上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12083号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑霞，女，1977年8月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱银杰，上海全辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘成伟，男，1988年10月18日出生，汉族，住黑龙江省明水县。委托诉讼代理人：吴慧清，上海闻韬知策律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海闻韬知策律师事务所律师。上诉人郑霞因与被上诉人刘成伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部反诉请求，驳回被上诉人一审全部本诉请求。事实和理由：1.一审认定事实不清，根据租赁合同第8条约定，押金应在被上诉人注销营业执照后退还，租金也应计算至营业执照注销之日，被上诉人并未按照约定将涉案商铺上注册的营业执照注销，不符合押金退还的条件。2.一审适用法律错误。被上诉人对周某代替上诉人签字是明知的，被上诉人向周某主张关于合同解除的权利，应当有义务告知上诉人并经上诉人同意。被上诉人与其他案外人签订租赁合同后，以其经营不善为由，欺骗周某退还押金，但从被上诉人与周某微信聊天记录来看，周某从未表示过同意退还押金，更不能推定有同意解除合同的意思。一审在上诉人未明确表示同意解除合同的情况下，所作判决缺乏法律依据。被上诉人刘成伟辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。刘成伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认双方之间签订的《商铺租赁合同》于2020年1月18日解除；2.判令郑霞退还刘成伟押金50,800元；3.判令郑霞返还刘成伟2020年2月19日至2020年3月31日的租金35,560元及一个月免租期的租金25,400元。一审审理中，刘成伟变更第3项诉讼请求为：判令郑霞退还刘成伟租金50,800元。郑霞向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令刘成伟支付郑霞违约金152,400元（6个月的租金）；3.判令刘成伟支付物业管理费8335元、2020年3月电费1,055.53元、电费违约金78.11元，4月电费20.62元；4.判令刘成伟支付郑霞2020年3月、4月、5月房租共计80,010元；5.判令刘成伟支付郑霞2019年1月18日至2月18日装修期房租33,780元；6.判令刘成伟支付郑霞2019年5月1日至8月30日未付租金1,200元。一审法院认定事实：2019年1月18日，刘成伟（乙方）与郑霞（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX、XX室面积约170平方米的商铺出租给乙方，合同生效之日起15日内将商铺交付乙方验收使用；租期自2019年1月18日起至2021年3月18日止，其中2019年1月18日至2019年2月28日为乙方装修期，不计收租金；合同第三条租金和租金交纳期及条件：1.租金：第一年每月租金为人民币25,400元，以后逐年递增5%（如需开票产生的税费由乙方承担）；2.支付时间、方式：租金以季度支付方式，即每月提前15日支付当季房租，先支付后使用，当季房租金额76,200元；3.在签署本合同同时，乙方向甲方交纳人民币50,800元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿，注销本地址的营业执照后，甲方即可无息退还乙方押金；合同第五条各项费用的缴纳：1.物业管理费：由乙方承担物业费用，每半年提前支付给甲方，由甲方代为缴纳；2.水电气费：由乙方自行缴纳；合同第八条约定，乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴缴清应缴费用，注销此店铺的营业执照后，甲方归还乙方押金并租金算至注销营业执照之日止；合同并对双方的权利义务等其他事项也作了相应约定。合同上由郑霞的丈夫周某签名“郑霞”。合同签订当日，郑霞将商铺钥匙交付刘成伟。