四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初5676号 原告（反诉被告）：广元空港房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区东坝办事处万源新区万源**路。 法定代表人：胡卫东，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周宇峰，男，汉族，生于1972年3月28日，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川朗睿整形美容医院有限公司，住所地：广元市利州区万源新区万源**路。 法定代表人：夏瑛灿，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司（以下简称空港公司）诉被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司（以下简称朗睿公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）空港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房尾款4740000元；2.判令被告自2019年6月起按每月23700元向原告支付资金占用费至房款付清之日止，并按每日万分之五的标准支付违约金至资金占用费付清之日止（截止起诉之日共计428341.95元）；3.判令被告向原告支付原告代被告垫付的维修基金165357.6元、转移登记手续费15000元、产权登记费1100元共计181457.6元，并自原告垫付之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付181457.6元资金利息至垫付款付清之日止（截止起诉之日共计207847.66元）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年8月14日签订了《商品房买卖合同》四份，约定原告将其开发的位于广元市利州区“天悦府”4-1-6、4-2-2、4-3-1、4-3-2的商铺销售给被告，付款方式为分期付款，被告应于2014年9月15日支付。但被告仅付清4-3-1、4-3-2两套房屋的房款，4-1-6、4-2-2尾款尚有4740000元未付清。经协商，原告同意被告在未付清购房款的情况下先行使用，并于2016年6月17日、2017年1月13日分别签订《支付购房尾款协议书》和《支付购房尾款协议书（二）》，约定被告每月向原告支付资金使用费23700元，先付后用，逾期按日万分之五收取滞纳金。但被告未按约履行，自2019年6月起未支付资金使用费。2016年12月21日，原告代被告垫付维修基金165375元、交易手续费15000元。2019年5月22日，原告为被告办理4-3-1、4-3-2两套商铺产权证，办证过程中垫付维修基金、转移登记手续费、产权登记费共计181457.6元，被告一直未支付。原告为维护其合法权益，故起诉来院。 被告（反诉原告）朗睿公司委托诉讼代理人辩称，欠付购房款本金属实，但双方已重新达成尾款支付协议，约定原告办证后贷款支付尾款，系附条件的支付尾款。原告未举证证明其领取房产证的时间，且未办理土地证，办理的房产证不能满足其抵押贷款的目的，不符合协议约定交付全部产权的约定，本案基于原告迟延办证导致其不能及时融资付款且严重影响其经营。尾款支付协议约定原告在一个月内取得产权证，但原告隐瞒已办证的事实，为获取更多资金占用费，实际在2020年5月才移交案涉其中两套房屋的不动产权证，尚有两个不动产权未交付，故支付尾款条件未成就，不存在逾期缴纳剩余房款。原告刻意隐瞒超容积率不能按约办证的事实，导致其一直按约支付资金占用费。原告刻意隐瞒系严重违反诚信原则的违约行为，其不应按约支付资金占用费，原告应当将已收取的资金占用费退还。维修基金、产权登记费等根据法律规定应由其承担的费用其自愿承担，其已于2016年向办证窗口支付了18900元的办证费用，原告已垫付的款项未及时通知其缴纳，迟延支付垫付款项系基于原告刻意隐瞒事实违反诚信原则的基础上产生，不是其主观意愿、其不应承担相应违约金。 被告（反诉原告）朗睿公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即给反诉人办理编号为（2014）0800233、0800232商品房买卖合同对应商铺的不动产权证书；2.判令被反诉人承担延期办理不动产权证的违约金40080元（13360000元*3年*0.1%利率=40080元）；3.判令被反诉人归还反诉人向被反诉人支付的资金853200元，并从2019年7月1日起以853200元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至付清本息为止，暂计算至起诉之日利息为41060元（853200元*1.25年*3.85%利率=41060元）；4.