贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8577号上诉人（原审原告）：贵州织金农村商业银行股份有限公司，住所地织金县双堰街道办事处金中路**，统一社会信用代码915205007952586881。法定代表人：王飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓艳（特别授权），贵州施仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高宝江，男，1944年7月26日出生，彝族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人（特别授权）：彭华夏，贵州济元律师事务所律师。原审被告：贵州天宫房地产开发有限公司，，住所地织金县文腾街道办事处深圳二街**统一社会信用代码915200006975388627。法定代表人：彭伦富，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗贤龙，该公司员工。上诉人贵州织金农村商业银行股份有限公司（以下简称“织金农商银行”）因与被上诉人高宝江、原审被告贵州天宫房地产开发有限公司（以下简称“天宫房开公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省织金县人民法院(2020)黔0524民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人织金农商银行上诉请求：撤销贵州省织金县人民法院(2020)黔0524民初4454号民事判决，改判继续执行金沙县文腾街道办事处城西路63号桂圆必需品商信楼1号负一层临近电梯库北侧的第一个车库。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审庭审中，天宫房开公司明确向法庭陈述，被上诉人并未支付车库款，一审法院认定被上诉人已交付8万元车库款的依据仅是加盖有出售方印章的一份收据，该收据形式上存在如下瑕疵：一是该收据上“交款人、付款事由”与“金额内容”显然不是同一时间书写，而经手人签名笔迹与前述内容的书写人不属同一人。二是该收据上没有载明日期，加盖的是行政公章而不是财务用章，不能反映被上诉人实际支付了价款。因此，一审法院认定被上诉人已支付案涉车库款8万元，证据不足。被上诉人高宝江答辩称：天宫房开已出具收到车库购买款项的收据，证实被上诉人已交付了购买车库的项款。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告天宫房开未作书面答辩。上诉人织金农商银行向一审法院起诉请求：准许执行织金县负一层临近电梯库北侧的第一个车位。一审法院认定事实：天宫房开公司对桂园居项目规划取得织金县人民政府同意，2012年3月20日，织金县城乡规划局向天宫房开公司发放建设用地规划许可证。天宫房开公司因修建商住房需要拆迁位于织金县房屋，于2011年8月10日与高宝江（该房所有权人之一）签订《桂园居房屋拆迁安置协议》，约定由天宫房开公司以产权调换方式对高宝江进行拆迁安置，同时对用于产权调换的房屋所处的楼号、楼层及房屋户型等进行了明确。同日，双方签订《拆迁协议的补充协议》，约定天宫房开公司将1号楼室内接近电梯的停车位一个出售给高宝江，定价80000元。2011年9月13日，高宝江向天宫房开公司交纳了购买车位款80000元，天宫房开公司出具了收据给高宝江收执。2012年7月28日，因设计变更，原拆迁协议中选定的房屋不能兑现，双方再行签订《桂园居房屋拆迁安置补充协议》，重新对置换房进行了约定并明确了相应房号。2013年3月29日，因天宫房开公司未按《拆迁安置协议》及《补充协议》履行交付房屋、办理产权证、移交车位的义务，高宝江于2017年6月12日向本院提起诉讼，在案件审理期间，天宫房开公司将约定出售给高宝江的临近电梯库北侧第一个车位交付高宝江。2013年3月26日，天宫房开公司与织金农商银行签订（2013）年固贷字03004《固定资产借款合同》、（织）农信社（2013）年固抵字03004号《固定资产抵押合同》，约定天宫房开公司以在建工程抵押的方式、用位于织金县桂园居商住楼1号楼负一层至第五层作为抵押物向织金农商银行贷款2000万元，并于2013年3月29日通过织金县房产事业局办理了权证号为织房城关镇字第××号的抵押登记手续。2016年3月27日，天宫房开公司与织金农商银行签订了展期协议，约定天宫房开公司于2016年3月28日到期的1100万元贷款［尚未偿还的（2013）年固贷字03004《固定资产借款合同》中的借款］展期12个月，并由彭伦富、胡贵林为该笔贷款提供保证担保。同日，彭伦富、胡贵林与织金农商银行签订了织农商行（2016）年公司展保字03001号《保证合同》。2019年3月15日，因天宫房开公司未完全偿还贷款，彭伦富、胡贵林亦未履行担保义务，织金农商银行向本院起诉，本院经审理后，以（2019）黔0524民初1407号民事判决书判决“一、由被告贵州天宫房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内偿还所欠原告贵州织金农村商业银行股份有限公司借款本金9977383.46元及至偿付之日止的利息。二、被告彭伦富、胡贵林对以上债务承担连带清偿责任。三、驳回原告贵州织金农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费87800元，减半收取43900元，由被告贵州天宫房地产开发有限公司负担。”判决生效且履行期限届满后，因天宫房开公司、彭伦富、胡贵林未履行相应义务，本院作出（2020）黔0524执704号执行裁定，查封了涉案车位。高宝江向本院提出书面异议，本院经审查认为异议成立，于2020年8月14日作出（2020）黔0524执异53号执行异议裁定中止执行（2020）黔0524执704号执行裁定对涉案车位的执行。另查明，织金县文腾街道城西路63号桂园居商住楼1号楼负一层车位尚不符合产权登记受理的条件。本院认为，本案的争议焦点是，被告高宝江是否取得涉案车库的所有权。天宫房开公司获准开发并修建了位于织金县，通过签订《拆迁协议的补充协议》约定将该房负一楼临近电梯库北侧的第一个车位出售给高宝江，并收取高宝江购买该车位的相应价款后，将该车位交付给高宝江，双方对于案涉车位的买卖合同履行完毕。虽然天宫房开将案涉车位出售给高宝江后，又将该车位与其财产一并作为抵押物向织金农商银行贷款并设立抵押权，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在农商行办理抵押登记手续前，该车位已经出售给高宝江，高宝江与天宫房开公司签订了书面买卖协议，在本案查封前完成交付，高宝江实际占有该车位，且支付了全部价款，未办理物权转移登记并非高宝江自身原因导致，高宝江对涉案车位的权利可排除执行。虽然车位不属于商品房，但车位属于附属设施，与商品房整体开发，一体建设，可以适用商品房的有关规定，故对原告主张车库并非商品房，不能对抗工程价款优先权、抵押权的理由，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告贵州织金农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贵州织金农村商业银行股份有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人提出继续执行涉案车库的理由是否成立，是否应排除对涉案车库的执行。依照查明的事实，双方争议的涉案车库，是2011年8月10日天宫房开公司与高宝江签订《拆迁协议的补充协议》约定，由天宫房开公司也卖给高宝江的车库，该车库虽名为买卖，但根据双方签订协议的约定，被上诉人高宝江取得该车库仍属于天宫房开公司在建设过程中拆迁高宝江住房后约定安置补偿房屋的一部分（只是约定高宝江补偿一定金钱），具有拆迁安置房屋的性质，双方约定的车库位置、用途特定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被上诉人高宝江享有涉案争议车库的优先权，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，被上诉人高宝江对涉案车库享有拆的迁安置权利优于上诉人享有的抵押权，高宝江请求排除执行的理由成立，本院予以支持。上诉人织金农商银行上诉称，被上诉人高宝江提供交付购房款8万元的收条，不足以证明其已交付购房款，但天宫房开公司未否认涉案收条的真实性，对交付购房款事实应予确认，而且高宝江申请排除执行的理由是其对涉案车库的安置房屋优先权，该权利优于织金农商行的抵押权，足以排除执行。因此，上诉人请求继续执行涉案车库的理由不成立，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州织金农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二〇年十二月二十三日书记员  王宏宏