山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6438号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区，统一社会信用代码91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，董事长。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，女，1979年12月28日出生，住汶上县。委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。原审第三人：韩某，男，1972年5月5日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：韩先朋，山东明廉律师事务所律师。上诉人济宁龙灏置业有限公司（以下简称龙灏公司）因与被上诉人李某及原审第三人韩某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院(2019)鲁0830民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙灏公司上诉请求：1.撤销汶上县人民法院作出的（2019）鲁0830民初5196号民事判决，改判驳回李某的诉讼请求；2.诉讼费用由李某承担。事实和理由：一、一审法院判决龙灏公司向李某交付房屋是错误的。1、龙灏公司与李某之间不存在商品房买卖合同关系，双方更没有履行房屋买卖合同，涉案房屋是对韩某货款的担保。龙灏公司与韩某之间存在建材、酒水买卖关系，龙灏公司是应韩某的要求向李某出具认购协议书、收据是作为对货款的担保。根据《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表》的约定，现韩某还应退还龙灏公司抵押房屋。一审法院仅仅凭龙灏公司出具了购房意向金收据就认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款显然是错误的。一审法院没有查清楚韩某是如何向龙灏公司支付的购房款，属于认定事实不清。事实上，韩某、李某均没有向龙灏公司支付购房款。龙灏公司向韩某、李某出具认购协议书、收据不是双方买卖房屋的合意，不是买卖房屋的真实意思表示。从龙灏公司提交的《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表》记载的“韩某保证在2016年9月30日前将所欠1,782,919.06元钢筋按济宁龙灏置业有限公司的钢筋用量明细分批全部运至隆兴华府工地；保证2016年12月30日前所欠2,453,760元酒送至济宁龙灏置业有限公司指定仓库，若未能履行以上保证，济宁龙灏置业有限公司有权收回欠款额的抵押房屋”可以看出，案涉的认购协议书的性质是担保，不是房屋买卖。本案涉及货物买卖等其他法律关系，必须查明和认定各方真实的法律关系，才能作出正确公正的判决。如上所述，龙灏公司与李某不存在房屋买卖合同关系，而是龙灏公司与韩某之间存在货物买卖关系，龙灏公司根据韩某的要求向其出具了《隆兴华府认购协议》作为货款担保，韩某没有按照《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表》履行了交付钢筋、酒水的义务，也没有提交证据证明履行了交付钢筋、酒等货物的义务，所以，按照该结算表的约定龙灏公司有权收回案涉房屋（案涉房屋在该结算表中明确载明）。一审法院判决龙灏公司向李某交付房屋违背了当事人的约定。2、案涉房屋没有登记到韩某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，韩某没有取得涉案房屋的物权，无权出卖涉案房屋。一审法院根据李某与韩某签订的房屋买卖合同判决龙灏公司交付房屋违反了法律规定。3、一审法院在认定认购协议书是预约合同的情况下，判决龙灏公司交付房屋是错误的。一审法院认定涉案认购协议书为预约合同，认购协议书既然是预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，在没有签订本约合同的情况下，一审法院不能强制龙灏公司交付涉案房屋。预约合同的标的是签订本约的行为，该行为属于《中华人民共和国合同法》的一百一十条规定的除外情形，不宜继续履行。一审法院判决龙灏公司交付房屋违反了该规定，同时违反了意思自治法律原则。4、一审法院以龙灏公司出具认购协议书和收款收据的行为来认定龙灏公司认可收取房款的行为及来认定龙灏公司已经足额收取了购房款李某已经履行完毕了支付购房款的义务是错误的。认购协议书显示的购房款为1,244,778元，李某与韩某约定的购房款为700,000元。韩某、李某均没有向龙灏公司支付购房款，也没有证据证明韩某、李某向龙灏公司支付了购房款。显然一审法院认定李某履行完毕了支付购房款的义务是错误的。5、涉案房屋没有进行整体验收，不符合交房条件，一审法院强制判决龙灏公司交付房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。一审判决应当撤销。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十七条是错误的。法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中商品房买卖合同书（本约合同）并没有签订，只有龙灏公司出具的认购协议书（预约合同）；李某也没有履行完毕支付房款的义务；李某向韩某交付房款的行为没有得到龙灏公司的认可，龙灏公司出具认购协议书、收据只是作为借款的担保。