安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖10民终573号 上诉人（原审原告）：吴秋敏，男，1963年10月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：李兹柏，安徽昌法律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄山亿佳房产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区江南新城**梧桐苑****，统一社会信用代码91341000666230056E。 法定代表人：黄惠芸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹兆林，公司业务经理。 委托诉讼代理人：黄升剑，安徽地平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨国庆，男，1959年10月1日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：杨月鸿，女，1986年12月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹钢，浙江腾远律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭飞，浙江腾远律师事务所律师。 上诉人吴秋敏、黄山亿佳房产经纪有限公司（以下简称亿佳房产公司）因与被上诉人杨国庆、杨月鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年7月17日作出的(2020)皖1002民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2020年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人吴秋敏及其委托诉讼代理人李兹柏，上诉人亿佳房产公司的委托诉讼代理人曹兆林、黄升剑，被上诉人杨国庆以及杨国庆、杨月鸿的委托诉讼代理人曹刚、郭飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审审理查明：2019年12月12日，杨国庆、杨月鸿出具委托书，委托亿佳房产公司曹兆林出售其所有的位于安徽省黄山市屯溪区店铺，房屋产权证号为：房地权证黄（昱）字第××、20××29号，房屋建筑面积为62.80㎡。吴秋敏意欲购买店铺，在“58同城”上看到了亿佳房产公司发布的店面出售信息，便联系亿佳房产公司，后亿佳房产公司向吴秋敏推荐了杨国庆、杨月鸿所有的昌苑小区1幢店面。亿佳房产公司工作人员曹红莉在向吴秋敏介绍时，曹红莉指着“麦甜物语”店面说，就是“麦甜物语”这间，房东出租给“麦甜物语”的，并说房东把租赁合同的复印件都拍发过来了。吴秋敏看了“麦甜物语”的店面，听了亿佳房产公司曹红莉的介绍，遂有购买意向。2019年12月22日，吴秋敏与杨国庆、杨月鸿及亿佳房产公司三方签订了《房地产买卖居间合同》，约定杨国庆、杨月鸿将其名下位于黄山市屯溪区店面出卖给吴秋敏，房屋建筑面积为62.80㎡，总价款2498000元，签订合同之时支付定金100000元，2020年1月6日支付首付款1498000元（含定金），余款1000000元通过银行按揭贷款一次性支付。当日吴秋敏向亿佳房产公司曹兆林支付了定金100000元，后曹兆林将收取的定金100000元转给了杨国庆。 2020年1月5日，吴秋敏来到亿佳房产公司查看案涉房屋不动产权证平面图后发现房屋跟“麦甜物语”的店面现状不一样，遂和亿佳房产公司到现场查看，发现“麦甜物语”的店面是由两间店面打通构成，包含了杨国庆、杨月鸿的一间和其他人的另一间，杨国庆、杨月鸿所有的店面并非就是“麦甜物语”的店面，遂中止继续履行合同。 吴秋敏向原审法院提出诉讼请求：1.撤销吴秋敏、杨国庆、杨月鸿、亿佳房产公司签订的《房地产买卖居间合同》，杨国庆、杨月鸿返还吴秋敏定金100000元;2.