重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初5035号原告：黎昌伟，男，1972年6月28日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：龙会祥，重庆泰升律师事务所律师。被告：重庆坤呈房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段**1-13、1-14、1-15，统一社会信用代码91500225699289425H。法定代表人：张小波，总经理。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。原告黎昌伟与被告重庆坤呈房地产开发有限公司（以下简称坤呈房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2020年9月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告黎昌伟及特别授权委托诉讼代理人龙会祥，被告坤呈房地产公司特别授权委托诉讼代理人赵波到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号X幢X层商铺X号门市，建筑面积28.12平方米；将位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号X幢X层X户型住宅一套（67.23平方米）、将东关项目X号楼一层X号门面，建筑面积68.73平方米交付原告（还房均以附图实线框定范围为准）;2.请求判令被告支付原告：【1】搬迁补偿费4616元，【2】住房临时安置费50400元（800元/月，从2015年5月6日起至2020年8月6日止，共计63个月），并从2020年8月7日起，每月以800元为基数，支付住房临时安置费至实际交房时止；【3】门市停业补偿费52500元（从2015年5月6日起至2020年8月6日止，共计63个月，每季度2500元），并从2020年8月7日起，每季度2500元为基数，支付门市停业补偿费至实际交房时止；【4】一次性经营损失费15000元，【5】一次性装修补偿费10000元；3.房屋差价补偿情况：一楼门市，原告应补坤呈房地产公司现金1205100元[（43.6㎡×1.3-28.12㎡-68.73㎡）×30000元/㎡]；【2】二楼住房，坤呈房地产公司应补原告现金10879元[（43.6㎡×1.6-67.23㎡）×4300元/㎡]。【1】至【2】合计原告应补偿被告现金1194221元；4.本案诉讼费由坤呈房地产公司负担。事实及理由：2014年10月22日，原告与被告签订了《房屋拆迁安置协议》，约定坤呈房地产公司拆迁原告位于重庆市大足区龙岗镇东北环路东关市场X幢X号房屋，其中一楼43.6平方米，二楼43.6平方米。协议第二条约定，安置还房比例为一层还房建筑面积按1:1.3计算，二层还房建筑面积按1:1.6。被告提供位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号X幢X层X号、建筑面积28.12平方米作为商铺还房，提供位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号X幢X层、建筑面积67.23平方米的住宅一套作为住宅还房。同时约定被告在完成拆迁后36个月内交房给原告。2014年10月22日，原、被告签订《补偿协议》，原告认购大足东关项目X号楼X层X号门面，建筑面积68.73平方米。2015年5月6日，所有拆迁户完成签订拆迁协议，并搬离。但被告至今未向原告交付符合协议和国家强制规定要求的房屋，也未按规定支付原告相关费用，经原告多次催收，被告仍不履行自己的义务。原告为维护自己的合法权益，起诉来院，提出如上诉讼请求。被告坤呈房地产公司辩称：1、原、被告双方签订的拆迁安置协议属实，但本案所涉的房屋尚未竣工验收，被告现无法将房屋交付给原告；2、被告愿意按照合同的约定支付原告搬迁补偿费、住房临时安置费、门市停业补偿费、一次性经营损失费、一次性装修补偿费；3、按照双方合同的约定，被告须在交房时才向原告支付面积差价补偿，但由于涉案房屋迄今尚未交付，致使合同约定的支付房屋面积差价补偿的条件尚未成就，故被告不应当支付原告房屋面积差价补偿费。综上，请求人民法院依法公正判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告坤呈房地产公司是成立于2010年1月28日的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、房屋销售，物业管理。2010年3月9日，坤呈房地产公司通过现场竞价，以2880万元竞得大足县棠香街道办事处东关农贸市场片区地块的国有建设用地使用权，宗地编号：1001号，地块位置：大足县棠香街道办事处东关农贸市场片区，出让面积：12474㎡，土地用途：商业居住。