江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11895号上诉人（原审被告）：常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部，住所地常熟市塔后街**楼12。经营者：时爱武，女，1966年10月14日出生，汉族，住常熟市。上诉人（原审被告）：时爱武，女，1966年10月14日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审原告）：吴永康，男，1979年12月1日出生，汉族，住浙江省仙居县。上诉人常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部（以下简称婚庆服务部）、时爱武因与被上诉人吴永康排除妨害纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初94号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人婚庆服务部、时爱武上诉请求：撤销原审判决并改判驳回吴永康的诉讼请求或发回重审，诉讼费由吴永康负担。事实与理由：1.吴永康与中信银行股份有限公司常熟支行、拍卖公司恶意串通，导致我方丧失了优先购买权。中信银行股份有限公司常熟支行通知委托拍卖公司对涉案房屋进行拍卖，并未在房屋中张贴相关告示，我方并不知道该房屋拍卖事宜，吴永康也没有到涉案房屋进行现场查看过，其未提交房屋买卖成交的整个流程。2.我方在承租涉案房屋后对房屋进行了装修，装修部分应属我方所有。吴永康未发表答辩意见。吴永康向一审法院起诉请求：1.判令婚庆服务部、时爱武将常熟市塔后街4号楼12号房屋腾空并返还给吴永康；2.判令婚庆服务部、时爱武支付吴永康房屋占有使用费从2019年10月29日暂计算至2020年3月31日共计126575.34元，从2020年4月1日起至实际返还房屋之日止按每天821.92元计算；3.本案诉讼费婚庆服务部、时爱武承担。一审法院认定事实如下:一审法院作出的（2015）熟商初字第00524号民事判决已发生法律效力，依该裁判：一、仇月文归还中信银行股份有限公司常熟支行编号为（2014）苏银个贷字第161269号的《个人借款合同》项下的借款本金300万元，支付计算至2014年11月17日的利息（含罚息、复利）50564.43元，并支付自2014年11月18日起至实际履行之日止按《个人借款合同》约定计算的罚息、复利。二、仇月文归还中信银行股份有限公司常熟支行编号为银苏字第161270号的《个人借款合同》项下的借款本金230万元，支付计算至2014年11月17日的利息（含罚息、复利）39008.87元，并支付自2014年11月18日起至实际履行之日止按《个人借款合同》约定计算的罚息、复利。三、仇月文支付中信银行股份有限公司常熟支行律师费代理费30600元。上述第一至三项款项，仇月文于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖仇月文抵押的常熟市塔后街4号楼12号国有土地使用权后所得价款在最高额100万元[抵押范围为常城国用（2000）字第03002号中所确认的面积116.20平方米,第一顺位抵押权]在最高额100万元范围内优先受偿本案债务。五、中信银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖仇月文抵押的常熟市塔后街4号楼12号房屋后所得价款在最高额7240729元范围内优先受偿本案债务。案件受理费49667元、财产保全费5000元，公告费300元，合计诉讼费54967元，由仇月文负担。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向一审法院申请执行，一审法院于2015年9月29日立案受理。执行过程中，一审法院于2015年4月17日以（2015）熟商初字第00524号民事裁定书轮候查封该房产并对该房产进行了委托评估，后一审法院依法在淘宝网司法拍卖平台对上述房产进行了公开拍卖，经三次拍卖均流拍，第三次流拍价格为人民币225万元，后申请执行人中信银行股份有限公司常熟支行申请以第三次流拍价格抵债。后一审法院于2016年8月2日作出（2015）熟执字第01734号执行裁定书，裁定将原属被执行人仇月文名下的塔后街4号楼12号房产（房产证号熟房权证虞山字第**，土地证号常城国用（2000）030**，丘地号41120102-12）作价人民币225万元交付中信银行股份有限公司常熟支行。另查明，一审法院在司法拍卖上述房屋时系带租拍卖，一审法院已在淘宝网上披露了租赁情况，租赁情况为：有租赁，承租人陈某某，租期3年，自2015年5月20日至2018年5月19日止，每年租金11万元，每年5月20日付清，无优先购买人。再查明，吴永康购得涉案塔后街4号楼12号房产后，于2019年10月29日办理了该房产的不动产权登记，登记显示房屋建筑面积为348.64平方米。2019年11月吴永康先后向时爱武、婚庆服务部发出了《收铺通知》以及《腾房再次通知函》，明确该房屋产权已变更为吴永康所有并要求时爱武、婚庆服务部腾空搬离房屋并支付按实际使用天数计算的占有使用费。时爱武、婚庆服务部表示收到上述通知。又查明，婚庆服务部成立于2019年5月10日，为个体工商户，经营者为时爱武，经营范围为婚庆礼仪服务、服装出租等。现场勘查显示该房屋为时爱武、婚庆服务部经营婚庆服务等业务而使用。审理过程中，婚庆服务部表示其于2019年5月20日开业，现在还在正常经营；时爱武表示其承租了涉案房屋之后是为了以婚庆服务部名义进行经营，现在涉案房屋实际占有人是婚庆服务部。