湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1221民初1567号原告：刘军民，男，1972年1月8日生，汉族，嘉鱼县人，东莞市宏洋印染助剂科技有限公司法定代表人，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：张性林，湖北凝聚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：岑越，湖北凝聚律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告：李合香，女，1963年5月2日生，汉族，嘉鱼县人，退休人员，住湖北省嘉鱼县。被告：胡雨林，男，1956年11月7日生，汉族，嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县。二被告的共同委托诉讼代理人：秦天，嘉鱼县鱼岳法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告刘军民与被告李合香、胡雨林合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军民及其委托诉讼代理人张性林、岑越，被告李合香、被告胡雨林及二被告的共同委托诉讼代理人秦天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘军民向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：1.请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告向原告返还租赁的房屋。2.依法判令被告向原告支付占用房屋期间的使用费（从2020年8月31日至被告退还房屋止，按租赁合同约定的租金计算）。3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年11月18日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将位于嘉鱼县鱼岳镇××房屋××（××）及操场、住宿楼的负**租给被告办学使用，合作经营，无论亏盈，原告不承担被告的任何损失和利润分配；2、租赁期限为三年，自2020年8月31日至2023年8月31日止；3、教学楼及办公室租金，被告每年8月30日前交给原告，全年租金30万元；4、原、被告共同遵守执行本合同规定。如有发生违反合同的事情在协商无果的情况下，任何一方都有权向辖区法院提起诉讼。然而，原告依约将合同中约定的房屋交付给被告经营使用后，被告却不按合同履行义务，要求原告减免租金，一直拒绝支付合同中约定的租金。为此，原告多次向被告索要2020年8月31日后的租金，并通过嘉鱼县教育局进行协调处理，被告仍置之不理。在此情况下，原告向被告发出了通告并在租赁标的物门口处张贴了告示，告知被告及其学校的学生、家长将解除租赁合同并收回租赁房屋的事由。综上，由于被告拒不履行合同中约定的支付租金的义务，已构成根本性违约，该合同继续履行已无法达到原告签订合同的目的，双方签订的合同已无继续履行的意义。为此，原告特依法提出解除合同的诉讼请求，请法院依法判如所请。被告李合香、胡雨林辩称，1.诉讼主体不当。二被告属于嘉鱼县华茂学校的工作人员，应该由学校作为诉讼主体。2.受疫情影响，租金应当减免。此前与原告协商过租金减免的问题，但双方未能达成一致意见。3.学校自2019年8月31日开始就已经承租，原告在收取租金后从未向我方开具税费发票，应当予以补齐。被告是从金维桐手上接手的嘉鱼县华茂学校，本来是要经营四年的。如果原告坚持解除合同，考虑到被告从事的是教育行业，需要在嘉鱼县教育局的指导下对学生进行合理地分流，希望原告能给予宽限期到2021年6月30日，被告愿意按照合同约定的租金标准向原告支付这期间的租金。本院经审理认定事实如下：2019年11月18日，甲方刘军民与乙方李合香、胡雨林签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“第一条……1、甲方将位于嘉鱼县鱼岳镇××房屋××（××）及操场、住宿楼的负**租给乙方办学使用，合作经营。（不包括甲方的住宅及一楼门店）租赁期限为三年，从2020年8月31日至2023年8月31日止。2、教学楼及办公室租金乙方每年8月30日前交给甲方（最多延缓一周），全年租金叁拾万元整，前三年租金不变，三年以后房租上涨幅度视具体情况再协商。……甲、乙双方共同遵守执行本合同规定。如有发生违反合同的事情在协商无结果的情况下，任何一方都有权向辖区法院提起诉讼。”在此之前，原告与嘉鱼县华茂学校签订了一份一年期的租赁合同，时间从2019年8月31日至2020年8月30日，此期间的租金28万元（原告减免了2万元）是由被告方支付的。后被告方希望原告能继续减免2020年8月31日之后的租金，双方对减免金额不能达成一致意见，被告方也未按照合同约定支付第一年的租金。