安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4507号 原告：胡林娣,女,1964年12月28日生,汉族,初中文化，安徽省淮南市人,淮南市中浩商贸有限公司职员，住安徽省淮南市人田家庵区。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽美林律师事务所律师。 被告:淮南亚福珠宝首饰销售有限公司,住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖中路(大头鞋业北侧)，统一社会信用代码91340400692820631C。 法定代表人:翁国森,该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁馥麟，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梅，安徽八公律师事务所律师。 原告胡林娣诉被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告胡林娣及其委托诉讼代理人李瑞、被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司及其委托诉讼代理人梁馥麟、李梅到庭参加诉讼，被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司的法定代表人翁国森经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡林娣向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系;2、请求判令被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司立即腾空原告的房屋,并将该房屋归还给原告;判令被告支付拖欠的房屋租金3024000元,以及逾期付款利息598752元（暂时从2015年6月计算到2020年6月30日,以后利息按照相同标准计算到实际支付之日止,利息的计算方式具体见起诉状后附的利息计算表）,合计3622752元;3、请求判令被告支付从2020年7月1日起计至房屋实际交付给原告之日期间的房屋占用费（自2020年7月1日起计至将房屋交回给原告之日止,按照每年604800万元,折合每月50400元,折合每天1680元的标准计算）;4、判决本案的诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2009年11月8日,被告租赁原告位于田家庵区房屋经营黄金、玉器等饰品。双方签订一份《房屋租赁合同》,合同约定:租赁期限为两期,每期为3年。第一期年租金为56万元,第二期租金为60.48万元,两期到期后,可以继续租赁。租金的支付方式及期限为:按半年一支付,签订协议一个月内支付半年租金28万元,以后租金在到期前提前一个月一次性支付下次租金。合同签订后,第一期自2010年1月份开始计算租金到2012年12月31日,被告每年按照560000元缴纳租金。第二期从2013年1月到2015年12月31日,租金每年按照60.48万元计算。被告在2014年12月27日缴纳了2015年1月至6月30日的租金30.24万元后,从2015年7月份开始,被告一直拖欠租金。2015年12月31日合同到期后,被告仍然使用该房屋,双方没有继续签订书面合同,截止到2020年6月30日,被告共拖欠申请人租金302.4万元未付。在此期间,原告多次向被告索要租金,但因为原告与被告法定代表人翁国森在此期间共同合伙出资购买“东方国际广场”商铺,后因该商铺与出卖人发生纠纷,并经过一审、二审诉讼。被告则提出要求从诉讼案件的赔偿款中进行冲抵房屋租金,由于双方对于赔偿款的分配方案和租金利息的计算方式产生矛盾,一直协商未果。后被告法定代表人翁国森又向公安机关控告,双方对于应付款的冲抵数额仍未达成一致,公安机关建议双方诉讼解决,后翁国森提起合伙购买房屋诉讼,要求原告给付其合伙购房收益款及利息1500万余元,并将原告资产予以保全。现原告认为,原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期后,被告继续使用该房屋,双方未续签合同,依法形成不定期租赁合同关系。现由于被告长年拖欠原告租金多达302.4万元未付,经双方多次协商冲抵相互之间的应付款但均未能达成一致。现原告根据我国《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定,依法提起诉讼,请求人民法院判如所请。 被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司辩称，1.原告诉请无事实与法律依据；2.原告诉请中所称拖欠房租一事即使存在，也已经超过诉讼时效，丧失法律意义上的胜诉权；3.原告诉请中所要求支付的逾期付款利息计算标准错误，被告在辩论环节予以阐述。 原、被告围绕其诉讼请求，原告向本院提交的原告身份证复印件、被告营业执照复印件，被告提交的被告营业执照、法人身份证明、收据两张，因原、被告双方没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下： 1、原告胡林娣提交的原告房产证复印件,证明原告是租赁物的产权人以及租赁物的位置、面积;被告辩称真实性由法庭庭后核实，据被告所知涉案房产已经抵押给银行。原告胡林娣庭后将房产证复印件提交法，经核实，本院对该份证据的真实性予以确认。 2、原告胡林娣提交的双方于2009年11月8日签订的一份《房屋租赁合同》复印件,证明被告租赁房屋的租赁期限、租金数额、租金支付方式等，2015年合同已经到期;被告称真实性由法院庭后核实。