北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终13822号上诉人(原审被告)：黄玉群，女，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：罗伟，男，无业，住河北省三河市。上诉人黄玉群因与被上诉人罗伟租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄玉群上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回罗伟的诉讼请求或发回重审。2．诉讼费由罗伟承担。事实和理由为：一审判决认定事实不清，庭审过程中黄玉群提交的证据一审法院没有采纳，作出错误的判决，根据合同约定罗伟只有地上物的所有权没有占地补偿款。一审法院对附属物的内容和给付主体没有查清，就判决给罗伟是不当的。罗伟租赁果园是为了给其母亲休闲养生，不在此居住，附属物设施都是黄玉群投资建设的。后来之所以签订买树协议，是因为罗伟母亲养的羊把黄玉群种植的树木都啃死了，所以他们就把死的还有一部分没有死的卖给罗伟了，但是院里还有树是没有卖给罗伟的，一审判决所有树木都归罗伟不合理，因为签合同时并没有说具体的面积，一审判决2546平也是不合理的。协议第四条约定，如果罗伟在租用期间，果园被政府收回，甲方协助乙方追索果园树木及篷房设施补偿款，那么，罗伟购买那部分的树木，如果赔偿了，由黄玉群协助罗伟给予这个补偿。罗伟辩称，同意一审判决，不同意黄玉群的上诉请求及理由。罗伟买的是全部树木，并且在院子里盖了12-15平米的彩钢房，还盖了50多平米的养鸡鸭的棚舍，棚舍材质是彩钢和砖墙。水电都是罗伟从北侧邻居家接过来的，没有用黄玉群的。黄玉群提出的上诉理由在一审诉讼中也提出过，合理部分一审法院予以采纳，如没有新证据，罗伟认可一审法院查明的情况。罗伟向一审法院起诉请求：1、判令黄玉群向罗伟返还涉案果园地上建筑补偿款共计42548元；2、判令黄玉群向罗伟返还涉案果园内附属物补偿款222219元；3、判令黄玉群向罗伟返还迁移费及补助费共计152784元；4、判令黄玉群向罗伟返还2017年11月1日至2021年2月20日期间租金5000元及押金6000元；以上共计428551元；5、该案诉讼费用由黄玉群承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，黄玉群（出租方、甲方）与罗伟（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁内容，甲方由于身体不好，同意将自有权的“刘庄北站养殖基地”在现有状态下出租给乙方罗伟，罗伟因母亲年岁已高，想找个休闲养老的地方，养点鸡鸭、鹅羊等家禽，种植果、菜，所以租用此地。由于有些家禽会损坏树，所以乙方决定买下甲方果园内全部树木所有权及养殖权（不含西边公交路旁的8棵大杨树，大杨树仍为甲方所有），总计52000元。乙方已于2015年4月先付清了果园梨树空地的租金每年1500元，共计9000元，押金6000元，租赁时间共计6年；如果乙方在租用期间果园被村政府收回，甲方协助乙方追索果园树木及篷房设施补偿款，属于乙方的给乙方，属于甲方的给甲方。如果到了承包期限，双方各自处理自己的树；合同期限：2015年4月18日起至2021年2月20日止，共6年；乙方付款后，甲方给收据，付款方式：树木购款52000元分三次支付：2015年8月28日付款20000元，2015年9月30日付款20000元，2015年10月30日付款12000元。此外，协议还约定了其他内容。合同签订后的2015年11月4日，黄玉群出具收条，载明：今收到罗伟买树的钱一共52000元。2016年4月9日，黄玉群（甲方）与罗伟（乙方）签订了补充协议，约定乙方同意从西院墙量出18米宽范围内的地给甲方补种桃树苗，树苗管理甲方自己负责。