北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13136号上诉人（原审原告）：北京鸿安永泰酒店，住所地北京市海淀区永泰庄路**院**楼。投资人：王洪平，经理。委托诉讼代理人：刘凯伯，北京明时律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈来明，北京明时律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京麦驰科技有限公司，，住所地北京市朝阳区望京西园****楼2E-8法定代表人：苏景山，总经理。原审第三人：北京腾翔物业管理有限责任公司，住所，住所地北京市朝阳区金驹家园****楼**div>法定代表人：周钢，总经理。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。上诉人北京鸿安永泰酒店（以下简称永泰酒店）因与被上诉人北京麦驰科技有限公司（以下简称麦驰公司）、原审第三人北京腾翔物业管理有限责任公司（以下简称腾翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判并公开开庭进行了审理，上诉人永泰酒店的委托诉讼代理人刘凯伯，被上诉人麦驰公司的法定代表人苏景山，原审第三人腾翔公司的委托诉讼代理人杨平娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永泰酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或改判麦驰公司退还永泰酒店租金102.5万元，赔偿房屋装修损失100万元；2.本案诉讼费由永泰酒店负担。主要事实和理由：一、一审判决没有就涉案房屋不能正常使用的时间节点进行认定。永泰酒店申请麦驰公司退还租金的理由为麦驰公司没有保障永泰酒店正常使用涉案房屋，因此，涉案房屋不能正常使用的时间节点应当是重点审查事实。2016年5月31日，腾翔公司在涉案房屋通道大门张贴封条并上锁，导致涉案房屋不能使用，该事实已经被生效判决认定。二、一审判决没有查明涉案房屋的装修现值。永泰酒店于免租期内对涉案房屋进行了装修，产生的费用一审中已经提交证据证明。为了查明房屋装修现值，永泰酒店在一审中申请法院委托评估机构进行评估，但一审法院未予处理，导致房屋现值没能查清。麦驰公司作为出租房、腾翔公司作为产权方，对于涉案房屋的装修理应知晓，但是并未提出异议，一审法院认定永泰酒店自行承担损失显失公平。麦驰公司答辩称，不同意永泰酒店的上诉请求，同意一审判决。腾翔公司陈述称，同意一审判决，不同意永泰酒店的上诉请求。永泰酒店向一审法院起诉请求：1.要求解除永泰酒店、麦驰公司签订的《房屋租赁合同》；2.要求麦驰公司退还租金102.5万元；3.要求麦驰公司赔偿装修损失100万元。一审法院认定事实：涉案房屋现存在三重租赁关系，其中第一手租赁关系为腾翔公司与北京金世生活科技有限公司（以下简称金世生活公司），双方曾于2016年达成《金驹地下空间场地租赁合同书》，约定金世生活公司自腾翔公司处承租涉案房屋，约定用途只得作为库房，租期自2016年6月1日至2024年5月31日。后，由金世生活公司转租给麦驰公司，再由麦驰公司转租给永泰酒店。永泰酒店系个人独资企业，投资人为王洪平。在永泰酒店、麦驰公司之间建立租赁关系之前，2016年3月20日，永泰酒店（乙方、承租方）曾与新街坊公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定永泰酒店承租位于北京市朝阳区金驹家园F区201、203、207、208、213、215、216、217、220、221、222楼，D区106、107、112、113、114、115楼设备层及地下空间商业配套用房，出租房屋位于地下一层，建筑面积D区4113平方米、F区8550平方米，共计12663平方米。永泰酒店承租涉案房屋仅限于办公、值班员工宿舍、仓储，且遵守国家法律、法规规定，不得作其他用途和从事违法活动。租期8年，自2016年6月1日至2024年6月1日。租金2542000元/年，租金每半年交纳一次，第一年度的半年租金为1271000元。2016年6月6日，永泰酒店与新街坊公司签订《解除合同协议书》，约定双方解除2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》及相关协议，自解除日起，双方彼此权利义务关系自行消灭，双方相互不再以任何形式追索对方违约责任。双方同意对于合同订立、执行过程中的任何形式的损失自行负责承担。2016年6月6日，永泰酒店及其法定代表人王洪平共同向新街坊公司出具一份《收据》，载明收到新街坊公司款项50万元（含20万元转账、30万元现金）及租赁房屋押金，双方协商合同解除，再无任何经济往来。