安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终833号 上诉人（一审被告）：谢玲，女，1976年11月27日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：汪妍，安徽。 被上诉人（一审原告）：程金甲，男，1963年6月1日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄山绿水青山置业投资有限公司，住所地安徽省黄山市经济开发区，统一社会信用代码91341000689769097H。 法定代表人：刘文忠，董事长。 上诉人谢玲因与被上诉人程金甲、黄山绿水青山置业投资有限公司（以下简称绿水青山投资公司）物权确认纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年10月19日作出的（2020）皖1002民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谢玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回程金甲的诉讼请求或发回重审；3.本案案件受理费由程金甲、绿水青山投资公司承担。 事实与理由：一、程金甲提供的证据无法证明其已实际支付了全部购房款。程金甲在一审中的证据均是复印件，不能作为定案依据。案涉房屋的购房款为276576元，如此大额的款项不可能通过现金支付，程金甲未提交证据证明款项支付情况。二、程金甲、绿水青山投资公司均未能提供证据证明案涉房屋已经实际交付程金甲，并由程金甲占有使用。三、谢玲与绿水青山投资公司签订《最高额房产抵押担保合同》并办理抵押权登记，是为谢玲借款给绿水青山投资公司做担保。屯溪区人民法院生效判决已对谢玲出借100万元给绿水青山投资公司的事实予以确认。程金甲从2012年3月13日购买案涉房屋后，但从未办理过网签备案、预告登记等手续，到案涉房屋于2019年8月1日抵押给谢玲后仍未办理产权证，谢玲在办理案涉房屋抵押权登记时根本无从知晓案涉房屋的情况，谢玲已经善意取得案涉房屋的抵押权，程金甲对案涉房屋享有的仅是债权。四、一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条精神，认定程金甲享有案涉房屋所有权优先于谢玲对案涉房屋的抵押权是错误的。该条仅针对的是被拆迁人请求优先取得安置房屋的，而程金甲不是被拆迁人，案涉房屋也不涉及到安置房屋的一房两卖或抵押。本案应当适用物权法的相关规定，同时最高院也明确规定要坚决维护登记的严肃性和权威性。 程金甲辩称：程金甲与绿水青山投资公司签订的房屋买卖合同的时间早于绿水青山投资公司将案涉房屋抵押给谢玲，故程金甲的房屋购买权优先于谢玲对案涉房屋享有的抵押权。请二审法院驳回上诉，维持原判。 绿水青山投资公司辩称：没有意见。 程金甲向一审法院起诉请求：1.依法确认程金甲优先取得位于黄山经济开发区房屋；2.依法判令绿水青山投资公司、谢玲立即办理黄山经济开发区房产抵押注销登记；3.依法判令绿水青山投资公司立即协助程金甲将上述房产过户至程金甲名下；4、本案诉讼费用由绿水青山投资公司、谢玲承担。 一审法院查明：2010年9月24日，程金甲支付了绿水青山投资公司所有的位于黄山经济开发区房产【不动产权证号：皖（2016）黄山市不动产权第××号】的订金，并于2012年3月13日付清有全部购房款276576元。同日，程金甲与绿水青山投资公司签订一份《商品房买卖合同》，约定绿水青山投资公司以276576元的价格将位于黄山经济开发区房屋出售给程金甲，程金甲占有使用上述房屋至今。期间，程金甲多次要求绿水青山投资公司协助办理房屋过户手续，绿水青山投资公司一直以各种理由未协助办理过户手续。2019年7月31日，谢玲、绿水青山投资公司签订一份借款100万元的借款合同，绿水青山投资公司出具100万元借据一张；同日，谢玲、绿水青山投资公司还签订了《最高额房产抵押担保合同》；2019年8月1日，谢玲将借款100万元转账支付至借款人绿水青山投资公司法定代表人刘文忠账户上，双方办理了上述房屋抵押登记【皖（2019）黄山市不动产证明第0010281号】。2020年7月，程金甲得知其购买的房屋已抵押给谢玲，故诉至法院。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，依据上述法律规定，绿水青山投资公司在其已将位于黄山经济开发区房屋出卖给程金甲，程金甲已支付全部购房款且实际占有、使用房屋至今后，仍将上述房屋抵押给谢玲并办理了房屋抵押登记，该担保物权的取得和行使，已侵害了程金甲的合法权益。