江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0703民初6633号 原告：何雷，男，汉族，北京市海淀区人。 委托代理人：刘斌，广东华商（赣州）律师事务所律师。 被告：江西正源仁和置业有限公司，住所地：赣州市南康区蓉江街道办事处泰康中路食品城内。 法定代表人：刘虹，系该公司董事长。 委托代理人：彭延斌、赖婷，江西泰康律师事务所律师。 原告何雷与被告江西正源仁和置业有限公司（以下简称：正源仁和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何雷的委托诉讼代理人刘斌、被告正源仁和公司的委托诉讼代理人赖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年12月16日至2018年2月26日期间的延期交付商品房的违约金17514.5元（房屋延期部分，按每日万分之三计算）；2、判令被告支付原告2018年12月23日至2019年11月25日期间的延期办证违约金81977.54元（房屋延期部分，按每日万分之三计算）；3、判令被告支付原告2018年6月7日起至办理车位产权过户登记之日止的违约金（车位延期部分，按每日万分之三计算，至2020年9月3日延期办证违约金为22733.39元）。事实和理由：2016年3月12日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买被告正在开发中的赣州市南康区正源时代小区10栋二单元203室房屋一套，约定被告应当在2017年9月15日前交房，且必须在交付后270日内将房产证交付给原告，但被告于2018年2月26日才向原告交付该房，于2019年11月25日才将该房产权证过户至原告名下。2018年6月7日，原告在被告处购买地下3-072号车位，被告如约交付了该车位，但因被告原因，该车位至今未办理不动产登记手续。因被告违约，原告多次向其主张违约金，但被告一拖再拖，故诉至本院望判如所请。 被告正源仁和公司辩称，1、请求法院确认案涉房屋迟延交房违约金计算期间2018年2月16日至原告实际收房之日即2018年2月26日，虽然双方合同约定案涉房屋交房时间为2017年9月15日，后双方签订《房屋二次拓展装修改造施工协议》，但施工期限为5个月，而不是原告所称的3个月，故交房时间应顺延至2018年2月15日之前，故答辩人延迟交房天数为10天；且在原告未提供证据证实其具体损失的情况下，根据法院之前对此类案件的判例迟延交房违约金的计算标准应按年利率4.9%计算；2、答辩人对原告主张延迟办证的违约期限自2018年12月23日至2019年11月25日不持异议，但计算标准应当低于年利率4.9%；3、原告因案涉车位办证缴纳契税的时间为2020年8月24日，办证约定期限为90日内，但案涉车位出证时间是2020年10月23日，故答辩人无需承担车位延迟办证的违约责任。 经审理查明，2016年3月12日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160303678），购买被告位于南水新区E-08C西地块正源时代10#楼二单元2503号房，房屋总价为810856元，被告应当在2017年9月15日前向原告交付该房屋，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之伍的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告的责任，原告未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之伍的违约金。当日，双方还签订了《房屋二次拓展装修改造施工协议》，双方约定拓展装修改造施工期最长为被告向原告发出入伙通知书之日起的150天，同时原告承诺将在被告施工完毕发出验收通知（电话和手机短信通知）之日起的5个工作日内前来办理二次拓展装修改造工程验收和钥匙移交手续，逾期未前来办理则视为拓展装修改造工程验收合格且原告已完全自愿自动接收。后原告依约向被告支付购房款。2018年2月26日，被告向原告交付案涉房屋，且原告在被告提交的《入伙作业流程单》业主签收处签名。案涉房屋于2019年11月25日办理不动产权证书。 另查，2017年6月11日，原告与被告签订《认购协议书》，约定原告认购正源时代A区3-072号车位，认购总价为92525元。同日，原告付给被告车位认购款92525元。2018年6月7日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018060703031），购买被告三期一层地下车位3-072号车位，总价为92525元，原告应当在2018年6月7日前支付该车位全部价款，该车位于2018年5月30日达到交付使用条件。双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产转移登记，因被告的责任，原告未能在该车位交付之日起90日内取得该车位的不动产权证书，原告不解除合同的，自被告应当完成车位所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部车位款万分之伍的违约金。该合同补充协议载明：原告办理房屋所有权证、国有土地使用权证的税、费由原告承担，并由原告直接向有关部门缴纳。原告应在签订本合同之日起30天内缴纳上述有关税费，如因原告未按时及足额缴纳有关税费产生的法律后果由原告承担。2019年2月26日，被告向原告出具案涉车位的增值税发票。2020年8月24日，原告缴纳案涉车位契税、印花税，案涉车位于2020年10月23日办理不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的两份《赣州市商品房买卖合同》及《房屋二次拓展装修改造施工协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，双方应按约履行。根据双方案涉房屋买卖合同的约定，被告应当在2017年9月15日前向原告交付案涉房屋，后双方有签订《房屋二次拓展装修改造施工协议》，约定案涉房屋二次拓展装修改造施工期最长为150天，即案涉房屋的交付期限将延后150天，原告主张延后三个月的时间，不符合双方的约定，本院不予支持。故被告应当在2018年2月12日前向原告交付案涉房屋，但实际交付时间为2018年2月26日，属延期交付，逾期交付期限为14天（2018年2月12日至2018年2月26日）。原告主张被告为案涉房屋逾期办证期限为333天（2018年12月23日至2019年11月25日），被告对此不持异议，故本院予以确认。双方约定共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产转移登记，被告应在其交付车位之日起90日内办理不动产权证书，原告应在合同签订之日起30天内缴纳相关税费。但其在2019年2月26日才开具案涉车位增值税发票，导致无法按照约定限期办理不动产权证书，故被告存在违约，应向原告支付违约金。原告应在被告开具增值税发票之日起30天内缴纳相关税费，而原告在2020年8月24日才缴纳税费，原告自身亦违约，故被告无需向原告支付自2019年3月28日起至2020年8月24日止的违约金。综上，被告逾期办理案涉车位产权证的天数为234天。 根据合同法规定，当事人一方未履行合同给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失；再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应以实际损失为基础。故违约金是对因一方违约而让另一方受到的实际损失予以补偿。庭审中，原告未能提供相关证据证明逾期办证对其造成的实际损失，也未能就合同约定的违约金相当于实际损失提供相关证据予以证实，故双方约定的逾期交房及逾期办证违约金（总房款的0.05%/日）可认定为过高，应予以调整。综合考虑原告的主张及被告的过错程度等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定以总房款为基数按金融机构同期同类贷款（五年以上）基准利率（4.9%/年）计算违约金，即被告应支付原告逾期交付房屋的违约金共计1524元（810856元÷365天×4.9%/年×14天），支付原告逾期办理房屋产权证的违约金为36249元（810856元÷365天×4.9%/年×333天），支付原告逾期办理车位产权证的违约金2907元（92525元÷365天×4.9%/年×234天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告江西正源仁和置业有限公司支付原告何雷逾期交付商品房的违约金1524元； 二、由被告江西正源仁和置业有限公司支付原告何雷逾期办理商品房不动产权证的违约金36249元； 三、由被告江西正源仁和置业有限公司支付原告何雷逾期办理车位产权过户登记的违约金2907元； 四、履行期限：上述款项，限付款义务人于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1372元（已减半），由原告何雷负担572元，由被告江西正源仁和置业有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期限届满后二年内申请执行。 审 判 员  谈学海 二〇二〇年十二月十二日 法官助理  袁丽 代理书记员  王 金