江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9260号上诉人（原审被告）：刘霆，男，1970年2月2日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：太阳都文化娱乐有限公司，统一社会信用代码91320594569153255T，住所地苏州市锦帆路**。法定代表人：刘霆。被上诉人（原审原告）：苏州市新苏实业公司，统一社会信用代码91320594138020901P，，住所地苏州市东环路**法定代表人：周皓。委托诉讼代理人：顾培君，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯子妍，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州太阳都信息科技有限公司，统一社会信用代码913205943019484011，住所，住所地苏州市吴中区越溪吴中大道**（智育路国家级高成长中小企业创业园****）div>法定代表人：田家铃。破产管理人：苏州恒安会计事务所。委托诉讼代理人：张玲燕，公司法务。上诉人刘霆、太阳都文化娱乐有限公司（以下简称太阳都文化公司）因与被上诉人苏州市新苏实业公司（以下简称新苏公司）、苏州太阳都信息科技有限公司（以下简称太阳都信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初5810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘霆上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：涉案房屋是办公用房作为办公使用，刘霆个人不是承租人，不应承担支付租金的责任。上诉人太阳都文化公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：太阳都文化公司在承租期间的租金已经全部交付，是太阳都信息公司实际承租了涉案房屋并拖欠房租，应由其承担偿付租金的还款责任。被上诉人新苏公司答辩称：2013年3月26日，新苏公司与刘霆签订房屋租赁协议一份，约定新苏公司将新苏大厦1301到1305室房屋共计1000平米出租给刘霆。合同签订后，刘霆分别于2013年4月7日、4月10日签署了房屋交接验收表及新苏大厦租户入住通知，办理了涉案房屋的接收手续。2013年4月25日，刘霆通过银行转账向新苏公司支付首期租金24万元及押金8万元。合同履行过程中，太阳都文化公司、太阳都信息公司作为共同承租人加入合同，将涉案房屋作为实际经营地址，并支付了部分租金。涉案合同的首页承租方一栏及末页签章处均由太阳都文化公司、太阳都信息公司加盖公章，确认了两公司在合同中作为共同承租人的主体地位，因此涉案房屋实际由刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司共同承租，三方应当共同承担支付租金的义务。被上诉人太阳都信息公司答辩称：太阳都信息公司已履行完毕合同期内的租金，因无法提供充分证据，故未提起上诉。新苏公司向一审法院起诉请求：1.确认新苏公司与刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司租赁合同关系于2019年4月28日终止；2.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司将租赁物（新苏大厦1301、1302室房屋）恢复原状，并将租赁物返还新苏公司；3.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司支付合同期内未付的租金人民币1637600元（计算至2019年4月28日，已抵扣押金80000元）；4.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司在合同解除后自2019年4月29日起按月租金36000元的标准支付房屋占有使用费至实际返还租赁物之日止（暂计算至2019年5月18日为24000元）；5.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司承担本案诉讼费用。诉讼中，新苏公司将诉讼请求变更为：1.确认新苏公司与刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司就新苏大厦1301、1302室房屋租赁合同关系解除；2.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司支付合同期内未付的租金人民币1637600元（计算至2019年4月28日，已抵扣押金80000元）；3.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司在合同解除后自2019年4月29日起按月租金36000元的标准支付房屋占有使用费至2019年10月30日即实际返还租赁物之日，金额为217200元；4.判令刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：苏州市东环路1518号新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室产权人为苏州工业园区娄葑街道办事处。