山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6948号上诉人（原审原告）：陈某1，男，1987年11月1日出生，汉族，居民，住汶上县。上诉人（原审原告）：孟某，女，1989年12月3日出生，汉族，居民，住汶上县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘延英、侯勇（实习），山东中评和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田某，男，1986年3月25日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：张庆法，山东兴汶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某2，男，1960年11月19日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：何建民，山东圣泽律师事务所律师。上诉人陈某1、孟某、田某因与被上诉人陈某2房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2020）鲁0830民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某1、孟某上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用、鉴定费用等由二被上诉人承担。事实和理由，一、一审法院判决书第九页第二段认定原告(上诉人)陈某1、孟某提出的鉴定事项是涉案房屋的价值，而非重置房屋的损失，涉案房屋的价值与重置房屋的损失并非同一概念，故而没有支持上诉人损失请求系认定事实错误，请二审法院给予纠正。首先，通过一审庭审上诉人与被上诉人举证和陈述能够充分证明2016年9月27日被上诉人陈某2与被上诉人田某签订涉案房屋买卖合同，被上诉人田某于当日向陈某2支付31万元购买了涉案房屋，陈某2在其二人签订合同后将选房单、钥匙等交付田某。2017年4月22日上诉人以33万元(该款项已汇入田某账户，田某向上诉人出具收据)的价格从田某处购买了涉案房屋，田某将该房屋选房单、钥匙交给上诉人，上诉人对涉案房屋进行了装修，后涉案房屋因实际产权人陈玉英、贾存法的纠纷被查封处置。根据已发生法律效力的济宁市中级人民法院(2019)鲁08民终4295号民事判决，在被上诉人陈某2无法取得涉案房屋所有权和处分权的情况下，被上诉人陈某2与被上诉人田某签订的房屋买卖合同属于无权处分，同理被上诉人田某亦不能取得涉案房屋的所有权和处分权，故被上诉人田某与上诉人的涉案房屋买卖合同，因被上诉人田某的无权处分亦无效，且上诉人的执行异议之诉已被汶上县人民法院和济宁市中级人民法院驳回无法达到阻却执行的效果，因此被上诉人田某与上诉人签订房买卖合同所要达成的目的已无法实现，故被上诉人应返还已收取的上诉人的购房款，并赔偿上诉人当今购置涉案房屋或同类同期房屋需多花费钱款而给上诉人造成的损失，即重置涉案房屋的价值损失。一审中上诉人申请一审法院委托济宁鹏程价格评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，鉴定评估结论为评估价格为5600元/㎡，共计538608元，车库(储藏室)700元/㎡共计14833元，也就是说上诉人2020年6月3日如果要购买涉案房屋及车库(储藏室)需要花费553441元，减去被上诉人返还的330000元，上诉人需要多花223441元才能购置涉案房屋，该223441元无疑是上诉人失去涉案房屋的损失，因此一审法院未支持上诉人损失请求是错误的。二、陈某2应承担赔偿上诉人损失的责任，一审法院判决驳回上诉人对陈某2的诉讼请求系错误判定。因为被上诉人陈某2与被上诉人田某签订的房屋买卖合同属于无权处分，致使被上诉人田某亦不能取得涉案房屋的所有权和处分权，故而造成上诉人的损失，因此陈某2对上诉人的损失应承担赔偿责任。综上，一审法院认定事实部分不清，请二审法院查明事实，予以改判或发回重审。田某上诉请求：1、撤销山东省汶上县人民法院(2020)鲁0830民初428号民事判决书，改判驳回被上诉人陈某1、孟某对上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担(不服金额为387495元)。事实与理由：本案的基本事实是：2016年9月27日，上诉人田某先购买了被上诉人陈某2出售的涉案房产，后被上诉人陈某1夫妇意欲购买涉案房产，故各被上诉人之间经上诉人在场另行签订了房屋买卖合同并由被上诉人陈某1夫妇对案涉房产占有使用至今，各被上诉人签订合同同时，撕毁了原上诉人田某与被上诉人陈某2之间的合同。