青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初4865号原告：青海优居佐佐房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104310874045N。住所地：青海省西宁市城中区华德大厦**。法定代表人：敬昆鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海、魏婷婷。被告：朱得斌，男，1962年10月1日出生，汉族，住青海省海东市。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司与被告朱得斌居间合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张海、魏婷婷，被告朱得斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告佣金11600元；2、依法判令被告支付违约金4930元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月30日，原告作为居间人，按照被告（卖方）的要求，与买方陈×就被告位于青海省西宁市××区房屋的销售达成共识，并且三方在原告处签订了《房地产买卖合同》，上述合同约定：被告在签订《房地产买卖合同》后，买卖双方签订本合同当天向经纪方支付总房款3%作为佣金（买卖双方各1.5%），卖方需支付11600元。时至今日买卖双方已办理完所有手续，原告多次致电被告，但被告不接电话，换手机致电被告，被告接通后拒绝支付，扬言让原告去起诉他。按照买卖双方与原告签署的《房地产买卖合同》第八条约定：逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日为止，合计4930元。上述《房地产买卖合同》是当事人在平等、协商的基础上签订的，是当事人真实的意思表示，现双方已完成办理过户手续，但被告以各种理由迟迟不向原告支付佣金，构成对《房地产买卖合同》的根本违约，依约应承担成交价1.5%的佣金，共计人民币11600元。支付违约金，共计人民币4930元至全部支付完毕之日为止。被告朱得斌辩称：被告自从以880000元到手价在58同城网上挂出房屋转让后，2020年7月30日原告的员工张某多次打电话说有客户已交定金，经反复协商后与陈×签订874000元转让合同。因为签字时晚间灯光昏暗，原告出具的是格式化合同，所交易住宅的房门被锁，原告又两次变更交易地点，被告认为有坑会被套，当场声明取消合同，终止交易。原告员工支走买方等人后写下了概念不清、字体模糊承诺书，在被告的异议下当时就被撕毁了。后又在合同的最后一页写入“被告房屋转让到手价874000元；承担被告4年闲置物业费2400元；转让金全款不到位或中介违约，房屋不交付或无条件收回；被告不承担其他任何税费”等承诺。2020年7月31日买卖双方又到原告所在公司，要求法定代表人给当事人一个知情权，要求原告法定代表人给被告的模糊承诺书予以确认，又做了一份与承诺不对版的补充协议。原告诉状中11600元不知是如何计算的，从逻辑上说房屋中介佣金应当有行规和上限。原告主张的支付违约金4910元及“自签合同之日起5‰违约金”的约定明显有悖于民法典的规定。2020年8月10日买卖双方在市房产交易中心完成过户，当时原告工作人员称买房申请的按揭贷款已获批，买方所贷的600000元款额2周内打到被告卡上，也就是最迟到2020年8月23日该款应到账。期间被告也多次打电话给原告，要求原告员工张某催银行尽快放贷，其回应称“它项权证等手续已全部办结提交，银行可随时打款到位，注意查收”。直到8月底被告也多次打电话给银行催款放贷，但此时房子已被砸墙装修，并获悉原告员工扬言“要让合作银行拖延放贷”时，被告先后5次到省农行信贷部门，请求协调小桥农行网点早日安排放款，最后促成10月10日放贷到位。但此时已造成被告在无锡宜兴购房中按约定的首付无钱可付，之前所交的50000元定金也打了水漂，另外国庆购房活动中50000元优惠也错失良机。被告员工不但不作为，还恶意使坏的行为给被告直接造成了巨大经济损失。原告所称被告不接电话不属实，事实上被告说过将依法诉讼追回不应有的损失。期间不知谁指使他人，通过打电话以购房、询价等手段诱套被告的相关信息。被告作为原房主，曾主张的合同订金被否定，到市房产交易中心办结过户手续，应有的一份转让协议也没得到。现请求法院：1、否定原告请求事项的全部。2、要求原告承担被告50000元购房定金损失及承诺的2400元物业费。3、要求原告承担按每日5‰自签合同起的50000元购房定金损失费、物业费2400元直至支付到位为止。原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一，房地产买卖合同,证明合同第八条约定：1、基于买卖双方委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天，向经纪方支付佣金。