四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终3088号 上诉人（原审原告）:江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地四川省江油市南河花园**楼**门面，统一社会信用代码：915107817469075148。 法定代表人：董芝智，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨小燕，女，汉族，生于1972年11月3日，住四川省江油市。 上诉人江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称凤鸣物业公司）因与被上诉人杨小燕物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人凤鸣物业公司的委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠，被上诉人杨小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤鸣物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1311元、生活垃圾处理费216元、公摊能源费65元、车位使用费2160元、违约金750.4元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院混淆物业服务公司与业主委员会的职权范围。一审认定上诉人未完全尽到物业服务义务与事实不符，小区的公共设施设备属业主共有，对其进行维护和更换需要业主委员会依照法定程序动用维修基金，而案涉小区至今未成立业主委员会，上诉人也无权代为行使业委会职权；2.上诉人有权要求被上诉人支付全年物业服务费、车位使用费。上诉人签订的《前期物业管理委托合同》没有约定支付时间，属履行期限约定不明，债权人可以随时要求履行。根据《合同法》六十一条，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。物业服务行业的交易习惯是一次性支付全年物业服务费、车位使用费，一审法院仅支持至实际发生月份，适用法律错误；3.被上诉人是生活垃圾处理费的征收对象，上诉人仅仅是代收人，不是垫付人。生活垃圾费是缴费在前，开票在后，上诉人仅有代收义务，一审法院错误认定上诉人具有垫付生活垃圾处理费的义务；4.上诉人在2014年12月12日发出征求调整物业费意见的公告，未有业主反对；公摊能源费实际用于案涉小区公共照明，符合行业习惯，符合意思自治原则；5.被上诉人未按时缴纳物业服务费已构成违约，应负违约责任；6.上诉人已无力维系案涉小区的运营成本。上诉人经公告调价后，依然远低于市场标准，上诉人长期亏本运营，早已无力维系运营成本，被上诉人恶意欠费的行为更是损害了上诉人合法权益。 杨小燕辩称，对一审判决0.25元/月/㎡的物业费没有异议；对车辆停放问题，我们长期只有一个车停放；上诉人收取物业费和停车费有权要求一年缴纳，我们也有权每个月缴纳；关于垃圾清运费，应当拿出文件以及代缴依据；违约方是上诉人，不是业主；小区有业主委员会，社区也是有备案的，为什么大家不缴纳物管费，责任在上诉人。一审判决没有问题，应当驳回上诉，维持原判。 凤鸣物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1311元（121.41㎡×0.3元/月/㎡×36个月）、生活垃圾处理费216元（6元/月/户×36个月）、公摊能源费65元（1.8元/月/户×36个月）、车位使用费2160元（30元/月/辆×36个月×2辆），合计3752元；2.判令被告向原告支付违约金750.4元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：被告杨小燕系华丽花园4栋12单元3楼1号业主。该房屋建筑面积120.11㎡，产权登记时间为2006年12月12日。 江油市华丽物业管理有限责任公司于2008年3月4日名称变更为江油市华丽物业服务有限责任公司，后于2016年6月1日名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司。 2004年12月25日，江油市华丽房地产开发公司（甲方、委托方）与江油市华丽物业管理有限责任公司（乙方、受托方）签订《前期物业管理委托合同》，合同载明：甲方选聘乙方对华丽花园项目提供前期物业管理服务；合同有效期为2004年12月25日至本物业业主委员会成立之日止；物业管理服务标准为《江油市物业管理服务标准》三级：“……3、房屋及设施、设备的维修、养护：日常维护、维修、巡查；4、公共环境：无明显垃圾及污水……”；收费标准为多层住宅按建筑面积收取每月每平米0.25元；车位月使用费80.00元；“第二十八条物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：1、物业共用部位的小修、中修、大修费用。2、物业共用设施设备的小修、中修、大修费用。3、附属配套建筑和设施的小修、中修、大修费用。4、智能系统设施、设备的小修、中修、大修费用。以上四条保修期内由开发建设单位承担，保修期外小修由物业公司承担，大、中修费用由物业维修资金承担，更新费用由物业维修资金承担。