上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18302号原告：许服珍，女，1960年3月6日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：楼俊，女，1983年9月26日生，汉族，住上海市黄浦区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：王雨君，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告许服珍、楼俊与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告许服珍、楼俊的共同委托诉讼代理人魏璐，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人戚俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许服珍、楼俊向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房租暂计32,076.58元及逾期支付租金违约金暂计7,678.26元(逾期违约金以拖欠租金为基数，按每日万分之五计算至实际清偿之日止)。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.被告向两原告支付2017年5月28日至2020年7月27日的租金33,838.81元；2.被告向两原告支付逾期支付租金的违约金(以每两个月的租金为本金，第一期自2017年5月3日起算，每期以此类推，按每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止)。事实和理由：两原告(出租方)与被告(承租方)就本市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)315室房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同。被告未足额支付租金，故涉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，租金税前应为901.80元，税后为856.71元。认可2017年5月28日至2020年7月27日累计欠付租金12,829.14元。违约金标准请求根据被告经营状况适当调低，第一期违约金起算时间应为2017年6月3日，以此类推。请求减免2020年2月、3月的租金，被告承诺同比例同面积向次承租人减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，上海市房地产权证、仙霞福运商厦统一租赁合同、征询表、房屋租赁合同、营业执照、请求函、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权登记在两原告名下，建筑面积为20.04平方米，登记用途为商业。2008年6月29日，两原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日(包括免租期6个月)；租金为每二个月支付一次，乙方应在每两个月之首月3日前支付租金；若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金，甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付中介费；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。双方约定，租金逐年递增，其中2017年3月28日至2018年3月27日的月租金为1,395.34元，2018年3月28日至2019年3月27日的月租金为1,462.76元，2019年3月28日至2020年3月27日的月租金为1,535.38元，2020年3月28日至2021年3月27日的月租金为1,613.19元。2014年5月，上海市长宁区仙霞福运商厦业主委员会(以下简称福运商厦业委会)发放征询表，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦已空置二年多了，现依据长宁法院主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.5元/天/平方米，原合同中每年递增现取消；三、业委会不是经济实体，无资本操作运作，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失……。原告许服珍在征询表中勾选同意并签名。后福运商厦业委会与被告签订变更合同条款协议书，约定从2014年6月5日始至房屋租赁合同期满止，租金按均价1.5元/天/平方米结算，不再执行原合同约定的价格及逐年递增的条款等。2015年4月，被告与案外人卓某某签订《房屋租赁合同》，约定将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给卓某某，租期自2015年8月1日至2021年3月27日。后卓某某作为法定代表人在此成立上海剑泉酒店管理有限公司(以下简称剑泉公司)。2020年6月17日，剑泉公司发出《关于疫情期间请求减免房租的请求函》，载有如下内容：今年年初突入其来的疫情，让酒店的生意一落千丈，……但由于疫情爆发酒店没有生意，经过大家的商量考虑到水电煤成本，故决定2月1日起酒店暂停营业，直至3月1日开始酒店才开始正常营业，……同样也恳请贵司从大局出发响应政府号召，给我司酒店提供适当房租减免以及减半的政策。审理中，双方当事人确认，税金按照5%支付。被告实际支付情况为：2017年5月28日至2020年3月27日、2020年6月28日至2020年7月27日每月支付547.94元，2020年4月28日至2020年6月27日每月支付273.97元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告租赁合同履行过程中，因商厦长期空置，福运商厦业委会向业主征询继续委托被告统一对外招租的意见，原告签字表示同意，后福运商厦业委会与被告签订变更合同条款协议书，约定租金按均价1.5元/天/平方米结算，系对原、被告租赁合同的变更，对两原告具有约束力。原告主张被告仍应按租赁合同的约定支付租金，本院不予采纳。被告主张应减免2020年2月、3月期间的租金。根据被告提供的证据，被告租赁涉讼房屋后用于转租，剑泉公司因经营成本等原因停业，并无证据证明被告对涉讼房屋的使用受到影响，故被告应向两原告支付2017年5月28日至2020年7月27日的租金12,829.14元，并应向两原告支付上述租金的逾期支付违约金。关于违约金的起算日，根据租赁合同中注明的第二次租金支付时间为2008年12月3日可知，2017年5月28日至2017年7月27日期间的租金应付日期为2017年6月3日前。租赁合同另约定逾期支付租金超过五天应支付滞纳金，被告确认2017年5月28日至2017年7月27日期间的租金的违约金自2017年6月3日起算(以此类推)，系处分自身权利，于法不悖，本院予以准许。合同原定按每日千分之五的标准计算违约金，两原告诉请降低至每日万分之五，并无不当，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告许服珍、楼俊支付2017年5月28日至2020年7月27日期间的租金12,829.14元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告许服珍、楼俊支付逾期支付2017年5月28日至2020年7月27日期间租金的违约金(其中以617.54元为基数，分别自2017年6月3日、2017年8月3日、2017年10月3日、2017年12月3日、2018年2月3日、2018年4月3日、2018年6月3日、2018年8月3日、2018年10月3日、2018年12月3日、2019年2月3日、2019年4月3日、2019年6月3日、2019年8月3日、2019年10月3日、2019年12月3日、2020年2月3日起；以1,439.45元为基数，自2020年4月3日起；以891.51元为基数，自2020年6月3日起；均按每日万分之五的标准,计算至上述各期租金实际清偿之日止)；三、驳回原告许服珍、楼俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848.68元，减半收取计424.34元，由原告许服珍、楼俊共同负担263.46元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担160.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年十二月三十日书记员 陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。