陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终13406号 上诉人（原审被告）：田丽，女，1969年2月14日出生，汉族，住陕西省延安市延川县永坪镇红旗新区。被上诉人（原审被告）：西安会当家房屋托管有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路以西凤城五路南侧0号赛高国际街区。法定代表人：周转会，该公司经理。委托诉讼代理人：任巧娜，女，1981年2月21日出生，汉族，西安会当家房屋托管有限公司员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：陈婵，女，1981年3月4日出生，汉族，西安会当家房屋托管有限公司员工，住西安市未央区。上诉人田丽因与被上诉人西安会当家房屋托管有限公司（以下简称会当家公司）委托合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。田丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判田丽不应承担20332.7元。2.本案的诉讼费用由会当家公司承担。事实和理由：一、一审法院认定田丽以会当家公司迟延支付托管费，即未按季度支付托管费为由解除合同不妥，认定为违约，田丽应承担相应赔偿及违约责任，无事实及法律依据。田丽与会当家公司签订的《房屋托管合同》中约定，合同期内打房租，除周末和节假日外超过10天，则田丽有权收回房屋，扣除押金。客观上疫情确实构成不可抗力，但是在田丽与会当家公司沟通托管费时，会当家公司拒绝沟通。如已构成不可抗力，则应该由会当家公司向田丽发布通知，主动与田丽协商托管费延后支付事宜。事实上，田丽积极与会当家公司协商时，会当家公司拒听电话，拒绝回复任何信息。2020年3月19日，田丽是由于与会当家公司沟通不能的情况下才单方面通知会当家公司解除《房屋托管合同》。在2020年3月19日，田丽通知会当家公司解除合同后，会当家公司才回复信息声称见面商谈。田丽3月20日从延安赶至西安，欲与会当家公司商谈此事，然会当家公司拒绝见面，拒绝回复信息。田丽以为会当家公司跑路，无奈之下才将门换锁。现田丽依旧保持房内原貌，并未再次出租，故认定田丽违约，无事实及法律依据。二、一审法院判令田丽赔偿会当家公司装修等损失10908元，无事实及法律依据，应改判。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，如果承租人未经出租人同意装修而出租人也不同意利用的，承租人应及时腾空房屋并将房屋恢复至承租时的原状，否则，因出租人自行恢复原状产生的经济损失，依法应由承租人赔偿。会当家公司再进行房屋装修时，未经过田丽的同意。会当家公司未经田丽同意进行了特殊装修，不恢复原状，影响二次出租，田丽基于善良并未要求会当家公司恢复原状，赔偿损失，一审法院却判令田丽需要支付装修费，这于理无据，应予改判。三、一审法院判令田丽退还会当家公司托管费租金3597元，无事实依据及法律依据，应改判。田丽在决定解除合同后，会当家公司在未通知田丽的情况下直接向田丽打款，田丽在得知这一事实后，已经将租金打给中间人（原受委托与田丽签订《房屋托管合同》的中间人）予以返还。四、一审法院判令田丽退还会当家公司保证金押金1660元（退还该款时扣减物业费294.3，暖气费538，实际应退827.7元）。田丽与会当家公司签订的《房屋托管合同》中明确约定，合同期内打房租，除周末和节假日外超过10天，则田丽有权收回房屋，扣除押金。一审法院也查明事实：客观上依约定会当家公司确实存在迟延，即未按季度支付托管费的情形。田丽按照合同履行，并无不当，不应返还押金。五、田丽并未违约，故一审法院判令田丽支付会当家公司解除合同违约金5000元，无事实依据及法律，应改判。会当家公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。田丽上诉请求、理由于法无据，会当家公司一直按着双方签订的《房屋托管合同》履行义务，田丽单方面违约解除合同，通过各种手段将该房屋租客赶走，强制换锁，导致合同无法继续履行，造成会当家公司严重损失。请求驳回田丽的上诉。会当家公司一审法院起诉请求：1.田丽赔偿其实际损失22832.6元（包含装修损失21832.6元、租客损失5600元）；2.田丽退还押金1660元；3.田丽退还房租2707.7元；4.