辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0423民初1219号 原告（执行案外人）：武亚秋，女，1965年3月1日出生，满族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 委托诉讼代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。 被告（申请执行人）：清原满族自治县住房和城乡建设局，住所地清原满族自治县清原镇长岭街建设大厦西北角。 法定代表人：于峰，该局局长。 委托诉讼代理人：赵纯东，辽宁满诚律师事务所律师。 第三人：清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地清原满族自治县清原镇站南街（白云16a-4-102）。 法定代表人：贾震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王凤轩，抚顺市清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。 原告武亚秋与被告清原满族自治县住房和城乡建设局、第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武亚秋的委托诉讼代理人翟文斌、被告清原满族自治县住房和城乡建设局（以下简称城建局）的委托诉讼代理人赵纯东到庭参加诉讼。第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方开发公司）经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武亚秋向本院提出诉讼请求：1.停止对位于清原满族自治县XX家园X号楼X门市、X号楼X门市两套房屋的执行,并解除上述两套房屋的查封;2.确认上述两套房屋归原告所有;3.判令被告清原满族自治县四方房地产开发有限公司配合原告办理上述两套房屋的过户手续;4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，武亚秋撤回第2、3项诉讼请求。事实和理由：查封申请人清原满族自治县城乡建设管理局与清原满族自治县四方房地产开发有限公司(以下简称四方公司)存在债务纠纷，清原满族自治县城乡建设管理局申请查封四方公司开发建设的位于清原满族自治县旭晨家园74处不动产，并下达(2019)辽0423执511号执行裁定书，查封的74处房产中XX家园X号楼X门市、X号楼X门市两套房系原告所有，贵院的查封行为错误，应予纠正。2014年原告购买了四方公司位于XX家园X号楼X门市、X号楼X门市两套房屋，于2014年6月6日到清原满族自治县房产管理处对两套房屋进行了预告登记，并得到了产权登记部门颁发的房屋预告登记证明书，预告登记证明书的登记号为清原县房清预字第预告2XXXXXX3、清原县房清预字第预告2XXXXX1。2016年5月31日，抚顺仲裁委员会抚仲字(2015)第160号裁决书裁决武亚秋与四方公司签订的房屋买卖合同有效，四方公司配合武亚秋办理产权过户手续。裁决中原告提供了房屋买卖合同、收款收据、银行付款凭证、预告登记等证据，抚顺仲裁委员会予以确认。武亚秋支付房款的证据在抚顺裁决时已经抚顺仲裁委员会确认，法院以(2020)辽0423执异32号执行裁定书否定原告的权利是错误的。仲裁裁决下发后，原告要求四方公司配合原告办理房屋过户手续，因四方公司无钱交纳税费，迟迟没有办理房屋的过户。原告对上述两套房屋享有已确定的物权，上述房屋属原告所有，原告办理预告登记的时间在贵院查封之前，并非四方公司待售房屋。综上，（2020)辽0423执异32号执行裁定书事实认定错误，适用法律错误。原告依法在收到执行裁定书后十五日内起诉,恳请贵院支持原告的诉求。 城建局辩称，法院在执行过程中对被告四方开发公司的查封符合法律规定。原告与四方开发公司名为买卖，实为借贷，不产生物权变动的法律效力，对抗不了人民法院的执行。 四方开发公司述称，案涉房屋是武亚秋投资购买的我公司开发的XX家园X号楼X门市和X号楼X门市。武亚秋是2014年投资购买的房屋，共9套，案涉房屋所有权已经经过抚顺市仲裁委员会（2015）160号裁决，裁决给武亚秋，换句话说其物权已经裁决给武亚秋，仲裁裁决生效后我公司已经配合武亚秋办理了其他7户房屋的产权过户手续。根据物权法的规定，法院或仲裁机构可以确定不动产所有权的归属，因此我公司认为既然案涉房屋的所有权已经经过了法律的确权程序，故武亚秋的诉讼请求于法有据。案涉房屋因为我公司无力缴纳增值税，无法开具发票不能过户，因此我公司对武亚秋的诉讼请求没有异议。 在审理过程中，原告提交的证据有： 证据1（组）.两份房屋买卖合同、收款收据、预告登记证明，证明原告购买了XX家园X号楼X门市、X门市的事实，时间是2014年，并办理了房屋预告登记的事实。被告质证意见为：真实性无异议，名为买卖，实为借贷。是以买卖的形式为借贷提供抵押担保。 证据2.