辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5849号原告：庄河市新世纪花园物业管理有限公司。住所地：庄河市新世纪花园。统一社会信用代码：91210283740913315L法定代表人：姜世勤，系该公司经理。委托诉讼代理人：金克发，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：王茜，女，1979年12月6日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：孙波，男，1958年3月21日出生，汉族，住庄河市。原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司与被告王茜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人金克发、被告王茜及委托代理人孙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付2016年6月30日至2020年6月30日期间物业管理费1661.76元（86.55平方米×0.40元/平方米×12个月×4年），并承担应交金额0.3%按日交纳的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系庄河市金鹏家园小区的业主，原告系庄河市金鹏家园小区的物业公司。被告自2016年6月30日至2020年6月30日期间共计拖欠原告4年物业管理费1661.76元。原告多次催要，但是被告至今未交。故原告诉至贵院，望依法判决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告并没有经本人签字的借条和签订的合同在原告手中，并且原告所居住的小区业主也从未依法由业主决定聘用原告对本小区进行物业管理，被告与原告间并不存在任何法律责任关系，不知原告依据什么起诉被告，请原告出示起诉依据，被告需当庭确认，并同时履行抗辩权。一、本案涉原告人提供给贵院作为起诉依据的《大连市物业管理委托合同》的合同，被告人认为，与事实不符。该合同在签订时就已表明，该合同不是用于金鹏家园小区其他业主及被告人签订的合同，该合同是用于甲方或乙方双方签字人之间的合同。虽然甲乙双方签字人用的是制式版本签订的该合同，但这并不能表明甲方就代表所居住的小区其他业主订立本合同，也并不能认为乙方是物业企业，该合同就与甲方所居住的该小区其他业主存在法律责任关系。具体可见该合同的第一页，关于订立本合同的规定。故甲方签字人在签订该合同时，并未“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将”其所居住的金鹏家园小区其他业主及被告人的产权、物权整体“委托乙方实行物业管理，订立本合同”。这是该合同在签订时就已由甲乙双方签字人共同确定，并认可的事实。特别是经乙方法定代表人姜世勤本人确定，并认可签名盖章已生效执行的合同。这是本合同对该小区其他业主是否具有法律责任约束力的最为首要、最为重要的依据，而该合同已经表明。故本诉被告人认为，该合同对于金鹏家园小区其他业主及被告人均不存在法律责任关系，均不具有法律责任约束力。本小区其他业主及被告人均无需为该合同承担义务，承担民事责任。特请求贵院对上述所提事实依法予以确认。二、被告现对原告人利用该合同起诉业主及被告人的看法和异议阐述如下：被告人经对该合同中规定的条款，内容核对后认为，该合同在订立时，就已严重脱离本小区的实际情况，构成与事实不符，不真实，不具有合理的合法性。由于该合同条款、内容规定虚假，而构成虚假合同，进而构成虚假诉讼。1、该合同与金鹏家园小区事实不符。本小区均为六层高住宅，均为步梯行走结构建筑，而该合同中第五条明确规定的：“电梯、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱”；第六条规定的“垃圾房、停车场、自行车棚”；第七条规定的“文化体育娱乐场所”等，本小区根本就不存在。第二十八条、二十九条等条款，如果结合本小区的实际情况，均不应在合同中存在，均为无用的规定。但在该合同中明确规定，只能表明该合同条款、内容规定虚假，不真实，不具有合理的合法性，进而构成虚假合同。2、该合同只对物业企业收费规定明确，而需要添加的内容格式则一片空白，有失订立合同的合理合法性。而业主对物业企业应承担的责任或义务却无法确定，无法制约，造成业主与物业企业所应承担的义务不对称，严重失衡。被告人认为，该合同的签订有失诚实守信，自愿平等、公平公正，协商一致的合同订立原则，于法于理不通，进而构成不平等、不公正违法的欺诈合同。3、本小区从未“由业主共同决定”依法聘用过乙方物业企业，由于经理姜世勤的操纵，利用未经业主投票表决已过选举期的所谓候选人，相互勾结，自己决定聘请的自己，利用虚假的业主委员会名义，用甲乙签字人自己签订的合同，欺上瞒下。达到谋利目的，被告认为该合同的甲方签字人员代表业主委员会，应是虚假违法的产物，签订的违法合同。三、本诉被告人对本小区存在的事实补充说明：本小区由于物业企业经理姜世勤直接操纵原因，本小区从未依法召开过业主大会会议，从未“由业主共同决定”依法聘用过乙方物业企业，实行物业管理服务。本小区候选人所谓的选举，从未经由业主投票及表决程序，而出现的所谓业主委员会，事实是均为已过选举期的所谓候选人自己组成的候选人委员会，以业主委员会的名义兴风作浪，严重损害本小区业主的权益。也是本小区业主的悲哀，同时也是在挑战法律底线。2017年6月28日同时签订合同，同时也是本小区的独次所谓的业主委员会合法备案。因本小区未依法召开业主大会会议，候选人选举未经由业主投票及表决程序，弄虚作假，胡编乱造。现早已被市物业主管部门住建局，再把假的当成真的，找借口依法撤销备案。