广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初2522号 原告（案外人）：洪兰转，男，1963年2月25日出生，汉族，广西贵港市人，居民，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：蒋信全，广西万大律师事务所律师。（特别授权） 被告（申请执行人）：黄志文，男，1963年11月6日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄敏强，广西广合（梧州）律师事务所律师。（特别授权） 第三人（被执行人）：黄裕高，男，1973年10月13日出生，汉族，广西南宁市人，居民，住南宁市青秀区。 第三人（被执行人）：覃莉军，女，1975年9月12日出生，汉族，广西南宁市人，居民，住广西南宁市良庆区。 -2- 原告洪兰转诉被告黄志文，第三人黄裕高、覃莉军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告洪兰转及其委托诉讼代理人蒋信全、被告黄志文的委托诉讼代理人黄敏强到庭参加诉讼。第三人黄裕高、覃莉军经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告洪兰转向本院提出诉讼请求：1.确认原告洪兰转与第三人黄裕高、覃莉军分别于2018年1月10日和2019年2月15日签订的关于座落于贵港市港南区侧的盛象商贸城1栋Ａ8、Ａ9号和Ａ5、Ａ7号共4栋房屋各五层的共3份房屋买卖合同有效（以下简称Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号房屋）；2.确认第三人黄裕高、覃莉军有继续履行上述3份房屋买卖合同、协助原告办理Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号房屋各五层的所有权的变更登记手续，把Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号各五层的房屋所有权变更登记为原告洪兰转所有的合同责任和义务；3.撤销执行法院藤县人民法院于2020年9月7日作出的（2020）桂0422执异9号执行裁定书；4.撤销或解除对贵港港南区江南大填北侧盛象商贸城1栋Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号房屋的查封，停止对Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号房屋的执行；5.本案的诉讼费由被告黄志文承担。事实和理由：2020年7月原告收到藤县人民法院于2020年7月22日作出的（2020）桂0422执859号执行裁定书，该裁定书查封了原告向第三人购买Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号房屋。原告提出执行异议，于2020年9月12日收到藤县人民法院于2020年9月7日作出的（2020）桂0422执异9号执行裁定书。原告认为该裁定错误，故提起执行异议之诉。第三人黄裕高根据生效的南宁市中级人民法院（2015）南市民二终字第434号民事判决书（以下简称434号民事判决）第三、四项的判决，取得了Ａ5、A7、A8、A9号房屋的所有权。2018年1月10日，原告与两第三人就A8、A9房屋订立了《房屋买卖合同》，约定第三人把A8、A9号两幢以总价共240万元的价格卖给原告，在签订合同当日，原告先付给220万元，在房屋转户后原告再付清其余购房款。2018年1月12日，原告用其儿媳妇凌金兰的个人账户分别转账185万元、15万元，原告账户转账20万元，共220万元支付给第三人黄裕高。当日，第三人收到原告和凌金兰的转款后，出具了收到原告购房款220万元的收据给原告收执。2019年2月15日，原告又与两第三人就A5、A7号房屋，订立了《房屋买卖合同》，约定第三人分别以120万元和135万元的价格把A5、A7号房屋卖给原告，购房款一次性付清。原告用其儿媳凌金兰用的个人账户，分别转账120万元和135万元作为购房款支付给第三人。当日，收到购房款后，第三人分别出具了收到原告购房款120万元和135万元的收据给原告收执。原告与第三人当时还约定，由第三人书面通知原告办理过户手续，但至今第三人因各种原因仍没有通知原告办理过户手续。原告购买了上述4幢房屋后，第三人己在当月将屋交给原告所有，并由原告出租他人。