山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1724民初4996号 原告：张元磊，男，1976年3月10日出生，汉族，居民，住巨野县。 委托诉讼代理人：贺海涛，山东百士律师事务所律师。 被告：单峰，男，1979年6月10日出生，汉族，居民，住巨野县。 委托诉讼代理人：杨玉莹，山东君诚仁和（巨野）律师事务所律师。 第三人：刘自胜，男，1977年4月1日出生，汉族，居民，住址巨野县。 第三人：刘军生，男，1977年1月1日出生，汉族，居民，住巨野县。 原告张元磊与被告单峰、第三人刘自胜、刘军生案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张元磊的委托代理人贺海涛、被告单峰的委托诉讼代理人杨玉莹、第三人刘自胜到庭参加了诉讼，第三人刘军生经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 张元磊向本院提出诉讼请求，请求法院依法终止对位于花冠德馨苑9号楼商铺1-09号，2-09号[(2017)巨野县不动产证明第0009006号]房产的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：被告单峰与另一被告刘自胜因民间借贷一案，被告单峰申请保全了案涉房产，后巨野县人民法院作出判决；判决生效后刘自胜未履行该生效判决，单峰向巨野县人民法院提起了强制执行申请，原告提出执行异议，巨野县人民法院做出(2020)鲁1724执异38号执行裁定书，驳回了原告张元磊的异议请求。现原告对该裁定不服，特提起诉讼。一、原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权力。(一)原告与刘自胜及张彩霞在巨野县人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2018年2月7日，原告与刘自胜及张彩霞，签订《房屋买卖协议》，购买刘自胜及张彩霞按揭的涉案房屋，价格为213万元，原告先行支付被告刘自胜及张彩霞购房款34万元、后转账73万元，前期支付107万元，属合理的价格，而被告单峰在2019年5月31日才向巨野县人民法院申请查封该房产。(二)在巨野县人民法院查封之前已合法占有该不动产。因被告刘自胜购买的涉案房屋和案外人山东联众医药连锁有限公司在出售房屋前签订涉案房屋的租赁合同，根据买卖不破租赁原则，由山东联众医药连锁有限公司继续租赁该房屋，并且后期应收房租由原告收取，由原告处理山东联众医药连锁有限公司租赁期间产生的问题。(三)原告已支付被告刘自胜及张彩霞涉案房屋的全部价款。合同签订后，原告支付被告刘自胜及张彩霞107万元购房款，因涉案房屋为刘自胜及张彩霞按揭贷款，刘自胜及张彩霞所欠银行贷款由原告按月支付银行本息。(四)未办理房产过户手续，并非是原告与刘自胜的原因。该案涉房产，因开发商的原因，直到2019年11月份才通知各购房业主可以办理房产证。二、被告单峰所依据执行该房产的判决，系与另一被执行人刘军生之间的民间借贷纠纷，被告刘自胜承担的是担保责任。被告单峰在申请对该房产进行查封之前，原告与被告签订合法有效的书面买卖合同并已经占有了涉案房屋，付清了购房款。而被告单峰在2019年5月31日才向巨野县人民法院申请查封该房产，综上所述，巨野县人民法院所做出的查封裁定，侵犯了原告的合法权益，恳请法院依法终止该房产的执行，并解除对该房产的查封。 单峰辩称：单峰于2019年5月30日申请查封案涉房屋，案涉房屋系登记在第三人刘自胜名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十五条第一款之规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断和第五款其他财产和权利有登记的按照登记机构的登记判断之规定，案涉房屋已经在巨野县房管局办理了预告登记，登记权利人系刘自胜，因此单峰申请法院查封案涉房屋，具有事实与法律依据，因此请求法院依法驳回原告的诉请，其他答辩意见待原告举证后再发表意见。 