上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初9163号原告：江苏法德东恒(上海)律师事务所，住所地上海市杨浦区。负责人：孙敦萍，主任。委托诉讼代理人：李轶文，江苏法德东恒(上海)律师事务所律师。被告：上海大展投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张少伟，董事长。委托诉讼代理人：童峥。原告江苏法德东恒(上海)律师事务所(以下简称法德东恒律师事务所)与被告上海大展投资管理有限公司(以下简称大展公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告法德东恒律师事务所的负责人孙敦萍及委托诉讼代理人李轶文，被告大展公司的委托诉讼代理人童峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。法德东恒律师事务所向本院提出诉讼请求：1.要求大展公司退还2020年2月和3月的租金71,200.12元、物业服务费10,031.34元和2月的电费130元，共计81,361.46元；2.要求大展公司退还履约保证金115,909.74元、公用事业费保证金8,360元，共计124,269.74元；3.要求大展公司支付迟延退还保证金的违约金(以124,269.74元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年7月1日起计算至实际退还保证金之日止)；4.要求大展公司返还2019年5月1日至2020年4月30日期间租金和物业管理费的增值税19,791元。事实和理由：2019年4月28日，法德东恒律师事务所与大展公司签订《上海合生国际广场租赁合同》，约定法德东恒律师事务所向大展公司承租上海市杨浦区黄兴路XXX号上海合生国际广场办公楼11层06室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金为33,904.82元，物业管理费为4,731.76元。法德东恒律师事务所支付履约保证金115,909.74元、公用事业保证金8,360元。2020年1月底，因新冠疫情影响，系争房屋于2020年2月和3月期间无法办公。2020年2月，上海市人民政府出台政策，鼓励大型商务楼宇、商场等主动减免房屋租金。法德东恒律师事务所分别于2020年2月26日和2020年4月9日向大展公司书面申请减免房租，大展公司予以拒绝。2020年4月30日，法德东恒律师事务所将系争房屋返还大展公司。大展公司辩称，大展公司系民营企业，并非国有企业。整个办公楼于2020年2月10日复工，人员可以进出。关于退还保证金的诉讼请求，法德东恒律师事务所未支付2020年3月的电费，迟延支付2020年1月和2月的电费、3月和4月的租金和物业管理费，大展公司要求扣除滞纳金1,740.74元，剩余部分予以返还。法德东恒律师事务所虽然提供了2020年2月、3月与去年同期的账户明细，但不排除其存在其他账户，且律师事务所的收入存在不确定性，2020年其员工也有所减少，收入减少不仅仅是新冠疫情的影响。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月28日，大展公司(签约甲方，出租方)与江苏法德永衡(上海)律师事务所(签约乙方，承租方)签订《上海合生国际广场租赁合同》，甲方向乙方出租上海市杨浦区黄兴路XXX号上海合生国际广场11层06室房屋，房屋建筑面积167.20平方米，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，装修期为2019年5月1日至2019年5月31日，2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金为33,904.82元，2019年7月1日至2020年4月30日期间的月租金为33,904.82元。物业管理费为每平方米每月28.30元，月物业管理费为4,731.76元。履约保证金金额为115,909.74元。除非特别说明，本合同所约定的租金、物业服务费、履约保证金等金额均为不含税金额。乙方应于本合同签订后的5个工作日内，付清2019年5月1日至2019年6月30日的租金，2019年5月的物业管理费和履约保证金。之后每月25日前，乙方须向甲方付清下一个月的租金、物业管理费等费用。水费、电费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方制定的费用标准及要求予以支付，本条约定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方或甲方指定的物业公司书面通知为准。公共事业保证金为每平方米50元，待租赁期期满后随履约保证金一并退还。电费每度1.25元，按计量表读取数字收取，由甲方代收代付。合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。履约保证金由甲方保管直至租赁期满，租赁期期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋(以办理还房手续为准)且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方，如乙方违反本合同之规定，甲方有权(但并无义务)将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。乙方最晚应于租赁期满日或本合同提前终止/解约之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占有使用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内的物业服务费和该期间内发生的其他一切费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。乙方逾期缴付超过七天的，甲方可在提前二十四小时书面通知乙方的前提下，停止向该房屋提供水、电、空调等物业管理服务直至乙方支付所有欠款及因此而引起的费用(包括重新接驳水、电、空调等服务供应的费用)，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。后大展公司按约交付房屋。2019年5月4日，江苏法德永衡(上海)律师事务所支付履约保证金115,909.74元和公用事业费保证金8,360元。后江苏法德永衡(上海)律师事务所名称变更为江苏法德东恒(上海)律师事务所。法德东恒律师事务所提供一份落款日期为2020年2月26日的房租减免申请书，称受到新冠疫情影响，其员工因隔离政策不能返沪到岗工作，企业损失严重，申请减免2个月房屋租金。大展公司称未收到该申请书。