呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初7928号原告（反诉被告）：高永静，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李强、张琬琪，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：时嘉宏，男，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：吴迪，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴园园，北京市康达（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹阳，女，1992年2月19日出生，住呼和浩特市回民区营坊道**院******，系吴迪的妻子。原告（反诉被告）高永静与被告时嘉宏、被告（反诉原告）吴迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高永静及其委托诉讼代理人李强，被告时嘉宏、被告（反诉原告）吴迪及其委托诉讼代理人吴园园、王丹阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高永静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬离并返还呼和浩特市赛罕区雅阁星城二期（好望角）A座四层的租赁房屋（建筑面积426平米）；2、判令二被告共同支付原告租金168060元（该租金暂计至2020年8月31日，已扣除被告以健身服务方式支付的租金57720元），取暖费6428元；2020年9月1日之后的租金按日租金852元的标准计算至《房屋租赁合同》解除之日止；3、判令自《房租租赁合同》解除之日起，被告按852/天（2元/平米/每天*426平米）的标准向原告支付房屋占有使用费至被告实际返还房屋之日止；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年12月10日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于赛罕区雅阁星城二期（好望角）A座四层的部分房屋（建筑面积426平米），租赁期限2018年12月10日至2023年12月10日，前三年年租金310980元（2元/平米/天），第四年和第五年年租金递增5%，租金支付方式：房屋租金50%作为原告的人员日后使用被告场馆、设施及私教课时的费用，不足50%按50%计算，超出50%的部分据实计算，剩余50%租金乙方应在租赁期限内每年12月7日前支付原告。同日原告与被告签订《补充协议》对私教课时的价格进行了约定。二被告租赁原告的房屋后用于合伙经营赛罕区迪迦健身工作室，2019年12月10日至2020年8月16日，租赁期间原告及其工作人员多次向二被告预约私教健身服务，但因为二被告合伙之间产生纠纷及二被告的其他经营原因，均以各种理由推脱、拖延为原告及其工作人员提供私教健身服务，导致2019年12月10日至2020年8月16日仅提供价值57720元的健身服务，由于二被告原因导致该年度剩余租赁期限（2020年8月17日至2020年12月9日）原告不可能完成价值97770元的健身服务，且至今二被告仍以各种理由拒绝继续为原告及其人员提供健身服务，给原告造成较大经济损失。2020年8月17日，时嘉宏以拖欠2019年至2020年度部分采暖费、健身工作室经营状况一般无力负担租金且面临停业风险、因其与吴迪合伙产生纠纷导致无法继续为原告及其人员提供健身服务等为由申请解除《房屋租赁合同》，二被告拖欠2019年至2020年度采暖费6428元至今未付。被告拒绝按照合同约定提供服务，且二被告产生纠纷致使无法继续经营工作室，事实上也不可能继续为原告提供健身服务，时嘉宏已明确表示无力负担租金，原告认为被告行为已构成根本违约，合同目的无法实现，现迪嘉健身工作室已锁门停业，故诉至法院，望判为所请。时嘉宏辩称，合同基于答辩人提供健身服务课程，至于提供服务出现问题，答辩人前期并不知道，现在合同无法继续履行。