福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初3206号 原告：建瓯市兴隆物业管理有限公司，住所地建瓯市水西路**金瓯明珠门房**，统一社会信用代码9135078377754447XH。 法定代表人：罗年兴，总经理。 委托诉讼代理人：严国峰，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邱绍红，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 被告:詹秀旺，男，1964年2月27日出生，汉族，住建瓯市。 原告建瓯市兴隆物业管理有限公司(以下简称兴隆公司)与被告詹秀旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆公司的委托诉讼代理人邱绍红到庭参加诉讼，被告詹秀旺经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴隆公司向本院提出诉讼请求:判令詹秀旺立即支付兴隆公司（2015年1月1日-2020年8月31日）物业费拖欠7122元，及按合同约定每日万分之三计算的违约金2597.37元，合计9719.37元。事实和理由：建瓯市金瓯××小区物业由该小区业主委员会委托兴隆公司管理。詹秀旺购置房产为电梯房，并于2015年1月1日与兴隆公司签订《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》一份。合同生效后，兴隆物业依约对詹秀旺居住的小区实施规范的物业管理，为詹秀旺提供了完善的物业管理服务，但詹秀旺自2015年1月1日起无正当理由拒不按物业服务合同缴纳各项管理费，截止至2020年8月31日欠各项管理费计7122元。其中物业管理费（年）按面积：127.91平方×12个月×0.4元=613元，水力加压费100元，公摊水电费200元，电梯维保费200元，电梯年检费50元，电子门维保费24元。为此，兴隆公司多次口头通知未果后，并以书面的方式向詹秀旺送达物业费催缴通知，但詹秀旺仍拒绝支付。综上所述，詹秀旺至今未按合同约定缴纳物业费，其行为已构成违约，除应付给拖欠的物业费外，还应承担逾期违约责任，依合同中约定每日3千分之标准加收计算的违约金过高，现兴隆公司自动降低违约金。 詹秀旺未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，建瓯市金瓯明珠业主委员会（甲方）与兴隆公司（乙方）签订《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》一份，约定由兴隆公司为建瓯市金瓯明珠小区提供物业服务，委托管理期限为2017年1月1日起至2018年12月31日止，合同对管理事项、物业服务费、双方权利义务等内容作出约定。合同第三条约定，有电梯房物业费每平方米0.4元/月、公共水电费200元/年、电梯维护保养费200元/年、电梯年检费50元/年、门铃对讲机维护保养费2元/月、水加压费100元/年；物业费每半年收缴一次，业主应于上半年6月30日之前，下半年12月31日之前支付物业服务费，逾期未缴纳的业主每日加收3‰的违约金。上述合同服务期限届满后，兴隆公司继续为金瓯明珠小区提供物业管理服务。 詹秀旺、案外人何旺英系建瓯市金瓯明珠**楼**的登记所有权人，房屋建筑面积133㎡。2020年7月27日，兴隆公司向詹秀旺发出书面催缴物业费、公共水电费、电梯维护费等物业服务费用的通知，要求其于2020年8月2日前交清自2015年1月1日起拖欠的上述费用。 以上事实有兴隆公司提供的兴隆公司营业执照及资质证书、《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》、不动产登记信息、书面催缴通知单及照片各一份，以及兴隆物业的庭审陈述证实，本院予以采信并在卷佐证。兴隆公司提交的《违约金计算表》系其单方制作，该证据应结合案涉合同综合认定。 本院认为,金瓯明珠业主委员会作为代表小区全体业主共同利益的自治机构，与兴隆公司签订的《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》不违反法律强制性、禁止性规定，应属合法有效，其对兴隆公司及建瓯市金瓯明珠小区的所有业主均具有法律约束力。本案中，虽然案涉物业服务合同约定的物业服务期限已届满,但并无证据证明小区业主已另行选聘新的物业公司接管小区并提供物业服务。兴隆公司在合同期满后继续提供物业服务,应当视为双方成立了不定期的物业服务合同,原《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》约定的内容继续有效。兴隆公司为金瓯明珠小区提供物业服务,詹秀旺作为业主应当按约及时支付物业服务费用。兴隆公司主张詹秀旺年物业服务费用为物业费0.4元/㎡×127.91㎡×12月=613元、水加压费100元、公共水电费200元、电梯维护保养费200元、电梯年检费50元、门铃对讲机维护保养费24元，合计1187元，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。詹秀旺作为小区业主，自2015年1月1日起至今未按约定交纳物业费，已构成违约。兴隆公司主张詹秀旺支付截止至2020年8月31日止的物业服务费及违约金，于法有据，本院予以支持。关于物业服务费用及违约金具体金额，2015年1月1日至2020年8月31日期间合计69个月，故詹秀旺结欠的物业服务费应为1187元/年÷12×69=6825元。詹秀旺逾期未交纳物业费，依照物业服务合同约定，应承担逾期违约金责任，双方约定的“日千分之三”的违约金标准过高，现兴隆公司主动调整违约金标准为日万分之三，并无不当，本院予以支持。依据物业服务合同约定，物业费每半年交纳一次，故詹秀旺应支付的逾期付款违约金应以每期应交物业费613元÷2=306.5元为基数，以日万分之三标准计算至2020年8月31日止，计984.05元。故截止至2020年8月31日，詹秀旺应支付兴隆公司物业服务费6825元及违约金984.05元，合计7809.05元，兴隆公司超出该部分的主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、詹秀旺应于本判决生效之日起五日内向建瓯市兴隆物业管理有限公司支付截止至2020年8月31日的物业管理服务费及逾期付款违约金合计7809.05元； 二、驳回建瓯市兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由詹秀旺负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴慧艳 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  陈 雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。