江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终4695号上诉人（原审被告）：仇丽云，女，1946年11月27日出生，××族，住如皋市。上诉人（原审被告）：陶铭，男，1942年1月23日出生，××族，住如皋市。两上诉人委托诉讼代理人：陶淳（系仇丽云、陶铭之子）,××族，住如皋市如城镇××苑××幢××室。两上诉人委托诉讼代理人：万泰首，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：如皋市化工物资有限公司，住所地如皋市东陈镇雪岸社区**。法定代表人：陈新，总经理。委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。上诉人仇丽云、陶铭因与被上诉人如皋市化工物资有限公司（以下简称物资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇丽云、陶铭上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回物资公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由物资公司负担。事实和理由：1.上诉人提交的许秀石与物资公司及案外人签订的协议各一份，证明上诉人是以商品房价格订立的合同，并非以优惠公有住房价格购买房屋，故上诉人应享有相应的土地使用权。即便是优惠公有住房，根据如皋市的规定，仍应认定上诉人所付购房费用中包含了土地使用权的对价。2.2009年合同是双方为办理房屋产权证时所签，签订目的并非成交房屋，而是办理房产证所需。3.（2018）苏06民终2821号判决仅确定了物资公司配合办理产权登记的义务，并没有对案涉房屋土地使用权转移时间进行认定。4.一审法院鉴定程序违法。第一次启动鉴定对于鉴定的时间节点及鉴定机构的选择均未经听证程序，上诉人当即提出异议，但一审法院未予理睬；此后又自行委托补充鉴定，待鉴定机构作出补充结论后才通知当事人进行听证。物资公司辩称，1.2009年合同无土地编号和商品房预售的法定手续，故不能以此认定为商品房买卖合同。该合同确定了案涉房屋为优惠公有住房。双方订立的协议均不能显示上诉人缴纳了土地使用费。2.如皋市公有住房暂行办法仅规定了“公有住房标准价中包含了土地征收安置补偿费用”，这与土地出让金是两个概念。3.关于鉴定机构选择，双方当事人都经过通知到场。一审法院为衡平双方利益补充鉴定，被上诉人予以理解。请求二审法院驳回上诉，维持原判。物资公司向一审法院起诉请求：1.判令仇丽云、陶铭支付××新村××幢××室房屋所涉土地收益109560元；2.本案诉讼费用由仇丽云、陶铭负担。一审法院认定事实：2012年9月25日出具的《如皋市出售公有住房申请审批表》载明：购房人仇丽云，出售房屋情况：所有权单位（未填写），房屋座落××新村××-××，房屋来源为集资，建成年月99，结构为砖混，建筑面积105.79平方米，实付房价98401.60元。产权单位和市房改办在该审批表上加盖公章。落款日期为2012年9月25日。同日，物资公司作为甲方（卖方），仇丽云作为乙方（买方），签订《如皋市优惠出售公有住房买卖契约》一份，约定：甲方将座落在如城镇××新村××幢××室物资公司的公有住房（建筑面积105.79平方米）优惠出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意按房改有关规定购买该房屋。价格（未填写）。订立契约之日双方房款一并交付。双方按《如皋市优惠出售公有住房暂行办法》及有关规定行使权利和履行义务。上述房屋办理过户手续所需缴纳的费用，由购房者按规定自行承担。注：该房屋由原化工物资公司集资兴建的住宅房，由于2001年化工物资改制，原公司已经撤销，为了住户领取房产证的便利，由本公司代为盖章。本公司无实际资产可以出售，故不承担任何费用。特此证明。物资公司，2012年9月7日。2012年9月26日，如皋市住房保障服务中心出具“如皋市城镇出售公有住房缴款证明单”，载明：产权单位物资公司，购房者仇丽云，配偶陶铭，人民币98401.60元。2012年10月11日，如皋市房地产监理所向仇丽云颁发了产权证，载明：所有权人仇丽云，共同共有共2人，房屋坐落××新村××幢××室，规划用途为住宅，建筑面积105.79平方米，土地状况地号33×××01。附记：四址共有房改优惠出售。1998年2月28日，如皋市城北实业总公司（简称甲方）作为出让方，如皋市化工物资公司（简称乙方）作为受让方。其中一份合同书约定：甲方转让给乙方的地块位于海阳路东侧，新民路北侧，东西长51米，南北长20米和东西长3米，南北长29米，合计面积1107平方米。乙方用于建设职工住宅房之用。其中乙方建筑红线不得突破××新村××号楼北立面平行线，其向北的4米乙方用于建设道路。合同项下转让的土地，转让金为每平方米480元，合计人民币伍拾叁万壹仟叁佰陆拾元整。本合同项下转让的土地使用权，转让年限为四十年，甲方的国有土地使用证为“皋国用（97）字0××2号”，甲方负责帮助乙方办理好土地使用证，其费用由乙方负责。本合同项下转让的土地，由乙方于2001年年底一次性向甲方交纳全部出让金。另一份合同书约定：面积为1392平方米，转让金合计陆拾陆万捌仟壹佰陆拾元整。先交50%即30万元，其余款项于2001年底交清。2001年10月10日，如皋市供销合作总社作为甲方，陈新作为乙方，签订《企业产权整体转让协议》，由新组企业发起人陈新牵头整体受让化工物资公司。