广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2097号原告：林德武，男，1987年8月10日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码440************612。委托诉讼代理人：胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。被告：劳承山，男，1998年9月6日出生，汉族，住湛江市市遂溪县**********,公民身份号码440************459。原告林德武与被告劳承山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林德武及其委托代理人胡瑜琳到庭参加诉讼，被告劳承山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林德武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》，并腾清商铺交还原告；2.判令被告交付履约押金5万元不予退回；3.判令被告向原告支付拖欠租金161720元、违约金72504元及滞纳金（租金自2019年11月起暂计算至2020年7月31日，此后计至被告腾迁房屋之日止。违约金按年租金的30%计算，滞纳金以拖欠金额为基数，每日按1%计算至付清之日止）;4.判令被告支付原告垫付垃圾费1800元、水电费4138元（垃圾费暂计算至2020年7月，水电费暂计算至2020年2月，此后计算至被告腾迁房屋之日止）5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月13日，原告与湛江市坤源物业管理有限公司签订《房屋租赁和场地使用合同书》，约定由原告承租位于湛江市霞山区***********、三楼房屋。2019年3月26日，原告与案外人郑日辉签订《房屋租赁合同》，约定把上述房屋的第二层（C203-C204）共530平方米转租给郑日辉经营健身中心，租期五年，至2024年3月25日止。签订合同后，原告将房屋交付郑日辉。2019年11月10日，案外人郑日辉将健身中心经营权转让给被告，原告、被告以及案外人郑日辉三方签订《房屋租赁合同》终止协议书，约定原告与案外人郑日辉签订的《房屋租赁合同》的权利、义务由被告享有及承担，还约定由原告与被告另行签订《房屋租赁合同》。同年11月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期4.5年，每月1日支付租金，逾期10天以上，原告有权解除合同，没收押金。签订合同后，被告支付了部分租金，之后再未支付过其他费用，构成根本违约。原告为维护合法权益，向法院起诉，请求判如所请。被告劳承山未到庭，亦未提交书面的答辩意见及证据资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据资料，其真实性、关联性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，原告林德武（乙方）与湛江市坤源物业管理有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁和场地使用合同书》，双方约定：1.由乙方租赁位于湛江市霞山区***********、三楼（二楼收费面积数量为1866平方米、三楼收费面积数量为1765平方米以及二楼户外场地使用面积1000平方米）；2.乙方现规划该合同房屋和场地为教育类行业使用，由于乙方租赁该合同房屋10年，故租赁期间，乙方可改为其他合法经营用途或转租、分租。乙方在分租或转租后三天内需向甲方备案所经营项目；3.租期10年，从2017年3月1日起至2027年2月28日止；4.二楼收费面积数量为1866平方米，租金为19元平方米/月（递增后，2020年3月1日起至2023年2月28日租金为21元平方米/月），每三年租金递增10%；5.市场收取垃圾运输处理费按每月共计500元；6.水费暂时标准为4.5元/吨，电费暂时标准为1.3元/度。2019年3月26日，原告与案外人郑日辉签订《房屋租赁合同》，约定把上述房屋的第二层（C203-C204）共530平方米转租给郑日辉经营健身中心，租期五年，至2024年3月25日止。同年11月10日，案外人郑日辉将健身中心经营权转让给被告劳承山，林德武、劳承山以及案外人郑日辉三方签订《终止协议书》，约定林德武与案外人郑日辉签订的《房屋租赁合同》的权利、义务由劳承山享有及承担，还约定由原告与被告另行签订《房屋租赁合同》。11月11日，林德武与劳承山签订《房屋租赁合同》，约定：1.由劳承山承租位于湛江市霞山区************（C203-C204）房屋，共530平方米；2.租期为自2019年11月11日至2024年3月25日止，租金为每平方米38元，每二年租金递增15%；3.劳承山一次性交付房屋押金5万元，林德武开出相应凭证或收据，租赁合同终止后，林德武无息退还押金给劳承山，如劳承山违约或提前终止合同，押金全部没收；4.每月1号前缴交租金，另暂时收取水费6元/吨、电费2元/度，水电费按实际收费，逾期10天以上，原告有权解除合同，没收押金；5.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。签订上述合同后，林德武将场地交付劳承山经营使用。