甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初5028号原告：兰州市第九中学，住所地兰州市七里河区龚家坪东路**。法定代表人：朱宝强，系该学校校长。委托诉讼代理人：缑喜兴，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。被告：甘肃久隆机电设备有限责任公司，，住所地兰州市七里河区龚家坪东路**法定代表人：高锐，系该公司经理。委托诉讼代理人：张莉，甘肃融通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，甘肃融通律师事务所律师。第三人：甘肃久隆机电设备有限责任公司久隆超市，住所，住所地兰州市七里河区龚家坪东路**div>代表人：齐金荣，女，1970年10月26日出生，汉族，住兰州市七里河区。第三人：甘肃德生堂医药科技集团有限公司，住所地兰，住所地兰州市七里河区兰工坪路**v>法定代表人：龙岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑路锋，男，1980年11月22日出生，汉族，住兰州市城关区。第三人：甘肃德生堂医药科技集团有限公司兰州一一九店，住所地兰州市，住所地兰州市七里河区彭家坪东路126-1商铺代表人：龙岩，该药店负责人。委托诉讼代理人：桑路锋，男，1980年11月22日出生，汉族，住兰州市城关区。第三人：兰州市医视佳眼镜店，住所地兰州市，住所地兰州市七里河区彭家坪东路**代表人：成胜元，男，1976年7月21日出生，汉族，住兰州市七里河区。该店的投资人。第三人：七里河区达源烧烤店，住所地兰州市七里河区，住所地兰州市七里河区彭家坪东路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：王国忠，男，1964年10月30日出生，汉族，住兰州市七里河区彭家坪东路**。第三人：七里河区渡创意美容美发店，住所地：兰州市七里河区彭家坪，住所地：兰州市七里河区彭家坪东路**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：陆宝成，男，1981年1月30日出生，汉族，住兰州，住兰州市城关区iv>第三人：七里河区龚家湾唏嘛香牛肉面店，住所地兰州市七里河区彭家坪东路126，住所地兰州市七里河区彭家坪东路**LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：蒋善兴，男，1995年7月8日出生，汉族，住兰州，住兰州市城关区iv>第三人：兰州陈包记宜兰蒸百特鲜包店，住所地兰州市七里河区彭家坪东路**。，住所地兰州市七里河区彭家坪东路**-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>代表人：陈义来，男，1975年10月22日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市望江县。该店的投资人。原告兰州市第九中学（以下简称兰州九中）与被告甘肃久隆机电设备有限责任公司（以下简称久隆公司）、第三人甘肃久隆机电设备有限责任公司久隆超市（以下简称久隆超市）、甘肃德生堂医药科技集团有限公司（以下简称德生堂）、甘肃德生堂医药科技集团有限公司兰州一一九店（以下简称德生堂药店）、兰州市医视佳眼镜店（以下简称眼镜店）、七里河区达源烧烤店（以下简称烧烤店）、七里河区渡创意美容美发店（以下简称美容美发店）、七里河区龚家湾唏嘛香牛肉面店（以下简称牛肉面店）、兰州陈包记宜兰蒸百特鲜包店（以下简称鲜包店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州九中的委托诉讼代理人缑喜兴、黄东，被告久隆公司的委托诉讼代理人张莉、陈艳，第三人德生堂及其药店的委托诉讼代理人桑路锋，眼镜店的代表人成胜元，美容美发店的经营者陆宝成，牛肉面店的经营者蒋善兴到庭参加诉讼，第三人久隆超市、烧烤店的经营者王国忠、鲜包店的代表人陈义来经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。兰州九中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2.