安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6157号 上诉人（原审第三人）：李司南，男，1975年3月18日出生，汉族，住合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何德贵，男，1964年12月4日出生，汉族，住庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰,安徽协力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥中信物业有限公司，住所地合肥市美菱大道****。 法定代表人：刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：吴红娟，安徽儒圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住，住所地合肥市望江东路**/div> 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 原审第三人：王家宗，男，1937年8月8日出生，汉族，住所地，住所地庐阳区iv> 委托诉讼代理人：张乐明、安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉,安徽华人律师事务所律师。 上诉人李司南因与被上诉人何德贵、合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司），原审第三人王家宗房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李司南上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回何德贵的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由何德贵、中信物业公司、二建公司承担。 事实和理由：一、原审法院认定中信物业公司、二建公司、何德贵签订的《协议书》是一份商品房买卖合同是错误的。首先，根据该《协议书》内容，该《协议书》核心、实质是如何处理债务，案涉商品房是处理债务的标的，该协议书不是房屋买卖协议。第二，该《协议书》约定抵债的部分也仅仅是首付款，剩余购房款如何支付、以及案涉房屋买卖、交付、登记等等一系列事宜均为提及，如果要履行《协议书》以房抵债内容，需要签订《商品房买卖合同》，才能让《协议书》内容得到实现，否则各方只能按照原债权债务去履行，以房抵债根本无法实现。同时《协议书》第5条也清晰表述“4#楼具有商品房预售许可证，丙方购买后可办理登记备案手续，并按购房合同约定支付房款”，显然三方在签订《协议书》中知晓如果要履行《协议书》内容，是需要进一步就案涉房屋销售去办理签订合同等手续，但到本案一审判决时止，本案何德贵并未与中信物业公司签订商品房买卖合同，中信物业从根本上说没有履行将房屋销售给何德贵的手续，所以原审法院认定何德贵与中信物业公司签订《协议书》等同于《商品房买卖合同》显然是错误的。同时从行政管理角度，不动产登记部门是依据其制定的格式房屋买卖合同来办理各类登记手续，本案的《协议书》客观来说也是无法办理登记手续的。所以说本案中何德贵根本就没有和中信物业公司签订案涉商品房买卖合同，所以对于法院判决基础根本不存在。 二、退一步说即使按照原审法院认定中信物业公司、二建公司、何德贵签订的《协议书》是一份商品房买卖合同，因为李司南已经签订商品房买卖合同、支付全部购房款并且已经办理房产证，按照相关规定李司南的履行顺序是强于三方签订的《协议书》的履行顺序，李司南买卖合同也应当优先履行。 三、李司南签订《商品房买卖合同》不存在恶意，李司南购买案涉房产有着特殊背景，本案房产所在碧水家园小区由于历史原因，存在大量问题，购买房产业主一直没有办理房产证，碧水家园业主上访多年，为此庐阳区政府专门为解决碧水家园小区遗留问题成立工作组，本案李司南购买案涉房产也是在这大背景下发生的，庐阳区政府工作组为解决碧水家园小区验收问题、办证问题组织多方人员、协调各方资金，碧水家园整个小区办理房产证税金也是庐阳区工作组通过出售案涉房产筹措的。李司南在购买案涉房产时，作为碧水家园开发商中信物业公司预售许可证已经被冻结，实际已经无法从不动产登记部门打印商品房买卖合同，李司南从签订案涉房产商品房买卖合同到办理房产证均是在庐阳区政府协调下完成的，中信物业公司仅仅起着配合作用，所以根本不存在所谓恶意。如果按照原审法院所说存在恶意那也是李司南与庐阳区政府存在恶意，中信物业的意识都没有参与进来谈何李司南与中信物业公司存在恶意。 何德贵辩称，一、中信物业公司无权出卖案涉房屋。何德贵房屋是中信物业公司、二建公司2010年12月28日（2010）合仲字第084号合肥仲裁委调解书中以“以房抵款”的方式支付二建公司工程款。即中信物业公司以碧水家园4#楼全部可预售74套房屋抵付拖欠二建公司4221.6万元工程款的生效仲裁调解书而取得。二建公司依据84号调解书向法院申请对中信物业公司强制执行，执行期间双方达成执行和解，并办理了碧水家园4#楼74套房产的抵押登记，至此74套房屋所有权已实际属于二建公司所有。