青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初4113号原告：达顺祖，公民身份号码：×××，男，汉族，1974年12月28出生，住青海省互助县。被告：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91632900710542971Q，住所地：西宁市城中区香格里拉路**。法定代表人：李平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小兰、马雨桐，青海汇元律师事务所律师。原告达顺祖与被告西宁伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达顺祖、被告西宁伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王小兰、马雨桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达顺祖向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院责令被告限期交房；二、请求法院依法判令被告向原告赔偿损失费用63000元（3000元每套房每月×21个月，计算至2020年9月底），以及与被告交涉沟通产生的误工等所有费用7350元（350元每次×21次，每月最少一次，计至2020年9月底），共计70350元；三、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2018年年底，原告到被告西宁伟业房地产开发有限公司处，认购了香格里拉五期贾小新幢1单元1294室，其公司销售人员告知，该房屋可以以内部员工价购得，价款较低，但不能办理房产证。经了解，被告公司以员工认购的方式对外销售该房屋，鉴于上述条件原告能接受，所以以该公司领导缪雪松的名义认购房屋一套，并于2019年1月8日与被告签订商品房认购协议，并一次性付清了房款。后被告提供免费更名服务一次，2019年5月28日，原告将房子变更至自己名下。后因被告与贾小新村村委会产生矛盾，致使原告名下的房屋迟迟不能交付使用。原告数次与被告交涉均无任何结果，被告以各种理由让原告等待交房，但拖延至今仍未交付，原告在交涉过程中产生损失若干，但至今未得到满意答复，迫于无奈向法院提出上述诉讼请求，望法院支持原告的诉讼请求为盼。被告西宁伟业房地产开发有限公司辩称：原告未与被告签订商品房预售合同，只签署了认购协议，认购协议未载明交付日期。案涉房屋为建在贾小新村集体土地上的小产权房，而原告对此明知，且原告非贾小新村村民，无资格购买案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签署的认购协议无效，原告也有相应的责任。案涉房屋为被告在贾小新村的集体土地上修建的房屋给贾小新村回迁后多余出来，现被告与贾小新村村委会就多余的部分房屋有争议，所以案涉房屋现无法交付。原告居住在本省互助县，租金损失不存在。所以，原告无权主张被告限期交付房屋，也无权主张损失，希望法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的《商品房认购协议》（更名前）、西宁伟业房地产开发有限公司房款专用收据、付款票据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交《商品房认购协议》（更名后），证明2019年1月8日原告通过被告的职工缪雪松购买被告开发的案涉房屋的事实;经质证被告认为该证据为复印件，即便有原件，该协议是通过被告的职工缪雪松签署，该协议无效，不具备履行可能性，因此原告的诉求不成立。本院认为，原告提交的该证据与其提交的更名前的《商品房认购协议》及西宁伟业房地产开发有限公司房款专用收据、付款票据能够相互印证，故对其证明其于2019年1月8日通过被告职工缪雪松购买被告开发的案涉房屋的事实本院予以确认。原告提交《关于移交住宅楼并解决相关补偿费用的请示函》，证明原告因案涉房屋不能居住，向被告致函催促交房的事实；经质证被告对真实性有异议，认为该函件不应视为证据，且被告也未收到过。本院认为，该证据系原告单方制作形成，其并未提交相关证据证明其将该函件已向被告送达并经被告收悉，故该证据本院不予采信。经审理查明，被告系从事房地产开发行业的企业。2019年，原告听闻被告开发的位于西宁市××区的房屋可以被告内部员工价购得，遂经过考虑后，原告于2019年1月8日以被告员工缪雪松的名义签署《商品房认购协议》一份，确认其以总价为797984元的价格购买被告开发的位于西宁市××区1单元1294室的位于西宁市××区房屋一套，该房屋面积162.13平方米。该协议还约定，买受人应于2019年1月15日前与出卖人签署《西宁市商品房预售合同》，并于签署预售合同之日支付房价款797984元。该协议落款处有缪雪松及被告处审核负责人、案场经理的签名，但被告并未在落款处盖章。协议签署后，原告将房价款797984元全部付至被告要求的账户内。2019年5月28日，原告为办理更名手续以其名义与被告签署《商品房认购协议》一份，该协议内容与原告于2019年1月8日以被告员工缪雪松名义签署的《商品房认购协议》一致，仅将协议中的买受人缪雪松改为原告本人，该协议落款处有原告及被告处审核负责人、案场经理的签字，并加盖被告处认购协议专用章。同日，被告向原告出具西宁伟业房地产开发有限公司房款专用收据一张，确认已收到原告交纳的房款797984元，并注明收款方式为更名换票，该收据加盖被告财务处的印章。另查明，案涉房屋系被告修建于西宁市城中区贾小新村的集体土地上，被告未办理土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证明等手续，案涉房屋的性质为小产权房，无法办理产权登记手续。原告在签署认购协议时对此明知，原告亦非案涉房屋所在地的集体经济组织成员。现由于被告与西宁市城中区贾小新村村委会就案涉房屋的归属发生争议，故原告无法在案涉房屋处居住。庭审中，原告认可被告已向其交付案涉房屋的钥匙，且其在案涉房屋处去过两次，但其认为被告交付的只是供其装修所用的钥匙，其陈述案涉房屋的门锁现已被贾小新村物业更换。本院认为，当事人之间在平等自愿的基础上签署的合同，若不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律的保护。本案的主要争议焦点为：原、被告之间是否具有商品房预售合同关系若具有商品房预售合同关系，双方之间就合同产生的权利义务是否应当受到法律的保护？第一，关于双方之间是否具有商品房预售合同关系。原告于2019年1月8日以被告员工缪雪松的名义与被告签署的《商品房认购协议》中虽未加盖被告处的印章，但原告于2019年5月28日办理更名手续时与被告签署的《商品房认购协议》中加盖被告处的认购协议专用章，足以说明被告就原告于2019年1月8日以被告员工缪雪松名义认购被告开发的案涉房屋的事宜以明示的方式予以追认。协议签署后，双方虽未按协议约定签署《西宁市商品房预售合同》，但原告已按约将案涉房屋的全部价款向被告支付，被告亦向原告出具收据一张，且庭审中被告认可其已收到原告支付的案涉房屋的全部款项。原告已履行了作为买受方的主要的义务，且被告予以接受，故双方之间虽未签署书面的《商品房预售合同》，但双方之间存在事实合同关系。第二，关于原、被告双方间的商品房预售合同关系是否应受法律的保护。本案中，案涉房屋系被告修建于西宁市城中区贾小新村的集体土地上，被告未就案涉房屋办理土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证明等手续，案涉房屋的性质为小产权房，原告亦非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，案涉房屋无法办理产权登记手续，故根据相关法律规定，原、被告之间的商品房预售合同关系虽成立，但由于双方之间的合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的事实合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价予以补偿，故原告要求被告限期交付案涉房屋的主张，本院不予支持。原告主张要求被告向其赔偿损失70350元，但其并未提交相应证据证明损失已经产生，且其在购买案涉房屋时对案涉房屋的性质亦明知，其本身也具有一定的过错责任，故对其该项诉讼请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条第一款第（四）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告达顺祖的诉讼请求。案件受理费减半收取779元，由原告达顺祖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 苏玉林二〇二〇年十二月一日书记员 马腾飞附：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价予以补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。