安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9796号 上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥海恒投资控股集团公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区。 法定代表人：彭桂贞，董事长。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥海恒创业投资有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区明珠广场**楼。 法定代表人：万永光，总经理。 委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽怡安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路以西、金炉路以南港澳广场**办**。 法定代表人：万永光，总经理。 委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。 上诉人合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒集团公司）因与被上诉人合肥海恒创业投资有限公司（以下简称海恒创投公司）、安徽怡安物业管理有限责任公司（以下简称怡安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海恒集团公司上诉请求：1.撤销合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1736号民事判决第五项，并依法改判：安徽怡安物业管理有限责任公司与合肥海恒创业投资有限公司共同对案涉全部欠付款项承担支付责任；判令安徽怡安物业管理有限责任公司与合肥海恒创业投资有限公司支付占用合同外18套房屋的占用费88560元（其中7套自2018年12月5日起，另外11套自2019年9月19日起，均按1200元／套／月的标准，暂计算至2019年9月30日，之后顺延计算至实际返还占用的房屋之日止）；2.本案诉讼费用均由安徽怡安物业管理有限责任公司与合肥海恒创业投资有限公司承担。 事实与理由：1.怡安物业公司应当与海恒创投公司共同承担租金的支付责任，一审法院仅判决海恒创投公司承担责任，应属于认定事实不清。从海恒集团公司在一审中提交的《关于变更海尔公寓主体的函》的内容可以反映出，怡安物业公司同意了接替海恒创投公司具体负责海尔公寓的租赁事宜，同时也能反映出海恒创投公司并没有表达退出海尔公寓租赁事宜意思表示，因此，应当能够认定怡安物业公司加入到了租赁合同的履行中来。且从之后合同的履行情况来看，即由怡安物业公司直接向海尔集团公司收取租金，收回的租金也无须向海恒创投公司支付等事实，足以证明双方已经混同在一起，存在权责混同的事实。因此，怡安物业公司与海恒创投公司应共同向海恒集团公司承担租金支付责任。 2.海恒创投公司擅自占用了上诉人合同外的房屋为18套，一审法院仅认定占用7套，对其余11套未予以认定，上诉人认为存在事实认定不清。从海恒集团公司在一审中提交了“海尔公寓空置房巡查表”、海恒创投公司与海尔集团下属公司签订的“房屋租赁合同”等证据。从该组证据能够证明：綦大华是海恒创投公司人员，其代表海恒创投公司负责现场管理事宜；对海恒创投公司占用海恒集团公司18套房屋的事实，綦大华在“海尔公寓空置房巡查表”中已经签字确认“海创用18套用房”。因此，能够证明海恒创投公司实际占用18套房屋的事实。海恒集团公司虽不知其余11套房屋的占用时间，但主张从发现之日起开始计算占用费符合法律规定，应予以支持。 海恒创投公司、怡安物业公司共同辩称，第一，根据合同的主体相对性，对于变更海尔公寓主体的函，海恒集团公司未予书面的答复，其变更的内容对海恒集团公司未产生法律效力，一审认定怡安物业公司无须承担法律责任符合事实依据。第二，海恒创业投资公司无主观上占用合同外海恒集团公司的7套房屋，也未给海恒集团公司造成实际损失，因该7套房屋处于修缮过程中临时给员工居住，仅仅作为过渡使用，同时，在该房屋临时过渡之前也处于闲置状态，并未造成海恒集团公司的实际损失。 海恒集团公司向一审法院起诉请求：1.判令海恒集团公司与海恒创投公司之间签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除，海恒创投公司、怡安物业公司立即向海恒集团公司返还房屋；2.