山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初1813号原告：屈文丽，女，1981年7月8日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王名成，山东赞特瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贞健，山东赞特瑞律师事务所律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地日照市东港区秦皇岛路北北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号，统一社会信用代码：913713217961982342。法定代表人：王东升，经理。委托诉讼代理人：牟子健，公司员工。委托诉讼代理人：周广远，公司员工。原告屈文丽诉被告山东裕升置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈文丽及其委托诉讼代理人王名成、许贞健，被告山东裕升置业有限公司的委托诉讼代理人牟子健、周广远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈文丽向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因逾期办理房地产权属证书的违约金25225.28元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的裕升大唐华府小区住宅，总价款966486元，合同约定出卖人应在房屋交付使用后180日内将办理房地产权属登记需要由出卖人提供的资料报送至日照市房地产管理局。被告未在合理的期间内通知原告办理房产登记手续，已构成违约，应承担违约责任。被告山东裕升置业有限公司辩称，原告第一项请求事项与事实不符，适用法律错误，依法不成立。合同第十五条约定“协商解决”属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于办证期限的特殊约定。违约金的起算点应当为原告提起诉讼之日。司法解释第十八条明确规定双方当事人明确约定办证期限，超过约定期限的，如有特殊约定，应当按照该约定的方式处理，只有不存在该特殊约定时，才应当按司法解释第十八条规定，超过180日办证期限即承担违约责任。而本案合同第十五条中，双方当事人约定了办证期限180日，同时约定了超过180日按第三项“协商处理”，排除了第一项、第二项或退房或支付违约金的约定。即180日之后双方应当协商处理，起诉前的协商处理期间不应作为违约状态认定。协商不成应自起诉后起算违约责任。这如同设定履行期限的宽限期，不违反法律的强制性规定。因此要求被告承担协商期间内的逾期办证违约责任不成立。退一步讲，即便是按照原告所主张违约金计算方式，原告所主张的诉讼请求也不应得到全部支持。（一）原告主张的部分诉讼请求已超诉讼时效。1、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。该条规定明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。2、逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权力和尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中没有约定因出卖人原因不能办理产权登记违约金的具体标准，从公平诚信原则出发，应当作为继续性债权处理。原告未提交要求被告办证及支付逾期办证违约金的证据，因此原告要求被告支付从2016年11月1日至2017年7月31日期间逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。根据民法总则三年诉讼时效的规定，涉案逾期办证违约金的起算时间为2017年8月1日。（二）原告所主张的逾期办证违约金的计算截止日期明显错误。双方的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。即办理完毕初始登记视为开发商履行完毕合同约定办证义务，逾期办证责任即告终结。即违约金日期应截止到2019年8月14日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了举证、质证，根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月13日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号201411130130），原告购买裕升置业公司开发的位于裕升大唐华府小区011幢1单元401号成套住宅及储藏室、停车位，房屋总价款为966486元。商品房买卖合同第六条付款方式及期限：买受人于2014年11月13日前交房款316486元,剩余房款650000元买受人通过银行按揭方式支付给出卖人,自本合同签订之日起7日内携带相关资料到银行本来完毕按揭手续,逾期按买受人逾期付款方式处理。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。同日，双方又签订补充协议01，协议约定：五、对合同第十五条的补充约定：买受人自出卖人通知提交办理产权证资料之日起，30日内为正常办理期限，30日后至60日之内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金；如买受人超出60日后，出卖人有权解除合同有权选择按按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。2016年4月29日，被告制作了《业主需结算或缴纳费用清单》，原告需补交购房款及契税等费用共计29841元。2016年12月16日被告为原告出具交房收费清单一份,同日，原告在被告的格式业主信息登记表中填写了原告及紧急状况发生时联系人的姓名、身份证号码、联系方式。2019年8月14日，被告取得案涉房产鲁（2019）日照市不动产权第0042242号《不动产权证书》，权利人为被告。本院认为，原、被告双方于2014年11月13日签订的201411130130号商品房买卖合同及补充协议01是双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。双方在商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”被告应当在房屋交付后的180日内向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料，被告未履行该义务，应自逾期日起承担违约责任。关于交房日期问题。原告主张与被告交房时间为2016年4月29日，仅提供被告制作的业主需结算或缴纳费用清单，不足以证明其主张，本院不予认定。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”。由此可见，房屋交接不仅仅是开发商向房屋买受人发出交房通知，买受人接到房屋交接通知后，双方还需要办理一系列房屋的交接手续，进行业主信息登记、签署相关的房屋交接入住文件、交接钥匙等物品、对房屋设施的初步外观质量进行验收、提交不动产权属登记材料等，方能完成房屋交接。原告于2016年12月16日与被告签署交房收费清单、进行业主信息登记，是进行房屋交接办理的相关手续。因此，案涉房屋的交接时间应为2016年12月16日。由此推算，被告应在2017年6月14日前向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料。关于违约金计算截止日期问题。依照双方签订的合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”因此违约金计算的截止日期实际是对“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局”的约定如何理解的问题。在实践中开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。所谓“大产权证”是项目整体即整栋楼的初始登记产权,由开发商取得;所谓“小产权证”是指转移登记到购房者名下的单独房屋产权;办理大产权证是办理小产权证的前提条件。根据权属登记流程规定,房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续,完成房屋权属的初始登记后,再告知买受人情况,买受人提出申请,房管部门进行审查登记,颁发权属证书。因此开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料,期间开发商可要求买受人配合提供相应资料,在完成初始登记并履行告知买受人的义务后,开发商的办证义务已履行完毕,此后买受人可自行申办产权证书,当然期间可要求开发商补充资料。本案中双方对违约金的截止日期并未作明确具体的约定,其中的办理完毕房屋产权登记手续并不明确指原告取得房产证(即小产权证)之日,另外本案中被告并未提供其将资料报产权登记机关备案的证据,其办理完毕涉案楼房初始登记的日期为2019年8月14日,因涉案楼房业主众多,涉及到各户具体获知信息、取得产权登记证书的日期不一致,因此本院酌定2019年8月14日为本案违约金计算的截止日期。双方对以966486为基数按照日万分之0.2计算逾期办证违约金无异议，本院予以认定。据此计算，被告应承担违约金15309元。关于诉讼时效问题。被告的违约行为一直持续至其实际办理完毕房屋产权证书之日,即2019年8月14日,原告的请求并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司赔偿原告屈文丽自2017年6月14日至2019年8月14日期间因未办理不动产权属登记的违约金15309元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告屈文丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费215元，(已减半)，原告屈文丽负担124元，被告山东裕升置业有限公司负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可以依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王**二〇二〇年十二月一日法官助理王大鹏书记员安从丽