本案的诉讼费用由杨国庆、杨月鸿承担。 原审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。吴秋敏误认为所购店面就是“麦甜物语”的店面，而与杨国庆、杨月鸿签订房屋买卖合同，系因重大误解而订立，现吴秋敏诉请撤销三方签订的《房地产买卖居间合同》，符合法律规定，原审法院予以支持。合同被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨国庆、杨月鸿交将所有的房屋委托亿佳房产公司出售，并提供了房产证复印件、房屋租赁合同等基本资料，已尽到合理的告知义务，本身不具有过错，在吴秋敏未能依约履行合同义务的情况下，杨国庆、杨月鸿有权没收吴秋敏交付的购房定金100000元。亿佳房产公司作为专业的房产中介机构，应当要对案涉房屋的具体情况进行调查、核实，在调查清楚后方可进行宣传、销售。亿佳房产公司因对案涉房屋现状不清，而未能对吴秋敏作如实详尽的介绍，是导致吴秋敏产生重大误解的主要原因。吴秋敏作为具有民事行为能力的成年人，在签订合同时应当要到案涉房屋内进行现场查看但未查看，未尽到合理的审查义务，本身具有过错，也是导致其自身产生重大误解的主要原因。原审法院根据双方的过错程度，酌情认定由亿佳房产公司赔偿吴秋敏经济损失50000元，不足部分由吴秋敏自行承担。亿佳房产公司辩解杨国庆、杨月鸿在委托时的陈述与其答辩状不一致，但未提供证据证明，原审法院不予采信，且亿佳房产公司作为专业的房产中介机构有对受托出售房屋的核实、审查义务，不能把客户未如实陈述当成免除其相关责任的理由。综上，原审法院对吴秋敏的诉请，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、撤销吴秋敏与杨国庆、杨月鸿、亿佳房产公司于2019年12月22日签订的《房地产买卖居间合同》；二、亿佳房产公司于判决生效之日起十日内赔偿吴秋敏经济损失50000元；三、驳回吴秋敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由亿佳房产公司负担525元，吴秋敏负担625元。 吴秋敏不服原审判决，向本院提起上诉称：1.依法维持原审判决第一项；2.依法改判原审判决第二项为杨国庆、杨月鸿、亿佳房产公司立即返还吴秋敏定金10万元；3.一、二审诉讼费用由杨国庆、杨月鸿、亿佳房产公司负担。事实与理由：一、本案《房地产买卖居间合同》依法应当撤销。亿佳房产公司在原审庭审确认，在带吴秋敏现场查看案涉店面时明确出售的店面就是“麦甜物语”店面。店面开间约7米多宽，面积约63平方米。因案涉店面已出租给第三人，不能到案涉店面内部查看。吴秋敏基于亿佳公司虚假告知，作出了错误的购房意思表示，导致吴秋敏在违背真实意思的情况下签订了《房地产买卖居间合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同当事人有权撤销合同。二、吴秋敏在签订《房地产买卖居间合同》时已尽到普通老百姓购房审查义务，依法应当认定吴秋敏无过错，合同撤销后购房定金依法应当全额返还。三、杨国庆、杨月鸿未能全面提供案涉店面房产信息特别是店铺平面图，存在严重过错，应当返还10万元。四、亿佳房产公司作为专业的房地产经纪公司，其有责任和义务严格审查所销售的房产并向购房者提供全面准确的购房信息，其亦有严重过错，应当返还10万元。综上，请求二审法院查明事实，支持吴秋敏上诉请求。 杨国庆、杨月鸿辩称：一、三方于2019年12月22日签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应按约履行合同义务。吴秋敏系作为民事行为能力的成年人，其在签约之前完全有理由、有条件对所购房屋进行了解，并对房屋现场进行查看，对是否购买进行决断。同时，该合同已对房屋的面积、房价等均有明确的约定，且已交付房屋产权资料。事实上，吴秋敏是在完全知悉案涉房屋的情况下，作出购买的意思表示，本案中不存在重大误解的情况。