重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14676号 原告：焦晓彤，男，汉族，1998年8月18日出生，住河北省保定市曲阳县。 委托诉讼代理人：黄映，重庆信豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺青青，重庆信豪律师事务所律师。 被告：刘友秀，女，汉族，1969年5月11日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：黄健，重庆博焕律师事务所律师。 原告焦晓彤与被告刘友秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦晓彤的委托诉讼代理人黄映、贺青青，被告刘友秀的委托诉讼代理人黄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告焦晓彤向本院提出诉讼请求：1.判决《商业门面租赁合同》于2020年7月6日（刘友秀收到法院送达的起诉状副本之日）解除；2.判决刘友秀立即将重庆市北部新区×路×号附×号的商业门面交还给焦晓彤；3.判决刘友秀向焦晓彤支付2020年1月1日至2020年7月6日的租金9491.28元；4.判决刘友秀向焦晓彤支付房屋占用损失（参照市场租金的标准即100元/平方米，自2020年7月7日起计算至房屋交付之日止）；5.判决刘友秀向焦晓彤支付因逾期支付租金产生的违约金（以欠付租金4454.8元为基数，从2020年1月11日起，按照每日0.3%的标准计算至付清之日止；以欠付租金2885.5元为基数，自2020年4月11日起，按照每日0.3%的标准计算至付清之日止）；6.判决刘友秀向焦晓彤支付违约金15858元（44.05平方米×30元/平方米×12个月，依据租赁合同第8.2条的约定计算]；本案诉讼费由刘友秀承担。事实和理由：2013年6月30日，刘友秀与重庆首金房地产开发有限公司（以下简称首金公司）签订《商业门面租赁合同》。合同约定：刘友秀承租首金公司所有的位于重庆市北部新区×路×号附×号的商业门面（以下简称案涉房屋）；租期自2014年1月1日至2023年12月31日；租金按季支付，承租人应于每季度第一个月10日前支付租金，逾期支付的，承租人应按照应付未付租金的日千分之三向出租人支付违约金至付清之日止；若承租人逾期不支付租金累计超过30日，出租人有权解除合同，违约方应按起租年度租金向守约方支付违约金。2019年12月27日，焦晓彤与首金公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定焦晓彤购买案涉房屋，受让《商业门面租赁合同》约定全部权利和义务，《商业门面租赁合同》约定的租金，自补充协议签订且焦晓彤付清全部房价款之日（含当日，不足月部分按当月自然天数折算租金）前的由首金公司收取，其后的租金由焦晓彤自行收取。焦晓彤于2019年12月27日付清了全部房价款，并于2019年12月29日办理了过户登记。焦晓彤受让案涉商业门面后，刘友秀应按照《商业门面租赁合同》的约定向焦晓彤支付租金，但经焦晓彤多次催收，刘友秀仍未支付租金，故焦晓彤提起本案诉讼。 被告刘友秀辩称，1.刘友秀认可于2020年7月6日收到法院送达的焦晓彤的起诉状副本。2.刘友秀于2013年6月30日与首金公司签订商业门面租赁合同，但合同约定的标的物是北部新区经开园×路×号附×至×号、附×号×至×、×至×门面，建筑面积639.02平方米，仅约定房屋分一楼、二楼和三楼，一楼面积为264.8平方米、二楼和三楼面积共计为374.22平方米，未明确区分各个门面号的具体面积，实际附60至63号房屋未交付。焦晓彤诉称的其与首金公司订立商品房买卖合同及补充协议，以及焦晓彤支付房款、办理过户登记的情况，刘友秀并不知情。截至本案庭审，焦晓彤、刘友秀及首金公司未签订合同权利义务部分转让的合同，未形成共同的意思表示。3.根据合同约定及支付惯例，刘友秀一直是按照整个合同的总租金金额进行支付，无法区分各个门面的租金金额。2020年1月1日前，刘友秀均严格履行合同，从未出现拖欠。2020年1月1日至2020年6月30日期间，按合同约定刘友秀应分别于2020年1月10日前和2020年4月10日前分两次各支付3个月租金，刘友秀在2019年12月30日已经提前将包括案涉标的物在内的3个月全部租金32477元支付给了首金公司，在该期间因为疫情以及疫情防控措施的影响，无营业收入，首金公司是做出租经营用房的国有企业，负有对承租人减免3个月租金的义务，因此刘友秀在2020年6月30日之前的租金并没有拖欠。