山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3712号上诉人（原审被告）：李**，男，1948年4月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：王景丽，山东圣广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海盛世建筑劳务有限公司，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区远遥墩路**。法定代表人：黄文国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董良高，山东舜元（威海）律师事务所律师。原审第三人：威海盛邦房地产开发有限公司，住所地山，住所地山东省威海火炬高技术产业开发区怡园办事处宫松岭路**v>法定代表人：卢雪松，执行董事兼总经理。上诉人李**因与被上诉人威海盛世建筑劳务有限公司（以下简称盛世建筑）及原审第三人威海盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦房地产）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李**上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：李**与盛邦房地产于2011年3月6日签订的协议书性质为土地使用权转让而非房地产合作开发。该协议书中所指的“合作”是指盛邦房地产协助李**将工业用地转变为商住用地后，李**将土地使用权转让给盛邦房地产，并非房地产开发方面的合作。协议履行过程中，盛邦房地产需支付李**土地使用权转让费、地上建筑物拆迁补偿、地上建筑物拆迁补偿费及建筑物内临时租户的搬迁费等产除支付李**770万元外，还应给付李**1300平方米房屋，同时还约定了该1300平方米房屋的座落、面积、单价、是否包含储藏室及结算方式等房屋买卖合同的主要内容。因此，该协议书不仅是双方之间的土地使用权转让合同，还是双方之间的房屋买卖合同。2014年1月26日，李建华代表李**交纳了案涉房屋的配套费，盛邦房地产给李**出具了房款收据，收款方式载明“现金”，至此，李**支付了案涉房屋的全部购房款。购房款一部分以土地使用权转让费抵顶，一部分以现金方式交纳，盛邦房地产亦将案涉房屋交付给李**。据此可以看出，李**与盛邦房地产已经签订了书面房屋买卖合同，后期还通过补交房屋配套费及交付房屋等行为实际履行了房屋买卖合同，故一审法院认定李**与盛邦房地产之间没有签订书面房屋买卖合同是错误的。商品房预售合同并非房屋买卖合同的唯一合法形式，一审法院不应以双方后期未再签订商品房预售合同为由否定上述协议书的内容和效力。盛世建筑辩称，一审判决适用法律正确，请求依法予以维持。具体理由如下：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，李**作为转让方与盛邦房地产订立土地使用权转让合同后，不再对案涉房产所占用范围内的土地使用权享有物权。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，李**并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的的“买受人”，不具有适用二十八条的前提。2.在李**与盛邦房地产签订协议书之前，案涉房产尚不具备房屋买卖合同成立的标的（座落、楼号）、数量（面积）等核心要素，故双方在人民法院查封之前乃至查封之后，未签订合法有效的书面买卖合同，且依据上述协议书，无法办理房屋产权变更登记手续。另，盛邦房地产是在2012年5月30日为案涉房产办理商品房预售许可证，即使李**与盛邦房地产签订的协议书是房屋买卖合同，该合同也因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效。3.李**在人民法院查封之前，未合法占有案涉房产。4.李**在庭审中陈述“因出于准备转卖的原因，一直没有签署商品房预售合同”，可以说明，李**系因自身原因未办理案涉房屋的过户登记。盛邦房地产述称，其与李**签订的是土地买卖合同，因资金短缺，便协商将案涉房屋抵顶给李**，李**称部分房屋要转卖，便没有签订预售合同。后，因盛邦房地产与盛世建筑存在债务纠纷，盛世建筑申请查封了案涉房屋。在税务机关查封案涉房屋时，盛邦房地产已作出说明，案涉房屋系李**所有，只是没有办理网签，故盛邦房地产没有处分权。盛世建筑向一审法院起诉请求：1.判决准许执行盛邦房地产名下的威海市房屋；2.判决李**承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月6日，李**与盛邦房地产签订一份协议书，约定：双方以李**名下土地合作开发房产，盛邦房地产支付李**土地净收益770万元，另还须给付李**1300平方米的房屋，包括1号楼302、304、401、503；2号楼305、504、505；3号楼407、507；5号楼402、502、604（以上房屋配储藏室）。合同并对双方其他权利义务进行了约定。后盛邦房地产取得上述土地使用权并进行商品房开发，建成宫松岭路550号6个楼座在内的楼盘（公安局编号的550-6号对应的施工号为E1号，上述协议中的1号楼503对应的公安局编号为550-6号），并按协议约定将上述房屋抵顶给李**，李**委托李建华以李建华的名义办理了相应手续，2014年1月26日李建华交纳了550-6号503室房屋的配套费，由盛邦房地产给李建华出具了收款收据，后盛邦房地产将上述房屋交付李建华，但就该房屋双方未签订正式备案预售合同，亦未办理权属变更登记手续。2017年9月4日，宫松岭路-550-6号楼整体办理了不动产权证书，登记的所有权人为盛邦房地产。2017年1月11日，盛世建筑以盛邦房地产为被告诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院（以下简称高区法院），要求支付工程款。2017年1月12日，高区法院作出（2017）鲁1091民初138号民事裁定，并据此查封了盛邦房地产名下位于威海市房屋。2017年3月9日，高区法院作出（2017）鲁1091民初138号民事调解书，确认盛邦房地产于2017年5月30日前支付盛世公司工程款47万元，逾期按照年利率24%标准计付迟延履行利息；案件受理费9400元，减半收取4700元，财产保全费3320元，共计8020元，由盛邦房地产负担。