北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14934号上诉人（原审原告）：陈军，男，1971年7月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：仇剑慧，女，1963年7月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴立宏，北京康普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京瑞泽网络系统工程有限责任公司，住所地北京市东城区永定门外大街****301-45。破产管理人：北京市长安律师事务所。委托诉讼代理人：赵静，北京市长安律师事务所律师。原审第三人：郭梓林，男，1957年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍焰，北京市问为律师事务所律师。上诉人陈军、上诉人仇剑慧因与被上诉人北京瑞泽网络系统工程有限责任公司（以下简称瑞泽公司）、原审第三人郭梓林债权人撤销权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初53492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈军与上诉人仇剑慧的共同委托诉讼代理人吴立宏，被上诉人瑞泽公司的委托诉讼代理人赵静，原审第三人郭梓林的委托诉讼代理人霍焰、赵晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈军、仇剑慧上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判：撤销瑞泽公司与郭梓林签订的《委托授权及承诺书》，并依法认定瑞泽公司与郭梓林约定的以房抵债无效；2.依法改判瑞泽公司与郭梓林负担本案律师费6万元；3.本案一审、二审诉讼费由瑞泽网络公司和郭梓林负担。主要事实和理由：1.涉案《（以房抵债）承诺书》关于以房抵债条款约定无效，该承诺协议中，以房抵债条款违反“禁止流押”的法律禁止性规定，法定无效，但一审法院未进行认定，属查明事实不清。2.涉案《（以房抵债）承诺书》并未实际履行，一审法院关于已实际履行的认定，与陈军、仇剑慧及郭梓林否认房屋所有权已变更的相应证据互相矛盾。3.郭梓林在本案中并非善意第三人。其与赵常均为公司现股东之一，郭梓林与赵常在本案中存在利用股东身份擅自处分公司重大财产行为，擅自达成以房抵债协议，私自形成7年租赁协议均构成利用股东身份损害债权人权益的行为。4.本案评估程序违法，同时将出租收益490万元在司法评估时完全予以扣除有失公允。郭梓林、赵常在本案中并非善意第三人，双方利用股东身份互相串通达成的7年出租收益490万元不具有正当性，故将该款项在评估中予以扣除明显不当。5.一审以债权人债权未到期，以房抵债不损害债权人利益的认定，无法律依据。债权人身份以债权存在为前提，并无法律规定对债权的侵害必须债权到期，一审法院适用法律错误。瑞泽公司辩称，同意一审判决，不同意陈军、仇剑慧的上诉请求。郭梓林述称，同意一审判决，不同意陈军、仇剑慧的上诉请求。涉案《委托授权及承诺书》是以物抵债协议，是双方真实意思表示且已经履行完毕。陈军、仇剑慧向一审法院起诉请求：1．撤销瑞泽公司与郭梓林签订的《委托授权及承诺书》，依法认定瑞泽公司与郭梓林约定的以房抵债无效；2．判令瑞泽公司与郭梓林负担律师费6万元。一审法院认定事实：（一）关于陈军一方的权利2013年10月16日，瑞泽公司作为甲方（借款方）与乙方（出借方一）詹广如、乙方（出借方二）陈军（含仇剑慧）、丙方（担保方）北京华誉中福机电设备有限公司（以下简称华誉中福公司）、丁方（担保方）郭梓林、戊方（担保方）汪中于（借款方的法人代表及总经理）签订《短期借款协议》，约定：甲方有资金需求，乙方有资金并愿意出借予甲方；借款总额1200万元，以甲方实际收到的金额为准；借款利率为固定年利率12％，具体借款利息按实际借款天数计算；借款期限自乙方将借款汇入协议约定的银行账户之日起360天；按实际收到的借款本金及借款天数计算，按季付息，第四季度还本金及支付第四季度利息；甲方应在借款期限届满之日或之前偿还全部借款本息，计息天数不少于30天，提前还款计息天数不足30天的按30天计算，利率按年25％计算，超过30天至90天内的，利率按年12％计算，按实际收到的借款本金及借款天数计算；甲方应按约定及时、足额归还借款全部本息，若有逾期，则自逾期之日起，甲方应按每日逾期本息金额的万分之十向乙方支付逾期违约金；华誉中福公司、汪中于、郭梓林为借款本息提供连带责任担保等。2014年11月6日，瑞泽公司作为甲方与乙方詹广如及陈军、丙方华誉中福公司、丁方汪中于、戊方熊琰、己方吴立云（作为居间方）签订《借款协议》，约定：甲方从乙方借款1250万元，借款期限为款到指定账户之日起360天；甲方应在借款期限届满之日或之前偿还本金和利息，若有逾期，则自逾期之日起，每日按逾期本息的万分之十支付逾期违约金；丙方、丁方、戊方提供连带责任担保；该协议是2013年10月16日原乙方（詹广如、陈军、仇剑慧）与甲方签订短期借款协议到期转贷续签的协议，原借款1250万元到期日为2014年11月7日，自该协议签订后，该笔借款自动顺延一年，借款期限为2014年11月8日至2015年11月7日等。