山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0923民初3949号 原告：王荣鹏，男，1994年6月2日出生，汉族，住山东省东平县。 原告：马利，女，1993年12月19日出生，汉族，住山东省东平县。 二原告委托诉讼代理人：张瑞萍，东平县东平第二法律服务所法律工作者。 被告：李丽，女，1970年7月16日出生，汉族，住山东省东平县。 被告：陈军，男，1970年10月15日出生，汉族，住山东省东平县。 二被告委托诉讼代理人：张绪杰，东平县商老庄法律服务所法律工作者。 第三人：侯庆来，男，1984年9月5日出生，汉族，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：王太军，东平沙河站法律服务所法律工作者。 原告王荣鹏、马利与被告李丽、陈军，第三人侯庆来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2020年3月5日作出（2019）鲁0923民初2975号民事判决书，第三人侯庆来不服，向泰安市中级人民法院提起上诉。泰安市中级人民法院于2020年7月15日作出（2020）鲁09民终2769号裁定书，撤销本院（2019）鲁0923民初2975号民事判决书，发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王荣鹏及王荣鹏、马利的委托诉讼代理人张瑞萍，被告陈军及陈军、李丽的委托诉讼代理人张绪杰，第三人侯庆来及其委托诉讼代理人王太军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣鹏、马利向本院提出诉讼请求：1.判令第一、二被告履行交房义务；2.判令第三人协助腾出原告购买的房屋；3.本案诉讼费由二被告及第三人承担。事实与理由：2014年至2018年二被告因做生意资金紧张，分多次向二原告借款80余万元。后二被告无力还款，与二原告协商将其位于杭州花园桂花苑2栋东单元四层西户的房屋过户到二原告名下，以折抵借款40万元，另外，二原告又将该房产的贷款15.6万元还清。剩余40万元借款和二原告为被告偿还的房贷共计55.6万元，以后二被告慢慢偿还。二被告于2019年6月5日将房屋过户到二原告名下，二原告取得了鲁（2019）东平县不动产×××号不动产权证书。但是该房产现由第三人占有，第三人以与二被告存在经济纠纷为由，拒绝腾出房屋，导致二被告无法将房屋交给二原告。为了维护原告的合法权益，原告根据有关法律规定向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决。诉讼中，二原告补充称，二原告购买该房屋名义上是抵账40万元，实际上二被告抽回了3张借款条41万元，按借款时双方约定的借款利率1%计算，利息为119800元。另外，二原告为被告李丽偿还银行借款（房贷）156459.91元，再加上二原告支付过户费用9944.46元，二原告为取得该房产共支付696204.37元。即使双方约定二原告偿还的房贷款计入剩余的债务中，房屋抵款的实际数额是539744.46元，二原告以合理价格善意取得该房产，二被告应交付房屋，第三人也应立即腾出房屋。 被告李丽、陈军辩称，原告所诉基本属实，涉案楼房是因被告欠原告借款无法偿还，故用被告名下的房产过户给原告抵顶借款。该房屋是被告从第三人处购买的，第三人欠被告借款无法偿还，于2010年7月被告起诉第三人，诉前对涉案房产进行了财产保全。第三人接到保全裁定书后主动与被告协商，请求撤回起诉，第三人自愿将涉案房产卖于被告，用以抵顶50万元借款，此后，第三人将涉案房产过户至二被告名下，双方借贷关系两清。被告取得房产证后向法院撤回了起诉，解除了保全。过户期间，因第三人尚欠银行十余万银行贷款未还，致使房产无法过户，双方约定，由二被告先行偿还银行贷款，因二被告当时也没有钱，办理完过户手续后，又用涉案房产做抵押向银行贷款，收到贷款后用于先行偿还二被告替第三人偿还的银行贷款，由第三人以二被告的名义向银行分期偿还，还清为止。