山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终4388号 上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地山东省聊城市柳园办事处前许街**。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玮涵，女，1990年5月11日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：张东岩，聊城高新旗胜法律服务所法律工作者。 上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称科技园公司）因与被上诉人王玮涵商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人科技园公司的委托诉讼代理人周鹏、被上诉人王玮涵的委托诉讼代理人张东岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科技园公司上诉请求：1.撤销山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初1114号民事判决，依法改判驳回王玮涵请求支付逾期办证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由王玮涵承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定违约金计算标准是错误的。本案所涉商品房买卖合同系双方当事人签字确认并在房屋主管部门备案的有效合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，对逾期办证违约金条款的约定并不违反法律法规的强制性规定，因此应当充分尊重当事人的意思自治，适用合同条款的约定。另外一审中王玮涵不但没有说明损失事项，更没有提交损失的证据，不能判断王玮涵的损失高于双方合同约定的违约金金额，一审判决依据合同有失公平调整违约金没有依据。二、一审法院适用《城市房地产开发经营管理条例》确定办理房产证的期限约定是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，办理房产证如有特殊约定应当按照约定，关于办理权属证书期限双方约定按照交付使用后365日不属于违反法律强制性规定。一审法院在本案中适用《城市房地产开发经营管理条例》的规定是错误的。三、2016年6月20日山东省高级人民法院作出的(2015)鲁民提字第482号民事判决书，针对逾期办理房产证购房人以违约金过低，且无证据证明损失存在请求增加违约金的，判决认定是“××不能证明因逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失的，本院不予支持”。可见相同案情最高法院、山东高院均认为在无损失证据的前提下应当尊重合同当事人的意思自治。四、原审判决未审查逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。本案合同约定办理房产证的最后期限为2015年11月12日，其诉讼时效截止到2018年11月12日，最高人民法院出版的《民事审判指导与参考》(总第68辑第246页)对逾期办证违约金诉讼时效如何起算也做了详细解释。原审法院未审查诉讼时效的问题，就对逾期办证违约金计算方式进行调整，将已过诉讼时效的债权判决科技园公司支付，明显不当。 王玮涵辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。首先，关于诉讼时效，王玮涵在一审中要求的是2018年8月5日至实际办证之日的违约金，并不超期。关于实际损失，虽在一审中王玮涵未提交证据证明，但是逾期办证对王玮涵造成的损失客观存在，一审依据公平原则将合同双方的权利、义务对等，判决以总房款为基数按日万分之一计算违约金并无不当，应予以维持。 王玮涵向一审法院起诉请求：1.判令科技园公司立即将备案资料报备案机关备案，协助王玮涵办理西安交大科技园34幢1单元201室的产权登记手续；2.判令科技园公司依据王玮涵已付购房款为基数，按照人民银行逾期贷款利率标准（即年利率6%）支付逾期办证违约金59031.57元（自2018年8月6日起，暂计算至2020年1月20日止）；3.诉讼费用由科技园公司承担。 一审法院认定事实：2013年7月21日，王玮涵与科技园公司签订商品房预售合同一份，合同约定王玮涵购买科技园公司开发建设的交大科技园34幢1单元201室房产一套，单价4302元，价款631749元。合同约定交付房屋后365日内科技园公司将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。对因出卖人原因，买受人不能办理产权登记证书，买受人选择不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同第九条约定购买人逾期交款的违约金为：“按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金”。合同约定的交房日期为2013年12月31日，科技园公司于2014年11月12日将房屋实际交付王玮涵。关于逾期交房的违约金双方已经解决。王玮涵曾于2019年8月提起诉讼，仅主张2015年11月12日至2018年8月5日逾期不能办理产权证书的违约金。一审法院判决后，王玮涵再次提起诉讼，主张2018年8月6日至2020年1月20日的违约金。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题在于：1.关于王玮涵要求科技园公司履行办理权属登记备案的请求能否成立；2.科技园公司未能完成备案手续，应按照什么标准支付违约金。关于协助王玮涵办理产权证书问题，这既是科技园公司的合同义务，也是科技园公司必须履行的法定义务，科技园公司应当按照合同约定协助王玮涵办理产权登记。房产的所有权证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无产权证书势必造成王玮涵难以合理使用房产，特别是进行房产交易受到影响，给王玮涵造成的损失是潜在的，其损失无法衡量。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。而王玮涵、科技园公司签订的《商品房预售合同》约定在商品房交付使用后经综合验收合格后一年内办理权属登记手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条款内容违反法律规定，属无效条款。本案中，2014年11月12日科技园公司已向王玮涵交付涉案房屋，2015年2月13日即应符合办理房屋权属登记的条件，不能办理的原因在于涉案房屋未经过综合验收，是科技园公司一方的原因造成的，王玮涵可以要求科技园公司承担违约责任。关于违约金如何计算问题，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，王玮涵、科技园公司签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付应付房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，科技园公司不管违约多长时间仅需向王玮涵支付总房款万分之一的违约金，而一旦王玮涵违约，每逾期一日则需要向科技园公司支付应付房款的万分之一，显失公平，根据合同的公平原则，如科技园公司违约，每逾期一日，亦应按已付房款的日万分之一向王玮涵方支付违约金。王玮涵主张2019年8月6日至2020年1月20日的违约金，系对自己权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。王玮涵交付的办理房地产契税非购房款，王玮涵将契税并入购房款不当，应予扣除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限聊城市交大科技园有限公司于办理产权登记条件成就后一个月内协助王玮涵办理产权登记手续；二、限聊城市交大科技园有限公司于判决书生效后十日内赔偿王玮涵逾期办理房产证的违约金，违约金以购房款631749元为基数，自2019年8月6日起至2020年1月20日止，按日万分之一赔偿王玮涵违约金。案件受理费1276元，减半收取638元，由科技园公司承担。 本院二审期间，科技园公司提交山东省高级人民法院（2015）鲁民提字第482号民事判决书，拟证明对不能证明其因逾期办证遭受高于合同约定的违约金的损失，法院不予支持。王玮涵对该判决书的真实性无异议，但主张本案与该判决案情不符。王玮涵提交本院（2020）鲁15民终2855号民事判决书，主张该判决案情与本案一致，应予以适用。科技园公司对该判决书的真实性无异议，但主张已就该判决申请再审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人二审争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.《城市房地产开发经营管理条例》是否适用；3.逾期办证违约金的计算标准。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。一审中，科技园公司提出诉讼时效抗辩，一审庭审时亦将诉讼时效作为焦点问题进行调查，原审判决未审查诉讼时效不当，本院依法予以纠正。已经发生法律效力的本院（2020）鲁15民终2855号民事判决认定，王玮涵请求逾期办证违约金的诉讼时效自2015年11月12日起算，2016年8月6日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，本案王玮涵主张的2019年8月6日至2020年1月20日的逾期办证违约金，并未超出诉讼时效。 关于本案是否适用《城市房地产开发经营管理条例》的问题。案涉《商品房预售合同》第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条属于管理性强制性规定，一审据此认定《商品房预售合同》第十七条约定无效没有法律依据，本院依法予以纠正。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。案涉《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金，对购房者显失公平。王玮涵虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对其造成损失客观存在，一审依据公平原则将科技园公司应向王玮涵支付的违约金调整为以已付房款为基数、按日万分之一计算并无不当。对科技园公司关于王玮涵不能证明实际损失、不应调整合同约定违约金的上诉主张，本院不予支持。一审判决科技园公司以购房款631749元为基数，自2019年8月6日起至2020年1月20日止，按日万分之一向王玮涵赔偿违约金并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，科技园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1276元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