山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3242号上诉人（原审被告）：威海榕鹏房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山办环山路**。法定代表人：沈杰，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王庆刚，男，1978年5月16日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。上诉人威海榕鹏房地产开发有限公司（以下简称“榕鹏房产公司”）因与被上诉人王庆刚房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。榕鹏房产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回王庆刚确认《合同书》合法有效及办理位于威海市文登区榕鹏上尚城居民小区10号楼2单元204室、304室、404室、604室房屋不动产权登记手续的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定本案为房屋买卖合同纠纷错误，双方之间应为民间借贷纠纷。且一审也未依据买卖合同的相关法律规定作出裁判，本案应适用民间借贷相关的法律规定。2.《房屋抵押借款合同》《合同书》约定抵押房产没收处理等条款无效，王庆刚主张办理案涉4套房屋不动产权登记手续的诉讼请求系依据该无效条款，一审支持该项诉请违法，且《合同书》不构成以物抵债。（1）一审法院（2019）鲁1003民初317号案已查明《房屋抵押借款合同》期满后双方未进行结算。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）第71条［让与担保］的规定，《房屋抵押借款合同》属于让与担保,约定超期未还款则王庆刚有权没收抵押品，同时《合同书》亦约定王庆刚对6套房屋进行没收处置，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，构成流质条款而应属于无效。因此，王庆刚仅依约取得处分担保标的物或就标的物的变卖款受偿的权利，而无法实现对房屋的物权。同样依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》［法释（2020）6号］第二十四条的规定，一审法院不应认定《合同书》全部内容合法有效且判令办理不动产登记从而确定了王庆刚对房产的物权；（2）双方之间没有形成以房抵债合同关系，《合同书》是基于《房屋抵押借款合同》作出的实施抵押物没收处理的约定。在时间上，虽《合同书》是在债务清偿期限届满日形成，但主要内容与《房屋抵押借款合同》内容一致。在意思上，是王庆刚对担保物进行没收处理，实现担保物权满足债权，不符合以物抵债协议系对债务清偿的替代性给付安排的法律属性，也不符合最高人民法院第72号指导案例的情形。通过对当事人真实意思的探求，能够认定《合同书》不属于双方对债务履行的替代性安排即以房抵债。即使按一审认定的《合同书》系以物抵债合同，因该清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故王庆刚要求根据抵债协议主张所有权内容的诉请，也不应予以支持。3.一审判令案件受理费7800元、保全申请费5000元全部由榕鹏房产公司负担违反法律规定。王庆刚向一审法院提出的诉讼请求有4项，案件受理费7000元系根据王庆刚主张的房产价值120万元计算。同时,《诉讼费用交纳办法》规定，确认合同有效及协助办理不动产登记行为的案件，是按件收费，一审案件受理费的处理不当，判决损害当事人的正当权益。4.一审没有对双方之间的借款合同进行审查，导致判决结果对王庆刚所取得的超过法律规定的高利率进行了保护，该行为系违法。