上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6772号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海翰州湾实业有限公司，住所地上海市虹口区四川北路****。法定代表人：胡瑛，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：汤雷，男，1971年9月3日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海浦运企业管理服务中心有限公司，住所地中国，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路**>法定代表人：赵愉承，执行董事。委托诉讼代理人：凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳春，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人上海翰州湾实业有限公司（以下简称翰州湾公司）、汤雷因与被上诉人上海浦运企业管理服务中心有限公司（以下简称浦运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人翰州湾公司、汤雷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浦运公司一审本诉请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：上诉人按时支付租金，履行合同并无违约行为。虽然出现经营商户和客户发生纠纷的情况，但涉案菜场规模达2万余平方米，难免出现此类纠纷，不能据此认定上诉人违约；漏税等违法行为系上海A有限公司（以下简称A公司）所为，不能认定上诉人违约；上诉人未及时提供年报等年检材料，不影响上诉人与被上诉人之间租赁合同的正常履行。被上诉人提出解除合同系受到公安部门的干预，属严重越权。被上诉人解除合同的理由不充分。上诉人花费巨资接收系争房屋及场地，之后又对系争房屋及场地进行改造、装修，现经司法评估，上述投资的残值达人民币（下同）1,200余万元。系争房屋部分用于菜场这一民生工程，如合同解除则会影响周边居民生活，一审判决赔偿100万元也不能弥补公司的巨大投入，进而可能导致公司倒闭、员工失业，甚至造成社会不稳定。被上诉人浦运公司答辩称：上诉人在租赁期间存在严重违约行为：浦东公安分局的函件中记载上诉人经营期间管理混乱发生众多刑事案件，被上诉人提供的110报警记录显示均为20-30人在现场斗殴，不符合安全生产管理协议的约定。一审中上诉人并未提出要求继续履行合同，仅反诉要求赔偿损失，且从被上诉人发函解除其知晓后未再支付2018年3月起的租金，足以证明上诉人没有继续履行合同的意思表示。汤雷作为签约时上诉人的公司法定代表人及唯一股东，同意为上诉人履行租赁合同承担抵押担保责任，且已经办理抵押权登记，汤雷应当承担责任。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。浦运公司向一审法院起诉请求：1、确认浦运公司和上海B有限公司（以下简称B公司）之间的《房屋和场地租赁合同》于2018年2月12日解除；2、判令B公司恢复原状并返还房屋和场地；3、判令B公司向浦运公司支付自2018年2月12日起至返还房屋和场地之日止的使用费（按年租金269万元计算）；4、判令B公司支付违约金30万元；5、判令浦运公司对汤雷提供的作为抵押物的坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋享有抵押权，有权选择折价、拍卖、变卖等方式处分抵押房屋，并对处分抵押房屋所得价款在500万元范围内享有优先受偿权。审理中，浦运公司曾撤回了第2条诉讼请求中的恢复原状的请求，后又要求增加了该请求。翰州湾公司、汤雷反诉请求：1、判令浦运公司赔偿装修损失及前期各项投入的损失12,552,058.66元；2、判令浦运公司赔偿合同解除后的预期收益损失700万元。一审法院认定事实如下：浦运公司原名“上海浦运企业管理服务中心”，2018年8月31日名称变更为“上海浦运企业管理服务中心有限公司”。B公司原名“上海B有限公司”，2020年1月6日名称变更为“上海翰州湾实业有限公司”。