江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初79号原告：成杰，男，汉族，1986年4月6日生，住南京市六合区。委托诉讼代理人：金澍宇，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京豪嘉味餐饮管理有限公司，住所地在南京市玄武区北门桥路****。法定代表人：陈苏州，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈松林，男，系该公司工作人员。被告：南京北嘉健康管理有限公司，，住所地在南京市秦淮区中山南路******法定代表人：董亚卉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱睿，江苏品迈律师事务所律师。原告成杰与被告南京豪嘉味餐饮管理有限公司（以下简称豪嘉味公司）、南京北嘉健康管理有限公司（以下简称北嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成杰及其委托诉讼代理人金澍宇，被告豪嘉味公司的委托诉讼代理人陈松林，被告北嘉公司的委托诉讼代理人邱睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成杰向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付返还租金233300元、铺位保证金87500元、电力增容保证金15000元、物业费5000元；2、要求被告赔偿装修损失137850元。事实和理由：被告北嘉公司是南京市玄武区北门桥**商业用房的所有权人，将该房屋出租给被告豪嘉味公司开设美食城。2019年5月16日，原告与被告豪嘉味公司签订租赁合同，承租美食城的P3、P4、P5商位用于经营餐饮，双方约定食品经营许可证、天然气开户等手续未办妥前免租期相应顺延。合同签订后，原告给付租金233300元、铺位保证金87500元、电力增容保证金15000元、物业费15000元，采购设备、进场装修，不可拆卸费用为137850元。但是涉案房屋消防验收迟迟无法通过、存在安全隐患，导致天然气无法开户，在商户催促下擅自私接天然气，但是食品经营许可证仍未办理。2019年10月23日，被告北嘉公司通知已与豪嘉味公司解除租赁合同，但是愿意继续履行其与原告合同。11月1日，双方签订租赁合同补充协议，约定自11月1日起原告与北嘉公司建立合同关系。11月14日，因未办理经营手续和没有通过消防验收，涉案房屋被迫停业整顿、封条封门。为此原告诉至法院。审理中，原告申请变更诉请：1、要求解除租赁合同的补充协议；2、原告已经支付的租金233300元、铺位保证金87500元、电力增容保证金15000元、物业费15000元合计为350800元，原告已经使用涉案商铺85天，现在要求返还285天的费用269106.85元；3、要求两被告连带赔偿经济损失137850元。被告豪嘉味公司辩称：与原告签订铺位租赁合同属实。但是没有签订补充协议，双方合同也未提前解除，也不同意解除补充协议，完全属于原告过错，现在原告要求继续履行双方合同，不应承担所谓连带付款义务。被告北嘉公司辩称：1、2019年3月14日，两被告签订物业租赁合同，被告将其北门桥路4号5幢1层出租给豪嘉味公司，合同订立后豪嘉味公司又与原告签订租赁合同，将涉案铺位出租给原告。因豪嘉味公司长期拖欠租金，被告于2019年10月10日通知豪嘉味公司解除双方合同。10月31日，豪嘉味公司及其实际控制人陈松林隐瞒未装修消防验收的情形，与被告签订协议、同意解除双方物业租赁合同。11月1日，原、被告三方签订补充协议，原告与被告自11月1日起建立新的租赁关系。