贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6522号上诉人（原审被告）：杨怀江，男，1989年11月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐旭，贵州雅实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司，住所贵州省仁怀市盐津街道城南社区酒都方圆荟购物广场，统一社会信用代码91520382MA6GR1AX69（1-1)。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：班忠宇，该公司员工。上诉人杨怀江因与被上诉人仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称方圆荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨怀江上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：同意解除合同，被上诉人没有按照合同约定交付租赁物，上诉人实际收到通知可以经营的时间是2018年12月22日之后，扣除4个月免租期，应从2019年4月22日之后开始计算租金。被上诉人于2019年7月25日才开放空调，故空调费不应缴纳，且被上诉人仅做了简单的物业管理，只进行了楼道的卫生清理，故上诉人不应承担物业管理费。整个租赁区域，被上诉人没有做商业的服务，多家商户要求进行广告宣传都没有履行，故商业管理费也不应缴纳。各种费用即便要支付也应从2019年4月22日之后才能计算，且不能按合同约定的标准，因被上诉人存在过错，故应调减相关标准。合同约定的违约金过高，疫情之后应当适当调减或者按银行同期存款利率计算。在被上诉人的设施没有完善的情况下，上诉人有权行使先履行抗辩权，故不应承担违约责任。被上诉人在没有履行合同约定的相关义务的情况下要求解除合同，应赔偿上诉人的损失。方圆荟公司二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。方圆荟公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2018年5月1日签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》;2.判令被告从2019年1月1日起支付拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费至租赁合同解除之日（截止2020年4月30日拖欠的空调费、物业管理费、商业管理费共计160160元）;3.判令被告从2019年1月1日起按非租金优惠期的标准向原告支付租金至租赁合同解除之日（截止2020年4月30日的租金为113204元）；4.判令被告承担合同解除违约金45864元；5.判令被告于租赁合同解除之日起三日内将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日；6.判令被告以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起以日万分之五支付违约金，至付清为止；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，原告与被告签订《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同），载明:出租方（甲方）方圆荟公司，承租方（乙方）杨怀江，租赁物位于仁怀市，面积为182平方米的商铺，用于经营餐饮“御厨传奇”，期限为2018年5月1日至2023年4月30日，以实际面积为准计算租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用。双方于2018年5月1日交接租赁场地，自交接之日起承租人享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、物业费、空调费、商业管理费，承租人必须于2018年7月1日营业。除装修期外，承租人另外还享有4个月的免租期，自2018年7月1日起至2018年10月31日止，免租期内，承租人应向出租人支付物业费、空调费、商业管理费。租金以月租金为标准计收，具体标准为：租期内第一年自2018年5月1日至2018年10月31日的月租金标准为0元／平方米,自2018年11月1日至2019年4月30日的月租金标准为37元／平方米，每月租金为6734元；租期内第二年自2019年5月1日至2020年4月30日的月租金标准为42元／平方米，每月租金为7644元；租期内第三年自2020年5月1日至2021年4月30日的月租金标准为47元／平方米，每月租金为8554元；租期内第四年自2021年5月1日至2022年4月30日的月租金标准为52元／平方米，每月租金为9464元；租期内第五年自2022年5月1日至2023年4月30日的月租金标准为57元／平方米，每月租金为10374元。承租人向出租人支付物业费、商业管理费及空调费的标准为：物业费按每月每平方米15元计算，即2730元／月；商业管理费按每月每平方米25元计算，即4550元／月，空调费按每月每平方米15元计算，即2730元／月。物业管理范围包括购物广场公用设施、公用设施维修保养、购物广场外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。费用支付方式：租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，预付应当在每一计费周期届满前10日将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给出租人；出租人收到承租人支付的租金、物业费、商业管理费、空调费后，应当出具同等金额税务发票。承租人合同签订之日起7天内缴纳履约保证金20000元；本合同终止或解除时若承租人没有上述行为或责任的，出租人应当于30日内将履约保证金如数退还（不计利息）。承租人逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。并约定任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按照相关法律规定及本合同约定承担违约责任。