北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10373号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里**楼102。法定代表人：王正，经理。委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼**B005、B006、B008、B009、B010、C001、C003-C014、C016-C021/div>法定代表人：王正，经理。委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高玉敏，女，1966年8月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：侯正，北京市东友律师事务所律师。上诉人北京瑞正源商贸有限公司（以下简称瑞正源公司）、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司（以下简称瑞正源分公司）因与被上诉人高玉敏租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞正源公司、瑞正源分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）一审认定瑞正源分公司于2019年11月11日取得营业执照与事实不符。瑞正源分公司于2019年8月8日成立取得营业执照，2019年11月11日只是变更登记日期，并不是分公司成立日期。（二）为被上诉人办理营业执照并非《商铺租赁合同》约定的义务，在合同中无约定的情况下，一审认定瑞正源公司方违约，缺乏合同依据。根据《商铺租赁合同》，瑞正源公司只要将商铺出租给高玉敏，即履行了合同义务。根据《食品经营许可管理办法》，高玉敏经营煎饼，应当自己申请办理许可证。一审歪曲了本案争议焦点，根据法律规定，在其他条件具备的情况下，只要有经营场所证明，无论是承租还是自有，均可以办理营业执照。瑞正源分公司和经营商户刘平的营业执照均系利用承租场地办理的。高玉敏可以自己办理营业执照，只是他自己没有申请而已。（三）一审称“证照的延期取得势必会对合同履行产生影响，影响了商户对涉案场地的使用”缺乏依据。高玉敏提交的所有证据均不能证明在2020年3月10日停业前由于证照没有取得而影响了经营。承租商铺所在集市停业主要是受到疫情影响。一审在律师的参与下才开始调查消防安全检查合格证一事，之前从未就该事项对瑞正源公司提出抗辩或交涉，未取得消防安全检查合格证也从未对高玉敏营业产生妨碍。（四）高玉敏拒绝交租金没有依据。首先，《商铺租赁合同》约定了支付租金的期限、金额及违约责任，没有约定高玉敏在任何情况下可以迟延支付租金；其次，没有任何证据显示高玉敏进场时间晚于合同约定时间，在2020年3月1日停电前，高玉敏已经经营5个月，没有任何人阻止其经营。高玉敏实际占用场地，就应当支付租金。（五）一审对高玉敏的违约视而不见。高玉敏没有按照约定支付第二期租金，在瑞正源公司反复催要的情况下拒绝支付，已经构成根本违约，瑞正源公司方有权解除合同。停暖、停电均与瑞正源公司无关。二、一审判决适用法律错误。（一）一审违反《合同法》关于违约责任的规定。1.瑞正源公司没有违约行为，办理食品经营许可及消防安全检查合格证并非合同约定内容。2.判决支付两个月租金缺乏法律依据。违约赔偿应当相当于违约所造成的损失。高玉敏没有提交实际损失的证据，一审判决瑞正源公司支付违约金违反法律规定。（二）一审判决违反《合同法》关于租赁合同的规定。高玉敏不按期支付租金，瑞正源公司有权要求解除。三、一审程序违法。（一）违反不告不理原则。一审中，双方当事人均未提出变更租金标准，一审判决酌定按照租金50%的标准支付租金违反不告不理原则。（二）无视证人证言，变相剥夺瑞正源公司诉权。（三）举证责任认定错误。高玉敏称没有办理营业执照、食品经营许可证和消防安全检查合格证使其不能合法经营，应当提供相关证据。高玉敏没有提供，应当承担举证责任。举证期限指定过短。一审法院要求瑞正源公司在7日内提交核实商户能否单独领取营业执照的证明不符合法律关于举证期限的规定。逾期举证没有释明责任。高玉敏辩称，同意一审判决，请求驳回瑞正源公司、瑞正源分公司的上诉请求。一、直至合同解除前，涉案场地仍未能取得消防安全检查合格证，根据法律规定，未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用。