湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2069号原告：湖北尧星房地产开发有限公司，住所地：湖北省房县城关镇房陵大道**。法定代表人：周尧，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴俊翔，系该公司法律顾问。代理权限：代为立案、提交证据，代为承认、放弃、变更诉讼请求，质证，代为立案，参与调解，代收法律文书。被告：戢运宏，男，1959年3月22日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：蔡红，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与诉讼和调解，代收法律文书。原告湖北尧星房地产开发有限公司（以下简称尧星开发公司)诉被告戢运宏土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尧星开发公司的委托诉讼代理人吴俊翔，被告戢运宏及其委托诉讼代理人蔡红到庭参加了诉讼。本案于2020年4月7日中止审理，同年12月10日恢复诉讼。现已审理终结。原告尧星开发公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《土地开发经营权转让协议》，判决被告向原告支付违约金150万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月，被告报名竞拍房县城关镇东关社区宗地编号为【2018】11号土地，土地面积为2.09376公顷。2018年5月4日，原、被告签订《土地开发经营权转让协议》，甲方（被告）参与竞拍房县【2018】11号国有建设用地使用权，若甲方竞拍成功，将该宗土地转让给乙方（原告）开发经营。协议约定：1、甲方在70至80万/亩的价格内竞拍到该宗地，乙方支付甲方佣金150万元，80至90万/亩的价格内竞拍到该宗地，乙方支付甲方佣金120万元，90至100万或以上/亩的价格内竞拍到该宗地，乙方支付甲方佣金80万元。甲方竞拍价款之外的应交佣金等合法费用由乙方全部承担。并在签订协议时交付给甲方300万元作为保证金。2、甲方在70至80万/亩的价格内竞拍到该宗地，甲方出现违约（或自行开发），应支付违约金给乙方150万元，80至90万元/亩的价格内竞拍到该宗地，甲方出现违约（或自行开发），应支付违约金给乙方120万元，90至100万或以上/亩的价格内竞拍到该宗地，应支付违约金给乙方80万元。若乙方在竞拍时价格超过100万元后，乙方放弃竞拍，也要履行支付20万元佣金给甲方，否则甲方有权不予退还乙方保证金。3、甲方竞拍成功后，乙方在2018年5月30日内一次性支付上述第一、第二项款项，并同时在2018年5月4日内一次性支付保证金给甲方300万元。若未按时支付上述款项，乙方按月息贰分支付利息。若乙方反悔，应赔偿甲方75万/亩成交价之间的所有购地款和佣金等各项费用，土地由甲方承担。合同签订当日，原告即向被告转款300万元整。2018年5月4日下午，被告以2230万元的竞拍价取得【2018】11号土地。原告多次催促被告办理土地开发经营权转让手续，但被告一再推迟。2018年5月21日，被告挂靠房县唐陵房地产开发有限公司成立房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部，负责人就是被告戢运宏。2018年5月25日，被告分三笔将300万元保证金退回，随后戢运宏开始房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目的建设。原告多次就土地开发经营权转让事宜向被告协商，被告均予以推迟。原告认为被告的行为已构成违约，违反诚实信用原则，损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告戢运宏辩称：1、原告起诉状中部分事实与客观事实不符。本案的客观事实是这样的，2018年4月，答辩人和房县唐陵房地产开发有限公司共同报名参加竞拍房县城关镇东关社区的【2018】11号国有建设用地使用权。5月4日，原告的副总经理王平多次找到答辩人进行协商，请求答辩人在将土地竞拍成功以后将该土地使用权转让给原告进行开发，双方为此签订了土地开发经营权转让协议。2、当天，答辩人和房县唐陵房地产开发公司共同以2230万元的竞拍价取得了上述该宗土地建设使用权。2018年5月21日，因为需要与房县国土资源局签订出让合同，于是成立了房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部，土地出让合同签订以后，按照答辩人与原告签订的转让协议约定，原告应该在2018年5月30日前将出让金2230万元及150万元的佣金支付给答辩人，由于原告正在开发另外一块土地，所以提出不再履行合同，并向答辩人索要300万元保证金及22万元的拍卖佣金，在此情况下，答辩人于2018年6月7日将原告保证金300万元及其支付给拍卖公司的22万元拍卖佣金退给了原告，此后，答辩人直到2018年8月20日才办理了国有建设用地土地使用权证。从事实上来看，并不是答辩人的行为构成违约，而恰恰是原告的行为构成违约，导致合同不能履行，所以我们请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月4日，被告戢运宏与房县唐陵房地产开发有限公司签订联合竞投协议，双方协议以联合体的形式参与房县城关镇东关社区【2018】11号土地竞拍活动。2018年4月9日，房县唐陵房地产开发有限公向被告戢运宏出具委托书，委托事宜房县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让（房土资告[2018]03号）竞买事宜。委托时限：挂牌竞买事宜开始至完成。委托人全权承担委托事宜办理过程中的一切责任。