上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初76901号原告：贾卫国，男，1977年7月1日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：邱道勇，上海博茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛晶，上海博茂律师事务所律师。被告：张海乐，男，1994年7月14日出生，汉族，住河南省。原告贾卫国与被告张海乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾卫国及其委托诉讼代理人邱道勇、辛晶到庭参加了诉讼，被告张海乐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贾卫国向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就上海市浦东新区康沈路XXX号XXX-XXX层商铺(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同；2.被告支付原告2017年10月1日至10月30日免租期期间的租金18,333元；3.被告支付原告2018年10月1日至2020年5月15日的物业管理费11,353.42元(按每年7,000元计)；4.被告支付原告2020年5月1日至5月15日的欠付租金9,967.80元及逾期付款滞纳金4,983.90元；5.被告支付原告系争房屋楼板恢复原状费用28,020元；6.被告支付原告2020年3月1日至2020年4月30日期间拖欠的租金424元；7.被告支付原告2018年10月1日至2019年10月30日期间被告应分担的网络宽带费用2,500元；8.被告支付原告2020年5月15日至6月30日的场地占用费30,567.92元(计算方式：日租金664.52元乘以46天)；9.被告支付原告损坏电表的赔偿费用100元；10.被告支付原告拖欠的水费364.32元、电费2,370.21元，合计2,734.53元。事实和理由：2017年9月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年10月1日起至2022年10月30日，另约定了双方的权利义务、违约责任等。2017年10月14日，原、被告签订《装修安全责任书》，约定合同到期或中间退租的，原告有权要求被告恢复原状。被告承租后将系争房屋楼板进行切割挖空，破坏了房屋结构。合同履行期间即2020年5月14日晚，被告在未与原告沟通的情况下，擅自离开了系争房屋、提前解约。被告的行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。张海乐辩称，对原告诉请的2020年3月、4月间少付的租金424元、网络宽带费2,500元、电表赔偿费100元、水费364.32元、电费2,370.21元同意支付。物业管理费若没有缴纳，被告同意承担。2020年5月1日以后的租金被告确实未支付，由于新冠肺炎疫情的原因，被告经营困难，被告已勉强支付了2020年3、4月的租金，无能力再支付5月起的租金。但原告却将系争房屋的大门、小门上锁，不让被告继续使用系争房屋，被告被迫于2020年5月15日搬离房屋，租赁合同已经于5月15日解除。由于被告是被原告赶走的，被告搬离时，搬走了音响、电视等物品，其他物品均不要了，故被告不同意支付免租期租金以及2020年5月15日至6月30日的租金以及滞纳金。合同约定的滞纳金明显过高，应当予以调整。被告承租后在楼板凿洞经过原告的同意，被告同意恢复原状，但不同意支付修复费用。系争房屋在被告搬离后，原告又另行出租给他人，被告的装修格局由案外人在继续使用。被告尚有押金在原告处，被告没打算要回。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋、建筑面积约180平方米出租给乙方作为商业使用，租赁期限自2017年10月1日起至2022年10月30日，其中2017年10月1日至10月30日为免租期；每月租金18,333元，租金每3个月支付一次，每次租金于次月十日前支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金；保证金(即押金)18,333元，该保证金于乙方返还该房屋(即系争房屋)，且结清租金、水电煤等费用后由甲方于三个工作日内无息返还乙方；第六条：乙方的义务：(一)乙方应依房屋交付时现状使用该房屋，如因使用需要，在事先得到甲方书面同意和房屋物业管理机构同意后，在不影响房屋结构的前提下，乙方可对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。租赁期满后，根据双方约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状……(八)乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他因乙方的原因导致本合同无法履行的，乙方无权要求返还保证金，如给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；第十二条：其他约定甲乙双方约定，租金以每年5%的方式递增，递增日期从2018年11月1日起。递增以年租金22万元计算。