安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1857号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑连发，男，1970年10月26日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省泾县，经常居住地安徽省泾县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑麦华，女，1971年1月26日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省泾县，经常居住地安徽省泾县。 上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：沈新星，安徽皖盛律师事务所律师。 上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：汪茹珠，安徽皖盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：汪崇法，男，1974年10月18日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省泾县，经常居住地安徽省泾县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吕康，男，1992年4月24日出生，汉族，务工人员，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：吕长贵（系上诉人吕康父亲），住安徽省泾县。 上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：许根苗，安徽向群律师事务所律师。 上诉人郑连发、郑麦华与上诉人汪崇法、吕康因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省泾县人民法院（2020）皖1823民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑连发、郑麦华上诉请求：撤销原判决第二项，改判其无需向汪崇法、吕康支付定金5万元、租金损失5.25万元。事实和理由：1.汪崇法、吕康系违约方，原审判决郑连发、郑麦华支付定金5万元显属错误。双方2018年为案涉《定金协议》产生的撤销合同之诉案件的二审诉讼阶段，汪崇法、吕康擅自将案涉房屋出租给案外人徐磊，约定租期长达两年之久，故虽该案此后作出的终审判决确认《定金协议》有效，但汪崇法、吕康以其在先出租行为表明不再履行《定金协议》，而该行为违反合同约定，构成在先违约，是导致双方合同陷入僵局的主要原因，依法郑连发、郑麦华无需向汪崇法、吕康支付定金5万元。2.原审判决郑连发、郑麦华承担汪崇法、吕康9个月的租金损失5.25万元，缺乏事实和法律依据。首先，双方于2018年7月2日签订《定金协议》，此后郑连发、郑麦华因发现汪崇法、吕康未如实告知案涉房屋的实际情况，故而起诉请求撤销该《定金协议》，由于诉讼过程中的程序推进、结案时间等非为郑连发、郑麦华能够掌控，因此即若该案诉讼期间的案涉房屋处于空置状态，亦非郑连发、郑麦华过错所致。其次，如前所述，汪崇法、吕康的出租行为不仅违反约定，亦有违诚实信用原则，故汪崇法、吕康不能因案涉《定金协议》解除从中获益。再者，案涉房屋性质是门面房，因门面出租并非易事，何时何人愿意承租属于不确定状态，存在租赁空档期亦为正常现象，故租金不是必然损失。本案中，汪崇法、吕康未举证证明在前案诉讼期间的9个月内有人意欲承租案涉房屋但被其拒绝以致租赁损失的事实，故原审径行判决郑连发、郑麦华承担汪崇法、吕康诉讼期间9个月空档期的房屋租金损失，明显不符合客观事实和市场经济规律。 