广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4568号上诉人（原审原告）：鹤山市合隆装饰工程有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之三。法定代表人：吕钧，该公司经理。上诉人（原审原告）：鹤山市富合装饰工程有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之五。法定代表人：吕敬洪，该公司经理。上诉人（原审原告）：鹤山市盈顺环保工程有限公司，住所地：广东省鹤山市**************之六。法定代表人：林颖昭，该公司经理。三上诉人的共同委托诉讼代理人：马艳芬，广东三良律师事务所律师。三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈文姬，广东三良律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吕心平，女，1972年6月10日出生，汉族，住广东省鹤山市********************。公民身份号码：440************04X。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市****************。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，该公司职员。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司职员。上诉人鹤山市合隆装饰工程有限公司（以下简称合隆公司）、鹤山市富合装饰工程有限公司（以下简称富合公司）、鹤山市盈顺环保工程有限公司（以下简称盈顺公司）因与被上诉人吕心平、鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合隆公司、富合公司、盈顺公司共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.吕心平、碧桂园公司向合隆公司、富合公司、盈顺公司支付2014年5月14日至2015年10月31日期间租金167722.64元以及滞纳金（滞纳金按每月应付租金为本金，日利率按1‰计算，自吕心平、碧桂园公司逾期缴租之日起计至其实际清偿之日止，暂计至2020年6月8日止为327741.26元）；3.吕心平、碧桂园公司承担本案一、二审的诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：一审法院认为合隆公司、富合公司、盈顺公司主张的2014年5月14日至2015年9月30日的租金已经超过两年诉讼时效，2015年10月1日至2015年10月31日的租金已经超过3年诉讼时效属法律适用错误。在最高人民法院的司法实践中，租金的诉讼时效应当以最后一期租金履行期限届满之日起计算。吕心平、碧桂园公司已于2013年9月23日签订五份《商铺租赁合同》，将位于鹤山某1号综合楼1号第32号首层、夹层（现为1号之四）第33号、第36号、第38号（现为1号之五）、第39号商铺（现为1号之六）的租赁期限延长3年（即涉案商铺的租赁期限至2020年1月31日止）。吕心平于2018年8月25日、2020年3月3日分别将上述商铺交还合隆公司、富合公司、盈顺公司，故上述综合楼1号之四、之五商铺租金的诉讼时效应于2020年2月10日起算，综合楼1号之六商铺租金的诉讼时效应于2018年8月25日起算。合隆公司、富合公司、盈顺公司与吕心平之间的租赁合同关系持续存在，吕心平一直按时支付除涉案租金外的其他租金及在租赁期间一直占有使用租赁物，因此本案不存在超过诉讼时效的情况。吕心平辩称：一审法院认定事实和适用法律正确。租金债务是在履行租赁合同过程中不断发生的，因而各期债务履行期限届满后，均应为独立债务。虽然债务的产生是基于同一合同，但该债务的总额在订立合同时尚不明确，故该债务不具有同一性和整体性。合隆公司、富合公司、盈顺公司混淆了分期履行合同之债与同一债务分期履行的区别，租金债务不属于同一债务分期履行的情形，故本案诉讼时效不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定。涉案《商铺租赁合同》明确约定每月的租金应在当月10号前缴纳，即明确约定按月为时间单位支付租金，租金属于继续性债权，应当以每个个别债权单独计算诉讼时效。因此，合隆公司、富合公司、盈顺公司诉请2014年5月14日至2015年10月31日的租金及滞纳金已过诉讼时效。广东省高级人民法院在司法实践中认为租金属于继续性债权，应当以每个个别债权单独计算诉讼时效。