双方对认购协议书的性质、涉案房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜均未达成协议，没有证据能够证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”的事实，双方的商品房买卖合同并未成立，所以，一审法院认定本案适用该条款认定商品房买卖合同成立属于适用法律错误。三、涉案房屋已经出售给案外人，一审遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依法裁定撤销原判决，发回重审。因为龙灏公司与李某之间并不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋已经出售给其案外人，本案涉及第三人合法权益，应当通知其参加诉讼，但一审法院未通知，属于遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依法裁定撤销原判决，发回重审。补充上诉意见：一审中我方提交的龙灏置业与韩锋定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表，与李某诉争的房屋就记载在该明细表中。该明细表最后一段载明，若韩锋未能履行以上保证，龙灏置业有权收回欠款额的抵押房屋。证明该明细表中载明的房屋都是用来抵押的房屋，不是买卖房屋。李某答辩称，一审法院认定事实清楚，请二审法院依法维持。认购协议是双方自愿签订的，合法有效。2017年7月28日龙灏公司又通知李某购买了与涉案房屋相对应的车位，车位登记号为S区25号。李某将车位款7.5万元现金交付给龙灏公司，进一步证实龙灏公司对与李某存在房屋买卖合同的认可。龙灏公司与韩锋之间的法律关系与本案无关。双方签订的结算表对李某不具有约束力，且结算表是在龙灏公司与李某签订认购协议后出具的，双方的认购协议中并未约定涉案房屋是用于抵押的。韩某在二审中陈述，根据原审案件的证据材料，案件中的购房款有一个共同特点，除有韩某涉及的货款外，上诉人与被上诉人在第三人之外均产生了直接的房款交付义务，即购买储藏室或车位的情况。也就意味着双方均认可了房屋买卖的合同关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。李某向一审法院起诉请求：1.判令被告济宁龙灏置业有限公司继续履行双方签订的《隆兴华府认购协议书》，并于判决书生效后七日内与原告签订商品房买卖合同，被告办理涉案房屋网签手续；2.依法判决被告济宁龙灏置业有限公司于判决生效后七日内将汶上县隆兴华府小区12号楼2单元1101室商品房及储藏室（2-115号）、车位（H区25号）交付给原告；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实，2016年7月13日，原告李某（乙方、买受人）与被告济宁龙灏置业有限公司（甲方、出卖人）就汶上县隆兴华府小区12号楼2单元1101室及2-115号储藏室签订《隆兴华府认购协议书》，约定被告济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上隆兴华府12号楼2单元1101室以1180378元的价格、储藏室2-115以64400元的价格出售给原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为1244778元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金，剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告向原告出具收到购房意向金1244778元的收据一份。经被告济宁龙灏置业有限公司通知，原告李某于2017年7月28日购买隆兴华府车位一个。同日，原被告之间签订《隆兴华府车位定购单》，车位定购单记载“客户姓名李某所选房源12号2单元1101室车位编号H区25号车位价格优惠后75000元”。2017年7月28日，被告向原告出具收款事由为“12-2-1101车位费”、金额为“75000.00元”的收据一份。2016年7月，原告李某向第三人韩某支付购房定金10000元。2016年7月13日，原告李某在中国农业银行股份有限公司汶上城区分理处向第三人韩某转账630000元，并于当日另行支付第三人韩某60000元，原告李某共计向第三人韩某支付购房款700000元。2017年7月28日，原告李某在中国农业银行股份有限公司汶上育才路分理处取款65000元。当日，原告李某向被告济宁龙灏置业有限公司支付车位费75000元。后被告未就涉案房屋与原告签订《济宁市商品房预售合同》。第三人韩某与被告济宁龙灏置业有限公司之间存在债权债务关系。2016年9月9日，被告济宁龙灏置业有限公司的法定代表人吴万龙与第三人韩某共同签署出具《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》，该结算表记载了10套房屋，其中第7套为本案涉案房屋12-2-1101号，结算表显示12-2-1101号房由胡巧云更名为李某，实际已抵款项1244778.00元，时间为2016年7月13日；韩某保证在2016年9月30日前将所欠1782919.06元钢筋按济宁龙灏置业有限公司的钢筋用量明细分批全部运至隆兴华府工地；保证在2016年12月30日前将所欠2453760元酒送至济宁龙灏置业有限公司指定仓库，若未能履行以上保证，济宁龙灏置业有限公司有权收回欠款额的抵押房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告之间签订的认购协议书仅对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容未进行约定。