广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1225民初1269号 原告：罗凤花，女，汉族，1974年9月1日生，住广东省肇庆市端州区。 特别授权委托诉讼代理人：吴存姣，女，汉族，1987年8月16日生，住广东省肇庆市端州区。 被告：广西开和房地产有限公司。住所地：罗城县东门镇朝阳路下坝****，统一社会信用代码：91451225065400291E。 法定代表人：吴成村，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：黄清华，广西金益律师事务所律师。 原告罗凤花诉被告广西开和房地产有限公司（以下简称：开和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗凤花的特别授权委托诉讼代理人吴存姣、被告开和公司的特别授权委托诉讼代理人黄清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗凤花向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原、被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》，被告承担逾期交房的违约责任为9,245元（总价221,705元×1.5/10000×278日）；2、请求依法判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告2017年9月13日签订《商品房买卖合同（预售)》，被告将（2014）第2期12地块上的罗城凤凰寨生态移民小区第5幢1层5#商铺出售给原告。该房建筑面积27.43㎡,套内建筑面积26.68㎡，单价8,082.57元/㎡,总价221,705元，当天原告支付111,705元，余款110,000元向银行按揭贷款转入被告银行账户。合同第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定。双方同意按照下列方式处理。（1）逾期在60日之 内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。（2）逾期超过60日。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。”被告实际交房给原告的时间是2018年10月8日，被告已经是逾期278日交房，构成实际违约。原告起诉维护合法权益。 原告罗凤花为证明其主张，在举证期限内，向本院提交如下证据：1、牛毕村民委证明，证明罗凤花系吴存姣姨母。2、商品房买卖合同（预售），证明原、被告双方存在合同关系。 被告开和公司辩称：被告确实因施工原因造成延期交房，但并不是原告说的到10月才交房，被告在2018年6月30日已经交了房。由于原告当时不在本地，所以没有过来领房，10月才回来领房，在合同签订后交房期间由于雨水和中、高考影响拖延了一定时间，所以被告请求按照实际延迟时间支付违约金。 被告开和公司为证明其辩称，在举证期限内，向本院提交如下证据：1、凤凰寨凤栖苑收款单，证明被告已在2018年7月1日正式向原告交付房屋。2、罗城国家气象观测站2017.9.12-2018.6.30降雨量资料，证明被告因下雨可顺延工期51天。3、罗城住建局关于严禁控制中、高考期间及夜间建设工程施工噪音的通知，证明被告在施工期间因中、高考停工5天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告所举的证据，各方当事人均无异议，但对证明内容有异议。双方提供的证据能够相互佐证，形成完整的证据链，本院予以确认。被告开和公司以出让方式取得位于本县12地块的建设用地使用权，办理了国有土地使用权证。开和公司经批准在该地块上建设的商品房名称为“罗城凤凰寨生态移民小区”，取得商品房预售许可证，证号为：罗房预字（2014）第03号。2017年9月13日，原告罗凤花与被告开和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同的主要内容为：开和公司将罗城凤凰寨生态移民小区第5幢1层5＃商铺出售给罗凤花；该房建筑面积27.43㎡,套内建筑面积26 .68㎡，价款221,705元；第十一条交付时间和手续:出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房;第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理。（1）逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。（2）逾期超过60日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金；第二十一条前期物业管理：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为南宁市锐宝物业服务有限责任公司。（二）物业服务时间从2016-08-26到2019-08-26。(三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为1元/月/平方米（建筑面积）；附件九关于前期物业管理的约定：为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：本人对本临时公约内容认可，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。签订合同当天，原告支付111,705元，余款110,000元向银行按揭贷款转入被告银行账户。而开和公司未能按照合同约定2017年12月31日前交房给罗凤花。2018年10月8日，罗凤花接收开和公司交付的商品房，并交纳2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费等。经推算，从2017年12月31日起至2018年10月8日逾期交房为281天。被告庭审中称已在10月份前通知罗凤花交房，由于其在外地没有来接收，直到2018年10月8日交房给罗凤花，从自己所举证的证据中证实罗凤花交纳了2018年7月1日后的物业服务费，即认为2018年7月1日为交房时间。另外，被告认为合同签订之日至2018年6月30日，因下雨影响施工的天数为51天；因中、高考影响施工的天数为5天。庭审中经查明考点离施工场地超过3公里，罗住建发【2018】19号文规定：考场500米范围内的建筑工地禁止产生噪音的施工作业。 本院认为：原告罗凤花与被告开和公司签订的《商品房买卖合同（预售)》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。诉争双方对合同的继续履行 和违约责任均无异议，只是对逾期交房时间的确定有争议。综合原、被告的诉辩，本案争议焦点为：如何确定交房日期及违约交房天数。 一、关于确定交房日期。被告不能举证证明其在10月份前通知罗凤花交房。解读《商品房买卖合同（预售)》第二十一条和附件九，出卖人选聘南宁市锐宝物业服务公司，提供从2016年8月26日至2019年8月26日物业服务，收取物业服务1元/月/㎡。买受人同意由出卖人选聘的物业服务及交纳相应的服务费。依据合同，罗凤花交给开和公司的物业服务费与2018年7月1日是否接收房屋无因果关系。被告对交房日期的辩称，无证据证实，本院不予采信，故本院确定交房时间为2018年10月8日。二、关于确定违约交房天数问题。根据合同约定，开和公司应于2017年12月31日前交房给罗凤花。而开和公司实际在2018年10月8日交房，逾期交房为281天。开和公司主张合同约定因不可抗力，出现雨天和中、高考造成逾期交房，故扣除2017年9月12日至2018年6月30日雨天51天及中、高考5天。本院认为，合同约定除不可抗力，目的是在影响如期交房延期事由发生时，开和公司可以据实延期交房。原告举证，根据罗城国家气象观测站2017年9月12日至2018年6月30日记录，中雨以上23天，连续雨天28天，连续小雨并不能影响施工，但因中雨以上确实对施工造成影响，依行业惯例在施工中遇不能施工的中雨以上可确定为不可抗力。开和公司是在逾期交房违约责任发生后，要求对在总逾期天数中扣减，故本院确定因不可抗力延期为23天，本院予以支持。其次，开和公司的施工场地超过文件规定的离考点500米，故对开和公司要求扣除5天的主张，本院不予采信。 综上，根据合同约定，计算开和公司逾期交房281天，但依合同约定和行业惯例在施工中遇不能施工的雨天，属不可抗力，应从实际逾期交房天数中扣减，计为258天（281-23）。开和公司逾期交房，已构成违约，应按合同约定承担的违约金为8,579.98元（购房款221,705元×1.5/10000/天×258天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告广西开和房地产有限公司在本判决生效后10日内支付原告罗凤花逾期交 房违约金8,579.98元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告开和公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费50元（账户：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处，逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理），上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 梁军红 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 银景可 书 记 员 韦珊林