上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13554号原告：刘海红，女，1978年4月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李贵英，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海融英企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑剑青，负责人。第三人：上海乐刻网络技术有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：韩伟，执行董事兼总经理。原告刘海红与被告上海融英企业管理有限公司(以下简称“融英公司”)、第三人上海乐刻网络技术有限公司(以下简称“乐刻公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告刘海红的委托诉讼代理人李贵英到庭参加诉讼，被告融英公司、第三人乐刻公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告刘海红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的租金暂计25,701.89元(自2020年1月1日起至2020年6月30日，14,094.82元/季度×2季度-已收到的7,186.02元=21,003.62元，2020年7月1日起至2020年7月31日的占用费14,094.82元/季度÷3个月=4,698.27元，合计25,701.89元，标准参照第三期最高的实收租金14,094.82元)；2.判令被告赔偿原告逾期违约金暂计52.5元(以6,908.8元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年4月11日起至2020年5月18日计算为52.5元；以14,094.82元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年7月11日起至实际清偿之日)，以及利息损失暂计34.16元；3.判令被告将系争商铺按可接受状态转移给原告。审理中，原告撤回上述第一项诉请中2020年7月的占用费的诉请，撤回上述第二项诉请中关于利息损失的诉请，撤回上述第三项诉请。事实和理由：原告购买位于上海市松江区光星路XXX弄XXX号XXX室的商铺(面积51.18平方米)(以下简称“涉案房屋”)，同其他业主一样按开发商要求与被告签订了《商铺委托招商租赁经营管理合同》(2016年9月15日签署)，约定由被告对原告商铺进行统一招商、租赁、运营和管理，但不允许原告干涉，即实际上系开发商售后指定被告整体包租。双方合作基础为被告向原告提供租金收益，并按实际租金收益的90%在每个季度支付，且约定先用后付，上个季度租金在下个季度第一个月的前10日(即每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前)支付。对于无第三方租户期间是否支付租金未做特别约定，但合同签订之初是基于被告提供租金收益保障才形成的合作。双方约定合同期限十年，自交接日(包括被告代为与开发商办理交接手续之日)起计算，被告曾函告2018年3月31日自开发商处收房，并将于2018年5月30日开始计算第一期租金，但实际自2019年4月15日才开始向原告支付上季度租金款。2019年期间的租金已结清(包括税款)，但2020年1月1日开始至双方合同解除前已收第三人的租金至今未付，而此前租金如何计算的被告从未披露。实际上，双方合同签订后，系争商铺及所在公共物业均由被告占有、使用、运营管理和收益，商铺实际租赁情况并未主动披露给过原告。然而，2020年6月21日，被告函告原告明确表示由于经营不善无力实现双方合同目的，告知原告可解除双方合同并收回商铺相关权利。2020年7月4日，被告通过书面形式与原告确认解除系争合同，并明确表示合同解除前的应付租金由被告支付。为此，鉴于被告函文中已明确告知其进入清算阶段，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告融英公司未作答辩。第三人乐刻公司述称：对原告提出的案件事实没有异议。第三人与被告于2016年12月16日签订了《上海市房屋租赁合同》，承租了本区光星路XXX号XXX层XXX单元铺位经营商业健身房，租期自2017年7月1日起至2022年6月30日。合同签订后，第三人一直按约支付了截至2020年6月30日的租金。2020年7月，原告联系第三人，第三人和包括原告在内的4位业主重新签订了租赁合同，持续在原址经营，新的租期自2020年7月1日起至2022年6月30日止。经审理认定事实如下，2016年9月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺委托招商租赁经营管理合同》，约定甲方购买的商铺位于58-206，建筑面积为51.18平方米(以产权登记为准)。合同第3.1条约定，本合同生效后，在合同有效期内，甲方委托乙方完整且排他不可撤销地有权按照乙方的决定对该商铺统一招商和统一经营、管理，包括但不限于对该商铺的占有、使用、收益，并办理该商铺的有关交接手续和认可交接标准、参与物业管理、行使业主投票权等全部业主权利和行使出租、转租、分租、合作、协助、联营、转委托等其他权利，或乙方自己使用该商铺直接进行经营。甲方不干涉乙方的招商和经营管理事务(包括但不限于商铺整体规划和管理制度的制定、实施等)，不得直接与第三方签订商铺租赁合同或向该商铺的承租方收取租金，也不得自行或委托给乙方以外的第三方对商铺进行实际使用和管理。合同第3.3条约定，甲方同意，本合同生效后，乙方完整且排他不可撤销地有权代理甲方以乙方名义或乙方委托授权人名义直接与该商铺的承租方签订商铺租赁合同并收取租金，行使经营管理权，还有权将该商铺与其他相邻商铺共同出租或划分该商铺分租给多个承租方。