2006年9月8日，浦运公司与上海C有限公司（以下简称C公司）签订《房屋和场地租赁合同》，浦运公司将其受托合法经营的坐落在上海市浦东新区XX大道XX号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢（9845㎡）、屋顶（8000㎡），加油站办公室（53㎡）、后门卫（20㎡）共计17918㎡（其中屋顶8000㎡作无偿使用）以及双层停车库场地3000㎡、内部全部设施，出租给C公司使用；租赁期限自2006年9月15日至2016年10月14日。租赁期间，C公司将上述房屋场地转租给上海D有限公司（以下简称D公司）使用。2014年7月，浦运公司起诉至一审法院，请求确认与C公司的《房屋和场地租赁合同》解除等。2014年12月，一审法院作出（2014）浦民一（民）初字第25257号民事判决：一、上海浦运企业管理服务中心与上海C有限公司于2006年9月8日签订的《房屋和场地租赁合同》于2014年5月23日解除；二、上海C有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX大道XX号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢、屋顶、加油站办公室、后门卫及双层停车库前场地以及内部全部租赁设施返还上海浦运企业管理服务中心；三、上海D有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX大道XX号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢、屋顶、加油站办公室、后门卫及双层停车库前场地；四、上海C有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海浦运企业管理服务中心2013年12月15日至2014年5月23日的租金1,058,064.50元；五、上海C有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海浦运企业管理服务中心逾期付款违约金（以600,000元为基数，以日万分之五为标准，从2013年10月11日起计算至2014年1月17日止；以200,000元为基数，以日万分之五为标准，从2014年1月18日起计算至实际清偿之日止；以600,000元为基数，以日万分之五为标准，从2014年1月11日起计算至实际清偿之日止）；六、上海C有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海浦运企业管理服务中心解除合同的违约金300,000元；七、上海C有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海浦运企业管理服务中心安置补偿费（以每年90,000元为标准，从2013年12月15日起计算至实际返还租赁房屋及场地之日止）；八、上海C有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海浦运企业管理服务中心房屋及场地的使用费（以年租金240万元为标准，从2014年5月24日起计算至实际返还之日止）；九、驳回上海浦运企业管理服务中心的其他诉讼请求。之后，C公司和D公司提起上诉，本院于2015年5月作出二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，浦运公司申请强制执行。2015年12月，一审法院出具（2015）浦执字第12531号执行裁定书，查明被执行人D公司在租赁地开设菜场，迁让涉及众多小业主利益，处置不当可能引发群体性矛盾，有待协调；另被执行人名下无其他可供执行的财产；目前暂不具备执行条件，故裁定终结本次执行程序的执行。此后，甲方浦运公司、乙方C公司、丙方D公司、丁方B公司、戊方汤雷签订《协议书》一份，约定：1、C公司与D公司于2008年5月26日签订的《转租合同》于2014年5月23日终止，C公司、D公司应于2016年12月30日前迁出房屋及场地，房屋及场地内相关设施设备的所有权归B公司所有，C公司、D公司放弃对房屋及场地和内部租赁设施所有进行的装饰装修、添附、扩建、搭建等全部费用的赔偿（补偿）主张，所有装饰装修、添附、扩建、搭建等全部归B公司所有；C公司、D公司与B公司应于2016年12月30日前移交控制权，办理交接手续并签署交接清单，在C公司、D公司与B公司完全按本协议约定履行全部义务，且浦运公司已核对交接清单并无异议的前提下，浦运公司书面确认交接清单；交接清单经浦运公司书面确认之日即视为D公司已迁出房屋及场地，C公司已向浦运公司返还房屋、场地和内部全部租赁设施，浦运公司向B公司合格交付房屋、场地和内部全部租赁设施之日。