江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9253号上诉人（原审原告）：刘东港，男，1980年1月13日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈双明，男，1978年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陈坤元，男，1954年9月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：童根娣，女，1956年10月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：夏远桃，女，1987年3月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陈粉喜，女，1932年11月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陈根妹，女，1957年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陈金妹，女，1967年5月22日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陈银妹，女，1970年6月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：高建珍，女，1978年5月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陈家乐，男，2001年11月22日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审第三人）：苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区新泾村澄中路**。法定代表人：胡建华，董事长。上诉人刘东港因与被上诉人陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃、陈粉喜、陈根妹、陈金妹、陈银妹、高建珍、陈家乐、苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2019）苏0507民初9114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘东港上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘东港的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审对事实的认定有误。1、高建珍已放弃对诉争房产的所有权，且对于陈双明等人对该房产的处分以默示的方式予以认可。一审中其并未出庭参加诉讼，自行放弃诉权。(2011)相少民初字第0023号《民事调解书》生效至今，其从未针对诉争房产主张行使其相关权利。在此期间，诉争房产交付使用，由刘东港购买，再出租给陈双明，之后又由刘东港继续使用、出租，其对此应是明知。2、陈家乐对诉争房产的所有权已由其监护人陈双明予以处分。3、据以判决的(2011)相少民初字第0023号《民事调解书》存在明显瑕疵，不应作为判决的依据。二、原审对法律的适用有误。既然认定陈坤元、童根娣、陈双明系无权处分，那么针对诉争房产，可以适用善意取得的法律规定。(2011)相少民初字第0023号《民事调解书》属于确认性质以及给付性的法律文书，对于系争房屋的处分不能直接导致物权的变动。本案也可参考“一房二卖”，“案外人执行异议之诉”的相关法律规定。基于案件事实以及法律适用，《房屋买卖合同》存在继续履行的可能。三、本案存在程序瑕疵。原审判决书中提及陈坤元、童根娣与陈双明、高建珍签订《房屋分割协议》。但在整个案件审理中，上诉人从未见过该协议。值得一提的是，在原审所有被告均未出庭，放弃诉权的情况下，法院却调取对被告方有利的证据，予以下判，有失公允。陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃、陈粉喜、陈根妹、陈金妹、陈银妹、高建珍、陈家乐、苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司均未作述辩。刘东港向一审法院起诉请求：1、判令陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃继续履行《房屋买卖合同》。2、判令十名被告及第三人配合刘东港将坐落于苏州市相城区凤阳路38号阳澄湖畔花苑18幢906室房屋过户至刘东港名下。3、判令陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃支付违约金10000元。4、判令陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃承担本案全部诉讼费、保全费用。一审审理中，刘东港对第2项诉讼请求明确因拆迁协议是陈坤元作为户主签字的，所以要求第三人将座落于苏州市相城区凤阳路38号阳澄湖畔花苑18幢906室房屋的不动产权先登记至陈双明或陈坤元名下，再由陈双明或陈坤元协助刘东港将涉案房屋登记至刘东港名下。一审法院认定事实：陈坤元与童根娣系夫妻关系，陈双明系陈坤元、童根娣之子。陈双明与高建珍婚后生育陈家乐。陈坤元父亲陈阿三于2017年6月25日去世，陈阿三与陈粉喜生育陈坤元、陈根妹、陈金妹、陈银妹四个子女。