福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1080号 原告：泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路**“海天·水岸阳光”售楼部二楼，统一社会信用代码913509015532087332。 负责人：林兴台。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：詹小英，女，1976年11月5日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区。 原告泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司（以下简称雅美物业公司）与被告詹小英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅美物业公司的委托诉讼代理人林海滨，被告詹小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅美物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告向原告支付2016年11月至2020年5月的物业服务费3617.5元及相应违约金（以被告每月应付的物业费84.13元为基数，自次月1日起按每月2%标准计算至实际还款之日）；2、被告向原告支付共用水电分摊费1954.2元；3、被告向原告支付本案一审律师费2000元。事实与理由：原告系宁德市东侨经济开发区福宁北路5号“海天·水岸阳光”小区的前期物业服务单位，自2010年6月8日至今为小区广大业主提供物业服务，被告系该小区*幢****室房屋业主。根据小区《前期物业服务合同》约定，被告作为小区业主有义务按时足额向原告支付物业管理服务费并承担公用水电分摊费。然被告并未依约履行业主义务，虽经原告多次催收，被告拒不向原告支付2016年11月至2020年5月的物业服务费3617.5元及2014年8月至2020年4月的公用水电分摊费1954.2元。庭审中，其陈述雅美物业宁德公司为本案支付律师费2000元。 詹小英辩称，其是案涉小区*幢****室的业主，是于2015年向文闽生购买的；因楼上有人将雨水排水管道进行改造，厨房污水往管道排出，污水回流造成其房子地面积水,其找物业公司处理这件事，物业公司不理，故其不交物业费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实本院认定如下： 詹小英为证明其主张，向本院提交了证据：照片及视频，证明污水回流造成房子地面积水。雅美物业公司质证认为，对证据三性有异议，照片形成时间、拍摄地点、人员无法确认与本案房屋有关；关于漏水原因有很多，不能仅凭照片就证明原告有违约行为造成其房屋漏水，物业公司的服务范围是小区的公共部位，其他是由业主自行管理。 本院审查认为，詹小英提交的照片及视频在雅美物业公司提出异议的情况下，其未提供其他证据相佐证，应承担不利后果，故该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.詹小英系宁德市东侨经济开发区海天水岸阳光小区*幢****室房产业主，该房产面积76.48平方米，系其向文闽生购买。 2.2010年6月8日，雅美物业公司（乙方）与宁德市海天房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为海天水岸阳光小区提供物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护、管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨水污水管道的疏通，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等等；甲方、业主或物业使用人应依据协议及时缴纳物业服务费用及其他合理应分摊的费用；高层带电梯住宅的物业服务费用标准为1.1元/月·㎡；物业服务费按季度收取,于每季度第一个月的5日前交纳本季度的物业服务应缴费用；若甲方、业主或物业使用人违反本合同未能按时足额缴纳物业服务费用，从逾期之日起，应按每日1‰的标准向乙方支付滞纳金，同时，乙方为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信交通费及其他相关费用等）均由该业主或物业使用人承担。2014年7月12日，雅美物业公司与文闽生签订《前期物业服务协议》，对双方的权利义务及违约责任进行约定。 3.詹小英至今尚欠雅美物业公司2016年11月至2020年5月的物业服务费3617.5元及2014年8月至2020年4月的公用水电分摊费1954.2元。 4.雅美物业宁德公司为本案花费律师费2000元。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。詹小英系案涉海天水岸阳光小区的业主，故该物业服务合同对其具有法律约束力。雅美物业公司和詹小英双方均应依约履行合同义务。本案中，雅美物业公司已履行物业管理服务义务，詹小英未依约交纳物业管理服务费及公用水电分摊费，其行为已构成违约。现雅美物业公司要求詹小英支付拖欠的物业管理服务费3617.5元和公用水电分摊费1954.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。雅美物业公司诉请詹小英支付按月2%的标准计算的违约金。由于前期物业服务合同约定滞纳金按日1‰计算，过分高于詹小英的逾期支付物业服务费给雅美物业公司造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定詹小英按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。故詹小英应付违约金应当以其每期应交物业管理服务费84.13元为基数，分别从次月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。雅美物业公司诉请詹小英支付其为实现本案债权支付的律师费2000元，符合合同约定，于法不悖，予以支持。詹小英辩称雅美物业公司未尽到物业管理服务义务，但其提供的证据不足以证明，应承担不利后果，该辩称本院不予采纳。如詹小英能够提供证据证明因物业公司不履行物业服务合同约定的义务造成其经济损失的，可另行主张赔偿，但不能拒付物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告詹小英应于本判决生效之日向原告泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司支付尚欠的2016年11月至2020年5月的物业服务费3617.5元及违约金（以其每期应交未交的物业管理服务费84.13元为基数，分别从次月1日起至款项实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）； 二、被告詹小英应于本判决生效之日向原告泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司支付尚欠的公用水电分摊费1954.2元； 三、被告詹小英应于本判决生效之日支付泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司花费的律师费2000元； 四、驳回原告泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告詹小英负担。 本判决为终审判决。 审判员  戴志雄 二〇二〇年十二月二日 书记员  蒋雅英 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。