山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11842号上诉人（原审被告）：王纯忠，男，1949年10月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司，住所地济南市。负责人：刘鹏程，经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，该公司员工。上诉人王纯忠因与被上诉人山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司（以下简称源泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。王纯忠上诉请求：一、撤销(2020)鲁0103民初6899号民事判决，重新审理改判；二、一审和二审案件受理费由源泰物业公司负担。事实与理由:一、一审判决认定源泰物业公司经营1号院物业服务的合法性是错误的。1.源泰物业公司从事1号院物业服务经营未经过招标。按照《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号)及其实施细则规定，3万平方米以上的物业服务项目必须通过招投标方式方可取得合法合规的经营资格。1号院物业服务面积为32400平方米，源泰物业公司未经过招投标是违法的。2.一审判决认可源泰物业公司提出的邀请招标是没有事实佐证和法律依据的。3.一审判决认可业委会选聘源泰物业公司经营服务的合法性是错误的。源泰物业公司不具备经营1号院物业服务项目的主体资格和相关权益，非法收取的全部费用应依法返还，并罚款。物业公司共收取费用2187.6元，应全额退还。依据人民银行2020年8月20日发布的银行基准月利率3.85%的四倍进行补偿，为1600元，合计应退还3787.6元。二、一审判决认定物业服务合同合法有效是错误的。一审法院在之前的案件(2019)鲁0103民初4211号民事判决中曾认定该物业服务合同为无效合同。两个案件是同一个物业服务合同，本案的物业服务合同也是无效的。三、一审判决认定的“1号院多层住宅物业计收标准为1元/月/平方米”是没有法律依据和事实依据的。1.1号院不具备1元/月/平方米物业费计收的基础条件。我国物业费收取标准是按等级收的，分为三级。最贵的是第一级，1元/月/平方米。涉案小区不具备国家规定的收取1元/月/平方米的基础条件。2.1号院住宅收费标准由0.5元/月/平方米提到1元/月/平方米是没有事实依据和违背法律规定的。2017年物业入住时，1号院收费标准是0.5元/月/平方米，按照这个标准收费了一年。2018年8月1日《物业服务合同》将计收标准提高到1元/月/平方米。按照《中华人民共和国物业管理条例》第11条和第12条规定，物业费调整需经过业主大会或者以书面文书形式经业主签字同意。最关键的是业主同意总户数过半、占有物业项目总面积过半(即双过半)才有效。物业服务合同提高收费标准违背双过半的规定，是无效的。四、一审判决认定的物业服务经营的系列性问题事实不清，适用法律错误。本案是因物业管理服务引起的纠纷，一审判决仅就物业费一事作出判决，回避了物业服务经营中的系列性过错。一是关于收费不出具税务发票的过错。物业公司收取的物业费和停车费，进出门卡费均是物业自己制作的白条，而不是正规发票。这是严重违法行为，应依法追缴全部收款并罚款，而且应该停止经营，甚至取消经营资格。二是关于乱设项目、乱收费的过错。如进出大院的门卡。根据《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号)第三十二条规定，物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。而物业公司却按照每个50元的价格给王纯忠出售4个门卡共计200元，且不出具正规发票和收据。源泰物业公司应该全额退还并按银行基准利率的4倍予以补偿，共计336元。三是关于物业服务主要内容上的系列性错误。关于公共绿化维护的错误。1号院在省直机关宿舍院因“三大名贵花木”而盛名。一是四池名贵月季，被源泰物业公司盗卖还剩几棵；二是三条樱花路名重一时，目前仅剩四五棵；三是院内十棵泰山雪松，都是十多米高，被称为十大金刚，现只剩八棵。2.关于物业共用部位及共用设施的使用、管理和维护的问题。源泰物业公司2019年7月31日临走时把服务运营的监控、大门过杆等设施及网络系统、信息系统、数据系统等运营管理设施设备全部毁坏。对于这种恶意破坏行为，要依法赔偿设施费用，并追究破坏公共财物责任。3.关于公共区域环境卫生维护和公共区域秩序维护，安全防范事项的协助管理服务的问题。1号院脏乱差，2018年8月被济南电视台曝光。源泰物业公司工作人员长期在服务运营的大院警卫室里饮酒、酗酒闹事，业主报警110共20多次。2019年3月20日，物业经理酒后无故动手殴打业主，导致110、120到院内处理问题，影响十分恶劣。同时，修理厂占用业主停车位多处，车辆进出小区频繁，对小区内老人及孩子人身安全造成一定影响。源泰物业公司在起诉书中提供了一张临时车辆出入登记表，这张表也被一审判决认定源泰物业公司对进出车辆包括汽修车辆做了登记。