本案审理中，新街坊公司曾作为被告列席参加诉讼，后永泰酒店申请撤销了新街坊公司的被告资格，一审法院准许。新街坊公司在庭审中再次确认已向永泰酒店支付了50万元，确认已与永泰酒店解除合同的事实，并且表示已与出租人金世生活公司解除租约。永泰酒店与新街坊公司解约后，仍继续使用涉案房屋，永泰酒店称后与麦驰公司签订租约，租约合同文本内容沿用永泰酒店与新街坊公司2016年4月1日所签《房屋租赁合同》文本，但本案审理中，永泰酒店未能提供其与麦驰公司签订的租约文本。麦驰公司认可与永泰酒店存在租赁合同关系，但也拒不提供己方持有的租约文本。麦驰公司认可曾于2016年6月6日、2016年6月7日分别收到永泰酒店转账支付的租金225000元、50万元，共计725000元。麦驰公司认为永泰酒店未依约交齐第一期房租1271000元。永泰酒店则认为麦驰公司以永泰酒店未交清第一期租金为由拒绝向永泰酒店提供租约文本。涉案房屋由永泰酒店装修后出租，部分房屋被王洪平以托管的名义转租给案外人范琪，并收取部分托管费。针对王洪平转租部分房屋收取租金及委托案外人范琪托管经营事宜，一审法院曾于2019年5月7日作出（2016）京0105民初57504号民事判决书，判令“一、双方合同解除；二、王洪平返还范琪托管费、房租二十四万元、保证金二十一万五千四百元；三、王洪平赔偿范琪装修损失五万元；四、驳回范琪其他诉讼请求。”现该判决已生效。永泰酒店将涉案房屋对外出租经营期间，涉案房屋被腾翔公司张贴封条，房屋一直处于空置状态。关于涉案房屋被张贴封条的原因，腾翔公司另称曾于2016年12月22日向金世生活公司送达《律师函》，载明金世生活违反双方租约，违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法（2011修改）》之规定，将涉案房屋用于居住使用，且载明腾翔公司曾于2016年12月20日收到北京市公安局朝阳分局东坝派出所下发的责令整改通知书，要求整改违反消防管理的行为。在该份《律师函》中，腾翔公司还要求金世生活公司应于2016年12月25日前整改完毕，并报腾翔公司检查，另保留追究违约责任及解除合同的权利。双方就如下事实存在争议：一、关于永泰酒店主张的装修损失。永泰酒店提交2016年4月24日与北京利友通达建筑装饰有限公司（以下简称利友通达公司）签订的《装修协议》，认为己方委托该公司对涉案房屋进行装修，工期自2016年4月25日至2016年6月25日，工程总价款根据每个地下室房间据实计算。永泰酒店另提交利友通达公司出具的收据10张共计1133820元。麦驰公司及腾翔公司对上述装修事实均不认可，认为系永泰酒店单方行为，与己方无关。二、关于涉案房屋被张贴封条的具体时间。永泰酒店主张自2016年5月31日被张贴封条后，涉案房屋即无法使用，并一直处于空置状态。而且，永泰酒店认为法院之前作出的（2016）京0105民初57504号民事判决书也已载明自2016年5月31日，腾翔公司在涉案房屋通道大门张贴封条，路口处加装铁栅栏并上锁。麦驰公司对此不发表意见，认为何时张贴封条与己方无关。腾翔公司对永泰酒店所述时间不认可，认为2017年2月、3月左右才将涉案房屋腾退，认为2016年6月1日后至腾退之日曾多次向金世生活公司下达整改通知，未达到整改效果后才在后期进行了强制腾退。腾翔公司也主张在法院作出的（2017）京0105民初23526号民事判决书中也载明案外承租人自述2017年3月7日腾翔公司采取封门断电方式阻止其正常使用。三、关于永泰酒店使用涉案房屋的具体情况。永泰酒店主张涉案房屋被用于办公、仓储，未超出双方租约约定的使用目的。腾翔公司提出异议，认为涉案房屋被用于经营公寓，且有己方向金世生活送达的律师函及法院生效裁判文书载明的事实为证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现永泰酒店、麦驰公司均未提交双方所签租约，根据举证规则，拒不提供己方持有的证据的，举证不能的责任由该方承担，所以，一审法院结合双方自认，对永泰酒店、麦驰公司之间存在租赁关系的事实予以认定，但鉴于无法核定双方签订的书面租赁合同，故认定双方系不定期租赁合同。涉案房屋现已腾空，且被腾翔公司张贴封条，永泰酒店继续使用涉案房屋存在客观障碍和困难，加之永泰酒店主张合同解除，未见麦驰公司提出异议，所以，一审法院准予永泰酒店要求解除合同的请求。关于永泰酒店主张麦驰公司退还租金1025000元的主张，一审法院不予支持。因为根据新街坊公司与永泰酒店之间解除合同后的款项退还事宜可以认定，永泰酒店向新街坊公司所付的50万元租金均已退还，永泰酒店在收到该部分款项的基础上再行向麦驰公司主张，一审法院不予支持。关于永泰酒店向麦驰公司交付的725000元，鉴于双方未签订租约，且均未对永泰酒店所称双方沿用了永泰酒店与新街坊公司之间的租约文本的意见提出异议，一审法院参照永泰酒店与新街坊公司之间的租约认定双方的租金交付标准。