山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1724民初3028号 原告：孔令文，男，1945年1月14日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。 被告：巨野闽峰房地产开发有限责任公司，住所地：山东省巨野县新华苑小区****商铺**。 法定代表人：赵新玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩尚耀，山东邦治律师事务所律师。 原告孔令文与被告巨野闽峰房地产开发有限责任公司(以下简称闽峰公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔令文及委托诉讼代理人庄海军、被告闽峰公司委托诉讼代理人韩尚耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孔令文向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、判令被告履行《房屋拆迁补偿安置协议书》和《融城住宅回迁认定表》中约定的交付于原告的六套住房（含7号楼2902室）。若被告不能交付，则判令被告支付原告《融城住宅回迁认定表》中认定的613.18平方米折价款，并返还原告孔令文支付给被告的各款项，以及装修款、搬迁费、3年的租赁租房款，暂计350万；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系人民路北、新华路西的被拆迁人，被告系拆迁人。当初原告和原告的儿子因拆迁安置补偿面积不公正，不到位，分别起诉了巨野县房地产管理局，巨野县发展和改革局，菏泽市住房保障和房产管理局，菏泽市发展和改革委员会，都把被告列为第三人。巨野县拆迁指挥部、主管拆迁、补偿安置、审查把关的房管局张局长找原告谈话，叫原告不要告状，会给予合情合理的补偿，问原告有什么想法和要求。原告说回迁面积及赔偿金与四邻户同等对待、一视同仁就行。在房屋丈量时，县纪委副书记杨绍兴问原告前边这家行吗，原告答同意。杨绍兴让丈量组带队的领导段红兵把原告前边3-22号这家档案调出来，按3-22的标准定原告的回迁面积和赔偿金，杨绍兴看了两家的房子后，对段红兵说原告的房子高于前边3-22号，补偿应高于3-22户，并对原告说评估报告要是低于3-22，你千万别签字，有事找我。后来，评估报告下来，和3-22的标准对比差的太多。原告给杨绍兴打电话，杨绍兴叫原告给县主管领导写个申请和要求。后张局长又问了原告，对原告房屋的左、后、右四户进行查对，发现都高于3-22户。张局长让原告不要走法律程序，一定会给原告办好。2012年12月，被告当时的老板于庆祥通知原告回巨野县认定《房屋拆迁补偿安置协议书》中553.18平方米住宅面积，但553.18平方米的面积不是原告同意接收的面积，而是原告2011年提起行政诉讼前被告单方制定的面积。于庆祥说外加两个户头的奖励面积计60平方米，合计613.18平方米。原告所要的回迁位置、房型面积和楼层是和欧阳博事先协商好的，当时商定的回迁安置面积为750平米。于庆祥说，后补的面积以你和欧阳博商定的为准，到交房时兑现。现在先签这个613平米的协议，到交房时按照750平米兑现，如果其他人有疑问，我会说清楚。2012年12月28日，原告到了被告处，于庆祥拿出事先打印好《融城住宅回迁认定表》一式两份，给原告一份，原告看后发现，有错误：（1）有邻居孔德领的名字；（2）原告选定是前排7号楼和8号楼，没有后排6号楼；（3）原告的回迁面积和3-22比对后，多余“评估报告的面积”不应有17.39回迁指标外面积？于庆祥解释说8号楼2702室和2802室被廖总许诺给一送货的朋友了（根据我后来居住和调查发现，2702和2802室根本就没有出售，于在欺骗我），说6号楼和8号楼的房型是一样的，如原告不满意6号楼的位置，明年前四排原告所要的房型面积都会有，位置又好,原告可以随意选。原告说认定表错误太多，是于庆祥单方意见，原告不要房子了，要求被告按附近区位售楼价支付现金。于庆祥说现在公司没钱，工程建设都停建了。原告孔令文与于庆祥争吵中，原告突发心脏病，被县医院救护车拉进县医院抢救治疗（请查原告2012年12月住院记录），病情稍有好转，家人把原告护送上海养病治疗。半年后，原告回来，找公司没了，开发商跑了，指挥部撤了，找三个知情人欧阳博，张局长，段红兵，电话号码也换了。到单位找人也调走了，去向不清。由于原告病情严重，在巨野县没有亲人陪伴，没有租赁住房，常年住在上海，只能给家里兄弟打电话问一问。直到2017年5月，知道张允华接管了该项目。