山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5899号 原告（执行案外人）：王俊鹏，男，1991年1月19日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：李海龙，山东舜翔律师事务所律师。 被告（申请执行人）：济南微融民间资本管理股份有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3BX0HU6P。 法定代表人：张学慧，董事长。 被告（被执行人）：吕本坤，男，1985年7月6日出生，汉族，住山东省齐河县。 被告（被执行人）：柴惠雯，女，1995年7月24日出生，汉族，住济南市市中区。 原告王俊鹏与被告济南微融民间资本管理股份有限公司（以下简称济南微融公司）、吕本坤、柴惠雯案外人执行异议之诉一案，王俊鹏曾于2019年1月22日提起诉讼，本院经审查作出（2019）鲁0112民初831号民事裁定，认为涉案房屋的查封为轮候预查封，并未发一实际查封效力，王俊鹏不能作为案外人对该执行标的主张实体权利，为此驳回王俊鹏的起诉。王俊鹏不服该裁定，提起上诉。济南市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）鲁01民终4884号民事裁定，认为王俊鹏提起诉讼符合法律规定的条件应予受理，并且因济南市市中区人民法院的查封已经解除，轮候查封已变为实际查封，裁定撤销一审裁定，指令济南市历城区人民法院审理。本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王俊鹏及其委托诉讼代理人李海龙到庭参加诉讼，被告济南微融公司、吕本坤、柴惠雯经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解封被告吕本坤、柴惠雯名下共有的位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王俊鹏与被告吕本坤、柴惠雯于2018年2月4日签订房屋买卖合同，约定原告以总价款130万元人民币购买被告吕本坤、柴惠雯名下共同拥有的位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城的房屋，首付80万元，房产证下发过户后再支付50万元。2018年2月4日，原告向被告支付定金2万元，2月5日原告分两次分别向被告支付了56万元、22万元，共计支付购房款80万元，完成了前期付款义务。原告得知房屋被法院查封保全，提出解封涉案房屋申请。2019年1月15日历城法院以(2019)鲁0112执异3号驳回了原告的申请。为了维护原告的合法权益，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》向法院申请解封，望予以准许。 济南微融公司、吕本坤、柴惠雯（均缺席）未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了（2019）鲁0103民初1563号民事判决书、（2019）鲁01民终11031号民事判决书、（2020）鲁0103执659号执行裁定书及房屋权属状况信息等证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月18日，吕本坤、柴惠雯与济南旺地置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201613302324号，约定由吕本坤、柴惠雯购买济南旺地置业有限公司开发建设的济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城房屋，建筑面积96.45平方米，总价款710119元。合同签订后，吕本坤、柴惠雯向兴业银行济南分行申请按揭贷款568000元，并办理了预购商品房抵押手续。至2018年1月22日，吕本坤、柴惠雯向济南旺地置业有限公司支付购房款710340元。后吕本坤、柴惠雯向相关部门支付专项维修基金11577元、契税10654.94元。 2018年2月4日，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯签订《存量房屋买卖合同》一份，约定吕本坤将上述房屋及使用车位（编号为F396）出售给王俊鹏，总价款130万元，王俊鹏于2018年2月6日之前将首付款80万元（含定金）存入吕本坤指定账户，剩余房款50万元在过户后银行发放贷款之日由银行向吕本坤直接支付。王俊鹏于同日向吕本坤支付定金2万 元，于同年2月6日向吕本坤支付购房款78万元。同年2月10日，王俊鹏实际入住该房屋。 2018年11月5日，济南微融公司诉至本院请求判令吕本坤、柴惠雯偿还借款本金75000元及利息并支付违约金，同时向本院提出财产保全申请。因涉案房屋已被济南市市中区人民法院首先查封，本院于同年11月7日作出（2018）鲁0112民初10156号民事裁定，裁定查封了上述涉案房屋，保全金额10万元，查封期限三年，并于同年11月13日向济南市国土资源局送达协助执行书，轮候预查封涉案房屋。王俊鹏提出书面异议，本院于2019年1月15日作出（2019）鲁0112执异3号执行裁定，驳回了王俊鹏的异议请求。王俊鹏对该裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，2019年1月31日，济南市市中区人民法院立案受理了原告王俊鹏与被告宗可安、吕本坤、柴惠雯、第三人兴业银行股份有限公司济南分行案外人执行异议之诉一案，该案审理中，王俊鹏于2019年8月6日将剩余购房款50万元交付济南市市中区人民法院。