陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终15084号  上诉人（原审被告、反诉原告）：凡某，男，1972年12月24日出生，汉族，四川省资阳市安岳县村民，。委托诉讼代理人：薛舒尹，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建东，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某，男，1979年9月5日出生，汉族，湖南省隆回县村民，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘海侠，陕西科健律师事务所律师。上诉人凡某因与被上诉人黄某租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凡某上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，改判支持凡某一审的反诉请求；2.二审诉讼费由黄某承担。事实与理由：1.一审使用普通程序，却由审判员独任审理，程序违法。2.黄某在收到新筑街道办事处的2018年11月13日的通知后，仅仅购买油烟分离器、油烟净化器等设备进行整改，无法到达整改要求，且其网上报备并不等于验收通过。其未向当地报送验收申请的原因为未完成整改。一审判决该事实认定错误。3.通过新筑街道办事处2018年12月26日发送给黄某的通知可知，因黄某经营的曼菲特门业加工厂未完成整改，被政府责令搬离。一审将该部分事实遗漏。4.一审认定的黄某的装修花费金额仅有收款收据，无相关的银行流水辅证，转账记录的时间也与装修时间不符，一审认定错误。5.本案是因为黄某经营的门业加工厂被认定为“散乱污”企业，且整改未达到要求，而被责令搬离，是其自身原因致使房屋租赁合同的目的不能实现，依据双方合同的约定，黄某违约，凡某不退租金。黄某辩称，1.其在2018年12月30日见到张贴在“潘罗村惠民养殖场”门口的联合《公告》XX房XX村惠民养殖场”为违法建筑，且出租人凡某也因《公告》责令承租人尽快搬走，另寻他址，其才被迫搬走，并无违约行为。2.黄某最初租赁涉案房屋时，已经尽到的基本的审查义务，没有过错。3.凡某举证的2018年12月26日下发给黄某所经营的“西安国际港务区曼菲特门业加工厂”的《通知》，该《通知》的受送达人本应该是黄某，但《通知》原件反而在凡某手中，此项证据来源不合法。4.凡某与西安市灞桥区人民政府新筑街道办事处签订《惠民养殖场项目恢复土地用途协议》、《惠民养殖场项目复耕清运协议》，得到款项1665118元。上述协议并没有撤销联合《公告》内容，也没有认定联合《公告》违法，反而履行了联合《公告》的拆除违建内容。5.关于黄某的装修费用问题，一审判决只处理了黄某的一部分损失，其实际损失更多，一审法院没有认定。黄某向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁协议》无效；2.凡某返还黄某未到期租金11万元及利息（利息按照银行贷款利率，从2018年11月31日起计算至实际返还租金时止）；3.凡某赔偿黄某各项经济损失合计582300元；4.凡某承担《房屋租赁协议》约定未使用年限的赔偿金30万元；5.本案诉讼费、保全费及担保保函费由凡某承担。凡某反诉请求：1.判令黄某返还租金4万元；2.本诉、反诉诉讼费用由均由黄某承担。一审法院认定事实：2014年10月，凡某计划在位于西安市灞桥区XX街道XX村的一块9.85亩农用地上建设畜禽养殖场，其将计划报请本村村委会及街道办、区政府等有关部门审批同意。之后，凡某在该块土地上建造了钢构大棚，开办了潘罗村惠民养殖场。黄某系西安国际港务区曼菲特门业加工厂业主，2016年年底，黄某因经营门业加工的需要，与凡某签订一份《房屋租赁协议》，约定：黄某租赁凡某位于西安市灞桥区XX街道XX村面积为6300平米的钢构大棚，租赁期限5年，自2017年1月1日至2022年12月30日，租金为每年48万元人民币，每半年支付一次，乙方（黄某）向甲方（凡某）预付半年租金，须按规定交纳租金，不得无故拖欠。协议第5条约定：若甲方在乙方没有违反本合同的前提下提前解除合同或租给他人，视为违约，甲方负责赔偿违约金。若乙方在甲方没有违反本合同的前提下提前解除合同，视为乙方违约，甲方不退租金。第6条约定：甲方承诺5年内保证乙方使用，如甲方不能保证乙方使用5年，甲方赔偿乙方经济损失30万元。