河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初8075号原告：李某，男，汉族，1983年10月22日生，住址河南省镇平县。身份证号：码411324198310224255。委托诉讼代理人：张**力，河南书选律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市某陶瓷经销处，地址：南阳市卧龙区光武办事处百里奚路**运管花园。统一社会信用代码：92411303MA41C5389B。经营者：曹某，男，汉族，1975年5月4日出生，住南阳市卧龙区，系南阳市某陶瓷经销处经营者。被告：曹某，男，汉族，1975年5月4日出生，住南阳市卧龙区，系南阳市某陶瓷经销处经营者。被告：汪某，女，汉族，1981年10月27日出生，住址同上，系曹某妻子，阳市卧龙区冠珠陶瓷经销处经营者。原告李某与被告南阳市某陶瓷经销处、曹某、汪某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李某的委托诉讼代理人张**力，被告南阳市某陶瓷经销处经营者及被告曹某、被告汪某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告李某与被告曹某于2019年12月20日签订的《门面租赁合同》;2.请求依法判决被告向原告李某支付门面租金298860元。3.请求依法判决被告支付原告违约金99018元。4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：被告曹某与汪某系夫妻关系，二人共同经营南阳市卧龙区冠珠陶瓷经营处。2019年5月4日，原被告经协商签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：原告将其拥有的坐落于百里奚街224号门面房出租给被告用于经营陶瓷，合同期限自2019年3月1日至10月30日止，年租金为161040元，合同同时约定，被告若未按约定期限交付租金，超过30天以上的，原告有权解除合同，原告于2019年3月将房屋交付给被告使用，直至合同期限届满，被告仅支付原告租金60000元。在被告尚欠原告上述第一份合同租金101040元违约的情况下，被告又百般请求原告继续租赁门面，并承诺一定会支付租金。后原被告于2019年12月20日又续签了一份《门面租赁合同》，租赁期自2019年11月1日至2021年10月31日止，年租金为219600元，截止至2020年10月31日，第二份合同未付租金219600元。以上两份合同未支付租金共计298860元，违约金99018元。被告的行为已经构成根本违约，导致租赁合同无法继续履行，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。被告南阳市某陶瓷经销处、曹某辩称：关于该房租未付清一事，我方认可，但对其所述金额存在较大误差。例如：截止2020年10月12日我方共欠2019年3月1日-2019年10月31日房租共计70000元，及2019年11月1日-2020年10月31日房租为219600是双方协商，可视为对原合同的变更，是获得房东李某本人认可的。且2020年10月19日通过银行账户往李某妻子满罗焕账户转账成功5000元，于2020年11月10日往李某微信账户转账8000元，均有转账截屏，应欠其房租共计276600元。因此李某所述不实。二、本人经营自2018年以来，由于投资失误，本经营部一直处于亏损状态，一直借贷经营，妻子汪某在美容院打工，该房租于其并没有直接关系，不在承担人范围。三、由于2019年年底至2020年4月底全国新冠疫情的影响，单位响应国家政策，一直处于停业状态，没有任何收入，是导致生意经营不下，请法官按政策协商减免未开门期间的房租。四、由于房租未及时支付，李某安排人员于2020年10月6日-12日锁住了店面，直接影响到本单位经营，并后期派人在冠珠仓库阻止发货。导致我单位无法经营，造成巨大损失。五、对诉讼方的违约金賠付一事，我方坚持有违约可收回租赁门面，且我方一直想协调解决此事，但一直未有结果。综合以上所述，请求法官协商调解。被告汪某辩称：南阳冠珠陶瓷经营处由我老公个人经营的，我并未参与。2016年后我很少在南阳，我一直在西安经营，房东我也并不认识，我不应承担责任。原告为支持其诉求向法庭提交以下证据：第一组，租赁合同一份、保证书一份、被告身份证复印件一份，证明原被告经协商依法签订了租赁合同，租赁期限为2019年3月1日至2019年10月31日，被告至今仍下欠原告租金7万元的事实。