广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初3889号 原告：蔡启凯，男，1985年10月19日出生，汉族,户籍地贺州市八步区，现住贺州市八步区。 原告：徐有莲，女，1988年12月20日出生，汉族,户籍地贺州市富川瑶族自治县，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：蔡启凯，与原告徐有莲系夫妻关系。 被告：广西贺州市灵贺投资开发有限公司，住所地：贺州市八步区建中社区建设中路**。 法定代表人：汤伟忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫炳芳，广西灵丰律师事务所律师。 被告：深圳市正大天元房地产顾问有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然二路泰然科技园****西1-6线南209。 法定代表人：别兵，该公司董事长。 原告蔡启凯、徐有莲与被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司（以下简称灵贺公司）、被告深圳市正大天元房地产顾问有限公司（以下简称正大天元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月24日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行审理。原告蔡启凯（暨原告徐有莲的委托诉讼代理人），被告灵贺公司的委托诉讼代理人莫炳芳，被告正大天元公司的法定代表人别兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告灵贺公司向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计23556.91元；二、判令被告灵贺公司、正大天元公司返还原告购房费用11000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.2016年2月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）灵贺公司签订商品房买卖合同，合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付贺州市城投·东方广场项目1单元4层401号商品房。第十二条约定：逾期交房超过90日后，若合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该商品房房价款为406504元，交付日期为2017年10月18日，逾期291天。根据合同约定，被告需向原告支付逾期交房违约金11829.27元（计算方式：406504×0.01%×291=11829.27元）。同时合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，若不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。原告未能在该商品房交付之日起360日内（即2018年10月13日）取得该商品房的房屋所有权证书，实际取得证书之日为2020年5月13日。因办理房屋所有权初始登记的主体为出卖人，办理房屋所有权转移手续共同体的牵头人为出卖人，故买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日为2018年10月13日，逾期办证违约金计算期为2018年10月14日至2020年5月13日(577天），被告需向原告支付逾期办证违约金11727.64元（计算方式：406504×0.005%×577=11727.64元）。两项违约金合计23556.91元。2.被告正大天元公司于2015年10月16日销售商品房时，向原告收取11000元的房款费用，并向被告开具名头为办理VIP会员会费的收据。 原告从未享受正大天元公司所谓的VIP服务，正大天元公司作为贺州市城投·东方广场项目开发商灵贺公司的销售代理人，原告完全有理由认为该项费用为房款费用，且根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。代理销售合同约定了佣金标准，正大天元公司在销售过程中仍然向原告收取交易服务性质的所谓的VIP费用，该费用的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应由委托人灵贺公司退还原告，受托人正大天元公司承担连带责任。在本案诉讼过程中，原告撤回了第二项诉讼请求。 被告灵贺公司辩称：一、关于逾期交房违约金：因不可抗力可据实延期1674.5天交房，不应支付逾期交房违约金。二、关于逾期办证违约金：1.因《商品房买卖合同（预售）》约定办理的是房屋所有权证，而根据2016年发布的《不动产登记暂行条例实施细则》，被告实际协助原告办理的是不动产权证，故被告不应按合同约定承担相应的违约责任。2.根据《商品房买卖合同（预售）》第9条约定，要取得房屋测绘报告才符合商品房交付条件，故逾期办证天数的起算时间应从取得房屋测绘报告之日即2019年12月13日起算。而不应从2017年10月份实际交房之日开始计算逾期办证天数。3.办理不动产权证以项目竣工验收完成备案为前提，因此应扣除交房顺延天数1674.5天。且由于配套绿化工程变更报批、项目更名、正门位置及门牌号编制、办理房产测绘成果报告等“非出卖人原因”造成的办证延误天数226天应予抵扣。扣除相应天数后，被告不存在逾期办证的违约行为，不应支付逾期办证违约金。 经庭审质证，原、被告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第七十条之规定，对双方提交的证据及原告所述基本事实，本院予以认定。 另查明，原告共支付房款406295.75元。2017年10月18日原告接收涉案房屋钥匙并办理交房手续。 依据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法（广西壮族自治区人民政府令第108号）》规定，东方广场项目因供配电设施建设，从合同约定交房之日起直至2017年8月8日正式供电，可据实予以延期220天；且合同约定的交房期限内，东方广场项目因部分外墙设计变更、1#-3#楼屋面防水工程设计变更，可据实予以延期92天；因中雨及以上气象原因，可据实予以延期50天；因停电，可据实予以延期3天。综上，涉案房屋的交房期限可据实予以延期的天数为365天。 2019年9月3日，东方广场项目取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，验收备案表载明，竣工验收日期为2018年10月19日。2019年12月13日，东方广场项目取得贺州市房产测绘成果报告。2020年3月17日，被告发出通知，告知业主提供办理不动产权证书的相关材料。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。 一、关于逾期交房违约金的问题： 逾期交房之日即2017年1月1日起至被告向原告交房屋钥匙之日即2017年10月18日止，逾期交房290天，而涉案房屋的交房期限可据实予以延期的天数为365天，因此被告未存在逾期交房的违约行为，原告诉请逾期交房违约金的主张，理据不足，本院不予支持。 二、关于逾期办证违约金问题： 由于案涉工程通过竣工验收为房屋具备办证条件的基础，故被告协助办证期限应自案涉工程通过竣工验收之日起360日内，即自2018年10月19日至2019年10月14日止。被告未在办证期限内协助办理不动产权证书，应承担相应违约责任。原告主张逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。但关于逾期办证违约金的计算方式，由于被告并非办理不动产权证的主体，仅具有代为收取办理不动产权证材料并协助办理不动产权证的合同义务，因此，逾期办证违约金应以被告向原告发出业主提供办理不动产权证材料的通知之日即2020年3月17日止为计算逾期办证违约金的截止之日。因此，被告逾期办证天数应自逾期之日即2019年10月15日起计算至2020年3月17日止，共计154天。被告应支付的逾期办证违约金为3128.48元（已付房价款406295.75元×0.00005×154天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司应向原告蔡启凯、徐有莲支付逾期办证违约金3128.48元。 二、驳回原告蔡启凯、徐有莲的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费664元，减半收取332元（原告已预交），由被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司负担30元，由原告蔡启凯、徐有莲自行负担302元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  龙 杰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  莫启法 书 记 员  董国晖