北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9320号上诉人（原审被告）：北京美市库商贸有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄北里×号楼**-101。法定代表人：王峰，总经理。委托诉讼代理人：姚远，北京市达实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明，男，1975年7月23日出生，汉族，北京京福满顺添餐饮有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦勇，北京市问天律师事务所律师。上诉人北京美市库商贸有限公司（以下简称美市库公司）因与被上诉人刘明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美市库公司之委托诉讼代理人姚远，被上诉人刘明之委托诉讼代理人秦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美市库公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院程序违法，认定事实错误，没有法律依据。刘明在合同订立后第四个月，即自2018年2月就开始违约拖欠房租、水电费。2018年2月28日刘明曾向美市库公司致函确认违约欠租的原因是开业至今处于非赢状态，资金周转紧张等并表示今后一定按时交纳租金。至耗完预先支付给美市库公司的房屋租赁押金后，刘明致函美市库公司要求解约，并于此时首次提出美市库公司未能按照相关法律规定取得消防和空间备案的合法资质，违反合同约定，导致其无法办理相关证照，合同目的不能实现，要求美市库公司赔偿。刘明并未向法庭提供其曾向有关部门办理卫生许可证、食品经营许可证、营业执照的证据。美市库公司承租的经营场所具备消防和空间备案，法庭可以去相关部门核实。一审法院在没有查明事实的情况下认定美市库公司不能提供相关材料是错误的。刘明租赁美市库公司场地的用途是从事餐饮，美市库公司具有从事餐饮的资质和许可，刘明在合同订立后也一直在使用美市库公司的资质和许可从事餐饮经营，刘明的合同目的已实现。美市库公司所经营的场地中有独立办理了餐饮营业执照的企业，例如海底捞，更多的是承租美市库公司场地，利用美市库公司的资质进行餐饮经营的档口。即使刘明未办理营业执照，期间刘明也从未停止餐饮经营，不存在刘明无法实现合同目的事实。刘明辩称，同意一审判决，不同意美市库公司的上诉请求及理由。一审判决程序合法，因美市库公司不能提供相应材料导致刘明无法办理工商登记，是美市库公司的原因导致刘明订立合同的目的无法实现。刘明向一审法院起诉请求：1.判令美市库公司赔偿装修损失329130元及违约金156585元；2.判令美市库公司返还押金162680元。美市库公司向一审法院反诉请求：1.判令刘明向美市库公司支付2018年8月至2018年11月的租金（占用费）156585元；2.判令刘明向美市库公司支付违约金156585元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。2017年8月15日，刘明（乙方）与美市库公司（甲方）签订《定金协议》，明确：乙方交付甲方位于北京市朝阳区左家庄北里×号天虹商场地下一层三号商铺定金10000元，租金52195元，付款方式押三付一，押金156585元，免租期30天；商铺需具备上下水、动力电、排烟等可经营餐饮的条件，并可提供相应的商铺（房屋）合法手续。2017年8月26日，刘明（承租方、乙方）与美市库公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区左家庄北里×号天虹商场地下一层三号商铺建筑面积231平方米（以下简称租赁房屋）租赁给乙方从事餐饮，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月30日，租金自2017年10月1日起计算，年租金626340元；租金按每两年5%递增，采用押三付一的支付方式，于每月15号前交纳下个月房租，保证金156585元，保证金用于甲方承担本应由乙方支付的相关费用，包括但不限于物业费、供暖费、水电费等日常性支出以及按照本合同约定应由乙方承担的税金和其他费用。甲方在乙方未承担上述费用时，有权使用该保证金先行支付，并通知乙方在五日之内补足保证金；本协议履行期满乙方迁出本合同标的15日内，双方办理完毕场地交接手续；30天内如无与客户经济纠纷遗留问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴税、费后，甲方退还乙方保证金；因甲方原因导致本协议无法继续履行，甲方返还乙方保证金。甲方提供有效的房屋证明及证件，由乙方自行办理营业执照；乙方合理安全使用房屋，如需装修或增扩设备，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。