其实这个表是某年9月4日、9月5日物业收取14个业主停车费的登记表。五、一审判决认定按房产证面积计收物业费是合法合规的。按照这一判决，源泰物业公司从2017年7月至2018年2月超出部分的收费共130.2元应全部返还。源泰物业公司辩称，源泰物业公司签订的合同是32000平方，但是收费的总面积是3万平方，差每户的阳台面积。业委会有权选聘物业公司，王纯忠不承认物业服务合同有效，请求法院认定。物业服务合同签订时每平方按0.5元计收，交通厅代替业主每平方缴纳0.5元。源泰物业公司是按合同和物价局定价的要求收取的。关于源泰物业公司纳税问题，源泰物业公司为小额纳税人，按合同定税、完税，源泰物业公司曾开具几百份发票，没有人领取。门禁卡5元1个，这是技术公司收费的，门是免费安装的。源泰物业公司没有收到多余的一分钱。花草树木一事源泰物业公司不予认可，王纯忠也未提交证据。电视台曝光的问题是因源泰物业公司无法和业委会按照0.5元每平方米签订合同，交通厅也没有补贴，源泰物业公司暂停服务造成的。源泰物业公司向一审法院起诉请求：1.王纯忠支付2019年2月1日至2019年7月31日的物业费904元；2.诉讼费由王纯忠承担。一审法院认定事实：王纯忠为济南市市中区舜玉北区72号楼2-301室及1-302室房屋业主，房产证载明的建筑面积分别为58.57平方米和78.53平方米。2018年8月1日，源泰物业公司与案外人济南市市中区舜玉北路1号院业主委员会签订《物业服务合同》，济南市市中区舜玉北路1号院业主委员会选聘源泰物业公司对舜玉北路1号院（103.104）提供物业管理服务，协议约定了物业管理区域的四至及双方权利义务，约定1号院多层住宅物业费计收标准为1元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主或物业使用人于每半年前履行交纳义务，合同期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。2019年2月1日至2019年7月31日被告未交纳物业费，欠费合计822.60元（137.10平方米×1元×6个月）。源泰物业公司已于2019年8月1日撤出涉案小区不再提供物业服务。一审法院认为，源泰物业公司与济南市市中区舜玉北路1号院业主委员会签订的《物业服务合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括王纯忠在内的小区业主具有约束力，源泰物业公司依据合同约定为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据，故王纯忠提出的源泰物业公司没有起诉资格、合同无效、源泰物业公司不具备经营收费资格、收费标准没有依据的抗辩理由，依据不足，一审法院依法不予采纳。对于王纯忠提出的源泰物业公司收费未开具发票、绿化设施丢失盗卖、要求汽修厂公布经营账目等抗辩理由，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，王纯忠可通过合法途径向税务、公安等相关部门主张处理。关于王纯忠提出源泰物业公司提供的绿化不服务不合格、物业人员打架酗酒等物业服务质量差的问题。一审法院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，王纯忠对此并未提供有效证据予以证实，故对王纯忠的抗辩理由，一审法院依法不予采纳。关于王纯忠提出源泰物业公司没有按照房产证面积计收物业费的问题。一审法院认为，涉案《物业服务合同》明确载明业主按拥有物业的建筑面积交纳物业费，王纯忠提交的房产证足以证实其房屋建筑面积，源泰物业公司亦当庭同意按王纯忠房产证载明建筑面积计算出的物业费金额主张权利，故对王纯忠的此项抗辩理由，一审法院予以采纳，对源泰物业公司主张的超出部分，一审法院不予支持。另，虽然源泰物业公司已撤离小区不再提供物业服务，但对于包括王纯忠在内小区业主提出的各项问题，源泰物业公司仍应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决：一、被告王纯忠于判决生效之日起十日内支付原告山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司2019年2月1日至2019年7月31日的物业费822.60元；二、驳回原告山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王纯忠负担。二审中，源泰物业公司提交证据一、收费面积的说明。证据二、催款说明。证据三、催款告知。证据四、催款提示。证据五、业委会提高物业费的通知。证据六、业委会的公示。证据七、收费凭条。证据八、物业管理条例第20条。证据九、业主的房屋分户平面图。共同证明：源泰物业公司的收费和服务都是合法的。王纯忠对上述证据均不予认可，不能证明源泰物业公司的收费和服务是合法的。王纯忠提交收款收据，证明收据中加盖的是山东省交通厅一号院的公章，并不是源泰物业公司的。源泰物业公司对证据的真实性没有异议，收据中的公章为源泰物业公司的项目章。