合同第3.4条约定，在甲方购买该委托物业前，如乙方获得开发商的委托已对外招商、招租并签署《商铺租赁合同》。甲方同意无条件继续履行乙方与第三方(下称“承租人”)签订的《商铺租赁合同》。合同第4.1条约定，双方明确：该商铺统一招商经营管理期限自甲方向乙方提供或者应当办理并提供商铺产权证复印件(即乙方代为交接房屋之后的60天内)之日(以下称“交接日”)后的10年，该期间为固定期间，双方不得单方面要求缩短、调整该期限，本合同另有约定的除外。交接时，填写交接单，交接所需的材料(详情见附件一)须由产权人签章。甲方承诺：若在应当办理并提供商铺产权证期限内尚未办理该商铺产权证件，仍确认乙方有权继续按本合同约定予以执行(包括但不限于装修、经营、使用、出租、转租、分租、联营、转委托等)、由此造成的一切法律后果或责任均由甲方承担。合同第4.2条约定，在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意完整且排他不可撤销的委托乙方代为经营管理该商铺(包括但不限于装修、经营、使用、出租、转租、分租、联营、转委托等)。合同第5.1条约定，甲方确认并认可乙方因前期市场培育需要投入大量费用，乙方无需再向甲方支付该物业租期第一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，各方对于该租金及房款等均无其他争议。上述期限届满后第二日起，该物业实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成；该收益产生的税费甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)。甲乙双方根据有关法律、法规的规定各自承担相应的税费。在签署本合同时，甲方授权乙方持甲方所提供的相关资料代为到政府相关部门办理税务发票开具手续，甲方应承担一切相关税费，乙方有权代扣代缴。如甲方未向乙方提供开具租赁发票所需之任何文件或虽提供但有错误，乙方有权顺延转付租金收益，由此造成的一切损失由甲方承担。合同第5.2条约定，本合同甲方获得的租金收益仅指本协议商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过该商铺所在建筑、所在小区的公共部分、公共设施。包括外墙、车位、楼梯、屋顶、公共通道等招商、经营管理获得的其它收入(包括但不限于管理费、广告收益等)均归乙方所有。合同第5.4条约定，统一招商经营管理期间甲方租金收益部分由乙方按一个季度支付甲方一次，先付后用。支付时间为每季度的第一个月的前10个工作日内。合同第7.2条约定，为了便于招商及统一经营管理的需要，乙方或承租方可以在符合规范的基础上对该商铺及其公共部位、公共设施进行合理分割或合并、重新布局、装饰装修，添置或拆卸设施设备等，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。甲方无条件同意乙方可以免费使用该商铺所在建筑、所在小区的公共部位、公共设施，包括外墙、车位、楼梯、屋顶、公共通道等。合同第7.4条约定，若某段时间内该商铺未能出租，乙方应当努力为该商铺招租，以避免该商铺长期空置，同时，商铺租金的定价存在一些不确定因素，因此造成的该商铺空置或者租金低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合。合同第8.1条约定，在甲方按约履行的前提下，乙方不能按约定向甲方支付收益的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之二的违约金，根据5.2条对付款周期进行调整的及因承租方发生的预期违约付款及不可抗力等非因乙方原因造成的逾期付款或不能付款的除外。合同第10.2条约定，本合同期满且未续签或终止后，乙方应将该商铺恢复至可正常使用状态后(但若该商铺已被重新分割或合并的，除甲方同意无需恢复外，乙方应督促实际承租方恢复该商铺的隔断，如未恢复，乙方有义务追究实际承租方因违反此约定而给甲方带来的损失，但乙方不因此承担任何责任)移交给甲方，该商铺内存有不可拆卸的装修装饰的，则无偿归甲方所有，乙方无需恢复原状。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年12月16日，被告与第三人签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明第三人向被告承租本区光星路XXX号XXX层XXX号单元，该单元租赁面积367.63平方米，租期5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；被告同意给予第三人自该单元约定交付日起3个月的装修期，即2017年7月1日起至2017年9月30日止，装修期内被告免除第三人租金；自装修期满次日起，该单元的租金按照月保底租金或月营业额提成租金两者取高，月保底租金按租赁面积计算，自2017年10月1日起至2019年6月30日止的日租金为3元/日/平方米，即月租金为33,546元，自2019年7月1日起至2021年6月30日止的日租金为3.15元/日/平方米，即月租金为35,224元；提成租金自2017年10月1日起至2019年6月30日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的13%，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的13.5%。合同附件二载明，使用面积367.63平方米，建筑面积525.19平方米，合同另对其他相关事宜进行了约定。