四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初14421号 原告：韩志超，男，1997年2月6日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 被告：宋凤琴，女，1980年9月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告韩志超与被告宋凤琴租赁合同纠纷一案，本院2020年11月3月受理后，依法由审判员李拥军适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告韩志超，被告宋凤琴，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩志超请求本院判令：1.排除宋凤琴对韩志超居住房屋的妨害行为，恢复案涉房屋水电供应并要求宋凤琴继续履行租赁合同义务。2.宋凤琴缴清房屋租赁前欠缴燃气费141.4元，欠缴水费21.21元。3.宋凤琴赔偿水电修缮费用120元，赔偿停水停电造成损失1400元，及合同违约金3800元。4.本案全部诉讼费由宋凤琴承担。事实和理由：2020年7月30日韩志超到达成都，8月2日通过贝壳找房平台与宋凤琴委托的房屋租赁公司签署位于顺城大街316号融城云熙1116号房屋（以下简称案涉房屋）的房屋租赁合同，并一次性付清12个月租金共计22800元及押金1900元，并清偿案涉房屋电卡内余额248元。2020年8月4日正式入住并缴纳一年的网络费840元。2020年8月12日宋凤琴告知韩志超委托公司跑路，要求韩志超搬离案涉房屋，且多次进行骚扰。2020年8月18日宋凤琴威胁当周内将停止案涉房屋水电气供应，8月21日宋凤琴与两名男子要求物业拆除案涉房屋水表未果，便私自拆除案涉房屋水表导致房屋自来水供应中断。8月22日韩志超自费对水表进行修缮。2020年9月10日宋凤琴拆除案涉房屋电表导致房屋断电，严重影响韩志超的正常居住。综上，为维护韩志超的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 宋凤琴辩称，1.宋凤琴与韩志超没有签订过房屋租赁合同，也没有收取韩志超任何费用，韩志超不应要求宋凤琴继续履行合同，支付违约金。2.韩志超依据合同编号为CDCK-WT0040559授权委托书主张宋凤琴为本案被告，韩志超未提交该授权委托书原件，且宋凤琴与巢客遇家（成都）科技有限公司（以下简称巢客遇家公司）签订的合同编号为CDSZ-WT0000913，与韩志超提供的合同编号不一致。3.2020年5月4日宋凤琴与巢客遇家公司签订资产委托管理服务合同并交付案涉房屋，2020年7月9日已经缴清所欠燃气费。且根据韩志超与成都首资科技有限公司签订的合同（合同编号CDSZ-CZ-CD05202008020001）中约定，居住期间的水费、燃气费等应由韩志超承担。4.韩志超对宋凤琴拆除水表这一情况是知晓且认可的，且韩志超未经协商同意就私自安装水表，水表质量难以得到保障。5.宋凤琴与巢客遇家公司签订房屋租赁合同后，巢客遇家公司按约支付了2020年6月、7月的租金，往后再也没有支付过，也无法通过任何方式联系到该公司。宋凤琴已经依据房屋租赁合同约定通知巢客遇家公司解除租赁合同，故次承租人韩志超与巢客遇家公司签订的房屋租赁合同无效，韩志超无权继续居住。6.韩志超签订的房屋租赁合同租金为1900元/月，明显低于当前时期同区域同类房屋的一般价格3100元/月以上，韩志超未尽到审慎注意义务，应当自行承担责任。7.宋凤琴既要还贷，还要抚养小孩、赡养老人，现已四个月未收到房租，韩志超拒不搬离房屋，也不愿重新签订租赁合同缴纳房租，造成宋凤琴生活困难。综上，请求解除租赁关系，韩志超即刻搬离案涉房屋并支付所欠房租，缴清其入住以来的物业管理费以及案涉房屋的所有费用。 本院经审理查明以下事实： 宋凤琴单独所有位于成都市青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积71.8平方米。 2020年5月4日，宋凤琴（委托人）与巢客遇家公司（受托人）签订《授权委托书》（合同编号ＣＤＣＫ-ＷＴ0040559），载明：委托人现依法委托巢客遇家公司代理本人全权处理坐落于青羊区××街××号××栋××单元××层××的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。 