江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10410号上诉人（原审被告）：苏州优尼科物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**。法定代表人：陈霞。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽洁，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州翡翠国际社区置业有限公司，住所地，住所地江苏省苏州工业园区苏虹西路**iv>法定代表人：吴嘉毓，总经理。委托诉讼代理人：陈烨，该公司员工。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。上诉人苏州优尼科物业管理有限公司（以下简称优尼科物业公司）因与被上诉人苏州翡翠国际社区置业有限公司（以下简称翡翠置业公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初13541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优尼科物业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由翡翠置业公司负担。事实和理由：一、一审程序违法。1.优尼科物业公司于一审中提交证据充分说明，优尼科物业公司系接受苏州工业园区翡翠国际社区业主委员会（以下简称业委会）委托收取诉争地下停车位租赁费。业委会系本案适格被告，建议由翡翠置业公司变更被告或优尼科物业公司申请追加业委会作为本案第三人以查明案件事实、明确责任承担主体。另，业委会在本案一审诉讼开始后审理终结前，向一审法院申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，一审法院应当依职权作出业委会是否可以作为第三人参加诉讼的决定，无需征得翡翠置业公司同意，一审驳回业委会申请，程序违法。2.翡翠置业公司提交已售车位清单，证明翡翠置业公司从2018年年底就已经销售车位，关系到案件争议焦点即所谓“侵权”车位数量的确定，该清单及相关销售凭证应作为本案重要定案依据。一审中优尼科物业公司未在开庭前收到该份证据故向一审法院申请答辩期，一审法院以该清单系细节问题供法院参考不作为证据为由驳回优尼科物业公司的申请不当。3.翡翠置业公司是否具有适格诉讼主体资格应进一步审查。翡翠国际社区地下停车位的建设成本是否纳入小区建设成本即是否包含在商品房成本中是翡翠置业公司能否取得产权的关键因素。如翡翠社区业主们就地下车位的建设成本已进行公摊，则地下车位产权应当归属于全体业主所有，翡翠置业公司无权取得地下车位产权，故翡翠置业公司是否具备本案诉讼主体资格需进一步审查。二、一审认定事实不清。1.翡翠置业公司一审第一项诉请不能成立。（1）优尼科物业公司接受业委会委托管理小区包括车库，系基于物业管理合同及业委会特别授权履行自身义务，未侵害翡翠置业公司的权利，诉争纠纷应由翡翠置业公司与业委会进行交涉，与优尼科物业公司无关。（2）车位系小区附属设施，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第四十七条相关规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。故，车位应优先出租给业主，优尼科物业公司受业委会委托将车位出租给业主使用的行为合法合理，并非侵权，反而是依据法律法规的强制性规定履行自身法定义务及物业管理合同的合同义务。2.翡翠置业公司一审第二项诉请不能成立。诉争地下停车位由翡翠置业公司于2018年年底开始销售，且已销售部分车位，其余车位未销售系市场原因导致，故本案事实并非优尼科物业公司妨害翡翠置业公司占有、使用、销售车位。