江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣02民初64号 原告：绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区中心城昌南拓展区(南湖新村)办公楼**。 法定代表人:李景斌，该公司董事。 委托诉讼代理人：丛方方，国浩律师（南昌）事务所律师。 被告：林明秀，女，1950年12月13日出生，住台湾地区。 委托诉讼代理人：陈军，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱俊，上海市建纬律师事务所律师。 原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司（以下简称绿地集团景德镇公司）与被告林明秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告绿地集团景德镇公司委托诉讼代理人丛方方,被告林明秀委托诉讼代理人朱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地集团景德镇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告间签订的《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)；2、依法判令被告配合原告办理撤销绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房的备案登记手续；3、依法判令被告向原告支付违约金142233.27元;4、依法判令被告立即向原告归还绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房并支付原告商铺使用费暂定89.03万元(暂按60元/平米/月×442.93平米计至2019年7月15日，最终算至商铺实际交还之日止);5、本案诉讼费用、财产保全及保险费(如有)由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年8月30日签订《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)，约定被告购买一套原告开发的绿地景悦第20栋13号(复式店)商铺，该商铺总面积为442.93平方米，总价款为4741109元，被告采取分期付款方式支付商铺价款并于合同签订当日支付2186220元，剩余购房款2554889元须于2018年11月30日前付清。合同签订后，被告于2016年10月1日起提前接收使用所购商铺但却未履行合同约定的2554889元付款义务。原告工作人员曾多次催收，被告均置若罔闻，截至本诉状之日，被告已逾期付款约达7.5个月之久。根据合同第七条约定，被告逾期付款超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告应按累计应付款额的3％向原告支付违约金、按同地段同类房屋租金标准(暂按60元/平米/月的租金标准算)支付商铺使用费并承担原告因解除合同而支出的诉讼费、财产保全费(含保险费)等费用。鉴于被告迟迟不予支付商铺价款，致使合同目的最终无法实现，其未付清所购商铺的全部价款但却实际占有并使用原告商铺的行为已严重侵害原告合法权益。为保障原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 林明秀辩称，就原告提出的第一项诉讼请求，被告不予认可，理由是：原告基于《商品房买卖合同》第七条第二项的约定即买受人付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。但事实情况为2018年11月期间，被告通过代理律师与原告工作人员吴丽华确认收款账号中银行名称、账号信息以及银行网点联行号等汇款信息后，于2018年11月12日用境外账户向原告开立在江西银行景德镇分行的银行账户支付了剩余的2554889元购房款，由于原告未在当地外管局办理备案登记，导致该银行账户无法接受跨境人民币汇入，进而导致该笔款项无法入账原路径退还至被告付款账户。故被告已实际履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，不存在逾期付款的情形，吴丽华在付款前的沟通中明确表示该账户从境外直接支付的人民币可以接收，且未提示原告未在当地外管局办理备案登记的事实，原告无法收到购房款系由于自身过错导致，应由其自身承担履行不能的后果；就原告提出的第二项诉讼请求，被告不予认可，理由是：原告基于《商品房买卖合同》补充协议第十五条的规定，即无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起3日内一起到南昌市房产管理部门办理注销备案登记手续。但基于被告第一项诉讼主张无法成立的前提下，该《商品房买卖合同》无法解除。故被告无需配合办理撤销备案登记手续；就原告提出的第三项诉讼请求，被告不予认可，理由是：原告根据《商品房买卖合同》第七条的约定，主张被告按累计应付款额的3%向出卖人支付违约金。