上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初76730号原告：上海旭曹置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男。被告：上海逸珊文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆奎成，执行董事。委托诉讼代理人：曹芮，上海紫本律师事务所律师。原告上海旭曹置业有限公司与被告上海逸珊文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海旭曹置业有限公司的委托诉讼代理人陈宇杰、被告上海逸珊文化传播有限公司的委托诉讼代理人曹芮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭曹置业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年12月24日解除；2.判令被告支付2019年9月3日至2019年12月2日的租金人民币(以下币种相同)30,001.29元；3.判令被告向原告支付滞纳金(以30,001.29元为基数，按每日应付租金的3‰标准计算,自应付之日的第四日起算至被告实际支付之日止)；4.判令被告支付2019年12月3日至2019年12月24日的租金8,285.30元；5.判令被告向原告支付滞纳金(以8,285.30元为基数，按每日应付租金的3‰标准计算，自应付之日的第四日起算至被告实际支付之日止)；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第一层编号为153号、面积70.96平方米的商铺(以下简称系争房屋)出租给被告用于经营教育培训，租期为2年，即自2018年12月3日至2020年12月2日止。租金及支付方式约定2018年12月3日至2019年12月2日每月租金10,000.43元,2019年12月3日至2020年12月2日每月租金为12,000.52元，先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，首期(2018年12月3日至2019年3月2日)租金为30,001.30元，被告应在进场前7日内支付。除首期租金外,以后租金均按每3个月为一个交租期支付，被告应当在每个交租期最后一个月的25日前以现金、支票或银行转账方式向原告一次性足额支付下个交租期的租金。另约定“乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总额的3‰向甲方缴纳滞纳金，且甲方可以停止本物业的电力供应和限制乙方将本物业内的物品搬走”。被告应在2019年9月3日前支付2019年9月3日至2019年12月2日共3个月的租金30,001.29元，但被告至今未付，暂计至2020年4月28日产生滞纳金21,150元,拖欠本金及滞纳金暂合计51,151.29元。从2019年12月3日起，租金调整为12,000.52元/月，被告应在2019年12月6日支付2019年12月3日至2020年3月2日的租金36,001.56元，被告于2019年12月24日未与原告协商擅自撤场退租，提前解除租赁合同，2019年12月3日至2019年12月24日的租金8,285.30元至今未付，暂计至2020年4月28日该未付租金已产生滞纳金3,579元，拖欠本金及滞纳金暂合计11,864.30元。被告的行为已经构成严重违约，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海逸珊文化传播有限公司辩称，1、被告于2019年12月24日搬离系争房屋，对合同于该日解除没有异议。2、租金部分，自2019年10月起，系争房屋的天花板有渗水现象、电线发生短路等问题,影响到系争房屋的正常使用，被告多次要求维修，原告怠于行使修缮义务，故被告于12月提出退租，期间被告与原告的两任经理均进行过沟通，原告表示同意房租减半处理。被告租赁系争房屋用于经营练字培训使用，因临近寒假，原告还没解决渗水问题，会影响租赁目的的实现，并造成被告的招生损失，故被告只能退租。现被告要求2019年10月3日至12月2日、12月3日至12月24日的租金减半支付，9月3日至10月2日期间的租金同意足额支付。3、合同约定的逾期付款滞纳金计算标准过高，请求予以调整，要求调至每日万分之五的标准计算。4、不同意原告没收保证金，可予抵扣上述费用。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区金钻路XXX号，海鹏路XXX号房屋(含系争房屋)登记的产权人。2018年12月3日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，供乙方经营“赵汝飞练字”使用；租赁期限为2年，自开业日起算；装修期3个月，自交付日起算，装修期内乙方免交租金。租金及支付方式中约定，2018年12月3日至2019年12月2日，每月租金合计10,000.43元；2019年12月3日至2020年12月29日，每月租金合计12,000.52元；2020年3月30日至2020年12月2日，每月租金合计12,000.52元。租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，首期(2018年12月3日至2019年3月2日)租金为30,001.30元，乙方应在进场日前7日内以转账、现金或银行支票的形式支付至甲方或甲方指定的账号。除首期租金外，以后租金按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前(若25日为法定节假日则提前至法定节假日前一天)由乙方向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方应在本合同签订之当日以银行转账的形式支付约2个月租金，合计24,001元给甲方作为租赁保证金。合同违约责任中约定，如因甲方违约导致乙方单方解除合同的，甲方应向乙方返还剩余租赁保证金，同时向乙方支付剩余租赁期内租金总额百分之三十作为违约金；如乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，除本合同第3.3条应予以执行外，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰向甲方缴纳滞纳金……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告按约支付了租赁保证金24,001元，并陆续支付租金至2019年9月2日。2019年12月24日，被告搬离系争房屋，并于12月31日向原告发出书面退租告知函。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、上海市不动产权证、支付凭证、发票、明细表、照片，被告提供的被告内部工作微信群聊天记录、被告和原告员工的录音、被告和原告员工的微信聊天记录、消课明细、意向金转账凭证和收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告于2019年12月24日搬离系争房屋，双方对合同于该日解除均无异议，故本院予以确认。关于租金。双方确认于2019年12月24日解除合同，被告理应支付至该日之前的租金，故原告向被告主张自2019年9月3日至12月24日期间的租金，并无不当，本院予以准许。原告要求被告月租金10,000.43元标准支付2019年9月3日至10月2日的租金，符合合同约定，被告亦无异议，本院应予支持。关于2019年10月3日至12月2日、12月3日至12月24日期间的租金，根据庭审查明的事实，系争房屋于2019年10月期间确实出现棚顶漏水、电线短路等问题，原告维修缓慢，直至2019年12月仍未妥善解决相关问题，结合被告提供的证据，可以确认原告方工作人员有同意租金减半收取的意思表示，本院从公平诚信原则考虑，对上述期间的租金，应当予以减半，2019年10月3日至12月2日期间的租金减半共计10,000.43元，2019年12月3日至12月24日期间的租金减半共计4,142.65元。系争房屋虽存在影响使用的情形，原告作为出租方应当尽到修缮的义务，但根据被告所述的情形，尚不至于导致租赁合同的不能履行，故被告在合同未到期前提出提前解除合同，应属违约，应当承担相应的违约责任。原告要求没收被告缴纳的保证金归原告所有，符合合同约定，本院予以照准。被告认为滞纳金约定过高，请求予以调整，本院予以准许，根据公平及诚实信用原则，对被告承担的滞纳金标准，本院酌情调整为按每日万分之五标准计。关于保证金抵扣。被告未能提供证明原告承诺同意抵扣租金的证据，应当承担举证不能的法律后果。加之原告也已放弃主张提前解除合同的解约违约金，被告再要求将保证金抵扣租金，不符合合同约定，本院实难采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海旭曹置业有限公司与被告上海逸珊文化传播有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月24日解除(房屋坐落于上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第一层编号153号)；二、被告上海逸珊文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司2019年9月3日至10月2日的租金10,000.43元，2019年10月3日至12月2日的租金10,000.43元，2019年12月3日至12月24日的租金4,142.65元；三、被告上海逸珊文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司逾期支付租金的滞纳金：以20,000.86元为基数，自2019年8月29日起至实际支付之日止，按日万分之五为标准计；以4,142.65元为基数，自2019年11月29日起至实际支付之日止，按日万分之五为标准计；四、被告上海逸珊文化传播有限公司在原告上海旭曹置业有限公司的租赁保证金24,001元归原告上海旭曹置业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,375元，减半收取计687.50元，由被告上海逸珊文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十二月二十三日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。