江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初11299号 原告：常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路**联发广场写字楼****，统一社会信用代码91360125067490411F。 负责人：胡尊洲，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：占荣旺，男，系该分公司员工，住南昌市红谷滩新区。 被告：唐某，男，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。 原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司与被告唐某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司委托诉讼代理人占荣旺、被告唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付莱蒙都会南区XX栋XXX室物业管理费10134.33元及违约金3040.3元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为莱蒙都会南区XX栋XXX室业主，房屋建筑面积为86.03平方米。原告与被告于2015年12月27日签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业费单价为每月每平米3.1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年11月1日起停止缴纳物业费，截至2019年12月31日欠费38个月，每月物业费金额为266.69元，共计欠缴10134.33元，同时，按约定，被告每逾期一天，原告有权按所欠费用总金额的万分之五计收违约金，则被告应承担违约金3040.3元。综上，各项请求金额合计13174.63元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告唐某辩称，被告系诉争物业业主，于2015年12月27日收房，物业费交至2016年10月31日，之后未交物业费的原因是原告未尽到职责。1.在绿化、环境卫生、安保方面，原告未按前期物业服务协议的约定尽到义务。小区存在很多违章搭建，物业未予以制止；安保方面也未做到24小时值班及巡逻，根据业主观察，外来人员进出也未做到登记和询问；消防安全责任书上约定要保障疏散通道、安全出口的畅通，但据业主对XX栋X层以下消防通道的观察，消防通道堆放杂物，造成通道不畅通。2.被告家存在渗水情况，物业工作人员多次上门查看，但一直未予以处理。综上，原告未完全履行自己的义务，不应全额收取物业费，被告未交纳2016年11月1日之后的物业费是行使同时履行抗辩权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务协议、张贴催费通知书的照片及催费短信截图、南昌晚报报道截屏图片、小区环境照片、视频资料等证据，本院认定事实如下： 原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司为位于红谷滩新区碟子湖大道999号的莱蒙都会小区南区提供前期物业服务。被告唐某系莱蒙都会小区一期XX住宅楼X单元XXX室业主，房屋建筑面积为86.03平方米。原、被告双方签订有《前期物业服务协议》一份，就莱蒙都会前期物业管理服务事宜有如下约定：1.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；2.物业管理服务质量方面，房屋外观完好整洁，设备运行状态良好、使用正常、维修及时、无损坏，小区路面整洁、无破损，标识系统完整规范、配套设施完整无损，定期消杀、垃圾及时清理、环境整洁，花草长势良好、修剪及时、无明显病害和枯死，进出小区各种车辆管理有序、无堵塞交通现象，来访车辆排列整齐、小区内不得鸣笛，有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，协助公安机关维护好小区公共秩序，保安人员熟悉小区的环境、文明值勤、训练有素、认真负责，外来人员进出小区有登记、秩序良好，创建消防安全小区、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备管理规范、完好、可随时启用，普及全民防火知识，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修维修及时；3.物业管理服务费用收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.1元计算，物业管理费按季度收取，每季度首月15日之前缴纳当季物业管理费，未按时缴纳物业管理费，每逾期一天，按所欠费用总金额的0.5‰计收违约金。前期物业服务协议还对双方权利义务、违约责任等其他事项作出了约定。被告唐某收房后，向原告交纳案涉房屋的物业费至2016年10月31日，之后案涉房屋的物业费因被告认为物业未尽到职责未向原告交纳。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。原告为小区提供了物业服务，被告作为业主也应向原告支付物业费。被告辩称原告物业服务在制止违章搭建、安保、保证消防安全通道畅通等方面存在不足，上述问题属于合同履行瑕疵，不构成根本违约，被告不能据此拒交物业费。但是，被告提交的证据能够反映出原告提供的物业服务在安保、共用部位的维护和管理等方面仍存在需要改善之处，原告作为物业服务企业应当针对被告提出的意见积极提升物业服务水平，对被告反映案涉房屋存在渗水的问题也应在物业服务职责范围内及时予以协调处理。综合本案具体情况，结合本院调解过程中原告给出的调解方案，本院对原告要求被告按3.1元/月/平方米的标准支付案涉房屋2016年11月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求予以部分支持，酌定被告向原告支付该期间物业费9441元，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、被告唐某于本判决生效之日起十日内向原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司支付莱蒙都会小区一期XX住宅楼X单元XXX室2016年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费9441元； 二、驳回原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元（已由原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司预交），由原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司负担40元，被告唐某负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  钟芬芬 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。