文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初5701号原告：重庆市三度物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路**（恒安世纪花城）**1-32-1，统一社会信用代码91500119304806337G。法定代表人：陈发于，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎小兰，系该公司员工。委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告：重庆影耀影院有限公司，住，住所地重庆市南川区南城街道河滨南路**一社会信用代码91500119MA5U7Q2720。法定代表人：陈开放，职务不详。原告重庆市三度物业管理有限公司（以下简称三度物业公司）与被告重庆影耀影院有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用简易程序分别于2020年10月29日、2020年12月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告三度物业公司的委托诉讼代理人黎小兰、张仁强到庭参加诉讼，被告重庆影耀影院有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。第二次庭审,原告三度物业公司的委托诉讼代理人黎小兰、张仁强、被告重庆影耀影院有限公司的法定代表人陈开放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市三度物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业费84695元(2019年6月1日至2019年12月31日，2020年2月1日至2020年7月31日，2171.66㎡×3元/㎡=6515元/月×13个月=84695元）；2、判令被告立即向原告支付公摊费16742元(2019年6月1日至2019年10月31日，2019年12月1日至2020年7月1日，每月据实分摊）；3、判令被告向原告支付违约金9906元(84695元×万分之3=25.4元/天×30天=762元×13个月=9906元)；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系重庆市南川区“南商新天地”小区的物业服务公司，被告系重庆市南川区南商新天地4-7.8.9号商户。2015年12月28日，重庆三度物业管理有限公司与南商地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》第四章第六条之规定住宅电梯楼15元/㎡、商业3元/㎡，第九章第三十一条违约应按万分之3的标准向已乙方收取，第八章第二十四条服务年限2015年12月28日至业主委员会成立后选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2017年12月28日原告重庆三度物业管理有限公司与4-7.8.9号商户(重庆影耀影院有限公司、法人:陈开放)签订《南商新天地商业前期物业服务协议》第四条第1项、2项明确规定物业收费标准及公摊能耗费(南商新天地商业前期物业服务协议为证)。根据《物业服务合同》约定给商家提供物业服务(已照片为证)，被告欠费时间(2019年6月1日至2019年12月31日，2020年2月1日至2020年7月31日)共计13个月，经营房屋面积2171.66㎡，被告应每月向原告支付物业费6515元/月、公摊费19833元。共计拖欠物业费84695元、公摊费16742元，由于被告违约，还应向原告支付违约金9906元。经原告向被告多次催收，被告至今未向原告支付下欠物业服务费。在审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即向原告支付公摊费13225.41元(2019年6月1日至2019年10月31日，2019年12月1日至2020年7月1日，每月据实分摊）。被告重庆影耀影院有限公司辩称，1、原告上一次起诉后，我方已将之前的物业费全部完清，但是原告并未按照我们的要求处理遗留问题。而且，我们在交纳物业费时，还多交了一部分，原告告知我作为预存物业费。2、因为疫情原因，我们经营的电影院从大年初一开始停业直至今年8月开恢复营业，在此期间，我们不应当交纳物业费，即使需要交费，原告也应当给我们一定减免。经审理查明，2015年12月28日，重庆南商地产开发有限公司（甲方）与原告三度物业公司（乙方）签订《南商新天地前期物业服务合同》，重庆南商地产开发有限公司选聘原告对“南商新天地”开发项目实施前期物业管理服务。该合同约定：第六条根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，以发改委备案为准）：（1）楼梯房：/元/月·平方米；（2）电梯楼：1.5元/月·平方米；（3）写字楼：/元/月·平方米；（4）商业物业：3.00元/月·平方米；（5）车库车位：80.00元/月·平方米。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同期限为2015年12月28日起至业主委员会成立后与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之3的标准向乙方支付违约金。