上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12465号上诉人（原审被告）：张聪聪，男，1993年9月2日生，汉族，户籍地安徽省阜南县。委托诉讼代理人：刘亚汝，女，阜南县段郢乡关帝庙村民委员会推荐。委托诉讼代理人：梁刚，男，阜南县段郢乡关帝庙村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路****。法定代表人：夏军，总经理。委托诉讼代理人：钟雪强，男，上海车享家汽车科技服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：沈斌，男，上海赛可电子商务有限公司工作人员。上诉人张聪聪因与被上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初23599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张聪聪上诉请求：1.维持原审判决主文第一项、第六项、第七项；2.撤销原审判决主文第二项，改判上诉人无需于原审判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX路XX号东二区最东面（挂有“XX铺”招牌，面积71.25平方米）房屋拆除隔墙、招牌，腾空后向被上诉人予以返还；3.撤销原审判决主文第三项，改判上诉人支付2019年8月16日至2019年9月30日的租金及使用费共计67,500元（以月租金45,000元为标准），无需支付2019年10月1日至2019年11月25日的租金及使用费；4.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人无需支付被上诉人2019年11月26日至原审判决主文第二条的房屋实际返还之日的使用费（按照月租金标准9,351.56元计）；5.撤销原审判决主文第五项，改判上诉人支付2019年8月至2019年9月30日期间的电费5,276.16元、水费80.42元及2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元。主要理由：1.上诉人已经于2019年9月30日之前将系争房屋的钥匙交付给被上诉人。被上诉人声称其于2019年10月发函要求上诉人搬离系争房屋，上诉人对此不予认可，上诉人并未收到过该函。被上诉人无其他证据证明上诉人对系争房屋的占有至2019年11月25日。2.上诉人对系争房屋最东面部分已经不具有占有可能，系争房屋的全部在2019年9月30日开始即处于被上诉人控制之下，上诉人的返还义务已经履行完毕。3.被上诉人已于2019年9月30日实际控制系争房屋，其应当采取适当措施，防止损失扩大。即使承担房屋实际占用费，上诉人也仅以租金为标准承担到2019年9月30日。4.涉案房屋是由上诉人和案外人梁刚合作经营的，2019年7月15日之后上诉人实际退出生鲜超市的经营，返回安徽老家，对之后合同解除、返还房屋及钥匙并不清楚。5.被上诉人于2019年10月发函要求上诉人交接房屋，其中通知上诉人自2019年10月15日起被上诉人可自行处置涉案房屋及室内物品，由此可证明最迟于2019年10月15日，涉案房屋即处于被上诉人控制之下。车享家公司辩称：1.上诉人一审中对合同解除时间、生鲜超市的费用情况等均予以确认。2.被上诉人自始至终都是与上诉人签订合同，并不知晓案外人，也从未收到上诉人要求变更租赁合同主体或签订补充协议的要求。3.上诉人在租赁期间私自将“XX铺”转租，导致转租后的房屋无法交还，上诉人理应承担房屋实际占用的费用。要求维持原判。车享家公司向原审法院起诉请求：1.判令双方当事人订立的租赁合同于2019年11月26日予以解除；2.判令张聪聪将上海市浦东新区XX路XX号“XX大楼”一层东二区房屋（以下统称系争房屋）中最东面71.25平方米的房屋清除房屋隔墙、拆除招牌向车享家公司予以返还；3.判令张聪聪向车享家公司支付2019年8月16至2019年11月25日期间的租金人民币15万元（以下币种相同），2019年11月26日起至房屋实际返还之日止的使用费（按照每月9,351.56元标准计取）；4.判令张聪聪支付车享家公司自2019年8月至2019年11月25日期间的电费10,103.86元；5.判令张聪聪支付车享家公司自2019年8月至2019年11月25日期间的水费154元；6.判令张聪聪支付车享家公司自2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元；7.判令张聪聪支付车享家公司解约违约金680,937.60元。原审法院认定，上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号全幢房屋的权利人为叶某1、叶某2。由叶某1、叶某2作为出租方与车享家公司作为承租方就上海市浦东新区XX路XX号一层中区、东二区，建筑面积570平方米签署租赁合同，租赁期限至2025年2月15日。2019年3月31日，叶某1、叶某2出具“同意转租证明”，表示就上海市浦东新区XX路XX号东二区，建筑面积285平方米，同意由承租方车享家公司转租给张聪聪开设“XX超市”使用，转租期限自2019年4月1日至2025年2月15日。