淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3718号原告：张静，女，1971年5月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：耿婷婷，江苏天立言信律师事务所律师。被告：梁年生，男，1995年2月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：曾爱剑，男，1990年5月2日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：翟严，男，1990年5月11日出生，汉族，住淮安市淮阴区。第三人：张月波，男，1965年5月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：李中英，女，1966年7月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张月波（系李中英丈夫），男，1965年5月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告张静诉被告梁年生、曾爱剑、翟严及第三人张月波、李中英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张静及其委托诉讼代理人耿婷婷，被告梁年生、翟严、第三人张月波、李中英到庭参加诉讼；被告曾爱剑经本院合法传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告梁年生于2018年4月8日签订的商品房买卖合同；2、被告梁年生返还已付购房款653000元并赔偿原告损失195591元，合计848591元；被告曾爱剑对848591元承担连带责任；3、被告翟严在195591元范围内承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月8日，原告通过房产中介翟严与被告梁年生签订《商品房买卖合同》，被告曾爱剑作为担保人在合同上签字。合同约定被告梁年生将位于淮安市清江浦区和达雅苑B区46号楼101室房屋（含车库）出售给原告，房屋建筑面积为93.38平方米，总价款为65.3万元，同时约定原告签合同当日支付定金5万元，2018年6月20日交房时支付剩余购房款。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并将房屋过户至第三人张月波、李中英名下，但被告至今也未能将房屋交付原告。因被告原因导致涉案房屋一直未能交付，原告先后向法院起诉排除妨碍和主张逾期交房损失，为此花费了大量精力。被告翟严作为房产中介未尽到审慎调查的义务，被告梁年生未按照合同约定交付房屋，理应承担相应的责任。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告梁年生辩称：1、同意解除合同；2、同意返还购房款，但是要等我和上一家解决纠纷后再支付购房款；3、不同意赔偿原告主张的损失。被告曾爱剑未答辩。被告翟严辩称：我不同意赔偿损失。第三人张月波、李中英辩称：对原告的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮安市和达雅苑B46号楼101室房屋（以下简称：“101室”）系案外人于马林老房拆迁而来。2010年2月，于马林声明不能改变101室使用性质后同意将101室登记在其侄子于兴跃名下。2017年11月8日，于兴跃将101室转移过户给被告梁年生。2018年4月8日，经淮安生态文化旅游区好房通房产中介部（以下简称：“好房通中介部”）介绍，原告张静（买受方、乙方）与被告梁年生（出售方、甲方）签订一份《房地产买卖居间合同》，约定：“一、房产基本情况：1.1坐落：淮安市清江浦区和达雅苑B46号楼101室及B46#101号车位；1.2类型：住宅，建筑面积：约93.38平方米；1.3权利人：梁年生…1.5有关该房地产的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以淮安市房地产登记簿记载的信息为准；甲方保证该房地产产权清晰，权属明确可进行交易。二、总房价款：该房地产的转让价格共计653000元（含车位）。三、本协议的履行：3.1定金及保管：乙方应于甲方签署本合同后当日支付定金5万元；3.2首期房价款：乙方应于2018年6月20日向甲方支付653000元（含已支付的全部定金）…3.6交房及尾款：尾款共计50000元，甲乙双方于购房款打入甲方账户后X日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方…十一、其他约定：该房屋无抵押、无债务纠纷，产权清晰，若有其他问题，则甲方承担；2、此房屋甲方净得价为653000元；3、双方约定从总房价里扣押5万元作为尾款，待2018年6月20日交房时将尾款付于甲方，甲方配合乙方办理公证委托手续，期限为两年（注：公证日期定为2018年4月20日之前，如若甲方未在2018年6月20日之前交房，双方约定超过一天则甲方赔偿乙方500元/天）…”被告曾爱剑以出售方担保人身份在该合同上签名；被告翟严在居间方处签名，居间方处还盖有好房通中介部印章。2018年4月8日、2018年4月18日，被告梁年生出具收条，载明分别收到原告张静购房定金5万元、购房款553500元。2018年4月13日，梁年生在公证处出具委托书一份，委托张静就101室与买受人签订买卖合同、办理不动产权过户变更手续等。