湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初12284号原告：湖南上河物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场******。法定代表人：孙烨。委托诉讼代理人：曾繁荣,湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽仙,湖南怀治律师事务所律师。被告:江小蓉，女，1972年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告湖南上河物业管理有限公司（以下简称原告）与被告江小蓉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曾繁荣到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付上河国际花园C8-905号房物业管理费8966.70元、违约金1793元，共计10759.70元；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为上河国际花园C8-905号房的业主，建筑面积为145.83平方米。原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2016年7月1日起停止交纳物业费，截止2019年12月31日，被告欠缴物业费共计8966.70元（218.70元/月×41个月）。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，被告系长沙市雨花区万家丽路上河国际商业广场C区8栋905号房业主，该房屋建筑面积144.58平方米。2010年9月4日，被告办理了收房手续。同日，被告出具《承诺书》，确认已详细阅读并收到《上河国际花园前期物业服务协议》（以下简称前期物业服务协议）等文件，同意遵守前期物业服务协议等文件内容，同意承担违反前期物业服务协议等文件的相应责任。前期物业服务协议大致内容为：1.业主为委托方，原告为受托方，原告为业主提供前期物业服务，合同期限至业主委员会成立，业主委员会选聘新的物业管理企业并与其签订物业管理合同生效时止；2.物业管理服务费，住宅用途部分按1.5元/月/平方米计算，物业管理费的收取以开发商书面通知业主办理入住手续的时间为标准开始计算，按季度收取，业主须在物业费到期前一个月内主动向原告交清下季度物业管理费；3.对于业主逾期交纳或拒绝交纳物业管理费等费用的行为，原告有权停止对该物业使用人专属部位物业服务，有权按欠缴费用总额每日3‰收取违约金。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务。2012年3月20日，上河国际商业广场业主委员会（以下简称业委会）与原告签订《物业管理委托合同》，该合同约定业委会委托原告对上河国际商业广场进行物业管理，期限自2012年3月31日至2015年3月30日，如遇业委会任期到期未进行换届改选无法续签合同或业委会未选聘新的物业公司，本合同自动顺延三年，依此类推；住宅用户每月每平方米建筑面积按1.8元收取；业委会委托原告对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括要求赔偿经济损失及支付违约金等措施。2017年11月15日，业委会与原告签订《补充协议》，约定双方2012年3月20日签订的《物业管理委托合同》于2015年3月20日到期，因第二届业委会于2015年12月23日成立，双方一直未续签合同，在未签订新的合同前，双方同意按原合同的约定延续，如到2018年3月20日前依然未签订新合同，则同意原合同继续延续至2020年11月15日。另查明，因被告未交纳2016年7月1日至2019年9月30日期间的物业费，原告于2019年10月10日向被告门上张贴了律师函，律师函载明，被告拖欠原告自2016年7月1日起至2019年9月30日止的物业管理费8529.30元（218.70元/月×39个月），要求被告收到律师函后3日内交纳。以上事实，有原、被告的身份资料、《不动产登记情况表》、承诺书、被告房屋物品交接确认单、《上河国际花园前期物业服务协议》、《物业管理委托合同》、《补充协议》、律师函、催款照片、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应按约定支付物业管理费。根据前期物业服务协议约定，2016年7月1日至2019年9月30日期间被告应向原告支付物业管理费8457.93元（144.58平方米×1.5元／平方米／月×39个月），原告诉请被告支付该期间的物业管理费8457.93元，本院予以支持。原告主张的超过该期间的物业管理费，因其未提供证据证明已向被告进行书面催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院不予支持。关于违约金。根据合同约定，被告应在每期物业管理费到期前一个月内交清下季度的物业管理费，如逾期交纳，原告有权按欠缴费用总额每日3‰收取违约金。据此，被告未能依约按期交纳物业管理费，应当向原告支付违约金。因合同约定的违约金标准过高，本院综合案情酌情确定被告应以上述未付物业管理费为基数按照每日万分之一的标准，自原告在律师函中限定被告交款期限届满之次日即2019年10月14日起至实际清偿之日止向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之的规定，判决如下：一、被告江小蓉于本判决生效之日起7日内支付原告湖南上河物业管理有限公司2016年7月1日至2019年9月30日的物业服务费8457.93元（以8457.93元为基数,自2019年10月14日起每日按万分之一的标准计算至实际清偿之日止，以1793元为限）；二、驳回原告湖南上河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由被告江小蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 赵 梅二〇二〇年十二月十日书记员 伍妍菲附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。