广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初1410号 原告（反诉被告）曾润龙，男，1974年1月1日出生，汉族，江西省抚州市南丰县人，现住广西金秀瑶族自治县。 原告（反诉被告）曾爱龙，男，1967年6月2日出生，汉族，江西省抚州市南丰县人，住址同上。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘文龙，江西赣硕律师事务所律师。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：江婉婷，广西象法律师事务所律师。 被告（反诉原告）梁美杰，男，1966年2月27日出生，壮族，住广西象州县。 被告（反诉原告）廖永生，男，1977年8月5日出生，壮族，住广西象州县。 被告（反诉原告）韦孙权，男，1968年12月5日出生，壮族，住广西象州县。 -2- 9。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈桂中，广西至和律师事务所律师。 原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙与被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人刘文龙、江婉婷，被告（反诉原告）梁美杰及三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人陈桂中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《土地转租协议书》；2、判令被告立即退还原告已支付的26万元合同定金；3、判令被告立即支付违约金30万元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年8月1日，覃梅花、黄志强将位于象州县火把岭、么天岭的土地转租给被告管理使用。同月，被告与原告达成合意，由被告将该地400亩中的130亩土地转租给原告管理使用，具体位置与界线由原、被告到现场确认为准，该地作为原告开办企业经营木材加工厂的场地。租期为12年，自被告交地给原告之日起12年，双方确认交地日期为2020年3月30日，逾期则视为被告严重违约。租金每亩2900元／月。2019年8月11日、2019年8月18日、2019年8月25日、2020年1月16日，原告通过转账方式分别支付了6万元、10万元、4万元和6万元的定金，即合计26万元确保合同履行的租地定金。并且，2020年1月17日，原被告就之前已经达成的租地合意，签订了《土地转租协议书》，将之前达成的合意以书面形式确认下来，并约定:若有任何一方违约，应向守约方支付违约金30万元。原告为了合同的顺利履行，已经作出了极大的诚意 -3- ，支付了26万元的合同履行定金。因此，原告按照签订合同的目的，办理了木材加工厂的营业执照，积极完成合同约定内容。但直至2020年3月30日，被告仍未将该地交付给原告使用。对于土地的交付事宜，原告一直在催促被告，毕竟每拖一天，原告的损失就要增加一点。但至今为止，被告完全没有交付土地给原告使用的意思，甚至对于原告之前支付的26万元定金也是拒不退还。为维护原告的合法权益，原告要求解除合同，被告退还已支付的26万元定金，并根据合同约定，支付违约金30万元。请求法院依法判决。 被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权辩称，一、根据合同约定，原告应在签订合同后十日内即2020年1月27日前向被告支付第一年及第二年租金共计75.4万元，但原告仅仅以定金20万元、订金6万元抵作租金，截止交租日期原告尚欠大部分租金未按约定支付，根据合同约定原告支付租金义务在前，被告交付土地义务在后，根据合同法规定被告依法享有先履行抗辩权，另外被告在2020年1月份已经履行了大部分的义务，包括土地平整大约100亩，因此原告起诉解除合同构成违约，被告同意解除合同，原告依法应承担违约责任。二、因被告按约定履行了绝大部分义务且被告享有先履行抗辩权，因此依法被告不构成违约，不应向原告支付违约金；三、本案诉讼费由原告负担。 被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙向被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权支付违约金30万元；2、判令原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙向被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权赔偿损失1,158,270元（包括支付给覃梅花、黄志强等人的租金损失143,000元；平整土地、建造配套设施1,015,270元）；3、反诉诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2019年8月初原、被告口头约定 -4- ，被告将火把岭130亩土地转租给原告（反诉被告），双方于2020年1月17日签订《土地转租协议书》，约定：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租用火把岭、么天岭土地130亩经营木材加工厂，租期12年，双方确认交地日期为2020年3月30日。