广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终2076号上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司韶关市分公司，住所地：韶关市浈江区*********。负责人：彭文标，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋毅，广东智成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄韶芳，男，1949年11月8日出生，汉族，住韶关市浈江区*******物业大厦709。委托诉讼代理人：刘后务，广东韶大律师事务所律师。上诉人中国联合网络通信有限公司韶关市分公司（以下简称联通公司）与被上诉人黄韶芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人联通公司的委托诉讼代理人蒋毅、被上诉人黄韶芳的委托诉讼代理人刘后务到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人联通公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持联通公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由黄韶芳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院在本案中根据联通公司与黄韶芳2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》第十条违约责任10.2“双方如有一方擅自终止合同，违约方应当向另一方支付违约金30000元”，又根据联通公司与黄韶芳于2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任6.3“如因乙方业务需要需提前退租的，乙方可以提前一个月书面通知甲方提前终止本合同，乙方交还房屋时应向甲方支付1个月租金(不超过二个月）作为提前退租的违约金”，从而认定联通公司应承担除30000元押金加上一个月租金33900元共计63900元作为违约金，是符合合同条款约定的本意的，一审法院对前述认定是完全错误的，理由如下：（一）2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》约定的期限5年即从2009年5月10日至2014年5月9日，联通公司对该份合同约定的租赁期限已全部履行完毕，不存在中途擅自终止合同的情形，该合同期限届满后，双方又于2014年3月26日签订了《房屋租赁合同》，对租赁期限、违约责任条款达成了新的条款，联通公司与黄韶芳应当按2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》违约责任条款执行，2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》违约责任条款不应再适用。一审法院却依据2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》第十条约定推定2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任的违约金为不超过两个月租金的违约金，而将两份合同违约责任条款约定的违约金累加为63900元是错误的。（二）不管2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》，还是2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》，从未有将联通公司缴纳的30000元押金作为违约金的约定，一审法院将联通公司缴纳的30000元押金当作违约金，完全背离合同约定30000元押金的用途即保证租赁物不被承租人损害，属认定事实错误。（三）一审判决书作出“后被告也明确对原告表示，双方解除租赁合同，被告除收取原告的33900元租金作为违约金外，租房押金3万元亦属违约金，没有超出合同的约定”的认定是错误的，在联通公司与黄韶芳的合同条款中从未有“1个月租金加3万元押金作为违约金”、“1个月租金加3万元作为违约金”或“将3万元押金作为违约金”的约定，一审法院从何得出“租房押金3万元亦属违约金”的结论，是一审法院在背离双方真实意思的情况下强行为联通公司与黄韶芳设置违约金条款，违背了契约自由原则。二、一审法院曲解了2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任“如因乙方业务需要需提前退租的，乙方可以提前一个月书面通知甲方提前终止本合同，乙方交还房屋时应向甲方支付1个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金”约定的本意。