黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0382民初992号原告：张均成，男，1975年11月4日出生，汉族，无职业，现住地密山市。被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，住所地密山市天福家园小区。法定代表人：初向阳，经理委托诉代理人：姚奇勋，系黑龙江立江律师事务所律师。被告：张有，男，1977年6月2日出生，汉族，无职业，现住地密山市。原告张均成与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、张有买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案，于2019年12月2日作出了（2019）黑0382民初2321号民事裁定书，原告张均成不服提出上诉，鸡西市中级人民法院于2020年5月26日作出了（2020）黑03民终375号民事裁定书，裁定撤销密山市人民法院（2019）黑0382民初2321号民事裁定，指令密山市人民法院审理本案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告张均成、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚奇勋、被告张有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张均成向本院提出诉讼请求：1、要求确认2016年6月12日的《商品房认购协议书》有效；2、要求被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司向张均成交付密山市天福家园小区5号楼4单元1401室房屋，并办理产权登记手续；3、要求黑龙江天顺缘房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年6月12日，张均成购买张有自黑龙江天顺缘房地产开发有限公司用工程款378496元（每平方米3200元价格抵账）抵顶的密山市天福家园小区5号楼4单元1401室。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、张有与张均成协商，以上述房屋以300000元的价格出售给张均成，二被告同意张均成交付房款后，由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司为张均成出具书面的商品房认购协议书及购房收据。张均成交清房款后，黑龙江天顺缘房地产开发有限公司为张均成出具书面的商品房认购协议书和购房收据。2018年11月，张均成到黑龙江天顺缘房地产开发有限公司要求其交付房屋，但是黑龙江天顺缘房地产开发有限公司拒不交付，故张均成诉至法院。被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司辩称，1、该协议名称为商品房认购，但是实际是抵押，其公司欠案外人杜明礼的工程款，杜明礼欠被告张有的劳务费，所以杜明礼将该抵押给张有，但其实质为抵押行为；2、张有无权将该房屋对外出售。被告张有辩称，该房屋是案外人杜明礼将房屋抵顶给其的，其干的是劳务人工费，其认可原告张均成的诉讼请求。本案在审理过程中，原告张均成向本院提交的证据及被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、张有的质证意见如下：证据，被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司和原告张均成签订的《商品房认购协议书》及收费票据各一份。证明：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司将房子卖给了张均成。被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司的质证意见，1、该协议名称为商品房认购，但是实际是抵押，所有案外人杜明礼件该房屋抵押给被告张有，其实质为抵押行为；2、张有无权将该房屋对外出售；3、黑龙江天顺缘房地产开发有限公司并没有收到收据上的房款，该收据与事实不符。被告张有的质证意见，对该证据的真实性、证明目的均没有异议。收据上的钱是其收到的，案外人杜明礼将房屋抵顶给其的劳务费，其将房屋卖给了原告张均成，张均成给其现金，其给工人开支了。庭审中，被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司向本院提交的证据及原告张均成、被告张有的质证意见如下：证据，《商品房认购协议书》及其案外人杜明礼出具的证明各一份。证明：其公司与原告张均成签订商品房认购协议书的原因，是因为杜明礼欠钱，用其公司的高层5号楼4单元1401室作为抵押，因为当时不能办理抵押登记，所以是以认购协议书的形式办理的抵押。原告张均成的质证意见，其不认识案外人杜明礼，其也不知道房屋是抵押的，其只是与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司签订的认购协议书。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司与其签订的协议及出具的收据，其才认为房屋系卖给其的。被告张有的质证意见，当初施工的时候，其不知道是什么情况，只知道案外人杜明礼以劳务费的形式抵顶的，是其领原告张均成到售楼处办理的手续。庭审中，被告张有未向本院提交书面证据。根据原、被告的举证、质证及庭审陈述，本院认证如下：一、关于原告张均成提供的证据认证情况原告张均成给提供的证据一系被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司和张均成签订的《商品房认购协议书》及收费票据，该协议及票据系由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司与张均成签订并出具的。质证时，黑龙江天顺缘房地产开发有限公司辩称该协议性质为抵押关系，而非房屋买卖关系，但未提出相关证据佐证，不足以支持其质证意见成立，故本院不予采纳。因此，本院确认该证据具有真实性。该证据内容合法，与本案待证事实具有关联性，可以确认原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实成立。