济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14333号原告：山东银座久信房地产开发有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码:913701007317288553法定代表人：孔彬，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：张绍营，男，1987年4月17日出生，汉族，住济南市。被告：卢敏，女，1986年4月14日出生，汉族，住济南市。原告山东银座久信房地产开发有限公司（以下简称银座久信公司）与被告张绍营、被告卢敏租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银座久信公司的委托诉讼代理人周继勇、曹萍萍，被告张绍营和被告卢敏的共同委托诉讼代理人乔伟立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银座久信公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》解除；2、依法判令两被告支付逾期付款违约金424650元(以未付款为基数，按照日万分之五标准，自合同约定的应付款之日暂计至2020年9月3日送达解除函之日)；3、依法判令两被告支付车位款2730000元；4、依法判令两被告返还未支付相应款项的全部车位(后附应返还车位清单)；5、依法判令两被告支付自《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》解除之日起至实际返还车位之日的车位占用费用(按每个车位月租金280元标准计算)；6、依法判令两被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年12月31日签订《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》，就银座花园项目车位的销售、租赁及款项支付等事项达成协议。依据协议约定，被告张绍营应当在2020年6月30日前分三次付清协议约定总价款，共计1722万元，具体付款时间及方式如下:协议签订当日内，被告张绍营支付600万元，2020年5月31日前支付400万元，2020年6月30日前支付722万元。同时上述每笔款项支付时间及数额的约定后，均附有“甲方收到以上款项后，乙方可向指定购买人销售或租赁剩余同等价值车位”的约定。即被告张绍营仅有权销售或租赁与其付款数额相对应价值的车位。但截止我公司提起本次诉讼当日，被告张绍营仅支付首笔车位款600万元，第二、第三笔车位款严重逾期支付。且无视我公司警告阻止，擅自与购买人签订合同，违反上述关于销售、租赁权限的约定，超出已付款额度对应权限范围超售、超租车位。我公司于2020年6月4日、7月8日等多次向被告张绍营发送催款函，催缴车位款，被告张绍营均未能支付相应款项，同时也未停止违约租售行为。我公司认为被告张绍营迟延履行主要债务，经催告仍未在合理期限内履行，且其多种违约行为致使我公司合同目的不能实现，我公司于2020年9月3日向被告张绍营送达通知，解除双方签订的《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》。合同解除后，被告张绍营应当向我公司支付超售超租车位对应款项，返还未付款的全部车位，依据协议第七条约定，若被告张绍营迟延支付团购车位款，则应就迟延期间，每逾期一日，应向我公司支付应付未付款项万分之五的违约金。基于协议签订之时以及该协议履行期间均为夫妻关系，且被告卢敏参与该协议履行享受协议的合同利益，因协议所产生的债务应当属于夫妻共同债务，应当承担连带清偿责任。基于以上事实及理由，我公司提出相应诉请，请贵院依法判如所请。被告张绍营辩称，原告银座久信公司所述的销售车位一事属实之，但其他事项严重与事实不符，我未与原告银座久信公司方签订最终的合同文本，由于双方没有最终合同文本的约定且未对账，所有车位的控制权一直是由原告银座久信公司所控制，所以我根本不存在违约及返还车位支付占用费用的情况。请求法院驳回原告银座久信公司的全部诉讼请求。被告卢敏辩称，我未参与车辆销售一事，且未与原告银座久信公司签订过任何文字性的东西，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，请求法院依法驳回原告银座久信公司对我的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月31日，原告银座久信公司（甲方）与被告张绍营（乙方）签订《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》约定：……二、车位基本情况3.团购车位性质：地下车位分为使用权车位和租赁车位。4.团购车位数量：地下车位共计144个，其中使用权车位60个,租赁车位84个。三、协议价款及付款方式甲乙双方确认，本协议项下甲乙双方同意，车位团购价格按照使用权车位140000元/个，租赁车位105000元/个，具体每个车位价格详见附件《银座花园团购车位明细表》。乙方应在2020年6月30日前分三次付清协议约定总价款，共计17220000元，付款时间及方式如下：1.签订本协议当日内乙方向甲方支付6000000元……2.在2020年5月31日前，乙方向甲方支付4000000元,甲方收到以上款项后，乙方可向指定购买人销售或租赁剩余同等价值车位。3.在2020年6月30日前，乙方向甲方支付7220000元。甲方收到以上款项后，乙方可向指定购买人销售或租赁剩余同等价值车位。