河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初12378号原告：刘红亮，男，1968年3月10日出生，汉族，户籍地河南省汝南县，现住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李富强，河南民青律师事务所律师。被告：赵磊，男，1978年1月8日出生，汉族，住河南省汝南县。被告：汤福顺，男，2001年4月14日出生，汉族，住河南省汝南县。第三人：吴鹏飞，女，1981年5月15日出生，汉族，住址河南省驻马店市驿城区。原告刘红亮与被告赵磊、汤福顺及第三人吴鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘红亮及其委托诉讼代理人李富强，第三人吴鹏飞到庭参加诉讼。被告赵磊、汤福顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘红亮诉称，2018年6月22日，原告与被告签订了《房产买卖合同》，该合同主要内容是“甲方拥有位于天玺3号楼东1单元1803号房产，房产交易总价为陆拾伍万元整，乙方2018年6月22日付给甲方伍拾伍万元整，剩余房款拾万元整，等甲方房产证办下来后过户给乙方，当日由乙方付给甲方”。合同签订后，原告依约将550000元付给了赵磊，履行了相应的义务，并装修居住至今。但是赵磊收到房款后，不但未将房款偿还给银行，并且隐瞒该房屋有债务纠纷的情况，致使原告受到额外的损失。原告多次找到赵磊要求其偿还银行贷款，赵磊于2019年9月19日亲笔写下保证书“保证剩余银行贷款三个月内全部还完，如逾期不还，按总房款的百分之十为违约金，房子归刘红亮所有”。同日，汤福顺出写下了担保书“因赵磊再有任何纠纷，有汤福顺来承担”。时至今日，赵磊拒绝向银行偿还房屋贷款，致使原告至今尚在替赵磊偿还房屋贷款额外支出80000多元，赵磊的行为已构成违约，应当依法向原告支付违约金，汤福顺承担连带责任。第三人协助刘红亮说明案件的情况，有利于法院查明案件的事实。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判令2018年6月22日原、被告双方签订的《房产买卖合同》有效；2、依法判令被告赵磊向原告支付违约金65000元，被告汤福顺承担连带责任。被告赵磊未到庭，也未答辩。被告汤福顺未到庭，也未答辩。第三人吴鹏飞述称，原告陈述属实，第三人一直在催促被告赵磊偿还贷款，但是被告赵磊一直没有偿还，被告汤福顺也没有履行担保义务。经审理查明，2016年10月4日，被告赵磊购买驻马店市天河置业发展有限公司开发的位于驻马店市××城区××山路与雪松大道交叉口东南侧天河.铜山公馆（暂定名）3号楼东1单元1803号房屋一套，总房款为457029元，首付款为115029元，剩余342000元办理银行按揭。2018年6月22日，原告刘红亮（买方、乙方）与被告赵磊（卖方、甲方）及驻马店市优居房产中介服务部（丙方）签订《房产买卖合同》一份，约定：一、房地产情况：甲方拥有位于驻马店市××大道与雪松路交叉口西南角，驿城区薄山路与雪松大道交叉口东南侧天玺3号楼东1单元1803号的房产，房屋所有权人为赵磊，房屋建筑面积为119.36平方米。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意该房产的交易总价为：人民币陆拾伍万元整（650000元），此价格包含该房产的相关配套设施有：水电已改、防水已做、地板砖。三、定金支付：本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币贰万元整，该定金在办理房产权变更或过户前由丙方保管。四、产权变更：1、甲、乙方双方约定于甲方房产证下来当日办理该房产产权变更或过户相关手续；2、由甲方协助乙方办理该房产产权变更或过户等相关手续；3、甲方办理该房产证之前的费用由甲方承担，等房产证下来之后过户给乙方时费用由乙方承担。五、付款方式：甲乙双方同意使用一次性付款方式付款；六、交付房屋：1、物业交割时间为2018年6月22日，甲方应向乙方完整有效的交付本合同所述房产及其他相关配套附属设施，并结清物业交割前的水、电、气、物业等相关费用；2、丙方暂押人民币贰万元整作为甲乙双方物业交割保证金（此费用丙方可以从购房定金中冲抵）。待物业全部及时、完整交割完毕，并且户口迁出后，甲方凭物业交接清单（水、电、气、物业费等）及相关收据，向丙方领取物业交割保证金；3、每逾期一天交付使用，甲方需赔付给乙方该房产交易总价的1%的违约金。