济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9242号原告：孙其峰，男，1970年11月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所律师。被告：黄杰，男，1965年11月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周彩霞，山东舜达律师事务所实习律师。被告：矫全，女，1970年10月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周彩霞，山东舜达律师事务所实习律师。第三人：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100264388811N法定代表人：聂军，董事长。原告孙其峰与被告黄杰、被告矫全、第三人济南市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙其峰的委托诉讼代理人高强、赵继康，被告黄杰及被告矫全的共同委托诉讼代理人张玉光、周彩霞到庭参加诉讼。第三人济南市城市建设投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙其峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除被告黄杰与我于2015年1月7日签订的《购房转让协议》；2、依法判令两被告返还购房款300000元，保证金及手续费121600元；3、依法判令两被告赔偿房屋差价损失3504303元；4、本案诉讼费用、评估费用35000元由两被告负担。事实与理由：被告黄杰与被告矫全系夫妻关系，我与案外人张东明系夫妻关系。被告黄杰有资格从第三人城投公司购买房产。2015年1月7日，被告黄杰（甲方）与我（乙方）签订《购房转让协议》，约定被告黄杰将其自第三人城投公司购买的房产转让给我。上述协议约定：“一、关于住宅前期手续：甲方负责以甲方名义实名购买该住宅，并负责办理前期购房手续。二、关于住宅转让：甲方将该住宅转售乙方，并负责在可以办理房屋转让手续时，及时会同乙方办理该住宅转售手续，保证将该住宅转让到乙方；乙方负责缴纳因转让该住宅而发生的所有费用。三、关于购房定金：甲方为了缴纳该住房定金，通过中国银行办理了人民币30万元为期一年的贷款，于2014年12月2日缴纳该住宅定金人民币30万元，并支付该笔贷款的前期手续费21600元。甲方还该笔贷款本金时，中国银行将返还5200元作为优惠。为此，乙方应该承担还贷款的偿付责任，即：在本协议签署之日，归还甲方已缴前期贷款手续费人民币21600元整，并将该笔贷款到期日前一周还甲方人民币30万元用于甲方还银行贷款，甲方还贷后将人民币5200元优惠政策退款归还乙方。四、关于各项缴费事宜：在开发商收取该住宅各项费用时，甲方负责及时通知乙方，乙方将相应款项交付甲方，由甲方（替乙方）向开发商及时缴付。五、关于双方协议保证：自本协议签订之日起甲方不得将该住房转让给除乙方之外的任何人，如违约，甲方将承担乙方一切损失；乙方为保证购买此住宅，在本协议签订之日交给甲方人民币10万元作为购买本住宅保证金。此保证金在双方办理完所有房屋转让手续之日，由甲方一次性归还乙方。”2015年11月27日，我支付被告矫全29万元现金，并通过中国民生银行转账1万元（合计30万元）。被告矫全出具收条。我妻子张东明将购房保证金10万元及贷款手续2.16万元分两次通过银行转账的方式转入被告矫全的账户中，其中2015年1月8日，转账5万元；2015年1月12日转账7.16万元，我已经按照合同约定履行了其应付的义务。第三人城投公司向被告黄杰发放《网站及手机APP客户端使用说明》，被告黄杰将账户及密码写在说明上，并交付我。2016年1月4日，被告黄杰陪同我一起到第三人城投公司现场选房并签订《认购协议》，该协议由被告黄杰签字确认。《购房转让协议》虽系由被告矫全代为签字，其出卖行为是经过被告黄杰认可的。2017年10月19日，被告黄杰取得出售房产的备案登记，备案登记地址为历下区鼎秀家园房地产开发项目（南地块）40号楼3-1101、3--109。