宁夏回族自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）宁民终353号   上诉人（一审原告）：张兴加，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：吴昊，宁夏言宗律师事务所律师。   上诉人（一审被告）：徐光文，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：李海君，宁夏搏强律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨婷婷，宁夏搏强律师事务所律师。   上诉人（一审被告）：朱学仁，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：徐蔚婕，上海中夏（银川）律师事务所律师。   上诉人张兴加与上诉人徐光文、上诉人朱学仁房屋买卖合同纠纷一案，三方当事人均不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张兴加及其委托诉讼代理人吴昊，上诉人徐光文的委托诉讼代理人李海君，上诉人朱学仁的委托诉讼代理人徐蔚婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张兴加上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初892号民事判决第一项，改判徐光文、朱学仁支付张兴加购房款5864287元，并按照年利率7.74%计算该款自2008年9月21日至判决确定的付款之日止的违约金。2.本案一审、二审诉讼费用由徐光文、朱学仁承担。事实及理由：张兴加在一审中认可收到宁夏强大实业有限公司（以下简称强大公司）付款4515713元，该款项中已包括强大公司已经支付的20#楼一层房款2556033.32元，因此一审判决认定徐光文、朱学仁支付张兴加房款3308253.68元（37380000－27000000－2556033.32－4515713），重复扣减了2556033.32元。徐光文、朱学仁应支付房款为5864287元（37380000－27000000－4515713）。   徐光文辩称，本案张兴加不具有出卖人资格，无资格收取房款。强大公司购买案涉20号楼一、二、三层，是与银川博源房地产开发有限公司（以下简称博源公司）签订商品房买卖合同，该买卖合同中记载着购房款14207265元已经全部交清，不欠出卖人房款，更谈不上欠张兴加房款。   朱学仁辩称，本案朱学仁是单独购买20号楼（主楼1-8层及地下室），并未与他人共同购买，并且已经向张兴加支付房屋对价2700余万元，但张兴加仅给朱学仁办理了主楼4-8层房屋产权登记，并签订商品房买卖合同，依照合同载明单价及面积4-8层房屋总价值仅为13433550元，其余1-3层，张兴加并未给朱学仁办理产权登记及交付使用。据此，朱学仁已支付完全部购房款项，且超付1400万元，故张兴加请求朱学仁继续支付购房款5864287元没有依据。   徐光文上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初892号民事判决，改判驳回张兴加一审的诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由张兴加承担。事实及理由：（一）一审程序违法。案涉买卖的房屋是位于西北农资城20#楼一至八层主楼的房屋及地下室，其开发主体是博源公司，博源公司是合法出卖人。在银川市房屋产权交易管理中心备案的20#楼的买卖合同中明确记载二层至八层出卖人是博源公司，买受人为强大公司（二至三层）和朱学仁（四至八层）。依据民事诉讼法第五十六条的规定，一审法院应追加20#楼的权利人博源公司和利害关系人（实际买受人）强大公司为本案第三人。（二）一审法院适用法律不当。1.徐光文在一审抗辩中明确提出张兴加起诉已超过诉讼时效。案涉20#楼在2010年已办理产权登记，时隔六年张兴加才起诉，应适用诉讼时效的规定。一审法院对诉讼时效问题未予审查。2.一审法院以2006年张兴加与博源公司签订的《20#楼定向开发合同书》和张兴加支付定金、购房款的资金，认定张兴加享有20#楼的处置权（物权法无此法律术语），该认定于法无据。张兴加与博源公司签订的《20#楼定向开发合同书》是张兴加出资购买由博源公司建设开发20#楼的合同，其法律属性是买卖合同。依据我国物权法第五条、第六条、第九条、第十四条之规定，张兴加购买20#楼没有进行合法登记，其没有依法取得20#楼的所有权，更没有处分权（处置权）。