河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9730号原告：谢高洋，男，1992年7月18日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：马亚男，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：白无瑕，河南豫和律师事务所律师。被告：娄东峰，男，1986年3月10日出生，汉族，住河南省开封市通许县。被告：王运治，男，1978年12月16日出生，汉族，住河南省开封市通许县。被告：王春霞，女，1980年7月6日出生，汉族，住河南省开封市通许县。原告谢高洋与被告娄东峰、王运治、王春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢高洋及委托诉讼代理人马亚男、白无瑕，被告王运治到庭参加诉讼。被告娄东峰、王春霞经本院传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告谢高洋向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与三被告于2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》；2、三被告共同返还原告购房款280000元，并支付利息（其中150000元购房款的利息自2016年11月25日起至还清150000元之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；130000元购房款的利息自2018年4月16日起至还清130000元之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、三被告支付原告违约金200000元；4、三被告赔偿原告损失100000元；5、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2016年11月19日，原告先后与被告王春霞、娄东峰签订《房屋买卖合同》，约定将登记在娄东峰名下、实际所有权人为王运治的位于河南省郑州市××镇××大道××号院中央公园熙（瑞）郡1号楼1单元2502号房产出卖给原告。被告王春霞与被告王运治系夫妻关系。合同签订后，原告先后向被告支付首付款共计280000元。2016年11月底，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告对房屋装修后入住。三被告在涉案合同履行过程中均出现，配合原告履行合同。2018年5月16日，娄东峰取得房产登记证书，双方遂办理房屋产权过户事宜。在办理过户手续过程中，因涉案房屋被司法查封，过户事宜暂时搁置；后经过协调处理，涉案房屋解除查封。涉案房屋的权利瑕疵解除后，被告王运治再次被诉，涉案房屋被开封市龙亭区人民法院再次查封。经原告与被告多次协商解决查封事宜，均无果。目前，涉案房产因被查封，原告购买房产目的无法实现，因被告原因导致合同无法继续履行，被告构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王运治辩称，其不同意解除房屋买卖合同，原告于2016年11月19日签订合同后装修房屋并入住，王运治购买该房屋时每月还的有房贷，原告在入住期间，王运治支付的房贷款及利息损失应由原告承担。王运治并没有欺骗原告，王运治也不同意支付违约金及损失。被告娄东峰、王春霞均未到庭，也均未提交书面答辩状及相关证据材料。本院认定事实如下：2020年4月18日，（卖方、甲方）娄东峰与（买方、乙方）谢高洋、（居间方、丙方）特诚房产经纪有限公司(以下简称“特诚公司”)签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：第一条、房屋状况：甲方拥有位于新郑市龙湖镇双湖大道求实路西侧中央公园1幢1单元25层2502号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为140××××****，房屋所有权人娄东峰；房屋建筑面积为86.82平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。第二条、甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人同意出售此房源；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第三条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：￥740000元。此价格下，此房屋为毛坯房。第四条、乙方于本合同签订时支付【定金】￥20000元，（其中佣金及代办费￥7400元，余额作为丙方代甲方保管的定金）。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。第五条、甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，乙方负担总税费用的100%。第六条、甲乙双方深知丙方为达成本合同已付出相应劳动，应向丙方支付中介佣金。乙方应向丙方支付佣金￥7400元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，在合同履行过程中如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。第九条、付款方式：2、按揭贷款：乙方确定自己在金融机构系统无恶意透支或逾期还款等金融瑕疵。根据政策需求，如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款￥220000元存入存量房交易资金监管机构所指定的账户，剩余房款￥520000元由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户……第十条、3该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或当前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款￥150000元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。此款项作为乙方购房、甲方解押款自行解决。第十四条、违约责任：4、本合同签订后甲乙双方任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。第十五条、其他约定事项：1、购房定金为贰万元整，甲、乙双方协商签过本合同后，乙方同意甲方拿走壹万元整。甲方收到壹拾伍万元定金后将房屋交由甲方使用。2、此房产权人为娄东峰，因娄东峰不能到场签订合同，由王春霞代签，代理人愿承担一切法律责任。3、去银行面签时间为甲方不动产权证书下来后7个工作日内。