合同签订后，被告（反诉原告）开始按协议约定平整土地、安装变压器、开挖水井，截至2020年1月20日左右已平整大部分土地大约100亩，疫情后复工复产2020年5月继续平整约28.5亩，被告（反诉原告）已履行了平整土地128.5亩，完成变压器安装等绝大部分义务。但原告（反诉被告）未按约定时间即2020年1月27日之前付清第一年和第二年的租金，仅仅以支付的26万元定金抵作租金。经被告（反诉原告）多次催促，原告（反诉被告）以各种理由拖延支付。根据合同约定，原告（反诉被告）应于2020年1月27日先履行支付租金义务，之后被告（反诉原告）才应于2020年3月30日交付土地义务，被告（反诉原告）享有先履行抗辩权。由于原告（反诉被告）未履行义务，为减少损失，被告（反诉原告）已停止土地平整工作。现原告（反诉被告）提出解除合同，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付违约金30万元，及被告（反诉原告）向覃梅花等人承租土地支付的租金143,000元，平整土地、建造配套设备损失1,015,270元。 原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙反诉辩称，案涉合同因主体承租年限等违法，属于无效合同。被告（反诉原告）主张认为在合同签订后十日内未收到原告（反诉被告）支付的租金即认为原告（反诉被告）违约，后续的所有损失均系被告（反诉原告）自行扩大造成，应由其自行负担；被告（反诉原告）履行合同义务所支付的款项已变成实物状态归属于被告（反诉原告）名下，如土地平整后达到通路状态、通水通电其设备产权归被告（反诉原告），因此不存在财产损失，其财产权益并未受到损减，根据无损失无救济原则，被告（反诉原告）索赔无依据；被告（反诉原告）主张其已支付款项证据不合法，依法不能作为认定案件事实依据。综上，请 -5- 求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。另外，本案中原告（反诉被告）不存在违约，按合同约定，被告（反诉原告）履行办理用地时间在前，原告（反诉被告）支付租金在后，原告（反诉被告）享有先履行抗辩权。 经审理查明：2019年8月，原、被告口头协商，由原告（反诉被告）转租被告（反诉原告）承租的寺村镇××村××村火把岭的部分土地用于开办木材加工厂，原告（反诉被告）于2019年8月11日向被告（反诉原告）支付订金60000元。后被告（反诉原告）即开始对火把岭的土地进行平整。为明确原、被告之间的租赁关系，2020年1月17日原、被告签订《土地转租协议书》，约定：一、被告（反诉原告）将位于寺村镇××村××村火把岭、么天岭，400亩土地的东南面（与福建老板板厂相邻）的一块土地面积130亩（按双方实地丈量后以勾机挖沟界限为准），具体位置与界限以双方到现场确认为准。该地作为原告（反诉被告）开办经营木材加工厂用地。二、租期从本协议书签订并由被告（反诉原告）交地给原告（反诉被告）之日起至租期满12年时止。双方确认交地日期为2020年3月30日，逾期即作为被告（反诉原告）严重违约。三、在签订本协议时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付合同定金贰拾万元，该定金原告（反诉被告）已付清给被告（反诉原告），该款在本协议生效后抵作第一期租金。四、租金从2020年Ｘ月Ｘ日起开始计付（此前免收租金），每亩每年租金按2900元计付（租金已包含被告（反诉原告）负责对所租土地通路、通水、通电、平整土地费用及由被告（反诉原告）负责办理该地合法用地批准手续应支付的税、费等费用）。……。租金按下列办法支付：在本协议签订后10日内，原告（反诉被告）付清第一年与第二年的租金（原告（反诉被告）已付定金如数抵作租金）；以后每年的租金在当年Ｘ月Ｘ日前付清。五、被告（反诉原告）按协议履行的职责。1、在原告（反诉被告）付清定金后，被告（反诉原告）即自行承担费用实施上述的“三通一平”工作， -6- 被告（反诉原告）承担费用提供250千瓦变压器给原告（反诉被告）专用。确保在2020年3月31日前完成该工作并交地给原告（反诉被告）使用。2、被告（反诉原告）负责在2020年1月底前为原告（反诉被告）开办的企业办理该地合法用地批准手续，并由被告（反诉原告）承担应支付的税、费等费用。3、……4……。5、如被告（反诉原告）逾期30天未履行上述第1点至4点任何一点中所确定的义务的，原告（反诉被告）有权单方立即解除本协议，被告（反诉原告）立即如数退还租金给原告（反诉被告）。六、乙方按协议履行的职责。1……。3、原告（反诉被告）应按时支付租金，逾期30天未付清应付租金的，被告（反诉原告）有权单方立即解除本协议。……。九、双方如有任何一方违约的，违约方应向守约方支付违约金30万元，并依法承担民事赔偿责任。合同签订后，原告（反诉被告）将其于2019年8月18日支付的100,000元、2019年8月25日支付的40,000元、2020年1月16日支付的60,000元，共计20万元抵作合同约定的20万元定金。至此，原告（反诉被告）实际向被告（反诉原告）支付的金额为26万元。2020年1月17日被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理了广西龙森木业有限公司的营业执照，公司法定代表人为原告（反诉被告）曾爱龙。