安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8711号 上诉人（原审被告）：安徽经济贸易学校，住所地安徽省合肥市经开区耕耘路**。 法定代表人：黄川，校长。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽城市管理职业学院，住，住所地安徽省合肥市新站区磨店职教城淮海大道/div> 法定代表人：刘瑾，院长。 委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许蛟，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人安徽经济贸易学校（以下简称安徽经贸学校）因与被上诉人安徽城市管理职业学院（以下简称安徽城市学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽经贸学校上诉请求：1.撤销一审判决，改判安徽经贸学校向安徽城市学院支付房屋及场地占用费897083.33元；2.一、二审诉讼费用由安徽城市学院承担。事实和理由：1.一审法院鉴于新冠疫情发生不可抗力因素，酌情减免一个半月的房屋及场地占用费，缺乏事实依据。首先，安徽城市学院系省直机关工委举办的公立学校，依据国务院及省政府发布的相关文件，国资出资的物业应给予三个月的租金减免期。安徽经贸学校系民办公益性中专学校，新冠疫情期间事实上也无法使用该租赁物。其次，在新冠疫情复工复学后，安徽经贸学校仅有部分学生返校作毕业实习等事项，且基于2020年5月5日协议的存在，安徽经贸学校无法开展新生招生工作，并未能全部使用该租赁物。综合前述两方面原因，一审法院应按照相关政策规定酌定给予三个月的免租期，即安徽经贸学校需支付房屋及场地使用费1397083.33元，而非1995833.33元。2.安徽经贸学校支付的履约保证金500000元应当予以扣减，一审法院对此认定缺乏依据。双方于2015年9月9日签订的租赁合同第四条约定了保证金，2015年9月11日，安徽经贸学校向安徽城市学院交纳了履约保证金500000元。一审法院认定安徽经贸学校按照2020年5月5日协议以及期间的系列协议履行了合同义务并交付场地，不存在违约行为。同时，原合同期满后，双方就合同续期以及场地交付等事宜处于沟通状态，安徽经贸学校多次表示按原合同约定支付租金，但安徽城市学院不愿收取租金，该点从安徽城市学院未就租金支付要求违约金等事实可以作证。通过前述事实可以证明安徽经贸学校不存在任何违约行为，一审法院酌情减免违约金不符合客观事实。因此，履约保证金应从占用费中直接予以扣除，无需通过反诉程序解决。综上，安徽经贸学校仅需向安徽城市学院支付房屋及场地占用费897083.33元。 安徽城市学院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体理由如下：1.按照安徽经贸学校一审提交的省政府办公厅印发的文件规定，减免租金三个月规定的承租人仅限于主副食品供应企业及个体经营户。安徽经贸学校性质是民办中专学校，不符合上述减免三个月租金的范围。故一审法院在判决时已经充分考虑了疫情对安徽经贸学校办学造成的影响，减免一个半月租金符合本次疫情对安徽经贸学校所造成的实际影响，有事实和法律依据。2.安徽经贸学校在本案中存在违约事实。首先，按照合同约定，房屋及场地租期于2019年12月31日到期终止。为了给予安徽经贸学校充分准备期，安徽城市学院提前半个月告知安徽经贸学校合同到期不再续约。合同到期后，安徽经贸学校自述在2020年1月8日搬离承租场地，但1月8日并未搬离，此时疫情尚未发生，故安徽经贸学校到期后拒绝返还房屋已经存在违约事实。其次，在安徽城市学院多次要求收回房屋的情况下，双方矛盾加剧，在经开区管委会的协调下，双方于2020年5月5日签订协议书，但安徽经贸学校并未向安徽城市学院支付此期间的场地及房屋占用费，安徽经贸学校至今也未向安徽城市学院交纳租金及土地占用费，其存在欠付房屋及场地占用费事实。鉴于此，一审判决除免除一个半月租金外，还免除了安徽经贸学校支付违约金的法律责任。3.鉴于安徽经贸学校存在上述违约事实，安徽城市学院不应返还安徽经贸学校500000元履约保证金。此外，安徽经贸学校在一审诉讼并未提及违约金应予以返还的抗辩，也没有另行提起反诉。本案在程序上及实体上都不应处理返还履约保证金的上诉请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。 安徽城市学院向一审法院起诉请求：1.判令安徽经贸学校立即返还安徽城市学院位于合肥经济开发区耕耘路158号的租赁房屋及场地。（具体房号为：安徽城市学院南校区1#、2#、3#、4#、5#、6#学生宿舍、食堂综合楼、实训中心、教学楼、篮球场、操场等，以上建筑面积合计41000平方米。）2.判令安徽经贸学校支付安徽城市学院房屋及场地占用费159.6667万元及违约金180万元，以上合计339.6667万元（房屋及场地占用费自2020年1月1日起算，按照每天13306元标准计算，暂计算至起诉之日，后期顺延至安徽经贸学校返还房屋时止；违约金自2020年1月4日计算至起诉之日，以每天15000元计算，后期顺延至安徽经贸学校返还房屋之日止）。审理中，安徽城市学院撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年9月9日，安徽城市学院（甲方、出租方）与安徽经贸学校（乙方、承租方）签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋为安徽城市管理职业学院南校区，坐落在合肥市经开区耕耘路**，建筑面积50000平方米，框架结构，该租赁房屋用途为办学，乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担；租赁期限共3年，自2015年9月1日至2018年8月31日止；乙方首次租赁时，须向甲方一次性交纳履约保证金人民币500000元（大写：伍拾万元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。 2018年6月29日，双方就案涉房屋及场地租赁事宜签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，租赁期限半年，自2018年9月1日至2019年2月28日止。2019年2月28日，双方就案涉房屋及场地签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，租赁期限为半年，自2019年3月1日至2019年6月30日止。 