安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4721号 上诉人（原审被告）：合肥中信物业有限公司，住所地合肥市美菱大道****。 法定代表人：刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：吴红娟，安徽儒圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王守凤，女，1970年12月12日出生，汉族，住庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰,安徽协利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住，住所地合肥市望江东路**/div> 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 原审第三人：谢文银，男，1962年4月3日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 原审第三人：王家宗，男，1937年8月8日出生，汉族，住所地，住所地庐阳区iv> 委托诉讼代理人：张乐明、安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉,安徽华人律师事务所律师。 上诉人合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）因与被上诉人王守凤、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司），原审第三人谢文银、王家宗房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中信物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王守凤的全部诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由王守凤承担。 事实和理由：本案与其他案件系同一系列案件，但审判依据及思路却完全相反，相互矛盾，确属错误。本案中第三人谢文银和中信物业公司签订房屋买卖合同的情形，与其他系列案件情形完全一致，相同的合同在以上案件中被认定为有效，到了本案中却被认定为无效实属错误。首先，王守凤从未向中信物业公司交付过任何购房款，其起诉的基础是其主张其与二建公司之间的债权债务关系。中信物业公司拒绝向其出卖房屋，并不影响王守凤向二建公司主张债权，当然也不会对其利益产生实际损害。第二，由于中信物业公司作为开发商，是房产权利人并非无权处分，其与第三人谢文银之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应属有效。第三，碧水家园项目房产作为中信物业公司的在售商品房，不是二手房，中信物业公司只能按照政府部门规定的备案价进行销售。第四，中信物业公司自始至终都不认可将房屋抵给了二建公司或者王守凤，更遑论明知案涉房屋“已经被抵偿”？房屋一直为中信物业公司所有，中信物业公司是房屋权利人，不能将中信物业公司从未认可的事情强加在中信物业公司身上，以此妄图抢夺中信物业公司的财产。中信物业公司也从未与第三人谢文银商议过将所谓抵给别人的房产卖掉，双方没有任何串通的意向及行为。很显然中信物业公司按照政府部门规定的备案价进行涉案房产的销售，完全合情合理。况且谢文银是在庐阳区政府工作组的主持下，购买涉案房屋，且购房款由谢文银缴入工作组指定的监管账户，用于中信物业公司交税所用，难道政府也参与了合谋串通？ 二、一审法院认定王守凤通过工程款抵扣方式交纳房款并且入住多年的事实存在错误。首先，“以房抵工程款”顾名思义应当理解为：用房屋来抵付应付的款项。法律上产生的关系为：以转移房屋的所有权的方式来消灭债权债务关系。其存在二个构成要件：1、房屋从债务人转移至债权人名下，发生物权的变动。2、债权人与债务人的债务关系消灭。合肥仲裁委（2010）合仲字第084号《调解书》虽然约定了“以房抵款”。但是二建公司在就该调解书申请执行时，请求事项是要求中信物业公司支付钱款，并未请求“以房抵款”。另，在该调解书强制执行阶段，双方达成的执行和解协议，又一次推翻了“以房抵款”的支付方式。执行和解协议中，虽然仍然出现了“以房抵款”的描述，但该协议的核心履行要件是：中信物业将房屋出售，所得的售房款用于偿还应付工程款。此时“以房抵款”已经终止了履行，债权债务的履行方式仍然为钱款支付方式。因此，二建公司再无权要求我公司履行任何“以房抵款”的义务。然而一审法院在认定事实时，却忽略了该执行和解协议的内容，没有将其纳入一审判决书的认定事实部分。其次，王守凤与二建公司之间的债权债务并不明确。虽然王守凤提交的三方协议中明确“乙方欠丙方消防管道款”，但是王守凤与二建公司之间的债权债务在该协议中并未明确，王守凤与二建公司是否欠付工程款，以及欠付多少工程款有待证实。该债权金额支付情况、债权的履行期限等也均未做有效说明，双方也未提供证据证实债权债务的真实性，也没有生效的法律文书予以确认。因此该三方协议的另一个原始法律基础——王守凤与二建公司之间的“以房抵款”的真实性无法证实。同时根据084号调解书的条款，碧水家园4#楼可售房源为80套，中信物业公司为了抵付工程款已经网签备案给二建公司43套，这43套房屋面积共计4185.62平米，按084号调解书确定的单价6450元，共抵付26997249元。