因房价大幅度上涨，在我缴纳30万元购房款、2.16万元手续费及10万元保证金后，被告黄杰从未通知过我缴纳剩余购房款，并且拒绝将涉案房产交付给我，拒绝出售房产。我与被告黄杰签订的《购房转让协议》未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，为有效合同。因房价大幅度上涨，在合同有效且能够继续履行的情况下，两被告不愿意按照合同的约定将上述房产出售给我，构成违约，应当返还我已经支付的所有款项并赔偿房屋差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，特诉至贵院，望判如所请。两被告辩称，一、我们与原告孙其峰所签购房转让协议实质为购房资格赠与合同，不适用房屋买卖合同纠纷相关规定。既然是赠与法律关系，撤销赠与是自己的权利，原告孙其峰无权进行索赔。根据我们与原告孙其峰所签的《购房转让协议》第三条，“关于购房定金：甲方为了缴纳该住宅定金,通过中国银行办理了人民币30万元为期一年的贷款，于2014年12月2日缴纳该住宅定金人民币30万元，并支付该笔贷款的前期手续费21600元。贷款本金人民币30万元到期还款日为2015年12月2日，甲方还该笔贷款本金时，中国银行将返还甲方5200元作为优惠。为此，乙方应承担该贷款的偿付责任，即：在本协议签署之日，归还甲方已缴前期贷款手续费人民币21600元整，并于该笔贷款到期日前一周还甲方人民币30万元用于甲方还银行贷款，甲方还贷后将人民币5200元优惠政策退款归还乙方。通过以上内容可看出，我们在该协议中没有通过上涨价格或其他方式获取利益，也没有获取任何利益的其他意思表示，通过我们与原告孙其峰之间的钱款往来记录，也进一步还原了我们没有获取原告孙其峰任何利益的客观现状。鉴此，我们与原告孙其峰所签协议实质系对自己享有的特定购房资格进行的赠与，并不属于房屋买卖行为，原告孙其峰以房屋买卖合同纠纷提出诉讼请求没有事实根据和法律依据。既然是赠与法律关系，我们撤销赠与是自己的权利，原告孙其峰无权进行索赔，并且《合同法》第一百八十六条第一款是有明确规定的，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。二、原告孙其峰明知涉案房屋位于公务员小区，购楼资格和转卖条件受到严格限制，依然与我们签订协议，在我们撤销购房资格赠与后不进行协议后续清理所产生的损失只能由原告孙其峰自行承担。根据《购房转让协议》，“….因该片区住宅属于政府为公务员建设的小区，要求实名制购房，且五年内不能转卖...”原告孙其峰明知涉案房屋位于公务员小区，购房资格及转卖条件受到严格限制，依然选择与我们签订协议，原告孙其峰自身存在严重过错。同时，根据我们与原告孙其峰的通信记录，可知我们曾于2017年6月份明确告知过原告孙其峰“没法给你顶名”，要撤销购房资格赠与，然而原告孙其峰为了自身利益选择回避此事，一直不进行协议的清理，由此所产生的损失只能由原告孙其峰自行承担。三、原告孙其峰至少存在6套以上房产的法律基础，在原告孙其峰不符合再次购房条件，与我们所签协议是为谋利不是满足居住情况下，其要求赔偿房屋差价损失于法无据。根据原告孙其峰结婚证、户籍卡、济南市房屋登记信息查询结果，显示原告孙其峰名下已有4处房产，且通过高新区纪工委调查核实到，原告孙其峰曾因顶名购置2套房产被处分的事实。据此可知，原告孙其峰至少存在6套以上房产的法律基础。我们在得知原告孙其峰具有以房谋利行为并且因该行为被处分的前提下，决定撤销购房资格的赠与，对原告孙其峰并没有造成实际利益的损失。因此，原告孙其峰要求房屋差价损失的请求缺乏事实基础、于法无据。四、我们对原告孙其峰是购房资格赠与，涉案房屋不应进行评估鉴定，况且已形成的房地产评估报告违反法定程序、前后内容矛盾、鉴定结论缺少依据，不能作为案件裁判的依据。我们与原告孙其峰所签购房转让协议实是购房资格赠与的法律关系，我们没有通过上涨价格或其他名义索取原告孙其峰钱款等任何方式的利益。在原告孙其峰已有多处住房，且在因房产谋利被给予处分的情况下，我们决定撤销赠与，对原告孙其峰并没有造成实际利益的损失。