落款日期2012年7月1日，苏州工业园区娄葑街道办事处出具情况说明：原土地编号为16085地块，该地块由新苏社区作为富民载体全额出资建设，建成后，土地、房屋新苏大厦的产权管理收益均归新苏社区所有。新苏社区对新苏大厦的出资，产权及管理收益均以苏州市新苏实业公司名义进行。新苏公司（甲方、出租方）、刘霆（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏州市东环路1518号新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室出租给乙方，房屋建筑面积1000平方米，该房屋仅能用作办公使用，租期三年自2013年7月1日至2016年6月30日，房屋租金每平方米80元每月（含物业管理费），年租金96万元，租金为转账方式，房租每三个月一付，先付后用，提前15日付到账，并支付至指定账户，甲方收款后应向乙方开具发票，甲方在正式移交房屋开始日开始免除90日装修期间租金。租赁期间使用房屋发生的水、电、通讯费、物业管理等费用由乙方承担，乙方缴纳一个月房租为押金，并在第一次支付房租时付清，租赁合同到期后退还。关于交房：甲方于2013年4月1日前将房屋交给乙方，该房屋为精装。关于转租转让和交换1.租赁期内乙方不得将该房屋转租他人或另作他用，不得引入非合同房的第三方使用，否则甲方有权收回房屋并由乙方承担违约责任。2.租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。关于违约责任：乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按照日租金的千分之五向甲方支付滞纳金，租赁期内乙方有下列行为，甲方可以终止合同收回房屋，由此造成甲方损失，乙方予以赔偿：1.未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或者调换使用；2.未经甲方书面同意，擅自拆改房屋结构或者损坏房屋；3.擅自改变合同规定的租赁用途，或利用房屋进行违法违规活动；4.乙方原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的他情况。下方甲方由新苏公司盖章，乙方由太阳都信息公司、太阳都传媒公司盖章及刘霆签字。2013年4月10日刘霆于新苏大厦租户入住通知中签字，载明：交房日期2013年4月1日，起租日自2013年7月1日至2016年6月30日。太阳都信息公司出具的还款计划载明：本月付款至2016年8月31日为560000元，余款在2016年11月30日前付清。2016年12月1日，刘霆出具保证书，载明：太阳都信息公司与新苏公司于2013年7月签订房屋租赁合同，租新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室房屋，建筑面积1000平方米，年租金96万元，现某公司因资金周转问题，已拖欠2015年年度租金88万元，2016年租金43.2万元，合计131.2万元，为保证租赁合同履行，本人自愿对太阳都信息公司的付款义务（包括但不限于租金、水电费、违约金、赔偿金等可能发生应付款项）承担连带保证担保，保证期限2年。2019年3月11日，由新苏公司、太阳都信息公司盖章，由新苏公司发出解除房屋租赁合同通知函，载明刘霆、太阳都传媒公司、太阳都信息公司：2013年3月，我公司与刘霆签订《房屋租赁合同》，租赁新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室房屋，建筑面积1000平，年租金96万元，租期3年，自2013年7月1日至2016年6月30日，太阳都传媒公司（原江苏太阳都传媒有限公司）、太阳都信息公司作为共同承租人加入该合同，并在该合同上加盖公章。合同签订后，我公司按照合同约定，给予3个月免租期，并于2013年4月1日前将房屋交付给贵方，但自2013年第四季度（第二次付款）起，贵方迟延支付租金，我方多次的催讨，期间贵方自2016年1月1日起退出新苏大厦1303、1304、1305室房屋，保留1301、1302室房屋，年租金43.2万元，2016年6月30日，双方签订的租赁合同届满，之后未签订租赁合同，贵方使用租赁物至今，我方也未提异议，根据合同法规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，我方有权随时解除租赁合同，并给贵方合理的提前通知期限。我方通知如下：1.自2019年3月11日起解除与贵方租赁合同关系，贵方于7日内将租赁房屋恢复原状后返还我公司；2.接到本函件一周内付清拖欠的租金158.44万元（计算至2019年3月10日）及房屋占有使用费（按照原租金36000元每月，自2019年3月11日算至归还之日），或者给一个满意答复。太阳都信息公司在上述函件盖章证明收到该函件，时间为2019年4月28日，该日期为刘霆所写。太阳都信息公司陈述：因太阳都信息公司已经申请宣告破产，上述加盖的印章编号属实，因相关人员已经不在，无法核实加盖情况，由法院认定，太阳都信息公司共计支付了新苏公司35万元的房租。刘霆陈述：对于新苏公司提交的解除房屋通知函中太阳都信息公司的公章是我找了张坚芳（太阳都信息公司前法定代表人）加盖的。