呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4580号上诉人(原审原告)：内蒙古盈海华航物业管理有限公司。法定代表人：高永强，该公司经理。委托诉讼代理人：周煦晴，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀莲，内蒙古谱兰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特师大南门支行。负责人：冬晖，该支行行长。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻太，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人内蒙古盈海华航物业管理有限公司（以下简称盈海华航公司）因与被上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特师大南门支行（以下简称内蒙古银行师大南门支行）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初4603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。盈海华航公司上诉请求：1.依法撤销原审判决,支持盈海华航公司的诉讼请求；2.依法判令由内蒙古银行师大南门支行承担本案诉讼费用。事实与理由:一审判决脱离国交中心整体大楼使用价值所依托的基础物业管理实际、及其错误的认定内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司(以下简称:华远物业公司)向内蒙古银行师大南门支行提供物业服务,根本性的侵害了投高低压配电、安保部管理、巡视、安防监控、安防系统的运行等管理服务工作以及包括停车管理、日常维修、维护等(具体小项目不加赘述),大楼负一层和第五层合计两层设备层、地下直至顶层的全部管网、系统等,在2019年1月1日前一直系由该中心最大的物业使用人内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司负责管理和运营(具体工作不予赘述)。于2019年1月3日博曼海航公司不堪压力将国交中心的整体物业移交给盈海华航公司,也就是自2019年1月起至今该中心一直由盈海华航公司提供整体大楼的基础物业服务。上述设备、管网等系由盈海华航公司管理、运营、看护、维修、负责、服务,在庭审中盈海华航公司提交了大量的证据证实了该事实。内蒙古银行师大南门支行作为国际交流中心综合楼物业使用人,营业办公场所地处内蒙古师范大学国际交流中心DF商户区一、二层,已经实际享受着盈海华航公司提供的全部基础物业服务,理应向盈海华航公司缴纳相应的物业服务费用。二、一审判决毫无根据认定华远物业公司向内蒙古银行师大南门支行提供了物业服务。事实上,自国交中心大楼建成至今,华远物业公司从来没有一个人、以任何一个行为对国交中心58000平米的整体基础物业(地下**、大楼**设备层、地下直**顶全部管网、系统)实施过一丁点基础物业服务,但华远物业公司却依托博曼海航大酒店公司及盈海华航公司背后进行的基础物业管理事实、依仗着自己与华远科技开发总公司、内蒙古师范大学之间的优势地位、常年来凭空捏造物业服务合同并收取费用。一审中,出现了相关合同和收费凭证,但根本不存在华远物业公司提供了物业服务的一点点事实与证据。相反,盈海华航公司提供的大量证据已经足以证明盈海华航公司为包括内蒙古银行师大南门支行在内的国交中心整栋大楼的物业使用人提供物业服务。一审判决不顾案件客观真实,在审理盈海华航公司与内蒙古银行师大南门支行之间收费事宜的过程中,毫无根据的将已经不应当收费但却进行了收费活动的非法主体--华远物业公司的不法权益进一步扩大,竟然认定华远物业公司提供了物业服务。一审判决导致:盈海华航公司提供了基础的物业服务,不仅由于华远物业公司的越权收费行为而无法向内蒙古银行师大南门支行收费,此后对于不当得利或侵权主体华远物业公司都无法去追偿。盈海华航公司或案外人内蒙古博曼海航大酒店公司常年以来几千万的基础物业运营管理费用,被一纸错判打了水漂。一审判决的认定是错误且不负责任的。三、一审判决认为盈海华航公司非供水、供电的主体从而否定盈海华航公司为内蒙古银行师大南门支行垫付水电费的客观事实,没有依据。国交中心的整栋大楼的电路和水系统设计为整栋大楼发生的水、电量只能总体计算,也只能整体向内蒙古师范大学购买(缴纳)。自2019年1月至今由盈海华航公司接管该栋楼的物业服务以来,整栋楼发生的水、电费全部已经统一垫付缴纳,当然包括内蒙古银行师大南门支行在内用水、用电发生的水费、电费,且该等垫付款项已经最终实际由盈海华航公司承担,就此盈海华航公司提供了足以证明该事实的证据,而一审法院却未予认定。内蒙古银行师大南门支行方面虽然与案外人华远物业等存在着各种付款行为,但是,至今,对于盈海华航公司实际承担的水电费用,从未有任何一个主体给予补偿或者支付。但盈海华航公司并非慈善机构、更没有任何慈善机构垫付款项的能力。一审判决不顾及现实存在的客观实际情况,简单否定盈海华航公司的实体权利,极为不公正。内蒙古银行师大南门支行辩称，一、内蒙古银行师大南门支行与盈海华航公司从未签订过任何物业服务合同,内蒙古银行师大南门支行从未接受过盈海华航公司任何物业服务。内蒙古银行师大南门支行从2011年起租用位于内蒙古师范大学国际交流中心大楼裙楼F、D区共计1560m”的房屋,自该房屋使用以来向内蒙古银行师大南门支行提供物业服务的一直是内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司。