北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23790号原告：北京易厨优鲜超市有限公司，住所地北京市朝阳区金蝉里**院**楼101。法定代表人：何龙，总经理。委托诉讼代理人：陈艳华，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小军，男，北京易厨优鲜超市有限公司店长。被告：北京卓信瑞源企业管理有限公司，，住所地北京市房山区良乡政通路**楼******法定代表人：冯旭伟，总经理。委托诉讼代理人：熊朝国，男，北京卓信瑞源企业管理有限公司法务。被告：王宏球，男，1968年8月20日出生，汉族，住北京市房山区。被告兼被告王宏球委托诉讼代理人：冯旭伟，男，1982年9月1日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。原告北京易厨优鲜超市有限公司（以下简称易厨优鲜公司）诉被告北京卓信瑞源企业管理有限公司（以下简称卓信瑞源公司）、冯旭伟、王宏球房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员隗爱卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告易厨优鲜公司之委托诉讼代理人张小军、陈艳华，被告卓信瑞源公司法定代表人冯旭伟及其委托诉讼代理人熊朝国，被告兼被告王宏球之委托诉讼代理人冯旭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易厨优鲜公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告1签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月13日解除。2、判令被告1退还原告租金及押金866666元（房租押金133333元）。3、判令被告1向原告返还进场费40000元。4、判令被告1向原告支付违约金400000元。5、判令被告1赔偿原告各项经济损失875254.36元。6、判令被告1承担本案诉讼费用。7、判令被告2、3对被告1上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年10月30日，承租方易厨优鲜公司与出租方卓信瑞源公司签订《房屋租赁合同》，约定：卓信瑞源公司将位于房山区良乡行宫小区南门原禾美超市出租给易厨优鲜公司，并保证其持有该房屋所有权证，不会因房屋权属等导致易厨优鲜公司该店无法使用房屋，卓信瑞源公司协助该店办理经营所需相关证照的一切手续，租赁期限为五年。关于违约责任：双方约定违约方应赔偿对方六个月租金作为违约金。合同还对管辖等事宜进行了约定。合同签订后，易厨优鲜公司不仅按约定缴纳了房租及押金，还对该店投入巨资分别用于装修、购置机器设备、招聘员工及采购商品等。易厨优鲜公司多次督促卓信瑞源公司协助该店办理营业执照等手续，但截止到目前卓信瑞源公司仍未办理。卓信瑞源公司的违约行为导致该店既不能为员工缴纳社保，也不能为客户开具发票，更不能依法享受政府的补贴，给该店造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，易厨优鲜公司认为，卓信瑞源公司的行为已构成严重违约，致使易厨优鲜公司合同目的不能实现，应当承担赔偿损失等法律责任。而被告王宏球、冯旭伟作为卓信瑞源公司的股东，滥用股东权利用王宏球个人账户收取卓信瑞源公司租金收入，导致股东个人财产与该公司财产混同，根据《公司法》规定，被告王宏球、冯旭伟对卓信瑞源公司的该债务应当承担连带责任。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告卓信瑞源公司辩称，（一）、答辩人没有违约、没有过失。被答辩人以“未帮助办理营业执照、不能为员工交社保、不能为客户开发票、不能享受政府补贴”为由，认为不能实现合同目的，理由不成立。1、答辩人承包禾美公司旗下禾美超市后，招来被答辩人入驻从事生鲜产品经营，源于答辩人与禾美公司签订的《超市承包合同》，不违反国家法律、行政法规之强制性规定，不存在被答辩人因房屋权属争议而无法使用房屋。2、租赁合同约定由卓信瑞源公司协助被答辩人办理执照，并非是答辩人代为办理。且卓信瑞源公司对于被答辩人所提要求一直很积极、努力，被答辩人招来的商户已取得执照，根本不存在不协助之事。并且被答辩人也没有证据说卓信瑞源公司未协助。3、被答辩人是法人单位，不是自然人。其招聘的员工不得以任何理由不为其缴纳社保。如确未缴纳，应当自觉到社保部门补交并接受社保部门处罚。不应到法庭诉苦、自曝公司违法。4、被答辩人入驻超市，没有要求答辩人协助办理开具发票手续。5、被答辩人诉称不能享受政府补贴，已超出合同约定范围。（二）、被答辩人不诚信、已违约，答辩人保留追究其支付房屋使用费和违约金的权利。1、被答辩人在租赁合同签订前，对涉案房屋已经多次勘察、了解，对其状况十分清楚，且无任何异议。