广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1951号 原告：防城港腾阳房产开发有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道**（碧海蓝天台湾城），统一社会信用代码：9145060070863608X7（1-1）。 法定代表人：邹家钊，执行董事。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被告：彭雪玲，女，1975年11月8日出生，汉族，住址江西省萍乡市湘**。 委托诉讼代理人：陈梅兰，广西源群律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司防城港分行，住，住所地防城港市港口区中心大道与迎宾路交汇处&ldquo时商业大厦”，统一社会信用代码：914506028993607406。 负责人：马明亮。 原告防城港腾阳房产开发有限公司（以下简称腾阳公司）诉被告彭雪玲、第三人中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中国银行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告腾阳公司委托诉讼代理人卢天秀、被告彭雪玲委托诉讼代理人陈梅兰到庭参加诉讼。第三人中国银行防城港分行经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾阳公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3、解除原告、被告与第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》；4、被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品 -2- 房贷款抵押登记；5、被告偿还原告代为支付的贷款本息64904.02元，并向原告支付违约金38599.07元（违约金以原告代被告偿还款项总额的每日万分之五计算，暂计至2020年9月20日为38599.07元，剩余违约金计算至被告实际支付完成之日止）。6、本案律师费人民币3000元及诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的碧海蓝天台湾城项目4-1104号商品房，总房款为560000元，其首付款为170000元，余款390000元通过向中国银行防城港分行按揭贷款支付。第三人按原告、告和第三人签订的《个人一手住房贷款合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的月供款64904.02元。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)、第（11)款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，要求被告偿还原告代偿款项并按原告代为偿还款项总额每日万分之五支付违约金，承担原告追索代偿款而支付第诉讼费、律师费等相关费用。原告为维护自身权益，向被告追偿代偿款项，委托律师向法院起诉共支出律师费3000元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》。《个人住房贷款、抵押、保证合同》解除后，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。综上所述，为维护原告的合法权益，保证房地产行业的稳定、健康发展，请求法院查明事实，判如所请。 -3- 被告彭雪玲辩称，1.因被告工作发生变动，收入减少，无能力偿还贷款本息，同意解除合同。2.合同解除后，原告应返还被告已支付的购房首付款17.1万元，原告从2012年9月份开始偿还贷款的本金，被告收到上述款项才同意协助原告注销或者撤销办理预告登记手续，还有抵押手续。3.原告要求解除购房合同，被告贷款本金39万元作为房款，已全部支付给原告。原告返还被告偿还银行贷款的本金后，剩余的由原告返还银行。原告主张被告偿还原告代为支付的贷款本息64904.02元没有法律依据，原告向银行偿还本金是原告的义务，也不应该向被告主张违约金，并且原告主张的违约金过高，请法院予以调整应按被告的所支付的金额计算。现涉案房屋售价5000多元，有1000多元的升值空间，原告可进行二次销售，享受到房屋带来的收益，故原告不存在经济损失。对原告主张的律师费是没有意见。 第三人中国银行防城港分行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2012年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案编号:201251585），约定被告购买原告开发的位于防城港市港口区，建筑面积为129.78平方米，单价为每平方米4315元，总房款为560001元，其中首付款为170001元，余款390000元通过向银行按揭贷款支付。合同附件四合同补充条款第一条第3点第（10）款约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿款项金额的10%;如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。逾期超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权选择继续履行合同或解除合同。 2012年8月17日，办理上述《商品房买卖合同》的备案登记，后办理了涉案房屋的预告登记。 -4- 2012年8月16日，原、被告与第三人中国银行防城港分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人贷款390000元用于购买上述房屋，并约定原告提供阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人按照合同约定发放了贷款，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还贷款，截止2020年5月，第三人在原告开立的保证金账户中划走了被告应付的贷款本息64904.02元，其中本金21115.27元、利息43911.92元。 