2011年1月20日前中信物业公司支付给二建公司500万元，以上合计31997249元。二建公司在执行过程中查封的中信物业公司银行转账款项共计22785619元，以上款项合计54782868元，已经远远超过084号调解书确定的金额42216049元。所以中信物业公司当年才拒绝将剩下37套房屋包括案涉房屋抵给二建公司，二建公司当然也无权将案涉房屋出售给任何人。时至今日中信物业公司与二建公司就案涉工程仍未进行最终决算，工程款最终金额仍无法确定。所以该“以房抵款”协议根本不符合法律规定。第三，二建公司作为施工单位，在建设过程中进行违法分包，分包后又缺少有效的监管机制，二建公司及实际施工人利用中信物业公司资金短缺的情况不断要挟，不断以违约金、罚款等手段抬高施工造价。导致总造价为九千多万（见施工合同）的工程，最后造价竟高达1.5亿元（二建公司数据），给中信物业公司虚增了巨额的债务负担，从而直接导致中信物业公司资金链断裂。之后二建公司又怂恿实际施工人趁着我公司经营困难，无力保护资产而抢占房屋。本案中，最应当承担责任的就是二建公司，正是由于二建公司违法分包，实际施工人利用中信物业公司资金短缺，坐地起价才导致今天这个局面。第四，实际施工人与二建公司、中信物业公司之间建设工程案件中，以房抵工程款的房屋系当事人自认行为，并非法院认定，中信物业公司亦从未予以确认，不能理解为案涉房屋已经抵付。 王守凤辩称，一、中信物业公司无权出卖案涉房屋。王守凤房屋是中信物业公司、二建公司2010年12月28日（2010）合仲字第084号合肥仲裁委调解书（下称084号调解书）中以“以房抵款”的方式支付二建公司工程款。即中信物业公司以碧水家园4#楼全部可预售74套房屋抵付拖欠二建公司4221.6万元工程款的生效仲裁调解书而取得。二建公司依据84号调解书向法院申请对中信物业公司强制执行，执行期间双方达成执行和解，并办理了碧水家园4#楼74套房产的抵押登记，至此74套房屋所有权已实际属于二建公司所有。实际施工人王家宗等以8140674元工程款从二建公司抵付了包括王守凤1904室在内的13套房屋，王守凤以“以房抵款”的方式实际取得了碧水家园4#楼1904室的所有权。（2018）皖0103民初3712号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终3552号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。2014年1月，王守凤与中信物业公司、二建公司签订一份购房《协议书》，协议书约定：中信物业公司将案涉房屋作为工程款抵付给二建公司、二建公司再将房屋抵付给王守凤，王守凤应付的购房款用工程款抵付。中信物业公司早在2010年12月就将案涉房屋以抵付工程款的方式抵给了二建公司，二建公司又以工程款的形式抵给了王守凤。中信物业公司二次出卖不属于自己的房屋，获取不正当利益的恶意行为，侵害了王守凤合法的财产利益。 二、中信物业公司的《商品房买卖合同》属无效合同。中信物业公司一房两卖的恶意行为违反了《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项规定，所签的《商品房买卖合同》损害了王守凤的合法权益，属无效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同......导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第三人谢文银非诚信买家。2018年7月，谢文银购买的案涉房屋价格与王守凤2010年以工程款抵付的6450元/每平米相近，远低于2018年的合肥购房市价，不属于合理对价范围；谢文银购房时，王守凤已入住案涉房屋多年，谢文银不去现场看房，对购买的房屋现状不去了解有悖常理，有与卖房人串通损害王守凤利益之恶意；案涉房屋没有办理“产权证”非因王守凤原因。中信物业公司自2013年以来一直没有开展新的房地产开发业务，且欠税暂不能办证。也就是说，抵付工程款的房屋不能办证的原因是中信物业公司没有履行生效法律文书确定的义务。最高院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第27条规定：恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。谢文银对自己购买的房屋毫不关注，开庭都不参加，可见谢文银不是真正购房人。中信物业公司认为其可以选择将案涉房屋出卖给谢文银，中信物业公司支付的工程款已超过084号仲裁调解书的支付数额的上诉理由不能成立。084号仲裁调解书等一系列生效的法律文书都确定了案涉房屋系抵扣工程款而取得，中信物业公司无权处分案涉房屋。中信物业公司与二建公司就工程款的决算是否不是本案的审理范围。中信物业公司一审没有到庭参加诉讼，以自己的行为表示放弃对案涉房屋的抗辩权，也失去了上诉权利。作为购房人的谢文银对一审判决表示服判没有上诉。王守凤自2010年12月28日就已经取得了涉案房屋的实际物权。此后中信物业公司与谢文银再次签订的房屋买卖合同无论什么原因，都将归于无效。 三、原审法院判决依据事实清楚、适用法律正确。原审法院判决依据的事实是生效的仲裁调解书、法院判决书：合肥仲裁委84#调解书“以房抵款”的约定，证明了案涉房屋是工程款抵款所得；（2018）皖0103民初3712号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终3552号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。