山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14039号 上诉人（原审被告）：姜仕超，男，1988年5月3日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：苏剑英，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林玉连，女，1962年1月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：姚滨，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 原审被告：王彬（曾用名：王涛），男，1994年7月30日生，汉族，户籍所在地辽宁省清原满族自治县。 上诉人姜仕超与被上诉人林玉连、原审被告王彬房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3160号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜仕超向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市李沧区人民法院(2020)鲁0213民初3160号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审判决认定原审被告王彬有代上诉人签订房屋租赁合同的权限，王彬代理上诉人签订合同的行为有效事实错误。本案被上诉人与王彬签订的《租赁合同》效力待定。1、原审王彬的代理权仅限于代理看房，其签订合同的行为超出代理权限。上诉人与被上诉人认可双方电话洽谈租房事宜，并由上诉人支付看房定金，因上诉人去日本学习，委托原审被告王彬跟被上诉人联系看房，上诉人在原审被告王彬发送相关房屋状况信息时，明确告诉被上诉人和王彬，等上诉人回国后确定，即上诉人已向被上诉人和王彬明确表明，等上诉人回国后再确定是否履行合同。因此被上诉人与原审被告王彬签订的合同效力待定，即以上诉人明确确认为准。本案上诉人在回国后第一时间了解了房屋状况，并提出不租赁的意思表示，因此，被上诉人与王彬签订的租赁合同未发生效力，一审判决认定合同有效错误。2、原审庭审中被上诉人认可房屋未实际交付，签订租赁合同将房屋钥匙保管的行为证明租赁合同并没有发生效力，具体效力等上诉人回国确定，因此一审判决认定王彬与被上诉人签订的合同自双方签订时发生效力错误。二、本案涉案房屋未实际交付，被上诉人扩大租金损失，应由其自行承担相应的损失。上诉人未亲自看房，未签订并确认合同内容，一审判决判令承担房屋租金、物业费及违约金没有事实和法律依据，对上诉人造成巨大损失，违反了公平的民法原则。一审庭审中，被上诉人认可房屋未实际交付，自认上诉人回国后将被上诉人微信拉黑，并在矛盾升级后报警，前述行为均有效证明双方之间的租赁合同并不能再履行，因此被上诉人应积极将房屋另行出租，并减少租金损失，但其长达8个月不作为，任其房屋空置，因此，对被上诉人不作为导致租金损失应由被上诉人自行承担。根据物业费缴纳的相关规定，房屋在实际使用时才支付，本案涉案房屋并未实际交付给上诉人，一审判决判令上诉人承担物业费没有事实和法律依据。上诉人未实际占用房屋，一审判决判令上诉人承担巨额租金、物业费并承担违约金实属不公。综上所述，被上诉人明知王彬超出代理权限，上诉人及时明确提出不租赁的意思表示，任凭房屋长期空置，被上诉人明显存在过错，一审判决在房屋未实际交付的前提下，认定合同有效，并判令上诉人承担租金、物业费及违约金没有事实和法律依据，原审判决认定事实错误，适用法律错误，对上诉人明显不公，应当予以改判。二审庭审中姜仕超补充上诉事实与理由如下：即使按照一审认定，该合同有效但被上诉人未履行交房义务构成违约，上诉人与被上诉人应各自承担相应责任，且按照公平原则物业费应当由产权人和房屋使用人承担，原审庭审中被上诉人自认未交付涉案房屋及上诉人并未实际享受物业服务，因此原审法院要求上诉人支付物业费没有事实和法律依据。 林玉连答辩称：一、被答辩人委托原审被告王彬代理房屋租赁事实属实，原审被告的代理行为有效。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被答辩人主动联系答辩人协商租房事宜，后被答辩人主动缴纳房屋定金2000元，并由原审被告王彬代被答辩人看房签订租赁合同。