重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22924号 原告：王开明，男，汉族，1958年10月5日生，住重庆市綦江县。 委托诉讼代理人：刘银，重庆钦天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王先龙，重庆钦天律师事务所实习律师。 被告：陈文妙，女，汉族，1988年12月2日生，住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：陈明惠，女，汉族，1986年10月22日生，住海南省文昌市，系被告姐姐。 委托诉讼代理人：王玲巧，重庆信豪律师事务所律师。 原告王开明与被告陈文妙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘银、王先龙，被告的委托诉讼代理人陈明惠、王玲巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王开明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告从2020年3月16日至2020年8月12日的房屋租金95299元；2、请求判令被告立即向原告支付拖欠的物管费、水费、电费共计3000元；3、请求判令被告向原告赔偿损失50000元；4、本案诉讼费由被告承担。法庭调查结束前，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付从2020年3月16日至判决生效之日止的租金。事实与理由：2013年6月17日，原告与被告签订了《商铺租赁协议》，约定了房屋坐落、面积、租赁期限、租金及保证金、租金支付方式、房屋修缮、违约责任等。合同签订后，原告按时将房屋交付给被告经营及使用，但是被告从2020年3月16日起逾期向原告支付房屋租金，并从2020年1月起开始拖欠物管费、水费、电费3000元，现被告因移动货物造成房屋损坏，至今没有修缮，给原告造成损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告陈文妙辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1、2020年3月16日至3月31日的租金因疫情减免，被告不应支付；2、2020年4月1日至2020年8月12日的租金，被告未租用且未使用房屋；3、2020年3月31日前被告的物管费、水电费已经与物管公司结清；2020年4月1日至2020年8月12日期间，被告未使用故不应支付；4、被告不存在侵权违约，要求赔偿损失没有依据，并且原告没有实际损失，房屋是否损坏、是否维修均不明确；5、根据第3.6条约定的履约保证金，原告已收取该保证金，我方有权解除合同；6、2020年3月底已经实际搬离且短信告知原告，原告拒不验收和收取钥匙，被告按要求将钥匙交给物管。 本院经审理认定如下事实：原告王开明系位于重庆北部新区金开大道**附**房屋的产权人。 2013年6月17日，以原告王开明为甲方（代理人王**）与被告陈文妙为乙方签订《商铺租赁协议》，约定，1.1甲方出租的商铺坐落地址：重庆市北部新区金开路（大道）72-15号，建筑面积51平方米。2.1本合同租赁期为96个月，即自2013年6月16日起至2021年7月15日止。3.1该商铺第一年每月的租金按建筑面积计算为180元/平方米，第二年递增8%每月租金共计9914.4元；第三年递增10%每月租金共计10905.84元；第四年递增10%每月租金共计11996.424元；第五年递增15%每月租金共计13795.88元；第六年递增15%每月租金共计15865.27元；第七年递增15%每月租金共计18245元；第八年递增15%每月租金共计20981.8元。3.2乙方采取按每3个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期10个工作日之内向甲方支付下一期租金。否则视为乙方违约，以合同签定时间为准，如超过10个工作日乙方未支付租金，以甲方到账为准，甲方有权收回该物业，保证金不予退还，甲方不承担任何责任。3.5在双方签订本租赁合同后，乙方应于2013年6月17日前支付履约保证金计27000元。3.6履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。4.1出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。5.1物业管理费由乙方自行向重庆天骄物业管理服务有限公司交纳。5.2水电费由乙方自行缴纳。