因第三人与他人合伙开发的盛象商贸城的土地和其他问题没办好，所以第三人与该小区的其他购房户，至今也没有办得到不动产所有权证书，第三人也没法办理上述4幢房屋的所有权变更登记手续给原告。没有办理房屋所有权变更登记手续，原因不在于原告，而在于第三人以及商品房开发商广西盛象房地产开发有限公司的违章建设至今没有办清合法建房手续所致。原告认为，涉案房屋已登记在第三人名下，原告已与第三人在法院执行之前己签订了上述涉案房屋的合法有效的《房屋买卖合同》，且原告己按约定支付了购房款，第三人己把房屋交给了原告所有，并由原告出租和收取租金，由于原告之外的客观原因（开发商违建未办通手续）没有办理变更登记手续。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，望法院支持原告的诉讼请求。 原告洪兰转向本院提供以下证据：1.洪兰转身份证，证明原告身份；2.执行裁定书（摘录），证明被告黄志文的身份信息；3.黄裕高身份证，证明第三人的身份信息；4.覃莉军身份证，证明第三人的身份信息；5.南市民二终字第434号民事判决书，证明第三人黄裕高取得涉案房屋所有权的依据；6.（2016）桂民申762号民事裁定书，证明第三人黄裕高取得涉案房屋所有权的依据；7.村委证明、户口本、身份证、结婚证，证明购房款交款人凌金兰与原告的关系及银行转款性质交款人凌金兰与原告的关系是翁媳关系，凌金兰交款给黄裕高，是代原告向黄裕高交购房款；8.房屋买卖合同，证明A8、A9两幢房屋买卖合同的订立情况；9.银行汇款凭据、收款收条、房屋权属凭据转交字据，证明A8、A9两幢房屋买卖合同的履行情况；10.房屋买卖合同，证明A5、A7两幢房屋买卖合同的订立情况；11.银行汇款凭据、收款收条、房屋权属凭据转交字据，证明A5、A7两幢房屋买卖合同的履行情况；12.商铺出租协议、房屋租赁合同及承租人身份证，证明原告购买了涉案的4幢房屋后，第三人己在购房的当月交给原告所有，并由原告出租了该4幢房屋给他人使用；13.电费通知单，证明：承租户已实际使用涉案房屋，并缴交了电费。14.（2020）桂0422执859号执行裁定书，证明2020年7月原告收到藤县人民法院于2020年7月22日作出的（2020）桂0422执859号执行裁定书，该裁定书查封了A5、A7、A8、A9号房屋；15.案外人执行异议申请书，证明原告提出执行异议；16.（2020）桂0422执异9号执行裁定书，证明该执行裁定驳回了原告的异议，原告不服而提起本案异议之诉；17.电脑咨询单，证明涉案房屋开发商广西盛象房地产开发有限公司（以下简称盛象公司）的工商注册情况；18.土地登记卡，证明涉案房屋的土地已经登记发证给开发商的情况；19.宗地图，证明涉案房屋的土地已经登记发证给开发商的情况；20.关于盛象商贸城1幢预售许可证信息的复函，证明涉案房屋已取得商品房预售许可证的情况；21.不动产登记证明（A5），证明被告黄裕髙取得涉案房屋的所有权后进行了商品房预告登记的情况；22.不动产登记证明（A7），证明被告黄裕高取得涉案房屋的所有权后进行了商品房预告登记的情况；23.不动产登记证明（A8），证明被告黄裕髙取得涉案房屋的所有权后进行了商品房预告登记的情况；24.不动产登记证明（A9），证明被告黄裕高取得涉案房屋的所有权后进行了商品房预告登记的情况；25.不动产登记资料查询结果，证明现在涉案房屋不动产登记情况、没有过户登记给原告的原因以及涉案房屋查封时间等情况；26.贵港市港南江南办事处木松岭居民委员会（经办人李春、叶书玲）证明，证明现在涉案房屋不动产登记办理情况、没有过户登记给原告的原因等情况；27.经营许可证，证明洪兰转出租房屋的承租户均有营业执照；28.个体工商户营业执照，证明洪兰转出租房屋的承租户均有营业执照；29.个体工商户营业执照，证明洪兰转出租房屋的承租户均有营业执照；30.微信收支账单、收据、银行交易明细清单，证明涉案4幢房屋买卖合同的履行情况，即卖房人黄裕高已按合同约定把房屋交给了买房人洪兰转占有和出租，出租收益归买房人洪兰转所有的有关情况；31.微信收支账单、收据、银行交易明细清单，证明涉案4幢房屋买卖合同的履行情况，即卖房人黄裕高已按合同约定把房屋交给了买房人洪兰转占有和出租，出租收益归买房人洪兰转所有的有关情况；32.微信收支账单、银行交易明细清单，证明涉案4幢房屋买卖合同的履行情况，即卖房人黄裕高已按合同约定把房屋交给了买房人洪兰转占有和出租，出租收益归买房人洪兰转所有的有关情况；33.律师与盛象公司财务人员罗小姐手机通话录音笔录及录音光盘，证明现在涉案房屋不动产登记情况、没有过户登记给原告的原因；34.