上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9094号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海强华化学化工有限公司，住所地上海市松江区泖港镇新艳路****。实际经营地上海市金山区金环路168号。法定代表人：陆付云，董事长。委托诉讼代理人：周雪琴，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海上箭机械制造有限公司，住所地上海市松江区申港路********。法定代表人：许建峰，总经理。委托诉讼代理人：任玉伟，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昊，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人上海强华化学化工有限公司（以下简称强华公司）与上诉人上海上箭机械制造有限公司（以下简称上箭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初15732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。强华公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判：1.上箭公司支付强华公司截至2019年4月30日的房屋占有使用费（对于一审认定的使用费计算标准无异议）；2.上箭公司支付强华公司赔偿金231,340.50元；3.上箭公司支付强华公司房屋维修费用192,746.85元。事实与理由：一、一审判决认定上箭公司于2019年1月31日搬离上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX座房屋（以下简称涉案房屋），与事实不符。根据强华公司一审中提交的视频，上箭公司直至2019年3月仍未完成搬迁。2019年2月22日，在双方员工共同验收过程中，现场仍有大量的办公设施及设备仍未搬出，且房屋存在严重损坏。上箭公司在其2019年3月13日的律师函中，还承诺将在2019年3月15日对房屋做最后一次清理。因此，一审判决认定上箭公司2019年1月31日完成搬离，并判决其支付截止于2019年1月31日止的房屋占用使用费，认定有误。二、上箭公司擅自转租，且案外人将企业注册在该处，严重违反租赁合同的相关约定，故上箭公司理应就此向强华公司支付赔偿金。三、一审判决关于房屋损坏和违约金的认定与事实不符。根据强华公司一审中提交的视频证据，上箭公司租赁使用的房屋已严重损坏，且损坏程度已超过正常合理使用的情况下可能导致的程度；上箭公司2019年3月13日的律师函中也承认系其造成房屋损坏。因此，上箭公司理应承担不合理使用导致的房屋损坏的维修费用。上箭公司辩称，不同意强华公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。上箭公司上诉请求：撤销原审判决第一、三项，改判：1.在一审认定的使用费中扣除2019年1月11日至2019年1月16日期间的占有使用费27,900元；2.强华公司支付上箭公司加急吊车搬运费86,801元、1月11日至1月16日停工损失282,000元，合计368,801元及该损失自起诉之日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率计算的利息。事实与理由：一、一审判决认定强华公司阻拦上箭公司搬迁的时间仅为1天,与事实严重不符。强华公司自2019年1月11日早晨即派遣社会流民封堵上箭公司厂区大门,并将一辆吉普车熄火拖至大门正中,导致上箭公司所委托的搬迁作业的工作人员和车辆均无法正常进入。上箭公司多次报警寻求警方帮助,派出所派出民警出警在现场多次调解,但一直未采取强制措施。直至2019年1月17日,派出所民警才最终采取强制措施,将封堵上箭公司厂区的流氓带离,并安排民警把守路口,上箭公司才能够得以开始搬迁工作。因此,2019年1月11日至2019年1月17日期间的租金理应在上箭公司支付的房屋占用费中予以扣除。二、一审判决对上箭公司的反诉请求全部未予支持,显属不当。上箭公司为工业生产型企业,搬迁工作涉及拆除、运输、安装及调试,且与生产排产计划等密切相关。因强华公司的阻拦行为,导致上箭公司原本预定的搬迁公司无法入场作业,使得搬迁公司原准备的车辆和人员放空。