黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1005民初1889号原告：中房集团牡丹江房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西长安街**。法定代表人：徐广生，董事长。委托诉讼代理人：叶文革，男，1966年6月28日出生，汉族，中房集团牡丹江房地产开发有限公司副总经理，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：张秀月，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。被告：张秀梅，女，1972年5月15日出生，汉族，住牡丹江市东安区。被告：邱鹏，男，1973年10月13日出生，汉族，牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司经理，住牡丹江市东安区。被告：牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司，，住所地牡丹江市西安区新安街**法定代表人：邱鹏，经理。三被告委托诉讼代理人：张国萍，黑龙江鼎坤律师事务所律师。原告中房集团牡丹江房地产开发有限公司诉被告张秀梅、邱鹏、牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房集团牡丹江房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人张秀月、叶文革，被告张秀梅、邱鹏及牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人张国萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中房集团牡丹江房地产开发有限公司（以下简称中房公司）向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告房屋租赁合同；2.被告将房屋编号为XXX，建筑面积为151.88平方米商业用房的拆改房屋结构按照竣工图纸恢复原状,恢复原状后，被告将其装修及隔断拆除，要求被告在2020年10月1日前将诉争房屋恢复到备案图纸的状态，如不恢复应给付拆改恢复工程费99438.58元；3.被告立即支付给原告拖欠房屋租赁费，房屋租赁费即损失费2018年10月15日至2019年10月14日42000元，2019年10月15日至2020年8月14日35000元，其他损失费计算到交接之日前；4.被告交纳2018年至2019年取暖费4256.75元,2019年至2020年供热费4256.75元；三项费用合计184952.08元。事实和理由：2015年8月10日双方签订了房屋租赁合同，原告将位于西二条路长安街与新安街之间江都饭店斜对面二楼门市房屋租赁给被告，自2008年10月15日起至2018年10月14日终止。现被告没有将随意改动的房屋恢复原状，且被告现欠原告房租费用，由于被告违约给原告造成严重经济损失，故诉至法院。被告张秀梅辩称，该份租赁合同没有明确约定该房屋的原状是什么样，并且本院审理的其他案件中原告没有证据能证明租赁给被告的房屋现实状态，该房屋建设于2000年初，但房屋租赁合同自2015年与被告张秀梅签署，那么该房屋实际交付给被告张秀梅时的状态已经经过拆改、装修，该房屋租赁合同己于2018年10月14日终止，该房屋附属于川娇，曾经作为办公室使用，由于川娇已经注销，该房屋原告已经对外出租，因此原告所提供热费、房屋租赁费及水电费均应由原告承担，对于滞纳金部分，被告没有违约，不应当承担滞纳金，原告应当将被告己交纳的5000元抵押金全部退回。按照双方签订的房屋租赁合同，合同到期后原告并未催缴，并且明知被告张秀梅已将该房屋交付给原告，被告张秀梅均是按双方签订的租赁合同履行双方的协议，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告邱鹏、牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司（以下简称东鹏公司）辩称，由于该房屋租赁合同乙方为张秀梅，原告增加诉累，将被告邱鹏、东鹏公司增加为本案被告。