广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1193号 上诉人（原审原告）：韦权玲，女，1988年8月15日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：宾顺喜，广西林鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，广西林鹰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘文琦，男，1987年2月21日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：梁雄元，广西广合（梧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧佳艳，女，1985年6月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原审第三人：梧州市世华房地产中介有限公司,住所地广西梧州市西堤三路**第5.******商铺，统一社会信用代码91450400340421776L。 法定代表人：余平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张济勇，男，该公司员工。 上诉人韦权玲因与被上诉人刘文琦、欧佳艳以及原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司（以下简称“世华公司”）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初179号民事判决，向本院提起上诉 。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人韦权玲上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初179号民事判决；2.改判不得执行被上诉人欧佳艳名下位于梧州市屋，并解除对该房屋的查封；3.改判确认位于梧州市屋归上诉人韦权玲所有；4.由两被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：上诉人的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的受保护情形，一审法院未依法全面审查本案事实、采纳证据，作出错误的判决。一、上诉人已经对涉案房屋进行合法占有控制，一审法院认定上诉人未合法占有控制房屋是错误的。（一）一审中上诉人提交的物业费收据，是物业公司向上诉人收取实际发生的物业费等相关费用后出具的，该证据合法有效。上诉人与被上诉人欧佳艳签订买卖合同后，按照合同约定对涉案房屋进行了交接，原审第三人世华公司对此进行了见证，上诉人基于合法有效的买卖关系，对该房屋合法占有、控制。（二）一审法院认为上诉人在涉案房屋被查封后才缴纳物业费，没有对涉案房屋进行实际装修入住，因此不构成对房屋的实际占有、控制，是错误的。第一，上诉人基于合法有效的买卖关系交接房屋后，即实现了对房屋的善意合法占有，后因被上诉人欧佳艳拖延解押及询问房屋办证等事宜，被物业告知欠费，从而缴纳了物业费。物业公司对于房屋为上诉人控制占有的事实并无异议，并出具了相应的物业费收据。上诉人已经对涉案房屋行使了控制管理权。第二，上诉人未能装修入住涉案房屋是因该房屋在查封之前还未具备任何办证的条件及因飞机场限高等情形，而不能装修入住。以上原因造成了上诉人迟延缴纳物业费。第三，根据最高院的裁判观点，购房人是否实际入住，不是房屋占有的必要条件，能够根据实际情况作出合理解释的，可予支持。第四，原审第三人作为中介公司，见证了涉案房屋交接、物业费支付等买卖交易事宜，印证了上诉人合法占有控制房屋的事实。二、一审法院认定上诉人未缴纳房屋尾款不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形是错误的，应予纠正。上诉人已表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故上诉人的诉请符合法律规定，应予支持。根据合同第二条第（三）款第3项第（2）点中对尾款的支付方式及第三条第（一）、（二）款的约定，合同约定办理按揭付尾款的时间为办证之后的时间，而根据一审查明的无争议的事实，涉案房屋直至查封后才具备办证条件。10月份后，开发商才通知业主办证。因此，上诉人不存在未缴纳尾款的违约行为，涉案房屋未能办证及被上诉人欧佳艳违约导致办证等手续存在困难，是导致涉案房屋不能正常交易过户的原因。三、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，案外人提出对执行标的确权的诉讼请求的，人民法院要在判决主文中对此作出认定。《房屋买卖合同》合法有效，上诉人对涉案房屋享有物权期待权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定的除外”之规定，上诉人取得了标的物的所有权即涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被上诉人欧佳艳应当配合上诉人办理房屋过户手续。一审法院未在判决主文中作出对合同效力及房屋确权的认定是错误的。综上所述，上诉人因合法有效的合同而对涉案房屋享有物权期待权，该权利足以排除被上诉人刘文琦因一般金钱债权而提起的强制执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，合法权益应受保护。因此，请求法院判如所请。 被上诉人刘文琦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人欧佳艳未作答辩。 原审第三人世华公司述称，上诉人韦权玲买房的时候是需要被上诉人欧佳艳去解押的，但上诉人韦权玲给了房屋首付款后，被上诉人欧佳艳没有去解押。 上诉人韦权玲向一审法院起诉请求：1.确认原告韦权玲与被告欧佳艳于2018年8月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令不得执行被告欧佳艳名下位于梧州市屋，并解除对该房屋的查封；3.确认位于梧州市屋归原告韦权玲所有；4.