河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19590号原告姜冬锋，男，汉族，1977年12月28日出生，住河南省商丘市。原告贺静静，女，汉族，1977年8月16日出生，住河南省商丘市。二原告共同委托代理人宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。被告宋永军，男，汉族，1965年9月5日出生，住河南省商丘市。被告刘家仁，男，汉族，1950年2月15日出生，住郑州市金水区。被告刘家广，男，汉族，1945年2月5日出生，住郑州市金水区。被告宋永军、刘家仁、刘家广委托代理人赵玉印、许帅，河南宇法律师事务所律师。被告河南白鹅实业有限公司，住所地原阳县产业集聚区，组织机构代码565125097。法定代表人李志强。被告刘晓国，男，汉族，1972年3月14日出生，住郑州市。被告李志强，男，汉族，1977年12月15日出生，住河南省开封市尉氏县。被告梁永军，男，汉族，1963年8月25日出生，住商丘市。被告赵娟，女，汉族，1964年1月26日出生，住商丘市。被告张艳，女，汉族，1963年1月28日出生，住河南省商丘市睢阳区。被告王海亮，男，汉族，1963年1月25日出生，住商丘市睢阳区。原告姜冬锋、贺静静诉被告宋永军、刘家仁、刘家广、河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、梁永军、赵娟、张艳、王海亮案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜冬锋、贺静静及其委托代理人宋鹏帅、被告宋永军、被告宋永军、刘家仁、刘家广共同委托代理人赵玉印到庭参加诉讼，被告河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、梁永军、赵娟、张艳、王海亮经本院依法传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月13日，刘保灵、张艳将该房屋卖给姜冬锋、贺静静，双方签订了《房屋买卖合同书》，以上交易通过商丘鑫苑房产信息咨询有限公司提供中介服务并且在《房屋买卖合同书》上见证人处进行盖章确认。签订合同当天姜冬锋、贺静静将合同约定的56万元房款全部支付至刘保灵、张艳，刘保灵向姜冬锋出具56万元的《收条》一份。合同签订后2016年3月23日，该房屋交电费的用户变更为贺静静，同时中间一直是姜冬锋、贺静静缴纳的水电费，姜冬锋、贺静静有充足证据证明自2016年3月至今一直居住在该房屋。姜冬锋、贺静静购买房屋后曾希望将该房屋过户至本人名下，但是因为相关原因无法及时办理过户，导致房屋房产证上登记的是刘保灵，后因刘保灵去世等原因更加无法顺利办理。故刘保灵、张艳已经将该房屋转让给姜冬锋、贺静静，以上通过房本归属、水电费缴纳主体、房屋占有使用情况等都能完全证明姜冬锋、贺静静是房屋实际所有权人。因相关原因导致《房屋买卖合同书》双方无法及时办理过户，导致该房屋被郑州市金水区人民法院在（2016）豫0105执9497号、（2017）豫0105执恢494号执行案件中裁定查封了该房屋，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定可知，姜冬锋、贺静静作为房屋实际所有人有权对该房屋执行行为提出异议，并且有权要求解除该房屋的查封，终止对该房屋的执行，刘保灵、张艳也有义务配合姜冬锋、贺静静办理该房屋过户。综上，请求贵院依法查明本案事实，维护房屋实际所有人的合法权益不受侵犯，积极引导申请执行人采取合理合法的执行手段，寻找其他有效的财产线索，请求贵院能够依法支持姜冬锋、贺静静的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院停止对坐落于河南省商丘市××北海路南××东供销社家属院北数二排西数第二户101（权利编号00153606）的房产（以下简称“该房屋”）的强制执行，并解除该房屋的查封；2、本案诉讼费等一切费用由被告承担。被告宋永军、刘家仁、刘家广辩称：原告的诉讼请求不能成立，其提供的证据不足以排除法院对案涉房屋的强制执行。一、原告提交的《房屋买卖合同》、刘保灵出具的收条、出具的证明，真实性无法确认，不能作为认定事实的有效证据。