北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9037号上诉人（原审原告）：王涛，男，1982年3月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。。上诉人（原审原告）：朱文曦，女，1984年11月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王哲颖，北京市中盾律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏博涵，北京市中盾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住吉林省通化市二道江区。被上诉人（原审被告）：王霞，女，1981年6月6日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市。原审第三人：张骁，男，1990年3月21日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张忠印（张骁之父），男，1962年12月23日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人王涛、朱文曦因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、王霞，原审被告张骁居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王涛、朱文曦上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审。二、确认被上诉人承担损害赔偿责任，向上诉人支付损失及利息。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决归纳争议焦点一为解除房屋买卖合同的原因是否在于被上诉人，上诉人认为此争议焦点不准确，不能够全面正确认定案件事实。本案是居间合同纠纷，居间合同的法律特征之一就是居间人以促成委托人与第三人订立合同为目的，那么审查居间人在促成交易达成的过程中是否尽到据实报告义务应是法院认定案件事实的基础。本案中，被上诉人在促成上诉人与第三人达成案涉《房屋买卖合同》过程中严重违反据实报告义务，没有实事求是地就自己所实际掌握的信息如实向上诉人第一时间报告，反而采取隐瞒、误导、串通等手段诱使上诉人签订房屋买卖合同，从中盘剥渔利，损害了上诉人知情权，也致使上诉人所签合同目的不能达成。这一点由东城区住建委作出的《行政处罚决定书》可以充分佐证。根据居间合同的法律性质和本案房屋买卖交易达成的过程能够得出被上诉人在居间活动中的违法违规行为促成了一个不能满足上诉人购房目的的交易，那么解除这个房屋买卖合同是上诉人减少自身损失的合理和必要手段，而解除案涉房屋买卖合同的原因和责任在于被上诉人亦毋庸置疑。一审判决没有就房屋买卖合同的达成与被上诉人违法违约的居间行为之间的关系和事实作出法律认定，致使本案在一系列事实认定上存在错误，适用法律亦是错误。二、一审判决认为上诉人提交的证据不足以证明解除合同的原因在于被上诉人，上诉人认为一审法院没有正确地分配举证责任，上诉人已经就其主张完成了相应的举证责任。一审法院采信被上诉人的说法，认为上诉人解除房屋买卖合同的原因是资金问题，对此被上诉人仅提供部分微信聊天记录来予以证明。而第三人的当庭陈诉是没有其他证据支持的，况且第三人在此诉讼中与被上诉人存在立场和利益的一致性，故其陈诉不可采纳。而上诉人为证明资金不是解约原因已经提供了《补充协议》，协议中就资金还贷方式由单一的商业贷款变更为商业贷款+公积金贷款的组合贷，将这一问题予以解决。同时上诉人也告知法院其在西城区已购学区房，房价778万加上解约费用比案涉房屋790万还多，并对以资金为由提出解约也作出了合理解释。在此情况下如果法院仍然采信资金是解约原因应该责成被上诉人就其积极主张进一步提供证据证明上诉人资金紧张或有缺口。上诉人认为一审法院没有正确运用和分配举证责任，致使案件事实认定错误。三、一审判决认为上诉人提出的主张依据是违约责任，实际上上诉人提出的主张依据是合同解除后的损害赔偿责任，一审判决适用法律错误。案涉《房屋买卖合同》通过第三人提起解除合同之诉予以解除后，案涉《居间合同》亦随之解除，这是根据居间合同的法律性质和本案的实际情况被上诉人与上诉人所作出的决定。居间合同解除后被上诉人仅退还了佣金，但没有就其违反如实报告义务所造成的损失予以赔偿，故上诉人提起损害赔偿之诉。上诉人并没有主张违约金，一审判决对此认定存在错误。上诉人依据《合同法》第97条和第425条第二款，虽然案涉《居间合同》解除了，但上诉人依然有权主张损失赔偿；由于被上诉人存在隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，没有履行据实报告义务，损害了上诉人利益，上诉人不得已解除案涉《房屋买卖合同》，并为此向第三人支付了25.1万元赔偿金，这个损失是实际发生的。