坤呈房地产公司在取得该地块的国有建设用地使用权后，原大足县国土资源和房屋管理局未向坤呈房地产公司颁发《房屋拆迁许可证》。2014年10月22日，坤呈房地产公司（甲方）与黎昌伟（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，合同约定（摘录）：“1.被拆迁房屋坐落于大足县龙岗街道办事处东北环路东关市场X幢X号【产权人：黎昌伟，国有土地使用证号足国用（2001）字第0052078号，房权证210字第104806号】，其中一楼建筑面积43.60㎡，二楼建筑面积43.60㎡）；2.安置还房比例为按一层建筑面积的1:1.3，二层按建筑面积的1:1.6计算，一层还房甲方提供坐落于大足区棠香街道办事处一环北路东段280号新建的2幢1层（图纸编号：商铺2-L1-22）门市作为还房，建筑面积约28.12㎡，二层还房甲方提供坐落于大足区棠香街道办事处一环北路东段280号新建的2幢15层住宅B户型房屋一套作为还房，建筑面积约67.23㎡；3.甲方在完成拆迁后36个月内交付给乙方，等面积内甲乙双方互不补差，超还面积和未还足面积部分按该房产交房时的销售价格互补差价，在交房时一次性结清；4.搬迁补助费：住宅1000元/户/次，计发两次，门市30元/㎡/次，计发两次，在第一次发放临时安置费时一并发放。住房临时安置费：800元/户/月，起算时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，到截止时间后不再发放临时安置费，拆迁完成后按季度发放。门市停业补偿费：补偿10000元/户/年，补助起算时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，到截止时间后不再发放补偿，拆迁完成后按季度发放。一次性补贴被拆迁户从取得该地块至2014年10月房产经营租赁损失15000元/户，在甲方交房时发放；水电气、闭路、宽带的补偿，按被拆迁人原有的户头数量补偿；装修补偿费：一次性补偿被拆迁户10000元整，在甲方交房时发放；5.甲方交付的房屋必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准，经过综合验收，取得备案登记证表”。签订合同的当日，坤呈房地产公司（甲方）与黎昌伟（乙方）又签订了一份《补充协议》，内容为：“经双方协商，甲方同意乙方提前认购大足东关城项目X号楼X层X号门面,建筑面积约68.73㎡(最终面积以国土部门测绘为准),乙方在4号楼预售许可证取得开盘销售时办理相关购房手续”。同时查明：1.被告坤呈房地产公司开发建设的大足区棠香街道办事处一环北路东段X号X幢主体工程已基本完工，迄今尚未取得重庆市大足区城市建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2.原大足县棠香街道办事处东关农贸市场片区房屋于2015年5月6日拆迁完成，坤呈房地产公司在办理预售许可证时未将包括原告在内的10余户拆迁还房户名单上报原大足区国土资源与房屋管理局备案，致使按照《房屋拆迁安置协议》应还房给原告的位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号新建的X幢X层门市（注：根据被告提供，图纸编号：商铺XXX，派出所编号X幢X-X）于2017年1月25日出售给了重庆大足国有资产经营管理集团有限公司（以下简称大足国资集团），并办理了网签手续；3.2020年9月24日，黎昌伟（乙方）与坤呈房地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号X幢X号住房一套（建筑面积67.81㎡，单价建筑面积4300元/㎡）出售给乙方，以抵作按照《房屋拆迁安置协议》应还房给原告的位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号新建的X幢X层X户型住房一套;4.原告提供了2016年3月24日坤呈房地产公司（甲方）与黎昌明（乙方）签订的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了甲方将位于大足区棠香街道办事处一环北路东段X号XX号门市（建筑面积23.49㎡，单价建筑面积27174.41元/㎡）出售给乙方。本案争议焦点：1.原告请求被告按照拆迁安置协议的约定和国家强制规范要求向原告交付房屋的主张能否得到支持？2.被告应如何向原告支付一次性补贴搬迁补助费（经营损失）、搬迁补助费、住房临时安置费、门市停业补偿费、一次性装修补偿费等？3.原告请求被告支付房屋面积差价补偿的主张能否得到支持？本院认为，被告坤呈房地产公司作为一家房地产开发企业，竞得了大足县棠香街道办事处东关农贸市场片区地块的国有建设用地使用权，虽然未取得相关主管部门颁发的《房屋拆迁许可证》，但被告坤呈房地产公司与原告黎昌伟签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方皆应按照合同的约定履行合同义务并享受权利。