汪崇法、吕康辩称，其在前案诉讼已达九个月的情况下将案涉房屋对外出租，目的系为减少损失，而不是阻止《定金协议》履行，故不构成违约。综上，郑连发、郑麦华的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院予以驳回。 汪崇法、吕康上诉请求：撤销原判决，改判驳回郑连发、郑麦华一审诉讼请求，支持其全部反诉请求。事实和理由：1.原审判决解除案涉《定金协议》，不符合客观事实，且适用法律错误。第一，原判决认定郑连发、郑麦华不存在恶意违约行为，与事实不符。体现在：一是案涉《定金协议》未经当事人协商一致解除，郑连发、郑麦华即与案外人签订《二手房买卖合同》，商定以229.5万元价款另行购房及交付定金；二是前案（2019）皖18民终449号民事判决（以下简称449号判决）以不存在重大误解为由改判驳回郑连发、郑麦华诉讼请求后，汪崇法、吕康催告其履行《定金协议》，但郑连发、郑麦华继续履行与案外人的《二手房买卖合同》，并于2020年4月向案外人付清购房款及办理过户手续。由此可见，郑连发、郑麦华具有履行《定金协议》能力而拒不履行，主观故意明显。第二，原判决认定继续履行合同不能实现郑连发、郑麦华购房目的、对其显失公平，没有事实根据。体现在：一是房屋买卖合同的目的在于卖方让渡房屋所有权及取得转让价款、买方取得房屋所有权及支付转让价款，至于买方购房后是自用抑或他用均不是买卖合同的目的，而是房屋使用目的，原判决将两者混淆从而作出错误认定；二是449号判决已认定案涉房屋交易价格适中，且郑连发、郑麦华诉讼中未曾对交易价格提出异议，按《定金协议》继续履行对其自身经济利益无重大影响，不存在显失公平。第三，原判决认定汪崇法、吕康在诉讼过程中将房屋出租给案外人，拒绝解除合同违反诚信原则亦无依据。事实上，双方于2018年7月2日签订《定金协议》时，案涉房屋已有租赁时间为2017年至2022年的五年租约，郑连发、郑麦华对此明知，因郑连发、郑麦华口头提出自己使用房屋，汪崇法、吕康为此与原承租人协商解除租赁合同，以利于将案涉房屋交付给郑连发、郑麦华自己使用。但协议签订后，郑连发、郑麦华以重大误解为由提起前案诉讼，请求撤销《定金协议》，案经一、二审审理长达一年两个月之久，因诉讼长时间没有最终结果，汪崇法、吕康依据合同法第一百一十九条规定的减损规则，于2019年5月将案涉房屋重新出租给案外人徐磊，该行为系属避免扩大损失的合法行为。第四，原判决认定恶意违约方郑连发、郑麦华享有合同解除权，于法无据。根据合同法第一百零七条规定，合同违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，我国法律未赋予恶意违约方解除合同的权利。即若根据最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，因郑连发、郑麦华系违约方，且案涉合同不属于长期性合同，故该条款中的“但书”规定亦不能适用于本案。2.一审法院对合同解除后果未依法行使释明权，程序违法。汪崇法、吕康作为守约方不愿解除合同，且在本案中提出继续履行合同的反诉请求，但一审法院在作出解除合同认定前，未曾询问其如合同解除，是否变更相应诉讼请求及是否主张损失等，以致汪崇法、吕康的实际损失未能在一审中提出主张。经核算，如若解除《定金协议》，汪崇法、吕康的损失除9个月租金外，还包括以下损失：①按揭贷款与商业抵押贷款的息差损失。是时汪崇法、吕康将郑连发、郑麦华交付的90万元购房首付款用于偿还案涉房屋的十年期按揭贷款，以便于按合同约定在七日内办理过户手续，如解除合同其无法再行办理为期十年的按揭贷款，只能按高息办理一年期的商业抵押贷款用于返还郑连发、郑麦华购房款90万元，此后再每年转贷，由此造成的利息差损失和相关抵押贷款费用，郑连发、郑麦华理应赔偿。②中长期租赁与临时性租赁产生的租金损失。