江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初6207号原告：无锡名海科技有限公司，统一社会信用代码913202147986073298，住所地无锡市新吴区硕放工业集中区****地块。法定代表人:魏明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：高律，江苏金匮律师事务所律师。被告:顾颖淳，男，1974年6月30日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏法舟律师事务所律师。原告无锡名海科技有限公司（以下简称名海公司）与被告顾颖淳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告名海公司的法定代表人魏明海及其委托诉讼代理人高律，被告顾颖淳的委托诉讼代理人贾梦斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名海公司向本院提出诉讼请求：1、判令顾颖淳支付车间内场地占有使用费13838.7元（自2020年2月1日计算至2020年3月24日止，按照7800元/月计算）、清理费82394元、门卫费2358.06元（自2020年1月1日起至2020年3月24日止，按850元每月计算），合计98590.76元；2、判令顾颖淳支付占用车间外场地违约金61142元（自2020年1月1日计算至2020年8月26日止，按每月7800元计算）。事实和理由：2020年1月1日，顾颖淳承租名海公司748平米的车间用以堆放物品，租赁期为一个月，租赁费用为7800元。合同约定，顾颖淳不得将物品堆放在车间外面，否则需按照2000元/天支付违约金。合同生效后，顾颖淳除将车间内堆满物品外，还将一大部分物品堆放在车间外，大大影响了企业形象。租赁期满后，名海公司多次联系顾颖淳要求其搬离物品交还车间，但顾颖淳一直占有车间不予搬离。2020年2月22日，名海公司正式致函顾颖淳要求搬离，顾颖淳未予理睬。名海公司无奈，于2020年3月10日至3月12日雇人清理顾颖淳堆放在车间的物品，花费38676元。2020年8月25日至8月26日，名海公司雇人清理顾颖淳堆放在车间外的固体废物，花费43718元。顾颖淳辩称：1、本案顾颖淳不是适格主体。案涉厂房临时租赁协议是名海公司和无锡惠泉废旧物资回收有限公司（以下简称惠泉公司）签订的，名海公司应当起诉惠泉公司；2、对车间内占有使用费计算标准及金额13838.7元无异议。名海公司主张的清理费过高，门卫费双方并无约定，其对清理费、门卫费均不认可。3、对车间外场地违约金不认可，物品堆放在车间外没有影响正常交通，且案涉厂房附近其他租户都存在车间外堆放物品的情形。即便顾颖淳需要承担违约责任，按照7800元每月的标准显然过高。根据本案起诉之前法院组织的现场查看笔录显示，双方均明确厂房外占用面积是200平方米，而7800元每月的标准是按照厂房面积748平米计算出来，故违约金应当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2020年1月1日，名海公司作为甲方与惠泉公司作为乙方签订《厂房临时租赁协议》1份，约定：甲方将748平方的车间出租给乙方堆放物品，出租时间为一个月，不满一个月按照一个月算，租金为7800元。同时乙方需缴纳3000元作为保证金，乙方搬离时没有发生任何费用，甲方归还乙方保证金。乙方在租赁使用过程中所产生的费用全由乙方支付，包括门卫费。所有物品不得堆放在车间外面，乙方如违约需每天支付违约金2000元。租赁期满，乙方在2020年1月31日前无条件搬走，延期不搬离每延期一天按照2000元支付甲方。名海公司在甲方处盖章，顾颖淳在乙方处签字。诉讼中，顾颖淳表示上述厂房临时租赁协议承租主体系惠泉公司，该协议并非顾颖淳真实意思表示，该协议中违约责任条款不能适用。后顾颖淳变更陈述为顾颖淳以惠泉公司名义签订上述协议，但实际上并无惠泉公司授权，认可顾颖淳作为承租人受该厂房临时租赁协议的约束，对被告主体资格无异议。合同签订后，顾颖淳自2020年1月1日起开始使用协议项下的车间。双方均确认上述厂房临时租赁协议于2020年1月31日到期后，顾颖淳尚有金属垃圾、塑料制品等垃圾堆放在车间内，车间内废弃物由名海公司清理部分，由顾颖淳清理部分，并于2020年3月24日清理完毕。