陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终14761号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭洁慧，女，1980年5月19日出生，汉族，个体工商户，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张继海，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛雁峰，陕西同步律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西骏达商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：方国松，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱炎生，陕西一代律师事务所律师。上诉人郭洁慧因与被上诉人陕西骏达商业运营管理有限公司（以下简称骏达公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。郭洁慧上诉请求：一、撤销原判，改判骏达公司赔偿郭洁慧退还剩余各项费用53819.9元，支付违约金14506.08元，并赔偿店铺装修损失19500元；二、本案诉讼费用由骏达公司承担。事实和理由：一、一审法院对骏达公司收取“经营权费”是否合法未做认定，超出郭洁慧与骏达公司各自的具体诉请，直接判决“按照实际使用期间”扣除相应经营权费，违背“不告不理”的民事诉讼原则。2017年9月，郭洁慧与骏达公司就该房屋租赁一事达成口头约定，由郭洁慧向骏达公司预付125775元，用以抵扣之后该房屋租赁中的各项费用，待商铺具备开业条件，双方补签书面合同之时另行协商预付款项的抵扣标准。后郭洁慧依约向骏达公司支付了上述款项，骏达公司向郭洁慧开具了收据，并注明该款项为“经营权费”。一审庭审中，骏达公司主张“经营权费”是郭洁慧向其支付的“门槛费”，属于一次性收取的费用，与合同约定的租金、物业费等应收费无关，不得扣减也不应退还。任何一方均未提出按照实际租用期限逐月扣除经营权费的主张。一审判决既未认可郭洁慧主张的“预交租金”应抵扣租赁期间的各项费用，也未认可骏达公司主张的“一次性门槛费”不予抵扣、不予退还，而是超出郭洁慧与骏达公司各自的主张及诉请，在未对“经营权费”合法性审查、认定的情况下，直接创设了一个新的诉讼主张并认定应当按照实际使用期间逐月扣减经营权费，违反民事诉讼程序原则。根据《零售商供应商公平交易管理办法》第6、10、13条之规定，国家相关部委自2006年起就明令禁止各类商场、商城、市场收取或变相收取“进场费”、“进店费”、“门槛费”。骏达公司主张郭洁慧缴纳的“经营权费”系一次性进场的门槛费不应退还，于法无据。又根据双方签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》，双方关于涉案商铺租赁明确约定租赁期间应交费用仅为四项费用，即租金、管理服务费、物业服务费及空调费，从未约定过支付所谓的“门槛费”。依据《中华人民共和国价格法》第十三条第二款的规定“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”骏达公司无权随意向郭洁慧收取合同约定之外的“经营权费”或“门槛费”。不论是基于法律的相关规定，还是基于郭洁慧与骏达公司之间的合同约定，骏达公司均没有收取“经营权费”或“门槛费”的任何依据，应当予以返还。二、一审法院对本案的违约责任认定严重错误。郭洁慧在涉案房屋租赁期间向骏达公司支付各项费用共计157787元，而从起租日（2018年11月16日）至合同解除日(2020年6月13日)的实际租期间的房屋租金共计107160.21，郭洁慧并不欠费。双方虽然对经营权费的收款用途存在重大争议，但郭洁慧并不是在明知经营权费不予抵扣计算租赁费用的情况下，恶意拒付后续租赁费用，这种情况下直接认定郭洁慧恶意拖欠租金费用构成违约错误。在双方对经营权费的性质、内容、收款用途存在重大争议的情况下，直接认定骏达公司单方解除合同不构成违约也是错误的。涉案商铺开业前夕，双方补签了《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》。合同补签后，骏达公司以“预付款项”的扣减规则暂未确定无法扣减为由，要求郭洁慧再次交纳了各项费用32012元（6个月租金13500元、6个月综合管理服务费15512元、装修保证金3000元）。2018年11月16日该商铺正式投入使用计租起至2020年6月13日骏达公司违法解除合同止，郭洁慧实际承租涉案商铺19个月，依据《商铺租赁合同》第4条、《商业管理服务协议》第3条关于计费标准的约定，郭洁慧应向骏达公司支付的费用总计为106217.1元。