如前所述，汪崇法、吕康为履行案涉《定金协议》与案外人解除原订有五年期的房屋租赁合同，在案涉纠纷产生后又为减损而重新对外租赁，但考虑到《定金协议》继续履行问题仅与徐磊签订为期两年的短期租赁合同，如届期徐磊不续租，汪崇法、吕康将面临租金损失，而该损失系因郑连发、郑麦华违约所致，故亦应予赔偿。3.原审判决汪崇法、吕康向郑连发、郑麦华支付90万元首付款利息，适用法律错误。汪崇法、吕康在案涉《定金协议》履行过程中没有违约行为，郑连发、郑麦华的利息损失系其自身违约所致理当自行承担，而原审适用合同法第一百二十条规定判决汪崇法、吕康承担，实则认定为双方均违约应各自承担相应责任，显属不当。另，案涉纠纷完全系郑连发、郑麦华违约引起，故诉讼费用应由其负担，原判决确定由汪崇法、吕康负担90%诉讼费用，造成守约方损失进一步扩大，有失公允。二审庭审中，汪崇法、吕康就其主张的利息差及费用损失数额明确为40万元，包括：①办理商业贷款需支出的抵押物评估费12万元（房屋总价值300万元×每年每次评估费收费比例4‰×10年/次）。②因贷款难、可能需请人代办贷款产生的代办手续费18万元（贷款金额90万元×每年每次代办手续费收费比例2%×10年/次）。③因办理商业贷款仅能“一年一贷”，届期贷款人需通过民间融资先行归还银行贷款、次年再重新办理商贷产生的高额资金周转“掉头费”；因按揭贷款利率仅为基准利率的90%，而商业抵押贷款利率是基准利率的120%，由此亦将产生利息差。该“掉头费”、利息差损失约为10万元（预估1万元/年×10年）。 郑连发、郑麦华辩称，1.汪崇法、吕康认为郑连发、郑麦华恶意违约，不符合事实。第一，449号判决虽驳回郑连发、郑麦华的撤销《定金协议》诉讼请求，但郑连发、郑麦华不因此构成恶意违约。体现在：一是郑连发、郑麦华支付定金5万元、首付款90万元后，因发现与泾县安心房产经纪有限公司（以下简称安心房产公司）了解到的房产情况不同，次日即提出异议，此节说明其确实存在误解，即若有过错亦仅为过失；二是作为中介机构的安心房产公司对其挂牌的案涉房产结构变化等情况亦不完全了解；三是前案一、二审法官数次查勘现场的事实，亦能印证该案本身存在较大争议；四是郑连发、郑麦华仍坚持认为汪崇法、吕康存在欺诈造成其重大误解，但因449号终审判决不得已另行提起本案的解除合同之诉，其不存在恶意违约的情形。第二，汪崇法、吕康认为郑连发、郑麦华有履行能力而不履行，属于明显的恶意违约，理由亦不能成立。郑连发、郑麦华于2018年8月30日另行选购他人房屋，系因其坚信前案诉讼能够胜诉，且是时仅支付定金15万元，余款系在知晓汪崇法、吕康选择将案涉房屋重新出租而解除合同后方才付清，此节亦不构成恶意违约。第三，前案二审诉讼期间，汪崇法、吕康采用封门、浇筑楼梯等方式改变了案涉房屋结构，因此误导前案二审法官在再次勘察现场时的判断，且该行为表明其没有继续出售的意思，郑连发、郑麦华自然可以另行选购房产。2.汪崇法、吕康存在根本违约行为，且双方陷入僵局，案涉《定金协议》应当解除。第一，449号判决作出前，汪崇法、吕康私自将案涉房屋租与他人，且租赁期限迄今未届满，以致郑连发、郑麦华基于自己使用所购房产为根本性的购房目的无法实现，汪崇法、吕康的出租行为使其有理由相信不可能再充分利用到该房产，故构成根本违约，实际系以租赁行为解除《定金协议》，案涉买卖关系就此终止。第二，郑连发、郑麦华已支付90万元购房款，汪崇法、吕康因此无需支付按揭贷款利息而受益，而郑连发、郑麦华仅90万元孳息损失已然不菲，另因在他处购房而举债，损失远高于原判决认定的利息损失，如其继续购买案涉房屋，既无经济能力亦无使用之实际意义，故解除合同以打破僵局系将双方损失降至最低程度的最好方法，符合物尽其用的立法精神。3.原审法院不存在程序违法的情形，且汪崇法、吕康主张的利息差及费用损失均无事实根据。第一，一审法院作出判决前，是否支持郑连发、郑麦华的诉讼请求尚未确定，无法释明解除合同后果问题；如汪崇法、吕康认为原判决不足以弥补其合法损失，亦可另行诉讼进行权利救济。