江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0981民初3815号 原告：中国农业银行股份有限公司东台市支行，住所地江苏省东台市望海东路**。 负责人：鲁红东，该支行行长。 委托诉讼代理人：崔小华，任该单位风险经理。 委托诉讼代理人：周东虎，任该单位风险经理。 被告：陆翠美，女，1973年2月2月生，汉族，居民，住江苏省涟水县。 被告：陆保翠，女，1980年3月6日生，壮族，居民，住云南省文山壮族苗族自治州砚山县。 被告：东台市江中置业有限公司，，住所地江苏省东台市头灶镇保丰居委会** 法定代表人：徐刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张艳松，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢立太，男，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司东台市支行（以下简称农行东台支行）与被告陆翠美、陆保翠、东台市江中置业有限公司（以下简称江中公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭审理了本案。原告农行东台支行的委托诉讼代理人崔小华、周东虎，被告江中公司的委托诉讼代理人张艳松到庭参加诉讼。被告陆翠美、陆保翠经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原、被告诉辩意见 原告农行东台支行向本院提出诉讼请求： 1、判令被告陆翠美立即偿还原告人民币贷款本金619003.41元、利息21929.02元，合计640932.43元（上述金额算至2020年8月19日），并承担从2020年8月20日起至实际履行之日止按照合同约定应当向原告支付的利息、罚息以及复利等； 2、判令被告陆保翠承担共同还款责任； 3、判令被告江中公司承担连带保证还款责任； 4、判令我行对被告陆翠美位于东台市X室的住房享有优先受偿权； 5、判令被告承担本案诉讼费用 审理中，农行东台支行当庭放弃第4项诉讼请求。 事实与理由： 2018年9月6日，被告陆翠美（借款人、抵押人）、陆保翠（借款人）、江中公司（保证人）与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份，并于2018年9月13日向原告借款63.5万元，约定以每一个月为还款周期，每月13日前按约还款，共288期，贷款到期日为2042年9月12日，用于购买江中公司开发的东台市X室的住房，双方商定以所购房屋作抵押，在未办妥房产证正式抵押登记前由江中公司提供阶段性连带责任保证。自2020年1月后，被告即未向原告履行按月还款义务，原告多次电话上门催收均无果，至2020年8月19日尚欠贷款本金619003.41元及相应按合同约定计收利息、罚息、复利计21929.02元，合计640932.43元。恳请人民法院判决如前所请。 被告陆翠美未应诉、答辩。 被告陆保翠未应诉、答辩。 被告江中公司辩称，原告对借款人违反合同约定逾期偿还贷款的事实未充分举证证明，借款人违反合同约定逾期还贷，应当由借款人优先承担违约责任。案涉房屋已具备交付条件并办妥预告抵押登记，原告应当优先就借款人抵押房屋实现其债权。如原告要求我方承担连带保证责任，则不应该对涉案房屋享受优先受偿权。若我方在本案中承担连带担保责任，请求法院判决我方有权直接向借款人行使追偿权。 本院认定的事实 本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，被告陆翠美（借款人、抵押人）、陆保翠（借款人）、江中公司（保证人）与农行东台支行（贷款人、抵押权人）签订个人购房担保借款合同，约定贷款人向借款人发放贷款635000元，借款用途购买东台市X室，借款期限24年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮17%，合同利率为浮动利率；贷款发放为受托支付，借款人申请并授权贷款人将全部借款划入中江公司的账户，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式按月等额本息还款，还款周期为壹个月，还款账户卡号62×××71；借款担保为阶段性担保+抵押，阶段性保证人中江公司，抵押物为东台市X室，建筑面积213.36平方米，合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现溃权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年:借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任，若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或和要求保证人履行保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费。双方还约定其他事宜。 合同签订后，双方于2018年9月12日办理了抵押预告登记，取得了苏（2018）东台市不动产证明第XX号不动产登记证明。不动产登记证明载明：“证明权利或事项为预告登记，权利人农行东台支行，义务人陆翠美，坐落东台市X室，担保债权的数额63.5万元，债权确定期限2018-09-06至2042-09-05，抵押担保范围详见双方合同约定”。 2018年9月13日，农行东台支行按约向陆翠美发放住房购置贷款635000元，约定借款人陆翠美，借款金额635000元，到期日期2042年9月12日，等额本息还款，还款周期月，还款日13日，执行利率5.733%（年息），逾期利率8.5995%，共同借款人陆保翠。 贷款发放后，陆翠美初期能按约还款，偶尔有超期还款现象。从2020年1月13日起，陆翠美贷款逾期未还。2020年8月18日，农行东台支行发出债务逾期催收通知书，因陆翠美违约，所有贷款提前到期，尚欠本金619003.41元、尚欠利息21003.79元。截止2020年8月19日，陆翠美已还本金15996.59元，拖欠到期本金8977.57元、利息20616.53元、复利491.67元、罚息237.94.3元。农行东台支行催款未果，为此诉来本院。2020年8月26日，陆翠美归还本金1084.92元、复利15.08元。2020年10月25日，陆翠美归还利息838.83元、罚息58.77元、复利2.4元。2020年10月26日，陆翠美归还利息1050元，尚欠本金617918.49元、利息1902.11元、罚息67.72元、复利179.65元。 本院判决理由和结果 本院认为，农行东台支行与陆翠美、陆保翠、江中公司签订的个人购房担保借款合同，是各方当事人的真实意思表示，合法有效。陆翠美、陆保翠向农行东台支行借款635000元，截止2020年10月26日积欠贷款本金617918.49元、利息1902.11元、罚息67.72元、复利179.65元，有农行东台支行提交的个人借款凭证、陆翠美还款记录、中国农业银行贷款还款试算信息及当事人的当庭陈述予以证明，依法可以采信。陆翠美未按期足额还款，构成违约，农行东台支行有权提前收回陆翠美的贷款。根据合同约定，中江公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。双方签订抵押合同后，仅办理抵押权预告登记，至今未办理抵押权登记，抵押权未设立。陆翠美未按约还款，农行东台支行要求共同借款人陆保翠与借款人陆翠美共同归还全部所欠贷款本金及利息，并要求保证人江中公司履行连带保证责任，符合双方的合同约定，依法可以支持。农行东台支行当庭放弃其第4项诉讼请求，不违反法律规定，本院照准。陆翠美、陆保翠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此可能产生的不利法律后果应由其承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆翠美、陆保翠于本判决生效之日起30日内归还原告中国农业银行股份有限公司东台市支行借款本金617918.49元及利息、罚息、复利（截止2020年10月26日的利息1902.11元、罚息67.72元、复利179.65元；以本金617918.49元，从2020年10月27日起至实际还款之日止按合同约定的利率计算利息、罚息、复利）； 二、被告东台市江中置业有限公司对上述被告陆翠美的还款义务在案涉房屋抵押权登记手续办妥之日前承担连带偿还责任； 三、被告东台市江中置业有限公司承担保证责任后，有权向被告陆翠美追偿。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司东台市支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10209元，公告费700元，合计10909元，由被告陆翠美、陆保翠、东台市江中置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  臧田桂 人民陪审员  胡金奎 人民陪审员  张 翠 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  高 静