江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9082号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡章良。委托诉讼代理人：刘小林，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖萍。原审被告：昆山北区房产咨询有限公司博威店。上诉人胡章良因与被上诉人肖萍、原审被告昆山北区房产咨询有限公司博威店（以下简称北区房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡章良上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持胡章良一审反诉请求，驳回肖萍的一审诉请；2.一、二审案件受理费由肖萍负担。事实和理由：1.肖萍存在支付首付款逾期22天、支付第二笔购房款逾期8个月、房屋处于可以交易过户的状态迟延2个月、银行贷款审批及放款逾期35天的违约行为，且多项违约行为均超过三十个工作日，构成根本违约。2.7万元补偿金仅针对首付款逾期造成的损失，一审判决认为双方就肖萍的所有逾期付款行为给胡章良造成的损失达成最终一致意见，是错误的。胡章良有权就其它违约行为主张违约金。3.一审判决认为总房款30%的违约金系解约违约金也是对合同原意的曲解，在双方继续履行合同的情况下，肖萍支付房屋对价后仍应当支付迟延履行违约金。4.当时同地段小区已涨到2.2万元每平方米以上，涉案合同成交单价仅1.65万元，且胡章良出售房屋是为及时回笼资金，肖萍的违约给胡章良的经营造成巨大损失。肖萍的违约行为给胡章良造成的损失超过100万元，一审判决认定的违约金远不能弥补。5.肖萍违约在先，胡章良2019年3月曾通过电话和微信通知肖萍要求解除合同并按约赔偿，肖萍不同意解除合同并威胁胡章良，胡章良怕出现人命伤亡就继续将房屋卖给了肖萍。肖萍辩称，1.胡章良所称的违约行为均发生在2019年5月21号《补充协议》签署前，该违约行为在双方自愿签署《补充协议》时已终结。上述违约行为并非肖萍有意行为，因突如其来的家变，肖萍除去家庭开支外每月所有收入都在履行合约付款，在《补充协议》中已给胡章良相应补偿。2.《补充协议》约定2019年6月30日前办理完包括放款的所有程序，但肖萍仅能督促银行在2019年5月29日完成放款审批，放款时间取决于银行和国家政策，银行放贷政策收紧非人为原因，肖萍没有过错。3.肖萍2019年4月26日递交贷款材料，需要胡章良配合提供贷款草签合同，但胡章良2019年5月21日《补充协议》签署后才提供，影响过户及放款的时间。胡章良2019年5月30日完成涤除抵押，也影响过户及放款的时间。北区房产二审未做答辩。肖萍向一审法院起诉请求：1.胡章良将肖萍多支付的7万元购房款返还肖萍；2.胡章良向肖萍支付律师费7000元；3.本案诉讼费用由胡章良承担。胡章良向一审法院反诉请求：1.肖萍向胡章良付违约金935000元；2.本诉及反诉的诉讼费均由肖萍承担；3.肖萍承担胡章良的律师费20000元。一审法院认定事实：2018年3月28日，肖萍（乙方）与胡章良（甲方）在北区房产（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定肖萍购买胡章良所有的位于昆山市房屋，总价为335万元，本合同签订之时，乙方支付10万元作为定金购房。乙方应当在2018年4月10日之前将首付款（含定金）80万元支付到甲方名下的银行账户。双方约定于2019年6月30日前将办理完税及过户手续，如一方不按期支付首付、交税、配合过户等，即构成违约，经丙方（以书面、电话、短信或微信方式均可）催促后，逾期超过三十个工作日仍不配合的，构成根本违约，在甲方签署过户文件之前，乙方先行支付首付款。乙方需要贷款，贷款部分为175万元，乙方承诺由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。如果乙方委托丙方办理贷款，应当按照丙方指示提供相关材料，在指定时间至银行签订贷款合同（甲方应予配合），如果甲、乙不配合办理银行贷款手续，造成交易拖延，承担违约责任。双方确认交易房屋上存在光大银行的抵押，尚有约160万元贷款未偿还，甲方保证在2019年4月15日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。关于房屋交付约定：甲乙双方于办妥以乙方或乙方指定者为权利人的该房屋相关产权证及付清所有房款（含贷款，但约定预留房屋尾款除外）之日后的七个工作日内办理房屋交接手续，甲方将该房屋的钥匙交付给乙方或交付至丙方，由丙方转交乙方。双方同意由丙方自房款中暂留5万元作为交房尾款，待前述水电物业等相关费用全部结清后付给甲方。第六条违约责任约定：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金，逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定：如有一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。