广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1641号 原告：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区友谊路**，统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，行长。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师 被告：吴良忠，男，1985年3月18日出生，汉族，身份证地址广西合浦县。 被告：陈东莲，女，1986年5月25日出生，汉族，身份证地址广西合浦县。 被告：广西信和房地产开发有限公司，，住所地南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**统一社会信用代码：914501007759523140。 法定代表人：林盛涛。 原告中国工商银行股份有限公司防城港分行诉被告吴良忠、陈东莲、广西信和房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司防城港分行的委托代理人邬江月到庭参加诉讼，被告吴良忠、陈东莲、广西信和房地产开发有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 -2- 原告中国工商银行股份有限公司防城港分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ房信购字防港分行2011年0031号）；2.判令被告吴良忠、陈东莲向原告偿还或支付如下款项：（1）贷款本金人民币150426.04元及利息4421.64元（利息暂计至2020年2月21日止为4421.64元；以后按借款合同约定利率，包括复利和罚息，另计至付清之日止）;（2）支付律师费7468元。（3）支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）。3.判决原告对两被告提供坐落于防城港市行政中心区屋的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告广西信和房地产开发有限公司在上述债务范围内承担连带保证责任。事实与理由：被告吴良忠、陈东莲是夫妻关系。2011年6月27日，原、被告签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ房信购字防港分行2011年0031号，以下简称借款合同），约定：被告吴良忠、陈东莲共同向原告借款人民币17.2万元，用于购买被告广西信和房地产开发有限公司开发的位于防城港市行政中心区屋，借款期限为30年；还款方式采用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；未按期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告吴良忠、陈东莲以上述房产为借款设定抵押担保；被告广西信和房地产开发有限公司自愿为被告吴良忠、陈东莲提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款合同还约定了其他事项。2011年7月21日，原告依法取得编号为20113154号《预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2011年8月3日，原告依约向被告吴良忠、陈东莲发放贷 -3- 款17.2万元。在合同履行过程中，被告吴良忠、陈东莲并未按借款合同约定履行还款义务，累计违约34期；截止2020年2月21日，拖欠贷款本金150426.04元及利息4421.64元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并发生律师费7468元。原告认为，借款合同为双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告吴良忠、陈东莲连续多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违约行为致本案解除合同条件成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告吴良忠、陈东莲承担相应民事责任。根据《物权法》第一百七十条的规定以及借款合同约定，原告有权要求被告广西信和房地产开发有限公司同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权，并可同时主张被告广西信和房地产开发有限公司在其担保范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，保护国家信贷资金安全，特诉至贵院，望判如所请。 被告吴良忠、陈东莲、广西信和房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实，除原告主张的“被告吴良忠、陈东莲以上述房产为借款设定抵押担保。2011年7月21日，原告依法取得编号为20113154号《预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权”的事实不予认定外，其余事实与原告主张的事实一致。另查明，2011年7月21日，被告吴良忠办理以预购商品房设定抵押的预告登记，至今未办理正式抵押登记手续。《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定：开发商提供阶段性连带责任保证的，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期限为：满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 以上事实有原告提供的身份证、企业信息查询单、结婚证、《个人购房借款/担保合同》、房产抵押登记证明、个人借款凭证、贷款对账单、商品房买卖合同备案证明、委托代理合同、律师服务收费标准、增值税发票、电子回单及原告的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 -4- 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》是依法成立的合同，合同约定的条款是各方当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当依约履行义务。而被告吴良忠、陈东莲取得原告发放的贷款后，除履行部分还款义务外，未能再按约还款付息，已构成违约，原告请求解除签订的《个人购房借款/担保合同》并由被告吴良忠、陈东莲偿还借款本息、支付律师费合理有据，应予以支持。对于原告请求对涉案贷款抵押物在上述债务享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，本案用于设定抵押的房屋虽已办理预购商品房贷款抵押登记，但原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗第三人针对抵押房屋已享有现实的抵押权。因涉案房屋至今未办理抵押登记，故原告对两被告抵押房屋的抵押权并未设立，原告主张对两被告抵押房屋享有优先受偿权,缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告请求被告广西信和房地产开发有限公司在上述债务范围内承担连带保证责任的问题。根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定：开发商提供阶段性连带责任保证的，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期限为：满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案两被告用于抵押的房屋至今未办理正式抵押登记手续。因此，被告广西信和房地产开发有限公司对上述债务应承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： -5- 一、判令解除原告中国银行股份有限公司防城港分行与被告吴良忠、陈东莲、广西信和房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行2011年0031号）； 二、判令被告吴良忠、陈东莲向原告中国银行股份有限公司防城港分行偿还贷款本金人民币150426.04元及利息4421.64元(利息暂计至2020年2月21日，以后按合同约定利率计至款项清偿之日止）； 三、被告吴良忠、陈东莲向原告中国银行股份有限公司防城港分行支付律师费7468元； 四、被告广西信和房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费3546.32元，减半收取1773.16元，由被告吴良忠、陈东莲、广西信和房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 -6- 二〇二〇年十二月十七日 本件与原本核对无 异 书记员吴尉宛