贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8270号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610721167。被上诉人（原审原告）：付艳琼，女，1987年7月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（一般代理）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人付艳琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人委托诉讼代理人余英民，被上诉人委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于各项开户费。1.各项开户费是上诉人根据合同约定收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，不应退还。且上诉人收取的开户费并未实际占有，而是代为向相关部门缴纳，被上诉人亦已享受该费用带来的生活便利，委托事项已经履行完毕，没有退还基础。2.被上诉人主张退还各项开户费的诉请应受诉讼时效限制，不应得到支持。二、关于逾期办证违约金。1.本案中双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务，才承担违约责任，违约时间应从被上诉人出具授权委托书360日后开始计算。被上诉人不出具授权委托书，上诉人即便具备办证条件也不能为被上诉人办证，而本案被上诉人拖延出具授权委托书，致延迟办证，其自身存在重大过错，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。一审摒弃双方约定，判决上诉人承担逾期办证违约责任错误。2.一审判决支持的违约金明显过高，有失公平。案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，调减违约金至合同约定的10%。被上诉人付艳琼辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告付艳琼一审诉讼请求：1．被告退回各项开户费合计3，356.00元；2.被告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金45，512.96元（违约金以396，823.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年9月12日起计算到2019年11月4日止）。一审认定事实：2013年8月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢2单元21层4号房；总价款396823.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款396061.00元（发票载明数额）。2013年4月11日，原告向被告代收了房屋维修基金、契税、闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2500.00元及交易费。被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4581.00元的收据，但该收据盖章注明被告已退水表开户费800元、交易费及多收的闭路电视开户费。2015年9月12日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2019年11月4日，原告委托被告办理不动产权证书。2020年1月13日，被告取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议及合同附件十二《补充协议》“8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，可以认定原告已于办理入住手续时（2015年9月12日）交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2015年9月12日后的360日内（即2016年9月8日前）为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年9月8日前办理，被告应自2016年9月9日起承担延期办理产权转移登记的违约责任。但是，被告提出该诉讼请求已部分超过诉讼时效。原告于2020年6月1日提起诉讼，主张权利，依据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付该违约金的请求权在2017年6月2日起的部分未超过诉讼时效。鉴于本案中由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2020年5月19日取得涉案楼幢首次登记，具备办理转移登记条件，于2020年8月19日开庭时，被告表示其已具备办理涉案商品房不动产权证书的条件，原告同时知晓能办理不动产权证书的事实，故其逾期办证违约金应计算至2020年8月18日。原告主张逾期办证违约金截止2019年11月4日，予以尊重。因此，逾期办证违约金应以已付购房款396，823.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月2日起计算至2019年11月4日，共计35，158.52元（396，823.00元×0.0001×886天）。关于退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元、燃气开户费2，500.00元无事实及法律依据，理应予以退还。已退还的闭路电视开户费265.00元和水开户费800.00元不再退还。对被告提出诉讼时效抗辩，因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收事由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告付艳琼逾期办理不动产权证书的违约金35，158.52元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告付艳琼电表开户费520.00元和燃气开户费2，500.00元；三、驳回原告付艳琼的其他诉讼请求。案件受理费511.00元，由原告付艳琼负担93.02元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担414.98元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否存在逾期办证违约行为；2.逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1,根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1022元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青