安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7935号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钟国明，男，1978年12月31日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王馨，女，1969年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴敌，男，1967年5月8日出生，汉族，住址同上，系王馨配偶。 上诉人钟国明因与上诉人王馨房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟国明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判王馨返还押金20000元，空调款5000元，合计25000元（并以25000元为基数，自起诉之日起按年息6%赔偿资金占用费至款清之日），不服金额14588.1元；2.王馨承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。第一，一审判决对租赁房屋及其权属的认定错误。租赁房屋为王馨沿官亭路利用公共空地违章搭建的建筑，该建筑并未取得建设工程规划许可，王馨改变住宅房屋性质和结构亦未取得变更规划许可。以上事实关系到《租赁合同》的效力。一审错误的将租赁房屋认定为蜀山新村10栋104室，并认定王馨是房地产权利人明显错误。第二，一审判决认定钟国明违约错误。钟国明转让房屋是依据《租赁合同》备注条款的特别约定，并且事先征得了王馨的同意。《租赁合同》是王馨单方提供的格式条款，签约之前并未与钟国明充分协商。按照《合同法》的规定，该备注条款的效力优于格式条款。钟国明于2019年2月开始对案涉房屋进行转让，事先也征得了王馨同意，王馨的反诉状中亦明确予以认可。根据《租赁合同》及《合同法》第九十六条规定，若王馨以钟国明迟付租金为由主张解除合同收回房屋，应当履行通知义务。如王馨没有通知钟国明解除合同，则双方的合同仍然正常履行。因此，钟国明转让房屋完全是根据《租赁合同》备注条款的特别约定并事先征求了王馨的同意。钟国明转让房屋之后，根据备注条款约定可依法依约解除合同，收回押金。根据《租赁合同》第十一条约定，钟国明不但不构成违约，反而可以获得一半的转让费。但在钟国明转让期间，在租赁合同正常履行的情况下，王馨单方终止合同，并在水电费用均未作结算的情况下强行收回房屋，应判定王馨违约。因王馨单方终止合同，导致双方对水电及物业费用未能进行结算，相应的责任应由王馨自行承担。王馨提交的水表、电表照片均由其单方制作，钟国明已明确表示对其三性及证明目的不予认可。另外，王馨也没有提供相应的水电及物业费缴费凭证。故一审判决钟国明承担上述费用没有事实和法律依据。2.一审判决适用法律错误。根据《商品房租赁管理办法》第六条规定，案涉《租赁合同》所指的房屋属于违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准。另外，蜀山新村10栋104室性质是住宅，按照上述规定，王馨在住宅外面占用公共空地违章搭建，并以商业用途对外出租，明显违反上述法律法规的强制性规定。根据案涉《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《租赁合同》所指的违章建筑并未取得建设工程规划许可证，该合同应属无效合同。该合同有关违约责任的约定也属于无效约定。一审法院依据无效合同判决钟国明承担违约责任，适用法律错误。王馨长期占用钟国明押金及空调款拒不返还，必然会给钟国明产生资金压力，钟国明依据《合同法》及相关司法解释的规定诉请王馨赔偿利息损失符合法律规定和司法实践，一审判决未予支持属于适用法律错误。 王馨辩称，1.王馨出租的就是104室，案涉房屋可以合法登记营业执照，目前在经营的理发店就是以租赁合同去领取营业执照，以案涉房屋为地址登记的。案涉《租赁合同》签订前对方也现场查看了房屋，租赁合同是双方合意的结果，王馨没有欺诈，故案涉《租赁合同》是有效的。2.合同中对单方解除合同的违约责任进行了约定。钟国明主张王馨未单方通知就不构成违约没有依据，钟国明在搬离房屋前也没有通知王馨。王馨在前往案涉房屋催要房租及水电费时才发现钟国明搬离。钥匙是钟国明委托他人给的。3.合同明确约定租期4年且提前一个月支付下一季度的房租，钟国明只经营了3个月，且没有按时交纳房租和水电费。在此情况下，钟国明搬离了房屋，构成违约。4.合同中也约定了钟国明如逾期一个月交纳房租，王馨有权收回房屋且追究钟国明的违约责任。5.水电和物业费有水表、电表及物业公司的收费标准。以上事实一审法院已经查明，一审法院认定钟国明对方违约正确。 