新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初160号 原告（反诉被告）：阿卜杜黑力力·马木提，男，1981年7月7日出生，维吾尔族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王丽，女，1980年6月11日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。 原告（反诉被告）阿卜杜黑力力·马木提与被告（反诉原告）王丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告（反诉被告）阿卜杜黑力力·马木提及其委托代理人侯小山，被告（反诉原告）王丽及其委托代理人尹秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阿卜杜黑力力·马木提向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、判令被告赔偿因解除租赁合同给原告方造成的损失806,011元。事实理由与：原告于2018年1月16日与被告约定，以经营餐厅为目的的租赁被告位××区商铺。合同期限为2018年4月1日至2023年4月1日。其中，约定2018年租金为240,000元，第二年至第五年按每年250,000元。具体缴费形式为：各方签订合同之日起，先缴纳2018年前半年租金，后半年租金于餐厅正式营业后缴纳。合同签订后原告履行了合同义务，先后缴纳了前半年租金180,000元并且花了很多钱装修商铺。但在原告正常使用的情况下，被告2018年10月份就收回房屋，11月1日将房子移交给他人正式使用，在没有向原告通知或者协商的情况下单方面将房屋收回，属于违法解除双方的租赁合同，并且单方面将原告商铺内的装修以及设备等其他开店物资拿走交付给他人使用，严重违反了双方租赁合同的约定，给原告方造成极大的物质损失，所以要求被告方赔偿违法解除租赁合同给原告造成的损失，故诉至本院。 被告辩称，原告与被告签订合同后，原告对商铺进行了装修，但装没装完，具体是否达到营业标准不知道。原告在2018年合同签订之后就单方违约了。根据合同约定原告应该在合同签订当日交纳房租和押金140,000元，但自2018年1月16日房屋交付至2018年12月30日收回，原告并没有按照合同约定交纳，原告至今除去押金40,000元，只交纳了房租100,000元，合计140,000元。原告占用房屋至2018年12月30日，应支付被告的房屋租赁费130,000元。依据合同约定合同关系已经依法解除了，原告未按合同约定履行义务，拖欠租金、暖气费、物业费，并在2018年6月就下落不明，被告在2018年7月依法向克拉玛依区人民法院提起了诉讼，要求解除合同关系，并赔偿被告的损失，法院受理案件后多方查找原告，均未果，故被告于2018年12月25日撤诉，直到2018年12月30日，根据双方合同的约定第七条第四项，被告出于无奈，依据合同约定终止了双方的合同关系，所以原告应承担违约责任，所有损失都应该由原告承担，并且原告要支付拖欠被告的房租、暖气费、物业费等相关损失，故请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告王丽向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告阿卜杜黑力力·马木提支付反诉原告商铺租金130,000元（2018年1月16日到2018年12月30日，共计11月，减去已经支付5个月的租金100,000元）；2、判令反诉被告支付反诉原告暖气费14,431元（时间是从2018年1月16日到2018年4月15日的3个月，2018年10月15日到2018年12月30日的2.5个月，共计5.5个月的暖气费，每个月按2,623.8元乘以5.5个月）、物业费9,334元（2018年1月16日到2018年12月30日），以上合计：153,765元。事实和理由：2018年1月反诉原告将位于克拉玛依市××路商铺租赁给反诉被告，并将该商铺交付其装修。租赁合同中明确约定，该商铺第一年租金为240,000元，房屋押金为40,000元；该商铺租赁期内的所有费用由反诉被告承担。合同第六条约定承租方不再使用房屋后承租方不得破坏已装修的设施，合同第七条约定承租方拖欠租金，出租方有权提前终止合同并提出赔偿，单方违约应赔偿对方的一切经济损失。该商铺租赁给反诉被告后，反诉被告支付了40,000元押金和100,000元租金，剩余的租金和相关费用均未支付，反诉原告曾因反诉被告未按期支付租金向法院起诉，因反诉被告下落不明无法送达故撤诉，一直到2018年12月30日反诉原告依据合同约定收回房屋，反诉原告认为反诉被告单方违约应赔偿相关损失，故依法起诉，请求依法判决。 反诉被告阿卜杜黑力力·马木提辩称，认为反诉原告存在单方违约解除合同的行为，在没有通知和告知反诉被告进行协商的情况下，违法解除合同收回房屋和房屋内装修好的设施、设备以及物品，在反诉被告装修完毕即将营业的情况下单方解除合同，给反诉被告造成巨大的经济损失，使得无法实现签订合同的目的，反诉被告认为反诉原告具有严重的违约行为，因违法解除租赁合同，在本案中应当赔偿给反诉被告造成的损失，对其提起的反诉应自行承担责任。