江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初1398号原告：邹嘉怡，女，汉族，鹰潭市余江区人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邹新华、张家建，江西东昇律师事务所律师。被告：王准航，男，汉族，上饶市余干县人，住江西省鹰潭市高新技术产业开发区（原友联木业内）被告：宁小进，男，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市高新技术产业开发区（原友联木业内）。原告邹嘉怡与被告王准航、宁小进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹嘉怡的委托诉讼代理人张家建及被告王准航、宁小进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹嘉怡向本院提出如下诉讼请求：一、确认被告王准航、宁小进与案外人鹰潭市友联工具制造有限公司于2018年10月20日签订的三份租房合同对原告不具有约束力，即原告无需继续履行该三份租房合同；二、判令被告王准航、宁小进向原告支付2019年11月12日至2020年4月19日继续占用原租赁房屋的占有使用费33193.97元（76200元／年÷365天×159天）；三、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2018年10月20日，案外人作为甲方与作为乙方的被告就三栋（即余房权证余江县字第××公-082号厂房）第二层厂房签订了一份租房合同，约定：厂房租期5年，自2018年10月20日起至2023年10月20日止；甲方提供乙方三相电变压器用电量，产权归甲方所有，使用权归乙方所有；乙方租赁厂房面积为1920平方米，每平方米每月3元，每年租金为人民币69000元；租金按年结算，乙方应提前一个月交付租金，于每年9月20日交付给甲方等等。同日，被告王准航、宁小进还分别与案外人签订了一份租赁一栋（即余房权证余江县字第**综合楼）三单元402室和401室的租房合同，约定每年租金各3600元。2016年5月13日，案外人以其自有的座落于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权【综合楼房屋所有权证号：余房权证余江县字第**、厂房所有权证号：余房房权证余江县字第**，地使用权证号：余国用（2010第Ｇ-10-003号）、不动产登记证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】作抵押担保，向鹰潭农村商业银行股份有限公司借款7000000元，并办理了抵押登记。2017年8月15日，经鹰潭农村商业银行股份有限公司申请，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2017）赣0622民初911号民事裁定书，裁定查封案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下位于鹰潭市余江县龙岗新区的四套房产（产权证号分别为2××1公-083、2××1公-082、余房权房权证余江县字第**、权证房权证余江县字第**）18年7月4日，鹰潭农村商业银行股份有限公司以案外人未履行江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事判决书确定的偿还上述借款本金及利息等的义务为由，申请依法拍卖、变卖上述抵押物，所得价款由其优先受偿。2018年11月2日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房地产。2018年12月26日，江西省鹰潭市余江区人民法院发布公告，告知各厂房承租人对拟拍卖的上述房地产在同等条件下享有优先购买权。2019年8月23日和9月24日，江西省鹰潭市余江区人民法院先后在淘宝网阿里巴巴拍卖网发布《关于拍卖鹰潭市龙岗工业园区友联工具制造有限公司工业房地产及其它附属物的公告》。2019年10月11日，原告通过网络竞价，以15151600元的价格竞买成功。2019年11月11日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之二执行裁定书，裁定案外人名下的位于鹰潭市龙岗工业园区的工业房地产及其附属物【土地使用权证：余国用（2010第Ｇ-10-003号）；房屋产权证：2××1公-082号、2××1公-083号、余房权证余房权证余江县字第**、余江房权证余江县字第**；证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】的所有权及相应的其他权利归原告所有；上述工业房地产及其它附属物及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移。同日，江西省鹰潭市余江区人民法院向原告送达了上述执行裁定书。2019年11月19日，原告采用在厂区张贴公告的方式，通知原有租户于2019年11月25日前办理原有房产租赁合同、临时自费搭建的厂房、工棚的摸底登记工作；有延续原租赁合同意向的，自2019年12月1日起重新签定续租合同。2019年12月，原告采用在厂区张贴并直接送达告知书或电话通知等方式，通知各承租户自即日起将2019年11月份的租金汇入原告指定的银行账户，并在2019年12月15日前将承租人的身份证明（法人提供营业执照复印件、自然人提供身份证复印件）、原租赁合同及交付租金的相关凭证向原告提交，以核实租赁关系存在的事实。否则，即视为租赁关系未成立或者承租方违约，原告将视不同情形终止原租赁合同或直接将相关场所租赁给他人，由此引发的一切法律后果和经济损失均由承租方自行承担。但期限届至后，被告王准航、宁小进既未与原告重新签订租房合同，也不支付2019年11月12日至2020年4月19日间占用原租赁房屋的占用使用费。