原告与黄裕高的通话笔录及录音光碟证明第三人黄裕高承认房屋买卖行为，这四栋房屋是卖给原告的，对原告出租占有房子也没有意见，表明法院查封案涉房屋是错的；36.证人黄某、冯某分别出庭作证的证人证词，两证人见证了原告与第三人的房屋买卖合同签订及履行情况，证明原告与第三人的房屋买卖合同是合法有效的。 被告黄志文辩称，一、根据本案第三人与被告间民间借贷诉讼案查明的事实，及根据生活常理判断，本案并非原告与第三人黄裕高之间的房屋买卖合同关系，而实际上是民间借贷关系。被告认为应是原告借款给黄裕高，以房屋买卖合同名义掩盖民间借贷的事实。本案讼争房屋不是原告与第三人的买卖合同的标的物，而是原告与第三人民间借贷的抵押物，而且这个抵押物没有经过登记抵押。二、在被告起诉黄裕高民间借贷纠纷案件中，是被告与黄裕高自愿调解结案，第三人黄裕高均没有提过他的房子已经卖给原告。三、本案中，从原告所主张签订的买卖合同关系，到被告起诉的时间，时间非常充裕。房产交易如果支付了绝大部分购房款却不过户，显然不符合常理。而且到现在原告还没有举证房屋没有过户到原告名下的原因是什么。四、原告提供的证据434号民事判决书第23页有这段话：“判决上诉人……协助将上诉四栋房屋过户至上诉人黄裕高名下。”从这句话可推断，原告说房屋不能过户是假话，这个房屋已经过户到黄裕高名下；原告证据也显示这四栋房子都是有不动产证号的，也就是说已经从盛象公司过户到黄裕高手上，已经有过户行为，原告提到开发商没有交完土地出让金所以不能过户，与上述过户行为矛盾，原告缺乏依据。 被告黄志文没有向本院提供证据。 第三人黄裕高、覃莉军没有向本院陈述意见，也没有向本院提供证据。 经本院组织庭审质证，当事人提出如下质证意见： 被告黄志文对原告举证的证据质证意见如下：对证据1-4没有异议，对证据5、6认为与本案无关；对证据7认为由法院核查，具体被告不清楚；证据8、9、10、11的真实性被告无法确认，由法院核实，这些合同名为房屋买卖合同，其实是民间借贷合同，虽然这些合同通篇内容都是房屋买卖条款，但被告认为这实际是民间借贷关系，且证据10、11是先汇款后签订买卖合同的，明显不符合经济生活常理。对证据12、13的三性均不认可。对证据14、15、16，认为这三份不是证据，没有原告想要证明的作用。对证据17、18、19、20、21、22、23、24、25，认为这些证据都与本案无关，不能作为证据采信。对证据26的三性均不认可，形式不合法，村委会无权对房屋性质及是否过户进行证明，村委会不是法律规定处理或证明房屋权属的机构。对证据27、28、29，认为与本案无关，无法证明原告主张。对证据30、31、32的关联性不予认可，真实性由法院进行审查。对证据33，认为该证据形式不合法，录音中罗小姐的身份是什么，所属什么单位，与本案争议的房屋或法律关系是否存在内在联系，原告方并未证明。根据法律规定，证人证言必须出庭接受质询，而罗小姐未到庭，被告无法进行质证，因此该份证据不能采信。对证据34，认为该笔录里主要是黄某和黄裕高的意思表示，这两人与被告有利益冲突，这份证据是黄裕高与本案证人黄某的通话，都是企图推翻法院生效的裁定，而且黄裕高与被告黄志文有重大利益冲突，不排除黄裕高与黄某及本案原告为了达到诉讼目的，主观制作这份证据，被告对这份证据的合法性不予认可，这份证据不应该作为本案证据采信。 对分别出庭作证的证人黄某、冯某的证词，原告对两证人的证言没有异议，被告认为该两证人的证词无法证明或支持原告的诉讼主张。 为了查明事实，本院依职权调取了已生效的（2019）桂0422民初2259号民事调解书，并组织双方进行了质证，原告对该民事调解书的真实性无异议，但认为该借款与本案无关，被告对该民事调解书的三性无异议。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人黄裕高、覃莉军经本院传票传唤，没有到庭进行答辩、质证，且在举证期限内没有向本院提交有关证据材料，视为黄裕高、覃莉军已放弃答辩、举证和质证的权利。 本院对双方无异议的证据予以确认，对被告有异议的证据作出如下确认：对原告证据8、9、10、11，被告认为这些合同名为房屋买卖合同、其实是民间借贷合同，但被告却举不出任何证据加以反证，仅是被告的主观判断，且原告的证据如买卖合同、汇款凭证、收据、不动产预告登记证明、见证人出庭作证的证言、水电费缴交收据、出租合同、第三人黄裕高电话承认的录音等一系列证据，构成了较完整的证据链，因此，对原告的有原件核对的证据本院予以确认。 综合本案认定的证据及当事人陈述，本院认定以下法律事实： 第三人黄裕高、覃莉军是两夫妻。