四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4833号 原告：蓝盾,男，1973年10月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：成都金鸿荣置业有限公司，住所地成都市新都区新都街道蓉都大道南四段**********。 法定代表人：陈国华，执行董事。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 原告蓝盾与被告成都金鸿荣置业有限公司（以下简称金鸿荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行审理，蓝盾到庭参加诉讼，金鸿荣公司的委托诉讼代理人张世虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝盾向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，金鸿荣公司退还蓝盾全部已付房价款709488元和办理产权证的税费23617.89元并从2017年12月23日起至退还完毕款项之日止以709488元为基数，按每月2%支付资金占用损失；2.金鸿荣公司向蓝盾赔礼道歉，请求蓝盾谅解；3.诉讼费用由金鸿荣公司承担。事实和理由:金鸿荣公司原名成都传化置业有限公司。金鸿荣公司在成都市新都区××镇××道××号开发建设原名“华都九龙广场”商业项目，向蓝盾销售时宣传该项目系传化集团在成都与华都九龙集团联合打造的首个综合商业体，该综合商业体按照华都九龙集团的要求进行商铺定制、订购，商业体业态布局科学、合理，销售时向蓝盾承诺按照宣传的进行管理和落实。蓝盾在受到金鸿荣公司的宣传鼓舞和承诺能够按照宣传做到位时，决定购买金鸿荣公司开发建设的原名“华都九龙广场”商铺，双方于2017年12月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并于签订合同之时已经付完全部购房款。在签订合同时，蓝盾提出合同很多不合理甚至不合法之处，但金鸿荣公司坚持不予修改并强调该合同是经建设房产部门和工商部门认可的，否则不能备案。众所周知的原因，蓝盾只能与金鸿荣公司签订该合同。双方签订的合同第十二条约定，出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权决定是否解除合同；第十三条约定出卖人未在第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人，买受人有权决定是否解除合同并要求出卖人赔偿损失。蓝盾购买的商铺，不知道金鸿荣公司是否经规划部门批准规划变更、设计单位同意设计变更的情况下（反正到现在金鸿荣公司也没有口头通知过蓝盾，更没有书面通知金鸿荣公司规划部门批准、设计单位同意），对蓝盾购买的商铺及其整栋商铺均进行了变更，对蓝盾的商铺结构也予以改变，严重影响了商铺的使用，降低了商铺的商业价值。双方签订的合同第二十八条约定，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失等。蓝盾购买的商铺，金鸿荣公司在2019年5月29日交付，同日蓝盾委托金鸿荣公司申办该商品房所有权转移登记并按照金鸿荣公司的要求交清税费等，至今蓝盾也没有取得该商品房的所有权证书。金鸿荣公司的宣传和承诺与该项目现实状况严重不符，业态没有按照宣传和承诺的做到位，现在业态极其混乱；商铺的商业结构与规划设计发生了改变，甚至将商铺一改二或一改三变为居住式公寓，严重影响了蓝盾的商铺商业价值和商业氛围。金鸿荣公司没有在商铺交付4个月内装修开业，致使蓝盾商铺达不到合适商业价值，严重影了蓝盾的权益。蓝盾购买的商铺商业体没有按照订制订购的要求完善灯柱等基础设施设备；金鸿荣公司没有做到宣传推广；金鸿荣公司擅自更改商业体名称，蓝盾是冲着华都九龙广场的商业声誉和良好商业品牌价值购买该商铺的，现在更名为“传化商业广场”，蓝盾坚决不予接受。金鸿荣公司的违法违规行为不一而足，即使是金鸿荣公司在有关部门予以处罚的情况下仍置若罔闻故意重犯。所以，金鸿荣公司为了掩人耳目，又是换法定代表人，又是变更股东，甚至自己的名字都要换，但不管换来换去，知道的都知道金鸿荣公司是原法定代表人陈国金实际控制，现法定代表人仅是傀儡而已。综上，金鸿荣公司的违法违规行为，致使蓝盾的合同目的不能达到，蓝盾是一个遵纪守法的人，金鸿荣公司不讲基本诚信、不讲商业规则和商业道德，蓝盾精神遭受很大折磨和伤害。故要求解除合同，望判如所请。 金鸿荣公司辩称，一、金鸿荣公司无任何违约行为，蓝盾诉请解除四川省商品房买卖合同（预售）没有相关事实、合同及法律依据。要求金鸿荣公司退还房价款、税费和支付资金占用损失，也不具备请求权基础。双方就案涉房屋于2017年12月23日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，对房屋的交付、办证、解除权等进行了约定，同时补充协议还明确约定补充协议与主合同有抵触之处以补充协议相应约定为准。1、蓝盾依据合同第十二条、十三条诉请解除合同，但根据合同及补充协议的约定，金鸿荣公司并未变更原告所购案涉房屋的结构，也未对所购的房屋进行具有影响商品房质量或使用功能的变更，也未对其专有部分作出调整等，故不存在通知的前提，不负通知义务，蓝盾无权解除合同；2、蓝盾依据合同第二十八条诉请解除合同，但合同约定的办理房屋所有权证因双证合一政策的推行已不具有可能性，金鸿荣公司按照合同及补充协议的约定时间为蓝盾办理了不动产权证，不存在任何违约行为，蓝盾无权解除合同。