安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初3127号 原告：安徽豪润置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇新城区明珠大道与定湖路交叉口西南角豪润国际公馆**，统一社会信用代码91340422551842650B。 法定代表人：权正良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。 被告：寿县自然资源和规划局（原寿县国土资源局），，住所地安徽省寿县宾阳大厦****统一社会信用代码11340422MB19873886。 法定代表人：王永贤，该局局长。 委托诉讼代理人：霍忠勇，该局副局长。 委托诉讼代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。 原告安徽豪润置业有限公司（以下简称豪润公司）与被告寿县自然资源和规划局（原寿县国土资源局）合同纠纷一案，本院于2018年11月20日作出（2018）皖0422民初2205号民事判决。宣判后，原告豪润公司和被告寿县自然资源和规划局不服，均在法定期限内提出上诉。安徽省淮南市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）皖04民终430号民事判决。原告豪润公司不服向安徽省高级人民法院提出申诉。安徽省高级人民法院于2019年12月16日作出（2019）皖民再236号民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04民终430号民事判决和安徽省寿县人民法院（2018）皖0422民初2205号民事判决；二、本案发回安徽省寿县人民法院重审。重审案件立案后，本院依法适用普通程序，于2020年9月29日、12月29日公开开庭进行了审理。原告豪润公司的法定代表人权正良及委托诉讼代理人李应华，被告寿县自然资源和规划局的委托诉讼代理人霍忠勇、郑海龙到庭参加诉讼。审理中根据原告豪润公司申请，本院依法委托安徽金阳房地产估价有限公司对寿县城南新区明珠大道与定湖大道交口西南角处局部地段土地使用权增加容积率补交地价价格进行评估。本案现已审理终结。 豪润公司向本院提出诉讼请求：解除豪润公司与寿县国土资源局签订于2016年2月1日的《调整容积率补交土地出让金协议》（以下简称《补交出让金协议》）,后变更诉讼请求为撤销该协议，案件重审过程中再次变更诉讼请求为撤销豪润公司与寿县国土资源局签订于2016年2月1日的《补交出让金协议》中的第二条、第三条协议内容，并要求依法委托评估机构以2011年12月19日为评估基准日，按照三级地类对涉案地价进行评估，结论作为豪润公司补交土地出让金的依据。事实与理由：第一，《补交出让金协议》是寿县国土资源局以欺诈手段，使豪润公司在违背真实意思的情况下订立的。2015年4月7日，寿县国土资源局在《关于楚都建材城项目调整容积率补交士地出让金情况的答复函》中告知豪润公司，土地评估时点定在2011年12月19日，评估楼面地价为1024元/平方米。2016年1月29日的县政府第2号专题会议纪要（《楚都国际建材城建设有关问题协调会议纪要》）记载，经安徽地源评估有限公司对规划调整后的地块进行评估，应补交土地出让金3072万元。寿县国土资源局在诉讼中提交的《土地评估报告》记载的评估机构是寿县金土地地产评估有限公司，估价基准日是2013年1月15日。由此可以看出寿县国土资源局显然故意隐瞒了评估基准日和评估机构这两个重要事实。第二，《补交出让金协议》是豪润公司在重大误解的情形下签订的。如前所述，寿县国土资源局故意告知豪润公司虚假的评估信息，且不向豪润公司公开《土地评估报告》，豪润公司不知道补交土地出让金3072万元的估价依据，致使豪润公司对土地出让金的数额形成错误认识，导致自己的行为后果与自己的意思相悖。第三，《补交出让金协议》的内容显失公平。县政府批准调整容积率的时间是2011年11月1日，因此应该按照该时间点评估地价，而评估机构将评估时点推迟了一年又两个半月，这在房地产市场中，会出现巨大的价格差异。寿县国土资源局利用其单方掌握评估报告的优势与豪润公司签订《补交出让金协议》，致使合同约定的权利和义务违反公平和等价有偿原则，显失公平。第四，《补交出让金协议》是豪润公司在受到胁迫的情况下签订的。豪润公司是一家房地产开发企业，房屋销售资金无法使用，企业将无法生存。县政府指示相关机关冻结了豪润公司商品房预售资金监管账户，致使豪润公司资金严重缺乏，企业生存出现严重困难。2016年1月20日，县政府会议决定，在豪润公司及其法定代表人对政府决定内容作出承诺且同意签订《补交出让金协议》后，对豪润公司的商品房预售资金监管账户予以解冻。豪润公司在此情形下于2016年1月29日根据县政府会议决定内容不得不做出书面承诺，不得不于2016年2月1日签订《补交出让金协议》。综上所述，豪润公司请求法院支持其诉讼请求。 寿县自然资源和规划局辩称：第一、县政府寿政秘〔2011〕279号《关于调整城南新区明珠大道与定湖路交又口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》合法有效。寿县国土局与豪润公司于2010年3月15日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，出让的地块位于寿县新城区角（该地块由豪润公司开发建设安徽楚都国际建材城），约定该地块商业用地建筑容积率不高于1.2,工业用地不低于0.7。