云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7251号原告（反诉被告）：曲靖佳恒物业服务有限公司。法定代表人：李波，任总经理。统一社会信用代码：915303020863830139。住所地：云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：戴续范，男，汉族，1954年4月24日生，住云南省曲靖市麒麟区。被告（反诉原告）：丁凤英，女，汉族，1964年01月15日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：戴续范，基本信息同上。系丁凤英丈夫。特别授权代理。原告曲靖佳恒物业服务有限公司诉被告戴续范、丁凤英物业服务合同纠纷，反诉原告戴续范、丁凤英反诉被告曲靖佳恒物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭合并进行了审理。曲靖佳恒物业服务有限公司的委托代理人丁怡心，被告戴续范、被告丁凤英的委托代理人戴续范到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月28日，曲靖官房房地产开发有限公司作为委托方，原告作为受托方，双方就委托方负责开发的曲靖潇湘新区二期的建筑住房委托原告提供前期物业管理服务达成一致协议，自愿签署《前期物业管理服务委托合同》（以下称：合同），合同中，双方就委托服务内容、委托管理期限、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等条款作出约定。合同签署后，原告尽职尽责地为小区业主提供物业管理服务。被告（反诉原告）系曲靖市潇湘新区二期（云水湾）30幢03号房屋的所有权人，被告二（反诉原告）系该房屋的共有人，二被告在接收了原告提供的物业管理服务后，却未按约缴纳物业管理服务费。按照合同第六条第（五）项的约定，二被告应于每年度起始日起30日内缴纳物业服务费，据统计，自2016年01月01日起至2020年12月31日，二被告共欠付的物业管理服务费为17332.44元。期间，原告多次通过电话、短信、书面催收的方式要求二被告尽快缴纳欠付的费用，但二被告至今仍未缴纳。请求判令二被告支付2016年1月1日至2020年12月31日止的物业管理费共计人民币17332.44元；承担因逾期缴纳物业管理服务费产生的违约金2599.866元；承担本案诉讼费。被告戴续范、丁凤英辩称：答辩人未支付物业服务费是被答辩人擅自提高物业服务费收费标准。答辩人与被答辩人签订的前期物业服务合同约定的服务费用为1元/平方米，被答辩人的收费超出了合同约定的收费标准，这是答辩人未支付物业服务费的理由。被答辩人违反合同约定、从不按规定公布物业服务收支情况及公有部分的使用和收益情况的法律义务、乱收费等，本应向答辩人支付违约金才合理合法。而本案被答辩人却要求抵制乱收费、维权的答辩人支付违约金，荒唐至极，应予驳回。反诉原告戴续范、丁凤英诉称，反诉被告于2014年强行接收潇湘新区二期物业以来，从未履行每年公布“物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”的法定义务，严重侵害了我们业主的知情权和财产权益。请法院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所以权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定判令反诉被告补齐公布历年来的“物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”，并提供条件，便于业主们查阅相关数据资料。退赔多收的垃圾费。综上，被答辩人及反诉被告擅自提高物业服务收费标准和乱收费，拒不公布物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等法定义务，侵占业主们共有财产数年，数额巨大。据此，请法院维护答辩人及反诉原告的合法权益，判令反诉被告履行法定义务，退赔多收的费用，驳回被答辩人的不实诉请。请求判令反诉被告公布强行接手潇湘新区二期物业以来，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；退赔多收的费用；承担本案的全部诉讼费用。反诉被告未作书面答辩，庭审中辩称，我们认为与本案无关，应该是另案起诉，反诉请求第一项应当属于另案起诉，不属于本案起诉范围。第二项按照他们的表述我的理解应该是生活垃圾费，关于生活垃圾费我们与曲靖市麒麟区环境卫生管理处签署过生活垃圾处理协议书，里面明确约定城区住户每户每个月11元，物业公司是代收代缴，不存在本案中所说多收的情况，并且不存在3倍赔偿返还的依据。从实体上，根据物业服务收费管理办法的规定，也应当由业主或业主大会提出公开质询的要求。物业公司才应当及时进行答复，但是本案中戴续范历年来没有提出过查询相关数据资料的要求。诉讼费由法院依法裁决。