安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7940号 上诉人（原审被告）：合肥华南城有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县经济开发区森林大道与燎西路交汇处合肥华南城行政办公楼。 法定代表人：梁丽仪，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑莹莹，女，该公司员工。 被上诉人（原审程听雷）：程听雷，男，1994年9月6日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：崔华健，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王翊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人程听雷房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华南城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回程听雷的全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由程听雷负担。事实和理由：1.双方在《商品房买卖合同》及补充协议并未约定逾期办理产权登记备案的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任为：因华南城公司原因导致程听雷不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任，而非华南城公司登记备案的责任；该违约责任适用的前提为：因华南城公司的原因导致程听雷未按期取得产权证书。而实际情况是由于程听雷自身未按时缴纳相关税费、提供办证资料，才导致未取得产权证书，而非华南城公司原因。一审法院一方面认定办理房产证义务不是本案审理范围，认为程听雷未缴纳维修基金、契税费用等事项与本案无关，一方面又将因程听雷原因导致的逾期办理产证的责任强加于华南城公司，前后逻辑矛盾，显属错误。程听雷诉请华南城公司向其支付逾期办理产权登记备案违约金没有事实及法律依据，依法应予以驳回。2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第（七）项规定、补充协议第九条约定，以及程听雷一审提供的交房通知书、代支付费用明细等可知，华南城公司已在交房前告知程听雷办理产证前应缴纳的维修基金、契税、房屋产权登记费等代收税费，程听雷至今仍未缴纳，进而导致未能办理产权证书，非华南城公司原因，华南城公司不承担任何责任。退一步说，补充协议是对原合同的补充和变更，即使法院认为是由华南城公司原因造成程听雷不能按约定期限取得房产证，需承担违约责任，也应当按照补充协议第九条约定，每逾期一日，按照程听雷已付房款的万分之一支付违约金。一审法院适用合同条款错误，违约金计算方式错误。3.即使认定华南城公司需承担违约金，根据《合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部关于启动合肥市突发公共卫生事件一级响应的决定》（合疫控［2020］2号），合肥市自2020年1月24日起启动合肥市突发公共卫生事件一级响应。公共卫生事件属于不可抗力事件，法院也应当扣减疫情期间的违约金。 程听雷辩称，1.本案主张的是逾期备案违约金，一审开庭前华南城公司未对案涉房屋进行备案，故应当按照合同第十五条的约定承担违约责任。2.华南城公司称未办理房产证系程听雷导致的，但是程听雷办理房产证的前提是华南城公司按照合同第十五条的约定办理了房屋初始登记备案手续。至于程听雷是否交纳契税、专项维修基金与华南城公司协助办证的合同义务无关。 程听雷向一审法院起诉请求：一、依法判令华南城公司立即支付程听雷逾期交房违约金68633.75元;二、依法判令华南城公司立即将位于紫荆名都三期S1#楼1层商铺102室、103室、104室、105室办理权属登记需由华南城公司提供的资料报产权登记机关备案,协助程听雷办理上述房屋《不动产权证书》,并判令华南城公司立即向程听雷支付逾期办理产权登记备案违约金365073.12元;三、依法判令本案诉讼费由华南城公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月10日,程听雷程听雷与华南城公司签订了四份《商品房买卖合同》(备案单号:1810600186、1810600188、1810600192、1810600195),合同约定程听雷购买华南城公司开发的紫荆名都三期S1#楼1层商铺102室,购房价款1928160.23元;103室,购房价款1838892.83元;104室,购房价款1784783.4元;105室,购房价款1749626.41元。合同第十五条约定华南城公司应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由华南城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房的,出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后,程听雷已按照合同约定支付了全部购房款,华南城公司于2019年11月16日交付房屋,程听雷至今未取得房屋所有权证。 程听雷于庭前申请撤销第一项诉请，一审法院予以准许。 一审法院认为，本案争议焦点为华南城公司的备案登记义务和办理房产证义务两种义务哪一个是本案要审理的。