北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14497号上诉人（原审原告、反诉被告）：缪永，女，1971年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：温泉，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀兰，女，1980年11月22日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：关心，北京市京师律师事务所律师。上诉人缪永因与被上诉人张秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法由审判员李淼独任审理。上诉人缪永的委托诉讼代理人温泉，被上诉人张秀兰的委托诉讼代理人关心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪永上诉请求：一、依法发回重审，或者撤销一审判决第一项、第二项并依法改判；二、请求依法改判张秀兰向缪永支付迟延支付房屋租金的违约金50000元；三、请求依法改判张秀兰向缪永支付提前退租的违约金50000元；四、请求依法改判张秀兰向缪永支付水费1050元、电费3612.85元、燃气费103.72元、中水费308元；五、请求依法改判张秀兰赔偿缪永丢失花瓶、烟缸等费用2690元；六、请求依法改判张秀兰将房屋墙壁恢复原状；上述费用共计107764.57元；七、全部诉讼费由张秀兰承担。事实与理由：一、关于张秀兰是否有权单方解除房屋租赁合同，原审判决认定基本事实不清、适用法律错误。原审法院认为：缪永作为房屋租赁合同出租人，应该向承租人提供符合合同约定的，满足承租人正常生活使用的房屋，缪永未交纳物业管理费导致张秀兰被物业单位上门催缴物业费，影响了其对涉案房屋的正常居住使用，由此可知缪永并未尽到出租人的合同义务，故本院认为张秀兰有权解除合同，对缪永主张的张秀兰支付提前退租的违约金不予支持。而在本案中，张秀兰作为承租人，其支付租金系租赁合同的主要义务，但张秀兰未支付租金，且查明物业上门催缴物业费仅一次，对其正常居住使用未构成根本性妨害，导致租赁房屋的目的无法实现，因此，张秀兰应按案涉合同约定承担违约责任。首先，缪永与张秀兰签订的《北京市房屋租赁合同》，租期自2018年8月20日至2021年8月19日止共三年，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行，但张秀兰于租赁期限届满前提出不再租赁案涉房屋的行为，属于提前解除合同，构成根本违约，按照案涉合同第十条第二款约定，张秀兰应向缪永承担违约责任，即按月租金的100%向缪永支付违约金。其次，张秀兰以缪永拖欠物业管理费为由，迟延支付租金并单方解除租赁合同的行为缺乏明确的合同及法律依据，而且张秀兰未有充分证据显示缪永拖欠物业管理费的行为对张秀兰的正常居住使用构成根本性妨害，并导致租赁目的无法实现，故张秀兰迟延支付租金并单方解除租赁合同的行为构成根本违约，应按案涉合同约定承担违约责任。此外，张秀兰作为承租人，其支付租金系租赁合同的主要义务，被物业单位上门催缴物业费一次的情形不足以导致张秀兰租赁房屋的目的不实现，且暂缓交纳物业管理费系涉案房屋小区长期出现门禁故障等一系列问题，由该小区物业委员会集体决定的，缪永已多次告知物业公司不要上门催缴，并将该情况如实告知张秀兰，故缪永不存在违反案涉合同约定的行为。二、关于因张秀兰延迟交纳租金产生违约金的高低问题，原审判决调整违约金额过低，应当予以纠正。原审法院认为：当事人应该按照合同约定，全面履行自己的义务。张秀兰未按合同约定时间及时交纳第二期、第三期租金，违反合同约定，应当承担部分违约责任，但缪永主张的违约金金额过高，本院综合考虑迟延支付租金的天数、张秀兰提到的家电维修情形及缪永损失，酌定违约金金额为500元。而在案涉合同履行过程中，张秀兰存在三次超过15日未按时支付租金的行为，其严重违反合同约定，应当支付延迟支付租金的违约金5万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。案涉合同第四条约定：每月租金5万元，租金支付方式为押二付六，每半年支付一次，第一次付款时间为2018年8月12日，以此类推付款时间；第十条第一款约定：张秀兰不按照约定支付租金达15日的，应按月租金的100%向缪永支付违约金。