四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1502号 原告：补正伟，男，1970年12月14日出生，汉族，户籍地四川省资阳市安岳县，常住地四川省成都市天府新区。 原告：袁玲，女，1974年9月24日出生，汉族，户籍地四川省成都市高新区，常住地四川省成都市天府新区。 二原告共同委托诉讼代理人：王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：顾全丁，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：四川洪雅七里坪半山旅游开发有限公司，住所地洪雅县七里坪镇七里坪村**，统一社会信用代码：91511423667424135F。 法定代表人：金山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李平，四川正心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉淼，四川正心律师事务所律师。 原告补正伟、袁玲与被告四川洪雅七里坪半山旅游开发有限公司（以下简称七里坪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告补正伟、袁玲的委托诉讼代理人王思安，被告七里坪公司的委托诉讼代理人李平、李嘉淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 补正伟、袁玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将符合合同约定的温泉入户的房屋交付原告；2.判令被告立即支付自拟交付房屋之日起至房屋整改完成之日止的逾期交房违约金440779元（逾期交房违约金暂计算至2020年8月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价为1446386元，商品房户型为温泉入户型。原告按照房屋实际测量面积支付了全部的购房款。该《商品房买卖合同》约定商品房交付日期为2012年4月30日，并且合同附件《温泉入户说明》中约定，“温泉采用末端加热方式，相关设备及安装费用由出卖人承担”。被告拟于合同约定的商品房交付日期向原告交付该商品房，但原告在收房时发现温泉无法正常使用，温度也达不到通常使用标准，当即向被告反映此事，要求整改，但被告并未进行整改。经原告多次催告，被告仍未按照合同约定对温泉进行整改。综上，被告的行为已构成违约，为维护合法权益，原告提起诉讼，请求法院判如所请。 七里坪公司辩称，公司已按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定交付了商品房，依法不承担逾期交付的违约责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。公司认为，公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十条、第十二条分别约定了房屋交付条件以及逾期交付应承担的违约责任，公司于2013年8月5日将符合合同约定交付条件的商品房（包括温泉池）交付给了原告，原告在《业主验收资料签收表》签字确认，被告不存在所交房屋不符合合同约定的违约行为。2014年5月29日，公司办理了房屋产权证书并交付给原告。关于房屋的温泉设施设备，公司按照《温泉入户说明》的内容，修建了温泉池，安装了温泉入户的设施设备，并交由物业公司运行，公司已按照合同约定履行完了全部义务。同时，温泉设施设备建设在被告房屋产权证面积外赠送的花园或露台位置，虽然载明了温泉设施设备条款的《温泉入户说明》系《商品房买卖合同》附件之一，但温泉设施设备的有无和是否达到原告使用要求，不是双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，并且在因温泉设施设备升级改造、暂停温泉水引入后，公司应物业公司要求本着诚信原则购买温泉票后，由物业公司向原告免费提供洪雅七里坪温泉酒店管理有限公司所属会所的温泉服务。因此，公司已按照合同约定履行完了全部义务，不应承担逾期交房违约责任。同时，原告接收并正常使用房屋至今已6年以上，原告自称在收房时就已发现温泉无法正常使用，并且，因原加热方式不符合国家节能、环保政策被要求停运，被告现在仅是对温泉未端加热设施进行技术改造，不涉及温泉池等其他温泉设施的改造，更不是因为被告2013年前交付的温泉设施设备不符合交付约定而进行的整改，不会导致诉讼时效的重新计算，故原告现在提起诉讼已超过诉讼时效。 本院经审理查明事实如下：2011年7月21日，原告补正伟、袁玲与被告七里坪公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同第一条项目建设依据：出卖人建设的商品房为望峨村二组团，开工日期2010年6月2日，竣工日期为2011年4月30日。第三条买受人所购商品房基本情况：该商品房设计建筑层数4层，其中地上4层，地下**。原告购买的商品房位置为37栋1单元1楼2号房屋，测绘建筑面积共124.26㎡，装修水平是清水房，单价为11640元/㎡，总价款1446386元。第十条第一款约定出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房，第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；···6.鉴于本项目的特殊性，所售房屋各组团分栋、分批次经行政主管部门验收，取得初步验收合格证后即可交付。”