上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12344号上诉人（原审被告）：上海花界企业发展有限公司，住所地上海市长宁区红宝石路**地下**。法定代表人：严翠兰，董事。委托诉讼代理人：裴军，上海城开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司，住，住所地上海市浦东新区牡丹路****/div>法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。原审被告：上海兆丞物业管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市奉贤区奉城镇新奉公路******法定代表人：周金祥，董事长。上诉人上海花界企业发展有限公司（以下简称花界公司）因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司（以下简称家利公司）、原审被告上海兆丞物业管理有限公司（以下简称兆丞公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初8508号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。花界公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回家利公司一审全部诉讼请求。事实与理由：家利公司向一审法院提供的兆丞公司出具的《承诺书》及附图已经证明，涉案房屋二层属于兆丞公司自管区域。家利公司也未提供该区域的物业服务，无权向花界公司收取相应物业服务费。此外，花界公司承租范围内所有商铺的垃圾都是花界公司自行清运，家利公司未履行相应的垃圾清运义务。家利公司封闭的电梯也构成履行物业服务合同的严重瑕疵。电梯并非某位业主所有，而属于公共设施。业委会关于电梯使用的会议记录缺乏形式要件，不得作为本案裁判的依据。家利公司辩称：不同意花界公司的上诉请求，请求维持原判。事实与理由：兆丞公司出具的《承诺函》已经明确，兆丞公司作为产权人，同意按照人民币10元/平方米的标准支付物业服务费，其中包括兆丞公司的自管区域。因此，即便本案涉案房屋包含在兆丞公司自管区域范围内，仍应按照上述标准计付物业费。对于二层商铺产生的垃圾，只要投放到垃圾投放点，家利公司均正常清运。花界公司所称的电梯自2015年起即被黄金城道776号商铺业主封闭，且涉案物业有多部电梯可供通行，该部电梯封闭不属于家利公司的履约瑕疵。兆丞公司述称：不同意一审法院要求兆丞公司就本案物业服务费承担连带责任的判决。家利公司向一审法院起诉请求：1.判令花界公司支付上海市长宁区XX道XX弄XX号207室房屋2019年6月1日至2020年6月30日的物业服务费44,800.60元；2.判令花界公司支付拖欠物业服务费的违约金，以欠付2019年6月物业服务费3,446.20元为本金，自2019年4月8日起算，以欠付2019年7月1日至2019年9月30日物业服务费10,338.60元为本金，自2019年7月8日起算，以欠付2019年10月1日至2019年12月31日物业服务费10,338.60元为本金，自2019年10月8日起算，以欠付2020年1月1日至2020年3月31日物业服务费10,338.60元为本金，自2020年1月8日起算，以欠付2020年4月1日至2020年6月30日物业服务费10,338.60元为本金，自2020年4月8日起算，按每月2%标准均计算至实际支付之日止；3.兆丞公司就花界公司上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：家利公司（乙方）与上海市长宁区XX庭业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为XX庭小区提供物业管理服务，服务期自2014年8月1日起至2019年7月31日止。物业管理服务范围为该物业及其所占土地的所有公共部位和共用设备及甲方委托乙方提供管理服务的其它区域或设施及发展商Z公司以书面形式承诺归全体业主的物业。乙方应按照国家和上海市规定的技术标准和规范实施物业管理服务，实施的物业管理服务的范围和领域包括但不限于以下各项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；停车场/停车库之公共设施维修维护服务；公共环境卫生；公共区域及停车场、停车库交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序等。