四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初3008号 原告：攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司，住所地四川省攀枝花市攀枝花大道东段**，统一社会信用代码：915104007208779002。 法定代表人：李兴华，执行董事。 委托诉讼代理人：白海，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，律师执业证号：××。 被告：闵通华，男，汉族，1973年5月18日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李帮胜，四川攀法律师事务所律师，律师执业证号：××。 原告攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司（以下简称：兴华公司）与被告闵通华房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告兴华公司委托诉讼代理人白海、被告闵通华及其委托诉讼代理人李帮胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴华公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告应向原告支付租金为22080元／月，拖欠租赁期限内（2016年6月1日至2020年5月31日）的租金金额共计为1059840元；2.判令被告立即向原告返还位于攀枝花市东区××道××段××号××号（房产证号：攀房权证东字第0××0号、攀房权证东字第0××1号、攀房权证东字第0××2号）的商铺；3.判令被告赔偿自2020年8月1日起至被告返还房屋之日止的房屋租金损失（按租金22080元／月的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原、被告签订了《商铺租赁及经营管理合同》，约定原告将位于四川省攀枝花市××道××段××号××号（房产证号：攀房权证东字第0××0号、攀房权证东字第0××1号、攀房权证东字第0××2号）的商铺租赁给被告；租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日止。双方约定的免租期为2个月，租金为22080元／月。被告按3个月租金标准交纳了保证金；被告按租金标准支付了2015年8月1日至2016年5月31日的租金（其中保证金抵扣了1个月租金，物业翻修抵扣了1个月租金）。2016年5月18日，四川省高级人民法院出具（2016）川民初8-2号裁定书，对前述租赁房屋的租金采取了诉讼保全措施。现攀枝花市东区人民法院已对被告发出协助执行通知，但因《商铺租赁及经营管理合同》中有两处笔误，被告也以此为由一直拒绝向人民法院支付剩余的租金1059840元。租赁期限届满后，被告未向原告返还租赁 商铺，也未向原告支付租金，剩余两个月租金的保证金抵扣后，被告应赔偿原告自2020年8月1日起至被告返还房屋之日止的房屋租金损失。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 被告闵通华辩称：双方签订租赁合同时约定的租金标准为11000元/月，被告先后向原告交纳租金共计176000元，并交纳保证金66000元，对租期内欠付的租金原告愿意支付；商铺租赁期间曾出现漏水现象，原告未出面解决，加之今年疫情对经营造成影响，合同到期后，被告不愿意再租赁案涉商铺，但因联系不上原告，在租赁期满后半个月被告就未再使用商铺，也无法联系原告办理商铺归还手续，租赁期满后的商铺占用费被告不同意支付；被告同意返还所租商铺。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兴华公司提交了：1.《商铺租赁及经营管理合同》1份、房屋信息摘要3份、收款收据3张、协议1份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系；房屋租赁期限为5年，自2015年6月1日至2020年5月31日止；按建筑面积184平方米、租金标准为120元／平方米／月计算出每月租金为22080元，租金按三个月为一个支付期，首期租金为66240元；被告按每月22080元的租金标准向原告支付了2015年8月1日至2016年5月31日的租金；协议注明了退还一个月租金、保证金及一个月租金作为物业翻修。2.四川省高级人民法院（2016）川民初8-2号民事裁定书、四川省高级人民法院（2016）川执18号执行裁定书，拟证明四川省高级人民法院于2016年5月18日作出民事裁定书，对房屋租赁期限内全部租金采取诉讼保全措施；所涉及的案件已进入执行程序，并向被告发出了协助执行通知。经庭审质证，被告闵通华对证据1中《商铺租赁及经营管理合同》的真实性不认可，认为虽然合同中被告签字及捺印是被告本人所为，但合同内容被告不清楚，租金是双方口头约定的，被告至今未收到该份合同；对房屋信息摘要的真实性无异议，被告承租的商铺位于攀枝花市××道××段××号××号，即房权证东字第0××0号；对收款收据不认可，当时被告交钱后，原告未给被告出具收据，也非收据上的金额；对协议的真实性无异议，因当时是联系不上原告，故由原告员工才彬来被告处收取的租金。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，四川省高级人民法院保全了3年的租金并在攀枝花市中级人民法院执行，但至今攀枝花市中级人民法院没有发出执行通知。本院认为，原告提交的证据内容真实、来源合法，对上述证据的证明力本院予以确认。 被告闵通华提交了：1.四川省高级人民法院（2016）川民初8-2号民事裁定书、（2016）川执保55号之12号协助执行通知书，拟证明四川省高级人民法院保全了2016年6月1至2019年5月31日期间的租金，租金每半年66000元。