（一）2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任约定十分明确，联通公司因业务需要需提前退租的，联通公司可以提前一个月书面通知黄韶芳提前终止本合同，联通公司交还房屋时应向黄韶芳支付一个月租金作为违约金，十分明确约定一个月租金标准作为违约金，且联通公司于2019年3月28日缴纳4至6月三个月租金，联通公司提出将2019年6月的租金作为提前退租的违约金时，黄韶芳未提出异议，因此，双方真实意思就是支付一个月租金作为提前退租的违约金，而不是“不超过两个月租金”作为违约金。（二）黄韶芳在一审的答辩状中称“2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》与本案诉争的3万元押金是没有任何关系的”及一审庭审中审判员询问黄韶芳为什么不退还30000元押金时，黄韶芳代理律师当庭承认“因过了诉讼时效，所以不需要退还”，但从未认为联通公司需支付不超过两个月租金作为违约金，也从未提出将联通公司30000元押金抵作违约金，仅仅认为是过了诉讼时效而不退还，一审法院又凭什么依据而认定联通公司除支付一个月租金即33900元作为违约金外，还需将30000元押金也作为向黄韶芳支付的违约金。一审法院曲解2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任的本意。（三）《房屋租赁合同》中“支付1个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金”的本意是：要求在起草租赁合同关于提前终止合同约定违约金条款时要么选择一个月或选择两个月租金，但选择违约金最多不能超过两个月租金标准的违约金。在签订合同时，经双方协商双方均同意在租赁合同中约定提前终止合同时“支付一个月租金”标准的违约金，这才是双方签订合同的真实意思表示。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持联通公司的上诉请求。被上诉人黄韶芳答辩称：一、联通公司所诉争的30000元保证金应作为违约金予以冲抵。（一）双方当事人在2014年3月26日所签订的《房屋租赁合同》第六条第3款明确规定“如因乙方业务需要提前退租的，乙方可以提前一个月书面通知甲方提前终止本合同，乙方交还该房屋时应向甲方支付一个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金”。根据该约定，联通公司提前退租的话，既可以支付1个月的租金作为提前退租的违约金、也可以支付不超过二个月的租金作为提前退租的违约金。（二）2019年4月30日联通公司向黄韶芳发出了提前退租的书面通知暨《关于风度中路89—141号风度广场首场1区北面商铺的合作变更商议通知函》，根据双方的上述合同约定，联通公司就应向黄韶芳支付一个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金”。（三）由于《房屋租赁合同》的文字版本是联通公司提供的，而且“不超过二个月”这一约定还是用括号的形式予以特别标注。当合同文字的含义存在不同解释时，应该作有利于黄韶芳一方的解释。也就是说：到底是支付1个月的租金作为提前退租的违约金、还是支付不超过二个月的租金作为提前退租的违约金，当这二者发生争议时，应该作有利于黄韶芳一方的解释暨支付不超过二个月的租金作为提前退租的违约金。（四）月租金是33900元，一个月的租金33900加上30000元押金一共是63900元，完全没有超过二个月的租金（67800元)，完全符合《房屋租赁合同》第六条第3款中的“支付1个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金”的合同约定。所以说，联通公司所诉争的30000元保证金作为违约金予以冲抵，完全符合合同约定。二、联通公司已经认可了30000元保证金作为违约金予以冲抵的事实。2019年5月31日黄韶芳在联通公司向黄韶芳提交的《关于风度中路89—141号风度广场首场1区北面商铺的合作变更商议通知函》上明确注明“考虑到贵公司困难，本人同意在租赁合同双方协定的范围内于本日终止。以收到铺面钥匙为准。今后再无纠纷”。也就是说，30000元保证金作为违约金予以冲抵，黄韶芳不需要向联通公司退还了。对此，联通公司没有提出任何异议。这就说明联通公司己经认可了30000元保证金作为违约金予以冲抵的事实。三、黄韶芳在联通公司起诉之前就已经明确表示：一个月的租金加上30000元作为违约金，无需退还。2020年3月25日黄韶芳在同联通公司的工作人员（微信昵称为边际先生）的微信对话中明确表示：“而且付一个月租金加上叁万，作为违约金也在合同协议范围内，还望贵公司体量”。这一对话内容证明：黄韶芳在联通公司起诉之前就已经明确表示30000元押金已经作为违约金了，是无需退还的。而黄韶芳的诉讼代理人在一审开庭的事实调查阶段回答法官的提问时不过是补充了一个抗辩理由（暨超过了诉讼时效）而已，但在开庭的辩论阶段己经明确说明了30000元押金不予退还的理由之一就是30000元押金已经作为违约金予以冲抵。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据充分，因此，黄韶芳请求二审法院驳回联通公司的上诉请求。