以上调解书、判决书均认可案涉房屋是众多“以房抵款”的房屋之一。原审法院判决的法律依据充分。谢文银与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》符合《合同法》第52条（二）中无效合同的判断条件；中信物业公司无权处分案涉房屋的侵权行为符合《物权法》106条“所有权人有权追回”的法律规定；判决谢文银与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》无效符合最高院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》10条的司法解释。 二建公司辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，中信物业公司经实际施工人王家宗指示，与王守凤之间直接形成房屋买卖合同关系，合肥二建并非案涉房屋买卖的当事人，王守凤与二建公司之间的债权债务亦与本案无关。（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付合肥二建工程款42217019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，合肥二建作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。合肥二建不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，合肥二建只是配合确认以购房款抵付工程款。2014年，中信物业公司与二建公司、王守凤签订的三方《协议书》约定中信物业公司将碧水家园4#1904#商品房一套出售给王守凤，总价款为671906元，上述房款不需支付中信物业公司，由二建公司将其欠王守凤的材料款与王守凤的购房款予以抵付，二建公司抵付王守凤购房款后与中信物业公司办理所欠工程款的抵付手续。该协议书同样可以佐证上述事实。可见，中信物业公司经实际施工人王家宗指示，与王守凤之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款的事宜。至于王守凤与二建公司之间的债权债务亦与本案无关，不在本案的审理范围之内。 二、中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。案涉《协议书》签订后，中信物业公司将案涉房屋交付给王守凤入住。2011年10月21日，中信物业公司给合肥二建回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵债的方式解决”。中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。另外，二建公司与中信物业公司达成两份仲裁调解书，分别为（2010）合仲字第084号仲裁调解书和（2013）合仲字第370号仲裁调解书。本案以房抵债的工程款是工程进度款，在2011年抵付完成第一份调解书后，2013年双方才再次确认中信物业公司欠付二建公司工程款3248.6万元，这是中信物业公司在确认第一次仲裁调解金额抵扣后的金额，如果抵付行为没有完成，那么第二次调解书应该确认中信物业公司尚欠工程款74703019元。 三、谢文银具有明显的恶意，其明知案涉房屋已经抵付他人，仍与中信物业公司之间恶意串通层层抵债，其行为严重损害了王守凤的合法权益，依法应当被认定为无效。首先，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次向维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，谢文银应当知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状。从人民网留言内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，将该37套房产网签、抵债给黄河等人实施难度大，同时表明中信物业公司、谢文银等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行购买，恶意串通的意图很明显。另外，即使谢文银不知道碧水家园涉及到上访维稳事宜，也应当通过实地查看能够知道案涉商品房已经由他人入住。但在签订抵房协议以及办理备案的过程中，始终未到案涉商品房实地查看与日常交易习惯不符，中信物业公司在一审庭审中主张小业主非法侵占房屋，但四年之久从未通过诉讼或者报警的方式主张过权利亦与常理不符。因此能够认定中信物业公司与谢文银存在恶意串通。其次，中信物业公司与谢文银2018年10月12日签订《商品房买卖合同》价格明显低于市场价，同样可以证明谢文银具有恶意。根据《民法总则》第一百四十五条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。可见中信物业公司与谢文银之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了王守凤的合法权益，应当被认定为无效。 四、谢文银具有明显的恶意，假设谢文银与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》有效，该《商品房买卖合同》也应劣后履行，谢文银享有的权利不应优先于已经合法占有并入住多年的王守凤。假设谢文银与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》有效。