云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10263号上诉人（原审被告）：陈雪峰，男，1972年5月18日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司。营业场所：云南省昆明市盘龙区穿金路721号。负责人：杨瑞雄，经理。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南锡业龙马通用设备有限公司。住所地：云南省曲靖市马龙区轻工业园区。法定代表人：李师勇，执行董事。委托诉讼代理人：岳殿强，男，1963年1月3日出生，汉族，特别授权代理。原审第三人：云南锡业房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**。法定代表人：李师勇，董事长。委托诉讼代理人：卢平，女，1995年12月11日出生，汉族，特别授权代理。上诉人陈雪峰因与被上诉人云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司（以下简称“云锡设备公司昆明分公司”）及原审第三人云南锡业龙马通用设备有限公司（以下简称“云锡设备公司”）、云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称“云锡房产公司”）合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后依法组成合议庭，于2020年11月3日进行了审理，上诉人陈雪峰、被上诉人云锡设备公司昆明分公司委托的诉讼代理人陈绍艳、原审第三人云锡设备公司委托的诉讼代理人岳殿强、原审第三人云锡房产公司委托的诉讼代理人卢平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈雪峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判不支持被上诉人主张的2019年8月5日至2020年6月23日的房屋租金、保洁费及其他一切费用。主要事实和理由：上诉人与被上诉人于2017年5月5日签订房屋租赁合同，用于经营餐饮，租期1年，因房屋漏水不能正常使用被上诉人给予一个月免租装修期，租期从2017年6月10日起算。因租赁物配套设施不完善，被上诉人向上诉人承诺修建包括卫生间、路面、灯光改造、房屋漏水、门禁系统安装等在内的配套设施，但装修期满上诉人已完成房屋装修，被上诉人却对其承诺内容未进行任何建盖，造成上诉人装修好的房屋到处漏水，半年无法开业。被上诉人最初同意给上诉人减免一切费用，但被上诉人领导调换后仅同意减免一个半月租金，否则不签合同。上诉人无奈签订合同，但签订合同后直至上诉人搬走，被上诉人仍未处理房屋漏水问题。其中，2019年8月5日，被上诉人在未通知上诉人的情况下对租赁物断水断电，导致上诉人无法经营并造成上诉人的货物损失严重，被上诉人应按照每天1000元的标准赔偿上诉人自2019年8月5日至2020年6月23日止的损失。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人云锡设备公司昆明分公司辩称：一、被上诉人本案诉请的各项费用是基于双方房屋租赁合同约定而产生的相关费用，租期届满上诉人仍继续占用被上诉人房屋场地不予返还，应按租金标准向被上诉人支付占用费、保洁费。二、上诉人主张租赁房屋漏水、无法经营，要求免除租金等费用的主张，无事实和法律依据，不能成立。上诉人对房屋漏水的主张未提交证据予以证实，不能成为其拒付租金的理由。其上诉要求按照每日1000元赔偿损失，但对此未在一审提起反诉，二审不应支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人云锡设备公司、云锡房产公司均述称，同意被上诉人云锡设备公司昆明分公司的意见。云锡设备公司昆明分公司向一审法院起诉请求：1.确认其与被告陈雪峰双方签订的合同编号为YXLM-KM-201826的《煤机厂区域场所租赁合同》已到期终止，并判令被告陈雪峰立即归还仍占用的420平方米房屋（该房屋年租金为100800元）；2.判令被告陈雪峰支付自2018年6月10日起至2018年12月10日期间尚欠原告的租金20000元，并判令被告陈雪峰按8400元/月的标准向原告支付自2018年12月11日至将场地实际返还原告之日期间的场地占用费，暂计算至2020年3月25日为131603元；3.判令被告陈雪峰按照租赁期限内每月每平方米1元的保洁费标准向原告支付租赁期限届满后占用原告场地期间的保洁费，暂计算至2020年3月25日为6580元；4.判令被告陈雪峰支付占用原告场地期间截止2019年8月的水费543.2元，电费12912元；5.判令被告陈雪峰立即向原告支付年租金30%的违约金30240元（100800元×30%=30240元）；6.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2012年8月31日，第三人云锡房产公司拍卖取得昆明煤矿机械总厂破产财产，云南国信拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，昆明市中衡公证处出具（2012）云昆中衡证字第5646号公证书对拍卖过程做了相应的公证。