湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1081民初1464号原告（反诉被告）：谢育宏，男，1973年9月13日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：王朗，系湖南立华律师事务所律师。被告（反诉原告）：向庆和，男，1972年12月15日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：申验，系北京市合川律师事务所律师。原告谢育宏与被告向庆和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，被告向庆和提出反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理。本案于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢育宏及委托代理人王朗，被告（反诉原告）向庆和及委托代理人申验到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢育宏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令立即解除原告与被告于2018年2月26日签订的《门面物业使用合同》，被告立即向原告腾空交还门面并回复门面原状；2.请求人民法院判令被告向原告交纳的6万元保证金不予退还；3.请求人民法院判令被告向原告支付违约金191800元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告于2018年2月26日签订《门面物业使用合同》，将原告的门面出租给被告，租期为2018年4月1日至2023年4月1日。2020年年度租金被告应当在2020年2月1日前支付，但是被告未按合同约定支付租金，故提起诉讼。被告（反诉原告）向庆和辩称：2020年3月27日，因疫情影响，原、被告协商将原合同约定的租金由每年38万元调整至28万元，答辩人依约履行了支付租金义务。但收到答辩人房租后，被答辩人反悔，要求按照原合同支付租金，并在2020年4月4日至6日、2020年10月16日至11月10日两次采取停电、封门等方式阻碍答辩人正常使用门面。反诉原告（本诉被告）向庆和向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿停业损失87000元（按每日3000元计算，共29日，其中房租损失为每日767.12元，人工工资每日930元），货品换季损失5万元。共计137000元；2.判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月26日，双方签订了《门面物业使用合同》，双方均依约履行了合同义务。2020年受疫情影响，2020年3月27日双方协商一致，将原合同约定的租金由每年的38万元调整至28万元，反诉人已足额支付了房租。但收到房租后被反诉人立即反悔，要求按照原合同支付租金，并在2020年4月4日至6日、2020年10月16日至11月10日两次采取停电、封门等方式阻碍反诉人正常使用门面，造成了极大损失。故提起反诉。反诉被告(本诉原告)谢育宏辩称：一、双方并未就降租达成过最终协议，被告违约在先，原告采取维权行动是根据合同履行相应抗辩权；二、被告反诉请求无证据支撑。（为方便阅读，之后将以本诉原、被告身份进行表述。）根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月26日，原告与被告签订了《门面物业使用合同》，原告将自己位于石首市城市广场××、G107门面出租给被告，租期为2018年4月1日至2023年4月1日，合同还就保证金条款、付款方式、违约金等事项进行了约定，合同签订后双方当事人均履行了2018年度、2019年度的房屋租赁义务，2020年度租金38万元按照该合同约定应于2020年2月1日缴纳；因新冠××疫情影响，双方当事人为租金事宜通过微信反复协商。2020年3月27日在微信聊天过程中，被告请求原告用微信编辑本案石首市城市广场门面的降租补充协议与望城门面解除协议，原告同意并分别编辑发出《石首门面补充协议》、《望城门面解除合同协议》。《石首门面补充协议》约定：甲方谢育宏同意乙方向庆和申请降租到28万元，今后甲方谢育宏同样按此金额收取租金。《望城门面解除合同协议》载明甲方谢育宏同意乙方向庆和退租，此门面的押金抵扣石首门面的租金。在庭审中，经双方确认，望城门面押金为4万元。两份协议编辑发出后，原告随即编辑发出自己的银行账户，被告回复一份24万元银行转账凭证，原告收到该款；2020年3月31日，原告用微信编辑《石首门面通知函》发送至被告，通知函载明，其认为被告利用寻找新商户需要时间周期，胁迫自己每年降租10万元，使其在违背真实意愿的情况下于2020年3月27日签订不合理的补充协议，声明该协议无效；因被告未按照原告要求按原合同缴纳租金，2020年4月4日、10月16日、11月3日，原告用断水、断电等方式，要求被告按照原《门面物业使用合同》履行义务，被告门面工作人员向石首市公安局笔架山派出所报警，笔架山派出所出警处理。庭审中原告对于自己采取断水、断电、关门以及笔架山派出所出警情况均予认可，但其认为自己系在维护自身合法权益。