判令被告向原告支付至2020年9月10日期间的房屋租金￥2157162元及自2020年9月11日至实际搬离房屋之日止的房屋使用费（以630㎡为基数，按每月￥67876元计算）；3.判令被告、第三人搬离并返还位于兰州市七里河区龚家坪东路52号兰州××西南角的全部房屋（工商登记地址为兰州市七里河区××路××号××路××号××号××号××号××号××号××号××;4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：位于兰州市七里河区龚家坪东路**兰州××西南角的房屋（面积630平方米），系兰州九中在以划拨方式取得的国有建设用地上修建的房屋，依法属于国有资产。该房屋自1996年6月一直由被告承租，2018年8月31日，合同约定的租赁期间届满，原、被告双方再未签订书面形式的房屋租赁协议。在此期间，按照上级教育主管部门有关国有资产对外出租的强制性要求，原告委托甘肃至信资产评估事务所对出租房屋租赁费价格进行评估，确定涉案租赁物租赁费标准为每月每平方米107.74元。原告多次督促被告按照前述评估价格标准交纳拖欠租金，被告拒绝履行。2019年10月，原告为维护国有资产安全，依法提起诉讼，要求被告支付租金并返还房屋。诉讼过程中得知，被告实际占用的房屋面积远超双方合同约定的面积，且被告以超过双方房屋租赁合同约定近三倍的价格将房屋分割转租给第三人，由此赚取高额利益。鉴于案件涉及第三人权益，出于解决纠纷、减少各方损失的目的，原告报经上级主管部门同意，先予以撤诉，尽量争取通过协商的方式解决。此后经原告多次协调，被告仍以各种理由推脱，既不支付租金，也不返还承租房屋。久隆公司辩称，原告所诉与客观事实不符，无事实基础，应依法驳回原告的全部诉讼请求。事实及理由如下：1.原、被告之间非房屋租赁合同关系，涉案房屋系被告完全自筹资金翻建，原告未出资。1994年3月，经双方协商签订了《关于租用房屋地皮的协议》，约定，原告有空闲土木结构平房壹间半及部分空闲场地出租给被告，被告支付租金。1995年3月24日，双方又签订了《承租校门口铺面协议》，约定，校外西面铺面七间，由被告翻建并承担翻建费，自修建竣工交付之日算起，由被告使用九年；2.双方长期友好合作至今已达26年之久，双方是一种长期互惠互盈的合作关系。2018年9月1日，原告特向被告出具《证明》，证实：涉案房屋不属于违章建筑，现出租给久隆公司高锐长期使用，使用期限2018年9月1日至2028年8月30日共计10年，双方的租赁关系为固定的10年，而非不定期租赁关系。原告所诉涉案房屋面积为630平方米，无事实依据和法律依据；3.不存在解除租赁关系的事由，如果原告执意解除双方之间的关系，原告应当先将多年来对涉案房屋的投入资金、利息及补偿全部支付给被告。综上，本案不仅仅是原、被告之间的关系，直接涉及到第三人的合法利益，原告视自己对外出具的有效《证明》于不顾，解除租赁关系，势必给第三人造成巨大经济损失，应依法驳回原告的全部诉讼请求。德生堂、德生堂药店述称，其公司从2018年10月1日开始租赁涉案房屋，当时看到兰州九中和被告的证明，才承租了涉案房屋。近几年兰州九中向德生堂药店发函要求搬离，影响药店的正常经营，兰州九中的行为不合理。眼镜店述称，其于2018年10月开始承租涉案房屋，兰州九中给眼镜店出具了十年合同期的证明，并证明涉案房屋不是违章建筑。眼镜店认为涉案房屋合法，手续齐全，可以营业。2019年下半年开始兰州九中扰乱眼镜店的正常经营，还给眼镜店停止供暖。2020年初，疫情期间，眼镜店经营困难，兰州九中经常让搬离，影响正常经营。眼镜店要求兰州九中继续履行租赁合同。美发店述称，当初涉案房屋是一个大型酒店，从2018年6月开始改造，在这个时期内，打广告招商出租。美发店承租后，学校没有阻拦，被告也给美发店提供了兰州九中的证明，工商登记很快就办下来了。疫情期间，经营很困难，兰州九中还是要让美发店搬离，美发店认为这是不公平的。当时美发店投资房屋改造费用很多，兰州九中要求搬离，很不合理，美发店要求兰州九中继续履行租赁合同。牛肉面店述称：其认识被告的法定代表人已十几年了，此人为人信誉良好。疫情期间，兰州九中既没有给承租户减免任何房租，也没有出台任何优惠措施，只是听到消息称，后期再进行优惠。牛肉面店装修了2个多月，兰州九中既没有说补偿，也不与承租户协商，影响了承租户的正常经营。兰州九中为了证明其诉讼请求提供了以下四组证据：第一组证据：《房屋租赁协议》11份。欲证明：原、被告之间的租赁合同为一年一签的事实，并于2018年8月31日到期，如发生被告拖欠房租超过两个月情形时，原告有权解除合同、收回房屋的事实。