河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6856号 上诉人（原审被告）：唐山筑城房地产开发有限公司，地址：唐山市路**友谊北路与长宁道交叉口北恒泰悦璟府售楼处。 法定代表人：程力，该公司经理。 委托诉讼代理人：张立双，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**，男，1973年6月17日出生，汉族，现住玉田县。 被上诉人（原审原告）：寇秋艳，女，1972年8月8日出生，汉族，现住玉田县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘凤悦，河北刘凤悦律师事务所律师。 上诉人唐山筑城房地产开发有限公司（以下简称筑城公司）因与被上诉人寇秋艳、王**商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人筑城公司的委托诉讼代理人张立双，被上诉人寇秋艳、王**的委托诉讼代理人刘凤悦的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑城公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决证据采信错误，认定事实错误。一审判决认定“案涉欲交付给原告的商业房户型与《商品房买卖合同》中所附的房屋平面图户型存在较大差异，属合同标的的改变，可认定被告履行合同义务不符合约定，导致原告的合同目的不能实现，构成根本违约”系认定事实错误。首先，上诉人在举证期内已依法提交证据，在一审庭审中已经提交唐山天成房地产有限公司盖有专用章的《分层（幢）房屋面积表》及《唐山市房产分层分户图》原件，且经过质证，一审法院认定上诉人“未提供所称的案涉房屋正确的平面图”，证据采信错误。根据相关法律规定，测绘公司出具的面积表、分户图是房屋办理不动产权证最终合法的依据。被上诉人购买的为预售商品房，签订的预售商品房买卖合同面积、户型有可能与实际测绘的不符，而且经过对比，被上诉人合同所附户型图与测绘公司出具的分户图户型差异不大。一审法院认定“户型存在较大差异，属合同标的改变”认定事实错误。其次，一审法院认定因户型有差异，导致“原告合同的目的不能实现，构成根本违约”系认定事实错误。被上诉人购买的为商业房，购房的目的为投资，自己经营使用或出租使用，上诉人在一审庭审时已提供大量证据证明被上诉人在房屋交付前查验房屋时已知道实际户型与合同所附户型不完全相符，但被上诉人从未提出解除合同要求，只是要求提前退还面积差款，经双方多次沟通、协商，最后被上诉人同意免费接收地下二层11号地下车位作为户型不符的补偿条件。可见，第一，该户型不符不属于合同标的的根本改变，第二，被上诉人所购商业房用于投资，经营或出租的合同目的，不会因户型与所附户型图不符，就不能实现。第三，被上诉人就户型不符已经与上诉人达成协议，依诚实信用原则，被上诉人应履行接收房屋，接收地下室的合同义务。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据合同法第94、97条判决解除合同，适用法律错误。第94条为“合同解除的法定条件”，第97条为“解除的效力”。案涉的房屋户型不完全相符，不属于第94条规定的“合同解除的法定条件”中五项列举事项中的任意一项。相应的也不应适用97条“解除的效力”。依据合同法第60条：“严格履行诚实信用原则”被上诉人既然与上诉人已就户型变化达成补偿约定，且签订了《地下室使用权转让协议》，被上诉人就有义务，全面履行自己的买受人义务，接收房屋及地下室。依据《合同法》第五章，合同的变更和转让，第77条合同变更条件“当事人协商一致，可以变更合同”。上诉人、被上诉人双方已就户型变化达成用地下室免费赠送的方式解决，视同于双方已协商一致，对合同进行了变更，只是因《商品房买卖合同》为预售合同、制式合同，且经过了备案，双方无法就原合同进行变更，才未同普通合同一样进行变更。还有，《商品房买卖合同》与普通商品房买卖合同不同，办理不动产权证有法定程序和条件，必须以测绘公司出具的面积和分户图为准，上诉人与被上诉人双方都无权任意书面变更或更改原《商品房买卖合同》。依据《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。