上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10664号上诉人（原审被告、反诉原告）：王碧霞，女，1954年6月20日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：罗槐茂，上海市中信正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海柏亿资产管理有限公司，住所地上海市闵行区元江路**第****。法定代表人：胡爱琴，董事长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓峰，上海才富律师事务所实习律师。上诉人王碧霞因与被上诉人上海柏亿资产管理有限公司（以下简称柏亿公司）居间合同纠纷纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王碧霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审本诉请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人并无任何委托居间服务关系。1.被上诉人主张收取佣金的依据是双方于2017年4月19日签订的《房屋包租合同》，该《房屋包租合同》的有效期为2017年5月1日至2019年4月30日，而被上诉人提议上诉人卖房是在2019年5月1日，上述合同业已失效，被上诉人显然不是上诉人所谓的独家代理人。且根据上述合同约定，上诉人如需出售上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），应当提前90日通知被上诉人。上诉人并无出售系争房屋的意思表示，也未通知被上诉人，系被上诉人私自将系争房屋上网挂牌出售。2.被上诉人于2019年5月1日下午2点51分向上诉人发送的微信，应当视作要约，上诉人其后回复不同意被上诉人提出的房屋出售价格，该回复显然不是“承诺”，而是新的要约，而被上诉人对此并未表示承诺，显然上诉人和被上诉人没有取得协商一致，居间服务关系并未成立。3.根据相关规定，房地产居间服务关系的设立，应当签订书面房地产经纪服务合同，本案双方之间并无书面协议。4.《上海市房地产买卖合同》明确居间方系上海XX有限公司（以下简称XX公司），被上诉人法定代表人胡爱琴并未参与整个房屋交易过程。买家并非被上诉人寻得，《上海市房地产买卖合同》也并非是被上诉人拟就和报备，系争房屋的过户手续也并非是被上诉人办理。房屋交付时，被上诉人不仅未到场，还在系争房屋安排所谓的租赁户手持伪造的《独家委托书》和《租房合同》阻挠上诉人交房。案外人吴某向一审法院的陈述，一审并未组织质证，不应作为事实予以认定。5.上诉人因重大误解才向被上诉人支付10万元（人民币，下同）。系争房屋买卖的居间方为XX公司，即便按照行业规则，也应当是中介一手牵两家，即买家和卖家，且中介费应当向买家收取。被上诉人柏亿公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人与被上诉人存在居间服务法律关系，被上诉人参与了包括合同的洽谈、签约、过户等过程，且房屋居间是较长的连续过程，居间合同到期后寻找合适买家亦属正常情况，只要上诉人认可被上诉人为其继续提供居间服务，双方居间服务法律关系就应当继续有效，无论《房屋包租合同》是否到期，均不影响双方存在居间服务法律关系。2.上诉人与被上诉人就佣金数额为20万元达成了一致意思表示。故请求二审法院驳回上诉，维持原判柏亿公司向一审法院起诉请求：1.判令王碧霞向柏亿公司支付剩余佣金100,000元；2.判令王碧霞赔偿柏亿公司逾期付款损失，按央行同期贷款逾期罚息利率标准，自2019年9月9日起计算至实际付款之日止；3.本案诉讼费由王碧霞负担。王碧霞向一审法院提出反诉请求：1.判令柏亿公司返还王碧霞因重大误解而支付的佣金100,000元；2.本案诉讼费由柏亿公司负担。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋原权利人为王碧霞。2017年4月，王碧霞（甲方）与柏亿公司（乙方）就系争房屋签订《房屋包租合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2017年5月1日至2019年4月30日，租赁期满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租系争房屋的，则应于租赁期满前贰个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后重新签订租赁合同。若甲方出售该房屋，乙方是独家代理出售，佣金是房屋总价的1%。合同并就其他内容进行了约定。2019年5月1日下午2:51，柏亿公司法定代表人胡爱琴向王碧霞发送微信：碧霞姐你好，天际花园买家情况……付款方式是首付7成，银行贷款3成……王姐到手价1,400万+我们公司20万=1,420万。付款具体如下：5月15号支付300万；7月初支付400万，八月初支付294万。8月底银行放款426万……2019年5月1日下午5:16，王碧霞回复：小胡你好，刚才你发过来的，刚看见手机……我原来跟你说是1,500……你跟她谈谈，我现在一下子答应不了，因为我要跟我儿子他们商量商量。