江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3252号原告：童波，男，1987年8月28日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告：黄霞艳，女，1987年8月2日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：童波（系黄霞艳丈夫），男，1987年8月28日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告童波、黄霞艳与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童波、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告童波、黄霞艳向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金20,548.50元（暂计至2020年8月21日），未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2,850元，合计23,398.50元（庭审中，原告将逾期办证违约金变更为按日计算至2020年8月21日，为30,837元，总的诉讼请求变更为51,385.50元）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，2017年6月25日，我们购买了被告开发的江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路169号国际名都11栋1单元1301号商品房，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定该房屋价款为570,000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定被告应当在2018年8月31日前交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交房的，逾期超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之零点五的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，我们按照合同约定支付了购房款，但被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条、第6条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。为此，被告应当自2018年9月1日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之零点五支付违约金至起诉之日（暂计至2020年8月21日，721天），逾期交房违约金为20,548.50元；被告未按照合同约定，自2018年8月31日后180日内为我们办理房屋产权登记，应当承担违约责任，未办理过户登记违约金计为30,837元。为维护我们的合法权利，保障社会诚信，请人民法院判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称，1、案涉房屋于2018年12月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格，且双方签订了延期交房补充协议，约定我公司用一年的物业费抵扣逾期交房违约金，原告起诉要求我公司支付逾期交房违约金没有事实依据，故要求驳回原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；2.案涉房屋未办理房屋产权证属实，但原告要求逾期办证违约金按日万分之一计算无事实与法律依据。双方签订的商品房买卖合同合法有效，第十五条约定出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，故我公司应按照原告已支付的房款180,000元支付逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告所提交的证据，本院经审理认定事实如下：被告江西万通房地产开发有限公司系“国际名都”小区的开发商。原、被告于2017年6月25日签订了编号为201505158的商品房买卖合同，约定原告向被告购买江西省玉山县怀玉山大道东路169号国际名都11栋1单元1301号商品房。合同第四条约定该房屋总价款为570,000元；第八条约定被告应当在2018年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告；第九条约定被告逾期交房的，（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告在合同签订当天支付给被告购房首付款180,000元，并于2018年4月24日向中国工商银行玉山支行按揭贷款390,000元付清了其余购房款。被告未能在2018年8月31日向两原告交付案涉商品房，2018年12月20日，被告通知两原告2019年1月15日交房，原告收房后与被告签订了《延期交房补充协议》，约定“一、赔偿条件及交房日期甲方（卖售人）同意支付乙方（买受人）一年（2019年2月1日至2020年1月31日）该套房屋物业管理费作为逾期交房赔偿金，计￥1881元（大写：壹仟捌佰捌拾壹元整），乙方不另提出其他逾期交房索赔要求，包括银行利息、延期交房违约金等，乙方（买受人）同意继续履行购房合同并认同甲方（卖售人）于2019年1月31日前交付房屋。二、赔偿方式该套房屋赔偿金在乙方（买受人）签订该协议后，由甲方（卖售人）财务人员直接支付给国际名都项目前期物业（江西雅轩物业管理有限公司）且由甲方（卖售人）保留物业管理费原始凭证”。2019年6月28日，原告缴纳契税8,601元、面积补差3,382元、维修基金5,734元，并与江西雅轩物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议书。两原告收房后，对案涉房屋进行了装修。现原告认为被告至今未到达交房条件，应承担逾期交房的违约金20,548.50元、逾期办理权属证书的违约金30,837元而诉来本院要求处理。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。1.关于案涉房屋是否已经交付的问题。本院认为，我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。原、被告双方签订的商品房买卖合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案被告通知原告交房时,房屋虽已竣工,但未经验收，房屋尚不符合合同约定的交付条件，原告此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，但原告在与被告签订的《延期交房补充协议》中，明确约定“乙方（买受人）同意继续履行购房合同并认同甲方（卖售人）于2019年1月31日前交付房屋”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定被告已经履行了交付案涉房屋的义务。2.关于是否应支付逾期交房违约金问题。原告收房后就被告逾期交房所应承担的违约责任等与被告经协商签订了《延期交房补充协议》，约定被告以原告所应交纳的2019年2月1日至2020年1月31日案涉房屋物业管理费1,881元作为逾期交房赔偿金，原告不另行提出其他逾期交房包括银行利息、延期交房违约金等的索赔要求，认同被告于2019年1月31日前交付案涉房屋，该协议是双方当事人自行协商达成的，不违反法律的规定，且已履行完毕，故此，根据诚实信用的原则，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。3.关于逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，被告在2019年1月15日向原告交房后，至今未为原告办理房地产权属证书，构成了违约，应按原告已付房价款570,000元的0.5%向原告支付逾期办证违约金，原告提出要求被告按日向其支付逾期办证违约金不符合其双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告主张按原告支付的购房首付款180,000元的0.5%向其支付办证违约金没有事实依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告童波、黄霞艳逾期办证违约金人民币2,850元；二、驳回原告童波、黄霞艳要求被告江西万通房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，减半收取计192元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  占晓华二〇二〇年十二月十日法官助理傅丽红书记员邱金陵