广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8609号原告：欧阳新谊，女，1962年11月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：缪龙彪，系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州麦菲体育拓展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路**之一、13号之二3135铺，统一社会信用代码91440101MA59M6LF7G。法定代表人：李炜枫。被告：李炜枫，男，1988年9月22日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。两被告的共同委托诉讼代理人：孙鹏真，系广东瑞迪安律师事务所律师。原告欧阳新谊诉被告广州麦菲体育拓展有限公司（以下简称“麦菲公司”）、李炜枫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧阳新谊的委托诉讼代理人缪龙彪、被告麦菲公司、李炜枫的共同委托诉讼代理人孙鹏真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳新谊向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付租金共计28013.4元（面积19.75平方米，2019年3月至2019年8月，按每月76.4元/平方米计算；2019年9月起计至2020年8月，按每月80元/平方米计算）；2.被告麦菲公司按照300元/平方米的标准向原告支付单方解除合同的赔偿金5925元；3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月23日，原告与广州市海珠区原动生命健身俱乐部（以下简称“原动俱乐部”）签订《租赁合同》，约定原告将天河区体育西路13号骏汇大厦美妆中心三楼的3173号铺出租给原动俱乐部，原动俱乐部逾期超过45天未缴纳租赁费用的，原告有权单方解除合同并收回物业自行处理。2018年10月8日，原告与麦菲公司双方签订《2018年美菲健身房租赁合同补充协议》，约定将承租人主体变更为麦菲公司，同时对租金标准等进行了约定。此后，麦菲公司违反合同约定，自2019年3月开始未交任何房租，原告多次催收未果。麦菲公司系一人公司，股东、法定代表人为李炜枫，根据公司法第63条的规定，如果个人独资的一人有限公司股东的财产和公司财产混同，股东应对公司债务承担连带责任，故李炜枫应对麦菲公司的债务承担连带赔偿责任。被告麦菲公司及李炜枫共同答辩称：1.不同意原告第一项诉讼请求，原告要求两被告共同承担租金没有事实和法律依据，李炜枫与原告之间不存在租赁合同关系，不负有支付租金的义务，对于原告第一项诉讼请求中租金计算区间及标准没有异议；2.麦菲公司已将大部分承租场地于2020年2月29日撤场归还，此后没有继续使用已撤场的商铺，且原告在提交本案诉讼材料时已向麦菲公司表示要求解除租赁合同关系，故不存在麦菲公司单方解除合同关系的情形，也无需支付单方解除合同的赔偿金；3.自2020年2月29日之后，因未使用涉案商铺，因此无需支付租金；4.李炜枫与麦菲公司财产独立，不存在股东与公司财产混同的情况，因此李炜枫也不应当承担支付租金的义务。5.麦菲公司及李炜枫共同确认原告诉请期间的租金均未支付。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局于2020年7月23日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区体育西路13号之一，13号之二x铺（以下简称“涉案商铺”）的登记权属人为欧阳新谊，建筑面积19.75平方米。2018年10月，欧阳新谊（甲方）与麦菲公司（乙方）签订《2018年美菲健身房租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》，约定：由于天河区体育西路13号骏汇大厦美妆中心三楼美菲健身房的经营实体由广州市海珠区原动生命健身俱乐部（以下简称“原动俱乐部”）变更为美菲公司后，再次变更为麦菲公司，法人代表也由廖裕威变更为李炜枫，且由于2015年分为两期签合同，导致业主合同的结束时间不一致，因此在本补充协议中，将2020年合同到期时间做一个统一调整，有利于商铺的稳定发展；原出租给美菲健身房的天河区体育西路13号之一、13号之二的3楼业主（业主详细列表见附录一），就2018年9月到2020年8月两年期间与麦菲公司的租约事项约定如下；因名称变更的责任，由麦菲公司承担权责；出租方同意按原合同《广州市天河美妆中心租赁合同》约定事项，将位于天河区体育西路13号之一、13号之二的3楼的自有商铺出租给麦菲公司，租期为2018年9月1日到2020年8月31日；将本协议作为《广州市天河美妆中心租赁合同》的补充协议，其生效后，即成为《广州市天河美妆中心租赁合同》不可分割的组成部分，与该合同具有同等的法律效应；2018年9月1日到2019年8月31日期间租金为每月每平方米76.4元，年递增为5%；2019年9月1日到2020年8月31日租金为每月每平方米80元；本补充协议由业主方授权业主代表签署；其他未尽事宜以《广州市天河美妆中心租赁合同》为准，按该合同执行等。