河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7573号原告（反诉被告）：郑州钜信奥莱实业有限公司，统一社会信用代码91410100MA3X9FU545，住所地荥阳市贾峪镇滨湖东路与奥莱大道交叉口东北侧郑州首创奥特莱斯。法定代表人：袁庆华，执行董事长。委托诉讼代理人：王付强，河南尤杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：郜东哲，男，1988年5月1日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：姜楠，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦晓露，河南神龙剑律师事务所律师。郑州钜信奥莱实业有限公司（以下简称奥莱公司）与郜东哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。奥莱公司的委托诉讼代理人王付强，郜东哲及其委托诉讼代理人姜楠、韦晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥莱公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付租赁商铺期间的租金、物业管理费等共计501470.93元（暂计算至2020年9月30日）；3.判令被告向原告支付违约金51019.8元；4.判令被告向原告为实现债权所支付律师费13260元；上述第2-4项费用暂合计565750.73元；5.本案的诉讼费、保全费用等实现债权的费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，判令被告在合同解除后三日内将商铺恢复至交付时状态返还原告；2.判令被告向原告支付租赁商铺期间的租金、物业管理费等共计501470.93元（暂计算至2020年9月30日），2020年10月1日至合同解除期间的租金、物业管理费按照合同约定计算。事实与理由：2018年6月29日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》一份，协议书约定：被告承租原告所有的郑州首创奥特莱斯F3区/层、铺位编号F3-F12、铺位面积261.64平方米，用于文元东烤肉融合餐厅品牌经营之用途；双方就租赁期限、租金、管理费等费用的数额和支付方式、双方的权利义务、合同的解除条件、违约责任等内容做出了明确的约定。商铺租赁合同生效后，原告按照约定履行了向被告交付商铺等一系列的义务，被告亦接收该房屋并进行了装修和使用，然而，被告在租赁合同履行期间，不但拖欠原告的租金、物业管理费等费用，且未经原告同意便擅自于2019年3月4日起中断营业至今，在此期间，原告多次通过发函、电话、微信等方式催促被告恢复营业并支付欠费，但被告至今拒绝恢复营业，也不支付欠费，也不将商铺交还给原告。被告的行为，严重违反了双方的租赁合同的约定，不仅给原告造成了巨额的损失，也给原告的商誉造成了极大的伤害。为了维护法律的尊严，保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。郜东哲辩称，一、原告提供的租赁商铺不符合承诺的配套，不符合合同约定的使用条件，致使租赁商铺不能有效使用，原告存在违约行为。2018年7月原告招商人员与被告沟通商铺租赁事宜时，明确承诺涉案商铺有天然气。双方签订的《商铺租赁合同》交铺标准中也明确有天然气、空调等设施。2018年10月，原告通知被告商铺已符合交付条件。被告到达商铺后发现商铺不符合交付条件：1.临时通知未预留天然气管道；2.空调迟迟不到位；3.内部挑高竟然高达9米；4.房顶多处漏水。被告及时将上述问题反馈给原告，原告答复漏水问题会及时解决，天然气及挑高另行协商。但原告要求被告必须在2018年12月23日前开业以配合郑州首创奥特莱斯开业活动，被告无奈只能按要求尽快装修。但因原告交付的商铺不符合合同约定的配套，不符合合同约定的使用条件，致使被告设计图纸更换、设备调换、施工方案调整等。种种的不完善导致租赁商铺不能有效租赁使用，原告存在违约行为。二、《商铺租赁合同》自原告收到被告2020年9月8日邮寄的《解除合同通知书》时已经解除。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第10.8条约定：乙方承租的商铺房屋主体结构或者由甲方提供的设施（包括该商铺之玻璃隔断或卷闸门）出现非因乙方或第三方原因造成的妨碍安全、正常使用的自然损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。被告于2018年12月23日为配合原告而正式营业，经营期间发现商铺再次漏水，立即通知了原告，要求其尽快对店铺漏水进行维修以免影响自己店铺正常经营。但原告并未积极解决漏水问题，漏水问题给被告店铺内风机设备、电路、家具、天花板造成不同程度毁损，由于商铺人身财产安全达不到基本保障，被告因此无法正常经营。经与原告公司总经理沟通要求暂时闭店待原告将漏水及天然气问题妥善解决后再恢复营业，原告同意被告闭店申请。