通过本案事实足以认定双方当事人履行的是后合同，即各被上诉人之间签订的房屋买卖合同；各方当事人一致同意销毁前合同的行为实际上是已经达成了解除上诉人与被上诉人陈某1夫妇所签合同的合意，该合同已协商解除，不再履行。另外，一审法院业已查明上诉人田某已经将购房款支付给被上诉人陈某2。综上事实，上诉人田某勿需对被上诉人陈某1夫妇的一审请求承担民事责任。综上，一审法院认定事实不清、判决不当，现依法上诉，请二审法院纠判。针对陈某1及孟某的上诉请求，陈某2答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。一、陈某2与陈某1、孟某之间没有真实的房屋买卖合同，请求陈某2承担连带责任无法律依据。二、陈某1购买房屋时对房屋流转过程都是明知的，且找到村委会进行落实，其要求赔偿无依据。三、陈某1目前为止并未存在实际损失，法院查封只是一个措施并未对房屋进行处置，陈某1本人至今仍在房屋居住。汶上法院对该房屋的执行已经暂停。四、对陈玉英与案外人的借款纠纷，案外人已经查封了陈玉英一套500万元的房屋。诉讼标的为230万，法院又连续查封的包括涉案房屋在内的三套房屋，由此引发了将近20个执行异议之诉，包括本案诉讼。陈某2已经对于超标的查封的情况向有关部门反应。针对田某的上诉请求，陈某2答辩称，应当由田某自行承担责任。在2016年9月份，陈某2将房屋卖给田某，合同已经履行完毕，至2017年4月，田某将房屋卖给了陈某1，这是两个独立的房屋买卖合同。田某和陈某1之间的买卖合同也已经履行完毕，当时属于回迁房未办理房产证，根据交易习惯避免纠纷，陈某1要求陈玉英和陈某2再签一份买卖合同，为了避免房屋涨价后陈某2反悔。陈某1在一审中的表述均表明了房屋合同签订过程及履行情况，陈某1和陈某2之间不存在房屋买卖合同关系。陈某1向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还原告购房款及利息及因购买该房屋给原告造成的损失750,000元；2.诉讼费、保全费等一切诉讼产生的费用由二被告承担。诉讼过程中，陈某1、孟某明确诉讼请求：1.判令二被告返还原告购房款330,000及利息【利息以330000元为基数自2017年4月22日起按同期银行贷款利率（后变更为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际付清之日止】、重置房屋产生的价格损失270,000元及装修损失150,000元，共计750,000元；3.诉讼费、保全费等一切诉讼产生的费用由二被告承担。诉讼过程中，陈某1、孟某变更诉讼请求：1.要求二被告返还原告购房款330,000元，重置房屋损失为223,441元，装修损失57,495元，共计610,936元；4.诉讼费、保全费等一切诉讼产生的费用由二被告承担。一审法院认定事实：陈某1与孟某系夫妻关系。陈某1于2017年12月12日以蔚志勇为被告，以陈玉英、贾存法为第三人向汶上县人民法院提起案外人执行异议之诉，经审理，汶上县人民法院于2018年4月4日依法作出（2017）鲁0830民初4818号民事判决，判决作出后，陈某1不服提出上诉，济宁市中级人民法院于2018年8月10日依法作出（2018）鲁08民终2484号民事裁定，裁定撤销（2017）鲁0830民初4818号民事判决，发回汶上县人民法院重审。汶上县人民法院重审后，于2019年7月15日依法作出（2018）鲁0830民初4439号民事判决，以“不能认定陈某2已经支付了涉案房屋价款，继而取得房屋所有权，陈某2没有取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋不享有处分权，签订房屋买卖协议属无权处分，陈某1无论是否向陈某2支付了全部购房款，均不能排除一审法院的执行”等为由，判决驳回陈某1的诉讼请求，陈某1不服提出上诉，济宁市中级人民法院于2019年11月26日依法作出（2019）鲁08民终4295号民事判决，以“陈某1提供的证据不足以认定其对涉案房屋享有阻却法院强制执行的权利”等为由，判决驳回上诉，维持原判，该判决现已发生法律效力。根据生效判决，一审法院确认以下事实：1.案外人贾存法与陈玉英系夫妻关系，陈某2系案外人陈玉英之兄。2012年4月26日，汶上县汶上镇人民政府（征收部门）与陈玉英（被征收人）签订房屋征收补偿安置协议，以产权调换方式对陈玉英的房屋实施征收。2016年9月19日，陈玉英取得位于汶上县合苑回迁安置房3套（除此3套外，尚有1套未建），其中包含涉案12号楼3单元202室（含储藏室3-106）一套。