原告提交的银行凭证，不能证明是向刘保灵、张艳支付的购房款、且数额与合同约定的购房款不符。原告提交的证据也不足以证明其已合法占有案涉房屋。二、案涉房屋是两层半的连排别墅，建筑面积323.5平方米，带有二十多平方的小院，2016年的市值至少在二百万元以上。刘保灵、张艳在2016年3月13日前因对答辩人负有债务已被起诉，如果二人与原告签订了《房屋买卖合同》，以56万元的价格将房屋卖给原告，双方明显具有恶意串通逃避债务的嫌疑，《房屋买卖合同》应属无效。三、按照原告提供的《房屋买卖合同》内容来看，原告与刘保灵、张艳于2016年3月13日签订合同，但在长达3年时间内未办理过户手续，原告未提供证据证明非因其自身原因导致不能办理过户手续。如果刘保灵、张艳不予以协助，原告完全可以通过诉讼途径解决。原告称是由于房管政策或有关规定的原因导致不能过户，但原告并未提供其申请过户的资料及房管部门不予办理的有关文件或答复意见。故原告称案涉房屋不能过户非其自身原因的理由不能成立。退一步讲如果因案涉房屋的土地使用权系划拔不能过户，则说明该房屋不允许买卖，《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定亦属无效。原告明明知道案涉房屋不允许买卖，应承担所产生的后果。被告河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、梁永军、赵娟、张艳、王海亮均未答辩。经审理查明：原告宋永军、刘家仁、刘家广诉被告河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、梁永军、赵娟、刘保灵、张艳、王海亮民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月12日作出﹙2016﹚豫01**民初293号民事判决书，判决如下：一、被告河南白鹅实业有限公司本判决生效后十日内支付原告宋永军、刘家仁、刘家广借款本金506.95万元及逾期利息（以所欠本金为基数，按照月息2%自2014年3月8日计算至本判决确定的还款之日）。二、被告刘晓国、李志强、刘保灵、张艳、梁永军、赵娟、王海亮对以上款项承担连带清偿责任。三、驳回原告宋永军、刘家仁、刘家广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69288元、公告费560元，由被告河南白鹅实业有限公司负担。该判决已于2016年10月10日发生法律效力。该案进入执行程序后，案号为（2016）豫0105执9497号、（2017）豫0105执恢494号。本院作出（2017）豫0105执恢494号执行裁定书，裁定：查封被执行人刘保灵名下位于河南省商丘市××北海路南××东供销社家属院北数二排西数第二户101（权利编号：00153606）的房产。2019年4月10日，本院向商丘市不动产登记交易中心送达执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以查封。商丘市房权证2014字第**房产证显示：房屋所有权人：刘保灵，共有情况：单独所有，房屋坐落睢阳区北海路南××东供销社家属院北数二排西数第二户101，登记时间：2014-12-14。附记：2014年遗失补证及面积更正，原办证日期1999年（原证房号2排2户）。姜冬锋、贺静静（买受人、乙方）与刘保灵、张艳（出卖人，甲方），见证方：商丘市馨苑房产信息咨询有限公司张坤英于2016年3月13日签订《房屋买卖合同》一份，主要内容如下：甲方刘保灵与张艳系夫妻关系，将其所有的睢阳区北海路南××东供销社家属院北数二排西数二户自建房院一处（证号00153606，户号101）以人民币560000元整（大写伍拾陆万元整）出售给乙方，房款交付日期：协议签订后一次性付清，甲方按收款时间开具收据，过户费用乙方支付，甲方无条件配合并提供相关手续，该房院如不能过户，甲乙双方按合同履行，必要时甲方配合乙方司法公正，费用乙方支付。刘保灵于2016年3月13日出具的收条写明：今收到姜冬锋房款伍拾陆万元整（睢阳区北海路南××东供销社家属院），一次性付清。原告提交的河南省农村信用社客户回单载明，原告姜冬锋及贺静静于2016年3月13日分三笔共取出303300元，向被告张艳账户存款100000元。