山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13246号上诉人（原审原告）：司光明，男，1989年8月2日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：曲建波，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司工作人员。原审第三人：中国建设银行股份有限公司济阳支行，住所地济南市。负责人：秦超，行长。上诉人司光明因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）、第三人中国建设银行股份有限公司济阳支行（以下简称建行济阳支行）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。帝华公司提出上诉，但未缴纳上诉费，经一审法院及本院催缴后仍未缴纳，按帝华公司自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。司光明上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判支持司光明全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由帝华公司负担。事实和理由：一审判决程序违法，认定事实不清、适用法律错误。具体理由如下：1.一审法院审理本案由简易程序转为普通程序审理，系程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定，本案系2020年4月14日立案适用简易程序审理，应在2020年7月13日审结。一审法院在超过三个月的审理期限后，在2020年8月24日裁定将简易程序转为普通程序审理系程序违法。二、司光明首付款利息和司光明聘请律师的代理费是司光明的损失，理应由帝华公司承担。司光明按照合同约定将首付款及贷款支付给帝华公司，由于帝华公司逾期交房，司光明按照合同约定行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，司光明的首付款利息及聘请律师的代理费都是司光明的损失，由帝华公司承担。三、一审法院以司光明未能明确自2020年4月4日起至判决生效日止期间的贷款本息、尚未偿还的贷款数额为由，不予支持司光明一审相关诉讼请求，系认定事实不清。司光明一审诉讼请求第三项是判令帝华公司返还司光明截止到2020年4月4日已偿还的贷款本息108407.28元并继续返还司光明自该日起至判决生效日止期限偿还的银行贷款本息。司光明在2020年4月4日也就是起诉日偿还的本息可以明确是因为时间节点即起诉日可以明确。一审法院既然能判令帝华公司返还司光明截止到2020年4月4日的银行本息108407.28元，那么司光明上诉后至判决生效期间偿还的银行本息由帝华公司返还理应得到法院支持。一审法院以司光明未能明确自2020年4月4日至判决生效之日止期间的贷款本息为由不支持该项诉求系事实认定不清。四、司光明与第三人的贷款合同解除后，帝华公司应该当将贷款余额返还给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条第二款明确规定，商品房买卖合同和担保贷款合同都被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保分别返还担保权人和买受人。该条规定系基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人诉累，并在此基础上保护当事人权利。一审法院判决解除司光明与帝华公司签订的《济南市房屋买卖合同》、司光明与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，只判决帝华公司返还司光明支付的首付款及部分贷款本息，未判决将剩余贷款返还第三人，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清、程序违法、适用法律错误。现提起上诉，请求二审法院依法予以改判。帝华公司辩称，一、根据本案查清的事实，应撤销一审判决。经过一审两次法庭调查，本案事实清楚。双方于2018年5月10日签订《济南市商品房买卖合同》，并进行备案登记，约定司光明购买济南帝华公司建设的、位于济阳区**和**储藏室，总房价款923382元。2018年5月2日，司光明支付首付款302751元，其后办理按揭贷款，付清总房款。合同约定2019年6月30日前交付房屋。2020年4月1日，帝华公司取得涉诉房屋建筑竣工验收备案单，涉案房屋具备交房条件。帝华公司通知司光明收房。帝华公司提交证据施工日志、监理日志、济南市气象资料，证明因无法预见和控制的客观原因造成工期延误120天。依据《济南市商品房买卖合同》第八条的约定，帝华公司可据实予以延期交房。基于上述事实，双方签订合同目的，均已实现。社会资源的流转有利于社会财富的增加，合同法的基本价值取向是鼓励交易，所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。因此，在目前情况下，相较解除《商品房买卖合同》，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。司光明要求解除《济南市商品房买卖合同》具有恶意性。司光明看到今年市场房价下跌，预以诉讼的方式，达到其目的。依据《合同法》第九十四条规定：司光明解除《济南市商品房买卖合同》的主张，不应得到法律支持，双方应继续履行合同。二、根据本案查清的事实，应驳回司光明的上诉请求。1、帝华公司不存在占用司光明首付款利息的事实。虽然，司光明于2018年5月2日支付首付款302751元，但帝华公司用首付款建造涉案房屋，不存在占用司光明首付款利息的事实。司光明虽支付聘请律师的代理费2000元，但双方没有合同约定，因此，司光明要求帝华公司承担损失没有依据。2、一审法院以司光明未能明确自2020年4月4日起至判决生效日止期间的贷款本息、尚未偿还的贷款数额为由，不予支持司光明一审的相关诉讼请求，系认定事实清楚。根据举证原则，司光明没有提供证据证明其2020年4月4日起至判决生效日止期间偿还贷款本息的数额；未能提供证据证明尚未偿还的贷款数额的数额，一审法院对这两件事实无法确认。司光明应该承担举证不能的责任。3、司光明与第三人解除贷款合同，根据合同相对性，帝华公司没有义务将贷款余额返还给第三人。再者，第三人没有主张解除贷款合同后，将贷款余额返还给第三人。因此，一审法院判决驳回司光明的此项诉讼请求是正确的。建行济阳支行未陈述意见。司光明向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号为XXXX和XXXX]；2.