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按佣金总额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。2、被告在答辩状中声称佣金11600元是以什么依据来的，房地产买卖合同第八大条第2段明确约定买卖双方应向经纪方各支付房屋总房款的1.5%作为佣金，房屋总房款874000元乘以1.5%以此得来。我国合同法第426条、424条对被告所说的中介费和违约金有具体的解释权。3、依据合同法第424、426条原则，原告已全部履行义务，被告必须支付原告应得劳务费。证据二，二手房交易卖方重要事项告知书，其中第13条明确对卖家（被告）说明了交易中产生的税费、贷款审批时间、放款时间、贷款额度、交易完成时间等事项由房管部门收费和银行时间为准。证据三，佣金催告函及邮寄凭证，证明原告于2020年10月17日与被告追要中介费（佣金）未果后以邮寄的方式发出追讨函，被告无视并拒收。证据四，被告与原告公司张小军聊天记录，证明被告在签署房地产买卖合同后，以各种理由不过户，要求原告的法定代表人按照被告的要求补写一份承诺书，否则不予过户。所出具的承诺其中有一项为被告要求净拿860000元，不再承担税费。不是被告所谓的净拿874000元。被告扭曲事实，想以此来达到原告给其免费服务的目的。聊天记录是被告自己发了一个模板，然后要求原告必须按照该模板出具承诺书，他才愿意去过户，原告出于无奈，按照被告的模板给他出具了一模一样的承诺书。证据五，承诺书，证明原告法定代表人给被告出具的承诺书中其中有一项为被告要求净拿860000元，不再承担税费。此承诺书是按照被告要求出具的，否则被告以此要挟要推迟过户时间。承诺书完全依照被告转发过来的模板出具的，不存在被告所说的不合理，已被撕毁。原件在被告手中，而且在聊天记录有截图。证据六，补充协议，证明：1、被告在签署房地产买卖合同后对地下室的归属提起疑义，对出售的该房屋附带地下室不愿意随房子一同出售给买方，，地下室的产权还归其自己所有2、买方在交房时间上也提出了疑义，提出不能按照房地产买卖合同要求交房，否则影响其入住时间。3、在原告方的要求下买卖双方到达原告公司总部华德大厦23楼，在买卖双方协商一致的情况下签署了补充协议。证据七，被告与原告公司员工张晓军的聊天记录，证明被告从签合同时就开始故意拖延支付中介费，签合同当天答应过次日给，第二日没给。理由是过户当天再给，拖延到过户后。原告公司业务员张晓军与被告谈起支付中介费时，被告称其在外地，让原告把卡号发过来，其给转款，几日后再次追问为何没有支付时又称等拿到尾款后支付。时至今日变成了其没有同意支付中介费，房款净拿，并对合理性提出疑义。被告朱得斌质证认为：证据一，房地产买卖合同的真实性认可，是我签的，但当时有很多不知情，很多内容看不清楚。证据二，二手房交易买卖重要事项告知书上的名字是我签的。证据三，佣金追讨函我没有收到，我今天第一次见。证据四，聊天记录认可。证据五，承诺书认可。证据六，补充协议认可。证据七，聊天记录真实性认可。本院认为：原告提交的证据能够证明其待证事实，故对上述证据本院予以采信。被告朱得斌未提交证据。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月30日，原告作为经纪方与被告及案外人陈×签订了一份《房地产买卖合同》，约定由被告将登记在其名下位于西宁市××区的房屋出售给案外人陈×，售价为874000元，付款方式为商业贷款，在签订本合同时买方支付定金50000元，由经纪方代为收取，并于卖方完成过户手续当天由经纪方扣除佣金及代办费，剩余钱款转回买方。首期房款274000元，剩余房款600000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账户作为购房款。有关中介费条款约定，基于买卖双方委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天，向经纪方支付佣金，其中买卖双方应向经纪方支付房屋总房款的3%作为佣金，卖方和买方各付1.5%。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按佣金总额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。经纪方有权在代为保管的定金或费用中予以扣除其应付的佣金，房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付。同日，原告给被告提交了一份《二手房交易卖方重要事项告知书》，该告知书中对二手房出售时需提交的资料及注意的事项进行提示，包括向被委托方说明了其他关联服务内容即约定收费标准、向交易双方讲述房屋交易税费金额、贷款审批时间、贷款额度、交易完成时间等事项由房管部门收费和银行部门审批时间为准等，被告在该告知书中签字，表示对所提示的内容已经全面理解并予确认。