判令海恒创投公司支付租金5537600元（暂计算至2019年9月30日，之后顺延至合同解除之日）及合同解除后的占用费（自合同解除之日起，按每1200元/套/月的标准，计算至实际返还租赁房屋之日止）；3.判令海恒创投公司支付违约金2559531.60元（违约金包括逾期付款违约金和合同解除违约金，暂计算至2019年9月30日，之后计算至款清之日止，）；4.判令海恒创投公司支付占用合同外18套房屋的占用费88560元（其中7套和11套，分别自2018年12月5日起和自2019年9月19日起，按1200元/套/月的标准，暂计算至2019年9月30日，之后顺延计算至实际返还占用的房屋之日止）；5.判令怡安物业公司对海恒集团公司的上述债务承担共同支付责任；以上款项合计为8185691.60元。 海恒创投公司向一审法院提出反诉请求：1.判令海恒集团公司赔偿海恒创投公司自2016年5月1日起房屋维修费、设备更换等费用合计873701.08元；2.判令因海恒创投公司代替海恒集团公司维修房屋9个月造成的租金损失1710000元（50间房屋，月租金3800元）；3.判令因海恒创投公司代替海恒集团公司维修房屋，造成次承租人迟延支付房屋租金的利息损失288863元（次承租人逾期付款合计2084569元，其中764190元是从2019年12月1日暂计至2020年6月1日,1320379元是从起诉之日开始计算，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清息止。） 一审法院认定事实：海恒集团公司（出租方、甲方）与海恒创投公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同（海尔公寓）》，约定：甲方愿意将坐落于合肥经济开发区芙蓉路与习友路交口海恒社区海尔公寓158套房屋及物资配备（家具家电等）租赁给乙方。海尔公寓为六幢混合结构五层的公寓楼小区、每套房屋建筑面积104.3平方米，总面积约16479.4平方米，用途：公寓；本合同为续签合同，此次租赁期限为3年，自2015年1月1日起，至2017年12月31日止，租赁期满后，甲方收回房屋，需要继续出租的，将按国资管理部门要求的方式选择承租方；租金为1000元/套/月（不含物业管理费），租期租赁费用总额为5688000元；租金每6个月为一个计算周期（自租赁期限开始日计算），乙方应在本合同签订之日支付第一期租金，以后每期租金，乙方应在每个租金计算周期开始前30日内向甲方支付；鉴于乙方已实际使用该房屋和相关物资，请于合同签订之日支付2015年1月1日至2017年12月31日租金；乙方须在本合同签订之日向甲方支付履约保证金（首年3个月的租金），该履约保证金扣除乙方的违约金、赔偿金（如有）的金额，甲方于租赁合同终止之日起10日无息返还乙方；履约保证金与首期租赁费用一并缴纳；租赁期内，乙方不得以任何理由请求减免租金，如因法律法规及市政规划需要拆除或改造租赁房屋而导致合同解除的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按实际天数计算；房屋按现状交付乙方后，在租赁期内房屋及房屋附属设施设备的修缮均由乙方负责，但非乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修除外；在租赁期内，乙方人员如发现房屋主体结构质量问题，应及时向甲方报告以便甲方修复，有关费用由甲方支付，甲方应在合理期限内完成修复，甲方维修房屋，乙方应积极协助，不得阻挠施工，房屋其余部分的维修、维护由乙方自行负责并承担费用；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：（1）未经甲方书面同意，转租或与他人调换使用……（6）逾期支付房屋租金超过壹个月的；乙方逾期支付租金，每迟延一日，乙方须按本合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金；在租赁期内，如乙方有本合同第九条行为之一的，甲方除有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；其他约定：1.合同所欠租赁费用274.56万元：乙方在签订合同之日支付第一期100万元整，剩余174.56万元于2018年11月30日前付清；2.合同履约保证金为47万：乙方在2018年9月30日前支付20万元，剩余27万元于2018年11月30日前付清，如双方续签合同，该履约保证金自动转为续签合同的保证金。 