第二组，租赁合同一份、还款承诺书一份，证明原被告经协商签订了第二份租赁合同，租赁期限为2019年11月1日至2021年10月31日，合同约定年租金为219600元，及被告逾期支付租金应按当年租金日万分之五支付违约金。被告截止目前仍未能支付第二份租赁合同的租金，构成根本违约。被告应支付租金及违约金的事实。第三组，南阳市某陶瓷经销处工商登记信息一份，证明南阳市某陶瓷经销处系个体工商户，经营者为被告曹某的事实，系家庭经营。被告对原告提供证据的质证意见：对原告提交的证据第一组和第二组无异议，租赁合同、保证书及还款承诺都是本人书写，属实。工商登记信息无异议，但是个人经营，不是家庭经营。被告向法庭提交以下证据：1.西安市碑林区麦品客食品店工商登记信息，证明汪某不在南阳经营，并未参与南阳冠珠陶瓷经营处经营。2.还款凭证，证明还款的事实。原告对被告提供证据的质证意见为：1.被告提供的信息2017年已经注销了，原告出租给被告冠珠陶瓷经营处签订的合同为2019年3月1日开始，二被告为夫妻关系，汪某也在陶瓷店帮忙经营，系家庭经营，被告所举证据不能证明她在西安经营食品店的事实。2.还款明细共13000元无异议。本院经审理认定事实如下：被告曹某开办南阳市某陶瓷经销处，因经营需要，于2019年5月4日与原告李某签订门面租赁合同，合同约定：“一、租赁门面描述，1.甲方（即本案原告）将其拥有的座落于百里奚街224号门面房出租给乙方（本案被告曹某）使用。该门面建筑面积共366平方米。……三、租赁期限，本合同租赁期为半年，自2019年3月1日起至2019年10月31日止。四、租金及支付方式，1.第一年租金为161040元，租金提前一个月支付，每半年或每季度支付一次，具体为：55元/平方，最后一季度优惠壹万元整。八：合同的变更和解除。3.在租赁期限内，由下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。九、违约责任及赔偿。2.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。……李某及曹某在合同落款处签名按印。”该租赁合同到期后，因被告曹某下欠原告租赁费70000元，2019年12月17日，被告曹某向原告李某出具保证书一份：“因欠李某门面租赁费，承诺12月18日支付贰万元，本月底支付三万元。2020年1月20日，春节前再支付伍万元整，如有违约，业主将门面锁住或回收。保证人：曹某。2019年12月17日。”曹某在签名及书写更改处均按印。2019年12月20日，李某与曹某再一次签订门面租赁合同，双方在原合同内容基本不变的基础上，仅对租赁期限及租金进行了调整，具体为：“三、租赁期限。租赁期从2019年11月1日至2021年10月31日。四、租金及支付方式。1.第一年租金为219600元，租金提前一个月支付，每半年或每季度支付一次，具体为：50元/平方/月”双方在合同落款处签字按印，曹某同时加盖了南阳市某陶瓷经销处印章。2020年10月12日，被告曹某向原告李某出具还款承诺书一份，内容为：“本人曹某经营冠珠陶瓷，门面房租2019年3月1日-2019年10月31日共计161040元，已付玖万元整。尚有柒万元，承诺于2020年10月12日-19日还款贰万元，20-25日还款贰万伍仟万整，26-30日还款贰万伍仟元整，以实际到账为准。2019年11月1日-2020年10月31日房租219600元。在2020年11月份后每月支付叁万元，一部分做为房租，一部分为还欠款，如不能做到，房东随时锁门。承诺人：曹某。2020年10月12日”。上述还款承诺签订后，2020年10月19日，曹某通过网银向李某妻子满罗焕的建设银行账户62×××99转账5000元。2020年11月10日，曹某分两次通过微信向李某转账5000元、3000元。此后，被告再未支付费用，原告索要未果，故诉至本院。庭审中，曹某称2020年11月10日因门面被锁无法进入，现不再经营，店中仅剩样板存放。同时表示同意解除2019年12月20日双方签订的合同。另查明，被告曹某、汪某系夫妻关系。南阳市某陶瓷经销处为个体工商户，经营者为曹某。庭审中，汪某否认参与冠珠陶瓷经销处的经营，称其2016年之后一直在西安经营麦品客食品店，并提交西安市碑林区麦品客食品店工商登记信息一份，工商信息显示，该公司成立于2016年10月9日，经营者为汪某，2017年公司注销。期间汪某偶尔回南阳。但原告对此不予认可，称南阳市某陶瓷经销处系家庭经营，但未向本院提供证据。以上查明事实，由原告举证的租赁合同、保证书、还款承诺书，被告举证的还款记录及当事人到庭陈述等予以证实，以上证据在庭审中均予以出示并记录在卷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告因经营需要租赁被告名下房屋，双方签订了房屋出租合同，原被告之间形成租赁合同关系。