山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6853号 原告：马梦君，女，1991年3月20日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：冯芝芹，山东元序律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：江巨军，男，1965年2月27日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：尹红井，女，1966年8月20日出生，汉族，住济南市历城区。 二被告共同委托诉讼代理人：胡相红，山东齐鲁律师事务所律师（特别授权代理）。 原告马梦君与被告江巨军、尹红井租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯芝芹，被告江巨军、尹红井及二被告共同委托诉讼代理人胡相红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马梦君向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付补偿款77500元；2.判令被告退还剩余租金5000元；3.判令被告支付违约金1万元。事实与理由：两被告系夫妻关系，2016年江巨军将夫妻共同经营管理的大棚出租给原告用于宠物养殖，并与原告签订《房屋及院落租赁合同》。合同约定，原告租赁被告位于济南市历城区郭店街道山前村房屋及院落一处，租赁面积2亩，租赁期限为10年，自2016年2月1日至2026年1月31日止。另约定2016年2月1日至2017年1月31日租金为8000元，2017年2月1日直至以后，每年租金为1万元。2017年1月26日，尹红井收取第二年度租金1万元，并给原告书写了收条，2017年8月因政府规划建设对该院落进行拆迁，致使原告搬迁，根据原被告双方合同约定：如因政府征收导致原告无法经营，被告应予全部补偿，但是被告拒绝任何补偿。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 尹红井、江巨军辩称，1.尹红井不是适格被告。本案为租赁合同纠纷，尹红井不是合同签订主体，出租方仅为江巨军，根据合同相对性原则，马梦君起诉尹红井不具有合同及法律依据。2.江巨军不是适格被告。江巨军作为涉案房屋的产权人，按照政府拆迁安置方案，系获得拆迁补偿的唯一合法相对方。即使马梦君主张的补偿款性质为拆迁补偿款，其向同为被拆迁主体的江巨军主张所谓的补偿，不具有事实和法律依据。3.马梦君诉求的补偿款性质为政府拆迁行为这一不能预见，不能避免，不能克服的不可抗力情形，导致不能实现合同目的而造成的损失。依据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，因政府拆迁这一不可抗力因素，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，江巨军对此不存在任何过错，不负有法定及约定的损失补偿义务。同时，双方合同约定因不可抗力的造成损失，或致使合同不能履行，双方互不承担责任，因此马梦君的该项诉讼请求无事实及法律依据。4.马梦君实际占用涉案房屋至其预付租金的租赁期限届满之日，江巨军不应返还其租金。马梦君搬离涉案房屋时，并未与江巨军进行房屋交接手续。至2018年2月，江巨军才发现其将狗舍拆除、相关设备移走，且将涉案房屋铁门私自拆除，钥匙也未归还。5.江巨军、尹红井不存在任何恶意违反合同约定的行为，不应承担违约责任。涉案合同因存在符合合同法第94条规定的因不可抗力而无法实现合同目的法定解除条件而解除，系政府拆迁不可抗力的情形所导致，并非因被告违约过错所致。马梦君诉请江巨军支付违约金，承担违约责任无事实及法律依据，依法予以驳回。6.拆迁补偿期间，江巨军曾以马梦君的名义，将租赁房屋范围内的狗舍和菜地作为被拆迁财产，上报申请拆迁补偿，狗舍作为搭建的临时地上物，价值非常低廉。更何况，依据《济南市历城区郭董片区城中村改造项目安置补偿实施意见》，按照地上物补偿明细，江巨军并未因马梦君的财产而获取额外的拆迁利益。对于菜地的地上物，拆迁部门批准并给予马梦君一定补偿，但始终无人领取。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 一、2016年2月1日，江巨军（作为出租方、甲方）与马梦君（作为承租方、乙方）签订《房屋及院落租赁合同》一份，双方约定：甲方将相关房屋及院落租给乙方使用。一、租赁物现状甲方房屋及院落位于郭店办事处山前村，占地面积贰亩。二、租赁期限租赁期限为拾年，即自二0一六年二月一日起至二0二六年一月三十一日止。三、租金及支付方式2016年2月1日至2017年1月31日租金为捌仟元整。2017年2月1日直至以后每年租金为壹万元整。乙方于每年2月1日前可采用银行转账、支票、汇票或现金等方式向甲方支付下一年度租赁费用，不得拖欠。四、乙方适用范围乙方适用范围主要包括北房屋、车库、南边大棚及南边院子空地及相关设施。五、费用负担乙方在租赁期间所产生的电、房屋及设施维修等特项费用由乙方承担。六、双方权利义务1.甲方的权利义务1.1租赁期间，甲方房屋及配套全部设施设备无偿提供给乙方使用。甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常使用。