湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1554号上诉人（一审原告）：龚飞，男，1986年1月17日生，汉族，住湖北省汉川市。诉讼代表人：肖阳剑，男，1984年12月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。公民身份号码：4209841984********。代理权限：代为委托律师，与律师所签署委托代理合同，代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为提起诉讼、反诉或者上诉以及执行相关的诉讼活动，代为领取法律文书及调取查阅案件证据档案等材料，代为提交诉讼材料，代为出庭诉讼和参与诉讼相关的一切事宜。与上诉人龚飞同为澳林新都的业主。被上诉人（一审被告）：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q。法定代表人：雷先姣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：代为调解，代交、代收相关文书，代为出庭诉讼。委托诉讼代理人：聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：代为调解，代交、代收相关文书，代为出庭诉讼。被上诉人（原审被告）：湖北丹龙酒店管理有限公司。。住所地：湖北省汉川市人民大道**统一社会信用代码：91420984MA496HHW1P。法定代表人：王奇龙，该公司董事长。上诉人龚飞因与被上诉人湖北太福堂置业有限公司（下称太福堂公司）、湖北丹龙酒店管理有限公司（下称丹龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚飞的诉讼代表人肖阳剑和被上诉人太福堂公司的委托诉讼代理人聂繁到庭参加诉讼，被上诉人丹龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚飞上诉请求:1.请求改判支持龚飞诉讼请求第1条，判决太福堂公司、丹龙公司支付2017年6月1日之后延期交房违约金，按日万分之二计算至实际履行合同第十一条约定交房行为日。2.请求判决撤销一审判决第一项判决中“按年利率6.37%从2016年11月30日计算至2019年6月13日止”，改判为“按年利率6.37%从2016年6月30日计算至实际履行合同第十五条约定的开发商代办分户产权证的行为日”。3.请求判决支持一审判决遗漏请求“判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用”。4.请求判决撤销一审判决第三项判决，判决支持龚飞起诉书4、6项诉讼请求，判令太福堂公司提供余热供暖入户设施;判令太福堂公司、丹龙公司承担连带清偿责任;5.请求二审法院判决太福堂公司和丹龙公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由:1.一审判决结果导致签订《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，合同无法继续履行。一审判决第一项裁决免除了开发商依合同约定的交房义务，判决第二项免除了开发商延期办证违约责任。依该判决继续履行合同，龚飞仅获得未经验收合格房屋的使用权及部分违约赔偿，无法获得购买房屋的所有权，且无法律救济途径。2.一审法院依自由裁量权作出判决，任意处分合同约定的主要权利义务。在当事人未举证证明履行合同约定义务的情况下，一审法院未经庭审质证依自由裁量权认定拿钥匙为房屋交付标准。一审法院以龚飞拿钥匙为由认定开发商已经履行了交房义务，认定竣工验收备案登记日为办证日，免除开发商相应的延期交房和竣工日后的延期办证违约责任。3.（2017）鄂0984民初1659号和（2020）鄂0984民初147号两份判决书中，对拿钥匙时间作为交房时间两判决认定完全相反。新判决对原判决已处分且执行完毕的延期交房违约金及后续期待权构成事实上的改判。交付房屋是太福堂公司义务，由太福堂公司履行相应的义务，诉讼中承担举证责任，判决依自由心证认定龚飞承担责任不当。且太福堂公司本次诉讼未提出该主张，未经庭审质证，法院依自由裁量权作出该事实认定。认定该事实前未与龚飞沟通，龚飞没有机会答辩、陈述相关事实。事实认定不符合法定程序。4.判决第二项逾期办证违约金截止2019年6月13日的认定，事实不清、证据不足。太福堂公司未提交充分证据证明其已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。庭审中太福堂公司提交竣工验收备案登记证明不足以证明上述事实，该认定事实不清，证据不足。5.一审判决漏判诉讼请求：“判令被告代办分户产权证并承担相关税费等费用”。龚飞请求判令太福堂公司代办分户产权证并承担相关税费等费用，符合合同约定内容。即便合同约定理解存在歧义，根据合同法，应当作出不利于提供格式化条款合同一方的解释。6.判决第三项驳回龚飞“判令被告提供余热供暖入户设施”的诉求，属事实认定错误，判决处分该权利无法律依据，违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条。余热供暖入户功能足以影响买受人作出购买房屋的决定及房屋价格，合同约定的余热供暖入户合法有效，具备完整的法律效力约定、规定。法院处分该权利缺乏法律依据。7.