中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5377号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：吴国强，男，1984年4月26日出生，汉族，住福建省安溪县。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：漳州盛世豪门娱乐有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道**。 法定代表人：李宏伟，执行董事兼总经理。 以上二再审申请人之共同委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。 以上二再审申请人之共同委托诉讼代理人：魏燕鹏，福建九鼎律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：漳州市竹初木偶艺术馆，住，住所地福建省漳州市芗城区延安北路花园大厦**/div> 法定代表人：徐强，馆长。 委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田超峰，福建仁胜律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：胡恒青，男，1972年5月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 再审申请人吴国强、漳州盛世豪门娱乐有限公司（以下简称盛世豪门公司）因与被申请人漳州市竹初木偶艺术馆（以下简称竹初木偶馆）、胡恒青租赁合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2019）闽民终932号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 吴国强、盛世豪门公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，应予再审，请求撤销原审判决，依法再审本案。主要事实与理由： 一、原审判决未查清本案竹初木偶馆是否已实际支付全部工程款，仅以案涉《房产租赁协议》《证明》《收条》所盖公章为假，直接认定《房产租赁协议》属于无效合同，属认定事实错误。1.案涉《房产租赁协议》实际系李德胜以吴国强的名义签订，吴国强只是李德胜的代理人，李德胜在2013年4月15日签订《房产租赁协议》时出具的《确认书》中已明确。2.本案并非单纯的胡恒青与竹初木偶馆的建设工程法律关系以及胡恒青与李德胜之间的借款关系。在2010年4月6日《租赁协议书》签订时，竹初木偶馆属于在建状态，李德胜愿意预付500万作为专项建设款的前提条件是取得大楼建成后的租赁权。《租赁协议书》中第一条对此已经明确，且竹初木偶馆、胡恒青、李德胜签订的《协议书》对上述《租赁协议书》亦予以确认。3.竹初木偶馆、胡恒青、李德胜签订《协议书》的目的在于李德胜附条件出资以确保大楼建成，同时保障李德胜的出资权益得到保障。2012年案涉大楼建成后，徐强与胡恒青私下解除《漳州市竹初木偶艺术馆物业托管协议书》（以下简称《托管协议书》），严重损害了李德胜的利益，应属无效。4.徐强与胡恒青签订的《补充协议》载明应付工程款756.2万元，徐强至今都没有支付给胡恒青，徐强系骗取胡恒青签订《协议书》解除《托管协议书》，但事实上《托管协议书》原件一直在李德胜处，并未按《协议书》约定销毁。5.原审法院在《关于竹初木偶馆工程垫资款的说明》与《还款计划》内容矛盾的情况下，仅凭上述《补充协议》《关于竹初木偶馆工程垫资款的说明》《还款计划》，认定竹初木偶馆已经结清工程款，与事实不符。6.原审法院不予采信李德胜的证言错误。竹初木偶馆否认收到李德胜1200万用于大楼建设的款项，其应当提供大楼建设款项系由其或者其他第三人支付的证据，但其并未提供。 二、本案中竹初木偶馆在原审庭审中的陈述存在矛盾，案涉《房产租赁协议》《证明》《收条》所盖竹初木偶馆公章为徐强自行加盖，应当认定对竹初木偶馆有效。