山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13698号上诉人（原审被告）：济南东进龙鼎置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙成磊，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张蕾，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人济南东进龙鼎置业有限公司（以下简称东进公司）因与被上诉人张蕾商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。东进公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》作为房屋交付的前提，属于事实认定错误，亦无法律依据。第一，依据法律规定，现行法律法规实行的是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为判断工程竣工验收合格与否的标准，竣工验收备案是一种程序性的行政备案制度，工程验收合格与工程验收备案属于前后两个不同的程序。依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条对具体验收的组织主体即建设单位，参与验收的施工、监理、勘察、设计四方单位以及应完成的内容、提供的文件做出明确规定，依据以上规定，现行法律规定的验收合格系建设单位组织下五方验收作为竣工验收合格的标准。《建设工程质量管理条例》第49条又对建设工程竣工验收合格之日起15日内备案事宜进行规定。从以上法律规定的内容以及办理的前后的顺序，可以看出“竣工验收合格”并不等同于“竣工验收备案”第二，依据合同约定，涉诉双方在《商品房买卖合同》中并未将取得《建筑工程竣工验收备案单》作为交房条件，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付应取得《分期综合验收备案证明》，但在合同附件五补充协议对交房条件已经变更。而且依据2018年3月19日下发的国务院令第698号《关于修改和废止部分行政法规的决定》、《城市房地产开发经营管理条例》，分期综合验收备案已经不再是验收合格的标准。上诉人于2017年12月20日取得了五方主体验收的工程质量竣工验收记录，具备了合同约定交付条件，于2018年1月29日向被上诉人发送收房通知，上诉人已经依据合同完成交房义务。综上，无论根据法律规定，还是根据合同约定，《房屋建筑工程竣工验收备案单》均不是商品房交付的前提。二、一审判决将逾期交房截至日认定为被上诉人收房之日，属于认定事实错误。第一，上诉人已经履行了通知收房的义务，被上诉人对涉案工程2019年1月31日取得房屋建筑工程竣工验收备案单的事实是明知的，上诉人不负有二次发送交房通知的义务，也无二次通知的必要。本案系撤销裁决后重新起诉的案件，根据(2018)济仲裁字第2160号裁决书，济南仲裁委已经查明2019年1月31日上诉人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》的事实，并且组织双方对相关证据进行了质证，在此情况下被上诉人可以随时要求收房。一审法院以“东进公司无其他证据证明具备交房条件后通知张蕾收房”为由，认定“逾期截至日为2019年5月26日”即被上诉人收房之日，并不符合案件实际情况，该认定有违公平。而且济南市中级人民法院就类似问题做出过认定，开发商与购房人关于交房条件发生争议，开发商已经发出交房通知，履行了通知义务后，双方交涉过程中已经知道开发商取得相关证件后，买房人可以随时收房，购房人以未再次向其发出交房通知为由主张延期交房违约金的，并未得到法院支持。第二，一审判决将逾期交房截至日认定为被上诉人收房之日，违背合同法119条关于减损规则的规定，在双方权利义务设置上有失公平，极易导致已生效的判决产生比较负面的引导作用，造成双方利益失衡。根据合同法119条，一方违约后，另一方应采取措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人在已知涉案房屋2019年1月31日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》后，2019年5月26日才选择收房，主要原因及责任在于被上诉人。根据合同法119条，取得单体竣工验收备案单之日至收房之日的违约金不应得到法律支持，被上诉人对其自身收房晚产生的损失应自行承担。而且一审判决的对逾期截至日的认定方式，容易使部分业主明知具备法定交房条件后，为获得更多的赔偿，选择不收房，本案涉及群体诉讼，其他业主予以效仿不收房，将无形之中加重开发商延期交房的责任，对上诉人有失公平。三、一审判决将逾期交房违约金调整为租金损失的130%，属于适用法律错误。一审判决的法律依据为合同法司法解释二第29条，但适用该法律规定的前提是双方约定的违约金过高，而在本案中合同附件五补充协议第四条已经约定延期交房违约金上线不高于房屋总价2%，上诉人已经通过评估证明涉案房屋租金损失。除此之外，被上诉人并未提供证据证明其他损失。本案应以评估报告中的租金损失作为调整依据，在租金损失基础上提高30%无事实依据。