四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初5623号 原告：成都农村商业银行股份有限公司金堂支行，住所地四川省金堂县十里大道一段**。 负责人：尹华锋，行长。 委托诉讼代理人：张宏明，男。 委托诉讼代理人：曾阳，男。 被告：金堂县汇金村镇银行有限责任公司，住，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段**/div> 法定代表人：甘永军，董事长。 委托诉讼代理人：李涛，男。 委托诉讼代理人：刘睿冲，男。 被告：四川远达置业有限公司，住所地四川省成，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段********** 法定代表人：李家如。 原告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称：农商行金堂支行）诉被告金堂县汇金村镇银行有限责任公司（以下简称：汇金村镇银行）、四川远达置业有限公司（以下简称：远达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行金堂支行的委托诉讼代理人张宏明、曾阳，被告汇金村镇银行的委托诉讼代理人李涛、刘睿冲到庭参加诉讼。被告远达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农商行金堂支行向本院提出诉讼请求：终止（2019）川0121执保71号执行，对位于金堂县××镇××道××号××栋××楼××号的房屋（不动产单元号：510121115007ＧＢ00010Ｆ00010001）和1栋2楼1号的房屋（不动产单元号：510121115007ＧＢ00010Ｆ00010002）解除查封。事实和理由：2019年2月1日，金堂县人民法院作出（2019）川0121民初607号之一民事裁定书：查封登记在远达公司名下位于金堂县××镇××道××号××栋××楼××号××栋××楼××号。2020年9月3日，农商行金堂支行对执行标的提出书面异议。金堂县人民法院于2020年10月21日作出（2020）川0121执异370号执行异议裁定：驳回异议人农商行金堂支行的异议请求。2012年10月，农商行金堂支行与远达公司签订《商品买卖合同》并进行了备案登记。合同约定：农商行金堂支行分别以460290元、814360元的价格向远达公司购买位于金堂县××镇××期××路××号××栋××楼××号××栋××楼××号（后门牌号信息变更为金堂县隆盛镇黄桶桠大道161-163号1栋1楼1号、1栋2楼1号）房屋。成都农商银行金堂支行采取分期付款方式，在签订合同时付房款100万元，余款274650元在2013年12月30日前付清。2012年11月6日，成都农村商业银行股份有限公司向远达公司支付房款100万元。2013年12月17日，远达公司开具购房款发票，合计金额1274929元。2013年12月17日农商行金堂支行向远达公司支付契税、维修基金，白蚁费，工本费，交易手续费，印花税。2013年12月30日，远达公司向成都农商银行隆盛分理处作出承诺：在1月底之前收到尾款承诺不收该行在违约金，在该行交付所有尾款后15日内交钥匙及交房手续，在一年内办理该房在产权证和土地证。2014年1月22日，成都农村商业银行股份有限公司向远达公司支付房款尾款274650元，并完成交房。交房后至今，该两处房产为农商行金堂支行实际使用，并缴纳了2014-2017年的物业费。农商行金堂支行在该楼盘仅有此处物业，物业管理费收费凭证物业公司开具时未注明具体房屋单元号数。综上所述原告已取得案涉房屋的合法所有权，特依法提起诉讼，请求人民法院维护原告合法权益。 被告汇金村镇银行辩称，其2018年分别向成都金盛农业开发有限公司、成都清和农业开发有限公司、成都鑫桂农业开发有限公司发放流动资金贷款总计870万元，累计欠息388.81万元，本息合计1258.81万元，三笔贷款均由远达公司提供连带保证责任。2019年上述三笔贷款逾期后汇金村镇银行依法向金堂县人民法院提起诉讼，经审理判决远达公司承担连带保证责任。汇金村镇银行依法申请对远达公司进行强制执行，执行中查封了登记在其名下的位于××镇××道××号××栋××楼××号，以及1栋2楼1号房产。该房产登记在远达公司名下，为该公司所有，故汇金村镇银行的申请执行符合法律规定，请驳回原告诉讼请求。 被告远达公司未作答辩。 本院经审查认定事实如下： 2011年12月13日，成都农村商业银行股份有限公司作出一份批复，同意农商行金堂支行购置位于金堂县××镇××期××栋××号房屋（总面积：361.8㎡）用于金堂隆盛分理处营业办公用房。2012年3月18日，远达置业有限公司与农商银行金堂支行就案涉房屋签订《购房意向协议书》。2012年10月19日，远达公司与农商银行金堂支行在房屋管理登记部门对《商品房买卖合同》进行了备案，合同签约备案号40697。2012年10月23日，远达置业有限公司与农商银行金堂支行签订《商品房买卖合同》及其附件，主要约定：一、农商行金堂支行购买远达公司开发的位于金堂县××镇××期××路××号××栋××楼××号××栋××楼××号的房屋，房屋总面积：365.02㎡，房屋价款分别为460290元、814360元，合计1274650元。二、农商银行金堂支行采取分期付款方式付款，在签订合同时付房款100万元，余款274650元在2013年12月30日前付清。三、远达公司应当在2013年12月30日前向买受人金堂农商银行交付上述商品房。四、转移登记：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2012年10月19日，成都龙泽实业有限公司（以下简称：龙泽公司）与农商行金堂支行签订《前期物业管理协议》，约定有龙泽公司为黄桷桠创鑫家园2幢1楼1号、2楼1号房屋提供物业服务，收费标准为营业门面每月每平方米1元。 