最高人民法院也认为分期支付的租金属于定期给付之债,即每一期租金支付均可成立独立请求权。退一步而言，涉案2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金与此后的租金不具有整体性，而且是根据合隆公司、富合公司、盈顺公司的意愿分别计算诉讼时效的，合隆公司、富合公司、盈顺公司对此是可以预期知悉的。涉案商铺在2014年5月14日过户至合隆公司、富合公司、盈顺公司名下，但合隆公司、富合公司、盈顺公司在2015年9月15日才从碧桂园公司接收涉案商铺。合隆公司、富合公司、盈顺公司接收涉案商铺后，就租金支付问题与吕心平在2017年9月签订《商铺租赁补充协议》。合隆公司、富合公司、盈顺公司仅要求吕心平支付2015年11月1曰至2017年9月31日（共23个月）的租金227762元，并未向吕心平主张2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金，该期间的租金与此后发生的租金发生了割裂，并非属于同一整体，诉讼时效最多只应从2015年10月31日起算。合隆公司、富合公司、盈顺公司本意认可碧桂园公司对2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金予以免除的。合隆公司、富合公司、盈顺公司无权向吕心平收取2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金。在吕心平向碧桂园公司承租了涉案商铺后，碧桂园公司才将涉案商铺卖给了合隆公司、富合公司、盈顺公司，但碧桂园物业公司与合隆公司、富合公司、盈顺公司均没有通知吕心平，也没有要求吕心平向合隆公司、富合公司、盈顺公司支付租金。根据合隆公司、富合公司、盈顺公司提交的不动产权证，吕心平才知道涉案商铺在2014年5月14日过户至合隆公司、富合公司、盈顺公司名下。根据碧桂园公司诉讼期间提供给吕心平的《入住登记表》，可以证明合隆公司、富合公司、盈顺公司在2015年9月15日才从碧桂园公司接收涉案商铺。直至2017年9月，合隆公司、富合公司、盈顺公司与碧桂园公司才通知吕心平涉案商铺转让给了合隆公司、富合公司、盈顺公司。在合隆公司、富合公司、盈顺公司与碧桂园公司向吕心平履行通知义务前，原《商铺租赁合同》中出租人的权利义务未转移给合隆公司、富合公司、盈顺公司，吕心平没有义务向合隆公司、富合公司、盈顺公司支付租金。就租金支付问题，合隆公司、富合公司、盈顺公司与吕心平在2017年9月签订《商铺租赁补充协议》，并未要求吕心平支付2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金，可见合隆公司、富合公司、盈顺公司明知其无权主张该期间的租金。《商铺租赁补充协议》对合隆公司、富合公司、盈顺公司接收涉案商铺前后的租金处理已经作了明确约定，其中第4条约定可证明原《商铺租赁合同》出租人的权利义务签订补充协议后才转移给合隆公司、富合公司、盈顺公司继续履行，在此之前出租人的权利义务属于碧桂园公司，合隆公司、富合公司、盈顺公司无权主张。此外，盈顺公司在2018年9月3日与吕心平签订《解除租赁合同协议》，双方一致同意提前于2018年8月31日终止涉案商铺中位于鹤山某1号综合楼1号之六（原39号）商铺的租赁关系，原合同废止。因此，合隆公司、富合公司、盈顺公司无权根据原租赁合同向吕心平主张商铺2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金。如吕心平拖欠合隆公司、富合公司、盈顺公司租金，在解除租赁合同关系时，合隆公司、富合公司、盈顺公司不可能不要求吕心平支付拖欠的租金。2014年5月14日至2015年10月31日期间属于免租期。涉案商铺是由碧桂园公司出租给吕心平，双方在2010年8月16日至2012年2月13日期间签订了6份《商铺租赁合同》，租赁期限均是至2017年1月31日。2013年年初，由于碧桂园公司在涉案商铺附近建设悦湖湾项目工程，对项目用地周边围蔽施工，涉案商铺出入受阻，严重影响吕心平使用涉案商铺经营美容院生意。因此，碧桂园公司同意自2013年3月至完成悦湖湾工程拆除围蔽期间免除吕心平的租金，并同意租赁期延长3年。因此，双方在2013年9月23日签订了另外5份《商铺租赁合同》，确认延长租赁期至2020年1月31日。自2013年3月起，吕心平只需要交物业管理费，无需支付租金。合隆公司、富合公司、盈顺公司与吕心平在2017年9月签订的《商铺租赁补充协议》中，约定吕心平向合隆公司、富合公司、盈顺公司支付的2015年11月1日至2017年9月31日期间的227762元租金中，吕心平仅承担了140700元，余下87062元由碧桂园公司在对合隆公司、富合公司、盈顺公司其他物业（非涉案商铺）的应收物管费中抵扣了，因为该期间部分时间仍属于免租期，吕心平无需支付租金。