浙江省瑞安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0381执异279号 案外人：杭州德顺置业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道汤家桥社区**。 法定代表人杜盛。 委托代理人朱伟，浙江**浙律师事务所律师。 被执行人：王猛，男，1995年11月12日出生，汉族，户籍地：江苏省沫阳县。 本院在执行的被执行人王猛刑事退赔、罚金一案中，于2019年10月11日对预登记在被执行人王猛名下的坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室的房屋予以查封，现案外人于2020年12月7日向本院提起执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月17日进行公开听证，现已审查终结。 案外人述称：一、本案事实经过如下：2018年9月4日，案外人与被执行人签订了一份编号为2018预1504074号的《浙江省商品房买卖合同》“以下简称买卖合同”。买卖合同约定：被执行人向案外人购买位于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室××商品房，建筑面积42.41平方米，房款总价为1468949元；被执行人须在买卖合同签署时支付738949元首付款，剩余购房款730000元由被执行人通过银行商业贷款的方式支付。买卖合同另约定：如果被执行人采用银行按揭方式支付房款，并由案外人提供担保的，如因被执行人未按期归还银行按揭贷款本息，导致银行要求案外人承担保证责任的，案外人在承担保证责任后有权选择解除买卖合同，收回房产另行出售，同时有权要求被执行人支付合同房款总金额10%作为违约金。上述买卖合同签署后，被执行人依约向案外人支付了购房首付款738949元，被执行人也通过中国光大银行股份有限公司杭州分行办理了银行贷款按揭向案外人支付了剩余购房款730000元。案外人为被执行人向光大银行的贷款行为提供了连带保证责任。被执行人向光大银行办理贷款按揭手续后，便出现贷款逾期，经光大银行向被执行人发送《贷款提前到期通知书》后，被执行人仍未向光大银行归还尚欠的贷款本息。光大银行在2019年9月16日对被执行人、案外人及其他保证人林光义、王小林等提起诉讼，经杭州市上城区人民法院判决：被执行人向光大银行归还借款本金689688.7元、利息6814.72元、罚息29.22元、复利24.3元（暂计算到2019年9月15日，此后至实际清偿之日止的罚息，以未付本金和期内利息之和为基数，按照年利率9.555%的标准另行计付）、支付律师费4166元；案外人对被执行人的上述债务承担连带保证责任等。上述判决生效后，因被执行人并未按照生效的判决向光大银行履行相应债务，光大银行向杭州市上城区人民法院申请强制执行，杭州市上城区人民法院在2020年4月16日及17日从案外人账户中执行两笔案款分别为719609.2元及55911.06元，共计：775520.26元。案外人上述款项被执行后，按照案外人与被执行人所签署的《浙江省商品房买卖合同》约定，依法向杭州市滨江区人民法院提起诉讼，要求法院依法判令：1、解除案外人与被执行人所签订的编号为2018预1504074《浙江省商品房买卖合同》及相关附件；2、被执行人向案外人赔偿损失45520.26元并支付利息149.6元（利息暂计算至2020年5月6日以年利率6%计算，自2020年5月7日以后按照损失金额45520.26元计算，按照年利率6%实际请求至被执行人付款之日止）;3、被执行人向案外人支付违约金146894.9元；4、诉求法院判令上述第2及第3项赔偿金额在被执行人支付给案外人的购房首付款中直接予以抵扣；5、被执行人协助、配合案外人到房产登记部门办理案涉商品房买卖合同的撤销备案登记手续及预告登记手续；杭州市滨江区人民法院经审理并在2020年9月依法作出判决（判决书案号为：2020浙01**民初1975号），判令：1、案外人与被执行人于2018年9月4日所签订的编号为2018预1504074《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日解除；2、被执行人向案外人支付违约金146894.9元（该款项在被执行人己付的购房款中予以抵扣）；3、被执行人于判决生效之日起十日内协助案外人办理《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018预1504074）的撤销备案登记手续及预告登记手续；现该判决书已经生效。 二、法院应当依法停止对案涉位于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室商品房的执行并予以解除查封，理由如下：案外人与被执行人之间《商品房买卖合同》的预告登记己归于失效。依据《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；买卖不动产物权的协议被认定为无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。案涉商品房仅系案外人与被执行人之间的预告登记，预告登记仅系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力仅在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，法院对办理了房屋预告登记的房屋进行了查封，查封的仅是被执行人享有的在本登记完成之前要求案外人履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。法院对查封案涉预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，只有当案涉预告登记的房屋完成本登记（产权人变更为被执行人后），法院才能对案涉商品房进行拍卖、变卖等执行措施。但在本案中，案涉案外人与被执行人之间的《商品房买卖合同》己经被杭州市滨江区人民法院确认解除，即被执行人享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的案涉房屋的预告登记当然也归于失效。