安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初2983号 原告：孙敦奎，男，1957年10月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：杨靖，安徽卞和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王龙，安徽卞和律师事务所律师。 被告：孙礼，男，1991年11月24日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 被告：翁婷婷，女，1990年2月14日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告孙敦奎与被告孙礼、翁婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告孙敦奎及其委托诉讼代理人杨靖到庭参加诉讼，被告孙礼、翁婷婷经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙敦奎向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行合同，即协助原告将怀远县启城国际26#楼1单元16层11601号房屋的产权变更登记在原告名下；2.请求判令被告协助原告将怀远县启城国际26#楼1单元16层11601号房屋的水、气、电及物业变更登记在原告名下；3.请求判令被告交付涉案房屋所有的权属文件；4.请求判令被告向原告支付违约金和赔偿损失，共计147000元；5.本案的一切诉讼费用由被告承担。诉讼中，孙敦奎撤回第2、3项诉讼请求。 事实和理由：2018年2月16日，原告儿子孙本齐通过怀远县陈氏房屋产权中介有限公司学苑分公司的介绍，以490000元全款为原告购买了被告坐落在怀远县启城国际26#楼1单元16层在11601号的房屋。双方经过协商约定：被告出售房屋坐落安徽省怀远县启城国际26#楼1单元16层11601号,其预测建筑面积共110.06平方米，商品房买卖合同编号：201505190029。因该房屋系被告以银行按揭贷款方式购该买所得，所以房屋被作为担保物抵押给贷款银行作为购买房屋该笔贷款的担保，且被告尚欠该银行贷款本息尚未还清。原告和被告约定由原告以全款方式购买该房屋，银行剩余按揭贷款由被告负责偿还消灭抵押权。然后被告协助原告将产权等一系列手续过户给原告。然而合同签订后，原告根据合同的约定如期支付了房屋的约定价款，被告也将房屋交付给了原告，但是被告收到原告支付的购房款后，并没有到银行将剩余房屋贷款清偿，也不配合原告将房屋产权过户到原告的名下。原告多次向被告催告，但是被告拒不配合，致使该房屋的抵押权还未消灭。房屋的产权和物业水电等都还登记在被告的名下，无法变更在原告名下，且被告也未按照银行分期偿还贷款，致使现在银行来催要贷款和实现抵押权。 由于上述原因，原告多次找被告协商要求两被告尽快偿还贷款，消灭抵押权，配合原告过户，但是被告拒不配合。根据《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定“如因甲方房屋权属争议、另行处分房屋等造成乙方不能及时取得上述房屋产权的或未按本合同约定时间交付房屋及权属证明文件超过六个月的，乙方有权解除合同并要求甲方退还全部已支付价款并支付同期银行存款利息，同时甲方需支付乙方总房款30%的金额作为违约金”，现该房屋因被告未消灭抵押权，致使该房屋产生了产权争议，且被告也超过六个月没有交付涉案房屋的相关权属文件，致使原告至今无法取得该房屋的产权，故，被告应当按照合同的约定，依约支付给款的30%作为违约金147000元（490000元×30%）。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格； 2、村委会证明复印件一份，证明孙本齐与孙敦奎系父子关系； 3、《房屋买卖合同》、《公证书》，证明原被告之间房屋买卖的事实及原告向被告主张违约金、要求两被告配合过户的依据； 4、购房首付款、收条、银行流水，证明原告交付44万元的事实。 5、商品房买卖合同（预售），证明两被告享有涉案房屋的处分权。 孙礼、翁婷婷未作答辩，在指定的期限内亦未向法庭提交证据材料。 经审查，原告所举的证据1、3、4、5内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。