但根据被告的第一项的抗辩，被告已实际履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，不存在逾期付款的情形，即不构成对《商品房买卖合同》的违约。故被告不应当承担支付违约金的责任。另外违约金计算的基数也有问题，即使要求被告承担违约金，原告将累计应付款等同于合同总金额，明显扩大累计应付款的理解，加重了买受人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故累计应付款应按照作出不利于提供格式条款原告一方的解释，应该认定累计应付款为双方合同约定期限内应当付清但尚未付清的购房款即2554889元，乘以3%的话，如要计算违约金也只有76646.67元；就原告提出的第四项诉讼请求，被告不予认可，理由是：合同编号为YS00098026的《商品房买卖合同》及《补充协议》未约定与商铺使用费承担相关的内容，故原告主张无合同依据。根据原、被告双方于2016年签订的《商品房买卖合同》约定，原告承诺在2016年9月30日前将符合合同约定的商品房交付被告使用，原被告双方对于房屋的交付使用达成了合意，原告交付商铺给被告占有使用的行为系履行其合同项下义务的体现，并非被告单方面占有该商铺并进行使用。故被告对于该商铺的占有使用有合法有效的权利来源，无需向原告支付商铺使用费；就原告提出的第五项诉讼请求，被告不予认可。 绿地集团景德镇公司为支持其主张向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》(合同编号:YS00098026)，证明：原、被告双方就涉案商铺相关事宜签订合同，被告须于2018年11月30日前付清全部购房款2554889元，同时证明根据该合同附件4《补充协议》约定被告未付清款项、未支付维修基金、契税等费用及未提供齐全的办证材料情况下，办证的期限是从缴清款项开始计算；证据二、工商银行卡及建设银行卡刷卡POS单4张、收款收据3张、催告函及邮寄快递信息，证明：被告仅向原告支付首期房款2186220元，欠付原告购房款2554889元，同时证明2019年4月原告向被告发送书面催告函件要求被告限期付清余款以及主张合同解除权；证据三、住宅专项维修资金使用协议、承诺书、要求更正《商品房买卖合同》买受人及尽快办理房地产权属证书之律师函，证明：被告在未付清全部房价款的情况下提前交付使用涉案商铺；证据四、商品房买卖合同解除通知书及邮寄快递信息，证明：被告逾期付款构成根本违约，原告已依约行使合同解除权。 林明秀质证认为，证据一，《商品房买卖合同》真实性无异议，但是真正的签署日期不是2015年8月30日，这是变更后的合同，区别是买方是一个人，之前是两个人，这份合同签署的时候只签到12页，这个操作也是我方代理律师陈军来做的，签署准确时间是2018年11月份左右，关联性、合法性、证明目的不认可，但是尾款金额认可，当初写的2018年11月30日付款也是双方协商好的。对合同里面补充协议，老的合同里面办证期限是2016年9月30日；证据二，三性无异议；证据三，维修基金协议书，签字人是林忠泰，不是被告本人，这是被告儿子，签署时间是2016年10月1日，变更买受人无异议，本来是被告买给她儿子的，是原告未经被告同意变更买卖人，变更另一个人是被告没有婚姻登记的孙女，所以被告才委托代理律师陈军处理此事；证据四，真实性、合法性无异议。 针对绿地集团景德镇公司举证,林明秀质证，本院认证如下：对证据一，真实性、合法性予以确认，该《商品房买卖合同》（包括附件四合同补充协议）是原、被告签订的，双方均作为证据提交，合同连同附件共有30页，可以证实双方就涉案商铺相关事宜达成约定；对证据二，被告对其三性无异议，予以确认；对证据三，真实性、合法性予以确认，可以证实被告方对其购置涉案商铺的接收使用及后期要求更正买受人等情况；对证据四，真实性、合法性予以确认，至于能否达到原告所拟证明“被告逾期付款构成根本违约，其已依约行使合同解除权”需结合其他证据及案情实际进行评判。 林明秀为支持其主张向本院提交如下证据：证据一：《林明秀台胞证》（台胞证号:Ｆ200698446），证明：被告已明确告知原告其非大陆地区购房者的身份。被告自购房开始就如实出示了台胞证，表明其非大陆购房者的身份。原告在明知被告身份的情况下，并未告知被告有关外籍人士买房的相关限制性规定，仍与被告进行商品房买卖交易；证据二：1、《绿地国际陶瓷文化旅游城商品房订购协议》，证明：2015年，原被告双方对于案涉房屋达成了初步的认购意向，并在客户姓名处写明购房人为“林忠泰、林明秀”。2、《商品房买卖合同》（签订时间：2016年10月9日），证明：（1）购房人处写明为“林明秀、林欣怡”。（2）房屋交付约定：出卖人于2016年9月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。经原告工作人员确认，并办理了内部交付手续后，原告按照合同的约定应于2016年10月1日将房屋交付给被告占用、使用。被告基此接收并占有使用房屋是合法行为。（3）产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内（自商品房交付日期2016年10月1日后360天，即2017年9月26日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。