重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初27392号 原告：金融街重庆置业有限公司，住所地重庆市江**建新东路**融景中心B塔**，统一社会信用代码91500105745331031M。 法定代表人：陈晓燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某，女，金融街重庆置业有限公司员工，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：孙罡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：於友会，女，1972年2月7日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：蔡某（系被告於友会的丈夫），男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告金融街重庆置业有限公司（以下简称金融街公司）与被告於友会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金融街公司的委托诉讼代理人张某、孙罡，被告於友会的委托诉讼代理人蔡某、邵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金融街公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付购房款2850000元；2、要求被告从起诉之日起以2850000元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付违约金至付清之日止；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告金融街公司将诉讼请求变更为：1、请求依法确认原、被告于2011年3月18日签订的《商品房买卖合同》于2015年1月30日解除；2、请求依法判令被告支付2850000元购房款；3、请求判令被告从起诉之日起以2850000元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付违约金至付清之日止；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年3月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于重庆市沙坪坝区某路xx号xx栋xx-x号商品房，总价款为2850000元，被告于签订合同当日支付购房首付款860000元，剩余房款1990000元采取按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款860000元，但由于被告的原因，其按揭款未能通过银行的审批，后经原、被告多次协商，最终于2015年1月30日达成一致意见，解除上述商品房买卖合同及补充协议，并于当日办理了案涉房屋的注销抵押手续。原告后于2019年10月下旬通知被告到案涉项目现场接房，系对被告发出新的邀约，被告于2019年11月12日到案涉项目接房及通过事实行为表示接受原告的邀约及作出承诺，同意以房屋的现状接受案涉房屋并同意以2011年约定的案涉房屋的价格支付购房款。原告基于被告当时的承诺，将案涉房屋的产权证办理至被告名下，但截至原告起诉之日，被告尚未支付案涉房屋的购房款。原告认为，原、被告于2019年11月12日达成的口头购房约定系双方的真实意思表示，原告亦履行了合同义务，即已向被告交付了案涉房屋及办理了产权证，但被告迟迟不履行付款义务，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告於友会辩称，1、被告认为双方于2011年3月18日签订的商品房买卖合同没有解除。虽然双方曾经对解除合同有过协商，但最终未达成一致意见，不能认为合同已经解除。2、被告从未与原告达成任何口头形式的商品房买卖合同，原告所称的2019年双方形成新的买卖合同不成立。一手商品房买卖合同属于法律规定的要式合同，不能采取口头协议的形式，口头合同并不符合法律规定，也无法过户。3、原告在之前的诉状中明确表示2011年签订的商品房买卖合同及补充协议是合法有效的，并且据此作为其起诉的依据，本案审理期间并未发生解除合同的事实，原告于本案审理中变更的事实与理由与起诉状中载明的事实及理由不一致，违背了民事诉讼禁止反言的原则不应采信。4、原告的诉讼请求违背了一案一诉的基本原则，原告的诉讼请求涉及两份商品房买卖合同，本案只能解决一个合同争议，不能将两个合同放在一个案件中处理。5、如法庭认为可以将两份合同在同一案件中进行处理，原告主张被告支付购房款也超过了诉讼时效。