广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32054号原告（反诉被告）：何娜，女，1982年2月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：周家剑，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛春磊（原告丈夫），男，1983年2月28日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告（反诉原告）：广州市龙基投资咨询有限公司，住所地广州市白云区机场路**自编**尚明大厦**。法定代表人：钟军。委托诉讼代理人：周一帆，广东卓信律师事务所律师。被告：广州市五羊房地产开发有限公司，住所地广州，住所地广州市越秀区府前路**府前大厦**>法定代表人：余贵乐。委托诉讼代理人：陈悦英，广东法颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梅梅，广东法颂律师事务所律师。被告：广州饮食服务企业集团有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区白云路****法定代表人：梅达。委托诉讼代理人：姚锦明，该公司职员，联系地址。原告何娜与被告广州市龙基投资咨询有限公司（以下简称龙基公司）、广州市五羊房地产开发有限公司（以下简称五羊公司）、广州饮食服务企业集团有限公司（以下简称广州饮食集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周家剑、牛春磊，被告龙基公司法定代表人钟军及委托诉讼代理人周一帆，被告五羊公司委托诉讼代理人陈悦英、黄梅梅，被告广州饮食集团委托诉讼代理人姚锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认“原被告2016年10月26日签订的《租赁合同》”于2020年3月31日解除；2.判令被告龙基公司一次性返还履约押金110880元；3.被告龙基公司赔偿原告10000元的经济损失（具体为：在租赁期间原告进行污水排水的时候的经济损失，每个月都要清理一次，每次一千元左右，故酌情提出该数额）；4、判令被告五羊公司、广州饮食集团对第三项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实及理由：原告、被告龙基公司于2016年10月16日签订租赁合同，由原告承租广州市越秀区小北路246号首层第105铺作商业用途，租赁期限为2016年12月1日至2022年12月31日。合同签订后，原告向被告龙基公司支付110880元履约押金。2017年龙基公司将商铺交付原告经营餐厅时，原告发现由于房屋是1978年建造，排水老化，致使原告无法正常排放污水，对餐厅经营造成很大困扰，多次向被告提出整改要求。2017年被告私自改动排水管道，直排市政污水管，但未根本解决问题，特别是每次潜水泵工作时，致使室内及路口产生浓烈的异味，此问题一直搁置至今。原告于2020年1月6日、3月2日再次沟通，希望被告予以妥善解决，但被告表示目前没有办法处理，原告几乎每个月都要自己疏通一次排水管道，直接影响餐饮经营，基于上述情况原告早想解除合同，但因合同约定押金不予退还，原告只好忍气吞声，好言协商。被告在改动排水管时，致使房屋地基承重连接大梁损坏，导致房屋存在重大安全隐患。另外电力线路老化，致使电力能源不足，原告经营餐饮期间，只好自行安装使用液化气，增加火灾安全隐患，涉诉房屋是街道重点检查对象，从而加大原告经营成本。多次与商铺实际产权人广州饮食集团委托管理方五羊公司沟通相关事宜，其一再强调，涉诉商铺不具备经营餐饮的条件，但在签订租赁合同时，被告隐瞒这一情况，并未明示不宜经营餐饮，导致原告租赁后，经常处于困扰中，而排水和电力老化问题被告始终无能为力解决。2020年新冠××疫情，致使原告无法正常经营，五羊公司免除被告2个月的租金，但被告只免除原告2月1日至3月11日的租金，原告实在忍无可忍，与被告多次协商解除租赁合同不成，只能通知被告解除租赁合同。综上，涉案房屋存在严重瑕疵，危及原告安全健康，且不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，原告特向本院提起诉讼。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告龙基公司一次性返还进场费36960元。被告龙基公司辩称，1.原告没有法定和约定解除事由来解除合同，属于违约方解约，不产生合同解除的法律效力。根据九民会议纪要的相关精神，违约方解约应当由法院认定后根据公平原则，确认是否需要进行解除，若法院适用违约方解约原则，原告应当承担相应违约责任。