上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14474号原告(反诉被告)：张瑞宁，男，1985年8月23日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：盛建隆，男，1983年7月22日生，汉族，住浙江省杭州市。原告张瑞宁与被告盛建隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。被告盛建隆提出反诉，本院于同年11月17日受理后，对本诉和反诉进行合并审理。本案于同年11月17日公开开庭进行审理。原告张瑞宁，被告盛建隆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞宁向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还押金7,300元；2、被告支付违约金14,600元；3、被告承担本次诉讼相关费用。事实和理由：原告于2020年3月8日通过中原地产介绍，与被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号贝尚湾8号301室自有房屋，租期一年，付三押一。2020年5月中下旬，上海气温上升，原告偶感身体不适，几次发生鼻涕挂有血丝情况，联想到入住时房屋内仍有部分装修垃圾和地面未清理，便怀疑是房屋空气质量问题。在接下来十天左右，原告使用两个不同品牌型号的空气质量手持检测设备，按照国家检测标准进行多次检测，确认房屋甲醛最高达到0.3毫克/立方米，超过国家标准0.08毫克/立方米的三倍，空气质量重度污染，且对人体有害。原告遂与被告交涉，要求终止合同，并退还押金7,300元，由于房屋本身空气质量问题，应降低房屋租金，减免1个月租金7,300元，作为被告健康损失。被告承认房屋在2019年底有过装修主要是涂刷墙面和卧室橱柜，且出租前有2个多月空置，以保障空气质量达标。但被告承认，本次租赁合同系装修后首次出租，且出租前没有做过空气质量检测，被告表示，综合考虑愿意退还押金，友好协商终止合同。原告经过考虑决定接受协商方案，并结清房屋水电煤费用，退还房屋钥匙邮寄给被告。7天后被告再次变卦，修改之前的协商意见，提出需要原告承担其房屋租赁中介费用3,650元以及被告更换门锁费用500元。原告认为被告恶意违背之前协商一致的方案，遂采用法律手段追究其违约责任，故原告诉至法院，要求判如所请。被告盛建隆辩称，第一，原告并非检测的专业机构，故被告对原告自行检测的结果不认可，被告2019年10月装修好房屋，装修花了五天时间，之后空置五个月，被告将房屋出租给原告时已告知相关情况；第二，原告曾说过工作地要换到杭州，故被告对原告退租动机表示怀疑；第三，被告愿意友好协商解决，但原告一直要被告支付违约金和保险费，原告的态度令被告很生气，2020年6月4日原告提出解除合同，但其实际占用房屋是到6月8日，被告于6月9日换锁拿回房屋，现被告同意退还押金，但因原告提前解约，应支付被告一个月的租金作为违约金；第四，6月份8天水电费原告没有支付，是被告支付的，关于这八天的水电费被告就不主张了；第五，若法院判决被告应当向原告支付违约金，则原告主张的违约金过高，请求法院予以调低。同时，被告盛建隆向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付违约金7,300元；2、反诉费用由反诉被告承担。原告张瑞宁针对被告盛建隆的反诉辩称，被告和中介在租房子的时候都没有告诉原告房屋刚装修好，原告提出解约是因为房屋室内甲醛超标，原告还去医院做过体检，有点炎症，呼吸粘膜有点问题，原告没有违约，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：被告盛建隆系上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人，建筑面积119.15平方米。2020年3月8日，原告张瑞宁作为乙方(承租方)，与被告盛建隆作为甲方(出租方)，在居间方丙方上海菁英房地产经纪有限公司的介绍下签订《房屋租赁合同》，甲方由居间方工作人员康磊代签，合同第2条约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用；第3条约定：租赁期限1年，自2020年3月9日起至2021年3月8日止，甲方应于2020年3月8日交付该房屋；第4条约定：租金每月为7,300元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年3月8日前付清，以后每期租金乙方应提前7日支付甲方；第5条约定：乙方应于交房当日或之前向甲方支付租赁保证金(押金)7,300元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；第7条约定：甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态；第10条约定，甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，乙方可书面通知甲方解除合同，甲方应当向乙方支付数额相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应当向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同日，甲乙双方还签订了一份《补充协议》，甲方仍由康磊代签，约定如下：1.甲乙双方协商约定，合同期间若单方提出解约，双方不能达成一致，提出解约者，须承担违约责任，须赔偿一个月的租金7,300元；2.乙方交还房屋时须原样归还。当此协议与合同发生冲突时，以此协议为准。2020年3月7日、3月8日，原告支付被告三个月租金(2020年3月9日至2020年6月8日止)及一个月押金共计29,200元。2020年6月4日，原告通过微信联系被告，提出解除合同。原被告一致确认，双方之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月4日经协商解除，但对于合同解除的条件并未达成一致意见。2020年6月8日，原告通知被告其已经搬离，次日，原告更换了涉案房屋的钥匙。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方对于房屋室内甲醛含量是否超标存在争议：原告主张其自2020年5月中下旬开始，疑室内空气质量污染，故以两种品牌型号的检测仪器自行检测，检测结果为甲醛含量超标三倍，当时拍摄了视频并发送给了被告，为证明自己的主张，被告提供视频、微信聊天记录。被告表示对于原告自行检测的程序和结果不予认可，且认为在退租前原告完全可以通过专业机构进行检测；被告对于原告提供的聊天记录真实性无异议，对视频不予认可。对此，原告反驳称当时被告明确表示即使原告委托了专业机构检测，被告对检测程序及结果也不会认可，故原告就没有委托检测。审理中，原告申请对涉案房屋室内空气质量进行检测，但被告表示房屋已经另租他人，租客表示不愿意配合检测，且部分家具已经替换，无法模拟、恢复到原告承租时的状态，故无法也不同意检测。本院对于原、被告双方提供的证据真实性均予以确认。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效，对原、被告均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。庭审中，双方均认为涉案合同系双方于2020年6月4日协商一致解除，房屋也已经返还，被告并同意退还押金，本院对此予以确认，故原告第一项诉讼请求应予以支持。本案的争议焦点为：双方均主张对方应支付违约金理由能否成立？对此，本院分别阐述如下：首先，关于原告主张的违约金。原告以被告提供的房屋不适租为由提出解约，但其并未提供充分的证据证明房屋室内空气中甲醛含量确实超标，原告自行检测的程序及结果并未得到被告的认可，且房屋目前已另行出租，时隔半年再模拟当时室内环境进行空气质量检测也确实缺乏可操作性和合理性，故无启动鉴定程序的必要，因此本院无法认定被告提供的房屋不适租从而构成违约，原告该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。其次，关于被告反诉主张的违约金。原、被告系协商一致解除合同，解除合同时，被告承诺退还押金，不同意原告提出的其余要求，但被告本身并未提出解除合同须以确认原告违约并支付违约金为前提，因此，本院认为双方在协商一致解除合同后，被告再追究原告违约责任缺乏依据，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)盛建隆于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)张瑞宁租赁保证金7,300元；二、驳回原告(反诉被告)张瑞宁的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)盛建隆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费348元，减半收取计174元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费199元，由原告(反诉被告)张瑞宁负担149元(已付)，被告(反诉原告)盛建隆负担50元(已付25元，余款25元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆贤二〇二〇年十二月二十二日书记员  夏丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。