两个房屋租赁合同关系相互独立，并不存在承担连带责任的请求权基础；2、原、被告订立的补充协议应当继续履行，但是被告并未承继原租赁合同中的全部权利义务，关于食品经营许可证、天然气开户及免租期等约定不应对被告产生约束力。在补充协议中明确约定，关于租赁期限、租金标准、租金支付时间、安全责任、转租条款等约定，仍对原、被告双方产生合同效力，列举上述约定条款的目的，就是并非承继原租赁合同的全部权利义务，现在食品经营许可证已办理、天然气已开通，不会影响原告正常经营；3、从未收到消防部门停业整顿通知，仅是涉案房产内部装修改造，期间仍有多家商户从事经营，消防部门并未在任何位置贴过封条，涉案房屋也无必要进行消防验收，原告正常经营活动不受影响。原告明知没有装修消防验收事实，仍与被告签订补充协议，自身应当存在严重过错。根据原、被告三方的协议约定，豪嘉味公司均应保证租赁铺位处于正常状态，应对未能进行消防验收负责，自行承担因此产生的债务，原告的装修行为是发生在其与豪嘉味公司而非与被告租期内，所产生的装修损失应由豪嘉味公司承担。本院经审理查明后认定事实如下：2019年5月16日，原告（乙方、承租方）与被告豪嘉味公司（甲方、出租方）签订一份租赁合同，双方约定：1、甲方同意将位于南京市玄武区北门桥路4号第一层P3、P4、P5铺位（实用面积108平方米）出租给乙方，用于经营羊肉面、羊肉火锅、羊肉粉丝汤、羊肉串等。租赁期为美食广场开业之日起，自2019年6月1日至2024年7月31日，合计62个月（含免租期两个月），租金共计1803375元，物业管理费为每年15000元，租金第一年（2019年8月1日至2020年7月31日）为35万，第二年、第三年也为35万元；2、首次支付第一年度8个月租金，第二次支付4个月租金，以后每半年支付一次，第一次租金于签订合同之日支付给甲方，剩余于每次到期日前一个月支付。物业管理费按年度支付，在签订合同时乙方向甲方支付首年度物业管理费15000元，以后于每次到期日前一个月支付。本合同签订时，乙方向甲方支付该商铺的保证金87500元；3、交付标准：现状交付，本合同签订前乙方已安排专人勘察、了解商铺各方面情况，乙方已认可商铺满足其经营需要。交付日为美食广场开业前的15日，甲方提供30KW供电至本楼层指定地点，如乙方认为电量不够可向甲方申请，按甲方要求进行增容、费用由乙方承担。乙方如因经营需要安装、增加、改造有关设施设备以及需对房屋进行改造的，包括但不限于空调、消防设施、隔油池、油烟管道等均由乙方自行负责并承担费用。同日，以银行转账方式原告方的“周廷园”给付被告豪嘉味公司一方的“陈苏州”商铺租金305800元；8月9日，以微信转账方式原告又给付了被告15000元，在转账账单上备注说明“追加保证金”。在被告豪嘉味公司开具的收据中载明：铺位租金为233300元（“2019.8.1-2020.3.31”），铺位保证金为87500元，电力增容费保证金15000元，物业管理费15000元（“2019.8.1-2020.7.31”）。同年5月17日，原告（甲方）与案外人江苏名象建设工程有限公司（以下简称名象公司）签订一份装饰工程合同，双方约定：工程包括装饰、电气、水暖、楼梯钢架，包括管理费、税金的总造价为157838元。原告的付款以及名象公司开具给原告的收据具体明细如下：1、6月25日、7月10日、14日和27日，以微信转账方式原告总计给付案外人“刘亚洲”4350元；7月23日，以微信转账方式原告给付“刘总”1000元。7月4日，以微信转账方式原告给付“鱼少”20000元。7月8日，以跨行汇款方式，原告给付案外人“徐成”33000元；7月15日，以银行转账方式原告方的“周廷园”给付案外人“季金华”19800元、给付案外人“徐成”27500元。