山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0727民初1528号 原告：祁县晋祁劳务有限公司,住所地祁县昌源北路天源大厦****。 法定代表人：李玉金，该公司经理。 委托诉讼代理人：武淑芬，祁县昭馀镇法律服务所法律工作者。 被告：凌淑刚。 原告祁县晋祁劳务有限公司与被告凌淑刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁县晋祁劳务有限公司的委托诉讼代理人武淑芬、被告凌淑刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁县晋祁劳务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告尽快给付拖欠原告的物业服务管理费4029元，并承担滞纳金（从2020年7月15日之后每日按0.3%计息，计算至给付之日）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月20日，原告与祁县昭馀明珠小区开发商签订了前期物业服务协议，该协议约定由原告为被告所居住的祁县昭馀明珠小区提供物业服务。另该协议约定，原告提供物业服务的受益人为该小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付相应的物业管理费用。被告凌淑刚的房屋面积是134.85平方米，按照协议约定被告应向原告缴纳2020年6月30日之前的物业服务管理费4029元（其中2018年应缴纳2095元，2019年应缴1934元），经原告多次催要仍未缴纳，尚欠原告物业管理费4029元。为维护原告的合法权益，特向贵院诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 原告祁县晋祁劳务有限公司围绕其诉讼请求提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、物业服务协议；3、祁县发展和改革局、祁县住房保障和城乡建设管理局文件；4、三级服务项目。 被告凌淑刚书面答辩称，一、原告祁县晋祁劳务有限公司不是本案适格主体，被告并没有与其签订物业服务合同。被告不知原告是何种性质单位，被告突然收到一纸诉状，无奈，被告为维护自身合法权益才坐到了被告席上，何谈拖欠其物业管理服务费一说。二、对其诉状中原告陈述的2018年11月20日，其与开发商签订了前期物业协议，是否是事实，请求提供相应证据，被告完全不知情。如果无法提供物业服务合同来佐证，其应当承担举证不利的法律后果。退一万步讲，即使是原告提供了相应的证据，被告与南方物业签订的物业合同。根据《物业管理条例》，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。在此前提下，被告请求按照法律规定要求原告将物业各项收费标准公开，向法庭提交其收费依据，是祁县的标准还是山西的标准还是全国的标准，请求依法公开物业各项费用收费标准和依据。而被告从未看到过物业对该项费用公开的通知等，被告有理由认为其存在违规过高收费的嫌疑。同时依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料时，人民法院应予支持：其中第三项，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。请求法庭依法查证核实，公共部分的收益归全体业主共有，那么被告要求在本次物业费中核减也是合情合理合法的。三、再次被告未缴纳物业费系因物业服务单位不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。被告在未与业主委员会或者业主签订物业服务合同的情况下，强行提供物业服务，若服务能够达到前期物业服务合同约定的标准，被告也愿意按前期物业服务合同约定缴纳物业管理费。但直到现在为止，原告既不履行前期物业服务合同约定的义务，又不按照法律规定同业主委员会签订新的物业服务合同的情况下，故无权要求被告缴纳物业费。四、出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，而本案是物业公司违约在先，因此业主不应承担滞纳金的义务。五、物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同形成恶性循环，如果简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，对业主来说是极不公平的。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费。然原告不能举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。六、其服务不到位的地方有很多，具体列举如下几项：1、昭馀明珠南门管理不到位，被告不交物业费的没有南门的钥匙，紫金、紫东的小区的人可以随时出入，且这就是其专门接送小孩的通道，这对我们的生活以及安全造成了很大的影响。2、关于消防通道的问题，当初买房时，告知被告蓝钻是跟我们一个小区，但是随后其盖起了一道墙，中间与被告所在的小区隔开。占用了昭馀明珠小区的公摊面积，以及小区的地下车库也是被其占用，这本应是属于我们的公共部分，却被其他占用，要求管理和改正。还有除了小区的这号楼，其他楼房消防车均可自由通行，唯独被告所在这号楼如果出现火灾等危险情况，影响消防车的通行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，原告与祁县昭馀明珠小区开发商签订了前期物业服务协议，该协议约定由原告为被告所居住的祁县昭馀明珠小区提供物业服务。另该协议约定，原告提供物业服务的受益人为该小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付相应的物业管理费用。被告凌淑刚为原告提供服务的小区业主，其房屋面积是134.85平方米。自原告管理祁县昭馀明珠小区以来，被告未缴纳物业费。2019年，根据祁县发展和改革局、祁县住房保障和城乡建设管理局的文件，祁县昭馀明珠小区物业管理费每月每平方米0.8元，电梯运行费每月每平方米0.3元，小区公共能耗每年100元，生活垃圾处理费每户每年54元。被告应向原告缴纳2019年物业服务管理费用1934元。 本院认为，原告于2018年11月20日与祁县昭馀明珠小区签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示合法有效，原告为被告居住的小区提供物业服务是事实。而被告辩称原告并没有与原告签订物业服务合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告祁县晋祁劳务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同对昭馀明珠小区业主具有约束力，物业服务企业和小区业主均应按照合同约定履行各自义务。关于被告答辩的物业费过高，不属于法院受理范围。被告辩称的服务不到位，服务有瑕疵，亦不是拒交物业费的理由，被告提供的证据不足以证明其主张。又依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故本院对原告要求被告支付2019年的物业服务费用本院予以支持。 依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、本判决生效后5日内，由被告凌淑刚给付原告祁县晋祁劳务有限公司2018年11月20日至2019年11月19日的物业服务费1934元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告凌淑刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  卢崇俭 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  李 森