湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初2343号原告（反诉被告）：湖南省双牌水库管理局，住所地：湖南省永州市零陵区神仙岭路**，统一社会信用代码：12431100447745252E。法定代表人：夏剑平，系该局局长。委托诉讼代理人：蒋春月，男，1963年4月17日出生，湖南省东安县人（特别授权）。委托诉讼代理人：鲁智，湖南九子龙律师事务所律师，系该局法律顾问。被告（反诉原告）：黄永玲，女，1972年3月15日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，退休职工。委托诉讼代理人：聂绍武，湖南君义律师事务所律师。原告湖南省双牌水库管理局与被告黄永玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南省双牌水库管理局的委托诉讼代理人蒋春月、鲁智，被告黄永玲及其委托诉讼代理人聂绍武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省双牌水库管理局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《永州市潇湘现代农业示范基地租赁合同》；2、判令被告立即返还租用场地及配套设施；3、判令由原告没收被告50，000元信用金；4、判令被告支付房屋租金104，626.75元件，并按万分之五标准向原告支付滞纳金38，521.61元；5、判令被告赔偿原告违约金50，000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月8日，原、被告在平等自愿的基础上，经协商一致签定了《永州市潇湘现代农业示范基础租赁合同》，双方约定合同期自2010年2月1日至2026年1月30日，租金总额为519，413.85元。2010年2月1日至2016年1月30日的租金为每年贰万陆仟元，从2016年2月1日起每年在上一年租金的基础上递增6%。另外，合同第四条约定承租方向出租方缴纳租金的时间为每年的2月15日前，并一次性交清当年租金。若在当年的6月30日还不能交清租金，出租方有权单方面终止合同，并收取欠交租金每日万分之五的滞纳金。合同第八条违约责任约定：任何一方没能履行约定义务，另一方有权解除合同。合同解除，责任方应支付另一方违约金50，000元。事实上，签订合同之后被告一直以各种理由表示要迟延交付租金。其中，被告2017年度欠交租金29，213.6元；2018年度欠交30，966.42；2019年度欠交32，842.41元；2020年算至5月份欠交11，604.32元；欠交租金经结算达到104，626.75元，原告多次通知被告，但被告均不履行租金支付义务。原告认为，原、被告签订的《永州市潇湘现代农业示范基地租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，被告逾期不支付租金的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，故特诉至法院，请求判如所请。被告黄永玲口头辩称，原告所诉不是事实，原告没有按照双方签订的合同约定交付租赁物，其中有1800平方米蓄水池一个、土地一块没有交付，被告多次向原告反映，基于此情况被告2017年没有交租金，没有交租金是原告违约在先，责任应由原告承担；2018年原告在没有通知被告的情况下将已经租给被告的部分房间、土地、鱼塘另外出租给其他人，将被告种植的树木毁坏，房间物品丢弃，给被告造成了损失，原告应当赔偿。被告黄永玲向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人按双方合同约定交付租赁物：蓄水池1个、土地3亩、仓库2栋、喷灌机房2间、办公室2间、住房3间；2、确定被反诉人违约，并责令其赔偿反诉人经济损失307，063元；3、由被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2010年2月1日，反诉人与被反诉人签订《永州市潇湘现代农业示范基地租赁合同》，被反诉人将位于冷水滩区伊塘镇的永州潇湘现代农业示范基地出租给反诉人经营使用，租赁范围有柑橘园、大棚9个、蓄水池2个、仓库2栋、喷灌机房2间、办公室2间和住房3间，租赁期限为16年。但合同签订后，被反诉人并未按照合同约定，将租赁物全部交给反诉人，其中，约定2个蓄水池只交了一个，气象站边上的土地3亩一直未移交。反诉人多次向被反诉人负责人反映，要求按约定履行，但被反诉人一直拖延未解决。因被反诉人长期拖延拒不交付部分租赁物，反诉人在向对方多次要求未果后，在2017年暂时未全部缴纳租金。2018年，被反诉人不但未按约定履行，还在未通知反诉人的情况下，擅自将反诉人正在使用的租赁物：住房和仓库出租给他人，并撬开房间，将存放的物品丢弃，将反诉人种植10多年的树木砍掉、烧死。造成反诉人树木损失258，000元，其他物品损失49，063元。后反诉人与对方多次交涉未果。反诉人认为：双方经平等协商签订的《永州市潇湘现代农业示范基地租赁合同》，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行合同义务，被反诉人违反合同约定，拒不交付租赁物，并造成反诉人重大经济损失，依法应当承担违约责任。为维护自身的合法权益，反诉人依法提起反诉，请求人民法院判决被反诉人继续履行合同，并赔偿反诉人全部经济损失。