江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1940号原告：屈芸静，男，1991年6月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：王岩，男，1978年7月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱明慧，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所律师。第三人：徐薇薇，女，1985年6月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告屈芸静与被告王岩、第三人徐薇薇房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告屈芸静及其委托诉讼代理人王明通与被告王岩及其委托诉讼代理人孙婕到庭参加诉讼，第三人徐薇薇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈芸静向本院提出诉讼请求：要求被告及第三人共同支付租金90000元及转让费70000元，要求被告赔偿装修费用49046元及加盟费损失32500元。事实和理由：被告与第三人系夫妻关系，2019年6月14日，被告将位于淮安市出租房出租给原告作为奶茶店使用。双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期为2年，自2019年6月15日至2021年6月14日止；租金每年9,5万元；转让费7万元。原告按约定支付第一年租金及转让费计16万元。租金及转让费通过银行转账到第三人徐薇薇的银行账户。合同签订后原告对房屋进行装修，花去装修费8.5万元。在合同履行过程中，房屋的产权所有人到原告店里告知原告要收回房屋。此时，原告才得知被告无权将其租赁的房屋转租给原告。由于被告过错隐瞒房屋不得转租的情况，将房屋转租给原告，致使原告在合同签订后对租赁房屋进行装修后只用了10个月，造成原告无法继续使用租赁房屋，致使签订的合同无法实现合同目的，给原告造成损失，故原告诉至法院提起上述诉请。被告王岩辩称，被告与第三人只是朋友关系，第三人仅为被告代收款项，第三人与本案无关。原告对于被告并非房屋所有权人以及被告与房东的租赁合同是明知的，被告并未隐瞒。被告认可原告支付了2019年6月15日至2020年6月14日的租金9万元，但被告并未从中牟利。2020年6月14日前，原告一直在使用涉案房屋并未搬走，故被告不应退还租金9万元。被告认可收到原告的7万元设备转让费，该费用系用被告经营奶茶店的所有工具设备、店内装修、桌椅等家具、空调，该设备转让费与房屋租赁无关，被告不应退还该费用。被告知道原告对涉案房屋进行部分重新装修，但对原告主张的费用不予认可，原告一直在使用房屋并未受损。对加盟费被告不予认可，据了解原告系自行开设店铺，并未加盟品牌，即使原告加盟品牌，更换店铺地址后仍可继续使用品牌资源，并未有损失。第三人徐薇薇未作答辩。经审理本院认定事实如下：2019年6月14日，案外人郁静与被告签订《房屋租赁合同》，约定将郁静位于淮安市房屋出租给被告经营奶茶店，租期自2019年6月15日至2021年6月14日，租金每年95000元，合同约定擅自转租（包括转借、与第三方联营）或从事违法活动被查处的，按当年租金30％支付违约金，甲方有权解除合同。2019年9月，被告在未征得案外人郁静同意情况下与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于淮安市房屋出租给原告经营奶茶店，租期自2019年6月15日至2021年6月14日，租金一年支付一次，2019年6月15日前一次性支付一年的租金9万元，2020年5月14日前一次性支付一年的租金95000元。如原告承租后装修均由原告自行负责，租赁期满合同终止原告在租赁房屋内的一切不可移动物品无偿归被告所有。原告已将转让费7万元和第一年的租金9万元共计16万元支付给被告（其中14万元转账至第三人账户），被告对此表示认可并表示第三人仅是替被告代收款项。2020年1月，案外人郁静向淮安仲裁委员会申请仲裁，以被告未经其同意与原告签订房屋租赁合同为由，要求解除郁静与被告王岩的租赁合同。经审理，淮安仲裁委员会于2020年5月11日作出（2020）淮仲裁字第0039号裁决书，裁决自裁决书送达之日起解除郁静与王岩签订的房屋租赁合同。审理中，原告主张其是在2020年4月份不再租赁涉案房屋并搬走原告相关物品，被告则主张原告2020年6月14日前仍在使用涉案房屋。对于7万元转让费，原告表示是被告将其之前开奶茶店的相关设备转让给原告，原告不再租赁时已将能带走的全部带走了。原告还提供装修协议一份、支付装修款收据三张、淮安市顶点餐饮管理有限公司与案外人屈云蒙签订的加盟合作协议一份，主张装修涉案房屋花费8.5万元、经营奶茶店支付加盟费3万元，被告认可原告对涉案房屋进行了装修，但不认可原告主张的装修费数额，也不认可原告主张的加盟费。本院认为，案外人郁静将位于淮安市房屋出租给被告，明确约定被告不得擅自转租，但被告在未征得案外人郁静同意情况下与原告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给原告，故原、被告所签的房屋租赁合同无效。根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告实际租赁涉案房屋期间问题，原告主张实际租赁至2020年4月份，被告主张实际租赁至2020年6月14日，对此双方均未提供证据证实，但被告作为出租方应承担较多举证责任，考虑案外人与被告就房屋租赁问题发生纠纷，已于2020年1月申请仲裁，故原告2020年4月份搬出涉案房屋也属合理，本院酌情确认原告实际租赁涉案房屋至2020年4月。对于原告已付的2019年6月15日至2020年6月14日的租金9万元，因原告已经实际租赁使用涉案房屋，故实际租赁使用涉案房屋期间的租金被告没有必要返还，但原告不再实际使用涉案房屋至2020年6月14日期间被告已实际收取的租金，被告应当予以返还原告，本院酌定被告返还原告租金15000元。关于转让费70000元，因该费用系被告将其开设奶茶店的相关设备转让给原告，双方并未约定是否返还，且原告已实际使用、原告不再租赁涉案房屋时已将设备带走，故已无返还必要。本案中第三人仅是替被告代收租金和转让费，且第三人并非合同当事人，故原告要求第三人承担责任无法律依据，本院不予支持。对原告因租赁涉案房屋对该房屋进行装修的费用问题。被告认可原告有装修事实，虽不认可原告装修费数额，但被告也未提供证据证实原告实际装修费数额，而原告所举证据也不足以证实其主张的装修费实际为8.5万元，故本院考虑原告有实际装修事实、装修折旧率、不再租赁涉案房屋时原告已将其物品搬走等因素，酌定已经形成附合的装饰装修物现值损失为3万元。根据法律规定，对于已经形成附合的装饰装修物，应由原、被告按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告作为出租方，明知其所租房屋不得擅自转租而未经同意擅自转租，具有过错，而原告作为承租方，也未尽审慎义务，也具有一定过错，本院根据双方过错程度，酌定原告损失由被告承担70％，原告分担30％，故被告应赔偿原告装饰装修物现值损失21000元。对原告主张的开设奶茶店加盟费损失问题，本院不予支持。理由如下：首先，涉案租赁合同当事方为原告，而原告提供的加盟合作协议当事方并非原告，且原告也未提供其实际支出加盟费证据；其次，原告是否支付加盟费用与本案房屋租赁合同并无直接关联，即使原告实际支出加盟费用，因无法租赁本案房屋也不必然导致原告产生相关加盟利益损失，其利用加盟品牌可能产生的价值并不完全归于消灭。据此，经调解未果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王岩于判决生效后十日内返还原告屈芸静房屋租金15000元，赔偿原告屈芸静装饰装修物现值损失21000元。二、驳回原告屈芸静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4924元，原告负担4174元，被告负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××66）。审 判 长  刘海波人民陪审员  王华云人民陪审员  陈 乔二〇二〇年十二月十五日法官 助理  张基兰书 记 员  黄**华