王庆刚辩称，1.双方在签订《房屋抵押借款合同》之前办理的6套《商品房买卖合同》网签备案，实际应为借款合同的担保。在榕鹏房产公司未按合同约定偿还借款本金的情况下，双方根据榕鹏房产公司的要求签订了《合同书》，该合同完全符合以房抵债合同的特征,“没收处置”的表述虽不准确，但“没收”应代表无偿、没有对价，同时约定榕鹏房产公司向王庆刚的借款70万元无需偿还及办理更名、房产证等相关手续产生的一切税费均由王庆刚承担。《合同书》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，应为合法有效。榕鹏房产公司将6套房屋抵顶给王庆刚后，王庆刚又先后出售给6位购房人，出售的每套房屋，均先由榕鹏房产公司与王庆刚解除双方之间的网签备案合同，当日榕鹏房产公司再与购房人签订并办理《商品房买卖合同》网签备案，该行为表明榕鹏房产公司当时对将房屋抵顶给王庆刚及王庆刚又出售给购房人均没有异议，也是榕鹏房产公司按《合同书》约定履行自己的义务，亦表明其认可以房抵债《合同书》的效力并自愿履行。2.一审法院已生效的(2019)鲁1003民初6031、6032、6033、6035号民事判决均认定“榕鹏房产公司将案涉房屋抵顶给王庆刚，王庆刚又出卖给4位购房人”的事实，该认定能够作为《合同书》合法有效的依据；3.榕鹏房产公司在未能清偿借款的情况下，与王庆刚签订《合同书》，属于债务到期后双方达成以房抵债协议。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）第44条［履行期届满后达成的以物抵债协议］的规定是将债务履行期限届满后达成的以物抵债协议作为诺成合同对待，因此，王庆刚有权要求榕鹏房产公司履行《合同书》并协助王庆刚办理房产的不动产权登记手续。4.案涉房屋抵顶给王庆刚后又分别转让给6位购房人，6位购房人通过转账或抵顶的方式已将房款全部付清。之前榕鹏房产公司对以房抵债的行为并无异议，但基于近年来房产市场价格的大幅升值，榕鹏房产公司在利益驱使下事隔数年两次对购房人提起诉讼，意图推翻与王庆刚达成的以房抵债协议，从维护交易稳定、保护善意购房人合法权益的角度，不应使榕鹏房产公司的不当目的得以实现。除案涉的4位购房人外，榕鹏房产公司在威海仲裁委员会对另外2位购房人提出仲裁申请，要求解除榕鹏房产公司与购房人之间的《商品房买卖合同》，并要求购房人支付违约金。该仲裁委员会已分别作出(2019)威仲字第3001、3002号裁决，认定榕鹏房产公司将案涉房产抵顶给王庆刚、王庆刚以将案涉房产出售给购房人的方式实现债权，并裁决驳回榕鹏房产公司的仲裁请求。综上所述，一审法院认定事实和判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。王庆刚向一审法院起诉请求：1.确认王庆刚、榕鹏房产公司之间的以房抵债合同合法有效；2.榕鹏房产公司协助王庆刚办理位于威海市文登区榕鹏上尚城居民小区10号楼2单元204室、304室、404室、604室４套房屋的《商品房买卖合同》网签备案和预告登记证书；3.榕鹏房产公司协助王庆刚办理不动产权登记手续（房屋价值120万元，待榕鹏上尚城居民小区项目具备办理不动产权登记条件时）；4.榕鹏房产公司向王庆刚交付上述案涉４套房屋。一审法院认定事实：2015年6月20日，王庆刚与榕鹏房产公司签订《房屋抵押借款合同》，约定：榕鹏房产公司向王庆刚借款70万元，并以其开发的位于榕鹏上尚城小区10号楼204、304、404、504、604、704室6套房屋，以1200元/ｍ2的价格作为上述借款的抵押，该6套房屋面积均为102.22ｍ2；借款期限为2015年6月20日至2015年10月19日；借款利率为月利率3.5%，按月付息；第四条，借款到期后，应在三日内还款，如超期未付，王庆刚有权没收抵押品，榕鹏房产公司无条件配合将房屋转入王庆刚名下或折现为现金。