江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3126号原告：王盛，男，1990年10月11日出生，汉族，务工，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告王盛与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王盛、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王盛向本院提起诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金47614元、逾期办证违约金23807元，合计71421元（自逾期交房、逾期办证之日起按已交房款的日万分之一计算至2020年8月17日止，2020年8月17日之后的违约金，如被告持续违约另行主张）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月6日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号2018001742。合同第四条约定，该房屋总价款为665000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的违约责任，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金，逾期超过60日，买受人继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0,5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。原告等人在“问政江西网”投诉反馈被告违规通知交房事宜，玉山县住建局（原房管局）多次要求其停止违规交房，于2019年2月18日下发了责令停止违法行为通知书，玉山县住建局于2019年8月14日再次约谈被告负责人，强制被告停止交房，在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据2020年6月9日江西省高级人民法院颁布的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》规定，以下简称指引。指引2,【商品房交付条件】规定：开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。指引3,【商品房交付与接收】规定：开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。指引4,【逾期交房违约金的调整】规定：合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。指引6，【逾期办证违约金的调整】规定：合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。被告应当自2018年8月31日起以房屋总价款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金至起诉日（暂计至2020年8月17日，716天），逾期交房违约金为：665,000×716×00,001=47,614元；自2018年8月31日后180日内未办理房屋产权登记，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，按照日万分之零点五支付逾期办证违约金，逾期办证违约金：665,000×716×000,005=23,807元，逾期交房违约金和逾期办证违约金两项合计71,421元。同时应当继续履行为原告办理房屋产权登记的义务。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请！被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订的合同系建设部国家工商行政管理局制定的版本，合同中有关原、被告权利义务的条文，均是多项选择，由合同当事人自行选择且可以手填，并非被告打印的格式条款，原告签订的合同合法有效，根据尊重当事人意思自治原则，法庭应按原、被告双方约定的标准计算延期交房及延期办证违约金；2.案涉房屋已于2018年12月10日经五单位联合验收合格并于2019年1月15日交房，故延期交房时间只能计算至2018年9月1日起至2019年1月14日止；3.原告认为应当按照江西省高院颁布的开发商逾期交房、办证违约金责任纠纷案件审判指引来审理本案，没有法律依据，因为该指引并不是法律法规，不能用来作为审判案件的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换扣质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告江西万通房地产开发有限公司在玉山县开发国际名都住宅小区。原、被告于2018年5月6日签订合同编号201800174《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于江西省玉山县，该房屋总价款为66.5万元。合同第八条约定交付期限为2018年8月31日前，且具备该商品房经验收合格的条件；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十一条约定房屋交接时被告应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，文件不齐，原告有权拒绝交接；第十五条约定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任……出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告于2018年5月6日支付购房首付款20.5万元，于2018年11月9日以银行按揭贷款方式支付购房款46万元。2018年12月10日，原告所购买的11栋房屋于2018年12月10日经建设、勘探、设计、施工、监理单位质量竣工验收合格，被告于2018年12月20日按照合同约定第十一条向原告邮寄了《入户通知书》，原告接收到《入户通知书》，因涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案登记，原告拒绝接收房屋。该房至今未交房，亦未办理相关产权登记。现原告认为被告至今未按约定交付房屋，办理产权证，构成违约，故要求被告支付逾期交房违约金47614元、逾期办证违约金23807元，合计71421元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告按照合同约定的价格向被告支付了全部购房款66.5万元，被告联合勘探、设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了工程质量竣工验收合格，但原告认为被告的交付并没有验收合格属于逾期交房，故本案的争议焦点是被告是否存在逾期交房的问题、其出具的单位工程质量竣工验收记录是否系商品房验收合格的证明。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《江西省高院》第三条第一款规定，“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，……”工程验收合格以取得工程竣工验收备案表为标志，房屋交付前未经验收或者经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋。虽然本案《商品房买卖合同》中只约定，交房时仅需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明》，但是，取得工程竣工验收备案表也应为商品房交付使用的必要条件，故本院认为，被告在未取得建设工程竣工验收备案登记的情况下，以五方联合竣工验收为标准验收合格，通过邮寄通知的方式通知原告办理交房手续，并以此视为被告已经实际交房，违反法律规定，原告有权拒绝接收。合同中约定的交房时间为2018年8月31日，现涉案房屋仍未取得工程竣工验收备案登记，原告拒绝接收，被告构成逾期交房的违约情形，应当按照合同第九条约定计算违约金，即自2018年9月1日起以已支付房款66.5万元为基础按日万分之0.5计算至实际交房之日止，现原告仅要求被告支付逾期交房违约计算至2020年8月17日止的诉讼请求，本院予以支持，但违约金计算比例应依据合同约定的已付房款66.5万元的日万分之0.5计算，其理由是：首先，房产开发公司逾期交房后的违约责任如何处理是购房人购房时应关注的重要问题，在签订合同时，购房人应认真审阅合同的约定，在合同约定明确且文义清晰的情形下，原告对此未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告不能提供证据证明被告逾期交房所造成的实际损失，据此，为规范交易市场，对逾期交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，即应按总房款的日万分之零点五计算；再次，江西省高级人民法院出台的关于规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引规定，当事人请求调整逾期交房违约金的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整，并非低于每日万分之一的标准必然需要调整。综上，原告主张按日万分之一计算违约金，本院不予支持。被告应支付给原告的逾期交房违约为：66.5万元×日万分之0.5×706天＝23,474.5元。被告辩称已经通知原告交房，通知交房的时间应视为实交房的理由不符合合同约定，本院不予采纳。因原、被告合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，而涉案房屋并未实际交房，故原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王盛逾期交房违约金23,474.5元（按已交房款的日万分之零点五计算至2020年8月17日止）；二、驳回原告王盛的其他诉讼请求。案件受理费1,586元，减半收取计793元，由原告王盛负担407元，被告江西万通房地产开发有限公司负担386元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴小惠二〇二〇年十二月二十五日书记员  罗静华