联通公司向一审法院起诉请求：一、判令黄韶芳立即返还联通公司所交押金30000元及利息（按年利率4.35%，从2019年6月1日计至退还押金日止）；二、本案诉讼费由黄韶芳承担。一审法院经审理查明：2009年5月14日，联通公司（承租方）与黄韶芳（出租方）签订了《房屋租赁合同》。约定黄韶芳将其位于韶关市浈江区风度广场首层一区北面商铺出租给联通公司作电信业务经营使用，租赁期限为5年即自2009年5月10日至2014年5月9日止。双方约定，承租方向出租方支付押金3万元，双方如有一方擅自终止合同，违约方应向另一方支付违约金3万元。如损失超过违约金的，违约方还应就超过部分向另一方赔偿。租赁期满合同自然终止。出租方应在本合同终止之日起15日内返还承租方的押金3万元。合同签订后，联通公司于2009年5月26日向黄韶芳缴交了3万元押金，联通公司、黄韶芳双方并依约履行该份合同至期满。合同期满前，联通公司、黄韶芳双方于2014年3月26日续签了《房屋租赁合同》。租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。其中，合同第六条“违约责任6.3如因乙方（本案原告）业务需要提前退租的，乙方可以提前一个月书面通知甲方（本案被告）提前终止本合同，乙方交还该房屋时应向甲方支付1个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金。”之后，联通公司、黄韶芳双方又签订了一份《关于与风度中路89-141号风度广场首场1区北面商铺的的变更协议》，约定：1、甲（本案被告）、乙（本案原告）双方同意，原协议第二条第2.1款中“租赁期自2014年5月1日起至2019年4月30日止”的约定，变更为“租赁期自2014年5月1日起至2021年7月30日止”。2、甲、乙双方同意，原协议第二条第3.1款中“房屋的月租金为前三年2014年5月1日-2017年4月30日，每月租金（含税）为44252.16元（其中租金35800元、税金8452.16元），从2017年5月1日至2019年4月30日租金递增5%即每月租金为46464.77（其中租金37590元、税金8874.77元）”的约定变更为“房屋的月租金为前三年2014年5月1日-2017年4月30日，每月租金（含税）为44252.16元（其中租金35800元、税金8452.16元），从2017年5月1日至2018年7月31日租金递增5%即每月租金为46464.77元（其中租金37590元、税金8874.77元）。从2018年8月1日至2021年7月30日，每月租金（含税）为41365.49元（其中租金33900元、税金7465.49元）”，该条文中其他文字不变。3、除上述在本协议中明确约定的变更部分外，原协议的其余部分应完全继续有效。2019年3月28日，联通公司向黄韶芳缴交了2019年4月-6月三个月的租金共计101700元。2019年4月30日，联通公司向黄韶芳书面发出《关于风度中路89-141号风度广场首层1区北面商铺的合作变更商议通知函》,通知黄韶芳因其公司经营调整，决定将于2019年5月31日前退出租赁黄韶芳在风度中路89-141号风度广场首场1区北面商铺。黄韶芳同日收到该《通知函》。2019年5月31日，黄韶芳书面告知联通公司称“考虑到贵公司困难，本人同意在租赁合同双方协定的范围内于本日终止，以收到铺面钥匙为准，今后再无纠纷。”联通公司当日将商铺交还给黄韶芳。2020年3月21日，联通公司向黄韶芳邮寄了一份退还保证金的《通知函》，要求黄韶芳在收到通知日起10天内一次性退还租赁保证金3.6万元。2019年3月25日，联通公司工作人员与黄韶芳微信交流时，明确答复黄韶芳表示，联通公司向黄韶芳支付2019年4月-6月三个月的租金，其中6月份的租金是作为退租多支付一个月的违约金。而黄韶芳对于联通公司的答复回复表示，双方在退回铺面钥匙的时候，均未提及违约金的话题，而且付一个月租金加上3万元，作为违约金也在合同协议范围内。联通公司、黄韶芳双方因退还押金一事无法达成一致意见，为此，联通公司向该院提起诉讼。要求黄韶芳返还押金3万元及利息。一审法院审理后认为，本案为房屋租赁合同纠纷。联通公司、黄韶芳双方签订的合同是在双方自愿的基础上签订的合同，且无违反法律的规定，该合同有效，对联通公司、黄韶芳双方均具有法律约束力。联通公司要求黄韶芳返还租房押金3万元，黄韶芳则认为联通公司的诉讼请求已超过诉讼时效，且该3万元押金属违约金，不予退回。本案是否已过诉讼时效，黄韶芳是否应退回联通公司租房押金3万元，是本案争议的焦点。对于双方争议的焦点，该院分析认定如下：一、联通公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。虽然联通公司是在2009年5月26日交给黄韶芳的3万元押金，但联通公司自2009年5月10日至2019年4月30日三次签约向黄韶芳租赁位于浈江区风度广场首层一区北面的商铺，合同一直处于延续履行的状态，该3万元押金一直作为履约保证金。联通公司自2019年4月30日提出与黄韶芳终止履行合同后即要求黄韶芳返还押金，并没有超过法定的诉讼时效。因此，黄韶芳对本案诉讼已过诉讼时效的主张，该院不予采纳。二、黄韶芳收取联通公司的3万元租房押金是否应当退回的问题。