物资公司成立日期为2001年10月24日。2001年12月16日，如皋市人民政府向物资公司颁发皋国用（2001）字第488号国有土地使用证，载明：土地使用者为如皋市化工物资有限公司，座落如皋市如城镇城北居委会，用途为商业，使用权类型为出让，终止日期2036年12月29日，使用权面积2119.95㎡。填证机关为如皋市国土资源局。2017年3月22日，如皋市勘测院出具宗地图，载明：宗地编号4××-××-××9-7，，地籍图号3××660-5××.50，权利人：（未填写），（附图）该宗地占地面积为526.20平方米，总建筑面积为3048.55平方米，其中404室的建筑面积为105.79平方米，土地分摊面积为18.26平方米（附界址点成果表）。仇丽云、陶铭曾于2017年4月10日向法院起诉，要求物资公司配合办理案涉房屋的不动产产权登记。物资公司认为其不负有配合办理不动产权登记的义务，且土地使用权属物资公司，仇丽云、陶铭必须向物资公司支付土地出让金，物资公司才有义务协助仇丽云、陶铭。该院于2018年4月28日作出一审判决，判令物资公司配合仇丽云、陶铭办理案涉房屋的不动产产权登记。物资公司不服一审判决，向南通市中级人民法院提出上诉，南通市中级人民法院于2018年10月22日作出二审判决，认为：对仇丽云、陶铭办理不动产权证书的要求，物资公司应予配合。但需要指出的是，仇丽云、陶铭是按照成本价购买房屋，并未支付土地使用权的对价，无论其上市出售房屋，还是将标注为“房改优惠出售”的产权证变更为与普通商品房无区别的不动产权属证书，都应当在实现后向物资公司支付相应的土地收益。因上述条件尚未成就，物资公司在本案中也未主张，本案中不予理涉，物资公司可待上述条件成就后另行主张。上述判决生效后，仇丽云、陶铭已办理了案涉房屋不动产权证。关于案涉土地使用权的价值问题，双方未能协商一致。经物资公司申请，法院委托南通大成土地房地产评估有限公司进行评估，于2019年7月12日作出评估报告，案涉房屋土地用途为商业用地，使用权类型为出让，容积率为5.79，终止日期为2036年12月29日，估价期日为2018年10月22日，估价日期为2019年7月5日至2019年7月12日。评估设定红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”，红线内场地平整“一平”的开发条件下，评估设定用途为商业，土地剩余使用年限为18.19年。土地使用权价值为61.48万元，分别为：1、许秀石、许宝珍，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价9.24万元。2、梅志明、范军红，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.70㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价11.99万元。3、李静、陈永玲，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.92㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价12.10万元。4、郝传民、宋亚玲，坐落××幢××室、××室，分摊土地使用权面积37.38㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价18.91万元。5、仇丽云、陶铭，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价9.24万元。物资公司缴纳评估费7200元。一审法院致函南通大成土地房地产评估有限公司，要求以2009年6月1日为时间节点，对案涉土地使用权价值进行补充评估。2019年9月5日，南通大成土地房地产评估有限公司出具《补充评估函》，确定估价期日为2009年6月1日，“六通”、“一平”的开发条件下，设定用途为商业，土地剩余使用年限为27.58年。土地使用权价值为40.13万元，分别为：1、许秀石、许宝珍，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价6.03万元。2、梅志明、范军红，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.70㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价7.83万元。3、李静、陈永玲，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.92㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价7.90万元。4、郝传民、宋亚玲，坐落××幢××室、××室，分摊土地使用权面积37.38㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价12.34万元。5、仇丽云、陶铭，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价6.03万元。一审法院认为，本案争议焦点有两点：焦点一、仇丽云、陶铭是否应当给付物资公司土地收益？案涉房屋原系集资建房，后经房改优惠出售公有住房，仇丽云、陶铭领取了产权证。但土地的使用权人是物资公司。