2015年11月6日，瑞泽公司作为甲方（借款方）与乙方（出借方）陈军、丙方（担保方）华誉中福公司、丁方（担保方）汪中于、戊方（担保方）熊琰、己方（担保方）江玉生、庚方（居间方）吴立云签订《借款协议》，约定：甲方从乙方借款1000万元，利率按借款方实际使用时间长短确定，年利率12％-25％，借款期限自乙方将借款汇入约定账号之日起360天；甲方应按约定及时、足额归还借款全部本息，若有逾期，则按每日万分之十向乙方支付逾期违约金；丙方为甲方借款本息总金额提供连带保证责任担保，丁方、戊方、己方为甲方借款本息总额提供连带保证责任担保；该协议是2014年11月6日原乙方与甲方签订短期借款协议到期转贷续签的协议，原借款1250万元到期日为2015年11月7日，利息已付至2015年9月30日等。2016年6月30日，瑞泽公司向债权人／被担保人陈军、仇剑慧、詹广如、李新春发出《保障债权／担保债权的声明》。一是说明因生产经营困难，在公司逾期向各位还款或履行担保责任后，各位债权人／被担保人要求公司提供担保财产来保障各位债权、担保债权的安全性。二是做出两点承诺：公司现实有9A房产一套，所有权人郭梓林（房产证号略），该房为公司实际所有，郭梓林只是挂名代持人，其对该房不具有实际所有权，该房为公司实际购买且所有房款均由公司全部支付，且郭梓林也向公司同时提供书面声明，承诺该房的所有权为公司所有；公司现提供该房向各债权人／被担保人对各自的债权／担保债权提供担保（担保范围包括且不限于本金、利息、违约金、因实现债权产生的费用等相关损失）。三是告知，为打消上述各位债权人／被担保人的疑虑和不安，充分保障各债权人／被担保人的利益，承诺从该声明之日起3日内通知郭梓林办理房产过户手续，并在声明之日起15日内将该房过户到瑞泽公司名下，否则，逾期视为瑞泽公司怠于行使到期债权，损害债权人利益，届时债权人／被担保人可以单独或共同依法维权，包括且不限于代位诉讼、代位确权、依法执行、财产保全、查封、抵押该房等。后陈军、仇剑慧以民间借贷为由起诉瑞泽公司、华誉中福公司、严卫东、严少东、刘艳斌、江玉生、熊琰，称各方于2016年5月11日签订《借款担保补充协议》，将上述《借款协议》的担保人汪中于变更为担保人严卫东、严少东、刘艳斌，因瑞泽公司未偿还全部本息，故起诉要求借款人、担保人向陈军偿还借款本金550万元并支付利息、违约金，向仇剑慧偿还本金450万元并支付利息、违约金，另赔偿陈军、仇剑慧律师费和保全费。2016年10月20日，一审法院作出42978号判决，判令瑞泽公司、严卫东、严少东、刘艳斌、江玉生、熊琰连带偿还陈军借款本金550万元并支付利息、偿还仇剑慧借款本金450万元并付利息，连带给付陈军、仇剑慧律师费30万元、财产保全费5000元，驳回了陈军、仇剑慧的其他诉讼请求。该判决于2016年11月15日生效。同年12月7日一审法院受理了仇剑慧、陈军对该判决提出的强制执行申请。2017年7月19日，陈军、仇剑慧以车辆找不到、账户内钱款法院已经基本扣划完毕、房屋暂时申请法院不处理待其追加程序结果为由，申请终结本次执行，一审法院予以准许。2017年11月8日，一审法院出具情况说明，说明该执行案件已查封瑞泽公司名下车辆（未实际控制车辆）、熊琰名下房屋，已扣划被执行人4451200元（另案款项，经陈军、詹广如、李新春共同确认，案款均打入詹广如账户，已发还詹广如案款175605元）。（二）关于瑞泽公司与郭梓林的合同关系以及各方的交涉。瑞泽公司成立于2004年5月26日，注册资本1000万元，郭梓林是该公司自然人股东之一，认缴出资金额15万元。2012年3月15日，该公司法定代表人由郭梓林变更为李友刚。2005年3月至2009年7月，瑞泽公司就9A房产向郭梓林支付购房款、装修费、还房贷款，合计2302641.08元（其中2005年付购房契税、维修金、装修费、购房款、房费合计516406.08元）。2005年12月22日签发的房屋所有权证记载：9A房产建筑面积379.38平方米，设计用途为公寓，使用年限自2005年12月22日至2074年8月5日，所有权人为郭梓林。2006年4月3日至2009年7月9日期间，该房屋办理了抵押登记，权利人为交通银行北京世纪城支行，权利价值264万元。2012年3月8日，郭梓林给瑞泽公司出具声明，载明：9A房产登记记载显示所有权人为其个人，但实际所有权人为瑞泽公司，购买该房屋的所有费用均由瑞泽公司通过郭梓林个人实际支付，郭梓林个人并未实际支付任何购房费用，郭梓林认可上述房产的所有权人为瑞泽公司，郭梓林并非上述房产的实际所有权人。2015年9月14日，瑞泽公司作为委托人给受托人郭梓林出具《委托授权及承诺书》，内容是：鉴于瑞泽公司于2014年9月27日向中国银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称中行宣武支行）贷款1000万元，并以登记在郭梓林名下的9A房产对该笔贷款进行了抵押担保，9A房产的实际所有权人为瑞泽公司；现因中行宣武支行的贷款于2015年9月28日到期，瑞泽公司无偿还能力；委托人授权受托人偿还或寻找能够偿还该贷款的主体（简称该主体），委托人承诺，如果郭梓林或者该主体在2015年9月28日前将1000万元汇至委托人名下指定账号，则自委托人收到该笔款项之日起，委托人放弃9A房产的所有权，由郭梓林或该主体同时放弃该笔1000万元的任何权利主张，另外若涉及该房购买时还欠其他人员或单位款项的，则全部由受托人承担；委托人和受托人各执一份，均具有同等的法律效力，自双方签字盖章之日起生效。该文件上有瑞泽公司公章及法定代表人签名，有郭梓林签名。