上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13318号上诉人（原审被告）：上海虹桥电子时代广场有限公司，住所地上海市长宁区天山支路******。法定代表人：刘伟，执行董事。委托诉讼代理人：徐游，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱庭，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡爱丹，女，1975年3月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：林仕方，男，2002年3月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：宋道松，上海市浩信律师事务所律师。上诉人上海虹桥电子时代广场有限公司（以下简称虹桥电子公司）因与被上诉人胡爱丹、林仕方房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初22559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人虹桥电子公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回胡爱丹、林仕方的一审诉请。事实与理由：一、一审判决对租赁法律关系定性错误。本案当事人根据《委托出租合同》成立的是委托出租关系,而不是租赁关系。尽管后续未续签正式的委托出租合同,但被上诉方从未提出异议,上诉人也继续根据之前的约定支付费用,显然双方延续之前的委托出租关系,该法律关系不会因为被上诉方起诉而发生变化。一审法院在双方没有租赁合同之下,采信一方说辞而认定租赁关系是错误的。二、一审中的租金评估存在严重问题。就涉讼房屋租金价格，虹桥电子公司对一审由上海国衡房地产估价有限公司（以下简称国衡公司）评估的沪国衡估字(2020)第0151号《房地产估价报告》有异议，庭审中,鉴定人出庭及事后的补充说明依旧未能解释或说明该报告的相关数据来源、计算方法及勘查评估的具体过程。三、一审法院在计算房屋使用费时未考虑到物业管理费以及基于疫情原因导致的空租等因素。被上诉人胡爱丹、林仕方共同辩称，一审对不定期房屋租赁合同法律关系的定性正确，胡爱丹、林仕方与虹桥电子公司之间签署的虽名为《委托出租合同》，实际履行的系租赁合同的权利义务；一审中对租金评估也合法公正，法院据此所计算的房屋使用费标准也正确合理，要求驳回上诉，维持原判。胡爱丹、林仕方向一审法院起诉请求：1.判令解除胡爱丹、林仕方与虹桥电子公司之间关于上海市长宁区XX路XX号XX层XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的租赁合同；2.判令虹桥电子公司腾空并将涉讼房屋恢复原状后归还胡爱丹、林仕方；3.判令虹桥电子公司支付2016年7月31日至2019年7月30日的租金差额53,979.69元（21.96平方米X3.5元/平方米/天X30天X36个月-879.67元/月X33个月）；4.判令虹桥电子公司支付自2019年8月1日起至实际归还涉讼房屋之日止的使用费（使用费按3.15元/平方米/天计算）。胡爱丹、林仕方在审理中确认，关于第1项诉讼请求，实际系要求解除双方间的租赁关系，关于第4项诉讼请求，在租赁关系解除前主张租金，在租赁关系解除后主张房屋使用费。一审法院认定事实：涉讼房屋原登记在林某名下，建筑面积21.96平方米。胡爱丹系林某之妻，林仕方系林某之子。2002年6月20日，林某（甲方）与虹桥电子公司（乙方）签订《委托出租合同》，约定有如下内容：一、甲方委托乙方代为出租甲方拥有上海XX广场A区2楼5号商铺并授权乙方以乙方的名义与实际承租人签署相关租赁合同。二、由于乙方调整经营活动，使甲方商铺面积有所变动（商铺格局重新调整）。三、自该商铺实际出租之日起，将征收12%商铺出租税金（税务局征收）。