福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初2950号 原告：福建润诚置业有限公司，住所地福建省福州市永泰县城峰镇板桥路**。 法定代表人：吴志铿，执行董事。 委托诉讼代理人：黄瑞玲，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄剑霞，福建元一律师事务所律师。 被告：肖良波，男，1982年11月24日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：黄巧明，女，1989年5月30日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：中国建设银行股份有限公司永泰支行，住，住所地永泰县樟城镇上马路**/div> 负责人：谢勇，行长。 委托诉讼代理人：苏丹枫，男，公司员工。 委托诉讼代理人：陈圣达，男，公司员工。 原告福建润诚置业有限公司（以下简称“润诚置业公司”）与被告肖良波、黄巧明、第三人中国建设银行股份有限公司永泰支行（以下简称“永泰建行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润诚置业公司委托诉讼代理人黄瑞玲、黄剑霞、第三人永泰建行委托诉讼代理人苏丹枫到庭参加诉讼，被告肖良波、黄巧明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润诚置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除润诚置业公司与肖良波、黄巧明于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170180072）；2.判令肖良波、黄巧明将福建省永泰县××镇××路××号××号楼××单元房屋腾空并返还给润诚置业公司；3.判令肖良波、黄巧明协助润诚置业公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续（合同备案登记业务宗号：ＹＴ17Ｈ06928、房屋预告登记证号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××4号），费用由肖良波、黄巧明承担；4.判令肖良波、黄巧明、永泰建行协助润诚置业公司办理案涉商品房抵押预告登记注销手续；5.判令肖良波、黄巧明向润诚置业公司返还代偿款21140.39元；6.判令肖良波、黄巧明向润诚置业公司支付违约金115343.2元；7.判令肖良波、黄巧明向润诚置业公司支付律师费7500元。上述款项合计143983.59元；8.本案诉讼费用、公告费用、保全费用等由肖良波、黄巧明承担。事实和理由：润诚置业公司与肖良波、黄巧明于2017年8月21日签订编号为20170180072的《商品房买卖合同》，约定肖良波、黄巧明购买润诚置业公司开发的永泰县××镇××路××号××号楼××单元房屋，房屋建筑面积86.97平方米，单价为6631.21元／㎡，房屋总价576716元。同日，润诚置业公司与肖良波、黄巧明在附件六《合同补充协议》第五条第10款约定“买受人逾期支付超过30日的，出卖人有权与买受人解除合同，收回房屋，买受人应按总房价款的20%向出卖人承担违约责任……”第二十一条第1款约定，因肖良波、黄巧明违约的，还应当支付润诚置业公司因此所产生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。合同签订后，肖良波、黄巧明于2017年8月21日支付了116716元首付款，剩余房款460000元向银行申请贷款。肖良波、黄巧明于2017年12月5日与永泰建行签订《个人住房借款合同》，申请贷款460000元，并由润诚置业公司提供阶段性担保。2018年2月25日，润诚置业公司收到460000元购房款。银行放款后，肖良波、黄巧明未按期还贷，多次逾期。截止至2020年9月27日，润诚置业公司代肖良波、黄巧明向永泰建行偿还的借款本金、利息及罚息合计21140.39元（分别为：2020年3月30日6369.99元，2020年6月29日7385.59元，2020年9月27日7384.81元）。润诚置业公司多次发律师函向肖良波、黄巧明催讨无果。肖良波、黄巧明的上述行为已经构成严重的违约，润诚置业公司根据合同约定有权单方解除合同，并要求肖良波、黄巧明承担相应的责任。现润诚置业公司为维护自身合法权益，特依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院具状，望判如所请。 永泰建行向本院提出诉讼请求：1.肖良波、黄巧明向永泰建行偿还《个人住房借款合同》项下欠款本金440795.53元、利息（含罚息、复利）3503.98元（暂计至2020年11月17日为止，之后的利息和罚息按合同约定的计算至实际还款之日），本息共计444299.51元，并解除上述《个人住房借款合同》；2.润诚置业公司对上述债务承担连带还款责任，永泰建行有权要求润诚置业公司将肖良波、黄巧明的已付购房款用于偿还上述债务；3.永泰建行有权以肖良波、黄巧明提供的抵押物，即位于永泰县××镇××路××号××号楼××单元房产及其占用范围内的土地使用权【闽（2017）永泰县不动产证明第0××4号】的折价、拍卖或变卖价款优先受偿上述债权；4.本案诉讼费用由肖良波、黄巧明、润诚置业公司共同负担。事实和理由：2017年12月5日，永泰建行与肖良波、黄巧明签订了合同编号为350617008-2012-20171683642的《个人住房借款合同》，合同约定永泰建行向肖良波、黄巧明提供借款本金46万元，借款期限均为360个月，自2017年12月5日至2047年12月5日止，借款利率为基准利率，利率的调整日期均为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款法。