罗伟认可签订了补充协议，但提出双方约定量出的宽度是8米，系国家修绿化带，所以罗伟给黄玉群让出了8米，18米的“1”是黄玉群自己加上去的。2017年，罗伟从黄玉群处承租的“刘庄北站养殖基地28号的果园”进行腾退。黄玉群、案外人奚德荣以及刘宝虎（已故）共同作为乙方与北京市通州区永顺镇（甲方）签订了腾退协议，约定：乙方在通州区永顺镇租赁土地范围内有房屋建筑面积1638．33平方米，占地面积6085．23平方米；经深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估，地上建筑物、构筑物综合补助（含附属物）2162178元，移机费及迁移奖励费10000元，空调6000元，热水器4000元，其他补助费365114元；乙方应在2017年9月21日前完成房屋及附属物的腾退工作，并将房屋及附属物交甲方验收拆除。此外，协议还约定了其他内容。在双方提交的一份腾退补偿确认单（两页）中载明：认定总建筑面积：2013年3月28日以前面积1638．33，2013年3月28日以后面积（不予补偿）0，合计：1638．33；认定占地面积6085．23，大棚、规模化养殖小区认定面积6085．23；房屋建筑面积（予以补偿面积）1638．33，房屋占地面积6085．23，房屋补偿价格1630552，附属物价格531626，空调6000。此外，还附了测绘成果及评估结果通知单等，其中评估结果通知单上确认的设备及附属物主要包括树、上下水管、机井、卷帘门等。后黄玉群与奚德荣签订了分款协议，黄玉群分得补偿款的数额为1361083元。涉案养殖基地等全部地上物及附属设施于2017年腾退完毕。一审庭审中，罗伟依据其与黄玉群签订的租赁合同向黄玉群主张补偿款，具体包括：一、果园内地上建筑物补偿款42548元，其中：1、14号房为其所建15平方米彩钢房，补偿款15000元；2、13号房，为2017年黄玉群在罗伟承租的果园内强行建设的73．16平米房，补偿款65844，罗伟主张三分之一份额即21948；3、鸡羊棚舍为罗伟所建40平米，按每平米140元主张，即5600元。二、附属物补偿款222219元，根据腾退补偿确认单中确认附属物补偿款共计531626元，罗伟所承租的东院占东西两院总面积的41．8%（罗伟所占地面积2546平方米占整个补偿总面积6085．23平方米的比例），531626元×41．8%＝222219元。三、迁移费400元，为罗伟所建14号房屋安装的一台空调。四、腾退其他补助费152617元，罗伟主张按照所承租的比例41．8%获得该项补助费152617元，来源为腾退补偿确认单确认补助费合计365114元×41．8%＝152617元。黄玉群对罗伟主张的上述补偿款均不予认可，不同意给付罗伟补偿款。此外，罗伟还主张退还剩余未到期租金5000元，因承租的果园在2017年10月腾退，故从2017年10月至合同剩余租期至2021年2月20日，依据合同约定的租金标准计算得出应退还5000元，黄玉群同意退还未到期租金。关于罗伟主张退还的押金6000元，黄玉群提出该押金已经抵偿了树钱，并向一审法院提交了一份其与罗伟在2015年8月16日签订的转让协议，在该协议中约定将刘宝虎承包的刘庄北站的养殖基地28号的梨树391棵，加香椿草400棵外加死树1万元，共计5万元，六年期满赔损钱归罗伟，9月1日付1．4万，12月1日付3万，收款人打收条，并注明款项：包括原押金6000元，再分两次付齐4．4万。罗伟对上述协议不认可，认为并非其本人签字。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据罗伟与黄玉群签订的《租赁合同》，黄玉群将“刘庄北站养殖基地28号的果园”出租给了罗伟，且根据协议内容可知黄玉群将果园内的全部树木出售给了罗伟，还让罗伟在果园内可以从事养殖，且协议中明确写明罗伟的母亲年岁已高，想找个休闲养老的地方，养点鸡鸭、鹅羊等家禽，种植果菜，故可以确认罗伟承租该果园后的用途是在果园上搞养殖和种植。