2011年10月21日，中信物业公司致二建公司回函称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，该方式是一种付款方式，并非债务担保”。此回函又一次证明案涉房屋自2010年12月已不属于中信物业公司的财产，中信物业公司对案涉房屋自始无处分权。实际施工人王家宗等以8140674元工程款从二建公司抵付了包括何德贵14**室在内的13套房屋，何德贵以“以房抵款”的方式实际取得了碧水家园4#楼1404室的所有权。（2018）皖0103民初2724号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终889号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。2014年1月，何德贵与中信物业公司、二建公司签订一份购房《协议书》，协议书约定：中信物业公司将案涉房屋作为工程款抵付给二建公司、二建公司再将房屋抵付给何德贵，何德贵应付的购房款用工程款抵付。中信物业公司早在2010年12月就将案涉房屋以抵付工程款的方式抵给了二建公司，二建公司又以工程款的形式抵给了何德贵。中信物业公司二次出卖不属于自己的房屋，获取不正当利益的恶意行为，侵害了何德贵合法的财产利益。 二、李司南的《商品房买卖合同》属无效合同。中信物业公司一房两卖的恶意行为违反了《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项规定，所签的《商品房买卖合同》损害了答辩人的合法权益，属无效合同，应予撤销。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同......导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。李司南非诚信买家。2018年7月，李司南购买的案涉房屋价格与何德贵20**年以工程款抵付的6450元/每平米相近，远低于2018年的合肥购房市价，不属于合理对价范围；李司南购房时，何德贵已入住案涉房屋多年，李司南不去现场看房，对购买的房屋现状不去了解有悖常理，有与卖房人串通损害何德贵利益之恶意；案涉房屋没有办理“产权证”非因何德贵原因。中信物业公司自2013年以来一直没有开展新的房地产开发业务，且欠税，暂不能办证。也就是说，抵付工程款的房屋不能办证的原因是中信物业公司没有履行生效法律文书确定的义务。最高院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第27条规定：恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。依据以上法律、法规及司法解释的规定，何德贵自2010年12月28日就已经取得了涉案房屋的实际物权。此后中信物业公司与李司南再次签订的房屋买卖合同无论什么原因，都将归于无效。该《商品房买卖合同》认定为无效后，应确认何德贵是该房屋的合法权利人。 三、原审法院判决依据事实清楚、适用法律正确。原审法院判决依据的事实是生效的仲裁调解书、法院判决书：合肥仲裁委84#调解书“以房抵款”的约定，证明了案涉房屋是工程款抵款所得；（2018）皖0103民初2724号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终889号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。以上调解书、判决书均认可案涉房屋是众多“以房抵款”的房屋之一。原审法院判决的法律依据充分。李司南与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》符合《合同法》第52条（二）中无效合同的判断条件；中信物业公司无权处分案涉房屋的侵权行为符合《物权法》106条“所有权人有权追回”的法律规定；判决李司南与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》无效符合最高院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》10条的司法解释。 中信物业公司辩称，一、中信物业公司与李司南之间商品房买卖合同真实有效，不存在恶意串通。首先，中信物业公司作为案涉房屋的实际产权人，对房屋享有处分权，中信物业公司与李司南签订商品房买卖合同，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，因此上述合同依法成立并有效。原审法院认定中信物业公司与李司南之间恶意串通、合同无效缺乏事实和法律依据。从价格上来看，中信物业公司以备案价向李司南出售案涉房屋并无不妥，实践中开发商为了加速资金回笼低价销售房屋的现象屡见不鲜，据此认定不属于合理对价与事实情况不符；从主观善意上来看，李司南即便知道房屋有人占用，基于对不动产登记公示原则的信赖以及对政府工作组的信赖，决定购买涉案房屋并无过错。且中信物业公司与李司南之间已依法办理了产权过户手续，中信物业公司与李司南之间的商品房买卖合同合法有效且已履行完毕。