由此可知，张秀兰应于2019年2月12日支付第二期房屋租金，但却于2019年3月7日支付，已迟付23日；张秀兰应于2019年8月12日支付第三期房屋租金，但却于2019年8月29日支付，已迟付17日；甚至在2020年2月12日，张秀兰应支付第四期房屋租金，但在2020年3月31日其单方解除案涉合同并腾退房屋后仍未支付。以上，张秀兰存在三次严重违反案涉合同第十条第一款约定的行为，缪永综合考虑后已将违约金额予以调低，故张秀兰应当支付延迟支付租金的违约金5万元。三、关于张秀兰是否应支付水、电、燃气等费用，原审判决认定基本事实不清，应当予以查明并改判。原审法院认为：当事人对自己的事实主张，有责任提供证据加以证明，缪永提出水费、电费、燃气费、中水费、丢失高脚花瓶、茶几花瓶、水晶烟灰缸及房屋墙壁恢复的主张，因缺乏相应证据，应承担不利后果，本院不予支持。而在一审庭审中，缪永已完成了举证责任，并且张秀兰已自认腾退房屋时未结清水、电、燃气等费用，应在查清事实后依法改判。2020年3月31日，张秀兰腾退房屋并交还钥匙后，该房屋中介及物业公司员工于当日上门查表，记录了其租赁期间水、电、燃气等使用情况，并且在本案一审庭审中，张秀兰认可其腾退房屋时并未结清水、电、燃气等费用，故缪永已完成了举证责任，张秀兰应支付尚未支付的水费、电费、燃气费、中水费。四、关于张秀兰是否应将房屋墙面恢复原状，原审判决认定基本事实不清，应予以查明并改判。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在一审庭审中，缪永已完成了举证责任，张秀兰在其单方解除案涉合同并腾退房屋后，并未对其占有、使用期间造成的墙面损坏进行修补，应承担恢复原状或赔偿损失的责任。五、张秀兰租住的房屋内两个高脚花瓶、一个茶几花瓶、一个德国进口水晶烟缸于其腾退房屋后丢失，其不诚信的行为应当予以谴责。综上所述，一审判决基本事实认定不清，适用法律错误，请求发回重审或者查明事实后依法改判，以维护缪永的合法权益。张秀兰辩称，同意一审判决，不同意缪永的上诉请求，请求维持一审法院判决。本案未缴纳的租金金额68333元，并非缪永所主张的76333元。双方争议的差额是8000元是室内家电维修费，缪永认可并知道，缪永也认可是维修费。而且张秀兰不存在违约情形，不需要向缪永支付违约金。因缪永未缴纳物业费用，导致物业多次上门要求缴纳物业费，影响张秀兰正常居住生活。2019年12月，张秀兰明确表示如果再不缴纳物业费的，张秀兰就退租。并让缪永退还剩余房屋租金，张秀兰就打算支付完毕之后搬家，但是因为疫情，所以2020年3月才搬走。缪永向一审法院起诉请求：1.判令张秀兰向缪永支付租金76333元；2.判令张秀兰向缪永支付延迟支付租金所产生的违约金50000元；3.判令张秀兰支付提前退租所产生的违约金50000元；4.请求判令张秀兰支付欠付的水费1050元、电费3612.85元、燃气费103.72元、中水费308元；5.判令张秀兰赔偿缪永丢失两个高脚花瓶800元、一个茶几花瓶1000元、一个德国进口水晶烟灰缸890元；6.判令张秀兰将房屋墙壁恢复原状；7.判令张秀兰赔偿缪永2020年4月至5月中旬的房屋空置费50000元。张秀兰向一审法院提出反诉请求：要求缪永退还租房押金100000元。一审法院认定事实：2018年8月12日，缪永（甲方）与张秀兰（乙方）在居间人北京金美地房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市×××（以下称涉案房屋）租给乙方使用，该房屋建筑面积374平方米。租赁期限自2018年8月20日至2021年8月19日，共计三年零个月。甲方应于2018年8月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、电卡、燃气卡后视为交付完成。租金标准及支付方式为50000元/月，半年租金总计300000元（叁拾万元整）。支付方式为押二付六，押金100000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应较少租金或延长租赁期限。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的；2.