江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初607号原告：赣州赣晟房地产综合开发有限公司，住所地：江西省赣州市赣江源大道**轩雅居******。统一社会信用代码：91360700772384390U。法定代表人：古钟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴爱民，男，1963年5月3日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系该公司法务部主任，特别授权代理。被告：陈薇，女，1990年10月1日生，汉族，住江西省赣州市南康区。第三人：赣州银行股份有限公司，住所，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**div>统一社会信用代码：91360700160192902C。法定代表人：刘相发，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏明，男，1983年11月13日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系该公司员工，特别授权代理。原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司（以下简称赣州赣晟公司）诉被告陈薇、赣州银行股份有限公司（以下简称赣州银行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州赣晟公司委托诉讼代理人吴爱民、赣州银行委托诉讼代理人苏明到庭参加诉讼，被告陈薇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2017年3月29日签订的合同编号为2017032900641的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金79800元给原告；3、第三人发放给被告的房屋按揭款由原告支付给第三人；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017032900641），被告购买原告开发的赣州市“御澜湾”小区1、2幢2811号住宅式公寓一套，建筑面积32.61㎡，总价266000元，被告选择银行按贷款付款。2017年3月29日支付首付款86000元，余180000元向第三人申请贷款支付。被告支付首付款后向第三人办理了按揭贷款手续，每月应归还贷款本息1926.61元。被告自2018年7月30日起已连续14期未交按揭贷款本息，其未交款本息均由原告代交。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第三条2、7规定：因买受人违反按揭贷款合同的约定而导致出卖人对买受人向按揭银行承担保证责任代为清偿买受人欠款的，出卖人有权向买受人收取代为清偿的款项和代为清偿当日起至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按代为清偿每日万分之十计算。如买受人连续叁个偿还银行本息期或累计陆个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的30％向出卖人支付违约金，因上述原因解除商品房买卖合同而产生的一切注销费用均由买受人承担。在银行追究出卖人连带保证责任时，出卖人有权收回该房产重新出售。如重新出售价款低于合同价款时，差价部分由买受人承担，如重新出售价款高于本合同价款时，多余部分由出卖人享有。原告认为，被告连续14期不按期缴纳按揭贷款本息行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，遂起诉至法院。被告陈薇未答辩，亦未提交证据。第三人赣州银行辩称，1.请求判令解除答辩人与被告陈薇签订的《个人借款合同》（合同编号：2886001701220557）；2.依法判令由原告代被告向答辩人偿还按揭贷款本金169928.53元、利息786.39元（2020年12月10日后的利息，按年利率4.9%计算至贷款还清止；借期罚息按合同约定计算）；3.判令原告向被告陈薇退还的购房贷款，优先用于抵扣被告所欠答辩人的贷款本息；4.本案诉讼费由被告陈薇负担。经本院审理查明：2017年3月29日，原告赣州赣晟公司（买受人）与被告陈薇（出卖人）签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017032900641）。合同约定，买受人即被告陈薇向出卖人即原告购买其开发的位于赣州站北区住宅式公寓，房屋总价格266000元，建筑面积为32.61㎡。付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年3月29日前支付首期房价款86000元，余额180000元向赣州银行申请贷款支付。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他内容。附件五补充协议第2条第7款对买受人逾期支付按揭贷款进行了约定，因买受人违反按揭贷款合同导致出卖人对买受人向按揭银行承担保证责任代为清偿买受人欠款的，出卖人有权向买受人收取代为清偿的款项和代为清偿当日起至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按代为清偿款项额每日万分之十计算。如果买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行贷款本息，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金。因解除合同产生的注销费用由买受人承担。在银行追究出卖人连带保证责任时，出卖人有权收回该房产重新出售，如重新出售价款低于合同价款时，差价部分由买受人承担。如重新出售价款高于本合同价款时，多余部分由出卖人享有。原、被告在买卖合同及补充协议上签字捺印。2017年4月10日，被告陈薇向原告支付了首付款86000元。2017年4月26日，被告陈薇和第三人赣州银行签订合同编号为2886001701220557个人借款合同，由被告向第三人贷款180000元用于购买房屋。借款期限自2017年4月26日起至2047年4月26日止，贷款年利率4.9%，逾期加收50%，每月20日为缴息日。此外，原告赣州赣晟公司和第三人赣州银行于2016年11月6日签订个人住房按揭贷款业务合作协议，协议约定由赣州赣晟公司同意为御澜湾项目的按揭借款人提供贷款额度为20000万元的偿还贷款本息阶段性连带责任保证，有效期12个月，期限最长为30年。合同签订后，第三人赣州银行于2017年5月5日依约向被告陈薇指定的原告账户发放了贷款180000元。被告陈薇自2018年7月20日起逾期支付按揭贷款。截至2020年11月底原告赣州赣晟公司承担担保责任代其向原告累计归还贷款本息共计16709.27元。截至2020年12月10日，被告陈薇尚欠第三人贷款本金169928.53元，利息786.39元。另查明，案涉房屋未交付，亦未办理不动产权登记手续。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告陈薇与原告签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告未按约偿还案涉房屋的银行按揭贷款，导致原告向第三人承担了保证责任。根据《合同补充协议》第三条第七项约定，被告未按约偿还银行按揭贷款致使原告代偿借款本息16709.27元，双方约定的合同解除条件已经成就，故原告要求解除双方于2017年3月29日签订的赣州市商品房买卖合同（合同编号：2017032900641）及《合同补充协议》，于法有据，本院予以支持。被告陈薇应当协助办理解除合同备案登记手续，相关费用由被告陈薇负担。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的已经无法实现，且被告陈薇已无归还贷款的可能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此被告陈薇与第三人赣州银行签订的个人借款合同（合同编号2886001701220557）应当解除。个人借款合同解除后，原告作为担保人应当继续向银行履行代偿义务，且该义务尚未全部履行完毕，处于持续状态中，应当由原告继续代偿。代偿完毕后由被告陈薇首先在退还的购房款范围内进行赔偿，不足部分继续赔偿。此外，根据《赣州市商品房买卖合同》及补充协议约定，被告陈薇逾期归还按揭贷款致使合同解除的，被告陈薇应当向原告支付总购房款的30%违约金，因此原告主张被告陈薇支付违约金79800元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张按每日万分之十支付代偿贷款本息的滞纳金，该标准明显过高，本院予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。被告陈薇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司和被告陈薇于2017年3月29日签订的赣州市商品房买卖合同（合同编号：2017032900641）及《合同补充协议》，被告陈薇应当协助办理解除合同备案登记手续，相关费用由被告陈薇负担；二、解除被告陈薇与第三人赣州银行股份有限公司签订的个人借款合同（合同编号2886001701220557）；三、被告陈薇尚欠第三人赣州银行股份有限公司剩余按揭贷款本息，由原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司负责代偿完毕；四、由原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司向被告陈薇退还购房款266000元；五、由被告陈薇向原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司支付违约金79800元；六、由被告陈薇向原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司支付代偿按揭贷款本息并支付滞纳金（截至到2020年11月30日代偿本息为16709.27元，此后顺延至原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司全部代偿贷款本息止。滞纳金以代偿本息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告代偿之日起计算至代偿款项付清止）。上述五、六项款由原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司在应退还给被告陈薇购房款中直接抵扣，不足部分由被告陈薇自本判决生效之日起七日内支付给原告赣州赣晟房地产综合开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1795元，由被告陈薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本三份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  宋继忠审判员  蔡清芳审判员  李 莉二〇二〇年十二月三十日书记员  钟 艳