安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终749号 上诉人（原审被告）：吴兆桂，男，1973年10月24日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：洪伟。 被上诉人（原审原告）：丁绍杰，男，1953年7月14日出生，住台湾省台北市信义区。 委托诉讼代理人：江学真。 委托诉讼代理人：吴笑天。 上诉人吴兆桂因与被上诉人丁绍杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年8月27日作出的（2020）皖1002民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴兆桂上诉请求：1.请求撤销一审判决第一至第三项，依法改判丁绍杰将房屋承租给吴兆桂使用至2020年10月10日止；2.本案的诉讼费用由丁绍杰承担。事实与理由：1.丁绍杰在微信中已经同意将房屋租赁期限延迟至2020年10月10日；2.案涉标的物在2014年交付时，尚有案外人占据其中部分房屋，直至2014年9月丁绍杰通过执行才收回房屋。故本案双方当事人的房屋租赁时间应从2014年9月开始计算；3.本案所涉协议中部分房屋丁绍杰已经在2020年5月1日租给案外人港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部，故在计算房屋占用费时应扣除该部分房屋的占用费。 丁绍杰辩称：1.本案吴兆桂已经部分履行了判决书中的判决内容，2020年11月10日已经归还了案涉租赁房屋，并缴纳了部分房屋占用费用及所欠租金共13万元，还欠付租金和占用费161052元及相应利息，其已经以自己的行为确认了一审判决的效力，现提起上诉，显然自相矛盾，诉请缺乏事实及依据，依法不能得到支持;2.案涉房屋租赁合同已于2020年4月30日到期，吴兆桂拒不归还房屋的行为，已经导致了房屋长期不能使用，给丁绍杰造成了巨大损失，因此一审判决对方支付房屋占用费有事实及法律依据；3.涉及港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部的房屋吴兆桂未交付，吴兆桂应按照原判决履行交付占用费的义务。 丁绍杰向一审法院起诉请求：1.吴兆桂立即向丁绍杰支付租金38333元，并按日千分之五支付该款从2020年1月1日起至实际款清之日止的利息；2.吴兆桂立即将黄山市屯溪区老街1号房屋腾空并按正常使用状态交还给丁绍杰；3.吴兆桂按每日1278元标准支付丁绍杰从2020年5月1日起至实际交还房屋之日期间的占有使用费；4.吴兆桂赔偿丁绍杰房屋恢复原状损失50000元；5.本案诉讼费用由吴兆桂承担。 一审法院查明：丁绍杰与吴兆桂系亲属关系。2014年4月29日，丁绍杰与吴兆桂签订了一份《租赁协议》，将其所有的位于安徽省黄山市屯溪区（建筑面积2309.82平方米，原茶点小铺除外）出租给吴兆桂使用，协议有效期从2014年5月1日起至2020年4月30日止，免租期为2014年5月1日至2014年6月30日。第一年租金为380000元，第二年至第六年的租金为每年租金460000元，租金每四个月为一期支付，即于每年5月1日前、9月1日前、12月1日前支付下期租金。如不能按时缴纳租金，自第11天起，每延迟一天按拖欠总额的千分之五缴纳滞纳金，超过30天的，出租人有权单方面解除协议。协议还对其他事项作了约定。租赁协议签订后，丁绍杰按约将租赁房屋交给吴兆桂使用，吴兆桂于2014年8月开始支付租金（因涉及到其中一小间约20平方米房屋的交付延迟，双方同意免租至2014年7月30日）至2020年3月31日。租赁协议到期后，双方因协议延期问题协商未果，丁绍杰遂诉讼至法院。一审庭审后，丁绍杰向一审法院申请撤回要求吴兆桂赔偿房屋恢复原状损失50000元的诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。 一审法院认为：丁绍杰与吴兆桂签订《租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照协议履行义务。吴兆桂未按照协议约定支付房屋租金，系违约，依法应承担违约责任，吴兆桂应支付拖欠丁绍杰的一个月租金38333元。协议到期后，吴兆桂应当按时腾空房屋，并将租赁房屋按正常使用状态返还给丁绍杰。现因吴兆桂逾期交房，故对丁绍杰诉请自租赁期满后按照承租期间每日1278元标准支付占有使用费，予以支持。吴兆桂辩解双方已协议租期延长至2020年10月10日，与事实不符，不予采信。考虑到今年新冠疫情影响，对吴兆桂请求调整滞纳金，予以采纳，一审法院酌情调整为按每日万分之三从2020年4月1日起开始计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴兆桂于判决生效之日起十日内支付丁绍杰房屋租金38333元及利息（以38333元为基数，按日万分之三计算，从2020年4月1日起至款项实际付清之日止）；二、吴兆桂于判决生效之日起十五日内将位于安徽省黄山市屯溪区房屋腾空并按正常使用状态交付给丁绍杰；三、吴兆桂于判决生效之日起十日内按每日1278元标准支付丁绍杰自2020年5月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；四、驳回丁绍杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2008元，由丁绍杰负担1250元，吴兆桂负担758元。 