海恒集团公司（出租方、甲方）与海恒创投公司（承租方、乙方）续签一份《房屋租赁合同（海尔公寓）》，约定：甲方愿意将坐落于合肥经济开发区芙蓉路与习友路交口海恒社区海尔公寓158套房屋及物资配备（家具家电等）租赁给乙方。海尔公寓为六幢混合结构五层的公寓楼小区、每套房屋建筑面积104.3平方米，总面积约16479.4平方米，用途：公寓；本合同为续签合同，自2018年1月1日起，至2020年12月31日止;租赁期满后，甲方收回房屋，需要继续出租的，将按国资管理部门要求的方式选择承租方；租金为1200元/套/月（不含物业管理费），租期租赁费用总额为6825600元；租金每3个月为一个计算周期（自租赁期限开始日起算），乙方应在本合同签订之日支付第一期租金568800元，以后每期租金，乙方应在每个租金计算周期开始前30日内向甲方支付；乙方须在本合同签订之日向甲方支付履约保证金（首年3个月的租金），该履约保证金扣除乙方的违约金、赔偿金（如有）的金额，甲方于租赁合同终止之日起10日无息返还乙方；履约保证金与首期租赁费用一并缴纳；租赁期内，乙方不得以任何理由请求减免租金，如因法律法规及市政规划需要拆除或改造租赁房屋而导致合同解除的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按实际天数计算；房屋按现状交付乙方后，在租赁期内房屋及房屋附属设施设备的修缮均由乙方负责，但非乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修除外；在租赁期内，乙方人员如发现房屋主体结构质量问题，应及时向甲方报告以便甲方修复，有关费用由甲方支付，甲方应在合理期限内完成修复，甲方维修房屋，乙方应积极协助，不得阻挠施工，房屋其余部分的维修、维护由乙方自行负责并承担费用；乙方应合理使用房屋及其附属设施、负责建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、配电系统、楼内及公共消防设施设备、监控设备等）的维修、养护、管理和运行服务并承担由此产生的费用，乙方每月进行检查并及时修缮，以保障企业员工的居住安全和正常使用；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：（1）未经甲方书面同意，转租或与他人调换使用……（6）逾期支付房屋租金超过壹个月的；乙方逾期支付租金，每迟延一日，乙方须按本合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金；在租赁期内，如乙方有本合同第九条行为之一的，甲方除有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；其他约定：1.租金交付:乙方于2019年2月5日前结清2018年租金,以后年度租金按本合同第二.3条执行;履约保证金按2014至2017年度合同约定执行。2.经双方协商，维修事宜按有关文件执行，因园区提升改造等原因，需对房屋及配套设施增加维修事项，双方另行协商；3.鉴于乙方对2018年对租赁房屋自行提升改造，甲方给予乙方一个月装修免租期间；4.合同履行期间，乙方必须将承租房屋用于海尔集团公司员工住宿及增值服务，甲方将对乙方按时交纳租金等履约情况进行考核，乙方通过考核并取得海尔集团认可后可与甲方续签本合同。 2018年4月19日，怡安物业公司与海恒创投公司向合肥海尔工业园各事业部作出了一份《关于变更海尔公寓合同主体的函》，该函载明：1.去年以来，我公司进行了业务调整和整合，旗下全资子公司之一的安徽怡安物业管理有限公司（简称“怡安物业”）是管理服务业的平台，主要从事住宅小区、写字楼、公寓、公租房、厂区、学校等物业管理服务工作……海尔公寓日常服务纳入“怡安物业”，将更有利于贵公司发展，能够继续保持双方良好关系。为此，我公司拟将海尔公寓的合同主体由“合肥海恒创业投资有限公司”变更为“安徽怡安物业管理有限责任公司”。变更后，我公司承诺：管理团队保持不变，服务质量持续改进。 2018年12月17日，海恒集团公司向海恒创投公司发出《关于限期支付海尔公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》，该函载明：“根据双方签订的《海尔公寓房屋租赁合同》相关条款，你公司租赁海尔公寓158套房屋，期限三年（2015年1月1日至2017年12月31日），合同约定你公司应于2018年11月30日前付清本合同所欠租赁费174.56万元和合同履约保证金47万元。请你公司务必于2018年12月19日前将拖欠款项交至集团指定账户。关于合同中的维修条款，我公司已开始进行维修工作。