2、C公司应按生效文书确定内容向浦运公司支付欠付租金、安置补偿费、使用费、违约金等截止至2015年12月31日共计566万元，扣除法院从C公司冻结账户中划至浦运公司的166万元，还剩余400万元的场地占用费；B公司同意于本协议签订之日向浦运公司一次性支付200万元，并受浦运公司委托向C公司催讨未支付款项400万元，待未支付款项400万元全部追回后，浦运公司再将200万元退还B公司，在浦运公司与B公司签订的租赁合同终止前，若B公司无法全部追回未支付款项400万元，则浦运公司不退还B公司支付的200万元，即将该笔款项作为C公司的场地占用费。3、浦运公司、B公司同意以浦运公司、C公司原《租赁合同》内容为基础并根据目前情况做补充修订，另行签署租赁合同。4、为确保B公司与浦运公司签订的房屋和场地租赁合同顺利履行，汤雷应取得其他权利人的同意，以其合法拥有的上海市闵行区XX路XX弄XX号向浦运公司提供抵押担保，于2016年12月30日前签订抵押合同并于2016年12月31日前办理完毕房产的抵押登记手续。5、B公司应保证D公司按本协议约定履行，按时迁出，移交控制权，与C公司、B公司办理交接手续，签署交接清单。否则，每逾期一天，B公司应以年租金269万元为基数，按日租金的3倍的标准向浦运公司支付违约金。逾期超过30日，浦运公司有权单方解除本协议。上述协议无落款时间，浦运公司与B公司、汤雷称签订时间应在2016年12月前；审理中，浦运公司和B公司还一致确认，B公司已按上述协议向浦运公司支付了200万元。之后，C公司、D公司、B公司、浦运公司又签订协议一份，明确C公司、D公司已于2016年11月30日与B公司办理了上海市浦东新区XX大道XX号双层停车库及场地的控制权移交手续，即自2016年12月1日起房屋及场地由B公司实际占有并使用；C公司和D公司一致同意，房屋及场地内原由C公司和D公司出资建设的设施设备及装饰装修、添附、扩建、搭建等的所有权归B公司所有，C公司和D公司不再主张任何权利；本交接清单经浦运公司签署确认后，视为浦运公司已按与B公司签署的《房屋及场地租赁合同》之约定，向B公司合格地交付了房屋及场地和内部租赁设施，B公司同意按房屋及场地和内部租赁设施的现状承租使用。上述协议也无落款时间，浦运公司与B公司、汤雷称签订时间应在2016年12月前。2016年12月，上海浦运企业管理服务中心（甲方）与B公司（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定由乙方承租坐落于上海市浦东新区XX大道XX号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢9845平米及双层停车库前场地，以及内部全部设施出租给乙方使用。第二条租赁期限、租金、押金和付款方式约定，1、本合同租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，年租金269万元。3、租金每三个月支付一次，先付后用。乙方必须在下一个租赁季开始前五日支付下个租赁季的全部租金。逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按欠付租金的0.05%向甲方支付违约金。4、甲乙双方约定，本合同签订之日，乙方需向甲方支付首期租金672,500元和房屋租赁押金15万元（不计息）。5、未经甲方同意，乙方逾期支付租金的违约金不得在房屋租赁押金中抵扣。6、租赁关系终止且乙方未有违反本合同的行为，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方清场并经甲方验收后一周内无息归还于乙方。第四条房屋、场地的装潢和修缮约定，1、乙方根据自身经营需要对租赁物进行装潢、改造、变动结构或变更、增减设施，但应事先征得甲方书面同意，如需向政府相关部门审批的，由乙方自行申报审批，甲方予以配合。5、如本合同期满双方不再续约的或由于乙方原因终止时，则乙方对租赁物的装潢和改造归甲方所有，甲方不做任何经济补偿。第六条违约责任约定，1、租赁期内，不论何种原因（除不可抗力和市政动迁、政府收储外），如甲方欲单方面终止本合同，提前收回租赁物的，应至少提前3个月书面通知乙方，并赔偿乙方的经济损失。……6、甲乙双方任何一方违约造成本合同终止的，违约方除了按本合同规定承担违约责任外，还必须向另一方支付违约金30万元。