安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初5953号原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司，住所地安徽省舒城县城关镇花桥路。统一社会信用代码91341523590168419J。负责人：张申朋,总经理。委托诉讼代理人：陶磊，该公司职工。委托诉讼代理人：吕孟娟，该公司职工。被告:胡志凤，女，汉族，1963年10月27日生,住安徽省舒城县。原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司（以下简称舒城分公司）与被告胡志凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶磊、吕孟娟，被告胡志凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6270元,并按照年利率24%支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年11月30日为5134元,合计11404元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月8日安徽万兴物业服务有限公司(原名六安市万兴物业管理有限公司，以下称“万兴公司”)与舒城远大房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》,由万兴公司为远大港汇小区提供物业服务,合同约定小区物业服务费实际收费标准依照舒城县物价局批准文件。为便于小区管理,万兴公司依法设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2015年9月7日,原告与被告签订《远大﹒港汇广场小区物业临时管理规约》。原告按约提供了物业服务,且仅按照1.4元/月/平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经多次电话、书面催告,至今未交纳2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6270元。按照原、被告签订的临时管理规约的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费违约金,因约定违约金过高,原告调整为按年利率24%计算违约金。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的全部诉讼请求。被告胡志凤辩称：我所居住的小区楼下噪音太大，影响休息，北楼阳台也漏水；门怀了、墙面开裂原告不修理，地下车库到楼下商城的门一直处于开的状态；小区设置路障，通行为单行道，很不方便；另外，小区电梯广告多。本院经审理认定事实如下：被告胡志凤系舒城县城关镇远大·港汇广场5幢802室业主，房屋面积124.41平方米。该小区建设单位为由舒城远大房地产开发有限公司。2012年1月8日，舒城远大房地产开发有限公司与六安市万兴物业管理有限公司签订舒城县城关镇远大·港汇广场《前期物业服务合同》，2016年12月7日该公司与安徽万兴物业服务有限公司签订《六安市前期物业服务合同》，据此六安市万兴物业管理有限公司和安徽万兴物业服务有限公司取得涉案小区的物业服务管理资格。原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，被授权为涉案小区提供前期物业服务，领有营业执照。上述前期物业服务合同约定的主要内容有：物业服务内容为，物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；物业共用部分的相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理范围；物业档案资料管理。物业费缴纳方式为，物业服务费按年预先交纳，业主或物业使用人应在每年二月底前履行交纳义务。合同还约定了上述共用部分的物业服务标准。2015年9月7日原告与被告签订《远大·港汇广场小区物业临时管理规约》，按该规约的约定，业主有监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同等权利，也有按前期物业服务合同的约定交纳物业服务费的义务，如业主未能按时足额交纳物业服务管理费，应按日3‰的标准支付违约金。2014年5月29日，舒城物价局就涉案小区物业服务费标准发出〔2014〕26号函，核定舒城远大·港汇广场小区住宅综合物业服务费为每月每平方米1.5元，但原告实际向业主是按每月每平方米1.4元收取。被告在取得5幢802室钥匙后也曾支付过物业服务费，但自2017年7月1日起就未有交纳，原告多次催要，被告也未支付。另，涉案小区未成立业主委员会。本院认为，前期物业服务是根据国务院《物业管理条例》规定而设立的物业服务管理制度，原告母公司依据该条例的规定与建设单位舒城远大房地产有限公司签订前期物业服务合同，原告又因母公司的授权而取得涉案小区的物业服务资格，即原告对涉案小区的物业服务具有合法性。根据前期物业服务合同和临时管理规约的约定，原告为涉案小区提供物业服务，被告作为涉案小区的业主就应当交纳物业服务费,且被告也一度履行了如期缴纳物业服务费的义务，但其自2017年7月1日起拖欠物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持；即便被告认为原告物业服务不履行或者不完全履行法定或者约定义务有违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，的规定，被告只能要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒交物业服务费。最高人民法院的上述规定是基于物业服务费的特殊构成而作出的，物业服务费并不全是物业服务企业的收入，其中包含了物业管理区域绿化养护、清洁卫生、秩序维护，公共部位、电梯等公用设施设备的日常运行、维护费用，这部分费用只有通过业主交纳物业费才能够正常养护、运行和维护，部分业主不交纳物业费，对已交纳物业费的业主来讲不公平、不合理，是不交纳物业费业主借已交纳物业费业主的费用来服务自己。被告关于其阳台漏水，小区噪音，小区设置路障将进出小区道路改为单行道，地下车库到楼下商城的门一直处于开启状态等理由拖欠物业服务费的抗辩，是对物业服务内容和范围的误解，根据《物业管理条例》的规定和前期物业服务合同的约定，物业服务的对象为物业共用部分。被告阳台漏水，并未说明原因，也未确定责任主体；小区噪音属于相邻关系问题，原告只能向相关职能部门反映，无权干预他人经营，更无权执法；小区设置路障将进出小区道路改为单行道，是原告物业公司在物业管理区域内进行的管理行为，该行为得到大部分业主的认可，且不违反法律法规的规定；地下车库到楼下商城的门一直处于开启状态，由于物业服务的繁琐性及业主要求的多样性，原告提供进户门门禁卡，意欲使每一个业主在进出门户时开关进户门，但偏偏有部分业主为进出方便而不正常开关进出门，但原告提供进户门门禁卡的行为，说明原告提供的该项服务内容基本到位。故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。原告起诉要求被告支付自2017年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费6270元（36个月×124.41平方米×1.4元/平方米/月），本院予以支持。原告请求判令被告按年利率24%支付逾期交纳违约金的主张，因符合双方约定，本院也予支持，但违约金应当按合同约定的交费周期分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一项之规定,判决如下：被告胡志凤于本判决生效之日起五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司自2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6270元及逾期付款违约金（其中2017年度违约金自2017年7月1日起至付清时止，以未付款1045元为基数，按年利率24%计算；2018年度、2019年度分别自2018年1月1日和2019年1月1日起至付清时止，以未付款2090元为基数，按年利率24%计算；2020年度自2020年1月1日起至付清时止，以未付款1045元为基数，按年利率24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取43元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  刘义舒二〇二〇年十二月七日书记员  郭玉茹附：本案适用相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）按时交纳服务服费。