贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初5438号 原告：蔡国明，男，1972年12月7日生，汉族，个体户，中专文化，住贵州省贵阳市云岩区。现住贵阳市南明区。 委托代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师。执业证号：15201201910099320。代理权限：特别授权代理。 被告：白连兵，男，1975年4月29日生，苗族，居民，初中文化，住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人：曹凛。代理权限：特别授权代理。 被告：曹凛，男，1975年3月8日生，汉族，居民，大专文化，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇建设西路**。统一社会信用代码：91520526580670974J。 法定代表人：向林丰，系该公司负责人。 委托代理人：陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。特别授权代理。 委托代理人：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。特别授权代理。 第三人：王长江，男，1974年10月27日生，初中文化，个体工商户，住贵州省余庆县。 委托代理人：孔令宇，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15205201910101315。代理权限：特别授权代理。 原告蔡国明诉被告白连兵、曹凛、贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称：黔蒙房开公司），第三人王长江租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理，并于2018年11月26日作出（2018）黔0526民初4765号民事判决书，判决驳回原告蔡国明的诉讼请求。判决书送达后，原告蔡国明不服判决，上诉于贵州省毕节市中级人民法院，毕节市中级法院审理后认为原判认定基本事实不清，将本案发回本院重审。现本院另行组成合议庭于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告蔡国明的特别授权代理人张超，被告曹凛，被告黔蒙房开公司特别授权代理人陆桢兰，第三人王长江特别授权代理人孔令宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蔡国明诉称：原告向被告白连兵、曹凛租赁了威宁县草海火车站黔蒙天河时代广场4号楼一层25、26、27、28号门面（面积236.6平方米）及4-5号楼二层房屋（面积1782平方米），以上房屋属被告黔蒙房开公司所有。在租赁期限未届满时，被告白连兵、曹凛即收回门面，被告黔蒙房开公司于2018年8月5日在租赁房屋内隔墙，被告已违约。故诉至法院，请求判决解除原、被告签订的《租赁合同》；由被告或第三人赔偿原告装修费和货架设施损失费共1200000元人民币；本案诉讼费由被告或第三人承担。 被告白连兵辩称：虽然我在《租赁合同》上签字，但真正与原告产生租赁关系的是曹凛，我只是代曹凛收取租金。 被告曹凛辩称：至今我们并未收回涉案房屋，是业主与被告黔蒙房开公司发生矛盾，要求被告黔蒙房开公司退还房屋，房屋所有权属于业主，不属于被告黔蒙房开公司。后来经过法庭调解，后面的租金都是由被告黔蒙房开公司来收取，涉案房屋是我们向被告黔蒙房开公司租来的，后又将涉案房屋转租给原告，我们与被告黔蒙房开公司的租期是10年，原告停业后将涉案门面关起，也没有支付租金，法院调解后，我们把所有的房屋退还给被告黔蒙房开公司，由被告黔蒙房开公司承担相应的权利义务，租金也由被告黔蒙房开公司来收取，隔墙是被告黔蒙房开公司去隔的。我们没有收回门面也没有破坏装修，我们不应当承担赔偿责任。 被告黔蒙房开公司辩称：与被告曹凛答辩意见一致，补充：我公司与告白连兵、曹凛达成协议后做隔墙的过程中，是经原告同意后才行为的，在此过程中并未对原告装修等设施有破坏的情形，不应当承担侵权责任。 第三人王长江述称：我曾系被告黔蒙房开负责人，涉案房屋是业主的房屋，黔蒙房开公司和业主签订《租赁合同》后，我代表黔蒙房开公司以公司的名义将房屋租给曹凛。隔墙系公司的行为，我只是履行法定代表人的行为，由此产生的法律后果由公司承担。且隔墙系经过原告的同意，故我不应承担任何责任。 经审理查明，2014年5月16日，原告蔡国明与被告白连兵、曹凛签订两份《租赁合同》，约定二被告将威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场4号楼一层商场25、26、27、28号商铺及黔蒙天河时代广场4-5号楼二层商场，面积为1782平方米整体出租给原告蔡国明经营。合同约定：4号楼一层商场租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，月租金为14196元/月，租金按月支付，免租期为6个月。合同签订之日缴纳6个月租金85176元作为履约保证金，冲抵6个月租金。合同还约定，如甲方（白连兵、曹凛）违约解除本合同，甲方应退还乙方（蔡国明）租金余额及保证金余额，并承担本合同总租金10%的违约金。乙方延期支付租金的，乙方应承担月租金总额的每日2%的违约金，逾期支付租金超过15日，甲方有权解除合同且甲方不退还乙方缴纳的保证金。