江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3309号原告：张健，男，1972年8月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：王婷，女，1976年4月28日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李玉亭，江苏苏彭律师事务所律师。被告：徐州金钥匙商务宾馆有限公司，住所地徐州市鼓楼区黄楼街道办事处大马路**东方红大厦101、103。法定代表人：朱长全，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀丽，江苏彭隆律师事务所律师。被告：朱长全：男，1968年12月9日出生，居民身份证号码恩320305196812091834，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：李秀丽，江苏彭隆律师事务所律师。原告张健、王婷诉被告徐州金钥匙商务宾馆有限公司、朱长全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张健及委托诉讼代理人李玉亭、被告委托诉讼代理人李秀丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健、王婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付租金89000元（自2013年1月至2020年5月，租金计算至实际占用之日；租金标准暂按每月1000元计算，具体数额以评估为准）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年原告购买位于徐州市鼓楼区办公住宅（不动产单元号为320301005007GB00161F00010039）。原告购买上述房产后，与开发商江苏久隆集团有限公司、徐州大明物业服务有限公司建立租赁合同关系，由江苏久隆集团有限公司、徐州大明物业服务有限公司对上述房产统一管理出租，并向原告支付租金（使用费），租赁期限为10年，至2012年5月2日止。后原告与江苏久隆集团有限公司、徐州大明物业服务有限公司于2013年达成仲裁调解协议，2002年至2012年5月2日的租金已经付清，在此之后由原告对上述房产自行管理出租。自2013年至今，被告朱长全在徐州市鼓楼区东方红大厦从事宾馆经营业务，占用原告上述房产，但一直未与原告签订租赁合同、向原告支付租金，原告多次找到被告协商租金事宜，均未达成一致意见。被告徐州金钥匙商务宾馆有限公司系被告朱长全出资设立的有限公司（自然人独资），被告朱长全作为该公司股东应当对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告诉请。被告徐州金钥匙商务宾馆有限公司、朱长全辩称：一、关于主张支付租金的主张，因被诉主体不适格，应当予以驳回，理由如下：1、答辩人徐州金钥匙商务宾馆有限公司在2013年12月1日与徐州久隆集团房地产开发有限公司签订《东方红租赁合同》，承租东方红大厦一楼、二楼、三楼部分房屋，用于宾馆经营，原告所有的房屋并不在酒店使用的范围内。2016年10月1日前并没有使用原告房屋，所以没有义务支付原告房租，答辩人徐州金钥匙商务宾馆有限公司、朱长全如果使用谁的房屋，在使用前会与小业主达成租赁协议并按期支付房租。且所有签订过租赁合同的小业主，租金均是按照价格每月每平方米18元的标准进行计算，原告所有主张的这个标准答辩人这边从来就没有过这个价格，即使现在实际经营人齐新臣所签订的租金标准也是每月每平方米18元。自2013年至今都没有过原告所主张的这个价格。2、2016年10月1日，答辩人朱长全与齐新臣签订《合作联营合同》答辩人朱长全将位于徐州市东方红大厦金钥匙商务酒店的经营权承包给齐新臣。为了酒店的经营不受影响，酒店的法人还是朱长全，没有变更，只是将金钥匙商务宾馆变更为金钥匙商务宾馆有限公司。3、自签订合作联营合同后，答辩人朱长全就退出了酒店的经营管理，齐新臣为酒店的实际经营人，酒店所有的债权债务全部由实际经营人齐新臣自行承担。在签订联营合同后，齐新臣加盟了希岸轻雅酒店，并按照希岸轻雅酒店的要求对金钥匙酒店进行装修改造。综上，2016年10月1日之前答辩人没有使用原告的房屋，2016年10月1日后，齐新臣是酒店的实际经营人，是否使用原告房屋答辩人不清楚，也与答辩人无关。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2002年5月2日，原告与徐州久隆集团有限公司、徐州久隆集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告张健购买位于徐州市鼓楼区商品房，建筑面积为28.98平方米，其中套内面积21.49平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积7.49平方米。该商品房的单价为每平方米3800元，总金额为110124元。但徐州久隆集团有限公司、徐州久隆集团房地产开发有限公司没有将涉案房屋交付原告。