双方签订的合同第十五条约定华南城公司应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由华南城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房的,出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。而华南城公司所指的补充协议第九条第一款和第二款的约定是关于办理产权登记时双方的义务，显然不是本案审理的范围，至于程听雷程听雷缴纳专项维修基金，契税费用等事项与本案合同义务无关，一审法院对华南城公司的辩称意见不予采纳。 程听雷、华南城公司于2018年10月10日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现程听雷按照合同约定支付了全部的购房款，华南城公司应按合同约定将办理权属登记需要有其提供的资料报产权登记机关备案。交房时间在2019年11月16人，华南城公司应在60日内即2020年1月16日前将办理权属登记需要有其提供的资料报产权登记机关备案，但华南城公司至程听雷起诉之日仍没有履行上述义务，构成违约，应承担违约责任。关于违约金，华南城公司没有提出过高或要按照补充协议计算，对双方约定的按已付房款的5%向买受人支付违约金没有超出法律规定，一审法院予以支持。故一审法院对程听雷要求华南城公司将位于紫荆名都三期S1#楼1层商铺102室、103室、104室、105室办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案,协助程听雷办理上述房屋《不动产权证书》,并要求华南城公司向程听雷支付逾期办理产权登记备案违约金365073.12元的诉求予以支持。 综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决:一、合肥华南城有限公司于判决生效之日起二十日内将位于紫荆名都三期S1#楼1层商铺102室、103室、104室、105室办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案,协助程听雷办理上述房屋《不动产权证书》；二、合肥华南城有限公司于判决生效之日起十日内支付程听雷逾期办理产权登记备案违约金365073.12元；三、驳回其他诉讼请求。案件受理费7806元，减半收取3903元，由合肥华南城有限公司负担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明双方无争议的案件事实，本院予以确认。 另查明，华南城公司自述不动产初次登记时间为2020年8月20日并提供了《不动产登记清单》，载明包括案涉商铺在内的房屋在2020年8月20日登记到华南城公司名下。程听雷自认华南城公司在2020年9月29日通知其可以去换取发票以自行办理不动产权证书，华南城公司对此予以认可。程听雷自认实际去华南城公司换取发票时间为2020年11月20日，同时收到了华南城公司提供的包括《不动产登记清单》在内的自行办理不动产权证书需要的资料。 本院认为，根据程听雷与华南城公司签订的《商品房买卖合同》的约定，华南城公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现程听雷主张因华南城原因，导致其至今未取得案涉房屋的不动产权证书，因此要求华南城公司承担相应的违约责任。对此本院认为，华南城公司作为负有履行义务的一方，应当提供证据证明其在合同约定的时间内履行了合同约定的资料报送义务，但华南城公司就此未能举证，应当承担举证不能的不利后果，华南城应向程听雷支付违约金，华南城公司关于无需承担违约金的理由不能成立，本院不予支持。但鉴于程听雷在二审审理过程中已经从华南城公司拿到了自行办理不动产权证书所需的发票及其它资料，加之程听雷并未向华南城公司预交办证费用，不存在相应的资金占用损失。同时，考虑到本案中华南城公司向产权登记机关提交备案资料的时间并不明确，新冠疫情客观上亦对办理产证的时间产生影响。本院综合以上情形，酌定华南城公司向程听雷支付逾期办理产权登记备案违约金50000元。 综上，华南城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初2013号民事判决第一项，即“合肥华南城有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于紫荆名都三期S1#楼1层商铺102室、103室、104室、105室办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案,协助程听雷办理上述房屋《不动产权证书》”； 二、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初2013号民事判决第三项； 三、变更安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初2013号民事判决第二项为：合肥华南城有限公司于本判决生效之日起十日内支付程听雷逾期办理产权登记备案违约金50000元；； 四、驳回程听雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7806元，减半收取3903元，由合肥华南城有限公司负担553元，程听雷负担3350元；二审案件受理费7806元，由合肥华南城有限公司负担1110元，程听雷负担6696元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。