2019年，由车享家公司作为出租方（甲方）与张聪聪作为承租方（乙方）订立租赁合同，约定甲方出租上海市浦东新区XX路XX号“XX大楼”东二区房屋，建筑面积285平方米房屋给乙方，用于乙方开设“XX超市”使用；租赁期限自2019年4月16日起至2025年2月15日止，其中2019年4月16日至2019年5月15日为免租期；2021年4月15日前月租金标准为4.50万元；租金每3个月为一个支付周期，第一个支付周期自免租期届满之次日后推算满3个月止，以此类推；乙方应于每个租金支付周期开始前一个月的5号前向甲方支付下一个租金支付周期所对应租金；本合同签订后5个工作日内，乙方应向甲方一次性支付9万元作为履约保证金；乙方发生违约行为或造成甲方损失的，甲方有权使用乙方所付保证金抵扣违约金或赔偿金；……甲方应于2019年4月16日前向乙方交付房屋；……有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，且有权要求乙方承担租赁期限内所有租金总额的20%的违约金，并要求乙方赔偿其遭受的损失：a)除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金超过30日的；……甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前十四天书面通知乙方，乙方收到提前终止合同通知后，应及时迁离并交回租赁房产，租金及物业管理费、水费、电费等照实结算；……本合同如提前终止、解除或届满后10天内，乙方应恢复房屋至交付时状态向甲方交还租赁房产及设备、设施、并承担房屋还原费；属于乙方的可移动资产及固定设备设施等资产，由乙方负责拆除和处置，超过10天未拆除或取回之物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行任意处置；……。租赁合同签署后，张聪聪确认房屋于2019年4月16日按照合同约定附件四交付。原审庭审中，双方共同确认，张聪聪支付保证金9万元，租金付至2019年8月15日。2019年9月18日，车享家公司向张聪聪发送《解除租赁合同通知函》，表示张聪聪未按时向车享家公司支付租金且逾期超过30天，违反约定，自通知函发送之日，张聪聪与车享家公司解除租赁合同，要求张聪聪收到函件后3个工作日内交还房屋，并缴清欠款。张聪聪确认2019年9月20日收到该份函件。因房屋未予返还，2019年10月，车享家公司再次发函张聪聪，要求其于2019年10月15日办理房屋交接并将物品搬离。双方确认2019年11月25日，系争房屋中除最东面挂有“XX铺”招牌的房屋未予返还外，其余房屋均交还车享家公司，未返还房屋面积为71.25平方米。2019年11月15日，由车享家公司与权利人叶某1、叶某2签署《房屋租赁合同终止协议》及《房屋租赁合同》，约定将原先叶某1、叶某2与车享家公司就上海市浦东新区XX路XX号一层中区、东二区，建筑面积570平方米的租赁合同予以终止，并结算2019年11月25日前的费用，双方重新就上海市浦东新区XX路XX号一层中区及挂有“XX铺”71.25平方米房屋部分重新签署租赁合同，建筑面积356.25平方米，其中2019年11月26日至2020年2月15日，房屋租金为124,687元；2020年2月16日至2022年2月15日，每年房屋租金为561,093.75元；……。原审中张聪聪表示，“XX铺”系张聪聪签约交付他人使用，作为其开设的生鲜超市的配套。“XX铺”所经营店面，没有后门，前门部位装修为售卖窗口，在生鲜超市正常经营时，“XX铺”是从张聪聪经营的超市进入后侧面开门进入。现生鲜超市部位房屋返还后，无法再进入“XX铺”。张聪聪的经营人员离场后，该铺也无法经营予以上锁离场。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同由车享家公司与张聪聪签署，体现双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张聪聪从2019年8月16日后未再就系争房屋支付过租金，其行为已经构成违约，车享家公司根据合同约定于2019年9月18日发送解除意思的通知函，该解除意思于2019年9月20日到达承租方张聪聪处，由此原审确认合同于2019年9月20日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对车享家公司解除后的相关主张处理如下：1、车享家公司要求张聪聪将上海市浦东新区XX路XX号“XX大楼”一层东二区最东面71.25平方米房屋拆除隔墙、招牌向其返还，张聪聪对此无异议，可予支持；2、车享家公司要求张聪聪支付2019年8月16至2019年11月25日期间的租金；张聪聪提出租金只愿意承担到2019年9月30日，之后提出房屋漏水及停水停电，不愿承担支付租金，车享家公司对张聪聪陈述不予确认下，张聪聪对此并无证据证明，由此原审就张聪聪的抗辩不予采信，就车享家公司主张的该期间的租金及使用费共计149,794.52元部分，予以支持；同时，车享家公司根据房屋返还情况，按照每月9,351.56元标准主张从2019年11月26日起至房屋实际返还之日止的使用费，张聪聪确认最东面房间的面积，但