重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1372号上诉人（原审原告）：石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码915002400682731608。法定代表人:周世英，该公司经理。委托诉讼代理人：马兹尤，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）:重庆新华传媒有限公司石柱新华书店，，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇人民路**统一社会信用代码915002407980427786。负责人:陈平，该书店经理。委托诉讼代理人：刘贵川，男，该书店职工。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。上诉人石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司（以下简称佳程物管公司）因与被上诉人重庆新华传媒有限公司石柱新华书店（以下简称石柱新华书店）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院(2020)渝0240民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。于2020年11月17日对上诉人佳程物管公司的委托诉讼代理人马兹尤、被上诉人石柱新华书店的委托诉讼代理人刘贵川、曾启洪进行了询问调查。本案现已审理终结。佳程物管公司上诉请求：撤销原判，改判支持佳程物管公司的一审诉讼请求，并由石柱新华书店承担本案诉讼费用。事实和理由：1.佳程物管公司与石柱县太玉大厦小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对太玉大厦小区内所有业主和门面房及营业房的物业使用人均具有拘束力。2.石柱新华书店是案涉房产的实际使用人，佳程物管公司起诉石柱新华书店并无不当。3.石柱县太玉大厦商住楼和案涉房产是统一规划、设计、修建，地，地下排污管网和消防系统设施设备系共用.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业服务费需要有正当理由。一审判决以石柱新华书店自行雇请人员进行保洁、保安，并自行进行楼顶整修为由，认定石柱新华书店不交物业管理费。该认定不符合司法解释的规定精神。石柱新华书店辩称，1.石柱新华书店不属于石柱县太玉大厦商住楼的业主，佳程物管公司与石柱新华书店签订的《物业管理服务合同》对石柱新华书店没有拘束力。2.石柱县太玉大厦商住楼与案涉房产是旧城改造时同时修建的，但是二者是相对封闭的两个区域，二者的水电气、电梯、化粪池等物业配套设施设备都是分割开且独立使用，石柱新华书店自行对案涉房产的配套设施设备进行管理、维护，并自行雇请他人负责保洁、安保工作。3.佳程物管公司无证据证明向石柱新华书店提供了物业服务。4.一审法律适用正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。佳程物管公司向一审法院提出起诉请求：1.判令石柱新华书店支付物业管理服务费94,625.85元[门面房(904.08-357.12)平方米×15元/平方米/月×24个月+营业房(3506-904.08)平方米×12元/月)×24个月(2018年5月1日-2020年4月30日)]。2.依据《物业管理服务合同》约定，判令石柱新华书店按日千分之三的标准向佳程物管公司支付违约金(违约金按照每月石柱新华书店所欠物管费应缴纳之日起计算至物管费支付完毕之日止)。一审法院认定事实：佳程物管公司诉称的石柱新华书店所有的物业服务房为房屋管理部门登记的石柱县南宾镇人民街64号房。石柱新华书店举示的石柱县房地证2010字第00XXX4号证明：石柱县南宾镇人民街64号共三层（第一层建筑面积907.96平方米、第二层1063.33平方米、第三层1081.02平方米）的产权登记人为重庆新华传媒有限公司。石柱新华书店举示的从2015年至今向刘光珍支付清洁费、以及向张君良、田永双等人支付的门卫费和楼顶整修费，证明了石柱新华书店所在房屋的清洁、门卫、楼顶的整修系石柱新华书店在自主找人从事安保、维修、清洁。一审法院认为，本案作为物业服务合同纠纷。针对双方的诉辩，本案首先应当查明石柱新华书店使用的房屋产权人是谁，其次是查明此房是否在佳程物管公司从事的太玉大厦商住楼物业服务的范围内，再次是查明佳程物管公司是否对石柱新华书店使用的房区域内进行了物业服务。现就双方举示并经质证的证据结合以上问题评判如下：佳程物管公司在本案中只举示了一份照片，拟证明其向石柱新华书店催收过物业服务费。但此照片没有拍摄时间、拍摄人，也未提交拍摄此照片的原始载体。从照片中也无法识别照片中的两人是谁、在干什么，故不能达到佳程物管公司的证明目的。第一，佳程物管公司未能举示其在诉状中所称的与太玉大厦商住楼业主委员会签订的《物业服务合同》，也未能举示证据证明案涉房屋产权归属石柱新华书店所有，致使法院无法确定石柱新华书店是否是佳程物管公司从事物业服务小区的业主，也无法认定石柱新华书店使用的房屋是否在佳程物管公司从事物业服务的小区范围内。