谢文银与中信物业公司签订《商品房买卖合同》时，王守凤已经实际占有案涉房屋，并已经入住多年。中信物业公司具有明显的恶意，其在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有。可见，本案中，谢文银为恶意抢先办理登记的买受人，王守凤为已经合法占有房屋的买受人。同时根据相关法律规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 五、中信物业公司辩称的已付款以及查封财产加上以房抵工程款超过仲裁调解书认定的应付款金额，双方并未决算等问题与本案无关，不在审理范围之内。可见，（2010）合仲字第084号仲裁调解书是因中信物业公司拖欠进度款所致，双方是否结算不影响（2010）合仲字第084号仲裁调解书的效力，中信物业公司主张双方并未结算与本案无关。仲裁调解书生效后，二建公司遂向合肥市中级人民法院申请强制执行，抵付行为是在合肥市中级人民法院主持和监督下完成的，不存在中信物业公司辩称的已付款以及查封财产加上以房抵工程款超过仲裁调解书认定的应付款金额。另外，中信物业公司辩称的二建公司违法分包问题完全是推卸责任的做法，二建公司尚有三千多万工程款未获得清偿，给二建公司带来了巨额的债务负担，围绕碧水家园项目工程款的诉讼尚在执行阶段，二建公司已经无力偿还。况且二建公司是否违法分包均不影响（2010）合仲字第084号仲裁调解书的效力以及抵付行为早已完成的事实。 王家宗述称，关于1904号房屋已经在庐阳区判决书明确予以确认相应抵扣。在庐阳法院生效的3724号判决书中已经明确工程竣工时间是2012年11月。2013年11月中信物业公司、合肥二建及各方实际施工人都完成了结算，所以工程款数额的确认是可以在签订协议前确定的，不存在债权没有确认的情况。 谢文银未陈述意见。 王守凤向一审法院起诉请求：一、依法确认王守凤系碧水家园4#楼1904室的合法产权人，判令中信物业公司与谢文银涉案房屋买卖合同无效，撤销其产权证。二、判令中信物业公司、二建公司履行办理4#楼1904室房产证的义务；三、本案的诉讼费及其他费用由中信物业公司、二建公司承担。谢文银向一审法院起诉请求：一、请求王守凤、二建公司立即将庐阳区濉溪路433号碧水花园4栋1904室腾空并交付给第三人谢文银；二、请求王守凤、中信物业公司赔偿第三人谢文银房租损失12000元(暂计4个月，2019年5月9日至2019年9月9日，最终房租损失的计算截止日期以两被告最终履行房屋交付义务时为准)。三、本案诉讼费用由王守凤、中信物业公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2014年1月22日，中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，王守凤作为丙方签订了三方协议书一份，约定甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1904室一套商品出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为98.52平方米，单价为6820元每平方米，总价款671906元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后10日内，甲方开具金额为671906元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为671906元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼住对外销售我方会全力配合。” 根据该三方协议王守凤于2014年5月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用。有安徽骄阳物业公司出具的证明为证，但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 第三人谢文银于2018年10月12日与中信物业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼1904室，建筑面积98.52平方米，单价为7020元，总金额为691610元。付款方式为买受人于2018年10月12日前一次性付清全款。交付期限约定，出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。谢文银在2018年8月16日根据其与中信物业公司签订的协议书要求代交税金80万元，该款系抵付1904室的购房款。2019年5月9日，谢文银领取了该房的房产证。但是在询问是否到现场查看房屋时，第三人谢文银代理人回答没有，之前去过小区，没有去房间内看，收到起诉状才知道房子有纠纷。二建公司举证了人民网留言板以证明第三人买房时知道房屋已被人占有使用。 碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 一审法院认为，中信物业公司与谢文银之间的房屋买卖合同是否构成无效是本案争议的焦点问题。 首先，王守凤虽未办理房产证，但王守凤参与的三方协议签订在先，并且三个实际施工人与二建公司、中信物业公司建设工程施工合同纠纷案件中以房抵工程款的房屋，既包括本案房屋在内，可以认定王守凤通过工程款抵扣方式交纳房款，并且王守凤入住多年的事实存在。