江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1308号原告：徐州市泉山区民政局，住所地徐州市解放南路延长段**。法定代表人：夏瑞聪，该局局长。委托诉讼代理人：薛国强，男，1970年10月28日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：杨艳，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州市兴泉房地产开发有限公司，，住所地徐州市永安街**法定代表人：陈孝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。原告徐州市泉山区民政局与被告徐州市兴泉房地产开发有限公司（以下简称兴泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市泉山区民政局的委托诉讼代理人薛国强、杨艳，被告兴泉公司的委托诉讼代理人叶文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市泉山区民政局向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理徐州市（面积共计727.99平方米，其中一楼门面房面积208.72平方米，操作间面积14.77平方米，二楼商品房面积355.97平方米，院内小楼二楼面积148.53平方米)的产权过户登记手续，过户费用由被告承担；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1999年5月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以3259084.4元的价格购买被告开发的位于徐州市的商品房727.99平方米，被告于1999年5月26日交付房屋，并在本合同签订三个月内过户给原告，如逾期过户费用全部由被告支付等。1999年9月13日，双方签订了补充协议，约定于1999年12月31日前办理好相应产权过户手续，费用由被告承担等。后原告交付了大部分房款，履行了合同义务，被告在签订合同前也将该房产交付于原告，原告从1999年占有使用涉案房产至今，期间一再督促被告办理过户手续，但是被告一直以该土地证是一个整体，不好分割为由，迟迟未为原告办理过户手续。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告兴泉公司辩称，原、被告在履行涉案商品房购销合同过程中已对相关内容进行了变更，关于“产权证应在本合同签订三个月内变更过户给甲方（土地证可适当延长，但最迟不得超过五个月）的约定已对当事人不具有约束力，具体理由如下：一、原告占有涉案房屋并非因被告兴泉公司的交付行为，而是历史现实的原因。签订涉案合同之时，被告兴泉公司是徐州市泉山区人民政府管控的一家股份公司，涉案房屋由政府交给徐州市泉山区社区服务中心等单位占有和使用，被告兴泉公司无权决定房屋的交付；二、原商品房购销合同中关于产权证变更的约定已实际发生变更。涉案商品房购销合同签订后，双方又于1999年5月28日签订了房屋租赁合同，约定由被告租用涉案房屋中的579.46平方米经营酒类和餐饮。同年9月12日，双方签订了商品房购销补充协议，明确约定了被告在1999年12月31日前尚未办理产权证、土地证等变更手续，视为被告违约，原告有权终止合同，且合同终止后，被告必须于2000年1月31日之前将原告的购房款本息全部退还，利息按付款时间的同期银行利率办理，并赔偿损失100000元。2000年11月10日，双方签订了一份终止协议，约定双方于1999年5月28日签订的租赁协议，因特殊原因于2000年10月27日终止，所欠租金于2000年1月2日前付清。综上，因签订本案购销合同后，双方还签订了房屋租赁合同、商品房购销补充协议和终止协议，被告未按约履行房屋产权变更登记的同时，原告既没有按照收据载明的3000000元支付购房款（仅支付2800000元），也没有按照终止协议的约定付清租金，故本案商品房购销合同签订后，双方又签订的书面协议的内容已对该合同约定的内容进行了变更，且商品房购销补充协议约定的附条件终止或解除合同的约定也早已成就；三、本案请求权的诉讼时效已届满，自双方签订合同至今，二十多年里原告从没有向被告主张过请求过户的权利，故原告起诉已经超过了诉讼时效；四、因原告未足额支付购房款，也未穷尽所有法律途径要求被告兴泉公司履行过户义务，加之被告兴泉公司经营已陷入困境，上述原因导致最终双方未能办理涉案房屋的过户，该结果并非被告兴泉公司单方所致。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年5月26日，原告徐州市泉山区民政局与被告兴泉公司签订了一份《商品房购销合同》，主要约定：原告徐州市泉山区民政局购买被告兴泉公司所有的位于徐州市商品房，房屋建筑面积727.99平方米（其中一楼门面房面积208.72平方米、操作间面积14.77平方米；二楼商品房面积355.97平方米；院内小楼二楼面积148.53平方米），房屋总价3259084.4元；房屋应于1999年5月26日前交付使用，产权证应在合同签订三个月内办理过户手续（土地证可适当延长，但最迟不得超过五个月）；合同签订之日预付房款1400000元，办理好土地证、产权证三日内，付房款1000000元。