云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初15321号原告：刘海蛟，男，满族，1972年8月10日生，住河南省郑州市惠济区。委托诉讼代理人：李美科，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司，住址昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋，总经理。被告：昆明俊奥商业有限公司，住址，住址昆明市官渡区矣六街道办事处滇池华府俊园******div>法定代表人：崔庆鹏，总经理。被告：云南中豪螺蛳湾国际商贸城物业管理有限公司，住所昆，住所昆明市彩云北路**iv>法定代表人：王正坤，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告刘海蛟与被告云南中豪置业有限责任公司（以下简称中豪置业公司）、昆明俊奥商业有限公司（以下简称俊奥商业公司）、云南中豪螺蛳湾国际商贸城物业管理有限公司（以下简称商贸城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告刘海蛟及其代理人李美科，三被告共同委托诉讼代理人蒋婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海蛟向本院提起诉讼请求：一、依法解除原告与第一被告、第二被告位于昆明螺蛳湾国际商贸城三期5楼29-5152、29-5153、29-5128、29-5129号商铺的租赁合同；二、判令三被告共同退还原告上述四间铺面的租金共计342636元，并且承担上述租金自2014年12月26日起至实际退清款项之日止按同期银行贷款利率计算的利息；三、判令三被告共同退还原告物业管理费12422元（包括六楼6间商铺在内）；四、判令三被告共同赔偿原告各项经济损失共计344553元（其中装修损失274257元、两个月停电营业损失59298元、雇佣员工的工资与住宿共10998元）；五、案件受理费由三被告承担。事实与理由：原告在2014年底向第一被告中豪置业公司承租了包括上述四间商铺在内10间商铺(其中六楼的6间已另案处理完毕，但没有处理物业管理费)用作床上用品经营，双方约定租赁期起算时间以商铺正式开业日期为准，租赁期为78个月即6.6年（正式租赁期5年，再赠送1年半免租），后来商铺正式开业时间是2019年1月8日，因此，商铺准确租赁期是自2019年1月8日起至2025年6月30日止（含1年半免租期在内）。在2014年12月26日原告一次性向第一被告付清了10间商铺租金835926元，其中本案四间商铺租金共342636元，并向第三被告交纳了10间商铺的物业管理费12422元。2020年6月12日，第二被告自称是接管第一被告的新公司，向原告发出催款通知（催款通知上加盖了第三被告的印章），同时告知原告上述4间商铺的租赁期于2021年6月30日到期，并不存在18个月免租期的事实。因第二、三被告的行为，原告拒绝向第二、三被告支付所催款项。原告认为，既然第二被告愿意接手第一被告的摊子，根据相关法律法规规定，第二被告必须承担第一被告原有的权利和义务。因此，第一被告和原告之间的租赁关系第二被告还得按当初第一被告的承诺继续履行。从三被告的工商登记信息来看，第一被告是第三被告的大股东，持股比例100%，第二被告又是第一被告的大股东，持股比例100%，三被告相互具有关联关系，相互控制，相互制约。第一、二被告以对外投资换名不换人的方式来否定原来第一被告给原告等为了吸引商户所作出的优惠条件。因为现在三期的铺面己被炒得火热，三被告为了获取更多的利益，想直接与原告等商户解约，又怕承担违约责任，所以就以看似合法的形式来否定第一被告当初和原告建立的租赁关系以及相关的优惠条件。当初原告之所以能一次性租下10间商铺并同时付清5年的租金，也就是冲着第一被告当时发出租赁合同邀约附加的优惠条件而来。因此，第二被告不认可第一被告和原告的租赁关系及相关优惠条件，其行为已严重违约，也完全违反了合同法的宗旨，诚实、信用原则。更有甚者，三被告在己经违约的情况下，在2020年7月26日强行断了四间商铺的电，并且还不准原告从商铺里拿走一件货品，原告多次与第二、三被告交涉，希望能恢复供电，但第二、三被告态度强硬，拒绝恢复，直到现在四间商铺还是处于停电状态，导致原告自停电之日起至今已两月之久无法经营，从而导致原告遭受巨大的经济损失（正常经营收入和货物的贬值）。