若遇政府征用，甲乙双方经济损失可友好协商。黄某除租用凡某的几间钢构大棚外，还租用了其同院内的一座二层楼（办公楼），进场后对钢构大棚及二层楼进行了装修，根据黄某提供的《工程合同》、决算表及承揽方高陵洪帆建筑装饰工程有限公司出具的收据可以确定，共计花费装修费为人民币67万元，黄某请凡某为其装修了厨房和餐厅，称其支付给凡某装修费90300元，但仅提供了47500元的付款票据。2017年、2018年，黄某每年均按照合同约定向凡某足额支付了租金。2018年11月13日，新筑街道办事处给曼菲特门业加工厂（黄某）发了一份通知：“根据西安市铁腕治霾相关文件要求，按照《西安国际港务区XX组关于联合认定散乱污企业结果的反馈》的通知，你单位经我区XX组各成员单位联合认定后属于提升改造类“散乱污”企业（违规、违法行为简述：脏乱差，存在安全隐患），现责令你单位立即停产整改，根据西安国际港务区管委会市容环保局、安监局的整改要求完成整改，并在完成整改后以书面的形式向新筑街办报送验收申请，验收合格后，经西安国际港务区管委会同意方可恢复生产。”。黄某收到该通知后，购买了油烟分离器、油烟净化器等，对企业进行整改，并在网上进行报备，但没有向当地政府报送验收申请。2018年12月20日，黄某向凡某交纳了2019年上半年的部分租金15万元。同年12月30日，西安市国土资源局港务区分局、新筑街道办事处、西安国际港务区发展工作局联合发出一份公告：“为切实落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制农地非农化问题，依据《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《中共西安市委办公厅、西安市人民政府办公厅关于印发〈西安市开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化方案〉的通知》和市“大棚房”办〈关于印发“大棚房”题专项清理整治标准等事项的通知〉精神，现就潘罗村惠民养殖场“大棚房”问题专项整治工作公告如下：1、请存在违法建设“大棚房”问题行为的潘罗村惠民养殖场必须在2019年1月10日前，自行拆除违法建筑及设施，对违法占用的土地进行复耕复垦。2、未按规定时限拆除整治到位，将按照《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《城乡规划法》及有关法律法规依法查处，对于构成犯罪的，将依法移交司法机关，追究相关刑事责任。”。黄某接到该通知后，即雇人于2019年1月15日之前将曼菲特门业加工厂搬离了潘罗村租赁场地，为此支付了4万元的搬家费，因为搬家致使停工，但照常给工人支付工资5万元。之后，黄某曾与凡某协商要求其返还预交的2019年15万元租赁费，凡某仅向黄某退还了4万元租金。2019年6月17日，凡某与新筑街道办事处经协商签订一份《惠民养殖场项目复耕清运协议》，约定：“为保证惠民养殖场项目顺利实施，现将该项目恢复土地性质的工作交给乙方（凡某）自行实施。1、项目概况：该项目需要恢复用途的土地位于XX村XX组，需要恢复的地面面积6434.62平方米。2、付款标准：按照具体工作结算，其中破除地面35元/平方米，清运垃圾65元/立方米，覆盖黄土20元/平方米。3、付款标准：该项目破除地面6434.62平方米，清运垃圾方量5245.9立方米，覆盖黄土6434.62平方米，费用共计人民币694887.6元。”同日，双方又签订了《惠民养殖场项目恢复土地用途协议》，约定：“为保证惠民养殖场项目顺利实施，XX街道XX村惠民养殖场恢复土地性质的工作承包给乙方（凡某）自行实施。1、项目概况：该项目需要恢复用途的土地位于潘罗村，简称“惠民养殖场”项目，该项目范围内建筑物约698.64平方米，大棚面积5769.56平方米。2、乙方按照甲方要求恢复惠民养殖场项目范围内土地用途。乙方应在2019年3月15日前完成土地复耕任务并通知甲方验收。3、工程量及工程价款：（综合单价）钢构大棚、混房单价为150元/平方米，面积为6468.2平方米，费用为970230元。综合单价包干费用除建筑物拆除费用、垃圾清运费用、土地复耕费用之外，还包括安全生产费、文明施工费、协调费、市场价格涨幅费（含人工、机械、燃油等）及各项管理费、利润、风险、税金、代理服务费、垃圾排放费8元/平米等。4、结算费用及付款方式：乙方按照本合同约定的标准及质量完成恢复土地用途任务，经甲方验收合格后，一次性通过银行转账付给乙方所有费用。”。