陕西省西安市中级人民法院   民 事判决书     （2020）陕01民终13823号     上诉人（原审原告、并案被告）：杨紫荷，（曾用名夏某某），女，   委托诉讼代理人：徐妮娜，陕西汉典律师事务所律师。   委托诉讼代理人：戴黎明，男，1971年3月27日出生，汉族。   被上诉人（原审被告、并案原告）：田澜，女，1969年1月3日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴凤玲，陕西海普睿诚律师事务所律师。   原审第三人（并案被告）：赵悦冰，女，1964年2月2日出生，汉族。   委托诉讼代理人：徐妮娜，陕西汉典律师事务所律师。   委托诉讼代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。   上诉人杨紫荷因与被上诉人田澜、原审第三人赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨紫荷及其委托诉讼代理人徐妮娜、戴黎明，被上诉人田澜之委托诉讼代理人程广玉、吴凤玲，原审第三人赵悦冰及其委托诉讼代理人徐妮娜、姜宗起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨紫荷上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续;3、判决田澜承担违约金25万元;4、本案的诉讼费用、财产保全费用及保全保险费由田澜承担。事实与理由:一、一审法院判决解除杨紫荷与田澜于2014年8月 19日签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰之间签订的《协议》无任何事实与法律依据。(一)、一审法院错误认定签订的《协议》无任何事实与法律依据。(一)3、判决田。第一，截止于2015年7月27日，杨紫荷自行支付及通过一审第三人赵悦冰向田澜支付购房款共计239万元(包含9万元定金)，对此田澜从未提出任何异议。因2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。经杨紫荷多次催告，田澜拒不配合办理网签、资金监管及产权转移登记手续。第二，2014年8月19日杨紫荷与田澜签订的《买卖定金合同》明确约定，杨紫荷支付剩余房款的时间为杨紫荷取得涉案房产过户受理单当日，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”同法》，田澜作为先履行义务的一方， 应当先行办理过户手续才有权要求杨紫荷支付购房款，田澜拒绝履行办理网签、资金监管及产权转移登记手续的义务。因此，田澜无权要求杨紫荷支付剩余购房款。第三，杨紫荷已经支付了239万元的购房款，并实际装修入住多年，在一审过程中，杨紫荷也表示可以在法庭的主持下随时履行付款义务并提交了银行存单，杨紫荷不存在迟延付款导致田澜可以解除合同的情形，本案存在继续履行的基础，田澜无法定及约定可以解除的情形。(二)、一审法院关于合同解除的行使期限认识错误，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第九十五条共和国合同法》使期限认识错误，导致判决错误。要求杨紫荷支付购房款，田澜拒绝履行办理网签、资金监管及产权转移登记手续的义务。因此，田澜无权要求杨紫荷支付剩余购房款。第三，杨紫荷已经支付了239万元的购房款，并实际装修入住多年，在一审过程中，杨紫荷也表示可:“九十《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》第五百六十四条:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”进一步明确解除权的行使期限。本案中，即使退一步讲，田澜拥有合同的解除权，因其未在一年有效期限内行使，其权利消灭。而一审法院错误认定了合同解除权的行使期限长期有效存在，解除权利一直未消灭。综上,涉案《买卖定金合同》、《协议》是合法有效的，杨紫荷与田澜之间均应当继续履行。一审法院认定事实错误，关于合同解除的行使期限认识错误，从而做出了解除合同的错误判决。二、一审法院不予受理杨紫荷提出的财产保全申请，存在故意偏袒田澜之嫌疑。综上，涉案《房屋买卖合同》和《协议》合法有效，应当继续履行，一审法院错误判决解除《买卖定金合同》和《协议》无任何事实与法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持杨紫荷的上诉请求。   田澜辩称，一、一审法院认定事实清楚，二审法院应当驳回杨紫荷的上诉请求。涉案《买卖定金合同》和《协议》，系各方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。《协议》变更《买卖定金合同》两项约定:一是房屋总价款由480万变更为500万，二是约定“待资金十二月中旬到位全面配合乙方办理过户相关事实，若十二月中旬之前资金不到位，甲方有权另行销售房屋，定金不退”。《买卖定金合同》中其余未变更条款继续有效，合同各方当事人均应按照合同及协议约定履行义务。2014年10月24日，杨紫荷向田澜出具《承诺书》XX路XX园XX号XX幢XX单元XX室的装修，若我与田澜房屋买卖不实现，本人承诺全部装修费用自行承担”。