江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1966号上诉人（原审原告）：饶奔，男，1993年9月5日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，经商，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：汪月成，江西惟矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司南昌分行，住所地江西省南昌市东湖区叠山路**，统一社会信用代码91360000705561465X。负责人：陈磊，该分行行长。委托诉讼代理人：喻峰，北京市京师（南昌）律师事务所律师。上诉人饶奔与上诉人招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称招行南昌分行）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初5527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人饶奔上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判招行南昌分行赔偿饶奔各项损失合计3,639,584元；2.本案一、二审诉讼费用由招行南昌分行承担。事实和理由：一审判决以饶奔的各项经济损失3,535,784元超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，从而判决招行南昌分行参照下一年度租赁费标准作为租金损失，属于法律适用的理解错误。首先，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，招行南昌分行应当赔偿给饶奔因其提前退租而造成的实际经济损失。现因招行南昌分行提前解除租赁合同，造成饶奔各项实际经济损失合计3,639,584元，招行南昌分行按照合同约定应当负有赔偿责任；其次，饶奔主张的各项经济损失并没有“超过可预见范围”。招行南昌分行在租赁本案房屋时要求签订10年的租期，目的就是为了防止合同到期后租金上涨或者合同到期后其装修装饰物不能发挥作用而造成损失。合同约定10年的租赁期，不仅仅是对出租方的制约和保障，同时也是对承租方的制约与保障。在签订租赁合同时，作为出租方应当预见到因己方原因提前中止合同，则可能会造成出租方空房闲置损失以及再次出租的租金差额损失。因此本案中招行南昌分行在签订租赁合同后还是执意解除租赁合同，其应当知道其提前退房可能会给饶奔造成出租方空房闲置损失以及再次出租的租金差额损失。一审法院认为饶奔的各项经济损失3,535,784元超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从而判决招行南昌分行参照下一年度租赁费标准作为租金损失，属于法律适用的理解错误。招行南昌分行答辩称：第一，涉案租赁房屋未依法进行消防设计审核、消防验收及相应的备案，因此导致招行南昌分行无法使用房屋，导致租赁合同目的无法实现，招行南昌分行有权依法提前解除涉案合同。第二，房屋租赁合同虽然约定了应当赔偿实际损失，但该合同没有约定损失的金额和计算方法，为此应依法对损失的金额进行计算和认定。即使招行南昌分行被认定违约解除涉案合同，也应在涉案房屋的租期范围内结合可得利益损失的原则来认定实际损失。1、涉案合同解除后，饶奔就涉案房屋与案外人签订了房屋租赁合同并约定了租赁时间自2019年10月1日至2029年9月30日，故空置期间2019年6月1日至2019年10月1日四个月时间，依据最高院同案同判的司法解释以及相关判例，应当按照四个月空置期进行计算损失，至于饶奔主张租金差价损失不符合合同法及即将颁布施行的民法典法律规定，饶奔在合同解除后，与案外人签订房屋租赁合同是其处分自己民事权利的行为，至于其与第三人约定的免租期和租金数额都是对其财产的处置，该合同依法不能约束招行南昌分行，招行南昌分行也无法预见租金差额，因此，饶奔主张的租金差价损失不应当由招行南昌分行承担。2、依法应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则、过失相抵规则计算和认定饶奔在本案的可得利益损失，依据《中华人民共和国合同法》第113条、第119条规定，民法典第591条规定，都对可得利益损失进行了规定。