甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初1958号原告（反诉被告）：王鲲，男，1990年8月16日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张宝心，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，甘肃中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：权文学，男，1987年3月24日出生，汉族，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王宁，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，甘肃正天合律师事务所律师。第三人：权文思，男，1988年5月13日出生，汉族，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：王宁，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟婧晶，甘肃正天合律师事务所律师。原告（反诉被告）王鲲诉被告（反诉原告）权文学、第三人权文思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理阶段，本诉被告权文学对本诉原告王鲲提出反诉，本院决定合并审理。庭审时，本诉原告（反诉被告）王鲲委托诉讼代理人张宝心，本诉被告（反诉原告）权文学及第三人权文思委托诉讼代理人王宁、牟婧晶，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告王鲲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告退还原告押金人民币90000元；3.依法判令被告返还原告被扣在店内的设备及其他个人物品（三屏三轴实感赛车一台、捍卫者1.03.VR飞行器一台、3DAR魔幻沙池一个、VR双人蛋椅一个、mini跑步机一台、AR砸球一个）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月26日，原告与第三人权文思（权文思系被告权文学的代理人）签订房屋租赁合同，约定将权文学所有的位于兰州市七里河区的兰州中心BM层1F-123#商铺出租给原告作为第八感VR主题乐园经营使用。该房屋面积71.39平方米，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，月租金29984元，租金结算方式为按季度支付。合同签订以后，原告一直按约支付相关费用，于2019年10月27日向第三人权文思支付押金90000元；于2019年11月7日向权文思支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金89952元。至此，2020年2月前租金及相关费用已付清。2020年1月，因新冠肺炎疫情这一不可抗力，兰州中心商场发出公告自2020年1月27日起关停，至今原告所经营的第八感VR主题乐园仍无法正常经营，损失惨重。这次突如其来的新冠疫情影响深远，尤其对娱乐业来说打击沉重。作为小投资的个体经营者，原告只能与业主积极协商、及时止损，以期减少双方损失。故，疫情发生初期原告就多次与被告方联系商议解决问题的办法，但被告方迟迟不予回应，既没有实质性减免租金延长租期，也不同意解除合同，一直采取消极推诿的态度。无奈，原告于2020年1月向被告发出《提前退租申请书》，要求从2020年3月1日起解除合同不再租用，未果；于3月27日发出律师函，再次向被告重申解除合同，尽快接收房屋，避免损失扩大，未果。自2019年年末进店装修以来，原告投入的装修费及为经营所购置的物品共计花费30000余元。突发疫情后，店铺一直没有盈利也无法正常经营，被告消极的态度使得原告雪上加霜、举步维艰。同时，被告单方告知物业不许原告将店内机器设备搬离、清场。现原告无力负担，继续履行合同显失公平。综上，作为一个刚出社会的普通创业者，原告内心承受着巨大的压力，希望法院能够充分考虑娱乐行业的性质以及这次疫情给娱乐业造成的影响，尽快做出公正的裁判，避免被告肆意扩大经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、三十四条，以及关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条。原告特向贵院提起民事诉讼，请求贵院合理化解双方矛盾，愿判如所请！本诉原告当庭申请变更诉讼请求：请求将诉讼请求第三项“依法判令被告返还原告被扣在店内的设备及其他个人物品（三屏三轴实感赛车一台、捍卫者1.03.VR飞行器一台、3DAR魔幻沙池一个、VR双人蛋椅一个、mini跑步机一台、AR砸球一个）”变更为退还原告多垫付的物业费18269.61元。