广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40019号原告：杨钜武，男，1962年4月16日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：杜紫明,广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江,广东富颂达律师事务所律师。被告：罗海军，男，1974年2月15日出生，汉族，身份证住址湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王博，广东慕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金华，广东慕诚律师事务所律师。原告杨钜武与被告罗海军物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人杜紫明，被告本人及其委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离广州市白云区金钟横路白兰三街22号106房，将房屋腾空交还给原告；2.判令被告按每月2000元的标准，向原告支付从2007年1月1日起至实际搬离以上房产之日止的占有使用费；3.判令被告立即将广州市白云区金钟横路白兰三街22号106房的房屋产权证（包含房地产共有证）原件返还给原告；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：位于广州市白云区金钟横路白兰三街****是原告与哥哥杨钜麟、杨钜华共同出资，于1998年购买所得。2006年初，被告由于在广州工作需要解决居住问题，遂要求杨钜麟提供该房屋供其短暂居住，杨钜麟同意将该房屋交由被告临时居住，但被告一直居住至今，经原告兄弟多次与被告沟通搬离，被告一直以各种理由借口推托，遂诉至法院。被告辩称，1.本案事实并非我方非法占有涉案房产，是因为双方在2006年就有合法的房屋买卖关系，本案案由应当是买卖合同纠纷；2.本案原告主体不适格，涉案房屋登记的产权人为三人，原告仅是其中一个产权人，是否能代表另两人未知；3.本案事实上已形成房屋买卖关系，我方已经按当时约定支付了首期房款，剩余房款在办理完过户登记后支付，且在支付首期款项后，涉案房屋的产权证交由我方保管，也符合二手房买卖交易的惯例；4.我方在涉案房屋居住至今，期间一直催促原告三兄弟办理过户手续，三兄弟以各种理由推托，当时说将相关手续委托他人办理，但因授权问题一直没有下文，包括原告在内的三兄弟一直未履行配合我方完成过户手续的相关义务，在我方居住涉案房屋期间包括原告在内三兄弟一直也未提出异议。综上，我方占有使用涉案房屋有合法原因，原告诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对涉案事实认定如下：根据原告提交的不动产登记查册表以及被告提交的房地产证、房地产共有（用）证，原告及案外人杨钜麟、杨钜华是位于广州市白云区金钟横路白兰三街****的共有权人，权属来源为1998年11月向广东省信托房产开发公司购买，建筑面积77.49平方米。该房屋的房地产证及两份房地产共有（用）证原件现由被告持有。被告表示其与杨钜麟此前有合作关系，双方于2006年左右就涉案房屋买卖达成一致，约定杨钜麟以35万元价格将涉案房屋出售给被告，被告已向杨钜麟支付了22.5万元的首期款，之后杨钜麟将房屋的产权证以及上一手交易的发票原件交由被告，被告此后入住该房屋至今；双方并未签订书面买卖合同，后因杨钜麟等三人均为台湾地区居民，未能完成房屋过户登记手续。被告就此提交了涉案房屋的房地产证、房地产共有（用）证、发票、授权书、委托书以及证人证言等。其中涉及本案房屋的是落款分别为杨钜麟、杨钜华及原告的三份委托书，均载明“本人所持有之广州市白云区金钟横路白兰三街22号106房，因不刻赴广州办理转让手续，特委托黄国生负责全权办理过户手续”等，落款时间为2006年8月20日，但均无原件，且原告称落款为原告的签名并非原告本人所签；案外人张伟珍、钟灼环出具的证人证言称“我与罗海军以前是同事，一起在杨钜麟的公司上班，杨钜麟与罗海军买卖房屋的事情我也有所了解，杨钜麟的确把房子卖给了罗海军，后来听说过户的时候出了点问题，但是具体是什么问题就不太清楚了”。原告提交其与被告微信聊天记录，显示2018年3月26日，原告称“海军，你好，关于广州白兰花园的房屋，我们家人讨论后决定，大哥当年虽然同意出售房屋给您，但事后因各种原因，最终未能成交，所收的头期款也均已退还给您，考虑大哥身故后尚有年幼子女，实在不适合再大幅减让，所以现在家族决定，基于您与大哥多年的情谊，我们愿意以市价的九折让售给您”等，被告回复“三哥你这是不是坐地起价，我就地还钱，上次我提的对折100万的方案是很公平的很良心的方案”，原告“虽说当初是有意让售，但最终没有成交，你也把款项都收回了，就好比假如你二十年前下了个订单，但是最终没有交货，你也把订金收回了，现在怎么可以用原价再要求交货呢，况且现在也愿意折让给你了”，被告“当年是你们不履行责任才致房产没过户，总价35万，付了22万五千，我都装修了18万，后来退款是老大个人的意思，我不可能不接吧？”