文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初14582号原告：重庆市君信物业管理有限公司，统一社会信用代码91500116676140927L，住所地重庆市江津区几江街道东部新城**津都鼎苑**。法定代表人：周其刚，总经理。委托诉讼代理人：周勇，重庆君策律师事务所律师。被告：江津区蔡家镇臻硒美宴假日酒店，住所地重庆市江，住所地重庆市江津区蔡家镇笋河新城******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：刘德智，男，1973年7月24日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆市君信物业管理有限公司(以下简称君信物业公司)与被告江津区蔡家镇臻硒美宴假日酒店（假日酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序，并于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周勇，被告假日酒店经营者刘德智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年7月至2020年8月期间的物业服务费共计28800.20元，并支付违约金3240.22元(合计32040.42元)。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月24日，重庆皓正房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告对其开发建设的江津区蔡家镇笋河新城商住楼项目实施前期物业管理服务，合同约定物业服务费标准(商业)为0.6元/月/平方米；合同期限为3年，至2017年3月24日止。如合同期限届满业主委员会尚未成立的，合同期限自动顺延至业主委员会成立时止。被告假日酒店注册登记于2015年10月26日，其经营场所为重庆市江津区蔡家镇笋河新城F栋H栋二层，经营面积为1846.16平方米，处于原告提供前期物业管理服务的区域范围内。合同签订后，原告按约为案涉小区提供了相应的物业服务。由于被告拒绝交纳物业服务费，原告曾于2018年8月向江津区人民法院起诉，要求被告支付拖欠的物业服务费，该院于2018年11月23日作出（2018）渝0116民初10871号民事判决书，判令被告支付2016年1月至2018年6月期间的物业服务费12180元，该案后经人民法院执行到位。但是，2018年7月以后的物业服务费，被告至今仍拒绝交纳。经计算，被告拖欠原告2018年7月至2020年8月期间的物业服务费28800.20元。原告依约提供相应的物业服务，被告作为物业使用人应按时交纳物业服务费，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为此，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求支持原告的诉求。被告假日酒店辩称：刘德智不是假日酒店的实际经营者，实际经营者是刘德智的哥哥刘德良，物业费应该由刘德良来交。刘德智帮其哥哥为酒店跑采购。由于疫情期间假日酒店没有开业，今年6月份才开业，10月份房东老板就把房子收回去了。今年的物业费不应该收取，因为疫情期间原告没有提供相应的物业服务。本院经审理认定事实如下：2014年3月24日，建设单位重庆皓正房地产开发有限公司与原告君信物业公司签订《前期物业服务合同》，约定位于重庆市江津区蔡家镇新开村的笋河新城商住楼由原告君信物业公司提供前期物业服务；合同期限为3年，自2014年3月25日起至2017年3月24日止，合同期未满，业主委员会选聘或续聘的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动顺延，直至业主委员会成立；物业服务费按建筑面积交纳，其中，商业为0.6元/月/平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按约定交纳的业主负连带交纳责任；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月18日至25日内履行交纳当月物业服务的义务；业主或物业使用人违反本约定的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之三的标准向原告支付违约金。此外，该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。该合同签订后，原告入住案涉小区，为其提供物业服务至今。2015年9月8日，被告假日酒店的经营者刘德智与刘宗后签订《房屋租赁协议》，承租了重庆市江津区蔡家镇笋河新村H栋、F栋二层非住宅房屋从事酒店经营活动。该协议载明被告假日酒店的经营面积为1480平方米。被告假日酒店向重庆市皓正房地产开发有限公司出具的《承诺书》，载明：被告假日酒店确认已详细阅读重庆市皓正房地产开发有限公司制定的本小区《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；履行并承诺支付物业服务费，支付标准为2016年1月至2016年12月按500元/月计收，2017年按600元/月计收，2018年按700元/月计收。被告现尚欠原告2018年7月至2020年8月期间的物业服务费。庭审中，原告自愿表示2020年1月至2020年8月期间的物业服务费减半收取，同时表示放弃违约金请求。另查明：原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。上述事实，有前期物业服务合同一份，专变巡检表七页、电梯日常检查维修记录表8页、管井沟池巡检表1页、照片12页，欠费明细表及欠费票据五张、律师函、邮件交接单、邮件查询信息，江津区人民法院民事判决书以及重庆市第五中级人民法院民事判决书及双方陈述等证据材料，经双方质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，建设单位与原告君信物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对全体业主具有约束力。原告君信物业公司依据《前期物业服务合同》为笋河新城商住楼提供了物业服务。被告假日酒店租赁的房屋笋河新城商住楼中，属于原告物业公司的服务范围，且被告假日酒店作为物业使用人，在其出具的《承诺书》中明确表示知晓并遵守《前期物业服务合同》的约定，被告假日酒店并对支付物业服务费的标准进行了承诺，据此，被告假日酒店应依约向原告物业公司支付物业服务费。关于物业服务费计算标准问题。《前期物业服务合同》中约定物业服务费按建筑面积交纳，其中商业为0.6元/月计收；而被告假日酒店出具的《承诺书》载明的支付标准为2016年1月至2016年12月按500元/月计收，2017年按600元/月计收，2018年按700元/月计收；而原告君信物业公司对《承诺书》载明的物业服务费计算标准无异议，故本院对此予以确认。对于2018年之后的物业服务费标准因双方未另行约定，故本院确定2018年之后的物业服务费仍按2018年的标准700元/月计收为宜。故确认被告假日酒店应向原告物业公司支付2018年7月至2019年12月的物业服务费为12600元(700元/月×18个月)。庭审中，原告表示同意2020年1月至2020年8月期间的物业服务费减半收取，故被告假日酒店应向原告物业公司支付2020年1月至2020年8月的物业服务费为2800元（700元/月×8个月÷2）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告江津区蔡家镇臻硒美宴假日酒店于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆市君信物业管理有限公司2018年7月至2020年8月期间的物业服务费共计15400元。二、驳回原告重庆市君信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告江津区蔡家镇臻硒美宴假日酒店未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元，由被告江津区蔡家镇臻硒美宴假日酒店负担。此款原告已预交本院，本院不予退还，由被告江津区蔡家镇臻硒美宴假日酒店在履行本判决义务时一并支付给原告301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。审判员  谭逢路二〇二〇年十二月四日书记员  张珍桔