江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初6147号 原告：沛县人民政府国有资产监督管理办公室，住所地沛县沛公路**。 负责人：张勇，办公室主任。 委托诉讼代理人：关建勋，男，1962年8月20日出生，汉族，该单位法律顾问，住沛县。 委托诉讼代理人：常婷婷，女，1989年6月12日出生，汉族，该单位员工，住沛县。 被告：马强，男，1970年2月3日出生，汉族，住沛县。 原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称沛县国资办）与被告马强租赁合同纠纷一案,本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沛县国资办的委托诉讼代理人关建勋、常婷婷，被告马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沛县国资办向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付房屋租金264612元（租金计算至2020年11月5日，之后的占用费被告继续支付，直至付清为止）；2、判令被告支付违约金123222元（原农校违约金从2020年11月5日按原日租金413.01元的3倍计算，香港城违约金以58000元为基数分别从2019年8月8日、2020年8月8日按日3‰计算，上述暂计算至2020年11月23日，之后继续计算至付清为止）；以上合计387834元；3、判令解除双方的租赁合同关系，并判令被告交付租赁房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2016年11月1日，原告与被告签订《房地产租赁协议》一份，约定原告将坐落在正阳路西侧、汤沐路南侧的原农干校办公楼1-5层的房地产出租给被告办公使用，6-8层由被告无偿看管。如被告将租赁的房屋擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的，原告有权提前终止租赁协议收回房屋并有权要求被告赔偿损失。租赁期满后，如被告逾期交还房屋，应当累计向原告支付原日租金三倍的违约金。协议还对其他内容进行了约定。因被告未按协议约定支付租金，经原告催要，被告于2019年6月27日向被告出具《承诺书》，承诺于2019年7月10日前交付租金，如不履行自愿退租，并补齐2017年11月1日至2019年7月10日所欠租金。但被告未按照承诺书的约定履行支付租金的义务。被告在未经原告同意的情况下，将承租的房屋转租给他人。截止到2020年11月5日，被告拖欠原告房屋租金192812元。2、2018年8月8日，原、被告双方签订《房地产租赁协议》一份，约定原告将沛县汤沐路北侧、香港街东侧香港城综合楼第三层北部位的商业用房约542.25平方米租赁给被告办公使用，租赁期限三年，自2018年8月8日至2021年8月9日，年租金58000元。第一年租金由拍租公司代收，次年租金在上一年度租期届满前10个工作日内一次性交给原告。被告在租赁期内无故逾期不交租金，每逾期一天按逾期金额的3‰加收违约金。且原告有权单方收回上述房屋。被告没有按照协议约定履行支付租金的义务，因被告拖欠原告租金未付，原告于2020年9月22日向被告发出关于限期交纳房租的通知。同日，被告签收上述通知，但仍未按期交纳。2020年11月5日，原告向被告发出关于终止房屋租赁协议的通知，被告同日予以签收，但仍然未向原告交付房屋。截止到2020年11月5日，被告拖欠原告房屋租金71800元。3、截止到2020年11月23日，原农校租赁房屋产生的违约金为22302元，香港城产生的违约金为100920元（含房屋占用费）。被告的违约行为造成了国有资产的流失，侵害了原告的合法权益。请求法院支持原告的诉讼请求。 马强辩称，原农校的房屋只签了一年，之后未再续签。2016年至2018年的租金已支付完毕。因被告家中发生变故以及受疫情影响，被告在今年的七、八月份经营才步入正轨，后被告又交纳租金40747元。被告愿意继续履行租赁合同，不同意解除合同。如果解除合同，要求原告赔偿被告对该房屋的装修以及安装水电、电梯的损失，对欠付的租金数额无异议，愿意支付，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房地产租赁协议》，约定的主要内容为：甲方将坐落在正阳路西侧、汤沐路南侧的原农干校办公楼1-5层的房地产（房屋建筑面积1790.82㎡、分摊占用的国有土地使用权面积约276.50㎡）出租给乙方办公使用，租赁期限为一年，自2016年11月1日至2017年10月31日止，年租金10万元。未经甲方书面同意，乙方不得对上述房地产进行装饰装修，不得擅自改变房屋结构及房地产现状。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方提前终止本协议，收回房屋并可按照有关规定索赔损失：1、将承租的上述房地产擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的；……。乙方不得擅自拆、改上述房地产的房屋结构和附属设施设备，严禁在上述房地产的范围内私建乱建，确需改变房屋结构或用途的、增加或拆除附属设施设备的，应先征得甲方的书面同意，另签补充协议后方可施工。租赁期满后三日内，乙方应交还上述房地产。如需继续使用，应当在租赁期满前壹个月提出，甲方同意后，可重新签订租赁协议。如乙方逾期交还，乙方应按日累计向甲方支付原日租金三倍的违约金。同日，双方在《委托看护国有资产明细表》及《国有资产使用看护承诺书》中签订、盖章，约定原农干校办公楼6-8层及分摊土地由被告进行无偿看护，未经国资办的书面同意，被告不得擅自使用或租赁给他人使用。 合同签订后，被告开始使用上述房屋。2019年6月及2020年6月，被告将原农校7楼出租给他人使用。2019年6月27日，被告向原告出具承诺书，主要内容为：本人马强承诺：2019年7月10日前将2017年11月1日至2018年10月31日租赁原农干校办公楼1-5层的费用10万元，6、7楼租赁费用50747元，共计150747元，缴至国资办。如不履行承诺，本人自愿无条件退租，并补缴2017年11月1日至2019年7月10日所欠租金。出具承诺书后，被告未按承诺书中约定的时间交纳租金。截至2020年11月5日，被告欠付原告原农校房屋租金数额为192812元。 