贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初16051号原告贵州远通房地产开发有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区金阳大道南段**。法定代表人刘娟。委托代理人马江媛、董珂莹。被告李江，男，汉族，1977年9月13日生，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵州远通房地产开发有限公司（以下简称“远通房开公司”）诉被告李江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告远通房开公司的委托代理人马江媛、董珂莹到庭参加了诉讼。被告李江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告远通房开公司诉称，2018年1月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定：被告承租原告位于贵阳市，租赁期间为2018年1月1日至2028年12月31日止，共计120个月，第一年至第三年，租金约为90元／平方米／月，第四年开始每年在前一年租金单价基础上递增8%，租金约定按季度支付，先付租金后使用。被告逾期支付租金的，每逾期一日，则按支付金额的千分之三支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并不退还被告已交费用及保证金。2019年9月起，被告开始出现逾期缴纳租金，经双方多次协商，被告都不能按时支付租金。后于2020年3月27日原告提出解除租赁合同。2020年3月31日，原告回函，告知同意与被告解除租赁合同，被告需于2020年4月7日前合理拆除房屋内部装饰及门头后完好将房屋交还原告，并归还所欠付的租金。但被告直至2020年4月21日才将房屋腾空搬走，租金至今未予支付。因此，原告诉请法院：1、判令被告支付原告租金485793元；2、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金（以租金485793元为基数，自2020年7月1日起至全部款项付清之日止，按每日千分之三的标准计算违约金。暂计算至2020年9月21日为120962.46元）；3、判令本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等由被告承担。被告李江未答辩。经审理查明，贵阳市云岩区百花大道万科远通悦城项目商业B负2层7号房屋产权人为贵州华通汽车贸易服务有限公司（以下简称“华通汽车公司”），《不动产权证书》颁发时间为2018年11月，建筑面积1172.50平方米。2017年12月23日，华通汽车公司出具《授权资产代为管理委托书》，委托远通房开公司为全权代理人，办理上述房屋所有事宜，包括该物业的对外出租及经营管理等（包括但不限于收取租金，维修维护物业，收取物业费、水电费等），委托授权期限为2017年12月31日至2030年12月31日止。2020年11月，该房屋产权人变更登记为案外人某某有限公司。2018年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方（即原告）作为万科˙悦城产权持有及管理方，现就位于贵阳市租赁事宜，与乙方（即被告）达成如下约定：甲方将万科˙悦城悦街商业Ｂ售楼部负二层商铺租赁给乙方经营商品或服务；租赁期限为2018年1月1日至2028年12月31日；商铺使用面积为701平方米，租金单价第一年至第三年为90元／平方米／月（月租金为63090元），第四年开始每年在前一年租金单价基础上递增8%；保证金为63090元；合同第六条第1项约定：如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用，每逾期1天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同，并不退还乙方已交费用及保证金……。《商铺租赁合同》签订后，原告于2018年1月将案涉房屋交付给被告使用，原告承认被告已支付了2018年6月1日至2019年9月1日的租金（2018年免除半年租金），2019年9月1日之后至今的租金被告尚未支付，2020年4月21日案涉房屋被原告收回。2019年10月29日，原告向被告出具《关于商铺租金的告知函》，主要内容为：被告从2019年9月1日起未向原告支付租金，已拖欠两个月租金共计126180元；根据被告的请求，原告同意给被告相应的扶持条款，若被告能够满足下列所有条款，则对被告2019年9月和10月的租金126180元减免不予收取：1、2019年11月至2020年11月租赁期间任何一月的租金按时支付；2、被告按照约定完成2019年11月至2020年10月的整年租赁期。若被告未满足上述任一条款，或因被告违约，原告解除合同；或被告单方解除租赁合同，或被告存在其他违约情况的，则2019年9月和10月的租金不予免除，同时被告应支付违约金。《关于商铺租金的告知函》上有被告的签名。