江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初5249号 原告：金绍玉，男，汉族，1963年9月18日生，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。 被告：南京同曦假日百货有限责任公司，统一社会信用代码91320115748242413R，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路**。 法定代表人：陈广川，总经理。 委托诉讼代理人：杨涛，公司员工。 委托诉讼代理人：刘佳诺，该公司法务。 原告金绍玉与被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称同曦百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金绍玉的委托诉讼代理人范益荣，被告同曦百货公司的委托诉讼代理人杨涛、刘佳诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金绍玉向本院提出诉讼请求：1.被告支付税后租金112010.79元；2.被告支付2018年租金违约金(以47243.63元为基数，自2018年10月15日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）；3.被告支付2019年租金违约金（以48315.43元为基数，自2019年10月15日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）；4.被告支付自2013年起延迟支付租金的违约金。 事实与理由：原告将其名下商铺出租给被告，被告按年度支付租金。现被告尚欠至2020年8月之前三年的租金未支付，且自2013年以来支付租金均未足额，应补足差额并支付相应违约金。 被告同曦百货公司认可尚欠原告2018年9月至2020年8月期间的租金，同时辩称因新冠疫情致经营受到严重影响，原告应予减免一个月的租金。 本院经审理认定事实如下：坐落于南京市江宁开发区同曦鸣城商业中心*****号房屋（商铺）建筑面积33.04平方米（以下简称案涉商铺），所有权人系原告金绍玉。2013年10月9日，金绍玉（甲方）与同曦百货公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称合同），约定：甲方将案涉商铺委托乙方经营；委托经营期限自2013年9月1日至2022年8月31日；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，乙方自本合同约定委托经营期限开始日起每年的10月15日为结算日向甲方支付一年商铺经营回报利益（含税）；商铺的回报额按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额，2013年9月1日起至2022年8月31日止具体支付比例、额度、时间如下：第一年10.5%即44114.09元，支付时间2013年10月15日……第四年11%即46214.76元，支付时间2016年10月15日，第七年11.5%即48315.43元，支付时间2019年10月15日……；甲方需提供房屋租赁发票；乙方逾期向甲方支付商铺经营回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方在逾期5个工作日内仍未支付的，自第6个工作日起逾期每日可按一年商铺经营回报利益的万分之三向乙方加收滞纳金。 同日，双方还签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定：假日百货商铺经营回报利益(以下统称“租金”)应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关(公证处)监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行；由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金；等等。 另查明，2014年6月23日，国衡公司出具苏国衡(2014)房估字第F0694号《房地产估价报告》，载明：同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层商业房地产在估价时点2014年6月16日的回报款进行分析，负1层日回报款3.06元/日/平方米，第1层回报款3.83元/日/平方米，第2层回报款3.45元/日/平方米，第3层回报款26.8元/日/平方米，第4层回报款2.3元/日/平方米。 2016年9月，同曦鸣城商业中心商铺业主委托江苏圣典律师事务所发函催告被告同曦百货公司对第二个三年（2016年9月1日至2019年8月31日期间）的租金标准进行评估。 2017年8月26日，南京中信资产评估有限公司出具宁信评报字（2017）第042号评估报告：同曦鸣城商业中心负1层至第4层房屋平均租金（含税）水平为负1层日租金3.14元/日/平方米，第1层租金3.92元/日/平方米，第2层租金3.53元/日/平方米，第3层租金2.94元/日/平方米，第4层租金2.35元/日/平方米；评估基准日为2016年3月1日。” 2019年4月，同曦百货公司商铺业主委托江苏圣典律师事务所发函催告同曦百货公司对第三个三年（2019年9月1日至2022年8月31日期间）的租金标准进行评估。被告未进行评估。 被告向原告支付租金情况如下：2013年10月25日支付41908.39元，较合同约定延迟10天；2014年11月13日支付41908.39元，较合同约定延迟支付29天；2016年3月15日支付41908.39元，较合同约定延迟支付152天；2018年3月31日支付43904.02元，较合同约定延迟支付522天；2018年4月4日支付43904.02元，较合同约定延迟支付171天。 庭审中，原告同意由被告按年度租金的3.5%代扣代缴税款。 再查明，坐落于南京市江宁开发区，分属于约200名业主。前述产权商铺均由被告承租，由被告按年度向业主支付租金。因被告欠付2019年9月至2020年8月期间的租金，120余名业主起诉至本院。根据《最高人民法院关于人民法院深化“分调裁审”机制改革的意见》规定：“对于多个当事人分别提起的同类型或者是系列民事、行政简单案件，现行选取一个案件开展示范裁判，树立裁判标准，其他案件参照示范案件批量办理”，因此本院立（2020）苏0191民初857号案件开展示范裁判。在示范案件审理过程中，原、被告一致同意按照南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的租金标准作为2019年9月至2020年8月期间的评估租金标准，本院予以确认；就双方争议因受新冠疫情影响，是否应当减免被告租金的问题，本院酌定减免一个月的租金。本院作出判决后，被告提起上诉，南京市中级人民法院作出（2020）苏01民终7345号民事判决予以维持。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告请求被告按照委托经营合同书及补充协议的约定支付租金及违约金，本院予以支持。 