河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11469号 上诉人（原审原告）：石家庄正基房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区湘江道**。 法定代表人：朱亚寇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘磊，河北朗科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏新月，河北朗科律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：袁静会，女，1981年11月21日出生，汉族，住石家庄市桥**。 原审第三人：杨志敏，男，1969年2月6日出生，汉族，住河北省无极县。 委托诉讼代理人：任海丰，石家庄市长安大理法律服务所法律工作者。 上诉人石家庄正基房地产开发有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人袁静会、原审第三人杨志敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104 —1— 民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人正基公司的委托诉讼代理人刘磊、魏新月，原审第三人杨志敏及其委托诉讼代理人任海丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄正基房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2020）冀0104民初2631号民事判决书第三项内容，改判上诉人返还被上诉人房屋后，上诉人返还被上诉人购房款199278.61元，维持判决书其他判项；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书第三项上诉人应将全部购房款557145元扣除银行划扣的保证金后剩余款项返还被上诉人是错误的。第一，一审法院未考虑到被上诉人的现实情况。被上诉人已经欠银行很多期按揭贷款，并且据说也欠其他人的款项，如果判令上诉人退还其银行贷款部分，被上诉人即便得到退还款项也不可能偿还银行贷款。而这种情况下银行仍然会继续扣划上诉人保证金账户的款项。如果银行扣划了上诉人的款项，上诉人即便有追偿权但因为被上诉人无力偿还也会导致上诉人无法追回垫付的款项。因此，在贷款合同未解除的情况下，不宜判决上诉人返还被上诉人的银行贷款。第二，一审法院判决后贷款银行以被上诉人长期无法偿还贷款为由，依据贷款合同约定已于2020年10月14日扣划上诉人保证金账户中被上诉人应偿还剩余全部贷款本金及利息。至此，银行一共扣划上诉人保证金账户5笔款项共计 —2— 357866.39元。因购房的银行贷款款项系被上诉人使用，贷款本息均应由其自行承担。因此，即便返还被上诉人款项也应该扣除357866.39元之后，返还被上诉人199278.61元。而且，该返还的款项还是在被上诉人返还上诉人房屋之后才予以返还。基于以上理由，请二审法院依法判决。 杨志敏答辩称，1、我们基本上尊重一审的审判结果。2、我们自2016年至今从被上诉人袁静会手里买卖涉案房屋进行装修居住至今，本想通过法院三方进行协商调解，要求上诉人与被上诉人房屋买卖合同解除后，由上诉人将该涉案房产以当时和袁静会签订的价格卖给第三人杨志敏，以确保杨志敏购房利益和实际的居住权益，因为本案袁静会未到场，第三人的目的只是向法院表明我方的立场。3、其他观点尊重上诉人的意见。 袁静会未到庭发表答辩意见。 石家庄正基房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告交还房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。2.依法判令被告支付违约金83571.75元。3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年12月30日，原告正基公司与被告袁静会签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告袁静会购买原告正基公司开发建设的石家庄市高新区商品房，建筑面积 —3— 91.14平方米，单价每平方米6113.07元，总房价557145元，付款方式为首付款177145元，余款380000元以按揭方式支付，出卖人应当在2016年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议约定：买受人取得银行贷款后应按时偿还贷款，在银行取得房屋他项权证之前，如买受人逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除本合同，合同解除后，扣除房款总额15%的违约金、银行划扣的保证金后将剩余款项返还买受人。2016年4月27日，原告正基公司与被告袁静会对预售案涉商品房进行了备案登记。 