济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初16024号原告：伊树成，男，1998年7月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张兴杰，山东鲁祯律师事务所律师。原告：赵琳，女，1970年4月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张兴杰，山东鲁祯律师事务所律师。被告：济南华隆置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100597033621L法定代表人：金建明，执行董事。委托诉讼代理人：庞舒，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张传伟，山东齐鲁律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100730676854F负责人：葛宇飞，行长。委托诉讼代理人：槐林，男，该公司职工。原告伊树成、原告赵琳与被告济南华隆置业有限公司（以下简称华隆置业公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵琳及两原告共同委托诉讼代理人赵岩、张兴杰，被告华隆置业公司的委托诉讼代理人张传伟，第三人浦发银行的委托诉讼代理人槐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告伊树成与被告华隆置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决解除两原告与第三人浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》，两原告不再向第三人浦发银行承担还款责任；3、依法判令被告华隆置业公司返还购房首付款1228430元及已经偿还的借款本息(截至2020年7月20日暂计187831.06元)；4、依法判决被告华隆置业公司支付违约金75968.6元；5、依法判决被告华隆置业公司支付为实现权利所支出的律师费用50000元；6、请求法院依法判决本案案件受理费9340元、保全费5000元由被告华隆置业公司承担。事实和理由：2019年6月18日，原告伊树成与被告华隆置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告伊树成购买由被告华隆置业公司开发建设的位于济南市历下区龙鼎大道西侧、鑫源山庄南侧的大华紫郡A3地块8号楼2单元101室房屋，房屋单价每平方米31000元，总面积122.53平方米，房屋总价为3798430元。买受人按照先付33.66%首付款即1228430元，剩余2520000元通过银行贷款；出卖人应于2019年6月30日之前交房，逾期超过90日，买受人有权解除合同并要求出卖人按照买受人已付房屋价款的2%支付违约金。2019年6月10日原告伊树成将首付款1228430元支付至被告华隆置业公司指定账户。2019年9月2日，两原告、被告华隆置业公司与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告伊树成因购买涉案房屋向第三人浦发银行借款2520000元，原告赵琳同意作为该笔贷款的共同还款人承担还款责任，原告伊树成以所购买的涉案房屋作为抵押。2019年9月2日，第三人浦发银行如约发放贷款至被告华隆置业公司账户。被告华隆置业公司至今未向原告伊树成交付，也无法向原告伊树成交付符合交房条件的房屋，已构成逾期交房的事实，故原告伊树成要求解除《商品房买卖合同》及与原告赵琳、第三人浦发银行之间的《个人购房担保借款合同》，两原告多次找被告华隆置业公司协商解决此事，均未果。综上所述，两原告为维护合法权益，无奈诉至贵院，望判如所请。被告华隆置业公司辩称，一、我公司不存在违约行为，两原告主张我公司逾期交房构成违约，并要求解除商品房买卖合同没有事实依据，理由如下：根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第四条第2款之规定：买受人在与出卖人办理房屋交付手续当日或之前，应按买卖合同的约定向出卖人缴清全部应付房款、违约金..等其他应由买受人承担的相关费用，与出卖人签订协议，否则出卖人有权拒绝交付房屋...。在本案中，原告伊树成就恰恰有违约金及其他承担的费用未曾支付给我公司，所以我公司有权拒绝交付房屋且不承担任何违约责任。1、原告伊树成有违约金未支付我公司，我公司有权拒绝交付房屋。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第二条第(二)款第2项之约定：买受人应在签订买卖合同当日交齐首付款、备齐所有按揭资料、于签订合同7日内向银行提交申请个人住房贷款所需的全部资料....否则视为买受人逾期付款。逾期7日内，买受人自逾期之日起至所有贷款手续办理完毕之日止，按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金逾期超过7日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人......。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的的相关费用。本案中，原告伊树成未按约定向银行交齐按揭资料。双方于2019年6月18日签订《济南市商品房买卖合同》，原告伊树成应于7日内向银行交齐按揭资料，也就是2019年6月25日前向银行交齐按揭资料。按《济南市商品房买卖合同》第六条第3款第2项约定，银行贷款应当于30天内也就是2019年7月25日前到我公司帐户，但实际上到账时间是在2019年9月4日。因此原告伊树成已构成违约，其应当向我公司支付违约金，但该违约金未支付。实际上，经我公司了解，原告伊树成向银行交齐材料的时间是2019年8月15日，已实际逾期50天，其应当向我公司支付违约金37984.3元。如果原告伊树成认为已按合同约定交齐按揭资料，贷款到账日应当是2019年7月25日，但贷款实际到账日是2019年9月4日，《济南市商品房买卖合同》第六条第3款第2项约定：买受人应于首付款付清后当日办理完毕预抵押及贷款手续，并保证于贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人帐户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期到达出卖人帐户的，视为买受人逾期付款。