第二，汪崇法、吕康二审中就合同解除提出的利息差及费用损失主张，同意由二审法院在本案中一并审查处理，但其主张的损失或未实际发生或根本不可能发生，故均缺乏依据不应得到支持。理由如下：①汪崇法系于2017年7月办理按揭贷款距今已逾三年，即若其再行贷款，剩余贷款期限已不足七年，剩余本金亦不是90万元。②以案涉房屋办理商业抵押贷款可能需要每年办理更换手续，但未必需要“一年一贷”，房屋也不必然需要每年进行评估，且评估费用系可以协商的费用，故以上仅为可能产生的费用。③因不同时期利率标准以致存在一定息差系属事实。④“掉头费”、其他代办手续费均不是必然发生的损失。另，诉讼费负担应根据判决结果确定，故全部应由汪崇法、吕康负担。综上，请求二审法院驳回汪崇法、吕康的上诉请求。 郑连发、郑麦华于2020年6月18日向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2018年7月2日签订的《定金协议》；2.判令汪崇法、吕康返还购房款90万元及自2018年7月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止的利息。 汪崇法、吕康于2020年6月29日提起反诉请求：1.判令郑连发、郑麦华继续履行《定金协议》，付清购房尾款196.8万元；2.判令郑连发、郑麦华承担购房款196.8万元的利息损失20.29万元（自2018年7月9日起至2020年6月21日止按银行存款利率5.38%计算）、违约定金5万元、房屋租金损失5.25万元（自2018年8月至2019年5月期间共计9个月）。 一审法院认定事实：郑连发、郑麦华为夫妻关系。汪崇法、吕康系泾县泾川镇稼祥路绿宝商业街4幢附楼417、418号房屋所有权人【房屋产权证号：皖（2017）泾县不动产权第00039**】。安心房产公司从事房屋租赁、买卖经纪服务等经营活动。2017年底，汪崇法将其与吕康共有的上述房屋（“青竹艺术”培训学校1-4层，面积为413㎡）在安心房产公司以298万元价格登记出售。2018年7月，安心房产公司得知郑连发、郑麦华因从事宣纸经营需购门面房，告知其“青竹艺术”培训学校房屋整体出售信息，随后带郑连发到“青竹艺术”培训学校所承租的房屋顺着楼梯从一楼查看至四楼（五楼阳台因门上锁而无法查看）。郑连发看房后回家与妻子郑麦华商量准备购买该房屋。汪崇法将案涉不动产权证复印件提交给安心房产公司时，郑连发在场，安心房产公司当场将不动产权证房屋面积相加后与汪崇法登记房屋出售信息时陈述的面积相符，便将该不动产权证复印件拍照后发给郑连发。7月2日，汪崇法作为甲方与乙方郑麦华、居间方安心房产公司签订一份《定金协议》，约定：“2018年7月2日乙方郑麦华在知（安）心房产选中甲方汪崇法登记的位于泾县的房屋，甲方与乙方经过协调后房价确定为2868000（贰佰捌拾陆万捌仟元整）；乙方愿意缴纳伍万元（50000）定金给甲方，暂时由居间方代收，等办理房屋按揭手续将定金自动转为首付款或转为一次性购房的房款。自付定金之日起，甲乙双方应在七日内来我公司办理过户及按揭手续。……备注：甲乙双方协商价定于2868000元（贰佰捌拾陆万捌仟元整），乙方先拿出玖拾万元将甲方房产证从银行拿出，一周内双方进行过户手续。”协议签订后，郑麦华将5万元定金付给安心房产公司，安心房产公司向郑麦华出具一份收据。2018年7月4日，郑连发将90万元首付款汇入汪崇法银行账户。同日，汪崇法将90万元首付款用于偿还其自2017年8月1日在安徽泾县农村商业银行股份有限公司办理的按揭贷款。7月5日上午，郑连发打电话给安心房产公司，询问汪崇法电话号码，表示去看房。一个小时后，郑连发打电话给安心房产公司，说汪崇法、吕康出售的并非“青竹艺术”培训学校整体房屋，其中三楼一间、四楼二间系“青竹艺术”培训学校承租但产权人并非汪崇法、吕康，也不在出售范围内。