江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1202民初5709号原告：泰州市喜玛拉雅酒店管理有限公司，住所地泰州市海陵区打渔湾街区**。法定代表人：姚侃，总经理。原告：泰州市亚朵酒店管理有限公司，，住所地泰州市海陵区打渔湾街区**法定代表人：姚侃，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：王辉，江苏天滋律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：顾涛，系原告泰州市亚朵酒店管理有限公司公司员工。被告：泰州易亚资产经营管理有限公司，住所地，住所地泰州市东南园**iv>法定代表人：章凡，董事长。被告：上海易亚资产经营管理有限公司，住所地上，住所地上海市天宝路****v>法定代表人：张白玲，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：赵鹏，系被告泰州易亚资产经营管理有限公司员工。第三人：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市东，住所地泰州市东南园**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：马文宁，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠萍，江苏江豪律师事务所实习律师。原告泰州市喜玛拉雅酒店管理有限公司（以下简称喜玛拉雅公司）、泰州市亚朵酒店管理有限公司（以下简称亚朵公司）与被告泰州易亚资产经营管理有限公司（以下简称泰州易亚公司）、上海易亚资产经营管理有限公司（以下简称上海易亚公司）、第三人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人王辉、顾涛，两被告共同委托诉讼代理人毛玉萍、赵鹏，第三人凤城河公司委托诉讼代理人王鹏、鞠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告泰州易亚公司、上海易亚公司共同赔偿原告各项损失合计2245100元（包括装修损失、维修损失、营业损失、租金损失等），并自起诉之日起至实际给付之日止按照同期银行贷款利率计算利息，赔偿律师代理费损失107000元；2.本案诉讼费用由法院确认。事实与理由：原告喜马拉雅公司、亚朵公司系姚侃担任股东、法定代表人且实际控制的公司，两公司主要用于姚侃在泰州市××街区经营“亚朵”连锁酒店。2015年3月30日，被告上海易亚公司与第三人凤城河公司签订《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》，约定由其经营泰州市柳园文商街区租赁事宜，租赁期限为十年，从2015年3月30日起至2025年3月29日止。被告泰州易亚公司系被告上海易亚公司投资设立用于经营租赁事宜的项目公司。2016年原告喜马拉雅公司向被告泰州易亚公司承租房屋用于经营“亚朵”连锁酒店，双方签订《物业租赁合同》一份，约定被告将位于泰州市柳园街区的编号为B4/B5整栋（含地下室）出租给原告使用，租期自2016年10月1日起至2030年3月29日止，合同同时还约定了双方各自的权利义务。在合同履行过程中，被告发生了迟延交付物业、电力增容不足、未尽修缮义务等违约行为，致原告遭受了巨大的经济损失。2018年4月28日，原告向被告寄送律师函，要求被告赔偿相应损失，但被告至今未予理睬。综上，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望判如所请。两被告共同辩称，一、关于原、被告主体资格问题。本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，签订《物业租赁合同》的双方当事人为喜玛拉雅公司和泰州易亚公司，故只有喜玛拉雅公司和泰州易亚公司才具备原告和被告的主体资格，而亚朵公司和上海易亚公司均不能成为本案的原告和被告。二、关于本案的实际损失问题。因喜玛拉雅公司才是适格原告，则应只涉及喜玛拉雅公司的实际损失，至于喜玛拉雅公司承租后将租赁房屋交与亚朵公司实际使用，亚朵公司由此产生的损失不属本案的审理范围，应由亚朵公司向喜玛拉雅公司主张权利。