江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3947号上诉人（原审原告）：汤丽君，女，1991年11月24日出生，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：沈达明，江苏三理律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽，江苏三理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏杉林置业股份有限公司。住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区科工路**。诉讼代表人：徐裕建，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：赵帅，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，江苏力豪律师事务所律师。上诉人汤丽君因与被上诉人江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）破产债权确认纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年11月26日组织双方当事人进行了公开听证，上诉人汤丽君委托诉讼代理人沈达明、宋丽，被上诉人杉林公司委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结汤丽君上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人继续履行合同，并协助上诉人办理房产过户手续;2.依法改判被上诉人向上诉人支付延迟交房违约金6772元;3.本案一审、二审诉讼费用全部由杉林公司承担。事实和理由如下：1.一审法院认为“案涉《商品房买卖合同》系杉林公司为履行与汤丽君之间以房抵债合意而签订，杉林公司给付义务属于债权请求权范畴，汤丽君享有案涉《商品房买卖合同》项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性。”是错误的。汤丽君对杉林公司开发的房产有明确的购房意向后向案外人江苏中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）索要欠款用于支付购房款，于是中瓯公司向宿迁展鹏投资有限公司（以下简称展鹏公司）索要欠款用以偿还汤丽君，而展鹏公司对杉林公司有未实现的债权，为避免款项流通的麻烦和风险，汤丽君、杉林公司、中瓯公司和展鹏公司达成合意直接用展鹏公司对杉林公司享有的债权冲抵购房款，因与杉林公司存在债权债务关系的是展鹏公司而并非汤丽君且不存在债权转让的事实，故案涉《商品房买卖合同》系正常的商品房买卖并非以房抵债。2.一审法院认为“上诉人购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，因此上诉人不符合该规定中的商品房消费者。”是错误的。一审法院的认定系主观臆断，无任何事实和法律依据，也没有证据予以证明。汤丽君是生意人，购买商品房经商完全符合常理。如仅仅为了实现债权，则可以不用以商品房抵债，而是直接要求杉林公司偿还报销款，通过行使代位求偿权将涉案房屋拍卖后收取现金。一审法院认定事实仅凭主观臆断，未就汤丽君在一审中提供全部证据的真实性、合法性及关联性进行认定，所查明的事实并非基于证据查明不是客观事实。3.一审法院认为“杉林公司开发的宿迁国际服装城尚不符合交付使用条件，案涉《商品房买卖合同》实际能否继续履行尚不确定。”是错误的。杉林公司开发的宿迁国际服装城虽未取得竣工验收备案，但不代表《商品房买卖合同》绝对没有继续履行的可能。且杉林公司有继续履行合同的义务，应当积极促成此事，完成竣工验收，并协助汤丽君办理房产过户手续。由于杉林公司违约在先，一审法院应当在判令杉林公司继续履行合同的同时，判令杉林公司向上诉人支付违约金。4.一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条判决，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第五项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同明确了汤丽君所购买的房产，该房产房号固定且汤丽君经完全支付对价。所以上诉人所购买的房产并不属于破产财产，无需用该财产对杉林公司的其他债权人进行清偿。杉林公司二审答辩称：1.一审判决认定事实清楚，汤丽君的上诉请求和理由不能成立，其陈述的将债务转化为购房款实际就是以房抵债，双方有以房屋消灭债务的意思表示，且以房抵债没有履行完毕，且杉林公司现已破产，开发的房屋未竣工备案不具备交付条件。2.汤丽君对杉林公司仍享有债权但在破产程序中不具有优先权；另，用于抵债的房屋是商业性质且汤丽君购房目的是实现债权而非商品房的消费者。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。