上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10602号上诉人（原审被告）：芮亚（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区双城路******。法定代表人：卢国祥，执行董事。委托诉讼代理人：陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海中村屋食品有限公司，住所地中国（上海）自由，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蔡再芬，总经理。委托诉讼代理人：吴霏霏，女，上海中村屋食品有限公司员工。上诉人芮亚（上海）餐饮管理有限公司（以下简称芮亚公司）因与被上诉人上海中村屋食品有限公司（以下简称中村屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人芮亚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉请。事实与理由：被上诉人未履行一楼大堂的装修义务，影响上诉人经营，系被上诉人违约并造成上诉人损失，其无权要求解除合同。上诉人拒付租金系行使抗辩权，前提是被上诉人先按约履行装修义务。被上诉人中村屋公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。中村屋公司向一审法院起诉请求：1.确认中村屋公司与芮亚公司就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（即本案涉案房屋）签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2019年3月15日解除；2.芮亚公司立即搬出上述房屋；3.芮亚公司立即按照合同约定向中村屋公司支付2018年9月21日至实际搬出之日的租金及使用费，按照月租金人民币（以下币种同）53,875元/月标准计算，以及免租期租金161,625元（具体详见中村屋公司提交的计算清单）；4.芮亚公司立即支付中村屋公司逾期付款违约金，以107,750元为本金，自2018年6月28日起计算至实际支付之日止、以107,750元为本金，自2018年11月11日起计算至实际支付日止、以107,750元为本金，自2019年1月11日起计算至实际支付日止、以107,750元为本金，自2019年3月11日起计算至实际支付日止、以107,750元为本金，自2019年5月11日起计算至实际支付日止、以107,750元为本金，自2019年7月11日起计算至实际支付日止，均按照日千分之一标准计算；5.芮亚公司支付中村屋公司解除合同违约金323,250元（按照六个月的租金标准计算）。诉讼过程中，中村屋公司明确第2项诉讼请求为要求芮亚公司按现状返还房屋。一审法院认定事实如下：涉案房屋产权人为中村屋公司。2018年6月，中村屋公司作为甲方、芮亚公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定芮亚公司向中村屋公司承租涉案房屋，建筑面积227.08平方米，租赁用途为作为美食广场使用。合同第3.1条约定：“房屋租赁期限八年十个月，自2018年6月21日起至2027年4月30日止，其中免租期自2018年6月21日起至2018年9月20日止，甲方于2018年6月21日向乙方交付租赁房屋（具体交房日期以租赁房屋交接清单所在日期为准），租金自2018年9月21日开始计付……”第4.1条约定：“租赁房屋第一年租金标准为7.8元/平方米，年租金为646,497元，月租金为53,875元。租赁房屋的租金标准在两年内不变（不包含免租期），自第叁年起，每两年在上年度基数上环比递增6%……”第4.2条约定：“租金实行先付后用的原则，由乙方按两个月支付租金，乙方应提前十天将下两月应付租金支付甲方。如乙方逾期支付租金，应按逾期付款金额的日千分之一向甲方偿付违约金；逾期付款超过30天的（含30天）或累计逾期付款超过三次（含三次），则甲方有权提前解除本合同。首期租金于本合同签订之日起7日内支付完毕。”第5.1条约定：“甲方交付租赁房屋前，乙方应向甲方支付履约保证金，保证金为贰个月租金，即107,750元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。