房屋租赁合同仅仅证实合同签订之日到2015年12月31日，后续双方租赁关系原告方与被告曾有口头协议，原告免费将涉案房产交由被告使用并出售给被告，双方之间后续租金的支付不能以该份合同作为双方结算的依据。原告胡林娣庭后将房产证复印件提交法庭，经核实，本院对该份证据的真实性予以确认。 3、原告胡林娣提交的原告于2014年12月27日开具的320000元租金收据存根复印件,证明被告从2015年7月份开始拖欠原告租金的事实。被告称对真实性无异议。该证据能够证实2014年底之前双方对合同约定租金已经结算清楚，仅仅就2015年之后租金发生争议，且该份收据依照双方签订的租赁合同第三条关于租金支付方式能够证实被告已经支付2015年上半年的租金金额，实际上被告在2015年度向原告方支付了3笔租金金额，后续举证。本院对该组证据的真实性予以确认。 4、被告提交的银行转款凭证三张（2015年2月7日我们向原告爱人李军支付300000元，2015年7月21日我们通过农业银行向原告爱人李军支付320000元）。证明我们总额向原告多支付了50000元租金，对此应当顺延。原告称2015年7月21日的320000元费用原告已经收到，该款确实是租金，是2015年7月1日至2015年12月31日的租金，无异议。2015年2月7日的300000元转款与本案无关联，是被告与李军之间的其他经济纠纷，因为双方在2015年前后租金的支付额均为320000元左右，同时2014年12月27日已经支付了2015年一月至6月份的租金，7月21日也支付了下半年租金，该300000元是被告与李军之间的其他经济往来与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告胡林娣系安徽省淮南市田家庵区（房地产权证号：淮房地权证淮田字第××号）房屋的所有人，2009年11月8日，原被告双方签订了《房屋租赁协议》，内容为：“甲方：（出租人）胡林娣身份证号：340404641228042乙方：（承租人）翁国森身份证号：3503211975××××××××一、租赁内容甲方将自有淮南市家乐福时代广场沿街门面49号，面积约59.86平方租赁给乙方用于商业经营。二、租赁期限：第一期签订3年；第二期续签3年。1、……租金每年为56万／年（不含税票）。2、第一期租赁期满，乙方需续租第二期……租金每年为60.48皖／年（不含税票），甲方不能租给他人……三、租金支付方式及期限：按半年一支付，自签订本协议一个月内，乙方支付半年租金28万元给甲方，以后须房屋租金到期前提前一个月一次性支付下次租金……五、违约责任1、……若甲乙双方单方终止协议，应支付对方三年租金全部金额的15%作违约金……甲方（签章）：胡林娣（并捺手印）2009年11月8日乙方（签章）：翁国森（加盖淮南亚福珠宝首饰销售有限公司公章）2009年11月8日”，合同签订后原告将店铺租给被告经营，被告向原告支付房租316400元，原告胡林娣向被告开具收据一张（编号：ＮＯ.0039315），内容为“收据入账日期：2014年6月19日交款单位：胡林娣收款方式：转款人民币（大写）：叁拾壹万陆仟肆佰元整¥316400收款事由：房租费（家乐福）半年2014.7.1-12.30日”，后被告向原告转账支付房租320000元，原告胡林娣向被告开具收据一张（编号：ＮＯ.0019377），内容为“收据入账日期：2014年12月27日交款单位：胡林娣收款方式：人民币（大写）：叁拾贰万元整¥320000收款事由：房租2015.1月-6月30日”，2015年2月7日，被告通过转账向原告丈夫李军支付300000元，2015年7月21日，被告通过转账向原告丈夫李军支付320000元，2015年12月31日合同到期后，被告继续使用该房屋，但双方未签订新的租赁合同，被告尚欠租金未支付，经原告多次催要无果，故向法院提起诉讼，恳请判如诉请。 另查明，原告胡林娣与李军系夫妻关系，于2013年3月27日在淮南市田家庵区民政局登记结婚。 再查明，原告胡林娣于2020年7月21日向本院申请诉前财产保全，保全金额为3600000元，本院于2020年7月28日作出（2020）皖0403财保136号民事裁定书，裁定冻结被申请人淮南亚福珠宝首饰销售有限公司名下（户名：淮南亚福珠宝首饰销售有限公司，账号：20000232372910300000018，开户行：淮南通商银行商贸支行）银行存款3600000.00元，冻结期限为一年。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定该合同合法、有效。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条约定“租赁期限：第一期签订3年，第二期续签3年”，且被告当庭认可该份合同已于2015年12月31日到期，且双方未再签订书面租赁合同。被告在庭审中称对于后续双方租赁关系，原告方与被告曾有口头协议，原告免费将涉案房产交由被告使用并出售给被告，双方之间后续租金的支付不能以该份合同作为双方结算的依据的答辩意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告没有相关证据予以证明，需承担举证不能的法律后果，本院对被告的答辩意见不予采纳。故对于原告主张解除不定期房屋租赁合同关系，以及要求被告立即腾空涉案房屋并归还原告的诉讼请求，本院依法予以支持。 