河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17583号上诉人（原审被告）：郑州航空港山顶房地产开发有限公司，住所郑州航空港区郑港六路北侧****楼**。法定代表人：唐晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹必琼，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡园园，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘正侠，女，1982年6月28日出生，住，住郑州市管城回族区/div>委托诉讼代理人：陈威威，河南仰天律师事务所律师。上诉人郑州航空港山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）因与被上诉人刘正侠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。山顶公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回刘正侠的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘正侠承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。刘正侠与山顶公司签署的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应继续履行。政府的限购政策只是管理性规定，不影响《商品房买卖协议》的效力。首先，限购政策系地方政府的市场管理性规定，不属于《合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，即使不符合限购政策也不影响《商品房买卖协议》的效力。其次，山顶公司与刘正侠签署《商品房买卖协议》时，虽然刘正侠暂时不符合购房条件，但购买案涉房屋是双方的真实意思表示。双方并没有破坏限购政策，违法办理合同备案登记手续，而是在《商品房买卖协议》中约定双方同意在刘正侠符合限购条件时再依法办理合同备案手续。《协议》还约定刘正侠有更名的权利，即刘正侠有权依法将合同权利义务转让给符合限购政策的第三人。双方并未规避限购政策，更不存在破坏限购政策的行为，相反的，双方是在严格遵守限购政策的情况下才签署了《商品房买卖协议》，并没有损害社会公共利益。最后，刘正侠在庭审中表示其购买涉案房屋系为了改善居住条件，房屋在一楼，方便刘正侠母亲帮忙照顾孩子，房屋面积更大，更适于三代人居住，根本上不是为了追求投机投资利益。就本案的情况来看，即使双方在签订协议时违反了限购政策，损害的法益也尚未达到社会公共利益的程度。综上，签订《商品房买卖协议》是双方协商一致的结果，体现双方的真实意思表示，合法有效，双方均应继续履行，一审法院基于错误认定判决返还购房款及配套费，依法应予纠正。二、刘正侠主张解除《地下停车位使用权转让合同》、返还车位款与本案不属同一法律关系，应另案处理。一审法院基于《商品房买卖协议》无效的错误认识，进而认定《地下停车位使用权转让合同》的合同目的无法实现，判令解除《地下停车位使用权转让合同》，属于认定事实错误。首先，《地下停车位使用权转让合同》与《商品房买卖协议》分别涉及到针对车位及房屋两种不同标的物的交易行为，不属于同一法律关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，刘正侠关于车位的诉求不应在本案件中主张。山顶公司与刘正侠签署的《商品房买卖协议》系就案涉房屋买卖相关事宜进行约定，并未约定车位的购买或租赁，刘正侠主张解除《地下停车位使用权转让合同》、返还车位款，应当另行起诉。其次，双方签署的《商品房买卖协议》合法有效，案涉房屋所在山顶御景园项目11号楼已于2020年7月13日经五大主体验收合格，山顶公司也已通知刘正侠办理交房手续，刘正侠有权居住使用案涉房屋，也有权使用地下停车位，其合同目的完全可以实现，一审法院判令解除《地下停车位使用权转让合同》于法无据。综上，双方签署的《商品房买卖协议》、《地下停车位使用权转让合同》均合法有效，一审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销，请求依法查清案件事实，撤销原判，驳回刘正侠的诉讼请求。刘正侠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。双方签订的《商品房买卖合同》由于违反郑州市政府的限购政策，根本无法履行，办不了商品房买卖合同的网签，办不了房屋的房本，刘正侠买房的目的无法实现，因为房屋不仅是为了居住，而且还牵涉到户口转移，孩子上学，财力证明等问题，没有人愿意出资买房却登记在别人名下。山顶公司所述没有破坏限购政策纯属无稽之谈。山顶公司作为专业的开发商，理应比购房者更清楚政府有关的限购政策，如果不是为了规避限购政策，当时刘正侠买房时为什么没有直接签订可以网签的商品房买卖合同，而是要求刘正侠全款，签订一份不能网签的格式合同，山顶公司就是在规避限购政策。如果山顶公司是一个遵守政府限购政策的企业，就应该向购房者说明其不符合购房政策，断然拒绝购房者的买房要求，而不是游说购房者将来通过结婚、离婚、卖房、迁户口、补社保、更名等条件达到具有购房的资格，诱骗购房者交付房款。对于《地下停车位使用权转让合同》，因房屋买卖合同无法履行，车位作为从合同，附属设施也无法履行，应当予以解除。综上，山顶公司的上诉请求缺乏事实依据，其上诉的目的显而易见，就是拖着不退购房款，山顶公司已经无息使用了刘正侠280万元的资金达两年七个月，还不满足，现刘正侠只要尽快退还购房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘正侠向一审法院起诉请求：1.判令解除刘正侠与山顶公司于2018年5月10日签订的《商品房买卖协议》及《地下停车位使用权转让合同》；2.判令山顶公司返还刘正侠购房款、车位款及配套费共计2793080元及利息损失（以2793080元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2018年5月10日计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由山顶公司承担。一审法院认定事实：2018年5月10日，刘正侠（××）与山顶公司（出卖人）签订《商品房买卖协议》，协议约定，××购买出卖人开发的山顶御景园11幢1单元1层104号房，户型为三室两厅两卫，建筑面积为160.62平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16763.67元，总金额为2692580元；××在本协议签订当日一次性付清全部购房款，并将房屋维修资金，产权登记费交由出卖人；因××不符合郑州市政府关于限购的规定，××提出申请要求一次性付清全部购房款之后，暂不办理商品房买卖合同备案，待××符合购买条件或该房屋交房时（以条件最先达到为最晚签约日期），签订联机备案的合同并按照约定办理合同备案和产权转移登记，因此可能造成的交易税费增加以及相关责任，均由××自行承担，出卖人同意××的申请。