2.攀枝花市东区人民法院（2014）攀东执字第695号执行裁定书、（2014）攀东执字第695号协助执行通知书，拟证明东区法院保全了2019年6月1日至2020年5月30日期间的租金130000元。两组证据均证明了租金标准是11000元/月。经庭审质证，原告对证据一的真实性、合法性无异议，但认为不能证明租金是11000元/月，法院在保全时，因原、被告对租金标准存在争议，故裁定书根据被告陈述的金额保全了租金及押金，但这并不是原、被告之间约定的租金标准。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但不能反映租金标准，协助执行通知书是根据裁定书内容作出的执行措施，不能达到被告的证明目的。本院认为，被告提交的证据内容真实，来源合法，但前述证据并未对原、被告的租金标准进行确认，故对上述证据的证明力本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月1日，甲方兴华公司（出租方）与乙方闵通华（承租方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定兴华公司将位于四川省攀枝花市××道××段××号××商铺出租给闵通华使用，商铺的具体位置在合同附件一中阴影予以标准；商铺的建筑面积为184㎡（产权面积为368㎡，此合同余下未体现的184㎡为赠与商户使用），合同项下的租金、水电费等涉及面积的费用均按该商铺建筑面积计收；租赁期为五年，即自2015年6月1日起至2020年5月31日止。租金标准为120元／㎡／月，免租期为2个月（2015年6月1日-2015年7月31日），月租金14720元，年租金176640元。租金按每三个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金为人民币66240元（大写：人民币陆万陆仟贰佰肆拾元）。首期租金在本合同签订之日支付，乙方下一期租金必须在上一个租金支付期到期前七个工作日内支付。乙方在签订本合同时，作为履行本合同之保证，乙方应于签署本合同之日向甲方支付人民币66240元（大写：陆万陆仟贰佰肆拾元）的履约保证金，甲方在收到乙方的履约保证金后，向乙方出具收据。在合同期内，如乙方逾期缴纳租金、罚金或其他本合同约定的应由乙方承担的费用，则甲方有权直接从履约保证金中扣取相应的租金、罚金及其他费用，履约保证金不足时，乙方仍应及时支付。甲方在履约保证金中扣取相关费用后，乙方应在七个工作日内向甲方补足被扣除部分或全部履约保证金，否则甲方有权解除合同收回该物业，同时甲方无须向乙方补偿任何损失； 租赁期满或合同解除后，履约保证金不计利息退还乙方，具体退还条件为：乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除保证金的事由；乙方已经按照本合同约定将该商铺归还甲方；乙方办理完毕营业执照注销或迁址手续；履约保证金在具备上述条件后一个月内全额无息退还乙方。免租期自2015年6月1日起至2015年7月31日止。免租期内乙方无需交付租金，但需承担公共区域能耗费用、水电费等本合同约定的其他所有费用。本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日前3个月（如合同期限超过3年，则为6个月）向甲方提出书面续租要求，乙方未能在前述时间内向甲方提出续租要求，视为乙方放弃续租权，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。若乙方未在本合同规定的时限内提出对该商铺续租，则甲方有权携同该商铺未来的任何租户或有关人士在租赁期结束前或提前结束前的3个月内的所有合理时间内，预先通知乙方后视察该商铺，乙方不得阻扰，但甲方的该等行为不得干扰乙方的正常经营活动。租赁期限正常届满的，乙方应当于本合同约定的租期届满之日起五日内交还该商铺；乙方逾期交还该物业，处应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，甲方还有权没收乙方的履约保证金，同时乙方每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照合同的规定收回该物业；乙方逾期交换该物业，且逾期超过七日的，甲方也可自行收回该物业。 同日，兴华公司将案涉商铺交付闵通华，双方均在房产交付确认书上签字捺印进行确认。 同时查明，2015年5月19日，兴华公司出具收款收据2张，分别载明闵通华支付阳光俪景368㎡仓储费66240元（2015年8月1日至2015年10月30日）及闵通华支付阳光俪景368㎡保证金66240元。 2016年10月17日，兴华公司出具收款收据1张，载明闵通华支付阳光俪景368㎡仓储费110400元（2015年11月1日至2016年3月31日）。 同日，闵通华与兴华公司员工才彬签订《协议》，载明“攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司将阳光郦景商业XX商铺租于闵通华，合同于2015年6月1日至2016年5月31日房租交清。备注：退还一个月租金的保证金及一个月租金作为物业翻修”。 2016年5月31日之后，闵通华未再支付过租金。 2020年11月24日，闵通华委托孔令芝腾退商铺后，将案涉商铺退还兴华公司，双方确认完成房屋交接后签订了《商铺交接确认书》。 另查明，2016年5月18日，四川省高级人民法院作出（2016）川民初8-2号民事裁定书，裁定对被告兴华公司拥有的位于四川省攀枝花市的房屋租金进行诉讼保全。在诉讼保全期间，被告兴华公司对上述财产不得擅自处分，其中包括产权证号：××，用途为商业，面积127.39㎡，位于攀枝花市攀枝花××道××段××号，承租户名称港式名店，联系人闵通华，租金66000元／半年，半年支付，押金为半年租金，租期：2015.6-2020.6。 