综上所述，合隆公司、富合公司、盈顺公司无权要求吕心平支付2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金及滞纳金，且其要求的滞纳金计算标准过高，也已经超过诉讼时效。碧桂园公司辩称：一审判决适用法律正确，认定事实清楚，本案的诉讼时效应当从2015年开始起算。合隆公司、富合公司、盈顺公司所主张的债务属于每期租金均可独立分割的独立债务，每个独立债务应当适用独立的诉讼时效。因此，合隆公司、富合公司、盈顺公司所主张的2014年5月14日—2015年10月31日期间租金已经超过了诉讼时效。即使不考虑诉讼时效是否已经过期的问题，合隆公司、富合公司、盈顺公司所主张的2014年5月14日—2015年10月31日期间的租金也不应当由碧桂园公司承担。碧桂园公司已经在2014年时通过转让出售涉案商铺，因此即使是存在租金争议，也与碧桂园公司无关。对于吕心平所提及的免租期，并非事实。根据2013年9月23日所签订的5份《商铺租赁合同》第10条第1款的约定可知，双方在补签《商铺租赁合同》时已经明确约定了吕心平不得以施工相关问题提出任何减免或补偿等要求，因此免租期的说法并没有事实依据。合隆公司、富合公司、盈顺公司向一审法院起诉请求：1.吕心平、碧桂园公司共同向合隆公司、富合公司、盈顺公司支付2014年5月14日至2015年10月31日期间租金167722.64元以及滞纳金（滞纳金按每月应付租金为本金，日利率按1‰计算，自吕心平、碧桂园公司逾期缴租之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月8日止为327741.26元）；2.本案的全部诉讼费用由吕心平、碧桂园公司共同承担。一审法院认定事实：2010年8月16日，碧桂园公司与吕心平签订四份《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于鹤山某1号综合楼1号第32号夹层、第33号、第36号、第38号商铺出租给吕心平，租赁期限自2010年11月1日起至2017年1月31日止。2011年8月8日，碧桂园公司与吕心平签订一份《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于鹤山某1号综合楼1号第32号首层商铺出租给吕心平，租赁期限自2011年10月1日起至2017年1月31日止。2012年2月13日，碧桂园公司与吕心平签订一份《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于鹤山某1号综合楼1号第39号首层商铺出租给吕心平，租赁期限自2012年4月1日起至2017年1月31日止。上述六份《商铺租赁合同》均对免租期、租金计收标准进行了约定，并约定每月的租金应在当月10号前缴纳，每逾期一天，吕心平应支付欠款额3‰的滞纳金。上述合同签订后，碧桂园公司将涉案商铺交付吕心平使用。由于一号综合楼1号前发展用地施工影响，碧桂园公司与吕心平于2013年9月23日签订五份《商铺租赁合同》，将位于鹤山某1号综合楼1号第32号（包含首层、夹层）、第33号、第36号、第38号、第39号商铺的租赁期限延长3年，从2017年2月1日起至2020年1月31日止，并已告知吕心平上述商铺准备整顿出售的事宜。2014年初，碧桂园公司将上述涉案商铺出售给合隆公司、富合公司、盈顺公司，2014年5月14日，合隆公司、富合公司、盈顺公司办理了涉案商铺的不动产权登记，取得不动产权属证书，合隆公司、富合公司、盈顺公司为房地产权属人。2017年9月，合隆公司、富合公司、盈顺公司委托吕钧与吕心平签订《商铺租赁补充协议》，约定吕心平于2017年9月8日前一次性支付从2015年11月1日至2017年9月31日（共23个月）的租金227762元，商铺租赁合同按吕心平与碧桂园公司签订的合同执行。现合隆公司、富合公司、盈顺公司以其未取得2014年5月14日至2015年10月31日的租金为由诉至一审法院。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。关于合隆公司、富合公司、盈顺公司是否有权向吕心平主张租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在碧桂园公司将涉案商铺转让给合隆公司、富合公司、盈顺公司前，碧桂园公司与吕心平就涉案商铺存在租赁合同关系，在涉案商铺转让给合隆公司、富合公司、盈顺公司后，合隆公司、富合公司、盈顺公司应继续履行原租赁合同，故合隆公司、富合公司、盈顺公司有权向吕心平主张租金。关于本案诉讼时效的问题。