判令被告返还原告2018年2月12日支付的购房首付款302751元并赔偿占用首付款利息损失（以302751元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止的利息）；3.判令被告返还原告截止到2020年4月4日已偿还的贷款本息108407.28元并继续返还原告自该日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息；4.判令解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》并要求被告向第三人返还原告剩余贷款；5.本案诉讼费用由被告承担。后，原告司光明增加诉讼请求：判令被告赔偿原告律师代理费2000元。一审法院认定事实：2018年5月2日，司光明为购买帝华公司开发的XXXX室（期房）及XXXX号储藏室（期房），先向帝华公司支付首付款302751元。同年5月10日，帝华公司（即出卖人）就其开发的位于济阳区银XXXX室（期房）的销售，与司光明（即买受人）在帝华?北岸新城售楼处签订《济南市商品房买卖合同》。该合同约定：“……第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8546.67元，金额923382元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式见附件五……第八条交付期限出卖人应当在2019年6月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出场人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……第二十三条本合同自双方签订之日起生效”。同日，双方签订该合同附件五《合同补充协议》。其中，该协议第一条约定：“付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2.其他方式：银行按揭贷款（商业性）……（1）买受人于签订买卖合同之日内，向出卖人支付首付房款金额为277382元（人民币）大写：贰拾柒万柒仟叁佰捌拾贰元整（已包含定金）；余款646000元（人民币）大写：陆拾肆万陆仟元整，申请银行贷款……”。该合同及补充协议于当日生效。2018年5月10日，帝华公司（即出卖人）就其开发的位于济阳区XXXX号储藏室（期房）的销售，与司光明（即买受人）签订《济南市商品房买卖合同》。该合同约定：“……第四条计价方式与价款（以人民币计价）……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3308元，金额82369元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式见附件五……第八条交付期限出卖人应当在2019年6月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出场人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……第二十三条本合同自双方签订之日起生效”。同日，双方签订该合同附件五《合同补充协议》。该协议第一条约定：“付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2.其他方式：银行按揭贷款（商业性）……（1）买受人于签订买卖合同之日内，向出卖人支付首付房款金额为25369元（人民币）大写：壹万伍仟叁佰陆拾玖元整（已包含定金）；余款57000元（人民币）大写：伍万柒仟元整，申请银行贷款……”。该合同及补充协议于当日生效。2018年6月20日，司光明与建设济阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款人为司光明，贷款人为建行济阳支行，借款本金为703000元，借款期限为360个月，自2018年6月20日至2048年6月20日，借款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，还款方式为等额本金还款，合同项下的抵押物为涉诉房产。其中，该合同约定：“其他约定条款……第十九条本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”董雪作为抵押人与司光明一同在该合同上签字捺印。合同签订后，建行济阳支行按照约定将703000元贷款划入帝华公司的银行账户。2018年8月8日，帝华公司向司光明开具购房山东省增值税普通发票两张，分别载明住宅金额923382元、储藏室金额82369元。2019年6月30日前，帝华公司因故未能如约向司光明交付涉案房屋。司光明于2019年11月6日向帝华公司的法定代表人李在明邮寄送达《解除合同通知书》，但因李在明不在帝华公司而退回。2020年4月3日，司光明向帝华公司售楼处和传达室提交解除商品房买卖合同通知书，遭工作人员拒收，且传达室工作人员转达了通过法律程序解决的意思。该解除商品房买卖合同通知书主要内容为：司光明与帝华公司于2018年5月10日签订《商品房买卖合同》，购买帝华公司开发的帝华?北岸新城房屋一套和储藏室一间，已经按照合同约定支付首付款302751元，余款向银行申请按揭贷款的方式支付给帝华公司。帝华公司未按合同约定交付房屋，致使不能实现合同目的。现通知如下：自本通知到达贵公司之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》[合同编号为：XXXX和XXXX]”。截止2020年4月3日，司光明已按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定累计偿还建行济阳支行贷款本息108407.28元。2020年4月14日，司光明与北京市鑫兴（济南）律师事务所签订《法律服务协议》，委托后者代理其与帝华公司的商品房预售合同纠纷一案，并按照协议支付代理费2000元。另查明，2020年1月6日，司光明就其与帝华公司、建行济阳支行的房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼。后因司光明未在七日内预交案件受理费，一审法院于2020年2月3日裁定按司光明撤诉处理。通过开庭审理，双方当事人对以下事实争议较大：1.《商品房买卖合同》的解除问题；2.《个人住房（商业用房）借款合同》的解除及后果问题；3.若解除《商品房买卖合同》，帝华公司应否返还首付款及利息。关于争议焦点1。