同时，结合该协议书明确载明的“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》……”，能够认定该协议书并非商品房买卖的本约合同，而是预约合同。对于原告交付房款的问题，根据各方当事人陈述及举证情况，本案中原告李某具有购买房屋的真实意思表示并向第三人韩某支付了购房款700000元，被告济宁龙灏置业有限公司向原告出具了涉案房屋的认购协议书及收款收据，应认定被告济宁龙灏置业有限公司认可第三人韩某收取房款的行为，且被告济宁龙灏置业有限公司按照其与原告李某签订的认购协议书约定的房款总数1244778元向原告出具了收款收据，后又通知原告购买车位并收取原告车位费75000元，同时出具收到12-2-1101车位费75000元的收据，应认定被告济宁龙灏置业有限公司认可收到了原告房屋总价款1319778元（含商品房价款1180378元、储藏室价款64400元、车位价款75000元），即对于被告济宁龙灏置业有限公司来说，其已足额收取了涉案房屋的购房款，原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告济宁龙灏置业有限公司在未按照认购协议书的约定签订《济宁市商品房预售合同》（本约合同）时，原告方就已经履行了本约合同，那么在原告与被告济宁龙灏置业有限公司之间事实上成立了商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同法律关系。被告虽辩解其与原告李某之间不存在房屋买卖合同关系，但被告自愿与原告签订了认购协议书，协议书明确记载系就乙方李某定购甲方济宁龙灏置业有限公司的商品房一事达成的协议，并未记载用原告李某购买的涉案房屋为第三人韩某提供担保，且被告在与原告签订认购协议书并出具收到购房意向金收据一年后又通知原告购买车位并实际收取车位费75000元，同时被告与原告签订的《隆兴华府车位定购单》中再次确认原告李某所选房源为12号2单元1101室，这一系列行为充分证实被告具有与原告建立商品房买卖合同的意思表示，原被告之间成立商品房买卖合同，故对被告上述辩解本院不予采信。被告应履行向原告交付房屋的义务，对于原告要求交付汶上县隆兴华府小区12号楼2单元1101室商品房及2-115号储藏室、H区25号车位的诉讼请求本院予以支持，对原告其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告李某交付汶上县隆兴华府小区12号楼2单元1101室商品房及2-115号储藏室、H区25号车位；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，2016年7月13日，李某与龙灏公司就汶上县隆兴华府小区12号楼2单元1101室及2-115号储藏室签订《隆兴华府认购协议书》，约定将涉案房屋以1180378元的价格、储藏室2-115以64400元的价格出售给李某。同日，龙灏公司向李某出具收到购房意向金1244778元的收据。李某于2017年7月28日购买隆兴华府车位。同日，龙灏公司向李某出具收款事由为“12-2-1101车位费”、金额为“75000.00元”的收据。2016年7月，李某共向第三人韩某支付购房款700000元。第三人韩某与龙灏公司之间存在债权债务关系。2016年9月9日，龙灏公司法定代表人吴万龙与韩某签署具《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》，该结算表记载了10套房屋，其中第7套为本案涉案房屋12-2-1101号，结算表显示12-2-1101号房由胡巧云更名为李某，实际已抵款项1244778.00元，时间为2016年7月13日。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司与李某签订认购协议书，龙灏公司按照其与李某签订的认购协议约定的价款向李某出具了收款收据,依据《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》记载的内容，龙灏公司以涉案房屋折抵货款给韩某，涉案房屋系经两次更名，实际已抵款项1244778.00元。李某于2017年7月28日购买隆兴华府车位。同日，龙灏公司向李某出具12-2-1101车位费75000元的收据。综合以上事实，龙灏公司向李某出具收到购房意向金及车位费收据，应视为龙灏公司认可涉案房屋以折抵货款的方式给韩某，可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款,李某已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务,所以李某与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同,基于李某支付房款义务已经履行完毕,龙灏公司应该交付房屋。在本案中，即使存在龙灏公司将案涉房产作为货款担保的情形,在其允许债权人将房屋转让出售,并与李某签订商品房认购协议时,该法律行为在性质上已经成为商品房交易的协议。龙灏公司主张其将案涉房屋又出售于案外人，对于龙灏公司与案外人合同效力及履行问题,超出了本案审理范围,权利人可以根据事实和法律规定另寻救济。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。综上，济宁龙灏置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16003元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月十日法官助理王鹏书记员翟梦若