联通公司于2019年3月28日向黄韶芳缴纳的2019年4月至2019年6月三个月的租金，其中2019年6月的租金33900元作为解除合同违约金，双方对此均无异议。但对于押金3万元，联通公司在与黄韶芳协商解除合同时，黄韶芳已表示“同意在租赁合同双方协定的范围内于本日终止，以收到铺面锁匙为准，今后再无纠纷”，即同意在合同约定的范围内解除合同。后黄韶芳也明确对联通公司表示，双方解除租赁合同，黄韶芳除收取联通公司的33900元租金作为违约金外，租房押金3万元亦属违约金，没超出合同的约定。黄韶芳收取联通公司的租金33900元与原收取的3万元押金当作解除合同的违约金是否违反合同的约定，根据2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》第十条违约责任10.2“双方如有一方擅自终止合同，违约方应当向另一方支付违约金30000元。”，即原合同明确约定3万元押金是在一方违约时作为违约金的。另外，联通公司、黄韶芳双方于2014年3月26日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任6.3“如因乙方业务需要需提前退租的，乙方可以提前一个月书面通知甲方提前终止本合同，乙方交还该房屋时应向甲方支付1个月租金（不超过二个月）作为提前退租的违约金。”此进一步明确约定了，联通公司提前退租应承担的违约责任是承担不超过两个月的租金。联通公司在与黄韶芳解除合同前的租金标准是33900元/月，黄韶芳除没收联通公司的租房押金3万元外，另外收取联通公司一个月的租金33900元，两项相加即63900元，完全符合该合同条款约定的本意，故，黄韶芳拒绝退回联通公司押金，理由充分，没有违反双方合同的约定及法律规定，故联通公司要求退回押金3万元，理由不足，证据不充分，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：驳回中国联合网络通信有限公司韶关市分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计287元，由中国联合网络通信有限公司韶关市分公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是联通公司要求黄韶芳返还30000元押金的请求是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本案双方先后签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效。当事人应当依照协议履行义务。从已查明的事实看，双方于2009年5月14日签订的《房屋租赁合同》约定“承租方向出租方支付押金3万元，双方如有一方擅自终止合同，违约方应向另一方支付违约金3万元，租赁期满合同自然终止。出租方应在本合同终止之日起15日内返还承租方的押金3万元。”合同签订后，联通公司于2009年5月26日向黄韶芳缴交了30000元押金，双方依约履行该份合同至期满，在履行过程中不存在中途擅自终止合同的情形，但该合同履行完毕后，黄韶芳未退还该30000元押金给联通公司。双方续签了《房屋租赁合同》，并约定“联通公司因业务需要需提前退租的，联通公司可以提前一个月书面通知黄韶芳提前终止本合同，联通公司交还房屋时应向黄韶芳支付一个月租金作为违约金”，已经明确约定一个月租金标准作为违约金。后联通公司经营调整，在履行该合同过程中提前终止合同，并告知出租人黄韶芳，并于2019年3月28日缴纳4至6月三个月租金，其中将2019年6月的租金作为提前退租的违约金，联通公司已经按照约定承担违约责任支付了违约金。因此，黄韶芳应返还30000元押金给联通公司，并支付从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付占用该资金期间的利息至返还之日止。综上所述，联通公司的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初958号民事判决；二、被上诉人黄韶芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人中国联合网络通信有限公司韶关市分公司返还30000元押金及利息（利息从起诉之日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至返还之日止）。三、驳回上诉人中国联合网络通信有限公司韶关市分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费287元，由黄韶芳负担。中国联合网络通信有限公司韶关市分公司已经预交的一审案件受理费287元，予以退回，黄韶芳应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳287元案件受理费。二审案件受理费550元，由黄韶芳负担。中国联合网络通信有限公司韶关市分公司已预交的550元，本院予以退回。黄韶芳应于收到本判决书之日起七日内向本院交纳550元案件受理费。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二〇年十二月三十一日书记员 陈敖明