12月5日，我公司对海尔公寓进行巡查，发现你公司侵占7套空置房屋，请你公司于2018年12月19日之前清空侵占房屋，并支付占用费。”2019年4月17日，海恒集团公司向海恒创投公司发出《关于限期支付海尔公寓欠缴租赁费及清空侵占房屋的函》，该函载明：“根据双方签订的《海尔公寓房屋租赁合同》相关条款，你公司租赁海尔公寓158套房屋，期限六年（2015年1月1日至2017年12月31日；2018年1月1日至2020年12月31日）。根据合同约定，你公司目前共拖欠我司租赁费496.88万元（其中第一期合同欠费174.56万元；第二期合同欠费322.32万元。）对于所欠租赁费，我司工作人员已多次进行电话和短信催缴，并于2018年12月先后向你公司下达了海恒集团《房屋租赁付款通知单》和《关于限期支付海尔公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》。现请你公司务必于2019年4月24日前将拖欠租赁费496.88万元交至我公司账户，并清空侵占房屋，支付占用费。” 2018年10月9日，海恒创投公司向海恒集团公司支付双方间第一份合同项下租金100万元，剩余租金174.56万元未付。另，海恒创投公司未支付双方间第二份合同项下租金。 一审另查，经海恒集团公司工作人员巡查，海恒创投公司提出自2018年12月5日占有使用案涉租赁合同外7套房屋，海恒创投公司对此予以认可，但对于海恒集团公司提出另外自2019年9月19日还占有使用案涉租赁合同外11套房屋，海恒创投公司对此持有异议。 一审法院认为，海恒集团公司与海恒创投公司签订的两份《房屋租赁合同（海尔公寓）》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。合同签订后，海恒集团公司已经完成交付房屋的约定义务，而海恒创投公司自2018年10月9日支付第一份合同项下租金100万元后，未再向海恒集团公司支付租金，构成违约，海恒集团公司有权依据合同约定提前解除合同。根据法律相关规定，当事人直接以起诉方式解除合同的，经人民法院确认享有解除权的，合同从起诉状副本送达之日起解除。海恒创投公司已于2020年5月11日收到起诉状副本，案涉《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除。合同解除后，海恒创投公司理应向海恒集团公司返还房屋。依照双方合同约定的租金计算标准，海恒创投公司尚欠海恒集团公司第一份合同项下租金174.56万元未付，第二份合同在扣除一个月装修免租期后项下2018年1月1日至2020年8月31日租金（房屋占有使用费）5877600元（1200元/套/月×158套×31个月），上述两项费用合计为7623200元。自2020年9月1日起的房屋占有使用费，海恒创投公司应按照189600元/月（1200元/套/月×158套）的标准支付房屋占有使用费至案涉房屋实际返还之日止。 海恒创投公司、怡安物业公司关于海恒集团公司未履行合同约定的维修等义务、维修房屋是支付租金的前置程序、拒绝支付租金是履行抗辩权的自救行为、不同意解除合同等答辩意见，因案涉合同约定的是“房屋按现状交付乙方后，在租赁期内房屋及房屋附属设施设备的修缮均由乙方负责，但非乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修除外”，海恒创投公司所陈述情况不符合合同约定，且海恒创投公司未提供充分证据证明案涉房屋存在主体结构质量问题，该院对海恒创投公司、怡安物业公司上述答辩意见不予采信。 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。关于海恒集团公司诉请海恒创投公司支付违约金，包含了逾期支付房租违约金及解除合同违约金，因海恒创投公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。案涉合同既约定了“乙方逾期支付租金，每迟延一日，乙方须按本合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金”，又约定了“甲方除有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金”，因逾期付款违约金已具有惩罚性和补偿性，因此合同解除违约金不应重复主张。结合双方履约情况，根据公平原则，该院酌定违约金以7623200元为基数，自起诉之日即2020年4月20日起按照日万分之五的标准计算至款清之日止。 