甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初2814号 原告：刘某某，女，汉族，住天水市。 委托诉讼代理人：王某，甘肃一如律师事务所律师。 被告：天水金晟物业服务有限责任公司，住所地甘肃省天水市。 法定代表人：马某某。 委托诉讼代理人：侯某某，男，住甘肃省定西市。 委托诉讼代理人：王某某，男，住天水市。 原告刘某某与被告天水金晟物业服务有限责任公司（以下简称金晟物业公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人王某、被告金晟物业公司的委托诉讼代理人侯某某，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还收取原告的有线电视初装费350元、电梯磨损费600元、智能化楼宇安防费1760元，共计2710元；2.判令被告返还代收的契税、登记费、工本费合计13715.40元；3.判令被告返还多收的燃气入网费800元；4.判令被告以以上17225.40元为基数，按照年利率6%，支付暂计至2020年7月8日的利息3100.52元，并承担自2017年7月8日至上述款项实际返还之日的利息；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月原告购买了XXXX小区5号楼1单元1201室商品房一套，2017年8月7日原告到被告处办理房屋交接手续时，被告向原告在收取物业费和维修基金的同时，还强行收取有线电视安装费、电梯磨损费、契税等费用，如原告不交以上费用，被告就不给原告办理交房手续。为了顺利拿到钥匙，原告迫于无奈只好交纳了上述费用。事后原告多次就被告收取不合理费用一事与被告交涉无果，原告为维护其合法权益，遂依法提起诉讼。 被告金晟物业公司辩称：1.关于有线电视初装费、契税、登记费、工本费等费用，均为被告金晟物业公司代收代缴的费用，且以上费用也是原告依法、依约必须缴纳的费用，被告并非收费主体，即使以上费用应当返还，也不该由被告返还，原告应当以实际收取上述费用的部门为被告提起诉讼，原告主张权利的主体错误。而且被告代收的上述费用均是按照规定的收费标准收取的。2.关于原告要求被告返还的天然气入户费，系XXXX小区开发公司晟毅房产公司（以下简称晟毅房产公司）在小区建设过程中为方便施工，先行垫付的费用。智能化楼宇安防系统也是开发商为提升小区安防水平，在开发小区过程中委托相关机构先行建设并垫付了相关费用。以上两项费用都是开发商委托被告代为向小区业主收取的费用。3.对于电梯磨损费用，是针对装修期间电梯使用频繁、出现问题较多的情况，收取的专项电梯维保费用，也是为了保障业主能正常使用电梯，且收费标准都是经过公示的。4.原告主张的各项费用，除电梯维保费外，其他都是代收代缴费用，被告均不予退还，而原告已经欠缴2019-2020年度的物业服务费用，2020年至今也未缴纳物业费，如原告仍不交纳物业费，被告也将依法起诉。 原告刘某某为证明其主张，提交了如下证据材料：1.收款收据，拟证明原告于2017年8月7日向被告缴纳各项费用共计28694元，除维修基金、物业费及天然气入网费中符合收费标准的2300元外，其他收费均为不合理收费；2.《前期物业服务委托合同》，拟证明被告收取物业费的方式为包干制，电梯维保费用已经包含在物业费中，不应再另行收取。 被告金晟物业公司对以上原告提交的证据材料质证后认为：对收款收据、《前期物业服务委托合同》的真实性均无异议，但对其证明目的不予认可。 被告金晟物业公司为证明其主张，提交了如下证据材料：1.《管道天然气工程委托建设协议书》、《天水市物价局关于有线电视收费标准的通知》、《甘肃广电网络XXXX有限电视建网工程施工合同》及工程款保险单、增值税发票、《XXXX智能化系统安装工程施工合同》及工程款发票、《电梯日常维护保养合同》及电梯养护费打款凭证及发票，拟证明被告收取的有线电视初装费、电梯磨损费、智能化楼宇安防费、天然气入网费均符合规定或约定的收费标准，且均为被告代收费用。2.《商品房买卖合同》，拟证明对于上述收费项目在房屋买卖合同中均有明确约定，按照约定原告应当在收房时缴纳上述费用。3.费用公示的照片，拟证明对于以上各项费用的收费标准和依据，被告均予以公开公示。 原告刘某某对以上被告提交的证据材料质证后认为：1.《管道天然气工程委托建设协议书》无法证明被告向业主收取的天然气入户费用合理；《天水市物价局关于有线电视收费标准的通知》下发于1999年，现在是否仍然适用无法确定，且即使该文件仍有效力，也不应向未安装有线电视的住户收取该费用；《甘肃广电网络XXXX有限电视建网工程施工合同》及工程款保险单、增值税发票，只能证明该工程花费的工程款总额，无法证明各业主应当承担的费用为多少，且《商品房买卖合同》中已经约定，有线电视需要买受人自行办理开通手续，故原告认为有线电视安装的费用应当已经包含在房屋价款中，不应再另行收取；《XXXX智能化系统安装工程施工合同》及工程款发票，只能证明该工程工程价款总额及晟毅房产公司支付工程款的事实，不能作为被告按照1760元/户的标准向业主收取智能化安防费的合理依据；《电梯日常维护保养合同》及电梯养护费打款凭证及发票不予认可，被告认可电梯磨损费仅针对装修期间收取，而被告并未提交其另行收取装修期间电梯维保费的依据，依据物业服务合同，电梯维保费应当已经包含在物业费用中，不应再另行收取。且该组证据材料均为复印件，请法庭依法审核其真实性。2.《商品房买卖合同》的真实性无异议，予以认可。3.费用公示照片的真实性无异议，但该证据不足以证明被告收费的合理性，也不能作为被告收费的合法依据。 以上当事人提交的证据材料经本院审核后认为：原告提交的收款收据、《前期物业服务委托合同》及被告提交的《管道天然气工程委托建设协议书》、《天水市物价局关于有线电视收费标准的通知》、《甘肃广电网络XXXX有限电视建网工程施工合同》及工程款保险单、增值税发票、《XXXX智能化系统安装工程施工合同》及工程款发票、《电梯日常维护保养合同》及电梯养护费打款凭证及发票、《商品房买卖合同》、费用公示的照片，均来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以采信。 