广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初12911号原告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地广东省东莞市莞城区***********，统一社会信用代码为914***********506K。法定代表人：帅瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。被告：任燕，女，1971年11月1日出生，汉族，住广东省东莞市*********************，公民身份号码为210************047。委托诉讼代理人：萧雪贤，广东莞泰律师事务所律师。原告东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告任燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转换适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人何志健，被告任燕及其委托诉讼代理人萧雪贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.任燕支付其名下物业：长安万科中心8栋商业办公楼1804房产拖欠的2019年4月至2020年5月物业服务费20386.8元(实际计算至判决当日)；2.任燕支付逾期交纳上述欠费的滞纳金1508.62元(实际计算至判决当日)；3.任燕支付2019年6月至2019年8月拖欠的公共设施运行费共3058.02元；4.本案诉讼费用由任燕承担。后原告万科物业公司变更诉讼请求：1.任燕支付拖欠的2019年4月至2020年10月物业服务费27667.8元及违约金（以每月拖欠的物业管理费1456.2元为基数，按每日万分之五，分别从拖欠该月的26日起计算至清偿之日止）；2.任燕支付2019年6月至2019年8月拖欠的中央空调费3058.02元及违约金（以每月拖欠的中央空调费1019.34元为本金，按每日万分之五，分别从拖欠该月的26日起计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由任燕承担。事实与理由：万科物业公司为东莞市***************商业办公楼的物业服务企业，任燕为东莞市*********************产的产权人。任燕购买上述涉案房产并办理了入伙，任燕在2017年1月至2020年5月期间支付了大部分物业服务费，尚有部分物业服务费及3个月的中央空调费未能按期支付。任燕无故拖欠上述物业服务费，原告万科物业公司为了维护自身的合法权益，故起诉至法院。被告任燕辩称，1.任燕确认尚欠2019年4月至2020年10月的物业管理费，但任燕并非恶意拖欠；2.任燕在2017年3月30日收楼，在收楼时万科物业公司强行收取并冻结了任燕2017年1月至2017年3月的预交的物业管理费4368.6元及预交的空调通风费3058.52元，万科物业公司应在扣减预交的费用后，任燕同意将剩余的尚欠物业管理费支付给万科物业公司。其主张上述费用可以用于抵扣物业管理费，但中央空调费其不应支付；3.任燕并非恶意拖欠万科物业公司的物业管理费，在2019年8月，任燕已就2019年6月至8月的中央空调的费用提供异议，并向万科物业公司的管理人员申诉，万科物业公司当时的管理人员同意，但因万科物业公司的管理人员中间的流动或传达不到位，导致任燕的诉求无法得到妥善的解决，在任燕的诉请没有得到解决的情况下，任燕暂时未支付上述期间的管理费，是合理合法的；4.任燕不同意支付2019年6月至8月期间的中央空调费，根据万科物业公司提供的前期物业服务合同补充合同，第十一条的规定，中央空调费的收取原则是谁使用谁交费及中央空调的开启时间是每年六月到九月份，8:30-20:00。5月份与10月份时8:30-18:00，11月份到1月份只开启通风系统，周末及法定节假日是不开空调的，结合万科物业公司规定的集中的施工时间是每天晚上八点到凌晨七点，任燕刚好装修时间是2019年6月至8月，在任燕装修的该段时间内，中央空调的开启时间与任燕的装修时间是完全错开的，而万科物业公司要求任燕支付前述期间内的中央空调的费用，不符合万科物业公司其制定的合同原则，也不符合公平原则；5.即使暂不考虑万科物业公司的对中央空调的收费是否符合其制定的规章制度，但是根据前期的物业服务合同及补充合同均是万科物业公司事先拟定，未经任燕或该物业的其他业主同意的格式合同，在格式合同的使用过程中，应该做出不利于万科物业公司的解释；6.对于万科物业公司诉请的违约金，任燕均不同意支付。本院经审理认定事实如下：任燕系东莞长安万科中心8栋商业办公楼1804号房（建筑面积145.62平方米）的业主，万科物业公司系东莞长安万科中心的前期物业服务企业。任燕与出卖人东莞市长安万科房地产有限公司（以下简称万科房地产公司）签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。第二十一条第（一）、（五）款约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为万科物业公司。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。合同附件十一补充协议第七条第1款约定，出卖人按约定的条件将该商品房交付给买受人，买受人无合法理由拒绝收楼的，则该商品房自出卖人通知的交付日起视为交付。买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付日起视为交付。已交付（含视为交付）的商品房毁损、灭失的风险，与房屋有关的义务、责任以及所有相关的费用（如物业管理费、水、电费等）均从交付日（含视为交付日）起，由买受人承担。《前期物业服务合同补充合同》第十一条约定办公楼按10元/月*平方米交纳物业服务费，按7元/月*平方米交纳中央空调费。中央空调费按法定产权的面积全年每月分户计收，依据谁使用谁缴费的原则，空置及撤租的客户及时在服务中心填表备案，取消空调费的缴纳，未及时到物业服务中心报备的，由此产生的空调费用由业主承担；中央空调开启时间为：6月至9月8:30-20:00；5、10月8:30-18:00；11月至4月只开空调新风系统；周六日及国家法定节假日不开空调。