陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终1430号上诉人（一审原告）：廖李萍，女，生于1969年11月4日，汉族，陕西省洋县人，住汉台区。上诉人（一审原告）：马仲芳，男，生于1966年7月14日，汉族，陕西省西安市雁塔区人，住汉台区。委托代理人欧振雄、王真，陕西华沃律师事务所律师。上诉人（一审被告）：陕西宏基物业管理运营有限公司，地址：汉台区。法定代表人：李树敏，该公司董事长。委托代理人冀晓彤，陕西嘉盟律师事务所律师。上诉人马仲芳、廖李萍与陕西宏基物业管理运营有限公司（以下简称“宏基物业”）物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初2460号民事判决,均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马仲芳、廖李萍一审诉讼请求：1、由被告宏基物业赔偿因共用供水管道爆裂漏水造成原告木地板损失23960元；2、由被告宏基物业赔偿原告因清理拆地板人工费500元、地板垃圾搬运费1100元。一审法院经审理查明：原告马仲芳、廖李萍系汉台区XX街XX段XX号XX苑XX号楼XX室业主，2007年5月购买该房进住，2008年10月装修，2016年办理产权登记。被告宏基物业系该小区物业，为该小区提供物业服务。2016年起被告宏基物业已经发现该小区水管老化爆裂，并每年向业主做风险通告，但并没有更换原告所在楼栋共用供水管，原告也没有履行注意义务对家中水管老化程度正确风险评估，并积极请求物业更换。2020年5月7日下午14点15分左右，原告外出后其主卧室卫生间共用供水管爆裂漏水，造成室内积水木地板被淹，原告接到电话后回家，被告立即更换了爆裂管道，同时被告试图撬开地板查看积水并尽快排出积水，以免给楼下住户造成更大损失，但因被告使用工具不适，原告立即联系四名专业师傅撬拆地板打扫积水至凌晨。此次漏水给原告及楼下住户已经造成损失，原告就其木地板损失及拆地板人工费、地板垃圾搬运处理费找被告协商处理无果，故诉讼，请求判令被告：（1）、赔偿因共用供水管道爆裂漏水造成原告木地板损失23960元；（2）、赔偿因清理拆地板人工费500元、地板垃圾搬运费1100元。经一审法院主持调解，双方就受损地板价值协商确定为11000元，但在包括拆地板人工费500元、地板垃圾搬运费1100元等共计损失12600元的分担比例上意见分歧，调解未果。一审法院认为：依照法律规定物业服务企业与业主之间就存在物业服务合同关系，物业服务企业为业主提供供排水管道等共用设施设备的运行、维修、养护、管理是法定义务，且不得以告示方式免责。被告以其与开发商有合同约定免责，该类约定有悖于法律规定，当属无效。自2016年起被告已经发现小区水管老化爆裂，并每年向业主通告，随着使用年限的增加，爆管风险在逐步加大，明知可能会产生损害的后果，却没有对能够预见的风险防控，作为管理者及水管维修、养护、管理法定义务人，被告不可能仅以“履行了隐患告知义务即可免责”，没有及时更换就是没有尽到法定职责，被告对因“共用水管爆裂”所产生的损失负有赔偿责任。至于质量问题，那是物业公司与房地产开发商、汉江供水实业公司之间的前期物业服务、商品买卖等另外的法律关系，这些法律关系也不可能产生对被告免责的法律后果，被告以此理由对抗本案的“物业服务”法定义务，有悖于法律规定，理由不能成立。仅管如此，被告罗列了“六项”事由作为原告应当承担责任的理由，这些理由虽然不能构成对被告的免责，但也是对原告没能尽到对自己家庭使用水管履行注意义务、疏忽大意、没有正确评估风险、不积极联系更换惰性作为的总结，可以成为对被告减轻责任由原告与被告分担损失的参考依据。针对原告方木地板受损价值，双方协商确定为11000元，一审法院予以确认。依据《中华人民共和国民法通则法》第一百零六、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，住建部《房屋建筑质量保修办法》第七条，《陕西省物业管理条例》第六十二条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、因本次水管爆裂致原告地板受损价值11000元、拆地板人工费500元、地板垃圾搬运费1100元，共计损失12600元，由被告宏基物业在本判决生效之日起30内，赔偿65%，即8190元，其余35%，即4410元由原告自己承担。二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费440元，减半收取220元，由被告承担65%，即143元，原告自己负担35%，即77元。马仲芳、廖李萍不服一审判决，向本院上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；2、一、二审诉讼费全部由宏基物业承担。事实与理由：一审判决上诉人对共用管道爆裂造成的木地板等损失承担35%的责任无事实和法律依据。一、宏基物业并未履行告知义务，也不能据此减轻其赔偿责任。首先，宏基物业早已知道小区供水管存在爆管的隐患，其作为责任人，没有高度重视该问题，在管道供应商已拨专款承诺可以更换管道的情况下，放任严重后果的发生，主观上具有严重过错。其次，宏基物业虽称通知过业主，但其提交的公告等证据均看不出实际张贴时间，不能排除事后补贴的可能，宏基物业没有将具有重大爆管隐患通知于业主各户门上，这些公告无法证明宏基物业已实际履行告知义务。