河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初4187号原告：长葛市世纪鑫实业发展有限公司，住所地：长葛市区颍川路东段。法定代表人：付喜珍，任该公司董事长。委托诉讼代理人：马纪磊，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常勇鹏，河南中锦律师事务所实习律师。被告：鄢陵东泰商贸有限公司，住所地：鄢陵县安陵镇西大街路北。法定代表人：梁水收，任该公司董事长。委托诉讼代理人：苏国选，许昌市鄢陵县正泰法律服务所法律工作者。原告长葛市世纪鑫实业发展有限公司（以下简称世纪鑫公司）与被告鄢陵东泰商贸有限公司（以下简称鄢陵东泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告世纪鑫公司的委托诉讼代理人马纪磊，被告鄢陵东泰公司的法定代表人梁水收及委托诉讼代理人苏国选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪鑫公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠的房租2416144元，并承担违约金500000元；3、判令被告支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的损失（损失按每平方米23元/月计算）；4、被告承担本案一切诉讼费，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费及律师费等全部费用。事实和理由：2013年11月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将一楼至三楼共计6846平方米的房产租赁给被告使用，租赁期10年，自2013年11月15日至2023年11月14日止，租金为2013年11月15日至2016年11月14日期间18元/平方米/月，2016年11月15日至2019年11月14日期间20元/平方米/月，2019年11月15日至2023年11月14日期间23元/平方米/月；同时约定租金每年11月15日前一次性付清，如被告拖欠租金超过15日，原告就有权解除房屋租赁合同，同时被告对商铺的装修无偿归原告所有，并承担违约金50万元。合同签订后，原告依约将房产交付给被告使用，但被告自2016年度起就开始不足额支付租金，2016年2019年租金为1643040元/年，但被告2016年度实际支付租金1478736元、2018年度支付租金1295000元，到2019年11月15日未交付2020年度租金，以上租金共计欠付2416144元。原告多次向被告催要，被告均推诿不付，原告认为，被告拖欠租金不付已经符合租赁合同约定的解除条件，故诉至法院，望判如所请。被告鄢陵东泰公司辩称，1、原告把鄢陵东泰公司作为被告，系主体错误，该商场于2015年已经由长葛市东泰商贸有限公司（以下简称长葛东泰公司）予以经营，2015年至2019年的租金全部由长葛东泰公司交纳，该公司才是实际租用人；2、2019年以前的租金已经全部结清，因当时生意不是太好，原告已与长葛东泰公司达成了协议，不再递增租金，且原告给长葛东泰公司出具有票据已经证实结清了以前的租金；3、2020年长葛东泰公司向原告支付了15万元，因疫情原因，根据国家的政策，租金应该减免和免除，长葛东泰公司不存在违约，原告要求支付违约金于法无据；4、需要说明的是本案的形成是外因所致，而非原告的真实意图，其实是一资产公司收购了原告公司，但我们愿意协助长葛东泰公司和原告协商租金的交付事宜，从交付租金的情况来看，长葛东泰公司并不欠租金，且给长葛市的税收也作出了一定的贡献，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定以下案件事实：2013年11月14日，原告世纪鑫公司（出租方、甲方）与被告鄢陵东泰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，内容包括：一、甲方将位于长葛市颍川大道与铁东路交汇处世纪.