成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3105号 原告（反诉被告）:周福帅，男，1975年10月23日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告（反诉被告）:干影,女,1992年1月4日出生,汉族,住四川省成都市双流区。 共同委托诉讼代理人：汪艳君，四川科全律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱锋华，男，1991年4月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈秋艳，女，1962年9月3日出生，汉族，住四川省都江堰市，系朱锋华之母。 委托诉讼代理人：刘明勇，四川思创律师事务所律师。 第三人：成都大唐锦荣房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道银河路一段**附**。 法定代表人：王琼，总经理。 委托诉讼代理人：胡春飞，男，1991年2月3日出生，汉族，住四川省成都市双流区，系该司员工。 委托诉讼代理人：马波，男，1988年6月28日出生，汉族，住四川省成都市双流区，系该司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行。住所地。住所地：四川省成都市一环路东五段**iv> 负责人：张浩，行长。 委托诉讼代理人：龚智钊，男，1970年3月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区,系该行员工。 原告周福帅、干影诉被告朱锋华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，朱锋华对周福帅、干影提起反诉，本院将本、反诉合并，并依法追加成都大唐锦荣房地产经纪有限公司（以下简称“锦荣公司”）、中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行（以下简称“芷泉支行”）为第三人后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。周福帅及其委托诉讼代理人汪艳君，朱锋华的委托诉讼代理人陈秋艳、刘明勇，锦荣公司的委托诉讼代理人胡春飞、马波，芷泉支行的委托诉讼代理人龚智钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周福帅、干影向本院提出本诉诉讼请求：1、判令朱锋华继续履行房屋买卖合同，配合周福帅、干影支付房款并交付房屋、办理相关房屋备案手续；2、判令朱锋华承担逾期交房导致周福帅、干影在此期间支付的房租损失6000元（按每月2000元，暂计至2020年4月）。事实和理由：2019年11月20日，周福帅、干影与朱锋华签订合同编号为DTMM20190001596号的房屋买卖合同，约定周福帅、干影以总价款1068000元购买朱锋华位于双流区商品房；最迟在2020年1月15日之前到产权交易中心办理房屋产权过户手续。后，周福帅、干影以微信转账的方式向朱锋华支付定金50000元，以银行转账的方式支付购房款200000元，共计250000元。但朱锋华未按合同约定配合周福帅、干影支付后续房款、交付房屋及办理房屋过户手续。朱锋华不继续履行合同，损害了周福帅、干影的合法权益，故提起诉讼。诉讼中，周福帅、干影确认其第一项本诉诉讼请求为：愿代朱锋华向贷款银行归还案涉房屋的剩余按揭贷款，具体还款金额和明细以实际还款当日该行系统内显示的金额和明细为准；该行注销抵押权登记后，由朱锋华协助二人办理案涉房屋的过户手续；由朱锋华交付案涉房屋。 朱锋华答辩并反诉称，2019年11月20日，周福帅、干影通过锦荣公司与朱锋华签订房屋买卖合同。该合同约定，1、二人购买朱锋华房屋，总价款为1068000元。2、支付方式为在签订合同当日支付定金30000元；周福帅、干影商业贷款购买此房，在签订合同7个工作日内向朱锋华支付部分房款20000元；在签订合同15个工作日内向朱锋华支付部分房款200000元；双方约定在2020年1月13日银行还款日，由周福帅、干影向朱锋华支付部分房款350000元用于朱锋华还清银行贷款；房管局过户递件完成当日，支付58000元；余款410000元，由周福帅、干影的贷款银行直接转入朱锋华账户。3、双方约定最迟于2020年1月15日之前到不动产权登记中心办理房屋产权过户手续。4、朱锋华向锦荣公司支付居间费10000元，周福帅、干影向锦荣公司支付居间费20000元。5、如果买卖双方未按合同约定履行义务，守约方按如下方式追究违约责任：终止合同，违约方向守约方支付总房价的20%作为违约金，并全额向支付锦荣公司中介费。该合同签订后，周福帅、干影按约支付定金30000元和部分首付款220000元，共计250000元。