刘友秀因疫情影响及营业不正常，确实没有收到相关的文书及资料，在2020年7月初的时候通过友邻的门面才知晓房屋转让的事实，刘友秀知道后也不是不同意合同的部分转让，但因合同是整租合同，一楼和二、三楼的单价也不同，刘友秀不知道如何区分租金、保证金，以及房屋维修的权利义务从何时在首金公司与新产权人之间进行分割，刘友秀也联系了首金公司，要求签订三方协议，明确合同转让的具体明细，但首金公司只给刘友秀一个载明有联系方式的打印件，让刘友秀自己去核实，刘友秀就转而联系新产权人，希望新产权人提供买卖合同、房产证、确认按什么面积计算以及准确的银行账户，有部分产权人予以配合，但焦晓彤没有提供，刘友秀只好在2020年6月30日将第三季度租金全额支付给了首金公司。综上，刘友秀实际上并无违约行为，请求驳回焦晓彤的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，以首金公司为甲方，刘友秀为乙方，双方签订《商业租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在重庆北部新区经开园×路×号附×至×号、附×号×号，建筑面积609.02平方米，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。合同第4.1条约定：2014年1月1日至2017年3月31日租金为0，2017年4月1日至2018年3月31日租金为一楼每月30元/平方米（一楼建筑面积264.8平方米），二、三楼每月20元/平方米（二、三楼建筑面积374.22平方米），随后租金逐年递增6%，2019年4月1日至2020年3月31日一楼月租金标准为33.71元/平方米，二、三楼月租金标准分别为22.47元/平方米，2020年4月1日至2021年3月31日一楼月租金标准为35.73元/平方米，二、三楼月租金标准分别为23.82元/平方米。合同第4.2条约定：乙方按季度支付租金，乙方应于每季度第一个月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，乙方需按应付未付租金的日千分之三向甲方支付违约金。合同第8.2条约定：乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知解除本合同，违反合同的一方向另一方按起租年度租金支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿给对方造成的损失。 2019年8月10日，首金公司向刘友秀身份证登记地址邮寄《关于出售重庆北部新区经开园×路×号部分商业用房的通知》，载明其将出售×路×商业用房，若刘友秀主张优先购买权应书面通知首金公司。该通知附有“商业用房承租人刘友秀房号及售价表”，列明了附×号、附×号、附×号×号房屋具体的套内面积及建筑面积等。该邮件经查询于2019年8月12日“退回签收前台”。刘友秀但称其未收到该通知。 2019年8月13日，刘友秀出具《放弃优先购买权承诺书》，载明其已接到首金公司将其承租的重庆北部新区经开园×路×号附×号、附×号、附×号×号商业出售给第三人的通知，刘友秀放弃对该房屋的优先购买权。 2019年12月27日，以首金公司为甲方（卖方），焦晓彤为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆北部新区×路×号附×号房屋出售给乙方，房屋名义层为1层，建筑面积44.05平方米，套内建筑面积40平方米，总成交金额为872190元。同日，以首金公司为甲方（出卖人），焦晓彤为乙方（买受人），双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定将刘友秀与首金公司于2013年6月30日就案涉房屋签订的《商业门面租赁合同》作为本协议附件；本补充协议签订前乙方付清全部房价款之日（含当日，不足部分按当月自然天数折算租金）前的租金由甲方收取，本补充协议签订且乙方付清全部房价款之日后的由乙方自行收取。同日，首金公司就案涉房屋购房款向焦晓彤开具发票，金额共计872190元。 2019年12月29日，刘友秀向首金公司转账34277元，交易备注为“第四季度门面租金”。刘友秀称因租赁合同约定免租期后当年的4月1日至次年的3月31日为一个合同年度，所以该租金系2020年1月1日至2020年3月31日的租金。 2019年12月31日，焦晓彤取得案涉房屋房地产权证。 2020年1月3日，首金公司向刘友秀身份证登记地址邮寄《关于变更重庆北部新区经开园×路×号部分商业用房产权人及租金、租赁保证金交纳方式的通知》，载明刘友秀租赁的房屋中附×号、附×号产权人已经发生变更，请刘友秀及时与新产权人联系，重新签订租赁合同并按照新产权人提供的交纳方式向其交纳租赁保证金和租金，该通知还载明附×号新产权人为焦晓彤，并列明了焦晓彤的联系电话。该邮件经查询于2020年1月6日“退回妥投”。首金公司另拍摄照片一张，显示该通知张贴于案涉房屋门口的墙上，旁边有人手持2020年1月8日人民日报一份。