广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初35125号原告：黄泽明，男，1963年7月9日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市。被告：深圳市春丰贸易有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区宝安路西湖花园西凌阁15E，统一社会信用代码91440300561520567E。法定代表人：魏忠贤。委托诉讼代理人：刘文军，男，1969年4月16日出生，汉族，身份证住址山东省滕州市，该公司员工。原告黄泽明与被告深圳市春丰贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄泽明、被告深圳市春丰贸易有限公司委托诉讼代理人刘文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还107房的押金5000元；2、要求被告减免107房1月29日至3月16日的一半房租（共47天，按一个半月计）1825元。事实和理由：2019年10月，原告因开设家政公司，需要登记办公地点及为员工找宿舍，于2019年11月15日找被告法定代表人魏忠贤租房，协商期间，原告因其出租屋内无行李架不想租，魏忠贤表示可以安装，但需要到11月23日才能入住，因原告注册公司需要提供办公地点，于是原告就于2019年11月15日签订了一份入住时间为2019年11月23日起算的房屋租赁合同，对方用被告名义和原告签订了房屋租赁合同，地址位于春丰公寓**，期间因原告之前在春丰公寓106室租有房屋，106室比107室面积大，于是原告将106室让出给员工住，自己住107室。2020年1月20日，原告回湖北潜江老家过春节，原定2020年1月29日返回深圳，并购买了车票，因新冠疫情影响，湖北省于2020年1月23日全省封城，原告于2020年3月17日才返回深圳，因受疫情影响，家政公司无业务，员工都纷纷辞职，原告跟魏忠贤提出107室房屋解除合同，其口头同意，让原告把107室清空，原告于2020年5月17日清空房屋，把房租交到2020年5月31日，5月17日魏忠贤发短信同意原告搬出，并更换房屋门锁密码，到了2020年7月初，原告向魏忠贤索要租107室时下的5000元押金，魏忠贤先以原告违约为由，要求扣除原告5000元押金并承担6、7月份5000元房租，在2020年7月10日经房屋租赁管理所工作人员调解期间，刘先生（魏忠贤的姐夫）又要求原告支付2019年11月15日至2019年11月22日期间和2020年6月房租共计3500元,以及要求原告赔偿安装行李架费用2500元，经房屋租赁管理所工作人员调解，双方无法达成一致。理由：1、原告家政公司因新冠疫情导致公司无业务，员工纷纷辞职，公司经济困难，导致公司没有了租107室的原因，属于不可抗力，此情况不属于违约，经深圳市司法局审核，深圳市房屋租赁行业协会出台关于《新冠疫情期间房屋租赁纠纷处理指引》第二章第二节第九条有相关解释；2、房屋租赁合同中所指押金非定金，合同内也无定金罚则相关描述；3、原告因新冠疫情等不可抗力，因湖北封城，导致2020年3月17日返回深圳，《新冠疫情期间房屋租赁纠纷处理指引》第二章第二节第八条有相关解释；4、魏忠贤通过短信同意原告2020年5月17日清空107室，原告清空后魏忠贤叫其姐夫刘先生更换了门锁密码。被告辩称，一、关于事实部分原告诉状内容陈述不实。租期未满，原告提出退房，被告未同意，但允许其转租给第三人，口头约定：“尚未租给第三人之前的空置期仍由原告承担房租”，为了打扫卫生方便带第三人看房，刘管家电话联系原告要求原告开门，其不但不配合，反说：“以后不要打电话给他”，基于此，刘管家才将房门密码改成了看房方便的中介密码，这样就避免了有第三人看房都拨打原告电话。6月7日原告就拒绝继续交租，8月1日房子成功转租给了第三人，原告找被告协商退剩余押金，被告不同意，协商至今未果。二、对于原告诉状第二项诉讼请求：请求减免（1月29日至3月16日）（算一个半月）房租一半，共计1825元。考虑上述期限确系武汉封城特殊时期，出于人道主义及社会责任，被告同意予以减免。三、对原告诉状第一项诉讼请求：请求退还押金5000元被告不予同意，理由如下：l、《房屋租赁合同》至今尚在合同约定租期内，租期尚未届满，双方又协商不成，故应该按照合同约定，应当继续履行，不应被提前解除。原告称：“新冠疫情导致其公司经济困难”，不能成为法定解除合同的理由，既无法定理由，合同内又无提前解除的约定，从尊重民事合同意思自治最大化的立法精神，合同不应被提前解除。2、原告称：“新冠疫情导致公司经济困难属于不可抗力”系不能成立。《民法通则》不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠疫情导致封城系特殊时期的特殊政策，封城己解封，特殊情形已消失，生活、经济应当正常运转，法律未规定因新冠疫情而经济困难可以成为合同不予继续履行的法定要件。3、原告租期未满强制要求提前退房，显然己违背了合同关于“中途退房押金不退”的约定，属违约行为，押金作为违约担保金，理应可以不予退还。综上所述，原告在租期尚未自然届满前强行要求退房，不具备法定或约定解除条件，同时双方协商未果，显然属于违约行为，为保障出租人的正当权益，依据合同约定内容，押金依理依法不应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年11月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《深圳春丰公寓租房合同》，约定乙方向甲方承租春丰公寓107房，租期2019年11月23日至2020年11月30日，中途退房押金不退。乙方须支付5000元给甲方作为租房押金，每月租金为2500元，房租在每月的1日前交纳甲方。乙方在合同期内如需转租，房屋的空置期租金、中介费300元、合同更改费200元由乙方负责支付。合同签订后，原告向被告支付了押金5000元，租金支付至2020年5月31日。二、原告于2020年1月20日从深圳前往湖北省潜江市过年，原定于2020年1月29日返回深圳，但因新冠肺炎疫情防控措施暂时无法离开湖北，实际于2020年3月16日返回深圳。三、2020年5月，原告通过微信向被告法定代表人魏忠贤表示，月底将退租，魏忠贤答复“先空出来，配好家私电器才好出租，租出去后退你押金，没租出去的空置时间的房租算你的”。2020年5月18日，原告将涉案房屋返还被告，被告开始对外招租。2020年7月14日，魏忠贤通过微信通知原告，“107房已租，23号搬进去，空置期房租算到23号截止”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋用途为居住，尽管新冠疫情不可预见，但疫情并不导致涉案租赁合同的履行障碍，原告在返回深圳后，仍可正常居住使用涉案房屋。原告主张因不可抗力解除合同，且原告不用承担违约责任，本院不予认可。双方在租赁合同中约定了“中途退房押金不退”，但在原告向被告法定代表人魏忠贤提出退租时，魏忠贤表示同意退还押金，但需原告承担空置期间的租金。被告该项主张系其真实意思表示，也是对自身权益的合法处分，本院予以认可。被告在庭审中确认新的租客于2020年7月21日搬入，即原告还需承担2020年6月1日至2020年7月20日的租金，金额为（2500+2500×20天÷31天=）4112.90元，扣除上述费用后，被告应向原告退还押金（5000-4112.9=）887.10元。由于受疫情防控措施影响，原告无法在春节后及时返回深圳，也无法正常使用涉案房屋，被告亦同意减免原告在1月29日至3月16日期间的租金1825元，基于公平原则，本院对原告要求减免租金1825元的诉讼请求予以支持。综上，被告合计应向原告退还（887.1+1825=）2712.1元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市春丰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄泽明退还2712.1元；二、驳回原告黄泽明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担30元，被告负担20元。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年十二月十日向红敏书记员    杨双煜