吴迪辩称，首先，关于诉讼主体问题，租赁物呼和浩特市赛罕区雅阁新城（好望角）A座底商四层的产权所有人为内蒙古鼎泰房地产开发有限公司，而非高永静，高永静虽是该公司股东，但是还有两位股东，现高永静未经该公司及公司其他股东同意、追认的情况下主张房屋租金，主体不合适；其次，高永静诉请解除没有法律依据和事实基础，原告诉请解除租赁合同，且要求租金计算至房屋租赁合同解除之日，因此原告自认其发出的解除通知及与时嘉宏私签的解除合同未生效。另外，答辩人与时嘉宏一直在依约履行合同，提供健身服务，不存在违约致使合同解除行为，2020年8月16日，双方产生争执时，租金未到达合同约定的支付期限，答辩人不存在违反合同约定，不履行合同根本义务的情形。2020年新冠疫情的产生，健身房存在普遍，冲击严重，2个月无法营业，并且原告的亲属及其员工上课由其主动约课，自主权在健身者，不受答辩人控制，原告不能举证证明答辩人与时嘉宏存在故意，恶意行为，不应以此作为解除合同的事由。对于原告提出的“至今二被告仍以各种理由拒绝继续为原告及其人员提供健身服务”，是由原告于2020年8月16日锁门停电导致。合同中约定“不足50%按50%计算”，表明原告对课程达不到50%存在预期可接受，结算不足租金50%的仍应足额处理。50%不仅限于私教，还应当包含健身场馆、设施使用费用，即健身房会费。合同约定本年度租金支付时间为2020年12月7日，因此在合同约定租赁费未到期时，答辩人不存在支付租金的义务。根据《最高人民法院印发的通知》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租赁或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，答辩人与时嘉宏因疫情影响于2020年1月23日至3月22日一直停业，故请求法庭依法支持租金减免请求。第三，高永静不是采暖费收费主体，无论高永静坏事鼎泰公司作为商业自用的锅炉，没有权利和资格收取采暖费。吴迪提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修残值与购置设备残值共计160000元，具体金额以评估鉴定金额为准；3、判令反诉被告向反诉原告支付物业费5517元；4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用、评估费用。后反诉原告又增加诉讼请求：判令高永静向吴迪赔偿2020年8月16日至2020年9月29日停业损失58231.38元（剩余赔偿自2020年9月30日起以每天417.62元的标准计算至判令合同解除之日止）。事实和理由：2018年12月10日，高永静与吴迪签订了《房租租赁合同》，约定租期五年，前三年租金310980元，第四年和第五年年租金递增5%，租金支付方式为房屋租金的50%作为反诉被告高永静与其公司人员日后使用健身房场馆、设施及私教课时的费用，不足50%按50%计算，超出的部分据实计算，剩余50%租金，在租赁期内每年12月7日前支付。同日，针对私教课时的费用标准，双方签订补充协议予以明确。合同履行期内，吴迪一直按照《房屋租赁合同》的约定向反诉被告高永静支付租金，提供服务，但是反诉被告高永静未经合理催告及协商，于2020年8月16日以反诉原告未缴纳供暖费用为由擅自锁住租赁房屋，并断电，导致吴迪无法正常占有、使用租赁房屋，健身馆无法正常经营，最终导致会员群体聚集并要求退费、赔偿，吴迪多次协商开锁以便正常经营，但反诉被告高永静仍继续锁门、断电，2020年8月27日，吴迪向高永静送达《通知书》，催促其依约履行合同，并就已经产生和可能产生的损失进行告知，但是高永静依然坚持单方违法解除租赁合同，并向贵院提起诉讼，反诉原告认为高永静的单方强制违约解除行为属于根本违约，导致吴迪租赁房屋的目的不能实现，且健身房长时间无法营业，健身馆会员全部流失并退费，高永静的上述行为对吴迪再行经营健身房造成严重影响与名誉侵害，甚至对其从事健身行业存在不利影响，因此，合同目的无法实现，高永静又坚持违约，执意解除合同，反诉原告不得不同意解除合同，并就此产生的损失主张赔偿，故反诉至法院，望判为所请。庭审中，吴迪明确诉讼请求2按具体金额的50%请求,诉讼请求3及增加的诉讼请求是按照全额的标准请求。高永静辩称，首先，吴迪无权向高永静主张全部装修残值、购置设备残值及停业损失，吴迪仅为赛罕区迪迦健身工作社的合伙人之一，另一个合伙人时嘉宏向高永静发出解除《房屋租赁合同》申请书明确表示解除房屋租赁合同且在本案中未提出反诉。