2008年张兴加在没有取得20#楼所有权时与徐光文签订买卖20#楼的协议书，是无权处分，且在2010年20#楼一层所有权分别是鲁文岭、雷刚、吴晓萍、邹武军、王存军，强大公司分别与上述五人签订了买卖合同，支付房款并进行了合法变更登记。20#楼二层至三层的出卖人是博源公司，强大公司是与博源公司签订买卖合同，至此强大公司取得20#楼一层至三层所有权，该合同约定价格高低或是否支付过购房款，应由合法的物权人即鲁文岭、雷刚、吴晓萍、邹武军、王存军、博源公司来进行主张。张兴加并不享有案涉房屋物权，张兴加仅是和博源公司存在20#楼债权债务法律关系。   张兴加辩称，（一）张兴加与博源公司、宁夏回族自治区第五建筑工程公司（以下简称五建公司）签订《20#楼定向开发合同书》，该合同实质是联合开发合同，合同中约定张兴加委托博源公司定向开发西北农资城20#楼商业用房，其中第四层至第八层及地下室由张兴加出资。因此，张兴加对该20#楼四至八层的房屋有权处分。同时，合同约定一至三层作为博源公司联合开发的收益，双方约定以成本价销售给张兴加，张兴加以支付购房款以及代博源公司支付部分工程款的方式购买了博源公司开发的一至三层房屋。在一审中张兴加向法庭出示了相关付款证据予以证明。至此，张兴加完全取得了西北农资城20#楼所有房屋的处分权，但张兴加作为个人无法就开发的房屋进行对外销售，按照张兴加与博源公司签订的开发合同约定，20#楼房屋由博源公司名义对外销售，并协助办理房屋产权证书。按照张兴加与博源公司签订的《20#楼定向开发合同书》相关约定，以及张兴加与朱学仁、徐光文《协议书》中相关表述，可以证明张兴加具有西北农资城20#楼房屋的处分权，该处分权即为张兴加授意博源公司与强大公司、朱学仁、徐光文签订房屋买卖合同，并由张兴加协调博源公司办理房屋产权证明。综上，一审判决对张兴加具有案涉20#楼的处分权，认定并无不当。（二）一审法院已查明强大公司为徐光文的关联企业，徐光文授意张兴加将部分房屋产权办理至强大公司名下符合《协议书》第七条“受乙方徐光文和朱学仁两位同志整体购买产权难以确定的影响，经乙方两人自行协商后，最终达成甲方在签订《商品房买卖合同》时只需将实际产权分别办理给徐光文和朱学仁和两位同志对应的实体法人公司，但具体产权如何分割等登记事项，甲方不得干预也不得过问”之约定。在一审中徐光文称强大公司是向博源公司购买的案涉房屋，房屋销售与张兴加无关，但经过一审法院调查，强大公司并没有支付购房款的证据，至此本案并无追加强大公司、博源公司的必要，一审程序正确。   朱学仁辩称，认可徐光文的上诉请求。但朱学仁系单独购买20号楼主楼1-8层及地下室，并未与他人共同购买，且已经支付主楼全部价款。   朱学仁上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初892号民事判决，改判驳回张兴加对朱学仁的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由张兴加承担。事实及理由：（一）本案基本事实是：2008年7月，张兴加违法分包博源公司开发的西北农资城，因博源公司拖欠张兴加工程款，将西北农资城20#楼抵顶欠款。张兴加联系卖房并收款，博源公司协助办理相关手续，根据当时市场价格，商定20#楼1-3层3500元/㎡，4-8层3000元/㎡，朱学仁与博源公司签订《商品房买卖合同》，2009年4月办理4-8层房产证后，张兴加以1-3层正在银行抵押为由暂不能办理。截止至2009年12月17日，朱学仁共向张兴加支付现金995万元，转账715万元，承兑885万元，车辆抵项190万元，共计支付2785万元，足以支付20#整栋房屋对价。后朱学仁得知，在2009年7月至2010年12月，张加将20＃楼1-3房屋产权办理在徐光文为法定代表人的强大公司名下。朱学仁支付了全部20＃楼2785万元的对价，却仅获得4层房屋，房屋价值为13433550元，张兴加将20＃楼1-3层房屋产权办理在徐光文为法定代表人的强大公司名下，使其无法履行向朱学仁交付1-3层房屋的义务。张兴加拒不将超额支付的1442万余元予以退还，给朱学仁造成经济损失。（二）一审法院认定张兴加与徐光文、朱学仁二人共同形成买卖合同关系没有根据。一审法院在没有依据的情况下，通过所谓的推理就张兴加与徐光文二人签订的《协议书》认定为，“虽然在上述协议中朱学仁未签字确认但在协议签订后，朱学仁分别以现金、转账、承兑汇票等形式陆续向张兴加支付购房款2700万元……各方当事人的行为基本遵循了《协议书》的约定，故应当认为徐光文、朱学仁系涉案20#楼的共同购买人”，认定错误。