贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初55号 原告：贵州火焰山节能科技有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区影山湖街道和平村。统一社会信用代码：915203005963839022。 法定代表人：邓飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘富刚、付为宗，贵州新长征律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区影山湖街道阳**。统一社会信用代码：91520321322221471R。 法定代表人：饶家权。 原告贵州火焰山节能科技有限公司（以下简称贵州火焰山公司）与被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司（以下简称贵州鑫鑫盛达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贵州火焰山公司的委托诉讼代理人付为宗，被告贵州鑫鑫盛达公司的法定代表人饶家权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州火焰山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的厂房租赁关系；2.判令被告向原告支付租金2839968.00元；3.判令被告立即向原告返还租赁物；4.判令被告按照租金951360.00元／年的标准向原告支付从2019年10月1日起至返还租赁物之日止的租赁费用；5.判令被告支付评估费用30000.00元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告贵州鑫鑫盛达公司于2014年11月28日成立后，为了投资建设规模为年产五万吨的生物菌肥生产项目，租赁了原告位于遵义市播州区平方米，口头与原告约定第一年厂房租金按照每月每平方9.00元计算，以后每年租金以前一年租金数额为基数，每年递增12%的价格支付租金。随后，原告于2016年3月1日将厂房交付给被告使用，但被告使用至今一直未向原告支付租金。截止2019年9月30日，被告已经拖欠原告租赁厂房的第一年租金677160.00元，第二年租金758419.00元，第三年租金849429.00元，第四年计7个月租金554960.00元（暂计至2019年9月30日），合计2839968.00元。经原告多次催收，但均无果。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，应当依法解除原、被告之间的租赁关系，同时被告理应向原告支付租金并返还租赁厂房。现原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告贵州鑫鑫盛达公司辩称：我公司与原告贵州火焰山公司没有签订租赁合同。我公司于2014年11月28日成立，成立后就准备找厂房购买生产设备生产，在2015年6月13日原告贵州火焰山公司法人邓飞和我签订了股东协议，我占贵州鑫鑫盛达公司60.8%的股份，邓飞占39.2%的股份。协议签订后，邓飞没有出钱，购买设备这些都是我出的钱。之后被告贵州鑫鑫盛达公司需要购买厂房，邓飞说贵州火焰山公司也要修建厂房，可以建好后把其中一部分厂房给被告贵州鑫鑫盛达公司使用，当时没说租金具体是多少，只是约定按市场价计算，最终的租金分摊按照我和邓飞的股权比例确定。原告贵州火焰山公司的厂房建好后，我公司在2016年2月把设备搬进去了，搬进去后因为邓飞没有按照合同约定出资导致资金跟不上，被告贵州鑫鑫盛达公司至今未生产，也未向原告贵州火焰山公司支付租金。 本院经审理认定事实如下：被告贵州盛达公司成立于2014年11月28日，经本院依法向遵义市播州区市场监督管理局调取并加盖该局档案查询专用章的《企业信息查询单》显示，饶家权系被告贵州盛达公司的法定代表人。2015年6月13日，饶家权与原告贵州火焰山公司的法定代表人邓飞签订《股东协议书》，约定以饶家权和邓飞为公司股东在原遵义县工商行政管理局注册成立贵州鑫鑫盛达公司，注册资本10000000.00元。饶家权出资60.8%，出资方式为生产设备折价出资4080000.00元，专利及注册商标使用权折价20000000.00元，合计6080000.00元。邓飞出资39.2%，以现金出资3920000.00元。之后被告贵州鑫鑫盛达公司因需要购买厂房进行生产，便与原告贵州火焰山公司的法定代表人邓飞经过协商达成口头协议，由原告贵州火焰山公司将该公司位于遵义市播州区，编号为播区国用（2016）第0238号国有土地使用权证用地范围内修建的6270.00平方米厂房出租与被告贵州鑫鑫盛达公司作为生产厂房使用，双方约定按市场价支付租金，最终租金按被告贵州鑫鑫盛达公司的股东按股权比例分担，双方未约定租赁期限及租金的支付期限，未签订书面的房屋租赁合同。口头协议达成之后，被告贵州鑫鑫盛达公司于2016年2月将生产设备搬入了原告贵州火焰山公司前述厂房内并进行了安装。之后，邓飞与饶家权因出资问题产生争议，被告贵州鑫鑫盛达公司的生产设备投入安装后至今未进行生产，亦未向原告贵州火焰山公司支付租金。本案审理中，原告贵州火焰山公司向本院申请对被告贵州盛达公司从2016年-2020年占用案涉租赁房屋期间的租金进行鉴定。