四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2712号 上诉人（原审原告）：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地:四川省江油市南河花园**楼**门面，统一社会信用代码：915107817469075148。 法定代表人：董芝智，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:杨发云，男，汉族，1981年8月26日出生，住四川省江油市。 上诉人江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称凤鸣物业公司）与被上诉人杨发云物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院(2020)川0781民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人凤鸣物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费1233元、生活垃圾处理费192元、公摊能源费58元、车位使用费960元、违约金488.6元。2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院混淆物业服务公司与业主委员会的职权范围。一审认定上诉人未完全尽到物业服务义务与事实不符，小区的公共设施设备属业主共有，对其进行维护和更换需要业主委员会依照法定程序动用维修基金，而案涉小区至今未成立业主委员会，上诉人也无权代为行使业委会职权；2.上诉人有权要求被上诉人支付全年物业服务费、车位使用费。上诉人签订的《前期物业管理委托合同》没有约定支付时间，属履行期限约定不明，债权人可以随时要求履行。根据《合同法》六十一条，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。物业服务行业的交易习惯是一次性支付全年物业服务费、车位使用费，一审法院仅支持至实际发生月份，适用法律错误；3.被上诉人是生活垃圾处理费的征收对象，上诉人仅仅是代收人，不是垫付人。生活垃圾费是缴费在前，开票在后，上诉人仅有代收义务，一审法院错误认定上诉人具有垫付生活垃圾处理费的义务；4.上诉人在2014年12月12日发出征求调整物业费意见的公告，未有业主反对；公摊能源费实际用于案涉小区公共照明，符合行业习惯，符合意思自治原则；5.被上诉人未按时缴纳物业服务费已构成违约，应负违约责任。 被上诉人杨发云答辩称：1.小区几乎没有建筑垃圾，只有部分生活垃圾，不存在对方所说的建筑垃圾胡乱堆放的问题。小区公共区域因本小区无业委会，凤鸣物业公司随意使用公共资金进行维修。2.我方认为，物业费收取应当是先服务，后收费。我方的车辆停在小区，对方并未妥善进行安保，且损坏后并未积极履行职务。对方收取物业费应当按照合同约定的进行收取，而不能进行所谓的公告后调整价格。 上诉人凤鸣物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨发云向凤鸣物业公司支付2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费1233元（128.41㎡×0.3元/月/㎡×32个月）、生活垃圾处理费192元（6元/月/户×32个月）、公摊能源费58元（1.8元/月/户×32个月）、车位使用费960元（30元/月/辆×32个月），合计2443元；2.判令杨发云向凤鸣物业公司支付违约金488.6元；3.本案诉讼费由杨发云承担。 一审法院认定事实：杨发云系华丽花园5栋20单元6楼2号业主。该房屋建筑面积128.41㎡，产权登记时间为2006年4月18日。 江油市华丽物业管理有限责任公司于2008年3月4日名称变更为江油市华丽物业服务有限责任公司，后于2016年6月1日名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司。 2004年12月25日，江油市华丽房地产开发公司（甲方、委托方）与江油市华丽物业管理有限责任公司（乙方、受托方）签订《前期物业管理委托合同》，合同载明：甲方选聘乙方对华丽花园项目提供前期物业管理服务；合同有效期为2004年12月25日至本物业业主委员会成立之日止；物业管理服务标准为《江油市物业管理服务标准》三级：“……3、房屋及设施、设备的维修、养护：日常维护、维修、巡查……”；收费标准为多层住宅按建筑面积收取每月每平米0.25元，商业用房按建筑面积收取每月每平米1.00元；车位月使用费80.00元；“第二十八条物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：1、物业共用部位的小修、中修、大修费用。2、物业共用设施设备的小修、能够修、大修费用。3、附属配套建筑和设施的小修、中修、大修费用。4、智能系统设施、设备的小修、中修、大修费用。以上四条保修期内由开发建设单位承担，保修期外小修由物业公司承担，大、中修费用由物业维修资金承担，更新费用由物业维修资金承担。