大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初173号原告：孙碧霖，女，汉族，1970年8月13日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：纪鑫卉，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李有闯，辽宁健业律师事务所律师。被告：电连机电安装工程有限公司，住所地大连市沙河口区胜利路**，统一社会信用代码91210200760754251L。法定代表人：安家义，执行董事。委托诉讼代理人：杜全光，山西永固律师事务所律师。被告：刘桂花，女，汉族，1948年6月14日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：罗禹超，上海申浩律师事务所律师。被告：吴其鹏，男，汉族，1947年6月10日出生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：袁征，女，住大连市沙河口区。原告孙碧霖与被告电连机电安装工程有限公司（以下简称电连机电公司）、刘桂花、吴其鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙碧霖的委托诉讼代理人纪鑫卉，被告电连机电公司的委托诉讼代理人杜全光，被告刘桂花的委托诉讼代理人罗禹超，被告吴其鹏的委托诉讼代理人袁征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与电连机电公司、吴其鹏签订的翠林悠然别墅买卖合同无效；2.三被告返还购房款193.9万元；3.三被告支付原告利息，以193.9万元为基数，自2017年9月15日（交清房款之日）起至实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：2017年9月15日，原告与电连机电公司、吴其鹏签订买卖合同，约定电连机电公司将坐落在甘井子区红旗街道岔鞍村南岔沟东沟41号楼，框架结构，三层的别墅出售给原告，总价款193.9万元。原告用丈夫周德兴的银行卡于2017年9月8日向刘桂花转账13.9万元，于2017年9月15日向刘桂花转账180万元，总计支付193.9万元。刘桂花当时是电连机电公司的最大股东，其与吴其鹏是夫妻关系，夫妻二人是电连机电公司的实际控制人。吴其鹏在合同末尾处签字，购房款转账到刘桂花个人账户内。经查询，电连机电公司工商注册的范围中没有房地产开发及销售。电连机电公司在对外销售翠林悠然别墅时宣称国土局已确权，买卖合同第二条约定缴纳土地出让金及各种税费即可办证。然而，2019年11月4日，原告收到甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组《致住户的一封信》，称该房屋位于西郊国家森林公园内，是违法违规建设的别墅，将被拆除或没收，执法机关将对其作出处罚并要求原告于2019年11月30日前进行腾退。案涉房屋未取得规划和建设审批手续，违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。刘桂花、吴其鹏夫妻作为实际收款人和电连机电公司的实际控制人，购房款由其占有和使用，应共同返还原告，占用期间应按中国人民银行同期贷款利率计算利息。被告电连机电公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和电连机电公司签署《房屋使用权转让合同》真实有效，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。原告明知房屋是在集体土地上盖的房子，知道购买此房的后果。结合发票，这么便宜的别墅，原告是有所图才购买此房。房屋已拆，但不是被告拆的，是政府拆的，原告已按合同完成了交房义务，交了房子，合同已履行完毕。房子在原告手里灭失，找被告赔偿，被告没有这个义务。原告应找拆除人，与被告无关。具体意见如下：1.案涉地块的历史。1997年3月6日，案外人韩行通与大连安达实业总公司签订《租赁承包合同书》，将案涉土地承包给韩行通个人是合法有效的，其目的是为了岔鞍村六小队广大成员的利益。大连安达实业总公司的下属企业大连安达庆安开发公司系岔鞍村六小队的实体企业，也是“一套人马两块牌子”。韩行通为大连安达庆安开发公司的法定代表人。之后被告与大连安达庆安开发公司签订《土地租赁协议》，大连安达庆安开发公司将案涉土地出租给被告作为宅基地和旅游度假区，或承办养老院。被告取得了上述土地的租赁权后，陆续建设了本案涉及的房屋及其附属公共设施。