本诉被告权文学辩称：被答辩人要求解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，答辩人要求被答辩人继续履行合同。2019年10月26日，答辩人委托第三人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，将答辩人位于兰州中心第045幢1F-123#的房屋出租给被答辩人，合同约定自2019年12月1日起，房屋租赁期限为3年，租金采用预付方式，按季度支付，每期租金提前30日支付。《房屋租赁合同》签订后，答辩人为了让被答辩人更好地进行经营，为其预留了35天（2019年10月27日至2019年11月30日）的装修免租期，免除了34981.33元的房屋租金（按每日房租折算），但被答辩人仅依照合同约定支付了2019年12月1日--2020年2月29日的房租，在合同后续履行过程中以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由拒付2020年3月1日起至今的租金，但实际情况是兰州中心从2020年1月27日暂停营业，于2020年2月20日恢复营业，期间仅暂停营业23天，且目前兰州市各行各业早已复工复产，疫情并未使《房屋租赁合同》到了不能履行的地步，答辩人认为被答辩人应当继续履行《房屋租赁合同》，向答辩人支付其拖欠的房屋租金179904元及合同约定的违约金5397.12元。被答辩人要求答辩人退还9万元履约保证金没有事实及法律依据。被答辩人向答辩人支付的9万元人民币并非其所述的押金，而是双方约定的履约保证金，《房屋租赁合同》第四条明确约定该9万元人民币“用以保证乙方（即被答辩人）严格、充分地履行本租赁合同”。《房屋租赁合同》第四条第4-2款明确约定“租赁期满后且乙方（即被答辩人）无违约，甲方（即答辩人）将履约保证金全额无息返还乙方。”、“若不能保证甲方持续正常租金收入，如未找到不低于原租金原期限的下一商户承租，则不予退还。”现被答辩人提前要求解除合同，租赁期未满，且目前双方均未找到不低于原租金原期限的下一商户承租，被答辩人没有理由要求答辩人返还履约保证金。退一步讲，即使该9万元被作为押金，《房屋租赁合同》第十条第10-1款约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（4）未按照合同约定时间按期缴纳租金。（5）未按合同约定时间期限履行完本合同时间的。”依照该约定，即使双方解除《房屋租赁合同》，答辩人亦有权不予退还此项费用。被答辩人要求答辩人返还其店内设备及个人物品没有法律及事实依据。被答辩人承租答辩人房屋，却违背合同约定，拖欠房租和物业管理费，答辩人告知物业公司不许被答辩人将店内物品搬离、清场是行使不安抗辩权的行为，若被答辩人依约缴纳租金、违约金及物业管理费，房屋租赁合同继续履行，答辩人自然不会对被答辩人处置店内物品的行为进行任何干涉。若解除双方的《房屋租赁合同》，被答辩人应当依照合同约定的租金标准向答辩人支付房屋租金至实际退房之日，并承担在此期间产生的违约金；因被答辩人提前退租造成答辩人收入实际减少，依照合同约定90000元履约保证金不予退还；依照合同约定，补交免租期的房屋租金34981.33元；依照合同约定自行承担物业管理费20437.5元（截止2020年6月30日，应当支付至实际退房之日止）；依照合同约定，将所租赁的商铺恢复原状。第三人权文思辩称同本诉被告权文学。反诉原告权文学向本院提出诉讼请求：判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，支付拖欠的房租149562元及违约金44868.60元（暂计至2020年8月31日，实际支付数额以退房之日为准，合同第四条第四款约定每日百分之三过高，我们按欠付金额149562百分之三十计算），共计194430.60元；判令反诉被告向反诉原告支付承租期间产生的物业管理费20437.50元及相应的违约金（2020年6月30日以后支付的，违约金为3‰/日）；全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月26日，反诉原告委托第三人与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，将其位于兰州中心第045幢1F-123#的房屋出租给反诉被告，合同约定2019年10月27日至2019年11月30日为装修免租期，自2019年12月1日起，房屋租赁期限为3年，租金采用预付方式，按季度支付，每期租金提前30日支付。