2011年3月2日，豪润公司请求县政府调整安徽楚都国际建材城规划设计，增加商业用地建筑容积率。后经土地容积率调整法定程序，经现场公示、组织省内有关专家对容积率调整的必要性和规划方案的合理性进行论证，并将规划调整方案报经县规划建设项目审查会、县规委会审定。调整方案经公示，未收集到公众和周边利害关系人的意见。县政府依法作出上述批复，同意调整商业用地的容积率。案外人杨之俊、张瑞兵分别于2018年4月18日、4月25日提起请求撤销该批复的行政诉讼，淮南市中级人民法院于2018年7月18日分别作出裁定，驳回了杨之俊、张瑞兵的起诉。第二，《补交出让金协议》是寿县国土资源局和豪润公司双方自愿签订的，合法有效，不存在可撤销的情形。（一）豪润公司所称欺诈、胁迫情形不存在。土地容积率调整是由豪润公司向县政府提出请求，经县住建局请示，县政府批复同意。补交土地出让金金额由县土地利用协调小组确定，土地估价报告仅作为决策参考依据，并且估价结果在签订《补交出让金协议》前已告知豪润公司。豪润公司所指出的土地估价报告瑕疵，并不表明签订《补交出让金协议》时，寿县国土资源局存在欺诈行为。县政府冻结豪润公司商品房预售资金监管账户是对豪润公司依法管理的行政行为，并不是胁迫豪润公司与寿县国土资源局签订《补交出让金协议》，豪润公司对县政府的具体行政行为不服，可以提起行政复议、行政诉讼，并非没有救济途径。豪润公司称其是在受到欺诈和胁迫的情况下才与寿县国土资源局签订《补交出让金协议》的理由不成立。（二）关于豪润公司所称重大误解问题。《补交出让金协议》是双方自愿签订，协议中载明了豪润公司因建筑容积率调整增加建筑面积30000平方米，楼面地价为1024元／平方米，应当补交土地出让金数额为3072万元。该条款清楚记载了楼面地价及补交土地出让金的金额，豪润公司不可能产生误解。（三）关于豪润公司所称协议内容显失公平问题。《民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”而本案中，县政府批复同意容积率调整的时间为2011年11月1日，补交土地出让金协议签订的时间为2016年2月1日，豪润公司作为专业公司，在此期间并不存在危困状态；同时，豪润公司作为专业公司，也不会因轻率、无经验而订立对自己明显不利的合同。第三，豪润公司的撤销权已经消灭。《民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。”本案确定补交土地出让金金额的时间是2013年4月22日，2016年1月29日豪润公司作出承诺并认可。如果豪润公司认为存在重大误解、显失公平或者欺诈、胁迫等情形，应从签订协议之日，即2016年2月1日起及时主张权利。豪润公司于2018年6月22日提起本案诉讼时，其撤销权已消灭。综上，请求法院驳回豪润公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事 人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院评定如下： 豪润公司所举证据一，《补交出让金协议》、寿县自然资源和规划局原审提供的证据目录、2013年4月22日寿县土地利用小组会议纪要、2016年1月29日的寿县人民政府第2号专题会议纪要《楚都国际建材城建设有关问题协调会议纪要》，意在证实：（1）、原寿县国土资源局是按照《土地估价报告》的金额向豪润公司征收应补交的土地出让金；（2）、签订《补交出让金协议》时，豪润公司处于危困状态，如果豪润公司不签订该协议，豪润公司的商品房预售资金监管账户不得解冻；（3）、告知豪润公司评估机构是安徽地源评估有限公司。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。主要体现在：（1）、估价报告在缴纳土地出让金的重要依据，但不是唯一因素；（2）、豪润公司没有证据证明在签订该协议时处于危困状态。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据二，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发［2010］204号）打印件、国土资源部土地利用管理司《关于房地产用地调整容积率后补交地价款有关问题的函》打印件，意在证实：根据国土资源部的规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让金价款。征收应补交的土地出让金价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日进行评估，并作为补交土地出让金的标准。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，但要指出的是文件强调估价报告仅仅是缴纳土地出让金的依据，同时要遵循集体决策程序。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据三，寿县人民政府寿政秘［2011］279号《关于调整城南新区明珠大道与定湖大道交口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》、寿县住房和城乡建设局建函［2011］80号《关于寿县新城区明珠大道与定湖大道交口西南角处局部地段控制性详细规划调整补交土地出让金的函》，意在证实：涉案地块的容积率调整，寿县人民政府的批准日期为2011年11月1日，寿县住房和城乡建设局函告寿县国土资源局补交土地出让金的实际为2011年12月19日，故评估基准日应为2011年11月1日，最迟应为2011年12月19日。