建房的行为当时也是为了解决村里农村经济及老百姓住房问题，响应国家号召建设的租赁房屋。拿集体用地出租，对于各方来说都是利好，对于政府来说，既可解决百姓居住问题，又可以盘活存量用地，更能对房地产市场降温起到积极作用。现在对案涉房屋予以没收，这明显是不合理的。在此次事件中，被告是善意的无过错方，也更是受害方。2.案涉房屋被行政机关认定为违建并要求拆除，被告对此不服并提出了行政复议、行政诉讼，是否属于违建还尚无定论，行政机关作出的决定未必合理合法。原告要求认定房屋买卖合同无效没有依据，由于政府查封的原因导致房屋不能继续使用，此事不可归责于被告，被告也属于受害方。被告的损失包括：租赁土地费用，对土地进行平整、房屋开发建设费用，绿化及公共设施建设费用等。退一步讲，即使案涉房屋最后被认定为违建，原告也对可能存在的风险是知情并认可的。一、关于房屋建设的法律规定原告应当知晓。二、原告明知在集体土地上建设的房屋和市面上的商品房是不一样，依然与被告签订了买卖合同。案涉房屋同地段符合国家法律规定的商品房均价在20000元/平，而原告所购买的房屋为6000元/平，远远低于市场价。三、合同第一条第6项：“甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。”第二条产权办理：“1、办理产权证所需的土地出让金由乙方自行缴纳。2、办理产权证所需的各项费用及各种税金由乙方自行缴纳。”由以上条款可以看出，原告对于房屋的性质和可能存在的风险是明知并且认可的。综上，原告和电连机电公司签署《房屋使用权转让合同》真实有效，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。被告刘桂花辩称，不同意原告的诉讼请求。除上述答辩意见外，补充认为，被告刘桂花只是家庭妇女，不在电连机电任职，也不参与案涉房屋买卖，对原告购房款是何时打入银行卡并不知情，因此刘桂花不是本案适格被告。被告刘桂花与本次房屋买卖没有任何关系，其并未参与电连机电的开发过程当中，应当驳回原告对被告刘桂花的起诉。被告吴其鹏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。除电连机电公司的答辩意见外，补充认为，吴其鹏只是在《建筑物使用权转让合同》上代表电连机电公司签名，是职务行为。且该合同电连机电公司已经盖章确认，刘桂花吴其鹏只是电连机电公司委托代理人的身份。且电连机电公司已经给原告出具专用收款收据。吴其鹏在2015年之前是电连机电公司的法定代表人，后来由于年龄原因将法定代表人变更为安家义，但电连机电公司对吴其鹏的信任，仍让其留在公司，安排其代表公司与原告在内的客户进行签署建筑物使用权转让合同，该签署行为电连机电公司是认可的，吴其鹏只是行使职务行为，案涉标的是原告与电连机电公司之间的债权债务关系，与吴其鹏没有任何关系。吴其鹏只是代表公司行使职务行为，且公司已经在合同上盖章确认，吴其鹏的代表行为已经结束，案涉房屋的债权债务关系应该由原告与电连机电公司之间承担，与吴其鹏没有任何关系，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年9月15日，原告（买受人、乙方）与电连机电公司（出卖人、甲方）签订买卖合同，约定甲方将房屋及房屋占用范围内的使用权转让给乙方。甲方将甘井子区红旗街道岔鞍村南岔沟东沟XX号楼，框架结构，三层的别墅出售给乙方；建筑面积309.26平方米，楼型D型。房屋使用权永久。甲方于2017年9月15日将上述房屋交付乙方。总房款1939000元。乙方于2017年9月15日前付全部房款。合同第一条第6项约定：“甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。”第二条第1款：“办理产权证所需的土地出让金由乙方自行缴纳”。第2款：“办理产权证所需的各项费用及各种税金由乙方自行缴纳”。甲方出让的房屋仅作住宅使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋的结构和用途，除本合同及其附件另有规定外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享受与该房屋有关联的公共部位和设施。甲方不得擅自改变与该房屋有关联的公共设施、公共用地的使用性质。原告在合同上签名，被告电连机电公司加盖公章，被告吴其鹏在合同上代表电连公司签名。原告通过其丈夫周德兴向被告刘桂花账户转账支付案涉房屋房款，分别于2017年9月8日转账5万元、5万元、3.9万元；2017年9月15日转账180万元。被告电连机电公司于在庭审中表示其已经收到上述房款。