刘友秀称其未收到该通知，照片也没有看到，因为现场经营的是次承租人。 2020年5月3日，首金公司向“重庆市南岸区南平台湾花园×幢×号”邮寄物品一份，邮单封面显示邮寄物品为《关于重庆北部新区×路×号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》，该邮件显示于2020年5月4日“本人签收：刘友秀”。焦晓彤持有《关于重庆北部新区×路×号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》复印件一份，载明首金公司于2019年12月29日收到刘友秀缴纳的重庆北部新区经开园×路×号商业用房的租金34277元，因其中附×号门面首金公司于2019年12月31日前已经售卖，根据双方租赁合同的约定，刘友秀2020年一季度及二季度应缴租金合计为53606.64元，实缴租金抵扣应缴租金后，尚有19329.64元租金欠缴；请刘友秀知悉，根据重庆财政局、重庆国资委发布的《关于贯彻落实疫情期间减免租金有关事宜的通知》及《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发[2020]7号文减免中小微企业房租的通知》之规定，首金公司并不属于减免租金的主体范围内，刘友秀应当按《商业门面租赁合同》约定租金标准及时缴纳租金。该函件后附刘友秀2020年1月1日至2020年4月30日租金明细表复印件一份，显示刘友秀租赁的所有门面2020年1月1日至2020年4月30日应向首金公司支付租金共计53606.64元，其中案涉房屋该期间租金为0。刘友秀称对于通知函和租金明细表的真实性有异议，因为其经营不正常，确实未能收到相关函件。 2020年5月14日，焦晓彤向刘友秀身份证登记地址邮寄《催收租金的通知函》，载明焦晓彤已于2019年12月27日从首金公司购买了案涉房屋，但刘友秀一直未与焦晓彤联系也未支付租金，焦晓彤要求刘友秀严格按照《商业门面租赁合同》的约定向焦晓彤缴纳租金，并附焦晓彤的收款账号及联系电话。该邮件经查询于2020年5月16日由“协议信箱”签收。该通知另张贴在案涉房屋的门口。刘友秀称因为疫情和房屋由次承租人经营的原因，所以其未收到该通知函，也没有看到照片。 2020年6月30日，刘友秀向首金公司转账36333.60元。刘友秀称该36333.60元是其承租的包括案涉门面在内的所有房屋2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金。 另查明，2020年7月28日本案第一次庭审后，刘友秀于2020年8月2日向焦晓彤支付租金9354.37元。2020年10月9日，刘友秀向焦晓彤支付租金4721.72元。刘友秀称9354.37元是其在第一次庭审知道焦晓彤购房信息后支付的案涉房屋2020年1月、5月至9月的租金，4721.72元是案涉房屋2020年10月1日至2020年12月31日的租金。焦晓彤称其不清楚前述两笔款项的性质。 还查明，首金公司的股东系北京首钢房地产开发有限公司，北京首钢房地产开发有限公司的股东系首钢集团有限公司，首钢集团有限公司的股东系北京国有资本经营管理中心，北京国有资本经营管理中心的股东系北京市人民政府国有资产监督管理委员会。 庭审中，刘友秀举示合同权利义务部分转让确认单一组（含刘友秀与案外人就附65号签订的确认单原件），拟证明与焦晓彤类似的新产权人在2020年7月前后均配合办理了转让手续。焦晓彤对其真实性不予认可。 刘友秀举示照片打印件一张，内容为一张表格，载明焦晓彤系附64号产权人及其联系电话。刘友秀称其多次联系首金公司办理转让的事宜，但首金公司不配合，只在2020年7月上半月给了刘友秀该表格，让刘友秀自行核实。焦晓彤对其真实性不予认可。 焦晓彤陈述：首金公司未告知焦晓彤刘友秀缴纳租金到什么时候，也没有承诺将其多收取的租金给焦晓彤。 刘友秀陈述：刘友秀与首金公司就疫情减免3个月租金协商过，首金公司称北京总部对此没有批下来，但刘友秀认为根据文件规定其享有3个月免除租金的权利。 刘友秀在本案审理过程中向本院出具情况说明一份，载明从利于案件处理的角度，2020年2月1日至2020年4月30日期间，焦晓彤受让租赁部分对应的合同租金，扣除受疫情及疫情防控措施影响可以减免的部分，可由法院裁决刘友秀支付，刘友秀已向首金公司支付的焦晓彤受让部分的租金，刘友秀自行与首金公司处理。 上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、商业门面租赁合同、发票、不动产权证、承诺书、函件、送达回执、照片、企业信息、转账记录等证据在案为证，足以认定。 本院认为，首金公司与刘友秀签订的《商业门面租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。