综上所述，三被告的行为已构成根本违约，同时导致原告遭受重大损失，因此原、被告之间的租赁合同也无法再继续履行下去。为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告中豪置业公司辩称，原告起诉的是两个关系，一个是与被告中豪置业公司的租赁合同关系，一个是与商贸城公司的物业服务合同关系，根据合同的相对性，不能并案处理。2014年12月16日中豪置业与刘海蛟分别签订了四份昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书，约定中豪置业将6080-6089号商位有偿有期提供给刘海蛟使用，使用期限是78个月，之后在2016年11月28日，刘海蛟向中豪置业申请调换商铺，将上述四个商铺调换成5128、5129、5152、5153号商位，双方继续成立租赁合同关系，现在双方的租赁期限尚未届满，且被告中豪置业公司不存在任何违约行为，故被告中豪置业公司不同意解除上述四个商铺的租赁合同。原告在申请调换商铺后，中豪置业已经将刘海蛟已经支付的六楼的四个商位使用费转为五楼的四个商位的租金，虽然费用也承继了下来，但是五楼的商铺的租金高于六楼的商铺租金，至今刘海蛟还未补齐租金，所以原告还应向中豪置业补交使用费，所以中豪置业无需退还原告租金以及承担任何利息。原告与中豪置业并未建立任何的物业服务合同关系，故不存在需要中豪置业向原告退还物业费的问题。中豪置业在履行与原告的租赁合同期间并无任何违约行为，相反是原告违约，现租赁合同关系任仍在继续履行过程中，中豪置业未收回商铺，无需向原告承担经济损失。因为原告是与中豪置业针对四个商铺分别建立了租赁合同关系，所以我们认为原告的诉请应当分案处理，即一个案件，只能处理一个租赁合同关系。综上，中豪置业请求法院依法驳回原告对中豪置业的全部诉讼请求。被告俊奥商业公司辩称，被告俊奥商业公司未与原告建立过任何的合同关系包括租赁合同或者物业服务合同，所以俊奥商业公司，不是本案的适格被告，请求法庭驳回对被告的全部诉讼请求。被告商贸城公司辩称，被告物业公司并未与原告建立过租赁合同关系，故原告的第一项诉请以及第二项诉请与物业公司无关。原告主张的第三项诉讼请求是基于双方的物业服务合同关系，但本案审理的是租赁合同关系，故不应当在本案中予以处理。原告主张的经济损失与物业公司无关，不应当得到法庭的支持。综上，商贸城公司不是租赁合同关系的适格被告，请求法庭驳回原告对商贸城公司的全部诉讼请求。四方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织四方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告俊奥商业公司系被告中豪置业公司的法人股东，被告中豪置业公司系被告商贸城公司的法人股东。2014年12月26日被告中豪置业公司与原告分别签订了十份《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》，约定中豪置业将昆明螺蛳湾国际商贸城三期29标段6080-6089号商位有偿有期提供给刘海蛟经营使用，使用期限78个月（自2015年1月1日至2021年6月30日），商位使用费每月每平方米35元，优惠后78个月每个商位使用费一次交清，其中6082号商位使用费85659元、6083号商位使用费85659元、6084号商位使用费75327元、6085号商位使用费75327元、6086号商位使用费85659元、6087号商位使用费85659元。2014年12月26日原告一次性向被告中豪置业公司付清了10间商位使用费835926元，其中6082-6087号商位使用费493290元，6080、6081、6088、6089号四间商位使用费342636元，中豪置业向原告开具了29标段6080-6089号商位使用费收款收据。2014年12月26日原告向被告商贸城公司交纳了10间商位2015年1月1日至12月31日的物业管理费12422元。2016年11月28日，刘海蛟向中豪置业申请调换商位，将上述四个商位调换成29标段5128、5129、5152、5153号商位，商位调换后中豪置业重新向原告开具了29标段5128、5129、5152、5153号商位使用费收款收据，并将6080、6081、6088、6089号四间商位使用费收款收据作废。