上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11196号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海朗元投资管理有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路************。法定代表人：沈文来，执行董事。委托诉讼代理人：胡羿泽，该公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海易初莲花连锁超市有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区宝铭路****-1，经营地上海市浦东新区上南路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：黄志刚，男，上海易初莲花连锁超市有限公司工作。委托诉讼代理人：陈曼，女，上海易初莲花连锁超市有限公司工作。上诉人上海朗元投资管理有限公司（以下简称朗元公司）因与被上诉人上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朗元公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、六项，依法改判驳回易初莲花公司的全部诉讼请求并支持朗元公司原审反诉诉请或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决没有认定被上诉人在履行租赁合同中存在根本性违约行为的事实和对上诉人未经任何催告单方解除合约,适用法律错误。因被上诉人物业一直处于大面积装修给上诉人经营上带来了极大的困扰,上诉人与被上诉人一直处于降租问题的协商过程中,2019年7月10日之前上诉人一直在等待被上诉人给予协商诉求回复的结果,被上诉人并未给予任何回复,在未有任何催告情况下,径行通知上诉人解除合同,该行为构成根本违约,应承担相应的违约责任,并赔偿上诉人的全部损失。被上诉人易初莲花公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。朗元公司长期欠付租金，构成根本违约。在易初莲花公司多次催缴的情况下，对方仍然不支付相应款项；且在合同履行过程中，朗元公司也曾主动提出解除合同，被上诉人同意解除合同。易初莲花公司向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同于2019年7月10日解除；2、朗元公司支付截止撤场日2019年8月31日所欠合同款项人民币（以下币种同）1,716,637.52元及逾期付款利息损失（以1,716,637.52元为基数，按银行同期贷款利率从2019年2月1日计算至2019年8月31日）；3、朗元公司支付前述款项的滞纳金（按1,716,637.52元为基数、按每日1%的标准从2019年9月1日计算至实际支付之日止）；4、朗元公司支付所欠水费17,076元；5、朗元公司支付免租期租金731,476.20元（按朗元公司实际经营时间计算）。第二次原审庭审中，易初莲花公司表示对第2项诉请中的逾期付款利息损失不再主张。另根据易初莲花公司提供的款项构成明细，2019年7月12日之前应付租金、物管费为882,208.91元、212,628.23元，2019年7月13日至2019年8月31日按三倍标准计算的租金、物管费为792,403.20元、99,050.43元，2019年1-8月水费17,076元（每月水费分别为846元、1,278元、1,278元、2,178元、1,836元、2,142元、3,462元、4,056元），以上合计2,003,366.77元，扣除朗元公司实际支付的租金、物管费、水费286,729.25元，即为第2项诉请款项金额。庭后，易初莲花公司确认第4项水费诉请已包括在诉请2的所欠合同款项中，故不再主张，另该项诉请中的合同解除后费用（按合同标准3倍计算）实为违约金性质，同意调整至按1.3倍计算。一审中，朗元公司提出反诉请求：1、请求法院判令解除双方于2018年8月5日签订的《店铺/专柜租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、易初莲花公司退还已缴纳的履约保证金466,725.08元、装修押金5万元；3、易初莲花公司赔偿损失2,064,981元（包括朗元公司代为支付的违约金5万元、装修费1,190,142元、中介费51万元、朗元公司为开展招商业务支付呼出中心的费用43,159元、租赁区域修缮费17,600元、设计费254,080元）；4、易初莲花公司出具已收款803,453.91元的发票（无特殊项目要求）。