其次，中信物业公司始终不认可已将房屋抵付给二建公司或者何德贵，更谈不上明知涉案房屋被抵付，却再次出卖给第三人，损害何德贵合法权益。“以房抵款”要求以转移房屋所有权的方式来消灭债权债务关系，本案明显不符合以房抵款要件。合肥仲裁委（2010）合仲字第084号调解书虽约定了“以房抵款”，但二建公司在申请执行时并未请求“以房抵款”，而是要求中信物业公司支付钱款，执行过程中双方达成执行和解协议的核心履行要件为：中信物业公司将房屋出售，所得售房款用于偿还应付工程款。因此，中信物业公司与二建公司之间并未实际履行“以房抵款”的相关手续，中信物业公司仍是涉案房屋的合法产权人，不存在恶意串通、一房二卖的行为。 二、中信物业公司欠付二建公司的工程款已抵偿完毕，二建公司无权出售房屋给任何人。根据仲裁调解书的条款，碧水家园4#楼可售房源为80套，中信物业公司为了抵付工程款已经网签备案给二建公司43套，这43套房屋面积共计4185.62平米，按仲裁调解书确定的单价6450元，共抵付26997249元。2011年1月20日前中信物业公司支付给二建公司500万元，以上合计31997249元。二建公司在执行过程中查封的中信物业公司银行转账款项共计22785619元，以上款项合计54782868元，已经远远超过仲裁调解书确定的金额42216049元。所以中信物业公司当年才拒绝将剩下37套房屋包括案涉房屋抵给二建公司，二建公司当然也无权将案涉房屋出售给任何人。时至今日中信物业公司与二建公司就案涉工程仍未进行最终决算，工程款最终金额仍无法确定。所以该“以房抵款”协议根本不符合对以物抵债的相关法律规定。 三、何德贵与二建公司之间债权债务不明确，三方协议真实性存疑。首先，何德贵并非案涉工程消防管道实际施工人，三方协议中“乙方欠丙方消防管道款”的表述，真实性存疑；其次，何德贵与二建公司之间所谓的消防管道款没有相关的依据，双方之间的债权债务并不明确。何德贵与二建公司是否欠付工程款，以及欠付多少工程款有待证实。该债权金额支付情况、债权的履行期限等也均未做有效说明，双方也未提供证据证实债权债务的真实性，也没有生效的法律文书予以确认。因此该三方协议的另一个原始法律基础——何德贵与二建公司之间的“以房抵款”的真实性无法证实。 四、即便三方协议真实存在，三方协议也不能等同于房屋买卖合同，原审法院认定事实和适用法律均存在错误。何德贵与中信物业公司之间没有任何资金往来，不符合买卖的交易事实，即使有三方协议，也只能是以物抵债关系，而不是买卖合同关系。况且中信物业公司自始至终也不认可案涉房屋实际抵付给了二建公司或何德贵，所以中信物业公司与何德贵之间并没有形成真实的房屋买卖合同关系。从三方协议的内容来看，三方协议并非就是该协议各方主体所约定的购房合同本身，三方协议各方主体的真实合意是:在三方协议签订后，丙方应与甲方另行签订可登记备案的正式《商品房买卖合同》，并由甲方按相应的《商品房买卖合同》交付房屋给丙方。就现有证据来看，何德贵未按约定与中信物业公司另行签订《商品房买卖合同》。另外，因没有实际签订《商品房买卖合同》，故“协议主文部分”第3条、第4条所约定的工程款抵付手续及购房款发票开具等事项也均未能实际履行。原判所作“三方协议就是房屋买卖合同”的认定，明显与三方协议的实际约定不符。 五、何德贵对案涉房屋的“入住式占有”并非是基于和中信物业公司的合法购房关系及中信物业公司的交房行为，属于非法占有。如前述，何德贵未按约定与中信物业公司另行签订相关《商品房买卖合同》，三方协议并非就是待签订的《商品房买卖合同》本身。且三方协议第5条明确约定了“按购房合同交付房屋”，因为中信物业公司没有和何德贵签订购房合同，所以中信物业公司也从未向何德贵交付过房屋。我国《合同法》规定出卖人的交付行为是买卖合同标的物所有权有效转移的必要要件，在没有交付前，标的物所有权仍属于出卖人。且暂不论何德贵是否与中信物业公司签订有合法有效的购房合同，但在何德贵没有证据证明系中信物业公司向其交付房屋的情况下，何德贵无权以自主入住方式或以其他非产权人交付的方式占有本案房屋。原判既然认定何德贵根据三方协议入住的本案房屋，等同于认定了何德贵对本案房屋的占有并非基于中信物业公司的交付，而是基于其自主入住行为，属于非法占有。 二建公司辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，中信物业公司经实际施工人王家宗指示，与何德贵之间直接形成房屋买卖合同关系，合肥二建并非案涉房屋买卖的当事人，何德贵与二建公司之间的债权债务亦与本案无关。（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付合肥二建工程款42217019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，合肥二建作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。合肥二建不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，合肥二建只是配合确认以购房款抵付工程款。