陈某2作为陈玉英的代表人参与了选房，但选房通知单、入住通知单上所载明的回迁户姓名均为陈玉英。涉案房屋至今未办理房屋所有权证。2.陈某1及案外人陈玉英、贾存法主张，2013年8月25日，陈玉英（甲方）与陈某2（乙方）签订房屋买卖协议，约定陈玉英将今后欲取得的位于汶上县回迁房（面积根据回迁协议分别为：120平方米、90平方米、90平方米、70平方米；车库、储藏室面积未定）出卖给陈某2，总计房款1,000,000元，签订合同时一次性付清。2013年8月25日，陈某2通过其农行卡转账至贾存法农行卡中800,000元；同日，陈某2通过信用社转账向贾存法转款200,000元。3.案外人蔚志勇诉贾存法、陈玉英民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年6月15日作出（2015）汶民一初字第1499号民事判决书，蔚志勇不服该判决申请再审，一审法院于2016年10月13日作出（2016）鲁0830民再5号民事判决书，判决贾存法、陈玉英共同偿还蔚志勇借款2,320,000元及利息。贾存法、陈玉英不服该再审判决，提起上诉，济宁市中级人民法院于2017年2月27日作出（2016）鲁08民再125号民事判决书，判决驳回上诉，维持汶上县人民法院（2016）鲁0830民再5号民事判决。2017年3月23日，案外人蔚志勇依据一审法院（2016）鲁0830民再5号民事判决和济宁市中级人民法院（2016）鲁08民再125号民事判决书申请执行，一审法院于当日立案执行，案号为（2017）鲁0830执1055号。在该案的执行过程中，一审法院于2017年5月23日作出（2017）鲁0830执1055号执行裁定书，查封了贾存法、陈玉英名下位于汶上县。陈某1于2017年5月27日以“陈玉英将涉案房屋卖给了陈某2，陈某2又将涉案房屋卖给了陈某1，涉案房屋实际是陈某1的房屋”为由对涉案房屋向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年11月28日作出（2017）鲁0830执异21号执行裁定书，驳回陈某1的异议。2016年9月27日，陈某2将涉案房屋以310,000元的价格出售给田某，田某于2016年9月27日通过其在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××81号银行账户向陈某2在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××85号银行账户转账300,000元，陈某2自认另收取田某交付的现金（定金）10,000元，即陈某2认可已全额收取了田某支付的购房款共计310,000元；陈某2称房屋买卖合同签订后已并将选房通知单、入住单、装修押金条等交付田某，田某自认二被告签订房屋买卖合同后，已收到陈某2交付的房屋钥匙和回迁单。陈某1、孟某主张田某于2017年4月22日以33万元的价格将涉案房屋出售给二原告，二原告与田某之间系买卖合同关系，田某于2017年4月22日向陈某1出具收到条一份，载明“收到条今收到百合苑12#楼房屋定金10,000元（壹万元正）总房款为330000.00定金2017年4月25号有效过期作废。”孟某分别于2017年4月24日、25日分三次通过其在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××09号银行账户向田某在山东汶上农村商业银行股份有限公司开设的62×××81号银行账户转账160,000元、80,000元和80,000元，足额履行了支付全部购房款的义务，田某收取二原告支付的购房款后，将涉案房屋的钥匙、回迁单等手续交付二原告，二原告接收涉案房屋后，一直居住使用至今。陈某1、孟某主张二原告与田某之间系买卖合同关系，陈某2系涉案房屋的产权担保人，并提交了载明的签订日期为2016年9月27日的《房屋买卖合同协议书》一份。另查明，2019年12月30日，汶上县人民法院制作发出《通知》，载明“陈玉英、贾存法：我院受理蔚志勇诉你借款合同纠纷[案号为（2018）鲁0830执恢64号一案，限你于7日之内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，根据申请人的申请，法院将依法处置拍卖已查封的被执行人贾存法、陈玉英所有的位于汶上县（含储藏室3-106）、28号楼1单元301室（含储藏室1-104）的房产三套。特此通知。]”