江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初5435号原告:北京百达行地产顾问有限责任公司，住所地北京市东城区东直门外大街******办公楼15G。法定代表人：葛蕴秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖在祥，该公司员工。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。被告：盱眙雨润中央购物广场有限公司，住，住所地江苏省盱眙县二山路金源果品市场北侧大楼/div>法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所。委托诉讼代理人：吕凌霜，北京金诚同达（南京）律师事务所。原告北京百达行地产顾问有限责任公司（以下至判决主文前简称“百达行公司”）与被告盱眙雨润中央购物广场有限公司（以下至判决主文前简称“雨润公司”）服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后,依法组成合议庭分别于2020年4月29日、2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告百达行公司的委托诉讼代理人肖在祥、卜巧莹，被告雨润公司的委托诉讼代理人吕凌霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百达行公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付服务顾问费用414000元及其自2017年12月10日至实际给付之日按人民银行同期贷款利率6%计算的利息48300元（暂计算至2019年11月21日）；2、请求法院判令被告支付原告销售房屋佣金3288857元，以上两项合计为3751157元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年3月24日签订《盱眙中央广场全程项目全程营销策划代理及企划服务合同》，协议约定被告将盱眙县盱城街道金源北路20号的“雨润中央广场”房屋委托原告销售以及相应的结佣方式，代理期限为2017年4月1日至2018年3月31日，每月被告需根据当月企划工作完成情况于次月10号前支付原告6万元的顾问服务费用，现经被告签字确认的合计414000元，一直尚未支付。在原告完成了所有的合同义务后，被告方于2018年4月和原告、句容万通房地产销售代理有限公司签署了《联合代理合同》，代理期限为2018年5月1日至2019年4月30日。原告于2019年5月正式撤场，在合作期内，完成了合计633套公寓和商铺的销售（含工抵房），按照双方约定的佣金计算方式根据签约和销售回款总额共产生佣金3878915元应于汇款后每月度结算，但被告因资金紧张，仅用1套房屋抵偿590058元，尚余3288857元。后原告每次催要佣金，被告以集团人事调整为由推诿，被告单位所有负责人员于2019年5月23日书面签字的《情况说明》认可了当时部分佣金数额，2019年10月原告最后发送催款函进行催要，被告单位拒绝接收。综上，为了维护原告合法权益，故诉至法院。被告雨润公司辩称，1、原告诉称的佣金尚未达到付款条件，依据双方签订的全程营销代理及企划服务合同、联合销售代理合同的约定，被告支付佣金的前提是原告提供销售明细，双方进行对账确认；2、原告向被告提供对账金额的发票，但是至本案开庭之日双方尚未完成对账，原告也未能向被告提供对应的发票。原告主张的销售佣金计算方式不符合合同约定，依据联合销售代理合同的约定，销售佣金的计算方式为尾款金额×签约指标完成率×对佣金计提系数，而原告提供的销售明细中为全额计算，未考虑签约指标完成率；3、原告无权要求以现金方式支付佣金，2019年5月就佣金的支付问题原被告已经协商一致，以被告所有的房屋向原告支付佣金，共计8套房屋，且其中一套已经完成工抵。另外7套原告也已经签订认购协议；4、关于原告所主张的违约金的问题，本案被告不存在违约的情形，是原告未能按照合同约定提供销售明细以供双方对账，确认佣金的金额，并且关于违约金的标准2019年9月央行已经废止同期银行贷款利率，改用同业拆借中心的借款利率。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明认定的事如下：2017年3月24日，甲方雨润公司与乙方百达行公司签订《盱眙中央广场项目全程营销代理及企划服务合同》，约定：甲方委托乙方就盱眙雨润中央购物广场项目进行独家销售代理及营销推广和策划工作。