四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1151号 上诉人（原审被告）：王继洪，男，1968年10月6日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：何瑶，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋娇，四川齐协律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川洪雅花溪电力有限公司，住所地四川省洪雅县高庙镇镇江村。 法定代表人：谢治刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋杨，四川三江汇律师事务所律师。 原审被告：眉山市宇发房地产开发有限责任公司，住所地四川省眉山市东坡区乐业巷**。 法定代表人：邱宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓万忠，男。 上诉人王继洪因与被上诉人四川洪雅花溪电力有限公司（以下简称花溪公司）、原审被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司（以下简称宇发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2020）川1423民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王继洪上诉请求：一、撤销原审判决，判决王继洪无须向花溪公司支付购房款及逾期利息；二、本案二审案件受理费由花溪公司承担。事实和理由：本案一审中，宇发公司提交了《合作开发房地产合同》、《商品房包销协议》以及“承诺书”各一份，用于证明花溪公司与宇发公司是合作开发房地产的关系，花溪公司未按约定向宇发公司办理土地过户，花溪公司无权出售涉案房屋。本案中，花溪公司要求王继洪支付购房款，而本案所涉及的房屋属于花溪公司与宇发公司之间签订的《商品房包销协议》范围之内的房产，宇发公司负责销售房屋，并给予花溪公司固定的4001920元购房款，根据双方约定，超出4001920元的房款部分应由宇发公司享有。花溪公司超越权限与王继洪签订的购房合同无效。根据《商品房包销协议》，即使王继洪需要履行付款义务，履行对象也应当是宇发公司，而非花溪公司。原审法院未对王继洪与花溪公司之间签订的购房合同效力进行实质性审理，也未对房屋归属进行审理，属认定事实不清。 花溪公司辩称，一、从案件事实来看，王继洪是完全行为能力人，他对于花溪公司与王继洪、宇发公司于2019年10月15日签订《协议》（以下简称三方协议）的内容和法律后果都是明知的。花溪公司在协议中没有隐瞒，协议中明示了该房屋的各种信息。宇发公司对于王继洪购买房产是完全认可的。三方协议是清楚明了的，不存在任何隐瞒欺诈，是真实意思表示，且已经开始进行了履行。二、从法律规定来看，三方协议没有违反法律法规的规定，即使花溪公司是无权处分，依据相关法律规定，也是有效的。三、在三方协议有效的情况下，王继洪应该按约定向花溪公司支付相应购房款及其利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王继洪的上诉请求，维持原审判决。 宇发公司未陈述意见。 花溪公司向一审法院起诉请求：一、判令王继洪立即向花溪公司支付房屋转让价款人民币280000元；二、判令王继洪向花溪公司支付逾期付款利息2283.75元；三、判令王继洪承担本案诉讼费。审理过程中，花溪公司申请变更诉讼请求第二项为请求判令王继洪从2019年11月5日起至上述款项付清之日止，以应付款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场利率标准，向花溪公司支付迟延支付款项期间的逾期付款损失费。截止2020年3月5日，计算为5809元。 一审法院认定事实：2015年12月17日，花溪公司与宇发公司签订《合作开发房地产合同》，约定双方联合开发花溪公司位于四川省洪雅县××镇××路的土地，开发完成后，花溪公司分得该项目第二层商业用房（建筑面积不少于1150㎡）和地下停车位不少于10个的完全产权，以及第四至第六层的住宅（不少于12套）。同日双方还签订了《商品房包销协议》，约定“由宇发公司包销花溪公司所有的项目第四至六层的商品房，建筑面积共1184㎡……”并附了房号、分户面积及分户平面图。本案诉争的王继洪购买的商品房房号在所附平面图内。包销协议还约定了“宇发公司以4001920.00元税后包销基准价格独家包销本合同第一条所述的销售标的。”2017年4月7日，宇发公司与花溪公司在洪雅县住房和城乡建设局对本案诉争房屋办理了网签备案，备案合同摘要中约定花溪公司以445501元价格购买了此房。2019年9月10日前花溪公司发现王继洪对诉争房屋进行了装修并入住，遂通过洪雅县公证处向王继洪公证送达了《催告函》，要求王继洪在2019年9月20日前搬离该房产，并将该房产钥匙交还花溪公司。王继洪未按催告函搬离，经协商，花溪公司与王继洪、宇发公司于2019年10月15日签订《协议》（三方协议）约定，由花溪公司以68万元价格将诉争房屋卖给王继洪，转让款分三次支付，即：1.在签订本协议后（即2019年10月16日前），由王继洪支付花溪公司人民币120000元；2.在2019年11月5日前，王继洪支付花溪公司人民币280000元；3.剩余280000元，在办理完不动产登记后三个工作日内，由王继洪一次性支付花溪公司。合同签订当日，宇发公司工作人员邓万忠代王继洪支付了第一笔120000元。此后王继洪未按合同约定付款。