汶上县人民法院于2020年3月20日作出（2017）鲁0830执1055号司法询价委托函，委托山东产权交易中心有限公司为位于汶上县（含储藏室3-106）、28号楼1单元301室（含储藏室1-104）的房产三套进行询价，山东成达土地房地产资产评估有限公司接受山东产权交易中心有限公司委托后于2020年4月13日作出鲁成（2020）估字A057号拟拍卖房产询价报告，其中对涉案的12号楼3单元202室（含储藏室3-106）房屋询价总价为453,900元（包含储藏室价值并假定询价对象内部为简单装修）。诉讼过程中，陈某1、孟某申请对涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产的房屋价值和装修价值进行司法鉴定，根据各方当事人的意见，一审法院依法指定济宁鹏程价格评估有限公司对二原告申请的事项进行了司法鉴定，济宁鹏程价格评估有限公司于2020年6月3日作出济鹏价评字【2020】第119号价格评估结论书，鉴定结论为房屋评估价格为5600元/㎡，共计538,608元；车库（储藏室）评估价格为700元/㎡，共计14,833元；装修价值为57,495元，以上合计为610,936元。陈某1、孟某申请司法鉴定，共支出评估费15,000元。济宁鹏程价格评估有限公司作出的济鹏价评字【2020】第119号价格评估结论书济鉴定费发票，经原、被告各方质证，对证据本身的真实性均无异议，本次鉴定系一审法院依据当事人申请指定中介机构作出，委托鉴定程序合法，济宁鹏程价格评估有限公司具有从事房地产价格评估的资质范围，鉴定人马某、刘某持有价格鉴证师执业注册证书，该价格评估结论书济鉴定费发票，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，一审法院依法予以采信。一审法院认为，陈某2辩解称2016年9月26日与田某达成房屋买卖协议，以310,000元的价格将涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产一套出售给田某，陈某2已收取了田某支付的现金（定金）10,000元及田某通过银行转账方式支付的购房款300,000元，田某提供的2016年9月27日的银行转账凭证亦能证实其已足额向陈某2支付了购房款，在庭审过程中，田某自认已收到了陈某2交付的涉案房屋的钥匙和回迁单等手续，应当认定陈某2与田某之间就涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产一套存在房屋买卖合同关系且已履行完毕，田某关于2017年4月25日陈某2将二被告之间的房屋买卖合同撕毁，应认定二被告解除房屋买卖合同的意见，没有事实根据和法律、合同依据，一审法院依法不予采纳。因涉案房屋的实际产权人为案外人陈玉英、贾存法，根据已发生法律效力的济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终4295号民事判决，在陈某2无法取得涉案房屋所有权和处分权的情况下，陈某2与田某签订的房屋买卖合同属于无权处分，田某亦不能取得涉案房屋的所有权和处分权。根据陈某1、孟某的陈述及二原告提交的田某出具的收到定金10,000元的收到条、孟某向田某转账支付购房款320,000元的转账凭证，应当认定陈某1、孟某与田某之间就涉案位于汶上县（含储藏室3-106）房产一套存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同关系形成后，陈某1、孟某已依约向田某足额支付了购房款330,000元，田某已依约向二原告交付了涉案房屋并由二原告实际管理、居住、使用至今，因田某未依据其与陈某2签订的房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权和处分权，故田某与二原告之间形成的房屋买卖合同亦属无效合同，且因涉案房屋的实际产权人即案外人陈玉英、贾存法与案外人蔚志勇存在经济纠纷，涉案房屋面临被人民法院强制执行，而陈某1提起的案外人执行异议之诉已被汶上县人民法院和济宁市人民法院驳回，无法达到阻却执行的效果，陈某1、孟某与田某签订房屋买卖合同所要达成的目的亦无法实现，故田某应当返还已收取的陈某1、孟某支付的购房款330,000元。陈某1、孟某已经对涉案房屋进行了装修，经济宁鹏程价格评估有限公司评估，涉案房屋装修价值为57,495元，田某应当对二原告的装修费用予以补偿，故二原告提出由田某支付其装修损失57,495元的请求，事实清楚，证据确实充分，依法应予支持。关于陈某1、孟某提出由田某赔偿重置房屋损失223,441元的请求。