江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终2159号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈志华，男，1968年8月20日出生，××族，住南通市崇川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：俞成，男，1966年2月6日出生，××族，住南通市崇川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：季新，男，1963年7月1日出生，××族，住南通市崇川区。三上诉人共同委托诉讼代理人：丁兢兢，江苏紫琅律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：吴建新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾建，男，1970年12月10日出生，××族，住南通市通州区。上诉人沈志华、俞成、季新与被上诉人顾建房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈志华、俞成、季新上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误:一、一审判决认定其出租的房屋部分合法无依据。证明建筑物合法性的依据是建设批准手续，而非其他证明材料。一审庭审中，顾建未提供案涉房屋的合法建设手续。虽案涉房屋的部分是原通州市勤奋针织厂改制固定资产，但不能证明案涉房屋具有合法性，案涉出租房屋均系违法建筑。二、一审判决对其在租赁房屋中25万元装修损失未予认定不当。其承租案涉房屋后，按约将房屋改造并分割出租给袁良俊开设超市，袁良俊承租结束后将超市装饰装修部分作价25万元转让给其。经营百货超市需要进行装饰装修，其与冯建、朱海平的转租合同有明确约定，顾建也认可，一审判决仅以其未能提供证据无法评估为由不予认定显属不当。一是司法实践中标的物灭失的案件大量存在，司法机关通过其他证据均进行了价值认定；冯建诉其和顾建损害赔偿案件中，一审法院对冯建无法举证的巨额损失进行了认定。三、一审判决判令顾建承担无效合同5％的过错责任明显错误。其认可对承租顾建的违法建筑未尽到审慎注意义务存有过错，但顾建对案涉房屋的状态更清楚，顾建对租赁合同无效具有更大的过错。且顾建在租赁合同中明确向其提供出租房屋房产证或准建证明，且约定如出租后有未妥事项由顾建承担全部责任，承诺由此给其造成经济损失的，顾建负责赔偿。该约定在本案中具有两方面意义：1.顾建就房屋合法性欺骗其，应承担更大的过错责任;2.约定对无效合同后果处理，由顾建承担全部责任。本案租赁合同无效，但双方约定顾建承担合同无效责任有效。我国《合同法》第五十七条规定:“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。前述约定正是解决争议的方法。四、顾建对其将房屋转租给案外人开超市和饭店的行为是明知的。因为开设超市和饭店都需要经工商部门批准领取营业执照，营业执照的领取关键条件就是要有明确的经营场所，经营场所的备案必须经过顾建认可。其不存在擅自转租的情况，其转租行为是经过顾建同意的。因此，一审判决顾建承担无效合同及造成损失5％的责任不仅违背了事实，更违反了双方解决争议方法的约定，于法不符，是错误的。顾建辩称，案涉房屋租赁合同第七条约定，因沈志华、俞成、季新管理使用不当造成房屋及其相连设备的损失和维修的费用，由沈志华、俞成、季新承担并负责赔偿；根据第八条约定，沈志华、俞成、季新共拆除其原有厂房700平方米左右，租赁期满后其承认沈志华、俞成、季新交付的即时房屋状况，不要求恢复原状。（2014）通仁民初字第00867号判决，因沈志华、俞成、季新不服上诉到南通中院，南通中院发回重审，但到2018年一审法院未按照事实审查，按合同约定所有建筑房屋均属其所有，沈志华、俞成、季新不能成立。