最终导致合同解除的原因在瑞正源公司。二、瑞正源公司是市集的经营管理者，并不只是单纯的出租方。一审高玉敏提交的录音能够证明食品经营许可各商户无法办理。三、一审法院要求瑞正源公司在最后一次开庭后7日内对各商户能否单独办理营业执照问题进行答复，属于一审法院释明环节，该要求符合法律规定。四、我方在解约通知书及一审庭审中明确提出解约的原因包括无法办理消防检查合格证等，一审法院对该问题的认定没有超出审查范围。五、由于对方没有按照规定办理相关证照，导致商户每天的营业流水远远低于货物成本，无法对外大规模宣传，每次消防检查均需停业。一审法院基于商户有过实际经营行为认定我方需支付50%的租金，这一认定对瑞正源公司是有利的，并未偏袒某一方。高玉敏向一审起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令瑞正源公司、瑞正源分公司退还房屋租金39000元、押金26000元；3.判令瑞正源公司、瑞正源分公司支付违约金26000元；4.判令瑞正源公司、瑞正源分公司赔偿经济损失共计25400元（包括展柜和货架6000元、冰柜3950元、射灯800元、射灯管线铺设1000元、竹帘连工带料2500元、LED字及广告费2150元、由于市场自主关门停业造成食品过期变质的商品损失9000元）；5.诉讼费由瑞正源公司、瑞正源分公司承担。瑞正源公司、瑞正源分公司向一审提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2020年3月23日解除；2.高玉敏支付欠付租金39000元，违约金23400元、电费700元、卫生费500元；3.反诉费用由高玉敏承担。一审法院认定事实：2019年10月14日，瑞正源分公司与高玉敏签订了《商铺租赁合同》，约定瑞正源分公司将北京市经济技术开发区荣华中路7号院-1层瑞正源百年市集内店铺租给高玉敏使用，租赁期限为一年，免租期自2019年10月14日至2019年10月31日，正式租期从2019年11月1日至2020年10月31日（原文如此），年租金156000元，首次房租支付金额为39000元，租金支付方式为押二付三，押金数额为26000元，租金从租期开始之日起计算，每三个月为一个结算周期，承租人于每个结算周期开始后的前10日内通过银行转账方式一次性结清本期租金。租金采取先付形式，供暖费、物业管理费由出租人承担，水费、电费、网络费、卫生费等均由承租人承担。关于违约责任，合同约定承租人逾期交付租金，每天按照逾期金额的5‰计算违约金，因承租人导致合同终止，应向出租人支付相当于2个月租金的违约金。如因出租人原因导致合同终止的，出租人应向承租人支付相当于2个月租金的违约金。就合同解除条件，合同约定承租人未按时交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同，并扣除乙方2个月租金作为违约金。如出租人存在违约行为，影响承租人对房屋的正常使用，承租人可以单方解除合同，并有权要求出租人支付两个月租金作为违约金。合同签订后，高玉敏支付了首期租金39000元及押金26000元，瑞正源公司、瑞正源分公司将店铺交给高玉敏使用。2019年11月11日，瑞正源分公司取得营业执照。2019年12月11日，瑞正源分公司取得食品经营许可证。2020年1月12日，瑞正源公司、瑞正源分公司在市场内张贴催交租金通知“各商户按合同规定租金交纳时间为2020年1月1日，现已超出交纳租金期限，我公司将于2020年1月15日至18日收取2020年1月至3月的租金，逾期未交费者视为合同违约”。2020年2月20日至3月1日，涉案市集开始停电，2020年3月1日，涉案市集开始关门。2020年3月7日，瑞正源公司、瑞正源分公司在市场内张贴催交租金通知“第一季度租金于2020年2月25日到期，现已逾期，您需要在2020年3月10日前一次性交纳下一季度的租金，否则视为单方违约，由此引发的后果及损失由租户承担，违约商户个人物品限期至2020年3月15日内搬离，过期视为放弃，由我方自行处理”。2020年3月10日，北京经济技术开发区消防救援支队因受理投诉后对涉案市集进行消防监督检查，检查结果为涉案市集现场未营业。2020年3月22日，瑞正源分公司向高玉敏发出《解除租赁合同通知书》载明“我公司曾于2020年1月12日和高玉敏3月10日在市场内张贴催交租金公告，通知所有欠缴商户及时按照《商铺租赁合同》约定的时间和金额交付相应租金。