江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4347号上诉人（原审原告、反诉被告）：张欢，男，1983年11月9日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。上诉人（原审原告、反诉被告）：胡延娟，女，1986年12月3日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁康嘉置业有限公司，住所地江苏省宿迁市苏宿园区青海湖西路**。法定代表人：王建康，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈万全，江苏力豪律师事务所律师。上诉人张欢、胡延娟因与被上诉人宿迁康嘉置业有限公司（以下简称康嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张欢、胡延娟向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回康嘉公司的反诉请求。理由如下：1.涉案合同为格式文本，为康嘉公司一方提供，该合同第七条中关于张欢、胡延娟逾期付款的违约约定，张欢、胡延娟无权选择，系格式条款。附件四关于付款方式和付款期限的约定，作为合同的补充条款，本身也是格式条款，是对张欢、胡延娟付款方式和期限的限制。作为格式合同的提供一方，康嘉公司应当以明确的方式向张欢、胡延娟提示，以尽到谨慎提醒的义务，但该附件四并无张欢、胡延娟签名等痕迹可以表明张欢、胡延娟知晓。同时，附件四关于付款方式的约定，有贷款方式或自有资金方式，但是付款期限只有一个月，从客观角度分析，无论选择哪种方式付款，均有逾期付款的违约风险，因此，该条款为无效条款。2.本案张欢、胡延娟通过组合贷款的方式支付了剩余房款，并且在办理贷款过程中，康嘉公司在《个人购房组合借款担保合同》上签章担保，然后接受了张欢、胡延娟交付的剩余款项。该行为表示双方已经协商一致变更合同。康嘉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：商品房买卖合同的文本基本上一样，张欢、胡延娟逾期交款要承担违约责任，康嘉公司迟延交付房屋也要承担责任。张欢、胡延娟主张是格式条款没有依据，双方对于商品房买卖合同没有理解不一致的地方。张欢、胡延娟向一审法院起诉请求：1.判令康嘉公司给付张欢、胡延娟商品房买卖合同违约金共计42400元（买卖合同第19条逾期交房的违约责任），其中逾期赔付银行利息为24300元（1645524*4.9%/365）*110天；逾期违约金赔付18100元（1645524*万分之一*110天）；2.本案诉讼费由康嘉公司承担。康嘉公司向一审法院反诉请求：1.判令张欢、胡延娟立即给付康嘉公司违约金64532元（自2018年9月20日至2018年10月10日，以160000元为基数，按年利率4.9%计算，为429.6元；自2018年9月20日至2019年3月3日，以650000元为基数，按年利率4.9%计算，为13874.4元；自2018年9月20日至2019年6月5日，以500000元为基数，按年利率4.9%计算，为17317.8元及按总房价1645524元的2%为32910.5元）；2.张欢、胡延娟承担本案诉讼费。在本案一审审理过程中，康嘉公司将其第一项诉讼请求变更为：张欢、胡延娟立即给付康嘉公司违约金按总房价1645524元的2%为32910.5元。一审法院认定事实：张欢、胡延娟与康嘉公司签订《康某2·牡丹园签约流转单》，约定张欢、胡延娟购买9幢1单元502室，面积共191.34平方米，单价为8600元/平方米，总价为1645524元；付款方式为按揭贷款，首期款为335524元，贷款金额1310000元，本期已付定金50000元。后张欢、胡延娟（乙方）与康嘉公司（甲方）签订《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》，合同的备案时间为2018年8月20日。合同约定乙方购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（苏宿房）内销准字第17-32号；乙方自愿向甲方购买上述商品房公安编号9幢502室；该房屋用途为住宅，建筑面积共191.34平方米，总价为1645524元；【第五条】付款方式为自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付，乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，甲方应提供乙方贷款所需要的资料；乙方的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在约定的付款日起届满后30日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任……因甲方的原因导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可单方面书面通知解除合同……但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商的，并于7日内签订补充协议除外。因不可归责于双方的原因，导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议……【第七条】乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过15日，甲方有权追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按总房价的2%向甲方支付违约金……【第十五条】该房屋交付时，甲方应向乙方出示经苏州宿迁工业园区规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，甲方还需取得《宿迁市住宅小区交付使用通知书》。【第十六条】甲方定于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外；经乙方同意，甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于2019年8月31日，否则，乙方有权暂不接受房屋交付。【第十七条】甲方至少提前十五日书面通知乙方办理该房屋的交付手续，乙方应在书面通知书确定的交付日起十五日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交付时，甲方应向乙方提交或供乙方查阅下列资料：（1）房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料、（2）该房屋为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及该房屋《住宅工程质量分户验收合格证》，验收完毕后，甲方和乙方签署房屋交接文件，该房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件；在验收交付时，甲方不出示本合同第十五条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。