抚仲字（2015）第160号裁决书，证明原告购买涉案两套房屋，双方签订了房屋买卖合同，武亚秋支付了房屋价款，房屋买卖合同合法有效，确认案涉房屋的物权归武亚秋所有。被告质证意见为：真实性无异议，四方开发公司在裁决书中辩称陈述是借贷关系。 证据3.四方开发公司的情况说明，证明案涉房屋已经经过仲裁裁决，四方公司配合过户，原配户房屋均是原告交税，案涉房屋未配合是四方公司无力缴纳税款，也印证了原告方才陈述的过户房屋是原告替四方公司缴纳税款的事实。被告质证意见为：不认可该情况说明，与裁决书中四方公司的陈述存在矛盾，在裁决书中是借贷关系，在该说明中四方公司陈述是投资购买。 证据4（组）.涉案两处房屋的产权证及照片、两份租赁协议、证人证言、电费交费明细，证明两户涉案房屋已经在本院查封之前由原告出租给他人经营快餐和建材，原告已经实际占有使用的事实。 证据5.2020执行裁定书一份，证明原告提出异议被驳回后原告依照法定程序进行诉讼。 城建局、四方公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求提交上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年6月6日，武亚秋与四方公司签订两份《商品房买卖合同》，约定武亚秋购买四方开发公司开发的位于两处门市，均按每平方米4000.00元计算，房屋价款分别为839680.00元、824280.00元。 2.2014年6月6日，武亚秋办理了位于清原满族自治县-7门市即案涉两处房产的预告登记手续（预告登记证明书的登记号:清原县房清预字第预告20140561、清原县房清预字第预告20140563）。 3.2013年6月19日，四方公司向武亚秋出具两份收款收据，账面金额分别为839,680.00元、824,280.00元，收款项目为暂收楼款。 4.2015年11月24日，抚顺市仲裁委员会受理武亚秋与四方公司商品房买卖合同纠纷一案，2016年5月31日抚顺仲裁委员会作出抚仲字（2015）第160号裁决书，该裁决书主要载明如下内容： ①仲裁庭查明的事实：2014年6月6日和18日，以申请人武亚秋为买受人，被申请人四方公司为出卖人，双方签订9份商品房买卖合同，房屋系坐落在，商品房单价为(人民币)每平方米4,000.00元。2013年8月13日、2013年8月13日、2014年6月6日、2014年6月19日，分别从中国工商银行、锦州银行、中国建设银行、锦州银行汇入收款人四方公司账号(2014年6月6日中国建设银行转款凭条上收款账户户名是四方公司出纳姜凤梅)人民币3000，000.00元、2000,000.00元、2，500，000.00元、2,500，000.00元。2013年6月19日、8月13日、2014年6月6日的收款收据共9份，交款人武亚秋，收款单位四方公司，总金额9,068,640.00元。清原满族自治县房产管理处于2014年6月6日和19日，分别对上述9套商品房进行了预购商品房预告登记。 另查明:2015年2月26日，以被申请人四方公司，法定代表人姜维臣为甲方，申请人武亚秋为乙方，双方签订《补协议书》一份，达成如下补充协议:“一、甲方不限于以下任何一种方式均可以解除2014年6月6日、2014年6月18日甲乙双方签订的房屋买卖合同。1.甲方于2015年4月10日前将购房款壹仟零壹拾万柒仟玖佰贰拾元返还给乙方，并且支付不超过银行同期贷款利率四倍的利息。2.甲方愿意提供可靠担保，乙方同意该担保的方式及标的。二、甲方若不能履行本协议第一条的规定，应当配合乙方办理上述房屋的产权过户手续。三、甲乙双方签订本协议时，均是双方真实意思表示，并对合同的目的、内容及法律后果有充分的认知，不存在欺诈、胁迫和乘人之危的情形。四、本补充协议其签订之日起生效，原商品房买卖合同及本协议在履行过程中发生争议和纠纷交抚顺仲裁委员会仲裁。” 上述补充协议，甲方四方公司未盖章，姜维臣签名并按指纹，乙方武亚秋签名并按指纹。 又查明:2016年5月8日，以申请人武亚秋为甲方，被申请人四方公司为乙方，双方签订《和解协议书》:“甲方与乙方分别于2014年6月6日和2014年6月18日签订了商品房买卖合同，合同约定乙方将位于清原镇旭晨家园的如下房屋8-1、8-2、8-3、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7出售给甲方，甲乙双方经友好协商达成如下和解协议：一、乙方认可上述房屋的买卖合同的效力，同时认可双方约定的每平方米4,000.00元的价格。二、乙方同意自本协议签订之日起六个月内为甲方办理，涉案房屋的产权过户手续。三、相关仲裁费用由甲方承担。四、本和解协议一经双方交给仲委员会即对双方产生约束力并不可撤销。” 上述事实有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《预告登记证明》、《补充协议书》、《和解协议书》及庭审笔录在卷佐证。 ②仲裁庭意见：申请人武亚秋与被申请人四方公司于2016年5月8日签订的《和解协议书》，是双方经友好协商达成的和解协议，双方对协议的目的、内容及法律后果有充分的认知，是双方对各自合法权益的自主处分，不违反法律的规定，应确认具有法律效力。 ③裁决结果：根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国仲裁法》第十ー条、第三十条、第五十七条之规定，裁决如下：(一)申请人武亚秋与被申请人清原满族自治县四方房地产开发有限公司签订的《和解协议书》有效。（二）被申请人清原满族自治县四方房地产开发有限公司自2016年5月8日起六个月内为申请人武亚秋办理8-1、8-2、8-3、8-4、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7九套房屋的产权过户手续。逾期不予办理，申请人武亚秋可向人民法院申请执行。（三）仲裁费50,000.00元（已由武亚秋垫付）由申请人武亚秋承担。 5.2019年10月12日，本院作出（2019）辽0423执511号执行裁定书和协助执行通知书，并于当日向清原满族自治县不动产登记中心送达，该执行裁定书裁定：查封包括案涉两处房产等74处登记在四方开发公司名下的房产，查封期限三年（2019年10月12日至2022年10月11日）。 6.2020年5月25日，本院作出（2020）辽0423执异32号执行裁定书，认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，涉案房屋登记在被执行人名下，本院依法查封符合法律规定。案外人向本院提交的抚仲字（2015）160号抚顺仲裁委员会裁决《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件的,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”案外人虽然向本院提交了其与被执行人签订的商品房买卖合同及预告登记证明，但其向本院出具的四份转账记录的付款人均不是武亚秋本人，其提供的证据不足以证明涉案房屋已经符合物权登记条件，故案外人武亚秋的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回武亚秋的异议。 7.武亚秋将9-6门市、9-7门市分别出租给高山与李东凯，于2018年3月25日与高山签订为期三年（2018年4月21日至2021年4月21日）的租赁协议，于2019年3月3日与李东凯签订为期三年（2019年3月9日至2022年3月9日）的租赁协议，租金均为每年三万元。现高山经营为高山快餐店，李东凯经营为成林建材。 8.武亚秋持有案涉两处房产的产权证，其中9-6房产登记情况：产权证号清原县房权证字第××号、建筑面积209.92平方米；9-7房产登记情况：产权证号清原县房权证字第××号、建筑面积206.67平方米；规划用途均为商业；登记时间均为2015年2月8日。 上述事实，除当事人的陈述外，另有房屋产权证、租赁协议、仲裁裁决书、（2020）辽0423执异32号执行裁定书等作为认定本案事实的依据。 本院认为,本案的争议焦点即：原告是否享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定,可参照该条规定的条件判断原告对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。首先，通过仲裁裁决书可知案涉两处房产是原告与第三人以物抵债取得的，签订的商品房买卖合同虽具有房屋买卖的外在形式，双方的真实意思表示为以房抵债，即原告签订合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了债务的清偿，基于债的平等性，原告对第三人的债权不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。但可据此认定原告支付了全部购房价款。其次，在查封本案案涉两处房产之前，原告已经合法占有并进行了出租使用，收取了租金；最后，原告未能办理产权过户的原因，是因为四方公司拖欠税款，而非原告的原因。故原告就案涉诉争两处房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得对案涉两处房产予以执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第五项规定，判决如下： 不得执行位于清原满族自治县产（建筑面积：209.92m2、206.97m2；产权证号：0XXXX7、0XXXX5）。 案件受理费19,775.00元，由清原满族自治县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 本院（2020）辽0423执异32号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 艳 人民陪审员  高长霞 人民陪审员  郝喜仁 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  王 博