青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初4588号原告：青海省总工会机关后勤服务中心，统一社会信用代码：12630000059137757E，住所地：西宁市城**昆仑路**。法定代表人：蔺芳，该中心负责人。委托诉讼代理人：东存贞、吴佳欣（实习），青海延辉律师事务所律师。被告：伍义挺，男，1977年3月18日出生，汉族，公民身份号码：×××，住址：西宁市。委托诉讼代理人：张**、朱捷（实习），青海润君律师事务所律师。原告青海省总工会机关后勤服务中心（以下简称“工会服务中心”）与被告伍义挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月04日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告青海省总工会机关后勤服务中心的委托诉讼代理人东存贞、吴佳欣，被告伍义挺及其委托诉讼代理人张**、朱捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工会服务中心向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原、被告双方于2018年1月22日签订《房屋租赁合同》；二、请求法院依法判令被告支付原告支付租赁费共计5969152元；（分别为1、空档期（2017年8月-12月招投标期间）租金：236246.67×4=-944986元；2、2019年未付租金2430000元；3、2020年未付租金2594166元，共计5969152元。）三、本案全部诉讼费用、律师费用均由被告承担。事实与理由：2012年5月17日原、被告第一次签订房屋租赁合同，租赁房屋位于西宁市××区总工会房屋，租赁期限为2012年5月17日起至2017年5月17日止，共计五年整，约定本合同签订后，乙方一次性足额交清两年租金。第三年起，乙方须以第一年成交价为基数，按约定递增比例提前一月将下一年度租金足额支付给甲方。即第三年租金按年成交租金基础上递增5%、第四年租金在第三年基础上递增6%、第五年租金在第四年基础上递增7%。后于2012年8月15日签订补充协议，房屋租赁时间改为2012年8月15日起至2017年8月15日至，共计五年，年租金调整为2380500元，该租赁期内的租金已付清。但双方于2018年1月22日第二次签订房屋租赁合同，租赁期间为2018年1月22日至2023年1月21日，年租金为人民币283万元，月租金为235833元，期间2017年8月份至2017年12月份处于第二次租赁合同的招投标时间，该期间被告一直在租赁并使用该房屋，但并没有签订书面的合同，亦未支付租金，故2017年8月15日-2017年12月，共计四个月的租金：根据第一次租赁合同约定，2015年即第三年递增5%，2380500×105%=2499525元，2016年即第四年递增6%，499525×106%=2649496.5元，2017年即第五年递增7%，649496.5×107%=2834960元；因此2017年年租金2834960元，月租金为236246.67元，空档期租金为：236246.67×4=-944986元。根据2018年1月22日第二次签订房屋租赁合同，约定租赁期间为2018年1月22日至2023年1月21日，年租金为人民币283万元，月租金为235833元，但2019年截至到2020年11月份被告仅支付了400000元的租金，剩余的5024166元一直未支付，以上金额合计5969152元。同时，根据双方于2018年1月22日签订的第二次《房屋租赁合同》第十条合同的解除，被告有不支付或者不按照约定支付租金的或欠缴各项费用达壹万元的行为之一的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，责令被告限期清场搬离，此类情形原告不需承担违约责任，对于被告承租期间所实施的装修改造部分不需进行任何补偿，本案中被告的行为违反了诚实信用原则，同时给原告方造成经济损失，故依法要求判令解除《房屋租赁合同》。综上所述，为维护原告的合法权益，故根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的各项诉讼请求。被告伍义挺答辩称，一、同意解除答辩人与被答辩人于2018年1月22日签订的《房屋租赁合同》。答辩人与被答辩人于2018年1月22日签订《房屋租赁合同》，如今因疫情经营严重困难，双方也无法继续友好合作，故同意解除该份《房屋租赁合同》，但基于本案情况特殊，希望被答辩人就答辩人的前期投入给予适当经济补偿；二、被答辩人第二项诉讼请求中对于2017年8月至12月招投标期间的租金主张无依据。被答辩人对2017年8月至12月招投标期间的租金计算的依据为双方于2012年5月17日签订的《房屋租赁合同》，但双方于2012年5月17日签订的《房屋租赁合同》第九条第八项，明确说明被答辩人应于合同到期前进行招投标程序，况且答辩人在第一次租赁合同到期前，于2017年7月6日已向被答辩人提出续租申请报告，并在该报告中说明了当前经营状况与希望给予租金优惠的请求，但被答辩人一直未答复，同时，两次签订的《房屋租赁合同》都明确约定了租赁期限，特别是在2018年1月签订的《房屋租赁合同》中并未对招投标期间的房屋租金作任何说明，可以视为被答辩人对该期间房屋租金的放弃，此外，基于被答辩人在合同到期后才进行招投标程序的行为，导致在招投标期间该房屋的使用权权属不明确，但答辩人对房屋设施负有管理义务，也是由此，造成被告在招投标期间使用该房屋的情况，故答辩人不应承担招投标期间的房屋租金；三、被答辩人计算2020年租金时应落实相关减免政策。