江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5855号原告：王彬，男，1992年5月29日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：赣州市嘉福酒店管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路**嘉福国际**楼。统一社会信用代码：91360702352129713F。法定代表人：肖宇，系该公司执行董事兼总经理。第三人：赣州市康莱博大酒店，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**星海天城酒店式公寓楼。统一社会信用代码：9136070234335402XM。法定代表人：肖志坚，系该公司总经理。被告、第三人共同委托诉讼代理人：廖泽方，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告、第三人共同委托诉讼代理人：杨帆，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告王彬与被告赣州市嘉福酒店管理有限公司（以下简称嘉福酒店管理公司）、第三人赣州市康莱博大酒店（以下简称康莱博大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彬，被告嘉福酒店管理公司、第三人康莱博大酒店的共同委托诉讼代理人廖泽方、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付解除合同的违约金100000元每间；2、判令被告及第三人立即支付原告2020年2月份至5月份共四个月的房屋租金141702.4元，及被告与第三人搬离并将房屋交付原告之日止的租金（每月35425.6元），向原告支付拖欠房屋租金滞纳金（按应付之日起每日千分之一）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告及第三人立即支付原告2020年2月至8月份共七个月的房屋租金247979.2元，及被告与第三人搬离并将房屋交付原告之日止的租金（每月35425.6元），向原告支付拖欠房屋租金滞纳金（按应付之日起每日千分之一）。事实和理由：2015年10月22日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定：被告嘉福酒店管理公司租赁原告位于赣州嘉福国际1号楼1510、1511、1512、1513、1514、1515、1516、1517、1518、1519、1520、1521、1522、1523、1524室，共计15间房屋，按月支付租金，合同期限为：自2016年10月1日起至2026年9月30日止。2020年初爆发了新冠××疫情，被告于是借疫情影响之借口陆续拖欠了2月-5月的租金。期间，被告从未主动告知原告，单方面拒不缴纳租金。2020年5月17日，被告发函原告要求解除房屋租赁合同，被告单方终止协议，被告的行为严重违反了双方合同约定，侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告嘉福酒店管理公司、第三人康莱博大酒店辩称，1、本案的违约的产生是由于5月8日之前疫情影响所以导致酒店经营困难；5月8日之后，嘉福置业有限公司在双方还未取得共识的情况下，嘉福置业公司单方采取了停电措施，介于原告调整了诉讼请求，我们庭后会考虑追加嘉福置业公司为被告；2、本案与第三人没有关联性，按照合同的相对性的原则，按照合同规定和本案第三人没有关联性，所以第三人为本案共同责任人缺乏依据；3、即便违约也存在违约金偏高的问题，除掉疫情期间应该予以调整，在法定租金不超过30%的前提下；4、对于本案的处理意见，一个方案是合同如果继续履行，我们建议参照酒店管理公司和其他小业主的条款来处理，二如果合同解除，被告也同意，但是就相关的遗留问题、违约问题，就依照我的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月22日，原告王彬与案外人赣州嘉福置业有限公司签订十五份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告王彬向赣州嘉福置业有限公司购买位于赣州市章贡区商品房；房屋建筑面积分别为54.92㎡、54.92㎡、54.92㎡、62.65㎡、62.65㎡、62.65㎡、62.65㎡、54.92㎡、54.92㎡、62.65㎡、62.65㎡、62.65㎡、62.65㎡、54.92㎡、54.92㎡；房屋交付时间均为2016年9月30日前。