一审法院认定事实：2018年8月5日，易初莲花公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）朗元公司签订《店铺/专柜租赁合同》，约定甲方将位于上海市XX路XX号XX购物中心上南店内编号为M-01的租赁区域（面积1346平方米）出租给乙方作为餐饮使用，品牌为合桃、核桃空间，租赁期限自2018年8月21日起至2026年8月31日止；装修免租期自2018年8月21日起至2019年1月20日止〔因乙方原因提前终止合同的，应按比例（实际租赁期限/合同约定租赁期限）重新计算乙方实际应享受的免租期〕，装修免租期不影响水电费、煤气费及物管费的收取；2018年8月21日至2020年8月20日每月租赁费163,763.33元，甲方应向乙方提供已收款项发票；固定物管费为20,470.42元/月，物管费包括但不限于固定物管费，浮动物管费，在购物中心规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、园艺、公共设施等相关的费用，租赁区域内的管理、清洁和保安工作由乙方自行负责；租赁相关费用按月支付，合同签订日，乙方须向甲方支付物管费，以后每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用、物管费，乙方如延迟支付租赁费用、物管费或履约保证金，每延迟一天，应向甲方支付应付款项百分之一的滞纳金，并依照本合同第十四条的规定承担违约责任。另合同第十三条第5、6款中约定，甲方有权解除本合同的其他情况：1、乙方拖欠应付费用，拖欠超过10天未予纠正的……如甲方根据本条第5款1-5项的规定解除本合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、开业推广服务费（若有）及预付的租赁费用和物管费，并不得要求甲方作任何赔偿。第十四条约定，乙方如违反合同任何一条款或《管理手册》之规定应承担：1、如乙方未能在三天内纠正其违反本合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应……3、甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；4、乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；5、甲方如有其他直接或间接损失的，乙方还应据实赔偿。第十六条约定，1、本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则，甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物管费的标准向甲方支付违约金。乙方在清场过程中，不得以任何借口、妨碍甲方在租赁区域内进行招租活动。2、本合同期限届满，或约定提前终止或解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。2018年9月8日，易初莲花公司与朗元公司签订《计租起始日确认书》，约定朗元公司于2019年1月21日正式营业并计租，由于商户自身原因，朗元公司实际进场时间为2018年9月1日，免租期实际为2018年9月1日至2019年1月20日。合同签订后，朗元公司对租赁场地进行转租经营。2019年3月15日，朗元公司通过案外人转账支付易初莲花公司水费2,124元。2019年5月10日，朗元公司通过案外人转账支付易初莲花公司6笔款项243,663.99元，其中:4笔共计184,233.75元银行回单摘要注明“上南路4月租金”;2笔共计59,430.24元银行回单摘要分别注明“上南路5月1日至5月10日租金”及“上南路XX5月1-10日租金及物管费”。2019年5月17日，朗元公司向易初莲花公司发出《解除租赁合同协商通知》,以70%经营商户已提前退租、进入春末夏初时未开空调影响商户经营等为由，提出解除合同事宜，希望易初莲花公司尽快协商后续事宜。2019年6月13日，在朗元公司与易初莲花公司相关人员的谈话中，易初莲花公司人员说“履约保证金押了不把它抵扣租金的情况下您欠了56万”，朗元公司人员说“那抵扣完的话呢，也就是差10万嘛”，易初莲花公司人员回答“差不多吧”。2019年7月1日11时19分，案外人刘某（朗元公司称其为公司商户）向公安机关报警，接报地址为XX路XX号易初莲花2楼办公室，接报案情简要描述中记录：门店与商铺之间由于商铺断水断电产生纠纷，门店店长称二房东未交房租。朗元公司表示，报警后经警方调解，下午就恢复了。2019年7月10日，易初莲花公司向朗元公司发出《合同解除通知书》，以朗元公司欠付租赁费用为由，通知朗元公司解除双方签订的《店铺/专柜租赁合同》。该通知于2019年7月12日送达朗元公司。2019年8月26日10时58分，案外人刘某向公安机关报警，接报地址为卜蜂莲花1楼，接报案情简要描述中记录：扬言自杀。朗元公司称易初莲花公司于当日强制收回租赁场地，导致商户通过自杀来维权。易初莲花公司称其于2019年8月底拆除租赁区域。一审另查明，易初莲花公司（甲方）、朗元公司（丙方）及案外人上海XX有限公司（乙方，以下简称XX公司）曾签订三方协议，协议约定，因丙方租赁区域调整的原因，致使甲乙双方于2018年5月签订的XX上南店《店铺/专柜租赁合同》无法继续履行，经三方友好协商，原甲乙双方合同自2018年8月31日终止，丙方同意最晚不迟于2018年10月15日前一次性支付5万元补偿款至乙方指定账户。