翡翠置业公司如无法销售完毕地下车位，应和优尼科物业公司积极磋商，即由翡翠置业公司委托优尼科物业公司将诉争未出售车位优先出租给小区业主，翡翠置业公司收取租金，优尼科物业公司收取管理费，以实现小区正常管理。3.翡翠置业公司一审第三项诉请不能成立。翡翠置业公司不存在经济损失。业委会委托优尼科物业公司收取租金已悉数用于地下车位的修缮维护、赔偿地下车库质量问题造成业主损失等。一审中，优尼科物业公司已提交收取租金金额明细、支出款项明细、支付证明、全体业委会委员签名的同意付款说明等，足以证明上述事实。翡翠置业公司主张上述证据为复印件且相关修缮可以用维修基金修缮，一审法院采信属于权责不清，也违背维修基金规定。4.一审就诉争租金计算方式欠妥，诉争地下车位出租率不高，如采用全部车位70%酌定计算，显失公平。诉争翡翠社区车位设置远超业主需求，故诉争地下车位出租率较低。一审法院按70%酌定，忽视上述出租率较低的事实，也忽略了翡翠置业公司已对外出售200多个车位的事实，该200多个车位已明显超出了708个车位的30%。二审调查过程中，优尼科物业公司补充如下意见：1.在本案一审、优尼科物业公司上诉过程中，根据业主至优尼科物业公司登记情况，翡翠置业公司已对外出售300余个车位，该300多个车位仅是翡翠置业公司出售部分车位。上述情形足以说明优尼科物业公司不存在妨害翡翠置业公司销售车位的情形且已售车位部分不应由优尼科物业公司承担损失。2.翡翠置业公司对其委托的销售代理公司疏于监管，出现购买他人租赁车位、购买第二个车位等违法违规情形，故翡翠置业公司应与业委会进行协商并纠正出售车位的违法违规行为。翡翠置业公司、业委会曾在诉争小区主管单位湖东社工委处进行过两次磋商，第一次磋商中湖东社工委明确可以出售车位但不得违法违规，翡翠置业公司未遵守上述要求，第二次磋商中业委会向翡翠置业公司提出不得将已对外出租车位进行出售，导致已购车位业主与原租赁车位业主矛盾易发且层出不穷。如翡翠置业公司、业委会协商一致情况下，优尼科物业公司为稳定小区物业管理，同意在固定时间、人员、方式等前提条件下，由翡翠置业公司销售车位，在出售不成情况下保障业主租赁权。3.翡翠置业公司主张诉争地下车位所有权，但优尼科物业公司就地下车位修缮修复及针对翡翠置业公司遗留问题所支出费用，应由翡翠置业公司负担。综上，请求二审法院支持优尼科物业公司的上诉。翡翠置业公司辩称，1.一审程序合法。诉争纠纷实际侵权人是优尼科物业公司，翡翠置业公司向优尼科物业公司主张侵权责任具有事实和法律依据。至于优尼科物业公司、业委会之间关系，一审已明确可另行主张。2.翡翠置业公司具有诉争地下停车位产权证，具有所有权。3.关于赔偿数额。翡翠置业公司仅主张至2020年6月30日。截止一审翡翠置业公司出售车位是110个，2020年7月7日一审开庭时翡翠置业公司将出售车位信息提供给一审法院作为参考，以证明翡翠置业公司主张按70%计算合情合理。且本案是侵权纠纷，并非不当得利纠纷。4.关于诉争地下停车库维修费用等，首先应征得所有权人翡翠置业公司同意，且优尼科物业公司可以另案起诉主张权利。5.翡翠置业公司出售行为是有权出售且符合法律规定，无需征得他人同意，优尼科物业公司是非法出租、擅自出租，且导致已购车位业主目前仍无法使用车位。诉争纠纷由社区在进行协调，但部分业主为了一己之利设置障碍，要求翡翠置业公司提供部分免费车位等，导致双方无法协商一致。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。翡翠置业公司向一审法院起诉请求：1.优尼科物业公司停止侵害、排除妨害翡翠置业公司正常进出及使用车库的行为，停止阻止翡翠置业公司依法销售车位行为；2.优尼科物业公司赔偿其经济损失暂计200万元（自2017年1月1日起，计算至实际支付之日止，费用参考目前实际被侵占车位租赁标准）；3.诉讼费用由优尼科物业公司承担。一审诉讼中，翡翠置业公司变更诉请为：1.优尼科物业公司停止将苏州工业园区九华路19号99幢的车位擅自出租的侵权行为；2.