三、关于迟延交付物业和未尽修缮义务问题。本案是由原告与房屋产权人凤城河公司对接物业交接以及修缮房屋事宜，相关的对接记录和维修记录均由凤城河公司保管。四、关于电力增容不足的问题。电力增容不履于被告的合同义务，根据双方签订的《物业租赁合同》约定，原告已实地察看了该出租房屋，了解并知晓该房屋位置、使用性质、建筑结构、环境、内外现状、附属设施、水电燃气供应能力等，认可和接受房屋现状，并自愿以现状承租、签订租赁合同，说明原告对自己将要开设的商业类型所需的房屋配套条件，包括电力供应能力是明知的，被告只是出租房屋，不可能也没有必要知晓原告对电力供应的具体要求。原告的该项诉请，是对被告合同以外义务的一种加重，应不予理涉。五、本案中原告所主张的损失需要通过专业的司法鉴定和评估才能确定是否与被告有因果关系以及是否应由被告承担。第三人凤城河公司述称，一、关于迟延交付物业问题。第三人和被告签订的整体租赁经营合同中明确约定被告承租第三人案涉项目的租赁期限为自2015年3月30日起至2025年3月29日止，被告对于案涉项目的招商、租赁经营由被告与相关商铺另行签订合同，约定具体的租赁期限。第三人已经按约将街区整体交付给被告，被告何时能够对外出租，与第三人无关。被告与原告签订的《物业租赁合同》虽未签署具体的签订时间，但约定的租期是自2016年10月1日至2030年3月29日，其租期的起始时间是在第三人和被告约定的租赁起始时间以后，因此原告诉称的迟延交付物业问题，无论是否客观存在，都与第三人无关。另原、被告签订的《物业租赁合同》中租期届满期限为2030年3月29日，超过了第三人和被告关于租赁期限的约定。二、关于电力增容不足的问题。在第三人和被告签订的整体租赁经营合同中，明确约定被告已经实际察看了项目，了解并认可项目现状，包括水电、煤气、排水排污的能力，电力增容不属于第三人和被告之间合同约定的义务范围。原、被告签订的《物业租赁合同》中，对电力增容同样没有约定，原告也未举证证明被告应就电力增容问题向原告承担责任。三、关于未尽修缮义务的问题。只要是被告向第三人提出修缮的要求，第三人都及时履行了修缮的义务。至于原告主张的具体损失，1.装修损失，原告未就具体的装修部位、装修数量、装修种类有明确具体数字化的证据提交。2.维修损失，原告未提供单独的维修合同，也没有具体的维修方案、施工工艺，以及具体的维修的时间、工期。3.营业损失，在原、被告的《物业租赁合同》中，明确约定被告因房屋维修给原告带来的经营等损失，被告概不承担任何责任，也不给与任何经济赔偿和补偿。在第三人与被告签订的合同中也有类似约定，可见，无论是原告和被告，还是被告和第三人，将修缮造成的损失仅界定为实际损失，经营利润属于可得利益损失，合同条款将营业损失排除在损失的范围以外。4.租金损失，原告同时主张租金损失和营业损失属重复计算，应当择一选择，既主张营业损失又主张租金损失，相当于不付租金还要求获得营业利润，是自相矛盾的。同时，缴纳租金是承租人的合同义务。5.利息损失，没有法律依据。6.律师费，第三人和原告之间没有合同关系，没有承担的义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年3月30日，第三人凤城河公司（出租人、甲方）与被告上海易亚公司（承租人、乙方）签订《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》，约定：乙方承租甲方泰州市柳园文商街区（原名称三水湾二期），甲方同意将柳园文商街区工程规划范围内所有建筑（地下停车场除外）（地下停车场除外由乙方按照甲方本项目竞争性谈判文件要求以及乙方拟定并经甲方认可的经营策划方案等承租经营；本项目租赁期限为10年，自本合同签订之日起计，即自2015年3月30日起至2025年3月29日止；在本合同签订后半个月内，乙方需在项目所在地注册成立项目经营管理性质的公司（简称项目公司），项目公司注册资本1000万元；项目公司成立后，由项目公司代替乙方履行本合同，本合同约定的乙方所有的权利、义务概由项目公司继承和承担，由项目公司按本合同所有条件重新签订《整体经营租赁合同》并至履行完毕；在本合同签订生效后乙方即取得柳园文商街区项目所有商铺转租主体资格；原则上，乙方向转租客户收取租金的方式和期限应与乙方向甲方支付租金的方式和期限同步，如有例外，超出乙方（或项目公司）支付给甲方租金期限的，乙方收取的超期租金不得超过本合同约定的