但反诉被告仅依照合同约定支付了2019年12月1日--2020年2月29日的房租，在合同履行过程中以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由拒付2020年3月1日起至今的租金，但实际情况是兰州中心早已于2020年2月份恢复营业，兰州市各行各业也早已复工复产，疫情并未使《房屋租赁合同》到了不能履行的地步，反诉被告借口拒付房租的行为有失诚信且违背了合同约定。另外，《房屋租赁合同》5-1条明确约定由反诉被告自行承担租赁期内的水费、电费、物业管理费等费用，但反诉被告欠缴物业管理费用，物业公司已经于2020年6月13日发出《催款通知单》，催收物业管理费40875元，因反诉被告目前承租的房屋有一半面积属于反诉原告，故反诉被告应当向反诉原告支付物业费20437.50元。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当遵照执行，反诉被告违反《房屋租赁合同》之约定的行为已严重损害了反诉原告的利益。反诉被告王鲲辩称，一、在法院诉讼过程中，答辩人已经腾房，且该房屋已经由被答辩人另行出租，双方已经丧失继续履行合同的基础，故应予以解除合同。且答辩人为了尽快腾房而多支出了18269.61元物业费需要被答辩人予以退还。答辩人早在2020年1月就提出了提前退租申请，且又逢新冠疫情这一不可抗力的发生，故，答辩人无法开业期间的租金应予以减免，因被答辩人拒绝答辩人腾房所扩大的损失由被答辩人自行承担。答辩人在2020年1月就向被答辩人提出了提前退租申请，同时，因新冠肺炎疫情这一不可抗力，兰州中心商场自2020年1月27日起关停，答辩人所经营的第八感VR主题乐园实际于4月22日以后才被政府允许陆续复工。在此情况下，被答辩人因为无法及时转租房屋而一直拒绝答辩人腾房，导致损失一直在扩大。根据相关文件，新冠疫情属于突发公共事件，不可预见，不能避免，属于不可抗力，导致答辩人无法正常使用租赁房屋进行经营活动。由此造成的房租损失，根据公平原则，被答辩方应当适当予以分担。故答辩人不能复工期间的租金应予以减免。且答辩人在此期间多次向被答辩人表达希望暂时搁置房租争议，结算物业费后尽快腾房，避免损失扩大。被答辩人却要求物业不允许答辩人将店内机器设备搬离造成房屋在诉讼前无法腾退交房的局面。故，对这部分扩大的损失，答辩人已采取了积极的措施，不应该承担违约责任。被答辩人关于违约金的主张过高。从本案合同约定来看答辩人向被答辩人交付的履约保证金已相当于三个月的房租，且“该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方......”可知，该履约保证金实际具有违约金的性质，该部分计算下来已经超过了被答辩人所谓的欠付租金的30%，已经属于过高，因此，答辩人不应当再支付违约金，且被答辩人应当退还过高部分的履约保证金。第三人权文学称同意反诉原告意见。本院认定事实如下：2019年10月26日本诉原告王鲲与本诉第三人权文思（权文思系被告权文学代理人）签订房屋租赁合同，约定将权文学所有的位于七里河区的兰州中心BM层1F-123#商铺出租给原告作为第八感VR主题乐园经营使用（该主题乐园由两间相同商铺合并组成，另一商铺实际所有人是王虎和刘春梅），该房屋面积71.39平方米，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日，共三年，月租金29984元，租金结算方式为按季度支付，租金先付后用，以后每期租金提前30日支付，逾期未支付按该期租金的3%/天支付滞纳金。合同约定王鲲应于合同签订之日同时向权文学缴纳合同履约保证金90000元，用以保证王鲲严格、充分地履行租赁合同。该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且王鲲无违约，权文学将履约保证金全额无息返还给王鲲。合同签订以后，王鲲于2019年10月27日向权文学支付押金90000元；于2019年11月7日向权文学支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金89952元。2020年1月，受新冠疫情影响，兰州中心发出公告自2020年1月27日起关停，至2020年2月20日，兰州中心恢复营业。但原告的第八感VR主题乐园未恢复营业，2020年4月22日以后政府允许娱乐行业陆续复工。另查，王鲲于2020年1月向权文学发出《提前退租申请书》，要求从2020年3月1日起解除合同不再租用；于3月27日发出律师函希望提前终止合同，3月30日权文学签收该律师函。在此期间，权文学一直未明确表示同意本诉原告王鲲退房。2020年8月20日双方签订腾房协议，8月23日王鲲向兰州中心缴纳租赁房屋物业费至2020年8月31日后离场，另外缴纳2019年4月的物业费2270.83元（含另一出租铺面），并通知另一出租人王虎。上述事实有本诉原告王鲲提供的《房屋租赁合同》复印件、《提前退租申请书》复印件、律师函复印件与被告代表王虎的微信聊天记录，兰州中心催款通知单及物业费发票，被告提交的《房屋租赁合同》复印件，兰州中心催款通知单复印件双方陈述等证据佐证。