贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初8031号 原告：谭世彬，男，1979年11月4日出生，汉族，户籍住所地：贵州省遵义市，现住：贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：聂正炫，贵州硕泰律师事务所律师。 被告：遵义三达房地产开发有限责任公司，住所：贵州省遵义市播州区南白街道东大街南苑新城**楼**。统一社会信用代码：91520321722115627J。 法定代表人：张宗林，执行董事。 委托诉讼代理人：谢朝红，公司员工。 原告谭世彬诉被告遵义三达房地产开发有限责任公司（以下简称遵义三达房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭世彬及委托诉讼代理人聂正炫，被告遵义三达房开公司法定代表人张宗林、委托诉讼代理人谢朝红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭世彬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告从2015年12月31日起至2020年3月1日止共计1522天逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金66,001.53元（以已交付房款为基数，按照每逾期一日支付已交付房款万分之二的违约金的标准计算）。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的南苑新城10栋1-10-6号房屋一套，房屋总价款为21,825.00元，原告于合同签订之日支付了43,825.00元首付款，剩下的17.3万元以银行按揭形式支付，被告承诺于2015年12月31日向原告办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告收取购房款后，并未在上诉承诺日期之前先后原告交付办理房屋转移登记的相关文书。直至2020年3月1日，被告才通知原告办理房屋产权变更手续，逾期达1522天。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告遵义三达房开公司辩称：一、原告所购房屋是县国投公司下设的被告为主体进行开发的，原告与我公司签订《商品房买卖合同》属实，本案所涉住房所在的项目于2019年12月30日完成了不动产登记，具备办理转移登记的条件，因新冠病毒疫情影响，被告及不动产登记管理中心未能正常开展工作，自2020年3月1日起，被告就通知原告前来办理产权转移登记手续；二、原告主张从2015年12月31日起计算违约金，于情理不符，被告早已交房给原告入住，未给原告造成具体损失，合同约定的每日万分之二的违约金标准过高，应调减为万分之0.2；三、原告于2020年9月15日向法院起诉，应受3年诉讼时效限制，2017年9月16日前的违约金已超过了诉讼时效。原告于2020年7月1日办理了转移登记手续，病情为不可抗力，原告的主张的违约金应从2017年9月16日计算至2019年12月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2015年5月19日，原告谭世彬（买受人）与被告遵义三达房开公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，载明：被告遵义三达房开公司将其开发建设的位于遵义市播州区的房屋出售给原告谭世彬，房屋约定总价款216825.00元，原告于合同签订之日支付了43825.00元首付款，剩下的17.3万元以银行按揭形式支付，同时约定，出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前述约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理“约定日期90日以后，出卖人仍不能交付输商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。后原告向被告交清了全部购房款，且原告已入住上述所购房屋。2020年3月1日，被告通知原告办理房屋产权变更手续，2020年7月1日，原告的房屋产权登记完成，并取得了房屋产权登记证书。 本院认为，原告谭世彬与被告遵义三达房开公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。被告未按约定的期限向原告交付办理房屋转移登记的相关文书，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”、第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的过分高于造成的损失‘过分高于造成的损失’”之规定，原告请求由被告支付违约金66,001.53元，根据本案案情，该违约金的造成被告自身主观恶意小，过错程度较轻，被告所持违约金约定过高，请求予以调整的辩解意见，本院予以采信。原告一直使用涉案房屋，且原告也未举证证明该房屋有直接损失。本院按照双方合同约定的违约金（按已付房款每日万分之二）基础上，结合涉案房屋已交付与原告使用等情况，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，结合公平原则和诚实信用原则，酌定将违约金调整为按已付房款每日万分之0.2的标准计算。 关于违约金的计算天数的问题，案涉《商品房买卖合同》逾期办证违约金计算方式为按日计算，以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每个违约金债权产生的日期分别计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，此种继续性债权的诉讼时效为三年，由于原告在2020年7月1日已经获得案涉房屋的不动产登记证书，遵义三达房开公司的违约行为在2020年7月1日已经结束，故从2020年7月1日倒推三年的违约金仍然受诉讼时效保护，而从2017年6月30日起回溯至原告主张的起算点部分为超过诉讼时效期间，即2017年6月30日前的逾期办证违约金，本院不予支持。故遵义三达房开公司应向原告支付2017年6月30日至2020年6月30日的逾期办证违约金为1096天×0.002％×216,825.00元=4,752.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告遵义三达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭世彬违约金4,752.8元。 二、驳回原告谭世彬其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取725.00元，由原告谭世彬承担500.00元，被告遵义三达房地产开发有限责任公司承担225.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  刘正艳 二〇二〇年十二月十八日 法官助理冉红霞 书记员张廷露