落款日期2019年7月22日，苏州市吴中区人民法院受理苏州市越旺集团有限公司对苏州太阳都信息科技有限公司的破产清算申请。落款日期2019年8月8日，苏州市吴中区人民法院出具决定书，指定苏州恒安会计师事务所担任管理人。苏州工业园区测绘地理信息有限公司出具的《房产测量成果》，其中1301室建筑面积222.74平方米，1302室建筑面积234.18平方米。太阳都信息公司于2014年4月29日登记设立，太阳都信息公司的名称于2015年10月19日变更为太阳都信息科技有限公司，并于2016年1月1日从新苏大厦搬到苏州市吴中区继续经营并办理了工商登记变更登记。太阳都信息公司陈述：管理人无法核实太阳都信息公司的实际管理人。太阳都信息公司的前后法定代表人管理人均无法核实，相关情况我方均与刘霆联系。自2018年5月2日起，刘霆不再是太阳都信息公司的法定代表人和股东。诉讼中，新苏公司、刘霆、太阳都娱乐公司一致确认2019年10月30日中梦公司自案涉房屋搬离。刘霆、太阳都娱乐公司陈述案涉房屋自2014年交给太阳都信息公司使用，太阳都信息公司于2018年6月将案涉房屋转租给中梦公司，未签订合同，因涉及到欠租的问题，新苏公司一直未和中梦公司签约。太阳都信息公司则陈述自2016年1月1日已搬出新苏大厦，搬到苏州市，建筑面积为1500平方米。新苏公司陈述对于案涉房屋自2018年6月由中梦公司实际使用我方不清楚。就案涉房屋的款项支付情况，分别为：刘霆于2013年4月25日支付押金80000元；2013年4月25日刘霆支付24万元，2013年12月3日，太阳都传媒公司支付24万元，2014年4月30日太阳都传媒公司支付24万元，2014年12月2日太阳都传媒公司支付24万元，2014年12月2日太阳都传媒公司支付1万元；2014年12月2日太阳都传媒公司支付20万元，2015年5月12日太阳都传媒公司支付3万元；2015年5月12日太阳都传媒公司支付2万元；2015年6月15日太阳都传媒公司支付15万元，2016年1月20日太阳都信息公司支付8万元；2016年12月2日太阳都信息公司支付10万元，2017年4月25日太阳都信息公司支付3万元，2017年9月5日太阳都信息公司支付3万元；2017年10月2日太阳都信息公司支付2万元；2017年11月7日太阳都信息公司支付2万元；2018年3月2日中梦公司支付4万元；2018年4月3日中梦公司支付6万元；2018年5月10日太阳都娱乐公司支付2万元；2018年5月10日太阳都娱乐公司支付5万元；2018年5月22日中梦公司支付3万元；2018年7月4日中梦公司支付10万元；2018年8月9日中梦公司支付10万元。以上合计2130000元。就租金支付情况，新苏公司明确截止2015年6月30日的租金已结清，自2015年7月1日开始未足额支付，其中2015年7月1日到2015年9月30日的租金为24万元，2015年10月1日到2015年12月31日租金24万元。原审被告于2018年7月25日支付10万元，于2018年8月3日支付了10万元，后续原审被告未再支付款。后续1301室、1302室的年租金为43.2万元，计算方法：面积450平方米，每月每平方米的租金为80元，年租金为43.2万元，从2016年1月1日起至2019年4月30日的租金分别为月租金36000元,上述款项刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司未支付。还款计划书和保证书中对租金的计算方式均予以说明，且测绘报告中显示1301室的建筑面积为222.74平方米，1302室为234.18平方米，合计450平方米，双方约定的计算标准为租金80元每平米，还款计划书和保证书中对租金的计算方式均予以说明，且测绘报告中显示1301室的建筑面积为222.74平方米，1302室为234.18平方米，合计450平方米，自2013年7月1日起的租金合计为384万元，被告合计支付的款项为212万元，我方诉请金额为：截止2019年4月28日的租金为3837600元减去已付2120000元（租金）减去80000元（押金），计1637600元。另查明，案涉房屋自2019年10月30日归还后已经出租给苏州乐乐天黄金珠宝有限公司，租期自2020年3月15日至2023年3月14日。新苏公司（甲方）、苏州乐乐天黄金珠宝有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，言明：甲方将东环路1518号新苏大厦1301室、1302室面积合计450平方米租赁给乙方使用，租期自2020年3月15日至2023年3月14日，租金自2020年3月15日至2023年3月14日租金单价60元每平米每月，月租金27000元，年租金324000元，物业费12元每平米每月，月物业费5400元，年物业费64800元。合同租金和物业费1166400元，其中合同租金972000元，物业费194400元。针对新苏公司的如下诉请，一审法院分析如下：针对新苏公司主张涉案租赁合同关系于2019年4月28日解除，太阳都信息公司辩称其于2016年6月1日即搬离诉争地点，双方房屋租赁合同关系于2016年6月1日即已解除，一审法院认为，案涉房屋租赁合同关系成立于新苏公司与刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司之间，太阳都信息公司就其于上述日期即搬离并提出解除，其未能就此举证证实，对上述意见碍难采纳。