住宅物业服务费单价为4.50元/平方米建筑面积/月，商业物业服务费单价为10元/平方米建筑面积/月，各业主于每个缴费季度（三个月为一个缴费季度）的首月第一天或之前预缴下一个季度的物业服务费。对业主逾期交纳物业服务费按《XX庭小区管理规约》、《XX庭小区使用规范》规定征收违约金的，违约金应就欠缴款项数额和拖欠的时间按照每月百分之二计算。委托管理服务期限届满的三个月前，任何一方须给予对方书面通知是否续订合同。如在委托管理服务期限届满的三个月前没有发出不再续订合同的书面通知，则视为本合同自动顺延。《XX庭小区使用规范》载明，商业单元外墙所有权归全体商业单元业主共同所有，住宅单元外墙所有权归全体住宅单元业主共同所有，商业单元业主及非业主合法使用人在获得物业服务公司批准后可以在商业单元外墙安装、架设招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设备而无须征得住宅单元业主的同意。2014年10月，兆丞公司成为涉案房屋的权利人，该房屋位于XX庭小区，建筑面积为344.62平方米，房屋类型和用途为店铺。2014年11月18日，兆丞公司签署收件清单及XX庭集中式商铺钥匙移交单（外门），确认收到上海市长宁区XX路XX号及XX庭XX号201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212商铺的钥匙。兆丞公司曾出具《承诺函》及自管区域附图，就其向Z公司整体购买上海市XX路XX号地下1层、1层及XX道XX弄XX号2层201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212室的物业管理安排作出承诺，确认附件所示区域内的各部位及设施设备装饰装修不属于物业管理公司的物业管理范围，由其自行负责物业管理，并同意按10元/平方米建筑面积/月（包括该物业建筑面积与附属地下建筑面积之和，共计16,385.90平方米）的标准就自管区域以外的、物业管理公司对XX庭整个住宅小区的共用部位及共用设施设备提供的管理支付物业管理费。2017年7月29日，兆丞公司、花界公司签订《房屋租赁合同》，兆丞公司将其自有的上海市XX道XX弄XX庭XX号二层、XX路XX号一层及地下一层房屋出租给花界公司作为商场经营使用，建筑面积16,385.90平方米。租赁期自2017年8月1日至2027年7月31日止，年租金12,000,000元，该房屋自2017年8月1日后的物业管理费由花界公司自行缴纳。2017年8月14日，兆丞公司向Z公司发送《函告》，称因兆丞公司与上海B有限公司和花界公司签订租赁合同后上述租户未按约支付租金，同时，未经其同意私自拆除改变房屋内部结构并且低价对外进行招租的行为涉嫌合同欺诈且造成社会不安定之隐患，对此已向司法机关报案处理，函告该公司暂停XX庭商铺局部漏水及固定设备的维修工作。2017年8月30日，家利公司就集中式商场的渗水报修事宜向花界公司发函，称相关渗水问题仍处于开发商维保期内，管理处早前已转予开发商知晓，业主兆丞公司已书面致函开发商，要求开发商暂停对商场内的漏水维修及其他固定设备的维修工作，请花界公司与业主安排确认相关问题。此后，花界公司与上海XX中心签订《单位生活垃圾（餐厨垃圾）保洁清运管理服务合同》，约定由该中心于2019年1月1日至2020年12月31日提供生活垃圾（餐厨垃圾）保洁清运管理，其中，2019年1月1日至2019年12月31日应支付的生活垃圾管理服务处置费为120,000元，2020年1月1日至2020年12月31日应支付的生活垃圾管理服务处置费为100,000元。花界公司已支付2019年1月至6月的绿化垃圾清运费59,994元、2019年7月至12月的生活垃圾费59,994元。2019年5月5日，家利公司分别向兆丞公司、花界公司发函，催缴包含涉案房屋在内的集中式商场12套单元2019年2月至2019年6月的物业服务费及违约金。当月，花界公司与上海C有限公司签订《防水施工合同书》，约定由该公司承接XX路XX号201商铺屋面防水工程修复，造价为14,000元。2019年7月3日，花界公司支付上述商铺保温层修理费13,262元。2019年8月1日至今，家利公司继续为XX庭小区提供物业服务。2019年11月，花界公司支付了涉讼房屋2019年4月、5月的物业服务费，但2019年6月起的物业服务费未予支付。2019年12月20日的《业主委员会会议记录》载明，会议议题：小区欠缴物业管理费单元催告事宜。会议内容：请管理处加紧对欠缴物业管理费的单元进行催告。对于屡次催告无果的单元，尤其是欠费金额占比较高的红宝石路集中式商场，请物业公司尽快安排采取法律诉讼手段追讨欠费。另外，对于集中式商场在小区公区的诸多违规行为，请物业公司跟进督促整改。如集中式商场拒绝整改，请及时寻求相关政府部门的帮助，避免侵犯小区全体业主的利益。上海市长宁区XX庭业主委员会在该会议记录上加盖印鉴。