乙方保证在开业前完善内部装修，因装修不善（如漏水等），致使他人遭受经济损失由乙方承担。乙方未按期交纳房屋租金及其他相关费用，按未缴纳部分的金额每日百分之五向甲方支付滞纳金，超过3日，甲方有权解除合同。任何一方违约将承担违约责任，向对方赔偿三个月租金。后，双方签订《补充协议》，约定因客观原因，将《房屋租赁合同》终止时间延长至2020年9月20日，延长的20天不计房租。刘明、美市库公司均认可，刘明支付租金至2018年4月底，自2018年5月未再支付租金。2017年8月15日至2017年10月27日，刘明分多笔向美市库公司转账共计162680元，刘明主张该部分款项均系押金；美市库公司则称，其中156585元系押金，由于刘明自2018年5月欠付租金，押金已用于折抵2018年5月、6月、7月的租金，剩余6095元系装修期间的水电费。刘明与美市库公司在合同履行过程中发生争议，刘明于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约告知书》，内容包括：因甲方美市库公司未能按照国家相关法律、法规规定，取得消防开业检查及地下空间备案等有效合法资质，导致甲方不能按照合同约定向乙方刘明提供办理证照的手续，违反了合同约定，导致乙方无法办理证照，致使合同目的无法实现。故乙方通知甲方解除《房屋租赁合同》并主张甲方赔偿乙方装修费用、违约金等实际损失。甲方应于五日内与乙方协商办理交接手续；逾期拒不办理交接的，视为甲方已接收，乙方无责。2018年7月4日，美市库公司向刘明回复《告知书的回函》，内容包括：今收到乙方刘明于2018年7月1日寄送我公司的《违约解约告知书》，乙方应于2018年3月15日之前缴纳4月份房租以及2月份水电费，期间我司多次通知乙方，乙方均以等两天为借口推脱。乙方无故拖欠4月至7月房租以及3月至6月水电费，合计20余万元。我公司于2018年6月14日已经告知乙方刘明违约解除合同，故不存在乙方刘明2018年7月1日告知我公司违约解除的事实依据。诉讼中，刘明及美市库公司均认可《房屋租赁合同》已于2018年7月4日解除，亦认可未办理租赁房屋的交接手续；但双方关于租赁房屋占用情况，意见不一：刘明主张由于美市库公司阻拦，2018年7月合同解除时，租赁房屋内仍有其部分物品，包括后厨设备、桌椅板凳等均无法搬走；并提交了北京市海诚公证处作出的（2018）京海诚内民证字第08302号《公证书》，以证明租赁房屋物品情况。美市库公司认可《公证书》的真实性，主张《公证书》恰恰可以证明刘明占用房屋的事实，并主张刘明于2018年11月将物品搬走，占用租赁房屋直至2018年11月。美市库公司称，2018年12月，其已将租赁房屋另行出租与案外人。关于《房屋租赁合同》解除的原因，双方意见如下：刘明主张，美市库公司不能取得消防开业检查及地下空间备案，导致其无法办理营业执照，其租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现，故而解除《房屋租赁合同》。美市库公司则主张，刘明系因经营不善、资金短缺、无法按时支付租金等自身原因无法继续经营而提出解除《房屋租赁合同》；刘明也曾于2018年2月28日向美市库公司出具《情况说明》，认可因资金周转紧张未能及时支付租金，并提出了支付欠付租金的方案，对美市库公司催收租金的通知也均予签收未提出异议；在双方多次沟通《房屋租赁合同》解除及后续问题的过程中，刘明均未提出地下空间备案、消防等导致其无法办理营业执照的问题；而且地下空间备案、消防问题也不影响营业执照及餐饮许可的办理。为证明装修损失，刘明提交主要证据及美市库公司质证意见如下：1.装修费用清单、与李某的微信转账记录、李某出具的收条等，证明向水电工李某支付装修材料费及人工费共计120560元；与“命运&在手中”的微信转账记录，证明向木工杨松寿支付装修费22700元；与张振的微信转账记录，证明因排烟罩、、地沟安装向工人张振支付装修费33889元招商银行转账凭证，证明因安装玻璃向工人李宗光支付装修费8700元；向康红付款的支付宝记录及收据，证明购买PVC地板支出5980元；与亚杰广告的张世杰等微信转账记录及账单，证明支出条幅、灯箱等制作安装费18431元；收据及出库单，证明购买厨房电器、桌椅、监控设备分别支出75750元、22400元、6690元；杨松寿、张振、李宗光、康红、张世杰的书面证言，证明其为刘明经营餐饮进行装修并收取了相应费用。美市库公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可，主张刘明未提交装修合同，证人也未出庭作证，仅凭收据、清单等无法认可与本案的关联性。2.刘明申请证人李某出庭作证，李某作证称：大概在2017年9月，其为刘明经营的饭店进行土建装修，包括地砖、墙砖、水泥、吊顶、水电等，饭店的位置在三元桥附近某栋楼的地下一层，旁边是超市，但具体位置说不清楚，而且时间太长记不清楚饭店的字号了；装修的材料费是实际支出的，购买材料的凭证应该在刘明处，人工大概300元至400元不等，装修款共计12万余元，刘明通过线下、微信转账等方式支付的。刘明认可李某的证言。