终稿中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初34685号原告：SHIGONGRUI（中文名：施躬锐），男，1949年1月20日出生，美国国籍，原告：施躬正，男，1951年3月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：施躬健，男，1953年3月17日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：SHIGONGZHI（中文名：施躬直），男，1955年4月25日出生，美国国籍，四原告共同委托诉讼代理人：高亦镠,广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区净慧路****商场。法定代表人：赵秋虎，执行董事。委托诉讼代理人：谭月星，男，系公司职工。被告：广州市惠城房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区康王路**惠城花园**。法定代表人：邝建洪。诉讼代表人：广州市惠城房地产发展有限公司清算组。负责人：郑中鹏。委托诉讼代理人：郑维举，广东康浩律师事务所律师。原告SHIGONGRUI（中文名：施躬锐）、施躬正、施躬健、SHIGONGZHI（中文名：施躬直）与被告广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑置业公司）、广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。四原告的共同委托诉讼代理人高亦镠，被告建筑置业公司的委托诉讼代理人谭月星，被告惠城公司的委托诉讼代理人郑维举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、两被告为原告SHIGONGRUI办理广州市带河路191号之五604房的产权过户登记手续；2、两被告为原告施躬正、SHIGONGZHI办理广州市带河路191号之二202房的产权过户登记手续，其中施躬正占95%产权份额，SHIGONGZHI占5%产权份额；3、两被告为原告施躬健办理广州市带河路191号之一207房的产权过户登记手续；4、本案受理费由两被告承担。事实与理由：坐落于广州市荔湾区带河路永福新街**房屋登记在施彬名下。1993年5月2日，施彬与被告建筑置业公司签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》和《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定施彬将上址房屋交由被告建筑置业公司拆除，被告建筑置业公司应于1995年12月31日前安排原告回迁到荔湾区带河路甲方征用地段新建回迁大楼第四、五、六层的自有三套房屋，共建筑面积141.89平方米，用作拆除原有房屋后的产权调换等。协议签订后，施彬依约迁离该房屋，完全履行了协议约定的义务。因新建房屋烂尾，导致原告无法按时在1995年12月31日回迁。之后项目由广州市房管局等部门组成“惠城花园项目回迁安置工作办公室”负责回迁安置。新建房屋竣工后，原告与被告在2000年12月13日办理房屋回迁手续时，向被告惠城公司支付了122970元增购面积款，被告惠城公司将坐落于广州市带河路191号之五604房、广州市带河路191号之二202房、广州市带河路191号之一207房共计三个套间补偿给原告。施彬在1989年10月16日死亡，其配偶李少卿于2017年12月18日死亡，他们在生前立有公证遗嘱，表明在两人去世后将两人共同购置的广州市荔湾区带河路永福新街20号房屋产权分给儿子施躬锐、施躬正、施躬健、施躬直共同继承。四原告于2019年4月26日在广州市公证处办理了继承和析产公证手续，明确广州市带河路191号之五604房归原告SHIGONGRUI所有，广州市带河路191号之二202房归原告施躬正、SHIGONGZHI两人所有，其中施躬正占95%产权份额，SHIGONGZHI占5%份额；广州市带河路191号之一207房归原告施躬健所有。因两被告至今一直未为原告办理上述回迁房屋的产权过户登记手续，故请求法院支持原告的诉请。被告建筑置业公司辩称，1、我方不同意原告的诉讼请求；2、原告回迁安置的三套住房合共测绘面积为176.6192平方米，原协议回迁面积为125.07平方米，相差51.5492平方米膨胀面积产权属于开发商，补差数额巨大，已超过一套房的面积，故原告应与政府部门指定的“惠城花园项目回迁安置工作办公室”签订《补充协议》办理增大面积结算后，才能按测绘面积办理产权；否则，只能按原产权面积办理房产证。被告惠城公司辩称，我方作为惠城公司的清算组，未能接管到惠城公司的任何材料，因此未能深入了解涉案项目的情况。根据原告提供的证据，案涉安置协议及补偿协议的签订主体是建筑置业公司，并非我方，因此关于本案的相关事实以及我方是否负有协助原告办理房产证的义务，由法院依据现有证据予以认定。另外，即使我方负有办证义务，因为存在面积差，在未经结算之前，原告无权要求按照现有面积办理产权登记。经审理查明，原座落于广州市带河路永福新街20号房屋（总建筑面积131.8884平方米，其中违章第三层面积6.82平方米，今后城市建设需要无偿拆除）系以施彬（已于1989年10月16日死亡）名义登记的产业。约于1989年，被告建筑置业公司（原名称为广州市房屋拆建工程公司，后改名为广州市建筑置业公司）经批准拆迁上述房屋所在地段。