成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4490号 原告：四川维安保健品有限公司，住所地：四川省成都市温江区凤溪大道南段**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。系公司员工，特别授权代理。 被告：郭村，男，汉族，1989年5月12日出生，住陕西省平利县。 原告四川维安保健品有限公司（以下简称维安公司）诉被告郭村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维安公司委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。被告郭村经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告维安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告立即协助原告前往房地产管理部门办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，涉案房屋的所有权和抵押权预告登记注销手续；3.判令被告按照房屋总价的30%支付违约金，合计176094.3元；4.判令被告腾退并返还房屋；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2016年12月12日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》及《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），根据合同约定，被告购买原告开发的位于成都市温江区××道××段××号××栋××号商品房。房屋总价586981元，被告在中国工商银行股份有限公司成都市草市支行办理房屋按揭贷款，贷款金额为41万元，原告为该笔贷款承担连带保证责任。根据《补充协议》2.5条约定：买受人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应当在出卖人履行保证责任后30天内，协助出卖人到房地产管理部门办理有关解除合同的手续。合同签订后，原告按约为被告进行了备案登记，被告却并未按照银行贷款合同约定偿还贷款，银行向原告发函要求履行担保责任。原告在收到银行催款通知后，立即委托律师发函要求被告履约，被告却始终置之不理，原告被迫代被告清偿了银行全部贷款，履行了担保责任。随后原告向被告发送了解除商品房买卖合同的通知，要求被告协助原告办理解除合同后的相关登记备案注销手续。 被告郭村未到庭，也未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，被告郭村与原告维安公司签订《商品房买卖合同》、《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》，约定被告郭村购买原告开发的位于成都市温江区××道××段××号××栋××层××号房屋，房屋总价586981元；付款方式为买受人于2016年12月12日前支付首期房价款176981元，占全部房价款的30%；余款410000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行申请贷款支付，期限为30年。 双方签订的《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》第2.5条约定，在买受人所购商品房的《不动产登记证明》办理完毕及落实银行抵押权前，买受人未按银行或住房公积金管理机构贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。 2016年12月29日，案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记手续（备案号：305834）。2017年9月21日该房屋办理了预购商品房预告首次登记、预购商品房抵押预告设立登记手续。 2018年10月9日，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向维安公司发出《履行保证责任通知书》，告知维安公司被告郭村未按时足额还款，贷款本金、利息、罚息、复利等共计400,391.2元，要求维安公司立即履行保证责任。2018年10月18日，维安公司向郭村发送催款通知，要求郭村向银行偿还贷款本息。2019年9月27日和2020年5月15日维安公司共偿还结清借款399,545.24元。2020年6月15日，维安公司向郭村通讯地址邮寄解除《商品房买卖合同》的通知，于2020年6月17日到达。 另查明，案涉房屋已于2019年4月6日交付给郭村。2020年4月24日，四川自由贸易试验区人民法院查封了案涉房屋。 上述事实，有原告的当庭陈述、原被告的身份信息、房屋登记查询信息、《商品房买卖合同》、《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》、《履行保证责任通知书》、《催款通知书》、还款情况说明、关于解除商品房买卖合同的通知、房屋信息查询记录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告维安公司和被告郭村签订的《商品房买卖合同》和《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》第2.5条关于“在买受人所购商品房的《不动产登记证明》办理完毕及落实银行抵押权前，买受人未按银行或住房公积金管理机构贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续的约定，被告郭村的行为已构成违约，原告维安公司有权解除《商品房买卖合同》并要求被告协助办理注销商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续。合同约定“买受人违约,买受人所交的全部款项不予退还”,该项约定应视为原、被告双方对违约金的约定。因违约金约定过高，原告要求被告承担支付总房价30%的违约金176,094.3元的诉讼请求，本院依法酌情调整为按照总房价15%的标准支付违约金88,047.15元。因案涉房屋被四川自由贸易试验区人民法院查封。因此，对维安公司主张郭村腾退并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、四川维安保健品有限公司与郭村于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》和《成都恒大名城商品房买卖合同补充协议》（合同签约备案号：305834）于2020年6月17日解除； 二、郭村于本判决生效之日起十日内协助四川维安保健品有限公司到房屋产权登记部门办理注销成都市温江区凤溪大道南段818号11栋39层3905号商品房的预购商品房预告首次登记、预购商品房抵押预告设立登记、商品房买卖合同备案登记相关手续； 三、郭村于本判决生效之日起十日内支付四川维安保健品有限公司违约金88,047.15元； 四、驳回四川维安保健品有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4，835元，由四川维安保健品有限公司负担2，000元，其余费用由郭村负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄晖 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  肖雪