关于海恒集团公司诉请海恒创投公司支付占用合同外18套房屋的占用费88560元（其中7套和11套，分别自2018年12月5日起和自2019年9月19日起，按1200元/套/月的标准，暂计算至2019年9月30日，之后顺延计算至实际返还占用房屋之日止）。庭审中，海恒创投公司认可自2018年12月5日起占有使用了合同外房屋7套，其余11套未占用，且海恒集团公司亦未提供其他证据对其主张加以佐证，故占用合同外房屋套数应以7套为准。因该7套房屋与案涉合同项下房屋位于同一区域，应参照案涉合同租金标准支付房屋占用费，因此海恒创投公司应自2018年12月5日起向海恒集团公司支付房屋占用费，暂计算至2020年9月4日为176400元（1200元/套/月×7套×21个月），自2020年9月5日起的房屋占用费，应按照8400元/月（1200元/套/月×7套）的标准支付至上述7套房屋实际返还之日止。 关于海恒集团公司诉请怡安物业公司对海恒集团公司的上述债务承担共同支付责任，因案涉租赁合同的双方是海恒集团公司与海恒创投公司，海恒集团公司亦未提供充分证据证明案涉合同主体存在变化情形，根据合同相对性原则，怡安物业公司无须对海恒创投公司签订的合同承担责任，故该院对该项诉讼请求不予支持。 关于海恒创投公司反诉海恒集团公司赔偿自2016年5月1日起房屋维修费、设备更换等费用、代替海恒集团公司维修房屋9个月造成的租金损失、代替海恒集团公司维修房屋而造成次承租人迟延支付房屋租金的利息损失等请求，因海恒创投公司对案涉房屋的维修是其基于使用案涉房屋发生的日常维护，非合同约定的海恒集团公司义务，其因转租而带来的维修等损失亦不应由海恒集团公司承担，海恒创投公司的上述反诉诉请，缺乏事实和法律依据，该院均不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、合肥海恒创业投资有限公司与合肥海恒投资控股集团公司签订的《房屋租赁合同（海尔公寓）》于2020年5月11日解除；二、合肥海恒创业投资有限公司于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司支付租金（房屋占有使用费）7623200元（暂计算至2020年8月31日；自2020年9月1日起的房屋占有使用费，按照189600元/月的标准支付至案涉房屋实际返还之日止）；三、合肥海恒创业投资有限公司于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司支付违约金（违约金以7623200元为基数，自2020年4月20日起按照日万分之五的标准计算至款清之日止）；四、合肥海恒创业投资有限公司于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司支付占用合同外7套房屋占用费176400元（暂计算至2020年9月4日；自2020年9月5日起的房屋占用费，按照8400元/月的标准支付至占用的7套房屋实际返还之日至）；五、驳回合肥海恒投资控股集团公司的其他诉讼请求；六、驳回合肥海恒创业投资有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理69100元，财产保全费5000元，合计74100元，由合肥海恒投资控股集团公司负担3260元，由合肥海恒创业投资有限公司负担70840；反诉案件受理费14890元，由合肥海恒创业投资有限公司负担14890元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，关于本案的争议焦点之一海恒创投公司占用合同外房屋数量的问题。海恒集团公司主张在海恒创投公司自认占用了合同外房屋7套外，另占用了11套房屋。对此，本院认为，海恒集团公司提交的《海尔公寓空置房巡查表》尚不足以证明海恒创投公司占有使用空置房屋至今且符合收取占用费的条件，且一审已经对海恒创投公司自认的7套房屋按照约定租金标准支持占用费，海恒集团公司再行主张另外11套房屋占用费，依据不足，本院不予支持。 关于怡安物业公司是否应当与海恒创投公司共同承担责任的问题。海恒集团公司主张怡安物业公司应当承担共同责任的依据为《关于变更海尔公寓合同主体的函》。对此，本院认为，该函件系海恒创投公司及怡安物业公司向合肥海尔工业园出具，并非向海恒集团公司做出，对海恒集团公司不构成债务加入的法律效力。因此，海恒集团公司的该节上诉理由不能成立。 综上，海恒集团公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2014元，由合肥海恒投资控股集团公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。