该合同签订后，被告未按照约定向原告支付居间费用。2020年7月31日，原告及买方陈×与被告签订补充协议，对交付房屋期限等重新作出约定。同日，原告公司员工在与被告的微信聊天中，被告给该员工发出一份房产买卖中介承诺书版本，内容为：一、房屋中介严格遵守合同法等法律法规，在交易中若有悖和违约事项，按交易总额的十倍承担责任。二、卖方已让利，到手价860000元，不再承担任何费税。三、房屋中介费包含卖方四年物业费总计2400元。并告知原告员工按以上重拟承诺书、加盖公章、列上第一条。同日，原告按照被告的版本出具了承诺书。2020年10月10日，原告员工通过微信聊天告知被告交易已完成，让被告支付中介费，被告称其在外地，原告员工告知被告可以转账时，被告要求提供卡号，但之后仍未支付中介费。后原告于2020年10月17日通过邮政特快专递给被告发出了佣金追讨函，被告未予理会。原告向被告索要无果，向本院提起诉讼。审理中，经本院释明，被告对其在答辩中提出的由原告承担其50000元购房定金损失及承诺的2400元物业费、承担按每日5‰自签合同起的50000元购房定金损失费、物业费2400元直至支付到位为止的请求表示不提出反诉。对于原告主张的违约金，被告认为不合理，不予承担。另被告在庭审前向本院提交申请，以买方陈×是其房屋买卖合同的相对方及重要证人为由，请求追加陈×作为本案的当事人参加诉讼，对此经本院释明，被告不能确定陈×在本案中当事人的地位，故本院未予准许其申请。本院认为：原告以居间方身份与被告及案外人陈×签订《房地产买卖合同》，约定原告为被告与案外人的房产买卖提供居间服务，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同中有关原、被告权利义务的条款对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约享受权利、履行义务。本案中，原告受被告及案外人的委托，为双方的房屋买卖事项提供居间服务，已促成了双方的买卖合意，完成了居间服务事项，即有权按照合同约定向买卖双方收取约定的居间费用。被告作为居间合同的委托方，在受委托人的居间人即原告完成居间服务后，有义务向居间方支付合同所约定的居间费用。被告不履行该义务引发本案纠纷，故被告应当承担给付原告居间费之责。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。有关居间费的数额，原告认可从中扣减被告的物业费2400元属其自愿，本院予以准许。双方在合同中约定，由买卖双方于合同签订之日向原告支付居间费，被告至今未履行支付义务，给原告造成损失，其应当承担赔偿责任。但合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，且被告认为不合理，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款的规定，结合原、被告在合同中对违约金的约定、被告的过错责任、逾期给付居间费的时间等因素，以被告欠付居间费11600元为基础，以同期银行贷款利率4.35%为基准利率，加上逾期付款可以在原利率上增加50%即2.175%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，再上浮30%即1.305%，合计利率7.83%为计算依据，自被告应付居间费次日即2020年7月31日起至本案开庭之日计算利息较为适宜，为361.05元（11600元×7.83%=908.28元÷365天=2.49元×145天=361.05元）。原告主张由被告支付违约金至全部履行完毕时止的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告所持抗辩理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告朱得斌于本判决发生法律效力后十日内，给付原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司中介费11600元、支付自2020年7月31日至2020年12月22日期间违约金（利息）361.05元，合计11961.05元。二、被告朱得斌给付原告青海优居佐佐房地产经纪有限公司自2020年12月23日至债务全部履行完毕时止以本金11600元为基数按照年利率7.83%计算的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，减半收取107元，由原告承担30元，被告承担77元（上述费用原告已预交，被告承担的费用由被告随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二〇年十二月二十三日书记员 马秋梅附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。