杨紫荷未在十二月中旬支付案涉房屋的全部购房款，经田澜多次催告履行，杨紫荷仅付了237.6万元，不足总房款500万的50%，杨紫荷的行为实属严重违约。2014 年12月28日田澜委托白天通过短信明确告知杨紫荷，田澜停止与杨紫荷的商谈，拒绝与杨紫荷履行房屋买卖合同。此后，田澜不断通过要求小区物业阻止杨紫荷装修、报案、治安报警、民事诉讼等方式要求杨紫荷返还房屋。因此，一审法院认定杨紫荷逾期付款构成违约，判令解除《买卖定金合同》和《协议》，认定事实清楚，因此二审法院应当驳回杨紫荷的上诉请求。二、一审法院适用法律正确，二审法院应当依法驳回杨紫荷的上诉请求。1、杨紫荷违反合同约定逾期付款，田澜有权基于约定，解除《买卖定金合同》和《协议》。2014年8月19日《买卖定金合同》，约定杨紫荷如在2014年9月20日前不能支付全款480万元，田澜有权退回定金自行处理房屋。2014年10月16日的《协议》，约定房屋价款500万元，杨紫荷如在2014年12月中旬前不能支付购房款，田澜有权另行出售房屋，并不予退还定金。付款期限届满后，经田澜多次催款无果，杨紫荷拒不履行购房合同项下主要义务即足额付款，杨紫荷严重违反了《协议》。田澜有权基于约定解除《买卖定金合同》和《协议》。2、杨紫荷向田澜支付购房款不足总房款的50%，迟延履行购房合同项下的主要债务，经催告后仍未履行，致使田澜售房合同目的无法实现，田澜有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，解除《买卖定金合同》和《协议》。3、田澜行使合同解除权的期限应适用《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定。本案中，杨紫荷未催告田澜在合理期限内行使解除权，因此解除权未消灭。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，也不适用《民法典》第五百六十四条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中田澜和杨紫荷未约定解除权行使期限，杨紫荷亦从未催告田澜行使合同解除权，因此田某某合同解除权未消灭，田澜有权依法行使。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:“ 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案是二手房买卖合同交易，出卖人田澜非房地产开发企业，因此本案不适用该司法解释第十五条规定。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条规定:“本法自2021年1月1日起施行。”获悉，《中华人民共和国民法典》尚未生效，不能作为杨紫荷主张权利的法律依据。同时根据《中华人民共和国立法法》第八十四条规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。”即使《中华人民共和国民法典》生效，亦不能溯及既往，不适用本案。4、杨紫荷无权以资金监管政策为由，不向田澜履行购房款支付义务，杨紫荷的该主张无事实和法律依据，应当驳回。首先，双方交易行为在前，监管政策在后。即杨紫荷应在2014年12月中旬付清款项，政府出台资金监管政策要求的是2015年1月1日后交易才办理资金监管。因此，若杨紫荷按照双方约定在2014年12月中旬前付清款项，则双方在资金监管政策出台前，已经完成了交易，资金监管政策不会对交易产生任何影响。其次，杨紫荷违约事实在先，资金监管政策发布在后，因杨紫荷违约行为导致客观情况发生变化，也应当由杨紫荷承担不利后果，其无权向田澜主张或抗辩，更无权假借此名拒绝付款。再次，退一步讲，杨紫荷于2015年1月1日前已经向田澜支付9万定金，且杨紫荷于2014年10月24日支付装修押金及物业费等，依据陕西省住房和城乡建设厅通过其网站发布《关于西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》的政策:“可免资金监管:2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，可凭由买方提交的户口迁入证明(户口簿)或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理”，本案房屋买卖交易也属于免资金监管的情形。同时，在杨紫荷未按时付清款项的情况下，田澜有权拒绝办理过户手续。《买卖定金合同》和《协议》作为双务合同，杨紫荷向田澜履行按时全额支付购房款的合同义务在先，田澜办理过户手续在后。基于《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，田澜不存在违约行为。最后，《买卖定金合同》和《协议》未约定办理网签手续及交易资金进入监管账户。西安市住房保障和房屋管理局发布的资金监管政策作为规范性政策性文件，不属于法律及行政法规，属于管理性文件，因此不影响双方已经签订合同效力及履行，不能成为杨紫荷违约在先情况下，借以不履行的说辞。三、一审程序合法，二审法院应当驳回杨紫荷的上诉请求。