王馨上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.钟国明支付王馨17686.6元；3.钟国明承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.既然一审法院已经认定钟国明违约，就应当按照合同约定的违约条款执行，即赔偿王馨三个月的房租39000元作为违约金。这是双方合意的结果，是针对合同双方的强制性约定。之所以金额较高，宗旨是惩罚违约行为，目的是为了保证双方合同的顺利履行。从尊重合同约定，维护经济活动合法、合约履行的角度，理应判决违约方按照约定金额赔偿。2.钟国明签四年合同，只经营了三个月即不交房租、水电，搬空店内物品单方面退租，给王馨造成的实际损失包含了时间、精力、刊登广告、机会成本等各种损失，不应只简单的认定为一个月的房租。如果钟国明只租赁三个月，王馨是不会同意出租的。王馨也给予了钟国明10天左右的装修时间。钟国明突然搬离，导致王馨需要重新刊登广告，寻找租户，耗费时间和钱财每天带人看房，除去房屋闲置时间7天，还给予了新租户一个月的装修时间，这些时间的损失和精力上的付出，损失的不止一个月的实际房租。 钟国明辩称，1.王馨在一审反诉状中对应返还钟国明20000元押金及5000元空调款的事实已经予以认可。在双方合同终止后，返还条件已经成就，王馨应当立即返还。钟国明从2019年2月开始着手对案涉房屋进行转让，转让房屋的行为事先征得了王馨同意。2.2019年2月底，王馨在未经钟国明同意的情况下，擅自提前终止合同，将房屋另行出租，依据《租赁合同》第十条约定，王馨应向钟国明赔偿违约金。只是鉴于双方合作关系，钟国明未提出相应违约金诉请。案涉房屋现承租人是通过钟国明联系的，一审提交了钟国明与现承租人之间的通话记录，王馨随后绕开钟国明与现承租人签约，钟国明的转让费也没有拿到。在根据合同约定可以转让并收取转让费的情况下，钟国明根本没有必要违约，反而可以通过转让赚取转让费。2019年2月，钟国明一直在做甩卖，价格低，虽然不赚钱但销量也很好。王馨提供的照片可以证明，2月27日下午4点，钟国明的店铺生意依然火爆。2月28日虽库存不多，但房屋使用权仍在钟国明，店铺上锁且钥匙未交，室内尚有部分货架及产品和4台空调，水电、物业等费用未作结算。在此情况下，王馨擅自撬开门并将房屋另行出租。王馨反诉称钟国明委托店员向其交还钥匙没有任何依据，与事实不符。根据合同约定的租赁期，钟国明已经支付租金至2019年3月10日，王馨擅自收款发生在2019年3月1日，钟国明并不存在拖欠租金的问题。2019年2月开始，双方已经一致同意将房屋进行转让，并且已经进入实质性谈判签约阶段，王馨也同意等转让后一并结算，因此不可能机械执行原合同关于提前一个月支付下一季度租金的约定。退一步讲，即便钟国明履约存在瑕疵，王馨也只能借此主张滞纳金，不能认定钟国明提前终止合同。王馨主张解除合同，依法应当履行通知义务，但钟国明未接到王馨的任何通知。王馨单方违约终止合同后，又将责任推给钟国明没有依据。综上，请求驳回王馨的上诉请求。 钟国明向一审法院起诉请求：1.判令王馨退还押金20000元，赔偿4台空调价值5000元（并以25000元为基数，自起诉之日起按照年息6%赔偿钟国明资金占用费至款清之日）；2.判令王馨承担本案的诉讼费用。 王馨向一审法院反诉请求：1.钟国明给付王馨违约金39000元，水电费1556.60元，滞纳金1950元，物业费180元，扣除押金和空调折款25000元后，钟国明支付王馨17686.60元（并以17686.60元为基数，自2019年3月1日起按照年息6%赔偿王馨资金占用费至款清之日）；2.钟国明承担本案的诉讼费用 一审法院认定事实：坐落于合肥市蜀山新村****的房屋房地产权利人为王馨。2018年11月14日，王馨（出租方，甲方）与钟国明（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于合肥市蜀山新村10栋104室沿官亭路第二、三间房屋及门前院子；租赁期自2018年12月1日起至2022年11月30日止；2018年12月1日起至2020年11月30日止，租金为每月13000元整；2020年12月1日起至2022年11月30日止，租金为每月14000元整；租金按季度支付给予甲方；签合同付首季度房租，以后提前30天支付下季度租金，推迟缴纳需付滞纳金，每推迟一天，按每月房租的千分之五付滞纳金；乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，由乙方承担造成的损失；乙方在经营期间所发生的水、电、卫生费、物业费等及经营所产生的税费按国家规定由乙方自行支付；乙方付给甲方押金20000元，押金在解除合约时退还给乙方；租赁双方任何一方因故提前终止合同，应赔偿对方三个月租金的违约金；乙方确需将门面转让的，需征得甲方同意，转让费各自收一半；乙方若经营不善，提前告知甲方，可以转让，合同解除，退还押金等内容。