物权法第三十二条规定“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”，第三十三条规定“因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案的争议焦点是程金甲享有房屋所有权是否有优先于谢玲对房屋的抵押权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本条规定是对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。参照上述司法解释精神，认定程金甲请求享有房屋所有权有优先于谢玲对房屋的抵押权。故对程金甲的诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认程金甲优先取得位于黄山经济开发区房屋；二、绿水青山投资公司与谢玲于判决生效后二十日内办理黄山经济开发区房屋【不动产权证号：皖（2017）黄山市不动产权第××号】抵押注销登记【皖（2019）黄山市不动产证明第0010281号】；三、绿水青山投资公司于判决生效后三十日内协助程金甲将位于黄山经济开发区房屋过户至程金甲名下。案件受理费40元，由绿水青山投资公司负担。 二审中，程金甲提交一组证据：收条，证明程金甲在付清案涉房屋房款后，应绿水青山投资公司要求已经支付了办证费用。 谢玲发表质证意见为：对该证据的三性均有异议，收条是个人出具的，不是绿水青山投资公司出具的。 绿水青山投资公司发表质证意见为:对该证据的真实性无异议，出具收条的刘春是绿水青山投资公司的员工。 本院认证意见为：对该证据的真实性，予以认定。 双方当事人对一审中其他证据的举证质证意见同一审。本院认证意见同一审。 本院经审理查明：2013年10月24日，程金甲支付案涉房屋的办证费用15535元；2014年12月2日，绿水青山投资公司向程金甲开具案涉房屋的发票。绿水青山投资公司的经营范围是房地产开发、经营。案涉房屋的性质系住宅，不动产权证号为皖（2018）黄山市不动产权第××号。程金甲在黄山市市本级无不动产登记信息。二审中，程金甲明确其第一项诉讼请求“依法确认程金甲优先取得案涉房屋”的意思，就是其第二项和第三项诉讼请求，即要求绿水青山投资公司与谢玲先就案涉房屋注销抵押登记，再将案涉房屋过户至程金甲名下。 本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，消费者对其购买商品房享有的权利优于抵押权。本案中，绿水青山投资公司系房地产开发企业，案涉房屋的性质为住宅，程金甲已支付全部购房款从绿水青山投资公司购买案涉房屋，程金甲购买案涉房屋的时间亦早于谢玲办理抵押登记的时间，且程金甲名下在黄山市市本级无其他不动产登记信息，程金甲作为消费者的权利应当优先于谢玲的抵押权予以保护。程金甲与绿水青山投资公司并非拆迁人与被拆迁人的关系，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定不当，但处理结果正确。一审法院判决第二项中的案涉房屋不动产权证号错误，应予纠正。程金甲明确其第一项诉讼请求“依法确认程金甲优先取得案涉房屋”，就是其第二项诉讼请求和第三项诉讼请求，即要求绿水青山投资公司与谢玲先就案涉房屋注销抵押登记，再将案涉房屋过户至程金甲名下。 综上，谢玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决第二项中案涉房屋的不动产权证号错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初484号民事判决第一项即，确认程金甲优先取得位于黄山经济开发区房屋。 二、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初484号民事判决第三项即，黄山绿水青山置业投资有限公司于本判决生效后三十日内协助程金甲将位于黄山经济开发区房屋过户至程金甲名下。 三、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初484号民事判决第二项为，黄山绿水青山置业投资有限公司与谢玲于本判决生效后二十日内办理黄山经济开发区房屋【不动产权证号：皖（2018）黄山市不动产权第××号】抵押注销登记【皖（2019）黄山市不动产证明第0010281号】。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费80元，由谢玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  余陶然 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理胡莉艳 书记员陶金晶 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。