广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初2009号 原告：吴庆娟，女，1969年7月2日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 被告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区金花茶大道**，统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎。 委托诉讼代理人：杨新勇，男，1963年6月15日出生，汉族，该公司职工。 原告吴庆娟诉被告防城港皇家房地产开发有限公司（简称皇家公司）商品房预约合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴庆娟的委托代理人李忠臻，被告皇家公司的委托诉讼代理人杨新勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴庆娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款50000元并支付利息暂计9000元（利息以50000元为基数，2016年10月30日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至付清之日付止，暂计至2020年10月30日）；2.本案诉讼费用、公告费由被告 -2- 承担。事实和理由：2016年10月30日，原告到位于防城港市中心区项目售楼处了解房产信息，向被告刷卡支付50000元房款定购了铜锣湾住宅小区1-3005号商品房，被告的销售业务员告知原告，等被告通知后再来签订《商品房买卖合同》，被告出具收据后原告即返回等待通知。但是被告一直未通知原告何时签订《商品房买卖合同》。原告于2020年10月份前来被告处签订合同手续时，被告告知案涉商品房已出售给其他人，无法再与原告签订合同。原告要求返还50000元房款但遭被告拒绝。原告认为，被告在收取原告房款后，又将案涉房屋出售给他人，被告的行为构成违约且违反法律规定。为维护原告的合法权益，特请求人民法院依法判决被告返还购房款并赔偿利息损失。 被告皇家公司辩称，1.原告于2016年10月30日与被告签订了一份《协议》，该《协议》第三条约定：定金支付，乙方（原告）必须于2016年10月30日向甲方（被告）交纳定金5万元。因此，原告向被告支付的5万元性质为购房定金，应按照《合同法》有关定金条款规定处理。2.根据《协议》第四条第2项的约定，原告应于2016年11月15日向被告交齐购房首付款181650元并签订《商品房买卖合同》。《协议》第五条第1项又约定，乙方（原告）在上述约定时间到铜锣湾营销中心签订该房屋《商品房买卖合同》。如乙方逾期支付购房款并未签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，将视为乙方自动放弃认购的权利，甲方有权将房屋另行出售，乙方所交定金不退，本协议自动终止。由此可知《协议》已经明确约定原告交付购房首付款和签订《商品房买卖合同》的时间为2016年11月15日，并不是原告在诉状中所陈述的“被告的销售业务员告知原告等被告通知后再来签订《商品房买卖合同》”，因此原告的陈述不属实。且证据证实原告没有按照《协议》约定履行支付购房首付款和签订《商品房买卖合同》的义务，应属于原告违约。3.从被告提交的证据二、三可以证实，由于原告未能按期履行合同约定，被告曾于2016年11月22日给原告送达一份《通知》，要求原告按期履行合同约定义务。原告亦于2016年11月28日向被告出具了一份《延期申请》，承诺在2016年12月15日前“补齐首付款，并办理面签手续”，但原告在自己承诺的时间内仍然没有履行合同义务，应承担违约责任。4.由于原告违反合同约定，在签订《协议》后长达4年的时间里拒绝履行约定付款义务，也不与被告签订《商品房买卖合同》，造成原告认购的房屋长期闲置又无法获得 -3- 销售款，给被告造成较大的经济损失。根据《协议》第五条第1项的约定不予退还原告所缴纳的5万元定金，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2016年10月30日，被告作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）签订了一份《房屋认购协议》约定，原告向被告认购位于防城港行政中心区，建筑面积120.33平方米；第三条定金支付约定，乙方必须于2016年10月30日向甲方缴纳定金人民币伍万元整；第四条付款方式约定银行按揭付款，成交单价5000元每平方米，总房价为601650元；双方约定于2016年11月15日，乙方须向甲方交齐购房首付款181650元并签订《商品房买卖合同》。第五条其他约定事项第1项约定乙方在上述约定时间到铜锣湾营销中心签订该房屋的《商品房买卖合同》，如乙方逾期支付购房款并未签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，将视为乙方自动放弃认购的权利，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不退，本协议自动终止。第五条第4项约定，本协议一式贰份，双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，并由甲方收回。 《房屋认购协议》签订后，原告通过POS机刷卡的方式向被告支付50000元，被告出具《收据》（凭证号码1280001）交由原告收执。 原告对被告提供的于2016年11月22日发出催促原告按时补齐首付款《通知》及原告作为申请人于2016年11月28日作出的申请延期至12月15日前补齐首付款的《延期申请》不予认可。原告称其交付50000元给被告后，被告曾协助原告与银行沟通办理按揭贷款购房事宜，后因原告丈夫为他人担保大额贷款，原告不符合向银行申请按揭贷款买房的条件，被告要求原告一次性付完购房款，双方就付款的方式协议不一致，未能签订《商品房买卖合同》。 另查，涉案房屋已于2020年1月2日备案在他人名下。 以上事实有原告提供的居民身份证、被告企业信用信息、收据、POS机刷卡小票、关于广西维冠律师事务所律师调查专用证明复函；被告提供的《房屋认购协议》及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于被告提供的《通知》、《延期申请》结合全案综合予以认定。 -4- 本院认为，关于本案的案由问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，从原、被告双方签订的《房屋认购协议》的内容来看，只约定了双方的名称及住所、商品房的位置及面积、房屋的总价款及付款时间，没有约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他合同内容，且从双方对签订商品房买卖合同的时间、用定金为商品房买卖合同的签订提供担保、签订商品房买卖合同后认购协议即告无效等约定内容来看，双方签订认购协议的目的在于约定在未来固定的时间前签订商品房买卖合同，而非直接履行商品房买卖合同所规定的权利义务，因此本案双方签订的《房屋认购协议》应为商品房预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。 对于原告请求被告返还购房款及支付利息问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告主张因被告曾协议原告办理按揭贷款，因其未能办理按揭贷款而无法依约支付房款属于不可归责于双方的事由。本院认 -5- 为在商品房买卖交易中，卖房人主要义务是按约交付房屋并协助办理产权登记；买房人主要义务是按约支付房款。双方约定采取的付款方式为：原告于2016年11月15日向甲方交齐购房首付款181650元并签订《商品房买卖合同》。被告曾协助办理银行按揭贷款，但最终因原告自身的原因未能办理银行按揭贷款从而未能依约支付房款并签订《商品房买卖合同》，应认定为其违法预约合同应承担违约责任。鉴于定金数额不得超过主合同标的额度20%。本案中，双方约定原告的金钱给付义务为于2016年11月15日向被告交齐购房首付款181650元，若原告在约定期限内交齐该款则《房屋认购协议》约定金钱给付义务履行完毕，应认定主合同标的额为181650元，定金应不超过36330元（181650元×20%），对于超出的13670元被告应返还给原告，对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下： 一、被告防城港皇家房地产开发有限公司返还原告吴庆娟13670元。 二、驳回原告吴庆娟的其他诉讼请求。 案件受理费1275元，减半收取637.5元，由原告吴庆娟负担463.5元，被告防城港皇家房地产开发有限公司负担174元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 -6- 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十八日 本 件 与 原 本 核 对 无 异 书记员吴尉宛