根据当事及陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2017年1月23日，原告刘某某与其丈夫共同与案外人晟毅房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了晟毅房产公司开发建设的XXXX小区5幢1单元12层1201室房屋一套。购房合同约定，房屋相关设施设备交付条件为房屋交付时燃气管道铺设入户，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户。同时约定，买受人未足额向出卖人支付本合同约定的全部购房款、配套设施费用、专项维修基金、契税、办证费、违约金等费用前，无权要求出卖人交付房屋。2017年8月7日，原告向被告交纳维修基金5364.8元、物业服务费3613.8元、契税13715.4元、登记费180元、工本费10元、有线电视初装费350元、电梯磨损费600元、天然气入网费3100元、智能化楼宇安防费1760元，以上合计20694元。被告向原告出具收款收据一份，收费项目中维修基金、契税、登记费、工本费、有线电视初装费、电梯磨损费、天然气入网费、智能化楼宇安防费均标注为“代收”。2017年8月11日，原告刘某某与被告签订《前期物业服务委托合同》，约定物业费计费方式为包干制，由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为1.8元/月/平方米。 另查明，XXXX住宅小区开发建设单位晟毅房产公司为开发建设该小区，分别签订了《管道天然气工程委托建设协议书》、《甘肃广电网络XXXX有限电视建网工程施工合同》、《XXXX智能化系统安装工程施工合同》，为该小区实施天然气管道建设、有线电视建网、智能化系统安防工程，工程款项均由晟毅房产公司支付。小区建成后，晟毅房产公司委托被告金晟物业公司向业主代收上述费用。被告金晟物业公司为小区电梯维护保养，签订《电梯日常维护保养合同》，并专门针对装修期间电梯维保向原告收取电梯磨损费600元。 还查明，被告金晟物业公司对上述收费项目及标准已予以公开公示。 本院认为，本案争议的焦点问题为原告要求被告返还其交纳的各项费用的诉讼主张是否合理合法。 对于原告主张的契税、登记费、工本费、有线电视初装费、电梯磨损费、天然气入网费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，原告刘某某与案外人晟毅房产公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人自愿协商签订，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定该合同依法成立且有效。首先，该《商品房买卖合同》中明确约定：商品房相关设备设施交付条件为：交付时完成燃气管道的铺设及入户，交付时完成电话通信、有线电视、宽带网络的线路敷设到户。房屋买受人未向出卖人足额支付本合同约定的全部购房款、配套设施费、住宅专项维修资金、契税、办证费、违约金等费用前，无权要求出卖人交付房屋，该约定对于原告刘某某及案外人晟毅房产公司具有约束力。而本案被告金晟物业公司并非该合同当事人，其仅为受晟毅房产公司委托代收上述费用的代理人，且其代为收取的费用系原告刘某某与晟毅房产公司间《商品房买卖合同》约定的内容，该约定的权利义务主体应当为案外人晟毅房产公司，而非本案被告金晟物业公司。其次，《商品房买卖合同》依法成立并已发生法律效力，双方当事人亦已按照合同约定履行了合同义务，而该《商品房买卖合同》不存在法定或约定的合同无效或可解除的情形，故原告主张返还其依约交纳的契税、登记费、工本费、有线电视初装费、电梯磨损费、天然气入网费，缺乏事实及法律依据。 对于原告主张的智能化楼宇安防费。经审理查明，XXXX小区的智能化楼宇安防工程，系依据开发建设单位即晟毅房产公司签订《XXXX智能化系统安装工程施工合同》建设完成的，该工程的工程款也实际由晟毅房产公司支付，被告仅为受实际付款方晟毅房产公司委托向原告代收该费用的代理人。依据上述《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，被告金晟物业公司虽以自己的名义向原告出具了收款收据，但该收款收据明确载明其收取的智能化楼宇安防费系“代收”。据此，应认定原告对于被告的受托人身份知情，被告代为收取上述智能化楼宇安防费行为的法律效果，应当直接约束原告与委托人晟毅房产公司，被告金晟物业公司作为受托人，并非适格的义务主体。 对于原告主张的电梯磨损费。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”。本案中，虽然被告出具的收款收据载明电梯磨损费系“代收”，但经审理查明，该电梯磨损费实际由被告金晟物业公司收取并持有，故原告向被告提出该部分费用的主张，主体并无不当。但被告提交的经原告质证后认可的费用公示照片显示，被告对于其将收取该电梯磨损费及收费的标准和用途均予以公示，符合上述法律规定的要约的构成要件，故该公示应认定为被告向业主发出的收取电梯磨损费的要约。原告在知晓该公示内容的前提下，向被告交付了该款项，应认定其以行为的方式作出了承诺，原、被告间已就收取装修期间电梯磨损费的事宜达成合意。在原告未能提交证据证明该约定无效或存在法定或约定的解除事由的情形下，其主张由被告退还已交纳的电梯磨损费的诉讼请求，依法不能成立。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第四百零二条之规定，判决如下： 驳回刘某某的诉讼请求。 案件受理费308元，已按照简易程序减半收取154元，由刘某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  颉娜 二〇二〇年十二月七日 书记员  杨晨