你看看小胡，你那个20万，反正你加在他身上没关系呢，你把我这里再加一点……我原来是卖1,500呢，我不是跟你说了……1,400万，感觉还太低了一点，这个位置。2019年6月29日，王碧霞（甲方）与案外人黄某、张某（乙方）就系争房屋签订上海市房地产买卖合同一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为14,200,000元。付款方式为：乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款7,000,000元，含定金500,000元；乙方于2019年8月10日前直接支付给甲方房款2,890,000元；甲方同意乙方向银行申请贷款4,260,000元；甲方收到乙方贷款后三日内将系争房屋交付乙方，同意乙方直接支付给甲方尾款50,000元。合同并就其他内容进行了约定。该份房地产买卖合同上的中介公司为XX公司。2019年6月29日，王碧霞向柏亿公司支付佣金100,000元。一审诉讼过程中，XX公司工作人员吴某到法院陈述，其在本次系争房屋的交易中作为案外人黄某、张某的中介方人员，一直和柏亿公司进行对接，柏亿公司的法定代表人胡爱琴参与了整个合同的洽谈、签订、过户等过程。根据一般的行业规则，在买卖合同上会写买受方的居间公司，也主要是出于保护中介公司收取佣金的考虑。在交易过程中，曾经和王碧霞加过微信，但是考虑行业规则，一般都是先和柏亿公司进行沟通。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，柏亿公司、王碧霞虽未就委托出售系争房屋签订书面协议，但从柏亿公司、王碧霞的聊天记录中可以看出，王碧霞有委托柏亿公司出售系争房屋的意思表示，并且结合王碧霞与案外人签订的房地产买卖合同的内容，系争房屋出售价格及付款时间、付款方式，与柏亿公司、王碧霞在微信聊天中的内容可以相互印证。甚至王碧霞在微信聊天中向柏亿公司表示“你那个20万，反正你加在她身上没关系”，依此法院合理推断王碧霞对于该200,000元佣金标准明知且认可。在诉讼过程中，XX公司的工作人员吴某亦明确向法院表示，其在整个交易过程中仅代表案外人黄某、张某，且一直和柏亿公司进行对接，柏亿公司的法定代表人胡爱琴亦参与了整个房屋交易过程。现系争房屋的交易已经完成，柏亿公司作为王碧霞的居间人有权收取全额佣金，故就柏亿公司要求王碧霞支付剩余佣金的诉请，法院依法予以支持。基于上述原因，王碧霞要求柏亿公司返还已收取佣金的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因柏亿公司、王碧霞就佣金的支付并未明确约定时间，故就柏亿公司要求王碧霞支付逾期利息的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、王碧霞于判决生效之日起十日内向上海柏亿资产管理有限公司支付剩余佣金100,000元；二、驳回上海柏亿资产管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回王碧霞的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由王碧霞负担；反诉案件受理费减半收取计1,150元，由王碧霞负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议在于上诉人与被上诉人之间是否成立了居间服务法律关系，上诉人是否应当向被上诉人支付相应佣金。虽然双方就系争房屋并未签订书面的居间服务合同，但根据上诉人与被上诉人法定代表人胡爱琴2019年5月1日的聊天记录，胡爱琴告知上诉人买家愿意出价1,420万元，扣除佣金20万元，上诉人净到手价格为1,400万元后，上诉人要求胡爱琴就房屋价格与买家再进行协商，希望提高成交价格，可见上诉人委托被上诉人出售系争房屋的意思表示是明确的，双方对于被上诉人收取佣金20万元计入房屋总价中的意思表示也是明确的。故可以认定上诉人就出售系争房屋已与被上诉人成立居间服务法律关系，并就佣金金额达成了合意。上诉人主张双方并未成立居间服务法律关系，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人于签订《上海市房地产买卖合同》当日即向被上诉人支付了佣金10万元，且上述《上海市房地产买卖合同》中对于付款时间、付款方式的约定可以与双方的微信聊天记录内容相互印证，现系争房屋的交易已经完成，一审另结合案外人吴某的到庭陈述，认定被上诉人已提供了居间服务，支持了被上诉人要求上诉人支付剩余10万元佣金的诉请，并无不当，本院予以支持。上诉人要求被上诉人退还其已支付的佣金10万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王碧霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人王碧霞负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十二月二十三日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……