安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7233号 上诉人（原审原告）：何金超，男，1972年9月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：傅强，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方升升，安徽虹途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥蜀科置业有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县紫蓬老街。 法定代表人：韩健，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 上诉人何金超因与被上诉人合肥蜀科置业有限公司（以下简称“蜀科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何金超上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持何金超的诉讼请求；2.本案的第一审、第二审诉讼费用由蜀科公司承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实不清。 1.蜀科公司为销售案涉不动产，向何金超散发的宣传资料、广告、楼书、营销沙盘等资料，以及在互联网上发布的案涉不动产相关信息，是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。对于上述客观事实，何金超提交的多份证据充分、确凿，蜀科公司亦认可，无论依法是否构成要约，均应当作为第一审法院查明、认定的事实。然而，在一审判决中却完全忽略了对何金超有利且双方并无争议的重要事实，但却只罗列了双方并无争议的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，这些约定恰恰又仅对蜀科公司有利。已经查明应当认定的重要事实被遗漏，显然属于认定事实不清。 2.蜀科公司向何金超等买受人出售不动产，隐瞒了小区范围内用于建设景观和道路等相关设施所占土地系非法占有的事实，对何金超的不动产价值等民事权利造成损害而应当承担赔偿责任。蜀科公司在庭审答辩时辩称享有规划用地区域内的园林景观及道路的使用权，期限与小区的用地年限一致，不影响小区业主的正常使用，但却无法提供土地使用权证书，称系肥西县紫蓬山旅游开发区管理委员会将其办公用地无偿提供给蜀科公司作为开发建设使用，其所举证据《项目投资协议》恰恰证明了案涉小区的景观和道路系违法占用土地的事实。前述没有争议的重要事实，显然侵害了何金超的合法民事权益，但一审判决却同样没有作出认定。 二、一审判决适用法律错误。 1.最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如前所述，一审法院在宣传广告彩页、楼书、网站、沙盘等证据可以证明蜀科公司在销售案涉不动产时小区内外景观、道路、五星级酒店等相关设施作出明确允诺的情况下，没有认定为要约，属于适用法律错误。在出现房屋买卖合同纠纷时，不能仅以《商品房买卖合同》及《补充协议》作为双方权利义务的唯一依据，应充分考虑买受人购买案涉房屋的意图绝不仅仅以居住为唯一目的，而是综合考虑房屋所处的位置、采光、景观、学区、酒店等生活便利措施等等因素。本案，蜀科公司与其他开发商常见的销售方式相同，采取楼书、广告、沙盘模型等方式对销售的不动产进行宣传、介绍，这些内容尽管没有写入合同，但均属于明确允诺且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依法应当认定为要约。 2.何金超购买的不动产，包括房屋所有权和土地使用权（共有），但蜀科公司故意隐瞒了相关事实，将违法占用的土地使用权作为小区道路和配套设施用地，不仅直接影响了何金超是否购买的决定，也直接造成了何金超所购买不动产的内在价值，严重侵犯了何金超的民事权利，应当承担欺诈和违约的民事责任。关于蜀科公司违法侵占土地用于商品房建设的行政责任和刑事责任，依法应当由有权机关追究，但这并不能豁免对何金超民事权益侵害所应承担的民事责任。第一审法院认为不属于民事案件审理范围，但却没有提出任何法律依据，显然属于适用法律错误。 三、何金超依法对案涉房屋贬值损失进行鉴定申请的申请应当得到准许。就案涉房屋的贬值损失委托有资质的机构进行鉴定，关系到何金超的诉讼请求之赔偿金额确定，一审法院却以属于市场风险、不是合同内容为由不予鉴定的做法，缺乏事实和法律依据，依法予以纠正。 蜀科公司辩称，第一，一审事实认定清楚，适用法律正确。第二，何金超与蜀科公司双方是平等的民事主体，双方基于平等自愿原则，签订了案涉的商品房买卖合同及补充协议。双方权利义务的依据则就是这份商品房买卖合同及补充协议，该份合同及补充协议明确约定出卖人通过网站、海报、宣传品等传播媒体对项目进行的描述仅作为要约邀请均不作为双方权利义务的依据。因案涉小区分为一期和二期，何金超所购买的商品房在一期，一期建设完工的时候二期还没有建设，后二期变更项目规划，履行了合法的变更程序，并经合肥市中级人民法院2019皖01行终416号行政判决书确认。