江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初1393号原告：邹嘉怡，女，汉族，鹰潭市余江区人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邹新华、张家建，江西东昇律师事务所律师。被告：欧阳文信，男，汉族，吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。被告：江西兴宇建筑装饰有限公司，住所地江西省鹰潭市余江区眼镜产业园区。法定代表人：肖全华，职务：执行董事兼总经理。原告邹嘉怡与被告欧阳文信、江西兴宇建筑装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹嘉怡的委托诉讼代理人邹新华、张家建及被告欧阳文信到庭参加了诉讼，被告江西兴宇建筑装饰有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹嘉怡向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告欧阳文信、江西兴宇建筑装饰有限公司腾空其原租赁案外人鹰潭市友联工具制造有限公司、现归原告所有的厂区，并将上述房屋恢复原状后返还给原告；2.判令被告欧阳文信、江西兴宇建筑装饰有限公司向原告支付自2019年11月12日起至交还房屋之日止继续占用原租赁房屋的占有使用费［暂计算至2020年5月31日为48219.18元（88000元／年÷365天×200天），以后的占有使用费参照原租房合同约定的每年88000元的标准计算］；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2017年11月10日，案外人作为甲方与作为乙方的被告就第三栋（即余房权证余江县字第××公-082号厂房）第一层东边厂房和第一栋（即余房权证余江县字第××综合楼）二单元301室签订了一份租房合同，约定：厂房租期5年，自2017年12月1日起至2022年12月30日止；甲方提供乙方三相电变压器用电量，产权归甲方所有，使用权归乙方所有；乙方租赁一楼店铺面积1152平方米，每平方米每月6元，每年租金为人民币88000元（含住宅一套的租金在内）；租金按年结算，乙方应提前一个月交付租金等等。2016年5月13日，案外人以其自有的座落于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权【综合楼房屋所有权证号：余房权证余江县字第**、厂房所有权证号：余房房权证余江县字第**，地使用权证号：余国用（2010第Ｇ-10-003号）、不动产登记证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】作抵押担保，向鹰潭农村商业银行股份有限公司借款7000000元，并办理了抵押登记。2017年8月15日，经鹰潭农村商业银行股份有限公司申请，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2017）赣0622民初911号民事裁定书，裁定查封案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下位于鹰潭市余江县龙岗新区的四套房产（产权证号分别为2××1公-083、2××1公-082、余房权房权证余江县字第**、权证房权证余江县字第**）18年7月4日，鹰潭农村商业银行股份有限公司以案外人未履行江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事判决书确定的偿还上述借款本金及利息等的义务为由，申请依法拍卖、变卖上述抵押物，所得价款由其优先受偿。2018年11月2日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房地产。2018年12月26日，江西省鹰潭市余江区人民法院发布公告，告知各厂房承租人对拟拍卖的上述房地产在同等条件下享有优先购买权。2019年8月23日和9月24日，江西省鹰潭市余江区人民法院先后在淘宝网阿里巴巴拍卖网发布《关于拍卖鹰潭市龙岗工业园区友联工具制造有限公司工业房地产及其它附属物的公告》。2019年10月11日，原告通过网络竞价，以15151600元的价格竞买成功。2019年11月11日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之二执行裁定书，裁定案外人名下的位于鹰潭市龙岗工业园区的工业房地产及其附属物【土地使用权证：余国用（2010第Ｇ-10-003号）；房屋产权证：2××1公-082号、2××1公-083号、余房权证余房权证余江县字第**、余江房权证余江县字第**；证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】的所有权及相应的其他权利归原告所有；上述工业房地产及其它附属物及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移。同日，江西省鹰潭市余江区人民法院向原告送达了上述执行裁定书。2019年11月19日，原告采用在厂区张贴公告的方式，通知原有租户于2019年11月25日前办理原有房产租赁合同、临时自费搭建的厂房、工棚的摸底登记工作；有延续原租赁合同意向的，自2019年12月1日起重新签定续租合同。