在租赁期间，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除以下款项或不予退还：5.1.1扣除乙方应付而未支付租金和其他费用……5.1.3扣除因乙方位违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金……”第7.1条约定：“乙方应在本合同的租期届满或提前解除当日将租赁房屋归还甲方……”第7.2条约定：“乙方返还租赁房屋应当符合正常使用时的状态。返还时，应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲方无需为保留的装修、附属设施设备及乙方搭建建筑物等向乙方支付任何费用。乙方返还给甲方的房屋发生毁损情形的，甲方应书面通知乙方进行修复或折价赔偿，乙方应予同意。”第9.2条约定：“有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向守约方支付相当于剩余租期租金40%标准的违约金，若上述约定违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿守约方损失的不足部分，一方违约另需按照按解除合同前一个季度租金标准全额支付免租期的租金……（五）乙方逾期支付任何一期租金或物业管理费用超过30天（含30天）或累计逾期付款超过三次（含三次）……”2018年6月21日，中村屋公司、案外人上海A有限公司、上海B有限公司作为甲方、芮亚公司作为乙方还签订一份《租赁补充协议》，约定：甲方将坐落于XX路XX号201-1室、201-2室、202室、203室、204室、205室、也即华申大厦二层整层，建筑面积共计1,555.21平方米，商铺出租给乙方经营美食广场及管理办公室使用，甲乙双方签订《房屋租赁协议》及其《租赁协议附件》，本租赁补充协议是对以上两份协议的特殊补充，享有同等效力，如有不一致以本协议为准。经甲乙双方协议达成如下条款：第一条乙方有权将商铺转租、合作、联营，其中第1.5条约定：“甲方承诺该商铺内之前的营业执照已经注销，该商铺能够注册新公司并正常办理经营证照。如果乙方无法办理营业执照、环评，则乙方订立本合同的目的（正常合法经营）无法实现，乙方可以解除本合同，并请求甲方返还履约保证金和剩余未使用店铺期间的房租。”第2.2条约定，“对于商铺内的旧装修，甲乙双方均同意不再利用，故甲方同意乙方提前对该商铺的旧装修进行拆除并清理拆除装修垃圾，拆除就装修和清理拆除装修垃圾产生的费用由乙方承担。”第3.3条约定：“乙方已对该商铺进行实地考察，水电暖油等改造方案及成本由乙方自行全权承担，甲方予以积极配合。租赁期间甲方提供乙方用电设备清单所核定的用电量及大楼供水，以保障乙方能够进行日常正常营业。同时甲方负责提供污水、废水管及隔油池排污口位置并进行现场协调，乙方进行相关施工并做到符合国家环保要求……”第5.6条约定：“为提升大楼整体品质，一楼大堂由甲方负责装修改造，同时甲方提供乙方在一楼大堂位置摆着一个1.5平方服务接待台，由乙方负责设计，符合一楼整体形象。”另查明，上海A有限公司、上海B有限公司、上海中村屋食品有限公司分别为涉案房屋所在的**部分房屋产权人，三方分别就自己所有房屋与芮亚公司签订了房屋租赁合同，补充协议由三方共同与芮亚公司签订。合同签订后，中村屋公司与芮亚公司并未签署书面房屋交接单，芮亚公司自述于2018年6月22日拿到房屋进行装修，目前涉案房屋由芮亚公司实际经营使用。芮亚公司于2018年6月22日向中村屋公司支付租赁保证金107,750元，租金未予支付。另查明，2019年1月31日，芮亚公司股东韩某出具的承诺书一份，载明：“2楼美食广场韩某承诺，房租付款时间如下：2019年2月19日：10万人民币、2019年2月23日：7万人民币、2019年2月28日：10万人民币，另：如有空置资金，及时打款。”芮亚公司对该证据真实性无异议，但认为当时芮亚公司已经提出要求中村屋公司按照承诺装修一楼大堂，在中村屋公司承诺会尽快装修并安排服务台的情况下，芮亚公司才出具承诺书表示会安排支付租金。2019年3月13日，中村屋公司向芮亚公司发送《律师公函》，表示：租赁合同和补充协议签订后，芮亚公司就开始屡次拖欠租金，已累计拖欠中村屋公司自2018年9月21日起至2019年3月20日止租金共计918,414元，经中村屋公司多次催索未果。由于芮亚公司逾期支付租金已超过30天，中村屋公司决定立即解除贵司与其分别签订的《房屋租赁合同》和《租赁补充协议》，并要求芮亚公司在2019年3月17日前将租赁房屋恢复原状后返还，并在返还时支付拖欠租金。