2017年5月17日，原告到融城售楼部，拿出协议和认定表，工作人员通过电脑核对后，收了各项费用，给了六套住宅的钥匙。2018年6月，原告从上海回来发现融城小区7号楼2902室房门无法打开，并被换了锁芯。2019年5月，原告孔令文和律师向巨野县住建局调查，被告告知融城小区7号楼2902室由被告和案外人林道义签订了房屋买卖合同。据原告所知，林道义是被告原老板林木盛的亲侄子。原告多问一句，林木盛是江西人，在巨野要房子为什么？《融城住宅回迁认定表》中的位置、房型的变动，又写上案外人名字，并和第三人签订了买卖合同，都是被告的单方意见。错误应由被告承担。《山东省商品房销售条例》第四章第37条规定，房地产企业应当自变更之日起十日内书面通知买受人，并承担违约责任，买受人有权解除合同。第38条规定，未告知买受人的，买受人有权解除合同，并由房地产企业承担违约责任。原告孔令文的《融城住宅回迁认定表》中7号楼2902室是2012年12月28日签订的，被告在2014年10月11日又网签给自己的亲侄子林道义，是严重违法的。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一的导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，第2条商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人：原告请求出卖人按原告房屋拆迁补偿安置面积折价款及其他款项承担一倍的赔偿责任。 被告现在存在的问题，交付原告的住宅没通过综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第三章第17条规定，房地产开发项目竣工依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后方可交付使用。第四章第30条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。《山东省商品房销售条例》（2005年10月1日）第5章第30条规定，应当向买受人提供房地产开发项目综合验收报告及备案证明，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持。原告孔令文住进融城小区三年，没有看到也没有收到房地产开发项目综合验收报告及备案证明。原告要求被告给予答复。被告交房时也没有给住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告交付给原告的房屋还存在下述问题：1、住宅使用不完备，进出楼口没安装门，没门卫，外来闲杂人员分不清。住户门上广告多，乱画乱贴，脏乱差，门牌号被破坏，居住环境不安全，不卫生。2、楼道消防水管没安装，发生火灾没法救，居住人员生命没保证。3、住进三年没供暖，冬天老人小孩没法住。4、没聘任有资质的物业进行管理，临时从居住户中雇用四位年龄在60岁以上的人充当物业人员，服务不到位。5、楼道车辆乱停乱放、乱堆物，人行消防通道难通行，不安全，隐患多。6、电梯运行常停运，曾有一老妇人被停困在电梯内达40多分钟，原告与28层西户的小陈及他8岁的儿子被停困在电梯内35分钟以上。全小区住进户人员中百分之八十的人曾被电梯停困过，2017年8月11日早6点至8月14日下午4点停电三天，全小区没电，没水，原告住29层，老两口都是70多岁，走不动楼梯，7号楼，从上到下没有透光亮的窗户，人行梯漆黑伸手不见五指，8号楼6层以下人行梯也是没有透亮光的窗户，走楼梯脚找不准台阶，踏空就摔坏人，原告深受其害，至今右半身还留有后遗症。7、原告的协议合同至今不能落实解决。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。特诉至贵院望判如所请。因被告2902房屋已不能交付，原告诉讼请求确定为第二项，解除合同支付折价款，返还各种款项共计350万元。 被告闽峰公司辩称，1、已经将全部房屋交付，房屋拆迁安置补偿协议已经履行完毕，原告提起本案诉讼无事实根据。原告在立案时已经提交的9份收据可以证明被告已经将本案所涉的6套房屋交付完毕。2、因《融城住宅回迁认定表》笔误，将7＃－Ｂ－2802号房屋书写成了7＃－Ｂ－2902号，而在交付回迁房时，双方也是交付的7＃－Ｂ－2802号房屋。7＃－Ｂ－2802号房屋的实际建筑面积为142.64平方米，与《融城住宅回迁认定表》上所写的7＃－Ｂ－2902号房屋基本一致；而7＃－Ｂ－2902号房屋的实际面积为222.2平方米，远远超出了回迁认定表上的面积。所以原告要求交付7＃－Ｂ－2902号房屋无事实根据。3、原告在提交的编号为×××33、×××34、0675708号收据上写明的房号也是7＃－Ｂ－2802号房屋，但原告自行更改了房号。