上述款项合计为105650元；2、5月21日的44000元的“第一笔装修款”，6月25日的3000元“改排污管”、400元“厨房开油烟机”，7月8日的33000元“第二笔装修款”，7月10日的1600元“厨房防盗窗”，7月14日350元“厨房硬井盖”，7月15日27500元“第三笔装修款”，7月27日2000元“改造总电箱”，8月21日5000元“第四笔装修款”。上述金额合计为116850元。同年7月23日加盖南京港华酒店设备有限公司印章的一份送货单载明：收货单位为成杰（贵州山羊馆），金额为21000元;手写注明“微信收款1000、支付宝收款20000”。同年10月23日，被告北嘉公司书面告知“北门桥美食广场各位租户”：作为美食广场的所有权人，因豪嘉味公司承租一楼物业未按约定支付租金，现在已解除与豪嘉味公司签订的物业租赁合同，各租户与豪嘉味公司的租赁合同转由该公司继续履行，原合同租赁期限不变、租赁标准不变，各租户已向豪嘉味公司缴纳的租金、保证金、物业管理费、水电费等费用，该公司予以确认。同年10月27日，被告北嘉公司再次补充告知“北门桥美食广场各位租户”：1、已了解到豪嘉味公司的违法违规事实，包括：（1）在装修过程中，擅自改变物业三处承重结构，影响整栋楼的结构安全，物业部门已责令该公司整改，务必在2019年10月30日前完成支撑措施后方可继续营业；（2）装修工程未申报施工许可并进行消防验收，目前已拖欠电费及物业费10余万元；2、各租户应依据其与豪嘉味公司的租赁合同，向该公司及其实际控制人陈松林、陈苏州主张权利，要求其承担违约责任、退还剩余租金、保证金、物业管理费等费用并赔偿损失。北嘉公司已启动对豪嘉味公司的追责，在完成追责前无法与各租户签订补充协议。同年11月1日，原告（乙方）与被告北嘉公司（甲方）、豪嘉味公司（丙方）签订一份租赁合同补充协议，三方约定：1、甲方对南京市玄武区北门桥路4号5幢1-3层物业享有占有、使用、收益与处分的权利，鉴于甲方与丙方签订的物业租赁合同已于2019年10月11日解除，乙方与丙方签订的租赁合同业已终止；2、三方一致同意自2019年11月1日起甲方与乙方建立新的租赁合同关系，丙方于补充协议签订之日将乙方与丙方签订的租赁合同原件交给甲方，经乙方确认无误且甲方在合同原件上盖章确认后，关于租赁期限、租赁标准、租金支付时间、安全责任、转租条款等约定对甲乙双方产生效力；3、自2019年11月1日起，乙方应向甲方履行承租人义务并向甲方支付租金等费用，甲方不再向乙方主张其已向丙方缴纳的租金、保证金、物业管理费等费用，上述费用由甲丙双方进行结算，乙方已向丙方缴纳的款项以三方确认单为准。补充协议所附的原、被告三方签字或盖章的费用确认单载明：乙方于2019年5月16日向丙方支付保证金87500元、租金233300元、物业管理费15000元，于2019年8月7日向丙方支付电力增容费保证金15000元。由于认为消防验收未能通过且无法开业经营，原告遂于2020年1月2日诉至法院。另查明：1、（2019）宁玄不动产权第××××号证书载明：权利人为北嘉公司，房屋坐落于玄武区北门桥路4号05幢，建筑面积为4217.31平方米，所在层数为1、2、3层，来源为单位合并、分立、重组。2、2019年3月14日，豪嘉味公司（乙方）与北嘉公司（甲方）签订一份物业租赁合同，双方约定：（1）甲方出租给乙方物业的地址为北门桥路4号05幢，出租物业位于一层、建筑面积为937.4平方米。交付状态为现状交付，消防设施及设备、内部装修等工作由乙方自行完成，乙方经营活动的一切报批手续包括但不限于消防安全检查合格证、卫生许可证等手续由乙方自行负责，乙方变更物业结构的改造装修须得到甲方书面同意，装修报备的相关手续由乙方自行申报与验收，相关责任均与甲方无关；（2）物业租赁期共10年，自2019年3月12日起至2029年3月11日止，另甲方同意乙方免租期为三个月用于装修改造。租期第“1-2”年的年租金为2566000元，第“3-4”年的年租金为2771280元（每两年递增8%的方式计算）。