沈志华、俞成、季新为谋取利益而擅自转租房屋，其与沈志华、俞成、季新的财产损失都是因杨斌的液化气泄漏引发火灾所造成，其在此过程中无过错，根据过错责任原则，其在本案中不应当承担任何责任，其损失应由沈志华、俞成、季新负责全部赔偿。顾建向一审法院起诉请求：1.沈志华、俞成、季新给付2014年10月1日至2015年9月10日期间的租金17万元；2.沈志华、俞成、季新赔偿其损失1498350元。审理中，顾建增加诉讼请求：沈志华、俞成、季新支付利息，以一审法院（2014）通仁民初字第00867号民事判决确定的453350元为基数，自判决之日即2015年9月10日起至（2014）通仁民初字第00867号实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。沈志华、俞成、季新向一审法院反诉请求：顾建赔偿因租赁合同无效造成的损失暂计10万元（具体数额需待评估后确定）；如法院认为无法评估，则顾建赔偿损失105万元。一审法院认定事实：1996年5月，原通州市横港乡人民政府批准原通州市勤奋针织厂改制为股份合作制企业的申请。改制企业财产清查登记表（固定资产用）中列明的房屋建筑财产有：1.朝南房（砖瓦结构，192平方米，1984年建造）；2.朝东屋（砖瓦结构，110平方米，1984年建造）；3.楼房（砖瓦结构，405平方米，1992年建造）；4.发电间（砖瓦结构，24平方米，1984年建造）；5.厕所（砖瓦结构，12平方米，1984年建造）；6.围坪（14米）。剥离资产为土地2.45亩。1998年下半年，原通州市勤奋针织厂在其企业大门北面新建三层店面房（每层两间），在大门南面新建二层店面房（每层四间）。南通市通州区兴仁镇人民政府、兴仁镇横港社区居委会于2016年6月23日出具证明，称此次建房系响应政府创建卫生街道的号召而建造，符合当时政府创建要求。2001年9月20日，原通州市兴仁镇人民政府向原通州市华润针织厂颁发通兴建字（2001）建字02号村镇建设工程许可证，批准原通州市华润针织厂在其厂区征地内英雄河东侧、开发店面房西侧、原车间房北侧，拆除原附属用房，原地改建二层楼房1幢（占地250平方米，25米×10米，建筑面积合计500平方米）。但原通州市华润针织厂未按批准内容进行建设施工，将原资产中的厂区北侧朝南平房拆除，新建三层楼房1幢。顾建系原通州市华润针织厂的独资股东，该厂于2002年11月24日经工商局核准办理企业法人注销登记，该厂的资产、债权、债务均由顾建承担。沈志华、俞成、季新系个人合伙。2010年8月1日，顾建与沈志华、俞成、季新签订《房屋租赁合同》1份，约定顾建将位于英雄竖河东岸、团结河南岸约50-90米距离范围内共（占地）约1300平方米及地上所有建筑物（场地约300平方米、建筑物占地约1000平方米）出租给沈志华、俞成、季新使用，租赁期间为2010年10月1日至2020年9月30日；房屋结构为砖土、框架；房屋用途为商业用房；租金约定为前五年内如遇政府拆迁工程，则年租金为180000元；第六至第七年租金调整为300000元，如租赁期前五年未遇政府拆迁且能履行满第六和第七年，沈志华、俞成、季新则补付前五年租金250000元；第八至第十年，年租金按300000元支付，若能履行满10年，则补第一年至第五年租金100000元；付款方式签订合同时付30000元，交付房屋时付70000元，沈志华、俞成、季新以顾建名义改建房屋结束后，付租金80000元；第二年至第五年半年一付；第六至第十年一年一付；顾建保证上述房屋权属清楚，向沈志华、俞成、季新提供出租房屋房产证或准建证明，并保证沈志华、俞成、季新改建房屋顺利进行；顾建应当承担房屋的维修义务（新改建房屋除外），以保障沈志华、俞成、季新正常使用和安全，因沈志华、俞成、季新管理、使用不当造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由沈志华、俞成、季新负责赔偿。双方还在合同第八条对装修和改变房屋结构进行了明确约定：1.