中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1194号 上诉人（一审原告）：张文荣，女。 委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 一审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人张文荣因与被上诉人中国金融租赁有限公司（简称中金公司）、一审第三人山东晨始置业有限责任公司（简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文荣的委托诉讼代理人高本京，被上诉人中金公司的委托诉讼代理人沈明俊、孙宪到庭参加诉讼，晨始公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 张文荣上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津民初97号民事判决；2.依法判决“解除对沂南县智圣汤泉庄园南区的Ｄ11号楼（沂房权证城区字第××号）（简称Ｄ11号楼）的查封，并不得执行”；3.依法判决“确认Ｄ11号楼（沂房权证城区字第××号）归张文荣所有”；4.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）一审法院否定张文荣对案涉Ｄ11号楼房享有足以排除执行的权利，属于认定事实错误。1.从洪君系晨始公司项目经理，其承包建设晨始公司开发的工程而晨始公司拖欠其工程款，其与晨始公司以工程款抵顶房款认购Ｄ11号楼房，符合“以房抵债”规定。2.张文荣与从洪君就Ｄ11号楼达成转让协议并在晨始公司处办理更名手续，张文荣取得了税务机关开具的正式发票，证明张文荣已全额支付完毕购房款，享有排他的物权期待权。3.一审法院认定房款凭证、销售不动产统一发票、《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》、缴纳物业费单据等证据真实性，却又否认张文荣与晨始公司间存在商品房买卖合同、从洪君抵顶付清房款，认定张文荣未提供充分证据证明Ｄ11号楼系其向房地产开发企业购买用于满足基本居住需要，系认定事实错误。（二）一审认定中金公司享有抵押优先权错误。1.张文荣在Ｄ11号楼被抵押、查封前就已合法受让、办理更名手续并实际占有多年。张文荣多次要求晨始公司办理房产证，但其不予配合，故张文荣没有过错。2.中金公司未尽到审慎调查、合理注意义务，未对抵押物进行现场调查。（三）根据相关法律规定，张文荣购买Ｄ11号楼符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，一审法院应当支持张文荣的诉讼请求。 中金公司答辩称：（一）中金公司对案涉房屋享有抵押权，张文荣作为购房人若要排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）张文荣的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，张文荣在法院查封前未与晨始公司签订合法有效的书面买卖合同，未提供任何证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，中金公司恳请依法驳回张文荣上诉请求，维持原判。 张文荣向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津执异26号执行裁定（简称26号执行裁定）；2.依法解除对登记在晨始公司名下的Ｄ11号楼（沂房权证城区字第××号）的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认Ｄ11号楼归张文荣所有；4.案件受理费由中金公司承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括蒙山温泉庄园Ｄ11号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司案涉租赁物；三、判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。 另查，案涉D11号楼系(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”之一，目前仍登记在晨始公司名下，中金公司为该房屋的抵押权人。 2019年9月2日，一审法院作出26号执行裁定，驳回张文荣的异议申请。 张文荣在本次诉讼中，持案外人从洪君与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》、注明“从洪君换名为张文荣”的收款凭证主张权利，称其在从洪君处购买了案涉房屋，但未提交其与晨始公司或从洪君的书面协议。 一审法院认为：本案的争议焦点为：张文荣对D11号楼是否享有足以排除强制执行的民事权益以及张文荣对D11号楼是否享有所有权。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出执行异议被驳回的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉。张文荣在执行异议被一审法院裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。 本案中，张文荣主张案外人从洪君与晨始公司之间存在商品房买卖合同并通过工程款抵房款的方式付清购房款，其从案外人从洪君处受让案涉房屋并与晨始公司建立了商品房买卖合同关系。对此主张，张文荣负有举证证明的责任，否则应承担举证不能的不利后果。张文荣并未提交其与晨始公司签订的案涉房屋书面买卖合同，其虽称在从洪君处购买案涉房屋，但亦未提交与从洪君的书面买卖合同。虽然晨始公司认可从洪君系以抵顶工程款的方式付清案涉房屋购房款，但对于晨始公司与从洪君之间存在建筑工程施工合同关系及工程款结算数额、抵顶工程款数额及付款期限等方面证据，无论晨始公司亦或张文荣均未提交，且在法庭事实调查阶段要求当事人补充相关证据后仍未补充提交，现有证据无法证明该项事实。