终稿广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6783号原告：罗德捷，男，1956年6月18日出生，香港特别行政区居民，原告：梁少英（亦是原告罗德捷的委托诉讼代理人），女，汉族，1949年5月8日出生，住广州市越秀区。被告：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区净慧路****商场。法定代表人：赵秋虎。委托诉讼代理人：谭月星，系公司职工。被告：广州市惠城房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区康王路**惠城花园**。法定代表人：邝建洪。诉讼代表人：广州市惠城房地产发展有限公司清算组。负责人：郑中鹏。委托诉讼代理人：郑维举，广东康浩律师事务所律师。原告罗德捷、梁少英与被告广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑置业公司）、广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告罗德捷、梁少英，被告建筑置业公司的委托诉讼代理人谭月星，被告惠城公司的委托诉讼代理人郑维举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告协助原告办理广州市荔湾区带河路xxx号之三xxx房的房屋产权登记；2、诉讼费及相关费用由两被告承担。事实与理由：罗德敏、罗德捷是广州市荔湾区带河路社前首约**房屋的产权人。1995年3月10日，原告与被告签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》以及《广州市房屋拆迁安置协议》，约定原告将房屋交由被告拆除，被告于1998年9月底前安排原告回迁到荔湾区××地段××大楼中××楼、北向房屋，建筑面积55.73平方米，用作拆除原有房屋后的产权调换等。罗德敏于1996年8月5日去世，罗德敏留下的社前首约xxx号房屋的共有产权，二分之一归其妻梁少英所有，另外二分之一由其弟罗德捷继承。协议签订后，原告依约迁离该房屋，完全履行了协议约定的义务。被告对协议约定没有履行，导致原告无法按时回迁。之后项目由广州市政府组成“惠城花园项目回迁安置工作办公室”负责回迁安置。原告被调整安置为广州市带河路xxx号之三xxx房，面积75.9914平方米，比协议面积超出20.2614平方米。因两被告至今一直未为原告办理上述回迁房屋的产权证，故请求法院支持原告的诉请。被告建筑置业公司辩称，1、我方不同意原告的诉讼请求；2、原告回迁安置的住房，测绘面积为75.99平方米，原协议回迁面积为39.73平方米，增大了36.26平方米，原告需购买增大面积后才能按照测绘面积办理房产证，若原告需要办理房产证，可以按照原来的39.73平方米办理。拆迁补偿协议中有约定价格，按照约定价格购买，没有约定的，按照每平方一万元购买。被告惠城公司辩称，我方作为惠城公司的清算组，未能接管到惠城公司的任何材料，因此未能深入了解涉案项目的情况。根据安置协议及补偿协议，签订的主体是建筑置业公司，并非我方，因此关于本案的相关事实以及我方是否负有协助原告办理房产证的义务，由法院依据现有证据予以认定。另外，即使我方负有办证义务，因为存在面积差，在未经结算之前，原告无权要求按照现有面积办理产权登记，超出面积需另行协商解决。经审理查明，原座落于广州市带河路社前首约xxx号房屋（总建筑面积47.83平方米，其中8.1平方米违章建筑未处理）系以罗德敏（已死亡）、罗德捷名义登记的产业。约于1989年，被告建筑置业公司（原名称为广州市房屋拆建工程公司，后改名为广州市建筑置业公司）经批准拆迁上述房屋所在地段。1995年3月10日，罗德敏、罗德捷（为被拆迁房屋业主、乙方）与被告建筑置业公司（为用地单位，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：“甲方经政府核准，需征广州市荔湾区带河路社前首约31号房屋等地段的土地；乙方同意甲方拆除座落在广州市荔湾区带河路社前首约31号房屋建筑面积39.73平方米（另有违章建筑面积8.1平方米）；甲方将自有的广州市荔湾区带河路原地段新建大楼中座第八层楼北向的自有房屋建筑面积55.73平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，并于1998年9月移交给乙方；乙方原址房屋面积是39.73平方米，甲方移交给乙方的新建房屋是55.73平方米，相差了16平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以10平方米以1300元/平方米、6平方米以4500元/平方米计算，付给甲方40000元，并应将此款于1995年12月31日前付清；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋有关证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由乙方负责等”。之后，原业权人至今未缴纳增大面积购房款40000元给被告。罗德敏于1996年8月5日死亡，原告梁少英和罗德敏是夫妻关系。根据广州市荔湾区公证处于2007年1月7日出具的（2006）穗荔证内字第2733号《继承权公证书》，其中载明罗德敏所有的广州市荔湾区带河路社前首约xxx号房屋共有产权的二分之一归梁少英所有，另外二分之一归罗德捷所有。约于1992年，被告与香港辉煌地产实业公司成立项目公司即被告惠城公司，开发经营涉案地块项目。约于1998年4月，上述地块的用地单位变更为被告惠城公司。2008年12月27日，惠城花园项目回迁安置工作办公室安置原业权人罗德敏、罗德捷回迁广州市带河路xxx号之三xxx房（以下简称涉案房屋）。根据原告提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，其中载明：广州市荔湾区带河路xxx号之三xxx房，建筑面积为75.9914平方米。另查，涉案项目由于被告自身原因导致烂尾，涉案大楼整体未办理大确权。根据广州市不动产登记中心于2020年11月9日向原告出具的（2020）查询00773号《依申请信息公开答复书》，其中载明：经审核，广州市带河路xxx号之三xxx房无办理预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况；暂无广州市带河路xxx号之三xxx房的相关登记信息，故暂时无法核查查封情况等。庭审中，原告表示不同意按每平方米10000元计算购买增大面积，要求按每平方米8000元计算。两被告对此则表示不同意原告的意见，两被告同时均表示在本案中不提出反诉。本院认为，原告罗德捷系香港居民，本案属于涉港房屋拆迁安置补偿合同案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁安置协议合同的标的物为房屋，涉案房屋位于我国内地即广州市，因此与该合同有最密切联系的为我国内地法律，故本案应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原业权人罗德敏、罗德捷与被告建筑置业公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规规定，合法有效，对当事人具有约束力。原告梁少英、罗德捷已依法办理了继承原业权人罗德敏所有的原广州市带河路社前首约xxx号房屋的公证手续，故上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的权利义务依法由原告承接。被告建筑置业公司系上述补偿协议的相对方，被告惠城公司为涉案地块的使用人，两被告应共同承担合同约定的办证义务。两被告至今没有为原告办理涉案房屋的房地产权证，故原告诉请两被告为其办理涉案房屋的房地产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。应当指出，原告至今未依协议约定缴纳增大面积购房款40000元给被告，亦已构成违约，对造成本案纠纷亦应承担相应的责任。两被告抗辩在未完成超面积结算的情况下，不应确认房屋的整体权属；由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不明确，两被告据此不同意原告的办证要求，于法无据，本院对此不予支持。被告建筑置业公司主张的超面积结算，应在取得房地产权属证后，由当事人另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市建筑置业有限公司、广州市惠城房地产发展有限公司协助原告梁少英、罗德捷到房地产行政管理部门办理将广州市带河路191号之三2504房的所有权登记在原告名下的《不动产权证书》。本案受理费10800元，由原告梁少英、罗德捷负担5400元，被告广州市建筑置业有限公司、广州市惠城房地产发展有限公司负担5400元。如不服本判决，原告罗德捷可在判决书送达之日起三十日内，原告梁少英、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  周 虹人民陪审员  曲敏华二〇二〇年十二月七日法官助理谢佩桦法庭记录郭绮娜