经本院委托，皓天评估集团有限责任公司向本院出具（2020）皓评字第175号《遵义市播州区涉案6270.00平方米厂房租赁价值的价格评估报告》（以下简称《评估报告》），原告为此花去评估费30000.00元。《评估报告》载明评估结果：经过测算，取整确定位于遵义市播州区的涉案面积6270.00平方米厂房（土地使用权证号为遵县国用（2015）第0489号）2016年3月1日至2020年6月30日期间的租赁价值评估价格为￥240.74万元（人民币贰佰肆拾万零柒仟肆佰元整），评估过程如下：通过现场勘察了解，贵州火焰山节能科技有限公司修建的工业标准厂房位于遵义市播州区，共有三间，每间建筑面积约8000.00平方米，临近南北向的苟江大道和东西向的022县道，距播州区政府约6公里，遵义火车南站约12公里，交通便捷，出行方便。水、电、路等基础设施齐全。涉案评估标的厂房为三间厂房中居中的一间，经现场勘查，该间厂房分隔为前后两部分，前半部分约6000.00平方米为贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司使用，后半部分约2000.00平方米出租给其他公司生产使用，涉案部分的厂房现处于内部改建未生产状态，改建有办公室、员工宿舍和生物肥生产车间。根据对同一供求圈内标准工业厂房租金水平及变化情况的市场调查，结合该厂房的实际情况，综合确定该厂房在2020年的月租金标准为10.00元／平方米（净收入）；在2016年至2020年期间的平均年租金增长率为10%，平均每年的空置率为10%。则该房屋自2016年3月1日至2020年6月30日的租赁价值计算如下： 租金损失评估表                            序号                       租金损失起止日                       时间             (月）                       面积             (m2)                       租金递             增率                       月租金单 价（元/ m2)                       空置             率                       租金合价             (元）                               1                       2020.01.01?06.30                       6                       6270                                             10.00                       10%                       338580                               2                       2019.01.01?12.31                       12                       6270                       10%                       9.09                       10%                       615538                               3                       2018.01.01?12.31                       12                       6270                       10%                       8.26                       10%                       559334                               4                       2017.01.01?12.31                       12                       6270                       10%                       7.51                       10%                       508547                               5                       2016.03.01?12.31                       10                       6270                       10%                       6.83                       10%                       385417                               6                       合计                       52                                                                                                               2407416                另查明，原告贵州火焰山公司主张的租金从2016年3月1日开始计算。 