贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4246号原告：何某某，女，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托代理人：石国斌，贵州黔坤律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托代理人：刘祥宇，贵州济仁律师时所律师，代理权限为特别代理。委托代理人：罗宁，贵州济仁律师事务所律师，代理权限为特别代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨路**一社会信用代码91520112214590739R。负责人：杨阳。原告何某某被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、及第三人中国工商设银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称为工商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某的委托代理人刘如越、石国斌、被告宏德公司的委托代理人刘祥宇到庭参加诉讼，被告工商银行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告何某某向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；3、判令被告向原告退还购房首付款171354元和资金占用费19489.14元（资金占用工费从2018年4月16日开始以171354元为基数，以贷款年利率4.75%为标准暂计算至2020年8月25日，实际计算至被告退还全部购房款之日止）；4、判令被告向原告退还已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人工商银行于解除合同判决生效当月出具的还款对账单为准）。并承担上述费用资金占用费（按照银行同期贷款利息标准，以每期偿还本息为基数分段计算至还清上述款项之日止）；5、判令被告向第三人偿还原告就《个人购房借款／担保合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准，按照《个人购房借款／担保合同》的约定进行计算）；6、判令被告向原告赔偿团购费10000元及资金占用费1146.6元（资金占用费从2018年4月9日开始以10000元为基数，按照贷款年利率4.75%为标准暂计算至2020年8月25日，实际计算至被告退还该笔款项之日止）；7、判令被告向原告退还房屋专项维修资金16827元及资金占用费1907.18元（资金占用费从2018年4月19日开始以16827元为基数，以贷款年利率4.75%为标准暂计算至2020年8月25日，实际计算至被告退还该笔款项之日止）；8、判令被告向原告支付因本案产生的律师费20000元；9、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月16日，原、被告双方签字了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于乌当区，该商品房建筑面积为121.05平方米，房屋总价款841354元，原告以按揭贷款方式付款，被告应于2020年3月31日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定于2018年4月16日向被告支付了首付款171354元，并按约通过与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》的方式向第三人借款670000元用于支付剩余购房款，但截至今日被告仍未按约向原告交付房屋。综上，被告的违约行为已亚种损害了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，1、原告所主张的资金占用费于法无据不应得到支持，即使支付也应当按照年利率3.85%的标准计算；2、原告所主张的团购费，其收取主体为贵州世纪银河房地产顾问有限公司，与我公司无关；3、房屋维修资金并非交至我公司，与我公司无关；4、原告所主张的律师费于法无据，不应得到支持。第三人工商银行未到庭参加诉讼，亦未提交书面代理意见。经审理查明，2018年4月16日原告何某某与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201800810）及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区的房屋出售给原告何某某，该房屋规划用途为住宅，属框架结构。建筑面积121.05平方米，套内建筑面积94.4平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价8912.65元，总价款841354元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款171354元，余款670000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2020年3月31日。该房至今未交付使用。另查明，2018年9月14日原告何某某作为借款人与第三人建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要约定，何某某向第三人工商银行贷款670,000元，被告宏德公司作为担保人，借款期限30年，原告办理完银行按揭手续后，第三人工商银行已将670,000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告何某某从2018年11月26日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告何某某与被告世纪银河公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》，该说明书特别说明第2条约定：当您没有成功购房、或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系世纪银河。凭借《世纪银河团购优惠服务说明书》、世纪银河开具的收据及退款人的身份证复印件，三者缺一不可，世纪银河审核资料无误后，世纪银河将在30个工作日内退还您已支付的服务费。并于2018年4月9日向被告世纪银河公司交付团购费10,000元。原告何某某于2018年4月19日向住建部门缴纳了16,827元的住宅专项维修资金。原告于2020年8月11日向被告发送了合同解除通知书。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、首付款收据、《个人住房借款/担保合同》、团购费收据、《世纪银河团购优惠服务说明书》、按揭贷款收据、按揭贷款还款明细、住宅专项资金收据、《合同解除通知书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告何某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201800810）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2020年3月31日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房．．．．．．”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本院对于原告何某某主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201800810）及补充协议的诉请，本院予以支持。二、关于是否解除原告何某某与第三人工商银行签订的《个人住房借款/担保合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201800810）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，何某某与第三人工商银行签订担保合同的目的已无法实现，故本院认为应解除原告何某某与第三人工商银行签订的《个人住房借款/担保合同》，但在解除《个人住房借款/担保合同》之前，被告宏德公司应将何某某的剩余贷款本息及提起还款违约金支付给第三人。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对原告要求返还首付款171,354元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房借款/担保合同》已经解除，第三人工商银行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人住房借款/担保合同》产生的违约责任及应支付的提前还款违约金，应当由被告宏德公司负担。故本院认为，被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准）及退还第三人工商银行未还贷款本金、利息及提前还款违约金（以工商银行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金及资金占用的问题：原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即841,354元×1%=8,413.54元，现原告要求按照年利率4.75%计算资金占用利息，因双方在合同中已经明确了违约金，双方均应当按照合同约定履行，故对原告起诉的资金占用费的请求不予支持，被告宏德公司应支付原告违约金。六、关于团购优惠费，因《世纪银河团购优惠服务说明书》系原告与被告世纪银河公司签订且该费用也是林城公司收取，且在该说明书上被告世纪银河公司承诺取消购房的应退还团购费给原告，故该款应由贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还，被告宏德公司对此退款行为应负协助义务。七、关于住宅专项维修资金的问题：该笔款型系政府部门收取用于维修房屋，因《商品房买卖合同》合同目的已无法实现，故被告宏德公司应协助原告退还住宅专项维修资金16,827元。八、关于律师费的问题：双方在合同中已经明确了违约金，原告不应当在另行主张律师费，原告陈述的补充中的违约责任承担的律师费并非逾期交房违约行为，故对原告请求律师费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201800810）及补充协议；二、解除原告何某某与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人住房借款/担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告何某某首期购房款171,354元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行支付原告何某某在第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行支付剩余贷款本金、利息及提前还款违约金（以工商银行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告何某某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以工商银行当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效日起协助原告何某某退还原团购费10,000元相关事宜；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告何某某违约金8,413.54元；八、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告何某某退还住宅专项维修资金16,827元相关事宜；九、驳回原告何某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,107元，被告贵州宏德置业有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  胡祯兰二〇二〇年十二月四日书记员  邵 益