本案反诉诉讼费用由反诉人承担。2020年11月2日，被告（反诉原告）朗睿公司补充诉讼请求要求判令被反诉人向反诉人支付补偿金1000000元。庭审中，反诉原告明确1000000元补偿金的计算方式为：超建面积18114平方米，目前市场价为10000元，减去开发成本3000元，土地地价1500元，总开发成本4500元，被反诉人获取的利润在990000元左右，其概算为1000000元。事实与理由：反诉原、被告签订四份商品房买卖合同，约定分期付款、延期办证承担违约金等条款。2016年6月17日、2017年1月13日，双方两次就尽快办理产权证及支付剩余房款协商后签订两份协议书。截止2019年6月，反诉人根据协议书共向被反诉人额外支付款项853200元（该款项有两个称谓：租金、资金使用费）。经反诉人多次催要，被反诉人于2020年5月24日将案涉两套房屋不动产权证交付反诉人。被反诉人未按约办理产权证书构成违约，应当继续履行办证义务并承担相应违约金。双方于2016年、2017年签订协议的中心思想所表达的意思是被反诉人尽快办证、反诉人通过抵押贷款尽快支付剩余房款。但被反诉人违背契约精神，隐瞒因改变原有容积率无法在2019年之前办证的事实，导致反诉人持续支付高达853200元的额外费用，被反诉人应当返还该资金并承担相应资金占用利息。经反诉人查明，被反诉人一期项目在建设中擅自变更容积率，将原容积率3.0变更为3.5，其中商业少建9482.12平方米、住宅多建10890.55平方米，总共超建1408.43平方米。被反诉人为追求更高利润，在未征得买受人同意的情况下擅自改变原来的容积率属于违约，给反诉人造成严重损害，应该给予补偿。 原告（反诉被告）空港公司委托诉讼代理人辩称，其已于2016年7月20日按照尾款支付协议约定为反诉原告办理了已付清房款的两间商铺房产证，后因办理不动产权证书，又交回房产证办理不动产权证书，又于2019年取得不动产权证书，反诉原告应于领取房产证三个月内支付尾款，故反诉原告迟迟未领取不动产权证。根据买卖合同补充协议约定，反诉原告未缴清购房款、维修基金，其不承担延期办证的责任，更不承担延期办证违约金。反诉原告支付853200元系根据尾款支付协议约定，不应退还。合同约定变更建设工程规划许可证需要告知反诉原告，但其仅变更建设用地规划并未变更建设工程规划。案涉项目从设计开始容积率就是3.5，并未发生变更。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年9月20日，原告空港公司取得案涉“天悦府”项目《建设用地规划许可证》（证号为地字第**号），证载用地面积为33320.1平方米，用地性质为居住用地。 2012年9月21日，案涉“天悦府”项目取得广元市城乡规划建设和住房保障局出具的《关于四川蓝天房地产开发有限公司“天悦府（商住楼部分）”初步设计的批复》。 2012年年12月18日，原告空港公司取得案涉“天悦府”项目《建设工程规划许可证》（证号为建字第2012146号），该许可证附件明确总建筑面积145251.87平方米，其中1#、2#、3#楼40099.23㎡（住宅35775.48㎡，商业3924.46㎡），4#楼商业3711.09㎡，5#楼住宅32269.94㎡，6#、7#、8#楼41558.44㎡（住宅35851.40㎡商业5656.91㎡）。 2013年9月4日，原告空港公司取得案涉“天悦府”项目《建筑工程施工许可证》。 2014年6月19日，案外人黄冬英分别向原告空港公司支付4-1-6、4-2-2、4-3-2、4-3-1营业房定金5万元，合计20万元，原告空港公司出具收款收据。 2014年8月14日，原告空港公司作为甲方与被告朗睿公司作为乙方分别签订《商品房买卖合同》及《天悦府商品房买卖合同补充协议》四份，约定被告购买位于广元市利州区营业用房四套，约定交房时间为2015年8月20日前。其中4幢1-6号建筑面积131.87平方米，总价3571831元；4幢2-2号建筑面积710.15平方米，总价6323739元；4幢3-1号建筑面积544.35平方米，总价4644381元；4幢3-2号建筑面积710.15平方米，总价3560049元。上述协议除4幢3-2号，均约定房款支付方式为分期付款，2014年8月14日支付总房款的50%左右、2014年9月15日支付剩余房款。2014年11月27日原告空港公司与被告朗睿公司共同提交《商品房买卖合同补充协议审核表》，明确将付款方式由一次性付款变更为分期付款。原、被告双方对逾期付款责任约定为：自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内支付。上述《商品房买卖合同》第十五条交接手续明确约定，买受人同意委托出卖人代交下列税费，并在接收该商品房同时将上述税费交给出卖人：专项维修资金，契税，办理房屋所有权证书所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费等，分户国土使用证的办证费用。