诉讼中，顾颖淳对名海公司主张的2020年2月1日至2020年3月24日的车间占有使用费13838.7元无异议。顾颖淳另在车间外场地堆放固废。2020年6月22日，本院在（2020）苏0214民初1725号案件中组织双方进行现场勘验。名海公司、顾颖淳均确认相关固废堆放在厂区北侧围墙内，面积为200平米，为了便于计算，双方均同意上述固废物自2020年1月10日开始堆放于此，就固废物占据场地产生的损失要求法院直接认定，不要求评估。顾颖淳表态最晚于2020年7月10日前清理上述固废，但后顾颖淳并未进行清理。关于名海公司主张的清理费。双方当事人存在争议。为证明其主张，名海公司提供：1、名海公司与江苏银顺固废处置有限公司（以下简称银顺公司）于2020年3月9日签订的一般固废处置合同、银顺公司2020年3月10日至3月11日期间称重单、银顺公司于2020年3月17日开具的增值税发票以及名海公司于2020年3月13日、3月16日向银顺公司的转账记录，以证明名海公司委托银顺公司清理并处置顾颖淳留存在案涉车间内的废弃物，产生费用38676元，该费用已由名海公司支付给银顺公司；2、名海公司与新吴区硕放百宏环保咨询服务部（以下简称百宏服务部）于2020年8月21日签订的《清运服务合同》、过磅单、百宏服务部于2020年8月28日开具的增值税专用发票、名海公司于2020年8月28日向百宏公司的转账记录，以证明名海公司委托百宏服务部清理并处置车间外固废，产生费用43718元，由名海公司支付给百宏服务部。顾颖淳不清楚名海公司提供的上述证据的真实性，无法确认称重单及过磅单载明的物品重量及处理单价，但认为从形式上看，称重单、过磅单与增值税发票能够对应一致。另外，关于名海公司何时清理车间外固废，名海公司表示过磅单可以反映其于2020年8月26将车间外固废清理完毕，顾颖淳表示不清楚名海公司何时清理。关于门卫费，双方当事人存在争议。为证明其主张的门卫费，名海公司举证有无锡嘉得美包装材料有限公司、无锡我本电子科技有限公司、无锡中新电器制造有限公司、无锡君濠包装有限公司出具的证明，该证明载明每个单位每个月支付门卫费850元。名海公司据此主张2020年1月1日至2020年3月24日期间的门卫费为2358.06元。顾颖淳对名海公司上述证明不予认可。因双方临时租赁协议中载明顾颖淳应支付名海公司门卫费，但并未明确门卫费的具体金额。关于门卫费的具体标准，名海公司表示其厂区有2个门卫，每个门卫工资3000元每月，由各个承租人分担，现有五家承租人，包括盖章出具证明的四家，顾颖淳承租期间包括顾颖淳在内有四家承租人。顾颖淳表示占有使用案涉车间期间厂区内包括其在内确有四家公司，门卫确有两个，但其不清楚门卫工资是多少，要求法院对门卫费用进行酌定。另外，名海公司表示顾颖淳使用面积占整个厂区超过一半，顾颖淳认为其使用面积接近整个厂区一半。诉讼中，顾颖淳提供2019年12月23日名海公司作为甲方与惠泉公司作为乙方签订的《厂房租赁合同》1份，该合同约定乙方承租甲方位于无锡市新吴区香楠路名海公司内约748平方米厂房，合同成立后乙方支付甲方保证金10000元；租赁期限为两年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金为187000元，付款方式为每半年一付，每次提前二个月支付，合同成立支付第一期租金93500元及10000元房屋保证金，第二期租金93500元于2020年4月30日前支付，第三期租金93500元于2020年10月30日前支付，第四期租金93500元于2021年4月30日前支付。该合同甲方处加盖无锡市华庄电光源机械有限公司（以下简称电光源公司）合同专用章，并有魏明海签字，乙方处有顾颖淳签字。针对该合同，名海公司认为该合同并未生效及履行，案涉厂房的所有人为名海公司而并非电光源公司，且顾颖淳按照临时租赁协议支付履行而并非厂房租赁合同履行。后顾颖淳认可该《房屋租赁合同》没有实际履行。本院认为,2020年1月1日顾颖淳与名海公司之间的《厂房临时租赁协议》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行。