贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初2893号原告：杨朝江,男,1987年3月22日生,汉族,住贵州省惠水县。原告：潘秋锦，女，1990年11月7日生，汉族，住贵州省惠水县。被告：贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司；住所地：惠水县涟江街道上马南路；统一社会信用代码91522731569222660F；法定代表人：任奎宇，该公司经理；委托诉讼代理人：李良，男，1991年9月15日生，汉族，该公司员工，住成都市双流区，代理权限为特别代理。原告杨朝江、潘秋锦诉被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨朝江、潘秋锦，被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司委托诉讼代理人李良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨朝江、潘秋锦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告返还多收的2068元的购房款；2、请求判令被告立即向原告返还8000元的购房杂费（契税、维修基金、办证杂目费等）；3、请求判令原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于面积和计价方式叙述错误，予以更正；4、请求判令被告向原告支付从2018年1月1日起依法判令被告以10068元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2018年1月1日起，暂计算至2020年10月31日的资金占用利息为1711元；2020年11月1日起至付清之日止的资金占用利息按银行同期拆借利息，按年利率6%计算。5、请求判令被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况违背诚实信用原则，造成缔约过失责任，赔偿原告1000元。6、本案诉讼费用由被告承担。原告杨朝江、潘秋锦诉请的事实及理由：2015年6月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同约定：原告以269310元的价格购买被告开发的惠水县涟江街道上马南路财富中心1栋2单元1405号房。2017年10月2日，原告提前缴纳10000元的购房杂费，由被告代交包含契税、维修基金、办证等费用。因原告2015年买房时该商品房预售面积为115.48m2，后经被告自行核实为114.6m2，被告将多收取面积0.88m2，以单价2350元/m2计算为2068元，该笔费用被告用于冲抵原告预交杂费。原告于2017年10月2日又预交8000元杂费，共向被告预交杂费10068元。原告购买的案涉房屋，预售面积为115.48m2，被告承诺面积为114.6m2，原告已实际支付购房款为114.6m2*2350元/m2=269310元，与《商品房买卖合同》内总价相符，请求确认：更改【合同约定】建筑面积为114.6平方米”；更正按套购买为按照建筑面积计算，单价为每平方米2350元，总价为269310元；面积差异处理办法条款无效，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条执行。被告延迟办理产权登记，未交纳杂费并长期占用，合同中房屋面积及计价方式与事实不符，依约应承担违约责任，但被告一直未履行上述合同义务，经多次沟通协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司（以下简称“五月阳光”）辩称，1、关于原告多收房款，被告认为与原告在签订买卖合同时均按照合同第三章规定进行，杂费的收取应以票据记载为准；2、房屋是按照套来进行计价，故被告认为原告的两项诉请均没有任何理由及依据，而且被告在进行商品房买卖的时候，被告都会在原告签订买卖合同之前，让原告认真确认相关事项后再签字盖章，所以被告认为原告第一和第三的诉请及事实理由不成立。3、针对原告第二点诉请，原告是以按揭的方式购买，购买房屋的杂费支付方式是向相关部门缴纳，被告已经为原告缴纳相关杂费并有相关票据。4、针对第五点诉请，被告认为在商品买卖时原、被告都是在双方自愿意思下达成的买卖，故不成立。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以269310元购买被告开发的位于惠水县房屋。合同第二十二条约定被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将商品房转移登记交给原告。合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积101.27平方米，套内建筑面积80.09平方米”；第十五条约定“面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理:2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按套（单元）计价的，双方均不补差”。2015年8月25日，原、被告签订《无理由退房协议书》第一条约定：从签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的时间，乙方享有无理由退房的权利。手写补充“该商品房设计面积为114.6ｍ2，乙方可无条件退房退款”。