违约金无法弥补实际经济损失的，以实际经济损失计算。第七条其他约定：…4、甲方协助乙方向政府职能部门申请办理开业的各类审批手续所需证明，费用由乙方承担。6、乙方在与甲方签订本合同时应与甲方每年签订一份消防、治安责任书，以明确责任、确保租赁区域的安全。第八条约定，…2、B公司法定代表人汤雷及其他权利人按期办理完毕上海市闵行区XX路XX弄XX号房产的抵押登记手续作为B公司履约担保并签署抵押担保合同。同时，双方还签订了《上海A公司租赁场所安全生产管理协议书》（以下简称安全生产管理协议），约定为了加强租赁厂房、场所的安全管理，保障甲乙双方生产秩序和治安稳定，根据国家有关安全生产、消防、特种设备监察、治安等法律、法规，甲乙双方商定，在甲方以及所属企业范围内履行约定的主合同时，凡涉及租赁场所的安全、消防、特种设备、治安等事宜，均遵守本协议，并达成如下安全生产管理协议：…2.3乙方应严格遵守安全生产等法律、法规，注重对所从事行业的国家环境保护相关政策法规的履行，在经营活动过程中，除具备相应的安全生产资质、条件，并应落实相关的行业标准。2.12乙方应遵守国家的相关法律、法规，自租赁标的交付之日起至返还之日止，禁止出现下列行为：1、在车间或仓库等建筑物内，设置员工集体宿舍；将生产、经营、储存、使用危险品的车间、商店、仓库与员工宿舍安排在同一建筑物内；2、堵塞、封闭、占用消防通道和安全出口；3、违反国家用电安全管理规定拉接临时线和违规用电；4、违反国家和本市明令淘汰的生产工艺、设备和危险物品；5、实施法律、法规禁止的其他行为。3.4甲乙双方约定，在主合同执行期间，若被政府执法部门多次予以警告的（包括书面整改通知书），属于乙方严重违约，甲方有权终止主合同，由乙方承担全部的违约责任。3.5本协议与主合同具有同等法律效力，在主合同顺延与终止前，本协议每年一签，以示安全警钟长鸣。另查，2016年，甲方汤雷（抵押人）与乙方浦运公司（抵押权人）签订《抵押合同》，约定为确保B公司与乙方签订的《房屋及场地租赁合同》的顺利履行，甲方愿意为B公司履行主合同项下义务提供抵押担保，赋予乙方第一顺位抵押权。1.1主债权金额为1,345万元中的500万元，是指债务人因履行主合同过程中产生的和合同终止后产生的所有费用，包括但不限于租金、实际使用租赁物产生的费用……2.1甲方同意以自己合法所有的上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋向乙方设定抵押。4.2债务履行期限2017年1月1日至2021年12月31日。10.1主合同项下债务履行期限届满或按主合同约定主合同债务提前到期的，债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务或债务人违反主合同的其他约定，乙方有权处分抵押财产，甲方同意乙方有权选择折价、变卖、拍卖等方式处分抵押财产。2016年12月12日，双方办理了抵押权登记〔房地产抵押（现房）〕，权利人为浦运公司，义务人为汤雷。2016年12月2日，浦运公司向上海市浦东新区市场监督管理局发函，称XX大道XX号原租赁给C公司，2014年5月23日终止合同，2016年12月已与B公司签订租赁合同，同意B公司委托A公司进行投资运营，希望支持B公司的工作。2016年12月8日，甲方B公司与乙方A公司签订《协议书》，载明经双方协商一致，就房屋与场地的授权委托经营管理权事宜，达成以下协议，甲方同意将承租的系争房屋委托乙方全权经营管理，乙方拥有该房屋对外租赁包括对外签订租赁合同及收取租金等事宜；委托期限自2017年1月1日至2021年12月31日。出租方落款处有“上海浦运企业管理服务中心”的盖章。2017年6月15日，上海市公安局浦东分局向上海市XX集团公司（以下简称XX集团）发出沪公浦函（2017）24号《关于商请收回XX大道XX号物业经营权的函》，载明，XX集团下属浦运公司位于XX大道XX号11幢双层停车场于2016年12月租赁给B公司从事农贸市场经营，B公司委托A公司负责经营管理。该农贸市场开业以来，因疏于管理，秩序混乱，经常发生打架斗殴、欺行霸市的恶性案件，且市场股东争夺经营权导致矛盾激化，多次纠集社会闲散人员寻衅滋事，市场营业以来涉及110报警上百起，严重影响地区治安稳定。2017年2月16日，该市场大股东汤雷、范某因经营问题产生纠纷，带人殴打市场管理人员，汤雷等人已被立案侦查并采取刑事强制措施。为切实提高地区群众安全感和满意度、维护国企的形象，彻底解决该隐患，依据国务院《企业事业单位内部治安保卫条例》的相关规定，请XX集团收回上述物业经营权。