涉及到本案中其应当承担2月份至法院确认违约方解除之日的所有租金、水电费、并且根据合同第五款第五条第二款的约定，押金应该予以没收。若原告继续要求履行合同，法院审理不符合违约方解除情形应当继续履行合同。具体理由为：1.原告诉求解除合同，并没有合同约定，不符合法律规定的解除情形，法律规定，若无法达到合同履行目的的情况下方可进行合同解除，本案中原告2016年前就已经承租涉案物业，因此其承租该物业的延续性表明其明知该物业现状和存在可能性相关问题，在与龙基公司达成协议后，其签约行为是对相关现状的确认，因此其没有证据证明所谓的排水排污或者电容问题与2016年前相比有明显的负面变化，其不应当以此为解除合同的理由。因此其解除合同中陈述的不可抗力也是不成立的。根据合同法第九十四条规定，因不可抗力可以解除合同的情形是不能实现合同目的，而本案中其依据的疫情即使属于不可抗力，根据双方合同履约情况为2016年至2022年12月，而疫情发生时间为2020年2至4月，5月份之后广州相关的营业环境趋于正常，因此其两三个月的不正常经营不能导致其后续三年合同无法履行的障碍。因此其主张的不可抗力解除事由不成立。根据关于审理涉新冠××问题若干问题指引中，第四条第三款明确规定“疫情或防控措施对合同履行不构成实际影响……不予支持”，本案原告提供的录音证据，视频证据显示相关内容，和我方的证据显示的相关内容，原告起诉和解除合同通知的行为，根据原因并非原告所承租的物业无法继续经营，而是由于疫情影响，其想减轻经营风险，以解除合同方式变相违约我方在租金上作出变通，但是在我方未接受其意见的情况下，其强行提起解除合同之诉，该行为也是一种滥用诉权的行为。应不为提倡。因此原告提起的解除合同之诉没有法定和约定的事由，应该予以驳回。为此，被告龙基公司提出如下反诉请求：1.请求继续履行原告与被告的《租赁合同》；2.请求原告支付自2020年3月起至判决生效之日止的租金，暂计至2020年8月，共计242452.87元；3.请求原告支付自2020年2月起至判决生效之日止的物业管理费。按每月物业管理费264元标准暂计至2020年8月，共计2112元；4.请求原告支付自2020年3月31日起至实际缴清租金之日止的逾期交租违约金，以每月42785.80元为基数，按每日千分之三的标准暂计至2020年8月7日，共计5480.86元；5.请求原告支付2020年1月和2月水电费共计4146.18元。原告对被告龙基公司反诉请求辩称，不同意被告龙基公司的全部反诉请求。理由：一、原告已通知龙基公司租赁合同于2020年3月31日解除。二、房屋提供的排水堵塞及电力线路老化始终未得到解决。排水管道堵塞，经常发生反水现象，影响店铺正常经营。电力无法满足商铺需求。房屋地基损坏，存在安全隐患。三、龙基公司的减免递增是针对全体租户，是全体租户与龙基公司协商达成的结果，龙基公司均以书面通知各租户。四、涉案商铺根本不适合餐饮经营，龙基公司隐瞒事实，构成根本违约，原告通知解除租赁合同于法有据。被告五羊公司辩称，一、不同意原告全部诉请。根据合同相对性，我方与原告未签订合同，本案是租赁合同纠纷，故原告与我方不存在法律关系，我方不是本案适格被告。根据合同，主体是龙基公司与原告签订的，根据合同相对性，所涉及权利义务与我方无关。原告主张解除合同和退还保证金，要求我方承担连带责任突破合同相对性，我方对合同履行情况不清楚，故请求法院驳回原告对我方的起诉。我方是依法将物业出租给龙基公司，本案的涉及的租赁合同的权利义务应该由龙基公司承担。二、对龙基公司的反诉请求，因为我方没有独立请求，各项反诉请求与我方无关，本案是原告和龙基公司之间的纠纷，我方对龙基公司的反诉请求不发表意见。被告广州饮食集团辩称，一、不同意原告全部诉讼请求，请求予以驳回：根据合同相对性，我方和原告没有签订合同，不存在任何法律关系。我方不是本案适格被告。二、对龙基公司反诉请求不发表意见。经审理查明：广州市越秀区小北路246号首层房屋权属人为被告广州饮食集团，建筑面积984.15平方米，用途为商铺。2016年10月27日，广州饮食集团出具《证明》，内容为同意五羊公司在2014年8月1日至2030年7月31日将涉诉房屋转租、分租给第三者作商业用途经营。2016年10月17日，五羊公司与龙基公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定龙基公司承租涉诉房屋作商业用途，租赁期限从2016年12月1日至2022年11月30日。