根据庭审中双方陈述的意见，罗伟承租的果园位于整个养殖基地的东边（东院），面积约为2546平方米，黄玉群对此予以认可。故依据双方签订的租赁合同，可以确认罗伟自2015年8月26日承租了黄玉群涉案养殖基地28号的果园，位于东院，面积为2546平方米。在合同约定的承租期限内整个养殖基地包括罗伟承租的果园在内全部腾退，根据合同约定如果乙方在租用期间果园被村政府收回，甲方协助乙方追索果园树木及篷房设施补偿款，属于乙方给乙方，此处的乙方是指罗伟。故根据合同约定，在罗伟承租期间内果园被腾退，罗伟有权利获得相应的补偿款，黄玉群认为罗伟不能获得任何补偿款的抗辩理由不能成立，与合同约定相违背，且与事实不符，依据租赁合同，罗伟实际上在承租时还向黄玉群支付了52000元的购树款，黄玉群收取了罗伟的购树款还出具了收条，那么至少对于树木等地上物的腾退补偿款，罗伟是完全有权利获得的。关于罗伟所主张的补偿款的项目及数额，黄玉群存在争议。一审法院认为，首先针对罗伟主张的果园内地上建筑物补偿款42548元，根据腾退补偿确认单可以认定给予补偿的所有地上建筑物都是2013年3月28日以前建设的，之后的是不给补偿的，而根据租赁合同罗伟是2015年8月才承租的，故地上建筑物补偿款罗伟无权取得，对该项补偿款一审法院不予支持。其次，关于罗伟主张的附属物补偿款222219元，一审法院认为，根据腾退补偿确认单中确认附属物补偿款共计531626元，罗伟所承租的东院占东西两院总面积的41．8％（罗伟所占地面积2546平方米占整个补偿总面积6085．23平方米的比例），531626元×41．8％＝222219元。黄玉群认可罗伟承租果园的面积为2546平方米，且根据双方租赁合同约定罗伟在承租的院内进行养殖和种植果树等，必然会有相应的辅助设施设备，且合同中约定如果园收回，甲方协助乙方追索果园及篷房设施补偿款，但并未约定具体的设施设备的补偿归属，故应当按比例计算，对于该项补偿款一审法院予以支持。关于移机费400元，因罗伟无权获得房屋的补偿，故移机费也不存在，一审法院不予支持。关于腾退其他补助费，因罗伟在果园内从事了养殖及种植等，实际进行了投入，也属于腾退的对象之一，故应当获得综合补助。关于罗伟应获得的腾退其他补助费的数额，因双方在租赁合同中并未约定计算方式，后双方也未进行补充约定，故应按照罗伟所承租的面积占总补偿面积的比例41．8％（2546平方米／6085．23平方米）获得该项补助费152617元，即腾退补偿确认单确认补助费合计365114元×41．8％＝152617元。关于罗伟主张剩余未到期应退还的租金5000元，根据合同约定在罗伟承租期内的2017年10月果园被腾退，罗伟一次性趸交了5年的租金共计9000元，因合同未到期，黄玉群亦对此表示认可，认可应当退还未到期的租金，故黄玉群应当退还罗伟剩余未到期的租金5000元。关于押金6000元，因该押金涉及到黄玉群提出的其与罗伟在2015年8月16日所签署的协议，虽罗伟对该协议不认可，但其未举证证明该押金系单独针对8月26日的协议，已单独支付给了黄玉群，故对于罗伟主张退还押金6000元的请求，一审法院不予支持。关于双方在庭审中提到的补充协议，无论是8米还是18米，均系双方约定由黄玉群补种桃树苗的约定，具体范围也不明确，也未约定该部分的补偿物的归属，黄玉群是否种植了桃树苗因已经腾退完毕不得而知，也并非双方约定的罗伟减少承租面积的明确表述，故与罗伟是否获得补偿款无关，对于罗伟调取证据的申请不予支持。关于罗伟主张的款项的合理部分，一审法院予以支持；超出合理范围之外的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月27日判决：一、黄玉群给付罗伟腾退补偿款共计374836元，于判决生效之日起七日内给付清；二、黄玉群退还罗伟剩余未到期租金5000元，于判决生效之日起七日内给付清；三、驳回罗伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，黄玉群围绕上诉请求依法提交了如下证据：测绘成果复印件，证明附属物面积是180．