宋凤琴提供《资产委托管理服务合同》（合同编号ＣＤＳＺ-ＷＴ0000913）的照片显示：委托人（甲方）宋凤琴、受托人（乙方）巢客遇家公司；房屋坐落于青羊区××街××号××栋××单元××层××号，房产面积71.8平方米，房屋房产证编号0××1号；委托代理权限自2020年5月4日起至2022年7月18日，共计26个月零15天，其中第一年免租期为2020年5月4日至2020年6月18日，第二年免租期为2021年6月19日至2021年7月18日；房屋租金为每月人民币3500元，租金支付方式为押一付一，押金的支付日期为2020年5月7日，首期租金于2020年6月8日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满；甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）；租赁期内物业费、能耗费由甲方承担；甲方应结清交付前该房屋所产生的水费、电费、燃气费、数字电视费、物业费、能耗费等费用；乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的，甲方有权单方面解除合同。韩志超主张该《资产委托管理服务合同》缺少第一页，而《授权委托书》（合同编号ＣＤＣＫ-ＷＴ0040559）的页码正好显示为“1”，宋凤琴委托巢客遇家公司代理全权处理案涉房屋所有出租相关事宜。宋凤琴主张在与巢客遇家公司签订合同的过程中因第十页有手写内容还未通过，宋凤琴也并没有合同原件只有照片。 转账明细载明：2020年5月7日，重庆首资科技有限公司代付宋凤琴案涉房屋押金3500元；2020年6月17日重庆首资科技有限公司支付宋凤琴首期租金3500元；2020年7月20日成都首资科技有限公司支付宋凤琴7月案涉房屋租金3500元。 成都首资科技有限公司、巢客遇家公司出具的《证明》载明：成都首资科技有限公司以及巢客遇家公司属于长沙首威科技有限公司旗下分公司，签署巢客遇家公司合同协议与成都首资科技有限公司具有同等法律效应。 2020年8月2日，甲方（出租方）成都首资科技有限公司、敬鸿与乙方（承租方）韩志超、丙方（经纪方）青羊区阡居房屋中介服务部签订《房屋租赁合同》（合同编号100006504546），主要载明：甲方出租的房屋为青羊区××街××号××栋××单元××层××号，建筑面积71平方米，房屋所有权人宋凤琴；房屋租赁期自2020年8月4日至2021年8月3日，共计1年；该房屋每月租金为1900元，租金每12个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计人民币22800元；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金人民币1900元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且费用结算完后，甲方于当日内将押金退还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担；乙方应在签订本合同当日向丙方支付居间服务费人民币1900元。《关于合同（编号100006504546）的补充协议》载明：甲方（出租方）成都首资科技有限公司、乙方（承租方）韩志超，甲乙双方在平等自愿的基础上，就原合同（编号100006504546）作如下约定：1.不允许以乙方名义各种形式办理房租贷；2.次房租包括每个月的物管费；3.押金于退房后15个工作日内退款；5.如本协议与《房屋租赁合同》约定不一致的，均以本协议为准。甲方（出租方）敬鸿签字，乙方（承租方）韩志超签字。敬鸿是成都首资科技有限公司员工。 2020年8月2日，房屋所有权人（业主）宋凤琴、房屋出租代管机构（甲方）成都首资科技有限公司、承租人（乙方）韩志超签订《房屋租赁合同》（合同编号CDSZ-CZ-CD05202008020001），载明：乙方所承租的房屋坐落于融城云熙1幢1单元1116室，该房屋为1室2厅1卫，建筑面积约为70平方米；房屋租赁期限自2020年8月4日起至2021年8月3日止；房屋租金第一年为每月1900元，租金的付款方式为年付，首期房屋租金支付情况为一次性付清，押金（即履约保证金）为1900元，于合同签订当日支付；租赁期内物业及能耗费由甲方承担，居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方原因导致的房屋维修赔偿费等费用均由乙方承担。宋凤琴未有签字。韩志超对该份《房屋租赁合同》（合同编号CDSZ-CZ-CD05202008020001）主张合法有效。 2020年8月2日，韩志超向长沙首威科技有限公司转账支付案涉房屋租金22800元、押金1900元。 