2016年11月19日，特诚公司出具《收据》，载明：谢高洋交纳现金贰万元，收款事由为购房定金及佣金，同意业主拿走壹万元。同日，王春霞代娄东峰出具《收条》，确认收到谢高洋房屋定金壹万元，此定金立契过户冲抵首付款。2016年11月25日，王春霞代娄东峰出具《收条》，确认收到谢高洋首付款140000元，此首付款过户时冲抵房款。2018年4月16日，王春霞代娄东峰出具《收条》，确认收到谢高洋妻子卢曼曼首付款130000元，用于解押该房屋。以上共收到房款280000元，庭审中王运治予以认可。庭审中王运治陈述，其与娄东峰系表兄弟关系，王运治、娄东峰共同出资购买涉案房屋，总房款为521729元，因买房需交房款和契税等费用，王运治、娄东峰私下口头约定，王运治出资100000元，娄东峰出资150000元，下余房贷300000多元每人还款半年、依次还款，实际还房贷时也是这样履行的。谢高洋提交领城物业管理有限公司《收款收据》、缴纳水、电、燃气、物业费等费用凭证，拟证明：自2016年涉案房屋交付给谢高洋后，谢高洋便装修入住，入住至今水、电、燃气、物业费均由谢高洋交纳。谢高洋提交2016年12月14日《施工合同》一份，2016年12月15日收条一份、2017年4月2日收条一份，拟证明：谢高洋交纳房款后即对房屋进行装修，花去装修费98800元，该费用应由三被告承担。谢高洋提交委托代理合同一份、增值税发票一份，拟证明：因本案诉讼谢高洋支付律师代理费25000元，该项费用应由三被告承担。另查，1、2014年4月24日，娄东峰与郑州市领城房地产开发有限公司（以下简称“领城公司”）签订《商品房买卖合同》，娄东峰从领城公司购买位于河南省郑州市××镇××大道××号院中央公园熙（瑞）郡1号楼1单元2502号的房屋一套，面积为86.54㎡，总房款为521729元，首付款为211729元，于2014年4月24日支付，商业贷款310000元，于2014年6月24日支付。娄东峰与农业银行新郑市支行签订《个人购房抵押担保借款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》。2、新郑市国土资源局于2018年5月10日颁发涉案房屋不动产权证，权利人为娄东峰，产权证号为豫（2018）新郑市不动产第0022330号。3、孟凡红诉王运治、王春霞、王志伟及第三人娄东峰民间借贷纠纷一案，经河南省开封市龙亭区人民法院审理，作出（2018）豫0202民初1431号民事判决书，判令：一、王运治偿还孟凡红借款本金400000元，并自2018年7月20日起以400000元为本金按年利率6%支付孟凡红相应利息至还清之日止；二、王志伟对上述借款本金及利息与王运治共同承担还款责任；三、驳回孟凡红的其他诉讼请求。审理过程中，该院作出（2018）豫0202民初1431号民事裁定书，并依据该裁定书依法查封了涉案房屋。4、新郑市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋于2014年8月4日办理预售商品房抵押权登记，抵押金额为310000元。涉案房屋于2020年6月24日被开封市龙亭区人民法院查封，查封期限为2020年6月24日至2023年6月23日。上述事实，有当事人的陈述、不动产权证、《房屋买卖合同》、《收据》、《收条》、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押担保借款合同》、《新郑市预购商品房抵押合同》、（2018）豫0202民初1431号民事判决书、（2018）豫0202民初1431号民事裁定书、《不动产登记资料查询结果证明》、本案庭审笔录等证据证明。本院认为，被告娄东峰将位于新郑市龙湖镇双湖大道137号中央公园熙（瑞）郡1号楼1单元2502号的房屋出卖给原告谢高洋，娄东峰、谢高洋、特诚公司三方之间签订了《房屋买卖合同》，庭审中王运治认可涉案房屋系其与娄东峰共同出资购买，后续的房屋贷款实际由王运治、娄东峰共同偿还，王运治及其妻子王春霞知悉并参与了出卖房屋的整个过程，王春霞也多次代替娄东峰签署收款手续、收取定金及房款等事宜，故本院认为娄东峰、王运治、王春霞应认定为涉案房屋的共同出卖人。在买卖房屋过程中，王运治、王春霞下欠他人债务被起诉，开封市龙亭区人民法院在审理过程中于2020年6月24日依法对涉案房屋予以查封，导致谢高洋与娄东峰、王运治、王春霞无法办理涉案房屋过户手续，谢高洋的合同目的不能实现，故谢高洋要求解除其与娄东峰、王运治、王春霞签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》第十四条约第4项约定“本合同签订后甲乙双方任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金”，本案《房屋买卖合同》的解除，原告谢高洋交纳的购房款280000元，被告娄东峰、王运治、王春霞应向原告返还。而合同解除系因王运治、王春霞违约造成，故原告谢高洋要求娄东峰、王运治、王春霞支付损失、违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告谢高洋诉请的损失有利息损失、违约金、装修损失、律师代理费四类，本院认为损失金额应当综合考虑且不能超出法律规定的范围。原告提交《工程施工合同》及收条拟证明其为装修房屋花去装修费98800元三被告应予赔偿，原告并未提交其实际支付98800元相关转账凭证或取款手续等证据相佐证，本院对《工程施工合同》及收条不予采信。另原告提交《委托代理合同》及增值税发票，拟证明因本案诉讼原告支付律师代理费25000元，因《房屋买卖合同》中并未明确约定如产生纠纷违约方需承担诉讼费用及代理费用等事项，故本院对《委托代理合同》及增值税发票亦不予采信。综合分析上述内容，本院认为庭审中王运治对谢高洋实际占有使用房屋并进行装修的事实予以认可，考虑到因无法办理过户确实给谢高洋造成有实际损失的情况，本院认为谢高洋的损失以其支付房款280000元的20%计算为宜，即为56000元。原告要求三被告支付利息损失、违约金200000元、赔偿损失100000元的诉讼请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢高洋与被告娄东峰、王运治、王春霞于2016年11月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告娄东峰、王运治、王春霞应于本判决生效之日起十日内返还原告谢高洋购房款280000元；三、被告娄东峰、王运治、王春霞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢高洋损失56000元；四、驳回原告谢高洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，减半收取4800元，保全费3420元，共计8220元，由原告谢高洋负担3458元，被告娄东峰、王运治、王春霞负担4762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐亚磊二〇二〇年十二月二十一日书记员  张 豪