租赁合同第二条第一项“本合同签订前。乙方已明确知悉租赁房屋的权属和物理状况，认可并确认租赁房屋适用于本条第二款约定的乙方经营（生鲜生活超市）项目”对此已确认。2、按照合同约定，被答辩人应在2019年6月交付2019年7月10日至2020年1月9日租金40万元，但其实际给付30万元，拖欠租金10万元并已超过10日，构成违约，根据合同第四条第三项约定“如果乙方逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付但未付款项千分之三每天的违约金，逾期超过10天的，甲方有权解除合同”。答辩人享有合同解除权，而被答辩人不享有合同解除权。3、被答辩人不享有合同解除权而单方解除合同，构成违约。依照合同第17条第1项约定“本合同签订后，任何一方均按本合同的约定履行，否则即为违约，除本合同另有约定外，违约方应赔偿对方六个月租金作为违约金”，应支付违约金40万元。4、被答辩人2019年9月12日发出《解除通知》后，按合同第16条第4项约定“本合同提前终止或期满终止，乙方应当自本合同提前终止或期满终止之日向甲方交还租赁房屋，逾期交还的，乙方应按照合同约定日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，如造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失”。没有腾退房屋，应自9月13日起至2019年11月21日计69天，应交151232.82元。5、被答辩人单方解除合同，系“经营上一直亏损”所致，《房屋租赁合同补充协议》约定的降租金条款已确认。（三）、被答辩人经营活动未受干扰或影响，诉求支付款项应予驳回。1、被答辩人租赁涉案房屋，经营活动未因答辩人的原因而受干扰或处罚，未被政府部门责令停业。根据合同第2条第3项，第13条第12项约定，不存在答辩人给予补偿。2、被答辩人单方解除合同，依照租赁合同第14条第4项“由于乙方原因本合同提前终止的，乙方将租赁房屋保持届时现状交还，甲方对乙方的装修投入不承担不补偿等任何责任”的约定，应按现状交还房屋、不予补偿。所求装修费残值712995.17元、电缆改造费34355.59元，明显违背合同约定。3、被答辩人违约，要求返还剩余房屋租金及押金866666元无事实根据和法律依据。押金应根据补充协议条款全部抵作违约金不予退还。4、被答辩人要求支付违约金、律师费、中介费、员工遣散费及逾期利润损失，因其自身违约解除合同而不享有索赔权利。5、被答辩人制造纠纷的目的是想低价租用房屋，并非因为不能正常经营而要解除合同。参照最高法民九纪要第35条“不能使不诚信的当事人因合同无效而获益”之规定，应当驳回其诉求。（四）、本案是基于答辩人与被答辩人签订的租赁合同提起的诉讼，属公司行为而非个人行为，王宏球与冯旭伟不是适格主体，不应作为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，出租方(甲方)卓信瑞源公司与承租方（乙方）易厨优鲜公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方合法拥有位于北京市房山区良乡行宫园小区南门原禾美超市房屋的全部权益，并有权出租该房屋，甲方持有房屋所有权证。房屋建筑面积为500平方米，使用率75%，该租赁面积为甲乙双方计算本合同所述租金及其他费用的面积依据。乙方承租房屋用于经营生鲜生活超市，乙方的经营项目必须在注册前向甲方提出申请，办理营业执照签字确认。经甲方同意后方可办理。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁房屋的用途。租赁期限5年，自2019年1月10日起至2023年11月30日止。具体租金标准如下：如需甲方代开发票，由乙方承担全部税费。（1）、自2019年1月10日起至2021年1月9日，租金单价4.657元每天每平方米，每年租金为850000元。（2）、自2021年1月10日起至2023年1月9日，在上一年基础上递增5%，租金单价4.89元每天每平方米，每年租金为892500元。（3）、自2023年1月10日起至2023年11月30日，在上一年基础上递增5%，租金单价5.134元每天每平方米，每年租金为821440元。付款方式为押二付六，每次付款需提前30天。房屋交付中约定，乙方声明其在签订本合同前对租赁房屋、租赁房屋的设备进行了现场查验，且对租赁房屋、租赁房屋的设备状况充分认可，房屋设施设备的规格、数量以房屋交付确认书为准。在乙方足额支付本合同约定的押金及本合同约定的其他费用的前提下，甲方于2018年10月30日前向乙方交付租赁房屋。在违约责任中约定，1、本合同签订后，任何一方均应按本合同的约定履行，否则即为违约，除本合同另有约定外，违约方应赔偿对方六个月租金作为违约金。2、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除。