2018年4月11日，被告与第三人签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定被告租赁给第三人的房屋坐落于光星路XXX弄XXX号二楼04-07室，编号为L206A的单元，月保底租金变更为2017年11月22日起至2017年12月21日止为装修期，无需支付租金，自2017年12月22日起至2019年11月21日止，租金为3元/日/平方米，即月租金为33,546元，自2019年11月22日起至2021年11月21日止的租金为3.15元/日/平方米，即月租金为35,224元；提成租金变更为2017年12月22日起至2019年11月21日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的13%，自2019年11月22日起至2021年11月21日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的13.5%。合同另对其他相关事宜进行了约定。2018年9月1日，被告向原告发送《致中展璞荟业主的一封信》称，被告于2018年3月31日在原告的授权委托权限内按照购房合同中的约定将原告购买的中展璞荟松江区光星路XXX弄XXX号XXX室的办公楼与上海融慧置业有限公司完成交房。原告的第一笔租金将于2018年5月30日开始计算。2019年10月26日，涉案房屋登记于原告名下，建筑面积为51.18平方米。期间，被告分别于2019年4月15日向原告支付租金3,647.21元，于2019年7月10日向原告支付租金13,875元，于2019年10月15日向原告支付租金14,094.82元，于2020年1月14日向原告支付12,254.92元，于2020年5月18日向原告支付租金7,186.02元。2020年6月21日，被告发布《关于中展璞荟项目运营情况的公告》，载明今年突如其来的新冠疫情成为压垮项目的最后一根稻草；从一月起商场所有商户正常营业均遭受巨大打击，大量商户无法开业或正常运营；所有的商户客流量和营业额均急剧下滑，很多商户长期无法营业等。2020年6月30日，原、被告签订《解除协议》一份，约定双方一致同意委托合同自本协议签署之日起解除，委托合同项下甲乙双方之间的权利义务关系即行终止；本协议解除之日起，被告与商铺承租人于2016年12月16日签署的《上海市房屋租赁合同》出租人的权利义务由原告承继，租金由原告自行收取；双方确认截止本协议签订之日前，委托合同项下应支付的租金收益应由被告支付，但目前被告已无履约能力，原告可保留追诉权利，委托合同所涉事务通过松江区人民法院诉讼解决。审理中，原告表示，房屋是开发商与被告交接的，虽然《收楼确认书》载明房屋交接是2018年3月31日，但原告对此不予认可，因为根据被告与第三人之间的协议，装修期从2017年11月22日就已经开始了，所以最晚在此日期前就实际交接收房了，否则不可能交付给第三人装修；对于2019年12月31日之前的租金不在本案中主张；合同实际履行的是先用后付模式，即2019年4月15日支付的是2019年1至3月的租金，以此类推。以上事实，由商铺委托招商租赁经营管理合同及其附件、致中展璞荟业主的一封信、不动产权证书、转账凭证、公告、解除协议、上海市房屋租赁合同及其补充协议以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。原、被告于2020年6月30日签订的解除协议明确合同解除前应付的租金收益仍由被告支付。根据合同的约定、付款凭证等证据，可以反映被告确有欠付原告租金收益的情形，故原告要求被告支付欠付租金收益，并无不当，应予支持。根据被告与第三人签订的合同及补充协议，被告从第三人处最迟于2017年12月22日起即已产生租金收益，而被告在2019年4月15日才支付原告第一笔租金收益，故原告主张原、被告间的付款模式实际系先用后付的模式，2020年1月14日的付款支付的是2019年10月至12月的租金收益，2020年5月18日的付款支付的是2020年1至3月的租金收益，具有合理性，本院对此予以采信。原告以金额最高的一个季度金额14,094.82元作为计算标准，缺乏依据。因合同仅约定按实际租金的90%作为租金收益，并未明确具体的租金收益金额，原告也未能提供证据证实2020年1月1日起至2020年6月30日期间涉案房屋的实际租金收益情况，本院结合现有证据，参照被告与第三人签订的合同约定的月保底租金，考虑涉案房屋在第三人承租房屋建筑面积中所占的比例，确定被告应付原告的每月租金收益金额为3,089.34元(51.18平方米/525.19平方米×35,224元/月×90%)，故被告应付的2020年1月1日起至2020年6月30日的拖欠的租金收益为11,350.02元(3,089.34元/月×6个月－7,186.02元)。原告主张相应的逾期付款违约金，符合合同的约定，但根据先用后付模式以及合同关于支付时间为每季度第一个月的前10个工作日内的约定，应做相应调整。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃当庭答辩、质证等诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海融英企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘海红自2020年1月1日起至2020年6月30日止拖欠的租金收益11,350.02元；二、被告上海融英企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘海红逾期付款违约金52.50元以及2020年第二季度租金收益的逾期付款违约金(以9,268.02元为基数，自2020年7月15日起至实际付清之日止，按每日万分之二的标准计算)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，减半收取计262.50元，由原告刘海红负担220元(已付)，被告上海融英企业管理有限公司负担42.50元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年十二月十四日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。