北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12192号上诉人（原审被告）：北京怡源国粹工艺品有限公司，住所地北京市丰台区花乡纪家庙村****A3097。法定代表人：刘武节。委托诉讼代理人：邢鹏飞，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵正阳，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京交运通恒运输有限责任公司，住，住所地北京市朝阳区甘露园西里**/div>法定代表人：赵冬生，董事长。委托诉讼代理人：胡秀雯，女，北京交运通恒运输有限责任公司员工。委托诉讼代理人：焦铁烨，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京怡源国粹工艺品有限公司（以下简称怡源公司）因与被上诉人北京交运通恒运输有限责任公司（以下简称交运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人怡源公司的委托诉讼代理人赵正阳，被上诉人交运公司的委托诉讼代理人胡秀雯、焦铁烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡源公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判驳回交运公司的诉讼请求或发回重审；2．交运公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审法院第一项判决中认定以“每日一千七百八十七元五角”计算占有使用费金额没有事实及法律依据，并且远超交运公司诉讼请求，违反了民事诉讼的不告不理原则，占有使用费日租金应为487．5元。2．一审法院认定事实错误，怡源公司在与交运公司签订《租赁客户库房房租逾期未缴费处理书》时就已将涉案房屋交还给交运公司并不再使用，并约定由交运公司处理涉案租赁库房内的家具货品以抵缴怡源公司欠缴的房租。因当时涉案房屋内的家具货品价值经双方确定超过了当时怡源公司欠缴的租金，所以双方约定以房屋内的怡源公司财产抵缴所欠租金。基于此，双方未就涉案房屋内物品进行定价，而是统一打包抵偿给交运公司，同时怡源公司保证不阻止干涉此后交运公司处分房屋内物品行为，否则追究违约责任，双方就此再无争议。如抵偿行为不是双方对租房行为进行了结，按照常理，双方应会在盘点物品数量后确定抵偿金额，同时会约定不足部分的给付方式，而不是强调怡源公司再无权干涉交运公司处理房屋物品等内容。3．怡源公司已经腾退房屋，不应判决怡源公司再腾退交还房屋。交运公司辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决。交运公司对是否抵缴有选择权；交运公司在约定的三个月期限内多次与怡源公司联系，怡源公司不同意处理物品，至今房屋没有腾退；认可法院酌定的占有使用费数额。交运公司向一审法院提出如下诉讼请求：1．要求怡源公司腾退交付涉案房屋；2．要求怡源公司支付2018年2月9日至2019年2月8日房屋租金177937．5元；3．要求怡源公司支付自2019年2月9日至实际腾退之日的房屋占用费54600元（0．75元/平方米/天，暂计至2019年5月31日）；4．要求怡源公司支付违约金108631．5元（其中上半年违约金从2018年2月9日起计算至2018年8月9日，按照应欠缴租金为基数，按照日千分之三标准累计计算违约金，分段计算，下半年违约金从2018年8月10日起计算，暂计到2019年5月31日）。一审法院认定事实：自2017年，怡源公司开始自交运公司处承租位于北京市朝阳区东苇路28号院内北侧大库旁小库，建筑面积650平方米。2017年2月10日、2017年9月6日，怡源公司向交运公司交付租金183038元。2018年，交运公司（甲方）、怡源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定怡源公司继续承租涉案房屋，租期自2018年2月9日至2019年2月8日，租金0．75元/平方米/天，其中签约当天，怡源公司应交付半年租金88968元。合同另约定，怡源公司逾期支付租金和其他相关费用达15日的，交运公司有权单方解除合同并收回房屋。怡源公司逾期支付租金，应向交运公司交付滞纳金，标准未拖欠天数乘以欠缴总金额的0．3%。本合同提前终止或者租期届满，双方未续租的，怡源公司应于终止之日或租期届满之日迁离租赁物，并将其返还交运公司，若怡源公司未按时搬离退还房屋，交运公司有权按天收取房租。2018年9月1日，交运公司向怡源公司发出《库租催缴通知》及附件一《租赁客户库房房租逾期未交费处理书》，内容为“根据双方于2018年2月9日签订的《房屋租赁合同》约定，贵司应在2018年2月9日前向我司交纳上半年库房租金88968．75元，于2018年8月9日前向我司交纳下半年库房租金88968．75元。从今年2月份起，经我司多次催要，但至今为止，贵公司仍未交纳任何库房费用，为妥善解决问题，请贵公司您在接到本通知之日起七日内向我司交纳本租赁上半年以及下半年库房租金177937．5元，逾期未缴，我司将按照双方租约，追究贵司违约责任。”在附件一《租赁客户库房房租逾期未交费处理书》中载明“根据贵司与我司于2018年2月9日签订《房屋租赁合同》约定，以及库租催缴通知，贵司在接到催缴通知后三个月内（2018年11月30日）仍未交费，我司将对贵公司所租赁库房内货品进行处理以抵缴所欠我司库房租金费用，贵司将无权阻止干涉，并追究贵司的违约责任。”