江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初11301号 原告：常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路**联发广场写字楼****，统一社会信用代码91360125067490411F。 负责人：胡尊洲，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：占荣旺，男，系该分公司员工，住南昌市红谷滩新区。 被告：吴某某，男，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：何某（与被告吴某某系夫妻关系），女，住南昌市红谷滩新区。 原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司委托诉讼代理人占荣旺、被告吴某某委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付莱蒙都会南区X栋X单元XXX室物业管理费19996.49元及违约金5998.95元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为莱蒙都会南区X栋X单元XXX室业主，房屋建筑面积为126.48平方米。原告与被告于2015年5月6日签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业费单价为每月每平米3.1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利的和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年10月1日起停止缴纳物业费，截至2019年12月31日欠费51个月，每月物业费金额为392.09元，共计欠缴19996.49元，同时，按约定，被告每逾期一天，原告有权按所欠费用总金额的万分之五计收违约金，则被告应承担违约金5998.95元。综上，各项请求金额合计25995.43元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告吴某某辩称，被告没有与原告签订物业服务合同，是签订商品房买卖合同时开发商告知物业费是3.1元/平方米。被告不知道原告是根据何标准称自己物业管理完善，3.1元/平方米的收费应当是怎样的服务标准，诉争物业是高档住宅小区，住户有三千多户业主，从2015年入住以来，小区物业服务不足导致周边环境比较混乱，给业主生活造成诸多不便，卫生、绿化、照明、消杀、安保都没有达到3.1元/平方米的标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务协议、张贴催费通知书的照片、小区环境照片、报修记录照片、物业费交费收据等证据，本院认定事实如下： 原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司为位于红谷滩新区碟子湖大道999号的莱蒙都会小区南区提供前期物业服务。被告吴某某系莱蒙都会小区一期X住宅楼X单元XXX室业主，房屋建筑面积为126.48平方米。原、被告双方签订有《前期物业服务协议》一份，就莱蒙都会前期物业管理服务事宜有如下约定：1.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；2.物业管理服务质量方面，房屋外观完好整洁，设备运行状态良好、使用正常、维修及时、无损坏，小区路面整洁、无破损，标识系统完整规范、配套设施完整无损，定期消杀、垃圾及时清理、环境整洁，花草长势良好、修剪及时、无明显病害和枯死，进出小区各种车辆管理有序、无堵塞交通现象，来访车辆排列整齐、小区内不得鸣笛，有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，协助公安机关维护好小区公共秩序，保安人员熟悉小区的环境、文明值勤、训练有素、认真负责，外来人员进出小区有登记、秩序良好，创建消防安全小区、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备管理规范、完好、可随时启用，普及全民防火知识，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修维修及时；3.物业管理服务费用收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.1元计算，入伙时一次性缴纳3个月，以后每个月15日前缴纳当月物业管理费。前期物业服务协议还对双方权利义务、违约责任等其他事项作出了约定。被告吴某某收房后，向原告交纳案涉房屋的物业费至2016年3月31日，之后案涉房屋的物业费因被告认为物业服务存在诸多问题未向原告交纳。原告提起本案诉讼，案件审理过程中，被告提出下雨时其家中墙面存在渗水问题，原告称就该问题物业已报告给开发商，开发商尚未处理。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。原告为小区提供了物业服务，被告作为业主也应向原告支付物业费。原告要求被告支付案涉房屋2015年10月1日至2016年3月31日期间的物业费，根据审理查明的事实，案涉房屋2016年3月31日前的物业费已交清，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费未付，被告辩称原告提供的物业服务达不到3.1元的收费标准，本院认为，物业服务具有长期性、复杂性、整体性的特点，物业服务企业需要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业费的收缴也影响到小区整体的物业管理和服务质量，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可要求原告承担继续履行、采取补救措施等责任，以拒交物业费来消极对抗不利于整体物业管理，但同时原告作为物业服务企业应当针对被告提出的意见积极提升物业服务水平。综合本案具体情况，考虑到被告家中墙面渗水问题未能及时解决，本院对原告要求被告按3.1元/月/平方米的标准支付案涉房屋2016年4月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求予以部分支持，酌定被告向原告支付该期间物业费16350元，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、被告吴某某于本判决生效之日起十日内向原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司支付莱蒙都会小区一期X住宅楼X单元XXX室2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费16350元； 二、驳回原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元（已由原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司预交），减半收取225元，由原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司负担120元，被告吴某某负担105元，退回原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  钟芬芬 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。