第二组证据：证据2-1.《关于印发的通知》兰教资（2015）78号，证据2-2.《关于规范经营性国有资产出租出借管理的通知》兰资教办（2017）12号。欲证明：兰州市教育资产管理委员会强制要求收回案涉租赁房屋，且该房屋必须用于教育教学工作的基本事实。第三组证据：证据3-1.《关于市级行政事业单位经营性国有资产出租出借有关事宜的通知》（兰国资产权（2018）341号）。欲证明：自2018年5月起，按照兰州市人民政府国有资产监督管理委员会要求，案涉租赁房屋租赁价格依照评估价格确定的基本事实。证据3-2.《兰州市第九中学拟对外出租房屋建筑物租赁费用评估报告书》（甘至信评报字（2019）第007号）。欲证明：案涉租赁房屋经甘肃至信资产评估事务所评估，确定租金为107.74元/平方米/月的基本事实。第四组证据：证据4-1.《房屋租赁合同》6份。欲证明：久隆公司实际租用的原告房屋面积为630平方米，久隆公司违约将房屋交由高锐进行转租，高锐与第三人之间签订的全部租房协议无效的事实。证据4-2.《关于收回兰州市第九中学西南角房屋的通告》及照片10页。欲证明：原告已向第三人履行告知义务的基本事实。久隆公司为了证明其抗辩主张提供了以下七组证据：第一组证据：证据1-1.原、被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议》；证据1-2.兰州九中于2018年9月1日出具的《证明》；证据1-3.甘肃省增值税普通发票（03055788、03055789、10430701、10430702、10430704、10430705）6张；证据1-4.电子缴款单2张。欲证明：原、被告依照多年合作惯例于2017年9月1日续签了《房屋租赁协议》，租期自2017年9月1日至2018年8月31日止，房屋面积473平方米，租金每月55元/平方米，看似双方持续存在租赁法律关系，实际为合作关系，租赁合同于2018年8月31日到期后，原告于2018年9月1日向被告出具证明，涉案房屋不是违章建筑，是营业用房，现出租给久隆公司高锐长期使用，允许其分割出租，使用期限2018年9月1日至2028年8月30日共10年。被告依约按期向原告交纳房屋租金，原告出具的《证明》系其真实意思表示，合法有效，被告依据该份《证明》将涉案房屋分割出租给第三人成胜元（眼镜店）、德生堂等六户，并与上述承租户依据该《证明》签订了租赁合同三年。上述承租户持该《证明》及《租赁合同》到市场监督管理局办理营业执照及其它证照，并对承租的涉案房屋进行长期投资、装修，经营至今投入的本钱远远未收回的事实。第二组证据：被告分别与德生堂、成胜元、王国忠、陆宝成、蒋善兴、陈义来签订的《房屋租赁合同》六份。欲证明：被告依据《证明》将涉案房屋分割出租给第三人。第三组证据：兰州九中向人民法院递交的民事起诉状一份。欲证明：兰州九中第一次起诉与本次起诉所诉内容相互矛盾，第一次主张出租房屋面积473平方米，本次主张630平方米，但本次诉讼原告擅自上涨房屋租金每平方米每月107.74元，比之前每平方米每月55元多出一倍。第四组证据：证据4-1.《关于租用房屋、地皮的协议》；证据4-2兰九字（1995）03号文件、地皮的协议》》各一份。欲证明：原、被告于1994年3月22日，经双方协商约定，原告将土木结构平方一间半及部分的空闲场地出租给被告，被告向其交纳租金。因原告出租给被告的房屋均系危房及违章建筑，故原告、被告及兰州九中校办工厂负责人吴金珍三方协商，于1995年3月24日就校外铺面的翻建签订了《承租校门西铺面协议》，约定由高锐自筹资金对原告的铺面翻建、扩建、修建，并同时出资将校办工厂一并翻建、修建，兰州九中给予高锐优惠照顾，并长期、友好、稳定合作。原、被告双方为互惠互盈的合作关系。第五组证据：证据5-1.兰州市七里河区城乡规划、土地、房产管理局（1995）七城乡规字第14号临时《修建许可证》；证据5-2.兰州市七里河区城乡规划、土地、房产管理局（1996）七城乡规字第15号临时《修建许可证》；证据5-3.兰州市占道许可证;证据5-4.甘肃省兰州市公安局七里河分局（七）公消监（建审）字第61号《建筑设计防火审核意见书》；证据5-5.兰州九中《通知》；证据5-6.1996年被告修建涉案房屋时盖有兰州市公安局七里河分局建筑设计防火专用章的审核图纸；证据5-7.盖有兰州市七里河区城乡规划土地管理局印章审核图纸。