乙方应在本合同约定承担违约责任，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿甲方遭受的上述违约金不足以支付的全部损失及费用。（1）、未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁房屋转租、转让、转借、调换使用或者擅自与他人合作经营的；（2）、擅自改变本合同规定的租赁用途或者经营项目的；（3）、乙方在租赁期内发生违法行为，非法经营被有关部门取缔的；（4）、逾期向甲方支付租金、押金、及水费、电费、供暖费等任何一项费用超过30日的；（5）、乙方未经甲方书面同意擅自对租赁房屋进行装修或者改造的。3、甲方逾期交付房屋超过15个工作日的，乙方有权单方面解除本合同，本合同在乙方书面通知送达之日起终止。甲方应按本合同约定承担违约责任，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿乙方遭受的上述违约金不足以支付的全部损失及费用。4、乙方未能按照本合同规定的期限支付租金、押金、除应向甲方支付欠付款项外，每逾期一日，应按逾期缴纳款项总额的千分之三向甲方支付逾期付款滞纳金。合同并约定了双方权利义务，合同变更、终止，转租转让，限制与禁止等事项。《房屋租赁合同》签订后，被告卓信瑞源公司于次日向被告易厨优鲜公司交付租赁房屋。原告易厨优鲜公司向被告卓信瑞源公司交纳2019年1月10日至2019年6月9日租金及押金566666元。原告易厨优鲜公司接收租赁房屋后，对租赁房屋进行了装修并购入部分设备，经营生鲜生活超市。被告卓信瑞源公司与原告易厨优鲜公司签订房屋租赁合同补充协议，内容为，现由于乙方经营上一直亏损，经双方友好协商，在原有合同其他条款不变，针对租期内年租金进行变更，变更如下：2019年1月10日-2021年1月9日，每年年租金800000元人民币整。2021年1月10日-2023年1月9日，在上一年度租金基础上递增5%，每年年租金840000元人民币整。2023年1月10日-2023年11月30日，在上一年度租金基础上递增5%，每年年租金784000元人民币整。原告易厨优鲜公司支付被告卓信瑞源公司2019年7月10日至2020年1月9日租金30万元。2019年9月12日，原告易厨优鲜公司向被告卓信瑞源公司及冯旭伟、王宏球发出书面通知，内容为：1、解除《房屋租赁合同》；2、贵公司向我公司返还押金（含进场费）合计185000元及剩余租金255553元；3、贵公司向我公司支付违约金425000元；4、赔偿我公司的其他各项损失约77万元。2020年6月2日，本院组织原告易厨优鲜公司与被告卓信瑞源公司对租赁房屋内物品、装修现场勘查，并于当日，原告易厨优鲜公司将租赁房屋交给被告卓信瑞源公司。后原告易厨优鲜公司将部分投资设施、设备物品自行运走。原告易厨优鲜公司向我院提出申请，申请对位于北京市房山区良乡行宫小区南门超市的装饰装修残值及设备设施价格进行评估鉴定；对预期利益损失鉴定评估。2020年12月20日，北京富川房地产资产评估有限公司出具资产评估结论：1、现场勘查到的装修及设备损失项目，合计人民币185800元。2、因新的承租人阻挠，资产评估专业人员未能现场勘查到，而由申请人列出认为存在的装修及设备项目（消防），合计人民币57900元。原告易厨优鲜公司支付评估费48000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告易厨优鲜公司与被告卓信瑞源公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行。关于原告易厨优鲜公司解除《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，原告易厨优鲜公司承租被告卓信瑞源公司房屋用于经营生鲜生活超市，根据合同约定，原告易厨优鲜公司的经营项目必须在注册前向被告卓信瑞源公司提出申请，办理营业执照签字确认。经被告卓信瑞源公司同意后方可办理。未经被告卓信瑞源公司书面同意，原告易厨优鲜公司不得擅自变更租赁房屋的用途。另根据被告卓信瑞源公司与原告易厨优鲜公司签订房屋租赁合同补充协议约定，由于原告易厨优鲜公司经营上一直亏损，经双方友好协商，在原有合同其他条款不变，针对租期内年租金进行变更。后原告易厨优鲜公司以被告卓信瑞源公司未按约定履行协助办理经营所需相关证照一切手续、隐瞒房屋没有房产证及部分违建的理由书面通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。由于原告易厨优鲜公司未提供其在《房屋租赁合同》解除前向被告卓信瑞源公司提出申请注册办理营业执照、被告卓信瑞源公司书面同意办理意见、多次督促被告卓信瑞源公司协助办理营业执照等手续及被告卓信瑞源公司不予协助办理的相关证据，且在《房屋租赁合同中》载明，原告易厨优鲜公司在房屋租赁合同签订前，已对租赁房屋现场查验，明确知悉租赁房屋的权属和物理状况，认可并确认租赁房屋适用经营生鲜生活超市项目。