贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0222民初6568号原告:盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地贵州省六盘水市盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码91520222697516938L。法定代表人：陆益，系盘州市光明房地产开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：梅桂，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201511165547。委托诉讼代理人：余开发，男，汉族，1981年12月5日出生，住贵州省盘州市。被告:孔震，男，1976年12月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓伟，贵州景沛律师事务所律师，执业证号15202200610901520。委托诉讼代理人：曾思则，贵州景沛律师事务所实习律师，证号23082005110031。原告盘州市光明房地产开发有限责任公司与被告孔震房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘州市光明房地产开发有限责任公司(以下简称光明房开公司)的委托诉讼代理人梅桂，被告孔震的委托诉讼代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光明房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告购房款2825001.62元。2、判决被告支付原告逾期付款违约金256901元（逾期付款违约金暂自2018年7月27日以差欠的购房款为基数按年利率4.25%计算至2020年9月15日），2020年9月16日以后的违约金按前述方法计算至被告付清全部购房款时止。3、案件受理费由被告承担。（以上共计3081902.62元）。事实与理由：2018年7月被告向原告购买原告开发建设的观月商业广场地下室作仓库使用。2018年7月26日原被告双方经协商一致签订了《地下室买卖合同》。《地下室买卖合同》约定：被告以1510元的单价购买原告开发建设的观月商业广场地下室1870.862m，其中负四层937.818m，负五层466.506m，负六层466.506m'，购买总价款为2825001.62元；被告所购买地下室仅用于堆放货物仓库使用，若被告改变用途，所遭受的损失由被告自行承担；被告所购买的地下室不属于可办理产权证的范畴，被告购买后仅能对地下室享有使用权。此外合同还明确：在合同签订前原告已经将被告所购买的地下室交付被告使用。原被告签订合同后，被告一直使用前述购买的地下室至今。截止今日被告却未依约向原告支付购房款。经原告工作人员多次催要无果。原告认为原被告之间成立合法的买卖合同关系，原告已经依约向被告交付了地下室，被告亦一直使用所购买的前述地下室。被告理应向原告足额支付购房款，被告至今未支付购房款的行为已经构成违约。被告除应依支付差欠购房款外，还应依法向原告支付逾期付款违约金。至此，被告差欠原告的购房款为2825001.62元，逾期付款已长达781日，应支付违约金为256901元。综上，原告为保障合法权益不受侵害，特具状起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。被告孔震辩称，1、原被告签订的商品房买卖合同实际上是为了担保原被告双方电力设施施工而签订的，其本意是为了担保电力施工款的履行，该商品房买卖合同是不需要实际履行的；2、该商品房买卖合同是属效力待定合同；3、根据该商品房买卖合同，尚未达到合同约定付款的条件。综上请求驳回原告诉请。经本院审理认定事实如下：2018年7月26日原告作为甲方与被告作为乙方签订《地下室买卖合同》，约定甲方将其开发的盘州市红果江源路“观月商业广场”地下室的负六层、负五层及负四层的部分车位出售给乙方，建筑面积分别为：负四层937.818平方米、负五层466.506平方米、负六层466.506平方米，共计1870.862平方米，单价为1510元/平方米，总价款为2825001.62元。并约定，合同签订时向被告交付了上述地下室，被告所购买地下室仅用于堆放货物仓库使用，若被告改变用途，所遭受的损失由被告自行承担；被告所购买的地下室不属于可办理产权证的范畴，被告购买后仅能对地下室享有使用权。未约定购房款支付时间。另查明，案涉被告所购买的地下室负四层包括在原告开发的“观月商业广场”预售许可范围内，原被告签订的《地下室买卖合同》中约定的负五层、负六层系原告方因负四层中靠铁路一侧层高较高，将负四层中靠铁路一侧自行修建为负五层、负六层。现案涉地下室负四层被法院另案予以查封，期限为2019年5月12日至2022年5月11日。认定上述事实的证据有：原告的陈述及其提交的买卖合同、收据、预售许可证，盘州市住房和城乡建设局回函，质证笔录，被告的答辩，上述证据均在卷佐证。本院认为：本案的焦点是，原被告签订的《地下室买卖合同》是否有效，被告应否支付原告主张的购房款。根据《商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”。本案中，原告提交的《商品房预售许可证》包括案涉地下室负四层，亦即是原告有权出售案涉地下室负四层，至于负五、负六层，原告陈述了负五、负六层的形成（如查明部分所述），虽未在原告的预售许可范围内，但签订合同时，原告已向被告交付了案涉标的物即地下室，被告亦认可使用了部分标的物，结合原告提交的被告使用负四至负六层交纳的物业费用，由此说明被告对原告交付的案涉地下室是认可的，双方的买卖合同系双方的真实意思表示，且双方合同约定案涉地下室属于不能办理产权，被告仅享有使用权，故原被告签订的《地下室买卖合同》应属有效合同，双方之间存在合法有效的买卖合同关系。被告辩解该《地下室买卖合同》属效力待定合同的理由不能成立，本院不予采信。对于被告应否支付原告主张的购房款问题，原告作为出卖人向被告交付了案涉地下室，履行了出卖人的义务，被告理应向原告履行支付款项的义务，虽案涉地下室因原告与他人存在未了的债权债务关系，被法院于2019年4月15日予以查封，但原被告之间存在合法有效的买卖合同关系且该合同关系成立于对案涉地下室查封之前。双方合同未约定支付购买物对价的时间，属于履行期限不明确，原告应给被告必要的准备时间，但被告自签订合同时已使用该地下室至今，原告起诉后被告亦未积极履行支付义务，故原告要求被告支付购房款的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，因双方合同未约定违约责任及计算方式，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于被告辩解，双方签订的买卖合同实际上是为了担保原被告双方电力设施施工而签订，本意是为了担保电力设施工程款的履行，该买卖合同是否需要实际履行，被告未提供相关证据证实，对被告的辩解，本院不予采信；对于被告提出的“未达到合同约定付款的条件”的辩解意见，因双方签订的《地下室买卖合同》未约定付款条件，虽没有约定付款期限，但根据买卖合同的交易习惯，在原告向被告交付标的物后，被告就应当及时向原告支付购房款项，因此被告的上述辩解意见不能成立，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告孔震于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告盘州市光明房地产开发有限责任公司购房款2825001.62元；二、驳回原告盘州市光明房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费15728元，由盘州市光明房地产开发有限责任公司承担1028元，被告孔震承担14700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 丁 娅二〇二〇年十二月十日书记员 毕专行