第二十条对于产权登记约定为：出卖人应于2016年8月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人责任买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的双方自行约定。《天悦府商品房买卖合同补充协议》第11条对合同第二十条的补充约定明确：出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测套内建筑面积与本合同约定的预测套内建筑面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续并无须承担任何责任。上述《商品房买卖合同》第八条规划变更部分约定“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。 2014年9月2日，被告朗睿公司通过其中国工商银行账户转款700000元至原告空港公司账户，备注为购房款。2014年9月12日，被告朗睿公司转款3160000元至原告空港公司账户。2014年11月27日，被告朗睿公司转款3000000元至原告空港公司账户。 2015年5月27日，原告空港公司取得案涉“天悦府”项目《广元市建设工程竣工规划核实合格证》，明确按计算建设规模为145658.88平方米。 2016年6月13日，被告朗睿公司通过其中国工商银行账户向原告空港公司转款1300000元，摘要备注为广元天悦府3楼商铺。 2016年6月17日，原告空港公司作为甲方与被告朗睿公司作为乙方签订《支付购房尾款协议书》，该协议明确截止2016年6月13日乙方共向甲方支付13360000元，其中尚未转房款的定金200000元，一楼4-1-6商铺已付1791831元、二楼4-2-2商铺已付3163739元、三楼4-3-1商铺和4-3-2商铺共4笔款项已结清房款，现仍余一楼、二楼房款合计4740000元仍未付清，乙方没有按约在2014年9月14日前付清尾款，双方约定自本协议签订后，乙方在三个工作日内把办理产权应由乙方提供的资料交与甲方，乙方在收到广元政务厅窗口开据的税费通知单两个工作日内自行缴清应交税费，甲方承诺在一个月（如甲方超期，以下时间顺延）内取得房产证并交与乙方，乙方承诺在取得三楼4-3-1商铺和4-3-2商铺产权证后三个月之内付清剩余房款。乙方承诺用取得的房产证抵押贷款。乙方全额承担甲方已启动司法程序产生的聘请律师费用，金额以书面协议或票据为准。该协议第三条租金部分载明“1.租金：截止2016年6月12日，乙方未付甲方房款余额604万元（大写：陆佰零肆万元整），经双方友好协商，约定房屋租用费为：（小写：28万元，大写贰拾捌万元整；含税），并由甲方开据发票给乙方，乙方在全部产权办理完毕之日起1年内分期付清。2.租金：从2016年6月13日起，至本协议第一条约定付清商铺（一楼4-1-6商铺和二楼4-2-2）房款余额之日期间的租金标准，按照上述房屋未支付的金额（474万元）的6%为年租金折算月租金（含税）后，由乙方按月支付甲方租金，先支付，后使用”。该协议还约定如乙方按本协议完全履行完毕后，甲方无权追究本协议及之前双方签订的所有购房合同和补充协议的违约责任。 2016年7月21日，广元市房地产交易管理所向原告空港公司出具收到房屋转让手续费18900元的发票。 2016年12月1日，广元市房地产管理处向原告空港公司发出《广元市房屋维修资金缴款通知书》，明确“天悦府”小区总建筑面积145653.93㎡扣除公共配套建筑面积11130.28平方米，应计算资金面积为134523.65㎡，房屋维修资金为12105081.7元。2016年12月1日，原告空港公司通过其中国工商银行账户向广元市房地产管理处转款12105081.7元，附言为“支房屋维修基金”。《广元市城区房屋共用部位共用设施设备专项维修资金（表二）》显示，天悦府4#楼1-6、2-2、3-1、3-2号房屋建筑面积分别为130.16㎡、699.96㎡、536.89㎡、699.96㎡，按非住宅多层80元/㎡标准应交资金分别为10412.8元、55996.8元、42951.2元、55996.8元。 2016年12月21日，广元市程序规划建设和住房保障局向被告朗睿公司出具分别收取房屋转让手续费7500元、7500元的收据，该收据由原告空港公司保管。 2017年1月13日，原告空港公司与被告朗睿公司签订《支付购房尾款协议书（二）》，该协议与《支付购房尾款协议》基本一致，仅将第三条变更为“第三条资金使用费1.资金使用费：截止2016年6月12日，乙方未付甲方房款余额604万元（大写：陆佰零肆万元整），经双方友好协商，约定资金使用费为：（小写：28万元，大写贰拾捌万元整；含税），并由甲方开据发票给乙方，乙方在全部产权办理完毕之日起1年内分期付清。2.资金使用费：从2017年1月13日起，至乙方本协议第一条约定付清商铺（一楼4-1-6商铺和二楼4-2-2）房款余额之日期间的资金使用费标准，按照上述房屋未支付的金额（474万元）的6%为年资金使用费（含税）后，由乙方按月支付甲方资金使用费，先支付，后使用”。 