山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12129号上诉人(原审被告)：潘婷婷，女，1980年8月8日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市市中区二环南路鲁能领秀城**(**)物业办公室。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司法务主管。上诉人潘婷婷因与被上诉人山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初5697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。潘婷婷上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项，并依法改判驳回鲁能物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由鲁能物业公司承担。事实和理由：本案一审法院未能查明案件事实、适用法律错误，判决无事实及法律依据，具体理由如下：一、本案鲁能物业公司并非适格诉讼主体，一审法院对此认定错误。1.潘婷婷与鲁能物业公司之间从未签订物业服务合同，双方之间无任何法律关系。2.本案中，潘婷婷已与北京鲁能物业签订物业服务协议，二者已建立物业服务合同关系，山东鲁能亘富开发有限公司无单方另行选聘物业服务企业的权利，其“聘用”程序违反《物业管理条例》的相关规定，其对鲁能物业公司的“聘用”应为无效，鲁能物业公司无权取得潘婷婷所在小区的物业服务资格。因此，鲁能物业公司并非本案适格诉讼主体，一审法院对此认定错误。3.鲁能物业公司与山东鲁能亘富公司均为天津广宇发展股份有限公司全资控股企业，二者为关联公司，所谓“选聘”显然不具有公平、公正性。二、鲁能物业公司违法受聘为物业服务企业的行为，严重侵害了潘婷婷及广大业主的合法权益，一审法院仅依据其与山东鲁能亘富公司违法签订的物业服务合同便作出判决，明显缺乏依据。1.由于鲁能物业公司诉讼主体不适格，其与山东鲁能亘富开发有限公司违法签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》对潘婷婷无任何法律约束力。2.北京鲁能物业、山东鲁能亘富公司双方签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》与鲁能物业公司、山东鲁能亘富公司双方违法签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》之间无承继关系，两份合同主体不同、效力不同、对潘婷婷的约束力不同。一审法院在无其他证据证明的情况下，径行认定“合同约定没有损害相关业主的实际利益，应为有效”显然错误。在潘婷婷及广大业主并不知情的情况下，擅自变更物业服务主体便是对业主利益的最大损害，二者之间的物业服务合同应为无效，不应作为判决依据。三、一审法院未能分清双方举证责任，对“一般瑕疵”、“重大瑕疵”及“物业服务费”收费标准的认定错误。1.根据我国《民事诉讼法》的规定，鲁能物业公司对其主张有责任提供举证，否则应承担对其不利的法律后果。然而本案中，鲁能物业公司在其与潘婷婷并无任何合同约定的情况下便提起诉讼，且未能举证证明其已提供基本的物业服务等内容、未能举证证明服务质量的情况下，其诉讼请求不应得到支持。2.事实上，潘婷婷所在小区于2019年全年基本处于无物业服务状态，小区内环境卫生、公共秩序、公共安全、公共设施等情况严重恶化，因小区环境极差、安全无法得到保障，严重影响到广大业主的正常生活，严重损害了广大业主的合法权益。小区内未交纳物业费的情况系普遍现象，而非仅潘婷婷一户未交，在广大业主根本无法享受到应有的物业服务的情况下，任何单位或个人均无权收取物业服务费。假使鲁能物业公司系该小区“物业服务企业”，那么其有义务全面、尽职的提供良好的物业服务，否则无权收取任何费用。3.根据《山东省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当合法、合理、公开、公平，收费与服务质量相适应。本案中，鲁能物业公司主张的物业费标准无事实及法律依据，其无权径行按照北京鲁能物业此前的收费标准主张权利。四、一审法院依据我国《合同法》第八条、第六十条、第一百零九条的规定作出判决，属于法律适用不当。由于潘婷婷与鲁能物业公司之间无物业服务合同法律关系，鲁能物业公司与山东鲁能亘富公司之间的物业服务合同亦为无效，因此本案不应适用我国《合同法》进行裁判，一审判决显然适用法律不当。五、一审法院违反法律规定，未能充分告知潘婷婷举证的权利及有关事项，从而导致潘婷婷合法诉权未能得到充分保障，属于程序违法。潘婷婷在一审庭审前，多次阐明证人出庭作证的要求，并询问有关事项及程序规定，但均未能得到有效答复，从而导致证人无法出庭作证，潘婷婷诉权未能得到充分保障。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，使潘婷婷在一审诉讼活动中未能感受到公平与正义。请求支持潘婷婷的上诉请求。鲁能物业公司辩称，鲁能物业公司系在原物业服务企业北京鲁能物业济南分公司依法撤出的情况下按照法律规定在建设单位和社区街道办组织的招投标中依法中标，成为涉案小区的物业服务企业，与建设单位签订前期物业服务合同并经物业主管部门备案，系具有合法性的依据提供物业服务并依照约定收取物业服务费。关于小区服务的标准和水平，由于涉案小区面积较大，人员较多，业主的诉求不一，所以物业服务过程中很难达到全部业主满意，对业主反映的相关问题作为物业服务企业也是一直是积极整改，争取达到小区业主的满意，但不能因为个人的部分诉求而不顾其他业主的合法权益。物业公司所提供业务服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，仅仅是服务的某个环节、个别区域做的不到位存在一般瑕疵而拒绝缴纳物业费，最终损害的不仅仅是物业公司的利益更是损害了正常缴纳物业费的全体业主的权益。作为物业服务企业也希望共同把小区的物业服务搞好，这是不仅仅需要物业服务企业尽职尽责还需要广大业主的支持与理解。鲁能物业公司向一审法院起诉请求：1.