济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初11647号原告：孟晓丽，女，1981年2月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙涛，山东兴震律师事务所律师被告：邢宝生，男，1977年6月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝宁，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告孟晓丽与被告邢宝生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟晓丽的委托诉讼代理人卢华、孙涛，被告邢宝生的委托诉讼代理人李娜、郝宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟晓丽向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除房屋租赁合同；2、判决被告邢宝生将房屋恢复原状并将房屋及车位交给我；3、依法判决被告邢宝生支付至房屋交付之日止的租金（截止至2020年7月15日租金为416667元，自2020年7月15日至房屋交付之日按照月租金41666.67元计算）及逾期违约金（截止至2020年7月15日违约金为111667元，自2020年7月15日至实际支付房款之日止，以50万元年租金为基数，按照年利率24%计算至房屋交付之日止）；4、判令由被告邢宝生承担至实际交付之日的物业费、车位费（2019年9月至2020年6月30日，欠付的物业费、车位费共计45057.08元，2020年7月1日至实际交房之日的费用据实计算）；5、判令被告邢宝生承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2016年7月29日，我与被告邢宝生签订《房屋租赁协议》，合同约定租期为2016年9月15日至2021年9月15日，被告邢宝生应当在每年合同到期前一个月将下一年度租金一次性付清，逾期缴款我有权解除合同，并要求其支付滞纳金。自2019年7月起被告邢宝生计划提前解除合同，双方协商一致由被告邢宝生将房屋恢复原状后办理房屋交接，然而将近一年的时间过去了，被告邢宝生至今未能整改好房屋且欠付数月物业费、车位费和租金，给我造成了严重的损失。为维护合法权益，故诉诸贵院，请求依法判如所请。被告邢宝生辩称，原被告之间于2016年7月29日签订《房屋租赁协议》，甲方为原告孟晓丽，乙方为我，合同约定租期为2016年9月15日至2021年9月15日，合同租赁房屋坐落于济南龙奥大厦东临玉兰广场二期2号楼501和502，建筑面积220平方米和330平方米，合计面积为550平方米，另有车位四个；房屋租金为每年50万元整（不含发票税费，若发生乙方负担），每年合同到期前一个月将下一年度租金一次性支付给甲方；合同押金伍万元，押金有效期比实际租期长两个月。一、原被告的房屋租赁合同经双方协商一致已于2019年9月15日解除。1、在我搬离承租房屋后，原告孟晓丽对外招租的行为足以证实双方均认可租赁合同已经解除。原被告双方合同实际履行至2019年9月15日，租赁费也交至2019年9月15日。原告孟晓丽在诉状中自认双方于2019年7月协商房租租赁协议解除事宜，虽未承认解除的时间是2019年9月15日，但是对于协商解除的情形是自认的。我因为购买了华润万象城的写字楼，故要去万象城办公，就在2019年7月份与原告孟晓丽沟通房屋租赁协议解除的事宜，经协商原告孟晓丽同意协议履行至2019年9月15日，虽然我在8月份就搬离涉案合同房屋，但是房租不退还。双方协商一致解除后，原告孟晓丽在微信朋友圈中发文招租，我也帮原告孟晓丽发文招租。双方的微信聊天记录中可以证明我已经在2019年9月份已经搬离涉案房屋处，原告孟晓丽为再次出租房屋经常在我还没有搬走时带人看房。2、依据合同约定，我搬出承租房屋后未按合同约定逾期支付房租的行为也已经达到了合同约定解除条件。根据双方协议第七条约定“乙方未按照合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的1%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋。”该约定是对我违约支付房租时合同解除的约定，我逾期十五日合同就自动解除，也就是说我在2019年8月份就应当支付下年度房租，我至此之后未再支付房租，双方合同也应在逾期十五日未支付房租时解除。综上，原告孟晓丽所主张的合同解除不具有事实依据，双方已经在2019年9月15日解除协议。二、我于2019年9月份为原告孟晓丽变更承租房屋指纹密码时就已经对承租房屋完成了交接。因为房屋的门禁是指纹锁，所以我公司的人员在2019年国庆之前就和原告孟晓丽双方去办理了门禁的指纹变更，以便于原告孟晓丽带人看房，该指纹锁的变更就应该是双方协议解除后房屋交接。后来帮助原告孟晓丽分割房屋，房屋由指纹锁换成了普通锁，但钥匙一直由原告孟晓丽掌控。从原告孟晓丽主张的物业费和车位费看，其主张2019年9月至2020年6月，原告孟晓丽所提交的《关于缴纳物业服务费的信函》欠费的时间为2020年1月1日至2020年6月30日，也就是说2019年9月15日至2020年12月31日的物业服务费已经缴纳，因为原被告之间的租赁协议已经解除，所以2019年9月15日以后的物业费和车位费是原告孟晓丽交的，原告孟晓丽及物业从未向我催要过物业服务费，原告孟晓丽缴纳该费用的行为也可以证实双方已经完成了房屋解除后的交接。结合原告孟晓丽招租和以上事实，双方在合同解除时已经完成了房屋交接，不存在继续计算房屋的租金等相应的费用，也不存在计算占有使用费的问题。三、我不存在拖欠租金、物业费和车位费的行为。原被告之间的房屋租赁协议已于2019年9月15日协商解除，2018年9月15日至2019年9月15日的房租已于2018年8月份支付，不存在我拖欠租金的情形。如果双方房屋租赁协议没有解除，原告孟晓丽会依据合同约定在2019年8月份向我要求支付房租，但是原告孟晓丽从未有过主张支付2019年9月15日之后租金的行为及证据。