原告认为，案外人就抵押和查封财产与被告订立的租房合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，对原告不具有法律约束力，原告无需继续履行该合同。此外，案涉租赁物的所有权转移原告后，被告仍然占用原租赁物（包括三栋二层厂房、一栋三单元401、402室、二栋二层小办室1间），故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，两被告应参照上述租房合同的约定向原告支付相应的占有使用费。为维护自身的合法权益，特具状起诉，望判如原告所请。被告王准航、宁小进辩称，一、涉案的房屋租赁合同是有效的，原告今年收了我方房租，从2020年4月20日至2020年10月20日，如合同无效原告也不能继续收我房租；二、在原告购买之前我们就支付房租给案外人友联木业（提前一个月交房租从2019年10月20日到2020年4月20日），我们对房屋拍卖不清楚，法院也没有和我们说过，原房东也没有和我们讲过；三、买卖不破租赁；四、原先缴纳的房租里面包括押金，由案外人承担原先合同义务，退还押金；五、我方在这办企业，希望得到当地政府支持；六、今年疫情爆发要求减免房租。原告邹嘉怡围绕其诉讼请求依法提供了如下证据：一、原告邹嘉怡的身份证复印件1份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。二、租房合同3份，证明2018年10月20日，两被告与案外人鹰潭市友联工具制造有限公司签订了一份租期为5年的租赁合同，两被告向案外人承租三栋（即余房权证余江县房权证余江县字第××公房）第二层厂房，租金每年69000元。同日，被告王准航、宁小进还分别与案外人签订了一份租赁一栋（即余房权证余江县房房权证余江县字第**402室和401室的租房合同，租金每年各3600元。三、江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事判决书1份，证明2016年5月13日，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司以其自有的座落于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权【综合楼房屋所有权证号：余房权证余江县房权证余江县字第**、号：余房权证余江县字房权证余江县字第**，：余国用（2010第Ｇ-10-003号）、不动产登记证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】作抵押担保，向鹰潭农村商业银行股份有限公司借款7000000元，并办理了抵押登记。四、江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事裁定书、协助执行通知书、查封详细信息各1份，证明2017年8月15日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2017）赣0622民初911号民事裁定书，裁定查封案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下位于鹰潭市余江县龙岗新区的四套房产（产权证号分别为2××1公-083、2××1公-082、余房权证余江县字第房权证余江县字第**、第×房权证余江县字第**）iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>五、强制执行申请书、评估拍卖申请书和江西省鹰潭市余江区人民法院执行案件受理通知书、执行通知书、（2018）赣0622执798号之一执行裁定书、公告各1份，证明1.抵押权人鹰潭农村商业银行股份有限公司向法院申请强制执行生效判决和评估、拍卖抵押财产并由其优先受偿的事实；2.法院受理执行案件并向案外人鹰潭市友联工具制造有限公司发出执行通知书，以及裁定评估、拍卖案外人所有的位于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权，并告知各厂房承租人享有优先购买权。六、竞买公告2份，房地产估价报告、成交确认书、江西省鹰潭市余江区人民法院（2018）赣0622执798号之二执行裁定书各1份，证明2019年11月11日，原告取得原案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下的位于鹰潭市龙岗工业园区的工业房地产及其附属物，包括案涉租赁标的的所有权。七、公告、告知书、照片各1份，证明原告先后于2019年11月19日和12月初，采取张贴公告和送达告知书等方式通知被告交付2019年11月的租金及提供其身份证明、原租房合同等材料，并限期与原告重新签订租房合同的事实。被告王准航、宁小进的质证意见为，我方不清楚房屋抵押、查封、拍卖情况，没见过任何公告也无人告知。另该房屋租赁合同是有效的，我方在原告拍卖成交前就已经支付了房租。被告王准航、宁小进向本院提供证据如下：一、收款收据复印件，证明我们已向原告交了自2020年4月20日至2020年10月20日房租37,100元。原告的质证意见为，我方已收到了37,100元房租。在庭审中，本院组织了双方当事人进行证据交换及质证，原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，并在卷佐证。综上所述，根据双方提交的证据及庭审笔录，本院对下列事实予以确认：2018年10月20日，案外人作为甲方与作为乙方的被告就三栋（即余房权证余江县字第××房权证余江县字第××公层厂房签订了一份租房合同，约定：厂房租期5年，自2018年10月20日起至2023年10月20日止；甲方提供乙方三相电变压器用电量，产权归甲方所有，使用权归乙方所有；乙方租赁厂房面积为1920平方米，每平方米每月3元，每年租金为人民币69000元；租金按年结算，乙方应提前一个月交付租金，于每年9月20日交付给甲方等等。