广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4539号 原告：万怡物业服务有限公司，住所地广西南宁市良庆区凯旋路**广西裕达集团南宁五象总部基地广东大厦****，统一社会信用代码：914501007188722707(4-2)。 法定代表人：李明强，董事长。 委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锋清，女，汉族，1985年5月24日出生，住广西北海市铁山港区，系公司员工。 被告：陈洪燕，女，汉族，1986年11月7日出生，住广西北海市银海区，现住广西北海市海城区。 原告万怡物业服务有限公司（以下简称“万怡物业公司”）诉被告陈洪燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万怡物业公司的委托诉讼代理人吴佩佩、王锋清到庭参加诉讼，被告陈洪燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万怡物业公司向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告支付北海市海城区×号房物业服务费5485.72元、违约金4364.59元。事实和理由：北海龙腾房地产开发有限公司聘请原告对其开发的位于北海市海城区提供前期物业服务，双方为此分别于2011年5月26日签订《海语城前期物业服务合同》、于2017年1月20日签订《碧园•海语城前期物业服务合同》，约定原告服务期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2012年9月1日，原告正式进驻海语城小区提供物业服务。2018年5月20日，原告与被告签订《海语城小区前期物业管理服务协议》，被告房屋建筑面积为137.83平方米。自2017年1月20日起至今，原告按约向被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2018年12月1日起，被告停止交纳海语城小区×号房的物业服务费。依据《碧园•海语城前期物业服务合同》第三十三条、《海语城小区前期物业管理服务协议》第七条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。2018年12月1日至2020年7月1日，被告共计欠缴20个月的物业服务费及相关费用，物业服务费5485.72元，违约金4364.59元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日3‰计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年7月30日）。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告陈洪燕未作书面答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2011年5月26日，原告万怡物业公司（乙方）与案外人北海龙腾房地产开发有限公司（甲方）签订《海语城前期物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对北海市北部湾东路南、上海路东碧园·海语城小区提供前期物业服务，物业服务费收费标准为多层住宅1.1元/月·平方米，高层住宅1.2元/月·平方米，商铺1.5元/月·平方米， 2017年1月20日，原告万怡物业公司（乙方）与案外人北海龙腾房地产开发有限公司（甲方）签订《碧园·海语城前期物业服务合同》，主要约定甲方将碧园·海语城小区九期项目委托乙方实行前期物业服务管理，期限自双方签订之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止，物业服务费用收费标准为高层住宅2.2元/月/平方米，第一年物业费用业主交1.5元/㎡（含公摊水电费用），开发商补贴0.7元/㎡，一年期从通知房屋交付之日起算，第二年物业费为2.2元/月·㎡（含公摊水电费用），甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按交纳而未交纳费用千分之三的标准向乙方支付违约金。 2018年5月20日，原告万怡物业公司（甲方）与被告陈洪燕（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定1、乙方所购房屋为2栋1单元×号，类型为高层，建筑面积137.83平方米；2、综合服务费收费标准为高层每月每平方米建筑面积2.2元，交费时间自乙方收楼之次日起开始计收（以开发商发出交楼通知规定日期为准），于收楼时预交半年，以后每月10号之前交纳上月费用；3、乙方违反协议不按甲方相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，甲方要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；4、协议还约定了其他相关内容。 被告陈洪燕入住上述小区后依约交纳物业服务费至2018年12月份。原告万怡物业公司分别于2020年4月26日、6月9日向被告陈洪燕发出催款通知。 另查明，被告陈洪燕拖欠的物业费用分别为：2018年12月1日至2019年5月1日期间的物业管理费（每月206.75元）、2019年6月1日至2020年7月1日期间的物业管理费（每月303.23元），合计5485.72元。 再查明，2016年7月15日，广西万怡物业服务有限责任公司变更企业名称为万怡物业服务有限公司。 本院认为：原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主应按合同约定支付物业管理费，为此，原告起诉请求被告支付2018年12月1日至2020年7月1日期间的物业管理服务费合计5485.72元，于法有据，本院予以支持。按上述合同中逾期交费按每天3‰的标准加收滞纳金的约定，本案中，物业服务合同约定的滞纳金具有违约金的性质，但是双方约定的违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将滞纳金调整为分别按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，分别自每月物业费用逾期交纳之日即次月11日起计算，故被告陈洪燕应向原告支付违约金[违约金计算：以每月应付物业管理服务费206.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%），自2019年1月11日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付；以每月应付物业管理服务费303.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%），自2019年6月11日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付]。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈洪燕须支付2018年12月1日至2020年7月1日期间的物业管理服务费5485.72元及违约金[违约金计算：以每月应付物业管理服务费206.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%），自2019年1月11日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付；以每月应付物业管理服务费303.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%），自2019年6月11日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付]给原告万怡物业服务有限公司； 二、驳回原告万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担（该费用已由原告预交，被告在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