贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初4049号原告：马某某，男，汉族，生于1990年9月25日，贵州省习水县人，住习水县。委托代理人：何鑫，贵州鸿志律师事务所律师。被告：遵义圣城房地产开发有限公司（以下简称圣城房开）。住所贵州省遵义市习水县东皇街道丹霞社区**，统一社会信用代码：91520300078476965H。法定代表人：沈茂。委托代理人：胡珊瑚，贵州名城（习水）律师事务所律师。委托代理人：倪娇，贵州名城（习水）律师事务所实习律师。委托代理人：陆安超，公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司习水支行（以下简称建行习水支行）。。住所遵义市习水县杉王路杉王壹号1-1-1统一社会信用代码：915203305566263403。负责人：王双健。委托代理人：张某某，银行员工。原告马某某诉被告遵义圣城房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司习水支行合同纠纷一案，本院2020年9月10日收到原告诉状，于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人何鑫、被告圣城房开的委托代理人胡珊瑚、陆安超以及第三人中国建行习水支行的委托代理人张某某到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告2019年5月18日签订《商品房买卖合同》；二、判令被告返还购房首付款131314元、维修基金和代办费人民币11707元，合计143021元；三、判令被告支付原告约定退房违约金2860.42元；四、判令被告立即返还原告已偿还第三人按揭本息39533.34元（具体数额以本案判决生效之日的还款明细单为准）；五、判令解除原告与第三人于2019年6月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、判令被告返还第三人原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同》剩余借款本金并支付贷款利息（剩余贷款本息约为460000元，具体数额以本案判决生效之日的还款明细单为准）；七、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第四项诉求为“判令被告立即返还原告已偿还第三人按揭本息39589.77元”。事实及理由：2018年5月18日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平米5581.33元，总价款621314.00元价格购买被告开发建设的习水县美食商业街一期第2号楼6层6-6号商品房一套（建筑面积136.51平方米），双方在《商品房买卖合同》中约定原告以银行按揭方式付款，首付款131314元，余款490000元以银行按揭支付，约定了被告在2020年4月30日交付房屋，约定了逾期交房责任。原告依约履行交付购房款义务，支付了维修金11467元和代办费240元，并根据合同约定于2019年6月17日与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以涉案房屋作为抵押物被告作为借款保证人，在第三人处借款49万元支付被告剩余房款，第三人直接将49万元借款划入被告账户中，截止原告提起诉讼之日，原告已偿还本息39533.34元。约定交房时间届满后，被告不能交房，在原告多次主张权利后，被告又向原告承诺于2020年7月30日前交房，但期限届满一个月后仍不能交房，原告于2020年8月11日向被告发出《退房通知书》，被告收到通知后拒不退还原告购房款。综上，特诉至法院。被告辩称，一、被告未按合同约定交付房屋原因是因疫情、洪灾导致不可抗力因素影响，故不同意解除双方签订《商品房买卖合同》。二、涉案房屋现已符合交付使用条件，能够立即交付。三、不清楚原告向被告发出《退房通知书》的事实，发出时间按合同约定已超出解除合同的时间，应视为原告同意继续履行合同。第三人述称：已按照合同履行了义务，将房款给付被告，不同意解除合同。经审理认定事实如下：2019年5月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》约定：原告以每平米5581.33元，总价款621314.00元价格购买被告位于东皇镇华润大道Ｃ段习水县（建筑面积136.51平方米），被告应在2020年4月30日前向原告交付该商品房。《商品房买卖合同》十三条逾期交房责任第（2）项载明：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金……。签订《商品房买卖合同》的同日,原、被告签订了附件十二《补充协议》（甲方为被告、乙方为原告）约定：依据本合同第13条第2项的约定，甲方逾期向乙方交付房屋超过30日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同。届时乙方要求解除合同的，应于甲方逾期交付房屋第30日起的15日内向甲方提出退房的书面要求，否则视为乙方愿意继续履行本合同。2019年5月18日，原告向被告支付首付款131314元，维修金11467元、代办费240元。2020年3月18日被告发布公告，以受新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响为由，通知业主房屋交付顺延至2020年6月30日，2020年4月30日被告未交付房屋，2020年6月30日被告未交付房屋。2020年8月4日被告销售人员电话通知原告交房时间推迟到9月15日。2020年8月11日原告以邮寄方式向被告发出《退房通知书》通知被告退还原告购房款621314元、维修基金、代办费11707元、违约金12426.28元、贷款利息21838.89元，合计667286.17元。被告工作人员2020年8月12日签收。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、住房贷款明细查询、中国建设银行个人账户交易明细、《退房通知书》、顺丰速运单号、顺丰速运单号查询结果、圣城房开2020年3月18日发出的《公告》以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《补充协议》中第13条第2项的约定是对《房屋买卖合同》中逾期交付房屋情况下双方权利义务的重新约定，其效力优先于主合同，该格式合同条款是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该格式条款有效，本院予以确认。对合同主要内容的变更应经过双方当事人协商一致同意，合同的任何一方均无法独自完成合同变更，当事人变更合同的形式可以协商决定，但应与原合同的形式相一致，本案中被告发出的延期交房公告、通告，系被告向原告发出变更《商品房买卖合同》房屋交付时间的单方告知行为，主合同约定的交房时间不能因单方通知而变更，原、被告双方签订的合同为书面形式，变更合同也应采取书面形式，且原、被告双方均未提供证据证明双方对迟延交付房屋达成了一致意见，故被告交付房屋时间应认定为原合同约定时间即2020年4月30日前。合同解除权行使期限系除斥期间，除斥期间是不变期间，不因被告发出的延期交房公告、通告而中止、中断或延长原告行使合同解除权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期间，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告应依约定在2020年6月15日前行使合同解除权，原告于2020年8月11日向被告发出退房通知书已超过约定的解除权行使期限，该权利消灭，根据双方合同约定视为愿意继续履行合同，原告主张解除《商品房买卖合同》，被告当庭明确表示不同意解除，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。原告第二、三、四、五、六项诉讼请求是基于《商品房买卖合同》解除后产生的，现该合同未解除，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告马某某的诉讼请求。案件受理费10254元，由原告马某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  赵 进人民陪审员  袁昌容人民陪审员  王 勤二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  张 程