直至一审法院开庭审理，上诉人没有收到过被上诉人“解除合同通知书”，一审法院认定依据合同法第94条判决解除合同，适用法律错误。《商品房买卖合同》不同于普通的买卖合同，为统一的、制式的，且经过了建设行政主管部门备案，房屋不动产权证，还需依多项法定条件依法办理，一审法院在被上诉人没有提供证据证明户型图属商品房买卖合同根本变化的情况下，户型不符合被上诉人购买商业房的合同目的就根本不能实现的情况下，判决解除《商品房买卖合同》，既没有事实依据，也没有法律依据。再者，根据合同稳定原则，普通合同都要考虑合同相对稳定性、连续性及鼓励交易，维护经济秩序的原则，商品房买卖合同的成立、解除及履行更要涉及多个政府相关部门，更应谨慎判决解除。综上，一审判决，证据采信错误，认定事实错误，适用法律错误，应依法改判或发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求。 寇秋艳、王**辩称，一、筑城公司始终未告知我方房屋结构改变，在我方发现之后询问筑城公司其才承认错误，是其责任。二、刚开始协商时，筑城公司欲把多收几平米退回来，一直未退款，与解除合同也是不同的法律关系。三、商业出租或者自用都是与宣传户型不符，都影响我方使用价值和收益，这是客观存在的重大瑕疵。四、少近7平米。法律规定增加减少3%，购房人有权解除合同。筑城公司的买卖合同系格式合同，应当作出不利于出具合同方的解释，应当作出有利于非格式方解释。五、协商说赔偿一个地下二层的小地下室，16多平方米，我方当时也认可，但合同签订了后上诉人不给钥匙。我方实际查看了，面积才7多平方米，差距太多。签订合同时有欺诈。通过起诉，撤销该补偿合同。六、筑城公司销售顾问韩笑，合同写3万多，要3万，说卖不了3万，只可以卖1万。综上，筑城房地产公司存在欺诈行为，按照最高法院商品房买卖司法解释，其应当双倍返还房款，对于一审未判决，我方也认可。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 寇秋艳、王**向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令筑城公司返还购房款2444937元；3.依法判令筑城公司支付占用资金的利息，按照中国人民银行同期贷款利率（4.35%）支付利息至返还购房款之日止；4.依法判令筑城公司赔偿实际经济损失共计3100元；5.依法判令筑城公司支付违约金151838.41元；6.依法判令筑城公司支付本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月23日，寇秋艳、王**与筑城公司签订了商品房《认购协议书》，并交纳了1万元预付款。2018年7月15日，寇秋艳、王**又交纳50万元预付款。2018年9月21日，寇秋艳、王**与筑城公司签订了《商品房买卖合同》（合同号：20180921435）。同日，筑城公司将寇秋艳、王**交纳的51万元预付款退回，寇秋艳、王**通过交通银行全额交纳购房款2444937元，筑城公司为寇秋艳、王**开具商业房款收款收据（第137001号）。《商品房买卖合同》约定：寇秋艳、王**购买位于唐山市，房款总额2444937元，房屋建筑面积103.38平方米。筑城公司应当在2018年12月31日前将该商品房验收合格，并交付寇秋艳、王**使用。审理中查明，筑城公司欲向寇秋艳、王**交付的恒泰悦季12楼04单元6号商业房的户型与原《商品房买卖合同》（合同号：20180921435）中所附房屋平面图户型存在差异，据此寇秋艳、王**曾与筑城公司协商多次，但未能达成一致意见，现双方仍未实际交接案涉房产，寇秋艳、王**诉至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，寇秋艳、王**与筑城公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于寇秋艳、王**所诉延期交房及面积差异，按照双方合同的约定，均不构成解除合同的条件，但案涉欲交付给寇秋艳、王**的商业房户型与《商品房买卖合同》中所附的房屋平面图户型存在较大差异，属合同标的的改变，可认定筑城公司履行合同义务不符合约定，导致寇秋艳、王**的合同目的不能实现，构成根本违约，故寇秋艳、王**要求解除与筑城公司签订的《商品房买卖合同》（合同号：20180921435）的诉讼请求，一审法院予以支持。