广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1402民初3426号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司，统一社会信用代码914***********141J，经营场所梅州市梅江区*************物业办公室27-30号店铺。负责人：谢建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚冬梅，该公司凤凰管家。被告：梁友，男，汉族，1957年10月11日出生，公民身份号码440************116，住址梅州市梅江区*************。委托诉讼代理人：王令仪，广东义致律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司诉被告梁友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚冬梅、被告梁友委托诉讼代理人王令仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付物业服务费，从2020年3月至2020年8月拖欠原告物业服务费本金共计人民币4421.82元；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2014年11月13日购买梅江****号房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《梅江碧桂园前期物业服务协议》，被告从2020年3月至2020年8月止，共拖欠物业服务费4421.82元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业费866.25元／月，逾期支付的应从逾期之日起按每日向原告支付按物业服务费的3‰作为违约金。原告每月多次利用电话催告被告缴交物业服务费，但至今未果。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金，以维护原告的合法权益。原告提交的证据有：前期物业服务协议、临时管理规约、商品房买卖合同、收楼通知书、入住登记表、物业费催缴函等，以证明其诉请。被告辩称，1.原告并未按照合同约定履行合同义务，存在违约行为。根据原告提交的《梅江碧桂园前期物业服务协议》的服务内容，结合我方庭前所提交的证据内容可知，原告并未按照合同约定履行合同义务。在被告所居住的房屋主体内部出现了白蚁蛀蚀的情形，但在被告多次向物业反映后，原告并未采取任何措施对其进行修复，违背了向涉案房屋提供房屋建筑共用部位进行维护和管理的合同义务。事后被告为避免损失扩大，自行联系了梅州市白蚁防治办人员，对此进行处理，为此花费了1000多元；2.在被告所居住的房屋周边存在有它人建筑垃圾以及砂石堆放的情形，被告曾多次反映，但原告一直未对此进行处理，影响被告的居住环境，违背了原告向涉案房屋提供公共环境卫生的管理和服务的合同义务；3.被告居住的房屋周边存在居民擅自搭建雨棚、饲养禽类，以及擅自在被告居住的房屋后面的公共斜坡私自搭建围墙的情形，时常散发出难闻气味和产生噪音，影响了被告的日常生活和采光通风，被告曾多次反映，但原告置之不理，违背了合同第二条第九点对违法违规建筑行为进行制止的义务。因此我方认为由于原告在履行物业服务协议的过程中，并未完全按照《梅江碧桂园前期物业服务协议》第二条的约定为被告提供服务，应当承担由此产生的违约责任，扣减相应的物业服务费，并且由于其违约在先，无权按照合同约定向被告主张滞纳金的违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年10月13日，被告与梅州市****地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告向梅州市****地产开发有限公司购买位于梅州市****************。出卖人应当在2014年11月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用等。同日，原告与被告签订《梅江碧桂园前期物业服务协议》，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就被告已购买的梅州市****************交付后由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。协议约定物业服务费按每月每平方米2.5元计收，该物业的套内建筑面积为346.5平方米，公用分摊建筑面积为0平方米，合计房屋建筑面积为346.5平方米。被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，缴费时间为公历每月10日。被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。2014年11月30日，被告实际接收了涉案房屋。因被告未按约向原告缴纳2020年3月至2020年8月的物业服务费，原告向被告催收物业服务费未果，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告到庭作出如上答辩意见。本院认为：原、被告双方签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。双方均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点在于原告提供的物业服务是否存在瑕疵，被告是否需足额支付物业费。针对上述争议焦点，被告提供了六张照片拟证实其主张，但仅凭被告所提供的照片并不足以证实原告提供的物业服务存在瑕疵，且被告并未提供相应的证据证实其有向原告就上述问题进行反映。被告以此作为拒交物业费的理由依据不足，本院不予采纳。原告已按约提供了物业服务，被告亦应支付相应的物业管理费用。对于被告拖欠原告2020年3月至2020年8月的物业管理费，双方当事人均无异议，本院予以确认。故原告请求被告支付从2020年3月至2020年8月的物业服务费4421.82元(346.5㎡×2.5元/㎡×6个月)，未超过协议约定，本院予以支持。被告未按约缴纳物业服务费，应依约承担违约责任。虽然合同有约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额每日3‰标准交纳违约金”，原告并未举证因被告违约所带来的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，参照广东省高级人民法院粤高法发【2011】49号文即《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，原告主张违约金的计算标准，本院依法酌定为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。因2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。故被告应向原告支付从逾期之日起即2020年3月11日起至上述物业费付清之日止，以实欠物业费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告，对原告超出部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁友应于本判决生效后五日内支付自2020年3月至2020年8月的物业服务费4421.82元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司；二、被告梁友应自2020年3月11日起至尚欠物业服务费付清之日止，以实欠物业服务费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付违约金给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司梅州分公司；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取为25元（原告已预交），由被告梁友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  宋嘉奕二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨 霓