的诉请并未超过诉讼时效。本案在2018年6月28日（2017）鲁民再663号判决作出之前，关于包括一层226.8平方米在内的其他房产被上诉人是否有权向上诉人主张租金损失一直在进行诉讼，倘若前案最终败诉，被上诉人即使主张2010年11月13日至2015年9月16日的租金损失，也无法得到法庭支持。因此，在前案再审判决作出之前，应当视为被上诉人权利处于不确定状态，不知道权利是否受到损害，诉讼时效期间不应当开始计算。只有待前案再审判决作出后，被上诉人才知道是否有权继续主张本案租金损失，其主张才有了相应的事实及法律依据。因此，本案的诉讼时效期间应自被上诉人收到（2017）鲁民再663号民事判决书之日起计算。二、《补充协议》合法有效。《补充协议》是协议双方对《租赁合同》的补充及说明，为同一标的物，租期自然应当是从1996年9月16日开始顺延计算至2015年9月16日。且涉案一层房产被上诉人承租在先，上诉人应当赔偿租金损失。（2017）鲁民再663号民事判决书对上述事实的认定足以作为本案证据采信。三、一审判决并未超出被上诉人的诉请，利息计算正确。1、一审中被上诉人诉请主张的是自2010年11月13日起至实际给付之日止的计息。而一审判决的是自2011年1月1日起至租金实际付清日止的计息。一审判决不仅没有超出被上诉人的诉请，反而是未支持被上诉人自2010年11月13日至2010年12月31日期间的利息。2、一审判决书中自2011年1月1日至2019年8月19日期间的利息是按照中国人民银行同期贷款利率计算的，自2019年8月20日起至实际付清之日是按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，其计算方式，于法有据。原审原告柳玉利向一审法院起诉请求：1.被告支付原告自2010年11月13日至2015年9月16日房屋租金1572286元、利息488047元，并以1572286元为基数，自2019年9月17日起至租金实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算利息；2.被告支付原告鉴定费15000元；3.请求本案的诉讼费用由被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行承担。事实和理由：1996年9月6日，柳玉利与烟台恒生-汤斯曼房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）签订了租赁合同，合同约定由柳玉利租赁使用恒生3号小区1号楼1-4层的房屋至2011年9月16日。签订合同后，柳玉利对此租赁房屋进行了扩建和改造，因恒生公司无力支付柳玉利的改造费，故双方又于2002年3月28日签订了补充协议，将租赁期限由2011年9月16日延长至2015年9月16日。2004年7月，恒生公司将上述柳玉利承租的房屋转让给了烟台银行，在烟台银行工作人员办理上述房屋产权转让手续的过程中，恒生公司及柳玉利均将此房租赁给柳玉利使用这一情况告知了烟台银行，然而烟台银行却于2006年6月开始，将上述由柳玉利租赁使用的房屋出租给他人使用。烟台银行违反买卖不破租赁原则，将由柳玉利租赁使用的房屋另行出租给他人使用，给柳玉利造成了巨大损失。故诉至法院，望判如所请。原审被告烟台银行一审辩称，原告本案的诉请在另案中已经被驳回，其再次提起诉讼违背了一事不再理原则，应驳回原告起诉；退而言之，即使不构成一事不再理，原告的诉请应从2015年9月17日开始计算诉讼时效，现在已经过期，应驳回其诉讼请求；此外，原告的诉请没有事实和法律依据，提供的证据为复印件不具有证据的三性，并且本案不应适用买卖不破租赁的原则。综上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，法院认定如下：1.原告提交2014年3月26日福山区人民法院作出的（2012）福民一重字第1号民事判决书、2018年6月28日山东省高级人民法院作出的（2017）鲁民再663号民事判决书，法院依原告申请委托烟台国诚资产评估事务所作出烟国诚评报字[2020]第003号资产评估报告、鉴定费单据，对以上证据的证明力法院予以确认；2.原告提交《租赁合同》、《补充协议》、案外人吴长惠与他人签订的《房屋租赁合同》，不宜在本案中对其效力进行认定，被告提交最高人民法院案例，该证据与本案没有关联性，以上证据不作为本案定案证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原、被告租赁合同纠纷一案，经法院重审、烟台市中级人民法院二审、山东省高级人民法院再审，2018年6月18日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再663号民事判决，确认：原告对涉案房产一层面积226.8平方米建筑享有租赁权，被告未向原告履行书面告知义务，将涉案建筑一层出租给案外人，造成原告租金损失，应向原告支付2006年6月1日至2010年11月12日租金损失597545.58元。判决还确认，对于2010年11月13日至2015年9月16日租金损失，原告可另案主张。经烟台国诚资产评估事务所评估，涉案房产一层226.8平方米房屋，2010年11月13日-2010年12月31日租金单价为每年764.27元/平方米，2011年租金单价为每年1209.7元/平方米，2012年租金单价为每年1324.71元/平方米，2013年租金单价为每年1526.62元/平方米，2014年租金单价为每年1598.13元/平方米，2015年1月1日-2015年9月16日租金单价为每年1649.85元/平方米。原告为此支出鉴定费15000元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，原告对涉案房产一层面积226.8平方米建筑享有租赁权，已经山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再663号民事判决确认，故对于2010年11月13日至2015年9月16日租金损失及利息，被告应予支付。被告辩称原告在法院作出（2012）福民一重字第1号民事判决，经烟台市中级人民法院二审后，就应知本案诉讼请求之权利已被侵害，现提出诉讼已超过诉讼时效，不应保护。