2016年6月2日，四川省高级人民法院作出（2016）川质保55号之十二协助执行通知书，载明：港式名店、闵通华，原告攀枝花市商业银行股份有限公司西城支行因与被告兴华公司、李兴华、周德芬、李文静金融借款合同纠纷一案，向本院申请保全，本院作出的（2016）川民初8-2号民事裁定书已经发生法律效力，请协助执行冻结被告兴华公司对你店享有的位于四川省攀枝花市××道××段××号（产权证号××）号房屋的租金，请将你店应缴纳的租金支付到本院账户，冻结期限为三年（自2016年6月7日起至2019年6月6日止）。 2019年5月31日，本院作出（2014）攀东执字第695号执行裁定书，载明申请执行人曾彬依据发生效力的判决书向本院申请强制执行兴华公司房屋租赁一案，裁定冻结兴华公司在闵通华、攀枝花市东区港之式服装店的应收账款130000元，冻结期限为一年，从2019年5月31日至2020年5月30日止。并同时作出协助执行通知书，通知闵通华及攀枝花市东区港之式服装店协助冻结兴华公司在闵通华、攀枝花市东区港之式服装店的应收账款130000元。 本院认为，原、被告建立租赁合同关系后，原告将租赁物交付被告使用、收益，被告应向原告支付租金。 对于租赁期间租金标准问题。首先，双方签订的《商铺租赁及经营管理合同》约定租金标准为120元/㎡/月，月租金14720元，年租金176640元；租金按每三个月为一个支付期，首期租金为66240元；乙方应于签署本合同之日向甲方支付66240元的履约保证金。根据租金标准120元/㎡/月，案涉商铺建筑面积184㎡计算，每月租金应为22080元，该租金标准与其后约定的三个月为一支付期，首期租金66240元的约定标准一致，亦与双方约定乙方交纳履约保证金66240元（即三个月的租金）的标准一致。但合同同时约定案涉商铺月租金14720元，年租金176640元，该金额与每月租金22080元的标准不一致，合同约定金额存在矛盾，租金标准应根据双方的合同实际履行情况确定。其次，虽然三份收款收据是原告单方面制作，但是其上载明的租金金额对应的商铺房租交清期间能够与被告及原告的员工才彬共同出具的《协议》中双方确认的房租交清的时间相对应，且双方协议的签署时间也能与最后一次收款收据出具的时间（即2016年10月17日）对应，能够认定被告共计向原告交纳租金176640元。以22080元/月的租金标准计算，结合被告与才彬《协议》中“退还一个月租金的保证金及一个月租金做为物业翻修”的约定，被告从2015年6月1日至2016年5月31日的商铺租金全部交清。该事实与《协议》中载明的“合同于2015年6月1日至2016年5月31日房租交清”能够互相印证，故本院对双方实际以22080元/月的租金标准履行合同及被告从2015年6月1日至2016年5月31日的商铺租金全部交清的事实予以确认，被告拖欠原告2016年6月1日至2020年5月31日租金，金额合计1059840元。虽被告辩称双方口头约定以11000元/月的租金标准履行，其已支付176000元租金并支付66000元的保证金，但被告提交的证据不足以证明上述事实，亦未得到原告的确认。同时按照11000元/月的租金标准计算，若被告已支付租金176000元，则自2015年6月1日至2016年11月31日的租金已全部付清，但被告与才彬共同出具的《协议》则确认被告房租支付至2016年5月31日，二者存在矛盾，与常理不符。虽四川省高级人民法院作出的（2016）川民初8-2号民事裁定书裁定保全案涉商铺的租金（租金66000元/半年），但并未对双方租金标准为66000元/半年的事实予以确认。故本院对被告辩称双方以11000元/月的租金标准履行的意见不予采信。 案件审理过程中，被告已将案涉商铺腾退，双方交接后签订了《商铺交接确认书》，故对原告主张判令被告立即向原告返还位于攀枝花市东区××道××段××号××号（房产证号：攀房权证东字第0××0号、攀房权证东字第0××1号、攀房权证东字第0××2号）商铺的诉讼请求，本院不再处理。 对于租期届满后的租金损失问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《商铺租赁及经营管理合同》约定租赁期限正常届满的，被告应当于本合同约定的租期届满之日起五日内交还该商铺。2020年5月31日租赁期届满后，被告应当积极履行返还商铺之义务。虽被告辩称期间被告联系不上原告无法办理商铺归还手续，但并未提交证据予以证明，对该事实本院不予确认。被告自租赁期届满后一直实际占有、使用案涉商铺至2020年11月24日，应当承担该期间的占有使用费即原告主张的房屋租金损失。双方合同期间以22080元/月的租金履行，合同履行期限届满后亦应以相同标准计算，抵扣被告已交纳的保证金，被告还应支付原告自2020年8月1日起至2020年11月24日的房屋租金损失合计83904元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认闵通华欠付攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司2016年6月1日至2020年5月31日期间的租金共计1059840元（租金标准为22080元/月）； 二、闵通华于本判决生效之日起十日内支付攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司房屋租金损失83904元； 三、驳回攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14339元，由闵通华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  尹 捷 审 判 员  李渡宣 人民陪审员  冉柏林 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  胥思念