广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初251号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司。住所地：仁化县*****盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：张海霞，女，汉族，1986年12月1日出生，户籍地：广西桂平市************。公民身份号码：450**********1*80X。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司(以下简称“盛世铭庭公司”)与被告张海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，并于2020年5月20日依法适用小额诉讼程序进行了审理，原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬到庭参加诉讼,被告张海霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2020年6月17日，因本案案情复杂，不宜适用小额诉讼程序，本案转为普通程序，并于2020年12月17日对本案公开开庭进行了审理，原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬到庭参加诉讼，被告张海霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费3343元（从2018年7月算至2019年12月，1.3元/平方米×142.86平方米×18个月）；2、判令被告支付原告违约金1203元，以上述物业管理费3343元为本金，按年利率24%从2018年7月起算至2019年12月（3343元×18个月×24%÷12）；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告张海霞于2017年1月16日与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司(以下简称“鹏苑公司”)签订《前期物业管理服务协议》，约定：由鹏苑公司为被告提供物业管理服务。被告按建筑面积1.3元/平方米/月的标准向鹏苑公司缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向鹏苑公司支付违约金，合同生效后，鹏苑公司为被告提供了约定的物业管理服务，直至2018年6月30日。2018年7月1日，原告盛世铭庭公司与鹏苑公司及涉案房屋开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司(以下简称“澳锦公司”)三方协商一致，签订《确认书》，约定由盛世铭庭公司接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，原告依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由原告向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是被告从2018年7月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。综上，为依法维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告张海霞未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；证据2被告身份证，证明被告诉讼主体资格；证据3前期物业管理服务协议、证据4确认书，证据3-4证明2018年7月1日起由盛世铭庭公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；证据5《韶关市物业管理委托合同》、《盛世铭庭物业管理区域备案》，证明原告为包括被告在内的盛世铭庭业主提供物业管理服务的事实；证据6《关于更换物业公司的公示》，证明原告接管盛世铭庭小区物业管理服务前以公示的形式告知了包括被告在内的盛世铭庭全体业主的事实；证据7收据，证明被告物业费交纳情况。本院认定：原告提交的证据1-6内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据7不能证明被告张海霞交纳物业费的情况，本院不予确认，但原告自认被告张海霞已交纳2017年8月至2018年3月的物业管理费及维修基金，合计1557元，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张海霞购买了仁化县盛世铭庭*********。2017年1月16日，鹏苑公司与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，由鹏苑公司为被告提供前期物业管理服务，张海霞所购住宅的建筑面积为142.86平方米，物业收费标准为1.3元/平方米，缴费时间为每月10号前，如未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，鹏苑公司有权从逾期之日起每日加收所欠金额3‰的违约金。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、鹏苑公司（乙方）与盛世铭庭公司（丙方）签订《确认书》，约定：“1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县盛世铭庭小区物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起承继乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。乙方已将相关物业管理服务的资料、设备移交丙方，丙方无异议。3、与物业管理服务有关的后续事宜，乙方协助丙方办理，费用由丙方自行承担。”2018年7月3日，原告盛世铭庭公司在仁化县住房和城乡规划建设局对其管理的盛世铭庭小区物业管理区域进行备案登记。另查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：当事人双方之间是否具有物业服务合同关系。一、当事人双方之间是否具有物业服务合同关系。澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责，只能由开发商进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭公司的协议对全体业主具有约束力，故盛世铭庭公司与张海霞具有物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业管理服务协议》的约定履行各自义务。二、关于原告要求被告支付物业管理费3343元及违约金的问题。盛世铭庭公司为张海霞的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，张海霞作为业主，享受了盛世铭庭公司所提供的物业服务，应依约支付物业管理费。盛世铭庭公司主张张海霞支付2018年7月至2019年12月的物业管理费3343元（1.3元/平方米×142.86平方米×18个月），被告没有提交证据证明其已支付了该款项，因此原告要求张海霞支付2018年7月至2019年12月的物业管理费3343元的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于违约金，依照《前期物业管理服务协议》的约定，违约金从逾期缴费之日起每日加收所欠金额3‰，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率24%，本院予以确认，但其计算方式有误，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2018年7月1日起以实欠物业管理费按年利率24%计算至2019年12月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告张海霞于本判决生效之日起十日内支付2018年7月至2019年12月的物业管理费3343元及违约金（违约金的计算：从2018年7月1日起以实欠物业管理费按年利率24%计算至2019年12月31日）给原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司；二、驳回原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张海霞负担，该款由被告在支付上述款项时一并支付原告，本院不作收退处理。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 林树鸿审 判 员 赖慈辉审 判 员 何丽萍二〇二〇年十二月二十四日法官助理 黄钰雯书 记 员 谢丽芬