贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7860号上诉人（原审原告）:中外运物流有限公司威宁分公司，地址：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县五里岗产业园区。统一社会信用代码：91520526MA6DP1AG3J。负责人：毛方军，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:蒲晓芳，四川国金律师事务所律师。执业证号：15101201511100995。委托诉讼代理人（特别授权）：马永俊，系公司员工。上诉人（原审被告）:威宁县运满停车场，地址：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县海边街道滨海大道。注册号：520526600448139。经营者：赵德平。上诉人（原审被告）：赵德平，男，汉族，1979年8月18日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人（原审被告）：余德敏，女，汉族，1966年10月15日生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。威宁县运满停车场、赵德平、余德敏委托诉讼代理人（特别授权）：陈俊朝。执业证号：32406181155558。上诉人中外运物流有限公司威宁分公司（以下简称：中外运公司）与上诉人威宁县运满停车场（以下简称：运满停车场）、赵德平、余德敏合同纠纷一案，双方均不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。中外运公司上诉请求本院撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一、一审法院对合同解除时间的事实认定错误，解除合同通知书到达的时间并非2020年2月20日而是2020年3月28日。二、一审法院认定服务费应计算至合同解除之日的事实认定错误，服务费应计算至实际腾退之日即2020年5月13日。三、一审法院认定合同没有约定添附物在合同解除后的处理方式的事实认定错误。合同中明确约定了相关添附物的处理方式，且法律亦对此有明确的规定，被上诉人应当清除相应的添附物。因此，中外运公司合法解除合同以后，不论是根据合同约定还是依据法律规定均可要求运满停车场、赵德平、余德敏恢复原状，中外运公司向运满停车场、赵德平、余德敏提供服务的土地是没有任何添附物的，合同解除后，运满停车场、赵德平、余德敏也应归还原状的土地，因此，运满停车场、赵德平、余德敏应当清除相应的添附物。运满停车场、赵德平、余德敏上诉请求本院撤销一审判决，发回重审。事实及理由：一、双方签订的合同应当属于无效合同。该合同虽然约定租用的场地面积为2400平方米，但是对于所租用的场地的四至界限未予约定，该小区内的面积多数被小区内商户占用，上诉人无法正常使用，上诉人曾经多次找到中外运公司负责人赖国辉和游志辉反映此事，但是一直未予明确解决，不仅如此，在中外运公司负责人蒋岳辉及赖国辉等人的哄骗之下使得上诉人在向中外运公司支付了15700元钱解决历史遗留问题，安装道闸用去了36540元钱，平整场地用去38500元，又在其安排之下搭建板房用去15000元，中外运公司遗留的车辆看管费用24300元，以上费用共计150040元，该笔费用应当由中外运公司支付该上诉人，但是一审判决却仅仅以2019年签订的合同进行认定，该合同实属无效合同，上诉人在2020年1月2日将该场地交给中外运公司后，中外运公司就安排其保安人员对该停车场进行管理使用，阻止原属于上诉人的老客户不准再来该停车场停放车辆，须另行办理相关手续。因此，从双方补签的2019年合同的主客观性看属于无效合同，根据合同法之规定无效合同自始无效，不应当得到法律的保护。二、解除合同的时间是2020年1月22日。之后上诉人并未使用该停车场，一审判决认定解除合同的时间为2020年2月20日明显错误。2020年1月21日上诉人与中外运公司负责人电话联系后，中外运公司已将该停车场收回管理使用，并安排其保安进行了相应的管理，上诉人原来的老客户到该停车场准备停车被中外运公司的保安拒之门外，由上诉人出具的现场照片及中外运公司出具的照片给予证实该客观实际事实，因此，解除合同的时间应当是2020年1月22日。