福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初10094号 原告：福州兴鸿业物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区六一中路**佳盛广场****。 法定代表人：周湘建，执行董事。 委托诉讼代理人：倪熙，福建金小蜂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林梦楠，福建金小蜂律师事务所实习律师。 被告：林忠，男，汉族，1952年8月6日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈明铭，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周浚哲，北京德和衡（福州）律师事务所实习律师。 原告福州兴鸿业物业管理有限公司（以下简称“兴鸿业公司”）与被告林忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。兴鸿业公司、林忠的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴鸿业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令林忠支付拖欠的自2015年10月起至2020年10月的综合管理费13908元及利息（利息以13908元为基数，自兴鸿业公司起诉之日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；2.本案的诉讼费用由林忠承担。 事实与理由：1999年10月18日，兴鸿业公司与福建省福州市鼓楼区××街道××路××巷××号××广场××座××单元原产权人魏敏签订《凤翔大第物业管理合同》，合同约定由兴鸿业公司向其提供物业管理服务，综合管理费按建筑面积每平方米1.5元收取。之后林忠从原产权人魏敏处购买了位于福建省福州市鼓楼区××街道××路××巷××号××广场××座××单元，并于2015年6月6日登记领取了上述房产的产权证书，成为该房产业主，该房产登记建筑面积为152.3平方米。兴鸿业公司系被告所在的佳盛广场Ａ座的物业管理公司，一直以来为佳盛广场Ａ座提供了优质高效的物业管理服务，林忠身为业主及物业使用人，享受了兴鸿业公司提供的物业服务，之前一直都有交纳综合管理费，但却自2015年10月起，拒不交纳综合管理费，截止至2020年10月，林忠累计欠缴综合管理费13908元。兴鸿业公司每年多次催缴，但林忠均以种种理由予以搪塞，不予交纳。鉴于上述事实，兴鸿业公司认为，林忠拒不支付综合管理费的行为违背双方约定，严重影响了兴鸿业公司的物业管理服务工作。为此，兴鸿业公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 林忠辩称，一、兴鸿业公司所主张基础法律关系不成立，相关违约责任不应予以支持。二、兴鸿业公司所主张催收文件均未能有效送达，其相关诉请已超过诉讼时效，失去胜诉权。三、兴鸿业公司未尽任何管理责任，其无权主张物业服务费。 经审理查明，魏敏原系位于福州市鼓楼区××街道××路××巷××号××广场××座××单元房产的业主。 1999年10月18日，兴鸿业公司与魏敏签订《凤翔大第物业管理合同》，约定由兴鸿业公司对位于福州市鼓楼区××路××巷××号××广场××座××单元房产进行物业管理；魏敏应在规定的时间向兴鸿业公司缴交综合管理费；综合管理费按月计费，纯住宅每月1.5元／平方米；23Ｃ面积154.45平方米，综合管理费为每月232元。 2015年6月，林忠向魏敏购买位于福州市鼓楼区××街道××路××巷××号××广场××座××单元房产。2015年6月6日，福州市房屋登记中心向林忠核发位于福州市鼓楼区××街道××路××巷××号××广场××座××单元房产的权属证明。 林忠入住后，拖欠物业费未予缴纳。2020年11月5日，兴鸿业公司向本院起诉。 本院认为，兴鸿业公司与魏敏签订的《凤翔大第物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人均应遵照履行。林忠向魏敏购买案涉房产后，兴鸿业公司延续《凤翔大第物业管理合同》，继续为林忠提供物业服务，故兴鸿业公司与林忠形成物业服务合同法律关系。林忠作为业主在接受物业管理服务的同时，负有按时缴纳物业服务费的义务。《凤翔大第物业管理合同》约定的物业服务费为每月232元，但兴鸿业公司诉请要求按每月228元要求林忠支付物业服务费，本院予以准许。 关于本案诉讼时效的问题。本院认为，兴鸿业公司提交的证据电话短信，兴鸿业公司未提交充分的证据证明该电话号码系林忠使用，故不能认定兴鸿业公司通过电话短信的方式向林忠催讨物业服务费。兴鸿业公司提交的《物业费催缴函》及EMS特快专递，均未经林忠签收，故亦不能认定兴鸿业公司向林忠有效催讨物业费。兴鸿业公司直至2020年11月5日才向本院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。林忠拖欠兴鸿业公司物业服务费的事实清楚，但兴鸿业公司对2015年10月至2017年10月的物业服务费，在法定的诉讼时效期限内未及时向林忠主张权利，对兴鸿业公司主张2015年10月至2017年10月的物业服务费及其利息的诉权依法不予保护。 综上，林忠应向兴鸿业公司支付2017年11月至2020年10月的物业服务费8208元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付从2020年11月5日起至款项还清之日止的逾期付款利息。兴鸿业公司的其他诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、林忠于本判决生效之日起十日内向福州兴鸿业物业管理有限公司支付2017年11月1日起至2020年10月31日的物业服务费共计8208元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付从2020年11月5日起至款项还清之日止的逾期付款利息。 二、驳回福州兴鸿业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费147元，适用简易程序（小额诉讼）减半收取73.5元，由兴鸿业公司负担29.5元，林忠负担44元。 本判决为终审判决。 审判员  赵毳 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  叶炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。