委托期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止，合同期满后双方视合作情况和项目需要由甲乙双方另行协商是否续签。乙方围绕指定策、企划计划、方案、设计稿件以及开展日常的策、企划执行工作，根据当月情况经甲方认可签字确认后，支付每月6万元人民币，于次月10号前支付当月基本月费。代理佣金按月结算，本合同正式签订之日起，乙方于每自然月月底向甲方提供已成功销售物业的清单明细，在3个工作日内由双方对实际到账的房款金额进行核对及书面确认后，乙方向甲方提交代理费请款申请并开具应结代理费的增值税专用发票，甲方在收到发票后的10个工作日内按照上述结算约定结算代理佣金，完成考核指标所对应的费率贴补对应代理费。若达到下一段费率，则按对应费率段补足上一段代理费费率差。工程款抵房和安置房由甲方确认，不计入乙方的销售业绩也不结算代理佣金。按本合同规定，乙方按结算比例结算相应的费用，因甲方原因不能正常支付的，甲乙双方协商未果后，乙方有权停止或拖延后续工作进程，直至甲方付清应付费用（在乙方认可的情况下，甲方也可采用抵房的形式向乙方支付服务月费、佣金，抵房价格按照甲方的工抵房操作流程指引规定执行）。乙方开具增值税专用发票给甲方后，甲方按本合同约定结算支付给乙方服务月费及销售佣金。合同对购房合同的签订、款项收取、市场推广费用、双方之间的权利义务等作出了约定。2018年5月1日，甲方雨润公司、乙方百达行公司与丙方句容万通房地产销售代理有限公司签订《联合销售代理合同》，约定甲方委托乙、丙方为盱眙中央广场项目销售代理，联合代理期限为2018年5月1日—2019年4月30日止，乙丙双方可同时进驻售楼现场进行销售工作，并根据现场实际需要，双方安排销售代表。无论任何理由甲方退还购房定金，均不作任何结算，甲方需出具相关退定单位书面通知予乙、丙方确认。丙方应于每月5日前把已交首期及已签买卖合约的客户明细交予甲方，甲方核对无误后，签字确认，且甲方须于乙、丙方应向甲方出具合法有效的票据后30个工作日内按合同约定结算佣金。若客户在签署正式买卖合同且交付首期款后，因各种原因中途停止供楼从而造成违约，致使该售出单位由甲方回购并发至售楼处第二次销售的，甲方按下述情况支付代理佣金：如为甲方全额退款的，乙、丙方成功售出，甲方无需再对该套房向乙、丙支付代理费；如甲方为非全额退款，乙、丙方成功售出，甲方则需根据该套房剩余汇款金额向乙、丙方支付相应代理佣金。双方对合作方式、服务费用计提标准及方式、合同的生效与解除等进行了约定。上述合同签订后，原告按照合同约定为盱眙中央广场项目销售房屋并提供服务。经本院多次组织开庭、谈话及对账，双方就销售佣金和顾问服务费的金额达成一致，本院对此予以确认。具体如下：1、被告雨润公司共欠原告百达行公司顾问服务费414000元，另双方均认可原告提供顾问服务的期限自2017年4月至2017年11月；2、2017年4月1日至2018年4月30日的销售佣金1134055元、2018年年5月1日至2019年4月30日的销售佣金2067722元；3、另外有七套房屋的销售佣金19589元；4、被告已经用一套房产作价590058元抵偿上述所欠费用。综上，被告尚欠原告顾问服务费用414000元及房屋销售佣金2631308元。现原告主张：1、被告支付顾问服务费414000元及自2017年12月10日至实际给付之日按LPR计算的利息；2、支付销售佣金2631308元；3、承担本案的诉讼费用和保全费用。对于争议的6套房屋工抵协议是否应当继续履行问题，被告向本院提交了七套房屋认购协议书及不动产查询结果三份，认购书中认购人均为朱文娟，协议约定：认购人应于签订认购书后7天内，携带协议、购房首付款、身份证明及其他相关资料至中央广场营销中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，并支付首付款；如认购逾期不与出卖人签订《商品房买卖合同》，出卖人有权解除本协议书，并有权将该房屋另行出卖给第三方。本协议经出卖人、认购人双方签字或盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议自行终止。原告质证认为，对于7份认购协议的形式上的真实性没有异议，但其认购书的签约主体、认购人处根本没有本人签字，也没有原告公司的盖章确认，相反在2019年5月22日被告公司带着安抚的态度说能把涉案房屋抵给原告，但是涉案房屋真实的抵款没有履行，上面朱文娟签字也不是其本人所签。