福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7222号 上诉人（原审被告）：王国纹，男，1970年12月6日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告)：福清市宏路街道石门村民委员会，住所地福建省福清市宏路街道石门村清昌大道**。 法定代表人：王飞，村主任。 委托诉讼代理人：朱国志，福建尊融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吓妹妹，福建尊融律师事务所律师。 原审第三人：林文，男，1972年5月31日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人王国纹因与被上诉人福清市宏路街道石门村民委员会（以下简称石门村委会）、原审第三人林文房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国纹上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由石门村委会承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房屋系违章建筑未经消防验收、无建筑工程规划许可证，不能出租。合同无效的过错在石门村委会，且王国纹并非实际使用人。二、王国纹与林文签订转租合同，石门村委会是知情的。案涉房屋的实际使用人为林文，石门村委会从未提出异议，因此房屋占有使用费应由实际使用人林文承担。三、因租赁合同无效，因此房屋占有使用费应当仅计算实际占有使用期间。本案中，林文在2018年已停止使用案涉房屋，即使支付房屋占有使用费也应是2018年年底前的费用。一审判决认定从2017年10月8日起计算至房屋交还之日止，明显错误。四、一审判决要求王国纹在一审判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾空并交还给石门村委会是错误的，房屋的实际使用人为林文，即便要腾空交还也应由林文交还而非王国纹。 石门村委会辩称，一、王国纹认为因租赁合同无效故房屋占有使用费由实际使用人林文承担于法无据。石门村委会与王国纹之间存在租赁合同关系，王国纹将其房屋转租并非免除其合同义务的法定理由。二、石门村委会对房屋转租事实并非明知，且即使石门村委会知道、默许转租事实，也仅意味着承租人转租的行为不构成违约而并非导致承租人的合同义务一并转移至次承租人。三、王国纹认为占有使用费的计算期间仅到2018年底不应当支持。即使海鲜楼确系2018年底停止营业，但经营物品仍置于案涉房屋内至今未搬离，其排除了石门村委会对案涉房屋的实际占有应视为林文仍占有使用案涉房屋。四、根据《合同法》规定，合同被认定无效后应当恢复原状，王国纹负有腾空房屋交还石门村委会的义务，该合同义务亦不因转租行为而转移至林文。 林文未作陈述。 石门村委会向一审法院起诉请求：1.确认石门村委会、王国纹双方于2015年7月7日签订的租赁合同无效；2.判令王国纹向石门村委会支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照双方约定的租金标准即每年602000元计算，从2017年10月8日起计算至王国纹交还房屋之日止；3.判决王国纹交付给石门村委会的履约保证金10万元用于抵付房屋占有使用费；4.判令王国纹将案涉房屋的构造恢复至原状（以平面图为准），并将租赁场所腾空交还石门村委会；5.本案诉讼费用由王国纹承担。 一审法院认定事实：2015年6月18日福建省晨至信拍卖行有限公司受石门村委会委托，对福清市宏路街道石门仓储中心五年使用权进行拍卖，包括王国纹在内的3位竞买人到场参拍，王国纹最终以年租金602000元竞得上述使用权。2015年7月7日石门村委会（甲方）与王国纹（乙方）订立《租赁合同》1份，约定：乙方向甲方承租的福清市宏路街道石门房屋（仓储中心），为钢构两层建筑，单层面积约1400平方米，约2800平方米（以实地为准）；乙方租赁场所作为综合商业使用，租赁期限五年，自2015年7月7日起至2020年10月7日止，前3个月为装修过渡期；租金每年602000元，每年支付一次，第一年租金于签订合同时支付，此后每次年租期满前30天内向甲方支付下一年租金，逾期未支付租金，出租方有权提前终止合同；乙方承租时向甲方支付履约保证金10万元，在乙方无违约行为情况下，待合同期满做好移交手续后，甲方不计利息退还；乙方装修方案应预先经甲方书面同意，乙方因使用不当造成承包场所相关设施损坏，应负责修复或者赔偿，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修租赁场所或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复租赁场所原状；乙方对外转租的，须经甲方书面许可，原经营户搬迁，新的经营户引进均由乙方负责，引发的一切法律和经济责任由乙方承担；乙方若逾期交纳租金，每天应按当期应交纳金额加收万分之五的滞纳金，超过15天未交纳租金，甲方有权终止合同收回租赁场所并没收履约保证金等。之后，王国纹向石门村委会支付第一年费用602000元及保证金10万元，石门村委会亦向王国纹开具集体专用收款票据。2017年12月18日石门村委会收到2016年10月至2017年10月期间的费用602000元后，向福清市宏路王光明餐饮店、福州胜融海鲜超市有限公司分别开具上述收款票据。2019年10月石门村委会向王国纹邮寄送达律师催告函，要求王国纹支付租金180.6万元及滞纳金。2020年4月14日石门村委会以王国纹一直未支付第三年起的租金为由诉至一审法院，要求解除合同，并主张支付拖欠的租金及逾期付款违约金等。诉讼中，石门村委会承认案涉钢构房屋至今未取得建设工程规划许可证，主张租赁合同无效，并为此变更诉讼请求。另查明：1.王国纹与林文就转租上述房屋事宜订立《转租合同》1份，其中有关租赁期限、租金及支付方式、逾期交纳租金的违约责任等约定与上述《租赁合同》基本相同。该《转租合同》落款时间亦为2015年7月7日，但双方均认可时间倒签，对实际签订时间，王国纹主张约在2015年7月7日后的三周时间，林文主张约在2015年12月底。2.