吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4537号上诉人（原审被告）：康婷婷，女，1992年4月14日生，汉族，住长春市朝阳区新华路**景翔房地产贷款公司。委托诉讼代理人：宋黎明，吉林风林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：房敬秋，女，1970年11月3日生，汉族，住长春市南关区师大一教**5门**。委托诉讼代理人：张晶，吉林大旭律师事务所律师。原审被告：蔡春华，男，1970年1月20日生，汉族，住，住所：长春市朝阳区北安路******/div>委托诉讼代理人：杨维佳，吉林全策律师事务所律师。原审被告：高岩，女，1972年6月4日生，汉族，住所：长春市朝，住所：长春市朝阳区北安路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：赵同付，吉林全策律师事务所律师。原审第三人：荘宇，男，1989年4月15日生，汉族，户籍所在地吉林省公主岭市刘房子派出所辖区内。（未到庭）原审第三人：韩占生，男，1990年7月30日生，汉族，户籍所在地吉林省农安县青山口派出所辖区。上诉人康婷婷因与被上诉人房敬秋、原审被告蔡春华、原审被告高岩、原审第三人荘宇、原审第三人韩占生房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。康婷婷上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回房敬秋的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由房敬秋负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）韩占生依据蔡春华出具的委托书，与康婷婷签订的住宅房屋转让合同合法有效。（二）韩占生有权依据蔡春华出具的委托书，代表蔡春华确定转让合同具体事宜。（三）住宅房屋转让合同未损害蔡春）住宅房屋转让合同未损害蔡春华利益康婷婷通过转让合同受让房屋，属于善意取得。（五）案涉房屋更名过户系通过转让合同进行，发生基础系蔡春华向韩占生出具的合法有效的委托书，更名过户行为合法有效，对委托人蔡春华发生法律效力。（六）一审法院未查明案件涉及的重要事实，对委托书、转让合同的具体形成过程未做查明，导致对案件基本事实认定错误。（七）蔡春华作为完全民事行为能力人，应对签订借款合同、办理委托等公证行为（包括由委托产生的后续房产转让行为）承担责任，对由于向房敬秋、高岩隐瞒借款、还款、房屋产权办理、房屋他项及转让登记情况而给对方造成的损失独立承担责任。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院未就举证责任正确适用法律。房敬秋主张康婷婷与蔡春华恶意串通，以明显低于市场价格买卖案涉房屋，并提出“荘宇与韩占生、康婷婷分别充当出借人、委托代理人、第一手买房人，实际为同意利益共同体”的说法，而且多次称康婷婷、荘宇为小贷公司放贷参与者；蔡春华称对委托书内容不知情、向康婷婷转让房屋不是其真实意图；高岩称蔡春华与康婷婷之间的转让行为无效、韩占生的代理行为无效。针对以上内容，房敬秋均未提供有效证据加以证明，应承担不利后果。（二）一审法院对《民法总则》的适用存在错误。关于蔡春华对韩占生的授权委托，一审法院置《民法总则》第七章代理部分条文于不顾，存在法律适用错误。（三）一审法院对合同法的适用存在错误。一审法院简单援引合同法要约、承诺等内容，对关键的合同无效部分认定事实不清，并存在适用法律错误问题。房敬秋二审辩称：原审判决正确，请求维持原判。蔡春华二审述称：原审判决正确，请求维持原判。高岩二审述称：原审判决正确，请求维持原判。房敬秋向一审法院起诉请求：一、依法确认蔡春华与康婷婷间就位于长春市朝阳区柳条路33号，丘地号为4-25/301-6301的住宅房屋买卖合同无效；二、依法确认房敬秋为诉争房屋实际所有人；三、判令康婷婷将诉争房屋更名过户至房敬秋名下；四、本案诉讼费由三被告负担。一审法院认定事实：2006年12月15日，房敬秋与蔡春华签订房屋买卖协议一份，约定蔡春华将其所有的位于长春市柳条路25号301是房屋出卖给房敬秋，房屋价款为12万元。房敬秋交付房屋价款后，蔡春华将房屋在2006年12月15日交付给房敬秋。由于当时涉案房屋没有初始登记，不具备办理产权的条件，因此在房屋买卖时没有办理产权过户登记手续。另查明蔡春华与高岩原为夫妻关系，房敬秋与蔡春华就涉案房屋的买卖行为发生在二人夫妻关系存续期间，高岩对此同意并知情，2016年7月双方协议离婚。2017年9月涉案房屋产权证登记在蔡春华名下。2017年6月26日蔡春华与韩占生签订委托书一份，主要内容为：1.委托韩占生提前一次性清偿贷款，领取还款结清证明、注销他项登记申请表、不动产登记证明；2.委托韩占生在长春市不动产登记机构代办解除抵押登记，换领新的不动产权证书；3.持换发后新的不动产权证书在长春市不动产登记机构代为签订不动产转让合同及办理不动产权属登记手续；4.代为收取不动产房屋转让款（包括以受托人或委托人名义在贷款经办银行开立账户、设置银行密码、大额转账申请、挂失、补磁、代办银行资金监管、收取按揭款）、协助买方在银行获住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录；5.办理该不动产房屋项下不动产权证书更名及物业维修资金账户、水、电、燃气、供热、有线电视更名等与交易相关的事宜；6.调取不动产房屋档案。委托期限自2017年6月26日至委托事项办完为止。长春市国安公证处在2017年6月30日出具（2017）吉长国安证民字第43189号公证书，对该委托书进行公证。2017年10月26日，韩占生以委托代理人的名义与康婷婷签订转让合同，以5万元的价格将案涉房屋出卖给康婷婷，康婷婷已取得房屋不动产权证书。