江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9221号上诉人（原审原告）：倪海西。上诉人（原审原告）：朱玲。委托诉讼代理人：倪海西。被上诉人（原审被告）：方兴地产（苏州）有限公司。委托诉讼代理人：皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆成豪，江苏瀛元律师事务所实习律师。上诉人倪海西、朱玲因与被上诉人方兴地产（苏州）有限公司（以下简称方兴地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。倪海西、朱玲上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判方兴地产公司承担房屋维修期间的物业费、科技系统运行费及公共能耗费等三项损失合计9426.57元；2.一、二审案件受理费由方兴地产公司负担。事实和理由：1.（2017）苏0508民初7999号及（2019）苏0508民初5381号判决明确指出方兴地产公司赔偿倪海西、朱玲的是租金损失，计算依据为317天的维修期间和9000元/月的租金标准，不包括维修期间的物业费、科技系统运行费、公共能耗费损失。2.涉案房屋维修期间的三项费用损失在前述两案审理中虽已计算，但因双方仍在沟通且倪海西、朱玲发函给方兴地产公司要求其支付上述三项费用，方兴地产公司未予理睬，截至（2019）苏0508民初5381号案件判决后，倪海西、朱玲支付了上述三项费用，损失才实际产生。3.苏州市价格认定局2020年6月1日出具的答复函本身存在非专业、非公正的、混淆是非的内容描述(即租金范围考量因素一般情况下包含房屋的物业费、科技系统运行费及公共能耗费)，倪海西、朱玲在一审质证时当庭表示异议并于庭后邮寄相关补充材料证明租金与三项费用无包含关系。综上，一审判决认定三项费用已发生、租金包含三项费用，认定事实及适用法律错误。方兴地产公司辩称，1.涉案房屋维修期间的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理过程中即已产生，不以倪海西、朱玲是否交纳为前提。2.（2017）苏0508民初7999号民事判决酌定以9000元/月的标准赔偿倪海西、朱玲不能正常使用涉案房屋的损失，倪海西、朱玲本案诉请均已包含在该案赔偿的损失中。9000元/月远高于周边小区类似面积、类似装修房屋的市场租金标准，正是因为涉案小区有适合居住的科技系统及优秀的物业服务。苏州市价格认定局也函复称“开发商统一装修房屋的市场租金约在8000-10000元/月的价格参考意见中，租金范围考量因素一般情况下包含房屋的物业费、科技系统运行费及公共能耗费”。倪海西、朱玲向一审法院起诉请求：1.方兴地产公司承担房屋维修期间的物业费、科技系统运行费及公共能耗费等各项损失合计9426.57元；2.方兴地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月22日，倪海西、朱玲（买受人）与方兴地产公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定倪海西、朱玲向方兴地产公司购买某全装修住宅房。合同第五部分是对房屋质量和房屋保修的约定，具体包含对房屋保修责任、装修和设备材料标准与约定不符时买受人的权利等。合同补充条款第八条系对商品房质量、装饰、设备标准的补充约定，其中第5项约定：出卖人交付的房屋存在质量问题的，出卖人应按照国家及本市有关工程质量的规范和标准在保修期内负责修复，因修复而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿；第6项约定：因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据，如买受人主张租金损失，买受人应出示房屋租赁许可证、租赁合同原件、租金付款凭证等。2017年11月30日，因涉案房屋出现装修及泡水等问题，倪海西、朱玲诉至一审法院，要求方兴地产公司承担因房屋维修延期交房造成的各项损失合计22万元，审理过程中倪海西、朱玲明确其诉讼请求主张的损失为房屋维修期间给其造成的损失，具体包括同地段同户型的房屋租金损失198000元（按照9000元/月，自2015年12月9日计算至2017年10月10日）、误工费16000元、交通费6000元。一审法院于2018年2月28日作出（2017）苏0508民初7999号民事判决书，判决方兴地产公司于该判决生效之日起赔偿倪海西、朱玲损失95100元。一审法院在该案件审理中认定涉案房屋的书房异味维修耗时56天（2016年4月17日至6月27日），房屋泡水维修耗时261天（2016年8月7日至2017年4月24日）；一审法院向苏州市价格认定局函询涉案房屋及周边小区类似面积、类似装修程度的房屋市场租金标准，苏州市价格认定局书面函复称涉案房屋市场租金价格在8000元至10000元每月，周边类似房屋的市场租金价格在4000元至5500元每月；故一审法院按照9000元/月支持了方兴地产公司应赔偿前述维修期间的租金损失95100元（9000元÷30天×56天+9000元÷30天×261天），对于倪海西、朱玲主张的其他期间的租金损失、交通费、误工费损失，一审法院未予支持。倪海西、朱玲未对该案判决上诉，方兴地产公司不服该判决提起上诉，本院于2018年7月23日作出（2018）苏05民终3940号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该二审判决书中，本院明确方兴地产公司应当赔偿倪海西、朱玲前述一审法院认定的维修期间不能使用涉案房屋的损失。尽管根据合同补充条款第八条第6项约定，倪海西、朱玲未能提交房屋租赁许可证、租赁合同原件、租金付款等凭证，但一审法院酌定租金按9000元/月计算系司法裁量权有效行使，并无不当。2019年6月26日，因朱玲、倪海西未交纳2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费、公共能耗费及部分科技系统运行费，案外人金茂物业公司苏州分公司将倪海西、朱玲诉至一审法院，要求倪海西、朱玲支付物业费23086.32元、科技系统运行费13685.19元、水电费2917.25元、违约金23813.25元及该案的诉讼费用。