湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3002号原告（反诉被告）：文丹丹。委托诉讼代理人：闫华，湖北道博律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉德广厦房地产经纪有限公司。法定代表人：袁驰，总经理。委托诉讼代理人：谢逸飞，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梦雪，湖北英达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）文丹丹与被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司（以下简称德广厦公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）文丹丹及其委托诉讼代理人闫华、被告（反诉原告）德广厦公司的委托诉讼代理人谢逸飞、曾梦雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）文丹丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还交房托管金20,000元；2、判令被告赔偿原告损失50,000元；3、判令被告向原告返还房屋有效证件；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月，经被告居间介绍，原告与案外人王XX有意向就东西湖区武汉恒大嘉园XX单元X室（以下简称“涉案房产”）房产买卖达成协议。原告与案外人王XX、被告《存量房居间（买卖）合同》签订前，原告已明确告知被告工作人员，涉案房屋的另外一个权利人吴X不同意以合同价格出售房屋，但被告工作人员坚持并建议原告先签订合同，再由被告做案外人吴X的说服工作。2019年8月24日原告与案外人王XX、被告三方签订一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：由案外人王XX向原告支付购房定金50,000元，其中预留20,000元作为交房保证金，由被告进行保管。原告依约预留并将涉案房屋购房合同原件、购房发票原件、权属证书原件交由被告，被告分别出具收据。但最终案外人吴X未能同意签订上述《存量房居间（买卖）合同》，则王XX于2019年10月15日向武汉市东西湖区人民法院提起诉讼，要求原告与案外人吴X双倍返还购房定金100,000元，法院判决支持该诉请，该判决现已由原告履行完毕。因被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并作出虚假承诺，损害原告利益，被告并应当承担损害赔偿责任。被告（反诉原告）德广厦公司针对本诉辩称，1、我公司在居间活动中没有隐瞒任何重要事实，没有提供任何虚假情况，更没有做任何虚假承诺；2、原告要求我公司承担违约责任或者缔约过失责任均无事实基础和法律依据；3、原告遭受损失的原因系其无权处分行为导致案涉房屋不能办理过户手续，从而承担的违约责任；4、我方公司作为居间方，已经完成了居间义务,文丹丹作为违约方，应依约支付相应的居间费用。被告（反诉原告）德广厦公司提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付居间服务费25,100元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金4,262.68元（以25,100元为基数，从2019年8月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年8月，被反诉人文丹丹在反诉人的居间服务下，与案外人王XX、反诉人三方签订《存量房居间（买卖）合同》，约定文丹丹将位于东西湖区武汉恒大嘉园XX室房屋出售给案外人王XX，但后由于价格原因导致房屋买卖合同无法继续履行。反诉人认为其作为居间人，已促成买卖双方签订房屋买卖合同，完成了居间义务，却因被反诉人文丹丹违约导致合同无法继续履行，故被反诉人应依约向反诉人支付居间服务费25,100元及违约金。原告（反诉被告）文丹丹针对反诉辩称：反诉人的请求没有任何事实及法律依据。反诉人在进行居间活动时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假承诺，损坏了被反诉人的合法权益，系其违约在先。反诉人并未促成案涉存量房买卖合同成立，也没有完成居间服务相应事项，故无权要求被反诉人支付居间服务费及违约金。本院经审理认定事实如下：2016年11月8日，文丹丹、吴X与武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定文丹丹、吴X购买武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司开发建设的位于武汉市国营三店农场四大队的武汉恒大嘉园XX号房。该房屋尚未办理权属证书，登记的权利人为武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司。因需处分上述房屋，文丹丹委托德广厦公司居间介绍对外销售。德广厦公司将该房屋挂牌并曾组织客户进行看房等活动。后至2019年8月24日，就上述房屋，文丹丹（卖方，甲方）与王XX（买方，乙方）、德广厦公司（居间代理方，丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定甲乙双方经丙方居间介绍，甲方向乙方出售坐落于武汉市东西湖区武汉恒大嘉园XX室房屋，出售价格为1,255,000元，乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金50,000元，于过户当日支付房款1,205,000元给甲方，已支付的定金在支付该笔款项时转为房款；甲方同意从定金中预留20,000元作为交房保证金，由丙方进行保管，待甲方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约交付房产后3个工作日内，丙方将该保证金无息退还给甲方；本合同签订之日，乙方需向丙方支付居间服务费25,100元，若延迟向丙方支付居间服务费，除应支付上述费用外，还应就其未支付部分按照每1%的标准支付违约金。