在一审法院立案受理的（2020）闽0181民初4833号石门村委会林文与王国纹王光明、陈坤、第三人王国纹、石门村委会合伙协议纠纷一案中，林文诉称王国纹向石门村委会租赁房屋后，与其、王光明、陈坤四人合伙经营海鲜生意，2015年底王国纹退伙后，与其签订《转租合同》，2018年5月底其退伙后，约定房屋租金由王光明、陈坤负责交纳，现请求王光明、陈坤共同向其支付租金180.6万元及逾期付款违约金等。3.诉讼中，为避免损失扩大，法庭曾召集当事人对租赁房屋进行移交，由于无法正常进入房屋等原因而无果。经现场外围勘验，案涉房屋经装饰装修后用于经营餐饮，庭审中石门村委会表示不同意利用未形成附合的装饰装修物。4.关于石门村委会请求王国纹将房屋构造恢复原状，其主张王国纹在一楼挖海鲜池，主要要求将海鲜池填平整及拆除隔间，并主张房屋一楼原为水泥地面；王国纹主张其对租赁房屋内部具体装修情况不清楚，也未参与海鲜池的实际改造；林文承认一楼地面确实有挖海鲜池，但主张一楼原为泥土地面，2018年5月退伙后，对房屋是否再次改造，现状是否发生变化也不清楚。 一审法院认为，案涉房屋位于宏路街道石门村，已划入福清市中心城区，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”规定，石门村委会、王国纹就该房屋订立的租赁合同无效。故石门村委会请求确认案涉的2015年7月7日《租赁合同》无效，予以支持。上述司法解释第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，租赁合同订立后，王国纹又与林文签订了《转租合同》，并将房屋交由林文等装饰装修后经营餐饮，当事人又未举证证明该房屋存在质量问题或者其他影响正常使用房屋的情形，可认定王国纹实际占用案涉房屋，且至今未归还。从2017年12月石门村委会出具的收款票据所载明的交款人内容，以及王国纹与王长春之间的通话录音看，第二年房屋使用费系由次承租人交纳，且石门村委会知道王国纹转租后未提出异议，但在石门村委会与林文均否认双方间存在租赁合同关系的情况下，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定精神，上述事实并不影响对案涉租赁合同相对方系石门村委会、王国纹双方的认定。同时，石门村委会明确表示不同意利用未附合的装饰装修物，并仅对王国纹提出相关诉讼请求，故在石门村委会仅收取两年房屋使用费的情况下，其请求王国纹参照合同约定的每年租金602000元标准支付自第三年即2017年10月8日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，符合上述规定，予以支持。王国纹关于租赁合同无效，且石门村委会明知王国纹将房屋转租给林文，故石门村委会应向实际使用的林文主张房屋占有使用费的抗辩理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，石门村委会请求王国纹交付的履约保证金10万元抵付房屋占有使用费，实际上系行使上述法律规定的抵销权，因当事人互负的房屋占有使用费与履约保证金之债，均属金钱债务，故石门村委会该请求符合上述法律规定，予以支持。抵销后，王国纹应付的房屋占有使用费相应扣减10万元。王国纹请求石门村委会退还履约保证金10万元，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。据此，王国纹应当返还依无效合同取得的财产,即其占有的房屋，且石门村委会不同意利用未附合的装饰装修物，故石门村委会请求王国纹将租赁房屋腾空并交还，于法有据，予以支持。关于石门村委会请求王国纹将房屋构造恢复原状，林文虽认可经营餐饮时曾挖海鲜池并分割包间，但其也主张2018年5月退伙后不知道房屋是否再次改造，对现状并不清楚，且当事人对房屋一楼原地坪情况的陈述都不一致，现场勘验时又因不能正常进入房屋，而无法确定房屋内部的装饰装修情况，故石门村委会该请求所依据的基础事实不能准确认定，一审中不作处理。对石门村委会该请求以及当事人因过错造成合同无效是否存在相关装饰装修物现值损失的分担问题，当事人可待事实清楚后依法另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认福清市宏路街道石门村民委员会与王国纹于2015年7月7日订立的《租赁合同》无效；二、王国纹于本判决生效之日起十日内向福清市宏路街道石门村民委员会支付自2017年10月8日起按照每年602000元标准计算至案涉租赁房屋交还之日止的房屋占有使用费（其中扣减王国纹交纳的保证金10万元）；三、王国纹于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋腾空并交还给福清市宏路街道石门村民委员会；四、驳回福清市宏路街道石门村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20030元，由福清市宏路街道石门村民委员会负担2504元，由王国纹负担17526元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，根据合同相对性原则,合同中的权利、义务仅对合同当事人具有约束力。本案中，案涉租赁合同的相对方为石门村委会和王国纹，合同履行期间，虽然王国纹又与林文签订了转租合同，将案涉房屋交给林文经营使用，但石门村委会并未作为当事人在转租合同上签字；且即使石门村委会知晓转租事宜，也不能因此认定石门村委会与林文之间自然形成租赁合同关系以及案涉租赁合同项下的权利义务已经转移给了林文。因此，在案涉租赁合同被认定为无效的情形下，石门村委会请求承租人王国纹参照合同约定的租金标准支付占有使用费并将案涉房屋交还给石门村委会符合规定，可予支持。王国纹上诉主张林文系案涉房屋的实际使用人、应由林文承担支付占有使用费和交还房屋的义务，缺乏依据，本院不予采纳。另，王国纹主张林文已于2018年底停止经营，占有使用费只能计算至2018年年底；但王国纹未能提供证据证明已将案涉房屋返还给石门村委会，故一审法院判令王国纹应支付至实际交还房屋时止的房屋占有使用费正确。王国纹的上述主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，王国纹的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17526元，由王国纹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