首先，民法总则第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。张兴加与徐光文签订的协议书，没有朱学仁的签字，即没有朱学仁的意思表示，朱学仁未作出任何民事法律行为，协议书对朱学仁不发生法律效力，对朱学仁没有约束力。其次，协议书是怎样形成的，张兴加与徐光文签订协议书的动机如何，朱学仁也无法知晓。朱学仁从未与他人合伙共同购买案涉房屋。该协议书与朱学仁无关。不排除在朱学仁向公安机关举报张兴加涉嫌犯罪后，张兴加与徐光文共同伪造协议书，歪曲事实、混淆是非，达到逃避法律制裁的目的。在一审法院调查时向张兴加询问，张兴加称签订协议书当日，朱学仁就在本地。张兴加、徐光文也没有要求朱学仁签字追认，张兴加也没有就朱学仁未签字作出合理解释。朱学仁当然无从知晓协议书及其内容，更不知如何履行所谓的协议。再次，张兴加与徐光文签订协议书时未取得协议书中所列房屋的所有权，亦不能认定张兴加与徐光文形成的买卖合同合法有效。合同法第52条2项规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。张兴加与徐光文签订的协议书涉嫌逃税损害国家利益。朱学仁不是《协议书》的缔结人，也未通过代理人参加订立合同。朱学仁已经支付了全部20＃楼2785万元的对价，却仅获得4-8层房屋，房屋价值为13433550元，张兴加却将20＃楼1-3层房屋产权办理在徐光文为法定代表人的强大公司名下，张兴加拒不将超付的1442万余元予以退还，张兴加、徐光文的行为损害了朱学仁的利益。因此，协议书内容损害了国家利益，也损害了朱学仁作为第三人的合法权益，故协议书应为无效协议。第四，一审法院认为朱学仁基本遵循了协议书不符合事实。朱学仁并没有遵循所谓协议书的内容。从2008年7月至2009年12月17日，朱学仁共向张兴加支付现金995万元，转账715万元，承兑885万元，车辆抵顶190万元，共计支付2785万元，其中在2008年共支付500万元左右。2012年12月7日张兴加向朱学仁出具证明，其收到2700万元，已办理了4-8层房产证及土地证，有证房产是朱学仁的个人财产，与任何人无关，可以说明张兴加仍有办理剩余1至3层房产的义务，但张兴加办理产权转移手续的仅为4至8层，另1至3层房屋却出卖给了强大公司，致使张兴加无法履行向朱学仁转移1至3层产权的法律义务。朱学仁履行的是单独购买20#楼的义务，并未履行协议书的义务。第五，朱学仁与博源公司签订的《银川市商品房买卖合同》约定20＃楼4-8层总价值13433550元，张兴加却收取了朱学仁2785万元拒不退还无法律依据，张兴加的行为涉嫌侵占。另，张兴加与徐光文签订的《协议书》涉嫌逃税，损害了国家利益。一审法院通过判决使得张兴加涉嫌犯罪的行为披上合法的外衣，还使得朱学仁无法主张退还超额支付的1442万余元，还要再另行付购房款、违约金等共计700余万元，朱学仁损失高达200余万元。一审判决错误，应予撤销。（三）朱学仁是单独购买整栋楼，并未和他人合伙购买。所涉商品房买卖合同载明8层房屋共计4478.5平方米，单价3000元/平方米。因此，在协议书无效的情况下或对朱学仁不发生效力的情况下，房屋价款应以商品房买卖合同为准，不应当以朱学仁未签订的协议书为准。朱学仁超额支付了房款却并未取得房屋，无任何的违约行为。张兴加将房屋出售给强大公司，致使履行不能，张兴加才是违约方。一审判决朱学仁支付违约金错误。（四）一审庭审程序违法。一审法院于2018年9月18日就宣布闭庭，然而到了2019年5月31日又再次进行开庭审理。一个案件闭庭两次没有法律规定，违反了民事诉讼法的程序规定。而且，在开庭前一审法院向各方当事人下发了举证通知书，确定了当事人的举证期限。然而在本案两次闭庭后，法院于2020年1月7日又再次组织了对证据的质证，一审法院该做法损害当事人的合法权益。   张兴加辩称，（一）一审判决对张兴加与朱学仁、徐光文之间存在房屋买卖合同关系的认定准确。朱学仁虽未在协议书中签字，但朱学仁分别以现金、转账、承兑汇票等形式陆续向张兴加支付了2700万购房款，在张兴加的协助下朱学仁与博源公司签订了《商品房买卖合同》并出具了购房发票，朱学仁取得了西北农资城20#楼四至八层的产权。朱学仁于2008年陆续向张兴加付款2700万元，恰好与《协议书》第三条约定的首笔付款2700万元金额一致，可以印证朱学仁以支付购房款的行为履行了《协议书》的约定。