2014年，中信物业公司与二建公司、何德贵签订的三方《协议书》约定中信物业公司将碧水家园4#1404室商品房一套出售给何德贵，总价款为660281元，上述房款不需支付中信物业公司，由二建公司将其欠何德贵的材料款与何德贵的购房款予以抵付，二建公司抵付何德贵购房款后与中信物业公司办理所欠工程款的抵付手续。该协议书同样可以佐证上述事实。可见，中信物业公司经实际施工人王家宗指示，与何德贵之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款的事宜。至于何德贵与二建公司之间的债权债务亦与本案无关，不在本案的审理范围之内。 二、中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。案涉《协议书》签订后，中信物业公司将案涉房屋交付给何德贵入住。2011年10月21日，中信物业公司给合肥二建回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵债的方式解决”。中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。另外，二建公司与中信物业公司达成两份仲裁调解书，分别为（2010）合仲字第084号仲裁调解书和（2013）合仲字第370号仲裁调解书。本案以房抵债的工程款是工程进度款，在2011年抵付完成第一份调解书后，2013年双方才再次确认中信物业公司欠付二建公司工程款3248.6万元，这是中信物业公司在确认第一次仲裁调解金额抵扣后的金额，如果抵付行为没有完成，那么第二次调解书应该确认中信物业公司尚欠工程款74703019元。 三、李司南具有明显的恶意，其明知案涉房屋已经抵付他人，仍与中信物业公司之间恶意串通层层抵债，其行为严重损害了何德贵的合法权益，依法应当被认定为无效。首先，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次向维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，李司南应当知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状。从人民网留言内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，将该37套房产网签、抵债给黄河等人实施难度大，同时表明中信物业公司、李司南等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行购买，恶意串通的意图很明显。另外，即使李司南不知道碧水家园涉及到上访维稳事宜，也应当通过实地查看能够知道案涉商品房已经由他人入住。但在签订抵房协议以及办理备案的过程中，始终未到案涉商品房实地查看与日常交易习惯不符，中信物业公司在一审庭审中主张小业主非法侵占房屋，但四年之久从未通过诉讼或者报警的方式主张过权利亦与常理不符。因此能够认定中信物业公司与李司南存在恶意串通。其次，中信物业公司与李司南于2018年7月3日签订《商品房买卖合同》价格明显低于市场价，同样可以证明李司南具有恶意。根据《民法总则》第一百四十五条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。可见中信物业公司与李司南之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了何德贵的合法权益，应当被认定为无效。 四、李司南具有明显的恶意，假设李司南与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》有效，该《商品房买卖合同》也应劣后履行，李司南享有的权利不应优先于已经合法占有并入住多年的何德贵。假设李司南与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》有效。李司南与中信物业公司签订《商品房买卖合同》时，何德贵已经实际占有案涉房屋，并已经入住多年。中信物业公司具有明显的恶意，其在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有。可见，本案中，李司南为恶意抢先办理登记的买受人，何德贵为已经合法占有房屋的买受人。同时根据相关法律规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 五、中信物业公司辩称的已付款以及查封财产加上以房抵工程款超过仲裁调解书认定的应付款金额，双方并未决算等问题与本案无关，不在审理范围之内。可见，（2010）合仲字第084号仲裁调解书是因中信物业公司拖欠进度款所致，双方是否结算不影响（2010）合仲字第084号仲裁调解书的效力，中信物业公司主张双方并未结算与本案无关。仲裁调解书生效后，二建公司遂向合肥市中级人民法院申请强制执行，抵付行为是在合肥市中级人民法院主持和监督下完成的，不存在中信物业公司辩称的已付款以及查封财产加上以房抵工程款超过仲裁调解书认定的应付款金额。另外，中信物业公司辩称的二建公司违法分包问题完全是推卸责任的做法，二建公司尚有三千多万工程款未获得清偿，给二建公司带来了巨额的债务负担，围绕碧水家园项目工程款的诉讼尚在执行阶段，二建公司已经无力偿还。