河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初5608号原告：吕海艳，女，1979年7月18日出生，汉族，住沈丘县。原告：李辉，男，1979年3月8日出生，住沈丘县。上列二原告的共同委托诉讼代理人：薛宝平，河南千字文律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：董全军，男，1981年7月16日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：张景洪，河南陈州律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：沈丘县铭家房地产经纪有限公司，住所地：沈丘县槐店回族镇兆丰大道紫东名苑。统一社会信用代码：91411624MA474JGU1F。法定代表人：张远丽，经理。原告吕海燕、李辉与被告董全军、沈丘县铭家房地产经纪有限公司（以下简称：铭家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕海艳及原告吕海燕、李辉的共同委托诉讼代理人薛宝平，被告董全军的委托诉讼代理人张景洪到庭参加诉讼，被告铭家经纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕海艳、李辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除三方2020年8月5日签署的合同编号为0002224的房屋买卖三方合同；2、依法判决被告双倍返还购房定金160000元；3、依法判令被告返还交付的2000元佣金；4、依法判令被告支付上述双倍定金160000为基数的利息，自起诉之日起按照同期全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际偿还完毕之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2020年8月5日原告通过被告铭家经纪公司购买被告董全军出售的位于沈丘县领秀城6＃205号的房产一套，被告承诺沈丘县领秀城6＃205号的房产上没有抵押可放心购买，签署合同当天原告通过微信转账2万元、现金6万元（共计8万元）定金给被告，被告铭家经纪公司出具收条一张，同时缴纳代理费2000元。缴纳定金后原告就无法联系上被告，无法办理其他后续事宜，后经原告去查询网签备案才知道所购买的这套房产已被抵押和查封，现无法实现合同目的。被告严重违反了契约精神，也违反了相关法律规定，故提起诉讼，请求依法支持诉请。董全军辩称，1、原、被告三方在签订买卖合同时，对房屋的抵押情况已经做了详细的告知，并对解除抵押时间和费用承担做了约定以及不解除抵押的惩罚性条款，根本不存在原告去问网签备案才知道所购买的这套房产已被抵押和查封。虽然签署的合同第二条权属情况中，抵押情况选择是未设定抵押，但这纯属是填写格式合同时的笔误，并非合同签订各方的真实意思表示，因为在第十五条其他约定条款中，采用手写方式明确写到“除解压（押）费用外，其他费用由已（乙）方承担”“如甲方收清房款不负责解压（押），应付已（乙）方总房款百分之150”等，可以明确看出原、被告三方在合同签订时是明知房子处于抵押状态，并对解押做了相关约定，再根据合同法关于“格式条款的解释”，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。足以证明，原告对该事实做了虚假陈述。2、关于原告所支付的8万元是否是定金问题，根据合同约定的付款顺序（见合同十五条）应为原告所应支付的第一笔房款。因为虽然合同第四条约定了定金，但是应认定手写的特别约定为真实意思表示。即便该8万元是定金，答辩人也不应当双倍返还，根据“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，双倍返还的前提是不履行约定的债务，而答辩人没有任何违约之处，反而是原告方没有依约继续支付房款，应当适用“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定，答辩人没收其交付的定金。3、原告所称的“无法联系上答辩人，无法办理其他后续事宜”更是无稽之谈，有什么后续事宜，根据合同约定应为原告继续向答辩人支付第二笔、第三笔和第四笔的房款，原告故意违约不按期支付房款的事实，已经构成根本违约，答辩人作为守约方，可以随时主张解除合同，并适用违约条款维护自己的合法权益。答辩人将视开庭情况决定是否当庭提出反诉或另案起诉。铭家经纪公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年8月5日，原告吕海艳、李辉（乙方、购买方）与被告董全军（甲方、出售方）、铭家经纪公司（丙方、居间方）签订了《房屋买卖三方合同》一份，合同第一条“房屋基本情况”约定，甲方所售房屋坐落于沈丘县领秀城6#楼205室，建筑面积为93.25平方米。合同第二条“房屋权属情况”约定，房屋产权为高阳，房屋性质为商品房且房屋未设定抵押。合同第四条“定金的约定及购房款付款方式、付款时间”约定，乙方于签约当日向甲方支付定金人民币80000元整，甲方同意此定金由丙方代收代管，待甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同购买该房屋，乙方已支付的定金不退。第五条“居间服务费用收取标准”约定，乙方向丙方支付居间服务费2000元。第六条“房屋产权及具体状况的承诺”第（一）款约定，甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权所有共有人的同意，因甲方出售的该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含已支付给丙方的居间服务费）。