根据补充协议第十三条第三款、第二十五条的约定，蓝盾应知悉金鸿荣公司是在其交清全部资料、税费及维修基金且该房屋交付后的365个工作日内为其办理房屋所有权证，由于政策法规调整导致的办理逾期不得要求金鸿荣公司承担损失责任。蓝盾缴纳契税、维修基金等费用的时间为2019年5月29日，实际收房时间为2019年5月30日，虽然办理房屋所有权证已不具备可能性，甚至应给予办理国土使用权证合理期限，但金鸿荣公司仍于2020年7月20日为蓝盾办理并取得了不动产权证书，金鸿荣公司积极并全面履行了相关义务，不存在任何违约行为，蓝盾不享有合同解除权；3、因蓝盾不享有合同解除权，其诉请退还房价款和税费没有任何依据；4、合同与补充协议均未约定资金占用损失比率标准，本案基于买卖关系产生的合同纠纷，不适用资金占用损失比率；5、蓝盾收房后已实际出租且至今仍在收取租金，案涉房屋产生的买卖关系及相应签订的买卖合同及补充协议实质上已经履行完毕，合同目的已实现，为维护交易稳定，也不存在解除合同的可能性。二、蓝盾主张金鸿荣公司的宣传和承诺与该项目现实状况严重不符，不符合客观事实，是颠倒黑白。蓝盾已经按照合同及补充协议的约定接受案涉房屋交付，蓝盾已经实际出租并受益，不存在任何损失：1、业态装修、开业品牌宣传的承诺系含蓝盾在内的各买受人向金鸿荣公司的承诺，而非金鸿荣公司向蓝盾的承诺，合同附件内容有蓝盾签字按手印的承诺书，蓝盾提交的定制订购承诺书均能显示经金鸿荣公司催告后若未按照承诺书的相关业态进行经营、装修、开业宣传，系买受人对金鸿荣公司的违约，而非金鸿荣公司的违约；2、合同中明确写明参与公司，金鸿荣公司不存在隐瞒，且作为商业体的所有权人有权决定商圈整体名称。根据补充协议第16条第1款的约定，合同未纳入的宣传内容不构成邀约和承诺，蓝盾提交的宣传资料先不论真实与否，都不构成邀约和承诺；3、蓝盾购买案涉房屋是其真实意思表示，在签署合同前和签署合同时，对案涉房屋的基本情况是清楚明了的，作为商业投资应该自担商业风险，蓝盾在收房时已经将房屋出租并收取租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，实际商业收益高低和价格涨跌均属于商业方风险，蓝盾应自担风险，不能解除合同。三、金鸿荣公司并未与蓝盾达成赔礼道歉等相关条款，且无任何违约行为，也不存在蓝盾主张的造成了很大的精神折磨和伤害的事实，该主张没有任何事实、合同和法律依据。四、金鸿荣公司不存在违约行为，蓝盾无故提起诉请对金鸿荣公司造成了极其不良的影响，其要求金鸿荣公司承担诉讼费用没有事实和法律依据。综上所述，金鸿荣公司已经按照合同和补充协议的约定交付了案涉房屋，办理了不动产权证，蓝盾收房并已实际出租，至今仍在收取租金，金鸿荣公司不存在任何违约行为，合同目的已实现，蓝盾的全部诉请都没有事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明，2017年12月23日金鸿荣公司与蓝盾签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并备案。合同约定蓝盾购买金鸿荣公司开放的“华都九龙广场”预售许可证2XX2下的第XX幢XX层XX号房屋（现XX栋XX号房屋），总价款709488元，买受人在2017年12月23日前支付全部价款，商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任为出卖人承诺在90个工作日以内整改完成，若非因出卖人的原因造成的，出卖人不承担逾期整改的违约责任。合同第十二条规划、设计变更约定“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。......”。交付时间为出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，达到合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件材料述交接通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记7日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记延迟的法律责任和风险的，由买受人承担。 蓝盾作为买受人签署《承诺书》对商铺从事指定业态及装修标准、时间、商铺开关门时间、销售价格管理、楼顶使用维护等作出承诺。 《补充协议》第五条关于规划、设计、施工的补充约定“1、如出卖人作出的规划、设计变更不是直接对买受人所购房屋专有部分作出的调整（如调整共有部分的柱、步行梯、亭数量及其装饰装修等），则出卖人无须通知买受人，买受人也不得以此为由要求退房或向出卖人主张违约或赔偿责任。”；第十三条关于合同备案、权属登记的特别约定“2、在合同约定的将房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税费并提供全部资料，该税费以及维修资金由买受人在收房前预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料或提供代缴的维修资金或买受人提交的资料、证件在办理产权时因过期等原因导致无效的......