双方为此发生纠纷，后郑连发、郑麦华与汪崇法、吕康、安心房产公司经协商未果。2018年8月6日，郑连发、郑麦华以汪崇法、吕康具有欺诈行为导致其在签订《定金协议》时对所购房产的间数产生错误认识、存在重大误解为由向一审法院提起诉讼，请求撤销双方签订的《定金协议》，判决汪崇法、吕康返还购房款90万元、定金5万元。该院经审理于2018年12月13日作出（2018）皖1823民初1413号民事判决，支持郑连发、郑麦华的全部诉讼请求。汪崇法、吕康不服提起上诉，二审法院于2019年9月25日作出449号判决，以不存在重大误解为由撤销前述判决，改判驳回郑连发、郑麦华的一审诉讼请求。 一审另查明，郑连发、郑麦华在与汪崇法、吕康为购房发生纠纷后，于2018年8月30日与案外人张述芳签订一份《二手房买卖协议》，约定房屋价款为229.5万元，合同签订后其交付定金15万元。2020年4月份，郑连发、郑麦华向张述芳付清全部房款，双方于同月30日办理了房屋过户手续【取得房产证号为：皖（2020）泾县不动产权第0002138、0002139、0002140号】。安心房产公司在（2018）皖1823民初1413号民事判决宣判后但尚未生效期间，已将其代为保管的定金5万元退还给郑连发、郑麦华。2019年5月1日，汪崇法、吕康将案涉房屋出租给案外人徐磊，约定租金为每年7万元，与案涉《定金协议》签订前的租金数额相同。 一审法院认为，案涉《定金协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，且业经生效的449号判决认定为合法有效合同。案争焦点之一为认定何方存在违约行为。依据生效判决认定的事实可知，双方于2018年7月2日签订《定金协议》，郑连发、郑麦华按协议约定于同月4日支付购房首付款90万元，仅仅经过一天即以所购房屋与其所看房屋不一致导致其购房目的不能实现为由，主张解除协议，协商未果后又于同年8月6日起诉请求撤销《定金协议》，之后于2018年8月30日与案外人签订《二手房买卖合同》；而汪崇法、吕康是在该案二审审理过程中的2019年5月1日与案外人签订房屋租赁合同，此后449号判决认定郑连发、郑麦华基于重大误解诉请撤销《定金协议》的诉讼请求不能成立予以驳回。因此，案涉房屋买卖合同的违约方应是郑连发、郑麦华。争点之二为违约方能否享有单方解除合同的权利。审判实践中，违约方一般情况下不享有解除合同的权利，但在合同陷入僵局、符合特定条件的情况下，违约方可以诉请法院解除合同，该条件为违约方不存在恶意违约的情形、继续履行合同对其显失公平，且守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。经审查认为，第一，本案双方在案涉房屋买卖合同履行过程中，通过前案一、二审仍无法解决双方纠纷，已形成合同僵局；第二，郑连发、郑麦华在短时间内仓促签订《定金协议》，后发现案涉房屋无法实现其购房目的，主张解除购房协议，不存在恶意违约的情形；第三，郑连发、郑麦华之后与案外人另行签订能够实现其经营需求的房屋买卖合同，如继续履行案涉合同，对其显失公平；第四，汪崇法、吕康在前次诉讼尚未结束前已将案涉房屋出租给案外人，现仍拒绝解除购房协议，违反诚实信用原则，故郑连发、郑麦华诉请解除《定金协议》、返还购房款90万元及资金占用利息损失，依法予以支持。因《定金协议》的解除系违约方郑连发、郑麦华提出，故依法其应承担违约责任，由于安心房产公司已将定金5万元返还给郑连发、郑麦华，其应按照定金罚则向汪崇法、吕康支付定金5万元，同时赔偿汪崇法、吕康案涉房屋9个月的租金损失5.25万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、解除原告郑麦华、被告汪崇法于2018年7月2日签订的《定金协议》；被告汪崇法、吕康返还郑连发、郑麦华购房款90万元并支付该款自2018年7月4日起至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的占用期间的利息损失。