江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3417号原告：陈怀福，男，1975年7月25日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告：吴王精，女，1981年7月29日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告陈怀福、吴王精与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈怀福、吴王精、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀福、吴王精向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金36427元（暂计至2020年7月31日止）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金31631元，合计68058元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系夫妻，2016年9月14日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为532960元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2016年10月31日前向原告交付经验收合格的房屋：第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0,5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2016年10月31日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉至日（暂计至2020年7月31日，1367天），逾期交房违约金合计36427元；按照合同规定，自2016年10月31日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合。同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：532960元×日万分之0.5×1187天＝31631元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称，1、涉案房屋于2018年10月24日经五方验收合格，取得住房质量保证书、住宅使用说明书，并已经于2017年9月6日实际交房，被告逾期交房的时间应当自2016年11月1日起计算至2017年9月5日止，应按该原告已付的购房款292,960元为基数，按日万分之零点五计算逾期交房违约金；2.该户未办理房屋产权证，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金的规定”，原告已支付的房价款292,960元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金应以292,960元为基数，按0.5%的标准计算逾期办证违约金；3.诉讼费应按法院判决支付的金额比例承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换扣质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：两原告于2016年9月14日与被告签订了一份合同编号为201505153的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、两原告向被告购买位于房屋，购房总价款为532960元，首付292960元，余款24万元按揭贷款支付；交房时间为：2016年10月31日前；二、合同第九条第（2）款约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；三、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：买受人不退房，出卖人按已付购房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按合同约定向被告支付了实际应当支付的全部购房款532961元。2019年8月15日，被告向原告陈怀福出具了金额为532961元的江西增值税普通发票（票据号为：ＮＯ04591043）。2016年10月24日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都8栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为合格，参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。2017年9月6日，被告将两原告所购的房屋交付给两原告，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉，要求处理。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案被告通知交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件，业主此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，但业主已自愿接收房屋并装修入住，应视为业主对被告交房行为的认可。原告在未查验房屋验收备案表的情形下接收房屋的责任，应由原告自己承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案应认定原告的实际收房之日，即为被告交付房屋之时，本案被告已履行了房屋的交付义务。由于被告应交房的时间与实际交房的时间不相符，原告要求被告支付自合同约定的房屋交付时间至房屋实际交付之日止的该部分逾期交房屋违约金，因与合同约定相符，本院予以支持，对原告其他部分的诉讼请求，本院不予支持。逾期交房违约金的计算应从2016年10月31日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2017年9月5日止，具体金额为：532,961元×日万分之0.5×304天=8,101元。被告于2017年9月6日将涉案商品房交付原告使用后，未按照合同约定的交房后180天内办理该房屋的产权登记证书，也构成违约，根据双方签订购房合同第十五条第2项约定，被告应当按已付房价款的0.5%支付违约金，即532,961元×0.5%=2,664.8元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告不能提供证据证明因被告逾期交房、逾期办证给其所造成的实际损失，据此，为规范交易市场，对逾期交房、逾期办证违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，原告要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金至起诉时止的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。被告认为逾期办证违约金应以首付款292,960元的0.5%计算，因与原、被告双方合同约定不相符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告陈怀福、吴王精逾期交房违约金8,101元、逾期办理产权登记违约金2,664.8元，合计10,765.8元；二、驳回原告陈怀福、吴王精的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,501元，减半收取751元，由原告陈怀福、吴王精负担682元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴小惠二〇二〇年十二月二十五日书记员  罗静华