【第十九条】除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）；逾期利息自本合同第十六条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。【第四十二条】本合同一式五份，甲乙双方各执一份，苏州宿迁工业园区房地产交易管理中心一份，备用两份；上述合同具有同等效力。【附件四】付款方式及付款期限：乙方选择于2018年8月20日前支付首期款计人民币335524元，其余价款约占总价款的79%，计人民币1310000元于2018年9月20日前以贷款形式（商贷/公积金）或以自有资金方式付清。一审法院另查明：张欢、胡延娟于2018年8月20日前支付了首期款335524元，2018年10月10日支付了160000元。2019年3月7日，张欢、胡延娟向中国工商银行股份有限公司宿迁宿城支行申请个人住房组合贷款，金额为1150000元，其中住房公积金贷款500000元，商业性贷款650000元，贷款期限均为28年，自2019年3月7日至2047年3月7日止。后张欢、胡延娟于2019年3月14日支付了商业贷款650000元，2019年6月6日支付了公积金贷款500000元。一审法院还查明，康嘉公司开发的牡丹园1-3号、5-12号楼于2020年3月12日竣工验收备案，并于3月16日通知张欢、胡延娟涉案房屋于2020年3月20日至3月31日交付。一审法院再查明，康嘉公司提供由宿迁市大气污染防治指挥部办公室出具的通知，拟证明由于政府相关部门要求而停止施工183天，从而导致逾期交房。一审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律拘束力，双方均应按照合同约定履行。本案中，张欢、胡延娟与康嘉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，对双方当事人均具有拘束力。关于张欢、胡延娟主张的逾期利息及违约金，合同约定出卖人应在2019年11月30日前交付涉案房屋，并应出示经苏宿工业园区规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋于2020年3月12日取得竣工验收备案表，康嘉公司于3月16日通知张欢、胡延娟涉案房屋将于2020年3月20日至3月31日交房，故逾期交房期间应为2019年12月1日至2020年3月16日止。对于计算标准，双方协商一致按照年利率4%计算，予以准许。经核算，逾期利息应为19563.45元。对于张欢、胡延娟主张的逾期违约金，因双方合同并未解除，无合同依据，不予支持。康嘉公司辩称因天气原因、大气办停工等原因导致房屋逾期交付，不属于不可抗力，不予采信。关于康嘉公司的反诉请求，双方合同约定余款1310000元于2018年9月20日前支付，但张欢、胡延娟分别于2018年10月10日支付了160000元、2019年3月14日支付650000元、2019年6月6日支付500000元，已经逾期付款超过15日，按照合同约定张欢、胡延娟除支付逾期利息外，还应按总房价的2%向康嘉公司支付违约金，但一审庭审中康嘉公司放弃主张逾期利息，予以照准，即张欢、胡延娟应赔偿康嘉公司的违约金为32910.48元（总房价1645524元*2%）。对于张欢、胡延娟辩称，合同签订时间非2018年8月20日及双方变更付款约定，因无证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、康嘉公司于判决生效之日起十日内向张欢、胡延娟支付逾期交房利息19563.45元；二、张欢、胡延娟于判决生效之日起十日内向康嘉公司赔偿违约金32910.48元；三、驳回张欢、胡延娟其他诉讼请求。本诉案件受理费860元，反诉案件受理费1413元，由张欢、胡延娟负担860元，康嘉公司负担1413元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：张欢、胡延娟是否存在逾期付款的违约行为，康嘉公司能否要求张欢、胡延娟支付违约金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张欢、胡延娟与康嘉公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。张欢、胡延娟与康嘉公司均应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合双方签订的商品房买卖合同第五条（付款方式）的约定和附件四（付款方式及付款期限）第三项的约定：“张欢、胡延娟于2018年8月20日前支付首期款335524元，其余款项1310000元于2018年9月20日前以贷款形式支付清”，张欢、胡延娟负有于2018年8月20日前支付335524元首期款以及于2018年9月20日前向银行申请贷款并提供办理贷款所需材料的义务，但张欢、胡延娟于2019年3月7日才向银行申请贷款，故张欢、胡延娟存在违反合同约定的逾期付款行为。根据涉案合同第七条（逾期付款的违约责任）的约定，康嘉公司有权要求张欢、胡延娟支付总房价款2%的违约金。张欢、胡延娟主张涉案合同第七条及附件四系格式条款，且附件四是对张欢、胡延娟付款方式和期限的限制，康嘉公司作为格式条款提供一方，未尽到谨慎提醒的义务，该条款无效。但该格式条款并不存在免除康嘉公司责任、加重张欢、胡延娟责任或者排除张欢、胡延娟主要权利等情形，张欢、胡延娟主张该条款无效没有法律依据。张欢、胡延娟主张其通过组合贷款的方式支付了剩余房款，并且在办理贷款过程中，康嘉公司在《个人购房组合借款担保合同》上签章担保，然后接受了张欢、胡延娟交付的剩余款项。该行为表示双方已经协商一致变更合同。康嘉公司对此不予认可，虽然康嘉公司接受了张欢、胡延娟迟延支付的剩余房款，但康嘉公司接受付款的行为并不能证明康嘉公司与张欢、胡延娟就合同约定的付款时间作出了变更，也不能证明康嘉公司放弃要求张欢、胡延娟承担逾期付款的违约责任，故张欢、胡延娟的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，张欢、胡延娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1413元，由张欢、胡延娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年十二月三十一日法官助理 赵迎娣书 记 员 袁 满