四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川民再487号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:四川安邦投资实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区锦绣路********。 法定代表人：陈大民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文代君，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所，住所地四川省成都市总府路**div> 负责人：孙杨，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈兵，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍小燕，四川博成律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：周小兰，女，1988年3月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二审被上诉人（一审被告）：四川格林格电器有限公司，住所地，住所地四川省成都市青羊区敬业路******iv> 法定代表人：余泰成。 二审被上诉人（一审被告）：余泰成，男，1963年5月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 再审申请人四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）因与被申请人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）及二审被上诉人周小兰、四川格林格电器有限公司（以下简称格林格公司）、余泰成案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终8982号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月4日作出（2020）川民申1605号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 安邦公司申请再审称：1.安邦公司作为房屋的开发商，对案涉房屋享有所有权，一审法院在执行异议阶段就应依据不动产权属登记、土地使用权登记、建设工程规划许可和施工许可等证明文件，认定安邦公司享有足以排除查封的民事权益。2.案涉房屋未交付给买受人（即被执行人）占有，买受人并不享有事实物权，案涉房屋的所有权不因交付而发生转移。3.二审判决适用法律错误。其一，预查封的对象是房屋预售备案并登记给被执行人后的财产性权利，但四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1115号民事判决已判令解除案涉房屋的预售合同及预售备案，预查封的标的物已丧失，因此二审法院认定在商品房买卖合同解除后预查封的对象变成为购房者享有的财产性权利，没有法律依据；其二，买受人周小兰未实际占有房屋，且四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1115号民事判决确认周小兰对安邦公司不享有返还房款的债权请求权，因此二审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款规定，认定预查封的对象变成为购房者对开发商享有返还购房款的财产性权利错误；其三，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，对案涉房屋采取的预查封措施应当解除，执行法院可依申请执行人农行总府支行的申请，执行被执行人周小兰因支付价款而形成的对安邦公司的债权，而二审法院却认定商品房买卖合同解除后预查封的对象自然转变为安邦公司应返还的款项错误。综上，请求：1.撤销二审判决；2.解除对位于四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的查封措施并不得执行该房屋，确认安邦公司对该房屋享有所有权；3.本案受理费、公告费及保全费由农行总府支行负担。 农行总府支行辩称：1.在被执行人与安邦公司互负返还义务而安邦公司未足额返还被执行人价款的情况下，不能排除四川省成都市锦江区人民法院对被执行人所购房屋的执行。如果允许其排除金钱债权的执行，将会使农行总府支行既执行不到被执行人名下的财产（案涉商品房），又执行不到本应足额返还给被执行人的价款，显然有失公允。2.根据《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号）第三条的规定，预售的商品房被法院预查封后,开发商或被执行人以诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行。3.四川省成都市锦江区人民法院预查封的时间早于安邦公司与被执行人解除房屋买卖合同的时间。商品房预售合同解除的后果将影响农行总府支行的合法权益,故案外人不得以四川省成都市新都区人民法院作出的判决对抗四川省成都市锦江区人民法院的预查封,四川省成都市锦江区人民法院可以继续执行案涉房屋。 安邦公司向一审法院起诉请求：1．判令对位于四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号的房屋予以解除保全措施；2．