履约保证金数额，或乙方将超收租金一周内全部转付给甲方，否则，甲方有权采取措施中止乙方已与客户签订的这一租赁合同，由此带来的任何后果由乙方承担；在本合同租赁期限内，乙方转租期限不得超出乙方本合同约定的承租经营期限，如确有品牌项目入驻柳园文商街区需要超出乙方本合同约定的承租经营期限时，经甲方认可，转租期限可以超出本合同约定的承租经营期限（最长不得超过2030年3月），有关乙方收益，双方可就该品牌项目单独签订协议予以明确；如因建筑质量及遗留问题等导致乙方或商户遭受损失的，甲方应赔偿因此造成的直接损失，并尽快维修恢复；违约方应承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、查档费、鉴定费、评估费等）。合同签订后，上海易亚公司注册设立泰州易亚公司，由泰州易亚公司管理、经营上述街区。2016年9月左右，原告喜玛拉雅公司（乙方）与被告泰州易亚公司（甲方）签订《物业租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰州市柳园街区编号为B4B5整栋（含地下室），总建筑面积为4111.84平方米（其中地上建筑面积为3529.91平方米，地下室建筑面积为，地下室建筑面积为581租给乙方使用；乙方声明乙方已实地察看了该出租房屋，了解并知晓该房屋位置、使用性质、建筑结构、环境、内外现状、附属设施、水电燃气供应能力、交通条件及周边配套条件等，认可和接受房屋现状，并自愿以现状承租、签订本合同；房屋租赁期限为162个月，自2016年10月1日起至2030年3月29日止；根据柳园街区经营业态要求，甲方同意，乙方将该承租房屋按乙方拟定的经营方案用于酒店经营使用，品牌为亚朵酒店；在本合同约定房屋租赁期限内全部租金总额为15518402.89元（2016年10月1日至2017年9月30日，乙方应向甲方支付租金21元/月/平方米，合计86348.64元/月；2017年10月1日至2018年9月30日，乙方应向甲方支付租金10.5元/月/平方米，合计43174.32元/月；2018年10月1日至2019年9月30日，乙方应向甲方支付租金12.62元/月/平方米，合计51891.42元/月；2019年10月1日至2020年9月30日，乙方应向甲方支付租金22.28元/月/平方米，合计91611.8元/月……）；租金分期支付，首期租金518091.84元需在本合同签订之日一次性支付，以后租金每陆个月支付一次，先付后租；乙方同意自2025年4月1日起，合同之后租金向凤城河公司支付合同约定租金；租赁期间，甲方应保证出租房屋处于良好使用状态；乙方需要做好房屋的外墙内防水及厨房间、卫生间的防水工作，不得影响相邻商户的正常经营；房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，由甲方负责修缮；乙方同意，甲方因房屋维修给乙方带来经营等任何损失，甲方概不承担任何责任，也不给予乙方任何经济赔偿、补偿；如甲方在收到乙方送达的要求修缮房屋的通知后15日内，未履行修缮义务，则乙方可自行修缮，修缮费用由甲方承担；甲方修缮房屋应根据维修的工作量及建筑行业的定额，及时完成维修任务，逾期承担乙方的损失；因乙方使用不当或不合理使用，致使出租房屋或其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责及时修复并承担修复所需的费用；甲方对乙方的装修装饰部分不负有修缮的义务，但因房屋自身质量问题导致的除外；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备在交付时处于能够正常使用状态，并与乙方完成具体的交付使用手续；开业时间定为2017年12月1日；因一方违约，另一方追究违约方法律责任所产生的费用包括律师费等，由违约方承担。合同签订后，因案涉租赁房屋存在渗漏问题需要解决，2016年12月原告喜玛拉雅公司才收到租赁房屋，并根据合同约定用途，将房屋用于经营亚朵酒店，交纳了部分租金。原告在使用过程中，发现存在渗漏问题，遂多次向被告泰州易亚公司、第三人凤城河公司工作人员发送邮件。