河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初8683号原告：郑州海峡置业有限公司，统一社会信用代码91410182580309310L，住所地荥阳市城关乡柿园村。法定代表人：侯振春，总经理。委托诉讼代理人：王亮亮，河南奉献律师事务所律师。被告：聂静静，女，1987年10月3日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：中国建设银行股份有限公司荥阳支行，统一社会信用代码914101821703572649，住所地荥阳市京城区索河路与商业街交叉口。负责人：张伟生。原告郑州海峡置业有限公司与被告聂静静、第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州海峡置业有限公司的委托诉讼代理人王亮亮、被告聂静静到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，以及双方与第三人签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.判令被告支付因其未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息致使银行划扣原告的保证金34806.86元(最终以银行实际划扣数额为准)，并以此为基础承担4%的违约金及每日万分之五的补偿金(保证金及补偿金暂计至2020年8月27日，至被告实际清偿之日止)；3.判令被告与第三人协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记手续等必要手续；4.由被告承担本案全部诉讼费用。本案在诉讼过程中，原告申请增加诉讼请求：判令被告承担原告营销损失21046.04元。事实与理由：原、被告于2019年6月10日签订编号为XY190××××****的《商品房买卖合同》，约定：1、原告将位于荥阳市合欢路与××大道交叉口西南侧绿城翰林国际城A地块B07幢1单元22层2201号房屋出卖给被告，总价款为人民币1052302元(合同第三、四条)。2、(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼费或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应当按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金（附件四第七条)。3、买受人没有按照本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权立即解除本合同。出卖人解除合同的，除有权按照本合同第七条扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部价款（附件四第七条)。被告已于2020年1月21日停止偿还银行贷款月供，截至2020年8月27日，原告为被告偿还其应还本金6287.5元、利息28165.72元、罚息353.64元，合计34806.86元，第三人从原告保证金账户中直接划扣了以上款项。被告于2020年7月15日签收原告寄送的催款函，但截至起诉之日，被告仍未还清上述借款本息。综上，因被告违约致使合同无法继续履行，按照合同约定，原告有权解除合同并向被告主张违约金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。原告增加事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》后，因被告断供银行贷款，导致银行连续划扣原告保证金，现原告通过诉讼解除与被告签订的《商品房买卖合同》。原告的损失除银行划扣的保证金外，亦有营销损失为房屋总价款的2%(房屋总价款为1052302元)，应当由被告一并承担。被告辩称：原告所说的合同违约金，被告不认可。当时被告因首付交不齐，要求晚一、二十天，原告不同意延期，还要求被告交违约金，被告说不要房子了，让解除合同，但原告置之不理。合同是原告打好让被告签的，当时只说交多少钱，没有给被告讲合同的内容，也没给被告合同。被告同意解除合同，但不同意承担违约金及诉讼费。第三人未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日被告作为买受人与作为出卖人的原告签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY190××××****）及附件，合同约定：被告购买原告开发的位于荥阳市合欢路与××大道交叉口西南侧绿城翰林国际城A地块B07幢1单元22层2201号房屋一套，建筑面积为124.44平方米，总价款为1052302元，首付款322302元，银行商业贷款730000元。被告向原告交纳首付款40000元、定金10000元，维修基金8088元。2019年7月10日，原、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人借款730000元，后第三人将730000元转给原告。原、被告于2019年7月8日到房管部门办理了预售商品房买卖预告登记，原、被告及第三人于2019年7月12日到房管部门办理了预售商品房抵押权预告登记。涉案房屋至今尚未交付给被告。被告按期向第三人还款至2019年12月，此后未再还款。自2019年4月至2020年12月第三人四次从原告保证金账户扣划被告所欠贷款本金、利息及罚息共计52274元。被告于2020年7月15日收到原告向被告邮寄的催款通知书。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第2款第（1）项约定的主要内容为：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，同时买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金”；第（2）项约定的主要内容为：“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权立即解除本合同，出卖人解除合同的，除有权按照本合同第七条扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项”；《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中（2）约定“买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告作为保证人被扣划代偿款项52274元，原告向被告催要代偿款项，但被告至今未予偿还已达30日以上，原告要求解除合同，符合双方约定，且被告同意解除合同，故对原告的该诉讼请求本院予以支持，被告为购买涉案房屋与原告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》同时解除。原告收取被告购房款及维修基金共计788088元，合同解除后，原告代偿的款项从其所收取的款项中扣除，被告所借第三人的剩余款项本息，由原告以其收取被告的款项为限返还给第三人。原、被告在合同中约定的4%的违约金过高，本院酌定被告按1%支付违约金计522.74元，该款被告应予支付；原告依据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第2款第（2）项的约定，要求解除合同，该条款中没有关于补偿金的约定，故原告关于补偿金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求的营销损失，与本案无关，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州海峡置业有限公司与被告聂静静签订的编号为XY1900516****的《商品房买卖合同》及附件，解除原告郑州海峡置业有限公司与被告聂静静、第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、原告郑州海峡置业有限公司于本判决生效之日起十日内将被告聂静静截止实际还款日下欠的借款本息（以银行系统数据为准）支付给第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行（支付完毕时，由第三人给原告出具贷款结清证明），该款项及原告郑州海峡置业有限公司代偿的款项52274元，与被告聂静静交付的款项788088元相抵后，若有剩余款项，则返还给被告聂静静，若超出788088元，原告郑州海峡置业有限公司可就超出部分向被告聂静静追偿；三、被告聂静静于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州海峡置业有限公司办理合同编号为XY1900516****的《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2019）荥阳市不动产证明第0033107号预售商品房买卖预告登记的注销手续；四、被告聂静静及第三人中国建设银行股份有限公司荥阳支行于第三人出具结清证明之日起三十日内，协助原告郑州海峡置业有限公司办理豫（2019）荥阳市不动产证明第0034278号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；五、被告聂静静于本判决生效之日起十日内支付原告郑州海峡置业有限公司违约金522.74元；六、驳回原告郑州海峡置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元（已减半收取），原告郑州海峡置业有限公司负担263元，被告聂静静负担560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 景