合同第十四条第（四）项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳（1）专修维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用”。附件十二补充协议第十四条约定：“办理产权手续所需他项权证明费、契税、印花税…...维修基金按现行国家规定，…...由出卖人代收代缴相关部门，价格据实收取…...产权证办理，所产生的代办费由买受人承担，价格据实收取。”2015年7月2日被告向原告出具杂费《收款收据》：杨朝江交来杂费款2068元。2017年10月2日被告向原告出具《收据》：兹收到杨朝江交来购房杂费（契税、维修基金、办证费用等，多退少补）8000元，以上共计10068元，由被告代原告向相关部门交纳购房及办证的相关费用。现原告以被告在未能办理产权登记的情况下，仍长期占用原告交纳的杂费，且房屋面积及计价方式与事实不符为由诉至法院，诉请如前所述。现原告认为被告未履行办理案涉房屋的产权登记、出示交纳杂费凭证交付的义务，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告已代原告交纳以下费用：2017年3月15日惠水县地方税务局一分局征收契税4039.65元；2015年9月23日惠水县房地产管理所收取160元非税收入缴款及专项维修资金专用费1519元，以上共计5718.65元。以上事实有原、被告的当庭陈述，原告提交身份证复印件、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《无理由退房协议书》、《物业收款收据》，被告提交的完税证明及缴费凭据、《财富中心商品房交接表》等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,其内容没有违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。庭审结束后，原告自愿向本院申请撤回本案诉讼请求的第5条，是原告对享有诉权的处分，不违反法律法规，本院予以准许。本案争议焦点是：一、多收购房款的认定；二、被告应否退还原告预交费用及资金占用利息的计算标准；三、案涉《商品房买卖合同》关于面积及计价能否更改。一、多收购房款的认定的问题。2015年7月2日，被告向原告出具杂费《收款收据》中注明2068元属于杂费，被告针对原告主张该笔费用为多收0.88m2购房款不予认可，认为应以票据记载为准。该笔费用，原告未能提供其他证据佐证为多收购房款。假设就如原告所述，该笔费用实为被告退还的购房款用于冲抵杂费，应是在取得原告的同意后被告才出具杂费凭据，以杂费论处并无不当，故原告请求返还2068元购房款的主张本院不予认可。二、原告所预交杂费是否退还的问题。原告所预交杂费10068元，用于交纳因购房所应承担的相关税费及杂费，由被告代收代缴，多退少补。被告代收代缴与原告之间形成了事实上的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因被告长期占用所预交杂费，原告提出要求被告退还所预交杂费及支付资金占用利息，有事实及法律依据，本院予以支持。被告已代原告向相关部门据实交纳5718.65元，该部分费用不予退还，故被告应退还原告10068-5718.65=4349.35元。原告的损失体现为预交杂费被占用所产生的收益，以同期银行同类贷款利率的形式体现，交纳杂费的项目应在约定交付涉案房屋所有权初始登记即2017年12月31日前进行结算，故原告请求从2018年1月1日起至2020年10月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息的主张，本院予以支持。以退费4349.35元为基数，从2018年1月1日起至2020年10月31日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为标准计算资金占用利息为474.82元，2020年11月1日起至返还之日止的资金占用利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。超出部分的诉请，本院不予支持。三、案涉《商品房买卖合同》关于面积及计价能否更改的问题。原、被告双方当事人于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。故变更合同条款属于合同当事人意思自治范畴，它与认定合同效力及合同是否解除不同，不属法院依职权审查的范围。现原告要求更正《合同》中关于商品房面积、计价的表述及确认面积差异处理条款无效，在双方未达成一致意见的情形下，原告单方要求变更合同条款，显然缺乏依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告杨朝江、潘秋锦杂费4349.35元，并支付从2018年1月1日起至2020年10月31日止的资金占用利息474.82元；2020年11月1日起的资金占用利息，以尚未返还的杂费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至杂费返还完毕之日止；二、驳回原告杨朝江、潘秋锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取47元，由原告杨朝江、潘秋锦承担21元，由被告贵州惠水五月阳光房地产开发有限公司承担元负担26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  龙清艳二〇二〇年十二月二十日书记员  罗盼盼