天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初13671号原告：沈晓敏，女，1986年5月28日出生,汉族，住天津市南开区。原告：常兆芳，女，1958年8月14日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：沈晓敏（与原告常兆芳系母女关系，基本情况同上）被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津开发区翠园公寓**楼**。法定代表人：孙佩珍，公司负责人。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。被告：李菲，女，1986年9月22日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。被告：姬德巧，女，1962年1月27日出生，汉族，住天津市和平区。被告：中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，住，住所地:天津市河**大沽路**/div>法定代表人：秦志远，行长。委托诉讼代理人：仉晓东，该行职员。委托诉讼代理人：袁媛。原告沈晓敏、常兆芳与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）、被告李菲、姬德巧、被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行（以下简称工行广厦支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常兆芳、原告沈晓敏并作为原告常兆芳委托诉讼代理人、被告新发公司的委托诉代理人李绍家、被告李菲、姬德巧、被告工行广厦支行的委托诉讼代理人仉晓东、袁媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈晓敏、常兆芳向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告天津开发区新发房地产开发有限公司与李国强就天津市南开区房屋（以下简称:涉诉房屋）在南开区房管局的备案登记；2.依法撤销被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行和案外人李国强就涉诉房屋在南开区房管局的抵押登记；3.请求依法判令被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助原告将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下,协助原告办理房屋产权证;4.诉讼费由新发公司承担，由新发公司告直接给付原告。事实和理由：2002年5月23日，案外人沈锡东与被告新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》,以450000元的价格购买了讼争房屋。并交齐了全款，随后办理了入住手续。2005年案外人沈锡东因病去世，原告常兆芳与沈锡东系夫妻关系，该房屋由沈锡东与常兆芳夫妻共有，2017年4月12日，沈锡东的所有其他继承人以公证的方式放弃了对沈锡东遗产的继承，涉诉房屋中沈锡东所拥有的一半的份额由本案原告沈晓敏继承，因此，涉诉房屋将由本案原告沈晓敏和常兆芳共同共有。二原告一直占有和使用讼争房屋至今。2017年底,二原告到南开房管局要求办理该房屋房产证时,发现该房屋上有案外人李国强就涉诉房屋签订的《天津市商品房买卖合同》的备案登记,同时发现该房屋有被告工商行广厦支行与案外人李国强就涉诉房屋的抵押登记。后来原告了解到案外人李国强已经去世，其妻子姬德巧、女儿李菲是其法定继承人。因此将其法定继承人列为本案被告。同时案外人李国强并没有真实购买涉诉房屋，新发公司也没有向其交付房屋。新发公司与李国强之间签订的《天津市商品房买卖合同》不具有真实性，也没有确实履行，应当认定无效，而李国强与被告工商行广厦支行之间基于上述《天津市商品房买卖合同》而签署的《个人住房借款合同》也不具有真实性，也应当认定无效，因此，李国强与被告工商行广厦支行就涉诉房屋所设定的抵押权也无效,应当被依法撤销。故成讼。新发公司辩称，原告的陈述基本属实。在2000年左右，新发公司为了融资需要，借用李国强身份证，与其签订了商品房买卖合同，并在相关部门办理了抵押登记。同时与工行广厦支行办理了按揭贷款，李国强对此不知情。公司主要利用员工、朋友收集身份证，统一办理的贷款。但是首付款和月供均由新发公司支付，房屋也未交付李国强。2002年，新发公司与沈锡东签订房屋买卖合同，公司收取了沈锡东全部房款，向其交付了房屋。2005年，新发公司因资金问题断供。此前均由新发公司偿还月供。2009年左右，工行广厦支行起诉了李国强和新发公司，因李国强无法送达，故撤诉。对原告的诉讼请求，新发公司遵从法院裁决。姬德巧、李菲辩称，李国强系姬德巧之夫、李菲之父。于2001年去世，二被告均不清楚李国强购买这套房子之事。后因姬德巧支取李国强公积金时，被告知有购买房子的情况。二被告不清楚李国强如何办理的贷款。