濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初10813号原告：王银修，男，汉族，1971年9月11日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：吴瑞红，濮阳市华龙区人民法律服务所法律工作者。被告：郎香姣，女，汉族，1973年7月18日出生，住濮阳市华龙区。被告：崔念翔，男，汉族，2005年7月28日出生，住濮阳市华龙区，系郎香姣之子。法定代理人：郎香姣，基本情况同上。被告：王献英，女，汉族，1968年12月26日出生，住濮阳市华龙区。以上三被告共同委托诉讼代理人：申晓洁，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市市辖区中原路与卫河路交叉口向南100米路东紫东花园**楼**。统一社会信用代码：91410902576306686A。法定代表人：邓艳超，该公司经理。委托诉讼代理人：程利敏，该公司员工。原告王银修与被告郎香姣、崔念翔、王献英、濮阳市金辉房地产经纪有限公司(以下简称金辉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王银修及其委托诉讼代理人吴瑞红，被告郎香姣、崔念翔、王献英的共同委托诉讼代理人申晓洁，被告金辉公司的委托诉讼代理人程利敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王银修向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告郎香姣、崔念翔将房产过户手续变更登记到原告名下；2、依法判令四被告支付违约金143000元（自2018年11月10日止2020年10月26日依据合同约定数额万分之五日计算，一天200元，共计715天）；3、依法判令被告郎香姣、崔念翔、王献英承担个人遗产税120000元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告郎香姣之夫崔再荣(已故)在2018年7月份通过金辉公司出售一套房产，房产位于濮阳市高架桥××小区××楼××单元××房产，房款总价为570000元整。原、被告建立房屋买卖合同关系时，由死者崔再荣代为被告王献英签订合同，在签订合同时由被告王献英收取的房款定金，由死者崔再荣收取房款，原告按照合同约定履行了交款义务。后原告得知被告王献英与死者是亲戚关系，王献英以崔再荣的名义购买此房产，被告王献英收取房款后没有与死者崔再荣积极办理过户手续，双方合同约定，原告分三次付房款，在房产款项交付肆拾万之后15个工作日内办理房产过户手续，并在办理房产交接手续的同时将剩余房款结清给被告，死者崔再荣一直未能办理过户，行为违约。原告交付款项后办理物业交割手续，已经装修入住，多次催促被告办理过户手续，被告置之不理。2019年5月份崔再荣死亡，被告的合同义务没有履行。被告郎香姣、崔念翔依照法定继承享有了此房产的所有权利，依照过户手续的相关规定，被告应当依法出具崔再荣的死亡证明和注销信息，与原告办理过户手续。被告不履行应办的过户手续，导致原告的权益长时间受到侵害。被告无故拖延办理购房过户手续，导致现在面临差额税费的缴纳过高，并得知被告王献英在与死者办理房产手续时过低评估房产当时价格，未足额缴纳房产税费，造成原告房产过户差额税承担过高。被告金辉公司在居间服务过程中没有及时告知被告的实际房产情况，原告得知案涉房产于2018年6月22日就办理处房产证，被告金辉公司更没有审核王献英收取款项后不协助督促死者崔再荣办理过户手续的相关事宜，导致原告权益长期不能合法取得，应当承担违约责任。被告郎香姣、崔念翔辩称，同意办理过户手续，但不同意支付违约金和税费。被告王献英辩称，涉案房屋系崔再荣所有，王献英并非本案适格被告。被告金辉公司辩称，金辉公司作为居间服务公司，履行居间义务，促成双方达成房屋买卖协议，不存在过错，不应承担合同责任。案涉房屋至今未能过户的原因是崔再荣死亡后郎香姣等人拒绝承担继承税，根据补充协议约定“如果本房是由亲属买卖、继承等非正常买卖所得，产生的额外费用由甲方承担”，已经明确约定如果产生继承税应由卖方即本案被告郎香姣一方承担，被告郎香姣等人作为崔再荣的继承人当然按照合同约定继承继承税。经审理查明，2018年7月20日，崔再荣（已故）（出售人、甲方）、王银修（买受人、乙方）在金辉公司的居间下签订《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《濮阳市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定王银修购买崔再荣座落于濮阳县××北段路××小区××＃××号、建筑面积111.98平方米的房屋，确认价款57万元，王银修签订合同时支付定金1万元。税费承担部分约定因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人承担。产权登记部分约定当事人双方同意自本合同签订之日起约定之日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在约定条件（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日向买受人支付。