审理过程中，时爱武、婚庆服务部提交了一份时爱武与案外人仇月文签订的《协议书》，协议书签订时间为2018年9月1日，协议书约定仇月文将涉案房屋塔后街4号楼12号房屋出租给时爱武使用，租期为2年，自2018年9月1日至2020年8月30日止，租金第一年、第二年均为8万元；另外，时爱武、婚庆服务部还提交了登记时间为2010年5月20日房屋所有权人为仇月文的房产证复印件。时爱武表示，当时租赁涉案房屋时仇月文仅提供了房产证复印件，因为办理时爱武、婚庆服务部一的个体工商户登记只需要拿房产证复印件就可以了，就没有要求仇月文拿原件进行核对，也没有去查询该房屋的权属及抵押、查封等权利受限情况。吴永康认为时爱武、婚庆服务部提供的证据系复印件，故不予认可。审理过程中，根据吴永康申请，一审法院委托评估公司对塔后街4号楼12商业房地产的占有使用费进行评估。2020年4月16日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司作出估价报告，估价结果为日租金为每平方米1.14元，年租金为145069元（价值时点为2020年4月3日）。吴永康为此支付了评估费1750元。以上事实由不动产权登记证、一审法院执行卷宗材料、评估报告、当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。吴永康于2019年10月29日取得不动产权证登记，成为涉案房屋的物权所有人，一审法院予以确认。时爱武、婚庆服务部抗辩2018年9月1日时爱武与仇月文签订房屋租赁协议书约定将常熟市塔后街4号楼12房屋租赁给时爱武、婚庆服务部使用故吴永康无权要求腾让，一审法院认为，即使该房屋租赁协议书属实，仇月文此时已并非房屋所有权人，其无权出租涉案房屋，该房屋租赁协议书依法不对吴永康发生法律拘束力，如时爱武、婚庆服务部存在损失，其可依法向他人主张，与吴永康无涉，故时爱武、婚庆服务部的该抗辩意见，一审法院不予采信。时爱武、婚庆服务部还抗辩中信银行处置房屋未通知承租人时爱武侵害了承租人的优先购买权，一审法院认为，时爱武、婚庆服务部所谓的房屋租赁协议书即使属实，但该协议书并非其与中信银行签订，中信银行与时爱武、婚庆服务部并无直接的房屋租赁关系，中信银行处置房屋也无需将时爱武、婚庆服务部列为优先购买权人，因此，时爱武、婚庆服务部的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。本案中，时爱武、婚庆服务部确认涉案房屋为婚庆服务部占有使用，结合个体工商户的工商登记住所地、现场勘查及时爱武、婚庆服务部陈述，一审法院可确认时爱武将涉案房屋交由婚庆服务部占有使用及经营。婚庆服务部侵害了吴永康的物权，吴永康有权要求返还房屋并赔偿损失。因此，吴永康要求婚庆服务部腾空并返还房屋的诉讼请求，一审法院应予以支持。另外，吴永康存在房屋被占用的损失，根据评估，涉案房屋每日占有使用费的标准可确定为397.45元，故婚庆服务部应自取得不动产权证书之日起至实际返还房屋之日止按每日397.45元的标准向吴永康支付占有使用费。吴永康还主张时爱武承担共同责任，一审法院认为，时爱武作为婚庆服务部的开办者和经营者，应与其所开办经营的个体工商户承担共同责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条的规定，判决：一、常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部、时爱武将常熟市塔后街4号楼12号房屋腾空并返还给吴永康，于判决生效之日起十日内履行。二、常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部、时爱武自2019年10月29日起至实际返还房屋之日止按每日397.45元的标准向吴永康支付占有使用费，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取1416元，诉讼保全费1220元，评估费1750元，合计诉讼费4386元，由常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部、时爱武负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,涉案房屋原属仇月文所有，因仇月文欠付中信银行股份有限公司常熟支行借款本息，法院经司法拍卖流拍后于2016年8月2日将涉案房屋作价225万元交付给中信银行股份有限公司常熟支行，仇月文此后对于房屋无处分权。吴永康从中信银行股份有限公司常熟支行购买房屋并办理了产权登记手续，其系涉案房屋现所有权人。时爱武、婚庆服务部称其系于2018年9月1日从仇月文处承租涉案房屋，但当时房屋已经不属于仇月文所有，仇月文无权将房屋对外出租，时爱武、婚庆服务部占有使用涉案房屋无合法依据，亦无优先购买权。吴永康基于所有权人身份主张时爱武、婚庆服务部搬离，应予支持。时爱武、婚庆服务部上诉称吴永康与中信银行股份有限公司常熟支行、拍卖公司恶意串通，但未提供证据证明，本院不予采信。时爱武、婚庆服务部上诉称其对涉案房屋装修部分享有权益，本质上是主张其因租赁合同无法履行导致的损失，其可另案向仇月文主张相应损失，本案不予理涉。综上，时爱武、婚庆服务部上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2832元，由时爱武、常熟市虞山街道相伴婚庆礼仪服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄源榕审 判 员  徐 辉二〇二〇年十二月二十八日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。