“当年房子没能过户，错误方是你们，现在提九折处理太没诚意了，要么你把房子收回去，补我一百万，要么我收房子，给你一百万，这应该很良心价了；你们可以协商，看哪个方式比较适合”等，后续双方就房屋售价进行协商，未能达成一致，至2019年1月1日原告称“大哥的继承人众多，已经有人表达仅委托我收回房产，但不包括出售事宜，我及兄嫂几个不能自行决定让售与否了”等。针对上述微信聊天记录中所称将购房款退回给被告的问题，被告表示杨钜麟于2015年有过退款，但并非退回购房款，是因当时合作开办的东莞震奇塑胶有限公司清算后应当分配给被告的款项。东莞震奇塑胶有限公司系成立于2001年的有限责任公司，于2010年9月6日吊销，被告曾任该公司业务经理。另，经查广州市房地产租赁管理所公布的广信白兰花园居住用房楼梯楼2017年租金参考价为27元每月每平方米，2018年租金参考价为32元每月每平方米，2019年租金参考价为34元每月每平方米。本院认为：原告是台湾地区居民，本案为涉台物权保护纠纷，应参照涉外民商事纠纷程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，本案所涉不动产在我国大陆，故应适用我国大陆法律作为准据法。本案主要争议焦点在于被告居住涉案房屋是否具有法律依据。根据当事人陈述以及被告持有涉案房屋房地产证、房地产共有（用）证原件的事实、原告提交微信聊天记录中所反映事实，可证实被告与涉案房屋原共有权人之一的杨钜麟就买卖涉案房屋达成口头协议，被告向杨钜麟支付了首期购房款，杨钜麟将房屋产权证及上一手发票原件交付给被告，被告因此入住涉案房屋，即被告居住涉案房屋是基于履行房屋买卖合同所形成的物权期待权，尤其是杨钜麟将包括原告在内的其他两名共有人所持有的房地产共有（用）证原件一并交付并出示了形式上合理的委托书，且此后多年来一直居住至今，故被告入住涉案房屋是基于其善意购房人的权利。但应注意的是，首先，从微信聊天记录内容来看，在原先房屋买卖合同的履行过程中杨钜麟已经将被告交付的购房款退回给被告，虽然被告抗辩称退款是东莞震奇塑胶有限公司清算分配款项，但无证据证实，且所述时间点亦无法对应，尤其是在微信聊天中，原告数次提及杨钜麟退还了购房款，被告均未提出反驳或否认，故本院认为杨钜麟向被告退还了购房款具有较大可能性，即双方已无再继续履行合同的合意。其二，被告未能提供委托书原件，在原告否认其有出具委托书的情况下，且该委托书也未经公证认证，委托书上原告签名与本案起诉状中签名也有较大差异，故被告未能证实杨钜麟与其达成房屋买卖协议有经过其他共有产权人同意，即杨钜麟作为共同共有人之一单方与被告达成协议出售房屋实际上属于无权处分，而从2018年3月26日原被告双方通过微信聊天沟通可见，原告已明确表示不继续履行此前杨钜麟与被告达成的房屋买卖协议，双方就重新建立房屋买卖合同进行磋商，至此，被告应当知晓其居住涉案房屋不具有合同及法律依据。原告作为涉案房屋的共有权人之一，有权对共有房屋进行管理，原告诉请被告腾空房屋并交还房屋及产权证符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费部分，如前所述，被告起初居住涉案房屋系基于善意购房人的物权期待权，原告主张自2007年1月1日起计付占有使用费缺乏依据，应当以2018年3月26日作为起算点。至于使用费的计算标准，鉴于双方均未就此进行举证，本院参照广州市房地产租赁管理所公布的同地段租金参考价标准进行计算，自2017年至2019年的租金标准均高于原告主张的2000元每月，且呈逐年递增趋势，故本院以原告所主张的2000元每月作为房屋使用费的标准。另，应当指出的是，被告给付的此房屋使用费系属全体共有权人所有，原告应与其他共有权人协商处分所获房屋使用费，不得以本判决对抗其他共有权人。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第九十五条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告罗海军应于本判决发生法律效力之日起三十内，从广州市白云区金钟横路白兰三街22号106房搬离，并将该房屋及房地产证1本、房地产共有（用）证2本交还给原告杨钜武；二、被告罗海军应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿房屋占有使用费（按每月2000元的标准，自2018年3月26日起计算至实际交还房屋之日止）给原告杨钜武；三、驳回原告杨钜武的其余诉讼请求。本案受理费3300元，由原告杨钜武负担1540元、被告罗海军负担1760元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年十二月十六日法官助理蔡泳书书记员李锐