排除优尼科物业公司对其占有、使用、销售苏州工业园区九华路19号99幢的车位的妨害；3.优尼科物业公司赔偿其经济损失3122280元（自2017年1月1日起，按708个车位计算150元/月的租金标准，考虑到可能存在的空租率，自愿按照70%比例计算至2020年6月30日）；4.诉讼费用由优尼科物业公司承担。翡翠置业公司说明，本案其主张的系侵权责任而非不当得利返还义务，计算侵权赔偿金额本来完全可以以全部车位被侵占计算，现按70%比例主张已属合理，至于2020年7月1日至停止侵权之日止期间的侵权赔偿责任，其保留另行依法主张的权利。一审法院认定事实：2014年9月1日，苏州工业园区国土房产局颁发《商品房屋登记注册证》，反映苏州工业园区九华路19号99幢房屋注册单位为翡翠置业公司，建筑面积21825.82平方米。该幢地下车位708个，均为非人防车位。2016年10月，苏州工业园区翡翠国际社区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与优尼科物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定：甲方将翡翠国际社区委托乙方提供物业服务，期限暂定2016年11月1日至2019年12月31日。第一条部分约定：四至范围：总建筑面积90579平方米，其中住宅90157.3平方米，停车场（库）面积处空白。物业构成见附件一。第六条部分约定：甲方下列物业资料在乙方处保管：……（三）业主档案资料及……。第十一条部分约定：停车场（库）的车位使用费归停车场（库）的权利人所有。附件一反映，物业构成为：小高层11幢，786套，建筑面积90579平方米，无商业用房、车库、会所、其他用房。2016年10月30日，业委会出具《委托书》一份，内容为：因开发商未书面通知本业委会其取得地下车位权证；因本小区景观水池漏水等质量问题、物业用房迟延交付问题、人防车位等问题迄今为止均未能解决，遭受巨大损失；且为了小区地下车位统一、有序管理，为了保护全体业主的合法权益，特委托优尼科物业公司收取地下停车位租赁费，此委托书长期有效。2019年6月10日，业委会出具《授权书》一份，内容为：翡翠国际社区业主委员会授权翡翠国际物业服务中心，因开发商苏州翡翠国际社区置业有限公司前期遗留问题没有解决，私自出售车位造成小区秩序动荡和混乱，为保持小区安定、和谐、稳定的局面，现授权翡翠国际物业服务中心在开发商未解决小区遗留问题前，不得准许开发商进入翡翠国际小区，以免打扰全体业主的生活秩序，侵犯业主的合法权益。2019年7月3日，优尼科物业公司收到翡翠置业公司《告知函》一份，内容为：苏州翡翠国际社区（以下简称“该小区”）系我司投资开发建设的小区，该小区全部地下车位均为我司资产，我司为车位的合法所有权人，根据《中华人民共和国物权法》的规定我司对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。小区楼盘自售罄以后，车位一直未对外销售。为满足广大业主的车位购买需求，我公司决定于2019年6月26日进驻小区，通过安装道闸、监控等设备，给小区业主一个有序整洁的停车环境。后期我司也将安排租售人员进驻小区，向业主宣传车位租售事宜，开展车位租售工作。望贵公司配合我方做好上述工作。2019年11月12日，苏州市公安局苏州工业园区分局湖东派出所出具《情况说明》，内容为：2019年07月22日11时31分许，我所接汤卫左（320503196712111517，133××××****）电话报警称：物业不让其（业主）进入小区地库检查，双方有纠纷。一审诉讼中，优尼科物业公司认可每个车位出租收取使用费的标准为150元/月，其自2017年1月1日起确实在出租案涉车位并收取租金。翡翠置业公司确认，2019年11月12日《情况说明》中的报警人汤卫左系其委托的销售单位工作人员。