济南市市中区人民法院经审理认为，涉案房屋虽然尚未办理登记在吕本坤、柴惠雯名下，但已经具备合法办理初始登记的条件，未办理初始登记及过户登记非因王俊鹏的原因。根据审理查明的事实，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯在本院预查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，王俊鹏已实际占有该房屋，且王俊鹏已按照本院要求将剩余房款交付本院，王俊鹏要求解除对涉案房屋的预查封措施，有事实及法律依据，该院于2019年8月7日作出民事判决，判决解除对位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城房屋的预查封措施。宗可安对判决不服，提出上诉，济南市中级人民法院经审理于2019年12月16日作出（2019）鲁01民终11031号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 原告围绕诉讼请求依法提交了（2019）鲁0103民初1563号民事判决书、（2019）鲁01民终11031号民事判决书、（2020）鲁0103执659号执行裁定书及房屋权属状况信息等证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月18日，吕本坤、柴惠雯与济南旺地置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201613302324号，约定由吕本坤、柴惠雯购买济南旺地置业有限公司开发建设的济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城房屋，建筑面积96.45平方米，总价款710119元。合同签订后，吕本坤、柴惠雯向兴业银行济南分行申请按揭贷款568000元，并办理了预购商品房抵押手续。至2018年1月22日，吕本坤、柴惠雯向济南旺地置业有限公司支付购房款710340元。后吕本坤、柴惠雯向相关部门支付专项维修基金11577元、契税10654.94元。 2018年2月4日，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯签订《存量房屋买卖合同》一份，约定吕本坤将上述房屋及使用车位（编号为F396）出售给王俊鹏，总价款130万元，王俊鹏于2018年2月6日之前将首付款80万元（含定金）存入吕本坤指定账户，剩余房款50万元在过户后银行发放贷款之日由银行向吕本坤直接支付。王俊鹏于同日向吕本坤支付定金2万元，于同年2月6日向吕本坤支付购房款78万元。同年2月10日，王俊鹏实际入住该房屋。 2018年11月5日，济南微融公司诉至本院请求判令吕本坤、柴惠雯偿还借款本金75000元及利息并支付违约金，同时向本院提出财产保全申请。因涉案房屋已被济南市市中区人民法院首先查封，本院于同年11月7日作出（2018）鲁0112民初10156号民事裁定，裁定查封了上述涉案房屋，保全金额10万元，查封期限三年，并于同年11月13日向济南市国土资源局送达协助执行书，轮候预查封涉案房屋。王俊鹏提出书面异议，本院于2019年1月15日作出（2019）鲁0112执异3号执行裁定，驳回了王俊鹏的异议请求。王俊鹏对该裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，2019年1月31日，济南市市中区人民法院立案受理了原告王俊鹏与被告宗可安、吕本坤、柴惠雯、第三人兴业银行股份有限公司济南分行案外人执行异议之诉一案，该案审理中，王俊鹏于2019年8月6日将剩余购房款50万元交付济南市市中区人民法院。济南市市中区人民法院经审理认为，涉案房屋虽然尚未办理登记在吕本坤、柴惠雯名下，但已经具备合法办理初始登记的条件，未办理初始登记及过户登记非因王俊鹏的原因。根据审理查明的事实，王俊鹏与吕本坤、柴惠雯在本院预查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，王俊鹏已实际占有该房屋，且王俊鹏已按照本院要求将剩余房款交付本院，王俊鹏要求解除对涉案房屋的预查封措施，有事实及法律依据，该院于2019年8月7日作出民事判决，判决解除对位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城室房屋的预查封措施。宗可安对判决不服，提出上诉，济南市中级人民法院经审理于2019年12月16日作出（2019）鲁01民终11031号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋虽然尚未办理登记在吕本坤、柴惠雯名下，但已经具备合法办理初始登记的条件，未办理初始登记及过户登记非因王俊鹏的原因。王俊鹏与吕本坤、柴惠雯在本院预查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，王俊鹏实际占有该房屋，并且王俊鹏已将剩余房款按照要求交付，故王俊鹏要求解除对涉案房屋的预查封措施，有事实及法律依据，本院依法予以支持。济南微融公司、吕本坤、柴惠雯未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 解除对位于济南市天桥区二环北路北侧万科金色悦城房屋的查封措施。 案件受理费16500元，由被告吕本坤、柴惠雯负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2019）鲁0112执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 孙 刚 人民陪审员 郝 青 人民陪审员 刘文玉 二〇二〇年十二月十日 法官 助理 张 洁 书 记 员 赵 国