山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初5317号 原告：毕玉文，男，1953年2月25日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：马争军，山东鲁成事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朋波，山东鲁成事务所实习律师。 被告：东营新基置业有限公司。住所地：山东省东营市东营区黄河路**101。统一社会信用代码913705020744078238。 法定代表人：黄云平，执行董事。 委托诉讼代理人：吴玉峰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵帅，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 原告毕玉文与被告东营新基置业有限公司（以下简称新基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕玉文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年1月9日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款1280000元，并支付原告自2018年1月2日起至2020年9月8日止期间的利息损失170737.78元；3、判令被告支付原告自2020年9月9日起至实际付清款项之日止的利息损失（以房屋总价款1280000元为基数、按年利率4.9%的标准计算）；4、判令被告赔偿原告公共维修基金损失5550元；5、判令被告赔偿原告装修损失60000元；6、判令被告支付原告违约金15644.44元（自2019年6月26日起算），并支付原告自2020年9月9日起至实际付清款项之日止的违约金（以128万元为基数按照年1%计算）；7、本案诉讼费、保全费等由被告负担。事实与理由：2018年1月9日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同，约定由被告将坐落于东营区××路××号××幢××层××号商品房出售给原告，商品房规划用途为商业用房。合同约定被告应于该房屋交付之日起90日内协助原告办理取得该房屋的不动产登记权属证书。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证的，被告每年按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该规定，原告有权要求解除合同。合同第五条约定如该商品房权利状况与合同情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，原告有权解除合同。如原告解除合同的，被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起日，按照4.9%计算给付利息。给原告造成损失的，由被告赔偿原告全部损失。该合同第六条、第七条约定该商品房单价为每平方米8301.98元，总价款1280000元。原告应于2018年1月2日前一次性付款。另外，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房屋价款及公共维修基金等费用。被告于2018年6月30日向原告交付该房屋。但是，被告并未按照该合同第二十条之约定协助原告办理取得该房屋的不动产登记权属证书，导致原告的合同目的不能实现。经原告查询得知：被告出售给原告的涉案商品房二层房屋规划用途为附属物业配套用房，无法办理取得房屋不动产权属转移登记，被告的行为构成违约。原、被告多次协商未果，为维护原告权益，特诉至法院。 被告新基置业公司辩称，涉案合同未达到双方约定的解除条件，双方合同约定房屋交付使用三年后，原告仍未取得商品房所有权证的，原告有权退房，涉案房屋交付未到三年。且合同约定非被告原因导致无法办理房屋产权证的，被告不承担责任。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告毕玉文提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、银联商务交易凭证、发票、购房信息确认单、收据、照片、录音，本院予以确认。被告提交的国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表、东分自然资字〔2020〕44号《关于印发城区居住用地中配建商业房屋办理不动产登记遗留问题处理意见的通知》等证据本院予以确认。原告提交的室内装修造价明细表，缺乏其他有效证据佐证，本院不予确认，不能证明原告实际支出的装修费用。 根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年1月9日，原告毕玉文（买受人）与被告新基置业公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的东营区××路××号××幢××层××号商品房，房屋用途为商业用房，预测建筑面积154.18平方米，房屋每平方米售价8301.98元，总价款为128万元，在2018年1月2日前支付全部价款，逾期付款按日计算向被告支付逾期应付款万分之十的违约金，被告应当在2018年6月30日前交付该商品房。合同第五条房屋权利状况承诺约定“1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，若该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。