云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0422民初1464号原告：朱建华，男，1977年10月9日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：蒋斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：袁黎斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江市环湖东路**。统一社会信用代码：91530400734334405N。法定代表人：白运晓，总经理。委托诉讼代理人：景娜（，女，1989年1月27日生，汉族，住云南省昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗正平（，男，1993年5月16日生，汉族，住广州市海珠区。代理权限：特别授权代理。原告朱建华与被告云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司（以下简称老鹰地旅游公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，因本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院裁定将本案中止诉讼。现另一案已审结，本案恢复诉讼后于2020年11月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱建华及其委托诉讼代理人蒋斌，被告老鹰地旅游公司的委托诉讼代理人景娜、罗正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建华向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告为其办理位于澄江县的房屋产权证书；2.请求人民法院依法判令被告向其支付2018年1月1日起至2020年7月31日止逾期办证的违约损失99975元（本判决所涉及的货币币种均为人民币，以下不再专门指明），剩余违约金自2020年8月1日起至被告向不动产登记机关提交初步登记资料并被不动产登记机关受理之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，年利率为6.4%；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月26日，其与被告签订《商品房购销合同》（合同编号为：02-ＤＹ-217Ａ），向被告预购了位于澄江县，建筑面积为73.56平方米，商品房总价款为604652元，购房款已全部支付。房屋现已交付多年，但因被告未能向登记机关依法提交初步办理房屋产权登记的相关资料，导致其至今未能取得房屋权属证书。其认为在商品房买卖合同的履行过程中，被告依法应当向不动产权登记机关提交办理产权登记的相关初步资料，并协助原告办理房屋权属证书。但是由于被告的原因导致其至今未能取得房屋权属证书。双方所签订的《商品房买卖合同》中并没有明确约定逾期办理产权证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日九十日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告的违约行为，导致了其无法正常享有房屋所有权利，严重损害了其的合法权益。综上所述，现特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告老鹰地旅游公司辩称，一、其公司与原告签订的《商品房购销合同》第十二条约定，原告在支付完全部购房款及税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等款项，并办理完毕房屋交接手续后，原告还应向其公司交付委托办理产权证的委托书或申请书。本案中，原告办理了接房手续后，于2018年11月27日才自行缴纳了契税，且原告除于2018年11月26日向其公司提交了身份证、结婚证等办证资料外，至今未向其公司交付户口册、办理产权证委托书及产权登记申请书等。原告的在先义务还未履行完毕，被告不存在逾期情形。另外，其公司仅有协助办证的义务，而能否办证取决于相关行政机关，并非其公司所能决定。其公司一直与不动产登记部门积极沟通办证事宜，同时提交报告请求相关政府部门解决，故未能办理不动产登记手续并非其公司的原因所致，不存在违约行为。二、原告购买的老鹰××房屋××老鹰××度假村××期（Ⅱ）项目，根据澄江市自然资源局向法院出具的回函中载明，沁园属老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）项目，二期（Ⅱ）项目因存在部分业主违规建设行为，暂不具备规划验收及不动产登记办理条件。现二期（Ⅱ）项目不能办理不动产登记，是因为该项目的部分业主违规开挖游泳池、私自搭建花园等情况导致的。其公司已发通知给这些违规搭建的业主进行整改，整改后就可以办理不动产登记。根据双方签订的《合同补充协议》第二十二条第二款“本协议双方同意以下情况属于不可归责于双方的事由：……（六）其他非甲方所能控制的因素。”之约定，无法办理产权证的原因非其公司所致，其公司不应承担违约责任。三、原告无法提供证据证明其因逾期办证受到损失，要其公司进行赔偿不合理。另外，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张权利，该条司法解释适用的前提为逾期办证的原因为出卖人原因，且该条款关于违约金的计算仅为参照适用条款，需要结合具体实际案情确定，而本案原告未能办证的原因并不在于其公司，不属于该条司法解释适用的情形，故原告的违约金主张引用错误。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年9月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定，甲方以出让方式取得位于澄江县右所镇小湾村委会老鹰地编号532423104-07-01-Ｇ-Ｄ-1、532423104-07-01-Ｇ-Ｄ-16532423104-07-01-Ｇ-Ｄ-17地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地。土地使用权证号：澄国用（2011）第××号、澄国用（2011）第××号、澄国用（2011）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）项目。建设工程规划许可证号：建字第工**。乙方购买甲方沁园15幢第2层201号房，属钢混结构。双方约定按套计价，该商品房参考套内建筑面积为70.92平方米，商品房总价款为604652元（已包含共有建筑面积的价格）。甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；房屋验收备案后，在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕本合同约定的全部房价款及合同补充协议约定的相关款项，如税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等全部款项；2、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务协议的签订和物业服务费的支付等；3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书等，甲方向产权登记机关报送法律、法规所规定的甲方需提交的相关资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权登记的义务。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。合同其余内容略。《合同补充协议》第二十二条第二款约定：“本协议双方同意以下情况属于不可归责于双方的事由：……（六）其他非甲方所能控制的因素。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款604652元。2017年7月4日双方进行了房屋验收交接。现原告向被告购买的沁园15幢第2层201号房屋尚未办理产权登记。原告认为被告没有按合同的约定为其办理产权登记手续，被告的行为已构成违约。特向人民法院提起诉讼，要求被告为其办理涉诉房屋的产权登记手续，并承担逾期办理产权证的违约责任。诉讼过程中，本院依职权向澄江市自然资源局调查2020年11月20日，澄江市化解历史遗留问题不动产登记联席会议办公室发出的《关于办理不动产登记告知书》中是否包括老鹰地旅游度假村二期(Ⅰ)（Ⅱ）项目的房屋在内，沁园的房屋现在是否具备办理不动产登记的条件。澄江市自然资源局回复本院称，告知书不包括沁园，沁园属老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）项目。现老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）项目因存在部分业主违规建设行为，暂不具备规划验收及不动产登记办理条件。下步我局将督促项目方尽快完成整改，符合已批准的规划后正常办理规划验收及不动产登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护。本案中，原告购买位于澄江县的房屋属老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）项目。经本院向澄江市自然资源局调查，老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）项目，因部分业主违规建设，导致老鹰地旅游度假村二期（Ⅱ）的房屋现暂不具备规划验收及不动产登记办理条件，故对原告要求被告为其办理涉诉房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告向其支付逾期办证的违约损失的诉讼请求，根据双方签订的《合同补充协议》第二十二条的约定，案涉项目目前不能办证是因不可归责于双方的事由导致，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱建华的诉讼请求。案件受理费2300元，适用简易程序减半收取1150元，原告朱建华已预交1150元，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  罗敏二〇二〇年十二月十一日书记员  李静