2019年1月28日，刘成伟转账支付周某100,000元（其中押金50,800元）；2019年3月2日，刘成伟转账支付周某27,000元；2019年5月22日，刘成伟转账支付周某50,000元；2019年5月30日，刘成伟转账支付周某25,000元；2019年8月21日，刘成伟转账支付周某33,000元；2019年9月7日，刘成伟转账支付周某43,200元；2019年11月20日，刘成伟转账支付周某20,000元；2019年12月3日，刘成伟转账支付周某26,000元；2019年12月26日，刘成伟转账支付周某30,200元，累计刘成伟共支付郑霞租金303,600元及押金50,800元，按合同约定的租金计算，刘成伟支付的租金实际至2020年2月（欠1,200元）。2020年1月10日，刘成伟通过微信告诉周某商铺经营每月亏损，故不能坚持下去了，周某回复不希望刘成伟每个月亏钱，“最好坐下来好好聊一下吧这个事情”。2020年2月9日，刘成伟通过微信向周某催要押金及剩余租金，周某回复称身边无钱，其也在外面催讨钱款。2020年2月15日，刘成伟微信让周某先还押金50,800元，周某回复同意刘成伟要求，并告诉刘成伟正在筹钱，让刘成伟再等两天。之后，刘成伟于2020年2月21日至4月14日间多次向周某催讨押金等款，周某均以无资金为由未付。2019年4月14日，郑霞通过微信向刘成伟催讨3-5月的租金；同月17日，郑霞再次通过微信询问刘成伟是否继续履行合同，要求刘成伟回复，并明确“如未回复我，我认为你是要继续履行合同，请按照合同约定支付3、4、5月份房租”；同月18日，刘成伟微信回复郑霞：“老板娘，你好，1.10号我和周哥说了不继续租了，因为亏损的太严重了，撑不下去了”；同日，郑霞微信回复刘成伟：“我这里没有收到任何通知，2月底未收到房租，疫情的关系才没有催收，你确定不租了就约个时间办理退房手续！结清水电费等费用！房屋需要恢复原样的”；刘成伟回复郑霞称签合同交房租、办理证件一直与周某联系处理的，1月10号说好后就开始搬走了，春节前已经没有东西了，2月初周某让刘成伟贴了转租，也有人来看的，2月初已经将房子交给周某了；郑霞予以否认，并明确退房手续要办，并询问刘成伟钥匙何时能还，营业执照何时能注销；同月21日，刘成伟回复郑霞：“钥匙我催过周哥很多次拿回去，他让我帮助贴转租的东西，暂时没拿回去，但是东西我2月1日就清空了，房子归你们处置了，退租的事周哥于我达成一致同意退款，都有聊天记录保存的，钥匙随时可以来拿，但是要讲清楚；”郑霞将3月、4月的电费帐单发给了刘成伟，明确刘成伟在使用房子；同月24日，刘成伟告知郑霞“钥匙已经放在物业门卫了”。一审法院另查明，案涉房屋的产权人为“上海A有限公司”；2018年3月27日，郑霞与上海A有限公司签订《续租协议》，郑霞承租案涉房屋至2021年6月17日。此外，刘成伟承租案涉房屋后注册登记了“上海B有限公司”，2020年5月29日“上海B有限公司”注册地址由案涉房屋迁至“上海市松江区XX路XX号1层、XX号1层。”一审法院审理中，郑霞出具的2020年3月未缴电费账单金额为1,112.53元（含违约金57元），2020年4月未缴电费账单金额为20.62元;郑霞并提供了“XX生活广场物业管理处”出具的2019年1月至2020年5月的物业管理费为8,335.44元（其中3-107-1的月缴额为244.71元，3-107-2的月缴额为245.61元）,刘成伟称已支付了半年的物业管理费,但未提供付款凭据;刘成伟称营业执照地址变更手续于2020年2月10日交付工商局，由于疫情原因,工商部门于3月17日受理。一审法院认为：双方间的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦与法不悖，具有法律约束力。本案争议焦点之一是刘成伟与郑霞丈夫周某是否达成了解除租赁合同的协议。对此法院认为，虽然双方未形成书面的解除协议，但刘成伟于2020年1月10日向周某提出因经营亏损需提前解除合同，周某在回复中始终未提出不同意解除合同的意见，相反多次答应退款给刘成伟，只是以资金困难为由未付，故可以认定刘成伟与周某对提前解除租赁合同达成了协议；本案争议焦点之二，周某与刘成伟达成的解除合同的协议对郑霞是否有法律约束力。对此，法院认为，从周某代郑霞在与刘成伟签订的租赁合同上签名及收取全部租金，均能证明周某的行为系郑霞的授权行为，故可以认定周某与刘成伟达成的解除合同的协议对郑霞具有法律约束力；本案争议焦点之三，租赁合同实际解除的时间。