因该房通过锦荣公司提供居间服务后签订，故买卖双方的信息须由该司转达。因周福帅和干影告知，其银行按揭贷款申请未能审核通过，故二人一直要求朱锋华推迟结清案涉房屋的剩余银行按揭贷款。因此，双方约定在2020年1月13日办理案涉房屋的剩余按揭贷款办理事宜。2020年1月13日，朱锋华的银行还款期已到，其母陈秋艳遂通过微信、电话联系锦荣公司，要求周福帅、干影到银行办理提前还贷业务，但该司告知朱锋华，周福帅、干影未备齐该款。由此，导致朱锋华既不能按约提前归还银行贷款，也不能按照约定的时间办理过户登记手续。周福帅、干影未按约履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。而锦荣公司作为居间方，应当及时提示双方做好履行合同的必要准备，但其在2020年1月13日前没有尽到通知的义务，存在过失，应当对房屋买卖合同的终止所造成的损失承担连带赔偿责任。并且，周福帅和干影曾私自将抵押权的权利价值设立为700000元，后被发现后修改为250000元，违反了诚信原则。故请求驳回周福帅、干影的全部本诉诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、解除周福帅、干影与朱锋华签订的房屋买卖合同；2、周福帅、干影支付朱锋华违约金223600元及中介费10000元；3、锦荣公司与周福帅、干影就上述款项承担连带责任。诉讼中，朱锋华要求二人支付违约金223600元，不要求其支付中介费10000元。 周福帅、干影反诉辩称，朱锋华所述不实，其关于合同未能履行系周福帅和干影未在2020年1月13日付款所致的意见，不能成立。周福帅和干影在合同签订后共付款250000元，且锦荣公司也一直催促朱锋华预约提前还贷事宜，但朱锋华一直不与银行和锦荣公司联系。直至2020年1月13日上午，其母才联系锦荣公司的经办人员，要求周福帅和干影当日支付350000元，否则，解除合同，不向二人出售案涉房屋。结合银行还款的流程，从预约还款至银行解除抵押权登记，约需15日，而此时已超出合同约定的过户时间。朱锋华应先向银行预约并确认银行还款期限，提前通知周福帅、干影银行贷款的还款期限，给予二人合理的履行准备期。如果朱锋华需变更付款期限，应与二人协商。且2020年1月13日，朱锋华之母陈秋艳告知，欲将此350000元用于其他，剩余按揭贷款归还事宜无需周福帅和干影处理。周福帅和干影对此并不同意，要求专款专用。因此，二人未支付此350000元。周福帅、干影在合同履行期间无违约行为，朱锋华无权要求解除合同。其主张的违约金和中介费，不应由周福帅和干影承担。连带责任也与二人无关。故请求驳回朱锋华的全部反诉诉讼请求。如果法院认为周福帅和干影违约，应向朱锋华支付违约金，其主张的违约金过高，请求法院调整减少。 锦荣公司述称，双方签订房屋买卖合同后的交易一直都比较顺利。锦荣公司的经办人员也一直在催促朱锋华尽快预约还款，但其均未回复，后来还将经办人员的微信拉黑。2020年1月13日，朱锋华的母亲陈秋艳告知锦荣公司的经办人员，要求周福帅和干影支付价款，经办人也及时告知了二人。因二人未付款，买卖双方由此产生了纠纷。至于未付款的原因，锦荣公司不清楚。并且，三方签订房屋买卖合同时，并未约定在2020年1月13日办理案涉房屋的剩余银行按揭贷款结清事宜。 芷泉支行述称，朱锋华在芷泉支行贷款购买了案涉房屋，该房设立了以芷泉支行为抵押权人的抵押权登记。现案涉房屋的银行按揭贷款尚未结清，故应保护芷泉支行的合法权益。周福帅和干影关于代朱锋华归还剩余按揭贷款的意见，芷泉支行同意，并愿在二人全额代偿后协助解除案涉房屋的抵押权登记，但代偿范围为：个人购房借款/担保合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、提前还款补偿金、实现债权的费用等，具体代偿金额以代偿之日芷泉支行会计部门计算的金额为准。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 周福帅、干影系夫妻关系。2019年11月20日，周福帅、干影在中介锦荣公司的居间服务下与朱锋华签订房屋买卖合同。该合同约定，1、周福帅、干影以1068000元的价格购买朱锋华坐落在成都市双流区房屋。2、周福帅、干影商业贷款购买此房。签订合同当日支付定金30000元；在签订合同7个工作日内支付20000元；签订合同15个工作日内支付200000元；在朱锋华银行还款当日，二人支付350000元用于朱锋华还清银行贷款，专款专用；在房管局过户递件完成当日支付58000元；余款410000元，由周福帅、干影的贷款银行直接转入朱锋华的银行账户。3、此房屋交易过程中产生的一切税费全部由周福帅、干影承担。基于锦荣公司的居间服务，朱锋华向该司支付中介费10000元，周福帅和干影向该司支付中介费20000元。上述中介费在本合同签订时向锦荣公司付清。4、买卖双方最迟于2020年1月15日之前到产权交易中心办理完成房屋产权过户手续，并在过户递件完成之日到物业管理处办理房屋交接手续。