关于2013年9月至2014年8月的租金差额及违约金，合同约定保底租金为44114.09元，评估租金为46188.27元（3.83元/天/平方米*33.04平方米*365天）；按价高者确定，故该年度租金应为46188.27元，被告已支付44114.09元（扣税5%后为41908.39元），因此该年度税前租金差额为2074元，扣税5%后应为1970元；关于违约金，应自评估年度计算，即以2074元为基数，按照每日万分之三的标准，自2014年10月16日计算至实际给付之日。 关于2014年9月至2015年8月的租金差额及违约金，合同约定保底租金为44114.09元，评估租金为46188.27元（3.83元/天/平方米*33.04平方米*365天）；按价高者确定，故该年度租金应为46188.27元，被告已支付44114.09元（扣税5%后为41908.39元），因此该年度税前租金差额为2074元，扣税5%后应为1970元；关于违约金，应自评估年度计算，即以2074元为基数，按照每日万分之三的标准，自2014年10月16日计算至实际给付之日。 关于2015年9月至2016年8月的租金差额及违约金，合同约定保底租金为44114.09元，评估租金为46188.27元（3.83元/天/平方米*33.04平方米*365天）；按价高者确定，故该年度租金应为46188.27元，被告已支付44114.09元（扣税5%后为41908.39元），因此该年度税前租金差额为2074元，扣税5%后应为1970元；关于违约金，应自评估年度计算，即以2074元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年10月16日计算至实际给付之日。 关于2016年9月至2017年8月的租金差额和违约金，根据合同约定以评估租金47274元（3.92元/天/平方米*33.04平方米*365天）为年度租金，被告已支付46215（扣税5%后为43904元），故税前租金差额为1059元，扣税5%后为1006元，违约金以1059元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年10月16日计算至实际给付之日。 关于2017年9月至2018年8月的租金差额和违约金，根据合同约定以评估租金47274元（3.92元/天/平方米*33.04平方米*365天）为年度租金，被告已支付46215（扣税5%后为43904元），故税前租金差额为1059元，扣税5%后为1006元，违约金以1059元为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年10月16日计算至实际给付之日。 原、被告一致同意2018年8月之前的租金均按5%代扣代缴税款。 关于2018年9月至2019年8月期间的租金，根据合同约定以评估租金47274元（3.92元/天/平方米*33.04平方米*365天）为年度租金，代扣代缴3.5%税款后为45619元，被告应予支付；关于违约金，本院确认：以47274元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年10月16日计算至实际给付之日。 关于2019年9月至2020年8月期间租金的计算标准，本院认为，一方面，根据合同约定及履行情况，租金评估程序应由被告同曦百货公司发起，但经业主催告后，被告未启动评估，此后爆发新冠疫情，因2020年初新冠疫情防控措施，商铺租赁行情受到较大影响，一次性的评估结论较难客观反映三年（2019年9月至2022年8月）的租金价格；另一方面，在示范案件（2020）苏0191民初857号和（2020）苏01民终7345号两案审理过程中，原、被告一致同意按南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的租金标准作为2019年9月至2020年8月期间的评估租金标准，即出租人和承租人均认可前述租金标准，因此，受已生效的示范判决既判力之约束，本院确定以南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的租金标准作为2019年9月至2020年8月期间的评估租金标准，结合原告商铺的所在楼层及面积，案涉商铺的年度评估租金为47403元（3.92元/天/平方米*33.04平方米*366天）。另，补充协议约定：“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行；因年度保底租金为48315元，高于年度评估租金，故本院确定案涉商铺2019年9月至2020年8月期间的租金为48315元。 对于租金的减免，被告辩称在新冠肺炎疫情防控期间，其经营受到严重影响，故要求减免一个月的租金，本院认为，该抗辩符合客观情况及损失分担原则，且与生效的示范判决一致，本院予以准许，故被告应给付原告2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金44289元（48315元/12*11），代扣代缴3.5%的税款后为42739元。 关于违约金计算，被告同曦百货公司未按合同约定于2019年10月15日支付上述租金，根据补充协议约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金”，因此，本院确定违约金计算方式为：以44289元为基数，以每天万分之三为标准，自2019年10月16日计算至实际给付之日。 关于延迟支付的违约金，本院确定：2013年9月至2015年8月期间的租金，合计延迟支付191天，因此违约金为2528元（44114.09元*万分之3/天*191天）；2016年9月至2017年8月期间的租金，合计延迟支付693天，因此违约金为9608元（46214.76元*万分之3/天*693天）；两笔合计12136元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本判决生效后5日内，被告南京同曦假日百货有限责任公司给付原告金绍玉如下款项： 2013年9月至2016年8月的税后租金差额5910元及违约金（共三笔，均以2074为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2013年10月16日计算至实际给付之日、自2014年10月16日计算至实际给付之日、2015年10月16日计算至实际给付之日）； 2016年9月至2018年8月的税后租金差额2012元及违约金（共两笔，均以1059元为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2016年10月16日计算至实际给付之日、自2017年10月16日计算至实际给付之日）； 2018年9月至2019年8月的税后租金45619元及违约金（以47274元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年10月16日计算至实际给付之日）； 2019年9月至2020年8月的税后租金42739元及违约金（以44289元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年10月16日计算至实际给付之日）； 2013年9月至2018年8月期间延迟支付租金的违约金12316元； 二、驳回原告金绍玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2262元，由被告南京同曦假日百货有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  胡腾云 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周森森