本案审理中，浦运公司提供报警记录汇总表及受案登记表等，证明系争房屋场地管理秩序混乱，多人打架，引起严重的治安事件。B公司及汤雷对真实性无异议，但辩称报警案由涉及到打架纠纷、偷盗、违法停车等内容，系农贸市场小业主以及顾客所为，与B公司经营行为无关；且经B公司整顿，治安情况明显好转。另查，2017年7月7日，B公司因未依照《企业信息公示暂行条例》规定的期限公示年度报告，被上海市浦东新区市场监督管理局列入异常经营企业名录。2017年11月1日，B公司被移出该名录。2017年8月4日，上海市浦东新区公安消防支队出具沪浦公（消）行罚决字（2017）1109号行政处罚决定书，查明A公司开设于浦东新区XX大道XX号的菜市场未经消防验收擅自投入使用，决定给予A公司责令停止使用，并处罚款15万元的处罚。2017年11月20日，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出第2200170675号行政处罚决定书，查明A公司自2013年11月起至今未报批环境影响评价文件，建设项目需要配套建设的环保设施未建成就投入运营，决定责令停止农贸市场及商品零售市场场所的使用，罚款65,000元。2017年12月20日，上海市浦东新区市场监督管理局对A公司作出沪监管浦案处字（2017）第152017000187号行政处罚决定书，查明A公司2015年6月申请企业登记注册时，在审批未通过情况下提交伪造的环评文件，骗取营业执照，责令自收到本决定书之日起三十日内改正违法行为、罚款三十万元。2017年11月21日，上海市浦东新区国家税务局第十六税务所作出沪国税浦十六简罚[2017]957号税务行政处罚决定书，因B公司未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料补申报2017年1月至今的企业所得税和增值税，决定限15日内缴纳，罚款500元。2018年5月28日，上海市浦东新区地方税务局稽查局作出沪地税浦稽罚[2018]3号税务行政处罚决定书、沪地税浦稽处[2018]13号税务处理决定书，查明A公司2016年1-4月隐匿收入进行虚假的纳税申报，决定补征税并处少缴税款0.5倍的罚款计124,873.49元。同日，上海市浦东新区国家税务局稽查局作出沪国税浦稽罚[2018]22号税务行政处罚决定书和沪国税浦稽处[2018]118号税务处理决定书，查明A公司2016年5-12月隐匿收入进行虚假的纳税申报，决定补征税并处少缴税款0.5倍的罚款计319,351.69元。审理中，浦运公司主张因B公司及A公司在合同及协议履行期间违法经营，除租赁区域内治安事件频发，引起恶劣的社会影响外，还多次收到当地政府管理部门的处罚和警告，故其于2018年2月11日向B公司发送《终止函》，要求双方于2016年12月签订的《房屋和场地租赁合同》于2018年2月12日解除。B公司、汤雷则辩称其并未收到该《终止函》，但知晓浦运公司欲解除双方之间的租赁关系。另查，B公司成立于2015年10月21日。2017年11月8日投资人（股权）由汤雷变更为汤雷、杨某、吕某、金某，2018年10月投资人（股权）变更为杨某、金某、汤雷、褚某、曾某，2019年4月11日法定代表人由汤雷变更为杨某，2020年1月名称变更为“上海翰州湾实业有限公司”。A公司成立于2015年6月3日，注册地址为上海市，注册地址为上海市浦东新区XX大道******孔某和上海XX（集团）有限公司，法定代表人为孔某，经营范围：为本市场内的食用农产品的经营者提供市场管理服务；零售（市场经营管理者）。2015年7月30日，A公司投资人（股权）变更为范某和汤雷，法定代表人变更为汤雷。2015年12月9日，D公司的投资人（股权）由孔某、上海XX（集团）有限公司、上海E有限公司变更为苗某，法定代表人由孔某变更为苗某。本案审理中，B公司、汤雷申请对其在系争房屋及场地的建筑物搭建、扩建工程的造价、建筑物内部装修残值、配套设施的造价及残值进行鉴定。上海东方投资监理有限公司鉴定后，出具了司法鉴定意见书。鉴定意见为：鉴定金额19,981,862.03元，残值为12,552,058.66元。具体明细为：1、建筑物搭建、扩建工程，工程造价6,338,838.02元，累计折旧费2,560,128.41元，扣除折旧后残值3,778,709.61元。1.1、二层超市、二层商铺农贸市场及走廊、三楼办公室及仓库、垃圾房、门房间、室外场地地坪，工程造价5,374,611.11元，固定残值率部分537,461.11元，折旧年限20年，月折旧费20,154.79元，折旧起始日期2009.2.