北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13265号上诉人（原审被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：曹**伟，男，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京就是会玩文化传媒有限公司，，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村**北京传媒时尚文化产业园（超级蜂巢）********法定代表人：闫柏如，总经理。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力通达公司）因与被上诉人北京就是会玩文化传媒有限公司（以下简称就是会玩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人富力通达公司之委托诉讼代理人曹**伟与被上诉人就是会玩公司之法定代表人闫柏如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力通达公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回就是会玩公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由就是会玩公司承担。事实和理由：1.本案不构成合同解除的法定情形，就是会玩公司作为违约方不应享有合同解除权。本案《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《买卖合同》）签订后，富力通达公司始终按照约定履行合同义务，现涉案房屋已达到交付条件，证照齐全、设施完备，富力通达公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。2.一审法院以事实上不能履行为由，作为合同继续履行的例外情形，认定本案合同应予解除，但该规定有明确的前置条件，即当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定。本案所涉就是金钱之债，本身不存在法律或者事实上不能履行的例外情形。对于金钱债务，在不构成法定解除或者约定解除的情况下，并无例外解除情形。当违约情形发生时，继续履行是违约方承担违约责任的首选方式，因为继续履行更有利于实现合同目的、保护市场交易。3.新冠疫情与《买卖合同》不能履行之间不存在直接因果关系，对合同履行并不构成阻碍。就是会玩公司主张新冠疫情导致行业不景气、资金链断裂，属于其经营过程中的经营风险，其主体存续，因疫情导致一段时间经营恶化、资金困难，并不意味其完全丧失履行能力。就是会玩公司以资金困难为由要求解除合同，不符合相关规定。4.本案《买卖合同》及相关补充协议系双方在自愿、平等基础上订立，意思表示真实、内容合法有效，合同明确约定违约金的数额为10%，该约定既不存在约定过高的情形，也不违法法律及行政法规的强制性规定，一审法院不应违反当事人意思自治原则，将违约金进行酌减。就是会玩公司辩称，不同意富力通达公司的上诉请求及理由，服从一审判决。就是会玩公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签署的《买卖合同》，并协助办理联机备案注销手续；2.富力通达公司返还购房款1624156元（已付购房款1724156元扣除同意支付的违约金100000元）；3.诉讼费由富力通达公司承担。一审法院认定事实：就是会玩公司成立于2016年9月6日，注册资金为100万元。2019年12月30日，就是会玩公司（买受人）与富力通达公司（出卖人）签订《买卖合同》，约定由就是会玩公司购买富力通达公司开发的北京市通州区江米店街2号院5号楼28层2820号房屋，房屋实测建筑面积54.47平方米，套内建筑面积37.09平方米，分摊共有建筑面积17.38平方米，总价款3054156元。《买卖合同》附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”的主要内容为，1.定金：买受人于2019年4月3日交纳定金100000元整；2.首期房款：买受人于2019年7月2日前，交纳总房款的20%（含定金），合计614200元；3.二期房款：买受人于2019年8月2日前，交纳总房款的20%，合计609956元；4.三期房款：买受人于2019年10月2日前，交纳总房款的20%，合计610000元；5.四期房款：买受人于2020年1月2日前交纳总房款的20%，合计610000元；6.五期房款：买受人于2020年4月2日前交纳总房款20%，合计610000元；7.如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第九条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金，买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第九条的约定解除合同。《买卖合同》附件十三“补充协议”第14条“关于单方解除合同的补充约定”载明：1.发生出卖人有权解除合同情形且出卖人行使合同解除权的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。2.无论何种原因本合同解除的，买受人需配合出卖人到相关政府部门办理该房屋的网签注销手续。上述合同签订后，双方办理了《买卖合同》的联机备案手续，就是会玩公司于2019年4月3日向富力通达公司支付定金100000元，于2019年7月2日支付500000元，于2019年7月8日支付14200元，于2019年8月5日支付第二期房款609956元，于2019年12月30日支付500000元，以上共计1724156元。后，就是会玩公司未再向富力通达公司支付剩余房款。一审另查，就是会玩公司于2020年3月30日向富力通达公司寄送《关于解除北京市商品现房买卖合同的通知》，要求解除《买卖合同》，富力通达公司表示收到上述解除通知，但是不同意解除合同。一审法院于2020年6月19日将本案起诉状副本送达给富力通达公司。一审再查，本案在审理过程中，就是会玩公司称其公司主要业务是承办会展、大型活动、体育赛事等，但是由于新冠肺炎疫情的影响，导致大量合作取消，公司经营困难，难以继续履行合同，并向法庭提交了案外人取消相应会展活动的通知、相关主管部门出台的疫情防控指导意见、通知等多份证据，欲证明该公司经营受疫情影响较大，其已经不具备继续履行案涉合同的能力。一审法院认为，本案争议焦点是就是会玩公司在逾期付款情况下是否享有合同解除权的问题。对此，一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，《买卖合同》总标的额为3054156元，就是会玩公司迄今为止仅支付1724156元（含定金），就其是否具备继续付款能力，一审法院认为就是会玩公司提交的上述证据已形成完整的证据链，证明涉案《买卖合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于就是会玩公司要求解除《买卖合同》并要求富力通达公司退还已付款之诉求，一审法院予以支持，并且基于《买卖合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故就是会玩公司要求富力通达公司配合办理注销联机备案手续的诉求一审法院予以支持。就是会玩公司表示愿意支付解除《买卖合同》违约金，一审法院不持异议，具体数额由一审法院按照《买卖合同》的具体约定，兼顾《买卖合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为180000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认双方于2019年12月30日签订的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年6月19日解除，富力通达公司于判决生效之日起七日内配合就是会玩公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力通达公司返还就是会玩公司已付房款1724156元，于判决生效之日起七日内执行清；三、就是会玩公司赔偿富力通达公司违约金180000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回就是会玩公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点有二：一、就是会玩公司关于解除双方《买卖合同》的主张能否成立；二、一审法院认定的违约金是否正确。关于争议焦点一。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形的除外。本案中，就是会玩公司已向富力通达公司明确表示不同意继续履行《买卖合同》，并愿意以承担相应违约金为代价解除该合同。综合本案证据，就是会玩公司于一审期间提交了因业务合作被取消而导致其公司经营存在困难的相关证据，一审法院结合就是会玩公司已实际支付的合同款项金额，认定《买卖合同》在事实上已经难以强制继续履行并支持就是会玩公司关于解除合同的诉讼请求，并无明显不当，本院予以维持。富力通达公司关于不应解除《买卖合同》的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及第一百一十四条第一款、第二款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，就是会玩公司表示愿意支付一定数额的违约金，故一审法院结合《买卖合同》的具体履行情况、当事人过错以及预期利益等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定就是会玩公司应向富力通达公司支付违约金18万元，亦无不当，本院予以维持。富力通达公司关于不应对违约金进行调整的上诉意见，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，富力通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31234元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘 衍书 记 员 陈佳琪