从郑霞提供的3月未缴电费账单金额1,112.53元（含违约金57元）来看，因为电费账单反映的欠费实际是前月发生的电费，可以认定刘成伟对案涉房屋实际在使用，而从4月未缴电费账单金额仅为20.62元来看，按照2月的电费推算，少于2月平均一天的电费（36.398元），加上电力局抄表的时间并不一定为每月的第一天的实际情况，4月的未缴款也不一定是3月产生的电费，结合合同对解除合同需承租人提前一个月通知的约定，又鉴于双方没有办理结算交接的事实，故法院推定双方间的《商铺租赁合同》于2020年2月29日已经解除。至于案涉房屋的钥匙的交付时间、营业执照注册地址的迁出时间，确实受新冠疫情的影响所致，不能因此认定合同解除的时间。根据租赁合同的约定，合同解除后郑霞应该退还刘成伟押金。刘成伟在承租期间所缴租金尚欠郑霞应缴租金1,200元及所欠电费1,133.15元，应当支付郑霞。刘成伟要求郑霞退还租金的诉讼请求，并无依据，法院不予支持。鉴于租赁合同系双方协商解除，且郑霞方答应退还押金的事实，再结合新冠疫情的关系，故郑霞反诉要求刘成伟支付违约金，法院不予支持。郑霞反诉要求刘成伟支付郑霞2020年3月、4月、5月的房租及2019年1月18日至2月18日装修期的房租，没有依据，法院不予支持。对于物业管理费，刘成伟未提供付款依据，应当向郑霞支付，但郑霞要求支付的物业费计算时间为2019年1月至2020年5月不妥，应计算至2020年2月，即14个月（扣减3个月）的物业管理费，计6,864.48元。一审法院审理后判决：一、确认刘成伟与郑霞于2019年1月18日签订的《商铺租赁合同》已于2020年2月29日解除；二、郑霞返还刘成伟押金50,800元；三、刘成伟支付郑霞租金1,200元、电费1,133.15元、物业管理费6,864.48元,合计9,197.63元；上述二、三两项相抵后，郑霞于判决生效之日起十日内返还刘成伟41,602.37元；四、驳回刘成伟的其他诉讼请求；五、驳回郑霞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,332元，减半收取1,166元、一审反诉案件受理费2,727元（减半收取），合计诉讼费3,893元，由刘成伟负担608元（已付），由郑霞负担3,285元（已付2,727元，余款558元于判决生效之日起七日内交付法院）。本院审理中，上诉人补充证据：1.2020年1月10日至2020年4月21日被上诉人与周某的聊天记录，2.情况说明，证明被上诉人多次向周某主张其经营亏损严重，属于欺骗行为。周某同意退还押金，但表示如果被上诉人没有找到下家应该继续履行合同，而非直接解除。被上诉人表示，对上述证据的真实性认可，但关联性不认可。双方达成了解除租赁合同的意思表示，之后因疫情受周某之托向外招租。经审理查明，一审法院查明的事实属实，各方亦无异议，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于涉案房屋租赁合同的解除时间和责任归属。上诉人郑霞与被上诉人刘成伟签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同履行中，被上诉人以经营亏损，不能坚持下去为由，向周某提出退还押金及剩余租金，并让周某先退还押金的请求，得到了周某的同意。上诉人称周某做出的意思表示系受被上诉人的误导，并称周某同意退还押金是以被上诉人转租成功为前提，但其提供的证据不足以证明，故本院不予采信。一审认定被上诉人与周某对提前解除租赁合同达成了合意，与事实相符，本院认同。故上诉人主张因被上诉人违约，导致合同解除的意见，本院不予采纳。上诉人与周某系夫妻关系，上诉人对周某签合同、收租金均明知，被上诉人有理由相信周某系有权代理，一审认定，周某与被上诉人达成的解除租赁合同协议对上诉人具有约束力，并无不当。鉴于双方未办理房屋交接手续，一审结合租赁房屋用电量及相关事实，认定涉案租赁合同于2020年2月29日解除亦无不当，本院予以维持。上诉人主张租赁合同于一审期间被上诉人收到反诉状即2020年5月28日为解除日，本院不予支持。基于被上诉人已注销涉案商铺的营业执照，一审判决上诉人退还被上诉人押金，同时判决双方结清租金、电费、物业费均无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郑霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,893元，由上诉人郑霞负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年十二月二十五日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……