浙江省缙云县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1122执异23号 案外人：缙云县鑫佑家居用品厂。住所地缙云县新建镇笕川村笕溪路**。 经营者：周锦。 申请执行人：缙云县大通小额贷款股份有限公司，住所地缙云县新建镇新溪路******。 法定代表人：叶锦铭，该公司董事长。 委托代理人：周白鸥、马雅静，浙江六和律师事务所所律师。 被执行人：周建华，男，1953年8月28日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被执行人：王敏珍，女，1953年12月1日出生，汉族，住址同上。 被执行人：朱晓琴，男，1964年7月28日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被执行人：麻建丽，女，1968年3月28日出生，汉族，住址同上。 本院在执行申请执行人缙云县大通小额贷款股份有限公司与被执行人周建华、王敏珍、朱晓琴、麻建丽民间借贷纠纷一案中，案外人缙云县鑫佑家居用品厂（下称家居用品厂）向本院提出书面执行异议。本院依法进行书面审查，现已审查终结。 案外人家居用品厂异议称：2018年12月8日，家居用品厂与缙云县新建镇宇华制杯厂（下称制杯厂）签订《厂房买卖合同》，约定制杯厂将其所有的坐落缙云县新建镇笕川村笕溪路7号的房产，作价人民币528万元出卖给家居用品厂，家居用品厂通过银行转账、现金方式付清了全部价款，并于2018年12月20日交付给家居用品厂使用。另外，因2号车间未按照规划面积建造厂房及存在临时搭建的铁皮棚，故无法及时办理产权过户手续。早于2018年12月21日，家居用品厂已取得《缙云县自然资源勘测中心房屋建筑面积测绘报告书》，2019年4月16日家居用品厂取得《不动产测绘成果报告书》。2020年10月经缙云县新建镇人民政府同意办理了过户《承诺书》，目前已完全满足过户条件，相关过户手续正在办理中。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产虽仍登记在制杯厂名下，但家居用品厂已经按正常价格全额付清购房款且已实际占有使用，属于善意购房人，其交易安全和稳定性应当得到法律保护。家居用品厂购房在先，法院查封在后，案涉房产系因涉及违章建筑等非申请人过错原因导致无法过户，再者且案涉房屋登记在制杯厂名下，占有大部分产权的朱耀田不在查封之列。为维护请人作为房产实际权利人的合法权益，特提出执行异议，请求依法解除坐落缙云县新建镇笕川村笕溪路7号房产的查封。 异议人为证明其异议事实，向本院提交了《厂房买卖合同》、收条、银行转账详情、136××××8578支付宝账号电费缴费凭证、国网浙江省电力有限公司缙云县供电公司历月电费明细、《缙云县自然资源勘测中心不动产测绘成果报告书》、《小企业借款合同》、《最高额抵押担保合同》、中国移动通信集团浙江有限公司缙云仙都大道营业厅证明、《承诺书》等证明。 缙云县大通小额贷款股份有限公司辩称：一、家居用品厂消极行使过户登记权利，“案涉房屋系因涉及违章建筑等非申请人过错原因导致无法过户”不属于无法克服的客观障碍，主观上存在重大过错，家居用品厂对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，不能对抗(2020)浙1122执2797号执行查封裁定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人没有过错”应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，根据家居用品厂提供的《厂房买卖合同》第三条第一款约定，家居用品厂应当于2019年2月18日前到不动产登记窗口办理过户手续。涉案房产2020年9月29日被缙云法院查封之前，家居用品厂行使办理变更登记手续权利不存在客观无法排除障碍，然家居用品厂至今未办理过户登记手续。声称“因2号车间未按照审批建筑面积建造厂房及存在临时搭建的铁皮棚，故无法及时办理产权过户手续”，该缘由不属于客观上不以第三人意志为转移的原因导致的无法办理。家居用品厂在签订厂房买卖合同时即已经对厂房现状充分了解，对厂房中有一栋尚未办理房产证的履行亦做了特别约定，其显然应当明知厂房尚存的违章建筑，家居用品厂有充足的时间与制杯厂协商拆除整改违法建筑，然而，家居用品厂没有提交证据证明其在长达近22个月的时间里要求制杯厂协助拆除违章建筑并办理过户手续，也没有提交证据证明是因为制杯厂不子协助配合，也没有提交证据证明涉案房产在此期间有不能办理过户手续的客观情况。