河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7622号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：任俊洛，该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：徐庆军，男，1966年8月1日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（以下简称美好家园物业公司）诉被告徐庆军为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、被告徐庆军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费11768元（该数额截止至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金1176元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；2012年7月23日原告与徐庆军签订《前期物业管理服务协议》。高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为143.97㎡，每月物业费为158.37元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2014年7月22日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计11768元。被告辩称：答辩人自2012年6月30日购房，物业费从2012年7月22日-2014年7月21日一直都在自觉缴纳，期间从2012年7月25日开始装修，当时使用的是小区唯一一家水泥销售点出售的水泥，据当时原物业经理杨治峰所述是公司领导家亲戚开的,质量肯定没有问题。后却因该水泥存在严重质量问题导致答辩人家所使用的该水泥装修的两个卫生间的墙面和地面、一个厨房的墙面地面以及两个阳台的地面出现开裂、脱落、起鼓等现象，并在发现问题时报了警当时的物业经理杨治峰多次到现场拍照并保证妥善解决，经双方多次协商后于2013年5月开具了由美好家园物业管理有限公司出具并盖章的承担责任证明书一份（后附)，并多次保证一定会承担起相应的责任。即使该水泥销售点无法证明是领导家亲戚开设,小区物业也应负起没有审查该经销店资质，把关不严等责任。答辩人在收到证明书后于2013年7月开始重新装修,具体费用如下:①请工人拆除两个卫生间、阳台以及厨房的残缺瓷砖、地、地砖个工人共消耗十三天，当时的人工费为每人每天100元，共计100*13*2=2600元，垃圾清运两车，每车400元，共计400*2=800元，此项共计2600+800=3400元。②重新购买瓷砖费用(后附购买清单）6600+1300+202=8102元。③由于拆除地面砖对原版所做防水造成的不量影响重做防水费用（后附清单）666元。④重新铺设墙砖、地、地面砖的材料及人工费附清单）水泥40袋,每袋20元,共计40*20=800元，大沙4方，每方180元，共计4*180=720元，补砖1300元，过门基石750元，搬运费80元，人工费4195元，此项共计800+720+1300+750+80+4195=7845元。⑤原定于2013年10月装修完工后入住,由于瓷砖地面砖脱落的原因造成在外续租房一年,每月1000元,共计10000*12=12000元（有租房证明)，至2014年11月才入住。以上各项造成答辩人损失32013元。从2014年10月入住以后,曾多次找物业经理杨治峰协商赔偿事宜,得到的答复是物业公司没有钱赔付,经双方多次协商暂定以证明书为依据先用物业费抵扣等物业公司有能力偿还时进行赔付,并在此后居住的6年时间内原告并没有进行任何口头、电话、纸质等方式催收物业费。并在此后答辩人多次询问何时赔付时，物业经理杨治峰答复,用物业费抵消吧，我也不找你要物业费，你急个啥。该物业公司管理混乱，导致多场事故:①2018年1月3日2号楼高层发生火灾由于物业公司未规划消防通道以及消防设施存在严重质量问题，导致消防车无法到达现场（后附图片），②2019年9月15日,由于物业公司未履行职责定时检查房屋公共部分，导致1号楼东侧房檐从30层高空脱落砸坏答辩人朋友车辆，并至今仍未赔付（后附图片)。由于物业公司账目混乱、管理脏乱差、造成的多起事故等原因,小区业主委员会决定更换物业公司。物业公司开始张贴收取物业费的传单，此时看到传单才发现已欠款一万余元，答辩人去找物业进行询问时才知原负责美景新城物业的杨治峰经理已经调走，现由黄姓经理负责，向黄姓经理说明情况并提供证明材料时,得到会向公司汇报的答复并答应妥善解决，后一直无人来沟通处理此事。直到2020年12月22日收到法院通知时才知已成被告。因此,我对洛阳市美好家园物业管理有限公司要求如下:1、依法判定被答辩人赔偿答辩人财产损失32013元,并负责诉讼费。2、依法要求洛阳市美好家园物业管理有限公司美景新城小区物业经理杨治峰及物业人员出具从业职业资格证书原件。3、依法彻查洛阳市美好家园物业管理有限公司历年来只向业主开具收款收据,以各种理由不向业主开具正式发票借此偷漏国家税款，并补开业主历年来缴纳的各项物业费用的正式发票。经审理查明，原告美好家园物业公司（甲方）与被告徐庆军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。2013年4月6日，买受人徐庆军（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…现经房管局实测后，该套房屋实测面积为143.97㎡…另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。原告于2020年12月25日提交《请求》一份，载明“对原告的诉讼请求，提出诉讼时效抗辩。”本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与案涉房屋的被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。被告答辩称该协议非其自愿签订，但其并未在法定的行使撤销权的期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该协议，故其该项答辩理由不成立，本院不予采信。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2014年7月21日，自2014年7月22日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于被告提出诉讼时效抗辩，经本院审查，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴，故此，结合原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院对原告诉求2017年9月23日至2020年9月30日期间的物业费予以支持，对超出诉讼时效期间的物业费诉求，本院不予支持。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为143.97㎡，本院确认被告应支付拖欠的2017年9月23日至2020年9月30日（共36个月零7日）期间的物业服务费5738.16元{【1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积143.97㎡×36个月+【（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积143.97㎡）】÷30日×7日】}。对于被告就欠费截止时间提出的异议，未提出证据予以证明，本院不予采纳。对于被告提出的其与原告曾协商以物业费，冲抵原告不作为导致被告的财产损失的答辩意见，因被告未提交充分、有效证据予以证明协议内容，致本院查证不能，而原告亦不予认可，故此，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐庆军于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付自2017年9月23日至2020年9月30日止期间的物业服务费5738.16元。二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费62元，由被告徐庆军负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱智慧