江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0381民初6277号 原告（案外人）：李玉莲，女，1970年9月14日出生，汉族，住新沂市。 被告（申请执行人）：陈士龙，男，1978年7月27日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：曹娟，江苏苏沂律师事务所律师。 第三人（被执行人）：何继奎，男，1974年10月26日出生，汉族，住新沂市。 原告李玉莲与被告陈士龙，第三人何继奎案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉莲，被告陈士龙及其委托诉讼代理人曹娟，第三人何继奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉莲向本院提出诉讼请求:1.判决撤销新沂市人民法院（2020）苏0381执943号执行案中查封新沂市产（以下简称涉案房屋）的执行措施，即停止执行涉案房屋，并解除查封措施；2.确认涉案房屋为李玉莲所有。事实和理由：原告系执行案件的案外人，被告系执行案件的申请人，第三人系执行案件的被申请人。2012年10月19日，第三人将其所有的位于新沂市屋作价189000元转让给了李玉莲，并有第三人与李玉莲签订了房屋出售协议，协议中明确了房屋的买卖价款及双方的权利义务，且李玉莲已于2012年入住至今。2019年贵院在执行(2019)苏0381民初10320号判决书时，以裁定书的形式书面查封了涉案房屋。对此，李玉莲认为，第三人已于2012年10月19日将查封的房产转让给李玉莲，新的房屋买卖合同已经履行了近8年，该被查封的房产与第三人无任何关系，贵院在执行第三人何继奎财产的过程中对李玉莲所有的新沂市产的查封显然有误，李玉莲向贵院提出了案外人执行异议申请。贵院于2020年7月28日做出了(2020)苏0381执异127号执行裁定书，以李玉莲虽然向本院提供了与第三人何继奎签订了《房屋出售协议》，但并未就其已经支付了全部购房款向本院提供证据证明为由，驳回了李玉莲的异议。李玉莲认为，执行裁定书在事实认定和适用法律及程序上均有错误，被告对李玉莲所有的房产申请执行查封是完全错误的，其行为没有任何法律依据。李玉莲与第三人的交易是真实的，李玉莲向第三人支付了房屋转让款，李玉莲是善意取得，被告无权对上述房产申请执行查封。贵院对李玉莲提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了李玉莲的合法权益。本案的查封措施违背了相关的法律规定。综上，李玉莲对涉案房屋享有阻却执行的权益，涉案房屋应属于李玉莲所有，请法庭支持李玉莲的诉讼请求。 陈士龙辩称，一、根据安居工程房屋的管理相关规定，安居工程房屋在购买后的5年之内是不可以转让的，何继奎于2010年3月10日开具涉案房屋的购房款发票，而李玉莲所谓的买卖发生在2012年10月19日，即使买卖是真实的，也由于发生在5年之内，违反了强制性的规定，属于无效。二、本人在保全房屋的时候没有任何人称房屋已经出售，现在执行阶段李玉莲称房屋已经售予她，显然是虚假的。李玉莲虽然提供了房屋出售合同，但没有证据证明其已经支付了189000元，合同显然是后补的，系虚假的。三、根据《物权法》等相关法律法规规定，不动产的权属确定要以登记为要件，而涉案房屋一直登记在何继奎的名下，应该认为是何继奎的房屋。即使存在买卖，但没有过户，说明他们存在过错，仍可以执行涉案房屋，更何况房屋所谓的买卖是虚假的。四、李玉莲虽称房屋一直由其占有使用，但其未提供任何原始缴纳水电费等票据，说明房子不是其使用。其虽然提交了物业证明，该证明称自2014年1月起物业费是李玉莲缴纳的，但该证明没有任何人签名，形式上欠缺要件，且与李玉莲称2012年10月19日买了房屋使用，时间上相互矛盾，说明该证明是虚假的。综上，请求驳回李玉莲的诉讼请求。 何继奎述称，涉案房屋是第一批经济房，本人于2008年左右买的，房产证上是本人名字。2012年，是经过小区门口的小店中介介绍，当时讲好19.1万元，后房屋是以18.9万元卖的。钱怎么给的记不清楚了，但是给我钱了，不然不可能打条子给李玉莲的。给钱的时候老宋也在场，李玉莲购买涉案房屋是真实的。 经审理查明，2019年12月27日，本院对陈士龙诉何继奎民间借贷纠纷一案作出(2019)苏0381民初10320号民事判决：何继奎于本判决生效后十日内偿还陈士龙借款本金200000元及利息(自2012年7月16日起按月利率1.8%计算至实际还清之日止)。 2019年11月12日，本院根据陈士龙的申请，作出(2019)苏0381民初10320号民事裁定：查封何继奎所有的位于新沂市产(包含车库，保全价值为30万元)，查封期限为三年。 根据陈士龙的申请，本院于2020年3月5日立案强制执行，案号为(2020)苏0381执943号。在本案执行过程中，2020年5月28日，新沂市价格认定中心作出新价函〔2020〕023号定向询价回函，确定位于新沂市房地产(含车库)总价值为432000元。本院于2020年6月8日作出(2020)苏0381执943号询价通知书，将以上信息告知双方当事人。案外人李玉莲对本案执行标的提出异议后，本院于2020年7月28日作出（2020）苏0381执异127号执行裁定，驳回李玉莲的异议请求。