2018年12月11日，张静携上述委托书，将101室所有权变更至张月波、李中英（张月波、李中英系夫妻关系，张月波系张静的哥哥）名下。2019年3月5日，张月波、李中英将案外人郭仰芳、于淑建（郭仰芳系于马林、于淑建的母亲，于兴跃系于淑建的儿子）诉至本院，要求其搬离101室房屋并支付房屋占用费。本院于2019年8月30日作出（2019）苏0812民初1808号民事判决书，驳回了张月波、李中英的诉讼请求。之后，张月波、李中英不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院；二审判决驳回上诉、维持原判。该判决载明：“…无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，如受让人是善意的，且支付了合理对价，应取得不动产或动产的所有权，反之，房屋所有权人有权追回。本案中，上诉人主张其对涉案房屋真实权属情况不知情，不存在恶意。但根据上诉人在一、二审中的陈述，张静作为实际购房人，在支付购房款之后、办理房屋变更登记之前，已经预料到房屋不能交付的情况下，仍办理转移过户登记至上诉人名下。并且，上诉人未参与买房过程，亦未实地查看房屋现状，而张静虽查看了房屋，但在被上诉人仍居住于涉案房屋的情况下，未就房屋权属状况向被上诉人作充分了解，故上诉人及张静均称不知情的行为存在过错，不能认定上诉人或张静系善意受让人，亦不能认定上诉人善意取得涉案房屋的所有权。故上诉人无权主张被上诉人搬离涉案房屋，一审法院对上诉人诉讼请求未予支持，并无不当…”2019年3月5日，因诉争房屋一直未能交付，张静向本院起诉梁年生、曾爱剑，主张赔偿逾期交房的损失，该案最终达成调解协议，本院于2019年3月26日作出（2019）苏0812民初1817号民事调解书，载明曾爱剑、梁年生赔偿张静逾期交房损失5.6万元(其中5万元以买卖合同约定的购房尾款5万元冲抵，剩余6000元于2019年4月10日之前付清)。（2019）苏0812民初1808号民事判决认定，关于购房款的支付，张月波陈述其于合同签订当日（2018年4月8日）以现金方式支付购房定金5万元，并提交其妹妹张静中国农业银行取现5万元的记录。2018年4月16日，张月波陈述其使用张静银行卡通过中国银行和中国农业银行分别按照曾爱剑的指示向曾爱剑妻王玲转账20.5万元、5万元，向孙慧玲转账30万元,上述付款均为支付购房款。另查，张静为购买101室房屋，支付中介佣金5000元、公证费530元、契税5940元、个人所得税3960元、城市维护建设税1386元、增值税19800元、地方教育附加396元、教育附加税594元、不动产登记费80元。本案审理过程中，本院依原告张静的申请，依法对被告梁年生、曾爱剑名下价值85万元的财产进行了保全。本院认为，原告张静与被告梁年生签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告张静通过银行转账、冲抵债务等方式支付了购房款653000元，但被告梁年生未能按约定将诉争房屋交付于原告张静；且经生效判决认定，原告张静已不能取得诉争房屋。《房地产买卖居间合同》已经不能继续履行；原告张静主张解除该合同，被告梁年生亦于2020年10月13日的庭审中表示同意解除合同，故本院确认《房地产买卖居间合同》已于2020年10月13日解除。原告张静主张被告梁年生退还购房款653000元，于法有据，本院予以支持。原告张静主张被告梁年生赔偿其损失195591元；其损失可分为两部分，一部分为购买房屋已经实际支出的相关税费，另一部分为预期可得利益损失；预期可得利益损失可按房屋上涨的价值减去相应的履约成本即实际支出的相关税费予以确认。本院按原告张静提起本案诉讼之日的时点确定诉争房屋的增值；经过走访询价，将诉争房屋在该时点的价值酌情确定为743000元；故原告张静的损失确认为9万元（743000元-653000元）。经生效判决认定，原告张静在购买诉争房屋时，其自身亦存在过错，故应减轻被告梁年生的赔偿责任；本院酌情将被告梁年生应支付的赔偿款确认为65000元，原告张静主张损失的其余部分，于法无据，不予支持。被告曾爱剑以出售方担保人身份在《房地产买卖居间合同》上签字，未明确担保方式，应视为其提供了连带责任保证；原告张静主张其对被告梁年生退还购房款、赔偿损失承担连带责任，于法有据，本院予以支持。被告翟严系好房通中介部工作人员，其在《房地产买卖居间合同》上签名，应视为履行职务行为，行为后果应由好房通中介部承担；原告张静主张其对被告梁年生应支付的赔偿款承担连带责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张静与被告梁年生签订的《房地产买卖居间合同》已于2020年10月13日解除；二、被告梁年生于本判决生效后三日内向原告张静返还购房款653000元、支付赔偿款65000元，合计718000元；三、被告曾爱剑对上述款项承担连带付款责任；四、驳回原告张静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12411元，原告张静负担1431元，被告梁年生、曾爱剑负担10980元；保全费4770元，原告张静负担660元，被告梁年生、曾爱剑负担4110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 潘 雷人民陪审员 戴 明人民陪审员 陈小虎二〇二〇年十二月十八日法官 助理 韩 靖书 记 员 陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。