北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12513号上诉人（原审原告）：赵莉，女，1979年3月20日出生，住北京市朝阳区委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵丹，女，1991年6月30日出生，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。上诉人赵莉因与被上诉人赵丹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初34227号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人赵莉及其委托诉讼代理人贾龙宇，被上诉人赵丹的委托诉讼代理人南珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵莉上诉请求：依法改判赵丹向赵莉支付违约金60000元、律师费9600元、保全费1168元、保函费2000元，并由赵丹承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1．对于一审判决确认双方合同解除以及在押金中扣除2020年2月20日至2020年3月15日的房屋租金无异议。2．赵莉在房屋租赁合同履行过程中不存在违约行为。赵莉早在2020年2月20日之前就与赵丹多次沟通过办理营业执照事宜，赵丹承诺可以办理但未能实现承诺，赵莉未于2020年2月20日交纳房租系因赵丹未实现对赵莉在租赁房屋内办理营业执照的承诺，直接影响赵莉是否继续租赁涉案房屋。赵莉曾于2020年2月17日因办理营业执照事宜与租赁房屋二房东苏某进行沟通，得知赵丹于2019年底就开始拖欠房租。赵丹未向赵莉作出合理解释。赵莉未向赵丹交纳房租系行使不安抗辩权，不应当认定为违约行为。赵莉向赵丹缴纳了6万元押金，即使赵莉2020年2月20日未交纳租金，房屋使用费赵丹可以在押金中抵扣。3．一审一方面认定双方违约，赵丹无需支付违约金，另一方面以赵莉未缴纳租金构成违约为由要求承担滞纳金，前后矛盾。赵莉迟延支付租金事出有因，仅是履约过程中的履约瑕疵，赵丹是根本违约方，其违约行为导致合同无法继续履行。本案应当对违约责任程度大小加以区分，不能简单责任相抵。一审认定双方均存在违约但是赵莉仍要支付滞纳金，赵丹没有任何责任。4．本案中律师费、保全费、保险保函费均是因赵丹违约导致赵莉提起诉讼的必要支付，应当由构成根本违约的赵丹承担。赵丹辩称，同意一审判决，不同意赵莉的上诉请求和事实理由。赵莉2020年2月20日之前应当缴纳下一季房租而未交纳，严重违约。营业执照是案外人苏某向赵丹承诺可以办理，不影响赵莉使用房屋，也不是赵莉不支付租金的合法理由。赵莉起诉及上诉状中可以看出其在2020年3月19日才知道没有交租金的事实，赵莉没有行使不安抗辩权的资格，赵莉至今仍在使用涉案房屋。押金不同于租金，没有支付租金就是违约行为。双方都存在违约行为，但有先后，赵莉违约在先，一审在押金中扣除租金、滞纳金合理。律师费、保全费不应承担。泽玛克公司向一审法院起诉请求：1．解除赵莉、赵丹之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令赵丹退还押金60000元；3．判令赵丹支付违约金60000元；4．判令赵丹向赵莉支付律师费9600元；5．判令赵丹支付保全费1168元及保单保函费用2000元。一审法院认定事实：2018年3月12日，案外人苏某、吴某就北京市朝阳区×号院×号楼××-××号房屋签署《房屋租赁合同》，约定自2018年2月25日至2022年10月14日，该房屋由苏某出租给吴某进行使用。2019年5月1日，苏某（甲方）、吴某（乙方）与赵丹（丙方）签署《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：甲乙双方于2018年3月20日签订了《房屋租赁合同》（下称“原合同”），原合同约定乙方承租甲方拥有的位于北京市朝阳区×号院×号楼××-××号房屋，自2018年3月20日至2022年10月14日止。现乙丙方向甲方提出，将原合同承租方变更为丙方，甲乙丙三方就该变更等事宜达成以下补充协议：一、原合同的承租方自本协议生效之日由乙方变更为丙方。