河北省邯郸市肥乡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0407民初281号 原告：李保佳，男，1985年12月18日出生，汉族，现住邯郸市。 委托诉讼代理人：刘晓军，河北平泓律师事务所律师。 被告：肥乡县合众养殖专业合作社，住所地邯郸市肥乡区309国道白落堡路口仁和圆葱市场。 法定代表人：邢强坡，该合作社经理。 委托诉讼代理人：冯帅辉，河北正纲律师事务所律师。 第三人：唐雪丽，女，1976年11月9日出生，汉族，住邯郸市。 第三人：苗永福，男，1975年3月6日出生，汉族，住邯郸市。 原告李保佳与被告肥乡县合众养殖专业合作社（以下简称合众合作社）、第三人唐雪丽、苗永福执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李保佳的委托诉讼代理人刘晓军，合众合作社的法定代表人邢强坡及委托诉讼代理人冯帅辉到庭，第三人唐雪丽、苗永福经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行邯郸市肥乡区肥乡镇宏馨佳园17号楼2单元502号房产（价值340000元）。二、本案所产生的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：邯郸市肥乡区人民法院（2018）冀0407财保63号民事裁定书，查封了邯郸市肥乡区肥乡镇宏馨佳园17号楼2单元502号房产，后进入到执行程序，并对该处房产采取了执行措施。但该处房产的实际所有人为原告，故此在法定期间内向法院提出执行异议申请。2020年4月17日原告收到法院（2020）冀0407执异8号执行裁定书，驳回了原告的申请。原告于2015年3月27日同第三人唐雪丽、苗永福自愿签订了房屋买卖合同，原告购买了第三人所有的邯郸市肥乡区肥乡镇宏馨佳园17号楼2单元502号房产，总价款340000元，原告已实际交付了全部房款，并自当年起就与家人实际居住至今。产权登记没有变更的原因是在签订合同后，到原肥乡县房管局办理房屋变更手续时，被告知因县政府临时政策的原因，暂时不能办理房产变更登记手续。根据《合同法》第32条、130条、133条，《物权法》第15条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告属于本案争议房产的实际合法权利人，人民法院应依法保护公民的合法权益不受侵害。但原告提起的执行异议申请，却没有得到支持。故提起执行异议之诉，以维护原告的合法权益。 原告为支持其诉讼请求，提交下列证据： 1.（2020）冀0407执异8号执行裁定书一份，用以证明原告提起本次诉讼的合法依据。 2.房屋买卖协议书一份、收款证明两份、银行转账明细单一份、签有苗永福名字和联系电话的身份证复印件一张，用以证明原告李保佳与本案第三人唐雪丽、苗永福签订了合法有效的房屋买卖协议书，原告并按照约定实际分两笔支付了购房总价款34万元的事实，以及原告在签订合同时已尽到了普通购房人合理的注意义务。 3.××号房屋所有权证书、肥房2008他字第××号房屋他权项证书各一份，用以证明原告按照合同约定于2015年4月20日支付给第三人唐雪丽、苗永福剩余14万购房款时，第三人苗永福将房产证及房屋他项权利证交于原告，也以此证明第三人唐雪丽、苗永福转让给原告的房产，在2015年4月20日前已全部结清了房产的银行贷款及解除抵押的事实。 4.物业公司出具的居住证明和邯郸市肥乡区肥乡镇广安社区居委会居住证明各一份，2016年至2020年水费收据8张、污水垃圾处理费收据4张、购电凭证8张，邯郸大龙新能源科技有限公司供暖开网费、取暖费收据各一张，用以证明原告购买房屋后，居住期间产生的部分生活所需缴费，以及自2015年4月起实际居住至今的事实。 综合证明原告因生活所需，于2015年实际支付34万元的正常市场价格，购买了邯郸市（包括阁楼和储藏间），并自2015年4月起实际居住至今，在购房时已完全尽到了普通购房人应尽的注意义务，未能办理成房屋产权变更手续是属于非买受人自身的客观原因所造成的，原告的执行异议申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的四项条件，原告对于所购房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 原告申请证人刘某出庭作证称：我叫刘某，男，1987年12月19日出生，汉族，住邯郸市，身份证号1304281987××××××××。