小区的园林景观及道路系经蜀科公司合法取得其使用权，保证了小区业主的正常使用，蜀科公司并不存在销售欺诈等行为，且按照民事举证分配原则将欺诈的举证责任分配给何金超，但何金超二审并未能提供新的证据证明蜀科公司具有欺诈销售的主观过错。第三，案涉的商品房买卖合同双方的权利义务已经履行完毕，何金超主张损害赔偿没有事实依据。何金超购买蜀科公司开发的案涉小区是基于小区的地理位置、环境及品质，案涉小区仅仅改变的二期规划，并未改变小区的品质及其环境。 何金超向一审法院起诉请求：1.依法判令蜀科公司赔偿何金超经济损失800000元；2.本案全部诉讼费用由蜀科公司负担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，案外人程冬与蜀科公司签订《商品房买卖合同》，蜀科公司将其开发的“幸福联盟·紫廷”一期3#楼2层202室出售给程冬，面积314.42平方米，每平方米4128.24元，总金额1298001.22元。其中，附件四补充协议约定：四、双方确认买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及本协议为准，出卖人通过网站、海报、宣传品等传播媒体对本项目进行的指标描述仅作为邀约邀请，均不作为双方确定各自权利义务的依据。五、出卖人所有广告、模型、样板间及宣传资料中的景观效果、装修装饰效果、建筑物外立面及其色彩效果仅供参考，与实际建成的效果可能会有差别或局部调整，不作为验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、买卖合同和村协议为准。九、双方明确，买受人在签署本《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全部明了和同意。十、本《商品房买卖合同》及本《补充协议》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，经双方签字或盖章后生效，此前有关该房屋的所有口头或书面的承诺对双方均无约束力。后何金超向蜀科公司支付购房款1298000元。2013年5月5日，案外人程冬与蜀科公司签订《商品房买卖合同》两份，蜀科公司将“幸福联盟·紫廷”一期1101、1098车位出售给程冬，每个车位价款50000元。后交纳了车位费100000元，登记费、管理费共计2120元。2015年7月11日，程冬与合肥睿辰农业科技有限公司签订《幸福农庄使用协议》一份，程冬认养合肥睿辰农业科技有限公司A3号地块，时间为2015年7月11日至2025年5月31日，实际交纳费用为3960元。诉讼期间，何金超向该院提出对案涉房屋的贬损金额进行评估。 一审另查明：2019年1月2日，“幸福联盟·紫廷”第一届业主委员会向肥西县人民法院提起行政诉讼，请求撤销肥西县自然规划局对幸福联盟·紫廷二期的变更规划，恢复初始规划，主要理由为二期原规划的五星级酒店被变更，程序不合法，损害了业主的利益。2019年6月6日，该院作出了（2019）皖0123行初2号民事判决，驳回了幸福联盟·紫廷第一届业主委员会的诉讼请求，“幸福联盟·紫廷”第一届业主委员会不服一审判决，上诉至本院，2019年12月23日，本院作出（2019）皖01行终416号判决，维持了一审判决。 一审法院认为，本案争议的焦点为蜀科公司销售其开发的“幸福联盟·紫廷”一期房屋时是否存在欺诈销售及违约行为。该院认为，何金超提交的《商品房买卖合同》附件四补充协议明确约定：四、双方确认买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及本协议为准，出卖人通过网站、海报、宣传品等传播媒体对本项目进行的指标描述仅作为邀约邀请，均不作为双方确定各自权利义务的依据。五、出卖人所有广告、模型、样板间及宣传资料中的景观效果、装修装饰效果、建筑物外立面及其色彩效果仅供参考，与实际建成的效果可能会有差别或局部调整，不作为验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、《商品房买卖合同》和《补充协议》协议为准。九、双方明确，买受人在签署本《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全部明了和同意。十、本《商品房买卖合同》及本《补充协议》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，经双方签字或盖章后生效，此前有关该房屋的所有口头或书面的承诺对双方均无约束力。上述约定，应是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应受上述约定约束。何金超所述的“小区房屋正南面为大片绿地、池塘等组成的园林景观，北面为交通要道、自然悠长，西面为二期工程--五星级酒店（三层建筑），东前侧还有大水面的肥西堰湾水库”等相关内容，不是《商品房买卖合同》约定的内容。何金超所举证据，不能证明蜀科公司销售案涉房屋存在欺诈及存在违约行为，故对何金超主张蜀科公司承担赔偿经济损失责任，无事实及法律依据，不予支持。 至于何金超申请对案涉房屋贬值损失进行评估。该院认为，案涉房屋是否贬值是受市场因素影响，属于市场风险，不属于《商品房买卖合同》所约定的内容，故对何金超的鉴定申请，不予准许。 至于何金超所述案涉小区范围内的正南面大片绿地、池塘等组成的园林景观，以及北面案涉小区的交通通道的土地等并非蜀科公司通过出让取得使用权，不是民事案件审理范围，对此事实，本案中不作认定。