原告所举的证据2村委会证明系复印件，本院无法核实该份证明的真实性，且原告未提供户口本等户籍证明文件予以佐证，故本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，孙礼、翁婷婷（甲方）与孙敦奎（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方就坐落于怀远县启城国际26#楼1单元16层11601号房屋买卖一事达成一致意见，主要约定，该房屋系甲方以银行按揭贷款方式购买所得，该房屋将被作为担保物抵押给贷款银行作为该笔贷款的担保，甲方尚欠该银行贷款本息尚未还清，乙方对该房屋的权属状况及权利受限制情形进行核实后愿意以全款方式购买，银行剩余按揭贷款由甲方负责偿还消灭抵押权；甲乙双方经协商一致，商定上述房屋成交价格为490000元；乙方已经支付给甲方定金10000元，乙方于本合同签订之日向甲方支付190000元，乙方应于2018年4月15日支付给甲方240000元，剩余50000元，乙方应于房屋过户登记在其名下后一次性支付给甲方；甲方收到乙方支付全部房款的当日应将上述房屋及权属证书（商品房买卖合同、发票、贷款合同、钥匙等）交付给乙方占有并使用；甲乙双方对该房屋现状均表示认可，并均同意此现状作为履行房屋交付的条件；甲方应将上述银行贷款全部清偿完毕后及时办理或委托他人办理该房屋抵押登记注销的相关手续，包括领取他项权证或不动产登记证明等抵押权证，并向怀远县不动产交易及登记部门办理抵押登记注销的所有手续，签署相关文件，并领取该房屋的房地产权证或不动产权证书等权属证书；甲方应亲自或委托他人与乙方前往怀远县不动产交易及登记部门办理该房屋产权及土地使用权的过户登记手续，将该房屋产权过户到乙方名下，接受不动产权交易及登记部门就上述不动产交易过户登记相关事宜进行的询问并作出答复，在相关申请表和询问笔录上签字认可，产权过户中所需一切税费（包括按规定应向甲方承担的所有税费等）均由乙方承担；甲方应积极配合乙方办理与转让上述房屋有关的一切相关手续，包括水、电、气、有线电视、电话变更过户等事宜；如因甲方房屋权属争议、另行处分房屋等造成乙方不能及时取得上述房屋产权的或未按本合同约定时间交付房屋及权属证明文件超过六个月的，乙方有权解除合同并要求甲方退还全部已支付价款并支付同期银行存款利息，同时甲方需支付乙方总房款30%的金额作为违约金等内容。次日，孙敦奎与孙礼、翁婷婷在怀远县公证处对上述《房屋买卖合同》办理公证。 合同签订后，孙敦奎于2018年2月16日向孙礼支付10000元，由孙礼出具《购房首付款收条》一张；孙敦奎又分别于2018年2月22日、3月7日通过案外人孙本奇向孙礼支付190000元、240000元，均由孙礼出具收条予以认可，剩余50000元未支付。庭审中，孙敦奎认可被告已将涉案房屋的钥匙交付，由其一直居住至今;并认可现涉案房屋仍存在银行贷款27万余元。孙敦奎于2020年11月20日出具《承诺书》一份，承诺愿意将涉案房屋所欠银行贷款一次性偿还。 另查明：涉案房屋由孙礼从怀远县禹宏房地产开发有限责任公司处购得，《商品房买卖合同（预售）》编号为：201505190029，房屋总价款为433000元，由孙礼首付130000元，余款303000元向银行申请贷款支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案，孙敦奎与孙礼、翁婷婷签订《房屋买卖合同》时，孙敦奎已知晓涉案房屋存在银行抵押权，仍表示愿意购买，应视为系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行合同。 关于孙敦奎要求孙礼、翁婷婷继续履行合同，协助其办理产权变更登记的诉请。孙敦奎已按约向孙礼、翁婷婷支付购房款44万元，并认可孙礼、翁婷婷已交付涉案房屋，由其一直居住至今，故双方应继续履行合同。现，孙敦奎认可涉案房屋尚存在银行贷款27万余元，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，结合孙敦奎愿意一次性将上述贷款偿还完毕的承诺，孙礼、翁婷婷应在孙敦奎代为清偿银行贷款后，即涉案房屋具备办理房屋所有权证书的情形下，协助孙敦奎办理产权变更登记。 关于孙敦奎要求孙礼、翁婷婷支付违约金和赔偿损失一节。孙敦奎诉称，因被告未消灭抵押权，致使涉案房屋产生了产权争议，且被告也超过六个月未交付涉案房屋的相关权属文件，并以此主张违约金。鉴于，孙敦奎在签订合同前已知晓涉案房屋的状态，即存在银行贷款并抵押的事实，仍表示愿意购买，其又未提供证据证实银行已实现抵押权或存在其它导致权属出现争议的情形；且双方在合同中约定，移交权属文件的前提为孙敦奎支付全部购房款，而庭审中，孙敦奎认可其尚未足额支付购房款，故移交权属文件的条件未成就；同时依据涉案合同，主张总房款30%的金额作为违约金的前提为孙敦奎主张解除合同，现孙敦奎要求孙礼、翁婷婷继续履行合同。综上，孙敦奎在未提供充足的证据证实二被告确有明显违约的情形下，应承担举证不能的不利后果。故孙敦奎该项诉请无事实依据，本院不予支持。 对于孙敦奎的诉请，孙礼、翁婷婷未作答辩，亦未提交证据予以抗辩，应承担不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告孙礼、翁婷婷待坐落于怀远县启城国际26#楼1单元16层11601号房屋他项权消灭后，协助原告孙敦奎办理房屋产权证及变更手续； 二、驳回原告孙敦奎的其他诉讼请求。 案件受理费3240元，由原告孙敦奎负担3160元，被告孙礼、翁婷婷负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  杨 升 审 判 员  宫占好 人民陪审员  刘红艳 二〇二〇年十二月三十日 法官助理李玉峰 书记员宋琳 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。