广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初2037号 原告：柳明，男，1963年8月22日出生，汉族，身份证住址南京市鼓楼区。 被告：广西防城港市沃达置业有限公司，住所地广西防城港市港口区渔洲城龙山南路**，统一社会信用代码：91450602667011170N（1-1）。 法定代表人：梁靖。 委托诉讼代理人：卓琪顺，广西万合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马理，广西万合律师事务所律师。 原告柳明诉被告广西防城港市沃达置业有限公司（简称沃达公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳明、被告沃达公司的委托诉讼代理人卓琪顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告柳明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行合同，交付“商品房买卖预售合同中”标明的纳川山海府3号楼1202号房子给原告。2.请求判令被告支付逾期交房违约金131651.52元给原告，依据购房总价415590元，按每日万分之三计算，从2017年7月31日至2020年6月30日止。以后另计。3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确违约金从2017年8月9日计算至2020年6月30日止，之后的违约金在本案中暂不主张。事实和理由：2016年9月27日，被告和原告签订了商品房购买合同，合同中总价款是 -2- 415590元整，原告已经付完全部购房款。根据该合同的约定，被告应在2017年7月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，依照原告已付款的万分之三按日计算。该房屋备案时间是2016年9月27日，原告也在2016年11月11日完成了契税税收。但是至今被告未按照合同约定时间交房,期间原告收到一份纳川山海府的延期交房通知书，该通知书署名时间是2017年7月10日，理由是雨水造成延期，原告后期多次与被告联系解决未果。实际状况为2016年10月后就陆续不开工,合同书上土地使用权到2068年1月，面对无限期的逾期现状和日渐缩短的土地使用权限时间，原告不得已诉至法院。根据被告逾期交房的事实以及双方合同中违约金的约定,被告应当向原告支付2017年7月31日至交房日的违约金，原告请求计算2017年8月9号至2020年6月30日阶段性的违约金，（减免了9天违约金作为客观天气造成的不可抗力来维护严谨性)，以后的另计。综上所诉。为维护权益,原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告沃达公司辩称，1.被告确实存在逾期交房的事实，逾期交房的原因是多方面造成的，请求法院综合考虑适当减免逾期交房的天数。2.被告认为违约金按照日万分之三的计算标准过高，请求法院依法予以调整。 本院经审理认定如下事实：2016年9月27日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售），约定：原告向被告购买位于防城港市港口区，建筑面积为138.53平方米，单价为每平方米3000元，总价款415590元。买受人采取一次性付款，买受人应当在2016年9月27日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的（但因客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府 -3- 限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因影响施工工期的；(4)非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接收资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的。合同第十一条约定出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条遇到的证明文件。合同第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送法之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日时，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。 另查，原告已经依约向被告支付全部购房款，被告至庭审辩论终结前未能履行交付房屋的义务。 以上事实有原告提供的商品房购买合同、广西防城港市沃达置业有限公司企业报告、延期交房通知书、增值税发票、税收缴款证明书、身份证及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于原告提供的气象数据表综合全案予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约支付全部房款而被告未能按照合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张逾期交房违约金的问题。根据合同约定交付房屋的时间期限为2017年7月30日，逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金，截至原告向本院提起诉讼，被告逾期交房已超过60日，对于原告要求继续履行合同，被告支付违约金应予以支持。至于违约金的计算标准，合同约定每日万分之三的计算,换算年利率为10.8%， -4- 被告以该标准计算违约金过高，请求依法应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本院调整为以购房总价款415590元为基数，从2017年8月9日至2019年8月19日期间以中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年6月30日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3计算。对于被告辩称逾期交付的天数应予以减免，但其未能提供减免天数的依据，对此本院不予采纳。对于原告主张根据气象数据平均值减免9天，属于其自由行使民事权利的表现，本院依法予以准许。 对于原告请求被告交付涉案房屋给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”。《商品房买卖合同》中约定出卖人交付该商品房时，应出示满足以下条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。因涉案房屋尚未具备合同约定的交付条件,故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上被告暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下： 一、原告柳明与被告广西防城港市沃达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号FCG2016002741]继续履行。 二、被告广西防城港市沃达置业有限公司向原告柳明支付逾期交房违约金（违约金以购房总价款415590元为基数，从2017年8月9日至2019年8月19日期间以中国人民银行 -5- 贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年6月30日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告柳明的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费3034元，减半收取1517元，由被告广西防城港市沃达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十八日 本 件 与 原 本 核 对 无 异 书记员吴尉宛