保证金为80万元，乙方应在签订合同后当日将履约保证金交付给甲方。乙方有权在租赁期内按照合同要求对外招商和转租给次承租人。3、2019年9月29日，北嘉公司向豪嘉味公司送达了一份律师函，说明：依据3月14日的租赁合同，豪嘉味公司应于8月31日前向其支付2019年6月15日至9月14日的租金641500元，但是该公司未履行此项付款义务且已逾期一个月，现在书面催告要求即时支付，否则解除双方合同且追究违约责任。4、2019年10月10日，北嘉公司书面通知豪嘉味公司：解除双方签订的物业租赁合同，要求其支付拖欠的租金并承担违约金；收取的次承租人租金和保证金，应即时移交。5、2019年11月15日，北嘉公司（甲方）与案外人南京文涛装饰工程有限公司（乙方）签订一份南京北门桥美食广场装修工程施工合同，双方约定：工程名称为南京北门桥美食广场装修工程，地点为南，地点为南京市玄武区北门桥**为室内外装修工程，施工范围包括室外门头、室外顶地墙面、室内顶地墙及水电安装等，工程造价为180万元，需要工期为120天，具体以甲方开工通知为准。6、2019年11月14日的一张照片显示：2019年11月14日美食城两扇玻璃门的合缝处，十字交叉形粘贴了注明豪嘉味公司的两张封条，旁边另外张贴一张机打便条，说明：“店面整改暂停营业”。7、“随心查”查询截屏记录收入数额显示：2019年11月为113497.32，12月为120433.43，2020年1月为64784.48，2月为零，3月为59204.52，4月为18954.44。审理中，原告提供了2020年1月12日和4月2日的照片以及2020年7月16日的电话录音作为证据，目的是说明：2019年11月14日，美食城两个相距十米左右的玻璃门均被封闭，后续其他商户为了提供外卖服务，又将其中一门重新打开，但是公共区域部分处于装修状态，无法提供堂食服务，顾客无法正常通行。同时，原告补充表示：（1）2019年8月10日左右已将涉案商铺装修完成，从8月20日至11月13日总计85天，即是实际使用涉案商铺的经营期间。11月14日，北嘉公司告知涉案房屋整体改造，且在门口处贴上封条，导致原告在内的商户无法正常经营，加之没有经过消防验收，所以要求解除租赁关系、不再租赁涉案商铺；（2）2020年1月12日，当时美食城大门上封条已被撕掉，装修人员正在公共区域改造施工，涉案商铺以及其他商户没有再次装修，经营物品全部尚在涉案商铺。无法提供堂食服务，其他商户都是在做外卖业务，但是原告经营的是火锅生意，提供的就是堂食服务；（3）与豪嘉味公司签约时并不知道消防验收没有通过，豪嘉味公司当时表示正在办理。不论消防验收通过是否属于开业前置条件或者结果如何，涉案商铺系因被告导致无法开业经营，所以原告有权解除合同并主张违约责任；（4）在签订三方补充协议前，北嘉公司已经知道涉案商铺消防没有验收，但是仍然签订补充协议，说明已经承继豪嘉味公司的合同义务，因此在补充协议解除后应当承担不利后果。原告开业经营期间，没有消防部门通知停止经营；（5）封条上注明的是豪嘉味公司，说明是由豪嘉味公司封闭美食城大门，所以应当承担赔偿责任；房屋出租人由豪嘉味公司变更为北嘉公司，无法开业是于2019年11月1日以后，也与消防验收问题有关，所以北嘉公司也应承担连带责任；（6）在起诉时原告要求解除双方租赁合同关系，在2020年4月22日开庭审理中，法院也已要求双方办理涉案商铺返还手续，但是北嘉公司拒绝交接、坚持履约。原告为此自行清空、撤离涉案商铺，北嘉公司又于7月7日表示不予承认。针对照片以及电话录音，被告北嘉公司质证认为：2020年1月12日的照片以及电话录音认可，公共通道能够正常行走，原告停止经营是因自身经营不善而非其它原因；2020年7月16日原告方才交付涉案商铺，应承担此前的房屋占用费用；4月2日的照片不认可。被告北嘉公司提供了2020年1月21日的视频、照片作为证据，目的是说明：2020年1月21日，涉案商铺所在的美食城仍在正常营业。