同时，因为搬迁公司工作人员害怕人身安全无法得到保障,使得上箭公司最终不得不支付额外的加急费用。上箭公司因此支付的加急吊车费用,以及因生产中断导致的订单损失均真实存在,且与强华公司的阻挠行为具有直接因果关系,故理应由其予以赔偿。强华公司辩称，不同意上箭公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。强华公司的一审诉讼请求：1.判令上箭公司支付强华公司房屋占用费1,030,357.58元；2.判令上箭公司支付强华公司赔偿金231,340.50元；3.判令上箭公司支付强华公司逾期支付房屋占用费违约金115,670.20元；4.上箭公司支付强华公司房屋维修费用192,746.85元。上箭公司的一审反诉请求：判令强华公司赔偿上箭公司加急吊车搬运费86,801元、1月11日至1月16日停工损失282,000元，合计368,801元及自起诉之日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院查明事实：2015年，强华公司、上箭公司签订《房屋租赁合同》，约定由上箭公司向强华公司租赁坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX座房屋，建筑面积4169.8平方米。房屋租赁期自2015年12月6日起至2018年12月5日止；每年租金为1,156,702元，先付后用，租金三个月支付一次。上箭公司另行支付押金96,391.87元。合同第五条约定，租赁关系终止时，收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由上箭公司承担的费用外，强华公司应于10个工作日内将剩余部分无息归还给上箭公司。合同第六条约定，租赁期间，上箭公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施因自然损坏或故障时，上箭公司可不需通知强华公司，由上箭公司进行维修，维修所发生的一切费用均由上箭公司承担，但要在维修期间10个工作日内以电子邮件形式向强华公司报备。因不可抗拒的因素造成的房屋损坏由强华公司维修。因上箭公司使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由上箭公司负责维修，维修费用由上箭公司承担。合同第七条约定，除强华公司同意上箭公司续租外，上箭公司应在本合同的租赁到期届满之日返还该房地产；上箭公司返还该房屋时，强华公司应于10个工作日内验收认可，并互相结清各自应当承担的费用；上箭公司返还该房屋时，装潢现状不作改变。（生产、工作装潢设施不含其他）。合同第八条约定，强华公司、上箭公司双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金总金额的10%进行赔偿：1、强华公司未按时交付房屋，经上箭公司催告后5个工作日内仍未交付的；2、强华公司交付的该房屋不符合本合同的规定，致使不能实现租赁目的的，或强华公司交付的房屋存在缺陷，危及上箭公司安全的；3、上箭公司未征得强华公司同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因上箭公司原因造成房屋主体结构损坏的；5、上箭公司擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；6、上箭公司逾期不支付租金累计超过1个月的。合同第十条第三款约定，上箭公司承租的房屋，上箭公司不得转租，因擅自转租，上箭公司应负赔偿责任，即年租金总价的20%。该合同另对其他相关租赁事宜作了相应约定。上述合同签订后，强华公司依约向上箭公司交付了房屋，上箭公司依约向强华公司支付了租金及相应押金。合同到期后，双方就新合同无法达成一致意见，故上箭公司于2019年1月搬离涉案房屋。在搬离过程中，上箭公司于2019年1月12日、1月15日、1月17日分别拨打110报警，称因房租问题引起纠纷，请民警到场处理。后上海市公安局松江分局车墩派出所于2019年1月17日以涉嫌扰乱公共场所秩序，分别口头传唤强华公司员工奚某、胥某、张某、朱某等十数人并制作相应询问笔录。笔录中，强华公司员工确认受老板指示于2019年1月17日因房租纠纷对在涉案房屋内进出的车辆进行阻拦。2019年1月31日，上箭公司向强华公司寄送律师函，载明上箭公司已经于2019年1月26日完成全部搬迁清空以及其他立场。律师函邮寄地址为上海市松江区XX镇XX路XX号XX栋（投递结果为未妥投）以及上海市金山第二工业区XX路XX号（投递结果为2019年2月1日拒收退回）。