不是2020年2月20日，再说在2020年1月27日起，因××爆发影响，整个毕节市范围实施了封闭，一审判决认定要求上诉人支付租金的期间属于××封闭管控时期，任何经营性场所必须封闭不准营业，国家也出台相应的规定对经营性场所给予相应的补助，根据最高人民法院关于审理××期间出租相关经营性场地及合同法之规定，该期间相应的租金应依法给予减免，但是一审判决在错误认定未解除合同的情况之下又认定要求由上诉人支付2020年1月22日至2020年2月20日的租金，明显既不合法也不合理，实属错误。四、对于该场地内的附属设施中外运公司应当给予相应的赔偿。对于该部分附属设施是在中外运公司2016年与上诉人签订合同后经过双方友好协商按照中外运公司的要求进行添附，属于该场地内添附的不动产，既然已解除了合同，应当由中外运公司给予补偿上诉人相关经济损失。中外运公司诉称的砂石是因为该场因大面积积水且坑洼不平无法停车，中外运公司要求上诉人用砂石料进行填平，该部分砂石料并不是堆放在其内，中外运公司诉称实属违背常理的无理取闹。道闸属于不动产，已固定安装在该场地的出入口，并且属于中外运公司强行要求安装，现中外运公司方已与上诉人解除合同关系，那么对于该部分的损失也应当由中外运公司对上诉人进行赔偿，对于监控系统、活动板房及照明系统等也属于不动产，也应当由中外运公司赔偿上诉人，中外运公司方提到的停放的僵尸车辆属于在上诉人未进场时中外运公司遗留下的车辆，双方已进行了相应的约定，每天的看车费按照20元计算，其要求上诉人继续再看管该车辆，截止上诉人将停车场移交给中外运公司之日止已有1215天看车费，经计算中外运公司应当支付上诉人24300元看车费用，但是中外运公司还有意出尔反尔自称要求上诉人将该车移除，实为无理取闹。因此，中外运公司诉称的第三项诉讼请求不但不应当得到支持，反而应当由中外运公司赔偿上诉人对于该部分添附的物品经济损失。在本案答辩期间上诉人已就此事提出反诉，一审法院称不属于同一标段而未予受理上诉人提出诉请，并口头释明要求上诉人另案提出诉讼维权。上诉人与中外运公司签订的《物流服务（综合）合同》、《物流服务合同》及相应的补充协议合同自始至终都属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该合同内容没有明确，无四至界线，中外运公司未能提出有力的证据证明其对该宗土地享有所有权和使用权，故该合同无效。一审法院适用法律不当，上诉人与中外运公司已于2020年1月21日，上诉人余德敏就场地移交问题找到中外运公司方经理、赖国辉，赖国辉口头答复节后处理，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，合同可以采取口头形式成立，上诉人亲自找中外运公司处理合同终止一事，中外运公司答复节后处理，已经明确了该事实，此时此刻，合同已经终止，双方已经确认了该事实。但是一审法院违背客观事实，将合同终止时间定于2020年2月20日，该行为严重违反了客观事实，判决结果认定实为错误，依照客观实际事实应当依法驳回中外运公司的一审全部诉讼请求。原审原告中外运公司诉称，原告与被告运满停车场于2019年7月26日签订了《物流服务（综合）合同》、《物流服务合同》及相应的补充协议，合同约定原告负责向被告提供场地，服务期限分别为2019年7月1日至2020年6月30日，2019年7月10日至2020年7月9日。合同签订后，原告按照合同要求履行了相应的义务，但被告未按照合同约定及时支付款项，同时根据《贵州威宁经济开发区管理委员会关于对物流园区经营汽车销售市场搬迁的通知》（威经开通[20207]号）文件精神，因物流园3号路修建的需要，在红线以内的经营单位，经营户必须于2020年3月26日前搬离现场经营场所。被告经营场地属于红线范围内，原告已于2020年3月20日向被告送达《解除合同通知书》，被告未按《解除合同通知书》执行。据此依照相关法律规定提起诉讼，请求判决：一、确认原被告之间的《物流服务合同》于2020年3月28日解除；二、由三被告共同支付原告土地服务费59743.60元，超面积使用土地服务费159600元及违约金148428元，并以尚欠服务费197904元为基数，按照万分之五/天的利率自2020年2月1日起至还清之日止计算支付逾期付款违约金6357.66元，合计374129.26元；三、由被告返还租赁土地并立即清空场地（包括活动板房、道闸、砂石、照明、监控系统、停放的车辆等非原告物资）。