2020年8月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，补签了《房地产租赁协议》，约定的主要内容为：甲方将位于沛县汤沐路北侧、香港街东侧、香港城综合楼第三层北部位的商业用房约542.25平方米租赁给被告办公使用，租赁期限三年，自2018年8月8日至2021年8月9日，年租金58000元。第一年租金由拍租公司代收，次年租金在上一年度租期届满前10个工作日内一次性交给甲方。乙方在租赁期内无故逾期不交纳租金，每逾期一天按逾期金额的3‰加收违约金，且原告有权单方收回上述房屋，并将乙方的物品腾空，一切责任由乙方承担。合同签订后，被告使用该房屋，但被告未交纳2019年8月至今的租金，并于2020年8月将该房屋转租他人经营。截止到2020年11月5日，被告欠付原告房屋租金71800元。 2020年9月22日，沛县财政局向被告发出关于限期交纳房租的通知，通知要求被告于2020年9月30日前交清其租赁两处房产所欠付的租金248747元，并于同日将该通知送达被告。被告接到通知后，仍未按要求支付所欠租金。2020年11月5日，沛县财政局向被告发出关于终止房屋租赁协议的通知，并于同日将该通知送达被告。 本院认为，原告租赁被告原农干校房屋，租赁期限为一年，至2017年11月1日租赁期限届满，之后双方未再签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，双方之间的租赁合同视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。 根据原、被告双方签订的香港城综合楼房屋租赁协议的约定，被告在租赁期限内无故逾期不交纳租金，原告有权收回房屋。而被告在承租房屋后，自2019年8月8日即未交纳租金，原告有权要求解除合同收回房屋。 原告已于2020年11月5日通知被告解除两处房屋租赁合同，故对原告要求解除与被告签订的关于原农干校及香港城综合楼房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。双方租赁合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。 被告对原告计算至2020年11月5日的租金264612元无异议并明确表示愿意支付，本院予以确认。因被告现仍占有使用涉案两处房屋，应按照原租金标准150747元/年及58000元/年向原告支付自2020年11月6日至实际迁出之日的租金。故对原告要求被告支付租金264612元及之后占用期间的租金本院予以支持。 关于原告主张的违约金。原告主张因被告未及时返还原农干校房屋，要求占用期间按原日租金的三倍支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。被告在合同解除后未及时返还房屋给原告造成了损失，原告要求被告按照原租金标准继续支付占用期间的租金，足以弥补原告的损失，故对原告的该项请求本院不予支持。原告主张因被告未及时支付香港城综合楼的租金，要求以未支付的租金为基数，按日3‰计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张的违约金过高，本院调整为以58000元为基数，自2019年8月8日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算、自2019年8月20日2020年8月7日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算，数额为2848元；以被告欠付的香港城综合楼租金及占用期间的租金为基数，自2020年8月8日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算至付清为止。超过部分本院不予支持。 被告马强要求原告在解除合同后赔偿其装修及安装电梯等损失，因被告对房屋进行装修及安装电梯等附属设施，未提供证据证明取得原告同意，且双方在合同中也未约定合同解除后原告应赔偿被告该部分损失。故对被告的该项要求本院不予支持。 被告在承租香港城综合楼三层商业房时交纳了10000元保证金，根据双方的租赁合同约定，合同终止后，在被告无违约行为、原告验房并结清相关费用、被告将钥匙交还原告时，原告无息退还保证金。因被告未将房屋交还原告，故被告要求退还保证金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下: 一、解除原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室与被告马强之间的《房地产租赁协议》； 二、被告马强于本判决生效后十五日内从位于沛县正阳路西侧、汤沐路南侧原农干校办公楼及位于沛县汤沐路北侧、香港街东侧香港城综合楼第三层北部位商业房中迁出，并将上述房屋返还给原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室； 三、被告马强于判决生效后十日内向原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室支付租金264612元，并分别按照每年150747元及每年58000元的标准向原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室支付自2020年11月6日起至实际返还房屋之日的租金； 四、被告马强于本判决生效后十日内向原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室支付违约金（2020年8月7日之前的违约金数额为2848元，之后的违约金，以被告马强欠付香港城综合楼第三层北部位商业房的租金及占用期间的租金为基数，自2020年8月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算至付清之日为止）； 五、驳回原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7118元，减半收取3559元，由原告沛县人民政府国有资产监督管理办公室负担903元，被告马强负担2656元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 李 霞 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 王荣祺