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据四，2015年4月7日，寿县国土资源局向豪润公司出具的《关于楚都建材城项目调整容积率补交土地出让金情况的答复函》，意在证实：寿县国土资源局告知豪润公司土地评估时点为2011年12月19日，而实际为2013年1月15日，构成欺诈。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据五，《土地评估报告》表3-1-1、寿县人民政府寿政秘［2014］135号《寿县人民政府关于公布寿县城区及乡镇土地级别与基准地价的通知》、寿县人民政府寿政秘［2018］158号《寿县人民政府关于公布寿县城区及乡镇土地级别与基准地价更新的通知》，意在证实：（1）、根据寿县人民政府公布的情况，涉案地块是三级地块，不是一既地块；（2）、涉案地块的基准地价为：在2009年1月1日-2012年12月31日期间基准地价为500元／平方米，2013年1月1日-2016年12月31日期间的基准地价为700元／平方米,2017年1月1日后的基准地价为780元／平方米。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：土地评估报告中文件本身的真实性无异议，但与本案没有关联性。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据六，《土地估价报告》，意在证实：（1）、涉案土地评估基准日确定为2013年1月15日是违法的；（2）、涉案土地按照一类土地级别进行评估是错误的；（3）、结合证据五，2013年1月1日后经评估的基准地价为700元／平方米，而《土地估价报告》将案涉土地的地价评估为1843元／平方米，严重错误，导致《补交土地出让金协议》显失公平。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。土地估价报告不足以推定《补交土地出让金协议》的签订显失公平。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据七，豪润公司《关于要求公开“楚都国际建材城二期调整规划补交土地出让金评估报告”的申请》、寿县国土资源局《关于要求公开“楚都国际建材城二期调整规划补交土地出让金评估报告”的申请回复》，意在证实：寿县国土资源局不公开地价评估报告全部内容，豪润公司直到本案原审开庭才知道评估报告全部内容。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据八，《安徽楚都国际建材城项目协议书》、寿县人民政府寿政秘［2012］159号《关于明确奖励资金专项用途的通知》，意在证实：寿县人民政府根据《安徽楚都国际建材城项目协议书》的约定，奖励给豪润公司的资金，是专项用于项目周边道路、水电灯基础配套设施建设、招商及市场培育之用，与布局土地出让金无关。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，与本案的关联性由法庭认定。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据九，豪润公司监管账户交易明细，意在证实：2016年2月1日签订《补交土地出让金协议》前，豪润公司的商品房预售款监管账户的资金不能正常使用，在签订协议后，就恢复正常使用。证明寿县人民政府当时将豪润公司预售款监管账户冻结。豪润公司签订《布局土地出让金协议》时，处于弱势地位。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，该组证据不能证明豪润公司签订《布局土地出让金协议》时处于弱势地位。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据十，《寿县商品房网上备案确认单》，意在证实：《土地估价报告》将案涉土地上的商品房售价确定为4236元／平方米，没有任何依据，且与实施不符。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：真实性无异议，但与本案无关联性。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 豪润公司所举证据十一，安徽金阳房地产估价有限公司 《土地估价报告》，意在证实：经安徽省寿县人民法院委托，安徽金阳房地产估价有限公司对涉案地块评估价为：1293万元。该估价报告与原估价报告相差1779万元，足以证明补交协议约定的土地出让金数额显失公平，该协议内容应依法予以撤销。寿县自然资源和规划局对该证据发表质证意见：三性无异议，证明目的有异议。报告中地价的变动是基于评估基准日和土地级别的调整而产生，该估价报告并不构成协议的显失公平。原告要求撤销协议的第二、三项内容，缺乏事实依据。