据了解李国强有两套房子，二被告认为李国强对购房之事是知情的。工行广厦支行辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。1.原告称沈锡东已故，未能提供证明系合法继承人。2.2000年7月9日，工行与李国强签订借款、抵押合同，办理抵押登记后发放466000元贷款，合法有效，工行广厦支行是合法抵押权人。3.原告称沈锡东与新发公司签订了房屋买卖合同，支付房款450000元，此时该房屋已设立合法的抵押权。鉴于抵押公示效力，案外人购买时并非善意，且所付价款低于我行贷款金额，并明显低于市场合理价格。因而案外人购买行为存在重大过错。请求请新发公司与原告举证价格符合标准。4.即使认定了原告的主体身份，但本案是因新发公司一房二卖引起的，原告可以向新发公司主张交付不能的违约责任，可以要求新发公司赔偿相应损失，而不是必然导致合法设立的抵押权被撤销，本案李国强、沈锡东均无法出庭陈述，仅凭新发公司单方面陈述不足以认定案件全部事实。若判令抵押权被撤销，认定合同无效，必然侵犯李国强继承人及我行的合法权益。请求驳回全部诉请。本院经审理认定事实如下：紫来花园系新发公司根据天津市危改计划开发建设的商品房。2002年5月23日，与被告新发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定沈锡东向新发公司购买坐落于天津市南开区商品房，价款450000元。房屋交付方式为现房交付。合同签订后新发公司将涉诉房屋交付沈锡东。原告常兆芳与沈锡东系夫妻关系,该房屋由沈锡东与常兆芳为夫妻共有，2005年沈锡东因病去世。2017年4月12日，沈锡东的所有其他继承人以公证的方式放弃了对沈锡东遗产的继承，涉诉房屋中沈锡东所拥有的一半份额由沈锡东之女原告沈晓敏继承。因此，涉诉房屋将由本案原告沈晓敏和常兆芳共同共有，并占有和使用诉争房屋至今。被告新发公司向原告出具的收据显示，沈锡东已于合同签订之时全额支付了购房款。后因二原告发现涉诉房屋在房管部门备案有以李国强名义与新发公司签订的买卖合同，以及工行广厦支行的抵押权登记，无法办理房屋所有权转移手续，故诉至本院。另查，被告工行广厦支行于2000年7月9日，与李国强签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》，借款合同约定工行广厦支行向李国强发放个人住房贷款466000元，用于李国强购买的涉诉房屋。抵押合同约定李国强以涉诉房屋作为抵押物，用以担保上述借款合同的履行。合同签订后，工行广厦支行作为案涉房屋的抵押权人，在南开区房管局进行了抵押权登记。2009年，工行广厦支行起诉李国强及新发公司要求支付贷款，因李国强无法送达，故撤诉。又查，李国强已于本案成讼前死亡，其法定继承人为其配偶姬德巧、其女李菲。庭审中，新发公司表示其是借用李国强的身份证向工行广厦支行申请贷款，所获贷款由新发公司实际使用和偿还，后因资金链断裂无法继续向工行广厦支行偿还贷款，新发公司并未实际收取李国强购房款，亦未向李国强交付过涉诉房屋。本院认为，沈锡东与新发公司签订了房屋买卖合同并交付了合同约定的款项，新发公司亦将房屋实际交付，沈锡东的合法继承人沈晓敏和常兆芳居住至今，二原告沈晓敏和常兆芳有权要求新发公司为其办理房屋所有权转移登记。现因新发公司与李国强就涉诉房屋签订了买卖合同并在房管部门进行了备案，导致二原告无法办理所有权转移登记，新发公司当庭表示其与李国强所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且未实际履行，故该份房屋买卖合同的备案登记应予撤销。对于工行广厦支行在涉诉房屋上设立的抵押权登记，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中，二原告交付了全部款项并实际占有房屋，在二原告的权利与工行广厦支行的权利并存且发生冲突的情况下，依法应优先保护二原告的权利。因此，对二原告要求撤销房屋上的抵押权登记的请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销被告天津开发区新发房地产开发有限公司与李国强就天津市南开区××号房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》在房地产管理部门的备案登记，被告天津开发区新发房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告常兆芳、沈晓敏办理撤销备案登记手续；二、撤销中国工商银行股份有限公司天津广厦支行在天津市南开区××号房屋上设立的抵押权登记，被告中国工商银行股份有限公司天津广厦支行于本判决生效后十五日内协助原告常兆芳、沈晓敏办理撤销抵押权登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告常兆芳、沈晓敏。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建伟二〇二〇年十二月十八日书记员  李欣帅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。