判令潘婷婷支付拖欠物业费6207.11元（2018年12月1日至2020年6月30日）；2.判令潘婷婷支付逾期缴纳物业费违约金746.81元(截至2020年2月29日)，并自2020年3月1日起至实际给付之日以6207.11元为基数每日按万分之五计算违约金；3.本案诉讼费由潘婷婷承担。一审法院认定事实：潘婷婷系济南市市中区鲁能领秀城中央公园东区3号楼2-204室业主，该房建筑面积为138.43平方米。潘婷婷与案外人北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定：北京鲁能物业济南分公司为潘婷婷居住的小区提供前期物业管理服务，（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业管理服务费按半年制预交，业主应于缴费期结束前10个工作日缴纳下半年物业管理服务费。协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订物业管理服务合同之日止。2018年12月14日，鲁能物业公司中标成为案涉小区前期物业服务企业。中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与鲁能物业公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》一份，合同约定：选聘鲁能物业公司作为案涉小区前期物业服务企业，（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2019年4月19日，北京鲁能物业济南分公司出具“债权转让证明”一份，该材料载明：鉴于我公司前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城N1地块、N2地块、Q1地块提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，……业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费（及相应的违约金等费用）全部转让给山东鲁能物业有限公司（明细详见附件），由山东鲁能物业有限公司依法收取……”。一审法院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，根据鲁能物业公司提交的证据及庭审查明的情况，可以证实双方之间存在物业服务合同关系的事实，潘婷婷依约应向鲁能物业公司交纳物业服务费。关于鲁能物业公司要求潘婷婷支付违约金的主张。虽然本案潘婷婷未到庭未提出抗辩意见，但根据一审法院审理的案涉小区其他物业费纠纷案件中查明的事实，鲁能物业公司在向小区业主提供物业服务的过程中确实存在问题和不足，业主并非无故不交纳物业费，故对该主张一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，一审法院判决：一、潘婷婷于本判决生效之日起十日内向山东鲁能物业有限公司交纳2018年12月1日至2020年6月30日的物业费为6207.11元；二、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由潘婷婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鲁能物业公司的主体是否适格。二、鲁能物业公司提供的物业服务是否构成重大瑕疵。三、本案一审程序是否违法。关于鲁能物业公司的主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东鲁能亘富开发有限公司通过招投标选聘鲁能物业公司为案涉小区物业服务企业，与鲁能物业公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》,并已进行备案。潘婷婷主张鲁能物业公司违法受聘为物业服务企业，未征求全体业主的意见和授权，并非本案适格诉讼主体。本院经审查认为，案涉小区未成立业主委员会，在此情形下开发商选聘物业服务企业是否应取得业主授权，并无明确的法律规定，对于潘婷婷的主张，本院不予支持。因此，潘婷婷虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其买受涉案房产后则实际概括承受了前期物业服务合同项下的权利义务，已经构成前期物业服务合同的实质当事人，即成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据权利义务相一致原则，潘婷婷在享受物业服务企业提供物业服务的同时要支付对价履行相应义务。关于鲁能物业公司提供的物业服务是否构成重大瑕疵的问题。本案中，潘婷婷虽在一、二审中均未提交证据，但通过本院审理其他关联案件，能够证实，鲁能物业公司在涉案小区提供物业服务方面确实存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，导致业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于业主反映突出的小区卫生问题、安保问题、服务人员行为不当问题，鲁能物业公司亦应引起高度重视，以方便业主生活、提供优质服务为出发点开展工作，畅通与业主的沟通渠道，从而获得业主的理解与支持。基于物业服务合同整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主以不满意服务质量为由拒交或少交物业费，会造成物业服务经费的不足，进一步导致物业服务质量的恶化，最终损害全体业主的利益。对于物业服务质量中的瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。关于本案一审程序是否违法的问题。潘婷婷一审未到庭参加诉讼，故其以一审法院未充分告知相关事项导致证人无法出庭作证，并据此主张程序违法，本院不予支持。综上所述，潘婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘婷婷负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年十二月二十三日书记员  徐 睿