四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初1293号 原告：邹莲秀，女，1980年11月23日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：刘志刚（与原告系夫妻关系），男，1978年12月24日出生，汉族，住四川省长宁县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 原告邹莲秀与被告珙县天富房地产开发有限公司（简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹莲秀的委托诉讼代理人刘志刚，被告天富房产公司的法定代表人秦永高，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹莲秀向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年5月12日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理案涉房屋的不动产权证；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积12.19㎡，被告应支付原告75090.40元（12.19㎡×3080元×2）；3.判令被告向原告支付购房款资金利息58500元（从2012年1月1日起至2020年9月7日止，按中国人民银行五年期以上商业贷款利率计算再加50%的逾期利息，以后另计至办理不动产证为止）；4.判决被告退还五通费7460元、办证费8872元、大修基金8372元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月12日，邹莲秀向被告购买位于珙县商品房××，建筑面积135.91㎡按照3080元／㎡单价，总金额为418602.80元。2011年9月入住。2011年5月12日双方签订书面合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付150000元（2011年7月30日前买方再付5万元给卖方，2011年12月30日前买方再付43307元给卖方，但由于卖方在协定期限内没有跟买方办理银行贷款手续，所以一直未解决此事宜），五通费7460元、办证费8872元、大修基金8372元，余款200000元由开发商协助购房者在2011年6月30日前办理银行贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。产权登记面积123.72㎡，合同面积135.91㎡，小于合同登记面积12.19㎡。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》［川价发（2008）196号文件］第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告目无法纪，侵吞原告契税和大修金17244元，导致原告无法办理房屋备案。因被告于2014年涉嫌一房多卖，被法院判入狱。在2015年被告被珙县人民法院纳入失信被执行人员名单中。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，原告在被告未能协助办理住房贷款后，多次要求向被告缴纳除首付外的剩余购房余款，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续，在2020年8月5日现金交付到共管账户112813元，且多付五通费用7460元。综上所述，请求支持原告诉讼请求。 被告天富房产公司辩称：我方主张解除合同，根据合同约定，对于第二项诉讼请求不认可，原告没有按合同面积支付房款；对于第三项诉讼请求亦不认可；不同意退还五通费；原告是2011年10月30日签订的合同，支付了150000元，经双方核对，原告还欠我公司212813.6元；我公司向银行提供了相关的资料，只要原告提供了贷款的材料就可以贷款，但原告不贷款。根据合同的约定，我方决定解除与原告的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：被告天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 2011年5月12日被告天富房产公司（出卖人）与原告邹莲秀（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容有：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县商品房，房屋建筑面积共135.91㎡，单价为3080元／㎡，总金额418603元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：2011年5月12日付壹拾伍万元，2011年6月30日前卖房方协助买房方在银行贷款贰拾万元付给卖房方,2011年7月30日前付伍万元，2011年12月30日前付肆万叁仟叁佰零柒元；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限。出卖人应当在2010年12月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1.该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。合同附件四：合同补充协议：水、电、气等五通7460元，办证费8872元，大修金135.91×3080元／㎡×2%＝8372元，上述三项卖房代收共计：贰万肆仟柒佰零肆元。附件六：房屋共用部分大修基金补充协议约定大修金8372元，卖房方代收。