江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7037号原告（反诉被告）：贾海全，男，1984年11月29日出生，汉族，住涟水县。原告（反诉被告）：周洁，女，1980年7月20日出生，汉族，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：余元顺、马泽，江苏引航律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地涟城镇莲花小区。法定代表人：胡小石，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻俊生，该公司员工。原告（反诉被告）贾海全、周洁诉被告（反诉原告）淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下至判决主文简称东鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人余元顺与被告东鼎公司委托诉讼代理人闻俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贾海全、周洁向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告2019年7月底前租金15781.25元及违约金（以3156.25元为基数，分别从次月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日止）；2、判令被告自2019年8月起按照每月3156.25元支付租金至2023年5月15日（如被告未按期支付租金，则以3156.25元为基数，从次月1日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至被告实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月2日，原告从被告处购买位于涟水东鼎商城4号楼109号房屋，并签订《商品房买卖合同》。2013年4月18日，原、被告及被告东鼎商城商业管理分公司签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定原告将上述购买房屋出租给被告分公司统一招商经营。被告分公司每年按照总购铺额的7.5%支付租金，被告承担共同责任。截止2019年7月，被告尚欠原告租金15781.25元，原告多次向其索要，被告确一直拖延欠付，故原告起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告同意按照银行流水打款记录计算租金即每个月3045.54元。被告（反诉原告）东鼎公司辩称，对原、被告之间的关系认可，但由于市场环境影响以及租赁房屋的周边新开发了许多的建材市场，而且涉案租赁房屋周边的道路均已限行，导致租赁房屋的经营情况非常恶化，在此种情况下，本案原告以及所有业主不但不能理解被告公司的困难处境反而采取游行示威、举大字报、堵门等非法方式进行讨要，在此情况下导致被告公司的信誉严重受损，众多商户纷纷退出，原有签署进场意向的相关商户也拒绝进入被告公司营业场所，导致分公司被迫注销。双方的协议已实际无法履行，请求法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎公司向本院提出反诉请求：1.判令2019年8月7日解除反诉原告与反诉被告签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营协议；2.反诉被告承担本案及反诉诉讼费用。事实与理由：被反诉人购买反诉人开发位于东鼎小镇、东鼎建材市场商品房，同时签订了商品房买卖合同，后反诉人、被反诉人同涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司三方签订了东鼎小镇商业经营协议。约定由东鼎商城商业管理分公司负责管理。后由于市场环境影响，周边新开发的建材市场及东鼎小镇所处位置为禁止货车通行，导致小镇租赁情况不理想，处于空铺状态的商铺居多，现公司资金短缺，业主不但不理解，反而和其他业主在5月1日前后游行示威，扰乱公共秩序，使反诉人公司商业信誉受损，产生巨大损失。同时受反诉被告违法行为影响，致使涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司被迫注销，现合同无法继续履行，故提起反诉，请求法院依法支持我方反诉请求。原告（反诉被告）贾海全、周洁反诉答辩称，被告要求解除租赁合同没有事实和法律依据，被告提出的反诉在双方签订的补充协议中没有约定协议解除的条件，被告无解除权，根据合同法关于法定解除的条件被告作为逾期支付租金的违约方没有法定解除权，被告与所有的商铺之间现有租赁关系，被告收取了出租房屋商铺租赁期间的租金，即使原告同意解除合同，被告也无法立刻将房屋返还给原告，所以本案也不适宜解除合同。本院经审理认定事实如下：2013年4月18日，周洁（乙方）与涟水东鼎置业有限公司（甲方）、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（丙方）签订《东鼎商城商业经营补充协议》，约定：乙方购买甲方商铺J-4栋1层109号后，甲方委托丙方统一集中使用权，由丙方进行统一招商与经营。乙方每年最低按总购铺额的7.5%收取租金，收取期限为10年（自购铺全款到账即日开始起算），由丙方按月直接汇入乙方账户，甲方承担丙方相同责任（如租金价格高于7.5%回报，乙方有权按实际租金收取），乙方必须开具租金发票或由甲方代扣代缴。补充协议签订后，原告周洁支付购房款505000元，案涉商铺登记为贾海全、周洁共同共有。被告东鼎公司按约定支付租金，但2019年2月、2019年4月、5月及以后的租金未支付。因租金拖延支付，部分商铺业主（商铺所有权人）在微信群里商议集体维权，并多次到案涉商铺所在商城门前举行集会，索要欠付的租金,原告在微信群里参与商讨维权。部分商家向被告东鼎公司通知要求撤场。另查明，2019年3月14日，涟水东鼎置业有限公司法人名称变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，同时，涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司。2019年6月11日，淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司办理注销登记手续。再查明，涉案房屋原价538257元，被告（反诉原告）按照原价的94%出售给原告（反诉被告），即505000元。审理中，被告（反诉原告）东鼎公司主张公司在出售商铺时，有部分业主选择自营模式，即购买商铺后由业主自行对外出租，自营模式购买商铺价格为原合同总定价的82%左右，而同期原告购买商铺价格是原房屋总价的94%。被告（反诉原告）东鼎公司另主张因新型冠状病毒疫情产生重大影响，请求法院判决时扣除两个月房租。本院于2020年8月5日向原告（反诉被告）送达了被告（反诉原告）的反诉状。