因二被告与本案无关，请求法院依法驳回原告对二被告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告名下有房屋产籍号为XXX，建筑面积为158.88平方米的门市房，位于长安街以南新安街以北西二条路江都饭店对面**。该户房屋为独立的房屋，水暖、供水、排水、供电均独立，房屋于1992年10月31日竣工，原告陈述该两户房屋竣工后一直为待售商品房状态，在租赁给被告东鹏公司之前一直空置，为其提供的三份图纸所描述的毛坯状态。2015年8月10日，被告张秀梅受东鹏公司委托与原告签订房屋租赁协议一份，内容为：“甲方：中房集团牡丹江房地产开发有限公司，乙方：张秀梅。经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方同意将座落于西二条路长安街与新安街之间江都饭店斜对过二楼，23-25轴建筑面积158.21平方米租给乙方，租期为三年，每年租金为肆万贰仟元整(42000元)。二、甲方是该房屋产权单位，乙方是该房屋的使用单位，使用期从2015年10月15日起至2018年10月14日终止。至签订合同之日起，先交齐第一年房租，第二年、第三年按合同提前一个月缴纳年房租费。三、在承租期间乙方负责及时缴纳该房屋发生的供热费、水费、电费等一切租房费用。四、乙方需缴纳5000.00(伍仟元整)保证金。甲、乙双方合同期满后，乙方无违约行为，甲方将保证金5000.00(伍仟元整)退还乙方，保证金无利息。五、在使用该房期间，要对房屋进行保护和维修，对房屋的主体结构不准改动和破坏。如乙方需要改动，必须经甲方同意，如随意改动，乙方须负责维修恢复原状，如乙方不予维修，甲方有权从乙方的抵押金中扣除维修款；甲方有权扣留乙方全部的保证金，所造成的破坏与损失由乙方负责赔偿。六、乙方在承租期间如发生火灾、盗窃等造成的一切经济损失由乙方自行负责。如对房屋造成破坏与损坏，乙方应负责维修恢复原状，如乙方不予维修，甲方有权从乙方的抵押金中扣除维修款；甲方有权扣留乙方的全部保证金并按损失赔偿。七、乙方在承租期间不得私自整体转让转租，确因需要整体转租时，必须经甲方同意，否则，甲方有权解除合同、收回房屋，扣留全部保证金。八、合同期满或乙方在承租期间终止合同时，地，地面壁、天棚装修及灯具乙方不得拆除，归甲方所有。如拆除己安装的灯具，需恢复原状。九、在合同履行过程中，如甲、乙方有一方违约，甲、乙方均可终止合同，并依法处罚。如乙方未按约定交纳租金，超期一个月甲方可终止合同，乙方按日5‰交纳滞纳金。如发生争议，由双方协商或请仲裁部门调解，协商调解不成，一方可向当地人民法院起诉。十、此合同一式两份，甲、乙双方各一份，具有相同的法律效力。甲方：徐广生，并盖有中房集团牡丹江房地产开发有限公司公章，乙方：张秀梅，并盖有牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司公章，二○一五年八月十日。”。协议签订后，原告收取了被告东鹏公司交纳的抵押金5000元。被告东鹏公司承租原告房屋期间对诉争房屋进行了改造。至2020年7月30日，诉争房屋的现场为没有入户门，房屋顶全部改为吊棚，将房屋改造成四间办公室，一间卫生间，并将东侧的消防通道北侧用黑色玻璃横墙堵死，23轴隔墙被拆后改建一个门（位于西侧近卫生间处）后用砖封死，但未上水泥，刮大白，现场无暖气片，有地热分水，诉争房屋东侧临街的走廊改为矮墙加玻璃幕墙。该房屋租赁协议到期后，双方未重新签订租赁合同，被告未交还房屋未与原告办理交接，故继续按原租赁协议履行。原告未将租房押金5000元返还被告东鹏公司。2020年7月27日、7月31日，到诉争房屋进行现场勘验，录制了现场勘验录像并对诉争房屋隔壁王婆大虾的管理人员制作了笔录，其中2020年7月27日、7月31日对诉争房屋制作了勘验笔录。经现场勘验确认：东侧无承重墙(23轴-25轴东外墙)，现场被软墙间隔成四间办公室，一间卫生间，现场有三间办公室的地面为水泥地，上面铺的地毯，其余地面均为地砖，现场东侧的消防通道被北侧的黑色玻璃横墙堵死，现场全部为吊棚(棚顶)，现场23轴隔墙被拆成门栋，己用砖封死，但未上水泥，刮大白，该门栋位于23轴西侧靠近卫生间，现场无暖气片，有地热分水。本院于2019年对诉争房屋现场进行录像时，该户房屋临街的走廊上张贴着原告出租的广告，原告表示其为减少损失而张贴，实际房屋未交接。