2020年5月，家利公司向花界公司发出题为“XX庭集中式商场公区违规现象整改事宜”的函，内容为：管理处日常巡查时发现，花界公司于XX庭小区商业车库B2层（B2-155、156、157）车位上安装洗车装置，现场进行用水洗车，并将洗车的废水违规排放至公区集水井，极大影响了家利公司的公区管理。另外，花界公司于XX庭小区公共部位仍有以下诸多违规行为未安排整改：1.古北沿街公区路面多处摆放大型广告架和桌椅；2.违规将物业设备房用作办公室使用；3.在多处消防通道和相邻公区外立面张贴广告、摆放广告和台面；4.商业地库卸货区堆放经营垃圾；5.擅自在消防通道内间隔房间使用；6.红宝石路喷水池上摆设广告未拆除。要求花界公司于2020年5月19日前拆除上述违规装置，并将以上公共区域恢复原貌，逾期管理处将安排拆除和处理，相应的损失均由花界公司自行承担。2020年6月15日的《业主委员会会议记录》载明，会议议题：集中式商场要求开启776电梯事宜。会议内容：根据物业公司反馈，红宝石路集中式商场提出黄金城道776号商铺擅自封闭单元电梯的问题。经约谈776号商铺负责人张女士，……张女士表示这两部电梯产权为776号商铺业主所有，而且电梯位于776号商铺内部区域，电梯开启使用涉及到电梯维护保养、电梯配件维修和年检等问题，是否开启电梯使用是776商铺自己的商业决定，与集中式商场无关。目前776商铺采取内部分隔出租不同租户经营使用，经营并不需要使用电梯。业委会认为，自2015年7月起，776商铺的邻家超市进场之后，现场就已对电梯安排了封闭装修至今。目前该商铺各项运作情况亦正常，未对小区安全及小区人员进出产生任何不利影响。业委会亦认同776商铺的说明，在776商铺自身经营不需使用电梯的情况下，要求其出资开启电梯使用是不合理的。另外，对于集中式商场目前管理费的诉讼案，请物业公司注意跟进，务必追讨回目前所欠缴的物业费，避免损害小区全体业主的利益。上海市长宁区XX庭业主委员会在该会议记录上加盖印鉴。2020年8月，家利公司更换雨棚玻璃。一审审理中，花界公司确认，其向兆丞公司承租集中式商场后，分别转租给其他小商户经营，商场自2018年年初开始经营，其中，B1层主要经营花鸟市场，一层主要经营古玩、石头、早教机构等，二层主要经营健身房、布艺等。一审法院认为，家利公司与上海市长宁区XX庭业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，对XX庭小区全体业主均具有约束力。合同于2019年7月31日到期后，家利公司继续为该小区提供服务至今，原合同权利义务延续。2019年6月1日至2020年6月30日期间，涉案房屋由兆丞公司出租给花界公司使用，且双方在租赁合同中约定花界公司承担2017年8月1日后的物业服务费，根据相关法律规定，应由实际使用人花界公司支付上述期间的物业服务费，业主兆丞公司承担连带责任。据此，花界公司关于兆丞公司应为付款主体，其仅承担连带责任的辩称意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。花界公司提出家利公司没有负责垃圾清运，一审法院认为，花界公司虽委托第三方于2019年1月至2020年12月期间，就涉案房屋所在的集中式商场提供垃圾清运服务并支付了2019年的清运费，但是，花界公司确认集中式商场自2018年初经营以来，一直由其负责垃圾清运，商场的垃圾主要为B1层经营花市而产生的鲜花类垃圾，而花界公司已缴纳截至2019年5月的物业服务费，却未有证据证明其于上述期间就垃圾清运事宜向家利公司提出过异议，且集中式商场系花界公司向兆丞公司承租后转租给小商户经营，花界公司向次承租人收取租金、获取收益并因特定经营项目而导致特定垃圾的生成，故其委托第三方提供垃圾清运服务，不能证明家利公司没有提供《物业服务合同》中约定的相应服务。花界公司以此为由拒绝支付物业服务费的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。花界公司另提出B1层至一层的电梯因封闭而无法使用。一审法院认为，根据业主委员会会议记录，电梯自2015年7月起处于封闭状态，而花界公司自2017年8月起向兆丞公司承租集中式商场，其对商场及周边环境应有过查看并知晓上述电梯状态，而其没有提供证据证明其在租赁期间曾就此向家利公司或兆丞公司提出过异议。花界公司以此为由拒付物业服务费的抗辩意见缺乏依据，难以采纳。花界公司还提出家利公司在提供物业服务过程中存在的其他问题，如屋面漏水的维修、公共区域的保洁、雨棚玻璃的更换、喷水池的开启、室外广告的发布等。一审法院认为，花界公司提供的证据证明其自费修复的为201室商铺的屋面防水，未涉及本案所涉房屋。家利公司已经修复雨棚玻璃，花界公司主张的情形已不存在。