后，双方依约而行，相安无事，因二被告和第三人关系不错，涉案房产二被告也住不着，所以仍让第三人继续居住。二被告向原告转让涉案房产时通知第三人搬出，第三人无故推脱，我以协助原告办理了过户，应由第三人腾空房屋，交给原告，与被告无关，请法院查明事实，依法判决。 第三人述称，我于2004年购买了涉案房产，支付了首付款198345元，余款在工商银行办理了贷款进行分期付款，且一直居住至今。2008年，二被告说他们急需用钱同我商议用涉案房产抵押贷款，为减少麻烦，当时我没多考虑，就把房产过户给了二被告。后，二被告用涉案房产在银行二次抵押贷了28万元，我们双方协议房产的所有权仍归我，只是我每月向李丽支付每月的房贷，由李丽再向银行支付，28万元贷款由二被告使用，待我将银行贷款还清，二被告再将涉案房产变更给我。2018年5月31日，二被告与我达成协议，确认涉案房产归我，根据法律规定，该确认协议具有法律效力。本案中，二被告未经第三人同意，在第三人不知情的情况下，私自将涉案房产所有权变更登记至二原告名下，属于双方恶意串通、损害第三人利益，应为无效合同。请法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于第三人与被告李丽签订的房地产买卖合同、被告李丽对涉案房产的不动产权证复印件、银行业务凭证两份、房屋价值评估发票、完税凭证、被告李丽与第三人侯庆来的通话录音并附书面文字材料、2019年6月4日儒房地产的房屋买卖合同、司法鉴定所出具的不予受理通知书、法院调取的被告李丽的银行交易明细，各方当事人对真实性均无异议，经审查，上述证据符合证据的形式要件，且与本案具有关联性，故，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交二原告对涉案房产的不动产权证、三份借条复印件。证实二被告因欠二原告借款无法偿还，将涉案房产及土地使用权一并转让给二原告抵账，并办理了产权过户登记，名义上是抵账40万元，实际上抵账价格为41万元借款、119800元借款利息（约定利率1%）、9944.46元过户费，房屋抵账价值共计539744.46元；虽然二被告配合办理了产权变更手续，但是二被告一直没有将涉案房屋交付给二原告，涉案房屋由第三人侯庆来占有，故原告有权要求第三人立即腾出房屋。二被告对该组证据无异议。第三人对不动产权证的真实性无异议，但认为二被告对房产没有处分权，过户登记是无效的；对三份借条的真实性有异议，不符合正常民间借贷规律。经审查本院认为，当事人对不动产权证的真实性均无异议，该证据符合证据的形式要件，且与本案具有关联性，本院对该份证据予以确认并在卷佐证；对于三份借条，因借条的出具人即陈军认可其真实性，第三人仅以不符合民间借贷规律推翻其真实性，缺乏依据，本院不予支持，该三份借条本院亦予以认定。 2.原告提交被告陈军的借条七份，证实除了本案已抵顶的三张借条外，二被告还欠二原告借款45万元（不包括利息），也证实了二被告向二原告借款80余万元以及以房抵账的真实性，二原告取得涉案房产是善意的。二被告对该组借条无异议。第三人对该组借条的真实性有异议，质证认为，大部分借条形成与落款时间不符，特别是2014年9月18日8万元、2018年3万元的借条均是近日形成的；几张欠条的借款人落款笔迹都不一样，没有按正常民间借贷按指印等，不符合正常借贷规律，借款不属实。经审查本院认为，二被告是否还欠二原告借款，与本案的事实认定没有关联性，故，该组证据本院不予认定。 3.原告提交（2019）鲁0923民初3182号民事判决书，证实2019年6月东平县光大家园电梯房一套，包括主房建筑面积127.6㎡、储藏室面积15.53㎡、车位，交易价格为456000元，以证实其与被告的抵顶价格合理，原告对涉案房产系善意取得。第三人对证明目的有异议。经审查本院认为，涉案房产位于东平县城杭州花园，与该判决书中涉及的东平县光大家园不属同一小区，房产价格无法参考，且原告同时提交了中介关于杭州花园的房屋买卖合同，相对于该份判决书的认定价格更具参考性，故，原告提交的该份判决书本院不予采信。 