北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12172号上诉人（原审原告）：王华，1981年4月20日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：赵宁，北京市东元诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金汉房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大段村西。法定代表人：杨成，执行董事。委托诉讼代理人：冯万伟，男，北京金汉房地产开发有限公司员工。上诉人王华因与被上诉人北京金汉房地产开发有限公司（以下简称金汉公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初28920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王华上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判支持王华的一审全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由金汉公司负担。主要事实与理由为：一、王华与金汉公司签订的《绿港家园停车位租赁协议书》名为租赁协议，实则为买卖协议，且该协议损害了绿港家园全体业主的利益，也损害了国家利益，该协议应当属于无效协议。二、金汉公司并非主管机关审批的人防工程使用权人，且签订租赁协议之前并未报请人防工程主管部门审批，授权租赁的实质要件和程序要件存在重大瑕疵。三、金汉公司假借与王华签订租赁协议的名义，以租赁的合法形式掩盖买卖的非法目的，该协议应被认定为无效协议。金汉公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，不存在无效情形。涉案人防工程的地下室并未计入公摊面积。法律并未禁止市场主体进入人民防空工程，而是持鼓励态度。乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心已经获得主管部门审批，对人防车位有使用权，且已经授权金汉公司对外出租，因此涉案协议并不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。王华向一审法院起诉请求：1．请求确认王华、金汉公司于2013年5月6日签订的《绿港家园停车位租赁协议书》无效；2．金汉公司返还王华车位租金67800元；3．金汉公司支付利息，以67800元为基数，自2013年5月7日起按照同期贷款利率计算至实际支付之日止；4．案件受理费由金汉公司负担。一审法院认定事实如下：2013年5月6日，金汉公司作为甲方与乙方王华签订了《绿港家园停车位租赁协议书》，主要内容如下：乙方为××业主，为停车方便，现提前向甲方申请长期租赁该项目地下停车位一个；据此，甲乙双方在平等自愿、诚实信用的原则下，就甲方将小区停车位出租给乙方使用的事宜达成了一致意见，特订立本协议。第一条、车位编号及位置乙方租用车位位于某某小区五区地下一层车库，车位编号为107（以下简称车位）。第二条、车位租赁及赠送使用权期限车位租赁使用权期限自2013年12月22日至2033年12月21日止，共计20年。车位赠送使用权期限自2033年12月22日至2053年12月21日止，共计20年。第三条、车位租金及支付方式车位租金标准：人民币282．50元/个/月车位租金支付方式：一次性付款,乙方于签署本协议当日向甲方支付车位租金人民币共计67800元。第四条、车位管理费收费标准车位交付使用之日起一个自然年内车位管理费收费标准为50元/个/月，第二年起收费标准由我方根据区域市场行情定价。第五条、双方责任甲方责任：1．甲方保证在本协议签订后，按协议约定向乙方提供车位。2．对于乙方车辆在停车位内损坏或丢失的，甲方将协助乙方向公安机关报案并配合公安机关对案件进行调查和处理。乙方责任：1．不得私自将车位转租或转借给他人使用；2．承租的车位只用于停放机动车辆。该协议签订后，金汉公司向王华交付了车位，王华向金汉公司支付了租金67800元。后王华诉至一审法院，要求确认上述合同无效并返还租金，理由为：一、人防车位所有权人为国家，经有关部门批准核发的《人防工程使用证》中载明的使用主体也并非金汉公司，因此金汉公司对外出租该车位为无权处分；二、金汉公司无证据证实人防工程的建筑成本未纳入到房价中，因此人防车位的受益人应为全体业主，故租赁费应归全体业主所有，金汉公司擅自出租的行为侵犯了全体业主的收益权。金汉公司不认可上述主张，向法庭提交了人防工程使用证、施工图、备案通知单、认可文件、验收备案表、公摊说明以及协议书等，用以证实金汉公司系涉案小区的投资人，按照法律规定，应当是人防工程的受益人，另外人防工程使用证的批准使用单位乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心曾授权金汉公司对外出租，金汉公司未违反人防工程的使用规定。经核实，涉案车位为人防车位。就涉案小区人防车位的使用审批问题，一审法院函询北京市顺义区人民防空办公室，该局回函主要内容如下：经核实，北京市顺义区绿港家园小区五区配建有人防工程，该工程名称为：金汉绿港家园三期EC1公建（地下车库），人防建筑面积：5633平方米，平时用途：汽车库，建设单位为北京金汉房地产开发有限公司。2013年10月8日，该项目物业公司北京京汉物业管理有限公司绿港物业服务中心就该人防工程向我办（原北京市顺义区民防局）提出平时利用人防工程使用申请。