陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终13328号 上诉人（原审被告）：何喜娃，男，1971年7月24日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。被上诉人（原审原告）：孙江丽，女，1973年9月16日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：谢圣君，陕西浩元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。上诉人何喜娃因与被上诉人孙江丽房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。何喜娃上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判何喜娃支付租金311041元，不承担逾期违约金及房屋占用费。2、一、二审诉讼费由孙江丽承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误。一、一审法院判决何喜娃支付违约金没有事实和法律依据。双方合同条款没有明确约定支付违约金的条款，故何喜娃不承担支付违约金的责任。本案造成损失原因属于不可抗力，且何喜娃也损失巨大，故何喜娃不承担违约损失赔偿。根据2017年6月11日何喜娃与孙江丽签订《国色天香商铺租赁合同书》第九条规定“如因不可抗力或自然灾害原因而造成的使乙方承租的商铺及铺内的设备损坏，双方互不承担任何责任”，因为本案由于新冠肺炎疫情给何喜娃及孙江丽双方都造成经济损失，故双方互不承担责任，孙江丽起诉违约金没有事实和法律依据。二、一审法院判决何喜娃承担2020年2月1日之后的房屋占用费没有法律和事实依据，且一审法院并未充分考虑疫情对餐饮业造成严重影响。双方已经约定在2020年1月1日，孙江丽收回房屋，房屋使用权已经转移到孙江丽处，故何喜娃不承担房屋占用费。根据2019年10月23日何喜娃出具的欠条内容：“……如所欠房租到期未还，孙江丽无条件将房收回并起诉法院将所欠租金收回，”故收回房屋的义务在孙江丽，而不是何喜娃，孙江丽不来收房，责任在孙江丽，何喜娃不应承担房屋占用费，一审判决有误。三、一审判决认为“何喜娃未提供证据证明定金3000元尚未扣减故该节证据不足”适用法律错误。一审法院在审理中已经查明何喜娃向孙江丽支付定金3000元的事实，但在判决中认为何喜娃未提供证据证明定金3000元尚未扣减，不符合法律规定，根据举证规则，何喜娃已经提供证据证实支付了定金3000元，对于是否扣除的举证责任应当由孙江丽承担举证责任，而不是何喜娃。四、所租赁房屋是何喜娃2017年下半年装修并经营的，到2019年年底出现新冠疫情导致无法经营，中间经营期间仅两年，装修使用年限较短，并且何喜娃为之装修花费了大笔费用近80万元，除了能拿走的设备、设施之外，还有不能拆除的部分，如装板砖、墙砖、墙面，吊顶、中央空调、电增容手续（花费8万元左右）等，根据合同约定不能拆除，又因使用年限太短，那么一大笔费用，孙江丽应当折价补偿何喜娃，但一审判决并未考虑，判决有误。五、何喜娃租赁孙江丽的门面是用来经营餐厅的，但由于孙江丽承诺的车位没有兑现，且后期政府改建，对饭店门口进行围挡，导致顾客严重减少，同时，孙江丽承诺20天装修期间租金11551元的扣减，一审法院在判决时均未扣减，判决有误。孙江丽辩称，孙江丽与何喜娃签订的《商铺租赁合同》第二条第二款、第三款明确约定，何喜娃按季向孙江丽缴纳租金；何喜娃每次缴纳租金时间不得超过应缴纳租金时间的五日之内。另外，何喜娃向孙江丽出具的《欠条》也明确承诺在2020年1月1日向孙江丽支付所欠的租金，该约定是双方的真实意思表示，合法有效。何喜娃未按期支付已经构成违约，孙江丽要求何喜娃支付违约金具有事实依据与法律依据。一审法院及孙江丽考虑到新冠疫情的影响，已经给予何喜娃减免了2020年1月份整月的租金，仅要求从2020年2月1日起支付房屋占用费用。何喜娃不能将其自己经营的风险无限扩大化，以此为由违约不予支付租金。孙江丽与何喜娃签订的《商铺租赁合同》已在2020年1月1日解除，何喜娃应当向孙江丽返还商铺，但何喜娃拒不向孙江丽返还商铺，并继续占有并可控制商铺，故此，孙江丽要求何喜娃支付逾期返还商铺的占用费也具有事实依据与法律依据。2019年10月23日孙江丽与何喜娃进行结算，截止到2019年12月30日扣减一部分租金，何喜娃欠孙江丽345592元未付。该所欠费用有孙江丽与何喜娃签字确认并对何喜娃应缴纳的费用进行了罗列，罗列中并未体现3000元，说明该结算费用已经扣减。现何喜娃要求再扣除3000元没有任何的事实依据。在该《商铺租赁合同》履行期间，何喜娃构成违约，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。何喜娃违约在先，导致《商铺租赁合同》解除，何喜娃要求装修装修残值损失没有任何的法律依据，不应得到支持。孙江丽是以房屋现状进行出租，何喜娃在承租孙江丽的房屋时已经对该房屋的现状，周边状况进行了详细的了解，孙江丽并未承诺提供车位，也未承诺减免11551元租金。孙江丽与何喜娃之间履行《商铺租赁合同》已经2年有余，在该《商铺租赁合同》履行两期多的期间，何喜娃并未提出车位及11551元租金的减免的问题，现何喜娃提出该问题，没有任何的事实依据，是在为自己的违约找理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，何喜娃的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。