2018年10月15日，朗元公司通过案外人向XX公司转账支付5万元。经易初莲花公司、朗元公司确认：朗元公司支付保证金466,725.08元、装修押金5万元、租金、物管费、水费共计286,728.83元（具体项目无法区分）。一审审理中，朗元公司确认易初莲花公司的违约事实为：一、易初莲花公司未经催告迳行解除合同；二、2019年4月中旬开始单方终止物业服务，不提供中央空调、大楼持续装修，经营环境恶劣。一审庭审后，易初莲花公司在代理意见中表示，对不予返还的履约保证金、押金、收取的租金及滞纳金等，均可向朗元公司出具相应的税务发票。一审法院认为，涉案租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，易初莲花公司、朗元公司均应全面、切实履行。一、合同解除时间及违约责任的认定。合同约定，朗元公司自2019年1月21日起开始支付租金，截至2019年7月10日易初莲花公司通知解除合同时，朗元公司仅支付过不到二个月的租金，欠租时间也早已超过合同约定的宽限期限，易初莲花公司以朗元公司根本违约为由，行使单方解除权具有事实和合同依据，一审法院确认租赁合同及补充协议于解除通知送达朗元公司时（2019年7月12日）解除。2019年6月13日双方就欠租交谈协商时，虽谈话内容中提及了履约保证金，但朗元公司认为双方已合意将履约保证金抵扣租金，相关谈话内容无从体现，朗元公司的该项主张，法院不予采信。合同约定，朗元公司拖欠应付费用超过10天未予纠正的，易初莲花公司有权解除合同。朗元公司以易初莲花公司未经催告迳行解除合同构成违约的意见，显然与约不符，而且从2019年6月13日的谈话内容中，反映出易初莲花公司已经在进行催告。另朗元公司认为易初莲花公司单方终止物业服务、大楼持续装修、春末夏初时未开启空调构成违约，又以易初莲花公司诉讼不断、经营状况严重恶化为由主张行使不安抗辩权。一审法院认为，一则，朗元公司认为易初莲花公司单方终止物业服务以及空调开启问题，易初莲花公司不认可，朗元公司未提供有效证据佐证，且按照合同中关于朗元公司未能及时纠正违约行为、易初莲花公司有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施供应的约定，在朗元公司拖欠租金情形下，其以此作为出租方违约抗辩事由，亦没有合同依据；二则，朗元公司承租易初莲花超市的一部分区域，对其他区域的正常合理装修行为负有容忍义务，在案证据无法证明朗元公司所主张的包围式持续装修事实以及装修行为超过合理限度并对朗元公司承租区域经营构成实质性影响；三则，出租人的主要合同义务是将租赁物交付承租人使用，在朗元公司已实际使用租赁场地并取得占有利益的情形下，其不存在行使不安抗辩权并暂缓支付租金的客观基础，朗元公司主张的不安抗辩权，没有事实依据。二、合同解除法律后果的处理。双方合同约定，合同解除后，朗元公司应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则，甲方有权采取清场。考虑到租赁区域拆除及恢复原状的合理时间，易初莲花公司要求将合同解除后延迟交还场地的违约金计算至2019年8月31日，具有客观性，现易初莲花公司将违约金调整至租金、物管费标准的1.3倍，经查尚属合理，一审法院据此判决。朗元公司实际使用租赁场地，必然发生一定水费，对该部分费用由一审法院酌定。另考虑到双方无法区分朗元公司已付各项租赁费用的构成，故一审法院对欠租、延迟交房违约金、水费合并判决。本案合同因朗元公司根本违约而提前终止，易初莲花公司要求朗元公司按实际经营时间支付不应享有的免租期租金的诉请以及要求不予返还履约保证金、装修押金的主张，均符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，租赁双方应按约对租赁费用进行清理结算，易初莲花公司主张合同解除后各项租赁欠费的滞纳金，法院难以支持。基于上述认定，朗元公司要求返还履约保证金、装修押金以及要求易初莲花公司赔偿装修费等损失的反诉请求，法院均不予支持。易初莲花公司、朗元公司、XX公司的三方协议约定，由朗元公司向XX公司支付5万元补偿款，该合意系三方当事人的真实意思表示。XX公司系易初莲花公司的租户，与三方合意补偿费用由朗元公司支付（承担）并无矛盾，朗元公司认为系代付行为，没有合同依据。对朗元公司反诉主张的开具已付款发票，易初莲花公司无异议，一审法院据此判决。易初莲花公司基于诉请重复表示不再单独主张水费诉请，经查并无不当，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上海易初莲花连锁超市有限公司与上海朗元投资管理有限公司于2018年8月5日签订的《店铺/专柜租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年7月12日解除；二、上海朗元投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海易初莲花连锁超市有限公司租金、物管费、水费及延迟交房违约金1,206,000元。