欲证明：1994年原告出租给被告的土木平房发生过火灾且房屋年久失修属于危房，经被告与原告签订了《承租校门西铺面协议》后，被告即于1995年、1996年往返于兰州市七里河区城乡规划、土地、房产管理局、兰州市市政工程管理局、兰州市公安局七里河分局等多家部门申请办理翻建房屋手续的事实，被告对涉案房屋不但投入巨资，且所建房屋的所有手续均系被告办理，原告既未出力，也未出资，原、被告之间不仅仅是租赁关系，而是互惠互盈长期互相信赖的合作关系。被告对涉案房屋倾注了财力、物力、人力，原告不能随意单方解除双方之间的租赁或合作关系。兰州九中执意解除与久隆公司的关系，应当依法、依据客观事实对被告多年投入的巨额资金、利息进行返还并赔偿由此给被告造成的经济损失。第六组证据：证据6-1.工程预算书三本；证据6-2.施工协议书；证据6-3.图纸会审纪要。欲证明：1995年，被告一边向多家部门往返申请办理翻建、修建涉案房屋手续，一边寻找多家建筑公司对翻建的涉案房屋进行工程预算，建筑面积386.33平方米的（车间、商店）被拆除后，翻建的预算工程总价为229173.43元。1996年10月30日，建筑面积38.2平方米（校办工厂）翻建的工程造价为25050.77元，经预算后，被告与省建二公司六处签订了《施工协议书》，由省建二公司六处对涉案房屋进行修建、翻建、重建。被告翻建、修建、重建以及陆续扩建涉案房屋为现在的规模，投入了巨额资金，倾注了所有心血，兰州九中单方解除合同，无论从客观事实还是人道主义均应当弥补被告的损失，而不是说解除就解除。第七组证据：兰州九中发【2019】35号文件。欲证明：涉案房屋系久隆公司投资所建，兰州九中收回的仅是其土地而非涉案房屋的基本事实。本院经审理认定事实如下：2006年8月1日至2017年8月31日期间，兰州九中将其学校校门西龚东路至龚北路的铺面出租给久隆公司使用。2017年9月1日，双方再次签订《房屋租赁协议》，约定，兰州九中继续将其校门西龚东路至龚北路的铺面出租给久隆公司使用，出租房屋面积473平方米，租赁期限2017年9月1日至2018年8月31日，月租金为每平方米55元，月租金总额为26015元，久隆公司按月结清。如发生拖欠房租超过两个月情形时，兰州九中有权解除合同、收回房屋。协议签订后，双方按照约定全面履行了自己的义务。租赁期限届满后，双方再未续签书面租赁协议，久隆公司继续使用铺面，兰州九中未提出异议，直至2019年4月30日，兰州九中继续以出租房屋面积473平方米，月租金为每平方米55元收取租金。2019年5月，兰州九中要求以每月每平方米107.74元标准收取租金，双方为此产生分歧，久隆公司自2019年5月1日起拖欠租金。2018年8月29日至同年10月1日期间，久隆公司的法定代表人高锐以自然人的身份分别与德生堂、成胜元、王国忠、陆宝成、蒋善兴、陈义来签订了《房屋租赁合同》，将久隆公司承租的兰州九中的铺面分割转租。德生堂承租了彭家坪东路126-1号商铺（工商登记地址编号）以甘肃德生堂医药科技集团有限公司兰州一一九店名称从事经营，成胜元承租了彭家坪东路126-2号商铺以兰州市医视佳眼镜店的名称从事经营，王国忠承租了彭家坪东路126-3号商铺以七里河区达源烧烤店的名称从事经营，陆宝成承租了彭家坪东路126-5号商铺以七里河区渡创意美容美发店的名称从事经营，蒋善兴承租了彭家坪东路126-6号商铺以七里河区龚家湾唏嘛香牛肉面店的名称从事经营，陈义来承租了彭家坪东路126-7号商铺以兰州陈包记宜兰蒸百特鲜包店的名称从事经营，久隆超市承租了龚家坪东路126号商铺。兰州九中对高锐分割转租行为未提出异议，且于2018年9月1日给以上承租户出具了《证明》，证明涉案房屋不属于违章建筑，是营业用房，出租给久隆公司高锐长期使用，允许其分割出租，使用期限2018年9月1日至2028年8月30日共计10年。兰州九中还为以上承租户出具了《企业住所（经营场所）使用证明》，同意以上承租户在其商铺从事经营活动。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。兰州九中与久隆公司于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人已按照合同约定履行了自己的合同义务。该租赁协议的租赁期间已于2018年8月31日届满，租赁期间届满后，双方再未签订书面的租赁合同，承租人久隆公司继续使用租赁物，出租人兰州九中未提出异议，双方于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议》继续有效。