文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8440号原告：张英，女，1958年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：卢褆，系张英之子，一般代理。委托诉讼代理人：卢清绳，系张英丈夫，一般代理。被告：贵州美成房地产开发有限公司（以下简称美成房开），住所贵州省贵阳市南明区解放西路**。法定代表人：肖玉方。原告张英与被告美成房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张英及其委托诉讼代理人卢清绳到庭参加诉讼，被告美成房开经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告张英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋的初始登记证、转移登记证、土地使用权证等相关权属证书；2.判令被告支付原告因未能在约定时间内向原告办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金19580.67元（2017年1月1日开始计算，暂计算至2020年8月31日，最终计算至办理完毕相关的房屋权属证书交付原告之日止）；3.判令被告立即将原告所缴纳的5156元的专项维修基金如数缴存至小河区城建局；4.判令被告立即将所开具的收据更换为国家正式发票；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于小河××路××新都房屋一套，该合同第八章第二十二条第三款对被告办理初始登记及转移登记的期限及违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告却一直没有为原告办理不动产产权证，应当按照合同约定的标准向原告违约金。另，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，合同约定的违约金明显过低，显示公平，且被告还应该按照银行同期贷款利率（加按日万分之三）计算违约金。另外，被告未将收取的维修基金全部存入指定部门。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求是按照合同约定即：以购房款为基数分段计算，从合同约定的交付之日起180日内按照每日万分之一标准计算，之后按照每日万分之0.5标准计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；第三项诉请请求是判令被告将原告缴纳的5156元维修基金缴存至贵阳经济技术开发区建设管理局房屋维修基金专用账户（账户名称：贵阳市小河建设局，账号20×××64）。被告美成房开未到庭参加诉讼，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：            购房人              张英                  出卖人              美成房开                  签订合同时间              2013年3月17日                  房屋坐落              贵阳市花溪区小河松花江路37号美成新都B组团      第9号楼1单元4层3号                  合同房屋总价              257810元              初始登记期限              2016年12月31日                  约定的违约金标准              第二十二条第三款转移登记：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；……2.约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之0.5的违约金”                  其他约定              附件十二《补充协议》第十八条关于特别提示事项：“双方签署《商品房买卖合同》时，所填写的通信地址及联系电话必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方……”                  通知办证时间              否，尚未办理初始登记                  实付房款              257810元      另查明，案涉《商品房买卖合同》约定，原告同意委托被告代原告向相关部门缴纳专项维修资金，被告应于缴费当日向原告交付相应缴款凭证。原告于2013年3月17日向被告交纳了维修基金5156元，被告向原告出具收据一张载明系代收。原告陈述被告至今未将上述维修基金缴存至相关部门，原告对此项诉请的处理提交了贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终4413号民事判决书，该生效判决载明对案涉小区其他业主诉请要求美成房开将收取的房屋维修基金缴入房屋维修基金账户，一审法院经查明后认定：根据商品房买卖合同约定，房屋维修基金系美成房开代收，美成房开需将该款缴纳至主管部门所设立的房屋维修资金专用账户上，无权占有，并判决美成房开将收取的维修基金缴入贵阳经济技术开发区建设管理局房屋维修基金专用账户（账户名称：贵阳市小河建设局，账号：20×××64），贵阳市中级人民法院对该项一审判决予以维持。另，因原告申请诉讼财产保全，本院经审查后依法作出（2020）黔0111民初8440号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结美成房开名下价值人民币19580.67元的财产，产生保全申请费216元。庭审中，原告申请变更诉讼请求，但并未在本院指定期限内向本院提交申请。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《商品房买卖合同》、收据、贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终4413号民事判决书等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。本案中，合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，超过180个工作日，被告按已付房价款每日万分之0.5的标准向原告支付违约金。现被告未在约定期限内履行前述义务，已构成违约，应按法律规定和合同的约定承担违约责任。对于原告要求被告为其办理相关权属证书的请求，首先，双方在合同转移登记部分约定的是被告向其交付办理商品房转移登记的有关文书，而非直接为其办理不动产权证；其次，根据庭审调查的情况，被告美成房开现尚未办理初始登记，故原告该请求因客观条件属于法律规定的事实上履行不能和不适合强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本院对此不予支持。关于原告诉请被告支付的违约金的请求，符合双方合同的约定，应当予以支持。案涉合同第二十二条第三款对被告逾期交付转移登记有关文书的违约责任进行了约定，从该条款的字面表述，应解释为被告若在约定日期起180个工作日内履行交付义务，则只按照已付房价款万分之一承担违约责任，若被告约定日期起超过180日内仍不能履行交付义务，则应当自约定日期起按照每日万分之0.5承担违约责任，该两项条款应当是递进关系，而非并列关系，故原告要求分段计算违约金与合同约定不符，本院不予支持。原告主张违约金从2017年1月1日开始计算，本院从其自愿。综上所述，被告应当以已付房款257810元为基数，从2017年1月1日起，按照每日万分之0.5的标准向原告支付违约金，直至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告主张被告将案涉维修基金缴存至贵阳经济技术开发区建设管理局房屋维修基金专用账户（账户名称：贵阳市小河建设局，账号：20×××64）的诉讼请求，符合合同约定，美成房开对该笔款项无权占有，故被告美成房开应将收取的维修基金5156元缴入贵阳经济技术开发区建设管理局房屋维修基金专用账户（账户名称：贵阳市小河建设局，账号：20×××64）。关于原告主张被告开具发票的诉请，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，本院不予支持。被告美成房开无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张英支付以购房款257810元为基数，按照每日万分之0.5的标准，从2017年1月1日计算至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；二、贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将收取原告张英的维修基金5156元缴入贵阳经济技术开发区建设管理局房屋维修基金专用账户（账户名称：贵阳市小河建设局，账号：20×××64）；三、驳回原告张英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元（已减半收取）及保全申请费216元，由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年十二月十五日法官助理成琳书记员胡兰