然而自2017年9月18日至2020年6月30日，郭洁慧已陆续向骏达公司支付了157787元，远高于涉案商铺承租期间各项费用总和。因骏达公司向郭洁慧承诺预交款项用于抵扣租赁期间的各项费用，在该费用还未抵扣完时，郭洁慧无需、也不可能额外另行交费。故郭洁慧从未有违约的恶意，无任何违约行为，不应向骏达公司支付违约金。反而是骏达公司以郭洁慧拖欠租金等费用为借口单方毁约将商铺收回，侵犯郭洁慧的合同权利。现双方租赁关系已解除，依据《合同法》的相关规定，骏达公司应当向郭洁慧退还剩余金额，支付违约金，并赔偿因违约导致的装修损失。三、一审法院对郭洁慧诉请理解错误，导致判决金额认定错误。根据郭洁慧递交的一审起诉状及在庭审中提交的证据、剩余费用计算清单可知，郭洁慧主张的53819.9元是基于郭洁慧已付的各项费用157787元（包括“经营权费”125775元、及二次缴纳的费用29012元、装修保证金3000元）减去郭洁慧租期内应交纳的各项费用（包括合同约定的租金、综合管理服务费、物业费及空调费）所得的剩余应退还款项，即郭洁慧主张中的53819.9元是在扣减过应向骏达公司支付的租金及各项费用后的剩余金额。一审判决以 “郭洁慧仅主张退还53819.9元，故应以53819.9元为限”为由，判决骏达公司返还53819.9元，同时又判决郭洁慧向骏达公司再次支付租金等各项费用78148.21元，让郭洁慧向骏达公司支付两次租赁费用，错误理解了郭洁慧诉请，不当减损了郭洁慧的诉讼权利。骏达公司辩称，一、经营权费是骏达公司同意郭洁慧在骏达公司商场开展经营活动交纳的费用，与租金、综合管理服务费、物业费等费用无关，也不能进行费用冲抵。骏达公司从未与郭洁慧约定经营权费可以用来抵扣租金及各项费用。如果经营权费可以冲抵租金及各项费用，应该直接叫预交租金或预交费用，这样用途明确。郭洁慧确认的交费通知单上，买断费（经营权费）与租金分开单列，分属两项不同的费用。郭洁慧与骏达公司2018年5月3日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》，同日，骏达公司给郭洁慧出具了经营权费的收据，也在同日，郭洁慧按照合同约定向骏达公司交纳了首期6个月的租金及综合管理服务费。由此可见，交纳经营权费与交纳租金、综合管理服务费分属不同费用，根本不存在抵扣一说。因此，经营权费是骏达公司同意郭洁慧在骏达公司商场开展经营活动而一次性交纳的费用。郭洁慧在交费通知单上的签字确认以及此后接收骏达公司开具经营权费收款收据的行为，均已充分表明其对骏达公司收取经营权费的认可。此后，郭洁慧也在骏达公司商场开展了经营活动，现因郭洁慧违约导致合同解除，郭洁慧不能继续经营，责任在郭洁慧，故经营权费应当不退。一审判决以实际使用期间扣除相应经营权费，判令骏达公司退还剩余经营权费，骏达公司没有就此提起上诉，是考虑到商场内同类案件在协商处理时各方对经营权费也是同意按照这一方式进行处理结算，最终起到了减少诉讼成本及息讼的目的。二、一审判决认定郭洁慧违约，符合本案事实。骏达公司与郭洁慧签订的《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》对郭洁慧承租骏达公司商场二层2142号商铺的租金、综合管理服务费等相关费用的标准、交纳时间及方式以及双方的违约责任均进行了约定。但郭洁慧自2018年11月16日商场开业起租以来，除交纳了首期6个月的租金、综合管理服务外，长期拖欠后续租金、综合管理服务费等相关费用未付。骏达公司虽多次催交，但郭洁慧以各种理由拒不交纳，严重违约。骏达公司无奈，于2020年6月13日通知郭洁慧解除了双方签订的《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》。因郭洁慧违约导致合同解除，应由郭洁慧承担违约责任，其要求骏达公司支付违约金无事实和法律依据。根据租赁合同12.3条约定，因郭洁慧违约导致骏达公司解除合同的，郭洁慧无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求骏达公司给予任何补偿。因此，一审判决驳回郭洁慧请求骏达公司支付违约金及店铺装修损失于法有据。郭洁慧向一审法院起诉请求：一、判令骏达公司向郭洁慧退还已支付剩余款项费用53819.9元；二、判令骏达公司向郭洁慧支付因违法解除租赁合同的违约金14506.08元；三、判令骏达公司向郭洁慧赔偿因违法解除租赁合同造成的店铺装修损失19500元；四、本案诉讼费由骏达公司承担。骏达公司向一审法院提起反诉请求：一、确认骏达公司与郭洁慧签订的《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》已于2020年6月13日解除；二、判令郭洁慧向骏达公司支付拖欠租金29099.68元、综合管理服务费33437.52元、物业服务费9260.77元、空调费6350.24元；三、判令郭洁慧向骏达公司支付违约金27043.93元；四、反诉费用由郭洁慧承担。