2020年4月9日，法德东恒律师事务所向大展公司寄送《房租减免申请书》，称因疫情影响，公司自2020年1月20日至2020年3月初均未能正常上班，3月初复工后，也严格配合大展公司对大厦的防疫管控措施，对外地返沪员工实施自行居家隔离14天后才进入办公场所复工。2020年2月10日，全国人大常委会法工委将新型冠状病毒肺炎疫情认定为不可抗力。为扶持中小企业，工信部及上海市政府均发文鼓励大型商务楼宇等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。法德东恒律师事务所作为中小企业，受疫情冲击较大，企业损失严重，向大展公司书面申请免除2个月的房屋租金。大展公司确认于2020年4月10日收到该书面申请。2020年4月22日，法德东恒律师事务所支付2020年1月电费447.50元、2月的电费130元、3月租金35,600.06元和物业管理费5,015.67元、4月租金35,600.06元和物业管理费5,015.67元，共计81,808.96元。2020年4月25日，法德东恒律师事务所向大展公司寄送《退租事项告知书暨收房通知书》，告知大展公司租赁合同期满后不再续租，法德东恒律师事务所将根据合同约定将房屋恢复至承租时状态，并于2020年4月30日上午十点向大展公司交还房屋，请大展公司按时接受房屋，如大展公司迟延收房或不收房由大展公司承担一切法律后果。因受新冠疫情影响，法德东恒律师事务所多次发函商请房租减免事宜，大展公司直至2020年4月17日才回复拒绝，法德东恒律师事务所希望大展公司考虑疫情防控造成写字楼封闭及隔离期限制入内的客观事实，以及新冠疫情的发生不能预见、不能避免、不能克服的客观属性，再次商请减免2020年2月、3月房租及物业费用。法德东恒律师事务所要求大展公司退还履约保证金115,909.74元和公用事业保证金8,360元。大展公司于2020年4月26日收到该书面通知。大展公司称因法德东恒律师事务所未恢复原状，大展公司未于2020年4月30日收回房屋，而于2020年6月底实际收回房屋。大展公司提供其分别于2020年5月6日和2020年5月15日通知法德东恒律师事务所返还房屋的通知函和邮寄凭证，上述通知函分别于2020年5月7日和2020年5月16日送达法德东恒律师事务所在合同中预留的联系地址。大展公司提供于2020年6月11日对系争房屋现场拍照保全证据公证书和3,000元的公证费发票。审理中，法德东恒律师事务所提供2020年2月、3月与去年同期的账户明细，证明2020年2月、3月收入为33,000元，去年同期为1,208,001.33元。大展公司提供上海来仕阁企业管理咨询有限公司的承诺书和2020年3月2日起的疫情防控工作日报表，承诺书的内容为承诺2020年2月10日复工后配合做好防疫工作，疫情防控工作日报表显示上海来仕阁企业管理咨询有限公司的地址为上海市杨浦区黄兴路XXX号合生国际大厦1101和1106室，上班人数为28-29人。大展公司还提供其他租户2020年2月11日填写的疫情防控工作日报表，证明办公楼于2020年2月10日复工。大展公司辩称法德东恒律师事务所未支付2020年3月的电费367.50元，法德东恒律师事务所称未收到缴款通知。大展公司辩称法德东恒律师事务所逾期支付2020年1月、2月的电费和2020年3月、4月的租金、物业管理费，应扣除逾期付款违约金1,740.74元，并提供2020年1月、2月电费缴款通知书，证明大展公司通知的1月、2月电费最晚付款时间分别为2020年2月25日和2020年3月25日。本院组织调解，法德东恒律师事务所的调解方案为要求大展公司返还一个月的租金和履约保证金、公用事业费保证金，大展公司仅同意退还履约保证金、公用事业费保证金，因双方意见相佐，致调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务，如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。根据大展公司提供的证据，整个办公楼于2020年2月10日复工，法德东恒律师事务所因落实防疫措施，推迟复工，存在自身因素。疫情发生后，法德东恒律师事务所存在损失，大展公司作为办公楼经营者亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，由双方分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。根据疫情期间办公楼的使用情况，酌情减免法德东恒律师事务所租金5,000元。双方的租赁合同于2020年4月30日期满终止，法德东恒律师事务所已按期搬离，并通知大展公司收回房屋。大展公司以房屋未恢复原状拒绝收回房屋，但未提供证据证明现状与原状存在差别，故本院认定法德东恒律师事务所已返还房屋，大展公司在扣除3月份电费后，应返还履约保证金和剩余公用事业保证金。大展公司辩称法德东恒律师事务所存在迟延支付2020年1月和2月电费、3月和4月的租金和物业管理费的情况，应扣除逾期支付违约金，鉴于法德东恒律师事务所因疫情影响存在延期上班、收入减少的情形，且法德东恒律师事务所曾书面申请减免租金，在大展公司回复不同意后，即支付相应的费用，考虑上述情形，大展公司要求法德东恒律师事务所支付逾期违约金，本院不予支持。法德东恒律师事务所要求大展公司支付逾期返还保证金的违约金，合同对此并无约定，且双方就租金的免除、逾期支付款项的责任存在争议，故法德东恒律师事务所的该项诉讼请求，本院不予支持。法德东恒律师事务所要求大展公司退还已支付的租金和物业管理费的增值税，鉴于合同约定该增值税由法德东恒律师事务所实际负担，且法德东恒律师事务所已按约履行，现法德东恒律师事务所要求返还，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还江苏法德东恒(上海)律师事务所租金5,000元；二、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还江苏法德东恒(上海)律师事务所履约保证金115,909.74元；三、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还江苏法德东恒(上海)律师事务所公用事业费保证金7,992.50元；四、驳回江苏法德东恒(上海)律师事务所的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,681元，由江苏法德东恒(上海)律师事务所负担2,005元，由上海大展投资管理有限公司负担2,676元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 梅 松 松二〇二〇年十二月十一日书记员 饶馨沈蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。