河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初12128号原告：崔景，女，1994年8月1日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：尹草笛，河南中亨律师事务所律师。被告：驻马店御邦房地产开发有限公司。住所地：驻马店市开源大道与金顶山路交叉口东南角恒大名都**楼****。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县。系驻马店御邦房地产开发有限公司员工。原告崔景与被告驻马店御邦房地产开发有限公司（以下简称御邦房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔景的委托诉讼代理人尹草笛，被告御邦房地产公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔景向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：驻20190032446）；二、判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案；三、判令被告向原告退还已付首付款348207元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年10月7日，原、被告签订《驻马店.恒大悦府商品房认购书》(以下简称《认购书》)一份，认购驻马店恒大悦府商住小区2号楼东2单元15层1506号房屋，并缴纳房款348207元，后双方又签订了《房屋买卖合同》、《无理由退房协议书》，约定原告可以行使无理由退房。此后，原告对被告的房屋不满意，遂告知被告行使无理由退房权利，但是被告多次推脱，拒不配合。被告御邦房地产公司辩称，一、原告不享有合同约定的解除权和法定解除权，原告主张无事实和法律依据，应依法予以驳回。根据原、被告签订的《无理由退房协议书》中约定，原告以下行为已经不符合无理由退房的情形：1合同约定双方签署正式《商品房买卖合同》的期限为2019年10月8日，实际签署时间为2019年12月11日，已经违反认购书的约定；2、原告交款仅达到总房款的30%，未达到50%，不符合无理由退房的约定；3、原告也没有按照认购书的约定办理按揭。综上原告的合同约定解除权的条件没有达到，被告在履约过程中不存在违约行为，原告也不符合法定解除权的条件。二、在原告没有解除权的情况下要求解除合同，应当按照《商品房买卖合同》第七条及补充协议附件十一第二条第5款承担相应的违约责任。三、原告以无理由退房要求解除合同，被告有权依据无理由退房协议中的约定扣除被告在2019年12月27日支出的购房佣金22964元。经审理查明，2019年10月7日，原告崔景（乙方）与被告御邦房地产公司（甲方）签订《认购书》一份，约定了乙方认购甲方开发的驻马店恒大悦府2幢2单元1506号房屋，总房款为1148207元；乙方向甲方支付定金20000元，定金在签订商品房买卖合同时转入房款；乙方于2020年10月8日前支付首期房款328207元，同时签署《商品房买卖合同》，余款800000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续等内容。同日，原告依约向被告交付定金20000元及首付款328207元，共计348207元，被告向原告出具收据一份。2019年12月11日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号:驻20190032446号）一份，该合同约定：崔景购买御邦房地产公司开发的驻马店恒大悦府2号楼东2单元15层1506号房屋，预售许可证号为驻房预字第20190295号，房屋单价为8276.56元，总房款为1148207元，××支付首期房价款348207元，占全部房价款的30.33%。余款800000元申请贷款支付等内容。2019年12月13日原告崔景（乙方）与被告御邦房地产公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：“鉴于甲乙双方于2019年10月7日签订驻马店恒大悦府楼盘2幢2单元1506房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”等内容。此后，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》无果，以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交了2020年8月4日原告的丈夫唐斯、委托诉讼代理人尹草笛与被告的置业顾问何晓雨的谈话录音一份，用于证明原告表示不愿意继续购买案涉房屋要求无理由退房，并要求补齐50%房款的差额，何晓雨告知原告的丈夫案涉房屋已经在房管局备案，只能通过诉讼的方式才能够退房。被告质证称，对录音的真实性、关联性及证明目的均有异议。1、原告提供的录音中对话双方的身份真实性以及对话内容无法核实，录音证据相当于证人证言，对话者应当出庭作证，否则不具备证明力。2、录音中对话者为第三方，其中一方的对话与本案没有关联性。3、通话内容中，被告并没有告知原告起诉才能退房，而是要求原告提供房管局撤备案的资料，并不能证明其证明目的。诉讼中，原告提交了：1、案涉房屋的《商品房买卖合同》和《无理由退房协议书》，用以证明原、被告约定原告可以享有无理由退房权利。被告质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。无理由退房协议书中明确约定，原告需在履行商品房合同及认购书的过程中没有违约行为，并支付总房款50%以上时可以无条件解除合同，《商品房买卖合同》中明确显示原告交纳的348207元为总房款30.33%，原告无法证明其符合无理由退房。2、银行审批单一份，用以证明银行审批单显示原告贷款审批通过，被告未与原告协商私自告知银行撤回贷款申请。被告质证称，对证据的真实性和证明目的有异议。该证据没有显示来源，也没有银行盖章，不能证明是被告的原因导致审批手续没有办理。诉讼中，被告提交了：1、《协议书》及《商品房买卖合同》，用以证明原、被告约定原告签署《商品房买卖合同》的日期为2019年10月8日，办理完毕银行手续的日期为2019年10月9日，但是合同的实际签署日期为2019年12月11日。原告质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。合同签订日期不影响原、被告合同目的的实现，且双方在合同的履行的过程中，并未就此项产生争议，因此合同是有效的。2、购房佣金支付明细2页，用以证明被告于2019年12月27日向杨瑞红支付购房佣金22964元。依据无理由退房协议书第三条原告要求退房时原告同意被告扣除该佣金。原告质证称，对证据的真实性和关联性有异议。被告主张的佣金是如何扣除的，扣除交给谁均未与原告商议，并且无理由退房协议中约定的条款系格式条款，对我方不产生约束力。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2019年10月7日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中,原、被告之间签订有《无理由退房协议书》，该协议书大标题注明“无理由退房”，按照一般公众对“无理由退房”的理解,应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任,即“无理由退房”是没有其他附加条件的,购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。但该协议书又约定“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过”等条款，该条款明显与一般公众对“无理由退房”的理解相矛盾，并限制了原告单方解除合同的权利。本案中，《无理由退房协议书》是御邦房地产公司提供的格式条款,被告未将上述合同条款采取合理方式提请原告注意，且格式条款对“无理由退房”作出限制购房人权利的解释,既违反一般性理解,又违反公平原则和诚实信用原则,应属于法律规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的,该条款无效”的情形，上述限制原告单方解除合同权利的格式条款对原告不应具有约束力。因此,原告以“无理由退房”为由诉至法院请求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。诉争《商品房买卖合同》解除后，御邦房地产公司应当向原告退还购房款348207元及协助原告撤销《商品房买卖合同》备案登记。关于被告提出原告解除案涉合同应扣除被告向杨瑞红支付的佣金22964元的辩解。原告述称其不认识杨瑞红，依据《无理由退房协议书》约定“三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”，如原告是杨瑞红推荐认购案涉房屋的，应依约扣除杨瑞红取得的推荐佣金，而本案中，被告未能提交杨瑞红推荐原告购买案涉房屋的相关证据，故被告的该项辩解，事实依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告崔景与被告驻马店御邦房地产开发有限公司于2019年12月11日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告崔景办理《商品房买卖合同》（合同编号:驻20190032446号）备案登记的撤销手续。三、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告崔景返还购房款348207元。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3262元（已减半收取），由被告驻马店御邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二〇年十二月三十日书记员  郑 乐