广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初2531号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：广东省云浮市市区******。负责人：易某平，该分行行长。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被告：刘超华，男，汉族，1994年9月1日出生，户籍住址：云浮市云城区**************，现住云浮市******怡景楼201室，公民身份号码：445************717。被告：云浮市华地投资有限公司，住所地：广东省云浮市市区*********（即*****体育休闲会所处）。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）诉被告刘超华、云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告建行云浮市分行的委托诉讼代理人赵飞燕、被告华地公司的委托诉讼代理人康林君到庭参加诉讼，被告刘超华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、借贷各方当事人：贷款人为原告建行云浮市分行，借款人、抵押人为被告刘超华。二、借款合同签订时间：2017年3月20日，借贷双方签订编号为2017-2**2《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容：借款本金为1290000元；借款期限为360个月（即2017年3月22日起至2047年3月22日）；借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）*******301号房；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月21日归还本金金额为7235.7元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人刘超华的坐落于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）*********301号房；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2017年3月22日至2049年3月22日）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。四、抵押登记情况：涉案房屋已于2018年12月14日办理权属证书【不动产权证书号：粤（2018）云浮云安不动产权第0******72号】，并于2019年10月28日办理正式的抵押权登记手续【不动产登记证明号：粤（2019）云浮云安不动产证明0******64号】，原告已取得上述权属证书。五、保证担保情况：2015年12月7日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告华地公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》【编号：（2015）0**5号】，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的座落于云浮市云安区***云******的经批准命名为“云浮印象·中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目高层住房、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括:（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等）。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述有关款项；同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。甲方保证，与购房人签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。甲方不存在为筹集资金或其他原因，以购房人名义向乙方借取套取银行资金的情形。甲乙双方确认，一旦出现上述情形，不影响本协议的效力及甲方承诺承担保证责任。且乙方可以采取以下措施实现债权：2.无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任。本协议的合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。六、用款情况：2017年3月22日，原告建行云浮市分行按约定将1290000划入被告刘超华的指定账户（即被告华地公司的银行账户）。七、还款情况：被告刘超华归还了部分借款本息，从2020年1月22日开始逾期还款，截至2020年12月22日止尚欠借款本金1238845.5元、利息66082.28元、罚息3330.6元。八、需要说明的其他事项：（一）庭审中，原告明确逾期利率按照基准利率上浮10%再上浮50%即按年利率8.085%计算。（二）2019年11月22日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，双方并签订《委托代理协议》，原告已支付律师费3500元。（三）被告华地公司与被告刘超华在商品房买卖合同中约定购买的涉案房屋为带装修房屋。庭审中，原告主张房屋实际以毛坯房交付，被告华地公司该行为导致房屋与抵押物原有价值存在巨大差额，被告华地公司应依据合作协议第九条第二款约定承担连带清偿责任；被告华地公司认为向银行贷款只有70%，房屋实际价值远远超出贷款金额，不会损害原告的任何权益，也不符合合作协议第九条第二款约定，不应承担任何保证责任。九、原告的诉讼请求：（一）判令解除原告与被告刘超华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2017-222）；（二）判令被告刘超华向原告归还借款本金1238845.5元及罚息1039.12元、利息38603.96元（罚息、利息暂计至2020年7月22日，之后利息、罚息按合同约定的利率及计息方式计算至还清日止）；（三）判令被告刘超华向原告支付为实现债权而支出的律师费3500元；（四）判令被告云浮市华地投资有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；（五）判令原告对被告刘超华提供的位于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）*********301号房【不动产权证号：粤（2019）云浮云安不动产证明第0*****64号】的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；（六）本案的一切诉讼费用由两被告承担。十、被告的答辩意见：（一）被告华地公司辩称：涉案房屋已于2019年10月28日办理抵押权他项权证，根据楼宇抵押贷款合作协议第六条约定，华地公司不再承担连带保证责任。（二）被告刘超华未作答辩，亦未提交证据。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》是其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，原告建行云浮分行已按约定为被告刘超华提供贷款1290000元，但被告刘超华从2019年11月22日起未按期限归还贷款本金及利息，已构成违约，严重影响原告债权的实现，原告有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，解除与借款人的借贷关系并收回尚欠贷款本息。原告于2020年9月22日向本院提起诉讼，应视为其向被告宣布贷款提前到期，因此，原告请求被告刘超华归还借款本金1238845.5元及利息、罚息，合理合法，本院予以支持。对于利息、罚息的计算，截至2020年12月22日止尚欠利息66082.28元、罚息3330.60元；从2020年12月23日起至还清日止，以尚欠本金为基数，按照基准利率上浮10%再上浮50%即按年利率8.085%计算。关于律师费的承担问题。被告刘超华在《个人住房（商业用房）借款合同》中承诺，原告为实现债权而实际发生的律师费等，由其承担。本案中，原告为实现债权委托广东百誉律师事务所律师代理诉讼，已支付律师费3500元，有委托代理协议、律师费发票等证实，本院予以确认，故原告请求被告刘超华承担律师费3500元，理由成立，本院予以支持。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告刘超华以其位于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）********301号房为本案借款提供抵押担保，并在相关部门办理了抵押登记，该抵押合法有效，本院予以确认，故原告建行云浮市分行请求对上述房屋享有优先受偿权，合理合法，本院予以支持。关于被告华地公司是否对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司保证不存在为筹集资金或其它原因，以购房人名义向原告借款套取银行资金的情形，否则无论购房人是否已办妥房产证，原告均可按约定要求被告华地公司承担连带保证责任。本案中，原告主张被告华地公司与购房人订立带装修的购房合同，实际以毛坯房交付，导致房屋与抵押物原有价值存在巨大差额，被告华地公司应当按照上述约定承担连带清偿责任。对此，被告华地公司抗辩认为被告刘超华已经缴纳30%的首付款，在银行的贷款只有70%，因此房屋的实际总价远远超出贷款金额，不会损害原告的任何权益。鉴于原告未能提供其他相关证据予以佐证，本案仅凭房屋由装修房变更为毛坯房的行为不能认定被告华地公司存在以购房人名义向原告借款套取银行资金的情形，故原告主张依据上述约定请求被告华地公司承担连带清偿责任，理由不成立，本院不予采纳。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司对本案债务提供阶段性连带责任保证，至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。由于涉案房屋已办理了不动产权证，并于2019年10月28日办理了正式的抵押登记手续，权利证书亦已交给原告保管，故原告请求被告华地公司继续承担连带清偿责任，理由不成立，本院不予支持。被告刘超华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告刘超华于2017年3月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2017-2**2）。二、被告刘超华应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金1238845.5元及利息、罚息（计算方法：截至2020年12月22日止利息66082.28元、罚息3330.6元，从2020年12月23日起至还清日止以尚欠本金为基数按照按年利率8.085%）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告刘超华应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师费3500元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。四、原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行对被告刘超华位于云浮市云安区***云******云浮印象·中式大院（一期）********301号房【不动产权证书号：粤（2018）云浮云安不动产权第0*******72号】在上述第二、三项判决确定的给付义务范围内享有优先受偿权。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16337.9元（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由被告刘超华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕人民陪审员  林红佳人民陪审员  谭冰颜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈安琪附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。