一审法院认定事实：2017年9月18日，交款通知单载明购房人姓名为郭洁慧，房号2F2142，面积27.95平方米，买断费每5年每平方米4520元，租金每月每平方米193元（含租金和综合管理服务费），本次交款60000元；2017年9月26日，交款通知单载明已交款60000元，本次交款65775元，其余信息与前述交款通知单一致。2018年5月3日，郭洁慧（乙方）与骏达公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定甲方租赁给乙方的商铺位于西安市新城区XX路XX段XX商场XX层XX号商铺，面积27.95平方米，用于经营女装。乙方商铺装修期45天，装修期不计租金，租赁期限五年，从2018年8月18日起至2023年8月17日止。第一个租约年每月每平方米80.5元，每月租金2249.98元，年租金27000元。第一个租约年以半年为一个交租期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个交租期。首期租金自2018年8月18日至2019年2月17日共计13500元。非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金。若出现合同约定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方有权要求乙方承担违约金，乙方无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施。乙方未按合同约定支付或补足租金、综合管理服务费、物业服务费、履约保证金或本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应按照逾期支付之款项的万分之五支付违约金。逾期超过15天的，甲方有权经书面通知乙方解除本合同，并有权将履约保证金全部没收，作为乙方的违约金。该合同签订同日，双方签订了《商业管理服务协议》，该协议约定租赁期内，乙方按照合同约定向甲方交纳商铺的综合管理服务费，每月每平方米92.5元，每月综合管理服务费2585.38元，第一个租约年以半年为一个缴费期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个缴费期。首期综合管理服务费2018年8月18日至2019年2月17日共计15512元。物业服务费每月每平方米17.5元，每月共计489.13元，按季度交纳。空调费每平方米每月12元。合同签订后当日，骏达公司向郭洁慧出具了收到郭洁慧经营权费（买断费）125775元的收据及收到半年租金13500元及管理费15512元共计29012元的收款单。2018年6月30日，骏达公司收取郭洁慧装修保证金3000元。该商铺所在商场于2018年11月16日开业，郭洁慧、骏达公司均确认开业日即为计租日。首期租金及综合管理费的期限为2018年11月16日至2019年5月15日。2020年6月8日，骏达公司向郭洁慧邮寄了催缴通知书，要求郭洁慧缴纳拖欠骏达公司的租金、综合管理服务费、物业服务费、空调费共计77205元，并要求郭洁慧于2020年6月11日前缴清，否则骏达公司将解除双方的租赁合同及商业管理协议并收回商铺。后骏达公司向郭洁慧邮寄了解除合同通知书，并要求合同解除之日起三日内将商铺腾交骏达公司。郭洁慧认可收到该通知书并认可双方的合同于2020年6月13日解除。庭审中，郭洁慧提交了其商铺的装修合同及收款收据，用以证明其装修该商铺花费19500元。一审法院认为，本案争议的焦点为郭洁慧向骏达公司交纳的买断费/经营权费是否系预交租金。根据郭洁慧提交的交款通知单来看，该通知单上将买断费与租金分开单列，在骏达公司向其出具的收据上载明该费用系经营权费，且双方签订合同时对租金标准也作出了约定，该租金标准和同类同地段商场相比较低，郭洁慧交纳租金时也没有作相应的扣减，故郭洁慧称该费用系预交租金，证据不足，一审法院不予采信。郭洁慧在该商铺的使用过程中，应按照合同约定交纳租金、综合管理服务费、物业费、空调费等费用，郭洁慧逾期没有交纳，骏达公司要求解除合同，郭洁慧予以同意，故双方的合同于2020年6月13日解除。合同解除后，郭洁慧向骏达公司交纳的经营权费，应按照实际使用期间扣除相应的费用后，由骏达公司向郭洁慧予以退还剩余的经营权费共计86086元，装修押金3000元亦应予以退还，但郭洁慧仅要求骏达公司退还53819.9元，故本案应以郭洁慧要求退还数额为限。郭洁慧要求骏达公司支付违约金及店铺装修损失，因郭洁慧无证据证明骏达公司系违约方，故郭洁慧该请求于法无据，一审法院不予支持。