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据一，《国有建设用地使用权出让合同》，意在证实：原、被告双方自愿签订国有建设用地使用权出让合同。豪润公司对该证据发表质证意见：真实性无异议，与本案无关联性。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据二，寿县人民政府寿政秘［2009］267号《关于新城区明珠大道与定湖路交叉口西南侧局部地段控制性详细规划的批复》，意在证实：经受县住房和城乡建设局请示，寿县人民政府批复同意新城区明珠大道与定湖路交叉口西南侧局部地段控制性详细规划。豪润公司对该证据发表质证意见：三性无异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据三，豪润公司皖豪字［2011］1号文件，意在证实：豪润公司向寿县人民政府请示要求对寿县城南新区明珠大道与定湖路交叉口西南侧局部地段规划予以调整。豪润公司对该证据发表质证意见：三性无异议，补交土地出让金是原告的义务，但必须依法补交。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据四，寿县人民政府寿政秘［2011］279号《关于调整新南新区明珠大道与定湖路交叉口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》，意在证实：经受县住房和城乡建设局请示，寿县人民政府批复同意调整新南新区明珠大道与定湖路交叉口西南角处局部地段控制性详细规划。豪润公司对该证据发表质证意见：对真实性、关联性无异议，对其合法性有异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据五，寿县住房和城乡建设局建函［2011］80号文件《关于寿县新城区明珠大道与定湖大道交叉口西南角处局部地段控制性详细规划调整补交土地出让金的函》，意在证实：寿县住房和城乡建设局经过法律规定的容积率调整程序，向寿县人民政府请示并得到批复。寿县住房和城乡建设局向寿县国土资源局发函请按规定办理补交土地出让金等手续。豪润公司对该证据发表质证意见：对真实性、关联性无异议，对其合法性有异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据六，《土地估价报告》，意在证实：寿县国土资源局委托有资质的土地估价机构对涉案地块地价进行评估，并依照该评估结果与豪润公司签订补交土地出让金协议。豪润公司对该证据发表质证意见：对证据的三性均有异议，表现在：（1）、寿县人民政府会议纪要明确记载，涉案项目的地价款由安徽地源评估有限公司进行评估，但实际却由寿县金土地地产评估有限公司作出《土地估价报告》，明显不具有真实性；（2）、涉案地块的评估基准日为2013年1月15日，明显错误，《土地估价报告》不具有合法性；（3）、《关于房地产调整容积率后补交地价款有关问题的函》明确规定要优先采用“市场比较法、假设开发法”，但该《土地估价报告》对评估方法的表述为“选择合适的评估方法”。而未表明采取什么评估方法。后寿县国土资源局以函的形式告知豪润公司，在评估中优先采用假设开发法和基准地价系数修正法综合测算，明显与规定相违背，不具有合法性；（4）、从被告的证明目的看，补交土地出让金的依据即是该评估结果，因该评估结果是错误的，故《补交土地出让金协议》也是错误的。综上，豪润公司签订《补交土地出让金协议》时存在重大误解，且显失公平，依法应当予以撤销。 本院经审查认为，寿县国土资源局以寿县金土地地产评估有限公司出具的以2013年1月15日为基准日评估的结果，作为补交土地出让金的依据，形成了补交土地出让金协议约定的数额。根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定，本案的评估基准日应为2011年12月19日，结合本院委托安徽金阳房地产估价有限公司作出的《土地估价报告》，本院对寿县国土资源局委托寿县金土地地产评估有限公司作出的《土地估价报告》真实性不予确认。 寿县自然资源和规划局所举证据七，寿县人民政府第2号专题会议纪要《楚都国际建材城建设有关问题协调会议纪要》，意在证实：按照会议要求，原、被告双方应当签订补交土地出让金协议，补办手续。豪润公司对该证据发表质证意见：对真实性和关联性无异议，但该证据能印证以下事实：（1）、原、被告双方签订补交土地出让金协议是根据会议纪要的要求，并不是双方协商一致的结果；（2）、该会议纪要明确的评估机构为安徽地源评估有限公司，而实际是寿县金土地地产评估有限公司作出的评估报告；（3）该会议纪要记载，豪润公司签订补交土地出让金协议后，寿县人民政府对豪润公司商品房预售资金监管账户予以解冻，证明豪润公司是在行政手段胁迫下签订了该协议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据八，豪润公司皖豪字［2016］1号文件《关于楚都国际建材城建设有关事项的承诺》，意在证实：原告承诺同意与被告签订补充协议，并在2016年4月9日前缴纳土地出让金3024万元及其他相关事项。豪润公司对该证据发表质证意见：对真实性、关联性无异议，对合法性与证明目的有异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据九，《调整容积率补交土地出让金协议》，意在证实：原、被告双方自愿且程序合法情况下签订补充协议，约定原告须在2016年4月9日前缴清土地出让金3072万元。