江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异315号异议人（案外人）：林峰，男，汉族，1968年12月2日生，住所地江苏省昆山市。异议人（案外人）：姚玉珍,女,汉族，1970年4月6日生，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：钱强、那玉来，江苏登元律师事务所律师，代理上述两异议人。申请执行人：姚月芬，女，汉族，1969年7月24日生，住所地江苏省昆山市。被执行人：杨福明，男，汉族，1968年5月26日生，住所地江苏省昆山市。本院在执行申请执行人姚月芬与被执行人杨福明分家析产一案中，案外人林峰、姚玉珍向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人林峰、姚玉珍称，涉案房屋系异议人于2013年5月13日在昆山市巴城乐天房产信息咨询服务部的见证下与被执行人杨福明、陈三妹签署《房屋买卖成交合同》，被执行人杨福明、陈三妹以415000元的价格将江苏省昆山市巴城镇凤晖园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XXX室自行车库出卖给异议人，异议人已按合同约定支付395000元房款并实际入住，但是由于涉案房屋系被执行人杨福明的拆迁房(产证至今未办理登记)，致使无法完成过户手续。昆山市人民法院根据申请执行人的申请对涉案房屋进行了查封，目前在执行程序中。异议人认为，涉案房屋已经实际归属于异议人，申请执行人无权再对涉案房屋进行查封和执行，理由如下：一、涉案房屋在申请执行人申请查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与被执行人杨福明、陈三妹于2013年5月13日就涉案房屋签订书面的房屋买卖成交合同，该合同有中介公司作见证，是客观真实有效的。二、异议人在贵院查封之前已合法占有涉案房屋。异议人支付395000元购房款，被执行人于2013年5月15日已交付涉案房屋于异议人，异议人在涉案房屋被查封之前五年即已合法占有。三、异议人已按照合同约定支付大部分房屋价款，且愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。根据合同约定，异议人于2013年5月13日支付1万元定金，2013年5月13日支付房款385000元(其中银行转帐支付300000元，现金支付85000元)，剩余房款20000元于过户时支付，异议人已按约支付房款共计395000元。剩余房款愿意根据法院的要求和指示，交付执行。四、非因买受人即异议人自身原因未办理过户登记。涉案房屋未能完成过户的原因系被执行人在2020年5月22日与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司办理涉案房屋结算手续，向异议人办理过户时才发现涉案房屋早在2019年已被查封无法办理过户手续，异议人对于未能完成过户不具有过错。故，异议人认为，依昆山市人民法院出具(2018)苏0583民初8318号民事判决书判决涉案房屋归被执行人杨福明所有，却早已出卖给异议人，符合法律规定的可排除执行的规定，涉案房屋的查封应予以解除并停止执行。请求：1.法院解除江苏省昆山市巴城镇凤晖园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XXX室自行车库房产的查封并停止执行；2.本案诉讼费用由申请执行人、被执行人承担。经审查查明，薛雨林、杨菊英与杨福明、昆山市民安房屋拆迁工程有限公司、姚月芬分家析产一案，2018年12月20日，本院作出（2018）苏0583民初8318号民事判决：一、位于昆山市巴城镇凤竹园**楼**房屋、XX号楼XXX室汽车库、XXX室自行车库以及位于昆山市××城镇××楼××室房屋、××楼××室自行车库归被告杨福明所有。二、位于、位于昆山市××城镇××楼××室房屋以及××楼××室自行车库归原告薛雨林所有被告杨福明于本判决生效之日起十日内支付原告薛雨林补偿款215935.01元、支付原告杨菊英补偿款411843.99元。四、被告杨福明于本判决生效之日起十日内支付被告姚月芬补偿款718703.6元。五、被告昆山市民安房屋拆迁工程有限公司于本判决生效之日起十日将位于昆山市××城镇××楼××室房屋以及××楼××室自行车库交付原告薛雨林，并于交付之日起三十日内协助原告薛雨林办理不动产权登记手续。