2010年9月16日，陈坤元作为拆迁户主与苏州市相城区车渡村村民委员会签订《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》一份，约定陈坤元拆迁户共获得的补偿款为288935元，按规定可享受安置面积250㎡（含四世同堂），具体为圣堂小区5幢905、906室，安置房的房款从补偿款中预留28万元。由苏州市相城区车渡村村民委员会出具的证明载明：上述《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》中拆迁户安置全家核定人数为6人（分别为：本人陈坤元、妻子童根娣、父亲陈阿三、母亲陈粉喜、儿子陈双明、孙子陈家乐）。2011年1月10日，陈双明向一审法院起诉要求与高建珍离婚，该案审理中，陈坤元、童根娣与陈双明、高建珍签订《房屋分割协议》一份，协议内容：上述四人为高建珍离婚后应得房产的分割问题达成如下协议：各方均同意将位于苏州市相城区的房屋（约70平方米，系拆迁安置房，现尚未交房）分给高建珍及儿子陈家乐所有，其余拆迁安置房均归陈坤元、童根娣、陈双明所有。本协议一式五份，由各人及法院各持一份。后陈双明与高建珍经一审法院主持调解，双方达成如下协议：“一、原告陈双明与被告高建珍离婚。二、…。三、…。四、原、被告与其父母一起拆迁得到的房子中，被告高建珍及其儿子陈家乐可分得70平方米小户一套[地址为苏州市相城区圣堂安置小区（暂命名）****]。被告高建珍在拿到该拆迁房后（约2011年11月）再开始抚养儿子陈家乐，之前由原告陈双明及其父母抚养陈家乐。其余安置房均归原告陈双明及其父母所有。五、被告高建珍名下的房屋拆迁过渡费由被告高建珍所有，原告陈双明名下的拆迁过渡费由原告陈双明所有，婚生子陈家乐名下的拆迁过渡费暂时由原告陈双明所有，将来抚养权移交后由被告高建珍所有。六、双方其余财产已自行分割处理完毕。”。协议签订后，本院依据调解协议于2011年1月11日出具（2011）相少民初字第0023号民事调解书予以确认，且已送达生效。2012年3月2日，陈双明经苏州湘苑物业管理有限公司收到二区18幢906室物业，领取房门钥匙3把、信箱钥匙1把、《阳澄湖畔花苑业主手册》一份、《业主入住服务指南》一份。2012年12月1日，刘东港为乙方（买方）、陈双明为甲方（卖方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在苏州市相成区凤阳路阳澄湖畔小区18号楼2单元906室（建筑面积70平方米，储藏室3平方米，产权证号无）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。双方设定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写二十四万元整；即人民币小写240000元。乙方在签订本合同时支付定金即小写120000元。乙方支付定金之日起1个月内向甲方支付首付款120000元。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在2013年6月前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付10000元的违约金。附加条1款：乙方把房产租给甲方6个月整。合同落款处，原告刘东港、被告陈双明分别签名并捺指印。合同的反面，有一行字：“本人陈坤元自愿将阳澄湖畔花园18幢906室卖给刘东港”。字的下面，父亲名字：陈坤元，身份证：，母亲：童根娣，老婆：夏远桃。均签名并捺指印。同一天，陈双明出具收条一份，内容：今收到刘东港买房首付款120000元，大写：壹拾贰万元整。2012年12月7日，陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃共同出具收条一份，内容：今收到刘东港买房货款100000元，大写壹拾万元整。后刘东港与陈双明于2012年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日。刘东港的配偶王宇鹏与案外人郭露露签订《房屋租赁合同》二份，第一份合同签订时间为2014年3月28日，租赁期限自2014年3月28日至2015年3月28日，第二份合同签订时间为2015年3月28日，租赁期限自2015年3月28日至2020年3月28日。王宇鹏同时以阳澄湖畔花园18幢906室户主的名义办理了苏州有线数字电视客户证、居民水费缴费卡及开通了管道燃气缴费卡，并缴纳了电费和水费。现刘东港为要求被告及第三人协助办理所购房屋的过户手续，于2019年12月17日诉至法院。一审另查，涉案房屋现已办理不动产权属的初始登记，登记坐落相城区，房屋建筑面积76.47平方米，土地面积11.25平方米，权证号Z3150250。以上事实，有身份证、常住人口信息、户籍人口信息、人口普查登记表、户表、户口注销证明、《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》、《情况说明》、（2011）相少民初字第0023号民事调解书、承诺书、阳澄湖畔花苑房屋交接确认书、《房屋买卖合同》、收条、结婚证、《房屋租赁合同》、证明、苏州有线数字电视客户证、居民水费缴费卡、管道燃气缴费卡、普通发票、收费凭证，一审法院调取的（2011）相少民初字第0023号一案中的《房屋分割协议》、不动产登记簿查询记录及刘东港的当庭陈述证实。一审审理中，经一审法院向苏州市相城区车渡村村民委员会核实，原相城区阳澄湖镇圣堂小区5幢905室、906室为现在相城区阳澄湖镇湖畔花园二区18幢905室、906室。