其他的损失也是合理的实际发生的，所以上诉人有权向被上诉人提出损失赔偿请求。上诉人的损失主张有事实和法律依据，一审判决对此认定存在错误。四、一审判决还存在其他事实认定错误的情形。1、一审判决认为上诉人具有更为严格的注意义务没有法律和事实依据。就入学政策而言，被上诉人的据实报告义务能够阻却或排除上诉人对此项内容的注意义务，因为这正是上诉人的权利——获得全面、客观、真实、及时的信息。这是由居间合同的特性所决定，而要求作为购房人的上诉人对此负有更为严格的注意义务是与法律精神和规则相悖，与实际情况不符。2、一审判决认为所购房屋并不一定必然无法就读意向学校，暗含了一种可能性，这是严重与事实不符的认定。上诉人购买案涉房屋的目的就是确保其子女在2022年能够具有上景山北小学的资格，而被上诉人提供的2019年招生简章并不能代表2022年上诉人子女能够仍然具有上景山北小学的资格。上诉人提供的2018年东城区教委的入学政策已经对上诉人所购案涉房屋其子女入学的办法做出明确规定——只能电脑派位、多校划片入学——就是将一种“必然”情况变成了“不必然”情况，也恰恰说明案涉房屋买卖合同目的不能达成。一审判决却仍然得出合同解除原因不在于被上诉人的认定，明显与事实不符，认定错误。综上，一审法院在没有查明被上诉人是否切实履行了据实报告义务的情形下，错误的归纳了争议焦点，从而导致认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法径行改判或发回重审。链家公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。王霞辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。张骁述称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。王涛、朱文曦向一审法院起诉请求：1.要求链家公司、王霞共同赔偿其经济损失251000元并支付相应的利息损失（自2019年8月28日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.要求链家公司、王霞共同赔偿其他经济损失80779.42元（其中包含居间代理费的资金占用损失3957.42元、律师费50000元、购房款的资金占用损失26825元）。一审法院认定事实：王涛、朱文曦系夫妻关系。王霞系链家公司职员。张骁（甲方，出卖方）与王涛、朱文曦（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订居间服务合同，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于xxx的房屋签订房屋买卖合同。甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，由乙方向丙方按照2.2%的费率标准向丙方支付居间代理费即173800元。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，若违反相关约定，应承担相应的违约责任。2019年3月21日，张骁与王涛、朱文曦签订房屋买卖合同，约定张骁将其名下位于北京市xxx的房屋出售给王涛、朱文曦。同日，张骁与王涛、朱文曦及链家公司签订补充协议，对定金、首付款等事项进行了约定。同日，王涛、朱文曦给付张骁定金10万元。2019年3月28日，张骁与王涛、朱文曦及链家公司签订变更协议书，对贷款、保障服务费、代收评估费进行了约定，同时增加“甲乙双方协商一致，甲方承诺本房学区名额2019年之前六年之内没有使用过，如使用过学区名额，甲方属于根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”。同日，王涛给付链家公司居间代理费173800元、保障服务费27650元、代收评估费600元，共计202050元。之后，张骁以王涛、朱文曦未依约履行合同造成违约为由，于2019年5月27日将王涛、朱文曦及链家公司诉至本院，要求王涛、朱文曦扣除已支付的定金10万元后支付剩余违约金148万元。对此，王涛、朱文曦曾称“我方于2019年4月初得知多校划片政策，购买房屋目的无法实现”，故未依约交付第二笔定金。2019年8月28日，三方在法院的主持下达成调解协议，确认解除房屋买卖合同及补充协议、变更协议书；王涛、朱文曦于2019年9月30日前给付张骁151000元。本院就上述调解协议内容出具了（2019）京0101民初16379号民事调解书。王涛、朱文曦于2019年9月29日给付张骁151000元。