四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3315号 上诉人（原审被告）：李菊，女，1990年7月17日出生，汉族，住四川省绵阳市经开区。 委托诉讼代理人：梁鑫，男，1987年2月11日出生，汉族，户籍地四川省梓潼县，现住四川省绵阳市经开区，系李菊之夫。 被上诉人（原审原告）：四川裕强物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区绵安路**，统一社会信用代码91510703767251622D。 法定代表人：左津珲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王超，该公司员工。 委托诉讼代理人：王**，该公司员工。 上诉人李菊因与被上诉人四川裕强物业服务有限公司（以下简称裕强物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服四川省绵阳经济技术产业开发区人民法院（2020）川0793民初1176号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月19日受理后,依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员严皓月、审判员冯小娇组成合议庭，于2020年11月30日进行了审理。上诉人李菊的委托代理人梁鑫，被上诉人裕强物业公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李菊上诉请求：1.撤销（2020）川0793民初1176号民事判决书，改判裕强物业公司先履行法律义务，尽100%的法律责任与服务后，业主补交物业费。2.上诉费用及一切费用由被上诉人承担。上诉人李菊的主要事实和理由：第一，仅凭物业协议就收取物业费不合法，业主享受到物业公司100%的服务与尽完全的责任与义务，才应交纳物业费。业主不接受物业公司选择性的部分服务。第二，物业协议存在严重隐瞒与不公正。签订物业协议时，业主并未接触过物业公司，开发商并未公开比选过程和竞选的公司名单。协议单方约定业主违约金，却未标明物业公司违约金，这是无责任的物业协议，不公正且存在重大隐瞒。严重损害业主的权益与利益，协议为无效合同。第三，物业公司逃避责任，选择性的服务。拒不公示物业费收支情况、公共受益收支情况、物业从业人员上岗持证情况、小区服务总平面图、公共区域及配套设施维护记录、小区应急预案和小区消防应急预案等情况，主动勾结恒温游泳馆老板侵占公共绿化建设锅炉房。综上，裕强物业公司服务不到位、不合格，逃避责任，请求判如所请。 被上诉人裕强物业公司辩称：前期物业服务协议及购房合同中对物业费都说得很清楚。物业公司是通过招投标的，根据相关法律法规，对方是没有条件参加招投标。上诉方称未公示资料，但资料是在网上挂满了期限的，只是上诉方不知道而已。合同不存在损害任何一方的利益，都是通过备案及对方签字，不存在强迫。被上诉方没有条件及必要给上诉方公示物业服务费的情况，也没有公益费收支。在上诉方入住前，锅炉房就已经拆除了。对方以拒缴物业费为由，胁迫物业向开发商要求补偿第二次，因为之前开发商已经补偿过一次。被上诉方工作人员都是有工作证并公示了的，只是对方不知道。工作人员叫秩序维护员不叫保安。被上诉方一审材料里有游泳池等公司的材料提供。一个企业的营收，除了只收取物业费外，我公司未收取其他任何费用，也无必要公示。小区平面图的情况不需要我方进行公示。应急预案可能是因为未缴纳物业服务费的原因，所以对方不清楚。综上，请求在原判的基础上，要求对方缴纳违约金。 原审原告裕强物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费5568.6元，支付逾期付款的违约金3980.04元。2.判令诉讼费（如有公告费含公告费）由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月22日，绵阳市卓信实业有限公司与李菊签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。2017年10月9日，李菊办理交房手续。绵阳市裕强物业服务有限公司（甲方）与李菊（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议约定“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋的共用部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…二、乙方的权利与义务5、根据本协议向甲方交纳物业服务费用…第二条物业服务内容…三、环境卫生1、本管区内公共场所的清洁、养护。…第三条物业服务质量四、环境卫生：1、整体环境卫生良好；2、共用部位、共用设施的定期保洁；…七、秩序维护：1、各主要出入口设置定点岗位，24小时值班；…八、消防：1、杜绝消防隐患；…第四条物业服务费用一、乙方缴纳费用的时间：从开发商通知的交房之日起：二、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；…八、每次交纳费用周期为半年一次；…第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总金额每天5‰交纳违约金。” 