四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3005号 上诉人（原审原告）：于金源，男，回族，生于1981年6月24日，住辽宁省鞍山市铁**。 委托诉讼代理人：韩文涛，北京京宁律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李新瑶，女，汉族，生于1983年6月18日，住辽宁省鞍山市铁**。 委托诉讼代理人：韩文涛，北京京宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳鹏升电梯有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区，统一社会信用代码9151XXXX。 法定代表人：蒋何。 被上诉人（原审被告）：江油摩尔玛商业有限公司，住所地四川省江油市，统一社会信用代码9151XXXX。 法定代表人：周洪。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梅西商业有限公司，住所地四川省成都市温江区，统一社会信用代码9151XXXX。 法定代表人：邓静。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市，统一社会信用代码9143XXXX。 法定代表人：王填，董事长。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 上诉人于金源、李新瑶因与被上诉人绵阳鹏升电梯有限公司（以下简称鹏升公司）、江油摩尔玛商业有限公司（以下简称摩尔玛公司）、梅西商业有限公司（以下简称梅西公司）、步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院认定：2015年9月，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《商场租赁合同》，合同约定：被告绵阳鹏升电梯有限公司将位于江油市××镇××小区××栋××广场××楼××楼××楼××㎡租赁给被告江油摩尔玛商业有限公司使用，租赁期自2015年10月1日至2022年12月31日；房屋租金、管理费、设备使用费共计14573375元，每三个月支付一次。合同签订后，被告绵阳鹏升电梯有限公司按约向被告江油摩尔玛商业有限公司交付了租赁房屋。被告江油摩尔玛商业有限公司于2015年9月29日向被告绵阳鹏升电梯有限公司交纳了2015年10月至12月的商场租金494875元，于2015年12月30日向被告绵阳鹏升电梯有限公司交纳了2016年至2017年的商场租金316万元。2017年3月31日，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告绵阳鹏升电梯有限公司将位于江油市××镇××小区××栋××广场××楼××楼××楼××㎡租赁给被告江油摩尔玛商业有限公司使用，租赁期自2018年1月1日至2022年12月31日；租金单价24.24元，两年一付。2017年4月10日，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：对双方2015年9月签订的《房屋租赁合同》的约定，鉴于市场整体经济下行，对房屋使用费（包括房屋租金）调整事宜补充如下：一、调整支付方式为银行支付，两年支付一次；二、因支付方式的变更，针对租金进行变更，2017年4月1日至2017年12月31日租金由26.24元／㎡／月调整为24.24元／㎡／月，2018年1月1日至2018年12月31日租金由32.87元／㎡／月调整为24.24元／㎡／月，2019年1月1日至2022年12月31日租金由33.79元／㎡／月调整为24.24元／㎡／月。后被告江油摩尔玛商业有限公司于2017年4月14日向被告绵阳鹏升电梯有限公司预付了2018年至2022年的商场租金50万元，于2017年5月9日向被告绵阳鹏升电梯有限公司预付了2018年至2019年的商场租金1828891.20元。2017年5月25日，被告江油摩尔玛商业有限公司向被告绵阳鹏升电梯有限公司预付了2018年至2022年的商场租金50万元。 2016年10月14日，案涉租赁房屋中的江油市XX镇XX小区X栋X区X楼X号至X号房屋面积1644.69㎡，江油市XX镇XX小区X栋X区X楼X号房屋面积861.23㎡，江油市XX镇XX小区X栋X区X楼X号房屋面积1459.6㎡，共计房屋面积3965.52㎡的房屋所有权人变更为原告于金源、李新瑶共有。