四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初3966号 原告：易盛良，男，1974年8月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告：易盛莉，女，1976年10月21日出生，汉族，住四川省彭州市。 二原告共同委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 被告：彭州百伦新宸百货有限公司，住所地四川省彭州市天彭镇东大街**。 法定代表人：林晖，执行董事。 委托诉讼代理人：崔小丽，四川督政律师事务所律师。 被告：成都市滔搏商贸有限公司，，住所地四川省成都市金牛区府青路一段**附**综合楼右边第** 法定代表人：周卫兵，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 被告：成都市滔搏商贸有限公司彭州一分公司，住，住所地四川省成都市彭州市天彭镇东大街******/div> 负责人：武玉彬。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 原告易盛良、易盛莉与被告彭州百伦新宸百货有限公司（以下简称：百伦公司）、成都市滔搏商贸有限公司（以下简称：滔搏公司）、成都市滔搏商贸有限公司彭州一分公司（以下简称：滔搏彭州一分公司）占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理。依法使用简易程序公开开庭进行了审理。原告易盛良、易盛莉共同委托诉讼代理人贾勇，被告百伦公司委托诉讼代理人崔小丽，滔搏公司与滔搏彭州一分公司共同委托的诉讼代理人张雪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易盛良、易盛莉向本院提出诉讼请求：判令滔搏公司、滔搏彭州一分公司、百伦公司连带向易盛良、易盛莉支付自2017年5月24日起至停止占用之日止的房屋占用费（按301元／㎡／月计，房屋面积22.66㎡，截止2020年11月23日，房屋占用费286467.72元）《根据原告举证光盘中百伦公司员工陈述300余元／平方米／月，故约计算为301元／㎡／月》。事实和理由：2005年5月17日，易盛良、易盛莉购买了由四川长河房地产开发有限公司（以下简称：长河公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于彭州市××镇××街××号××层××号××商铺。2005年5月24日，易盛良、易盛莉与长河公司签订《返利协议》约定，长河公司将分十二年逐步返还易盛良、易盛莉购房本金，协议终止时间为2017年5月23日。协议期限届满后，易盛良、易盛莉诉请腾退房屋并支付租金，后经四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终10177号判决书审理后认定，应当由实际占用商铺的占用人和使用人向原告支付租金。经查，2017年5月24日至今，三被告在未征得易盛良、易盛莉同意的情况下，擅自对案涉房屋占有、使用，系案涉房屋的实际占用人和使用人。故易盛良、易盛莉诉至本院。 被告百伦公司辩称，案涉商铺不具有构造上的独立性，属于百伦公司整体承租商业楼的组成部分，为物权法上的按份共有形式，所在商业楼由百伦公司整体租赁用于经营商场。百伦公司经营商场方式就是结合自身运营设计与规划分区域对外招商，由商家提供具体的商品和服务，目前已有数百家商家入驻，整体均由百伦公司运营管理及使用。租金只是经营商场的成本之一，除了租金成本外还有运营人员的管理费、经营管理人员的工资、招商人员的月费及提成佣金、电费、水费、物业服务费、市场推广费、宣传费等其他运营成本。结合当地实际情况，如没有百伦公司对商业楼的整体打造、运营管理，一个十多年的老旧商业楼甚至连出租都将极其困难，商业楼的单个商铺租金也不可能超过返利协议的标准。易盛良、易盛莉主张按照301元/㎡/月的标准计算使用费缺乏事实依据。由于案涉商铺与商业楼其他商铺属于按份共有，根据公平原则，使用费的收取标准与商业楼绝大多数商铺业主认可的租金标准一致并不会损害其利益。百伦公司自2017年9月起一直在向易盛良、易盛莉支付租金，2019年开始未支付成功系因易盛良、易盛莉拒不提供收款账号所致。易盛良、易盛莉请求事项缺乏事实与法律依据，请贵院查清事实后依法裁判。 滔搏公司、滔搏彭州一分公司一致辩称，既有判决已认定百伦公司为案涉商业楼的实际使用人，应由百伦公司向易盛良、易盛莉支付占有使用费。答辩人使用的商铺是从百伦公司处取得，已经按与百伦公司的合同约定支付了相关合同费用，至于百伦公司应按何标准向原告支付租金与答辩人无关。易盛良、易盛莉并未提交相关证据证明其商铺由答辩人使用，应承担举证不能的法律后果。答辩人非登记于易盛良、易盛莉名下商铺的实际使用人，非本案适格被告，应当驳回易盛良、易盛莉对答辩人的起诉。 本院经审理查明如下事实： 2005年5月17日，易盛良、易盛莉与长河公司签订《商品房买卖合同》，易盛良、易盛莉以53088元的价格购买长河公司开发的位于彭州市××镇××街××号××层××号“彭州巴黎不夜城”面积为22.66平方米商铺1间。2005年5月24日，易盛良、易盛莉与长河公司签订《返利协议》，在十二年期限内，易盛良、易盛莉将其购买的案涉商铺委托给长河公司所开发的本楼盘的物业管理公司集中经营管理，由其根据市场的变化和商铺的性质全权决定其经营方式和用途，自负盈亏。长河公司将分十二年逐步返还易盛良、易盛莉购楼款本金，返还方式为：年返还率为8.5%，具体金额为4512元，返还时间为每年的5月30日一次性支付。协议有效期为2005年5月24日起至2017年5月23日止。2006年1月10日，易盛良、易盛莉取得案涉房屋的所有权证，2006年3月3日，易盛良、易盛莉取得案涉房屋的国有土地使用权证。 此前的2004年4月20日，长河公司与成都百货大楼超市经营管理有限公司（以下简称：百货经管公司）签订了《租赁合同》，约定长河公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼二至三层的商铺出租给百货经管公司，租赁期限自2005年6月28日起至2017年7月30日止。