2020年5月26日，被告（反诉原告）梁美杰以广西龙森木业有限公司的名义申请象州县自然资源局土地整理中心对火把岭用地面积进行勘测定界，并于2020年6月向寺村镇自然资源和村镇规建中心申请办理设施农用地手续，后因材料不全，被告（反诉原告）梁美杰一直未能将材料补全。2020年9月16日，寺村镇自然资源和村镇规建中心根据《象州县自然资源局关于明确我县设施农用地范围的通知》，根据《广西壮族自治区自然资源厅、广西壮族自治区农业农村厅关于进一步加强和规范我区设施农业用地管理的通知》（桂自然资规[2020]3号）的要求，林木初加工用地不属于设施农业用地范畴，对2020年9月16日以前已上报办理的仍可按设施农业用地进行 -7- 管理，之后的不再办理设施农业用地备案手续。对被告（反诉原告）梁美杰的申请设施农业用地停止办理。2020年10月22日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未向其交付土地为由，向本院提起诉讼，提出上述诉请。诉讼过程中，被告（反诉原告）亦以原告（反诉被告）未按时交纳租金，存在违约，提出上述反诉请求。2020年11月28日，原告（反诉被告）申请对被告（反诉原告）提交的19张收欠条的形成时间进行鉴定。2020年12月22日，本院司法技术管理小组作出不予受理通知书，决定：对此文书书写制作时间鉴定不予受理。 经查明，本案《土地转租协议书》中所涉土地原、被告双方至今没有完成交接。经现场勘查，案涉土地已完成平整。被告（反诉原告）于2019年10月8日以被告（反诉原告）梁美杰开办的象州县寺村镇美奇木材加工厂的名义与广西国桂电气有限公司签订10KV配电工程施工合同，在火把岭（地名）地界安装一台250K**变压器。该工程于2019年12月完工验收合格。2020年4月广西弘象矿业有限公司向象州县供电局寺村供电所报请使用该台变压器，自2020年4月起已正常运行。 本院认为，本案的争议焦点：1、本案所涉《土地转租协议书》的效力问题。本案所涉合同为经营木材初加工板厂而承租土地。依照《广西壮族自治区国土资源厅、农业厅转发国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（桂国土资发［2014］78号）、《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发［2014］127号）、《广西壮族自治区国土厅关于我区林业加工用地有关问题的复函》（桂国土资函［2015］275号）文件规定，木材初加工项目使用土地可以经批准后按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。生产结束后，经营者应按要求进行土地复垦即可。本案所涉火把岭（地名）土地系寺村镇××村××村农秋德等村民管理的集体土地。2014年5月5日农莲与农 -8- 秋德等农民签订《土地出租协议书》取得该地块的管理使用权。农莲又于2014年5月5日将此地块转租给覃梅花、黄志强，覃梅花、黄志强又于2019年8月1日将此地块再转租给梁美杰。梁美杰又将所承租的部分土地进行转租，并不违反法律的强制性规定。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《土地转租协议书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。 2、原、被告是否存在违约，应否承担违约责任的问题。依据双方签订的《土地转租协议书》所示，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳租金的时间为合同签订后的十日内，要交纳第一年及第二年的租金。双方合同签订的时间为2020年1月17日，那么原告（反诉被告）交纳租金的时间应为2020年1月27日前，原告（反诉被告）提出因被告（反诉原告）没有向其交付合法用地批准手续，原告（反诉被告）行使不安抗辩权，即可不向被告（反诉原告）支付租金；因新冠肺炎疫情封城不可抗力，原告（反诉被告）无法履行义务，原告（反诉被告）不存在违约的问题。本院认为，合同约定被告（反诉原告）应于2020年1月底即2020年1月31日前为原告（反诉被告）开办企业办理该地合法用地批准手续，那么被告（反诉原告）履行义务的时间晚于原告（反诉被告）应履行义务时间，且根据《中华人民共和国合同法》不安抗辩权的规定，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）书面提出不安抗辩权，因此，原告（反诉被告）要求行使不安抗辩权，本院不予支持。另外，按照当今社会经济的发展，支付租金的方式并不仅限于当面现金交易的方式，原告（反诉被告）以因新冠肺炎疫情封城不可抗力因素影响作为抗辩的理由，本院不予支持。况且至今为止，原告（反诉被告）仍未履行向被告（反诉原告）交纳租金的义务。故，原告（反诉被告）的行为已构成根本性违约。原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）至今没有将涉案土地交付给原告（反诉被告）使用，存 -9- 在违约行为的问题，本院认为，双方约定交付土地的时间为2020年3月30日，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未向其交纳租金，被告（反诉原告）享有先履行抗辩权，被告（反诉原告）可不向原告（反诉被告）交付土地，被告（反诉原告）不存在违约。