二、杨国庆、杨月鸿将案涉房屋委托给亿佳房产公司出售，并提供了房产证复印件、房屋租赁合同等基本资料，已尽到合理的告知义务，杨国庆、杨月鸿不存在任何过错。三、现因吴秋敏未能按约履行合同义务，杨国庆、杨月鸿有权没收吴秋敏交付的购房定金10万元。综上，请求二审法院驳回吴秋敏的上诉请求。 亿佳房产公司辩称：一、亿佳房产公司没有欺骗和误导吴秋敏。亿佳房产公司已经将卖方杨国庆、杨月鸿提供的信息全部如实的转告了吴秋敏。案涉店面虽出租给第三方经营蛋糕店，但并不影响进入店面实地查看。吴秋敏夫妻两人从一起看房到签订合同，均是一起且经过慎重考量和核查后作出的决定。吴秋敏夫妻也曾告诉亿佳房产公司，他们不仅实际查看了店面，而且还打听了店面承租人的情况，且吴秋敏夫妻都是知识分子，对于63平方米的店面在看房时应当有最直接的感知，对于价值近250万元的房产，吴秋敏夫妻不可能不慎重、不谨慎。二、亿佳房产公司认为杨国庆、杨月鸿故意隐瞒了店面的特殊情况，其始终阐述出售的店面就是麦田物语这一间，故本案根本原因是杨国庆、杨月鸿故意隐瞒和刻意欺骗了亿佳房产公司，也欺骗了买方，杨国庆、杨月鸿没有如实告知所涉的麦田物语店面系两家店面组成，进而造成本案纠纷。三、亿佳房产公司是没有过错的，亿佳公司已经将卖主杨国庆、杨月鸿提供的信息转述给了吴秋敏，没有任何隐瞒、欺骗和虚假告知。吴秋敏亦明知店面面积，对于价格，吴秋敏亦是接受的，亿佳房产公司在交易过程中虽有不当，但不影响交易。 亿佳房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决并改判亿佳公司不承担责任。事实及理由：一、原审超诉讼请求判决。吴秋敏诉讼请求是撤销三方签订的《房地产买卖居间合同》，并主张返还定金10万元，其诉请未包含赔偿损失，更没有明确向亿佳房产公司主张赔偿损失，原审判决超出诉讼请求，应予以纠正。二、原审认定亿佳房产公司赔偿经济损失没有事实和法律依据。原审系按重大误解撤销合同，那么根据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还，故原审认定杨国庆、杨月鸿没收定金于法无据，原审判决亿佳房产公司承担5万元损失更无事实和法律依据。三、本案吴秋敏自身有过错，亿佳公司没有故意隐瞒和欺诈。四、本案杨国庆、杨月鸿亦有过错。杨国庆、杨月鸿并未将店面具体详细情况告知亿佳房产公司，其就是向亿佳房产公司说有间店面要出售，就是案涉“麦田物语”那间，没有将“麦田物语”是两间店面组成这个情况如实告知。另补充一点，案涉的麦田物语这间店面它是比较特殊的，正常情况下如果不进入店面是看不出该店系两间店面组成，就是说承租人已经将两间店面完全的通过改造融合成了一间店面，即使在店内都很难区分，不光从外面看不出来，即使在店内也很难区分是两间店面。 吴秋敏辩称：一、我方也认为原审超诉请裁判，因为杨国庆、杨月鸿并未就损失在原审提起反诉，原审判决其承担损失超出诉请。二、吴秋敏在本次购房交易中无过错，亿佳房产公司在案涉房产的门口，指着“麦田物语”店面称所购房产即为麦田物语这一间，吴秋敏还要求亿佳房产公司向其提供案涉房产的房产信息，亿佳房产公司向其提供了仅有面积这一页复印件的房产信息，并没有案涉房产结构平面图的这一页。吴秋敏作为买受人在购买时已经尽到了审查义务，不存在着过错。三、亿佳房产公司存在严重过错，亿佳房产公司作为专业的中介机构，其有责任和义务从卖方杨国庆、杨月鸿处取得案涉房产全部的房产信息，而不是仅仅提供一张案涉房产复印件，且该页只有房产面积的信息，所以其存在严重过错。四、杨国庆、杨月鸿也有义务向其受托人亿佳房产公司以及买方吴秋敏如实陈述房产信息，并且提供全部的房产信息材料。另在交易时，案涉房产并没有办理不动产权证，亿佳房产公司也仅有杨国庆和杨月鸿通过微信拍照的麦田物语的租赁合同和载有房产面积的这一页的房产信息。故我方认为杨国庆和杨月鸿在交易过程中亦存在着严重的过错。 杨国庆、杨月鸿辩称：一、杨国庆、杨月鸿已将案涉房屋委托给亿佳房产公司出售，并交付提供了房产证复印件、房屋租赁合同等基本材料，已经尽到了合理的告知义务，杨国庆、杨月鸿在本次交易中不存在任何的过错，故有权没收定金。