河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5500号上诉人（原审被告）：安徽睦祥置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处顶大路**，统一社会信用代码91341200077243385B。法定代表人：刘洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏，安徽松鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩康康，安徽松鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘智勇，男，汉族，1969年2月19日出生，住河南省柘城县商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：魏明昶，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李俊义，男，汉族，1973年2月25日出生，住河南省柘城县。被上诉人（原审被告）：吕本东，男，汉族，1964年4月8日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柘城县泰隆置业有限公司，，住所地河南省柘城县城关镇黄山路南段统一社会信用代码91411424061351939N。法定代表人：吕本东，该公司经理。委托诉讼代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。原审被告：李晓青，男，汉族，1972年10月20日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：张鹏，安徽松鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩康康，安徽松鼎律师事务所实习律师。上诉人安徽睦祥置业有限公司（以下简称睦祥公司）因与被上诉人刘智勇、李俊义、吕本东、柘城县泰隆置业有限公司（以下简称泰隆公司）及原审被告李晓青房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2020）豫1424民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。睦祥公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘智勇的诉讼请求或者发回重审；二、一、二审诉讼费由刘智勇负担。事实和理由：一、睦祥公司不是房屋租赁合同当事人。本案基础法律关系是房屋租赁合同关系，睦祥公司未在《租房协议》上签字盖章，也从未授权其他人与刘智勇签订租房协议，不是房屋租赁合同当事人，也没有相关法律义务。《租房协议》上乙方(承租人)一栏签名的是李俊义，李俊义在一审庭审中提交了大量证据证明其是泰隆公司的员工，他在《租房协议》上签字是代表泰隆公司，是得到吕本东授权后的行为。李俊义当庭确认其签署“李晓青”名字并未得到李晓青的同意，因此，《租房协议》与睦祥公司无关联。二、睦祥公司无支付租金义务。一审判决对睦祥公司与泰隆公司签订的《销售代理合同》已作出认定，根据该代理合同约定，吕本东、泰隆公司应为睦祥公司免费提供办公场所和设备。睦祥公司是在吕本东的安排下使用该房屋用于楼盘销售，实际使用时间不到一年，在2017年10月之后就未再使用。由于本应当支付房屋租金的承租人吕本东、泰隆公司未及时向出租人刘智勇支付租金，为保持正常经营活动，睦祥公司在吕本东的请求下为其分两笔垫付了第一年的房屋租金12万元，依据《销售代理合同》的约定，该笔款项应由吕本东、泰隆公司向睦祥公司返还。即使从占有使用房屋者应支付相关费用的角度讲，睦祥公司也无义务再支付第二年的房租。因此，一审判决睦祥公司承担第二年的房租是错误的。刘智勇辩称：睦祥公司、李俊义、吕本东、泰隆公司、李晓青租赁刘智勇的房屋，现仍拖欠一年的房租，依法应予支付租金。李俊义辩称：其从2013年4月份在泰隆公司上班，职务是项目经理，所做的事均为泰隆公司法定代表人吕本东安排授权，不仅是与刘智勇签订租房协议这件事。房租应由泰隆公司承担，第一年是睦祥公司用的，睦祥公司把房租也给了刘智勇，第二年是泰隆公司用的。吕本东、泰隆公司辩称：一、泰隆公司与西玉龙水利水电公司是建筑工程合同关系，该公司为确保工程款的收付事宜，指定了睦祥公司进行房产销售。二、泰隆公司及吕本东不是本案的合同相对人，李晓青是睦祥公司的实际控制人，李俊义签订租赁协议是以其和李晓青名义签订的，而且合同上约定的期限是两年。2016年11月22日，睦祥公司通过李俊义向刘智勇支付租金5万元；2017年5月5日，睦祥公司向刘智勇支付租金7万，这是第一年的租金。