江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4149号上诉人（原审被告）:王永振，男，1969年6月29日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人:仝德明,江苏三佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市宿城区古城街道办事处，住所地江苏省宿迁市宿城区微山湖路**。负责人：司勇，该街道办主任。委托诉讼代理人：陈剑锋，江苏圣典律师事务所律师。原审被告：李想，男，1981年3月9日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人王永振因与被上诉人宿迁市宿城区古城街道办事处（以下简称古城街道办）、原审被告李想租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永振向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判古城街道办按租赁房屋实际面积收取租金及王永振不承担违约责任。理由如下：1.涉案房屋未取得规划许可证，涉案租赁合同应为无效合同。虽然古城街道办出示了宿迁市政府的会办纪要，但该纪要多年均未执行，且该纪要不同于规划许可。2.涉案租赁合同已载明房屋的面积为2536.48平方米，但是实际面积只有1930多平方米。比合同约定的少了近600平方米。合同约定的租金虽然未明确按面积计算租金，但是房屋面积是确定租金的重要依据。3.合同无效，王永振不应承担违约责任。古城街道办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1.涉案房屋租赁协议已经明确约定了房屋租金，王永振应按约定支付租金。2.租赁协议也约定了违约责任，王永振违约应当承担相应的责任。3.因为王永振欠付租金构成实质性违约，古城街道办要求解除租赁合同并由王永振返还所占用房屋于法有据。4.王永振主张租赁协议无效及涉案房屋不符合养老条件，不能达到合同约定的目的，这于法无据也与事实不符。古城街道办已经提供了建设工程规划许可证，因此涉案租赁协议依法成立且有效。自2016年王永振承租该房屋之后连续使用多年并未就此用途提出异议，也未及时追究古城街道办的相应责任，而是在自行占用一、三层的情况下转租二、四、五、六全层给宿迁博爱医院使用。古城街道办对此并未提出异议，由此可见，双方在协议的具体履行过程中已经对原协议所涉房屋用途进行变更，而且双方都予以默认。5.对于王永振辩称合同约定的房屋面积比实际测量面积要小，王永振在一审程序中并未提供对应的证据支持其论点。古城街道办一审提交的针对涉案房屋的招标公开信息可以看出古城街道办出租的房屋为中央城市的房屋，共计6层，为整体出租，而面积的表述仅是对该房屋的状态描述，并不是租赁协议的实质性条款。因此，房屋实际面积并不能影响到租赁协议的有效性。而且古城街道办在招标公告中也已明确公示了房屋租金金额，其所针对的还是一栋六层的××房屋，而不因具体的面积多少而进行对应的变动。李想二审未出庭陈述。古城街道办向一审法院起诉请求：1.判令李想向古城街道办支付至2019年12月31日所欠房屋租金1058770.66元；2.判令李想向古城街道办支付至2019年12月31日拖欠房屋租金而产生的违约金215342.4元；3.判令终止涉案合同，李想、王永振交回房屋及设施；4.判令李想向古城街道办支付违约金直至欠款全部付清时止；5.判令李想承担本案诉讼费用；6.判令王永振对上述所有款项承担连带责任。在一审诉讼过程中，古城街道办将诉讼请求变更为：1.判令李想向古城街道办支付至2020年5月31日所欠租金1367562.64元；2.判令李想向古城街道办支付至2020年5月31日因拖欠房屋租金而产生的违约金215342.4元；3.判令李想支付古城街道办律师费5000元；4.判令解除古城街道办和李想签订的涉案房屋租赁合同并返还房屋；5.判令李想承担本案诉讼费用；6.判令王永振对上述所有款项承担连带支付义务。一审法院认定事实：2016年6月8日，古城街道办（甲方）与李想（乙方）签订《古城街道办事处写字楼租赁合同书》一份。该合同第一条约定：1.租赁物的地址为中央城市，面积2536.48平方米，用途为居家养老；3.租赁期限初定为五年，从2016年6月8日至2021年9月30日止（含2016年6月8日至2016年9月30日装修免租期）。第二条约定：1.租赁期内起计年租金为464000元，即第一年租金按照464000元计收，一年后租金以前一年租金总额为基数，逐年按10%递增（第一年46.6元、第二年46.4万+46.4万×10%=51.04万、第三年51.04万+51.04万×10%……依此逐年递增），乙方在签订本合同当日应向甲方支付第一笔租金的60%，以后每半年支付一次，即乙方必须在2016年6月8日第一次支付租金27.84万元，于2017年5月1日前付清第一年剩余部分，后四年的租金支付方式同上。