被告于2019年3月3日将闭店情况告知原告楼层主管许存振。闭店期间被告与原告多次交涉商铺问题，但原告一直迟延履行修复义务，且交付房屋不符合合同约定，存在严重违约行为，原告的行为致使被告不能实现合同目的，因此被告于2020年9月8日，给原告邮寄了解除合同通知书，《商铺租赁合同》自该通知到达原告时解除。三、合同解除系原告违约，原告应赔偿被告经济损失并返还被告履约保证金。因原告违约，被告依据《商铺租赁合同》第17.2、17.3、17.4条等约定解除合同，原告应当赔偿被告财产损失，并返还被告支付的履约保证金。被告租赁涉案商铺的目的系为经营饭店，但因原告交付商铺未预留天然气管道，致使被告不得不更换烹饪设备，影响了餐饮的味道。且原告交付的商铺一直存在漏水等问题，给被告造成经济损失，且因漏水问题，店铺存在人身安全隐患，被告不得不于2019年3月3日申请闭店。因原告无法解决漏水等问题，致使被告投资160余万元却一直无法恢复经营。涉案商铺至今仍存在漏水问题而空置。《商铺租赁合同》解除原因系原告违约，原告应赔偿被告相关的经济损失，并返还被告支付的履约保证金。综上所述，涉案《商铺租赁合同》因原告的违约早已解除，原告要求被告支付租金等费用没有事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。郜东哲向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告店铺装修损失398363元；2.请求判令反诉被告返还反诉原告已支付的履约保证金34013.2元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月5日，反诉原被告双方签订了《商铺租赁合同》，主要内容为反诉被告将坐落于郑州首创奥特莱斯的F3-F12号商铺出租给反诉原告用于经营文元东烤肉融合餐厅，面积261.64㎡，租赁期限为6年，商铺交付日期暂定为2018年8月1日，装修期60天自交付之日起算。2018年10月，反诉被告通知反诉原告商铺已符合交付条件。反诉原告接受商铺后发现商铺不符合交付条件（1.未预留天然气管道、2.内部挑高竟然高达9米、3.房顶多处漏水）后，及时将上述问题反馈给反诉被告。反诉被告答复漏水问题会及时解决，天然气及挑高另行协商。后协商无果，因反诉被告要求必须在2018年12月23日前开业以配合郑州首创奥特莱斯开业活动，反诉原告无奈只能按要求尽快装修，反诉原告为应对挑高等问题额外支出数万元。反诉原告于2018年12月23日正式营业，经营期间发现商铺再次漏水，立即通知了反诉被告，要求其尽快对店铺漏水进行维修以免影响自己店铺正常经营。反诉被告并未积极解决漏水问题，漏水问题给反诉原告店铺内风机设备、电路、家具、天花板造成不同程度毁损，反诉原告因此无法正常经营。经与反诉被告公司总经理李洪涛沟通要求暂时闭店待反诉被告将漏水及天然气问题妥善解决后再恢复营业，李洪涛同意反诉原告闭店申请。反诉原告于2019年3月3日将闭店情况告知反诉被告楼层主管许存振。闭店期间反诉原告与反诉被告多次交涉商铺问题，反诉被告未按约定履行其义务。反诉原告租赁该商铺目的是为了正常经营，现反诉被告交付的商铺不符合合同约定条件，致使反诉原告合同目的无法实现，给反诉原告造成了巨大经济损失。现为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，望法院依法支持反诉原告诉请。奥莱公司针对反诉辩称：第一条：1.租赁商铺符合合同约定，在商铺交付中是预留天然气管道并非是一定具备天然气；关于商铺的状况，在合同中明确约定，在签订租赁合同之前，被告已经勘查过商铺，并且对商铺的附属条件、设施设备等情况非常清楚，这是合同明确约定的；2.关于漏水问题，在商铺交付中并不存在。第二条：关于合同解除的问题，由于被告没有合同解除权，根据九民会议纪要第46条相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方当事人向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提出，也不发生合同解除的法律后果，这是九民会议纪要明确规定，因此被告不具有合同解除的条件，即也不具有合同解除权。所以解除合同通知没有解除合同的效力。第三条：首先被告于2019年的1月11日支付了履约保证金，但是按照租赁合同的约定，被告应在合同生效后10日内支付保证金，被告的行为已经违反了合同的约定，晚支付保证金将近半年以上，原告为维护被告持续经营也就不再予以追究。关于原告违约的事情，被告没有明确指出合同哪一条约定说明原告存在违约行为，而泛泛地指原告违约，原告对此不予认可。至于装修的问题，合同约定，被告应当对商铺进行装修，但是合同解除时，被告应当将商铺恢复至与交付时的状态，将商铺返还原告。因此被告的意见不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日（此日期为合同上首页打印上的日期，合同的落款日期为2018年11月5日）奥莱公司（甲方）与郜东哲（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定：乙方承租甲方所有的郑州首创奥特莱斯F3区/层、铺位编号F3-F12、铺位面积261.64平方米的商铺，用于文元东烤肉融合餐厅品牌经营使用；租赁期限6年，自2018年8月1日至2024年7月31日；乙方的装修期为60天；租金为第一、二年每月每平方米65元，……；管理费为每月每平方米25元；履约保证金为34013.2元；……等等。