一审审理中，刘东港陈述，我和被告不认识，经朋友介绍2012、2013年在涉案小区买了三套房子，陈双明是其中一套，关于房款，2012年12月1日在陈双明家里给了12万元现金，部分取现因时间长了，无法提供取现记录，剩下10万元是2012年12月7日在陈双明家中给的现金，部分借的、部分自有，两次给现金时陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃都在场，合同签订后去村委会备案了，但现在时间长了人员和电脑都换过了，登记记录查不到。我确认与被告无债权债务关系或以房抵债情形。村里开具的交接确认书上签字是陈双明，拆迁协议上签字是陈坤元，我方认为是陈坤元或陈双明协助办理登记，且涉案房屋能够办证了。收条及合同上被告的签字都是各被告本人所签。房屋是签完合同后由刘东港租给被告一年，先交了半年的房租，过了半年被告说不住了，我将房屋收回，收回后我住了一段时间，后来租给别人直到现在。卖房子给我时告诉我拆迁安置对象是陈双明和夏远桃及陈双明父母，当时叫我不要告诉陈双明的爷爷奶奶。对两次过户产生的费用同意由我承担，尾款2万元按合同第七条过户完给陈双明。我没见过高建珍，她从来没出现过，她和陈家乐从来没有找过我。对于陈双明和高建珍离婚时约定涉案房子归高建珍及陈家乐所有，前面一次诉讼时（原告起诉后曾撤回起诉）才知道有这么一份调解书，但原被告双方房屋买卖合同关系成立，双方已实际履行合同，被告负有继续配合刘东港办理过户的义务，第三人负有协助义务。退一步讲，案涉房屋实际上有两个负担行为，但刘东港已实际占有使用，且在先行使物权请求权，刘东港应当取得房屋所有权，且被告应承担违约责任。现陈双明一家找不到人，村里也不管这个事情。对于不动产登记簿查询记录上涉案房屋建筑面积和房屋买卖合同上的面积差额当时没有具体约定，但被告是将一整套房屋卖给我。我保证在法院陈述的所有内容均是真实的，如有虚假则承担法律责任。一审法院认为，刘东港与陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃于2012年12月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。涉案房屋在《阳澄湖镇民房拆迁安置补偿协议》记载位置为圣堂小区5幢906室，但根据对车渡村村民委员会的核实和不动产登记簿查询记录，结合刘东港的陈述，应为现坐落阳澄湖畔花苑18幢906室。鉴于该房屋的性质为陈坤元家庭户的拆迁安置房，而对于该房屋的归属在陈双明与高建珍离婚之时，陈坤元、童根娣与陈双明、高建珍已在法院进行了分割确认归高建珍、陈家乐所有，一审法院也出具了（2011）相少民初字第0023号民事调解书即以法律文书予以确认，陈双明、陈坤元、童根娣对此是明知的。然陈双明、陈坤元、童根娣未向刘东港如实陈述披露涉案房屋的分割归属，在未经由高建珍、陈家乐书面同意的情况下将涉案房屋出卖给刘东港，显然是无处分权人处分他人的财产。据此，在没有证据表明高建珍、陈家乐对刘东港与陈双明、陈坤元、童根娣等人签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出卖给刘东港予以追认的情况下，案涉《房屋买卖合同》存在履行上的障碍，故就本案目前情况而言，刘东港诉请要求继续履行涉案合同并要求被告及第三人协助办理涉案房屋的二次转移登记，因缺乏事实依据和法律根据，一审法院不予支持。至于违约金，刘东港于本案中所主张的违约金为逾期协助办理过户手续的违约金，则计收该违约金系以涉案合同可继续履行为前提。因涉案合同目前存在履行上的障碍，即合同约定之办理过户手续义务目前无法完成，故刘东港主张该违约金亦缺乏事实依据，亦不予支持。各被告及第三人经一审法院合法传唤后未到庭，视为自行放弃答辩、质证等诉权，应承担相应的法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及其他法律法规的规定，判决：驳回刘东港的全部诉讼请求。本案案件受理费10800元，财产保全费4020元，公告费600元，合计人民币15420元，由刘东港负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，刘东港与陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃于2012年12月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋的性质为陈坤元家庭户的拆迁安置房，该房屋在陈双明与高建珍离婚之时，陈坤元、童根娣与陈双明、高建珍已在法院进行了分割确认归高建珍、陈家乐所有，一审法院出具的（2011）相少民初字第0023号民事调解书对此予以确认。刘东港认为高建珍已放弃对诉争房产的所有权，且对于陈双明等人对该房产的处分以默示的方式予以认可，（2011）相少民初字第0023号民事调解书存在瑕疵，以上主张缺乏充分证据予以佐证，本院难以采信。由于陈双明、陈坤元、童根娣、夏远桃出卖涉案房屋未经过高建珍、陈家乐的同意，事后也未得到其追认，涉案《房屋买卖合同》的履行存在障碍，一审法院未支持刘东港的诉请，符合法律规定，本院予以维持。刘东港认为一审法院存在程序瑕疵的主张，缺乏相应法律依据，本院不予采信。综上所述，刘东港的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由刘东港负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年十二月二十三日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。