原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局针对反诉辩称：1、原告已经在2010年签订合同时依约向被告交付全部合同标的物；2、原告未曾有破坏、损害原告财产行为；3、被告在反诉状中所列的树木损坏、物品丢弃的行为都没有发生过。故请求依法驳回被告的全部反诉请求。原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、《永州市潇湘现代农业示范基地租赁合同》，欲证实：2、客户专用回单和租金明细表，欲证实被告交租金至2017年及其他明细；3、证明，欲证实被告至今仍在正常使用租赁场地；4、民事裁定书和起诉状，欲证实被告2014年有欠交租金的事实；5、律师函，欲证实2019年发函催交租金的事实。对上述证据，被告（反诉原告）黄永玲质证认为：对证据1的“三性”无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3的“三性”均有异议，证言是原告的下属单位出具的，与原告有利益关系，不能提供客观的证言，且其证言与客观事实不符；对证据4的真实性无异议，但与本案无关，这件事已经解决了；对证据5的真实性、关联性有异议，律师函是单方面通知的，并不反映客观事实，证据是否采信要根据客观情况。原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局反质证认为：对证据3，凡是知道案件相关事实的人或者单位都有出具证据的义务，证言应当被采纳，能反映客观情况。被告（反诉原告）黄永玲为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，欲证实租赁范围包含柑橘园、大棚9个、蓄水池2个、仓库2栋、喷灌机房2间、办公室2间、住房3间；2、照片及视频，欲证实租赁合同约定的部分租赁物没有移交给被告，部分租赁物已经被原告出租给他人；3、协议书，欲证实原告在未通知被告的情况下，将部分房屋和土地出租给他人；4、损失明细表，欲证实原告毁约，造成被告的财产损失情况；5、情况汇报，欲证实因原告违约，被告与其交涉的情况；6、报警记录，欲证实原、被告双方因未协商好，被告而向派出所报警的事实。对上述证据，原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局质证认为：被告提交的证据超出了举证时限，不应当采纳；对证据1的真实性无异议，双方是有约定的；对证据2的照片视频真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，不能反映出是谁拍摄的，什么时候拍摄的，什么地点拍摄的，权属属于谁，不能达到被告的证明目的；对证据3的关联性有异议，要求被告提供原件，该份证据在内容中约定了双方协议使用的场地是猪场、水田及部分闲置土地，这些场地恰好在合同里约定了不是租赁给被告的；对证据4的“三性”均有异议，这是被告方自己制作的，损失是否真实发生不清楚，物品是否采纳没发票，物品价格没有依据，被告也从来没有在此生活居住；对证据5的真实性无异议，该证据是在他局5月份起诉被告后，被告单方面提交的个人意见，他方并未认可；对证据6的报警单，被告的举证已超过举证时限，对该证据的真实性、合法性无异议这，但对其关联性有异议，不能体现被告的苗木是什么时间、什么地点、由什么人损害的，损害有多大。被告（反诉原告）黄永玲反质证认为：照片是用手机拍摄的，有具体时间，可以清楚知道拍摄地点，就是原告方稝给她的管理用房、土地、水塘，反映了原告将租赁给她的土地租赁给他人；协议书原件在原告方，她发现财产受损后，报警后从公安部门获取的；其中哪一些是原来出租给她们的她们可以注明，反映了原告将租赁给她的土地租赁给他人；损失明细表是原告聘请人员在住房里住了5年留下的生活用品，因为原告将房屋转租给他人后遗失造成的损失；对报警记录，她先是与原告协商，最初没有想要报警，是在原告起诉后，无法协商才报警的。对原、被告提交的上述证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、4的真实性，被告未表异议，予以采信；证据3有相关证人当庭出庭作证，其证言与书面证言内容基本一致，予以采信；证据5与客观事实基本相符，予以采信。对被告提交的证据1、2、3、5、6的真实性，原告未表异议，予以采信；证据4确系被告单方制作，原告不予认可，被告又未能提供其它证据予以佐证，故不予采信。根据双方当事人的陈述及采信的证据，本院认定本案如下事实：2010年2月8日，原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局（出租方）与被告（反诉原告）黄永玲（承租方）签订了一份《永州市潇湘现代化农业示范基地租赁合同》，主要约定：出租方将位于冷水滩区伊塘镇的永州市潇湘现代农业示范基地（永州灌溉试验站内）出租给承租方使用，为明确双方的权利义务，经共同协商一致，特签订本合同。第一条租赁范围永州灌溉试验站内的现有柑橘园亩、大棚9个、蓄水池2个、仓库2栋、喷灌机房2间、办公室2间和住房3间；……第二条租用期限。租赁期限为16年。即：2010年2月1日至2026年1月30日；第三条租赁用途种植优质、高产、高效经济作物、果树或苗木，在我市农业行业能起示范作用。具体品种要符合《永州市潇湘现代化农业示范基地可研报告》要求；第四条租金及交纳方式。2010年2月1日至2016年1月30日的租金为每年贰万陆仟元，从2016年2月1日起每年在上一年租金的基础上递增6%。承租方向出租方交纳租金的时间为每年的2月15日前一次性交清当年租金。否则，出租方将按欠款额每日加收万分之五的滞纳金，若在当年的6月30日还不能交清租金，出租方有权单方面终止合同，由此造成的一切损失由承租方承担；第五条租赁物交付使用。