上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12088号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海鑫斌广告制作有限公司，住所地上海市杨浦区翔殷路******。法定代表人：张成友，董事长。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海深信进出口有限公司，住所地，住所地中国（上海）自由贸易试验区菲拉路**第**第****iv>法定代表人：张升恒，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人上海鑫斌广告制作有限公司（以下简称鑫斌公司）因与被上诉人上海深信进出口有限公司（以下简称深信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人鑫斌公司上诉请求：撤销一审判决第一至三项，改判支持上诉人原审全部诉请。事实和理由：一审法院认为需提供装修合同、结算凭证和转账凭证，证明装修和附属设施属于上诉人，该要求过于苛刻，也没法律依据。一审认为上诉人申请到庭作证的证人是利害关系人，而无法采信证言，缺少法律依据。被上诉人将涉案场地、厂房出租给上诉人时，是通过法院拍卖取得的废弃厂房，被上诉人也无证据证明其在成交后进行过装修。上诉人承租后进行装修，配备水、电等基础设备、设施符合情理，故办公室装修费154,534元，车间装修费51,486元以及附属设施中41,896元应归上诉人所有。上诉人是从事广告制作的，附件6中的设备除7项外均是广告制作所必需的设备，且由上诉人控制、使用，属于上诉人所有，相应的搬迁补偿费264,090元应归上诉人所有，被上诉人在出租场地内根本没有配件、成品、半成品存放，均系上诉人生产所用，故相应的物资搬迁补偿费60,730元应归上诉人所有。本案涉及地块拆迁评估时，双方的租赁合同仍在履行期，上诉人仍在正常生产经营，故上诉人占用面积范围的停业损失119,757元理应归上诉人所有。被上诉人深信公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。鑫斌公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令深信公司支付给鑫斌公司搬迁补偿款80万元；2.诉讼费由深信公司负担。深信公司向一审法院提出反诉请求：一、判令鑫斌公司支付利息损失，计算方式：以3,764,877.3元为本金，自2018年12月10日起按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年6月10日止，以8,784,713.7元为本金，自2018年12月10日起按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年11月12日止；二、反诉费由鑫斌公司负担。一审法院认定事实：系争房屋未取得合法房屋所有权证或建设工程规划许可证。2015年9月20日，鑫斌公司（乙方）与深信公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限自2015年10月1日至2017年9月30日。合同签订后，深信公司将系争房屋交付给鑫斌公司使用。2017年9月，鑫斌公司（乙方）与深信公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日。2018年，上海A有限公司（甲方）与深信公司（乙方）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，第一条约定，乙方上海深信进出口有限公司（所有或承租）非居住房屋坐落在上海市浦东新区XX路XX弄XX号，房屋性质非居，房屋用途宿舍、仓库，建筑面积1,449.06平方米。第二条约定，被拆除房屋经上海B有限公司评估机构评估，地上附着物，，地上附着物总价为2,264,811元。第十二条约定，甲方应补偿乙方合计2,628,948元。资金支付方式为：（1）本协议签订后先行支付总补偿款的30%计788,684.4元，作为乙方搬迁的前期费用。（2）乙方按上述标准向甲方移交房屋，经甲方、实施单位验收合格并办理移交手续后支付总补偿款的40%计1,051,579.2元。（3）剩余部分补偿款30%计788,684.4元，房屋拆平且经用地单位审核通过后30个工作日内，向乙方一次性支付。2018年，上海A有限公司（甲方）与深信公司（乙方）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，第一条约定，乙方上海深信进出口有限公司（所有或承租）非居住房屋坐落在上海市浦东新区XX路XX弄XX号，房屋性质非居，房屋用途宿舍、仓库，建筑面积417.48平方米。