四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0403民初1115号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市**大和北路六村**，统一社会信用代码91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱超林，男，该公司职工，特别授权。 被告：唐莉君，女，1973年2月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵公司）与被告唐莉君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告合纵公司的委托诉讼代理人朱超林、被告唐莉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出诉讼请求：1．被告唐莉君向原告合纵公司支付2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业费2660元（建筑面积157.69平方米×0.6元/月·平方米×28个月），支付滞纳金239.4元（95元/月×0.003×30日/月×28个月），合计2899.4元；2．本案的诉讼费用由被告唐莉君承担。事实和理由：2018年2月1日，原告合纵公司与攀枝花市西区清香坪步行街业主委员会（以下简称步行街业委会）签订《攀枝花步行街小区物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同）。原告合纵公司依合同约定对步行街进行物业管理，合同约定：多层物业服务费为0.6元/月·㎡；一层商铺物业服务费1.6元/月·㎡；二层商铺物业服务费1.3元/月·㎡，由原告合纵公司按月向业主收取。业主未能按时缴纳物业服务费的，应当按照自逾期之日起每日千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告合纵公司依约为被告唐莉君提供了物业服务，但被告唐莉君却从2018年2月1日至2020年5月31日一直拖欠原告合纵公司的物业费。 被告唐莉君辩称，被告唐莉君并非拖欠物业费，而是因为2016年10月底唐莉君所住的8号楼有四户业主的玻璃外墙需要维修，经四户业主与业主委员会、社区一起商讨后达成一致意见：由业主承担一部分维修费用，另有2,000元维修费用由业主先垫付，后在物业费中进行冲抵，且如果更换物业公司业委会也会告知下一任物业公司。被告唐莉君认为是原告合纵公司没有履行冲抵物业费的承诺，不认可滞纳金。原告合纵公司只与业委会签订了合同、并未通知到业主，物业服务合同没有落款日期，不予认可。原告合纵公司的工作人员配备不够，小区楼梯口和走廊比较脏，清洁卫生做得不到位。小区没有监控，保安很少夜巡并且还在晚上喝酒大声喧哗影响业主休息，原告合纵公司没有尽到物业服务的职责。被告唐莉君不承担诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐莉君系攀枝花市西区清香坪步行街小区的业主。2018年2月1日，原告合纵公司作为乙方、步行街业委会作为甲方签订《物业服务合同》约定“第一条、物业基本情况。物业名称：步行街；物业类型：商住；坐落位置：西区清香坪；建筑面积：27480平方米。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（六）装饰装修管理服务；（七）物业档案资料管理。第三条、在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括以下等内容：（一）家庭保洁、电器维修、花卉养护；（二）室内下水疏通、清洁抽油烟机；（三）打字、复印、传真服务、代理物业招租等。第五条、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第六条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制（即：小区公共照明电费、绿化养护的水费），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2018年2月1日至2028年1月31日物业费按《物业管理服务合同》收费标准执行，2018年2月1日至2028年1月31日物业收费标准具体如下：多层住宅0.6元/月·平方米；一层商铺1.6元/月·平方米；二层商铺1.3元/月·平方米；停车费（如政府批准停车）：按照市发改委核定为准。物业服务费用主要用于以下开支：1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用；5．物业管理区域秩序维护费用；6．办公费用；7．物业管理企业固定资产折旧；8．法定税费；9．物业管理企业的合理利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条、物业服务费用由乙方按每季度向业主收取，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第八条、乙方应将物业服务（包括专业部门的委托服务、对业主物业的专有部分维修养护及其他特约服务）收费价格和标准，按年在物业管理区域内公示……第二十七条、乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十八条、乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。第二十九条、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应当按照自逾期之日起每日千分之三标准向乙方支付违约金……”合同签订后，原告合纵公司依约提供了物业管理服务。经原告合纵公司催收，被告唐莉君未支付2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业费。 本院认为，原告合纵公司与步行街业委会签订了物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对该小区的业主具有约束力。被告唐莉君作为该小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。被告唐莉君所提交的《会议纪要》参会人员中没有原告合纵公司，根据合同的相对性原则，该《会议纪要》达成的关于修缮8号楼玻璃外墙的一致意见不能约束原告合纵公司。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，物业费是小区全体业主获得物业服务保障的前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业费。被告唐莉君并未提供证据证明已全部履行支付物业费的义务，也未举证证明在原告合纵公司主张的欠费期间其有不交纳物业费的正当事由，其应当承担举证不能的法律后果，本院对原告合纵公司要求被告唐莉君支付2018年2月1日至2020年5月31日期间物业费2660元的诉讼请求予以支持。关于违约金，被告唐莉君在原告合纵公司催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。结合物业服务合同约定以及所涉物业的现状等情况，本院酌情确定违约金为100元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告唐莉君于本判决生效之日起十日内支付原告四川合纵物业服务有限公司2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业费2660元、违约金100元，合计2760元； 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐莉君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何国环 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  宋璧君 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。