豪润公司对该证据发表质证意见：对真实性、关联性无异议，对合法性与证明目的有异议。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据十，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展的有关问题的通知》、国土资源部土地利用司《关于房地产用地调整容积率后补交地价款有关问题的函》，意在证实：经依法批准条容积率的，应当按照法律规定进行评估测算并补交相应的土地价款。豪润公司对该证据发表质证意见：该函明确规定以地价评估结果作为补交土地出让价款的依据，证明目的不能成立。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 寿县自然资源和规划局所举证据十一，安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04民终430号民事判决书，意在证实：（1）、评估报告是缴纳土地出让金的参考依据之一；（2）、评估报告采用的是假设开发法而不是基准地价法，原审以基准地价法解读评估报告是错误的。豪润公司对该证据发表质证意见：真实性无异议，但该判决书已经被撤销，原审以基准地价法解读评估报告是正确的。 本院经审查对该组证据的真实性予以确认。 根据上述当事人的陈述及审查确认的证据，本院审理查明事实如下： 2010年3月15日，寿县国土资源局与豪润公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将位于寿县新城区角的一宗编号为2010003号的土地出让给豪润公司用于“商业、工业”，该宗土地规划面积162525平方米，出让宗地面积112538平方米。关于建筑容积率，双方约定：商业不高于1.2，工业不低于0.7。关于建筑密度，双方约定：商业40%，工业30%。关于绿地率，双方约定：商业30%，工业20%。该地块后由豪润公司开发建设安徽楚都国际建材城。 2011年3月2日，豪润公司向寿县人民政府提交《关于要求调整安徽楚都国际建材城规划设计的请示》，请求：对寿县城南新区明珠大道与定湖路交叉口西南侧局部地段（宗地编号：2010003）予以调整：1.宗地东北角1号地块50000平方米商业容积率由≦1.2调整为≦1.75，取消明珠大道与定湖大道交叉口约20亩土地（精品展示区）的限高或将限高调整为80米；2.宗地西北角2号地块30000平方米工业用地调整为商业用地，容积率≦2.0；3.宗地东南角3号地块7042.5平方米工业用地调整为商业用地，容积率≦1.0；4.宗地西南角4号地块30936.2平方米工业用地性质不变。豪润公司还承诺按照其与县政府达成的《安徽楚都国际建材城项目协议书》规定和县政府要求补齐土地出让金，完善相关手续。2011年11月1日，寿县人民政府作出寿政秘〔2011〕279号《关于调整城南新区明珠大道与定湖大道交叉口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》，同意调整城南新区明珠大道与定湖大道交叉口西南角处局部地段控制性详细规划，要求寿县住建局接到批复后，依据有关程序和规定，严格按照规划要求实施。 2011年12月19日，寿县住建局向寿县国土资源局发出《关于寿县新城区明珠大道与定湖大道交叉口西南角处局部地段控制性详细规划调整补交土地出让金的函》，告知寿县国土资源局，调整后地块的控规用地性质仍为原控规确定的商业用地，容积率由1.2调整为1.8，用地面积仍为5万平方米，建筑密度仍为40%，建筑控制高度由20米调整为100米，建筑退离东侧定湖大道、北侧明珠大道红线均为15米。寿县住建局请寿县国土资源局依据住建部、监察部建规(2008)227号文件规定予以办理补交土地出让金等手续。 2013年1月16日，寿县金土地地产评估有限公司根据寿县国土资源局的委托作出《土地估价报告》，估价项目名称：寿县城南新区明珠大道与定湖大道交叉口西南角处局部地段用地土地使用权增加容积率补交地价价格评估；估价目的：寿县国土资源局特委托寿县金土地地产评估有限公司对违约明珠大道南侧，定湖大道西侧商业用地进行土地使用权价格评估，为其增加容积率补交地价提供价格参考依据；估价基准日：2013年1月15日；估价结果：经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程序条件下，评估基准日为2013年1月15日，土地使用年限按待估宗地在估价设定年限条件下的有偿使用土地使用权价格，估价结果如下：评估土地总面积：50000平方米，单位面积地价：1843元／平方米，楼面地价：1024元／平方米，评估土地总地价：9215.00万元；补交出让金评估结果：经县政府批准容积率由1.2调整为1.8，容积率调整增加建筑面积30000平方米，该地段评估单价为每平方米1843元，评估总价为9215万元，楼面地价为每平方米1024元，应补交土地出让金数额为1024元×30000＝3072万元。 2013年4月22日，寿县土地利用协调小组会议研究同意寿县楚都国际建材城项目调整容积率补交土地出让金的方案（该宗地出让面积50000平方米，容积率由1.2调整为1.8,增加建筑面积30000平方米，楼面地价1024元/平方米，需补缴土地出让金3072万元），要求豪润公司与寿县国土局签订相关补充协议，在自会议研究之日起2个月内补交到位。 