2017年10月19日，广元市人民政府向市城乡规划局作出《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》，该批复载明“你局《关于天悦府项目增加容积率事项的请示》收悉。经市政府研究，同意将天悦府项目东侧和西侧宗地容积率拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5。鉴于该项目西侧宗地暂未实施，请按照职责和规范程序尽快完善东侧宗地相应手续”。 2017年10月31日，广元市城乡规划局向市国土资源局作出《关于天悦府项目增加容积率补缴土地出让金的函》，该函件明确天悦府项目一期项目方案已于2012年8月13日经2012年第六期市规委会审议通过，整个项目增加容积率事宜已经市人民政府第26此常务会审定，同意将天悦府项目东侧和西侧宗地容积率拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5。超建建筑面积为1408.43平方米（其中商业部分少9482.12平方米，住宅部分超10890.55平方米），该建设项目应补缴超建筑面积部分土地出让金。 2018年3月16日，有名为《关于万源天悦府小区的问题》投诉发布于网络，其中明确“万源天悦府小区总计有九百多户，15年开始交房，到目前为止基本全部入住，房产证土地使用证本应在17年就办理，周边同期的小区早已办理了，可是我们的至今未办理，小区居民多次与开发商（广元市空港房地产开发有限公司）联系交涉未果。咨询房管局说开发商的手续有问题，无法办理”。广元市国土资源局通过广元市书记市长信箱办公室进行回复“天悦府小区开发商为广元市空港房地产开发有限公司（四川省机场集团有限公司在广元设立的子公司），原批准容积率为3.0，经规划核实的容积率为3.5，超容积率需报经市规委会、市政府常务会审议通过后，向政府补缴土地出让价款。现开发商已向国土资源管理部门申请补缴土地出让价款，国土资源管理部门正在编制供地方案，待供地方案报经市土管会审议通过、补缴土地出让价款、签订《出让合同变更协议》和通过建设用地开发利用核查后，便可到不动产登记部门申请办理分户登记手续”。 2018年5月17日，原告空港公司与广元市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，双方约定对《国有建设用地使用权出让合同》作如下变更“1.同意宗地计容建筑面积增加18114.85㎡（广规建住函〔2012〕180号、广规函〔2017〕143号）补缴土地出让金2717.23万元；2.补缴的土地出让金2717.23万元在签订本协议后1个月内首付50%，余款3个月内付清”。 2018年5月22日，原告空港公司向广元市国土资源局补缴增加容积率土地价款27172300元。 2020年5月7日，原告空港公司向被告朗睿公司发出函件，该函件载明“贵公司尚欠我公司垫付4-1-6维修基金10412.8元、转移登记手续费7500元、产权登记费80元；4-2-2维修基金55996.8元、转移登记手续费7500元、产权登记费80元；4-3-1维修基金42951.2元；4-3-2维修基金55996.8元；共计180517.6元（大写：壹拾捌万零伍佰壹拾柒元陆角）。请你公司于2019年5月12日之前，将上述我公司代缴的权证费用交给我公司”。 从2016年7月19日至2019年8月23日期间，被告朗睿公司向原告空港公司按每月23700元标准支付了2016年6月13日起至2019年6月12日期间款项，合计853200元。 另查明，位于广元市利州区东坝办事处万源新区天悦府****房屋于2016年7月20日由原告空港公司转移登记至被告朗睿公司名下，2019年5月22日，因“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”再次进行了转移登记，不动产权证书号为川（2019）广元市不动产权第××号。位。位于广元市利州区东坝办事处万源新区天悦府****房屋于2016年7月20日由原告空港公司转移登记至被告朗睿公司名下019年5月22日，因“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”再次进行了转移登记，不动产权证书号为川（2019）广元市不动产权第××号。 本院认为，原、被告双方分别签订的四份《商品房买卖合同》及《天悦府商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认，原、被告双方均应当按约履行。 本案争议焦点在于：一、原、被告双方是否存在逾期付款、逾期办证的违约行为以及如何承担违约责任；二、本案原告垫付的办证税费及资金占用利息是否应由被告承担；三、确定案涉项目建设工程规划变更及超容积率给被告造成的损失。 一、对于逾期付款问题。 