四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初5202号 原告：蔡红军，男，1977年9月19日出生，汉族，大专文化，四川省遂宁市蓬溪县人，现住广元市利州区。 被告：广元空港房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区东坝办事处万源新区万源**路。 法定代表人：胡卫东，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：周宇峰（公司员工），男，1972年3月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 原告蔡红军与被告广元空港房地产开发有限公司（以下简称“广元空港房产公司”）房屋买卖合同一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡红军，被告广元空港房产公司的委托诉讼代理人周宇峰、刘钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡红军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期取得房屋所有权证书的违约金29849.16元；2、判令被告支付原告逾期取得房屋所有权证书的物业费1082.69元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，由原告购买被告开发的广元××小区××幢××单元××楼××号商品房一套，合同约定商品房总价为571868元。合同约定2015年8月20日被告向原告交付房屋，同时，被告应当在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书。合同签订后，原告于2014年9月30日向被告支付了首付款171868元，余款40万元由原告通过公积金贷款支付。2015年7月7日，被告向原告交付了房屋，原告向被告缴纳了房屋维修基金、契税、代收产权登记等费用35257.02元。2018年，被告公告《承诺书》承诺，被告在2019年1月31日前办理完小区所有不动产权证，并发放给业主，如未按承诺履行，则承担从2019年1月31日起至实际交付不动产权证之日止的物业费。2019年7月17日被告工作人员通过短信通知原告领取不动产权证。原告认为，被告未在合同约定期限内办理不动产权证其行为已违约，故原告起诉。 原告提供证据如下： 1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、公积金贷款合同。拟证明原告购买被告开发的房产的事实。原告首付171868.00元，余款40万元按揭贷款。 2、开发商通知领取不动产权证信息。拟证明2019年7月17日被告工作人员通知领取不动产权证。 3、《承诺书》。拟证明被告承诺在2019年1月31日前办理完小区所有不动产权证，并发放给业主，如未按承诺履行，则承担从2019年1月31日起至实际交付不动产权证之日止的物业费。 4、销售不动产统一发票。拟证明原告购买房屋总价571868.00元。 5、《天悦府前期物业服务协议》、物业费发票、房产证、税票。拟证明原告交纳物业费和办理房屋产权的税费。 6、广元空港房地产开发有限公司代收代缴结算清单费。拟证明该房产不动产税费35257.02元。 广元空港房产公司辩称：被告并非无理由延期办证。原告要求支付逾期违约金明显过高。2019年2月1日后的违约金虽然承诺书载明按合同约定的已付款日万分之三计算，但日万分之三经过换算年利率达到10.95%，而违约金制度系赔偿非违约方损失为主要功能，而不是严厉的惩罚违约方，逾期办证并非逾期交房，对原告使用占有、收益均无影响，希望法院对原告要求的违约金进行适当调减，根据（2019）川0802民初6526号生效民事判决书，已经将违约金调整至万分之一计算，并且违约金应计算到产权证办理完毕之日止。 被告提供证据如下： 1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明原被告买卖关系成立。 2、原告缴纳款项的收据及发票。拟证明原告首付款为171868元。 3、按揭贷款申请、《公积金贷款合同》，拟证明原告购房余款为按揭贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年9月30日，原告蔡红军及其妻子杨珂与被告广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》，购买广元空港房产公司开发修建的位于广元市利州区万源××队××栋××号住房一套（套内面积108.13平方米、公摊面积21.84平方米）建筑面积129.97平方米，总价款571868.00元。合同约定：第六条付款方式及期限：贷款方式支付。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余房款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2016年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 同日，原告蔡红军与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：第11条1款出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。第11条2款双方同意以办理房屋验收交楼之日为办理房屋所有权证登记期限的起算日。11条3款出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金…。 2014年11月10日原告与中国建设银行广元分行签订住房公积金价款合同。 2015年7月7日，原告向被告缴纳了代收办证税费，共计35257.02元。同日，被告广元空港房产公司向原告蔡红军交付案涉房屋。 2017年5月8日原告蔡红军缴纳商品住房买卖契税11437.36元。 2018年10月18日，被告广元空港房产公司作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房”。 2018年12月25日，案涉房屋不动产权证书办理完毕，证号：川（2018）广元市不动产权第00××××3号，权利人：蔡红军、杨珂，共有情况：共同共有。 2019年7月17日，被告工作人员通过短信方式通知原告领取不动产权证。 另查明：2014年9月30日，原告蔡红军与成都泓济物业服务有限责任公司广元分公司签订了《天悦府前期物业服务协议》，约定物业公共服务收费面积为《商品房买卖合同》约定的测绘面积，收费标准为高层住宅2.00元/平方米•月（自本物业正式交付使用起，前36个月按1.50元/平方米•月标准收费）。 陈珂自愿放弃参与诉讼权利，由原告蔡红军主张权利。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。 本案争议焦点一，被告逾期办理不动产权证的行为是否违约，原告主张违约金29849.16元是否应当支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定的交房时间为2015年8月20日前，2015年7月7日被告将房屋交付于原告，被告应当于2016年12月28日前为原告办理房屋所有权登记。2018年12月25日被告为原告办理了房屋转移登记，被告逾期办理房屋产权登记的行为构成违约，应承担违约金。结合双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，协议约定11条3款约定“出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，和2018年10月18日被告的《承诺书》内容上，被告承诺于2019年1月31日前给原告办理了不动产证，被告于2018年12月25日已为原告办理了房屋转移登记，被告未违反承诺，因此，被告应承担从2016年12月28日至2018年1月25日止期间的违约金1143.73元（571868元×0.1%×2年）；原告主张2019年2月1日至2019年7月17日逾期办证的违约金28650.59元不应支持。 争议焦点二、关于原告要求被告承担逾期办证的物业费1082.69元的问题。根据被告《承诺书》的承诺违约责任“如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。”由于2018年12月25日被告为原告办理了的不动产转移登记，但未向原告交付不动产权证，按照被告承诺其行为已违约，原告要求被告承担逾期办证的物业费1082.69元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告蔡红军支付违约金1143.73元； 二、限被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告蔡红军赔偿物业服务费1082.69元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费573.00元，由被告广元空港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  周海英 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  杨 瑾