芮亚公司于2019年3月15日收到该律师公函。2019年4月15日，芮亚公司向中村屋公司发送《关于商请XX路XX号二楼整层商铺物业的函》，该函件中，芮亚公司对场地清理及电量扩容、证照办理、消防改造、大堂装修、广告牌等问题向中村屋公司提出交涉。中村屋公司还向一审法院提交了2019年4月30日韩某出具的“申请及承诺”复印件，载明：“现因经营困难，特向上海A有限公司、上海中村屋食品有限公司、上海B有限公司等二层业主申请，前期（自2018年9月起至2019年3月止）所欠的若干月房租共计逾两百多万元，芮亚将在后期偿还华博等出租方，另申请自2019年5月1日起再营业三个月以观成效……”芮亚公司认为该证据没有原件，真实性不认可。中村屋公司则表示，该份证据原件已被韩某收回，故无法提供，但从芮亚公司自己提交的其与陈某的通话录音中，其中第6页部分内容为：陈：“但有两张你手写的东西，我不给她（中村屋公司代理人）。对吧。”韩：“哪两张，什么手写的”陈：“一张你说承诺几月几号付多少钱，下面签的你个人的名字。”韩：“这是崔总不也知道么，这个我没有必要去……”陈：“还有你把原件拿回去的那个”韩：“没有必要去回避的这些事实。”……一审法院认为，中村屋公司虽未能提供该份证据原件，但是其已就无法提交的原因作出合理解释，且能够与芮亚公司自己提供录音证据相互佐证，证据之间能够形成证据链，故对该证据一审法院予以采纳。但是，该承诺书的出具时间为中村屋公司向芮亚公司发送解除函之后，仅能印证双方磋商的过程，并不影响在中村屋公司向芮亚公司发送解除函之前双方权利义务的认定。诉讼过程中，芮亚公司向一审法院提交了2018年5月至2019年9月期间芮亚公司股东韩某与中村屋公司股东崔某及其员工陈某的短信、微信聊天记录以及通话录音，以证明中村屋公司在履约过程中存在违约的事实。中村屋公司对该证据真实无异议，但对证明目的不认可。一审法院分析如下，根据双方聊天内容显示，自2018年7月至2019年9月期间，韩某多次就房屋漏水问题、电梯保养问题、一楼装修事宜等与陈某沟通。就漏水问题、电梯维护等问题，陈某大部分及时回复处理，中村屋公司还提交了电扶梯基数服务工作联系单、电扶梯保养合同以证明其履行了维修义务。对于一楼装修问题，中村屋公司一直未给予明确的答复。双方部分沟通内容如下：2018年7月4日韩：“请问：您这边一楼大堂大概什么时候进行动工装修”崔：“我姐姐说没有时间，现在我要跟对方打官司，我先叫律师发一个函给他……”韩：“好的希望不影响到美食广场整体开业。谢谢您！”2018年9月15日，崔某向韩某发送图片若干，显示一楼装修的效果图。韩某与陈某的部分沟通内容：2018年8月19日18：48分韩：“陈主任，刚带看完两组客户，客户走到大厅说，你们下面跟菜市场似的（大多客户基本都是这个反应）上面装修的再好有什么用，门面上都弄不好只能跟客户解释，大厅马上房东要重新装修。陈主任，大厅一直这样下去也不是办法，对我们招商影响很大！”“当时，崔总将大厅装修结束我们招商时还可以沾沾光，但现在签合同到现在两个月了，没有丝毫动静…真的很担心…”陈：“已经递交法院了”2018年10月29日，韩：“陈姐，上午刚跟三家商户沟通完，都吵着要退款赔偿，因马上要开业了，答应商户的一楼大厅装修和广告牌都没有落实，压力山大，快扛不住了。崔总，说给我电话，也一直没约我…”陈：“我今天上午去了”2019年3月15日12:30分韩：“陈姐，请问一楼大堂何时能装修改造？提供二楼整层广告牌的位置何时能有？到现在，都没有实质解决或任何说明，我们投资这么大，前期如果不是大家约定好的，哪敢来租二楼整层1,500平做餐饮生意。”……诉讼过程中，中村屋公司承诺一楼大堂可以摆放服务台，并提交了物业公司出具的“证明”一份，对于大堂装修问题，中村屋公司表示需要芮亚公司先提供设计方案，之后中村屋公司方能进行装修工作。同时认为，芮亚公司应当先支付欠付租金后，才愿意进行装修。再查明，涉案房屋内原有案外人上海C有限公司XX分公司注册信息，该公司营业执照于2018年8月23日注销。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。中村屋公司与芮亚公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，中村屋公司与芮亚公司虽未按照租赁合同约定签署书面交接书，但是芮亚公司已于2018年6月22日接收涉案房屋并进行装修、使用，应视为已实际接收涉案房屋。