上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80485号原告：宦春明，男，1960年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：阮彬，女，1968年2月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：宦萍(曾用名：阮梦依)，女，1991年11月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：宦春锦(曾用名：徐宦)，男，1964年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周根荣，男，住上海市浦东新区。原告阮彬、宦萍、宦春锦的共同委托诉讼代理人：宦春明。被告：上海仪电(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴建雄，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁连诚，上海市华诚律师事务所律师。原告宦春明、阮彬、宦萍、宦春锦与被告上海仪电(集团)有限公司(以下简称;仪电公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宦春明及宦春锦的委托诉讼代理人周根荣，被告上海仪电(集团)有限公司委托诉讼代理人翁连诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宦春明、阮彬、宦萍、宦春锦向本院提出诉讼请求：1.要求被告对上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号房屋进行整体维修、修缮；2.要求被告承担四原告在外过渡的居住费用75,200元(计算自2019年11月15日至2020年3月18日止)；3.要求被告承担自2020年3月18日起至维修结束搬回系争房屋之日止期间的过渡费，按每天200元标准计算，暂计算至2020年8月17日为3万元。事实和理由：宦春明、阮彬、宦萍为一家三口,宦春锦系原告宦春明的弟弟。上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号房屋(以下简称：系争房屋)系四原告居住的承租公房，由宦春明的父亲宦某某的单位原上海微型电机厂(以下简称：微型电机厂)作为职工用房分配给宦某某及子女居住使用,微型电机厂于1989年10月6日颁发租用公房凭证给予宦某某,当时的居住人员为宦某某夫妻、宦春明、宦春华。2009年，阮彬、宦萍迁入系争房屋。1996年，微型电机厂由上海金陵股份有限公司(以下简称：金陵公司)收购,金陵公司之后更名为上海华鑫股份有限公司(以下简称：华鑫公司)、2016年华鑫公司将上述地址资产转让给被告。2019年11月15日,系争房屋大梁发生断裂,房顶塌陷,属于危房,无法正常居住。坍塌事件发生后,四原告通过所属居委找到金陵公司有关人员,并进行了维修、过渡等方案的洽谈,虽管理方有关人员答应维修并承担全部过渡费用,但表示因多次改制、转让,权属方无法确认,无法正常拨款,建议原告以诉讼方式解决,致协商无果。四原告自2019年11月15日起在外过渡至今,发生过渡费约10万余元,且因四原告经济困难，属低收入人群,无力支付以上过渡费用,为解决系争房屋的问题,现起诉来院要求判如所请。上海仪电(集团)有限公司辩称，不同意原告全部诉请。四原告既不是系争房屋的承租人，也不是居住一年以上的承租人，故被告对原告的主体资格不予确认。根据物权法，不动产物权的变动应以不动产登记为生效要件，系争房屋的产权并未过户登记在被告名下，故被告不应承担修缮义务，如果法院最终认定，原告承租人以及同住人资格，且被告为系争房屋产权人的，则被告同意承担修缮义务。关于过渡费用，据被告了解，四原告在系争房屋坍塌前已经不居住系争房屋内，而且四原告提出的过渡费用也较高，四原告不应居住在酒店，而是应该居住在与系争房屋同等条件的房屋内，与系争房屋附近相似的房屋每月租金只有4,000元，所以四原告主张的金额过高，而且四原告也没有提供过渡费的证据，无法证明其损失。本院经审理认定事实如下：宦春明、宦春锦系案外人宦某某之子，阮彬系宦春明之妻，宦萍系宦春明之女。上海市浦东新区上南路**(含系争3140弄18号房屋)房屋产权登记在微型电机厂名下，房屋所有权证显示：该处房屋状况为10、11幢。1989年10月6日，微型电机厂向案外人宦某某颁发了《租用公房凭证》，其中明确：微型电机厂作为出租人将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号(现上南路XXX弄XXX号)公有居住房屋出租给宦某某；租赁部位为底层(31平方米)，阁楼(22平方米)，灶间(6平方米)；月租金8.60元。该凭证附件备注：职工住房分配，入户口人员为：宦某某、周阿毛、宦春明、宦春华。