另查明，2016年3月9日，绵阳市裕强物业服务有限公司更名为四川裕强物业服务有限公司。李菊为卓信·金楠天街7幢2单元5楼1号房屋的登记业主，住房建筑面积为99.80平方米。 庭审结束后，被告向该院提交调查取证申请书一份，但其内容不明确。该院已电话告知被告申请书逾期提交且其内容并非属于“因客观原因不能自行收集的证据”。 一审法院认为：裕强物业公司与李菊签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，应按协议约定享受权利、履行义务。李菊作为该小区业主接受了裕强物业公司的服务，理应向该公司交纳物业服务费。原告起诉的交纳物业费时间计至2020年12月，协议约定物业费每半年交纳一次，该院计至物业服务实际履行的月份。被告辩称的直饮水安装涉及案外第三人，本案中不应处理。被告辩称的违建锅炉房已经拆除整改，该院对其辩称不予采信。被告辩称的公共设施非法转租、非法占用公摊面积、占用消防通道等问题并未向该院举证证明，该院对其辩称不予采信。被告辩称物业公司管理松懈，服务不到位，外来人员不询问登记、地下室脏乱等情形因此拒交物业服务费，该院认为原告在部分物业服务及管理方面确实有所欠缺，但未根本违反《前期物业服务协议》约定，且小区的正常运行必然产生一定的电梯、清洁、秩序维护等费用，被告因此拒付物业费既无合同依据，又无法律依据，对该辩称理由该院不予采纳。李菊应当向物业公司缴纳物业服务费5568.60元（自2018年4月至2020年10月为1.80元/㎡/月×99.80㎡×31月）。《前期物业服务协议》中约定违约金从逾期之日起按欠费总金额每天5‰计算，鉴于被告服务中存在的部分问题未整改，所以该院对其主张违约金的诉请不予支持。根据《绵阳环境卫生管理处关于委托物业代收居民生活垃圾处理费的函》规定，绵阳环境卫生管理处委托小区物业收取生活垃圾处理费，每户每月应当按照6元标准缴纳，但原告未举证证明该费用缴纳的票据，本案中对该笔费用不予处理，原告可在缴纳该费用后另行起诉。 综上所述，该院对原告裕强物业公司的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告李菊于本判决生效之日起十日内向原告四川裕强物业服务有限公司给付物业服务费5568.60元；二、驳回原告四川裕强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李菊负担。 二审中，裕强物业公司未提交新证据，李菊提交：1.《沟通记录表》复印件一份，拟证明李菊并未胁迫物业向开发商要钱。2.《调查申请书》一份，申请本院向绵阳经济技术开发区住建局、自然资源和规划局、城管大队、塘汛派出所调查取证，拟证明卓信金楠天街小区游泳池是小区公共配套设施，物业服务中心霸占绿化用地，允许建设锅炉房。裕强物业公司对《沟通记录表》质证认为，被上诉方清楚《沟通记录表》，是被上诉方组织调解的，上诉方对开发商的费用无异议，反过来还要求物业再一次组织开发商进行第二次的调解要钱；裕强物业公司对《调查申请书》发表意见，认为，游泳池是公共的配套设施，裕强物业公司进行了公示，所谓的霸占绿化及锅炉房，那个时候，上诉方还未入住，且锅炉房还未建起的时候，物业就联系了城管对锅炉房进行了拆除。本院认为，李菊提交《沟通记录表》的证明目的与本案不具有关联性，本院不予采纳；李菊提交的《调查申请书》涉及的内容不属于本院应当调查取证的范围，且与本案不具有关联性，本院不予准许。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为：根据上诉人李菊的上诉请求以及各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：李菊是否应当向裕强物业公司支付物业服务费5568.60元。 本案中，李菊与裕强物业公司签订的前期物业服务协议，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。李菊作为该小区业主接受了裕强物业公司的服务，且于2018年4月至2020年10月期间未向裕强物业公司交纳物业服务费用，故李菊依法应当向裕强物业公司支付物业服务费5568.60元。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据该规定，本案中，李菊应对其关于物业服务协议无效、裕强物业公司选择性服务的主张承担举证责任，但李菊在本案中所举的证据并不足以证明其主张，故对李菊的该上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人李菊的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李菊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏春梅 审 判 员 严皓月 审 判 员 冯小娇 二〇二〇年十二月四日 法官助理 魏继军 书 记 员 冯 靖