在本案发生之前,盈海华航公司从未向内蒙古银行师大南门支行发出过任何的物业服务通知,内蒙古银行师大南门支行亦未向盈海华航公司要求过任何物业服务,内蒙古银行师大南门支行所有的物业服务均是由内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司提供完成,并且能够满足内蒙古银行师大南门支行的所有物业服务需求。内蒙古银行师大南门支行向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司所缴纳的物业费为每平方米6.2元/月,而盈海华航公司向内蒙古银行师大南门支行所主张的物业费为每平方米9元/月,既然内蒙古银行师大南门支行能够以相对低廉的价格享受到满足需求的物业服务,那么为何要选择盈海华航公司来提供物业服务。二、盈海华航公司已经缴纳了物业费、水费、电费。本案中,内蒙古师范大学国际交流中心由于当初的水电设计无法对单独物业单位的水电进行计费,所以只能一次性向师范大学水电科缴纳。根据《物业管理条例》第四十四条之规定:物业服务企业接受委托代收钱款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。基于此,盈海华航公司就委托师范大学的校办企业也是向内蒙古银行师大南门支行提供物业服务的内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司代为缴纳相应的水电费,庭审中内蒙古银行师大南门支行提交了已经足额缴纳水电费的凭证(包括发票、转账记录、银行流水),内蒙古银行师大南门支行从未委托盈海华航公司缴纳水电费或者请求盈海华航公司垫付相应的水电费。如果盈海华航公司认为多缴纳了水电费,那么应该向其收取水电费的相对方进行主张,而不应当是向内蒙古银行师大南门支行主张。根据《物业管理条例》第四十四条之规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。首先内蒙古银行师大南门支行应当缴纳水电费的单位主体应当是供水供电单位。其次,盈海华航公司在庭审中提交的所谓内蒙古银行师大南门支行使用水电抄表记录,没有一项是经过内蒙古银行师大南门支行确认的,真实性无法确认。并且盈海华航公司所提交的水电缴费凭证,缴费主体均为博曼海航大酒店,备注均为博曼海航大酒店水电费。该组证据恰恰证明了盈海华航公司从未缴纳过任何水电费,因此盈海华航公司无权向内蒙古银行师大南门支行主张水电费及资金占用利息。内蒙古银行师大南门支行与内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司签订了《物业管理服务协议》,基于此内蒙古银行师大南门支行向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司支付了相应的物业服务费,庭审中内蒙古银行师大南门支行提供了相应的票据(包括发票、转账记录、银行流水)。三、盈海华航公司没有向内蒙古师范大学国际交流中心大楼提供物业服务的资格。本案中,与盈海华航公司签订物业服务合同的主体为博曼海航大酒店,服务范围为内蒙古师范大学国际交流中心主楼,单纯从该合同上看,盈海华航公司提供服务的范围就不包含其所使用的范围。其次,盈海华航公司认为其之所以有资格向整栋大楼提供物业服务是从博曼海航大酒店处承继来,但博曼海航大酒店本身的经营范围就不包含物业服务。此外,在庭审中盈海华航公司与内蒙古银行师大南门支行双方均认可内蒙古师范大学国际交流中心的所有权人为内蒙古师范大学,抛开博曼海航大酒店是否有物业服务资格,盈海华航公司亦未提供任何证据证明内蒙古师范大学将内蒙古师范大学国际交流中心的物业服务委托给博曼海航大酒店,因此盈海华航公司没有资格向整栋大楼提供物业服务。盈海华航公司是与博曼海航大酒店签订的物业服务合同,基于合同的相对性,其约束范围应当是盈海华航公司是与博曼海航大酒店,其发生的效果也应当是博曼海航大酒店所使用的范围。盈海华航公司在庭审中提交的相应的所谓的物业维修记录均是因为博曼海航大酒店的报修,该酒店因其自身的经营性质对大楼的物业损耗较大,发生的问题就会相应的较多。也正因为如此,博曼海航大洒店就为自己聘用了专门的物业服务公司,也就是盈海华航公司。而盈海华航公司作为专门向该酒店提供物业服务的物业公司当然要提供相应的服务,只是盈海华航公司所维修的部分刚好属于整栋大楼所共用的物业设施,而盈海华航公司仅仅依据在向博曼海航大酒店的专门物业服务时维修了大楼公用设施，就片面的认为是向整栋大楼的业主提供了物业服务,完全没有法律依据和事实依据。最后,盈海华航公司称其在入驻前对整栋大楼进行了详细的调查,并且验收了全部物业还提供了公证书,意图证明内蒙古师范大学国际交流中心整栋大楼均是由其提供物业服务。但庭审中,盈海华航公司自认大楼内早已经有内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司提供物业服务的情况。而根据《物业管理条例》第三十三条之规定:一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其所谓的验收全部大楼物业并没有验收内蒙古银行师大南门支行所使用的部分,亦未在公证书中进行体现。盈海华航公司作为一家物业公司完全无视相关规定,强行入驻,并将自己的行为强行认定为是向内蒙古银行师大南门支行提供了物业服务并提起诉讼意图达到收取物业、水电费的目的,完全无视法律规定,损害内蒙古银行师大南门支行的合法权益。综上所述,内蒙古银行师大南门支行已经缴纳了相应的物业、水电费,盈海华航公司的诉讼请求没有任何的事实也法律依据,请求人民法院驳回其诉讼请求。盈海华航公司向一审法院起诉请求：1.判令内蒙古银行师大南门支行向盈海华航公司支付2019年度至2020年4月的物业费224640元、电费45566.40元、水费l4206.47元，以上三项费用共计284412．