河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终908号上诉人（原审原告）：杜好平，男，1956年9月14日出生，汉族，现住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：魏争鸣，河南正义彰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中房集团安阳市房地产开发有限责任公司，住所地河南省安阳市人民大道西段。法定代表人：鲍建旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦超，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文科，河南国厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市隆昌房地产开发有限责任公司，住所地河南省安阳市文峰区花市街**。法定代表人：张有军。被上诉人（原审第三人）：王宇红，女，1965年3月12日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。上诉人杜好平因与被上诉人中房集团安阳市房地产开发有限责任公司（以下简称中房公司）、安阳市隆昌房地产开发有限责任公司（以下简称隆昌公司）、王宇红第三人撤销之诉纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜好平上诉请求：1、撤销（2019）豫05民初99号民事判决，撤销（2005）安民三终字第204民事判决中“维持（2005）文民二初字第98号判决书第一项‘平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室产权归安阳中房置业股份有限公司’的内容”，改判平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室产权归属杜好平；2、一、二审案件受理费由中房公司、隆昌公司负担。上诉理由：一、杜好平以抵顶欠付工程款方式买受得到案涉房屋及地下室财产，不在“中房公司第一项目开发部与隆昌公司在商品房销售过程中发生纠纷，造成多套房屋重复售房”之内。2003年2月2日，中房公司第一项目开发部加盖印章出具书面答复的时间，在中房公司第一项目开发部2001年7月25日、2002年9月28日《安阳日报》公告之后，显然案涉房屋及地下室不在“中房公司第一项目开发部与隆昌公司在商品房销售过程中发生纠纷，造成多套房屋重复售房”之内。原审判决以此为据，认定案件事实错误。二、（2019）豫05民初99号民事判决无视“两份证据记载的内容已引起法律关系发生，产生法律后果”的事实，认为“原告要求撤销（2005）安民三终字第204号民事判决书中有关涉案房屋部分及地下室的诉讼请求，证据不足”。隆昌公司与中房公司第一项目开发部联合开发建造平原新村16#楼。隆昌公司不能支付工程款，于2003年1月29日出具“因欠杜好平工程款，为解决此事问题，现给杜好平西单元东户五层一套楼房和地下室合款捌万元人民币，现将本楼房门钥匙交给杜好平，房产手续按正常售房程序办理”的意见。2003年2月2日，中房公司第一项目开发部加盖公章明确答复“因欠工程队杜好平工程款8万元，同意将平原新村16#楼西单元5层东户一套和地下室按照售房优惠价降低15％由工程队杜好平自作处理，该房手续证件由我方承担办理”。中房公司第一项目开发部书面答复承诺符合合同要约的规定，即在杜好平与中房公司第一项目开发部之间成立“以抵顶欠付工程款8万元、案涉16号楼西单元5层东户楼房和地下室按照售房优惠价降低15%的房屋买卖合同”。三、（2019）豫05民初99号民事判决不客观对待案件事实，认定证据不符合司法解释规定。2003年2月2日，中房公司第一项目开发部加盖公章书面答复杜好平的证据，不是诉讼中向人民法院出具的证明材料。但（2019）豫05民初99号民事判决却认为“该联系单上无第一项目开发部人员签字，不足以推翻生效判决”，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条关于单位在民事诉讼中向人民法院出具证明材料的适用情形，故原审判决以此认为“原告要求撤销（2005）安民三终字第204号民事判决书中有关涉案房屋部分及地下室的诉讼请求，证据不足”的理由错误。杜好平在2003年2月2日得到中房公司第一项目开发部的书面答复后，装修并入住案涉房屋并使用2#地下室至今。杜好平以抵顶欠付工程款的方式买受16#楼西单元5层东房屋和2#地下室财产。以抵账方式进行房屋交易的方式，得到最高法院相关案例的确认。综上，（2005）安民三终字第204号民事判决“平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室产权归安阳中房置业股份有限公司所有”损害杜好平财产利益，（2019）豫05民初99号民事判决认定案件事实错误，请求支持杜好平的上诉请求。