合同第十一条第一款约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达成下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水；（2）电。2、其他设施：公共绿地、公共道路、公共停车场。上述设施达到使用条件的期限均为2012年4月30日，违约责任也相同：如果在约定期限内未达到条件，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。第十二条约定“出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第2种方式处理：2、原则上按第1条方式处理，因政府原因、停水、停电、雨雪天气等因素造成停工而逾期交房的（停工时间以现场施工日志为准），出卖人不承担违约责任”。合同第二十七条约定：本合同及附件共26页，一式伍份，具有同等法律效力。《温泉入户说明》属于合同附件之一，内容共五条，为“1、温泉池由甲方（七里坪公司）根据设计建设安装，所需费用由甲方承担。2、温泉池的具体位置、尺寸、材质均以设计机构的设计为准。3、温泉采用末端加热方式，相关的设备及安装费用由甲方承担。4、温泉使用采取流量计价方式，并本着对业主优惠原则确定。具体价格以物业运营管理公司公布价格为准。5、此附件只针对温泉入户户型”。合同签订后，被告按照《温泉入户说明》内容设计修建了温泉池，安装了温泉入户的设施设备，于2013年8月5日将符合《商品房买卖合同》第十条约定的商品房及相关设施交付给原告，原告在业主验收资料签收表上签字确认，签收材料为：1.房屋质量保证书；2.房屋使用说明书；3.业主服务手册；4.业主临时管理规约；5.前期物业服务收费协议。被告为该商品房办理房屋产权证书并于2014年5月29日交付原告。 另查明，该商品房所在的A2区温泉入户房屋约80余户，其温泉设施设备均建设在室外的花园或露台位置，不在房屋权属证书登记的建筑面积范围内，温泉池大小不一，面积均在数平方米范围内。为符合合同约定的末端加热、温泉入户条件，被告根据设计打造取水井，安装设备从地下抽取温泉，并铺设管线数公里将温泉输送至未端加热中心（电锅炉房），在该中心通过其购买的三台电锅炉设备对温泉进行二次加热，再将温泉输送到原告室外的水表计量后，最终进入被告修建的温泉池。2013年被告将涉及温泉的所有管线、设备全部交由四川圣莱特物业服务有限公司（以下简称圣莱特物业公司）进行运营维护，圣莱特物业公司运行温泉加热设备至2017年9月，一直未向业主收取使用温泉水的任何费用。2017年9月七里坪安置区投入使用，安置区域人口的增加导致供电不足，线路出现多次跳闸，因案涉温泉加热系统为大功率的三台电锅炉，耗电量巨大，圣莱特物业公司停止运行该温泉加热设施设备。在暂停供应温泉水入户后，应物业公司要求，七里坪公司购买温泉票后由物业公司免费向原告提供洪雅七里坪温泉酒店管理有限公司所属会所的温泉服务，并于2020年3月1日向业主发放了A2区温泉入户户型温泉设施改造确认书，提出两套改造方案供业主选择。方案一：改造末端加热系统。方案二：一次性补偿35000元，不再实施改造升级。方案一将原来的温泉集中二次加热后统一供水改变为每户温泉池旁安装二次加热设施，业主需要使用时单独加热使用。因原告对被告提出的温泉设施改造方案存在异议，双方无法协商一致，故原告提起诉讼。 以上事实，有原告身份证复印件、被告工商登记信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、销售不动产统一发票、房屋所有权证、业主验收资料签收表、温泉设施设备现场照片、温泉加压锅炉房运行记录表、业主温泉票领取登记本以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定及时、全面履行自己的义务。诉讼过程中，本院要求原告明确诉讼请求中主张逾期交房以及违约金计算的含义及法律依据，原告阐明其主张的逾期交房是指被告未按合同约定向原告交付符合合同约定使用条件的房屋；其主张违约金的合同依据及计算方式为《商品房买卖合同》第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”中第2项“其他设施”的约定。本院认为，案件的审查范围应围绕当事人的诉讼请求而定。根据庭审可知，被告已按合同约定的期限、交付条件向原告交付了与合同约定地点、位置、面积等内容一致的房屋，办理并交付了该房屋权属证书，原告作为业主也验收了房屋、签字确认并收到相关权属证书，被告不存在逾期交房的违约行为。虽然温泉池的相关内容在主合同条款中并不存在，但其图纸及约定内容作为合同附件之一与主合同具有同等法律效力。房屋作为不动产，其基本属性是居住，是属于维持生活的基本生活资料。而案涉温泉池修建在室外的花园或露台处，不在房屋权属证书确认的建筑范围内，不具有最基本的居住功能，即使其具备的洗浴功能也不同于家庭生活中普通意义上的洗澡、清洁污垢功能，温泉设施设备为温泉入户户型商品房特有的设施设备，并不为业主日常生活所必需，主要是为满足购房者提升自身生活品质个性化需求，作为一种休闲娱乐的方式，给业主提供舒适的室外体验、亲近大自然之用。虽然案涉房屋为清水房，但根据原告陈述的“房屋不符合合同约定条件”原因主要为该房屋温泉无法正常使用，且多次催告后被告未进行整改；原告主张违约金的依据为合同第十一条第二项“其他设施”。根据温泉池的位置、面积、功能等因素，本院认为，温泉池系该房屋的其他设施，而不是合同约定的房屋，两者并非同一物，原告认为被告未按合同约定交付符合合同约定使用条件的房屋，要求其支付逾期交房违约金属于基本事实认识错误。根据原告主张的事实以及被告的抗辩理由，本案存在以下争议焦点： 一、被告向原告交付的设施（温泉池）是否符合合同约定条件 合同附件房屋平面图及区位图中明确说明：该户型带温泉入户，温泉池位置仅作参考，具体以实际建设安装为准）。