4.第三人提交确认书及证明复印件各一份，证实二被告与第三人约定，虽然涉案房产过户至被告李丽名下，但所有权仍归第三人，第三人还清按揭贷款时，二被告无条件协助第三人变更房产登记，第三人虽欠二被告借款（包括银行按揭贷款），只要第三人不间断按月还款，二被告就无权处分涉案房产。二原告对确认书及证明均有异议，质证称，上述证据与被告、第三人的陈述相矛盾，二被告因第三人欠其50万元借款于2010年向法院申请诉前保全，查封了当时在第三人名下的涉案房产，后双方协商以涉案房产抵顶50万元借款，故，第三人欠二被告的50万元借款已经偿还，二被告合法取得了房屋所有权，因过户时二被告替第三人偿还了银行贷款，双方形成了新的债权债务关系，所以该组证据是虚假的。二被告对确认书及证明的真实性无异议，对关联性有异议，质证认为与本案买卖合同无关；被告与第三人的买卖合同成立及过户办理时间均为2011年，而确认书书写时间是2018年5月，时间相隔七年之久。事实是，当时第三人要求被告签订一个确认书，以方便他向亲戚借款，被告轻信了他的陈述而签订了确认书，故，第三人的证明目的不能成立。经审查本院认为，虽然原告对该组证据的真实性不予认可，但证据的出具人即二被告对证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院对确认书及证明予以确认，其内容与二被告和第三人签订的买卖合同相抵触的地方，将根据其他证据与认定事实综合予以认定。 5.第三人提交农业银行个人明细对账单及微信转账记录。证实自涉案房产过户给李丽之日起至2019年5月27日止，第三人按照约定向二被告履行了还款义务，二被告无权处分涉案房产。原告质证称，因第三人除了已抵顶的50万元，还欠被告代付的房屋贷款及其他债务，故，第三人与李丽之间的账务往来不能证实第三人的主张。二被告对该组证据真实性无异议，第三人的还款是针对，办理过户时被告先行拆借现金偿还的第三人尚欠银行贷款11万余元，该款项是办理完过户后，被告以自己的名义用涉案房屋抵押向银行贷款，所贷款项用于偿还了被告先行所借现金，约定第三人按期还款，直到还清为止；第三人每月的转账还包括房屋过户税费。经审查本院认为，各当事人对该组证据的真实性均无异议，且该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。 6.被告提交借条两张。证实二被告与第三人除了已抵顶的50万元借款，还存在其他债务，第三人尚欠被告借款33万元。原告质证对被告与第三人之间的借款事实不知情。第三人对借条的真实性无异议，质证称，其与第三人之间只存在50万元的借款，被告提交的该33万元借款包含在总共50万元的借款中。经审查本院认为，第三人欠二被告的欠款总额与本案的争议解决没有必然联系，本案旨在查明原告是否取得涉案房产的所有权，因此，该组证据缺乏与本案的关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月17日，第三人作为甲方即出卖人、被告李丽作为乙方即承买人签订房地产买卖合同。约定甲方将坐落于杭州花园2幢1单元402室的房地产出售给乙方；其中建筑面积157.72㎡，附着物34.94㎡；成交价格为412500元；原房内厨房用具、灯饰、太阳能甲方无偿转让乙方所有。合同签订后，双方办理了房屋所有权变更登记，被告李丽成为涉案房产的所有权人。2018年5月31日，第三人作为甲方，被告李丽、陈军作为乙方签订了确认书，内容为：2004年甲方以乙方的名义购买位于东平县（建筑面积约122.36平方米），该房产登记在乙方李丽名下，甲方为该房产的实际购买人，该房产的所有权归甲方，甲方支付的该房产的首付款，该房产的银行按揭贷款是甲方以乙方的名义办理，贷款由甲方偿还，甲方将银行按揭贷款还清后，乙方随时无条件协助甲方将房产变更登记至甲方名下；截止日前，甲方共欠乙方借款伍拾万元（无息），乙方应在本确认书签字之日将之前甲方出具的全部借条归还给甲方，由甲方收回，双方再无其他债权债务。