江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初4713号 原告（反诉被告）：李章海，男，1963年7月12日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：梁旭、蔡金志（实习律师），江苏传统律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏远晨控股集团有限公司，住所地在盐城市世纪大道**。 法定代表人：夏长明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆立根、张勇成，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。 第三人：盐城红星美凯龙世博家居广场有限公司，住，住所地在盐城市世纪大道**/div> 法定代表人：夏长明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆立根、张勇成，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。 原告李章海与被告江苏远晨控股集团有限公司（以下简称远晨公司）、第三人盐城红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称红星美凯龙）租赁合同纠纷暨远晨公司反诉一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李章海及其委托诉讼代理人梁旭、蔡金志，被告远晨公司、第三人红星美凯龙法定代表人夏长明的委托诉讼代理人陆立根、张勇成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李章海向本院提出诉讼请求：1、请求撤销租赁合同专用条款11.1条和通用条款22.7条；2、请求认定租赁合同通用条款7.15条和19.11、19.8条无效；3、请求确认通用条款21.8、21.9条无效；4、请求责令被告与原告续签租赁合同；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月，我与被告、第三人签订展位租赁及管理服务合同，租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止，面积为810平方米左右。合同的专用条款11.1和通用条款22.7载明“第三人已就所有条款向承租方作了充分的解释和说明，承租方在签订本合同时已经完全理解并同意本合同所有条款，包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件”，被告及第三人未能履行约定进行说明。2020年9月，被告以我方不按商场整体规划为由（7.15：在合同期内，如遇经营所需，红星美凯龙对商场进行规划、调整，承租方必须无条件服从并积极配合），要求一楼带二楼一起租赁，同时以我方违反通用条款19.11条规定（在签订合同期内，为了双赢，双方约定承租方不得再到本地区其他同类市场增设门店，否则出租方有权解除合同），通知我方期限届满后不再续租。我方与被告、第三人自2010年起每年都续签租赁协议，期限均为一年，已形成“交易习惯”，我方在租赁的场地投入大量的人力、物力和财力。被告应当与我方续签协议。 被告远晨公司辩称：原告方作为完全民事行为能力人，与我方签订协议并支付相应费用，系双方真实意思表示，合同约定的内容合法有效，应受法律保护。原告方要求撤销合同专用条款11.1和22.7并认定7.15、19.11条款无效，因上述条款不存在欺诈、胁迫、重大误解和显失公平的情形，对双方均有约束力，原告要求撤销的请求不能成立。根据双方约定，在合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月提出申请，重新签订书面合同，但原告方未能按约申请，应视为放弃续租申请，我公司于2020年9月1日向其发出律师函，告知合同将在9月30日到期后自动终止，不再续租。同时原告已在苏北红星美凯龙另行设立了门店，已构成违约，根据合同约定不应再享受优惠。现我们双方之间的合同关系已终止，原告方应当将承租的展位腾空让出交还我方，但原告方至今仍强占展位不予交还，导致我公司与第三方的租赁合同无法履行，面临违约巨额赔偿的法律后果。由于原告方的恶意拖延，给我公司在诸多商户中造成极坏的影响，损失在不断扩大。现我公司提起反诉：1、要求李章海将承租展位腾空让出交还我公司；2、支付2020年10月31日前租金105587.3元及双倍违约金211174.6元，合计316167.9元；3、判决李章海返还已享受的优惠398476.05元及已享受优惠两倍违约金796952.1元，合计1195428.15元。 第三人红星美凯龙的陈述意见同被告远晨公司的答辩意见。 针对远晨公司的反诉请求，李章海辩称：案涉合同均是远晨公司提供的格式合同，其中条款违反了合同法及相关司法解释，应确定为无效合同，因而远晨公司反诉要求腾空展位的基础不存在。双方自2010年起签订合同，签订时间均是由远晨公司确定，之前也未曾以书面形式提出续签租赁合同，双方每年签订合同已形成商业惯例，我方不认可远晨公司捆绑租赁，要求继续按原合同承租展位并不违反合同约定。同时，在2019年的合同到期后，我方也已向远晨公司交纳了三个月的租金270000元，故请求依法驳回远晨公司的反诉请求。 根据当事人提交的证据，经庭审质证，本院可以确认下列事实：李章海于2010年10月1日起租赁盐城大世界全球家居生活广场有限公司（2018年7月变更为远晨公司）签订租赁合同，承租红星美凯龙一楼A8090-8091号展位，经营高仪、柏某等品牌洁具，按年支付租金。后双方每年签订合同。2019年7月15日，李章海与远晨公司又签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定由李章海租赁红星美凯龙A8087、A8088-91号展位，面积为812.21平方米，合同期限自2019年10月1日至2020年9月30日止。