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《前期物业管理服务委托合同》、业主手册各一份，用以证明2013年12月28日，原告与曲靖官房房地产开发有限公司就原告提供前期物业管理服务达成一致协议，自愿签署《前期物业管理服务委托合同》的事实；证明合同及补充协议中约定了物业管理服务范围、违约责任等条款，此外，合同还对其他相关事项进行约定的事实；合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务的事实。2.承诺书、潇湘新区物业产权人/使用人家庭情况登记表、二被告身份证复印件各一份，用以证明戴续范、丁凤英为曲靖市潇湘新区二期（云水间）30幢03号房屋的所有权人的事实；证明2015年7月11日，丁凤英在《承诺书》上签字按捺手印，承诺其已认真阅读《业主手册》，并自愿遵守《业主手册》所列制度和规定的事实。3.潇湘新区二期商品房接房表一份，用以证明2010年6月27日，戴续范、丁凤英与房地产开发企业曲靖官方房地产开发有限公司签订《潇湘新区二期商品房交接表》，同意认可房地产开发企业代为选聘的物管公司及物管费用，并在《潇湘新区二期商品房交接表》接收方处签字、按捺手印的事实。4.原告催收费用记录、原告催收录音光盘、律师函各一份，用以证明二被告在接收了原告提供的物业管理服务后，却未按约交纳物业管理服务费，原告多次要求被告交纳物业服务费，并向被告发送律师函，二被告至今仍未缴纳的事实。5.曲靖市麒麟区发展和改革局文件物业服务价格管理备案证（麒区发改价格备案【2015】23号）一份，用以证明2015年10月27日，曲靖市麒麟区发展和改革局为佳恒物业公司申请物业服务价格管理备案时，备案证上载明联排住宅物业服务价格是1.30元/平方米/月，托管物业是曲靖市麒麟区河滨路西段潇湘新区二期（2014年10月1日前交房住户），该价格标准“开始时间：2016年1月1日”的事实。6.（2019）云03民再4号民事判决书一份，用以证明已有生效判决认定原告于2016年1月1日对潇湘新区调整物业服务收费标准的行为已得到大多数业主事实上的认可和履行，小区业主应按照调整后的标准向原告交纳物业服务费的事实。7.《生活垃圾处理协议书》四份、《曲靖市发展和改革委员会关于规范期间中心城区垃圾处理收费标准的批复》曲发改价格【2013】50号各一份，用以证明原告提供物业服务期间，原告与曲靖市麒麟区环境卫生管理处签署《生活垃圾处理协议书》，由曲靖市麒麟区环境卫生管理处负责清运原告位于河滨路院内的垃圾桶25只，收费标准按照曲发改价格【2013】50号文件规定的标准执行，曲发改家和【2013】50号文件规定城区住户收费标准为每户每月11元的事实。经庭审质证，被告对原告提举的上述证据对证据1提出异议，主张《前期物业管理服务委托合同》，是他们后期签订的，与我们当时签订的不是一个合同，这个是伪造的，当时的法定代表人是李家寿，这个上面是李波，这个证据对我们不产生任何效力；两份合同上封面都不是一样的；业主手册和我们手里的不一样，我们当时签订的是1元钱，但是他们擅自变成1.3元。对证据2提出异议，主张承诺书上的签字是我爱人签的，我的名字不是我签的；潇湘新区物业产权人/使用人家庭情况登记表是真实的，但是物业公司是昆明的，并不是本案被告；对于身份证没有意见。对证据3的三性无异议。对证据4中的催收记录的真实性没有意见，我确实没有缴纳过，自他们2016年涨价后我们就没有再缴纳过。缴费通知单我也收到过，但是我没有缴纳。生活垃圾费既然是代收，原告没有代诉权，且代收依据也没有，我们不承认。门牌号张贴通知的事实及发律师函给我均是事实。对证据5的真实性、合法性无异议，主张是指导价，并不是这个价格，这份文件和上级规范性文件冲突，我们不认可。对证据6的三性无异议，但是对证明目的有异议，中级人民法院确认的事实，其并没有提供证据。对证据7中的《生活垃圾处理协议书》提出异议，主张按照合同约定应该是环境卫生管理处向物业公司收垃圾处理费，我们应该缴纳的费用已经缴纳在物管费里面，怎么能强加到我们业主身上，他们签订的合同不能规范我们，额外多收的费用我们不应该承担；对于《曲靖市发展和改革委员会关于规范期间中心城区垃圾处理收费标准的批复》曲发改价格【2013】50号的真实性合法性我们没有异议，这份文件只是说明了怎么收费的问题，并没有说怎么向我们业主怎么收费。本院认为，原告提交的上述证据1、2、3、4、5、7来源合法，客观真实，能证明本案部分法律事实，本院予以采信。证据6来源合法，客观真实，但因与本案无关联性，故本院不予采信。反诉原告戴续范、丁凤英针对自己的辩解理由及反诉请求，向本院提举下列证据：1.《前期物业管理服务协议》一份，用以证明我们的联排别墅物业费是按每平方米1元收费的事实。2.《曲靖市物业服务收费管理实施细则》一份，用以证明发改委下发的文件按照1.3元每平方米收取物管费的规定，对我们不产生效力，因为发改委的文件效力低于《曲靖市物业服务收费管理实施细则》的效力。3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所以权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》一份，用以证明我的反诉理由是成立的事实。