中房公司答辩称：一、杜好平诉称隆昌公司欠付其工程款，将案涉房屋及相应地下室抵顶给杜好平，但并未得到中房公司的认可。杜好平也未按正常的售房程序办理签订合同、合同备案及所有权转移登记手续。故杜好平的上诉请求缺乏事实和法律依据。二、杜好平上诉称根据平原小区16号住宅楼补充协议书约定，案涉房屋及地下室已按照协议约定抵顶其工程款，但未提交充分证据证明其主张，其辩称案涉房屋及地下室经抵顶工程款后归其所有的证据不足。三、平原小区16号住宅楼补充协议书签订的时间是2007年3月15日，杜好平未提交相关证据证明其主张，上诉理由均不应采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。隆昌公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。王宇红答辩称：一、王宇红系案涉房屋的合法所有权人，杜好平请求案涉房屋归其所有没有事实和法律依据。二、邱广军与隆昌公司张有军签订平原新村16号楼联合开发协议书后，发现张有军胡作非为，先后在安阳日报刊登公告，并告知张有军。之后，中房公司介入把双方的房源已划分好，并经诉讼判决将案涉房屋归属中房公司所有。三、杜好平与王宇红多次诉讼，侵害了王宇红的合法权益。杜好平向一审法院起诉请求：1、撤销安阳市中级人民法院（2005）安民三终字第204号民事判决书“维持（2005）文民二初字第98号判决书第一项中‘平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室产权归安阳中房置业股份有限公司’的内容”，改判平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室归产权归杜好平所有；2、诉讼费由中房公司、隆昌公司负担。一审法院认定事实：一、中房公司原名称为安阳中兴实业集团股份有限公司，后更名为安阳中房置业股份有限公司，现名称为中房集团安阳市房地产开发有限责任公司。二、2000年1月31日，中房公司与其第一项目开发部签订平原新村16号楼项目承包合同，该合同约定了双方的权利和义务，该第一项目开发部承包人为邱广军。2000年7月28日，中房公司与隆昌公司签订联合开发协议一份，约定中房公司自愿将位于平原新村小区16号楼地皮作为投资资产，隆昌公司自愿投资资金，共建商品楼一座，中房公司与隆昌公司比例分成为4：6，上下垂直划分。2000年9月8日、9月13日，中房公司第一项目开发部又与隆昌公司签订协议书和补充协议书一份，约定双方以中房公司名义联合开发建造平原新村16号商品住宅楼，以及施工队伍的选择、财务管理、销售价格等事项。2000年9月8日协议书落款甲方处加盖安阳中兴实业集团股份有限公司第一项目开发部印章及邱广军手章，乙方处加盖隆昌公司印章及张友君手章。中房公司第一项目开发部与隆昌公司在商品房销售过程中发生纠纷，造成多套房屋重复售房，并受到安阳市房管部门处罚。三、2001年7月25日，中房公司第一项目开发部在安阳日报刊登公告，内容为：平原新村16#住宅楼所有权属中房公司所有，该楼即将完成主体工程，从即日起中房公司委托第一项目开发部开始办理预售手续。售房单位为中房公司第一项目开发部并注明开户行和账号。中房公司第一项目开发部一律不收现金，购房客户可将购房款直接交入以上账号，购房客户凭交款单由中房公司第一项目开发部办理暂时收款收据，待16#楼竣工验收后，到中房公司换取正式售房发票，此前以其他单位或个人名义收取现金、开出的收据（三联单）均为无效凭证，中房公司不予办理正式购房发票手续。2002年10月14日，中房公司第一项目开发部在安阳日报发布公告，内容为：新建平原新村16号楼所有权属中房公司，受中房公司委托，第一项目开发部享有开发建设、销售权，并于2001年8月24日办有预售证（证书号：310000014）。近日发现个别以其他单位名义或私刻我部公章预售本房，为避免客户上当受骗，本部于2001年7月25日、2002年9月28日在《安阳日报》两次发出公告，凡是购买平原新村16号楼的客户，未见本部预售证及本部售房单据者均属非法。请速与非法售房单位办理退房，并执原预售合同复印件，来我部办理合法手续。否则发生一切产权纠纷，（房产证）本部概不负责。四、2001年3月13日，第一项目开发部作为甲方，与乙方安阳市殷都建筑安装公司（以下简称殷都建筑公司）签订建设工程施工合同，双方约定由乙方承建平原新村16号住宅楼工程，乙方驻工地代表为杜好平，该合同落款处的发包方处加盖第一项目开发部印章，邱广军签字，承包方处加盖殷都建筑公司印章，杜好平签字。2001年3月15日，第一项目开发部作为甲方、隆昌公司作为乙方，杜好平作为工程队代表签订平原小区16号住宅楼补充协议书，约定了甲方责任、乙方责任及双方责任，其中双方责任明确约定“工程决算书由双方共同审核，甲先乙后。工程完工后，决算余额由双方支付工程队，如不能支付工程队，可用低于房产销售价的15％顶工程款”。