关于商铺租赁费130,000元，根据合同租赁期限明确规定2018年4月1日至2023年4月1日，一年的租赁期限从2018年4月1日至2019年4月1日。2018年4月1日是双方合同履行的明确时间，所以起止时间从2018年4月1日算到反诉原告于2018年11月1日将房屋强行收走的时间，反诉被告已经交纳180,000元房租，远远超过对方所约定的租金数额，所以反诉原告索要130,000元租赁费是不存在的；关于暖气费14,431元，反诉原告计算的起止时间分为两段，第一段是2018年4月1日之前产生的不应该由反诉被告承担，因为合同履行期限从2018年4月1日之后开始全面履行，第二段计算，反诉被告认为反诉原告将房屋强行收走的时间是2018年11月1日，此时间之前不产生暖气费用，因为没有正常供暖，所以暖气费不存在；对物业费9,334元，反诉原告计算2018年全年是不对的，合同履行期限是从2018年4月1日才开始履行，之前的物业费不应当由反诉被告承担，2018年4月1日至2018年11月1日之间的物业费，由反诉被告承担。针对以上的反诉请求及事实理由，反诉被告认为反诉原告强行收走商铺，违法解除合同，使得反诉被告不能实现合同目的，此责任完全归责于反诉原告，要求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求，维护反诉被告的正当权益。 本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，原告（反诉被告）乙方与被告（反诉原告）甲方签订《商铺租赁合同》一份，合同主要内容为，第一条约定：乙方租赁甲方所有的位于克拉玛依市××路，面积500平方，上下楼4层商铺；第二条约定：租赁用途为音乐餐吧；第三条约定：租赁期限为：2018年4月1日至2023年4月1日（备注：实际交房日期2018年1月16日，预备装修期限为三个月）；第四条约定：1．租赁金额：第一年的24万元，第二年至第五年按每年25万元；2．房屋押金4万元；3．付款方式：双方签订合同之日，乙方现向甲方缴纳半年房租和押金14万元，开业后第一个月缴纳下半年的租金14万元；第二年至第五年经营房租也半年支付（每年4月1日-10月期间缴纳下半年的房租）；第五条：1．承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费用。2．使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用准乙方缴纳；第六条约定：租赁期间的房屋修缮：1．出租房房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；第七条甲方的权利义务：1．有权合同规定收取租金及其他各项费用或逾期违约金；4．在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租方进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；第八条：乙方权利义务。1．按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途；确保消防安全，如果因乙方使用房屋或经乙方装修房屋出现并造成人身财产损害时，均由乙方承担全部赔偿责任；3．按照缴纳房屋租金及其他费用；5．甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。第九条：违约责任和合同终止的赔偿设施：1．租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。2．若甲乙方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切损失。原告在合同的“承租方”后签字、被告在合同的“出租方”后签字。后被告于2018年11月将该商铺连带店内所有物品向他人出租。现双方因赔偿事宜未能达成一致，故原告诉至本院。 另查，原告（反诉被告）先后向被告缴纳租金140,000元。被告于2018年5月24日向原告出具收据载明：今收到阿卜杜黑力力房租肆万元整（40,000元）还余拾万元整未支付。 另查，2018年1月18日，原告（反诉被告）与克拉玛依市挖艺装饰装修有限公司签订装修工程合同，约定工程开工日期为2018年1月19日，竣工日期为2018年3月1日，本合同工程价款为260,000元。后签订补充合同增加的装修款为85,500元，合计总装修款为：345,500元。克拉玛依市挖艺装饰装修有限公司出具收条载明：由阿卜杜黑力力·马木提承租经营的吉祥路60-204音乐餐吧，由我公司承包装修。装修总价格345,500元（包括LED屏幕费用），该费用由阿卜杜黑力力·马木提分四次支付现金及银行卡转账已付清。该餐厅于2018年5月装修完备交付使用。 