重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初6147号原告：张静，男，1993年10月7日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏利，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都。统一社会信用代码915002256635967655。法定代表人：刘世雄，总经理。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师。原告张静诉被告重庆遵大房地产开发有限公司(以下简称遵大公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静委托诉讼代理人孙世林、被告遵大公司委托诉讼代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金14675元、支付逾期办证违约金14780元；2.本案诉讼费等费用由被告承担。在庭审中，原告当庭变更诉讼请求，现请求：1.请求判令被告立即办理涉案房屋房地产权证书，并向原告支付逾期交房违约金20305元。2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交易时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告按约履行相关合同义务，但被告却违反合同约定延迟办理产权证及延迟交房。根据合同约定及法律规定，被告应为原告办理产权证并支付延迟交房违约金。逾期交房违约金计算方式：以房款本金351915元为基数，从约定交房时间2017年12月31日起计算至竣工备案登记之日2019年8月1日，按日万分之一计算。被告辩称，同意办理涉案房屋房地产权证书，并取得不动产登记受理单。关于违约金，应从合同约定的最后交房期限的次日计算至实际接房之日止，合同约定的违约金标准过高，请法院依法下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了重庆市商品房买卖合同、收据、接房手续书、建设工程竣工备案登记证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月30日，原告(合同乙方)与被告遵大公司(合同甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭贷款方式购买被告开发建设的位于重庆市大足区××预售商品房一套，建筑面积96.44平方米，总成交金额为351915元。合同第七条约定：甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的约定：1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原、被告双方将上述合同在房屋管理部门进行了备案。原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款。原告于2019年2月21日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收了涉案商品房。同时查明，重庆市大足区城乡建设委员会于2019年8月1日对涉案房屋所属幢号楼颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(该备案登记证载明涉案幢号楼工程竣工验收时间为2019年7月19日)。在审理过程中，被告承认原告已缴清契税、大修基金、印花税等款项。涉案幢号房屋已在不动产登记部门进行了初始登记。被告至今未为涉案商品房申请办理产权登记，未取得不动产登记受理单。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约履行如期交房、办证等义务。原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应在2017年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。被告在2019年2月21日将涉案房屋交付给原告时，涉案房屋尚未竣工验收合格，亦未取得《竣工验收备案登记证》，原告有权拒接房屋而仍然接收使用，应视为双方以行为变更了房屋交付的约定条件，同意先行接收存在交付条件缺陷的房屋，其后该房屋通过验收，满足交付条件。因未经竣工验收合格的房屋不能交付，房屋需竣工验收合格后，始具备交付使用的法定条件，故，此时房屋交付时间虽不再是合同约定《竣工验收合格备案证》取得时间，但应是实际通过竣工验收合格时间。涉案房屋竣工验收时间为2019年7月19日，因此，本院确认被告向原告交付涉案房屋时间为2019年7月19日。被告超过合同约定期限交房，已构成违约，其应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金的违约责任。本案原、被告约定的违约金计算标准并未超过相关法律规定，不存在违约金约定过高的情形。因此，对被告提出的违约金过高，请求下调违约金的辩解意见，本院不予采纳。因此，被告应支付的逾期交房违约金为：351915元×0.0001×565天(2018年1月1日至2019年7月19日)=19883元。本案原告已付清购房款和相关税费，双方签订的购房合同已备案，涉案幢号房屋已进行初始登记，办证条件已经具备，故，对原告要求被告协助办理涉案商品房产权登记的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张静逾期交房违约金19883元。二、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内协助原告张静办理大足区××商品房的产权登记。三、驳回原告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费153.81元(已减半)，由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年十二月九日书记员  肖莉