河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初23464号原告王乐，女，1989年4月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人李昆华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托代理人贺勇岐，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人邵奥利，女，1991年11月14日出生，汉族，住郑州市惠济区，系公司员工。原告王乐与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李昆华、贺勇岐，被告恒龙公司委托代理人邵奥利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年，原告与被告磋商购买被告开发的郑州恒大悦龙花园12幢1-704房屋。因限购政策影响，原告不具有购房资格，无法进行网签，被告采用诱导的方式让原告先交钱订房，并说等政策宽松了可以解决网签问题。于是，双方签订了商品房认购书，约定了房屋位置、面积及价格等事项。认定书签署后，原告于2019年9月12日向被告支付维修基金10286元、房款1166154元、装修代理服务费66915元，2019年10月21日向被告支付装修服务费602244元。原告支付以上费用之后，被告没有按约定为原告解决购房资格问题，没有继续与原告签订《商品房买卖合同》，也没有向原告交付房屋。2020年10月，被告在明知无法解决原告购房资格问题的情况下，继续诱导原告缴纳剩余房款。原告于2020年10月24日、10月30日支付剩余2210000元房款，并重新与被告签订了商品房认购书（原认购书被告已收回）。至此，原告已经支付全部房款，但被告仍不能为原告办理网签，原告认为因限购政策影响，原告不具有购房资格，合同无法履行。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2020年10月30日签订编号为1000191号的郑州恒大悦龙花园商品房认购书；2、被告向原告返还购房款、装修代理服务费、维修基金共计4055599元及利息（以1243355元为基数，自2019年9月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；以602244元为基数，自2019年10月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；以200000元为基数，自2020年10月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；以2010000元为基数，自2020年10月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、被告双倍返还定金50000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此享有权利并履行义务。2、原告在购买房屋时已明知是否具有购房资格，由于原告自身原因未能签订《商品房买卖合同》，原告应当承担违约责任，其主张退还房款并支付利息于法无据。3、原告行为严重违约，被告不应支付利息及退还5万元定金。经审理查明：2019年9月12日，原告（××）与被告（××）签订郑州恒大悦龙花园商品房认购书（编号0000914）约定，原、被告双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。原告自愿向被告认购郑州恒大悦龙花园楼盘12幢1-704单元，建筑面积158.26平方米，总金额3876154元，原告同意签署本认购书时，支付定金5万元。原告选择按揭付款：原告须于2019年9月16日前支付首期房款1116154元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款271万元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年9月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款手续低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。原告需要在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金10286元。原告（××）与被告（××）签订郑州恒大悦龙花园商品房认购书（编号10001911）约定，原、被告双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。原告自愿向被告认购郑州恒大悦龙花园楼盘12幢1-704单元，建筑面积158.26平方米，总金额3876154元，原告同意签署本认购书时，支付定金5万元。原告选择按揭付款：原告须于2019年9月16日前支付首期房款3326154元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款50万元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年9月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款手续低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。原告于2019年9月12日向被告交维修基金10286元，房款（含定金）1166154元，装修代理服务费66915元；2019年10月21日交装修代理服务费602244元；2020年10月24日交房款20万元，2020年10月30日交房款201万。2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知［郑政办（2016）64号）］，经市政府研究，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有**及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下的住房。2017年5月2日，郑州限购政策升级，规定暂停向已拥有一套以上住房的本市户籍单身人士出售住房……另查明，原告母亲在郑东新区有一套房屋、原告父亲在管城回族区有两套房屋、原告在航空港区有一套房屋。以上案件事实由郑州恒大悦龙花园商品房认购书、收据、（郑政办（2016）64号）、房产证及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案认购书因限购政策无法继续履行，合同目的无法实现，原告请求解除认购书，本院予以支持。认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请返还购房款、装修代理服务费、维修基金共计4055599元，本院予以支持。关于利息问题，双方签订认购书时，郑州限购政策已发布多时，且交易标的物为大宗商品，双方对限购政策不可能不了解，故双方对此均具有过错。鉴于被告支配使用原告已付大额购房款，须给予原告一定利息补偿，结合双方过错程度、认购书履行情况、逾期利益等因素，酌定利息自2020年10月30日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对原告主张的返还双倍定金差额5万元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王乐与被告河南恒龙置业有限公司签订编号为1000191号的郑州恒大悦龙花园商品房认购书；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王乐购房款、装修代理服务费、维修基金共计4055599元及利息（以4055599元为基数，自2020年10月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；驳回原告王乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40394元，减半收取20197元，由原告王乐负担10098.5元，被告河南恒龙置业有限公司负担10098.5元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 聪