一审诉讼中，翡翠置业公司提交视频资料若干，并陈述：其将出售车位事宜告知优尼科物业公司后，优尼科物业公司仍长期阻拦其进出案涉地下车库，阻拦其正常销售，其多次报警亦未解决。优尼科物业公司陈述：直至本案起诉前，其从未见过翡翠置业公司的《商品房屋登记注册证》。翡翠置业公司进出小区本不受限制，但因涉及车位销售，业委会一直以合同及授权的理由要求其履行自己的义务。一审诉讼中，翡翠置业公司提交车库照片若干及58户业主租赁收据或付款凭证，并陈述：优尼科物业公司长期侵占使用其车位，将其车位出租收费。优尼科物业公司陈述：其系基于与业委会之间的合同关系合法管理车位，所有管理行为均基于合同，并非侵占。上述事实，由商品房屋登记注册证、房产测量成果、苏州市物业服务合同、委托书、授权书、告知函及邮寄凭证、情况说明、视频资料、照片、收据或付款凭证等证据及当事人在一审庭审中的陈述予以证实。一审诉讼中，翡翠置业公司认为：物业服务合同中反映优尼科物业公司保管着业主档案资料，而其也是产权人，优尼科物业公司对车位的权属应当知晓。且2019年已有业主办理了车位小产证，优尼科物业公司不可能不知道车位的权属。物业服务合同中约定车位使用费归停车场（库）的权利人所有，优尼科物业公司仅有权收取相关管理服务费用。物业服务合同及附件一的内容表明，优尼科物业公司的管理范围不包括案涉车位。委托书的真实性无法确定，且内容虚假，地下车位权，地下车位权证在2014年9月1日已注册登记公开可查，优尼科物业公司作为专业的物业服务单位，应有审慎查明义务，且在进场时明显已对车位争议有所了解，更应及时查明，不应以不清楚产权为由多年来无故侵占。授权书的真实性无法确定，内容也不合法，侵犯其合法权益，其与业委会遗留问题，优尼科物业公司不应参与，不能以业委会作挡箭牌而损害其合法权益。优尼科物业公司说明：其的确未见到车位产权书面证明，未见到翡翠置业公司业主档案。业委会表示当时房屋套数786套，对车位费用进行了分摊，所以其认为是全体业主共同所有，所以业委会就车库管理工作，依然委托给其。其并未参与业委会与翡翠置业公司之间的历史遗留问题，一系列行为是业委会督促其实施的，因为业委会有更换物业公司的权利，所以其根据合同应积极配合业委会相关行为。翡翠置业公司说明：其于2018年左右开始出售车位，截至2020年5月21日，已售车位110个。因为其不能到小区里销售，所以其采取各种散售方式，如以租赁的车子在小区门口摆摊等。优尼科物业公司对其占有、使用、销售车位的妨害是持续性的，即不让其及销售人员进出。本案系侵权纠纷而非不当得利纠纷，其完全可以按全部车位被侵占主张优尼科物业公司全额赔偿，当然，不包括已售车位，其按70%主张实际上系基于其诚意旨在及时尽快解决纠纷减少损失，故希望优尼科物业公司在之后的解决过程中能表达出更多诚意。优尼科物业公司提交：1.小区设施修缮申请付款函及相关电子回单；2.业主车辆赔偿证明材料；3.除湿机发票；4.地下车位费支出明细；5.地下车位收费明细，其中部分为原件，部分为复印件，据以主张：1.由于翡翠置业公司原因，小区内多处设施出现严重质量问题，业委会与其花费巨资修缮；2.由于翡翠置业公司原因，地下车库墙，地下车库墙壁脱落损，业委会与其出资赔偿；3.基于修缮需要，业委会与其出资购买设备；4.其支出2384264元的明细，用于修缮与赔偿；5.收费情况，其中2017年度收取的费用777247元，2018年度收取的费用950211元，2019年度收取的费用918444元，三年度合计2645902元。翡翠置业公司质证意见如下：证据大多为复印件。从内容上看：证据1，付款及回复内容发生在优尼科物业公司与业委会之间，两者本就有利害关系；在优尼科物业公司违法侵权的基础上产生的任何获益或损失，都不应得到法律维护；付款未经其同意；反而证明优尼科物业公司侵权。证据2，其对该情况完全不清楚，同样，基于违法行为，不可以进行财产处分。证据3，意见同证据1、2。证据4、5，系优尼科物业公司单方制作，不认可。此外，如需维修，费用也可能从维修基金中支出。