您欠交租金已超过30日，我公司特此通知您解除《商铺租赁合同》，自收到通知5日内，请您将拖欠的全部租金补齐并将商铺腾退完毕，逾期未腾退则按照租金标准计算占用费”。同日，高玉敏收到了该通知书。2020年3月23日，高玉敏向瑞正源分公司发出《解除租赁合同通知书》载明“本人没有违约，贵司没有合同解除权，无权主动解除合同，本人不同意贵司提出的解除合同的理由，但由于贵司已经提出解除合同的意思表示，表明贵司的违约情形将得不到解决，本人将无法继续正常使用房屋，本人享有合同解除权。特通知贵司，自本通知发出之日起，双方租赁关系解除。贵司需于本通知书发出之日起5日内，退还本人已支付的全部租金、押金并赔偿损失。关于腾退，本人已无法进入集市，贵司需积极办理相应出入手续，并及时通知本人前往集市，若因贵司不能办理相应进出手续导致无法腾退的，腾退期间产生的费用、包括租金、水电费成本、折旧等一切损失均由贵司承担”。2020年4月30日，瑞正源分公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。庭审中，双方均同意瑞正源公司、瑞正源分公司为本案适格合同主体，瑞正源公司、瑞正源分公司均有权提起反诉并承担义务。关于高玉敏退场时间，双方均认可高玉敏于2020年4月2日交回承租商铺。关于用电方式，涉案市集为先用电后交费，按月收费，瑞正源公司、瑞正源分公司称因多次向高玉敏催缴电费不缴纳后方停电，高玉敏予以否认。关于瑞正源公司、瑞正源分公司主张的电费、卫生费，瑞正源公司、瑞正源分公司称电费为酌定，卫生费则由各商户均摊。关于各商户是否可以单独取得营业执照及食品经营许可，各商户称无法单独取得前述证照、许可，并称由瑞正源公司、瑞正源分公司取得相应许可后，各商户在瑞正源公司、瑞正源分公司的营业执照及食品经营许可范围内经营，而瑞正源公司、瑞正源分公司在一审法院指定的期限内未就该事宜提交书面核实意见。庭审中，瑞正源公司、瑞正源分公司提交了《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，欲证明位于荣华中路7号的国融国际中心B1层装修改造工程于2019年10月14日、2019年10月16日于完成消防、竣工的联合验收。为佐证拒交租金的理由，高玉敏提交了商户代表与任义（音）、王新光（音）等人的录音，欲证明涉案商铺不适租，且瑞正源公司、瑞正源分公司应允不计算租金。此外，高玉敏提交了收据及订单截图等欲证明因瑞正源公司、瑞正源分公司违约而产生了相应的设备及存货损失。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，首先应界定违约责任的归属，从瑞正源分公司取得营业执照、食品经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的时间来看，均晚于合同订立、开始履行的时间，前述证照的延期取得势必会对合同的履行产生影响，影响了商户对于涉案场地的使用。瑞正源公司、瑞正源分公司未在一审法院指定期限内就各商户能否单独取得前述证照提交证据，应承担不利后果，因此，一审法院认定瑞正源公司、瑞正源分公司未在各商户进场前取得前述行政许可直接导致各商户不能如约、充分的使用涉案商铺，构成违约，应承担违约责任。特别是直至合同解除前，涉案场地仍未能取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，各商户在合同履行过程中有理由对合同能否继续履行存在合理怀疑，因此各商户未按约交付租金或占有使用费的行为构成有效抗辩，不能据此认定各商户违约。瑞正源公司、瑞正源分公司提交的《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，仅能证明国融国际中心B1层装修改造工程曾完成消防、竣工验收，不能等同于涉案商铺满足了开业前的消防安全检查条件，故一审法院对瑞正源公司、瑞正源分公司的抗辩意见不予采信。关于合同解除，虽双方均发送了解除通知，但系基于不同的理由及基础而作出的意思表示，在各商户迟延支付租金不构成违约的情况下，瑞正源公司、瑞正源分公司无合同解除权，故瑞正源公司、瑞正源分公司发送的合同解除通知不能达到合同解除的后果。在瑞正源公司、瑞正源分公司违约的情况下，各商户享有合同解除权，故一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人均同意瑞正源公司、瑞正源分公司一并行使合同的权利和义务，一审法院不持异议。因此，瑞正源公司、瑞正源分公司应按照合同约定支付高玉敏两个月的租金作为违约金并返还押金，高玉敏主张的违约金不超出一审法院核算的范围，故一审法院不持异议。