贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初2556号原告：陈国强，男，1970年11月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告：陈国肖，男，1973年8月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。二原告之共同委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。被告：杨林松，男，1983年6月30日出生，苗族，住贵州省印江自治县。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司。地址：贵州省贵阳市云岩区大凹村。统一社会信用代码：91520000675435387K。法定代表人：苟继熊，男，1954年3月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系该公司董事长。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司。地址：贵州省铜仁市印江自治县龙津街道河滨北路北侧。统一社会信用代码：91520625076042469D。负责人：金生华，男，1957年2月14日出生，汉族，住浙江省东阳市，系该分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张霞，女，1989年8月27日出生，土家族，住贵州省印江自治县。系公司员工。原告陈国强、陈国肖与被告杨林松、被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司（以下简称炎夏房开公司）、被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏房开印江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国强、陈国肖的共同委托诉讼代理人张庆，被告杨林松，被告炎夏房开公司和被告炎夏房开印江分公司的共同委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国强、陈国肖共同向本院提出诉讼请求：1.判决三被告共同支付原告房屋租金89077.8元及利息，利息从2019年1月1日起以89077.8元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至房屋租金全部付清之日止；2.案件受理费由三被告负担。庭审中，原告明确其主张的房屋租金系2016年11月28日至2021年11月27日期间的租金。事实和理由：2016年8月31日，被告杨林松与被告炎夏房开印江分公司签订《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》，约定炎夏房开印江分公司将其开发建设的位于贵州省印江自治县房屋出租给杨林松使用。租赁期限五年，即从2016年11月28日至2021年11月27日止，租金按35元每平方米每月计算。因约定免租期，五年租金共计89077.8元，承租人最迟于2018年12月31日前支付清。租赁协议签订后，炎夏房开印江分公司将房屋交付给了杨林松使用。2016年9月22日，原告陈国强、陈国肖作为共同买受人与炎夏房开印江分公司签订《商品房买卖合同》，约定炎夏房开印江分公司将位于贵州省印江自治县房屋出售给原告。2018年7月1日，原告与炎夏房开印江分公司签订《商品房交付协议》，约定2层2－63号房屋的租金收益全部归原告所有，相关租户不交纳租金的责任由炎夏房开印江分公司承担，炎夏房开印江分公司前期收取的租金亦应支付给原告。当日，炎夏房开印江分公司张贴《温馨告知》，告知承租人案涉房屋的租金收益归原告所有，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与原告联系。但时至今日，杨林松与炎夏房开印江分公司始终未按《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》、《商品房交付协议》和《温馨告知》的约定和要求向原告支付租金，原告利益受到损害。原告认为，其以购买方式取得2层2－63号房屋的所有权和使用权，由该房屋产生的租金收益应归原告所有。杨林松应按《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》及《温馨告知》的约定和要求向原告支付租金，炎夏房开印江分公司应当按《商品房交付协议》的约定将已收取的租金交付给原告。因杨林松、炎夏房开印江分公司逾期未向原告支付租金，所以在支付租金的同时还应承担逾期付款利息。炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司的分公司，因此炎夏房开公司应就炎夏房开印江分公司对外产生的民事行为承担法律责任。现原告为了维护自身合法权益，特根据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，依法提起如前诉请，恳请支持为谢。被告杨林松辩称，1.向炎夏房开印江分公司支付房屋租金我没有意见；2.我未支付房屋租金的原因是，炎夏房开印江分公司承诺的公共部分应该由公司做好，而公司现在都没有做好，外墙还有消防我出了一部分钱来修，现在这一部分应该抵作租金扣除，利息我认为不应该支付。被告炎夏房开公司和炎夏房开印江分公司共同辩称，我方是从2018年7月1日与二原告签订了《商品房交付协议》，将收取租金的权利交付给了二原告，现在我公司不应当承担支付租金的责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，以炎夏房开印江分公司为甲方，以杨林松为乙方，双方签订《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》。协议约定：一、交房时间与租赁期限。炎夏房开印江分公司将其开发的位于贵州省印江自治县房屋出租给杨林松使用。甲方交房给乙方装修商铺时间为2016年11月15日前（可宽限半个月）。租赁期限为五年，即从2016年11月28日至2021年11月27日止。二、租金价格及优惠政策。租金按35元每平方米每月计算（按建筑面积计算）。优惠政策约定给予经营户第一年第二年免租期，第三年交三个月，第四年交四个月，第五年交五个月，五年共交十二个月。每户面积在200平方米左右及以下，交保证金1万元，300－500平方米交保证金2万元，500平方米以上交3万元（所交保证金可抵租金）。甲方交房给乙方装修时，乙方应付清第三年租金，500平方以上的大面积商户可协商分两次付，第二次交付时间为2017年6月1日前。第四年的租金在2017年12月31日前交付，第五年的租金在2018年12月31日前交付。三、甲方交商铺给乙方装修标准。甲方只负责给乙方商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷。其余装修由乙方自负。该租赁协议还对商场物业管理费、广告宣传费、双方的权利和义务等作了约定。租赁协议签订当日，杨林松向炎夏房开印江分公司支付浙江商贸城二楼门面租订金5000元。