安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8940号 上诉人（原审原告）：倪伟，男，1990年12月15日出生，汉族，住肥西县。 委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人倪伟因与上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪伟上诉请求：1.依法撤销一审判决,并依法改判支持倪伟一审全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由盛财公司承担。 事实和理由：1.一审案件事实认定不清。一审法院认定倪伟认可盛财公司未取得规划许可证的交付，这样的论证是不符合逻辑的。第一，从《“盛荣春天”业主交房验收交接单》的内容上看，只是体现了一个事实,就是倪伟“拿了钥匙”。该份证据客观上仅能证明倪伟对房屋的进行了初步的验收。第二，对购买房屋的受领与对违约责任权利的放弃是两个意思表示。一审法院竟然不加以区分。倪伟作为购房者购买房屋的目的是用于居住,所以受领房屋是倪伟的法律权利，也是盛财公司的法律义务,一审法院竟然让倪伟行使权利的行为承担不利于倪伟的法律后果。权利的行使会为权利人带来不利后果，那么权利对权利人而言将无意义。第三，一审法院对于倪伟知晓盛财公司拿房时不具备交条件的认定错误。是否知晓应由盛财公司举证，本案中盛财公司并未提出任何证据证明倪伟知晓其不具备交房条件。即使知晓未具备交房条件，也不构成倪伟对盛财公司主张违约权利的放弃。拿房是倪伟行使权利的行为,倪伟也没有表示要放弃追究盛财公司违约责任。违规交房的是盛财公司,但盛财公司却因为自己违法行为获利。盛财公司合法的处理行为应当是不违规交房,但按合同承担违约责任，待到符合交房条件时通知交房,这才是作为盛财公司应当尽到的合同义务。第四，一审法院对于《申请》法律效果的认定错误。《申请》是盛财公司隐瞒房屋不具备交付条件的事实,为了促成倪伟买房获利,承诺倪伟房屋按揭下来时就可以给房屋钥匙。当倪伟房屋按揭下来时,去找盛财公司拿钥匙,盛财公司不顾事先约定,强迫倪伟写下该《申请》才给钥匙。从《申请》内容明显可以看出,倪伟基于自身居住需求拿钥匙并对房屋进行初步验收。关于“由此引发责任由本人负责”的表述是对房屋外观质量的一种责任承诺,与不要求盛财公司承担违约责任无关。 2.一审中法律适用错误。一审中关于双方交付的问题适用法律错误,对于法律解释的理解一审法院逻辑混乱。首先,基本法律解释关于交付的规定援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。其次,本案的逻辑论证应当是：案涉房屋是否实际交付；案涉房屋买卖合同关于交付有无明确的约定；案涉房屋的实际交付是否符合法律规定；双方对案涉房屋的交付有无变更约定。由此得出的结论是：本案中双方对交付明确进行了约定条件,故拿钥匙的行为不视为交付。双方对交付的变更也未进行变更,而盛财公司违法交付应当承担由此所带来的法律后果，倪伟领取钥匙是保障基本的居住权利。故盛财公司未构成完全交付的情况下承担违约责任是应有之义。若按一审法院的逻辑,如果不构成合同约定的交付条件则作为购房者就无权领取钥匙入住房屋。那么,盛财公司若迟迟无法满足交付条件导致的结果就是购房者虽购买了房屋仅仅只是一纸空文,不仅不能够入住，也不能够基于开发商的违约行为主张权利。作为购房者的倪伟权利无从谈起,开发商的责任约束无从规制，订立的合同也无法律效力。 盛财公司辩称，一审关于违约金的判决事实清楚，证据充足。适用法律准确，应当予以维持。 盛财公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判一审判决第二项,改判盛财公司不向倪伟支付逾期未办理产权登记违约金1867.84元。2.由倪伟承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.关于倪伟权属登记的办理，一审法院已经查明盛财公司是协助代办的义务,《商品房买卖合同》第十五条第三项约定盛财公司为倪伟代办房地产权属证书的,倪伟需在交房前将办证资料及办证费用,按盛财公司要求提供给盛财公司,如因倪伟原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的责任由倪伟自负。而在倪伟接收房屋至盛财公司上诉时,倪伟都没有向盛财公司提供办证资料及办证费用,倪伟不提供办证资料及办证费用,盛财公司是无法为其办证的,其责任在倪伟,而一审法院却将倪伟的这一义务直接忽视,将办证一事全部归结为盛财公司的义务,实属错误认定。其次,盛财公司已经在一审过程中将办理权属登记需要的资料报产权机关备案,且通知了倪伟办理办证手续,但倪伟至今不向盛财公司提供办证资料及办证费用。在此情形下,盛财公司无法协助倪伟办理产权登记。