福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初4764号 原告：福建万嘉房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区白塘镇埭里村，统一社会信用代码9135030077535332XR。 法定代表人：万国强，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人杨明宇、马红，福建业博律师事务所执业律师。 被告：翁瑞梅，女，1969年7月9日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告福建万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）与被告翁瑞梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万嘉公司的委托诉讼代理人马红到庭参加诉讼，翁瑞梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万嘉公司向本院提出诉讼请求：一、解除万嘉公司与翁瑞梅于2014年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Ｈ201402680）并在合同解除10日内返还房屋，合同标的869319元；二、翁瑞梅在前述《商品房买卖合同》解除之日起10日内协助万嘉公司到莆田市住房和城乡建设局办理合同备案注销登记手续；三、翁瑞梅支付万嘉公司贷款利息14698.19元及自2019年1月29日起至实际支付日止按一年期贷款市场报价利率3.85%向万嘉公司支付资金占用期的利息，暂至2020年11月10日为1024元；四、翁瑞梅支付代偿款违约金51449.5元（代偿款514494.54×10%）；五、翁瑞梅向万嘉公司支付解除合同违约金173863.8元（869319×20%）；六、翁瑞梅向万嘉公司支付律师费12000元；事实和理由：2014年10月11日，万嘉公司与翁瑞梅签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，翁瑞梅向万嘉公司购买位于莆田市涵江区××路××花园××幢××商品房，合同约定价款为869319元，首付款269139元，按揭贷款60万元。2014年10月17日上述合同办理备案登记。合同签订后，翁瑞梅与中国工商银行莆田涵江支行（以下简称工行莆田分行）签订《个人购房借款担保合同》，用以支付该购房款，并约定由万嘉公司承担阶段性担保。该银行发放贷款后，因翁瑞梅未按约归还银行贷款本息，2018年11月9日，涵江支行向翁瑞梅送达《中国工商银行个人贷款违约暨代偿通知书》，要求万嘉公司督促翁瑞梅清偿借款债务或承担保证责任。自2019年1月29日代偿514494.54元（本金499796.35元，利息14698.19元）。根据双方签订的合同附件六补充协议第2条第7项约定，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应在出卖人发出通知之日起十日内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人除承担银行利息及处罚金之外还应按日万分之五支付违约金给出卖人。买受人累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同（预售）》，收回该房产，在扣除违约金（按购房款总价20%计算），及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）。出卖人为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费）由买受人承担。因翁瑞梅没有按时偿还银行按揭贷款，其行为构成违约，侵害了万嘉公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。 翁瑞梅未作答辩。 万嘉公司围绕上述诉讼请求依法在本院指定的举证期限内向本院递交下列证据材料，翁瑞梅未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，万嘉公司提交的证据真实可信，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月11日，万嘉公司与翁瑞梅双方签订合同编号为：Ｈ201402680的《商品房买卖合同》及附件各一份。该合同约定，翁瑞梅向万嘉公司购买位于莆田市涵江区××路北侧（万嘉盛景花园）第4幢1204号房，建筑面积122.92平方米（套内建筑面积103.9平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.02平方米），该商品房单价为每平方米7072.23元，总价款为869319元。翁瑞梅支付给万嘉公司首付款269319元，余款60万元由翁瑞梅向银行申请按揭贷款方式支付。2014年10月17日，万嘉公司就上述《商品房买卖合同》向莆田市住房和城乡建设局提交并办理备案登记手续。2014年12月3日，翁瑞梅由万嘉公司提供阶段性连带责任保证，向中国工商银行莆田涵江支行申请了商业贷款。该银行依约发放了贷款。根据万嘉公司与翁瑞梅双方签订的《合同补充协议》第二条第7点约定：在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，若银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中扣划款项，买受人除应当偿还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应当向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金和相关费用的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人没收买受人所有已付款，并有权将房屋另行出售，所得款项归出卖人所有”。