李玉莲不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 涉案房屋属经济适用住房。新房权证新沂字第××号房屋所有权证载明房屋所有权人为何继奎，房屋坐落为北沟镇温馨家园16号楼2单元301室，房屋状况为建筑面积68.83平方米成套住宅和7.65平方米车库。2006年9月21日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与何继奎（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份，主要内容为：甲方将涉案房屋及自行车车库出售给乙方，房屋建筑面积为68.83米，价款为52644元，车库建筑面积为7.65平方米，价款为4743元，合计价款111729元。 2012年10月19日，李玉莲与何继奎签订《房屋出售协议》一份，约定：何继奎将新沂市北沟镇温馨家园16号楼2单元301室，建筑面积为68.83平方米，车库面积7.65平方米以189000元的价格出售给李玉莲。2012年10月19日，李玉莲从中国邮政储蓄银行分别取款110000元、20000元。李玉莲主张用上述130000元及家中现金交付购房款189000元，在房屋交付进行简单装修后其搬入涉案房屋居住。为证明其主张，李玉莲提供：1.新沂市花厅物业管理有限公司出具的证明一份，主要内容为：温馨家园16号楼2单元301室，从2014年1月至今，物业费是李玉莲缴纳的。2.2015.2016年的物业费收据；3.供水协议及自来水缴费单及部分电费缴费单等。对于过户，李玉莲称在涉案房屋具备过户条件后，其要求何继奎过户，但均因何继奎原因未能过户，何继奎对此予以认可。 另查明，1.本院依职权于2020年9月3日与宋天柱谈话，宋天柱称其到温馨家园南门的烟酒店询问有无房屋出售，烟酒店的人将何继奎的号码给其，其遂联系买卖双方去看房，好像是16号楼1单元301室，李玉莲比较满意。双方谈好价钱199000元，李玉莲到邮政银行取款130000元，加上包里自带的6万多元，将款项交给何继奎，何继奎把房产证交给李玉莲了。2020年9月4日，宋天柱向本院邮寄一份说明，主要内容为因记忆错误，涉案房屋应为16号楼2单元301室，房款为189000元。2.本院依职权于2020年9月3日与何继奎配偶张小红谈话，张小红称其未参与房屋买卖过程，但签字时在场。刚开始房价为19万多，后空调拆走了，就让钱的，最后是18.9万元卖的。其不认识李玉莲，涉案房屋的买卖是真实的。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断李玉莲对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。 关于涉案房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。本案中，涉案房屋系何继奎于2006年9月21日从新沂市经济适用住房发展中心购买，李玉莲与何继奎签订买卖合同的时间为2012年10月19日，已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。 关于是否支付全部价款及实际占有使用问题。李玉莲提供的《房产转让买卖协议》、取款凭证、购房款收据及水、电、物业费缴费收据等证据可以互相印证，形成证据链，足以证实在本院查封之前李玉莲已经付清全部价款，并对涉案房屋实际占有使用。 关于李玉莲对未办理过户登记是否存在过错问题。由于涉案房屋系经济适用住房，李玉莲与何继奎订立买卖协议后，包括涉案房屋在内的本市经济适用住房因政策原因，长期内均无法办理交易审批手续。房屋具备办理过户的条件后，李玉莲要求何继奎协助过户，何继奎因自身原因未予办理，何继续奎对此也未予否认。故在李玉莲已经购买涉案房屋、支付全部价款并已实际占有、李玉莲对未办理过户登记手续并不存在过错的情况下，其权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋及车库的诉讼请求，本院予以支持。对于李玉莲要求解除涉案房屋查封的请求，不属于本案处理范围，故本院不予理涉。 根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。李玉莲与何继奎虽达成了转让涉案房屋及车库所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，李玉莲依法对涉案房屋并不享有所有权。故对李玉莲要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院不予支持。因涉案房屋仍备案在何继奎名下，陈士龙申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由李玉莲负担。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行（2020）苏0381执943号执行裁定查封的位于新沂市产。 二、驳回原告李玉莲的其他诉讼请求。 案件受理费4080元，由原告李玉莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  沈 双 人民陪审员  刘子鸣 人民陪审员  焦 红 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  周秉政