同日，被告王准航、宁小进还分别与案外人签订了一份租赁一栋（即余房权证余江县字第××房权房权证余江县字第**401室的租房合同，约定每年租金各3600元。2016年5月13日，案外人以其自有的座落于鹰潭市龙岗工业园区的综合楼房产、厂房及土地使用权【综合楼房屋所有权证号：余房权证余江县字第××房权证余江县字第**、权证余江县字第××号房权证余江县字第**，（2010第Ｇ-10-003号）、不动产登记证明号：赣（2016）鹰潭市不动产证明第0001742号】作抵押担保，向鹰潭农村商业银行股份有限公司借款7000000元，并办理了抵押登记。2017年8月15日，经鹰潭农村商业银行股份有限公司申请，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2017）赣0622民初911号民事裁定书，裁定查封案外人鹰潭市友联工具制造有限公司名下位于鹰潭市余江县龙岗新区的四套房产（产权证号分别为2××1公-083、2××1公-082、余房权证房权证余江县字第**、余江县字第**、）。房权证余江县字第**）农村商业银行股份有限公司以案外人未履行江西省鹰潭市余江区人民法院（2017）赣0622民初911号民事判决书确定的偿还上述借款本金及利息等的义务为由，申请依法拍卖、变卖上述抵押物，所得价款由其优先受偿。2018年11月2日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖上述房地产。2018年12月26日，江西省鹰潭市余江区人民法院发布公告，告知各厂房承租人对拟拍卖的上述房地产在同等条件下享有优先购买权。2019年8月23日和9月24日，江西省鹰潭市余江区人民法院先后在淘宝网阿里巴巴拍卖网发布《关于拍卖鹰潭市龙岗工业园区友联工具制造有限公司工业房地产及其它附属物的公告》。2019年10月11日，原告通过网络竞价，以15151600元的价格竞买成功。2019年11月11日，江西省鹰潭市余江区人民法院作出（2018）赣0622执798号之二执行裁定书，裁定案外人名下的位于鹰潭市龙岗工业园区的工业房地产及其附属物【土地使用权证：余国用（2010第Ｇ-10-003号）；房屋产权证：2××1公-082号、2××1公-083号、余房权证余房权证余江县字第**、证余江县字第**、动产房权证余江县字第**；）鹰潭市不动产证明第0001742号】的所有权及相应的其他权利归原告所有；上述工业房地产及其它附属物及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移。同日，江西省鹰潭市余江区人民法院向原告送达了上述执行裁定书。2019年11月19日，原告采用在厂区张贴公告的方式，通知原有租户于2019年11月25日前办理原有房产租赁合同、临时自费搭建的厂房、工棚的摸底登记工作；有延续原租赁合同意向的，自2019年12月1日起重新签定续租合同。2019年12月，原告采用在厂区张贴并直接送达告知书或电话通知等方式，通知各承租户自即日起将2019年11月份的租金汇入原告指定的银行账户，并在2019年12月15日前将承租人的身份证明（法人提供营业执照复印件、自然人提供身份证复印件）、原租赁合同及交付租金的相关凭证向原告提交，以核实租赁关系存在的事实。否则，即视为租赁关系未成立或者承租方违约，原告将视不同情形终止原租赁合同或直接将相关场所租赁给他人，由此引发的一切法律后果和经济损失均由承租方自行承担。但期限届至后被告王准航、宁小进，既未与原告重新签订租房合同，也不支付2019年11月12日至2020年4月19日间占用原租赁房屋的占用使用费，被告已向原告支付了2020年4月20日至2020年10月20日房租37,100元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，案外人鹰潭市友联工具制造有限公司就已办理抵押登记及被本院依法查封的房产出租给被告王准航、宁小进，故对确认被告王准航、宁小进与案外人鹰潭市友联工具制造有限公司于2018年10月20日签订的三份租房合同对原告不具有约束力，即原告无需继续履行该三份租房合同的诉讼请求，本院予以支持。二、在（2017）赣0622民初911号案件执行期间，本院对涉案房屋依法进行拍卖，原告邹嘉怡竞买取得该房屋所有权。本案中的租赁物所有权转移原告邹嘉怡后，被告仍占用该租赁物，原告诉请被告应参照上述房屋租赁合同的约定向原告邹嘉怡支付相应的占有使用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告已向案外人支付了自2019年11月12日至2020年4月19日的房租，可依法向案外人行使追偿权。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因突发新冠××疫情导致被告没有营业收入而请求减免租金的申请于法有据，本院根据公平原则减免两个月租金，故对判令被告王准航、宁小进向原告支付2019年11月12日至2020年4月19日继续占用原租赁房屋的占有使用费的诉讼请求，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告王准航、宁小进与案外人鹰潭市友联工具制造有限公司于2018年10月20日签订的三份租房合同对原告邹嘉怡不具有约束力，即原告邹嘉怡无需继续履行该三份租房合同；二、被告王准航、宁小进向原告邹嘉怡支付2019年11月12日至2020年4月19日继续占用原租赁房屋的占有使用费20,667.9元（76,200元/年÷365天×99天）；三、驳回原告邹嘉怡的其他诉讼请求。案件受理费629.85元，减半收取314.93元，由原告邹嘉怡负担114.93元，由被告王准航、宁小进负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆发思二〇二〇年十二月八日书记员  舒 昊