4、在被告向原告交付房屋时，原告未对提出任何异议，且同意收房居住，根据使用即视为合格的原则，答辩人交付的房屋不存在任何质量问题。5、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因此，原告在诉状中引用的大量关于商品房买卖合同纠纷的规定不能适用于本案。请依法驳回原告的诉讼请求。 原告孔令文为证明其主张提交以下证据： 证据1，集体土地建设用地使用证两份，证明原告孔德会、孔令文分别系文苑路北、新华路06-10-661、06-10-669两块土地使用权人，两块土均被动迁，两原告均属于安置对象，均应得到合理的补偿和安置，两块地应签订两份补偿安置协议； 证据2，中医院片区开发建设指挥部通知、委托书、中医院片区回迁调查表，证明2010年9月23日，巨野县中医院片区开发指挥部下发《通知》，在回迁调查表中列明房屋的套型为95平米、110平米、125平米三种套型，以供被安置人从上迷房型中选择，另有营业房和车库(或储藏室)供选择； 证据3，房屋拆迁行政裁决书巨房拆裁决字201101号，证明被申请的对象是孔令文一人，不包含孔德会，裁决书中的拆迁补偿款，搬迁费等都和孔令文的安置协议吻合；行政裁定书（2011）菏开行初字第10号、行政裁定书（2011）菏开行初字第12号、行政裁定书（2011）菏开行初字第101号、行政裁定书（2011）菏开行初字第102号、行政裁定书（2011）菏开行初字第104号、行政裁定书（2011）菏开行初字第105号，证明原告因拆迁补偿安置面积不公正而发起多起行政诉讼，分别起诉了巨野县房地产管理局、巨野县发展和改革局、菏泽市住房保障和房产管理局，都把被告列为了第三人。后巨野县人民政府和被告承诺，只要原告全部撤诉，终止行政复议，即按照一般群众标准实施补偿，两块地、两个户头、两份协议。原告于2011年5月17日，向人民法院申请全部撤诉； 证据4，《房屋拆迁补偿安置协议书》，这一份协议只针对孔令文一人，和行政裁决书一致。在最后签章的有孔令文和孔德会的名字，都是孔令文一人办理的，都是孔令文所签，他并不知道只针对他自己的。证明2011年5月14日是对方打印的日期，让原告签字的日期是5月17日，原告提出异议，被告没给改（落款时间为2011年5月17日）原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，选择的补偿安置方式是产权调换； 证据5，《房屋拆迁补偿安置补充协议》，这是对孔德会的另行补偿，证明因原告有两份集体土地建设用地使用证，应签订两份补偿安置协议。也是2011年5月17日签订的（落款时间2011年3月30日是打印错误），原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，在原安置协议的基础上另行补偿5套110平米户型的房屋和3个车位； 证据6，《融城住宅回迁认定表》，证明2012年12月28日，原告与被告签订《融城住宅回迁认定表》，补偿了6套房屋，分别为8号2502、2602、2902,6号2703、2903和7号2902。这是孔令文一人的，7号2902应该是222平方，总计应该是750平方左右，这是按拆迁办的意思写的六百多平方，县里当时承诺的给七百多平方，被告仅就安置协议作出了补偿安置，未对补充协议所确定的内容落实安置； 证据7，收据（9张），证明2017年5月17日，被告将《融城住宅回迁认定表》中的6套回迁住宅交付给了原告，其中包括7号2902实际交付给我们了，单据上的改动是被告所改。但被告一直未落实补充协议的5套房屋和3个车位的补偿安置； 证据8，录音（10段），证明1、巨野县政府官员多次沟通协调，承诺只要原告撤诉状和行政复议，就按照其他拆迁户标准给原告合理的补偿，补偿安置协议是对孔令文的补偿，补充协议中的550平米住房和三个车位是对孔德会的补偿。2、补偿安置协议和补充协议都是在2011年5月17日签订。 被告闽峰公司质证意见：证据1，真实性无异议； 证据2，真实性无异议，通知中三种房型可供挑选，不能保证都能选到； 证据3，裁决书虽只有原告的名字，但拆迁补偿的内容和2011年5月14日拆迁安置补偿协议书一致，说明裁决书上的补偿内容是针对孔令文和孔德会两人的，并不是只对孔令文一人。