贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初4353号原告：王某某，男，汉族，生于1986年10月7日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。原告：王某洪，女，彝族，生于1990年2月16日，住贵州省习水县。委托代理人：倪宝邦，贵州多年律师事务所律师。委托代理人：翁恒贵，贵州多年律师事务所律师。被告：遵义圣城房地产开发有限公司（以下简称圣城房开），地址贵州省遵义市习水县东皇街道丹霞社区**，统一社会信用代码：91520300078476965H。法定代表人：沈茂。委托代理人：胡珊瑚，贵州名城（习水）律师事务所律师。委托代理人：陆安超，该公司员工。第三人：习水县农村信用合作联社，，地址贵州省遵义市习水县东皇镇府西路红城天街**统一社会信用代码：915203307095312473。法定代表人：吴光霞。委托代理人：李旭，该联社员工。原告王某某、王某洪诉被告遵义圣城房地产开发有限公司、习水县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，本院2020年9月29日收到原告诉状，于2020年9月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某、王某洪及其共同委托代理人倪宝邦、翁恒贵、被告圣城房开的委托代理人胡珊瑚、陆安超以及第三人习水县农村信用合作联社的委托代理人李旭到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；三、判令被告返还原告已付的首期购房款128031元及利息8904.74元；四、判令被告向原告赔偿自2019年4月22日起至判决生效之日止原告已向第三人支付的按揭借款（暂计算至2020年9月20日为56661元）；五、判令被告向第三人偿还原告自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的借款本金、利息及提前还款补偿金（数额以第三人的计算明细为准），自被告清偿上述借款后，由第三人立即为原告办理涉案房屋抵押登记的涤除手续；六、判令被告立即向原告赔偿逾期交房违约金11960.62元；七、判令被告退还原告已支付的维修基金和代办费共计11125元；八、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：习水县华润大道C段美食街一期为被告开发，被告在对外销售过程中宣称其开发的商品房紧临湿地公园，环境较好，2019年4月1日原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告以总价款598031元向被告购买其开发的位于美食街一期3幢6层6-2号房屋，以银行按揭方式付款，首付128031元，剩余470000元通过银行按揭支付。房屋交付时间为2020年4月30日前，交付条件为被告取得并提供《住宅工程分户验收表》。如逾期交房超过30日，买受人退房的，出卖人应在3日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的2%向买受人支付违约金。原、被告及第三人在2019年4月22日签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告为购买涉案房屋向第三人按揭贷款470000元。合同签订后，原告按照合同约定已向被告付清了全部购房款，但被告在承诺的交房期限届满后无法交房，且至今未取得《住宅工程分户验收表》，其逾期交房的时间已远超合同约定时间。且被告开发的涉案楼盘至今未开发修建有其宣传的湿地公园，因此，被告在对外销售商品房宣传广告中存在虚假宣传行为，原告基于上述被告违约行为被告提出退房申请，要求解除与被告之间的买卖合同，但遭到被告拒绝。综上，特诉至法院。被告辩称，一、被告未按合同约定交付房屋原因是因疫情、洪灾导致不可抗力因素影响，故不同意解除双方签订《商品房买卖合同》。二、涉案房屋现已符合交付使用条件，能够立即交付。三、不清楚原告向被告发出《退房通知书》的事实，发出时间按合同约定已超出解除合同的时间，应视为原告同意继续履行合同。四、被告项目本身不存在虚假宣传，项目区位的湿地公园是县政府改变规划导致至今未建成，不是被告过错，被告无虚假宣传误导消费者的客观事实。2019年9月15日被告向全体业主交房，交付期限合理，不应解除合同。第三人述称：原告在第三人处贷款的事实存在，第三人已将房款发放给被告，第三人不存在违约情形。经审理认定事实如下：2019年4月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》约定：原告以每平米5600.59元，总价款598031元价格购买被告位于东皇镇华润大道Ｃ段习水县（建筑面积129.58平方米），被告应在2020年4月30日前向原告交付该商品房。合同十一条（二）项载明商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1、该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有相关法律法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条：本项目内相关设施、设备的交付时间和使用条件（一）城市基础设施4、燃气2020年4月30日达到使用条件。原、被告双方未约定在交付期限内未达到交付使用条件后果及责任。《商品房买卖合同》十三条逾期交房责任第（2）项载明：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金……。