辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初503号 原告（申请执行人）：大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙），住所地辽宁省大连花园口经济区。 负责人：王秋良，执行事务合伙人委派代表。 委托诉讼代理人：宋诗军，辽宁天合律师事务所律师。 被告（案外人）：孙黎强，男，1970年2月14日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 第三人（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。 法定代表人：张仕祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丛姝，辽宁水平律师事务所律师。 原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）（以下简称“城乡一体化”）与被告孙黎强、第三人大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城乡一体化的委托诉讼代理人宋诗军、被告孙黎强、第三人安邦公司的委托诉讼代理人王丛姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城乡一体化向本院提出诉讼请求：准许执行大连市甘井子区石灰石矿南侧樱花北园A03号1单元18层1号房屋（以下简称“案涉房屋”）。事实与理由：一、大连市中级人民法院（2016）辽02民初125号民事判决书作为生效的法律文书，已经确认城乡一体化作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。2016年10月19日，针对原告城乡一体化诉被告安邦公司、张忠忱、包展红借款合同纠纷案，大连市中级人民法院以（2016）辽02民初125号民事判决书判决：“一、安邦公司应于本判决生效后十日内偿还城乡一体化借款本金9450万元人民币及利息（自2015年10月21日起，按年息15.08%计息至欠款还清日）；二、城乡一体化对张忠忱持有的安邦公司99%的股权享有优先受偿权；三、城乡一体化对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务承担连带偿还责任。”该判决书主文中，明确认定了案涉房屋包含在该案中已设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产范围之内（注：工程号安邦北湾四期D6区A03号楼，即为甘井子区樱花北园25号楼）。上述判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡一体化申请法院强制执行。2017年1月20日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执855号执行裁定查封了安邦公司作为案涉借款抵押物的位于大连市甘井子区园）等共计187套房产，其中包括案涉房屋。既然上述已生效的民事判决书判决认定了城乡一体化对案涉抵押项下房产的优先受偿权，则该担保物权应依法受到保护。大连市中级人民法院依据该生效判决对抵押房产实施查封及其他执行措施，具有充分的事实和法律依据。二、案涉房屋系安邦公司所有的财产，孙黎强不是案涉房屋的合法权利人。包括案涉房屋在内的已被大连市中级人民法院依法查封的187套抵押房产，均系安邦公司开发建设的新建商品房。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十五条第（一）款之规定，目前上述房屋的所有权人系安邦公司，孙黎强并非该房屋的权利人。三、被告针对其购买案涉房屋的相关事实，需进一步举证。包括发票、合法有效的商品房买卖合同、购房款是否已实际支付、案涉房屋是否系其唯一住房等。依据《执行异议和复议规定》第十七条、第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，鉴于被告提供的证据及提出的异议理由不能排除大连市中级人民法院对案涉房屋的执行，应依法判决驳回被告提出的执行异议请求。 孙黎强辩称，不同意原告的诉讼请求。孙黎强于2013年从安邦公司处全款购买了案涉房屋，只是安邦公司于2014年9月18日将此前出具的收据换成销售不动产统一发票，且金额只开具了641033元。孙黎强一直居住在案涉房屋，期间多次向安邦公司索要合同，但该公司推诿不予办理。且孙黎强对于案涉房屋于2014年7月16日被抵押不知情，因孙黎强购房在先，抵押在后，虽未办理产权证，但过错不在购买方，故应解除对案涉房屋的查封。 安邦公司述称，对孙黎强提交的证据真实性没有异议，孙黎强是于2013年7月4日，以孙丽霞的名义交付的购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 城乡一体化与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款合同纠纷一案，本院于2016年10月19日作出（2016）辽02民初125号民事判决书，判决：一、安邦公司于本判决生效后十日内偿还城乡一体化借款本金人民币9450万元，并以9450万元为基数，按年利率15.08%的标准，支付自2015年10月21日起算至欠款还清日止的利息；二、城乡一体化对张忠忱持有的安邦公司99%股权享有优先受偿权；三、城乡一体化对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态下的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务向城乡一体化承担连带偿还责任；张忠忱、包展红承担保证责任后，有权向安邦公司追偿。案件受理费538050元，由安邦公司、张忠忱、包展红共同负担。该判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡一体化向法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年1月20日作出（2016）辽02执855号执行裁定书，裁定：查封安邦公司名下包括案涉房屋在内的部分房屋。2019年8月1日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，裁定：拍卖安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单）。该裁定书载明：本院查封了安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单），共计193套房屋，并对上述房屋进行了评估，评估价值为21246.14万元。案涉房屋在上述抵押清单范围内。2020年1月9日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，继续查封包括案涉房屋在内的部分房屋。 孙黎强作为案外人向本院提出书面执行异议，本院于2020年5月26日作出（2020）辽02执异251号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。城乡一体化不服该执行裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查，2014年9月18日，安邦公司向孙黎强出具缴纳房款641033元的销售不动产统一发票，载明房屋建筑面积136.39㎡。孙黎强提供了其缴纳取暖费、电费、电梯费、排渣费、物业费等时间均为2013年10月30日的收款收据，证明其已实际入住；提供了《房屋信息查询结果》，证明除案涉房屋外，其名下无其他用于居住的房屋。 再查明：案涉房屋于2014年7月由安邦公司作为借款担保抵押给城乡一体化委托的上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，并办理抵押登记。 上述事实，有当事人提供的本院（2016）辽02民初125号民事判决书、（2016）辽02执855号执行裁定书、（2020）辽02执异251号执行裁定书、销售不动产统一发票、房屋信息查询结果、专用收款收据及当事人陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为,《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则由《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》而来，该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。本案中，案涉房屋于2017年1月20日被本院查封，被告孙黎强于2013年10月30日从安邦公司处购买的案涉房屋，已缴纳了超过百分之五十的房款，且孙黎强名下在大连市范围内无房屋登记信息，可以认定孙黎强所购案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上分析，孙黎强购买案涉房屋符合上述法律规定的情形，有权排除对案涉房屋的强制执行。城乡一体化要求准许对案涉房屋的执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）的诉讼请求。 案件受理费10210元，由原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈彩虹 相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。