2019年12月，原告采用在厂区张贴并直接送达告知书或电话通知等方式，通知各承租户自即日起将2019年11月份的租金汇入原告指定的银行账户，并在2019年12月15日前将承租人的身份证明（法人提供营业执照复印件、自然人提供身份证复印件）、原租赁合同及交付租金的相关凭证向原告提交，以核实租赁关系存在的事实。否则，即视为租赁关系未成立或者承租方违约，原告将视不同情形终止原租赁合同或直接将相关场所租赁给他人，由此引发的一切法律后果和经济损失均由承租方自行承担。2020年1月8日，被告欧阳文信书面承诺在2020年元月20日前交齐按法院给原告的生效裁定为起租日的所欠租金，但期限届满后，被告欧阳文信又以其租金已付给案外人的法定代表人潘木华的债权人汪前进为由，拒绝交付所欠租金。2020年3月13日，原告委托律师向被告欧阳文信发出律师函，限其在收到律师函之日起五日内付清2019年11月12日至12月31日及2020年度的租金，并按其与案外人所签租房合同的同等条件和实际租赁房屋面积与原告重新签订房屋租赁合同，但被告至今仍未交清租金，也未与原告重新签订租房合同。原告认为，案外人就抵押和查封财产与被告订立的租房合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，对原告不产生法律约束力，原告无需继续履行该合同。此外，案涉租赁物的所有权转移原告后，被告仍然占用原租赁物（包括第三栋第一层东边、第一栋二单元301室），故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应参照上述租房合同的约定向原告支付相应的占有使用费。为维护自身的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告欧阳文信辩称，涉案标的物事实上是江西兴宇建筑装饰有限公司租赁，并非我个人所租，我是代表公司签订，因未带公司公章，我个人代表公司签名。房屋租赁合同约定在合同到期前一个月交房租，我们公司已经于2019年11月4日向案外人鹰潭市友联工具制造有限公司缴纳了自2020年1月1日到2021年1月1日的房租，我们公司不可能缴第二次房租，原告竞卖成功后，并没有书面告知我们需向原告缴纳房租，故我方向案外人交房租没有过错。因案外人欠汪前进的钱，故案外人的法定代表人潘木华出具了一份委托书，叫我们把房租交给汪前进，直到还清借款为止。被告江西兴宇建筑装饰有限公司未答辩。原告邹嘉怡围绕其诉讼请求依法提供了如下证据：一、原告邹嘉怡、被告欧阳文信的身份证复印件、被告江西兴宇建筑装饰有限公司的企业信用信息各1份，证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格。二、租房合同、收条1份，证明2017年11月10日，被告欧阳文信、江西兴宇建筑装饰有限公司与案外人鹰潭市友联工具制造有限公司签订租期5年的租赁合同，被告向案外人承租第三栋（即余房权证余江县房权证余江县字第××公房）第一层东边厂房和第一栋（即余房权证余江县房权证余江县字第××综301室。三、江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事判决书1份，证明2016年5月13日，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司以其自有的座落于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权【综合楼房屋所有权证号：余房权证余江县房权证余江县字第**、号：余房权证余江县字房权证余江县字第**，：余国用（2010第Ｇ-10-003号）、不动产登记证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】作抵押担保，向鹰潭农村商业银行股份有限公司借款7000000元，并办理了抵押登记。四、江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事裁定书、协助执行通知书、查封详细信息各1份，证明2017年8月15日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2017）赣0622民初911号民事裁定书，裁定查封案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下位于鹰潭市余江县龙岗新区的四套房产（产权证号分别为2××1公-083、2××1公-082、余房权证余江县字第房权证余江县字第**、第×房权证余江县字第**）iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>五、强制执行申请书、评估拍卖申请书和江西省鹰潭市余江区人民法院执行案件受理通知书、执行通知书、（2018）赣0622执798号之一执行裁定书、公告各1份，证明1.抵押权人鹰潭农村商业银行股份有限公司向法院申请强制执行生效判决和评估、拍卖抵押财产并由其优先受偿的事实；2.法院受理执行案件并向案外人鹰潭市友联工具制造有限公司发出执行通知书，以及裁定评估、拍卖案外人所有的位于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权，并告知各厂房承租人享有优先购买权。