从石柱新华书店举示的石柱县房地证2010字第00XXX4号显示：石柱县南宾镇人民街64号共三层（第一层建筑面积907.96平方米、第二层1063.33平方米、第三层1081.02平方米）的产权登记人为重庆新华传媒有限公司。第二，佳程物管公司没有举示任何证据证明石柱县南宾镇人民街64号在其从事的物业服务小区范围内。第三，佳程物管公司没有举示任何证据证明其从2018年5月起在石柱县南宾镇人民街64号从事过物业服务。而石柱新华书店举示证据则证明了2015年12月至今石柱县南宾镇人民街64号区域内的清洁卫生、门卫的费用、楼顶的整治均是由石柱新华书店在雇请他人从事并支付了相关费用。综上所述，佳程物管公司举示的证据不充分，故对佳程物管公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回佳程物管公司的诉讼请求。案件受理费2165.64元，减半收取1082.82元，由佳程物管公司负担。二审中，佳程物管公司向本院举示以下证据：证据1.石柱县太玉大厦底层平面布置图规划图纸，拟证明案涉房产与石柱县太玉大厦一起规划的，是属于石柱县太玉大厦小区范围内。证据2.石柱县太玉大厦安置综合楼的平面图，拟证明太玉大厦小区总共只有一个化粪池，石柱新华书店所排污水是由佳程物管公司负责清理的。证据3.石柱县太玉大厦业主委员会出具的证明以及物业管理服务合同两份，拟证明案涉房产属于佳程物管公司物业服务范围，佳程物管公司收取物业管理服务费有理有据。证据4.清理化粪池的协议两份以及收款收据凭证一份，拟证明太玉大厦小区的化粪池是由佳程物管公司管理，清理费用是由佳程物管公司支付。石柱新华书店对上述证据质证认为，1.对证据1、证据2无法证明其合法来源，对其真实性、合法性、关联性不予认可，且不能达到佳程物管公司的证明目的。2.石柱县太玉大厦业主委员会出具的证明无经办人员签字，证据形式不合法。3.对物业服务合同的真实性无异议，但该两份合同上约定的物业服务范围是无效的。案涉房产并非在太玉大厦小区里面。4.对证据4的真实性、合法性、关联性均持异议，石柱新华书店没有使用该化粪池，不能证明佳程物管公司为石柱新华书店提供物业服务的事实。二审中，石柱新华书店向本院举示以下证据：2019年8月7日清理化粪池的工资发票，拟证明石柱新华书店使用的房产并非与石柱县太玉大厦小区共用一个化粪池。石柱新华书店是自己在维护自己区域里的化粪池，佳程物管公司并没有给石柱新华书店提供服务。佳程物管公司质证认为，对其真实性不予认可。上述证据，经本院审查认为，佳程物管公司举示的证据1、证据2系复印件，无法查证来源，本院不予采信。石柱县太玉大厦业主委员会出具的证明无经办人员签字，证据形式不合法，本院不予采信。对佳程物管公司举示的物业管理服务合同、清理化粪池协议及收据的真实性予以确认，但能否达到佳程物管公司的证明目的，在下文予以阐述。石柱新华书店未举示发票原件，本院无法确认其真实性，不予采信。本院二审查明：石柱新华书店系重庆新华传媒有限公司的分公司。2018年4月10日，石柱县太玉大厦业主委员会与佳程物管公司签订《物业管理服务合同》，约定由佳程物管公司为太玉大厦（石柱县南宾街道新开路93号）和新华书店整栋（石柱县南宾镇人民街64号）提供物业管理服务。2020年4月23日石柱县太玉大厦业主委员会与佳程物管公司续签了《物业管理服务合同》，约定的物业服务范围与之前的合同一致。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于石柱新华书店是否应向佳程物管公司支付物业服务费用。针对该争议焦点，作如下评析。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”佳程物管公司起诉请求石柱新华书店支付物业管理服务费，首先要举示证据证明石柱新华书店使用的房产在其物业服务范围内，还要举示证据证明其已向石柱新华书店提供了物业管理服务。首先，《重庆市物业管理条例》第八条、第十条、第十一条对如何划定物业管理区域有明确规定，且相关划定方案应当报区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。因此，佳程物管公司应当举示石柱县住房城乡建设主管部门备案的物业管理区域划定方案，来证明案涉房产与石柱县太玉大厦小区属于同一个物业管理区域，现佳程物管公司仅凭《物业管理服务合同》尚不能证明案涉房产与石柱县太玉大厦小区属于同一个物业管理区域，应由佳程物管公司提供物业管理服务。其次，佳程物管公司举示的证据不足以证明其为石柱新华书店提供了物业管理服务，也不能证明案涉房产与石柱县太玉大厦小区共用化粪池。同时，根据石柱新华书店举示的证据来看，石柱新华书店对其使用的房产自行进行了维护，并自行雇请人员负责保洁、安保工作。因此，本院认定佳程物管公司并未向石柱新华书店提供物业管理服务。综上，因佳程物管公司举示的证据不足，其相应上诉请求不能得到支持，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165.64元，由石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 徐婷婷审 判 员 王军峰二〇二〇年十二月二日法官助理 孙正心书 记 员 陈思羽