合同签订后，原告支付了被告购房首付款150000元、办证费8872、大修金8372元、五通费7460，以及装修保证金1000元。被告于2012年将案涉房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修搬进居住并使用至今。天富花园1幢1单元104号房屋实际产权建筑面积为123.72㎡。之后因产权登记面积与合同面积不一致，双方将上述合同中所约定的建筑面积更改为123.72㎡，将房款总金额更改为381058元。 2019年7月10日珙县人民政府办公室出具珙府议事[2019]-22号《专题研究天富花园产权证办理遗留问题相关事宜会议纪要》。为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，各购房者（包括邹莲秀）与天富房产公司双方对已交房款、大修金、契税、装修保证金、合同面积、实际面积、实际已交付房款、应交纳购房尾款等进行了核对后签订《珙县天富花园业主购房核对明细表》。经原、被告双方确认，邹莲秀购房单价为3080元，已交纳的购房首付款为150000元、契税8872元、大修金8372元、装修保证金1000元、五通费7460元，合同面积为135.91㎡，实际面积为123.72㎡，超出面积12.19㎡，超出面积应退购房款37545.20元，实际已交付房款168244元（150000元+8872元+8372元+1000元），应交纳购房尾款212813.60元（123.72㎡×3080元/㎡-168244元）。2019年8月5日，邹莲秀丈夫刘志刚向户名为珙县巡场镇龙祥社区居民委员会的共管账户转入112813元。现邹莲秀尚差欠天富房产公司购房尾款100000元。本案涉案房屋于2019年6月13日在珙县房产管理所办理备案登记。 庭审中，原告确认2011年5月12日的购房款收据17244元，即是大修金8372元和契税8872元；原告不同意解除合同，要求继续履行合同。 本院认为，本案的争议焦点有：一、是否解除合同及办理产权证问题；二、关于面积差异问题；三、关于资金利息问题；四、关于是否退还五通费、办证费、大修金问题。 焦点一、关于是否解除合同及办理产权证问题。被告天富房产公司辩称原告未按合同约定按时支付房款，已构成违约，要求解除合同；原告邹莲秀主张是因为被告不能按合同履行办理不动产权证和银行按揭贷款的义务，购房尾款不能按揭贷款的责任在于被告，系被告违约在先，故不同意解除合同，要求继续履行合同。本院认为，原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》中明确约定购房余款由开发商协助购房者在银行贷款交付开发商，该约定明确了对购房余款的支付开发商和购房者均负有一定的义务，现双方当事人出示的证据均不足以证实是哪方的违约行为导致未取得银行贷款，被告辩称解除合同的理由不成立，本院不予支持。原告与被告公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照原、被告双方签字确认的《珙县天富花园业主购房核对明细表》及庭审查明事实，现邹莲秀尚差欠天富房产公司购房款100000元，故邹莲秀诉请由天富房产公司协助其办理产权变更登记，本院不予支持。 焦点二、关于房屋面积差异问题。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然邹莲秀取得的房屋产权登记的建筑面积为123.72㎡，与合同约定的135.91㎡误差为12.19㎡，绝对值超出3%，但是双方在合同中约定，以产权登记面积为准。且根据查明事实，邹莲秀并未按135.91㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。邹莲秀要求天富房产公司按3%的原则双倍赔偿房价款75090.40元的理由不能成立，本院不予支持。 焦点三、关于资金利息问题。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》约定，现原告邹莲秀不要求解除合同，愿意继续履行合同。支付购房款是购房人的义务，且天富房产公司已于2012年即将房屋实际交予邹莲秀居住使用至今，故邹莲秀要求天富房产公司支付已付房款的资金利息，于法无据，本院不予支持。 焦点四、关于是否应退还五通费、办证费、大修金。关于五通费。邹莲秀根据川价发（2008）196号《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》的规定主张被告应全额返还原告五通费7460元，但该规定不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定，故原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》附件四明确约定由卖房方代收五通费7460元，系属于当事人意思自治，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，且案涉房屋已实际安装水电气等，故被告按合同约定向邹莲秀收取五通费符合合同约定，不应再退还。关于办证费、大修金，上述两笔费用在双方对已付房款进行核对时，已计入原告已付房款中，故不存在被告还需另行再退还的情况，故对原告该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告邹莲秀在2011年5月12日签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回原告邹莲秀的其他诉讼请求。 案件受理费3466元，由原告邹莲秀负担3366元（原告已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  李玉兰 人民陪审员  秦泽江 人民陪审员  刘国洪 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  何小彤