河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再315号再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：伍春玲，女，汉族，1972年2月21日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：张嫒，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颜，河南英泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：河南全盛建设工程有限公司，住所地郑州经济技术开发区明湖办事处梁湖社区**楼****。法定代表人：潘登，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈新志，男，汉族，1965年11月25日出生，住河南省新郑市。该公司员工。委托诉讼代理人：刘红卫，河南赵庆利律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司，住，住所地郑州市惠济区长兴路**/div>法定代表人：赵坤，该公司总经理。再审申请人伍春玲因与被申请人河南全盛建设工程有限公司（以下简称全盛公司）、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终20976号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年12月27日作出（2019）豫民申3897号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人伍春玲的委托诉讼代理人张媛，全盛公司的委托诉讼代理人陈新智、刘红卫到庭参加诉讼。盛煌公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍春玲申请再审称，1、请求法院依法撤销原审民事判决，并改判中止对位于河南省××商都××、××路西侧雍景三和郡项目2号楼东2单元202户住宅的执行；2、请求依法确认该2号楼东2单元202户住宅归伍春玲所有；3、请求判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等手续。4、本案诉讼费由全盛公司、盛煌公司承担。事实与理由：1、原审适用法律错误，应当认定伍春玲与盛煌公司在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2、现有充足证据能够证明伍春玲已交付全部购房款，符合交纳购房款超过百分之五十的规定。3、伍春玲所购房屋为用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋。4、伍春玲对涉案房屋享有物权期待权，足以排除全盛公司金钱债权的执行。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中的情形完全符合上述规定的要求。原审认定事实不清、适用法律错误，请求法院在查明事实的基础上，公正裁判，维护伍春玲的合法权益。全盛公司辩称：伍春玲没有与盛煌公司签订商品房买卖合同，伍春玲与盛煌公司签订的是一个订单，其内容不具备商品房买卖合同的主要内容，而且也没有经过中牟县房管局进行备案。伍春玲交付的房款是很少一部分，没有超过总房款的50%。在2011年盛煌公司正处在正常经营，如果伍春玲向公司交付了购房款，那么公司应当向伍春玲出具正规的房款发票、维修基金及其他相关发票。伍春玲所称自救委员会成立后所交的房款，不是购房款，而是其他费用，主要用于小区的基础建设。涉案房屋早被中牟县法院查封，伍春玲对此是知情的。故伍春玲的诉求不能得到支持。伍春玲向一审法院提出诉讼请求：1、不得对位于河南省××商都××、××路西侧雍景三和郡项目2号楼东2单元202号住宅进行强制执行；2、依法确认伍春玲与盛煌公司之间存在房屋买卖合同关系；3、依法判令盛煌公司继续履行合同，配合伍春玲办理网签、备案、房屋登记手续。一审法院认定事实：2010年12月11日，盛煌公司（甲方）与伍春玲（乙方）签订《雍景?三和郡定购单》，主要内容为：“1、甲乙双方经过充分协商，乙方自愿定购甲方开发的雍景?三和郡项目2号楼东2单元202号住宅，该项目位于商都××、××路西侧；2、乙方定购的住宅建筑面积暂测为169.8平方米，实际销售面积以房管局最终确认的房本面积为准；3、乙方定购的住宅按建筑面积每平方米单价为人民币4312元，总价款为人民币732178元；4、乙方签订本定购单之日须向甲方支付定金人民币20000元整，并须在2010年12月14日前到现场销售中心签订正式《商品房买卖合同》，并按规定支付应付房款，定金直接冲抵应付房款；7、乙方若选择银行按揭付款，优惠10000元+2%，优惠后单价为4168.05元，优惠后总房款707735元，签正式《商品房买卖合同》时需缴纳符合银行相关规定的首付款比例30%，首付款金额为217735元，货款490000元；8、乙方如未能在规定的时间内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，并未按规定支付应付房款，甲方有权将该套房源另行出售，乙方所支付的定金不予退还。”。《雍景?三和郡定购单》签订后伍春玲向盛煌公司支付首付款、诚意金、维修基金等款项共计272160元。法院在审理全盛公司与盛煌公司建设工程施工合同纠纷一案中，经全盛公司申请，于2012年7月26日作出（2012）牟民初字第2301号民事裁定，裁定将盛煌公司位于中牟县新城区万三路以西、商都路以南的雍景?三和郡小区1号楼2套房屋（1－2－101、1－2－102），2号楼1套房屋（2－2－202），8号楼1套房屋（8－1－1801）予以查封，其中2号楼2单元202号房屋（即2－2－202）为伍春玲主张的涉案房屋。盛煌公司拒不履行该案金钱给付义务，全盛公司向法院申请强制执行，该案在执行过程中，法院于2015年7月9日将上述2号楼2单元202号房屋（即2－2－202）续封，查封期限为3年，2017年7月17日再次将该房屋续封，查封期限为3年。2017年7月14日，伍春玲向法院提出书面执行异议申请，经审理，法院于2017年12月8日作出（2017）豫0122执异144号执行裁定书，裁定驳回伍春玲的异议请求。伍春玲不服该裁定，诉至法院。一审法院认为：在金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，伍春玲与盛煌公司签订了《雍景?