六、驳回原告薛雨林、杨菊英的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案庭审中，杨福明陈述昆山市巴城镇凤晖园503号房屋和009号车库已经出售并提供了房屋买卖合同。该判决生效后，因杨福明未履行上述民事判决书所确定的法律义务，申请执行人姚月芬向本院申请执行，执行案号为(2019)苏0583执2578号。该案在执行过程中查封了位于昆山市××城镇××楼××室房屋、××楼××室自行车库。另查明，2013年5月13日，出售方(甲方)杨福明、陈三妹与购买方(乙方)林峰、姚玉珍通过昆山市巴城乐天房产信息咨询服务部签订《房屋买卖成交合同》一份，约定林峰、姚玉珍购买杨福明、陈三妹位于昆山市××牌街道××楼××室房屋及××楼××室自行车库，房屋面积125.81平方米，车库19.09平方米，价款总计415000元，乙方于合同签订当日，先预付房款合计人民币￥39500元；补充条款约定：政府房产证下来壹个月内甲方将房产证无条件过户给乙方，如不过户乙方算违约，违约金是房子总价款的两倍，甲方房产证过户给乙方过程中产生的所有费用由乙方负责。2013年5月15日，林峰与杨福明再次补充签订《房屋买卖合同》约定，甲方杨福明将巴城镇石牌凤晖园XX幢XXX室和车库X号(动迁编号XX号)出售给乙方林峰，合计人民币肆拾壹万伍仟元整(415000元)，乙方在2013年5月13日已付甲方叁拾玖万伍仟元(395000元)，甲方已将房屋钥匙移交给乙方。在政府下发房产证和土地证时甲方过户给乙方结束后由乙方支付给甲方余款贰万元(20000元)。政府产权证下来一个月内甲方无条件将房产证过户给乙方，如不过户给乙方算违约。2013年5月11日，杨福明出具收据收到林峰支付涉案房屋定金10000元，2013年5月13日林峰通过其中国工商银行账户转账给杨福明妻子陈三妹300000元，并在中国建设银行提取现金80000余元，同日杨福明出具收条载明收到林峰涉案房屋购房款共计395000元。杨福明向林峰、姚玉珍交付上述不动产后，林峰居住使用上述不动产并缴纳水费、电费等费用。在本案审理过程中，即(2020)苏0583执异315号一案中，林峰将购房尾款20000元付至本院账户。再查明，昆山市××城镇××楼××室房屋、××楼××室自行车库系2010年4月16日杨福明与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》拆迁所得。2013年5月9日，杨福明办理了本案中涉案房屋凤晖园XX号楼XXX室及凤晖园XX号楼XXX号车库的交房手续，2020年5月22日，巴城镇石牌拆迁办与杨福明办理上述房屋拆迁安置结算手续。上述房屋及车库均已经办理所有权初始登记手续。上述事实有（2018）苏0583民初8318号民事判决书、巴城镇房屋拆迁补偿协议书、房屋买卖成交合同、房屋买卖合同、汇款凭证、收条收据、交房确认单、初始登记单、巴城镇动迁房屋拆迁、安置结算单、昆山市石牌自来水厂通用机打发票、昆山市供电公司通用机打发票等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋系杨福明拆迁安置房。案外人林峰、姚玉珍基于购房且支付了购房款并占有涉案房屋提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行。异议人林峰、姚玉珍在涉案房产查封之前已经签订购房合同并合法占有涉案不动产。异议人已经按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，且已将余款按照人民法院的要求交付执行。涉案房产系动迁安置房，须由被执行人办理不动产权证后，方可过户给买受人，该房产至今未办理不动产权证非因林峰、姚玉珍自身原因。综上，案外人基于所有权主张排除对该执行标的物之强制执行的异议符合法律规定，对其异议主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：案外人林峰、姚玉珍要求解除江苏省昆山市巴城镇凤晖园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XXX室自行车库房产的查封并停止执行的异议成立。中止(2019)苏0583执2578号案件对昆山市巴城镇凤晖园XX号楼XXX室房屋、XX号楼XXX室自行车库的执行；解除(2019)苏0583执2578号案件对昆山市巴城镇凤晖园XX号楼XXX室房屋、XX号楼XXX室自行车库的查封措施。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平法官助理  李文婵二〇二〇年十二月十日书 记 员  蒋丽欢