河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初2974号原告：炊玉晓，女，1980年10月5日出生，汉族，住河南省宜阳县，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：炊拿子,系炊玉晓父亲,男,1950年6月29日出生,汉族,住河南省洛阳市涧**。代理权限为代为放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解、提起上诉、代领法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：孙振国,洛阳市宜阳县弘义法律服务所法律工作者,代理权限为一般代理.被告：河南新辉杰置业有限公司，住所地河南省信阳县浉河区五星路**。法定代表人：姚成明，该公司经理。被告：河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司，住所地宜阳县城关镇红旗东路北侧负责人：姚成明，该公司经理。被告：洛阳泰盈置业有限公司，住，住所地宜阳县城关镇人民北路（幸福树电器**）/div>法定代表人：肖芳，该公司经理。原告炊玉晓与被告河南新辉杰置业有限公司（以下简称新辉杰公司）、河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司（以下简称新辉杰宜阳分公司）、洛阳泰盈置业有限公司（以下简称泰盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案，2020年11月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告炊玉晓委托诉讼代理人炊拿子及其委托诉讼代理人孙振国，被告泰盈公司法定代表人肖芳到庭参加诉讼。被告新辉杰公司、新辉杰宜阳分公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还原告支付购买面积差比3%以内的房价款49640.55元，利息（月息6厘）26210.21元，面积误差超3%部分双赔房价款207292.84元，合计：283145.60元，并互负连带责任；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：第一被告下属分公司即第二被告和第三被告共同开发经营位于宜阳县××路北侧，锦龙大道东新都汇商业房地产。2013年5月28日，原告和第二被告签订了一份《购房协议书》，该协议约定：受让方（原告）认购新都汇2层01室商铺，建筑面积257.1㎡，房价9900元/㎡，合同总价2545587元，（原告）享受各类优惠政策后总房价1789984元。该协议同时约定双方在签订《商品房买卖合同》前必须签订《委托经营管理合同》，《委托经营管理合同》期限为5年，起始时间为2014年4月30日。双方因履行该协议产生的纠纷可提交洛阳仲裁委员会仲裁。《购房协议书》生效后，原告按照协议约定，先后五次付给第二被告（河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司）781000元。时至2014年4月25日，原告按照被告的要求，将剩余的购房尾款1008984元，全部交给第三被告（洛阳泰盈置业有限公司），至此，原告按照《购房协议书》约定的购房款1789984元，全部交付给第二被告和第三被告。原告完全履行了合同义务，并且原告按照协议约定把其所购的商铺交给第三被告由其以托管方式出租给他人，租金转交给原告。由于三被告长期没有与原告签订正式规范的《商品房买卖合同》，没有到房地产管理机关办理登记备案对原告构成为违约，原告以仲裁申请人主体和新辉杰宜阳分公司为被申请人的身份，向洛阳仲裁委员会申请仲裁，洛阳仲裁委员会于2019年9月24日作出（2018）洛仲字第283号《裁决书》以申请人与被申请人未签订规范的《商品房买卖合同》因而对房产办理相关条件及违约处罚管辖未作出约定，请求被申请人协助办理房产登记手续及承担违约金依据不足，裁决对申请人的请求不予支持。原告和第一，第二被告之间的协议因存在的相关纠纷，已经过仲裁前置程序处理。原告和第三被告与于2020年6月28日，签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条第4项载明：该商品房经测绘机构（宜阳县盛苑房产测绘有限公司）预测建筑面积234.5㎡，套内面积153.94㎡，分摊共有面积80.56㎡，第六条载明原告应付房价1632638元。原告对《商品房买卖合同》中测绘面积234.5㎡不持异议。但是，《购房协议书》中所载的建筑面积为257.1㎡，前后两份售房合同约定载明的面积相差22.6㎡（257.1㎡-234.5㎡=22.6㎡）。