其次，时嘉宏、吴迪的违约行为导致《房租租赁合同》解除，高永静不存在违约行为及过错，无需承担赔偿责任。第三，吴迪完全可以将设备、设施拆除，设施不属于损失范畴，至于吴迪主张的停业损失，吴迪没有任何证据表明损失的实际存在，无权向高永静主张停业损失。综上，请求法院驳回吴迪的反诉请求。高永静围绕诉讼请求依法提交：《房屋租赁合同》、补充协议，结算清单一份、会员签字卡13份，《股东入股合作协议》、执行合作协议、赛罕区迪嘉健身工作室《企业信用信息公示报告》，租赁合同解除通知单、解除房屋租赁合同申请书、解除《房屋租赁合同》协议书。吴迪围绕反诉请求依法提交：《房屋租赁合同》，内蒙古鼎泰房地产开发有限公司企业信息档案，课时执行统计表，会员签字卡，课时执行统计表，微信记录，短信记录，私教协议，原告及工作人员健身图片，恢复营业公告、通知，事件单（出警记录），《关于依约履行合同的通知书》，邮局单据，录音，装修设备票据，雅阁星城二期好望角A座商业收费明细及收据，内衡（呼）评字［2020］第337号价格评估书，物业费缴纳收据，鉴定费发票。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月10日，出租房（甲方）高永静与承租方（乙方）吴迪、时嘉宏签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋位于雅阁星城二期（好望角）A座地上四层内，建筑面积426平方米。房屋产权为甲方所有。房屋为毛坯房，所租赁房屋面积内的分隔、装修均由乙方自行承担。房屋租期从2018年12月10日至2023年12月10日。共五年，年租金为310980元，租赁期前三年租金不调整，第四年和第五年年租金递增5%。自签订合同之日起，租期向后顺延两个月，实际租期为2018年12月10日至2024年2月10日。关于责任与义务，乙方须承担租赁房屋期内的水、电、暖、物业等相关费用。乙方须在装修前到物业办理相关手续，缴纳水、电、暖、装修保证金等相关费用。租赁期满后，乙方无相关欠费，室内设施自行搬离，甲方无权扣押。关于租金，房屋租金的50%作为甲方人员日后使用乙方场馆、设施及私教课时的费用，不足50%按50%计算，超出50%的部分据实计算，剩余50%租金，乙方应在租赁期内每年12月7日前支付于甲方。2018年12月10日，出租房（甲方）高永静与承租方（乙方）吴迪、时嘉宏签订了《补充协议》，约定：租金结算方式其中50%的租金以甲方人员使用乙方私教课时费的方式据实结算。课时费用明细：常规课220元/节、康复课240元/节、拳课260元/节。结算清单载明课时费为常规课210节*220元/节=46200元；拉伸课48节*240元/节=11520元，合计57720元。根据国家企业信用信息公示显示赛罕区迪嘉健身工作室类型为个体工商户。2018年12月18日，吴迪与时嘉宏签订股东入股合伙协议，名称为迪嘉健身工作室。2020年8月16日，高永静发出《租赁合同解除通知单》，内容为：迪嘉健身房，你单位租赁我方位于雅阁星城二期（好望角）A座4层内（西南侧）房屋，面积为426平方米，你单位至今欠我方2019年10月15日-2020年4月15日其中三个月的采暖费，共计6428元，经我方多次向你单位催缴，你单位至今仍未缴纳，严重违背《房屋租赁合同》中你方须缴纳采暖费的义务，并且根据《房屋租赁合同》的约定，你方不履行服务约定，因此我方决定解除与你公司的租赁合同。2020年8月17日，申请人时嘉宏出具《解除房屋租赁合同申请书》，载明：本人时嘉宏与合伙人吴迪共同租赁了方位于雅阁星城二期（好望角）A座4层内部分房屋，面积为426平方米，用于经营健身场馆，现因本人与合伙人以下原因，申请解除与你方于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》，....为了避免双方的损失扩大，本人及合伙人申请解除与你方的房屋租赁合同，本人愿意承担因租赁所发生的一半费用，同时请你方考虑予以减免部分费用。2020年8月17日，呼和浩特市公安局赛罕分局人民路派出所接到电话报警，报警内容称“合同还未到期，房东想该合同，昨天房东锁了健身房的门，还断了电，与房东联系，对方不接电话，导致无法正常营业，报警人在现场等民警”。