维修资金不足时，由全体业主共同承担”；乙方对物业业主、使用人或其他人员在本物业内发生的人身伤害或财产损失能够证明自己没有重大过失的，不承担任何责任；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按一年内总物管费20%的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按一年内总物管费20%的标准向乙方支付违约金。此后，凤鸣物业公司为华丽花园小区提供物业服务。 2014年12月12日，江油市华丽物业服务有限公司向华丽花园业主发出公告，称“公司决定，拟自2015年1月1日起，在现行物业服务费标准0.25元/月/平方米的基础上，上调0.05元（即按0.3元/月/平方米收取）。对此，业主若有不同意见，请于2014年12月30日前，在门卫室《专门意见簿》上留下宝贵意见……”。 另查明，2003年9月23日，江油市人民政府下发《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》，根据该文件，包括中坝镇、太平镇在内的江油市城区内居民自2003年10月1日起以户为单位缴纳垃圾处理费6元每月。2014年度至2019年度案涉小区的垃圾处理费已由凤鸣物业公司公司缴纳。 庭审中，凤鸣物业公司、杨发云双方均对登记在杨发云名下的车牌号为川Ｂ7××××的车辆日常停放在案涉小区无异议。杨发云为证明凤鸣物业公司未尽到合同义务，举证提供了小区环境照片，凤鸣物业公司未抗辩上述照片不属于案涉小区。从杨发云提供的小区环境照片看，案涉小区确实存在设施经久失修（小区公共区域的长椅木头朽烂未换）、建筑垃圾在公共区域杂乱堆放等情况。 认定上述事实有凤鸣物业公司营业执照复印件、凤鸣物业公司的企业名称变更核准通知书、内资企业登记基本情况表、杨发云户籍信息、房地产登记信息、《前期物业管理委托合同》、公告、《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》、四川省政府非税收入通用票据、值班记录、车辆停放考勤表、车牌号为川Ｂ7××××的机动车行驶证复印件、机动车信息查询结果单、小区环境照片、答辩状及凤鸣物业公司、杨发云的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 一审法院认为：江油市华丽房地产开发公司与凤鸣物业公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对业主具有约束力。凤鸣物业公司提供了2018年5月至今的物业服务，杨发云作为华丽花园小区业主享受该服务，应当按照合同约定支付物业服务费。凤鸣物业公司以其单方作出的公告为依据主张物业费以0.3元/月/㎡为标准自2018年5月1日计算至2020年12月31日,一审法院认为合同中明确约定了物业费标准为0.25元/月/㎡，凤鸣物业公司单方将物业服务费增加至0.3元/月/㎡未征得小区业主同意，不予认可，应按合同约定收取。凤鸣物业公司诉请2018年5月至2020年12月底的物业服务费，但其截至本案起诉仅提供物业服务到2020年8月，故物业服务费为898.87元（128.41㎡×0.25元/月/㎡×28个月）。 对于垃圾清运费，凤鸣物业公司主张自2018年5月1日至2020年12月31日，但其未举证证明已代杨发云缴纳了2020年的垃圾清运费，故一审法院仅支持2018年5月1日至2019年12月31日的垃圾清运费120元（6元/月×20个月）。公摊能源费《前期物业管理委托合同》中并无约定，一审法院不予支持。凤鸣物业公司主张的车位使用费收费标准未超过《前期物业管理委托合同》约定，车位使用费按照实际发生月份计算至2020年8月，合计840元（30元/月×28个月）。一审法院认为，物业服务合同不仅对业主具有约束力，对物业公司同样具有约束力。物业公司应当按照合同约定尽职尽责的履行物业服务的合同义务。小区的环境卫生、安全和谐需要业主与物业公司的共同维护。但本案中，从杨发云提交的小区环境照片看，凤鸣物业公司作为物业公司未完全尽到物业服务的义务。因此，对凤鸣物业公司的违约金诉请，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，遂判决：一、杨发云于本判决生效后十日内支付凤鸣物业公司自2018年5月1日至2020年8月31日的物业费898.87元及车位费840元、自2018年5月1日至2019年12月31日的垃圾清运费120元；二、驳回凤鸣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由杨发云承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中凤鸣物业公司提交了三组新证据：1.江油市环卫管理所出具的证明，拟证明凤鸣物业公司代环卫所收取垃圾处理费，收取全年垃圾处理费用，凤鸣物业公司无垫付义务。2.2018年9月15日凤鸣物业维修资金动用征求意见表及部分公共设施照片，拟证明该表格无一业主进行签字确认，凤鸣物业公司在未动用维修资金的情况下，主动自费为公共设施进行维修。3.照片5张，拟证明小区外物业已经设置了安全警示标志以及环卫现状。4.收支测算表，拟证明按照不同收费标准下物业公司的运营状况以及资金结余状况。5.