天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初8023号原告:天津天一物业管理有限公司。住所：天津滨海高新区华苑产业区物华道**702。法定代表人:李继军，总经理。委托诉讼代理人:张晓娟，公司职员。被告：尚小南，男，1972年11月11日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：陈朝辉（被告妻子），1973年6月28日出生，住天津市蓟州区。原告天津天一物业管理有限公司与被告尚小南物业服务合同纠纷一案,本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津天一物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓娟、被告尚小南及其委托诉讼代理人陈朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津天一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2015年1月1日至2020年8月31日期间的物业费26057.60元，并向原告支付违约金3942.40元。事实和理由：被告是天一绿海城揽秀园42-6-201业主，其接受了原告提供的物业管理服务，却未如约交纳物业费，拖欠了原告2015年1月1日至2020年8月31日期间的物业费26057.60元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付，故原告具状起诉。被告尚小南辩称，本人购房时看重的就是整体房屋形态和周围环境，但现在从自家窗口放眼看，满眼都是私搭乱建和菜地，这只是本人家里附近情况，整个小区侵占绿地现象十分严重，与购房时开发商承诺的整体环境已是天壤之别。如果原告提供的物业管理服务达不到合同约定的标准，就不应该全额交纳物业费。一、起诉内容不准确：本人多次与原告沟通，本人享受了哪些服务，愿意交纳相应的费用，例如垃圾清运、保安巡逻等费用，但原告拒收，还答复无论物业管理服务存在什么问题，本人都要全额交纳物业费。二、原告不积极与业主面对面沟通：近几年，原告与本人一次沟通也没有，只是在上个月约过本人私下调解，要本人全额交纳物业费，而对本人提出的问题却没有处理意见。三、物业服务存在的问题：1、多年来，很少有人打扫卫生、清扫路面，垃圾死角随处可见：2、2018年雨季，屋面漏雨，打电话报修，至今也无人理睬；3、绿地成为私人菜园、果园，还施粪肥，污染环境，气味难闻，未见原告管理；4、同为业主，却两种对待。本人装修房屋时，原告全程管控，必须完全符合原告要求，但随后同楼和周边业主私搭乱建，原告管理竟然消失；5、原设计本人家电表在一楼住户的侧墙壁上，因一楼小院封闭，本人家里没电需要插卡或电闸跳闸，只有一楼住户家里有人，本人才能进入进行插卡或处理跳闸事宜。另外，通过本人家楼梯，上一楼所封院子的屋顶如履平地，踩着屋顶就能进本人家里厨房窗口，成为一大安全隐患。一楼封院造成的另一后果，本人与一楼共用的取暖设施阀门间，由阀门设施热力公司保修更改成个人负担；6、当初交接房屋拿钥匙时，本人还丝毫没有享受物业服务，可不交一年物业费原告就不给钥匙，是不是存在违法行为？开发商卖完房屋后与原告解除隶属关系，继而撇清应共同承担的全部责任，是否有钻法律空子的嫌疑；7、本人房本所载房屋使用年限比购房合同所载房屋使用年限少了四年，按当时房价折算约损失80000余元。本人咨询当时的售楼处王经理，其不作任何解释，且蛮横无理，原告隶属开发商，本人只有用拒交物业费维护自己的利益；8、房屋周围是否应有消防设施，如有消防设施，设施正常与否业主有无知情权？原告收取的车位费是否应该公示费用用途？小区每块绿地是否属于每一位业主？收取物业费，物价部门的审批文件是否应向业主公示？以上问题是本人拒交部分物业费的理由。本人不同意原告的诉讼请求。一、原告提交了以下证据：1、《天津市前期物业管理服务合同》，用以证明物业管理服务事项及物业费收取标准等。被告质证称，本人从未见过原告提交的前期物业管理服务合同。本院认为，前期物业管理服务合同是开发商与原告所签，依相关规定，业主应受前期物业管理服务合同约束，故对原告提交的上述合同予以采信。2、缴费通知单照片一张、催缴物业费律师函两份、快递邮件详情单两张，用以证明原告向被告催要过物业费。被告质证称，催缴函上载有会移交法院处理，所以本人才等着原告起诉。本院认为，被告对上述证据未提出异议,故对上述证据均予采信。3、照片一组，用以证明原告员工在为小区提供物业管理服务及协助综合执法人员拆除小区内违章建筑等。