假若制杯厂不配合拆除违章，家居用品厂亦应主动行使权利自行拆除违章，促成过户登记。涉案厂房未能办理过户登记系因家居用品厂怠于行使权利所致，即案涉房产属于因买受人自身原因未办理过户登记，家居用品厂对此显然存在过错具有充分的事实依据。其次，家居用品厂提供的《测绘报告书》、《成果报告书》、《承诺书》等材料无法证明家居用品厂正在积极办理过户手续，况且《承诺书》系涉案房产于2020年9月29日被法院依法查封后，家居用品厂恶意指使制杯厂于2020年10月10日补充出具，该份材料无法证明家居用品厂没有过错。据了解，家居用品厂承租涉案厂房，其与制杯厂系房租赁合同关系而非买卖合同关系。家居用品厂提交的《厂房买卖合同》系案涉厂房被查封后与被执行人朱晓琴补签形成，企图串通一气，帮助朱晓琴逃避债务。家居用品厂不符合已经实际占有涉案房产以及无过错的情形。再者，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在家居用品厂与制杯厂双方并未就该房产办理完毕备案登记手的情形下，仅仅产生债权的效力，而不发生涉案房产所有权转移的效力该房产仍为制杯厂所有，人民法院查封涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，家居用品厂的抗辩于法无据。二、家居用品厂所述“朱耀田占大部分所有权”无事实和法律依据。制杯厂系家庭经营的个体工商户，被执行人朱晓琴为实际经营者，涉案对外债务亦属于家庭共同债务，应当由家庭共有财产清偿债务。根据《民法总则》第五十四条规定，自然人从事工商业经营，经依法登记为个体工商户。个体工商户的经营资本直接来自个人财产或家庭共有财产，财产所有者与经营者和劳动者不分离，其性质属于个体经济范畴。家居用品厂所述朱耀田占大部分所有权无事实和法律依据。朱晓琴为制杯厂个体工商户的实际经营者，以其个体工商户名下房产承担债务于法有据，且根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十三条第二款之规定，个体工商户的字号为被执行人的、人民法院可以直接执行该字号经营者的财产。同理，个体工商户本质上是自然人从事工商业经营即商事活动资格法律化的表述，是对自然人商事资格的确认，对登记在家庭经营且无法区分财产的个体工商户名下的涉案房屋查封，符合法律规定。综上，家居用品厂与被执行人朱晓琴恶意串通，伪造买卖案涉房产的证据材料，企图协助被执行人逃避债务。即使买卖厂房关系存在，人民法院查封涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，家居用品厂的异议请求无事实和法律依据，恳请法院依法裁定驳回。 缙云县大通小额贷款股份有限公司为证明其辩称，向本院提交了来源于市场监督管理局关于家居用品厂与制杯厂签订的《工厂租赁合同》一份。 本院查明，2018年7月25日，本院（2018）浙1122民初2737号民事判决书判决周建华、王敏珍于本判决生效之日即归还缙云县大通小额贷款股份有限公司借款本金100万元、利息22.24万元，并从2018年7月1日起至款还清日止按月利率1.2%另行计付借款本金100万元的利息；朱晓琴、麻建丽对被告周建华、王敏珍上述债务承担连带清偿责任等。该判决生效后，因被执行人未自觉履行上述生效法律文书确定的义务，本院根据缙云县大通小额贷款股份有限公司的申请于2018年10月22日立案执行。2020年9月29日，本院（2018）浙1122执2797号之二执行裁定书裁定查封了登记在制杯厂名下坐落缙云县新建镇笕川村笕溪路7号房产，不动产权证号为Ｃ××1号、缙国用（2009）字第0××1号。 另查明，制杯厂成立于2004年12月24日，经营场所原坐落门牌号为缙云县新建镇溪滨东路**，现为缙云县新建镇笕川村笕溪路**，经营范围为纸制卫生杯加工销售，经营者朱耀田、朱晓琴。 2018年12月1日，家居用品厂为企业注册登记需要，与制杯厂签订《工厂租赁合同》，约定制杯厂将案涉之房产以年租金5万元租赁给家居用品厂经营，租赁期限自合同签订之日至2020年11月30日止，租金一次性付清等。2018年12月7日，家居用品厂经注册登记成立，，经营场所为制杯厂所有的坐落新建镇笕川村笕溪路**房产经营范围为竹、木、藤工艺品、文具用品加工、销售等，经营者为周锦。 