2019年10月23日，案外人天河美妆中心商场管理处出具《证明书》，内容为：天河美妆中心管理处作为承接广州天河区体育西路13号之一、之二物业的管理单位，麦菲公司作为天河美妆中心其中之一的租户已定额向我管理处支付物业管理费，兹证明麦菲公司实际使用以下物业，铺号3103、3145、3096、3107、3133、3111、3139、3114、3113、3105、3027、3009、3143、3144、3117、3270、3013、3018、3166、3110、3268、3023、3161、3168、3138、3025、3022、3167、3278、3280、3095、3102、3108、3136、3150、3015、3172、3284、3098、3164、3017、3112、3137、3106、3089、3151、3163共47个铺。2019年11月12日，欧阳新谊向本院提交诉讼材料，诉请要求解除其与麦菲公司签订的租赁合同等。2020年6月22日，天河美妆中心商场管理处出具《证明书》，内容为：麦菲公司于2020年2月23日向我天河美妆中心物业管理处提出部分商铺自行撤场申请，并在2020年2月29日全部撤场，撤场铺号3009、3010、3011、3012、3013、3028、3029、3131、3132、3172、3134、3135、3136、3137、3138、3139、3140、3143、3144、3266、3267、3268、3269、3270、3271、3272、3273、3281、3282、3283、3284、3280、3279、3278、3277、3172、3173、3174、3175、3161、3162、3163、3164、3165、3166、3167、3168共计47间商铺。本案中，欧阳新谊确认麦菲公司于上述证明中载明时间撤离涉案商铺，但麦菲公司单方撤离情况并未提前告知欧阳新谊，亦未与其办理交接手续，仅是天河美妆中心商场管理处在2020年3月初通知其称麦菲公司已经腾空及搬离涉案商铺，其随即要求管理处对涉案商铺进行断水断电处理，其后欧阳新谊于2020年6、7月期间前往涉案商铺查看，因涉案商铺是属于整个麦菲公司承租的场地内部，仅能通过健身房的大门进出，其无法单独使用或另行招租。麦菲公司则表示其是从天河美妆中心商场管理处接收的涉案商铺，交还时是与管理处办理的交接手续，通知业主的事情也是由管理处办理，其撤离涉案商铺时已将场地进行腾空，虽商铺位于麦菲公司承租的整个大的场地内部，但也能通过其他通道（非健身房大门）进出。欧阳新谊亦确认涉案商铺系由天河美妆中心商场管理处交付给麦菲公司使用。2020年9月2日，天河美妆中心商场管理处发布《告示》，内容为麦菲健身租户因租期在2020年8月31日租约到期进行撤场，但是有较多物品没有搬离，现告知贵方三天内（9月3号、4号、5号）进行搬空，否则将视为废弃物品。麦菲公司表示其已于2020年8月31日合同到期之日停业撤场，对于场地内遗留物品则明确放弃所有权。本案审理过程中，欧阳新谊另表示其曾先后与原动俱乐部及美菲公司就涉案商铺签订租赁合同，其与麦菲公司签订的《补充协议》是承继上述两份合同中双方的权利与义务，但因欧阳新谊未妥善保管上述两份合同，故无法提交，为证明其上述主张，向本院提交如下证据：1.显示由案外人张玲（出租方）与原动俱乐部（承租方）于2015年6月23日签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》[原件；约定甲方同意依照本合同列明的条款将位于广州市天河区体育西路13号之一、之二号广州天河美妆中心三层145号铺租给乙方使用，该商铺建筑面积约为12.7933平方米，租金每平方70元，不含管理费，每年递增8%；乙方租用该商铺只作商业用途，并符合指定的经营类别经营健身美体中心；乙方承租后广州天河美妆中心物管方和招商部不得再招租相同业态进场，保证乙方为唯一此类业态经营权；该商铺租赁期从2015年6月23日计至2020年6月22日止；乙方应在每月的5号前缴清当月租金给甲方；租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