甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初3841号原告：兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行，住所地兰州市安宁区。负责人：王芹，该支行行长。委托诉讼代理人：郑跃海，甘肃金城律师事务所律师。被告：贺某某，男，1977年出生，汉族，户籍地甘肃省秦安县，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：马红平，甘肃王力律师事务所律师。原告兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行（以下简称安宁支行）与被告贺某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安宁支行的委托诉讼代理人郑跃海、被告贺某某及委托诉讼代理人马红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安宁支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除被告贺某某与李铨于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》，返还位于兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室（建筑面积885.36平方米）的房产。二、判令被告贺某某支付自2018年7月1日起至合同解除之日的房屋租金，并按照25元∕㎡每月的标准向原告支付自合同解除之日至被告实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（暂计至2020年7月31日为553350元）。三、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因与李妍婷、李国栋、唐蒙蒙、杨凤英、李铨金融借款合同纠纷一案申请兰州市中级人民法院强制执行，执行过程中，将李国栋名下的位于兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室，建筑面积885.36平方米的房产拍卖、变卖后，以物抵债收回部分债权。兰州市中级人民法院于2018年1月29日作出执行裁定书，裁定该房屋所有权自执行裁定送达原告时转移。该执行裁定送达后了解该处房产情况，被告贺某某向原告出示其与李铨于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》，该房屋租赁期限为11年，自2013年7月18日起至2024年6月30日止，租金为月租金25元∕㎡，年租金为265608元。被告称该房屋租金其向李铨交至2018年6月30日，之后再未交过房租。原告通知被告该房屋现由原告所有，要求其交纳房租，但其以该房产其正与李铨打官司为由拒不腾交房屋也不按时交纳租金。原告通过人民法院的裁定取得该房产后既无法实际取得房屋，也无法取得房屋租金，现为维护原告的合法权益不受侵害，依法提起诉讼，望判如所请。贺某某辩称，一、原告要求解除合同于法无据。本案中，李铨在将租赁房屋给原告顶账时，从未通知过被告，原告也没有给被告通知过。现原告要求解除合同的请求违背了《合同法》第二百二十九条的规定。二、被告租赁房屋的目的是为了经营宾馆，但从2017年3月开始，租赁房屋大面积漏水，导致宾馆无法营业，被告多次与出租人李铨及其代理人交涉要求修复，但一直没有修复，后在2018年1月被告将出租人李铨等起诉到法院，经两级法院审理，驳回了被告的诉讼请求。但房屋漏水问题至今没有解决，之所以没有给原告交纳房租，是因为原告给被告提供的房屋大面积漏水，原告又拒不修复，原告提供的租赁物根本达不到是可以要求，无法使用。2013年7月18日被告与李铨签订了房屋租赁合同，租赁期限11年。2017年3月开始，租赁房屋大面积漏水，尽管如此，被告依旧按约付清了2017年7月1日至2018年6月30日的房租265000元。2018年1月5日被告将李铨等人诉至法院要求赔偿，后经贵院及兰州市中级人民法院两级法院审理，以证据不足驳回了被告的诉求。因案涉房屋不能满足租赁用途，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。三、判决原告继续履行房屋租赁合同，赔偿被告经济损失835000元、支付违约金100万元并解决房屋漏水问题，是租赁房屋达到使用要求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证对双方无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：案涉房屋兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室（建筑面积885.36平方米）房屋所有权人系李国栋，房屋所有权证书为兰房权证（七里河区）字第2××1号，李国栋系李铨之子。2013年7月18日，被告贺某某与李铨签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（李铨）将坐落在兰州市七里河区梁家庄2-5号，第一栋楼的第二层的一半—东侧885.36平方米房屋出租给乙方（贺某某）使用；租赁期限11年，自2013年7月18日至2024年6月30日；十年之内房屋租金25元∕㎡，年租金265608元。合同签订后，被告就租赁房屋用于经营兰州红星快捷宾馆，租金交至2018年6月30日。