《物业服务合同》并未对室外广告有过约定，且《小区使用规范》明确商业外墙广告需经物业公司的批准。综上，花界公司的上述抗辩意见不足以否定家利公司已提供物业管理服务的事实，且即便家利公司提供的物业服务有些许不足，亦不足以构成花界公司少付或拒付物业服务费的合法事由。花界公司于2019年11月仍根据《物业服务合同》约定标准向家利公司支付涉讼房屋物业服务费的事实亦证明其在家利公司提起本案诉讼前并未就物业服务事宜向家利公司提出异议。兆丞公司、花界公司提出家利公司应减免2020年2月至3月疫情期间的物业服务费，因兆丞公司、花界公司未提供证据推翻家利公司在上述期间为XX庭小区提供物业服务的事实，故该项抗辩意见不予采纳。家利公司对涉案房屋所在小区提供物业服务，兆丞公司虽曾出具《承诺函》及附图，确认自管区域范围，但现有证据无法证明家利公司因此停止对自管区域范围物业服务，故家利公司有权按《物业服务合同》约定的商业物业收费标准，收取涉案房屋的物业服务费。家利公司要求花界公司支付2019年6月1日至2020年6月30日的物业服务费44,800.60元、兆丞公司就上述债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。家利公司要求花界公司支付拖欠物业费的违约金、兆丞公司就此承担连带责任。一审法院认为，因兆丞公司、花界公司对于物业服务费的支付主体、各自应承担的责任等存在争议，通过本案的审理才得以解决，故家利公司主张花界公司支付违约金的理由尚不充分，该项诉讼请求难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇二〇年九月二十八日判决：一、上海花界企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向家利物业管理（上海）有限公司支付上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋2019年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费44,800.60元；二、上海兆丞物业管理有限公司应就上海花界企业发展有限公司上述付款义务承担连带责任；三、驳回家利物业管理（上海）有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,030.16元，由家利物业管理（上海）有限公司负担110.15元，上海花界企业发展有限公司、上海兆丞物业管理有限公司负担920.01元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，一审法院依法予以确认。二审中，兆丞公司向本院提交书面说明，表示确认兆丞公司“自管区域”（16,385.90平方米）亦为物业管理费的计费面积。另查明，花界公司按照10元/平方米/月的标准向家利公司支付了涉案房屋2017年8月至2019年5月的物业服务费。本院认为，关于花界公司是否应向家利公司支付系争房屋物业费的问题，花界公司主张系争房屋属于兆丞公司出具的《承诺函》及附图所确认的“自管区域”范围，故不应当支付物业服务费。本案二审中，兆丞公司确认上述区域均属于物业费计费面积，且花界公司已按照物业服务合同约定的单价及涉案房屋面积向家利公司支付了2017年8月至2019年5月的物业费，应认定当事人对于物业费计收标准已达成合意，家利公司有权向兆丞公司、花界公司收取涉案房屋物业费。关于花界公司提出的电梯封闭问题，根据现有证据，该部电梯自花界公司承租系争物业之前即长期封闭至今，应当认为花界公司在订立租赁合同时对于电梯现状应属明知，且并无证据证明该部电梯未开启使用影响了集中式商场的正常经营，花界公司以该部电梯封闭为由主张家利公司存在履约瑕疵，本院不予支持。关于花界公司主张的垃圾清运问题，虽然花界公司另行委托第三方提供垃圾清运服务，但不能由此证明家利公司未提供物业服务合同约定的、兆丞公司自管区域范围外的垃圾清运服务。综上，花界公司未提供充分证据证明家利公司履行物业服务合同存在瑕疵，应当按约全额支付2019年6月1日至2020年6月30日物业费。兆丞公司作为系争物业权利人，基于物业服务合同关系对家利公司亦负有支付物业费义务，且兆丞公司未对一审判决提出上诉，一审判令兆丞公司与花界公司就上述物业费承担连带责任，于法有据，本院予以维持。综上，花界公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,030.16元，由上海花界企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十二月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……