一审法院认为，《商品房屋登记注册证》能够证明，案涉708个车位系翡翠置业公司的产权车位，在销售之前，占有、使用、收益、处分的权利由翡翠置业公司享有。优尼科物业公司自2017年1月1日起将案涉车位出租并收取车位使用费，构成了对翡翠置业公司物权的侵犯。现翡翠置业公司诉请优尼科物业公司停止擅自出租其车位的侵权行为，有事实和法律依据，一审法院予以支持。优尼科物业公司的出租收费行为违法无疑，起因在所不问。翡翠置业公司本身作为案涉车位的产权人，有权占有、使用、销售尚未出售的车位，优尼科物业公司阻碍翡翠置业公司及其销售人员出入小区的行为，构成了对翡翠置业公司物权行使的妨碍。现翡翠置业公司诉请优尼科物业公司排除对其占有、使用、销售其车位的妨碍，有事实和法律依据，一审法院予以支持。优尼科物业公司的妨碍行为违法无疑，起因在所不问。优尼科物业公司的出租收费行为造成了翡翠置业公司的经济损失，翡翠置业公司诉请优尼科物业公司赔偿于法有据。优尼科物业公司出租收费标准为每个车位150元/月，而案涉车位共708个，已有小部分销售完毕，考虑到车位难免存在一定期间的空置，综合翡翠置业公司自认的已售车位情况及优尼科物业公司自认的前三年度收取费用情况等各种因素，翡翠置业公司诉请优尼科物业公司赔偿按708个车位的70%、150元/月/个的收费标准、自2017年1月1日起计算至2020年6月30日的损失3122280元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。优尼科物业公司的侵权范围覆盖全部708个车位，翡翠置业公司主张的系侵权赔偿责任而非不当得利返还义务，故赔偿计算不以优尼科物业公司的实际出租获益金额为限，翡翠置业公司既然按70%的比例主张，已属合情合理。优尼科物业公司系侵权行为的实施者，理当承担侵权赔偿责任，翡翠置业公司追究其侵权责任，于法有据，至于侵权起因则在所不问。至于业委会与翡翠置业公司之间是否存在以及存在何种纠纷，与本案无涉，而优尼科物业公司举证涉及的若干支出明细，既存在翡翠置业公司提出的证据瑕疵，且花费决策涉及业委会，亦不足以对抗翡翠置业公司的本案诉讼主张，故同样与本案无涉。而关于2020年7月1日至停止侵权之日止期间的侵权赔偿责任，因翡翠置业公司保留另行依法主张的权利，故本案亦不予理涉。综上所述，翡翠置业公司的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、苏州优尼科物业管理有限公司立即停止将苏州翡翠国际社区置业有限公司所有的苏州工业园区九华路19号99幢地下车位出租的侵权行为；二、苏州优尼科物业管理有限公司立即停止对苏州翡翠国际社区置业有限公司占有、使用、销售其苏州工业园区九华路19号99幢地下车位的妨碍；三、苏州优尼科物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向苏州翡翠国际社区置业有限公司赔偿损失3122280元。案件受理费31778元、保全费5000元，合计36778元，由苏州优尼科物业管理有限公司负担。此款苏州翡翠国际社区置业有限公司已预交，一审法院不予退还，由苏州优尼科物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付苏州翡翠国际社区置业有限公司。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，优尼科物业公司向本院提交如下材料：1.2016年11月1日至2019年12月31日地下车位费支出明细及对应的申请付款单、付款发票、施工合同等材料，证明优尼科物业公司收取的车位费已经用于翡翠置业公司应支付的诉争小区车位修复、维修等费用，上述支出有证据佐证且经过业委会所有委员签字同意。优尼科物业公司申请一审法院评估确定，一审法院拒绝接收。2.诉争小区已售地下停车位明细，证明车位已由翡翠置业公司出售，不仅车位租赁费一审酌定有误，且翡翠置业公司可自由出售车位，优尼科物业公司无任何妨害行为。