二、反诉被告郑连发、郑麦华支付反诉原告汪崇法、吕康定金5万元和案涉房屋租金损失5.25万元。以上一、二项相互折抵，由被告汪崇法、吕康于判决生效后十五日内履行完毕，上述款项汇入郑连发设在中国建设银行股份有限公司泾川支行的账号为62×××59的账户中。三、驳回原告郑连发、郑麦华和反诉原告汪崇法、吕康其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12800元，由郑连发、郑麦华负担1300元，汪崇法、吕康负担11500元；反诉受理费24987元，由汪崇法、吕康负担22400元，郑连发、郑麦华负担2587元。 本院二审期间，汪崇法、吕康围绕上诉请求提交证据如下：《个人借款合同》1份，拟证明汪崇法就案涉房屋办理按揭贷款的情况。郑连发、郑麦华未提举新证据，对上述证据质证认为真实性无异议。本院经审查，对上述证据的“三性”予以认定。本院对原判决查明的案件事实予以确认。 二审另查明：《定金协议》还约定，“甲乙双方在协议后，如甲方无故违约，双倍偿还定金给乙方，如乙方无故违约，定金归甲方所有。居间方从违约金中扣除30%的服务费”。汪崇法、吕康于2019年5月1日与徐磊订立的房屋租赁合同为两年。关于为何在前案二审诉讼期间对外租赁，汪崇法、吕康陈述称，因该案诉讼时间较长，且郑连发、郑麦华多次明确表示不购买案涉房屋，二审法官多次调解时亦建议其可以对外出售或出租以减少损失，故其为减损将案涉房屋对外租赁；郑连发、郑麦华陈述称，前案二审法官调解过程中确实提到过可以对外出售或出租，以利于返还90万元购房款，根本性解决双方争议，但此节需以调解达成协议为前提。 再查明：2017年7月25日，汪崇法以案涉房屋为抵押物与安徽泾县农村商业银行股份有限公司签订一份《个人借款合同》，载明：借款种类为中长期个人经营贷款；借款用途为购商业房；借款额度为90万元；借款期限为120个月，自2017年7月25日至2027年7月25日；贷款利率为按基准利率上浮15%；还款方式为按月等额本息。贷款后，汪崇法自2017年8月始至2018年6月止共计偿还11个月度贷款本息，每月还款额度约为9900元。2018年7月4日，汪崇法将郑连发、郑麦华交付的首付款90万元用于清偿剩余按揭贷款本息，偿还数额为83万余元。郑连发、郑麦华对上述借贷及还款事实不持异议。 本院认为，本案二审争议焦点之一为双方是继续履行案涉《定金协议》抑或解除合同。第一，根据业已生效的449号判决，案涉《定金协议》不存在郑连发、郑麦华诉称的欺诈、重大误解等可撤销合同的法定情形，应认定为合法有效合同，当事人均应按约履行各自的合同义务。第二，案涉《定金协议》于2018年7月2日签订，当日郑连发、郑麦华向安心房产公司交付定金5万元，同月4日郑连发、郑麦华向汪崇法、吕康交付首付款90万元，汪崇法立即将该款用于提前偿还其名下以案涉房屋为抵押物的按揭贷款、从而涤除设立在该房屋上的权利负担，为双方能够按约办理房产过户手续消除了障碍，至此双方的上述行为均系按约履行合同的守约行为。第三，按照案涉《定金协议》约定，双方应于定金交付之日起算的七日内办理过户及按揭手续，而此后未能按约进行房产过户及郑连发、郑麦华以办理按揭贷款方式交付剩余购房尾款的原因，在于郑连发、郑麦华自2018年7月5日起不愿意继续履行合同所致；且鉴于郑连发、郑麦华主张撤销合同的事由不成立，故其不愿继续履行合同的悔约行为构成违约。第四，郑连发、郑麦华于2018年8月6日起诉请求撤销案涉《定金协议》、返还购房款，且在该案一审诉讼中的同月30日即另与他人签订《二手房买卖协议》及交付定金15万元，该主观意愿、客观行为一致表明其不履行案涉《定金协议》约定的主要合同义务，对此郑连发、郑麦华辩称其此举系因坚信其在该案中能够胜诉。