三、2018年10月2日，李俊义、李晓青与刘智勇签订的《租房协议》到期后，泰隆公司又与刘智勇签订了一份租赁合同，该租金已经全部支付完毕，由本院(2019)豫14民终6881号民事判决为证。因此，本案的12万元租金不涉及泰隆公司。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。李晓青述称，同意睦祥公司的上诉意见。刘智勇向一审法院提出诉讼请求：一、判令睦祥公司、李俊义、吕本东、泰隆公司、李晓青向其支付房屋租金12万元及违约金1万元；二、诉讼费用由睦祥公司、李俊义、吕本东、泰隆公司、李晓青负担。一审法院认定事实：2016年10月10日，刘智勇与李俊义签订租房协议一份，甲方（出租方）刘智勇，乙方（承租方）李晓青、李俊义，协议约定：一、乙方将位于柘城县中原东路11号房屋租给乙方；二、租赁期限为2年，自2016年10月10日至2018年10月10日；三、租金，每年租金12万元；四、付款方式房租一年一付，在租赁期间，甲方不能以各种理由为难乙方，乙方不租房提前一个月告知甲方；……并约定违约责任乙方在租赁期限内擅自终止协议，甲方有权不退还已交纳租金，并且乙方应一次付清双方约定剩余年限的租金，并承担违约金一万元。上述协议，由刘智勇之父代刘智勇签名，李俊义自行签名，并签署李晓青名字，庭审中李俊义陈述签署李晓青名字未得到李晓青授权。2016年11月22日，睦祥公司通过李俊义向刘智勇支付租金50000元；2017年5月5日，睦祥公司向刘智勇支付租金70000元，以上租金为第一年（2016年10月10日至2017年10月10日）的房屋租金，睦祥公司自认上述租金均系其交付。因2017年10月10日至2018年10月10日即第二年的租金12万元未支付，刘智勇向李俊义催要，李俊义则称：是泰隆公司吕本东口头授权让其租赁的房屋，第一年是泰隆公司找的睦祥公司代理销售泰隆公司开发的楼盘使用，第二年是由李俊义将房屋钥匙交给泰隆公司法定代表人吕本东，由泰隆公司使用。”泰隆公司和吕本东均否认李俊义上述说法。另查明，2016年12月16日，泰隆公司（甲方）与睦祥公司（乙方）签订“柘城县老汽车站棚户区改造独家策划、销售、招商代理合同”一份，合同主要约定：第一部分：委托代理期限自2016年12月16日至2018年6月16日共18个月时间，……第三部分：甲方权利与责任：1.向乙方提供完成策划报告所需的文件资料，向乙方免费提供办公地点、办公设备、冷暖设施等。……4.协助乙方制定整体销售策略、承担售楼处建设及装修、广告费、展销费、现场包装、模型、展板、销售资料印刷、售楼处水电、座机电话费用、办公消耗品、活动组织支出、奖品、外拓人员工资等物业建设及营销推广的一切费用。保证宣传、推广资金按双方商定推广方案及时投入。……。并对乙方权责任及专业服务范围进行了具体约定。再查明，2018年10月2日，刘智勇与泰隆公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限一年，自2018年10月10日起至2019年10月9日止，每年租金12万元。刘智勇曾于2019年7月以泰隆公司为被告向该院起诉，请求：1.解除2018年10月2日签订的房屋租赁合同；2.支付房屋租金11万元（租金从2018年8月10日计算至2019年7月10日），2019年7月10日以后租金按每月10000元计算至交付房屋之日止及滞纳金。该院于2019年11月25日作出（2019）豫1424民初4212号民事判决：一、解除2018年10月2日签订的房屋租赁合同；二、泰隆公司向刘智勇支付2018年8月10日至2019年7月10日的房屋租金11万元，2019年7月11日以后租金每月按10000元计付至交付房屋之日止，并按欠款金额年利率24%的利息支付刘智勇滞纳金。泰隆公司不服该判决提出上诉，本院于2020年3月23日作出（2019）豫14民终6881号民事判决，判决查明：2018年10月2日，泰隆公司与刘智勇签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限一年，自2018年10月10日起至2019年10月9日止，……合同签订后，泰隆公司于2018年11月16日、2019年2月23日分两次向刘智勇交付租金10万元。刘智勇于2019年6月通过电话向泰隆公司法定代表人吕本东催要租金14万元……。本院认为：双方对2018年10月2日签订的租赁合同无异议，但对于刘智勇与李晓青、李俊义于2016年10月10日签订的合同应由谁交纳租金存在争议。认为2016年10月10日租赁协议不应由泰隆公司来支付租金，理由1.该租赁协议的承租人是李晓青、李俊义；2.刘智勇主张李俊义是代表泰隆公司签订协议，履行的是职务行为，无证据证明李俊义签订租赁合同获得泰隆公司授权，其所提供的证据均系在合同签订后的，泰隆公司不予认可和追认；3.