重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0238民初3828号 原告：谭蓉，女，1990年10月20日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭洪，女，1995年5月21日出生，住重庆市巫溪县，系谭蓉之妹。 被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县宁河街道太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。 法定代表人：彭希，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王发权，重庆浩志律师事务所律师。 原告谭蓉与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称“圣贤鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭蓉，被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人王发权，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭蓉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约交房的违约金33505.92元(计算方式：购房总款302400元×0.0001元/日×1108日，暂计时间从2017年10月1日起算至2020年10月13日），并从2020年10月13日起逾期继续支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月22日，原告向被告购买位于ⅹ的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为302400.00元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今。但被告一直没有交付房产证给原告，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该幢商品房至今没有进行竣工验收，更没有取得《重庆市建设施工竣工验收备案登记证》。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，遂向法院起诉。 被告圣贤鼎公司辩称，原告的按揭贷款到账时间是2017年11月14日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证的时间是2019年5月24日，故被告向原告支付违约交房违约金的起止日期是自2017年11月15日起至2019年5月24日止。虽然被告没有按期取得竣工验收备案登记证，但并没有影响原告对该房屋的占有和使用。故关于违约金的计算标准，请求人民法院依法予以降低。被告在本案中应承担的诉讼费用，请求按被告应承担的违约金金额的比例确定。 本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订编号为：CQ-319-01117569的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以建筑面积单价为3600元/㎡、总价款302400元的价格购买座落于ⅹ房屋；同时约定原告的付款方式为首付款加按揭贷款：首付款为92400.00元，其余房款以按揭贷款方式支付；该合同第七条第(一)款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：......；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金......。同日，原、被告签订《巫溪县逸美兴悦小区（商品房买卖合同）补充协议》，补充协议第十八条特别约定：......（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任；第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；第二十条约定：本合同中的不可抗力包括但不限于台风、地、地震水、冰雹，政府征收、征用、罢工、骚乱及异常恶劣天气。 合同签订后，原告已于当日向被告付清首付款。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接收房屋并装修入住。2017年11月14日，被告收到原告申请的购房按揭贷款。2019年5月24日，被告就案涉楼房取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（编号：巫溪县建竣备字[2019]0006号）。 上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》、大修基金收据、交付首付款发票、完税证明，被告提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据材料予以证明，结合原、被告的当庭陈述，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》（以下简称“《补充协议》”）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然被告已于2017年9月30日向原告交付了房屋，但此时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而依双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告此时的交房行为尚不构成全面交付，已构成违约。被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其应履行的交付房屋的义务至此才全面完成。鉴于被告于2017年11月14日才收到原告申请的购房按揭贷款，故依据《补充协议》的约定，被告在约定交房期限届满之日起至原告付清尾款之日（2017年11月14日）止期间，应免予承担违约交房的违约责任。因此，被告应承担违约交房责任的起止期间应当是：自2017年11月15日起至2019年5月24日止。虽然合同约定由于非被告原因或者属于不可抗力、政府行为、政策因素等原因的免责条款，但被告违约交房的行为并非系不可抗力、政府行为、政策因素等原因所致，其仍应按合同第九条的约定承担违约责任。考虑到原告已自2017年9月30日起实际占有并使用被告交付的房屋，故本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，酌情确定由被告自2017年11月15日起至2019年5月24日止，以总购房款为基数，按每日万分之零点七的标准，向原告支付违约金11769.41元(计算式：302400.00元×0.00007元/日×556日＝11769.41元)。原告就被告违约交房而主张的其余违约金，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谭蓉支付违约交房的违约金11769.41元； 二、驳回原告谭蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费318.82元，由原告谭蓉负担206.82元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 熊礼平 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 杨 柳 书 记 员 沈丽娟