如果朱学仁在2008年支付了2700万元购房款时，发现张兴加存在一房两卖或者不履行房屋交付义务、怠于办理购房手续的情况，应及时向张兴加主张权利，但在2012年张兴加向朱学仁出具证明书时，朱学仁仍未提出异议，直至2015年朱学仁才向有关机关提出了举报，可以证明2008年朱学仁在向张兴加支付2700万元购房款时，其知道或应当知道三方《协议书》的存在，且朱学仁以支付购房款的行为遵循了《协议书》的约定。（二）民事诉讼法对开庭次数并无规定，本案因法律关系复杂，审判时间较长，属于民事诉讼法规定的“疑难、复杂民事诉讼案件”，对于疑难复杂的民事案件可以开庭四次以上，因此本案两次开庭并不违反程序性规定。朱学仁提出张兴加在举证期限届满后提出了新证据，根据民事诉讼法司法解释规定的关于举证期限届满后人民法院可以根据案情需要，酌定再次确定举证期限，举证期限不受前举证期限的限制，同时还规定法院对故意或者重大过失逾期提供证据的，不予采纳，但该证据与案件基本事实有关的，法院应当采纳。根据以上法律规定朱学仁的上诉理由不能成立。   徐光文辩称，认可朱学仁的上诉请求。对其上诉理由中关于徐光文与张兴加签订的协议书无效和一审法院程序违法也予以认可。其他事实和理由不予认可。   张兴加向一审法院起诉请求：1.判令徐光文、朱学仁支付张兴加购房款6180000元；2.判令徐光文、朱学仁支付张兴加逾期付款违约金4939056元（自2008年9月21日起至2016年1月11日，按每天万分之三算，请求判决至实际付款之日止）；3.判令徐光文、朱学仁偿付张兴加垫付办理涉案房屋产权证书的相关税费553415.3元及利息200684.39元（按同期银行贷款基准利率计算）；4.本案诉讼费用由徐光文、朱学仁承担。   一审法院认定事实：2006年8月2日，博源公司与张兴加、五建公司签订一份《20#楼定向开发合同书》，合同约定：张兴加委托博源公司定向开发的西北农资城20#楼商业用房及酒店用房总建筑面积约8142平方米，总工程造价1000万元，其中一至三层约4400平方米；五建公司担保张兴加购房并建设施工；20#楼一至二层为营业房，三至八层为商务酒店（含地下室），地上**每平方米4500元，第三层为每平方米2700元，第四层至第八层及地下室由张兴加出资，博源公司以成本价（含工程成本、销售成本等相应发生的成本）售于张兴加，五建公司负责建设施工；张兴加在2006年8月1日前支付博源公司定金200万元；本项目地下室、四至八层由张兴加出资的建设资金，约计人民币500万元，由五建公司为张兴加提供本合同履行担保，在张兴加不具备履行能力时，应由五建公司代为履行；张兴加资金到位时间分别为：2006年10月1日到位100万元，2007年3月20日到位200万元，2007年5月1日到位200万元，根据进度按以上付款时间，由张兴加直接支付给五建公司；第四层至第八层及地下室由张兴加直接同五建公司进行结算，由博源公司按照国家有关房屋销售的规定办理，所有税、费由张兴加全部承担，张兴加在2006年8月10日前支付博源公司20万元，余款在发生时先由博源公司垫付，对已发生部分前期博源公司为张兴加垫付部分的报建税费，五建公司同意从第一、二、三、四阶段应付五建公司工程款中分期扣除，后期发生费用博源公司与五建公司结算时扣除；竣工交房备案手续完毕一个月内，博源公司与张兴加签订正式购房合同，张兴加定金转为购房首付款，项目建设达到国家规定按揭贷款条件，同时张兴加达到办理银行按揭贷款条件，博源公司协助张兴加办理购房按揭手续；如张兴加订购的商务酒店部分的大厅因占用一至二层营业房面积，博源公司仍按一二层营业房建筑面积计价销售给张兴加；博源公司按进度支付一至三层60%的工程款，所余40%应付工程款扣除3%的维修保证金外，五建公司同意余款代张兴加支付一至三层购房款。   该合同签订后，博源公司分别于2006年8月24日向张兴加出具收到定金200万元收条，于2008年8月21日出具收到20#楼预收房款9万元现金收条，于2008年9月1日出具收到20#楼房款30万元、30万元两张收条，于2008年9月2日出具收到20#楼房款35万元、30万元、37万元、29万元收条四张，2009年3月19日张兴加给博源公司通过建设银行电汇400万元，2009年3月19日博源公司给张兴加出具收到20#楼4-8层预收房款267万元收据，2009年3月19日博源公司给张兴加出具收到20#楼4-8层产权代办税费433982元、896018收据两张，2009年6月10日博源公司向张兴加出具收到20#楼购房款400万元收据一份，上述收据中定金、购房款、银行电汇共计1467万元。2009年3月20日，博源公司向五建公司第九分公司、第十一分公司分别出具收到金额为12662989.24元的工程款发票两张、金额为300万元工程款发票一张的收据两份，张兴加称该款为其支付的工程款。