关于怡源公司欠缴租金的事实、涉案房屋内尚有部分物品未搬出的事实，怡源公司均未予反驳，案件审理中，怡源公司亦表示无力缴纳租金，无力负责搬离留存的物品。本案争议焦点为：在认定怡源公司欠缴租金的情况下，涉案房屋内尚有怡源公司未搬出的物品，应否折抵租金并免除怡源公司逾期付款的违约责任。对此，怡源公司认为足以折抵欠缴租金，同意交运公司自行处理，交运公司则表示怡源公司应自行搬离，并足额交付租金、占有使用费及逾期付款违约金。案件审理中，双方当事人均未能提供涉案房屋规划许可手续相关证据。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、怡源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租约期限一年，期满后，未续签租约，应认定形成了不定期租赁合同关系。但涉案标的物未见交运公司举证证明取得建设工程规划许可证或经相关政府部门规划许可审批后建造形成，故双方所签租约无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错乙方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，虽然双方的不定期租赁合同关系无效，但合同无效后，怡源公司作为承租人负有向交运公司交还承租标的物的义务，怡源公司在涉案房屋内留存的物品应予以腾退，逾期腾退的，应参照租约标准支付占有使用费，所以，交运公司主张腾退返还原物，于法有据，一审法院准予。虽然双方租约无效，但双方租约履行过程中，交运公司已向怡源公司交付了涉案房屋，怡源公司亦实际占有使用，所以，怡源公司应参照租约标准向交运公司支付租赁期限内的使用费。关于违约金的主张，鉴于合同无效，一审法院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、北京怡源国粹工艺品有限公司于判决生效之日起七日内向北京交运通恒运输有限责任公司腾退交还位于北京市朝阳区东苇路28号院内北侧大库旁小库，并按照每日一千七百八十七元五角的标准给付北京交运通恒运输有限责任公司自二〇一八年二月九日至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费；二、驳回北京交运通恒运输有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。经询，双方均认可涉案房屋内还有怡源公司留存的物品。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租约期满后未续签，应认定形成了不定期租赁合同关系。但交运公司并未举证证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或经相关政府部门规划许可审批后建造，故双方所签租约无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，本案中怡源公司作为承租人应向交运公司腾退交还涉案房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院关于房屋占有使用费核算错误，本院予以更正。怡源公司上诉主张双方签订《租赁客户库房房租逾期未缴费处理书》时其就已将涉案房屋交还给交运公司，并约定由交运公司处理涉案房屋内家具货品以抵缴怡源公司欠缴的房租，抵偿行为是双方对租房行为进行的了结。对此本院认为，结合《库租催缴通知》及附件一《租赁客户库房房租逾期未缴费处理书》的内容，交运公司称若怡源公司三个月内不缴清欠款则对其留存物品进行处理以抵缴租金费用，目的是为了催缴租金而非处理留存物品以抵缴租金，且并无“双方就此再无争议”之表述，故本院对其此项上诉意见不予采信。因怡源公司在庭审中认可涉案房屋内尚有其留存物品，故本院对其已腾退房屋的上诉意见不予采信。综上所述，怡源公司的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61356号民事判决第一项为“北京怡源国粹工艺品有限公司于本判决生效之日起七日内向北京交运通恒运输有限责任公司腾退交还位于北京市朝阳区东苇路28号院内北侧大库旁小库，并按照每日四百八十七元五角的标准给付北京交运通恒运输有限责任公司自二〇一八年二月九日至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费”；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61356号民事判决第二项；三、驳回北京交运通恒运输有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3209元，由北京怡源国粹工艺品有限公司负担2187元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京交运通恒运输有限责任公司负担1022元（已交纳）。二审案件受理费6418元，由北京怡源国粹工艺品有限公司负担4375元（已交纳），由北京交运通恒运输有限责任公司负担2043元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年十二月三十日法官助理 王 菲书 记 员 张旭燃书 记 员 高明晓