根据2020年5月9日发布的《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》以及青海省发布的《青海省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和推动重大项目开复工的政策措施》，包括《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款都对减免房租作出了明确规定，可见不管是国家，还是地方政府都明确要为中小微企业、个体工商户减免房租，此外，答辩人于2020年11月1日向被答辩人提供的宾馆停业说明中明确表明宾馆已于2020年10月31日停止营业，并希望工会接管，该份《宾馆停业说明》可视为答辩人向被答辩人提出解除合同的申请，故2020年租金应计算至2020年10月31日。则2020年未付租金为4个月，即943333元；四、解除合同时，应适当补偿答辩人前期投入的装修费用。虽《房屋租赁合同》中约定在答辩人不能按时给付租金的情况下，被答辩人可以就装修费用等不用给予经济补偿，但考虑到近两年政府一直在对该地段道路进行围建，对答辩人经营造成了一定程度上的影响，此种风险不同于一般的商业风险，这与2018年1月签订的《房屋租赁合同》第八条第6款之处所讲风险有异曲同工之处，这是由城市建设造成的必然影响，不能归结于答辩人与被答辩人双方，那么，该风险造成的后果也不能由答辩人一方全部承担。同时，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款相关表述，表明原告不能基于被告由疫情造成的经营困难，使被告承担违约责任。综上，对于被答辩人主张招投标期间的租金及全额支付疫情防控期间的租金有悖情理和政策，有违法律之规定。对此，答辩人请求人民法院，结合新冠疫情大环境，结合国家及地方各项政策，对本案件出公正判决。原告工会服务中心为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、2012年5月17日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，证明：2018年签订的合同由于被告违约，原告有权单方解除合同；证据二、2012年8月租赁合同补充协议；证据三、律师费发票，证明：2018年房屋租赁合同关于律师费有明确约定。被告伍义挺质证意见：对三份合同的真实性认可，证明方向不认可。空档期间的房租对方应承担部分责任，2020年合同因1-6月疫情原因，房租应进行适当减免，律师费票据认可。被告伍义挺为支持自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、被告出具的申请报告，证明：合同快到期时被告进行了及时沟通；证据二、申请书、宾馆停业申请说明、工资表，证明：疫情及污水改造项目对被告造成的损失；证据三、照片，证明：西宁市污水处理改造项目对被告造成的损失；证据四、宾馆装修前后照片、投入统计，证明：被告前期投入的事实；原告工会服务中心质证意见：对第一、二、三、四证据，真实性认可,证明方向不认可。疫情期间造成的损失我方认可，也应当进行政府相关文件规定进行减少；对疫情期间6个月我方认为是4个月，由于污水改造项目前期投资的证据我方不予认可，与本案无关联。本院认为，对原告提交的三组证据的真实性本院予以认定，三份合同能证实原、被告双方在2012年、2018年签订《房屋租赁合同》，双方存在房屋租赁合同关系，合同中对租赁期、租金等事项进行了约定；对被告提交的四组证据的真实性本院予以认定，对其证明方向本院不予采纳，与本案无关联性。经审理查明：2012年5月17日，青海省总工会（出租方）与被告伍义挺签订《房屋租赁合同》，双方约定将位于××区房屋出租给被告，合同中约定：租赁期限自2012年5月17日至2017年5月17日；年租金为人民币2480000元；租金交纳：本合同签订后，乙方（被告）一次性足额交清两年租金，从第三年起，被告方须以第一年成交价为基数，按约定递增比例提前一个月将下一年租金足额支付给甲方（青海省总工会）。即第三年租金按成交租金基础上递增5%、第四年租金在第三年基础上递增6%、第五年租金在第四年基础上递增7%；2012年8月15日，青海省总工会与被告伍义挺签订《青海省总工会东大街18号房屋租赁合同补充协议》，该补充协议约定：本协议与原合同不同之处，按本协议履行；房屋租金调整为年租金2380500元；房屋租赁期限改为自2012年8月15日至2017年8月15日。该补充协议对2012年5月17日签订的《房屋租赁合同》中关于租金交纳的约定未做更改。2017年8月至2017年12月，青海省总工会未与被告续签房屋租赁合同。2018年1月22日，原告工会服务中心与被告伍义挺签订《房屋租赁合同》，双方约定将青海省××区房屋出租给被告，该租赁合同中约定：租赁期限为2018年1月22日至2023年1月21日；年租金为2830000元。