仇丽云、陶铭于2017年向不动产登记中心申请办理不动产权证时，由于案涉房屋需分摊土地的使用权人为物资公司，处于房地分离状态，仇丽云、陶铭无法办理不动产权证，遂向法院起诉要求物资公司配合办理。该案经一、二审判决，判令物资公司配合办理不动产权证，但同时认定分摊土地收益应当归物资公司。现仇丽云、陶铭已申请强制执行，并办理了不动产权证。物资公司已履行了相关义务，其根据生效判决书所确定的权利，向法院主张要求支付土地收益，应予支持。仇丽云、陶铭辩称购房款中已包含土地出让费，并申请对同时期、同地段商品房价格进行鉴定。法院认为，首先，关于土地使用权人系物资公司是不争的事实，其系有偿取得土地使用权；其次，土地收益归物资公司有生效判决书确认；再次，仇丽云、陶铭所举证据不能直接证明其辩称主张，对鉴定申请，因不能直接证明待证事实，故不予准许。焦点二、案涉土地收益如何计算？本案所涉土地载明为商业用途，故按商业用途的价值进行评估。综合考虑本案案情，决定以2009年6月1日作为评估期日，由原评估机构作出补充评估报告。本案应按补充评估结论作为判决依据，理由如下：首先，案涉房屋系集资建房，房屋建成后仇丽云、陶铭虽有权使用该房屋，但未取得房屋产权证，不具备将房屋产权证与土地使用权并证的条件。直至2009年根据房改政策进行房改，仇丽云、陶铭才正式领取房屋产权证，取得上市交易的权利。在仇丽云、陶铭取得房屋产权证时，为避免房、、地分离状态有权要求物资公司将土地使用权分割登记。其次，物资公司虽系土地使用权人，但在集资建房时同意非本单位职工参与并签订协议，对房屋权属明知。后物资公司为配合房改，双方曾签订《如皋市优惠出售公有住房买卖契约》，仇丽云、陶铭办理了产权证。此时，物资公司即负有配合将土地使用权分割给仇丽云、陶铭的义务。再次，仇丽云、陶铭曾起诉要求物资公司配合办理不动产权证，是在《不动产登记暂行条例》施行后，为领取不动产权证要求土地使用权人配合注销并将相应的土地使用权分割登记给房屋产权人，双方对是否存在配合义务产生争议时进行的诉讼。该时点为房屋产权人实现权利的时点，而非前述仇丽云、陶铭在办理产权证时享有分割土地使用权的时点。故本案应以房屋产权人依据房改政策取得房产证的时间作为房地结合的时点，并以该时点作为土地价值评估期日。本案所涉房屋产权证虽在2012年办理，但考虑到同类性质的房屋应保持一致性，采信补充评估结论确定的金额即60300元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：仇丽云、陶铭于判决生效后立即给付物资公司土地收益60300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，由物资公司负担996元，由仇丽云、陶铭负担1494元。评估费1082元，由物资公司负担432元，由仇丽云、陶铭负担650元。二审中，上诉人提交以下证据：1.江苏省如皋市物价局核定产（商）品价格通知单及2001年相同地段购房人金武购置商品房的收据及产权证书，证明上诉人购买案涉房屋价格与当时的商品房均价基本一致。2.××新村××幢业主名单，证明业主基本为正常购房人员，并非享受优惠价购买房屋。被上诉人对上述证据的真实性不予认可，认为不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，上述证据均不属于二审中的新证据，与本案缺乏关联性，不能达到上诉人的证明目的。除对仇丽云、陶铭诉物资公司房屋买卖合同纠纷一案二审判决时间及认定外，本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明，仇丽云、陶铭诉物资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）苏06民终2821号民事判决，驳回物资公司的上诉，维持原判。本院认为，《已购公有住房和经济适用住房上市销售管理暂行办法》第十条规定：城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。案涉房屋性质为职工集资建房，仇丽云、陶铭办理房屋过户登记手续系参照公有住房相关规定办理，故相应的土地收益也应参照该规定确定其归属。由于物资公司系通过支付对价取得案涉土地使用权，故相应的土地收益应由物资公司取得。仇丽云、陶铭辩称，案涉土地使用权已一并转让，但从双方订立的集资建房协议来看，并未约定土地使用权一并转让。且当时如皋市化工物资公司尚未取得案涉土地使用权，也未支付土地转让金，其当时也无法将案涉土地使用权一并转让，故本院对仇丽云、陶铭该辩称主张不予采信。至于许秀石与物资公司及案外人订立的协议与本案并无关联，该协议亦不能否定案涉房屋性质为职工集资建房。当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。人民法院准许鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。本案中，一审法院根据本案具体情形，准许物资公司鉴定申请，并通知双方当事人到场通过摇号方式指定相应的鉴定机构并无不当。一审法院无需单独就鉴定时间节点、鉴定机构选择再进行听证程序。一审法院在补充鉴定后组织双方进行了质证，程序上并无不当之处。综上，仇丽云、陶铭的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2490元，由上诉人仇丽云、陶铭负担。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二〇年十二月二十一日书记员 张佳琦