2016年8月30日，第三人云锡房产公司与第三人云锡设备公司签订《授权经营管理协议》，约定：第三人云锡房产公司将其拍得的昆明煤矿机械总厂破产财产及相关事务授权给第三人云锡设备公司进行经营、管理和统一协调。2018年8月6日，原告云锡设备公司昆明分公司与被告陈雪峰签订《煤机厂区域场所租赁合同》，约定被告承租原告煤机厂区域场所，房屋建筑面积420平方米，月租赁单价每平方米20元，每月租金8400元，一个租赁期内租金25200元。租赁期为3个月，自2018年6月10日起至2018年9月10日止，租金实行一次性的支付制，被告一次缴费时间为合同签订之时，缴费金额（含保洁费）26460元，被告必须按照约定时间向原告缴纳租金，如拖欠，被告须按拖欠总租金每天5‰的标准向原告支付滞纳金；为保证租赁合同的履行，被告在签订租赁合同时应向原告支付10000元作为保证金；水电费执行月结月清制度，在每月30日前，必须结清当月水电费，水费每吨5.6元，电费每度1.5元，若昆明地区水电价格变动时，按变动价格同等幅度调整，被告未按约足额缴纳时，原告将每日按未缴水电费总额的5‰的标准收取滞纳金；保洁费按季度与租金同步缴纳，按照承租面积每月每平方米1元计算，每月缴纳保洁费420元，合同还对双方权利义务、违约责任等事宜进行了约定。另，被告于2020年6月23日将涉案房屋腾退给原告，原告表示认可。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告签订的《煤机厂区域场所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告之间的《煤机厂区域场所租赁合同》租赁期限为2018年9月10日，该合同已到期终止，一审法院予以确认。由于被告于2020年6月23日将房屋腾退给原告，故一审法院对原告主张被告返还占用的房屋及支付自2020年6月23日之后产生的场地占用费及保洁费的诉讼请求不予支持。对原告主张的各项费用：1.从2018年6月10日至2018年12月10日所欠的租金20000元，被告对所欠租金予以认可，则被告需向原告支付租金20000元；2.从2018年12月11日至2020年6月23日场地占用费，《煤机厂区域场所租赁合同》约定每月的租金为8400元，则被告需向原告支付的场地占用费为8400元÷30天×561天=157080元；3.保洁费，合同约定每月的保洁费为420元，则被告需向原告支付自2018年12月11日至2020年6月23日的保洁费为420元÷30天×561天=7854元；4.截止2019年8月的水费543.2元、电费12912元，被告在庭审中对该费用予以认可，则被告需向原告支付水费543.2元、电费12912元。对于原告主张违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《煤机厂区域场所租赁合同》中约定了若被告未按时支付租金、水电费、保洁费等，应向原告支付滞纳金，则被告应向原告支付滞纳金，但双方的约定过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告的损失实为资金占用的利息损失，故违约金一审法院调整为以被告拖欠原告的租金及场地占用费177080元为基数，从原告起诉之日即2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、确认原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告陈雪峰于2018年8月6日签订的《煤机厂区域场所租赁合同》已终结；二、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付租金人民币20000元；三、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付2018年12月11日至2020年6月23日的场地占用费人民币157080元、保洁费人民币7854元；四、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付截止至2019年8月拖欠的水费人民币543.2元、电费人民币12912元；五、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金（以人民币177080元为基数，从2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；六、驳回原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。”一审案件受理费4328元，由被告陈雪峰负担4242元，由原告云锡设备公司昆明分公司负担86元。二审经审理对一审判决认定事实予以确认。二审中，被上诉人认可上诉人于2018年8月向其交纳保证金10000元，但认为该保证金应待陈雪峰向其付清所有欠费后予以退还。二审另查明：2019年6月4日，云锡设备公司昆明分公司向陈雪峰公证送达《催缴通知书》《限期腾空房屋搬离通知》，通知终止双方租赁关系，要求陈雪峰于2019年6月30日前交清欠付租金及水电费、保洁费，并腾还租赁物；逾期将停止提供水电及相关配套服务。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当承担被上诉人主张的欠付租金、占用费、保洁费、水费、电费等各项费用及违约金？