三、上海朗元投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海易初莲花连锁超市有限公司免租期租金731,476.20元；四、上海易初莲花连锁超市有限公司于判决生效之日起十日内向上海朗元投资管理有限公司开具已收款803,453.91元的发票；五、驳回上海易初莲花连锁超市有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海朗元投资管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26,385元，减半收取计13,192.50元，由上海易初莲花连锁超市有限公司负担2,073.50元，上海朗元投资管理有限公司负担11,119元。一审反诉案件受理费减半收取计13,767元，由上海易初莲花连锁超市有限公司负担40元，上海朗元投资管理有限公司负担13,727元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，朗元公司提交了以下新证据：1、被上诉人方管理人员苏某的微信聊天记录，证明过年以后被上诉人在拆除零售店铺，经商环境恶劣，故双方协商去留问题。对方没有催告租金，故不能主张解除合同。2、与对方人员刘某的微信聊天记录、与警察及被拆商铺人员、苏某、刘某的录音，证明对方在5、6月不提供空调、排风系统，时不时停水停电，导致朗元公司无法经营。对方也没有催告租金。3、刘某朋友圈截图，证明刘是对方的店长。对方将超市的位置出租给案外人，其将超市搬到上诉人的位置。4、另案判决书，证明易初莲花公司没有催告情况下拆除了商铺，但另案判决赔偿。5、一审法院让朗元公司回函，但朗元公司没有回函就直接判决了。易初莲花公司对此质证认为：关于苏某的聊天记录，真实性认可，证明目的不认可。2019年5月8日开始一直催促对方支付租金，但对方欺骗易初莲花公司已经支付了，实际未支付。2019年5月20日对方提出申请撤商铺。2019年5月17日还向易初莲花公司提出解除合同。刘某是易初莲花公司的店长，朗元公司提供的录音真实性认可，但证明目的不认可。上诉人经营面积只有1,300个平方米，易初莲花公司经营面积都有2万多平方米，整个区域易初莲花公司都予以保障，易初莲花公司提供了相应的物业服务。根据合同约定欠付租金情况下，出租人可以停水停电督促其支付租金。被上诉人仅短暂停水停电，及时恢复了。2019年5月17日，对方向易初莲花公司发出解除合同通知书，被上诉人2019年7月发函同意解除合同，故7月已经解除合同。本院认为，朗元公司认为易初莲花公司未提供相应的物业服务等义务，在易初莲花公司予以否认的情况下，本院难以采信；停水停电根据合同约定是易初莲花公司在朗元公司已欠付租金的情况下依约所采取的相应措施，不能就此认定易初莲花公司违约；另案判决与本案案情不同，故与本案无关；朗元公司认为其自行向一审法院发送的函需要由法院予以回函方可判决，没有依据，无法证明一审审理程序存在问题。本院认为，本案二审的争议焦点仍为合同解除时间及违约责任的认定以及一审法院对合同解除法律后果的处理是否恰当的问题。本院认为，在案的事实显示，朗元公司在履行租赁合同的过程中存在欠付租金的行为，该行为按约已致易初莲花公司取得了合同的单方解除权，易初莲花公司因此发函解除合同，具有相应的事实根据。故一审法院据此判决确认租赁合同及补充协议于解除通知送达朗元公司时（2019年7月12日）解除，并无不当。至于朗元公司上诉提出的易初莲花公司未经任何催告即单方解除合约构成根本性违约以及易初莲花公司物业一直处于大面积装修给其经营上带来了极大的困扰等上诉理由是否成立的问题，本院认为，对于合同的解除权的成就以及解除权的行使程序问题，应当遵循有约定先从约定，无约定方从法定的原则进行。本案中，朗元公司欠付租金的违约行为依照双方的约定已经使易初莲花公司作为出租人一方取得的合同的单方解除权，易初莲花公司依约解除合同符合合同约定，故朗元公司关于易初莲花公司未经催告即单方解除构成根本性违约的主张不能成立；对于朗元公司提出的易初莲花公司单方终止物业服务、大楼持续装修、春末夏初时未开启空调构成违约，以及易初莲花公司诉讼不断、经营状况严重恶化为由主张行使不安抗辩权等意见是否成立，因一审判决对此已有较详尽的阐述，本院对此予以认同，故在此不再赘述。因此，本院确认在租赁合同履行过程中，违约方为朗元公司，易初莲花公司按约解除合同具有相应的依据。在确认朗元公司违约以及易初莲花公司有权解除合同的情况下，一审根据查明事实以及双方的各自诉请对合同解除后果所作的相应处理，于法有据，亦无不当之处。上诉人朗元公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币35,963元，由上诉人上海朗元投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十二月二十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……