一审法院认为，本案中蔡春华、高岩作为涉诉房屋的原所有权人，均主张蔡春华委托代理人韩占生与康婷婷就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效，根据原、被告的主张和各方陈述，本案争议焦点主要集中在以下几个方面：1.房敬秋与蔡春华签订房屋买卖合同后向蔡春华支付合同价款12万元，且房屋于签订合同当日交付房敬秋，而后蔡春华为韩占生出具委托书，在韩占生的配合下康婷婷于2017年10月26日取得案涉房屋所有权登记证，故案涉房屋归谁所有；2.康婷婷主张替蔡春华还欠款即取得该房屋实际所有权，康婷婷与蔡春华的借款行为发生时间和康婷婷实际为蔡春华偿还本息多少钱；3.案涉房屋未及时办理产权登记过户手续的责任在谁和康婷婷取得该房屋产权登记证书是否善意取得。4.康婷婷是否有义务配合房敬秋办理房屋更名过户手续。第一，根据双方提供的证据材料，房敬秋与蔡春华签订房屋买卖协议书当日就已完成购房款的支付和房屋的交付，房敬秋自2006年12月15日使用至今，因客观原因当时无法立即办理不动产权证书，故房敬秋与蔡春华签订的房屋买卖协议书合法有效。第二，2017年6月26日蔡春华与韩占生签订委托书，系双方真实意思表示，委托事项内容清楚，明确期限，该委托书亦经过公证处公证，应属合法有效。但该委托书并未授权韩占生有权确定诉争房屋出售价格等合同重要事宜，韩占生作为受托人理应按照蔡春华的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而从现有证据看，韩占生作为代理人未与蔡春华协商并经其同意就将案涉房屋以5万元价格出售给康婷婷，已严重损害蔡春华的利益。故蔡春华主张韩占生与康婷婷签订的转让合同属于虚假的意思表示应为无效的，合法有据，一审法院予以支持。第三，案涉房屋未过户至房敬秋名下蔡春华存在过错，韩占生无权代理蔡春华以5万元的价格签署转让合同并将房屋过户至康婷婷名下亦存在过错。根据康婷婷在庭审中自认的事实，5万元价格不是房屋转让款而是由于避税产生，其是由于替蔡春华还欠款本息共计203000元而取得该房屋实际所有权。但康婷婷就其主张的替蔡春华还款的事实未能提供充分的证据予以证明，缺乏事实和法律依据，一审法院不采信。另即便康婷婷与蔡春华间存在203000元的债权债务关系，该转让价款也严重低于市场价格，不符合法律规定的善意取得条件，故康婷婷与韩占生签订的房屋转让合同无效。第四，康婷婷主张口头以203000元价格与蔡春华达成抵债协议，但蔡春华不予认可，故康婷婷与蔡春华之间的抵债协议因缺少蔡春华的意思表示不成立。根据《中华人民共和国合同法》相关的规定，合同的成立需具备以下要件：(1)订约主体存在双方或多方当事人。(2)双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。(3)当事人必须就合同的主要条款协商一致。即合同必须是经过双方当事人协商一致的。所谓协商一致，就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。(4)合同的成立应具备要约和承诺阶段。要约承诺是合同成立的基本规则，也是合同成立必须经过的两个阶段。如果合同没有经过承诺，而只是停留在要约阶段，则合同未成立。合同是从合同当事人之间的交涉开始，由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。而本案中，康婷婷当庭自认：“蔡春华委托完韩占生后，钱替蔡春华还完后，多次与蔡春华电话沟通，找不到他，然后我与韩占生联系，韩占生也找不到，然后我就跟韩占生去了房产部门办理了房屋更名”。根据康婷婷的表述，其与蔡春华之间房屋过户的法律关系系以房抵债关系，但蔡春华不予认可。在韩占生以及康婷婷未与蔡春华就案涉房屋的以房抵顶债务的价格、过户时间、过户方式等重要事项协商的情况下，其二人径行过户至康婷婷名下，既侵犯了蔡春华的合法权益，也侵犯了房敬秋的合法权益。同时，该行为也因缺少蔡春华的意思表示不成立，属于无效的民事行为。第五，韩占生代理蔡春华与康婷婷之间的房屋转让合同无效，康婷婷无法善意取得案涉房屋的所有权，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。代理人不履行或不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。因此康婷婷、蔡春生、韩占生应当协助房敬秋将案涉房屋不动产权证书权利人更名至房敬秋名下，所需费用应由蔡春华负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、房敬秋与蔡春华于2006年12月15日签订的住宅房屋买卖《协议书》合法有效继续履行；二、康婷婷与韩占生于2017年10月26日签订的住宅房屋《转让合同》无效；三、蔡春生、康婷婷、韩占生协助房敬秋将登记在康婷婷名下位于长春市朝阳区柳条路33号、建筑面积56.32平方米、丘地号为4-25/301-6301的房屋不动产权证书权利人更名至房敬秋名下，所需费用由蔡春华负担。一审案件受理费1050元、公告费560元由蔡春华负担。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。本院认为，蔡春华委托韩占生出售房屋，但并未授权韩占生私自决定案涉房屋的价格。而韩占生超越委托代理权限，未经蔡春华许可的情况下，经与康婷婷协商，以低于市场的价格将房屋出售给康婷婷，其行为未经蔡春华追认，且严重侵害了蔡春华的利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，韩占生代理蔡春华与康婷婷签订的《转让合同》无效。因该合同无效，康婷婷上诉主张其对案涉房屋构成善意取得亦不成立。综上所述，康婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由康婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  王 卓二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨 雪