判决第三项驳回龚飞“判令二被告承担连带清偿责任”的诉求，未审查重大、核心资产混同的事实，属事实不清。8.法院依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，认定交钥匙就是交房，属于适用法律错误，该认定结论违反法律强制性规定。9.一审审理程序存在瑕疵，影响案件公正审理，体现在审理案件倪翠荣法官应当自行回避而未回避，太福堂公司证据“突袭”，判决书部分证据质证意见与庭审时当事人表述不符。太福堂公司辩称：1.合同的签订是双方的真实意思，合法有效，且太福堂公司已经完成了合同的义务，并不影响该合同目的实现。2.合同双方均应履行各自义务，而不是购买方单方享受权利，购买方也应配合太福堂公司办理交房事宜。一审法院认定事实清楚，且依法判决支持了龚飞的合理合法诉求。3.龚飞此前曾因延期交房违约金向汉川市人民法院提起诉讼，法院审理后作出(2017)鄂0984民初1659号民事判决书。该判决书已生效。该判决书认定“因其已于2016年6月3日领取了所购房屋的钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应视为太福堂公司已事实上交付了房屋”。因此龚飞要求延期交房违约金的诉求属于重复诉讼。4.《商品房买卖合同》中，并没有约定逾期办证违约金。太福堂公司于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机构备案。目前该楼盘已经取得了2号楼的不动产权证，1号楼产权证办理中。龚飞也应尽到提交办证所需资料的合同义务，但是龚飞始终没有向太福堂公司提交办证所需资料。合同双方均应履行各自义务，因此原判关于违约金的判决合理合法。5.原判没有漏判诉讼请求，原判是驳回龚飞的其他诉讼请求而不是漏判。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳契税。”而依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，关于分户产权证税费承担约定不明，买受人应当依法承担税费。因此，龚飞应当承担分户产权证税费。6.太福堂公司申报的余热供暖设施原建设规划设计方案，由于原汉川市城乡规划管理局不同意此方案。因此，太福堂公司因不可抗力的原因未能建设，现实际情况也无法再建设，合同中也未约定相应责任，太福堂公司对此不应当承担责任。7.太福堂公司与丹龙公司均系独立注册的公司，在本案中丹龙公司不是合同当事人，不应当承担责任。依据谁主张、谁举证的规则，龚飞应当对于两家公司是否混同承担举证责任，现龚飞并未提供相应证据，因此丹龙公司不应当承担连带责任。8.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释是处理商品房买卖合同纠纷的司法解释，具备权威性。原判不仅考虑交钥匙一个情节，还综合考虑龚飞实际使用、占用该房屋等因素。因此适用该司法解释，认定事实上交付房屋，是适用法律正确。9.一审程序合法，龚飞并没有证据证明一审程序不符合法律规定的相关证据。龚飞一审诉讼请求：1.判令太福堂公司、丹龙公司向龚飞支付延期交房违约金（自2017年6月1日—2019年5月31日期间违约金63876元。后续违约金按月支付至实际交付房屋之日）；2.判令太福堂公司、丹龙公司承担逾期办理产权证的违约金的责任，按购房款的万分之1.75/天（4.35*1.5/365）的标准计算；3.请求判令太福堂公司依合同无偿修复诉讼标的房屋漏水的质量问题；4.请求判令太福堂公司提供余热供暖入户设施；5.请求判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用；6.请求判令太福堂公司、丹龙公司承担连带清偿责任；7.本案诉讼费、律师费用及其他费用由太福堂公司、丹龙公司承担。一审经审理查明：2014年12月17日，龚飞与太福堂公司签订《商品房买卖合同》，约定龚飞以房屋总价437504元，购买太福堂公司位于汉川市××××道澳林新都1栋2单元2401号商品房，交房日期为2016年5月30日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。龚飞于合同签订当日向太福堂公司支付首付款137504元，余款300000元以按揭方式付清。太福堂公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由太福堂公司提供的资料报产权登记机关备案。如因太福堂公司的责任，龚飞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，龚飞不退房，产权总证由太福堂公司办理并承担税费，分户权证由太福堂公司代办，龚飞承担相关税费等费用。2016年6月3日，龚飞领取住房钥匙。太福堂公司于2019年6月13日对案涉房屋办理竣工验收备案。另查明，龚飞于2017年6月9日向一审法院起诉太福堂公司，要求太福堂公司交房并支付逾期交房的违约金。一审法院于2017年9月6日作出（2017）鄂0984民初1659号民事判决，要求太福堂公司于判决生效之日起六十日内向龚飞交付澳林新都楼盘1栋2单元2401号房屋。并要求太福堂公司支付逾期交房的违约金算至2017年5月31日。该判决还判令太福堂公司于判决生效之日起九十日内协助龚飞办理房屋产权证。该判决于2017年10月13日生效。