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期122月，累计折旧费2,458,884.58元，扣除折旧后残值2,915,726.53元。1.2、新建门头及商铺、市场三楼，工程造价964,226.91元，固定残值率部分96,422.69元，折旧年限20年，月折旧费3,615.85元，折旧起始日期2016.12.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期28月，累计折旧费101,243.83元，扣除折旧后残值862,983.08元。2、建筑物内部装修装饰工程，工程造价7,665,986.21元，固定残值率部分766,598.62元，折旧年限8年，月折旧费71,868.62元，折旧起始日期2016.9.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期31月，累计折旧费2,227,927.24元，扣除折旧后残值5,438,058.97元。3、配套设施工程，工程造价5,977,037.80元，累计折旧费2,641,747.72元，扣除折旧后残值3,335,290.08元。3.1、变电站土建工程，工程造价230,872.36元，固定残值率部分23,087.24元，折旧年限20年，月折旧费865.77元，折旧起始日期2009.2.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期122月，累计折旧费105,624.10元，扣除折旧后残值125,248.26元。3.2、变电站安装工程，工程造价831,392.10元，固定残值率部分83,139.21元，折旧年限20年，月折旧费3,117.72元，折旧起始日期2009.2.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期122月，累计折旧费380,361.89元，扣除折旧后残值451,030.21元。3.3其他安装工程（2008年施工），工程造价1,193,691.45元，固定残值率部分119,369.15元，折旧年限8年，月折旧费11,190.86元，折旧起始日期2009.2.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期96月，累计折旧费1,074,322.31元，扣除折旧后残值119,369.15元。3.4、其他安装工程（2016年施工），工程造价3,721,081.89元，固定残值率部分372,108.19元，折旧年限8年，月折旧费34,885.14元，折旧起始日期2016.9.1，折旧截止日期2019.4.8，折旧期31月，累计折旧费1,081,439.42元，扣除折旧后残值2,639,642.47元。B公司及汤雷对鉴定意见无异议。浦运公司质证称，1、鉴定程序违法，鉴定单位依据的鉴定资料未经双方质证；2、根据B公司、汤雷提供的资料，是否属于B公司、汤雷的投入范围无法确认；3、2019年9月2日到现场勘察的并非鉴定报告的出具工程师；4、关于残值，不应按10%计算，2005年国税总局的883号文明确折旧率应按5%计算，新的企业所得税没有对固定资产折旧率进行规定；5、折旧日期应计算至房屋返还之日；6、司法鉴定报告未单独列明租赁期满后的折旧残值；7、造价及残值费用表计算明细表第2项建筑物内部装修装饰工程、第3.3、3.4项其他安装工程，最多按5年摊销完毕，因为租期5年；8、第3.3项其他安装工程折旧起始日期是2009年2月1日，截止日期是2019年4月8日，不应该仅仅是96个月。对此，鉴定单位称，1、B公司与汤雷提供图纸后，在勘察现场时与浦运公司进行核对，并告知浦运公司需在一周内对图纸异议进行回复，不回复视为认可。浦运公司未回复。2、B公司、汤雷提供的装修合同及凭证，仅做参考，鉴定依据是2000定额。3、盖章鉴定工程师与现场勘查工程师系同一团队，分工不同。4、关于残值率，浦运公司提出的883号文件已废止，按惯例按10%计算。5、关于折旧截止时间，按惯例计算至鉴定日。具体由法院决定。6、折旧按期限，未有按租期计算的先列。7、浦运公司所述的第2项第3.3、3.4其他安装工程应在5年内摊销完毕，无法律依据。8、第3.3项的折旧年限按8年计算，故最多仅为96个月。浦运公司和B公司一致确认：B公司已付清截止至2018年2月底的租金，并支付押金15万元。