2019年4月4日，原告向本院起诉，要求解除6082-6087号商位租赁合同，并退还租金493290元及相应利息，本院于2019年6月25日依法作出（2019）云0111民初3873号民事判决，判决解除了原告与被告中豪置业公司6082-6087号商位租赁合同，并判令被告中豪置业公司退还原告租金493290元及相应利息，赔偿原告装修款2100元，该判决已生效。2019年10月22日，原告与被告商贸城公司就29标段5128、5129、5152、5153号商位的物业服务签订四份《物业服务协议》，约定物业管理服务费以每月每平方米6元计，四个商位的面积均为40.79平方米，每个商位每年应缴物业管理服务费2937元。2020年6月12日，被告俊奥商业公司向原告发出商铺租金尾款缴费通知单四份，认为原告还应补缴29标段5128、5129、5152、5153号商位2015年1月1日至2021年6月30日租金48948元。2020年7月21日，被告商贸城公司向原告发出物业费缴费通知单，要求原告缴纳2019年起物业管理费。2020年8月7日，被告商贸城公司向原告发出整改通知书，称因原告拖欠租金48948元及2015年1月1日至2020年12月31日物业费37308元，要求原告于2020年8月10日前交清拖欠费用，逾期后果自负。因原告拒绝向被告支付所催款项，被告中豪置业公司对原告承租的四间商铺断电，原告于2020年9月14日电话报警求助。现原告诉至本院，主张上述请求。认定上述事实，有下列证据在卷佐证：1.当事人的陈述及辩解；2.原、被告身份证明材料;3.转款凭证、中豪集团收款收据、电费交款情况、指令详情（报警反馈）、商铺租金尾款缴费通知单、照片；4.昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书、（2019）云0111民初3873号民事判决书、（2019）云01民终10332号民事裁定书、中豪集团收款收据、调铺申请单、中豪集团换票流程单据、收款收据4份、物业费缴费通知单、整改通知单、照片。此外，原告还提交装修申请、缴纳装修管理费票据、损失单据、装修鉴定意见书等证据材料，欲证实装修商铺产生的损失，因该证据材料不足以证明原告主张，本院不予采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，拒不履行合同义务，应当承担继续履行合同义务、采取补救措施并赔偿损失的违约责任。本案原告与被告中豪置业公司签订的商铺租赁合同成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按合同约定一次性交清承租商铺租期内全部租金，被告中豪置业公司以调换后商铺的承租价高于原商铺的承租价为由，要求原告补缴承租商铺租金，无事实依据，对原告承租商铺实施断电，已违反合同约定，应承担违约责任，并赔偿因此给原告造成的损失。因原告未提交断电时长及损失的具体依据，对于断电损失，本院酌情认定10000元，此损失应由被告中豪置业公司予以赔偿。因租赁合同的履行与被告俊奥商业公司及被告商贸城公司无关，故原告要求被告俊奥商业公司及被告商贸城公司承担赔偿责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告要求解除与被告中豪置业公司尚在履行期内的四份商铺租赁合同，根据举证责任分配，原告应举证证明本案合同存在可以解除的法定情形，然而，原告所举证证据不能证明本案合同符合法定解除情形，被告中豪置业公司仅有的违约行为，不足以导致合同解除情形的产生，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告退还租金及赔偿因租赁商铺而产生损失的请求，均与合同解除为前提，因合同解除的前提不成立，故该项请求亦不成立。本案处理的是商铺租赁合同关系，原告要求退还物业服务费的请求，与本案无关，不能在本案中一并处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南中豪置业有限责任公司于判决生效之日起三日内赔偿原告刘海蛟商铺断电损失10000元；二、驳回原告刘海蛟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10796元，减半收取5398元，由被告云南中豪置业有限责任公司承担398元，由原告负担5000元，退还原告5398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陈玉飞二〇二〇年十二月三十一日法官助理李梦阳书记员姚思雨