2016年1月10日，被告袁静会、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行及原告正基公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告袁静会向中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行借款380000元，用于购买石家庄市高新区房产，借款期限自2016年1月10日起至2036年1月9日止，还款方式为每月20日等额本息还款，被告袁静会作为抵押人应协助配合抵押权人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行以石家庄市高新区房产为抵押物，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，原告正基公司作为保证人自借款发放 —4— 之日起，至借款人袁静会取得房地产权属证书，并办妥以贷款人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人袁静会的债务提供连带保证责任，未按本合同约定履行保证责任时，贷款人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行有权从保证人账户中划扣相关款项抵偿债务。 合同签订后，被告袁静会向原告正基公司支付了案涉房屋首付款177145元，剩余房款380000元通过银行按揭贷款方式支付，后原告正基公司按合同规定向被告袁静会交付了案涉房屋。自2016年1月至2019年7月，被告袁静会按担保借款合同规定每月偿还等额借款本息2486.89元。自2019年8月起，被告袁静会未能按担保借款合同规定偿还借款本息。2019年11月28日，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行从原告正基公司的保证金账户扣划逾期本息共计10069.42元。 2016年9月12日，被告袁静会出具《声明书》一份，载明：袁静会至今未婚，其名下有坐落于石家庄市高新区，建筑面积91.14平方米，上述房产是个人合法财产，无共有人。如有他人就上述房产的产权提出异议，愿意承担相应的法律责任。同日，被告袁静会与第三人杨志敏签订《委托书》一份，委托事项载明：委托人袁静会至今未婚，袁静会购买了坐落于石家庄市高新区不 —5— 动产一套，建筑面积91.14平方米，是袁静会的个人合法财产，现准备出售，特委托杨志敏为代理人，全权代理以下事项：1.代为办理上述不动产的偿还银行贷款，代签贷款清偿证明，以及办理结清手续、领取他项权证、注销抵押登记手续；2.代为办理并领取不动产权证书、缴纳税费、代收房地产开发商退还房主的相关税费、代为领取该不动产的房屋钥匙；3.代为查询并办理该不动产的土地落宗手续，代为办理不动产转移登记手续。委托期限自委托之日起至2017年9月11日止。同日，石家庄市太行公证处分别对该《声明书》和《委托书》进行了公证。 2017年4月17日，被告袁静会（甲方）与第三人杨志敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份。协议书约定，甲方自愿将坐落于石家庄市高新区，建筑面积91.14平方米预售商品房合同备案书ＮＯ：2015123012194616602的房屋出售给乙方，房屋成交价为80万元，自签订本协议之日起，当日首付5万元定金，办理完买卖公证后，乙方付给甲方首付款425000元，尾款325000元于甲方给乙方办理不动产过户完成后付给甲方。甲乙双方议定该房屋在签定协议之日起生效，乙方付清首付款后，甲方提供该房屋预售商品房合同备案书给乙方。甲方应在办理不动产权过户前还清购买该房屋余款，如出现违约，协商不成可向房屋产权地法院起诉解决。同日，石家庄市太行公证处对 —6— 该《房屋买卖协议书》进行了公证。协议签订后，第三人杨志敏按约定向被告袁静会支付购房定金和首付款，2017年4月17日，被告袁静会向第三人杨志敏出具收条，载明收到杨志敏购买开发区0元。2016年11月，第三人杨志敏开始对案涉房屋进行装修，并居住使用至今。 一审法院认为，原告正基公司与被告袁静会签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告袁静会逾期偿还银行贷款7日以上，导致原告正基公司承担了相应保证责任，根据双方上述合同补充协议第二条第五项内容约定，解除合同的条件已经成就，原告正基公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告袁静会应将案涉案涉房产返还原告正基公司，原告正基公司应将购房款返还被告袁静会。关于违约金，原被告双方约定过高，应予调整为以代偿款为基数，自代偿之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定 —7— 或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在原告正基公司与被告袁静会签订并登记备案《商品房买卖合同》及补充协议后，被告袁静会通过首付和银行按揭贷款方式向原告正基公司支付了案涉房款，然双方约定的办理案涉房产权属证的期限和条件尚未达到。在此情况下，被告袁静会又与第三人杨志敏签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦为合法有效合同，应予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然本案被告与第三人间签订的案涉房屋买卖协议合法有效，并已部分实际履行，但房屋产权并没有因此发生转移。现由于一方面被告袁静会逾期偿还贷款，致使与原告正基公司所签商品房买卖合同解除；另方面原告正基公司并不是被告袁静会与第三人杨志敏所签《房屋买卖协议》的合同相对人。