依据双方合同第五条第8款中约定“乙方固定装修部分在租期届满时应保持完好无损及良好使用功能，否则应恢复合同签订时的房屋原貌。”双方在解除协议时，原告孟晓丽认为我的装修很好不用恢复原状，就这样招租即可，从双方的微信聊天记录中可以看出，原告孟晓丽一直为招租努力，不断有人过来看房，但是由于我使用期间501和502房间改造（已经原告孟晓丽同意）成一个大的房间，原告孟晓丽再次招租时多次因为面积过大没有成功，原告孟晓丽给我协商是不是可以帮他再隔开两个房间（501和502隔开），我考虑以前关系不错，自己又有条件就帮他做了隔离装修，花费10多万元。后期我为原告孟晓丽重新装修的行为不能视为我的解除合同后义务，是为帮助原告孟晓丽招租的行为。四、我在解除合同的过程中不存在违约行为。原被告之间的合同解除是基于双方的协商，虽未形成书面协议但是双方的意思自治，虽然我要求提前解除合同，但是原告孟晓丽同意协商解除，不存在违约责任，不存在违约行为也就不应该支持原告孟晓丽主张的违约金。综上所述，原告孟晓丽的主张与客观事实不符，不具有事实及法律依据，应当依法驳回原告孟晓丽的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，原告孟晓丽（甲方）与被告邢宝生（乙方）签订房屋租赁协议，约定被告邢宝生租赁原告孟晓丽位于济南龙奥大厦东临玉兰广场二期2号楼501和502，建筑面积分别为220㎡和330㎡，合计为550㎡，另有地下车位4个，租期为2016年9月15日至2021年9月15日，房屋租金为每年五十万元整，付款周期为十二个月，为每年合同到期前一个月，将下一年度租金一次性支付给甲方，押金为五万元。乙方对房屋自行实施的装修，不得擅自改变房屋结构，相关设备材料应使用名牌产品。乙方保证对房屋只作为办公使用并负担支付房屋的暖气、水电、通讯、车位、物业费等所有房屋使用（管理）费用。乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的1%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋。2016年7月29日原告孟晓丽出具收条，载明“今收到济南华创易家装饰设计有限公司邢宝生支付玉兰广场2号楼501，502室租房押金伍万元整”。当事人协商一致，可以解除合同。本案中根据原告孟晓丽提交的聊天记录内容，双方已在下一年租金支付前达成解除合同的合意，本院认定双方的租赁合同于2019年9月15日解除，原告孟晓丽主张解除房屋租赁合同，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告孟晓丽主张被告邢宝生将房屋恢复原状并将房屋及车位交给原告孟晓丽，并提交2016年涉案房屋承租前朋友圈记录予以佐证，本院认为原告孟晓丽提交的朋友圈截图并不能显示涉案出租房屋的全貌及现状，其主张恢复原状证据不足，原告孟晓丽可另案主张权利。原告孟晓丽主张被告邢宝生将房屋及车位交给原告孟晓丽，对于该项主张，本院予以支持。原告孟晓丽与被告邢宝生签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告孟晓丽主张至房屋交付之日止的租金，自2019年9月15日起至房屋交付之日按照月租金41666.67元计算，本院认为原被告双方合同已解除，原告孟晓丽主张的租金实为房屋占用期间的费用，被告邢宝生未能举证证实其已向原告孟晓丽交付涉案房屋，其应按租金标准支付原告孟晓丽房屋占用期间的费用，但2020年初我国遭遇新型冠状病毒疫情，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，由此造成的损失根据公平原则双方均应分担，因此本院酌定扣除3个月的房租占用费用12.5万元。被告邢宝生向原告孟晓丽支付押金5万元，也应予以扣除。原告孟晓丽主张因被告邢宝生逾期支付租金，应按合同约定支付逾期违约金，自2019年8月15日起至实际支付房款之日止，以50万元年租金为基数，按照年利率24%计算至房屋交付之日止，本院认为原被告双方合同已解除，被告邢宝生并不存在逾期支付租金的情形，对原告孟晓丽的该项诉讼请求，本院不予支持。原告孟晓丽主张被告邢宝生承担至实际交付之日的物业费、车位费（2019年9月至2020年6月30日，欠付的物业费、车位费共计45057.08元，2020年7月1日至实际交房之日的费用据实计算），并提交房屋租赁协议、玉兰广场收费明细表、关于缴纳物业服务费的信函予以佐证，证实2-501房间建筑面积为215.19㎡，2-502房间为329.9㎡，物业费收费标准为8元/㎡/月，2469、2470、2505、2506车位为50元/月，自2019年9月1日至2019年12月31日物业费和四个车位费共计17992.76元，2020年1月1日至2020年6月30日物业费和车位费共计27064.32元，被告邢宝生对于其真实性予以认可，对原告孟晓丽的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邢宝生于本判决生效之日起十日内将位于济南龙奥大厦东临玉兰广场二期2号楼501和502房屋及2469、2470、2505、2506四车位交付原告孟晓丽。二、被告邢宝生于本判决生效之日起十日内支付原告孟晓丽房屋占用期间的费用（自2019年9月15日起至房屋交付之日止，按照年租金50万元计算，扣除17.5万元）。三、被告邢宝生于本判决生效之日起十日内支付原告孟晓丽物业费（自2019年9月1日起至实际交房之日止，按8元/月/㎡计算）及2469、2470、2505、2506四车位费（自2019年9月1日起至实际交房之日止，按50元/月/每个车位计算）。四、驳回原告孟晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9534元，减半收取4767元，保全费3387元，由被告邢宝生承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十二月二十九日法官助理  潘美宇书 记 员  杨淇程