合同签订后，原告将其所有的位于拆迁范围内的房屋交付给被告进行拆迁，原告已按照合同约定履行了自己的义务,但被告却未按照合同的约定承担自己的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，结合原告的起诉，本院作如下评述：1.关于被告应否向原告交付符合《房屋拆迁安置协议》约定和国家强制规范要求的房屋问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九规定：“建设单位应当建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案”。本案中，虽然原、被告双方合同约定在被告完成拆迁后36个月内暨2018年5月6日前交付房屋给原告，但由于涉案房屋迄今尚未验收合格，不符合法律规定的交房条件，且涉案房屋中的门市已于2017年1月25日出售给了大足国资集团并办理了网签手续，被告已无法履行对原告的交房义务，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；2.关于被告应如何向原告支付一次性补贴搬迁补助费（经营损失）、搬迁补助费、住房临时安置费、门市停业补偿费、一次性装修补偿费的问题。本案中，被告坤呈房地产公司与原告黎昌伟签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方皆应按照合同的约定履行合同义务并享受权利。对一次性补贴搬迁补助费（经营损失）和装修补偿费，虽然在双方签订的合同中已经约定了一次性补贴搬迁补助费（经营损失）为15000元、一次性装修补偿费为10000元，在被告交房时发放。但在本案中，涉案房屋迄今尚不具备法律规定的交房条件，原告要求被告支付一次性补贴搬迁补助费（经营损失）、一次性装修补偿费的条件尚未成就，对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持;对搬迁补助费，双方合同约定，住宅1000元/户/次，计发两次。门市30元/㎡/次，计发两次，在第一次发放临时安置费时一并发放。而双方约定发放临时安置费的时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，根据查明的事实，所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地的时间为2015年5月6日，但被告至今尚未将搬迁补助费支付给原告，已超过了约定的履行期限，故被告应支付原告住宅搬迁补助费：1000元/户/次×2次=2000元，门市搬迁补助费：30元/㎡/次×40.56㎡×2次=2433.60元；对住房临时安置费和门市停业补偿费，双方合同约定住房临时安置费为800元/户/月，门市停业补偿费为10000元/户/年，起算时间皆为所有拆迁户签订协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，拆迁完成后按季度发放，根据所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地的时间的2015年5月6日计算至原告主张的2020年8月6日共计63个月，被告应支付原告住房临时安置费：800元/户/月×63个月=50400元，门市停业补偿费：10000元/户/年÷12个月×63个月=52500元。关于原告要求被告从2020年8月7日起，每月以800元为基数，支付住房临时安置费至实际交付时止，每季度以2500元基数，支付门市停业补偿费至交房时止的问题。由于无法确定被告何时能够将符合交房条件的房屋交付给原告，致使该部分金额无法确定，原告可在该部分损失实际产生后另行主张；综上,被告应支付原告搬迁补助费、住房临时安置费、门市停业补偿费等共计107333.60元；3.关于被告应如何向原告支付房屋差价补偿的问题？本案中，虽然按照原、被告双方合同约定，被告须在完成拆迁后36个月内暨2018年5月6日前交付房屋给原告，等面积内双方互不补差，超还面积和未还足面积部分按该房产交房时的销售价格互补差价，在交房时一次性结清，但由于涉案房屋迄今尚未验收合格，不符合法律规定的交房条件，致使合同约定的支付房屋差价补偿的条件尚未成就，且由于房屋尚未实际交付，面积差及门市价格亦无法核定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：由被告重庆坤呈房地产开发有限公司支付原告黎昌伟搬迁补助费、住房临时安置费、门市停业补偿费等共计107333.60元，限本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告黎昌伟的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14355.36元，减半收取计7177.68元，由被告重庆坤呈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年十二月十六日书记员  谈 玲