乙方承租物业管理费为7,000元/年；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告承租后经营酒吧、餐饮。被告已支付原告租金至2020年4月30日(2019年11月1日起按每月20,212.50元标准支付，其中2020年3月1日至4月30日期间少付424元)，已支付原告押金18,333元。2017年10月14日，原、被告签订《装修安全责任书》，写明为做好系争房屋施工期间的安全工作，特签订本责任书，具体内容如下：……16.乙方(即被告)装修施工中改变的原始装修结构的，合同到期或者中间退租的，甲方(即原告)有权要求乙方恢复原状。若未按原始装修结构恢复原状或未达到恢复原状要求的，甲方有权要求按期达标，若经催告5天还未达标的甲方有权扣除押金，若押金金额不足以支付的，乙方应在2个工作日内全额清算。2020年3月5日、3月31日，被告通过微信转账各支付原告租金2万元。2020年5月2日，原告向被告催促支付物业费7,000元以及5月的房租。2020年5月15日被告搬离系争房屋。原告向被告发送了装修安全协议的电脑版。审理中，原告称其于2020年5月15日发现被告搬离，约5月17、18号清扫了系争房屋，屋内有被告添置的吧台、冰箱、燃气灶等物品，2020年5月20日原告曾与案外人就系争房屋签订房屋租赁意向书，但直至6月3日才将系争房屋另行出租给他人。原告向本院提交系争房屋照片一组、案外人上海XX装饰工程有限公司出具的报价单、收据，原告称照片系2020年7、8月拍摄，证明被告在经营期间对房屋楼板进行过切割、中间作挖空装修；报价单及收据，证明原告为将房屋恢复原状，向案外人支付工程款28,020元，恢复工程尚未完工。被告称系争房屋实际已由被告的同行在使用，原告并未恢复原状，若原告认为房屋须恢复原状，被告愿意自行恢复，不同意承担费用。关于合同解除时间，原告认为其于2020年6月3日另行将系争房屋出租给他人，应以该日作为涉案合同解除之日；被告已付押金，按合同约定归原告所有。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系原、被告真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。合同签订后，原告依约履行了交付房屋义务。被告称由于新冠肺炎疫情的爆发，经营困难，其已经勉强支付了2020年3-4月的租金，无力再支付2020年5月起的租金。本院认定，系争房屋是用于商业经营，若因新冠肺炎造成承租人经营困难，被告可以通过申请减免或延期支付租金。被告于2020年5月15日搬离了系争房屋，被告称系被原告赶走，并无相关证据证明。由于合同约定的租赁期限未满，被告不履行合同的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。从原、被告的微信内容反映，原告于5月15日当天已知晓被告搬离的事实，并其于隔日对房屋进行了清扫，5月20日已与案外人签订了另行出租的意向书。故本院认定涉案租赁合同于2020年5月15日解除。原告主张合同于2020年6月3日解除之观点，本院不予采纳。原告主张2020年5月15日至6月30日的场地占用费，本院不予支持。2020年5月1日至5月15日的租金9,967.80元，被告应予支付。由于受新冠肺炎疫情的影响，被告延期付款事出有因。原告主张由被告支付逾期付款滞纳金，本院不予支持。被告确认欠付原告2020年3月1日至4月30日期间的租金424元以及水电费、电表赔偿费、宽带费，应予支付。根据合同约定的物业管理费，应由被告承担。原告主张租赁押金没收归其所有，本院予以准许。其主张被告补足免租期租金，合同对此并无约定，本院不予支持。关于原告主张的恢复楼板原状的费用，双方在装修安全责任书中约定了在提前解除合同时，原告有权要求被告恢复原状。但目前原告并未证明被告有拒绝恢复的行为。鉴于原告自述恢复工作尚未完成，且被告亦表示(若需要恢复的)同意自行恢复。故原告诉请被告支付恢复楼板的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贾卫国与被告张海乐签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告张海乐于本判决生效之日起十日内支付原告贾卫国2020年5月1日至5月15日的欠付租金9,967.80元；三、被告张海乐于本判决生效之日起十日内支付原告贾卫国2018年10月1日至2020年5月15日的物业管理费11,353.42元；四、被告张海乐于本判决生效之日起十日内支付原告贾卫国2020年3月1日至4月30日期间的欠付租金424元；五、被告张海乐于本判决生效之日起十日内支付原告贾卫国网络宽带费2,500元；六、被告张海乐于本判决生效之日起十日内支付原告贾卫国损坏电表的赔偿费用100元；七、被告张海乐于本判决生效之日起十日内支付原告贾卫国水费364.32元、电费2,370.21元；八、被告张海乐在原告贾卫国处的押金18,333元归原告贾卫国所有；九、驳回原告贾卫国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,812元，减半收取计906元，由原告贾卫国负担406元，被告张海乐负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十二月二日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。