美市库公司对李某的证言不予认可，主张李某说不清楚饭店字号，也未能说清装修材料的价格，李某称购买装修材料的凭证给了刘明，刘明也未能将该凭证作为证据提交，所以对证明目的不认可。3.北京时尚天虹百货有限公司（以下简称天虹百货公司）出具的收据及发票，证明为经营向天虹百货公司支付胸卡押金1600元及服务费430元。美市库公司主张，上述费用是刘明向天虹百货公司支付的，与其无关。经询，美市库公司称，其是自天虹百货公司处承租的租赁房屋，租赁房屋具备地下空间备案、消防备案；美市库公司将租赁房屋出租与刘明时，向刘明提供了自天虹百货公司处承租租赁房屋的证明，此外未提供其他材料。经法院释明，关于违约金约定，刘明主张约定过高，请求法院酌减；美市库公司表示不请求法院酌减。一审法院认为，本案争议焦点为，导致《房屋租赁合同》解除的违约方及责任认定。根据北京市工商行政管理部门的通知意见，使用人防工程或普通地下室作为住所（经营场所）的，应符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，并提交人民防空工程使用许可文件或区县建设（房屋）行政主管部门的备案证明。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案。利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。本案中，租赁房屋位于天虹商场地下一层，刘明承租房屋用于餐饮经营，根据上述规定，其在工商行政管理部门办理营业执照需提交租赁房屋所在地下空间许可或备案材料。双方虽约定由刘明自行办理营业执照，但同时约定了美市库公司应提供有效的房屋证明及证件，现美市库公司自述其向刘明提供了自天虹百货公司处承租租赁房屋的证明，此外未提供其他材料。此外，目前又无证据显示刘明在办理营业执照过程中存在过错，根据现有的证据及查明的事实，美市库公司未能依约提供租赁房屋相关材料，导致刘明因资料缺失未能办理营业执照，并最终导致刘明承租租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现；因此，美市库公司对《房屋租赁合同》的解除构成违约，其要求刘明支付违约金的反诉请求缺乏依据，法院不予支持。刘明要求美市库公司支付违约金，有事实依据及合同依据，且经法院释明，美市库公司不请求法院酌减违约金，故对刘明该项诉讼请求，法院予以支持。关于刘明占用租赁房屋期间如何认定一节，法院认为，刘明于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约告知书》中，刘明通知美市库公司解除《房屋租赁合同》，并告知美市库公司应在五日内与其协商办理交接手续，逾期拒不办理交接的，视为美市库公司已接收。美市库公司认可于2018年7月4日收到《违约解约告知书》，法院根据查明情况认定美市库公司构成违约，故自2018年7月4日后5日至2018年7月9日系办理交接手续的期间，双方均认可未就租赁房屋进行交接，故自2018年7月10日起应视为美市库公司已接收租赁房屋。故美市库公司要求刘明支付2018年8月至2018年11月的租金（占用费）的反诉请求，无事实依据，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。关于本案损失情况的认定，法院阐释如下：首先，根据《公证书》可以看出，租赁房屋经过装修，在2018年6月底仍有桌椅板凳及进行餐饮经营的必要设备；美市库公司虽主张刘明于2018年11月将室内物品搬走，但并未对此举证；因此，在双方未就租赁房屋办理交接及美市库公司违约的前提下，美市库公司应赔偿刘明就租赁房屋产生的装修损失。其次，关于损失金额的认定，刘明提交的装修费用清单、与李某的微信转账记录、李某出具的收条，结合李某出庭作证情况，法院认为可认定该部分装修款项与本案存在关联性；从租赁房屋装修情况看，有厨房电器、桌椅及经营餐饮必要的设备设施；结合刘明提交的微信转账记录、购买凭证等，其主张的玻璃、、地板广告、灯箱、条幅等费用存在支出的客观必要性；因此，法院结合刘明提交的上述损失证据的形式、租赁房屋使用期间等酌情支持装修损失。关于退还押金一节，《房屋租赁合同》约定押金金额为156585元，刘明未举证证明双方就押金金额变更约定，故其仅以支付凭证为据主张162680元均系押金，法院难以采信。另，法院认为押金的意义主要在于保证租赁合同正常履行、发生欠付费用、违约等情形下对损失的弥补。本案中，美市库公司主张押金已用于折抵刘明欠付租金，表明美市库公司并未放弃收取欠付租金的权利。刘明同意以押金抵扣欠付租金，但主张《补充协议》约定将《房屋租赁合同》终止时间延长至2020年9月20日，延长的20天不计房租，其背景是美市库公司原因导致约定的装修期无法装修，双方协商以延长租赁期限（不计房租）的方式予以解决，但由于美市库公司违约导致《房屋租赁合同》解除，便造成了刘明支付了20天的房租但未能实际使用房屋的情形，因此刘明有权主张该20天对应的租金与应付租金抵扣。