江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10587号上诉人（原审被告）：任小欢，男，1983年8月29日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：苏州筑博联合营造工程有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区星海街**星海大厦**。法定代表人：谭玲姣。破产管理人：江苏立泰律师事务所。委托诉讼代理人：任青萍，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏立泰律师事务所实习律师。上诉人任小欢因与被上诉人苏州筑博联合营造工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。任小欢的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人苏州筑博联合营造工程有限公司的一审诉请请求。事实和理由：1、任小欢与筑博公司的房屋买卖（置换）合同合法有效。原审法院根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定,确认解除房屋买卖（置换）合同是错误的。涉案房屋是我方购买的家庭唯一住房,我方一再表示愿意继续履行合同,筑博公司是房屋买卖合同中的实际违约方，其恶意解除房屋买卖合同,依法不应当得到支持。2、涉案房屋依法不属于破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项规定：“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”该规定十分清楚的明确，在房屋买卖中，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的，房屋产权不再属于出售人，即物权已由出售人让渡到买受人，不再视为破产企业的财产，不得进行破产处理。3、根据最高人民法院的相关规定，涉案房屋不属于破产财产，因此不适用《中华人民共和国企业破产法》十八条解除合同的规定。同时，《中华人民共和国企业破产法》第十八条也不应当适用消费性购房合同的解除，对于破产中双方均未履行完毕的购房合同，合同选择履行权的行使主体为消费性购房人任小欢，而非管理人。2014年12月最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这一规定对破产案件中房屋买卖合同的处理具有一定的借鉴意义。四、筑博公司作为房屋出卖人已将房屋交付给任小欢，仅仅未办理房屋产权过户手续。如果仅以产权登记作为房屋所有权归属的唯一标准，就将使购房者付款购买且已经入住的房屋因未办理产权登记手续而被归入债务人财产，以清偿破产债权，这是不公平的。苏州筑博联合营造工程有限公司辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。苏州筑博联合营造工程有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同解除；2、判令原审被告腾空、搬离苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室房屋。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：筑博公司为涉案位于苏州太湖国家旅游度假区伍相路**太湖纯水岸花园****房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积132.69平方米。后因筑博公司无力清偿债权人的到期债权，且明显缺乏清偿能力，经债权人申请，原审法院于2018年8月10日作出（2018）苏0591破12号民事裁定书，裁定受理申请人周立志提出的对筑博公司破产清算的申请，并于2018年9月20日出具决定书，指定江苏立泰律师事务所担任筑博公司管理人。管理人在接管筑博公司资产过程中，发现筑博公司名下前述涉案房屋由任小欢及其家人实际占有使用。落款日期2015年11月18日，筑博公司（售房人、甲方）与任小欢（购房人、乙方）、苏州工业园区一加一房屋置换有限公司（居间方、丙方）就伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，乙方对该房屋已经充分了解并实地看房，对该房屋现状无异常，甲乙双方协商后的成交价为90万元，其他相关税费由乙方承担。甲乙双方于2015年11月18日自行交付定金5万元，甲乙双方约定资金托管为人民币1135000元，与网签合同金额一致，首付款285000元在付完后由中介公司找垫资公司代付，详见垫资协议，甲乙双方约定先进行资金托管，办理贷款审批审核通过办理过户手续。甲方承诺于收到全款腾空房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水电煤气有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。另约定该房屋为简装。另查明，落款日期2016年12月7日，筑博公司及谭显良出具收条，言明今收到任小欢现金15万元。任小欢提交由他人出具的证明言明，任小欢于2015年2月份就该房屋进行简单装修，并自2015年5月开始一直居住在案涉房屋内。落款日期2018年11月14日，筑博公司向任小欢邮寄发出通知，言明根据破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立债务和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。请收到本通知之日起十日内将太湖纯水岸花园8幢203室房屋交付筑博公司管理人，该信件于2018年11月16日签收。案涉房屋登记所有权人为筑博公司，该房屋先后于2016年1月28日、2016年8月17日、2016年10月24日、2016年12月9日、2017年8月1日、2017年11月3日被法院查封，且该房屋设置抵押权抵押给招商银行股份有限公司苏州工业园区支行，载明被担保主债权数额772400元。落款日期2011年10月20日筑博公司出具对账单，后又于对账单中载明：2012年10月20日前已付21万元，未付的50万元折抵太湖水岸花园8幢203室房租，租期至2033年3月31日。任小欢与筑博公司签订《房屋租赁合同》，约定：筑博公司出租房屋位于太湖纯水岸8幢203室，租期2013年4月1日至2032年3月31日，每月租金2000元，自租赁期限开始时支付，考虑到任小欢长期给筑博公司提供劳务和配合完成相关工程等结算情况，筑博公司应支付给任小欢的工程款直接抵扣租金48万元，即2033年3月31日前的租金视为支付完毕。以上事实，由房屋买卖（置换）合同、通知、决定书等证据以及庭审笔录予以证实。原审法院认为：当事人对其主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实应当提供证据加以证实。结合本案查明事实及本案实际情况，并无证据表明上述《房屋买卖（置换）合同》非当事人所签，或有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋权属尚未办理权属登记，买受人以其实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。结合本案实际情况，任小欢作为房屋买受人，案涉房屋虽已实际为其占有，然其并未取得案涉房屋的所有权，且原审法院亦于2018年8月10日裁定受理申请人周立志提出的对被申请人筑博公司破产清算的申请，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，案涉房屋买卖合同并未履行完毕，筑博公司于2018年11月14日向任小欢发函主张解除房屋买卖合同，该函件于2018年11月16日签收，就筑博公司的诉请确认双方之间的房屋租赁合同于2018年11月16日解除，原审法院予以支持，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，双方一致确认诉争房屋由任小欢装修并占有使用至今，故筑博公司诉请要求任小欢将苏州工业园区太湖水岸花园8幢203室腾空恢复毛坯状态并交还筑博公司的诉讼请求，原审法院一并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认双方当事人签订的关于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、任小欢于本判决生效之日起十五日内腾空、搬离苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园8幢203室，并将上述房屋交还苏州筑博联合营造工程有限公司。案件受理费减半收取为14354元，由任小欢负担。该款已由苏州筑博联合营造工程有限公司预交，原审法院予以退还，任小欢应于本判决生效之日起十五日内交至原审法院。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，任小欢作为房屋买受人，虽已实际占有涉案房屋，但并未取得案涉房屋的所有权，任小欢与筑博公司之间的房屋买卖合同并未履行完毕。筑博公司进入破产清算程序之后，筑博公司破产管理人于2018年11月14日向任小欢发函主张解除房屋买卖合同，故任小欢与筑博公司之间的房屋买卖合同已经解除。原审判决对于筑博公司要求解除合同并将涉案房屋清空、返还的诉讼请求予以支持，并无不当。综上，上诉人任小欢的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14354元，由上诉人任小欢负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十二月二十三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。