广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16556号原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区天河路**东塔****单元。负责人：冯文光，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。被告：廖明，女，1977年9月27日出生，汉族，住广州市天河区。原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称高力物业公司）与被告廖明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告高力物业公司的委托诉讼代理人李国峰，被告廖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令廖明向高力物业公司支付拖欠的2018年2月至6月、2018年9月至2019年6月的物业费4766.85元（按照317.79元/月计算即3.61元/平方米×88.03平方米）；2.判令廖明向高力物业公司支付拖欠的公摊电费556.51元；3.判令廖明向高力物业公司支付逾期支付上述费用的违约金（物业费的违约金自逾期之日即当月5日起，水电费的违约金自产生的次月5日起，均按每日应交费用的千分之三的标准支付，暂计至2019年8月15日为4674.89元）；4.判令廖明承担本案所有诉讼费用。庭后高力物业公司明确以2019年7月1日作为计算水电费违约金的起算日。事实和理由：高力物业公司是广州市黄埔区香雪大道西福港鼎峰花园的前期物业管理公司，高力物业公司因《前期物业管理服务协议》终止而已经于2019年6月30日退出了福港鼎峰花园，但至今，廖明仍拖欠高力物业公司履行《前期物业管理服务协议》期间的部分物业管理费及水电费未付清，且经高力物业公司催告仍拒不支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，以及双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费用的交纳日期之约定，廖明的行为已构成违约。现高力物业公司为维护自身合法权益，向法院起诉，恳请判如所请。被告廖明辩称，2019年1月27日开始，C10负一楼地下车库天花漏水，高力物业公司工程部对公共区域进行检查维修。期间，物业工程部对架空层开孔检查、对C10一楼大堂玻璃装饰面打开检查、对C10一楼大堂门口挖开检查。维修工程拖拉，直至2019年3月都没有结束。2019年3月17日晚上22时，廖明发现家中污水返涌，导致全屋被污水浸泡，所有木地板浮起，柜室衣柜泡烂变形，厨房嵌入式消毒碗柜失灵无法使用，室内污水横流奇臭无比。由于C10一楼大堂门口正在进行水管维修工程并且同样有污水，廖明认为是由于物业工程部维修不当和失误造成的污水返涌，高力物业公司应该对此事负责。污水返涌事件发生后，廖明立即联系了高力物业公司人员上门查看情况，并主动添加物业工程部主管微信，但高力物业公司各个部门一直采取推诿拖延手段，不进行维修，屋内由于潮湿，墙壁开始发霉。2019年4月3日，廖明直接到物业服务部进行交涉，结果遭到了高力物业公司服务人员极其粗暴的对待。综上所述，廖明要求高力物业公司对其在提供物业服务期间发生的C10-203房污水返涌事件对廖明造成的损失进行赔偿，包括屋内所有木地板重新铺设、厨房嵌入式消毒碗柜换新、由于污水返涌造成的清理清洁费以及房屋空置三个月的租金损失。此外，高力物业公司主张的违约金标准过高。本院经审理查明如下事实：2018年1月5日，高力物业公司与廖明签订《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），该《服务协议》约定高力物业公司是由福港鼎峰花园房地产开发单位广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业。其中第四条约定业主交纳费用的方式和时间：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月各类物业服务费用及上月共用水电分摊费用的义务；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；物业服务收费标准如下：住宅：3.61元／月?平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊；物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收；因业主原因空置房屋的，业主交纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变；业主交纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；第十条违约责任：高力物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求高力物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，高力物业公司承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高力物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向高力物业公司支付违约金。高力物业公司除有权按本协议约定收取违约金外，若业主逾期一个月仍未缴交的，高力物业公司可采取包括将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等催缴措施。逾期三个月仍未缴交的，高力物业公司可向物业所在地的人民法院提起诉讼，业主应承担由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、交通费、执行费等费用。2018年1月5日，廖明前往福港鼎峰花园C10栋203房（以下简称涉案房屋）办理了收楼手续，并于当日签署了《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》，载明高力物业公司将单元钥匙、信箱钥匙以及《前期物业管理服务协议》等8份文件交予廖明。