安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初5750号 原告：铜陵市至诚招商服务有限公司。住所地安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段**。统一社会信用代码91340700MA2NDKHY3B。 法定代表人:齐长荣,该公司董事长。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告:铜陵宏昌机械制造有限责任公司,住,住所地:安徽省铜陵市官塘新村****一社会信用代码91340700MA2N668W32(1-1)。 法定代表人:李齐建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。 原告铜陵市至诚招商服务有限公司（以下简称至诚招商公司）与被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司（以下简称宏昌机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余鲲，被告宏昌机械公司法定代表人李齐建及委托诉讼代理人鲍克群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告至诚招商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租房意向协议书》；2、判令被告立即腾空租赁物并返还给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金1591037.44元（自2015年1月20日暂计至2020年3月16日，此后占用费按853.18元／日的标准计算至被告腾空租赁物时止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原告作为受托经营人与作为产权人的铜陵大江投资控股有限公司（以下简称大江公司）以及被告签订《租房意向协议书》，约定由被告承租工业园内厂房用于工业生产。《租房意向协议书》中第三条约定房屋面积约为2000平方米（具体面积以产权登记证明为准），租金标准为12元／平方米／月。第四条约定大江公司负责园区清场以及资产移交前的相关工作，原告负责移交后的经营和管理。 涉案的工业用途房地产原所有权人为铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司（以下简称卓成科技公司），经依法拍卖后被大江公司竞买成交，铜陵市中级人民法院于《租房意向协议书》1月20日作出（2014）铜中执字第00235－2号执行裁定书，裁定案涉房地产归大江公司所有。大江公司于2018年8月22日办理了案涉892号工业用途房地产的不动产权证书，其中被告承租的房屋系（2号厂房－5号），建筑面积为2143.10平方米，不动产权证号为皖（2018）铜陵市不动产权第××号。2019年4月15日，大江公司与原告签订了《资产委托运营管理协议》，约定：资产的租金由原告代为收取，按季将代为收取的租金转入指定账户，对于长期拖欠的租金及房款，原告根据合同采取合法合规的方式进行催收。协议签订后，被告长期不支付租金，原告多次要求被告支付租金，但被告置若罔闻。2019年12月25日，原告委托律师向被告送达律师函告知其七日内支付全部拖欠租金并腾空厂房交付原告，被告仍未予以回应。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告诉求。 被告宏昌机械公司庭审时辩称，原告的四项诉讼请求均缺乏事实及法律依据，不能成立，请求法庭依法予以驳回，理由如下，第一，关于解除原告与被告签订的租房意向协议书，该意向书虽然经过三方签字成立，但是因为意向书中关于厂房租赁的主要内容均含糊不清，主要条款不具备确定性，是一份预约合同,被告虽然交纳了押金1万元，但之后双方并未签订正式的房屋租赁合同，故该意向书并不具备生效条件，不具备与实际履行的效率，对被告不具有法律约束力，因为合同未生效，所以也不存在解除的实际意义;第二，关于判令被告立即腾空租赁物并返还给原告。如上所说因原被告及产权人三方签订的意向书并未生效，而且被告已于2018年11月份离开卓成金属粉体公司的租赁厂房，且与卓成公司办理了交接手续，故被告不存在向原告办理腾空返还手续；第三，关于支付拖欠的租金，首先原被告之间不存在合法的租赁关系，原告主张租金缺乏事实依据。其次，原告不是产权人，只是受托的经营人，无权以自己的名义主张租金。再次，大江公司虽然与2015年元月20号通过司法程序取得产权，但是直到2018年的8月22日才办理产权过户手续，在此期间大家公司并未以任何形式通知过被告，事实上被告于2012年的9月份开始一直与原产权人卓成公司之间产生房屋租赁关系，并一直履行至2018年的11月份结束。最后原告诉称，其于2019年12月25日向被告派发律师函催讨租金，对于这个问题，一是被告根本就没有收到这份律师函，二是被告早已经于2018年10月份离开了卓成公司的厂房，所以该律师函对被告不产生任何的法律后果；第四，双方讼争的意向书系三方签订，现原告仅要求解除与被告的约定，而忽视了第三方的存在，因涉及第三方的利益，故本案应当追加产权人铜陵大江投资控股有限公司参加诉讼，原告的诉求存在程序上的瑕疵。 经审理查明：2012年9月2日，宏昌机械公司（乙方）与卓成科技公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将卓成科技一万平米厂房内第二号车间租赁给乙方使用，面积约两千平方米；厂房每月租金为人民币一万五千元整（15000.00）含车间内设备及行车使用；如乙方每月有一周（7日）以上未使用厂房与设备，其厂房租金按实际使用天数收取租金（剩余材料及未发货产品摆放不收取租金），使用电费由二号车间内电表指数收费；乙方将长期租用厂房（若甲方停租，将于三个月前通知乙方）。被告宏昌机械公司依据该合同，租赁使用（第二号车间）厂房。2013年11月16日，卓成科技公司向被告法定代表人李齐建借款200000元。2014年7月23日，卓成科技公司（甲方）与宏昌机械公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，载明：经双方协商一致，甲方出租给乙方厂房坐落在铜陵市经济技术开发区，租赁建筑面积约为500平方米，厂房租赁自2014年7月23日起至2017年12月31日止；甲乙双方约定，该厂房租赁，租金按10元／平方米结算，租金共计20万元整，在铜陵宏昌机械制造有限责任公司法人代表李齐建私人借给铜陵卓成金属粉体科技有限公司借款中扣除，租赁期内租金不变。