原告遂于2020年9月14日向被告方送达了关于收回案涉租赁房屋使用权的通告，该通告内容有：“李合香女士和胡雨林先生及法人自2020年9月20日起不得在该处从事和经营一切事务，并且刘军民将继续追索李合香女士和胡雨林先生所欠该处的场地2020年8月31日至2021年8月31日使用费用人民币：30万元（大写：叁拾万元正），并保有起诉权。”后双方仍不能就房屋租赁一事达成一致意见，原告诉至本院，请求判如所请。经本院多次主持调解，原、被告仍不能达成一致意见。另查明，被告李合香、胡雨林与胡楚树、蔡四新、陈贻祥等人是在嘉鱼县华茂学校场地合作举办“嘉鱼县博艺小学”（现未办理变更登记）。2020年11月，嘉鱼县教育局出具了证明，证明嘉鱼县华茂学校正处于财务清算中，未办理变更手续。同年12月24日，嘉鱼县教育局在被告方出具的一份《关于租校舍的情况说明》尾部盖章确认：“情况属实，寒假学生分流确有难处，为确保社会稳定，请县法院予以支持。”上述事实有以下证据材料予以证实：原告刘军民提交的原告身份证信息、2019年11月18日的出租方刘军民与承租方李合香、胡雨林签订的《房屋租赁合同》、2020年9月14日的《通告》和《告示》，被告李合香、胡雨林提交的《诉讼代表人推选书》《博艺小学董事会章程》及《博艺小学股份合作协议书》、收条、嘉鱼县教育局于2020年11月25日出具的证明、嘉鱼县教育局于2020年12月24日盖章确认的《关于租校舍的情况说明》。与庭审记录一并附卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于诉讼主体的问题，被告辩称李合香、胡雨林系嘉鱼县华茂学校的员工，诉讼主体应该是嘉鱼县华茂学校，但没有提供李合香、胡雨林与嘉鱼县华茂学校之间的劳动合同等证据予以证明。被告李合香、胡雨林自认是与他人合作举办“嘉鱼县博艺小学”（现未办理变更登记），且案涉合同的主体是刘军民与李合香、胡雨林。李合香、胡雨林与他人之间的合作关系只能约束其内部关系，根据合同的相对性原则，李合香、胡雨林作为被告应诉有事实依据且符合法律规定。关于租金减免的问题，新冠××疫情属于不可抗力，对湖北省乃至全国经济都有重大影响。根据湖北省人民政府于2020年3月12日印发的《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》精神，鼓励疫情期间各类市场主体发展载体减免承租企业房租，但“法不强人所难”，案涉房屋是原告刘军民私人所有，且原告刘军民已经减免了被告方从2019年8月31日至2020年8月30日期间的租金，此后的租金减免与否，需要原告刘军民同意。故被告要求原告减免租金的辩解意见，本院不予支持。被告提出要求原告补齐2019年8月31日开始的租金税费发票，不属于本案审理范围。关于案涉《房屋租赁合同》的履行问题，本案纠纷的引起系被告未按照案涉《房屋租赁合同》约定向原告支付租金，双方就租金减免、支付事宜协商过，后原告向被告方发出通告，该通告内容是解除合同。鉴于原告与被告在发出通告之前就租金事宜商谈过，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，从原告向被告方发出通告之时，案涉《房屋租赁合同》即已解除。被告承租原告的房屋是用于开办学校，不管该学校是公立性质还是私立性质，学校的最终目的都是教书育人、提升个人素养、培养栋梁之材。原告刘军民与被告李合香、胡雨林均意识到这一点，从原告刘军民采取理性的发通告、贴告示的行为和被告李合香、胡雨林积极应诉、调解的行为均可以看出，双方在协商租金过程中亦充分考虑了学校的发展、学生的成长。原告刘军民在通告中给了被告方宽限期限，在本案调解过程中，原告刘军民亦表示出于对学生的负责态度，给予被告方一定的宽限期限。同时，在本案审理过程中，嘉鱼县教育局从保障在案涉学校中读书的学生的受教育权的角度出发，给出了建议给予被告方一定宽限期的合理建议。综上，考虑到对学生进行合理分流需要一定时间，也需要原、被告对其房屋租赁关系进行一个妥善的处置，本院酌定，被告李合香、胡雨林于2021年6月30日前向原告刘军民退还案涉房屋，被告按照25000元/月的租金标准向原告支付费用（2020年9月14日前是租金，2020年9月15日之后是房屋占有使用费）。被告李合香、胡雨林应当严格按照案涉《房屋租赁合同》约定和相关法律规定履行其义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告李合香、胡雨林于2021年6月30日前向原告刘军民退还案涉房屋；二、被告李合香、胡雨林向原告刘军民支付租金和房屋占有使用费[按照25000元/月计算。2020年8月31日至2021年1月31日的费用总计125000元，限被告李合香、胡雨林于2021年1月5日前向原告刘军民支付；2021年2月1日至实际退出案涉房屋之日止的房屋占有使用费，限被告李合香、胡雨林于实际退出案涉房屋之日向原告刘军民支付]；三、驳回原告刘军民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由被告李合香、胡雨林负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊梦玉二〇二〇年十二月二十五日书记员  唐佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。