四、该商铺实际出租之日（以乙方与实际承租人签订的租赁协议为准）起，乙方将每月实际收取之租金收入扣除上述税金汇入甲方账号……七、双方确认乙方代为出租该商铺的月租金不应低于910元/月。八、甲方同意乙方在合同期内转租第三方。九、该合同暂订五年期限。2013年12月11日，林某去世。2017年6月5日，涉讼房屋被核准登记至胡爱丹、林仕方名下，共有方式为按份共有（胡爱丹、林仕方各二分之一）。此后，胡爱丹、林仕方未就涉讼房屋与虹桥电子公司签订过合同，虹桥电子公司也未将涉讼房屋返还给胡爱丹、林仕方。一审审理中，胡爱丹、林仕方向一审法院申请对涉讼房屋的市场租金进行评估，一审法院通过上海市高级人民法院依法委托国衡公司进行评估，国衡公司于2020年7月6日作出《房地产估价报告》，其估价结果为：涉讼房屋于2016年7月至今（实地查勘期2020年4月27日）的房屋市场租金总价格为94,600元，平均日租金为3.15元/平方米/天。因评估，产生评估费2,200元。其后，国衡公司又向一审法院提供补充说明一份，并就涉讼房屋平均日租金标准分时段进行了列明：2016年7月至12月为3.23元/平方米/天，2017年度为3.18元/平方米/天，自2018年起至实地查勘期均为3.13元/平方米/天。一审另查明，2009年8月11日，虹桥电子公司与上海A酒店有限公司（以下简称A公司）签订《房屋租赁合同》，将位于上海市长宁区XX路XX号上海XX广场A区2层、3层、3夹层房屋合计建筑面积4,180平方米，出租给A公司使用，租赁期自2009年8月15日起至2021年11月30日止。该《房屋租赁合同》第一条第1款载明，虹桥电子公司系接受业主委托，代为出租该房屋，若因委托出租事宜而与各业主产生的纠纷，由虹桥电子公司负责处理，因此造成A公司直接损失的，虹桥电子公司负责全额赔偿。2009年12月30日，虹桥电子公司与A公司签订《补充协议》，将上海市长宁区XX路XX号上海XX广场A区1层大厅的建筑面积93平方米及部分公用面积出租给A公司使用，租赁期自2010年1月1日起至2021年11月30日止。2019年6月19日，虹桥电子公司与A公司签订《租赁合同终止协议》，约定双方于2019年6月30日终止《房屋租赁合同》。2020年5月24日，虹桥电子公司以出租人代理人的身份与上海B酒店管理有限公司（以下简称B公司）签订《房屋租赁合同》，约定由B公司租赁上海市长宁区XX路XX号上海XX广场A区一层部分、A区一夹层部分、A区二层、A区三层、A区三夹层，建筑面积为6,353.71平方米，租赁期限自2020年6月1日起至2034年12月31日止，其中装修免租期至2020年11月30日止，月租金为483,147元，每五年递增一次，递增幅度为5%。一审审理中，胡爱丹、林仕方与虹桥电子公司确认，虹桥电子公司就涉讼房屋在2016年7月31日至2019年4月30日期间实际支付的租金标准为879.67元/月，自2019年5月1日起未再支付。胡爱丹、林仕方确认，关于2020年2月至3月疫情期间的房屋使用费自愿减半主张。虹桥电子公司确认，实际支付的879.67元/月的租金标准与合同所约定的910元/月的租金标准的差额系税金，计算公式为910元-910元/（1+5%）X3.5%=879.67元，虹桥电子公司未将其向租客收取的租金与合同所约定的租金的差额支付给胡爱丹、林仕方。一审法院认为，胡爱丹、林仕方主张其与虹桥电子公司系不定期租赁关系，虹桥电子公司则认为系委托出租关系。对此，租赁关系指的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人为此向出租人支付租金，而委托关系指的是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的事务，两者的合同目的、成立要件均不相同。尽管《委托出租合同》约定由甲方委托乙方代为出租涉讼房屋，但是，根据合同实际履行情况，虹桥电子公司每月所支付的系固定数额的租金，虹桥电子公司并未依照《委托出租合同》第四条之约定，将其每月实际收取之租金在扣除税金后予以全额支付。