维修资金不足时，由全体业主共同承担”；乙方对物业业主、使用人或其他人员在本物业内发生的人身伤害或财产损失能够证明自己没有重大过失的，不承担任何责任；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按一年内总物管费20%的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按一年内总物管费20%的标准向乙方支付违约金。此后，原告为华丽花园小区提供物业服务至今。 2014年12月12日，原告向华丽花园业主发出公告，称“公司决定，拟自2015年1月1日起，在现行物业服务费标准0.25元/月/平方米的基础上，上调0.05元（即按0.3元/月/平方米收取）。对此，业主若有不同意见，请于2014年12月30日前，在门卫室《专门意见簿》上留下宝贵意见……”。 另查明：2003年9月23日，江油市人民政府下发《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》，根据该文件，包括中坝镇、太平镇在内的江油市城区内居民自2003年10月1日起以户为单位缴纳垃圾处理费6元每月。2014年度至2019年度案涉小区的垃圾处理费已由原告公司缴纳。 庭审中，被告认可其所有的川Ｂ2××××号车辆日常停放在该小区，被告认可其所有的川Ｂ6××××号车辆是其所有且该车牌号是由原来的旧车保留下来用于2019年5月份购买的新车上的，但该车仅偶尔在该小区停放。 从被告提供的小区环境照片看，案涉小区确实存在设施经久失修（小区公共区域的长椅木头朽烂未换）、垃圾未及时清理、建筑垃圾在公共区域杂乱堆放等情况。 认定上述事实有原告工商登记信息、被告户籍信息、房地产登记信息、《前期物业管理委托合同》、公告、值班记录、外来人员进出情况登记表、机动车信息查询结果单、《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》、四川省政府非税收入通用票据、车辆停放考勤表、车牌号为川Ｂ6××××号的机动车行驶证、小区环境照片及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 一审法院认为，江油市华丽房地产开发公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对业主具有约束力。原告自2004年入驻该小区至今为该小区及业主提供了物业服务，被告作为华丽花园小区业主享受该服务，应当按照合同约定支付物业服务费。原告以其单方作出的公告为依据主张物业费以0.3元／月／㎡为标准自2018年1月1日计算至2020年12月31日,但《前期物业管理委托合同》中明确约定了物业费标准为0.25元／月／㎡，原告将物业费调至0.3元／月／㎡未征求小区业主的意见，系其单方行为，故对被告的物业费仍应按合同约定标准收取；《前期物业管理委托合同》未明确约定业主向原告缴纳物业服务费的方式，按照常理应确定为按月缴纳，故被告应当缴纳物业服务费的期限应自2018年1月1日至原告起诉即2020年7月，共计31个月，被告欠缴的物业服务费为930.85元（120.11㎡×0.25元／月／㎡×31个月）。对于垃圾清运费，原告主张自2018年1月1日至2020年12月31日，但其未举证证明已代被告缴纳了2020年的垃圾清运费，故一审法院仅支持2018年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费144元（6元／月×24个月）。公摊能源费《前期物业管理委托合同》中并无约定，不予支持。原告主张的车位使用费收费标准未超过《前期物业管理委托合同》约定，被告认可其所有的川Ｂ2××××号车辆日常停放于该小区，应向原告缴纳该车的车位使用费；对于川Ｂ6××××号车辆，虽然现在该车的行驶证登记购车时间为2019年5月，但被告自认该车牌系原旧车保留下来的，而原告提交的车辆停放考勤表显示在2019年5月份之前已有该车的停放记录，另从常理上看，物业公司登记该车辆及所有权人的信息也应来自业主登记，原告向被告主张川Ｂ6××××号车辆的车位使用费予以支持。故被告应向原告支付2018年1月至2020年7月的车位使用费共计1860元（30元／月／辆×2辆×31个月）。 对于违约金，物业服务合同不仅对业主具有约束力，对物业公司同样具有约束力。物业公司也应当按照合同约定尽职尽责的履行物业服务的合同义务。小区的环境卫生、安全和谐需要业主与物业公司的共同维护。但本案中，从被告提交的小区环境照片看，原告作为物业公司未完全尽到物业服务的义务。因此，原告对违约金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告杨小燕于本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司自2018年1月1日至2020年7月31日的物业费930.85元及车位费1860元、自2018年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费144元；二、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由被告杨小燕承担。 本院二审期间，凤鸣物业公司提交了五组新证据：1.江油市环卫管理所出具的证明，拟证明凤鸣物业公司代环卫所收取垃圾处理费，凤鸣物业公司无垫付义务；2.2018年9月15日凤鸣物业维修资金动用征求意见表、住建局证明及7张照片，拟证明该表格无一业主进行签字确认，凤鸣物业公司在未动用维修资金的情况下，主动自费为公共设施进行维修；3.照片18张，拟证明物业对小区的建筑区域有安全警示，设有警戒线，小区的环境卫生也一直是干净的；4.