2020年1月15日，原告（即甲方）与被告（即乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：截止2020年1月31日乙方拖欠甲方租金189270元（2019年11月1日-2020年1月31日），乙方承诺在2020年2月29日前支付已拖欠的2019年11月-12月两个月租金126180元，在2020年3月31日前支付2020年1月-2月两个月租金126180元，在2020年4月30日前支付租金94635元（包含2020年3月1日-同月15日已拖欠租金31545元以及2020年4月的租金63090元），在2020年5月31日前支付租金94635元（包含2020年3月16日-同月31日已拖欠租金31545元以及2020年5月的租金63090元），从6月份开始乙方承诺每月租金在当月的5号以前支付；出现下列任何一项，甲方有权不免除乙方2019年9月、10月两个月租金，乙方须支付该两月租金，并承担违约责任，赔偿甲方损失：1、乙方未按照该补充协议履行任何一期租金。2、乙方延期支付2020年租赁期间任何一月的租金。3、乙方无法继续经营，且单方解除合同的。4、乙方未按照约定完成2020年的整年租赁期。5、由于乙方违约，甲方解除合同的。6、乙方存在租赁合同约定的其他违约情形的……。2020年3月31日，原告给被告出具《解除租赁合同告知函》，主要内容为：鉴于被告于2020年3月27日向原告提出解除《商铺租赁合同》事宜，原告表示同意解除该租赁合同，至2020年3月27日止被告共计欠付租金433489元；被告须于2020年4月7日前将商铺内部装饰拆除，清运拆除垃圾，将商铺恢复原状交付原告。原告将该《告知函》通过微信发送给被告。2020年9月14日，原告给被告出具《催告函》，催促被告支付所欠租金。原告将该《催告函》通过微信发送给被告。另，原告称贵阳市云岩区百花大道万科远通悦城项目商业B负2层7号房屋与贵阳市金阳大道南段118号万科˙悦城悦街商业B售楼部负二层商铺是同一房屋，在贵阳市，“万科悦城”只有一个楼盘项目。现原告起诉来院，诉请如前。上述事实，有相关证据以及原告陈述等为证，经开庭质证，可以采信。本院认为，2017年12月23日，华通汽车公司将其所有的贵阳市云岩区百花大道万科远通悦城项目商业B负2层7号物业的对外出租及经营管理等所有事宜，委托给原告远通房开公司，委托授权期限为2017年12月31日至2030年12月31日止。2018年1月1日，原告根据上述委托，与被告签订了《商铺租赁合同》，将案涉商铺（使用面积为701平方米）出租给被告经营商品或服务；2020年1月15日，原、被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，上述合同及其补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律行政法规强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定全面履行义务。租赁合同签订后，原告履行了将房屋交付被告使用的义务，被告支付了2019年8月31日之前的房屋租金，但之后的租金未支付。原告提交的租赁合同、补充协议、关于商铺租金的告知函、解除租赁合同告知函、催告函，足以证实因被告未按约支付租金，双方已解除租赁合同，原告于2020年4月21日收回房屋；原告曾承诺在一定条件下免除被告2019年9月和10月两个月租金，但因被告违约，其已不能享有免除租金的优惠，被告尚欠原告2019年9月1日-2020年4月21日房屋租金485793元，被告应将此租金支付给原告。对于原告要求被告以所欠租金金额为基数，按每日千分之三的标准支付2020年7月1日起至付清租金之日止的违约金之诉请，虽然租赁合同约定了每日千分之三的违约金，但该违约金显然过高，从公平原则考虑，违约金总额应不超过被告所欠租金金额的30%即145738元。从2020年7月1日至今的违约金金额已超过145738元，对超过部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第114条、第212条、第226条、第227条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第29条之规定，判决如下：一、被告李江于本判决生效之日起十日内，支付原告贵州远通房地产开发有限公司2019年9月1日-2020年4月21日房屋租金人民币485793元，并支付原告贵州远通房地产开发有限公司违约金人民币145738元，合计人民币631531元。二、驳回原告贵州远通房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9868元，减半收取4934元，由原告贵州远通房地产开发有限公司承担434元，被告李江承担4500元。（原告已预交，被告应于履行判决时，将此款一并给付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在二年内依法向本院申请强制执行。审判员  田彩莲二〇二〇年十二月十五日法官助理宋星星书记员李兴艳