2016年7月15日，郭梓林再次分别在上述声明及《委托授权及承诺书》上签名，确认文件属实。同日，北京康普律师事务所受债权人／被担保人陈军、仇剑慧、詹广如、李新春、吴立云的共同委托，就郭梓林与瑞泽公司签订《委托授权及承诺书》之关于房产所有权转移事宜发出律师函，一是概述事实，包括：瑞泽公司与陈军、仇剑慧签订《借款协议》以及补充协议、借款担保补充协议，向二人合计借款1000万元；瑞泽公司分别在华誉中福公司与陈军、詹广如借款协议（金额350万元）、华誉中福公司与陈军、詹广如、李新春三人借款协议（金额400万元）以及华誉中福公司与瑞泽公司、吴立云居间服务协议（居间费27.5万元）三协议中提供连带担保责任；2016年6月30日，瑞泽公司、华誉中福公司逾期未付利息，瑞泽公司向陈军、仇剑慧、詹广如、李新春出具《保障债权／担保债权的声明》；2016年7月5日四人为保障合法权益，分别向瑞泽公司、华誉中福公司送达《依约提前还款通知书》，要求按规定时间还本付息；郭梓林2012年3月8日出具声明（如前所述），2015年9月14日郭梓林与瑞泽公司签署《委托授权及承诺书》；据债权人／被担保债权人告知，该房每平米市场均价为7-8万元左右，总市值2500万元至3000万元之间。据此说明：瑞泽公司共欠债权／被担保债权人合计1750万元，在该欠债期间，将房屋抵债给郭梓林，其行为严重损害了所有债权人／被担保债权人的合法权益。随后告知：《委托授权及承诺书》无效，各债权人／被担保人均不认可，应3日内作出无效声明，主动联系协商房屋过户或作价转让偿债，积极履行义务等。此前，瑞泽公司曾于2016年7月11日给陈军、仇剑慧、詹广如、李新春出具过《还款计划和承诺书》，说明：瑞泽公司向陈军、仇剑慧借款1000万元以及华誉中福公司向陈军、詹广如、李新春累计借款750万元（其中本金20万元已还）提供连带担保责任之事，因瑞泽公司及关联公司华誉中福公司均出现经营困难，无法及时还本付息和履行担保责任；瑞泽公司保证欠款在2017年7月31日前全部还清，从2016年7月11日起至2017年7月31日期间，每笔业务回款中至少用30％作为还款专项资金，用于还款直至全部还清，吴立云负责监督实施；瑞泽公司对其他债权人／被担保人达成相关还款计划或承诺时，应事先取得陈军等四人的书面同意，否则视为违约；瑞泽公司同时另提供郭梓林挂名代持的房产（备注：9A房产所有权人姓名、地址，以及该房为瑞泽公司实际所有、郭梓林只是挂名代持人、该房为瑞泽公司实际购买并支付所有房款、郭梓林提供了该房所有权人为瑞泽公司的书面声明等）进行担保，亦由吴立云负责监督实施等。诉讼中，吴立云作为证人出庭，称：该文件系其经办，当时其并不知晓瑞泽公司与郭梓林签署过《委托授权及承诺书》；瑞泽公司财务章在其手中，其不清楚公章和营业执照的去向；科瑞公司曾给郭梓林出具过股权转让款扣款说明。2017年1月9日，北京嘉善律师事务所律师接受郭梓林委托，就9A房产向陈军发出律师函，说明该房产购买背景、郭梓林与吴立云洽谈房产事宜的情况、郭梓林提出的解决方案；通告陈军收到函件之日起5日内召集5债权人／被担保人开会商讨郭梓林提出的方案，收函之日起10日内与律师联系回复是否同意方案，如同意则在方案细节及债权人／被担保人之间就各自受偿比例等问题达成一致并签署协议后，郭梓林将该房产挂牌出售，如债权人／被担保人实施干扰郭梓林的公益事业及正常生活的行为影响其声誉，解决方案将不再进行，郭梓林保留举报等权利。该函注明抄送詹广如、仇剑慧、李新春、吴朝晖、吴立云、赵常。（三）关于9A房产的市场价值评估2017年12月15日，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司（以下简称世诚嘉业公司）出具房地产估价报告，载明：受陈军委托，对9A房产市场价值评估；估价出具日期2017年12月12日至12月15日；估价时点为2015年9月28日；估价对象单价56325元／平方米；估价对象总价21368578元；报告有效期自2017年12月15日至2018年12月14日，但在房地产市场价格变化较快时可缩短有效期，并对房地产市场价值进行再评估。2018年3月26日，利胜恒达（北京）国际资产评估有限公司出具郭梓林委估资产评估咨询报告书，载明：受郭梓林委托，对9A房产进行市场价值评估；评估咨询基准日2015年9月14日，评估结果为1422.68万元；结果有效使用期自2015年9月14日至2016年9月14日。本案审理期间，陈军、詹广如、李新春将瑞泽公司作为被告、郭梓林作为第三人提起债权人撤销权诉讼，吴朝晖将瑞泽公司、郭梓林作为共同被告提起债权人撤销权诉讼，案件所涉房屋与本案相同，各原告申请撤销的也均为《委托授权及承诺书》，一审法院予以部分合并审理。吴朝晖申请就9A房产市场价值进行评估，陈军等人表示同意在该案中委托鉴定，本案不再另行鉴定。经北京市高级人民法院随机择定，一审法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛公司）对9A房产2015年9月14日市场价值进行了评估。国盛公司采用比较法、收益法和成本法的评估方法，估价结果是该价值时点价值为1239.32万元，综合单价为每平方米32667元。