第三人刘自胜述称，同意原告的意见，房子已经卖给张元磊了。 第三人刘军生未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告张元磊为证明其主张，向法院提交以下证据： 证据1.（2019）鲁1724执497号执行裁定书1份、（2020）鲁1724执异38号执行裁定书1份，证明原告提起执行异议的依据及本案的执行异议已经被法院裁定驳回的事实。 证据2.房屋买卖合同，证明张彩霞与刘自胜在2017年购买案涉房屋。 证据3.房屋买卖协议，证明在巨野县人民法院查封之前2018年2月7日原告张元磊和刘自胜、张彩霞已签订合法有效的书面买卖合同，原告购买刘自胜及张彩霞所有的正偿还银行贷款的涉案房屋：巨野县花冠德馨园9号楼1层1-09和2层2-09号，房屋总价款为213万元。也证明该房屋在原告与被告刘自胜签订合同前，房屋已经出租，第二年的租金由原告收取。因刘自胜已经把该房屋出租给案外人山东联众医药连锁有限公司。另外，因为刘自胜已经收取第一年房租，经商议由刘自胜及张彩霞替原告偿还半年该涉案房屋的按揭贷款。 证据4.收条及证明一份、转账记录一份，证明原告在签订房屋买卖协议后支付刘自胜及张彩霞现金34万元。后经过银行转账支付73万元，共计支付107万元，剩余的所欠银行贷款106万及利息由原告按月偿还银行。签订房屋买卖后原告已经支付刘自胜及张彩霞全部购房价款。 证据5.证明一份、营业执照、工商登记信息查询单一份。证明原告从事农资产品代理、销售，原告有条件存有大额现金的条件，在购房前收取了大额现金，在购房时支付现金的事实。 证据6.离婚证、离婚协议书，协议中约定了涉案房屋出售的记录。 证据3、4、5、6证明了原告购买房屋的事实，在被告单峰查封该房屋前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，原告已经支付约定的价款。 证据7.银行转账记录，因为刘自胜已经收取第一年房租，经商议由刘自胜及张彩霞替原告偿还半年该涉案房屋的按揭贷款。自2018年8月份起到2019年12月份原告每个月有转账到刘自胜13000余元的转账记录。因刘自胜与张彩霞已经离婚，在2019年12月份，刘自胜与张彩霞更换还款银行账户，偿还银行贷款转到张彩霞名下，因此在2019年12月份后，原告每个月向张彩霞名下的银行卡转账，偿还该房屋的贷款及利息。 证据8.房屋租赁合同书，刘自胜在2017年11月22日与案外人山东联众医药连锁有限公司签订租赁合同，租赁期限2017年12月1日至2020年11月30日，租期3年，租金9万元。结合证据3的房屋买卖协议，第六条第二款约定：该房屋的租金第二年由原告收取。 证据9.照片一份，工商登记查询，证明案外人山东联众医药连锁有限公司营业场所登记在涉案房屋。 证据10.中国工商银行借记卡账户明细查询一份、山东农村商业银行活期查询一份，证明在2018年10月31号，山东联众医药连锁有限公司向张彩霞银行账户转账9万元，在2018年11月5号，张彩霞把收到的房租9万元通过银行转账转给原告， 证据8、9、10证明在被告单峰申请法院查封该房屋之前原告已经取得收益，已经占有该房屋。 证据11、证明一份，花冠集团山东置业有限公司在2020年11月11日出具的证明，该涉案房屋在2019年10月9日才通知购房业主可以办理不动产证件，在被告单峰查封该房屋前不能办理过户登记。 被告单峰质证认为， 证据1无异议，该组证据可以证明单峰申请法院查封案涉房屋具有事实和法律依据，原告提起执行异议程序，原告不能认定为案涉房屋的权利人其诉请已经被驳回； 证据2无异议，该组证据可以证明案涉房屋系刘自胜、张彩霞二人签订购房合同但是未提供首付款、利息支付凭证，且案涉房屋只登记在刘自胜名下，不能证明张彩霞与案涉房屋具有利益关系； 证据3不予认可，该协议中时间有明显修改，不能确定该协议书具体签订时间，根据原告提出的证明目的，该组证据也不能证明案涉房屋已经出租； 证据4，对收条及证明真实性及合法性及关联性均不认可，收条没有原件，刘自胜、张彩霞出具的证明因二人与本案均具有利益关系，因此对收条、证明不予认可。