张蕾辩称，上诉人逾期交房侵害了众多购房者的合法权益，在济南中院撤销仲裁委裁决的判决书中已经认定了实际的竣工日期并非上诉人所讲的2017年年底，在2018年年底上诉人仍然在施工中，在2019年初上诉人取得建筑工程竣工备案表之后，并没有通知包括被上诉人在内的众多购房者交付房屋，所以原审判决按照本案中认定的日期作为交房日期是尊重客观事实的，原审判决已经调整了合同中约定的违约金条款，我方之前是认为按照每日万分之一来计算违约金应该是合理的，但是基于尽快结束长达两年之久的仲裁及诉讼，所以没有再上诉。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张蕾向一审法院起诉请求：1.请求判令东进公司因不具备合同约定交房条件，向张蕾支付自合同约定的交房日(2017年12月31日)次日起至工程竣工验收合格及所交房屋符合合同约定之日止的逾期交房违约金，违约金计算标准以逾期一日支付房屋总价款(375283元)的万分之一进行计算；2.请求判令诉讼费、公证费、保全费及前期仲裁费用由东进公司承担。一审法院认定事实：2016年3月15日，张蕾（买受人）与东进公司（出卖人）签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定张蕾购买位于济南市龙鼎大道以东旅游路以南恒大龙奥御苑X号房屋，房屋建筑面积共162.02平方米，总房款为3752836元。东进公司为张蕾出具了发票，载明购房款3752836元，张蕾已交清全部房款。《济南市商品房买卖合同》约定，出卖人应于2017年12月31日前取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如逾期交房，张蕾有权要求东进公司每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。补充协议约定将出卖人取得《分期综合验收备案证明》变更为应当在2017年12月31日前，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意变更商品房交付条件，不因商品房交付条件的变更而向出卖人主张逾期交房责任。2019年1月31日，东进公司取得济南市城乡建设委员会房屋建筑工程竣工验收备案单。2019年5月26日，东进公司交付涉案房屋。张蕾支出保全责任保险费610元。涉案房屋平均租金经山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司鉴定，2018年1月1日至2019年1月31日平均租金单价1.06元/平方米/天，评估总价68000元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。张蕾与东进公司之间签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的效力性规定，一审法院予以确认有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，取得房屋建筑工程竣工验收备案单是交付房屋的前提，合同约定东进公司应当在2017年12月31日交付涉案房屋。东进公司直至2019年1月31日取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案单，东进公司构成违约。东进公司称，逾期交房日期应截止到2018年1月29日向张蕾发出交房通知书之日。东进公司2019年1月31日取得房屋建筑工程竣工验收备案，至此东进公司才具备交房条件。东进公司无其他证据证明具备交房条件后通知张蕾收房。2019年5月26日，东进公司将涉案房屋交付给张蕾，逾期截止日期应为2019年5月26日。关于逾期交房违约金标准的问题。合同约定如逾期交房，张蕾有权要求东进公司每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。一审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于逾期交房的损失，应以实际损失为基础，当事人能够举证证明逾期交房造成的实际损失的，以实际损失为准。损失数额难以确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，张蕾主张逾期交房违约金依据鉴定意见，确定涉案房屋日租金价格为171.74元（1.06元/平方米×162.02平方米）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院对逾期交房日违约金予以调整223.26元（171.74元×130%）。张蕾主张公证费8000元，仲裁费3197元，与本案无关，一审法院不予支持。张蕾主张保全责任保险费610元，一审法院认为张蕾的主张符合法律相关规定，一审法院予以支持。综上，逾期交房违约金数额按每日223.26元计算，自2018年1月1日至2019年5月26日止，共计510天，违约金共计113862.60元。一审法院判决：一、被告济南东进龙鼎置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张蕾支付逾期交房违约金113862.60元；二、被告济南东进龙鼎置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张蕾支付保全责任保险费610元；三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告张蕾负担400元，由被告济南东进龙鼎置业有限公司负担1250元；申请费1270元，由被告济南东进龙鼎置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东进公司提交裁决书一份，欲证明被上诉人在2018年处理涉案纠纷过程中，对于上诉人于2019年1月31日取得房屋建筑工程竣工验收备案单的事实是明知的，在仲裁阶段，仲裁庭组织了双方对该证据进行了质证，也对该事实进行了确认，因此被上诉人在上诉人取得房屋建筑工程竣工验收备案单之后，可以随时收楼，一审法院将违约金计算至实际收房之日没有合法依据。