孙江丽向一审法院起诉请求：1.判决何喜娃向孙江丽支付租金345592元及逾期支付的违约金（违约金以345592元为基数，按照年利率6%计算，从2020年1月1日计算至实际给付之日）；2.判决何喜娃向孙江丽返还所租赁位于长安区XX路国色天香二期北门处1F-112的商铺及113号商铺并承担逾期返还商铺期间的占用费用（占用费用按照租赁费用标准计算至实际返还之日）；3.判决本案的诉讼费由何喜娃承担。一审法院认定事实：孙江丽与案外人刘某某系夫妻关系。2016年8月17日，案外人刘某某购买位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺，建筑面积为54.78平方米；同年9月18日，孙江丽购买位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺，建筑面积为151.39平方米。2017年6月6日，孙江丽与案外人刘某某共同委托王某某与何喜娃商讨租赁事宜，当日，何喜娃向王某某支付定金3000元。2017年6月11日，孙江丽与案外人刘某某共同委托王某某与何喜娃签订《国色天香商铺租赁合同书》两份，约定何喜娃以每月每平方米90元的租金承租上述两间商铺，租赁期为五年，自2017年6月11日至2022年7月26日止，2017年10月26日交第二季度房租并扣除45天装修时间。同时，双方还约定，任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家或地方房屋租赁相关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的经济损失，由责任方全部承担。上述合同签订后，何喜娃于2017年6月17日向王某某支付保证金20000元。合同履行期间，何喜娃仅向孙江丽及案外人刘某某支付部分房租。因何喜娃未按时向孙江丽及案外人刘某某支付房租，双方进行协商，何喜娃于2019年10月23日出具欠条一份，上载：“今欠孙江丽国色天香商铺租金：（2017年8月-2019年12月30日）期间付了一部分，再欠：叁拾肆万伍仟伍佰玖拾贰元整（￥345592元），还款日期截止：2020年1月1日止。租房时有押金：贰万元整。如所欠房租到期未还，孙江丽无条件将房收回并起诉法院将所欠租金收回。如饭店转让，孙江丽需按合同积极配合。2019年11月23日给王某某叁万元整。法院传票送达：国色天香：1-2-1901室，电话：1500294****。何喜娃 2019年10月23日。”上述欠条所载的租金金额系西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号、XX号两间商铺的租金。欠条出具后，何喜娃未向王某某支付款项，亦未向孙江丽支付租金。另，2019年12月24日，案外人刘某某向何喜娃邮寄《〈商铺租赁合同〉权利、义务转让告知书》一份，将其与何喜娃签订的《商铺租赁合同》中的权利义务全部转让给孙江丽。2020年1月12日，孙江丽向何喜娃邮寄《告知函》一份，告知何喜娃已经逾期支付租金，应在收到函件后三日内支付完毕所欠租金，若再次逾期将依据承诺内容解除双方的《商铺租赁合同》并将通过司法途径维护自己的合法权益。何喜娃收悉该份告知函但仍未向孙江丽支付租金，现案涉商铺仍在何喜娃占有及控制之下。孙江丽因多次索要租金未果，遂起诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，孙江丽及案外人刘某某共同委托王某某与何喜娃签订的《国色天香商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，内容完整清楚，且不违反法律规定，该合同真实有效，故各方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，案外人刘某某将其所有的位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺的权利义务转让给孙江丽，且何喜娃出具欠条对此予以认可，足以认定该权利义务已经转让，何喜娃应当向孙江丽支付相应租金，其辩称孙江丽无权对1F112号商铺主张权利，一审法院不予采信。租金数额一节，何喜娃向孙江丽出具欠条所载金额系2017年8月至2019年12月30日所欠租金，共计345592元，对此双方均无异议，一审法院予以照准，何喜娃称王某某口头承诺多给20天装修期，故孙江丽主张的租金应当扣除2017年8月4日至8月24日之间20日的租金11551元，同时，还应当扣除定金3000元及保证金20000元一节，因何喜娃未提供证据证明王某某曾承诺多给20天装修期，也未提供证据证明定金3000元尚未扣减，故该节证据不足，一审法院不予采信，因保证金20000元在欠条中明确载明未扣除，且孙江丽对此予以认可，故该20000元应当在计算时予以扣除，综上，何喜娃向孙江丽支付租金325592元即可。违约金一节，双方约定违约方应当承担因违约给对方所造成的损失，现孙江丽主张违约金按照年利率6%计算尚属合理，一审法院予以认可，违约金以325592元为基数，按照年利率6%自2020年1月1日起计算至实际给付时止。