安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8935号 上诉人（原审原告）：王江龙，男，1988年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人王江龙因与被上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王江龙上诉请求：1.判决盛财公司继续履行合同约定的交房义务,合法交房(2017年12月28日违法交房,且不开具发票提供业主缴税,强迫业主签协议)；2.判决盛财公司因逾期未交房而向王江龙一次性支付拖欠至今的违约金99655.58元(计算到2020年6月19日)；3.判决盛财公司因继续逾期交房按日支付违约金;4.盛财公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审庭审时已说明,是因为盛财公司将该变更通知放到一堆需要签字的临时文件中,王江龙第一次买房,在不知情的情况下完成签字,且正式签合同的时候,盛财公司根本没有拿出变更通知。考虑到确实是本人签字,王江龙也承认变更通知合法,同意交房时间为2017年12月28日，但并不是王江龙与盛财公司达成的一致意见。2.交房时盛财公司电话通知王江龙去拿房,说房屋已可以交付使用,就直接给了王江龙钥匙,让王江龙签字。王江龙提出确认房屋水电气情况,盛财公司告知水电都可以使用了,气需要自己开通。王江龙确认水电没有问题之后,就拿了钥匙,按照开发商的要求在维修单和验收单上签了字。整个过程中,盛财公司没有说明房屋有问题,一直强调让王江龙签字拿钥匙,王江龙还问了为什么不用缴税,盛财公司表示暂时不用。整个过程王江龙对房屋情况并不知情。房屋实际是王江龙和李娟娟两个人合资购买,购房合同以及贷款均为两人共同办理。维修单和验收单在只有王江龙一个人签字的情况下,开发商就急着给了钥匙。两个人的房屋,盛财公司只让一个人签字拿房,签字的文件并不具有合法性。购房合同第九条也规定,房屋因不可抗力,且出卖人在发生之日起60内要告知买受人。但开发商没有按照合同规定处理,而是隐瞒房屋未验收事实,进行了违法交房,开发商违约违法。庭审中，盛财公司一直强调因为王江龙有住房需求,需要结婚,所以是王江龙主动要求拿房。这两者之间没有任何的逻辑关系。王江龙要求盛财公司拿出申请拿房的证据,盛财公司并没有。接着盛财公司又说王江龙已经装修入住,占有房屋。实际情况是:王江龙装修时听说了盛荣春天业主维权,不能拿到房产证,所以房屋一直没有装修入住,空置。再接着盛财公司又谎称王江龙签了物业合同,说王江龙承认拿房。事实是:王江龙见过一次物业合同,物业合同上写了一句“物业费计算从签字之日起算”,王江龙认为合同有问题,并没有签字。盛财公司一再作不实陈述,王江龙一一提出,要求盛财公司给出证据。但是法官庭审时将王江龙的全部诉求简化为:对方陈述的不是事实。以上,无论是庭审过程,还是证据,都无法证明王江龙知晓房屋有问题，但一审判决却称王江龙已知晓。3.根据多条法律规定,房屋必须验收合格才能进行交付,否则交房行为就是违法,违法的民事行为当属无效。庭审时,王江龙询问盛财公司2017年12月28日该房屋是否验收合格,盛财公司没有明确回答。再次询问庭审时该房屋是否验收合格,盛财公司依旧没有明确回答。房屋的交付是建立在房屋验收合格,可以使用的前提下。一审判决忽略了房屋未验收的事实，忽略了王江龙是两个人买房的事实，忽略了王江龙要求盛财公司拿出一系列证据,但盛财公司无法提供的事实。4.一审庭审中,王江龙并没有承认盛财公司的交房行为,所以也不可能提出盛财公司对王江龙进行了欺诈交房。王江龙只是陈述了事实:盛财公司没有告知王江龙房屋未验收,通知王江龙拿钥匙。盛财公司的行为属于违法行为,目的是为了逃避支付王江龙的违约金,违法行为本身就不应该成立,王江龙也不需要提出证据去证明,法官当庭也没有问王江龙任何关于欺诈交房相关的问题。综上所述，一审法院认定的王江龙、盛财公司于2017年2月13日达成一致意见,将原合同约定的交房时间变更为2017年12月28日。王江龙虽然承认交房的起始日期,但并不认可是商量达成的一致意见。一审法院认定的王江龙在2017年12月28日拿房时,对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，完全属于无中生有,不仅无证据证明,庭审时盛财公司还再三陈述不实,判决程序有问题。一审法院认定的盛财公司在未取得规划许可证情况下的交房行为有效,认为2017年12月28日完成交付，不符合法律程序,因为盛财公司的行为违反了多条法律法规。一审法院认定的王江龙受欺诈而接收房屋的事由,无充分证据不予采信，这并不是王江龙陈述的事实以及庭审的事实,整个庭审过程中,王江龙没有承认违法的交房行为,盛财公司违约在先。 盛财公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律准确，应予以维持。 王江龙向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令盛财公司立即支付王江龙逾期交房违约金99655.58元（自2017年12月28日按日万分之二计算至2020年6月19日），直至房屋交付之日止；3.