广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异456号 案外人：胡祥练，男，汉族，1965年12月19日出生，住广东省丰顺县。 委托代理人：黄秀雯，广东华篆律师事务所律师。 委托代理人：黄焕君，广东华篆律师事务所律师。 申请执行人：赖冠权，男，汉族，1978年10月5日出生，住广东省东莞市。 被执行人：邓创其，男，汉族，1978年12月4日出生，住广东省东莞市。 关于本院执行的申请执行人赖冠权与被执行人邓创其民间借贷纠纷一案【案号为（2020）粤1973执8479号】，本院查封了被执行人邓创其名下一宗土地使用权，案外人胡祥练于2020年10月30日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院中止对位于东莞市桥头镇××村东岸大道房屋【土地使用权证号为东府集用（2000）第1900251402870号】的执行。事实和理由:案外人与被执行人邓创其及其配偶许晓芬经协商一致，约定由被执行人邓创其将其拥有的位于东莞市桥头镇××村××北××街房屋转让给案外人。2018年10月12日案外人支付了房款206万元后，与邓创其、许晓芬一同到东莞市桥头镇××村村民委员会办理了该房屋的过户变更手续并交付了房屋，从而取得了该房屋的所有权。房屋交付后，案外人一直占有、使用至今。2020年7月份，案外人得知被执行人邓创其因与赖冠权民间借贷纠纷一案未自觉履行付款义务，经申请执行人赖冠权向本院申请强制执行后，由本院查封了该房屋。案外人作为该房屋的所有权人、使用权人，为维护自身合法权益，请求法院中止对该房屋的执行。 案外人为证明其主张，提交以下证据予以佐证： 1.东江村委会证明、村委会过户登记记录、签署文件现场照片、证件信息、户口簿复印件。证明东莞市桥头镇××村村民委员会于2018年10月12日出具证明，称其东江村村民邓创其将位于东江村××北××街宅基地贰间，规格长12米、宽8.4米，现转让给胡祥练权利使用，已在东江村委会办理过户变更手续。该证明转让人签名处有邓创其签名、许晓芬签名并捺手印，受让人签名处有胡祥练签名并捺手印，该证明盖有东莞市桥头镇××村村民委员会公章。另，案外人的籍贯为广东省丰顺县。 2.收据。证明于2018年10月12日，邓创其出具收据，注明今收到胡祥练购买东江村××北××街两间四层楼房费（门牌：××-46号）2060000元。同日，东莞市桥头镇东江股份经济联合社出具收据号码分别为00061518、00061519的桥头镇农村集体经济组织收据（电子），两收据显示胡祥练作为付款方向东江股份经济联合社作为收款方支付北五街基础设施款（总管分担款）2400元及北五街基础设施款（2间）40000元。 3.扣水费协议、水厂用户名称变更登记表、用户缴费明细表。证明于2018年10月16日，胡和商作为甲方（付款人）与东莞市桥头镇自来水厂作为乙方（收费机构）签订委托银行代扣水费协议，用水户名称为胡祥练。桥头镇自来水厂用户名称变更登记表显示，用户编号为11030212的用户名称由原用户名称邓创其因房屋买卖变更为新用户胡祥练，联系地址为东江村××北××街。 4.房屋租赁合同。证明于2018年9月8日，案外人作为出租人（甲方）与林进龙作为承租人（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方提供桥东路北五街42-46号壹楼房屋给乙方作饮食用途，出租期为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日止，每月租金3400元。2020年6月12日，案外人作为出租人（甲方）与林进龙作为承租人（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方提供东莞市桥头镇桥东路北五街42-46号一楼房屋给乙方作饮食用途，出租期为3年，自2020年6月12日至2023年6月12日止，每月租金3800元。 经审查查明，案涉土地使用权坐落于东莞市桥头镇××村东岸大道，土地使用权证号为东府集用（2000）第1900251402870号，使用权类型为批准拨用宅基地，登记土地使用权人为邓创其；该土地使用权上建有房屋，未办理产权登记。 再查明，关于本院受理的原告赖冠权与被告邓创其民间借贷纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初12993号】，本院依法作出（2019）粤1973民初12993号民事判决书，判决邓创其应偿还赖冠权借款40万元及利息。该民事判决书于2020年7月2日生效。因邓创其未履行上述生效判决书确定的付款义务，赖冠权依据上述判决书向本院申请执行，本院以（2020）粤1973执8479号立案执行。在执行过程中，本院于2020年8月4日在东莞市自然资源局登记查封了被执行人邓创其名下的案涉土地使用权，查封期限为三年。 以上事实，有集体土地使用权证、民事判决书、生效证明书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、东莞市土地登记资料查询结果表、执行笔录等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以对案涉土地使用权享有所有权为由请求解除对案涉不动产的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。首先，案外人主张已支付全部价款，但是案外人除提供收据外，并未提交其他支付凭证予以佐证。故购房款是否已经全部支付完毕存疑。其次，案涉土地使用权性质为宅基地，登记使用权人为被执行人邓创其。案外人胡祥练籍贯为广东省丰顺县，不具有受让案涉宅基地所应具备的集体组织成员的身份，不符合受让案涉土地使用权的条件。最后，案外人主张与被执行人于2018年10月12日在东江村委会办理过户变更手续，但东江村委会并非专门的不动产登记部门，案外人也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人胡祥练的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邝子球 审判员  李能耀 审判员  莫芷维 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理钟汝祥 书记员林佩君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。