第二条约定，被拆除房屋经上海B有限公司评估机构评估，地上附着物，，地上附着物总价为1,086,016元。第十二条约定，甲方应补偿乙方合计9,920,643元。资金支付方式为：（1）本协议签订后先行支付总补偿款的30%计2,976,192.9元，作为乙方搬迁的前期费用。（2）乙方按上述标准向甲方移交房屋，经甲方、实施单位验收合格并办理移交手续后支付总补偿款的40%计3,968,257.2元。（3）剩余部分补偿款30%计2,976,192.9元，房屋拆平且经用地单位审核通过后30个工作日内，向乙方一次性支付。深信公司已领取补偿款3,764,877.3元。2018年3月26日，上海B有限公司出具沪万千估字2017第120046-CQ-09号《上海XX公司（上海深信进出口有限公司）国有土地协议搬迁补偿价值评估报告》显示，评估的价值时点为2017年3月20日（由估价委托人确定为本基地现场查堪第一日），估价结果为11,663,003元。2019年5月5日，深信公司向上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）起诉鑫斌公司要求鑫斌公司搬离并返还位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号480平方米厂房及厂房门口240平方米水泥空地并支付自2018年10月1日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋占用使用费。浦东法院经审理查明，深信公司出租给鑫斌公司的厂房、空地以及厂区大门口左手边二层小楼七间办公、生活用房，现七间办公、生活用房已于2018年8月27日前后拆除，鑫斌公司在支付占有使用费不需就该部分再支付对价，根据实际情况酌定按照每日350元标准支付使用费。另查明，系争房屋及空地所在的上海市浦东新区XX路XX弄XX号现门牌号为上海市浦东新区XX路XX弄XX号。浦东法院于2019年7月17日判决如下：一、深信公司与鑫斌公司于2017年9月签订的《房屋租赁协议》无效；二、鑫斌公司在判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX弄XX号建筑面积为480平方米厂房及厂房门口5米×48米的水泥空地搬离并将该房屋及空地返还给深信公司；三、鑫斌公司在判决生效之日起十日内按每日350元标准支付给深信公司自2018年10月1日起至实际返还房屋及空地之日止的房屋占用使用费。鑫斌公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年9月20日判决驳回上诉，维持原判。浦东法院于2019年10月28日出具《公告》，责令鑫斌公司在2019年11月12日前向深信公司返还位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号建筑面积为480平方米厂房及厂房门口5米×48米的水泥空地。鑫斌公司迁出后，深信公司于2019年12月3日移交系争房屋给相关部门。一审法院认为：鑫斌公司与深信公司签订《房屋租赁协议》的租赁物系未取得建设工程规划许可证的厂房及厂区大门口左手边两层小楼内七间用房、空地。该租赁合同的主要标的物均未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的《房屋租赁协议》无效。深信公司抗辩系争房屋是协议置换，而非协议动迁。双方之间的租赁合同到2018年9月30日届满，而补偿安置协议于2018年10月23日签订，是在租赁期限届满后签订。一审法院认为，首先，涉案的两份拆迁补偿安置协议未注明具体签订时间。其次，评估报告中确定的价值时点为2017年3月20日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心的《关于川沙新市镇规划合庆区域（除已启动地块外）非居住房屋项目协议置换预备案材料收件单》于2017年8月18日出具，均在租赁期限内，故对深信公司的抗辩，难以采信。因系争房屋被拆除，深信公司理应将补偿款中属于鑫斌公司的部分支付给鑫斌公司。针对鑫斌公司主张80万元补偿款，一审法院具体分析如下：鑫斌公司主张一、办公室宿舍装修费154,534元、车间装修费51,486元。二、附属设施中照明线1,080元、动力线25,974元、自来水管13,932元、水塔910元。针对上述两项费用，首先，鑫斌公司未提供装修合同、结算凭证、装修款的转账凭证等证据证明其施工了装饰装修及附属设施的事实及其投入费用。其次，鑫斌公司虽举证自书的人工费结算清单并申请证人马某出庭作证，但深信公司对该两份证据真实性均不予认可，且马某与鑫斌公司系老乡关系，是利害关系人，对其证人证言，无法采信。故对鑫斌公司要求深信公司支付装修费和附属设施费的请求，法院难以支持。