广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初2344号原告：董志玲，女，1980年1月3日出生，汉族，居民，住广西昭平县*********。被告：新兴县润富房地产开发有限公司。住所地：广东省新兴县新城镇翔顺花园**新乐居****商铺**。法定代表人：李海军，总经理。原告董志玲诉被告新兴县润富房地产开发有限公司（下称“润富公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董志玲到庭参加诉讼，被告润富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董志玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告董志玲与被告新兴县润富房地产开发有限公司于2017年6月27日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同，限期被告新兴县润富房地产开发有限公司将位于新兴县********************屋交付给原告董志玲；2.判决被告新兴县润富房地产开发有限公司协助原告董志玲办理银行按揭贷款手续并由原告董志玲支付剩余房价款200000元给被告新兴县润富房地产开发有限公司；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告董志玲于2017年6月27日与被告新兴县润富房地产开发有限公司签订了《润富名苑认购协议书》，约定买卖位于新兴县********************屋(建筑面积84.92平方米)，以总房价款284482元成交。双方签订合同时，原告支付了89530元定金给被告，并约定剩余200000元由被告协助原告以办理银行按揭贷款的方式支付给被告（按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理）。双方还约定了于2020年6月30日前主动到润富名苑售楼部签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。由于被告收到原告的定金89530元后，至今未为原告办理网签(预登记)手续，也没有签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，未能协助原告到银行办理按揭贷款手续，令原告无法支付剩余的房价款200000元给被告。目前，被告开发的“润富名苑”已于2019年12月通过了竣工验收，被告已于2020年1月19日将涉案房屋交付给原告装修，并收取了2020年1月至4月的物业管理费。原告在征得被告的同意下，交付了装修按金1000元，后被告将装修按金1000元抵作物业管理费至2021年2月底。被告协助通水通电后，原告于2020年4月进入案涉房屋装修，合计支出装修费用60000元，装修完毕后，于2020年7月1日搬入该房屋居住至今。近期，据说被告由于债务缠身，该商品房被法院查封中，至今未能正式交付该房屋。于是原告提出执行异议，要求法院解除查封房屋的强制措施，法院于2020年10月9日作出(2020)粤5321执异34号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。为此，根据《合同法》的有关规定，原告依法有权要求被告继续履行合同并承担交付房屋的责任，请法院依法确认原告与被告于2017年6月27日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同，限期被告将位于新兴县********************屋交付给原告，判决被告协助原告办理银行按揭贷款手续并由原告支付剩余房价款200000元给被告。被告润富公司无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。本院经审理后认定事实如下：2017年6月27日，原告董志玲（乙方）作为买受人与被告润富公司（甲方）作为出卖人签订了《润富名苑认购协议书》，编号为RFMY20180****01，双方约定原告向被告润富公司认购新兴县********************，该协议书主要内容有:1.建筑面积84.92平方米，套内面积66.04平方米，单价3350元/平方米，总价284482元；2.乙方应于签订协议书的同时向甲方交付签约定金89530元；3.乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付84482元作为首期房款（已付的定金抵作首期房款），剩余房款共200000元，办理银行按揭；4.乙方应在签订本协议书之次日起于2020年6月30日前主动到润富名苑售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，甲方可以另行指定签约地点。原告董志玲在乙方（签章）处签名及捺印确认，被告润富公司在甲方（签章）处盖章及由法定代表人李海军签名确认，陈锦芳在销售代表（签名）处签名确认，区咏骄在经办人（签名）处签名确认。签订协议当天，原告董志玲通过现金支付了购房款84482元、办证费2500元、物业维修基金2548元，以上合共89530元，被告润富公司分别向原告董志玲出具了三张收据，该收据上有被告润富公司的财务专用章的盖章和区咏骄在经手人处签名确认。被告润富公司在收到原告的上述款项后，至今仍未为原告办理网签（预登记）手续，也没有签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。本院在办理另案原告彭显泉诉润富公司诉前财产保全一案的过程中，于2017年11月17日作出（2017）粤5321财保53号民事裁定，查封了润富公司名下的位于新兴县**********************。本院在执行润富公司作为被执行人的系列执行案过程中，又于2020年3月26日依法裁定继续查封包括新兴县**********************在内的润富公司名下的润富名苑房产。原告对本院查封涉案房产提出执行异议，本院于2020年10月9日作出（2020）粤5321执异34号执行裁定书，裁定驳回董志玲的异议请求。原告董志玲收到该裁定书后，既无向本院提起再审申请，也无就此提起执行异议之诉，而是于2020年11月13日起诉至本院，并提出前述诉讼请求。再查明，原告董志玲还于2019年9月4日支付了可视对讲安装费1500元，2019年9月9日支付了摩托车位诚意金5000元，2019年9月26日支付管道煤气报装费2500元、光纤入户安装费500元给被告润富公司，被告润富公司均出具盖有被告财务专用章的收据给原告收执。被告润富公司委托新兴县泰安物业管理服务有限公司负责润富名苑房产的管理，原告董志玲于2020年1月19日收到新兴县**********************的锁匙，并在当天支付了2020年2月至4月的物业费323.7元、垃圾清运费297.22元、2020年2月至4月的智能费9元。后又于2020年4月1日支付了出入证工本费10元；于2020年8月14日支付2020年3月至5月的公摊电费69.31元、2020年5月至2021年2月的物业费1019元、2020年5月至2021年2月的智能费30元。以上事实，有原告提交的身份证和营业执照基本信息、《润富名苑认购协议书》、收款收据、（2020）粤5321执异34号执行裁定书，以及本院庭审笔录证实在卷。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告董志玲与被告润富公司于2017年6月27日签订了《润富名苑认购协议书》并已支付89530元给被告润富公司，但涉案房产因另案纠纷已被法院查封无法交付，以上事实有原告董志玲提供的《润富名苑认购协议书》、收款收据、（2020）粤5321执异34号执行裁定书等证据证实，证据充分，本院予以确认。原告董志玲于2017年6月27日与被告润富公司签订的《润富名苑认购协议书》虽非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案登记手续，但其是双方协商一致签订的，没有违反法律、行政法规的强制性禁止规定，《润富名苑认购协议书》中明确了当事人的名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式、合同签订时间、面积差异的处理、违约责任的处理，已具备商品房买卖合同的基本要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房预售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”等规定，应认定为合法有效的书面买卖合同。故，对原告要求确认其与被告于2017年6月27日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告交付涉案房屋的诉求。原告主张该诉求，实际是请求被告办理房屋所有权转移登记。本案中，原告、被告于2017年6月27日签订的《润富名苑认购协议书》虽为有效合同，但由于涉案房产目前处于被本院依法查封状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，此时，原告请求被告交付涉案房屋属于法律上不能履行的情形，依法不能支持。但原告的诉求可以变更为解除合同、赔偿损失。然而，在庭审中经本院释明，原告明确表示不变更诉讼请求，故此，对原告主张被告办理房屋所有权转移登记的请求，依法应予驳回。由于本院不支持原告主张被告办理房屋所有权转移登记的请求，故其主张被告协助办理银行按揭贷款手续并由原告董志玲支付剩余房价款200000元给被告的请求，依法亦应予以驳回。被告润富公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告董志玲与被告新兴县润富房地产开发有限公司于2017年6月27日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同。二、驳回原告董志玲的其他诉讼请求。案件受理费2783.62元，由原告董志玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 梁荣伟二〇二〇年十二月二十九日法官助理 刘贵妍书 记 员 区月洁附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。