汤丽君向一审法院起诉请求：判令杉林公司继续履行案涉《商品房买卖合同》并协助汤丽君办理房产过户手续；判令杉林公司立即支付迟延交房违约金7795元（以购房款为基数，按日万分之一点五计算，自2018年10月30日应当交房之日起到裁定破产之日止）；3.诉讼费用由杉林公司承担。一审法院认定事实：2015年10月29日，杉林公司向汤丽君出具收据一份，载明：交款单位为汤丽君，收款方式为展鹏借款利息抵，人民币1942275元，收款事由展鹏借款利息抵（21#-93-107、108）。2016年10月，汤丽君与杉林公司签订《商品房买卖合同》，约定购买宿迁国际服装城21#-93幢108号房屋，房屋价款为902994元。2018年12月20日，宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13破申25号民事裁定：一、受理葛辉对杉林公司的破产清算申请；二、指令宿迁市宿城区人民法院审理杉林公司破产清算申请。后一审法院立案受理杉林公司破产清算一案，案号为（2019）苏1302破1号。汤丽君向杉林公司申报对宿迁国际服装城17#-60幢108号房屋享有物上请求权。杉林公司管理人于2020年3月13日向汤丽君送达《债权审查通知书》，对其物上请求权不予确认，并告知对该结果有异议，可在收到本通知15日内向受理破产申请的人民法院提起诉讼。汤丽君对该通知书有异议，故提起诉讼。另查明，至庭审时，宿迁国际服装城尚未取得竣工验收备案，尚不符合交付条件，无法办理产权登记。一审法院认为：破产程序是债务人企业资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，依法清偿债务的法律制度，该制度核心价值即为公平偿债。案涉《商品房买卖合同》系杉林公司为履行与汤丽君之间以房抵债合意而签订，杉林公司亦向汤丽君出具相应收据，明确载明“收款事由展鹏借款利息抵”。合同签订后，杉林公司即具有依照合同约定履行向汤丽君交付房屋并办理房屋产权登记等合同义务，但该给付义务仍然属于债权请求权范畴。基于债权平等性，汤丽君享有案涉《商品房买卖合同》项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性。杉林公司进入破产程序后，汤丽君起诉请求继续履行合同并享有物上请求权，属于对其进行个别清偿的诉讼请求。关于汤丽君主张其属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房消费者，一审法院认为，汤丽君基于杉林公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，因此汤丽君不符合该规定中的商品房消费者。另杉林公司开发的宿迁国际服装城尚不符合交付使用条件，案涉的《商品房买卖合同》实际能否继续履行尚不确定。综上，汤丽君要求继续履行，并基于合同的履行享有物上请求权以及立即支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回汤丽君的诉讼请求。案件受理费12898元，减半收取6449元，由汤丽君负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，且对一审判决认定的事实没有异议。据此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院二审归纳本案争议焦点为：汤丽君与杉林公司所签订的《商品房买卖合同》是否应当继续履行。本院认为，汤丽君要求杉林公司继续履行案涉《商品房买卖合同》并为其办理房屋过户手续的请求依法不应予以支持。具体理由在于，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。汤丽君虽然在一审中提交了《铺位委托经营合同》以及周边房屋装修使用的照片等证据用以证明杉林公司已经交付案涉房屋的事实，但其与杉林公司签订《商品房买卖合同》后并未办理物权转移手续，即双方并未就物权的转让依法进行登记，在此情况下，汤丽君就案涉房屋并未取得物权。再者，从汤丽君购房款的交付情况看，其主张系与中瓯公司、杉林公司及展鹏公司四方协商最终以展鹏公司对杉林公司享有的债权冲抵了购房款，据此可以认定所签订的合同实质是以物抵债协议，即便双方是在原债务清偿期届满后达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人明确表明不履行协议时，上诉人只能要求按照原债权债务合同履行，而不能要求继续履行以物抵债协议或者要求确认所抵之物的所有权归其所有，否则，将违背破产程序中全体债权人公平清偿的基本原则。另外，从案涉房屋规划用途来看，并非住宅用房，且汤丽君购买该房屋也不是为生活和居住，其并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人，故而其依据案涉合同所享有权利也不具有优先性，在此情况下，汤丽君要求杉林公司继续履行合同，并就所谓的逾期交房承担违约责任的主张依法不应得到支持。综上，汤丽君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12898元，由汤丽君负担。本判决为终审判决。审判长  赵振亚审判员  仲召虎审判员  王 更二〇二〇年十二月三十日书记员  朱 蕾