物业费收据，拟证明2015年以后都是按照0.3元/月/㎡收取物业服务费，包括收取公摊能源费的记录；5.收支情况及测算被告，拟证明凤鸣物业公司在小区运营十分困难。杨小燕质证认为，1.对环卫所的证明没有意见，应该提交2018年、2019年的缴费发票；2.看不出照片拍摄时间和地点，对维修基金也不清楚；3.该组照片不能证明是案涉小区，我们小区没有这么漂亮；4.很多小区业主包括我在内都不知道要按照0.3元/月/㎡的标准交费，我这里有未缴纳物业费的业主公示单；5.收支情况及测算报告是物业公司自己算的，我不认可，与我无关。本院认为，对于环卫所开具的证明，被上诉人对该证明不持异议，该证明可以证实凤鸣物业公司收取垃圾处理费的行为是代环卫所收取，予以采信；对于物业费收据，上诉人出示的收据是一本原始凭证，且每一张收据与前后收据都是连号，可以证实2015年以后物业费收取的费用明细及收费标准，予以采信；对于上诉人提交的其他证据，因缺乏关联性或达不到其证明目的，不予采信。 二审庭审结束后，杨小燕向本院邮寄《车辆停放证明》及《车辆转让协议》，拟证明其未在小区停车，不应缴纳车位费。本院认为，因车辆转让协议系复印件，内容真实性无法确认，故不予采信；车辆停放证明上虽然加盖有“南江博骏学校”印章，但单位负责人及制作证明材料的人员未在证明上签名或盖章，该证据不符合法律规定的形式，不予采信。 经二审审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审的争议焦点为:1.物业费收取的标准是否为0.3元/月/㎡；2.是否应当收取公摊能源费；3.是否应当收取垃圾处理费；4.物业服务费按实际发生月份收取还是按年收取；5.被上诉人是否应当支付违约金。 关于物业费收取的标准是否为0.3元/月/㎡的问题。首先，2014年12月12日，凤鸣物业公司向华丽花园业主发出公告，将物业服务费标准提高至0.3元/月/㎡，告知业主若有不同意见，请于2014年12月30日前在门卫室上的意见表留下意见。根据凤鸣物业公司举出的意见表，无业主在该意见表上留下意见。其次，根据2015年的物业收据，可以认定华丽花园的业主在2015年时已经按照0.3元/月/㎡的标准缴纳物业服务费。华丽花园业主未在提高物业服务费标准的意见表上发表反对意见，其后又按照0.3元/月/㎡的标准缴纳物业费，可见华丽花园的业主以实际行为确认了物业服务费的标准提高至0.3元/月/㎡。上诉人主张物业服务费的标准为0.3元/月/㎡，本院予以认可。 关于是否应当收取公摊能源费的问题。根据2015年物业服务费收据上记载的收费明细，有一项为路灯费，在该收据上路灯费并未包含在物业服务费项下。凤鸣物业公司一直未主张过路灯费，路灯也确实属于公摊能源支出，凤鸣物业公司主张路灯费即为公摊能源费，本院予以认可。前述收据可证实，虽然物业合同中未约定公摊能源费，但公摊能源系由全体业主享受，业主在实际中也缴纳了公摊能源费，因此，应当在物业服务费之外另行缴纳公摊能源费。根据收据显示，路灯费为1.5元每月每户，并不是凤鸣物业公司主张的1.8元每月每户，本院仅支持每月每户1.5元的公摊能源费。 关于是否应当收取垃圾处理费的问题。根据江油市环境卫生管理所出具证明可认定，凤鸣物业公司代环卫所收取垃圾处理费，收费标准为每户每月6元，每年年初收取全年费用。且业主确实享受了环卫所的垃圾处理服务，应当缴纳相应的费用。上诉人主张收取垃圾处理费，本院予以认可。 关于物业服务费按实际发生月份收取还是按年收取的问题。案涉物业服务合同并未约定物业服务费的收取方式，按照2015年的物业收据，部分业主缴纳物业费的方式系两个月一缴，并没有按年缴费。一审认定本案物业服务费按照提供物业服务的实际月份收取，本院予以确认。上诉人在本案要求支付2018年1月1日到2020年12月31日的物业服务费，因现在案件进行二审，此时已值2020年12月，实际提供物业服务的时间已变更为2018年1月至2020年12月，为减少上诉人讼累，本案在二审中支持上诉人要求被上诉人支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业费1297元（120.11㎡×0.3元/月/㎡×36个月）、生活垃圾处理费216元（6元/月/户×36个月）、公摊能源费54元（1.5元/月/户×36个月），因双方对车位使用费存在争议，在上诉人未提供2020年8月以后的车辆停放考勤及被上诉人未对一审判决提出上诉的情况下，本院对一审认定的车位使用费1860元（30元/月/辆×2辆×31个月）予以维持，前述金额合计3427元。 关于被上诉人是否应当支付违约金的问题。从被上诉人在一审中提交的小区环境照片可以看出凤鸣物业公司未完全尽到物业服务的义务，一审未支持上诉人的违约金诉请，并无不当，本院予以维持。 综上所述，凤鸣物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院(2020)川0781民初3104号民事判决； 二、杨小燕于本判决生效后十日内支付江油市凤鸣物业服务有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日的物业费1297元、生活垃圾处理费216元、公摊能源费54元，自2018年1月1日至2020年7月31日的车位使用费1860元，共计3427元； 三、驳回江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由杨小燕负担。二审案件受理费50元，由江油市凤鸣物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 欧泳如 二〇二〇年十二月十七日 书记员 龚泾羽