有下列情形之一的，出租人有权解除合同：承租人逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用超过30日的；承租人逾期支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由承租人支付的任何一项费用累计达到3次的。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。此后，杨怀江对租赁的商铺进行装修经营。2019年1月4日，方圆荟公司发出公告，从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业只需缴纳水电费。杨怀江于2018年9月25日开始经营，根据合同约定的免租期和前述公告，杨怀江的租金、空调费、物业管理费、商业管理费从2019年1月1日起计算。但其未支付过租金、空调费、物业管理费、商业管理费。方圆荟公司多次发函催收，杨怀江仍未支付相关费用。另查明，杨怀江经营至2019年3月9日停业；方圆荟公司将房屋出租给杨怀江经营期间，部分功能尚未完善。一审法院认为，原告方圆荟公司与被告杨怀江签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现双方均同意解除合同，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，方圆荟公司主张杨怀江将承租商铺腾空交还方圆荟公司的请求，予以支持，并限其在本判决生效后十日内交付。关于方圆荟公司主张杨怀江支付自2019年1月1日起至商铺交还之日止的空调费、物业管理费、商业管理费的请求。杨怀江经营至2019年3月9日停业，此后已不再使用空调，方圆荟公司也未提供证据证明停业后为杨怀江继续管理和提供服务，以及管理和服务的内容，故该请求应当计算至2019年3月9日，其余部分不予支持。即：1.空调费为6279元（2730元／月×2月9天）；2.物业管理费为6279元（2730元／月×2月9天）；3.商业管理费为10465元（4550元／月×2月9天），合计23023元。关于方圆荟公司要求杨怀江支付2019年1月1日起按非租金优惠期的标准支付租金至租赁合同解除之日，以及逾期交房按合同终止当年租金标准的2倍支付租金至商铺腾空交还之日的诉讼请求：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，杨怀江应当按照合同的约定，支付自2019年1月1日起至将承租商铺交还方圆荟公司之日止的租金，并限其在本判决生效后十日内支付。但方圆荟公司请求逾期交房按合同终止当年租金标准的2倍支付租金至商铺腾空交还之日，该标准过高，且另行约定有逾期支付租金的违约金计算方式，确定逾期交房按照合同约定的非租金优惠期的标准支付租金至交房之日止。鉴于本案租赁期间，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》、仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起，杨怀江不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，杨怀江在疫情发生期间应支付的房屋租金可以全部免除或者部分免除。结合杨怀江在疫情发生以前即存在欠付租金的事实，对于该部分费用，不宜全部免除，结合本案实际情况，确定杨怀江免交两个月的房屋租金。为便于计算，该免租期为2020年1月27日至2020年3月27日，其余时间按照合同约定标准计算租金。2019年1月1日至2020年7月31日的租金：1.2019年1月1日至2019年4月30日为26936元（6734元／月×4月）；2.2019年5月1日至2020年4月30日为76440元（7644元／月×10月，已扣除疫情期间2个月）；3.2020年5月1日至2020年7月31日为25662元（8554元／月×3月）。合计129038元。关于方圆荟公司主张的合同解除的违约金45864元。本案中，杨怀江租赁方圆荟公司商铺，未按合同约定的时间支付租金及相关费用，并经多次催收未果，已构成违约，根据法律的规定和合同的约定，应当承担相应的违约责任，但方圆荟公司将房屋出租后，部分功能未完善，对杨怀江的正常经营具有一定影响，亦属违约，故该项诉讼请求，不予支持。关于方圆荟公司主张杨怀江支付以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起至付清为止，以日万分之五支付违约金的请求。根据合同约定，方圆荟公司的请求，应予以支持。杨怀江应当以应支付的空调费、物业管理费、商业管理费、租金为基数，按照约定日万分之五的标准，支付自本判决确认解除合同生效之日起至上述费用付清之日止的违约金。关于杨怀江提出要求方圆荟公司对其装修、投资等费用进行补偿问题，因未提供证据，且经本院告知后，在指定期间内未提起反诉，在本案中不予处理，杨怀江可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司与被告杨怀江于2018年5月1日签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》。二、被告杨怀江在本判决生效后10日内将租赁的位于仁怀市返还原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司。三、被告杨怀江在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司空调费、物业管理费、商业管理费23023元；并以该欠款为基数，支付自本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金。四、被告杨怀江在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司2019年1月1日至2020年7月31日期间租金129038元；并以该欠款为基数，支付本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金。五、被告杨怀江在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司2020年8月1日至商铺交还原告之日的租金（计算标准：2020年8月1日至2021年4月30日，按照8554元月计算；2021年5月1日至2022年4月30日，按照9464元／月计算；2022年5月1日起，按照10374元／月计算；）；并以前述计算的欠款金额为基数，支付本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金。