苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初11197号原告：唐亮，男，1986年8月26日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人:李庆华,苏州吴江经济开发区法律服务所法律工作者。被告：许根法，（又名倪根林），男，1938年1月14日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：许伟，男，1962年10月4日出生，汉族，住苏州市吴江区，系该被告儿子。第三人：苏州汾湖城建房产开发有限公司，统一社会信用代码91XXXX法定代表人：杨亚峰，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，系该公司员工。原告唐亮与被告许根法、第三人苏州汾湖城建房产开发有限公司（以下简称汾湖城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，由审判员厉昱中适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告唐亮及其委托诉讼代理人李庆华，被告许根法的委托诉讼代理人许伟，第三人汾湖城建公司的委托诉讼代理人陈昕，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告许根法履行《住宅房买卖契约》，第三人汾湖城建公司将苏州市吴江区汾湖镇江苏路2188号汾湖人家X幢-XX室房产过户至被告许根法名下，由被告许根法过户至原告名下；2、判令被告许根法承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月10日，原告唐亮与倪永林签定了一份《住宅房买卖契约》，约定倪永林将坐落在吴江芦墟城司新天地花园内的一幢X型XXX室整套住宅房卖给原告。原告已按约定将全部购房款给付倪永林，也实际占有了该房产，因该房产当时还无法办理产权证，所以未能及时办理产权证，后来该房产可以办理产权证时，倪永林已去世，然而倪永林系单身，无子女，父母已故，被告作为其合法继承人，一直不予配合原告办理产权证，导致原告一直无法办理产权证。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告许根法辩称，1、倪永林是被告的亲弟弟，倪永林的遗愿是要求将涉案的房屋追回，因为当时出卖房屋是受到原告方的欺骗，原告的母亲与倪永林关系有些暧昧，村里人都知道的，当时房屋出卖的价格很不合理；2、被告要求原告与死者做亲子鉴定，确定原告和倪永林有无血缘关系，请求法院依法予以准许；3、在房屋买卖关系还有没结束的时候，倪永林因为治病向原告母亲要钱，但是原告方一直没有给，说明双方的买卖没有结束，不然倪永林不会向原告要钱。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人汾湖城建公司辩称，涉案房屋已具备过户的条件，第三人可以在当事人提供合法手续的条件下将涉案房屋过户至倪永林的继承人许根法的名下，至于本案的房屋买卖合同与第三人无关，由法院依法认定。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2012年7月10日，倪永林作为甲方（卖方）与唐亮作为乙方（买方）签订《住宅房买卖契约》一份，约定倪永林将坐落于芦墟城司新天地花苑内的壹幢XX型XX室整套住宅房卖于唐亮，面积为129.13平方米，总价为331194元，加房屋转让费35000元，合计366194元，扣除唐亮之前已经付给倪永林的145311元，还需付给倪永林220883元；如果房屋实际交付时的面积小于129.13平方米，则开发商的相应退还由唐亮收取；本契约双方自行达成，双方签字生效后，乙方将余款一次性付给甲方后，该房屋房产地产权都归乙方所有；届时可办理房地产产权证时，甲乙双方同去操办，其过户的费用由乙方承担。2012年3月17日、2012年5月21日，倪永林出具收款收据，载明分别收到交款方唐美红（系唐亮母亲）预付购房款95000元和5000元，合计100000元。2012年7月3日，唐美红从其银行账户中取出45311元，唐亮称取款后交付给了倪永林。2012年7月10日，唐美红向倪永林转账支付220883元。之后,倪永林配合唐亮办理了案涉房屋的交接手续，唐亮入住该房屋使用至今。另查明，案涉房屋系倪永林的原汾湖镇城司村19组的住宅拆迁安置而来，安置人员为倪永林一人。目前该房屋登记地址为苏州市吴江区汾湖镇江苏路XX号汾湖人家X幢-XX室，登记所有权人为汾湖城建公司；该房屋现已具备过户条件。经吴江区不动产登记信息系统于2020年12月25日查询，唐亮、许根法名下均无住宅类（含商住）不动产登记信息。再查明，倪炳生与卓四姐夫妻二人育有两子倪根林和倪永林。倪永林于1947年2月15日出生，未婚未育，于2017年2月1日病故；倪炳生与卓四姐均早于倪永林去世；倪根林又名许根法，于1938年1月14日出生，系倪永林唯一的法定继承人。2016年12月10日，倪永林在周爱林的见证下订立遗书，载明其一生从未结过婚，膝下并无子女亲人，一直单身生活至今；其与买房人唐亮素不相识，都诚信做人，钱清账清，房权交清，一划两开，各无瓜葛，身后倘有人横生枝节，另起花样，则不妨将此遗书交与有司者观看，是非定有公判，决无后患。以上事实有原告唐亮提交的户籍底册、情况说明、户口注销证明、住宅房买卖契约、收款收据、进账单、拆迁补偿协议书、安置结算表、交接单、装饰装修保证书、入场券、遗书，本院调取的不动产登记簿查询记录、不动产查询信息结果证明以及到庭当事人的陈述为证，并在卷佐证。本院认为，涉案房屋在2012年安置结算时显示单价为1725元/平方米，原告唐亮于2012年7月与倪永林订立房屋时房屋的出售单价约为2835元/平方米，出卖价格在正常的范围内，且倪根林于2016年订立遗书对于双方的买卖关系再次予以确认，在被告许根法未提供其他相反证据予以反驳的情况下，本院依法认定倪永林出卖涉案房屋系其真实意思表示，该买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同当事人均应恪守合同约定，履行合同义务。原告唐亮提交的145311元的取款和交付凭证，与协议中约定的已交付给倪永林的款项相印证，协议签订后原告亦交付了剩余房款，原告已履行了全部的付款义务；现该房屋已具备办理房屋产权证的条件,倪永林一方理应协助原告唐亮办理产权证书并协助过户。倪永林已去世，故相应的权利义务应由其唯一的继承人即被告许根法承担。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭,需经依法登记产生效力,现原告唐亮要求被告及第三人协助办理过户手续，于法有据,本院予以支持。第三人汾湖城建公司应当配合被告许根法办理涉案房屋产权登记证书,将该房屋登记至被告许根法名下；后由被告许根法协助原告唐亮办理过户手续，过户至原告唐亮名下。原告庭审中陈述其愿意承担两次过户产生的税费，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国继承法》第十条、第二十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人苏州汾湖城建房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告许根法办理苏州市吴江区汾湖镇江苏路XXX号汾湖人家XX幢-XX室房屋(权证号XXX，建筑面积,129.79平方米)的产权变更登记手续,将该房屋登记至被告许根法名下。二、被告许根法于第三人苏州汾湖城建房产开发有限公司的上款义务履行完毕之日起三日内配合原告唐亮办理上述房屋产权变更登记手续,将该房屋登记至原告唐亮名下。如果未按照本判决履行义务,权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费减半收取3396元、保全费2350元，合计5746元，由被告许根法负担，于本判决生效之日起十日内交至本院（账号：62×××68，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行），原告预交的诉讼费用于本判决生效后十五日内由本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 厉昱中二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李小菊书 记 员 潘 浩附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十四条存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。法信超链：国家法律2篇地方法规10篇案例82篇期刊161篇×第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。法信超链：国家法律1篇地方法规10篇案例6篇期刊47篇×法信超链：国家法律6篇地方法规3篇案例154篇裁判75757篇期刊73篇×法信超链：裁判945篇期刊1篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：厉昱中联系电话：0512-6318****