（4）逾期办理产证登记约定：买受人不退房，出卖人按已付房款总额的日万分之一支付违约金。3、《商品房买卖合同》（合同编号:ＹＳ00098026），证明：（1）产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内自商品房交付日期2016年10月1日后360天，即2017年9月26日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。（2）逾期办理产证登记约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％支付违约金。以上证据综合证明：原被告双方存在着商品房买卖合同关系，双方就交房的时间、办理房地产产权证登记等方面作出明确规定；证据三：1、《要求更正〈商品房买卖合同＞买受人及尽快办理房地产权属证书之律函》（2018年8月16日出具），证明：（1）原告在未征得林忠泰、林明秀事先书面同意的情况下，错误地将“林欣怡”纳入购房者之一，故被告委托代理律师发送律师函，要求原告变更《商品房买卖合同》购房主体。（2）根据《商品房买卖合同》的约定，原告应于2017年9月26日前为买受人办理房地产权属证书。但截至2018年8月16日，原告仍未能为被告办理房地产权属证书，故被告委托代理律师发函请求原告在2018年9月15日前，启动办理房地产权属证书的程序。2、《绿地集团购房合同共有人变更申请表》，证明：原被告双方同意将购房人变更为“林明秀”一人。以上证据综合证明：原告在未征得林忠泰、林明秀事先书面同意的情况下，错误地将“林欣怡”纳入购房者之一，导致原被告双方需要变更《商品房买卖合同》；证据四：1、被告境外付款安排函，证明：2018年11月22日，被告通过其账户名为ＬｉｎＭｉｎｇ-ＨｓｉｕａｌｉａｓＪｅｎｎｉｆｅｒＬｉｎ，账号为ＳＧ06×××44-01的境外账户向原告开立在江西银行景德镇分行，账号为79×××69的银行账户支付了剩余2554889元购房款。2、被告代理律师与原告工作人员吴丽华的微信聊天记录，证明：2018年11月20日，被告代理律师与原告工作人员吴丽华就境外银行支付的信息进行了确认。吴丽华在沟通中明确表示该账户可以接收从境外直接支付的人民币购房款，不存在收款问题，并且原告工作人员从未提示当地外管局办理备案登记的要求。3、被告代理律师与原告工作人员江丹的微信聊天记录，证明：2018年12月17日，原告工作人员江丹通过微信告知被告代理律师购房尾款被全额退回，并被银行扣收了160元的手续费。被告代理律师于2020年3月12日前往景德镇市昌江区，拜访了江西银行景德镇分行及昌江支行。经与银行工作人员沟通了解到导致尾款被退回的真实原因为：原告的银行账户仅为人民币基本户，根据《中华人民共和国外汇管理条例》的规定，该账户不具备接收境外汇款的条件，景德镇分行也没有开通接受境外汇款的权限。以上证据综合证明：被告于2018年11月22日根据合同约定履行了尾款付款义务，但因原告自身原因导致剩余购房款无法入账，故该《商品房买卖合同》的违约责任应该由原告承担；证据五：被告代理律师与原告微信名为“璐璐”的工作人员（原告专门负责办理小业主产证事务的工作人员）的微信聊天记录，证明：被告代理律师在2019年2月25日的微信沟通中询问了“璐璐”有关台湾人办理产权初始登记所需的材料，并于2019年3月20日微信告知被告下周三将前往景德镇办理产证，并支付剩余的购房款，请求确认原告可否提供开发商需要提供的办证材料，但被其告知暂时无法办理房屋产权证登记，后续也拒绝与被告代理律师继续对接沟通。在房屋交付被告使用后，原告一直未能依约按时配合被告办理案涉房屋的房地产权属证书登记。 绿地集团景德镇公司质证认为，证据一，真实性、合法性无异议，关联性有异议，林明秀是台湾人也是中国人，不是外籍人士；证据二，真实性、合法性无异议，关联性有异议，对认购书及2016年买卖合同，产权登记人往往在订购协议中根据开发商以及房地产开发行业的惯例在正式签订合同的时候可以更名，他们都是直系亲属关系，因此原告在2016年与被告签署买卖合同的时候添加了直系孙女林欣怡名字，没有书面授意，但是是根据被告的授意才加的。同时根据合同第23页第8条第一款约定，办证的条件是交好税费等，并且合同也约定被告应当在2017年申请办理按揭手续，把剩余的购房款付清。在第二份合同中只有被告一个人名字，购房合同中第19页第8条第二款也对产权办理的时间做了最新的约定，没有办证的原因是因为被告方，原告方不就此承担交付的违约责任；证据三，真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据二中也说明为什么更名，直系亲属在正式签订合同前都可以变更，呈批单也写明了为什么更名为被告一个人，也明确了客户之间的关系，通过被告的证据足以证明签署合同的主体都由被告方来决定来授意，原告方并没有任何错误登记合同的意思表示；证据四，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告已举证被告首付款支付收据及POS单中有一笔款项1226220元，是建行卡的刷卡，持卡人是被告，该证据证明被告可以在境内付款，但是被告却选择2018年在国家外汇管制特别严的时间点，同时知晓原告作为境内企业仍坚持选择境外付款，我方认为其是有主观故意的嫌疑，即便被告支付过剩余款项，且未能成功情况下，原告并没有放弃或者允许她顺延付款，原告还是在多次沟通由被告付款未果情况下，发送书面的催送函件和解除函件，维护自身的合法权益；证据五，三性均有异议，因为原告方的产权办理没有障碍，真正办理产权的障碍是被告没有将涉案的商铺全部尾款付清及提供缴纳契税、维修基金等资料。 