江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10340号上诉人（原审被告）：张强，男，1977年1月3日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京学大教育专修学校，住所地南京市秦淮区八宝东街**。法定代表人：邓强，该校校长。委托诉讼代理人：邱加明，江苏通雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：施姣姣，江苏通雅律师事务所律师。上诉人张强因与被上诉人南京学大教育专修学校（以下简称学大教育）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张强上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.合同约定的面积为250平方米，但是实际面积仅有190平方米，一审法院不顾租赁面积的重大差错，在违背事实的情况下作出的判决显然是错误的，应当予以纠正。2.上诉人承租的房产系上诉人刚刚进行装修，一审法院酌定补偿，未参考上诉人装修状况（上诉人实际花费装修费十余万元、且装修时间仅仅1个多月）是严重不负责任的判决。3.一审法院未对上诉人提出的被上诉人以车抵租金的事实加以审查认定，错误的将被上诉人从上诉人处拿走的车辆从原本八辆电动车认定为三辆，两项差距1.5万元，至少还有另外三辆车在学校。4.物业费都让上诉人承担不合理。4.上诉人没有过错，被上诉人不退还押金也不正确。5.10月份开始被上诉人就把案涉房屋租给别人并收取租金，上诉人还缴纳了1万元，一审判决未予理涉，被上诉人承认该款项。学大教育辩称，1.关于房屋租赁面积问题，双方之间的租赁合同合法有效，合同中明确约定了租赁的面积是250㎡，约定的是建筑面积，而并非上诉人所说的实际使用面积，并且在实际出租时，上诉人也是经过实地考察对租赁面积予以确认的，因此上诉人主张实际使用面积仅为190㎡与事实不符。2.关于装修补偿的问题，上诉人在一审中仅是单方陈述涉案房屋是由其装修，但没有提供任何证据材料加以证明，并且案涉房屋在向上诉人出租前也是对外出租，因此涉案房屋的装修状态是否由上诉人进行装修无法查证。一审法院酌定被上诉人补偿2万元并无不妥。3.关于以车抵租金的问题，被上诉人从未与上诉人对此达成过合意。在一审中上诉人也没有提供任何证据对此加以证明，在一审中被上诉人是本着尊重事实的原则，配合法院对此进行了核实，但是仅查明了三辆电动车，被上诉人对于上诉人主张的冲抵租金数额不认可。4.关于上诉人所说的另外收取1万元的事情，被上诉人认可，一审中已经在总金额中进行了扣除。学大教育向一审法院起诉请求：1.判令张强支付拖欠的2018年4月1日至2019年6月22日期间的租金230196.3元、物业费11052元，合计241248.3元；2.判令张强支付逾期违约金64312.5元；3.张强承担本案的诉讼费及保全费。一审法院认定的事实：2017年4月1日，学大教育与张强签订《房屋转租协议书》一份，协议约定：学大教育将其依法承租的位于秦淮区的250平方米（以下简称案涉房屋）转租给张强，租赁用途为经营电动车自行车批发零售；学大教育于2017年4月1日前向张强交付该房屋，转租期自2017年4月1日起至2020年9月29日止；该房屋年租金总计为350000元，押金为30000元，该房屋租金一年内不变，从第二年起，每年在前一年基础上递增5%；第一个半年，自2017年4月1日起至2017年9月29日，其中给予张强24天的装修免租期，张强向学大教育支付五个月零六天的租金，租金为151586.77元，第一个半年物业费4500元，张强还应向学大教育支付押金30000元，租金、物业费和押金共计186086.77元，张强应于学大教育交付房屋后的两个工作日内支付；第二个半年，自2017年9月30日至2018年3月31日，张强向学大教育支付六个月房租175000元及半年物业费4500元，共计179500元；第三个半年，自2018年4月1日至2018年9月29日，张强向学大教育支付六个月房租183750元及半年物业费4500元，共计188250元；第四个半年，自2018年9