如买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。”合同第二十条房屋不动产登记约定“买受人自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证。双方同意按照合同附件十一的约定处理”。合同附件十一为补充协议，第七条约定“双方同意以出卖人通知的交楼日期之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起360日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。如果出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。如房屋交付使用3年后，出卖人仍未能办妥该商品房所有权证，买受人有权退房。若买受人未按约定支付应付款，出卖人无须承担协助办理产权证义务。”合同签订后，原告依约支付了房款，并向被告支付了房屋专项维修基金5550元。至2020年7月6日，涉案房屋因登记为住宅配套用房，不能办理所有权登记。 2020年7月6日，东营市自然资源局东营分局和东营区住房和城乡建设局发布《关于印发城区居住用地中配建商业房屋办理不动产登记遗留问题处理意见的通知》（东分自然资字（2020）44号，）内容为“为妥善解决城区居住用地中配建商业房屋办理不动产登记遗留问题，明确合同约定范围内的土地房屋性质，落实房屋交易、登记等环节流程再造工作要求，提出如下处理意见：一、已经办理出让手续并签订了《国有建设用地使用权出让合同》，经规划核实符合合同约定的土地使用条件或附加要求，不涉及容积率调整等改变土地使用条件的居住项目用地。其配套商业房屋按照以下规范办理不动产登记：在合同约定范围内的，权利性质登记为“出让/配套”，用途登记为“城镇住宅用地/配套”，土地使用期限仍按照批准的使用期限不变。”按照该文件，涉案房屋可以办理住宅配套房屋所有权登记。原、被告经协商，原告要求按照双方合同约定办理商业用房所有权登记，被告按照相关规定要求向东营市自然资源局东营分局提交了变更土地使用性质的申请，将涉案房屋占地由住宅配套用地变更为商业用地，该申请正在审批中，审批通过后涉案房屋可以办理商业用房所有权证。 另查明，新基置业公司在开发建设涉案小区时，项目申请报告核准意见、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工规划核实合格证、商品房预售许可证、竣工验收备案表中均明确记载有商业用房，与物管用房区分记载。该项目于2014年7月签订国有建设用地使用权出让合同，2015年6月取得国有土地使用权证，同月项目申请报告通过审核批准，11月取得施工许可证，12月取得建设工程规划许可证，2017年5月取得商品房预售许可证，11月取得建设工程竣工规划核实合格证。 本院认为，原告毕玉文与被告新基置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，涉案房屋为商业用房被告提交的证据可以证明涉案房屋自规划、审批、建设、备案、预售许可，一直登记为商业用房，且不存在一房二卖、司法查封等限制情况，原告关于涉案房屋与合同约定权利状态不符的主张，本院不予支持。涉案合同约定“自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，因出卖人的原因，买受人未能在交付之日起360日内取得房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。如果房屋交付使用3年后，出卖人仍未能办妥该商品房所有权证，买受人有权退房。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定并非效力性的禁止性规定，允许当事人对相关条款进行协商约定，且涉案房屋正在进行相关审批登记，并非无法办理房屋所有权证的情况，该规定本案并不适用。上述合同条款系当事人意思自治的表示，合法有效，双方均应按照约定履行。原告关于该约定条款无效的主张，本院不予支持。涉案房屋于2018年6月30日交付使用，至今未达三年。原告要求解除涉案合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告购买房屋的目的是享有房屋的占有、使用、收益、处分等全部权利，房屋所有权证的办理直接影响原告对房屋的占有、处分权益，房屋权利登记记载为住宅配套用房或商业用房，对原告使用房屋特别是出售房屋具有重大影响，原告要求按照合同约定办理商业用房所有权证，是原告的权利，被告关于因原告原因涉案房屋未能在2020年7月份办理房屋所有权登记的抗辩意见，本院不予支持。涉案房屋未能办理所有权登记，系被告原因导致，被告应依据合同约定向原告支付逾期办证违约金。原告要求的违约金，本院予以支持，但原告计算有误，暂计算至2020年9月8日为15430.14元，原告主张的超出部分，本院不予支持。原告的其他诉请均是以解除合同为前提，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东营新基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕玉文违约金15430.14元，并支付原告以1280000元为基数自2020年9月9日起至实际付清之日止按年利率1%计算的违约金； 二、驳回原告毕玉文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18558元，减半收取计9279元，由被告东营新基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判长  李素红 二〇二〇年十二月十六日 书记员  王廷廷