83平米，对应价格是18083元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗伟对黄玉群提交证据的真实性及证明目的均不认可，并认为不属于二审新证据。本院对黄玉群提交的证据认证如下：该证据系复印件，本院对该证据的真实性及证明目的均不予确认。罗伟二审未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为承租人罗伟应获得补偿款的范围及具体数额。黄玉群与罗伟签订的《租赁合同》约定，如果乙方在租用期间果园被村政府收回，甲方协助乙方追索果园树木及篷房设施补偿款，属于乙方的给乙方，属于甲方的给甲方。同时该合同中约定罗伟买下甲方果园内全部树木所有权及养殖权。据此，罗伟有权依据合同约定获得对于树木的腾退补偿。而对于罗伟购买树木的具体数量及范围，合同中并未约定，但合同中明确约定罗伟购买的为全部树木，虽黄玉群主张罗伟购买的树木已全部被羊啃死，但其并未对该主张举证证明。由于涉案院落原状已改变，故本院认为应结合合同的文义表述及双方的庭审陈述来认定罗伟购买树木的范围。罗伟在一审庭审中明确认可其购买的树木不包括大杨树，故本院对于腾退补偿款中对于树木补偿款，将除杨树以外的部分认定为罗伟所有。对于腾退补偿中设备及附属物一项中的其他部分，罗伟并未主张系其建设或添附，且其他相应附属物明显系依附于房屋的相应配套设施，故应认定为出租人黄玉群所有。一审法院将设备及附属物部分以罗伟承租的面积作为标准予以计算，与本案查明事实不符，本院予以纠正。同时，根据测绘成果显示，罗伟承租的东院存在15平米的彩钢房，现双方均主张系已方建设，但均未能举证证明，本院将结合腾退补偿确认单加以认定。腾退补偿确认单中明确对于2013年3月28日以后房屋建筑面积不予补偿，而罗伟承租涉案房屋的时间为2015年，其在涉案院落进行相应建设时间亦应在2015年之后，明显晚于2013年3月，故罗伟无权主张该部分的腾退补偿款。对于罗伟主张的鸡、羊棚补偿款一项，评估结果通知单对于补偿的设备及附属物中包括棚的补偿款，如罗伟存在实际建设行为应予补偿。依据双方签订的合同内容来看，罗伟承租涉案院落的目的为供母亲养老并饲养家禽等，故院落中存在用于饲养所用棚房具有合同依据亦于常理相符。故对于罗伟实际建设部分的补偿，应由认定为罗伟所有，黄玉群应按测绘成果中载明的20平方米的实际面积，向罗伟支付补偿款。而对于腾退补偿中其他补助费一项，罗伟未举证证明其存在大棚、规模化养殖小区等符合补偿条件的情形，故其无权主张其他补助费，一审对此认定有误，本院对此一并予以纠正。综上，黄玉群的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定罗伟获得腾退补偿款的范围及数额有误，属认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1424号民事判决第二项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1424号民事判决第三项；三、变更北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1424号民事判决第一项为黄玉群给付罗伟腾退补偿款共计114076．6元（于本判决生效之日起七日内给付）；四、驳回罗伟的其他诉讼请求。一审案件受理费3866元，由黄玉群负担1291元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由罗伟负担2575元（已交纳）。二审案件受理费6998元，由罗伟负担4416元（于本判决生效后七日内交纳），由黄玉群负担2582元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二〇年十二月三十日法官助理  向 玗书 记 员  卢园园