欠缴各项费用的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……。违约责任：甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期限内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应租金。合同签订后，缪永依约将涉案房屋交付给张秀兰，张秀兰于2018年8月16日入住房屋并向缪永支付第一期（2018年8月20日—2019年2月19日）租金300000元及押金100000元，于2019年3月7日向缪永支付第二期（2019年2月20日—2019年8月19日）租金295000元，于2019年8月29日向缪永支付第三期（2019年8月20日—2020年2月19日）租金297000元。此后张秀兰未按合同约定向缪永支付下季租金。2020年3月30日，张秀兰搬离涉案房屋，缪永确认收到了张秀兰交还的房屋钥匙及门禁卡，缪永、张秀兰均确认双方租赁合同已于当日解除。关于合同解除的原因，张秀兰称因缪永未及时交纳物业管理费，导致物业工作人员经常上门催缴物业费，影响其正常工作生活，所以才提出解除了合同。缪永认为未交纳物业管理费并非其个人原因，系小区业主委员会的集体决定，另外不交物业费并不会达到影响张秀兰实际居住使用房屋的程度，认为张秀兰提前解除合同系违约行为。张秀兰认为除了其确认未支付的2020年2月20日至2020年3月30日房屋租金68333元以外，不欠付其他租金，8000元系维修房屋应扣减的费用。关于维修房屋，缪永确认部分家电需要进行维修，称同意张秀兰进行维修并在租金中扣减，但需要张秀兰提交维修凭据。经查，张秀兰未就维修所支出的必要费用提交证据，据此一审法院确认张秀兰在第二期租金和第三期租金支付时有欠付，对张秀兰欠付租金金额核定为76333元。缪永称涉案房屋内丢失了其所主张的高脚花瓶、一个茶几花瓶、一个德国进口水晶烟灰缸，张秀兰对此不予认可，称房屋交付时并室内并无以上物品。经查，房屋交接单中并未明确注明以上物品，缪永亦未提交证据证明以上物品于交房时存放于涉案房屋。缪永提交盖有中介公司印章的《5-4-302物业交接清单》证明涉案房屋未结清水、电、气的费用，但该清单并未签有形成时间，缪永称该清单形成时间为2020年5月13日，确认在2020年3月30日交接时未查表。缪永另称室内墙壁上留有五个钉子孔系张秀兰造成，张秀兰对此不予认可，缪永亦未举证。一审法院认为，缪永、张秀兰签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均确认合同已于2020年3月30日解除，一审法院对此不持异议，故缪永主张的2020年4月至5月中旬房屋空置费的诉讼请求已无事实和法律依据，一审法院不予支持；关于租赁合同解除的原因和责任问题，缪永作为房屋租赁合同出租人，应该向承租人提供符合合同约定的，满足承租人正常生活使用的房屋，根据审理调查情况可知，缪永未交纳物业管理费导致张秀兰被物业单位上门催缴物业费，影响了其对涉案房屋的正常居住使用，由此可知缪永并未尽到出租人的合同义务，故一审法院认为张秀兰有权解除合同，对缪永主张的张秀兰支付提前退租的违约金不予支持。当事人应该按照合同约定，全面履行自己的义务。张秀兰未按合同约定时间及时交纳第二期、第三期租金，违反合同约定，应当承担部分违约责任，但缪永主张的违约金金额过高，一审法院综合考虑迟延支付租金的天数、张秀兰提到的家电维修情形及缪永损失，酌定违约金金额为500元。当事人对自己的事实主张，有责任提供证据加以证明，缪永提出水费、电费、燃气费、中水费、丢失高脚花瓶、茶几花瓶、水晶烟灰缸及房屋墙壁恢复的主张，因缺乏相应证据，应承担不利后果，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，张秀兰于合同签订时支付的100000元押金缪永应于退还，根据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由张秀兰承担的费用、租金，以及张秀兰应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张秀兰，综合上述一审法院确认张秀兰应付租金、违约金后，一审法院对缪永需要退还的押金核算为23167元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、缪永于判决生效后七日内向张秀兰退还押金二万三千一百六十七元；二、驳回缪永的其他诉讼请求；三、驳回张秀兰的其他反诉请求。