因盛邦房地产未按期履行上述还款义务，盛世公司向高区法院申请执行。2019年12月5日，一审法院作出（2019）鲁1002执3416号执行裁定书，裁定继续查封位于威海市房屋。李**不服向一审法院提出书面异议，2020年3月26日，一审法院作出（2020）鲁1002执异25号执行裁定，裁定中止对位于威海市房屋的执行。盛世建筑遂于2020年5月6日诉至一审法院，请求处理。另查，2017年11月22日，高区地税局向盛邦房地产发出威地高税强拍〔2017〕29号《税收强制执行决定书》，通知盛邦房地产将自2017年11月22日起对其名下涉案房产查封至2018年5月21日，依法予以拍卖或者变卖，以拍卖或者变卖所得抵缴所欠税款和滞纳金。庭审中，李**提供了一份案外人崔亚楠与盛邦房地产于2015年5月26日就位于威海市签署的《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证实涉案协议书中分配给李**的其他房屋大部分早已签署了商品房买卖合同，涉案房屋因为李**准备转卖，所以就一直没有签署预售合同。一审法院认为，涉案房产作为执行标的在金钱债权执行过程中，李**作为案外人主张其系买受人提出异议，要求停止执行，应当符合以下条件：1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件、当事人陈述及举证情况可以认定：李**与盛邦房地产之间存在合作开发房地产的情形，双方在涉案房屋查封前签署了合作开发的协议书，对于李**应分得的房屋已有具体约定（但房屋最终楼号有所变动），李**委托李建华交纳了相应的配套费用，并实际占有使用涉案房屋。本案争议的焦点是李**与盛邦房地产之间签署的协议书是否属于“书面买卖合同”。建设用地使用权与房屋所有权作为物权，均应当以登记为公示要件，合作开发协议不能对抗第三人，合作方享有的仅为债权，故根据涉案协议书的内容，李**对盛邦房地产享有的仅为债权，且涉案房屋所在楼座早在2015年左右就可以签署商品房买卖合同（预售），但李**出于准备转卖的原因，一直没有签署商品房预售合同，原因在于其自身。综上，李**所提异议，缺乏事实及法律依据，不足以证明其享有足以阻却对涉案房屋执行的民事权益，涉案房屋应当继续执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准予继续执行位于威海市房屋。案件受理费100元，由李**负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李**提交收款收据六份及购物小票一份，拟证实案涉房屋系李**购买用于自己居住，且已在2017年3、4月进行了装修。盛世建筑质证称，上述证据并非新证据且与本案缺乏关联性，李**主张案涉房屋系用于自己居住，但却于2018年转卖，与常理不符，故上述证据不能证明待证事实。盛邦房地产质证称，对上述证据没有异议。盛世建筑提交新证据如下：1.威海市住房和城乡建设局官网查询的案涉房屋预售许可证，取得时间为2012年5月30日，拟证实案涉协议书签订之时，案涉房屋尚未取得预售许可证；2.(2017)鲁1091民初138号、(2017)鲁1091民初2301号民事判决书各一份，拟证实在案涉房屋被查封之前，李**并未实际占有。李**质证称：对证据1的真实性和证明内容没有异议，但在2012年5月30日案涉房屋取得预售许可证时，李**与盛邦房地产之间的买卖合同便具有了法律规定的合同效力；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，盛邦房地产在2013年底已将案涉房屋交付给李**，且案涉房屋未办理产权证书的原因在盛世建筑申请了查封，李**本身并没有过错。对上述证据，本院认定如下：对李**提交的装修票据时间均在2017年3.4月份，即使真实，也仅能证实在法院查封涉案房产之后李**进行了房屋装修。对盛邦建筑提交的证据真实性予以认定。据此，本院依法认定如下事实：已经发生法律的效力的威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初2301号判决认定，2018年6月25日，案外人李建华（李**之弟）受李**委托，与案外人莫立辉签订《购房协议书》一份，约定将涉案房产（含全部装修、全套家具以及家电设备等）以175万元的价格出售给莫立辉，李建华出售房屋时已经知道房屋被法院查封，但并未向法院提出异议。李建华认可收到莫立辉全部购房款。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，李**与盛邦房地产2011年3月6日签订的协议书约定：双方以李**名下土地合作开发房产，盛邦房地产支付李**土地净收益770万元，另还须给付李**1300平方米的房屋，包括1号楼302、304、401、503；2号楼305、504、505；3号楼407、507；5号楼402、502、604（以上房屋配储藏室）。由此可知，李**仅提供名下土地并分配固定数量的房屋以及770万款项，并不承担经营风险，只收取固定利益，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条“合作开发房地产合同约定土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，李**与盛邦房地产之间应认定为土地使用权转让合同关系，李**分得的房产系土地转让款的一部分。李**与盛邦房地产就涉案房产并未签订商品房买卖合同，未签订的原因系李**拟将涉案房产转卖，即使按照李**二审主张拟自住，其进行装修的时间亦在法院查封涉案房产之后。且根据2301号判决查明的事实，李**已经将涉案房屋出售给案外人莫立辉，故李**并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”以及“非因买受人自身原因没有办理产权登记”等要件，不享有该规定所保护的买受人的物权期待权。一审认定李**不享有足以排除强制执行的权益并无不当，本院予以维持。综上所述，李**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李**负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月三十一日法官助理宋杨书记员刘莎莎