广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初2192号原告：海丰县**************民小组，住所地广东省海丰县**********。负责人：杨文仲，该村小组组长。委托诉讼代理人：吴家得，该村小组副组长。委托诉讼代理人：宋义恒，广东康邦律师事务所律师。被告：刘集色，男，汉族，1974年10月16日出生，住广东省海丰县*************，身份证号码：441************851。第三人：海丰县******民委员会，住所地海丰县******民委员会。负责人：蔡高雄。原告海丰县**************民小组（以下简称埔中央村民小组）与被告刘集色、第三人海丰县******民委员会（以下简称可北村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人杨文仲及委托诉讼代理人吴家得、宋义恒到庭参加诉讼，被告刘集色、第三人可北村委会经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告埔中央村民小组向本院提出诉讼请求如下：1.判令原告与被告签订的土地租赁合同无效；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2011年1月1日，原告与被告签订《土地租赁合同书》约定，租赁土地位置：埔中央机砖厂及土堀，四至为东至陆丰市****田界，南至****，西至****花场边，北至****。土地租赁期限为三十年，即从2011年1月1日起至2040年1月1日止。租金每年5000元，先付三年租金，以后每年一付。其实，此合同的签订根本没有征求村民的意见，而是当时的村民小组长独断专行租赁给其亲戚。合同的签字代表都是被告的亲戚，被告系庄和生的亲妹夫、余少经姨夫、林世存表妹夫、庄和伟亲妹夫、蔡壁良表亲、林水鲂亲戚。原来的租赁合同租金明显比现合同租金高得多。况且，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。恶意串通的合同就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。《民法总则》第五十八条第七项规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。关于土地租赁最高期限的规定《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地；第二十一条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。该期限适用于农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以除特别主体以外，一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过二十年，超过部分无效。现今，村民小组大部分同意确认原告与被告签订的土地租赁合同无效。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告诉请。被告刘集色辩称，一、原告与被告签订的租赁土地协议，合法有效，应受法律保护。1.2011年1月1日，原告与被告签订《土地租赁合同书》约定，被告租用原告土地，租赁期限为三十年，从2011年1月1日起到2040年1月1日止。租金每年5000元，先付三年的租金，以后每年于1月1日前付清当年租金。该协议的甲方签约方为原告，签字的是全体村民小组当年的干部代表，乙方签约方为被告。也就是说，协议的签订，是经过全体村民代表同意的，程序正当、平等自愿、合法有效。被告当年也一次性交清了三年的租金，庄永江可以作证，租金缴纳的原件，现在海丰县纪委存档。2.该协议的签订，不存在违反法律规定，不存在无效合同的情形。每年租金5000原，且一次性先交三年租金，符合当年当地土地的租赁价格，不存在串通、刻意压低价格的情况。第四年的租金，被告也是如约交纳，但因为经过换届选举，当年的村民小组干部以不清楚情况为由，暂不同意收取租金，这也是2014年起至今没有交纳租金的原因。其过错在原告，与被告无关。原告所谓无效合同的情形，纯属杜撰，没有证据支持。3.协议生效至今，一直由被告管业使用，不存在争议。现在原告无端提起诉讼，显然居心不正，别有用心。二、被告合法财产不容他人非法剥夺。涉案土地，合法有效，受法律保护。被告前期已投入大量资金进行整改和耕作，如现无端收回，既侵犯了被告的合法权益，违反契约精神，也不符合市场经济规律。第三人可北村委会没有答辩。经审理查明，2011年1月1日，原告埔中央村民小组作为甲方与被告刘集色作为乙方签订了《土地租赁合同书》，约定将位于埔中央村机砖厂及土堀出租给被告使用，四至为东至陆丰市****田界，南至****，西至****花场边，北至****。约定租期为30年，自2011年1月1日起至2040年1月1日止。租金按每年5000元计算，合同签订之日先交纳三年租金15000元，以后每年1月1日前付清当年租金。甲方由当年埔中央村民小组干部庄和生等人签名确认，乙方由被告签名确认。自合同签订后，被告交付了三年的租金15000元，后续租金因故至今没有交纳。原告认为，时任埔中央村民小组干部没有征得村民同意，与被告恶意串通，将原本每年租金14000元的土地以5000元低价出租，损害了集体的利益，应认定租赁合同无效。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告埔中央村民小组与被告刘集色双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，虽然合同中对于租赁的具体面积没有记载，但四至清楚，并不影响租赁合同履行。原告由庄和生等村民小组干部代表签名，且也收取了被告交付的三年租金，从原告另案提供的证据来看，当时原告村民小组签订的合同，均由村干部代表签名确认，故此，应认定庄和生作为村干部签订本案租赁合同属于有权代表。退一步讲，即使庄和生在签订本案合同时，并没有得到埔中央村民小组的授权，但作为被告刘集色也有足够的理由认定庄和生作为有权代表签订的租赁合同，构成表见代理，庄和生代表签订的租赁合同其法律责任，也应由原告埔中央村民小组承担。故此，应认定原、被告双方签订的租赁合同合法、有效。原告主张时任村干部恶意与被告串通，压低租赁价格损害了村集体的利益，但原告并无法向本院提供证据予以证实存在上述情形，故此，应由原告承担举证不能的法律责任。从原告提供的证据来看，不足以认定本案租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。从本案租赁合同的签订期限来看，约定租期为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，对于超过20年部分的租赁期限约定应认定无效。被告刘集色、第三人可北村委会经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告海丰县**************民小组与被告刘集色于2011年1月1日签订的《土地租赁合同书》租赁期限超过二十年即自2030年1月1日之后的部分无效。二、驳回原告海丰县**************民小组其他诉讼请求。案件受理费1150元，由被告刘集色负担767元，原告海丰县**************民小组负担383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  马海林二〇二〇年十二月三十一日书记员  张武钦