针对林明秀举证,绿地集团景德镇公司质证，本院认证如下：对证据一，真实性、合法性予以确认，林明秀为我国台湾地区居民，非外籍人士，其在遵守我国内地法律规定下可以购置涉案房产；对证据二，真实性、合法性予以确认，可以反映出原被告存在商品房买卖合同关系，双方就涉案商铺签订了协议、合同及对相关内容所作的约定；对证据三，真实性、合法性予以确认，可以证实被告提出对其购置涉案商铺所签《商品房买卖合同》买受人的变更及尽快办理权属证书的要求和林明秀办理共有人变更申请的手续，但仅凭该证据并不能达到所欲证明的“原告在未征得林忠泰、林明秀事先书面同意的情况下，错误地将林欣怡纳入购房者之一，导致原被告双方需要变更《商品房买卖合同》”的目的；对证据四，真实性、合法性予以确认，该证据可以证实被告曾于2018年11月22日通过境外银行将剩余购房款2554889元转账汇至原告江西银行景德镇昌江支行的银行账户及因原告收款账户不具备接收境外汇款条件而被退回，但由此并不能表明《商品房买卖合同》的违约责任在于原告；对证据五，被告并未提供其所主张的微信名“璐璐”为原告工作人员及“璐璐”身份的相关材料，亦无其他证据对此佐证，且原告质证对证据的三性均有异议，故对该证据不予采信。 结合原被告举证、质证、陈述及法院认证，查明以下事实：被告林明秀系我国台湾地区居民，案外人林忠泰、林欣怡为其儿子、孙女。2015年，原告绿地集团景德镇公司（甲方）与林明秀、林忠泰（乙方）签订《绿地国际陶瓷文化旅游城商品房定购协议》一份，约定乙方定购甲方第20栋的商铺一套，房屋总价为4732440元。定购协议签订后，林明秀于2015年8月30日支付购房定金50000元，于2015年8月31日支付购房款910000元，于2015年10月21日支付购房款1226220元，以上总计款项2186220元，其中2015年10月21日的1226220元是为林明秀本人POS机刷卡支付,另外两笔为他人代为POS机刷卡支付。2016年10月1日，绿地集团景德镇公司将涉案商铺交付给林明秀，林忠泰亦签署了住宅专项维修资金使用协议及承诺书。 2016年10月9日，绿地集团景德镇公司与署名“林明秀、林欣怡”就涉案商铺签订《商品房买卖合同》，载明买受人为林明秀、林欣怡，约定：付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2016年9月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资材报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款总额的日万分之一支付违约金，并对此进行补充约定（附件七《合同补充协议》第八条）即买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。至2018年8月16日，林明秀委托代理人上海市建纬律师事务所律师陈军向绿地集团景德镇公司发出律师函，要求绿地集团景德镇公司在2018年8月30日之前，将涉案商铺的《商品房买卖合同》（签订时间：2016年10月9日）的合同主体变更至林忠泰、林明秀二人名下或者林明秀一人名下，并在2018年9月15日之前，启动办理房产权属证书的程序。之后，陈军律师与绿地集团景德镇公司工作人员吴丽华微信沟通变更涉案商铺合同等相关事宜，2018年11月7日绿地集团景德镇公司将变更后的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)邮寄给林明秀进行签名，林明秀签名后于2018年11月20日将该合同寄回绿地集团景德镇公司。双方签订的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)约定：绿地集团景德镇公司将绿地景悦第20栋13号复式店号房（即商铺）出售给林明秀，商铺预测建筑面积共442.93平方米，总价款为4741109元，房屋交付期限为2018年12月31日前；采取分期付款方式，于2015年8月30日前支付首期房款2186220元，余款2554889元于2018年11月30日前支付。逾期付款的违约责任为逾期30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款额的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金，本条中的逾期应付款指按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；产权登记为出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《合同补充协议》第八条处理，该补充条款约定买受人办理不动产证所发生的登记费、工本费、契税、维修基金等全部费用由买受人承担，办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付手续，并按规定缴齐相关费用并提交所需由买受人提供的办理产权的资料之日起计算。