2002年5月2日，原告张健与徐州大明物业服务有限公司签订协议书一份，约定原告张健将坐落在鼓楼区大马路17号的东方红大厦2层05-2号商品房（建筑面积28.98平方米）交给徐州大明物业服务有限公司使用。原告张健与徐州大明物业服务有限公司商定使用期限为自2002年5月2日始至2012年5月1日止，共计十年。原告首付房款55062元,贷款期限以银行批复为准，从贷款到账之日起，前5年乙方按总房款50%，5年期贷款每月按揭本息计算，每月向张健支付人民币1054元，由乙方存入甲方指定银行账户，徐州大明物业服务有限公司从还完本息次月起，后5年分年每年一次性支付人民币11012元（总房款10%），由乙方存入甲方指定银行账户。2013年11月20日，原告因租金问题向徐州市仲裁委申请仲裁，徐州仲裁委员会作出（2013）徐仲调字第155号调解书，申请人张健与被申请人徐州大明物业服务有限公司达成如下调解协议：一、被申请人徐州大明物业服务有限公司同意偿还拖欠租金（使用费）55060元，并承担仲裁费用2940元（申请人已预交）共计支付申请人58000元；二、付款方式为分期付款，被申请人分三期向申请人完成全部款项的支付，具体付款期限为第一期：于2013年12月15日之前支付20000元；第二期：于2014年1月15日之前支付20000元；第三期：于2014年2月15日之前支付18000元。三、若被申请人徐州大明物业服务有限公司未按协议约定按期付款，则另支付申请人违约金1000元，且申请人有权向人民法院申请执行全部余款。四、被申请人徐州久隆集团有限公司对上述款项承担连带担保责任。调解书生效后，原告取得上述租金，但对房屋双方也没有交付。2013年12月1日，朱长全（即合同乙方）与徐州久隆集团房地产开发有限公司（即合同甲方）签订《东方红租赁合同》，合同约定被告朱长全承租位于鼓楼区大马路17号东方红大厦一层、二层和三层，租赁房屋面积为一层342.29平方米，二层和三层为2589.58平方米。乙方在租赁房屋内进行合法经营，经营范围为宾馆，租赁期限自2013年12月1日起至2020年11月30日止，租赁期限为7年，自甲方通知交付房屋开始。房屋实行月租制，每月每平方米为11元，每半年缴纳一次，租金以预缴方式收取，乙方须提前10日将下期租金支付给加甲方。签订本合同时，乙方应当向甲方缴纳租赁保证金3万元，交房后该保证金抵房租。乙方进入场地后，如需对房屋进行装修，须向甲方缴纳装修保证金，装修保证金为10万元。装修完成后，甲方确认无损坏、破坏房屋环境、设施设备等条件后，一个月后无息退还装修保证金。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方50万元外，还需对乙方的实际损失进行赔偿。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金50万元外，不得拆除装修及空调设施。2013年12月29日，甲乙双方签订补充协议约定将租赁期限延长3年，即租赁期限总计为10年，延长的3年租金为每月每平方米21元。2016年10月1日，被告朱长全（合同中的甲方）与齐新臣（合同中的乙方）签订合作联营合同，约定被告朱长全同意将坐落在徐州市东方红大厦金钥匙商务宾馆约4000平方米酒店经营权承包给齐新臣经营。2017年3月16日，齐新臣与希岸酒店管理（广州）有限公司签订加盟协议并进行经营。庭审中被告否认与原告之间存在租赁合同关系，原告坚持自己的诉称意见，经本院调解无效。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据证明或证据不足以证明其事实主张的应当承担不利的后果。在本案中，原告主张被告是用自己的房屋，要求被告支付租金，其诉讼请求所依据的事实应为：1、原告对涉案房屋享有排除他人妨碍的权利；2、被告实施了非法占有涉案房屋的行为。首先，关于原告对涉案房屋是否享有排除他人妨碍的权利。对于商品房买卖合同而言，出卖人应当履行的义务既包含协助买受人办理权属登记，又包含向买受人交付房产的义务。本案中，原告虽然取得了涉案房产的所有权登记，但并没有因交付而实际占有过涉案房产。原告并未实际享有占有利益。故原告对涉案房屋并不享有排除他人妨碍的权利。原告可以向开发企业主张交付房产，以实现其所有权权益。其次，对于被告而言，2013年12月1日，朱长全与徐州久隆集团房地产开发有限公司签订《东方红租赁合同》，合同约定被告朱长全承租位于鼓楼区大马路17号东方红大厦一层、二层和三层，租赁房屋面积为一层342.29平方米，二层和三层为2589.58平方米。被告占有该房产基于与房产开发企业的交付行为。故被告对涉案房产的占有有合法依据。被告与房地产开发企业签订的租赁协议对租赁房屋的四至及权属没有约定，在原告没有实际接收房屋的情况下，无法确定被告租赁房屋面积中涵盖原告所购买房屋面积，因此，原告主张被告所租赁房屋包含其所购房屋，因无事实依据本院不予采信。综上，原告要求被告支付占有房屋租金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张健、王婷的诉讼请求。案件受理费2050元（原告已预付），由原告张健、王婷承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳人民陪审员  李秀云人民陪审员  范庆成二〇二〇年十二月十日法官 助理  翟 苗书 记 员  郭思晨