综上，原、被告并未在2019年达成口头的商品房买卖合同，也就不存在违约金支付的问题，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年1月4日，被告於友会向原告金融街公司支付了购房定金100000元。 2011年1月25日，被告於友会（甲方、借款人、抵押人）与华夏银行股份有限公司重庆分行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人房屋抵押借款合同》，合同主要约定以下事项：第一条、贷款用途：本合同项下贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人金融街重庆置业有限公司于2011年1月8日签订的第CQ-97xxxx号《重庆市商品房买卖合同》购买坐落于重庆市沙坪坝区某路xx号xx楼xx-x室，甲方不得擅自改变本合同中约定的贷款用途。第二条、贷款金额、期限与利率：贷款金额为1990000元；贷款期限为20年，自2011年1月25日至2031年1月25日止；贷款利率为年利率6.4%，自贷款发放之日起计算。第四条、贷款本息的归还：本合同项下贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息。第五条、抵押财产及抵押登记：甲方自愿以本合同第一条所列之房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；甲乙双方应于贷款发放前15个工作日内共同到法定登记机关办理相应的抵押登记。 2011年3月18日，原告金融街公司（甲方、卖方）与被告於友会（乙方、买方）签订合同编号为CQ-97xxxx的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定以下主要事项：第一条、本商品房的项目名称及土地状况：本商品房项目现定名为金融街·融城华府，土地使用权为出让方式取得。第三条、乙方所购商品房的基本情况：坐落于重庆市沙坪坝区某路****xx-x；建筑面积为214.35平方米，套内面积为204.05平方米。第四条、购房价款：总成交金额为2850000元。第五条、付款方式及期限：乙方采用按揭付款方式，本合同签订当日，支付860000元，作为商品房首付款，已实际支付的认购定金100000元转为等额商品房价款，即商品房首付款的一部分，其余价款1990000元由乙方以贷款方式支付；乙方应向提供按揭贷款的贷款机构提交办理贷款所要求的完整的资料及相关文件。第七条、交房期限及交付条件：甲方应当在2011年5月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条、交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第九条、甲方逾期交房的违约责任：逾期在60日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，乙方有权解除合同，应于有解除合同之日起15日内，将解除合同的书面通知送达甲方。第十条、乙方逾期付款的违约责任：任何一笔付款期限在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际应付款之日向甲方支付违约金，合同继续履行。任何一笔付款逾期超过60日，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按商品房总价款的百分之三向甲方支付违约金。合同还作出了甲方关于房屋产权状况的承诺、办理合同登记备案、办理产权登记、办理预告登记、基础设施及公共配套建筑等方面的约定。 同日，原告金融街公司（甲方）与被告於友会（乙方）还签订了《重庆市商品房买卖合同》的附件五《补充协议》，协议主要约定了以下事项：第二条、关于按揭贷款：2、乙方应在签订买卖合同同时与贷款机构签订按揭贷款合同、抵押合同等，并于签订当日履行按贷款机构要求提交全部贷款资料并支付全部相关费用和签订办理该商品房抵押合同登记备案手续的义务，并缴纳办理上述手续所需的全部费用。4、乙方承诺如贷款未获得批准或者贷款机构批准的贷款成数、年数未达到申请贷款的要求，乙方按照如下方式支付房价款：对于贷款申请未获贷款机构批准的情况，乙方改为一次性付款，乙方应自签署变更付款方式的补充协议之日起30日内一次性付清全部房价款。如乙方未在本款约定的期限内与甲方签署补充协议或及时付清、补交该商品房房价款，则每逾期一日，乙方应向甲方支付商品房总价款万分之三的违约金，同时甲方有权解除买卖合同及本补充协议。6、自乙方办理贷款申请手续之日起90日内，仍未获得贷款机构批准或乙方申请的贷款仍未到账的，甲方有权将其视为乙方贷款未获批准，甲方有权解除买卖合同及本补充协议。第十二条、合同的解除：买卖合同已经在房地产管理部门办理了网上签约联机备案及合同备案、抵押合同登记备案的，甲乙双方应当于买卖合同解除之日起7日内，签署或提供全部所需资料及费用，共同到房地产管理部门办理注销手续。