原告（反诉被告）在装修过程中从狮威灯光音箱工程公司处购买并安装价值79,910元的音箱灯具设备；从克拉玛依区顺和厨具店购买价值46,056元的厨房用具、2,000元的案板；从克拉玛依区贴皮家工厂购买价值14,200元餐厅风扇和抽油烟机；从克拉玛依区鹏威家具店购买一套价格2,200元圆桌、价格2,300元圆凳十套；从克拉玛依市克拉玛依区奥帕尔电子技术服务部购买价值6,800元的电热水器、双门消毒柜、大理石面消毒柜、单门门柜；克拉玛依区奥帕尔电子技术服务部提供LED屏幕安装调试、灯光设备安装、音箱设备安装，调试费用8,000元；安装价值27,690元的监控系统；为餐厅定制价值24,760元的挂式广告牌；购买价值50,100元的沙发和14,200元的窗帘。2018年4月27日，原告与陈淑萍签订天然气工程施工合同，约定位于吉祥路60-204音乐餐厅的管道改造、安装天然气工程价格为45,000元。当天陈淑萍向原告出具收条，收条载明：今收到吉祥路60-204号天然气工程款45,000元，以上合计323,216元。 另查，原告（反诉被告）于2018年3月7日办理营业执照，社会统一代码为92650203MA77UU3511，名称为：克拉玛依区三音律音乐餐厅，经营场所为：克拉玛依区吉祥路60-204号，组织形式为：个人经营。 另查，从克拉玛依市克拉玛依区市消防救援大队调取证明证实：被告（反诉原告）于2018年11月1日与苏正涛签订商铺租赁合同，租赁期限为5年，自2018年11月1日至2024年1月1日（装修期60天，不算在租金内）。被告在合同的“承租方”后签字、苏正涛在合同的“出租方”后签字。从克拉玛依市克拉玛依区市场监督管理局调取证明证实：苏正涛于2018年11月20日办理营业执照，社会统一代码为92650203MA785CJC6Q，名称为：克拉玛依区苏氏八大块大盘鸡店，经营场所为：克拉玛依区吉祥路60-204号，组织形式为：个人经营。 另查，被告（反诉原告）向本院提交商铺租赁合同一份，载明：商铺租赁合同，出租方为：王丽、承租方为：苏宝军。商铺坐落地址：××区，租赁期限为5年，自2018年12月30日至2023年12月30日，被告在合同的“承租方”后签字、苏宝军在合同的“出租方”后签字。 另查，被告（反诉原告）于2018年7月4日向本院起诉：1、要求解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2018年1月16日签订的商铺租赁合同；2、要求拖欠租金4万元，违约金6万元。因原告下落不明无法开庭审理，被告于2018年12月25日撤诉。 另查，被告（反诉原告）于2019年9月4日向国电克拉玛依发电有限公司支付2018年10月15日至2019年4月15日期间的暖气费15,742.94元，于2018年12月11日向克拉玛依市阳光物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年12月30日的物业费8,622.18元。 本案在审理过程中组织各方当事人前往案涉商铺，对商铺内被告（反诉原告）王丽向他人租赁现有原告（反诉被告）的物品进行了确认和清点。具体如下：两个沙发（3人座1个，一人座1个）、一个茶几、吧台、窗帘、悬挂杯架、酒柜、吉祥厅包厢内（玻璃、墙纸、吊灯、三个窗帘、暖气硬装、电视、电视柜、音频设备、电话），如意厅包厢内的（2个窗帘、墙纸、墙裙硬装），二楼2个褐色的3人沙发、二楼大厅6个2人座、6个3人座褐色沙发、6个玻璃台面桌子，名就厅（2个褐色沙发、小方桌）、成功厅（1个4人座沙发、一个3人座沙发、一个长方桌）、后堂热水器、后堂抽油烟机2台、双开门冰箱、操作台一台、后厨小炉子、后厨的地砖、防火门里面的单扇。 上述事实，有经当庭出示并质证的《三份商铺租赁合同》、《装饰装修工程施工合同》、《天然气施工合同》《购买窗帘和沙发合同》、克拉玛依区消防救援大队及克拉玛依区市场监督管理局备案材料、收款收据、物业费发票、起诉书、监控系统安装费清单、营业执照、现场查看笔录及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关于原、被告之间签订的《商铺租赁合同》解除时间是2018年12月30日还是2018年11月1日的问题：首先，根据庭审查明的事实，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方均应依合同约定全面履行自己的义务。合同约定租期5年，自2018年4月1日至2023年4月1日（实际交房日期为2018年1月16日，预留装修期为3个月）。庭审中被告称双方之间的租赁合同于2018年1月16日起计算，解除时间为2018年12月30日，并向本院提交被告与苏宝军2018年12月30日签订的《商铺租赁合同》；租赁期限为5年，自2018年12月30日至2023年12月30日。但原告提交了从克拉玛依市克拉玛依区市消防救援大队及克拉玛依市克拉玛依区市场监督管理局调取的备案材料、被告与苏正涛签订《商铺租赁合同》、《营业执照》等证据，证实被告于2018年11月1日与苏正涛签订《商铺租赁合同》，租赁期限为5年，自2018年11月1日至2024年1月1日（装修期60天，不算在租金内）。故本院对被告与苏宝军签订的《商铺租赁合同》不予采信，对被告与苏正涛签订的《商铺租赁合同》予以认可，并确认双方合同的解除时间为2018年11月1日。对被告提交伪造证据浪费司法资源的行为进行训诫。 