顾建同意沈志华、俞成、季新拆除南半侧（中间）原二层砖土房及其东侧传达室及楼梯过道。2.顾建同意沈志华、俞成、季新对原南半侧（西头）一间平房进行改造或拆除。3.顾建同意沈志华、俞成、季新在上述1、2中拆除范围内以及原大门向里至配电间部分之间的空地内搭建单层钢结构用房。4.顾建同意沈志华、俞成、季新对原北半侧通住二楼（框架结构房屋）楼梯通道进行拆除，改建到沈志华、俞成、季新认为合理的位置。5.顾建同意沈志华、俞成、季新对原大门南侧二层楼房底楼进行改造（西侧后墙打通）。6.租赁期满后，顾建承认被交付的即时房屋状况，不要求沈志华、俞成、季新按原状恢复。合同第十一条第2项约定，如因城市建设需要，顾建必须终止合同时，一般应提前六个月通知沈志华、俞成、季新，并就对沈志华、俞成、季新的经济损失补偿约定如下：A.租赁期内遇拆迁，顾建必须会同沈志华、俞成、季新一并参与同拆迁方的相关谈判，共同争取获得拆迁方的最大经济补偿，沈志华、俞成、季新获得其中全部对装潢及设施投入的补偿（主要包括地面、吊顶、墙面处理、照明设施、空调器等方面的装潢及设备投入和超市经营设备、设施投入）；所有房屋土建投入及其他补偿归顾建所有。B.租赁期满后，沈志华、俞成、季新不再主张该权利（移动设施可由沈志华、俞成、季新收回）。合同签订后，顾建按照合同约定向沈志华、俞成、季新交付了租赁地块及相关建筑物，建筑物包括：英雄河边南北向朝东平房1间（即改制资产清单中的朝东屋，出租前顾建曾进行改建，面积变更为205平方米），北侧三层楼房1幢（即2001年新建楼房），南侧东西向朝北二层楼房（即改制资产清单中的楼房），临街朝东南北向二层店面房（每层四间）、三层店面房（每层两间），发电间、厕所各1间。沈志华、俞成、季新按照合同第八条第1、2、3、5项的约定对顾建提供的房屋进行了改建，未办理相关审批手续。其中，拆除了南侧东西向朝北二层楼房；拆除英雄河边南北向朝东平房1间的东侧围墙，保留立柱和屋顶，用钢结构做横梁加固，用钢板做天沟将该房屋与相邻的钢结构房屋连接起来。原房屋改建后，与沈志华、俞成、季新后来自建的钢结构房屋形成一个整体。此后，沈志华、俞成、季新将上述从顾建处承租并改建的房屋及自建的钢结构房屋对外出租。临街二层、三层店面房的底层均出租给案外人使用，店面房的二层、三层未出租。其中，将临街二层店面房底层最南侧1间包括将西墙打通后扩建的房屋1间出租给杨斌开设小杨家常菜餐馆经营餐饮服务。北侧三层楼房的二层、三层未出租。其余部分于2012年4月13日出租给案外人冯建、朱海平开设超市。2014年6月16日凌晨4点43分，杨斌经营的小杨家常菜餐馆因厨房内液化气泄漏遇明火爆燃，厨房着火后蔓延至超市，造成顾建给沈志华、俞成、季新的房屋以及沈志华、俞成、季新建造的钢结构房屋受损，冯建经营的世纪华联超市被烧毁。沈志华、俞成、季新已经向顾建缴纳房屋租金至2014年9月30日。顾建诉至一审法院后，在一审法院（2014）通仁民初字第00867号案件审理中，经顾建和沈志华、俞成、季新申请，一审法院委托南通大众资产评估有限公司对受损房屋损失价值进行了鉴定，该机构于2015年4月24日作出鉴定结论：河边房屋钢结构205平方米，损失净值112750元；超市钢结构970平方米，损失净值1164000元；门面房砖混224平方米，损失净值89600元；三层楼房砖混1650平方米，损失净值132000元；空调4台，损失20000元。顾建支付鉴定评估费13000元。另查明：1.沈志华、俞成、季新与案外人冯建、朱海平签订的《房屋租赁合同》第一条第2项载明“上述房屋基础装修情况（以交房时即时状况为限）：A.室内地面装修（优质地砖铺设）及室外地面（防滑砖）铺设完成；B.顶面吊顶及灯带铺设完成；C.四台立柜式空调配置完成；D.外立面铝塑板贴面完成；E.门头及广告位整体建设完成”。2.2015年2月2日，沈志华、俞成、季新以朱海平、冯建为被告诉至一审法院，要求朱海平、冯建支付租金15万元，将承租房屋恢复原状或赔偿房屋损失（待评估后确定）。