2012年11月6日农商行金堂支行向远达公司通过网银转款支付购房款100万元，远达公司出具相应的收款收据。2014年1月22日，农商行金堂支行支付购房款尾款274650元。 2013年12月17日，远达公司向农商行金堂支行开具四张《销售不动产统一发票》，载明收到金堂农商银行支付的购房款40万元（发票号码：×××22）、40万元（发票号码：×××23）、30万元（发票号码：×××24）、174929元（发票号码：×××25），该四张票据金额合计为1274929元。四张发票均载明不动产项目名称：的黄桷桠回乡创业园-354期，销售不动产楼牌号：2-1-22-2-1，建筑面积：365.10㎡。 2013年12月17日，远达置业收取了农商行银行缴纳的关于案涉房产的契税、维修基金、交易手续费、印花税、白蚁费等共计56179.11元。远达公司出具了收款收据。 2014年1月22日，远达公司向农商行金堂支行交付了案涉两处房屋，双方签订了《房屋交接确认书》，办理了房屋交接收取，农商行金堂支行领取了房屋钥匙。 农商银行金堂支行向龙泽公司缴纳了2014年1月-2017年12月的物业服务费，龙泽公司出具了相应的收据或发票。其中2014年1月1日至2014年12月31日的物业费发票载明：物业服务费365.1㎡×1×12个月=4381.20。此后龙泽公司均按此标准收取物业费。 另查明，汇金村镇银行与史代彬、钟昌敏、史燕清、朱元生、成都鑫桂农业发展有限公司、远达公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案审查，2019年1月31日，汇金村镇银行向本院提交《诉中财产保全补充申请书》，申请对远达公司所有的位于金堂县××镇××道××号××栋××楼××号××栋××楼××号的房屋进行查封……。2019年2月1日，本院作出（2019）川0121民初607号之一民事裁定书,查封登记在远达公司名下位于金堂县××镇××道××号××栋××楼××号××栋××楼××号的房屋。2019年2月11日，本案进入执行保全程序，案号（2019）川0121执保71号，2019年2月25日，本案保全完毕。后农商行金堂支行以上述被查封的两套房屋实际系其所有为由向本院提出书面异议。本院于2020年10月21日作出（2020）川0121执异370号执行裁定书，裁定驳回了异议人成都农商行金堂支行的异议请求。农商行金堂支行不服该执行裁定书，向本院提取本案诉讼。 再查明，金堂县××镇××期××路××号××栋××楼××号××栋××楼××号的门牌号信息已分别变更为金堂县××镇××道××号××栋××楼××号××栋××楼××号。二房屋登记的建筑面积均为：182.55㎡，合计365.1㎡。 以上事实，有《商品房买卖合同》、备案信息表、《房屋交接确认书》、房屋钥匙、购房发票、物业费收据及发票、转款凭证、房屋信息查询记录、（2019）川0121民初607号之一民事裁定书、（2020）川0121执异370号执行裁定书等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点为农商行金堂支行对案涉标的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本院经审查认为：一、在本院查封案涉房屋之前农商行金堂支行与远达公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且进行了备案登记。二、农商行金堂支行与远达公司在2014年1月22日，签订了《房屋交接确认书》，取得了案涉房屋的钥匙，并从2014年1月开始缴纳了相关物业费用，已合法占有该不动产。三、根据农商行提供的转款凭证和购房发票，可以证实其已经缴纳了全部的购房款。虽实际缴纳的购房款与购房发票金额上有279元的差异，但系因合同约定的面积与实际交房的面积存在差异，且远达公司未再要求农商行金堂支行补足差额，故应当认定农商行支付了全部购房款。四、案涉房屋虽目前仍登记在远达公司名下，但案涉《房屋买卖合同》第十九条（二）转移登记部分中约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。故在农商行金堂支行缴纳了契税、维修基金等办理权属登记所需的费用后，办理房屋权属转移登记的义务应当由远达公司履行。目前仍未办理权属转移登记的原因不在农商行金堂支行。综上，农商行金堂支行在本案中符合前述法律规定，应停止对案涉房屋的执行。但是否解除查封系执行过程中的具体执行行为，本案不予处理。被告远达公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩、质证、举证、辩论，视为自愿放弃相关诉讼权利，相应的法律责任由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民诉法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、停止对位于金堂县××镇××道××号××栋××楼××号的房屋（监证0424213）和1栋2楼1号的房屋（监证0424213）的执行； 二、驳回原告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告金堂县汇金村镇银行有限责任公司（以下简称：汇金村镇银行）、四川远达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈维席 人民陪审员  林雪飞 人民陪审员  张德金 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  何昕奕 书 记 员  张 祯