广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初1814号原告：陈武欢，男，1981年10月17日出生，汉族，住陆丰市东海镇桥西村城南市****************，公民身份号码441************073。原告：郑晓丹，女，1983年1月17日出生，汉族，住陆丰市东海镇桥西村城南市***************，号公民身份号码441************025。上述原告共同委托诉讼代理人：俞法，广东美赢宝律师事务所律师。被告：陆丰市华运物业发展有限公司，住所陆丰市陆城龙山桥头玉龙小区**，统一社会信用代码914**********437X5。法定代表人：俞某1。委托诉讼代理人：彭正民，广东威豪律师事务所律师。原告陈武欢、郑晓丹诉被告陆丰市华运物业发展有限公司（以下简称华运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈武欢、郑晓丹的委托诉讼代理人俞法，被告华运公司的委托诉讼代理人彭正民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈武欢、郑晓丹向本院提出诉讼请求：一、判令被告出示陆丰市东海镇桥西村城南市****************《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》等证明文件。二、判令被告向原告支付从2019年5月1日起至起诉之日（2020年5月5日）止共370日逾期交房违约金人民币36788.32元（计算标准994279元×370日×1.0‱元/日=36788.32元违约金），并按照99.42元/日承担从起诉之日起至交付《房屋竣工验收合格验收备案表》的房屋之日止的违约金。三、判令被告退还管道燃气配套费2900元和可视电话800元，合计人民币3700元。四、判令被告提供代收房屋测绘费用、房屋维修金等发票。五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月10日，原告与被告（出卖人）签订合同编号2019010170《商品房买卖合同》（预售）（以下称为“合同”）及《补充协议》，合同约定：原告以总价款人民币994279元价格购买被告开发预售的金钗华府4栋A座2102号正在建造的房屋。被告应按照合同第十一条约定于2019年5月1日之前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格的商品房交付原告使用；交付商品房时，被告（出卖人）应当出示满足第九条约定的证明文件。被告（出卖人）不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。且合同第十条约定商品房基础配套设施（供水、排水、供电、燃气等）及公共配套设施（小区绿化、车位、车库等）必须符合国家、城市规划标准并达到规划验收条件，若基础配套设施及公共配套设施未达到交付条件的，被告（出卖人）按合同第十二条的约定承担逾期交付责任。如被告（出卖人）未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条第（1）项规定按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起十五日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.02%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付支付全部房价款万分之1.00的违约金。合同签订后，原告按约定支付购房首付款给被告，并依照约定办理银行按揭贷款将购房余额支付给被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务。按合同约定，被告应当在2019年5月1日之前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格的商品房及小区基础设施配套齐全的商品房交付原告使用；但被告在原告收房时，未按合同第十一条的约定出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格相关的文件给原告，按合同第十一条所约定的内容，被告的行为已经构成违约，虽然原告已经收房，但并不影响原告向被告主张其承担违约责任直到被告提供《房屋竣工验收合格验收备案表》等文件之日止。在签订合同时，被告除了代收房屋测绘费、房屋维修金外，还收取水电配套等费用人民币6700元，对于被告收取上述项目的相关费用，除了被告应向原告提供房屋测绘费用、房屋维修金的发票外，按合同第十条之约定供水、供电由被告（出卖人）负责办理开通手续并承担相关费用，虽然原告在收房时，被告退回3000元的水电配套费，但被告强行以退回的3000元水电配套费抵扣一年的物业管理费，于此，被告收取的水电配套等费用6700元除扣退回的3000元外，还应退还原告管道燃气配套费2900元和可视电话800元，合计人民币3700元。综上所述，原告认为，按双方签订《商品房买卖合同》（预售）所约定的内容，被告在交付房屋时，甚至直到现在仍未能提供《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》，被告的行为已经构成违约，且事实清楚，证据确实充分，被告应当承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定现诉至贵院，请求贵院依法裁决。被告华运公司辩称，一、涉案房屋已验收合格，并取得测绘报告。