就高玉敏主张的返还租金一节，虽瑞正源公司、瑞正源分公司迟延取得相关证照，但高玉敏仍在相关证照取得之前对涉案商铺进行了利用并开展了经营行为，应当支付一定的租金。结合高玉敏对涉案商铺的利用程度及不能充分利用的原因，一审法院酌定高玉敏在合同解除前按照约定租金50%的标准支付租金，应当指出的是，前述酌定标准已经考虑到高玉敏进场时间可能晚于合同约定的进场时间、断电后无法正常经营等情况，鉴于合同履行过程中包括了营业时间可能晚于约定交付时间、进场后不能充分经营的周期、断电后无法正常经营的周期等多种情况，一审法院综合考量后按照约定进场周期计算至合同解除时的50%标准支付租金，按照50%的租金标准支付租金仅为便于酌定计算此期间的租金计算方法。瑞正源公司、瑞正源分公司主张的租金实质上包括了合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费两部分，合同解除后，高玉敏占有商铺的权利基础已丧失，故应当支付占有使用费用至实际腾退之日，关于占有使用费的标准，一审法院参照租金标准予以确定。就双方主张的租金及占有使用费用，一审法院就高玉敏已支付租金抵扣后一并核算并予以判决。虽高玉敏主张瑞正源公司、瑞正源分公司员工曾就免除相应租金的行为进行了承诺，但其提交的录音中仅能证明双方就相应租金进行过协商，其提交的证据不足以佐证其主张，故一审法院对其抗辩意见不予采信。关于高玉敏主张的各项损失，高玉敏提交的证据不足以证明其实际损失数额，且在相当长的一段租赁期限内，高玉敏的设备、存货等有充足的时间可自行处理或另行使用，而且，违约金的作用也主要用于弥补损失，因此一审法院对高玉敏主张的损失均不予支持。关于瑞正源公司、瑞正源分公司主张的违约金，因高玉敏不存在违约行为，故一审法院对该反诉请求不予支持。关于瑞正源公司、瑞正源分公司主张的电费、卫生费，其提交的证据不足以佐证相应费用的具体标准及数额，故一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认高玉敏与北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于判决生效后七日内返还高玉敏押金26000元；三、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于判决生效后七日内支付高玉敏违约金26000元；四、高玉敏于判决生效后七日内支付北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司租金及占有使用费3683.34元；五、驳回高玉敏的其他诉讼请求；六、驳回北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司的其他反诉请求。双方当事人二审期间未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为合同解除的违约责任应由哪一方承担。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”根据上述规定，本案涉案租赁场地未经消防安全检查，不得投入使用、营业。但根据一审法院查明的事实，涉案租赁场地在签订合同时，甚至直至涉案租赁合同解除，一直未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。该种情形势必会对涉案租赁合同的履行产生影响，导致被上诉人不能按照约定充分使用涉案商铺，故上诉人在涉案合同履行中存在违约行为。基于此，被上诉人未依约缴纳租金是对上诉人违约行为的有效抗辩，一审法院判决上诉人退还押金并承担相应违约责任并无不当。鉴于被上诉人已使用涉案商铺并开展了经营行为，一审法院综合被上诉人对涉案商铺的利用程度等综合因素，酌定按照约定进场周期计算至合同解除时的50%标准支付租金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞正源公司、瑞正源分公司的上诉理由均不能成立本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2628元，由北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十二月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