云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2326民初1159号原告：黄建芬，女，1968年10月14日出生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。被告：李成明，男，1986年6月28日出生，彝族，初中文化，农民，住大姚县。被告：青秀英，女，1996年10月4日出生，彝族，初中文化，农民，住大姚县。李成明、青秀英共同委托诉讼代理人：杨志才，云南南坤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告黄建芬与被告李成明、青秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建芬，被告青秀英、被告李成明及其共同委托诉讼代理人杨志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建芬向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告给付原告购房欠款50000.00元；2.请依法判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中黄建芬增加诉讼请求：“从2020年10月1日开始到开庭之日止，按照信用社贷款月利率6.67‰计算利息为900.00元，利息计算到房款清偿为止。过路费200.00元，油费200.00元，3天吃住450.00元，合计850.00元”。事实和理由：原告在大姚县昙华乡昙华镇向李开和购有房屋一宗，因原告并非昙华当地人，离开昙华后房屋管理不便，遂自愿将房屋转让于被告。原、被告双方经协商一致，2019年10月10日，双方签订《售房合同》，约定：原告以350000.00元价格将自己向李开和购买的房屋转让被告，被告给付原告300000.00元购房款后，因办理房产过户手续资金不足，尚有50000.00元房款未给付原告。房屋过户后，二被告于2019年11月19日出示欠条给原告，欠条载明：“今欠黄建芬卖房款50000.00元，大写（伍万元整），欠到2020年10月1日一次还清”。现双方约定的给付期限已到期，被告迟迟不给付，原告找到被告要求给付欠款，被告则以各种理由拒不给付，为维护自己的合法权益，原告特依《合同法》130条、113条，请求人民法院依法支持原告的诉求。李成明、青秀英辩称，原告无权要求二答辩人支付购房款，有权要求二答辩人支付剩余购房款的主体是案涉房屋的不动产权初始登记权利人李开和，现原告对二答辩人提起诉讼主张剩余购房款，其原告的诉讼主体不适格。一、原告与二答辩人于2019年10月10日确实签订了有关案涉房屋的《售房合同》，但二答辩人在合同签订后才发现有权转让处分该房屋的是李开和，原告依法无权处分房屋，客观上没有也无法履行将房屋过户登记到二答辩人名下的交房义务，双方签订的《售房合同》实际并未履行也无法履行，据此，原告并未履行合同义务，当然无权要求二答辩人支付购房款。二、如前所述，二答辩人在发现原告无权处分案涉房屋后找到房屋的不动产权人李开和，并与李开和商定以36万元的价格受让房屋，双方于2019年10月23日到大姚县不动产登记中心签订《云南省二手房买卖合同》办理了房屋产权变更登记，二答辩人取得案涉房屋的不动产权，不动产权证号为云（2019）大姚县不动产权第××号，后因李开和提出要求二答辩人将购房款35万元直接支付给原告，二答辩人才按照李开和的要求和指示向原告支付了购房款35万元，因当时资金紧张而未能支付剩余购房款5万元，据此，二答辩人向原告支付购房款30万元仅只是根据李开和的委托和指示交付购房款，二答辩人实际是在履行与李开和之间订立的房屋买卖合同，二答辩人也正是履行了与李开和之间的房屋买卖合同才取得案涉房屋的不动产权，基于合同相对性原理，二答辩人即便未按照李开和的要求支付剩余购房款，那么有权要求二答辩人继续履行支付剩余购房款的主体应当是李开和，原告无权要求二答辩人支付剩余购房款。综上，原告虽与二答辩人签订《售房合同》，但该合同并未实际履行也无法履行，原告无权依据该合同主张购房款；二答辩人取得案涉房屋的不动产权是履行与李开和之间房屋买卖合同的结果，向原告支付了30万元购房款仅只是向李开和履行付款义务的一种交付方式，原告并非后一份合同的当事人，无权要求二答辩人支付剩余购房款，现其作为原告主张剩余购房款，主体并不适格，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告诉讼中增加诉求，依据法律规定其增加诉求应当在举证届满前提出；案涉的房屋买卖合同，合同标的物是房屋作为出让方，其合同义务是交付房屋而依据物权法规定房屋属于不动产，交付标准应当为将案涉房屋过户登记到受让方名下，但案涉房屋初始登记的不动产权人为李开和，只有李开和才有权处理房屋，据此原告虽与二被告存在买卖合同，但因原告无权处分案涉房屋，客观没有履行交付房屋的义务，也无法完成房屋的交付，因此原告无法履行合同在先，无法要求二被告支付违约金，误工费、伙食费没有法律依据。黄建芬围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件一份，欲证明：黄建芬的自然身份情况。2.欠条、协议书、（2020）云2326民初656号民事判决书各一份、收条、售房合同各两份，欲证明：房屋是黄建芬出资，黄建芬有权处理房屋，收取卖房款。李成明、青秀英对其辩解理由依法向本院提交下列证据：1.李成明、青秀英身份证复印件一份，欲证明：李成明、青秀英的身份情况。2.