筑城公司辩称《商品房买卖合同》中所附的房屋平面图不是案涉房屋的平面图系工作人员工作失误放错，但其并未就此提供相应证据，亦未提供其所称的案涉房屋正确的平面图，故一审法院对此抗辩，不予采信。合同解除后，对于寇秋艳、王**已经向筑城公司支付的购房款2444937元，筑城公司应当予以返还。关于违约责任的承担，寇秋艳、王**要求筑城公司赔偿相应利息损失，一审法院予以支持。但关于利率，应依照合同约定，按银行同期存款活期利率给付，故对于寇秋艳、王**诉请按照中国人民银行同期贷款利率（4.35%）支付利息的主张，本院不予支持。关于起止时间，寇秋艳、王**付清全款之日为2018年9月21日，故应自2018年9月21日起至筑城公司实际给付之日止。关于违约金，因利息损失已足以弥补寇秋艳、王**损失，故对于其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于寇秋艳、王**诉请赔偿实际经济损失共计3100元的主张，因寇秋艳、王**并未提供相应证据予以证实，故一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王**、寇秋艳与筑城公司于2018年9月21日签订的《商品房买卖合同》（合同号：20180921435）；二、筑城公司于本判决生效之日起十日内返还王**、寇秋艳购房款2444937元，并赔偿王**、寇秋艳利息损失（计算方式为：以2444937元为计算基数，以中国人民银行同期活期存款利率为标准，自2018年9月21日起至实际给付之日止）；三、驳回王**、寇秋艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28409元，由王**、寇秋艳负担1630元，由筑城公司负担26779元。 本院二审期间，上诉人筑城公司提交如下证据：原户型设计图纸及设计变更通知单。证明在双方签订商品房买卖合同前即2016年6月27日涉案的户型经过了设计变更，因为在一审中我方承认是因为工作人员的失误将原设计图纸没有进行相应的更换附到合同中，所以导致2018年9月28日双方签订的商品房买卖合同中所附的图纸为变更前的图纸，不是双方签订商品房买卖合同后作的规划变更，在一审中我方提供2018年5月18日作的分层（栋）房屋面积表和唐山市房产分层分户图，该证据是房屋住建部门出的最终的房屋户型图和面积标准，也就是我方在一审提供的证据证明在双方签订合同前政府的相关部门已经出具预售商品房的确切的面积及户型图，不是签订合同之后变更，而且双方的商品房买卖合同为预售商品房买卖合同，户型和面积应以房屋行政主管部门、测绘部门出的标准为准。寇秋艳、王**发表质证意见认为，该证据没有标注涉案的6号楼，我们对真实性不认可，其并没有在签订合同时通知我方变更的情况，其所称是工作人员失误与事实不符，也没有证据证明合同所附的设计图就是开发商应当交付的标的物的样品，户型的改变是标的物的变更，一审认定是正确的。退一步讲，就是开发商工作人员失误，也应该由其承担责任。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人筑城公司与被上诉人寇秋艳、王**签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉欲交付给被上诉人寇秋艳、王**的商业房户型与《商品房买卖合同》中所附的房屋平面图户型不符，构成违约，导致寇秋艳、王**的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，寇秋艳、王**要求解除与筑城公司签订的《商品房买卖合同》（合同号：20180921435）理据充分，应予以支持。上诉人筑城公司主张《商品房买卖合同》中所附的房屋平面图不是案涉房屋的平面图，系工作人员工作失误放错，但其并未就此提供相应证据，且上诉人未与被上诉人就房屋户型变更事宜达成一致，本院对其上诉请求不予支持。 综上所述，筑城公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26360元，由上诉人唐山筑城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐志辉 审判员  刘 岩 审判员  甄洪文 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  刘莎娜