2.乙方于本合同签订之日开始，向甲方交付租赁物使用履约金100000元，履约金不计利息，乙方若欠交租金，甲方有权从履约金中抵扣……；3.本租赁协议双方确认，甲方给予乙方装修期，该约定的装修免租期内，甲方不计收乙方租金，该装修免租期不得因任何事由发生延迟或变更，免租期为2016年6月8日至2016年9月30日。第三条约定：甲方保证上述房屋符合出租房屋使用要求……。第四条约定：3.如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，事前应征得甲方书面同意…。第七条约定：2.乙方违约责任，（1）乙方不按时交付租金及水电、卫生、物业等费用的，应如数补交外，每逾期一天，按年度租金总额的10%向甲方支付违约金…。涉案租赁房屋未取得产权证书。涉案房屋门牌号为××，共计六层，其中第三层由李想自用外，其余楼层转租给案外人宿迁博爱医院。2016年8月2日，李想和案外人宿迁博爱医院签订租赁合同。2017年8月12日，王永振和宿迁博爱医院重新签订租赁合同。截止2019年12月底，包括履约保证金在内，李想共计支付古城街道办租金850000元，分别是2016年保证金200000元、2018年1月租金80000元、2018年7月9日租金100000元、2018年8月27日租金200000元、2019年12月3日租金100000元、2019年12月9日租金100000元、2019年12月27日租金270000元。一审法院另查明，李想、王永振系合伙关系。一审法院认为，古城街道办和李想之间建立合法有效的租赁合同关系，古城街道办将房屋交付李想使用，李想应当依约向古城街道办支付房租，李想未依约定支付房租构成违约，除了补足租金外，还应当依照合同约定支付违约金。对于尚欠租金数额，一审法院认为，合同免租期至2016年9月30日，故租金应自2016年10月1日起算，依据合同约定每年递增10%的标准计算，故第一年租金（至2017年9月30日）为464000元，第二年租金（至2018年9月30日）510400元，第三年租金（至2019年9月30日）561440元，第四年前八个月租金即2019年10月1日至2020年5月31日期间租金为411722元【（561440元×10％+561440元）÷12×8】（取整）。综上，截至2020年5月31日，李想应支付古城街道办租金为1947562元（464000元+510400元+561440元+411722元）。经一审庭审确定，李想已支付租金金额为850000元，故尚欠古城街道办租金1097562元（1947562元-850000元）。对于古城街道办主张的违约金，根据合同第七条约定不按时交付租金，每逾期一天按年度租金总额的10%支付违约金，而李想自2016年起，每年都未能按约支付租金，故李想主张违约金215342.4元（464000元×10%+510400元×10%+561440元×10%+617584元×10%）于法有据，予以支持。对于古城街道办主张的律师费5000元，因租赁合同约定违约方支付守约方为实现债权而产生的律师费，且该数额符合法律法规规定，故古城街道办的该主张于法有据，予以支持。对于古城街道办主张解除合同并返还房屋，一审法院认为，李想连续四年未足额支付租金，已构成根本违约，故古城街道办主张解除合同予以支持，合同解除时间为古城街道办主张支付租金的最后一日，即2020年5月31日。租赁合同解除后，李想应返还房屋。对于王永振是否承担连带责任，一审法院认为，李想、王永振系合伙关系，故王永振应对上述债务承担连带责任。对于李想辩称其仅签订合同，未参与经营，一审法院认为，李想是合同的签订人，作为合同的当事人，在没有和古城街道办解除合同的情形下，应按约定履行义务，至于其和王永振的约定，不影响其作为本案债务的承担者。对于李想辩称涉案合同未取得产权证书应系无效合同，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，而本案，从古城街道办提供的证据可以认定涉案房屋建设是取得工程规划许可证的，故涉案合同为有效合同。而未取得房屋产权证书不影响合同的效力。对于李想辩称涉案房屋不符合居家养老的条件，不能达到合同约定的目的，一审法院认为，开始签订合同的目的是从事居家养老服务，但因古城街道办原因导致该目的不能实现，古城街道办具有过错，李想在刚知道时候可以依约解除合同并要求古城街道办承担违约责任，但是李想在明知合同目的不能实现的情形下，仍然进行租赁并进行转租，且连续使用已三年多时间，而古城街道办对于转租行为也进行了默认，视为双方对居家养老的用途进行变更，故李想现在以此辩解，不予采信。对于李想辩称应减免相应的租金，一审法院认为，如前所述，双方对于合同约定的用途已默示变更，但双方并未对租金变更进行约定，故李想的该辩称不予采信。