北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12403号上诉人（原审被告）：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区双花园南里****楼**103。法定代表人：盛廷会，总经理。委托诉讼代理人：杨天择，男，北京合生绿洲房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：曹鲁，男，1978年3月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：盛兰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁云博，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人曹鲁商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人合生公司的委托诉讼代理人杨天择，被上诉人曹鲁的委托诉讼代理人盛兰、鲁云博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合生公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判驳回曹鲁的诉讼请求；2．本案诉讼费及上诉费用由曹鲁承担。主要事实与理由：1．曹鲁在签订合同前的资格录入环节中未如实填报家庭子女情况，导致不动产登记中心无法为其办理产权证，合生公司电话通知曹鲁后，2019年4月18日曹鲁才补录完成，2019年11月12日不动产登记中心出具回函告知信息补录完成，2020年1月7日住建委城研中心邮件告知合生公司信息补录完成，后因疫情，产权登记机构于2020年4月份恢复办理不动产登记业务。因此，2016年12月5日至2020年1月7日的逾期办证责任均不应由合生公司承担，并且由于疫情影响导致产权登记机构无法正常办公的责任亦不应由合生公司承担。2．即使合生公司需要承担部分逾期办证的违约责任，赔偿标准也应当按照《北京市商品房预售合同》的约定执行。根据合同约定，逾期办证违约金为按自逾期之日起，每满一年，按已付房价款1%计算。首先，双方约定的违约金条款无法定无效情形及其他无效情形，应属合法有效；其次，《北京市商品房预售合同》首页已经明确：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。针对转移登记的违约责任，合生公司采取了划线的方式提请买受人注意，并且约定条款文意简单明了，并不存在对约定的第二种解释的说法；最后，在民事案件审理中应遵循当事人意思自治原则，合生公司与曹鲁均应当按照约定履行合同义务。因此，一审判决按照天数计算合生公司赔偿责任于法无据。曹鲁辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决。合生公司本应于2014年12月16日将涉案房屋交付曹鲁后的720日内，即2016年12月5日前为曹鲁取得房屋所有权证书，但是直到2020年5月6日才为曹鲁取得房屋所有权证书。合生公司作为专业机构应在720日内及时补充信息及办理证书，合生公司通知曹鲁的时间为2019年4月18日，曹鲁接到通知后积极配合、及时完成，不存在过错。曹鲁向一审法院提出诉讼请求：1．要求合生公司支付曹鲁逾期办理房屋所有权证书的违约金106442．98元（自逾期办证之日起计算至2020年5月6日，共计1248天）；2．本案诉讼费由合生公司承担。一审法院认定事实：2013年5月4日，合生公司作为出卖人、曹鲁作为买受人签订《预售合同》，约定曹鲁购买位于北京市通州区1901房屋（现变更为北京市通州区1903，以下简称涉案房屋），出卖人应在2014年10月30日前向买受人交付案涉房屋。《预售合同》第二十二条产权登记约定：“……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”此外，《预售合同》还约定了其他内容。合同签订后，曹鲁向合生公司交纳了产权代办费用1000元，已付房款为3113116元。涉案房屋于2014年12月16日交付，于2020年5月6日办理了产权登记证书。另查，上述《预售合同》范本由合生公司提供。关于合生公司主张的曹鲁应自行负担填报信息错误导致办证迟延的责任问题，合生公司提交了《家庭购房申请表》复印件、电子邮件打印件及解放军某部出具的曹鲁亲属证明复印件，曹鲁对上述证据真实性均不予认可。关于合生公司主张涉案房屋产权登记机构自2020年1月份至四月份不办理业务一节，合生公司未提交任何证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。合生公司在收取了曹鲁交纳的产权代办费后，有义务及时为其办理产权登记证书。根据一审法院查明的事实，合生公司并未及时履行合同义务，协助曹鲁取得涉案房屋的产权登记证书，故合生公司应当承担相应的违约责任，向曹鲁支付违约金。根据合同约定，如因合生公司原因，曹鲁未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，曹鲁选择不退房的情况下，自逾期之日起，每满一年，合生公司向其支付已付房价款1%的违约金。合生公司实际于2014年12月16日将涉案房屋交付曹鲁，则曹鲁最迟应于2016年12月5日取得房屋所有权证，而曹鲁实际于2020年5月6日取得房屋所有权证，已逾期1247天。对于合生公司有关因曹鲁填报家庭信息有误应自负相应责任及产权登记部门停止办公期间应免责的辩解意见，均证据不足，且合生公司所主张之情形均属于迟延履行办证义务期间发生之情形，故对其该两项辩解意见，一审法院均不予采纳。合同中关于逾期办理房屋所有权证违约金的条款，双方对此条款理解存在争议，曹鲁认为此条款约定了违约金数额标准为已付购房款年1%，但逾期办证的整个期间合生公司均应当支付违约金，合生公司则认为应逾期每满一年才需支付违约金、不满一年不支付违约金。对此，一审法院认为，从该条款的上下文及条款本身的文意做通常理解，应为合生公司只要逾期，就应承担违约责任，且该条款系合生公司提供的格式条款，对此条款的解释应作出不利于合生公司一方的解释，故一审法院认为，曹鲁要求合生公司按照该条款约定的违约金数额标准即已付购房款年1%的标准支付整个逾期办理房屋所有权证书期间的违约金诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持，经核算曹鲁主张违约金的金额应为106357．69元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京合生绿洲房地产开发有限公司给付曹鲁逾期办理房屋所有权证书的违约金106357．69元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回曹鲁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房屋逾期办证的违约责任承担问题以及逾期办证违约金的计算方式问题。关于逾期办证的违约责任承担问题，本案中，合生公司在收取了曹鲁交纳的产权代办费后，有义务及时为其办理产权登记证书。根据查明的事实，合生公司实际于2014年12月16日将涉案房屋交付曹鲁，根据合同约定，曹鲁最迟应于2016年12月5日取得房屋所有权证，而曹鲁实际于2020年5月6日取得房屋所有权证，已逾期1247天。合生公司上诉主张曹鲁在签订合同前的资格录入环节未如实填报家庭子女情况，导致不动产登记中心无法为其办理产权证，2016年12月5日至2020年1月7日的逾期办证责任不应由合生公司承担，由于疫情影响导致产权登记机构无法正常办公的责任亦不应由其承担。对此本院认为，合生公司于2014年12月16日将涉案房屋交付曹鲁，其作为代办产权证的义务人应依约及时为曹鲁办理房屋所有权证，提示曹鲁按照要求补填信息及补交材料，但合生公司并未在约定时间内完成办理，其所主张之情形均属于迟延履行办证义务期间发生之情形，故本院对其此项上诉意见不予采信。关于逾期办证违约金的计算方式问题，合生公司上诉主张根据合同约定应逾期每满一年才需支付违约金、不满一年不支付违约金，曹鲁认为逾期办证的整个期间均应当支付违约金。对此本院认为，该条款系合生公司提供的格式条款，对此条款的解释应作出不利于合生公司一方的解释，即合生公司应按照实际违约天数支付违约金，该解释也更符合公平原则。本院对一审法院核算的违约金数额予以确认。综上所述，合生公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2044元，由北京合生绿洲房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年十二月三十日法官助理 王 菲书 记 员 张旭燃书 记 员 高明晓