江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5692号原告：佴俊辉，男，1994年11月2日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨俊、花振晨，江苏刘洪律师事务所律师。被告：熊建兰，女，1963年11月10日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：万轶琪、王圩，江苏显明律师事务所律师。原告佴俊辉与被告熊建兰房屋买卖合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼区法院）于2020年4月27日立案受理。2020年8月18日，鼓楼区法院作出（2020）苏0106民初3087号之一民事裁定书，裁定将该案移送至本院处理。本院于2020年9月4日受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佴俊辉及其委托诉讼代理人杨俊、花振晨，被告熊建兰及其委托诉讼代理人万轶琪、王圩（原委托诉讼代理人顾成军变更为王圩）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佴俊辉向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告将位于南京市栖霞区房屋不动产权变更登记至原告名下,所产生的税费等由被告承担，并判令被告支付原告违约金20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。在第一次庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、确认2014年12月28日签订《房地产买卖中介合同》无效，要求被告返还已付购房款42万元，并赔偿原告损失85万元及1.5万元中介费；2、本案诉讼费用由被告承担。在第二次庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、确认2014年12月28日签订《房地产买卖中介合同》无效，要求被告返还已付购房款42万元，并赔偿原告损失844768元及1.5万元中介费；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月28日签订《房地产买卖中介合同》，合同约定被告将其位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，房屋总价为42.5万元，双方约定被告在可以办理变更登记手续后五日内办理过户。原告已按照合同约定支付购房款42万元，被告于2015年1月18日将案涉房屋交付原告。现上述房屋已可以办理变更登记手续，原告多次与被告沟通，但被告要求原告在原合同价款基础上再支付40万元方予以配合。原告作为善意购房人，通过正规中介公司购买案涉房屋。被告隐瞒案涉房屋系其以中低收入家庭身份申购的经济适用房，被告只向原告及中介告知案涉房屋是拆迁安置取得，被告明知案涉房屋性质，却隐瞒相关事实，导致双方的房屋买卖合同无效。被告应该承担全部过错责任，故被告应该退还原告已经支付的购房款及房屋差价损失、中介费用。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告熊建兰辩称，被告同意和原告解除房屋买卖合同，被告同意返还原购房款。就1.5万元中介费，因原告知道案涉房屋的性质，故原告对合同解除也应当负责。案涉房屋目前并未装修，原告也未提供相应证据证明。案涉房屋一直由原告对外出租。原告主张的损失过高。案涉房屋尚有5000元尾款，被告没有收到。原告负有房屋性质的审查义务，原告明知房屋性质，其是想以低于市场价值购买房屋，故其应当自行承担合同无效的法律风险及不利法律后果。无效的合同自始无效，不应当期待其继续履行，故应该按照实际发生的计算，被告赔偿损失，应当为实际损失，而非预期损失，本案中原告损失，应参照合同中约定的违约金20万元计算，且之前原、被告协商时也认可被告在返还房款基础上再赔偿20万元违约金，以此达成和解。即使按照原告的方法计算损失，也应当在此基础上扣除经济适用房上市时应该缴纳的收益金，再减去合同款，才是原告的预期利益的损失。被告认为房屋自交付之日起一直由原告占有使用，应该在原告的诉请中抵扣原告就案涉房屋的房屋占有使用费。经审理查明，2014年7月27日，被告与南京汇杰建设发展有限公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》，双方约定被告向南京汇杰建设发展有限公司购买案涉房屋。2014年12月18日的案涉房屋购房发票载明房屋售价307060元。2015年1月13日，被告缴纳契税3070。6元。2014年12月28日，原告作为买受方乙方、被告作为出售方甲方、案外人南京裕兴房产代理有限公司（以下简称裕兴公司，经查裕兴公司工商登记信息，其于2014年5月19日已被吊销营业执照，合同盖章为南京裕兴房产代理有限公司即裕兴公司，抬头记载为南京裕兴“不动产”代理有限公司，但无南京裕兴不动产代理有限公司的任何工商登记信息）作为丙方签订《房地产买卖中介合同》一份，主要内容为“标的基本情况及价款：所有权人熊建兰，房屋坐落某某路XX号XX幢X单元XXXX室，建筑面积59.05平方米，房屋来源城市拆迁经济适用房，房屋售价42.5万元；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付1.5万元佣金及代办费……”，同日三方另签订《补充协议》，主要内容为“因此房暂时不能办理过户手续，经再次协商对本合同达成补充协议如下；2014年12月28日乙方支付定金1万元，定金自动转为购房款；2015年1月11日前乙方支付首付房款10万元给甲方，因此房为城市拆迁经济适用房，房产证土地证要等到约2020年才能上市，因此过户时间约定为甲方可以上市交易过后的5日内办理；余款人民币32万元乙方现金支付给甲方；留尾款5000元交接房屋水、电、气、有线电视机顶盒、物业、户口等。