六、驳回原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3044元（已减半收取），由原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担1373元，被告杨怀江负担1671元。本院二审期间，上诉人提供了下列证据：第一组证据：请求书、告急函、告知函、信函、证人证言，拟证明被上诉人未进行商业宣传、未安装合理的道路标识牌、有一部电梯未投入使用、扶梯未安装、没有张贴广告，存在严重的违约行为，导致上诉人等商户经营困难而无力交纳租金等费用，上诉人有权行使先履行抗辩权。第二组证据：微信聊天记录、光盘及相应视频文字整理记录、通道中的沟槽，拟证明被上诉人于2019年7月25日才开放空调，不应支付空调费；通道中的沟槽没有及时修复导致顾客摔倒，不应支付物业费；被上诉人承诺的整改没有履行，导致上诉人等商户产生巨大亏损，上诉人不应承担相关费用。第三组证据：投资合作协议，拟证明被上诉人没有履行与仁怀城投公司约定的各项义务，管理混乱，导致涉案租赁区域商业氛围未达到预期效果，上诉人经营严重亏损。第四组证据：裁定书六份，拟证明与本案相似的同类案件已被发回重审，应认定被上诉人存在违约责任。经质证，被上诉人对证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可，主张被上诉人已提供了完善的设施设备及服务，没有给上诉人经营造成影响。被上诉人提供了其进行广告宣传的图片资料，拟证明被上诉人按照合同约定进行了相关管理和运营，不存在违约情况。经质证，上诉人对其证明目的不予认可，主张被上诉人在涉案区域仅进行了一次促销活动，其他是涉案商户自行开展的宣传，与被上诉人无关，且被上诉人的设施设备并不完善。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人应否支付租金、空调费、物业管理费、商业管理费及违约金，以及前述费用应如何确定。上诉人与被上诉人于2018年5月1日签订的《酒都.方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定“双方于2018年5月1日交接租赁场地，自交接之日起承租人享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、空调费、物业费、商业管理费，承租人必须于2018年7月1日营业。另外还享有4个月的免租期，自2018年7月1日起至2018年10月31日止，此期间只支付空调费、物业费、商业管理费。承租人未按时交纳租金等相关费用，按日万分之五承担违约金，超过90日的，按日万分之十承担违约金”。由于涉及房屋装修和受相关条件限制，上诉人于2018年9月25日开始营业。2019年1月4日，被上诉人发出公告，告知各商户从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业处理，只需交纳水费、电费等相关费用。此后，上诉人于2019年3月9日停业。在合同履行期间，上诉人一直未交纳租金及相关费用，存在违约，而被上诉人在将房屋出租后，部分设施未完善、部分配套服务不理想，对上诉人的经营效益造成一定影响，亦属违约。根据双方提供的证据，结合租赁合同与公告内容，以及上诉人的经营时间，一审认定空调费、物业管理费、商业管理费的计算从2019年1月1日起至2019年3月9日止，并无不当。虽上诉人于2019年3月9日停业，但双方的租赁合同仍未解除，上诉人也未向被上诉人交还房屋，故上诉人仍应向被上诉人支付涉案房屋的租金，考虑双方均存在不同程度的违约责任，且被上诉人发出的公告已确认从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，因此，一审认定房屋租金应从2019年1月1日起计算至2020年7月31日（一审判决之日），同时，因受新冠肺炎疫情的影响，酌情免除2个月租金，若未按期返还房屋则仍应继续计算租金，并无不当，但还应扣除租赁合同中约定的4个月免租期。因此，2019年1月1日至2020年7月31日共计19个月的租金情况为：1、扣除4个月免租期即扣除2019年1月1日至2019年4月30日；2、2019年5月1日至2020年4月30日为76440元（7644元/月×10月，已扣除疫情期间2个月）；3、2020年5月1日至2020年7月31日为25662元（8554元/月×3月）。合计102102元。虽然被上诉人存在一定违约责任，但上诉人在占有使用涉案房屋期间一直未付租金，且在被上诉人多次催收后仍拒付租金的行为已超出适当范围，故一审认定对欠付的租金、空调费、物业管理费、商业管理费按日万分之五的标准支付违约金并无不当。因此，对上诉人主张不付违约金并应对租金等相关费用进行调减的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，杨怀江的上诉请求部分成立，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2566号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2566号民事判决第六项；三、变更贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2566号民事判决第四项为：“杨怀江在本判决生效后10日内支付仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司2019年1月1日至2020年7月31日期间租金102102元；并以该欠款为基数，支付本判决确定的履行期限届满之日起至欠款履行完毕之日止，按照日万分之五标准计算的违约金”；四、驳回仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回杨怀江的其余上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3044元（已减半收取），由仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担1573元，杨怀江负担1471元；二审案件受理费6088元，由仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担2000元，杨怀江负担4088元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年十二月二十二日法官助理毛丹书记员余飞