原告孙其峰主张通过鉴定房屋差价要求巨额赔偿，没有事实基础，不符合法律规定。其次，原告孙其峰索赔巨额房屋差价，实是对预期利益的主张。但预期利益的赔偿是法律适用问题，并不属于司法鉴定范畴。并且预期利益还要受到可预见性规则、止损规则、法定赔偿规则的限制。早在2017年6月，我们就通过短信告知原告孙其峰“没法给你顶名”，而原告孙其峰在得知我们撤销购房资格赠与的情况下，应及时采取措施防止损失进一步扩大，但原告孙其峰却一直置之不理。时隔三年后才选择进行起诉，可见其并不是用来满足居住需求，否则有违最基本的生活经验。再者，鲁正房估（2020）2038号房地产评估报告存在多处违规，不存在任何参考价值。《中华人民共和国资产评估法》第二十五条规定：“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。”；《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查物估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”以上法律明确规定估价人员必须到估价对象现场进行勘查，但本案中估价人员在未入户进行勘查、对室内情况一无所知的情况下盲目出具评估报告，程序严重违法。此外，评估报告中仅显示评估单价为28118元/平方米，总价为509.71万元，对单价数据来源缺少论证计算过程，评估结果不具有客观性、公正性。尤其需要说明的是，在《致估价委托人函》中表明2020年5月29日进行现场勘察，但在《估价师声明》中记载的时间确却是2020年3月27日，评估中最重要的现场勘察日期在报告中却是前后矛盾，可见整篇评估报告粗制滥造，嫁接拼凑痕迹明显，依法不应成为裁判的参考。五、原告孙其峰得知我们撤销购房资格赠与后，未及时采取任何止损措施，罔顾事实索赔巨额所谓的预期利益滥用诉权之状昭然若揭。得知我们撤销购房资格赠与后，原告孙其峰未及时采取止损措施，时隔3年后仅仅依靠一份粗制滥造的评估报告向我们索赔巨额房屋差价，况且原告孙其峰连最基本的房屋总价款都没有计算清楚，房屋总价款实际为1692797元，但原告孙其峰为了索赔380万的巨额差价，罔顾事实竟称房屋总价款为1292797元，为满足一己私利滥用诉权之状昭然若揭。综上所述，请贵院查明事实真相，驳回原告孙其峰的无理诉讼要求，依法作出公正判决。第三人城投公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，未进行答辩，未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年元月7日，被告矫全代被告黄杰（甲方）与原告孙其峰（乙方）签订《购房转让协议》。上述协议约定：“一、关于住宅前期手续：甲方负责以甲方名义实名购买该住宅，并负责办理前期购房手续。二、关于住宅转让：甲方将该住宅转售乙方，并负责在可以办理房屋转让手续时，及时会同乙方办理该住宅转售手续，保证将该住宅转让到乙方；乙方负责缴纳因转让该住宅而发生的所有费用。三、关于购房定金：甲方为了缴纳该住宅定金，通过中国银行办理了人民币30万元为期一年的贷款，于2014年12月2日缴纳该住宅定金人民币30万元，并支付该笔贷款的前期手续费21600元。贷款本金人民币30万元到期还款日为2015年12月2日。甲方还该笔贷款本金时，中国银行将返还甲方5200元作为优惠。为此，乙方应承担该贷款的偿付责任，即：在本协议签署之日，归还甲方已缴前期贷款手续费人民币21600元整，并于该笔贷款到期日前一周还甲方人民币30万元用于甲方还银行贷款，甲方还贷后将人民币5200元优惠政策退款归还乙方。四、关于各项缴费事宜：在开发商收取该住宅各项费用时，甲方负责及时通知乙方，乙方将相应款项交付甲方，由甲方(替乙方)向开发商及时缴付……六、关于双方协议保证：自本协议签订之日起甲方不得将该住房转让给除乙方之外的任何人，如违约，甲方将承担乙方一切损失；乙方为保证购买此住宅，在本协议签订之日交给甲方人民币10万元作为购买本住宅保证金。此保证金在双方办理完所有房屋转让手续之日，由甲方一次性归还乙方……”。