被告出售给原告的该套房产面积误差明显，原告是按照257.1㎡，每平方米6962.21元支付购房款（共付购房款1789984元）。按照正式规范的商品房买卖合同实际面积与购房协议所载面积不符，原告多支付购房款（1789984元-1632638元）157346元，经原告多次找被告协商，被告无意退还。三被告的行为明显已经侵犯了原告的合法权益。故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，三被告应共同承担返还原告法定的购房面积误差损失的义务。泰盈公司辩称，原告支付我公司100多万，我公司与原告已经清了，关于我公司开出的买卖合同我们是认可的，原告交的其他费用是给新辉杰公司了，我不清楚。经审理查明，2013年5月19日新辉杰宜阳分公司为炊玉晓出具收据一张，载明收到炊玉晓新都汇VIP办卡基金1000元。2013年5月19日新辉杰宜阳分公司为原告出具收据一张载明收到新都汇选铺诚意金3万元。2013年5月28日，原告与新辉杰宜阳分公司签订购房协议书，买方炊玉晓认购2层01室。建筑面积257.1平方米。单价9900元/米。合同总价2545587元，优惠后房款为1789984元。付款方式为一次性付款，买受方须于签订购房协议书之日起七日内，付清全部款项。双方因履行本协议产生纠纷，可提交洛阳市仲裁委员会仲裁。2013年5月28日新辉杰宜阳分公司为原告出具收据一张，载明收到新都汇购铺定金5万元（现金）。2013年6月27日新辉杰宜阳分公司为原告出具收据一张，载明收到新都汇购铺款50万元（刷卡）。2013年6月20日新辉杰宜阳分公司为原告出具收据一张，载明收到新都汇购铺款20万元（刷卡）。2014年4月25日泰盈公司为原告出具收据一张载明收到炊玉晓新都汇购铺款1008984元，刷卡1008600元，现金384元。2020年6月28日，原告与被告泰盈公司签订《商品房买卖合同》，其中约定以下相关内容：原告购买被告位于宜阳县新都××购物广场××单元××房产。该商品房的房产测绘机构为宜阳县盛苑房产测绘有限公司，其预测建筑面积为234.5平方米，其中套内面积153.94平方米，分摊公有面积80.56平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6962.21元，总价款1632638元。签订本合同前，买受人向出卖人支付定金20000元，该定金于交首付款时抵作商品房价款。买受人采用一次性付款，应当于2020年6月25日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积大于预测面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补且不计息。另查明，炊玉晓与新辉杰宜阳分公司、新辉杰公司产生纠纷，炊玉晓向洛阳市仲裁委员会申请仲裁。2019年8月1日洛阳仲裁委员会作出（2018）洛仲字第283号裁决书，裁决书认为双方在签订购房协议书的同时均明知，购买该房屋最终要签订规范的商品房买卖合同，商品房买卖合同对办理房产证的期限及逾期的处罚等会作出明确约定。炊玉晓请求新辉杰宜阳分公司、新辉杰公司协助办理房产登记手续及承担违约金依据不足，裁决对炊玉晓的仲裁请求不予支持。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行权利义务。关于案涉房产面积是否存在误差的问题，商品房买卖合同应作为确定双方权利义务的依据，原告以购房协议书载明的面积主张房屋面积误差赔偿的请求不予支持。但本案中商品房买卖合同上载明的面积为234.5平方米，房屋价款1632638元，但被告泰盈公司收到炊玉晓1008984元，新辉杰宜阳分公司收到炊玉晓781000元，二被告收到炊玉晓购房款共计1789984元，比商品房买卖合同上载明的购房款多157346元，对于多收取的购房款应退还给原告炊玉晓。关于承担退还购房款的主体，泰盈公司辩称其系承接新辉杰公司，炊玉晓前期费用是交给新辉杰公司于泰盈公司无关。对此，本院认为，泰盈公司仅收到炊玉晓1008984元购房款，但在签订合同时合同上载明一次性付清房款1632638元，说明其认可新辉杰公司收取购房款，故对泰盈公司该辩称不予采纳，应由泰盈公司承担退还购房款的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告洛阳泰盈置业有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告炊玉晓购房款157346元；二、驳回原告炊玉晓其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2974元，由被告洛阳泰盈置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨小红二〇二〇年十二月十七日书记员  杨怡丹