二、案外人依法对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，争议的是不动产，故在法律适用上首先应当引用司法解释第二十五条第一款第一项规定。而案外人提交的杭州市滨江区人民法院的判决书并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发司法解释第二十六条的适用。进一步而言，生效判决书是确认解除案涉《商品房买卖合同》，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》己经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，根据案外人提交的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、备案证明等五证，足以证明案外人为案涉诉争房屋的开发企业。在案外人与被执行人案涉《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条等规定，能够确认案外人系案涉纠纷房屋的所有权人。在杭州市滨江区人民法院判决确认案外人与被执行人之间的《商品房买卖合同》解除后，针对案涉房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的案外人要求人民法院对案涉房屋的解除查封及停止执行，符合法律规定，应当得到支持。 综上，案外人认为：法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，被执行人也不再享有相应的物权期待权。而案外人作为案涉诉争房屋开发企业有权向法院申请解除查封，排除执行。法院也应当停止对案涉房屋执行并予以解封。为此，案外人特向法院提出执行异议，恳请法院支持案外人的异议申请。提供的证据有《浙江省商品房买卖合同及附件》、不动产预告登记证明、（2019）浙0102民初4679号民事判决书、强制执行申请书、网上银行电子回单、浙江省法院执行、调解款票据、执行裁定书、执行完毕通知书、执行完毕报告、民事起诉状、（2020）浙0108民初1975号民事判决书、（2020）杭滨法证字第44号裁判文书生效证明、不动产权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售证、竣工验收备案表。 经本院审查查明：本院查明的事实与案外人陈述事实相符合。另查明：（2019）浙0381刑初998号刑事判决判令被告人王猛犯敲诈勒索罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币30万元。责令被告人王猛退出违法所得人民币180万元，返还温州金管家金融信息服务有限公司。对被告人王猛需交纳罚金50万元及退出违法所得人民币180万元，本院于2019年9月23日立案执行，执行案号为（2019）浙0381执6100号。在执行中，经查询发现坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室房屋的预告登记在被执行人王猛名下，本院于2019年10月11日依法予以查封，现案外人向本院提起执行异议。 认定上述事实有案外人陈述，案外人提供的《浙江省商品房买卖合同及附件》、不动产预告登记证明、（2019）浙0102民初4679号民事判决书、强制执行申请书、网上银行电子回单、浙江省法院执行、调解款票据、执行裁定书、执行完毕通知书、执行完毕报告、民事起诉状、（2020）浙0108民初1975号民事判决书、（2020）杭滨法证字第44号裁判文书生效证明、不动产权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售证、竣工验收备案表。（2019）浙0381执6100号执行裁定书等证据予以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，被执行人与案外人签订商品房买卖合同，通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，并办理了预售商品房预告登记，虽然未取得案涉房屋的所有权，但对案涉房屋享有物权的期待权。被执行人购房后因银行按揭断供违约，导致贷款银行起诉要求被执行人及案外人偿还银行贷款。案外人代被执行人偿还贷款后，起诉要求解除商品房买卖合同，商品房买卖合同解除后，被执行人已无法取得房屋所有权，导致预告登记失效，对房屋不能办理本登记具有过错。被执行人能够合法取得案涉房屋的基础已经丧失，被执行人不再享有相应的物权期待权利。案外人作为原出卖人对案涉房屋享有的物权性质的返还请求权。另根据有关法律规定，在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行，反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，根据（2020）浙0108民初1915号民事判决，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，被执行人已交纳的首付款738949元和银行按揭贷款共计40312元，在扣除违约金146894.9元后，余下632366.1元，案外人已交纳到执行法院。在此情况下，案外人作为案涉房屋的开发企业有权申请解除查封，排除执行。综上所述，对案外人的异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下： 一、撤销本院（2019）浙0384执6100号执行裁定中关于对坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室商品房的查封裁定。 二、中止对坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××室商品房的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向温州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 陈金春 审 判 员 赵小珍 审 判 员 杨伟荣 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员 鲁施施