苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6281号 原告：高剑峰，男，1967年11月23日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：张欣然，江苏卓岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：琚奕静，江苏卓岳律师事务所实习律师。 被告：苏州登月招商城发展有限公司，住所地江苏省苏州市人民路**。 法定代表人：阮来荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 原告高剑峰与被告苏州登月招商城发展有限公司（以下简称登月招商城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日、11月18日公开开庭进行了审理。原告高剑峰及委托诉讼代理人张欣然、琚奕静，被告登月招商城公司的委托诉讼代理人谢裕宽、黄昊（仅到庭参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高剑峰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《苏州登月招商城发展有限公司内部职工商铺销售预定协议》(商铺销预字051号)；2、判令被告双倍返还定金80万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月7日，原告向被告交纳预定金40万元以预定苏州登月五金大厦项目某、某两间商铺，并于同日与被告签订《苏州登月招商城发展有限公司内部职工商铺销售预定协议》，明确约定原告预定的两间商铺房屋单价为2.68万元，并且原告实交预定金40万元人民币。协议还约定了交铺期限为18个月，待办理完毕商铺预售证，被告将通知原告签订正式商铺销售合同。签订预定协议后，登月五金大厦建设施工项目进展缓慢，后被告于2013年10月21日取得商品房预售许可，但却迟迟不与原告签订正式商铺销售合同，拒绝履行预定协议约定的义务。原告多次催告，要求被告签署商铺销售合同并交付房屋，但均被拒绝。原、被告双方签订《预定协议》，被告收受原告40万元定金后却不履行约定的义务，原告已无法实现取得商铺之目的。现原告为了维护自身的合法权益，提起诉讼。 被告登月招商城公司辩称：1、原告的诉请已经超过了诉讼时效。2、我方从未收到原告的钱款，即使按照协议书，其交付的也不是定金。 本院经审理认定事实如下：2007年年初，登月招商城公司（时任股东为李采锦、苏州嘉实房地产发展有限公司，以下简称嘉实房地产公司）拟获取苏州市人民路某号地块的商业开发权，由该公司在完成动迁安置后对该地块规划重建。 2007年6月1日，案外人夏政勇、仲勇分别与李采锦、嘉实房地产公司签订股权转让协议。双方约定由夏政勇、仲勇通过转让方式取得登月招商城公司的全部股权，登月招商城项目包含在公司项目中。 为向李采锦、嘉实房地产公司支付股权转让款，夏政勇、仲勇采用与诸多商户签订登月大厦预定协议的方式筹集股权转让款。高剑峰为与仲勇签订预定协议的商户之一。 根据高剑峰提交的2007年6月30日的《苏州登月大厦产权商铺认购合同内容要点》，登月大厦交房时间为2008年12月31日前，为全装修房，投资户可委托本项目商业管理公司经营，委托期10年，年回报率10%，从第六年起支付年回报率。自营户必须严格按开发商制定的业态业种分布方案经营，并出示营业执照，品牌代理或经销受权书。预定商铺每单元支付20万元人民币诚意金，客户因故变卦，诚意金在正式合同签订之前可无息返还。签订商铺买卖合同时，付足商铺总价的50%。合同签订一个用内应付清房价款，投资户可以公司担保贷款(5年)方式支付余50%价款，50%贷款额按同期央行最低贷款利率由业主支付利息。分期付款资金来源于商铺每年的投资回报额。土地与房产两证满5年后发放业主。 2007年7月1日，高剑峰支付2万元，仲勇等向高剑峰出具了加盖“苏州登月招商城发展有限公司财务专用章”的收据一份，收据载明的款项性质预定商铺某、某的定金2万元”。 2007年7月7日，高剑峰支付38万元，仲勇等向高剑峰出具了加盖“苏州登月招商城发展有限公司财务专用章”的收据一份，收据载明的款项性质为商铺某、某诚意金38万元。 同日，仲勇与高剑峰在登月招商城销售中心签订《苏州登月招商城发展有限公司内部职工商铺销售预定协议》一份。双方约定购铺人高剑峰借用李宛玲的职工指标购买一层商铺某、某商铺两间，预定金40万元。商铺预售证出来时，公司招商部电话通知购铺人来办理正式销售合同。如购铺人需要出租商铺的，可由公司招商部代为招租（收取8%手续费）。购铺人在交清商铺全款后，可委托公司以合理的市场价格再销售。交铺时购铺人需要办理贷款的，本公司可提供购置商铺款项50%的抵押担保贷款，期限3-5年，付息率可在同期银行贷款利率上加2%的担保费率。该协议尾部，高剑峰在购铺人处签字，仲勇在登月招商城公司代表处签字并加盖“苏州登月招商城发展有限公司业务专用章”。 上述协议签订及高剑峰付款时，登月招商城项目尚未完成动迁安置。其他案件的审理过程中，其他案件的当事人陈述，类似预定协议签订时，夏政勇称两三年后可以签订正式合同。 2007年8月7日，李采锦、嘉实房地产公司催促夏政勇、仲勇及时支付股权转让款，并要求夏政勇、仲勇在未取得相关权利情况下，不得以登月招商城公司名义从事广告宣传、营销行为。夏政勇、仲勇于2007年8月9日回复称将停止违规活动，并希望延期支付股权转让款。 因夏政勇、仲勇未能按约向李采锦、嘉实房地产公司支付全部股权转让款，嘉实房地产公司发函解除双方签订的股权转让协议。