宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4639号 上诉人(原审被告)：宁夏众和房地产开发有限公司。 法定代表人：韩某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨某1，北京市中闻（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨某2，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：马某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）因与被上诉人杨某2、马某商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人众和公司的委托诉讼代理人杨某1、被上诉人杨某2到庭参加了诉讼。被上诉人马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人众和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，上诉人在销售房屋时推出包括享受补贴返现等多种销售政策，被上诉人在充分了解后作出选择签订了补充协议及返现协议，补充协议条款并非格式条款，而是购房人在享受一定利益后的权利放弃。一审认定“出卖人违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总和不超过全部购房款的2%”、“如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠，买受人同意放弃追究出卖人任何责任”系单方限制购房人权利条款并认定该条款无效，违反了当事人意思自治及诚实信用原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律及判决结果错误。 被上诉人杨某2辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不成立，请二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人马某未到庭，也未提交书面答辩意见。 原审原告杨某2、马某向一审法院起诉请求：1.判令众和公司向杨某2、马某支付逾期交房违约金10803元；2.判令众和公司办理尚美雅居79号楼2单元802室房屋所有权转移登记并协助杨某2、马某办理不动产权证书；3.判令众和公司向杨某2、马某支付逾期办理涉案房屋不动产权证书违约金57099元（自2018年5月22日暂计算至2020年6月22日），并要求违约金计算至不动产权证书办理完毕之日止；4.判令众和公司退还杨某2、马某契税6838元并支付利息857元；5.本案诉讼费由众和公司承担。 一审法院认定事实：2016年2月23日，众和公司与杨某2、马某签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨某2、马某购买众和公司开发的的位××街住房一套，该房屋预测建筑面积为109.46平方米，单价为4129元/平方米，总价款为451960元。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：1.逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.一次性付清、公积金贷款购买的房屋产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。但上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。该合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但补充协议另有约定的除外；如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。第十三条约定：买卖双方同意：凡关于违约金或利息的计算标准，合同正本做出“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”的限制性约定的，双方一致同意按照每日万分之一的计算标准执行，对于合同正文对其他情形下违约金的支付标准另有约定的，从其约定。第十五条约定：买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用。 合同签订后，杨某2、马某按合同约定向众和公司支付全部房价款455842元（按照约定单价，以实测面积计算）。2017年5月26日众和公司向杨某2、马某交付上述房屋。且因出卖人原因，买受人至今未能取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定。双方在签订《银川市商品房买卖合同（预售）》的当日，又签订了《协议》一份，约定众和公司按照房款总价3.5‰按月给予杨某2、马某月供补贴的购房优惠，补贴时间为60个月。众和公司按约给予杨某2、马某月供补贴的购房优惠。2017年5月26日，众和公司向杨某2、马某收取契税款6838元。另查明，杨某2、马某曾于2018年4月10日、2020年5月29日向众和公司主张过众和公司因逾期交付涉案房屋、逾期取得涉案房屋所有权证的违约责任。 一审法院认为，众和公司与杨某2、马某签订《银川市商品房买卖合同（预售）》后，杨某2、马某按约定向众和公司支付了全部房款，众和公司应按照合同约定于2016年9月30日前向杨某2、马某交付该商品房，众和公司实际向杨某2、马某交付上述房屋的时间为2017年5月26日，已构成违约，应当承担违约责任。虽然双方在《银川市商品房买卖合同（预售）》第十二条中“但违约金总额不超过全部房价款的2%。”、附件十一《补充协议》第十条约定“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利”，但上述条款系众和公司提供的格式条款，所约定的内容系对购房者权利的限制，如按照上述约定的内容，完全免除或减轻出卖人的违约责任，不利于保护购房者基于合同享有的接受符合合同约定条件房屋的基本权利，与买受人所承担的义务不能对等，故上述约定对于买受人不发生效力。杨某2、马某要求众和公司支付逾期交付涉案房屋违约金10803元（455842元×万分之一×237天）的诉讼请求，法院予以支持。