借款逾期的，罚息利率按合同所执行借款利率的水平上上浮50%；若肖良波、黄巧明不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，永泰建行有权宣布借款立即到期，要求肖良波、黄巧明立即全部清偿借款本息及相关费用，对于肖良波、黄巧明未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被申请人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方计收罚息和复利。肖良波、黄巧明自愿将位于永泰县××镇××路××号××号楼××单元房产及其占用范围内的土地使用权【闽（2017）永泰县不动产证明第0××4号】为上述债务提供抵押担保，同时润诚置业公司为肖良波、黄巧明的债务提供连带保证。保证、抵押的担保范围均为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、肖良波、黄巧明应向永泰建行支付的其他款项、永泰建行实现债权和担保权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同签订后，永泰建行依约向肖良波、黄巧明发放贷款共计46万元。双方于2017年1月13日在永泰县不动产登记和交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续。但肖良波、黄巧明未按合同约定按期偿还贷款本息，导致润诚置业公司代肖良波、黄巧明偿付按揭贷款。且肖良波、黄巧明未向润诚置业公司还款而卷入诉讼程序。现永泰建行为维护自身合法权益，特向法院申请作为有独立请求权第三人参与到（2020）闽0125民初2950号诉讼当中，请求判如所请。 肖良波、黄巧明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2017年8月21日，原告润诚置业公司与被告肖良波、黄巧明签订《商品房买卖合同》及其附件，约定肖良波、黄巧明购买润诚置业公司开发建设的位于永泰县××镇××路××号“润诚温泉一品”项目1号楼16层1603号单元房产,商品房总金额576716元，签约当日肖良波、黄巧明应支付首付款116716元，余款460000元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第五条第10款约定：如买受人申请贷款并由出卖人提供担保的，买受人承诺应按贷款合同的约定支付贷款本息。买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项（包括但不限于拖欠任何一期银行月供款等），致使出卖人承担担保责任的，买受人应自出卖人代偿还之日起按代偿金额日万分之四向出卖人支付违约金，并应在收到出卖人通知后15日内将出卖人代偿还款项支付给出卖人。逾期支付的，买受人按出卖人代偿金额日万分之四向出卖人支付违约金，至买受人实际还款日止。同时出卖人有权向买受人追偿所欠款项（该款项包括：出买人有权要求买受人支付拖欠出卖人代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息）。买受人逾期支付超过30日的，出卖人有权与买受人解除合同，收回房屋，买受人应按总房价款的20%向出卖人承担违约责任，若因此造成出卖人另售他人的差价损失的，买受人还应据实赔偿，且买受人还应按1万元的标准向出卖人支付另行销售费用；第二十一条第1款约定：因买受人违约，导致出卖人根据本合同约定追究买受人违约责任的，出卖人因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等一切费用均由买受人承担。肖良波、黄巧明依约支付首付款116716元。2017年12月5日，润诚置业公司作为保证人，与作为借款人的肖良波、黄巧明及作为贷款人的永泰建行签订《个人住房借款合同》（编号：350617008-2012-20171683642），约定肖良波、黄巧明向永泰建行借款460000元，借款期限自2017年12月5日起至2047年12月5日止，永泰县××镇××路××号××号楼××单元房产及其占用范围内的土地使用权作为抵押物，润诚置业公司承担连带保证责任。该合同第十六条约定违约情形：一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……；第十七条约定违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；同时合同还就贷款利率、罚息利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款等进行了约定。2018年1月19日，永泰建行向肖良波、黄巧明发放贷款460000元。上述借款期间，因肖良波、黄巧明未按约定履行还款义务，润诚置业公司向永泰建行承担连带责任保证，截至2020年9月27日，润诚置业公司累计偿还贷款35514.31元，分别为：2018年10月27日7094.72元、2019年3月27日7279.2元、2020年3月30日6369.99元、2020年6月29日7385.59元、2020年9月27日7384.81元。肖良波、黄巧明已向润诚置业公司返还代垫的按揭贷款14373.92元，尚余代垫的按揭贷款21140.39元未返还。2020年4月8日，润诚置业公司委托福建省元一律师事务所律师黄瑞玲向肖良波、黄巧明寄送《律师函》，通知肖良波、黄巧明于收到该函三日内立即支付代偿金、违约金等。 