关于补缴土地出让金的金额，豪润公司向寿县人民政府提交了《关于要求重新评估楚都国际建材城项目调整规划补交土地出让金的请示》，寿县人民政府批转寿县国土资源局后，该局于2015年4月7日作出《寿县国土资源局关于楚都建材城项目调整容积率补交土地出让金情况的答复函》，答复如下：……我局聘请有资质的土地评估公司开展土地评估，评估楼面地价为1024元/平方米，调整容积率增加30000平方米建筑面积，应补交土地出让金3072万元，经县土地利用协调小组2013年第2次会议研究同意。一、补交土地出让金的土地面积。《关于调整城南新区明珠大道与定湖大道交叉口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》(寿政秘〔2011〕279号)明确“A-02地块为商业用地，地，地块面积50000平方米积率1.8”是指整个地块容积率的提高，而不是贵公司请示中所述“二期15亩商业用地”，因此，补交土地出让金的土地面积应该依据县政府批复进行计算。二、补交土地出让金的计算方法。安徽省国土资源厅2011年11月29日《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》(皖国土资函〔2011〕2358号)和国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)中明确规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平、优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。因此，土地评估时点定在2011年12月19日(县住建局出函时间)，在评估中优先采用假设开发法和基准地价系数修正法综合测算，评估楼面地价为1024元/平方米，补缴标准和数额，经县土地利用协调小组会议集体决策，调整容积率补缴土地出让金准确、适当、符合国家政策要求。 2015年4月23日，豪润公司向寿县人民政府递交了《关于要求公开“楚都国际建材城二期调整规划补交土地出让金评估报告”的申请》，称：……楚都国际建材城二期于2012年8月正式开工建设。2013年4月，县土地利用协调小组以会议纪要形式要求豪润公司补交调整规划的土地出让金3072万元，豪润公司认为补交土地出让金数额过高，多次向县委、县政府及有关部门反映，一直得不到解决，县政府和县国土资源局也一直没有向豪润公司出示补交3072万元土地出让金的评估报告。豪润公司要求县政府向豪润公司公开县土地利用协调小组会议纪要所依据的评估报告内容。寿县人民政府于2015年5月6日回复豪润公司称：豪润公司申请获取的政府信息（评估报告中估价结果）属于不予公开的范畴，对此部分信息不予公开。主要法律依据包括：1.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部第39号令）第十条的规定：市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。2.根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的规定：开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。综上，县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。确切的说，土地评估报告中的估价结果是县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构决策的重要依据，属政府内部信息，所以评估报告中估价结果不予公开……另外，因调整房地产用地容积率后，豪润公司向县政府和县规划委员会提交了楚都国际建材城二期调整规划，根据国土资源部土地利用管理局《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》规定，可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行，因此县政府的做法符合法律规定。 2016年1月20日，寿县人政府召开安徽楚都国际建材城因容积率调整欠缴土地出让金问题处理协调会，会议指出：安徽楚都国际建材城项目，用地面积168.8亩，土地用途分商业、工业，容积率商业1.2、工业0.7。豪润公司于2010年1月18日竞得该地块，2010年5月20日县政府(甲方)与豪润公司(乙方)签订“安徽楚都国际建材城”投资项目协议书，按照县国土资源局和豪润公司签订的《国有建设用地使用权合同》规定，该项目土地出让金3460万元已于2011年9月28日全部缴清。经企业申请，县规委会批准该项目商业地块控制性详细规划调整方案。2013年4月22日，县土地利用小组会议同意调整方案，要求签订补充协议，补办出让手续，补交土地出让金。经安徽地源评估有限公司对规划调整后的地块进行评估，应补交土地出让金3072万元。该公司至今未签署补充协议，土地出让金仅缴48万元，欠缴金额为3024万元。会议决定：1.根据《安徽楚都国际建材城项目协议书》土地优惠第二条规定，补交的土地出让金由县政府比照土地净收益的70%标准予以奖励。2.乙方在2016年4月9日前向甲方缴纳土地出让金3024万元。3.乙方缴纳项目履约保证金300万元，在甲方兑现土地出让金奖励时扣除并完善手续。4.