7.2若乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方不予退还乙方租用该门面的押金。协议尾部甲乙方签字捺印，其中甲方处有委托代理人王**签字捺印。 协议签订后，陈文妙已向王开明支付了履约保证金27000元。2019年12月17日，陈明惠尾号为9182的账户向王开明转账39678元，附言为君荟房租；双方均确认2020年3月15日之前的租金已经付清，之后的租金未付。 王开明的女儿王**（以下简称王）与陈明惠（以下简称陈）之间的短信聊天记录显示，2020年2月2日，陈：“王女士，新年好，有件事情想和您商量一下，我们本来打算2月4号边营业边转让的，但现在因为肺炎没法营业和转让。您那边能减免一个月房租吗？”2020年3月24日，王：“如果你还需要继续经营，请在2020年3月26日前内把所欠2020年3月16号-6月15号的该季度租金付清！另据物管通知你们所欠物管费及水电费用已有几千元，上次通电话你承诺这个月21号过来结，至今未结，请尽快到物管处把所欠费用完善了！特此告知！”陈：“我们不租了，你挑个时间过来验收顺便退还押金给我们。”王：“你们既然不做了，请把物管处所欠的费用结清了，门面内移动的东西请全部搬走，其它的按合同办！”2020年3月28日，陈：“我们已经差不多搬完了，你过来验收顺便退还押金给我们。”2020年3月29日，陈：“打电话你没有接，刚刚看到你在店门口了。我们今天就搬完了，你过来验收吧。我们今天就搬完了，我都看见你过来了，就过来验收一下。你电话不接，信息不回，我们都搬完了你也不来验收。”王：“给你打电话你没接，如搬完了，就叫物管处何管家验下房，把钥匙交到物管处何管家那里！”2020年4月10日，王：“已多次催告你于2020年3月16号-6月15的该季度租金付清，截止到现在未收到你交来的租金，而且在物管处欠了水电、物管费等已达几千元至今未完善，特此告知限你在今天内全部搬离，否则造成的一切后果自行负责！”陈：“你不退押金，一切后果自负。”2020年4月27日，王：“我已经去看了，截止到今天4月27号门面里面的东西也没有搬完，地板也被你们敲的烂烂的没有恢复原状，物管费、水电费也没有缴纳，看来你们是想继续做，你把租金交了就是。”并向对方发送了房屋内外的照片。陈：“外面的是公共部分，不属于你的。里面我们都办搬完了。你什么时候过来拿钥匙。里面就是一些纸屑，你过来拿钥匙的时候我叫人扫一下就可以了。”王：“……在我门口部分我有权要求你们恢复原状，请你把以上问题都处理了。”2020年4月28日，陈：“……现在我代表陈文妙再次通知你过来拿渝北协信星光天地L1-15号门面钥匙，如果你没有时间过来，那我们就把钥匙放在物业那里。3天后我就要回海南了，麻烦收到回复。” 王开明于2020年8月拍摄的照片显示，案涉房屋处于空置状态，其内部以及门口堆放了较多废弃材料、垃圾，其中内部顶墙部分吊顶损坏，房屋门口的木地板有部分损坏。 2020年8月17日，重庆天骄爱生活服务股份有限公司金开协信中心物业服务中心向王开明作出《欠费通知函》，通知王开明欠缴2020年5月至8月期间的各项费用共计809.12元。后王开明付清前述费用，开具的发票备注为2020年5-8月物业费。 2020年10月26日，陈明惠与物业工作人员何欢的对话录音文字资料反映，何欢：“押金的话，我原来说的是有三笔的嘛……。”陈明惠：“那还有一个就是，我们交了钥匙的那个，就是有争议的那个门面，然后我让我们家的阿金拿到前台来，你们前台收了的嘛。”何欢：“就是他放在这里之后就走了嘛。” 庭审中，王开明还举示了北部新区金开大道72号附15号门面修复合同及计价表，拟证明被告清理时损坏装修，丢弃装修垃圾，应予修复，金额为12870元。其认可合同签订后未进场修复。 陈文妙举示了陈明惠与微信名为“wuli欢欢”之间在2020年5月20日的微信聊天记录，其中对方提及：“陈总，你们一共有3笔押金，4000的那一笔全部抵扣了海南丰饭的水电费，2000那一笔抵扣绿岛咖啡的水电费，剩一笔3000的……前面收了你们15号门面的钥匙，她现在都在找我。”王开明质证认为真实性无法核实。其还举示了两江新区德凡食品经营部企业信用信息公示报告、王行虎情况说明及其身份证复印件、滴滴打车截图，拟证明陈文妙姐姐陈明惠注册该字号，实际在案涉房屋经营使用，其在2020年3月23日陆续搬离案涉房屋的设施。王开明对于前述证据的三性均不予认可。 证人蒋某的证言表明，其承租案涉房屋旁边的附24号商铺，认识绿岛咖啡的陈明惠，与陈文妙系姐妹关系。被告于3月底全部搬离案涉房屋并将一次性东西处理给蒋某，其后至今该房屋一直关闭着。王开明认为证人的租客身份不确定，且相隔八个门市可能不清楚搬离情况，对于证言的三性均不予认可。 审理中，王开明认为案涉合同未解除。