出租方自本合同正式生效之日将租赁物交付承租方使用；承租方在出租方将租赁物交付之日起，必须对租赁物进行相应的生产、管理、使用，不得抛荒、弃置、弃耕。否则，出租方有权终止合同；第六条出租方的权利和义务。1、依据本合同约定向承租方收取租金。……8、对于政府因公益事业而附设的各种管线等设施对租赁物的破坏，出租方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿，也不得要求减少租金。第七条承租方的权利和义务。1、签约时，承租方须向出租方交纳合同信用金5万元，承租方在承租期间没有违反本合同的各项义务时，租赁期满无息退还；若有违约，则不予退还。……第八条违约责任。1、任何一方不履行本协议项下的任一义务，均构成违约，应承担违约责任。2、任何一方没能履行约定义务，另一方有权解除合同。3、合同解除，责任方应支付另一方违约金5万元。4、因不可抗力或者国家土地管理政策、法律法规规定或政府有关部门采取的行为致使合同不能履行，双方互不承担责任；第九条其他事项。……3、合同履行过程中双方所出现的争议，应共同协商解决，协商不成，应向零陵区人民法院起诉。……６、本合同自双方签字之日起生效，本合同一式肆份，即出租方叁份，承租方壹份。合同签订后，原告依约向被告交付了相关租赁物，被告在初期也依约向原告交纳相关租金，在租赁土地上种植了果树（含名贵果树）及经济作物等。2014年，被告开始拖欠原告租金不付，经原告于同年6月17日发函催促被告依约交纳租金未果后，原告遂于同年10月向本院提起诉讼。后经协商和调解，被告向原告支付了所欠租金，因此原告于同年12月8日向本院申请撤回了起诉，并已获本院裁定予以准许。2017年，被告又开始拖欠原告租金不付，经原告多次通知和发出律师函催促，被告均以原告未足额交付租赁物、租赁物被他人占用或转租给他人、租赁物内物品丢失、种植的名贵果树被损毁等为由拖欠至今未付。双方曾就此进行过协商，但未果，被告遂于2020年8月4日向当地派出所报警称其租赁住房内的家具等以及苗圃园内的林木遭到破坏。原告遂再次诉至本院。另查明，被告出租和交付给原告的一个蓄水池曾有人放养过一段时间的鱼，但现已停止使用；原告租赁被告位于气象站周围的一小块土地原告未实际使用，按照相关规定也不能使用；签订合同初期，被告及其聘请的工作人员曾使用过一段时间原告交付的办公用房和住房，但自从被告聘请的工作人员撤离后，被告就未再使用办公用房和住房，原告现仍有多间办公用房和住房可供被告使用；被告现欠付原告2017年的租金29，213.60元，2018年的租金30，966.42元，2019年的租金32，842.41元，2020年1-5月的租金11，604.32元，共计104，626.75元。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法、有效的，应受法律保护，双方应严格依约享受权利、履行义务。在合同履行过程中，由于原告的个别工作人员在未征得被告同意的情况下，占用被告租赁的一个蓄水池放养了一段时间的鱼，一定程度上影响到被告对租赁物的使用，这也表明原告在履行合同交付租赁物时存在一定瑕疵，但该瑕疵并未从根本上影响到双方订立合同的目的，被告的林木灌溉和种植用水并未因此受到实质影响，且该瑕疵现已消除，被告不得以此作为其不履行交纳租金义务的理由，因此对原告要求被告交纳拖欠租金的诉请，本院予以支持。按照双方签订的合同第七条第一款、第八条第三款的约定，原告没收被告交纳的合同信用金以及被告承担违约金的前提条件是被告主观上存在故意或重大过失，而本案中被告迟延交纳租金系由于原告履行合同过程中存在一定瑕疵造成的，故对于原告要求没收合同信用金并要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持，予以驳回。本案中，双方基于对对方的信任，签订了长达16年的租赁合同，现已履行10年多，且双方在履行合同过程中并无重大过错，合同履行中原告的瑕疵行为现已消除，为保护双方的合同目的得以实现，从诚实信用、公平公正、经济效益原则出发，合同以暂时不解除为宜，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持，予以驳回。至于被告反诉要求原告赔偿其果树损失及其它损失的诉请，因未能提供充分有效的证据证实其损失客观真实的发生，更未能提供任何充分有效的证据证实其损失系由原告造成的，故对其反诉请求，本院也不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限在本判决生效后十日内由被告（反诉原告）黄永玲支付原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局从2017年1月1日至2020年5月1日的租金104，626.75元；二、驳回原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄永玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4947元，反诉费2953元，共计7900元，由原告（反诉被告）湖南省双牌水库管理局负担2818元，被告（反诉原告）黄永玲负担5082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判长  李少阳审判员  邓 坤审判员  秦建忠二〇二〇年十二月十七日法官助理李星江书记员陈信晖附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。