江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初697号原告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城**。法定代表人：孙X铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周全，男，1975年12月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：冯海星，女，1977年8月1日生，汉族，住徐州市泉山区。原告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）与被告冯海星商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因审理需要转为普通程序，又公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托诉讼代理人吴欣豫、周全，被告冯海星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天成公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付购房尾款18850元；2、被告支付逾期付款违约金8038元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年6月16日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的南都商务中心XX#-XX-XX室，合同履行过程中，原告曾多次通知被告前来补齐购房款、办理网备合同签约及产权登记手续，但截至目前被告仍未前来办理相关手续，尚欠购房款18850元，且被告未及时签约，已违反合同约定，构成违约，应依约赔偿原告违约金。被告冯海星辩称，根据合同第五条第二款的约定，案涉房屋产权登记面积比合同约定面积少3.2平方米，原告应双倍返还被告13577.4元。根据合同第九条的约定，原告逾期交房应向被告支付违约金23611.12元。根据合同第十五条的约定，原告逾期办证应赔偿被告25584元。案涉合同无签订日期，原告诉称签订时间是2011年6月16日，合同中约定2011年4月30日前交房，原告诉状内容虚假。被告住址变更，原告有被告新电话号码，被告从未接到原告来电及签收律师函，是原告的工作失误。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，被告作为认购方与出售方徐州中矿大商务发展有限公司曾签订一份《认购单》，被告陈述在2011年签订正式合同时原告将认购单收回，该认购单的主要内容是被告认购徐州市矿大南都国际公寓XX#-XX-XX室房屋、单价、总价款等。2011年，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：被告购买原告开发的徐州市南都国际商务中心第X幢XX号房产，该商品房的用途为商办，建筑面积共42.64平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3538元，总金额150860元整；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定上房时房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款，超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；买受人于合同签订前支付80860元，于上房时支付39828元，余款30172元在办理两证前付清（该笔款项买受人还需支付上房之日至实际交付之日期间的银行同期贷款利息，该利息可与出让方违约金相抵扣）；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同还约定，出卖人以挂号信方式寄出通知，以本合同确定的地址为准，通知发出7日内视为送达，以信件邮戳为准；买受人确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于买受人原因导致出卖人不能联系上而产生的损失，由买受人负责（本合同所登记的地址或电话如有更改，买受人需以挂号信的方式书面通知出卖人）。被告所留地址为管道东区XX-XX-XX室，电话为132××******。该合同没有具体签署日期，原告陈述是2011年6月16日签订，被告不予认可，但称具体日期想不起来了。上述合同签订前后，被告交纳购房款情况为：2007年7月28日交纳认购款50000元，同年8月4日交纳认购款30860元，2011年4月8日交纳房款39828元。被告称案涉房屋于2011年4月底交付，但当时不具备交付条件，水电不通。2011年12月9日，徐州市发展和改革委员会发文，确认涉案项目的投资主体由中国矿业大学变更为天成公司。2014年2月17日，原告取得了南都商务中心土地的分割转让证；同年9月17日，取得了涉案房屋的房屋所有权初始登记证明，登记的建筑面积为39.44平方米。2014年10月17日及2019年1月24日，原告向被告分别寄送《通知》和《律师函》，主要内容是告知被告案涉房屋在2014年9月已具备两证办理条件，要求被告按规定时间前来办理相关手续、补齐购房款、签订网备合同等。原告向被告寄送的地址为南都商务中心1-414室，投递查询单分别显示“逾期未领”、“收件人不在”。2015年10月23日，原告向被告另寄送一份《通知》，主要内容为告知被告专项维修资金收费标准调整，并要求被告在同年11月1日前签署合同领取发票缴存维修基金。原告按《商品房买卖合同》中被告所留地址管道东区XX-XX-XX室邮寄，邮件查询单显示“婆婆代张洪敏收”；原告另按南都商务中心1-414室地址邮寄，邮件查询单显示“收发张强收”。对于上述《通知》及《律师函》，庭审时被告质证称均未收到，也没有接到原告的任何电话。本院认为，原告与被告于2011年签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应严格依约履行。关于原告诉请的支付购房尾款，合同约定购房余款在办理两证前付清，根据本案查明的事实，案涉房屋已经在2014年9月具备办理两证的条件，故原告诉请被告支付购房尾款的条件已经成就。关于被告未付房款的金额，合同中约定被告购买的涉案房屋建筑面积为42.64平方米，后经初始登记确认实际建筑面积为39.44平方米，根据合同中的约定“上房时，房屋单价不变，房价款总金额按产权处实测建筑面积调整，多退少补”，故按照实际建筑面积计算购房款为139538.72元（3538元/平方米×39.44平方米），扣除被告已交纳房款120688元，被告未付购房款为18850.72元，据此本院对原告诉请被告支付购房尾款18850元，依法予以支持。关于原告诉请的逾期支付购房款的违约金问题。案涉合同中明确约定“余款30172元在办理两证前付清”，据此本院认为被告应按照合同约定在能够办理两证之时将购房余款给付原告。原告虽在2014年9月即具备办理两证的条件，并主张已于2014年10月及2019年1月通知被告办理网备合同签约及产权登记手续，但原告所称的上述通知及律师函并未寄送至合同约定的被告送达地址，被告未收到；原告另举证2015年10月寄送的通知，该通知的寄送地址虽为被告在合同中预留的地址，但通知内容并非是办理网备合同签约及产权登记手续，而是交纳专项维修基金，亦不能证明被告在2015年10月已经知悉案涉房屋可以办理两证。据此，本院认为原告诉请的逾期付款违约金，因原告未能举证证明已告知了被告可以办理两证从而满足合同约定的“余款30172元在办理两证前付清”的条件，本院对原告该项诉请依法不予支持。关于被告辩称的原告应向其双倍返还购房款以及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，因被告在本案中未提起反诉，本案不予理涉，被告可另行诉讼向原告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告冯海星于本判决生效之日起十日内给付原告天成润华集团有限公司购房尾款18850元；二、驳回原告天成润华集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由原告天成润华集团有限公司负担142元，由被告冯海星负担330元，被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金文人民陪审员  李锋人民陪审员  徐红二〇二〇年十二月三十日书 记 员  唐薇