如果原告伊树成按合同约定交齐按揭资料，但贷款到账时间已实际已逾期40天，其应当向我公司支付违约金30387.44元。我公司保留另案继续向原告伊树成追索上述违约金的权利。2、原告伊树成有其他应当由其承担的相关费用（维修基金）未支付，我公司有权拒绝交付房屋。根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十三条之规定:未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，我公司为保证按时向原告伊树成交付房屋，代原告伊树成交纳维修基金，该维修基金应当由原告伊树成承担，现该费用并未支付给我公司，我公司曾向其催要，但未将该费用支付给我公司，因此我公司有权拒绝向原告伊树成交付房屋。二、原告伊树成与我公司于2019年5月27日签订认购协议书，原告伊树成认购的包括房屋及储藏室。原告伊树成在与我公司签订商品房买卖合同后拒绝与我公司签订储藏室买卖合同。却也不明确表明态度，是否还要购买该储藏室，导致我公司无法处置该8套储藏室。因为根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十六条第2款之约定:房屋和地下储藏室系成套房屋，如发生约定退房事宜应同时处置。如果我公司另行销售，有可能对原告伊树成造成违约，如果不另行销售，原告伊树成又不与我公司签订合同，造成储藏室闲置，给我公司造成巨大损失，原告伊树成应当承担该损失，在该损失未赔偿我公司的情况下，我公司有权拒绝交付房屋。综上，本案原告伊树成违约在先，我公司有权延期交付房屋且不违约，原告伊树成要求解除合同并赔偿损失依据不足，请求人民法院依法驳回两原告诉求。第三人浦发银行述称，两原告向我行申请个人购房贷款的情况属实，2019年9月2日原被告与我行签订个人购房担保借款合同，约定原告伊树成因购买涉案房屋向我行借款252万元，原告赵琳同意作为该笔贷款的共同还款人，承担共同还款责任，并以原告伊树成所购涉案房屋作为抵押。2019年9月4日我行如约发放贷款给被告华隆置业公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日原告伊树成（乙方）与被告华隆置业公司（甲方）签订住宅认购书，约定原告伊树成认购大华紫郡项目A3地块8号楼2单元101室商品房，配套储藏室号为8-2--101、8-2--102、8-2--103、8-2--104、8-2--105、8-2--106、8-2--107、8-2--108、8-2--109。房屋以建筑面积计价，单价为33000元每平方米，总价款合计4043490元，配套储藏室以建筑面积计价，单价为6000元每平方米，总价款合计663720元。认购书签订之日，乙方支付定金5万元。该房屋9个配套储藏室同主房一并出售。2019年6月18日，原告伊树成与被告华隆置业公司签订商品房买卖合同，约定原告伊树成购买龙洞紫郡A3地块8号楼2单元101室房屋，单价每平方米31000元，金额3798430元。同日原被告签订合同补充协议。2019年9月2日两原告与被告华隆置业公司、第三人浦发银行签订个人购房担保借款合同，贷款252万元，期限自2019年9月4日至2049年9月4日止，并以涉案房产作为抵押房产。另查明，2019年5月27日原告伊树成向被告华隆置业公司支付定金5万元。2019年6月10日原告伊树成向被告华隆置业公司缴纳房款1228430元。2019年9月4日第三人浦发银行向被告华隆置业公司发放贷款252万元。两原告主张解除与被告华隆置业公司的商品房买卖合同，并提交商品房买卖合同、收据及付款凭证予以佐证，证实商品房买卖合同约定出卖人应当在2019年6月30日前交付涉案房屋，被告华隆置业公司辩称原告伊树成尚未支付合同约定的全部款项，不存在违约行为，本案中商品房买卖合同第六条约定“买受人应于首付款付清后当日办理完毕预抵押及贷款手续，并保证于贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期到达出卖人账户的，视为买受人逾期付款”，补充协议第二条约定：“买受人应在签订买卖合同当日交齐首付房款、备齐所有按揭资料，于签订买卖合同7日内向银行提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续，否则视为买受人逾期付款。逾期超过7日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用”，第四条约定“买受人在与出卖人办理房屋交付手续当日或之前，应按买卖合同的约定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）……与出卖人签订相关协议；否则出卖人有权拒绝交付房屋直至买受人缴清上述费用并签署上述协议、文件，且出卖人无须承担任何延期交房的违约责任”，依据上述约定，原告伊树成应于2019年6月25日前向银行交齐按揭资料，银行贷款应于7月25日前到达被告华隆置业公司账户，贷款实际于2019年9月4日到达被告华隆置业公司，因此原告伊树成存在逾期付款情形，原告伊树成逾期付款应向被告华隆置业公司支付违约金，原告伊树成未举证证实其支付违约金，被告华隆置业公司无需承担延期交房的违约责任。原告伊树成与被告华隆置业公司签订的认购书约定购买配套储藏室，但原告伊树成至今未与被告华隆置业公司签订商品房买卖合同，依据补充协议内容被告华隆置业公司无需承担延期交房的违约责任。综上原告伊树成主张被告华隆置业公司延期交房构成违约，要求解除商品房买卖合同，无事实及法律依据，本院不予支持。因原告伊树成主张解除商品房买卖合同未予支持，两原告主张的其他诉讼请求亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告伊树成、原告赵琳的诉讼请求。案件受理费18680元，减半收取9340元，保全费5000元，由原告伊树成、原告赵琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十二月二十八日法官助理  东 超书 记 员  杨淇程