况且二建公司是否违法分包均不影响（2010）合仲字第084号仲裁调解书的效力以及抵付行为早已完成的事实。 王家宗述称，三方协议合法有效应当予以确认，在王家宗起诉的建设工程分包合同案件中已经确认抵房的事实了。李司南并非善意的购房人，对于签订买卖合同和办证行为均系和中信物业公司串通，买卖合同应当无效。本案中，房屋的使用情况，上述房屋在2014年就已经由何德贵使用至今，一审中已经提供了大量的水电费和物业公司的证据作证了这一事实。自本案发生诉讼以来，何德贵入住长达5年。对此中信物业公司并没有任何证据证明提供过异议，李司南所主张的购房款的支付情况，其主张的依据仅仅是民事调解书，该份调解书可能是为了达到一房二卖的目的，李司南没有实际前往现场看房，且购房价格远远低于市场价格。李司南购房时是作为一批业主其中的一位参与的购房，所以其不可能不知道涉案房屋存在占有和查封的情况。综上李司南显然不是善意第三人。 何德贵向一审法院起诉请求：一、依法确认何德贵系碧水家园4#楼1404室的合法产权人，判令中信物业公司与李司南涉案房屋买卖合同无效，撤销其产权证。二、判令中信物业公司、二建公司履行办理4#楼1404室房产证的义务；三、本案的诉讼费及其他费用由中信物业公司、二建公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼住对外销售我方会全力配合。” 2014年4月30日，中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，何德贵作为丙方签订了三方协议书一份，约定甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1404室一套商品出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为98.52平方米，单价为6702元每平方米，总价款660281元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道款与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后10日内，甲方开具金额为660281元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为660281元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。 根据该三方协议何德贵于2014年初入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用。有安徽骄阳物业公司出具的证明为证，但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 第三人李司南于2018年7月3日与中信物业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼1404室，建筑面积98.52平方米，单价为6902元，总金额为679985元。付款方式为买受人于2018年7月3日前一次性付清全款。交付期限约定，出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。商品房买卖合同签订后的当日经网上认购备案确认。李司南于2019年5月5日领取了涉案房产的不动产权证。 2018年6月27日，中信物业公司作为甲方与黄河作为乙方、李司南作为丙方签订协议书一份，约定丙方购买甲方开发的碧水家园4号楼1404室，房产面积为98.52平方米，单价为11000元/平方米。三方一致确认丙方购买的上述房屋购房款由乙方向甲方支付，甲方不得再向丙方主张房款债权。丙方债务转让给乙方。甲乙双方一致认可，在甲乙双方债务纠纷中经庐阳区法院调解，甲方应支付乙方借款9672344.3元及利息3000000元。现乙方就该案已向法院申请强制执行。因甲方欠付乙方债务已经到期，同时乙方欠付甲方的购房款也已经到期，双方一致同意双方已经到期债权相互抵消。2018年7月3日，中信物业公司向李司南出具收据一份，载明收到1404室李司南购房款679985元，收款方式为抵款。 开庭中在询问第三人李司南是否到现场查看房屋时，第三人李司南代理人回答具体不清楚。二建公司举证了人民网留言板以证明第三人买房时知道房屋已被人占有使用及被法院查封。 碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 一审法院认为，中信物业公司与李司南之间的房屋买卖合同是否构成无效是本案争议的焦点问题。 首先，何德贵虽未办理房产证，但何德贵参与的三方协议签订在先，并且三个实际施工人与二建公司、中信物业公司建设工程施工合同纠纷案件中以房抵工程款的房屋，既包括本案房屋在内，可以认定何德贵通过工程款抵扣方式交纳房款，并且何德贵入住多年的事实存在。中信物业公司虽然对何德贵入住提出异议，认为是非法占用，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对何德贵居住使用房屋提出任何异议，因此对中信物业公司异议该院不予采信。 