关于原告向被告实际支付金额140,000元还是180,000元的问题：原告称已向被告支付180,000元，包括140000租金、40,000元押金。被告抗辩称原告只交了100,000元的租金、40,000元的押金。被告向原告出具的收条证实原告已交租金140,000元，原告作为付款义务人应当对40,000元的押金提供证据证明，现原告未能提供证据证明，故本院不予支持。 关于原、被告谁违约、反诉被告是否承担剩余未付租金的问题，按照双方合同约定，原告开业后的第一个月应向被告支付租金为140,000元。但原告并未开业且已向被告支付7个月（2018年4月1日至2018年11月1日）的租金140,000元，在没有违约的情况下，被告未告知原告而单方面终止合同，并于2018年11月1日与苏正涛签订租赁合同，未妥善保管原告所有物品，并将原告已装修好的商铺连带所有物品擅自交给苏正涛使用，给原告造成损失，故被告应承担由此产生的损失。根据已查明的事实证明，原告向被告已缴纳2018年4月1日至2018年11月1日期间的租赁费，反诉原告还要求反诉被告支付130,000元商铺租金，无法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿商铺装修款及餐厅设施设备损失806,011元：因装修本身具有装修和配件相互融合等特征。被告称“签订合同后原告对商铺进行了装修，但没装完，具体是否达到营业的标准不知道”，在庭审过程中本院组织各方当事人前往案涉商铺，对商铺内被告王丽向他人租赁现有原告的物品进行了确认。根据原告提供装饰装修合同、设备清单、收款收据、现场查看笔录等相关证据，可以证实克拉玛依市挖艺装饰装修有限公司于2018年5月装修完备交付使用，装修费合计345,500元，本院予以支持。 原告在装修过程中从狮威灯光音箱工程公司处购买并安装价值79,910元的音箱灯具设备；从克拉玛依区顺和厨具店购买价值46,056元的厨房用具、2,000元的案板；从克拉玛依区贴皮家工厂购买价值14,200元餐厅风扇和抽油烟机；从克拉玛依区鹏威家具店购买一套价值2,200元圆桌、2,300元圆凳十套；从克拉玛依市克拉玛依区奥帕尔电子技术服务部购买价值6,800元的电热水器、双门消毒柜、大理石面消毒柜、单门门柜；克拉玛依区奥帕尔电子技术服务部提供LED屏幕安装调试、灯光设备安装、音箱设备安装，调试费用8,000元；安装价值27,690元的监控系统；为餐厅定制价值24,760元的挂式广告牌；购买价值50,100元的沙发、14,200元的窗帘；天然气工程款45,000元，以上设施设备损失共计323,216元，本院予以确认。 综上，原告的商铺装修款及餐厅设施设备损失共计668,716元（345,500元＋323,216元）本院依法予以支持，超出部分不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付暖气费14,431元、物业费9,334元的诉求，因反诉原告于2018年1月16日向反诉被告实际交付房屋，故反诉被告应承担暖气费9,183元（2018年1月16日至2018年4月15日的3个月，2018年10月15日至2018年11月1日的0.5个月，共计3.5个月，每个月按2,623.80元）、应承担物业费6,825.90元（2018年1月16日至2018年11月1日共计9.5月，一年8,622.20元，每月718.51元），合计16,008.90元，超出部分不予支持。 综上，被告应向原告赔偿各项损失668,716元（345,500元＋323,216元），反诉被告应向反诉原告支付16,008.90元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告阿卜杜黑力力·马木提与被告王丽2018年1月16日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月1日解除； 二、被告王丽于本判决生效之日起十日内向原告阿卜杜黑力力·马木提赔偿各项损失668,716元； 三、反诉被告阿卜杜黑力力·马木提于本判决生效之日起十日内向反诉原告王丽支付暖气费9,183元、物业费6,825.90元，共计16,008.90元； 四、驳回原告阿卜杜黑力力·马木提的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告王丽的其他反诉请求。 以上二、三项相抵后，被告王丽还应向原告阿卜杜黑力力·马木提赔偿各项损失共计652，707.10元，于判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11,816元，由原告阿卜杜黑力力·马木提负担1,359元，被告王丽负担10,487元；反诉案件受理费3,375元，由反诉原告王丽负担3,175元，反诉被告阿卜杜黑力力·马木提负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审 判 长 依 沙 克 · 卡 德 尔 人民陪审员 徐    新    华 人民陪审员 徐    新    霞 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员 卡勒哈尔·巴合特拜克 凯迪日妮萨·吐拉洪