2016年10月26日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》约定，甲方同意将广州市越秀区小北路246号首层第105铺房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积52.80平方米，租赁期限从2016年12月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日月租金42785.80元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金44925元，租金每月结算，由乙方在每月第1日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方在2016年11月1日前向甲方缴纳110880元作为履约押金并按照双方签订的房屋租赁合同使用房屋，如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起十日内将押金全额、无息退还乙方；在租赁期内，甲方物业管理中心为承租房屋提供正常使用的能源及其他应具备功能，使公共设备、设施保持良好的运行状况，甲方物业管理中心有责任向乙方提供良好的服务；甲方应负公共部分的装修、公共部分设备设施的维护的责任；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的千分之三向甲方支付违约金；乙方承租期未满要求解除合同的，押金不予退还；乙方严格按本合同约定的用途使用该房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋，押金不予退还；物业管理费按照每建筑平方米5元收取，合计264元；水电费由物业管理公司收取；租赁期内，如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行，双方互不承担违约责任；等。合同签订后，原告向被告龙基公司支付押金110880元，被告龙基公司将房屋交付原告使用。原告向被告龙基公司支付租金至2020年1月31日。另，原告向被告龙基公司支付商铺装修及附属设备和用具承接费用36960元。2020年3月25日，原告向被告龙基公司寄送《关于小北路246号商铺污水排放问题函》，记载：原告多次申请被告修改排水管道，以达到排水畅通、排水合规，合法办理排水证目的，被告一直拖延而致问题未能妥善解决。原告阐明原因并申请被告承担此问题造成的风险与责任。3月26日，原告向被告龙基公司寄送《解除租赁合同通知书》称，原告向被告提出与2020年3月31日解除双方租赁合同，并请被告于2020年3月31日来涉诉房屋解决房屋具体问题；等。该邮件于次日由龙基公司员工林慧签收。原告为证明涉诉房屋存在相关问题，向本院提交以下：1.原告与龙基公司法定代表人钟军于2020年1月6日、3月2日、3月6日、3月27日的录音记录，拟证明被告无法解决排水管道问题、电力问题；2.原告与五羊公司物业管理员工的电话录音，拟证明该员工明确涉诉房屋不得作餐饮、使用明火等；3.涉诉房屋视频录像，拟证明龙基公司私自改装排水管道以及房屋存在安全隐患；4.日期为2020年6月28日的12345热线投诉记录，其中记载“7月10日，工作人员向龙基公司咨询情况，并将居民意见反馈给龙基公司，要求立即整改。7月14日，现场核查，龙基公司已将该处整改完毕”；“7月8日我局派员到现场进行查勘，小北路246号为钢筋混泥土结构大楼，现场检查，该址首层商铺在大楼外挖地下铺排污管，暂未发现影响房屋主体结构安全的情况”5.广州市越秀区环境保护局执法监察大队于2018年4月24日作出的《现场检查登记表》，记载该店厨房产生的污水排入市政下水道。6.原告自行绘制的房屋污水改造图。7.越秀区洪桥街道办事处出具的申请办理排水许可证的办证指引。对于上述证据，被告龙基公司质证认为，对证据1、2的合法性和关联性不予认可，并不能证明涉案物业的排水和电力问题是导致其无法继续经营的全部因素和原因，更不能证明该两个问题与其无法经营有法律上的因果关系，其目的在于减租；证据3真实性合法性无法确认，对证明内容不确认，没有相关证据进一步证明属于私自改装行为，更没有标准认定该情形存在安全隐患；证据4真实性认可，证据不能证明原告的证明内容；证据5真实性无异议，对证明的内容不认可，该登记表只是其反映的一个市政行政行为的反馈，并非是相关行政机关作出的确认，不具有行政行为的效力；证据6真实性、合法性、关联性不予认可；证据7真实性无异议，关联性和证明内容不认可。被告五羊公司对证据2的真实性没有异议，工作人员已明确告知物业不允许作餐饮，且原告确认其最终目的是为了与龙基公司协商减租或退租。原告为证明其已将房屋交还被告龙基公司，还向本院提交其与龙基公司员工林慧的微信聊天记录及现场照片。其中微信记录显示林慧于2020年4月2日到房屋现场拍摄水电表，原告表示当天邮寄钥匙。房屋现场照片显示涉诉房屋已经腾空。被告龙基公司确认收到房屋钥匙。被告龙基公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.龙基公司于2016年12月29日向五羊公司提交的电力增容申请书。2.龙基公司于2018年8月8日向五羊公司提出申请，要求提供相关文件以便申请用电过户及增容。3.业扩新装（增减容）业务申请书。4.