重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初2263号原告:成都市嘉德联行物业服务有限公司，住所地成都市一环路西三段**，统一社会信用代码91510100716006862A。法定代表人：王劲松，董事长。委托诉讼代理人:胡亮，重庆睿渝律师事务所律师。被告：何健蓉，女，1971年7月4日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人：重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司，，住所地重庆市江**金渝大道**统一社会信用代码915000003052827075。法定代表人：刘洋，总经理。原告成都市嘉德联行物业服务有限公司与被告何健蓉、第三人重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都市嘉德联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡亮，被告何健蓉到庭参加诉讼，第三人重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成都市嘉德联行物业服务有限公司（以下简称嘉德物业）向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年2月21日至2017年3月9日期间的综合管理费8520.7元，并从2017年6月11日起至付清之日止以8520.7元为本金，按照月利息2%支付违约金。事实和理由：嘉德物业与重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司（以下简称雅咪公司）于2017年3月6日签订重庆·普泰广场《前期物业服务合同》，约定由嘉德物业为位于重庆市江北区金渝大道X号的普泰广场项目提供物业管理服务，服务期限两年，自2017年2月20日至2019年2月19日。合同对委托服务事项、质量、费用、双方权利义务等做了详细约定，合同第八条约定：物业服务费收费标准为每平方米30元/月，物业收费面积以商家租赁合同中约定的面积（外铺面积×1.3）为准，商家综合管理费从接铺装修之日起计收，项目物业服务费每季度缴纳一次，每季度首月10日前收取当季度综合管理费，逾期未缴纳综合管理费按照每日千分之三收取违约金。随后嘉德物业严格按照合同约定提供物业管理服务。何健蓉租赁普泰广场1F层28、29、30、31、32号（租赁面积为550.3平方米），但未缴纳自2017年2月21日至2017年3月9日期间的综合管理费8520.7元（16509元÷31天×16天），何健蓉拖欠物业服务费的行为导致嘉德物业正常运营困难，严重损害公司利益，嘉德物业多次催收无果。被告何健蓉辩称，何健蓉仅向雅咪公司交过一次综合管理费，其不应当向嘉德综合管理缴费。16509元是租金，租金是营业扣点8%，综合管理费包括在营业扣点里面，水电费不含在内，能源费不包括在租金里，是自付的。何健蓉认为，即使要缴费，也应交给雅咪公司，不应交给嘉德物业。第三人雅咪公司未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《商铺租赁合同》、权利义务概括转让协议、《来信、来访、预约登记》、申请报告、情况说明、结算明细表、重庆增值税普通发票、《商铺承包经营合同》、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，嘉德物业还提交了普泰广场物业服务工作移交确认书、装修施工人员登记表（20张）、设备巡查表（13张）、电梯保养记录（6张）。对普泰广场物业服务工作移交确认书，何健蓉质证称对证据真实性不能确认，且与何健蓉无关；经审查，该证据系普泰广场原物业管理公司成都市亿和物业管理有限公司（以下简称亿和物业）在2017年2月20日将物业移交给嘉德物业的确认书，结合嘉德物业与雅咪公司签订的前期物业服务合同中约定的服务期限（2017年2月20日至2019年2月19日），以及本案的其他证据，能够确认亿和物业从2017年2月20日开始将工作移交给嘉德物业这一事实，本院予以采信。对装修施工人员登记表（20张）、设备巡查表（13张）、电梯保养记录（6张），何健蓉质证称对证据真实性无法确认，且与何健蓉无关；经审查，结合本案其他证据，能够证明嘉德物业在2017年2月21日起开始为普泰广场提供物业服务这一事实，本院予以采信。