重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26692号 原告：重庆美联营销策划有限公司，住所重庆市渝中区民生路**附**第****，统一社会信用代码91500103753050432Q。 法定代表人：张锦成，董事长。 委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。 被告：重庆复地金羚置业有限公司，住所重庆市渝北区回，住所重庆市渝**回兴街道服装城大道****-1-1门市**15000000564752836。 法定代表人：唐垠，总经理。 委托诉讼代理人：程杨，女，汉族，1988年8月12日出生，住重庆市江**，系公司员工。 原告重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）与被告重庆复地金羚置业有限公司（以下简称复地公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美联公司委托诉讼代理人马剑星，被告复地公司委托诉讼代理人程杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美联公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告佣金144235元。2、被告支付原告资金占用损失（资金占用损失分为三笔：第一笔以38873元为基数，从2018年12月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止；第二笔以35982元为基数，从2019年2月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止；第三笔以69379元为基数，从2018年12月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止），起算时间按照购房客户签订的网签合同后一个月计算。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订了《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，主要约定，原告对被告开发的“复地君屿墅项目”提供商品房代理销售服务，被告向原告支付销售佣金，佣金标准为：联排类物业按成交总价的2.5%；成交叠拼的佣金标准为2%。服务期限为2018年10月26日至2018年12月31日。后原告按约积极推荐客户，提供了代销服务。被告分别与多位客户签订了商品房买卖合同并已经收取全款，应支付原告佣金144235元。但被告未履行支付义务，给原告造成经济损失。被告已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告复地公司辩称，不同意向原告支付佣金及资金占用损失。未结算佣金是因为原告未履行居间合作中的义务。傅静和林其文、王旭英这两户差购房者直系亲属（父母子女）的信息资料，无法证明其是原告带访客户。罗自林这一户因为原告提供资料不清晰，无法确认资料上的信息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于证据《复地君屿墅项目分销居间合作协议》、认购房源可售状态确认单、复地君屿墅项目来访客户确认单、统一收据、《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议、微信报备记录、结婚证（傅静与张尚权），客户签约费用明细表（客户王旭英、林其文）、购房业务联系卡（客户王旭英、林其文和罗自林）、预购商品房买卖合同登记备案证明，《复地·君屿墅项目》认购书，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。 对有争议的证据，本院评析如下：关于美联公司提交的2018年11月5日来访客户预登记表，美联公司用以证明傅静系其带访客户。复地公司质证后认为，傅静丈夫张尚权已经在2018年11月4日到现场看房，所以傅静不属于美联公司带访客户，而是自访客户，并提交2018年11月4日来访客户预登记表予以证明。对于复地公司提交的2018年11月4日来访客户预登记表，美联公司质证后认为，该登记表上记载的途径为美联，业务员郑萧雨系美联公司员工，登记表张尚权电话与美联公司提交的确认单上电话一致，且确认单经复地公司人员签字认可。因此，复地公司提交的2018年11月4日来访客户预登记表，也能证明张尚权系美联公司带访客户。本院认为来访客户预登记表由复地公司制作并保管，内容填写完整，两张登记表记载的张尚权与傅静系夫妻关系，只是二人相隔1天先后到现场看房，但是登记表均记载了途径为美联，也有双方公司各自工作人员签名。故美联公司质证意见符合情理，予以采纳，张尚权、傅静在美联公司带访下购房具有高度可能性，可以认定张尚权、傅静均系美联公司带访客户。本院对两份来访客户预登记表予以采纳。 对于美联公司提交的罗自林与何艳结婚证、户口本，美联公司用以证明罗自林与何艳系夫妻关系。复地公司质证后认为该证据不清晰，不予认可。本院认为该证据记载内容可以辨认，且与相关人员身份证形成证据锁链。复地公司虽对该证据真实性有异议，但并未提供相反证据。故本院对上述证据予以采纳。对当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月26日，以复地公司为甲方、美联公司为乙方，双方签订了《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，主要约定：乙方为甲方开发的复地君屿墅项目提供非独家居间服务，居间成功的标志为签定《商品房预售/销售合同》并生效，合作期限为2个月，自2018年10月26日至2018年12月31日，合作方式为中介居间。