被告朗睿公司未按约于2014年9月15日支付购房尾款，但原、被告双方已分别于2016年6月17日、2017年1月13日签订《支付购房尾款协议书》及《支付购房尾款协议书（二）》，对被告朗睿公司支付尾款的时间进行了变更，被告朗睿公司在两份协议中均承诺“在取得三楼4-3-1商铺和4-3-2商铺产权证后三个月之内付清剩余房款”。案涉4-3-1、4-3-2号商铺于2016年7月20日首次转移登记至被告朗睿公司名下，2019年5月22日因“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”再次转移登记至被告朗睿公司名下。原、被告双方于2017年1月13日签订协议时仍约定取得产权证后三个月内付清剩余房款，则本案约定的计算剩余房款支付期限应该以2019年5月22日再次转移登记为准，故被告朗睿公司应当按约于2019年8月22日前支付剩余房款4740000元。故对原告要求被告朗睿公司支付剩余房款4740000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告朗睿公司逾期付款属实已构成违约，理应承担逾期付款违约责任。本案《支付购房尾款协议书（二）》明确约定从2017年1月13日起至付清尾款期间按照未付金额的6%计算资金使用费，该约定实质系逾期付款的违约金。但支付尾款协议同时约定“甲方承诺在一个月（如甲方超期，以下时间顺延）内取得房产证并交与乙方，乙方承诺在取得三楼4-3-1商铺和4-3-2商铺产权证后三个月之内付清剩余房款。乙方承诺用取得的房产证抵押贷款”，朗睿公司出于对空港公司承诺一个月内办证的信任，预测办证时间较短、逾期付款违约金计算期间较短，故选择办证后贷款付清尾款，并承诺按未付金额年利率6%计算逾期付款违约金。而空港公司明知其超容积率补缴土地出让金后才能办理土地证、银行贷款需要房产证与土地证双证资料，仍旧同意朗睿公司在取得产权证后三个月内支付尾款，该行为系故意隐瞒重要信息，即空港公司不能在此期限内办理土地证或不动产权证，致朗睿公司无法以产权证书在银行办理抵押贷款从而导致付款时间延长。本案朗睿公司应当支付购房尾款的时间为2014年9月15日，直至本案庭审长达6年的时间内仍未支付，主要责任固然在于其自身，但空港公司故意隐瞒重要信息导致损失进一步扩大，双方均应当对逾期付款承担违约责任。结合双方合同履行程度及产生的实际损失，本院酌定朗睿公司承担逾期付款违约责任的比例为70%，空港公司应当自行承担30%的责任。原、被告双方均明确被告朗睿公司已按约支付2016年6月13日起至2019年6月12日期间的逾期付款违约金853200元，对于原告空港公司主张的2019年6月12日之后的逾期付款违约金，应当以未付尾款4740000元为基数按年利4.2%（6%*70%）计算至尾款付清时止。对于朗睿公司要求返还已付违约金853200元的反诉请求，本院支持返还金额为255960元（853200元*30%）。对于反诉原告要求支付应返还金额资金占用利息的反诉请求，因本案逾期付款主要责任在于反诉原告，故本院不予支持。 二、对于逾期办证问题。 本案《商品房买卖合同》明确约定应在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，合同约定交付时间为2015年8月20日前，则反诉被告空港公司应当于2017年2月10日前办理案涉房屋所有权证书。反诉原告已将案涉4-3-2、4-3-1号房屋购房款按约付清，反诉被告于2016年7月20日将案涉两套房屋转移登记至反诉原告名下，反诉被告空港公司仅履行办理房产证义务，并未及时履行办理土地证义务，其过错责任在于空港公司。案涉天悦府项目因超容积率需要补缴土地出让金，反诉被告空港公司直至2018年5月22日才向广元市国土资源局补缴增加容积率的土地价款，案涉4-3-1、4-3-2号房屋至2019年5月22日才取得不动产权证书空港公司应当按约支付该期间内案涉两套房屋的逾期办证违约金。本案《天悦府商品房买卖合同补充协议》明确约定逾期办证每年按已付房款的0.1%计算违约金。案涉4-3-1、4-3-2号房屋总房款分别为4644381元、3560049元，合计8204430元，故逾期办证违约金应从2017年2月10日起以8204430元为基数按年利率0.1%计算至2019年5月22日，即18679元（8204430元*0.1%/365天*831天）。至于反诉原告认为反诉被告为收取资金占用费、未及时通知其领取证书的意见，没有事实依据，本院不予采纳。 对于剩余4-1-6与4-2-2号两套房屋的所有权证书办理。本案《天悦府商品房买卖合同补充协议》明确约定：如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测套内建筑面积与本合同约定的预测套内建筑面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续并无须承担任何责任。反诉原告未按约支付购房尾款在先，按约支付购房尾款系反诉原告朗睿公司的主要合同义务，收取购房款系反诉被告空港公司的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，反诉被告空港公司有权在反诉原告未按约支付购房尾款的情况下不为其办理产权证，反诉被告空港公司并不构成违约。