如缪永未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，缪永向本院提交以下证据：证据1，星河湾物业公司情况说明，用以证明物业公司不存在断水、断电等妨害房屋使用的行为向张秀兰催缴物业费；物业公司仅一次上门通知缴纳，不存在每日催缴的情况，不会影响张秀兰对房屋的正常居住使用；物业公司员工于2020年3月31日对案涉房屋水、电、燃气进行查表并记录使用情况。证据2，金美地房地产公司情况说明，用以证明2018年8月15日，金美地房地产公司对案涉房屋内物品进行拍照、验收，并与缪永办理物品交接手续；8月16日，金美地房地产公司向张秀兰交付该房屋及屋内物品，金美地房地产公司员工于2020年3月31日验收房屋时，发现该房屋内两个高脚花瓶、一个茶几花瓶、一个德国进口水晶烟缸丢失；张秀兰未经缪永同意擅自打洞导致墙面瓷砖破损；金美地房地产公司员工于2020年3月31日对该房屋进行查表并记录使用情况。证据3，业主能源交接记录及清单、微信记录，用以证明2020年3月31日对案涉房屋水、电、燃气进行查表并记录使用情况；张秀兰存在未结水费、电费、燃气费、中水费。证据4，302家具清单、302房屋破损处明细，用以证明案涉房屋内物品丢失、瓷砖破损。证据5，关于支付第一期房屋租金的短信通知，用以证明张秀兰第一期租金未足额按时支付，存在迟延付款的情形；张秀兰承租期内三次未按时支付房租严重违反合同约定，应承担违约责任。证据6，微信记录，用以证明因星河湾物业管理问题，业主委员会决定暂缓缴纳物业费，缪永告知物业公司不要上门催缴，已尽到出租人的义务，实际上物业公司也仅上门一次催缴。张秀兰未向本院提交新证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。张秀兰发表质证意见如下：真实性、证据目的、关联性均不认可，均为案外第三人出具，均没有张秀兰签字确认，且物业公司与本案的缪永存在利害关系，其提供的材料不能作为证据使用。对其上述证据是否予以采信，本院将结合案件事实予以综合认定。缪永向本院提交调查令申请书，申请向广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司调查案涉房屋物业费催缴情况、水电燃气费查表情况，向北京金美地房地产经纪有限公司调查案涉房屋的物品交接情况、水电燃气费查表情况。本院认为，缪永申请调取的证据不能直接证明其证明目的，无调查收集的必要，故对于其申请，本院依法不予准许。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：张秀兰是否应支付缪永迟延支付租金违约金、提前退租违约金，水费、电费、燃气费、中水费，丢失花瓶、烟缸等费用，是否应将房屋墙壁恢复原状。关于迟延支付租金违约金，张秀兰未按合同约定时间及时交纳租金，应承担违约责任，一审法院综合考虑迟延支付租金天数、家电维修情形及缪永损失，酌定违约金金额为500元并无不当，本院依法予以确认。关于提前退租违约金，一审法院认定缪永并未尽到出租人的合同义务，张秀兰有权解除合同，对缪永主张的张秀兰支付提前退租的违约金未予支持，缪永主张物业公司仅上门催缴一次物业费，且其不交纳物业费系因业主委员会决定，其已尽出租人的义务，并提交物业公司的情况说明，但物业公司系属与缪永存在利害关系的案外人，对其出具的说明内容本院难以采信。结合在案证据，一审法院认定张秀兰不应支付提前退租违约金并无不当。关于缪永主张张秀兰退租时存在未结水费、电费、燃气费、中水费，且应赔偿丢失的高脚花瓶、茶几花瓶、水晶烟灰缸及恢复房屋墙壁，但缪永提交的《业主能源交接记录》及清单、《×××302家具清单》、《×××302房屋破损处明细》等，未于退租时经张秀兰确认或签字，张秀兰现对上述证据亦不予认可，缪永未提交充分证据证明张秀兰退租进行房屋交接时存在其主张的情形，故一审法院未支持其上述诉求，本院认为并无不当。综上所述，缪永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由缪永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