协议第三部分佣金标准：比例佣金，佣金标准为成交总价的叠拼2%、联排2.5%。第四部分佣金结算：结算方式约定，按推荐客户签约后的回款情况同比例结算为唯一结算条件，其中一次性付款：签定《商品房预售/销售合同》且全款到账结算佣金；按揭付款：签定《商品房预售/销售合同》且按揭首付款到账、银行受理按揭贷款审批通过后结算首付款对应比例佣金，按揭全款到账后结算剩余佣金；分期付款：签定《商品房预售/销售合同》且首付款到账，结算首付款对应比例佣金，之后按回款到账情况同比例结算。无论何种付款方式，均按推荐客户签定《商品房预售/销售合同》并全款到账结算佣金。结算依据约定，乙方满足上述佣金结算条件后，应向甲方提交所成交房屋的书面佣金请款单，并同时附上下述全部文件，且该等文件须已由甲方指定人员确认：（1）客户报备信息截屏：包括但不限于报备时间（须清晰显示日期时间且精确到分钟）、报备人及所属公司、客户姓名、客户手机号码、同行人数等；(2)明源《来访客户录入记录》截屏，明源中首次“接访登记”—“是否居间”，“居间名称”必须与《复地君屿墅项目来访客户确认单》一致，且“备注说明”中必须对居间方进行说明，如无说明，则该记录无效；(3)已完整确认的《复地君屿墅项目来访客户确认单》，确认单上居间方应与接访登记中相关内容一致；(4)《复地君屿墅项目居间成交确认书》；（5）甲方400回访记录--《签约客户渠道调研明细》（甲方提供）。如甲方回访记录中客户对于回访是否中介推荐、是否亲朋好友推荐均为“否”，则该套居间不予确认。当甲方确认无误后，乙方须向甲方提前提供合法发票，甲方在收到发票后30个工作日内向乙方结算支付佣金。第五部分乙方推荐客户的认定，乙方客户确认标准约定:1、《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户未到访过项目案场且并非业主。2、《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹……）未到访过项目案场。3、乙方在此承诺，无论任何时候甲方发现乙方推荐的客户已到访过项目，即视为甲方客户，乙方同意不计入乙方业绩，甲方不予支付佣金……。客户认定流程约定：步骤1：乙方在直接带客户到访项目案场前2小时可通过微信方式与案场对接人预确定客户归属。步骤2：预确认归属后，乙方将客户带至销售现场，根据现场接待登记要求，应先在物业预登记处通过《客户信息预确认表》进行客户真实信息预登记。信息预登记后，由案场指定人员据实填写《复地君屿墅项目来访客户确认单》基本信息，乙方人员确认签字，确认单上须注明签字日期和时间。步骤3：甲方通过录入初访信息方式，经由明源系统查询该客户是否为初次来访，如可新建来访客户，核实无误并据实填写完整。步骤4：甲方现场管理人员、代理公司现场管理人员、案场财务于《复地君屿墅项目来访客户确认单》上共同签字、注明签字日期和时间进行确认。当天发生的《复地君屿墅项目来访客户确认单》一式三联，乙方保留一联，现场甲方销售或营销经理保留一联，第三联转交城市公司财务留存。步骤5：若客户签定《商品房预售/销售合同》期间，或其他任何期间，甲方发现该客户或客户亲属或客户关联人存在已经到访情况，应书面告知乙方，并按本协议第10条约定处理佣金。第六部分双方的权利与义务，甲方的权利义务约定，本协议有效期内，乙方成功介绍客户销售房屋的，在满足本协议约定的佣金结算条件后，甲方按本协议约定向乙方支付佣金。乙方的权利与义务约定，因乙方居间成功使房屋买卖合同成立且生效的，乙方有权要求甲方按本协议的约定支付佣金。第七部分其他约定，乙方应在任意一笔款项支付前按付款数额向甲方提供足额、合法、有效的发票，否则，甲方有权拒付/推迟付款，乙方的各项合同义务仍按合同约定履行，由此造成的一切损失由乙方承担。 案涉合作协议签订后，美联公司按约履行义务，推荐客户看房，依约微信报备，完成客户确认，促成客户签约购房。 关于傅静购房 傅静与张尚权系夫妻关系。2018年11月4日，张尚权在美联公司业务员郑萧雨陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，完善了来访客户预登记表，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：来访时间2018年11月4日，客户姓名张老师，中介公司：美联，带客人姓名郑萧雨，客户信息查询结果为查无记录。次日，傅静在美联公司业务员黄树明、郑萧雨陪伴下，也到复地君屿墅项目看房，完善了《来访客户预登记表》、《认购房源可售状态确认单》和《君屿墅项目来访客户确认单》，其中《君屿墅项目来访客户确认单》载明：来访时间2018年11月5日，客户姓名傅静，中介公司：美联，带客人姓名黄树明、郑萧雨，同时确认单上置业顾问确认、查询人确认、开发商营销经理确认、开发商财务确认等均有相关人员签名。傅静先后于2018年11月10日和20日，与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定傅静向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X单元X号房屋，总成交金额1943665元，支付首付款973665元，余款1360000元由银行按揭支付。复地公司出具了统一收据。 二、关于王旭英、林其文购房 2018年11月10日，客户王旭英、林其文在美联公司经纪人倪洪建陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《复地.君屿墅项目来访客户确认单》，该确认单载明：来访时间2018年11月10日，客户姓名林老师，中介公司：美联，带客人姓名倪洪建，同时确认单上置业顾问确认、查询人确认、开发商营销经理确认、开发商财务确认等均有相关人员签名。