根据《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权的规定，应当先履行的当事人不履行义务，已到履行期的应当后履行的对方当事人享有不履行合同的权利。故，被告（反诉原告）主张先履行抗辩权的观点成立，被告（反诉原告）不交付土地的行为不构成违约。综上所述，因原告（反诉被告）至今未向被告（反诉原告）支付租金，没有先履行合同义务，被告（反诉原告）作为后履行当事方，仍享有后履行抗辩权，被告（反诉原告）行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的责任应由原告方承担。故，因原告（反诉被告）作为先履行义务一方，未履行义务构成根本性违约，原告（反诉被告）应承担违约责任。被告（反诉原告）未履行合同义务的行为不构成违约，相应的也不应承担违约责任。 3、原告（反诉被告）诉请及被告（反诉原告）的反诉请求，是否合理的问题。本院逐项分析如下：①原告（反诉被告）诉请要求解除合同，本院认为，原告（反诉被告）诉请要求解除合同，被告（反诉原告）答辩同意解除合同，双方形成一致意见，本院予以支持。②原告（反诉被告）诉请要求退还已支付的26万元合同定金的问题，本院认为，涉案合同约定，双方的租期自被告（反诉原告）交地给原告（反诉被告）之日起至租期满12年时止，至今被告（反诉原告）没有将土地交付给原告（反诉被告），双方的租赁期限尚未开始，根据《中华人民共和国合同法》合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，被告（反诉原告）应退还给原告（反诉被告）已收取根据合同约定抵作租金的26万元定金。③原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）支付违约金30万元，根据上述争议焦 -10- 点的分析，被告（反诉原告）不存在违约行为，故，原告（反诉被告）的这一诉请，理由不充分，证据不足，本院不予支持。④针对被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付违约金30万元，本院认为，根据上述争议焦点的分析，原告（反诉被告）作为先履行义务方，未履行合同义务，构成根本性违约，被告（反诉原告）依据合同要求原告（反诉被告）承担违约责任，理由正当，证据充分，本院予以支持。⑤针对被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失1,158,270元，本院认为，被告（反诉原告）诉请的费用包括支付给所承租土地上手的转租人及履行合同义务产生的平整土地、安装变压器等费用，从被告（反诉原告）提供的证据及本院收集到的证据可见，被告（反诉原告）支付给覃梅花等人的转租土地费用，即使没有原告（反诉被告）的转租加入，被告（反诉原告）对于这笔费用的支付仍然会发生；另外，被告（反诉原告）在2019年12月已安装好变压器，在合同约定的交付土地期限满后的2020年4月便将该变压器转给其他企业使用，因此被告（反诉原告）并未受到损失。再则，其对土地平整后产生的价值是一个长期的收益过程，并不会因合同解除即消亡。综上，被告（反诉原告）要求赔偿损失，理由不正当，证据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙与被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权于2020年1月16日签订的《土地转租协议书》； 二、被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权退还给原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙定金26万元； 三、原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙支付给被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权违约金30万元； -11- 上述第二项、第三项经相互抵减后，原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙只需于本判决生效之日起七日内支付给被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权违约金4万元； 四、驳回原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,400元，反诉受理费8,962元，由原告（反诉被告）曾润龙、曾爱龙承担受理费9,400元，由被告（反诉原告）梁美杰、廖永生、韦孙权承担反诉受理费8,962元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  梁俊玲 人民陪审员  潘桂斌 人民陪审员  唐汉英 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  黄 璇 书 记 员  林丽华 -12- 附：相关法律规定 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -13- 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。