综上所述，中金公司系案涉房屋的抵押权人，张文荣并未提供充分证据证明案涉房屋系其向房地产开发企业购买，并用于满足基本居住需要的房屋，张文荣要求排除对案涉房屋的强制执行并确认该房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决驳回张文荣的诉讼请求。一审案件受理费17784元，由张文荣负担。 二审审理过程中，张文荣新提交了四组证据：第一组证据为2013年晨始公司与从洪君签订的《建筑工程承包合同协议书》及该工程的施工图预（结）算书、工程明细及备注、建筑工程结算费用表等；第二组证据为张文荣之夫杨纪颜与案外人刘玉凤就案涉房屋签订的《合同书》、张文荣之女杨婷向刘玉凤支付装修款的银行流水、张文荣户口页及案涉房屋的销货单据等；第三组证据为张文荣、杨纪颜及沂南县阳都食品有限公司沂南县不动产登记信息查询证明；第四组证据为晨始公司出具的《关于汤泉庄园D11户未能办理房产登记的说明》。第一组证据的证明目的为晨始公司与从洪君间存在合法建设工程，存在以工程款抵顶购房款的事实。第二组证据的证明目的为张文荣在中金公司办理抵押登记前已占有入住案涉房屋。第三组证据的证明目的为张文荣及其夫杨纪颜名下无其他住房。第四组证据的证明目的为张文荣多次要求办理案涉房屋登记手续，但晨始公司未予办理，张文荣不存在过错。 中金公司质证称，对第一组证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可，工程明细及备注、施工图预（结）算书、项目汇总表等证据上没有晨始公司及从洪君的签字或盖章。没有证据证明《建筑工程承包合同协议书》已实际履行且工程款真实存在，晨始公司与从洪君未签订以物抵债协议。无法排除晨始公司与张文荣恶意串通的可能性，现有证据不足以证明存在工程款抵顶案涉房屋房款的事实。对第二组证据中的《合同书》真实性无法确认，对户口页、银行流水的真实性、合法性认可，对材料收据及销货清单等证据的真实性、合法性不予认可，对该组证据的证明目的不予认可，不能证明杨婷的转账行为与《合同书》约定的装修款存在必然关联，无法核实相关交易是否实际发生。对第三组证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。该查询证明下方明确注明“仅证明查询时刻的不动产登记状态”，且并非临沂市范围内无其他用于居住房屋的证明，不能证明2010年至2017年1月12日期间张文荣名下住房情况。在一审法院释明的情况下，张文荣在二审方提交该查询证明，存在转移名下房产规避执行的嫌疑。案涉房屋的规划用途为酒店式住宅，并非用于满足基本居住的目的。对第四组证据的真实性、合法性、证明目的均不认可，该证据系晨始公司出具，不能排除其与张文荣恶意串通的可能，且该证据上无晨始公司负责人及制作人的签名或盖章，不具备合法性。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：张文荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。对此，应结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。 首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案张文荣受让的案涉房产为三百余平的别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，张文荣亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。根据一审查明的事实及张文荣的上诉主张，案涉房屋系晨始公司抵顶给从洪君后，从洪君又转让给张文荣，张文荣对于案涉房屋的权益来源于其与转让人之间的债权。该债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。关于购房合同，张文荣对于案涉房屋的权益是通过其他案外人抵债而来，并未直接与晨始公司签订合法有效的书面买卖合同。关于购房款支付情况，张文荣虽在二审中提交了相关证据以证明从洪君与晨始公司间存在以工程款抵顶案涉房屋购房款的事实，但除《建筑工程承包合同协议书》外，其他工程单据上均无晨始公司的盖章签字，不能证明晨始公司与从洪君之间存在建筑工程施工合同关系及工程款结算数额、抵顶工程款数额及付款期限等方面的情况，也无法认定张文荣已支付购买房屋的全部价款。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，张文荣并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，且其受让案涉房屋时，从洪君亦未取得该房屋的所有权，对于由此产生的过户等风险，张文荣应当有所预见。故张文荣对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 再次，关于张文荣就案涉房屋是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定张文荣仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。 因此，一审法院对于张文荣主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。 综上，张文荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17784元，由张文荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑学林 审判员  汪 军 审判员  谢爱梅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理马冉 书记员  宋 健