上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11725号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕小明，男，1972年6月24日生，汉族，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王效国，男，1960年3月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人吕小明因与被上诉人王效国房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕小明上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判被上诉人支付电费493.60元并驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、本案转租合同有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条,房东常年出租,不可能对转租一无所知，本案转租合同已近一年,房东在本案的转租合同生效六个月内未提出异议,所以本案转租合同有效。二、原审不应判决支付房屋占有使用费。因为租赁合同被违法认定为无效，且本案中原告在两次庭审中均未向法庭主张房屋占有使用费。三、法院应判决被上诉人支付电费493.60元。原告以无发票为由拒付电费无合同依据，应遵循双方的交易习惯,对上诉人的支付宝电费账单应予认可支持。被上诉人王效国不同意吕小明的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、本案转租合同无效，双方的租赁合同明确约定不允许转租。二、因为合同无效，上诉人应返还房租。三、上诉人未拿出有效水电费支付账单。王效国向一审法院起诉请求：1、判令吕小明返还王效国租赁期内居住系争房屋内的财物:床头挂件一对（葫芦玉器）、化妆台一个、鞋柜一个、标准大纸箱六个；2、判令吕小明支付王效国违约金1,600元；3、判令吕小明返还王效国自2020年4月20日起至4月30日止的租金533.30元。审理中,王效国自愿变更诉讼请求为:1、确认王效国、吕小明于2019年5月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2、吕小明返还王效国已付的自2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金17,600元。一审审理过程中，吕小明向法院提出反诉请求：1、判令王效国支付吕小明自2020年5月1日起至2020年5月19日止的租金984.60元；2、判令王效国支付吕小明自2019年11月1日至2020年3月30日止的水电煤费用493.60元。一审法院认定事实：2010年5月10日，案外人吴某经核准登记为涉案房屋产权人。2019年5月21日，王效国作为承租人（乙方）与吕小明作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租期自2019年6月1日起至2020年5月19日止，租金每月1,600元。支付方式为租金按六个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年6月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的日前。租赁期内，水费、电费、电话（通讯）费、电话收视费网费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。该合同备注手写部分载明：租赁期内所产生的水电煤网等费用由甲乙双方平担。另查明，2019年4月22日，吕小明作为承租方（乙方）与案外人吴某作为甲方（出租方）签订《上海市商品房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租期自2019年5月20日起至2020年5月19日止。乙方不得擅自转租、合租及商业性、提供闲杂场所、办公等改变租赁用途之行为。一经发现，王效国有权立即解除本合同并扣除乙方保证金，责令乙方3日内无条件退出该房所。由此造成的经济损失全部由乙方承担，甲方无责。王效国、吕小明一致确认如下事实：1.王效国支付租金截至2020年4月30日止；2.王效国居住涉案房屋截至2020年4月19日止；3.双方无其他合同无效的法律后果需在该案中一并处理。审理中，吕小明提交转账交易的手机截屏打印件，以证明其支付了涉案房屋自2019年11月至2020年3月的电费合计987.20元。王效国对该组证据真实性无异议，但认为无法证明支付的系涉案房屋电费，不认可吕小明证明内容。在一审法院向吕小明释明需提供相应的电费纸质账单后，吕小明仍未提交。另，庭审中，王效国认为吕小明并非涉案房屋产权人，吕小明没有转租权，无权签订涉案房屋租赁合同，故王效国主张涉案房屋租赁合同无效。吕小明陈述，其与王效国签订涉案房屋租赁合同时，已经告知王效国涉案房屋产权情况，且其对王效国转租取得了产权人的口头同意，涉案房屋真实有效。一审法院认为，涉案房屋由案外人吴某所有，吕小明自吴某处租赁后违背其与吴某的合同约定，向王效国转租，且吕小明现有证据无法证明房屋产权人同意其转租行为，或在知晓其转租事实后的六个月内表示了追认。且在该案诉讼中，吴某向一审法院明确作出了不予认可吕小明转租行为的意思表示，故此王效国、吕小明签订的《房屋租赁合同》应属无效，王效国要求确认该合同无效的诉请，于法有据，法院予以支持。但王效国自2019年6月1日起至2020年4月19日止实际居住于涉案房屋，王效国应参照双方合同约定的租金标准按实支付吕小明该期间段的房屋占有使用费。对于自2020年4月20日起的已付房屋占有使用费，吕小明应予以返还。庭审中，王效国、吕小明一致确认王效国支付了截至2020年4月30日止的占有使用费。经计算，吕小明应退还王效国房屋占有使用费586.67元。鉴于王效国已于3020年4月19日搬离涉案房屋，故对于吕小明要求王效国支付自2020年4月30日起的房屋占有使用费的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。另，吕小明目前证据尚不足以证明其实际支付了涉案电费及相应金额的事实，故对于吕小明要求王效国支付分摊电费的反诉诉请，法院亦不予支持。综上，判决：一、王效国与吕小明于2019年5月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吕小明于判决生效之日起十日内返还王效国自2020年4月20日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费586.67元；三、驳回吕小明全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费50元，由吕小明负担（已付25元，余款25元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争租赁合同是否有效；二、上诉人是否应返还房屋占用使用费586.67元；三、被上诉人是否应支付电费493.6元。针对第一个争议焦点：上诉人主张其与被上诉人签订的系争《房屋租赁合同》有效的事实依据是涉案房屋所有人吴某常年出租房屋，应当知道合租这种常规做法，上诉人转租已有一年且一直未提出异议，但上诉人未能举证证明涉案房屋所有人知道或应当知道其转租且在六个月内未提出异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，上诉人此主张缺乏事实依据和法律依据。同时，上诉人主张承租人未经出租人同意转租的，出租人无权决定转租合同是否无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，上诉人未经涉案房屋所有人授权，擅自将涉案房屋转租给被上诉人且未得到涉案房屋所有人追认，其转租合同无效。综上，原审判决认定上诉人与被上诉人签订的系争《房屋租赁合同》无效并无不当。针对第二个争议焦点：上诉人主张不返还房屋占有使用费的理由有二，其一是认为系争租赁合同被违法认定为无效，其二是被上诉人一审未提出此主张。对此，第一条理由因前述已认定系争租赁合同无效而不能成立，理由不再赘述；针对第二条理由，被上诉人一审起诉要求上诉人返还已付的自2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金17,600元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，此条诉讼请求要求上诉人返还的租金实质上已包含2020年4月20日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费，故一审法院并未超出被上诉人一审的诉讼请求进行裁判，第二条理由亦不能成立，故本院对此上诉主张不予支持。针对第三个争议焦点：上诉人主张被上诉人应支付电费，但未能提供证据证明其已交纳涉案房屋电费以及所交纳的金额，故此主张本院不予支持，上诉人可待有涉案房屋电费的有效支付凭证时另行主张。综上所述，上诉人吕小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人吕小明负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十二月二十九日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……