二、原合同中承租方的权利义务由丙方全部概括承受……七、本合同自甲乙丙三方盖章之日起生效。合同落款处甲乙丙三方分别签字并摁有指纹。2019年5月20日，赵丹（甲方）与赵莉（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区×号院×号楼××号房屋二层（以下称涉案房屋）租给乙方使用，该房屋套内面积150平方米。租赁期限自2019年5月20日至2022年10月14日。2019年5月20日至2020年9月24日的房屋租金为20000元整/月，乙方应同时交纳押金60000元。2020年9月25日至2022年10月14日的租金为22000元整/月。租金按季支付，押三付三，支付时间为每个租赁季的第一个月20号前，乙方向甲方支付下季度租金，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天则乙方需按月租金的10‰支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方需按实际居住日交纳租金并承担违约责任。合同签订后，赵丹依约将涉案房屋交付给赵莉，赵莉入住房屋并于2019年5月31日向赵莉支付租金60000元及押金60000元，于2019年8月19日向赵莉支付租金60000元，于2019年11月26日向赵莉支付租金60000元。此后赵莉未按合同约定于2020年2月20日前向赵丹支付下季租金，称其认为房租交纳的时间应该为2020年3月20日，另因赵丹未向他的房东交纳租金，导致其所承租房屋自2020年3月16开始停水停电，为了避免损失扩大才没有交纳房租。2020年3月16日，北京××商贸有限公司发出声明：“由于×号楼底商12-××/12-××租户欠缴我司2019年12月25日-2020年3月24日房租，按照合同规定已逾期，经多次协商沟通，租户仍然没有补齐房租，租户违反了双方签订的的约定，现已通知物业公司即日起对该租赁房屋停水停电处理，待租户补齐房租再做商定！”。赵丹认可该声明的真实性，确认其欠缴了部分租金，称其与其出租方之间的的房屋租赁合同纠纷正在法院另案审理中。赵莉称因涉案房屋停水停电，无法正常使用，在2020年3月2日与赵丹面对面沟通了合同解除事宜，赵丹对此不予认可，赵莉亦未就沟通内容、解除通知的发出等事项向法庭举证。赵丹称因赵莉未按照合同约定及时交纳租金的行为构成违约，已于2020年3月24日向赵莉出发了解除通知，赵莉确认收到了该解除通知。经查，赵莉所承租涉案房屋及室内物品未进行腾退，经过释明，双方均不要求法院处理合同解除后的腾退交付问题。立案前，赵莉向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2020年5月11日作出了（2020）京0105财保205号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结赵丹名下129600元的财产。保全费1168元，由赵莉方预付。因向中国××财产保险股份有限公司申请诉讼财产保全责任保险，支出2000元。赵莉聘请委托诉讼代理人支出律师费9600元。案件审理中，一审法院根据赵莉的申请解除了上述财产保全。一审法院认为，赵莉、赵丹双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。赵莉主张解除合同，赵丹表示同意，一审法院对于双方合同解除不持异议，但争议的问题在于合同解除的原因、解除的时间、以及合同解除的法律后果。根据《房屋租赁合同》约定，租金按季支付，支付时间为每个租赁季的第一个月20号前，合同中亦手写列明了租金支付的详细时间，赵莉应该按照合同约定于2020年2月20前支付下季租金，虽然赵莉称因赵丹未及时交纳租金，涉案房屋被停水、停电，导致涉案房屋不能够正常使用，其未交纳租金是为了避免自己利益受损。但是根据赵莉在庭陈述，称其于2月底才知道赵莉未向其出租人交纳租金的事实，在起诉书事实理由部分中又称直至2020年3月19日北京××商贸有限公司张贴《租金崔佳告知函》时才知道赵丹欠付租金12万余元，前后表述矛盾，且停水、停电的时间在2020年3月16日，在此之前涉案房屋未有过被停水停电的情况。以上所述相关事实及时间均晚于赵莉应付租金交纳义务的2020年2月20日，故一审法院认为赵莉违约。