2008年8月26日，博源公司财务总监徐娟向张兴加出具收条一份，载明：今收到张兴加宁夏农村信用社账号为0711100000********一本通存折一本，账户余额为191万元，手续待账户转账成功后再行办理，张兴加称该存折内191万元已全部由博源公司作为购房款支取。张兴加持有缴纳涉案20#楼一至三层物业专项维修基金66406.2元票据，持有缴纳20#四至八层土地缴费人或者纳税义务人为朱学仁的土地登记费、工本费、测绘配图费、税金、物业专项维修基金共计487009.05元。   2008年7月1日，张兴加与徐光文签订一份《协议书》，约定：出让方（甲方）张兴加，受让方（乙方）徐光文、朱学仁；一、乙方自愿整体购买甲方位于西北农资城20#楼一至八层主楼的房屋（不含附楼803.1平方米的房屋），包含地下室总建筑面积为8903.13平方米，其中地下室面积822.99平方米只提供使用权，不办理产权；二、乙方整体购买的8903.13平方米的产权总协议价为3738万元；三、乙方应于2008年8月20日之前一次性向甲方支付房款2700万元，剩余房款1038万元需在2008年9月20日之前一次性付清；四、甲方所收房款金额不分乙方双方由谁转入，在此协议中均属20#楼主楼整体转让价款，并且乙方双方转入的价款不作为单方拥有产权的依据；五、在乙方付清总房款后的1个月内，甲方向乙方出具办理产权证的所有相关手续，办理产权的相关税费及专项维修基金由甲方先行垫付，垫付的具体金额以相应的票据作为结算依据；六、如乙方不能按本协议书中第三条款的付款期限付清房款，则自愿向甲方每日支付欠款总额0.05%的违约金，同时甲方有权将主楼一层共计871.82平方米的房屋另行出售。七、受乙方由徐光文、朱学仁两位同志整体购买产权难以确定的影响，经乙方两人自行协商后，最终达成甲方在签订《商品房买卖合同》时只需将实际产权分别办理给徐光文、朱学仁和两位同志对应的实体法人公司，但具体产权如何分割等登记事项，甲方不得干预也不得过问，最终的产权以《商品房买卖合同》中登记的为准。合同签名处有张兴加和徐光文的签名，无朱学仁签名。   2008年7月1日至2009年12月17日，张兴加陆续收到朱学仁购买西北农资城20#楼商品房现金、转账、承兑汇票、实物。2009年3月20日，朱学仁与博源公司签订《银川市商品房买卖合同》购买西北农资城20#楼四至八层商品房，房屋总面积4477.85平方米，每平方米单价3000元。博源公司给朱学仁出具商品房销售发票并办理了房屋产权证。2012年12月7日，张兴加给朱学仁出具证明一份，载明：朱学仁购买西北农资城20#商品房是我与博源公司合作开发的房屋，我收到朱学仁承兑汇票、现金、车辆共计金额2700万元，并让博源公司已给办理了四至八层的房产证及土地证，有证房产是朱学仁的个人财产，与任何人无关。2014年2月朱学仁向银川市公安局报案。2015年12月15日，公安机关出具受案回执一份，说明张兴加涉嫌合同诈骗案已受理。   一审另查明，2010年6月，强大公司与博源公司签订了《银川市商品房买卖合同》，购买了西北农资城20#2层1、2号房（面积为701.82+409.26平方米）。博源公司给强大公司出具商品房销售发票并将房屋产权证办理至强大公司名下。2010年7月，强大公司与博源公司签订《银川市商品房买卖合同》，购买了西北农资城20#3层1、2、3号房（面积为704.85+385.96+528.58平方米）。上述房屋买卖合同中，均载明房款买受人已一次性付清，购房价格均为每平方米2500元。博源公司给强大公司出具商品房销售发票并将房屋产权证办理至强大公司名下。徐光文系强大公司的股东并担任该公司的法定代表人。2011年1月，强大公司购买鲁文岭名下位于兴庆区金三角现代物流市场20#楼5号营业房、兴庆区金三角现代物流市场20#楼6号营业房；雷刚名下兴庆区金三角现代物流市场20#楼7号营业房；邹武军名下兴庆区金三角现代物流市场20#楼8号营业房；吴晓萍名下兴庆区金三角现代物流市场20#楼9号营业房；汪存军名下兴庆区金三角现代物流市场20#楼10号营业房；同时向税务机关缴纳了税费，并将上述房屋办理至强大公司名下，上述房屋合同总价为4359100元，单价均为每平方米5000元，强大公司实际支付2556033.32元。2016年3月23日，本案原一审时，张兴加申请出庭的证人雷刚、邹武军称其购买涉案房屋系张兴加安排贷款而签订合同，其并未支付购房款，也未归还贷款及利息，后由徐光文支付房屋剩余贷款后将房屋过户至强大公司名下。