5、买卖双方未按该合同约定履行合同义务，属违约行为，守约方终止合同，由违约方向守约方支付总房价20%的价款作为违约金并全额支付锦荣公司的所有中介费用。违约金不足以支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。 2019年11月20日，锦荣公司出具收据，收到朱锋华之母陈秋艳支付的出售案涉房屋的中介费10000元。 2019年11月25日，朱锋华出具收条，载明收到干影购买案涉房屋的定金50000元。 2019年12月3日，周福帅向朱锋华（收款人卡号：6222××××8717）转账200000元。 2019年12月6日，锦荣公司的经办人员微信询问朱锋华归还银行按揭事宜的进展程度，朱锋华未回复。之后，朱锋华亦未就此回复。 2020年1月13日上午，朱锋华之母陈秋艳通过微信与锦荣公司工作人员马波联系，要求周福帅、干影于当日支付350000元，且告知马波，其欲将该款用于支付自身另行购置的房屋，否则不再将案涉房屋出售给周福帅和干影。锦荣公司的经办人员将此情况告知周福帅和干影。周福帅和干影当日未付款。双方自此发生纠纷。朱锋华未将案涉房屋交付给周福帅和干影。 2020年1月20日，锦荣公司的经办人员微信联系朱锋华，但朱锋华此时已将该经办人员的微信删除。 另查明，位于四川省成都市双流区房屋的产权已于2018年1月27日登记于朱锋华名下。截止2020年3月31日，该房不仅被设立了约定期限从2016年7月8日起至2046年7月8日止、以中国芷泉支行股份有限公司成都**支行为抵押权人、朱锋华为债务人、权利价值为380000元的抵押权登记，还被设立了约定期限从2020年1月21日起至2020年2月28日止、以干影为抵押权人、朱锋华为债务人、权利价值为250000元的抵押权登记；除此之外，案涉房屋无其他限制登记信息。 案涉房屋被设立抵押权人为干影、权利价值为250000元的抵押权登记前，该抵押权的权利价值曾被周福帅和干影设立为700000元。朱锋华之母陈秋艳发现后，遂要求二人修改权利价值。后，二人将权利价值修改为250000元。 截止2020年3月31日，干影名下有农房两套，周福帅名下无房屋信息。 诉讼中，本院向芷泉支行发函，调查朱锋华个人贷款提前还款的情况。后，该行复函本院，朱锋华于2019年12月5日在芷泉支行申请提前还款预约，该支行在2019年12月30日前电话联系朱锋华具体还款时间，朱锋华回复时间待定，截止2020年9月29日，朱锋华未办理任何提前还款业务。 以上事实，有房屋买卖合同、支付宝转账凭证、定金收条、中国芷泉支行回单、购房首付款收条、房屋信息摘要、周福帅、干影的结婚证及其个人住房信息查询记录、芷泉支行的回复函、关于同意朱锋华贷款由他人代偿的函、微信聊天记录等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，周福帅、干影与朱锋华签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按约履行各自的权利、义务。根据本院查明的事实，本案的争议焦点为：双方所签的房屋买卖合同未能履行系何原因所致，朱锋华能否主张该合同的解除，其反诉诉讼请求能否得到支持；如该合同应继续履行，周福帅和干影的本诉诉讼请求能否得到支持。对此，本院评判如下： 针对第一个问题。双方签订该合同后，因案涉房屋系朱锋华向银行申请按揭贷款所购买，故该房产权过户至周福帅和干影名下需以朱锋华结清剩余银行按揭贷款为前提。根据合同约定，周福帅和干影需提供350000元的款项用于朱锋华结清剩余银行按揭贷款，故朱锋华应当先履行向贷款银行预约提前结清按揭贷款的义务，再将确定的办理结清按揭贷款的时间告知周福帅和干影或者锦荣公司的经办人员。现双方所签的房屋买卖合同中并未约定朱锋华结清剩余银行按揭贷款的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可由周福帅、干影和朱锋华协议补充。虽然朱锋华主张2020年1月13日为双方协商一致的结清剩余银行按揭贷款的办理时间，但并未就此进行举证，且周福帅、干影以及锦荣公司的经办人员均未认可该时间为双方协商的结清剩余银行按揭贷款的办理时间；加之，根据芷泉支行关于朱锋华案涉银行贷款提前还款的回复显示，虽然朱锋华进行了结清按揭贷款预约，但该支行在2019年12月30日前电话联系朱锋华具体还款时间，朱锋华回复时间待定。由此，本院认为，2020年1月13日并非周福帅、干影和朱锋华协商一致的结清剩余银行按揭贷款的办理时间，而为朱锋华临时单方提出的结清剩余银行按揭贷款的办理时间且该时间还未取得芷泉支行的同意，朱锋华因怠于结清剩余银行按揭贷款而存在过错。 朱锋华虽抗辩周福帅和干影因未备齐首付款而要求其推迟结清剩余银行按揭贷款，但未就此进行举证，应承担举证不能的法律后果，故本院对该抗辩意见不予采纳。