陈某1、孟某提出的鉴定事项是涉案房屋的价值，而非重置房屋的损失，涉案房屋的价值与重置房屋的损失并非同一概念，陈某1、孟某亦未提供其他证据佐证重置房屋损失的数额，依法应当由二原告承担举证不能的不利的法律后果，故陈某1、孟某提出由田某赔偿重置房屋损失223,441元的请求，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。关于被告陈某2应否承担本案责任的问题。1.合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。被告陈某2与原告陈某1、孟某之间不存在房屋买卖合同关系，不是涉案房屋买卖合同关系的相对方主体；2.庭审过程中，虽然原告陈某1、孟某主张被告陈某2系涉案房屋买卖合同的房屋产权担保人，但未提交相应证据予以证实，依法应当由二原告承担举证不能的不利的法律后果，故原告陈某1、孟某提出由被告陈某2承担本案责任的请求，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。庭审过程中，陈某1、孟某自愿放弃购房款的利息不再主张，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，一审法院依法予以准许。陈某1、孟某申请司法鉴定支出的鉴定费15,000元，系为明确本案的责任承担及数额支出的必要且合理的费用，依法应当由各方当事人进行分担。田某与陈某2之间的房屋买卖合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，二被告可另案解决，一审法院在本案中不予处理。综上所述，陈某1、孟某提出由田某返还购房款33万元并赔偿装修损失57,495元的请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院依法予以支持。陈某1、孟某提出由田某赔偿重置房屋损失223,441元的请求，没有事实根据和法律、合同依据，一审法院依法不予支持。陈某1、孟某提出由陈某2承担返还购房款、赔偿损失的请求，没有事实根据和法律、合同依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、被告田某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某1、孟某购房款330,000元；二、被告田某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某1、孟某装修损失57,495元；三、驳回原告陈某1、孟某对被告陈某2提出的诉讼请求；四、驳回原告陈某1、孟某提出的其他诉讼请求。案件受理费5650元，由原告陈某1、孟某负担2094元，由被告田某负担3556元；保全费4270元，由被告田某负担；鉴定费15,000元，由原告陈某1、孟某负担13,588元，由被告田某负担1412元（原告陈某1、孟某已预交的部分，待执行时一并结算）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为，陈某1、孟某主张的购房差价损失应否予以支持，陈某2在本案中应否承担连带责任。法律规定，合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，其赔偿对象为信赖利益，而信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，该损失不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。本案中，涉案合同因田某无权处分而导致无效，关于购房差价损失问题，即陈某1、孟某主张的房屋评估价格与实际交易价格之差，因在当事人的利益分配上，合同无效和有效的法律后果并不相同。合同无效，就不能要求完全按照上述净回报的标准承担赔偿责任。在合同无效的情形下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本，陈某1、孟某主张的房屋差价损失并非实际产生的损失，且明显超出当事人在订立合同时的预见。综上，陈某1、孟某在无效合同的基础上主张差价损失缺乏法律依据，本院不予支持。在本案中，陈某2与陈某1、孟某之间不存在房屋买卖合同关系，不是涉案房屋买卖合同关系的相对方主体，陈某1、孟某请求陈某2承担责任的请求，没有事实根据和法律、合同依据。综上所述，陈某1、孟某、田某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8349元，由上诉人陈某1、孟某负担1237元，上诉人田某负担7112元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月九日书记员  翟梦若