对银行交易明细无异议，但该组证据不能证明原告已经支付全部购房款； 证据5无异议； 证据6，离婚协议真实性、合法性无异议，离婚协议书中第4条中明确约定案涉房屋所得首付款系107万元，与证据3房屋买卖协议中约定的首付款及证据4中银行交易明细数额、时间均不相符； 证据7，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告系案涉房屋的权利人，对原告还款的事实不予认可； 证据8、9、10，房屋租赁合同，该合同明确载明出租方为刘自胜，租赁时间是2017年12月1日至2020年11月30日，该组证据不能证明原告已占有案涉房屋，案涉房屋的实际权利人是刘自胜，与原告无关； 证据11，真实性、合法性、关联性有异议，该证明时间是手写并且没有证明人签字，对于案涉房屋真实可以办理不动产权证时间无法认定。 根据双方举证、质证和陈述，本院经审理认定事实如下：刘自胜与张彩霞原系夫妻关系，2017年9月13日与花冠集团山东置业有限公司签订购房合同，购买花冠德馨苑9号楼商铺1-09号，2-09号房产，首付款107万元，商业贷款106万元。2017年11月22日，刘自胜与山东联众医药连锁有限公司在签订房屋租赁合同，租期3年，年租金9万元。2018年2月7日，刘自胜、张彩霞与张元磊签订房屋买卖协议，将9号楼商铺1-09号，2-09号房产转卖给张元磊，付款方式为合同签订后付款34万元，2018年6月30日前付清73万元。所欠银行贷款由张元磊在2021年6月30日前付清。合同签订后，张元磊现金支付34万元，2018年6月22日通过银行转账，支付张彩霞73万元。因该房已租赁，第一年租金由刘自胜收取，房贷由刘自胜还款至2018年7月份。2018年8月份起到2019年12月份原告每个月转账到刘自胜账户13000余元，用于还房贷。后由于刘自胜与张彩霞离婚，2019年12月份，刘自胜与张彩霞更换还款银行账户，偿还银行贷款转到张彩霞名下，2019年12月份后，原告提交了每个月向张彩霞名下的银行卡转账偿还该房屋的贷款及利息至2020年10月10日的银行流水。2018年7月5日，张彩霞与刘自胜在婚姻登记处办理离婚，协议中明确该门面房已出售，所得首付款107万元已抵债。2018年10月31日，山东联众医药连锁有限公司支付张彩霞第二年的房租9万元，11月5日，张彩霞转付张元磊。花冠集团山东置业有限公司开发的花园德馨苑南门商铺2019年10月9日起可以办理不动产证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房产花冠德馨苑9号楼商铺1-09号，2-09号商铺虽登记在被执行人(本案第三人)刘自胜名下，但在本院2019年5月30日查封该商铺前，原告张元磊于刘自胜及其妻张彩霞于2018年2月7日签订合法有效的书面买卖合同，并于2018年6月22日付清应付给刘自胜及张彩霞的全部价款107元，剩余银行贷款由张元磊按月偿还，已与刘自胜、张彩霞无关。因该商铺已出租，第一年租金折抵半年购房贷款，第二年租金由张彩霞收取后转付给张元磊，应视为商铺已由张元磊占有使用并收益。以上事实均发生于法院查封之前，非因买受人自身原因，在法院查封前该房产未办理过户登记。因此，原告张元磊对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权力，原告提出停止对案涉房产强制执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 在单峰申请执行刘自胜、刘军生一案中，不得执行巨野县花冠德馨苑9号楼商铺1-09号、2-09号房产。 案件受理费18300元，由被告单峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  邱剑波 审 判 员  王 庆 人民陪审员  董建国 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  田梦奇