本院于2020年7月27日对诉争房屋现场进行录像时，进入诉争房屋时需由其他房屋通过后方可进入。本院曾组织双方当事人进行房屋交接，但现场不具备交接条件（无房门及相关必要条件），故无法进行交接。另查，本案中原告提出对恢复诉争房屋原样的项目清单和工程费用进行鉴定，本院依鉴定程序委托黑龙江元博工程造价咨询有限公司对原告提出的鉴定申请进行鉴定。因二被告在本院规定的期限内无法提供鉴定机构要求的鉴定材料，致该案无法鉴定。本院认为,被告东鹏公司租赁原告所有的房屋经营川骄饭店，双方签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，原告与被告东鹏公司之间系房屋租赁关系。该房屋租赁协议到期后，被告东鹏公司未与原告就诉争房屋进行交接，也未依合同约定将诉争房屋恢复原状。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，因被告东鹏公司将其物品搬走的行为已使合同目的不能实现，故本院对原告要求解除其与被告东鹏公司签订的租赁合同的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告将其装修及隔断拆除并恢复到原告提供的备案图纸的状态，如不恢复应给付拆改恢复工程费99438.58元的诉讼请求。本院认为，被告东鹏公司虽陈述其承租后对诉争房屋结构未做改动，但其在庭审中承认拆改了诉争房屋的承重墙及走廊，并同意将两户诉争房屋水、电、暖气恢复原状。结合本院查明的事实及原、被告提供的证据，本院认为被告东鹏公司在承租诉争房屋后对诉争房屋的结构进行了拆改与装修，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及原告与被告东鹏公司签订的房屋租赁协议的约定，被告东鹏公司停租后应当将诉争房屋内的装修及隔断拆除并将诉争房屋恢复原状。关于诉争房屋恢复原状的标准，原告向本院提供了三张备案图纸及明确的要求，要求被告将诉争房屋恢复到毛坯状态，被告东鹏公司虽不认可其承租的是毛坯房，但其亦未向法庭提供相应的证据证明其承租时诉争房屋的状态，并且依据庭审查明的事实，被告东鹏公司在承租后对诉争房屋的结构及水、电、气进行了拆改，故本院对原告要求被告将诉争房屋恢复到其提供的三张备案图纸的毛坯状态的诉讼请求予以支持。关于恢复原状的费用，原告在庭审中申请对诉争房屋恢复原状的项目及费用进行鉴定，本院组织各方当事人提供鉴定机构要求的鉴定材料，但二被告在本院规定的期限内无法提供其应当提供的材料，致鉴定机构无法对诉争房屋恢复原状的项目及费用进行鉴定。本院认为因被告原因致恢复诉争房屋的项目及费用无法确定，故被告东鹏公司逾期将诉争房屋恢复原状，若东鹏公司认为自行恢复诉争房屋原状费用过高，其可给付原告拆改恢复费用99438.58元。关于原告要求被告立即支付原告拖欠房屋租赁费即损失费的诉讼请求。原告主张被告立即支付给原告拖欠房屋租赁费，房屋租赁费即2018年10月15日至2019年10月14日42000元，2019年10月15日至2020年8月14日35000元，合计77000元，因原、被告签订的房屋租赁协议中约定的每年租金42000元，故原告的诉请符合法律规定予以保护。原告主张其他损失费计算到房屋交接之日，本院认为被告东鹏公司不履行合同义务，属于违约行为，造成诉争房屋闲置，故被告东鹏公司应当给付原告合同解除后至诉争房屋恢复期间的损失（按每年租金42000元计算），即2020年8月14日至房屋交接之日的房屋租金。关于被告提出的房屋租赁合同到期后已经完成交付无需支付之后房屋租金的抗辩理由，本院认为被告东鹏公司搬出诉争房屋后并未将诉争房屋恢复原状且没有证据佐证与原告进行交接，故对被告东鹏公司的该项抗辩理由不予支持。另关于被告申请的装修人员为其作证，该装修人员接手时该房屋就有变动，因该装修人员并不是原、被告房屋交接的现场见证人，故其证明不了房屋交接时的情况，与案件没有直接关联性，故不予采信。关于原告要求被告交纳2018年至2020年供热费的诉讼请求。本院认为原告提供的证据不足以支持其主张成立，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告给付交付房屋之日前拖欠的水费和电费的诉讼请求。