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，陈雪峰与被上诉人约定租赁期至2018年9月10日止，租赁期满后陈雪峰继续占有使用租赁物，被上诉人未提出异议，双方之间的租赁关系视为不定期。被上诉人有权解除合同，但应当在合理期限之前通知陈雪峰。2019年6月4日，被上诉人向陈雪峰送达《催缴通知书》《限期腾空房屋搬离通知》，提前告知将于2019年6月30日终止双方租赁关系，故本院确认双方租赁合同关系于2019年6月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，陈雪峰于2020年6月23日腾还了租赁物，因其自认从2018年6月10日后存在欠租事实，则陈雪峰应向被上诉人支付欠付的租金、占有使用费以及保洁费、水费、电费。一审判决对于前述各项费用的计算无误，但因双方合同自2019年6月30日解除，一审所认定2018年12月11日至2020年6月23日的场地占用费，实际包含了2018年12月11日至2019年6月29日的租金及2019年6月30日至2020年6月23日的场地占用费，故本院对相应表述予以调整。关于陈雪峰已付的保证金10000元，因被上诉人同意在其补交完所有欠付费用后进行抵扣，故本院在本案中不予处理，双方当事人可于判决履行过程中自行解决。关于陈雪峰主张的租赁物自交付时即一直存在漏水、2019年8月5日后被上诉人开始对租赁物断水断电、2020年新冠肺炎疫情等情况均影响其经营使用租赁物，应当减免租金的抗辩意见。本院认为，首先，陈雪峰所提交的证据不足以证实租赁物自交付时即一直存在漏水且漏水系因被上诉人原因导致，其应承担举证不能的不利后果，其该上诉理由不成立。其次，因涉案租赁合同已明确陈雪峰欠缴水电费时被上诉人有权停止提供水电，且被上诉人于2019年6月4日发出的《催缴通知书》《限期腾空房屋搬离通知》均已明确若陈雪峰未按期交清欠付租金等费用，逾期将停止提供水电，陈雪峰在明知前述后果的情况下仍未在合理期限内支付租金等欠缴费用也未腾还房屋，相应后果应由陈雪峰自行承担，其以此为由要求减免租金的抗辩意见不能成立。最后，因陈雪峰自2018年6月10日起开始欠租，其欠租行为始于新冠肺炎疫情爆发之前，非因新冠肺炎疫情所导致，且其经被上诉人提前通知解除合同、腾房，仍不及时搬离涉案租赁物，其以新冠肺炎疫情为由要求减免租金的抗辩理由亦不能成立。另，陈雪峰长期拖欠租金、水电费等的行为已经构成违约，而被上诉人按合同主张的违约金标准过高，一审法院根据合同约定及双方实际履行情况酌定的违约金，处理适当，本院依法予以维持。综上，上诉人陈雪峰的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理得当，但表述有不妥之处，本院依法予以变更。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初3589号民事判决第一、二、四、五、六项，即“一、确认原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告陈雪峰于2018年8月6日签订的《煤机厂区域场所租赁合同》已终结；二、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付租金人民币20000元；四、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付截止至2019年8月拖欠的水费人民币543.2元、电费人民币12912元；五、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金（以人民币177080元为基数，从2020年5月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；六、驳回原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。”；二、变更云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初3589号民事判决第三项，即将“三、被告陈雪峰于本判决生效之日起十日向原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付2018年12月11日至2020年6月23日的场地占用费人民币157080元、保洁费人民币7854元；”变更为“三、陈雪峰于本判决生效之日起十日向云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付2018年12月11日至2019年6月29日的租金及自2019年6月30日至2020年6月23日的场地占用费合计157080元、保洁费7854元。”一审案件受理费4328元，由陈雪峰负担4242元，由云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司负担86元。二审案件受理费4328元，由陈雪峰负担4242元，由云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司负担86元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十二月十七日法官助理仝倩华书记员刘雯