第七条履行抗辩约定：如果一方不履行其在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。补充协议约定：首付款与贷款金额外剩余款项由现金补齐，剩余80万元于2018年9月30日前支付胡章良。合同签订后，肖萍于2018年3月29日支付10万元，3月30日支付10万元，于5月7日支付4万元，于5月15日支付24万元，于5月16日支付25万元，于5月22日支付7万元，首付款80万元支付完毕。此后肖萍于2018年9月7日支付胡章良5万元，于9月30日支付10万元，于10月12日支付20万元，于10月25日支付5万元，于11月20日支付5万元，于2019年1月31日支付5万元，于2月3日支付3万元，于3月8日支付2.5万元，于3月29日支付2.5万元，于4月5日支付2万元，于4月12日支付2万元，于4月25日支付3.5万元，于5月8日支付12.5万元，于5月16日支付2万元。至此肖萍支付完毕第二期首付款80万元。期间肖萍付款过程中一直逾期且逾期期间较久，期间胡章良一直催要。肖萍称其于2019年4月26日交付贷款审批手续，但胡章良不配合办理贷款手续。2019年5月21日，肖萍和胡章良签订《补充协议》一份，约定：由于乙方之处首付款逾期造成的损失，特支付七万元作为甲方补偿；2.双方约定于2019年6月30日前办理完所有程序，注销、贷款审批、过户与放款等流程。如约定期内未完成，超出期限所产生的过桥费用由乙方自行承担，月利率3%；3.甲乙双方应积极配合丙方办理相关流程；4.甲乙双方若未按此协议履行则按原合同进行处理；5.甲方配合乙方从甲方账户转40万元作为贷款凭条使用，此转账不作为实收费款；6.此协议与原合同同样具有法律效应，由双方签字即可生效，最终解释权归甲方。双方在补充协议下方签字确认。后，双方于2019年5月22日前往银行办理肖萍的贷款审批手续，肖萍于2019年5月30日支付胡章良10万元。至此，肖萍共计支付胡章良170万元。2019年6月21日办理过户登记手续，2019年6月25日，涉案房屋登记至肖萍名下。肖萍最终实际贷款199万元于2019年8月5日放款至胡章良账户。胡章良返还肖萍20万元，称另外的7万元要求扣除，肖萍不同意，因此诉至一审法院。关于合同履行中双方的沟通，胡章良称肖萍首付款逾期了22天，其一直打电话催促。第二笔购房款应当在2018年9月30日前支付，实际也是多次支付共逾期八个月，每次其催促肖萍才给一点，期间其将钥匙给了肖萍，让肖萍去看，但是肖萍在没钱的情况下却在里面装修。之后其要求解除合同，肖萍不同意，于是要求肖萍支付违约金50万元，再到20万元，但肖萍不同意，称家里出了问题，最后只同意给7万元。肖萍称之所以约定的过户时间较晚是因为涉案房屋登记至胡章良名下尚未满两年，合同签订后因为其资金出了点问题，所以首付是分期支付的，第二笔房款也是因为肖萍的原因导致延期支付。当时办理贷款时需要胡章良提供资料，但胡章良不配合，所以双方在2019年5月21日签订了补充协议，关于贷款金额的变动没有书面约定。肖萍和北区房产均确认，签订补充协议当天咨询了银行，银行回复6月底前可以完成放款。一审法院认为，肖萍和胡章良在北区房产居间下签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定享有权利、履行义务。买卖合同中，买方的主要义务即为支付购房款，卖方的主要义务即为配合办理各项手续及交付房屋，从双方合同的履行过程看，肖萍的付款一直存在逾期，关于肖萍陈述的胡章良不配合办理贷款所需手续的主张，肖萍直至2019年5月16日才陆续支付完毕其应当在2018年9月30日前支付的第二期购房款，肖萍未按约履行完毕其在先的付款义务，胡章良因此暂停履行在后的配合贷款义务，系胡章良行使的合理抗辩，胡章良在合同履行过程中不存在违约行为。关于肖萍本诉要求返还7万元及胡章良反诉要求肖萍支付违约金的请求，首先，胡章良要求肖萍支付违约金935000元的主张，按照《房屋买卖合同》的约定，总房款30%违约金”的性质系解约违约金，即合同解除情况下违约方应当承担的违约责任，但本案中双方的买卖合同并未解除，且合同义务均已履行完毕，胡章良无权向肖萍主张该违约金。其次，关于肖萍要求胡章良返还多支付的7万元的主张，根据双方对合同履行过程的陈述及交易习惯，《补充协议》中载明的“首付款逾期造成的损失7万元”实际应为双方对截至签订《补充协议》时，肖萍所有逾期付款行为给胡章良造成损失金额达成的最终一致意见，而不仅仅是首付款逾期造成的损失，因此胡章良在本案中再次单独提及第二笔购房款的逾期付款损失的部分，一审法院不予采信。《补充协议》中明确约定在2019年6月30日前办理完所有程序，其中包括放款，肖萍对于该期限届满时未放款的后果应当是有所预判的，且贷款部分放款晚于约定时间肖萍并无证据证明是政策原因，因此肖萍应当承担该部分逾期付款的违约责任。关于该违约责任的承担标准，合同约定为日千分之一，补充协议约定为月利率3%,均明显偏高，一审法院综合考虑双方的合同履行过程、肖萍的违约程度等因素酌定按照月利率2%计算，自2019年7月1日计算至2019年8月5日止。