安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8930号 上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滕康响，男，1978年11月20日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：刘亦学，肥西县花岗镇张店社区居民委员会推荐人员。 上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）因与被上诉人滕康响房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛财公司上诉请求：1.请求依法改判一审判决第一项为：盛财公司不向滕康响支付2019年11月24日至2020年4月13日的逾期交房违约金12304元；2.由滕康响承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审第一项判决是在没有查明事实的基础上作出的错误判决,应予改判。盛财公司已经于2019年11月20日取得规划许可证正本,符合《商品房买卖合同》第八条第五项约定的交房条件。并且,盛财公司依《商品房买卖合同》附件四约定的交房方式,即于2019年11月24日通过电话、短信、微信、售房处张帖等方式向滕康响发出交房通知,滕康响接到通知后,却没有按照短信通知约定的时间前来办理交房手续,一直拖延到2020年4月14日才来办理交房手续。盛财公司已经按照《商品房买卖合同》约定履行了交房通知义务,滕康响迟延近五个月时间才到盛财公司接收房屋,盛财公司认为本案违约金截止计算时间应当计算到2019年11月24日,而不能计算到2020年4月13日。一审判决盛财公司向滕康响多承担了近五个月的违约金12304元是错误的。另,一审法院对盛财公司同其他购房人与本案相同的案件事实,作出的认定都是盛财公司符合《商品房买卖合同》第八条第五项约定的交房条件,并且盛财公司向购房人发出交房通知后,视为盛财公司履行完结交房义务,违约金计算截止时间均以交房通知时间为准的事实。一审法院不应当对相同的案件事实作出不同的判决结果。 滕康响辩称，1.盛财公司没有按合同约定按时向买受人按期交房，已经构成事实违约。盛财公司延期交房期间，该项目业主多次上访到住建局等主管部门，相关部门已经认定盛财公司一再延迟交房违约、盛财公司在没有取得竣工验收报告的情况下强行向业主交房的事实，盛财公司的相关行为已经收到相关部门的行政处罚。具体到本案，一审法院已经考虑盛财公司的相关交房延期理由，以滕康响实际占有使用案涉房屋为交房日计算违约金，已经最大限度保护了盛财公司的利益。2.盛财公司同期在一审法院有同类型房屋买卖合同纠纷诉讼多起，一审法院在查明事实的基础上，均以买受人实际占有使用案涉房产为实际交房日期，而没有以盛财公司取得竣工验收报告日期为准，已经让盛财公司最大限度地少承担了违约金，盛财公司本次上诉理由并不成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回盛财公司诉请。 滕康响向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司立即支付滕康响逾期交房违约金75920.34元，自2017年10月28日按日万分之二计算至2020年4月1日；2.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月28日，盛财公司（出卖人）与滕康响（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20156187860102ＳＲ20160018，备案单号：1609600829），合同约定盛财公司将其开发的位于商品房出售给滕康响。合同约定建筑面积89.80平方米，其中，套内建筑面积72.62平方米，公摊建筑面积17.18平方米，单价为每平方米4858.84元，总金额436323.83元整。合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。 合同签订后，双方于2016年9月28日进行了网上备案登记，滕康响以首付加按揭的方式支付了全部购房款。2018年1月28日，盛财公司向滕康响发出一份《变更通知》，将合同约定的交房时间变更为2018年1月28日，滕康响签字表示同意。此后，盛财公司未能按约交付房屋。2020年4月14日，盛财公司将案涉房屋实际交付滕康响。 一审法院认为，滕康响与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，滕康响按约支付全部购房款，盛财公司也应按照合同约定履行交房、协助办证等义务。盛财公司迟至2020年4月14日才向滕康响交付房屋，已构成违约，故对于滕康响诉请盛财公司按合同约定的标准支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。结合《商品房买卖合同》第九条约定的标准、双方约定及实际交房时间，一审法院依法确认盛财公司应自2018年1月28日起，以436323.83元为基数，按每日万分之二标准向滕康响支付逾期交房违约金至2020年4月13止，共计70209元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款之规定，判决：一、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向滕康响支付逾期交房违约金70209元；二、驳回滕康响的其余诉讼请求。案件受理费1698元，减半收取849元，由滕康响负担68元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担781元。 二审期间，盛财公司提交微信聊天记录及短信记录打印件各一页，证明盛财公司在2019年11月24日已经通知滕康响接收房屋；滕康响对该证据的真实性、关联性无异议，但认为不能成为盛财公司以规划许可证日期作为支付违约金截止时间的依据，短信通知是单方行为，规划许可证不能代表竣工验收，不能成为滕康响收房的理由，且该行为是盛财公司强制要求滕康响收房的。滕康响提交建设信访（2019）16号文打印件，证明盛财公司在没有达到交房要求的情况下强制交房，一审认定判决正确；盛财公司对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的均有异议，该份证据与本案无关。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 另查明，2019年11月20日，盛财公司开发就案涉房屋所在项目取得《建设工程规划许可证》，滕康响对此不持异议。盛财公司于2019年11月24日以微信方式通知滕康响收房，通知载明：案涉项目已取得规划许可证正本，办理交房手续的时间为2019年11月24日至26日，逾期未办理的责任由滕康响自行承担。 本院认为，滕康响与盛财公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中约定了案涉房屋的交付条件，盛财公司一审提交的《变更通知》反映双方在合同履行过程中将案涉房屋交付时间变更为2018年1月28日，滕康响对该变更通知的真实性予以认可。故盛财公司应当在2018年1月28日前按照合同约定向滕康响交付案涉房屋。但根据二审双方均认可的事实表明，案涉房屋所在项目取得《建筑工程规划许可证》的时间为2019年11月20日，盛财公司于2019年11月24日通知滕康响收房，故盛财公司逾期交房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。同时，盛财公司向滕康响发出的交房通知中已经载明了案涉项目取得规划许可证的情况、具体的交房时间及逾期未办理的责任。故滕康响在认可收到该通知的情况下，仍主张之后的逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。据此，鉴于本案二审期间出现的新证据、新事实，盛财公司应当向滕康响支付2018年1月29日至2019年11月24日期间的逾期交房违约金共计58031元（436323.83元×0.2‰×665天）。 综上，盛财公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3162号民事判决第二项； 二、变更安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3162号民事判决第一项为：合肥盛财房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向滕康响支付逾期交房违约金58031元； 三、驳回滕康响的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1698元，减半收取849元，由滕康响负担200元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担649元；二审案件受理费50元，由滕康响负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十七日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。