2015年11月生效的南宁市中级人民法院（2015）南市民二终字第434号民事判决书，第三项判决：俞彩贵以广西盛象房地产开发有限公司位于贵港市港南区侧的盛象商贸城第一栋Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9房屋抵偿2000000元，将该四栋房屋于判决生效后三十日内交付黄裕高；该判决书的第四项判决：广西盛象房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助将上述四栋房屋产权过户至黄裕高名下，过户产生的税费由黄裕高负担。2016年9月7日，黄裕高就A5、A7、A8、A9房屋在贵港市国土资源局分别取得了《不动产登记证明（预告登记）》。后俞彩贵、盛象公司仍不服，向广西区高级人民法院申请再审，2016年10月10日，广西区高级人民法院作出（2016）桂民申762号民事裁定书，裁定驳回俞彩贵、盛象公司的再审申请。因土地问题未处理好等各种原因，盛象公司仍未能协助将A5、A7、A8、A9房屋过户到黄裕高名下。 2018年2月12日，经协商，原告洪兰与第三人黄裕高、覃莉军共同签订了一份《房屋买卖合同》，该合同是第三人黄裕高事前打印好（买受人处及价款处留空），打印落款时间为2018年1月10日。在场人冯某、黄某作为见证人也在合同上签了名。合同约定第三人把Ａ8、Ａ9号两幢房屋以总价共240万元的价格卖给原告，在签订合同当日，房屋价款乙方（原告）先付给220万元，第二期在房屋产权过户登记之日付清其余购房款。当日原告洪兰转通过其儿媳妇凌金兰的个人账户分别转账185万元、15万元，原告自己工商银行账户转账20万元，共220万元给第三人黄裕高，黄裕高出具了确认收到原告购房款220万元的收条给原告收执，同时双方就Ａ8、Ａ9的不动产登记证、广西高院民事裁定书、434号民事判决等原件签名进行了交接。 2019年2月15日，原告又与两第三人黄裕高、覃莉军就Ａ5、Ａ7号房屋分别订立了两份《房屋买卖合同》，在场人冯某、黄某作为见证人在合同上签了名。该两份合同约定第三人分别以120万元和135万元的价格把Ａ5、Ａ7号房屋卖给原告，购房款一次性付清；在办理房屋产权过户登记时，甲方（黄裕高）应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告，如需甲方出面处理的，无论何时甲方应予协助。当日，原告用其儿媳凌金兰用的个人账户，共转账250万元到第三人黄裕高的账户作为购房款支付。同日，在收到购房款后，第三人黄裕高分别出具了收到原告购房款120万元和130万元的收据给原告收执。后第三人在当月将房屋交付原告管理，并由原告出租他人经营，租金一直由原告收取。因盛象公司开发的盛象商贸城的土地和其他问题没处理好，第三人黄裕高与该小区的其他购房户一样，至今没有办得到不动产所有权证书，第三人也没有办理上述4幢房屋的所有权变更到原告名下的登记手续。 2015年3月起，第三人黄裕高分四次向被告黄志文借款298万元，称用于解决黄裕高在北海Ⅱ标官司事宜。经多次催收未果，2019年9月18日被告黄志文向本院起诉，要求黄裕高归还本息。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议：黄裕高自愿偿还欠黄志文的借款本金298万元及利息，于2020年1月30日前全部还清。本院以（2019）桂0422民初2259号民事调解书对双方的调解协议进行了确认。该调解书生效后，黄裕高未能如期支付本息，黄志文便申请本院强制执行。2020年7月底原告收到本院于2020年7月22日作出的（2020）桂0422执859号之二执行裁定书，该裁定书查封了Ａ5、Ａ7、Ａ8、Ａ9号房屋，并公开拍卖、变卖。为此，原告洪兰转提出执行异议。经初步审查，本院于2020年9月7日作出的（2020）桂0422执异9号《执行裁定书》，裁定驳回原告洪兰转的异议，该裁定书2020年9月12日送达原告。原告认为该执行裁定错误，故向本院提起执行异议之诉并提出了以上诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点是：1.原告洪兰转与第三人黄裕高、覃莉军签订的三份案涉合同性质是什么？2.此三份案涉合同是否有效？3.第三人黄裕高、覃莉军是否有义务将案涉的A5、A7、A8、A9房屋过户到原告洪兰转名下？4.原告洪兰转对案涉的A5、A7、A8、A9房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益？ 