2001年3月25日，隆昌公司作为甲方与杜好平作为乙方签订协议，约定隆昌公司负责工程款支付、结算及各项事宜。2003年3月17日，邱广军与杜好平就16号楼签署建设工程结算书，载明：工程造价970828.72元，其中：土建907025.23元，安装63803.49元，经济指标：564.087元每平方米，邱广军代表甲方在结算书上签字，杜好平代表乙方签字。杜好平提交2003年元月29日契约一份，载明：“因欠杜好平工程款，为解决此事问题，现给杜好平西单元东户五层一套楼房和地下室合款捌万元人民币，现将本楼房门钥匙交给杜好平，房产手续按正常售房程序办理。如邱广军接收此套住房，邱广军付出此套房款，时限两天（2003年1月31日）。如邱广军不能按时支付该房款，按照降低15％由工程队自作处理。定约人：张友君同意”。中房公司及王宇红认为隆昌公司无权出售涉案房产，隆昌公司认可该契约。杜好平提交2003年2月2日加盖第一项目开发部公章的工程联系单一份，载明：“因欠工程队杜好平工程款8万元，同意将平原新村16#楼西单元5层东户一套和地下室按照售房优惠价降低15％由工程队杜好平自作处理，该房手续证件由我方承担办理安阳中兴实业集团股份有限公司第一项目开发部”，邱广军未签字。中房公司及王宇红对该工程联系单真实性不认可，隆昌公司认可。五、2005年，中房公司向安阳市文峰区人民法院起诉隆昌公司房地产联合开发合同纠纷一案，要求确认安阳市平原新村16号楼未出售的住宅房4套、、地下室4处小车库2座归中房公司所有；隆昌公司将上述住宅、、地下室小车库移交中房公司；隆昌公司承担施工队工程款32580.28元；隆昌公司承担行政罚金22000元；隆昌公司承担中房公司垫付的任艳军、李仲立房款差额即赔偿金23500元、承担中房公司垫付林忠书赔偿金6300元、宋相生赔偿金10000元，合计39800元；隆昌公司承担营业税46885.43元、房屋维修基金12387.40元、房屋测量费1166.67元、公房证费用600元。安阳市文峰区人民法院于2005年10月9日作出（2005）文民二初字第98号民事判决：安阳市××楼××单元××西××、××东××、××东××、××东××以及相对应的地下室4处和小车库2座归中房公司所有；中房公司给付隆昌公司前期投资款余额47594.59元；隆昌公司给付中房公司垫付的行政罚金7500元；隆昌公司给付中房公司给其垫付的房款差额及赔偿金39798元，上述款项相抵后，中房公司给付隆昌公司余款296.59元。隆昌公司不服提起上诉，安阳市中级人民法院于2006年3月26日作出（2005）安民三终字第204号民事判决：驳回上诉，维持原判。六、邱广军与石秀芝原系夫妻关系，婚后生育一子一女即邱玲、邱东；邱广军与石秀芝离婚后，与王宇红登记结婚，婚后生育一子即邱杨；邱广军于2011年去世。2014年7月24日，安阳市文峰区人民法院受理王宇红、邱杨诉被告中房公司、第三人邱玲、邱东所有权确认纠纷一案，王宇红、邱杨要求确认安阳市××楼××单元××西××、××东××、××东××、××东××以及相对应地下室4处和小车库2座的所有权归王宇红、邱杨、邱玲、邱东所有。邱玲当庭表示放弃对上述房产、、地下室和小车库的继承权安阳市文峰区人民法院于2015年11月13日作出（2014）文民一初字第734号民事判决：位于安阳市××楼××单元××西××、××东××、××东××、××东××以及相对应地下室4处和小车库2座归王宇红、邱杨、邱东共同所有。该判决书已发生法律效力。七、王宇红、邱杨、邱东诉杜好平、杜宁排除妨害纠纷一案，王宇红、邱杨、邱东提出诉讼请求：1.请求判令被告停止继续侵占原告位于安阳市××路××楼××单元××楼××房屋及地下室，并恢复原状交付原告；2.请求判令被告赔偿非法侵占原告房屋及地下室损失，从2006年3月26日起支付租金700元／月至被告搬出之日止。2018年9月30日，安阳市文峰区人民法院作出（2017）豫0502民初165号民事判决：限杜好平、杜宁于判决生效之日起30日内搬出位于安阳市××平原新村××楼××单元××楼××房屋及地下室，并将该房屋及地下室交付给原告王宇红、邱杨和邱东；逾期不履行判决确定的义务，被告杜好平、杜宁需自判决限定的履行义务期届满之日起，按照每日20元支付迟延履行金至义务履行完毕之日止；驳回王宇红、邱杨、邱东的其他诉讼请求。杜好平、杜宁不服，于2018年10月19日提起上诉，安阳市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）豫05民终4994号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已发生法律效力。一审法院认为，2005年中房公司与隆昌公司房地产联合开发纠纷一案，安阳市中级人民法院作出（2005）安民三终字第204号民事判决书，已查明未出售房屋四套以及相应的地下室四间，其中包括案涉房产即安阳市平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室，并判决案涉房产及地下室归中房公司所有。