三、鑫斌公司主张评估报告中附件6可恢复使用机器设备搬迁补偿估价明细表中除第7项以外的其他设备均是鑫斌公司的。但鑫斌公司未提供机器设备的购买合同、购买发票、维保单、搬迁费发票等证据证明其主张，鑫斌公司申请调查令调取鑫斌公司在搬入系争房屋前的评估报告以证明上述机器设备属其所有，但未在举证期限内提供，故对鑫斌公司的主张，法院难以采信。深信公司认可附件6中第5项广告生产设备3台共计4,500元，第8项剪板机1台3,990元，上述共计8,490元属于鑫斌公司所有，故法院判令深信公司支付给鑫斌公司可恢复使用机器设备搬迁补偿费8,490元。四、鑫斌公司主张评估报告中附件7物资搬迁补偿估价明细表中除了第1项以外均属鑫斌公司。但鑫斌公司未提供物资的购买合同、购买发票、搬迁费发票等证据证明其主张，故对鑫斌公司的主张，法院难以采信。深信公司认可附件7中第2项钢材铝材17,200元，第3项中空调5台2,000元，第4项太阳能热水器3台4,500元，第5项办公、生活用品2车1,300元，第6项配件、成品、半成品15车9,750元，第7项电话1门310元，第8项宽带1门310元，上述共计35,370元归鑫斌公司所有，故法院判令深信公司支付给鑫斌公司物资搬迁补偿费35,370元。五、鑫斌公司主张停产停业费118,407元属于鑫斌公司所有。因鑫斌公司未举证证明停产停业费是对鑫斌公司的补偿，故对其请求，法院难以支持。针对深信公司要求鑫斌公司支付因其延期迁出系争房屋造成深信公司未及时领到补偿款造成的利息损失的反诉请求，一审法院认为，首先，因鑫斌公司延期迁出系争房屋，浦东法院已判决鑫斌公司支付自2018年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，以弥补深信公司的损失。其次，深信公司未举证证明其未及时领到补偿款与鑫斌公司延期迁出房屋之间存在必然的因果关系。再次，因延期迁出造成的利息损失不是鑫斌公司在签订《房屋租赁协议》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，对深信公司要求鑫斌公司支付利息损失的反诉请求，法院难以支持。一审法院审理后判决：一、上海深信进出口有限公司在判决生效之日起十日内支付给上海鑫斌广告制作有限公司可恢复使用机器设备搬迁补偿费8,490元；二、上海深信进出口有限公司在判决生效之日起十日内支付给上海鑫斌广告制作有限公司物资搬迁补偿费35,370元；三、驳回上海鑫斌广告制作有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海深信进出口有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，保全费4,520元，上述共计10,420元，由上海鑫斌广告制作有限公司负担9,900元，上海深信进出口有限公司负担520元。一审反诉案件受理费4,298元，由上海深信进出口有限公司负担。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，各方亦无异议，本院依法予以确认。本院认为，双方争议焦点在于上诉人主张的补偿款金额是否有依据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张拆迁补偿款中的办公室宿舍、车间装修费和附属设施费共二十多万元应归其所有，一审据此要求上诉人承担举证责任并无不当。上诉人作为一家公司，无法提供装修合同、结算凭证和转账凭证，不符合常理。上诉人提供的自书的人工费结算清单及证人证言，真实性和关联性均难认定。因此，评估公司在拆迁评估时给予相应的价值评估，在上诉人举证不能的情况下，对应补偿款理应归被上诉人所有。同理，上诉人主张可恢复使用机器设备搬迁补偿费、物资搬迁费，也应承担举证责任，但是除被上诉人认可的机器设备、物资材料系上诉人的之外，上诉人均无法提供其他机器设备、物资的购买合同、购买发票，及搬入、搬出的依据，一审法院据此按照被上诉人认可部分所对应的补偿款判归上诉人所有并无不当，本院予以维持。关于停产停业费，一方面，上诉人是在租赁合同期满后向被上诉人返还租赁物的，另一方面，上诉人也无证据证明该笔补偿费是针对上诉人的，故一审法院对上诉人要求停产停业费的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人上海鑫斌广告制作有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,361元，由上诉人上海鑫斌广告制作有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年十二月十七日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……