而胡爱丹、林仕方在林某去世后、本案诉讼前长达数年的时间里，虽未与虹桥电子公司签订租赁合同，但是，对虹桥电子公司使用、收益涉讼房屋并支付固定数额租金的行为未提出异议，上述事实均与委托关系成立要件不符，故一审法院认定双方所实际形成的应系不定期房屋租赁关系。根据法律规定，当事人就不定期租赁关系可以随时解除，现胡爱丹、林仕方诉至一审法院要求解除房屋租赁关系，符合法律规定，一审法院应予以支持。一审法院根据诉状副本送达情况，确认双方就涉讼房屋的租赁关系于2019年10月23日解除。房屋租赁关系解除后，虹桥电子公司本应将涉讼房屋腾空并归还胡爱丹、林仕方，然而，涉讼房屋所在建筑多年来处于整体出租状态，涉讼房屋格局也已发生重大改变，鉴于双方均无法确认涉讼房屋四至范围，故目前不具备归还条件，一审法院对胡爱丹、林仕方要求虹桥电子公司腾空并将涉讼房屋恢复原状后归还的诉讼请求难以支持。需说明的是，一旦涉讼房屋具备归还条件，虹桥电子公司应立即将涉讼房屋归还胡爱丹、林仕方。关于胡爱丹、林仕方要求虹桥电子公司支付租金差额及房屋使用费的主张，鉴于胡爱丹、林仕方在本案诉讼前未就租金标准向虹桥电子公司提出过异议，且根据法律规定，不定期租赁期间，原租赁合同继续有效，故一审法院就胡爱丹、林仕方关于租金部分的主张，在合同解除前依照原标准，即879.67元/月的标准予以支持。关于879.67元/月与合同所载明的910元/月的差额，虹桥电子公司表示系税金，鉴于原合同就该项目进行了约定，且虹桥电子公司就税金的构成进行了合理解释，故一审法院对此予以确认。经核算，虹桥电子公司应向胡爱丹、林仕方支付2019年5月1日至2019年10月23日的租金5,072.76元。自2019年10月24日起，因涉讼房屋尚不具备归还条件、仍由虹桥电子公司继续使用，故虹桥电子公司应向胡爱丹、林仕方支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，鉴于涉讼房屋当前市场租金标准较原合同约定相比已发生变化，且虹桥电子公司对涉讼房屋进行改动，导致胡爱丹、林仕方目前无法正常收回房屋，影响其权利的完整性，为避免利益失衡，应予以调整。根据《房地产估价报告》及补充说明，涉讼房屋自2016年7月至今的平均日租金为3.15元/平方米，而自2018年起至实地查勘期，平均日租金标准均为3.13元/平方米。虹桥电子公司认为鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足，不认可该报告内容。对此，鉴于并无在案证据证明虹桥电子公司的上述抗辩成立，并无在案证据证明报告所载明的租金标准背离市场价值，且鉴定人也应虹桥电子公司的申请出庭作证并就相关问题进行了解答，故法院对虹桥电子公司的上述抗辩难以采信。另需说明的是，尽管虹桥电子公司与B公司所签订《房屋租赁合同》的租金标准低于报告所载明的租金标准，但是，该《房屋租赁合同》系针对上海市长宁区XX路XX号上海XX广场A区一层部分、A区一夹层部分、A区二层、A区三层、A区三夹层整体出租所约定的租金价格，房屋租金会因位置的不同而产生差异，且该租金标准系虹桥电子公司与B公司经协商后的结果，故难以反映涉讼房屋的市场租金价值。综上，一审法院就房屋使用费酌情依照2,062.04元/月（3.13元/平方米/天X21.96平方米X30天）的标准予以支持。胡爱丹、林仕方自愿将2020年2月至3月疫情期间的房屋使用费减半主张，系对自己权利的处分，于法不悖，法院予以准许。经核算，虹桥电子公司应支付2019年10月24日至2020年3月31日期间的房屋使用费8,798.04元，并自2020年4月1日起依照2,062.04元/月的标准支付房屋使用费至实际归还涉讼房屋之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、胡爱丹、林仕方与上海XX广场有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX层XX室房屋的房屋租赁关系于2019年10月23日解除；二、上海虹桥电子时代广场有限公