鑫城小区世纪大厦临街商铺，一楼由南向北第10-19间商铺面积约2163平方米、二楼由南向北第10-19间商铺面积约2337平方米、三楼由南向北第10-19间商铺面积约2346平方米，一至三楼共计面积约6846平方米出租给乙方使用，甲方应于2013年11月15日前交付乙方，其中一楼由南向北第18-19间商铺面积约244平方米房屋现为甲方售楼部，该部分房屋应于2014年3月3日前交付乙方；二、1、租赁期限为十年，自2013年11月15日起至2023年11月14日止；2、租金及支付方式：前三年租金标准为18元/平方米/月，即2013年11月15日至2016年11月14日每年租金为1478736元；第四至第六年度租金标准为20元/平方米/月，即2016年11月15日至2019年11月14日每年租金为1643040元；第七至第十年度租金标准为23元/平方米/月，即2019年11月15日至2023年11月14日每年租金为1889496元；第一年租赁期间甲方无偿送乙方装修期三个月，即2013年11月15日至2014年2月14日；商铺租金每年11月15日前必须一次性付清，每年均为先交租金后使用，如乙方拖欠租金超过15日，甲方有权提前终止合同，收回该商铺，乙方内外装修全归甲方无偿占有使用，同时向甲方支付违约金50万元整；如乙方在租赁期间造成停业状态的，甲方可有权提前终止合同，收回该商铺，乙方内外装修全归甲方无偿占有使用，同时向甲方支付违约金50万元整；三、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本协议，收回房屋使用权，乙方需承担相应责任：乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的，如乙方转租、转借、转让该房屋，无论面积多少，必须经甲方书面同意，但乙方经营招商行为，如给入场经营者提供相应面积柜台等不属于本条所称的转租、转借或转让情形，但不得超过本合同约定的租赁期限等；四、租赁期满后辅助设施的归属和交接：租赁期满，乙方不再承租，房屋内外装修及辅助设施、可移动物品归乙方所有，不可移动物品乙方不得拆除，也不能任意损坏，连同房屋无偿交付甲方；乙方须按规定期限进行搬迁，如超出搬迁期限，应从协议期满之日重新计算房屋租金，并向甲方支付违约金，违约金以房屋租金的两倍支付，并赔偿甲方损失；本协议一式两份，甲、乙方各执一份，均具有同等法律效力等。原、被告持有的两份合同中甲方处均加盖“长葛市世纪鑫实业发展有限公司合同专用章”及“付喜珍”印章，在原告持有的合同中，乙方处加盖“鄢陵东泰商贸有限公司”印章，该印章上方有“梁水收”字样及梁水收的身份证号和另一个身份证号，印章右方有“梁要辉”、“黄军辉”字样，合同签订时间下方有两个手机号码，分别显示黄军辉和梁水收；在被告持有的合同中，乙方处加盖“鄢陵东泰商贸有限公司”两次印章和“长葛市东泰商贸有限公司”印章，在“鄢陵东泰商贸有限公司”印章后有“梁要辉”、“黄军辉”字样，合同签订时间下方有“梁要辉”印章。《房屋租赁合同》签订后，被告鄢陵东泰公司进行装修和经营。2020年9月11日，原告以被告拖欠租金不付为由，诉至本院。本案审理中，原告认可自2016年至今共支付租金5406208元（其中2016年3月3日1438736元、2017年10月30日1328736元、2018年1月2日200000元、2018年1月31日680150元、2018年8月10日85000元、2018年8月30日142150元、2018年9月6日10000元、2018年10月30日135000元、2018年12月30日116436元、2018年12月31日53564元（一笔33564元、一笔20000元）、2019年2月16日230000元、2019年3月16日16436元、2019年5月31日160000元、2019年7月26日120000元、2019年8月6日20000元、2019年8月24日20000元、2019年8月29日20000元、2019年9月11日20000元、2019年9月12日20000元、2019年9月23日20000元、2019年9月29日20000元、2019年10月10日20000元、2019年10月16日20000元、2019年10月24日20000元、2019年11月6日40000元（两笔各20000元）、2019年11月30日130000元、2019年12月16日20000元、2020年3月26日80000元、2020年5月1日70000元、2020年8月15日150000元）、另用商场购物卡冲抵租金合计475000元，但认为租金系被告鄢陵东泰公司交纳。本院认为，本案原告世纪鑫公司与被告鄢陵东泰公司于2013年11月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行合同义务。本案争议的焦点如下：一是被告鄢陵东泰公司是否仍为案涉商铺的承租人？根据原、被告双方庭审陈述，可知2013年11月14日签订《房屋租赁合同》时，被告鄢陵东泰公司系承租人。