2017年3月份，案涉房屋出现大面积漏水，严重影响到宾馆的正常经营，2017年10月13日正式关闭。2018年1月15日，被告贺某某将李铨等人诉至法院要求赔偿，后经我院及兰州市中级人民法院两级法院审理，以证据不足驳回了被告的诉讼请求。但兰州市中级人民法院（2018）甘01民终2295号民事判决书认定：根据一、二审庭审查明的事实，各方当事人对于贺某某经营期间，部分房屋出现漏水的事实均无异议，但是对于漏水的原因，各方当事人说法不一……因贺某某与房主李铨对于维修事宜没有协商达成一致意见，导致物业公司维修时只对部分管道进行了维修，承租人贺某某与出租人李铨均存在过错，双方对于造成的损失均负有责任。截止诉讼时，漏水问题仍未解决，兰州红星快捷宾馆处于关门停业状态。另查明，原告安宁支行与李妍婷因借款合同纠纷于2016年3月2日在兰州市中级人民法院达成（2016）甘01民初78号民事调解书，李国栋承诺如李妍婷不能履行债务时，安宁支行有权以李国栋位于兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室的房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，李铨对李妍婷的债务承担连带清偿责任。2018年1月29日，应原告安宁支行的申请，兰州市中级人民法院作出（2017）甘01执恢58号之一执行裁定书，裁定：将李国栋所有的位于兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室，建筑面积885.36㎡，房产证号为兰房权证（七里河区）字第2××1号的营业用房，以1041.1834万元的价值抵偿归兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行所有，房屋所有权自本裁定书送达兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行时转移。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用，公平、正义的原则。被告贺某某与李铨签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，李铨依约交付了房屋，贺某某亦依约按时交纳房屋租金，双方均能依约履行各自义务。直至2017年3月案涉房屋出现大面积漏水致2017年10月13日宾馆正式关闭，双方因此产生纠纷并诉诸法院，终因各方当事人说法不一、贺某某与房主李铨对于维修事宜没有协商达成一致意见而未能查清漏水原因并解决问题，导致贺某某所租房屋因漏水无法正常使用，合同目的不能实现，并由此遭受一定的经济损失。另，2016年3月2日，原告安宁支行与李妍婷因借款合同纠纷于兰州市中级人民法院达成民事调解书，李国栋承诺以案涉房屋对李妍婷的债务承担连带清偿责任。后因申请人安宁支行申请强制执行，兰州市中级人民法院于2018年1月29日作出（2017）甘01执恢58号之一执行裁定书，裁定：将案涉房屋以1041.1834万元的价值抵偿归安宁支行所有，房屋所有权自本裁定书送达公司安宁支行时转移。综上，案涉房屋现在的所有权人系本案原告安宁支行，根据“买卖不破租赁”原则，被告贺某某与李铨签订的《房屋租赁合同》的合同权利义务由安宁支行承继。庭审查明自2018年6月30日之后再未交纳过房屋租金，且目前也不具备继续履行该合同的条件与可能，故原告安宁支行主张判令解除被告贺某某与李铨签订的《房屋租赁合同》，返还位于兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室（建筑面积885.36平方米）的房产的诉讼请求，合理正当、理据充分，本院予以支持。但关于其主张判令被告贺某某支付自2018年7月1日起至合同解除之日的房屋租金，并按照25元∕㎡每月的标准向原告支付自合同解除之日至被告实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（暂计至2020年7月31日为553350元）的诉讼请求，其一、被告贺某某并非恶意违约，亦无故意违约事实，无主观过错。其二、其所承租之房屋因漏水致合同目的已无法实现，并因此诉诸法院，虽然就漏水原因及责任未有明确结论，但亦不能归责于被告贺某某。其三、漏水及诉讼均发生在安宁支行取得案涉房屋所有权之前，权利义务的相对方系贺某某与李铨。因此，关于原告的该项诉讼请求，本院暂不予处理。原告安宁支行可待贺某某与李铨的责、权、利确定后另行起诉。关于被告贺某某提出的判决原告继续履行房屋租赁合同，赔偿被告经济损失835000元、支付违约金100万元并解决房屋漏水问题，使租赁房屋达到使用要求的意见系抗辩理由，而非反诉请求，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除被告贺某某与李铨于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》，被告贺某某于本判决生效后十日内，向原告兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行返还位于兰州市七里河区××街道××庄××号××层××室（建筑面积885.36平方米）。二、驳回原告兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4717元，由被告贺某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘克斌二〇二〇年十二月二十八日书记员  申俪洁