广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6647号原告：张应文，男，1966年4月15日出生，汉族，住广州市南沙区。原告：张转英，女，1938年10月30日出生，汉族，住广州市南沙区。原告：张锐均，男，1974年3月14日出生，汉族，住广州市南沙区。上述原告共同委托诉讼代理人：平先进、李锦船，广东一粤律师事务所律师。被告：陈国春，男，1972年10月2日出生，汉族，户籍地广东省化州市，住广州市南沙区。被告：张亚红，女，1971年8月28日出生，汉族，户籍地广东省化州市，住广州市南沙区。上述被告共同委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告张应文、张转英、张锐均诉被告陈国春、张亚红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张应文以及各原告的诉讼代理人平先进，被告陈国春、张亚红的诉讼代理人黄启哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张应文、张转英、张锐均向本院提出以下诉讼请求：一、确认张应文、张转英、张锐均与陈国春、张亚红在2017年4月16日签订的《宅基地买卖合同》无效；二、陈国春、张亚红向张应文、张转英、张锐均交还广州市南沙区黄阁镇亭角村××队房屋（门牌号为黄阁镇乐郊上街××号，以下统称涉案房屋）；三、本案诉讼费由陈国春、张亚红承担。事实与理由：2017年4月16日，张应文、张转英、张锐均与陈国春、张亚红签署《宅基地买卖合同》，约定张应文、张转英、张锐均将涉案房屋出售给陈国春、张亚红，成交价为238000元。合同签订后，陈国春、张亚红支付了上述购房款，张应文、张转英、张锐均向其二人交付了房屋，以及房屋所在土地的使用权证和房屋所有权证原件。陈国春、张亚红目前仍在涉案房屋处居住。涉案房屋所在土地为村集体所有，陈国春、张亚红并非村集体成员。双方签订《宅基地买卖合同》因违反法律的强制性规定，系无效合同。现张应文、张转英、张锐均愿意向陈国春、张亚红退还238000元购房款，其二人应当将涉案房屋交还给张应文、张转英、张锐均。被告陈国春、张亚红辩称：一、涉案房屋的其中一名产权人张年盛已经去世，在涉案房屋的其他继承人未声明放弃权利的情况下，法院应依法审查原告的主体资格。二、双方签订的《宅基地买卖合同》为有效合同。陈国春、张亚红为购买涉案房屋支付了相应的对价，此后实际居住在涉案房屋内。双方买卖涉案房屋已获得广州市南沙区黄阁镇亭角村民委员会（以下简称亭角村委会）的证明。三、因拆迁原因，陈国春、张亚红已将涉案房屋交还给村集体和拆迁部门。张应文、张转英、张锐均要求返还房屋的诉讼请求已不存在履行基础。经审理查明：涉案房屋为张年盛、张锐均、张应文、张转英名下物业，房屋所有权证号为粤房字第**。涉案房屋所在土地为集体土地，集体土地建设用地使用权证号为番府集建总字第12-××4号字（88）第12-××74号。涉案房屋使用土地面积为45.8平方米，房屋建筑面积为98.2平方米。张年盛与张转英为夫妻关系，张应文、张锐均系二人之子。张年盛已于2015年4月5日死亡。2017年4月26日，张应文、张转英、张锐均（甲方）与陈国春、张亚红（乙方）就涉案房屋签订《宅基地买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以及房屋所在的宅基地出售给乙方。房屋及宅基地成交价为238000元。双方签署合同后，乙方立即向甲方支付房屋的全额款项。甲方在2017年4月27日前向乙方交付房屋，并于2017年4月28日前办理土地使用权即房产证手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签署合同当日，涉案房屋所在的亭角村委会出具了一份《证明》，记载张应文、张转英、张锐均以及张盛年的其他法定继承人张彩婵、张鉴秋、张丽银、张瑞芳均同意将涉案房屋出售给陈国春、张亚红。张应文、张转英、张锐均、张彩婵、张鉴秋、张丽银、张瑞芳以及村委见证人均在《证明》上签名确认。