其中，2017年6月22日，原告向“赵鹏（350×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）、建发张总（575×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）”发送邮件，称：赵总、张总，6月10日及6月19日两场大雨导致B5地下室两间客房漏水，相关照片及损失统计情况已经给到赵总，赵总也和物业已到现场实地察看过，请于下周一（6月26日）前确认我方损失情况，并提出解决方案……。2017年9月24日，原告向“建发张总（575×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）、赵鹏（350×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）”发送邮件，称：风城河公司、泰州易亚公司的各位领导您好，附件为我方租赁的地下室漏水情况，现已经严重影响我方使用，……，请速派人到现场进行维修；我方连续十几次通过电话、邮件、微信等形式告知你方，但你方迟迟不予根本解决问题，漏水问题不根本解决，……我方损失肯定让你方承担，或将直接从房屋租金中扣除，还请你方知晓。审理过程中，经原告申请，本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对案涉租赁房屋负一层八间房屋墙壁及天花板漏水的原因、负一层餐厅东北角天井漏水的原因以及相关修复整改方案等进行鉴定。2019年11月20日，东南建设工程安全鉴定有限公司作出鉴定报告，鉴定意见为：1.两处采光井漏水的原因为防水构造措施不足，与设计要求不明确、施工质量控制不当均有关；2.消毒间外墙穿线洞口漏水的原因为防水功能失效，与施工质量控制不当有关。同时，鉴定报告载明：排水主管为装修时增加布置，开裂、漏水的原因与其自身质量（悬挂杆件的距离、规格、强度等）及可能存在的倒灌均有关；现场检查时，漏水的排水主管已进行了加强、更新处理，原状已不可知……综上所述，对该排水主管的开裂、漏水原因无法评价。报告另提出相应修复方案，在两处采光井的修复方案中均备注因客房室内/室内已修复，本次鉴定不再出具修复方案。另原告还申请对东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告所载修复方案的修复费用及已进行的地下室室内修复费用（002号工程签证）的进行评估，本院委托江苏盛邦工程项目管理有限公司进行评估，该公司于2020年7月17日作出工程造价鉴定意见书，评估意见为已实施的002号工程签证单项目漏水修复造价为11937.63元，鉴定报告所载修复方案的修复造价为23053.71元。审理中，第三人凤城河公司反映对于相关的漏水修复，房屋的施工单位已经开始维修。原告亦当庭表示对于东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告中所载修复方案中未实际发生的修复费用，在本案中不予主张。另两原告出具情况说明，就案涉租赁合同因两被告及第三人违约所造成的各项损失主张赔偿的权利，一致确认由喜玛拉雅公司享有并主张，亚朵公司不再向被告及第三人主张。本院认为，本案原告喜玛拉雅公司与被告泰州易亚公司签订的《物业租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且泰州易亚公司出租房屋系经产权人同意转租，故该《物业租赁合同》不超过泰州易亚公司与凤城河公司整体租赁经营合同剩余租赁期限的部分约定应为有效，依法应予保护。《物业租赁合同》系原告喜玛拉雅公司与被告泰州易亚公司签订，合同中载明的租赁用途即为用于亚朵酒店经营使用，现两原告一致确认由喜玛拉雅公司享有并主张各项损失要求赔偿的权利，亚朵公司不再向被告及第三人主张，本院予以采纳。本案的争议焦点为：原告主张的各项损失如何认定以及两被告是否应共同承担赔偿责任。关于原告主张的各项损失，本院具体认定如下：一、迟延交付物业导致的损失。原告主张已实际支付2016年10月份及11月份的租金，因被告泰州易亚公司迟延交付物业，导致原告2个月的租金损失172600元、2个月的营业损失600000元。本院认为，案涉租赁房屋因存在渗漏等问题需要解决，直至2016年12月份才交付原告使用，致使原告在2016年10月、11月期间未能使用租赁房屋，不应当承担期间的租金，故对于原告要求返还已支付的2016年10月、11月租金172600元的诉讼请求，依法应予支持。