我与原告李保佳是亲戚关系，与第三人苗永福、唐雪丽是朋友关系，与被告没有关系。苗永福和唐雪丽想卖房，李保佳想买房，我从中促成了房屋买卖。2015年3月27日双方签订房屋买卖合同时，苗永福、唐雪丽的签名和我在见证人处的签名都是本人所签。在2015年4月20日李保佳支付全部房款后，找我帮忙到房管局办理过户手续，但当时是苗永福外出打工，因为房产证上是苗永福的名字，必须苗永福本人到场，所以没有办成，很早开始就一直联系不上苗永福了。李保佳买房时知道在银行有欠款没还清，付第一笔款20万元后就解除了他项。至于没有办理过户，李保佳没有向法院起诉过。 被告合众合作社辩称：1.原告主张不得执行涉案房产不符合法律规定，所诉请求应当依法驳回；2.（2020）冀0407执异8号执行裁定书查明的事实正确，适用法律恰当，其中原告对涉案房屋在购买之前，明知该房屋系经济适用住房和有抵押权存在，原告的行为及主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，因此原告的主张不能排除被告对第三人的执行；3.根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，其中第七款法律法规禁止转让的房产不得转让，本案中原告与第三人转让的房屋从性质上讲属于经济适用房，根据法律规定属于不得转让的情形；4.原告与第三人签订的房屋买卖合同，根据法律规定属于债权行为，双方之间并未办理不动产登记，房屋未发生物权变动，原告可以买卖合同纠纷，向合同相对人主张债权及相关违约责任，这与被告申请执行没有法律关系；5.因原告个人原因未办理不动产登记，原告所述2015年4月20日涉案房屋就已解除他项，但到2018年6月份法院查封该房产之前，原告一直怠于行使其相关权利，而导致未办理不动产登记，该责任应归于原告。 被告合众合作社未提交相关证据。 第三人唐雪丽、苗永福未到庭、未答辩、未提交相关证据。 本院组织当事人对相关证据进行了庭审质证。 被告合众合作社对原告证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明该裁定的撤销请求；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，买卖合同第三条第二款明确写明，原告收到房产证件等相关手续后向第三人支付剩余房款14万元，通过原告在2015年4月20日向第三人转账14万元的事实，可以证实原告对涉案房屋属于经济适用房，以及存在抵押权的法律障碍是明知的；对证据3请法院依法核实其真实性，对证明目的有异议，不能证明该房产在2015年4月20日前已经还清银行贷款，原告所述已经结清，但到2018年6月法院查封该房产，时间已达三年之久，原告与第三人既未办理不动产登记，也未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记，恰恰可以证实因原告个人原因怠于行使其相关权利，致使房屋未办理过户登记；对证据4中物业证明的真实性、合法性、关联性均有异议，居委会证明出具的时间是2020年12月27日，并未证明原告是从2015年居住至今，对票据的证明目的、关联性有异议，票据显示交款人截止到2018年的7月9号仍为苗永福，即在法院2018年6月份查封以后交款人仍为第三人，无法证明原告自2015年居住至今。 被告合众合作社对证人刘某证言的质证意见为：通过证人的陈述可以证实原告在购买房屋时对房屋的性质和存在抵押是知情的，在2015年4月20日前原告就可以行使办理不动产登记相关权利，但其未行使权利。 原告李保佳对证人刘某证言无异议。 经庭审举证、认证，本院查明事实如下： 本院在审理合众合作社与唐雪丽、苗永福民间借贷纠纷一案中，于2018年6月26日作出（2018）冀0407财保63号民事裁定书，查封唐雪丽、苗永福所有的位于邯郸市。2018年12月14日，本院作出（2016）冀0428民初16号民事判决书，判决生效后，进入执行程序，案外人李保佳提出执行异议，本院于2020年4月10日作出（2020）冀0407执异8号执行裁定书，驳回了李保佳的异议请求，后李保佳提起本案执行异议之诉。 另查明，涉案房产为经济适用房，2008年7月25日在农行肥乡县支行办理了抵押，并设定他项，约定期限为20年，房屋所有权登记时间为2011年10月31日。 