翁瑞梅依约支付给万嘉公司购房首付款269319元。2015年5月6日，翁瑞梅与中国工商银行莆田涵江支行及万嘉公司三方签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同主要内容约定：“贷款金额60万元，贷款期限为180个月，本合同项下的借款用途仅限于借款人支付其购房位于莆田市涵江区××路北侧（4＃1204）房屋的购房款，采用按月等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证，万嘉公司提供阶段性连带责任保证，按合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，则保证人万嘉公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款合同签订后，中国工商银行莆田涵江支行依约向翁瑞梅发放贷款60万元，并按指定支付给万嘉公司。尔后，因翁瑞梅未按约归还银行按揭贷款本息，2018年11月9日，中国工商银行莆田涵江支行向翁瑞梅发出《中国工商银行个人贷款违约暨代偿通知书》，要求万嘉公司督促翁瑞梅清偿借款债务或承担保证责任。万嘉公司自2019年1月29日代偿514494.54元（本金499796.35元，利息14698.19元）。万嘉公司向翁瑞梅催款未果，遂于2020年11月10日诉至本院，提出上述诉讼请求，并向福建业博律师事务所支付律师费12000元。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。万嘉公司与翁瑞梅双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》）一份及万嘉公司与翁瑞梅及中国建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。中国工商银行莆田涵江支行依约向翁瑞梅发放按揭贷款，但翁瑞梅未能依约向中国工商银行莆田涵江支行归还按揭贷款，致使万嘉公司代其向中国工商银行莆田涵江支行承担了担保责任，翁瑞梅的行为违反了涉案《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第7点约定，故万嘉公司有权单方面解除合同，并追究翁瑞梅的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及该法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合涉案《商品房买卖合同（预售）》约定解除合同的条件已经成就，应当予以解除。因《商品房买卖合同（预售）》已解除，故万嘉公司要求翁瑞梅将其购买的商品房归还给万嘉公司，并协助万嘉公司注销该合同备案及该房地产预告登记手续，有事实和法律依据，应予支持。关于解除合同的违约金问题，双方在涉案合同中约定按购房总价款的20%计算违约金，但鉴于商品房的房价总体呈上涨趋势，且万嘉公司未提供证据证明其因此所受损失，综合考虑到万嘉公司的实际损失，兼顾双方签订合同的情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情认定本案解除合同的违约金按房价款总额的10％计算，即翁瑞梅应支付给骏乘公司违约金869319元×10％=86931.9元。关于万嘉公司主张翁瑞梅承担贷款利息问题，骏乘公司既已诉请翁瑞梅承担因代偿银行按揭贷款而解除合同的违约金，又同时要求翁瑞梅支付因承担阶段性担保责任而代偿给银行的按揭款的利息，又主张翁瑞梅支付代偿款违约金，缺乏依据，不予支持。双方约定买受人应承担出卖人为追偿代偿款而支付的律师费，故万嘉公司主张翁瑞梅承担实际支出的律师费12000元，予以支持。因翁瑞梅未在本案中主张万嘉公司应返还其已支付的购房款，故本院不予主动审查合同解除后万嘉公司应返还购房款事项，但其可以另案提起诉讼主张该项权利。翁瑞梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除福建万嘉房地产开发有限公司与翁瑞梅于2014年10月11日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为：H201402680)（含《补充协议》）； 二、翁瑞梅应在本判决生效之日起30日内将位于莆田市涵江区××路北侧（万嘉盛景花园）第4幢1204号房归还给福建万嘉房地产开发有限公司，并协助福建万嘉房地产开发有限公司注销该合同备案登记手续； 三、翁瑞梅应在本判决生效之日起五日内支付给福建万嘉房地产开发有限公司违约金86931.9元； 四、翁瑞梅应在本判决生效之日起五日内支付给福建万嘉房地产开发有限公司律师费12000元； 五、驳回福建万嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费14901元，由福建万嘉房地产开发有限公司负担1118.5元，由翁瑞梅负担13782.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林永洲 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  詹云卿 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 第七人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 第八失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 第九失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。