广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异592号 案外人：龚沛君，女，1978年12月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 申请执行人：深圳市铁汉生态景观有限公司，住所地：深圳市福田区车公庙天祥大厦4D。 法定代表人：魏国锋。 被执行人：广州市中展投资控股有限公司，住所地：广州市增城区荔城街增城大道**之十一。 法定代表人：刘展松。 委托代理人：邹和利、陈雨露，广东增泰律师事务所律师。 本院在执行申请执行人深圳市铁汉生态景观有限公司（以下简称铁汉公司）申请执行被执行人广州市中展投资控股有限公司（以下简称中展公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人龚沛君对本院作出(2019)粤0118执6274号之三执行裁定书，查封位于广州市增城区##的房屋（以下简称涉案车位）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人龚沛君称，龚沛君于2018年12月24日向中展公司购买涉案车位，已付清款项，于2018年12月25日完成网签。龚沛君已经支付了房产税金，到不动产登记中心办理房产证，但办理时被告知不能办理，原因是法院查封了中展公司的财产。法院以(2019)粤0118执6274号之三执行裁定书查封涉案车位损害了龚沛君的合法权益，请法院解除查封。 龚沛君向本院提交下列证据：１、《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）；２、收款收据、交车位款的发票、非住房不动产登记费票据及收费明细表、税收完税证明；3、广州市悦美物业管理有限公司出具的涉案车位的停车位管理费清单；4、《产权情况表》；5、(2019)粤0118执6274号之三《执行裁定书》；6、各当事人的主体信息；7、（2019）粤0118民初1256号及（2019）粤01民终16554号《民事判决书》。 申请执行人铁汉公司没有答辩，也没有提交任何证据。 被执行人中展公司向本院提交情况说明称，2018年10月25日，被执行人与龚沛君在政府不动产登记系统网签《广州市商品房买卖合同》，约定由龚沛君向被执行人购买##，合同价款133600元。龚沛君于2018年10月24日向被执行人付清上述合同价款133600元，被执行人于2018年10月25日将##交付予龚沛君。据我方向涉案车位所在小区的物业公司（广州市悦美物业管理有限公司）了解，龚沛君自2019年4月至今均有支付物业管理费。 本院查明，申请执行人铁汉公司申请执行被执行人中展公司建设工程施工合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2019）粤0118民初1256号及（2019）粤01民终16554号民事判决书。（2019）粤0118民初1256号案判决如下：“一、被告广州市中展投资控股有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款1066500元给原告深圳市铁汉生态景观有限公司；二、被告广州市中展投资控股有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款利息（以工程款1066500元为本金，从2018年12月2日起计，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清之日止）给原告深圳市铁汉生态景观有限公司；三、驳回原告深圳市铁汉生态景观有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15948元，由原告深圳市铁汉生态景观有限公司负担2218元，被告广州市中展投资控股有限公司负担13730元。诉前财产保全费5000元，由被告广州市中展投资控股有限公司负担。”中展公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终16554号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 由于中展公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，铁汉公司向法院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为：(2019)粤0118执6274号。执行过程中，本院于2019年10月22日作出(2019)粤0118执6274号之三《执行裁定书》，该裁定书第二项裁定：查封被执行人广州市中展投资控股有限公司名下位于广州市增城区##的房屋（登记字号：19登记）。案外人龚沛君对本院查封涉案车位的执行行为不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：龚沛君举证的网上签订日期为2018年12月25日的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》载明涉案内容如下：卖方中展公司，买方龚沛君；买卖商品房为现房，地，地址位于广州市增城区##成交价为133600元；付款方式为一次性付款，在2018年12月25日前支付全部房价款。双方应于合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。中展公司应当在2018年12月25日前将作为合同标的物的房屋交付龚沛君使用。 龚沛君举证的开票日期为2018年12月28日的发票显示：购买方为龚沛君，销售方为中展公司，发票金额为133600元。打印时间2019年1月11日，盖有广州市增城区房地产登记所收费专用章的收费明细表显示：龚沛君缴纳增量房转移登记费550元。广州市悦美物业管理有限公司出具的涉案车位停车位管理费明细显示：车位由2018年10月25日交付业主使用，2019年4月份实行收费，自实行收费月份起龚沛君逐月缴纳车位管理费80元。 广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》显示：涉案车位坐落于广州市增城区##号，产权人为中展公司，登记字号：19登记##；合同信息栏显示，合同编号##，姓名龚沛君，占有份额为单独所有；查封历史案件栏显示，来文编号(2019)粤0118执6274号之三对涉案车位的查封为有效查封。 本院认为：龚沛君对涉案车位主张所有权，请求本院解除对涉案车位的查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，本案应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于龚沛君的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中展公司依照（2019）粤0118民初1256号及（2019）粤01民终16554号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，首先，本院在2019年10月22日裁定查封涉案车位，该查封为有效查封。中展公司与龚沛君在此之前的2018年12月25日已网上签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，且从后续履行情况看，双方确实存在真实的房屋买卖关系，故本院认定龚沛君在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于在法院查封之前已合法占有涉案车位的问题。龚沛君与中展公司网上签订房屋买卖合同约定中展公司应当在2018年12月25日前将作为合同标的物的房屋交付龚沛君使用。广州市悦美物业管理有限公司出具涉案车位停车位管理费明细显示，车位由2018年12月25日交付业主使用，龚沛君按约定缴纳停车位管理费，由此可认定龚沛君在本院查封之前已占有使用涉案车位。再次，关于已支付全部价款问题。龚沛君与中展公司签订房屋买卖合同约定涉案车位总价款为133600元，中展公司向龚沛君出具的发票显示房款总金额与上述金额一致，在没有相反证据推翻的情况下，本院采信龚沛君已支付购买涉案车位的全部价款。最后，关于未办理过户登记的过错问题。龚沛君于2019年1月11日已向广州市增城区房地产登记所缴纳增量房转移登记费，可视为龚沛君未怠于行使办理权属登记的权利。按常理分析，龚沛君作为买受人，理应希望尽快将涉案车位的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。在没证据证明龚沛君要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于龚沛君自身原因致使涉案车位未办理过户登记，也不能因此认定龚沛君存在过错。结合以上事实，本院认为龚沛君与中展公司之间买卖涉案车位的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故龚沛君的异议理由成立，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下： 中止广州市增城区人民法院作出的(2019)粤0118执6274号之三《执行裁定书》第二项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈月玲