被告质证称，照片大部分没有时间，有时间的照片大部分是2020年拍摄的，本人家里铲雪的工作都是本人完成的。本院认为，被告对原告提交的上述照片未提出异议，故对原告提交的上述照片予以采信。4、委托书、维修和更新改造方案、屋面防水维修工程公示照片、屋面防水维修工程工程量明细、施工图预算书、维修工程预算结果公告、维修工程预算审价结果公告等，用以证明原告为天一绿海城揽秀园部分楼房屋面防水维修提供了物业管理服务。被告质证称，通过原告提交的上述证据可以看出，2020年5月报修的维修基金都已经启动。本人是2018年报修的，却至今没有音信。本院认为，被告对原告提交的上述证据未提出异议，故对原告提交的上述证据予以采信。二、被告提交了以下证据：1、提交光盘（载有4段视频、部分照片、录音一段）一张，用以证明小区绿化养护、管理没有达标，私搭乱建导致被告住房有安全隐患，被告在2018年报修房屋漏水，至今没有得到答复；2、《天津市商品房买卖合同》、房产证，用以证明房产证所载房屋使用年限比买卖合同所载房屋使用年限少了四年，开发商与原告是一家。原告质证称，开发商与原告是两个法人，不是一家。本院认为，原告对被告提交的光盘未提出异议，故对该光盘予以采信。物业公司是物业服务企业，没有行政执法权，其在发现业主违章建筑时先予以劝阻，违章建筑业主不听劝阻，再向相关行政主管部门报告，其即已履行了相关义务。物业公司为维修基金启动提供的是协助义务，其无权决定维修基金何时启动。据被告提交的光盘所载相关证据，可以认定原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处。被告所主张的其房产证所载房屋使用年限比买卖合同所载房屋使用年限少了四年，不在本案审理范围。原告是物业服务企业，其与天一绿海城揽秀园的开发建设单位天津国融丰业房地产开发有限公司是两个独立法人。根据上述证据的认定，本院确认以下事实，即在2008年7月15日，原告与天津国融丰业房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告为天津市蓟县（现蓟州区）天一绿海城揽秀园提供前期物业管理服务；合同期限自2008年7月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；叠加别墅物业费按建筑面积每月每平米2元计算；业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳，从逾期之日起按每日应交物业费的万分之五支付违约金。合同签订后，原告如期为天一绿海城揽秀园提供物业管理服务，原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处。被告是天一绿海城揽秀园42-6-201（叠加别墅）业主，其房屋建筑面积为191.59平方米。被告接受了原告提供的物业管理服务，却未如期向原告交纳物业费，拖欠了原告2015年1月1日至2020年8月31日期间的物业费26057.60元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付。2020年9月24日，原告提起本案诉讼。本院认为，物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，某些方面存在不足之处在所难免。被告身为小区业主，本该积极监督和协助物业公司改进服务，提高水平，而以拒交物业费的方式对抗原告提供的物业管理服务在某些方面存在的不足之处，不仅不利于小区物业的健康发展，如果扩散开来，还可能导致恶性循环，最终影响包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应给付原告物业费。综上所述，原告要求被告交纳物业费的诉讼请求理据充分，应予支持。原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告尚小南给付原告天津天一物业管理有限公司2015年1月1日至2020年8月31日期间的物业费26057.60元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津天一物业管理有限公司天津银行账户（账号：1042********）。二、驳回原告天津天一物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半），由原告负担50元，被告负担225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二〇年十二月二十二日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。