2016年3月23日，本案原一审时，法院接受徐光文的申请委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所进行鉴定。2016年11月15日，一审法院予以终结委托。2017年4月18日，法院接受徐光文的申请委托华东政法大学司法鉴定中心对张兴加提供的协议书中徐光文签名的签字时间是否是2008年7月期间，是否是2015年10月至11月期间及协议的两页是不是一次性打印进行鉴定。2017年9月27日，华东政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见书，说明限于现有的检材条件以及其中心的技术条件，无法判断检材《协议书》落款徐光文签名字迹是否为2008年7月期间形成，无法判断检材《协议书》落款徐光文签名字迹是否为2015年10月至11月期间形成，不能排除检材《协议书》是一次性印刷形成的可能性。   2010年6月18日，张兴加与博源公司签订一份《20#楼对账确认书》，载明：2009年12月31日已确认金额146954.18元；本次确认金额173437.45元（物业专项维修基金145593.45元、8和9两套商铺按转抵所需土地评估及办证费用1440元、有线工程费及入网费26404元）；以上确认金额合计320391.63元，在2010年6月22日前一次性付清；张兴加承诺本次确认金额中不含四至八层水电暖安装费，因四至八层的承建和权属所有人均为张兴加本人，故因产权人使用四至八层的水电过程中所出现的问题及办证费用均由张兴加本人承担。庭审中，张兴加称，该确认书系其与博源公司最后结算，其按约定支付完了320391.63元后，和博源公司之间就涉案房屋债权债务已结清。   开庭时张兴加称收到强大公司付款4515713元，徐光文个人未向张兴加支付房款，涉案房屋一至三层过户给强大公司系经过张兴加同意，但房款未付清。第二次开庭中，徐光文举证向博源公司和五个办理贷款的个人支付了全部房款，但经查证，其所举承兑汇票与法院调取银行留存不一致（其所举承兑汇票有博源公司背书，银行留存银行承兑汇票无博源公司背书），支付个人房款与合同金额不一致（合同总价为4359100元，强大公司实际支付2556033.32元）。   一审还查明，强大公司登记成立于2003年12月11日，徐光文出资比例为99.95%，2018年1月15日，该公司法定代表人由徐光文变更为许秀花。2019年5月24日，一审法院询问博源公司法定代表人徐永，其称于2010年年末从该公司原法定代表人刘长洪及其他股东处转让取得了博源公司股份，涉案房屋交易在转让前，转让之前的债权债务都已经交接清楚，其对之前的情况不清楚。   一审法院认为，本案争议焦点问题为：一、张兴加是否对涉案20#楼具有处置权问题；二、张兴加是否和徐光文、朱学仁之间形成房屋买卖合同关系问题；三、应付房款数额认定及违约责任问题。   一、关于张兴加是否对涉案20#楼具有处置权问题。张兴加与博源公司、五建公司签订的《20#楼定向开发合同书》约定涉案20#楼四至八层房屋由张兴加出资建设。2010年6月18日张兴加与博源公司签订的《20#楼对账确认书》中双方确认20#楼四至八层房屋承建方和权属所有人均为张兴加，且在朱学仁购买20#楼四至八层房屋时，虽与博源公司签订了房屋买卖合同，但全部房款交付给了张兴加，支付房款后，博源公司亦配合朱学仁办理了20#楼四至八层的房屋权属证书，故可以认定张兴加对涉案20#楼四至八层房屋具有实际处置权。对于涉案20#楼一至三层房屋，《20#楼定向开发合同书》中约定由张兴加定向购买，该合同签订后，张兴加按约定支付了定金200万元，后又陆续多次向博源公司支付了房款，且张兴加称最后一次与博源公司对账的《20#楼对账确认书》中，并未提起张兴加欠付购房款，在一审法院询问博源公司法定代表人时，其表示转让博源公司股份并交接时，并没有和张兴加存在债权债务关系，故可以认定《20#楼定向开发合同书》已经按约履行完毕，张兴加取得了该楼一至三层的处置权。另，张兴加称，一层房屋办在鲁文岭、雷刚、吴晓萍、邹武军、汪存军等五人名下系为了办理按揭贷款，后经其同意，将房屋过户给了强大公司，为此张兴加向法庭提交贷款凭证、还款凭证，其作为还款凭证的持有人，可以证实办理贷款后按期还款付息系由张兴加进行，证人雷刚、邹武军称其购买涉案房屋系张兴加安排贷款而签订合同，其并未支付购房款，也未归还贷款及利息，后由徐光文支付房屋剩余贷款后将房屋过户至强大公司名下，而由徐光文提交的购买该六套房屋的购房合同及支付凭证显示，强大公司仅支付了合同约定的部分款项，即印证了由强大公司支付剩余的贷款后对房屋进行了过户，上述证据相互印证，能够证明张兴加实际具有涉案20#一层房屋的处置权。