广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初6820号原告：黄艳祺，女，1992年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：佘红丽，女，1986年2月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告黄艳祺到庭参加诉讼，被告佘红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年8月23日，通过览众佳顺地产（深圳）有限公司中介员介绍，原告向被告承租被告位于深圳市坪山区房屋，租期2020年9月1日至2021年12月31日，合同约定月租金2600元，被告提供热水器、燃气灶、空调等基础设施。双方同意后原告交了5200元房屋押金及500元定金。但是押金及定金交后，被告两次与原告要求增加房屋租金，且对约定安装的基础设施推三阻四。截止8月31日，原告未同意被告增加租金要求，未收取房屋钥匙，原告委托中介代为告知防护网及热水器等基础设施在合同起租日无法使用，另需原告加交物业费，原告认为被告已违反当初合同约定，未达成合同要求。因此，请求依法判令：1.被告退还原告所交押金5200元及定金500元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：租赁合同中没有关于窗户防盗网和窗帘的约定，我是8月26、27日就已经把厨房、阳台的防盗网已经装好，以及27、28日把空调和热水器安装好了，原告27日要求我安装窗户的防盗网和窗帘，28日没有达成共识，在29日我联系安装防盗网的师傅和厂家，厂家给我们的约定是窗帘在9月2日安装，窗户的防护栏在9月3日安装，8月30日原告选择了报警处理，关于报警中间发生的什么我不清楚，当时我不在深圳，当时是中介和原告一起去警察局的。截止到目前，原告称我的房子已经租出去了，我是9月23日租出去的，我们协议的起租日期是9月1日，按照合同第11条的相关约定，到目前为止原告没有支付任何的租金给我。关于交钥匙的问题，在签协议的当天，当物业的面我就把钥匙交给了原告和中介，由于当时我们家没有装热水器，需要中介和原告来接收电器，所以把钥匙给了他们。后面中介有把钥匙给原告，是原告不收，具体原因中介才能说清楚。经审理查明：2020年8月23日，原告经过案外人览众****公司中介员介绍，意向承租被告名下位于深圳市坪山区房屋，当天，原告通过微信向中介提出其承租条件为空调、热水器、晾衣杆、防护网（所有窗户都做）、窗帘，中介回复原告“我跟业主说了，业主说可以的……”。2020年8月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定起租日期为2020年9月1日，租金每月2600元，押金5200元，每月1号前支付当月租金，租赁期间的水电费、燃气费、物业管理费由原告承担，合同中并未要求被告提供窗户防盗网和加装窗帘。上述合同签订后，原告于2020年8月23日向被告支付了5200元押金和500元定金，因涉案房屋还需安装家电，涉案房屋钥匙由被告从物业收房后将钥匙交给了中介，由中介代为接收家电并监督安装。2020年8月24日，被告采购了三台空调、一台热水器，并于2020年8月27日、8月28日安装完成。之后原告在“奥园4栋2702”微信群中问到“窗帘大概哪天做”，被告回复“防盗网我们只会做阳台和厨房的，窗帘什么的当时也没提这个，所以我这边是没有安排的”，原告回复：“我有和中介说的”，并发送了和中介沟通的微信聊天截图。2020年8月29日，原告在微信群中提出“9月1日合同开始执行，那天没有窗帘这房子我就不租了。……不合适咱们趁早解约”，被告回复“这事由中介处理，严格按合同走”。关于涉案房屋钥匙交接情况，2020年8月27日上午10点18分，中介询问原告：“中午下班要过来吗?”，原告回复：“是的……”，中介：“那我把钥匙跟你交接下。”原告回复：“嗯嗯，大概下午6点左右”。但之后原告并未接收钥匙，理由是原告要求窗户防盗网和窗帘安装好后才拿钥匙。现双方至今未对钥匙进行交接，原告也未实际入住。中介出庭陈述系原告拒绝接收钥匙，并于2020年8月30日原告以其诈骗为由进行报警，中介称其当场给原告钥匙，原告表示已经不租了。中介和被告都确认原告提出从安装好防盗网、窗帘的那天开始计租后，被告同意从安装的当天计租。关于防护网以及窗帘的安装时间，中介出庭陈述，经过催促之后，厂家在2020年8月31日就已将防护网装好，9月2日安装好窗帘。而被告则主张其于8月29日也同意安装并联系厂家，于9月2日完成安装。根据被告提交的其与厂家的微信聊天记录，被告通过微信询问厂家“我们家窗帘安装好了吗”，厂家于9月2日回复被告窗帘安装完成的图片。双方均确认，涉案房屋已由被告出租给他人，被告陈述出租他人的具体时间为2020年9月23日。而原告也已于2020年9月1日承租了他人房屋。