该案审理中，沈志华、俞成、季新明确要求朱海平、冯建赔偿的房屋损失为南通大众资产评估有限公司评估报告中的河边房屋、超市、三层楼房、空调的全部损失，以及门面房损失的一半。沈志华、俞成、季新申请补充鉴定装潢损失，一审法院委托南通大众资产评估有限公司对“遗漏了沈志华、俞成、季新的装修和配套设施部分”进行评估，南通大众资产评估有限公司于2015年9月29日作出《情况说明》，称“因装修和配套设施在火灾中已经被烧毁，现无法根据火灾现场进行评估”。沈志华、俞成、季新对该《情况说明》不予认可，仍坚持申请鉴定。该案尚未审理终结。3.顾建已于2016年2月将被烧毁的钢结构清理、处置。审理中，沈志华、俞成、季新陈述：其承租房屋并完成改建、建造钢结构房屋后，起初出租给案外人袁良俊开设超市，袁良俊又将部分房屋转租给了杨斌。2011年，袁良俊按照开设超市的施工标准进行了装潢，空调由袁良俊添置。袁良俊仅承租了一年便撤出，撤出时，沈志华、俞成、季新以25万元向袁良俊购买了装潢部分（含空调）。此后，沈志华、俞成、季新将超市部分租赁给冯建、朱海平，并直接与杨斌签订租赁合同。沈志华、俞成、季新主张装潢部分为：地面瓷砖1239平方米，每块规格60×60cm，单价11.50元/块；吊顶1200平方米；灯带，一楼约600盏灯，二楼约170盏灯；广场砖，约60平方米；广告牌，约90平方米；外立面贴铝塑板，约15平方米。顾建对此表示并不清楚，在火灾发生后仅看到几块广场砖，现已不存在。一审审理中，经顾建与沈志华、俞成、季新协商，确定河边房屋的损失中三分之二为顾建原房屋损失，三分之一为沈志华、俞成、季新改建的损失。本案争议焦点一，顾建与沈志华、俞成、季新于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该《解释》第一条第二款规定，乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。案涉《房屋租赁合同》签订后，顾建交付沈志华、俞成、季新的建筑物可分为三部分：第一部分，英雄河边南北向朝东平房1间，南侧东西向朝北二层楼房1幢，发电间、厕所各1间，以上房屋虽无房屋产权登记证书，顾建亦未能举证证明上述房屋已办理建设工程规划许可证，但上述房屋系原通州市横港乡人民政府批准原通州市勤奋针织厂改制为股份合作制企业时清查确定的固定资产，应认定具有合法性。第二部分，1998年建设的临街朝东南北向二层店面房、三层店面房，该建设行为未取得建设工程规划许可证。虽南通市通州区兴仁镇人民政府、兴仁镇横港社区居委会于2016年6月23日出具证明，称此次建房符合当时政府创建要求，但此证明不具备建设工程规划许可的效力，一审法院仍无法认定该部分房屋的合法性。第三部分，2001年，拆除原平房后建造的三层楼房1幢，建造时虽取得了村镇建设工程许可证，但实际未按建设工程许可建造，一审法院无法确定其合法性。据此，顾建向沈志华、俞成、季新出租的房屋，部分房屋具有合法性，部分系未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故顾建与沈志华、俞成、季新签订的《房屋租赁合同》应认定为部分有效、部分无效的合同。本案争议焦点二，顾建主张沈志华、俞成、季新支付2014年10月1日至2015年9月10日期间的租金17万元有无事实和法律依据。顾建与沈志华、俞成、季新签订的《房屋租赁合同》虽部分有效，但合同签订后，沈志华、俞成、季新拆除了南侧东西向朝北二层楼房，对英雄河边南北向朝东平房1间进行了部分改建，顾建对沈志华、俞成、季新此行为予以认可。原具有合法性的南侧东西向朝北二层楼房已灭失，英雄河边南北向朝东平房在火灾后也不具备单独使用的价值，一审法院难以依据合同约定计算该部分房屋的租金。《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。顾建出租的其他不具有合法性的房屋以及沈志华、俞成、季新未办理相关审批手续建造的钢结构房屋在2014年6月16日的火灾中部分损毁，处于无法使用的状态，且未经许可建设的房屋和钢结构烧毁后，在依法取得建设许可前不能重建，沈志华、俞成、季新客观上无法继续使用租赁物，故此后不宜认定沈志华、俞成、季新仍占有租赁物。