涉案房屋已经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，有验收记录材料。2019年2月27日，答辩人委托的广州市立平测绘工程有限公司已完成测绘，有《广东省房屋面积测绘报告》。二、逾期违约金应当计至2019年6月21日通知原告收楼后第七日即2019年6月28日止。1、涉案房屋经五大建设主体验收合格，满足基本入住条件和使用功能，已达到双方约定的交付条件。双方签订的《补充协议》第四条1约定，商品房经验收合格即达到交付条件，本《商品房买卖合同》所约定的交付条件应为：该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，五大建设主体验收合格则视为达到交付条件，不以备案为交付条件。2、逾期违约金应计至答辩人通知原告收楼后第七日即2019年6月28日止。《补充协议》第四条2约定，买受人应在约定的交付期间到达后自行到出卖人处收楼。买受人不得以出卖人没有发送收楼通知书为由而怠于收楼，否则相关责任由买受人自行承担。如买受人逾期不办理上述手续，出卖人则从通知送达后第七日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。依照《补充协议》第四条2约定，从通知收楼后第七日起即视为涉案房屋已交付，原告要求答辩人支付2019年6月28日以后的违约金缺乏依据。3、原告已于2019年7月9日收楼，有原告签收的《物品领用表》为证，并进行装修、入住，即涉案房屋已实际交付。《补充协议》第四条2约定，买受人收楼时，若认为商品房未达到法定的交付条件或约定的交付标准，应当在收楼当天3天内提出书面异议，明确拒绝收楼的原因和整改目标，否则视为买受人在约定的交付日期或出卖人通知的收楼日期已收楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，房屋实际交付之后，原告再要求答辩人支付逾期交房违约金就更加缺乏依据了。三、管道燃气和可视电话配套费按合同约定应由原告承担，不应当全额退还，只能多退少补。双方在《商品房买卖合同》第十条（一）中约定，以上第4、5项（即燃气管道、电话通信）需要买受人自行办理开通手续。管道燃气和可视对讲电话配套费不属于答辩人负责办理开通手续并承担相关费用的项目，也没有计入建设成本，系新设计、安装和施工的设施。况且，原告在购买涉案房屋时已知晓《房地产交易须知》的内容，当时同意答辩人代收管道燃气和可视对讲电话配套费用。答辩人与陆丰华润燃气有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》的管道燃气配套费收费标准为2880元/户，代收的管道燃气配套费已支付，有《广东省增值税专用发票》，可视对讲电话配套费也已并入弱电系统支出费用，根据《商品房买卖合同》第十条（一）的约定，均应当由原告承担开通费用，不应当全额退还，只能多退少补。四、房屋测绘费和房屋维修金已代交、代缴。答辩人已按1.36元/㎡的标准代缴房屋测绘费，有《广东省增值税专用发票》；答辩人已按30元/㎡的标准代缴房屋维修金到政府主管部门指定的银行监管账户，发票需待维修费实际发生之后方可开具。原告为其主张提供证据如下：1.原告身份证复印件，证明原告身份主体适格。2.被告陆丰市华运物业发展有限公司企业登记信息，证明被告身份主体适格。3.商品房买卖合同（预售），证明原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买合同约定的商品房一套，同时合同约定交付商品房的条件及逾期交付的违约责任和赔偿标准。4.补充协议，证明原告向被告购买合同约定的商品房一套。5.商品房交易须知、陆丰市华运物业发展有限公司、幸福里物业公司收款收据，证明被告收取原告水电配套费、代收房屋维修基金、代收办证费等。6.个人购房借款担保合同，证明原告向银行抵押贷款支付剩余购房款给被告，原告完全履行支付购房款的义务。被告对原告提交的证据质证意见如下：对全部证据的真实性、合法性无异议；对关联性及证明目的有异议的部分证据，质证意见如下：证据3、商品房买卖合同（预售）：合同中约定的商品房交付条件已经由双方签订的《补充协议》第四条1、第四条2变更和调整。证据4、补充协议：第四条1约定，商品房经验收合格即达到交付条件，五大建设主体验收合格则视为达到交付条件，不以备案为交付条件。第四条2约定，买受人应在约定的交付期间到达后自行到出卖人处收楼，从通知送达后第七日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。证据5、房地产交易须知、陆丰市华运物业有限公司收款收据、幸福里物业管理有限公司收款收据：证明了原告在购房时已知晓交易须知的内容，同意被告代收管道燃气和可视电话配套费。水电配套费3000元已全额退还；管道燃气和可视电话配套费按《商品房买卖合同》第十条（一）的约定，应由原告承担，不应当全额退还，只能多退少补；证明了原告已经于2019年7月9日实际收楼。被告为其抗辩提供证据如下：1.商品房验收合格资料，证明商品房经五大建设主体验收合格，符合《补充协议》第四条1约定的交付条件。2.广东省房屋面积测绘报告，证明涉案商品房已于2019年2月27日完成测绘。3.广东省增值税专用发票，证明被告已按1.36元/㎡代缴房屋测绘费。4.住宅专项维修资金缴款通知书，证明被告已按30元/㎡代缴房屋维修金到政府主管部门指定的银行监管账户。5.居民用户管道燃气设施配套合同，证明华润公司的管道燃气配套费收费标准为2880元/户，按《商品房买卖合同》第十条（一）的约定应当由原告承担费用。6.广东省增值税专用发票，证明被告代收的管道燃气配套费已经支出。7.收楼通知书，证明被告于2019年6月21日通知原告收楼8.物品领用表，证明原告已于2019年7月9日收楼、入住。