江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9079号上诉人（原审原告）：叶小莲，女，1963年5月4日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：南存发，男，1958年11月28日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人:朱捷峰,浙江联英律师事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：季盈泽,浙江联英律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审被告）：仇腾飞，男，1981年11月20日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。上诉人叶小莲、南存发因与被上诉人仇腾飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶小莲、南存发的上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、根据案涉《房屋买卖居间合同》的约定,被上诉人仇腾飞应当在2018年7月20日前办妥贷款手续,如果无法办妥贷款的,至迟应当在办理过户的同时付清房款。被上诉人仇腾飞由于其个人资信问题，直到2018年9月25日仍未获得贷款审批，因我方急需用钱，仇腾飞又支付了66万元购房款且承诺很快获得贷款，故我方配合其于2018年9月26日办理了过户手续，但是仇腾飞直到2019年2月28日才支付剩余购房款212万元，逾期长达半年，依法应当承担违约责任。2、被上诉人仇腾飞在交通银行办理按揭贷款手续时，因其银行账户流水不足多次要求我方向其转账，我方曾向其转账30万元，但是直到2018年12月份其贷款仍未获批。后来仇腾飞重新到兴业银行昆山柏庐广场社区支行申请贷款，我方也进行了配合，但是其仍然无法通过审批。经我方多次催告，仇腾飞又向第三家银行申请贷款，直到2019年2月28日才支付了剩余的212万元。3、我方虽然多催告被上诉人仇腾飞尽快办妥银行贷款手续，但是从未要求其更换贷款银行。被上诉人仇腾飞由于个人资信问题多次更换银行申请贷款，既未告知我方，也未和我方商量，原审判决认定其是经我方要求更换贷款银行与事实不符。我方是急需资金才将涉案的房屋对外出售，被上诉人仇腾飞逾期支付购房款，我方无奈向案外人借款并支付了利息，因此遭受了实际损失。原审法院未判决仇腾飞赔偿利息损失，明显有失公正，二审应当予以纠正。仇腾飞辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。根据双方提供的证据，本案的房款交付采用的是分期付款加贷款的方式，根据合同约定我方只要办妥了银行贷款手续，对银行放款的具体时间并没有明确的约定，因此我方并不存在逾期付款构成违约的情形。叶小莲、南存发二审主张我方存在资信方面的问题，但是其并未进行充分的举证。实际情况是我方所有的贷款手续都已经办妥，只是因为银行受当时房贷政策的影响，贷款发放的进度非常缓慢，在叶小莲、南存发多次催促的情况下，经过与中介协商变更了贷款银行，这个也是买卖合同双方的真实意思。因为变更贷款银行等原因导致购房款没有按照叶小莲、南存发的预想及时收到，我方并不存在过错，也不构成违约。请求驳回上诉,维持原判。叶小莲、南存发向一审法院起诉请求：判令原审被告向其支付逾期付款违约金暂计16.324万元(以2120000元为基数，自2018年9月26日产权过户之日起按应付房价款日万分之五，计算至2019年2月28日)。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年6月12日，双方当事人及居间方三方以原审原告为出卖方(甲方)，原审被告为买受方(乙方)，昆山市优十房地产经济有限公司为居间方(丙方)，就原审原告名下的昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路66弄43号房屋，签订了《房屋买卖居间合同》一份(合同编号：0000278)，约定：乙方向甲方购买位于昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路66弄43号房屋一套(房屋产权证号：13××08，土地产权证号：昆国用(2017)第12007111115)；该套房地产转让款为人民币4380000元；2018年6月30日之前；乙方应向甲方补足定金至500000元整；在2018年7月7日之前，乙方向甲方支付首付款为人民币1500000元；第二期房价款：乙方应于2018年7月20日之前向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；在2018年7月20日之前，乙方向甲方支付首付款为人民币1500000元，该首付款甲方同意此款由其向乙方签收后交由丙方暂为保管，待乙方向甲方支付首付款时，抵作房款；贷款不足(若有)：乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款人民币100000元；违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同；甲、乙任何一方依据本条约定解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同第7条约定：甲、乙双方应于(2018年9月26日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续）。合同签订后，原审原告收到原审被告第一期房价款总计1500000元。后双方于2018年9月26日办理产权过户，同日原审被告支付房价款660000元，直至2019年2月28日案涉银行发放贷款2120000元给原审被告，当天原审被告又将该款转账给原审原告，原审被告并在本案第一次庭审结束后结清剩余购房款100000元。原审原告认为原审被告未如期办理按揭支付第二期房款2120000元，直至2019年2月28日原审被告才支付了房价款2120000元，故要求原审被告承担逾期支付该房款的违约责任，支付相应的违约金。原审被告已经按照合同约定于2018年7月20日前向相关银行申请贷款并交付了所有与贷款有关的必要资料，签署了借款合同等法律文件，双方也根据合同约定于2018年9月26日办理了涉案房屋的产权过户登记手续，以便于办理银行抵押贷款，之后因贷款放款进度过于缓慢，经原审原告要求更换了贷款银行，在相关贷款下达后原审被告也第一时间将款项交付给了原审原告，因此原审被告不存在任何违约行为。