沈志华、俞成、季新已向顾建缴纳了截至2014年9月30日房屋租金，顾建主张沈志华、俞成、季新支付此后的租金或使用费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案争议焦点三，顾建的损失范围如何确定。顾建与沈志华、俞成、季新签订的《房屋租赁合同》系部分有效、部分无效的合同。无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有效部分，因沈志华、俞成、季新的改建，部分合法房屋与改建及建造的钢结构房屋形成整体，无法区分单独使用，继续履行无法实现合同目的，应予解除。合同解除及确认无效后，沈志华、俞成、季新应当向顾建返还签订租赁合同时顾建交付的租赁物。现案涉房屋在沈志华、俞成、季新租赁使用期间，因沈志华、俞成、季新将临街店面房南侧第一间转租给次承租人杨斌经营餐馆，杨斌在经营期间引发火灾，造成顾建出租的房屋及沈志华、俞成、季新改建后的房屋在火灾中被毁损，沈志华、俞成、季新应就顾建出租的房屋的受损部分依法折价补偿。关于损失范围，南通大众资产评估有限公司对受损房屋损失价值进行了评估，沈志华、俞成、季新认为，该评估报告未考虑相关建筑的违法性，以建筑均系合法为前提进行评估，与客观不符，不能作为认定损失的依据。审理中，一审法院向评估机构南通大众资产评估有限公司质询，其表示：其受委托对火灾损失财产价值进行评估，并非对财产本身的价值进行评估，评估时并未考虑相关房屋的合法性，是否是合法建筑对评估结论并无影响，火灾发生前后，相关建筑并未因违法而被拆除。因评估内容为损失，并不考虑财产的市场因素、区位因素等，主要考虑成本，即参考市场同类建筑成本价，如钢结构部分，评估时咨询了钢结构生产企业，确定建造此类钢结构建筑的材料费用、人工费用等。评估时采取的市价法，是指建造同类建筑的市场成本价，而不是指房屋在市场中交易的价值。本次评估采取了市价法而非成本法，成本法要考虑建筑本身在建造当时所用的材料的数量、规格，成本法要考虑成新率，火灾现场无法确定原来的情况及成新率，且成新率要结合建筑年限、使用情况及现状综合考虑，仅凭年限无法确定，故无法采取成本法。评估报告中的评估价值就是指损失价值，不含残值。钢结构部分，根据当时的情况，残值很少，与清理费用相当，故没有考虑。关于空调，因火灾后无法确定品牌、新旧，当时考虑的是市场上购置一台一般的新空调的价格。对此，一审法院认为，首先，因火灾受损的房屋、钢结构等，现已被清理，已不具备重新评估的条件。其次，本案涉及的是房屋、钢结构等财产因火灾造成的损失，而非确定房屋、钢结构等财产在市场流通中的价值，无论是否具有合法性，其建造和修复成本并无差异，评估机构所作的解释具有合理性，一审法院予以采纳。根据评估报告书所列的财产范围，其中，门面房、三层楼房系出租时顾建交付的租赁物，一审法院确定损失为89600元、132000元，属于顾建的损失范围，合计221600元。河边房屋经沈志华、俞成、季新改建，经顾建与沈志华、俞成、季新协商，已确定其中三分之二系顾建的损失，三分之一系沈志华、俞成、季新的损失，一审法院不予置异，故根据评估价值，河边房屋的损失中75167元（112750元×2/3）属于顾建的损失范围。超市系沈志华、俞成、季新扩建形成的钢结构房屋，不属于顾建交付的租赁物，顾建对此亦无投入。虽沈志华、俞成、季新建造上述钢结构房屋时，拆除了顾建原拥有合法产权的二层楼房，但在签订租赁合同时，顾建准许沈志华、俞成、季新拆除，现房屋已被拆除，无法确定损失金额。顾建认为合同中约定“租赁期满后，所有房屋土建投入及其补偿归顾建所有，顾建与沈志华、俞成、季新可收回移动设施”，据此钢结构部分应属顾建所有，损失属于顾建的损失范围。