骏达公司反诉要求郭洁慧补交租金、综合管理服务费、物业费及空调费共计78148.21元及违约金11138.71元，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但骏达公司要求按照终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金属于重复计算，对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告郭洁慧与被告陕西骏达商业运营管理有限公司于2018年5月3日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》于2020年6月13日解除；二、被告陕西骏达商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭洁慧退还经营权费及装修押金53819.9元；三、反诉被告郭洁慧于本判决生效之日起十日内向反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司支付租金、综合管理服务费、物业费、空调费共计78148.21元及违约金11138.71元；四、驳回原告郭洁慧其余诉讼请求；五、驳回反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司其余反诉请求。一审案件受理费1996元减半收取998元，由原告郭洁慧负担386元，由被告陕西骏达商业运营管理有限公司负担612元；反诉费1202元，由反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司负担182元，由反诉被告郭洁慧负担1020元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，本案主要争议焦点为郭洁慧向骏达公司交纳的买断费/经营权费是否为预交租金。一审法院查明郭洁慧提交的交款通知单上将买断费与租金分开单列，在骏达公司向其出具的收据上载明该费用系经营权费，且双方签订合同时对租金标准也作出了约定，该租金标准和同类同地段商场相比较低，郭洁慧交纳租金时也没有作相应的扣减，认为郭洁慧所称该费用系预交租金之主张证据不足，一审法院不予采信，并无不当。一审法院经过对案涉合同履行情况的审查，认定案涉合同于2020年6月13日解除，符合实际情况。一审法院认为，合同解除后，郭洁慧向骏达公司交纳的经营权费，应按照实际使用期间扣除相应的费用后，由骏达公司向郭洁慧予以退还剩余的经营权费共计86086元，装修押金3000元亦应予以退还，但郭洁慧仅要求骏达公司退还53819.9元，故本案应以郭洁慧要求退还数额为限，对此，本院认为，郭洁慧主张骏达公司退还53819.9元，系在其主张抵扣应付费用后剩余款项的返还，一审法院已查明郭洁慧剩余的经营权费为86086元以及装修押金3000元，因一审法院按照当事人诉请，对郭洁慧应付骏达公司的费用与骏达公司应返还郭洁慧的款项分项进行判处，则对于郭洁慧剩余经营权费86086元和装修押金3000元，在判决骏达公司返还郭洁慧53819.9元的同时，应将所余35266.1元与郭洁慧欠付骏达公司费用款项相抵，折抵后，郭洁慧应付骏达公司费用共计42882.11元，故对于骏达公司反诉要求郭洁慧补交租金、综合管理服务费、物业费及空调费之诉请，本院判令郭洁慧应付骏达公司费用共计42882.11元。对于骏达公司反诉要求郭洁慧交付违约金11138.71元一节，因骏达公司就收取经营权费事项未与郭洁慧采用合同书形式约定，合同履行过程中因理解差异产生争议，对于本案纠纷的产生双方均有责任，故违约金主张不再支持。一审法院认定因郭洁慧无证据证明骏达公司系违约方，对郭洁慧要求骏达公司支付违约金及店铺装修损失之诉请不予支持，亦无不当。另，因一审法院适用简易程序审理本案，故一审反诉费亦应减半收取。据此，一审判决第一项、第二项、第四项、第五项应予维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初5577号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初5577号民事判决第三项为：郭洁慧于本判决生效之日起十日内向陕西骏达商业运营管理有限公司支付租金、综合管理服务费、物业费、空调费共计42882.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1996元，郭洁慧已预交，减半收取998元，由郭洁慧负担499元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担499元；反诉费1202元，陕西骏达商业运营管理有限公司已预交，减半收取601元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担300.5元，由郭洁慧负担300.5元。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月十八日 书 记 员   刘  明  明1