结合被答辩人于原审庭审也自认“我在日本期间，（关于租房事宜）王彬给我发信息，我说让他看着弄”，故原审判决关于“王彬代理被答辩人签订合同的行为有效，双方租赁合同成立并生效”的认定符合事实及法律依据。即便被答辩人认为其签订合同的行为超出代理权限，答辩人认为，原审被告王彬的代理行为构成表见代理，该代理行为仍然有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，被答辩人最先亲自电话联系答辩人租房，后因自己去日本而将答辩人的电话留给王彬，由王彬继续联系租房事宜；王彬在后续租房事宜中随时与被答辩人保持联系、沟通，且在签订租赁合同时能够准确提供被答辩人的身份信息；王彬在看完租赁房屋后，拍照将房屋情况经微信发送给被答辩人；被答辩人在确认房屋情况之后直接向答辩人交付租房定金。这一系列行为，已经使得答辩人相信王彬是在代理被答辩人进行租房，其代理行为依法有效。二、答辩人与被答辩人之间签订房屋租赁合同事实属实，租赁法律关系成立。答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同自双方签字之日成立并生效，且答辩人已经完成交付钥匙的义务。房屋最终未能交接，其原因在于被答辩人拒绝收房，但其拒收行为并不影响房屋租赁合同的效力。该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家有关法律、法规之强制性规定，故合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。被答辩人以未实际收房抗辩其应履行的缴纳租金义务，无事实及法律依据。三、答辩人认为一审判决的租金、物业费及违约金合法合理，请求依法维持原判。一审判决的房屋租金、物业费、违约金三部分均有合同明确约定，在合同成立并生效的情形下理应获得支持。对于租金部分，被答辩人在签订租赁合同、支付定金后，拒绝继续履行合同义务，在答辩人已将房屋钥匙交付至第三方处的情形下，将答辩人的房屋不管不顾弃置一旁，本身即存在重大过错。且在答辩人多次与之协商时，单方面将答辩人微信拉黑，拒绝协商。加之2019年底爆发的疫情，令身在外地的答辩人无法回青岛继续与被答辩人协商。即便如此，待疫情稍有好转时，答辩人便第一时间赶回青岛并提起诉讼。故答辩人在被答辩人存在重大过错的前提下，并未怠于主张权利，恶意造成合同僵局。从常理上，答辩人也不会将自己的房屋闲置一旁，任由其损失扩大。对于物业费，因答辩人已经履行了租赁合同约定的全部义务，被答辩人自身违约而未收取房屋，该过程中所产生的物业费理应由被答辩人承担。对于违约金，被答辩人按照合同约定所应支付的违约金数额远高于判决金额，原审判决已经根据实际情况酌情大幅度降低违约金数额，其判决结果相对合理。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由并不成立，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 原审被告王彬答辩称：我方同意上诉人意见，不同意一审判决。 林玉连向一审法院提出诉讼请求：1、判令林玉连与姜仕超、王彬间商铺租赁合同自2020年4月20日起依法解除；2、判令姜仕超、王彬自合同解除之日起依法将租赁房屋恢复原状并返还；3、判令姜仕超、王彬支付第一期租金100000元（自2019年7月8日至2020年6月6日）；4、判令姜仕超、王彬支付违约金100000元；5、判令姜仕超、王彬支付物业费11370元；6、本案案件受理费、公告费等由被告承担。庭审中，林玉连变更第二项诉讼请求，判令姜仕超、王彬自解除之日起依法返还租赁房屋。事实与理由：姜仕超、王彬因经营需要，于2019年7月1日与林玉连签订《李沧金街商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），承租青岛市李沧万达广场xx路xx号xx号的商铺，租期自2019年7月7日至2021年6月6日，第一期租金为100000元，但被告自承租后一直拒绝支付租金及物业费，严重违反合同约定。为维护林玉连合法权益，特诉至法院，望判如所请。 姜仕超一审辩称，第一，双方租赁关系并没有实际建立，林玉连诉求没有事实依据，且林玉连明知姜仕超、王彬不支付房租也不租房子，人为扩大其损失，应由其自行承担相应责任。姜仕超、王彬并未实际占用本案涉及的房屋，林玉连诉求物业费没有事实和法律依据。 原审被告王彬在一审中未作答辩。 一审法院认定事实如下： 1、坐落于青岛市李沧区户房屋，房屋类型为商业用房，登记所有权人为林玉连。