上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80521号原告：上海明誉进出口有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区桃林路******。法定代表人：张玉荣，总经理。委托诉讼代理人：李华平，上海七方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王余婷，上海七方律师事务所律师。被告：赵筱玥，女，1993年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨然，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海丽兹行房地产经纪有限公司，住所地上海，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****(上海横泰经济开发区)>法定代表人：张志强，总经理。委托诉讼代理人：王骞，男。原告上海明誉进出口有限公司诉被告赵筱玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，经原告申请，本院依法追加上海丽兹行房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告上海明誉进出口有限公司的法定代表人张玉荣及其委托诉讼代理人李华平、被告赵筱玥的委托诉讼代理人杨然、第三人上海丽兹行房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海明誉进出口有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议已于2020年6月22日解除；2、被告支付违约金人民币(以下币种同)50万元；3、第三人将被告已经支付的20万元作为违约金的一部分支付给原告；4、被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求调整为，要求被告支付违约金40万元。并撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：原、被告在第三人的居间下，于2020年6月16日签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定原告将位于上海市浦东新区滨江大道1399弄8号302室房屋(以下简称系争房屋)卖给被告，总价款2,800万元。合同签订后，被告支付第一笔款项后，通过第三人告知原告拒绝购买房屋，构成违约，故原告起诉。被告赵筱玥辩称，同意解除，但解除时间应为被告起诉之日，因为该日之前双方面并无书面解除合同的文件。解除合同的理由并非被告拒绝购买房屋，而是原告一房二卖，被告有权解除合同。2020年6月22日被告没有向第三人说过不买，只是要求中介去协调，说暂缓购买房屋，没有说过解除合同。根据买卖合同约定，被告逾期付款超过30日的原告才有权解除合同，原告在买卖合同签订后30日内将系争房屋卖给了案外人，是导致合同解除的根本原因。即便法庭认定被告违约，违约金也需要根据原告实际损失确定，原告需证明实际损失，原告主张的违约金标准过高，应当按照逾期付款违约金标准计算。第三人上海丽兹房地产经纪有限公司述称，第三人收到了被告支付的第一笔购房款20万元，但因为原、被告有争议，不知道款项该付给谁，尊重法院判决。被告支付第一笔款项后，告知第三人其有点犹豫，让第三人先缓一缓，先别把20万元付给原告，后第三人持续沟通，原告一直催促第三人付款，2020年6月18日下午，被告明确告知第三人不买了，第三人遂告知原告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：2020年6月16日，原告作为出售人(甲方)、被告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告出售系争房屋，第三人系本次买卖的居间方。买卖合同约定，房屋成交价2,650万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作家150万元。补充协议约定，本合同成交价包含上海市浦东新区滨江大道1399弄4号地下1层004号停车位。第三条约定，买卖合同约定的价款总和(含车位)2,800万元。1、乙方应于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日将购房款20万元交与居间方，此款于甲方协助居间方完成该房屋产调且产调显示该房屋处于可正常交易状态后当日由居间方支付给甲方。2、乙方应于完成该房屋产调前将购房款30万元交与居间方，此款于完成该房屋产调且产调显示该房屋处于可正常交易状态后当日由居间方支付给甲方。3、乙方最晚应于2020年6月22日将购房款200万元在光大银行进行资金监管，此款于乙方成为该房屋不动产权证书权利人后解冻给甲方……补充协议第4条约定，乙方有下列情形之一的，构成根本违约，甲方有权以书面的形式单方解除合同：……(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行付款义务(含房款或税费)超过三十日的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在《上海市房地产买卖合同》解除之日起十五日内，按照《上海市房地产买卖合同》第二条约定的价款总和20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部购房款冲抵违约金，多退少补。买卖合同及补充协议签订当日，被告向第三人支付购房款20万元。2020年6月17日，原告法定代表人张玉荣向第三人工作人员马珍珍发送微信，表示50万定金没有收到。马珍珍回复：“稍等我去问一下经理”。2020年6月18日，张玉荣再次向马珍珍发送微信：“小马，昨天拉完产调你们答应对方付你们账户的20万先打给我，现在没有收到？为什么？”马珍珍回复：客户那天签完约之后回去又和家里人商量了一下，还要再考虑一下，希望被告多等一天。张玉荣回复：“客户打的20万给我的，你们要给我，产调昨天上午给你了，我如实履约了，你们就要把20万给我呀”。马珍珍当天未回复。2020年6月18日原告法定代表人张玉荣和第三人工作人员曾波通话，曾波表示，第三人还在和被告沟通，还没有结果。张玉荣回复：“她那个什么意思，我没搞清楚，她那个是什么意思啊”。曾波：“因为是这样的，因为她不是说她这边父母，我的猜测可能是他那边钱的问题，但是呢，客户说在和她家人商量商量，然后我们同事也正在跟他沟通了”。张玉荣：“她昨天打的那20万不是要给我的吗？你们不说产调过后就给我的吗”。曾波：“当时是这么说的，后来那个她不是说给我们打了电话说，今天下午2：00之前她会把那个50万一块打给你，20万先不打，因为这个钱的话本身就是她打过来的嘛，所以说我们就没有打嘛。”2020年6月19日，曾波向张玉荣表示：“现在的话，目前还没有达到你这个要求。但是我们这边想的是，看怎么尽快地给你找到客户，这是我这边的想法，包括我们今天，也给你打电话了。确实不是说我们不想想你打这个钱，是客户不愿意，你知道吗？”2020年6月22日，第三人工作人员马珍珍向张玉荣发送微信，告知：客户确实不考虑购买系争房屋了，希望和平解约，将20万元定金退给她。双方协商未果。2020年6月28日，原告将系争房屋出售给案外人，2020年7月27日，系争房屋被核准登记于案外人王某某名下。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据补充协议约定，原告按约完成了完成产调，被告应当按约支付50万元，于2020年6月22日应当支付200万元。在案证据及第三人的陈述均表明，被告不仅未按约付款，且要求第三人不要将其已支付第三人的20万元支付给原告，构成违约，且以实际行为表示不会继续履约，原告享有合同解除权。本次买卖合同的居间方系第三人，在案证据显示双方沟通及款项支付都是通过第三人进行，第三人于2020年6月22日明确告知原告，被告确定不购买系争房屋，原告要求确认双方买卖合同及补充协议于该日解除，本院予以支持。被告认为对第三人提供的服务不满意，如其认为相关权利受到损害，可依其于第三人之间的居间合同主张权利，其以此为由拒绝履行原、被告之间的买卖合同，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告拒绝购买房屋导致合同解除的，原告可按照房价款的20%主张违约金，原告自愿将违约金的金额调整为40万元，被告认为该标准仍然过高，认为原告应当就实际损失承担举证责任。对此本院认为，违约金设置的目的兼具补偿性及惩罚性，系争房屋总价2,000多万元，买卖合同签订后原告积极履约，不存在任何违约行为，被告单方拒绝购买房屋，过错明显，原告已经自愿降低了违约金金额的计算标准，被告认为应当按照逾期付款标准计算违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告付至第三人处的购房款20万元，第三人应当返还。鉴于被告赵筱玥已经另案提起要求返还购房款的诉讼，本案中不再处理。原告自愿撤回要求第三人将该20万元购房款作为违约金直接支付给原告的诉讼请求，系对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海明誉进出口有限公司、被告赵筱玥于2020年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2020年6月22日解除；二、被告赵筱玥于本判决生效之日起十日内支付原告上海明誉进出口有限公司违约金40万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由被告赵筱玥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十二月二十九日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。