关于原告洪兰转与第三人黄裕高、覃莉军签订的三份案涉合同的性质问题。被告认为原告与第三人黄裕高之间的合同，是名为房屋买卖合同，而实际上是民间借贷合同，是原告借款给黄裕高，以房屋买卖合同名义掩盖民间借贷的事实。但被告却举不出任何证据加以证实，而原告却举出证据证实了原告与第三人之间存在着签订《房屋买卖合同》、支付购房款、交付房屋，以及原告接收房屋、管理房屋、缴交水电费、签订出租合同、收取租金等一系列行为，可知原告与第三人之间签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方并已实际履行合同，故应当认定原告与第三人之间的合同是房屋买卖合同。因此，对被告认为原告与第三人黄裕高之间的合同是名为房屋买卖合同、实际上是民间借贷合同的主张，本院不予采信。 关于原告洪兰转与第三人黄裕高、覃莉军签订的三份案涉合同的效力问题。如前所述，原告与第三人之间签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且双方并已实际履行了合同，因此，此三份合同应是合法有效的。 关于第三人黄裕高、覃莉军是否有义务将案涉的A5、A7、A8、A9房屋过户到原告洪兰转名下的问题。如前所述，原告与第三人之间签订三份《房屋买卖合同》是合法有效的，双方当事人应严格履行合同的约定。原告洪兰转已依约履行了支付房屋价款的义务，两第三人应依约定履行协助办理房屋产权过户至原告名下的手续。 关于原告洪兰转对案涉的A5、A7、A8、A9房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益问题。在执行黄志文申请执行黄裕高民间借贷纠纷一案中，本院于2020年7月22日作出的（2020）桂0422执859号之二执行裁定书，该裁定书查封了A5、A7、A8、A9号房屋，并公开拍卖、变卖。如前所述，原告洪兰转分别于2018年2月12日和2019年2月15日签订了案涉A5、A7、A8、A9合法有效的《房屋买卖合同》，并于签订合同当日通过银行转账全部支付了合同约定的应付房屋价款，并已接收管理了案涉的A5、A7、A8、A9房屋用于出租给他人经营，且造成没能办理A5、A7、A8、A9不动产权证，并不在原告洪兰转自身原因，而是因开发商盛象公司的问题，导致无法办产权证给包括黄裕高在内的该小区业主，黄裕高亦随之无法将房屋过户到原告名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告洪兰转对案涉的A5、A7、A8、A9房屋享有足以排除本院强制执行的民事权益。 综上所述，原告洪兰转要求确认其与第三人签订的案涉三份《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，证据充分，合法有据，本院予以支持。原告洪兰转按合同约定全额支付了应付的房屋价款，尚余20万元未支付符合合同关于办理过户登记后再支付的约定，故原告洪兰转要求第三人协助办理案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，合法有据，也符合双方合同的约定，本院亦予以支持。因原告洪兰转对案涉的A5、A7、A8、A9房屋享有足以排除本院强制执行的民事权益，故原告洪兰转要求停止对A5、A7、A8、A9房屋执行的诉讼请求，本院亦予以支持。依据《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告洪兰转与第三人黄裕高、覃莉军签订的落款时间为2018年2月12日和2019年2月15日关于贵港市港南区房屋的三份《房屋买卖合同》合法有效； 二、第三人黄裕高、覃莉军应协助办理将贵港市港南区房屋所有权的变更登记为原告洪兰转； 三、撤销本院于2020年7月22日作出的（2020）桂0422执859号之二《执行裁定书》，停止对贵港市港南区房屋的执行； 四、驳回原告洪兰转的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费46000元（原告已预交），由第三人黄裕高、覃莉军负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄炳友 人民陪审员  饶藤宁 人民陪审员  黄 文 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  黄丽桦 书 记 员  阮韦燊 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。