认为实际只使用了前半间，对此原审认为，经营者如何使用房屋是张聪聪与案外人之间协商的结果，但客观事实是最东面的房屋没有实际向车享家公司返还，而该房屋与其他承租部位进行隔断，因商铺经营需要，前后均无出入口，房屋在丧失使用功能后又不及时清场交还，张聪聪对此应承担相应的费用，车享家公司现根据其承担该部分房屋所支付的租金标准要求张聪聪承担使用费，尚属合理，原审予以支持；3、车享家公司要求张聪聪支付2019年8月至2019年11月25日期间的电费10,103.86元、水费154元以及2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元，张聪聪均予以确认并愿意承担，并无不可，可予准许；4、车享家公司要求张聪聪支付解约违约金680,937.60元；张聪聪对违约金过高提出抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，原审将以张聪聪违约给车享家公司造成实际损失为基础，系争房屋中的三间在车享家公司收回同时就交还了房屋权利人，后由房屋权利人另行出租，原审根据房屋返还及使用情况，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定为35,000元；5、对张聪聪交付的租赁保证金9万元，车享家公司表示张聪聪在清偿相关费用时，愿意返还，张聪聪对此表示同意，并无不可，原审予以一并处理。据此判决：一、确认车享家公司与张聪聪关于上海市浦东新区XX路XX号东二区房屋的租赁关系于2019年9月20日予以解除；二、张聪聪应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX路XX号东二区最东面（挂有“XX铺”招牌，面积71.25平方米）房屋拆除隔墙、招牌，腾空后向车享家公司予以返还；三、张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向车享家公司支付2019年8月16日至2019年11月25日的租金及使用费共计149,794.52元；四、张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向车享家公司支付2019年11月26日至判决主文第二条的房屋实际返还之日的使用费（按照月租金标准9,351.56元计）；五、张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向车享家公司支付2019年8月至2019年11月25日期间的电费10,103.86元、水费154元及2019年8月30日至2019年9月15日期间的垃圾清运费400元；六、张聪聪应于本判决生效之日起三十日内向车享家公司支付解约违约金35,000元；七、车享家公司应于本判决生效之日起三十日内向张聪聪返还租赁保证金90,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,207元，减半收取计6,103.50元，由车享家公司负担3,426.50元，张聪聪负担2,677元。本院二审期间，上诉人张聪聪提出《证人证言》一页作为新的证据，该文件由案外人马某签署，载明其受梁刚委托，于“2019年9月底将XX超市的钥匙交到上海车享家汽车科技服务有限公司工作人员手中”。被上诉人质证意见：该材料未在一审中提出，不应作为新的证据。且被上诉人没有收到上诉人交还的钥匙，亦未收到上诉人的通知。本院认证意见：因被上诉人否认上述《证人证言》记载的交还钥匙一事，在上诉人未能提出其他证据予以佐证的情况下，该材料对于系争房屋钥匙已于2019年9月底交还被上诉人的待证事实证明力不足。本院认为，上诉人张聪聪与被上诉人车享家公司之间的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。上诉人欠付租金构成违约，被上诉人根据合同约定发函解除了本案系争合同，原审法院关于合同解除所作认定亦正确。合同解除后，上诉人理应恢复房屋原状并予以返还，结清欠付租金、使用费以及相应水、电费等费用，并承担其违约责任。上诉人主张其已于2019年9月底交还本案系争房屋钥匙，不应承担之后期间的租金、使用费及相关费用，且被上诉人最晚于2019年10月15日已收回房屋。但上诉人未能充分举证证明上述交还钥匙及交接房屋情况属实，本院对其主张难以采信。上诉人亦未能举证证明其转租系争房屋最东面部分房屋（挂有“XX铺”招牌，面积71.25平方米）之行为曾经征得被上诉人同意，况且上诉人在原审庭审中明确表示同意对该部分房屋拆除隔墙、招牌后返还，故本院认为上诉人应当诚信履行其恢复房屋原状并予以返还之义务。原审法院根据上诉人提出违约金过高之抗辩，综合考虑各种因素后酌定上诉人承担解约违约金35,000元，符合本案实际情况，本院认为合理。综上所述，张聪聪的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,714元，由上诉人张聪聪负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年十二月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……