一审法院认为：浦运公司与B公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方为了加强对租赁厂房、场所的安全管理，就有关安全生产、消防、治安等事宜，达成了安全生产管理协议书，该安全生产管理协议属租赁合同的从合同，也系双方的真实意思，合法有效，双方均应恪守。安全生产管理协议约定,在主合同执行期间，若被政府执法部门多次予以警告的（包括书面整改通知书），属于乙方严重违约，甲方有权终止主合同，由乙方承担全部的违约责任。现B公司及其委托经营的A公司在经营涉案租赁场所期间，因消防、环评等原因，被相关执法部门多次予以处罚，且经营场所内疏于管理，秩序混乱，治安事件频发。上述情况严重影响租赁房屋及场地的安全管理，浦运公司要求解除合同，符合合同约定，予以支持。A公司受B公司的委托对系争房屋场地进行经营管理，B公司应对A公司违反安全生产管理协议的行为向浦运公司承担责任。根据在案事实，汤雷等早在2015年7月成为A公司的投资人，应当对系争房屋、场地的现状及经营状况有全面了解，故B公司关于浦运公司在2016年12月签约时隐瞒消防验收情况等抗辩，不予采纳。虽然浦运公司未能提供2018年2月11日向B公司及汤雷送达书面《终止函》的有效凭证，但B公司、汤雷承认知道浦运公司要求解除合同，因此可以认定解除通知已到达B公司，浦运公司要求确认双方合同于2018年2月12日解除，予以支持。合同解除后，B公司作为承租人应当返还系争房屋及场地，并支付截止返还之日的房屋场地租金及使用费。浦运公司要求将房屋场地恢复原状。一审认为，从相关事实看，系争房屋场地上的部分添附、搭建、设施在B公司接收场地之前已经存在，2016年浦运公司、C公司、D公司、B公司各方交接房屋场地时，浦运公司对房屋及场地状况并未提出异议，且对添附、搭建和设施归B公司所有也不持异议；B公司接收房屋之后，又进行了搭建、添附，浦运公司也从未提出异议；综上，可以认定浦运公司对相关单位进行搭建、添附是同意的，现双方合同中也没有约定B公司在合同终止时应恢复原状，故浦运公司该请求不予支持。浦运公司要求B公司支付违约金30万元，符合合同约定，依法予以支持。浦运公司要求对汤雷提供的作为抵押物的坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋享有抵押权，有权选择折价、拍卖、变卖等方式处分抵押房屋，并对处分抵押房屋所得价款在500万元范围内享有优先受偿权，有法可依，予以支持。B公司及汤雷要求浦运公司对B公司在系争房屋内的装修、装饰、搭建、扩建等进行赔偿。首先，汤雷不是承租人，其在本案中仅为担保人，故其要求浦运公司赔偿，不予支持。其次，关于B公司的装修、装饰、搭建、扩建等的价值，上海东方投资监理有限公司的鉴定程序合法，鉴定结果客观真实，浦运公司对鉴定结果的异议已由鉴定单位作出明确解释，因此，鉴定意见可以作为定案依据。再次，如前所述，相关承租人搭建、添附视为浦运公司同意，且2015年各方交接时浦运公司也同意已有搭建、添附归B公司所有。在此前提下，应从双方约定和法律规定等方面考虑浦运公司是否应当承担搭建、添附费用。合同第四条约定如本合同期满双方不再续约的或由于乙方原因终止时，则乙方对租赁物的装潢和改造归甲方所有，甲方不做任何经济补偿。但结合第四条完整的条款内容，上述甲方不做任何经济补偿约定仅能理解为针对B公司承租期间装潢和改造的内容，难以得出B公司承租前已经存在且浦运公司交接时同意归B公司所有的搭建、添附在双方合同提前终止时也不作任何补偿的结论。另一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和第十四条的规定，本案因B公司违约导致合同解除，浦运公司无须赔偿装修费用；对于浦运公司同意归B公司的扩建，因未办理合法建设手续，应由双方按照过错分担造价费用。根据上述意见，B公司承租后自行投入的装修、搭建、改造等，根据合同约定浦运公司不承担任何赔偿或补偿；对于2015年交接时已经存在的搭建、添附，根据鉴定意见，结合租赁期限、导致合同解除的过错程度，酌定浦运公司赔偿B公司100万元。B公司及汤雷要求浦运公司赔偿解除合同后的预期收益损失，无法律依据，不予支持。鉴于合同已解除，其他费用亦已结清，浦运公司应返还B公司支付的押金。