甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初5322号原告：兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店，住所地甘肃省兰州市七里河区西湖街道建工中街**，统一社会信用代码:91620103MA72L8NJX6。法定代表人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丽丽、牛晓翠，甘肃佳运律师事务所律师。被告：高玉广，男，1970年12月4日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：孙勇，上海市汇业(兰州)律师事务所律师。被告：李惠琴，女，1969年11月13日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：孙晨炜，上海市汇业(兰州)律师事务所律师。原告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店诉高玉广、李惠琴居间合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店的委托诉讼代理人陈丽丽、牛晓翠，被告高玉广的委托诉讼代理人孙勇、李惠琴及其委托诉讼代理人孙晨炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付居间费25200元；二、判令被告以25200元为基数，从2020年9月13日至实际清偿之日按照年利率6%向原告支付利息;三、判令被告支付原告为追索居间费支出的律师费3000元;四、诉讼费用由被告承担。事实及理由:被告高玉广及妻子李惠琴为出售其位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋，委托原告为其寻找合适买家。原告通过发布广告，多次带看房屋，最终找到买家赵红林。2020年9月13日原告（居间方）与被告（出卖方）、赵红林（买受方）、甘肃法域至诚法务咨询管理有限公司签订了《房屋买卖（居间）协议》，在签订合同中被告李惠琴通过电话联系高玉广同意后，代其签订了合同，将位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋以1260000元的价格出售给赵广林。合同约定：签订当日被告向原告支付房屋交易价格的2%即25200元作为原告的居间费用。但合同签订后，被告以合同为他妻子签字，而非他签字为由拒绝履行合同，不支付居间费，构成违约。原告为维护其合法权益不受侵害，诉至法院，望判如所请。高玉广辩称：房子登记在其名下，从未授权或委托任何人出售自己名下的房屋，也未签署任何委托授权和合同文件同意将房屋出售。原告对其的请求应予以驳回。李惠琴辩称：原告在《民事起诉状》中未客观、全面地阐述本案所涉基本事实的来龙去脉，现对案件事实进行以下陈述：位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋登记在我丈夫高玉广名下，已由高玉广的亲戚长期借住。在今年下半年，我故意欲出售该房屋，告知了此前认识的枔家中介平台的朋友，将该房屋资源信息挂于贝壳网上，此后就不断接到不同中介公司人员打电话询问该房源的相关信息。2020年9月，原告工作人员致电询问了房屋的相关信息，提到有人愿意购买该房屋，并概谈了成交的价款。之后，原告通过电话联系，将提前填好的《房屋买卖（居间）协议》及《房屋委托销售合同》带至我的住处附近，见面并催促签字。我遂告知原告，房屋的房产证登记在我老公高玉广名下，原告表示由我代签字，然后只要提供高玉广签字的授权委托书给原告即可。我就按照原告工作人员的要求签了字，并带回原告给的空白《授权委托书》一份。因高玉广不同意出售该房屋，因此未出具同意出售房屋的授权委托书，致使《房屋委托销售合同》、《房屋买卖（居间）协议》未能成立、生效。出卖房屋系我的意思表示，并非是与高玉广的共同意思表示，且被告从未带购房人看过房屋，我与原告的工作人员此前并不认识，房屋钥匙也从未给过原告，不存在多次带人看房屋的情况。《房屋买卖（居间）》协议及《房屋委托代售合同》，欠缺《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”的条件，不是当事人的真实意思表示，不符合合同成立的要件。原告系专业的房屋中介，具备房屋交易全流程的把控能力及专业知识，将空白的《授权委托书》交于我的行为，足以说明是明知该合同如无高玉广的签字或授权，则合同根本不能成立，否则，原告给《授权委托书》的行为意义何在？并且签订《房屋买卖（居间）协议》日期在前，《房屋委托销售合同》日期在后，原告在未取得销售委托的情况下，所实施的代销售行为构成无权代理行为。综上，原、被告签订的《房屋委托销售合同》及《房屋买卖（居间）协议》未成立，不产生任何法律上的约束力；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，双方均不得以此作为行使请求权基础主张合同权利，故原告无权依据未成立的合同条款主张合同载明之权利。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的证据，本院予以确认以下事实：2020年9月13日，原告作为居间方与被告李惠琴作为出卖方、赵红林作为买受方、甘肃法域至诚法务咨询管理有限公司作为丁方签订了《房屋买卖（居间）协议》，约定：将位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋以1260000元的价格出售给赵红林，合同签订当日被告向原告支付房屋交易价格的2%即25200元作为原告的居间费用。2020年9月14日李惠琴以高玉广的名义作为甲方与原告签订《房屋委托销售合同》将位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋代理销售，代理权限为2020年9月14日至2020年12月30日。位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋登记所有权人为高玉广。原告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店的经营范围为：房地产信息、房地产买卖、租赁代理服务。本院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，位于兰州市七里河区××街道××街××号××单元××层××室的房屋登记所有权人为高玉广。被告李惠琴在未取得高玉广同意并授权的情况下，在2020年9月13日李惠琴作为出卖方与原告签订《房屋买卖（居间）协议》的行为，属于无处分权的行为；2020年9月14日李惠琴又以高玉广的名义作为甲方与原告签订《房屋委托销售合同》。原告作为进行房屋买卖经营的公司，应该知道法律规定房屋是以登记为对外公示条件的，在明知房屋登记所有权人为他人的情况，仍与没有处分权的李惠琴签订合同，该行为从主观上构成恶意；原告将空白授权委托书交于被告李惠琴，是明知李惠琴没有房屋处分权，希望得到房屋所有权人高玉广的追认或授权的行为，该行为也证明了原告是知道处分房产是需要房屋所有人同意的。据此，本院认定，在没有房屋所有权人同意并授权的情况下，原告与被告李惠琴签订的《房屋买卖（居间）协议》、《房屋委托销售合同》为无效合同，无法律约束力。原告在明知被告李惠琴无处分权亦无委托的情况下签订合同存在过错，而李惠琴在无处分权亦无委托的情况下，签订出卖他人房屋的合同，也存在过错，原、被告均不得向对方主张任何权利及义务。原告要求被告支付居间费用及利息、律师费的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：驳回原告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店的诉讼请求。案件受理费减半收取253元，由原告兰州盛祥房地产代理有限公司建工局店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  钟利平二〇二〇年十二月十四日书记员  张雪清