本案在一审过程中，一审法院依据法定程序，裁定将田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷案并入杨紫荷诉田澜、赵悦冰房屋买卖合同纠纷案合并审理，并依法适用普通程序并案审理。此外，一审法官示明:双方是否增加、变更诉请、田澜是否要求迟延付款的损失、杨紫荷是否主张资金占用费、装修问题是否一并处理、违约金是否过高、双方是否调解等一系列内容，双方均明确表态并计入笔录，可见一审审理过程中充分维护了涉诉各方的实体权利及程序权利。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，杨紫荷的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应当依法驳回，维持原判。   赵悦冰辩称，赵悦冰同意杨紫荷的上诉意见。另外，1、关于2014年12月中旬资金到位的问题，说资金到位是指杨紫荷有钱购买涉案房屋，并非约定将房款交于田澜。在协议签订前杨紫荷已将全部购房款在田澜知情和同意的情况下支付到赵悦冰的名下，也就是签订本协议时资金已经到位，是因为田澜不能提供办理产权登记的单身证明或结婚证等导致田澜无法给杨紫荷办理产权过户，因此是田澜曲解了资金到位的内涵。2、2014年12月底赵悦冰没有付款的原因是杨紫荷已将款打到赵悦冰账户上，而非杨紫荷没有付款。赵悦冰也在2014年10月16日的协议上作为第三方签字。到2015年7月份总共支付了239万元，其中230万元是赵悦冰直接支付给田某某。因此，协议中约定可以另行销售，事实上田澜和赵悦冰在实际履行后续房款时已经变更了该约定。     杨紫荷向一审法院起诉请求：1、判令田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续；2、判令田澜承担违约金25万元；3、本案诉讼费用由田澜承担。     田澜向一审法院起诉请求：1.判令解除杨紫荷与田澜签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰签订的《协议》；2.判令杨紫荷、赵悦冰向田澜支付违约金25万元;3.判令杨紫荷、赵悦冰将房屋恢复原状并立即向田澜腾交房屋;4.判令杨紫荷、赵悦冰承担本案诉讼费用。   一审法院查明：坐落于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX幢XX单元XX室于2014年1月13日登记于房屋所有权人田澜名下。2014年8月19日杨紫荷（原名夏某某）与田澜签订《买卖定金合同》，合同约定，买方即杨紫荷愿意认购该房产并自愿支付定金，以确定买卖关系，交易总额为480万元，买方于2014年8月19日支付定金9万元，买、卖双方于2014年9月20日之前到房产局办理过户手续，当取得买方名下过户受理单当日买方支付剩余房款给卖方即田澜，卖方收取全部房款时必须交房，待结清水、电、燃气等相关费用后，双方进入收房程序。该合同第七条约定，如果2014年9月20日之前全款480万元未付卖方，卖方有权退回定金自行处理房屋。……。买、卖双方如有一方违约，除合同约定事项外，违约方承担房款总价的5%赔偿给未违约方夏某某。后甲方田澜与乙方杨紫荷及第三方赵悦冰签订《协议》，在该协议中，双方将案涉房屋的价格调整为500万元，并确认杨紫荷已付定金9万元，该协议并约定田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修案涉房屋，待资金十二月中旬到位全面配合杨紫荷办理过户相关事宜无异议。若十二月中旬之前资金不到位，田澜有权另行销售房屋，定金不退。2014年10月24日田澜向杨紫荷出具委托书，委托杨紫荷装修案涉房屋，并根据小区物业公司的规定进行施工。同日杨紫荷向田澜出具承诺书，该承诺书载明，XX路XX园XX号XX幢XX单元XX室的装修，若我与田澜房屋买卖不实现，本人承诺全部装修费用自行承担。逸翠园﹒西安家利物业管理（上海）有限公司西安分公司收款收据显示房号为1A期G1园13栋1层60101单元，业主田澜于2014年10月25日缴纳装修押金5000元，实际交款人为杨紫荷。   2014年12月28日田澜委托代理人白天向杨紫荷发短信称，由于你方一再违约，时间上一拖再拖，至此我方通知你停止与你的商谈，房屋我们开始与新的购买方接触，不能与你成交的后果由你承担。   田澜在田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案（（2018）陕0113民初5146号）中递交的诉状中事实和理由部分内容称，“到了12月下旬，夏、赵二人仍没有把资金拿来，田澜开始催促，赵悦冰声称到2015年8月底之前肯定能把款支付，并说从2015年元月起，每延迟一个月增加5万元房价，田澜声明，最多等到八月底，但在此期间必须收回房屋，停止一切装修工作。杨紫荷说听赵悦冰的，因为她把钱借给了赵悦冰。”。2015年1月2日赵悦冰向田澜账号为XXXXXXXXXXXX0755的账户转账购房款10万元，2015年1月30日、2月8日、3月29日、5月7日、6月26日、6月27日、7月1日、7月3日、7月7日、7月27日赵悦冰向田澜账号为XXXXXXXXXXXXXX0500分别转账购房款12万元、8万元、10万元、8.6万元、25万元及3万元、2万元、70万元、40万元、20万元、20万元，上述款项共计228.6万元，加上9万元定金，共计237.6万元。