2019年6月30日，双方就案涉房屋及场地租赁事宜签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于合肥市经开区耕耘路158号，包括1#、2#、3#、4#、5#、6#学生宿舍，食堂综合楼、实训中心、教学楼、篮球场、操场，建筑面积约41000平方米，框架、混合结构，该租赁房屋用途为办学，乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担；租赁期限共半年，自2019年7月1日至2019年12月31日；出租房屋租金人民币2395000元；租金在合同签订完成后7日内一次性支付，先付租金后使用；乙方首次租赁时，须在中标公示期结束十日内签订合同，同时向甲方一次性交纳履约保证金人民币500000元（大写：伍拾万元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按1万元/天向乙方支付违约金；乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按15000元/天向甲方支付3个月租金作为违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按1万元/天向甲方支付违约金；乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。 2019年12月17日，安徽城市学院向安徽经贸学校发出一份《通知》，内容载明：我院将不再与贵校续约，租赁合同于2019年12月31日到期终止。请贵校做好房屋交接准备工作，合同期满时我院将按照合同约定收回租赁房屋。 2019年12月31日，安徽城市学院在案涉校区张贴《关于校园维修的通告》。同日，安徽经贸学校向安徽城市学院发出一份《关于请求暂延房屋租赁期的报告》，内容载明：“我校将于2020年元月8日开始放寒假，为执行市教育局的放假通知，让学生修完本学期课程，维护学生权益，确保社会稳定，特请求贵院与我校签订的《房屋租赁合同》暂延至2020年元月8日。” 2020年1月9日，安徽城市学院委托律师向安徽经贸学校发出《律师函》，限安徽经贸学院于接函之日立即向安徽城市学院交付承租房屋，并履行合同约定的相关交接手续。后双方多次就返还案涉房屋及场地进行交涉。 2020年4月15日，安徽城市学院再次在案涉校区张贴《关于校园维修的通告》。2020年4月28日，安徽城市学院向安徽经贸学校发出《关于安徽城市管理职业学院拟收回南校区情况的函》。2020年5月5日，双方达成《协议》，约定：安徽经贸学校于2020年7月15日前搬离该校区，安徽城市学院于2020年7月15日全面接管该校区。2020年7月15日，安徽经贸学校向安徽城市学院交付了案涉校区的房屋及场地。 另查明，2015年9月11日，安徽经贸学校向安徽城市学院交纳了履约保证金人民币500000元。2020年4月13日，安徽经贸学校向安徽城市学院支付2019年下半年案涉房屋及场地的房租尾款1195000元，至此，安徽经贸学校交纳租金至2019年12月31日。 一审法院认为，案涉《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按照约定全面履行己方义务。租赁合同到期后，根据双方案涉协议内容，安徽经贸学校实际占有使用案涉校区至2020年7月15日，安徽经贸学校应参照租赁合同约定的租金标准向安徽城市管理职业学院支付房屋及场地占用使用费，自2020年1月1日至2020年7月15日为2594583.33元（2395000元÷6个月×6.5个月）。今年新冠疫情发生，此次疫情是全国重大突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。结合双方履约情况、不可抗力事件发生对学校教学工作开展的影响等因素，一审法院酌情减免违约金及一个半月的房屋及场地占用费，安徽经贸学校应向安徽城市管理职业学院支付房屋及场地占用使用费1995833.33元（2395000元÷6个月×5个月）。安徽经贸学校辩称履约保证金500000元应直接扣减，因合同约定“本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方”，现安徽经贸学校存在未按约支付租金的事实，且安徽经贸学校未提出反诉，故一审法院该答辩意见不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽经济贸易学校于判决生效后十日内向安徽城市管理职业学院支付房屋及场地占用费1995833.33元；二、驳回安徽城市管理职业学院的其他诉讼请求。案件受理费33973元，由安徽城市管理职业学院负担14011元，由安徽经济贸易学校负担19962元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，安徽城市学院与安徽经贸学校签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》已于2019年12月31日到期终止，安徽经贸学校未在合同到期终止时按约返还案涉房屋及场地，自2020年1月1日起实际占有使用案涉房屋及场地至2020年7月15日，安徽经贸学校应当向安徽城市学院支付该期间的占有使用费。考虑到新冠疫情的原因，一审法院已经酌减一个半月的房屋及场地占有使用费，参照双方租赁合同约定的租金标准判决安徽经贸学校向安徽城市学院支付五个月租金标准的房屋及场地占有使用费1995833.33元并无不当，本院予以维持。 关于安徽经贸学校向安徽城市学院支付的履约保证金500000元应否直接在本案中抵扣占有使用费的问题。本院认为，合同约定的保证金的退还条件是合同终止且无安徽经贸学校责任。现安徽经贸学校存在未按约支付租金的事实，故双方约定的履约保证金退还条件尚未成就。且双方合同中约定了安徽经贸学校未按约支付租金的违约责任，以及安徽城市学院有权从履约保证金中直接扣除安徽经贸学校未按约支付的违约金。因此，安徽城市学院应否向安徽经贸学校返还该500000元履约保证金及返还数额尚不明确，安徽经贸学校在本案中也未提起反诉。故本院对安徽经贸学校提出的履约保证金500000元直接在本案中抵扣占有使用费的主张，本院不予支持。 综上，安徽经贸学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14689元，由安徽经济贸易学校负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  沈 静 二〇二〇年十二月十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。