三和郡定购单》，但已支付的部分购房款，未超过伍春玲与盛煌公司约定总价款的百分之五十，不享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益，故伍春玲要求不得强制执行位于河南省××商都××、××路西侧雍景?三和郡项目2号楼东2单元202号住宅的诉讼请求，证据不足，理由不当，依法不予支持。对于伍春玲要求确认伍春玲与盛煌公司之间存在房屋买卖合同关系的诉讼请求，因伍春玲与盛煌公司签订的《雍景?三和郡定购单》内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该诉讼请求证据不足，理由不当，依法不予支持。对于伍春玲要求盛煌公司继续履行合同，配合办理网签、备案、房屋登记手续的诉讼请求，证据不足，理由不当，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回伍春玲的诉讼请求。案件受理费10877元，公告费260元，由伍春玲负担。伍春玲不服一审判决，其上诉请求：1、撤销一审判决，改判对位于河南省××商都××、××路西侧雍景?三和郡项目2号楼东2单元202号商品房不得强制执行。2、依法确认伍春玲与盛煌公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。二审审理期间，伍春玲提交了票据一张及转款凭证两张，显示在一审判决后，伍春玲向自救委员会缴纳了95000元，证明其已缴纳房款超过总房款的一半。法院组织双方当事人对以上证据进行了质证。全盛公司的质证意见是：该证据与本案没有关联性。二审经审理查明的事实同一审一致。二审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，伍春玲与盛煌公司签订的《雍景?三和郡定购单》内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能确认伍春玲与盛煌公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。伍春玲虽于2016年12月31日、2018年11月27日先后向雍景?三和郡业主自救委员会缴纳了10000元、95000元，但伍春玲不能证明以上款项就是购房款，且该款项的接受人并非是盛煌公司，关于伍春玲的其所缴纳涉案房屋的款项已超过房屋总款的一半以上的上诉理由，没有法律和事实依据，法院不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，认为案外人伍春玲就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，伍春玲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10877元，由伍春玲负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。再审另查明，1、伍春玲分别于2010年12月11日和2011年1月10日向盛煌公司缴纳了首付款、维修基金、诚意金等各项款项272160元。2013年9月26日盛煌公司销售台账统计表显示伍春玲购买的2号楼2-202号房产成交总价为700513元，已交首付款256513元。2、2019年5月23日中牟县个人房屋权属信息表查询显示，伍春玲、李红卫夫妇二人在中牟县无房屋登记信息。3、由于盛煌公司资金链断裂，雍景三和郡小区楼盘面临烂尾楼，雍景三和郡小区业主经中牟县住房保障和房地产管理局于2016年11月4日批准同意成立业主自救委员会，进行后续施工自救。盛煌公司于2016年12月8日向业主自救委员会出具全权委托手续。4、伍春玲分别于2016年12月31日、2018年11月27日、2019年5月23日、2019年6月10日、2019年6月21日向业主自救委员会缴纳了自救费、迟延费、天然气初装费、物业费共计264492元。自救委员会于2019年6月28日向伍春玲出具了交房通知书。5、再审过程中，伍春玲承诺愿意向执行法院支付剩余房款，并已将购房款451222元转入法院指定账户。其他事实与原审认定事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，争议的焦点为伍春玲主张对案涉房产享有的实体权利是否足以排除强制执行。首先，在人民法院查封之前，伍春玲与盛煌公司双方签订的《雍景三和郡订购单》的日期为2010年12月11日，时间在2012年7月26日法院查封案涉房产之前。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《雍景三和郡订购单》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，而且伍春玲按照双方的约定支付了首付款项。该《雍景三和郡订购单》已经具备商品房买卖合同的基本要求，应当认定双方之间签订了合法有效的书面房屋买卖合同。其次，伍春玲向盛煌公司选购商品房，所购房屋用于居住。而且根据中牟县个人房屋权属查询信息表显示，在中牟县范围伍春玲名下没有其他房产。再次，根据双方约定，伍春玲已向盛煌公司支付首付款256513元。本案中的案涉房屋有其特殊性。由于盛煌公司资金链断裂，无力对案涉小区楼盘继续施工，盛煌公司开发的楼盘发生烂尾。后案涉小区业主经当地政府同意成立了自救委员会进行自救和后续施工，伍春玲向该自救委员会又缴纳了自救工程款232870元、迟延费25625元、代收天然气初装费3000元、物业费2997元，以上共计264492元，已超过合同约定总价款的百分之五十，伍春玲对案涉楼盘项目成功自救尽到了义务和责任。自救委员会认可伍春玲业主身份，并向伍春玲交付了案涉房屋。综上，伍春玲对案涉房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其再审请求依法应予支持。原审判决认定事实错误，处理不当，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫01民终20976号民事判决及河南省中牟县人民法院（2018）豫0122民初1345号民事判决；二、不得执行位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目2号楼东2单元202号住宅。一审案件受理费10877元、公告费260元，二审案件受理费10877元，共计22014元，由河南全盛建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二〇年十二月九日书记员  王雅婷