贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7894号上诉人（原审被告）：曾强，男，1968年6月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：张元杰，男，1991年11月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。上诉人曾强因与被上诉人张元杰、遵义市红花岗区市场发展服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾强上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判被上诉人张元杰承担全部租金、服务费、卫生费。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审认定上诉人与遵义市红花岗区市场发展服务中心自2016年形成不定期租赁合同关系错误。2.原审遗漏当事人，涉案门面2016年后系由案外人谭光会实际使用，上诉人与谭光会签订了财产约定协议，涉案门面经营权交由谭光会使用，债权债务也由其承担。3.遵义市红花岗区市场发展服务中心与被上诉人张元杰签订了《承诺书》，且张元杰已获得相关优惠条件在遵义国际商贸城租赁了新的门面。遵义市红花岗区市场发展服务中心在二审中未提交书面答辩意见。遵义市红花岗区市场发展服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金163249.2元及服务费、卫生费16440元（合计179689.2元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以163249.2元为基数按月利率2%支付违约金，以16440元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区门面的所有权人。2015年1月21日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告曾强签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井综合大楼二楼Ａ270、Ａ271、Ａ272号门面，面积59.58㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方缴纳租房保证金6000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按50元／㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费180元／月，卫生费120元／月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续经营使用该门面。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月27日，被告张元杰签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，又向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场的商铺苟家井商城二楼Ａ270、Ａ271、Ａ272，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。另，被告曾强与案外人谭光会系同居关系，2016年11月6日，被告曾强与谭光会签订《财产约定协议书》，约定位于遵义市红花岗区门面由谭光会经营，一切债权债务由谭光会承担。被告张元杰系谭光会之子，2020年4月27日，被告曾强与被告张元杰签订《协议书》，约定由曾强委托张元杰全权处理位于遵义市红花岗区门面的关闭、补交租金等事宜，并由张元杰负责承担，曾强不承担一切法律责任。2020年5月31日，被告将涉案门面交还给原告，但因租赁费用未协商一致，酿成诉争。一审法院认为，原告与被曾强于2015年签订《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，被告也未将涉案门面交还给原告，却将门面交给同居关系人经营使用，应视为该门面为被告曾强在继续租赁使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，依法不予支持。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，被告应当返还租赁物，装修装饰无偿归原告所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定A270、A271、A272号门面租金50元/月/㎡，门面面积为59.58㎡，故A270、A271、A272号号门面每月租金为59.58㎡×50元/月/㎡=2979元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金2979元/月×54月=160866元。另有服务费180元/月、卫生费120元/月，故每月管理费用共计为180元＋120元=300元。同理，被告共计差欠原告管理费用300元/月×54月=16200元。被告缴纳的租房保证金6000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，被告还应支付原告各项费用171066元。关于被告曾强认为自己已将门面让与他人经营使用，且有协议约定不承担责任，应驳回原告诉讼请求的辩解。但因该两份协议是被告曾强与案外人签订，对原告没有约束力，被告曾强可在履行给付义务后，另案向案外人主张。故被告曾强的辩解理由不成立，不予采纳。被告张元杰关于租赁门面保证金为9000元的辩解意见，与2015年《门面租赁合同》记载内容不符，其辩解理由不能成立，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、由被告曾强在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计171006元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以160866元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1980元，由被告曾强承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人所持系得知被上诉人不再续签合同与收取租金故才未交纳租金，且与上诉人对商铺使用及租金事宜达成默示的一致意见的上诉理由，并未提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予采信。根据本案查明的事实与上诉人的陈述可知，上诉人于2015年9月就未向被上诉人交纳租金，但一直占用被上诉人的商铺系事实，故原审法院判令上诉人向被上诉人支付占用商铺期间的租金及卫生费等相关费用并无不当。关于上诉人提出应由被上诉人张元杰和案外人谭光会负担前述相关费用的问题，经审查，被上诉人张元杰和案外人谭光会并非涉案房屋租赁合同的当事人，关于曾强与被上诉人张元杰及案外人谭光会之间对租金等费用的负担问题的约定，曾强可另案主张权利，本案不予审查。综上所述，上诉人曾强上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3960元，由曾强负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年十二月二十五日法官助理王薇书记员胡汝静