文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14167号原告：桑璇，女，1982年10月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路**127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告桑璇与被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告桑璇，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桑璇诉称：2015年8月10日和2016年7月12日，原、被告分别签订《商铺买卖合同》、《补充协议》，约定由原告购买被告位于广州市天河区体育东路39-45号三层217号的商铺（以下简称涉案商铺），原告需于2015年8月10日至2016年7月12日分六次支付被告全价房款570000元。2015年12月25日被告向原告出具《收铺告知书》，称按双方合同第六条的约定，涉案商铺应于2016年1月1日交付予广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）经营管理。《商铺买卖合同》第九条约定被告于原告支付全部购房款次日起210个工作日内办毕交易过户手续。原告如约履行房款支付义务后，被告至今仍未履行涉案商铺的过户义务。根据《商铺买卖合同》第十条的约定，原告有权要求被告为原告办理涉案商铺的产权过户手续，并支付迟延履行违约金，故诉请判令：一、被告按照合同约定办理涉案商铺的过户手续；二、被告按照合同约定支付逾期办理过户手续的违约金（以570000元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年10月12日起计至办毕交易过户手续之日止）；三、被告承担本案诉讼费。被告泽信公司辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求。由于被告目前涉及的诉讼比较多，为原告办理过户手续需要时间。二、针对原告的第二项诉讼请求。首先，原告要求被告支付违约金依据不足，根据《商铺买卖合同》第十条迟延办证的违约责任，逾期超过10个工作日的买受人有权单方解约，此条中并未约定每日万分之五的违约责任。其次，由于2019年5月17日法院在（2019）粤0106执11066号执行案件中查封了涉案商铺，直到2020年3月份才解封，在此期间属于客观上存在履行过户的障碍，并非由被告的主观过错造成，该期间的违约责任不应当由被告承担。最后，若法院最终认定被告需要向原告支付违约金，则应从原告全部支付购房款之日起210个工作日的次日起算，原告是到2016年7月12日才支付完毕全部的房款57万元，从该日期的次日起算210个工作日即2017年5月26日才开始起算违约金。经审理查明：2015年8月10日，桑璇（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区体育东路39-45号三层217号铺（即涉案商铺），商铺建筑面积5.7744平方米，套内建筑面积2.4948平方米，房价款总金额570000元。（第四条）买受人按按揭付款方式按期付款，买受人于2015年8月10日前支付房款110000元，2015年8月21日前支付房款240000元，余下房款220000向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的账号。（第九条）关于该商铺的产权变更登记。1、买受人清楚知悉该商铺的产权状况及现状。2、出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人与按揭银行签订《按揭合同》后）的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续。买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任。3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续（与按揭银行签订《按揭合同》）为前提，否则出卖人有权顺延办理期。4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条）出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任。出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过10个工作日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之五的标准向买受人计付延迟履行违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人己付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执。2015年12月25日，泽信公司向桑璇发出《收铺告知函》，称由于桑璇已和潮流天地公司签订了经营管理协议，泽信公司现已和潮流天地公司完成涉案商铺的交付手续。2016年7月12日，桑璇（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：原合同中第四条修改为按一次性付款方式按期付款，买受人于2015年8月21日前支付房款350000元，2016年7月12日前支付房款220000元等内容。签约后，桑璇付清了购房款，泽信公司于2015年8月7日出具两张收据，分别载明泽信公司收到桑璇定金10000元，合计定金20000元；于2015年8月10日出具两张收据，分别载明泽信公司收到桑璇定金80000元及铺款10000元；于2015年8月20日出具收据，载明泽信公司收到桑璇铺款240000元；于2016年7月12日出具两张收据，分别载明泽信公司收到桑璇铺款220000元、税费18208元。