同日，二被告出具证明，内容为：此证明原侯庆来过户给李丽名下的房产，如归还50万后再无经济债务来往，原房子分期侯庆来还完后，李丽无条件配合侯庆来过户，如分期期间出现逾期问题，由侯庆来负完全责任。庭审中，第三人侯庆来提交2015年10月21日至2019年5月27日的银行转账及微信转账明细，共向被告李丽付款60200元，第三人述称除向法庭提交的证据载明的60200元外，还有通过自动存款机的无卡存款方式向被告李丽支付的款项，多种付款方式向被告李丽付款已达30万元左右。经第三人申请，法院调取被告李丽2011年至2018年4月份的银行卡交易明细，但调取的银行卡明细中没有能够显示第三人主张的其作为付款人的手机号码，无法确认其付款数额。 被告陈军分别于2014年3月9日、2016年7月14日、2018年11月29日向原告出具借条，借款数额分别为8万元、18万元、15万元，共计41万元，该借款经双方协商达成一致意见，二被告将其名下的涉案房产过户给二原告，用以抵顶上述借条所载债务。协议达成后，二被告于2019年6月5日为二原告办理了涉案房产过户登记，二原告取得涉案房产（不动产权证号为鲁（2019）东平县不动产权第×××号）。 另查明，涉案房产虽在房产登记部门经历两次所有权变更，但涉案房产一直由第三人居住。 本院认为，本案争议的焦点是：一、二被告与第三人之间的法律关系；二、二原告与二被告之间的法律关系；三、二原告是否能依法取得涉案房产的所有权。 针对第一个争议焦点，本院认为，债务人与债权人约定由债务人将其特定财产形式上转移至债权人名下,作为债务人履行债务之担保,债务清偿后,债权人将该特定财产之所有权返还给债务人,这是为双方之间的借贷法律关系设立担保的民事法律行为，未违反法律、行政法规强制性规定,对双方当事人具有约束力，实质构成实践中广泛存在的让与担保合同法律关系。该担保行为是债务人或者第三人为担保债务的履行,将担保标的物转移给担保权人,于债务不履行时,担保权人可就担保标的物受偿的一种非典型担保。同时，债权人与债务人缺乏转让担保物所有权的真实合意,债权人不得基此主张享有担保物的所有权。但若担保物已经实际交付给债权人或已变更登记至债权人名下,完成了财产权利变动公示,则根据“举重以明轻”的解释规则,否认债权人的所有权人地位,有限度承认让与担保的担保物权效力,支持债权人关于将担保物拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的权利,既系对当事人意思自治的尊重,亦未对债务人之其他债权人利益造成损害,体现了衡平双方利益的让与担保合同的核心价值。本案中,被告基于其与第三人之间的借贷法律关系签订房产买卖合同并办理产权变更登记，约定待第三人偿还完借款后再将房产变更回第三人名下，双方之间应属上述让与担保法律关系。庭审中，二被告辩称其与第三人之间是以房抵债法律关系，但二被告在原审诉讼中辩称“2010年侯庆来需要还银行贷款借我50万元，当时说还完从银行借出来再给我，后来一直没借出来，2011年2月23日侯庆来把他名下房屋（涉案房屋）过户到李丽名下，当时说如果侯庆来还完钱再过户回去，李丽借的钱也没有能力偿还就把房屋过户给原告”，两次庭审辩称内容严重不符，根据“反禁言原则”,二被告作出前一明确陈述后,又作出另一种陈述,应对其后一主张,提交证据予以证实。二被告未提交有效证据证实其后一主张成立,且对于前后矛盾的陈述二被告没有作出合理解释，对二被告关于“以房抵债”的主张，本院不予支持。另外，被告辩称第三人向其偿还的款项是针对办理过户时向银行偿还的贷款，而不是第三人述称的50万元借款，该借款已因房屋抵债而消灭。对此本院认为，从时间上看，第三人与二被告于2011年1月17日即办理了涉案房屋过户，而转账记录显示第三人自2015年10月21日才开始向被告李丽还款，二被告等待近五年的时间未向第三人主张权利，明显不符合常理。最后，二被告取得涉案房屋所有权八年都不要求第三人交付涉案房屋，也不向第三人主张房屋占用期间的费用，以房抵债明显失去了价值。综上，二被告与第三人之间的法律关系，本院认定为让与担保。