杜好平提起本案诉讼，要求撤销（2005）安民三终字第204号民事判决书中有关文峰区平原新村16号楼西单元5楼东户房屋及2#地下室部分，应当提供充分证据予以证实。杜好平提交的2003年元月29日张有军签字的契约、2003年2月2日加盖中房公司第一项目开发部公章的工程联系单，且中房公司、第一项目开发部与隆昌公司在以房抵债及售房问题上没有明确约定，在商品房销售过程中产生纠纷，造成多套房屋重复销售，从2001年起，中房公司第一项目开发部多次在安阳日报刊登公告售房单位为中房公司第一项目开发部，以其他单位或个人开具的均为无效凭证，请速与非法售房单位办理退房，否则发生一切产权纠纷，概不负责等内容。张有军签字的契约系张有军代表隆昌公司对案涉房屋及地下室的处分，第一项目开发部工程联系单内容虽显示第一项目开发部同意以案涉房屋及地下室抵顶欠杜好平8万元工程款，但该联系单上无第一项目开发部相关人员签字，且中房公司不认可，杜好平依据该两份材料不足以推翻生效判决对案涉房屋及地下室权属的认定。并且，在（2005）安民三终字第204号案件中，中房公司和隆昌公司的法定代表人张有军均未提出案涉房屋及地下室抵给杜好平。综上，杜好平要求撤销（2005）安民三终字第204号民事判决书中有关涉案房屋部分及地下室的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百九十六条、第三百条之规定，判决：驳回杜好平的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，根据上诉理由及答辩意见，本案争议的焦点问题为：杜好平能否以抵顶工程款的方式取得案涉房屋所有权，以及能否排除中房公司与昌隆公司对案涉房屋所有权进行分割。一、杜好平与中房公司、昌隆公司之间是否形成以房抵债关系。案涉楼房系中房公司与昌隆公司合作开发建设，在实际开发建设过程中，由中房公司第一项目开发部负责人邱广军与隆昌公司法定代表人张有军具体组织实施。本案中，隆昌公司法定代表人张有军出具的2003年1月29日契约，以及杜好平提交的2003年2月2日加盖有中房公司第一项目开发部印章的工程联系单，均显示因欠杜好平工程款而将案涉楼房西单元五层东户房屋及地下室折价8万元交付给杜好平处理，并由中房公司办理相应售房手续。隆昌公司的法定代表人张有军在接受一审法院询问时认可2003年1月29日契约的内容，应视为隆昌公司的意思表示。2003年2月2日的工程联系单上加盖有中房公司第一项目开发部印章，也应视为中房公司的意思表示。据此，可以认定中房公司、隆昌公司与杜好平达成以房抵债协议，并将案涉房屋交与杜好平占用使用。原审判决对该法律关系及相关事实的认定不当，本院予以纠正。二、杜好平能否基于以房抵债取得案涉房屋所有权。根据合同法规定，以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然认定为取得物之所有权，也可以说，以物抵债的成立不必然导致物权的实质变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该规定，不动产的物权变动，应以变更登记为标准，并以此来认定以房抵债是否完成履行。本案中，虽然中房公司、隆昌公司与杜好平达成以房抵债协议，但由于案涉房屋并未办理物权转移变更登记，不发生物权变动效力。因此，虽然案涉以房抵债协议成立，但在未办理不动产物权转移变更登记的情况下，杜好平并不能基于该以房抵债协议而取得案涉房屋所有权。三、杜好平能否基于以房抵债关系对抗中房公司与隆昌公司对案涉房屋所有权进行分割。以物抵债作为债务清偿的方式之一，从法律性质上讲，属于债务人因清偿旧债务而与债权人成立负担新债务的合同。故在抵债物仍属于原债务人所有，物权未发生变动的情况下，债权人依据以物抵债协议享有的仍为债权请求权。如上所述，本案中，案涉房屋未办理物权转移变更登记的情况下，杜好平对案涉房屋并不享有所有权，其基于以房抵债享有的权利仍为债权请求权，其对案涉房屋的占有也不产生物权效力。在此情况下，权利人对案涉房屋的所有权具有对世性和排他性，故在中房公司与隆昌公司对合作开发建设的案涉房屋进行共有权分割的诉讼中，杜好平根据以房抵债协议产生的债权请求权不能对抗中房公司与隆昌公司对案涉房屋共有权进行分割。因此，杜好平主张撤销人民法院对案涉房屋进行分割确权判决的诉请不能成立。虽然杜好平无法基于以房抵债而取得案涉房屋所有权，但其原工程价款债权并不因以物抵债协议而消灭，仍可向债务人主张。综上，一审判决认定事实和适用法律虽有不当，但裁判结果正确，故对杜好平的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由杜好平负担。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  于跃辉审判员  范书伟二〇二〇年十二月七日法官助理张露书记员赵红娟