同时，被告补充表示：（1）涉案整幢房屋经过消防许可、已经领取不动产权证书，房屋用途并非餐饮而是酒店经营，现在二层以上就是经营酒店住宿，如果从事餐饮经营需要二次消防验收。涉案商铺的租金，原告已向豪嘉味公司缴纳至2020年4月19日，4月20日以后的租金原告当缴纳；（2）2019年11月14日消防部门现场检查后认为，原装修不符合要求、二次验收无法通过，但是没有现场检查笔录。被告于是从11月15日起对一楼公共部位进行装修改造，至2020年4月时仍未结束，但是承租商户可以开业经营；（3）消防问题并非租户正常经营必备条件，2020年3月4日原告已经领取食品经营许可证，可以正常经营。2019年11月至2020年1月以及3月，很多商户处于正常经营状态，仍有行人通道能够正常进出。针对照片、视频原告质证认为：2020年1月21日的照片真实性认可，但是原告无法提供外卖业务，仍然无法经营。上述事实有不动产权证书复印件、租赁合同、租赁合同补充协议、收据、微信转账记录、物业租赁合同、协议书、照片、转账账单、律师函、通知、食品经营许可证、装修合同、发票、“随心查”查询截屏记录以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告与被告豪嘉味签订的租赁合同、与被告北嘉公司签订的租赁补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均应合法有效，合同双方当事人应严格依照约定全面履行各自义务。关于涉案商铺的租赁合同。本院认为：1、2019年5月16日，原告与被告豪嘉味公司签订了涉案商铺的租赁合同。2019年10月23日，北嘉公司在告知美食广场的所有承租商户时表示，解除与豪嘉味公司签订的物业租赁合同，各租户与豪嘉味公司的租赁合同转由北嘉公司继续履行，原合同租赁期限不变、租赁标准不变，各租户已向豪嘉味公司缴纳的租金、保证金、物业管理费、水电费等费用，该公司同样确认；2、同年11月1日，原告与被告北嘉公司、豪嘉味公司三方签订一份补充协议，约定豪嘉味公司与北嘉公司之间的物业租赁合同于2019年10月11日解除，原告与豪嘉味公司的租赁合同同时终止履行，自2019年11月1日起北嘉公司与原告建立新的租赁合同关系，原告是向北嘉公司履行承租人的义务、支付租金等费用，原告已经给付豪嘉味公司的租金、保证金、物业管理费等费用，北嘉公司不向原告再次主张。所以，自2019年11月1日起，涉案商铺租赁合同的当事人，是作为出租人的北嘉公司与作为承租人的原告；3、同样根据三方补充协议的约定，虽然豪嘉味公司交还与原告租赁合同的原件，且北嘉公司在合同原件上盖章，但是关于租赁期限、租赁标准、租金支付时间、安全责任、转租条款等约定条款，是对原告与北嘉公司双方之间产生约束效力。但是，原告与豪嘉味公司所签租赁合同的其他条款，在已经作出上述特别约定的前提下，即是作出不予认可的明确表示，因此不应对北嘉公司产生法律效力。关于原告是否有权提前解除与北嘉公司的租赁合同。本院认为：1、原告与豪嘉味公司约定，租赁期自2019年6月1日至2024年7月31日（包含免租期两个月）。原告认为：2019年8月10日已将涉案商铺装修完成，从8月20日开始已经实际使用，被告豪嘉味公司表示正在办理消防验收手续，但是原告并不知道消防验收未能通过。在本案审理中，原告没有提供证据证实：自8月20日至10月30日经营期间，基于消防验收未能通过的问题，有关部门曾经要求原告进行停业整顿或者给予行政处罚。即整幢楼未通过消防验收的问题，在2019年11月1日前并未对原告的正常经营造成任何不利影响；2、2019年10月27日在发布的公告中，被告北嘉公司已经知道：豪嘉味公司在装修过程中擅自改变房屋承重结构，影响整栋楼的结构安全，物业部门已经责令整改，装修工程没有施工许可以及消防验收。