1993年5月2日，施彬的代理人李少卿（为被拆迁房屋业主、乙方）与被告建筑置业公司（为用地单位，甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：“甲方经政府核准，需征广州市荔湾区带河路永福新街20号房屋等地段的土地；乙方同意甲方拆除广州市荔湾区带河路永福新街20号房屋建筑面积125.07平方米；甲方将自有的广州市荔湾区带河路甲方征用地段新建回迁大楼第四、五、六层楼共建筑面积141.89平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，并于1995年12月31日前移交给乙方；安排乙方回迁分为三套，每套单元建筑面积47.297平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积2平方米在内），分别安排四、五、六楼各一套；乙方原址房屋面积是125.07平方米，甲方移交给乙方的新建房屋是141.89平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿以10平方米以550元/平方米、6.82平方米以3500元/平方米计算，付给甲方29370元，并应将此款于1995年12月31日前付清；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋有关证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由乙方负责等”。约于1992年，被告建筑置业公司与香港辉煌地产实业公司成立项目公司即被告惠城公司，开发经营涉案地块项目。约于1998年4月，上述地块的用地单位变更为被告惠城公司。2000年12月13日，原业权代理人向被告惠城公司缴纳了按协议增大面积款29370元以及增购产权款93600元（按15.6平方米X6000元/平方米计），共计122970元。2012年11月14日，惠城花园项目回迁安置工作办公室安置原业权人施彬回迁广州市带河路191号之五604房、广州市带河路191号之二202房、广州市带河路191号之一207房（以下简称涉案房屋）。根据被告建筑置业公司提交的《房地产分户图》，其中载明：广州市带河路191号之五604房，建筑面积为59.0009平方米；广州市带河路191号之二202房，建筑面积为55.8740平方米；广州市带河路191号之一207房，建筑面积为61.7443平方米。2019年4月26日，四原告办理了共同继承施彬及其配偶李少卿所有的原广州市带河路永福新街20号房屋的公证手续。此前，四原告于2019年3月28日签订《协议书》，其中约定：施彬及其配偶李少卿所有的原广州市带河路永福新街20号房屋由四原告共同继承，其中广州市带河路191号之五604房归原告SHIGONGRUI所有；广州市带河路191号之二202房归原告施躬正、SHIGONGZHI两人所有，其中施躬正占95%产权份额，SHIGONGZHI占5%份额；广州市带河路191号之一207房归原告施躬健所有。另查，涉案项目由于被告自身原因导致烂尾，涉案大楼整体未办理大确权。根据广州市不动产登记中心于2020年3月16日向原告施躬直出具的（2020）查询00103号《依申请信息公开答复书》，其中载明：经审核，广州市带河路191号之五604房、广州市带河路191号之二202房、广州市带河路191号之一207房无办理预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况；暂无地址为广州市带河路191号之五604房、广州市带河路191号之二202房、广州市带河路191号之一207房的查封登记信息等。庭审中，被告建筑置业公司表示要求原告按增大面积以每平方米10000元计算购买，被告惠城公司对此表示同意被告建筑置业公司的意见，但两被告均表示在本案中不提出反诉。四原告对此则表示不同意在本案中处理增大面积问题。本院认为，原告SHIGONGRUI、SHIGONGZHI系美籍公民，本案属于涉美房屋拆迁安置补偿合同案件，应按照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁安置协议合同的标的物为房屋，涉案房屋位于我国境内即广州市，因此与该合同有最密切联系的为我国法律，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。原业权人施彬的代理人与被告建筑置业公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规规定，合法有效，对当事人具有约束力。四原告已依法办理了继承原业权人施彬所有的原广州市带河路永福新街20号房屋的公证手续，故上述《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的权利义务依法由四原告承接。被告建筑置业公司系上述补偿协议的相对方，被告惠城公司为涉案地块的使用人，两被告应共同承担合同约定的办证义务。两被告至今没有为原告办理涉案房屋的房地产权证，故原告诉请两被告为其办理涉案房屋的房地产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告抗辩在未完成超面积结算的情况下，不应确认房屋的整体权属；由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不明确，两被告据此不同意原告的办证要求，于法无据，本院对此不予支持。被告建筑置业公司主张的超面积结算，应在取得房地产权属证后，由当事人另寻法律途径解决。至于原告要求对涉案房屋的权属进行分割问题，因与本案不属同一法律关系，且涉案房屋的建筑面积存在超面积情形，原、被告亦就超面积结算问题未能达成一致，故本案对此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市建筑置业有限公司、广州市惠城房地产发展有限公司协助原告SHIGONGRUI、施躬正、施躬健、SHIGONGZHI到房地产行政管理部门办理将广州市带河路191号之五604房、广州市带河路191号之二202房、广州市带河路191号之一207房的所有权登记在原告名下的《不动产权证书》；二、驳回原告SHIGONGRUI、施躬正、施躬健、SHIGONGZHI的其它诉讼请求。本案受理费30800元，由被告广州市建筑置业有限公司、广州市惠城房地产发展有限公司负担。如不服本判决，原告SHIGONGRUI、SHIGONGZHI可在判决书送达之日起三十日内，原告施躬正、施躬健及被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  周 虹人民陪审员  曲敏华二〇二〇年十二月七日法官助理谢佩桦法庭记录郭绮娜