经审查认为，郑连发、郑麦华无论主观上是对诉讼结果预期过于自信还是对诉讼风险的认知、思虑不周抑或其他原因，其在前案就争议合同能否被撤销未形成定论、双方亦未就解除合同协商一致的情形下即另与他人缔约的行为，是不尊重案涉合同的体现，且结合其诉辩意见反映其仅有购置一套门面房的经济能力和打算来看，另行缔约意味着对案涉合同毁约，故该行为显然不应评价为出于善意，亦不能认定为正当的自力救济行为，故对汪崇法、吕康有关郑连发、郑麦华存在恶意违约行为的上诉意见，本院予以采纳。第五，汪崇法、吕康在前案二审期间，基于郑连发、郑麦华不愿继续履行合同的主观态度及相应违约行为表现，结合双方发生争议以来案涉房屋一直空置以致租金损失的现实状况，主动于2019年5月1日就案涉房屋与他人签订为期两年的租赁合同，该节应当认定为守约方汪崇法、吕康遵循我国合同法第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”之规定，作出的旨在止损的合法、合理行为，而不是郑连发、郑麦华辩驳的违约行为，且该行为客观上亦减轻了违约方郑连发、郑麦华的违约责任负担，依法对此应给予肯定性评价。第六，汪崇法、吕康于2019年5月1日另行对外租赁案涉房屋，是时前案二审已接近审理结束，其签订的两年租期明显超过了对前案二审审理期限的合理预期。如若案涉合同最终不予撤销或解除、而是继续履行，汪崇法、吕康的损失主要体现为迟延交付购房款的资金占用损失，双方争议期间的空置房屋租金损失则体现为郑连发、郑麦华的自身损失，与汪崇法、吕康无涉；且案涉买卖合同为双务合同，在合同继续履行的前提下，汪崇法、吕康亦负有交付案涉房屋的合同义务，但其以所有权人身份未经买受人郑连发、郑麦华同意即对外租赁，结合是时租赁的背景情况，该行为本身一定程度上还具有“接受”郑连发、郑麦华不继续履行合同的现实而为解除或终止房屋买卖合同的意思，相对方郑连发、郑麦华依此有理由相信汪崇法、吕康放弃了双方继续履行合同的主张，故此原判决未予支持汪崇法、吕康继续履行合同的反诉主张，该处理结果并无不当。 争议焦点之二为《定金协议》解除后的法律后果问题。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一，根据合同履行情况，汪崇法、吕康收取的郑连发、郑麦华购房首付款90万元应予返还。第二，汪崇法、吕康收取购房款90万元具有合法的合同根据，且导致案涉《定金协议》解除的根本原因在于郑连发、郑麦华的恶意违约行为，故双方争议期间产生的90万元已付购房款利息损失应由郑连发、郑麦华自担，汪崇法、吕康对此无需支付。第三，汪崇法、吕康一审中同时主张返还定金和赔偿租金损失反诉请求。经审查认为，如前所述，案涉《定金协议》系因郑连发、郑麦华违约引致解除，故郑连发、郑麦华应当向汪崇法、吕康返还约定的定金及赔偿相应损失；依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，即定金罚则与违约损害赔偿责任并用时总额以不超过因违约造成的损失为限度。结合汪崇法、吕康二审上诉提出的赔偿损失请求看，双方约定的定金5万元显然不足以弥补其诉讼主张对应的损失，故本院对此着重于审查认定其合理的损失范围及数额。①关于租金损失。双方订立案涉《定金协议》前，汪崇法、吕康将案涉房屋租赁与他人经营系属事实；协议签订后的2018年8月直至2019年4月30日，案涉房屋因双方发生争议处于空置状态亦属事实，故汪崇法、吕康主张该期间的租金损失5.25万元，与案涉房屋性质为门面房具有商业使用价值，汪崇法、吕康在此前、此后均将其用于对外租赁的事实相符；且租金数额亦与参照此前、此后租赁合同约定即7万元/年计算的数额相称，原判决此节认定适当，二审予以确认。郑连发、郑麦华上诉认为租金不是必然损失，无事实根据和法律依据，本院不予采信。