杨紫荷称曾替田澜代购保健品价值1.4万元，应计入已付购房款。但田澜对此予以否认，杨紫荷提交的证据不足以证明其主张的该事实，故对杨紫荷该主张，一审法院不予采信。   2015年3月15日杨紫荷与案外人西安惠益鼎建筑装饰工程有限公司就案涉房屋的装饰装修签订《西安市家庭居室装修装饰工程施工合同》，合同约定开工日期2015年3月15日，竣工日期为2016年3月21日，总工期限为370天，合同工程造价为3355085元，2015年3月15日、2015年5月3日、2015年9月5日、2016年1月6日、2018年4月20日案外人西安惠益鼎建筑装饰工程有限公司向杨紫荷出具5份收据，分别收到案涉房屋装修首期款50万元、装修二期款160万元、装修三期款50万元、装修四期款50万元，装修尾款25万元。上述费用共计335万元。   田澜在田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案（（2018）陕0113民初5146号）中递交的诉状事实和理由部分中还称，“此后原告多次到案涉房屋找到杨紫荷，要求停止装修，交回房屋，杨紫荷总是说赵很快就把房款给我，我方坚决要收房，并与夏发生激烈冲突和争吵，在2015年7月初曾向110报警。……”。   2016年5月田澜向110报案，要求追究杨紫荷非法侵入住宅罪。2016年7月田澜用链子锁将房屋前、后院锁上。2016年案外人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司将田澜诉至一审法院，2016年12月12日一审法院作出（2016）陕0113民初1446号民事判决书，判决田澜于该判决生效之日起三十日内拆除案涉房屋的违规搭建构筑物，并将该房屋结构恢复原状。2017年7月18日一审法院向田澜发执行通知书，责令田澜履行法律文书确定的义务。后一审法院于2017年7月20日作出（2017）陕0113执2158号执行裁定书，以本案被执行人田澜非实际侵权人，暂不具备执行条件，驳回了案外人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司执行申请。2018年田澜向一审法院诉请要求夏某某、赵悦冰撤出案涉房屋并赔偿损失共计100万元，一审法院于2019年3月27日作出（2018）陕0113民初5146号民事裁定书，以双方之间的纠纷应为房屋买卖合同纠纷，田澜不变更其主张的法律关系，驳回了田某某起诉。2019年10月21日西安市XX城执限拆决字高新01[2019]字8862号责令限期拆除决定书，责令田澜于2019年10月24日前自行拆除案涉房屋的违法建筑。   案涉房屋自交付杨紫荷后一直由其实际占有。双方均认可杨紫荷代田澜缴纳了田澜占有案涉房屋期间的部分物业管理服务费等费用共计4102.1元，田澜愿意向杨紫荷退还该部分费用。杨紫荷占有案涉房屋期间缴纳物业管理服务费等费用共计48122.32元（包括5000元装修押金）。田澜在杨紫荷占有案涉房屋期间缴纳了物业管理服务费等费用共计22261.67元。   西安市住房保障和房屋管理局2014年12月15日发布的《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，其中第一条载明，自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。   西安市汉唐公证处于2020年4月23日作出（2020）陕证民字第002017号公证书，证明2017年1月18日陕西省住房和城乡建设厅发布《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》，其中部分内容载明，2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，可凭由买方提交的户口迁入证明（户口簿）或买方缴纳的采暖费、物业费、有限电视费、装修等票据及物业证明申请办理免除资金监管。   另查明，赵悦冰于2020年6月23日在其中国光大银行账户（账号7858-01-61-0083531-92）存入300万元，存期3个月，并称其愿意继续履行合同，并具有履行合同的能力。   一审法院认为，杨紫荷与田澜签订的《买卖定金合同》、杨紫荷与田澜、赵悦冰签订的《协议》，系各方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，均合法有效。《协议》将《买卖定金合同》关于案涉房产金额及付款时间、付款方式变更为案涉房屋买卖价格500万元，田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修，待资金十二月中旬到位，全面配合杨紫荷办理过户相关事宜，若十二月中旬之前资金不到位，田澜有权另行销售房屋，定金不退。《买卖定金合同》中未变更的内容条款仍继续有效，各方当事人均应按照合同及协议约定履行自己的义务。但杨紫荷并未在十二月中旬支付案涉房屋的购房款，杨紫荷称双方已口头协商一致将购房款的给付时间变更为2015年8月底，杨紫荷并提交证据即田澜在（2018）陕0113民初5146号田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案中递交的诉状加以证明。