合同还约定了其他事项。 2014年12月1日，铜陵市中级人民法院对卓成科技公司所有的工业用途房地产进行拍卖，大江公司竞买成交。2015年1月20日，铜陵市中级人民法院作出（2014）铜中执字第00235－2号执行裁定书，裁定卓成科技公司所有的工业用途房地产归大江公司所有，其中包括被告租赁使用的厂房。大江公司取得该房地产所有权后于2018年8月22日办理了不动产登记。 2018年4月28日，产权人铜陵大江投资控股有限公司（甲方）、受托经营人铜陵市至诚招商有限公司（乙方）、承租人铜陵宏昌机械制造有限责任公司（丙方）共同签订了一份《租房意向协议书》，约定，甲方授权乙方签订房屋租赁协议，丙方拟承租（续租）甲方的房屋，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，就丙方承租意向等事宜签订本协议。一、房屋地址：，丙方承租面积约为2000平方米（正式签约时以双方确定的面积为准）；二、房屋使用性质出租房屋的使用性质为工业生产；三、押金及租金：1、丙方在签订本协议后3个工作日内支付押金人民币伍万元整。押金用于移交过渡时间内的房租、水电费用等，签订正式《房屋租赁合同》时可转为房屋租金。2、本协议签订后，如因丙方原因未能在乙方通知的时间内与乙方签定正式《房屋租赁合同》或逾期的，则该押金不予退还。丙方无条件搬出该房屋；3、租金标准约为12元／平方米／月人民币。四、其他：1、本协议经三方签章并且在丙方交纳押金后生效。收款账户（开户行：工行开发区支行，单位：铜陵市至诚招商有限公司，账号:13×××52）。2、甲方负责园区清场及资产移交前的相关工作，如：资产移交、水电表过户及正式移交前相关欠费的清理等工作，乙方负责资产移交后的经营和管理。3、丙方应无条件配合甲方对该园区的清场行动。4、签订正式《房屋租赁合同》时，租金标准、起租日期以经开区管委会、甲方相关文件以及乙方的相关规定执行。该协议签订后，被告交付了押金10000元，但双方未签订正式房屋租赁合同。 另查明：2019年4月15日，原告与大江公司签订《资产委托运营管理协议》，大江公司委托原告运营管理大江公司物业资产，代为收取资产租金等。 再查明，2018年3月5日，卓成科技公司刘三万收取宏昌机械公司2018年元月1日至2018年12月31日的租金30000元。宏昌机械公司于2018年11月底搬离租赁物。 上述事实，有企业法人营业执照副本、执行裁定书、资产委托管理清单、《资产委托运营管理协议》、《租房意向协议书》、不动产权证书，《厂房租赁合同》、收款收据等证据在卷，经庭审质证，予以认定。 本院认为，一、关于原、被告双方签订的《租房意向协议书》的性质问题。依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。 本案中,原、被告双方签订的《租房意向协议书》仅对双方当事人的姓名或名称,出租房的基本情况(包括房号、建筑面积)、押金的付款时间进行了明确的约定,但对出租房的租赁时间、起租日期、租金标准及支付方式、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《租房意向协议书》中没有明确约定,属于未决条款,需在签订租房合同时协商一致达成;事实上,双方在该《租房意向协议书》中第四条更是明确约定“签订正式《房屋租赁合同》时，租金标准、起租日期以经开区管委会、甲方相关文件以及乙方的相关规定执行”,说明双方在签订该《租房意向协议书》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此,法院确认双方签订的《租房意向协议书》是以将来签订租房合同为目的的预约合同,原告至诚招商公司要求被告宏昌机械公司以《租房意向协议书》为依据履行租金交付义务的主张不能成立，因双方未建立房屋租赁关系，因此，至诚招商公司要求解除双方签订《租房意向协议书》没有必要，至诚招商公司该项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于违反预约合同应承担的法律后果问题以及关于原告损失的确定问题。 具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中,宏昌机械公司租用卓成科技公司厂房的《厂房租赁合同》虽已租赁期满，但原、被告双方签订《租房意向协议书》时,宏昌机械公司仍占用租赁物继续使用，宏昌机械公司应按照《租房意向协议书》约定的12元/平方米的价格向原告支付从2018年1月1日至2018年11月30日间的房屋占用费66000元（12元/月×500平方米×11月），对于原告至诚招商公司要求被告宏昌机械公司支付房屋租金1591037.44的诉讼请求，本院予以部分支持。因宏昌机械公司已于2018年11年30日前搬离租赁物，至诚招商公司要求宏昌机械公司腾空空租赁物并返还给至诚招商公司的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。因2015年时案涉房地产已经被人民法院依法强制执行归大江公司所有，卓成科技公司既无权收取租金，亦无权与宏昌机械公司约定租金金额，宏昌机械公司应向至诚招商公司或大江公司缴纳，对于宏昌机械公司辩称已向卓成科技公司刘三万缴纳2018年租金30000元且双方已口头约定了2018年的租金的辩解意见，于法无据，本院不予采信。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司于本判决生效后十日内向原告铜陵市至诚招商服务有限公司支付房屋占用费66000元； 二、驳回原告铜陵市至诚招商服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19119元，原告铜陵市至诚招商服务有限公司17669元，被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司负担负担1450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  张 能 审 判 员  王 宁 人民陪审员  江五九 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  张雅婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十五条——当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。