对于涉案20#楼二、三层房屋，虽然由博源公司与强大公司直接签订合同后，过户给了强大公司，但该合同中约定的价格为2500元，明显低于博源公司与张兴加定向开发合同中约定价格，该合同中注明房款已付清，但一审法院向强大公司和博源公司调取的银行承兑汇票复印件经核实，与银行留存背书不一致，从银行调取的汇票上并无博源公司背书，故该买卖合同及付款均非真实交易，张兴加亦享有该20#楼二、三层房屋的处置权。   二、关于张兴加与徐光文、朱学仁之间是否形成房屋买卖合同关系问题。2008年7月1日，张兴加与徐光文签订的《协议书》，约定徐光文、朱学仁购买张兴加位于西北农资城20#楼一至八层主楼的房屋及地下室，总协议价为3738万元；徐光文、朱学仁应于2008年8月20日之前一次性向张兴加支付房款2700万元，剩余1038万元房款需在2008年9月20日之前一次性付清；张兴加收取的房款不分徐光文、朱学仁由谁转入，均属20#楼主楼整体转让价款，并且转入的价款不作为单方拥有产权的依据；受徐光文、朱学仁两人整体购买产权难以确定的影响，经徐光文、朱学仁自行协商，张兴加在签订《商品房买卖合同》时只需将实际产权分别办理给徐光文、朱学仁和两人对应的实体法人公司，但具体产权如何分割等登记事项，张兴加不得干预也不得过问，最终的产权以《商品房买卖合同》为准。虽然在上述协议中朱学仁未签字确认，但在协议签订后，朱学仁分别以现金、转账、承兑汇票等形式陆续向张兴加支付购房款2700万元，张兴加协助朱学仁与博源公司签订了《商品房买卖合同》并出具了售房发票，朱学仁取得了西北农资城20#楼四至八层房屋的产权证。并且，以徐光文为法定代表人的强大公司亦取得了涉案房屋中的5、6、7、8、9、10号营业房、二层1、2号房、三层1、2、3号房的房屋产权证。上述事实表明，本案各方当事人的行为基本遵循了《协议书》的约定，故应认定徐光文、朱学仁系涉案20#的共同购买人。   三、关于应付房款数额认定及违约责任问题。因张兴加与徐光文、朱学仁签订的协议中约定的是整栋楼总价3738万元，朱学仁已经支付2700万元，强大公司已经支付现20#楼一层房款2556033.32元，庭审中，张兴加认可收到强大公司付款4515713元，故徐光文、朱学仁仍应支付张兴加房款3308253.68元（37380000－27000000－2556033.32－4515713）。对于张兴加主张的违约金，因徐光文、朱学仁未按约定支付房款，已经构成违约，应当承担违约责任，双方约定的每日支付欠款总额的0.05%违约金过高，一审法院按同期贷款基准利率7.74%支持3308253.68元自2008年9月21日至判决确定的付款之日的违约金。对于张兴加主张的税费553415.25元及利息200684.39元，因张兴加持有缴纳涉案20#楼一至三层物业专项维修基金66406.2元票据，持有缴纳20#四至八层土地缴费人或者纳税义务人为朱学仁的土地登记费、工本费、测绘配图费、税金、物业专项维修基金共计487009.05元，可以证实上述费用由张兴加替徐光文和朱学仁垫付，故该部分费用应由徐光文、朱学仁负担，张兴加的该部分诉请予以支持，张兴加主张税费的利息200684.39元无法律依据，不予支持。本案经一审法院审委会研究讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.徐光文、朱学仁于判决生效之日起十日内支付张兴加购房款3308253.68元，并按年利率7.74%计算该款自2008年9月21日至判决确定的付款之日止的违约金；2.徐光文、朱学仁于判决生效之日起十日内支付张兴加垫付的税费及物业维修基金共计553415.25元；3.驳回张兴加的其他诉讼请求。如果徐光文、朱学仁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93039元，由张兴加负担40039元，徐光文、朱学仁负担53000元。   二审期间，各方当事人均未提交证据。   二审查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明的案件事实本院予以确认。   本院认为，张兴加起诉本案主张2008年7月1日其与徐光文、朱学仁经协商签订《协议书》，约定徐光文、朱学仁整体购买涉案西北农资城20#楼，之后其按约交付了房屋、办理了产权证书，徐光文、朱学仁未付清房款，遂要求徐光文、朱学仁向其支付下欠房款、办证费用，承担相应违约责任，并提交了2008年7月1日《协议书》、《20#楼定向开发合同书》、房屋档案查询单、房屋产权过户税费票据等证据为证。