重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初4998号 原告：雅居乐智慧城市服务股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市南坪经开区美堤雅城******商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。 负责人：陈志奎，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨明东，该公司员工。 委托诉讼代理人：周雪峰，该公司员工。 被告：邱学田，男，1969年2月19日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告雅居乐智慧城市服务股份有限公司重庆分公司(以下简称“雅居乐智慧服务公司重庆分公司”)诉被告邱学田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐智慧服务公司重庆分公司的委托诉讼代理人杨明东、周雪峰，被告邱学田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐智慧服务公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告邱学田立即向原告支付2019年7月1日起至2020年8月31日止的物业管理费6064.52元及公共能耗费826.98元，合计6891.5元；2、被告邱学田立即向原告支付违约金1279.36元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年12月4日购买重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路198号御宾府XX-XX房屋一套，建筑面积为196.9平方米，约定交房时间为2015年6月30日前。原被告双方签订的《前期物业管理协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.2元，入住率未达到50%前，公共能耗费每月每平方米0.3元。被告从2019年7月1日至2020年8月31日止欠物业管理费6064.52元及公共能耗费826.98元。按照《前期物业管理协议》第四条第七项和第十一条第三项的约定，应承担违约金1279.36元和原告追讨物业费产生的全部诉讼费用。望依法判决，维护原告的合法权益。 被告邱学田答辩称，因消防通道门被人破坏，物业一直没有解决好，才没有缴纳物业费，因不是故意违约，不认可违约金；小区游泳池是外包，但是计入了公共能耗费，故不认可公共能耗费；入住已经五年，电梯仍为装修电梯，经常发生故障困人。 本院经审理认定事实如下：位于重庆市大渡口区双城路****XX-X的房屋建筑面积为196.9平方米，被告邱学田系该房屋业主。 重庆港雅置业有限公司作为甲方与雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司作为乙方签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：1.根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方与通过招投标方式取得雅居乐˙豪园前期物业管理权的乙方，订立本合同；2.物业基本情况物业名称：雅居乐˙豪园，物业类型：住宅、公寓、商铺；座落位置：重庆市大渡口区八桥镇桥梓塘村；3.管理期限：自2013年11月8日12时起至小区业主委员会成立签订新的物业管理服务合同时止。小区业主委员会成立后，重新选聘物业管理公司时，在同等条件下雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司享有优先权；4.物业管理服务费用：本物业的管理服务费由乙方按下面标准按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取：住宅/公寓每月每平方米2.5元(含公摊水电费及电梯运行费)，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳费用的1‰缴纳违约金；5.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由重庆仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。2013年12月12日，重庆大渡口区房屋管理局就上述合同已备案情况出具《前期物业服务合同备案证明》（大房备字[2013]43号）。 其后，雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司作为甲方与被告王燕作为乙方签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、本物业名称：雅居乐˙豪园(御宾府)，基于甲方与开发商重庆港雅置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议；2、物业服务费用收费(均以房产证上建筑面积为计算标准)为住宅/公寓每月每平方米2.2元（不含公摊水电费），以上物业服务费不包含公共用水、用电费用，公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作补退，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；3、乙方未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交金额每日收取1‰的违约金；4、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司于2017年9月19日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司又于2020年10月21日更名为雅居乐智慧城市服务股份有限公司重庆分公司。雅居乐智慧城市服务股份有限公司重庆分公司为雅居乐豪园(御宾府)小区提供物业管理服务至今。2019年7月1日起至2020年8月31日，被告邱学田未向原告雅居乐智慧服务公司重庆分公司交纳物业管理费、公共能耗费，经原告催收，被告仍未交纳。 再查明，直至本案开庭案涉小区尚未成立业委会。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、律师函、邮政EMS快递单、外商投资企业变更登记通知书、等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。本案中，原告与建设单位重庆港雅置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力，应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告提出的电梯维护等问题，原告亦应进行过相应维修处理，被告亦未举示证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为。综上，被告提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。关于物业管理服务费用如何计算不属于业主个人与物业服务企业基于特殊原因所达成特别约定的范畴，建设单位和原告《前期物业管理服务合同》与被告和原告签订的《前期物业服务协议》不一致，应以《前期物业管理服务合同》为准。结合被告的房屋面积，根据《前期物业管理服务合同》约定的计算标准，被告应向原告支付2019年7月1日起至2020年8月31日止的物业服务管理费(含公摊水电费及电梯运行费)合计6891.5元，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。对于原告主张的违约金部分，被告未交纳物业费系因对原告物业服务存在不足引起，非恶意拖欠，故本院对原告关于支付违约金1279.36元的诉请，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告邱学田于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐智慧城市服务股份有限公司重庆分公司支付2019年7月1日起至2020年8月31日止的物业服务管理费(含公摊水电费及电梯运行费)合计6891.5元； 二、驳回原告雅居乐智慧城市服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告邱学田未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元由被告邱学田负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 祎 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 冉漫漫