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，王XX向文丹丹支付购房定金50,000元，文丹丹出具定金收据一份予以确认。文丹丹将其中20,000元作为交房保证金交由德广厦公司保管，德广厦公司出具一份托管金收据予以确认。同时文丹丹将案涉房屋的《武汉市商品房买卖合同》（东XXX）原件、购房发票（编号XXX号）原件、权属证明（市XXX号）原件交由德广厦公司保管，德广厦公司出具一份房屋证件收据予以确认，至今仍由其保管中。后因吴X因上述《存量房居间（买卖）合同》约定的房屋价格未达到其预期价格，未对该合同进行追认，且明确表示不同意履行，致使该《存量房居间（买卖）合同》无法继续履行，房屋所有权不能转移。2019年10月15日，王XX作为买方诉至本院，要求出卖人文丹丹承担违约责任并将德广厦公司列为第三人，本院于2020年1月13日作出（2019）鄂0112民初5610号民事判决，判令文丹丹向王XX双倍返还购房定金100,000元。现在判决已生效，且文丹丹已履行完毕。经上述生效判决确认：吴X知晓文丹丹通过德广厦公司居间介绍对外出售案涉房产，亦同意出售，德广厦公司工作人员曾在合同签订前多次与文丹丹、吴X联系看房、卖房事宜。在德广厦公司工作人员组织文丹丹、王XX签订案涉《存量房居间（买卖）合同》当天，文丹丹曾多次与吴X通话协商对外出售房屋价格，吴X明确表示不同意以1,250,000元的价格出售，德广厦公司工作人员对该情况知情，但仍建议文丹丹先签订合同，再做吴X的说服工作。后文丹丹与王XX以1,255,000元的成交价签订《存量房居间（买卖）合同》，文丹丹和德广厦公司工作人员将合同签订情况告知吴X后，吴X拒绝追认该合同。另查明，在（2019）鄂0112民初5610号案件的庭审笔录中，德广厦公司承认其“也有一部分过失，做出一些承诺”，且文丹丹和德广厦公司均同意由德广厦公司直接将留存在该公司的20,000元退还给王XX。目前该20,000元及案涉房屋的相关合同证件等仍存于德广厦公司处。本院认为，文丹丹与德广厦公司以及案外人王XX签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。本案中，因文丹丹以个人名义单独对外出售房产，在未经《存量房居间（买卖）合同》所涉房产的另一实际权利人吴X同意售房价格的情况下签订合同，事后该《存量房居间（买卖）合同》并未取得吴X追认，导致该合同无法履行，文丹丹就此向王XX承担了双倍返还定金的违约责任。文丹丹主张其损失因德广厦公司的过失造成，而德广厦公司则辩称系文丹丹自己擅自处分与他人共有的财产造成的损失，应由文丹丹自行承担。本院认为，在文丹丹通过德广厦公司居间介绍对外销售房屋的过程中，一方面，文丹丹作为案涉房屋的权利人之一，其明知处分房屋需取得另一共有人吴X的同意且在前期沟通中吴X已明确表示不同意以1,250,000元的价格出卖房屋，仍然在德广厦公司工作人员的建议下同意先签合同再做吴X的工作，由此文丹丹对吴X可能追认或不追认案涉房屋买卖合同的风险和后果也应明知；而另一方面，德广厦公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时也应尽到必要的审查义务、告知义务，比如核实房源信息、判断交易过程中的合理性、对客户提出合理化建议等。本案中，德广厦公司虽进行了一定的调查、告知行为，但在其明知案涉房屋系文丹丹、吴X共有的情况下，其工作人员为促成交易仍然向文丹丹提出了不合理的建议，由此造成案涉房屋买卖合同无法继续履行。综上所述，文丹丹与德广厦公司在出售房屋的过程中均存在过错，各自承担相应的责任，因德广厦公司作为专业的中介机构比作为普通人的文丹丹应尽到更高程度的注意义务，故结合双方的过错程度，本院酌情认定文丹丹承担40%的责任，德广厦公司承担60%的责任。现文丹丹已依生效判决，向案外人王XX返还了定金50,000元并赔偿损失50,000元，该损失应由德广厦公司分担60%，故对文丹丹要求德广厦公司赔偿损失50,000元的诉讼请求，本院在30,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。另关于交房保证金20,000元及房屋证件收据上载明的证件等，因德广厦公司已不存在保管的事由，其在审理中也表示同意在结案后返还，故对文丹丹要求德广厦公司返还上述款项及证件的诉讼请求，本院亦予以支持。关于德广厦公司要求文丹丹支付居间服务费及违约金的反诉请求。德广厦公司就案涉房屋的销售提供了推广、组织看房、组织签约等居间服务，文丹丹与案外人王XX、德广厦公司之间的《存量房居间（买卖）合同》已成立生效，且文丹丹未能举证证明德广厦公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的行为，据此德广厦公司享有报酬请求权。但因德广厦公司的居间服务存在瑕疵，就上述《存量房居间（买卖）合同》未能继续履行，德广厦公司亦有过错，据此本院酌情参照前文中认定的双方过错比例调整其应收取的报酬为10,040元，且因文丹丹与德广厦公司互负债务，对德广厦公司要求文丹丹支付居间服务费25,100元及违约金的诉讼请求，本院在10,040元的范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）文丹丹退还交房保证金20,000元；二、被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）文丹丹退还保管的《武汉市商品房买卖合同》（东XXX）原件、购房发票（编号XXX号）原件、权属证明（市XXX号）原件；三、被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）文丹丹支付30,000元；四、原告（反诉被告）文丹丹于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司支付居间服务费10,040元；五、驳回原告（反诉被告）文丹丹的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告（反诉被告）文丹丹负担221元，被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司负担554元，反诉费267元，由被告（反诉原告）武汉德广厦房地产经纪有限公司负担161元，原告（反诉被告）文丹丹负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钱嫚二〇二〇年十二月二十七日书记员  李麟