本院认为，原告（反诉被告）王鲲与被告（反诉原告）权文学于2019年10月26日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同于何时解除；二、原告是否应当承担违约责任，如何承担。关于争议焦点一，2020年1月，受新冠疫情影响，兰州中心发出公告自2020年1月27日起关停，至2020年2月20日，兰州中心恢复营业，2020年4月22日以后政府允许娱乐行业陆续复工。该停业事实确实造成了王鲲合同履行困难，但是兰州中心及时恢复营业不至于导致合同根本目的完全不能实现。因此，对于王鲲1月份出具的《提前退租申请书》和3月份发出的律师函，其认为基于新冠疫情原因以通知的方式行使法定解除权，合同解除时间在3月，本院认为无事实和法律依据，不予支持。本案中，双方形成合同僵局，王鲲不存在恶意违约的情形，权文学拒绝解除合同并要求继续履行合同，对王鲲显失公平。因此，王鲲起诉请求解除合同，本院予以支持。因此，本院认定2020年8月23日王鲲缴纳物业费为双方解除房屋租赁合同的日期。关于争议焦点二，原告王鲲是否应当承担违约责任，如何承担。新冠疫情防控措施，虽然属于不可抗力，但案涉合同期限至2022年11月30日，在原告起诉时，案涉合同仍可继续履行，合同的目的仍然可以实现。故原告要求提前解除案涉租赁合同的行为应属违约行为。原告关于因不可抗力导致合同解除无须承担违约责任的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告王鲲要求被告权文学退还押金90000元诉求，因房屋租赁合同约定的租赁期为2019年12月1日至2022年11月30日（3年）。原告提前解除合同，被告必然产生损失。被告实际损失应当由利息损失、房屋占有使用费、租金可得利益损失、转租期收益等组成，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并考虑到兰州中心自2020年1月27日至2020年2月20日停业，2020年4月22日以后政府允许娱乐行业陆续复工。疫情客观对于王鲲的经营造成了影响。酌情认定予以支持退60000元押金。对于王鲲要求退还物业费诉请，王鲲代缴纳2019年4月的物业费2270.83元，本案铺面面积71.39平方米（共计面积130.74平方米），对应物业费为1240元，此费用应由权文学退还给王鲲。对于权文学要求王鲲缴纳房租的诉求，因兰州中心自2020年1月27日起至2020年2月20日关停，2020年4月22日娱乐行业陆续复工，本院认为此期间应免交租金。王鲲需向权文学支付4月23日至8月23日共计4个月的房租，因原告已交至2月份，其需向权文学再支付3个月租金89952元（29984元×3）。关于权文学要求王鲲支付违约金44868.60元的诉求（暂计至2020年8月31日，实际支付数额以退房之日为准，按欠付金额149562百分之三十计算）。因原告王鲲已向兰州中心交清物业费，本院对权文学要求王鲲支付物业费诉求不再处理。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院引发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，规定承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故本院依据以上指导意见和公平原则并结合本案的具体情形，酌定减轻原告逾期支付租金的部分违约责任，原告王鲲应向被告权文学按照实际欠缴房租的10%承担违约金8995元（89952元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零八条、一百一十三条、一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除本诉原告王鲲与本诉被告权文学签订的兰州中心BM层1F-123#商铺出租合同；二、本诉被告权文学在判决生效后十日内向本诉原告王鲲返还押金60000元；三、本诉被告权文学在判决生效后十日内向本诉原告王鲲返还物业费1240元；四、驳回本诉原告王鲲的其他诉讼请求；五、反诉被告王鲲在判决生效后十日内向反诉原告权文学支付房屋租金89952元、违约金8995元；六、驳回反诉原告权文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费依法减半收取1075元，由本诉原告王鲲负担343元，由本诉被告权文学负担732元。反诉案件受理费依法减半收取2262元，由反诉原告权文学负担1220元，由反诉被告王鲲负担1042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  赵兵二〇二〇年十二月二十三日书记员  张**