安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1650号 上诉人（原审被告）：汤文，男，1992年9月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁超，安徽明博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：毛宜庆，男，汉族，1982年3月12日出生，户籍地安徽省当涂县，现住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 上诉人汤文因与被上诉人毛宜庆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤文上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判或者发回重审。2.本案全部诉讼费用由毛宜庆承担。事实及理由：一、毛宜庆与汤文签订的房屋租赁协议应为无效合同，一审判决认定该房屋租赁协议合法有效错误。毛宜庆与安徽工业大学劳务服务公司签订的房屋租赁协议,明确约定不得转租。毛宜庆在承租期内,未经安徽工业大学劳务服务公司同意,擅自转租涉案房屋,系无权处分,安徽工业大学劳务服务公司也明确表示不追认。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定,毛宜庆与汤文签订的房屋租赁协议属于无效合同。二、一审即使认定汤文与毛宜庆之间系转租租赁合同关系,汤文也无需向毛宜庆另行支付租赁费，一审判决汤文向毛宜庆支付房屋租赁费58647.2元错误。1.汤文与毛宜庆已经就案涉房屋自2019年2月至2020年2月年租金110000元达成合意，根据一审查明的事实,汤文已经缴纳该期间的租金50000元,即5个半月的租赁费，且汤文向毛宜庆支付了30000元房租押金及3000元水电押金，应予以抵扣。2.因受新冠××疫情不可抗力因素影响,自2020年1月10日左右汤文承租案涉房屋经营的理发美发店便一直处于停业状态,根据相关政策以及安徽工业大学学校规定,应当予以减免3个月的房屋租赁费。3.按照汤文与毛宜庆签订的房屋租赁合同约定,毛宜庆应将会员卡余额65325元的30%即19597.5元结算支付给汤文。因此,上述数额与年租金110000元相抵扣后，汤文无需向毛宜庆另行支付任何费用,且毛宜庆应支付给汤文20514元（30000元＋3000元＋19597.5元-110000元／12个月Ｘ3.5个月）。综上,一审判决认定事实不清,法律适用错误，应依法改判驳回毛宜庆的一审诉讼请求。 毛宜庆辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、毛宜庆与汤文签订的案涉房屋租赁合同不存在无效的情形，且该合同到2020年2月份就已经履行完毕，故不存在合同效力的问题。二、一审判决汤文应支付给毛宜庆的案涉房屋租赁费的计算金额正确。1.汤文称双方就2019年2月至2020年2月年租金110000元达成了合意，与事实不符，双方签订的租赁合同约定的租金为140000元，且根据一审查明的事实能够予以印证。2.关于减免租金的问题，并没有法律规定应该减免租金3个月，至今安徽工业大学也没有对毛宜庆承租的案涉房屋进行任何的租金减免，双方签订的租赁合同到2020年2月份到期，而2020年1月、2月是学校寒假时间，即使没有疫情影响，理发美发店本身也处于停业状态，所以不存在因为疫情而要减免租金。3.关于会员卡余额问题，毛宜庆不认可会员卡实际发生消费的金额为65325元，且一审也明确会员卡余额应另案处理，汤文可另行诉讼。 毛宜庆向一审法院提出诉讼请求：1.判令汤文支付毛宜庆房屋租金90000元（2019年2月至2020年2月，已经支付50000元），并支付逾期付款利息；2.判令汤文支付毛宜庆自2020年2月27日至4月28日期间的房屋占用费用23000元（参照合同约定租金标准，140000元一年，计算两个月时间），以上合计113000元；3.判令汤文承担诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2018年3月12日，毛宜庆与汤文签订《房屋租赁合同》，合同约定：毛宜庆将位于马鞍山市雨山区校区内阶教103号1间约55平米的门面房租赁给汤文从事理发项目，租赁期间自2018年3月13日起至2020年2月26日止，年租金为拾肆万元整；汤文须交叁万元作为租房押金和叁仟元水电押金，待合同期满后，无争议即押金退还；汤文同意按照实际使用量缴纳包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费、物业管理费等费用。