2017年12月4日，原告于金源委托北京市恒圣律师事务所向被告江油摩尔玛商业有限公司发出《律师函》，函告了被告江油摩尔玛商业有限公司案涉租赁房屋所有权人发生变更的情况，要求被告江油摩尔玛商业有限公司在2017年12月30日前与原告于金源签订《租赁合同》或腾退房屋。2019年12月13日，原告于金源委托北京市京宁律师事务所向被告江油摩尔玛商业有限公司发出《律师函》，要求被告支付2016年10月14日至2019年12月31日期间的房屋租金。2017年12月15日和2020年1月7日，被告江油摩尔玛商业有限公司两次向北京市京宁律师事务所回函称，被告江油摩尔玛商业有限公司已于2017年5月9日向被告绵阳鹏升电梯有限公司按照《商场租赁合同》与《商场租赁合同补充协议》履行了合同义务，支付了2018年至2019年的全部租金。2020年3月31日，被告江油摩尔玛商业有限公司向原告于金源、李新瑶及代理律师发出《租赁合同解除函》，称因整体物业的不完整及各租赁权益人无法确定，对被告江油摩尔玛商业有限公司经营造成极大影响，故决定在2020年3月31日解除与原告于金源、李新瑶的租赁合同。 另查明，被告梅西商业有限公司系被告江油摩尔玛商业有限公司的股东，被告步步高商业连锁股份有限公司系被告梅西商业有限公司的股东。 以上事实有原告的身份证、被告的营业执照及工商登记信息、商场租赁合同、不动产权证、房地产权登记信息、商场租赁合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、中国建设银行客户专用回单、律师函、回函、租赁合同解除函及双方当事人的陈述等证据予以证明。 原告于金源、李新瑶的一审诉讼请求是:1.依法判决被告鹏升公司和摩尔玛公司支付原告2016年10月14日至2020年4月31日期间租金6915145元；2.鹏升公司和摩尔玛公司向原告支付前述租金30%的违约金人民币2074543元；3.被告梅西公司、步步高公司对前述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由四被告承担。 一审法院认为：2015年9月被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订的《商场租赁合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，该《商场租赁合同》有效；在合同履行过程中，被告绵阳鹏升电梯有限公司将部分案涉房屋的所有权转让给原告，依照法律规定房屋所有权发生转移后租赁期未满的租赁合同应当继续履行，原告应当在案涉租赁房屋所有权发生转移后及时告知承租人即被告江油摩尔玛商业有限公司，因原告未及时将案涉租赁房屋所有权发生转移的事实告知被告江油摩尔玛商业有限公司，致被告江油摩尔玛商业有限公司与被告绵阳鹏升电梯有限公司在2017年3月31日及2017年4月10日再次签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，双方将原《商场租赁合同》中约定的房屋租金及租金支付方式进行了变更，被告江油摩尔玛商业有限公司根据变更后的合同约定向被告绵阳鹏升电梯有限公司支付了2018年至2019年12月的全部租金，被告江油摩尔玛商业有限公司的支付租金行为没有过错；因被告江油摩尔玛商业有限公司已付清了2019年12月前的案涉房屋的全部租金，故原告请求中的2016年10月14日至2019年12月的租金应当由被告绵阳鹏升电梯有限公司承担，2020年1月至3月的案涉房屋租金因被告江油摩尔玛商业有限公司未支付，被告江油摩尔玛商业有限公司应当履行支付房屋租金的义务；原告享有的只是部分案涉租赁房屋的所有权，故原告只对其拥有所有权部分的房屋享有收取房屋租金的权利，其余部分的房屋租金仍应当由被告绵阳鹏升电梯有限公司收取；根据租赁合同的约定，2016年10月14日至2017年3月31日的月租金为26.24元/㎡,原告应当收取租金时间为5个月17天，共计579240.86元，2017年4月1日至2019年12月31日的月租金为24.24元/㎡,原告应当收取租金时间为33个月，共计3172098.76元，2020年1月1日至2020年3月31日的月租金为24.24元/㎡,原告应当收取租金时间为3个月，共计288372.61元；另被告绵阳鹏升电梯有限公司还应当收取2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金76529.07元，因被告绵阳鹏升电梯有限公司未在本案中主张，不予处理；被告江油摩尔玛商业有限公司是独立的法人，具有独立承担民事责任的能力，被告梅西商业有限公司和被告步步高商业连锁股份有限公司不是合同的相对人，不应当承担责任。