现凡某已将惠民养殖场内的二层楼房及钢构大棚全部拆除，新筑街道办按照协议约定将工程款全额支付给了凡某。本案诉讼期间，经释明，黄某将其第一项诉讼请求变更为要求解除双方之间签订的《房屋租赁协议》。一审法院认为，黄某与凡某于2016年年底签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同订立后双方均按照合同约定履行了义务。2018年年底，因为政府对当地环境进行整顿治理及为落实保护耕地政策及规定，认定凡某在农用地上建造的钢构大棚属于违法建筑，限期拆除，由于客观原因导致黄某租赁房屋的目的不能实现，现黄某要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，予以支持。因黄某按照政府的要求已经于2019年1月15日之前搬离了租赁的钢构大棚和房屋，之后再未使用租赁的房屋，故其要求凡某返还其已预交的未使用部分的租金，合理合法，予以支持。因为凡某仅返还了4万元租金，还剩余11万元租金，应当向黄某返还。凡某将其在农用地上违法建造的钢构大棚及二层楼房租赁给黄某，政府在整顿农用地非农化期间责令其限期拆除，造成黄某租赁房屋的目的不能实现，故凡某对造成合同不能履行存在过错。黄某在租赁凡某的钢构大棚及二层楼房之前对所租赁房屋的性质没有进行了解，故其对造成合同不能继续履行也存在过错，因此对黄某主张的装修费损失、搬运费损失及停工损失，根据双方各自应当承担的责任予以认定。因黄某自身对造成租赁合同不能履行也存在过错，且因政府清理整顿农用地非农化问题，对其租赁的房屋强制拆除，这也是造成租赁合同不能继续履行的客观原因，因此对黄某要求凡某支付违约金的诉讼请求，不予支持。凡某反诉要求黄某返还退还4万元租金，缺乏事实根据和法律依据，对其该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、原告（反诉被告）黄某与被告（反诉原告）凡某于2016年12月签订的《房屋租赁协议》于本判决生效后 即予以解除。二、被告（反诉原告）凡某于本判决生效后十日内向原告黄某（反诉被告）返还租金人民币11万元。三、被告（反诉原告）凡某于本判决生效后十日内向原告黄某（反诉被告）赔偿装修费损失、搬家费损失及停工等经济损失人民币259250元。四、驳回原告（反诉被告）黄某要求被告凡某支付违约金30万元及其他诉讼请求。五、驳回反诉原告凡某要求反诉被告黄某返还4万元租金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12623元，原告黄某已预交，由黄某负担5784元，被告凡某负担6839元，凡某于上述期限内连同上述应付之款一并支付给原告黄某。反诉费400元,反诉原告凡某已预交，由凡某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实,本院予以确认。本院认为，黄某与凡某签订《房屋租赁协议》后，双方均按合同约定履行了义务。2018年年底，因为政府对当地环境进行整顿治理及为落实保护耕地政策及规定，认定凡某在农用地上建造的钢构大棚需要拆除进行土地复耕复垦。由于客观原因导致黄某租赁房屋的目的不能实现，现黄某要求解除双方签订的《房屋租赁协议》应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”黄某按照政府的要求已经于2019年1月15日之前搬离了租赁的钢构大棚和房屋，之后再未使用租赁的房屋，凡某应当返还黄某已预交的未使用部分的租金，因凡某仅返还了4万元租金，故凡某对剩余11万元租金应当向黄某返还。凡某作为出租人将其在农用地上建造的钢构大棚及二层楼房租赁给黄某，被政府在整顿农用地非农化期间责令限期拆除，造成黄某租赁房屋的目的不能实现，故凡某对造成合同不能履行存在过错；黄某在租赁凡某的钢构大棚及二层楼房之前对所租赁房屋的性质没有进行了解对造成合同不能继续履行也存在过错，故对黄某的装修费损失、搬运费损失及停工损失，一审法院根据双方各自应当承担的责任酌定由凡某赔偿黄某损失259250元并无不当。经审查，一审程序合法。综上所述，凡某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12623元，由凡某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年 十二月 十四日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