4-5号楼二层商场租赁期限自2015年1月1日起至2024年11月31日止，2016年1月1日至2019年12月31日月租金为35640元/月，2020年1月1日至2024年11月30日月租金为39204元，免租期为12个月。合同签订之日缴纳3个月租金106920元作为履约保证金，冲抵3个月租金，之后按月支付租金。合同还约定，如甲方违约解除本合同，甲方应退还乙方租金余额及保证金余额，并承担本合同总租金10%的违约金。乙方延期支付租金的，乙方应承担月租金总额的每日2%的违约金，逾期支付租金超过15日，甲方有权解除合同且甲方不退还乙方缴纳的保证金。 上述两份租赁合同签订后，原告缴纳了部分履约保证金及租金后，未按合同约定按时缴纳租金，被告白连兵、曹凛即于2017年4月18日将原告经营的超市门上锁，造成原告停业。2018年8月起，被告黔蒙房开公司安排工人在原告租赁的房屋内隔墙，涉案房屋原来的装修已破坏，房屋已收回。本案重审后，经原告申请，本院依法委托毕节兴业资产评估事务所有限公司对涉案房屋的装修损失进行评估，以2018年8月5日为评估基准日，涉案房屋的评估价值为341620元。产生评估费7000元。 同时查明，贵州黔蒙房地产公司因与被告曹凛租赁合同纠纷一案，经本院在审理中主持双方调解，达成调解协议，本院作出（2018）黔0526民初2842号民事调解书，该调解书明确曹凛的权利义务全部转由第三人贵州黔蒙房地产公司承受，调解书发生法律效力后，第三人贵州黔蒙房地产公司认为调解内容违背其真实意思表示，调解违反自愿原则，向贵州省毕节市中级人民法院提出再审申请，毕节市中级人民法院经审查后认为第三人的再审申请事由不能成立，以（2019）黔05民申44号民事裁定书裁定驳回第三人贵州黔蒙房地产公司的再审申请。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告蔡国明提交的《租赁合同》、现场照片、收条、打款凭证、《民事判决书》、评估报告、评估费发票，被告曹凛提供的《租赁合同》、《民事调解书》等证据在卷互为印证，事实清楚。 本院认为，本案属租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行调整。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方经平等协商签订的《租赁合同》意思表示真实，合同的内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应自觉遵守。但在合同实施中，因原告经营的超市生意不好，未按合同约定支付租金，被告即以此将原告租赁的房屋上锁并进行了隔墙等行为，导致原告停业，装修被破坏，双方的《租赁合同》已不可能继续履行，故原告主张解除合同，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，损害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案被告认为原告违约，未通过诉讼或其他合法途径行使合同权利，在《租赁合同》未解除，合同期限也未届满时即采取过激行为擅自对原告经营的超市进行隔墙等行为，已构成违约，并致使原告经营的超市停业，造成装修损失，故原告主张被告赔偿装修损失的请求符合法律规定，应予支持。本案涉案《租赁合同》的甲方为白连兵、曹凛，乙方为蔡国明，但因曹凛与黔蒙房开公司在租赁合同纠纷案中达成调解协议，明确曹凛的权利义务全部转由黔蒙房开公司承受，被告黔蒙房开公司也认可其安排工人将涉案房屋进行隔墙，故原告蔡国明因此造成的装修损失应由被告黔蒙房开公司承担。原告蔡国明造成的装修损失经本院委托毕节兴业资产评估事务所有限公司进行评估，毕节兴业资产评估事务所到现场取证后，出具评估报告，以2018年8月5日为评估基准日，涉案房屋的评估价值为341620元。该评估报告鉴定程序合法，本院予以采信，原告蔡国明的装修损失以评估价值341620元予以认定。 被告黔蒙房开公司抗辩认为其安排工人对涉案房屋进行隔墙等行为系经原告蔡国明同意，并向本院提供装修工人与蔡买贵的通话录音、蔡买贵领取工资的收条及对蔡买贵的询问笔录等证据予以证实，但原告不认可授意蔡买贵处理租赁合同的相关事宜，被告黔蒙房开公司也未提供证据证明其隔墙行为取得了原告蔡国明的同意，被告黔蒙房开公司应对此承担举证不力的后果，对被告黔蒙房开公司的抗辩意见本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蔡国明与被告白连兵、曹凛于2014年5月16日签订的两份《租赁合同》； 二、由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司赔偿原告蔡国明装修损失341620元、评估费7000元，合计348620元； 三、驳回原告蔡国明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，由原告蔡国明负担11076元，被告贵州黔蒙房地产开发有限公司负担4524元。 如不服本判决，应自接到判决书之日起，15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  代兴霞 人民陪审员  张允充 人民陪审员  李 丽 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  刘 婧