江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7221号上诉人（原审被告）：朱云舫，男，1971年6月9日出生，汉族，住苏州。上诉人（原审被告）：奚桃萍，女，1975年6月8日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：杨利岗，江苏新开利律师事务所律师。（代理两上诉人）委托诉讼代理人：吴仁卿，江苏新开利律师事务所律师。（代理两上诉人）被上诉人（原审原告）：苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司，统一社会信用代码913205946979380499，住所地苏州工业园区启月街**。法定代表人：谢易涵，总经理。委托诉讼代理人：潘重岳，北京德恒（苏州）律师事务所律师。上诉人朱云舫、奚桃萍因与被上诉人苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司（以下简称邻里中心物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院作出的（2019）苏0591民初8057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱云舫、奚桃萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邻里中心物业公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：本案审理焦点为，上诉人与被上诉人在未签订物业服务合同的情况下，被上诉人是否有权以其单方所述的收费标准向上诉人主张物业服务费，而无需对相关价格进行鉴定、评估。一审法院是否可以不经事实调查只依3年前的另案判决作为本案被上诉人已为上诉人提供了物业服务，且提供了价值每年300000元的物业服务的依据。一、一审法院未正确厘清本案的法律关系。本案事实上存在上诉人、被上诉人和案外人苏州工业园区邻里中心发展有限公司三方法律关系。上诉人和被上诉人之间并未签订物业服务合同，双方无物业服务合同的任何约定，并非物业服务合同的双方当事人。上诉人不受建设单位苏州工业园区邻里中心发展有限公司与被上诉人之间物业服务合同的制约。被上诉人从未向建设单位苏州工业园区邻里中心发展有限公司收取过任何物业服务费，在上诉人购买房产时没有收到要求或签订有关物业条款的情况下，按照商业习惯上诉人也无需交纳可能存在的物业服务费，故本案被上诉人向上诉人主张所谓的物业服务费没有合同依据，没有事实依据，没有法律依据。二、一审裁判存在瑕疵。本案支付相应物业服务费的责任主体应当是苏州工业园区邻里中心发展有限公司，而非上诉人。一审判决在上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同的情况下，强行判决上诉人按照被上诉人与他人签订的合同标准支付物业费违背了民事行为自愿、平等的最基本原则。且上诉人在本案庭审中多次申请法庭对被上诉人就涉案房屋物业费未经物价部门核准通过，属违法乱收费向有关物价或房管部门调查核实，但一审法院对此却仍熟视无睹。一审法院无视案件的实际情况，只看前案的违法判决按前案9元标准来审理判决，一审法院如此简单机械且矛盾的以3年前的另案判决作为本案这3年多来物业服务情况的依据，违法判决上诉人支付100多万元的物业费显然毫无事实依据。被上诉人以其国有公司背景的影响力通过各种方式长期打压上诉人，为此诉讼双方之间多次发生重大冲突，在被上诉人实施上述严重侵权行为的同时还要求上诉人支付物业费，显然与法相悖。被上诉人与其全资母公司苏州工业园区邻里中心发展有限公司签订的物业服务合同约定的物业费标准9元/月/平方米是明显高于市场行情的定价，上诉人认为以每平米3.5元计价是公平的。邻里中心物业公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。邻里中心物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱云舫、奚桃萍向邻里中心物业公司支付拖欠的物业管理服务费728014.5元（房屋装修期内按9元/平方米/月计算，每月24267.15元，自2016年12月9日暂计至2019年6月8日728014.5元，主张至判决生效之日）；2.