另，链家公司分别于2019年7月3日、2019年9月2日分两次将居间代理费、保障服务费、代收评估费共计202050元全部退还王涛。2019年10月30日，北京市东城区住房和城市建设委员会（下称住建委）对链家公司出具京建法罚（东建）字[2019]第510027号行政处罚决定书，内容为“根据群众投诉举报，住建委工作人员对链家公司在从事北京市东城区东扬威街**楼**房屋的经纪业务中涉嫌存在以隐瞒的不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易的问题进行了立案调查。住。住建委工作人员于2019年6月27日对链家公司法定代表人的委托代理人马丽娜进行询问并调取有关资料查明，链家公司在从事房屋经纪业务中，该公司经纪人员在提供经纪服务过程中为了促成业务成交，在购买房屋时没有第一时间向购房人解释说明东城区学区房政策变化，没有履行如实告知，隐瞒误导了购房人，导致消费者交易。……本机关决定给予链家公司处以三万元罚款的行政处罚。”经询，链家公司表示已按照行政处罚决定书履行了缴纳罚款的义务。一审法院认为：王涛、朱文曦与链家公司、张骁签订的居间代理合同系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定及损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故上述合同有效，各方均应遵照约定履行义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.王涛、朱文曦与张骁之间解除房屋买卖合同的原因是否在于链家公司和王霞；2.对于王涛、朱文曦所主张的损失，链家公司及王霞是否有赔付义务。针对第一个争议焦点，一审法院认为，王涛、朱文曦虽在（2019）京0101民初16379号案件中陈述系因了解东城入学政策后认为合同目的无法实现故不再继续履行房屋买卖合同，但最终双方系协商后达成调解意向，并未确认房屋买卖合同解除的原因。根据本案庭审中查明的事实，首先，王涛、朱文曦自称系在2019年4月初得知东城入学政策的变化，但根据王涛与王霞的微信聊天记录，自2019年3月25日至2019年4月16日期间，王涛多次提及资金问题，但从未体现过对于入学问题的质疑，且在2019年4月16日明确表示“考虑好了，解约，您帮我约老爷子吧，负担太大，慎重考虑后决定先解约再找”，另结合庭审中第三人张骁的陈述，三方在2019年4月16日协商解约时王涛、朱文曦也明确表示系因资金问题。王涛、朱文曦解释称系因碍于情面故未提及学区问题，明显与常理不符。其次，虽链家公司作为中介机构，应提供更加全面的居间服务，但入学政策是面向社会大众公开的信息，王涛、朱文曦作为买房人，尤其是为子女入学购买房屋，有更为严格的注意义务，如果把该注意义务全部推由居间人链家公司承担，有违公平。再次，根据链家公司提交的招生简章，涉案房屋坐落位置在房屋买卖合同签署当年属于王涛、朱文曦意向小学的招生范围，虽然东城区入学政策发生变化，但并不一定购买房屋后必然无法就读该小学。综上，王涛、朱文曦提交的证据并不足以证明其解除合同的原因在于链家公司和王霞。对于王涛、朱文曦在本案中主张的违约金损失、违约金的利息损失、律师费、购房款的利息损失，皆系因解除合同而产生，如前所述，王涛、朱文曦提交的证据并不足以证明其解除合同的原因在于链家公司或王霞，故上述损失也并非由链家公司、王霞造成，故王涛、朱文曦要求链家公司及王霞承担该部分损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于王涛、朱文曦主张的居间代理费产生的利息损失，虽根据行政处罚决定书，链家公司在履行居间代理合同中确有不当，但链家公司已经在合同解除后的合理期间内将居间代理费全额退还王涛、朱文曦，故二人主张的居间代理费的利息损失于法无据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回王涛、朱文曦的全部诉讼请求。本院二审期间，王涛、朱文曦提交18份证据。证据一、2019年4月22日王涛、朱文曦委托律师向张骁及廉价公司发出解除房屋买卖合同的律师函，证明就解除案涉合同发出正式通知，并说明解约的真正原因，不存在资金问题。证据二、2019年5月6日在链家公司门店，张骁、张骁之父张忠印、王霞、门店经理、店长、王涛、朱文曦、王哲颖律师、王烨助理、张继华助理共同会面的谈话录音，证明与链家公司、第三人在一审中对资金问题的陈述相矛盾，不应被采信。证据三、东城区教委2018年义务教育阶段入学工作意见的通知，证据四、2018年景山北招生公告，证据五、东城区教委2019年义务教育阶段入学工作意见的通知，证据六、2019年景山北招生公告，证据七、东城区教委2020年义务教育阶段入学工作意见的通知，证据八、2020年景山北招生公告，证据三至八证明目的为，1、涉案房屋的适龄子女上对口学校由之前的唯一对应性变为不确定性，且此政策是连续执行；2、结合招生简章进一步可以证明，涉案房屋之前对应的景山北小学自2019年之后一直是电脑派位，多校划片，可以得出2022年仍然是电脑派位、多校划片；3、链家公司对招生简章的解释是错误的，一审法院的认定亦是错误，不符合事实。