被告主张商场于2015年已由长葛东泰公司经营并交纳租金，为证明该主张，被告提供了其持有的《房屋租赁合同》、长葛东泰公司的营业执照、及长葛东泰公司法定代表人梁要辉的转账记录，本院认为，长葛东泰公司仅在被告持有的《房屋租赁合同》中的承租人处加盖印章，而原告持有的《房屋租赁合同》中无该公司印章，且原告对长葛东泰公司系承租人不予认可，被告的合同不能证明长葛东泰公司系案涉商铺的承租人，梁要辉的转账亦不能证明是作为承租人交纳的租金，应认定被告鄢陵东泰公司仍为承租人。二是被告鄢陵东泰公司是否欠原告世纪鑫公司租金、及欠租金的数额？本案中，被告提供的12张收据与原告提供的《鄢陵东泰商贸有限公司租金对账情况说明》中显示的交纳租金日期和金额能一一对应，且被告对该情况说明的真实性未有异议，对该情况说明，本院予以确认。被告主张2019年以前的租金已经全部结清，虽被告提供的2018年12月30日号码为2106703的收据与原告提供的收据复印件均显示“18年已结清”，但原告对已结清不予认可，称该收据可能是会计理解错误，也可能是账目出现错误；另被告提供的2018年12月31日号码为2106705的收据显示“19年租金”系铅笔书写，此与原告提供的收据复印件不一致；而原告提供的2018年12月31日号码为2710704的收据复印件仍显示2018年租金，综上，本院不能认定2018年的租金已于2018年12月30日结清。然结合原告在诉状中表述的“被告2016、2017年度实际分别交纳租金1478736元”，可知2016年、2017年的实交租金数额与合同约定的前三年租金数额一致，另原告提供的2019年2月16日号码为2486917的收据复印件与被告提供的收据（红联）一致，其中均显示“19年租金”，本院认为，原告作为收据的出具人，如被告在2019年2月16日仍未结清此前的租金，原告完全有条件从已交租金中扣减尚欠租金，但原告并未扣减，且原告并未提供证据证明其向被告催交过租金，综上，可以推定双方在合同履行过程中对租金数额进行了变更。鉴于原告提供的2020年3月26日号码为2710710的收据复印件显示“2020年租金”，本院推定被告已经结清了2019年及以前年份的租金，自此日起的租金均系交纳的2020年租金，即2020年被告已付租金数额为30万元（8万元+7万元+15万元）。因受疫情影响，关于2020年的租金，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的……应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，本院按照合同约定的租金数额酌情免除一个月租金即157458元（1889496元/年÷12），综上，被告应支付原告2020年的租金1432038元（1889496元-157458元-30万元）。三是原告世纪鑫公司能否以被告鄢陵东泰公司拖欠租金为由诉请解除合同？本院认为，被告未依约于2019年11月15日前交纳2020年的租金时，根据《房屋租赁合同》约定，原告已经享有解除合同的权利，但原告并未举证证明其行使了合同解除权，且2020年3月26日、2020年5月1日、2020年8月15日被告在违约后继续向原告交纳2020年的租金8万元、7万元、15万元，原告对此未提出异议，不论是原告和被告之间就协议约定的租金支付时间达成了延期交纳的合意，还是原告默认了被告的违约行为而继续履行合同，均可以认定《房屋租赁合同》仍在履行，现原告通过诉讼的形式行使合同解除权有违诚信原则，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。对原告要求被告承担违约金和支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的损失的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鄢陵东泰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长葛市世纪鑫实业发展有限公司2020年的租金1432038元；二、驳回原告长葛市世纪鑫实业发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30130元，由原告长葛市世纪鑫实业发展有限公司负担15334元，被告鄢陵东泰商贸有限公司负担14796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  任伟娜人民陪审员  宋洁华人民陪审员  范学正二〇二〇年十二月三十日书 记 员  乔炜炜