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于物业服务合同的效力问题，源泰物业公司具有提供物业管理活动的相应资质，其与济南市市中区舜玉北路1号院业主委员会均具有签订物业服务合同的主体资格。关于业主委员会选聘物业服务企业应否进行招投标程序的问题。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”,第五十七条规定“违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款”,而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。《物业管理条例》中关于招投标的规定规范的是建设单位签订的前期物业服务合同，而本案诉争的为业委会与物业服务公司签订的物业服务合同，本案涉及的物业服务合同与前期物业服务合同的性质不同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的无效情形亦未包含未经招投标订立合同的情形。王纯忠关于物业服务合同无效的该项上诉理由不成立，本院不予支持。王纯忠主张涉案的物业服务合同曾被生效判决认定为无效，经本院审查，源泰物业公司起诉董桥物业服务合同纠纷一案中，济南市市中区人民法院曾作出（2019）鲁0103民初4211号民事判决，该判决认为源泰物业公司与业主委员会签订的物业服务合同为无效合同，源泰物业公司对该判决不服提出上诉，源泰物业公司以董桥已缴纳物业费为由，申请撤回起诉，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终7870号民事裁定书，裁定：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4211号民事判决；二、准许山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司撤回起诉。（2019）鲁0103民初4211号已经被撤销并未生效，王纯忠据此主张涉案物业服务合同无效没有依据，本院不予支持。综上，本院认为，源泰物业公司与王纯忠签订的物业服务合同应为有效合同。关于物业费收费标准的问题，源泰物业公司与业主委员会签订的物业服务合同第五条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1号院多层住宅为1.00元/月/平方米。源泰物业公司为王纯忠提供了物业服务,王纯忠作为该小区的业主之一,应当按照合同约定交纳物业服务费用。王纯忠认为源泰物业公司未尽到物业管理服务职责,应当向业主委员会反映,由业主委员会依照与源泰物业公司签订的物业服务合同主张权利,不能以此作为不缴纳物业服务费的理由。王纯忠主张2017年源泰物业公司按照0.5元每月每平方米收取，2018年按照1元每月每平方米收取违反法律规定，本院认为，就物业服务收费的价格监管问题,国家和省级的相关政府部门先后发布了一系列的规范性文件,具体如下:1.国家发展和改革委员会、建设部于2003年11月13日发布《物业服务收费管理办法》第六条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定;2.《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》([2014]2755号)于2014年12月17日发布,其中第一条规定,是对已具备竞争条件的会计师事务所服务等7项服务价格,请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序,放开价格。第一条第(六)项非保障性住房物业服务价格为放开价格的项目。3.《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定：非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。4.《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第九条规定：非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。涉案小区属于成立业主委员会的物业管理住宅区，根据上述规定其物业服务收费,可实行市场调节价，其物业服务收费具体标准,由市场主体协商确定。业主委员会与源泰物业公司签订的物业服务合同约定按照1元每月每平方米收取物业费，是市场主体协商,实行市场调节价的体现，不违反相关法律规定，王纯忠应按照物业服务合同的约定支付物业费。一审判决按照1元每月每平方米的标准计算物业费并无不当。关于王纯忠提出的源泰物业公司未开具发票、绿化设施丢失盗卖等问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于王纯忠提出的返还多缴纳的物业费等问题，王纯忠在一审中并未提起反诉，一审法院不予处理并无不当。综上所述，王纯忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王纯忠负担。本判决为终审判决。审判员  孙红岩二〇二〇年十二月七日书记员  孙 雪