吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民初5249号 原告：阮进元，男，汉族，1968年9月7日生，住福建省南安市仑苍镇大宇南街**。 委托诉讼代理人：张岩，吉林司鼎律师事务所律师。 被告：长春达崴房地产开发有限公司，住所地高新开发区软件三路****。 法定代表人：陈向东，董事长。 诉讼代表人：长春达崴房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：于明凯，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘欢，吉林衡丰律师事务所律师。 第三人：王燕玲，女，汉族，1988年1月2日生，，住福建省南安市仑苍镇辉煌路** 第三人：阮新德，男，汉族，1987年8月14日生，，住长春市绿园区春城街道水平沟委** 第三人：张埔瑞，男，汉族，1990年10月19日生，，住吉林省吉林市昌邑区重庆街** 原告阮进元与被告长春达崴房地产开发有限公司（以下简称达崴公司）、第三人王燕玲、阮新德、张埔瑞破产债权确认纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮进元及其委托诉讼代理人张岩与被告达崴公司的委托诉讼代理人于明凯、刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮进元诉称：达崴公司于2018年6月1日被长春中级法院裁定进入破产重整程序。2018年7月13日，阮进元向破产管理人申报债权21220000元本金，利息13774776.5元。2020年8月29日，阮进元又补充申报债权200万元及赔偿金。 阮进元认为补充申报的债权阮进元享有优先受偿权：2011年11月14日，阮进元与达崴公司签订《澳洲城认购书》，阮进元购买达崴公司开发的房屋4套（第6栋/第3栋2101、2601、2301、1801），单价3500元/平方米，共计200万元人民币【当时阮进元所在的福建商会很多成员均购买了达崴公司开发的澳洲城房屋，当时称“团购”政策优惠】。因阮进元购买的上述房屋在银行进行在建工程抵押，所以双方在合同中未明确约定，房屋的交付时间。合同签订后，阮进元向时任达崴公司的法定代表人陈玉红账户上转帐了200万元【转账时间为2011年11月14日，转账金额为200万元】。后达崴公司告知阮进元原定的4套房屋被达崴公司“一房二卖”，无法交付。 阮进元认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。阮进元购买房屋的款项应享有优先受偿权。2020年8月29日，阮进元向破产管理人提出该项申请，但破产管理人以没有法律规定支持为由拒绝认定，故阮进元诉至贵院，请求：1.请求依法确认阮进元向破产管理人申报的200万元及赔偿金20000元（赔偿金按照已付房款1%计算）的破产债权享有优先受偿权；2.案件受理费由达崴公司负担。诉讼过程中，阮进元主张3栋2301、3栋1801、6栋2601系代表第三人购买。 达崴公司辩称：1.阮进元主张优先受偿权仅为个人推定，并无法律依据。根据现行破产管理法律、法规规定，并无购房人在破产债权中享有优先受偿权的相关规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》仅表明建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人，但不等于认定买受人享有优先受偿权；2.阮进元与达崴公司仅签订了《澳洲城认购意向书》，而未签订正式的《商品房买卖合同》，阮进元不具有主张优先受偿权的主体资格，阮进元的债权仅应作为普通债权。双方签订的仅是认购意向书，且双方并没有签订正式的《商品房买卖合同》，也未进行房屋交付。据此，阮进元主张仅能由实际购房者享有的优先受偿权主体不适格。3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定系为保护消费者生存权而作出的例外规定，规定中的“商品房消费者”应当限于已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人，即购房是为生活消费需要而不是经营需要。阮进元虽已交付全部款项，但阮进元房屋数量已超出范围，如在阮进元无其他房屋的前提下，仅应对其购买的第一套房屋对应价款的优先权予以认定，另外的债权应为普通债权;如在阮进元存在其他房屋情况下，则阮进元不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“商品房消费者”，依法不享有优先受偿权。 第三人王燕玲、阮新德、张埔瑞述称：对阮进元的起诉予以认可。当时我们都是福建商会的会员，阮进元是福建商会的副会长，因为他出面购房有优惠，就让他代表第三人购买案涉房屋。我们也都将购房款支付给了阮进元。具体购买的房源为王燕玲3栋2301、阮新德3栋1801、张埔瑞6栋2601。 本院审理查明：阮进元于2011年11月14日与达崴公司签订《澳洲城认购书》，约定阮进元购买达崴公司开发的位于长春市高新区磐谷路澳洲城小区6栋2601室、3栋2101室、2301室、1801室总计4套房屋，建筑面积约571平方米，房屋单价为3500元，总额200万元。阮进元于2011年11月14日向达崴公司原法定代表人陈玉红银行转账200万元，达崴公司向阮进元出具了200万元收据。 阮进元主张上述房屋中的3栋2101室系其个人购买，其余三套房屋均系代表第三人购买，并举证第三人王燕玲、阮新德、张埔瑞分别向其出具的《购房委托书》，同时举证阮进元名下的中国农业银行卡交易明细，该交易明细记载：王燕玲在2011年11月1日向阮进元银行转账572000元；阮新德在2011年11月3日向阮进元银行转账572000元；张埔瑞在2011年11月10日向阮进元银行转账282800元。 由于达崴公司一房二卖，案涉房屋被达崴公司另行交付他人。双方当事人始终未签订正式的商品房买卖合同。 本院于2018年6月1日作出（2018）吉01破申7号民事裁定书，受理了申请人对达崴公司的破产清算申请。 本院认为：1.《澳洲城认购书》虽由阮进元以个人名义与达崴公司签订，但依据阮进元举证的第三人王燕玲、阮新德、张埔瑞分别向其出具的《购房委托书》以及银行转款凭证，可以证实第三人王燕玲、阮新德、张埔瑞亦为案涉房屋的真实权利人，阮进元系代表王燕玲、阮新德、张埔瑞购买房屋。2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”虽然该条款没有直接规定消费者交付的购房款具有优先受偿权，但该条规定的立法本意是对建设工程承包人优先受偿权和抵押权的效力进行限制，以防止购房消费者的利益受损，相较之下，后者比前者更具有优先的效力。该条规定是为追求实质公平，体现了保护弱者生存权的价值理念。基于此种价值衡量，该条规定中“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋无法交付等情况下的购房款返还请求权，故购房人为生存利益购买房屋的购房款，应具有优先受偿权。本案中，阮进元代表王燕玲、阮新德、张埔瑞与达崴公司签订合同后，系由于达崴公司一房二卖导致房屋无法交付，致使双方在破产清算阶段只是形成了合同无法继续履行后的债权债务关系。但基于保护弱者生存权价值理念的考虑，案涉房屋虽已不存在，但交付的购房款仍承载着购房人的生存利益，故阮进元要求确认其交付的购房款具有优先受偿权应予支持。3.阮进元要求确认赔偿金2万元具有优先受偿权，但该主张无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下： 一、原告阮进元对被告长春达崴房地产开发有限公司破产债权中的200万元享有优先受偿权； 二、驳回原告阮进元的其他诉讼请求。 案件受理费22960元，由被告长春达崴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  张新华 审 判 员  张海胶 人民陪审员  刘福宝 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  张焕平