从该诉状中的内容可知，田澜一方要求杨紫荷2015年8月底给付购房款前先收回房屋，停止装修，但田澜在收回房屋时，双方发生冲突并报警，由此可知，双方并未就延期至2015年8月底支付购房款完全达成一致意见。如果说双方达成一致意见，杨紫荷也未按照约定停止装修，将房屋交回田澜。而且杨紫荷也未在2015年8月底将全部购房款支付给田澜，因此杨紫荷未按照合同约定的时间向田澜支付购房款属违约。杨紫荷称其之所以未按时支付购房款的原因是西安市住房保障和房屋管理局2014年12月15日发布的《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》，要求自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管，其要求田澜办理网签手续，交易资金必须进入监管账户，然而田澜不予配合办理。由田澜提交的证据陕西省住房和城乡建设厅发布《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》可知，如果杨紫荷依照《协议》约定于2014年12月中旬向田澜支付购房款则可免除资金监管，即便杨紫荷在2015年8月底向田澜支付全部购房款，杨紫荷仍有可能通过提交缴纳的采暖费、物业费、装修票据及物业证明等方式申请办理免除资金监管。双方在《买卖定金合同》及《协议》中并未约定必须办理网签手续，交易资金必须进入监管账户。双方的最终目的是杨紫荷支付全额购房款，田澜配合杨紫荷办理案涉房屋的过户手续。杨紫荷不能证明未进行资金监管不能办理案涉房屋的过户手续。在本案的双务合同中杨紫荷是应当先履行债务的当事人，但其没有确切的证据证明田澜有丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形而中止履行先支付购房款的义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，杨紫荷应先向田澜履行按时全额支付购房款的合同义务，但杨紫荷未按照《协议》约定于2014年12月中旬支付购房款，截止2015年7月27日止仅支付237.6万元购房款，不到购房款总额的一半。现杨紫荷要求田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续，后履行一方田澜有权拒绝杨紫荷的履行要求，故对杨紫荷要求田澜继续履行房屋买卖合同的诉请，不予支持。杨紫荷延迟履行支付全额购房款的主要债务，经田澜催告后在合理期限内仍未履行，杨紫荷存在违约行为，田澜依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定享有合同及协议解除权。杨紫荷主张田澜未在一年内行使解除权，该权利消灭。本案中，杨紫荷该主张依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，但该司法解释规范的是商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案是二手房买卖合同，出卖人田澜非房地产开发企业，因此并不能依据该司法解释第十五条确定解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有就二手房买卖合同的解除权行使期限有相关规定，双方也并未在《买卖定金合同》及《协议》约定解除权行使期限，故田澜该解除权应是在杨紫荷催告后合理期限内不行使后消灭，没有证据显示杨紫荷曾催告田澜在合理期限内行使解除权，故对杨紫荷称田澜未在一年内行使解除权，该权利消灭的主张，不予采信。现田澜要求解除杨紫荷、田澜签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰之间签订的《协议》，依法予以支持。《买卖定金合同》和《协议》解除，不影响合同中违约条款的效力，双方在《买卖定金合同》中约定，买、卖双方如有一方违约，违约方承担房款总价的5%赔偿给未违约方。双方均诉请要求对方按案涉房屋的总价款500万元的5%支付违约金25万元，庭审中田澜及杨紫荷均不认为违约金过高，均未要求予以适当减少，杨紫荷未能或不能提交证据证明田澜存在违约行为，故其要求田澜承担违约金25万元的诉请，不予支持。前述已指出杨紫荷未按时足额支付购房款属违约，但考虑到田澜在履行初期仅收取杨紫荷9万元定金后便将案涉房屋交付杨紫荷并同意其装修，导致出现后续一系列纠纷，及至本案纠纷更复杂化，存在一定的缔约过失责任，故仅支持杨紫荷应向田澜支付违约金15万元。庭审中一审法院向各方当事人释明是否增加或者变更诉讼请求，杨紫荷及田澜均坚持自己的诉讼请求。《买卖定金合同》和《协议》解除，杨紫荷应返还占有的案涉房屋，田澜应向杨紫荷返还已支付购房款237.6万元，双方应同时返还，故对田澜要求杨紫荷腾交案涉房屋的诉请，予以支持。关于田澜要求杨紫荷将案涉房屋恢复原状的诉请，因案涉房屋已装修，且合同履行初期田澜亦同意杨紫荷对案涉房屋进行装修，虽存在杨紫荷承诺房屋买卖合同不实现自行承担装修费及田澜此后要求杨紫荷停止装修交还房屋的情况，但田澜仅收到杨紫荷定金9万元后便交付并同意装修案涉房屋，存在一定的缔约过失责任。