一审庭审中，强华公司确认自身的经营地址在上海市金山区。2019年2月25日，强华公司向上箭公司寄送律师函，载明双方代表于2019年2月22日共同查看了涉案房屋，发现该房屋存在的问题并希望上箭公司能在2019年3月3日前解决，逾期将会委托第三方修缮，费用由上箭公司承担。上箭公司收到该律师函后，于2019年2月27日，委托案外人上海A有限公司对涉案房屋进行深度清洁、垃圾清运，工程共计7天。2019年3月11日，强华公司再次向上箭公司寄送律师函，认为涉案房屋中仍存在电动大门损坏，不能正常运行；玻璃窗户破碎；地面损坏；地面损坏设备未移出；电源设备照明损坏等问题，并要求上箭公司于2019年3月18日前解决。同年3月13日，上箭公司向强华公司寄送律师函，载明1、上箭公司已经于2019年1月26日完成全部搬迁情况并多次发函要求强华公司接受房屋，但是遭到强华公司拒收退信；2、虽然目前房屋状态上箭公司认为并不妨碍强华公司使用，但上箭公司仍将做最后一次清理（3月15日）。若强华公司认为房屋有所损坏，请以诉讼方式解决。若继续放任损失扩大的行为，由强华公司自行承担一切后果等内容。一审庭审中，强华公司提供与案外人上海B有限公司于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》，约定将上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX座房屋出租给案外人，并于2019年4月1日交付，租金标准为1.4元每天每平方米。一审另查明，上箭公司分别于2019年1月14日及2019年6月24日分别向强华公司支付租金人民币96,391.83元，并在交易用途中备注：房屋租赁款，租金付款至2019年2月5日，其中一个月保证金转换为房租。强华公司收到该两笔转账后均予以退回上箭公司。一审又查明，为完成搬迁，上箭公司于案外人上海C有限公司签订《设备运输安装和维修合同》对涉案房屋内的设备进行搬迁，合同总价为233,602元，其中设备拆卸、运输和安装调试费146,801元、加急通宵调拨费86,801元，上箭公司实际支付了233,602元。2019年4月16日，强华公司向上箭公司寄送律师函，通知上箭公司其拟委托第三方对房屋进行修缮。之后，强华公司与案外人上海D有限公司签订《建筑装饰工程合同》，约定对涉案房屋进行维修，承包方式为全包，合同价款为183,746.85元。后强华公司支付价款183,746.85元。强华公司另行购买非金属矿物制品等花费9,000元。一审审理过程中，强华公司同意房屋占有使用费的标准按照双方谈判确认的新合同的标准即4,650元/日（月租金人民币139,514.58元）计算。一审法院认为，强华公司、上箭公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。对于强华公司主张的房屋占用费。第一，强华公司、上箭公司签订的《房屋租赁合同》约定房屋租赁期至2018年12月5日止，因双方就新的租赁合同并未达成一致，故至2018年12月5日，上箭公司应返还房屋。上箭公司到期并未返还，自2018年12月6日起理应支付强华公司相应的房屋占有使用费。上箭公司对此辩称双方系签订了不定期租赁合同的意见一节，未有事实和法律依据，一审法院不予支持。第二，对于房屋占有使用费的计算期限,强华公司虽基于上箭公司未及时修缮房屋导致其迟延交付房屋，而主张上箭公司的房屋占有使用费部分至2019年4月30日，部分至2019年6月30日。然强华公司与上箭公司的《房屋租赁合同》中并未约定合同解除后，返还房屋的状态；且强华公司现有的证据无法证明上箭公司在交付房屋时，房屋主体损坏至无法使用；上箭公司在搬离房屋后于2019年1月31日向强华公司寄送了相关的律师函告知了搬离的事实，但强华公司拒收，此系强华公司怠于行使自己的权利，致使房屋空置损失扩大，故对于强华公司主张的要求房屋占用使用费的计算期限，难以支持。结合退信的时间，对于房屋占有使用费的计算期限，应截至2019年2月1日为妥。第三，强华公司在房屋占用期间对上箭公司的正常搬离存在阻拦的行为，故对阻拦期间应该予以扣除。至于阻拦期间的确定，上箭公司虽主张阻挠行为发生在2019年1月11日至2019年1月17日期间，但上箭公司未有充分证据证明在2019年月1月11日至1月16日期间强华公司存在阻拦行为，且该行为严重致使上箭公司无法顺利搬迁，故阻拦期间应认定为2019年1月17日一天。