六、竞买公告2份，房地产估价报告、成交确认书、江西省鹰潭市余江区人民法院（2018）赣0622执798号之二执行裁定书各1份，证明2019年11月11日，原告取得原案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下的位于鹰潭市龙岗工业园区的工业房地产及其附属物，包括案涉租赁标的的所有权。成交确认书在2019年10月11日生效，该时间是在潘木华收取两被告租金之前。七、公告、告知书、照片各1份，证明原告先后于2019年11月19日和12月初，采取张贴公告和送达告知书等方式通知被告交付2019年11月的租金及提供其身份证明、原租房合同等材料，并限期与原告重新签订租房合同的事实。八、承诺书、律师函、照片各1份，证明1.2020年1月8日，被告欧阳文信书面承诺在2020年元月20日前交齐按法院生效裁定为起租日的所欠租金；2.2020年3月13日，原告委托律师向被告欧阳文信发出律师函，限其在收到律师函之日起五日内付清2019年11月12日至12月31日及2020年度的租金，并与原告重新签订租房合同。被告欧阳文信的质证意见为，我公司租房的时候不知道房屋已经抵押了，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司没有告诉我们应承担责任。且我与原告父亲邹建华口头协议的时候，是说案外人把租金退给我，我再交给原告。被告欧阳文信向本院提供证据如下：一、中国农业银行网上银行电子回单复印件一份、委托书复印件一份，证明江西兴宇建筑装饰有限公司于2019年11月4日已向案外人交租金83,000元（从2019年12月1日至2020年12月31日），2018年我方多交了5000元，故这里少交5000元。原告的质证意见为，对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，2019年上半年的时候法院就向各租户发了协助执行通知书，要求他们将租金缴纳至法院，2019年8月份法院还通知了各租户参与竞买以实现承租人的优先购买权，且原告在2019年10月5日之前就将所有的拍卖尾款交付给了法院，2019年10月11日办理了拍卖成交确认书，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司对此是明知的，在此情况下被告向汪前进支付有关租金不符合法律规定，主观上是恶意的。被告欧阳文信与案外人鹰潭市友联工具制造有限公司签订的租赁合同对原告没有约束力，不能成为其免除向原告缴纳租金的理由。被告江西兴宇建筑装饰有限公司未向法院提交证据。在庭审中，本院组织了双方当事人进行证据交换及质证，原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，并在卷佐证。被告江西兴宇建筑装饰有限公司未到庭，视为放弃质证的权利。综上所述，根据双方提交的证据及庭审笔录，本院对下列事实予以确认：2017年11月10日，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司作为甲方与作为乙方的被告就第三栋（即余房权证余江县字第××房权证余江县字第××公层东边厂房和第一栋（即余房权证余江县字第××房权证余江县字第××综签订了一份租房合同，约定：厂房租期5年，自2017年12月1日起至2022年12月30日止；甲方提供乙方三相电变压器用电量，产权归甲方所有，使用权归乙方所有；乙方租赁一楼店铺面积1152平方米，每平方米每月6元，每年租金为人民币88000元（含住宅一套的租金在内）；租金按年结算，乙方应提前一个月交付租金等等。2016年5月13日，案外人以其自有的座落于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权【综合楼房屋所有权证号：余房权证余江县字第××房权证余江县字第**、权证余江县字第××号房权证余江县字第**，（2010第Ｇ-10-003号）、不动产登记证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】作抵押担保，向鹰潭农村商业银行股份有限公司借款7000000元，并办理了抵押登记。2017年8月15日，经鹰潭农村商业银行股份有限公司申请，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2017）赣0622民初911号民事裁定书，裁定查封案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下位于鹰潭市余江县龙岗新区的四套房产（产权证号分别为2××1公-083、2××1公-082、余房权证余江县字第**、房权证余江县字第**、）。房权证余江县字第**）农村商业银行股份有限公司以案外人未履行江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事判决书确定的偿还上述借款本金及利息等的义务为由，申请依法拍卖、变卖上述抵押物，所得价款由其优先受偿。2018年11月2日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房地产。2018年12月26日，江西省鹰潭市余江区人民法院发布公告，告知各厂房承租人对拟拍卖的上述房地产在同等条件下享有优先购买权。