2018年10月24日奥莱公司向郜东哲交付了商铺，郜东哲对商铺进行了装修，于2018年12月23日正式营业。2019年1月郜东哲向奥莱公司交纳履约保证金34013.2元。2019年3月3日、3月6日郜东哲向奥莱公司的商管许存振提交了闭店申请，该申请显示“商铺装修至营业期间屋顶三番五次漏水，化雪、下雨天店内犹如水帘洞，顾客根本无法入内，3月2日发现天花板再一次泡损严重，排烟系统进水瘫痪、天花电路遇水存在重大安全隐患，无法置顾客人身安全与不顾，故闭店”。2019年5月28日奥莱公司告知郜东哲，商铺修理完毕，请及早开门营业。郜东哲自2019年3月4日闭店后一直未再营业。2020年1月，奥莱公司以商场安全及疫情防控需要为由，将涉案商铺加装了锁具。2020年8月奥莱公司与郜东哲就涉案纠纷曾进行协商，但未达成一致意见。2020年8月14日奥莱公司向郜东哲发回复函一份，该函上显示：贵方应当按照合同约定及时缴纳店铺租金、物业管理费等费用。虽然漏水事件导致店铺部分损失，但在2019年8月份在我司已经修复完成的情况下通知贵方开业，贵方以种种理由拒不开业，由此所导致的损失全部应当由贵方承担。我司可接受的损失范围为风机烧坏1组和餐桌等烧坏共计8160元，该部分损失以2019年3月4日至2019年7月31日的租金给予冲抵，该期间未冲抵的租金部分我司在贵方继续开业的前提下给予减免，除2019年3月4日至2019年7月31日期间以外的租金、物业管理费等费用贵方仍须按合同约定支付。请贵方在2020年8月19日前支付欠款并尽快开业，若逾期仍不履行，我司保留通过法律途径追究贵方的违约责任的权利。2020年8月19日郜东哲向奥莱公司发告知函一份，该函上显示：贵方一再强调漏水已经于2019年8月份修复完毕，但是贵方与我方2020年8月13日进行现场确认、勘查时，漏水仍继续，贵方漏水至今没有完全修好，导致我方至今仍然不能正常营业，因为漏水闭店至今的租金我方均不予认可，并追究对此造成我方的损失。向着双方能继续合作的原则，我方可接受的损失范围为风机烧坏和灯具烧坏共计8160元，该部分损失以2019年3月4日闭店前期间的租金给予冲抵，2019年3月4日至今闭店期间，是因为贵方原因造成，因此租金损失应由贵方承担，闭店期间的经营损失在双方达成共识、继续合作的前提下我方不予追究。请贵方在8月25日前对漏水问题尽快修复完毕,并对租金达成共识。若贵方一再强行索要闭店期间的租金、物业费，我方将按照合同约定因为甲方原因单方面超过期限解除合同，并保留按合同约定通过法律途径向贵方索赔因此造成我方的一切经济损失的权利。2020年9月9日奥莱公司收到了郜东哲邮寄的解除合同通知书。2020年10月，奥莱公司向本院提起诉讼。本院认为，奥莱公司与郜东哲签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。郜东哲向奥莱公司邮寄解除合同通知书，奥莱公司向本院主张解除合同，双方均有解除合同的意思表示，故对奥莱公司解除合同的诉讼请求，本院予以支持。在合同履行中，郜东哲未按约定向奥莱公司缴纳租金、管理费，奥莱公司交付的商铺存在漏水的瑕疵，双方均有违约行为，互不承担违约责任，各自损失各自承担，本院确定郜东哲应支付其营业期间自2018年12月23日至2019年3月3日期间的租金、管理费，奥莱公司关于此后的租金、管理费及违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持，郜东哲关于装修损失的反诉请求，本院不予支持。奥莱公司要求郜东哲恢复原状，但并未提供原状的具体情况，该请求不明确、不具体，应予驳回。因2020年1月奥莱公司已经对涉案商铺加装了锁具，并实际控制该商铺，故其要求郜东哲三日内交付商铺的诉讼请求，本院不予支持。郜东哲应支付的租金、管理费为54944.4元，该款项与郜东哲所交纳的保证金34013.2元抵扣后，余款20931.2元郜东哲应支付奥莱公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除郑州钜信奥莱实业有限公司与郜东哲签订的《商铺租赁合同》；二、郜东哲于本判决生效之日起十日内支付郑州钜信奥莱实业有限公司租金、管理费20931.2元；三、驳回郑州钜信奥莱实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回郜东哲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4729元（已减半收取），由郑州钜信奥莱实业有限公司负担4142元，郜东哲负担587元；反诉费3893元，由郑州钜信奥莱实业有限公司负担325元，郜东哲负担3568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年十二月十四日书记员  张 景