《商铺租赁合同》约定每月的租金应在当月10号前缴纳，即吕心平每月均要履行支付租金的合同义务，应适用债权请求权的一般诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用二审中，吕心平、碧桂园公司均没有提交新证据。合隆公司、富合公司、盈顺公司提交了以下证据：1.（2020）粤07民初2416号案法庭笔录，用以证明：（1）合隆公司、富合公司、盈顺公司与吕心平、碧桂园公司均确认涉案商铺租赁期延长至2020年1月31日止；（2）吕心平于2018年8月25日、2020年3月3日才分别将涉案商铺交还合隆公司、富合公司、盈顺公司，故一号综合楼1号之四、之五商铺租金的诉讼时效应于2020年2月10日起算，一号综合楼1号之六商铺租金的诉讼时效应于2018年8月25日起算。2.吕钧与吕心平微信聊天记录。3.吕钧与冯某1微信聊天记录。证据2、3共同用以证明：（1）吕心平指派其丈夫冯某1与合隆公司、富合公司、盈顺公司协商处理涉案商铺租金款项及交付商铺事实；（2）合隆公司、富合公司、盈顺公司于2016年6月、2019年8月向吕心平及其丈夫主张租金，本案的诉讼时效应自2019年8月23日起中断。吕心平对合隆公司、富合公司、盈顺公司提交的前述证据认为：对证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，涉案商铺应该在2018年8月25日及2020年1月31日交付给合隆公司、富合公司、盈顺公司的。对证据2、3的三性不予确认，该证据无法证明合隆公司、富合公司、盈顺公司要证明的内容，且该证据早在一审前已经形成，不属于新证据。碧桂园公司对合隆公司、富合公司、盈顺公司提交的前述证据认为：对证据1的真实性没有异议，但对合隆公司、富合公司、盈顺公司所主张的证明内容有异议，即使涉案商铺是在2018年8月25日、2020年3月3日才由吕心平交还给合隆公司、富合公司、盈顺公司，也不能得出诉讼时效应当从2018年8月25日起算的结论。合隆公司、富合公司、盈顺公司诉请的租金与吕心平交还商铺的时间并无关系，因此无法证明诉讼时效应该从2018年8月25日起算。对证据2、3的三性均不予确认。本院经审查认为，上述证据不属于二审新证据的范围，本院不予采纳。经二审审理，本院依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。二审依法围绕合隆公司、富合公司、盈顺公司的上诉请求进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案租金债务的诉讼时效是否已经经过。租金债务是合同当事人在履行租赁合同过程中产生的不同期间的给付之债，应当根据合同约定的履行期间确定到期债务；合同约定的租金给付期间届满，承租人拒绝给付，则应视为出租人知道权利受侵害，从而计算诉讼时效的起算点。因各个租金给付期间不同，虽然均因同一租赁合同而产生，但相互独立，属于分期履行的合同债务，并非同一债务分期履行，故不适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于同一债务分期履行之债诉讼时效的规定。租金债权属于继续性债权，应当以约定的每期给付期间单独计算诉讼时效期间。本案中，合隆公司、富合公司、盈顺公司起诉请求吕心平支付2014年5月14日至2015年10月31日期间的租金及滞纳金，以其中最后一期2015年10月的租金为例，根据租赁合同约定，租金按月于当月10日前交付，故该期租金的诉讼时效起算点为2015年10月11日。合隆公司、富合公司、盈顺公司二审举证称曾于2016年6月28日向吕心平主张过权利，即使属实，构成诉讼时效中断，那么从2016年6月29日诉讼时效重新起算至其举证再次主张权利的日期2019年8月23日，也已经超过三年诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。合隆公司、富合公司、盈顺公司于2019年8月23日向吕心平主张债权，涉案租金债务诉讼时效期间已经经过；吕心平没有作出继续履行债务的意思表示，不产生诉讼时效重新开始计算的法律后果。因此，本院对合隆公司、富合公司、盈顺公司主张本案诉讼时效应当从2019年8月23日开始重新计算的上诉请求不予采纳。综上所述，合隆公司、富合公司、盈顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8731.96元，由鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司、鹤山市盈顺环保工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年十二月三十一日法官助理 雷楚莹书 记 员 区健敏