贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1248号 原告：陈**江，男，汉族，1976年8月22日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：阮青梅，女，汉族，1980年5月7日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托诉讼代理人：冯於平。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：刘昌兴，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡邦邦，贵州子尹律师事务所实习律师。 原告陈**江、阮青梅与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈**江、阮青梅及其共同委托诉讼代理人冯於平，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人刘昌兴、胡邦邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈**江、阮青梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行2017年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017002471），将位于桐梓县（住宅）一套交付给原告，并继续履行合同约定的办理所有权登记等其他义务；2、判决确认被告向原告支付逾期交房违约金13956.41元、逾期办理转移登记违约金71461.29元，共计85417.70元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，编号为2017002471，合同约定，原告向被告乾豪公司购买位于桐梓县，建筑面积113.77㎡，房屋总价款373166元，一次性付款；2016年12月31日前交付房屋，逾期交房的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。当天，原告当场向乾豪公司支付现金73166元，余款300000元，按照乾豪公司的指示，于当日转账到杨国刚的账户，乾豪公司向原告出具收到购房款373166元的《收据》一份。当日双方在桐梓县不动产登记事务中心办理商品房预售合同登记备案手续，5日后该中心向原告出具了（2017）第×号《桐梓县商品房预售合同登记备案表》。合同签订后，乾豪公司一直拖延交房，原告因无房居住，在乾豪公司管理人许可下，对该房屋进行装修入住，搬入居住至今。现因乾豪公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，桐梓县人民法院于2019年1月18日作出（2019）黔0322破1号民事裁定书，裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为乾豪公司管理人。原告按照乾豪公司管理人的要求申报债权，管理人公布的《遵义市乾豪房地产开发有限公司“阳光水岸二期”项目房屋及车位履行合同人员名单》中第17项，就是原告及所购房屋情况，确定双方履行合同，但不知什么原因管理人反悔，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定：一、解除原告与乾豪公司于2017年5月10日签订的《商品房买卖合同》；二、合同解除后，就未实现以物抵债的债权，原告可依法向管理人申报债权，参与乾豪公司破产财产分配。原告向乾豪公司购买的商品房属于保障家庭居住的消费行为，原告已经按照乾豪公司的指示支付了全部购房款，乾豪公司将原告支付的购房款用于抵杨国刚的借款，与原告无关，原告不属于以物抵债，且在桐梓县不动产登记事务中心办理了登记备案，并搬入居住，乾豪公司决定解除合同不符合《企业破产法》第十八条和《合同法》第九十四条的规定。原告特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。五、因乾豪公司不存在向原告交付房屋的义务，故其要求支付逾期交房违约金的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年5月10日，原告陈**江、阮青梅与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（B）区×住房**，建筑面积为113.77平方米，单价为4138.02元/平方米，房屋总价款为373167元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2017年5月10日前支付全部房款373167元给被告。同日，被告公司向原告出具金额为373166元的《收据》一份，并在该《收据》上注明：交款单位为陈**江B区×；收款事由为购房款373166元，一次性（付款），收款方式为抵杨国刚借款。当日，原告陈**江通过银行向案外人杨国刚转账支付300000元。同日，双方在桐梓县不动产登记事务中心办理商品房预售合同登记备案手续，5日后该中心向原告出具了（2017）第×号《桐梓县商品房预售合同登记备案表》。原告自述合同签订前两天已将剩余合同尾款73166元以现金方式直接支付乾豪公司，转账支付的300000元系乾豪公司法定代表人杨国培指示交付案外人杨国刚。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。原告自述经管理人同意对案涉房屋进行“装修”并搬入居住，但管理人未予认可。后管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2017年5月10日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。原告不服该决定，以前述请求诉至本院。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》，就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠案外人杨国刚的债务，原告并未实际向被告公司支付完毕购房款，其提供的证据证明将购房款中的300000元支付给了案外人杨国刚，且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动。虽然原告办理了商品房预售合同登记备案，但仅是合同登记备案，此登记备案是为了便于房地产管理部门对商品房预售合同进行管理、规范，不具有现实中的不动产所有权登记属性。此登记备案实际上就是通过一种债权物权化的登记备案办法来控制开发商因预售商品房特点而可能出现的违约行为，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。此登记备案所登记的，不是现实的不动产物权，而是目的在将来发生不动产物权变动的请求权，故原告对案涉房屋并不具有所有权。原告对案涉房屋的“装修”和搬入居住，并无证据证明获得管理人的许可，也并无相关合法交接房手续，案涉房屋所在项目系在建工程，并不具备交付条件，其对案涉房屋的占用并不具有合法性，也不当然导致原告对案涉房屋享有所有权。同时，因合同已由管理人依法解除，原告要求继续履行案涉《商品房买卖合同》并交付案涉商品房、支付逾期交房违约金和逾期办理转移登记违约金的主张，本院均不予支持。原告可就支付的相关款项依法另案主张。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈**江、阮青梅的诉讼请求。 案件受理费减半收取60元，由原告陈**江、阮青梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黎洪 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张旭