报告中说明：估价对象房屋建筑结构为钢混，钢混结构非生产用房经济耐用年限为60年，至价值时点，估价对象剩余建筑物经济耐用年限约为50年，建筑物剩余经济寿命少于土地使用权剩余期限，故估价对象收益期为建筑物剩余经济寿命50年；又根据备忘录和授权书，2015年7月31日至2022年7月30日估价对象七年的租金收益归赵常所有，故评估收益法中，价值时点至2022年7月30日6.88年的租金收益未计入租金收入中，收益法中估价对象收益期按照43.12年计算；评估现场勘查时间为2019年7月18日，本次评估设定现场勘查之日的现状条件及实物状况与价值时点相同，若与实际不符，则报告需作相应调整；本次评估未考虑未知的他项权利对估价对象价值的影响，并以估价对象不存在物业费、取暖费、水电费等应缴而未缴的费用为前提进行估价；本次估价仅对估价对象房屋进行了一般性勘查，未使用专业检测仪器对其结构、装饰及设备进行检测，不对该房屋是否存在缺陷做鉴定；本报告的估价结果为正常条件下的市场价格，房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价格有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响；报告应用的有效期在市场无重大波动时为自报告出具之日起1年内有效等。其中结果报告部分说明了估价对象的区位状况（（地理位置交通状况、外部配套设施、周边环境）、实物状况（土地基本状况、开发程度、用途、使用年限，建筑物规模、结构、设施设备、装饰装修、办公功能、外观、新旧程度）、估价原则（其中包括替代原则、最高最佳利用原则）、估价依据、估价方法（估价对象所在区域目前类似房地产交易情况较为活跃，可供比较的房地产交易案例较多，符合比较法的应用条件及适用范围，比较法主要是根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产中选取具有代表性的交易案例作为可比实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区位、实物以及权益因素等差别，修正得出估价对象在价值时点的房地产价值要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则，比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数；估价对象的规划用途为公寓，实际用途为办公，为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，且区域租赁市场较发达，符合收益法的应用条件及适用范围；考虑到估价对象所处位置未来对该类物业的需求将呈上涨趋势，评估收益法采用净收益按一定比率递增的公式进行计算；成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象建筑物价值或价格的方法；本次评估采用比较法、收益法和成本法对房地产价值进行加权平均后求取得估价对象最终总价值）。陈军一方、吴朝晖与瑞泽公司均对评估程序、估价方法、估价结果提出异议。郭梓林于评估勘查现场提出房屋由赵常出租并收取租金，后其向国盛公司提交了备忘录、授权书，其他各方均否认知晓。陈军一方申请北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司注册房地产估价师王一作为专家证人对评估程序和结果提出异议，认为评估方法选择未事先询问各方意见并经确认（按惯例，一般只选择两种方法，成本法适用于公寓用房不太合适）、评估资料未经各方同意、评估工作底稿未提交（无各种方法的评估结果与权重，无从确定评估值是否合理）、提取的对比案例与价格形成的具体计算方式均未予明确、使用收益法将2015年至2022年7年租金400多万元列为案外人赵常所有不计入房产收益是造成本次收益法评估结果偏低的主要原因等。吴朝晖一方也申请某房地产土地评估公司的专业人员作为证人对评估程序和结果提出异议，并申请国盛公司就其异议部分进行说明。一审法院依其申请，要求国盛公司就评估材料取得、估价方法依据等进行说明。国盛公司书面回复：备忘录及授权书为郭梓林在评估现场勘查时提交，其他各方当事人是否知悉并认可国盛公司不知情；依据国家标准《房地产估价规范》的规定，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；收益法中有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，根据备忘录和授权书复印件显示，2015年7月31日至2022年7月30日估价对象7年的租金收益归赵常所有，该段时间内估价对象租金收入不归房屋所有权人即出租人所有，故本次评估收益法计算估价对象房地产价值时未考虑该段时间内案外人赵常出租9A房产的租金收入；房地产价值的整体变化已体现在价值中，不考虑逐年变化的情况；收益还原法是运用适当的还原利率，将房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值，求其和来确定房地产价值的方法，考虑到估价对象所处位置未来对该类物业的需求将呈上涨趋势，本次评估收益法采用净收益按一定比率递增的公式进行计算，已考虑收益逐年递增的因素；估价报告由结果报告、技术报告两部分组成，技术报告仅供估价机构存档和有关管理部门查阅，可不提供给委托人；本次估价选取了3个案例作为比较交易案例，均为坐落于金源时代商务中心的塔楼甲级写字楼，2015年11月、12月交易，建筑面积分别为363平米、267平米、404平米，价格分别为1300万元、835万元、1300万元；比较因素包括交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况，具体的比较条件因素列表逐一对照说明（其中位置、漏装、建筑规模与结构等均无差异），比较因素条件指数的确定（是否修正、修正的比例等）与修正也逐一进行了说明；收益法部分说明，按日租金6.13元/平方米，计算潜在毛收益，可获收益年限43.12年，同区域类似房地产租金收益逐年递增3%等；成本法的公式、修正系数；三种方法测算的结果进行加权平均求取，比较法与收益法各权重40%、成本法权重20%等。