根据现有查明的情况，刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司并未明确向新苏公司提出解除合同，且刘霆或其实际控制的公司亦实际占有使用该房屋，且刘霆、太阳都娱乐公司与新苏公司一致确认于2019年10月30日将诉争房屋交接于新苏公司。新苏公司向刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司发出解除房屋租赁合同通知函，该函件落款日期为2019年3月11日，且该函件各方确认由刘霆于2019年4月28日收到，并由刘霆加盖太阳都信息公司公章，故现新苏公司主张双方之间就苏州市东环路1518号新苏大厦1301室、1302室的房屋租赁关系解除一审法院予以确认。租金、占有使用费：新苏公司主张已付租金为1637600元（已抵扣押金8万元）、占有使用费217200元，一审法院认为，诉讼中双方提供证据并经确认现有证据表明刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司及中梦公司合计支付2130000元（含押金80000元），现有证据表明刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司自2016年1月1日起退出新苏大厦1303、1304、1305室房屋，保留1301、1302室房屋，新苏公司明确截止2015年6月30日的租金已结清，自2015年7月1日至2015年12月31日的租金合计48万元，自2016年1月1日起，因承租标的变更为1301、1302室，因双方之间的租赁合同约定租金80元每月每平米，结合新苏公司提供的其他证据，新苏公司主张1301、1302室的年租金43.2万元具有相应事实依据，一审法院对自2016年1月1日其按照上述租金标准计算租金及占有使用费予以支持。自2016年1月1日至2019年10月30日止的租金及占有使用费合计1656000元，以上合计2136000元。上述期间，刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司合计支付20万元，另就已付押金80000元新苏公司自愿予以抵扣，上述款项抵扣后，就新苏公司主张刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司支付租金、占有使用费合计1854800元，经核算，不超过上述计算标准，且具有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、确认苏州市新苏实业公司与刘霆、太阳都文化娱乐有限公司、苏州太阳都信息科技有限公司就苏州市东环路1518号新苏大厦1301室、1302室的房屋租赁合同关系解除；二、刘霆、太阳都文化娱乐有限公司、苏州太阳都信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市新苏实业公司款项1854800元；三、驳回苏州市新苏实业公司的其余诉讼请求。案件受理费19754元，由刘霆、太阳都文化娱乐有限公司、苏州太阳都信息科技有限公司负担。二审中，刘霆向本院提交新苏公司发给太阳都信息公司的三份催款通知书，证明新苏公司已经明确了承租方是太阳都信息公司。新苏公司对证据发表质证意见为：虽然催款通知书发送对象是刘霆和太阳都信息公司，但不改变承租方主体是刘霆、太阳都文化公司、太阳都信息公司三方的事实，太阳都文化公司在前两份催款通知书发送后仍支付了7万元房租，履行了租赁合同项下的义务。太阳都信息公司对证据发表质证意见为：无法核实真实性。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。二审争议焦点为新苏公司租赁合同相对人的确定。本院认为，涉案《房屋租赁协议》抬头乙方（承租方）处显示为刘霆及其个人身份信息，落款处由刘霆签名，太阳都文化公司、太阳都信息公司在协议抬头及落款处均加盖公司印章。合同签订后，刘霆办理了房屋交接手续及入住手续，并支付了部分租金，太阳都文化公司亦使用租赁房屋并支付部分租金，故应认定刘霆、太阳都文化公司均系涉案房屋的承租人，应向新苏公司共同承担支付租金的义务。刘霆二审提交的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。但鉴于太阳都信息公司已进入破产清算程序，应确认新苏公司对太阳都信息公司享有房租、占有使用费共计1854800元的债权，刘霆、太阳都文化公司共同偿付新苏公司房租、占有使用费1854800元。新苏公司在太阳都信息公司破产程序中受清偿的部分应在刘霆、太阳都文化公司偿付金额中予以扣除，刘霆、太阳都文化公司已偿付金额在新苏公司申报债权时扣除。综上，刘霆、太阳都文化公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39508元，由上诉人刘霆负担19754元，太阳都文化娱乐有限公司负担19754元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十二月十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。