陈文妙陈述，2020年3月24日、2020年3月28日，陈明惠与王**的短信记录可以证明其已向王开明表示解除合同的意思，后于2020年3月29日全部搬离，大约在2020年4月向物管公司交了钥匙。 以上事实，有双方当事人陈述、产权证书、商铺租赁协议、照片、转账截图、短信截图、微信截图、修复合同、通知函、发票、公示报告、情况说明、身份证复印件、滴滴打车截图、视频、文字整理资料、房屋租赁合同、证人证言等证据在案证实，足以认定。 本院认为，原告王开明与被告陈文妙签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。本案的主要争议焦点为：一、商铺租赁协议是否解除，若已解除，如何判断解除时间；二、被告是否欠付租金；三、被告腾退房屋时是否损坏案涉房屋。本院分别评述如下： 第一◊原告女儿王**作为代理人与被告签订协议，并由其向被告姐姐陈明惠催收案涉房屋租金，结合协议履行过程中陈明惠直接向原告支付租金、与王**进行协商等行为，可以推定王**和陈明惠均有权代为处理案涉协议相关事宜，其二人实施的行为效果直接约束原被告本人。根据协议约定，被告应于2020年3月15日该季度到期10个工作日内向原告支付2020年3月16日至2020年6月15日期间的租金，在支付期限届满前，被告于2020年3月24日向原告表示不再承租的意思，由于协议租赁期限未到，原告不存在违约行为，故被告不享有法定解除权，且协议亦未赋予其提前解除的权利，其意思表示不能当然产生协议解除的效果。原告当日回复：“你们既然不做了，请把物管处所欠的费用结清了，门面内移动的东西请全部搬走，其它的按合同办！”视为原告提出在满足前述条件时同意解除协议，但事实上双方对于押金是否退还的事宜并未协商一致，因此，该日未对协议解除达成合意。原告于2020年4月10日向被告表达的“特此告知限你在今天内全部搬离，否则造成的一切后果自行负责”即为解除协议的意思表示，故该商铺租赁协议已于2020年4月10日解除。 第二◊根据协议约定2019年6月16日至2020年6月15日第七年的月租金为18245元，2020年3月16日至2020年4月10日期间的租金15812.33元（18245元÷30天×26天），按约被告应该支付，因疫情原因，应予适当减免，以减收一半为宜，故被告应支付原告租金7906.17元。证人蒋某与案外人签订合同承租邻近案涉房屋的24号商铺，对其身份予以确认，其证言与被告的陈述相符，对其证言，本院予以采信，由此证实被告实际于2020年3月底全部搬离房屋。结合王**与陈明惠的聊天记录、被告的陈述以及物业工作人员何欢的对话记录，推定被告于2020年4月底交出房屋钥匙。2020年3月28日至29日、2020年4月27日至28日，被告多次通知原告已经搬完并要求其前来验房并交接钥匙，原告于2020年4月10日解除协议时其知晓被告已搬离，解除后其可以主动收回控制房屋，对于被告遗留的物品有权自行处置，故对于原告主张协议解除后占用房屋的对价，本院不予支持。 第三◊协议约定，被告退租时不得破坏房屋已装修的部分。事实上，被告腾退房屋后，案涉房屋一直处于空置状态，从照片显示，房屋内部的吊顶以及门口的木地板确实存在一定损坏，原告提交的修复合同可以确定为修复工程为案涉房屋，但合同签订后，未进场施工，且原告亦未举示已付工程款的证据，故其尚未产生实际损失，对其要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。此外，按照协议约定，被告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，原告不予退还被告租用该门面的押金。本案被告提前提出解约导致协议解除，原告收取的履约保证金27000元不予退还，被告已承担相应违约责任。 关于原告主张的物管费、水费、电费。欠付的物业费809.12 元是2020年5月至8月产生，被告在该段期间内未承租、未占有使用案涉房屋，故该笔物业费不应由被告支付。原告主张的电费和水费，其未举证，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈文妙在本判决生效后七日内向原告王开明支付2020年3月16日至2020年4月10日期间的租金7906.17元； 二、驳回原告王开明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3265.98元，因适用简易程序减半收取1632.99元，由被告陈文妙负担1000元，原告王开明负担632.99元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员  陶 立 二〇二〇年十二月十日 法官助理  马 瑞 书 记 员  叶小丫