众和公司应按照合同约定与杨某2、马某共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，配合杨某2、马某办理位于××街房屋权属证书，但涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定，故对杨某2、马某要求众和公司办理上述房屋所有权转移登记并协助其办理不动产权证书的诉讼请求,法院不予支持；本案中因众和公司原因，致使杨某2、马某未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，故众和公司已构成违约,应承担违约责任。双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十五条约定“买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用”的内容系众和公司提供的格式条款，所约定的内容系对购房者权利的限制，如按照该条约定的内容，完全免除出卖人因逾期办理房屋产权证书的违约责任，不利于保护购房者基于合同享有的取得该商品房房屋所有权证书的基本权利，与买受人所承担的义务不能对等，故上述约定对于买受人不发生效力。综合考虑杨某2、马某未能取得该商品房的房屋所有权证书的实际损失，本院酌情以涉案房屋总价款为基数，按日万分之零点五计算予以支持为宜。截至2020年6月22日，众和公司已违约760天（自2018年5月22日起至2020年6月22日），应向杨某2、马某支付违约金17322元（455842元×万分之零点五／天×760天），并应按该标准计算违约金至涉案房屋具备房屋所有权转移登记条件之日止。众和公司并非收取契税的部门，对于杨某2、马某要求众和公司退还已收取的契税款6838的诉讼请求，应予支持；杨某2、马某要求众和公司支付契税资金占用期间的利息无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨某2、马某逾期交房违约金10803元；二、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨某2、马某自2018年5月22日起至2020年6月22日止的逾期办理产权证书违约金17322元；并以455842元为基数，按日万分之零点五计算自2020年6月23日起至××街房屋具备房屋所有权转移登记条件之日止的违约金；三、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨某2、马某契税款6838元；四、驳回原告杨某2、马某其他诉讼请求。案件受理费845元（已减半收取），由杨某2、马某负担456元,被告宁夏众和房地产开发有限公司负担389元。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人众和公司与被上诉人杨某2、马某签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定上诉人应于2016年9月30日前向被上诉人交付涉案房屋，并约定交付条件为上诉人取得工程竣工验收备案证明，并取得《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。上诉人虽已向被上诉人交付了房屋钥匙，但涉案房屋至今未办理竣工验收备案，也未取得《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，不符合合同约定的房屋交付条件，以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定，上诉人应承担逾期交房违约责任。被上诉人起诉要求上诉人支付其实际接收涉案房屋之前的逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。关于违约金计算标准，双方在合同中约定出卖人逾期交房，应按日向买受人支付全部购房款万分之一的违约金，同时约定违约金总额不超过全部房价款的2%，以及如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任。上述关于违约金限制条款系减轻或免除出卖方的责任的格式条款，对购房人基本权利予以限制，该约定内容无效，一审按合同约定的购房款万分之一按日计算逾期交房违约金符合法律规定。关于逾期办证违约金，合同约定买受人应于商品房交付后360日内取得房屋权属证书。现涉案房屋不符合交房条件，不具备办理产权证的客观条件，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据，故对被上诉人要求上诉人协助办理产权登记及承担逾期办证违约金的诉讼请求均不予支持。上诉人并非契税收取权利人，对于被上诉人要求其退还已收取契税款的诉讼请求，应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初2432号民事判决第一、三项，即：宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨某2、马某支付逾期交房违约金10803元；宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨某2、马某契税款6838元； 二、撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初2432号民事判决第二、四项，即：宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨某2、马某自2018年5月22日至2020年6月22日的逾期办理产权权属证书违约金17322元，并以455842元为基数，按日万分之零点五计算自2020年6月23日起至××街具备房屋所有权转移登记条件之日止的违约金；驳回原告杨某2、马某其他诉讼请求； 三、驳回被上诉人杨某2、马某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费845元（已减半收取）；二审案件受理费845元，均由上诉人宁夏众和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  胡春燕 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。