1.2甲方不得干涉乙方进行的合法经营，但可以对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。1.3乙方在经营过程中如需协调与政府职能部门及周围四邻等外部关系时，甲方就给予积极协助。如因政府征收或四邻关系导致乙方无法经营甲方应给予全部补偿。1.4租赁期间，甲方不得将房屋及配套设施提供给第三方使用。1.5甲方必须于216年3月8日前将所出租大棚全部转交乙方自由使用，否则将视为甲方违约，应按租金比例补偿乙方现金。2.乙方的权利义务2.1乙方应按照约定时间足额支付租金。2.2乙方应合理使用并妥善管理租赁物。3.2乙方在经营期间必须注意安全，若因乙管理不善出现任何事故，由乙方独立承担责任。2.4在租赁期间，若甲方出让该房屋，必须提前通知乙方。在同等条件下，乙方享有优先购买权，房屋所有权变更不影响本合同继续有效。若买受方终止合同给乙方造成损失，甲该应全部赔偿责任。2.5乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。2.6乙方提前解除合同或合同期满不再续租时，应按甲方要求退还房屋及院落，乙方装修或改造与房屋有关的不可脱离设施全部归甲方所有，并将存放在房屋及院落内的乙方可移动物品搬走。七.续租……八.违约责任1.甲方违约，应赔偿因违约给乙方造成的损失，并向乙方返还当年的租赁费作为违约金。2.乙方违约，应赔偿因违约给甲方造成的损失。不退还尚未实际发生的租赁费。3.因不可抗力造成损失或致使本合同不能继续履行，双方互不承担责任。因此终止合同的，甲方应返还给乙方多收的租赁费。 双方签订协议后，马梦君在涉案大棚内养狗。马梦君自认2017年8月底搬离涉案院落和房屋，江巨军不予认可，认为双方未办理房屋交接手续，江巨军私自拆除了相关设备，江巨军于2018年2月发现马梦君搬离。在合同履行期间，马梦君按协议约定支付了2016年2月1日至2018年1月31日期间的租赁费用。 二、2017年8月17日，为实施历城区郭董片区城中村改造，需拆除江巨军所有的房屋及地面附着物，济南市历城区郭店街道办事处城中村改造项目建设指挥部（作为甲方）、江巨军（作为乙方）、济南市历城区郭店街道山前庄村民委员会（作为丙方）签订《郭董片区城中村改造拆迁补偿协议》，合同编号为：SQ-WW-052/C48，约定乙方非居住房屋建筑面积148.41平方米，按济政办发【2015】16号文件规定的相应补偿标准，乙方房屋补偿费103887元，地面附着物补偿费429248.20元。乙方应得补偿款总额533135.20元；自本协议签订之日止，乙方应于8月20日前将建（构）筑物拆除及其他附着物清理完毕，并提交甲方验收，由甲方与丙方共同验收合格后120日内支付给乙方各项补偿费用，乙方持有效证件到甲方指定的地点领取。该补偿协议附有《地上附着物调查登记表》、《山前村（非宅）房产测量平面图（线外）》、编号为SQ-WW-052的《地上物分户补偿明细表》、《郭店街道城中村改造工程温室大棚林地拆过验收单》各一份，其中《山前村（非宅）房产测量平面图（线外）》中包含狗舍等，但《地上附着物调查登记表》、编号为SQ-WW-052的《地上物分户补偿明细表》中未有狗舍的拆迁补偿款；《郭店街道城中村改造工程温室大棚林地拆迁验收单》中注明“江巨军以上房屋及其附属物，已于2017年8月20日拆除，经验收合格”。马梦君主张第12、13、14项中的设施属其所有、17项中的监控设备有其1台，江巨军认可该表中12、13、14项中的设施系马梦君所有，不认可17项中的监控设备与马梦君有关。马梦君还主张其安装了大棚内房屋的门窗、院落大铁门并建设了30间砖混狗舍及种了205.35平方米的菜，江巨军称其取得的拆迁补偿款中不包含上述项目的补偿，亦不在上述《地上物分户补偿明细表》中体现。马梦君未提供其建设狗舍等实际出资的相关证据。 本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马梦君租赁江巨军的房屋及院落，后因国家征收，导致合同目的不能实现，双方之间的租赁合同关系解除。结合马梦君自认的搬离时间及江巨军提交的拆迁补偿协议及所附的《郭店街道城中村改造工程温室大棚林地拆过验收单》，双方的租赁合同关系应于2017年8月20日解除。此后的租赁费用，江巨军应返还马梦君，经计算，计款4444元。马梦君租赁涉案房屋及院落后进行了相关建设，除江巨军认可的编号为SQ-WW-052的《地上物分户补偿明细表》中第12、13、14项外，马梦君无证据予以证明或无证据证明其实际投资，对其主张的补偿款本院根据编号为SQ-WW-052的《地上物分户补偿明细表》认定为800元，对马梦君主张的其他损失，本院不予支持。涉案合同因不可归责于双方的事由而解除，江巨军不存在过错，对马梦君主张的违约金，本院不予支持。尹红井非涉案合同当事人，根据合同相对性原则，对马梦君要求尹红井承担责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、江巨军于本判决生效之日起十日内支付马梦君补偿款800元； 二、江巨军于本判决生效之日起十日内返还马梦君租赁费4444元； 三、驳回马梦君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2112元，减半收取1056元，由马梦君负担1031元，江巨军负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇二〇年十二月七日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