1.吴国强于2013年11月2日向徐强支付30万元，徐强出具《收款收据》，于2014年2月25日、2014年3月10日分别向徐强账户支付30万元、40万元，附言均为竹初木偶馆租金。2014年3月10日，徐强出具《收款收据》，载明收到2013年费70万元。因此，竹初木偶馆主张其不知道是吴国强支付的租金明显不符合常理。2.《竹初大楼房屋租赁合同》签订的背景竹初木偶馆非常清楚，其知道《竹初大楼房屋租赁合同》的实际承租人是胡恒青，但其在起诉时却仅起诉蔡东阳。3.在胡恒青涉嫌诈骗案件的立案侦查过程中，徐强向漳州市龙文区公安局提供一份徐强身份证复印件及二份竹初木偶馆的产权证书，该材料上加盖的公章被证实皆为假公章，且身份证复印件加盖假公章上还有徐强的签名，徐强后面承认了其盖了假公章的事实，因此我们有理由相信假公章系徐强自行加盖。 三、竹初木偶馆不能以胡恒青无权代理，且《房产租赁协议》《证明》《收条》所盖公章与其备案公章不一致为由，否定《房产租赁协议》的效力。《房产租赁协议》实际系李德胜以吴国强的名义签订，吴国强只是李德胜的代理人，实际承租人系李德胜。因此，胡恒青与竹初木偶馆是否于2012年8月15日签订《协议书》约定解除托管协议，对《房产租赁协议》的效力并无影响。李德胜出资附有条件，不是单纯的胡恒青与其之间的借款关系，胡恒青、竹初木偶馆于2012年8月15日签订《协议书》解除托管协议严重损害了李德胜的利益，且未以任何方式告知李德胜及他人，也未公示申告，《托管协议书》原件始终由胡恒青持有，《协议书》应认定为无效合同。盛世豪门公司在设立、装修、办理用电、办理电梯资料登记过程中，竹初木偶馆也予以配合，该租赁物也一直由盛世豪门公司正常使用，足以使李德胜相信胡恒青具有代理权的事实。 四、原审法院既然认定胡恒青为竹初木偶馆大楼的实际承租人，吴国强则为合法的次承租人，吴国强与盛世豪门公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，竹初木偶馆无权要求盛世豪门公司腾退案涉房屋。原审判决认定《谅解协议书》是三方真实意思表示，合法有效，即胡恒青以蔡东阳的名义与竹初木偶馆签订的《竹初大楼房屋租赁合同》已经被解除，《竹初大楼房屋租赁合同》应当合法有效。原审法院认定胡恒青继受了蔡东阳《竹初大楼房屋租赁合同》的合同权利及义务，即竹初木偶馆与胡恒青之间存在着租赁合同，那么胡恒青、吴国强双方对案涉《房产租赁协议》予以确认，故该《房产租赁协议》对胡恒青、吴国强有效，吴国强与盛世豪门公司签订《房屋租赁合同》应合法有效，原审法院判决盛世豪门公司搬离竹初木木偶馆大楼错误。 五、原审法院未追加李德胜为本案当事人，程序违法。李德胜作为竹初木偶馆大楼的出资人，在2010年4月6日与胡恒青签订《租赁协议书》及与竹初木偶馆、胡恒青签订《协议书》，增资后其又以吴国强的名义与胡恒青签订《房产租赁协议》，其为本案实际权利人，不仅与案件的审理结果有直接的利害关系，且追加其为本案第三人参加诉讼更利于查清案件事实。原审法院在李德胜提供相应出资证据后，仍不追加李德胜为本案第三人参加诉讼，严重违反法定程序。 竹初木偶馆辩称，一、原审法院认定2013年4月15日胡恒青、吴国强签字并盖有竹初木偶馆假公章的《房产租赁协议》无效正确。本案不是建设工程施工合同纠纷，案涉大楼的工程款是否结清，与本案审理的焦点问题没有关联性。吴国强以二审未查清是否实际支付全部工程款和本案存在“以租抵债”等再审理由不能成立。吴国强声称李德胜出资建设大楼从证据、时间、常理上看都不可能，与客观事实不符。吴国强没有任何证据证明本案存在“以租抵债”以及其代理李德胜签订案涉《房产租赁协议》的事实。 二、竹初木偶馆在原审庭审中的称述与庭审查明的事实一致，证明了吴国强恶意串通签订《房产租赁协议》企图损害竹初木偶馆利益的事实。吴国强认为竹初木偶馆知道收到的款项是吴国强的理由不能成立，《竹初大楼房屋租赁合同》项下的租金履约保证金等合计100万元的《收款收据》是竹初木偶馆按约定出具给胡恒青。竹初木偶馆以为胡恒青与蔡东阳是合作关系，故列蔡东阳为被告是因为合同上承租方是蔡东阳的名字，从案涉协议中不能得出胡恒青是实际承租人。