原告与被告法定代表人微信聊天记录，其中原告于2020年5月11日向被告提出协商方案，要求重新签订租赁合同用于经营餐饮项目、允许自行使用液化气、对目前排水、排污管道造成一切后果不承担相关责任、租金按原租金7折计算、免收2020年2月、3月租金、履约保证金中43680元作为保证金等。被告回复同意按合同7折经营至今年底，做什么经营以合同约定处理，被告不会干涉等。原告质证认为证据1-3与本案无关，是101、104号商铺；证据4真实性、合法性、关联性无异议。庭审中，原告表示虽合同约定房屋是商业通途，但从协商到实际经营过程中均是作餐饮使用。被告龙基公司表示双方协商过程中明确是商业通途，原告询问能否作餐饮，被告答复需要职能部门审批，被告不干涉经营。此外，原告同意支付被告主张水电费及至3月31日止的物业管理费。关于租金减免的问题。被告五羊公司确认其减免龙基公司2、3月的租金。龙基公司表示其已按照五羊公司减免对应金额减免给各租户。本院认为：原告、被告龙基公司签订的《租赁合同》出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。本案争议焦点为涉诉合同是否解除以及双方是否存在违约责任的问题。关于合同是否解除的问题。首先，原告表示涉诉房屋存在排放污水、安全隐患、电力老化等问题，导致其无法经营餐饮，故要求解除合同。但双方签订的合同仅约定原告承租房屋作商业用途，原告亦未提供充足证据证明因上述原因导致其无法正常经营。且原告自2016年起使用房屋，其自述2017年其已向被告反映相关情况，但在此期间一直使用涉诉房屋，直至2020年才提出解除合同，于理不合，本院不予采纳。其次，因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上造成原告经营的困难，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，龙基公司已同意减免部分租金，但双方未能达成一致，在此情况下，原告提出解除合同属原告违约。最后，原告于2020年3月27日向被告龙基公司发出解除通知后，龙基公司工作人员并于4月2日到房屋现场查看并记录水电费情况，且原告已于当天将房屋钥匙邮寄给被告，被告亦确认收到钥匙，故本院认定原告已于2020年4月2日将房屋交还被告，双方租赁关系已于当日实际解除。综上，涉诉合同因原告违约导致合同解除，原告应承担相应的违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任。关于租金支付的问题。如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，租金应当适当减免，综合本案房屋实际用途以及五羊公司减免龙基公司2月、3月租金的事实，根据公平合理原则，本院认定被告龙基公司应免除原告2月、3月租金，原告还应向被告支付4月1日至2日的租金2852元。至于原告同意支付2020年1月、2月水电费及2月、3月物业管理费，本院予以照准，同时根据公平合理原则，免除其迟延付款的违约责任。关于原告主张的三被告赔偿经济损失10000元，原告并未提供证据证明其已实际支付相关费用，本院不予支持。关于原告要求返还进场费36960元的诉请，虽双方合同并未约定该费用，根据原告陈述及收据记载内容，上述费用可视为原告取得涉案商铺承租权所支付的对价，而被告已将涉案商铺交付给原告经营使用，且导致合同解除的原因并非被告原因所致，因此，原告该项请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告何娜与被告广州市龙基投资咨询有限公司于2016年10月26日签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市龙基投资咨询有限公司向原告何娜退还押金55440元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告何娜向被告广州市龙基投资咨询有限公司支付2020年4月1日至4月2日的租金2852元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告何娜向被告广州市龙基投资咨询有限公司支付2020年1月和2月水电费4146.18元以及2020年2月1日至4月2日的物业管理费545.60元；二、驳回原告何娜的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市龙基投资咨询有限公司的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1359元，由原告何娜负担766元，被告广州市龙基投资咨询有限公司负担593元；反诉费2515.33元由原告何娜负担100元，被告广州市龙基投资咨询有限公司负担2415.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月十四日书记员  梁洁欣