安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0706民初1702号 原告（执行案外人）：马启武，男，1975年12月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：夏金宝，安徽宸坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：安徽谢垅建设工程有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区乌木家园****，统一社会信用代码913407001512313326。 法定代表人：陆金良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：解启会，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：铜陵井湖房地产开发有限公司，，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场统一社会信用代码9134072115127106X8。 法定代表人：黄国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奎，该公司法务。 原告马启武与被告安徽谢垅建设工程有限公司（以下简称谢垅公司）、第三人铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称井湖公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7年8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马启武及其委托诉讼代理人夏金宝，被告谢垅公司委托诉讼代理人朱光胜、解启会，第三人井湖公司委托诉讼代理人张奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马启武向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即停止对原告位于铜陵市义安区林语山居5栋202室房产的强制执行，并解除对原告房产的查封措施；2.请求确认案涉房产归原告所有，判令第三人在被告解除房产查封后五日内协助、配合原告办理房产备案、过户登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人因欠被告工程款,已经将铜陵市义安区林语山居5栋202室房产作为工程款抵付给了被告,实际该房产已经属于被告。后被告将该房产转让给了原告,于是原告拿着被告出具的《房屋转让承诺书》到第三人处办理了房屋买卖登记和开票手续。就在原告于第三人处准备资料到房屋登记部门办理登记备案手续时,却发现购买的房产被查封,而且是被告因其与第三人之间的其他债务纠纷将其承诺转让给原告的房产查封,致使原告至今无法在房产登记部门登记备案。原告作为购买房产的实际拥有人，与被告及第三人无任何债权、债务纠纷。被告向原告出具了房屋转让承诺书，理应信守承诺履行合同义务，其查封承诺转让给原告的房产是严重的违约和民事欺诈行为，且被告的违约行为已给原告造成经济损失，故原告诉至法院。 谢垅公司辩称：1.原告要求解封缺乏事实和法律依据，林语山居5栋202房屋是经过被告从第三人处以物抵债取得的相应权利，根据当时工作人员介绍，将该房屋转抵给马启山，而非本案原告。但到目前为止，我们没有收到任何房屋转让款。2.原告要求确认房屋所有权，我们认为这违反了物权法定原则，根据我方与马启山的有关转让手续，原告并非本案适格主体。请求法院依法驳回原告的诉请。 井湖公司辩称：对于原告所诉事实均予以认可。 本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，被告与第三人签订《建设工程施工合同》一份，约定被告承建第三人开发的铜陵井湖林语山居1号至11号楼及地下室工程。2018年5月10日，第三人用林语山居5栋202室房屋抵付其应付被告的工程进度款，被告向第三人开具收据一张，内容为“交款单位第三人，收款方式抵房款，人民币896672元，收款事由林语山居工程款抵林语山居5栋202室房款”。2018年5月11日，被告向第三人出具《房屋转让承诺书》一份，内容为“井湖公司，本单位自愿将购买的位于铜陵市林语山居5栋202号房屋转让给马启山（身份证号码3407021966××××××××），由贵司与马启山重新签订房屋买卖合同；本单位承诺本单位与贵司签订的原购房合同即日起解除，本单位与贵司关于原房屋买卖合同的全部事宜就此了结，不存在争议，本单位原购买该房屋的购房款一并转让给马启山，原购房款收据作废等”。钟书健在该房屋转让承诺书上签名。2018年6月15日，被告又向第三人出具《房屋转让承诺书》一份，自愿将购买的位于铜陵市林语山居11栋301号房屋转让给原告马启武，被告的承诺内容与向马启山作出的承诺完全一致。2018年6月19日，马启山向第三人出具《房屋转让承诺书》一份，自愿将购买的位于铜陵市林语山居5栋202号房屋转让给马启武，承诺书的落款处有马启山与其妻子牛李华签名确认。同日，马启武向第三人也出具《房屋转让承诺书》一份，自愿将购买的位于铜陵市林语山居11栋301号房屋及车位转让给马启山，承诺书的落款处有马启武签名确认。上述二份承诺书经第三人公司的法务等人审查后签名证实。2018年6月19日，第三人向马启武出具收据一张，内容为“交款单位马启武，收款方式转，人民币896672元，收款事由林语山居5栋202房款”。后因第三人未及时支付工程进度款，被告于2018年10月15日诉至本院【（2018）皖0706民初2311号】，要求解除《建设工程施工合同》，并要求第三人支付工程款24936116.98元及利息损失等。被告于2018年10月18日提出财产保全申请，本院依法作出【（2018）皖0706财保109号】民事裁定书，于2018年10月19日预查封了第三人名下位于铜陵市的房产，查封期限三年。