文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初13283号原告：重庆市江津区鹏程物业管理有限公司，统一社会信用代码91500116736599407B，住所地重庆市江津区几江街道南干道鹏程花园。法定代表人：刁元科，经理。委托诉讼代理人：张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈永华(公司员工)，男，1963年1月20日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：喻长元，男，1945年6月11日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司(以下简称鹏程物业公司)与被告喻长元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月18日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序(小额诉讼)并于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张仁福、陈永华，被告喻长元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏程物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告从2018年7月至2020年5月31日期间的物业服务费850.19元，并承担拖欠期间的违约金780.36元，共计1630.55元。事实和理由：原告于2016年12月30日与江津区支坪镇人民政府签订的《第三军医大江津校区西苑还房前期物业服务合同》，为“第三军医大江津校区西苑”小区提供物业管理服务，该合同约定，物业管理服务按月收取(按建筑面积计算)，第九条本物业管理区域的物业服务费实行包干制方式。因该小区系安置还房的特殊性，在前三年物管服务收费范围及标准，住房为0.5元/㎡每月（含公共水电费），未入住的房屋减半收取为0.25元/㎡.每月。高层电梯收费按30元/套+（N-3）×0.9元的标准收取（含电费、年检、小维修费等费用，3楼及以下不收取电梯费）。商业（已出租的）1元/㎡.每月，未出租的减半收取0.5元/㎡.每月。车位（已出租的）40元/每月，未出租的车位减半收取20元/每月（车位租金除外）。二次供水的电费按每吨水费计1度电费计算。除渣费3元/㎡（由业主承担3元/㎡），合同还约定了其他事项。本案被告系“第三军医大江津校区西苑”小区房屋业主。被告从2018年7月至2020年5月31日期间的物业服务费850.19元，拖欠期间的违约金为780.36元，合计1630.55元。该费用经原告多次催收未果，诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告喻长元辩称：第一，要求原告出示栀花小区建设规划许可证，施工许可证，房屋验收合格证，没有这三个证件，被告就没有资格来我们小区进行物业管理。第二，原告单方非法篡改收费标准。《临时管理规约》是原告单方制定的，原告在印制好的规约上把物管费每平方米3角、4角篡改为5角，电梯费起步价10元，实际收费为30元。原告篡改收费标准违反了《合同法》和《物权法》的规定，多收部分属于违法所得，给业主造成直接经济损失，要求原告把三年多来多收的业主的钱全部退还给业主，并依法处以罚金。要求原告篡改经办人和公司负责人向栀花小区业主公开赔礼道歉。第三，原告服务质量差。三年多来，小区环境卫生特别差，苍蝇到处乱飞，臭味难闻，特别是装修渣滓堆积如山。根据国务院《物业管理条例》第四十条的规定“物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适宜的原则”。原告收费标准与服务质量不符，理应降价收费。第四，被告小区属于拆迁还房可以自己管理。很多地方的还房都没有请物业管理公司。第五，信不过的物业管理人员。栀花小区的物业管理名义上是“江津区鹏程物业管理有限公司”，但广大业主都知道是社区干部的家人、亲属和关系户拼凑起来的物管，这些人中有的政治素质极差，其中有判刑劳改过的，各种劣迹的人都有。物管人员严重超编，耍起拿钱的人不在少数，业主非常气愤。第六、首先，业主有知情权。根据《重庆市物业管理条例》的规定，服务企业承接物业时必需向业主公开公示相关内容，但被告从2017年接房至今，多次要求原告法定代表人公开公示合同和物业交付手续，至今未果。几年来业主发现不合格问题，反应后无人问津。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，江津区支坪镇人民政府(甲方)与原告（乙方）签订了《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》。对于物业服务费用，在合同第四章第九条约定如下：本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制方式。因是安置还房的特殊性，在前三年物管服务收费范围及标准住房为0.5元/㎡每月（公共水电费），未入住的房屋减半收取（0.25元/㎡每月）。高层电梯收费按30元/套+（N-3）*0.9元的标准收取（含电费、年检、小维修费等费用，3楼及以下不收取电梯费）。商业（已出租的）1元/㎡每月，未出租的减半收取（0.5元/㎡每月）。车位（已出租的）40元/每月，未出租的车位减半按20元/每月（车位租金除外）。二次供水的电费按每吨水费计1度电电费计算。除渣费3元/平方米（由业主承担3元/平方米）。还房市政道路的保洁费用按照指挥部确定的面积另行核定给付金额。合同第十七条乙方的权利义务。乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；……。乙方履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；……。合同第八章合同期限第二十二条本合同期限为三年，自2016年12月22日起至2019年12月21日止。第二十三条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，按达成协议履行；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方可在此期间选聘新的物业管理企业或者与乙方重新签订前期物业服务合同，甲方未能选聘新的物业管理企业，也未能与乙方重新签订物业服务合同的，本协议终止。合同第九章违约责任。第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告喻长元因征地拆迁安置取得“第三军医大江津校区西苑”小区房屋的期待物权。原告起诉时，上述房屋产权已正在办理中。喻长元于2017年接收上述房屋装修入住。现被告拖欠原告2018年7月至2020年5月31日期间的物业服务费850.19元，拖欠期间的违约金为780.36元，合计1630.55元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费用等，经原告书面催收后，被告仍未缴纳。庭审中，原告陈述喻长元交的房屋装修保证金用于抵扣尚欠原告2018年7月之前的物业费，故未主张2018年7月前的物业费。另查明：案涉小区的建设单位系重庆市江津区俊达建设有限责任公司。该小区的建设取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等审批手续。小区建成完工后，经相关部门综合竣工验收合格遂交付使用。原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。上述事实，有《第三军医大江津校区西苑还房前期物业服务合同》、《接房通知书》、《栀花苑小区西苑欠费及滞纳金明细》、张贴《催缴通知单》照片、南川区水江法律服务所函(催缴)、《支坪镇征地拆迁办公室关于三军医大还房建设和物业服务企业的情况说明》、物业服务照片、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《江津区第三军医大学新校区建设指挥部关于栀花苑还房工程竣工验收的会议纪要》、重庆市《房地产权证》、中华人民共和国《不动产权证》、《江津区第三军医大学拆迁安置房（梳塘湾）竣工验收会议纪要》及双方陈述等证据材料，经双方质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，随着现代化城市进程的发展，众多人口聚居在高楼林立的同一小区，小区的环境卫生、公共设施、秩序需要专人维护、管理，否则舒适、优美的生活环境无法得到保障。业主与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好小区物业。案涉小区系征地拆迁而建，其业主为农户家庭成员，与其他商品房小区相比，该小区因物业自身和其他因素导致的物业纠纷相对较多，需要当地镇、街、居委会、村委员等基层组织对物业问题进行规范、监督和管理。原告鹏程物业公司经过招投标程序成为案涉小区物业服务企业，其所签订的《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》中未有免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款，0.5元/月/㎡的物业收费标准也较为公平合理。原告鹏程物业公司于2017年开始为案涉小区提供物业服务，至今已有近4年时间；被告喻长元装修本案房屋时也向原告交纳了保证金，双方已形成事实上的物业服务合同关系。本案小区整洁、干净，原告已尽到应有的物业服务义务，根据权利义务对等原则，被告应按时向原告交纳物业服务费，否则应承担相应法律责任。原告主张被告尚欠其2018年7月至2020年5月31日期间的物业服务费850.19元，本院审查属实，予以确认。对于原告主张的违约金780.39元，综合考虑本案情况，本院不予支持。本案小区建设取得了相应的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并经综合验收合格才交付使用。至于物业服务费的收取标准，应以《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》约定的标准：住宅按0.5元/月/㎡、高层电梯按30元/套+(N-3)*0.9元的标准执行，且该标准也较为合理，同时在其社区组织的院坝会上进行了公布。原告提交的U盘视频资料不能证明原告未尽到基本的物业服务义务。综上，被告辩称不交物业服务费的理由，均无事实依据，本院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告喻长元于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司2018年7月至2020年5月31日期间的物业服务费850.19元。二、驳回原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告喻长元未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告喻长元负担，此费用原告已预交本院，本院不予退还，由被告喻长元在履行本判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭逢路二〇二〇年十二月十四日书记员  张珍桔