当日，原告（出租方、甲方）与被告嘉福酒店管理公司（承租方、乙方）签订十五份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于赣州市租赁给乙方经营管理，以上物业建筑面积均为54.92㎡，物业租金收益：2016年10月1日起至2019年9月30日止月租金为2032.04元，按建筑面积54.92㎡×固定月租金37元／㎡＝2032.04元计算。2019年10月1日起至2023年9月30日止月租金为2196.8元，按建筑面积54.92㎡×固定月租金40元／㎡＝2196.8元计算。2023年10月1日起至2026年9月30日止月租金为2361.56元，按建筑面积54.92㎡×固定月租金43元／㎡＝2361.56元计算；将位于赣州市租赁给乙方经营管理，以上物业建筑面积均为62.65㎡。物业租金收益：2016年10月1日起至2019年9月30日止月租金为2318.05元，按建筑面积62.65㎡×固定月租金37元／㎡＝2318.05元计算。2019年10月1日起至2023年9月30日止月租金为2506元，按建筑面积62.65㎡×固定月租金40元／㎡＝2506元计算。2023年10月1日起至2026年9月30日止月租金为2693.95元，按建筑面积62.65㎡×固定月租金43元／㎡＝2693.95元计算。上述合同均约定租赁期限至2026年9月30日；租金支付周期为一月一付，即每月的15日（节假日除外）将当月租金直接汇入甲方指定账户；甲方承诺协议期限内，非乙方违约甲方不解除、终止本租赁协议，乙方有权利可再转让租赁或委托第三方经营管理该物业；协议期内该物业的经营管理费用、物业管理费用，均由乙方承担；乙方在协议期内对租用该物业拥有完整的经营管理权，有权转租、委托第三方经营管理，甲方不得对此进行干涉；在甲方正常履约的情况下，乙方未按照本条款规定而单方终止协议的，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金100000元；在协议期限内，乙方若未按协议要求按时付款，甲方可书面通知乙方付款，若乙方在30天以上仍未付款，甲方有权收取应付金额每日千分之一的滞纳金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但本项违约金总额不超过所欠租金总额；合同并对其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告嘉福酒店管理公司未依约缴纳2020年2月1日起的租金。2020年5月17日，被告嘉福酒店管理公司通过发送《关于解除《房屋租赁合同》的函》的方式通知原告等业主：我司受疫情影响于2020年1月27日关闭，于2020年3月1日才允许恢复营业，以及赣州嘉福置业有限公司一而再，再而三采取断电断水的方式逼迫我司，导致我司酒店根本无法正常对外开展经营以自救，我司多次沟通，赣州嘉福置业有限公司仍旧拒绝恢复供电供水。鉴于上述不可抗力及赣州嘉福置业有限公司的断电断水行为，导致贵我双方签订的合同目的已经无法实现，我方依据法律规定，有权主张解除租赁合同并免除支付租金的法律责任。我司主张贵我之间签订的租赁合同等相关法律文书自本通知函发出之日解除，双方互不承担违约责任。后经原、被告沟通协调未果，原告遂诉至本院，要求处理。被告嘉福酒店管理公司陈述，因疫情管控，酒店于2020年1月27日开始停止营业，2020年3月1日恢复客房经营，餐饮没有恢复，2020年5月8日开始，赣州嘉福置业有限公司对案涉物业断了十来天的水电，后因租金问题协商未果没有经营，直到2020年8月27日左右恢复经营。2017年9月6日，被告嘉福酒店管理公司（转让方、甲方）与深圳康莱博酒店管理有限公司（受让方、乙方）签订《股权转让合同书》，约定甲方将在嘉福酒店管理公司合法拥有的100%股权及酒店经营权转让给乙方，股权转让成功后，乙方同意继续履行以甲方为股东的嘉福酒店管理公司与1#楼7至15层酒店公寓业主签署的房屋租赁合同中的所有内容等。2017年9月12日，被告嘉福酒店管理公司（甲方）、深圳康莱博酒店管理有限公司（乙方）、赣州嘉福置业有限公司（丙方）签订《股权转让补充合同》，甲方就位于赣州嘉福国际1号楼七层至十五层嘉福戴斯酒店经营管理权现状转让给乙方经营，嘉福戴斯酒店管理有限公司股权转让给乙方后，嘉福酒店管理公司已归乙方所有，三方同意，以上本合同甲方的所有责任和权益，之后由丙方履行，行使甲方所有的权益，全权负责代收保管租房违约保证金，监管乙方支付业主房屋租金、物品款等合同约定的所有甲方的应收款项。