焦晓彤在租赁合同期限内购买了案涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，该合同对于焦晓彤及刘友秀继续有效。 关于刘友秀应付租金的问题。2020年8月2日，刘友秀向焦晓彤支付租金9354.37元，刘友秀称9354.37元是其在第一次庭审知道焦晓彤购房信息后支付的案涉房屋2020年1月、5月至9月的租金，按照《商业门面租赁合同》约定的租金标准计算，案涉房屋2020年1月、5月至9月租金为9354.37元（33.71元/平方米×44.05平方米+35.73元/平方米×44.05×5个月）,刘友秀关于9354.37元的组成的陈述具有合同依据，本院予以支持。2020年10月9日，刘友秀向焦晓彤支付租金4721.72元，刘友秀称4721.72元是案涉房屋2020年10月1日至2020年12月31日的租金，按照《商业门面租赁合同》约定的租金标准计算，案涉房屋2020年10月1日至2020年12月31日的租金为4721.72元(35.73元/平方米×44.05×3个月)]。刘友秀关于4721.72元的组成的陈述具有合同依据，本院予以支持。据此，刘友秀就案涉35号房屋已经足额向焦晓彤支付了2020年1月1日至2020年1月31日以及2020年5月1日之后的房租。对于2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租，刘友秀向本院出具的情况说明载明从利于案件处理的角度，2020年2月1日至2020年4月30日期间，焦晓彤受让租赁部分对应的合同租金，扣除受疫情及疫情防控措施影响可以减免的部分，可由法院裁决刘友秀支付。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为二级。2020年3月24日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为三级。刘友秀主张其应享受3个月的免租期，但未举示证据予以证实，结合疫情及经营情况，本院认定刘友秀应享受一个月按上浮前标准计算的免租期。故刘友秀还应支付焦晓彤租金3058.84元（33.71元/平方米×44.05平方米+35.73元/平方米×44.05）。 关于焦晓彤要求解除《商业门面租赁合同》的诉讼请求。2019年12月29日，刘友秀向首金公司转账34277元。该款项虽备注为“门面租金四季度”，但焦晓彤举示的《关于重庆北部新区翠渝路55号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》能够证明首金公司认可该款项对应的租期为2020年1月1日后的租金，且《商业租赁合同》约定的免租期后的计租合同年度为当年的4月1日至次年的3月31日，故刘友秀关于该租金系2020年1月1日至2020年3月31日的租金的陈述具有合理性，本院予以采信。因首金公司与焦晓彤签订买卖合同及付款的时间为2020年12月27日，焦晓彤取得房地产权证的时间为2020年12月31日，现无证据证明焦晓彤及首金公司在刘友秀2020年12月30日付款时已经告知刘友秀款项应付给焦晓彤，故刘友秀向首金公司支付该笔租金的情形符合合同约定，刘友秀未按租赁合同约定的付款期限向焦晓彤支付2020年1月1日至2020年3月31日租金的行为不构成违约。此后由于新冠疫情的影响，导致刘友秀在经营上及文件收取上确会受到影响，由《关于重庆北部新区翠渝路55号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》也可看出刘友秀与首金公司就疫情期间租金减免的问题进行过协商。且该期间处于新旧产权人转换的期间，刘友秀要求焦晓彤明确产权面积、房款付清时间、租金支付账号等也具有合理性，因此刘友秀未按租赁合同约定的付款期限向焦晓彤支付2020年4月1日后的租金存在合理事由，其行为不宜认定为违约。对于焦晓彤要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 对于焦晓彤要求刘友秀归还房屋及支付违约金、房屋占用损失的诉讼请求，因《商业门面租赁合同》未解除，刘友秀未及时支付租金的行为也不构成违约，故本院对焦晓彤的该部分诉讼请求均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘友秀于本判决生效之日起五日内支付原告焦晓彤租金3058.84元； 二、驳回原告焦晓彤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务资金占用损失。 案件受理费525元，由原告焦晓彤负担262.5元，由被告刘友秀负担262.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  万园薇 二〇二〇年十二月十一日 书记员  余文沁