四1.（1）在本协议生效后，视为乙方具有银座花园未售车位（详见附件《银座花园团购车位明细表》）唯一销售权或租赁权，可进行再次销售或租赁，拥有一次更名权。六、乙方权利义务：1.乙方若另行对外销售或租赁时，应首先满足小区业主的需求，并与甲方协商同意后执行。2.乙方应当按照本协议第三条付款方式中的约定支付团购车位款。七、违约责任1.任一方违反本协议义务的，对方有权要求予以纠正，若违约方接到对方书面通知之日起10日内仍不能纠正行为、消除影响的，则对方有权利要求其限期整改并追究其违约责任。4.若乙方迟延支付团购车位款，则应就迟延期间，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项万分之五的违约金……被告张绍营通过案外人苏静、刘宁银行账户已转账支付原告银座久信公司600万元。2020年7月15日被告卢敏在发票领取确认书上签字确认，金额为14万元的车位20个，金额为10.5万元车位20个。2020年8月18日被告张绍营在发票领取确认书上签字确认，金额为10.5万元车位2个。2020年9月3日被告张绍营在发票领取确认书上签字确认，金额为14万元的车位3个，金额为10.5万元车位2个。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。本案中原告银座久信公司于2020年6月4日、2020年7月8日向被告张绍营发送催款函，被告张绍营在接收人处签字。但至今未按照合同约定支付剩余车位款，故已符合合同法定解除条件，后原告银座久信公司于2020年9月1日向被告张绍营发出解除双方《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》的通知函，被告张绍营自认2020年9月3日自取解除函，故合同自9月3日通知到达被告张绍营时解除。故原告银座久信公司主张确认原、被告签订的《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》解除本院予以支持。原告银座久信公司主张逾期付款违约金424650元，(以未付款为基数，按照日万分之五标准，自合同约定的应付款之日暂计至2020年9月3日送达解除函之日),分为第二笔应付款项400万元，违约天数95天，该笔违约金为19万元；第三笔应付款项722万元，违约天数为65天，违约金为234650元，合计424650元。本院认为依据原告银座久信公司与被告张绍营签订的《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》中约定，在2020年5月31日前，被告张绍营支付4000000元，在2020年6月30日前，被告张绍营支付7220000元，且双方约定若被告张绍营迟延支付团购车位款，则应就迟延期间，每逾期一日，支付应付未付款项万分之五的违约金，后双方于2020年9月3日解除合同，故对于原告银座久信公司主张的424650元违约金本院予以支持。原告银座久信公司主张车位款2730000元，被告张绍营辩称没有与原告银座久信公司签订最终协议，但是根据原告银座久信公司提供的被告张绍营与案外人签订的销售合同以及两被告签字确认的发票领取确认书，可以佐证协议内容，且被告张绍营未提交其他协议，故对被告张绍营的辩称不予采信。根据原告银座久信公司提供的超售（超租）车位明细，可以证实被告张绍营现出售使用权车位30个，租赁权车位38个，按照合同约定团购价格总计819万元，扣除被告张绍营已支付的600万元，剩余219万元，原告银座久信公司主张273万元，被告张绍营也未提供相应证据证实其出售的实际车位数，故根据现有证据，本院支持被告张绍营向原告银座久信公司支付车位款219万元。原告银座久信公司主张返还未支付相应款项的全部车位以及支付自《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》解除之日起至实际返还车位之日的车位占用费用(按每个车位月租金280元标准计算)，本院认为原告银座久信公司是涉案车位的合法权人，车位均在原告银座久信公司实际支配之下，原告银座久信公司该两项诉讼请求于法无据，故本院不予支持。原告银座久信公司主张被告卢敏承担连带责任，被告卢敏辩称其未参与销售车位一事，本院认为被告张绍营与被告卢敏为夫妻关系，被告卢敏在车位发票领取确认书中签字且被告张绍营在车位销售现场提供的收款账号及开户人姓名为被告卢敏，能够证实被告卢敏实际参与销售车位，故本院认为被告卢敏对被告张绍营销售车位为知情且签字为双方共同意思表示，故本院认定以上被告张绍营应承担的款项为夫妻共同债务，被告卢敏应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告山东银座久信房地产开发有限公司与被告张绍营2019年12月31日签订的《银座怡景园(银座花园)地下车位团购及租赁合作协议》于2020年9月3日解除。二、被告张绍营、被告卢敏于本判决生效之日起10日内向原告山东银座久信房地产开发有限公司支付违约金424650元。三、被告张绍营、被告卢敏于本判决生效之日起10日内向原告山东银座久信房地产开发有限公司支付车位款219万元。四、驳回原告山东银座久信房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32038元，减半收取16019元，由原告山东银座久信房地产开发有限公司承担2742元；被告张绍营、被告卢敏承担13277元，保全费5000由被告张绍营、被告卢敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十二月二十九日法官助理  东 超书 记 员  杨淇程