云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2797号上诉人（原审被告及反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530000719407522C）。法定代表人：高绍华，总经理。地址：云南省昆明市官渡区。上诉人（原审被告反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（统一社会信用代码：91530323056986630G）。负责人：朱冲礼，经理。地址：师宗县。二上诉人共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师。特别授权委托代理。被上诉人（原审原告及反诉被告）：王石红，男，1985年4月27日生，汉族，师宗县人，住师宗县。被上诉人（原审原告及反诉被告）：刘武娟，女，1984年2月4日生，汉族，师宗县人，住陆良县。二被上诉人委托代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师。特别授权代理。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司因与被上诉人王石红、刘武娟合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2020）云0323民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原审认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，上诉人按时交房，不存在违约交房。被上诉人2016年9月撬房装修后入住，上诉人一方不能再承担违约责任。一审认定上诉人逾期交房时间为331日，计算违约金错误，要求按照双方合同的约定，逾期交房90日以上，解除合同，上诉人最多承担总房款5%的违约金。2、一审未支持上诉人的反诉错误。3、上诉人是按时通知接房的。4、本案已过诉讼时效。被上诉人王石红、刘武娟未作答辩。王石红、刘武娟向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告继续履行合同，为原告办理信合怡苑住3-1-302号住房的接房手续；2、判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-302号房的逾期交房违约金40262元；3、本案诉讼费由被告承担。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司反诉请求：判决将我公司与二被反诉人签订的编号：信合怡苑3-1-302《商品房购销合同》解除，我公司愿按合同第10条约定退还其购房款。原审法院确认事实如下：被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2015年6月14日，原告（反诉被告）王石红、刘武娟与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了合同编号为：ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》。该《商品房购销合同》于2015年6月30日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：ＳＺ201501024。该《商品房购销合同》约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司开发的位于师宗县，合同总价款为318534元。二原告（反诉被告）于2015年4月25日向被告（反诉原告）交纳定金100000元。合同签订后，该定金冲抵首付款98534元，余款1466元退还了原告。下欠尾款220000元，二原告办理按揭贷款交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋，于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。现本诉二原告向本院起诉，请求人民法院判令被告继续履行合同，为原告办理信合怡苑住3-1-302号住房的接房手续；判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-302号房的逾期交房违约金40262元；本案诉讼费由被告承担。本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提出反诉，要求解除双方签订的信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》。以上事实有二原告（反诉被告）及二被告（反诉原告）的陈述、《收据》复印件、二原告（反诉被告）身份证复印件、ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》复印件、交房公告复印件等证据在卷予以佐证。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间未办理交接房手续，原告（反诉被告）系自行对号装修入住，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）自行对号装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施，也未对原告（反诉被告）实际占有涉案房屋的时间及相关情况提供相关证据予以证明。2017年9月21日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费73.75元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。本案中，虽原告（反诉被告）现已装修入住并实际占有和管理该房屋，但双方至今未办理交房手续，原告（反诉被告）应当按约定先行支付税款、行政规费、配套费、公共维修基金等费用后，被告（反诉原告）有义务为原告（反诉被告）办理接房手续。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）为其办理接房手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持；对于被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房的时间及违约金如何确定和承担，综合原告（反诉被告）的陈述及2017年9月21日的月使用电费73.75元分析，原告（反诉被告）装修时间应从2017年9月21日倒推约一个月即倒推至2017年8月20日，结合本案实际及生活经验法则推定，原告（反诉被告）装修时间应确定为2017年8月20日。综上，被告（反诉原告）逾期交房的时间应认定为2016年9月1日至公告交房之日（即2017年7月29日），共计逾期交房时间为331日，按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金40262元（即318534元×0.02%×30天+318534元×0.04%×301天）。对于二被告（反诉原告）的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，本院依法予以支持。关于二被告（反诉原告）以“其他业主接房材料、收据、前期物业公司办理接房手续统计表、主体结构工程验收记录”等证据主张其开发的房屋于2016年8月31日具备按时交房条件的理由是否成立，因该证据不能证明涉案房屋具备法定的交房条件，故其理由不能成立。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房、原告（反诉被告）逾期接房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等确定该条款的真实意思，原告（反诉被告）现已实际装修入住该涉案房屋，且双方现已实际履行合同的主要义务，结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求不能成立。关于本案诉讼时效的认定问题，因本案涉案房屋约定交房的时间系2016年8月31日前，被告（反诉原告）具备交房条件并公告交房的时间系2017年7月29日至2017年8月6日，双方约定交房时间与具备交房条件并公告交房的时间不一致，结合本案实际，被告（反诉原告）未对原告（反诉被告）实际接管涉案房屋的时间提供相关证据加以证明，但原告（反诉被告）自认接管时间为2017年9月（本院认定为2017年8月），根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，本案诉讼时效应为三年，故本案诉讼时效从2017年8月起算至2020年6月18日提起诉讼时止未超过三年。综上，二被告（反诉原告）的抗辩理由及反诉主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告（反诉被告）王石红、刘武娟于2015年6月14日所签订的合同编号为：YJG-2003信合怡苑住3-1-302号《商品房购销合同》，并于本判决生效后十五日内为原告（反诉被告）王石红、刘武娟办理上述住房的接房手续[原告（反诉被告）王石红、刘武娟应当先行交纳税款、行政规费、配套费、公共维修基金等费用]；二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）王石红、刘武娟支付逾期交房违约金40262元；三、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费807元，减半收取403.5元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，本案上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与被上诉人王石红、刘武娟签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务，上诉人将商品房销售给被上诉人，被上诉人支付购房款，上诉人应当按照合同约定及时交付房屋,双方签订的《商品房购销合同》约定的交房时间为2016年8月31日前，上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为7月29日至8月6日，故上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，逾期交房的事实成立已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的违约时间为2016年9月1日至2017年7月29日，被上诉人张华、韩倩文起诉时间为2020年6月18日，并未超过诉讼时效，一审判决认定的违约时间和违约金计算并无不当，本院予以维持。上诉人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。本判决为终审判决。审判长  迟少杰审判员  李泽文审判员  刘跃昌二〇二〇年十二月二日法官助理刘莹靖书记员胡雪娇