后双方又于1999年9月13日签订了一份《商品房购销合同补充协议》，主要约定：被告兴泉公司必须于1999年12月31日前办理好水、电、产权证、土地证的变更过户手续，如未能办理，则视为违约，原告有权终止合同，并要求被告兴泉公司退还购房款本息、赔偿损失。合同签订前，被告兴泉公司于1998年已将诉争房屋交付原告徐州市泉山区民政局使用。目前诉争房屋（除院内小楼二楼148.53平方米外）由原告徐州市泉山区民政局占有并对外出租使用。1999年5月28日，就涉案房屋的一楼门面房和操作间，原告徐州市泉山区民政局作为出租方又与被告兴泉公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告兴泉公司承租上述房屋用于经营酒类和餐饮，租赁期间自1999年5月28日起至2004年5月28日止，租期五年；年租金为200000元，第二年开始，每年按年租金的5%逐年递增，按季度支付。合同履行过程中，双方又于2000年11月10日签订了一份《中止协议》，协议载明双方因特殊原因，确定合同于2000年10月27日中（终）止，被告所欠租金于2001年2月底付清。原告徐州市泉山区民政局收回房屋后，再次将涉案一楼门面房与操作间，以及二楼商品房对外出租，并由承租人使用至今。1998年8月至1999年9月期间，原告徐州市泉山区民政局陆续向被告兴泉公司支付购房款共计2800000元。因涉案房屋至今仍登记在被告兴泉公司名下，原告徐州市泉山区民政局遂诉至本院，请求被告协助其办理涉案房屋的过户手续。另查，涉案房屋至今未办理房产分割登记，其坐落的徐州市永安街32号拥有的房地产所有权证证号为徐房权证泉山字第**，发证日期为2003年4月14日，其上载明房产的建筑面积为2165.49平方米，其中1幢房1-2层面积为292.58平方米、2幢房面积为1859.91平方米、3幢房1层面积13平方米，另“附记”一栏注明：第2幢房地下室、1层、2层全部、6、7层1单元为产权单位所有；土地使用权证证号为徐土国用（2013）第11467号，发证日期为2013年3月13日，其上载明土地使用权类型为划拨，使用权面积为488.3平方米,另“记事”一栏注明：1999年7月14日卖给吴绪、姚贺、侯艺华……（等人）、徐州市计划生育药具管理站，变更土地面积990.7平方米，剩余面积504.1平方米；1999年4月26日售予徐州市泉山区律师事务所，变更土地面积15.8平方米，剩余面积488.3平方米。本案审理过程中，经原告徐州市泉山区民政局向房产登记部门了解，双方需要在交纳一定的土地受让金后，由税务机关和不动产管理中心分别进行评估测算，在缴纳了税费和契税后方能办理涉案房屋的过户手续。本院认为，原告徐州市泉山区民政局与被告兴泉公司就涉案房屋签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然涉案房屋的土地性质系国有划拨土地，但根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，该规定所指的审批并非是对房屋转让合同的审批，报批或者过户属于合同履行中的问题，并非划拨土地房产转让的生效要件，并不影响房产转让合同的效力。因此，在原告已经按照合同约定支付了大部分购房款后，被告兴泉公司应当履行协助原告办理房屋过户手续的合同义务。被告兴泉公司抗辩双方在履行《商品房购销合同》过程中已对相关内容进行了变更，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，但其要求协助办理过户手续完毕，原告应当给付剩余房款，符合法律规定，本院予以支持。因原告的请求权具有物权性质，故本院对于被告关于诉讼时效届满的抗辩主张亦不予支持。因目前尚无证据表明涉案房屋上还设有其他人的合法权益，故本院对于原告要求被告协助其办理涉案房屋过户手续的诉请予以支持。至于房屋能否在补缴了相关费用后经过审批、顺利完成过户，并非本案所处理的问题，如因客观原因造成房屋最终无法过户，原告可以另行主张权利。关于房屋在过户时所产生的相关税费以及土地出让金等费用，因双方在合同中未作明确约定，故应当按照我国城市房地产管理的有关法律规定予以缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告徐州市兴泉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告徐州市泉山区民政局办理徐州市商品房（面积共计727.99平方米，其中一楼门面房面积208.72平方米，操作间面积14.77平方米，二楼商品房面积355.97平方米，院内小楼二楼面积148.53平方米)的产权过户登记手续；二、原告徐州市泉山区民政局于上述过户手续办理完毕当日，将剩余购房款459084.4元给付被告徐州市兴泉房地产开发有限公司；三、驳回原告徐州市泉山区民政局的其他诉讼请求。案件受理费32873元，由被告徐州市兴泉房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  许 晨人民陪审员  苏征社人民陪审员  祖桂杰二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  伍 俏书 记 员  吴 静