四、判决被告支付原告为实现债权的律师费20000元；五、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明：原告中外运公司作为甲方与运满停车场作为乙方于2019年7月26日签订了合同编号为ＣＭＬ-ＷＮ-201911《物流服务合同》，约定由甲方以物流场地服务形式提供位于五里岗招商物流园西侧大门口约120㎡供乙方使用。合同第二条约定：“服务期限为2019年7月10日起至2020年7月9日。土地服务费为11.1元／月／㎡，共计1332元／月。物业管理费为1.2元／月／㎡，共计144元／月”。第六条约定：“乙方无故延迟支付仓储费用，应自逾期之日起按应付费用的万分之五／天向甲方支付滞纳金”。第七条约定：因不可抗力或因支付要求征收、征用、拆迁等原因致使甲方不能履行合同时，本合同即告终止。合同还对双方权利义务作了约定。双方于2019年7月29日又签订了《物流服务（堆存）补充协议》，重点对解除合同的事项进行补充约定。于2019年7月26日双方还签订了合同编号为ＣＭＬ-ＷＮ-201902《物流服务（综合）合同》，约定由甲方提供位于威宁县五里岗招商物流集团威宁综合物流园区东侧非水泥硬化地面2400平方米供乙方作为停车场使用。服务期限为2019年7月1日起至2020年6月30日。土地服务费约定为5元／平方月，共计12000元／月（超出范围部分面积以实际使用面积天计费）。支付方式为两个月为一个计费周期。合同还对双方权利义务、违约责任、协议解除等其他事项作了约定。在合同履行期间，原告向被告运满停车场出具了发票一张，载明收到被告仓储服务费26952元，备注栏注明为“12月”。于2020年1月21日，被告余德敏就场地移交问题找到原告方经理赖国辉，赖国辉口头答复节后处理。2020年3月13日，因政府规划调整需要，贵州威宁经济开发区管理委员会作出《（威经开通［20207］号）文件》，通知在红线以内的经营单位、经营户务必于2020年3月26日前搬离现经营场所，争议租赁场地属于搬迁范围。于2020年2月20日原告向被告送达《解除合同通知书》，因被告收到后未签字确认，原告又通过邮寄方式向被告余德敏送达《解除合同通知书》，被告余德敏于2020年3月28日签收成功。《解除合同通知书》送达后双方并未办理过场地移交手续。原告已取得黔（2020）威宁县不动产权第00021769、0002170号不动产权证，对应原不动产权证号为黔（2017）威宁自治县不动产权第0000582、0000583号，地点坐落于威宁县经济开发区，权利人为中外运公司。招商局物流集团有限公司威宁分公司于2020年3月31日被工商管理部门准许变更为中外运物流有限公司威宁分公司。被告运满停车场类型为个体工商户，注册号为520526600448139，经营者为赵德平，实际经营者为余德敏。原审确认本案争议的焦点是：1.双方签订的合同效力如何认定；2.双方解除合同时间如何确定；3.原告主张的土地使用服务费、超面积使用土地服务费、违约金应如何计算，是否支持；4.被告租用场地期间添附的设施是否应由被告清除。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于争议焦点1,本案原告在与被告签订物流服务合同时，已取得了不动产权证，虽然原告向被告出租的场地对四至界限约定不明晰，但原告取得不动产权证上载明的坐落地点与被告承租经营的停车场地点相吻合，可以印证租赁场地在原告持有的产权证照权属范围，原告有权出租该场地。原被告双方签订的《物流服务合同》及《物流服务（综合）合同》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于争议焦点2,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，政府因规划建设需要，要求场地内租户搬迁。此属双方不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力，双方当事人均有权解除合同。原告分别于2020年2月20日、2020年3月20日作出了两份内容完全一致的《解除合同通知书》，庭审中，原告陈述是因在向被告送达第一份《解除合同通知书》时被告不签字确认，故重新制作了第二份后通过邮寄方式送达。被告也认可在2020年2月20日已经收到了原告方作出的第一份《解除合同通知书》。