在本案本院已判决要求朗睿公司支付未付购房尾款的前提下，反诉原告应当在反诉被告支付完毕购房款后的合理期限内为反诉被告办理剩余4-1-6与4-2-2号两套房屋的不动产权证书。 三、对于垫付款项问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》明确约定买受人委托出卖人代交下列税费，并在接收商品房时将下列税费交给出卖人：专项维修资金，契税，办理房屋所有权证书所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费等，分户国土使用证的办证费用。原告已提交上述费用由其垫付维修基金165357.6元、转移登记手续费15000元的相关凭证，并未提交其垫付产权登记费1100元的凭证，故对原告要求被告方支付垫付费用的诉讼请求，本院支持垫付费用总额为180357.6元。原告垫付相关费用后，被告朗睿公司应当及时将垫付费用支付原告，但本案原告并未提出其向被告通知、催要垫付税费的时间，故对于原告主张的垫付费用资金利息，本院支持从起诉之日（即2020年9月8日）起以垫付费用总额180357.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至垫付款项付清时止。 四、对于建设工程规划变更及超容积率的损失问题。 2017年10月19日广元市人民政府向市城乡规划局作出《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》及2017年10月31日广元市城乡规划局向市国土资源局作出《关于天悦府项目增加容积率补缴土地出让金的函》，均明确同意将天悦府项目容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，超建建筑面积为1408.43平方米（其中商业部分少9482.12平方米，住宅部分超10890.55平方米）。故空港公司对案涉天悦府项目建设工程规划和容积率都已进行了变更，对反诉被告空港公司认为其仅变更建设用地规划未变更建设工程规划的辩解意见，本院不予支持。 按照双方商品房买卖合同约定，空港公司进行建设工程规划变更应当书面征得买受人同意，但空港公司实际并未通知原告，该行为已构成违约。容积率系项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，影响居住密度。案涉项目超容积率影响居住密度，对反诉原告朗睿公司必然产生一定影响。故对本案反诉原告主张按照开发商利润向其补偿1000000元的反诉请求，本院结合双方合同履行程度及反诉原告因容积率变更可能存在的损失，酌定反诉被告空港公司向反诉原告补偿10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司支付剩余房款4740000元及逾期付款违约金，违约金从2019年6月13日起以4740000元为基数按年利4.2%计算至4740000元付清时止； 二、被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司支付垫付的维修基金165357.6元、转移登记手续费15000元及资金占用利息，利息2020年9月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至垫付款项180357.6元付清时止； 三、原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司支付逾期办证违约金18679元、返还已付逾期付款违约金255960元、支付规划变更违约金10000元； 四、原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司在被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司支付完毕剩余购房款4740000元后二十日内协助将位于位于广元市利州区××号房屋不动产权办理至被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司名下； 五、驳回原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49433元，保全费5000元，反诉案件受理费11105元，合计65538元，由原告（反诉被告）广元空港房地产开发有限公司负担5538元，由被告被告（反诉原告）四川朗睿整形美容医院有限公司60000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  廖 萍 人民陪审员  蒲顺萍 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  郭艳华