一审法院认为，太福堂公司依法取得了商品房预售许可证，其与龚飞所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当全面履行合同义务。龚飞依合同交清全部房款，太福堂公司却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。（2017）鄂0984民初1659号民事判决已经判令太福堂公司于本判决生效之日起六十日内向龚飞交房。在该判决生效前，龚飞于2016年6月3日到太福堂公司办理房屋交接手续。因此，应当认定太福堂的交房时间为2016年6月3日。该判决已经对逾期交房违约金算至2017年5月31日。因此，龚飞要求将逾期交房的违约金算到2019年5月31日的诉讼请求，一审法院未予支持。龚飞的房屋漏水，太福堂公司应当根据合同的约定无偿对其房屋进行修复。太福堂公司辩称已经修复并没有向本庭提供证据。因此，龚飞要求太福堂公司无偿修复房屋漏水的诉讼请求，一审法院予以支持。龚飞与太福堂公司的合同中约定，应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由太福堂公司提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的交付期限为2016年5月30日，太福堂公司应当于2016年11月30日以内将相关资料报备，但太福堂公司并没有按期报备。双方虽然对逾期办证违约金没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，龚飞要求太福堂公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%。根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。由于太福堂公司已于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，逾期办证的违约金应当计算至2019年6月13日止。由于规划部门不同意太福堂公司关于余热供暖设施的设计方案，太福堂公司所建房屋并没有余热供暖设施，太福堂公司只在早期的宣传资料上宣传所建小区提供余热供暖，在与龚飞签订的商品房买卖合同中并未提及。因此，龚飞要求太福堂公司提供余热供暖的诉求与现实不符，一审法院未予支持；双方合同中约定产权总证由太福堂公司办理并承担税费，分户权证由太福堂公司代办，龚飞承担相关税费等费用。太福堂公司已将办证需要的相关材料报登记机关备案，因此，龚飞要求太福堂公司承担相关税费的诉讼请求，一审法院未予支持。根据《中华人民共和国公司法》第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第11条第2款规定，控制股东或实际控制人控制多个子公司或者关联公司，滥用控制权使多个子公司或者关联公司财产边界不清、财务混同，利益相互输送，丧失人格独立性，沦为控制股东逃避债务、非法经营，甚至违法犯罪的，可以综合案件事实，否认子公司或者关联公司法人人格，判令承担连带责任。本案中，龚飞仅仅以太福堂公司和丹龙公司的注册地址、注册资金、股权结构相同，业务有重合就认定太福堂公司、丹龙公司人员、业务、财产均存在混同，丧失了独立承担责任的基础，应当承担连带责任，与上述司法解释的精神不相符。因此，其要求丹龙公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院亦未予支持；龚飞要求太福堂公司、丹龙公司承担律师费用的诉讼请求于法无据，一审法院未予支持。据此，经一审审判委员会讨论决定，遂判决：一、太福堂公司于判决生效之日起十日内向龚飞支付逾期办证违约金（以总房款437504元为基数，按年利率6.37%从2016年11月30日计算至2019年6月13日止）；二、太福堂公司于判决生效之日起十日内对龚飞所住的澳林新都1栋2单元2401号房屋漏水问题进行修复；三、驳回龚飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2413元，由龚飞负担1396元，太福堂公司负担1017元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，澳林新都小区2栋已办理不动产权总证，1栋尚未办理不动产权总证。本院认为，本案系因房地产开发商与购房人因履行商品房预售合同所产生的争议，应当定性为商品房预售合同纠纷。一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不准确，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的争议焦点为：一、龚飞要求太福堂公司支付逾期交房违约金的上诉请求是否应予支持；二、如何确定逾期办证的违约金的起止时间；三、龚飞请求判令太福堂公司提供余热供暖入户设施的上诉请求是否应予支持；四、丹龙公司是否应当承担连带清偿责任；五、龚飞请求判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用的上诉请求是否应予支持；六、一审审理程序是否违法。关于焦点问题，本院分述如下：一、龚飞要求太福堂公司支付逾期交房违约金的上诉请求因房屋已实际转移交付不应支持。1.案涉合同第十一条约定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据上述约定，龚飞有权拒绝交接不符合交付条件的商品房，但其于2016年6月3日领取了澳林新都1栋2单元2401号房钥匙并已实际占有、使用，系其对自己权利的处分。