何健蓉还提交了收据（2份，一份为复印件、一份为空白），嘉德物业质证称因何健蓉未提交原件，证据真实性无法核实，收据记载的钱也不是向嘉德物业缴纳，与嘉德物业无关；经审查，结合双方无异议的《商铺租赁合同》，合同中约定了何健蓉需向雅咪公司缴纳3万元保证金，租赁合同与两份收据之间能够相互印证，证明了何健蓉曾向雅咪公司缴纳3万元保证金的事实，故虽为复印件，但与相关证据形成锁链，相互印证，能够证明案件事实本院予以采信。第三人雅咪公司未提交证据，对原、被告提交的证据未发表质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月4日，雅咪公司（甲方）与何健蓉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方普泰广场1F层28、29、30、31、32号商铺，套内面积550.3平方米，租期4年，自2016年12月24日起至2020年12月24日止。合同3.1条约定：乙方按以下标准营业额扣点租金向甲方支付该商铺租金。3.1.2条约定：乙方经营过程中产生的综合管理费、能源费、政府税费、推广费等均由乙方承担，租金不含这些费用。3.2条约定：自2016年12月24日起至2020年12月24日止，乙方应当向甲方（或甲方委托的物业服务公司）缴纳该商铺的综合管理费，为每月每平方米30元人民币，即每月16509元人民币。3.2.2条约定：综合管理费以每月为一个计算期。首季度综合管理费应签约时支付；除首期综合管理费外，乙方应在每月结束前10日内向甲方或甲方委托的物业公司交纳下一个月的综合管理费。3.7条约定：乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取延迟履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日止。5.1条约定：甲方根据管理需要，可以委托其他物业公司进行物业管理，详见“物业管理委托书”。物业公司作为该商铺所在商场物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务。乙方认可甲方委托的物业服务公司为其提供服务，并自行向物业服务公司缴纳综合管理费、能源费等费用。《商铺租赁合同》包含有附件，其中附件2为房屋交接确认书，载明：经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。甲、乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。确认书落款为合同签订日（2016年10月4日）。2017年2月20日，亿和物业出具普泰广场服务工作移交确认书，载明：鉴于亿和物业与雅咪公司签订的《普泰广场前期物业服务合同》2017年2月20日到期，特约定2017年2月20日开始移交物业服务相关工作，亿和物业已经按照普泰广场已接收情况据实向雅咪公司及关联公司在2017年2月20日24:00前正式全部完成移交，2017年2月21日0:00起亿和物业不再承担普泰广场任何管理责任也不履行任何管理义务。该确认书经亿和物业（移交单位）、雅咪公司（接收单位）、嘉德物业（关联单位）共同确认。2017年2月21日，普泰广场由嘉德物业提供物业管理服务。2017年3月6日，雅咪公司（甲方）与嘉德物业（乙方）签订《普泰广场前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于重庆市江北区金渝大道X号普泰广场提供前期物业服务事宜，期限自2017年2月20日0时至2019年2月19日24时。合同第四条第（二）项甲方应履行的义务第2条约定：按照本合同约定向乙方按时足额支付综合管理费。第7条约定：协助乙方向商家收取综合管理费，商家拒缴的，乙方有权向甲方申请从甲方收取商家的合同履约保证金内支付。第五条第（一）项乙方享有的权利第2条约定：按照本合同和有关规定向商家收取综合管理费用和其他费用，非因乙方的原因业主或物业使用人不得以任何理由拒绝交纳综合管理费。第八条第（一）项综合管理费第1条约定：内铺（配置中央空调商铺）综合管理费标准为：30元/月·平方米（含物业管理费15元/平方米，中央空调费12元/平方米，公摊3元/平方米）。物业收费面积以商家租赁合同中约定的面积（外铺面积×1.3）为准，商家综合管理费从接铺装修之日起计收。第6条约定：项目物业费每季度缴纳一次，每季度首月10日前收取当季度综合管理费，逾期未缴纳综合管理费按照每日千分之三收取违约金。第九条违约责任第5条约定：甲方、业主或物业使用人未按照要求支付乙方综合管理费用，每逾期1日支付综合管理费总额3‰的违约金。