吴国强提交的《房产租赁协议》《证明》《收条》上盖的竹初木偶馆公章经鉴定与竹初木偶馆备案公章不符，证明胡恒青与吴国强恶意串通损害竹初木偶馆的利益。胡恒青与吴国强于2013年4月15日的签订《房产租赁协议》根本不构成表见代理。李德胜、吴国强、胡恒青等人之间存在互相串通损害竹初木偶馆利益的一系列行为，其所签订的协议、收条均为虚假，不能作为表见代理的依据。胡恒青与竹初木偶馆2012年8月15日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。 三、原审法院并没有遗漏任何当事人，程序合法。李德胜声称其是案涉房产建设资金的提供方及与胡恒青签订《房产租赁协议书》的实际权利人，与本案有直接利害关系，应当作为第三人参加诉讼的理由，与事实不符，不能成立。2010年4月6日竹初木偶馆与胡恒青签订的《协议书》中没有李德胜的签名，没有李德胜提供建设资金的任何约定，李德胜所谓垫资建设案涉房屋的事实根本不存在。吴国强在提交的申请书和证据材料中均称，自己一次性支付给了竹初木偶馆全部租金1200万元，没有表述资金与李德胜有任何关系。本案的法律后果由第三人吴国强承担，李德胜与吴国强之间的代理关系可自行处理解决，其与本案的处理结果没有法律上的直接利害关系。 四、原审法院认定2013年11月3日胡恒青以蔡东阳的名义与竹初木偶馆签订的《竹初大楼房屋租赁合同》无效正确。胡恒青、蔡东阳与竹初木偶馆均确认蔡东阳不是合同一方当事人，蔡东阳没有参与合同的签署也未参与实际占用使用租赁物，合同并非蔡东阳的真实意思表示，原审法院认定蔡东阳与竹初木偶馆之间的合同关系无效正确。胡恒青、蔡东阳、竹初木偶馆三方在诉讼期间达成的《谅解协议书》明确约定解除《竹初大楼房屋租赁合同》，是针对胡恒青与竹初木偶馆之间合同关系的解除，与蔡东阳与竹初木偶馆之间的无效合同无关。胡恒青以蔡东阳名义签订的《竹初大楼房屋租赁合同》被胡恒青与竹初木偶馆在《谅解协议书》中约定解除，吴国强与盛世豪门公司于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》因吴国强没有合法取得租赁权，属于无权处分的无效合同。 胡恒青辩称，同意吴国强、盛世豪门公司的再审申请，请求依法再审本案。吴国强取得案涉房产20年租赁权来源于李德胜与竹初木偶馆的20年租赁约定，竹初木偶馆在土地证、房屋产权证、法定代表人身份证复印件均盖有竹初木偶馆的假章，应当都认定对竹初木偶馆具有法律效力。案涉大楼垫资款来自李德胜，与竹初木偶馆约定将案涉房产的20年租赁权抵给李德胜，原审法院认定事实错误，应当追加李德胜为本案当事人。 本院经审查认为，本案争议的主要问题是吴国强是否为案涉房产的合法承租人以及竹初木偶馆能否要求盛世豪门公司腾退案涉房产，其中涉及的具体问题：一、胡恒青以蔡东阳的名义与竹初木偶馆签订的《竹初大楼房屋租赁合同》是否有效；二、胡恒青、竹初木偶馆、吴国强三方签订的《房产租赁协议》是否有效；三、盛世豪门公司与吴国强签订的《房屋租赁合同》是否有效。具体分述如下： 一、关于胡恒青以蔡东阳的名义与竹初木偶馆签订的《竹初大楼房屋租赁合同》是否有效的问题。 根据原审查明的事实，2013年11月3日，竹初木偶馆通过胡恒青与蔡东阳签订《竹初大楼房屋租赁合同》，从合同的签订来看，蔡东阳并未在该合同上签字，并无签订租赁合同的意思表示，其签名系由胡恒青所签。从合同的履行来看，房屋并非由蔡东阳占有使用，蔡东阳亦没有付过租金，对租赁事实并不知情。从合同的后续处理来看，竹初木偶馆与蔡东阳、胡恒青三方签订的《谅解协议书》进一步确认蔡东阳并未参与签订合同，也未履行过该协议，竹初木偶馆与蔡东阳作为《竹初大楼房屋租赁合同》的双方当事人，并未达成房屋租赁法律关系的合意，不存在法律上的权利义务关系。因此，《竹初大楼房屋租赁合同》系胡恒青以蔡东阳的名义与竹初木偶馆签订，并非蔡东阳的真实意思表示，原审法院认定该合同为无效合同，并无不当。 二、关于胡恒青、竹初木偶馆、吴国强三方签订的《房产租赁协议》是否有效的问题。 （一）胡恒青是否享有代竹初木偶馆出租案涉房产的权利。