在双方签订的《房屋租赁合同》违约责任条款中，不符合原告易厨优鲜公司单方面解除合同的情形，但原告易厨优鲜公司径行发出解除《房屋租赁合同》通知，并按解除合同通知送达之日为合同解除之日，该通知不具备单方解除《房屋租赁合同》的法律效力，故对原告易厨优鲜公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月13日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于被告卓信瑞源公司是否构成违约问题。被告卓信瑞源公司在《房屋租赁合同》约定期限内交付原告易厨优鲜公司租赁房屋，根据原告易厨优鲜公司提供的微信截屏，证实北京禾美绿洲农副产品市场有限公司负责人知晓诉争房屋转租给原告易厨优鲜公司并协商办理营业执照。原告易厨优鲜公司未提供被告卓信瑞源公司不予协助办理营业执照等手续的相关证据。被告卓信瑞源公司不构成违约，不承担违约责任。原告易厨优鲜公司要求被告卓信瑞源公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于《房屋租赁合同》解除时间问题。原告易厨优鲜公司与被告卓信瑞源公司对租赁房屋内物品、装修现场勘查，并于2020年6月2日，原告易厨优鲜公司将租赁房屋交给被告卓信瑞源公司，双方已无继续履行合同的可能。本院认定租赁房屋交接之日为《房屋租赁合同》解除之日。在法定解除《房屋租赁合同》后，被告卓信瑞源公司应将租赁房屋押金133333元返还给原告易厨优鲜公司。原告易厨优鲜公司要求被告卓信瑞源公司返还房屋押金的诉讼请求，本院应予支持。原告易厨优鲜公司应支付被告卓信瑞源公司2019年7月10日至2020年1月9日房屋租金40万元，原告易厨优鲜公司实际交纳30万元，尚欠租金10万元，应予补交。原告易厨优鲜公司于2020年6月2日将租赁房屋交给被告卓信瑞源公司。本院已认定租赁房屋交接之日为《房屋租赁合同》解除之日。原告易厨优鲜公司实际占有涉案房屋至2020年6月2日，在此期间的房屋租金，正值疫情期间，风险共担。被告卓信瑞源公司不构成违约，原告易厨优鲜公司要求被告卓信瑞源公司返还租金的诉讼请求，本院不予支持。原告易厨优鲜公司要求被告卓信瑞源公司返还进场费40000元，因被告卓信瑞源公司未收取该部分费用，原告易厨优鲜公司自愿支付他人该费用，对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告易厨优鲜公司要求被告卓信瑞源公司赔偿其他各项损失，根据北京富川房地产资产评估有限公司出具资产评估结论，对现场勘查装修及设备损失项目185800元，因原告易厨优鲜公司已将部分设备、物品自行拉走，虽然对此部分价格进行了资产评估，但是，被告卓信瑞源公司没有违约，且没有占有使用该部分财产，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。对于北京富川房地产资产评估有限公司未能现场勘查到装修及设备项目，而由申请人列出认为存在的装修及设备项目（消防），合计人民币57900元。对于此部分财产，经现场勘查后，不能移动且滞留在租赁房屋内，本院以评估机构的评估价格予以认定。原告易厨优鲜公司要求被告卓信瑞源公司赔偿律师代理费、电缆改造费、中介费、员工遣散费，于法无据，本院不予支持。原告易厨优鲜公司与被告卓信瑞源公司作为房屋租赁合同的相对方，原告易厨优鲜公司将王宏球、冯旭伟列为被告，主体不适格，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告北京易厨优鲜超市有限公司发出的解除《房屋租赁合同》的通知不具有解除《房屋租赁合同》的法律效力；二、原告北京易厨优鲜超市有限公司与被告北京卓信瑞源企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议于2020年6月2日解除；三、被告北京卓信瑞源企业管理有限公司于判决生效后十日内向原告北京易厨优鲜超市有限公司返还房屋押金133333元；四、原告北京易厨优鲜超市有限公司于判决生效后十日内支付被告北京卓信瑞源企业管理有限公司房屋租金100000元；五、被告北京卓信瑞源企业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告北京易厨优鲜超市有限公司租赁房屋装修及设备费57900元；六、驳回原告北京易厨优鲜超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理12128元，由原告北京易厨优鲜超市有限公司负担11128元（已交纳），由被告北京卓信瑞源企业管理有限公司负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）；评估费48000元，由原告北京易厨优鲜超市有限公司负担30000元（已交纳），由被告北京卓信瑞源企业管理有限公司负担18000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  隗爱卿二〇二〇年十二月三十一日书记员  张梦爽书记员  李长凤