金……逾期超过45天，甲方有权没收合同保证金、单方面解除合同并收回该物业自行处理；合同期内，乙方如需将该商铺转租……此转租下一商家仅限于同业态经营者的转换，但不包括其他行业，其他方式的转租，分租及转让等，转租须由甲方与新租户重新签订合同，与乙方无关；（7-1）合同期间，乙方如无故解除租赁合同，甲方有权没收合同保证金并立即收回该商铺，乙方需恢复商铺原来的结构间隔原貌或以现金每平方300元作为赔偿；在租赁期内，如商铺打通使用，合同期满后，如甲方需要恢复原状的，在取得甲方两边其他业主同意后，一切恢复原状由乙方负责；其他因乙方是整体一大片一百多家商铺共一千六百多方统一签约，所以希望所有出租商铺在2015年6月23号前整体签完，乙方公司统一在2015年6月25号前把应付款打到甲方提供的账上，如果最迟在7月1号之前没法跟一百多个业主达成一致，即根据实际情况视合同失效或只租达成租赁合约的面积（具体面积看规划图）等]；2.显示由案外人陈珊（出租方）与美菲公司（承租方）于2016年5月18日签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》（原件；约定甲方同意依照本合同列明的条款将位于广州市天河区体育西路13之一、之二号广州天河美妆中心三层172号铺租给乙方使用，该商铺建筑面积约为13.4474平方米，租金每平方70元，不含管理费；乙方租用该商铺只作商业用途，并符合甲方指定的经营类别经营健身美体中心；该商铺租赁期从2016年6月1日起至2020年6月30日止；乙方应在每月的5号前缴清当月租金给甲方；租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金……逾期超过45天，甲方有权没收合同保证金、单方面解除合同并收回该物业自行处理；合同期间，乙方如无故解除租赁合同，甲方有权没收合同保证金并立即收回该商铺；在租赁期内，如商铺打通使用，合同期满后，由乙方按发展商交铺的合同标准恢复原状，一切费用由乙方负责等）。欧阳新谊还表示其与原动俱乐部及美菲公司签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》中的主要条款（如租金标准、支付时间、违约责任）与其提交的上述证据1、2中的约定一致。经质证，麦菲公司、李炜枫对上述证据1的真实性无法确认，对证据2的真实性予以确认，其另表示最开始是美菲公司要承接原动俱乐部开办的健身房，但对于拟承接的面积存在异议，并非承接所有的租赁关系，且当时美菲公司还存在其他投资人，后因为空调的问题欧阳新谊与美菲公司还另行签订了补充协议，其后由麦菲公司承接了美菲公司的健身房，因业主较多、租赁关系混乱，所以双方签订了带有业主列表的《补充协议》。麦菲公司、李炜枫另为证明其相关辩称，向本院提交如下证据：1.燃舞工场、旭阳舞蹈照片（拍摄时间为2019年12月，拍摄地点为涉案商铺同一楼层），拟证明欧阳新谊违反合同约定，未确保其属于在美妆中心的唯一健身行业；2.麦菲公司名下账户中国建设银行股份有限公司活期存款明细账（原件），拟证明麦菲公司的财产与李炜枫的个人财产不存在混同情况。经质证，欧阳新谊对证据1的真实性予以确认，确认拍摄地点为涉案商铺同一楼层，但表示麦菲公司从事的为健身行业，燃舞工场、旭阳舞蹈则属于舞蹈行业，双方不存在竞争关系；对证据2则表示仅银行流水不能证明麦菲公司及李炜枫的财产不存在混同情况。另查明，天河区体育西路13号之一，13号之二其他部分业主亦向本院起诉麦菲公司及李炜枫，诉请要求其支付欠付租金等，在众原告向本院提交诉讼材料后，麦菲公司及李炜枫于2019年12月6日前往本院就该批案件进行调解并发表意见。其后，上述案件与本案一并开庭审理，庭审过程中，众原告提交天河国际美妆中心三层平面图，显示各案涉案商铺于天河国际美妆中心三楼中部偏右侧连成一片区域。麦菲公司及李炜枫对该平面图的真实性予以确认。众原告及麦菲公司、李炜枫均确认麦菲公司接收上述区域时各商铺即处于打通状态，众原告表示系由原动俱乐部打通使用的。再查明，麦菲公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东名称为李炜枫，股东类型为自然人股东。本案审理过程中，本院组织双方当事人前往涉案商铺进行现场勘察，广州枫采物业管理有限公司天河美妆中心商场管理处工作人员亦到场说明情况如下：麦菲公司于2020年2月23日向管理处提交退铺申请书，管理处认为租赁合同的履行应由租赁双方协商解决，其无权干涉，且双方间租赁合同亦未约定管理处可在特定情况下对商铺进行断水断电处理，或在承租人违约搬离时进行阻止，故其对该申请进行内部审批后，麦菲公司腾空搬离了部分商铺，在麦菲公司搬离后其应业主要求对该部分商铺进行断水断电；因为疫情原因，在管理处作出腾退审批时并未通知业主方，而是于2020年3月初将麦菲公司腾退的情况告知业主，业主表示其不同意麦菲公司单方违约提前解除合同，管理处则回复称业主方可向法院起诉解决双方纠纷；管理处系2017年1月进驻天河美妆中心商场，当时涉案商铺由美菲公司经营，此后承租主体变更，场地是由美菲公司交付给麦菲公司。