重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0118民初8302号原告：谭萍，女，1962年6月9日出生，汉族，住重庆市永川区南华路**1-4。原告：谭春，女，1972年12月30日出生，汉族，住，住重庆市永川区玉屏路**2-4/div>原告：谭红艳，女，1974年4月22日出生，汉族，住重，住重庆市永川区玉屏路**2-4div>原告：谭铁牛，男，1976年12月12日出生，汉族，住重庆，住重庆市永川区玉屏路**2-4iv>四原告共同委托诉讼代理人：罗禄兵，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。被告：吴夜烈，男，1983年10月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区荆竹中路**********。委托诉讼代理人：蒋中学，重庆渝荣律师事务所律师(特别授权)。原告谭萍、谭春、谭红艳、谭铁牛与被告吴夜烈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭萍、谭春、谭红艳、谭铁牛及其委托诉讼代理人罗禄兵，被告吴夜烈及其委托诉讼代理人蒋中学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭萍、谭春、谭红艳、谭铁牛向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约金75132.96元；2.由被告支付返还门面前的租金70782元；3、由被告赔偿租金减少的损失169984元，以上合计315898.96元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月25日，原告母亲刘德玉与被告签订《门面租赁合同》，约定刘德玉将位于重庆市永川区XX路XX号XX幢X-X号门面出租给被告，租赁期限5年，约定了租金标准、违约金等。2020年3月，被告以疫情为由提起诉讼，要求解除租赁合同，退还保证金，经法院判决解除双方之间签订的租赁合同。由于被告未将涉案门面恢复原状后返还给原告，应赔偿返还门面之前的租金损失，因协商未果，诉至法院。吴夜烈辩称：原告谭萍、谭春、谭红艳不是本案适格原告，租赁合同上没有该三人签字，谭铁牛无权将他人共有的门面出租给被告，门面产权证系2019年办的，签订合同时亦无原告的授权委托书，合同属于无效合同；原告主张的违约金，已经二审法院判决被告支付给原告的20000元履约保证金不再退还，已具有违约金的性质；被告因疫情晚交15天租金产生纠纷，原告就从2020年3月10日将门市上锁至二审开庭时即2020年8月5日，实际上系原告在违约；二审法院已经判决双方的租赁合同于2020年3月10日解除，且原告从上锁至出租给他人经营，被告已向原告支付了解除合同前的租金，之后的租金不应再支付；原告主张的租金减少损失不应由被告承担，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，刘德玉(四原告母亲，已于2019年去世)、原告谭铁牛（甲方）与被告吴夜烈（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市永川区XX路XX号XX-X-X门面53.06平方米出租给乙方使用，租赁期限从2018年5月25日至2023年5月24日，五年年租金不变，每月门面租金13795.60元，每半年交一次，交费期限为提前10天交清下半年门面租金，乙方在签订合同时支付保证金20000元，房屋到期后乙方未违反合同约定，甲方予以退还，双方不得违约，违约金按五年房租金的百分之十赔偿对方。2018年5月至2019年5月，原告谭铁牛和被告吴夜烈按260元／平方米交纳租金，2019年6月以后，双方协商，原告谭铁牛同意被告吴夜烈按每平方米230元交纳租金。合同签订后，双方按约履行了义务。2020年4月3日，吴夜烈起诉至本院，要求解除与谭铁牛签订的门面租赁合同，由谭铁牛退还保证金20000元，本院于2020年6月1日作出判决，确认吴夜烈与谭铁牛签订的门面租赁合同于2020年3月10日解除，谭铁牛于判决生效后十日内退还吴夜烈保证金20000元，吴夜烈于判决生效后十日内支付谭铁牛2020年2月26日至2020年3月10日的租金5696元，驳回了吴夜烈的其他诉讼请求。谭铁牛不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，第五中级人民法院审查后认为在疫情开始前，吴夜烈已表示出不想继续租赁案涉房屋的意愿，理由是租金太高，在疫情发生后，才把受疫情影响作为其打算解除合同的原因之一，后双方经协商未能就解除合同达成合意，并于2020年3月10日对涉案房屋上锁，导致案涉合同事实上无法继续履行，涉案房屋长期闲置不断产生损失，吴夜烈亦以实际行为表示不愿继续租用案涉房屋，在此情况下双方已形成合同僵局，故一审判决案涉合同于2020年3月10日解除，吴夜烈支付谭铁牛2020年2月26日至2020年3月10日的租金5695元，认定正确。但吴夜烈单方提出解约并不符合法律规定或合同约定的情形，已构成违约，其本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除，故吴夜烈要求谭铁牛退还租赁保证金的诉讼请求不应支持，第五中级人民法院于2020年9月24日作出终审判决。另查明，本案涉案门面于2019年3月28日登记在四原告名下。吴夜烈已于2020年3月10日上锁后次日，将涉案门面内全部物品搬离，尚有空调未搬离。2020年6月28日，原告谭铁牛向被告发出催告函，要求被告收到告知函后十个工作日将8号门面恢复原状后移交给原告谭铁牛若拒绝恢复或恢复不符合要求或8号门面面积少于53.06平方米，原告谭铁牛有权拒收，吴夜烈于2020年6月29日签收。截至2020年8月5日，涉案门面仍处于上锁状态。庭审中，原告举示了一份谭红艳与案外人签订的租赁合同，签订时间为2020年8月21日，约定每月租金7000元。本院认为，刘德玉、谭铁牛与被告吴夜烈签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告谭萍、谭春、谭红艳虽未在上述门面租赁合同上签字，但由于刘德玉后将案涉房屋产权登记在四原告名下，而吴夜烈一直按原门面租赁合同的约定履行合同，四原告作为吴夜烈承租房屋的实际所有权人，有权主张自己的权利，故吴夜烈辩称四原告主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。由于吴夜烈在不符合法律规定或合同约定的情形下单方提出解除合同已构成违约，其应承担相应的违约责任。虽双方约定违约方应按五年房租金的百分之十赔偿，但因双方合同已于2020年3月10日解除，被告在解除合同次日已腾空房屋，空调未搬离并未对原告再行出租产生实质影响，故结合本案事实，本院酌情由被告赔偿4个月租金作为原告造成的损失，即48815.20元(230元／平方米×53.06平方米×4个月)。由于在吴夜烈起诉谭铁牛解除合同案件中，已经判决吴夜烈交纳的保证金不应退还，该保证金亦具有违约金的性质，扣除该保证金数额后，被告还应向原告支付违约金28815.20元。合同解除后，吴夜烈应将房屋交还给原告谭铁牛，但由于涉案房屋于2020年3月10日上锁，其房屋并未在被告的实际控制中，故原告主张返还门面前的租金的请求，本院不予支持。由于双方的合同已经解除，原告与案外人签订租赁合同约定的租金金额系自愿协商的结果，对于原告主张的租金差额损失，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告吴夜烈于本判决生效后十日内支付原告谭萍、谭春、谭红艳、谭铁牛违约金28815.20元；二、驳回原告谭萍、谭春、谭红艳、谭铁牛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3020元，由原告谭萍、谭春、谭红艳、谭铁牛负担2760元，由被告吴夜烈负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇二〇年十二月二十一日书记员  肖航前