被告江油摩尔玛商业有限公司未按期交纳2020年1月至3月的租金系因案涉房屋的所有权人了发生变更，而原告只对案涉租赁房屋部分享有所有权，另有部分案涉租赁房屋的所有权仍然系被告绵阳鹏升电梯有限公司享有，导致被告江油摩尔玛商业有限公司交纳租金的对象不明，不构成违约。被告绵阳鹏升电梯有限公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告绵阳鹏升电梯有限公司在本判决生效后十日内支付原告于金源、李新瑶2016年10月14日至2019年12月31日的房屋租金3751339.62元；二、被告江油摩尔玛商业有限公司在本判决生效后十日内支付原告于金源、李新瑶2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金288372.61元；三、驳回原告于金源、李新瑶对被告梅西商业有限公司和被告步步高商业连锁股份有限公司的诉讼请求；四、驳回于金源、李新瑶的其他诉讼请求。本案案件受理费74728元，财产保全费5000元，由原告于金源、李新瑶承担32300元，由被告绵阳鹏升电梯有限公司承担41810元，由被告江油摩尔玛商业有限公司承担5618元。公告费1350元，由被告绵阳鹏升电梯有限公司承担。 上诉人（原审原告）于金源、李新瑶的上诉请求是：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人摩尔玛公司和鹏升公司向上诉人支付2016年10月14日至2020年3月31日期间的租金6397058.41元；2.依法撒销一审第四项判决，改判被上诉人摩尔玛公司和鹏升公司向上诉人支付拖欠前述房屋租的30%的违约金人民币1919117.52元；3.依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人梅西公司、步步高公司对前述债务向上诉人承担连带责任；4.判令四被上诉人承担一审、二审的诉讼费、保全费。其主要理由是：一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，具体如下：1.一审法院认定涉案房屋所有权发生转移后，未及时告知承租人摩尔玛公司的责任在上诉人，系事实认定错误。上诉人认为房屋所有权变更通知义务在鹏升公司而非上诉人，且上诉人在获悉摩尔玛公司为涉案房屋承租人后，已于第一时间通知其房屋所有权变更的事实，上诉人不存在过错；2.一审法院认定，因上诉人未及时通知房屋所有权人变更的事实，导致摩尔玛公司和鹏升公司再次签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，二者间存在因果关系，该认定缺乏事实依据，存在严重逻辑错误。如上述所言，房屋所有权变更的通知义务鹏升公司而非上诉人，《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的签订主体系摩尔玛公司和鹏升公司，上诉人无法预见，也无权干涉二者的签约行为，且上述协议的签订系鹏升公司和摩尔玛公司双方恶意串通签订，损害了上诉人的合法权益，上诉人的告知义务与后续房屋租赁合同的签订不存在因果关系，一审法院对该事实的认定无依据；3.一审法院认定2020年3月31日，摩尔玛公司向上诉人发出《租赁合同解除函》后，双方的租赁合同关系已解除，系适用法律错误。摩尔玛公司要求解除《商场租赁合同》的行为证明其认可与上诉人之间履行的是该合同，同时，其主张只认可与鹏升公司的《房屋租赁合同》及《补充协议》，主张自相矛盾；4.原审法院以摩尔玛公司和鹏升公司再次签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》中约定的降租后租金为基数，计算应付给上诉人的房屋租金，是事实认定错误。上诉人作为房屋所有人，承继了鹏升公司对摩尔玛公司的《商场租赁合同》的权利义务，之后未与摩尔玛公司就该合同作出任何变更，鹏升公司无权对上诉人名下房产进行降租等处置行为，因此，上诉人与摩尔玛公司间仍应按照《商场租赁合同》约定的标准来计算未支付的租金。