陈军一方对该回复不予认可，仍坚持异议，认为：备忘录和授权书是郭梓林单方出具的，收益法的计算中对此没有予以纠正；市场法中采用的3个真实交易案例来源不明，无法判断样本的真实性，也就无法判断以该方法得出的计算结果的客观性，应以同楼层的真实交易为参考案例；应由专家证人所在的评估机构进行重新评估；经询问专家证人，7年租金收入应计入房地产收益，不应扣除，初始租金价格按5元计算不公允，成本法计算2015年单价每平米33256元，比较法计算每平米31467元，比较法低于成本法价格，不尽合理。瑞泽公司表示：回函表明授权书和备忘录是郭梓林单方提交的，对于评估方法、每个方法的计算依据等问题说的比较清楚，瑞泽公司均不持异议。（四）其他事实另查一，2004年12月27日，郭梓林与北京金源鸿大房地产有限公司签订《商品房买卖合同》。2005年3月1日，双方签订《房屋面积结算补充协议》。按约定，郭梓林购买9A房产，该房屋按套内建筑面积平米计算，每平米10234.15元，购房总价为3305630元，买受人于签约当日支付首付款665630元，剩余房款264万元通过银行按揭支付等，双方最终确认房屋产权登记建筑面积为379.38平米等。9A房产在首次办理抵押登记并解除抵押之后，又先后多次办理抵押登记并解除抵押。具体是：2009年7月17日办理抵押登记，于2012年7月26日注销抵押；于2012年8月1日办理抵押登记，于2013年9月10日注销抵押；于2013年9月22日设立抵押登记，于2015年11月17日注销抵押；于2014年9月26日设立抵押登记，于2015年10月28日注销抵押登记。另查二，2015年9月25日、28日，郭梓林分别向瑞泽公司汇款300万元、100万元，摘要记载为零售汇出汇款RXTF。2015年9月28日，郭梓林通过案外人余阗向瑞泽公司支付600万元。另查三，2015年3月17日，中国银行北京广安门支行通知瑞泽公司，依据2014年9月25日签订的《流动资金借款合同》，瑞泽公司获得了信贷资金1000万元，为确保该行为唯一抵押权人，要求瑞泽公司将该笔贷款抵押登记的房屋所有权证原件交至该行进行归档保存。同年3月21日，该行收取了153号房产证，开具押品契证资料收据，载明了授信期限（1年）、主合同编号、授信金额（1000万元）、权利价值（1000万元）、评估价值（1315.71万元）等。2016年3月1日，瑞泽公司出具关于9A房产所有权证的说明，内容为：9A房产是2005年瑞泽公司以郭梓林个人名义购买，2012年4月，郭梓林将153号房产证原件交给“集团”代为保管；2014年9月该房产为瑞泽公司在中国银行北京广安门支行1000万元贷款提供抵押担保，借款期限一年，应债权人多次要求，并经“集团”领导批准，153号房产证原件于2015年3月24日交给中国银行北京广安门支行代为保管；因瑞泽公司经营亏损等因素，2015年9月，中国银行北京广安门支行不同意续贷，瑞泽公司无力按期偿还1000万元贷款本金，为避免债务人及担保人被债权人起诉等风险，郭梓林筹集资金代瑞泽公司向中国银行北京广安门支行偿还了上述1000万元贷款本金，并从中国银行北京广安门支行取走了153号房产证原件。郭梓林于2016年3月27日在该文件下部签名并备注：经郑总、吴总同意，上述房产证作为代付1000万元的质押物，现在郭梓林手中。诉讼中，瑞泽公司提交了李某出具的书面情况说明。李某称：其原为瑞泽公司可控制大股东，科瑞公司投资管理部的投资经理，在2014年办理贷款抵押时，153号房产证一直放在控制公司科瑞集团保管，瑞泽公司因贷款需求打了报告，李某才从科瑞公司把房产证借出来；因该房屋挂在郭梓林名下，贷款前资产评估需要郭梓林到场配合，郭梓林知道当时该房评估价值达1300多万元；李某离职必须将房产证还回科瑞公司，于是找到郭梓林，郭梓林表示替瑞泽公司还了1000万元，房产证放在其处作为还贷的担保物，等瑞泽公司还钱他再还证，并在上述瑞泽公司情况说明文件上手书予以注明，李某将该文件交给科瑞公司存档，当时瑞泽公司没在情况说明中说明、郭梓林也没有说明该房屋的所有权已经因为抵债而归郭梓林所有了。诉讼中，郭梓林表示：当时是吴立云找到郭梓林，手书文字是在吴立云诱导下书写的，因为郭梓林并非法律专业人士，对于质押没有清晰的了解；郭梓林诚心出资1000万元帮助瑞泽公司偿还银行贷款，从一开始郭梓林就对科瑞公司表明，如果科瑞公司或瑞泽公司支付1000万元及每年10%的资金占用费、赵常按照与科瑞公司的约定继续使用房产到2022年、支付房产首付款66.7283万元给郭梓林，则郭梓林随时愿意把房屋过户给该人，至今郭梓林也坚持该原则；郭梓林没有想到吴立云会把该文件演化为子虚乌有的与瑞泽公司之间的借贷关系，该情况说明不能改变已经生效并履行完毕的《授权委托及承诺函》的性质；郭梓林2012年离开瑞泽公司，之后瑞泽公司从来没有向郭梓林主张过该房屋的产权。另查四，郭梓林曾是科瑞公司（1991年9月5日设立登记，注册资本13000万元）股东之一，出资额260万元，2016年之后不再是该公司股东。