第四，对于房屋占用使用费的标准，现双方就房屋占有使用费的计算标准达成一致，于法不悖，应予确认。综上，上箭公司应支付强华公司的房屋占用使用费为255,776.73元，现上箭公司主张以保证金96,391.87元折抵一部分，于法不悖，一审法院予以确认。对于强华公司主张的赔偿金的诉讼请求。首先强华公司的证据不能证明上箭公司存在转租行为，且强华公司在2019年1月17日仍在涉案房屋地址阻拦上箭公司搬迁。现强华公司以上箭公司存在转租行为为由主张赔偿金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于强华公司主张的房屋占有使用费违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于强华公司主张的房屋维修费。首先，强华公司与案外人签订的《建筑装饰工程合同》约定的承包方式系全包，现强华公司除了主张合同约定的价款外，还要求支付另行购买的材料费9,000元，显系不妥。其次，根据合同法第二百三十五条之规定，租赁房屋返还时的状态有约定的从约定，没有约定的按照租赁物性质使用后的状态，本案中，双方对租赁房屋返还时的状态并无约定，且上箭公司在强华公司提出后也采取了外包等形式对涉案房屋进行了深度清洁、垃圾清运等施工行为，而强华公司仍然以未达到标准为由另行寻找第三方公司进行维修，实属苛刻，且于法相悖。最后，强华公司也未有证据能够证明房屋的损失系上箭公司非正当使用涉案房屋所致，故就此造成的房屋维修费用实属强华公司单方扩大损失的行为，一审法院不予支持。至于上箭公司反诉主张的判令强华公司赔偿上箭公司加急吊车搬运费86,801元、1月11日至1月16日停工损失282,000元及自起诉之日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。上箭公司在租赁合同终止后，理应尽快搬离涉案房屋并将房屋返还给强华公司，强华公司虽在2019年1月17日有阻拦搬迁行为，但是在上箭公司报警后，相关人员已经被带离涉案房屋，故上箭公司据此提出要求强华公司赔偿加急搬运费的主张，一审法院不予支持。且上箭公司现提供的证据无法证明强华公司在2019年1月11日至2019年1月16日存在阻拦上箭公司致其停工的行为，故对上箭公司的要求强华公司赔偿2019年1月11日至1月16日的停工损失的请求，一审法院同样不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年4月28日作出判决如下：一、上海上箭机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海强华化学化工有限公司房屋占有使用费159,384.86元；二、驳回上海强华化学化工有限公司其余本诉诉讼请求；三、驳回上海上箭机械制造有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,931元，减半收取9,465.50元，反诉案件受理费3,416元，合计诉讼费12,881.50元，由上海强华化学化工有限公司负担7,721.65元，上海上箭机械制造有限公司负担5,159.85元。二审中，上箭公司向本院补充提交：车墩派出所于2019年1月15日对强华公司员工陆某及案外人公司员工严某的询问笔录，证明强华公司阻扰搬迁的行为发生在2019年1月11日至2019年1月17日期间，故该期间的使用费应全部扣除。强华公司质证认为，对于证据的真实性和合法性不予确认，无法证明上述期间强华公司派人堵住大门，致使上箭公司无法搬离。对此，本院认为，上箭公司提交的上述证据材料，强华公司对其真实性不予确认，而上箭公司亦未就此提供相关原件予以核对，故本院对此不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：1.上箭公司向强华公司支付房屋使用费的截止时间，2019年1月11日至17日期间的使用费应否予以扣除；2.强华公司主张的赔偿金、房屋维修费是否具有合法依据；3.上箭公司主张的加急吊车搬运费、停工损失及相应利息是否具有合法依据。关于房屋使用费的截止时间。强华公司上诉主张房屋使用费应计算至2019年4月30日，而上箭公司则主张房屋使用费计算至2019年2月1日，并扣除其中2019年1月11日至17日期间的费用。对此，本院认为，根据本案查明的事实，双方租赁合同履行届满后，未能达成新的租约，上箭公司于2019年1月搬离了涉案房屋，并于2019年1月31日发函告知强华公司。