高力物业公司提供了其自行制作的《鼎峰2019年8月收款通知单》，该清单上显示涉案房屋欠缴2018年2月1日至6月30日、2018年9月1日至2019年6月30日的物业管理费分别为317.79元/月,欠缴2018年1月1日至2019年4月30日期间的分摊电费共计556.51元。高力物业公司还提交福港鼎峰花园业主委员会盖章确认的《关于小业主欠费情况的确认》，确认涉案房屋截至2019年6月30日尚欠物业管理费4766.85元，分摊电费556.51元，其中水电费已由高力物业公司垫付。廖明对高力物业公司主张的水电费予以确认。高力物业公司为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心出具的发票，并提交了自行制作的《关于公共区域水电费分摊事宜》的说明，分别列出了楼宇内梯灯用电、楼宇内电梯用电、水泵供水用电、园区用电、地下车、地下车库照明用电洁用水、地下车、地下车库清洁用水的分摊办法iv>高力物业公司确认其于2019年6月30日退出福港鼎峰花园的前期物业管理服务。廖明对高力物业公司主张的涉案房屋的面积以及物业管理费的收取标准予以确认，亦确认尚未支付高力物业公司诉请主张的费用，但辩称高力物业公司的施工导致其损失，且高力物业公司在服务过程中态度恶劣，并向本院提交了涉案房屋污水返涌的照片、录像以及“渗水维修工作群”的微信聊天记录截图。高力物业公司质证称，廖明反映的情况属于房屋及设施质量问题所导致，维修行为是开发商进行的维修，而非高力物业公司进行的维修，并非高力物业公司导致廖明的损害后果，廖明提交的证据与高力物业公司的诉讼请求没有关联。根据廖明提交的微信聊天记录，物业客服人员已经明确告知廖明还在质保期内，开发商现场负责人在联系工人处理。上述事实有《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》《鼎峰2019年8月收款通知单》《关于小业主欠费情况的确认》、代扣电费、水费发票、《关于公共区域水电费分摊事宜》、照片、录像、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，廖明与高力物业公司签订的《服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。高力物业公司按照合同约定对涉案物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取业主实际收楼后的物业管理费。廖明对高力物业公司主张的涉案房屋物业管理费为317.79元/月予以确认，亦确认尚未支付高力物业公司诉请主张的物业管理费，故廖明应向高力物业公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年6月30日以及2018年9月1日至2019年6月30日的物业管理费共4766.85元（317.79元/月×15个月）。至于廖明提出的高力物业公司施工导致其损失的问题，其可另循合法途径解决，本院在本案中不予调处。关于公摊电费。《服务协议》已约定物业服务费不包括物业管理区域内共用水电费分摊，高力物业公司依《关于小业主欠费情况的确认》《关于公共区域水电费分摊事宜》作为其收费依据，提供了发票证明已实际缴纳涉案物业所在小区的公摊费用，廖明亦对高力物业公司主张的公摊电费予以确认，故廖明应当向高力物业公司支付拖欠的公摊电费共556.61元。关于违约金。《服务协议》约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高力公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向高力物业公司支付违约金。关于物业管理费的违约金，根据《服务协议》约定，廖明应于每月5日前交纳当月物业服务费，因此，物业管理费的违约金应从当月6日起计算。鉴于高力物业公司未提交证据证明其实际损失，廖明提出其拒交物业管理费是源于涉案房屋污水返涌，并非恶意违约，请求法院对违约金的计算标准予以调整，本院综合上述情况，酌情将违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应交费用的万分之三计算。综上，廖明应以每月欠付物业管理费317.79元为本金，从当月6日起按每日万分之三的标准向高力物业公司支付违约金，直至上述物业管理费实际付清之日止，分段计算的违约金数额均以不超过本金为限。关于水电费的违约金。高力物业公司主张自2019年7月1日起开始计算水电费的违约金，是其对自身权利的自由处分，不违反法律规定和合同约定，本院予以认可。廖明应以公摊电费556.51元为本金，从2019年7月1日起，按照每日万分之三的标准向高力物业公司支付公摊电费的违约金至实际付清之日止，违约金数额以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廖明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年6月30日以及2018年9月1日至2019年6月30日的物业管理费共计4766.85元及违约金（违约金每月以317.79元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月6日起计算至实际付清之日止，以上分段违约金均以不超过本金317.79元为限）；二、被告廖明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2018年1月至2019年4月的公摊电费共计556.51元及违约金（违约金以556.51元为基数，从2019年7月1日起，按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止，违约金数额以不超过本金556.51元为限）；三、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告廖明负担。上述案件受理费原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司已预缴，被告廖明在履行本判决义务时将案件受理费迳付原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司。本判决为终审判决。审判员  李春辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理钟陈书记员姚春华