根据双方租赁合同约定，租金先付后用，芮亚公司应提前十天支付下两个月的租金，其中首期租金应在合同签订之日起7日内（2018年6月27日）之前付清。但是，在案证据显示，芮亚公司仅支付了租赁保证金，其实际使用房屋至今却一直未支付租金。芮亚公司抗辩称其不支付租金的原因是中村屋公司违约在先，芮亚公司行使不安抗辩权。对芮亚公司提出的几点抗辩理由，一审法院分析如下：首先，关于营业执照未按承诺时间注销、水电扩容、拆旧等问题，根据双方补充协议约定，拆旧并非中村屋公司方的义务、水电扩容中村屋公司仅负有配合义务、中村屋公司确实承诺商铺内之前的营业执照已注销，该商铺能够正常办理营业执照，在案证据显示营业执照实际迁出时间为2018年8月23日，与中村屋公司承诺不符，但是芮亚公司未提供证据证明营业执照未迁出对其经营使用房屋造成了影响，芮亚公司以此为由拒付租金，缺乏依据。再次，关于一楼大堂装修改造问题，对此，双方在补充协议第5.6条进行了明确约定，补充协议亦约定相关条款与租赁合同具有同等效力，中村屋公司理应积极履行自己的义务。况且，双方租赁合同明确约定芮亚公司承租涉案房屋系作为美食广场使用，涉案房屋位于二楼，一楼的装修情况势必会对顾客整体印象造成一定影响，进而影响芮亚公司客流量。中村屋公司称需要芮亚公司先提供设计方案以后其才可以装修，未见合同中有此约定，再从在案证据显示的双方沟通过程来看，芮亚公司从入住前到入住后一直在就一楼装修问题与中村屋公司方交涉，中村屋公司自始至终未有过积极履约行为。综上，一审法院认定中村屋公司未按约积极对一楼进行装修改造，构成履约瑕疵。但是，依据法理，芮亚公司提出抗辩应当与其义务相对等，租赁关系中，支付租金是承租人的主要义务，交付租赁标的物是出租人的主要义务，本案中，出租人已履行交付标的物的主要义务，一楼装修仅属于次要义务，芮亚公司以其主要义务对抗中村屋公司次要义务，完全拒付租金，一审法院难以采纳。况且，芮亚公司先后在2019年1月份、4月份出具过承诺书，对于欠付租金的事实也是明确表示承认的。综上，一审法院认定芮亚公司未按合同约定及时支付租金，构成违约，且已满足合同约定的解除条件，中村屋公司享有合同解除权。诉讼过程中，一审法院考虑到实际情况，为促进双方租赁合同能够继续履行，最大限度减少损失，多次就芮亚公司租金支付问题以及中村屋公司装修问题询问双方意见，中村屋公司表示，在芮亚公司支付欠付租金的情况下，可以不解除合同，并愿意对一楼大堂进行装修，但是对芮亚公司的履行能力失去信任，要求芮亚公司先行支付欠付租金，或者将欠付租金打到法院代管款账户，待其装修完毕后再行支付给中村屋公司；芮亚公司则坚持要求中村屋公司完成对一楼的装修后，才愿意支付租金。法院进一步询问芮亚公司是否愿意将租金打到法院代管款账户，或者先行支付部分租金，芮亚公司亦不同意该方案，在中村屋公司完成一楼装修前拒绝支付任何租金。鉴于双方意见差距较大，继续履行缺乏基础，对中村屋公司要求确认双方租赁合同及补充协议于2019年3月15日芮亚公司收到中村屋公司解除函之日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，芮亚公司应当返还房屋。芮亚公司提出如果法院认定合同解除，要求中村屋公司赔偿芮亚公司装修损失。中村屋公司则认为涉案房屋租赁合同系因芮亚公司违约导致中村屋公司解除合同，根据双方租赁合同约定，中村屋公司没有赔偿义务，且芮亚公司系按照餐饮用途进行装修，对中村屋公司没有利用价值，也不同意进行补偿。对此，一审法院考虑到实际情况，在诉讼过程中对于合同解除后的后果及可能产生的损失向双方进行了释明，且多次组织双方协商解决方案，芮亚公司即不同意支付租金、亦不同意根据中村屋公司履约瑕疵情况酌情支付部分租金、也不同意将相应款项缴至法院代管款账户作为履约担保，缺乏履行合同的诚意，一审法院前文已认定本案系中村屋公司依约行使合同解除权。另外，双方租赁合同约定的解约违约金标准为剩余租期租金40%，中村屋公司诉请中已经酌减，芮亚公司仍提出标准过高，要求法院调低，一审法院在后文认定解约违约金时对于本案情况一并综合考虑。关于中村屋公司要求芮亚公司支付欠付租金及使用费、免租期租金的诉讼请求，如前所述，因中村屋公司在履约过程中亦存在一定瑕疵，一审法院考虑到中村屋公司与芮亚公司过错程度、合同实际履行情况、双方损失等，酌情将租金及使用费标准调整为43,000元/月，自合同约定的应付之日起计算至芮亚公司实际搬出涉案房屋之日止。关于免租期租金损失，一审法院结合租赁合同约定的租期、合同实际履行情况、中村屋公司实际损失等，酌情确定芮亚公司支付12万元。