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回何金超对合肥蜀科置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费11800元，保全费5000元，由何金超负担。 二审中，何金超提交2019皖01**民初6182号民事判决书一份，拟证明该生效判决认定案涉的小区中有20亩是由肥西县紫蓬山旅游开发区管理委员会与蜀科公司通过协议的方式出租给蜀科公司使用。由于蜀科公司没有支付相应的租赁费用，因此被紫蓬山管理委员会提起诉讼，之后蜀科公司未履行生效判决的义务，已经被纳入失信被执行人名单，案号是2020皖01**执2204号。何金超认为通过这份生效判决可以再次确定蜀科公司用于本案争议的小区景观和道路的土地使用权均是非法取得，而且现在因为违约拖欠费用更增加了土地被收回的风险。蜀科公司质证对该证据的真实性没有异议，但对其关联性和其证明目的均有异议。案涉小区所在的地区是属于旅游景区，是有建设红线的要求，实际上管委会是通过向当地农民支付补偿费后征收了案涉的小区的景观及道路所在的土地使用权，征收以后统一管理并无偿提供给蜀科公司使用，实际上这块景观及道路的使用费用是包含在蜀科公司出让土地的出让金里面，是当地的统一做法，不仅是针对蜀科公司的，当地其他一些小区的开发商都是同样的情况。 蜀科公司则提交了（2019）皖01行终416号行政判决书一份，拟证明案涉小区二期的规划方案的变更经过了法定的审批程序，是合法有效的，已经经二审行政判决予以确认。何金超质证对该证据的真实性不清楚，请求法院依法核实，对关联性和证明目的有异议。判决书仅涉及到蜀科公司对案涉小区二期建设规划的变更合法性，与蜀科公司是否违约没有关系。何金超在提起诉讼时主张的是由于蜀科公司改变二期规划违反了与何金超之间的合同约定造成房屋价值贬损，需要强调的是对于存在重大争议的修改规划行为已经造成了几个方面的严重后果，二期的房屋已经长期停工成为烂尾工程，二期的房屋对一期业主的影响主要体现在通风、采光、整体景观等多个方面。 本院对上述两份判决书的真实性均予以确认，对其证明目的将结合其他证据综合认证。 本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于蜀科公司在合同之外所做的宣传属于要约还是邀约邀请？蜀科公司是否存在违约行为？何金超要求蜀科公司赔偿经济损失有无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，何金超所举案涉不动产的宣传资料，内容多为对项目的整体广告宣传，并未达到就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的标准，难以认定为邀约。并且，双方《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条明确约定：双方确认买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及本协议为准，出卖人通过网站、海报、宣传品等传播媒体对本项目进行的指标描述仅作为邀约邀请，均不作为双方确定各自权利义务的依据。第五条约定:出卖人所有广告、模型、样板间及宣传资料中的景观效果、装修装饰效果、建筑物外立面及其色彩效果仅供参考，与实际建成的效果可能会有差别或局部调整，不作为验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、《商品房买卖合同》和《补充协议》为准。上述约定，应是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应对双方均有拘束力。因此，何金超上诉主张蜀科公司为销售案涉不动产向其散发的宣传资料、营销沙盘、广告等资料构成要约，依据不足，本院不予采纳。 关于小区范围内用于建设景观和道路等相关设施所占土地的来源问题。对此，本院认为，何金超与蜀科公司之间的权利义务受双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》约束。至于蜀科公司作为新建商品房的开发建设单位，其如何获得土地，如何开发项目，是否存在违规等情形，如果并不构成对《商品房买卖合同》和《补充协议》中约定的义务的违反，何金超据此诉请蜀科公司承担违约责任，依据不足。 关于何金超上诉提到的二期规划变更问题。蜀科公司提交的（2019）皖01行终416号行政判决书认定将酒店变更为办公用途的审批符合有关建筑管理的技术规范，并未侵犯业主的相邻权，亦认定将酒店变更为办公没有改变该地块的原规划用途，调整后的容积率、建筑密度等均不高于原方案，没有违反规划条件。因此，何金超主张二期规划变更导致其房屋价值贬损依据不足，本院不予支持。至于房屋价值升值、贬损与否属于房地产市场风险范畴，受众多因素影响。在一方当事人不构成违约的情形下，另一方当事人请求其承担房屋价值贬损的主张，法律依据不足。 综上，何金超的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由何金超负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十五日 书记员  胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。