河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民初118号原告（申请执行人）:秦爱民，男，汉族，1952年2月19日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：宋付波，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚威，河南保航律师事务所实习律师。被告（案外人）:李孟瑶，女，汉族，1973年5月18日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张永，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兵，河南君盟律师事务所律师。被告（被执行人）：王**宇，男，汉族，1988年2月29日出生，住河南省商丘市睢阳区。被告（被执行人）：商丘神阳置业有限公司，住所地河南省商丘市北海路与华夏路交叉口往南400米路东，统一社会信用代码9141140058437091XH。法定代表人：吴延福，该公司执行董事兼总经理。原告秦爱民诉被告李孟瑶、王**宇、商丘神阳置业有限公司（以下简称商丘神阳公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦爱民及其委托诉讼代理人宋付波、戚威，被告李孟瑶及其委托诉讼代理人张永、李兵到庭参加诉讼；被告王**宇、商丘神阳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦爱民向本院提出诉讼请求：一、准许执行商丘神阳公司北海春天小区1号楼114号商铺；二、诉讼费用由李孟瑶、王**宇、商丘神阳公司负担。事实和理由：2015年3月15日，本院对秦爱民诉王**宇、商丘神阳公司民间借贷案作出（2016）豫14民初2号民事调解书：一、经三方确认，截止2015年10月8日王**宇共欠秦爱民本金2677万元整，利息500万元；二、王**宇保证2016年3月前偿还本金200万元，2016年10月底偿还本金1000万元，同年12月30日前还清本金；三、如王**宇能按以上日期还款，免除下欠利息；四、王**宇违反以上任何约定，需支付下欠利息500万元及2015年10月8日之后的利息（按月息2分计）；五、商丘神阳公司对上述协议认可并继续对上述借款本息承担连带担保责任。后该案件进入执行程序，本院2019年7月25日作出（2017）豫14执88号之七执行裁定，查封了案涉房产并准备拍卖。2020年7月22日，李孟瑶对执行标的提出书面异议，本院于2020年9月3日作出（2020）豫14执异106号执行异议裁定：中止对商丘神阳公司北海春天小区1号楼114号商铺的执行。秦爱民认为，李孟瑶既未与商丘神阳公司签订书面的商品房买卖合同，也未支付购房款，更未实际占有案涉房屋，李孟瑶所提执行异议理由不成立。李孟瑶辩称：不同意原告的诉讼请求，（2020）豫14执异106号执行裁定书适用法律正确。案涉商铺系李孟瑶从其妹妹手中转接购买的，其已将转让款支付给其妹妹，现已支付了289万元的购房款并占有使用案涉商铺。秦爱民无权查封案涉房屋，请求驳回秦爱民的诉讼请求。王**宇、商丘神阳公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：针对秦爱民提供的证据，1.刘攀登虽未出庭接受质询，但该证明所述内容与秦爱民庭后提供的本院2020年9月27日对刘攀登调查笔录显示的内容能够相互印证，因此，本院对刘攀登的证明与秦爱民庭后提供的本院2020年9月27日对刘攀登的调查笔录予以采信；2.本院执行法官的调查笔录显示被调查人为王**宇、秦爱民，商丘神阳公司未参与该调查亦未加盖公司公章，该笔录达不到证明目的，本院不予采信；3.执行和解协议虽系在执行过程中达成的协议，真实性可以确认，但该协议达不到秦爱民的证明目的，本院不予采信。针对李孟瑶提供的证据，证据一，李孟瑶的身份证明，各方当事人无异议，本院予以确认；证据二，北海春天（商铺）定购意向书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且李孟瑶提供的其与李俊华房源过户证明亦不显示过户的具体房源，李孟瑶虽提供有转账记录和收据，但不能证明其中的款项系向商丘神阳公司委托收款人转款，且与定购意向书签订时商丘神阳公司的法定代表人刘攀登在本院对其调查时所述内容矛盾，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉北海春天（商铺）定购意向书不应当认定为商品房买卖合同。故，本院对该组证据不予采信；证据三，商丘神阳公司的收款证明，无负责人和出具人签名，不符合单位出具证明的形式，且与商丘神阳公司的时任法定代表人刘攀登在本院对其调查时所述内容矛盾，本院对该证据不予采信；证据四，照片两张，该照片未显示拍摄时间，亦不能证明照片中显示的房屋即为案涉商铺，本院对该证据亦不予采信。结合上述有效证据，本院查明事实如下：2016年3月15日，本院作出（2016）豫14民初2号民事调解书：一、经三方确认，截止2015年10月8日王**宇共欠秦爱民本金2677万元整，利息500万元；二、王**宇保证2016年3月前偿还本金200万元，2016年10月底偿还本金1000万元，同年12月30日前还清本金；三、如王**宇能按以上日期还款，免除下欠利息；四、王**宇违反以上任何约定，需支付下欠利息500万元及2015年10月8日之后的利息（按月息2分计）；五、商丘神阳公司对上述协议认可并继续对上述借款本息承担连带担保责任。后该案进入执行程序，本院于2017年6月26日作出（2017）豫14执88号执行裁定，查封商丘神阳公司位于北海路南侧、××路东侧、蔡河路西侧北海春天小区东侧（注2号楼）楼房第一层商铺18间，期限自2017年6月26日至2020年6月25日，商丘神阳公司时任法定代表人刘攀登在查封扣押清单上签字。2019年7月25日，本院作出（2017）豫14执88号之七执行裁定，查封了商丘神阳公司北海春天小区西侧1号楼103至107、109至115号计12间房产，查封时间自2019年7月26日至2022年7月25日。2019年11月11日，本院作出（2017）豫14执88号之八执行裁定，查封商丘神阳公司北海春天小区5号楼1单元2401、2301、2104、1904、2001、1701、1601、901、701、601、904、1301，2单元2405、1806、1808、1606、1205、2008、605、206、207、106、905、1908，共计24套房产，查封时间自2019年11月15日至2022年11月14日，并于2019年11月15日向商丘市不动产中心送达上述手续。案外人李孟瑶称从其妹妹李俊华处受让了案涉房产，且与商丘神阳公司签订有北海春天（商铺）定购意向书，并于2015年6月19日、2015年9月29日、2015年11月23日以李俊华名义分别交纳购房款165万元、85万元、10万元；于2019年2月2日、2019年5月6日以其个人名义分别交纳购房款11万元、18万元。据此，案外人李孟瑶向本院提出执行异议，要求停止对案涉房产的拍卖并依法解除查封。本院于2020年9月3日作出（2020）豫14执异106号执行裁定书，中止对商丘神阳公司北海春天小区1号楼114号商铺的执行。秦爱民不服该执行裁定，遂向本院提起本案诉讼。另查明，商丘神阳公司向很多购房人出具购房款收据时，存在着总收据落款时间与定金交付时间为同一天现象，远早于购房人最后一笔款项的交付时间。案涉楼盘于2018年5月16日取得商品房预（销）售许可证。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案中，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但从李孟瑶提供的北海春天（商铺）定购意向书内容看，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且李孟瑶提供的其与李俊华房源过户证明亦不显示过户的具体房源。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。其次，李孟瑶虽提供有转账记录和收据，但不能证明其中的款项系向商丘神阳公司委托收款人转款，且与订购意向书签订时商丘神阳公司的法定代表人刘攀登在本院对其调查时所述内容矛盾，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的支付购房款情形。综上分析，李孟瑶现有证据不能证明其对执行标的享有排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行商丘神阳置业有限公司北海春天小区1号楼114号商铺。案件受理费29920元，由被告李孟瑶负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十二月二十一日书记员  李登攀