由于劳承山未能全部支付11月份的租金给林德武，且一直拖欠租金及其他费用至今，林德武遂向本院提起诉讼。另查明，湛江市坤源物业管理有限公司管理的位于湛江市霞山区**********是由市政府牵头并批准的，市政府各部门、霞山区政府各部门参与的，改造原泉庄市场迁建项目所建造的新市场。该市场于2014年2月27日进行了工程消防设计备案，于2017年7月12日进行了工程竣工验收消防备案。该市场于2017年9月11日取得地上一层的消防安全合格证。再查明，林德武在庭审中称劳承山经营至2020年1月。林德武自2019年11月起至今每月按时向物业公司缴交租金及500元垃圾费，并向物业公司缴交了2019年11月至2020年1月劳承山承租的房屋水电费，即水费240元（2019年11月102元、2019年12月84元、2020年1月54元）以及电费2808元（2019年11月1248元、2019年12月884元、2020年1月676元），合计3048元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林德武、劳承山签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应予解除的问题。本案中，双方约定，劳承山逾期10天未缴纳租金及其他费用，已构成实际违约，林德武有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条规定，由于林德武未向劳承山发出解除合同的通知书，应以劳承山收到本院送达的起诉状副本之日（2020年10月14日）起，双方于2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》予以解除。合同解除后，劳承山应将房屋内物品腾清，返还房屋给林德武。另林德武主张应按合同约定没收劳承山交纳的押金5万元，双方约定该押金是在合同终止后由林德武无息退还给劳承山，但没有约定该押金性质，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第118条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，当事人没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，林德武请求没收押金，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，劳承山应向林德武支付从2019年11月11日至2020年10月14日的租金共计202000元（11月份尚欠600元，剩余10个月每月租金20140元），林德武应返还押金50000元给劳承山，抵扣劳承山尚欠林德武的租金后，劳承山还需向林德武支付租金152000元。合同解除之日至劳承山返还房屋期间，劳承山应向林德武支付房屋占用费，应以林德武的实际损失为参照（按21元平方米/月）予以计算房屋占用费较为合理。林德武请求劳承山支付按年租金30%计算的违约金72504元及按拖欠金额为基数每日按1%计算的滞纳金，根据法律规定，违约金最高不得超过损失的30%，林德武请求违约金及滞纳金已经超过该规定，故对其请求违约金予以支持，对其请求滞纳金不予支持。关于林德武请求劳承山支付其垫付的垃圾费及水电费，根据林德武与物业公司签订的合同以及林德武与劳承山签订的合同，两个合同约定的垃圾处理费以及水电费标准不一致，林德武已经请求了租金及违约金的损失，垃圾费及水电费不应再依据其与劳承山签订的合同约定进行计算（存在明显获利情形），则垃圾费及水电费应以林德武实际向物业公司支付的费用为准，故垃圾费以劳承山承租的530平方米所占总面积4631平方米的比例，即每月垃圾费为57元(530平方米÷4631平方米×500元)，计算至劳承山返还房屋给林德武之日止，林德武请求按每月200元计算，本院不予支持。水电费以林德武向物业公司实际缴纳的水电费用3048元为准，林德武请求超出部分本院不予支持。综上，被告劳承山经本院合法传唤，无正当理由不到庭，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、林德武与劳承山在2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除，劳承山应于本判决生效后三十日内将承租房屋腾清并返还给林德武；二、限劳承山于本判决发生法律效力之日起十日内，向林德武支付租金152000元及违约金72504元，并自2020年10月14日起至房屋返还之日止向林德武支付房屋占用费（以530平方米为基数，按21元平方米/月计算）；三、限劳承山于本判决发生法律效力之日起十日内，向林德武支付水电费3048元以及垃圾费（自2019年11月11日起至返还房屋之日止，按每月57元计算）；四、驳回林德武的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5802.43元，由林德武负担1594.43元，由劳承山负担4208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王嘉靖人民陪审员  杨美芳人民陪审员  陈新能二〇二〇年十二月十一日法官 助理  谭春梅书 记 员  李诗诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。