司应于判决生效之日起十日内向胡爱丹、林仕方支付2019年5月1日至2019年10月23日的房屋租金5,072.76元；三、上海虹桥电子时代广场有限公司应于判决生效之日起十日内向胡爱丹、林仕方支付2019年10月24日至2020年3月31日的房屋使用费8,798.04元；四、上海虹桥电子时代广场有限公司应于判决生效之日起十日内向胡爱丹、林仕方支付自2020年4月1日起至实际归还上海市长宁区XX路XX号XX层XX室房屋之日止的房屋使用费（依照2,062.04元/月的标准计算）；五、驳回胡爱丹、林仕方其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2,200元，由上海虹桥电子时代广场有限公司负担。鉴定人出庭费346.75元，由上海虹桥电子时代广场有限公司负担。一审案件受理费1,149.40元，因本案适用简易程序审理，减半收取计574.70元，由胡爱丹、林仕方负担501.31元，由上海虹桥电子时代广场有限公司负担73.39元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点主要为虹桥电子公司与胡爱丹、林仕方之间法律关系的性质、一审中的租金评估意见是否可以采纳以及一审法院确定的房屋使用费是否综合考虑了本案的实际情况。关于虹桥电子公司与胡爱丹、林仕方之间法律关系的性质，本院认为，一审根据当事人在《委托出租合同》中的约定以及当事人实际履行合同的情况，对于当事人之间系不定期房屋租赁合同法律关系的定性正确。虹桥电子公司与胡爱丹、林仕方虽名义上成立委托出租合同关系，实际履行的则系租赁合同项下的权利与义务。在林某去世之后，一审诉讼之前，胡爱丹、林仕方虽未与虹桥电子公司签订租赁合同，但是对于虹桥电子公司使用收益涉讼房屋并支付固定数额租金的行为未提出异议。该事实均与委托关系成立的要件不符，而与不定期租赁法律关系成立的要件相符。一审法院据此认定双方所实际形成的应系不定期房屋租赁关系，具有相应的依据。根据法律规定，当事人就不定期租赁关系可以随时解除，现胡爱丹、林仕方诉至法院要求解除房屋租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持，并确认双方就涉讼房屋的租赁关系于2019年10月23日解除，并无不当之处。关于一审中的租金评估意见是否可以采纳的问题，本院认为，虹桥电子公司上诉提出，一审中的租金评估存在严重问题，国衡公司虽就涉讼房屋的租金出具了《房地产估价报告》,但一审庭审中,国衡公司出庭及事后的补充说明依旧未能解释或说明该报告的相关数据来源、计算方法及勘查评估的具体过程。胡爱丹、林仕方则认为一审中对租金评估合法公正。本院认为，鉴于并无在案证据证明虹桥电子公司有关评估存在严重问题的意见成立，也并无在案证据证明报告所载明的租金标准背离市场价值，且鉴定人也应当事人的申请出庭作证并就相关问题进行了解答，故一审法院对国衡公司就涉讼房屋所评估的租金中的相关数字予以采用，作为定案依据，亦无不当之处。一审中，胡爱丹、林仕方自愿将2020年2月至3月疫情期间的房屋使用费减半主张，系对自己权利的处分，于法不悖，一审法院予以准许，并据此计算虹桥电子公司2019年10月24日至2020年3月31日期间应支付的相应房屋使用费8,798.04元，以及自2020年4月1日起至实际归还涉讼房屋之日止虹桥电子公司应支付依照2,062.04元/月的标准计算的房屋使用费，均属恰当、合理，本院予以确认。虹桥电子公司有关一审法院在计算房屋使用费时未考虑到基于疫情原因导致的空租等因素的相应上诉理由不能成立。综上，上诉人虹桥电子公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,149.4元，由上诉人上海虹桥电子时代广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十二月二十九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……