甲方此房内的户口于2015年1月1日前迁空，尾款于交房当日支付给甲方；此房价为甲方净得价，甲方的收益金、个人所得税、交易过户费、中介服务费由乙方交，违约方支付丙方全额中介费；一方未按合同约定履行义务或擅自变更或解除合同的，视为违约，自违约行为发生之日起，违约方按照成交价款每日万分之捌向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，约定违约金20万元；此合同生效后无论乙方是否实际居住，交房后甲方同意乙方装修……”。2014年12月24日，案涉房屋登记的宁房权证栖转字第**产权证书载明案涉房屋房屋性质系经济适用房，产权来源买受，备注该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租，建筑面积载明59.05平方米。2014年12月28日，原告支付被告定金1万元。2015年1月10日，原告支付被告购房款10万元。2015年1月13日，案涉房屋取得土地使用权证，地类用途载明经济房。2015年1月18日，原告向被告支付购房款31万元，同日原告向裕兴公司支付中介费1.5万元。另查明，原告佴俊辉与被告熊建兰房屋买卖合同纠纷一案，鼓楼区法院于2020年4月27日立案受理，案号为（2020）苏0106民初3087号。在该案审理过程中，鼓楼区法院向南京市住房保障中心发函询问案涉房屋的房屋性质，2020年8月6日南京市住房保障中心回函（宁住房保函（2020）83号）称：“经查阅熊建兰家庭经济适用住房申请档案，函询房屋为2013年9月熊建兰携女儿张婷因家庭收入低、住房困难共同申请的经济适用住房。……受让方的家庭为不符合经济适用住房申购条件的，转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府，受让方取得的房屋不再为经济适用房。经济适用住房上市，申请人应当申报成交价格。申请的价格低于经济适用住房指导价的，以指导价格作为计算各项税费的基数”。后鼓楼区法院将该案移送至本院审理。庭审中，原告申请对案涉房屋的现市场价值进行鉴定。后原、被告协商一致认为案涉房屋现市场价为1264768元，原告遂向本院撤回了鉴定申请。对于该价格，被告认为包含了案涉房屋的装饰装修，原告则表示该价格不包含案涉房屋的装饰装修，原告对案涉房屋进行了简装，但原告自愿放弃主张装饰装修残值。另被告举证了手机截图，拟证明案涉房屋同地段房屋租金为每月1600元，被告认为房屋自交付之日起一直由原告占有使用，应该在原告的诉请中抵扣按照此标准计算的房屋占有使用费。原告质证称：真实性无异议，但此仅为网上的成交价，原、被告是房屋买卖关系，并非房屋租赁关系。本案源于被告不协助原告过户引起，并非原告租赁被告房屋。被告的此份证据与本案无关。原告申请证人张某出庭作证，张某陈述：“证人系原、被告双方购买案涉房屋的中介公司负责人，案涉合同就是证人签订的。被告称案涉房屋是拆迁安置后申请的经济适用房，被告从未提出过案涉房屋是以家庭名义申购的。证人不记得在合同签订过程中一共见了被告几次。裕兴公司一共收取了1.5万元中介费”。被告称其从未见过证人，证人陈述时也称时间过长不记得，所以证人关于被告房屋性质的陈述不可信；证人也没有证据证明其参与了双方交易。中介是原告自己花费1.5万元请的，在交易中中介肯定偏向原告。综上，因证人无法自证其参与了缔约过程，且证人自述记不清楚，故本院对证人证言不予采信。上述事实，有双方当事人陈述、举证、鼓楼区法院卷宗材料、本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋的房屋性质系针对家庭收入低、住房困难群体申请的经济适用房，被告在五年内向原告出售案涉房屋，损害了国家和社会公共利益，也违反了相关法律法规，故案涉《房地产买卖中介合同》无效。原告已支付的购房款42万元，被告应予返还。至于原告主张的损失，参照案涉《房地产买卖中介合同》约定土地收益金由原告负担，故土地收益金部分应予抵扣。就双方过错而言，案涉房屋系被告以南京市低收入家庭的条件申购获得，被告在办理申购手续以及取得案涉房屋的过程中，对案涉房屋系经济适用住房性质、存在交易限制等情况应为明确知晓，但其仍违反规定，在限制交易期内转让案涉房屋。案涉房屋系被告自行决定出售，原告并非决定出售经济适用住房的一方，虽其作为买方签订案涉合同，对于案涉无效合同的订立也存在过错，但较之被告而言，原告的过错程度明显较轻。同时，裕兴公司在提供居间服务时，其已被吊销营业执照，且其作为中介却未尽到审查义务未查明房屋性质，其亦有过错。综上，本院酌定被告赔偿原告损失30万元。至于原告主张被告给付中介费，综合本案证据，并结合原、被告双方及中介的过错程度，本院对此不予支持。就被告要求抵扣房屋占有使用费，因被告负有过错，被告该损失由其自行负担。因案涉房屋现由原告占有，故原告应予被告给付款项后三十日内将案涉房屋腾空返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告佴俊辉与被告熊建兰于2014年12月28日签订的《房地产买卖中介合同》无效。二、被告熊建兰于本判决生效之日起十日内退还原告佴俊辉购房款42万元，并赔偿原告佴俊辉损失30万元（原告佴俊辉在被告熊建兰支付完毕上述款项之日起三十日内将南京市栖霞区房屋腾空返还给被告熊建兰）。三、驳回原告佴俊辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16318元，减半收取为8159元，保全费1520元，由原告佴俊辉负担5679元，被告熊建兰负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二〇年十二月三十一日法官助理熊江燕书记员沈易茜