田丽支付违约金35856元（包含经营损失23040元）；5.田丽承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月2日，会当家公司、田丽签订《房屋托管合同》，约定：田丽将其位于西安市XX城XX路XX花园XX栋XX单元XX室80.08平方米的房屋托管给会当家公司，托管期限2017年9月3日至2024年3月3日，托管费用每月1660元，按季度支付，每季度到期前15日会当家公司向田丽支付；会当家公司应在2017年9月2日向田丽支付房屋保证金（押金）1660元，托管到期后，保证金无息退还，如田丽违约会当家公司可要求双倍返还保证金；每年空置期1个月，空置期不计房租但水电物业费由会当家公司承担；田丽应于2017年9月2日交付房屋；因田丽原因导致会当家公司向第三方承担责任的，会当家公司有权向田丽追偿；如托管房屋经过会当家公司装修的，托管期限届满所有装修均无偿赠送田丽，托管期间田丽擅自解除合同或者其他事由导致会当家公司与第三方解除合同的视为田丽违约，会当家公司有权要求田丽按照托管总费用的30%承担违约金；不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可抗力发生后双方不承担任何责任，但发生不可抗力的一方应及时通知另一方并在合理时间内提供必要的证明文件以减轻给另一方造成的损失；合同期内除过周末和节假日外打房租如超过10天则田丽有权收回房屋等。《房屋托管合同》签订后，会当家公司向田丽按期给付了托管费、支付了保证金，对房屋进行了装饰装修并配备了部分家具家电，装修花费6800元、配备的家具家电价值11302.6元（冰箱、洗衣机为田丽物品，不含在内）。2019年5月5日，会当家公司总公司陕西安邦物业服务有限公司与案外人同社峰签订《居住房屋租赁合同》，将本案所涉房屋出租与同社峰，约定租期自2019年5月5日至2020年5月4日，月租金2300元。会当家公司本应在2020年2月16日支付田丽2020年3月3日至2020年6月2日的托管费，因疫情影响会当家公司未能按期支付，经田丽催促后会当家公司于2020年3月18日向田丽支付3月3日到4月2日期间的托管费1660元，于3月23日会当家公司向田丽支付4月3日到6月2日期间的托管费3320元。而后田丽以会当家公司逾期支付托管费以及未按季度支付为由，要求收回房屋、解除与会当家公司之间的《房屋托管合同》，并在3月19日至3月28日期间多次与同社峰联系。田丽在3月28日上门收房时产生争执，报警调解未果田丽在当天更换门锁，后同社峰搬离涉案房屋，酿成本诉。庭审中，会当家公司表示其未能按期向田丽支付托管费系受疫情影响，当时其未复工复产，在其复工复产后已第一时间安排向田丽支付托管费，称同社峰于田丽更换门锁当天搬离，其已退还同社峰1个月押金，其余赔偿与同社峰协商待本案判决后支付；田丽表示经民警协调其给予同社峰一周多时间搬家，提供视频资料证实同社峰于2020年4月11日搬离。另，会当家公司对田丽提出拖欠物业费294.3元、暖气费538元不持异议愿意扣减，对田丽提出的水费、电费不予认可认为是田丽2020年5月份缴纳的不能证明是其租客拖欠。一审法院认为，本案主要争议焦点为会当家公司迟延支付托管费是否构成违约，田丽以会当家公司迟延及未按季度支付托管费为由解除合同是否合适，是否属于违约行为。依约定，会当家公司确实存在迟延及未按季度支付托管费的情形，但2020年年初一场空前绝后的疫情在全国蔓延，为战胜疫情全国上下万众一心攻坚克难，2020年2月、3月系疫情防控最紧张的时刻，除特殊行业外全国各行各业因疫情防控需要都停工停产，此情形众所周知，构成不可抗力，田丽应予谅解，故会当家公司迟延及未按季度支付托管费系不可抗力造成不宜认定为违约。本案会当家公司在复工复产后于2020年3月18日、3月23日已付清了2020年3月3日至2020年6月2日的托管费，田丽仍坚持以会当家公司迟延及未按季度支付托管费为由解除合同不妥，应认定为违约，田丽应依法、依约承担相应赔偿及违约责任。田丽于2020年3月28日更换门锁，应认定自此会当家公司与田丽的《房屋托管合同》解除，田丽应将2020年3月29日之后（2个月零5日）的托管费（租金）3597元退还会当家公司，田丽自愿给予租客搬家时间期间的费用由田丽自行承担；会当家公司所交保证金（押金）1660元田丽亦应一并退还。