辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初1068号 原告：赵治宇，男，1978年7月14日生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。 被告：大连大和中盛房地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。 诉讼代表人：大连大和中盛房地产有限公司清算组。 负责人：蓝日扬。 委托诉讼代理人：袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。 原告赵治宇与被告大连大和中盛房地产有限公司（以下简称“大和中盛公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵治宇、被告大和中盛公司的委托诉讼代理人袭荣花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵治宇向本院提出诉讼请求：判令被告继续向原告履行解压及交付、过户颐和银座D区3号楼1单元29-4号房屋的义务。事实与理由：2018年5月26日，大和中盛公司与赵治宇签订了《颐和银座》房源认购书。双方签订完认购书后，根据双方约定赵治宇于当日缴纳了25000元“团购费”及50000元定金，于2018年5月29日缴纳了550000元房款，又于2018年6月4日缴纳了该房屋剩余尾款229270元。至此，原告己履行了购房付款全部义务。事后被告迟迟不根据约定履行办理该房屋抵押登记解除手续，也不履行交付该房屋的主要责任。2020年4月14日大连市中院做出（2020）辽02清申1号民事裁定书，成立了大连大和中盛房地产有限公司清算组，该清算组向原告发出“解除房源认购书告知函”，清算组依据公司法第一百八十六条第三款之规定，认为清算期间不得开展与清算无关的经营活动，该房屋不具备销售条件。清算组适用法律错误，被告与原告订立房源认购书后，原告依约履行了全部义务，对于该房源的最终获得具有合理的期待利益，而被告公司不依约履行解压及交房的相应义务本身就是违约行为，被告公司应该向原告承担交房过户之债务。清算组存在的价值就是清查被告公司现存的债权及债务情况，清算组应该依法登记被告公司应负的向原告转移该房屋所有权登记之债务，并登记转移该房屋占有权利之债务。清算组的解除协议的作法严重背离清算组存在的意义，请求法院依法维护原告合法权利。 大和中盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。大和中盛公司于2020年4月14日进入强制清算程序，被告与原告签订的原有认购书，根据《公司法》第186条第3款规定应当予以解除，同时被告向原告出具了《债权审查结果通知书》，对于原告的诉讼请求不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2018年5月21日，赵治宇、徐琳、赵宸崧（乙方）与大和中盛公司（甲方）签订《“颐和银座”房源认购书》，约定：赵治宇、徐琳、赵宸崧认购大和中盛公司开发建设的位于D区3号楼1单元29-4号房屋，建筑面积63.79平方米，单价每平方米13500元，房屋总价款为861165元。并约定“甲方已告知乙方该房屋的银行抵押情况，乙方同意甲方按本认购书约定的条件办理该房屋抵押登记解除手续及签订《商品房买卖合同》。乙方应于本认购书签订同时，支付伍万元作为乙方购买该房屋的定金。……本认购书仅为乙方认购该房屋所达成的意向协议，其签订目的系为双方签署正式的商品房买卖合同。双方确认认购书的签订并不视为双方之间形成了商品房买卖合同关系。” 赵治宇、徐琳、赵宸崧在签订认购书后，交纳了定金5万元、中介费2.5万元，又分两次将剩余购房款全部交清，大和中盛公司为原告开具了发票。 还查明，2020年4月14日，本院作出（2020）辽02清申1号民事裁定书，裁定受理申请人日本大和房屋工业株式会社请求人民法院指定清算组对被申请人大连大和中盛房地产有限公司进行清算的申请。并于同日作出（2020）辽02强清1-1号决定书，指定北京融商（大连）律师事务所和大连永通会计师事务所有限公司为大连大和中盛房地产有限公司清算组。 2020年10月16日，大连大和中盛房地产有限公司清算组向赵治宇、徐琳、赵宸崧发出了《解除“颐和银座”房源认购书告知函》，表示因该公司已进入强制清算程序，根据法律规定，清算期间不得开展与清算无关的经营活动，故函告原告，依法解除双方签订的房源认购书。 赵治宇、徐琳、赵宸崧向大连大和中盛房地产有限公司清算组申报了债权。2020年10月16日，大和中盛公司清算组作出“债权审查结果通知书”，审查意见为：对于债权人申报的债权不予确认。理由是“债权人未与大连大和中盛房地产有限公司签订正式的《商品房买卖合同》,双方签订的《认购书》第十一条（笔误，应为第十二条）已明确约定,认购书仅为认购房屋所达成的意向协议,双方确认认购书的签订并不视为双方之间形成了商品房买卖合同关系。该认购书从内容上看,也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,大和中盛公司没有交付房屋的合同义务。《认购书》没有关于违约金的约定,因此,对于债权人主张违约金的债权申报不子认定。” 另查，赵治宇与徐琳系夫妻关系，赵宸崧是赵治宇与徐琳的婚生子。 本院所确认的上述事实，有“颐和银座”房源认购书、大连增值税普通发票、解除“颐和银座”房源认购书告知函、（2020）辽02清申1号民事裁定书、（2020）辽02强清1-1号决定书、债权审查结果通知书、户口簿等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《“颐和银座”房源认购书》的性质问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原、被告双方签订的《“颐和银座”房源认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该认购书中明确约定案涉房屋解押后，双方签订《商品房买卖合同》，且对逾期不签订的违约后果进行了约定。在认购书的第12条更是明确约定“本认购书仅为乙方认购该房屋所达成的意向协议，其签订目的系为双方签署正式的商品房买卖合同。双方确认本认购书的签订并不视为双方之间形成了商品房买卖合同关系。”说明双方在签订该认购书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。因此，应确认本案原被告签订的《“颐和银座”房源认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，原告赵治宇要求被告以该认购书为依据履行商品房交付及将案涉房屋的产权办理变更登记的主张不符合法律规定和双方约定，故对原告的主张不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回赵治宇的诉讼请求。 案件受理费12343元，由原告赵治宇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二〇年十二月十七日 书记员  任建芳 附：相关法律规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国公司法》 第一百八十六条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。 公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。 清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。