该协议承租方处虽载明系惠泉公司，但承租方处签字为顾颖淳，协议项下的租赁物由顾颖淳实际使用，且顾颖淳表示其并未有惠泉公司授权，认可其作为承租人受临时租赁协议的约束，故该《厂房临时租赁协议》的承租方应为顾颖淳。关于顾颖淳辩称本案被告主体不适格的意见，因诉讼中顾颖淳已经变更陈述为认可其为承租人，本案被告主体适格，故对顾颖淳的上述抗辩意见，本院不予采信。关于顾颖淳辩称2019年12月23日的《厂房租赁合同》才是双方真实意思表示，与本案中《临时厂房租赁协议》相矛盾的意见，因本案《临时厂房租赁协议》签订在后，双方的实际履约系按照案涉《临时厂房租赁协议》履行而并非《厂房租赁合同》履行，后顾颖淳也认可《房屋租赁合同》没有实际履行，故对顾颖淳的上述抗辩意见，本院不予采信。关于名海公司主张的车间占有使用费13838.7元，因顾颖淳对该占有使用费13838.7元无异议，且该占有使用费参照租金标准计算合理，故本院对名海公司要求顾颖淳支付2020年2月1日至2020年3月24日期间的车间占有使用费13838.7元予以支持。关于名海公司主张的清理费。在双方间《厂房临时租赁协议》到期后，顾颖淳在案涉租赁车间内堆放废弃物及车间外场地堆放固废。在本院现场勘验时，顾颖淳表态及时清理车间外场地固废而未予以清理，对固废的清理采取了不作为的方式。在此情形下，名海公司与第三方签订合同，由第三方对废弃物及固废进行清理具有合理性。名海公司举证的合同、称重单、发票及付款凭据等证据能够形成完整的证据链，证明名海公司于2020年3月、2020年8月为清理案涉车间内废弃物及车间外场地的固废支出清理费82394元，名海公司的该清理费损失应由顾颖淳负担。顾颖淳辩称对清理费不认可，清理费过高的意见，因顾颖淳未能举证反驳名海公司所依据的事实，对顾颖淳的该抗辩意见，本院不予采信。关于名海公司主张的门卫费，案涉《临时厂房租赁协议》约定顾颖淳在租赁期间产生的的费用由顾颖淳支付，包括门卫费。虽双方在租赁合同中对门卫费多少并无约定，但双方均认可顾颖淳实际占有使用案涉车间期间，厂区包括顾颖淳在内有四家租赁户，且有两个门卫，结合名海公司提供的现租赁户出具的证明及顾颖淳占有使用场所占整个厂区的面积比例，名海公司主张按850元每月计算顾颖淳应负担的门卫费具有合理性。故名海公司要求顾颖淳支付2020年1月1日至2020年3月24日期间的门卫费2358.06元，本院予以支持。关于名海公司主张的顾颖淳车间外占有场地违约金。案涉《临时厂房租赁协议》约定所有物品不得堆放在外面，如有违约，由顾颖淳支付每日2000元违约金，该违约金明显过高。诉讼中，双方均要求本院对该违约金进行酌定。结合案涉场地占用的时间、面积、堆放固废对名海公司的影响以及《临时厂房租赁协议》关于违约金的约定等情形，本院酌定顾颖淳支付占用车间外场地违约金17000元（2000元/月*8.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、顾颖淳于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡名海科技有限公司车间占有使用费13838.7元（2020年2月1日至2020年3月24日）、清理费82394元、门卫费2358.06元（2020年1月1日至2020年3月24日），合计98590.76元。二、顾颖淳于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡名海科技有限公司占用车间外场地违约金17000元。三、驳回无锡名海科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元、财产保全费1270元，合计3017元（此款已由无锡名海科技有限公司预交），由无锡名海科技有限公司负担834元，由顾颖淳负担2183元（无锡名海科技有限公司同意其预交的诉讼费2183元由顾颖淳向其直接支付，本院不再退还，由顾颖淳在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡名海科技有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王帆二〇二〇年十二月三十一日书记员  戴军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。