从本案审理过程看，法院重审后，烟台市中级人民法院二审判决，驳回了原告的全部诉讼请求，此时，原告对本案所涉权益主张权利，无相应事实依据，故原告申请再审，由此促成山东省高级人民法院对该案件启动再审程序，并于2018年6月18日作出再审判决，支持了原告的部分诉讼请求，原告对于本案的权益，亦具备了相应的事实基础，此时，原告应当知晓涉案利益遭受侵犯，诉讼时效开始起算。再审判决生效距今未超过三年，故被告该主张，法院不予支持。关于原告租金损失，根据评估的租金标准，2010年11月13日至2010年12月31日49天租金为23269.82（764.27÷365×49×226.8）元；2011年1月1日至2011年12月31日租金为274359.96（1209.7×226.8）元；2012年1月1日至2012年12月31日租金为300444.23（1324.71×226.8）元；2013年1月1日至2013年12月31日租金为346237.42（1526.62×226.8）元；2014年1月1日至2014年12月31日租金为362455.88（1598.13×226.8）元；2015年1月1日至2015年9月16日259天租金为265518.27（1649.85÷365×259×226.8）元，以上租金合计1572285.58元。关于房屋租金自2011年1月1日至2015年9月16日的利息损失。原告主张应自当年起租之日计算利息，因原告未实际出租房屋，未与次承租人签订租赁合同，租金交纳的时间并不明确，法院认为每年租金，应以次年元月一日起计算利息为宜。2010年49天租金23269.82元，自2011年1月1日按中国人民银行同期贷款利率（下同）计算至2015年9月16日利息为6986.93元；2011年租金274359.96元，自2012年1月1日计算至2015年9月16日利息为64111.83元；2012年租金300444.23元，自2013年1月1日计算至2015年9月16日利息为48844.3元；2013年租金346237.42元，自2014年1月1日计算至2015年9月16日利息为34995.47元；2014年租金362455.88元，自2015年1月1日计算至2015年9月16日利息为13375.63元；2015年租金265518.27元至2015年9月16日，不予计算利息。以上利息合计168314.16元。关于2015年9月17日至2019年8月19日期间的利息。2015年租金265518.27元，自2016年1月1日按中国人民银行同期贷款利率（下同）计算至2019年8月19日利息为50647.61元；2010年至2014年租金合计1306767.31（1572285.58-265518.27）元，自2015年9月17日至2019年8月19日利息为269085.17元，以上利息合计319732.78（50647.61+269085.17）元。故自2011年1月1日至2019年8月19日，租金利息总计为488046.94（168314.16+319732.78）元。原告主张自2019年8月20日起至租金实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算租金利息，于法有据，法院予以支持。原告为鉴定房屋租金市场价值，支出鉴定费15000元为合理支出，原告主张由被告承担，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条之规定，一审法院于2020年10月16日判决:一、被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行于判决生效后十日内支付原告柳玉利自2010年11月13日至2015年9月16日房屋租金1572286元，自2011年1月1日至2019年8月19日租金利息488047元，并以1572286元为基数，自2019年8月20日起至租金实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算利息；二、被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行于判决生效后十日内支付原告柳玉利鉴定费15000元；三、驳回原告柳玉利的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26766元，减半收取计13383元，由被告负担11129元，由原告负担2254元。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，一、上诉人烟台银行股份有限公司毓璜顶支行与被上诉人柳玉利房屋租赁合同纠纷一案，经一审法院重审、本院二审、山东省高级人民法院再审，2018年6月18日山东省高级人民法院作出（2017）鲁民再663号民事判决，确认：被上诉人对涉案房产一层享有租赁权，上诉人应向被上诉人支付租金损失。同时，对1996年9月16日被上诉人与案外人恒生公司房产租赁关系成立的事实予以认定。被上诉人依据该生效判决和2002年3月18日其与案外人恒生公司签订的补充协议，主张上诉人支付2010年11月13日至2015年9月16日房屋租金及利息。上诉人对该补充协议的真实性不予认可，由于该案经一审法院重审、本院二审和山东省高级人民法院再审，在查明事实部分已经涉及到该协议，均未认定该补充协议无效，上诉人所提供的证据也不足以否定该补充协议的效力。故此，上诉人该上诉主张，证据不足，本院不予支持。二、关于诉讼时效问题，本案在2018年6月28日（2017）鲁民再663号判决作出之前，关于包括一层226.8平方米在内的相关房产被上诉人是否有权向上诉人主张租金损失一直在进行诉讼，只有待前案再审判决作出后，被上诉人才知道是否有权继续主张本案租金损失，其主张才有了相应的事实及法律依据。因此，上诉人关于本案已过诉讼时效的主张，依据不足，本院不予支持。三、关于上诉人主张涉案利息计算错误问题，一审法院所作认定合理、合法，符合本案实际情况。上诉人对此所提异议，理由不当，本院不予采纳。综上所述，上诉人烟台银行股份有限公司毓璜顶支行的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26765元，由上诉人烟台银行股份有限公司毓璜顶支行负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年十二月十八日书记员  肖 婷