另，何喜娃向孙江丽出具的欠条载明若未按时支付租金则孙江丽可无条件收回房屋，一审法院认为该欠条系附解除条件的合同，后何喜娃未按时支付租金，则双方所签订的《国色天香商铺租赁合同书》应于2020年1月1日解除，何喜娃应当返还涉案商铺，但此后何喜娃继续占有并控制涉案商铺，故其除应承担返还商铺的责任外，还应向孙江丽支付占用期间的费用，因其占用期间正值新冠肺炎爆发，经征询孙江丽意见，其同意扣除疫情期间部分租金，故一审法院酌定何喜娃以206.17平方米为基数，按每月每平方米90元的标准向孙江丽支付自2020年1月1日至实际交房时止的占用费用，但在其实际支付时可扣减1个月租金，为方便计算，何喜娃可按上述标准向孙江丽支付自2020年2月1日起至实际交房止的占用费用。何喜娃称孙江丽承诺商铺外有车位但实际没有，且政府因改造进行围挡导致其经营严重亏损一节，因何喜娃未提供承诺车位的相应证据，加之政府改造进行围挡系政府行为，与孙江丽无关，故一审法院对其辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告何喜娃于本判决生效后十日内向原告孙江丽支付租金325592元及逾期违约金，违约金以325592元为基数，按照年利率6%自2020年1月1日起计算至实际给付为止；二、被告何喜娃于本判决生效后十日内向原告孙江丽返还位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号、XX号两间商铺；三、被告何喜娃于本判决生效后十日内向原告孙江丽支付房屋占用费，房屋占用费以206.17平方米为基数，按每月每平方米90元的标准自2020年2月1日起计算至实际交房时止；四、驳回原告孙江丽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6483元，原告孙江丽已预交，由被告何喜娃承担，连同上列判决之款一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，孙江丽及案外人刘某某共同委托王某某与何喜娃签订的《国色天香商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同有效，上述合同履行中，案外人刘某某将其所有的位于西安市长安区XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号商铺的权利义务转让给孙江丽，且何喜娃出具欠条对此予以认可，认定该权利义务已经转让，何喜娃应当向孙江丽支付相应的租金。一审法院查明，何喜娃向孙江丽出具欠条所载金额系2017年8月至2019年12月30日所欠租金，共计345592元，对此双方均无异议，一审法院予以认可，符合实际情况。对于何喜娃所称王某某口头承诺多给20天装修期，应扣除2017年8月4日至8月24日之间20日租金11551元，对此何喜娃未能提供证据证明，一审法院不予采信，并无不当。至于何喜娃主张应当扣除定金3000元，因何喜娃未按时向孙江丽及案外人刘某某支付房租，何喜娃于2019年10月23日出具欠条，载明欠孙江丽国色天香商铺租金、还款日期，并注明租房时有押金2万元，欠条上并无尚有定金3000元的记载，且合同签订后的履行过程中，合同定金的目的已经实现，日常生活中存在以定金冲抵租金的交易习惯，而出租方作为接受房屋租金一方，在收到租金后，应当向承租方出具收款收据，即收款收据应由承租方持有，何喜娃出具的欠条写明欠付租金情况、还款日期，并注明租房时有押金2万元，欠条上并无尚有定金3000元的记载，何喜娃又未能提交其已付租金均为其另行支付，没有以定金冲抵，一审法院根据对案件的审查，认为何喜娃证据不足，不予采信，亦无不当。一审判决对保证金20000元已经在应付租金中予以扣除，对于未付租金，何喜娃应予支付。何喜娃迟延交付租金，违反合同约定，构成违约，孙江丽主张违约金按照年利率6%计算尚属合理，一审法院认可违约金以325592元为基数，按照年利率6%自2020年1月1日起计算至实际给付时止，判决并无不妥，本院不再予以调整。何喜娃向孙江丽出具的欠条载明若未按时支付租金则孙江丽可无条件收回房屋，一审法院认为该欠条系附解除条件的合同，后何喜娃未按时支付租金，则双方所签订的《国色天香商铺租赁合同书》应于2020年1月1日解除，何喜娃应当返还涉案商铺，但此后何喜娃继续占有并控制涉案商铺，故何喜娃除应承担返还商铺的责任外，还应向孙江丽支付占用期间的费用，考虑到何喜娃占用期间正值新冠肺炎爆发，一审法院经征询孙江丽意见，孙江丽同意扣除疫情期间部分租金，故一审法院酌定何喜娃以206.17平方米为基数，按每月每平方米90元的标准向孙江丽支付自2020年1月1日至实际交房时止的占用费用，实际支付时可扣减1个月租金，何喜娃按上述标准向孙江丽支付自2020年2月1日起至实际交房止的占用费用，判决亦无不当。至于何喜娃所述孙江丽承诺商铺外有车位但实际没有，且政府因改造进行围挡导致其经营严重亏损一节，因何喜娃未能提供孙江丽承诺车位的证据，政府改造进行围挡系政府行为，与孙江丽无关，故一审法院对何喜娃上述辩称意见不予采信，亦无不妥。综上，何喜娃上诉请求依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6483元，何喜娃已预交，由何喜娃负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月十六日 书 记 员   刘  明  明1