2020年8月22日，甲方高永静与乙方时嘉宏签订了解除《房屋租赁合同》协议书，约定：....为了避免损失扩大，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲方同意解除与乙方及其合伙人于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》。二、甲方及其相关人员的健身服务费用根据实际健身次数实结算，截止本协议签订日共产生健身服务费用57720元，该服务费甲方无需向乙方及其合伙人支付，直接由租金中扣减。三、乙方及其合伙人支付截止实际返还房屋之日所产生的租金及取暖费等各项费用，乙方及其合伙人各负担一半，乙方及其合伙人需于本协议生效后7日内结清全部费用。四、乙方及其合伙人于本协议生效之日起7日内向甲方返还房屋。2020年8月27日，吴迪向高永静发出了《关于依约履行合同的通知书》，载明：2018年12月10日，本人与你签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，前三年的租金310980元，第四年和第五年年租金递增5%，租金支付方式为房屋租金的50%作为你方人员日后使用我场馆、设施及私教课时的费用，不足50%按50%计算，超出50%的部分据实计算，剩余50%租金，在租赁期内每年12月7日前支付。同日，针对私教课时的费用标准，双方签订补充协议予以明确。合同履行期内，你方于2020年8月16日，单方违约解除租赁合同，并在未经协商及通知的情况下擅自锁住租赁房屋，本人及健身馆会员截止今日仍无法正常经营与使用场地，最终导致健身馆会员群体聚集并要求退费、赔偿，你方上述行为已严重违反合同约定，给本人造成严重损失与名誉侵害，基于此，现向你方郑重函告如下事项：一、你方并非供暖主体，也非供暖费催收主体，且房屋存在供暖温度不达标之问题，此问题已经业主及租户多方投诉，因此你方陈述的拖欠供暖费问题与客观事实不符，不能据此单方解除合同。二、本人自合同签订之日即依约履行合同，并依约提供服务，不存在任何违约事实，现你方在未经协商，未经催告通知的情况下单方违法解除合同，并锁住租赁房屋，已给本人造成包括但不限于经营损失、退费损失、逾期利润损失、名誉损失等，且结合现有证据，本人合理怀疑你方存在恶意违约情况。因此现催告你方依约履行合同，否则本人将通过司法途径主张权益，追讨损失。2020年9月29日，吴迪向我院提出了鉴定申请，请求事项为：申请对涉案租赁标的物（赛罕区雅阁星城二期（好望角）A座四层的租赁房屋，面积426平米）的装修残值和购置设备费的残值进行评估，以2020年8月16日为基准日。2020年10月15日经吴迪申请我院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司对呼和浩特市赛罕区雅阁星城二期（好望角）A座四层迪嘉健身房的装修及设备标的物价格进行评估，2020年10月10日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出了内衡（呼）评字［2020］第337号《关于迪嘉健身房的装修残值和购置设备费残值的价格评估报告》，价格评估结论为：价格评估标的物于2020年8月16日的损失价格为人民币232840元。其中装修价格评估明细表评估总价为人民币102595元；器械设备及其他设备价格评估明细表评估总价为人民币130245.28元。2020年11月27日吴迪向本院递交申请书，认为评估报告存在漏项问题。2020年12月10日内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具《价格评估报告补充函》，对漏项部分进行价格评估，该标的物房屋于2020年8月16日的补充损失项目评估的价格为人民币28705元。签定评估费5000元。另查明，时嘉宏不提反诉，要另行主张权利。本院认为，高永静与时嘉宏、吴迪签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。高永静已依约将房屋交付给时嘉宏、吴迪使用，时嘉宏、吴迪应依据支付相应的租金。高永静的诉讼请求1及吴迪的反诉请求1，均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，且高永静与时嘉宏签订了解除《房屋租赁合同》协议书，本案当事人均要求解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。