云南省二手房屋买卖合同、不动产权利及其他事项登记信息各一份；欲证明：李成明、青秀英取得案涉房屋的不动产权是基于履行与李开和之间的房屋买卖合同，履行将房屋交付给李成明、青秀英的主体是李开和，从始至终黄建芬都未曾取得过房屋的不动产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄建芬提交的第2项证据中，欠条、协议、收条及售房合同具备证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：李成明与青秀英系夫妻关系。2015年1月份，大姚县昙华乡进行集镇小宗地拍卖，周山林购买了两宗，李开和购买了一宗，双方购买的小宗地相邻。2015年3月，李开和将其所购买的土地号为ＧＢ00024号宗地转让给周山林，但未办理过户登记手续，后周山林在三宗地上建盖了房屋。因周山林与黄建芬存在债务关系，经周山林同意，黄建芬搬入土地号为ＧＢ00024号宗地上的房屋内居住。后周山林提出用该房屋与黄建芬抵债，由黄建芬补给周山林100000.00元。2019年4月16日，周山林与李开和签订协议，约定周山林将土地号为ＧＢ00024号宗地上建盖的房屋归还李开和，李开和给付周山林390000.00元，周山林书写了一份收到李开和390000.00元的收条。同日，李开和与黄建芬签订《售房合同》，约定李开和以390000.00元将自己的土地号为ＧＢ00024号大国用（2015）第149号房屋出售给黄建芬，但未办理过户登记。2019年4月26日，李开和及李兰秀书写了一份收到黄建芬购房款390000.00元的收条。2019年4月17日，黄建芬通过银行转账的方式转给周山林之子周垂禄100000.00元，后于2019年9月28日又付给周山林20000.00元。2019年10月10日，黄建芬与李成明签订《售房合同》，约定黄建芬以350000.00元将自己向李开和购买的土地号为ＧＢ00024号大国用（2015）第149号房屋出售给李成明，李成明一次性把付款付给黄建芬，黄建芬把房屋腾给李成明。后李成明给付黄建芬购房款300000.00元。2019年10月23日，李开和与李成明、青秀英到大姚县不动产权登记中心签订《云南省二手房买卖合同》。2019年11月11日，办理了过户登记，不动产权证号变更为云（2019）大姚县不动产权第××号。2019年11月19日，李成明、青秀英向黄建芬书写欠条一份，欠条载明：“今欠石羊镇黄建芬卖房款50000.00元，大写（伍万元整），欠到2020年10月1日一次还清。此据，欠款人：李成明、青秀英，2019年11月19日”。同日，黄建芬与李开和签订《协议书》，约定李开和购买的土地号为ＧＢ00024号房屋出售给李成明，同意把昙华集镇不动产房产权转给李成明，房价款350000.00元由李成明付给黄建芬。归纳当事人诉辩理由，本案争议焦点：1.黄建芬是否有权处分土地号为GB00024号大国用（2015）第149号房屋？2.李成明、青秀英是否应支付黄建芬购房款50000.00元及利息？本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，李开和与黄建芬签订《售房合同》，约定李开和以390000.00元价格将其所有的房屋大国用（2015）第149号转让黄建芬，未办理过户登记，黄建芬未取得房屋不动产权。2019年10月10日，黄建芬与李成明、青秀英签订《售房合同》，双方有买卖房屋的真实意思表示，李成明、青秀英已支付黄建芬购房款300000.00元。2019年10月23日，李成明、青秀英与李开和到大姚县不动产权登记中心签订《云南省二手房买卖合同》，并办理了过户登记，应视为对黄建芬与李成明签订《售房合同》效力的追认，故双方签订《售房合同》合法有效，具备房屋买卖合同的主要内容，系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按约履行合同义务。黄建芬与李开和签订《协议书》，李开和同意把昙华集镇土地号为GB00024号房屋不动产房产权转给李成明，房价款350000.00元由李成明付给黄建芬。黄建芬按照约定履行了交房的义务，李成明、青秀英已实际取得所卖房屋的不动产权，李成明、青秀英应该按照合同约定在2020年10月1日前给付剩余房款50000.00元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。黄建芬与李成明、青秀英未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，黄建芬主张逾期付款利息，自2020年10月2日起至款项实际付清之日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。黄建芬主张过路费200.00元、油费200.00元、食宿费450.00元，合计850.00元，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、由被告李成明、青秀英于本判决生效之日起十日内支付原告黄建芬的购房款50000.00元；二、由被告李成明、青秀英于本判决生效之日起十日内支付原告黄建芬逾期付款损失费，以50000.00元为基数，从2020年10月2日起至款项实际付清之日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失费；三、驳回原告黄建芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，由被告李成明、青秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  陈维云二〇二〇年十二月二十四日书记员  李亚晶