且房屋买卖合同解除，案涉房屋交还后，装修费问题解决前，田澜要求杨紫荷恢复案涉房屋原状，不现实亦不可行，故对田澜该诉请，不予支持。关于装修费及双方其他损失的问题，经一审法院释明，双方均同意待最终确定“房屋买卖合同是否继续履行”这一核心争议后，根据情况通过另行起诉等方式解决。关于物业管理服务费等费用的问题，田澜在杨紫荷占有案涉房屋期间缴纳了物业管理服务费等费用共计22261.67元，杨紫荷代田澜缴纳了田澜占有案涉房屋期间的部分物业管理服务费等费用共计4102.1元。因自田澜向杨紫荷交付案涉房屋后，杨紫荷一直实际占有案涉房屋，故期间所产生的水电费、物业费、取暖费等费用应由杨紫荷负担，故杨紫荷应退还田澜缴纳的物业管理费等费用共计18159.57元。至于赵悦冰是否应当承担责任的问题，赵悦冰仅是杨紫荷委托其向田澜支付购房款的第三人，赵悦冰未按时足额支付购房款的责任应由杨紫荷承担，故赵悦冰并不承担任何责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第七十七条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除杨紫荷与田澜于2014年8月19日签订的《买卖定金合同》及杨紫荷、田澜、赵悦冰之间签订的《协议》。二、杨紫荷于本判决生效之日起十日内向田澜支付违约金150000元。三、杨紫荷于本判决生效之日起二十日内向田澜交还坐落于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX幢XX单元的60101室房屋。四、田澜于本判决生效之日起二十日内向杨紫荷返还已付购房款2376000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回杨紫荷的诉讼请求。六、驳回田某某其他诉讼请求。两案案件受理费共计76480元（其中杨紫荷预交案件受理费29680元，田澜预交案件受理费46800元），由杨紫荷负担45888元，由田澜负担30592元。杨紫荷在履行本判决确定的金钱给付义务时一并向田澜支付15296元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。杨紫荷提交了二组证据。第一组证据（6份证据）为：《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》、陕西省住建厅《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》、中国农业银行扣款客户回单、物业收款收据、西安中院（2020）陕民01民终8204号判决书、西安中院（2020）陕民01民终9077号判决书。以上6份证据的证明目的为：1、房屋买卖并非普通的商品买卖，交易的完成并非以双方当事人可以完成，需要履行房产部门的各项要求才能完成各项交易，（2018）陕0113民初5146号案中2019年3月12日庭审笔录第7页第14到17行中，田某某代理人白天在庭审中对于赵悦冰提出要求网签这一事实认可的。田澜作为房屋的出卖人，应当履行该义务，但田澜不予配合办理，导致交易无法继续，田澜作为违约方，应继续履行合同并承担违约责任。2、2015年1月1日起，西安二手房买卖必须网签及资金监管，2017年1月18日，陕西省住建厅才出具可免资金监管的相关政策，明确了交易双方到交易保证机构履行相关手续后办理免除资金监管，且针对的是2015年前交易资金已收付的情形。本案中，根据田澜（2018）陕0113民初5146号案的起诉状可以看出各方已经对付款的迟延达成一致意见，2015年之前并未支付资金，2015年赵悦冰履行支付款项，赵悦冰提出要求网签，田澜作为出卖人应当履行的网签其未履行，网签未进行，更无法谈及资金监管或双方申请免除资金监管的情形，作为房产交易出卖人的法定义务田澜并未履行。3、杨紫荷已支付了购房款，本案房屋买卖合同应当继续履行，不存在法定或约定解除的情形。4、西安中院也有类似判决，均要求继续履行房屋买卖合同，应当“同案同判”。第二组证据（3份交通银行个人（转账）回单及1张建设银行转账凭条），第二组证据的证明目的为：杨紫荷在与田澜签订房屋买卖合同时资金已经到位，杨紫荷将购房款转给赵悦冰是经过田澜认可和同意的。田某某质证意见为：一、对于第一组证据的质证意见为：1、对于《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》、陕西省住建厅《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”、西安中院（2020）陕民01民终8204号判决书、西安中院（2020）陕民01民终9077号判决书的真实性需要庭后核实，三日内书面答复法庭。2、对于中国农业银行扣款客户回单、物业收款收据的真实性认可。3、对于以上6份证据的证明目的均不认可，该组证据不属于民诉法及证据若干规定中关于新证据的相关规定，本案应基于一审庭审查明的有效证据予以认定案件事实，以上证据不属于二审新证据。关于资金监管，明确的是在2015年1月1日之后的交易进行监管，本案发生在2014年8月，且在2014年杨紫荷已将支付了9万元定金，在2014年10月24日对涉案房屋开始装修，杨紫荷与物业签订有装修协议，缴纳了保证金的票据，因此本案无论从协议签订时间还是从付款及装修的手续都不适用于2015年的资金监管政策，双方可以直接进行钱款交易。