从《补充协议》约定看，延长租赁期限系因“客观原因”，且刘明未就该20日租金在本案中提出诉讼请求，故法院不宜一并处理。综上，结合法院认定刘明占用租赁房屋的期间，法院以押金156585元抵扣2018年5月1日至2018年7月9日的租金，判令美市库公司向刘明返还剩余押金共37042元。综上，一审法院判决：一、北京美市库商贸有限公司于判决生效后七日内返还刘明押金37042元；二、北京美市库商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿刘明违约金156585元；三、北京美市库商贸有限公司于判决生效后七日内赔偿刘明装修损失240000元；四、驳回刘明的其他诉讼请求；五、驳回北京美市库商贸有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美市库公司提交如下证据：1.美市库公司以鑫谷园（国展天虹店）名义通过美团电子销售平台经营餐饮的收款记录复印件，证明刘明自合同订立后一直在从事餐饮经营，并非刘明所称无法实现合同目的。2.刘明以鑫谷园名义为就餐人办理的储值卡复印件，证明刘明自合同订立后从事餐饮经营。刘明在歇业后未退还办储值卡食客的款项，后客户找到美市库公司要求退款，美市库公司代刘明退还了食客款项500元。3.备案时间为2012年的北京市普通地下室使用登记备案表，证明美市库公司承租的场地已完成空间备案手续，空间备案的期限自2010年至2025年4月25日，有效期25年。空间备案申请人为北京瑞祥浩宇置业有限公司。4.朝阳区普通地下室备案告知函复印件二份，证明2016年7月美市库公司为办理工商执照曾请求天虹百货公司申领地下室备案告知函；2019年2月每客美餐（北京）餐饮管理有限公司（以下简称每客美餐公司）第十六分公司为办理工商执照曾请求天虹百货公司申领地下室备案告知函；美市库公司承租场地的空间备案已于2012年12月完成备案，且备案人不是美市库公司而是业主。5.2010年北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明美市库公司承租经营的场地符合消防审核要求。6.2018年5月北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书，证明在租赁合同履行期内美市库公司承租经营的场地符合消防安全规定。7.每客美餐公司第十六分公司营业执照复印件、食品经营许可证复印件及美市库公司食品经营许可证复印件，证明美市库公司承租的场地空间备案手续齐全，每客美餐公司第十六分公司的地址是在刘明原租赁房屋，能够办理营业执照；美市库公司具备经营餐饮的资质。刘明的质证意见是：证据1、2真实性不认可，刘明租赁房屋的目的在于经营餐饮，合法经营需要营业执照，因为美市库公司的原因导致刘明无法办理营业执照、食品经营许可证等，以致无法实现合同目的。证据3真实性无法确认，即使真实，该文件形成于2012年，也与本案无关。证据4真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，租赁房屋所在地下室存在未依法备案的情形。美市库公司未依约向刘明提供朝阳区普通地下室备案告知函，构成违约。证据5真实性无法确认，即使真实，该文件形成于2010年，也与本案无关。证据6真实性不认可，即使证据真实，即使工程地点为本案租赁房屋所在地下室，即使本案租赁房屋所在地下室在2018年5月22日之前通过了消防设计审核，也不能证明本案租赁房屋所在地下室存在有效的地下空间备案证明等材料；即使存在有效的地下空间备案证明等材料，美市库公司不向刘明提供也构成根本违约。证据7真实性无法确认，但认可存在每客美餐公司第十六分公司；无论是每客美餐公司第十六分公司的营业执照还是食品经营许可证，只能证明该公司向相关部门提交工商注册或者申请食品经营许可证时手续齐全；食品经营许可证中明确载明不可“出租、出借”，美市库公司所谓可以使用其证照进行经营的说法不能成立。刘明提交如下证据：1.美市库公司工商档案（部分），证明美市库公司设立登记时提交了北京市朝阳区房屋管理局出具的《朝阳区普通地下室备案告知函（延期）》（朝房安普备字【2012】第132号延），出具日期为2016年7月28日；本案《房屋租赁合同》签订于2017年8月25日，此时前述告知函已失效。2.每客美餐公司第十六分公司工商档案，证明每客美餐公司第十六分公司设立登记时提交了北京市朝阳区房屋管理局出具的《朝阳区普通地下室使用备案告知函》（朝房安普备字【2019】第43号），出具日期为2019年2月2日；本案《房屋租赁合同》解除日期为2018年7月4日，此时前述告知函尚未存在。美市库公司的质证意见是：真实性、合法性认可，对证明目的不认可。对于美市库公司、刘明提交的证据，本院将依据本案其他事实予以综合审查认定。因双方当事人就租赁房屋所涉地下室空间备案的办理情况存在争议，依双方当事人申请，本院向北京市朝阳区房屋管理局发函委托调查。北京市朝阳区房屋管理局回复：一、按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》规定：“使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应向普通地下室所属区建设（房屋）行政主管部门办理备案。