宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初677号原告：陈某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：王某1，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王某2，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏大禹房地产开发集团有限公司。统一社会信用代码：916400007106551402。法定代表人：卜某，该公司董事长。被告：宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司。统一社会信用代码：916405007359790372。负责人：薛某。共同委托诉讼代理人：关某，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈某与被告宁夏大禹房地产开发集团有限公司（以下简称大禹公司）、宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司（大禹中卫分公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈某及其委托诉讼代理人王某1、王某2，被告大禹公司、大禹中卫分公司的共同委托诉讼代理人关某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间关于中卫市向阳C区202号、302号营业房的商品房买卖合同；二、判令二被告退还原告房款1375762元，并支付逾期利息819220元（以房款1375762元为基数，按银行同期贷款利率6.6%自2010年11月15日计算至2019年10月7日），2019年10月7日之后的利息按年利率6.6%计算至房款付清之日止；三、判令二被告按照已付房款的一倍赔偿原告损失1375762元；四、判令二被告赔偿原告房屋使用损失1166000元（按照房屋月租金11000元自2010年12月1日计算至2019年10月1日）；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2007年7月12日，原告与被告关联的宁夏大业建筑工程有限公司（以下简称大业公司）签订《建筑工程承包合同》，约定由原告承包被告承建的中卫市世纪朝阳购物中心采光顶工程、二至四层钢结构楼面工程。2009年2月24日，原告与大业公司签订《建筑工程承包合同》，约定由原告承包被告开发的中卫市世纪朝阳二、三、四层及顶层钢结构补楼面工程。2009年7月28日，原告与被告大禹公司签订《建筑工程承包合同》，约定由原告承包被告承建的万商扩建4-5层钢结构工程。另外，原告还完成了被告及其关联公司承建的其他工程。2010年11月15日，被告向原告抵付向阳C区202号营业房一套（顶房价款456956元）、顶付向阳C区302号营业房一套（顶房价款918806元），顶付价格合计1375762元。二被告以现房交付原告使用后，以种种理由断水断电，致使原告无法使用。后被告乘原告不在，将房屋霸占不还，造成合同实际解除，给原告造成重大经济损失。综上，被告以商品房抵顶原告工程款，双方对房屋的方位、价款及交付等主要合同条款已达成一致，合同成立、生效并履行。现被告单方收回房屋、解除合同，给原告造成重大损失，故原告诉至人民法院。被告大禹公司、大禹中卫分公司辩称，一、陈某不是本案适格的原告，诉讼主体中遗漏与其建立工程挂靠关系的咸阳古建集团有限公司，原告的起诉不符合法律规定。原告起诉状中部分事实理由与客观不符。2007年至2009年期间，原告借用咸阳古建集团有限公司的资质，以该公司名义与宁夏大业建筑工程有限公司中卫分公司、被告大禹公司签订承包合同。同时，在贵院做出的（2015）沙民初字第1258-2号民事裁定书中，已经明确咸阳古建集团有限公司和原告均与案涉工程存在建设工程施工合同法律关系，对于剩余工程款及抵顶房屋未履行部分义务，应当与原告共同行使才能查明案件事实，其诉讼主体欠缺，部分不适格，依法应予驳回起诉。二、被告与原告之间不存在所谓的房屋买卖合同关系，被告不是本案适格的主体。首先，被告大禹公司并不是涉案两套房屋的原开发产权方，被告大禹公司也没有与原告签订抵顶房屋的手续，因此原告根本不可能与被告大禹公司之间形成房屋买卖合同关系，其要求被告大禹公司承担责任的诉讼请求没有事实基础和法律依据，故被告大禹公司不是适格的被告。其次，原告与被告大禹中卫分公司之间没有签订过涉案房屋的书面买卖合同。在（2015）沙民初字第1258号案件中，原告所挂靠的咸阳古建集团有限公司在诉讼请求中提出“签订商品房买卖合同、开具商品房销售发票”，由此也印证被告大禹中卫分公司与原告之间根本没有达成房屋买卖的合意，原告也并没有基于商品房买卖合同关系向被告大禹中卫分公司支付对价，故双方之间不存在房屋买卖合同法律关系，被告大禹中卫分公司也不是适格的被告。三、原告事实上就是案涉工程的实际施工人，不属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同中的消费者，其不能依据该解释主张“一房二卖”的相关权利，因此原告所提出的全部诉讼请求均于法无据。