确认安邦公司对位于四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号的房屋享有所有权；3．判令本案诉讼费用由农行总府支行、周小兰、格林格公司、余泰成共同承担。一审法院认定事实：安邦公司于2014年取得四川省新都区新都镇圣谕亭巷169号地块的建设用地使用权，并取得建筑工程施工许可证，于2015年11月11日取得四川省新都区新都镇圣谕亭巷建设工程规划许可证。2018年2月24日，四川省成都市新都区人民法院作出（2018）川0114民初1115号民事判决。该案查明，2015年10月13日，安邦公司与周小兰签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定周小兰购买安邦公司开发的位于四川省新都区××镇××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋；周小兰采取贷款方式付款，首期支付购房款155730元，余款330000元向银行贷款。同日，安邦公司与周小兰签订《借款协议》，约定周小兰向安邦公司借款155730元用于支付购房首付款。周小兰向安邦公司出具收条，表明其收到借款。2015年10月15日，讼争房屋办理合同签约备案，备案号为295820。2015年10月20日，周小兰作为借款人、抵押人，安邦公司作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司彭州支行（简称农行彭州支行）签订《个人购房担保借款合同》，农行彭州支行向周小兰提供借款330000元，安邦公司为周小兰的债务提供连带保证担保。2017年2月起，周小兰逾期还款，安邦公司作为保证人代周小兰偿还了2017年2月至2017年10月的贷款本息，并于2017年11月16日结清了周小兰的贷款，共计代偿323358.15元。讼争房屋尚未交付，房地产权属证书尚未办理。四川省成都市新都区人民法院遂判决解除安邦公司与周小兰签订的编号为ＧＺ-115《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》；周小兰协助安邦公司解除合同备案，逾期后安邦公司可单方面解除该备案等。该判决已于2018年3月19日发生法律效力。一审法院立案受理农行总府支行与周小兰、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案，于2017年11月7日作出（2017）川0104民初8811号之一民事裁定，对位于四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号的房屋予以查封。后安邦公司向一审法院提出异议，要求解除对讼争房屋的查封。一审法院于2018年5月22日作出（2018）川0104执异97号执行裁定，驳回安邦公司的异议申请，安邦公司遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。一审法院作出的（2017）川0104民初8811号之一民事裁定对讼争房屋的查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在商品房预售合同关系中，周小兰作为买受人，对预售商品房仅拥有过户请求权，被预查封的讼争房屋并非周小兰的财产，仅在具备过户登记条件的情况下，周小兰可以请求开发商办理过户手续，在周小兰取得房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。现周小兰与安邦公司签订的商品房预售合同已经四川省成都市新都区人民法院的生效判决予以解除，周小兰已经丧失了基于商品房预售合同请求办理讼争房屋产权过户登记的合同权利，预查封的基础丧失，安邦公司作为讼争房屋的开发单位，要求解除对讼争房屋的保全措施符合法律规定，一审法院予以支持。安邦公司要求确认其对讼争房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，相关销售合同已被生效判决解除且在本案讼争房屋的保全措施被解除后，安邦公司因合法建造讼争房屋设立了对案涉房屋的物权，该物权自讼争房屋建成时即发生效力，该权利无需经过法院确认，一审法院对安邦公司的该项主张不予支持。一审法院判决：一、解除对位于四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的查封；二、驳回安邦公司的其他诉讼请求。案件受理费8586元，公告费300元及后续送达该法律文书产生的公告费，由周小兰负担。 农行总府支行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回安邦公司的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据一审在卷证据，补充查明以下事实：1.2018年2月24日，四川省成都市新都区人民法院作出（2018）川0114民初1115号民事判决，判决：1．解除安邦公司与周小兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》，安邦公司退还周小兰购房款6641.85元；2．周小兰于判决生效后三十日内，协助安邦公司解除合同备案和商品房预告登记，逾期后安邦公司可单方面解除该备案和预告登记；3．周小兰于判决生效后十五日内支付安邦公司违约金48573元、律师费3500元，合计52073元。同时，该判决书中本院认为部分记载，“周小兰的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还”。2016年2月24日，周小兰与农行总府支行签订借款合同，约定：周小兰向农行总府支行透支借款128000元用于向格林格公司支付装修款，分36期偿还，分期手续费费率为11%，金额为14080元，一次性偿还。