合同解除后理应返还租赁房屋，故高永静诉请被告搬离租赁房屋，本院予以支持。租赁合同解除后，时嘉宏、吴迪理应付清相应租金。2020年8月16日，高永静向迪嘉健身房发出了租赁合同解除通知书，同日吴迪与高永静沟通高永静锁门一事，2020年8月17日吴迪报警称房东锁了健身房的门，因房屋事实上已无法正常使用，本院认为租赁费应算至2020年8月16日，租赁费为人民币212432元，减去嘉宏、吴迪提供的57720元的服务，应为154712元，时嘉宏、吴迪应支付高永静租赁费154712元，考虑到疫情的特殊情况，本院酌定为14万元。对于吴迪要求高永静赔偿装修残值与购置设备残值的请求，对于器械设备及其他设备，首先，租赁合同中有“租赁期满后，乙方无相关欠费，室内设施自行搬离”的约定，其次，租赁合同中并没有约定合同解除后器械设备及其他设备归高永静，第三、器械设备及其他设备与租赁房屋未形成附合，时嘉宏、吴迪应自行搬离。对于装修残值131300.05元(102595元+28705.05元)，首先，租赁合同约定由时嘉宏、吴迪对所租赁房屋分隔、装修，其次，租赁合同约定房租的50%以高永静及人员使用场馆、设施及私教课程等提供服务的形式支付，不足50%按50%计算，年租金为310980元，50%的租金为155490元，至2020年8月16日时嘉宏、吴迪提供了57720元的服务，故到本合同年度服务达到租金的50%已无可能，虽双方约定不足50%按50%计算，但按通常理解，应有一个限度，差距过大并不是双方订立合同的真实意思表示，故对解除合同时嘉宏、吴迪有一定的过错。第三，2020年8月17日时嘉宏向高永静发出解除《房屋租赁合同》申请书，高永静与时嘉宏签订了解除《房屋租赁合同》协议书，但未与吴迪签订，其单方面锁门造成健身房无法营业，亦对解除合同存在一定的过错，故对解除合同双方均过错，按50%承担责任为宜，高永静应承担65650元的责任，吴迪按50%主张，高永静应支付吴迪32825元。对于高永静主张的取暖费，因其不是供暖单位，亦未提供相关证据证明其有收取采暖费的权利，故对此诉请，本院不予支持。高永静诉请时嘉宏、吴迪支付房屋占有使用费至二被告实际返还房屋止，从本案现有证据及庭审情况，至2020年8月16日时嘉宏、吴迪已无法正常使用该租赁房屋，故对此诉请，本院不予支持。对于吴迪要求高永静支付物业费，因合同中约定，物业费由租赁方即时嘉宏、吴迪承担，高永静并非收取物业费的主体，吴迪可另行主张权利，故对此诉请，本院不予支持。对于吴迪主张的停业损失，因双方均要求解除《房屋租赁合同》，且双方均有过错，本院对解除《房屋租赁合同》予以确认，对该请求本院不予支持。对于吴迪的辩解意见，依合同的相对性原则，高永静是适格的主体，至于产权问题，与本案无关，故对吴迪该意见不予采纳。其他合理意见，本院予以采纳。对于高永静的辩解意见，因时嘉宏已明确表示不反诉，吴迪按50%标准主张权利，不违反法律强制性规定，且高永静有一定的过错，故对高永静该意见不予采纳。其他合理意见，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除高永静与时嘉宏、吴迪之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、时嘉宏、吴迪于本判决生效之日起15日向高永静支付租金人民币14万元；三、时嘉宏、吴迪于本判决生效之日起15日搬离并返还呼和浩特市赛罕区雅阁星城二期（好望角）A座四层的租赁房屋；四、高永静于本判决生效之日起15日内向吴迪支付装修残值人民币32825元；五、驳回高永静的其他诉讼请求；六、驳回吴迪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1895元（原告已预交），由时嘉宏、吴迪负担1550元，由高永静负担345元。反诉费2328（反诉原告已预交），由高永静负担475元，由吴迪负担1853元。评估费5000元(吴迪已预交），由高永静负担2500元，由吴迪负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王东晖二○二○年十二月二十一日书记员 李相艳