另查明，1.润诚置业公司已为讼争房屋办理了预告登记，不动产权证号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××4号，永泰建行已为讼争房屋办理抵押权预告登记，不动产权证号：闽（2017）永泰县不动产证明第0××6号；2.润诚置业公司已将讼争房屋交付给肖良波、黄巧明使用；3.截止2020年11月17日，肖良波、黄巧明尚欠永泰建行借款本金440795.53元；3.润诚置业公司因本案支出律师代理费7500元。 本院认为，原告润诚置业公司与被告肖良波、黄巧明签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及润诚置业公司、肖良波、黄巧明与第三人永泰建行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自的权利、义务。润诚置业公司与肖良波、黄巧明在《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第五条第10款约定了一方解除合同的条件，肖良波、黄巧明未按时缴纳按揭贷款，尚结欠润诚置业公司代垫的按揭贷款21140.39元，且经润诚置业公司委托福建省元一律师事务所律师黄瑞玲寄送《律师函》催告后至今仍未归还相关款项，已达到解除合同的条件，现润诚置业公司诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方互负返还责任，润诚置业公司收回房产并退还肖良波、黄巧明购房款576716元，肖良波、黄巧明应配合润诚置业公司办理诉争房产合同备案登记及预告登记注销手续。肖良波、黄巧明应按照合同约定支付给润诚置业公司购房款总金额20%的违约金115343.2元，并返还给润诚置业公司代垫的按揭贷款21140.39元。润城置业公司诉求律师费7500元，于法有据，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》予以解除后，润诚置业公司、肖良波、黄巧明与第三人永泰建行签订《个人住房借款合同》没有继续履行的基础，借款合同的目的也无法实现，因此，永泰建行作为有独立请求权第三人参加诉讼，请求解除案涉《个人住房借款合同》，亦符合客观事实和法律规定，本院予以支持。永泰建行诉请肖良波、黄巧明应偿还尚欠借款本金440795.53元及利息，于法有据，本院予以支持，润诚置业公司应当就肖良波、黄巧明未返还的按揭款本息承担连带清偿责任，润诚置业公司履行担保责任后对肖良波、黄巧明享有追偿权。《个人住房借款合同》签订之时，肖良波、黄巧明以涉案房产作为抵押物提供担保，现已办理了抵押权预告登记手续，自登记之时抵押权设立，故第三人对讼争房屋享有抵押权优先受偿权。肖良波、黄巧明经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建润诚置业有限公司与肖良波、黄巧明于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除第三人中国建设银行股份有限公司永泰支行与福建润诚置业有限公司、肖良波、黄巧明签订的《个人住房借款合同》（编号：350617008-2012-20171683642）； 三、肖良波、黄巧明于本判决生效之日起三十日内将讼争房屋（永泰县××镇××路××号“润诚温泉一品”项目1号楼1xxx号单元）腾退后返还给福建润诚置业有限公司，并协助福建润诚置业有限公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续； 四、福建润诚置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还肖良波、黄巧明购房款576716元； 五、肖良波、黄巧明于本判决生效之日起三十日内支付福建润诚置业有限公司代垫的按揭贷款21140.39元； 六、肖良波、黄巧明于本判决生效之日起三十日内向福建润诚置业有限公司支付违约金115343.2元； 七、肖良波、黄巧明于本判决生效之日起三十日内向福建润诚置业有限公司支付律师代理费7500元； 八、肖良波、黄巧明于本判决生效之日起三十日内偿还中国建设银行股份有限公司永泰支行按揭贷款本金440795.53元及利息3503.98元（暂计至2020年11月17日，利息按《个人住房借款合同》约定的计算方式计算至实际还款之日止），福建润诚置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 九、肖良波、黄巧明、福建润诚置业有限公司逾期不能偿还上述第八项款项，中国建设银行股份有限公司永泰支行有权以讼争房屋（永泰县××镇××路××号“润诚温泉一品”项目1号楼1xxx号单元）折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿； 十、驳回福建润诚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17767元，减半收取计8883.5元，由肖良波、黄巧明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑建迟 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 李 霞 书 记 员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 3、《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。