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，一审认定龚飞实际领取钥匙的时间为房屋交付时间符合上述法律规定。龚飞的该项上诉理由不成立，故其请求判令太福堂公司支付逾期交房违约金的上诉请求本院不予支持。二、逾期办证违约金应计算至太福堂公司取得案涉房屋不动产权总证之日。案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的房屋交付期限为2016年5月30日，太福堂公司应当于2016年11月30日以内将相关资料报产权登记机关备案，但太福堂公司没有举证证明其已按期报备。竣工验收备案证明书只是证明太福堂公司于2019年6月13日具备交房条件，并不能证明其已完成了向产权登记机关提供相关资料备案登记的义务，更没有举证证明其已办理了龚飞所购房屋所在的1栋不动产产权总证。一审判决以取得工程竣工验收备案证明书作为出卖人已经履行合同约定的办证义务，不符合法律规定，应予纠正。众所周知，办理不动产权分户证的前提是取得所在楼栋的不动产权总证，直至本案二审法庭调查终结前太福堂公司尚未取得澳林新都1栋的不动产权总证，依法应当承担违约责任。由于太福堂公司1栋的房屋产权总证未办理，导致龚飞对所购房屋无法办理分户产权证。双方当事人对逾期办证违约责任没有约定承担违约责任的方式，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定裁判。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%，根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。因此，一审判决第一项逾期办证违约金的起止时间及利率标准应当调整为以总房款437504元为基数，按年利率6.37%自2016年11月30日起计算至太福堂公司取得澳林新都1栋不动产权总证之日止。三、龚飞请求判令太福堂公司提供余热供暖入户设施的上诉请求不予支持。龚飞与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》并未约定余热供暖入户，故龚飞请求判令太福堂公司提供余热供暖入户设施无事实根据，一审未予支持并无不当。四、丹龙公司不具有承担连带清偿责任的法定情形。1.丹龙公司并非案涉合同的相对方，无合同项下违约责任。2.公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。龚飞主张太福堂公司与丹龙公司存在人格混同、要求丹龙公司承担连带责任，其理由是太福堂公司和丹龙公司的注册地址、注册资金、股权结构相同，业务有重合。上述事实不足以认定两公司人格混同，且在本案二审中仍未提供足以证实太福堂公司以及丹龙公司人格混同的相关证据，龚飞应承担举证不能的法律后果。五、龚飞请求“判令太福堂公司代办分户权证”系重复主张，“承担相关税费等费用”无合同依据。1.关于代办分户权证。（2017）鄂0984民初1659号生效民事判决已经支持龚飞要求太福堂公司办理不动产权证的主张，现其请求“判令太福堂公司代办分户权证”系重复主张，一审未予支持并无不当。2.案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“产权总证由出卖人办理并承担总证税费，分户权证由开发商代办，买受人承担相关税费等费用”，该条款已明确约定分户权证相关税费等费用由买受人承担，故龚飞要求太福堂公司承担分户权证相关税费等费用的上诉请求无事实根据，本院不予支持。六、一审程序合法。龚飞认为“一审审理程序存在瑕疵，影响案件公正审理，体现在审理案件倪翠荣法官应当自行回避而未回避”，理由是该法官“审理本案前多次审理相同被告（个别原告相同）的商品房买卖合同纠纷案件，形成先入为主的主观意见，影响案件的公正判决”。该情形不属于应当回避的法定事由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以部分改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初147号民事判决第二项；二、撤销湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初147号民事判决第三项；三、变更湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初147号民事判决第一项为湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向龚飞支付逾期办证违约金（以总房款437504元为基数，按银行同期贷款利率6.37%从2016年11月30日计算至龚飞所在的澳林新都1栋取得不动产权总证之日止）；四、驳回龚飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2413元，由龚飞负担1396元，由湖北太福堂置业有限公司负担1017元；二审案件受理费2413元，由龚飞负担2313元，由湖北太福堂置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  汪书力审判员  胡 红审判员  张杨玉二〇二〇年十二月十八日法官助理刘姮书记员董艳乐