本院认为，被告贵州鑫鑫盛达公司于2016年2月将其生产设备搬入原告贵州火焰山公司厂房并进行安装，双方虽然未签订书面的租赁合同，但口头约定以市场价支付租金，被告贵州鑫鑫盛达公司实际使用原告贵州火焰山公司的厂房至今，故本案原告贵州火焰山公司与被告贵州鑫鑫盛达公司之间系租赁关系，双方存在事实上的租赁合同，本院依法予以确认。 关于原告贵州火焰山公司主张的解除原、被告之间租赁关系问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案被告贵州鑫鑫盛达公司从2016年2月起便开始租赁原告贵州火焰山公司的厂房，租赁期限已经超过一年。被告贵州鑫鑫盛达公司无正当理由至今未向原告支付租金，在原告向本院提起诉讼之后亦未支付，致使原告通过出租房屋收取租金的目的不能实现，本院对原告贵州火焰山公司与被告贵州鑫鑫盛达公司之间的案涉房屋租赁合同依法予以解除。关于原告主张的返还房屋问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，房屋租赁合同解除之后，本院依法明确由被告贵州鑫鑫盛达公司向原告贵州火焰山公司返还位于遵义市播州区，编号为播区国用（2016）第0238号国有土地使用权证用地范围内修建的6270.00平方米厂房，原告主张符合法律规定本院依法予以支持。 关于原告贵州火焰山公司主张的租金问题，本院认为，厂房租赁合同解除后，被告贵州鑫鑫盛达公司应当向原告贵州火焰山公司赔偿相应租金损失。本案被告贵州鑫鑫盛达公司于2016年2月开始租用原告贵州火焰山公司的厂房，原告主张的租金从2016年3月1日开始计算。被告贵州鑫鑫盛达公司租赁原告贵州火焰山公司的厂房面积为6,270.00平方米，结合鉴定机构出具的鉴定意见，案涉厂房2016年3月1日至2016年12月31日期间的租金单价为6.83元/平方米/月，从2017年起至鉴定截止时间2020年6月30日，每平方米每月厂房租金在前一年的基础上每年递增10%。由于被告贵州鑫鑫盛达公司2020年6月30日之后并未向原告贵州火焰山公司返还案涉厂房，故对2020年6月30日之后至被告贵州鑫鑫盛达公司实际向原告贵州火焰山公司返还案涉厂房前，本院依法参照前述鉴定意见鉴定的租金标准依法认定被告贵州鑫鑫盛达公司向原告贵州火焰山公司支付相应租金。综上所述，本院依法认定被告贵州鑫鑫盛达公司从2016年3月1日起至实际返还案涉厂房前向原告贵州火焰山公司支付相应租金，具体计算方式为：从2016年3月1日至2016年12月31日，以6,270.00平方米厂房为基数，按6.83元/平方米/月，以十个月计算租金；从2017年起以6,270.00平方米厂房为基数，每平方米每月厂房租金在前一年的基础上每年递增10%，每满一年按12个月计算，至被告贵州鑫鑫盛达公司实际向原告贵州火焰山公司返还案涉厂房之月止。原告贵州火焰山公司主张的超过该数额的租金于法无据，本院依法不予支持。关于原告主张的鉴定费问题，本院认为该费用30,000.00元系原告主张自身权利实际产生的费用，依法由被告承担，故对原告主张被告支付30,000.00元鉴定费的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州火焰山节能科技有限公司与被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司于2016年2月订立的厂房租赁合同； 二、由被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司于本判决生效后三十日内向原告贵州火焰山节能科技有限公司返还位于遵义市播州区，编号为播区国用（2016）第0238号国有土地使用权证用地范围内修建的6270.00平方米厂房； 三、由被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司从2016年3月1日起至实际返还案涉厂房前向原告贵州火焰山节能科技有限公司支付相应租金，具体计算方式为：从2016年3月1日至2016年12月31日，以6,270.00平方米厂房为基数，按6.83元/平方米/月以十个月计算租金；从2017年起以6,270.00平方米厂房为基数，每平方米每月厂房租金在前一年的基础上每年递增10%，每满一年按12个月计算，至被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司实际向原告贵州火焰山节能科技有限公司返还案涉厂房之月止； 四、由被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司向原告贵州火焰山节能科技有限公司支付鉴定费30,000.00元，限本判决生效后三十日内付清； 五、驳回原告贵州火焰山节能科技有限公司其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31,054.00元，由被告贵州鑫鑫盛达生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  肖祥中 人民陪审员  陆安仙 人民陪审员  张家学 二〇二〇年十二月十八日 法官助理代忠亚 书记员陈灏