文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初6076号原告：中国银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青路1号。负责人：王丽娟，该支行行长。委托诉讼代理人：王保卫，江苏维世德律师事务所律师。被告：薛维平，男，汉族，1982年8月17日出生，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。被告：蒋海香，女，汉族，1985年3月24日出生，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。被告：涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县城政法路西首。诉讼代表人：涟水县平升房地产开发有限公司破产管理人。负责人：张沛生。委托诉讼代理人：杜大鹏，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司涟水支行（以下至主文前简称中行涟水支行）诉被告薛维平、蒋海香、涟水县平升房地产开发有限公司（以下至主文前简称平升公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行涟水支行委托诉讼代理人王保卫，被告薛维平、蒋海香的委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼，被告平升公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告薛维平、蒋海香偿还原告借款本金98197.27元、截止2020年9月7日的利息2250.48元、罚息392.5元，以后继续按合同约定的利率支付利息、罚息至欠款偿清之日止；2、判令被告支付律师费5000元；3、判令被告涟水县平升房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、判令原告就被告薛维平、蒋海香名下金泽源广场9幢商业及超市3032室房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权；5、三被告承担诉讼费用。审理中，原告中行涟水支行对第3项请求变更为：判令确认原告对被告平升公司就上述债务享有连带保证债权。事实与理由:被告薛维平、蒋海香因购房需要于2012年7月25日与原告签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》借款人民币320000元，贷款期限为120个月，贷款采用按月等额本息还款方式还款，双方同时还就利率、罚息及提前清偿问题进行了约定。同日双方签订了抵押合同，被告薛维平、蒋海香自愿以其所有的位于金泽源广场9幢商业及超市3032室房产作抵押，依法办理了预抵押登记手续，原告为预抵押权人。合同并约定如被告薛维平、蒋海香违约不能正常还款原告因此为实现债权而产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。被告平升公司在合同中约定承担连带保证责任。合同签订后原告依约将320000元贷款划入被告指定的账户内，原告已履行了合同义务。现被告已连续逾期未能偿还到期贷款本息，原告多次催要未果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告薛维平、蒋海香辩称：因被告薛维平、蒋海香与被告平升公司签订的商品房买卖合同是无效合同，故被告薛维平、蒋海香与原告签订的贷款合同应当认定无效，因被告薛维平、蒋海香并未领取相应的贷款，被告薛维平、蒋海香不应当对本案的贷款承担还款责任，请求法庭依法驳回原告对被告薛维平、蒋海香的诉请。被告平升公司辩称：1、因被告平升公司已于2017年进入破产程序，如原告要求平升公司对被告薛维平、蒋海香的债务承担连带保证责任，则根据破产法相关法律规定，其应当先行向平升公司破产管理人就该债权进行申报，而不可以直接起诉被告平升公司，否则就该请求部分应当予以驳回；2、对原告第一项诉讼请求中关于剩余贷款本金98197.27元，请法庭依据原告提供的系统还贷明细予以核实，如无误我方予以认可。但对于利息、罚息部分我方不予认可，根据相关法律规定，被告平升公司于2017年2月3日被裁定受理破产后，利息及罚息应当停止计算；3、对于原告诉讼请求第四项我方不予认可，首先该涉案房屋实际产权人为被告平升公司，应当视为平升公司破产财产。其次原告主张的预抵押登记也不等同于抵押登记，不应认定为原告对该房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权；4、虽然房屋买卖合同无效，但我方认为贷款合同是独立合同，是有效的。原告中行涟水支行为证明自己的主张提供如下证据：1、中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同，证明被告薛维平向原告贷款320000元，被告以名下金泽源广场9幢商业及超市3032室房屋作抵押；2、涟水县商品房预告登记证明，证明原告对金泽源广场9幢商业及超市3032室房屋享有预抵押权；3、借款凭证，证明原告将320000元贷款划入被告指定的账户；4、被告的还款明细表，证明被告已经连续逾期未还款，原告起诉符合合同约定，最后一次还款日为2020年3月11日；5、共有人承诺函、共同还款承诺函，证明被告薛维平、蒋海香愿意共同还款；6、处置抵押物授权书，证明被告同意由原告处分抵押物；7、委托代理合同及律师费发票一份，证明原告因诉讼产生的律师费费用为5000元。被告薛维平、蒋海香质证意见：对证据1真实性不表异议，但因双方所签的购房合同属于无效合同，该份合同应当认定为无效，该份合同应当对被告薛维平、蒋海香无法律约束力，被告薛维平、蒋海香不应当承担还款责任；对证据2真实性不表异议，但被告薛维平、蒋海香并未领取和使用上述房屋，上述房屋至今仍在被告平升公司控制下；对证据3真实性无异议，但因双方的贷款合同无效，对该份证据关联性不予认可；对证据4真实性无异议，但该还款协议中所有的款项都是由平升公司在偿还，也进一步证实涉案的购房合同以及贷款合同的无效性；对证据5真实性无异议，质证意见同证据2；对证据6真实性不表异议，但因涉案房屋以及贷款并未由被告薛维平、蒋海香实际受偿，因此被告薛维平、蒋海香不存在过错，相应的，也就不应该承担律师费。被告薛维平、蒋海香为反驳原告的主张提供如下证据：仲裁裁决书一份，证明被告薛维平、蒋海香与被告平升公司所签订的商品房买卖合同为无效合同，也进一步证明对于涉案的贷款部分均是由被告平升公司在偿还，房屋的实际控制人仍然是被告平升公司。原告中行涟水支行质证意见：对于该裁决书真实性、合法性予以认可，但不能证明被告的证明目的。