河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5378号 上诉人（原审原告、执行案外人）：赵海军，男，1971年9月23日生，汉族，职工，住涉县。 委托诉讼代理人：王菊芳，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝磊叶，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙培涛，男，1969年6月9日生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：涉县龙山房地产开发有限公司。 住所地：涉县经济开发区裕华路南侧龙田花苑售楼部。 法定代表人：赵改平，该公司经理。 上诉人赵海军因与被上诉人孙培涛、涉县龙山房地产开发有限公司（以下简称龙山房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵海军的委托诉讼代理人王菊芳、被上诉人孙培涛的委托诉讼代理人王向军到庭参加诉讼。被上诉人龙山房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 赵海军上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以上诉人缴纳房款不足房屋总金额50%为由，驳回上诉人诉讼请求，认定事实错误。上诉人支付房款占总额31%，接近50%。上诉人多次到龙山公司要求支付剩余房款，龙山公司以各种理由拒不接受。上诉人同意向孙培涛或人民法院交付剩余房款。《九民纪要》强调如果商品房消费者支付价款接近50%，且已按照合同约定将剩余价款支付申请执行人或按人民法院要求支付的，可以理解为符合该规定的精神。因此，本案符合执行异议复议规定第29条的规定，应当排除执行，并确认该房屋所有权归上诉人所有。 孙培涛辩称，一是所购房产不是唯一住房；二是没有真实的交付房款的凭证，仅凭收据不能认定系将交付房款；三是商品房买卖合同系复印件，不能证明双方之间真实的买卖关系；四是龙山公司的诉讼地位是被告，说明其不同意上诉人的请求。 赵海军向一审法院起诉请求：一、终止对龙田花苑住宅小区6－4－1102号房屋的执行；二、并依法确认龙田花苑小区6－4－1102房屋为原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月4日，被告龙山房地产公司与河北众华典当有限公司（原涉县众华典当有限责任公司）签订了《房地产抵押贷款合同（在建工程）》，约定龙山房地产公司向河北众华典当有限公司借款600万元，贷款期限六个月，月利率2.7%，同时用其在建工程（涉县崇州路北侧龙田花苑6号楼3单元、4单元房屋30套）抵押，以担保债务按约清偿。合同签订后，河北众华典当有限公司向龙山房地产公司提供了贷款500万元，龙山房地产公司于2012年2月20日偿还贷款本金300万元，并变更了抵押登记，所欠贷款用龙山房地产公司6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋抵押。剩余贷款本息，被告龙山房地产公司未再偿还。2017年11月9日，河北众华典当有限公司将上述债权转让给了被告孙培涛。 被告孙培涛于2018年2月1日向本院起诉被告龙山房地产公司要求其偿还贷款，在该案诉讼中，被告孙培涛申请本院财产保全，本院作出（2018）冀0426民初349号民事裁定书，查封被告龙山房地产公司所有的龙田花苑6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋15套。本院并于2018年4月21日作出（2018）冀0426民初349号民事判决书，判决：涉县龙山房地产开发有限公司偿还原告孙培涛借款本金200万元及相应利息（按年利率24%，自2011年8月4日起至2012年2月20日按本金500万元计算，2012年2月21日起按本金200万元计算，如偿还本金的按实际所欠本金计算至付清借款本金之日止。）。之后，龙山房地产公司上诉，二审驳回上诉，维持原判。本案在进入执行程序后，原告以对执行标的有异议为由向本院提出执行异议申请，于2020年3月23日本院作出（2020）冀0426执异7号民事裁定书，裁定：驳回异议人赵海军的执行异议。原告赵海军不服裁定向本院提起本案执行异议之诉，要求判令终止对龙田花苑住宅区6－4－1102室房屋的执行；并依法确认龙田花苑小区6－4－1102房屋为原告所有。 另查明，原告从2009年购买房屋起陆续分两次向被告龙山房地产公司交纳房款103172元，占合同约定房屋全款333172元的31%，并于2012年2月21日双方签订了6号楼4单元1102号房的书面房屋买卖合同，且已交房入住至今，并且原告在涉县不动产登记中心至今无相关不动产登记信息。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，应同时具备以上三个条件，缺一不可。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予以支持。但该规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，这里的商品房消费者必须是仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，不得扩大范围。 本案中原告赵海军与龙山房地产公司虽签订了书面房屋买卖合同，且其在涉县不动产登记中心无相关不动产登记信息，该房系其唯一住房，但其交纳房款仅占房屋总价款的31%，未达到房屋总价款的全部或大部分。其不符合上述相关规定,不能阻却本院对案涉房产的强制执行。故本院认为，原告赵海军的诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：驳回原告赵海军的诉讼请求。案件受理费80元，由原告赵海军承担。 二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人符合前述情形的可以排除强制执行。本案中，赵海军交纳房款占房屋总价款的31%，尚不足以认定其接近房屋总价款的50%。另外，因其未提交交付房款的银行账户流水，孙培涛质疑其交付房款的真实性，是否实际交付房款存疑。赵海军未能提供证据证明其符合前述规定的情形可以排除强制执行，也未能证明该房产应当归其所有。 综上，赵海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由赵海军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二〇年十二月七日 书记员  张倩文