对此，一审法院认为，顾建与沈志华、俞成、季新签订的《房屋租赁合同》第十一条第2项中确有房屋土建投入及其它补偿归顾建所有，沈志华、俞成、季新不再主张权利的约定，但该条是关于因城市建设需要顾建合同时的经济损失补偿的约定，现案涉《房屋租赁合同》存在部分无效情形，有效部分因火灾亦无法继续履行，并未出现该条所约定的情形，顾建依据该条约定主张钢结构部分损失归其所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，顾建的损失合计296767元。案涉《房屋租赁合同》存在部分无效情形，顾建将未取得建设工程规划许可证、未按建设工程规划许可证房屋出租，用于商业用途，应当自负一定的损失，一审法院酌情确定由顾建自负5%的损失，由沈志华、俞成、季新补偿顾建损失281929元。顾建要求沈志华、俞成、季新按照（2014）通仁民初字第00867号民事判决确定的金额及判决时间支付利息，该判决已依法被撤销，并未发生法律效力，顾建该主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。本案争议焦点四，沈志华、俞成、季新要求顾建赔偿损失有无事实和法律依据。沈志华、俞成、季新要求顾建赔偿因合同无效对其造成的损失，范围为其依据合同约定进行改建、建造钢结构房屋的损失及全部装潢损失。其他关联损失其保留向沈志华、俞成、季新主张的权利。具体构成为：钢结构依据评估报告损失为116万元左右，超市装潢为25万元，河边房屋中三分之一的损失为9万元左右，合计约150万元，要求沈志华、俞成、季新承担70%的责任，计算为105万元。一审法院认为，顾建向沈志华、俞成、季新出租的部分房屋未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设，导致案涉《房屋租赁合同》存在部分无效的情形，顾建负有一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。沈志华、俞成、季新在承租后对房屋进行改建，建造钢结构房屋并装潢，钢结构房屋及装潢在火灾中毁损且无法恢复，造成损失，应由顾建依其过错予以赔偿。但造成损失的主要原因在于案外人杨斌引起的火灾，且沈志华、俞成、季新在建造钢结构房屋时亦未取得相关建设许可，故一审法院酌情确定由顾建赔偿沈志华、俞成、季新损失的5%。关于沈志华、俞成、季新的损失范围，超市钢结构损失为1164000元，河边房屋损失的三分之一为37583元（112750元×1/3）。关于装潢部分，沈志华、俞成、季新在本案中所主张的装潢具体项目及数量，并无证据佐证，沈志华、俞成、季新与案外人朱海平、冯建签订的《房屋租赁合同》中虽就装修情况进行了约定，但据此仍不能明确装潢的面积、规格、数量等内容，现装潢部分已在火灾中毁损，评估机构无法进行评估。沈志华、俞成、季新陈述装潢部分（含空调）系以25万元向袁良俊购买而来，亦无证据佐证，一审法院难以采信。现装潢部分中空调4台经评估损失为2万元，应列入沈志华、俞成、季新的损失范围，沈志华、俞成、季新主张的其他装潢损失，一审法院难以支持。沈志华、俞成、季新损失合计1221583元，由顾建赔偿5%即61079元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，判决：一、沈志华、俞成、季新于判决发生法律效力之日起十五日内补偿顾建房屋损失281929元。二、驳回顾建的其他诉讼请求。三、顾建于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿沈志华、俞成、季新损失61079元。四、驳回沈志华、俞成、季新的其他诉讼请求。案件受理费19815元，评估费13000元，合计32815元，由顾建负担17117元，由沈志华、俞成、季新负担15698元；反诉案件受理费7125元，由沈志华、俞成、季新负担6710元，由顾建负担415元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，沈志华、俞成、季新与朱海平、冯建房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年6月17日作出(2015)通仁民初字第101号民事判决，后沈志华、俞成、季新不服该判决，上诉至本院，该案尚未审理终结。