2018年5月4日，原告尧星开发公司（乙方）与被告戢运宏（甲方）签订《土地开发经营权转让协议》，主要内容为：1、甲方在70至80万/亩的价格内竞拍到该宗地，乙方支付甲方佣金150万元，80至90万/亩的价格内竞拍到该宗地，乙方支付甲方佣金120万元，90至100万或以上/亩的价格内竞拍到该宗地，乙方支付甲方佣金80万元。甲方竞拍价款之外的应交佣金等合法费用由乙方全部承担。并在签订协议时交付给甲方300万元作为保证金。2、甲方在70至80万/亩的价格内竞拍到该宗地，甲方出现违约（或自行开发），应支付违约金给乙方150万元，80至90万元/亩的价格内竞拍到该宗地，甲方出现违约（或自行开发），应支付违约金给乙方120万元，90至100万或以上/亩的价格内竞拍到该宗地，应支付违约金给乙方80万元。若乙方在竞拍时价格超过出100万元后，乙方放弃竞拍，也要履行支付20万元佣金给甲方，否则甲方有权不予退还乙方保证金。3、甲方竞拍成功后，乙方在2018年5月30日内一次性支付上述第一、第二项款项，并同时在2018年5月4日内一次性支付保证金给甲方300万元。若未按时支付上述款项，乙方按月息贰分支付利息。若乙方反悔，应赔偿甲方75万/亩成交价之间的所有购地款和佣金等各项费用，土地由甲方承担。签订协议当日，原告通过银行转账的方式将300万元保证金打入被告指定的账户。同日，被告戢运宏和房县唐陵房地产开发有限公司作为联合体成功竞拍到房县东关社区【2018】11号31.4亩建设用地使用权，单价709965元/亩，竞交价格是2230万元。2018年5月4日，房县唐陵房地产开发有限公司向房县国土资源局提出关于撤销戢运宏房县城关镇东关社区（2018）11号宗地挂牌代理人的申请，申请决定:1、戢运宏属此宗地具体购买人，不能用该宗地代理人出现。2、戢运宏以两种身份同时出现该宗地，不符合各种规范要求，只能以实际竞买人身份出现。对此，撤销戢运宏挂牌代理人的资格。2018年5月21日，被告戢德宏申请成立了房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部。同日，房县国土资源局与房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部签订《国有建设用地使用权出让合同》，房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部取得（2018）11号建设用地使用权。2018年5月24日，房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部按合同约定向房县土地收缴中心交纳首期土地出让金1500万元。被告戢运宏于2018年6月7日通过银行将保证金300万元及原告支付给拍卖公司的22万元拍卖佣金共322万元通过银行打给原告。2018年8月20日，房县人民政府给房县唐陵房地产开发有限公司颁发的房国土建设用地批准书。2019年8月8日，房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部与房县宏坤置业有限公司签订开发投资转让协议，将该项目转让给房县宏坤置业有限公司，受让方和转让方法人代表签名均为被告戢运宏，房县宏坤置业有限公司取得该宗地不动产权登记证书。2019年9月8日取得建设工程施工许可证，该项目在建设中。故原告向本院提起诉讼。本院认为：原告尧星开发公司与被告戢运宏所签合同约定的涉案土地权属已由其它公司享有，土地已在开发之中，合同目的已无法实现，被告戢运宏亦退还了原告所交付的保证金，故，原告要求解除双方签订的《土地开发经营权转让协议》的诉讼请求本院予以支持。本案争议的焦点是合同履行过程中的违约行为，被告是否应当支付违约金，以及违约金数额。本院认为戢运宏取得竞拍土地后，直接申请将土地使用权受让人变更为房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部已构成违约。结合本案实情，原被告双方于2018年5月4日签订《土地开发经营权转让协议》，按照合同约定尧星开发公司应于合同签订当日将300万元保证金交付于戢运宏，应于2018年5月30日之前应当将佣金交付于戢运宏。协议签订当日，原告尧星公司按照约定于合同约定当日交付了保证金300万元，被告亦依法成功竞拍涉案土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”，故自然人可以通过出让方式取得国有土地使用权。从庭审双方陈述及相关证据可知，戢运宏是出让土地的实际竞买人，戢运宏可以成为出让土地的受让人，并拥有取得土地使用权登记的主体资格。被告戢运宏在没有与原告尧星开发公司解除合同的条件下，其于2018年5月21日成立房县唐陵房地产开发有限公司水岸人家项目部，同日房县唐凌房地产开发有限公司水岸人家项目部与房县国土资源局签订了《国有建设使用权出让合同》，而双方的转让协议约定支付佣金的时间为2018年5月30日之前，故本院认定戢运宏作为合同相对人，其行为已经构成违约。对于被告辩称的原告主动提出不再履行合同，并索要300万元保证金及拍卖佣金，因其未提供充足的证据证实，故本院不予采信。对于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案，虽然合同约定为150万元，但结合双方履行情况，庭审中原告亦未提供证据证明其实际损失，且被告已于2018年6月7日将300万保证金及22万元拍卖佣金退还原告，综合以上情况，本院酌定违约金数额为15万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告湖北尧星房地产开发有限公司与被告戢运宏于2018年4日签订的《土地开发经营权转让协议》。二、被告戢运宏于本判决生效之日起15日内支付原告湖北尧星房地产开发有限公司违约金150000元。三、驳回原告湖北尧星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，由被告戢运宏负担。因原告已向本院预交，故被告应在给付原告执行款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员  宋学东二〇二〇年十二月十八日书记员  袁改华