《温泉入户说明内容》为5条，第1、2、5条内容约定的是温泉池的设计建设安装，位置尺寸材质，所需费用由被告承担等内容，原、被告对此均无异议。第3条内容为：温泉采用末端加热方式，相关的设备及安装费用由甲方承担。双方对该条内容理解不一，有相同也有不同。相同点是原、被告均认可“末端加热”方式为被告通过取井口地下抽取温泉并将其输送到七里坪小区电锅炉房进行集中加热后，再用水管输送到业主的温泉池中，在2017年9月温泉池停止使用前都是采取的这种加热方式。不同点在于后半句内容，原告认为“温泉加热的设备、安装以及二次加热的费用都应由被告承担”，被告认为“仅应承担加热设备机器及安装费用，而使用过程中的费用（比如加热的电费、运营费用等）应由原告承担”。第5条内容为“温泉使用采取流量计价方式，并本着对业主优惠原则确定。具体价格以物业运营管理公司公布价格为准”，庭审中原告承认温泉停止使用前，其在使用温泉过程中物业公司没有收取过任何费用。本院认为，首先，被告在合同约定期限按照合同约定条件向原告交付了房屋以及温泉池等设施设备，并承担了相关费用；其次，被告采用的温泉加热方式符合合同约定的“末端加热方式”，并承担了加热设备机器本身以及安装的费用；最后，《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。该说明第3条约定的是加热方式以及加热设备的费用、安装费用由谁承担。第4条约定的是温泉使用过程中的计价方式、价格标准以及由谁来管理、收费。从字面解释来说第3、4条内容本身并不存在理解发生争议的问题；从结合上下文内容以及排序方式来说，第3、4条内容互不矛盾，前者说的是基础设施的费用和承担主体，后者说的是使用过程中的费用和承担主体；从普遍的管理模式来理解，房地产开发企业只负责开发修建销售房屋，业主在房屋使用过程中涉及的服务都由专业的物业管理公司负责，两者相互配合，各司其职。同时，现实中被告在洪雅县七里坪镇开发的度假区自交房后，也一直是由圣莱特物业公司进行运营维护。原告主张温泉使用过程中的加热费用应由被告承担于事实不符，本院不予支持。本院认定，被告向原告交付的温泉池及其设施设备符合合同约定条件，不存在违约行为。 二、原告起诉是否超过诉讼时效？ 原告在起诉状中承认“被告拟于合同约定的商品房交付日期向原告交付该商品房，但原告在收房时发现温泉无法正常使用，温度也达不到通常使用标准，当即向被告反映此事，要求整改，但被告并未进行整改。经原告多次催告，被告仍未按照合同约定对温泉进行整改”，被告抗辩称原告自收房后使用至今已超过六年，现起诉被告未交付符合合同条件的房屋已超过二年诉讼时效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。首先，原告自认被告按合同约定的交付日期向其交付了商品房以及温泉池等附属设施，原告认为收房时就发现温泉不能正常使用，并立即向被告反映，要求其整改，则原告从收房之日就知道其权利被侵害。虽然该系列案件中原告收房时间不尽相同，但根据原告委托诉讼代理人提交的材料，多名原告中最迟的收房时间为2014年5月10日，从收房到此次起诉已超过六年。其次，原告虽然陈述在交房后发现温泉无法使用，多次向被告反映、催告要求其整改，但庭审中明确回复没有证据证明其陈述内容，“但是能从我们的书面证据推断出来”。最后，物业公司在2017年9月停止温泉入户的运营，被告于2020年3月提出两套方案对温泉设施进行改造，一种是改造末端加热方式；一种是补偿业主35000元后不再改造升级。该改造方式只是针对温泉末端加热方式，而取水口设施、管线及安装费用均与前期无异，都是由被告负担，改造后仍由物业公司进行运营管理，被告现在对温泉设施的改造并不能当然反推得出“现在改造，就是交房时温泉入户不符合约定条件”的结论。本院认为，原告自收房后至今已超过六年，现起诉要求被告承担交付房屋设施不符合约定条件的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，本院认为被告已按合同约定的期限和条件按期交付了房屋及相关设施、按《温泉入户说明》设计修建了温泉池，安装了温泉设施设备，购买了温泉加热电锅炉交由圣莱特物业公司运行维护，承担了温泉入户的材料、设备、安装费用，原告已在《业主验收资料签收表》上签字确认，并使用房屋至今。原告提出收房时就发现温泉无法正常使用，温度达不到通常使用标准，多次要求被告整改未果，但原告未提供证据证明，应承担举证不能的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”，原告原本的诉讼请求为判令被告将符合合同约定的温泉入户的房屋交付原告，并判令被告支付自拟交付房屋之日起至房屋整改完成之日止的逾期交房违约金。但庭审中其主张的事实又是被告交付的温泉池不符合合同约定条件。根据原告的真实意思表示，本院认为，原告诉求的实质是要求被告承担交付房屋其他设施（温泉入户）不符合合同约定条件的违约责任，原告的诉求不是物权纠纷，而是合同纠纷，应受诉讼时效限制。原告起诉已超过诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩理由成立，原告的诉讼请求于事实不符，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下： 驳回原告补正伟、袁玲的诉讼请求。 案件受理费3956元（已减半收取），由原告补正伟、袁玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 杨 龙 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 甘茂林