其他时间段及周六日、节假日需要单独开启空调的，需向物业服务中心填写空调加时申请表，缴纳加时空调费用700元/小时。第十三条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳当期物业服务费，逾期缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。万科物业公司提供EMS邮寄单及商品房交付使用通知书（存根联），主张任燕已收到房屋交付的通知。EMS邮寄单显示万科房地产公司于2016年12月19日向任燕邮寄案涉房产的交付使用通知书，收件人签收处有“任燕”的签名字样。商品房交付使用通知书（存根联）显示万科房地产公司通知任燕于2016年12月27日前办理交付手续。任燕主张没有收到该邮件及交付使用通知书，对邮寄单上收件人的签名不予确认，并申请对该签名进行笔迹鉴定。任燕实际于2017年3月30日办理了收楼手续。任燕于当天向万科物业公司支付了物业服务费4368.6元、空调通风费3058.02元。万科物业公司开具的物业服务费收款收据备注“业主收楼，预交3个月物业管理费4368.6元”，下方还手写注明“此笔款冻结”；空调通风费收款收据备注“业主收楼，预交3个月空调通风费押金3058.02元”。万科物业公司主张上述预交的物业服务费4368.6元已经抵扣2017年1月-3月的物业服务费，收款收据手写“此笔款冻结”表明该款已经抵扣；空调通风费系预收的中央空调费押金，若任燕招来新租户，则由租户承担中央空调费，故任燕可凭该收款收据随时到万科物业公司办理退还手续。任燕主张收楼时，万科物业公司强行收取并冻结了2017年1月-3月的预交物业服务费4368.6元及预交的空调通风费3058.02元，上述物业服务费及空调通风费可以用于抵扣其尚未支付的2019年4月至2020年10月的物业服务费。任燕提供的电费收费明细，显示2017年3月30日支付4368.6元为2017年1-3月物业服务费。2019年6月-8月，任燕对案涉房产进行装修，万科物业公司通知任燕支付该三个月的中央空调费3058.02元。任燕提供的装修现场交底确认书（写字楼）中显示装修时间为：周一至周五每日19:00时至次日7:00时，周末及法定节假日每日9:00时至23:00时。任燕主张根据合同约定“谁使用谁缴费的原则”及中央空调的开启时段，任燕的装修期间中央空调没有开启，故无需支付该期间的中央空调费。本院认为，本案案由系物业服务合同纠纷。关于中央空调费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据《前期物业服务合同补充合同》的约定，万科物业公司主张任燕应支付2019年6月至8月的中央空调费3058.02元（145.62平方米×10元/月*平方米×3月），有相应的合同依据。任燕辩称其装修期间中央空调没有开启，主要指其装修时段位于夜间或周末，该时段中央空调没有开启。从装修时间及中央空调开启时间来看，二者在非周末及节假日的时段有一小时的重叠，且中央空调费属于物业服务费的范畴，中央空调是否开启不局限于业主专用部分是否实际使用，应以万科物业公司是否提供中央空调服务为准，对任燕的该项辩解意见，本院不予采信。任燕辩称合同关于中央空调费的约定属于格式条款，应作出不利于万科物业公司的解释。由于任燕对该合同条款的理解并不符合合同内容，不属于该格式条款存在两种以上解释的情形，故对任燕的该项辩解意见，本院亦不予采信。另外，任燕于2017年3月30日预交了空调通风费即中央空调费押金3058.02元，万科物业公司亦确认该押金可退还给任燕，故在万科物业公司应向任燕退还空调通风费押金，而任燕应向万科物业公司支付中央空调费且金额相等的情况下，双方互负债务，应相互抵销。因此，万科物业公司在本案中诉请任燕支付中央空调费及违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于物业服务费。任燕确认尚未支付2019年4月至2020年10月的物业服务费，本院予以认定，该期间物业服务费合计27667.8元（145.62平方米×10元/月*平方米×19月）。任燕表示同意支付上述费用，本院予以确认。对于任燕2017年3月30日预交的物业服务费4368.6元，任燕陈述其收楼时万科物业公司强行要求其预交2017年1-3月的物业服务费，表明任燕知悉其预交的该物业服务费对应的期间为2017年1-3月，这与任燕后续支付的物业服务费与该期间连续的情况相互印证，且万科物业公司向任燕发送的电费收费明细亦载明预交的是2017年1-3月物业服务费，任燕亦未提出异议，故本院认定任燕2017年3月30日预交的是2017年1-3月的物业服务费。对于任燕是否负有支付该期间物业服务费的义务，应根据出卖人万科房地产公司向任燕交付案涉房产的时间进行认定，而万科房地产公司并非本案当事人，在任燕与万科物业公司之间对交付时间存在争议的情况下，不宜在本案中直接认定交付时间，任燕若对出卖人的交付时间持有异议且该交付时间导致其无须承担2017年1-3月的物业服务费，可另循法律途径解决，任燕申请对EMS邮寄单的收件人签名进行笔迹鉴定，本院亦不予准许。因此，任燕未依约支付物业服务费，万科物业公司诉请任燕支付2019年4月至2020年10月的物业服务费27667.8元及以各月物业服务费为基数，自各月拖欠之日即每月26日起支付违约金至清偿之日止，本院予以支持，但万科物业公司主张的违约金标准每日万分之五，明显高于其损失，故本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%进行计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告任燕于本判决发生法律效力之日起三日内支付物业服务费27667.8元及违约金（以2019年4月至2020年10月各月物业服务费1456.2元为基数，分别从各月的26日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至清偿之日止）给原告东莞市万科物业服务有限公司；二、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为236.92元（原告已预交），由被告任燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二〇二〇年十二月七日书记员  关雅芳李倩如强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。