上述事实，有当事人当庭陈述、《东鼎商城商业经营补充协议》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，周洁与涟水东鼎置业有限公司（现被告东鼎公司）、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司签订的《东鼎商城商业经营补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。原告贾海全、周洁主张租金按3045.54元/月计算，不违反法律规定和合同约定，被告应当按照《东鼎商城商业经营补充协议》约定支付2019年2月、4月及之后的租金。涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司应承担的民事责任由设立该分公司的法人承担，现涟水东鼎置业有限公司已经更名为被告东鼎公司，且补充协议约定涟水东鼎置业有限公司（现为东鼎公司）承担同等责任，故原告要求被告承担给付欠付租金并承担相应违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案争议焦点在于：东鼎公司反诉要求解除反诉原、被告于2013年4月18日签订的《东鼎商城商业经营补充协议》，是否符合合同解除条件。对此，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告自涟水东鼎置业有限公司购买商铺后，由涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司将商铺统一对外出租，现因城市道路规划变化，周边新开发建材市场导致市场饱和，外部环境已发生重大变化，现东鼎公司继续履行原有租赁合同较为困难。部分业主在东鼎公司欠付租金后在商铺门前聚集，虽系维护自身权利，但在一定程度上影响了东鼎公司的商誉，客观导致对外租赁商铺更加困难以及租赁收益进一步减少，合同履行已陷入僵局，继续履行合同也不利于租赁商铺物的有效利用和实现最大价值。东鼎公司在商铺对外出租困难，实际出租收益明显低于应付租金的情况下，已履行原合同数年，现虽欠付业主租金，但仍尽力与业主沟通协调，故东鼎公司不属于恶意违约。在合同僵局情形下，东鼎公司提出解除合同，并同意退还购买商铺差价，对反诉被告损失进行赔偿，符合法律规定，反诉被告要求继续履行原商业经营补充协议，对东鼎公司显失公平，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。因本院于2020年8月5日将反诉状送达给反诉被告，故《东鼎商城商业经营补充协议》应当自2020年8月5日起解除，反诉原告东鼎公司应自本判决生效后五日内将案涉房屋交付反诉被告。反诉原告东鼎公司主张自2019年8月7日张贴解除合同通知之日起解除合同，其因无约定合同解除权，故对其主张，本院不予支持。案涉商业经营补充协议解除，不免除东鼎公司的违约责任。本院根据当事人举证、质证意见，结合本案具体情况认为，东鼎公司应当给付贾海全、周洁欠付租金，并承担相应的违约责任。关于欠付租金，东鼎公司应当支付贾海全、周洁2019年2月租金、以及2019年4月起至2020年8月5日止约17.2个月的租金即3045.54×17.2=52383.29（元）。关于合同解除东鼎公司应承担的违约责任，双方合同未作明确约定，本院认为，东鼎公司应当赔偿反诉被告贾海全、周洁因合同解除造成的损失，损失数额应考量多方面因素，损失应当包括合同解除后至本判决作出之日的商铺实际占用损失、欠付租金迟延履行期利息、购买商铺时多付房款差价的相应比例部分损失。关于自合同解除之日（即2020年8月5日）起至本判决作出之日（2020年12月31）止（约4.9个月），案涉商铺因被东鼎公司实际占用但未对外出租，反诉被告无法对外招租，反诉被告有权请求东鼎公司赔偿损失。东鼎公司在审理中主张扣除受疫情影响的两个月，考虑本次疫情对房产租赁市场的影响较大，本院认为反诉原告的申请符合法律规定，且有客观事实根据，本院照准，故实际占用期间应扣减2个月，以2.9月为宜。综合考虑上述因素，参照市场租金标准，本院酌定东鼎公司赔偿反诉被告实际占用商铺期间损失4416元。关于欠付租金迟延履行期利息，迟延履行期利息可参照按月利率0.5%（即年利率6%）标准计算，据此，截至2020年12月31日止，本院酌定反诉原告应当支付欠付租金迟延履行期利息3393元。关于购买商铺多付房款差价，本院结合当事人陈述、举证及质证意见，参照同期其他业主购房价格及折扣比例，并考虑未履行合同期限占合同总期限的比例等因素，酌定反诉原告返还实际购买商铺价格与自营模式购房差价17179元。反诉原告东鼎公司应当自本判决生效后五日内将案涉商铺腾空并交付给反诉被告贾海全、周洁，由反诉被告自行对外招租。因反诉被告商铺一直处于闲置状态，未对外出租，反诉被告另行对外招租需要合理缓冲期限，本院酌定反诉原告按原有租金标准一次性补偿6个月缓冲期商铺闲置损失3045.54×6=18273.24（元）。综上，被告（反诉原告）东鼎公司应当承担给付原告（反诉被告）贾海全、周洁欠付租金、并赔偿各项违约损失的责任，合计52383.29+3393+4416+17179+18273.24=95644.53（元）。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认贾海全、周洁与淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（原涟水县东鼎置业有限公司）、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司2013年4月18日签订的《东鼎商城商业经营补充协议》于2020年8月5日解除。二、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于本判决生效后五日内将东鼎商城建材市场J-4栋1层109号商铺腾空并交付贾海全、周洁。三、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于本判决生效后十日内给付贾海全、周洁欠付租金并赔偿合同解除给贾海全、周洁造成的损失，合计人民币95644.53元。四、驳回贾海全、周洁的其他诉讼请求。五、驳回淮安东鼎文化旅游商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费274元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。反诉案件受理费减半收取100元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行。贾海全、周洁：6232636100122197372；淮安东鼎文化旅游商贸有限公司：6232636100122197364）。审 判 长  朱 云人民陪审员  孟曼丽人民陪审员  谢秀金二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  周钰惠书 记 员  邓梦新附：相关法律条文及司法解释第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。