汪崇法、吕康上诉认为2019年5月1日的租赁合同于2021年4月30日届满后，如承租人徐磊不续租将可能存在后续租赁损失问题，该节仅为或然性损失，且系属汪崇法、吕康未来面临的商业风险范畴，依法不在本案处理时应予考量的合理损失之内，本院对此亦不予采信。②关于利息差及相关费用损失。汪崇法将郑连发、郑麦华交付的90万元购房款中的83万余元用于提前偿还其名下十年期按揭贷款的事实业经审理查明，在案涉《定金协议》解除后汪崇法、吕康需返还该90万元，但其原来办理的按揭贷款因提前偿还完毕而无法再行恢复，故汪崇法、吕康履行一次性返还购房款义务，对其而言确实增加了额外的经济负担。本案中，由于汪崇法、吕康尚未办理以案涉房屋抵押贷款手续，故能否办理、如何办理及贷款期限、利率标准、评估费用、其他手续费等相关事实均处于未知、不确定状况。在此情形下，本院综合如下因素进行考量酌定该节损失为3万元。一是贷款发生之日即2017年7月25日距今约为三年零五个月，剩余还款期限仅为六年七个月，而不再是十年期，相应剩余还款本金数额估算约为59.25万元[9万元/年（90万元÷10年）×6年7个月]；二是汪崇法自2018年7月4日一次性提前偿还案涉贷款后，迄今二年余时间享有不承担贷款利息的实际利益；三是汪崇法原先办理的按揭贷款利息不是其诉称的基准利率的90%，而是基准利率上浮15%，该节与其主张的商业抵押贷款利息为基准利率上浮20%之间差距不大，且基准利率随着国家政策调整而实时发生变化；四是办理商业抵押贷款产生一定抵押物评估费用系属正常费用，但未必需要每年评估一次，确定以两次为宜计算费用；五是请人代办贷款的手续费，因缺乏相应依据，且不属于通常办理贷款的必须程序，故对此主张不予采纳；六是参酌现行民间借贷利率限度的法律规定，考虑进行民间融资增加利息负担情况等。基于上述分析，本院确定郑连发、郑麦华应向汪崇法、吕康承担的返还定金及违约损害赔偿数额总计为8.25万元（5.25万元+3万元）。 综上所述，当事人的合理上诉请求，本院予以支持。原判决认定事实基本清楚，但对合同解除的原因认定及解除后的法律后果问题处理有失妥当，二审依法予以改判。另，依据《诉讼费用交纳办法》第十八条规定，“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”，案涉反诉案件受理费数额应确定为12493.5元（24987元÷2）；关于一、二审案件受理费负担问题，按照由败诉方负担原则，同时综合纠纷发生原因、当事人实际预付费用情况，兼顾结算便利的方式予以统筹处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泾县人民法院（2020）皖1823民初1090号民事判决。 二、解除上诉人郑麦华与上诉人汪崇法在2018年7月2日签订的《定金协议》。 三、上诉人汪崇法、吕康向上诉人郑连发、郑麦华返还购房款90万元。 四、上诉人郑连发、郑麦华向上诉人汪崇法、吕康返还定金及赔偿损失合计8.25万元。 上述第三、四项进行折抵后，上诉人汪崇法、吕康于本判决生效之日起十五日内向上诉人郑连发、郑麦华返还81.75万元（付至户名：郑连发，开户行：中国建设银行泾川支行，账号：62×××59）。 五、驳回上诉人郑连发、郑麦华的其他诉讼请求。 六、驳回上诉人汪崇法、吕康的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费12800元，由原告郑连发、郑麦华负担；反诉案件受理费12493.5元，由反诉原告汪崇法、吕康负担9993.5元，反诉被告郑连发、郑麦华负担2500元。二审案件受理费14125元，由上诉人郑连发、郑麦华负担2350元，上诉人汪崇法、吕康负担11775元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理孙如梦 书记员林再松 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……