证据九、王涛、朱文曦购买西城房屋合同文件，证据十、西城房屋产权证，证据九、证据十证明目的为，因资金解约的说法客观不成立，不可采信。证据十一、户口本，证据十二、实验二小德胜校区2019年招生简章，证据十三、西城区教委2019年义务教育阶段入学工作意见的通知，证据十四、实验二小德胜校区2020年招生简章，证据十五、西城区教委2020年义务教育阶段入学工作意见的通知，证据十一至证据十五证明目的为：1、、朱文曦购房唯一目的就是让孩子上对口学校；2、对口学校是存在的，与房屋存在一一对应关系，即具有确定性、唯一性；3、不确定性在主客观上均不可以接受，一审法院对解除合同责任的认定是错误的。证据十六、新闻对入学政策的解读及案例，证明大众对学区房的理解是有固有含义的，是指房源对应明确的学校。证据十七、链家公司声明，证明链家公司退还佣金是一种商业行为，并不是基于违约或违法而承担责任的方式。证据十八、《和解协议书》文本，证明居间合同已解除；王涛、朱文曦仍有追究链家违约责任的权利。链家公司对证据一的真实性不认可，证明目的不认可。证据二真实性认可，证明目的不认可。证据三至证据八真实性认可，证明目的不认可。本案房屋买卖合同未能继续履行是因为上诉人资金出现问题，在合同签订后买卖双方及居间方一致沟通的合同不能履行的原因，是上诉人的资金问题。证据九真实性不清楚。证据十真实性认可，证明目的不认可。另行购买房屋于本案房屋交易时其主张解约的理由没有关联性。证据十一真实性认可。证据十二至十五真实性认可，证明目的不认可。合同解除的原因为上诉人自身原因，且相关学校、教委的入学通知、招生简章与本案没有关联性。证据十六真实性不认可，证明目的不认可，与本案无关。证据十七真实性认可，证明目的不认可。证据十八真实性、证明目的均不认可。链家公司认为以上证据均不是新证据。王霞对王涛、朱文曦提供的十八份证据的质证意见同链家公司。张骁对王涛、朱文曦提供的十八份证据的质证意见为：证据一真实性认可，证明目的不认可。上诉人和我们说的解约就是资金原因。证据二真实性及证明目的均不认可。证据三至八真实性认可，证明目的不认可。证据九真实性不认可，证明目的不认可。证据十真实性不认可，证明目的不认可。证据十一真实性不认可，证明目的不认可。证据十二真实性认可，证明目的不认可。证据十三真实性认可，证明目的不认可。证据十四真实性认可，证明目的不认可。证据十五真实性认可，证明目的不认可。证据十六真实性不认可，证明目的不认可。证据十七真实性认可，证明目的认可。证据十八真实性认可，证明目的认可。对于王涛、朱文曦提交的上述证据，本院将在本院认为部分予以论述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张骁、王涛、朱文曦与链家公司签订的《居间服务合同》第三条权利义务中2约定：“丙方（链家公司）应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。”结合北京市东城区住房和城市建设委员会于2019年7月12日出具的《行政处罚决定书》可以认定，链家公司就涉案房屋的买卖从事居间服务的过程中，违反上述合同约定的如实告知义务。同时，王涛、朱文曦作为学区房的买房人，对于购买的涉案房屋是否符合相关入学政策，亦有相当的注意义务。故王涛、朱文曦及链家公司在《房屋买卖合同》的解除过程中均存在过错，本院综合全案情况，酌定链家公司赔偿王涛、朱文曦经济损失5万元。因王霞系链家公司的员工，在从事居间服务过程中系履行职务行为，故相关责任应由链家公司承担。王涛、朱文曦二审期间提交的证据不足以证明其主张的全部诉讼请求。综上，王涛、朱文曦的上诉请求部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5950号民事判决；二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付王涛、朱文曦50000元三、驳回王涛、朱文曦其他诉讼请求。一审案件受理费3138元，由王涛、朱文曦负担2666元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担472元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6276元，由王涛、朱文曦负担5330元（已交纳），北京链家房地产经纪有限公司负担946元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  李汉一审判员  李 琴审判员  卫 华二〇二〇年十二月二十九日书记员  于明洁-14--1-