其一，司光明与帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系当事人双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，全面、实际履行合同义务，以实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”帝华公司辩称因政府多次发文停工停产高达120余天，即便提交的证据真实，也仅能证实如下内容：2018年6月12日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求易产生扬尘的作业一律停工，导致涉案房屋所在工程停工2天。同年11月14日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工1天。同年11月22日，济阳县重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工4天。同年12月13日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工10天。同年12月21日，济南市济阳区大气污染防治指挥部领导小组办公室发布通知，房屋建筑工程的基坑施工阶段的土石方开挖工作、大量回填土作业、建筑渣土内倒、外运作业等不允许施工，导致涉案房屋所在工程停工11天（与前一通知停要时间重合2天）。2019年1月10日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工3天。同年1月18日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止土石方施工作业，导致涉案房屋所在工程停工3天。同年2月18日，济南市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工10天。同年3月2日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天。同年4月19日，济南市济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工5天。同年5月16日，济阳渣土办发布方案，要求停止一切产生噪声的建筑施工及土石方作业，导致涉案房屋所在工程停工23天。同年8月9日，济南市住房和城乡建设局发布通知，要求全市全部在建工程立即停工，导致涉案房屋所在工程停工7天。同年9月22日，济南市济阳区重污染天气应急工作指挥部办公室发布通知，要求停止建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业，导致涉案房屋所在工程停工8天。由此，涉案房屋所在工程在约定交房日前因政府指令暂停施工75天，依据合同约定，交房日期应据实延期至2019年9月13日。延期过程中，该工程又因政府指令暂停施工7天，依据合同约定，交房日期应据实延期至2019年9月20日。截止2019年12月19日，帝华公司逾期交房已超过合同约定的90日。帝华公司辩称国内发生新冠疫情，企业再次停工停产，至今未复工复产，一审法院认为，当地新冠疫情发生于2020年1月下旬，此时帝华公司已逾期交房半年多，此种辩解已严重背离事实，故不予采纳。帝华公司逾期交房超过90日,依据双方签订的购房合同，司光明作为买受人解除该购房合同的条件业已成就，因此，司光明依法依约具有法定的合同解除权，有权依法解除合同。其二，关于《济南市商品房买卖合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”司光明以多次找帝华公司售楼处协商退房无果为由，向帝华公司送达《解除合同通知书》的方式通知帝华公司解除涉案合同，但遭到售楼处和传达室工作人员的拒收，应视为司光明已将《解除合同通知书》送达到帝华公司。因此，涉案合同应于2020年4月3日解除。关于争议焦点2。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，司光明与建行济阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守并加以认真履行，任何一方不得擅自变更或解除。司光明签订该合同的目的就是贷款购房，建行济阳支行业已按照双方约定发放了贷款，司光明亦如约偿还按揭贷款，借款合同正在正常履行中，现因帝华公司逾期交房，导致司光明与之签订的《济南市商品房买卖合同》依法予以解除，致使司光明贷款购房的目的已无法实现，因此，其主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》，符合相关法律及司法解释，一审法院予以支持，该合同应予解除。鉴于一审法院于2020年4月22日向建行济阳支行送达民事起诉状、举证通知书等法律文书，因此，该合同解除的时间则为2020年4月22日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照上述法律规定，依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，《个人住房（商业用房）借款合同》依法解除后，司光明依然负有偿还建行济阳支行借款的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，帝华公司应当将司光明已经偿还至2020年4月3日的借款本金利息共计108407.28元返还司光明。司光明主张帝华公司继续返还其自2020年4月4日起至判决生效日止期间偿还的银行贷款本息，但在庭审中，司光明未提交相关证据对该部分银行贷款本息予以明确，因此，对其该项主张一审法院不予支持。司光明主张帝华公司向建行济阳支行返还其剩余贷款，但在但庭审中，司光明未能对其尚未偿还的贷款本金数额予以明确，因此，对司光明要求帝华公司向建行济阳支行返还其尚未偿还的主张，一审法院难以支持。关于争议焦点3。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于前述分析认定，依照前述法律规定，司光明与帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》已于2020年4月3日解除，帝华公司应当将收取的首付款302751元返还司光明。司光明主张帝华公司支付利息，缺乏合同依据及法律依据，一审法院不予支持。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，司光明主张解除《济南市商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。帝华公司逾期交房导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》解除,责任完全在帝华公司,帝华公司应按合同约定返还司光明支付的购房款。