2019年8月23日和9月24日，江西省鹰潭市余江区人民法院先后在淘宝网阿里巴巴拍卖网发布《关于拍卖鹰潭市龙岗工业园区友联工具制造有限公司工业房地产及其它附属物的公告》。2019年10月11日，原告通过网络竞价，以15151600元的价格竞买成功。2019年11月11日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之二执行裁定书，裁定案外人名下的位于鹰潭市龙岗工业园区的工业房地产及其附属物【土地使用权证：余国用（2010第Ｇ-10-003号）；房屋产权证：2××1公-082号、2××1公-083号、余房房权证余江县字第**、房房权证余江县字第**、动产房权证余江县字第**；）鹰潭市不动产证明第0001742号】的所有权及相应的其他权利归原告所有；上述工业房地产及其它附属物及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移。同日，江西省鹰潭市余江区人民法院向原告送达了上述执行裁定书。2019年11月19日，原告采用在厂区张贴公告的方式，通知原有租户于2019年11月25日前办理原有房产租赁合同、临时自费搭建的厂房、工棚的摸底登记工作；有延续原租赁合同意向的，自2019年12月1日起重新签定续租合同。2019年12月，原告采用在厂区张贴并直接送达告知书或电话通知等方式，通知各承租户自即日起将2019年11月份的租金汇入原告指定的银行账户，并在2019年12月15日前将承租人的身份证明（法人提供营业执照复印件、自然人提供身份证复印件）、原租赁合同及交付租金的相关凭证向原告提交，以核实租赁关系存在的事实。否则，即视为租赁关系未成立或者承租方违约，原告将视不同情形终止原租赁合同或直接将相关场所租赁给他人，由此引发的一切法律后果和经济损失均由承租方自行承担。2020年1月8日，被告欧阳文信代表公司书面承诺在2020年元月20日前交齐按法院生效裁定为起租日的所欠租金，但期限届至后，被告欧阳文信又以公司已缴纳租金，且根据案外人的法定代表人指示，该租金已付给案外人的法定代表人潘木华的债权人汪前进为由，拒绝交付所欠租金。2020年3月13日，原告委托律师向被告欧阳文信发出律师函，限其在收到律师函之日起五日内付清2019年11月12日至12月31日及2020年度的租金，并按其与案外人所签租房合同的同等条件和实际租赁房屋面积与原告重新签订房屋租赁合同，但被告至今仍未交清租金，也未与原告重新签订租房合同。被告江西兴宇建筑装饰有限公司已向案外人支付2019年12月1日至2020年12月31日房租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、因租赁的涉案标的物，系江西兴宇建筑装饰有限公司使用，租金也是该公司缴纳的，且在庭审中欧阳文信提出签订租赁合同时，因未带公司公章，所以其在租赁合同上签名并按手印，实际上是代表公司签订租赁合同，系履行职务行为，且原告当庭也未提出异议，故江西兴宇建筑装饰有限公司系合同的当事人，欧阳文信不符合本案被告的适格主体。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司就已办理抵押登记及被本院依法查封的房产出租给被告江西兴宇建筑装饰有限公司，故对判令被告江西兴宇建筑装饰有限公司腾空其原租赁案外人鹰潭市友联工具制造有限公司、现归原告所有的厂区，并将上述房屋恢复原状后返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。三、在（2017）赣0622民初911号案件执行期间，本院对涉案房屋依法进行拍卖，原告邹嘉怡竞买取得该房屋所有权。本案中的租赁物所有权转移原告邹嘉怡后，被告仍占用该租赁物，原告诉请被告应参照上述房屋租赁合同的约定向原告邹嘉怡支付相应的占有使用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。四、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因突发新冠××疫情导致被告没有营业收入而请求减免租金的申请于法有据，本院根据公平原则减免两个月租金，故对判令被告江西兴宇建筑装饰有限公司向原告支付自2019年11月12日起至交还房屋之日止继续占用原租赁房屋的占有使用费的诉讼请求，予以部分支持。被告向案外人交了自2019年12月1日至2020年12月31日的房租，被告可依法向案外人鹰潭市友联工具制造有限公司行使追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西兴宇建筑装饰有限公司于判决生效后十五日内腾空其原租赁案外人鹰潭市友联工具制造有限公司、现归原告邹嘉怡所有的厂区，并将上述房屋恢复原状后返还给原告邹嘉怡；二、被告江西兴宇建筑装饰有限公司向原告邹嘉怡支付自2019年11月12日起至交还房屋之日止继续占用该租赁房屋的占有使用费33,753.42元（88,000元/年÷365天×140天）[暂计算至2020年5月31日，以后的占有使用费参照该租房合同约定的每年88,000元的标准计算]；三、驳回原告邹嘉怡的其他诉讼请求。案件受理费1005.48元，减半收取502.74元，由原告邹嘉怡负担200元，由被告江西兴宇建筑装饰有限公司负担302.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆发思二〇二〇年十二月八日书记员  舒 昊