判令朱云舫、奚桃萍向邻里中心物业公司支付逾期付款利息损失60061.2元（按每3个月支付一期物业费，先付后用，分段累计，按年化6%标准每期每月利息损失364元，自2016年12月9日暂计至2019年6月8日，主张至判决生效之日）；3.判令朱云舫、奚桃萍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月，朱云舫、奚桃萍从开发商园区邻里中心公司处购买苏州工业园区林泉街598号2幢801室、901室的房屋。2016年8月23日，朱云舫、奚桃萍取得上述房屋的所有权，该房屋产权登记中的建筑面积共计为2696.35平方米（1361.74平方米+1334.61平方米）。2016年9月13日，园区邻里中心公司将房屋交付给朱云舫、奚桃萍。2016年12月8日，邻里中心物业公司因朱云舫、奚桃萍未付物业服务费用诉至一审法院，该案审理中，邻里中心物业公司提交了其与园区邻里中心公司签订的《物业服务合同》（该合同签订时邻里中心物业公司当时的名称为：苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司），证明邻里中心物业公司系涉案的翰林大厦一期的物业服务公司，后园区邻里中心公司将上述一期项目中的苏州工业园区林泉街598号2幢楼中的8楼、9楼部分出售给了朱云舫、奚桃萍，但双方因对物业价格未能协商一致，故未能签订物业服务合同。邻里中心物业公司还提交了其与部分商户签订的物业服务合同、《苏州市区前期物业管理招投标中标确认书》，证明在欠缴上述物业费期间，邻里中心物业公司与其他商户间约定的物业费收费标准为从9元/平米/月至11元/平米/月不等；确认书显示邻里中心物业公司系园区邻里中心公司所开发的邻里中心翰林大厦二期物业管理服务的中标单位，中标价格为9.80元/平米/月。根据邻里中心物业公司提交的由苏州工业园区测绘有限公司出具的《房产测量成果》，朱云舫、奚桃萍所购买的涉案房屋所在苏州工业园区林泉街598号2幢大楼的建筑面积为14286.61平米，而朱云舫、奚桃萍所购的2幢房屋8、9楼部分的建筑面积共计为2696.35平方米。一审法院经审理于2017年9月28日判决朱云舫、奚桃萍支付邻里中心物业公司2016年9月13日至2016年12月8日按9元/月/平方米计算的物业费69565.83元，朱云舫、奚桃萍不服判决提起上诉，2018年11月15日，江苏省苏州市中级人民法院作出终审判决驳回上诉，维持原判。朱云舫、奚桃萍仍不服判决后向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院予以受理。一审诉讼中，邻里中心物业公司提交了其与部分商户签订的物业服务合同，证明在欠缴上述物业费期间，邻里中心物业公司与其他商户间约定的物业费收费标准为从9元/平米/月至11元/平米/月不等。朱云舫、奚桃萍也提供商品房买卖合同主张其购置的其他商业用房物业费标准远低于邻里中心物业公司提供的合同标准。双方均对对方提供的证据关联性不予认可。朱云舫、奚桃萍提交：1.苏州产权交易所、园区邻里中心公司出具的答复复印件各一份，证明朱云舫、奚桃萍购买的涉案房产两部电梯日常维护、保养均自行负责，且涉案房屋所在8、9楼及1楼大厅日常卫生保洁也是自行负责，邻里中心物业公司未向朱云舫、奚桃萍提供有价值的物业服务。2.短信记录打印件一份，证明朱云舫、奚桃萍于2016年12月曾与邻里中心物业公司人员就物业服务进行沟通，邻里中心物业公司明确在双方未签订物业服务合同的情况下不会给朱云舫、奚桃萍提供任何物业服务。3.照片若干，证明因朱云舫、奚桃萍违法打压胁迫致使朱云舫、奚桃萍房产无法装修使用，空置至今，邻里中心物业公司不可能提供任何物业服务的可能。邻里中心物业公司质证认为答复复印件真实性认可，但内容属于房屋买卖合同相关事项，与本案无关联；邻里中心物业公司对翰林邻里中心一期、二期所有商户及业主均提供了全覆盖、无差别的物业服务；照片只能证明目前装修状况，不能证明什么原因造成的，与本案无关。一审诉讼中，朱云舫、奚桃萍提交物业费成本审计申请书、物业费价格评估鉴定申请书、追加园区邻里中心公司为被告申请书、现场查勘等调查取证申请书。以上事实，有（2016）苏0591民初11346号民事判决书、（2017）苏05民终10628号民事判决书、物业服务合同、答复函、照片等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。