文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初1427号原告：王飞强，男，1987年6月12日出生，汉族，住涟水县。原告：蔡琴琴，女，1994年2月16日出生，汉族，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被告：淮安万鸿房地产开发有限公司，住所地涟水县朱码镇军民村。法定代表人：郭仰俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭建军，该公司员工。原告王飞强、蔡琴琴与被告淮安万鸿房地产开发有限公司（以下称万鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛佃明、被告万鸿公司的委托诉讼代理人郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王飞强、蔡琴琴向本院提出诉讼请求：1、解除2018年2月28日原、被告签订的认购协议，并返还已经支付的购房款206268元；2、赔偿已付购房款206268元，并按本金206268元、利率按同期银行贷款利率从2018年3月16日起计算至实际给付之日。事实与理由：2018年3月16日，原、被告签订了房屋买卖订金协议，约定被告将其开发的违约涟水县盛世华庭小区10幢2202室房屋卖给原告，订金为166268元，约定于2019年10月30日以前完成房屋过户手续，原告于2018年3月16日付款166268元，2018年4月2日又付款4万元给被告，但被告一直没有于原告与订《商品房买卖合同》，且因房屋被被告抵押一直没有办理过户登记，导致原告购房目的不能实现，现起诉请求支持原告诉讼请求。被告万鸿公司辩称，同意解除合同，返还购房款206268元，不同意给付利息及赔偿已付购房款。原告购买房屋的时候知晓该房屋存在抵押的事实。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，两原告与被告签订盛世华庭认购协议，约定被告将其开发的盛世华庭10号楼2202室房屋出售给被告，约定房款总额515268元，协议约定：“乙方（本案两原告）在签订本协议付定金人民币1万元；2018年3月5日前缴纳首付款（总房款30%以上），维修基金并与甲方签订购房合同；剩余房款乙方须在2018年3月10日前以银行按揭方式支付（或办理完毕按揭手续）。”协议第四条、第五条约定：“若乙方遵守本协议而甲方将本协议下商品房售予他人，致使甲乙双方购房合同无法签订，则甲方应双倍返还乙方定金，且本协议终止。”“甲乙双方签订购房合同后，乙方所交的购房定金无息转为首期购房款。”协议签订后，原告与协议签订当日支付1万元定金，并陆续支付购房款，2018年3月16日，被告出具收据，金额为166268元。收据下方书写4月2-6日转账肆万元整。庭审中被告对收取原告房款合计206268元无异议。2019年9月12日，被告向原告出具承诺书一份，内容为：“本公司承诺2019年10月30日前将盛世华庭10幢2202室住房注销后合同签约给王飞强、蔡琴琴名下，否则公司按定金壹拾陆万陆仟贰佰陆拾捌元双倍返还，其余4万元按本金退。”本案审理中，被告万鸿公司向本院另案提起诉讼，请求判决2019年9月12日出具的承诺书无效，本院经审理作出(2020)苏0826民初3950号民事判决书，判决：“一、确认原告淮安万鸿房地产开发有限公司于2019年9月12日出具给被告王飞强、蔡琴琴的《承诺书》中103053.6元定金部分有效，63214.4元定金部分无效。二、驳回原告淮安万鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”现该判决已经生效。另查明，涉案房屋在出售给两原告前，已经用于抵押并办理了抵押登记。上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述，并有原告提交的认购协议、承诺书、收据、银行转账记录、(2020)苏0826民初3950号民事判决书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2018年2月28日签订的《盛世华庭认购协议》，该协议内容中对于当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、总价款、付款方式和付款时间等作出约定，该认购协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的主要内容，且被告已经按合同收取了原告购房款206268元，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。因涉案房屋被被告抵押，合同无法履行，被告应当就定金部分双倍返还；对于原告主张要求被告赔偿购房款的主张，被告在出售该房屋时，隐瞒房屋已经被抵押的事实，致使合同被解除，应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。考虑到2019年9月12日被告向原告出具承诺书，原告也接受该承诺书，虽然该承诺关于定金63214.4元部分无效，但该承诺书可视为双方对于合同解除后纠纷的解决已经达成一致意见，故本案酌定被告赔偿原告63214.4元，对于其余部分不予支持；对于原告主张利息的诉讼请求，本院认为根据承诺书，被告应当于2019年10月30日将上述款项退还给原告，故对于2019年10月30日以后的资金占用利息，本院予以支持；对于被告辩解原告在购买房屋时已经知晓房屋被抵押的事实，但原告予以否认，被告未能举证予以证实，本院不予支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告王飞强、蔡琴琴与被告淮安万鸿房地产开发有限公司于2018年2月28日签订的《盛世华庭认购协议》。二、被告淮安万鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王飞强、蔡琴琴定金及已付购房款合计206268元及利息（以206268元为本金从2019年10月30日起至实际给付之日按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告淮安万鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王飞强、蔡琴琴定金103053.6元（双倍部分）、赔偿已付购房款63214.4元，合计金额166268元。四、驳回原告王飞强、蔡琴琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9443元，由被告淮安万鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户：62×××75）。审 判 长  刘乐家人民陪审员  严仁武人民陪审员  查爱霞二〇二〇年十二月十四日法官助理周钰惠书记员胡泽附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。