一审法院判决盛财公司向倪伟承担逾期未办理产权登记违约金,违背事实和法律依据,是错误判决。倪伟于2017年3月27日接收房屋是事实,但是当时工程并没有竣工验收备案,原因是因为盛财公司同工程施工方因工程款纠纷案件在法院审理中,期间施工方一直不提交竣工资料,不配合盛财公司办理竣工手续,所以案涉工程一直没有竣工验收。但当时很多购房户强烈要求盛财公司交房,并且到相关政府部门上访,当时有的购房人在盛财公司不知情的情况下直接就入住,为此盛财公司还被罚款210万元。在此情形下,盛财公司无奈只好在案涉房屋没有竣工验收的情况下向购房人交房,本案倪伟就是其中一户。因此，对于工程没有竣工验收情形下接收房屋,倪伟是明知且自愿的。因此,盛财公司在交房后60日内向产权登记机关提交相关办证资料显然也是不可能的事实,对于这一事实倪伟是非常清楚且认可的。而一审法院确以交房60日内盛财公司没有向产权登记机关提交相关登记资料为由判决盛财公司违约,于事实不符,对盛财公司不公平。因盛财公司已经在一审中将办理权属登记需要的资料报产权机关备案,并第一时间通知了倪伟办理办证手续,盛财公司不存在违约。一审法院在违背事实的情况下,判决盛财公司违约并向倪伟承担逾期未办理产权登记违约金,违背事实和法律依据,是错误判决。 倪伟辩称，关于办证违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 倪伟向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司履行合同约定的办证义务，协助倪伟办理产权登记；2.判令盛财公司立即支付倪伟逾期交房违约金40847.32元，自2018年12月31日按日万分之二计算至2019年11月20日；3.判令盛财公司立即支付逾期办证违约金3142.10元；4.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月21日，盛财公司（出卖人）与倪伟（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20146091860102SR20170005，备案单号：1708601755），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天7#楼4层402室商品房出售给倪伟。合同约定建筑面积89.80平方米，其中，套内建筑面积72.62平方米，公摊建筑面积17.18平方米，单价为每平方米6998元，总金额628420.40元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如买受人需要出卖人代办房地产权属证书的，买受人需在交房前将办证资料及办证费用，按出卖人要求提供给出卖人，如因买受人原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人自负。 合同签订后，双方于2017年8月21日进行了网上备案登记，倪伟以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2017年8月26日，盛财公司（出卖人）与倪伟（买受人）签订《“盛荣春天”购房补充合同》，将原合同约定的交房时间变更为2018年12月30日，倪伟、盛财公司分别在合同落款处签名、盖章。2017年12月23日，倪伟向盛财公司出具《申请》一份，载明：“本人倪伟购买盛荣春天7栋402，婚期将近急需要房，申请提前拿房。房屋内部设施本人已查验，没有异议。领取钥匙只做简单装修，因此引发的责任由本人负责。”同日，盛财公司将案涉房屋实际交付倪伟。2019年11月20日，盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。2020年7月1日，盛财公司通过微信向倪伟发送《办证告知函》，通知倪伟办理产权登记。 一审法院认为，倪伟与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，倪伟按约支付全部购房款，盛财公司也应按照合同约定履行交房、协助办证等义务。 关于交房问题。2017年8月21日，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日，同年8月26日，双方又以《“盛荣春天”购房补充合同》的形式将交房时间变更至2018年12月30日，该补充合同经倪伟、盛财公司签字确认，内容亦不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守，据此交房时间，盛财公司于2017年12月23日将案涉房屋实际交付倪伟。