又查明，2015年3月27日，经刘某介绍，苗永福、唐雪丽与李保佳签订《房屋买卖协议书》，载明：“甲方（出卖人）：苗永福、唐雪丽，乙方（买受人）：李保佳。经双方自愿、平等协商，现就房屋买卖事宜达成如下一致协议，以供双方遵守。一、买卖房屋现状。1.房屋的位置：该房屋位于肥乡县17号楼2单元502室（包括阁楼和储藏间）……二、房屋交易价格。本协议所交易的标的物肥乡县17号楼2单元502室（包括阁楼和储藏间）的总价款为人民币叁拾肆万元（340000元）整（该房款不包括过户所需费用）。三、付款方式。1.自本协议签订之日起，乙方支付甲方购房款贰拾万元（200000元）整；2.剩余购房款待甲方办理完毕该标的物的所有手续（包括银行所欠房贷、办理房产证件等手续）并将该房屋的房产证交付与乙方后，乙方支付剩余的购房款拾肆万（140000元）整。四、双方的权利及义务。……5.待该房屋符合办理过户的相关手续时，甲方应无条件配合乙方办理过户及其他相关手续；6.该房屋过户的相关费用由甲乙双方承担各自的义务。……甲方：苗永福、唐雪丽，乙方：李保佳，见证人：刘某，2015年3月27日”。同日，李保佳向苗永福、唐雪丽支付部分房款200000元，苗永福、唐雪丽向李保佳出具收条。2015年4月20日，李保佳向苗永福、唐雪丽支付剩余房款140000元，苗永福、唐雪丽向李保佳出具房款结清证明，李保佳取得房屋所有权证和房屋他项权证。所在居委会和小区物业出具材料，证明李保佳于2015年4月起在涉案房产居住至今。 苗永福、唐雪丽与李保佳自2015年3月27日签订《房屋买卖协议书》后至今未办理过户登记。李保佳称，《经济适用住房管理办法》第三十条规定购买经济适用房满5年后可以上市自由交易，现行法律、法规没有经济适用房禁止交易的规定，不存在限制购买的情况，本地的实际情况是，2018年前房管部门对于经济适用房产权变更登记是不禁止办理的,但到土地管理部门缴纳划拨土地出让金时，却告知临时不能办理。其按协议约定在还清银行贷款后才支付剩余房款140000元，并取得房屋所有权证和房屋他项证，如未还清贷款，原件应存放于抵押权人处，后一直联系不上苗永福，才致使未能办理过户登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，即符合上述条件规定的，法院应支持买受人排除执行的主张。本案中，我院查封涉案房产之前，苗永福、唐雪丽与李保佳已签订合法有效的书面房屋买卖合同，李保佳已合法占有该不动产，并已支付全部房款。涉案房产在买卖合同签订后，在银行房贷已还清，经济适用房交易不存在政策限制的情况下，因过户实际操作及联系不到苗永福等原因，致使未能办理过户登记，且无证据证明李保佳消极不办理过户的情况下，不能认定未办理过户登记是李保佳自身原因造成的。综上，李保佳所提主张符合前述规定，能够排除执行，不得执行邯郸市肥乡区肥乡镇宏馨佳园17号楼2单元502号房产。对于合众合作社的抗辩理由，李保佳应当对涉案房产为经济适用住房和存在抵押权是明知的，但经济适用住房并非禁止转让，从协议约定苗永福、唐雪丽还清银行贷款后李保佳再支付剩余房款140000元，及李保佳支付该房款且已取得房屋他项权证来看，抵押权的障碍也已经解除，应认定李保佳已尽到房屋买受人的合理注意义务，且房屋买卖介绍人刘某也出庭作证称苗永福很早就一直下落不明，故不能认定未办理过户登记是买受人自身原因造成的。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《经济适用住房管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行邯郸市肥乡区肥乡镇宏馨佳园17号楼2单元502号房产。 案件受理费6400元，由肥乡县合众养殖专业合作社负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  常永军 人民陪审员  魏增林 人民陪审员  张燕卫 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  刘志强 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《经济适用住房管理办法》 第三十条……购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。