因此该7份认购协议不同于真实合法有效的房屋认购协议，也更不能体现双方公司就佣金的支付达成了一致的意思表示。对不动产查询结果真实性无异议，不同意履行工抵。另查明，2018年4月13日，原告百达行公司向被告雨润公司开具了金额12万元的增值税专用发票，发票载明服务名称为顾问费，该12万元发票被告已经签收。对于签收日期，原告认为是现场交付，原告为证明签收情况，向本院提交了发票签收单，签收单上的日期为2018年3月1日。被告认可收到发票的时间为2019年4月25日；2019年5月17日，原告百达行公司向被告雨润公司开具了金额1428055元的增值税专用发票，发票载明服务名称为代理费，被告认可该发票已于2019年6月7日收到；2020年11月30日，原告百达行公司向被告雨润公司开具了金额2087311元增值税发票，其中294000元的开票事由为顾问费，其中1793311元的开票事由为代理费，上述发票被告雨润公司于2020年12月1日签收。本院认为，原告百达行公司与被告雨润公司签订的《盱眙中央广场项目全程营销代理及企划服务合同》、《联合销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，因而合法有效。原告百达行公司已经按照合同约定履行了顾问服务及销售房屋的义务，被告应当按照合同约定支付顾问服务费和销售佣金。现双方经对账确认被告尚欠原告销售佣金2631308元及顾问服务费414000元，且原告已经开具了相应的增值税专用发票给被告方，故被告应当将上述费用支付给原告。关于被告辩称，双方协议通过6套房产抵偿上述债务，应当继续履行工抵协议，原告不同意继续履行协议，本院认为，双方签订的认购协议书实质是以物抵债协议，该协议仅是作为双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，而非原金钱给付义务的消灭，且双方就涉案房产并未办理不动产转移登记手续，没有实际履行以物抵债协议，原告有权选择佣金和顾问服务费用的支付方式，故对被告要求继续履行以物抵债协议，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2017年12月10日至实际给付之日按LPR计算的顾问服务费用的利息，本院认为，双方合同约定：根据当月情况经甲方认可签字确认后，支付每月6万元人民币，于次月10号前支付当月基本月费。乙方开具增值税专用发票给甲方后，甲方按本合同约定结算支付给乙方服务月费。本案中，原告为被告提供顾问服务的期限自2017年4月至2017年11月，顾问服务费为414000元，但合同约定在原告提供发票后被告才应当按约结算佣金。现查明，虽然原告在2018年4月13日开具了12万元的增值税发票，但原告提供的签收单中的签收日期早于发票开具日期，且原告未能提供其他证据证明被告具体签收发票的日期，故该12万元发票本院以被告自认的2019年4月25日签收为准。对于剩余29.4万元增值税发票，双方均认可于2020年12月1日签收，本院对此予以确认。综上，12万元的顾问服务费应当从2019年4月25日起计算利息，29.4万元的顾问服务费从2020年12月1日起计算利息。对于原告主张的利息标准，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告北京百达行地产顾问有限责任公司销售佣金2631308元；二、被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告北京百达行地产顾问有限责任公司顾问服务费414000元及利息（其中120000元利息从2019年4月25日起计算，另294000元利息从2020年12月1日起计算，以上利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回原告北京百达行地产顾问有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36809元，保全费5000元，合计41809元，由被告盱眙雨润中央购物广场有限公司负担37809元，由原告北京百达行地产顾问有限责任公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 王 倩人民陪审员 王 静人民陪审员 季春林二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 宋国庆附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。