月30日至2019年3月31日，张强向学大教育支付六个月房租183750元及半年物业费4500元，共计188250元；第五个半年，自2019年4月1日至2019年9月29日，张强向学大教育支付六个月房租192937.5元及半年物业费4500元，共计197437.5元；第六个半年，自2019年9月30日至2020年3月31日，张强向学大教育支付六个月房租192937.5元及半年物业费4500元，共计197437.5元；第七个半年，自2020年4月1日至2020年9月29日，张强向学大教育支付六个月房租202584.38元及半年物业费4500元，共计207084.38元；物业费每年9000元，房屋转租期间，张强使用房屋所发生的水、电、煤气等有关费用由张强缴纳；张强支付租金的方式为半年付，签订合同时，即支付第一个半年的租金和第一个半年物业费及保证金，以后应提前1个月支付下半年度租金及物业费；张强未按时支付租金，应按未付租金的0.5%支付滞纳金，超过15天的，学大教育可解除合同，在此情形下，学大教育不需要退还张强所交纳的保证金，同时张强应向学大教育支付2个月租金的违约金，造成学大教育损失的，还应赔偿损失；学大教育收到张强付款后应向张强提供收据；张强需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知学大教育，由学大教育按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。合同签订后，学大教育向张强交付案涉房屋，张强向学大教育支付押金3万元，并支付租金、物业费合计720878.37元，共计750878.37元。2019年6月22日，因张强未按约支付房租，张强根据学大教育的要求搬离了案涉房屋。现案涉房屋已出租给他人使用，张强所装修的地砖、灯由新的承租人继续使用。一审审理过程中，张强陈述因其逾期未付租金、物业费，学大教育工作人员曾拿走其众兴、豪盛牌电动车7辆，每辆价值3000元，但未能提供其他证据予以印证。学大教育仅认可其工作人员曾从张强处拿走3辆电动车，并陈述由于人员流动，目前已无法找到车辆，对于车辆的单价由法院予以酌定。张强陈述案涉房屋的面积不足250平方米，学大教育陈述合同约定的是建筑面积，并非使用面积。张强陈述其搬离后，案涉房屋内的音响等设备被学大教育拿走，但学大教育对此予以否认。一审法院认为，双方签订的《房屋转租协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。学大教育按约向张强交付案涉房屋后，张强应按约支付押金、租金、物业费。2019年6月22日，张强因拖欠租金和物业费根据学大教育的要求搬离案涉房屋，该合同已实际解除。截止2019年6月22日，张强应支付房租782074.67元（151586.77元+175000元+183750元+183750元+192937.5元÷182天×83天）、物业费20052元（4500元×4+4500元÷182天×83天），共计802126.67元。现张强已支付租金、物业费共计720878.37元，故张强应向学大教育支付租金、物业费81248.3元。张强主张学大教育取走众兴、豪盛牌电动车7辆，但未能提供证据加以佐证，现学大教育认可取走3辆电动车，一审法院酌定上述学大教育取走的车辆价值为9000元，并以此抵扣张强欠付的费用。《房屋转租协议书》未明确约定，合同解除时对房屋已形成的附合装饰装修物的处理，学大教育要求张强搬离案涉房屋时并未要求张强拆除装饰装修物，现案涉房屋内的部分装修物由新的承租人继续使用，学大教育应在利用价值范围内予以适当补偿，一审法院综合考虑房屋现有装修情况、租赁合同履行情况等因素，酌定学大教育补偿张强20000元。综上，张强还应向学大教育支付52248.3元。根据合同约定，张强迟延支付租金超过15天的，学大教育可解除合同，且不需要退还张强所交纳的保证金，同时张强应支付2个月租金标准的违约金。本案中，因张强拖欠租金致使合同解除，张强应承担相应的违约责任。一审法院综合考虑学大教育损失情况、合同履行期限，以及合同履行过程中双方在交纳租金、物业费时极为混乱不规范等因素，酌定学大教育所收取的押金30000元不需退还张强，但该款项已足以赔偿学大教育的损失，故对学大教育要求张强另行支付违约金64312.5元的诉讼请求，一审法院不予支持。