经质证，各方当事人确认广州枫采物业管理有限公司天河美妆中心商场管理处即为涉案商铺的物业管理方，对管理处工作人员上述陈述予以确认，麦菲公司另表示在涉案商铺已被断水断电的情况下其亦无法正常占有使用商铺。现场勘察情况如下：277-284号商铺范围内间隔有房屋一间，房屋侧面为空地；172-175号商铺为楼层通道侧面的玻璃间隔商铺，该区域与通道对面的160-168、266-273以及163、269号商铺对面的09-13号商铺现均由“贝思奇英语”使用，168号商铺与10号商铺之间走道为“贝思奇英语”玻璃侧门；原健身房大门位于88、99号商铺中间，现大门内部区域处于装修状态；从大门口的通道前行至122号商铺左拐为“燃舞工场”的承租区域，现29、131-135、143、144号商铺均为“燃舞工场”的练习室；28、136-142号商铺处于原健身房大门内部的装修区域。双方另就麦菲公司于2020年2月29日腾空搬离部分商铺的情况确认如下：28、29、131-133、144号商铺的区域外侧为玻璃隔墙，该段玻璃隔墙与整个健身房原承租整体区域的外围玻璃隔墙紧密相连，没有隔断，在麦菲公司腾空及交还131-144、28、29号商铺时未拆除上述区域外侧的玻璃隔墙，亦未将131-144、28、29号商铺区域单独间隔与剩余继续承租区域进行区分，仅是将上述商铺区域内的物品清空、搬离；09、10、266、267、270-283、165-168号商铺的区域外侧为玻璃隔墙，该段玻璃隔墙与整个健身房原承租整体区域的外围玻璃隔墙紧密相连，没有隔断，在麦菲公司腾空及交还09-13、266-273、160-168号商铺时未拆除上述区域外侧的玻璃隔墙，亦未将09-13、266-273、160-168号商铺区域单独间隔与剩余继续承租区域进行区分，仅是将上述商铺区域内的物品清空、搬离。麦菲公司、李炜枫还表示172-175号商铺及277-284号商铺为独立区域，麦菲公司原承租时是用于工作人员休息室，其中279-282商铺原来就是个开放的区域，放置闲置器材，277、278、283、284商铺区域则是作为闲置的办公室，该部分商铺可从相邻的通道直接进入，无需通过原健身房的大门，麦菲公司在交还时将上述铺位内的物品清空并搬离，业主可直接收回继续使用；经双方确认的上述外围玻璃隔墙在麦菲公司接收涉案商铺时即已存在，物管公司不允许其随意改动，所以在搬离部分商铺时未改变其原有状态；160-168号商铺区域内部原已进行了功能区的划分，部分摆放有健身器材，部分作为私教区域，该两部分区域之间以硬质的铁丝网进行了间隔，麦菲公司搬离时也未将硬质铁丝网进行了拆除，所以在该160-168号商铺区域内部是存在一定区分的。欧阳新谊表示不清楚麦菲公司原使用172-175号商铺及277-284号商铺的情况，但该部分区域的相邻通道也是关闭的，仅可从健身房大门出入，麦菲公司在交还时虽将上述铺位内的物品清空并搬离，但其也无法直接收回继续使用；确认麦菲公司所述上述外围玻璃隔墙在麦菲公司接收涉案商铺时即已存在，物管公司只有在经过业主的许可后才会同意承租人对原有玻璃隔墙进行改动，但其并未收到麦菲公司提出的改动玻璃隔墙的申请；不清楚160-168号商铺区域内部的铁丝网间隔问题，其前往涉案商铺现场时未看到麦菲公司所述铁丝网。麦菲公司及李炜枫回复表示在其腾退区域的外围玻璃隔墙在其腾退时无需进行改动，为了区分腾空搬离的商铺及剩余继续使用的商铺仅需对上述两部分进行分隔即可，而其在健身房内部的各个功能区划分时已使用了硬质铁丝网，该铁丝网已起到了分隔或者间隔两部分商铺的作用。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.欧阳新谊认为《补充协议》中所指《广州市天河美妆中心租赁合同》是指欧阳新谊与原动俱乐部所签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》，《补充协议》中已约定包括《广州市天河美妆中心租赁合同》中租金支付时间、租金标准等双方权利义务对于《补充协议》项下的双方均具有约束力，就《补充协议》中未进行约定的，以欧阳新谊与原动俱乐部签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》为准，且实际承接的业主主体范围应以与美菲公司及原动俱乐部签订《广州市天河美妆中心租赁合同》的业主范围为准；麦菲公司及李炜枫则表示《补充协议》中所指《广州市天河美妆中心租赁合同》应是欧阳新谊与美菲公司签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》，《补充协议》中约定包括《广州市天河美妆中心租赁合同》中租金支付时间、租金标准等双方权利义务对于《补充协议》项下的双方均具有约束力，就《补充协议》中未进行约定的，以欧阳新谊与美菲公司签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》为准，且实际承接的业主主体范围应以《补充协议》后附业主列表为准；2.