对于原告主张要求被告支付拖欠房屋租金3024000元的诉讼请求，依照双方签订的《房屋租赁合同》，第二期续签三年的租金为604800元/年，即302400元/半年，被告提交了原告胡林娣于2014年6月19日向被告出具的2014年7月1日至2014年12月30日期间的房租316400元收据一张，被告向原告多支付了租金14000元；原告胡林娣于2014年12月27日向被告出具的2015年1月至2015年6月30日期间的租金320000元，被告向原告多支付了租金17600元；被告提交的2015年2月7日通过转账向原告丈夫李军支付300000元的银行转款凭证，原告称该笔交易系李军与被告之间的其他经济往来的答辩意见，无相关证据予以佐证，本院根据原被告之间就涉案房屋的租金支付情况，认为该笔300000元银行转账应视为被告支付的2015年7月至2015年12月的租金；原告胡林娣当庭认可收到2015年7月21日被告支付的租金320000元，2015年被告共计向原告支付租金620000元，多支付了15200元，该三笔多支付的费用应当从后续产生的房屋租金中予以扣除。即截至2020年6月30日，被告尚欠原告房屋租金2372400元（604800元×4年-14000元-17600元-15200元）。 对于原告要求被告支付逾期付款利息598752元的诉讼请求，经本院核算，截止至2020年6月30日的利息计算为： 2016年6月至2016年12月期间尚欠租金产生的利息为73612.8元（255600元×48个月×0.6%）； 2017年1月至2017年6月期间尚欠租金产生的利息为76204.8元（302400元×42个月×0.6%）； 2017年7月至2017年12月期间尚欠租金产生的利息为65318.4元（302400元×36个月×0.6%）； 2018年1月至2018年6月期间尚欠租金产生的利息为54432元（302400元×30个月×0.6%）； 2018年7月至2018年12月期间尚欠租金产生的利息43545.6元（302400元×24个月×0.6%）； 2019年1月至2019年6月期间尚欠租金产生的利息为32659.2元（302400元×18个月×0.6%）； 2019年7月至2019年12月期间尚欠租金产生的利息为21772.8元（302400元×12个月×0.6%）； 2020年1月至2020年6月期间尚欠租金产生的利息为10886.4元（302400元×6个月×0.6%）； 综上，截至2020年6月30日，被告尚欠原告房屋租金利息合计378432元，对原告的诉讼请求本院依法予以部分支持。因庭审中被告自认在涉案房屋内继续经营，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明，故对于原告主张要求被告按照604800元/年支付自2020年7月1日起至被告将房屋之间交付给原告时止的房屋占用费的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告胡林娣与被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司的位于安徽省淮南市田家庵区（房地产权证号：淮房地权证淮田字第××号）房屋的不定期房屋租赁合同关系，并于本判决生效之日起三十日内腾空涉案房屋并归还给原告胡林娣； 二、被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡林娣租金人民币2372400元（自2020年7月1日起的房屋占用费按604800元/年的标准支付至实际交付给原告胡林娣之日止） 三、被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡林娣自2016年6月1日至2020年6月30日的逾期付款利息378432元（2020年7月1日起的利息以尚欠租金为本金按照年利率7.2%支付至实际清偿之日止）； 四、驳回原告胡林娣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 案件受理费35782元（原告已预交），减半收取计17891元，由原告胡林娣负担4306元，被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司负担13585元（应于本判决生效之日起七日内交至我院）。保全费5000元（原告已预交），由原告胡林娣负担1203元，被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司负担3797元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十二月一日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附1：本案相关证据 一、原告胡林娣提交的证据。 1、原告身份证复印件,证明主体资格; 2、被告营业执照、法定代表人身份证,证明被告主体资格; 3、原告房产证复印件,证据原告是租赁物的产权人以及租赁物的位置、面积; 4、2009年11月8日,双方签订一份《房屋租赁合同》复印件,证明被告租赁房屋的租赁期限、租金数额、租金支付方式等，2015合同已经到期; 证据五、2014年12月27日,原告开具的32万元租金收据存根（原件在被告处）,证明被告从2015年7月份开始拖欠原告租金的事实。 二、被告淮南亚福珠宝首饰销售有限公司提交的证据。 1、被告营业执照，法人身份证明。证明诉讼主体资格 2、收据两张。证明1.按照双方租赁金额计算我方支付的多出31600元；2.最后一张收据是2014年12月7日支付了2015年上半年租金 3、银行凭证三张（2015年2月7日我们向原告爱人李军支付300000元，农业银行的2015年7月21日我们向原告爱人李军支付320000元）。证明我们总额向原告多支付了50000元租金，对此应当顺延。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。