江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初10799号 原告：嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区翠林路**，统一社会信用代码91360100352099876C。 负责人：陈小峰，系该分公司董事长。 委托诉讼代理人：周世文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单钰洁，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：涂某，女，汉族，江西省南昌市人，户籍地江西省南昌市红谷滩新区，住南昌市红谷滩新区。 被告：魏某甲，男，汉族，江西省南昌市人，户籍地江西省南昌市西湖区，现住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：涂某（与被告魏某甲系夫妻关系），女，住南昌市红谷滩新区。 被告：魏某乙，男，汉族，江西省南昌市人，户籍地江西省南昌市红谷滩新区，现住南昌市红谷滩新区。 法定代理人：涂某（系被告魏某乙母亲），女，住南昌市红谷滩新区。 原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司与被告涂某、魏某甲、魏某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司（下称嘉里公司南昌分公司）的委托诉讼代理人单钰洁及被告涂某（即被告魏某甲委托诉讼代理人、魏某乙的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉里公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决三被告立即支付原告物业管理费6503.04元；2.判决三被告支付以拖欠管理费为本金按年利率24%自2019年1月1日起计算至付清款项之日止的违约金（暂计算至2020年5月25日止金额为2185.02元）；3.判决本案律师费2400元由三被告承担；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年10月25日，原告与嘉里置业（南昌）有限公司签订前期物业服务合同，合同约定：1.由原告向嘉里置业（南昌）有限公司开发建设的雅颂居住宅项目提供前期物业管理服务；2.委托管理期限自2013年10月24日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；3.原告提供物业服务的受益人为该物业全体业主和使用人等；4.业主逾期缴纳物业费，应从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的4‰向原告支付违约金，同时需承担原告因追讨欠款所支出的律师费。2016年3月8日，被告签订确认书承认前期物业服务合同对其具有效力。2016年3月17日，三被告与嘉里置业（南昌）有限公司签订南昌市商品房买卖合同购买房屋，其购买房屋的建筑面积为180.64平方米，约定物业管理公共性服务收费标准为4元/平方米建筑面积。现三被告拖欠从2018年4月1日起至2018年12月31日的物业费6503.04元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决支持原告诉请。 被告魏某甲、涂某、魏某乙共同答辩称：三被告购买的是精装房，2016年收房时主卧就存在外墙渗水的问题，当时本来不打算收房，但物业经理称他们会维修好，被告也就预交了物业费办理了收房。2017年年初被告将家具等物品逐渐搬入房屋，到5、6月份时物业又告知被告次卧发现漏水并称会去维修，当时被告也去找开发商交涉过，但开发商一直不予理睬，2017年年底物业组织维修时把墙纸揭开，发现墙纸均已发霉，地，地板也渗水然承诺会维修好，但也拖了很久，一直到2018年才将发霉的地方进行了刮瓷，更换了地板，但未更换墙纸。物业说外墙渗水已经维修好，被告就于2018年年初入住并向原告支付物业费至2018年3月31日。结果入住后物业又通知被告老人房也存在漏水，到被告家中把墙纸揭开，一直到2019年上半年才维修好。被告收房后房屋一直在进行漏水维修，无法正常入住，所以才未向原告交纳2018年4月1日之后的物业费。并且，被告家中大厅地板渗水问题从2017年开始出现，至今仍未解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务合同、南昌市商品房买卖合同、业主临时管理规约、文件签收单及确认书、前期物业服务委托合同终止协议书、关于雅颂居小区撤场交接协议、案涉房屋漏水照片等证据，本院认定事实如下： 原告嘉里公司南昌分公司于2013年10月25日与红谷滩新区雅颂居住宅小区开发商嘉里置业（南昌）有限公司签订《南昌“雅颂居”前期物业服务合同》，接受开发商选聘为雅颂居小区提供前期物业服务。前期物业服务合同约定物业服务费标准为住宅部分每月每平米人民币4元，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交物业管理服务费的4‰的比例向管理人支付违约金，同时需承担管理人因追讨欠款所发生的一切费用（包括但不限于律师费用等）。2014年5月6日，原告与开发商签订补充合同，约定物业服务费用每三个月交纳一次，业主或物业使用人应在每年3月31日、6月30日、9月30日及12月31日前履行交纳义务。2016年3月8日，被告魏某甲、涂某、魏某乙与嘉里置业（南昌）有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买雅颂居X号住宅楼X单元XXXX室房屋一套（房屋建筑面积为180.64平方米），并签署文件签收单和确认书确认已详细阅读《南昌雅颂居前期物业服务合同》及其补充合同和《南昌雅颂居业主临时管理规约》的条款内容，承诺上述合同和规约对其有约束力。《南昌市商品房买卖合同》附件五前期物业管理部分约定：1.前期物业管理由选聘的嘉里公司南昌分公司提供；2.前期物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放；3.物业管理公共性服务收费标准为4元／平方米建筑面积。上述房屋于2016年交付后，被告向原告交纳案涉房屋的物业费至2018年3月31日。2018年年底，因雅颂居小区选聘新力物业集团有限公司作为小区的物业服务企业，嘉里公司南昌分公司遂与新力物业集团有限公司签署交接协议，自2019年1月1日起由新力物业集团有限公司受托为雅颂居小区提供物业服务。原告以三被告欠付案涉房屋2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，被告辩称系因案涉房屋收房后一直在进行漏水维修无法正常入住才未向原告交纳2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费，并陈述称维修工作搁置给被告造成了很大的不便，被告多次就维修一事与物业交涉。原告陈述称案涉房屋存在飘窗漏水问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告嘉里公司南昌分公司与雅颂居住宅小区开发商签订的《南昌“雅颂居”前期物业服务合同》对业主有约束力。原告嘉里公司南昌分公司为雅颂居住宅小区提供了物业服务，案涉房屋的业主应向原告嘉里公司南昌分公司支付2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费。三被告以房屋存在漏水问题一直在维修为由拒交物业费于法无据，本院不予采纳，但考虑到案涉房屋确实存在漏水问题，结合双方陈述及被告提供的证据也能够认定漏水问题未能得到及时解决，原告在提供物业管理服务过程中也存有不足，故对被告应支付的物业费予以酌减，酌定三被告应承担案涉房屋2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费5852.74元。三被告系因房屋漏水才未交物业费，并非恶意拒交，故本院对原告要求三被告支付违约金和律师费的诉请不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,判决如下: 一、被告涂某、魏某甲、魏某乙于本判决生效之日起十日内向原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司支付雅颂居X号住宅X单元XXXX室2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费5852.74元; 二、驳回原告嘉里建设管理（上海）有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费78元，减半收取39元，由被告涂某、魏某甲、魏某乙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年十二月十六日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。