既然2016年10月、11月期间原告未使用租赁房屋，未承担租金，且《物业租赁合同》中亦约定“甲方因房屋维修给乙方带来经营等任何损失，甲方概不承担任何责任，也不给予乙方任何经济赔偿、补偿”，对原告主张因迟延交付导致2个月营业损失的诉讼请求，本院依法不予支持。二、电力增容不足导致的损失。原告主张因电力增容不足导致装修延期产生装修损失168000元、延期营业3个月产生营业损失900000元。本院认为，根据《物业租赁合同》中“乙方已实地察看了该出租房屋，了解并知晓该房屋位置、使用性质、建筑结构、环境、内外现状、附属设施、水电燃气供应能力、交通条件及周边配套条件等，认可和接受房屋现状，并自愿以现状承租、签订本合同”的约定，原告应已了解租赁房屋的电力供应能力，并自愿以房屋现状承租，现原告主张因电力增容不足导致装修及营业损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、租赁房屋渗漏导致的损失。1.装修及修复费用。根据东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定报告，可认定两处采光井漏水及消毒间外墙穿线洞口漏水的原因属于房屋质量问题，由此所造成的损失，出租人应承担赔偿责任。据此，结合江苏盛邦工程项目管理有限公司的工程造价鉴定意见书，原告针对房屋质量问题已进行修复的费用11937.63元，依法应予支持，对原告要求按照工程签证所载金额41500元计算损失的主张，不予采纳。至于原告主张的污水倒灌损失103000元，仅提供工程签证及增值税票据各一份，不足以证明其主张，且根据鉴定报告，排水主管为原告装修时增加布置，其开裂、漏水原因无法评价，与房屋质量无关的损失与出租方无关，不应纳入损失范围。2.地下室两间房屋不能正常使用的租金损失。原告主张地下室两间约70平方米房屋至今仍存在轻微渗漏，不能作为客房正常使用，导致租金损失260000元（按照租金总额15518402.89元/总面积4111.84平方米*70平方米计算）。本院认为，房屋渗漏影响使用的事实确实存在，但原告的租金损失计算方法不当，考虑到渗漏房屋处于地下室，其租金以及使用价值应低于其他房屋；结合合同约定的前期租金标准、渗漏房屋面积、原告在收房后于2017年6月开始发现渗漏与被告沟通等因素，酌定截止到本案法庭辩论终结前即2020年8月18日前原告的租金损失为28000元。此后产生的损失，因第三人同意维修房屋，且即使被告或第三人未在合理期限内履行维修义务时，原告作为承租人可以自行维修，修复时间尚不确定，在本案中暂不予理涉。四、律师费。原告主张律师费损失107000元，仅提供委托合同一份，未能提供律师费实际交付的凭证，原告可待实际支付律师费，损失实际发生后，另行主张，在本院中不予支持。综上，原告的各项损失认定为212537.63元。至于原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于两被告是否应承担共同赔偿责任一节，本案被告泰州易亚公司系《物业租赁合同》的出租方，因迟延交付房屋以及房屋质量出现渗漏造成原告损失，泰州易亚公司应承担相应的违约责任，其有赔偿损失的义务。至于被告上海易亚公司，其与原告无合同关系，其非涉案租赁合同的当事人，原告要求其承担共同赔偿责任，无合同依据，原告该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告泰州易亚资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰州市喜玛拉雅酒店管理有限公司装修及修复费用、租金损失合计人民币212537.63元；二、驳回原告泰州市喜玛拉雅酒店管理有限公司、泰州市亚朵酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25617元、鉴定费28000元、评估费3000元，合计人民币56617元，由原告泰州市喜玛拉雅酒店管理有限公司、泰州市亚朵酒店管理有限公司负担24129元，被告泰州易亚资产经营管理有限公司负担32488元（此款两原告已预交，被告泰州易亚资产经营管理有限公司应负担部分于本判决生效之日起十五日内迳交原告泰州市喜玛拉雅酒店管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴爱萍人民陪审员  张 俊人民陪审员  周秋萍二〇二〇年十二月三十日书 记 员  万 辰