其关于周福帅和干影在设立抵押权登记的过程中曾私自将权利价值设立为700000元，被发现后二人又修改为250000元的意见，本院认为，周福帅和干影私自增加权利价值有违诚实信用原则，但二人此后又对该行为进行了纠正，并不影响双方实现签订房屋买卖合同的目的，朱锋华不能以此作为其怠于履行结清剩余银行按揭贷款或解除房屋买卖合同的理由。 朱锋华主张周福帅和干影未在2020年1月13日支付首付款350000元导致合同未能履行，并提供了其母陈秋艳与锦荣公司经办人员的微信聊天记录拟证明其主张。本院认为，双方约定了此350000元用于朱锋华结清剩余银行按揭贷款，对该款的用途进行了设定，双方应当按此约定履行。但根据朱锋华提交的其母陈秋艳与锦荣公司的经办人员的微信聊天记录，此款并非用于朱锋华结清剩余银行按揭贷款，而用于支付其母陈秋艳另行购置的房屋的房款，该款的用途发生改变。故朱锋华在改变该款用途前应当先行征得周福帅和干影的同意。而周福帅和干影对其改变款项用途的行为不予认可，二人拒绝支付该款并不违反合同约定。故本院对朱锋华的该项抗辩意见不予采纳。 综上，朱锋华所举证据不足以证明周福帅和干影存在足以导致双方所签的房屋买卖合同不能履行的违约行为，反而证明了该合同未能履行系自身违约所致。因此，朱锋华不享有合同解除权。故其全部反诉诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 针对第二个问题。朱锋华不享有合同解除权，现周福帅和干影主张继续履行房屋买卖合同，而案涉房屋被设立了以芷泉支行为抵押权人的抵押权登记，为保护抵押权人的合法权益，本院认为，该合同应在先行保护抵押权人的权益的基础上予以履行。 现周福帅和干影表示愿意代朱锋华向芷泉支行结清余下的贷款本息等费用以涤除抵押权，且芷泉支行对此无异议，故二人主张由其代朱锋华向芷泉支行偿还债务以涤除抵押权符合法律规定，本院予以支持，但具体还款明细和金额以二人实际还款之日芷泉支行核算的明细和金额为准。周福帅和干影代朱锋华清偿贷款后，芷泉支行应协助二人办理房屋抵押权涤除手续。 案涉房屋买卖合同约定的房屋价款为1068000元，而芷泉支行向朱锋华发放的银行按揭贷款本金仅为380000元，即使周福帅和干影在实际代偿之日按该行核算的金额代朱锋华偿还债务后，案涉房屋买卖合同约定的房屋价款1068000元与该代偿款和已付房款250000元之和的差额部分，周福帅和干影仍应向朱锋华支付。为保护朱锋华收取剩余房款的合法权益，本院认为，先由周福帅和干影代朱锋华结清前述债务，再由二人将前述差额部分支付给朱锋华后，再由朱锋华向二人交付房屋、协助二人办理案涉房屋的产权过户手续较为恰当。 周福帅和干影要求朱锋华赔偿逾期交房的损失，即租房损失。对此，本院认为，干影名下有农房2套，案涉房屋并非二人唯一且必须的住房，且二人未举证证明该费用实际产生，故其要求租房损失既没有事实依据，也没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、周福帅、干影于本判决生效之日起五日内，代朱锋华向中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行偿还朱锋华与该行签订的《个人购房借款/担保合同》项下的剩余按揭贷款（具体的代还款金额、明细，以周福帅和干影实际代偿之日中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行核算的金额、明细为准）； 二、中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行在周福帅和干影履行完毕前述第一项判决义务后三日内，协助周福帅和干影办理位于四川省成都市双流区房屋上设立的以中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行为抵押权人、业务件号为201×××135的抵押权注销手续； 三、周福帅、干影在中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行履行完毕前述第二项判决义务后五日内，向朱锋华支付剩余购房款。该购房款的计算方式为：1068000元-250000元-前述第一项判决义务所涉的实际代偿款的金额=周福帅和干影还应支付的剩余购房款的金额； 四、朱锋华在周福帅、干影履行完毕前述第三项判决义务后二日内向二人交付位于四川省成都市双流区房屋，并协助二人办理位于四川省成都市双流区房屋的产权过户手续； 五、驳回周福帅、干影的其他本诉诉讼请求； 六、驳回朱锋华的全部反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7206元，反诉案件受理费2402元，共计9608元，由周福帅、干影负担608元，由朱锋华负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 邓亚兰 书 记 员 王 丹