并且本案属于资金监管的免监管行为。关于银行扣款回单，该交易单实际是2020年10月27日，也就是本案二审第一次通知的开庭时间，即2020年10月27日。田澜完全不知道杨紫荷的付款行为，该付款行为明显是为了二审庭审而准备，不属于善意有效的证据。无论杨紫荷是否付款其违约事实一审法院已经查明，双方从交易至今时隔6年之多，其恶意不付款的行为已经一审法院查明。该款项田澜于2020年11月5日已经全额退款，庭后三天田澜提交银行退款流水给法庭。因此，田澜有权解除合同。关于物业收款收据，房屋实际占有人至今为杨紫荷，因此其缴纳物业费属于应当付款的行为。田澜一直通过诉讼、报警等行为索要房屋，在一审中要求杨紫荷腾退房屋，因此产生的相关费用由杨紫荷承担符合法律规定。关于两份判决书，不同案件有不同案件的查明事实，因此不能以其他判决左右本案的法律适用及庭审查明。二、对于第二组证据质证意见为：XX组证据的真实性认可，对证明目的及关联性不认可，理由是：1、回单中的付款人并非本案涉案的当事人，与本案没有关联性。2、凭单上未注明交易目的是购房款，且田澜从未同意任何人代为收取本案的涉案房款。因此，无论张晓红基于何种目的向赵悦冰支付款项均不能证明田澜收取了款项。3、截止2014年9月20日前，张晓红向赵悦冰支付的款项为420万元。田澜和杨紫荷2014年8月19日签订的《买卖定金合同》第七条约定，2014年9月20日之前全款480万元未付给田澜，田澜就有权退回定金自行处理房屋。综上可见，以上回单证据无论是收款人、付款用途及金额均无法证明杨紫荷依据双方的《买卖定金合同》及《协议》约定按期足额支付了购房款。且田澜从未同意赵悦冰代收房款，双方之所以在《协议》中增加了第三方赵悦冰，是因为赵悦冰和杨紫荷是朋友。但《协议》的购买方仍然是杨紫荷，只要杨紫荷未向田澜直接支付款项均不能认定为杨紫荷有付款行为。请求二审法院查明本案事实，驳回杨紫荷的上诉请求。赵悦冰的质证意见为：同意杨紫荷提交的以上证据及该证据的真实性和证明目的。1、同意杨紫荷的意见及证明目的。2、赵悦冰在2015年向田澜支付本案购房款230万元，加上杨紫荷之前支付的9万元定金，合计共239万元，就是因为杨紫荷当时将购房款给了赵悦冰，赵悦冰向田澜支付购房款，田澜是认可的。在本案一审确定已付购房款239万元，也符合赵悦冰支付购房的事实。3、2020年10月27日杨紫荷向田澜所付261万元购房款，也是赵悦冰将该261万元支付给杨紫荷之后，杨紫荷才支付的。4、2018年1月6日田某某起诉状中明确表述，到2018年12月下旬，夏、赵二人仍没有把资金拿来，田澜开始催促。赵悦冰女士声称到2015年8月底之前肯定能把款支付，并说从2015年元月起每月迟延一个月增加5万元房价，田澜声明最多等到8月底，但在此期间必须收回房屋，停止一切装修工作。杨紫荷说听赵悦冰的，因为她把钱借给了赵悦冰。该段话印证了田澜认可赵悦冰替杨紫荷支付房款，而杨紫荷已经把所有的房款放在赵悦冰那里，田澜也是知晓并认可的。结合2014年三方签订的《协议》，也证明剩余全部房款支付是由赵悦冰来完成的。田澜未提供证据。赵悦冰申请证人刘某某出庭做证，证明目的为田澜在2018年6月依然是以房屋涨价的形式让赵悦冰和杨紫荷多付款。刘某某证明：因为其与赵悦冰系朋友关系，2018年6月份，赵悦冰委托刘某某和白天沟通一下，协商杨紫荷购买田澜房屋的事宜，刘某某就与白天在XX广场XX沟通，白天让刘某某转告赵悦冰，让杨紫荷与赵悦冰给田澜进行一个诚挚的道歉，让杨紫荷和赵悦冰给田澜一个无法拒绝的价格，具体没有说是多少钱。当时白天没有向刘某某出具田澜向白天出具的委托书。刘某某与白天之间对话内容也未形成书面材料。赵悦冰对于刘某某的证言表示认可，可以证明田澜在2018年6月份依然是愿意卖房，只是说要涨房价，而涨房价是明显违反双方对于房价款的约定。杨紫荷的质证意见为：对刘某某的证言内容表示认可。田澜质证意见为：刘某某的证言没有依据民诉法规定提前向法庭提交证人出庭申请，因此证人的出庭程序有瑕疵。该证据形成于一审开庭前，不存在杨紫荷无法取得的情形，因此不能作为二审新证据。如证人所述，其与赵悦冰系朋友，不能排除证人刘某某与杨紫荷、赵悦冰之间的利害关系，不能作为有效证据。证人也明确表示其与案外人沟通时，案外人并没有田某某授权委托书。田澜认为证人刘某某的证言恰恰反映了一个事实，即杨紫荷一直不付款是一个持续的、严重的违约行为，田澜有权解除合同。二审中，各方当事人均表示对一审判决已查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、质证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。   本院认为，根据杨紫荷的上诉请求和理由，本院归纳二审的争议焦点为：杨紫荷主张田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续能否成立？2、杨紫荷主张田澜承担违约金25万元能否成立？     关于争议焦点1，涉案《买卖定金合同》和《协议》，系各方当事人的真实意思表示，且内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《协议》对《买卖定金合同》中的房产金额及付款时间、付款方式进行了变更。