另查，本院在执行案外人杨志龙、何丽萍与泽信公司房屋买卖合同纠纷一案中，桑璇提出书面异议，本院经审查，于2020年2月24日作出（2020）粤0106执异67号执行裁定书，查明如下事实：申请执行人杨志龙、何丽萍与被执行人泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0106民初28476号民事判决书已经发生法律效力，根据判决，一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层518号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。因泽信公司未履行上述判决确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行。2019年5月27日，本院作出（2019）粤0106执11066号执行裁定和协助执行通知书，查封登记在泽信公司名下的涉案商铺。桑璇因此提出执行异议。2015年8月10日和2016年7月12日，桑璇分别与泽信公司签订《商铺买卖合同》和《补充协议》。桑璇分别于2015年8月7日、8月10日、8月20日、2016年7月12日向泽信公司刷卡支付了定金20000元、定金80000元和房款10000元、房款240000元、房款220000元。泽信公司向桑璇出具《正式收据》6张，确认收到桑璇购买涉案商铺的上述房款。2015年12月25日，泽信公司向桑璇出具《收铺告知函》，告知涉案商铺于2016年1月1日交付与潮流天地购物中心公司经营管理。桑璇一直催促泽信公司办理房产证，但泽信公司一直未办理。另查，涉案商铺的权属人系泽信公司，产权登记号为粤房地权证穗字第**，规划用途属于商业。本院认为：桑璇在本院查封之前已与泽信公司签订了合法有效的书面合同且已收楼，并支付了全部房款，未办理过户登记的责任在于泽信公司，故桑璇的权利可以排除执行，桑璇的异议理由成立，本院予以支持。故裁定：中止对涉案商铺的执行。又，据查册时间为2020年12月17日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉商铺现登记在泽信公司名下，除（2019）粤0106执11066号案的查封外，没有其他他项权利内容。本院认为：桑璇、泽信公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应切实履行。根据《商铺买卖合同》第九条、第十条之约定，泽信公司应在桑璇全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办毕交易过户手续；泽信公司办理上述事项时，以桑璇已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；若因桑璇迟延提供相关证件及交付税费，导致泽信公司无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由桑璇承担。逾期办毕交易过户手续的，泽信公司每日按桑璇已付房价款万分之五的标准向桑璇计付延迟履行违约金。本案中，泽信公司确认桑璇已依约于2016年7月12日付清了涉案商铺的购房款，根据合同约定，泽信公司应在2016年7月13日起的210个工作日内办毕涉案商铺的交易过户手续。据此，泽信公司最迟应在2017年5月16日前办毕涉案房屋的交易过户手续。泽信公司至今未为桑璇办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，本院对桑璇要求泽信公司协助桑璇将涉案商铺转移登记至桑璇名下的诉请予以支持。关于逾期办证违约金。泽信公司至今未能协助桑璇将涉案商铺转移登记至桑璇名下，确给桑璇造成一定的损失，泽信公司应自2017年5月17日起向桑璇支付逾期办证的违约金。因合同约定“出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执”为出卖人为买受人办妥过户手续的标志，故桑璇诉请的违约金计算截止日期也应当至泽信公司按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止；桑璇诉请超出上述期间的部分，因缺乏依据，本院不予支持。另泽信公司辩称涉案商铺因被案外人查封导致不能办理过户的责任不在泽信公司，故其无需向桑璇支付查封期间的逾期办证违约金；本院认为，根据本院在（2020）粤0106执异67号案中查明的事实，涉案商铺系因泽信公司未履行生效法律文书确定的义务导致被查封，泽信公司对此负有过错，故对泽信公司的抗辩意见，本院不予采纳。综上，违约金应以570000元为本金，按每日万分之五的标准，自2017年5月17日起计至泽信公司将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止；但出于公平原则，该违约金以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市泽信物业管理有限公司协助原告桑璇办理广州市天河区体育东路39-45号三层217号铺的产权过户手续。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市泽信物业管理有限公司向原告桑璇支付逾期办证违约金（以570000元为本金，按每日万分之五的标准，自2017年5月17日起计至被告广州市泽信物业管理有限公司将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止；上述违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告桑璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13025元，由原告桑璇负担873元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担12152元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年十二月十八日法官助理喻珺书记员邱莉晶            判决书于2020年   月   日送达