科瑞公司不是瑞泽公司工商登记的股东，瑞泽公司不是科瑞公司工商登记的对外投资单位。诉讼中，郭梓林表示其代瑞泽公司偿还了购买9A房产时从科瑞公司借的款项。科瑞公司财务部2018年4月就郭梓林对从其股权转让款中扣款98.2841万元提出的异议给郭梓林出具一份说明，罗列了郭梓林2004年7月至2009年1月期间的4笔借款（其中一笔2005年1月4日借款58.7283万元，借款理由为购房），说明郭梓林2008年11月购买开发用材料报销25.9万元、2010年3月9日归还6.3972万元，冲减后，郭梓林尚有98.2841万元未偿还，财务部无法明知未归还借款的具体用途，经请示领导，便从股权转让款中扣除了该未还的借款。该说明附有借款明细账列表及有郭梓林作为借款人签名的借款单。此外，郭梓林称：2015年4月23日，其向科瑞公司领导“跃文、晓剑、中天”提出关于处理瑞泽公司历史遗留问题的建议书，相关领导予以同意，后郭梓林发送微信告知已经与赵常达成协议，彭中天、郑跃文均做出肯定回复。据其提交的建议书记载，其说明2012年辞去瑞泽公司董事长和法人，尚有遗留问题未解决，最突出的是老股东赵常抢占瑞泽公司办公室已3年，并继续纠缠公司正常经营，年前又对其进行人身伤害，为了避免矛盾进一步扩大，提议将瑞泽公司房产未来7年的房租收入归赵常所有，并让赵常与“集团”签订两清协议，由于房产证是郭梓林名字，证件一直由“集团”保管，需要“集团”予以批准并配合。2015年4月25日，郭梓林签署授权书，载明：授权赵常使用出租郭梓林名下的9A房产，因公司未能处理赵常在任职期间业绩奖励，授权使用期限（2015年7月31日至2022年7月30日）全部租金所得归赵常所有，用以解决赵常在瑞泽公司的历史遗留问题的经济补偿，郭梓林承诺授权书真实有效并承诺该房授权期间保证给予赵常正常使用出租。同日，双方还签署备忘录，内容为：9A房产授权期间郭梓林授权赵常使用对外出租；为解决瑞泽公司赵常在主管京津石部排队机销售期间的历史遗留问题；授权期间双方不得买卖、不得抵押等，如有违约双方愿意赔偿对方经济损失；产权人郭梓林需提供房产证和身份证用于租方登记注册；需将原瑞泽公司9A房产注册名称迁出；出租期间需扣除应缴税款、物业费、空调取暖费后全部所得归赵常个人所有。诉讼期间，郭梓林的委托诉讼代理律师与赵常电话联系，律师告知跟租户联系，租户不配合提供租赁合同。赵常提出不应该找租户，应该由郭梓林联系赵常，实际是赵常受益，赵常肯定给郭梓林作证，但不出庭，没有必要提供合同，律师找租户就影响到他了。依郭梓林申请，一审法院调取了赵常作为出租方与承租方王洪亮签订的《房屋租赁合同》，据该合同记载，王洪亮租赁9A房产，租赁用途是办公，租赁期限自2016年12月20日至2022年1月20日，首月免租金，租金标准为每天每平米6.2元，第四年开始每年逐年递增第一年年租金的3%，租金支付方式为押2付半年，收款账户为赵常名下银行账户，租期内物业费由赵常承担，其他电费等费用均由承租方承担等。另据银行支付业务回单记载，2016年12月、2017年5月与11月及2018年5月，赵常分别收到半年房租。另查五，2016年8月2日，一审法院曾受理陈军、仇剑慧、詹广如、李新春与被告瑞泽公司、第三人郭梓林债权人撤销权纠纷一案，后四原告申请撤诉，一审法院于2017年1月9日裁定予以准许。该案审理期间，瑞泽公司人员表示《委托授权及承诺书》已经履行，郭梓林已经代为偿还了瑞泽公司欠中国银行的贷款，9A房产系第三人在出租。郭梓林表示咨询中介了解到9A房产当时（2016年底）1300万元。另查六，2017年7月12日，陈军、仇剑慧作为甲方与乙方北京康普律师事务所签订《委托代理合同》，约定：甲方委托乙方指派人员为甲方与瑞泽公司、郭梓林债权人撤销权纠纷案的一审（如存在二审包括二审）阶段的代理人，乙方接受该委托；代理费6万元，甲方在案件第一次开庭前向乙方支付完毕等。2018年4月11日，北京康普律师事务所给陈军、仇剑慧开具服务名称为“鉴证咨询服务+民事代理费”的增值税普通发票，价税合计为6万元。此外，诉讼中瑞泽公司与郭梓林均表示不申请对《保障债权/担保债权声明》上瑞泽公司公章真伪进行鉴定。陈军一方表示瑞泽公司公章在其法定代表人江玉生手中，确认债权诉讼时双方均到庭并认可了。郭梓林则称吴立云20**年6月就已经进入瑞泽公司了，所以可能掌握公章，江玉生曾出庭应诉，庭后亲口表示该协议不是他盖章的。一审法院认为，我国合同法规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。首先，诉争的《委托授权及承诺书》上有郭梓林签名，加盖有瑞泽公司公章及该公司时任法定代表人的签名，无相反证据推翻，应认为是基于双方真实意思表示所签。其次，从9A房产的权利变动、债权的形成及确认顺序方面分析：一方面，陈军一方申请撤销的《委托授权及承诺书》形成时间是2015年9月，此为其一。其二，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从郭梓林签名的声明等证据之内容看，9A房产购买之初，双方就房屋登记在郭梓林名下、实际由瑞泽公司所有有口头约定。之后的《委托授权及承诺书》约定，9月28日前郭梓林将1000万元汇入指定账户，则瑞泽公司放弃9A房产所有权，应认为《委托授权及承诺书》是双方变更房屋所有权的新约定。按照该约定，随着郭梓林1000万元款项如期到账，房屋所有权人由瑞泽公司变更为郭梓林的条件即成就，执行该约定的结果是房屋实际所有权人与登记情形归于一致，而不必再办理变更登记。