补充协议约定购房款的支付分三次支付，于合同签署日期后二十日内支付首付款20万元（含定金1万元）、合同签署日期后两个月支付20万元、剩余17万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。同时，甲方取得房屋所有权证后且乙方已支付全部首付款肆拾万元之后15个工作日，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，双方应当在甲方收到首付款三个工作日内自行办理物业费交割手续。税费承担部分约定双方同意本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳，在合同履行过程中，因税费调整导致的新增税费按本条约定处理，由乙方承担100%。此房办理贷款过程中产生的评估费由乙方承担，该房办证前所有费用由甲方承担，包括该房的公共维修基金在过户时一并转移给乙方，该房不动产证不满五年，过户中产生的增值税由乙方承担，如果本房是由亲属买卖，继承等非正常买卖所得，产生的额外费用由甲方承担。合同落款处王献英作为崔再荣的委托代理人在甲方处签字，王银修在乙方处签字。2018年7月27日，崔再荣收到王银修购房款19万元，加上原定金1万元，共计20万元。2018年10月5日，崔再荣确认收到王银修20万元，剩余17万元办理权属转移登记手续当天支付。现案涉房屋已经交付给王银修居住至今。另查明，2019年3月1日，崔再荣因病死亡。法定继承人为妻子郎香姣、儿子崔念翔、女儿崔春悦、母亲刘翠英。2020年1月17日，河南省濮阳县公证处出具（2020）豫濮县证内民字第74号公证书，案涉房产由郎香姣、崔念翔共同继承，崔春悦、刘翠英均放弃继承。2020年8月12日，郎香姣、崔念翔取得案涉房屋的不动产产权证即豫（2020）濮阳市不动产权第0020519号。2020年8月14日，郎香姣在濮阳市不动产登记中心办理了关于郎香姣代为处置崔念翔不动产的公告，公告期为15个工作日。后双方因“遗产税”的承担产生纠纷，诉至本院。本院认为，崔再荣（已故）与王银修签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市存量房屋买卖合同》及补充协议，系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。现案涉房屋产权登记在继承人郎香姣、崔念翔名下，且郎香姣已经办理了公告，故王银修主张郎香姣、崔念翔办理案涉房屋的过户登记手续，郎香姣、崔念翔表示同意，本院不持异议。王献英并非买卖合同的向对方，王银修以王献英为实际管理人为由要求王献英承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。王银修未提供证据证明金辉公司在合同履行过程中存在违约行为，故要求金辉公司承担违约责任，本院不予支持。本案争议的焦点是：一是原告请求的“遗产税”是否存在；二是郎香姣、崔念翔是否应当承担逾期办理过户的违约责任。关于焦点一：我国目前并没有遗产税这一税目，但在交易市场上，通常把因继承而需要额外缴纳的个人所得税称之为遗产税。在双方签订合同时，双方在房屋买卖合同中并未约定遗产税，至于补充协议中约定的“如果本房是由亲属买卖、继承等非正常买卖所得，产生的额外费用由甲方承担。”应当是指因崔再荣出售继承所得的房屋而额外缴纳的个人所得税，并不包含因崔再荣去世而产生的税。因此，王银修依据补充协议的约定要求郎香姣、崔念翔承担因崔再荣去世而产生的个人所得税依据不足。鉴于双方交易并未完毕，原告未举证证明是否产生因崔再荣去世而额外产生的个人所得税及税费金额，故本院对此暂不予处理，待产生实际费用后原告可另行起诉。关于焦点二：由于双方对因崔再荣去世的税费承担没有约定，双方对于该费用的承担产生争议，由此导致迟延过户，郎香姣、崔念翔的行为不能认定为违约。此外，继承人在发生继承后可以选择继承，也可以放弃继承，如果继承人明知原、被告的合同约定并选择继承，那么继承人应当承继合同的权利义务，接受合同的责任约束。如果继承人放弃继承，那么其不承继合同的权利和义务，也不受合同的责任约束。郎香姣、崔念翔、崔春悦、刘翠英是崔再荣的继承人，原告要求办理过户需要郎香姣、崔念翔、崔春悦、刘翠英的配合，而由于崔春悦、刘翠英在2020年1月1月17日办理公证时才表示放弃继承，在此之前，郎香姣、崔念翔也无法配合原告办理过户。后崔春悦、刘翠英放弃有关案涉房屋的权利和义务，因此涉案合同中崔再荣的权利义务由郎香姣、崔念翔承继，但郎香姣、崔念翔并不因此就崔春悦、刘翠英放弃前的行为承担责任。另，根据庭审查明的事实，郎香姣、崔念翔为配合王银修过户，办理产权证并进行公告，王银修未举证证明郎香姣、崔念翔在配合办理产权证过程中给其造成了损失。综上，王银修要求郎香姣、崔念翔就逾期过户的行为支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郎香姣、崔念翔于本判决生效之日起十日内协助原告王银修将濮阳市002街道004街坊熙园小区（045-08）0002幢3单元0102号房屋产权过户登记至王银修名下；二、驳回原告王银修的其他诉讼请求。本案受理费2622元，由原告王银修负担2522元，由被告郎香姣、崔念翔负担100元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二〇年十二月二十四日书记员  王 宁