协议还对付款方式、面积差异处理、交房期限及交付条件、交房手续、合同登记备案、产权登记等方面作出了约定。 同日，原告金融街公司（甲方）与被告於友会（乙方）还签订了另外一份《补充协议》，协议约定：1、双方同意，该商品房负一层南向花园外斜坡的设计按经乙方同意的附图施工修建，乙方不得以任何形式就该商品房负一层南向花园外斜坡的设计、施工再提出改变及异议。2、双方同意，在乙方遵循买卖合同及本协议前提下，甲方就该商品房给予乙方特殊优惠90000元，乙方不得以房产税征收等原因就买卖合同所涉该商品房买卖向甲方提出其他任何名义的补偿等要求。3、甲方应于乙方按揭放款到达甲方账户后3日内，以易生银联卡的方式向乙方支付本补充协议第2条约定的特殊优惠。4、本协议与买卖合同具有同等的法律效力，本协议与买卖合同相冲突的，以本协议为准。 2011年3月18日，被告於友会向原告金融街公司支付购房款760000元、税费及大修基金96661元。原告金融街公司对上述款项分别出具了收据。 因银行最终未同意发放贷款，原、被告曾协商解除案涉商品房买卖合同。原告金融街公司的工作人员于2014年12月31日启动了内部退房审批流程，公文会签单载明，融城华府客户於友会（xx-x号物业）因按揭无法办理，现申请退房，并退还已缴纳的房款860000元。原告金融街公司还于2015年1月12日启动解除协议审批流程。公文会签单载明，由于客户按揭无法办理，需解除网签协议后退房。原告金融街公司曾单方拟定《商品房买卖合同》解除协议，但被告於友会没有在该协议签字确认。 2015年1月27日，华夏银行股份有限公司重庆分行出具《注销抵押登记证明》，载明，重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心：借款人於友会于2011年1月25日在我行申请个人房屋抵押贷款，人民币1990000元整，抵押合同编号为：2011按揭第03xxxx号。现借款人退房，且向我行申请注销贷款申请。我行同意解除该房产抵押登记。抵押合同原件一份我行已归档管理，特此证明。 2015年1月30日，华夏银行股份有限公司重庆分行与被告於友会向重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心申请注销案涉房屋的抵押登记。重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心于同日出具《告知函》，载明，为了给申请人提供方便，我中心对单套个人房屋抵押注销登记申请实行当场发还权证的便捷服务。但是，按照相关法律规定，抵押注销登记须经初审和复审两级审核，法定工作时限为5个工作日，因此，您当场领得权证、商品房买卖合同（或合同备案登记）并未确认您的注销申请已办结。 2019年10月左右，原告金融街公司通知被告於友会接房，被告於友会遂于2019年11月12日办理了接房手续，并签署了《业主物品领用登记表》及《业主信息登记表》。同日，被告於友会出具《商品房权属登记授权委托书》，委托原告金融街公司代为办理案涉房屋的预购合同备案、预告、抵押权属预告登记、预售后权属登记或商品房现房买卖及现房按揭抵押登记，并代为缴纳登记费用，领取相关备案资料和房地产权证，并填写了《不动产登记申请表》。 2019年11月25日，被告於友会取得案涉沙坪坝区某路xx号附xx号x-x房屋的不动产权证书，不动产权登记号为：渝（2019）沙坪坝区不动产权第00125xxxx号。 审理中，原告金融街公司陈述，原告于2011年3月18日向沙坪坝区国土资源管理分局提交了《重庆市商品房联机备案登记表》，办理了案涉房屋的网签手续，双方至今未解除案涉房屋的网签手续。关于银行按揭款未发放的原因。原告金融街公司陈述，由于在签订正式商品房买卖合同前，原、被告签订了一个类似草签合同，被告於友会遂于2011年1月25日去办理银行按揭贷款，银行审查认为正式的购房合同晚于贷款申请，疑似骗贷，故拒绝放款。被告於友会陈述，银行按揭贷款手续都是按照原告的要求办理的，且均由原告代为办理，没有办到按揭贷款的原因是因为原告拖延办理合同备案登记，导致银行不愿意放款。 原告金融街公司认为，原、被告于2011年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2015年1月30日解除，双方于2019年11月12日达成了新的买卖协议，并同意参照之前签订的《重庆市商品房买卖合同》的相关约定履行各自义务，原告已依约将案涉房屋交付于被告於友会，且已协助被告於友会办理了案涉房屋的不动产权证书，履行了合同义务，但被告却一直未向其支付相应的购房款，构成违约，原告有权要求被告支付购房款并支付违约金。被告於友会认为，原、被告于2011年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》并未解除，双方亦未达成新的房屋买卖协议。而且原告请求被告支付购房款超过了诉讼时效，无权要求被告支付购房款及违约金。