第八条“违约责任”第（五）款约定，甲乙双方中任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方已收取的居间服务费不予退还，违约方应向守约方承担违约责任，已产生的各项费用由违约方承担，并赔偿守约方支付已支付的费用（包含已支付给丙方的居间服务费）。另外，合同第十五条“其他约定”条款通过手写文字约定：“甲方（高阳）董全军出售领秀城6#楼205住宅，买方以下简称乙方吕海艳，房屋建筑面积为93.259，总房款29万元整，于2020.8.5付捌万元整，七日内再付贰万元整，于2020年底付陆万元，余款于2021年5月底付清，甲方收到拾陆万元时负责改成乙方姓名，于2021年余款结清负责网签过户。除解压费用其他费用由乙方承担，如乙方于2021年5月10日前付不清余款甲方有权收回房屋，并退房款50%，如甲方收清房款不负责解压退乙方总房款的百分之150。”由于在合同履行过程中，原被告双方产生矛盾，引发纠纷。另查明，案涉的房屋系由高阳出卖给被告董全军。2020年8月5日，被告董全军、铭家经纪公司共同为原告出具收到条一张，收到条载明：“今收到吕海艳房款捌万元（80000元整）。”原告吕海艳、李辉已向被告铭家经纪公司缴纳居间服务费2000元。2019年12月6日，本院依据（2019）豫1624民初6317号民事裁定书，将案涉的房屋进行了查封，查封期限自2019年12月6日起至2022年12月5日止。且在查封前，该房屋已在金融部门设定了抵押。本院认为，原告吕海艳、李辉与被告董全军、铭家经纪公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自项下的义务。《房屋买卖三方合同》第二条房屋权属情况明确约定，涉案房屋的性质为商品房，且房屋未设定抵押，但在合同实际履行的过程中，因涉案房屋设定有抵押，并被人民法院依法查封，导致房屋权属无法登记到原告名下，原告的权利得不到保证，合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形，且被告董全军已构成违约，根据法律规定及三方合同的约定，应承担违约责任。根据合同第四条约定，本案中二原告已向被告董全军、铭家经纪公司支付了定金80000元，二被告并向原告出具收到条。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。本案根据合同第六条约定，因被告董全军存在违约行为，导致原被告双方订立合同的目的不能实现，故可以适用定金罚则。因合同约定涉案房屋总价款为290000元，结合上述规定，原被告约定的定金数额不能超过总房款290000元的20%（即58000元），鉴于二原告已向被告支付人民币80000元，对于超过58000元的部分（即22000元）不应认定为定金，应系二原告支付的购房款，故原告吕海艳、李辉诉请双倍返还定金160000元中合法的部分（即116000元），本院予以支持。对于超出法定定金数额的22000元由被告董全军向原告吕海艳、李辉返还。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”虽然合同第八条“违约责任”第（五）款约定:“甲乙双方中任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方收取的居间费用不予退还，违约方应向守约方承担违约责任，已产生的各项费用由违约方承担，并赔偿守约方已支付的费用（包含已支付给丙方的居间服务费）。”该条款的约定违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，应为无效条款。故被告铭家经纪公司收取二原告的2000元居间费用应返还给二原告。由于原告吕海艳、李辉已对被告董全军的违约行为主张了定金罚则，故其主张的双倍定金的利息无法律规定，本院不予支持。被告董全军辩称，根据合同第十五条写明的“解压、解压费用”字眼表明原告对房屋抵押状态知情的辩解理由，本院不予采纳。首先，合同第二条“房屋权属情况”已明确约定涉案房屋未设定抵押。其次，房屋解压从其文义解释系指是指购房者购房时申请银行贷款，房屋还清贷款后办理的一种解除抵押的手续，被告董全军仅以合同条款中存在“解压”字样称原告吕海艳、李辉在签订合同时知悉房屋存有抵押情况的辩解本院不予采纳。且案涉房屋在双方签订合同前，已被人民法院依法进行了查封，已存在产权纠纷或债务纠纷，与合同约定的房屋现状明显不符。被告董全军还辩称，2020年8月5日二原告支付的80000元为购房款的理由，与合同约定的内容不符，本院不予采纳。被告铭家经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条规定，判决如下：一、解除2020年8月5日原告吕海艳、李辉与被告董全军、沈丘县铭家经纪有限公司签订的编号为0002224的《房屋买卖三方合同》；二、被告董全军于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吕海艳、李辉房屋定金共计116000元；三、被告董全军于本判决生效之日起十日内返还原告吕海艳、李辉购房款22000元；四、被告沈丘县铭家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吕海艳、李辉居间服务费2000元；五、驳回原告吕海艳、李辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费1770元（已减半收取），由被告董全军负担1570元，原告吕海艳、李辉负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李永耀二〇二〇年十二月十四日书记员  陈 曦