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：花溪公司与王继洪、宇发公司签订的三方协议是否有效? 王继洪认为三方协议无效，理由为：1.自己的房屋是向宇发公司买的，是邓万忠欠自己的钱用房屋来抵债的；2.花溪公司未取得产权证不是诉争房屋的实际所有人，不具备处分权，其出卖房屋的行为属于欺诈行为，故三方协议无效。一审法院认为，王继洪主张诉争房屋是向宇发公司购买的，但其未提供与宇发公司的商品房买卖合同，所以其主张向宇发公司购买房屋的观点不成立；其主张是宇发公司工作人员邓万忠欠其借款，所以用争议房屋抵债，但其也未提供证据证明其与邓万忠之间的民间借贷关系，故其以房抵债的观点也不成立，即便其与邓万忠之间有民间借贷关系，也属于王继洪与邓万忠之间的私人行为，与本案无关联性。 关于王继洪主张花溪公司未取得产权证出卖房屋的行为属于欺诈行为的问题。一审法院认为，三方协议“鉴于”部分第2条明确载明“虽然未办理该房产的不动产权证……”，王继洪作为完全民事行为能力人，应当知道该内容所表示的意思，在签订三方协议时花溪公司已经尽到明确告知义务，不存在王继洪所主张的欺诈行为。《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”王继洪在与花溪公司签订协议时明知花溪公司对诉争房屋无产权，而与其签订协议，并按协议履行了第一期付款义务的情况下主张该协议无效的行为不予支持。 宇发公司认为，花溪公司未按约定将土地过户给宇发公司，故其后产生的商品房买卖行为无效。一审法院认为，首先，本案中花溪公司不具备开发房屋的资质，其出售房屋的行为不属于《最高人民法院》的调整范畴，故关于花溪公司未按约定将土地办理过户登记给宇发公司，是否导致“君临江岸二期”的商品房买卖行为无效，及“君临江岸二期”所有的商品房买卖行为是否有效不属于本案审理范围。其次，花溪公司与宇发公司签订了《合作开发房地产合同》和《商品房包销协议》，合同中约定了包含本案诉争房屋在内的房产归花溪公司所有，也约定了该房屋由宇发公司销售，即便存在宇发公司所述，为了保障花溪公司的资金安全，将合同约定的由花溪公司所有的房产办理网签备案登记的情况，也不影响花溪公司对诉争房屋享有财产权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中不管花溪公司是否取得房屋产权，其与王继洪、宇发公司签订的三方协议对合同当事人具有合同效力。 综上，花溪公司与王继洪、宇发公司签订的三方协议合法有效，王继洪应当按照三方协议约定，按期支付购房款，王继洪未按约履行付款义务，花溪公司要求其按银行同期贷款利息支付逾期利息的请求应予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院》第三条第一款、第二十四条第四款之规定，判决：一、由王继洪在本判决生效之日起十日内向四川省洪雅花溪电力有限公司支付其购买位于洪雅县志远路君临江岸二期3幢2单元4楼1号（面积143.71平方米）的房屋价款280000元；二、由王继洪从2019年11月5日起，以280000元为本金基数，按照全国同业拆借中心授权公布的贷款市场利率标准，向花溪公司支付迟延支付款项期间的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5534元，由王继洪负担。 二审中，当事人双方没有提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，对此，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：王继洪、花溪公司及宇发公司签订的三方协议是否有效；王继洪是否应当向花溪公司支付购房款及资金利息。 房屋买卖合同是指一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或买方。房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格，表意真实，其行为不得违反国家法律法规和损害社会公共利益。 本案中，依据查明的事实，三方协议为花溪公司、王继洪、宇发公司自愿签订；花溪公司与宇发公司签订的《合作开发房地产合同》和《商品房包销协议》约定了包含本案诉争房屋在内的房产归花溪公司所有，该房屋由宇发公司销售，花溪公司对诉争房屋享有财产权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，花溪公司与王继洪、宇发公司签订的三方协议对合同当事人具有拘束力。据此，三方协议为王继洪、花溪公司、宇发公司的真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立并有效，各方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面及时履行各自义务。 王继洪认为根据《商品房包销协议》，即使需要履行付款义务，履行对象也是宇发公司而非花溪公司。但王继洪、花溪公司、宇发公司签订的三方协议中明确王继洪就本案争议房屋应向花溪公司支付购房款，而非宇发公司。王继洪该主张理据不足，本院不予支持。一审认定三方协议有效并判决由王继洪向花溪公司支付购房款及逾期利息，并无不当。 综上所述，上诉人王继洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由上诉人王继洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 李建伟 审判员 辛利平 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 阳 洋