陈国春、张亚红在合同签订当日向张应文、张转英、张锐均转账支付了购房款。张应文、张转英、张锐均于同日向陈国春、张亚红交付了涉案房屋。张应文、张转英、张锐均在《民事起诉状》中确认已收取238000元购房款，却又在庭审中陈述仅收取了二十余万元。涉案房屋因旧村改造项目被纳入拆迁范围。陈国春、张亚红于2020年8月28日向广州市南沙区黄阁镇亭角经济联合社（以下简称亭角联合社）缴交了涉案房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，并将涉案房屋移交给了该组织。本院就涉案房屋的移交事宜向亭角联合社发函进行征询。该社向本院确认已收回涉案房屋以及房屋的相关权属证书。另外，该社表示已与陈国春、张亚红以及旧村改造项目的合作企业签订拆迁安置补偿协议，陈国春、张亚红为涉案房屋的被安置人。关于陈国春、张亚红为何能作为涉案房屋的被安置人，亭角联合社在2020年12月16日向本院作出的回复函中陈述：2017年4月26日张应文、张转英、张锐均转让涉案房屋时，该三人以及张年盛的其他法定继承人共同在亭角村委会签署房屋转让协议，明确土地房屋转让予陈国春、张亚红，明确拆迁补偿由陈国春、张亚红享有和处理。旧改项目安置补偿签约工作开始时，张转英等人并未就涉案房屋主张权属。该社在尊重历史、事实的基础上，根据张转英等人与陈国春、张亚红签订的房屋转让协议确认陈国春、张亚红为涉案房屋的被安置人，与其二人签署了拆迁补偿协议。在本院就《宅基地买卖合同》的效力和合同无效的后果行使释明权后，陈国春、张亚红表示会就合同无效的法律后果另行提起诉讼。本院认为：涉案房屋所在土地为村集体土地，房屋性质为宅基地房。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。根据上述规定，农村土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具有集体组织成员的身份，才能依法取得并享有宅基地的使用权。根据房地权属一致的原则，宅基地上所建房屋在转让时，该土地的使用权也会随之一并被转让，因此农村房屋的转让亦具有严格的限制条件，即只能在同一集体组织成员之间进行流转，不得出让、转让给该集体以外的人。本案中，陈国春、张亚红非亭角村集体组织成员，因此其二人与张应文、张转英、张锐均签订的《宅基地买卖合同》违反了上述法律的强制性规定，为无效合同。《宅基地买卖合同》由张应文、张转英、张锐均签署，亭角村委会出具的《证明》系涉案房屋的其他继承人同意三人出售涉案房屋的证明，但并未改变合同相对方系张应文、张转英、张锐均的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，张应文、张转英、张锐均本应将购房款返还给陈国春、张亚红，陈国春、张亚红同时将涉案房屋以及房屋权属证书交还给张应文、张转英、张锐均。由于涉案房屋及其权属证书均已移交给亭角联合社，张应文、张转英、张锐均要求返还涉案房屋的诉讼请求，客观上已无法实现，故本院不予支持。在陈国春、张亚红无法向张应文、张转英、张锐均交还涉案房屋，其二人又作为涉案房屋的被安置人，签署了拆迁安置补偿协议的情况下，本院为避免利益失衡，暂不对购房款的返还进行处理。张应文、张转英、张锐均与陈国春、张亚红均知晓涉案房屋为宅基地房，陈国春、张亚红不具有购买资格，双方仍签订《宅基地买卖合同》，故双方对于合同无效均有过错。鉴于此，本院确定案件受理费由双方各负一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告张应文、张转英、张锐均与被告陈国春、张亚红于2017年4月26日就广州市番禺区（现南沙区）黄阁镇亭角村××队（即广州市南沙区亭角村乐郊上街××号）签订的《宅基地买卖合同》无效；二、驳回原告张应文、张转英、张锐均的其他诉讼请求。案件受理费2435元，由原告张应文、张转英、张锐均负担1217.5元，被告陈国春、张亚红负担1217.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年十二月三十日法官助理谢雨虹书记员梁艺