其中2008年7月1日《协议书》虽约定：徐光文、朱学仁以总价3738万元整体购买西北农资城20#楼一至八层主楼房屋及地下室，张兴加收取房款不分徐光文、朱学仁由谁转入，均属20#楼主楼整体转让价款，受徐光文、朱学仁二人整体购买产权难以确定的影响，经徐光文、朱学仁自行协商，张兴加在签订《商品房买卖合同》时只需将实际产权分别办理给徐光文、朱学仁和两人对应的实体法人公司，但具体产权如何分割等登记事项，张兴加不得干预也不得过问，最终的产权以《商品房买卖合同》为准。但该协议书签名处仅有张兴加和徐光文的签名，朱学仁并无签字确认。对该《协议书》，朱学仁称其从未与他人合伙购买，其是单独购买涉案20#楼，张兴加与徐光文签订的协议书系其二人恶意串通损害其合法权益，并提交了2012年12月7日张兴加向其出具的证明和付款凭证、明细及报案材料为证。其中张兴加出具的证明载明：朱学仁购买西北农资城20#商品房是我与博源公司合作开发的房屋，我收到朱学仁承兑汇票、现金、车辆共计金额2700万元，并让博源公司已给办理了四至八层的房产证及土地证，有证房产是朱学仁的个人财产，与任何人无关。张兴加给朱学仁出具的相应收款收条上也注明“收到朱学仁购买西北农资城20#主楼”款项。且《协议书》约定的是2008年8月20日前一次性支付2700万元，剩余1038万元房款在2008年9月20日之前一次性付清，在徐光文、朱学仁付清总房款后的1个月内，张兴加出具办理产权证的相关手续。而朱学仁提交的付款凭证及明细反映，其是在2008年7月1日至2009年12月17日期间，以现金、转账、承兑汇票、实物抵顶等方式陆续支付2700万元，并不是按《协议书》约定在2008年8月20日前一次性支付。并且，涉案20#楼四至八层房屋产权于2009年3月办理在朱学仁名下，二、三层产权于2010年6、7月办理在强大公司名下，一层营业房最后于2011年1、2月办至强大公司名下后，直至2016年1月张兴加才基于《协议书》起诉本案，期间张兴加是否向徐光文、朱学仁主张过权利缺乏证据证明。徐光文认为张兴加起诉本案已过诉讼时效，并主张涉案《协议书》签订在2015年，并非该协议所载的机打时间，并在原一审中申请了鉴定，但受限于鉴材条件和技术条件，鉴定机构无法做出判断。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，张兴加作为本案原告，基于和徐光文签订的《协议书》诉请徐光文、朱学仁支付下欠房款，其应就朱学仁系《协议书》主体并已实际履行《协议书》内容承担举证证明责任，但在该《协议书》上朱学仁并未签字确认，张兴加所举房屋档案查询单等证据虽反映其协助朱学仁取得了西北农资城20#楼四至八层房屋的产权证，但不能充分证明朱学仁是按《协议书》约定与徐光文共同购买了涉案20#楼。由于张兴加所举《协议书》上朱学仁未签字，朱学仁提交的证明和付款凭证上仅显示朱学仁购买涉案20#楼，而徐光文也不认可《协议书》的签订时间，在张兴加没有其他充分有效证据补强证明朱学仁实际履行了《协议书》的情况下，使得本案双方争议的朱学仁是否按《协议书》实际履行、是否与徐光文共同购买的事实无法确认。依据上述司法解释规定，张兴加提交的证据不足以证实该《协议书》对朱学仁发生效力并已实际履行。由此，朱学仁主张一审判决认定徐光文、朱学仁共同购买涉案房屋缺乏依据的上诉理由成立。一审判决认定本案各方当事人的行为基本遵循了《协议书》约定，徐光文和朱学仁系涉案20#楼共同购买人的证据不充分，故对张兴加基于《协议书》要求徐光文、朱学仁支付下欠购房款及逾期付款违约金和涉案房屋产权证书的相关税费及利息的诉讼请求，本院不予支持。若张兴加与徐光文、朱学仁分别形成房屋买卖关系，其可另行主张。徐光文关于张兴加对涉案房屋无处分权的上诉理由，本院不予采纳。   综上，一审判决认定事实不清，判决不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：   一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初892号民事判决；   二、驳回张兴加的诉讼请求。   一审案件受理费93039元，由张兴加负担。张兴加预交的二审案件受理费27248元，由张兴加负担；徐光文预交的二审案件受理费37693元，由徐光文负担；朱学仁预交的二审案件受理费37693元，由张兴加负担。   本判决为终审判决。   审判长 于雁滨   审判员 杨 烨   审判员 郭晓赟     二○二○年十二月二十五日   书记员 马风风