欧阳新谊明确其要求麦菲公司支付单方解除合同的违约赔偿金的合同依据为其与原动俱乐部或美菲公司签订的《广州市天河美妆中心租赁合同》中7-1条的约定（如两者不一致的，以原动俱乐部签订的合同为准），事实依据为麦菲公司在租期未届满时单方撤场，以实际行为表示单方解除租赁合同；3.欧阳新谊表示涉案商铺不能相互区分、独立使用，不具备独立的水电设施，麦菲公司及李炜枫表示涉案商铺可以相互区分、独立使用，不确定是否具有独立的用水设施，应可以单独用电；4.麦菲公司及李炜枫另表示因疫情原因，其于2020年1月下旬停止营业，直至2020年5月初才重新开放剩余未退场的场地并进行经营，故请求对于无法经营期间（2020年2月至4月）期间的租金进行减免；欧阳新谊则表示上述期间内只要在大厦入口处进行登记并测量体温即可正常进入大厦，疫情问题应属于商业风险，不属于租金减免的范畴。本院认为：欧阳新谊与麦菲公司签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。欧阳新谊另行提交的两份《广州市天河美妆中心租赁合同》中均约定“乙方应在每月的5号前缴清当月租金给甲方；租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金……逾期超过45天，甲方有权没收合同保证金、单方面解除合同并收回该物业自行处理”，故麦菲公司应于2019年3月5日前支付当期租金，其迟至2019年11月欧阳新谊提起本案诉讼时仍未支付该期间租金显属违约，故欧阳新谊有权解除合同，欧阳新谊与麦菲公司之间就涉案商铺成立的租赁合同关系已于欧阳新谊上述解除合同的意思表示到达麦菲公司之日（即本院将本案诉讼材料送达麦菲公司之日）起解除。此后麦菲公司于2020年2月29日搬离涉案商铺，根据现场勘察情况可知，涉案商铺与相邻的商铺形成独立区域，可从相邻通道直接进入，故欧阳新谊可对涉案商铺进行正常占有使用，另涉案商铺物业管理方在麦菲公司搬离后对涉案商铺进行断水断电处理，即此后的涉案商铺并不具有适租性，亦无法满足麦菲公司原承租涉案商铺的用途，在此情况下，欧阳新谊要求麦菲公司支付2020年3月1日起的租金理据不足，结合麦菲公司实际支付租金的情况，麦菲公司应向欧阳新谊支付涉案商铺2019年3月1日至2020年2月29日的租金及占用费18533.4元[9053.4元（19.75平方米×76.4元/平方米/月×6个月）＋9480元（19.75平方米×80元/平方米/月×6个月）]，对于欧阳新谊超出上述数额的诉讼请求本院不予支持。至于欧阳新谊诉请要求麦菲公司支付的单方解除合同的赔偿金，如上所述，涉案租赁合同关系系由欧阳新谊行使合同约定的解除权而解除，故欧阳新谊该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于李炜枫是否应与麦菲公司共同承责的问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中李炜枫并未提交充分证据对麦菲公司财产独立于其个人财产进行证明，故其应与麦菲公司就上述租金及占用费的支付共同向欧阳新谊承责。关于麦菲公司及李炜枫所称因疫情影响请求对部分期间的租金予以减免的辩称，根据查明事实可知，麦菲公司自2019年3月起即存在拖欠租金的情况，而其主张的该不可抗力事件发生时间迟于其上述违约行为的发生时间，故其以此为由要求减免租金理据不足，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州麦菲体育拓展有限公司及被告李炜枫于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳新谊支付2019年3月1日至2020年2月29日的租金及占用费18533.4元；驳回原告欧阳新谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，由原告欧阳新谊负担390元，被告广州麦菲体育拓展有限公司及被告李炜枫负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  李婉君人民陪审员  杨春梅二〇二〇年十二月三十日书 记 员  谢丽军张紫棋