租金交纳方式为：按每年交纳，第一年度租金自本合同签订之日起3日内一次性交清，之后第二至第五年的租金于每年的1月20日前一次性交清；乙方（被告）应按本合同约定按时足额支付租金及承担和项费用；乙方（被告）有不支付或者不按照约定支付租金的、欠缴各项费用达壹万元的情形，甲方（原告）有权单方面解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不需承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不需进行任何补偿。上述合同签订后，被告伍义挺未支付2017年8月至2017年12月，共计4个月的租金、2019年剩余部分租金、2020年11个月的租金，原告诉至法院。另查明，涉案合同中约定的位于城中区东大街号房屋所有权人系青海省总工会。2012年1月6日青海省总工会与青海省总工会机关后勤服务中心签订《授权委托书》，并载明：因青海省总工会机关后勤服务中心为青海省总工会下属事业单位，承担机关后勤保障服务，故委托青海省总工会机关后勤服务中心有权对西宁市城中区东大街18号房屋对外承租、签订合同、收取租金、处理纠纷、提起诉讼等权益。故原告青海省总工会机关后勤服务中心为本案适格主体。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议，其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期或者不定期支付约定的租金，并于约定期限届满或者合同解除、终止时将房屋归还给出租人。本案中，2012年5月17日、2012年8月15日青海省总工会办公室与被告签订的《房屋租赁合同》、《青海省总工会东大街18号房屋租赁合同补充协议》及2018年1月22日原告工会服务中心与被告签订的《房屋租赁合同》系签订合同的双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。2018年1月22日签订的《房屋租赁合同》中第十条第（五）项对合同的解除进行了约定，现被告欠付原告房屋租金符合该条中约定的第2、3项情形，被告亦同意解除合同，故对原告请求解除原、被告于2018年1月22日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；租赁期间届满，承租人继续使用和占用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，2017年8月至12月青海省总工会、原告工会服务中心均未与被告续签房屋租赁合同，视为2012年5月17日、2012年8月15日青海省总工会与被告签订的《房屋租赁合同》、《青海省总工会东大街18号房屋租赁合同补充协议》继续有效，被告应按合同约定支付2017年8月至12月，共计4个月的租金。经计算，第五年租金为（2016年8月15日至2017年8月15日）2834960元，月租金为236246.67元，故2017年8月至12月间租金为236246.67元×4个月=944986元，被告理应支付给原告；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2018年1月22日的《房屋租赁合同》中约定年租金为2830000元，2019年的房屋租金被告已支付400000元，未支付租金2830000元－400000元=2430000元，被告理应支付给原告；被告辩称，计算2020年租金应落实相关减免政策，本院对此予以采纳，被告作为承租人在疫情及疫情防控措施期间出现经营困难，对其2020年欠付的租金应予以适当减免，2020年月租金为2830000元÷12个月=235833元，依据相关政策，2020年被告欠付的租金减免3个月为宜，应为235833元×3个月=707499元。故被告欠付原告2020年的租金应为235833元×11个月－707499元=1886664元，此款项被告亦应支付原告。综上，被告欠付原告的房屋租金共计944986元＋2430000元＋1886664元=5261650元。被告其他的抗辩，与本案无关联性，本院不予采纳；2018年1月22日原、被告签订的《房屋租赁合同》第十三条第（1）项中对律师费等有明确约定，对原告主张由被告承担律师费40000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青海省总工会机关后勤服务中心与被告伍义挺于2018年1月22日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告伍义挺于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告青海省总工会机关后勤服务中心房屋租金5261650元；三、被告伍义挺于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告青海省总工会机关后勤服务中心律师代理费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26792元（已减半收取），由原告青海省总工会机关后勤服务中心负担5437元，被告伍义挺负担21355元。（此款项原告已预交，由被告伍义挺随同上述款项一并给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 南文红二〇二〇年十二月十日法官助理 李龙德书记员 纳守伟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。