最高院相关指导意见也对运用上述规则进行了明确规定。在《民法典的理解与适用》也对可得利益损失的调整也进行了表述。在本案中招行南昌分行无法正常预见饶奔与案外人重新签订合同的租金数额，为此运用可预见规则饶奔不得主张招行南昌分行赔偿租金差额损失。减损规则就本案而言，与本案相关的案件即与饶奔租赁合同纠纷一案判决书，该判决认定2019年5月31日解除双方合同，饶奔与招行南昌分行都未对该判决提起上诉，也就是说饶奔是认可2019年5月30日会解除的，但是却等到2019年7月才进行重新招租，其本身存在过错，应承担责任，四个月空置期租金应当再减少。损益相抵规则就本案而言，饶奔在2019年起租，到2020年4月份免租期满，2020年4月1日到2020年6月1日，属于一审法院认定赔偿的期间，但是饶奔在这两个月取得了两个月租金，应当予以冲减。过失相抵规则就本案而言，招行南昌分行发函解除涉案合同是因为饶奔违背诚信原则，在明知招行南昌分行使用涉案合同约定的车位用于ATM机长达五年一直未要求支付租金，但在五年后索取高昂的ATM机租金，并且运用栅栏围堵经营范围，造成招行南昌分行损失，涉嫌冲击金融机构，严重损害了招行南昌分行的权益。还有一个原因是饶奔代理人自认涉案房屋没有消防设计审核和验收、备案，涉案房屋没有消防设计、验收、备案导致招行南昌分行被消防大队要求限令整改，饶奔也一直未提供涉案房屋已经办理了消防设计、验收、备案的证据，招行南昌分行作为专业金融机构在这种情形下可能会被银行监管机构及消防大队要求停止经营、停止使用涉案房屋，导致合同目的无法实现。即使法院认定招行南昌分行存在违约解除合同的情形，也应当参照上述两种情形认定饶奔也存在重大错误，运用过失相抵的原则进行认定。招行南昌分行上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回饶奔一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由饶奔承担。事实和理由：1、一审法院认定出租的房屋总高度49米没有充分的证据支撑，一审法院不采纳招行南昌分行提供的测绘公司出具的报告，在饶奔没有就房屋高度事项提供任何证据的情况下，不顾事实认定租赁房屋总高度为49米，不属于需要强制消防设计和竣工验收的范围，该认定不符合事实和法律规定。饶奔对出租房屋未办理任何消防方面的审批或备案手续，存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的法律瑕疵，招行南昌分行依法有权行使法定解除权、提前解除租赁合同而无需承担任何法律责任；2、一审法院对于租赁双方关于消防责任的认定与事实不符，也不符合法律规定。无论是按照法律规定还是租赁合同的约定，饶奔都负有提供满足使用和消防要求的房屋给招行南昌分行，这是租赁合同中出租人应当承担的最主要和最基本的义务，在饶奔未能交付符合消防要求和规定的消防设施的前提下，一审法院反而要求作为出租人的招行南昌分行来负责消防设施的维护保修责任，该认定没有依据，也不公平；3、一审法院认为租赁房屋是否因违章搭建导致高度是否超过50米以及超过50米需要接受消防监督管理的问题，不属于法院审理范围，这种认定也是不符合法律规定的。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。上诉人招行南昌分行在一审中提出租赁物存在违章搭建的事实，并非要求一审法院对违章搭建的建筑进行行政认定或者处罚，而是希望其认定该情况下，招行南昌分行是否有权依据合同法相关规定解除合同；4、一审法院参照《房屋租赁意向性合同》的约定判决招行南昌分行赔偿饶奔一年租金作为租金损失，不符合双方真实的意思表示，也没有任何法律依据。只要对比双方签订的正式《租赁合同》与《房屋租赁意向性合同》就可以看出，双方已经将承租人单方面提前解约时需赔偿一年租金的条款专门更改为“还应赔偿因此造成的实际经济损失”，在正式合同签署后，原意向性合同的约定已经被代替，对双方没有任何约束力。饶奔答辩称：第一，招行南昌分行上诉的四点理由均不能成立：1、招行南昌分行所称的消防设计、验收、备案，按照消防法规定，该事项不属于出租房屋的强制性事项，因为出租房屋建筑高度没有超过50米高度，招行南昌分行在经营过程中由于营业性需要进行装修，根据消防法规定，经营者应当对其装修报消防设计、验收备案，而不是对整幢大楼有消防的强制性要求。