江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初2924号原告：南京美旭房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区北苑路**。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁明珠，该公司法务。委托诉讼代理人：王茜，该公司营销员。被告：轩罗义，女，1966年1月4日出生，汉族，住南京市玄武区。原告南京美旭房地产开发有限公司(以下简称美旭公司)与被告轩罗义商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告美旭公司的委托诉讼代理人袁明珠、王茜，被告轩罗义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美旭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房认购协议》；2.判令被告向原告支付2万元定金不予退还，在原告应退还被告的购房款中扣除；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签署南京恒大翡翠华庭项目××房屋的《商品房认购协议》，房屋总价款7284199元，协议第五条约定：双方应在2018年12月24日签订《南京市商品房预售合同》，被告于当日支付定金2万元。《商品房认购协议》签订后原告多次联系被告，要求根据《商品房认购协议》约定时间至原告售楼处签署《商品房预售合同》，截至2019年9月10日被告仍未与原告签署《商品房预售合同》。被告再次向原告发送书面《签约通知书》告知其应于2019年9月13日签订合同并支付房款，被告未予理睬。2020年4月14日，原告向被告通过EMS发送《认购协议终止通知》通知被告《商品房认购协议》自动终止，所收定金不予退还。原告为维护自身权益，故起诉至法院，请求判如所请。被告轩罗义辩称，1.2018年年底，我去原告处就案涉房屋看过四五次，当时原告的销售人员马某接待我，看房时屋内并没有消防栓，马某表示消防栓将会放到楼梯道里，北阳台我可以养宠物，原告实际向购房者交房后，我去同样户型的房屋内发现消防栓实际安装在北阳台，我多次要求解决消防栓问题，原告不予理睬。2.2018年12月24日，我与原告的销售人员马某签订了一份内容确认单。签订之前，我跟马某商量所有购房款将在2019年年底拿到工程款后一次性支付所有房款，马某答应后，我签字并交了653000元房款（包含定金2万元）。3.双方签订的内容确认单中案涉房屋实际价格为6530000元，并非原告提交的认购协议中载明的7284199元，当时原告销售人员马某让我在一叠材料中签字，我就签字，当时认购协议并没有内容，所有内容都是后来添加上去的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此可认定如下事实：2018年12月15日，原告委托的销售人员马某与轩罗义签订了南京恒大翡翠华庭签约合同内容确认单，该确认单记载的主要内容为房产××幢××单元××号，住宅，预售建筑面积225.51平方米，单价28956.59元/平方米，总价653万元。付款方式为2018年12月24日缴纳房款653000元（含定金），2019年3月30日缴纳房款2617000元。同日，轩罗义在商品房认购协议上签字，该认购协议载明预售人美旭公司（甲方），预购人轩罗义（乙方），乙方同意认购××幢××室商品房，规划用途一般住宅，房屋建筑面积225.51平方米，乙方认购该房屋单价为32301元/平方米，总房款为7284199元。乙方同意签署本协议时交纳2万元定金，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。甲乙双方于2018年12月24日签订《预售合同》。在双方约定的预定时间内，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》的无权要求乙方返还已收取的定金。后原告在该商品房认购协议上盖章。2018年12月24日，被告轩罗义共向原告支付653000元预付款（包含定金2万元）。同日，美旭公司（甲方）与轩罗义（乙方）签订无理由退房协议书，鉴于甲乙于2018年12月15日签订××幢××单元××室《楼宇认购书》，双方自愿协商本协议，主要内容为：如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，自签署上述协议之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方都享有无理由退房的权利。如乙方实行上述权利，甲方将全额退还乙方已缴纳的金额，双方权利义务履行完毕。2020年4月15日，原告向被告送达了认购协议终止通知，告知被告因其未能按约签署《预售合同》已经构成违约，认购协议自动终止，所收定金不予退还。庭审中，原告提供马某与被告轩罗义的微信聊天记录，聊天中，马某从2019年4月份开始到2019年7月份催促轩罗义交房款，轩罗义在4月份表示资金没到位，在5月份表示资金六月底到，资金到位后立马打过去，在6月份表示资金大概8月份到位，在7月初表示准备全额付款，也少不了支付利息，7月10号左右又表示钱到位就一起交，有可能还要贷款。庭审中，被告提供2020年4月15日与原告工作人员的电话录音，通话的主要内容为，轩罗义问工作人员现在谁负责接待，他需要具体找谁？工作人员回答去售楼去找姓陈的工作人员，由她负责反映。轩罗义表示需要解决消防栓的事情（将消防栓迁到房屋外），没有解决这个事情她不交钱，工作人员表示，轩罗义之前称购房款无法支付，存在违约，具体由公司法务出面沟通。庭审中，原告申请房产销售公司工作人员马某出庭作证，马某表示2018年底由中介带轩罗义来看房，轩罗义大概实地看过三四次房屋，由于案涉楼盘房屋已经基本建好，消防设备已经安装在北面设备平台，其没有承诺客户可以挪走消防栓，已经建好的消防栓也不可能挪走。因为案涉房屋是尾盘，所以给予她比较大的优惠，认购协议中的价格系物价局备案的价格无法更改，但是最终价格以双方签订的确认单为准。双方当时约定2018年12月24日支付10%款项，2018年3月30日支付剩余的两百多万，双方签订正式合同，其本人无权也从未承诺过被告可以2019年年底一次性支付房款，被告签订的认购协议内容已经填好，并非空白，由被告签字后交由开发商盖章。约定付款时间届满被告未能交付房款，从2019年4月份起到7月份其开始催促被告支付房款，但是被告始终未能支付，后来其已不负责案涉楼盘房屋的销售。庭审中，原告表示虽然认购协议中价格为7284199元，但亦承认该价格系物价局备案价格，实际价格是653万元，签订正式合同需要被告支付30%的房款，因为被告未能支付，所以双方一直未能签订合同。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》系双方为签订房屋买卖合同而签订的预约合同，原告委托销售人员马某与被告签订合同内容确认单系《商品房认购协议》的补充内容，两份协议内容上存在一定的冲突。通过双方当事人的陈述，可以确定房屋的实际购房款为6530000元并非7284199元，被告应该按照合同内容确认单的约定先后支付10%及20%的购房款，然后签订正式房屋预售合同，并非2018年12月24日签订《预售合同》。上述预约合同合法有效，系双方的真实意思表示，双方应按约履行。在履行过程中，被告仅按约支付10%购房款（包含2万元定金），并未能如约支付20%的购房款，原告销售人员多次催告其支付购房款后，原告仍未支付，导致双方未能签订正式房屋预售合同，被告构成违约，原告有权解除该预约合同，根据定金罚则，被告无权要求原告返还2万元定金。案涉《商品房认购协议》于本院起诉状副本送达之日即2020年6月12日解除，对原告要求解除《商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告预付的653000元购房款，在扣除2万元定金后，原告应返还被告633000元。被告抗辩原告承诺消防栓安装在案涉房屋外楼梯道内及原告销售人员同意其于2019年年底一次性支付全部购房款的意见，未能提供相应证据证实，原告亦不认可，对被告的上述抗辩意见，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京美旭房地产开发有限公司与被告轩罗义签订的《商品房认购协议》于2020年6月12日解除；二、原告南京美旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告轩罗义购房款633000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62789元，由被告轩罗义负担57510元，由原告南京美旭房地产开发有限公司负担5279元。原告南京美旭房地产开发有限公司预交案件受理费57510元由本院退回，被告轩罗义应负担诉讼费用57510元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘静静人民陪审员  李卫华人民陪审员  王月珍二〇二〇年十二月十八日书 记 员  朱梦芝