一审法院于2019年9月23日作出（2019）苏0508民初5381号民事判决书，判决朱玲、倪海西于该判决生效之日起十日内向金茂物业公司苏州分公司支付物业费23086.32元（2016年1月1日起至2019年12月31日）、科技系统运行费13685.19元（2016年度、2017年度、2019年度）、公共能耗费（水电费）2917.25元（2016年1月1日起至2019年12月31日），并驳回了金茂物业公司苏州分公司的其他诉讼请求。上述判决已生效。倪海西、朱玲根据（2019）苏0508民初5381号民事判决书的判决内容支付了相应款项，但其认为涉案房屋2016年4月17日至6月27日书房异味维修期、2016年8月7日至2017年4月24日房屋泡水维修期产生的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理中并未实际支出，该部分费用作为其维修期间的实际损失，应由方兴地产公司支付，遂引发本案诉讼。以上事实，有苏州市商品房买卖合同、房屋交接确认书、房屋交付使用通知书、（2017）苏0508民初7999号民事判决书、（2018）苏05民终3940号民事判决书、（2019）苏0508民初5381号民事判决书、缴费发票及当事人的陈述在案证实。一审法院认为，本案所涉维修期间的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理过程中即已产生，并不以倪海西、朱玲是否交纳为前提。倪海西、朱玲在（2017）苏0508民初7999号案件中的诉讼请求即要求方兴地产公司承担房屋维修期间给其造成的损失，其中主张损失范围包含同地段同户型的房屋租金损失，一审法院在对比了周边类似房屋的市场租金价格后，在该案判决中参考向苏州市价格认定局询价的月租金范围，酌定租金按9000元/月计算，该项金额的确定实则考虑了房屋维修期间的物业费、科技系统运行费和公共能耗费的价格成本的因素，意在弥补因涉案房屋维修使得倪海西、朱玲不能正常使用房屋的损失，故倪海西、朱玲以该维修期间的物业费、科技系统运行费、公共能耗费在（2017）苏0508民初7999号案件审理时未实际产生、支出且未一并主张为由向方兴地产公司主张物业费、科技系统运行费、公共能耗费损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回倪海西、朱玲的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由倪海西、朱玲负担。二审中，倪海西、朱玲提交如下证据：证据一、12345平台对倪海西投诉的回复，证明苏州市价格认定局出具的答复函是非专业、非公证的。证据二、苏州市价格认定局工作人员与倪海西通话录音，证明答复函是非专业、非公正的。证据三、一审法官助理关于12345投诉与倪海西的沟通记录，证明一审判决没有采用苏州市价格认定局答复函。证据四、倪海西、朱玲在（2019）苏0508民初5381号案件发生前向方兴地产公司发送的关于赔偿16幢202室维修期间物业费损失的函，证明倪海西、朱玲从未放弃要求赔偿物业费等三项费用的权利。方兴地产公司质证称，1.对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据是打印件，倪海西、朱玲未展示网络界面，无法核实真实性。本案一审中，苏州市价格认定局的答复函仅针对涉案房屋市场租金约在8000到10000元价格的参考意见作出答复，而非倪海西、朱玲投诉所称的租金一般包括物业费等费用的答复，倪海西、朱玲投诉的事实描述有误。苏州市价格认定局的说明也注明仅为价格咨询意见，系供法院参考，与一审判决表述为参考苏州市价格认定局询价的月租金范围相一致，本案一审判决并非仅依据苏州市价格认定局的回复函作出。2.对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可。从录音中无法判别对方座机号码及语音来源，对方身份不能确定是否为物价局工作人员。其他意见与证据一质证意见一致。3.对证据三的真实性没有异议，一审法官助理也明确了倪海西、朱玲的本案诉请已在（2017）苏0508民初7999号案件中产生，倪海西、朱玲在（2017）苏0508民初7999号案件中的诉请为要求方兴地产公司支付房屋维修期间的损失，并非仅对租金提起诉请。4.方兴地产公司未对证据四发表质证意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于倪海西、朱玲在涉案房屋维修期间产生的物业费、科技系统运行费和公共能耗费损失是否已得到弥补。倪海西、朱玲在（2017）苏0508民初7999号案件中诉请要求方兴地产公司承担房屋维修期间给其造成的损失（包含同地段同户型的房屋租金损失、误工费、交通费等），该案中，一审法院在对比了周边类似房屋的市场租金价格后，参考向苏州市价格认定局询价的8000元至10000元/月的租金范围，酌定按9000元/月的租金标准计算方兴地产公司应赔偿的损失，已将房屋维修期间的物业费、科技系统运行费和公共能耗费的价格成本考虑在内。该案经二审审理后，本院作出（2019）苏0508民初5381号民事判决，认为方兴地产公司应赔偿的是倪海西、朱玲在房屋维修期间不能使用涉案房屋的损失。故该案认定的赔偿金额95100元已经弥补了倪海西、朱玲在涉案房屋维修期间不能正常使用房屋的损失。故对于倪海西、朱玲要求方兴地产公司赔偿涉案房屋维修期间物业费、科技系统运行费、公共能耗费损失的主张，本院不予支持。综上所述，倪海西、朱玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人倪海西、朱玲负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年十二月十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。