河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11022号原告（执行案外人）：刘秀兰，女，汉族，1956年7月15日出生，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：李珍，河南省遂平县法律援助中心法援律师。被告（申请执行人）：马玉龙，女，1992年3月29日出生，汉族，住河南省西平县。第三人（被执行人）：刘静，女，汉族，1982年7月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：蔡海彬，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。原告刘秀兰与被告马玉龙、第三人刘静案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月27日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘秀兰及其委托诉讼代理人李珍到庭参加诉讼，被告马玉龙到庭参加诉讼，第三人刘静的委托诉讼代理人蔡海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀兰诉称，2017年7月份，原告通过房产中介与第三人刘静签订了房产买卖合同，购买了刘静已与开发商驻马店市成基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的位于驻马店市××（××）金河绿城小区7号楼东一单元301号房产。2017年8月5日，原告支付给第三人刘静全部购房款36万元。同日，原告又与开发商签订《商品房买卖合同》，该合同第二十四条规定由出卖人向驻马店市住房管理中心申请记备案。当日原告又支付了物业公司装修费用，该房屋装修完毕后入住至今。在被告马玉龙申请强制执行涉案房产期间，原告才得知自己所居住的房子被查封。遂依法向法院书面提出执行异议并提交相关证据，要求解除查封、终止对上述财产的执行。2020年9月16日，驻马店市驿城区人民法院作出（2020）1702执异216号之一执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知可在15日内提起起诉。请求依法判令立即停止对原告购买的位于驻马店市纬二路金河绿城小区7号楼一单元301号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。被告马玉龙辩称：原告刘秀兰与被告刘静签订的购房合同及银行卡取款明细有异议，购房款是否交给了刘静及房屋买卖合同是否是房管局盖的章，持怀疑态度。第三人刘静辩称，对原告出示的证据及被告的答辩无异议。经审理查明，2018年12月15日，被告马玉龙与案外人郭玲菱、第三人刘静签订合伙协议，约定马玉龙出资80万元与郭玲菱、刘静合伙经营驻马店市臻美医疗美容门诊部。合同签订后，马玉龙将80万元转入郭玲菱账户。2019年4月20日，郭玲菱、刘静、马玉龙签订《合伙人退伙协议》并向马玉龙出具借条一份，借条载明：“今借马玉龙现金捌拾万元整（800000）2018年12月16号-2019年10月16日（6个月，利息2分）另给项目卡3万元（2019年12月16号之前归还本息）借款人：412801197006120821郭玲菱刘静”。因郭玲菱、刘静到期未向马玉龙还款，马玉龙为此诉至本院并申请财产保全，本院于2020年1月16日将刘静名下位于驻马店市纬二路金河绿城小区7号楼东一单元301房产一套予以查封，于2020年4月30日作出（2019）豫1702民初15482号民事判决书，判令郭玲菱、刘静于判决生效后十日内偿还马玉龙借款80万元及利息。该判决生效后，因郭玲玲、刘静未履行生效判决，马玉龙向本院申请强制执行。本院对查封的刘静名下位于驻马店市××（××）金河绿城小区7号楼东一单元301号房产进行强制执行时，原告刘秀兰提出执行异议，本院于2020年9月9日、9月16日作出执行裁定，裁定驳回案外人刘秀兰的异议请求。原告刘秀兰于2020年9月20日向本院提起执行异议之诉。原告刘秀兰当庭提交的证据如下：1．房产买卖合同，证明：①2017年7月12日，刘静与刘秀兰、驻马店市华居房产中介有限公司签订房屋买卖合同，约定刘秀兰以36万元的价格购买刘静位于驻马店市××路金河××小区××西××单元××号房××套（以《房屋所有权证》、《不动产权证》或购房协议登记为准），刘静与刘秀兰需各向驻马店市华居房产中介有限公司支付总房价的百分之一作为居间服务费。②2017年8月5日，刘秀兰与房产开发公司驻马店市成基房地产开发有限公司就纬二路金河绿城小区7幢西3单元301号房签订商品房买卖合同，由驻马店市成基房地产开发有限公司向驻马店市住房管理中心申请登记备案。2．银行交易明细账单及结婚证，证明：2017年8月5日，刘秀兰丈夫张强取款39万元。3．收条，证明：①2017年8月5日，刘静向刘秀兰出具收条一份，内容为：“今收到刘秀兰购买金河绿城7号楼西3单元放宽叁拾陆万元（360,000元）整，总房款已结清。刘静130338111332017年8月5日”。②2017年8月5日，驻马店市华居房产中介有限公司出具收条一份，内容为：“今收到刘秀兰中介费用叁仟陆百元整。收款人：驻马店市华居房产中介有限公司2017年8月5日”。4．收据，证明：①2017年8月5日，刘秀兰向驻马店市成基房地产开发有限公司交纳了住房维修基金、水电改造费、燃气开口费。②2017年8月5日，刘秀兰向驻马店市金科源物业管理有限公司交纳了装修费用及物业费；2017年12月31日、2019年1月20日、2020年6月6日，刘秀兰分别向驻马店市金科源物业管理有限公司交纳了物业费的情况。5．驻马店市金科源物业管理有限公司出具的证明，显示：“我公司受驻马店市成基房地产开发有限公司委托，为其开发的金河绿城小区业主进行物业管理和服务，成基房地产开发有限公司需要通知业主办理的相关事宜，均委托我公司通知业主。我公司入住金河绿城小区后，该小区业主的房产证均未办理，不断有业主前来公司询问。经与成基房地产开发公司沟通后得知因土地使用证抵押贷款等问题造成无法给业主办理房产证。业主刘秀兰所属的7号楼也是因该原因整体均未办理房产证。驻马店市金科源物业管理有限公司2020年10月17日证明人：麻俊”。6．人民网领导留言板内容，显示：2016年至2018年，因纬二路金河绿城小区一号楼房产证问题未能办理房产证问题，群众多次留言反映情况及相关回复情况。7．智能用电协议及缴费详情，证明刘秀兰与驻马店电力公司签订智能用电协议并有2019年1月26日缴费记录。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房产买卖合同收款凭据及银行转账等证据在卷为证，并经当庭质证。本院予以认定。本院认为，原告刘秀兰对本院执行异议裁定不服，以申请执行人马玉龙为被告、被执行人刘静为第三人提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因受买人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘秀兰于2017年与第三人刘静签订的购房合同，形成时间早于人民法院查封，且该协议内容不违反法律禁止性规定，应为有效协议，同年8月5日原告已向刘静支付全部价款并实际占有该房产，在该房屋居住、生活多年，原告不能办理房产证非因受买人自身原因未办理过户登记。综上，原告的执行异议请求，符合上述法律规定的情形，足以排除诉讼争议房屋的执行。原告请求停止对该财产强制执行，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、不得对驻马店市纬二路金河绿城小区7号楼东一单元301号房产强制执行。二、驳回原告刘秀兰的其他诉讼请求。案件受理费6,700元，由第三人刘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  殷长河审判员  王 辉审判员  耿梅红二〇二〇年十二月二十九日书记员  张 萌