二、亿佳房产公司作为专业的房产中介机构，如果在交易过程中存在过错，应由亿佳房产公司承担责任，与杨国庆、杨月鸿无关。综上，请求二审法院驳回亿佳房产公司的上诉请求。 二审期间，吴秋敏向本院提交如下证据： 证据一，提交两段谈话录音，证明亿佳房产公司员工在案涉房屋现场门口指着案涉交易房屋，即“麦田物语”店面，且由于案涉房屋有第三人实际租赁，不能进入房屋内部，在回到亿佳房产公司时，自认其向吴秋敏陈述的房产信息与实际交易的房产信息不一致，同时，在支付定金之前，明确告知吴秋敏，所购房产可以分割成三个店面。 证据二，吴秋敏于2019年12月14日到2019年12月31日的住院材料。证明吴秋敏尽管在交易时生病住院，但仍然要求查看现场，已经尽到了普通老百姓购房时的注意义务，无过错。 杨国庆、杨月鸿对吴秋敏在二审提交的证据质证如下： 对证据一，首先明确的是该证据不属于新证据。另就第一段录音，我方没有参与。对第二段录音的真实性予以认可，但该证据不能达到吴秋敏主张的证明目的。 对证据二，不属于新证据，不予认定，同时与本案无关联性，不能达到吴秋敏主张的证明目的。 亿佳公司对吴秋敏在二审提交的证据质证如下： 对证据一，三性不持异议，但对部分证明目的不予认可。吴秋敏是趋利避害，有选择性、针对性的与亿佳房产公司进行对话沟通，进而录音。尽管如此，仍可从录音的谈话过程中，可以确认以下几个方面：1.卖主没有将所涉房产全部信息和真实店面状况如实告知亿佳房产公司。2.买主吴秋敏认可亿佳房产公司是如实转述了卖主的相关信息，没有欺骗和过错。3.勘察店面、查看房产信息、签订合同，均是买方吴秋敏夫妻共同进行。4.买方所述案涉店面因承租给第三方，其不能进入店面进行实地查看，该理由不能成立，其完全可以以一个顾客的身份进行实地查看，且其跟业务员明确讲过其不仅看了店面，还了解了承租人的情况。 对证据二，对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。 本院对吴秋敏在二审提交的证据的真实性予以认可。 二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：根据查明的事实，杨国庆、杨月鸿委托亿佳房产公司曹兆林出售其所有的位于安徽省黄山市屯溪区的店铺，后亿佳房产公司向吴秋敏推荐了杨国庆、杨月鸿所有的昌苑小区1幢的店面，亿佳房产公司员工曹红莉指着“麦甜物语”店面说，就是“麦甜物语”这间，各方对上述事实没有争议。本院认为，店面宽度对于购买商铺而言，系重要考量因素，本案中，“麦甜物语”店面实际上是由两间店面组成，杨国庆、杨月鸿所有的店面系其中一间，店面宽度约为“麦甜物语”店面宽度的一半，吴秋敏误认为所购店面就是‘麦甜物语’店面，而与杨国庆、杨月鸿、亿佳房产公司签订《房地产买卖居间合同》构成重大误解，原审撤销三方签订的《房地产买卖居间合同》符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨国庆、杨月鸿因该合同取得的100000元定金应予以返还。因各方在原审均未提出损失之主张，原审判决亿佳房产公司赔偿吴秋敏经济损失50000元不妥，本院予以纠正。各方若认为因撤销合同导致其损失，可依法另行主张。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1611号民事判决第一项； 二、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1611号民事判决第二、三项； 三、杨国庆、杨月鸿于本判决生效之日起十日内返还吴秋敏定金100000元。 一审案件受理费1150元，由杨国庆、杨月鸿负担；二审案件受理费3350元，由杨国庆、杨月鸿负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  胡泽萍 审判员  余陶然 二〇二〇年十二月十日 法官助理曹君 书记员陶金晶 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。