此外，原告的诉讼请求涉及两份商品房买卖合同，违反了一案一诉的基本原则。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。双方争议较大，调解未成。 上述事实，有原告金融街公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、收据、《个人房屋抵押借款合同》、注销抵押登记证明、房屋他项权登记授权委托书、告知函、业主物品领用登记表、业主信息登记表、商品房权属登记授权委托书、不动产登记申请表、不动产权证书；被告於友会提交的补充协议以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。 本院认为，原告金融街公司与被告於友会于2011年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 本案争议的焦点为：原、被告于2011年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》是否于2015年1月30日办理注销房屋抵押登记时解除，双方是否形成了新的商品房买卖合同关系。本院评述如下： 1、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告虽于审理中一致认可，双方曾协商过解除案涉商品房买卖合同，原告金融街公司也单方制定《商品房买卖合同》解除协议，但解除协议仅有原告盖章确认，并无被告於友会的签字确认，被告於友会亦于审理中表示未同意解除案涉商品房买卖合同，故原告举示的证据不能证明双方已就解除案涉商品房买卖合同达成了一致意见。即便按照原告金融街公司的主张，双方已实际解除了案涉商品房买卖合同，但截至本案诉讼，原、被告至今未解除案涉房屋的合同备案登记，原告金融街公司亦未对被告於友会已交纳的购房款及税费进行处理，与常理不符。2、2015年1月30日办理注销案涉房屋抵押登记是由于被告於友会的银行按揭贷款未获得银行批准，被告於友会同意办理注销抵押登记的行为不能视为原、被告就解除案涉商品房买卖合同达成了一致意见。3、根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。原告金融街公司主张双方达成新的商品房买卖合同是其口头委托物业公司员工与被告於友会于2019年11月12日口头达成。原告既未举示证据予以佐证，又未提供合理的解释说明未签订书面商品房买卖合同的原因，本院对该主张不予采纳。4、原告金融街公司于2019年10月通知被告於友会接房，被告於友会于2019年11月12日办理了接房手续，原告金融街公司协助被告於友会将案涉房屋过户登记至被告於友会名下，可见双方并未解除2011年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》，而是以行为在履行该合同。 根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议（附件五）的约定，对于贷款申请未获贷款机构批准的情况，乙方改为一次性付款，乙方应自签署变更付款方式的补充协议之日起30日内一次性付清全部房价款。本案中，被告於友会申请的银行按揭贷款未通过审批，原告已将案涉房屋交付于被告，且被告已取得案涉房屋的不动产权证，应视为双方变更了付款方式。原告可基于双方达成的新的付款方式的合意向被告於友会主张剩余购房款。 综上，原告金融街公司主张案涉《重庆市商品房买卖合同》已于2015年1月30日解除无事实、法律依据，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告金融街公司请求被告於友会支付购房款及违约金均是基于上述商品房买卖合同解除，双方形成新的买卖合同关系，故原告金融街公司的其他诉讼请求缺乏事实依据，本院亦不予支持。 关于被告於友会辩称，原告金融街公司的主张是基于两份商品房买卖合同，本案中只能解决一个合同争议，原告提出的诉讼请求违背了一案一诉的基本原则。本院认为，原告金融街公司主张双方形成的两份商品房买卖合同主体相同，标的物为同一房屋，两份合同具有紧密的关联性，一并处理有助于查明案件事实，减轻当事人诉讼成本，并不违反法律规定。被告於友会的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告金融街重庆置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费29600元（原告已预交），由原告金融街重庆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审 判 长  宗 新 人民陪审员  刘明亮 人民陪审员  袁巧云 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  田箴堃 书 记 员  李夏露