兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2964号 原告：甘肃畅宇车辆制造有限公司。 法定代表人：马文杰，该公司经理。 被告：兰州尹红汽车服务有限公司。 法定代表人：尹智敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：段正清，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。 原告甘肃畅宇车辆制造有限公司（以下简称畅宇公司）与被告兰州尹红汽车服务有限公司（以下简称尹红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告畅宇公司法定代表人马文杰，被告尹红公司法定代表人尹智敏及委托诉讼代理人段正清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 畅宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间分别于2019年1月1日、2019年4月1日签订的《租赁合同》；2.判令尹红公司将商铺交还其公司，并以年费用（租金、物业费）184320元为标准支付两份租赁合同自欠费之日起至实际交还房屋之日为止的费用（租金、物业费），附交款明细、欠费明细表；3.判令尹红公司支付违约金36864元；4.判令本案诉讼费用由尹红公司承担。审理中，畅宇公司明确第二项诉讼请求，要求尹红公司支付两份租赁合同自2020年3月3日起至2020年12月10日止的费用（租金、物业费）142599元。事实和理由：2019年1月1日、2019年4月1日双方分别签订《租赁合同》两份，约定其公司将自有位于兰州新区××街××号××＃××＃××层商铺租赁给尹红公司使用，场地面积分别为一层320平方米，二层320平方米，租金单价分别为一层30元／平方米／月，商铺二层16元／平方米／月，物业费1元／平方米／月，期限合同一为2019年1月1日起至2020年12月31日止，期限两年。合同二期限为2019年4月1日起至2021年3月31日止，期限两年，两份合同合计年租金、物业费184320元。尹红公司应于2020年1月1日前一次性付清一年租金、物业费，以后每期租金到期前30日内付清下期年租金、物业费，合同还对违约金、滞纳金作出了相应的规定。至2020年10月31日，尹红公司拖欠其公司租金、物业费共计122496元整。其公司多次催要，尹红公司都不予支付，故诉至法院，请判如所请。 尹红公司答辩称，1.畅宇公司的诉称与事实不符，双方之间的租赁合同已实际解除，其公司不应承担合同实际解除之后的房租，只承担欠付的2020年3月份及4月份的房租。畅宇公司已于2020年4月28日书面通知其公司终止合同，且畅宇公司员工（即财务人员）已微信通知其公司不按时交纳房租要停电，由于畅宇公司进行了停电、停水导致其公司无法经营，2020年4月30日其公司与畅宇公司协商未果，为避免扩大损失，其公司于2020年5月1日实际搬离商铺。2.兰州新区中川园区市场监督管理局（以下简称市场监管局）于2020年4月17日下发《关于限制搬离天泰建材市场的通知》，因甘肃天泰建材有限公司在未经新区规划、国土等部门的批准下，擅自改变土地用途，将工业用地开发建设为建材市场，属违建市场，限期广大商户于2020年6月底搬离天泰建材市场。涉案商铺系天泰建材市场的商铺，其属于违建。因不可抗力的原因导致其公司无法再继续承租，合同目的已不能实现，因此合同解除。现其公司已与兰州新区房地产开发有限公司于2020年5月7日签订了房屋租赁合同，双方之间的租赁合同已实际解除。综上，2020年5月1日其公司已实际搬离涉案商铺，合同已实际解除，双方的权利义务终止，其公司只承担欠付的2020年3月份及4月份的房租。 本院经审理查明，2019年1月1日，甲方畅宇公司（出租方）与乙方尹红公司（承租方）签订两份《租赁合同》，约定畅宇公司将兰州新区中川街15号临时建筑西28#-31#商铺，27#一、二层商铺出租给尹红公司，租赁期限分别为2019年1月1日起至2020年12月31日止、2019年4月1日起至2021年3月31日止，2019年租金分别为12280元、28160元，2020年租金分别为141312元、35328元，物业服务费分别为6144元、2019年1408元、2020年1536元，两份合同年租金、物业服务费合计为184320元；支付方式为按年支付，以现金或银行转账形式支付，下期租金及物业费于本期费用到期后30日前支付；违约责任为9.1双方应严格履行本合同，不得违约，任何一方违约，由违约方向对方赔偿合同总金额20%的违约金；……9.3如乙方租金逾期且逾期10日仍不能付清，甲方有权终止合同和收回房屋，并有权拒绝返还保证金。合同还对双方的权利义务，安全责任，免责条件，合同的变更与解除以及争议解决等内容作了约定。