中信物业公司虽然对王守凤入住提出异议，认为是非法占用，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对王守凤居住使用房屋提出任何异议，因此对中信物业公司异议该院不予采信。 其次，第三人谢文银在签订2018年10月签订了房屋买卖合同，并支付了房款，从人民网留言板来看，第三人谢文银在签订房屋买卖合同之前即知道涉案小区房屋已经被人占有使用及被法院查封的现状，谢文银购买单价为7000多元，远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围，谢文银陈述只到过小区，未到现场看到本案房产，主观上并非善意，而中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给谢文银，并已经办理了房产证，损害王守凤合法权益。依据相关法律及司法解释的规定，可以确认中信物业公司与谢文银签订的商品房买卖合同、过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效。 王守凤要求判决确认其是合法产权人，因本案并非确权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，是两个房屋买卖合同履行之间存在冲突，故对此诉讼请求该院不予支持。王守凤要求判决中信物业公司与谢文银的房屋买卖合同无效，该院予以支持。王守凤要求撤销产权证，由于撤销产权证不属民事案件处理范围，故该院不予支持。王守凤要求中信物业公司办理本案房产的过户手续，因案涉房产现登记在第三人谢文银名下，目前中信物业公司尚不具备直接协助办理变更登记的条件，王守凤可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。王守凤要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故该院不予支持。第三人谢文银要求腾退房屋交付给第三人谢文银，赔偿第三人谢文银房租损失，虽然涉案房屋登记备案在第三人谢文银名下，但由于中信物业公司与谢文银的买卖合同无效，因此该院对谢文银的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、确认合肥中信物业有限公司与谢文银签订的商品房买卖合同无效；二、驳回王守凤其他诉讼请求；三、驳回谢文银的诉讼请求。案件受理费（王守凤起诉部分）减半收取为5330元，由王守凤负担2665元，中信物业公司及谢文银负担2665元，保全费3870元由合肥中信物业有限公司及谢文银承担；案件受理费（谢文银起诉部分）减半收取为300元，由谢文银负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于中信物业公司与谢文银签订的《房屋买卖合同》效力问题。谢文银在2018年10月签订了房屋买卖合同并支付了房款，但从双方合同的履行情况来看，首先，谢文银在签订房屋买卖合同之前，涉案小区房屋已经被他人占有使用，谢文银在此情况下签订案涉房屋买卖合同与常理不符；其次，谢文银在2018年购买案涉房屋时注明房屋单价为7000多元，远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围；再次，案涉房屋在2018时已为现房，作为购买房屋并支付大额款项的房屋买卖交易中，购房人通常会现场看房，而本案中谢文银陈述只到过案房屋所在小区，并未到现场实地查看房产，其行为不符合日常交易习惯，主观上也难以认定为善意；最后，中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人谢文银，其行为明显存在恶意。一审法院结合本案现已查明的事实及中信物业公司与谢文银签订案涉房屋买卖合同履行情况，确认中信物业公司与谢文银签订的商品房买卖合同及过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效并无不当，本院予以维持。 关于王守凤、二建公司及中信物业公司之间是否存在以房抵工程款的问题。从本案现已查明的事实来看，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书中，已明确中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。后在2014年1月22日，中信物业公司、二建公司、王守凤签订了三方《协议书》，该协议书约定“中信物业公司欠二建公司工程款，中信物业公司将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给二建公司。二建公司欠王守凤消防管道款，王守凤与中信物业公司同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1904室一套商品出售给王守凤，三方就上述款项的抵付签订本协议”。该协议系三方真实意思表示，现中信物业公司以其未与二建公司工程款进行最终结算为由，主张案涉房屋并未完成以房抵债，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，中信物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5330元，由上诉人合肥中信物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月八日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。