本案全部诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：一审法院于2019年4月16日受理（2019）桂0405民初539号原告刘文琦与被告欧佳艳民间借贷纠纷一案，后主持双方当事人进行调解，当事人自愿达成如下协议：一、确认被告欧佳艳欠原告刘文琦借款本金180000元；二、上述第一项款项被告欧佳艳分期偿还给原告刘文琦，即从2019年5月起至2019年11月，每月30日前偿还20000元，余款40000元在2019年12月30日前还清；三、案件受理费4138元，减半收取计2069元，原告刘文琦已预交，由被告欧佳艳支付给原告刘文琦。一审法院依法制作了（2019）桂0405民初539号民事调解书。调解书生效后，该案原告刘文琦于2019年6月5日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2019年7月5日作出（2019）桂0405执444号之二执行裁定书，裁定查封被执行人欧佳艳所有的梧州市。原告韦权玲于2020年1月7日向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2020）桂0405执异1号执行裁定书，驳回韦权玲的异议请求。原告韦权玲不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2018年8月12日，原告韦权玲（买方）与被告欧佳艳（卖方）、第三人世华公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同主要约定如下内容：1.买卖之房屋地址为龙跃路26号第12幢2002房，建筑面积117.78ｍ²。2.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为500000元，如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用。3.签订本合同同时支付50000元作为定金，定金自动转为房款；首付款200000元，由买方在签订该买卖合同7天内直接支付给卖方；房价余款250000元，买方申请商业贷款，贷款额为人民币250000元，买方应在办理完监证手续当天起120天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件合同等该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款7天内以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款。4.三方约定于业主办理出不动产证7天内到房产交易中心办理测绘鉴证过户等相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日15个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续；卖方交付该物业予买方使用之日期为交齐首付款当天，卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费、有线电视费等），卖方在收齐房款2个月内将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，否则视为违约；该物业以现状售予买方，买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并实地查看及了解该物业，对该物业朝向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。5.该房产尚有银行欠款约180000元，由卖方解押，解押产生的所有费用由卖家支付；首付款230000元于2018年8月20日前付清给卖方，剩余20000元于2018年9月1日前支付给卖方……上述合同签订后，原告韦权玲委托其丈夫黄威文于2018年8月12日向被告欧佳艳转账支付了50000元购房定金，委托其弟韦振杰于2018年8月20日向被告欧佳艳转账支付了200000元购房款。原告韦权玲向被告欧佳艳合计支付了250000元购房款。原告韦权玲与被告欧佳艳签订一份《房产交接确认书》，载明被告欧佳艳已于2018年9月1日将涉案房屋交付给原告使用，签订本确认书，视为该房屋完全交付，原告韦权玲从即日起合法占有使用该房产。但原告韦权玲一直未装修入住涉案房屋，也未支付购房余款250000元。涉案房屋梧州市已抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区梧州市分行，被告欧佳艳未清偿银行贷款，房屋仍设有抵押。根据一审法院向广西梧州市中房物业服务有限责任公司调查取证得知，涉案房屋梧州市从2016年11月1日起至2019年12月31日止的物业费、公共照明电费、水泵费、垃圾处理费、电梯电费、电梯维修费、年检费、维保费等合计5034.82元，是由交费人在2019年12月26日一次性支付；从2017年5月1日起至2019年12月26日止，一直未发生水费。根据一审法院向广西梧州中恒房地产开发有限公司调查取证得知，涉案房屋梧州市于2019年8月13日完成不动产首次登记，广西梧州中恒房地产开发有限公司于2019年10月10日向业主发出《办证通知》，该房屋已达到办理不动产权证条件。 一审法院认为，本案系执行异议之诉，焦点问题在于原告韦权玲所主张的其对涉案房屋所享有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。在执行程序中对不动产一般买受人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权。买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权才具有排除执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，一、原告韦权玲与被告欧佳艳签订的《房屋买卖合同》，是基于双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，其内容并不存在法律规定的合同无效的情形，故该《房屋买卖合同》是合法有效的。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，一审法院虽对涉案《房屋买卖合同》的合法有效性进行审查，但在本案中不对原告诉请确认该合同的合法有效性作出判决。二、原告韦权玲没有提供证据证明其在一审法院查封之前已合法占有了涉案不动产。