在何健蓉承租期间，何健蓉（甲方）与重庆澳兰嘉进出口贸易有限公司（以下简称澳兰嘉公司，乙方）、雅咪公司（丙方）签订权利义务概括转移协议，约定自2017年3月10日起，将甲、丙方签订的《商铺租赁合同》及相关协议中的全部权利义务概括转移给乙方，甲方自此退出《商铺租赁合同》及相关协议，不再享有合同当事人主体地位，2017年3月9日之前的结算仍由甲方负责结算。本院认为，本案的争议焦点是：何健蓉是否应当向嘉德物业支付综合管理费。本案中，嘉德物业在2017年2月21日开始为普泰广场商铺提供物业服务。2017年3月6日，雅咪公司与嘉德物业签订的合同虽然名为《普泰广场前期物业服务合同》，但该合同并非建设单位与物业公司签订，不具有前期物业合同的特征，应当按照物业服务合同处理。嘉德物业与雅咪公司签订物业服务合同，该合同合法有效，嘉德物业与雅咪公司之间形成物业服务合同关系。嘉德公司按照约定提供了服务，雅咪公司及商铺的实际使用人应当支付相应的综合管理费。何健蓉于2016年10月4日承租雅咪公司经营的普泰广场商铺并于同日接铺，根据何健蓉与雅咪公司签订的《商铺租赁合同》，何健蓉认可雅咪公司委托的物业服务公司为其提供服务，并自行向物业服务公司缴纳综合管理费、能源费等费用。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。何健蓉作为该商铺的实际使用人，在其与雅咪公司签订的租赁合同中明确约定综合管理费应当由承租人承担，因此，根据法律规定及《商铺租赁合同》、《普泰广场前期物业服务合同》的约定，何健蓉应当向嘉德物业缴纳综合管理费。何健蓉辩称双方曾约定物业费包含在租金内，其已按照约定交了租金，不应再支付综合管理费，即使要支付，也应当向雅咪公司支付，雅咪公司与嘉德公司的合同与何健蓉无关；从何健蓉与雅咪公司签订的《商铺租赁合同》中能够看出，商铺租金与综合管理费是两项费用，综合管理费并非包含在租金内，何健蓉的辩称意见不能成立；虽然嘉德物业与何健蓉没有直接的合同关系，但如前所述，嘉德物业要求何健蓉支付物业费符合法律及合同的约定，何健蓉的辩称意见不能成立；综上，何健蓉的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《商铺租赁合同》、《普泰广场前期物业服务合同》约定，何健蓉承租的商铺面积为550.3平方米，综合管理费每月30元/平方米，故该商铺的综合管理费为16509元/月，本院予以确认。嘉德物业从2017年2月21日开始提供物业服务，此时何健蓉已经接铺装修并开始经营，故综合管理费应当从该日开始缴纳；根据何健蓉、澳兰嘉公司、雅咪公司共同签订的权利义务概括转让协议，2017年3月9日之前的结算仍由何健蓉负责，故何健蓉应当支付综合管理费至该日，共计17天。现嘉德物业要求何健蓉按照日租金532.55元（16509元/月÷31天）的标准支付16天综合管理费8520.7元，系嘉德物业对自己权利的处置，符合法律的规定及《商铺租赁合同》、《普泰广场前期物业服务合同》的约定，本院予以支持。何健蓉辩称其缴纳了物业管理费并提供了发票，该发票的交款人系澳兰嘉公司，与本案无关，现有证据不能证明何健蓉已经缴纳了2017年2月21日至2017年3月9日期间的综合管理费，何健蓉应当承担相应的举证责任，对其辩称意见，本院不予采纳。《商铺租赁合同》约定综合管理费应当在每月结束前10日内缴纳，未缴纳时每日应支付3‰的违约金；《普泰广场前期物业服务合同》约定综合管理费按季度缴纳，每季度首月10日前收取当季度综合管理费，未缴纳时每日支付3‰的违约金。无论采取何种支付时间，何健蓉至今未缴纳2017年2月21日至2017年3月9日的综合管理费，已构成违约，应当承担相应的违约责任；基于前文所述，何健蓉应当依照协议约定向嘉德物业支付违约金。现嘉德物业自愿给何健蓉缴费宽限期，要求何健蓉从2017年6月11日起按照月利率2%计算并支付违约金，系嘉德物业对自身权利的处置，符合《商铺租赁合同》、《普泰广场前期物业服务合同》的约定，亦不违反法律的规定，本院予以支持。嘉德物业未向雅咪公司主张权利，故雅咪公司不在本案中承担责任。依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告何健蓉于本判决生效后十日内支付原告成都嘉德联行物业服务有限公司综合管理费8520.7元；二、被告何健蓉于本判决生效后十日内支付原告成都嘉德联行物业服务有限公司违约金（从2017年6月11日起，以8520.7元为基数，按照月利率2%计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取147元，由被告何健蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年十二月九日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