甲方在收到乙方土地出让金3024万元起5个工作日内，按原协议兑现土地出让金3072万元的70%奖励部分，即2150.4万元。同时扣除项目履约保证金300万元，实际兑现1850.4万元。5.乙方同意豪润国际公馆第四层建筑不予销售。6.乙方在本会议纪要下发之日起1个月内提交工业项目规划，自规划批准之日起2个月内开工建设，并于开工之日起1年内完成工业项目建设。7.乙方与县国土资源局签订补充协议后，甲方对乙方商品房预售资金监管帐户子以解冻。8.乙方在规定期限内完成工业项目建设后，甲方返还乙方300万元项目履约保证金，解除豪润国际公馆第四层不予销售手续。9.乙方在规定期限内因自身原因未完成工业项目建设，甲方没收乙方300万元保证金，并追回已兑现的项目奖励资金。10.乙方及法人代表书面承诺上述条款后，相关部门遵照执行。会议要求:1.乙方应按2013年4月22日县土地利用小组会议要求，与县国土局签订补充协议，补办出让手续，补交土地出让金。要加快工业项目建设，确保按期建成投产。2.国土部门要主动做好对接，完善供地手续，确保欠缴的土地出让金按时足额到位。3.县财政、招商等部门要按照原协议精神和本次会议要求，及时兑现奖励，完善相关手续。4.县房产、住建、工业园区等部门要完善豪润国际公馆第四层不予销售手续，并按规定解除乙方商品房预售资金监管帐户冻结手续。5.县招商、工业园区等部门要负责监督乙方工业项目建设，如果乙方未能按期建成投产，则会同财政部门没收乙方300万元保证金，甲方依法追回已兑现的项目奖励资金。 2016年1月29日，豪润公司作出《关于楚都国际建材城建设有关事项的承诺》，称:为落实安徽楚都国际建材城因容积率调整欠缴土地出让金问题处理协调会纪要，兑现项目商业地块容积率调整增加的土地出让金奖励，豪润公司庄重承诺：1.与县国土资源局签订补充协议，并在2016年4月9日前缴纳土地出让金3024万元。2.缴纳项目履约保证金300万元，并在甲方兑现土地出让金奖励时扣除并完善手续。3.同意豪润国际公馆第四层建筑暂不销售。4.在政府会议纪要下发之日起1个月内提交工业项目规划，自规划批准之日起2个月内开工建设，并于开工之日起1年内完成工业项目建设。5.若在规定期限内因本企业自身原因未完成工业项目建设，对没收300万元保证金、并追回已兑现的项目奖励资金没有异议。 2016年2月1日，寿县国土资源局(出让人)与豪润公司（受让人）签订《调整容积率补交土地出让金协议》，记载：根据县住建局《关于寿县新城区明珠大道与定湖大道交又口西南角处局部地段控制性详细规划调整补交土地出让金的函》(建函[2011]80号)，按照2013年4月22日县土地利用协调小组会议和2016年1月20日寿县人民政府专题会议纪要(第2号)精神，签订如下补充协议：一、豪润公司开发建设“楚都建材城”房地产开发项目，经县政府批准，容积率由1.2调整为1.8(寿政秘[20111279号)。二、该宗地出让面积50000平方米，容积率调整增加建筑面积30000平方米，楼面地价为1024元/平方米，应补交土地出让金数额为3072万元（1024×30000）。三、豪润公司须在2016年4月9日前缴清土地出让金3072万元(含已交48万元)。（第四、五、六条略叙） 2017年10月22日，豪润公司向寿县人政府、寿县国土资源局提交了请求缓交土地出让金的请示，同时提出以下两种解决建议方案，请县政府和相关部门酌定：1.可否收购豪润公司开发的部分房产用于政府有关单位办公场所，豪润公司同意购房资金全部用于交纳土地出让金。2、豪润公馆第四层4000平方米价值3500万元的商业房产备案在县国土资 源局名下，待工程竣工验收办证后，该公司向银行抵押贷款 补交土地出让金。豪润公司请求县政府对其请求予以批示。 寿县国土资源局为了追缴涉案土地出让金，于2018年2月8日向淮南市中级人民法院提起（2018）皖04民初21号原告寿县国土资源局与被告豪润公司建设用地使用权出让合同纠纷一案的诉讼。该案诉讼期间，案外人杨之俊、张瑞兵分别于2018年4月18日、4月25日提起请求撤销县政府寿政秘〔2011〕279号《关于调整城南新区明珠大道与定湖路交口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》的行政诉讼。豪润公司于2018年6月22日提起本案诉讼，以签订《补交出让金协议》的基础是《关于调整城南新区明珠大道与定湖路交口西南角处局部地段控制性详细规划的批复》，该批复违法，故《补交出让金协议》不能履行，请求解除《补交出让金协议》。淮南市中级人民法院于2018年7月18日分别作出裁定，驳回了杨之俊、张瑞兵的起诉。豪润公司于2018年7月23日以寿县国土资源局与其签订《补交出让金协议》时采取了欺诈、胁迫手段，致使豪润公司产生重大误解并导致《补交出让金协议》的内容显示公平为由，要求撤销该协议，案件重审过程中变更诉讼请求为要求撤销该协议的第二、三项内容。 本案重审期间，豪润公司向本院提交《委托地价评估的申请》，要求寿县人民法院委托地价评估机构对涉案土地调整容积率应补缴的土地出让金，以2011年12月19日为评估时点、土地级别按三级，采用规定的评估方法进行评估。安徽金阳房地产估价有限公司于2020年12月24日作出皖金阳土（2020）（估）字第D002号《土地估价报告》，估价结果：经估价人员现场查勘和对当地各种有关信息进行了收集、整理、分析，依据土地估价的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综合考虑当地土地市场、社会经济发展等因素对地价的影响，评估得到待估宗地在满足城市规划利用条件下，于估价期日为2011年12月19日在满足“地;地价定义&rdquo件下应补缴的地价款。