合同签订后，尹红公司缴纳租金至2020年3月3日，之后未再缴纳租金。审理中，双方于2020年12月10日进行房屋交接验收，案涉房屋仍存放有少量尹红公司物品。验收后尹红公司将案涉房屋钥匙交还给畅宇公司，双方在验房单上签字确认。截至交房之日尹红公司欠付租金及物业费为142599元。2020年4月17日，市场监管局发出关于限期搬离天泰建材市场的通知，要求广大商户务必于2020年6月底前完成自行搬离，否则将对该市场实行强制关闭。后经本院核实，天泰建材市场的商户并未全部搬离，目前仍有部分经营车辆的商铺，且不在强制清退的范围。同年的4月28日，畅宇公司向尹红公司发出欠费停水、停电通知，载明：“尹红公司租用的其司西27-31房屋，自2020年初起长期处于欠费状态，截至2020年4月30日已欠费保证金7000元，房租29056元，物业费1280元，共计37336元，其司多次催交未果，现根据租赁合同约定，即日起进行停水、停电处理，并限定你公司在3日内交清上述费用，否则，自2020年5月1日起其司将根据租赁合同条款规定终止合同并收回房屋，特此通知”。 另查明，同年的5月7日，尹红公司与兰州新区房地产开发有限公司签订《瑞玲雅苑风情商业街项目房屋租赁合同》，约定出租人（甲方）兰州新区房地产开发有限公司将位于兰州新区中川路（街）瑞玲雅苑风情商业街项目48-105房屋出租给承租人（乙方）尹红公司，租期为3年，即自2020年7月6日零时起至2023年7月5日24时止，装修期自2020年5月6日起至2020年7月5日（不含租期），房屋交付时间即起租时间2020年5月6日（以双方签订房屋验收交接单为准），乙方承诺2020年7月6日前开业，合同还对其他内容做了约定。合同签订后，尹红公司于2020年5月12日办理瑞岭雅苑物业合同，于5月15日试营业，6月6日正式营业。 以上事实由当事人陈述及提供的租赁合同、通知、验房单、询问笔录及证明等证据在卷佐证，并经法庭认证后确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，对尹红公司的辩称，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；……。首先，市场监管局下发的通知实际上不是针对全部商户，且通知中的期限届满后并未采取强制清退措施，目前仍有部分商户继续营业，不存在不可抗力情形，亦不存在不能实现合同目的。其次，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。畅宇公司催要租金后，尹红公司仍未缴纳租金的行为已构成违约，畅宇公司遂采取停水、停电的行为属于行使抗辩权，畅宇公司虽采取上述行为但并未根据租赁合同条款终止合同和收回房屋，亦未向尹红公司表示要求解除合同。再次，尹红公司称已实际搬离案涉房屋，因其公司已在瑞岭雅苑另行租房经营，但未向畅宇公司发出书面通知，亦未将案涉房屋钥匙交还畅宇公司，尹红公司在另外场地租房经营的行为并不能证明其公司已与畅宇公司解除了租赁合同。最后，审理中双方当事人对房屋返还达成一致意见并于2020年12月10日办理了房屋交接验收，案涉房屋已实际返还给畅宇公司，双方都予以认可，故此时租赁合同实际解除。 关于租金问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉房屋钥匙一直由尹红公司保管，房屋内仍存有少量尹红公司物品，畅宇公司未收到尹红公司解除合同的通知，租赁合同并未因尹红公司的搬离而解除，尹红公司的辩称不成立。双方对租金及物业费均无异议，欠付日期亦无异议，尹红公司应当承担返还房屋之前的租金及物业费，故对畅宇公司要求尹红公司支付租金及物业费142599元的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。对于畅宇公司主张的违约金，因尹红公司未按时支付租金及物业费的行为已构成违约，且双方合同约定了违约责任，该约定符合有关法律规定，故畅宇公司要求支付违约金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除甘肃畅宇车辆制造有限公司与兰州尹红汽车服务有限公司于2019年1月1日签订的两份《租赁合同》； 二、兰州尹红汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内支付甘肃畅宇车辆制造有限公司租金及物业费共计142599元，并承担违约金36864元，合计179463元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费1945元，由兰州尹红汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  刘艳芝 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  陶 倩