山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再219号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：王明宝，男，1963年7月16日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张越，山东国鲁律师事务所律师。 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会，住所地山东省青岛市崂山区中韩街道中韩社区。 法定代表人：王兵，社区主任。 委托诉讼代理人：王红波，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何书俊，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 再审申请人王明宝与再审申请人青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会（以下简称中韩社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终8061号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年9月3日作出（2020）鲁民申5757号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月13日立案后，依法另行组成合议庭进行了审理。经征得双方当事人书面同意，本院不开庭审理，并于2020年11月3日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 王明宝申请再审称，1.撤销二审判决；2.一、二审诉讼费用由中韩社区居委会承担。事实与理由：二审判决案涉合同有效并解除合同，超出中韩社区居委会诉讼请求；有新证据证明王明宝并非故意拖延支付租金，而是因中韩社区居委会不向王明宝提供银行账户导致。 中韩社区居委会答辩意见同再审申请意见。 中韩社区居委会申请再审称，1.撤销二审判决；2.一、二审诉讼费用由王明宝承担。事实与理由：1.二审判决依据的2011年11月9日的居民会议记录系伪造，2014年4月2日的居民会议记录中的第13条系后补的内容。涉案租赁合同既未经民主议定程序，又远低于市场价，且长达15年租金固定。故涉案房屋租赁事宜系恶意串通，严重损害村民集体利益，应认定无效。二审认定有效系事实认定不清，适用法律错误。2.二审判决确认案涉合同于判决生效之日起解除，无事实和法律依据。若合同有效，解除时间也应为起诉状送达王明宝之时。二审确认合同解除，应予通知到达对方时解除，亦应对合同解除的法律后果一并作出判决，不应判决当事人另行主张。 王明宝答辩意见同再审申请意见。 中韩社区居委会向一审法院起诉请求：1.王明宝支付中韩社区居委会自2015年4月1日起至2016年3月31日期间使用权折价款4002302.50元及该款自2015年4月1日起至实际偿清之日止的利息（按同期贷款利率计算）；2.确认中韩社区居委会、王明宝于2013年4月1日前签订的《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩xxxx]无效；3.诉讼费由王明宝承担。 一审法院认定的基本事实：中韩社区居委会（出租方）与王明宝（承租方）于2013年4月1日左右签订《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩xxxx]，约定中韩社区居委会将其xx网点房出租给王明宝，使用面积约8170平方米，租赁期共十五年，出租方从2013年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2028年3月31日收回。年租金叁佰万元，按年度交纳，合同生效后3日内支付第一年租金叁佰万元，第二年租金在第一年租期届满前一个月内付清，以后以此类推；合同还约定了双方的其他权利义务。该合同落款处有中韩社区居委会、王明宝分别盖章、签名确认。 上述合同签订后，中韩社区居委会、王明宝即按约履行了交付房屋和支付租金等合同义务。庭审中，中韩社区居委会、王明宝均认可王明宝通过案外人交纳涉案房屋2015年4月1日至2016年3月31日期间的部分租金1395208元。 另查明，涉案房屋尚未办理产权登记。 一审法院认为，中韩社区居委会系涉案房屋项下集体土地的权利人，其与王明宝签订《社区房屋租赁合同》，将涉案房屋出租予王明宝，中韩社区居委会依据涉案合同起诉王明宝，于法有据，应予支持。