合同签订后，汤文如约缴纳了租房押金叁万元及水电押金叁仟元。2019年3月，汤文向毛宜庆支付了2019年2月至2020年2月的房屋租金5万元。2020年7月17日，毛宜庆向安徽工业大学支付了安工大东校区阶教104（原本色造型）截至2020年3月31日的水电费1647.2元。 一审另查明，2017年3月3日，安徽工业大学劳务服务公司与毛宜庆签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定安徽工业大学劳务服务有限公司将秀山校区教学主楼底层服务网点租赁给毛宜庆经营理发美发，租赁期间自2017年3月1日至2020年2月29日止。 一审法院认为，毛宜庆与汤文签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同签订后，汤文已向毛宜庆支付了2018年3月至2019年2月的房屋租金140000元及2019年2月至2020年2月的房屋租金50000元，并依约支付了租房押金30000元及水电押金3000元，现仍欠付毛宜庆2019年2月至2020年2月的部分房屋租金90000元。此外，毛宜庆垫付了租赁房屋截至2020年3月31日的水电费1647.2元，按照合同约定，合同期满后，毛宜庆需退还汤文租房押金及水电押金，结合其垫付的水电费，现汤文仍欠付毛宜庆房屋租赁费58647.2元（90000元+1647.2元-30000元-3000元）。毛宜庆提出要求汤文支付2020年2月27日至4月28日的租赁房屋占用费，根据其与安徽工业大学劳务服务公司签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》可知，房屋租赁期间自2017年3月1日至2020年2月29日止，即毛宜庆对租赁房屋的占有使用权截止日期为2020年2月29日，故其意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、汤文应当于判决生效之日起十日内向毛宜庆支付房屋租赁费58647.2元及逾期利息（逾期利息以未付租金58647.2元为本金，按银行业同业拆借利率自2020年2月27日起计算至实际付清之日止）；二、驳回毛宜庆的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1280元，由毛宜庆负担664元，汤文负担616元。 二审中，汤文向本院提交了一份马鞍山市安工大资产经营有限责任公司出具的《行政事业单位租金减免政策落实情况统计表》复印件，证明受新冠××疫情影响，安徽工业大学已经落实了减免租金政策，并且实际给毛宜庆减免了租金，故汤文作为案涉房屋的被转租人，也应该享受该租金减免政策。毛宜庆质证认为，汤文提供的该份证据系复印件，对其真实性不予认可，且毛宜庆没有收到安徽工业大学对其承租房屋减免的租金。 毛宜庆向本院提交了一份会员之星美容美发管理系统生成的会员卡消费数额打印件，证明自2018年3月12日至2020年12月2日，在汤文承租案涉房屋经营美容美发店登记会员的会员卡实际消费数额为21138.39元，根据其与汤文达成的按会员卡实际消费数额的30%支付给汤文的约定，应支付给汤文的数额为6341.5元（21138.39元X30%）。汤文质证认为，对该证据不持异议，认可毛宜庆主张的会员卡实际消费数额为21138.39元。 本院认证意见为，1.汤文提交的马鞍山市安工大资产经营有限责任公司出具的《行政事业单位租金减免政策落实情况统计表》虽系复印件，但结合安徽省发展和改革委员会办公室于2020年6月24日印发的《安徽省应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》（皖发改投资规【2020】7号）的相关规定，对该证据的真实性、合法性予以认可，至于是否应在本案中减免相应月份的租金，将结合其他证据及事实予以综合认定。2.因汤文对毛宜庆提交的会员卡实际消费数额21138.29元不持异议，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定。 二审查明的事实除与一审相同外，另查明：1.安徽工业大学为落实《安徽省应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》规定，对包括毛宜庆所租赁房屋在内的出租用房进行了2月、3月、4月共3个月的租金减免，因其与毛宜庆的房屋租赁合同至2020年2月份到期，故减免了毛宜庆2020年2月的房屋租赁费。