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，倪伟在2017年12月23日拿房时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，其与盛财公司签订补充合同，递交提前拿房《申请》，并实际接收房屋的行为均表明其认可盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力，故案涉房屋应认定为2017年12月23日完成交付，早于双方最终确定的交房时间2018年12月30日。庭审中，倪伟诉称盛财公司隐瞒实情，其系在受到欺诈的情况下接收房屋，同时提交了肥西县住房和城乡建设局的一份信访事项处理意见书复印件，以证明盛荣公司违规交房等事实，而该份处理意见书系对相关信访人的回复，其所载内容与本案倪伟、盛财公司实际交房行为的效力无直接关联，处理意见书系复印件，无其他有效证据佐证其真实性、合法性及关联性，对其证明效力不予认定，故对其诉请盛财公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。 关于倪伟诉请的办理产权登记问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盛财公司在2017年12月23日即向倪伟实际交付房屋，2019年11月20日始取得建设工程规划许可证，迟至2020年7月1日才通知倪伟办理产权登记，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任，故对于倪伟诉请判令盛财公司提供办理房屋权属登记所需材料，协助其办理案涉房屋不动产权证的诉请，一审法院依法予以支持。同理，对于倪伟诉请盛财公司按《商品房买卖合同》第十五条约定的标准支付逾期未办理产权登记违约金3142.10元（628420.40元×0.5%），一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助倪伟办理位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天7#楼402室不动产权证；二、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向倪伟支付逾期未办理产权登记违约金3142.10元；三、驳回倪伟的其余诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由倪伟负担418.50元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担31.50元。 二审期间，倪伟提供光盘一份（2020年10月14日），证明：1.盛财公司认可违约金的计算按照合同标准执行，只是数额需要由财务审核；2.证明盛财公司对于部分案件胜诉的业主采取断水断电的方法强制业主交纳不合理的费用，盛财公司违背了基本的商业道德。盛财公司对真实性无异议，但对合法性关联性及证明目的有异议。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，倪伟向盛财公司主张逾期交房违约金，盛财作为负有交房义务的一方，提供了变更交房时间的《“盛荣春天”购房补充合同》以及交房验收交接单、申请，反映交房时间变更为2018年12月30日，倪伟于2017年12月23日接收了案涉房屋。倪伟亦认可上述三份材料的真实性。案涉房屋实际已经于2017年12月23日转移至倪伟一方占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。一审法院认定案涉房屋在2017年12月23日完成交付并无不当，本院亦予确认。关于案涉房屋在交付时尚未取得规划许可证正本的问题，双方合同明确约定案涉房屋的交付条件为取得规划许可证正本，倪伟作为买房人，在已知晓交房条件的情况下，在收房时也有审查交房条件是否具备的能力和义务。现倪伟已经收房，其也未能提供证据反映系因盛财公司的欺诈行为导致其收房。倪伟主张盛财公司就逾期交房违约金已经作出承诺，但其所提供的证据并不充分，不足以证明其主张。故倪伟在实际收房后再要求盛财公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。 关于盛财公司主张的无需支付逾期办证违约金的问题。根据倪伟与盛财公司签订的《商品房买卖合同》的约定，盛财公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盛财公司作为负有履行义务的一方，未能举证证明其在合同约定的时间内履行了合同义务，应当承担举证不能的不利后果。故盛财公司关于无需承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，倪伟、盛财公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由倪伟负担900元，合肥盛财房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。