河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执复603号复议申请人（申请执行人）：河南凯澳置业有限公司。住所地：洛阳市老城区陵园路**。法定代表人：杨豪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨书伟，河南君友律师事务所律师。被执行人：洛阳宏矗置业有限公司。住所地：河南省洛阳市宜阳县城关镇红旗中路国贸大厦**。法定代表人：冯少伟，该公司执行董事。复议申请人河南凯澳置业有限公司（以下简称凯澳公司）不服河南省洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院）（2020）豫03执异376号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。凯澳公司与洛阳宏矗置业有限公司（以下简称宏矗公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，洛阳中院于2016年2月3日作出（2012）洛民一初字第34号民事调解书。上述调解书生效后，凯澳公司向该院申请执行，该院于2020年1月16日立案执行，案号为（2020）豫03执71号，后因宏矗公司未履行双方达成的和解协议，该院于2020年8月26日决定恢复本案执行，案号为（2020）豫03执恢60号，并于2020年8月27日以（2020）豫03执恢60号之一执行裁定书冻结了宏矗公司在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部开户账号为66×********的账户资金9164268.80元，后于2020年10月26日以（2020）豫03执恢60号之二执行裁定书将上述账户内的资金9164268.80元扣划至该院。宏矗公司提出异议称，一、异议人在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部账号为66×××33的账户是异议人开发塞纳河畔项目第6、7、8号楼的商品房预售资金专用监管账户，根据《城市房地产管理法》第四十五条第三款、《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政［2015］71号）第六条及最高人民法院有关案例的规定，该账户内资金应当用于有关工程建设，只能对满足项目建设所需资金之外的部分，才可采取执行措施。而该案扣划的账户资金目前根本不能满足工程建设的资金需求，不能采取执行措施。二、异议人已经按调解书要求的时间将案涉房产全部交付给了凯澳公司，只是部分房屋目前没有办理产权证，且不属于可归责于异议人的原因。异议人不存在违约行为，不应执行违约金。根据（2012）洛民一初字第34号民事调解书的约定，双方签署该调解书时，凯澳公司对案涉房产已经抵押的事实是明知的，只有在案涉房产解押后才能为其办理产权证，而双方在调解书中对何时解押案涉住宅房屋没有具体约定。同时，案涉住宅是需要办理在凯澳公司指定的购房人名下，并非办理在凯澳公司名下，调解书明确约定“购房人以河南凯澳置业有限公司书面签章的方式提供的购房名单为准”。可是直到现在，异议人也没有收到凯澳公司书面签章的购房者名单，导致至今未能办理产权证。三、调解书是法院的裁判文书，不是当事人双方的协议，在调解书中不能约定违约金。（2012）洛民一初字第34号民事调解书中约定违约金按房屋价值的日万分之五计算，但没有约定房屋价值以何时为基准，属于约定不明，双方对这个基准目前存在异议。法院扣划异议人账户金额9164268.8元依据的是凯澳公司单方的计算，缺乏足够依据。同时，计算违约金的前提是“具备办理房产证条件六个月后，属于可归责于洛阳宏矗置业有限公司的原因”，属于约定不明，且该前提是否具备、何时具备，双方也有争议，需要实体审理后才能确定。在没有通过另案诉讼解决之前，不能执行该款项。四、（2012）洛民一初字第34号民事调解书约定的违约金过高，该案涉及的房屋价值很高，按照日万分之五计算，属于天价违约金，违反了法律规定，异议人已经申请再审。综上，法院冻结并扣划异议人名下商品房预售资金专用监管账户内资金的执行行为错误，依法应予撤销。洛阳中院查明，2020年5月12日，宏矗公司与河南宜阳农村商业银行股份有限公司签订《宜阳县商品房预售资金监管协议》，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司作为监管银行，宏矗公司开立账号为66×××33的预售资金专用存款账户用于“塞纳河畔”小区项目6#、7#、8#号楼的商品房预售资金，该资金的来源为宏矗公司收取的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项的预售资金专用存款。宏矗公司在申请使用预售款时，应按季度编制用款计划，并按照《洛阳市商品房预售资金监管办法》和实施细则的具体要求向河南宜阳农村商业银行股份有限公司提出申请，宏矗公司经批准拨付取得的预售资金，应严格按照用款计划意见使用，不得挪作他用，楼宇竣工验收后，宏矗公司凭竣工验收备案证书办理账户注销手续，双方提交宜阳县商品房预售资金监管部门备案。该院从上述账户扣划的9164268.80元为商品房预售资金。洛阳中院认为，根据已查明的事实，该院所扣划的款项虽出自被执行人宏矗公司名下账户，但该账户内资金系已作专户管理的商品房预售性质资金，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司及宜阳县商品房预售资金监管部门监管。对于该类资金能否采取相应执行措施，参照《城市房地产管理法》第四十五条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”及《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政［2015］71号）的相关规定，能否认定为宏矗公司的财产并采取相应执行措施，应结合所执行财产的性质进行判断，仅依据账户名称对其账户内的资金权属进行判断明显不妥，故该院在未查清所扣划款项性质的情况下，所采取的扣划措施不当，应予纠正，但该院仍可继续冻结上述账户，待条件成就时采取相应执行措施。关于宏矗公司所提违约金约定不明及计算过高的异议理由，（2012）洛民一初字第34号民事调解书中对于双方何时办理房产解押、交付房产价值的基数和交房对象等重要事项约定不明，违约金计算缺乏相应依据，可由审判部门释明后继续执行。如果双方仍有争议，可以通过另行诉讼的方式解决。遂于2020年12月8日作出（2020）豫03执异376号执行裁定，撤销本院（2020）豫03执恢60号之二执行裁定书。复议申请人凯澳公司向本院申请复议称，一、洛阳中院（2020）豫03执异376号异议裁定认定事实的主要证据严重不足，其结果损害了申请人的合法权益；二、洛阳中院（2020）豫03执异376号异议裁定审查中未通知其到庭，程序错误，且该裁定认为“（2012）洛民一初字第34号民事调解书中对于双方何时办理房产解押、交付房产价值的基数和交房对象等重要事项约定不明，违约金计算缺乏相应依据，可由审判部门释明”，这种认定非常不当，超出了执行异议的审查范围。请求撤销洛阳中院（2020）豫03执异376号裁定，将已经扣划到案的款项发给申请人并继续执行本案。本院对洛阳中院异议审查查明的事实予以确认。本院认为，关于是否应撤销扣划裁定的问题。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。因此，商品房预售资金监管账户中的资金应当用于工程施工建设，包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还该项目银行贷款，不得挪作他用。在保证建设工程施工正常进行的情况下，人民法院可冻结监管账户的相应款项。就本案所涉普通债权的执行，在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行，洛阳中院撤销该院扣划裁定符合法律规定。关于洛阳中院异议裁定审查程序是否违法问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。人民法院在办理异议案件审查过程中，实行以书面审查为原则，洛阳中院未通知凯澳公司即作出裁定符合法律规定。且凯澳公司所提其它异议系针对本案的执行依据即调解书内容所提的异议，不属于执行异议复议审查范围，洛阳中院不予审查并无不当。综上，凯澳公司的复议理由和复议请求无事实及法律依据，本院不予支持。洛阳中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人河南凯澳置业有限公司的复议申请，维持河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03执异376号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年十二月二十八日法官助理闫龙欢书记员乔芳