关于本案合同解除的问题，根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同。现原告起诉要求解除2019年12月20日双方签订的《门面租赁合同》，被告表示同意解除，故对原告的该项请求予以认可。对合同解除的日期计算问题，被告辩称合同在2020年10月31日已解除，本院认为，被告虽不在店铺经营，但店铺内依然存放物品，直至2020年11月12日被告自认不再经营，故合同解除的时间应按2020年11月12日计算。关于原告要求被告支付租金的问题，《中华人民共和国民法总则》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告依约向被告提供了房屋，被告也应按照合同的约定足额向原告支付租金。（1）2019年5月4日，双方签订了《门面租赁合同》，约定了租金及违约金事项，同时该合同第八条第3项第1款约定了“双方经协商一致，书面变更或解除本合同”的条款，在2019年12月17日的保证书中及2020年10月12日的还款承诺书中对上述合同的租金进行了变更，2020年10月12日双方确认2019年5月4日签订的合同尚欠租金7万元，扣除庭审时原告认可的被告2020年10月19日及11月10日支付的13000元，尚欠57000元，本院予以认定。（2）2020年12月20日双方签订的两年期合同中，第一年（2019年11月1日至2020年10月31日）的租金219600元，双方在合同及此后的还款承诺书中对数额及还款时间进行确认，对该219600元本院予以认定，按照还款承诺书约定，该款应于2020年11月开始支付。（3）对2020年11月1日至2020年11月12日的租金，因双方在两年期合同中约定租金为50元/平方.月，案涉房屋面积为366平米，按此计算，被告应向原告支付12天的租赁费共计7320元。综上，上述三项租金合计283920元，本院予以认定。关于违约金的计算问题。“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因被告未及时支付拖欠的租金款项，构成违约，故原告有权向被告主张违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中原被告虽然在合同中约定了违约金，但此后，原被告以保证书及还款承诺书的形式对两份合同中欠付租金数额及还款方式进行了约定，视为双方在后期对合同的变更，同时被告辩称双方当时并未对违约金进行约定，而原告的损失主要是租金占用期间的利息，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则和公平原则，原告可主张的违约金可自被告欠付之日起按中国人民银行同期贷款利率分别计算，（2019年3月1日至2019年10月31日欠付租金57000元自还款承诺约定的还款期限及2020年10月20日计付，剩余租金226920元自还款承诺约定的2020年11月1日起计付）原告请求过高部分不予支持。关于三被告承担责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。家庭经营的，以家庭财产承担。南阳市某陶瓷经销处系曹某开办的个体工商户，案涉房屋系曹某为经营生意需要所产生的租赁，且经销处及曹某均在租赁合同中签字盖章，故被告曹某、南阳市某陶瓷经销处均应对上述债务承担连带还款责任。对于被告汪某是否应该承担责任的问题，本院认为，从工商信息中可以看出，该经销处系曹某2016年个人开办，同时期，汪某以其个人名义在西安碑林区开办麦品客食品店，可见南阳市某陶瓷经销处并非家庭经营模式。故对原告要求汪某承担责任的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日后十日内，被告南阳市某陶瓷经销处、曹某向原告李某支付租金283920元及利息（利息分别自2020年10月20日起以57000元为基数，自2020年11月1日起以226920元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款付清之日止）。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3722元，保全费2570元，由被告负担5349元，原告负担943元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  杨杰二〇二〇年十二月十八日书记员  李根