故第三人杨志敏提出判令原、被告将案涉房产变更登记在其名下的诉讼请求，无法律依据，且事实上不能实现，对此，本院不予支持。判决：一、解除原告石家庄正基房地产开发有限公司与被告袁静会签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告袁静会于本判决生效之日起十五日内将石家庄市高新区房产返还原告石家庄正基房地产开发有限公司；三、原告石家庄正基 —8— 房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将购买石家庄市高新区房款557145元中扣除银行划扣的保证金后的剩余款项返还被告袁静会；四、被告袁静会于本判决生效之日起十五日内支付原告石家庄正基房地产开发有限公司违约金，违约金以10069.42元为基数，自2019年11月28日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、驳回第三人杨志敏的诉讼请求。案件受理费10288元，由被告袁静会负担10208元，第三人杨志敏负担80元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了五份中国农业银行保证金支付回单及凭证，证明银行于2020年3月24日划扣上诉人四个月保证金10059.22元、2020年7月30日划扣四个月保证金10072.45元，相继划扣保证金是7506.86元及剩余的全部贷款320158.44元，加上一审已经认定的2019年11月28日划扣的四个月保证金10069.42元，银行目前已经划扣上诉人共计357866.39元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨志敏的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因被上诉人袁静会未按合同约定履行偿还银行贷款的义务，截至2020年10月14日，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行从上诉人正基公司的保证金账户扣划了被上诉人袁静会应偿还的全部剩 —9— 余贷款本息，共计357866.39元。其他二审查明事实同原审查明事实一致。 本院认为，被上诉人袁静会未按与上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定履行向贷款银行的还款义务，上诉人按照双方合同约定要求与被上诉人解除合同，原审法院判决双方解除《商品房买卖合同》及补充协议，符合合同约定及法律相关规定，且当事人各方并无异议，本院予以认定。根据原审查明的事实及二审上诉人提供的保证金支付回单，可以证实上诉人收取被上诉人购房款557145元，并代被上诉人向中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行支付剩余贷款本息357866.39元的事实。被上诉人袁静会经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自己举证、质证权利的放弃，对于上诉人二审提供的保证金支付回单的法律效力，本院予以确认。在双方房屋买卖合同解除的情况下，上诉人在扣除代被上诉人支付的银行贷款本息的情况下，应返还被上诉人购房款数额为：557145元-357866.39元=199278.61元。原审法院在认定被上诉人应返还上诉人购房款项的计算方式上，处理不当，本院予以纠正。另外，案涉房产已被原审第三人杨志敏占有使用，被上诉人与上诉人就案涉房产买卖合同解除后的腾房及向上诉人返还房产的问题上存在障碍，为保障上诉人合法权益，故在被上诉人未履行向上诉人返还案涉房产的义务前，上诉人不宜提前向被上诉人支付应返还的购房款。 —10— 综上所述，石家庄正基房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2631号民事判决第一项，即解除原告石家庄正基房地产开发有限公司与被告袁静会签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2631号民事判决第二项，即被告袁静会于本判决生效之日起十五日内将石家庄市高新区房产返还原告石家庄正基房地产开发有限公司； 三、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2631号民事判决第四项，即被告袁静会于本判决生效之日起十五日内支付原告石家庄正基房地产开发有限公司违约金，违约金以10069.42元为基数，自2019年11月28日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2631号民事判决第五项，即驳回第三人杨志敏的诉讼请求。 五、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2631号民事判决第三项为，上诉人石家庄正基房地产开发 —11— 有限公司于被上诉人袁静会返还石家庄市高新区房屋之日起十五日内，向被上诉人袁静会支付应返还的购房款199278.61元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10288元，由袁静会负担10208元，杨志敏负担80元；二审案件受理费4286元，由被上诉人袁静会负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 张佳丽