故，原审认定双方合同解除的时间为被告第一次收到《解除合同通知书》的2020年2月20日。被告辩称在2020年1月20日就终止了合同履行，因其仅提交原告经理赖国辉签字的情况记录，只能证明双方协商过程，并不足以证实双方已经约定解除合同。关于争议焦点3,原、被告双方在《物流服务合同》中约定了被告使用的土地服务费为11.1元/月/㎡，共计1332元/月，加上物业管理费为1.2元/月/㎡，共计144元/月，总计1476元/月。在《物流服务（综合）合同》中约定了土地使用面积为2400平方米，服务费约定为5元/平方米，共计12000元/月。该两份合同对土地使用面积及价格的约定均是双方当事人真实意思表示，有双方的签章、签字认可，原审予以确认。两份合同约定的被告使用土地总的土地服务费为13476元/月。从2020年1月至合同解除的2020年2月20日，被告共计应支付给原告的土地服务费为13476+13476÷30×20=22460元。合同解除后，被告应当及时支付欠付的土地使用服务费，被告逾期支付，构成违约，应当承担继续履行及支付违约金的责任。按照双方签订的合同约定，被告应当自2020年2月20日起以欠付款22460元为基数按日万分之五支付原告违约金至履行完毕止。原告诉称被告在履行合同期间超面积使用了被告的场地，应当支付超面积使用土地服务费及违约金，被告对此不予认可。关于超面积使用费，双方仅在《物流服务（综合）合同》6.1项有约定：超出范围部分面积以实际使用面积天计费。至于是否超面积使用、超面积使用多少双方均无约定，原告未能提供证据证实被告存在超面积使用土地的事实，应当承担举证不能的不利后果。故对原告请求被告支付超面积使用土地服务费159600元及违约金148428元的主张于法无据，原审不予支持。原告认为相关费用应当计算到2020年5月13日，但自双方合同解除后，双方并未办理场地移交手续，且原告就涉案争议场地与临近的其他场地有交叉行使管理职能的情形，其未能提交证据证实解除合同后涉案场地仍处于被告控制、管理之下的事实。故对原告的该项诉求不予支持。被告辩称服务费已经支付到2020年1月份，但被告提交的发票备注载明“12月”，并不能体现已经包括了2020年1月份服务费，对被告的辩解原审不予采纳。关于争议焦点4,原告请求由被告清除的活动板房、道闸、砂石、照明、监控系统、停放车辆。庭审中，双方当事人均认可活动板房、道闸、砂石、照明、监控系统均是在2018年以前就安装投入使用，停放僵尸车辆在被告租赁使用原告场地前就遗留。原被告双方签订的物流服务合同及补充协议均是2019年签订，并未就合同前已经安装投入使用合同解除后应如何处置进行约定。原告的该项请求超出了双方签订的合同约定的权利义务范围，对该项请求原审不予支持。关于原告主张的律师费，因双方在合同中并无约定，且不属于必然产生的费用，原审不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。根据上述立法精神，本案中，被告赵德平是登记的经营者，余德敏是实际经营者，登记的经营者与实际经营者不一致,被告运满停车场已不再是责任承担主体，相关债权债务应由被告赵德平、余德敏连带清偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、原告中外运物流有限公司威宁分公司与被告威宁县运满停车场签订的《物流服务合同》、《物流服务（综合）合同》于2020年2月20日解除。二、由被告余德敏、赵德平在本判决生效之日起十日内连带支付原告中外运物流有限公司威宁分公司土地服务费22460元，并以22460元为基数从2020年2月20日起按日万分之五支付违约金至履行完毕止。三、驳回原告中外运物流有限公司威宁分公司的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3606元由被告余德敏、赵德平承担205元，由原告中外运物流有限公司威宁分公司承担3401元。二审诉讼中，中外运公司向本院举示起草解除合同通知书的微信聊天记录，称该通知书是中外运公司的委托诉讼代理人蒲晓芳起草的，且蒲晓芳是在2020年3月19日发送给公司的，证明解除合同的通知只可能是2020年3月19日后向运满停车场发送，不可能是2月20日。运满停车场、赵德平、余德敏质证意见：对该份证据的三性均有异议，中外运公司自称该聊天记录是2020年3月10日及3月19日分别书写的，但双方合同已在2020年1月20日解除，该份证据与本案无任何关系。