区建设（房屋）行政主管部门应每年对备案情况进行核查，并在15日内备案。”二、按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十六条的规定：“利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。”关于是否将普通地下室备案作为开展经营的前提条件，建议与经营许可的行政主管部门核实。三、法规中未规定普通地下室备案应予以公示。四、经查，2016年7月28日至2018年7月4日间我局未受理过北京市朝阳区左家庄北里×号地下一层普通地下室备案。美市库公司、刘明对该回函均无异议。因双方就租赁房屋是否进行消防备案存在争议，依刘明申请，本院向北京市朝阳区消防救援支队发函委托调查。北京市朝阳区消防救援支队回复：一、按北京市消防救援总队通知要求，自2018年10月15日起，取消建筑面积在300平方米（含本数）以下或者工程投资额在30万元人民币以下的建设工程消防验收和竣工验收消防备案；自2019年7月1日起，各消防救援支队在受理开业前消防安全检查申请时，不再要求建设单位或者使用单位提交《消防监督检查规定》（公安部令第107号，根据公安部令第120号修订）第八条第三项中“依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件”的内容。二、在我支队监督管理系统内未查询到2016年7月28日至2018年7月4日间美市库公司就北京市朝阳区左家庄北里×号天虹商场地下一层取得过的公安消防备案或验收。三、在我支队监督管理系统内未查询到2016年7月28日至2018年7月4日间刘明就北京市朝阳区左家庄北里×号天虹商场地下一层三号取得过的消防备案。四、我支队于2017年10月3日向美市库公司送达了《行政处罚决定书》京公（朝）（消）行罚决字[2017]0986号，内容为：2017年9月19日，我支队消防监督员在对位于北京市朝阳区左家庄北里×号-1层-101的美市库公司进行消防监督执法时，发现该单位未经消防设计审核擅自施工，存在未经消防设计审核擅自施工的消防违法行为，违反《中华人民共和国消防法》第十二条的规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第一项之规定，决定给予美市库公司责令停止施工，并处罚人民币叁万元整的处罚。美市库公司、刘明对该回函均无异议。另查，一审审理中，美市库公司曾提交刘明于2018年2月28日书写的《情况说明》，证明不存在因美市库公司原因致刘明不能开业的情况。《情况说明》中载明，“鉴于我公司没有及时交纳所欠费之事，特作如下说明：因本公司2017年做内部调整，两个商铺先后进行整体装修，而后，位于贵商场的“鑫谷源”商铺一直处于非赢状态，导致本公司资金周转紧张，又恰逢年底员工发放工资及福利，因此所欠贵公司的费用一直未有结清，因此给贵公司造成的误解与产生的不便深表歉意！鉴于本公司的现状，我公司推出如下还款方案：3月1日结清12月水电费及1月的房租；3月10日结清之前所欠所有费用……”刘明对该《情况说明》的真实性予以认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，美市库公司与刘明签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘明与美市库公司签订的《房屋租赁合同》约定，美市库公司提供有效的房屋证明及证件，由刘明自行办理营业执照。刘明主张因美市库公司未取得消防检查和地下空间备案导致其无法办理营业执照进而于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约告知书》，通知美市库公司解除《房屋租赁合同》，并主张美市库公司赔偿刘明装修费用、违约金等实际损失。美市库公司对此不予认可，主张美市库公司不存在违约行为，而刘明在合同履行过程中多次迟延交纳租金、水电费，构成违约。故依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：导致《房屋租赁合同》解除的违约方及责任认定。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定，使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案。利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。同时，《建设工程消防监督管理规定》规定，建设单位应依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，并依法办理消防设计和竣工验收备案手续并接受抽查。对建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，租赁房屋位于天虹商场地下一层，刘明承租租赁房屋用于餐饮经营。