广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30866号原告：黄锋先，男，1960年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王传彪，广东纵横天正律师事务所律师。被告：邱浩，男，1961年11月20日，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄绍华，广东君厚律师事务所律师。原告黄锋先诉被告邱浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告黄锋先及其委托诉讼代理人王传彪，被告的委托诉讼代理人黄绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的越秀区XXX街XX号之XXX房的房屋买卖协议书；2.判令被告向原告清偿购房款3000000元、利息500000元，并以前述本息为基数自2019年10月29日起按每月2%标准计付违约金至清偿之日止，暂计至2020年5月29日违约金为490000元。事实和理由：坐落于本市××区××街××房属被告所有物业。2018年1月17日，经熟人介绍，原、被告双方签订房屋买卖协议书，约定被告以实收4000000元的价格将该房屋出售给原告。原告在2018年1月18日前支付500000元，被告保证在2018年4月18日前处理完毕该房产所有司法查封，并与银行办理提前还贷手续，办理这些事宜的费用由原告支付并计入房款中。产权证书出具后5日内与原告办理过户手续，办理过户手续当日原告将剩余购房款支付给被告。协议签订后，原告依约向被告付款并为尽快办妥司法解封和银行还贷事宜，分别于2018年1月18日向被告付款500000元、2018年8月20日付款1500000元、2018年11月29日付款1000000元。2019年1月21日，被告取得了该房产的不动产权证，具备向原告完成过户交易的条件，但被告不予办理。不久，该房屋因被告与第三方的纠纷被司法查封，在原告的追索下，被告出具承诺书承诺退款，但一直未履行。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称，一、同意解除涉案房屋的买卖协议书。二、被告确认有收到原告支付的购房款300万元。三、涉案房屋无法办理过户的责任不在于被告，原告向被告购买涉案房屋时提出将涉案房屋登记在其女儿名下，由于原告的女儿在国外办理的授权手续已经过期，还没有来得及补办，导致无法办理过户手续，此后涉案房屋又因为被法院查封的不可抗力原因导致不可过户，因此不可过户的责任不在于被告。四、被告同意向原告退还购房款300万元，但不同意原告主张的利息及违约金，现被告已经积极处理涉案房屋的事宜，只要涉案房屋出售后即可向原告退还购房款，但原告本案所主张的利息及违约金明显是超出法律规定的标准，法院应不予支持，《承诺书》是被告按照原告的要求签署的，签署时原告提出只需要被告支付300万元，只是担心日后被告会有其他的债务导致无法足额取回本金，才增加该部分的利息及违约金，故被告只同意向原告退还购房款本金，而不同意支付利息及违约金。五、原告本案所主张的利息及违约金重复计算，且约定的标准明显过高，法院不应予以支持。原告现主张的违约金是在利息的基础上重复计算，不应同时支持，原告本案也没有提交实际损失的证据材料，无法证明原告有实际损失，故法院不应支持原告过高的违约金以及利息。综上，被告同意退还购房款300万元，但不同意支付利息及违约金，恳请法院查明后驳回原告该部分的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定甲方有意购买乙方所有的广州市XX区XX路XX街XX号之X层C单元（XXX号）房屋，面积138.0082平方米，该房屋现状为抵押于中国农业银行，另有法院查封手续，尚未办理产权证。甲方在2018年1月18日前向乙方支付50万元。乙方保证在2018年4月18日前处理完毕该房屋的所有司法查封，并与农业银行办理提前还贷手续，农业银行的还贷及其他需处理才能办理房屋过户手续等事宜的费用由甲方支付，计入总购房款中。乙方保证在2018年5月10日前办理完毕该房屋的产权证书，并于产权证书出具后5日内与甲方办理过户手续，办理过户手续当日甲方将剩余房款支付给乙方。如乙方未能依照前述内容履行，甲方已向乙方或代乙方支付的款项全部转为债款，乙方须在2018年6月1日前如数归还，并须按月利率2.5%支付利息，如逾期归还，还另须按每月2%的标准计付延迟支付违约金。同日，原告向被告转账支付了首付款500000元。2018年8月20日，原告通过中国银行向被告转账支付150万元。同日，原、被告共同出具《确认书》，确认签署确认书当日原告已再向被告转账150万元等。2018年11月29日，原告再次通过中国银行向被告转账支付100万元，双方共同出具《确认书》，确认原告就案涉房屋的买卖已付购房款300万元等。2019年1月21日，广州市国土资源和规划委员会向被告核发了编号为粤（2019）广州市不动产权第0020XXXX号的《不动产权证》，载明案涉房屋的用途为住宅，建筑面积为134.99平方米，属被告单独所有。2019年9月25日，被告出具《承诺书》，写明：经双方协商本人邱浩同意向黄锋先退还XX大厦XX阁XX层X单元不动产第0020XXXX号购房款3000000元及利息500000元正。定于10月28日前全部还清，逾期归还支付违约金以3500000元为基数按每月2%标准计算，未清款项黄锋先继续占有使用房屋。据广州市和自然资源局于2020年6月2日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，案涉房屋现无抵押登记，但仍处于查封状态。本案诉讼过程中，原告预付财产保全费用5000元。以上事实，有原告提交的《协议书》、《确认书》、《不动产权证》、《承诺书》以及银行转账凭证等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该协议的约定，被告应于2018年5月10日前办理完毕案涉房屋的不动产权证书并于权证出具5日内与原告办理过户手续，但被告直至2019年1月21日始取得案涉房屋的不动产证书，且案涉房屋至今仍处于查封状态。被告显已构成违约，原告诉请要求解除该买卖协议，理据得当，被告对此亦无异议，本院予以支持。根据被告于2019年9月25日出具的《承诺书》，被告同意在2019年10月28日前退还原告已付购房款300万元及计至该日的利息合计50万元，逾期退款的再以应退350万元为基数计付逾期付款违约金。因此，原告诉请要求被告退还购房款本金300万元、计至2019年10月28日的利息50万元，理据得当，本院予以支持。因被告至今仍拖延支付前述应退款项，原告据此主张每月2%的标准计付违约金，并无不当，本院予以支持。至于被告辩称该违约金标准过高，但被告并未提供证据证明。事实上，该违约金标准是由被告在出具予原告的《承诺书》中自行承诺并确认的，被告作为理性经济人，其应对自己同意承担的违约责任及计付标准承担法律责任。如被告认为该违约金标准明显过高，应由被告提供证据而非原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告黄锋先与被告邱浩于2018年1月17日签订的买卖广州市XX区XX街XX号之XXX房的《协议书》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告邱浩应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告黄锋先返还已付购房款3000000元、利息500000元以及自2019年10月29日起至实际付清款项之日止的违约金（以3500000元为基数，按每月2%的标准计付）。三、被告邱浩应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告黄锋先支付财产保全费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38720元由被告邱浩负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年十二月二十九日书记员  曾怡婷