原告提交的中国农业银行已销户活期账户明细清单载明，原告贺静静于2016年3月13日向尾号为5818的账户转账140000元。原告提交的中国工商银行借记卡账户历史明细清单载明，原告贺静静于2016年3月13日向被告张艳转账100000元。证人丁某出庭作证，称本案房产原本系其从电线杆上粘贴的广告看到卖房信息，价格56万元，其经中介公司带领看房后交了2万元定金，约定十天交够房款、签订协议，但其后来未凑够房款，就由当时为其帮工干活的姜东锋凑钱购买了该房，后中介公司将其已支付的2万元定金返还。2016年3月13日，刘保灵向原告出具收条一份，载明：今收到姜冬锋房款伍拾陆万元整（睢阳区北海路南××东供销社家属院）一次性付清。原告提交的国家电网业务单显示：业务类型：更名，受理时间：2016-03-2316:14:34，用户名称：贺静静、用电地址：农贸市场北116，备注：原用户名称：刘保灵；原用电地址：农贸市场北116。原告另提交了日期为2017年、地址为北海路税务局家属院的水费通知单，显示户名为贺静静。2020年8月25日，商丘市睢阳区新城街道办事处九州社区居民委员会出具证明，称姜东锋、贺静静自2016年3月份居住其××××路与紫荆路交叉口东南角水池铺供销社家属院北数第二排西数第二户至今。商丘市梁园区水池铺供销合作社于2020年10月12日出具证明，主要内容：商丘市××××东供销社家属院北数二排西数第二户101所在土地属于商丘市梁园区水池铺供销社，1996年5月11日经商丘县城乡建设环境保护局批准建设用地规划许可，编号96017该房屋在供销社土地名下，自2006之后就无法分割产权，故一直无法办理土地、房屋转让以及土地使用权的手续，特此证明。原告提交的编号为96017的中华人民共和国建设用地规划许可证显示，位于商平路南侧县房地产开发公司办公楼西侧，面积为16.502亩的土地，用地单位为商丘县水池铺供销社。在本院执行宋永军、刘家仁、刘家广与河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、梁永军、赵娟、刘保灵、张艳、王海亮民间借贷纠纷一案中，案外人姜冬峰、贺静静提出书面异议，本院于2020年8月19日作出（2020）豫0105执异549号执行裁定书，裁定驳回案外人姜冬峰、贺静静的异议请求，姜冬峰、贺静静遂提起本案诉讼。在本案审理过程中，原告申请撤回了对刘保灵的起诉，并申请撤回要求张艳、刘保灵协助办理房屋过户手续的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告提交的购房合同、转账、取款记录、房款收据等，可以认定原告与刘保灵、张艳签订购房合同、支付购房款的时间为2016年3月13日，原告提供的由当地社区居委会出具的证明、水电费支付证明等，可以证明房屋交付时间为2016年3月，均早于法院查封该房屋的时间，根据原告陈述及商丘市梁园区水池铺供销合作社出具的证明，本案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。故本案符合前述法定情形，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张停止对坐落于河南省商丘市××北海路南××东供销社家属院北数二排西数第二户101的房产的强制执行，本院予以支持。原告主张解除对该房屋的查封，其该项诉请不属于本案审理范围，本案不予处理。本案纠纷因被告河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、张艳、梁永军、赵娟、王海亮未履行还款义务而起，应由其承担全部诉讼费用。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于商丘市睢阳区北海路南紫荆路东供销社家属院北数二排西数第二户101的房屋。二、驳回原告姜冬锋、贺静静的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由被告河南白鹅实业有限公司、刘晓国、李志强、张艳、梁永军、赵娟、王海亮负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 艳人民陪审员  连红霞人民陪审员  王彦霞二〇二〇年十二月十六日书 记 员  史济帆