被告吴其鹏曾系被告电连机电公司的执行董事、法定代表人，2015年5月26日后不再担任执行董事、法定代表人。被告电连机电公司出具证明，载明被告吴其鹏于2015年5月26日辞去法定代表人职务，只负责岔安村翠林悠然项目。被告刘桂花曾系被告电连机电公司股东，于2019年11月8日退出。2019年11月4日，甘井子区违建别墅问题清查整治专项行动领导小组发出《致住户的一封信》，内容为：你的房屋位于西郊国家森林公园内，属于本次专项行动清查整治的重要区域。相关执法机关通过前期调查取证，拟依据《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国土地管理发》等有关规定，对你的房屋作出处理决定（拆除或没收）。请你充分认识全国开展违建别墅清查整治专项行动和保护生态环境的重大意义，积极配合相应执法机关的执法工作，在执法机关作出处罚决定后认真遵照履行。我们提倡于2019年11月30日前自行腾退，避免损失，届时我们将尽力为您提供帮助。如您逾期腾退或拒不配合执法机关的执法工作，您将自行承担可能产生的一切法律责任和经济责任。案涉房屋于2020年4月被行政机关执法部门拆除。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、银行交易流水、结婚证、致住户的一封信、照片、户籍证明，被告吴其鹏提供的公司出具的证明及当事人当庭陈述庭审笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，不得将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设。案涉房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的无效情形，应当认定为无效，故对于原告的该诉请，本院予以支持。虽然各被告辩称的案涉房屋建成有一定历史原因且进行中的行政诉讼尚未认定案涉房屋系违法建筑，但其至本案辩论终结前未能提供充分证据证明建设在集体土地上的案涉房屋已经取得合法建设规划手续，故案涉房屋建成原因及拆除后续程序均不影响本院对案涉房屋买卖合同效力的判定。关于具体责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋买卖合同被认定无效，被告基于合同所取得的房款应当向原告返还，故对于原告要求被告返还购房款1,970,000元的诉请，本院予以支持。因案涉房屋虽无法返还，但不可归责于原告，亦不应在原告已付房款中折价补偿给被告电连机电公司。关于其他损失的认定一节，从合同约定“甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。”第二条产权办理内容明确约定：“办理产权证所需的土地出让金由乙方自行缴纳”的条款可以认定，原告清楚案涉房屋系无证照的违法建筑之性质，原告自愿购买，需要承担相应过失责任；被告电连机电公司作为案涉项目的开发单位，应当清楚项目地块性质和建筑的属性，在此种情况下，依然进行出售，亦需要承担相应过失责任。综合本案情况，本院认定原、被告各自之损失各自承担，对于原告主张的利息损失，本院不予支持。本判决的作出，并不必然否认原、被告可就自身权益之损害向相关部门主张权益。关于被告吴其鹏的责任问题，被告吴其鹏自2015年5月26日后不再担任被告电连机电公司的执行董事、法定代表人，被告吴其鹏签订合同系履行职务行为，相应法律后果由被告电连机电公司承担，故对原告要求的其个人与被告电连机电公司共同承担责任的主张，本院不予认定。关于被告刘桂花的责任问题，原告提供的证据不足以证实存在财产混同的情况，且被告电连机电公司认可其已经收到房款并出具收据，对于原告要求被告刘桂花承担责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、确认原告孙碧霖与被告电连机电安装工程有限公司、吴其鹏于2017年9月15日签订的房屋买卖合同无效；二、被告电连机电安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙碧霖返还购房款193.9万元。三、驳回原告孙碧霖的其他诉讼请求。如果未按本判决上述第一项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11126元（原告已预交），由被告电连机电安装工程有限公司负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  吴红岩人民陪审员  吕玉珍人民陪审员  赵东升二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王 璐