上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初16974号原告：严凤琴，女，1958年4月6日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张祥玮，上海创兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。被告：吕堂涛，男，1987年6月1日生，汉族，住江西省九江市。原告严凤琴与被告吕堂涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，并于2020年12月12日公开开庭进行了审理。原告严凤琴的委托诉讼代理人曾梦华、被告吕堂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严凤琴向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金10,000元；2、被告支付原告违约金20,000元。事实和理由：原、被告双方于2019年6月签订《商铺租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的商铺一间；租期自2019年8月4日起算，为期三年；月租金为12,500元。2020年3月，被告提出提前解除上述租赁协议，并向原告出具《承诺书》，被告承诺于2020年10月31日前清偿剩余拖欠房租10,000元，若违反承诺则赔偿原告违约金20,000元。承诺期限届满，被告并未按约履行。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告吕堂涛辩称，不同意原告的诉讼请求。被告因生意不好无力继续经营，故其于2019年11月开始就向原告提出解约，原告一直拖到2020年3月才同意。原告同意解约的条件是被告在店铺内的装修及设备(价值10万元)均归原告所有，被告实际租金支付至2020年1月3日(已抵扣押金)，所以双方协商确定装修及设备归原告后，被告也不再向原告支付租金等费用，双方于2020年3月26日签订《终止协议书》。当日，为了让被告尽快注销在租赁房屋上的营业执照，原告又让被告签了一份《承诺书》，双方约定如果及时注销营业执照，则承诺书作废，被告为此手写了一行说明文字即“营业执照一注销，本协承诺书无效”。承诺书出具当日，被告注销了营业执照，并要求返还《承诺书》，原告表示承诺书已经作废了未予返还。但未料原告事后擅自划去了被告手写文字，现又起诉至法院。故要求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，位于上海市松江区九亭镇沪亭北路******的房屋(以下简称“系争房屋”)登记的权利人为原告。2019年6月3日，原告作为出租人(甲方)与被告作为承租人(乙方)签订《商铺出租协议》一份，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方；租赁期限为三年，自2019年8月4日至2022年8月3日，其中2019年6月4日至2019年8月3日为装修免租期；每月租金为12,500元，前二年租金不递增，第三年递增5%；押金为25,000元；租金每季度支付一次，提前七天转账至甲方账户。协议还约定，甲、乙双方在对方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约，应赔偿对方违约金20万元。协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，原告将毛坯商铺交给被告，被告装修后经营烤鸭店生意，后被告因生意不好向原告提出解约。2020年3月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《终止协议书》，约定甲、双方于2019年6月3日签署的系争房屋的《商铺出租协议》，由于多方面因素，店铺无法继续经营下去，经甲、乙双方协商一致，达成如下条款：一、原协议租赁期计至2022年8月3日，从2020年3月26日起，尚未履行的协议内容，终止执行；二、乙方应于此终止协议书生效之日起1日内，将店内设备、桌椅等设备搬出，逾期不搬出的，视为自动放弃，由甲方处理，并将租赁商铺退还甲方，依附于租赁商铺的装修等归甲方所有；三、本协议生效后，乙方应安排好时间及时完成营业执照等相关证件的注销手续；四、原协议终止后，双方同意就原协议事项互不追究法律责任；五、双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决，如协商解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼；六、本协议自从双方盖章或签字之日起生效；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。当日，被告还在原告准备的《承诺书》打印件上签字，《承诺书》打印内容如下：甲方(原出租方)严凤琴、乙方(原承租方)吕堂涛。双方于2019年6月签订《商铺出租协议》，约定由甲方将上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方。现由于乙方原因，乙方向甲方提出需要提前终止原商铺出租协议，乙方承诺支付房租款人民币壹万元，如乙方违反承诺，乙方赔偿甲方人民币贰万元。承诺人处由被告手写如下两项内容：第一项为“吕堂涛、2020年3月26日、到2020年10月31日付清”；第二项为“营业执照一注销，本协承诺书无效”。第二项内容被划去。该承诺书为一份，被告签字后即保存于原告处。2020年3月26日，原、被告签订完终止协议及承诺书后，原、被告交接了系争房屋。同日，被告至松江区市场监督管理局对其登记在系争房屋内的餐饮店执照办理了注销手续。审理中，原告称，解除协议前，原告让被告支付2至5万元，被告同意支付1万元，所以原告据此打印了承诺书让被告签字。被告签字后又写了一段内容，但自己看看不对又划去了。原告对于被告的装修花费数额并不清楚，被告交房时留了两张桌子，几把椅子，空调二台、冰柜二台。新租客对原装修已经改装过了，家具家电在里面使用。以上事实，有房产证、《商铺出租协议》、《终止协议书》、《承诺书》、准予个体工商户注销登记通知书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。本案中原告提供的《承诺书》中被告吕堂涛手写的一行文字“营业执照一注销，本协承诺书无效”被涂去，但该行文字存在与否对于《承诺书》是否需要履行至关重要，所以首先要对于涂改的这一事实作出判定。因该承诺书一直保存在原告处，故原告对涂改内容系被告所为或认可负有举证责任。原告陈述被告在书写中发现不对就自己涂去，但鉴于涂去内容对于被告有利，被告自行涂去显然有违常理，从承诺书本身来看，在涂改处并没有被告签字或说明，故在原告未能提供相应证据的情况下，本院难以认定该涂改内容系被告所为。另外，从被告提供的《终止协议书》内容显示，双方就合同解除的后果已经达成一致，其中并没有租金的支付，结合《承诺书》被涂去的被告手书内容，可以反映被告所称的该份《承诺书》出具的真实目的是为了督促被告尽快注销营业执照。本院综合本案的具体情况判定《承诺书》上划去的内容对于原、被告仍有效力，鉴于被告已于出具该《承诺书》当日就将营业执照进行了注销，故该《承诺书》也不应再予以履行，本院对于原告现依据《承诺书》主张租金及违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第一款、第三款之规定，判决如下：驳回原告严凤琴的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元,减半收取275元，由原告严凤琴负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十二月三十日书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。……私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。