2017年10月13日，一审法院立案受理农行总府支行与周小兰、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案。后一审法院作出（2017）川0104民初8811号民事判决，判令周小兰于判决发生法律效力之日起十日内向农行总府支行偿还借款本金92439.99元、利息1571.02元、分期手续费3107.09元（关于2017年9月23日起至实际清偿之日止的利息，以本金92439.99元为基数，按每日万分之五的利率计算）；格林格公司、余泰成对周小兰的上述债务，向农行总府支行承担连带责任，格林格公司、余泰成承担连带清偿责任后，有权向周小兰追偿。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，首先，从预查封的目的及对象来分析。预查封的标的物为办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。当人民法院对涉案房屋采取预查封措施时，此时标的物房屋的权属并不确定，实践中，亦并非所有的预查封都能转化为正式查封。此时，为了保护申请执行人的权利，预查封的对象不是未办理所有权登记的房屋，而是被执行人对开发商享有的合同权利，当商品房买卖合同被解除，此时，基于商品房买卖合同而存在的合同权利，即商品房交付请求权和转移登记请求权丧失，预查封的对象再一次发生变化，根据合同解除的法律后果，作为被执行人的购房者对开发商将享有返还购房款、违约金、损失等财产性权益，即预查封的对象为购房者享有的财产性权益。从法律依据上分析，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。商品房买卖合同解除后，购房者对开发商享有返还购房款的债权请求权，正是因为预查封的对象为被执行人享有的财产性权益，且不因合同解除而消灭，开发商可以在返还购房款后请求解除预查封措施。具体到本案中，一审法院在审理农行总府支行与周小兰、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案中，于2017年11月7日对位于四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号的房屋采取预查封措施。此后，安邦公司与周小兰商品房预售合同纠纷一案，于2018年2月24日由四川省成都市新都区人民法院作出（2018）川0114民初1115号民事判决，判决：1．解除安邦公司与周小兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《借款协议》，安邦公司退还周小兰购房款6641.85元；2．周小兰于判决生效后三十日内，协助安邦公司解除合同备案和商品房预告登记，逾期后安邦公司可单方面解除该备案和预告登记；3．周小兰于判决生效后十五日内支付安邦公司违约金48573元、律师费3500元，合计52073元。同时，该判决书中本院认为部分记载，“周小兰的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还。”该案中虽然对周小兰的首付款与安邦公司的借款进行了抵消，但周小兰的首付款以及已付的按揭款，属于周小兰基于商品房买卖合同享有的财产性权益，此财产性权益一直处于人民法院的查封措施之下，不能基于商品房合同一方当事人的意志或者请求，而产生变动，进而与其他债权进行单独的抵消，而是应当作为被执行人的财产，在合同解除之后，交付人民法院执行。安邦公司依据四川省成都市新都区人民法院作出的（2018）川0114民初1115号生效判决提起本案执行异议之诉，该判决认定商品房买卖合同应当解除，进而判决解除该备案和预告登记，此时安邦公司享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务。在安邦公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，二审法院认为只有在安邦公司已经返还购房款的情况下，才能排除农行总府支行的执行。反之，安邦公司未能返还购房款的，不能排除执行。本案所谓的“零首付”应拆分为两个法律关系，一个是周小兰按照商品房买卖合同约定交付首付款，一个是周小兰与安邦公司之间的借款关系，并非是周小兰没有支付首付款，周小兰已经通过借款方式支付的首付款及前期已支付的按揭款等属于人民法院预查封的标的物，即商品房买卖合同项下的财产性权益，不能在查封后通过另案诉讼与其他的金钱债权进行冲抵，安邦公司抗辩查封后另案生效文书已对购房款进行了冲抵而不应将购房款交付执行的理由不能成立。鉴于截至本案二审审理终结，安邦公司未能提交任何证据证明已将周小兰支付的购房款交付执行，且二审审理期间，安邦公司明确表示不愿意返还购房人的首付款，故二审法院对安邦公司主张排除执行的诉讼请求，不予支持。二审法院判决：一、撤销四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6265号民事判决；二、驳回四川安邦投资实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8586元、公告费300元及后续送达该法律文书的公告费，二审案件受理费8586元、公告费300元，均由四川安邦投资实业有限公司负担。 本院再审期间，当事人未提交新证据。当事人对一、二审查明事实不持异议，本院予以确认。本院再审查明事实与一、二审一致。 本院再审认为，本案中，各方当事人争议的焦点在于：1．预查封的标的物（或对象）是什么；2．安邦公司、周小兰对预查封的物是否享有权利、享有何种权利；3．