1990年3月15日，宦春锦将其户籍自原户籍所在地上海市虹口区中州路**迁入系争房屋。1996年3月25日，经上海城乡产权交易所见证，微型电机厂破产财产清算组(甲方、出让方)与金陵公司(乙方、受让方)签订《产权转让合同》约定：甲方将所属的微型电机厂破产财产处应收账款、予付货款和其它应收款外的全部财产经资产评估后以5,032万元有偿转让乙方；1995年12月26日上海市浦东新区人民法院裁定微型电机厂破产时在册中共1,546人和退休职工739人以及按照有关文件精神需予以安置的相关人员在产权转让时，由乙方一次性整体有偿接收，并落实安置工作；财产交割手续应在产权转让合同生效后三个月内办理完毕。双方还就其它权利义务进行了约定。2009年5月15日，金陵公司向上海市公安局浦东分局出具证明，载明：就系争房屋，由微型电机厂于1989年8月分配给该厂职工宦某某及子女作居住用房，因原承租人已故，同意宦某某儿媳阮彬、孙女宦萍迁入。同年7月18日，阮彬、宦萍分别将其户籍户籍自原户籍所在地四川省罗江县万安镇景乐南路**、省罗江县万安镇景乐南路川纤厂迁入系争房屋内。之后，金陵公司更名为上海华鑫股份有限公司。2017年4月17日，华鑫公司(甲方、转让方)与仪电公司(乙方、受让方)签订《上海市产权交易合同》约定：本合同标的为华鑫公司部分资产(上海市浦东新区上南路XXX号2-9/12/14/16-30/32/36-53/56房产及上南路XXX号10、11幢房产)，本合同项下产权交易经甲方股东大会决议通过并经上级部门批准，甲方同意在上海联合产权交易所内采取协议转让方式，将本合同项下产权交易标的依法转让给乙方；交易价款3,625.645224万元。同年4月29日，华鑫公司对外发布《上海华鑫股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易资产交割完成情况的公告》，其显示：截至该公告日，华鑫公司与仪电公司本次重大资产置换及发行股份购买资产之标的资产已完成交割，其中所涉的杨思项目即前述《上海市产权交易合同》所约定的上南路房产，2017年4月17日华鑫公司将该部分房屋产权通过上海联合产权交易所系已转让给仪电公司，双方于2017年4月19日获得上海联合产权所出具的产权交易凭证，本次交易不涉及房地产过户登记。2019年11月15日，系争房屋房顶一根横梁发生断裂并坍塌，致使屋外天窗塌陷，居住在该房屋内的四原告被迫离开并向系争房屋所在居委三林镇杨思南街XXX委会求助。因系争房屋至今未能修缮，四原告仍暂住在他处,其中：2019年11月15日至2020年3月18日，四原告居住在上海福之家商务旅馆，产生住宿费用75,200元。另查明，案外人宦某某于1999年8月22日报死亡，周阿毛于2018年12月13日报死亡。系争房屋现户籍在册户籍在册人员为四原告。年5月30日，四原告向本院递交起诉状，要求案外人华鑫公司承担系争房屋的修理义务并赔偿原告损失，因双方诉前调解不成，该案于2020年8月4日立案【案号：(2020)沪0115民初47847号】，之后案外人华鑫公司委托诉讼代理人束安娜到庭表示华鑫公司并非该案适格主体，系争房屋已置换给仪电公司并就此出示了相关材料，四原告遂以被告主体不适格撤回了该案起诉并被本院准许。本案庭审后，本院在原、被告方陪同下前往系争房屋勘察，查勘发现：系争房屋阁楼房梁坍塌致使屋顶损坏，因长期缺乏修缮导致二楼房屋吊顶亦存在局部掉落,屋内墙面因漏水而开裂等情况。同时本院还向三林镇杨思南街XXX委会了解情况，该居委会书记徐华表示：四原告一直居住在系争房屋内，事故发生后由居委联系安置在上海福之家商务旅馆，共安排了3个房间，每间每天200元；居委亦联系了对原微型电机厂所在地块进行物业管理的上海金陵投资有限公司希望进行协调，但未果，之后又遭遇新冠肺炎疫情，只得继续安排四原告居住在前述旅馆；待新冠肺炎疫情缓和后，居委又联系了附近的清风公寓，为四原告安排了两间房屋居住，月租金共计4,000元；上述旅店费及租金均由居委出面协调，故至今仍未支付，待系争房屋修缮、四原告搬回系争房屋后，再统一结算费用。审理中，案外人华鑫公司向本院出具《情况说明》明确：根据华鑫公司与仪电公司2017年4月28日签署的《关于上海华鑫股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之资产交割备忘录》，自相关资产完成交割之日起，置出资产已由仪电公司控制，仪电公司自相关资产完成交割之日起即为置出资产的所有权人，与置出资产有关的一切权利义务均由仪电公司享有或承担，故就上南路XXX号地块上房屋(含系争房屋)作为该司置出资产的一部分，自交割完成之日起(2017年4月19日)，与该房屋有关的一切权利义务(包含相关公房租赁合同中的权利义务)均转移给受让人仪电公司。就华鑫公司所陈述上述情况，仪电公司亦在庭后向法院提交的代理意见中予以确认。