因原告的断水、断电等行为造成了被告关门十余天，二十九天未正常营业。围绕双方当事人的诉讼请求和抗辩主张，本案归纳争议焦点为：1.双方签订的《门面物业使用合同》及2020年3月27日《石首门面补充协议》是否有效；2.原告要求解除合同支付违约金等是否符合法律规定；3.被告反诉要求原告赔偿停业损失等是否有法律依据。关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，2018年2月26日原告与被告签订《门面物业使用合同》，双方均签字确认，并按照该合同实际履行了2018年、2019年的义务。并不违反法律法规强制性规定。《门面物业使用合同》成立且生效。2020年3月27日，应被告要求，原告将《石首门面补充协议》、《望城门面解除合同协议》于微信中编辑发送至被告微信，根据两份协议约定，石首门面租金降至28万元且今后亦按此进行缴纳，望城门面押金4万元抵扣石首门面租金。同日被告向原告转款24万元。被告请求原告用微信编辑本案石首市城市广场门面的降租补充协议与望城门面解除协议，此行为属于《中华人民共和国合同法》第十五条规定的要约邀请，即希望对方想自己发出要约意思。原告许可并编辑发出《石首门面补充协议》、《望城门面解除合同协议》，两份协议均载明“本合同具有同等的法律效力”，内容中明确约定了双方的权利义务，且随后附上了自己的银行账户信息，该行为属于《中华人民共和国合同法》第十四条规定的要约，即希望与他人订立合同的意思表示，且符合要约的构成要件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。根据《中华人民共和国合同法》第十六条之规定，要约到达受要约人时生效。该要约依法生效。之后，虽被告并未表示接受或者否认，但其同日向原告发送24万元的转款凭证，该24万元金额符合两份协议中载明内容，被告的行为属于《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十六条规定的承诺行为，且该承诺已经生效。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条之规定：承诺生效时合同成立。第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。故本院认为，2020年3月27日《石首门面补充协议》依法成立且生效，此协议系双方对《门面物业使用合同》年度租金的变更。庭审过程中，原告表示，2020年3月27日的两份协议实际上系双方的磋商过程，并非是协议的成立。第一，根据双方均无异议的微信聊天记录，2020年3月27日被告发送消息：“谢总，你用微信写个石首门面降租补充协议和望城解除协议。”，原告同意并分别编辑成两份信息发送，同时还编辑第三份信息发送自己的银行账户。从此过程中可以看出，原告与被告之间此时并非协商过程。第二，原告将两份协议及银行账户信息发送后，被告随即按照两份协议约定内容，向原告指定的银行账户中汇入24万元，原告未提出异议。第三，庭审过程中，原告向本院提交一份2020年3月31日与被告的微信聊天记录，系原告向被告发出的一份《石首门面通知函》，通知函明确载明：“……在我方承诺按市场行情给予免租的情况下于3月27日胁迫我方签定不合理的补充协议……”从中可看出，原告对补充协议的成立已经表示认可，后续内容仅系对协议的法律效力进行否认。故原告庭审所称该协议实际上为磋商过程未对原合同进行变更，本院不予支持。关于焦点2，2020年3月27日双方订立的《石首门面补充协议》系对2018年2月26日订立的《门面物业使用合同》的补充变更，根据变更后的约定，被告已经履行了2020年年度租金的义务，不存在双方合同约定的违约行为，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及合同中关于合同终止情形的规定。故本院认为，原告要求解除合同支付违约金等没有事实依据亦不符合法律规定。关于焦点3，原告在《石首门面补充协议》订立后，反复采取断水、断电、关门等方式要求被告按照原合同履行义务，原告的行为符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……被告反诉请求，要求原告赔偿停业损失按日毛利润3000元，按29日计算共87000元（包括以28万元年度租金为基数房租损失每日767.12元；人工工资每日930元）与货品换季损失5万元。符合法律规定的损失范围，但被告并未向本院提交人工工资、货品换季损失的明确证据，本院无法认定，就其提出的租金损失可以明确。庭审过程中，原告自认采取停水、断电等行为约有一个月的时间，但其表示真正停业仅十天左右。综合考虑本案实情，本院支持被告日租金损失767.12元按29日进行计算的反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告谢育宏全部诉讼请求；二、原告谢育宏在本判决生效之日起十日内向被告向庆和支付租金损失费用22246.48元；三、驳回被告向庆和其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5077元减半收取2538.5元，由原告谢育宏负担；反诉案件受理费1520元（已减半），由原告谢育宏负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  曾立宏二〇二〇年十二月九日书记员  李刘蕾