被告不能直接取得涉案房产的所有权，但可以就涉案房产拍卖、变卖、折价所得的价款享有优先受偿的权利。 针对第二个争议焦点，以物抵债是债的消灭的一种方式，只要不违背法律、行政法规的强制性规定，以物抵债的效力应予以认定。本案中，二被告欠二原告借款到期未予偿还，双方达成以涉案房产抵顶债务的方式实现债的消灭，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的合同无效情形，其效力本院予以认定。第三人对原、被告之间存在的借贷关系的真实性不予认可，并提出对其中一份借条的形成时间进行鉴定，以证实原、被告之间的借条是为诉讼而虚假制作的，本院经合法程序委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，鉴定机构以委托鉴定事项超出其司法鉴定业务范围之规定，决定不予受理。结合庭审中当事人提交的证据及案涉房产在双方之间的变更情况，对于原、被告之间的以房抵债法律关系，本院予以认定。 针对第三个争议焦点，本院认为，二被告与第三人之间是让与担保的法律关系，基于让与担保是担保方式的一种，故其要遵循担保法及物权法设置的禁止流质、流押之规定，即二被告不能在第三人无法清偿债务时直接取得抵押物的所有权，因此，二被告对案涉房产没有处分权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案二被告处分涉案房屋未经第三人同意，但对以房抵债合同效力不产生影响。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房产已变更至二原告名下，二原告能否取得案涉房产所有权就要看其是否是善意及是否以合理的价格受让。首先，原告主张以涉案房产抵顶被告所欠债务，对抵顶房产的注意义务应等同于房产买卖，而原告却称在房产抵顶合意前后均未去现场查看房屋的现状及使用情况，明显不符合常理；其次，原告在起诉状中主张涉案房产抵顶其与被告之间40万元的债务，在庭审中又主张抵顶其与被告之间的41万元债务及119800元利息，从提交的三份借条中只显示借款总额为41万元，并无利息的约定，且未提交其他证据予以证实，因此本院对原告主张的119800元利息不予认定，另外，原被告双方已约定将二原告替被告偿还的156459.91元房贷计入剩余债务中，因此，加上原告支付的契税9944.46元，抵顶房产的数额最终确定为419944.46元。本次庭审中，原告提交中介商儒房地产的房屋买卖合同，主张案涉房产的抵顶价格与市场价相当。经审查，中介商买卖合同中的房产为案涉房屋同一小区的楼房的第五层，建筑面积104.25平方米，储藏室面积6.98平方米，交易价格为589000元，而案涉房屋位于楼房的第四层，建筑面积122.78平方米，储藏室面积为34.94平方米，交易价格却在419944.46元，即便加上利息119800元，抵顶价格也仅539744.46元，明显低于市场价格，特别是在抵顶后仍欠原告40万元债务的情况下，这个价格明显不符合常理。最后，被告与第三人签订买卖合同及办理案涉房屋过户手续是在2011年，双方均认可是因为第三人欠被告500000元，而在经过8年之后即2019年，原被告之间用案涉房屋仅抵顶419944.46元，即便加上利息119800元，抵顶价格也仅539744.46元，明显不符合房地产市场规律。综上，原告受让案涉房产不构成善意，转让价格也不合理，原告不能取得案涉房产的所有权。 据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 驳回原告王荣鹏、马利的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告王荣鹏、马利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  侯传蒙 审 判 员  刘晓宇 人民陪审员  林卫华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  刘书翠