2018年12月8日，制杯厂与家居用品厂签订《厂房买卖合同》，约定制杯厂将其所有的坐落笕川村笕溪路7号的房产出卖给家居用品厂所有，价款528万元，合同签订之日，缙云县家居用品厂支付定金20万元，付款方式为家居用品厂清偿制杯厂在缙云县工商银行贷款本息350余万元，抵偿制杯厂于2015年1月5日、2016年9月1日向家居用品厂经营者周锦父亲周国坚借款本息25.575万元、7.025万元，共计32.6万元，余款在房产过户登记后三天内结清，制杯厂在2018年12月20日前将厂房整体移交给家居用品厂使用等，两企业在合同上盖章，朱耀田、吴群娥夫妻，朱晓琴、麻建丽夫妻、周锦及见证人陈某1、陈某2分别在合同上签名。合同签订后的2018年12月8日至2020年8月1日期间，家居用品厂根据朱耀田、朱晓琴的要求，分别通过银行转账、现金支付、代偿工商银行贷款、债务抵消的方式支付了上述房产买卖价款共计528.12506万元，由制杯厂及朱耀田、朱晓琴分别出具收条给家居用品厂。 2018年12月21日，缙云县自然资源勘测中心根据家居用品厂的委托，对案涉房产1号、2号厂房及门卫和配电房进行了测绘，制作编号（BDC2018）0697《缙云县自然资源勘测中心房屋建筑面积测绘报告书》。2019年4月16日，缙云县自然资源勘测中心对案涉宗地进行了现场实测，制作了编号（BDC20190696）289《不动产测绘成果报告书》。 2019年4月期间，家居用品厂将机器设备搬入案涉房产进行生产经营，电费由周锦以现金方式转交朱晓琴代缴。2019年7月开始，案涉房产电费通过支付宝136××××8578账号支付至今。 2020年6月21日，中国工商银行股价有限公司缙云支行与家居用品厂签订《小企业借款合同》，约定家居用品厂向该行借款300万元，借期一年。2019年6月24日，该行与制杯厂签订《最高额抵押合同》，由制杯厂在最高余额358万元范围内对家居用品厂300万元借款本金、利息等承担抵押担保责任。 2020年10月10日，制杯厂向缙云县行政服务中心出具《承诺书》，承诺案涉房产2号车间未按照设计面积建造，临时搭建的铁皮棚，由于办理过户手续，短时间内不能拆除，承诺一年内予以拆除。同月12日，缙云县新建镇人民政府在该承诺书上盖章证明上述情况属实。 2020年12月10日，中国移动通信集团浙江有限公司缙云仙都大道营业厅出具证明，证实136××××8578手机号码登记者身份号码为332526198302××××，登记人姓名为周锦。 以上事实，有（2018）浙1122民初2737号民事判决书、缙云县不动产权属信息查询记录、（2018）浙1122执2797号之二执行裁定书及协助执行通知书、制杯厂个户基本情况、家居用品厂营业执照副本、《工厂租赁合同》、车间生产照片、《厂房买卖合同》、制杯厂和朱耀田及朱晓琴收条、银行转账详情、136××××8578支付宝账号电费缴费凭证、国网浙江省电力有限公司缙云县供电公司历月电费明细、缙云县自然资源勘测中心（ＢＤＣ20190696）289《不动产测绘成果报告书》、《小企业借款合同》、《最高额抵押担保合同》、中国移动通信集团浙江有限公司缙云仙都大道营业厅证明、《承诺书》、调查周锦和朱晓琴笔录等证实。 本院认为，本案的主要问题是家居用品厂是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，买受人排除执行的前提是该四项条件应同时满足，缺一不可。本案中，案涉房产的买卖合同签订在本院查封之前，买受人家居用品厂支付了全部房款并合法占有了案涉之房产，测绘报告能够证明家居用品厂为了房产的过户登记而积极准备，但在查封之前尚未完成过户登记，主要原因系案涉房产存在较多的违法建筑尚待处理，并非其自身原因所致。因案涉房产尚未办理户登记手续，家居用品厂为解决资金困难而仍以制杯厂房产的名义抵押贷款，属于临时性解决措施，在没有其他证据否定案涉房产买卖真实性的情况下，理应维护经济秩序的安全与稳定。 综上，家居用品厂以对案涉房产享有所有权而要求中止执行有理，本院予以支持；缙云县大通小额贷款股份有限公司辩称案涉房产买卖缺乏真实性等，理由不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对坐落缙云县新建镇笕川村笕溪路7号房产的执行。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达即发生法律效力。 审 判 长  卢建龙 人民陪审员  赖海滨 人民陪审员  黄志丹 二〇二〇年十二月二十九日 代书 记员  杨程宇 附：裁判文书适用法律条文依据 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。