张蕾质证认为该证据不属于新证据，该裁决已经被济南中院撤销，上诉人即便是取得建设工程验收备案表，但也不能以此表代替通知购房者交付房屋的义务，一审判决按照实际交房的手续来认定交房日期是没有错误的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。就本案合同约定的内容来看，张蕾购买的是东进公司预售的房屋，本案的案由应为商品房预售合同纠纷。张蕾与东进公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。本案二审争议焦点为：1.涉案房屋交付标准应如何认定；2.逾期交房违约金应如何认定。关于焦点问题一，涉案房屋交付标准的认定问题。东进公司主张双方在《商品房买卖合同》中虽约定房屋交付应取得《分期综合验收备案证明》，但在合同附件五补充协议对交房条件已经变更，一审判法院认为《房屋建筑工程竣工验收备案单》为房屋交付的前提系认定事实有误。本院认为，第一，国务院《关于修改和废止部分行政法规的决定》[中华人民共和国国务院令（第698号）]已经将《城市房地产开发经营条例》第十八条要求住宅小区等群体房地产开发项目在竣工后进行综合验收的条款删除，综合验收备案证明不再是交房的法定条件。《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”依照上述规定，交付使用的商品房应当竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，涉案项目取得竣工验收备案单是交付的法定条件。涉案合同附件五补充协议约定交房条件由取得《分期综合验收备案证明》变更为取得《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，违反上述法律规定，该补充协议约定的交房条件，不产生法律效力，故交房条件仍以原合同约定为准。东进公司主张交房标准为取得《单位工程质量竣工验收记录》的上诉请求不能成立，本院不予支持。第二，涉案商品房买卖合同约定出卖人应于2017年12月31日前将取得分期综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。东进公司未于2017年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给张蕾，构成违约，应当承担逾期交房违约责任。后东进公司于2018年1月29日向张蕾发出交房通知书，但此时尚未达到原合同约定的交房条件，张蕾有权拒绝收房。第三，张蕾于2019年5月26日实际接受房屋时，东进公司虽仍不符合合同约定即未取得涉案房屋所在项目的分期综合验收备案证明，但已取得涉案房屋所在项目的房屋建筑工程竣工验收备案单，一审法院将东进公司逾期交房违约金计算截止至张蕾实际收房之日，张蕾未提出上诉，亦不违反法律规定，本院予以维持。关于焦点问题二，逾期交房违约金如何计算问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方合同中约定逾期交房的违约计算方法为出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，但双方在合同附件五对于逾期交房违约金作出了上限的约定，即逾期超过180日后，逾期违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。东进公司实际逾期天数已超过180天，依据上述合同约定，东进公司逾期交付涉案房屋，应承担的逾期交房违约金的上限总额为75056.72元。根据一审中鉴定的涉案房屋每日租金为171.74元计算，自2018年1月1日至2019年5月26日期间租金损失为87587.4元，东进公司逾期交付房屋给张蕾造成的损失过分低于根据合同约定计算的违约金数额，应以租金损失调整本案的违约金。一审判决在当事人对违约金作出上限约定情形下再在实际损失基础上上浮30%确定违约金不当，本院予以纠正。综上所述，济南东进龙鼎置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5138号民事判决第二项、第三项；二、变更济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5138号民事判决第一项为“上诉人济南东进龙鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张蕾支付逾期交房违约金87587.4元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，由上诉人济南东进龙鼎置业有限公司负担970元，被上诉人张蕾680元，二审案件受理费3300元，由上诉人济南东进龙鼎置业有限公司负担1940元，被上诉人张蕾负担1360元。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年十二月二十三日书记员  朱俞颖