如按期还款，王庆刚配合解除抵押房屋的网签合同；第五条，因抵押品为预售房屋，如榕鹏房产公司到期无力还款，王庆刚有权在榕鹏房产公司自由调换与抵押品相同面积的房屋，榕鹏房产公司配合进行网签。该合同签订时，上述6套房屋网签备案至王庆刚名下。王庆刚实际出借67.55万元。2015年10月19日（或20日），王庆刚与榕鹏房产公司签订《合同书》，约定：因榕鹏房产公司未在规定时间内偿还借款，故王庆刚对作为抵押物的6套房屋进行没收处置，榕鹏房产公司向王庆刚的借款70万元无需偿还；榕鹏房产公司需向王庆刚开具1200元/ｍ2的商品房销售发票，此价格的商品房税款由榕鹏房产公司负担，除此之外所有税、费均由王庆刚负责承担；若王庆刚开具的商品房销售价款超过1200元/ｍ2时，超额部分的税款由王庆刚负责，但王庆刚开具的商品房销售价款不得超过榕鹏房产公司售楼处对外销售的均价；若王庆刚需办理上述房屋更名手续，榕鹏房产公司协助办理（仅一次），一切税、费由王庆刚负责，并承担由此引起产生的一切经济及法律责任；办理更名手续后，在办理房产证等手续时，产生的所有税、费由王庆刚负责，如更名后新的房屋持有人拒绝缴纳税、费，一切后果由王庆刚承担。后王庆刚分别与赵晓东、于振强达成口头协议，约定王庆刚将位于榕鹏上尚城居民小区10号2单元204室、304室分别作价24万元给赵晓东、于振强抵顶相应的工程款、货款。王庆刚分别与韩国平、姜汉林达成口头购房协议，约定韩国平、姜汉林分别购买王庆刚位于榕鹏上尚城居民小区10号2单元404室、604室，并分别支付房款27.8万元、24万元。王庆刚与榕鹏房产公司解除网签备案合同，后赵晓东、于振强、韩国平、姜汉林均与榕鹏房产公司签订《商品房买卖合同》并进行了备案。2019年1月10日，榕鹏房产公司向一审法院分别对赵晓东、于振强、韩国平、姜汉林（以下简称“赵晓东等4人”）提起诉讼［分别为（2019）鲁1003民初324、325、317、321号案］，均列王庆刚为第三人，要求解除榕鹏房产公司与赵晓东等4人的《商品房买卖合同》。在该四案中，一审法院查明榕鹏房产公司与赵晓东等4人之间签订《商品房买卖合同》，是履行其与王庆刚之间的约定，协助王庆刚办理更名手续，并不是将房屋卖给赵晓东等4人，房屋价款、支付方式等由王庆刚与赵晓东等4人达成合意，房款归王庆刚所有，能够认定榕鹏房产公司与赵晓东等4人之间并没有房屋买卖合同的真实意思表示；行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故一审法院以《商品房买卖合同》无效为由判决驳回榕鹏房产公司要求解除合同的诉讼请求。该四案判决已发生法律效力。2019年8月20日，榕鹏房产公司再次向一审法院分别对赵晓东等4人及第三人王庆刚提起诉讼［分别为（2019）鲁1003民初4879、4877、4876、4878号案］，要求撤销榕鹏房产公司与赵晓东等4人《商品房买卖合同》的网签备案。一审法院已作出生效判决，认为基于无效合同进行的网签备案不应产生合法效力，故榕鹏房产公司要求配合撤销网签备案，判决予以支持。2019年10月25日，赵晓东等4人分别对王庆刚和榕鹏房产公司向一审法院提起诉讼［分别为（2019）鲁1003民初6031、6032、6035、6033号案］，请求确认与王庆刚之间的以房抵债合同、买卖合同有效，王庆刚和榕鹏房产公司协助办理房屋产权登记手续。一审法院审理后认为，赵晓东等4人分别与王庆刚形成的以房抵债合同、房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故判决上述房抵债合同、买卖合同合法有效。因王庆刚非房屋的所有权人，客观上尚无法配合办理产权登记手续，榕鹏房产公司与赵晓东等4人之间没有直接的房屋买卖合同关系，故一审法院判决驳回赵晓东等4人要求王庆刚和榕鹏房产公司协助办理产权登记手续的诉讼请求。