该合同专用条款第11.1条约定：各方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款向承租方及其授权代表、经办人作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件；通用条款第7.15条约定：在合同期内，如遇经营所需，红星美凯龙对商场进行规划、调整，承租方必须无条件服从并积极配合；第19.8条约定：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金；第19.11条约定：承租方与出租方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》期内，为了双赢，双方约定，承租方不得再到本地区其他同类市场增设门店，否则出租方有权解除合同；21.8条约定：合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位；第21.9条约定：合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施、设备，红星美凯龙和出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿，红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状；第22.7条约定：各方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代理、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。李章海、远晨公司、红星美凯龙均在合同专用条款、通用条款签字或盖章。2020年6月26日，红星美凯龙向李章海发出通知：根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第7.15条款，结合商场整体规划要求，凡是朝北独立店，必须一楼带二楼一起租赁，现通知你在2020年7月10日根据商场规划要求选择适合的品牌来商场续签下年合同，逾期商场将按合同相关条款进行执行。同年8月10日，红星美凯龙再次向李章海发出通知：因你接到通知后拒不按我商场整体规划要求一楼带二楼一起租赁，没有在规定的时间内提起续租申请，因此，在合同期限届满后不再续租，请在届期后按合同要求将场地腾空并交付我商场。2020年9月1日，远晨公司委托北京市仁人德赛（盐城）律师事务所向李章海发出律师函，告知在2020年9月30日合同到期时自动终止，不再续租，并要求根据合同约定将承租展位按合同约定标准腾空交还。2020年9月11日，远晨公司再次委托北京市仁人德赛（盐城）律师事务所向李章海发出律师函，并同时告知如到期未交还展位，则保留向其追偿合同期内已享受的4个月租金管理费并承担支付双倍租金的违约责任。李章海于2020年9月16日向远晨公司发出续租合同通知书，载明：对贵公司此前提出的不合法不合理条件，本人不予认可，在此疫情期间，为减少经济损失，尽量收回成本，维持良好的经营环境，本人要求按照之前的惯例与贵公司签订书面续租合同，请贵公司尽早安排。后由于双方未能达成协议，原告李章海于2020年9月22日诉至本院。 另查明：2018年10月13日，盐城大世界全球家居生活广场有限公司与李章海签订补充协议一份，约定：展位号A8087（合同期限为2018年11月1日至2019年9月30日），合同期内优惠4个月租金管理费；A8087-8091租金管理费合同签订单价为130元/㎡，实收租金管理费按115元/㎡收取；乙方（李章海）必须遵守所签订租赁合同的所有条款，如违反则不能享受商场给予的优惠政策，需要补齐合同期内所有优惠政策费用，否则承担双倍租金的违约责任。本案在审理过程中，李章海于2020年9月30日向远晨公司账户汇款270000元，附言为门市租金。被告远晨公司认为如李章海汇款情况属实，反诉请求中予以扣减，但不能据此证明远晨公司同意续租。审理过程中，远晨公司向本院提出申请，申请撤回反诉请求中的第三项诉讼请求即李章海返还已享受的优惠398476.05元及已享受优惠两倍违约金796952.1元，合计1195428.15元的请求。2020年9月30日，李章海向远晨公司账户汇款270000元，备注为门市租金。 本院认为，原告李章海与被告远晨公司签订的租赁合同，不违背国家法律及行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，属有效合同。双方自2010年至今，每年均签订合同，合同约定的租赁期限均为一年，李章海对合同条款内容应知晓并可预见其中利害关系。现原告李章海要求撤销合同部分条款并确定部分条款无效，对此未能提交证据证明签订合同时存在重大误解、显失公平或存在欺诈、胁迫的情形，也无应认定合同相应条款无效的法定情形，且双方在合同到期后，未能续签合同，原合同的权利义务关系已终止，故原告李章海要求撤销合同条款并确认部分条款无效的请求，本院不予支持。对于原告李章海要求按原合同约定的范围续签合同，被告远晨公司明确表示不同意。因远晨公司作为展位所有权人，享有处分权利，在合同到期后可以选择是否继续出租或出租给谁，原告李章海以之前每年都出租给其形成惯例为由要求远晨公司继续将展位出租给他，有悖公平原则，也不符合合同意思自治原则，故对此请求，本院也不予支持。被告远晨公司反诉要求李章海将原承租的展位腾空交付，因双方的原合同权利义务关系已终止，未能续签新的合同，在此情况下，远晨公司作为所有权人、出租人要求原承租人让出承租展位，符合法律规定，本院予以支持。李章海在合同期满后未让出承租的展位，对此应支付占用期间按原合同租金标准计算的占用费。同时，由于李章海未按合同约定在合同期满后让出展位，应承担违约责任。由于双方在合同中约定按日租金、推广费、管理费的两倍支付的违约金该约定标准超出法律规定，依法调整为应支付占用费的30%。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告李章海的本诉请求。 二、原告李章海于本判决生效后一个月内将承租的坐落于盐城市红星美凯龙家居广场A8087-8091号展位腾空并交付给江苏远晨控股集团有限公司。 三、原告李章海支付被告江苏远晨控股集团有限公司自2020年10月1日起至实际让出展位之日止按月105587.3元标准计算的占用费（已支付的270000元予以扣减）及按应支付占用费30%计算的违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕。 四、驳回被告江苏远晨控股集团有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费40元，由原告李章海负担；反诉案件受理费9200元，由原告李章海负担1200元，由被告远晨公司负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  蒋为华 审 判 员  郭玉国 人民陪审员  周文兵 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  葛 栋 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。