涉案《房屋买卖合同》约定的交房时间为买方交齐首付款当天，被告欧佳艳与原告韦权玲亦签订《房产交接确认书》约定双方于2018年9月1日完成了涉案房屋的交付，但自签订《房屋买卖合同》和《房产交接确认书》至今，原告韦权玲一直没有装修涉案房屋，也没有实际居住使用。且根据在案证据显示，原告韦权玲是在得知涉案房屋被法院查封以后，才一次性支付了欠付的全部物业费和相其他关费用。一审法院于2019年7月5日查封涉案房屋，也就是说，原告韦权玲在一审法院查封之前并未对涉案房屋形成合法有效的占有、使用或者管理。三、原告韦权玲仅支付了250000元购房款，未按照合同约定办理银行贷款付清购房余款250000元。四、根据查明的事实，涉案房屋未办理过户登记系因开发商原因直至2019年8月13日才完成不动产首次登记，并非因原告韦权玲自身原因导致。综合以上几点，原告韦权玲虽然签订了合法有效的书面买卖合同，房屋未能办理过户登记责任亦不在原告，但原告韦权玲未按照合同约定付清购房款，也未在法院查封之前合法占有涉案房屋，故本案不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之保护情形。原告韦权玲对涉案房屋享有的民事权益，不足以排除法院的强制执行，故对其诉请不得执行梧州市屋并解除对该房屋的查封，一审法院不予支持。关于原告韦权玲诉请确认梧州市屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，合同效力与不动产物权变动效力是相分离的，房屋买卖合同有效并不意味着房屋物权即发生变动，不动产物权的变更以登记发生效力。本案中，原告韦权玲与被告欧佳艳签订了《房屋买卖合同》之后，一直未办理登记过户手续，故不发生物权变动的效力。另外，原告韦权玲仅向被告欧佳艳支付了部分购房款，付款义务未履行完毕；涉案房屋也仅完成了首次登记，按照物权法定和公示公信原则，该房屋的所有权人仍是开发商。故原告起诉请求确认其对涉案房屋享有所有权，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告韦权玲的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由原告韦权玲负担。 二审期间,各方当事人均没有向本院提交新证据。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人韦权玲对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益；2.上诉人韦权玲请求确认涉案房屋归其所有是否合法合理。 一、关于上诉人韦权玲对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。本院认为，上诉人韦权玲对于涉案房屋享受排除强制执行的民事权益，具体理由如下：首先，上诉人韦权玲与被上诉人欧佳艳就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。其次，根据查明的事实，被上诉人欧佳艳与上诉人韦权玲于2018年9月1日就办理了涉案房屋的交付手续，而被上诉人刘文琦就其与被上诉人欧佳艳民间借贷纠纷一案是在2019年4月提起诉讼，直到2019年7月5日梧州市长洲区人民法院才对涉案房屋进行查封，故上诉人韦权玲在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋。尽管上诉人韦权玲没有及时交纳涉案房屋的物业管理费用以及装修、居住该房屋，但并不能以此否定上诉人韦权玲合法占有涉案房屋的事实。一审法院认定上诉人韦权玲在人民法院查封之前并未对涉案房屋形成合法有效的占有不当，本院予以纠正。再次，上诉人韦权玲已经按照约定向被上诉人欧佳艳支付了部分购房款，且上诉人韦权玲明确表示其愿意将剩余的购房款按照人民法院的要求交付执行。最后，在案证据表明，案外人广西梧州中恒房地产开发有限公司作为涉案房屋的开发商，直到2019年10月10日才向相关业主发出通知，告知涉案房屋能够办理不动产权证。因此，涉案房屋在被人民法院查封前未能过户到上诉人韦权玲的名下，并非是由于上诉人韦权玲的原因所致。基于上述事由，上诉人韦权玲提起的本案诉讼符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对于涉案房屋享受排除强制执行的民事权益。一审法院认定上诉人韦权玲对涉案房屋享有的民事权益，不足以排除人民法院的强制执行不当，本院予以纠正。 二、关于上诉人韦权玲请求确认涉案房屋归其所有是否合法合理的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，虽然上诉人韦权玲与被上诉人欧佳艳签订了《房屋买卖合同》，但是该《房屋买卖合同》只是表明双方存在买卖涉案房屋的合同关系，并不能由此产生涉案房屋物权变动的法律效力。上诉人韦权玲与被上诉人欧佳艳就履行涉案《房屋买卖合同》的相关事宜，不属于本案审理的范围。且涉案房屋上设定了抵押担保，在该抵押担保未依法消除之前，上诉人韦权玲请求确认涉案房屋归其所有存在事实上及法律上的障碍。故对于上诉人韦权玲的该项诉请，本院不予支持。 此外，对于上诉人韦权玲在起诉时提出确认其与被上诉人欧佳艳于2018年8月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求。因本案为案外人执行异议之诉，该项诉讼请求不属于本案裁判的内容。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初179号民事判决； 二、不得执行广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院查封的坐落在梧州市屋； 三、驳回上诉人韦权玲提出确认坐落在梧州市屋归其所有的诉讼请求。 一审案件受理费8800元，由上诉人韦权玲负担2933元，被上诉人刘文琦负担2934元，被上诉人欧佳艳负担2933元。二审案件受理费8800元（上诉人韦权玲已预交），由上诉人韦权玲负担2933元，被上诉人刘文琦负担2934元，被上诉人欧佳艳负担2933元。 本判决为终审判决。 审判长  李友齐 审判员  周松贤 审判员  黄 俊 11 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  刘 莉 书记员  钟海婷 附本判决适用的法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 12 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。