，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。3、出卖人在买受人交清全部资料、税费及维修资金，且该房屋交付后的365个工作日内，为买受人办理房屋所有权证。由于政府相关法律规定、政策调整或其他行政决定等原因导致的房屋所有权证办理逾期的，买受人不得要求受托人承担逾期办理的损失赔偿责任。”；第十四条关于建筑物区分所有权的特别约定“2、该房屋所在楼宇的命名权、所在小区的命名权均归出卖人所有。”，第十六条关于承诺及保证的约定“1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸......等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、.....等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、.....,凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。......3、凡未直接列入合同、附件、本补充协议之中的内容，对出卖人没有约束力。......”。 金鸿荣公司2017年12月23日开具收据载明收到蓝盾2-425房款709488元。 2018年3月21日金鸿荣公司向蓝盾邮寄发出交房通知书，通知于2018年3月22日交房，并告知房屋交付费用收取标准，载明专项维修资金、产权税费、不动产登记费、印花税等。蓝盾2018年3月23日收取交房通知书。2019年4月8日金鸿荣公司向蓝盾邮寄《关于对华都九龙广场所购房屋进行交付、装修、开业的催告函》，蓝盾4月10日收取。2019年5月29日蓝盾办理交房手续，缴纳了产权办理资料、相关费用，交清各项物业、商管费用；5月30日验房完毕。蓝盾将案涉房屋出租给案外人毛肖，2019年6月6日毛肖办理装修手续进行装修，7月5日装修竣工验收。2020年7月20日案涉房屋不动产权证办出，2020年7月27日蓝盾领取了案涉房屋的不动产权证书，并在领取登记簿上签字。 新都区市场和质量监督管理局作出新市监管处字[2017]99号行政处罚决定书。认定金鸿荣公司利用合同中格式条款免除自身责任，加重消费者责任。排除消费者权利，发布引用数据不真实、不准确广告，且未标明出处，违反合法违法行为监督处理办法、广告法条款，作出行政处罚。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收据、交房通知书及邮寄记录、《关于对华都九龙广场所购房屋进行交付、装修、开业的催告函》及邮寄记录、交房流转表、入伙房屋交接单、（2XX0）新都区不动产权第0XX0不动产权证书、业主换发票领房屋所有权证确认单、装修许可证、消防水电确认书、装饰装修注意事项、装修竣工验收表等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，蓝盾主张解除合同，应根据其主张解除合同的理由能否成立予以处理。首先，蓝盾认为开发商存在改变规划、设计，改变业态，影响了其购买房屋商业价值实现，违反了合同约定。双方签订的合同第十二条约定，出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，买受人有权决定是否解除合同；《补充协议》第五条关于规划、设计、施工的补充约定“1、如出卖人作出的规划、设计变更不是直接对买受人所购房屋专有部分作出的调整（如调整共有部分的柱、步行梯、亭数量及其装饰装修等），则出卖人无须通知买受人，买受人也不得以此为由要求退房或向出卖人主张违约或赔偿责任。”，鉴于解除合同是对合同最根本的否定，双方合同约定应针对购买人的专有部分规划、设计变更行使合同解除权，蓝盾主张金鸿荣公司在其所购房屋中添加管道，但未举出相应证据以证明具体影响的情况，且蓝盾在验收房屋之前已知晓该管道存在，但仍自愿接受房屋并进行出租使用，应视为其自愿继续履行合同，以此为由主张解除合同，本院不予支持。关于蓝盾以逾期办理产权证为由主张解除合同的问题，蓝盾认为应按主合同约定在房屋交付后365日内办理产权，金鸿荣公司认为应按补充协议约定在房屋交付后365个工作日办理，在主合同中约定房屋交付使用之日起365日内双方共同申请办理所有权转移登记，而补充协议约定在房屋交付之日起365个工作日办理房屋所有权证，双方约定补充协议与主合同不一致以补充协议为准，反映了双方办证期间的真实意思与合同约定的办理所有权转移期间一致，结合二证合一之后不动产权证包含房屋所有权及国有土地使用权的证明属性，应给予一定的解决国有土地使用权办理事宜的期间，金鸿荣公司并不存在逾期办证情况。另，蓝盾虽主张法定解除权，但并未明确具体依据，本院审理认为行使法定解除权应达到相应的违约严重程度，但蓝盾已收房，进行装修并出租使用，取得收益，并领取了产权证，蓝盾在明知或应知房屋情况后，作出的行为表明了其继续履行合同的意思表示，合同的主要目的已实现，故再主张解除合同、退还房款及税费的主张，本院不予支持。另，蓝盾主张的赔礼道歉不属于商品房买卖合同纠纷的处理范围，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回蓝盾的诉讼请求。 案件受理费8108元（已因适用简易程序减半收取），由蓝盾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月十五日 书记员  刘冬梅