2020年6月16日，王庆刚诉至一审法院（即本案），主张榕鹏房产公司于2019年1月10日、8月20日先后两次起诉赵晓东等4人和王庆刚，一审判决生效后，赵晓东等4人的《商品房买卖合同》网签备案被撤销；王庆刚、榕鹏房产公司签订的以房抵债合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。关于案涉4套房屋的现状，王庆刚主张由赵晓东等4人实际控制，榕鹏房产公司已向购房人交付了房屋钥匙，且部分房屋已由购房人进行了装修，但因榕鹏房产公司对房屋断水断电导致装修在进行一部分后被迫停止。榕鹏房产公司则主张未交付，该4套房屋的原始钥匙现还在榕鹏房产公司。一审法院认为，榕鹏房产公司承认王庆刚的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。本案争执的焦点问题是，王庆刚与榕鹏房产公司签订的《合同书》的性质和效力。《合同书》为双方当事人自愿签订，从合同内容看，系双方之前签订的《房屋抵押借款合同》约定的借款到期后，对抵押物如何处置所进行的约定，属于债务履行期届满抵押权人未受清偿，与抵押人协议以抵押物折价取得抵押物，符合有关法律规定，合法有效。《合同书》签订后，王庆刚将房屋卖给他人并实际交付，且经生效判决认定王庆刚与买房人的买卖合同有效。榕鹏房产公司主张《合同书》对房屋抵顶价格约定过低，未依法行使撤销权，亦未提交证据证明合同约定的房屋抵顶价格过分低于同样房屋当时的市场价格。榕鹏房产公司主张《合同书》为流质条款，没有事实和法律依据，不予采纳。榕鹏房产公司按《合同书》的约定履行网签备案等协助义务后，两次对买房人和王庆刚提起的诉讼，一审法院判决支持撤销网签备案的诉讼请求，系因榕鹏房产公司与赵晓东等4人不存在直接的房屋买卖合同关系，该判决不能否定王庆刚与榕鹏房产公司之间《合同书》的效力。综上所述，王庆刚要求确认与榕鹏房产公司的以房抵债合同合法有效，在榕鹏上尚城居民小区项目具备办理不动产权登记条件时，榕鹏房产公司协助王庆刚办理不动产权登记手续的诉讼请求，予以支持。已发生法律效力的判决确认王庆刚与赵晓东等4人的房屋买卖合同有效，且王庆刚陈述房屋已由赵晓东等4人实际控制，故王庆刚关于榕鹏房产公司向王庆刚交付上述案涉4套房屋以及榕鹏房产公司协助王庆刚办理房屋《商品房买卖合同》网签备案和预告登记证书的请求，均不属于可执行内容。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。榕鹏房产公司提交证据如下：证据1.《住宅户名改签单》，主张该改签单是其与王庆刚于2017年1月4日签字认可的，拟证实案涉的6套房屋属于作为抵押物没收进行处置并改签之事实，并非属于以物抵债，而是基于借款合同所形成的抵押物没收。其中：《住宅户名改签单》中的“原因”部分载明：榕鹏房产公司以案涉6套房屋以1200元/ｍ2的价格作为抵押向王庆刚借款70万元，榕鹏房产公司未在约定时间内偿还借款，故王庆刚没收处置榕鹏房产公司借款抵押物的房产；在“抵顶住宅户名改签承诺”部分载明：根据2015年6月20日签订的借款协议约定，王庆刚自愿将没收的上述住宅处置更名网签于赵晓东等6人名下，出售的房款全部由王庆刚收取，出售、网签的价格高于1200元/ｍ2的税费由王庆刚承担。证据2.榕鹏房产公司单方制作的同期房屋销售价格比对表以及其与案外人于2015年至2017年签订的《商品房买卖合同》15份，主张该合同系自其与文登区不动产登记中心联网的房产销售网打印的，拟证实案涉6套房屋的市场销售价在2015年至2017年已超过200万元，远高于王庆刚的借款本金及能够受到合法保护的利息数额；因鹏房产公司目前涉及一件股权争议案件的执行，正处于司法审计过程中，相关的资料均在会计师事务所。经质证，王庆刚对证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，主张该改签单是在榕鹏房产公司根据《合同书》的约定协助办理最后3套房屋网签备案时由榕鹏房产公司制作并要求王庆刚签署，提出王庆刚如不签署该改签单，将不予协助办理网签，故王庆刚才签署了该改签单；“没收”属于表述不准确，实际应为以房抵债；同时，能够证实榕鹏房产公司当时对将房屋抵顶给王庆刚及王庆刚又出卖或抵顶给购房人均没有异议。