同时，北嘉公司要求各租户向豪嘉味公司主张权利，在其对豪嘉味公司完成追责以前，无法与各租户签订补充协议。但是同年11月1日，原告、北嘉公司和豪嘉味公司三方同意签订补充协议，涉案商铺的合同主体作出变更，但是关于豪嘉味公司的违约责任以及消防验收问题，三方并未作出任何约定。所以，从北嘉公司上述前后的行为以及原告签约行为可以看出，在涉案商铺租赁一事中，应视为北嘉公司已对豪嘉味公司完成了追责，且关于整幢房屋消防没有验收的问题，在新的租赁合同关系建立时，原告应当已经明确知道。除了消防验收问题以外，由于认为整幢楼装修改造导致无法开业经营，原告是于2020年1月2日诉至法院。在2019年11月1日至2020年1月2日期间，原告也没有提供证据证实：消防验收问题是否已对原告正常经营造成不利影响；3、2019年11月14日，虽然注明豪嘉味公司的封条封住一层玻璃大门，但是由于在11月1日的三方协议中已经约定，豪嘉味公司与北嘉公司的租赁合同已于2019年10月11日解除，所以豪嘉味公司已不享有继续占有、处分美食城整幢房屋的合法依据，使用该公司封条来封闭美食城一层大门，该行为并不能够产生任何法律后果，基于与北嘉公司新的租赁合同关系，作为承租人的原告依法可以继续从事经营。2019年11月15日北嘉公司与案外人签订装修合同，装修施工的范围包括室外门头、室外顶地墙面、室内顶地墙面以及水电安装等，工期约定为120天。在本案审理中原告也认可，装修人员是在美食城的公共区域改造施工，涉案商铺以及其他商户没有装修施工，原告经营物品也未发生任何变动，同时其他商户能够对外提供外卖业务。2020年1月21日的视频、照片也可看出，2020年1月21日之时涉案商铺所在的美食城仍在正常营业。从“随心查”的记载内容同样可以看出，2019年11月涉案商铺所在的美食城各商户，仍然发生了113497.32元的经营数额，12月则是发生了120433.43元的经营数额，2020年1月经营数额虽然明显减少，但是仍有64784.48元的收入，并非原告所陈述的因为装修改造导致原告在内的承租商户完全无法正常经营。因此，2019年11月15日至2020年1月期间，由于北嘉公司装修改造整幢房屋公共区域，客观上可能导致承租商户正常经营受到影响，由于该项装修工程属于阶段性妨碍房屋使用的情形，在装修改造完成后承租商户仍然可以继续正常进行经营。至于施工期间造成承租商户经营收益的可能减少，在租赁合同继续履行的前提下，关于损失补偿问题双方完全可以协商处理，相应减少应付租金或者延长租期。关于租赁合同是否能够继续正常履行，如果原告对此非常不安且持有异议，可以要求北嘉公司就此提供适当担保；在约定装修期限届满后的合理期限内，如果涉案商铺所在整幢房屋仍未恢复正常使用状态，且北嘉公司也拒绝向原告提供适当担保的，原告可以依法解除租赁合同且要求北嘉公司承担违约责任。所以，原告认为应解除与被告北康公司租赁合同关系的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信；基于上述分析，原告应当依约继续履行、不应提前解除双方租赁合同。但在本案审理中，原告坚决要求解除租赁合同关系、不再租赁涉案商铺，且已经于2020年4月22日以后自行撤离涉案商铺，在事实上双方租赁合同已经提前终止履行，所以本院就此事实予以确认，但是原告已对被告北嘉公司构成违约、应当承担违约责任。关于租赁合同提前解除以后的费用以及损失。本院认为：1、在起诉时原告要求解除双方租赁合同关系，在2020年4月22日开庭审理中，原告仍然坚决要求解除租赁合同关系且返还涉案商铺，本院也已要求双方尽快办理涉案商铺返还手续，但是北嘉公司拒绝配合及时交接，原告为此自行清空、撤离涉案商铺。本院认为，在本院已作释明后，基于减少双方可能的不必要损失，无论是提前解除合同的违约方如何认定，北嘉公司均应及时配合原告腾退涉案商铺，且应对未及时腾退所造成的扩大损失承担相应责任。