经庭审质证，反诉被告曲靖佳恒物业服务有限公司对反诉原告提举的上述证据1的三性和证明目的不予认可，主张这份协议中的乙方开发商应该签字盖章的部分是空白的，根据证据规则的相关规定，不符合证据提交的形式，且昆明承汇物业管理有限公司自2013年开始没有服务潇湘新区，原告于2014年被开发商选聘作为物业服务主体，签署了前期物业服务协议，在没有成立业主大会的情况下，对每个业主都是具有约束力。对证据2的三性予以认可，但不认可其证明目的，主张曲靖市发改委已经于2015年作出新的备案价，联排别墅应当按照1.3一个月收取，小区内三分之二以上的业主（户数和面积）已经按照这个标准缴纳了物业服务费，表明小区内大多数业主已经认可1.3元的标准，符合法律规定。对证据3的三性没有异议，证明目的不认可，质证意见参照答辩理由。本院认为，反诉原告提举的证据1来源合法，客观真实，但系其住房曾经的管理机构和标准，对住房的现在和今后均不具有约束力，与本案无关，故本院不予采信。证据2、3为部门规章和司法解释，在一定范围内具有约束力，是一定行为的依据，不具备证据的要素，故其证明目的本院不予采信。经庭审和质证，本院确定了如下法律事实：2013年12月28日，曲靖官房房地产开发有限公司作为委托方，原告作为受托方，双方就委托方负责开发的曲靖潇湘新区二期的建筑住房委托原告提供前期物业管理服务达成一致协议，自愿签署《前期物业管理服务委托合同》（以下称：合同），合同中，双方就委托服务内容、委托管理期限、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等条款作出约定。二被告（反诉原告）系曲靖市潇湘新区二期（云水湾）30幢03号房屋的所有权人和共有人，在接收了原告提供的物业管理服务后，仅缴纳了2014年度和2015年度的物业管理费，自2016年01月01日起至今，即以原告擅自提高物业管理费标准、重复收取垃圾费等为由，拒绝缴纳物业管理费，原告多次通过电话、短信、书面催收的方式要求二被告尽快缴纳欠付的费用，但二被告至今仍未缴纳，原告遂诉讼来院，提出前述诉请。被告也在答辩中提出反诉，提出前述诉请。另查明，2016年1月1日前，曲靖佳恒物业服务有限公司对于双拼、联排住宅的物业服务价格，按照每月每平方1.00元收取物业服务费。自2016年1月1日起，经曲靖市麒麟区发展和改革局进行新的价格备案，曲靖佳恒物业服务有限公司对该小区的双拼、联排住宅的物业服务价格，按照每月每平方1.30元收取物业服务费。原告因此次调整物业服务费收取标准与部分业主发生争议，经曲靖佳恒物业服务有限公司诉至人民法院，曲靖市中级人民法院作出（2019）云民再4号民事判决书，确认佳恒物业公司住宅物业收费综合收缴率已过半，同意调整物业费的业主人数达到了法律规定的“双过半”，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同时也确认佳恒物业公司在调整物业服务费标准过程中程序上存在一定瑕疵，本身也有责任。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用......”。本案中，原告与曲靖官房房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为被告所在小区进行物业管理，该业主合同合法有效。合同签定后，原告对该小区提供了物业管理服务，其服务费也依法向相关部门进行了备案，故原告要求被告以每月每平方米1.3元的价格缴纳物业费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告关于违约金的主张，因原告在调整物业服务费标准的过程中，存在程序上的不规范，导致部分业主产生争议未及时缴费，原告本身也有责任，故原告要求被告支付违约金2599.87元的诉讼请求本院不予支持。反诉原告关于反诉应向其公示物业管理费使用等情况的主张，不是其不缴纳物业管理费的理由，与本案不是同一法律关系，本院不予支持，但反诉原告可通过业主管理委员会或业主代表另案起诉；其关于反诉被告代收垃圾费属超越权限、重复收取，应三倍给予其赔偿的诉请因无相应的证据予以佐证，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）戴续范、丁凤英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曲靖佳恒物业服务有限公司自2016年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费人民币17332.44元。二、驳回原告（反诉被告）曲靖佳恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）戴续范、丁凤英的诉讼请求。本诉案件受理费298元，减半征收149元（原告已预交），由被告（反诉原告）戴续范、丁凤英承担（在履行义务时一并支付原告）；反诉案件受理费100元，减半征收50元，由被告（反诉原告）戴续范、丁凤英承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李云聪二〇二〇年十二月二十九日书记员  何 珍