该裁决书只是针对平升公司与薛维平之间的房屋买卖合同的有效性作出的裁决，该份裁决的结果不能影响原告与被告之间的借款合同，且对于被告借款后的借款用途以及薛维平与平升公司之间是否存在合同欺诈及合同无效也与原告无关，所以原告认为三被告仍应该按照借款合同承担偿还义务。经原、被告举证、质证，本院认定事实如下：2012年7月15日，被告薛维平、蒋海香因购房屋需要，与原告中行涟水支行签订了1份《个人商业用房贷款合同》，被告薛维平、蒋海香向原告中行涟水支行借款人民币320000元，用于购买涟水县房屋，贷款期限为：2012年7月25日至2022年7月25日，贷款采用按月等额本息还款法方式还款。罚息为合同约定的贷款利率水平上加收40%。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。利率是浮动的，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮20%计息。借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行）：涟水中行；账户名称：涟水县平升房地产开发有限公司。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记。合同通用条款中约定：未按期还贷款本息，贷款人有权宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。保证人（开发商）平升公司提供阶段性连带责任保证，保证期限自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。原告中行涟水支行与被告薛维平、蒋海香为案涉借款将位于涟水县房屋在涟水县房产交易管理所办理了预告抵押登记手续，但尚未办理抵押登记手续。2012年12月8日，原告中行涟水支行按合同约定向薛维平、蒋海香指定的账户发放贷款320000元。《零售借款借据》明确载明从2012年9月始采用等额本息还款法。借款后被告已偿还原告部分贷款本息至2020年3月11日，之后未依约定还本付息。截止2020年9月7日被告薛维平、蒋海香共欠原告中行涟水支行借款本金98197.27元、利息2250.48元、罚息392.5元。另查明：诉讼中，中行涟水支行与江苏维世德律师事务所签订了委托代理合同，合同中载明：原告因本次诉讼支付5000元律师费，原告为此提供增值税发票1份予以证明。上述事实，有《个人商业用房贷款合同》、借款凭证、共有人承诺函、处置抵押物授权书、《涟水县商品房预告登记证明》、还款明细表、仲裁裁决书、委托代理合同、律师费发票及庭审笔录等载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人商业用房贷款合同》系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告中行涟水支行履行了发放贷款的义务，被告薛维平、蒋海香应按合同约定向原告中行涟水支行偿还合同约定的贷款本息，因被告薛维平、蒋海香未能按照合同约定偿还贷款本息，存在逾期还款，按照合同约定：逾期还款，借款人构成违约，贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。故对原告中行涟水支行要求被告薛维平、蒋海香偿还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告薛维平、蒋海香约定以位于涟水县房屋抵押给原告中行涟水支行，双方并办理了预告登记抵押手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告中行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，原告中行涟水支行对预告登记的房屋不享有优先受偿权。故对原告中行涟水支行要求对抵押房屋（涟水县房屋）拍卖、变卖款项享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告平升公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。被告薛维平、蒋海香所购房屋并没有办理抵押登记，被告平升公司仍然要承担连带责任保证。因被告平升公司已进入破产程序，原告中行涟水支行对被告平升公司就上述债务享有连带保证债权，故对其请求，本院予以支持。《中华人民共和国破产法》第四十六条规定：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。本案被告平升公司2017年2月3日被裁定受理破产，被告最后一次还款为2020年3月11日，对被告平升公司而言，应停止计算利息、罚息，但原告中行涟水支行有权要求被告薛维平、蒋海香归还利息、罚息。本案系金融借款合同纠纷，与商品房买卖合同系不同性质独立的合同，法律关系主体不一样，没有主从联系，商品房买卖合同无效，并不必然导致金融借款合同无效。根据合同相对性，原告中行涟水支行有权要求被告薛维平、蒋海香按合同的约定给付所欠贷款本息。被告薛维平、蒋海香在偿还所欠原告借款本息后，如有证据证实该借款为他人所用，可另行主张。原告中行涟水支行与江苏维世德律师事务所签订了委托代理合同，证明原告因本次诉讼支付5000元律师费，原告中行涟水支行为此提供增值税发票，证明因本次诉讼而实际产生相关费用，故对原告中行涟水支行要求被告薛维平、蒋海香支付律师费用的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、条二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告薛维平、蒋海香于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司涟水支行截止2020年9月7日所欠贷款本金98197.27元、利息2250.48元、罚息392.5元，2020年9月7日之后利息、罚息按合同约定的利率支付至欠款偿清之日止。二、原告中国银行股份有限公司涟水支行对被告涟水县平升房地产开发有限公司就上述债务享有连带保证债权。三、被告薛维平、蒋海香于判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司涟水支行律师费用5000元。四、驳回原告中国银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元减半收取1209元，由被告薛维平、蒋海香、涟水县平升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××97）审判员  刘立卫二〇二〇年十二月二十四日书记员  黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。