以上事实有房产证照片、房屋租赁合同、微信聊天记录、收据、证人证言以及当事人陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告与被告于2020年8月23日签订的《房租租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。结合本案庭审情况以及双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否已解除以及解除的原因；二、被告是否应当向原告退还5200元押金以及500元定金。关于争议焦点一，2020年8月29日，原告在微信群中向被告提出“……不合适咱们趁早解约”，被告回复由中介处理，8月30日，原告报警后对中介明确表示不租了，并拒绝接收案涉房屋钥匙。本院认为，原告2020年8月29日在微信群中提出解约后，从8月30日拒接中介交付的钥匙并明确表示不租了开始，到起租时间却未实际入住，再到另外承租他人房屋、拒交租金等一系列行为，均表明其不再承租涉案房屋，因此，本院确认双方之间租赁合同已于2020年8月30日解除。关于解除原因，原告主张系因被告未按约安装窗户窗帘和防盗网、安装的家电不能正常使用以及被告将涉案房屋另租他人。根据谁主张谁举证原则，原告应当对自己提出的主张提供证据证明，被告、中介均否认家电不能正常使用，而原告未能提供证据证明安装的家电不能正常使用，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。被告于2020年9月23日将涉案房屋另租他人，系基于双方合同已经解除，被告该做法系对自身合法财产的自由处分，并不违反法律规定，故本院对原告主张被告擅自另租房屋构成违约不予采纳。对于窗户窗帘和防盗网，原告只是在向中介表明承租意向时，向中介提出过安装空调、热水器、晾衣杆、防护网（所有窗户都做）、窗帘，在得到中介的确定答复后，基于对中介的信任而签约。而被告则表示中介并未提出过要装窗户防护网和窗帘，原告在签订租赁合同时也没有提出过要安装，合同中也没有对此作出约定。本院认为，作为中介应当全面、真实、客观报告订立租赁合同的机会、条件及其他相关情况，出现上述情况，中介方存在一定的过错。而中介方的过错是否及于被告，取决于中介方与被告之间的法律关系，本案中中介提供的是订立租赁合同的媒介服务，二者之间为居间合同关系，并非由被告授权给中介在委托范围内作出行为的委托代理关系，故本案中，中介的过错并不必然及于被告。原告自身作为合同的一方，对合同的内容理应谨慎，尤其涉及自身利益或者影响其是否承租的事项。租赁合同对安装窗户防护网和窗帘并未作出约定，因此被告未予安装窗户防护网和窗帘不构成违约。后经过中介协商，被告在8月29日同意安装，并同意租赁期限从安装完成时开始计租，应视为双方对窗户防护网和窗帘的安装与否重新达成一致，但双方重新协商后并未对窗户防护网和窗帘的安装完成时间作出明确约定，被告在2020年9月2日将防护网和窗帘完成安装时间合理，也并不影响原告使用，不违反双方约定。故，原告在2020年8月30日以未完成窗户防护网和窗帘安装单方提出解除合同，存在违约。关于争议焦点二，因原告单方提出解除合同的违约行为势必会对被告造成一定损失，根据双方租赁合同第十一条第四款第九项以及第十二条第一、二款，签署合同后，承租人拒绝承租房屋的，应按照月租金的200%向出租人支付违约金。但双方约定的违约金标准明显过高，本院经综合衡量认为，被告因原告单方解约所造成的损失主要是预期可得利益的损失，同时考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意旨在弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。因此，本院基于公平原则，对案涉违约金的标准予以调整，结合被告于2020年9月23日将涉案房屋另租他人的事实，被告的损失主要为2020年9月1日至2020年9月22日空租期间的租金损失，参照原、被告之间关于月租金2600元的约定，原告应当补偿被告1907元（2600元÷30天×22天）损失，原告所交押金中剩余部分3293元（5200元-1907元）应由被告退还原告。而对于原告交付的500元定金，双方并未明确定金的性质，且双方合同中也未约定适用定金罚则，故其不属于违约定金，其法律特性实为预付款，结合本案租赁合同实际履行情况以及原告未实际入住以及亦未造成房屋、家电损耗的事实，该笔款项被告应退还原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用适用法律若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告佘红丽于本判决生效之日起十日内退还原告黄艳祺3793元；二、驳回原告黄艳祺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告负担9元，被告负担16元，被告负担的受理费于本判决生效之日起十日内向迳付原告。本判决为终审判决。审判员  伍晓东二〇二〇年十二月四日书记员  尹 晶