另查明，截止2020年12月15日被告已累计偿还第三人贷款本金46026元、利息123477.4元。 2020年10月10日，原告腾阳公司(甲方)与广西精一律师事务所(乙方)签订委托代理合同,甲方委托乙方代理本案，甲方需要支付乙方的律师费为3000元。2020年12月16日,乙方向甲方出具法律服务费3000元的广西增值税普通发票（编号06894414）。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利，对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，应予以支持。 关于原告请求解除原告、被告及第三人签订的《个人一手住房贷款合同》并协助办理注销涉案预购商品房贷款抵押登记的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”之规定，本案第三人并未提出诉讼请求，且《个人一手住房贷款合同》中涉及的贷款债务并未清偿完毕，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，对原告请求解除原、被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》不予支持。又因《个人一手住房贷款合同》未解除，预购商品房设立的预抵押登记依然有效，对于原告请求被告、第 -5- 三人协助办理注销本案预购商品房贷款抵押登记，不予支持。 关于原告请求被告支付原告代偿贷款本息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，截至2020年5月，原告通过承担连带保证责任的形式向第三人偿还贷款本息64904.02元，其本金为21115.57元，利息为43911.92元。实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房买卖合同被解除后应负的偿还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的贷款利息43911.92元（暂计至2020年5月，贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付贷款利息数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 关于违约金及律师费的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”因此虽然《商品房买卖合同》已经解除，但是被告仍然应当依据合同约定“……如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金……”承担违约金，故被告向原告支付违约金38599.07元（违约金暂计至2020年9月20日，之后利息按合同约定计至本判决生效之日止）。对于被告抗辩称违约金过高，本院不予采纳。 另外，上述《商品房买卖合同》附件四补充条款第一条第3点第（10）款明确约定被告应当承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，且原告提交了委托律师代理本案的律师费发票，其代理律师也已经履行了代理职责,该费用为原告根据《委托代理合同》约定所必须负担的成本,考虑到原告诉讼请求的标的金额及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费〔2013〕41号),该费用未超过收费标准,所以本案中原告为向被告追索其代偿的款项而支付的3000元律师费，应当由被告承担。 -6- 综上，被告需向原告支付代偿利息43911.92元、违约金38599.07元（违约金暂计至2020年9月20日的之后的违约金按照合同约定计算至判决生效之日止）。本案中，因被告要求在原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告向被告返还首付款及已付贷款本金。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告应将被告已支付的首期购房款170001元及已向银行偿还的贷款本金46026元，共计216027元予以返还。为了避免当事人累诉，节约司法资源，本案一并处理。因此，本案被告需向原告支付代偿利息43911.92元、律师费3000元以及暂计至2020年9月20日的违约金38599.07元（之后的违约金按照合同约定计算至判决生效之日止），从被告应退还给原告的款项中予以扣减，剩余部分由原告向被告支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港腾阳房产开发有限公司与被告彭雪玲签订的《商品房买卖合同》; 二、被告彭雪玲在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理撤销涉案的《商品房买卖合同》备案登记手续及房屋预告登记手续; 三、被告彭雪玲向原告防城港腾阳房产开发有限公司偿还代为支付的贷款利息43911.92元（暂计至2020年5月，贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付贷款利息的数额为准）； 四、 被 告 彭 雪 玲 向 原 告 防 城 港 腾 阳 房 产 开 发 有 限 公 司 支 付 违约金38599.07元（违约金暂计至2020年9月20日，之后违约金按合同约定计至本判决生效之日止）； 五、被告彭雪玲向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付律师费3000元； -7- 六、第三至第五项的应付款项，从原告防城港腾阳房产开发有限公司应退还给被告彭雪玲的款项216027元中予以扣减，剩余部分由原告防城港腾阳房产开发有限公司向被告彭雪玲支付。 七、驳回原告防城港腾阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱支付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2530元，减半收取1265元，由原告防城港腾阳房产开发有限公司、被告彭雪玲各负担632.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月三十日 书记员  吴尉宛 -8-