山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初5275号原告：德州瀚泰物业服务有限公司，住所地德州市德城区广川办事处东方红路宝林金紫荆花园综合楼******。法定代表人：刘健，总经理。委托诉讼代理人：宋宝苹，女，汉族，1991年10月6日出生，住德城区，公司员工。委托诉讼代理人：孙燕，女，汉族，1991年3月2日出生，住德城区，公司员工。被告：郑大荣，男，汉族，1982年12月15日出生，住德州市运河经济开发区。被告：陈英，女，汉族，1988年5月24日出生，住德州市运河经济开发区。委托诉讼代理人：郑大荣，男，汉族，1982年12月15日出生，住德州市运河经济开发区。系陈英之夫。原告德州瀚泰物业服务有限公司（以下简称瀚泰物业）与被告郑大荣、陈英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚泰物业的委托诉讼代理人宋宝苹、孙燕，被告郑大荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀚泰物业向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告物业费1608.38元，垃圾清理费60元，共计1668.38元;2.判令被告向原告支付逾期违约金，按合同约定以1608.38元为基数，按日千分之三自2020年1月13日起计算至实际支付之日止（暂计5000元）；3.本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实与理由:被告系瀚泰物业所服务的德州市运河开发区龙运家园业主，原被告双方于2019年1月12日签订《前期物业服务协议》，双方约定：由原告为涉案小区提供物业服务，物业费为每月1.2元/平方米。被告房屋面积为116.56平方米。合同签订后，被告仅支付了12个月的物业费。合同二十九条约定：“甲方及物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，每逾期一日，甲方按应缴纳金额的3‰向乙方支付逾期违约金。如导致乙方起诉，甲方还应承担由此给乙方所造成的诉讼费、律师费、保全费用、交通费用等。”现被告已经欠付自2020年1月13日起至2020年12月31日的物业费及垃圾清理费。被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，已经构成违约，侵犯了瀚泰物业的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告郑大荣、陈英辩称：1、前期物业服务合同时强制签订的，不签就不给钥匙，我们交了一年的物业费，在这一年里我们对物业服务不满意，多次反映，多次拨打12345，所以不交物业费；2、建设单位在商品房销售时未将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属作为商品房买卖合同约定的内容；3、建设单位在出售商品房时口头许诺地上停车位为公共停车位，但在签订购买合同时在业主不知情情况下约定为建设单位所有，且现收费出租给业主，又拿不出产权证明；4、建设单位始终未能告知业主，龙运家园目前是否通过政府部门综合验收；5、小区公共场地所属产权不明确、不公示；6、小区公共场地广告及其他公用设施盈利情况未向全体业主公示，公共设施收费应该归全体业主所有，物业据为己有；7、实施各种规定时未征求业主意见，且业主反映问题时态度恶劣，未能站在服务业主立场上提供服务；8、各种维修上报后多次都不给修，服务慢，我次卧窗户下沁水一直没给修，说是工程问题；9、我们是1月份交的房，水电气都没有，五月份接的水电，气到年底才接上，没有达到最低居住条件，物业费又该怎么算呢；10、别的小区物业都是24小时值班，瀚泰到点就下班；11、小区公共维修基金上交一年多，一直不给交到房管局，我们打12345反映多次才交的；12、我们要成立业主委员会，各种难题，运河街道办说小区没有综合验收，手续不全不能成立业主委员会；13、合同上写物业费应在领房之日的次月算起，我们不是；14、起诉的违约金5000元算高利贷吗；15、瀚泰物业和瀚泰房产虽然是两个公司，其实是一家，左右手关系，不能瀚泰房产的责任，瀚泰物业只收钱。瀚泰物业围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一：前期物业服务协议，证明双方的法律关系。证据二：物价局收费文件一份。证据三：催款催收的快递单一份，证明向被告进行了催收。瀚泰物业庭后提交龙运家园前期物业服务项目预售备案登记意见书一份，证明进行了备案。被告对证据一、二、三均无异议。对庭后出具的意见书质证称不予认证，认为应当由法庭对其真实性、合法性、关联性予以辨别。被告郑大荣、陈英未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月12日，被告陈英作为购房人与原告德州瀚泰物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，双方约定由瀚泰物业为被告所在的德州市龙运家园小区提供物业服务。协议第七条约定：“物业服务费采取预付方式收费，按年交纳，自开发单位通知本物业交付之日起始缴付，甲方或者物业使用人应在每年度首月10日前履行交纳义务，交付方式为现金或刷卡。”“（小）高层住宅物业为：1.2元/平方米*月，含电梯维护运营、自动消防设施维护运用费，不含停车位物业服务费用。”“乙方自开发单位通知的甲方办理交房之日起收取物业服务费用。”第二十六条约定：“乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”第二十九条：“甲方及物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，甲方按应交纳金额的3‰向乙方支付逾期违约金。”被告郑大荣系被告陈英之夫，两被告系龙运家园小区3-3-101户业主，房产面积共计115.11平方米。两被告于合同签订值日时交纳2019年1月12日至2020年1月12日物业费及垃圾清理费。截止原告起诉之日止两被告未支付2020年1月13日至2020年12月30日的物业服务费及垃圾清理费。原告就两被告拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效。双方均应依约履行各自的合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告依约履行了物业管理服务义务，被告未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费1608.38元，垃圾费60元，共计1668.38元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告辩称的物业服务质量等问题，属双方协议第二十六条约定的乙方违约时应当承担的责任，但是被告未提交证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告的陈述没有其他附证予以证实，对以上辩称不予采纳。开发建设单位遗留的问题与物业服务合同纠纷属不同的法律关系与主体，被告可向龙运家园小区开发建设单位主张其权利。关于原告主张的利息问题。协议第二十九条约定：“甲方及物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，甲方按应交纳金额的3‰向乙方支付逾期违约金。”该违约金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对违约金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付相应利息（2020年1月11日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑大荣、陈英自本判决生效后七日内支付原告德州瀚泰物业服务有限公司物业管理费1608.38元、垃圾清理费60元，共计1668.38元。二、被告郑大荣、陈英自判决生效后七日内支付原告德州瀚泰物业服务有限公司违约利息（以1608.38元为基数，自2020年1月13日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郑大荣、陈英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  贾向民二〇二〇年十二月九日法官助理林博书记员姜秀香