2017年10月15日，被告嘉福酒店管理公司（甲方）、深圳康莱博酒店管理有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定根据《股权转让补充合同》，公司转让变更手续已办理完成，甲方将公章变更移交给乙方，原甲方旧公章盖章所产生的债权债务由甲方承担，变更后新公章盖章所产生的债权债务由乙方承担，原甲方旧公章作废日2017年10月20日止。以上事实，有原告、被告嘉福酒店管理公司、第三人康莱博大酒店陈述及原告、被告、第三人提交并经本院庭审举证、质证的《赣州市商品房买卖合同》、《房屋租赁协议》、《关于解除《房屋租赁合同》的函》、《股权转让合同书》、《股权转让补充合同》、《补充协议》等证据在卷佐证。本院认为，案涉《房屋租赁协议》是签约双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。关于本案的责任主体问题，《房屋租赁协议》系由原告与被告嘉福酒店管理公司签订，根据合同相对性原理，应由被告嘉福酒店管理公司承担相关的责任。即使案涉租赁物实际由第三人康莱博大酒店的分支机构赣州市康莱博大酒店嘉福店（已注销）实际使用，但原告与被告嘉福酒店管理公司未协议变更租赁合同主体，赣州市康莱博大酒店嘉福店或第三人康莱博大酒店亦未向原告承诺对被告嘉福酒店管理公司的租金等债务承担共同清偿责任，故原告要求第三人康莱博大酒店承担案涉债务的连带清偿责任，本院不予支持。关于原告要求支付解除合同的违约金每间100000元，原告在法庭询问阶段向本院明确其诉请是继续履行合同，且被告嘉福酒店管理公司也表示愿意继续履行合同，由于合同继续履行，故对原告这一诉请，本院不予支持。对于原告主张的欠付租金，2019年年底，新型冠状病毒性××爆发，全国各地政府均开始采取最为严格的隔离防控措施，大部分的商业活动被叫停或进行限制，大部分行业经营受到冲击，酒店业等需要租赁大量场地进行经营的行业受到的冲击尤为严重。此次新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。本案中，被告嘉福酒店管理公司承租原告物业用于酒店经营，基于疫情不可抗力的影响，按照赣州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部要求，暂停营业，期间造成营业损失，恢复营业后也不能全面开展各项经营活动，导致合同履行困难。租赁合同双方均有责任与义务执行政府为公共安全发布的疫情防控指令，共担不可抗力引发的合同利益损失，因此，本院酌定按照公平原则及被告嘉福酒店管理公司的停业期间、经营状况，对2020年2月至4月的租金予以免除。即被告嘉福酒店管理公司应向原告支付2020年5月至8月的欠付租金141702.4元。此外，对于2020年9月之后的租金，本案庭审时尚未产生，且双方继续履行合同，本案不作处理。对于原告主张的滞纳金，2020年5月至8月的租金，被告嘉福酒店管理公司未按约定及时缴纳，原告有权主张滞纳金，但合同约定的滞纳金标准过高，本院酌定调整为按同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王彬2020年5月至8月的欠付租金141702.4元；二、由被告赣州市嘉福酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王彬支付滞纳金（按同期一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，其中：以35425.6元为基数，自2020年5月16日起至清偿之日止；以35425.6元为基数，自2020年6月16日起至清偿之日止；以35425.6元为基数，自2020年7月16日起至清偿之日止；以35425.6元为基数，自2020年8月16日起至清偿之日止）；三、驳回原告王彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20532元，由原告王彬、被告赣州市嘉福酒店管理有限公司各负担10266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 吴 璇人民陪审员 宁 巧人民陪审员 赖媛媛二〇二〇年十二月二十九日法官助理周琦书记员张妍