本院认为原告经本院释明后并未明确该项诉讼请求的具体数额，也并未提供相应的证据予以支持，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告张秀梅承担恢复原状及给付各项费用的诉讼请求，本院认为张秀梅签订该合同是受东鹏公司委托，其签字行为系代表东鹏公司，且在签订合同上盖有东鹏公司公章，东鹏公司应当承担相应责任，而非张秀梅个人。关于原告要求被告邱鹏承担恢复原状及给付各项费用的诉讼请求，本院认为公司有其独立的人格，被告邱鹏系东鹏公司的法人，但不是本案房屋租赁合同的相对人，如邱鹏出资不实造成执行不能的情况下，应在执行环节处理相关问题，在案件审理中未发现该类证据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，解除原告中房公司与被告东鹏公司于2015年8月10日签订的房屋租赁协议；被告东鹏公司于本判决生效后60日内将原告中房公司所有的产籍号为XXX房屋恢复成原告提供的三张备案图纸的毛坯状态后交还原告中房公司或给付原告房屋恢复原状费用99438.58元，如被告东鹏公司在本院规定的期限内未将诉争房屋恢复原状，原告可申请执行将房屋恢复原状（附明细），相关费用由被告东鹏公司负担；被告东鹏公司于本判决生效后十日内给付原告中房公司房屋租金77000元，并赔偿原告自2020年8月15日起至诉争房屋交付原告之日止的损失费（按每年租金42000元计算）；驳回原告的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决如下：一、解除牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司与中房集团牡丹江房地产开发有限公司于2015年8月10日签订的房屋租赁协议；二、牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司于本判决生效后60日内将中房集团牡丹江房地产开发有限公司所有的房屋产籍号为XXX房屋恢复成中房集团牡丹江房地产开发有限公司提供的三张备案图纸的毛坯状态（附租赁房屋恢复要求）后交还中房集团牡丹江房地产开发有限公司或给付中房集团牡丹江房地产开发有限公司房屋恢复原状费用99438.58元，如牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司在本院规定的期限内未将诉争房屋恢复原状，原告可申请执行将房屋恢复原状（附租赁房屋恢复要求），相关费用由牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司负担；三、牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内给付中房集团牡丹江房地产开发有限公司房屋租金77000元，并赔偿中房集团牡丹江房地产开发有限公司自2020年8月15日起至诉争房屋交付之日止的损失费（按每年租金42000元计算）；四、驳回中房集团牡丹江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由原告中房集团牡丹江房地产开发有限公司负担171元，由被告牡丹江市东鹏餐饮服务有限公司负担3829元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  李世龙审 判 员  马 钠人民陪审员  谭杰民二〇二〇年十二月二十日法官助理李文华书记员郎旭附：租赁房屋恢复要求一、按1222片0#综合楼设计图纸所标尺寸、构造恢复，按标准恢复。二、1222片0#综合楼(1)-(16)轴二层平面图、(16)-(32)轴二层平面图、总说明图(A)轴上(23)轴至(25)轴间东外墙49公分厚砖墙、内墙面抹灰、刮大白，外墙面水泥砂浆抹面、刷白涂料。C280、C370为防寒窗。M225门为三防门，达到正常使用。三、1222片0#综合楼水暖图安装独立供暖线和暖气，达到正常使用。如原装修地热能分为独立房屋供暖系统，可不另行安装供暖系统，但外走廊地热应断开。四、1222片0#综合楼水暖图安装上水、下水管线设施。水嘴、地、地漏池、水表齐全。保证正常使用。五、1222片0#综合楼电照图安装供电系统和设施。开关、插座、灯头、电表齐全，达到正常使用。六、拆除清理23-27-1-2(209)房内装修、管线，修补天棚、地、地面面、达到正常使用。七、清除1222片0#综合楼(13)-(20)轴间楼梯间物品与设施。