对于李想辩称合同约定的房屋面积比实际测量面积要小，应当按实际测量面积收取租金，一审法院认为，涉案房屋租金并不是按照平方计算的，而是明确为位于中央城市的房屋，且该房屋1-6层为一个整体，具体明确，即便存在合同上载明的面积和实际面积不符，也应按照合同约定的数额支付租金，故李想的该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、古城街道办与李想签订的《古城街道办事处写字楼租赁合同书》于2020年5月31日解除；二、李想、王永振于判决生效之日起十日内返还涉案房屋；三、李想、王永振于判决生效之日起十日内连带支付古城街道办房屋租金1097562元；四、李想、王永振于判决生效之日起十日内连带支付古城街道办违约金215342.4元；五、李想、王永振于判决生效之日起十日内连带支付古城街道办律师费5000元。案件受理费19091元，由古城街道办负担3246元，由李想、王永振负担15845元。二审中，上诉人王永振围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。王永振所举的证据为：2019年11月20日，王永振与古城街道办丁局长的通话录音一份，旨在证明：双方因涉案租赁房屋的面积问题对租金进行了协商，古城街道办当时提出来可以降为400000元，但是要按年递增，但王永振没有同意递增，因此双方没有达成一致意见。古城街道办质证认为，该通话录音所并不是完整的通话录音，而且在整个通话录音中所谓的丁局长也仅是提到按400000元递增10%，并没有具体说明该租金对应的面积。王永振自己陈述面积少600平方米，但通话中的丁局长并没有对此信息作出确认。按照正常情况，如果丁局长已经同意下调房屋租金的话，王永振没有理由不与古城街道办签订协议。因此，该证据达不到王永振的证明目的。本院对上述证据认证如下：王永振提供的通话录音中涉及案外人，因王永振并未举证证明录音中的案外人与古城街道办之间存在何种关系，故该通话录音与本案没有关联性，本院依法不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.涉案租赁合同是否合法有效，如果有效，涉案房屋的租金应当如何确定；2.李想、王永振是否存在违约行为，古城街道办能否依据合同约定要求李想、王永振承担相应的违约责任。关于第一争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然古城街道办未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，但古城街道办提供的宿迁市人民政府于2012年9月4日作出的《关于中央城市花园10号楼及办公楼土地证房产证办理等有关问题的会议纪要》能够证明涉案房屋的建设是经过主管部门批准建设的，该合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。王永振主张该纪要多年均未执行，且该纪要不同于规划许可，但该纪要是否执行不影响纪要的效力也不影响合同的效力，本院对该主张不予支持。涉案租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。涉案租赁合同第二条第一款约定：“租赁期内起计年租金为464000元，即第一年租金按照464000元计收，一年后租金以前一年租金总额为基数，逐年按10%递增（第一年46.6元、第二年46.4万+46.4万×10%=51.04万、第三年51.04万+51.04万×10%……依此逐年递增）”，古城街道办主张按照该约定确定涉案租金符合双方的合同约定，依法应予支持。王永振主张涉案合同约定的面积为2536.48平方米，但实际的使用面积为1930多平方米，应当以实际使用面积支付租金。但涉案合同约定的房屋租金并非完全按照面积计算，而是将涉案房屋作为一个整体，确定总的租金，因王永振并未举证证明双方之间对合同约定的租金数额进行了变更，故王永振应当按照合同约定的数额支付租金，本院对其主张不予支持。关于第二争议焦点。本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案租赁合同第七条第二款第一项约定：“乙方不按时交付租金及水电、卫生、物业等费用的，应如数补交外，每逾期一天，按年度租金总额的10%向甲方支付违约金”，因李想、王永振未按照合同约定支付租金，古城街道办请求李想、王永振按照该约定支付违约金符合合同约定，依法应予支持。涉案租赁合同第七条第三款约定：“守约方为维护自身权益追究违约方责任及为实现其相关权利而支出的相关费用，包括但不限于通讯费、差旅费、人工费用、律师费用等均由违约方承担”，因李想、王永振存在未按照合同约定支付租金的违约行为，古城街道办为实现债权产生的律师费用，应由李想、王永振承担。综上所述，王永振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19091元，由王永振负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年十二月三十一日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