江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初4062号 原告：应文元，男，汉族，1944年8月4日出生，浙江省宁波市人，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：朱雪亮，男，汉族，1977年10月7日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人：吴耀忠，江西赣鄱律师事务所律师。 第三人：应海波，男，汉族，1971年7月28日出生，浙江省宁海县人，住浙江省宁海县。 第三人：李静，女，汉族，1976年4月8日出生，浙江省宁海县人，住浙江省宁海县。 原告应文元与被告朱雪亮、第三人应海波、李静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权依法追加应海波、李静为本案第三人。原告应文元、被告朱雪亮及其委托代理人吴耀忠到庭参加诉讼，第三人应海波、李静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告应文元向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告付清2019年8月16日-2020年4月7日的房租费共计25219.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与合伙人鄱阳县程美世家有限公司老板程发群，2018年12月28日与原告签订了鄱阳县大桥路建材市场14幢A2、A3、A4号营业用房租赁协议书，租期3年，租金每年4万元，半年一付，提前一月先付后用，从2018年12月29日开始提供营业用房，2个余月作为免费装修之用，从2019年2月16日起租至2022年2月16日止。根据协议被告于2019年1月19日用微信向甲方付清第一期半年的租房款19000元（其中已扣除原告方同意补贴的大门修理费1000元）。2019年7月9日向被告催讨下半年第二期租房款时被告以资金困难为由拒付，后多次催讨无果。根据双方合同约定，被告逾期不付租金，原告有权终止合同，收回租用房屋，为此原告决定自2020年4月7日终止租房协议，要求被告结清租赁期内的水电等费用，所欠的7个月零17天租金25219.7元尽快付清，但被告仍拒付。 被告朱雪亮辩称，原告方起诉没有事实及法律依据，在诉状中陈述有诸多不实之处，请求法院依法驳回其诉讼请求。原、被告双方于2018年12月28日签订了一份租房合同，被告方也付了半年的租金2万元。被告方经过慎重考虑于2019年3月份和出租方协商要求解除合同，因为被告方没有对房子进行装修，也没有进入，且同意所交半年租金不要求退回，出租方也同意了这一要求，于是就将房子转租他人，因此，对于中止、解除合同双方形成了合意。原告方所说于2020年4月7日通知被告方终止合同，被告方根本没有收到通知，终止合同要签书面的不是发信息或下发告知书，应该送达给被告。关于原告方起诉租金计算问题，双方合同租期从2019年2月16日开始，到2020年2月16日是一年，原告答应给被告2个月装修期，合同应延期至2020年4月16日，原告方计算7个月零7天房租属于计算错误。原告方早就将房子予以出租，我方于2020年4月24日发现房子已经装修好，如果原告方不认可双方合同在2019年3月份已经解除，原告方系在未通知被告方的情况下，私自出租，原告方保留追究其违约责任的权利。关于水电费的问题，被告方根本没有入驻房子，也没有装修，没有使用，不存在水电费的问题。 第三人应海波、李静提交书面意见称，我们原购得的鄱阳大桥路建材市场14幢三套商住用房，于2011年4月23日出售给我们的叔叔应文元，并交付了产权证书，也办理了相关公证手续，对应文元以自己的名义出卖、出租等经营活动，我们均予以承认。 经审理查明，2018年12月28日，原、被告签订《租房协议》，约定，甲方（原告）坐落于鄱阳县出租给乙方（被告）经营使用；租期时间为三年，从2019年2月16日至2022年2月16日止；租金为年租金人民币肆万元整；租金交纳，租金须提前一个月打入甲方账户，从2019年1月16日开始每半年先付2万，并以打款收据为准；如逾期不付，甲方有权终止协议，收回租用房屋；租用期间乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借或变相转租、转让、转借；乙方如转租事先须征得甲方同意，否则，甲方有权终止协议。签订协议，原告口头同意给予被告两个月免费装修期，2019年1月19日，被告向原告支付了半年的租金19000元，原告同意补贴被告大门修理费1000元。被告接受房屋后不久无意继续使用出租房屋，与原告协商如何转租问题。被告合伙人告知原告已将出租房屋钥匙交付给胡银花。2019年8月30日，原告与其在鄱阳的朋友胡银花（微信名称格菲酒店）联系问：“程老板（被告合伙人）钥匙交出了吗，转租的情况怎么样了？”格菲酒店回复：“给了，前两天有人来看了，他说租一间”，原告回复：“最好三间一起租”。2020年4月16日，原告与案外人孙兴林签订房屋租赁合同，将鄱阳县屋出租给孙兴林做营业用房使用。现原告以被告未支付所欠租金为由，向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，坐落于房屋所有权人为应海波，共有人李静。第三人应海波、李静系夫妻。2011年4月28日，原告与第三人签订还款协议，约定案涉房屋抵还欠款给原告，银行按揭贷款也由原告负责还贷，原告持有案涉三套房屋所有权证书原件。2011年7月27日，应海波、李静出具委托书，委托应文元全权代表办理坐落于江西省鄱阳县［房屋所有权证号为鄱房权证鄱阳镇字第××号、国有土地使用证号为鄱国用（2006）字第××号］的出卖手续、签订房屋买卖协议、领取房屋的出卖款等，并对此委托书进行了公证。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的身份证复印件、大桥路建材市场14幢A2、A3、A4出租店面房的产权证、土地证复议件、公证书复印件、租房协议、原告及被告合伙人程发群、原告朋友胡银花的微信聊天记录、原告与孙兴林的房屋租赁合同复印件，被告方提供的原告与程发群的聊天记录、U盘一份（微信聊天视频），第三人应海波、李静邮寄信件等证据证实，予以确认。原、被告提供的相关终止协议告知书、合同终止协议书，双方互持异议，未提供相关证据佐证，对其关联性本院均不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告将三间房屋交付被告使用、收益，被告支付租金，双方订立的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规等强制性规定，其法律效力应予认可。由于原告未在鄱阳，其通过与朋友胡银花微信联系确认，被告已于2019年8月30日交付了房屋钥匙，原告也已另行出租，原告主张以其2020年4月7日发出通知时为合同解除之日，缺乏法律依据，故本院确认8月30日为双方租赁合同的解除之日。被告支付租金至2019年8月16日，理应按照合同约定每年4万元的标准支付8月17日至8月30日的租金1534元。因被告单方要求提前解除合同及未履行支付租金义务，致使原、被告在租赁期限届满前提前解除合同，被告存在违约，根据公平原则和诚信原则，兼顾合同的履行情况及当事人的过错责任等综合因素，酌定由被告承担原告4000元损失。故原告主张由被告承担房屋租赁费及相关损失5534元的诉讼请求，本院予以支持。原告对被告搬离案涉房屋及交付房屋钥匙的时间是明知的，其主张剩余部分的租金，系自行扩大损失，本院不予支持。原、被告虽口头约定两个月装修免租期，但未在合同中载明，且被告自认未进行装修，故不影响相关合同履行期限。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告应文元与被告朱雪亮签订的《房屋租赁合同》终止； 二、被告朱雪亮于本判决生效之日起十日内支付原告应文元房屋租金及相关损失5534元； 三、驳回原告应文元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元，减半收取215元，由被告朱雪亮107.5元，由原告应文元负担107.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 员 姜跃军 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员 刘东香