本案争议焦点在于中韩社区居委会、王明宝于2013年签订的编号为（20-）中韩xxxx的《社区房屋租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案应着重审查确定双方签订的合同是否具有上述无效情形。 首先，关于涉案合同有无违反法律、行政法规的强制性规定《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。中韩社区居委会主张签订涉案合同未经合法的民主议定程序，应属无效；王明宝辩解涉案合同签订前经过民主议定程序，即使未经民主议定程序，也系违反管理性强制规范，而非效力性强制规范，且王明宝作为善意第三方，无法控制中韩社区居委会是否履行民主议定程序，故该合同有效。一审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，属对村委会行为进行规范管理的法律规定，其并未明确规定未经村民会议讨论决定的合同无效，故该条规定并非效力性强制性规定，不能作为认定该合同是否有效的法律依据，中韩社区居委会依此主张合同无效，一审法院不予支持。 其次，关于涉案合同有无恶意串通，损害集体利益的情形。中韩社区居委会主张涉案合同约定的年租金300万元的标准明显低于《房地产估价报告》的估价结果（5397510.5元=660.65元/平方米﹒年×8170平方米），王明宝虽不认可该《房地产估价报告》，主张该报告系中韩社区居委会单方所出，但未提交足以反驳上述报告的证据。一审法院认为，该属王明宝举证不能，对中韩社区居委会提交的上述评估报告一审法院予以采信，根据该报告，双方签订合同约定的租金数额确属明显过低，按此约定履行确有损中韩社区居委会的集体利益；同时中韩社区居委会、王明宝签订的合同约定租期长达十五年，但期间的租金没有递增，这与房屋租赁的交易惯例及租赁市场发展趋势亦不相符，也势必损害中韩社区居委会的集体利益。综上，涉案合同应属无效，对中韩社区居委会的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于中韩社区居委会主张的自2015年4月1日起至2016年3月31日期间涉案房屋使用权折价款4002302.50元，一审法院认为，双方签订的涉案合同虽无效，但王明宝应支付中韩社区居委会占用涉案房屋期间的使用费用，因双方均认可王明宝通过案外人已交纳涉案房屋上述期间的部分租金人民币1395208元，故一审法院综合考虑涉案房屋的实际情况、评估报告结果和中韩社区居委会、王明宝在订立该合同中的过错程度，确认王明宝应支付中韩社区居委会涉案房屋上述期间使用费的数额为2563796.2元[3000000元-1395208元+（5397510.5元-3000000元）×40%]。中韩社区居委会主张，在此范围之内的，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。 关于中韩社区居委会主张的4002302.50元自2015年4月1日起至实际偿清之日止的利息（按同期贷款利率计算），一审法院认为，因双方签订合同明确约定付款时间为“第二年租金在第一年租期届满前一个月内付清，以后以此类推”，故王明宝应按期支付相应款项，逾期不付，应承担支付所欠约定的使用费1604792元（3000000元-1395208元）自2015年4月1日起至实际偿清之日止的利息（按同期贷款利率计算）的法律责任。关于剩余部分使用费，因中韩社区居委会未提供证据证明其于起诉前向王明宝主张过相关权利，故对该部分利息一审法院不予支持。王明宝虽辩解其要求交纳租金而中韩社区居委会不接受，并提交催告函、视频资料等佐证，但上述证据不能证明中韩社区居委会明确拒绝接受租金，即使在联系中韩社区居委会未果的情况下，王明宝亦可以提存等方式按期交纳相关费用以免除其责任，故对王明宝的上述辩解意见，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条、第七十二条之规定，判决：一、确认中韩社区居委会与王明宝2013年签订的《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩xxxx]无效；二、王明宝于判决生效之日起十日内支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费2563796.20元；三、王明宝于判决生效之日起十日内支付中韩社区居委会以1604792元为基数自2015年4月1日起至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计）；四、驳回中韩社区居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38318元，保全费5000元，共计43318元，由中韩社区居委会负担19624元，王明宝负担23694元。 