现确有证据足以证明，该《委托授权及承诺书》形成之时，瑞泽公司确有即将到期的银行贷款需要清偿，郭梓林或其指定人已在上述约定的时限内将1000万元汇入了瑞泽公司指定账户，随后9A房产的抵押登记办理了注销手续。由此应认为双方的新约定是在真实的急需偿债背景下形成，不仅因双方签章而生效并且已经实际履行完毕，房屋实际所有权人与登记的所有权人归为一致，均为郭梓林。其三，关于郭梓林于2016年3月在有关确认挂名买房、代为还款、房产证保管人变动的文件下部备注房产证为其代付1000万元的质押物并在其手中一节。从该文件内容、李某书面说明以及郭梓林认可的内容看，能够确定的是，登记郭梓林为房屋所有权人的房产证原由瑞泽公司控制，因为郭梓林替瑞泽公司还了1000万元，该房产证转由郭梓林控制。至于该变动的原因是基于所有权变更还是基于质押存有争议。李某并未到庭接受质询，郭梓林对书面说明并不完全认同，并就其所书写文字的书写背景、书写本意做出了另外的解释。鉴于没有证据表明郭梓林与瑞泽公司曾达成过有关质押的协议，郭梓林的解释并非毫无合理性，事实上9A房产也没有进行变更登记或质押登记。故现有证据不足以证明双方对房屋所有权归属进行了新的变更。其四，2016年6月30日瑞泽公司给陈军等人出具的《保障债权／担保债权的声明》中虽表示3日内通知郭梓林办理房产过户手续并于15日内将9A房产过户到瑞泽公司名下，一则没有郭梓林的认可，二则也没有实际办理。2016年7月15日分别再次在声明、《委托授权及承诺书》上签名只是确认材料属实，并没有另行记载对房屋所有权归属的其他意见。可见，《委托授权及承诺书》之后，双方并没有对9A房产的所有权进行其他新的约定，也没有发生新的房屋所有权变动事实。另一方面，陈军一方最初是于2013年10月与瑞泽公司签订《短期借款协议》并出借款项，但2014年11月、2015年11月先后两次续签协议，借款期限均记载为自借款到账日起360天。2016年11月15日确认该借款合同债权的文书生效。如上分析，郭梓林与瑞泽公司达成以房抵债约定并实际履行之时，陈军一方的债权尚未到期，由此不足以认定争议的发生在先的以房抵债行为对陈军一方在后到期的债权造成损害。最后，关于争议的9A房产转让价款是否合理问题的分析：第一，从《委托授权及承诺书》的约定看，郭梓林代瑞泽公司偿还了贷款1000万元，瑞泽公司即放弃了9A房产的所有权。但双方达成该项约定时，并未就9A房产进行专门的价值评估。第二，目前9A房产的价格评估共有四个，评估结论金额都超过1000万元，但是委托的主体、时间、因由各有不同，其差别也显而易见。一个是银行在《委托授权及承诺书》之前，为向瑞泽公司提供抵押贷款而进行；另外三个均在《委托授权及承诺书》之后，分别由陈军一方、郭梓林分别委托以及诉讼中一审法院依郭梓林申请委托进行；除一审法院委托评估的机构考虑了案外人承租房屋收益，其他三个均没有涉及；各报告评估方法不尽相同；三个评估报告价格在1200余万元至1400余万元之间，每个基本相差100万元左右，只有陈军一方单独委托评估的价格超过2100余万元，与上述差距较大。为此应当综合判断，不单独以其中任何一个作为判断9A房产所有权变动价格之合理性的依据。郭梓林已付鉴定费，一审法院不另作处理。第三，陈军一方对一审法院委托评估提出异议并申请重新评估，一审法院未予准许。理由是：1．本案系债权人撤销权诉讼，需要判断瑞泽公司处置房屋所有权价格的合理性，因此无须得出房屋的精准交易价格。2．评估中考虑了案外人赵常出租房屋取得收益的情况。虽评估机构未征得各方同意即收取并采纳郭梓林提供的授权书存在一定瑕疵，但该材料确已在诉讼中经过举证、质证。综合考虑一审法院依申请向案外承租人调取的房屋租赁合同、租金支付凭证、郭梓林的陈述及其签署的授权书、郭梓林担任瑞泽公司法定代表人的时间，以及陈军一方有关联系案外人赵常的情况等，根据证据盖然性原则，一审法院有理由采信郭梓林有关赵常实际占用9A房产并取得租房收益的陈述。3．众所周知，买卖不破租赁，有租约的房屋在交易过程中价格必然会因此受到一定影响，至于影响多少，需要具体问题具体分析，采用不同评估方法核算，得出的结论也可能不完全相同。无论是陈军一方的专家证人，还是一审法院委托的评估机构，均认同价格评估通常采用两种或以上的方法分别评估，然后加权平均得出最终结论。受一审法院委托的评估机构适用三种方法评估，其中适用部分方法评估价格时按照证据证明的约定租金予以扣减，就此方法的适用，该评估机构回复评估异议时进行了必要、合理的说明。一审法院认为，就本案而言，在9A房产确为案外人出租并实际收取收益，且无证据证明系因郭梓林与案外人存在债务关系而任由该情形存在、无证据证明郭梓林与瑞泽公司或与案外人恶意串通的情况下，即便不在评估房屋价格时相应扣减租金收益，也应在考虑郭梓林受让房屋所支付的对价时予以适当加入。综合考虑一审法院委托评估的结论与《委托授权与承诺书》形成之前同一年银行委托评估的结论、《委托授权与承诺书》形成之后郭梓林于2018年委托评估的结论相差不多，现陈军一方的证人王某没有实际参与评估则无从得出具体的评估价格等因素，仅凭其一人以专家证人身份对评估方法等提出异议，并不足以支持陈军一方委托鉴定得出的金额，也不足以否定上述金额相差无多的评估结论。第四，《委托授权与承诺书》约定郭梓林代瑞泽公司偿还1000万元，瑞泽公司即放弃9A房产所有权。文字上看郭梓林取得房屋所有权的对价为1000万元。但从背景分析：一则，银行对9A房产评估价格虽达1300余万元，但实际给瑞泽公司办理抵押贷款的金额也就是1000万元。