综上，本案原、被告诉讼主体均存在不适格的问题，且原告的诉讼请求没有事实基础，也没有法律依据，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《收据》和证据二（2015）宁0502民初583号民事判决书、（2015）民沙初字第583号证据(证据目录、工程款统计表)，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认；证据三中《租房合同》（2015年4月15日签订）、《房屋租赁合同》，来源合法，内容客观真实，但与本案争议的事实并无关联性，对其证明效力不予确认；证据四涉案房屋现状照片，来源合法，内容客观真实，能够证明案涉房屋被用于经营酒吧事实，但并不能证明案涉房屋被被告大禹公司、大禹中卫分公司出租或出卖的事实；证据五变卖公告，来源合法，内容客观真实，但与本案无关联性，对其证明效力不予确认；证据六企业信用信息公示报告，来源合法，内容客观真实，该证据能够证明案涉房屋被他人用于经营酒吧的事实，但并不能证明案涉房屋被被告大禹公司、大禹中卫分公司出卖的事实；证据七公证书复印件，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，但该证据系被告大禹公司、大禹中卫分公司认为其超付工程款提出收回案涉房屋而形成的证据，结合原告提交的证据三中《租赁合同》（2014年7月1日签订），能够证明原告在2014年7月1日实际占有案涉房屋并将案涉房屋出租的事实；证据八证人韩某证言，来源合法，但证人证言系孤证，并不能证明被告大禹公司、大禹中卫分公司阻碍证人韩某装修的事实。被告大禹公司、大禹中卫分公司提交的证据一（2015）沙民初字第1258-2号民事裁定书,证据二（2012）卫证字第1611号《公证书》、（2014）卫证字第0245号《公证书》，证据三《借款单》、《收据》，来源合法，内容真实客观，与本案有关联性，能够证明被告大禹公司、大禹中卫分公司所主张的事实，对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月12日、2009年2月24日，原告挂靠咸阳古建集团有限公司银川分公司与被告大禹公司关联的大业公司就中卫市世纪朝阳采光顶工程、二至四层钢结构楼面工程和二、三、四层钢结构补楼面工程先后分两次签订《工程承包合同》二份，约定原告施工涉案工程，大业公司在支付工程款时代扣2%税金及工程造价、结算支付方式等事项。2009年7月28日，原告挂靠咸阳古建集团有限公司银川分公司与被告大禹公司就其发包给大业公司的大武口区万商扩建改造（4、5层钢结构）工程签订《建筑工程承包合同》一份，约定原告施工被告大禹公司涉案工程，被告大禹公司以在中卫市建成的商品房全额抵顶工程款，支付工程款时代扣2%税金及工程造价、结算支付方式等事项。另外，原告还完成了被告大禹公司及关联公司承建的的其他工程。上述工程完工后，原告与被告大禹中卫分公司就案涉工程款进行结算。2010年11月15日，被告大禹中卫分公司将农改超202#营业房（向阳C区202号营业房）以456956元、农改超302#营业房（向阳C区302号营业房）以918806元顶付原告工程款1375762元，并向原告出具《收据》两份，《收据》分别载明：今收到陈某（顶工程款）交来农改超202#营业房房款456956元、今收到陈某（顶工程款）交来农改超302#营业房房款918806元。被告大禹中卫分公司于2011年11月将上述房屋交付给了原告。2012年9月21日、2014年3月3日，被告大禹公司、大禹中卫分公司以超付工程款为由通过公证处先后向原告送达限期返还通知、告知函，告知原告到被告大禹中卫分公司处商谈返还意见及方式，并将先期预顶付给原告的向阳C区202号、302号营业房收回，但原告不认可被告大禹中卫分公司超付工程款，也不同意返还。2014年7月1日，原告与韩某签订《租房合同》一份，约定原告将向阳步行街C区商住楼202、302号营业房出租给韩某使用。后双方因故解除了上述租赁合同。另查明，案涉房屋被他人占有经营酒吧。本院认为，被告大禹中卫分公司以农改超202#营业房（向阳C区202号营业房）、农改超302#营业房（向阳C区302号营业房）向原告顶付工程款1375762元的基础法律关系是建设工程施工合同关系，并非双方就案涉房屋达成商品房买卖合同合意而形成的商品房买卖合同关系。因此，原告主张双方之间成立商品房买卖合同关系无事实依据。本案中，被告大禹中卫分公司以案涉房屋向原告顶付工程款后，将案涉房屋交付给了原告。案涉房屋交付后，被告大禹公司、大禹中卫分公司虽以超付工程款为由通过公证处先后向原告送达限期返还案涉房屋通知、告知函，但并未实际收回房屋，原告也未提交有效证据证明是由被告大禹公司、大禹中卫分公司收回房屋案涉并出租或出卖给他人，故对原告该主张本院不予确认。被告大禹中卫分公司未与原告签订商品房买卖合同，也未向原告办理产权登记手续（初始登记在被告大禹中卫分公司名下），但被告大禹公司认可已向原告完成抵顶并交付的事实，故案涉房屋的实际所有人为原告。现案涉房屋被他人占有使用，原告应当另行向侵权人提起侵权之诉。因此，原告以双方之间存在商品房买卖合同关系为由提出以上诉讼请求均不能成立，本院不予支持。根据（2015）宁0502民初583号民事判决书查明的事实，虽然原告挂靠咸阳古建集团有限公司银川分公司签订案涉工程承包合同，但工程款由大业公司或者被告大禹公司、大禹中卫分公司直接向原告支付，咸阳古建集团有限公司银川分公司并未收到工程款，且原告也不是咸阳古建集团有限公司银川分公司的职工，其仅是借用咸阳古建集团有限公司银川分公司资质分包工程的实际施工人，因此，原告作为实际施工人有权依法向被告大禹公司、大禹中卫分公司主张相应权利。故对被告辩解陈某作为原告部分主体不适格的意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条第一款、第二百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费44694元，由原告陈某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王小勇人民陪审员 任玉莲人民陪审员 范对玲二○二○年十二月十日书记员 沈丽丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。第二百七十条建设工程合同应当采用书面形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。