濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初10234号原告：汪**，男，汉族，1976年12月1日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：徐治臣，河南金谋律师事务所律师。被告：陈光明，男，汉族，1948年9月15日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：陈涛，男，汉族，1975年9月15日出生，住濮阳市华龙区，系陈光明之子。被告：陈涛，男，汉族，1975年9月15日出生，住濮阳市华龙区，系陈光明之子。第三人：濮阳市远航地产经纪有限公司，住所地濮阳市安泰路阳光花园小区****。统一社会信用代码：9141090006380839XJ。法定代表人：贾天化，该公司总经理。原告汪**与被告陈光明、陈涛、第三人濮阳市远航地产经纪有限公司（以下简称“远航公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪**及其委托诉讼代理人徐治臣、被告陈涛及其作为陈光明的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人远航公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告汪**向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的编号为PY0001898《濮阳市房屋买卖合同》及编号为PY0001013《补充协议》；2、依法判令二被告向原告双倍返还定金80000元；3、依法判令二被告向原告支付因违约造成的损失10000元（即原告支付的居间服务费10000元）；4、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：被告陈光明、陈涛系父子关系，原告经第三人远航公司居间介绍，购买被告陈光明所有的位于濮阳市河东小区××单元××房产。2019年4月10日，原告与二被告签订《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，《买卖定金协议书》约定“甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还，违约方并承担上述房屋丙方应收取的所有居间代理费”。《濮阳市房屋买卖合同》约定自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。补充协议约定在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。合同签订当日，原告向被告支付购房定金40000元，向第三人远航公司支付居间代理费10000元，被告陈涛现原告出具收据，表明其已经收到定金40000元。截至目前，二被告既不履行房屋权属登记手续，也不向原告交付房屋，其行为构成严重违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告陈光明、陈涛共同辩称，同意解除合同及补充协议，但只收到了25000元定金，并非40000元，现只同意返还原告25000元，不同意双倍返还，是因为被告不存在违约行为。因案涉房屋存在隐形共有人，且与陈光明离婚，房产部门需要陈涛母亲的未再婚证明，由但于陈涛母亲过世，无法开具证明，所以无法办理房屋权属登记手续。第三人远航公司未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月10日，陈光明（出售人、甲方）、汪**（乙方）在第三人远航公司的居间下签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》（编号为PY0001898）及《补充协议》（编号为PY0001013），约定陈光明将坐落于濮阳市华龙区茂名路河东小区32幢1单元3层5号、房产证号为濮房字第31-018231、建筑面积90.27平方米的房屋出售给汪**，确认价款77万元，汪**签订合同时支付定金40000元，付款方式为全款，甲乙双方约定应于签署本协议后当日签署《濮阳市房屋买卖合同》等相关法律文件，甲方违约应双方返还定金，乙方违约则定金不予返还，违约方并承担上述房屋丙方应收取的所有居间代理费。《濮阳市房屋买卖合同》除约定房屋基本情况、价款外，还约定出售人应当在全款到账当天前将该房屋交付给买受人。同时，合同第八条权属转移登记约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续；（二）买受人未能在约定时间（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出售人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起15日内向买受人支付。补充协议第四条违约责任约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方支付赔付给乙方。上述合同及补充协议落款处汪**在买受人签字捺印，陈涛在出售人委托代理人处签字捺印，并代表陈光明在出售人处签字捺印。当日，汪**向远航公司工作人员转款定金40000元、居间服务费10000元。陈涛出具收据一份，确认收到定金40000元。庭审中，陈涛认可收到定金25000元，余款15000元系陈光明为出售房产交纳的居间服务费。2019年5月21日，陈光明出具房产处置授权委托书，主要内容为其拥有位于濮阳市××路××小区××单元××号的一处房产，委托陈涛为代理人全权处理上述房产、水、电、气、物业等转让手续，代为签署房产转让合同并收取房款，委托代理人签署的一切合法文件均予以认可。庭审中，各方当事人一致陈述：2019年4月10日，双方签署房屋买卖合同时均不知道房屋存在隐形共有人情况，后来办理过户打印证明时发现该房屋涉及隐形共有人及需要开具陈涛母亲的未再婚证明，因陈涛母亲已故，无法开具该证明，便无法办理房屋权属登记手续。汪**认为被告在出售上述房屋之前应当将所有问题都解决，陈光明认为其一直在积极办理相关手续，因上述原因无法办理权属登记，导致案涉房屋目前处于闲置状态，自身不存在过错，不应承担违约责任。以上事实，有《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、收据及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。本院认为，汪**与陈光明签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》及补充协议，系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。关于解除合同，双方均表示认可，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于案涉定金性质及是否适用双倍返还定金。根据本案审理查明的事实，《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》中有关定金的条款有两处,一是《买卖定金协议书》约定的乙方支付甲方购房定金40000元，甲方出具收据，二是《濮阳市房屋买卖合同》中约定的定金金额为40000元，但《濮阳市房屋买卖合同》约定的违约责任中未涉及定金。以上意思表示明确具体，案涉定金的功能是作为合同的成立要件，违约责任中并不涉及定金，故案涉定金系立约定金。现汪**根据《濮阳市房屋买卖合同》要求陈光明双倍返还定金80000元，无事实和法律依据，不予支持。但陈光明收到的定金40000元，依法应当予以返还。陈光明称其收到定金25000元，同时认可其交纳居间服务费15000元。故对其只同意退还25000元的意见，本院不予采纳。根据房屋买卖合同及补充协议的约定，陈光明在构成根本违约的情形下承担汪**支付的居间费用。而原、被告双方均认可签订房屋买卖合同时对案涉房屋存在隐形共有人不知情，只是在办理权属登记时才发现问题，并且该问题至今无法解决，导致汪**不能实现购房目的、陈光明不能实现售房目的。而中介方远航公司并未尽职审查房产权属状况，故其应当对合同解除承担相应责任，即远航公司不应收取相应的中介费用。但本案汪**并未诉请要求远航公司承担返还责任，故汪**可就此另行主张权利。另，陈涛作为陈光明的委托代理人出售案涉房屋，并非房屋买卖合同的相对方，汪**要求陈涛承担责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汪**、被告陈光明于2019年4月10日签订的《濮阳市房屋买卖合同》（编号为PY0001898）及《补充协议》（编号为PY0001013）；二、被告陈光明返还原告汪**定金40000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告汪**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告汪**承担570元，由被告陈光明负担455元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二〇年十二月十八日书记员  王 宁