物业收据，拟证明2015年杨发云及其他业主按照0.3元标准支付的物业服务费，包括交公摊能源费的记录。被上诉人杨发云经质证认为，1.对环卫所的证据无异议。2.意见表应当是有人同意或反对，空白不能证明没有意见，对方所谓的道路维修照片，是一审过后进行的维修，而非对方所说。3.警示标示并不能起到妥善的提示作用，本小区小孩老人居多，且光线不明朗的情况下危险系数依旧。4.收支测算表不是收支公示，动用相应资金应该有相应的标准，比如维修资金，但均未予以公示。5.物业收据不知道是哪来的，我不认可，是他们自己手写的。 对前述证据以及当事人的当庭陈述，本院认定如下：对于环卫所开具的证明，被上诉人对该证明不持异议，该证明可以证明凤鸣物业公司收取垃圾处理费的行为是代环卫所收取，本院予以采信。对于物业收据，物业出示的收据是一本原始凭证，且每一张收据与前后收据都是连号，可以证实2015年时物业收取的费用明细及收费标准，本院予以采信。对于意见征求表、公共设施照片、小区照片、收支测算表，本院将结合案件事实综合评判。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审的争议焦点为:1.物业费收取的标准是否为0.3元/月/㎡；2.是否应当收取公摊能源费；3.是否应当收取垃圾处理费；4.物业服务费按实际发生月份收取还是按年收取；5.被上诉人是否应当支付违约金。 关于物业费收取的标准是否为0.3元/月/㎡的问题。首先，2014年12月12日，华丽物业公司向华丽花园业主发出公告，将物业服务费标准提高至0.3元/月/㎡，告知业主若有不同意见，请于2014年12月30日前在门卫室上的意见表留下意见。根据凤鸣物业公司举出的意见表，无业主在该意见表上留下意见。其次，根据2015年的物业收据，可以认定华丽花园的业主在2015年时已经按照0.3元/月/㎡的标准缴纳物业服务费。华丽花园业主未在提高物业服务费标准的意见表上发表反对意见，其后又按照0.3元/月/㎡的标准缴纳物业费，可见华丽花园的业主以实际行为确认了物业服务费的标准提高至0.3元/月/㎡。上诉人主张物业服务费的标准为0.3元/月/㎡，本院予以认可。 关于是否应当收取公摊能源费的问题。根据2015年物业服务费收据上记载的收费明细，有一项为路灯费，在该收据上该路灯费并未包含在物业服务费项下。凤鸣物业公司一直未主张过路灯费，路灯也确实属于公摊能源支出，凤鸣物业公司主张路灯费即为公摊能源费，本院予以认可。前述收据可证实，虽然物业合同中未约定公摊能源费，但公摊能源系由全体业主享受，业主在实际中也缴纳了公摊能源费，因此，应当在物业服务费之外另行缴纳公摊能源费。根据杨发云的收据，路灯费为1.5元每月每户，并不是凤鸣物业公司主张的1.8元每月每户，本院仅支持每月每户1.5元的公摊能源费。 关于是否应当收取垃圾处理费的问题。根据江油市环境卫生管理所出具证明可认定，凤鸣物业公司代环卫所收取垃圾处理费，收费标准为每户每月6元，每年年初收取全年费用。且业主确实享受了环卫所的垃圾处理服务，应当缴纳相应的费用。上诉人主张收取垃圾处理费，本院予以认可。 关于物业服务费按实际发生月份收取还是按年收取的问题。案涉物业服务合同并未约定物业服务费的收取方式。按照2015年的物业收据，杨发云缴纳的物业费都是两个月一张收据，可以推定杨发云缴纳物业费的方式系两个月一缴，并没有按年缴费。一审认定本案物业服务费按照提供物业服务的实际月份收取，本院予以确认。上诉人在本案要求支付2018年5月1日到2020年12月31日的物业服务费，因现在案件进行二审，此时已值2020年12月，实际提供物业服务的时间已变更为2018年5月至2020年12月，为减少上诉人讼累，本案在二审中支持上诉人要求被上诉人支付2018年5月1日至2020年12月31日的物业费1233元（128.41㎡×0.3元/月/㎡×32个月）、生活垃圾处理费192元（6元/月/户×32个月）、公摊能源费48元（1.5元/月/户×32个月）、车位使用费960元（30元/月/辆×32个月），合计2433元。 关于被上诉人是否应当支付违约金的问题。被上诉人在一审中提交的小区环境照片可以看出凤鸣物业公司未完全尽到物业服务的义务。凤鸣物业公司二审中提交的照片，不能显示其形成时间，不能达到其证明目的，不予采信。而被上诉人提交的照片反映出该小区的物业服务确实存在一定问题。因此，一审未支持上诉人的违约金诉请，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人凤鸣物业公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院(2020)川0781民初3705号民事判决； 二、杨发云于本判决生效后十日内支付江油市凤鸣物业服务有限公司自2018年5月1日至2020年12月31日的物业费1233元、生活垃圾处理费192元、公摊能源费48元、车位使用费960元，共计2433元； 三、驳回江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由杨发云负担。二审案件受理费50元，由江油市凤鸣物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 欧泳如 二〇二〇年十二月十日 书记员 黄 娟