二则，因贷款即将到期，瑞泽公司急于偿付贷款，才形成《委托授权与承诺书》，并且要求郭梓林偿债资金短期内即应到位。可见，如果贷款不及时清偿，必然会增加瑞泽公司的债务负担，而随着郭梓林代为清偿贷款，实际相应的债务负担转由郭梓林承担。从这一角度看，时间的紧迫性在一定程度上影响对价的等值性是具有合理性的。何况郭梓林实际支付的对价与银行提供抵押贷款的金额相等。此外，从陈军一方提供的瑞泽公司向郭梓林支付房款明细表记载以及郭梓林2012年3月给瑞泽公司出具的声明内容看，9A房产购买时的费用实际由瑞泽公司支付。但是，诉讼中郭梓林主张其替瑞泽公司归还了瑞泽公司从科瑞公司所借购房首付款，虽然科瑞公司与瑞泽公司没有直接的投资、持股关系，也没有该二公司关于借款的凭证，但是从陈军一方提供的李某证言、郭梓林提供的科瑞公司财务证明内容看，科瑞公司确与瑞泽公司存在一定关系；科瑞公司存在以扣付的股权转让款方式清抵郭梓林购房借款一节，现没有证据表明郭梓林另购其他房屋而借款，而该借款金额与瑞泽公司当年为9A房产支付的购房款均为五十余万元。由此不能排除郭梓林所述事实存在的可能性。如上分析并综合全案，一审法院认为，现有证据亦不足以认定瑞泽公司以明显不合理低价处置财产。据此一审法院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据加以证明。现有证据不足以证明陈军一方的主张符合法律所规定的债权人行使撤销权的条件，陈军一方的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈军、仇剑慧的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。但陈军、仇剑慧申请证人李某出庭作证。李某称其在科瑞集团投资管理部，科瑞集团系瑞泽公司实际上的大股东。当时瑞泽公司打了两次报告想把房产证借出来给银行做贷款，以新还旧，房屋本身属于瑞泽公司，买的时候由郭梓林代持。当时2016年李某要离职，要求将房产证还回集团，当时李某把房产证借出来放在银行，瑞泽公司还不上钱，郭梓林的意思是替公司还1000万，房产证作为替公司还1000万的一个担保抵押物，李某就拿着承诺说明做离职前的证据。李某同时称其之前没有见过涉案《委托授权及承诺书》。陈军、仇剑慧对证人证言予以认可；瑞泽公司认可该证言的真实性，但称根据证人陈述，并非瑞泽公司委托李某向郭梓林要房产证；郭梓林对证人的身份无异议，但对证人证言均不认可，认为科瑞集团档案科从未委托李某向郭梓林要过房产证。陈军、仇剑慧同时向本院提交重新评估鉴定申请，申请就涉案房屋的价值重新鉴定。本院将结合全案案情对证人证言及上述申请作出综合评判。本院认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，本案系债权人撤销权纠纷，故应首要从债权人撤销权之成立要件对陈军、仇剑慧是否享有撤销权进行判断。陈军、仇剑慧系瑞泽公司之合法债权人，因此须考量瑞泽公司是否存在损害债权人行为、是否存在损害债权人的主观恶意，以及郭梓林是否存在恶意。依据已查明的事实，涉案9A房产系为瑞泽公司1000万元贷款抵押于银行，该笔贷款先于陈军、仇剑慧的债权到期。为清偿该笔1000万元债务，瑞泽公司与郭梓林之间达成《委托授权及承诺书》，郭梓林系依约完成了对该笔1000万元债务的清偿取得涉案9A房屋之所有权。故其一，瑞泽公司实际系以涉案9A房屋作价1000万元，清偿了到期债权，该行为虽然使其积极财产减少，但亦使得其消极财产减少，同时由于银行一方本来就涉案9A房屋享有抵押权，瑞泽公司的附有担保权的财产已非属于一般财产；其二，现有证据无法证明一审期间进行的司法鉴定存在鉴定程序严重违法等应当重新鉴定的情形，故参考该鉴定结论中涉案房屋价值，并结合抵押当时银行作出的估价等，该房屋作价1000万元不属于明显不合理的低价。法律虽赋予债权人保护，但亦未禁止债务人在合理范围内自由处分财产之权利。同时不应以当事人之间存在关联性即否认其在法律上作为独立个体承担义务、行使权利。现有证据并无法证明瑞泽公司与郭梓林之间就涉案9A房产转让一事存在恶意串通或具有损害陈军、仇剑慧债权的合意，亦无充足证据证明赵常租赁该房屋系恶意，故综合上述情形，本院认为瑞泽公司之行为未损害陈军、仇剑慧之债权。其次，关于涉案《委托授权及承诺书》的效力问题，陈军、仇剑慧主要意见系以房抵债条款违反“禁止流押”的法律禁止性规定。就此本院认为，我国物权法明确禁止流质流押，禁止抵押权人在债务履行期限届满前与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人享有，以避免债权人趁债务人之所急压低担保物价值以获取暴利。而本案中，郭梓林并非瑞泽公司之抵押权人，其与瑞泽公司之间亦无担保合同关系，郭梓林虽曾有过“质押”的意思表示，但房屋作为不动产并无法质押，且该表述亦不发生设立担保的法律效力。故在陈军、仇剑慧无充分证据证明《委托授权及承诺书》存在其他应属无效情形的情况下，本院对《委托授权及承诺书》的效力亦予以确认。综上所述，陈军、仇剑慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87200元，由陈军、仇剑慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 张玉娜审 判 员 张 慧二〇二〇年十二月三十日法官助理 贾宇飞书 记 员 杨艳娇