3.出售第二个车位、出售业主已租赁车位的明细，证明翡翠置业公司违法违规出售车位，导致优尼科物业公司管理困难，且造成小区矛盾和隐患。4.情况说明及快递记录，证明翡翠置业公司违规出售行为已造成不利后果，诉争小区业委会已向有关主管部门包括湖东社工委、管委会等相关主管部门以及翡翠置业公司的主管公司绿地集团进行书面通报，且对于年底将要产生的业主之间的冲突矛盾表示担忧。翡翠置业公司质证认为，上述证据均非新证据。1.对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，系优尼科物业公司单方制作，无原件且与本案无关，不能作为定案依据。2.第二组证据即诉争小区已售地下停车位明细，因系当庭收到无法逐户核实，但优尼科物业公司本身违法出租，无任何证据证明其有合法目的，对其证明目的不予认可。3.第三组证据即出售第二个车位、出售业主已租赁车位的明细不认可，系优尼科物业公司单方制作，翡翠置业公司的出售行为完全合法，如翡翠置业公司出售行为存在违法违规行为，也应由相关部门进行处罚，与本案无关。4.第四组证据真实性认可，证明目的不认可。湖东社工委只是让翡翠置业公司在稳定的基础上出售车位，而未认为出售行为违法。社会稳定不能建立在侵犯他人权益的基础上，不能以损害一方利益或为自身利益挑拨业主进行施压获取稳定，优尼科物业公司至今不允许已购但未办理产权证明的业主正常使用车位。二审调查后，优尼科物业公司向本院邮寄了其委托诉讼代理人王晓兰律师与“黄晶九华居委会”之间的微信聊天记录复印件及一份空白的地下车位买卖合同。其中微信聊天记录载明：“王晓兰：卖也可以，不要瞎卖；“黄晶九华居委会”：你专业的，可能见不得这耍泼的；王晓兰：那当然，我又不能和她骂街，虽然骂得过她；“黄晶九华居委会”：开发商让我转交车位名单给物业，我拒绝了，你知晓一下啊。”“黄晶九华居委会”在该微信聊天记录中将两张微信聊天记录截屏发送给王晓兰，其中一张微信聊天记录截屏显示“？:所以这次的销售名单，烦请转交下物业，至于他们收不收，如何处理，那是后续；“黄晶九华居委会”：对不起，这份名单我没办法转交，我刚刚也看了一下，里面有很多一户买了两个车位的，对此，我们前期也和你们沟通过，据我们目前了解到的情况，这个行为是不合规的，我们不可能把一份不合规的名单，转交给物业，而且和物业进行车位管理的交接，光靠一份名单也是不够的，希望理解。”另一张微信聊天记录截屏显示：“？：根据住建规2017（7）号文件可以对外开放，如果您不懂我可以陪您去住建局了解一下。而且，物业仅收取管理费，跟其他费用无关，只要接收到产权方给的交付单就行。还有，没有产权方授权租赁的行为，您觉得合规么？“黄晶九华居委会”：嗯嗯，按照物管条例，开发商卖车位，是不能只售不租的，至于租车费用最后怎么结算，到时候我们可以牵头，大家谈。”本院将上述微信聊天记录及地下车位买卖合同邮寄给翡翠置业公司。翡翠置业公司书面质证认为，1.上述证据均非新证据，且未载明证明内容，亦与本案无关。此外微信聊天记录的聊天对象为第三人，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。2.翡翠置业公司多次通过居委会向优尼科物业公司传递出售信息且要求停止侵权行为，优尼科物业公司一审庭审中一再强调翡翠置业公司拒绝提交出售信息，与其目前补充提交的微信聊天记录矛盾。3.翡翠置业公司的出售行为合法，属于处分自身权利，与优尼科物业公司无关。翡翠置业公司于本案中并未按照240元/月的实际租金标准进行主张，也同意按照70%计取，完全是基于妥善解决问题角度考量，希望优尼科物业公司不要混淆视听，配合共同维护诉争小区的和谐稳定。二审中，优尼科物业公司陈述，其被诉之后未再帮业委会收取诉争地下车位租金并由业委会于2020年8月左右设立账户。