原告对被告提交的证据质证意见如下：1、对第一组证据合法性，真实性没有异议，但对其关联性及证明目的提出不同的质证意见。商品房备案登记是商品房经政府主管部门验收合格准的首要条件，也是双方签订《商品房买卖合同》（预售）所约定的交付条件。商品房经五大建设主体验收合格，是房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。五大建设主体验收合格是被告应当承担的法律责任，但不能将这份法律责任等同于涉案商品房符合国家主管部门规定的对商品房备案验收的条件，这是被告以此降低国家主管部门对商品房的验收条件，是不符合国家住建部颁布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定的，所以被告提出涉案商品房经五大建筑主体验收合格符合交付条件不予以认可，同时也不符合双方《商品房买卖合同》（预售）所约定的交付条件。《补充协议》是被告未与原告充分协商所提供的格式条款，该协议的内容降低了收楼的标准，加重了原告的责任，减轻被告所应承担的责任，应当认定为无效。同时被告也未向原告出示涉案商品房的《商品房工程经竣工验收备案证明文件》。《补充协议》对其合法性、真实性、关联性均提出异议：《补充协议》是被告提供的格式条款合同，该格式条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而且被告所提供的《补充协议》免除其责任、加重原告方的责任、排除原告方主要权利的，该《补充协议》的相关条款应依法认定为无效。被告提供该补充协议时并未向原告作出任何提示性的告知，也未与原告充分协商，而且补充协议降低了国家规定对商品房验收备案登记的条件，这是被告在降低自己的责任，应属于无效。2、对证据二、三、四的合法性、真实性没有异议，但对其关联性提出异议：证据二《广东省房屋面积测绘报告》、证据三《广东省增值税专用发票》这两份是被告应当按双方签订《商品房买卖合同》（预售）所应履行的义务，仅能证明被告履行了合同所约定的义务。对证据四《住宅专项维修资金缴款通知书》也仅能证明被告向原告收取住宅维修金后，被告代为政府收取了住宅专项维修金后将该维修金缴纳到政府部门指定的银行账户，并不能证明是被告代为原告缴纳该维修金，现被告将维修金缴纳是履行其义务。3、对证据五《居民用户管道燃气设施配套合同》的关联性、真实性及证明目的提出异议：《居民用户管道燃气设施配套合同》是被告与燃气公司所签订，该合同约定燃气公司在被告所开发的小区内铺设燃气管道，及被告应承担的费用，是属于被告的开发成本。该合同中并没有约定在向原告等住户收取每䚮2880元的配套费用。另外按《广东省物价局关于管道燃气价格的管理办法》（试行）第十八条之规定，任何单位都不得向用户收取管道燃气初装费、增容费、开户费或以其他名目收取相同或类似费用。建筑规划红线范围外的管网建设费用，计入气价；新建建筑物规划红线范围内的燃气管道及其附属设施的建设费用，计入建设开发成本；现被告将其开发成本分摊给原告是违反上述规定的，因此对其提出异议。4、对证据六《广东省增值税专用发票》对其合法性、真实性没有异议，但对其关联性及证明目的提出异议：该发票是被告支付给燃气公司铺设燃气管道费用后，燃气公司所开具的发票，该发票不能证明被告向原告收取燃气开户费2880元是用于燃气开户，也不能证明是燃气公司收取原告燃气开户费用2880元的发票收据。5、对证据七《收楼通知书》的关联性提出异议，被告在涉案房屋达不到交付及居住条件时，为减轻自己的责任所发出的收楼通知，因为被告发出收楼通知时，涉案房屋的小区内水、电、燃气均没有城市基础设施并网，不符合居住条件，因此，原告在被告发出该通知书规定的日期内拒绝收楼。6、证据八《物品领用表》三性没有异议，但证明原告在没有房屋居住的条件下，不得以在2019年7月9日收楼，原告收楼时，被告所交付的涉案房屋及小区内的燃气均未并网，同时被告也未向原告出示涉案商品房的《商品房工程经竣工验收备案证明文件》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告提交的证据2、3、4、5、6、7、8具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2.被告提交的证据1，其内容为地基与基础工程桩基础分部、地基与基础地下室分部、主体结构分部、混凝土结构子分部、砌体结构子分部的验收记录，而不是勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格的证明文件，无法证明商品房经五大建设主体验收合格，故对该组证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日，出卖人被告华运公司与买受人原告陈武欢、郑晓丹签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019010170），合同内含附件一至附件十一共11个附件。《商品房买卖合同（预售）》第四章第十条中约定，“第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续”，其中4、6项分别为燃气、有线电视。第十二条“逾期交付责任”约定“（1）逾期在30日之内，【该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00【该比率应当不低于本条第1（1）项中的利率）】的违约金”。第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任……仍以本合同为准”。附件十一《补充协议》第四条约定“关于商品房交付条件及交付手续”约定“1.