同日，刘正侠（乙方）与山顶公司（甲方）签订《地下停车位使用权转让合同》一份，约定乙方购买了甲方开发的山顶御景园小区房屋，为了方便乙方在小区停放车辆，甲方向乙方有偿转让地下停车位使用权。第一条约定，乙方自愿向甲方购买山顶御景园编号为D1163的地下停车位使用权；第二条约定，该车位价款为70000元；第三条约定付款方式为一次性付款，乙方在本合同签订之日需支付总价款70000元；第六条约定，对于乙方所受让的地下停车位，双方明确不办理产权证，土地证手续，乙方可凭本合同及物业登记车位业主信息证明其权属。另查明，刘正侠于2018年4月28日向山顶公司支付御景园11-1-1-104房款100万元；于2018年5月10日向山顶公司支付御景园11-1-1-104房款1692580元；于2018年5月10日向山顶公司支付御景园11-1-1-104配套费10500元；于2018年5月10日向山顶公司支付御景园11-1-1-104，D1163车位款70000元。刘正侠共计向山顶公司支付房款2692580元，配套费10500元，车位款70000元。刘正侠另提供20000元银行转账小票一张，拟证明其于2018年4月21日向山顶公司支付购房定金20000元。刘正侠另提供航空港实验区个人房屋权属信息表一份，拟证明其已经拥有航空港区桥航路74号1号楼1单元25层2509号房屋一套，不符合郑州市购房政策规定的购买案涉房屋的条件。一审法院认为，损害社会公共利益的合同无效。政府关于商品房买卖的限购政策，是为了遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价，从而保障房地产市场的稳定和××保护广大购房者的利益。刘正侠、山顶公司在进行商品房交易过程中，均明知刘正侠不符合郑州市的商品房买卖限购政策规定的购房条件，但仍签订《商品房买卖协议》，试图规避该限购政策，破坏限购政策关于稳定市场、稳定房价的作用，损害了社会公共利益，故刘正侠、山顶公司签订的《商品房买卖协议》无效。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的各自承担相应的责任。故对刘正侠要求山顶公司退还房款2692580元及配套费10500元的诉讼请求，该院予以支持。因双方在签订《商品房买卖协议》时均明知刘正侠不符合郑州市商品房限购政策规定的购房条件，对合同无效都有过错，故对刘正侠要求山顶公司支付利息的诉讼请求，该院不予支持。因双方签订的合同无效，对刘正侠主张解除《商品房买卖协议》的诉讼请求，不予支持。刘正侠、山顶公司双方签订的《地下停车位使用权转让合同》，目的在于刘正侠购买山顶公司开发的商品房后，便于刘正侠在案涉商品房小区内停车。因双方签订的《商品房买卖协议》无效，刘正侠关于《地下停车位使用权转让合同》的合同目的亦无法实现，故对刘正侠要求解除双方签订的《地下停车位使用权转让合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，山顶公司收取刘正侠的车位款70000元，应予返还。因刘正侠对合同解除亦存在一定的过错，故对其要求山顶公司支付车位款相应利息的诉讼请求，该院不予支持。刘正侠另主张向山顶公司支付定金20000元，但其提供的刷卡凭证显示的收款对象并非山顶公司，双方在合同中约定的房屋总价款与山顶公司出具的收据显示的收款数额一致，不包含该20000元，双方亦未约定该笔定金，且山顶公司对此笔款项亦不予认可，刘正侠所提供的证据不能证明山顶公司收取了该20000元定金，故对刘正侠要求山顶公司返还该笔20000元款项的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、第九十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告刘正侠与被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司于2018年5月10日签订的《地下停车位使用权转让合同》；二、被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘正侠购房款2692580元、配套费10500元、车位款70000元；三、驳回原告刘正侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29144元，减半收取计14572元，由原告刘正侠承担105元，被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司承担14467元。二审中，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。确认合同无效应当以是否违反法律、法规的效力性强制规定为依据。而限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，因此，不能以限购政策作为认定合同无效的依据。一审判决以刘正侠与山顶公司签订的《商品房买卖协议》违反限购政策为由认定该《商品房买卖协议》无效，该认定不当。虽然限购政策不能作为认定合同无效的依据，但限购政策具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响，即如违反限购政策会造成双方签订的房屋买卖协议无法实际履行，从而造成当事人的合同目的无法实现。因此，刘正侠要求解除案涉《商品房买卖协议》，符合法律规定，本院予以支持。停车位是为了给居住提供便利，其功能具有辅助性，如无房屋居住，则停车位的购买不再具有必要性，即购买停车位的目的不能实现，这符合日常生活常识。本案中，由于双方之间的《商品房买卖协议》无法实际履行，造成刘正侠无法获得案涉房屋，进而造成刘正侠购买停车位不再具有必要性、合理性，即刘正侠购买停车位从而便于其居住的目的不能实现，因此，一审判决解除双方之间的《地下停车位使用权转让合同》并无不当。综上，一审判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4259号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4259号民事判决第三项；三、解除刘正侠与郑州航空港山顶房地产开发有限公司于2018年5月10日签订的《商品房买卖协议》；四、驳回刘正侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29144元，减半收取计14572元，由刘正侠承担105元，郑州航空港山顶房地产开发有限公司承担14467元；二审案件受理费29144元，由郑州航空港山顶房地产开发有限公司负担28934元，由刘正侠负担210元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  张赫男