刘智勇无证据证明第一年（2016年10月至2017年10月）的租金是泰隆公司交纳的。故2016年10月10日的租赁协议，泰隆公司无支付租金的义务，其只对2018年10月2日签订合同承担责任。判决：一、维持柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212民事判决第一项；二、撤销柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212民事判决第二项、第三项；三、泰隆公司向刘智勇支付房屋租金54191.78元及滞纳金。一审法院认为：从本案租赁协议所涉租赁房屋用途来讲是用于泰隆公司开发的楼盘销售门店，该楼盘销售泰隆公司也确实委托睦祥公司进行销售，李晓青又是睦祥公司股东，李俊义以其和李晓青名义与刘智勇签订房屋租赁协议，而且睦祥公司在签订协议后使用该租赁房屋进行销售，并交付第一年租金，说明睦祥公司对李俊义以李晓青名义签订合同的追认，睦祥公司虽使用一年后将售楼部搬移他处，但并未向刘智勇提出终止协议，故睦祥公司还应继续承担租赁期限内第二年租金12万元，虽睦祥公司与泰隆公司签订的销售代理合同约定应由泰隆公司免费提供办公地点、办公设备等并承担其他相关费用，但从租赁协议签订和睦业公司履行交付第一年租金来看，睦祥公司当时并不是按照销售代理合同约定要求泰隆公司履行义务，至于睦祥公司和泰隆公司就销售代理合同享有的权利可另行主张。关于刘智勇请求的违约金1万元的问题。因双方在租赁协议中对逾期交纳租金的违约情形并没有对违约金进行约定，只是约定“承租方在租赁期限内擅自终止协议，出租方有权不退还已交纳租金，并且承租方应一次付清双方约定剩余年限的租金，并承担违约金1万元”，睦祥公司并没有向刘智勇提出终止协议，故刘智勇请求支付违约金，不予支持。鉴于以上意见，刘智勇对李俊义、李晓青、吕本东、泰隆公司的诉讼请求，因证据不足、缺乏事实依据，不予支持。一审判决：一、睦祥公司于判决生效后十日内向刘智勇支付租金120000元；二、驳回刘智勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由睦祥公司负担。本院二审期间，睦祥公司、吕本东、泰隆公司、李晓青均未提交新证据，李俊义提交了一份授权委托书。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：李俊义提供的2018年4月8日授权委托书系泰隆公司委托其与安徽舜耕建设工程有限公司签订建设工程合同所用，具体的委托事项仅限柘城东关老汽车站棚户区改造工程建设事宜，对于李俊义与刘智勇签订的租赁合同，不属于该授权委托书的范围，且该委托书于2018年4月8日签订，与本案《租房协议》签订时间相矛盾，泰隆公司、吕本东亦不认可，显然泰隆公司与李俊义所签授权委托书与本案《租房协议》无关联，不能达到证明目的，本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，第一，本案中，刘智勇系依据2016年10月10日与李俊义、李晓青签订的房屋租赁协议主张相应租金，但该租赁协议的承租人是李晓青、李俊义，李俊义主张其是代表泰隆公司签订协议，履行的是职务行为，无证据证明李俊义签订租赁合同获得泰隆公司授权，其所提供的证据系在合同签订后形成的，泰隆公司不认可也不追认，且2016年10月至2017年10月的租金是睦祥公司交纳的。另外，本院已生效的（2019）豫14民终6881号民事判决已认定泰隆公司对本案2016年10月10日租赁协议所涉的房屋租赁费用无支付义务。因此，睦祥公司认为应由泰隆公司支付本案房屋租金的理由不成立。第二，从本案所涉租赁房屋用途来讲是用于泰隆公司开发的楼盘销售门店，泰隆公司也确实委托睦祥公司对该楼盘进行销售，李晓青又是睦祥公司股东，李俊义以其和李晓青名义与刘智勇签订房屋租赁协议，而且睦祥公司在签订协议后使用该租赁房屋进行销售，并交付第一年租金，说明睦祥公司对李俊义以其及李晓青名义签订合同是认可的，睦祥公司虽使用一年后将售楼部搬移他处，但并未提供证据证明其公司已向刘智勇提出终止协议，故睦祥公司理应承担租赁期限内第二年租金12万元。虽然，睦祥公司与泰隆公司签订的销售代理合同约定应由泰隆公司免费提供办公地点、办公设备等并承担其他相关费用，但从租赁协议签订和睦祥公司交付第一年租金来看，睦祥公司当时并非按照销售代理合同约定要求泰隆公司履行义务，至于睦祥公司和泰隆公司之间有关销售代理合同的权利义务可另案主张。综上所述，睦祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人安徽睦祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十二月十七日书记员  李登攀