《买卖定金合同》第七条约定,如果2014年9月20日之前全款480万未付卖方，卖方有权退回定金自行处理房屋。变更后的房屋买卖价格为500万元，田澜同意杨紫荷于2014年10月16日开始装修，待资金2014年12月中旬到位，全面配合杨紫荷办理过户相关事宜，若十二月中旬之前资金不到位，田澜有权另行销售此房屋，定金不退。《买卖定金合同》中未变更的内容条款仍继续有效。但杨紫荷并未在2014年12月中旬按照约定支付购房款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨紫荷称双方已口头协商将购房款的支付时间变更为2015年8月底，杨紫荷对其该主张提交了西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5146号案件即田澜诉杨紫荷、赵悦冰房屋买卖合同纠纷一案中田某某诉状予以证明。从该诉状可见，田澜声明，（杨紫荷支付购房款）最多等到2015年8月底，但在此期间必须收回房屋，停止一切装修工作。实际上，杨紫荷并未将房子交回田澜，也未停止装修工作。且在田澜要求杨紫荷交回房屋时，双方发生了冲突并报警。通过以上事实可见，田澜与杨紫荷并未就延期至2015年8月底支付购房款完全达成一致意见。退一步讲，即便是按照杨紫荷所称双方当事人达成了一致意见，但杨紫荷仍未按照其所称的一致意见交回房子，停止装修工作。且杨紫荷也未在2015年8月底将全部购房款支付给田澜，因此对杨紫荷的该理由本院依法不予采信。故，一审法院认定杨紫荷未按照协议约定的时间向田澜支付购房款实属违约，并无不当。至于杨紫荷还称其之所以未按时支付购房款的原因是按照西安市住房保障和房屋管理局《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》的要求，自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。杨紫荷要求田澜办理网签手续，交易资金进入监管账户，但田澜不予配合办理，所以杨紫荷才未向田澜支付购房款一节，首先，如果杨紫荷依照《协议》约定于2014年12月中旬向田澜支付了购房款，则无需办理资金监管。其次，根据陕西省住房和城乡建设厅发布《西安市二手房交易资金监管确保买卖双方“钱证两清”》内容可知，即便杨紫荷在2015年8月底向田澜支付了全部购房款，杨紫荷仍可以通过提交缴纳的采暖费、物业费、装修票据及物业证明等方式申请办理免除资金监管。再次，在本案中，双方当事人的最终目的是杨紫荷向田澜支付全额购房款，田澜配合杨紫荷办理案涉房屋的过户手续。同时，杨紫荷未提供其通过提交缴纳的采暖费、物业费、装修票据及物业证明等方式无法办理免除资金监管的证据，故杨紫荷的该理由也不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，杨紫荷为先履行一方，按照约定其负有先向田澜履行按时全额支付购房款的合同义务。但杨紫荷却未按照《协议》约定的时间于2014年12月中旬支付购房款。田澜作为后履行一方，有权拒绝杨紫荷相应的履行要求。因此，一审法院在判决解除涉案《买卖定金合同》和《协议》的同时，判决驳回杨紫荷主张田澜继续履行房屋买卖合同，完成产权转移登记手续的请求，于法不悖。   关于争议焦点2，通过对争议焦点1 的论述可见，本案中，杨紫荷存在延迟履行支付全额购房款的违约行为。双方当事人在《买卖定金合同》中约定，买、卖双方如有一方违约，违约方承担房款总价的5%赔偿给未违约方。而杨紫荷在诉讼中提供的证据不足以证明田澜存在违约行为。因此，对杨紫荷主张田澜承担25万元违约金的诉请，也不予支持。     另，本案中，杨紫荷负有履行支付全额购房款的主要债务，经田澜催告后在合理期限内杨紫荷仍未履行，田澜依法享有对合同及协议的解除权。至于杨紫荷主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定田澜未在一年内行使解权，该权利消灭一节，因该司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案是二手房买卖合同，出卖人田澜并非房地产开发企业，因此本案并不适用该司法解释规定的解除权行使期限。双方当事人在《买卖定金合同》和《协议》中也未约定解除权行使期限，故田澜该解除权应是在杨紫荷催告后合理期限内不行使后消灭，但杨紫荷并未提供证据证明其曾催告田澜在合理期限内行使解除权。故对杨紫荷认为田某某解除权已经消灭的理由，本院不予采信。二审中，杨紫荷提供的证据也不足以证明其上诉请求能够成立，故对杨紫荷的上诉请求，不予支持。   综上所述，杨紫荷的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费76480元，由杨紫荷负担。   本判决为终审判决。                                  审 判 长王吉利   审判员任    蕾    审判员  姬    钊                               二〇二〇年十二月二十八日                              书 记 员周媛媛       1