2、消防问题属于行政审批和管理的问题，不涉及涉案合同的效力和解除的问题，对该问题在上饶市中级人民法院（2019）赣11民终461号民事判决中就该问题已作明确阐述。3、上饶市广丰区公安消防大队2018年5月2日消防整改通知仅针对招行南昌分行经营场所进行消防检查作出了整改，而不是对饶奔整幢大楼的消防整改。根据消防法规定建筑高度超出50米以上的应当在建设施工前报消防大队消防设计、审核通过后才可以办理产权证。饶奔出租的房屋不属于强制性消防设计的建筑，所以办理房产证时没有要求出具消防等材料，出租房屋时已经办理了房产证。所以，招行南昌分行的1、2、3点上诉理由不能成立。第二，虽然在《房屋租赁意向合同》中有约定赔偿一年租金作为损失，但是一年租金损失不足以弥补饶奔的实际损失，因此饶奔对该项也提起了上诉，要求按照实际经济损失予以赔偿。所以招行南昌分行认为租金过高的上诉理由不能成立。原告饶奔向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付解除房屋租赁合同后的损失共计3,257,084元；2.判令被告支付给原告因维权发生的律师代理费用90,000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告立即向原告支付三个月免租期的租金合计人民币292,500元。一审法院认定事实如下：租赁的房屋位于上饶市广丰区，总层数13层，总建筑面积7884平方米，总高度49米。2011年4月1日办理了房屋所有权证，所有权人系原告饶奔。2013年1月28日，原告饶奔（甲方）与被告招行南昌分行（乙方）签订了一份《房屋租赁意向性合同》，合同约定：“第一条、租赁房屋及用途：甲方将坐落在江西省上饶市广丰县永丰街道永丰大道169号楼房第一层、二层、三层的套内总建筑面积1,674.93平方米的房屋出租给乙方营业、办公之用。第二条、租赁期限：一、租赁期限为120个月，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止；二、甲方原则上应于2013年3月1日起将租赁房屋交付乙方使用（以实际交付时间为准），装修期为天，装修期间甲方免收房租……。第三条、租金标准及支付方式与期限：一、房屋租金按实际套内建筑面积：每平方米50.65元/月计算；双方约定前三年每年租金为人民币101.8万元整（含税价）。从第四年起每年租金分别上一年的基础上递增5%，除此之外双方不得以任何理由调整租金。二、本合同正式签订且乙方收到甲方发票后，乙方应及时将首次（半年）房屋租金支付给甲方。此后按每半年支付房租，即在每年的3月和9月底前付清半年房租，乙方不得拖欠或者延付租金。甲方收取租金时必须出具由税务机关监制的正规的税务发票……。第六条、其他约定事宜：……五、租赁期间，所租房屋的卫生、消防、治安等日常工作由乙方负责，并由乙方承担门前三包、治安等相关费用，但甲方应协助乙方协调处理有关事项……七、因房屋租赁及租赁期间发生的包括但不限于营业税、所得税、印花税、水电费、卫生费、网络电视费、消防安全费等一切税费，均由乙方负责和承担……。九、本合同项下的合同公证费及甲方为实现租金等合同债权发生的诉讼费、律师费、执行费等由乙方承担……第十条、租赁双方的变更：……二、乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的押金和租金不予返还及装饰装修物归甲方所有外，乙方还应按退房时下一租赁年度的租赁标准计付赔偿金给甲方……”。2013年3月份，原告饶奔与被告招行南昌分行签订了正式的《房屋租赁合同》。合同修改约定有：“第二条、租赁期限：……二、甲方原则上应于2013年3月1日起将租赁房屋交付乙方使用（以实际交付时间为准），装修期为90天，装修期间甲方免收房租。……第三条、租金标准及支付方式与期限：……二、乙方应在签订本合同之日起至收到甲方发票后10日内，将首年度房屋租金支付给甲方。此后按每年支付房租，即在每年的4月底前将下一租赁年度房租支付给甲方，乙方不得以任何理由拖欠或者延付租金。甲方收取租金时必须出具由税务机关监制的正规的税务发票……。第六条、其他约定事宜：……九、本合同项下的合同公证费各承担50%，任何一方未实现自身在合同中约定权益所发生的诉讼费、律师费、执行费等由败诉承担方承担……。