2015年1月8日，原告孙其峰之妻张东明转账被告矫全5万元，2015年1月12日，张东明转账被告矫全71600元。2015年11月27日，原告孙其峰支付被告矫全现金29万元，同日张东明转账被告矫全1万元，被告矫全在购房转让协议载明“今收到孙其峰还贷款叁拾万元整”。2016年1月4日，被告黄杰与第三人城投公司签订认购协议。2017年10月19日被告黄杰取得历下区鼎秀家园房地产开发项目（南地块）40号楼（经派出所划分为41号楼）3-1101房屋及3--109储藏室登记备案。济南市历下区鼎秀家园41号楼3-1101房屋及3--109储藏室经山东正诚土地房地产资产评估测绘有限公司评估，2020年4月10日价格为509.71万元。本院认为,原告孙其峰与被告黄杰签订的《购房转让协议》目的为原告孙其峰以被告黄杰的名义购买涉案团购商品房，并向被告黄杰支付转让款，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。涉案房屋系济南市市委市政府为解决济南市市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工因交通、住房困难而组织的团购房，对购房人的资格有着严格的限制。原告孙其峰不符合购买资格，因此本案双方当事人之间的合同客观上存在重大交易风险。被告黄杰明确告知原告孙其峰不再继续履行协议后，原告孙其峰主张解除2015年1月7日签订的《购房转让协议》系对自己权利的处分，本院予以支持。被告黄杰及被告矫全辩称协议名为购房转让协议，但实际为购房资格赠与，本院认为购房转让协议中并未提到过资格赠与，且赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，购房资格并不属于财产范围，对被告黄杰及被告矫全的辩称，本院不予采信。原告孙其峰主张返还购房款300000元，保证金及手续费121600元，并提交购房转让协议、银行活期历史交易查询、个人账户对账单予以佐证，因协议已解除，原告孙其峰所支付的购房款、保证金及手续费被告黄杰亦应予以退还，对于原告孙其峰的主张，本院予以支持。合同解除后，双方不再继续履行合同，原告孙其峰因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同的利益，对涉案房屋增值的损失，应根据双方过错大小共同分担。关于过错责任认定及房屋增值损失分担，被告黄杰作为出卖人，明知涉案小区内住宅系具有特殊性质的团购房，对购房人资格有着严格限制，故其转卖涉案房屋，具有重大过错，对合同不能履行负有主要责任。原告孙其峰作为买受人，对于案涉房屋为公务员团购房知悉，在其不具备购房资格的情况下仍与被告黄杰签订购房转让协议，亦存在一定过错。综合当事人的过错，本院酌定被告黄杰承担70%的责任，原告孙其峰承担30%的责任。原告孙其峰主张赔偿房屋差价损失3504303元，本院予以调整，本院支持2453012.1元（3504303元×70%）。原告孙其峰主张评估费用35000元，并提交发票予以佐证，本院支持24500元（35000元×70%）。被告矫全作为被告黄杰的配偶代替被告黄杰与原告孙其峰签订购房转让协议、收取房款，对上述款项应承担共同还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙其峰与被告黄杰2015年元月7日签订的购房转让协议。二、被告黄杰、被告矫全于本判决生效之日起十日内返还原告孙其峰购房款、保证金及手续费421600元。三、被告黄杰、被告矫全于本判决生效之日起十日内支付原告孙其峰房屋差价损失2453012.1元。四、被告黄杰、被告矫全于本判决生效之日起十日内支付原告孙其峰评估费24500元。五、驳回原告孙其峰的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40888元，减半收取计20444元，由原告孙其峰承担5480元，被告黄杰、被告矫全承担14964元；保全费5000元，由被告黄杰、被告矫全承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十二月二十五日法官助理  潘美宇书 记 员  杨淇程