2020年3月31日，摩尔玛公司向上诉人发出《租赁合同解除函》，但该函系被上诉人单方发出，并未经过上诉人同意，且摩尔玛公司至今未腾退房屋，一直占有并使用至今，应视为其仍在继续使用涉案房屋。因此按照双方签订的《商场租赁合同》关于租金的约定，自2016年6月14日，暂计算至2020年6月31日，上诉人应收取租金暂合计人民币6397058.41元；5.一审法院驳回上诉人要求摩尔玛公司、鹏升公司、梅西公司和步步高公司承担违约责任的诉求无事实与法律依据。双方签订的《商场租赁合同》中明确约定了逾期交付租金的违约责任，上诉人在诉讼时按法律规定对违约金数额进行了调整，原审法院驳回上诉人该项诉请无事实和法律依据；6.一审法院以摩尔玛公司是独立法人，判决梅西公司和步步高公司不承担法律责任，属于适用法律错误。本案中，虽然摩尔玛是独立法人，但其系一人有限公司，梅西公司是其100%控股股东，步步高是梅西公司100%控股股东，作为一人有限责任公司的股东，在无法证明公司财产独立于股东自己的财产时，应当对公司债务承担连带责任。 被上诉人（原审被告）摩尔玛公司、梅西公司、步步高公司共同辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。其主要理由是：1.在于金源、李新瑶向摩尔玛公司通知租赁物业所有权发生转移前，摩尔玛公司就已经与鹏升公司与其他两个出租方达成提前支付租赁费的补充协议，将2018年和2019年的租赁费全部支付给了鹏升公司司和其他两个出租方，于金源、李新瑶未及时通知江油摩尔玛公司租赁方已转让的事实存在过错，摩尔玛公司已按照合同履行了合同项下的义务，无需再次履行；2.2020年1月29日摩尔玛公司已向于金源、李新瑶及其代理律师发出合同解除函，因整体物业的不完整及各租赁权益人无法确定，对经营造成极大影响，故决定在2020年3月30日解除与于金源、李新瑶的租赁合同；3.于金源、李新瑶向被告梅西公司、步步高公司主张权利严重违反了公司法的规定，这两家公司作为江油摩尔玛公司的股东，分别以其认缴的出资额、认购的股份对公司的债务负责，而不是承担连带责任。加之这两家公司并没有为江油摩尔玛公司设立担保，亦不存在担保关系。 二审经审理查明的事实和原审一致。本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：1.摩尔玛公司应按哪份合同支付房屋租金。本案租赁房屋原系鹏升公司所有，2015年9月，鹏升公司与摩尔玛公司签订商场租赁合同，建立房屋租赁关系。租赁期间，案涉租赁房屋所有权人变更为上诉人于金源、李新瑶，但摩尔玛公司并不清楚变更后房屋产权人的身份及房屋产权情况，截止2017年4月10日摩尔玛公司和鹏升公司签订《房屋租赁合同补充协议》，鹏升公司和于金源、李新瑶均未按《合同法》第六十条第二款之规定履行告知义务，于金源，李新瑶也未进行过租金催收，故摩尔玛公司并不清楚租赁房屋的产权人即出租人发生变更。案涉房屋产权的变动并未中断其租赁关系，摩尔玛公司在不清楚案涉租赁房屋产权发生变动的情况下，按照与鹏升公司分别在2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》及2017年4月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》向鹏升公司支付租金的行为无过错，一审法院判决鹏升公司将案涉租金支付给上诉人并无不当。2.摩尔玛公司在履行《房屋租赁合同》过程中是否有违约行为。摩尔玛公司按照案涉《房屋租赁合同》支付了2015年至2019年的房屋租金，2020年后未按期缴纳的原因系案涉房屋的所有权人发生变更，有部分房屋产权仍系鹏升公司，一审法院认定因摩尔玛公司需缴纳租金的对象不明，不构成违约并无不当。3.2020年3月之后案涉房屋的租金支付问题。上诉人一审诉请被上诉人支付自2016年10月至2020年3月31日租金，一审法院依法判决并无不当。至于上诉人称摩尔玛公司至今未腾退房屋所产生的费用，应当由上诉人另行予以主张。 综上所述，于金源、李新瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56，579.00元，由于金源、李新瑶负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋明文 审判员  严 明 审判员  向星燃 二〇二〇年十二月三日 书记员  曹鎏星