王明宝不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判王明宝支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间租赁费1604792元，维持第四项。2.一、二审诉讼费用由中韩社区居委会负担。 本院二审期间，王明宝提交其委托鉴定机构鉴定出具的青岛市崂山区xx路一处商业网点房地产租金价格评估报告一份，以及鉴定费发票原件一份。另提交判决书三份，证明经评估机构评估，涉案房屋在2013年4月1日出租的基准价位为0.82元每平方米，该价格低于王明宝与中韩社区居委会所签的合同约定的出租价格，该协议不存在低价出租问题。中韩社区居委会质证称，对评估报告和鉴定费发票的真实性及证明内容均不认可，该报告系王明宝单方委托，并且在原审时中韩社区居委会提交了评估报告后王明宝提出异议，委托法院重新评估，后王明宝不予缴纳评估费导致评估不能进行，故原审法院依据中韩社区居委会提交的评估报告作出判决，现王明宝于2019年10月26日又单方委托评估机构进行评估，中韩社区居委会对该证据真实性及证明内容均不予认可。王明宝申请证人刘某出庭作证，欲证明王明宝与中韩社区居委会签订租赁合同已经过村民代表会议研究，双方签订的租赁合同合法有效。证人刘某出庭证实，2011年11月19日社区开过村两委会研究过出租涉案房屋的事情，当天村两委成员均参加了并签字研究通过，村两委之后又开了村民代表会议；2014年12月之前的租金王明宝已交清，王明宝将租金打到社区的基本账户上，该账户现在还用着，王明宝每次交租金均是打入该账户；证人对一审卷宗中2011年11月19日的社区居民代表会议记录的真实性无异议。经质证，中韩社区居委会对刘某的证人证言没有意见。 本院二审认定事实：涉案房屋建设时已取得建设规划、施工许可等相关合法手续，其中有三套房屋已取得权属证书。 另查明，中韩社区居委会向法院提交书面意见，要求认定双方签订的房屋租赁合同无效，并判令王明宝支付占有使用费及利息、立即腾还涉案房屋。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院二审认为，本案争议的焦点问题是：1.王明宝与中韩社区居委会签订的涉案房屋租赁合同的效力应如何认定；2.王明宝应支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金标准应如何确定。 关于第一个焦点问题。二审认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。第二十六条规定，村民代表会议由村民委员会召集。村民代表会议每季度召开一次。有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议。村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，就涉案房屋出租问题，中韩社区居委会于2011年11月19日召开社区居民代表会议，研究包括推选党员发展对象、网点、空地出租在内的相关议题，就此次会议制作的居民（代表）会议记录中显示第三个议题为“xx网点房整体出租300万元，12月10日足交”，该次会议应到人数54人，实到48人，参加会议的相关人员在会议记录上签字。双方签订涉案房屋租赁合同后，中韩社区居委会于2014年4月2日召开社区居民代表会议，研究包括涉案房屋出租在内的相关议题，就此次会议制作的居民（代表）会议记录中显示第十三个议题为“xx网点当时300万元整体出租给王明宝，由于我社区租赁其中1700多平方米，街道要求与我社区签订租赁合同，将租赁费交给我社区。由于我社区与王明宝签订协议，大社区交给社区的租赁费抵扣王明宝的租赁费，剩余部分由王明宝交纳”，该次会议应到人数54人，实到46人，参加会议的相关人员在会议记录上签字。从上述事实可以看出，在涉案房屋出租给王明宝之前，中韩社区居委会即召开社区代表会议，同意以年租金300万元整体出租，中韩社区居委会与王明宝签订租赁合同将涉案房屋出租给王明宝且已实际履行租赁合同一年后，又以社区代表会议的方式对中韩社区居委会与王明宝签订租赁合同及租赁费交纳、折抵情况予以确认，已履行上述法律规定的民主议定程序；亦无证据显示在签订涉案房屋租赁合同时，王明宝与有关人员存在恶意串通损害社区公共利益的行为；且涉案房屋建设时已取得建设规划、施工许可等相关合法手续，其中有三套房屋已取得权属证书。