所以涉案商铺的腾退时间，本院认为以2020年4月30日为宜；2、原、被告三方协议约定，关于租赁期限、租赁标准、租金支付时间等继续具有合同效力。原告与豪嘉味公司的合同约定，租期自2019年6月1日至2024年7月31日（包含免租期两个月），租金第一年（2019年8月1日至2020年7月31日）为35万元，物业管理费每年15000元。在本案审理中，北嘉公司明确认可，涉案商铺的租金原告已缴纳至2020年4月19日。由于2020年4月时整幢房屋仍然处于装修状态，且北康公司拒不配合进行交接，所以4月20日至30日期间应作为原告免费腾退期限；3、2020年1月以后南京地区出现新冠肺炎疫情，3月以后逐渐方才恢复常态，即租赁合同在正常履行状态下，涉案商铺在2020年2月、3月和4月应处于非正常经营状态，基于公平原则承租人可以要求出租人减免租金。但是由于原告违反约定提前解除双方租赁合同，所以疫情期间所产生的租金损失应由原告自行承担；同时，在承担上述租金损失以后，原告也不应再向北嘉公司承担其它违约责任。2020年5月1日以后的租金损失，由于北嘉公司未能及时接收涉案商铺，应由北嘉公司自行承担。4、在原、被告三方协议中约定，被告北嘉公司不向原告主张其已向豪嘉味公司缴纳的租金、保证金、物业管理费等费用。补充协议所附的三方确认的费用确认单说明，原告已经支付保证金87500元、物业管理费15000元以及电力增容费保证金15000元。根据原告与被告豪嘉味的合同约定，租期是从2019年6月1日起计算，截止2020年4月30日合计租期应为11个月，原告应支付的相应物业管理费为13750元。现在原告与北嘉公司的租赁合同已经提前解除，所以剩余物业管理费1250元以及铺位保证金87500元、电力增容费保证金15000元，被告北嘉公司应返还给原告；5、关于装修损失。原告要求两被告赔偿涉案商铺装修损失的主张，由于被告豪嘉味公司已经并非租赁合同的一方当事人，且原告与被告北嘉公司新的租赁合同之所以提前解除，是由于原告擅自提前要求解除合同，应向被告北嘉公司承担违约责任，因此导致的涉案商铺装修损失，依法应由原告自行承担，故原告的该项诉请，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。综上，原告要求要求被告返还租金269106.85元、物业管理费13750元以及赔偿装修损失137850元的诉请，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持；原告要求被告北嘉公司返还物业管理费1250元、商铺保证金87500元、电力增容保证金15000元的诉请，本院予以支持；原告要求被告豪嘉味公司共同承担民事责任的诉请，本院也不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成杰与被告南京北嘉健康管理有限公司于2019年11月1日签订的房屋租赁合同；二、被告南京北嘉健康管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告成杰物业管理费1250元、商铺保证金87500元、电力增容保证金15000元，合计103750元；三、驳回原告成杰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8480元，由原告负担6780元，被告南京北嘉健康管理有限公司负担1700元。原告预交案件受理费的剩余部分1700元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陈 刚人民陪审员  唐 伟二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  罗安迪