二审中，吴兆桂向本院提交一份丁绍杰（甲方）与港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部（乙方）于2020年1月13日签订的《租赁协议》复印件，证明：本案所涉房屋中有90平米可以独立使用的部分已经于2020年5月1日由丁绍杰直接出租给承租人港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部，租金是每月5000元，该部分的租金应当从我方应支出的占有使用费中予以扣除，扣除时间为2020年5月1日到2020年11月10日，租金共计31666元。 丁绍杰质证认为，对该份协议的真实性无异议，但该合同丁绍杰签约处的时间为2020年，不能确定甲方的具体签订时间。即使该合同签订也不意味着已经实际交付了房屋并收取了租金。该房屋并未交付给港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部使用，因此并不存在需要扣除每月5000元的情形。 本院认证意见为，鉴于丁绍杰对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明，丁绍杰（甲方）与港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部（乙方）签订的《租赁协议》，该协议第一条第1项约定，甲方将自有的坐落于黄山市屯溪区老街1号物业，房地产权证号：房地权黄（昱）字第××号，该物业中规划为旅行社功能部分整体租给乙方（建筑面积约90平方米）。该协议第二条第1项约定，协议有效期从2020年5月1日至2020年10月31日止，合同有效期六个月。甲方丁绍杰签约日期填写的是2020年，乙方港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部签约日期为2020年1月13日。 另查明，一审判决后，吴兆桂于2020年10月23日向丁绍杰支付了13万元，并于2020年11月10日将案涉房屋交付给丁绍杰。 二审中，吴兆桂确认其向丁绍杰租赁案涉房屋的面积为2309平方米，包括港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部租赁的90平方米。 本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，关于房屋租赁期限问题，吴兆桂主张丁绍杰已经同意将房屋租赁期限延迟至2020年10月10日，但从其提交的其与丁绍杰的微信聊天记录反映，丁绍杰仅是回复“可以延至10月10日，但不再租你”，现有证据不能证明双方已达成延迟租赁期限的合意。另，吴兆桂上诉认为因2014年签订协议后部分房屋交付延迟，本案房屋租赁时间应从2014年9月开始计算，但其并未能提供证据证明双方对租赁协议的租期进行了变更，且一审已查明因部分房屋交付延迟，双方曾同意免租至2014年7月30日，吴兆桂对此并无异议。故吴兆桂关于房屋租赁期限的上诉主张均不能成立。 关于吴兆桂主张本案应扣除部分房屋占用费。根据丁绍杰与港中旅国际安徽旅行社有限公司屯溪老街营业部签订的《租赁协议》，该协议所涉房屋属于本案吴兆桂租赁房屋中的一部分。根据该事实，应视为吴兆桂于2020年5月1日向丁绍杰交还了该部分房屋，故吴兆桂主张扣除该部分房屋自2020年5月1日起至其实际交还全部房屋之日止的占用费有事实依据。关于以多少标准扣除该部分房屋占用费的问题，吴兆桂主张参照丁绍杰与案外人之间协议约定的租金扣除，但本案吴兆桂与丁绍杰之间的合同约定的是整体出租，并未就该部分90平米房屋租金有特别的约定，且吴兆桂在归还该部分房产时亦未与丁绍杰对该部分房屋在全部租金中如何扣除进行了约定，故本院按照吴兆桂与丁绍杰约定的租金数额及先行归还房屋所占面积比例，从优先保护守约方利益的角度酌情确定按每日50元的标准扣除该部分房屋占用费。 因一审判决后，吴兆桂已部分履行义务，于2020年10月23日向丁绍杰支付了13万元款项。故根据先息后本的原则，应先抵付拖欠的房屋租金利息，计2357元（38333元*0.0003/天*205天）。剩余款项127643元应先抵付欠付的租金38333元再抵付房屋占用费。因吴兆桂已于2020年11月10日将案涉房屋归还给丁绍杰，故本院确定吴兆桂应支付的房屋占用费为237004元（1228元/天*193天）。因此，吴兆桂还需支付丁绍杰房屋占用费147694元。 综上,吴兆桂的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1518号民事判决第四项：驳回丁绍杰其他诉讼请求； 二、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1518号民事判决第一项、第二项、第三项； 三、吴兆桂于本判决生效之日起十日内支付丁绍杰房屋占有使用费147694元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2008元，由丁绍杰负担1250元，吴兆桂负担758元；二审案件受理费758元，由吴兆桂负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  胡泽萍 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理胡莉艳 书记员张芳黎 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。