安邦公司享有的民事权利是否足以排除民事强制执行。 （一）关于预查封的标的物（或对象）。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、第十八条的规定，人民法院可以对被执行人周小兰购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，在预查封期间房屋权属登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。虽然在执行法院采取查封时被查封标的物尚不具备法律上物的属性，但是预查封的标的物（或对象）是特定的、具体的、明确的，指的是周小兰购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。预查封的目的在于确保申请执行人农行总府支行对周小兰金钱债权的实现，即人民法院对周小兰将来可能取得所有权的房屋采取保全控制措施，以利于农行总府支行对周小兰金钱债权的实现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。”可见，对房屋和到期债权的强制执行措施是不同的，房屋采取的是查封的方式，而到期债权采取的是冻结的方式；在买卖合同解除的情况下，已经采取的查封措施应当解除，但执行法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。也就是，在商品房买卖合同解除的情况下，执行法院可依据申请执行人的申请变更强制执行措施，而不是查封的标的物（或对象）会发生变化，由对房屋的查封自然而然地转化成对到期债权的查封。 （二）关于安邦公司、周小兰对预查封的物是否享有权利、享有何种权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，安邦公司作为开发商，在未将案涉房屋交付给买受人和未将权属过户登记在买受人名下时，自然享有对案涉房屋的所有权。周小兰作为买受人，在未受领案涉房屋和未被登记为所有人的情形下，自然对案涉房屋不享有所有权。本案中，四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1115号民事判决已判令解除案涉房屋的预售合同及预售备案，周小兰取得房屋所有权的债权合同已被废除，其不可能基于该房屋买卖合同取得所有权，而安邦公司既未将案涉房屋交付给周小兰，也未将所有权登记在周小兰名下，因此安邦公司基于建造行为原始取得该房屋的所有权，周小兰不能继受取得该房屋的所有权。 （三）安邦公司享有的民事权利是否足以排除民事强制执行。其一，四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1115号民事判决，认定“周小兰的首付款是从安邦公司的借款，不再相互返还。周小兰从农行彭州支行所贷用于支付购房款的33万元，安邦公司应返还给周小兰。同时安邦公司由于周小兰的断供行为，向农行彭州支行履行代偿的保证责任，代偿款323358.15元抵扣后，安邦公司要求支付代偿的款项6641.85元，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。”同时判决周小兰于判决生效后十五日内支付安邦公司违约金48573元、律师费3500元，合计52073元。生效判决已认定周小兰对安邦公司不享有债权。其二，本案二审法院不是对四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1115号民事判决进行二审，也不是对该判决进行再审，迳行在二审判决中作出“关于周小兰的首付款、2016年3月前已付的按揭款，不得与其他债权进行单独的抵消”的认定，是没有法律依据的。其三，尽管在房屋买卖合同被解除、双方互负返还义务而案外人未返还价款的情况下，如果允许案外人排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，的确有失公允，但是本案中安邦公司并非基于买卖合同被解除而对周小兰享有返还执行标的物的请求权，而是基于建造行为而原始取得的物权，物权自始至终未发生变动，不能据此认为安邦公司享有的所有权不得排除执行。因此，安邦公司享有的民事权利足以排除民事强制执行。 综上所述，安邦公司的再审理由成立，本院对其再审请求予以支持。一、二审判决认定事实清楚，但一审判决主文表述不够准确，二审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第五百零一条规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院(2019)川01民终8982号民事判决和四川省成都市锦江区人民法院(2018)川0104民初6265号民事判决； 二、确认四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋归四川安邦投资实业有限公司所有； 三、不得执行四川省成都市新都区××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋。 一审案件受理费8586元、公告费300元，共计8886元，由中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担；二审案件受理费8586元、公告费300元，共计8886元，由中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 学 琴 审判员 冯 一 平 审判员 刘 长 江 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 杨爽（兼）