签订《商品房买卖合同》的同日,原、被告签订了附件十二《补充协议》（甲方为被告、乙方为原告），第二条第1款约定:甲方交付的房屋具备本合同第十一条约定的房屋交付条件后，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋接收手续和签署房屋交接单。房屋需要整改的，甲方按照本合同附件六的约定承担整改义务，但不承担整改导致的延期交房责任。第二条第2款约定：依据本合同第13条第2项的约定，甲方逾期向乙方交付房屋超过30日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同。届时乙方要求解除合同的，应于甲方逾期交付房屋第30日起的15日内向甲方提出退房的书面要求，否则视为乙方愿意继续履行本合同。2019年4月1日，原告向被告支付首付款128031元，维修金10885元、代办费240元。2019年5月14日原告在习水县农村信用合作联社贷款470000元用于购买涉案房屋。2020年3月18日被告发布公告，以受新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响为由，通知业主房屋交付顺延至2020年6月30日。2020年4月30日被告未交付房屋，2020年6月30日被告未交付房屋。2020年8月1日，圣城房开向习水县美食商业街业主发布《延期交付通告》内容为：合同约定的交房时间为2020年4月30日，被告项目开发受“新冠”疫情影响，第一次抱歉通知延期交付时间顺延至2020年6月30日；但因洪灾等不可抗力情况以及项目地下停车场工程进度未完成，不能验收，第二次通知延期交房时间顺延至2020年7月30日；“新冠”疫情和洪灾带来的影响远远超过被告估计，预计交房的时间还是被上述不可抗力的影响而不得不再次顺延，房屋交付延期于2020年9月15日。2020年8月1日原告向被告发出书面《退房通知书》通知被告退还原告购房款、杂费款项及违约金，解除商品房买卖合同。被告于2020年8月1日签收并出具了接收证明。被告圣城公园（美食街）对外宣传资料显示有美食街楼盘紧邻200余亩湿地公园内容。习水县自然资源调查国土空间规划技术服务站出具的《关于习水县美食商业街建设项目规划核实情况说明》载明：2018年7月5日办理该项目建设用地规划许可，2018年7月5日、2018年12月7日、20日分批办理了该项目建设工程规划许可。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、信用社借款借据凭证、被告出具的收据两张、银联pos签购单、中国建设银行小票、《退房通知书》、接收证明、圣城房开2020年3月18日发出的《公告》、8月1日发出的《延期交房通知》、《关于习水县美食商业街建设项目规划核实情况说明》以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，被告宣传的美食街楼盘紧邻200余亩湿地公园，是对楼盘周边环境的宣传，湿地公园因政府规划变更导致至今未建成，原告未提供2019年被告在售房时该湿地公园项目已取消的证据，不足以证明被告构成虚假宣传，且周围环境的变化不影响标的物的使用，被告逾期交付房屋和交付房屋是否符合合同约定交付条件不属于解除合同法定事由。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《补充协议》中第13条第2项的约定是对《房屋买卖合同》中逾期交付房屋情况下双方权利义务的重新约定，其效力优先于主合同，该格式合同条款是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该格式条款有效，本院予以确认。对合同主要内容的变更应经过双方当事人协商一致同意，合同的任何一方均无法独自完成合同变更，当事人变更合同的形式可以协商决定，但应与原合同的形式相一致，本案中被告发出的延期交房公告、通告，系被告向原告发出变更《商品房买卖合同》房屋交付时间的单方告知行为，主合同约定的交房时间不能因单方通知而变更，原、被告双方签订的合同为书面形式，变更合同也应采取书面形式，且原、被告双方均未提供证据证明双方对迟延交付房屋达成了一致意见，故被告交付房屋时间应认定为原合同约定时间即2020年4月30日前。合同解除权行使期限系除斥期间，除斥期间是不变期间，不因被告发出的延期交房公告、通告而中止、中断或延长原告行使合同解除权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期间，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告应依约定在2020年6月15日前行使合同解除权，原告于2020年8月1日向被告发出退房通知书已超过约定的解除权行使期限，该权利消灭，根据双方合同约定视为愿意继续履行合同，原告主张解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，被告当庭明确表示不同意解除，故对原告主张解除《商品房买卖合同》、《补充协议》的诉请，本院不予支持。原告第二、三、四、五、六项诉讼请求是基于《商品房买卖合同》解除后产生的，现该合同未解除，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告王某某、王某洪的诉讼请求。案件受理费2275元，由原告王某某、王某洪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员  陆安洋二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 程