该两合同还约定了双方的权利和义务、违约责任等其他事项。同时，该份物业服务合同于2015年12月31日取得重庆市南川区国土资源和房屋管理局的《前期物业服务合同备案证明》。另查明，2017年11月30日，被告重庆影耀影院有限公司与重庆南商地产开发有限公司（案外人，以下简称“南商公司”）签订《南商新天地商业用房租赁经营合同》，重庆影耀影院有限公司向南商公司租赁“南商新天地”项目裙楼商业用房第四层7、8、9号商铺，房屋面积为2171.66㎡。双方约定：本合同租赁期限共计15周年，即自2017年12月15日起至2032年12月14日止。合同第七条约定：1、租赁期内的各种营业税费、水费、电费、燃气费、通讯费、物业管理费等由承租方自行承担及交纳。……3、承租方应按物管公司的物管费收费标准，按时向该物管公司和商管交纳规定的相关费用（包括：承租方应交纳的公共能源分摊费及观光梯、商业客梯、电扶梯公共能耗费）。合同第八条约定：1、本租赁物业由重庆三度物业管理有限公司（即原告）提供物业管理服务。2、物业管理费：3元/月/㎡。合同还约定了其他事项。被告重庆影耀影院有限公司租用“南商新天地”项目裙楼商业用房第四层7、8、9号商铺，系物业使用者，其租赁商铺建筑面积总计2171.66平方米，原告主张被告从2019年6月1日至2019年12月31日、2020年2月1日至2020年7月31日（共计13个月）应交纳的物业费84695元，2019年6月1日至2019年10月31日、2019年12月1日至2020年7月1日（共计13个月）公摊水电费16742元及违约金9906元。另查明，本院于2019年11月7日作出的（2019）渝0119民初5256号民事判决书判决由被告向原告支付从2018年9月1日至2019年5月30日期间的物业服务费58635元、公摊水电费13589元，共计72224元。前述判决生效后，被告向原告交纳各项费用共计97216元。在审理中，原告陈述：对被告交纳的97216元予以认可，其中包括前述判决载明的72224元、2019年11月应当承担的公共能耗费1150.98元及2020年1月应承担的物业费6515元，扣除前三笔款项外，被告多向原告支付17326.07元，现原告愿意在本案中从原告主张被告所欠物业费和公共能耗费中扣除。除此之外，因疫情原因，原告自愿免除被告2020年2月的物业费6515元。在庭审中，被告对物业使用面积提出异议，其认为实际使用的面积仅有1600多平方。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《南商新天地前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、水电公摊计算公示表及水电费缴费发票《关于南商电影院问题协调会会议记录》、被告提交的转账凭证等证据在案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，南商新天地的建设单位重庆南商地产开发有限公司与三度物业公司签订的《前期物业服务合同》依法对该小区的业主均具有约束力。按照《物业管理条例》第四十一条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据被告重庆影耀影院有限公司与南商新天地第四层第7、8、9号商铺业主签订的《南商新天地商业用房租赁经营合同》中明确约定物业服务费、公共能耗费等费用应由承租方即本案被告承担。在三度物业公司提供物业服务后，按照《物业管理条例》第四十一条的规定，被告作为物业使用人，应根据物业服务合同和房屋租赁合同的约定交纳物业服务费用。对于物业费计算的面积，被告虽提出异议，但其未提供任何证据，对其抗辩意见，本院不予采信。按照合同约定、水电公摊公示表及原告的诉讼请求，被告从2019年6月1日至2019年12月31日、2020年3月1日至2020年7月31日期间应交纳的物业服务费为78180元（3元/平方米·月×2171.66平方米×12个月）；2019年6月1日至2019年10月31日、2019年12月1日至2020年7月1日公摊费为12074元，合计90254元，扣除被告向原告多支付的17326.07元，本院支持由被告向原告支付物业费、公摊费共计72927.93元。对于违约金问题，因原告对被告提出的问题未能积极妥善协商解决，原告也存在一定责任，因此，对于原告主张由被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆影耀影院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市三度物业管理有限公司支付2019年6月1日至2019年12月31日、2020年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费及2019年6月1日至2019年10月31日、2019年12月1日至2020年7月1日公摊水电费共计72927.93元。二、驳回原告重庆市三度物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1265元（原告已预交），由被告重庆影耀影院有限公司负担812元，由原告重庆市三度物业管理有限公司负担453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇二〇年十二月三十日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