广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4953号原告：朱和爱，男，汉族，1968年6月26日出生，住址：广东省博化州市***********，公民身份号码：440************876。委托诉讼代理人：罗乔旋，广东信而立律师事务所律师。被告一：李权，男，汉族，1973年7月15日出生，住址：广东省博罗县**********富兴楼708室，公民身份号码：512************176。被告二：吴良玉，女，汉族，1971年8月3日出生，住址：广东省博罗县**********富兴楼708室，512************200。以上两被告共同委托代理人：李晋辉，江西雩山律师事务所律师。被告三：卢锦坤，男，汉族，1979年12月13日出生，住址：广东省博罗县******委会卢屋小组下州新村8号，441************215。原告朱和爱诉被告李权、吴良玉、卢锦坤建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告朱和爱委托诉讼代理人罗乔旋、被告李权和吴良玉共同委托诉讼代理人李晋辉、被告卢锦坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱和爱向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一、被告二双方于2018年8月6日签订的《宅基地转让合同书》无效；2.判令三被告退回原告土地转让款款920000元以及利息82340元（以920000元为基数，自2018年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为43700元，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月21日为38640元），合计为1002340元；3.判令三名被告支付原告报建费30000元、设计费9240元、工程勘探费6300元，合计为人民币45540元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原告在被告三的撮合下，与被告一、二签订《宅基地转让合同书》。约定被告一、被告二将位于博罗县********民小组（洲寮）宅基地，村规划土地登记编号为101-103号地块加其亲人分配的60平方米，面积为195平方米的地块转让给原告，土地转让款为920000元。合同签订后，原告根据三名被告要求向被告三支付了土地转让款920000元，被告三收到款项后向原告出具一份收据，确认收到原告支付的转让款。之后，三被告多次向原告承诺，涉案宅基地也可以申请报建手续，可以开工建设。原告遂于2019年3月28日向被告三支付30000元款项，用于被告三办理报建手续。同时，为了方便土地顺利进行开工建设，原告还向案外人钟锦河支付了9240元设计费，用于涉案土地开工建设的总体规划。之后，三被告未按照约定办理好相关报建手续导致案涉土地无法开工建设。原告受让的土地属于农村宅基地，属于不能流转的土地，故《宅基地转让合同书》应属于无效合同。被告三作为代理人与被告一、二未签订明确的书面授权委托书，为明确授权范围，也未向原告阐明三被告之间的关系。三被告互为串通，隐瞒无法报建的事实。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告李权、吴良玉辩称，一、案涉土地被告李权、吴良玉是无权处分的。虽然原告和被告李权、吴良玉签订了《宅基地转让合同书》，但该合同并没有实际在原告与被告李权、吴良玉之间履行。原告支付的购地款等款项，也是由原告直接支付给被告卢锦坤，也就是说，被告三以自己名义与原告发生土地买卖交易关系，属于合同法上的行纪法律关系，不是委托关系。由行纪法律关系所产生的权利义务，应当由原告和被告三承受。所以原告以李权、吴良玉为被告，属于诉讼主体不适格。二、本案涉及的报建费、设计费和工程勘察费等费用，均由原告直接支付给被告三等人，与被告李权、吴良玉无关。被告卢锦坤辩称，一、原告朱和爱和被告卢锦坤无任何法律和事实依据。《宅基地转让合同书》是朱和爱与李权签的，我方并非该合同的相对人。根据合同的相对性，原告列我方为被告明显无事实法律依据，请求法院驳回。二、我方认为原告与李权签订的《宅基地转让合同书》有效且已经履行完毕。首先，原告和被告李权之间达成的案涉合同所处分的案涉土地是被告李权依法取得。被告李权再向原告出让并没有恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；其次，签订案涉合同时，被告李权没有以欺诈、胁迫手段要求被告签署案涉合同，反而签署时我方和被告李权清晰告知朱和爱案涉土地为宅基地，是本村村民分的宅基地，原告在知情的情况下，仍坚持购买。我方认为《宅基地转让合同书》有效且履行完毕。三、原告与我方是朋友关系，原告和被告李权在案涉土地交易前并不认识。我方知悉原告欲购买土地遂将被告李权介绍给原告认识，后双方达成了案涉合同买卖案涉土地，但原告与被告李权对对方有所防备，因此委托我收取案涉土地的购地款。我方收取的购房款已经支付给李权，假设案涉合同无效，法院判令退款的，我方无需承担退款责任。