根据该份租约，永泰酒店第一期应付的半年租金为1271000元。由于永泰酒店依约向新街坊公司交付的50万元租金均已被退回，所以，一审法院认定永泰酒店仅向麦驰公司交付租金725000元，未足额支付第一期应付的半年租金。关于涉案房屋的使用情况，结合现有裁判文书，可以认定涉案房屋被用于经营公寓出租，并非用于仓储或者办公，所以，一审法院对永泰酒店所述的实际使用情况不予认可。承租人超出合同约定目的使用标的房屋的构成违约，所以，一审法院认定永泰酒店超出双方约定的用途使用涉案房屋构成违约，由此进行的装修损失，应由永泰酒店自行承担，一审法院对其向麦驰公司主张装修损失的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条之规定，判决：一、北京鸿安永泰酒店与北京麦驰科技有限公司之间租赁关系解除；二、驳回北京鸿安永泰酒店的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。对双方当事人二审中争议事实，本院认定如下：关于涉案房屋用途，一审中，永泰酒店称当初租赁就是为了住人，这一点麦驰公司、新街坊公司都是清楚的。关于涉案房屋使用情况，永泰酒店主张2016年5月31日之后涉案房屋被贴了封条无法实际使用。但其2016年6月6日、6月7日交租金是为了解决问题基于信任支付的。二审中，关于装修时间，永泰酒店称从2016年4、5月份到2016年6月25日进行装修。本院询问永泰酒店其称涉案房屋2016年5月31日被贴封条如何装修，永泰酒店称没有装修。一审中，为证明装修损失，永泰酒店提交了装修协议及装修公司出具的收据。装修协议中载明的竣工日期为2016年6月25日。收据中有三张载明的日期为2016年6月5日、2016年6月10日、2016年6月16日。关于租金，麦驰公司称按照合同约定，房租应该半年付，第一期的房租没有给够，依约应该给127.1万元，但目前永泰酒店举证显示只给了72万多。本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，永泰酒店、麦驰公司均未对解除双方签订的租赁合同提起上诉，本院对此予以确认。结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、麦驰公司应否返还永泰酒店租金；二、麦驰公司应否赔偿永泰酒店装修损失。关于争议焦点一，永泰酒店主张向麦驰公司转账支付了72.5万元，由新街坊公司转付麦驰公司30万元，因永泰酒店并未实际使用涉案房屋，故麦驰公司应当返还租金。本院认为，关于永泰酒店主张的30万元部分，永泰酒店签字的收据中载明其已经收到新街坊公司退还的50万元，永泰酒店主张新街坊公司将其中30万元转付给麦驰公司，但就此主张未能提交收据或其他付款凭证，麦驰公司对此亦不予认可，故现有证据并不足以证明永泰酒店曾经向麦驰公司支付该30万元。对于72.5万元部分，麦驰公司认可收到。关于涉案房屋使用情况，永泰酒店称涉案房屋于2016年5月31日被腾翔公司贴封条后无法实际使用，并提交了生效判决。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，虽然生效判决中认定涉案房屋2016年5月31日被腾翔公司贴了封条，且截至该案辩论终结前通道入口被加装了铁栅栏并上锁，但首先该认定并不足以认定本案争议租金涉及的第一期租期即2016年6月1日至2016年11月30日期间涉案房屋的使用状况；其次，永泰酒店提交的装修证据及关于装修的陈述亦能够证明其明知房屋被贴封条仍同意支付租金，且自认之后进行了装修。故永泰酒店主张以未实际使用涉案房屋为由要求退还租金依据不足，本院不予支持。关于租金标准，麦驰公司、永泰酒店对于双方存在租约没有异议，亦认可双方签订了合同，但均拒绝提供，永泰酒店称双方合同内容与永泰酒店、新街坊公司签订的合同内容一致，麦驰公司一审中亦认可第一期的租金应为127.1万元，故一审法院参照永泰酒店与新街坊公司之间的租赁合同认定双方的租金标准并无不当。故永泰酒店要求麦驰公司返还租金的请求缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，永泰酒店一审中自认租赁该房屋用于住人，其虽然又变更陈述称用于办公、仓储，但并未提交相反证据，结合生效裁判文书，能够认定永泰酒店违反合同约定将涉案房屋用于经营公寓出租。永泰酒店虽然称麦驰公司知晓涉案房屋实际用于经营公寓，但其并未提交相应证据，麦驰公司对此亦不予认可一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，永泰酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23000元，由北京鸿安永泰酒店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波