第十条、租赁双方的变更：……二、乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的租金不予返还及装饰物无偿归甲方所有外，乙方还应赔偿甲方因此造成的实际经济损失……”。原、被告按合同履行至2018年5月时，上饶市广丰区公安消防大队于2018年5月2日向招行南昌分行下达了广公消限字2018第X号责令限期改正通知书，具体问题是：①未依法进行消防设计，竣工验收备案；②自动喷淋系统管道无水；火灾自动报警系统无法正常使用；③部分疏散指示标志损坏、部分位置缺少标志等等。2018年6月26日，原告以被告未支付下一租赁年度的租金，也未支付ATM机场地使用费为由向一审法院提起诉讼[案号（2018）赣1103民初3232号]，被告招行南昌分行收到副本后于2018年7月13日支付了2018年6月1日至2019年5月31日年度的租金1,178,462元给原告。2018年8月1日，招行南昌分行向饶奔发出了《关于提前终止租赁合同的告知函》，告知租赁期提前至2019年5月31日终止。终止的理由：一是不同意支付ATM机场地使用费与饶奔有纠纷；二是认为存在严重的消防隐患，租赁物有缺陷。饶奔给予了书面回复，认为招行南昌分行的理由缺乏事实与法律依据，不同意解除合同。2018年10月18日，一审法院作出（2018）赣1103民初3232号民事判决：一、限被告招行南昌分行在判决生效后七日内支付原告饶奔房屋租赁费滞纳金17,676.93元；二、限被告招行南昌分行在判决生效后七日内支付原告饶奔2013年6月1日至2019年5月31日的ATM机场地使用费720,000元；三、限被告招行南昌分行在判决生效后七日内支付原告饶奔因主张债权产生的律师费50,000元；四、反诉原告招行南昌分行与反诉被告饶奔签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；五、驳回原告饶奔的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告招行南昌分行的其他诉讼请求。被告招行南昌分行不服向江西省上饶市中级人民法院提出上诉，该院于2019年5月17日作出（2019）赣11民终461号民事判决：一、维持江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初3232号第四、五、六项；二、变更江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初3232号第一、二、三项为“招行南昌分行于本判决生效后七日内支付饶奔房屋租赁费滞纳金、ATM机场地使用费、律师费共计200,000元整”；三、驳回招行南昌分行其他上诉请求。2019年6月10日，原告通过上饶市广丰区广播电视台发布招租公告，支付广丰广播电视台广告费13,800元；2019年7月18日、8月8日，原告通过江西嘉联拍卖有限公司拍卖案涉租赁房屋景新大厦1-3层商业房产五年租赁权，均因无法参加竞拍而流拍。之后，原告与案外人广东尚贤实业投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定合同约定：“第一条、租赁房屋用途。甲方将坐落在江西省上饶市广丰县永丰街道永丰大道169号楼房第一层、二层、三层的套内总建筑面积1,674.93平方米的房屋出租给乙方营业、办公之用。第二条、租赁期限。一、租赁期限为120个月，租期自2019年10月1日起至2029年9月30日止；二、甲方原则上应于2019年9月30日起将租赁房屋交付乙方使用（以实际交付时间为准），装修期为180天，装修期间甲方免收房租。……第三条、租金标准及支付方式与期限。一、房屋租金按实际套内建筑面积：双方约定前三年每年租金为人民币66万元整（含税价）。从第四年起每年租金分别上一年的基础上递增5%，除此之外双方不得以认可理由调整租金。”但涉案租赁房屋至今未装饰装修使用。现原告以被告解除租赁合同后未履行的4年租约（2019年6月1日至2023年5月31日）的房屋租金5,333,284元，与2019年6月1日至2023年5月31日案外人广东尚贤实业投资有限公司应支付原告的房租2,090,000元，两者之间的差价3,243,284元作为被告因违约所造成的损失为由，故向本院提起诉讼，经多次调解无效。一审法院认为，本案的争议焦点为一、解除《房屋租赁合同》后，被告招行南昌分行是否应承担赔偿经济损失责任；二、解除《房屋租赁合同》后的损失计算问题。