二、关于被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司提供证据的认证情况该证据系被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司和原告张均成签订的《商品房认购协议书》及案外人杜明礼出具的证明各一份，该组证据张均成、被告张有未对证据的真实性提出异议，本院予以确认。但该组证据的内容不能直接体现出黑龙江天顺缘房地产开发有限公司的证明目的，且缺乏其他有效证据佐证，故本院不予采信。经审理查明，被告张有与案外人杜明礼存在劳务关系，杜明礼欠付张有的劳务工程款。杜明礼与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司公司之间系建设施工合同关系，黑龙江天顺缘房地产开发有限公司欠付杜明礼的工程款。经过协商，黑龙江天顺缘房地产开发有限公司以登记在宋太文名下、由其公司建设的案涉密山市天福家园小区高层5号楼4单元1401室、抵顶欠付杜明礼的工程款，杜明礼将此房屋抵顶欠付张有的劳务费用。2016年6月12日，张有将抵顶的案涉房屋卖与原告张均成，房屋价款为300000元，张均成向张有交付房款。张有于当日为张均成出具收据一份，该收据载明：“收据。今收到天福家园5号楼4单元1401室、118.28平方、购房款系人民币叁拾万整，￥300000.00整，现金一次性付清。收款人：张有。2016.6.12。”经张有、杜明礼、黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、宋太文之间协商，由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司与张均成签订了《商品房认购协议书》并为其出具了收款收据、将其与宋太文签订的《商品房认购协议书》及收据变更为张均成。该协议主要载明：“商品房认购协议书。甲方：密山市天福家园。乙方：张均成，23102619751104331X。一、认购房产。1、住宅高层**座****；建筑面积118.28㎡，单价4,750元/㎡，总房款人民币伍拾陆万壹仟捌佰叁拾元整，561.830元整。……二、认购金额：人民币伍拾陆万壹仟捌佰叁拾元整，561.830元整。……甲方（签章）：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，项目负责人初向阳132××××****，电话：519****。乙方（签章）：张均成，电话：135××******。2016年6月12日。”黑龙江天顺缘房地产开发有限公司及其法定代表人初向阳、张均成分别在该协议上加盖单位公章、个人名章及其签字确认。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司于当日为张均成出具收据一份，该收据载明：“收据。No.3561357。2016年6月12日。今收到张均成。交来高层5#楼4单元1401室、118.28㎡×4.750元。人民币伍拾陆万壹仟捌百叁拾元整。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司财务专用章，收款人：艾永佳。”黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、艾永佳分别在该收据上加盖公司财务专用章及签字确认。协议签订后，张均成要求黑龙江天顺缘房地产开发有限公司办理房屋过户手续，但其推托未予办理，经双方多次协商解决，未果。因此，张均成诉至法院，要求：1、确认2016年6月12日的《商品房认购协议书》有效；2、要求黑龙江天顺缘房地产开发有限公司向张均成交付密山市天福家园小区5号楼4单元1401室房屋，并办理产权登记手续；3、要求黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、张有承担本案的诉讼费用。本院认为，合法的民事法律关系受到法律保护。本案商品房买卖合同关系系基于原告张均成与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、被告张有、案外人杜明礼之间的债权债务关系相互抵顶而形成的。案涉民事法律关系系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，成立、有效，双方当事人应受该法律关系的约束。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司应当按照合同的约定履行义务、向张均成交付房屋并办理过户手续，其无正当理由未予履行，违反了诚实信用原则，不当。黑龙江天顺缘房地产开发有限公司提出的案涉商品房买卖协议系抵押关系的抗辩意见，其提出相关证据不足以佐证其抗辩意见的成立，本院不予采纳。张均成与张有之间并无商品房订购关系事实，且张均成未向张有主张履行交付案涉房屋并办理房屋过户手续的诉讼请求，张有与案涉商品房买卖合同不具有利害关系，故张有作为本案的被告不适格。张均成要求黑龙江天顺缘房地产开发有限公司交付案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，张均成的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张均成与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司于2016年6月12日签订的《商品房认购协议书》有效；二、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司向原告张均成交付密山市天福家园小区高层5#楼4单元1401室、建筑面积为118.28㎡的房屋；前述款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5800元，由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上述状，并按对方当事人人数提供副本，上诉至鸡西市中级人民法院。审 判 长  郑 刚人民陪审员  王桂芝人民陪审员  贺凤贤二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  王海南