其次，第三人李司南在2018年7月签订了房屋买卖合同，并通过中信物业债权人黄河的债权抵款方式支付房款，从人民网留言板来看，第三人李司南在签订房屋买卖合同之前即知道涉案小区房屋已经被人占有使用及被法院查封的现状，李司南购买单价约为7000元，远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围，即使以11000元/平方米亦不属于合理市场价格范围，李司南陈述不清楚是否到现场察看本案房产，主观上并非善意，而中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人李司南，并已经办理了房产证，损害何德贵合法权益。依据相关法律及司法解释的规定，可以确认中信物业公司与第三人李司南签订商品房买卖合同、过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效。 何德贵要求判决确认其是合法产权人，因本案并非确权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，是两个房屋买卖合同履行之间存在冲突，故对此诉讼请求本院不予支持。何德贵要求判决中信物业公司与第三人李司南的房屋买卖合同无效，本院予以支持。何德贵要求撤销产权证，由于撤销产权证不属民事案件处理范围，故该院不予支持。何德贵要求中信物业公司办理本案房产的过户手续，因案涉房产现登记在第三人李司南名下，目前中信物业公司尚不具备直接协助办理变更登记的条件，何德贵可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。何德贵要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、确认合肥中信物业有限公司与李司南签订的商品房买卖合同无效；二、驳回何德贵其他诉讼请求。案件受理费减半收取为5280元，由何德贵负担2640元，合肥中信物业有限公司及李司南负担2640元，保全费3820元由合肥中信物业有限公司及李司南承担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于中信物业公司与李司南签订的《房屋买卖合同》效力问题。李司南在2018年7月签订了房屋买卖合同并支付了房款，但从双方合同的履行情况来看，首先，李司南在签订房屋买卖合同之前，涉案小区房屋已经被他人占有，李司南在此情况下签订案涉房屋买卖合同与常理不符；其次，李司南在2018年购买案涉房屋时注明房屋单价约为7000多元，即使按其主张的购买单价11000元，也远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围；再次，案涉房屋在2018时已为现房，作为购买房屋并支付大额款项的房屋买卖交易中，购房人通常会现场看房，而本案中李司南并未提供证据证明其在购房前查看过案涉房屋，该行为不符合房屋买卖日常交易习惯，主观上也难以认定为善意；最后，中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人李司南，其行为明显存在恶意。一审法院结合本案现已查明的事实及中信物业公司与李司南签订案涉房屋买卖合同履行情况，确认中信物业公司与李司南签订的商品房买卖合同及过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效并无不当，本院予以维持。 关于何德贵、二建公司及中信物业公司之间是否存在以房抵工程款的问题。从本案现已查明的事实来看，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书中，已明确中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。后在2014年4月30日，中信物业公司、二建公司、何德贵签订了三方《协议书》，该协议书约定“中信物业公司欠二建公司工程款，中信物业公司将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给二建公司。二建公司欠何德贵消防管道款，何德贵与中信物业公司同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1404室一套商品出售给何德贵，三方就上述款项的抵付签订本协议”。该协议系三方真实意思表示，三方就以房抵工程款已达成合意并实际履行，李司南认为该协议书不具有商品房买卖性质及其权利优先于何德贵，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李司南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5280元，由上诉人李司南负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月八日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。