本院审查认为，该微信聊天记录不能直接反映案涉租赁合同的解除情况，本院不作为本案定案依据。经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审当事人争议焦点：一、如何认定案涉合同的效力；二、案涉合同是何时解除的，租金服务费如何确认；三、对租赁场地的添附物应如何处理。关于焦点一：本院认为，中外运公司与运满停车场签订的案涉合同系双方协商一致的基础上签订，未违反国家法律行政法规的强制性规定，原审判决认定合同有效并无不当，运满停车场、赵德平、余德敏上诉以合同约定的租赁场地四至界线不明，未正常使用场地等为由主张合同无效，理由不成立，本院不予支持。关于焦点二：虽然2020年1月21日余德敏就场地移交问题找到中外运公司负责人赖国辉，赖国辉口头答复节后处理。但赖国辉的答复只能说明双方就场地移交进行过协商，并不能说明此时合同就解除了，运满停车场、赵德平、余德敏亦无充分证据证明案涉合同在2020年1月21日后便未履行了，故其主张合同于2020年1月21日解除缺乏充分的依据，本院不予采信。中外运公司先后向运满停车场送达两份《解除合同通知书》，运满停车场认可收到第一份《解除合同通知书》的，原审法院按运满停车场第一次收到《解除合同通知书》的时间2020年2月20日认定合同解除时间并无不当，中外运公司上诉主张按2020年3月28日运满停车场第二次签收《解除合同通知书》的时间确认合同解除时间无充分的理由，本院不予采信。虽然运满停车场在经营期间，确实受到××爆发的影响，可适当减免租金，但因运满停车场未举出充分证据证明合同解除后及时向中外运公司腾交租赁场地，故不应再减免疫情期间的租金。中外运公司负责人赖国辉口头答复节后处理运满停车场的场地移交问题，但中外运公司未举出充分证据证明其单方提出解除合同后与运满停车场协调处理过场地移交问题，运满停车场腾退场地的准确时间不清，故中外运公司上诉请求租金服务费应计算至2020年5月13日的依据和理由亦不充分。综上，原审判决确认赵德平、余德敏应支付中外运公司的租金服务费并无不当，双方上诉请求调整租金服务费均缺乏充分的依据和理由，本院不予支持。关于焦点三：运满停车场租用案涉场地后确实添附了活动板房、道闸、监控系统等物质设施，但根据双方签订的《物流服务（综合）合同》7.2.10条“乙方（运满停车场）应该主动拓展业务，广泛吸纳社会零散车辆进入。协议期间，乙方因拓展业务而投放的广告、路牌以及相关设施等费用由乙方自行承担，由此而产生的收益亦由乙方拥有；协议届满时乙方在恢复甲方设施原状情况下，可自行拆除所投放的设施设备，甲方（中外运公司）不承担由此而衍生的任何费用”约定，运满停车场上诉请求中外运公司赔偿添附的物质设施损失，与合同约定不相符，本院不予支持；而中外运公司上诉请求赵德平、余德敏清除添附物符合合同约定，本院予以支持。原审判决对添附物未作处理不当，本院予以纠正。运满停车场主张的车辆看管费属另一法律关系，可依法另行主张。综上所述，运满停车场、赵德平、余德敏的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，本院予以驳回；中外运公司上诉请求赵德平、余德敏清除添附物本院予以支持，其余上诉请求应予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，但判决处理欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3126号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3126号民事判决第三项；三、由赵德平、余德敏于本判决生效之日起30日内撤除其在租赁土地上添附的活动板房、道闸、监控系统等物质设施，将场地清空移交中外运物流有限公司威宁分公司;四、驳回中外运物流有限公司威宁分公司的其他诉讼请求；五、驳回威宁县运满停车场、赵德平、余德敏的上诉请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3606元由余德敏、赵德平承担205元，由中外运物流有限公司威宁分公司承担3401元；二审案件受理费1550元，由中外运物流有限公司威宁分公司负担1050元，余德敏、赵德平负担500元。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年十二月三十一日书记员  刘佳