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，苏州工业园区九华路19号99幢共计建筑面积21825.82平方米于2014年9月1日登记在翡翠置业公司名下，翡翠置业公司因对外出售该幢地下708个车位受到优尼科物业公司阻碍诉至法院。本案二审争议焦点一在于，关于本案诉讼主体如何确定。其一，关于翡翠置业公司是否本案适格原告。优尼科物业公司上诉认为，翡翠置业公司是否具有诉讼主体资格应当进一步审查。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，翡翠置业公司持有2014年9月1日的商品房屋登记注册证，证明诉争708个地下车位归属于翡翠置业公司，优尼科物业公司认为诉争708个地下车位归属于诉争小区全体业主所有，未有证据佐证且非本案理涉范围，翡翠置业公司作为产权人，其因优尼科物业公司未经其同意对外出租诉争地下停车位等侵权行为诉至法院，作为本案原告主体适格。其二，关于业委会应否追加为本案有独立请求权第三人。优尼科物业公司上诉认为，业委会应作为本案被告或追加为本案有独立请求权第三人，且业委会已向一审法院申请作为有独三参加诉讼，一审未予准许，程序违法。对此本院认为，翡翠置业公司基于诉争地下车位产权故享有占有、使用、收益、处分等权益，其于本案中主张排除妨害、赔偿损失等，上述请求权的基础是其基于物权受到侵害。结合现有事实及当事人陈述，翡翠置业公司主张损失期间即2017年1月1日至2020年6月30日，系由优尼科物业公司就诉争地下车位实际占有、对外出租并收取租金，造成妨害的直接主体是优尼科物业公司，优尼科物业公司陈述其系接受业委会委托管理并对外出租诉争地下车位，上述抗辩并非其实施侵权行为的合法正当事由，优尼科物业公司主张本案应追加业委会作为有独立请求权第三人，并无合理必要。优尼科物业公司、业委会之间关系，可由双方另行厘定。本案二审争议焦点二在于，关于优尼科物业公司赔偿数额如何确定。优尼科物业公司上诉认为，一审法院酌定优尼科物业公司赔偿数额未考虑到诉争地下停车位出租率较低且翡翠置业公司已对外出售部分车位的事实。对此本院认为，优尼科物业公司阻止翡翠置业公司进入诉争小区查看地下车位情况及进驻小区开展车位租售工作，构成对翡翠置业公司就诉争地下车位产权的妨害，优尼科物业公司以翡翠置业公司已出售部分车位为由认为其未妨害翡翠置业公司行使物权，与上述侵权事实不符，本院不予支持。关于赔偿数额，优尼科物业公司陈述翡翠置业公司自2018年年底开始出售车位，翡翠置业公司主张截至2020年5月21日其已售车位110个，优尼科物业公司对此虽不予认可且主张一审、二审期间翡翠置业公司对外出售车位达300余个，但本案中翡翠置业公司主张损失期间为2017年1月1日至2020年6月30日，优尼科物业公司提供其制作的车位出售信息部分涉及2020年6月30日以后出售信息，不足以证明翡翠置业公司于2020年6月30日之前已售车位超过30%。针对2017年1月1日至2020年6月30日期间损失，翡翠置业公司按150元/个/月、708个车位租金损失的70%进行主张，上述70%折算比例覆盖了翡翠置业公司未出售车位的期间，且考虑到车位空置及出售情况，一审予以支持，在合理裁量范围之内，本院予以维持。关于优尼科物业公司主张其为诉争地下车位支出的维修费用、赔偿业主损失等费用故翡翠置业公司作为车位产权人应予返还，上述请求能否成立，可由优尼科物业公司另行主张。关于翡翠置业公司是否存在违规出售车位行为，不属于民事案件审理范围。关于一审程序，经审查并无不当。综上，上诉人优尼科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31778元，由上诉人苏州优尼科物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 倩书记员  陈宝慧法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。