2007年4月18日，长河公司与百货经管公司签订第二份《租赁合同》，约定长河公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼底层商铺出租给百货经管公司，租赁期限自2007年4月10日至2017年7月30日止。上述合同签订后，实际均由百伦公司（2012年5月2日，彭州成都百货大楼超市百货有限公司更名为彭州百伦新宸百货有限公司）使用租赁的商铺并向长河公司支付租金。2010年，长河公司又与百伦公司签订一份《租赁合同》，约定长河公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼第四层的商铺出租给百伦公司用于百货零售经营。租赁期限自2010年7月1日至2017年7月30日。2013年11月8日，长河公司与百货经管公司及百伦公司三方确认原2004年及2007年签订的两份《租赁合同》均系百伦公司为合同实际履行人。2017年7月30日，百伦公司租赁“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层的租赁期限届满。易盛良、易盛莉因与百伦公司就续租期间的租金标准未能协商一致，未与百伦公司签订租赁合同。2020年1月1日，百伦公司将整体租赁的“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层（面积共计13206.77平方米）用于经营的市场，全权委托成都百伦商业管理有限公司彭州分公司进行统一经营管理。2020年2月16日，滔搏公司与成都百伦商业管理有限公司彭州分公司签订租赁合同，租赁该商场三处1号，租用面积243平方米。 另查明：1、“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层共有产权面积为13051.86平方米，小业主共有323户，小业主产权面积为13206.77平方米。租赁期限届满后，对于是否继续租赁给被告经营，小业主意见不一。百伦公司与部分小业主新签订了《房屋租赁协议》，并继续经营“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层，租期为五年。迄今，已有291户小业主与被告签订《房屋租赁协议》，面积为11949.27平方米，已签约业主数与所占面积数均达到90%。新签协议的小业主与百伦公司达成的年租金标准与委托长河公司经营管理期间的返利标准相同；2、“彭州巴黎不夜城”商业楼业主与长河公司约定的返利标准均是年返利率8.5%；3、百伦公司已向易盛良、易盛莉转账支付物业使用费7186.68元，2019年至2020年物业使用费因易盛良、易盛莉提供的账户异常未支付成功。百伦公司支付的实际金额在8.5%的返利标准上扣减了税额。 以上事实有双方当事人当庭的一致的陈述及身份信息、工商信息、房屋所有权证、商场租赁合同、授权委托书、账户交易明细、（2018）川0182民初3679号民事裁定书、（2020）川民申635号民事裁定书、（2018）川0182民初4278号判决书、（2019）川01民终10177号判决书、（2020）川民申635号判决书、（2018）川01民终4565号判决书、（2018）川01民终4610号判决书、（2018）川01民终4613号判决书、（2017）川0182民初3804号判决书、（2018）川01民终4628号判决书等证据在卷佐证，经庭审质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，百伦公司与长河公司达成的补充协议，以及达成的租赁协议到期后，百伦公司继续占用易盛良、易盛莉的商铺属实。 关于易盛良、易盛莉要求百伦公司支付占用商铺期间的物业使用费的请求。 百伦公司客观上占用了易盛良、易盛莉的商铺，应支付占用物业期间的物业使用费。关于物业使用费的支付标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会或业主本人与被告协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与百伦公司达成的年租金标准为业主原委托长河公司经营管理期间的返利标准，根据公平原则，易盛良、易盛莉请求的使用费标准可以参照此标准计算。因百伦公司继续租赁房屋的期限为五年，被告期满后是否退出经营目前尚不明确，且双方是否另行商定租金标准及商定租金标准的时间也不确定，本院对易盛良、易盛莉主张的物业使用费暂计算至2020年12月24日止。期满后，易盛良、易盛莉可另行向百伦公司主张物业使用费。综上，百伦公司应支付的截至2020年12月24日的物业使用费为16168元（4512元÷12月×43月）。百伦公司已向易盛良、易盛莉支付7186.68元，还应向易盛良、易盛莉支付8981.32元。 关于易盛良、易盛莉要求滔搏公司、滔搏彭州一分公司与百伦公司连带支付占用商铺期间的物业使用费的请求。 案涉商业楼实际由百伦公司整体承租用于经营商场，商场经营模式为结合自身运营设计与规划分区域对外招商，由商家提供具体的商品和服务，商业楼整体均由百伦公司统一运营管理及使用。在百伦公司整体承租案涉商业楼期间，由百伦公司统一向案涉商业楼单个小业主承担物业使用费的给付义务，百伦公司基于经营模式对外招商的具体商家不承担向商业楼小业主给付物业使用费的义务。故对易盛良、易盛莉主张滔搏公司、滔搏彭州一分公司承担给付义务的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、彭州百伦新宸百货有限公司于本判决生效之日起五日内向易盛良、易盛莉支付物业使用费8981.32元； 二、驳回易盛良、易盛莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2799元，由彭州百伦新宸百货有限公司负担50元，易盛良、易盛莉负担2749元（此款易盛良、易盛莉已缴纳，彭州百伦新宸百货有限公司应负担的50元于支付物业使用费时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡剑 二〇二〇年十二月十八日 书记员  袁静