另查明，原审被告提请案涉中介工作人员段建建出庭作证，关于“原审被告有无贷款成功”的提问，证人回答“约定是贷款，我听客户说除了尾款全部付款成功”，关于“原审被告有无依约向银行申请贷款”的提问，证人回答“做了”，关于“双方去办理过户登记是否可以理解为银行贷款审查已经通过”的提问，证人称“预审通过”。另查明，原审原告与中介之间的聊天记录及原审原告与原审被告的聊天记录显示，2019年2月2日，原审原告向中介询问年前是否可以放下贷款，中介回答年前可以审批通过，提款要到年后，原审原告回答谢谢，后中介于2019年2月28日，将原审被告转账给原审原告叶小莲2120000元的个人转账汇款回单截图发给原审原告。以上事实由《房屋买卖居间合同》(合同编号：0000278)、产权证复印件、产证保管书、银行历史明细清单、短信聊天记录、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述予以证实。原审法院认为：原审原告与原审被告签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于，原审被告应否承担逾期支付2120000元房款的违约责任。对此原审法院认为，双方签订的合同就此约定：原审被告应于2018年7月20日之前，向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续，原审被告应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前，办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，该合同第7条约定：双方当事人双方应于(2018年9月26日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续）。而现有的证据及证人证言表明，原审被告已按合同约定向银行申请了贷款，且已由银行发放贷款并支付给了原审原告，至于贷款至2019年2月延期发放，并无证据表明系归责于原审被告的原因所导致，原审原告也未能提交其他证据证明原审被告在申请贷款的过程中存在过错，故原审原告要求原审被告承担212万元房款延期支付违约金的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回叶小莲、南存发的其他诉讼请求。本案诉讼费3565元，由叶小莲、南存发承担。上诉人叶小莲、南存发在二审中提供的证据材料有:证据1、叶小莲、南存发和中介段建建的微信聊天记录三份，证明双方于2018年7月11日开始第一次申请办理银行贷款,被上诉人仇腾飞要求帮助其增加银行流水,以及叶小莲、南存发曾经向仇腾飞主张逾期付款违约金；证据2、叶小莲、南存发和中介朱森林的微信聊天记录一份，证明被上诉人仇腾飞是自行更换贷款银行,我方事后才知晓并向其主张逾期付款违约金。被上诉人仇腾飞的质证意见为：对于证据1的真实性无异议，聊天记录反映了双方通过中介办理贷款的事实,但是故意制造银行流水的说法不存在,也不能证明我方缺乏资信,以及是由于我方原因无法获得贷款审批；对于证据2的真实性无法核实，朱森林是对方委托的中介,但是后期一直是段建建在跟进服务,微信内容也可以看出叶小莲、南存发对于变更贷款银行是明知的,也没有任何反对的意思表示。本院认为上诉人叶小莲、南存发提供的证据1、证据2客观属实，能够反映叶小莲、南存发和中介人员沟通和催促加快办理贷款的事实，本院依法予以采信。被上诉人仇腾飞二审中未提供新证据。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋买卖居间合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方约定的购房款分三期支付，分别是2018年7月20日之前支付首付款1500000元，2018年7月20日前向相关银行申请贷款并交付与贷款有关的必要资料和签署借款合同，以及房屋交接后支付购房尾款100000元。关于第二期购房款双方同时约定被上诉人仇腾飞应当在合同第7条约定的过户期限内(2018年9月26日)或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分的房价款支付给上诉人叶小莲、南存发。现双方当事人于2018年9月26日办理了涉案房屋的产权变更登记，而被上诉人仇腾飞在当天仍然未能办妥贷款手续，第二期购房款其仅支付了660000元，直到2019年2月28日才支付第二期剩余部分的购房款2120000元，其行为依法构成违约，应当承担相应的违约责任。双方当事人约定的逾期付款违约金按照每日万分之五计算，明显存在过高情形，被上诉人仇腾飞在诉讼中抗辩自己不构成违约，隐含了违约金过高的意思表示，故本院对于双方约定的违约金依法进行调整，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心定期公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的1.95倍计算，基数为2120000元，期限为自2018年9月26日起至2019年2月27日止。原审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20640号民事判决；二、被上诉人仇腾飞于本判决生效之日起十日内支付上诉人叶小莲、南存发逾期付款违约金67588.07元（按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心定期公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的1.95倍计算，基数为2120000元，期限为自2018年9月26日起至2019年2月27日止）；三、驳回上诉人叶小莲、南存发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3565元，由叶小莲、南存发负担2089元，由仇腾飞负担1476元。二审案件受理费3565元，由上诉人叶小莲、南存发负担2089元，由被上诉人仇腾飞负担1476元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十二月十七日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。