2018年11月12日，王馨将房屋交付给钟国明使用，交付时案涉房屋电表读数为12929度。合同签订后，钟国明依约缴纳了押金20000元、2018年11月20日-2019年2月28日租金43333元、4台空调费用5000元。2019年2月份，钟国明告知王馨需转让案涉房屋，王馨表示同意。2019年3月1日，钟国明自行将案涉房屋内除空调及部分货架外的物品搬离。同日，王馨将房屋收回，收回时电表读数为14100度，双方未办理交接手续。2019年3月6、7日，王馨将房屋另行出租给案外人。 一审法院认为，钟国明与王馨签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因钟国明未按约支付租金，王馨依据合同约定收回房屋，要求钟国明支付拖欠的水电费及物业费，并承担违约责任，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。钟国明于2019年3月1日搬离案涉房屋，且王馨于同日收回房屋，双方之间的《租赁合同》实际于2019年3月1日解除。钟国明关于王馨未经其同意擅自提前终止合同，将房屋另行出租的行为构成违约的主张，依据不足，一审法院不予支持。合同解除后，钟国明要求王馨返还押金20000元、4台空调费用5000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持；钟国明要求王馨支付资金占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。王馨主张的电费1288.10元[（14100度-12929度）×1.1元/度]、水费120元（40元/月×3月）、物业费180元（60元/月×3月），一审法院予以支持；王馨主张的电损费用、水电滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。虽然合同约定违约方应赔偿对方三个月租金的违约金，但该约定明显高于王馨的实际损失，综合考量合同实际履行情况、解除原因、实际损失及当事人的过错程度等因素，对王馨主张的违约金，一审法院酌减为一个月租金13000元；王馨诉请的违约金超出13000元的部分，一审法院不予支持。王馨关于要求钟国明支付资金占有使用费诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上，扣除钟国明应向王馨支付的电费1288.10元、水费120元、物业费180元、违约金13000元后，王馨尚需返还钟国明押金5411.90元（20000元-1288.10元-120元-180元-13000元）、空调款5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王馨于判决生效之日起十日返还钟国明押金5411.90元、空调款5000元；二、驳回钟国明的其他诉讼请求；三、驳回王馨的其他反诉请求。本诉案件受理费425元，减半收取计215.50元，由王馨负担；反诉案件受理费121元，由钟国明负担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，根据本案已查明事实可以反映钟国明拖欠租金及自行将案涉房屋内物品搬离的事实。钟国明主张的未按照合同约定支付租金的理由并无相关证据予以支持，王馨同意钟国明在租赁期限内可以转让不能成为钟国明不按合同约定支付租金的理由。因此，钟国明逾期支付租金构成违约，王馨有权解除合同并收回房屋，同时向钟国明主张违约责任。钟国明主张不存在违约行为无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于王馨在收回房屋后已重新对外出租，一审法院综合考虑王馨的实际损失、合同履行情况等各种因素，对王馨主张的违约金酌减为一个月租金标准13000元并无不当，本院亦予确认。王馨主张一审法院认定的违约金数额不足以弥补其损失，但就此未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。据此，一审法院在扣除钟国明应承担的违约金及电费、水费、物业费之后，判决王馨向钟国明返还剩余押金5411.9元及空调款5000元并无不当，本院予以维持。 综上，钟国明、王馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费407元，由钟国明负担165元，王馨负担242元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月九日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。