关于兰州九中于2018年9月1日为承租户出具的《证明》，证明使用期限2018年9月1日至2028年8月30日共计10年的问题。从兰州九中与久隆公司签订的《房屋租赁协议》来看，合同的相对主体是企业法人久隆公司，并非自然人高锐，高锐并无权以自然人身份分割出租久隆公司承租的铺面。但高锐以自然人的身份分别与德生堂、成胜元、王国忠、陆宝成、蒋善兴、陈义来签订了《房屋租赁合同》，兰州九中出具了《证明》及《企业住所（经营场所）使用证明》，为了给承租户办理《营业执照》，并非是对2017年9月1日签订的《房屋租赁协议》的租赁期限的变更。久隆公司以租赁期限为2018年9月1日至2028年8月30日共计10年主张抗辩，本院不予采信。《房屋租赁协议》租赁期限应为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在《房屋租赁协议》中，双方约定，如发生拖欠房租超过两个月情形时，兰州九中有权解除合同、收回房屋。因此，无论是依据法律规定，还是双方约定，兰州九中均可主张解除租赁合同，现兰州九中要求解除双方之间的不定期房屋租赁合同关系，本院予以支持。关于出租房屋面积及租金的计算问题。在《房屋租赁协议》中，双方明确约定，出租房屋面积是473平方米，月租金为每平方米55元。现兰州九中要求久隆公司以出租面积630平方米为基数、按照每月每平方米107.74元支付2019年5月1日至搬离租赁铺面期间的租金，证据不充分，本院不予支持。兰州九中要求久隆公司按照面积差157平方米（630平方米-473平方米），以2006年8月1日至2019年4月30日期间的《房屋租赁协议》约定的租金标准，补交租金，缺少依据，本院不予支持。由于久隆公司已按照约定支付了2019年4月30日之前的租金，因此，久隆公司应自2019年5月1日起按照473平方米，每月每平方米55元继续支付租金。其中2019年5月1日至2020年9月10日共490天，期间，由于受新冠肺炎疫情的影响，承租户无法正常经营，兰州九中应积极响应国家相关政策，免去承租户3个月的租金。因此，兰州九中应收2019年5月1日至2020年9月10日期间的租金为346867元（55元/平方米×473平方米÷30天×400天）。兰州九中要求解除其与久隆公司之间的不定期房屋租赁合同关系，并要求支付租金，双方之间是房屋租赁合同关系，并非长期互惠互利的合作关系，久隆公司若主张合作关系，可另案诉讼。第三人德生堂及其药店、眼镜店的代表人成胜元，美容美发店的经营者陆宝成，牛肉面店的经营者蒋善兴、烧烤店的经营者王国忠、鲜包店的代表人陈义来与高锐之间有房屋租赁合同关系，与兰州九中无合同关系，兰州九中要求第三人搬离并返还铺面，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告兰州市第九中学与被告甘肃久隆机电设备有限责任公司之间的不定期房屋租赁合同关系；二、被告甘肃久隆机电设备有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告兰州市第九中学支付2019年5月1日至2020年9月10日的租金346867元，并支付2020年9月10日之后的租金（租金的计算按照473平方米，以每月每平方米55元，自2020年9月11日计算至租赁铺面返还之日）；三、被告甘肃久隆机电设备有限责任公司、第三人甘肃久隆机电设备有限责任公司久隆超市、第三人甘肃德生堂医药科技集团有限公司、第三人甘肃德生堂医药科技集团有限公司兰州一一九店、第三人兰州市医视佳眼镜店（代表人成胜元）、第三人七里河区达源烧烤店（经营者王国忠）、第三人七里河区渡创意美容美发店（经营者陆宝成）、第三人七里河区龚家湾唏嘛香牛肉面店（经营者蒋善兴）、第三人兰州陈包记宜兰蒸百特鲜包店（代表人陈义来）分别于本判决生效之日起三十日内搬离并返还原告兰州市第九中学位于兰州市七里河区龚家坪东路126号（工商登记地址）、七里河区××路××号××号××号××号××号××号××号的铺面；四、驳回原告兰州市第九中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12129元，由被告甘肃久隆机电设备有限责任公司负担5000元，原告兰州市第九中学负担7129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  万学亮二〇二〇年十二月七日书记员  李 豪