商品房经验收合格即达到交付条件，本《商品房买卖合同》所约定的交付条件应为：该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，五大建设主体验收合格则视为达到交付条件，不以备案为交付条件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。买受人不得以其他任何理由拒绝收楼。2.……出卖人在约定的交付时间前到通知买受人收楼的，买受人应在收到出卖人电话、登报、或书面通知七日内验收楼房，并按合同约定付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准。如买受人逾期不办理上述手续，出卖人则从通知送达后第七日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。”原告购买的商品房位于陆丰市东海镇桥西村城南市****************，该商品房总价款为994279元，已经陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售。原告已按照合同约定的付款方式和时间履行了付款义务，同时合同约定被告于2019年5月1日前向原告交付涉案商品房。另查，原告实际于2019年7月9日收楼。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告华运公司与原告陈武欢、郑晓丹签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按合同全面履行合同义务。关于涉案商品房的交付标准，原告与华运公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”《补充协议》约定“关于涉案商品房交付条件为经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格并同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。根据被告提交的证据1.商品房验收合格资料，经本院审查，其内容为地基与基础工程桩基础分部、地基与基础地下室分部、主体结构分部、混凝土结构子分部、砌体结构子分部的验收记录，而不是勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格的证明文件，故应由被告承担举证不能之责任，即涉案商品房并不符合《补充协议》中约定的交付标准。关于逾期交楼违约金问题，原告与被告签订的合同约定的交楼时间为2019年5月1日前,原告实际于2019年7月9日收楼，视为实现涉案房屋的交付，因此违约金起算日期为2019年5月2日，截至交楼日期2019年7月9日，逾期天数为69天。关于违约金计算标准问题，按照双方合同约定按日计算全部房价款万分之一，又逾期天数为69天，即994279元×0.0001×69天=6860.52元。关于原告主张退还管道燃气配套费2900元和可视电话800元，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，该两个项目不属被告负责办理开通手续并承担费用的项目，双方在签订合同时原告也同意被告代收该两项配套费用，故应认定管道燃气配套费和可视电话应由原告承担，该两项配套设施被告已经部分办理或正在办理中，具体费用支出，应按合同约定待完工后由原、被告另行结算后多退少补；故对原告退还该两项目费用的请求，本院不予支持。关于原告主张出示陆丰市东海镇桥西村城南市****************《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》等证明文件，双方合同约定商品房交付条件符合取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故原告要求出示上述文件，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告提供代收房屋测绘费用发票，被告已经提供广东省房屋面积测绘报告，双方合同中并没有约定提供发票，且发票需相关部门出具，并非被告主观意志能够决定，对原告要求限期出示的主张，本院不予支持。关于原告要求被告提供房屋维修金等发票的主张，被告已经提供住宅维修资金缴款通知书，而发票需相关部门出具，并非被告主观意志能够决定，故对原告要求限期出示的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、限被告陆丰市华运物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈武欢、郑晓丹出示陆丰市东海镇桥西村城南市****************《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》。二、在本判决生效之日起十日内，被告陆丰市华运物业发展有限公司向原告陈武欢、郑晓丹支付逾期交楼违约金6860.52元（违约金计算方法：自2019年5月2日起至2019年7月9日止共计69天；按每天总房价款万分之一的标准计算）。三、驳回原告陈武欢、郑晓丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费406.11元（原告已预交），由原告陈武欢、郑晓丹负担337.29元，由被告陆丰市华运物业发展有限公司负担68.81元（陆丰市华运物业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 郑小杭二〇二〇年十二月二十四日法官助理 程艺慧书 记 员 林伟升