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月6日，盛财公司（出卖人）与王江龙（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20146091860102SR20170001，备案单号：1704600569），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天7#楼6层603室商品房出售给王江龙。合同约定建筑面积89.80平方米，其中，套内建筑面积72.62平方米，公摊建筑面积17.18平方米，单价为每平方米6138元，总金额551192.40元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1.按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。 合同签订后，双方于2017年4月6日进行了网上备案登记，王江龙以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2017年2月13日，盛财公司向王江龙发出一份《变更通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年12月28日，王江龙在通知落款处签名。2017年12月28日，盛财公司将案涉房屋实际交付王江龙。2019年11月20日，盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，王江龙与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，王江龙、盛财公司对于王江龙已支付全部购房款及房屋于2017年12月28日提前交付的事实无异议，本案争议焦点在于“提前交房”行为的效力及应否支付逾期交房违约金问题。针对该焦点问题，一审法院作如下分析： 2017年4月6日，王江龙、盛财公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日。2017年2月13日，盛财公司向王江龙发出一份《变更通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年12月28日，该《变更通知》业经王江龙、盛财公司签字确认，其内容不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守。据此《变更通知》变更的交房时间，盛财公司于2017年12月28日将案涉房屋实际交付王江龙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，王江龙在2017年12月28日拿房时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，其在《变更通知》上签字及实际接收房屋的行为均表明其认可盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力，故案涉房屋应认定为2017年12月28日完成交付。据此，结合双方已将原合同约定的交房时间变更为2017年12月28日的事实，盛财公司无须再向王江龙支付逾期交房违约金。据此，对于王江龙诉请盛财公司履行交房义务，支付逾期交房违约金，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王江龙的全部诉讼请求。案件受理费2291元，减半收取1145.5元，由王江龙负担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，王江龙向盛财公司主张逾期交房违约金，盛财作为负有交房义务的一方，提供了变更交房时间的《变更通知》以及交房验收交接单，反映交房时间变更为2017年12月28日，王江龙于2017年12月28日接收了案涉房屋。王江龙亦认可交房验收交接单的真实性。案涉房屋实际已经于2017年12月28日转移至王江龙一方占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。一审法院认定案涉房屋在2017年12月28日完成交付并无不当，本院亦予确认。关于案涉房屋在交付时尚未取得规划许可证正本的问题，双方合同明确约定案涉房屋的交付条件为取得规划许可证正本，王江龙作为买房人，在已知晓交房条件的情况下，在收房时也有审查交房条件是否具备的能力和义务。现王江龙已经收房，其也未能提供证据反映系因盛财公司的欺诈行为导致其收房。故王江龙在实际收房后再要求盛财公司继续履行交房义务并支付逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。 综上，王江龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2291元，由王江龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。