综合以上分析，王明宝与中韩社区居委会签订的涉案房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，二审予以确认。对中韩社区居委会、王明宝各自单方委托相关机构作出的涉案房屋租金评估报告，二审均不予采信。中韩社区居委会主张双方签订的租赁合同无效，并主张2015年4月1日至2016年3月31日期间的使用费4002302.50元，缺乏事实与法律依据，对超出合同约定租金标准的部分不予支持。一审认定涉案房屋租赁合同无效，系认定事实不当，二审依法予以纠正。 关于第二个焦点问题。二审认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务，王明宝无正当理由拖欠2015年4月1日起至今的租金，数额较大，损害了中韩社区居委会的合法权益，致使中韩社区居委会出租涉案房屋获取租金以用于社区公共支出的合同目的无法实现，王明宝拖欠租金的行为构成根本违约，在中韩社区居委会要求确认双方签订的租赁合同无效的情况下，双方签订的涉案房屋租赁合同应当予以解除。因中韩社区居委会只起诉主张2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金及利息，并未要求支付之后的租金及相应利息，故只对上述期间的租金及利息进行处理，王明宝应支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金1604792元（合同约定的年租金3000000元-中韩街道办交纳的年租金1395208元）及相应利息。王明宝主张其通过向中韩社区居委会及其法定代表人王兵寄送要求交纳租金的催告函、到居委会要求支付租金等方式要求支付租金，并非王明宝个人原因不交纳租金，但从王明宝二审中申请出庭作证的中韩社区居委会前任社区党支部书记兼社区主任刘某陈述看，王明宝知晓中韩社区居委会的银行账户，且之前交纳租金时均打入中韩社区居委会的基本账户，在王明宝知晓中韩社区居委会账户的情况下其未按时按照之前支付租金的方式履行支付租金的合同义务，而是采取其他方式要求支付租金，缺乏正当理由，其欠付租金的违约事实清楚，对其该项主张不予支持。 关于涉案租赁合同解除的后果，包括2016年4月1日之后的租金、利息及腾还涉案房屋等问题，双方当事人可另行主张，二审不予处理。 综上所述，王明宝的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决：一、撤销一审判决第四项；二、变更一审判决第一项为：确认中韩社区居委会与王明宝于2013年签订的涉案《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩xxxx]合法有效，于判决生效之日解除；三、变更一审判决第二项为：王明宝于判决生效之日起十日内支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金1604792元；四、变更一审判决第三项为：王明宝于判决生效之日起十日内支付中韩社区居委会欠付租金的利息（以1604792元为基数，自2015年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回中韩社区居委会的其他诉讼请求；六、驳回王明宝的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38318元，保全费5000元，二审案件受理费27310元，共计70628元，由王明宝负担28320元，中韩社区居委会负担42308元。 本院再审中王明宝提交如下证据：1.2015年3月25、26日VCD光盘一份及录像整理笔录，有原始载体手机，证明在上述时间王明宝去中韩社区居委会询问缴纳涉案合同租金的账户，开户行、户名，中韩社区居委会不予配合。2.7份崂山法院冻结存款通知书及（2017）鲁0212执字第333号执行裁定书复印件，证明中韩社区居委会在2015年以及2016年、2017年背负很多债务，法院正在执行，所以每次交租金需要提前去中韩社区居委会沟通，让中韩社区居委会告诉账户，以免被法院冻结。3.（2017）鲁0212执330号、（2020）鲁0212执1494号两份收据，证明二审判决下发后，王明宝按照判决书确定的租金等及时履行义务，且履行完毕。4.2020年6月16日由青岛市公安局崂山分局出具的刑事案件情况通报移送函，证明中韩社区居委会法定代表人王兵于2020年6月12日被刑事拘留，本案系因两委换届产生，是新主任想推翻房屋的租赁。 中韩社区居委会质证称，证据1的原始载体是否当时拍摄录像的原始载体需法院进一步核实，对证明内容不认可，录像的时间与双方合同约定的交付时间不符，不能改变王明宝根本违约的事实，根据合同约定中韩社区居委会可以单方终止合同，收回房屋。