对证据2的真实性和证明效力均有异议，不予认可；案涉的以房抵债行为发生于2015年，榕鹏房产公司提交其他时间段的《商品房买卖合同》不能证明其主张；案涉的房屋价格之所以偏低，是基于：一是，2015年文登区的房地产销售市场低迷，市场价格普遍较低；二是，案涉房屋位于文登区的西南方向，位置较差；三是，当时，案涉房屋所在的项目已经形成烂尾，该项目的商品房没人愿意购买；四是，榕鹏房产公司当时在没有资金偿还借款的情况下，同意将案涉的6套房屋抵顶借款债务。本院对上述证据认定如下：王庆刚虽对证据1的真实性没有异议，但该证据载明的内容与双方签订的《房屋抵押借款合同》《合同书》一致，该证据并不能证明榕鹏房产公司的主张，故对该证据的证明效力本院不予认定；王庆刚对证据2的真实性和证明效力均有异议，榕鹏房产公司亦没有其他证据予以佐证，故本院对该证据的真实性不予认定。王庆刚提供答辩状中陈述的威海市仲裁委员会(2019)威仲字第3001、3002号裁决书（复印件）。经质证，榕鹏房产公司对证据的真实性没有异议，但主张已向本院提出撤销申请。本院对该证据认定如下：榕鹏房产公司虽对证据的真实性没有异议，但主张已向本院提出撤销申请，且榕鹏房产公司与赵晓东等4人之间的《商品房买卖合同》已经生效判决认定为无效，并判决赵晓东等4人配合榕鹏房产公司办理撤销《商品房买卖合同》的网签备案手续，故对该证据的证明效力本院不予认定。二审中，双方认可在双方签订《合同书》时，案涉房屋的主体已完工，门窗已经安装，水电还在施工，于2018年经过单体验收，但至今未能经过综合验收，在与案外人签订《商品房买卖合同》时已办理了预售许可证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争执的焦点问题是：王庆刚与榕鹏房产公司签订的《合同书》的性质及效力应如何认定。首先，双方于2015年6月20日签订的《房屋抵押借款合同》虽属于借款合同的担保，但双方在借款合同到期后，经协商又签订了《合同书》，明确约定因榕鹏房产公司未在规定时间内偿还借款，王庆刚对作为抵押物的6套房屋进行没收处置，榕鹏房产公司向王庆刚的借款70万元无需偿还。故，不论上述合同将作为抵押品的案涉房屋处置表述为“没收抵押品”“没收处置”是否恰当、准确，但双方签订《合同书》的真实意思是将该6套房屋抵顶榕鹏房产公司所欠的借款，该《合同书》应为以物抵债协议。一审将本案认定为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以支持。其次，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为己付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。据此，双方在借款合同到期后达成的以物抵债协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。至于，在终止借款合同关系后，双方是否需对债权债务进行清算的问题，双方可另行协商解决。另外，王庆刚的诉讼请求虽系要求确认以房抵债合同有效及榕鹏房产公司协助办理不动产登记手续，但实际是要求消灭双方之间的债权债务关系，同时涉及案涉房屋的归属，均是对案件实体的审理。故，一审按照财产案件收取案件受理费亦无不当，本院予以支持。综上所述，榕鹏房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由威海榕鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十二月三十日法官助理宋杨书记员刘金凤