根据上述规定，刘明所租赁房屋在装饰装修及使用前即应当提交相应材料向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门办理备案并进行消防设计审核。但依本案查明事实，刘明作为装修租赁房屋的建设方在对租赁房屋进行装修之前并没有提交相应材料进行申请，其也没有提供证据证实曾向美市库公司提交相应材料要求其协助申请。故在此情形下，其即以美市库公司未取得消防检查和地下空间备案导致其无法办理营业执照为由解除《房屋租赁合同》，没有合同依据及法律依据。一审法院以美市库公司未能依约提供租赁房屋相关材料，导致刘明因资料缺失未能办理营业执照，并最终导致刘明承租租赁房屋进行餐饮经营的合同目的无法实现，确认由美市库公司独自承担合同解除的责任错误，本院予以纠正。现美市库公司与刘明均认可《房屋租赁合同》已于2018年7月4日解除，本院对此不持异议。关于合同解除的责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。美市库公司认可除向刘明提供了自天虹百货公司处承租租赁房屋的证明外，未提供其他材料。而美市库公司作为从事餐饮生产和经营的出租方，对办理营业执照需要的相关证件及相关证件办理程序应系明知，即其对刘明租赁房屋需在装修之前办理地下空间备案和消防备案材料应系明知，结合《房屋租赁合同》关于美市库公司应为刘明提供有效的房屋证明及证件以办理营业执照的约定，本院确认美市库公司存在违约，并承担合同解除的主要责任。刘明在未进行必要的地下空间备案及消防备案的情况下即开展装修工作，加之其自身存在的延迟交付租金之违约行为，本院确认其承担合同解除的次要责任。故在双方均存在违约的情形下，其要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于刘明占用租赁房屋的期间。刘明于2018年7月1日向美市库公司发出《违约解约告知书》中，刘明通知美市库公司解除《房屋租赁合同》，并告知美市库公司应在五日内与其协商办理交接手续，逾期拒不办理交接的，视为美市库公司已接收。美市库公司认可于2018年7月4日收到《违约解约告知书》。考虑美市库公司与刘明均认可《房屋租赁合同》已于2018年7月4日解除，本院酌情确认自2018年7月10日起视为美市库公司已接收租赁房屋。故对美市库公司要求刘明支付2018年8月至2018年11月的租金（占用费）的请求，本院不予支持。关于装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对于刘明装修损失的具体数额，本院根据刘明提交的装修费用清单、微信转账记录、收条、购买凭证等证据，结合租赁房屋使用期间等情况酌情予以确认。同时，按照双方过错程度确认各自应承担的具体数额。关于押金，押金的意义主要在于保证租赁合同正常履行、发生欠付费用、违约等情形下对损失的弥补。本案中，《房屋租赁合同》约定押金金额为156585元，刘明未举证证明双方就押金金额变更约定，故其仅以支付凭证为据主张162680元均系押金，本院难以采信。美市库公司主张押金已用于折抵刘明欠付租金，表明美市库公司并未放弃收取欠付租金的权利。结合刘明占用租赁房屋的期间，本院确认以押金156585元抵扣2018年5月1日至2018年7月9日的租金，美市库公司应向刘明返还剩余押金共37042元。综上所述，美市库公司的上诉请求部分成立；一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86292号民事判决第一项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86292号民事判决第二项、第四项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86292号民事判决第三项为：北京美市库商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘明装修损失168000元；四、驳回刘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10284元，由刘明负担7032元（已交纳），由北京美市库商贸有限公司负担3252元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2999元，由北京美市库商贸有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费7804元，由北京美市库商贸有限公司负担3690元（已交纳）；由刘明负担4114元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 沈 放审 判 员 玄明虎二〇二〇年十二月三十一日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭书 记 员 王 艳