2、2019年6月30日，姜仕超通过微信转账的方式给付林玉连2000元，欲租用其名下的位于青岛的商铺。关于该2000元的性质，双方均认同是定金。3、2019年7月1日，林玉连与王彬签订《青岛李沧金街商铺租赁合同》，约定甲方（出租方）为林玉连，乙方（承租方）为王涛代姜仕超，并写有姜仕超和王彬两人的身份证号码：xxxx/xxxx。合同约定：一、乙方愿意租用甲方位于青岛的商铺，建筑面积为118.43平方米，用于开设美发店，租用期限自2019年7月7日至2021年7月6日止。第一期租金拾万元整，分两次支付：第一次2019年7月7日支付伍万，第二次2019年10月10日支付伍万。第二期租金为拾壹万，付款时间2020年6月6日。第三期租金为拾壹万，付款时间为2021年6月6日。……甲乙双方达成一致，如单方违约，需赔付对方违约金拾万元。若出现纠纷双方友好协商，若协商不成可向当地人民法院起诉，所产生的费用，如起诉费、律师费、交通费、宾馆费等等全部由违约方承担。……物业费缴纳给甲方，由甲方代办（11370元整）一年等内容。合同落款甲方处有林玉连签字捺印及联系电话，乙方处有王涛代姜仕超的签字和捺印及姜仕超的联系电话。4、当日，林玉连与王彬至案外人李华处将涉案房屋钥匙放在该处，王彬称等姜仕超回来取，姜仕超、王彬至今未取钥匙也未使用上述房屋。5、涉案房屋每年物业费11369.28元。 关于涉案房屋租赁合同的签订过程。 林玉连在一审中述称：2019年6月底姜仕超给我打电话，问我房子要不要租，我说可以，问了他开店的用途，他说开美容美发，我们就谈了租金及物业费的问题，姜仕超说要租这套房子，但是他过两天要去日本，让其合作伙伴来签合同，就把我的电话给了王彬（王涛），我们约了2019年7月1日在万达签订合同。合同签订后，王彬就把房屋的照片发给姜仕超，我就与王彬到了乐客城李总处拿钥匙，王彬说知道钥匙在这，等姜仕超回来再拿钥匙一起看房子。姜仕超要订房子，我就让其交定金，开始谈的是1万，后来砍价之后定了2000元，该笔款就给了我。合同签订后，林玉连一直在要求姜仕超支付房租，并且2019年11月份到姜仕超、王彬新店当面主张过。后来因为疫情的原因，无法再到青岛。 姜仕超述称：2019年6月30日，我给林玉连支付2000元定金，后我去了日本，林玉连给我发微信说签合同，我告知林玉连等我回来再签，林玉连说只是个形式上的东西，回来后我看到房屋乱七八糟，觉得不合适，再就是物业费不合理，决定给林玉连发信息说了我不租的原因，大约2019年9月底左右林玉连到我店里闹过一次。我在日本期间，王彬给我发信息，我说让他看着弄，王彬跟另外一个朋友去签的合同，合同签完后，就给我发视频，让我看看房子一二楼情况，之后再就没联系。 关于王彬代姜仕超签订租赁合同的效力问题。 姜仕超对租赁合同不予认可，认为该证据首页承租人为姜仕超，第二页承租人又注明王涛代姜仕超，在最后落款处乙方又注明王涛代姜仕超，该合同的效力应当以王彬（王涛）是否有代理权来确定该合同，而姜仕超并没有给予王彬具体确认的代理权。因此，该合同无效，与姜仕超没有任何关系。姜仕超主张，其于2019年7月20日与案外人另行签订租赁合同并承租房屋，因此，本案租赁关系并没有实际建立。 林玉连认为承租主体是姜仕超，最先联系林玉连的也是姜仕超，从姜仕超实际支付房屋定金也可以证明房屋的承租主体是姜仕超。王彬具有代理权限，王彬在整个过程中也表述是替其哥哥或姐夫姜仕超代签合同。因王彬只是代理姜仕超签订合同，所以林玉连不再要求王彬承担责任。 林玉连主张自2020年4月20日起解除双方签订的租赁合同，4月20日是网上立案日期，之前没有通知过姜仕超，没有行使过解除权。 一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，姜仕超在签订合同之前与林玉连协商租房一事并支付给原告2000元定金，第二日王彬称代理姜仕超看房子，最后与林玉连签订合同，签订合同时王彬同时注明了姜仕超、王彬的名字、身份证号码及联系电话。根据上述合同签订的过程及姜仕超当庭陈述的“我在日本期间，王彬给我发信息，我说让他看着弄”，可以认定王彬有代姜仕超签订房屋租赁合同的权限，因此，王彬代姜仕超签订合同的行为有效，双方间的租赁合同依法成立。因租赁合同为诺成性合同，自双方当事人合同签订时发生法律效力，合同双方均应当按约履行各自义务。 姜仕超未按合同约定履行义务，构成违约，也未及时与林玉连协商解除合同，造成林玉连房屋空置损失，其除应承担合同约定的租金、物业费外，还应承担相应的违约责任。 