如因买受人原因导致产权登记手续超过前述约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应责任，同时，出卖人有权按合同约定总价款的日万分之三要求买受人支付违约金。另《合同补充协议》第十五条约定，无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到南昌市房产管理部门办理注销备案登记相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定的总房款的万分之三支付违约金，且守约方有权单方面到房产管理部门办理注销备案登记等相关手续等。 林明秀在其委托代理律师陈军与绿地集团景德镇公司工作人员吴丽华、江丹微信沟通支付涉案商铺剩余房款事宜并确认后，于2018年11月22日通过境外银行（瑞士保盛银行有限公司）将剩余购房款2554889元转账汇至绿地集团景德镇公司江西银行景德镇昌江支行的银行账户（账号79×××69），但该款因绿地集团景德镇公司收款账户不具备接收境外汇款条件而被退回。2019年4月10日绿地集团景德镇公司向林明秀发出催告函，要求林明秀于2019年4月15日前支付剩余购房款，在林明秀未按该函支付款项情况下又于2019年4月16日向林明秀发出商品房买卖合同解除通知书。就本案双方纠纷，2019年7月26日，绿地集团景德镇公司向景德镇市昌江区人民法院提起诉讼，该院于2020年6月8日作出（2019）赣0202民初1114号民事判决，林明秀不服该判决向景德镇市中级人民法院提起上诉，本院于2020年9月24日作出（2020）赣02民终524号民事裁定，裁定撤销景德镇市昌江区人民法院（2019）赣0202民初1114号民事判决，本案由本院审理。 本院认为，林明秀是我国台湾地区居民，本案所涉台湾地区民商事纠纷，因经释明，绿地集团景德镇公司、林明秀对适用中华人民共和国内地法律处理本案争议无异议，故按内地法律进行处理。结合绿地集团景德镇公司、林明秀诉辩意见，本案存在的争议焦点为：一、绿地集团景德镇公司主张解除与林明秀签订的涉案《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)能否成立：二、若绿地集团景德镇公司主张解除上述合同成立，则其诉请被告归还涉案商铺（商品房）、配合其办理撤销备案登记手续及支付违约金、商铺使用费能否得以支持。 关于绿地集团景德镇公司主张解除与林明秀签订的涉案《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)能否成立问题。绿地集团景德镇公司与林明秀签订的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各自应按合同的约定全面履行义务。并且该《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)是对2016年10月9日签订《商品房买卖合同》的变更，故应以《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)约定的各项内容为准。绿地集团景德镇公司诉称林明秀逾期支付涉案商铺剩余购房款，而经多次催收未果，其有权按照约定单方面解除合同；林明秀则辩称，其曾于2018年11月12日用境外账户向绿地集团景德镇公司开立在江西银行景德镇分行的账户支付过剩余购房款2554889元，但因绿地集团景德镇公司未在当地外管局办理备案登记而致该款退回，其已实际履行了付款义务，不存在逾期付款的情形，并在付款前的沟通中绿地集团景德镇公司工作人员明确表示其账户可以接收从境外直接支付的人民币，没有提示其未在当地外管局办理备案登记，故无法收到剩余购房款是绿地集团景德镇公司自身过错所致，其自身应承担履行不能的后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方调解合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，双方签订的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)约定涉案商铺购房款于2015年8月30日前支付首期房款2186220元，余款2554889元于2018年11月30日前支付，逾期超过30日后，绿地集团景德镇公司有权解除合同。林明秀是于2015年11月前支付了包括购房定金在内的房款2186220元，虽其在与绿地集团景德镇公司工作人员沟通确认后于2018年11月12日用境外账户支付过剩余房款2554889元及该款因绿地集团景德镇公司账户原因而被退回，但由此并不能免除林明秀作为买受人的付款义务，其在境外账户付款不能的情况下应继续采取其他方式进行支付，且之前其在国内使用POS机刷卡支付过涉案房款，后至2019年4月10日绿地集团景德镇公司亦向林明秀发出催告函，要求其于2019年4月15日前支付剩余购房款，在林明秀又未支付的情况下，绿地集团景德镇公司2019年4月16日向其发出了商品房买卖合同解除通知书。