本院再查明，上诉人杨斌因与被上诉人冯建、沈志华、俞成、季新、顾建财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初6417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日作出（2017）苏06民终4824号民事判决（已生效），其中认为，根据查明事实，杨斌经营的餐馆厨房内液化气泄漏遇明火爆燃是案涉火灾的起源，其对自身经营的餐馆未尽到安全管理义务，对案涉火灾的发生存在明显过错，其应对冯建因案涉火灾所致超市火灾引起的损失承担主要的责任；沈志华、俞成、季新三人明知其违章改扩建的房屋不符合建设工程消防设计标准，仍将其分别出租给杨斌和冯建用于经营，租期内亦未对出租房屋进行消防安全监督检查，其对案涉火灾的发生及扩大存在过错，亦应承担一定的责任；顾建将不符合有关建设工程消防设计标准的房屋出租给沈志华等三人，对租期内火灾损失扩大具有过错，也应当承担一定的责任；冯建自身在未获取消防机构安全检查合格的情况下，擅自将超市投入经营，其对案涉火灾损失扩大应承担一定的责任。原审因此根据各方当事人的过错程度，对冯建因案涉事故所致的损失认定由杨斌承担60%的赔偿责任、沈志华等三人承担10%的赔偿责任，顾建承担5%的赔偿责任、冯建自身承担25%的赔偿责任，并无不当。本院认为，关于案涉英雄河边南北向朝东平房1间、南侧东西向朝北二层楼房1幢、发电间、厕所各1间的合法性问题，顾建未能提供该部分房屋的产权登记证书或者准建手续，但因上述建筑建造于乡办集体企业经营期间，时间较早，之后经主管部门清产核资，并随所在企业经改制资产剥离，一审法院鉴此认定该部分房屋具有合法性，本院予以确认。关于25万元的装修损失。沈志华、俞成、季新称以25万元向案外人袁良俊购买装潢部分（含空调），并未提供相应证据，该装潢经过数年使用，存在一定的折旧率。沈志华、俞成、季新一审提交的与案外人朱海平、冯建的房屋租赁合同对相应房屋基础装修情况进行了约定，但在该合同中亦约定以交房时即时状态为限,该房屋租赁合同证据不能直接证明沈志华、俞成、季新主张的装修实际情况及其装修损失金额的真实性。沈志华、俞成、季新虽申请司法鉴定，但一审法院咨询评估机构，在装潢部分已经毁损的情况下已不具备对火灾造成的装修损失进行鉴定的条件,无法进行评估，沈志华、俞成、季新应承担举证不能的责任。一审法院采纳评估机构出具的鉴定意见认定沈志华、俞成、季新4台空调的损失为2万元，并无不当，本院予以维持。关于顾建对沈志华、俞成、季新的损失承担5%的赔偿责任是否恰当的问题。案涉火灾事故认定书中已经明确，案外人杨斌经营的餐馆厨房内液化气泄漏遇明火爆燃，厨房着火蔓延至超市。在无相反证据推翻该认定的前提下可以确认，沈志华、俞成、季新的上述财产损失系上述原因直接所致，而上述超市所在的钢结构房屋是由沈志华、俞成、季新违章改扩建而成，并未取得建设工程规划许可，也不符合建设工程消防设计标准，其将部分房屋转租给杨斌开设餐馆也未尽消防安全监督、管理之责，其也未按照消防法等规定的要求配备相应的消防设施，其自身应负损失扩大的相应责任。而顾建与沈志华、俞成、季新三人签订的房屋租赁合同的效力与本案的损失发生并不存在关联性，顾建作为包括案涉区域在内的全部房屋的出租人，其对于沈志华、俞成、季新在承租其原部分房屋的基础上，违章改扩建而成的上述钢结构房屋在消防安全上亦负有一定的监督、管理之责，一审法院酌定由其对沈志华、俞成、季新的损失承担5%的赔偿责任亦无不当，本院予以确认。综上所述，沈志华、俞成、季新的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6844.5元，由上诉人沈志华、俞成、季新负担。本判决为终审判决。审判长  杨谦审判员  卢丽审判员  吕敏二〇二〇年十二月三十一日书记员  邱晴