据此，一审法院于二○二○年二月十二日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，作出判决：一、确认上海浦运企业管理服务中心有限公司与上海翰州湾实业有限公司就坐落于上海市浦东新区XX大道XX号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢（面积9845平米）、双层停车库场地及内部全部设施签订的《房屋和场地租赁合同》于2018年2月12日解除；二、上海翰州湾实业有限公司应于判决生效之日起十日内将坐落于上海市浦东新区XX大道XX号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢（面积9845平米）、双层停车库场地及内部全部设施（以上均含搭建、扩建部分）返还上海浦运企业管理服务中心有限公司；三、上海翰州湾实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海浦运企业管理服务中心有限公司自2018年3月1日起至实际返还上述第一项判决确定的房屋、场地及设施之日止的占有使用费（按每年269万元的标准计算）；四、上海翰州湾实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海浦运企业管理服务中心有限公司解除合同违约金30万元；五、若上海翰州湾实业有限公司未履行判决第三、四项的付款义务，上海浦运企业管理服务中心有限公司就汤雷名下坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋折价、拍卖、变卖所得价款在500万元范围内优先受偿；六、上海浦运企业管理服务中心有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海翰州湾实业有限公司搭建、添附等损失100万元，该搭建、添附等归上海浦运企业管理服务中心有限公司所有；七、上海浦运企业管理服务中心有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海翰州湾实业有限公司押金15万元；八、驳回上海浦运企业管理服务中心有限公司其余诉讼请求；九、驳回上海翰州湾实业有限公司其余诉讼请求；十、驳回汤雷全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5,910元，反诉案件受理费69,556元（已减半收取），鉴定费330,429元，合计405,895元，由上海浦运企业管理服务中心有限公司负担33,225元，上海翰州湾实业有限公司负担372,670元。二审中，双方均未提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、B公司与被上诉人的租赁合同是否应当解除；2、如合同解除，违约责任该如何承担。关于争议焦点1。虽然上诉人认为其按时支付租金无违约行为，但双方在安全生产管理协议中明确约定，上诉人应当遵纪守法，不得被政府执法机关处罚，否则被上诉人有权解除租赁合同。现上诉人在经营过程中因环评、消防等被行政执法机关多次处罚，且经营场所内秩序混乱、治安事件屡有发生，严重影响租赁房屋及场地的安全，被上诉人有权解除。上诉人认为前述违法行为与其无关，不应承担违约责任的主张，与在案事实不符，且B公司与A公司签有委托管理事宜，故本院对于上诉人的该主张不予支持。对于争议焦点2。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同性质和履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于合同解除系上诉人违约所致，被上诉人要求上诉人返还系争房屋及场地、支付返还之日止的场地租金及使用费，并要求支付违约金，于法有据，一审予以支持，本院不持异议。至于上诉人在一审中反诉要求被上诉人赔偿损失及逾期收益，因上诉人至今还在继续使用系争房屋，使用至今已近四年，距离租期届满仅剩一年，考虑到租赁合同对系争房屋搭建、添附不予赔偿的约定、合同解除的原因、剩余租期、系争房屋也未办理合法建设手续等因素，一审法院综合考虑后酌情给予100万元赔偿，本院认为尚属合理，予以维持。至于上诉人汤雷认为其不应承担担保责任的意见，与其签订抵押担保合同并办理抵押登记的行为不符，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币54,356元，由上诉人上海翰州湾实业有限公司、汤雷负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年十二月二十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……