林明秀至今未支付涉案商铺剩余购房款，现逾期已有一年之久，基于上述法律规定及合同约定，绿地集团景德镇公司有权解除合同，故其主张解除与林明秀签订的涉案《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)成立，具有事实与法律依据。至于林明秀所称需先确认涉案商铺产权是否可以办出，才会付款的问题，因双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)附件四《合同补充协议》第八条约定办理房屋所有权证的时间从买受人办理房屋交付手续，并按规定缴齐契税、维修基金等相关费用并提交需由买受人提供的办理产权的资料之日起计算，而涉案商铺的契税、维修基金等林明秀至今仍未缴纳，故对其该主张不予采纳。 关于若绿地集团景德镇公司主张解除上述合同成立，则其诉请林明秀归还涉案商铺（商品房）、配合其办理撤销备案登记手续及支付违约金、商铺使用费能否得以支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商铺已向林明秀交付且双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)亦备案登记，既然绿地集团景德镇公司诉请解除上述合同成立，而该合同附件四《合同补充协议》第十五条对合同解除后办理注销备案登记相关手续也有约定，那么其诉请林明秀归还涉案商铺、配合其办理撤销备案登记手续依法应予支持。因《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)对逾期付款的违约责任约定为出卖人因买受人逾期支付购房款而要求解除合同的，买受人按累计应付款额的3%向出卖人支付违约金，该累计应付款为合计应付款即涉案商铺总价款4741109元，而非林明秀对此辩称的违约金计算基数扩大了累计应付款的理解，加重了其责任，应为尚未付清的购房款2554889元，故对绿地集团景德镇公司诉请林明秀向其支付解除合同的违约金142233.27元（4741109元×3%=142233.27元）予以支持。林明秀已实际支付涉案商铺房款2186220元，双方合同解除后，扣减林明秀应付违约金下剩的购房款，林明秀在配合办理撤销案涉商铺的备案登记手续并在返还房屋后可要求绿地集团景德镇公司返还。至于绿地集团景德镇公司诉请的商铺使用费，双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)并未约定合同解除后林明秀应需支付的占用费，涉案商铺系是绿地集团景德镇公司依据合同向林明秀交付的，合同亦约定了林明秀逾期付款而致合同解除所应向绿地集团景德镇公司支付的违约金，而违约金性质上本身兼具惩罚性和补偿性，并且绿地集团景德镇公司无其他证据能证明其所主张商铺占用费的计算依据。因此，绿地集团景德镇公司的该诉请无事实与法律基础，依法不予支持。 综上，绿地集团景德镇公司的诉请部分成立，对其具有事实与法律依据的本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司与被告林明秀签订的《商品房买卖合同》(合同编号：YS00098026)； 二、被告林明秀于本判决生效之日起三十日内配合原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司办理撤销绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房的备案登记手续； 三、被告林明秀于本判决生效之日起三十日内向原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司支付违约金142233.27元； 四、被告林明秀于本判决生效之日起三十日内将绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房归还给原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司； 五、驳回原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52216元，由原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司负担8052元，被告林明秀负担44164元。 如不服本判决，原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林明秀可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审判长  欧阳国 审判员  刘亮常 审判员  余 佳 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  袁治中