成都城鼎物业服务有限公司《收款通知单》载明：项目/小区融城云熙，房号01幢1-1-11-1116，面积71.8㎡；物业费计算标准2.85元/㎡/月、垃圾清理费计算标准8元/户/月、代收自来水费3.04元/吨；2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费应交合计1432.41元、垃圾清运费应交合计56元；2019年12月13日至2020年2月13日期间代收自来水费应交合计21.21元，总计金额1509.62元。2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费应交合计1637.04元、垃圾清运费应交合计64元；2019年12月13日至2020年8月11日期间代收自来水费应交合计30.3元，总计金额1731.34元。 韩志超还提供：1.照片及《收款收据》，主张2020年8月21日宋凤琴带人拆除案涉房屋水表；2020年8月22日韩志超重新安装水表花费120元；2020年9月10日，宋凤琴拆除案涉房屋电表，严重影响韩志超的正常生活。2.成都城鼎物业服务有限公司《收款通知单》，主张入住案涉房屋前该房屋欠付水费金额21.21元。3.账单查询截图，主张入住前案涉房屋欠付燃气费141.4元；微信聊天记录截图及转账记录，主张入住前案涉房屋欠付电费248元；韩志超未缴纳案涉房屋水费、电费、燃气费、物管费及清运费。宋凤琴主张2020年5月4日与巢客遇家公司签订房屋租赁合同并交付案涉房屋，2020年7月9日已经缴清该房屋所欠燃气费。 宋凤琴提供：1.与巢客遇家公司李晓旭的微信聊天记录，载明宋凤琴于2020年9月10日发送信息“八月份的房租一直没有收到，根据与巢客遇家的合同条款，融城云熙B栋1116房子的合同早就自动解除。作为经办人，请转告你们公司。”宋凤琴主张已解除与巢客遇家公司签订房屋租赁合同。2.与韩志超的微信聊天记录，主张2020年8月13日微信告知韩志超已解除与巢客遇家公司房屋租赁合同，要求韩志超搬离房屋或者与宋凤琴重新签订房屋租赁合同。3.与上任租客签订的房屋租赁合同、与邻居的微信聊天记录、网查融城云熙同类房屋出租价格截图，主张案涉房屋的出租价格应在3100元以上。4.燃气费欠费及缴费记录，主张2020年7月9日宋凤琴通过交通银行卡向户号01954948缴纳燃气费781元。5.宋凤琴还房贷和信用卡记录，宋凤琴母亲瘫痪照片，主张宋凤琴已四个月没有收到房租，生活困难。 审理中，经本院主持调解，双方当事人未达成一致意见。经向原告韩志超释明，如不解除租赁关系，双方损失将越来越大，韩志超同意解除租赁关系，并要求赔偿损失。 上述事实，有授权委托书、资产委托管理服务合同、转账明细、证明、房屋租赁合同、收款通知单、收款收据、收款通知单、账单查询截图、微信聊天记录截图、转账记录、缴费记录、当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，一、合同的效力。宋凤琴与巢客遇家公司签订《资产委托管理服务合同》约定宋凤琴委托巢客遇家公司代理全权处理位于青羊区××街××号××栋××单元××层××号（建筑面积71平方米）房屋所有出租相关事宜。虽然出现两份合同版本影印件（编号尾号分别为0559和0913），但结合宋凤琴于2020年5月7日收到案涉房屋押金3500元、2020年6月17日收到首期租金3500元、2020年7月20日收到租金3500元，应当认定宋凤琴委托巢客遇家公司出租案涉房屋是双方当事人真实意思表示，合法有效。巢客遇家公司出租案涉房屋的民事责任应当由委托人宋凤琴承担。 根据公司文件载明，成都首资科技有限公司以及巢客遇家公司属于长沙首威科技有限公司旗下分公司，签署巢客遇家公司合同协议与成都首资科技有限公司具有同等法律效应。 2020年8月2日，甲方（出租方）成都首资科技有限公司与乙方（承租方）韩志超、丙方（经纪方）青羊区阡居房屋中介服务部签订《房屋租赁合同》，该合同成立。同日，房屋所有权人（业主）宋凤琴、房屋出租代管机构（甲方）成都首资科技有限公司、承租人（乙方）韩志超签订《房屋租赁合同》，该合同成立。该两份《房屋租赁合同》均载明案涉房屋月租金1900元、押金1900元、物管费用由成都首资科技有限公司承担或者包含在韩志超月租金里面。韩志超于当日支付案涉房屋租金22800元（1900元/月×12月）、押金1900元的事实成立。2020年8月4日，韩志超入住案涉房屋。韩志超依据《房屋租赁合同》承租案涉房屋，合法有效。宋凤琴主张约定房租1900元/月明显太低等主张韩志超与成都首资科技有限公司所签《房屋租赁合同》无效，其理由不能成立，对其主张本院不予支持。 二、损失的责任。2020年8月13日，宋凤琴在获悉巢客遇家公司等下落不明后，要求与韩志超解除租赁关系。巢客遇家公司、成都首资科技有限公司等突然下落不明，导致韩志超所缴纳房屋租金等随巢客遇家公司等消失，宋凤琴未收到房租。