对三份行政撤诉裁定书的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，不能证明被告向原告作出过承诺； 证据4，真实性、关联性无异议，证明目的有异议，协议书编号是345、346说明是两份协议，并且签章处有孔令文、孔德会的签字，所以说该协议是孔令文、孔德会两人，孔德会也应受本协议的约束； 证据5，合法性及关联性有异议，按补充协议签订时落款日期还没有主协议，所以说补充协议不可能在3月30日对5月14日的安置协议作出补充，即便是补充协议针对安置协议作出的，也只是对安置协议中回迁的户型及房屋套数进行了明确，但该协议并不是针对孔德会个人的拆迁补偿协议； 证据6，真实性、关联性、合法性无异议，证明目的有异议，7号2902实际上应该是7号2802系书写错误，这样就和回迁认定表上面积相符，回迁总面积是对的，如果是按7号2902要超出80多平方，没人说过要回迁给原告750平方，回迁认定表是针对孔令文、孔德会二人，编号为345、346； 证据7，真实性、合法性、关联性无异议，但原告将2802改成2902，被告也将6套房屋全部交付原告，已履行完毕拆迁安置协议。0675708的收据包含物业费，融城小区的物业费是每平方米月1.2元，7#2802面积为142.64平方米，所以说当年度物业管理费为2054元，证明交付的房屋就是2802号房； 证据8，对10段录音的真实性、关联性、合法性、证明目的均有异议，录音不能确定对话人物的身份及对话时间，被告除拆迁安置补偿协议和回迁认定表之外没有给原告作出任何承诺。 被告闽峰公司为反驳原告的诉讼请求提交以下证据： 证据1，融城住宅回迁认定表编号为345、346，其中7号B单元由孔令文注明同意改为2802，证明选定的房屋是7#-2802； 证据2，巨野县房产测绘大队对七号楼住宅面积的测绘表，证明7#2802（142.64平方米）、7#2902（222.2平方米）的面积数。 原告孔令文质证意见：证据1，真实性无异议，7#2802是2902改动的，被告承诺把差价补给我，我就同意就写了那句话； 证据2，真实性无异议。 根据双方当事人举证、质证和陈述，本院经审理认定事实如下： 一、原告孔令文与其子孔德会在巨野县××路××路西各拥有房产一处，两人均有集体土地建设用地使用证，没有房产证。2010年8月，该片区拆迁，2011年5月14日，孔令文、孔德会共同作为乙方，闽峰公司作为甲方，签订编号为345、346的房屋拆迁补偿安置协议，确定土地使用面积924㎡，房屋建筑面积553.18㎡。孔令文主张签定时间是5月17日，乙方签名处“孔德会”的签名，是孔令文代签，并主张该拆迁安置补偿协议只是针对孔令文一人的补偿。孔令文对其主张并没有提交充分的、确切的证据证明。从协议形式内容上看，该拆迁补偿协议编号为345、346，依据的评估报告号1-56-1、1-56-2也是两个，并没有记载只是对孔令文一人的补偿。并且确定的土地使用面积924㎡，已超过两人土地使用证登记的使用面积之和（848.1㎡），确定的房屋建筑面积为553.18㎡，孔令文与孔德会虽对该面积不认可，但两人均没有房产证，按其自述，一人的房屋面积也达不到如此面积。原告提交的与拆迁指挥部相关人员的录音，并不能代表被告闽峰公司的意见，因此，本院认为该拆迁补偿安置协议书345、346是针对孔令文和孔德会两人的补偿。 二、2012年12月28日，闽峰公司作为甲方与孔令文作为乙方，签定融城住宅回迁认定表，编号345、346。原告孔令文提交的回迁认定表中回迁序号4是“7号B单元2902”，建筑面积143.17㎡，提交的交款收据“7号B单元2902”均为“2802”改写而成。被告闽峰公司辩称回迁认定表序号4的“7号B单元2902”实际上应该是“2802”书写错误造成，提交的巨野县房产测绘大队7号楼住宅面积测绘表证明，7号B单元2902面积为222.2㎡，2802面积为142.64㎡，2802再加另外5套房，合计建筑面积才与回迁认定表相符，如果是2902则合计面积超出80余平方米。被告闽峰提交的回迁认定表中回迁序号4是由7号B单元2902改为2802，建筑面积143.17㎡，孔令文签名下方有其书写的“同意改为B单元2802”。孔令文辩称是被告承诺把差价补给他才写了这句话，但对其主张没有提交证据证明，本院对其主张不予采信，并认定回迁认定表中回迁序号4是“7号B单元2802”。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告闽峰公司已按双方签订的房屋拆迁补偿安置协议、融城住宅回迁认定表将6套房屋交付原告孔令文，原告孔令文对自己提出的回迁房屋包含7号楼2902室的主张没有提交充分、确切的证据证明，对其诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告孔令文的诉讼请求。 案件受理费17400元，由孔令文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  王 庆 审 判 员  杨松青 人民陪审员  李东风 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  田梦奇