竹初木偶馆与胡恒青于2010年2月26日签订《托管协议书》，竹初木偶馆授权胡恒青对外出租案涉房产，但双方于2012年8月15日签订《协议书》,同意解除了以上托管协议，因此，胡恒青在2012年8月15日后无权代竹初木偶馆对外出租案涉房产。胡恒青、竹初木偶馆与吴国强三方于2013年4月15日签订《房产租赁协议》，此时竹初木偶馆事实上已解除对胡恒青的授权，胡恒青实际无权代竹初木偶馆签订租赁协议。经原审法院依法鉴定，该协议上竹初木偶馆印章与竹初木偶馆提供的样本印章并不是同一枚印章所盖，因此，该协议并不能代表竹初木偶馆的真实意思表示，原审法院认定胡恒青无权代表竹初木偶馆签订《房产租赁协议》正确。 （二）案涉《房产租赁协议》是否构成案外人李德胜的以租抵债。吴国强、盛世豪门公司主张《房产租赁协议》系案外人李德胜以吴国强名义签订的以租抵债协议，即以李德胜的工程垫资款支付案涉房产20年的租金。根据原审查明的事实，案涉房产由胡恒青垫资建设，竹初木偶馆与胡恒青之间形成建设工程合同关系，即使胡恒青的垫资系向李德胜所借，亦系胡恒青与李德胜之间形成借款合同关系，李德胜与竹初木偶馆并不直接构成借款合同关系。从《房产租赁协议》的内容来看，其中并未提到竹初木偶馆对李德胜的欠款，李德胜与竹初木偶馆之间亦未签订任何针对该协议的借款或者以租抵债协议，现有证据无法得出竹初木偶馆与李德胜存在借款关系的结论。从竹初木偶馆与胡恒青之间的账款结算来看，竹初木偶馆对胡恒青的工程欠款均是双方之间进行约定并予以结算，并不能证明竹初木偶馆认可对李德胜的欠款。另从案涉《房产租赁协议》的实际履行来看，吴国强通过走账的方式表明已向胡恒青支付1200万元租金，亦说明三方并不存在以租抵债的意思表示。综上，原审法院认定案涉《房产租赁协议》并不构成李德胜以租抵债正确，李德胜亦不是本案必须参加诉讼的当事人。 （三）案涉《房产租赁协议》的效力应当如何认定。根据前述分析，竹初木偶馆、胡恒青与吴国强签订案涉《房产租赁协议》时，胡恒青与竹初木偶馆之间已经签订《协议书》解除了竹初木偶馆对胡恒青的授权，胡恒青无权代表竹初木偶馆签订该协议。经原审法院委托鉴定，竹初木偶馆在案涉《房产租赁协议》上的印章与其备案的印章并不一致，因此该协议并非竹初木偶馆真实签订。此外，吴国强并未提交充分证据证明该《房产租赁协议》系其代表李德胜签订，亦无证据证明李德胜与竹初木偶馆之间存在“以租抵债”的事实，故案涉《房产租赁协议》应认定为无效，对竹初木偶馆不发生效力。综上，竹初木偶馆、胡恒青、吴国强三方签订的《房产租赁协议》并非竹初木偶馆的真实意思表示，原审法院认定《房产租赁协议》无效，并无不当。 三、关于盛世豪门公司与吴国强签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”该条法律规定是对承租人在承租房屋后再次转租的法律行为效力作出的规定，即具有合法承租权的承租人，未经出租人允许擅自转租。案涉《房产租赁协议》系无效协议，故吴国强并未取得案涉房屋的合法承租权，其无权对该房屋进行转租。吴国强于2014年11月1日与盛世豪门公司法定代表人李宏伟签订《房屋租赁合同》，但吴国强、盛世豪门公司并未提交充分证据证明竹初木偶馆知道并认可盛世豪门公司租赁案涉房屋，吴国强取得办理盛世豪门公司相关手续的材料亦是通过胡恒青取得，不能得出竹初木偶馆认可盛世豪门公司租赁案涉房屋的事实。因此，案涉《房屋租赁合同》系吴国强无权处分签订，且无充分证据证明竹初木偶馆对该合同予以追认，该合同应认定为无效。综上，案涉《竹初大楼房屋租赁合同》《房产租赁协议》《房屋租赁合同》均属无效合同，吴国强、盛世豪门公司占用案涉房屋无事实和法律依据，吴国强并非案涉房产的合法承租权人，竹初木偶馆有权要求吴国强、盛世豪门公司腾退返还案涉房产。 综上，吴国强、盛世豪门公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吴国强、漳州盛世豪门娱乐有限公司的再审申请。 审判长  刘雅玲 审判员  张爱珍 审判员  张 颖 二〇二〇年十二月十六日 法官助理夏根辉 书记员杨九如