业主宋凤琴遂与实际承租人韩志超发生争议，宋凤琴相继拆除案涉房屋水表、电表，造成房屋无水、无电。 本案中，韩志超要求继续承租房屋、要求业主排除租赁房屋使用妨碍，因案涉房屋内的水电属于房屋使用的正常需要，造成水电缺失，会严重影响房屋使用，故业主宋凤琴应当恢复案涉房屋内水电通路、保证房屋正常使用。 审理中，业主宋凤琴请求解除租赁关系并收回房屋，鉴于本案根源在于巢客遇家公司、成都首资科技有限公司等突然下落不明，业主宋凤琴与承租人韩志超双方租赁房屋目的严重受损，且双方损失会与日俱增，韩志超也同意解除租赁关系但要求赔偿损失，故宋凤琴主张解除租赁关系的理由成立，本院予以支持。但应当给予承租人韩志超一定时间腾退房屋，故韩志超、宋凤琴应当在本判决书发生法律效力之日起15日内将房屋予以交接，双方办理结算。根据《房屋租赁合同》约定，韩志超租金包括承租期间物管费，但韩志超租赁房屋的其他实际发生费用（水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、宽带费等）由韩志超承担。 宋凤琴主张已经在2020年7月9日结清燃气费，应认定为结清前段时间燃气费，但其后也会产生燃气费，韩志超2020年8月4日入住租赁房屋，已产生欠缴燃气费141.4元，韩志超未缴纳该费用，如租赁房屋存在2020年8月4日前尚欠燃气费141.4元应当由宋凤琴负担，此后燃气费应当由韩志超负担。 解除租赁关系后，造成业主宋凤琴租金损失，应当由宋凤琴自行解决。在业主宋凤琴和承租人韩志超之间，造成解除租赁关系的相关损失，因韩志超对选择中介公司存在的风险估计不足以及对租赁房屋租赁价格考察不细等，其也应当承担一定责任。故解除租赁关系的相关损失，由宋凤琴承担55%比例责任、韩志超承担45%比例责任。 三、损失的构成。因韩志超入住租赁房屋一个月左右，就被业主宋凤琴予以断电、断水，造成韩志超不能正常使用租赁房屋，韩志超主张赔偿停水停电造成损失1400元，本院予以支持。宋凤琴应支付韩志超770元（1400元×55%）。 欠缴水费21.21元，因费用只是在水表等处显示，尚未缴纳，故韩志超主张属于损失，本院不予支持。 水电修缮费用120元，因韩志超自行购买水表发生的该费用，不属于租房损失，对此本院不予支持。 合同违约金3800元。因造成不能继续承租房屋的根本原因在于巢客遇家公司、成都首资科技有限公司等“跑路”，故韩志超主张该违约金本院不予支持。 房屋租赁关系解除后，韩志超所缴纳押金1900元，由宋凤琴承担55%、韩志超承担45%，即押金损失由宋凤琴承担1045元（1900元×55%）并支付韩志超。 因腾退交接房屋、办理结算时间尚不能确定，故截止2021年8月3日所缴纳剩余房屋租金1900元/月的损失亦不能确定，但宋凤琴应当支付韩志超所缴纳剩余租金损失可以按照剩余房屋租赁时间、以1900元/月的55%予以计算。 综上，宋凤琴应当恢复案涉房屋水电通路；韩志超应当在本判决书发生法律效力之日起15日内将案涉房屋交给业主宋凤琴并结清租赁期间费用；宋凤琴在收到房屋之日支付韩志超1815元（770元+1045元）并支付剩余房屋租赁日期对应租金损失（按照截止2021年8月3日剩余房屋租赁时间、以1900元/月的55%予以计算）。宋凤琴、韩志超承担相关损失后，可以与其他当事人另行解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、宋凤琴立即恢复成都市青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋内的水电通路； 二、解除韩志超与宋凤琴房屋租赁关系，韩志超、宋凤琴在本判决书发生法律效力之日起15日内将位于成都市青羊区××街××号××栋××单元××层××号房屋办理交接； 三、韩志超在交付房屋的同时与宋凤琴结清租赁期间实际发生费用（水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、宽带费等）； 四、宋凤琴在收到房屋的同时支付韩志超损失1815元以及支付韩志超剩余房屋租赁日期对应租金损失（按照截止2021年8月3日剩余房屋租赁时间、以1900元/月的55%予以计算）； 五、驳回韩志超其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由韩志超负担12元，宋凤琴负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追加刑事责任。 审 判 员 李拥军 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 吴 敏 书 记 员 何韵琴