司光明主张解除与建行济阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，帝华公司返还司光明已经偿还的贷款本金、利息共计108407.28元，符合法律规定，一审法院予以支持。因司光明未能明确其自2020年4月4日起至判决生效日止期间的银行贷款本息、其尚未偿还的贷款数额，因此，对司光明要求由帝华公司继续返还其自2020年4月4日起至判决生效日止期间所偿还的银行贷款本息、向建行济阳支行返还其剩余贷款的诉讼请求，一审法院不予支持。司光明主张帝华公司支付其律师代理费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。据此,判决:一、原告司光明与被告济南帝华房地产开发有限公司于2018年5月10日签订的《济南市商品房买卖合同》[编号为：XXXX、XXXX]于2020年4月3日解除;二、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告司光明购房首付款302751元；三、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告司光明已偿还的贷款本金及利息计108407.28元；四、原告司光明与第三人建行济阳支行于2018年6月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年4月22日解除;五、驳回原告司光明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7497元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。司光明提交中国建设银行个人贷款对账单一份，证明截止到2020年11月份，已还房贷148641.58元，尚欠646369.38元。帝华公司质证认为，对数额没有异议，但并非新证据。司光明在一审中并没有提出该项诉讼请求，应另行主张。帝华公司提交案例一份，证明从最高院的典型案例可以看出，在商品房买卖合同中，当事人一方违反合同约定时，对方能否行使合同解除权要从方面进行判断：一、当事人的违约行为是否构成根本违约，二、一方当事人的违约行为是否达到了合同目的不能实现的程度。我方只是因为逾期交房，而房屋能够实现交付，合同的根本目的能够实现，且我方于涉案房屋综合验收之后以短信的方式通知司光明进行收房。此商品房买卖合同的主要目的能够实现，不构成根本违约。司光明质证认为，该证据与本案上诉请求无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，司光明已向建行济阳支行还贷至2020年11月份，共计还贷148641.58元，尚欠贷款646369.38元。本院认为，帝华公司与司光明于2018年5月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。本案二审争议焦点为：一、司光明主张的首付款利息、律师费应否支持；二、司光明主张的自2020年4月4日起至判决生效之日偿还的银行贷款应否予以返还；三、一审审理程序是否存在违法之处。关于焦点问题一，司光明主张的首付款利息及律师费问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案商品房买卖合同第九条第2项约定，逾期超过90日后买受人有权解除合同，本案中，帝华公司逾期超过90日未交付涉案房屋，司光明作为买受人有权根据合同约定要求解除涉案商品房买卖合同及补充协议。关于司光明主张的涉案房屋首付款利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因帝华公司逾期交房导致涉案购房合同解除，现司光明主张帝华公司支付首付款利息损失，应予支持，但利息损失应自合同解除日即2020年4月3日起算。关于司光明主张的律师费问题。涉案《济南市商品房买卖合同》中对相关律师费的承担并无约定，我国也并未实行律师民事强制代理制度，该费用并非必要的合理支出。一审法院未予支持司光明该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于焦点问题二，司光明主张的自2020年4月4日起至判决生效之日偿还的银行贷款应否予以返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案商品房买卖合同及补充协议已经解除，根据上述法律规定，司光明与建行济阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》亦应解除，司光明已经实际偿还的银行贷款本息，帝华公司应予返还。二审查明，司光明已向中国建设银行股份有限公司济阳支行还贷至2020年11月份，共计偿还贷款本息148641.58元，尚欠贷款本金646369.38元。对于司光明已经偿还的贷款本息148641.58元帝华公司应当返还。涉案银行借款合同解除后，司光明尚未偿还的银行贷款部分，帝华公司应向第三人建行济阳支行返还。关于焦点三，一审的程序问题。一审法院于2020年4月14日立案后，适用简易程序审理，后因案情复杂于2020年8月24日作出简易程序转普通程序民事裁定。一审审理程序存在瑕疵，但并不影响实体审理。综上所述，司光明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1248号民事判决第一、二、四项；二、撤销济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1248号民事判决第五项；三、变更济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1248号民事判决第三项为济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还司光明已偿还的贷款本金及利息共计148641.58元；四、被上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付司光明首付款利息损失（以302751元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月3日计算至实际付清之日）；五、被上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司济阳支行返还司光明剩余贷款本金646369.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7497元，二审案件受理费7497元，均由济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年十二月十六日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