关于合同的解除，我国合同法第九十四条规定：在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。姜仕超明确表示不履行合同也未支付过租金，林玉连有权解除双方签订的合同。至于合同解除的时间。林玉连主张自2020年4月20日，即其提交本案网上立案时解除，虽然较其明确知道姜仕超不同意履行合同的时间间隔稍长，但考虑到今年疫情的因素，且林玉连也未自2020年7月1日本案正式立案或送达时主张，一审法院不认定林玉连怠于主张权利，有恶意造成合同僵局、扩大双方损失的情形，林玉连主张合同解除的时间相对合理，一审法院予以确认。姜仕超应承担自合同约定的履行起始日期即2019年7月7日至2020年4月19日共318天的房屋租金及物业费。房租87123（100000÷365×318）元，物业费9905（11369.28÷365×318）元。关于违约金，双方约定的违约金过高，应予适当降低，考虑林玉连行使合同解除权的时间，一审法院酌定姜仕超应承担20000元违约金。因林玉连已按合同主张了违约金，则不再适用定金罚则，姜仕超之前支付的2000元定金，在应付房租中予以抵扣，姜仕超应支付房租数额为85123元。因姜仕超未实际占有涉案房屋，一审法院对林玉连要求其返还租赁房屋的诉讼请求，不予支持。 王彬作为代理人，林玉连不向其主张权利，一审法院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决：一、林玉连与姜仕超于2019年7月1日签订的《青岛李沧金街商铺租赁合同》，自2020年4月20日解除；二、姜仕超于判决生效之日起十日内支付林玉连房屋租金85123元；三、姜仕超于判决生效之日起十日内支付林玉连物业费9905元；四、姜仕超于判决生效之日起十日内支付林玉连违约金20000元；五、驳回林玉连对王彬诉讼请求；六、驳回林玉连的其他诉讼请求。姜仕超如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元（林玉连已预交），减半收取3050元，林玉连负担1050元；姜仕超负担2000元，姜仕超于判决生效之日起十日内给付林玉连上述费用。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依据一审查明的内容，足以让林玉连相信王彬有权代姜仕超签订租赁合同。王彬代姜仕超签订租赁合同的行为有效，双方间的租赁合同依法成立。 依据合同约定，租用期限自2019年7月7日至2021年7月6日止。第一次租金应于2019年7月7日支付，至2019年7月7日，姜仕超未向林玉连支付租金，也未实际领取涉案房屋钥匙，林玉连对涉案合同并未实际履行应为明知，即承租人此时已以其行为作出拒绝履行合同的表示，合同应于该日解除。作为出租人，从此时起即应当具有止损义务，避免损失扩大。因此，对于该日之后的租金、物业费，均不应由姜仕超承担。 另一方面，姜仕超未按照合同约定履行合同，属于单方违约，应承担违约责任。关于已支付的2000元，林玉连主张为定金，姜仕超对此不予认可，主张该款为看房费。因合同及打款凭证中均未明确说明该款性质为定金，故该2000元性质不能认定为定金。因看房行为已实际完成，故该2000元不应予以退还。关于违约金的数额，一审认定为20000元，为近3个月的房租，足以弥补林玉连的损失，本院依法予以维持。 各方对王彬的责任承担均未提起上诉，本院依法予以维持。 关于诉讼费的承担，因姜仕超对合同的解除具有过错，且在违约时未采取适当措施导致本案诉讼发生，故本案一审、二审诉讼费用均应由姜仕超负担。 综上，一审法院认定事实、适用法律有误，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3160号民事判决第二、第三、第六项。 二、变更山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3160号判决第一项为：林玉连与姜仕超于2019年7月1日签订的《青岛李沧金街商铺租赁合同》自2019年7月7日解除。 三、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3160号第四项、第五项。 五、驳回林玉连的其他诉讼请求。 一审案件受理费6100元（林玉连已预交），减半收取3050元，由姜仕超负担。二审案件受理费6100元，由姜仕超负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 徐 鹏 书记员王若怡