对此，四原告表示并无异议，并表示认同华鑫公司系自微型电机厂处受让的系争房屋租赁关系的权利义务，同时表示案外人宦某某去世后，因无人主张租金，且亦不清楚该向何方付租就未再支付过系争房屋租金，如相对方主张，租金可随时支付。为证明四原告承租清风公寓所产生费用，宦春明还提供了于2020年9月11日、10月11日、11月11日各支付2,300元租金的收据，并表示之前宦萍借住在他处，自2020年9月11日起为宦萍多租借了一间房，为此已向清风公寓支付了该部分款项。同时，四原告表示除系争房屋外，在本市无其它房屋。就该部分收据，被告表示无法证明其真实性，且即便原告确实产生了该部分费用，被告亦无义务承担原告全部家庭成员在外租房的费用。以上事实由原告提供并经庭审质证的《租用公房凭证》、户口本、证明、《产权转让合同》《资产评估报告书》《上海市产权交易合同》《产权交易凭证》《房地产权证》《上海华鑫股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易资产交割完成情况的公告》、地址证明、欠费证明、房屋照片、视频、户籍事项户籍事项证明及当事人当庭陈述、出具的《情况说明》、本院调查笔录、(2020)沪0115民初47847号案卷材料在案佐证。本院认为，公有房屋的承租人系享有对公有房屋使用的权利。系争公有房屋的承租人宦某某过世后，其生前在系争房屋有本市常住户口的共户口的共同居住人有权继续履行租赁合同，、宦春锦有权继续履行租赁合同。同时，落户在系争房屋处的阮彬、宦萍作为原告宦春明的同住人，因在本市并无其它住房，亦有权继续履行租赁合同。现四原告承租的公有房屋房梁发生断裂，屋顶破损，严重影响承租人对租赁房屋的正常使用，出租人理应承担修理义务。关于修理义务的承担主体，虽系争房屋仍登记在案外人微型电机厂名下，但该房屋已由微型电机厂在破产清算时协议转让给华鑫公司，虽双方未办理不动产物权变更的登记手续，但因微型电机厂早已破产，该厂已不再具有继续履行讼争租赁合同项下义务的能力，故微型电机厂就系争房屋作为出租人的权利义务事实上亦一并由华鑫公司概括承受，同时华鑫公司在微型电机厂已破产数年后为解决阮彬、宦萍的本市居住问题，同意二人居住在系争房屋内，并为其二人成功办理户口迁入户口迁入手续的行为，佐证了华鑫公司继微型电机厂后取得了系争房屋出租人的身份的事实。又因华鑫公司已于2017年4月将系争房屋协议转让给仪电公司，同时华鑫公司、仪电公司均确认讼争租赁合同项下权利义务亦已转让给仪电公司。而四原告对于上述系争房屋出租方权利义务的转让行为在本案审理过程中进行了追认，故仪电公司自2017年4月20日起成为了系争房屋的出租方。因系争房屋的损害发生在仪电公司成为出租方之后，故应由仪电公司承担修理义务。就仪电公司辩称因四原告未能履行租金支付义务故可怠于行使房屋修理义务一节，本院认为，系争房屋的出租人发生了多次变动，无证据证明被告在本案诉讼开始前曾就租赁关系主体变动的有关情况告知过四原告，并向四原告主张过付租，四原告未能支付租金乃事出有因，不可归责于四原告自身，现四原告亦已表示愿意付租，仪电公司的该项抗辩无法成立。关于修理的部位，虽四原告主张应对系争房屋整体修复，但因实际发生损坏的乃系争房屋屋顶、天窗、阁楼及二楼部位，故应由被告对上述部位予以修复，同时考虑到修理的工程量，本院给予被告一定的修理期。就四原告主张的过渡费用，系因仪电公司怠于行使修理义务所产生的四原告损失，仪电公司理应承担，但就四原告借住清风公寓所产生的费用，根据本院向三林镇杨思南街XXX委会了解的情况，居委会系为四原告安排了月租金为4,000元的两间房屋予以居住，被告理应承担该部分费用，而就宦春明于2020年9月11日以后为宦萍额外租借的房屋费用，因其未能证明该部分费用的必要性，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告上海仪电(集团)有限公司于本判决生效之日起六十日内对上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号房屋的屋顶、天窗、阁楼及二楼部位进行修理二、上海仪电(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宦春明、阮彬、宦萍、宦春锦至2020年3月18日止的居住费损失75,200元；三、上海仪电(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宦春明、阮彬、宦萍、宦春锦自2020年3月19日起至向四原告实际返还完成修理后房屋之日止的居住费用损失，按每月4,000元标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,404元，减半收取计1,202元，由被告上海仪电(集团)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十二月三十日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。