……八、违约责任：如甲、乙方任何一方违反本合同约定，均由违约方向守约方分别支付本合同第二条确定的该房产交易价格的10%作为违约金，同时支付丙方全额居间服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……十二、备注：甲乙方双方约定2018年6月22日乙方付给甲方购房款伍拾伍万元整，剩余该房房款拾万元整，等甲方房产证下来之后过户给乙方当日给付甲方。甲乙丙三方签字付款合同生效等条款。合同落款处，甲方有赵磊署名并捺印，乙方有刘红亮署名并捺印，丙方有驻马店市优居房产中介服务部加盖印章。合同签订后，当日被告赵磊向原告刘红亮出具收条一份，载明“今收到刘红亮（）购驿城区铜山大道与雪松路交叉口西南角天玺3号楼东1单元1803号房款伍拾伍万元整，以刘红亮向赵磊农行62×××70转账到账为此收条生效，收款人：赵磊，身份证号：，2018.6.22号”。2018年6月23日，原告刘红亮向被告赵磊中国农业银行账户62×××70转款550000元。被告赵磊并将房屋交付给原告刘红亮居住至今。被告赵磊收到房款后，未向银行偿还剩余贷款。2019年9月19日，被告赵磊向原告刘红亮出具保证书一份，载明“我赵磊（）保证天玺3号楼东1单元1803号房剩余银行贷款三个月内全部还完，时间为2019年9月19日至2019年12月20日，如逾期不还，按总房款的百分之十为违约金，房子为刘红亮所有，保证人：赵磊，2019年9月19号”。同日，被告汤福顺向原告刘红亮出具担保书一份，载明“因赵磊再有任何债务纠纷，查封天玺3号楼东1单元1803号房，由汤福顺来承担”。后被告赵磊未偿还银行剩余贷款，现原告以诉称理由诉至本院成讼。另查明，一、因案外申请执行人高贵与被执行人赵磊房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2018）豫1702民初7406号民事判决书已经发生法律效力。本院在本案执行过程中采取了相关措施，其中：本院于2019年4月2日前往户籍地不动产登记中心查询被执行人赵磊名下的不动产登记信息，查封被执行人名下涉案房屋。2019年12月12日，本院终结本次执行。二、驻马店市优居房产中介服务部于2017年10月31日注册成立，经营者为吴鹏飞，于2018年8月9日办理注销登记。上述事实，有原告提交的相关证据及原、被告陈述在卷为据，本院据以认定。本院认为，原告刘红亮与被告赵磊签订《房产买卖合同》一份，约定被告赵磊将其购买的位于驻马店市××大道与雪松路交叉口西南角，驿城区薄山路与雪松大道交叉口东南侧天玺3号楼东1单元1803号的房产出卖给原告刘红亮，原告刘红亮与被告赵磊之间形成房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。故原告请求确认该房屋买卖合同为有效合同，本院予以支持。根据有关法律规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告在签订《房产买卖合同》后，依约向被告赵磊支付购房款550000元，而被告赵磊未按照《保证书》约定于2019年12月20日前还清涉案房屋的银行贷款，构成违约；又因《保证书》上约定：如逾期不还，按总房款的百分之十支付违约金。故原告刘红亮请求被告赵磊支付违约金65000元（650000元×10%）,既符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。关于原告刘红亮请求被告汤福顺对被告赵磊的上述债务承担连带担保责任，因被告汤福顺于2019年9月19日向原告刘红亮出具的《担保书》中约定：“因赵磊再有任何债务纠纷，查封天玺3号楼东1单元1803号房，由汤福顺来承担”。本案中，原告刘红亮未提供证据证明在被告汤福顺出具担保书后，因赵磊有其他债务而查封该房屋，故原告的该项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘红亮与被告赵磊于2018年6月22日签订的《房产买卖合同》为有效合同。二、限被告赵磊于判决生效后十日内向原告刘红亮支付违约金65000元。三、驳回原告刘红亮的其他诉讼请求。如被告赵磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费715元（已减半收取），由被告赵磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 肖 静二〇二〇年十二月十七日书记员 刘俊杰