最后，宏基物业在明知其所管理负责的物业单位存在供水管爆裂客观风险的前提下，未能尽职尽责地履行合同义务、未能直接有效地履行告知义务、未能及时有力地避免爆管风险的发生，其放任爆管事态严重化、多发化的间接故意行为，已对小区业主严重构成违约，也是原告遭受损失的最直接、最根本原因。综上，宏基物业因未能履行物业服务合同中对共用设施进行养护管理的约定，导致上诉人财产受到损害，根据《物业管理条例》第三十五条规定，其应承担100%的赔偿责任。二、上诉人作为非专业人士，无法也不可能发现家中共用水管存在突然爆裂的隐患，一审法院将该注意义务强加于上诉人实属强人所难，判决上诉人承担35%责任实难让人服判。宏基物业不服一审判决，向本院上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人马仲芳、廖李萍的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由马仲芳、廖李萍承担。事实与理由：首先，根据《物业管理条例》第二条，物业服务企业是否有义务对公共设施设备的运行、维修、养护、管理是约定义务而非法定义务。一审法院将该义务认定为法定义务，明显加重了上诉人的责任。其次，上诉人与建设单位签订的《前期服务合同》内容并不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此应当认定前期物业服务合同对全体业主具有约束力。马仲芳、廖李萍作为前期物业服务合同的当事人，对前期物业服务合同中约定的权利义务均应当承担和履行。按照前期物业服务合同第十条第四款约定，非因乙方责任出现供水等共用设施设备运行障碍造成的损失，乙方不承担责任。本案马仲芳、廖李萍家水管爆裂系因水管质量问题导致，并非上诉人原因导致。上诉人已尽到管理、维修义务和告知注意义务，而且小区大部分业主在看到通知后已经更换水管，马仲芳、廖李萍没有更换导致损失是其自己责任，一审判决上诉人承担责任明显错误。针对宏基物业的上诉，马仲芳、廖李萍辩称，一审法院对宏基物业就共用水管没有尽到维修、养护、管理责任应当承担赔偿责任以及免责条款无效的认定正确。宏基物业认为其应免责的上诉理由不成立，请求驳回宏基物业上诉请求。经审理查明，案涉马仲芳、廖李萍家共用上水管爆裂前，2007年7月1日明珠南苑小区开发商陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称“广厦公司”）与宏基物业签订的《前期物业服务合同》，在该物业服务合同中对业主户内的公共上水管老化或可能爆管进行更换的责任主体未明确约定。还查明案涉小区2016年出现水管爆管以后，2016年8月30日小区建设时的水管供应商汉中市汉江供水实业有现责任公司物资经销分公司在给小区开发商广厦公司就水管出现爆管的情况说明中分析了爆管原因，认为所供材料当时属新型材料，市场质量参差不齐，材料承压符合贵公司要求，采购也为中低档次，从检验报告资料看是合格产品，鉴于双方长期合作，愿意提供50000元的高品质管材，用于更换老旧材料。宏基物业称广厦公司电话通知其告知小区业主，由业主与联系宏基物业进行更换。宏基物业2016年10月17日通知业主更换阳台主上水管道，若不愿更换所造成损失一概自己负责。后部分业主跟宏基物业联系进行了更换。宏基物业称50000元的管材已用完。案涉马仲芳、廖李萍家称自己所住整栋楼没有找过宏基物业也未更换。一审判决认定的其他案件事实,本院予以确认。本院认为，本案马仲芳、廖李萍家水管爆裂的原因，根据双方陈述及结合汉中市汉江供水实业有限责任公司物资经销分公司在给小区开发商广厦公司就水管出现爆管的情况说明分析，应为年久老化，诉讼中案涉双方亦未主张及提供证据证明是由水管产品质量问题或其他原因导致水管爆裂。而广厦公司与宏基物业签订的《前期物业服务合同》中对业主户内的公共上水管老化或可能爆管进行更换的责任主体未进行明确约定，双方亦均不能举证证明案涉上水管老化或可能爆管进行更换的责任主体。本案中宏基物业作为案涉小区开发商确定的前期物业合同的专业服务公司，其在2016年出现水管爆裂问题后，广厦公司通知其及由水管供应商提供的管材进行更换水管，在还有部分业主未更换水管的情况下，已明知存在安全隐患，未积极组织协调未更换水管的业主进行水管更换，亦未提供有效证据证明其所提交的历年给业主提示的通知均在其所述的单元楼梯口及公示栏张贴，且其2016年的通知是更换业主阳台水管，亦未包括案涉业主户内上水管；且根据《前期物业服务合同》第二条前期物业管理服务内容第2款物业共用设施设备的运行、维修、养护、管理的义务约定，一审判决其承担的相应责任及损失也无不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条一款（二）项的规定，案涉马仲芳、廖李萍家共用上水管属业主共有和共同管理，在2016年起该小区已经出现水管老化爆裂、宏基物业每年向业主进行风险通知的情况下，马仲芳、廖李萍对家中共有水管老化及爆管未引起足够的重视，风险意识不够，在其他楼栋业主于广厦公司通知及水管供应商提供的管材宏基物业已给更换水管的情况下，未积极配合宏基物业进行更换，没有尽到自己业主共有和共同管理的义务，水管爆裂后，造成本案财产损失，一审判决其承担相应责任，符合本案实际。综上，一审判决根据双方各自责任结合案涉实际判决其分担损失及责任比例并无不当；宏基物业及马仲芳、廖李萍的上诉理由和上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由陕西宏基物业管理运营有限公司负担285元，由马仲芳、廖李萍负担155元。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二〇年十二月十八日法官助理  李俊杰书 记 员  王 蓓1