同时需要指出的是，赵丹作为房屋租赁合同出租方，应当按照合同约定向承租方提供符合合同约定的适宜居住使用的租赁标的物，赵丹未及时向其承租人交纳租金导致赵莉在使用涉案房屋时遭遇停水停电，影响赵莉正常使用，同样存在违约行为。双方于合同履行过程中均存在违约行为，故一审法院对赵莉主张要求赵丹向其支付违约金的相关诉讼请求不予支持；当事人一方延迟履行主要债务经催告后未在合理期间内履行的，守约方可以解除合同，主张解除合同的，合同自解除通知达到对方时解除，赵莉确认收到赵丹于2020年3月24日向其发出的解除通知，故一审法院认定双方《房屋租赁合同》于2020年3月24日解除；合同解除后，尚未履行的终止履行，赵莉于合同签订之初支付的60000元押金赵丹应于退还，赵丹答辩中提到的在押金中扣减2020年2月20日至2020年3月15日房屋租金及滞纳金的意见合理且有合同依据，一审法院在核算后确认赵丹应退还的押金金额为38350元；赵莉主张的律师费及保全费没有合同依据，亦非必要费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认赵莉与赵丹之间《房屋租赁合同》于2020年3月24日解除；二、赵丹于判决生效后7日内向赵莉退还押金38350元；三、驳回赵莉的其他诉讼请求。如赵丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，赵莉向本院提交以下证据：1．微信聊天记录截图，用以证明双方签订合同时约定了要在租赁房屋办理营业执照，付房租之前双方一直在协商，如果无法办理营业执照会就赵莉后续经营造成影响，且因知道赵丹欠付房租，所以2020年2月20日未支付房租。2．苏某证人证言，用以证明2月17日赵莉已经从苏某处得知赵丹拖欠房租。赵丹认为上述证据不属于二审新证据，对证据1真实性认可，证明目的不认可，证据2真实性不认可，苏某与赵丹的纠纷在审理中，双方有矛盾冲突。二审中，赵丹未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1．赵莉就未按时支付租金是否应承担责任。2．双方合同解除的法律后果如何认定。关于赵莉未在2020年2月20日按照约定支付租金的事实，赵莉二审中提出两个理由，一是赵丹未按照承诺办理营业执照，二是赵丹拖欠其出租人租金致使涉案房屋无法正常使用。经查，赵莉虽主张赵丹承诺为其办理营业执照，但双方租赁合同中并未约定办理营业执照的相关合同义务，亦未将无法办理营业执照作为违约情形或解除合同的条件，故赵莉以尚未办理营业执照作为不支付租金的理由不能成立。赵莉应于2020年2月20日向赵丹支付租金，而因赵丹未向其房东交纳租金致使涉案房屋停水停电、张贴《租金催缴告知函》等情形均发生在2月20日之后，赵莉一审中并未明确其知道赵丹欠付租金的时间，亦未就其在2月20日之前即已经知晓欠租情况举证证明，其二审中主张在2月17日即知晓相关情况，但现有证据尚不足以证明其该项主张。故赵莉主张行使不安抗辩权缺乏确切证据证明其存在可以中止履行付款义务的情形，其未在2020年2月20日交纳租金，构成逾期支付，按照双方合同约定，应支付滞纳金。赵丹在一审中明确表示在押金中扣除2020年2月20日至3月15日的房屋租金及滞纳金，一审法院在退还押金金额中予以扣减，并无不当。关于双方合同解除的违约责任。赵丹于2020年3月24日向赵莉发出解除通知，赵莉对合同解除亦无异议。对于合同解除的原因，一方面，如前所述，赵莉确存在逾期交纳租金的行为；另一方面，涉案房屋因赵丹欠付租金于2020年3月16日被停水停电致使赵莉无法正常使用，赵丹亦未能积极解决。故结合本案事实，本院认为，导致涉案房屋租赁合同解除的原因系双方原因所致，并非仅系某一单方违约造成，故赵莉主张赵丹承担合同解除的违约金，缺乏依据，本院无法支持。赵莉主张的律师费及保全费的，亦无合同依据，本院亦不予支持。综上所述，赵莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1619元，由赵莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月三十日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