2018年11月29日完善的《认购房源可售状态确认单》载明：认购人王旭英、林其文，房号X-X，后签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定王旭英、林其文向复地公司购买重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢X号房屋，总成交金额2775170元，按揭方式付房款，同日支付首付款1115170元，余款1660000元由银行提供按揭支付。复地公司出具了统一收据。同日，该套房屋取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。 三、关于罗自林购房 罗自林与何艳系夫妻关系。2018年12月28日，何艳在美联公司邓春梅陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《复地.君屿墅项目来访客户确认单》，该确认单载明：来访日期2018年12月28日，客户姓名何姐，中介公司：美联物业，带客人姓名邓春梅，同时确认单上置业顾问确认、查询人确认、开发商营销经理确认、开发商财务确认等均有相关人员签名。2018年12月31日，《认购房源可售状态确认单》载明：认购人罗自林，房号X-X，同日罗自林与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》。2019年1月29日，罗自林与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定罗自林向复地公司购买重庆市渝北区XX街道XX路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1799113元，按揭付款方式付款，同日支付首付款799113元，余款1000000元由银行提供按揭支付。复地公司出具了收取首付款收据。 审理中，双方均认可：案涉三套房屋的佣金结算为144235元。复地公司认同已经收取三套案涉房屋全部房款。 本院认为：美联公司与复地公司签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》（以下简称合作协议）系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。美联公司应按约为复地公司推荐并带访客户，促成客户与复地公司签订《商品房预售/销售合同》。复地公司应按约向美联公司结算并支付佣金。本案争议焦点主要在于：美联公司是否应该提供带访客户直系亲属信息。现评述如下： 关于美联公司是否需要提供带访客户直系亲属（父母子女）信息资料。美联公司称，合同中约定的客户认定标准中并未明确要求其提供相应购房客户所有直系亲属的信息资料。复地公司认为提供带访客户直系亲属信息资料是美联公司的必要义务，否则复地公司无法确认是否为美联公司的带访客户，故复地公司支付佣金的条件未达到。本院认为，双方签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》明确客户确认标准：《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹……）未到访过项目案场。可见，在《复地君屿墅项目来访客户确认单》签署确认前，就应该确定购房客户直系亲属未到访过项目现场，而不是在签发《复地君屿墅项目来访客户确认单》之后，再收集资料确认客户直系亲属是否到访过项目现场。美联公司现已经取得案涉购房客户的《复地君屿墅项目来访客户确认单》，应当视为复地公司对案涉客户已经确认。同时，案涉合作协议并未约定美联公司有提供带访客户直系亲属信息资料的合同义务。客户认定流程也明确：在客户签订《商品房预售/销售合同》期间或其他任何期间，复地公司发现该客户或客户亲属或客户关联人存在已经到访情况，应书面告知美联公司。可知，复地公司是发现并查明购房客户及其亲属到访情况的主体，若有异议，应书面告知美联公司，而不应加重美联公司收集并提供客户直系亲属信息资料的非合同义务。故本院认定复地公司要求美联公司提供客户直系亲属的信息资料，无事实和法律依据。 关于资金占用损失。美联公司要求以案涉房屋应当结算佣金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率，分别从购房业主签订的网签合同后一个月起计算。该请求不明确具体，起算时间亦没有依据，也与案涉合作协议关于“按推荐客户签定《商品房预售/销售合同》并全款到账结算佣金”的约定不符。故美联公司请求复地公司支付资金占用损失的诉请，本院不予支持。 如前所述，美联公司已经按照案涉合作协议约定带访客户，并促成带访客户与复地公司签订《商品房买卖合同》，且复地公司已经收取全部房款。按照案涉合作协议关于“按推荐客户签约后的回款情况同比例结算为唯一结算条件”的约定，案涉三套房屋已经全款到账，结算并支付佣金的条件已成就。同时，双方对案涉三套房屋的佣金结算为144235元无争议。复地公司以美联公司不提供购房业主直系亲属信息资料或资料不清晰为由，不支付佣金的抗辩意见，本院不予采纳。故美联公司要求复地公司支付佣金144235元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆复地金羚置业有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆美联营销策划有限公司支付佣金144235元； 二、驳回原告重庆美联营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1686.18元，由被告重庆复地金羚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