如果还原事实，简直是荒谬之极。2017年6月28日签订的该合同，其中矫恒远的名字是受姜世勤的指示，由备案成业委会成员的石剑本人冒名代替，在众签字人的见证之下，亲笔书写的矫恒远名字，进而表明签字人集体参与弄虚作假。四、答辩人（被告）请求事项：（一）请求确认本案涉《大连市物业管理委托合同》的合同，对于金鹏家园小区其他业主及被告人，均不具有法律责任关系，均不具有法律责任约束力，被告人无需为该合同承担民事责任。（二）请求依法驳回原告人诉讼。（三）请求诉讼费由原告人承担。（四）请求贵院对原告人在早已故知自己的违法行为时，还仍故乱诉，把贵院当成其要钱工具，屡次向贵院提供虚假证据，干扰、浪费司法资源的不法行为，依法作出惩戒。根据当事人提供的证据及庭审调查，本院认定事实如下：原告系经庄河市市场监督管理局注册登记的有限责任公司。经营范围为：物业管理等。被告王茜为庄河市金鹏家园小区11号楼1单元502室业主，房屋建筑面积为86.55平方米。2012年5月11日，原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》约定：委托管理期限为5年。自2012年7月1日起至2017年6月30日止；2017年6月28日原告又与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，委托管理期限为5年，自2017年6月30日起至2022年6月30日止。合同约定：1、住宅房屋、乙方按建筑面积每月每平方米0.40元向物业产权人、使用人收取；非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米车库0.20元向物业产权人或物业使用人收取；门市房屋，乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。2、收费时间为：2017年6月30日-2022年6月30日。3、合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向物业产权人、使用人收取。4、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。原告对案涉小区进行了物业服务。被告拖欠2016年6月30日至2020年6月30日期间的物业管理服务费1661.76元（86.55平方米×0.40元/平方米×12个月×4年）。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：本案原告曾起诉案涉小区其他业主物业服务合同纠纷，主张给付所欠物业费和滞纳金。庄河市人民法院曾作出（2016）辽0283民初611号、（2019）辽0283民初1314、（2019）辽0283民初1730、（2019）辽0283民初1731、（2019）辽0283民初2002、（2019）辽0283民初2005、（2019）辽0283民初2007、（2019）辽0283民初2082号民事判决书。大连市中级人民法院曾作出（2018）辽02民终10462号、（2019）辽02民终5157、（2019）辽02民终5425、（2019）辽02民终6233民事判决书。本院认为：原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费。关于被告提出的案涉《大连市物业管理委托合同》系合同中“甲”“乙”双方签订，未经小区业主共同决定签署，且合同中约定的设备、建筑等服务对象有部分不存在及合同中存在内容空白的条款，对小区业主不发生效力一节，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项第二款之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以反驳的除外。本案中，庄河市新世纪花园物业管理有限公司是案涉金鹏家园小区的物业服务单位，为该小区提供了物业服务，原告与该小区业主委员会签订的《大连市物业管理委托合同》合法有效等事实已被生效的（2018）辽02民终10462号民事判决所确认，本案被告未能提交足以推翻上述事实的相反证据，故本院对生效民事判决所确认的上述事实予以采信，并据此认定本案原、被告之间成立了物业服务合同关系，案涉《大连市物业管理委托合同》对原、被告具有约束力，被告应当按照合同约定向原告交纳所欠的物业费。关于被告提出的业主委员会备案被庄河市住房和城乡建设局撤销一节。根据《物业管理条例》第十六条第一款的规定,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会的备案是公示性的,性质为监督指导备案，不具有行政许可性质，其主要目的是让行政机关通过备案知晓业主委员会的相关活动情况，来协助、指导、监督业主委员会开展自我管理，且该备案规定并非效力性强制性规定，备案不是业主委员会成立、变更或终止的生效要件，因此,业主委员会备案与否、备案撤销与否,并不影响业主委员会与物业公司签订的物业服务合同的效力。关于原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，为缓解原、被告双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，规定，判决如下：一、被告王茜于本判决发生法律效力后10日内给付原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司2016年6月30日到2020年6月30日期间的物业管理服务费1661.76元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔明霞二〇二〇年十二月二十一日书记员  于 歌