一、解除《房屋租赁合同》后，被告招行南昌分行是否应承担赔偿经济损失责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；被告于2018年8月1日通知原告饶奔需要提前于2019年5月31日解除合同，原告进行了回复，故一审法院依双方签订《房屋租赁合同》第十条第二项之约定，准许被告提出解除租赁合同反诉讼请求；以上事实经一审法院（2018）赣1103民初3232号生效判决书认定，一审法院予以确认。被告主张其解除《房屋租赁合同》并未违约，系原告的出租房屋存在消防隐患，属于依法解除合同的情形，一审法院认为，案涉出租房屋已经经过竣工验收投入使用，其设计高度为49米，不属于《建设工程消防监督管理规定》的需要进行强制消防设计和竣工验收的特殊建设工程之列；被告作为租赁物使用者亦根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，已于2013年开业前取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且租赁经营达五年；在租赁物投入使用后，租赁物使用者应当定期对消防设施进行维护保修，保证完整有效；同时租赁物使用者要健全各项消防安全管理制度，确保租赁物消防安全，故对被告的该主张观点一审法院不予采信。关于被告主张原告出租房屋因违章搭建导致建筑物总体的实际高度超过50米、超过50米后需要接受消防监督管理等问题，不属于人民法院民事案件的审理范围，一审法院在此不予审查。综上，故被告提前解除租赁关系按合同约定应承担赔偿经济损失责任。二、解除《房屋租赁合同》后的损失计算问题。原告依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第二项“乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的租金不予返还及装饰物无偿归甲方所有外，乙方还应赔偿甲方因此造成的实际经济损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”之规定，向被告招行南昌分行主张合同履行可得利益3,535,784元及原告通过广告招租花费的13,800元和律师费90,000元，合计3,639,584元。一审法院认为，对《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的适用，应以损失赔偿的可预见性标准限制违约损害赔偿范围。本案中，可预见性标准应从预见的时间和预见的能力两方面来确认：一、对于预见的时间，应为“订立合同时”，而不是违约时，因为订立合同时，当事人正在磋商确定交易条件，这直接受当事人所掌握的信息影响，而违约方掌握的信息是确定其预见范围的基础；原、被告之间虽约定赔偿“因此造成的实际经济损失”，亦不能将被告可预见的时间移至违约时，订立合同后违约获取的信息会扩展其预见的范围，但新获取的信息与交易条件的确定无关，让违约方的责任随订立合同后获取的信息量的增加而扩张，势必破坏当事人的利益平衡。二、对于预见的能力，应以社会一般人的预见能力为标准进行判断，虽特定情形下，应考虑到违约方的特殊预见能力，但本案被告与原告合同签订十年，约定前三年每年租金为人民币101.8万元整，从第四年起每年租金分别上一年的基础上递增5%，可见，被告并不具备特殊预见能力。基于上述两点判断预见性的标准，一审法院认为，原告向被告主张解除房屋租赁后的租金损失3,535,784元超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；虽然原告提供其与案外人广东尚贤实业投资有限公司签订《房屋租赁合同》，但双方是否真实履行，而原告只是自述其欠案外人债务抵作租金，并没有提供相关证据证实；从房屋的现状来看，涉案租赁房屋至今还未装饰装修，故一审法院对原告主张该租金损失不予采信。对于原告提出的租金损失数额，一审法院参照原、被告签订《房屋租赁意向性合同》第十条第二款“乙方在租赁期内需要退房，须提前三个月书面通知甲方。乙方退房的，除已交纳的押金和租金不予返还及装饰装修物归甲方所有外，乙方还应按退房时下一租赁年度的租赁标准计付赔偿金给甲方。”原本之意，结合双方过错举证情况等综合因素，酌情认定被告赔偿原告一年房租（即被告擅自解除租赁合同时2018年6月1日至2019年5月31日的房租）1,178,462元作为租金损失。