2.双方之间于2018年3月12日签字确认的会员卡余额65325元扣减已实际消费数额21138.29元后，会员卡尚有余额44186.61元。3.双方在二审期间曾就汤文支付38000元以全部解决本案纠纷形成意向，后因分期付款问题未能达成协议。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.汤文与毛宜庆之间签订的房屋租赁合同是否有效；2.汤文是否仍应支付毛宜庆案涉房屋租赁费。 本院认为，一、关于合同效力问题。根据意思自治原则，汤文与毛宜庆签订案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示。汤文与毛宜庆双方自愿签订自2018年3月13日至2020年2月26日期间的房屋租赁合同，汤文按约向毛宜庆交付了2018年3月至2019年2月的房屋租赁费140000元，并依约向毛宜庆支付了租房押金30000元及水电押金3000元，汤文向毛宜庆支付了2019年2月至2020年2月房屋租金50000元。从汤文的支付行为可以看出，汤文为承租案涉房屋自愿履行合同约定的义务。虽然毛宜庆与安徽工业大学签订的租赁合同规定案涉房屋不得转租，但事实上安徽工业大学对毛宜庆转租房屋行为并未明确提出异议。同时，毛宜庆与汤文签订的房屋租赁合同期限于2020年2月26日届满，该房屋租赁合同早已履行完毕，故汤文主张其与毛宜庆就案涉房屋签订的租赁协议无效已无实际意义，事实及法律依据均不充分。二、关于汤文是否应支付毛宜庆案涉房屋租赁费问题。第一，关于租赁房屋年租金问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，汤文关于已与毛宜庆就案涉房屋年租金110000元达成口头合意的主张没有提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对汤文关于按年租金110000元支付房屋租赁费的上诉请求不予支持。根据汤文与毛宜庆签订的《房屋租赁合同》关于年租金的约定，汤文应按年租金140000元向毛宜庆支付案涉房屋租赁费。第二，关于疫情期间租金减免问题。安徽工业大学为落实相关疫情防控政策规定，减免了案涉房屋2020年2月份的租赁费，故对汤文关于应减免其承租的案涉房屋2020年2月份租赁费的主张，本院予以支持。即考虑疫情影响，应减免汤文承租案涉房屋一个月的租赁费11666.7元（140000元/12个月）。第三，关于会员卡实际消费数额问题。因汤文对毛宜庆主张的会员卡实际消费数额21138.39元表示认可，且双方一致同意该会员卡实际消费数额在本案中一并处理，毛宜庆应按约定将会员卡实际消费数额的30%即6341.5元（21138.39元X30%）支付给汤文。该6341.5元可在本案汤文尚需支付给毛宜庆的房屋租赁费中予以扣减。第四，关于会员卡余额处理问题。汤文与毛宜庆双方于2018年3月12日签字确认的会员卡余额为65325元，扣减实际消费数额21138.39元，会员卡尚剩余额为44186.61元，汤文与毛宜庆对会员卡余额44186.61元均不持异议。在本案二审期间，双方均同意由毛宜庆对会员卡余额44186.61元负责处理，与汤文无关，本院予以确认。因此，结合查明的事实，综合考虑疫情期间应减免的案涉房屋租金，以及扣减会员卡实际消费数额应返还汤文的比例，汤文仍应支付毛宜庆案涉房屋租赁费40639元（140000元+1647.2元-50000元-30000元-3000元-11666.7元-6341.5元）。因双方自房屋租赁合同限期届满后，一直对汤文应支付的案涉房屋租赁费数额及是否应当减免租金等存在争议，案涉房屋租赁费数额并未最终确定，故对毛宜庆主张汤文应支付逾期付款利息的诉讼请求，本院从适当平衡双方当事人利益、有利于解决纠纷角度考虑，不予支持。 综上，汤文的上诉请求部分成立，一审判决认定部分事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2465号民事判决； 二、汤文于本判决生效之日起十五日内向毛宜庆支付房屋租赁费40639元； 三、驳回毛宜庆其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1280元，由毛宜庆负担；二审案件受理费2560元，由汤文负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 源 审判员 赵丽萍 审判员 齐 萍 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理陈刚 书记员温芳