李采锦、嘉实房地产公司于2007年10月22日将其在登月招商城公司的全部股权转让给了阮来荣、孟美玲并完成工商登记。双方在交接时所用的登月招商城财务专用章与仲勇向诸多商户收取诚意金时在收款收据中加盖的登月招商城财务专用章不同。 2008年年初，案涉地块开始动迁安置。2011年7月13日，登月招商城公司取得上述地块的土地使用权。同年11月21日，登月招商城公司取得人民路1635号苏州登月五金大厦工程建筑工程施工许可证。登月大厦的规划图与夏政勇、仲勇在对外销售时向诸多商户提交的规划图中的规划格局不同。 2013年10月21日，登月招商城公司取得登月五金大厦项目商品房预售许可证（非住宅）。 根据高剑峰提交的视频资料（视频显示的录制时间为2013年11月5日）登月招商公司的新股东召集07年订购的客户开会，高剑峰参会。会上，新股东称招商登月公司的原股东否认收到款项，要求该批客户通过法律途径解决。 根据高剑峰提交的视频资料（视频显示的录制时间为2014年3月16日），高剑峰等客户再次至招商登月公司售楼处沟通。 2015年10月5日，高剑峰联系华斌，要求华斌尽快交房。华斌通知高剑峰联系阮来荣的儿子阮军钢处理。 2015年12月14日，高剑峰向朱冠兵询问顾建兵、阮军钢的电话，朱冠兵将顾建兵、阮军钢的手机号码发送给了高剑峰。 案件审理过程中，高剑峰称，登月大厦商铺的销售事宜一开始由华斌、朱冠兵负责，后由顾建兵、阮军钢负责。 2016年1月5日，高剑峰短信联系阮军钢，询问如何处理商铺事宜，希望阮军钢尽快确定。阮军钢未予答复。 2017年8月15日，高剑峰短信联系阮军钢，询问如果拿了登月的房子，如委托登月公司对外出租的话，免租期是多长时间。阮军钢让高剑峰去找顾建兵并表示会向顾总说明。 2018年6月18日，高剑峰短信联系阮军钢，要求交接房屋。阮军钢回复最近比较忙，让高剑峰联系顾建兵。 2019年12月19日，高剑峰短信联系阮军钢，称如果坚持拿房，阮军钢如何找上家赔付。阮军钢回复，你是07年的客户是我上家的债务，到了法院就是赔钱，不然我们没办法找上家。阮军钢同时表示，无所谓高剑峰获得多少赔偿，只要法院认可，阮军钢就可以追溯到上家。 上述事实，由原告高剑峰提交的苏州登月大厦产权商铺认购合同内容要点、内部职工商铺销售预定协议、苏州登月招商城发展有限公司收据两份、视频三份、（2017）苏0508民初1633号民事判决书、短信记录三份及双方的陈述予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院对上述证据予以确认。 本院认为，行为人没有代理权但以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为在相对人与被代理人之间成立并生效。合同生效后，一方当事人不履行合同导致对方无法实现合同目的的，守约方可以解除合同并要求赔偿损失。 本案中，案外人夏政勇、仲勇存在通过股权转让协议拟受让被告登月招商城公司股权的事实，且原告高剑峰与案外人仲勇在登月招商城销售中心签订预定协议，预定协议中加盖了“苏州登月招商城发展有限公司业务专用章”，之后，原告交纳了预定款项并取得了盖有“苏州登月招商城发展有限公司财务专用章”的专用收款收据，原告基于上述事实有理由相信仲勇的行为代表被告登月招商城公司，预定协议签订所产生的法律后果由被告登月招商城公司承担。 因被告不同意继续履行《苏州登月大厦商铺内部职工预定协议》，原告高剑峰以合同目的无法实现为由要求解除该协议并无不当，本院予以支持。双方的协议自被告收到本院邮寄的诉状副本等材料之日解除（2020年10月27日）。 合同解除后，被告继续占有原告已付的40万元无合同及法律依据，应由被告向原告返还。对于被告提出的原告的诉请已经超过诉讼时效的抗辩意见。本院经审查后认为，2013年10月21日被告取得预售许可证、2013年11月5日被告明确向原告告知不认可原告已付的款项之日起，原告知晓自己的权利可能受到侵害，此后，在诉讼时效期间内，原告均主张了自己的权利，故原告的起诉未超过诉讼时效。 对于原告要求适用定金罚则要求被告返还40万元的请求，原告于2007年7月1日支付的2万元为定金、7月7日支付的38万元并非定金。又根据7月7的预定协议，7月1日交纳的定金2万元应理解为双方签订7月7日预定协议的担保，属立约定金。因7月7日的协议已签订且双方未在该协议中约定定金，故原告要求适用定金罚则无依据。如原告认为被告占用相关款项给原告造成损失的，可以另案主张相关损失。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十六条，第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、2007年7月7日签订的《苏州登月招商城发展有限公司内部职工商铺销售预定协议》于2020年10月27日解除。 二、被告苏州登月招商城发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高剑峰退还40万元。 三、驳回原告高剑峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800，减半收取5900元，由原告高剑峰承担2950元、被告苏州登月招商城发展有限公司承担2950元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  张花锋 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  朱静佳