关于原告主张增加要求被告支付三个月免租期的租金292,500元诉讼请求，双方并未约定违约后免租期租金退赔的事项，故一审法院对原告的该主张不予支持。对原告主张广告招租服务费的13,800元，其提供了证据证实，系为采取适当措施防止损失扩大而支出的合理费用，一审法院予以支持。关于原告主张其因本次维权发生的律师代理费90,000元，根据原、被告签订的合同约定，原告可以提出该项主张，但按原告诉讼请求与一审法院予以支持金额比例来承担，故原告的律师代理费30,300元由被告承担，其余过高部分，一审法院不予支持。上述各项损失共计1,222,562元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限被告招行南昌分行在本判决生效之日起十日内支付原告饶奔各项经济损失1,222,562元；二、驳回原告饶奔的其他诉讼请求。案件受理费33,576元，由原告饶奔负担22,006元，被告招行南昌分行负担11,570元。二审期间，上诉人饶奔与上诉人招行南昌分行均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉租赁房屋总高度为49米有本院于2019年5月17日作出（2019）赣11终461号生效民事判决认定，故招行南昌分行提出案涉房屋高度超度50米的主张，无事实依据，本院不予支持。因案涉租赁房屋已经经过竣工验收投入使用，其设计高度为49米，不属于《建设工程消防监督管理规定》中规定的需要进行强制消防设计和竣工验收的特殊建设工程之列。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查......”以及饶奔与招行南昌分行签订的《房屋租赁合同》第四条规定“租赁期间，所有房屋（包括租用楼层的公共区域及停车场）的卫生、消防、治安等日常工作由乙方（指招行南昌分行）负责，并由乙方承担门前三包、治安等相关费用，但甲方（指饶奔）应协助乙方协调处理有关事项”，本案招行南昌分行在经营过程中由于营业性需要进行装修，经营者招行南昌分行应当对其装修报消防设计、验收备案。招行南昌分行在2013年开业前取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且租赁经营达五年，2018年5月2日上饶市广丰区公安消防大队作出的《责令限期改正通知书》系针对招行南昌分行作出的，内容也不是针对整幢大楼的消防问题，故招行南昌分行在租赁物投入使用后，应当定期对消防设施进行维修保修，确保租赁物消防安全。招行南昌分行提出一审对于租赁双方关于消防责任的认定与事实不符的主张不成立，本院不予支持。案涉租赁房屋是否因违章搭建导致建筑物总体的实际高度超过50米以及超过50米后的消防监督管理问题，不属于人民法院民事案件的审理范围，一审法院对此不予审查，符合法律规定。饶奔与广东尚贤实业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方自主商业行为，该合同并不能约束原承租人。饶奔主张的本案的租金价差3,535,784元与招行南昌分行没有直接的因果关系，招行南昌分行无法预见也不应当承担对方租金价差的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”，即损失数额应当符合可预见原则。故饶奔要求招行南昌分行赔偿其各项损失合计3,639,584元，无法律依据，本院不予支持。本案饶奔与招行南昌分行签订《房屋租赁意向性合同》约定，承租人单方面提前解约时需赔偿一年租金。虽然《房屋租赁意向性合同》被《租赁合同》所代替，将承租人单方面提前解约改为应赔偿对方因此造成的实际经济损失。但一审法院综合本案双方的过错程度、饶奔在损失发生后采取积极措施努力降低双方损失但仍然导致饶奔损失惨重等因素，酌定招行南昌分行赔偿饶奔一年租金损失并无不当。故招行南昌分行提出一审法院参照《房屋租赁意向性合同》约定判决招行南昌分行赔偿饶奔一年租金作为租金损失，不符合双方真实的意思表示，也没有任何法律依据的主张不成立，本院不予支持。综上所述，饶奔、招行南昌分行的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37,706元，由上诉人饶奔负担26,136元,上诉人招商银行股份有限公司南昌分行负担11,570元。本判决为终审判决。审判长  余林娣审判员  徐迎风审判员  李 虹二〇二〇年十二月三十一日书记员  李熙韵