租赁协议签订后，炎夏房开印江分公司将房屋交付给杨林松使用。炎夏房开印江分公司未按《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》约定履行商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷。杨林松当庭陈述其隔墙、门头装修支付12000元，未向法庭提供证据予以佐证，炎夏房开印江分公司认可其隔墙费为6000元，原告亦认可隔墙费亦为6000元。杨林松至今在管理使用所租赁的二楼门面。2016年9月22日，陈国强、陈国肖与炎夏房开印江分公司签订《商品房买卖合同》，约定炎夏房开印江分公司将位于贵州省印江自治县房屋出售给陈国强、陈国肖。2018年7月1日，以炎夏房开公司印江分公司为甲方，陈国强、陈国肖为乙方，双方签订《商品房交付协议》，约定：印江自治县梵净山路浙江商贸城2层2－63号房屋正式交付给乙方，本协议签订之前，甲方与印江浙江商贸城二楼家居商场相关租户签订的《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议（合同）》，乙方予以认可。但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担，甲方前期收取的租金，亦由甲方支付给乙方。当日，炎夏房开印江分公司在浙江商贸城过道、卫生间等处张贴《温馨告知》，告知承租人案涉房屋的租金收益归陈国强、陈国肖所有，如承租人有购买商品房或者续租等事宜，直接与陈国强、陈国肖联系，并留有陈国强、陈国肖的联系方式。之后至今，炎夏房开印江分公司未将已收取杨林松的订金（保证金）5000元交付给原告，杨林松亦未按照《租赁协议》及《温馨告知》的约定向原告支付租金。另查明，案涉房屋的产权转移登记尚在办理过程中，尚未登记在陈国强、陈国肖名下。炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司设立的分公司。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的二原告居民身份证、被告杨林松的人员基本信息表、被告炎夏房开公司、炎夏房开印江分公司企业信息表、《商品房买卖合同》、印江自治县人民法院（2020）黔0625民初1423号民事调解书、《商品房交付协议》、《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》及收据、《温馨告知》、视频光盘、照片在卷佐证，上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。本院认为，合法的租赁关系依法应予保护。关于原告是否有权向被告主张租金的问题。本案中，炎夏房开印江分公司与杨林松签订书面房屋租赁协议，由杨林松承租案涉房屋，租赁协议对租赁物、租期、租金及租金的支付方式等作了详细约定，炎夏房开印江分公司与杨林松之间的租赁关系成立。在租赁期间内，炎夏房开印江分公司将房屋出卖给原告，并在《商品房交付协议》中对租金收取等作了约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”的规定，该交付协议视为债权的转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，炎夏房开印江分公司将房屋出卖给原告后，通过在浙江商贸城过道等位置张贴《温馨告知》，已履行告知杨林松向原告支付租金的义务，且杨林松在庭审中陈述对《温馨告知》内容已经知晓，该转让已发生效力，承租人杨林松应按租赁协议向原告履行支付租金的义务，故原告有权向杨林松主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定和租赁协议中关于第五年的租金应于2018年12月31日前支付的约定，案涉租金应于2018年12月31日前支付，现约定的租金支付期限已逾期，应由杨林松向原告支付尚欠租金。关于尚欠租金金额的问题。根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》的约定，案涉房屋建筑面积为212.09平方米，租期五年，优惠后杨林松只支付12个月租金，按每平方米每月35元计算12个月租金应为89077.8元。同时根据《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中保证金可以抵租金的约定，杨林松支付给炎夏房开印江分公司的5000元订金（保证金）可以抵扣租金，故尚欠租金84077.8元，炎夏房开印江分公司已收取的5000元订金（保证金）应支付给原告。因炎夏房开印江分公司未履行《印江浙江商贸城二楼家居商场租赁协议》中所约定的履行商户与商户间的隔墙砌砖和内外粉刷义务，杨林松当庭陈述承租商铺后自行隔墙、门头共花费12000元，但并未向法庭提供证据予以佐证，结合庭审中原告及炎夏房开印江分公司均认可其隔墙费为6000元，故应从尚欠租金84077.8元中减除隔墙费6000元适当，杨林松现尚欠租金78077.8元。关于原告主张被告支付从2019年1月1日起以89077.8元为基数，按照中国人民银行授权同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至租金全部付清之日止的利息问题。租赁协议中未对逾期支付租金是否支付利息作出约定，故对原告主张杨林松自2019年1月1日起支付利息的请求不予支持。关于原告主张三被告共同支付租金及利息的问题。案涉房屋的承租人系杨林松，根据合同相对性原理，应由杨林松支付租金。结合炎夏房开印江分公司与原告在《商品房交付协议中》约定“但上述商品房产生的租金收益全部归乙方所有，相关租户不交纳租金的责任由甲方承担”，该约定系炎夏房开印江分公司为达成债权转移合同的承诺，债权转移后，其应对承租人不支付租金部分承担连带责任。炎夏房开印江分公司系炎夏房开公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，炎夏房开印江分公司不具有法人资格，其民事责任应由炎夏房开公司承担。炎夏房开公司承担支付责任后，有权向杨林松追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告杨林松、贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内连带支付原告陈国强、陈国肖租金78077.8元；贵州炎夏房地产开发有限责任公司承担支付责任后，有权向杨林松追偿；二、被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内将已收取被告杨林松的租金（订金）5000元支付给原告陈国强、陈国肖；三、驳回原告陈国强、陈国肖本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，减半收取计1088元，由被告杨林松负担955元，由被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担61元，由原告陈国强、陈国肖负担72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  李应淋二〇二〇年十二月二十二日法官助理杨韪圭代理书记员  张雅文