按照合同约定，肖萍应支付的首付款及第二笔购房款总金额为160万元，肖萍实际支付170万元，扣除应支付给胡章良的损失7万元，肖萍实际支付胡章良首付款及第二笔房款共计163万元，尚欠房款金额为172万元，故该逾期付款违约金的计算基数为172万元。胡章良应将7万元中超过该违约金的部分予以返还。肖萍要求北区房产返还7万元的主张，于法无据，一审法院不予支持。双方均要求对方承担己方律师费损失的主张，肖萍的银行贷款逾期付款确存在违约，应当承担违约责任，但即便按照双方《补充协议》约定的标准，逾期付款违约金尚不足7万元，胡章良扣留7万元也确有不妥，一审法院根据双方的过错程度及各方诉请的支持情况，酌定支持肖萍的律师费损失1000元、支持胡章良律师费损失1万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条之规定，一审法院判决：一、肖萍于判决生效之日起十日内支付胡章良逾期付款违约金（以1720000元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%标准计算至2019年8月5日止）。二、胡章良将70000元扣除前述第一项肖萍应支付的逾期付款违约金后的金额返还肖萍，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、胡章良于判决生效之日起十日内支付肖萍律师费损失1000元。四、肖萍于判决生效之日起十日内支付胡章良律师费损失10000元。五、驳回肖萍对昆山北区房产咨询有限公司博威店的诉讼请求。一审本诉案件受理费1726元，由肖萍负担1400元，由胡章良负担326元；反诉案件受理费6675元，由胡章良负担3337.5元，由肖萍负担3337.5元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，肖萍和胡章良签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于肖萍在合同履行过程中应承担的违约责任。本院认为，首先，肖萍在合同履行过程中多次存在逾期付款行为，直至2019年5月16日才陆续支付完毕应在2018年9月30日前支付的第二期房款，应承担相应违约责任。肖萍、胡章良2019年5月21日签订《补充协议》，约定肖萍支付7万元给胡章良补偿首付款逾期造成的损失，因此时前两期房款的逾期付款行为均已发生，结合双方对合同履行过程的陈述及交易习惯，该7万元应系双方对截至签订《补充协议》时肖萍所有逾期付款行为给胡章良造成损失金额达成的最终一致意见。胡章良主张该7万元仅系第一笔房款80万元逾期支付的违约损失，肖萍还应承担第二笔购房款80万元的逾期付款损失，本院不予采信。其次，签订《补充协议》后，涉案房屋贷款实际于2019年8月5日才发放至胡章良账户，肖萍未按《补充协议》约定于2019年6月30日前办理完包括放款在内的所有程序，且肖萍并无证据证明贷款放款晚于约定时间是政策原因，故肖萍应当承担该部分款项逾期付款的违约责任。截至贷款发放前，肖萍实际支付胡章良房款共计163万元（已扣除应支付给胡章良的损失7万元），尚欠房款金额为172万元，故该逾期付款违约金的计算基数为172万元。关于该违约金的计算标准，因合同及补充协议约定的计算标准均明显偏高，一审判决综合考虑合同履行过程、肖萍违约程度等因素，酌定该部分逾期付款违约金计算标准为月利率2%。该标准虽亦偏高，但肖萍在对本案提起上诉后，未按时缴纳二审案件受理费，应视为肖萍对一审判决的认可，本院也已裁定对肖萍的上诉按自动撤回上诉处理，故本院对该违约金标准不再予以调整。综上，肖萍应支付胡章良的逾期付款违约金为：以172万元为基数，按照月利率2%计算自2019年7月1日计算至2019年8月5日止。最后，胡章良还主张肖萍应按《房屋买卖合同》约定，支付总房款30%的违约金935000元。但该违约金性质系合同解除情况下违约方应当承担的违约责任，本案中，双方买卖合同并未解除且已履行完毕，对该主张本院不予支持。胡章良还主张一审判决认定的违约金数额不足以弥补其实际损失，但胡章良并未提供充分证据证明其实际损失数额，本院对其主张不予采信。综上，肖萍应支付胡章良的逾期付款违约金为：以172万元为基数，按照月利率2%计算自2019年7月1日计算至2019年8月5日止。因合同约定房屋总价335万元，肖萍共支付胡章良房款369万元，扣除双方一致确认肖萍应承担的违约金7万元及胡章良已返还肖萍的20万元后，胡章良还应返还肖萍7万元，故胡章良在该7万元中扣除上述肖萍应承担的逾期付款违约金后，应将剩余款项返还肖萍。综上所述，胡章良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8401元，由上诉人胡章良负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十二月九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。