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，王明宝自2013年4月就已经出现未交租金违约的事实，而上述证据的时间是2016-2018年，不能改变王明宝已经根本违约的事实。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，王明宝已经提起再审，该判决不生效，王明宝可以申请执行回转，另外也不能改变王明宝已构成违约的事实。证据4与本案无关，不予质证。 本院对上述证据1的真实性予以确认，但该证据不能推翻王明宝构成根本违约的事实，不予采信；鉴于中韩社区居委会对证据2的真实性无异议，予以确认，但上述证据亦不能改变王明宝构成根本违约的事实，不予采信；上述证据3真实，且证明王明宝已服从二审判决并已履行有关法律义务；上述证据4与本案事实无关，不予评判。 再审中中韩社区居委会提交两份收款收据，时间分别是2014年4月25日、2014年5月4日，证明自涉案合同签订时即2013年4月1日至今，中韩社区居委会仅分别于2014年4月25日和5月4日收到王明宝交纳的租金共计209584元，而根据合同约定王明宝每年应交租金300万元，王明宝已于2014年4月4日起构成根本违约。 王明宝质证称，该两份证据系复印件，不清晰，也与本案没有关系，因为自2015年以来起诉欠缴租赁费时间点是2015年4月1日至2016年3月31日期间的租赁费，没有涉及到2015年4月1日之前的租赁费缴纳情况，也没有涉及到2016年3月31日后租赁费缴纳情况，且中韩社区居委会所诉的所谓的占用费也是该时间段的，在之前的审理中没有涉及，中韩社区居委会也没有以之前的部分来起诉王明宝违约，所以对上述证据所提之前的租赁费不应涉及，实际情况是王明宝之前的租赁费已经全部交清，否则中韩社区居委会早就起诉了之前的租赁费。 鉴于中韩社区提交的上述证据系复印件，真实性无法确认，本院不予采信。 本院再审审理查明的事实与原审基本一致。 本院再审认为，本案争议的主要焦点问题是：案涉房屋租赁合同是否有效及是否应当解除。 首先，中韩社区居委会提交的日期为2011年11月19日的《居民（代表）会议记录》的会议内容栏明确载有“xx网点整体出租300万元，12月10日前足交”的内容，日期为2014年4月2日的《居民（代表）会议记录》记载“xx网点当时300万元整体出租给王明宝，由于我社区租赁其中1700多平方米，街道要求与我社区签订租赁合同，将租赁费交给我社区。由于我社区与王明宝签订协议，大社区交给社区的租赁费抵扣王明宝的租赁费，剩余部分由王明宝交纳。”该两份证据村民签字的形式上虽有瑕疵，但内容上确认了中韩社区居委会与王明宝签订房屋租赁合同并已实际履行及租金抵扣等情况已经过研究。且涉案房屋租赁合同是否经民主评议程序系《中华人民共和国村民委员会组织法》对村委会进行内部规范管理的法律规定，并不必然否定合同效力。王明宝与中韩社区居委会签订的涉案房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也无充分证据可以证实王明宝与他人有恶意串通而损害社区集体利益的行为。故本案合同效力可以确认有效。 其次，案涉房屋租赁合同签订后，王明宝无正当理由拖欠2015年4月1日起的租金，致使中韩社区居委会出租涉案房屋获取租金以用于社区公共支出等合同目的无法实现，损害了中韩社区居委会的合法权益，构成根本违约。王明宝提交的视频证据，并未显示中韩社区居委会明确拒绝接收租金，且在联系中韩社区居委会不成的情况下，王明宝亦可通过提存等其他方式交纳相关费用以免除其责任，现有证据不能证实王明宝不付款的责任在中韩社区居委会。故王明宝拖欠中韩社区居委会租金的违约事实清楚，二审依法予以认定并无不当。 再次，一方主张合同无效，依据的是可撤销事由，此时人民法院应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，人民法院可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同。本案中，因王明宝拖欠租赁费构成根本违约，且中韩社区居委会亦提出确认合同无效的同时，要求解除合同，故二审基于根本违约的事实予以解除合同并无不当，且保证了双方当事人就其余事项另行起诉的权利。 综上，王明宝及中韩社区居委会的再审请求均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条之规定，判决如下： 维持本院（2019）鲁02民终8061号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 杜 凤 书记员 高嘉慧