本院在审理【（2018）皖0706民初2311号】案件过程中查明：被告与第三人结算总工程款37800105.14元，扣除第三人已付工程款25106321.57元【包括用以抵付工程款8785868元的林语山居9套房屋（含5栋202号房屋）】，第三人尚欠被告工程款12693783.57元，扣除5%质保金，本院判决：第三人支付被告工程款10803778.31元及工程款利息（略）等。二审维持原判后，被告申请强制执行，原告于2020年6月5日对执行预查封铜陵市房提出书面异议，本院执行庭于2020年6月22日作出【（2020）皖0706执异9号】执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告收到执行异议裁定后，于2020年7月8日向本院提起案外人执行异议之诉。第三人于2020年11月出具承诺书，内容为“我公司愿意就铜陵市义安区林语山居5栋202室房产继续与马启武履行签订合同义务，并承诺为马启武办理该房产的登记备案过户手续”。 上述事实，有原告身份证、被告企业信息、第三人营业执照、【（2018）皖0706民初2311号】民事判决书、被告出具的收据、第三人出具的收据、房屋转让承诺书、【（2020）皖0706执异9号】执行裁定书、邮政特快专递回执联、承诺书及当事人的法庭陈述为证，足以认定。 本院认为，民事执行措施又称民事强制执行措施，它是指执行机关采取的使生效法律文书得以实现的手段与方法。执行机关在实施民事执行行为时，只能根据生效法律文书所确定的内容恰当选择法律规定的执行措施。如执行机关采取的执行措施超出生效法律文书所确定的内容，且无法达到执行目的，依法应予解除。 在【（2018）皖0706民初2311号】案诉讼中，被告提出财产保全申请，本院预查封案涉房屋，限于被告请求的范围【被告诉称另用林语山居九套房屋抵扣工程款，但其中七套因第三人银行账户原因导致被告无法正常销售取得房屋价款，因此被告只认可其中的两套（价值1942280元）】，符合法律规定。但是在【（2018）皖0706民初2311号】案的审理过程中，被告与第三人已就含案涉房屋在内的林语山居九套房屋抵付被告工程款8785868元达成一致，双方互开收据，被告向第三人开具收到工程款的收据，第三人向被告开具收到购房款的收据；本院在判决第三人应付被告工程款10803778.31元时，已经扣除第三人用林语山居九套房屋抵付的工程款8785868元。该案上诉后，二审法院维持原判。在被告就第三人尚欠工程款10803778.31元向法院申请强制执行后，诉讼中采取的财产保全措施，自动转为执行中的查封措施。因被告申请执行的尚欠工程款，与已付工程款【至于抵付工程款的房屋未办理权属变更登记问题，如被告（或受让被告债权的他人）与第三人协商不成，可另案主张】无关，故本院继续预查封案涉房屋，于法无据，且达不到执行目的。 第三人与被告达成的用案涉房屋抵付工程款896672元的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议自双方实际履行后（即双方互开收据），被告享有的要求第三人支付896672元工程款请求权消灭，其依法取得要求第三人交付案涉房屋并转移房屋所有权请求权。被告将其享有的要求第三人交付案涉房屋并转移房屋所有权请求权转让给原告，并且通知债务人（即第三人），该转让对第三人发生效力。第三人在接到债权转让通知之日，向原告开具购房款收据，原告依法取得要求第三人交付案涉房屋并转移房屋所有权请求权。由于法律并未规定转让债权必须支付对价，且被告也未提交证据证明原告应支付对价，被告以原告未向其支付转让债权对价款即购房款为由，否认债权转让效力，于法无据。【（2020）皖0706执9号】执行案件与原、被告之间关于原告应否支付债权转让对价款的争议无关，被告关于原告没有向其支付转让债权对价款即购房款，故原告要求解除查封缺乏事实依据的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。第三人于2020年11月出具承诺书表明其愿意继续履行房屋出卖人义务，而本院对案涉房屋的预查封措施阻碍了原告与第三人之间的商品房交易。 综上，本院在【（2020）皖0706执9号】执行案件中，预查封已抵付工程款的房屋，于法无据，不但达不到执行目的，而且阻碍了原告与第三人之间的商品房交易，损害了原告的合法权益。为制止违法侵权，鼓励交易，原告享有的要求第三人交付案涉房屋并转移房屋所有权请求权，在案涉房屋权利人即第三人出具承诺书予以支持的前提下，足以排除强制执行。故对原告要求立即停止对位于铜陵市义安区林语山居5栋202室房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施的诉求，予以支持。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。案涉房屋系第三人开发之房产，原、被告均称案涉房屋尚未竣工，因此第三人是案涉房屋权利人。原告的确权请求不符合法律规定，且第三人承诺与原告签订合同，为其办理房产备案、登记及过户手续，故对原告要求确认案涉房产归原告所有，判令第三人在被告解除房产查封后五日内协助、配合原告办理房产备案、过户登记手续的诉求，不予支持。鉴于本案的特殊案情（在尚欠工程款债权执行中，预查封了被执行人已抵付工程款的案涉房屋），故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，因此被告关于【（2020）皖0706执异9号】执行裁定书合理合法，原告要求解封不符合上述规定第二十九条的抗辩主张，依法不能成立。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、停止本院依据【（2020）皖0706执9号】执行案件对位于铜陵市义安区林语山居5栋202室房屋的执行，并解除本院对上述房屋的查封； 二、驳回原告马启武的其他诉讼请求。 案件受理费12767元，由被告安徽谢垅建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  文先平 审 判 员  程秀华 人民陪审员  王 刚 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  王 秀 附本案所适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。