本院经审理查明，被告卢锦坤收到定金后，原告作为受让方，被告李权、吴良玉作为转让方，于2018年8月6日共同签订《宅基地转让合同书》，约定被告李权将位于博罗县********民小组土名（洲寮）宅基地，村规划图土地登记编号为10-103号地块和亲人分配取得的60平方米地块转让给原告，共计使用面积195平方米；被告李权有责任协助报建、报装水电及其他相关部门报建手续，其费用由原告承担等约定。合同签订当日，原告通过银行转账向被告卢锦坤支付购地款870000元。被告卢锦坤出具《收据》，载明收到原告支付的总购地款920000元。被告卢锦坤收到购地款920000元后，向被告李权支付购地款823000元。另查一，2018年7月24日，被告卢锦坤向原告出具《收据》，载明原告购买涉案土地的购地款为920000元，已付定金50000元，定于2018年8月6日前办理过户手续。另查二，原告于2019年3月28日通过微信转账向被告卢锦坤支付工程勘探费6300元，于2019年8月22日向被告卢锦坤支付办理涉案土地报建费用30000元，并称向案外人钟锦河支付设计费9240元。庭审时，工程勘探费6300元、涉案土地报建费用30000元被告卢锦坤确认收到。另查三，2019年8月22日，被告卢锦坤曾出具《收据》，载明收到原告支付的报建费30000元，如不能办理报建，则原款退回给原告。本院于2020年11月20日发函至博罗县石湾镇自然资源和规划办公室对涉案土地性质及有无办理相关审批手续进行调查，该办公室于2020年11月24日作出如下说明：一、该土地所有权为博罗县******李屋股份经济合作社，属于村集体所有土地。二、该地块不符合土地利用总体规划，其中坑塘水面93平方米、基本农田102平方米，现状地类为坑塘水面和水田，尚未办理任何用地手续，未取得土地使用权证。本院认为，原告与被告李权、吴良玉于2018年8月6日共同签订《宅基地转让合同书》，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。……在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。”及第六十三条第一款：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”的规定，和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案土地现状地类为坑塘水面和水田，且不符合土地利用的总体规划，任何单位和个人不得买卖。原告与被告李权、吴良玉《宅基地转让合同书》就涉案土地的转让行为违反了土地管理法的强制性规定，故双方所签订的《宅基地转让合同书》属无效合同。关于购地款是否退还及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告在合同签订后向被告卢锦坤支付购地款920000元，该购地款应当退还给原告，故涉及由谁退还的问题。《宅基地转让合同书》中没有约定购地款具体为多少，原告实际向被告卢锦坤支付购地款920000元，被告卢锦坤在《收据》中确认总购地款为920000元，故本院对购地价款为920000元予以采信。被告卢锦坤收取购地款后，仅向被告李权、吴良玉支付购地款823000元，故购地款920000元应由被告李权、吴良玉返还823000元，由被告卢锦坤返还97000元。有关利息可从占用之日起开始计算。原告主张利息从2018年8月6日起按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。关于报建费30000元是否退还的问题。被告卢锦坤出具《收据》中约定如不能办理报建，报建费30000元原款退回给原告。现涉案土地上无法报建房屋，被告卢锦坤应当向原告退回报建费30000元。直至一审辩论终结前，被告卢锦坤已向原告退回报建费20000元，故仍需向原告退回报建费10000元。关于是否退回设计费9240元、工程勘探费6300元的问题。本案中，当事人并未约定对上述费用作为违约赔偿费用。被告李权、吴良玉在明知涉案土地为宅基地的情况下，仍与原告交易。现涉案土地无法报建，双方应当各自承担相应的责任。故原告主张的上述费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十四条、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告李权、吴良玉于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性退还原告朱和爱购地款823000元及利息（以823000元为基数，从2018年8月6日起按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）。二、被告卢锦坤于本判决发生法律效力之日起十日内一次性退还原告朱和爱购地款97000元、利息（以97000元为基数，从2018年8月6日起按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）及报建费10000元。三、驳回原告朱和爱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14231元，由原告朱和爱负担1601元，被告李权、吴良玉负担11177元，被告卢锦坤1453元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶堂辉人民陪审员  邓志勇人民陪审员  崔紫君二〇二〇年十二月一日法官 助理  徐嘉姵书 记 员  蔡艳玲