2013年10月8日，我办审核批准人防工程平时作为汽车库使用，并核发《人防工程使用证》，（京【顺】防用字047号），有效期一年。2014年，该公司名称发生变更。我办作出延期使用许可，将该工程《人防工程使用证》使用单位变更为乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司绿港物业服务中心。2015年，我办作出延期使用许可，该工程使用单位为乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司绿港物业服务中心。2016年，该公司名称发生变更。我办作出延期使用许可，将该工程《人防工程使用证》使用单位变更为乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司绿港物业服务中心。2017年，我办作出延期使用许可，该工程使用单位为乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司绿港物业服务中心。2018年，我办作出延期使用许可，该工程使用单位为乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司绿港物业服务中心。2019年，该公司名称发生变更，我办作出延期使用许可，将该工程《人防工程使用证》使用单位变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心。目前，该工程使用单位为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心，有效期为2019年12月3日至2020年12月2日。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，王华要求确认其与金汉公司签订的车位租赁合同无效，理由为涉案车位的受益人应为全体业主，金汉公司对外出租构成无权处分。但即便其主张成立，无权处分也并非合同无效的法定情形，因此王华的诉请依据不足。从一审法院查证的事实看，金汉公司系涉案小区以及该小区配建的人防工程的建设单位，该人防工程的规划建设以及竣工验收均合法合规。涉案人防工程经相关行政主管机关审批的使用人为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司绿港物业服务中心（以下简称绿港物业），庭审中，金汉公司提交了加盖有绿港物业的协议书，载明双方有授权出租协议。但即便如此，该审批为一年一延期，金汉公司直接与业主签订20年（赠送30年）的租赁协议也极为不妥。人民防空是国防的组成部分，其建设和使用应当严格依据法律规定进行，基于人防工程的特殊性，使用人应当充分考虑其平战结合的方针，规范其使用行为，保障国防需要以及相关权利人的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王华的全部诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。对双方当事人二审中争议事实本院认定如下：一审中，金汉公司提交房屋建筑面积总表，用以证明人防工程没有计算到公摊面积里面。王华针对金汉公司提交的该证据发表质证意见称，该证据只能证明人防工程没有纳入公摊面积，但是与本案无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：《绿港家园停车位租赁协议书》（以下简称涉案协议）效力如何确定。王华上诉主张，涉案车位为小区全体业主共有，涉案协议损害了全体业主的权利，且涉案协议前置程序有瑕疵，也没有经过报批程序，名为租赁实为买卖，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、四项，涉案协议应为无效。本院分别分析如下：关于王华主张损害全体业主权利一节，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本院认为，首先，本案中，涉案车位处于规划设计的人防工程位置，其面积未计入公摊面积。根据上述规定，人民防空工程在平时可以用于使用收益。法律并未对人防工程的所有权归属问题进行规定，王华主张涉案车位归全体业主所有缺乏相应证据支持。其次，双方均认可金汉公司为涉案车位的建设单位，且金汉公司提交了主管部门审批的使用权人授权其使用的手续，即使审批程序上存在瑕疵，亦不足以认定涉案协议损害全体业主利益。综上，王华关于涉案协议损害全体业主利益应为无效的主张缺乏依据，本院不予采信。关于王华主张涉案协议以合法形式掩盖非法目的一节，本院认为，涉案协议对于租金、租赁期进行了明确约定，虽然涉案协议关于租赁期的约定不符合《中华人民共和国合同法》关于租赁期限的规定，但凭该约定不足以认定涉案协议实质为买卖合同。综上，王华主张涉案协议名为租赁实为买卖缺乏依据。综上，一审法院驳回王华要求确认合同无效并返还租金及利息的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，王华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1495元，由王华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 孙承松审 判 员 田 璐二〇二〇年十二月三十日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波