朱云舫、奚桃云从园区邻里中心公司处购得翰林大厦一期2幢中8楼与9楼房产，邻里中心物业公司与园区邻里中心公司曾签订物业服务合同，由邻里中心物业公司为翰林大厦一期提供物业服务，邻里中心物业公司与朱云舫、奚桃萍虽因故未能签订书面物业服务协议，但翰林大厦一期的其他绝大数业主或租户均与邻里中心物业公司签订了物业服务合同，邻里中心物业公司实际为包括涉案房产在内的翰林大厦物业管理区域提供了物业服务，故双方依法成立事实物业服务合同法律关系。物业服务管理涉及房屋建筑及设施设备、绿化、环卫、交通等多方面的、综合的服务管理，而本案房屋与该大厦其他房屋具有物理上的密不可分性，朱云舫、奚桃萍以邻里中心物业公司不可能提供物业服务为由拒付物业服务费无合理合法依据，一审法院不予采信。关于物业费金额，根据翰林大厦一期其他业主或租户与邻里中心物业公司签订的物业服务合同收费标准，即同期为9元至11元/平方米/月不等，另根据中标确认书，同地段的仍由邻里中心物业公司提供物业服务的翰林大厦二期物业区域收费标准为9.8元/平方米/月，上述标准可以作为认定本案物业费用收取标准的依据，且生效判决亦认定以上述最低标准9元/平方米/月计取涉案房屋物业服务费用符合《物业管理委托书》关于邻里中心翰林大厦一期物业服务费标准的约定，与邻里中心物业公司提供物业服务的成本大致吻合，故邻里中心物业公司诉讼请求按9元/平方米/月进行计算相应物业服务费用一审法院予以支持。朱云舫、奚桃萍主张房产空关等非拒交及减免物业服务费用的合理理由，一审法院对其主张不予支持。根据邻里中心物业公司诉讼请求的费用周期，一审法院认定2016年12月9日至判决之日即2020年6月30日，朱云舫、奚桃萍应支付邻里中心物业公司物业费用为1037016.2元，之后的物业费用邻里中心物业公司可根据实际情况再另行主张。综上所述，朱云舫、奚桃萍申请相应鉴定、审计、追加被告及调查取证均无相应依据，一审法院不予采纳。关于逾期利息损失，因双方未签订书面物业服务合同，未对付款时间进行明确约定，邻里中心物业公司该项请求一审法院不再支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱云舫、奚桃萍于判决生效之日起10日内支付苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司物业费1037016.2元；二、驳回苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费11680元，由朱云舫、奚桃萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。在涉案房屋由朱云舫、奚桃萍买受之前，邻里中心物业公司业已与苏州工业园区邻里中心发展有限公司签订《物业管理委托书》，约定由邻里中心物业公司为涉案房屋在内的翰林大厦一期提供物业服务，翰林大厦一期的绝大多数业主、租户均与邻里中心物业公司签订了物业服务合同，且邻里中心物业公司也履行了相应的义务。朱云舫、奚桃萍购买涉案房屋并于2016年9月13日接收房屋，嗣后仍然由邻里中心物业公司为涉案房屋提供物业服务，朱云舫、奚桃萍也实际享受了邻里中心物业公司提供的物业服务。根据在案证据，一审法院认定双方形成事实上的物业服务合同关系并无不当，本院予以确认。朱云舫、奚桃萍认为支付相应物业服务费的责任主体应当是苏州工业园区邻里中心发展有限公司的主张，缺乏充分依据，本院不予支持。关于涉案物业费的收费标准，因物业服务费用标准关乎全体业主、租户利益，邻里中心物业公司已经提供证据证明其就涉案房屋所在邻里中心翰林大厦一期同一区域相同时间与其他业主、租户协定的物业服务费标准为9元/平方米/月至11元/平方米/月，且根据中标确认书，紧邻涉案房屋一期的邻里中心翰林大厦二期亦由邻里中心物业公司提供物业服务，物业服务费标准为9.8元/平方米/月，以上标准能够反映邻里中心物业公司实际成本，可以作为认定本案双方事实物业服务关系中物业服务收费标准的依据。生效判决亦认定以上述最低标准9元/平方米/月计取涉案房屋物业服务费用，符合《物业管理委托书》关于邻里中心翰林大厦一期物业服务费标准的约定，与邻里中心物业公司提供物业服务的成本大致吻合，因此一审法院认定的涉案物业费标准合理有据，本院予以维持。综上所述，朱云舫、奚桃萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11680元，由朱云舫、奚桃萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年十二月二十四日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。