87元；2.判令内蒙古银行师大南门支行按照中国人民银行同期贷款利率支付自占用资金之日至2019年8月19日期间的全部利息合计人民币1732．41元；3.判令内蒙古银行师大南门支行按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向盈海华航公司支付自2019年8月20日至2020年4月30日期间的全部利息合计人民币5796元，以及就上述款项284412．87元自2020年5月1日起直至付清之日止的全部利息损失；4．判令内蒙古银行师大南门支行承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：内蒙古银行师大南门支行系内蒙古师范大学国际交流中心DF商户区一、二层物业使用人，房屋建筑面积为1560．2平方米。2011年2月22日，内蒙古师范大学出具授权书，载明：“位于内蒙古师范大学本部西南角国际交流中心综合楼，由我校华远总公司（内蒙古华远科技开发总公司）投资建设，我校已将该楼的经营管理权完全授权给华远总公司。授权内容具体包括：国际交流中心综合楼的管理、经营、出租、签订租赁合同、收取租金。”2014年1月1日，内蒙古华远科技开发总公司出具授权书，载明：“内蒙古华远科技开发总公司委托内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司对内蒙古师范大学国际交流中心综合楼、华远1号楼、华远2号楼、华远3号楼、华远4号楼、华远5号楼进行物业服务管理。”2014年1月1日、2015年4月10日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，华远物业公司（甲方）与内蒙古银行师大南门支行（乙方）分别签订六份《物业管理服务协议》。协议约定，甲方为位于内蒙古师范大学国际交流中心大楼底层提供物业服务，建筑面积1560．2平方米。甲方提供服务的受益人为本物业的全体商户和本物业使用人，本物业的全体商户和物业使用人均应遵守本协议并承担相应责任，履行相应义务。物业管理服务期限自2014年1月1日延续至2019年12月31日止。物业费收费标准为：每平米6．2元／月。合同签订后，华远物业公司为内蒙古银行师大南门支行提供物业服务至今，内蒙古银行股份有限公司呼和浩特分行就案涉房屋已向华远物业公司交纳2019年度物业服务费116078．88元、2019年度电费48400元。2018年12月22日，内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司（甲方）与盈海华航公司（乙方）签订《内蒙古师范大学国家交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》。协议约定，甲方系内蒙古师范大学国家交流中心综合楼（以下简称综合楼）和博曼海航大酒店（以下简称酒店）的运营人和实际的物业管理人。¨¨为提升综合楼及酒店的物业管理服务水平和管理效率，甲方将综合楼及酒店的物业管理服务委托给乙方，就甲方委托乙方对综合楼及酒店提供物业管理服务事宜，订立本协议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，2018年12月22日签订的《内蒙古师范大学国家交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》双方当事人为内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司与盈海华航公司，内蒙古银行师大南门支行不是上述协议的相对人，与本案没有直接利害关系，盈海华航公司以上述协议为依据向内蒙古银行师大南门支行主张物业费于法无据。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，本案中，案外人华远物业公司与内蒙古银行师大南门支行签订《物业管理服务协议》后，其自2014年至今为内蒙古银行师大南门支行所在区域提供物业服务，内蒙古银行师大南门支行认可华远物业公司的物业服务并履行交纳物业费的义务。盈海华航公司认为，其为内蒙古银行师大南门支行提供事实上的物业服务，内蒙古银行师大南门支行对此并不认可。原审法院认为，盈海华航公司进驻案涉服务区域之前，华远物业公司已为内蒙古银行师大南门支行服务多年，且得到内蒙古银行师大南门支行的认可。依据盈海华航公司现有证据不能证明其为内蒙古银行师大南门支行提供了事实上的物业服务，盈海华航公司向内蒙古银行师大南门支行主张物业费无事实及法律依据，不予支持。对于盈海华航公司向内蒙古银行师大南门支行主张电费、水费及资金占用期间利息损失的诉讼请求，因盈海华航公司并非供水、供电主体且内蒙古银行股份有限公司呼和浩特分行就案涉房屋已向华远物业公司履行交纳电费的义务，对其该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回内蒙古盈海华航物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2840元（内蒙古盈海华航物业管理有限公司已预交），由内蒙古盈海华航物业管理有限公司负担。本院二审期间，盈海华航公司提交一组新证据：1.内蒙古自治区高级人民法院（2020）内民终396号民事判决书、呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初417号民事判决书；2.呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初417号案件的民事开庭笔录及（2018）内01民初417号案一审开庭时内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司提交的第三组证据、第六组证据、第九组证据目录；3.录像光盘，拟证明2013年至2019年1月2日前由内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司为国际交流中心综合楼提供物业服务，自2019年1月3日起至今由盈海华航公司为国际交流中心综合楼提供物业服务，且自2019年1月1日起该楼水、电等费用由盈海华航公司承担。内蒙古银行师大南门支行作为该国交中心的物业使用人之一，理应对其享受的物业服务向提供物业服务的盈海华航公司缴纳物业服务费用，一审法院在没有任何证据证实存在华远蒙兴物业公司实际向内蒙古银行师大南门支行提供物业服务的情况下，错误认定物业由案外人华远蒙兴物业公司提供，剥夺了实际物业服务主体即盈海华航公司对相关主体的索款或追偿的权利。内蒙古银行师大南门支行的质证意见为：盈海华航公司所谓的提供物业房屋对象既内蒙古博曼海航大酒店，其实际接收物业服务对象应当是内蒙古师范大学，以及师范大学下属校企华远物业公司；针对该光碟与本案无关，三性均不予认可。本院认为，该组证据所涉案件中并未有本案任何一方当事人，判决结果也与本案无关，与本案不具有关联性，故对该证据的证明问题不予认可。本院二审查明，由于内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司并非本案当事人，本院对于内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司是否实际对内蒙古银行师大南门支行进行物业服务及服务的范围均无法认定。一审法院事实认定“合同签订后，内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司为“内蒙古银行师大南门支行进行物业提供物业服务至今”的事实认定不当，本院予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：内蒙古银行师大南门支行是否应支付盈海华航公司物业费、电费等费用及利息。二审中，盈海华航公司申请撤回一审起诉、二审上诉，经本院释明后民生银行鄂尔多斯大街支行、民生银行呼市分行不同意撤回起诉，该申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条所规定的条件，本院不予准许。本案中，盈海华航公司主张在其与内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司签订《内蒙古师范大学国际交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》后，自2019年1月3日起开始为国际交流中心综合楼58000平米的整体物业提供物业服务，为内蒙古银行师大南门支行提供事实上的物业服务，且整栋大楼发生的水、电费也由盈海华航公司统一垫付缴纳，内蒙古银行师大南门支行应向盈海华航公司缴纳物业费、水费、电费。内蒙古银行师大南门支行认为，案涉国际交流中心综合楼产权属于内蒙古师范大学，内蒙古师范大学授权内蒙古华远科技开发总公司对该楼进行管理、经营、出租、签订租赁合同、收取租金，内蒙古华远科技开发总公司又授权内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司对国际交流中心综合楼进行物业服务管理，内蒙古银行师大南门支行与内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，并已向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司缴纳相应的物业费、水费、电费等费用，并不存在拖欠费用，而与盈海华航公司并没有合同关系，盈海华航公司依据与内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司签订的物业管理协议向内蒙古银行师大南门支行收取费用于法无据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，且不论盈海华航公司是否为整栋国际交流中心综合楼提供物业服务，根据合同相对性原则，盈海华航公司不能依据其与内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司签订的物业合同向内蒙古银行师大南门支行主张权利。本案中，签订《内蒙古师范大学国际交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》的双方为内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司与盈海华航公司。而内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司只是承租部分国际交流中心综合楼的承租人，盈海华航公司未提供案涉房屋产权所有人或授权管理人授权对国际交流中心综合楼进行物业管理的相关证据，也无可以代收电费、水费的相关授权证据。故本院对盈海华航公司的上诉请求不予支持。综上所述，内蒙古盈海华航物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由上诉人内蒙古盈海华航物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年十二月二十九日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