宗地1：土地使用权面积：10000平方米；单位面积楼面价：431元／平方米；容积率调整所增加的建筑面积：6000平方米；应补缴地价款（取整）为：￥258.60万元；大写：贰佰伍拾捌万陆仟元整（货币种类：人民币）。宗地2：土地使用权面积：40000平方米；单位面积楼面价：431元／平方米；容积率调整所增加的建筑面积：24000平方米；应补缴地价款（取整）为：￥1034.40万元；大写：壹仟零叁拾肆万肆仟元整（货币种类：人民币）。 本案的争议焦点：1、豪润公司能否以欺诈、胁迫、重大误解为由行使撤销权；2、涉案《补交出让金协议》内容是否显失公平；3、豪润公司要求撤销协议内容是否超过法定期限。 一、关于豪润公司以欺诈、胁迫、重大误解为由行使撤销权能否成立的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十条规定：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”本案中，豪润公司所谓欺诈，是指寿县国土资源局在2015年4月7日的《寿县国土资源局关于楚都建材城项目调整容积率补交土地出让金情况的答复函》中告知豪润公司的估价信息与寿县国土资源局在本案诉讼中提交的原估价报告中记载的内容不符，豪润公司以受到欺诈为由于2018年7月23日行使撤销权，其撤销权已经消灭。豪润公司所谓胁迫，是指寿县人民政府指示职能部门限制豪润公司销售豪润公馆第四层及冻结豪润公司商品房预售资金监管账户迫使豪润公司签订《补交出让金协议》，但其于2018年7月23日以受到胁迫为由行使撤销权，撤销权也已经消灭。豪润公司所谓重点误解，是指其误认寿县国土资源局告知的土地估价信息是真实的，所以才签订《补交出让金协议》，而根据该协议书记载的内容，双方是按照2013年4月22日县土地利用协调小组会议和2016年1月20日寿县人民政府专题会议纪要精神签订的补充协议。县土地利用协调小组会议在2013年4月22日已确定豪润公司应补交土地出让金3072万元，并限定自该次会议研究之日起二个月内补交到位。豪润公司对此是明知的并对应补交的土地出让金3072万元提出了异议，寿县国土资源局和寿县人民政府也分别就地价评估的目的、评估信息公开灯事项给予了书面答复。因此，豪润公司提出其是在重大误解的情形下签订的协议，没有事实依据，本院不予采信。 二、关于《补交出让金协议》内容是否显失公平的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，豪润公司所谓的显失公平，是指依据原土地估价报告中的楼面地价1024元／平方米核定其应补交土地出让金3072万元过高。对此，本院认为，寿县土地利用协调小组会议要求豪润公司补缴土地出让金3072万元，与寿县国土资源局在本案诉讼过程中提交的寿县金土地地产评估有限公司出具的土地估价报告估价一致，说明该土地估价报告对决策产生了重要影响。而寿县金土地地产评估有限公司在进行评估时将涉案地块按照一级地块，并以2013年1月15日为评估基准日作出的《土地估价报告》，明显出现事实认定错误。因为，根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》的规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”。本案涉案土地容积率批准时间为2011年12月19日，故评估的基准日应确定为2011年12月19日；根据豪润公司提供的《寿县人民政府关于公布寿县城区及乡镇土地级别与基准地价的通知》，本案的涉案地块位于三级区域内。结合安徽金阳房地产估价有限公司根据本院的委托出具的《土地估价报告》，二者地价估价数额差距较大，故应当认定《补交出让金协议》中的第二、三项内容显失公平。豪润公司要求依法撤销该两项内容，理由成立，本院依法予以支持。 三、关于豪润公司要求撤销协议内容是否超过法定期限 的问题。 本院认为，《补交出让金协议》订立的基础是寿县金土地地产评估有限公司出具的《土地估价报告》，豪润公司曾要求对该估价报告的相关信息予以公开而未得到允许，豪润公司是在提起本案诉讼过程中才发现土地估价报告中记载的事项与客观事实不符，故其行使撤销权时并未超过法定期间。本院对寿县自然资源和规划局的该节辨解主张，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、撤销原告安徽豪润置业有限公司与被告寿县自然资源和规划局（原寿县国土资源局）于2016年2月1日签订的《调整容积率补交土地出让金协议》的第二、三项内容； 二、驳回原告安徽豪润置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由寿县自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安 徽省淮南市中级人民法院。 审判长  周跃武 审判员  夏金廷 陪审员  徐 斌 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王 淼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。