会当家公司与田丽约定，期限届满装修无偿赠送田丽，托管期内田丽擅自解除合同等视为田丽违约，田丽应以托管费用总额的30%赔偿违约金，现就装修等会当家公司仅主张赔偿损失并无不妥，考虑会当家公司装修是为了6.5年托管经营所需、装修及家具家电是定制产品的客观情况，一审法院酌定将装修及家具家电款项18102.6元平摊至6.5年，由田丽将会当家公司未托管部分约47个月的费用10908元赔偿会当家公司，会当家公司对该房屋装修及添置的家具家电归田丽所有。因会当家公司实际尚未向第三方赔偿，故会当家公司主张第三方损失一审法院暂不予支持，会当家公司可待实际向第三方赔偿后向田丽追偿。会当家公司对欠付物业费、暖气费不持异议并表示愿意扣减一审法院予以确认，田丽提供的水、电费票据会当家公司不予认可，该费用系2020年5月缴纳，此时距合同解除已1月有余无法证明系会当家公司拖欠，就此一审法院不予确认。关于解除合同违约金问题，按照合同约定应为3万余元、考虑一审法院已经判令田丽支付会当家公司装修等损失1万余元且本案系疫情引发，一审法院酌定由田丽承担5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告田丽于本判决生效后十五日内赔偿原告西安会当家房屋托管有限公司装修等损失10908元。二、被告田丽于本判决生效后十五日内退还原告西安会当家房屋托管有限公司托管费（租金）3597元。三、被告田丽于本判决生效后十五日内退还原告西安会当家房屋托管有限公司保证金（押金）1660元（退还该款时扣减物业费294.3元、暖气费538元，实际应退827.7元）。四、被告田丽于本判决生效后十五日内支付原告西安会当家房屋托管有限公司解除合同违约金5000元。五、驳回原告西安会当家房屋托管有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1376元（原告西安会当家房屋托管有限公司已预交），由被告田丽承担并于上述付款时一并给付原告西安会当家房屋托管有限公司。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，本案主要争议焦点为：案涉情形下，会当家公司迟延支付托管费是否构成违约，田丽以会当家公司迟延及未按季度支付托管费为由解除合同理由是否成立，田丽的行为是否属于违约行为。按照合同约定，会当家公司确实存在迟延及未按季度支付托管费的情形，但2020年初全国蔓延疫情，2020年2月、3月系疫情防控最紧张的时刻，除特殊行业外全国各行各业因疫情防控需要都停工停产，此情形众所周知，构成不可抗力，田丽应予谅解，会当家公司在复工复产后于2020年3月18日、3月23日已付清了2020年3月3日至2020年6月2日的托管费，亦表明会当家公司尽力履行其合同义务的主观意愿，一审法院认定会当家公司迟延及未按季度支付托管费系不可抗力造成，不宜认定为违约，符合实际情况。田丽于2020年3月28日更换门锁，实际控制了案涉房屋，一审法院认定自此会当家公司与田丽的《房屋托管合同》解除，认定正确。一审法院根据对案件的审查，认定田丽应将2020年3月29日之后（2个月零5日）的托管费（租金）3597元退还会当家公司，田丽自愿给予租客搬家时间期间的费用由田丽自行承担；会当家公司所交保证金（押金）1660元田丽亦应一并退还，与法有据。一审法院查明，会当家公司与田丽约定，期限届满装修无偿赠送田丽，托管期内田丽擅自解除合同等视为田丽违约，田丽应以托管费用总额的30%赔偿违约金，现就装修等会当家公司仅主张赔偿损失并无不妥，考虑会当家公司装修是为了6.5年托管经营所需、装修及家具家电是定制产品的客观情况，一审法院酌定将装修及家具家电款项18102.6元平摊至6.5年，由田丽将会当家公司未托管部分约47个月的费用10908元赔偿会当家公司，会当家公司对该房屋装修及添置的家具家电归田丽所有，判决并无不当。因会当家公司实际尚未向第三方赔偿，故会当家公司主张第三方损失一审法院暂不予支持，会当家公司可待实际向第三方赔偿后向田丽追偿，处理亦无不当。对于解除合同违约金一节，合同约定为3万余元、考虑到已判令田丽支付会当家公司装修等损失1万余元且本案系疫情引发，一审法院酌定由田丽承担5000元，判决亦无不妥，本院不再予以调整。田丽上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，田丽已预交，由田丽负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月十四日 书 记 员   刘  明  明1