虽然该函件寄送至强华公司金山地址的送达回单上显示“拒收退回”，但强华公司确认其公司经营地址在金山；结合双方在上箭公司2019年1月11日至17日搬迁期间已产生纠纷并报警，故强华公司对于上箭公司搬迁的行为应属明知。因此，在上箭公司搬离后，双方理应及时办理交接手续。虽然强华公司一直强调，因上箭公司搬离后的房屋存在损坏需要维修而未接收房屋，但一则，租赁合同对于房屋返还的状态未作约定；二则，强华公司亦未提供相关证据证明上箭公司存在非正常使用状态下的损坏事实。因此，强华公司以此作为不予办理房屋交接的理由不成立。即便上箭公司在强华公司的要求下后续对涉案房屋进行了深度清洁等行为，但鉴于上箭公司已于2019年1月实际搬离，故强华公司上诉主张房屋占有使用费计算至2019年4月30日，依据不足，本院不予采纳。一审法院综合上箭公司搬离涉案房屋的时间、双方的往来函件、上箭公司在2019年2月及3月委托第三方对房屋进行深度清洁等事实，认定房屋占有使用费支付至2019年2月1日，并无不当，本院予以认同。至于2019年1月11日至17日期间的房屋使用费应否扣除的问题。虽然上箭公司主张该期间曾有过三次报警记录，且强华公司阻挠搬迁的行为持续了一周，但从本案一、二审证据材料显示，双方在该期间虽对于房租产生过纠纷并于2019年1月17日因冲突导致涉案人员被当地派出所传唤，但尚无证据显示因此导致上箭公司迟延搬迁达七天，故上箭公司关于扣除2019年1月11日至17日期间的房屋使用费的上诉意见，本院不予采纳。一审法院综合本案的实际情况，扣除了一天，尚属合理，本院予以认同。但因一审判决对于上箭公司应付房屋使用费的数额存在计算错误，本院依法予以纠正。关于强华公司上诉主张的赔偿金及房屋维修费。根据强华公司所称，因上箭公司擅自转租，且案外人将企业注册在该处，故上箭公司已构成违约，理应承担合同约定的赔偿金。上箭公司则否认存在转租的事实。对此，本院认为，根据本案查明的事实，上箭公司在涉案房屋生产经营，并在租约到期后搬离的过程中双方还曾发生争执。现强华公司主张上箭公司存在转租，亦未能就此提交充分有效的证据予以佐证，故本院不予采纳。强华公司据此要求上箭公司支付赔偿金，一审法院对此未予支持，当属正确。至于强华公司主张的房屋维修费。如前所述，由于双方签订的租赁合同对于房屋返还的状态未作约定，而强华公司亦未能提供证据证明涉案房屋存在因上箭公司非正常使用导致房屋损坏的事实。鉴于上箭公司已在搬迁后应强华公司的要求委托第三人对涉案房屋进行了深度清洁、垃圾清运等工作，故强华公司要求上箭公司承担其另行委托第三方进行维修的费用，一审法院对此未予支持，亦无不当。关于上箭公司上诉主张的加急吊车搬运费、停工损失及相应利息。根据在案证据显示，上箭公司搬迁期间，双方于2019年1月12日、15日及17日，有过三次报警记录。根据警方相关询问笔录显示，双方因房租纠纷确实发生过冲突，以致涉案人员被警方传唤。但尚无证据显示，上述纷争整整持续一周，且导致上箭公司产生停工损失。况且，上箭公司委托第三人加急搬运所产生的加急费用，其利益已由上箭公司享有，并体现在因上箭公司及时搬离而缩短支付的房屋使用费中，且一审法院已就强华公司阻挠搬迁的行为酌情扣减了上箭公司一天的房屋使用费。因此，上箭公司据此主张吊车搬运费、停工损失及相关利息，本院不予支持。综上，上诉人强华公司与上诉人上箭公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初15732号民事判决第二、三项；二、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初15732号民事判决第一项为“上海上箭机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海强华化学化工有限公司房屋占有使用费168,685.83元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18,931元，减半收取9,465.50元，反诉案件受理费3,416元，合计12,881.50元，由上海强华化学化工有限公司负担8,448.5元，上海上箭机械制造有限公司负担4,433元。二审案件受理费20,132.5元，由上海强华化学化工有限公司负担12,881.5元，由上海上箭机械制造有限公司负担7,251元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十二月二十二日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……