《房屋转租协议书》中并未约定房屋面积是建筑面积还是使用面积，但合同签订时，张强查看过现场，且张强也对案涉房屋进行了装修，故张强对案涉房屋的情况是充分了解的，但其在合同履行过程中，未对房屋的面积提出异议，故对张强提出的案涉房屋面积不符合合同约定，要求减少租金的意见，一审法院不予采纳。张强主张案涉房屋内的音响等设备被学大教育拿走，但并未能提供充分的证据加以证明，故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张强于判决发生法律效力之日起十日内给付学大教育52248.3元；二、驳回学大教育的其他诉讼请求。一审案件受理费5883元，财产保全费2120元，合计8003元，由学大教育负担6213元，张强负担1790元。本院审理期间，上诉人张强对一审法院查明的“张强陈述因其逾期未付租金、物业费，学大教育拿走张强众兴、豪盛牌电动车7辆”的事实有异议，上诉人认为其没有逾期支付租金、物业费，且之后学大教育工作人员钱小勇又拿走一辆车，说是冲抵违约金。上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人学大教育对一审法院查明的事实没有异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人张强提交以下新的证据：1.现售合同、转租同意书、个体工商户开业登记申请书，证明：房产的面积多计算了50平方米；2.证人王某、魏某（均到庭作证）的证言，证明：后面房屋不是上诉人租赁，是被上诉人同意两位证人承租，上诉人同学大教育的钱小勇商量过了，如果两位证人不交钱再由上诉人来交，被上诉人称案涉房屋一直由上诉人承租不是事实；装修花费金额十几万；被上诉人工作人员还拿走了上诉人的车，没有给钱；被上诉人工作人员钱小勇还拿了上诉人1万元。学大教育质证认为：1.对限售合同的真实性、关联性、合法性均不予认可；2.对转租同意书的真实性认可，关联性不予认可；3.对个体工商户开业登记申请书真实性认可，但该申请书上明确记载了经营场所面积是250平方米；4.对证人证言，证言内容无法证明上诉人想要证明的问题。本院审理期间，学大教育未提交新的证据。本院认为，关于上诉人张强主张实际承租面积与约定面积存在差别的问题，首先，上诉人对于租赁房屋实际面积并未提交充分证据证明；其次，租赁标的为特定物，且双方签订租赁协议时是以该特定房屋而非以租赁面积作为计取租金的依据；第三，张强在租赁期间也从未以租赁面积不符合合同约定为由主张减少租金。因此，本院对张强的该项上诉理由不予采纳。关于上诉人张强主张的装修费用。首先，合同解除时，本案双方当事人对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。其次，上诉人在履行案涉租赁合同期间，确实存在欠付租金的行为，已经构成违约，并最终导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，在此情况下出租人同意利用装饰装修物的，仅在利用价值范围内予以适当补偿。一审法院根据学大教育对原装修的利用情况（地砖、灯），酌定学大教育补偿2万元并无不当，本院对张强的该上诉理由也不予采纳。关于张强主张的学大教育工作人员拿走其电动车用以冲抵租金的问题。首先，张强对其主张的电动车数量、价值并未提交充分证据予以证明；其次，张强二审中亦陈述在学大教育工作人员拿走电动车的时候，双方从未约定是用电动车冲抵租金。因此，一审法院根据学大教育自认的情况，将学大教育工作人员拿走的电动车作价9000元用于冲抵租金并无不当，本院予以维持。关于张强主张其还向学大教育工作人员支付一万元的问题，一审法院已经计入张强已付款的数额。一审法院根据合同约定情况、履行情况计算的张强欠付租金、物业费数额，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1106元，由上诉人张强负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二〇年十二月三十一日法官助理李映碧书记员王凤