关于逾期支付租金违约金及解约违约金，芮亚公司认为合同约定的违约金标准过高，要求法院调低。一审法院认为，芮亚公司欠付租金属实，构成违约，但一审法院考虑到本案中村屋公司亦存在履约瑕疵，且中村屋公司已经要求解除合同，依据常理，租赁合同终止后双方应当进行结算，且之后中村屋公司亦主张了解约违约金，故逾期支付租金违约金应计算到合同解除之日。再结合双方过错程度、合同实际履行情况、中村屋公司实际损失等因素，一审法院酌情判令芮亚公司支付中村屋公司逾期支付租金违约金9,000元以及解约违约金9万元。对于中村屋公司还主张的房屋使用费的逾期付款利息，缺乏依据，一审法院不予支持。中村屋公司要求芮亚公司已支付的押金107,750元抵扣欠付费用，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○二○年六月十五日作出判决：一、上海中村屋食品有限公司与芮亚（上海）餐饮管理有限公司于2018年6月就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年3月15日解除；二、芮亚（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋并将上述房屋按现状返还上海中村屋食品有限公司；三、芮亚（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中村屋食品有限公司租金247,959元以及2019年3月16日起至芮亚（上海）餐饮管理有限公司实际迁出上述房屋之日止的房屋占有使用费，按照43,000元/月标准计算；四、芮亚（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中村屋食品有限公司免租期租金损失12万元；五、芮亚（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中村屋食品有限公司逾期支付租金违约金9,000元；六、芮亚（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中村屋食品有限公司解约违约金9万元；七、芮亚（上海）餐饮管理有限公司已支付上海中村屋食品有限公司的押金107,750元与判决第二至第六项芮亚（上海）餐饮管理有限公司应付金额相抵扣。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,052元，由上海中村屋食品有限公司负担6,052元、芮亚（上海）餐饮管理有限公司负担10,000元，财产保全费5,000元，由芮亚（上海）餐饮管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人表示愿意支付租金，但前提是被上诉人先解决一楼装修事宜；被上诉人则表示不同意继续履行，要求解除合同。本院认为，涉案《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人作为出租人已经按约交付租赁标的物，上诉人作为承租人亦应当按约支付租金。现上诉人主张其拒付租金系履行抗辩权，并要求被上诉人先解决一楼装修事宜才同意支付租金，就此，双方租赁的标的物系上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋，虽双方在补充协议中约定了一楼大堂由被上诉人负责装修改造，但该义务并不构成租金支付的对价，上诉人主张该一楼大堂的装修事宜系其签订租赁合同的前提亦缺乏依据，被上诉人已经按约交付租赁物，未影响租赁合同根本目的的实现，故不构成上诉人拒付租金的合法抗辩理由，上诉人未按约足额支付租金，构成根本违约，被上诉人行使合同解除权于法有据，一审法院据此认定双方租赁合同及补充协议于2019年3月15日解除是正确的。一审法院已经将被上诉人的履约瑕疵考量在内，并结合合同履行情况、实际损失等，酌情将租金、占有使用费标准及免租期损失、相关违约金等予以调整，尚属合理，本院予以认同。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,168元，由上诉人芮亚（上海）餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十二月二十九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……