广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30793号原告：陈家豪，男，1964年12月8日出生，汉族，住广东省潮安县************2号，公民身份号码************。委托诉讼代理人：林世杰，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵曼，广东禅信律师事务所律师。被告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码914***********619W。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，1996年12月16日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区*************，公民身份号码************，系被告的员工。委托诉讼代理人：杨德松，男，1973年10月1日出生，汉族，住重庆市潼南县**************，公民身份号码************，系被告的员工。原告陈家豪与被告佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称“新都会物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈家豪及其委托诉讼代理人林世杰、赵曼，被告的委托诉讼代理人巫楚欣、杨德松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告无需向被告支付2016年6月1日至2020年6月30日的管理费、能源费、水电周转金61858元；2.原告无需在每月5日前向被告缴纳当月管理费、能源费；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年，原告出资向中盈地产有限公司购买位于佛山市南海区**********盈广场3层3F075号商铺，不动产权证号为粤房地权证佛字第**00548895号。后原告与被告签订《中盈广场前期物业服务协议》，约定由被告对原告购买的上述商铺进行物业管理，但暂不收取物业服务费，双方也未约定物业服务费用的标准。2019年10月30日，原告听闻周围业主收到被告送达的《催款函》，被告要求业主在2019年11月10日前缴纳2016年6月1日至2019年10月31日期间的管理费、能源费、水电周转金。2020年6月30日，原告收到广东星宇律师事务所送达的《律师函》，要求原告在收到函件之日起3日内与被告联系，付清2016年6月1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费共61858元，逾期未缴纳上述款项，被告将通过司法途径解决，并由原告承担相关法律后果和所有经济损失。原告认为：原告购买商铺后，双方已经约定暂不收取管理费。2016年6月1日后，双方对于管理费收费标准并未协商一致，被告按照每平方米约8元的标准向原告计收管理费没有任何依据，同时，原告并未与被告协商过缴纳能源费、水电周转金的事宜，且在《中盈广场前期物业服务协议》第六条约定管理费用于以下开支：（7）公共部分能源费用。被告向原告收取的管理费已经包括了能源费用在内，被告再向原告催缴能源费、水电周转金亦没有依据。被告要求原告支付管理费、能源费、水电周转金，没有任何事实依据。被告的上述行为使得原告与被告之间的权利义务关系处于不稳定状态，严重影响了原告的正常经营秩序，原告只能向法院提起诉讼，请求确定双方之间债权债务关系不存在或部分不存在，望法院依法处理。被告辩称，一、原告应向被告支付自2016年6月1日起的物业服务费（管理费及公共部分能源费）。被告作为中盈广场物业服务的提供方，已按约定及相关规定实际提供了物业服务，原告作为中盈广场的业主之一且根据双方签订的《中盈广场业主临时公约》第18条及《中盈广场前期物业服务协议》第六条、第七条的约定，原告应自2016年6月1日起缴纳物业服务费、公共水电费等费用。公共部分能源费主要指建筑物公摊部分的水电费，该笔费用的支出系用于维系中盈广场正常运营所必要的成本费用。中盈地产集团有限公司作为广场的开发商，须按月向水电部门支付公摊部分的水电费，该笔费用应由全体业主共同承担。为便于管理，中盈地产集团有限公司委托被告向全体业主收取公共部分能源费。二、原告偷换概念，双方未就物业服务费达成一致合意，不等于被告放弃涉案诉讼的权利。双方已书面约定，原告应于2016年6月1日起缴纳物业服务费、公共水电费等费用，双方虽未就收费标准达成一致，但不等同于被告放弃涉案协议的权利。三、即便房屋空置，业主仍享受着因物业管理的服务而带来的房屋保值和增值的经济效果。如维修和保养电梯、高低压配电设备、共用照明及空调、水泵、消防设施等共用设备，这些设施使用，就需要维修和保养。再比如中盈广场内，不管多少商家，保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会减少。同样，共用部分的清洁卫生、环境绿化等，也要被告来处理好，一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。空置房屋的责任在于业主本身，如若空置就可以不交纳物业服务费，则对那些入驻中盈广场的业主及租户来说是不公平的。同时，被告依约提供物业服务过程中，空置房的业主仍然在享受着因物业管理的服务而带来的房屋保值和增值的经济效果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上所述，原告应按照双方签订的中盈广场前期物业服务协议的约定自2016年6月1日起向被告支付物业管理费及能源费。原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对于双方当事人对真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。被告提交的《中盈广场前期物业服务内容及标准》、《中盈广场业主临时公约》、《中盈广场商铺经营管理协议书》、《经营管理委托书》、银行转账凭证、发票、核准变更登记通知书、《收款委托书》、电梯例行保养记录等证据有原件予以核对，本院对上述证据形式上的真实性均予以确认。但被告提交的《中盈广场前期物业服务协议》中物业服务费用标准处有手写的内容，而原告提交的《中盈广场前期物业服务协议》中物业服务费用标准是空白的，即上述协议中由原、被告分别保存的协议原件内容不一致，不能仅以被告持有的物业服务协议内容确认双方对协议载明的所有费用达成了一致意见，被告该组证据的证明效力，本院不予确认。《收款委托书》是案外人与被告签订，是案外人与被告之间的约定，不能证明与本案的关联性，故本院不作审查处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月29日，原告与案外人中盈地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向该公司购买中盈广场3层3F075号商铺等，建筑面积分别为35.48平方米。原告于2015年4月8日办理了上述商铺的产权登记，权属人为原告，建筑面积为35.47平方米。2013年5月10日，原告与被告签订了《经营管理委托书》，约定原告将中盈广场3层3F075号商铺委托被告经营管理，委托经营期为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止等。2020年6月30日，被告委托广东星宇律师事务所向原告发出了《律师函》，告知原告于该函发出之日尚欠物业服务费共61858元，原告应于收到该函之日起3日内与被告联系付清拖欠的物业服务费。另查明，原告与被告签订了《中盈广场前期物业服务协议》，约定由原告选聘被告对原告位于中盈广场三层3F075号的商铺提供前期物业服务事宜，上述商铺建筑面积为35.48㎡；上述协议第二十九条均载明，协议一式两份，原、被告各执一份；但原告与被告在本案中分别提交的《中盈广场前期物业服务协议》内容有所不同，其中协议有两处明显不同：1.原告持有的该协议原件载明的第六条第一款为“物业服务费用标准：按元/㎡/月的标准由业主按物业的建筑面积交纳”；被告持有的该协议原件第六条第一款则显示“物业服务费用标准：按35元/㎡/月的标准由业主按物业的建筑面积交纳”（该“35元”为手写字体）。2.原告持有的该协议原件载明的第六条第二款的物业服务费用主要开支仅有打印字体显示的第13项内容，后两项仅为空白行，未载有任何内容；而在被告持有的该协议原件显示该13项下方，以手写字体载明14项“其中管理费按8元/㎡/月计算，能源费按27元/㎡/月计算”。诉讼中，被告补充陈述称能源费是新都会物业公司受开发商中盈地产集团有限公司委托代收取的费用，但涉案原告与开发商确实没有就能源费签订书面的协议，能源费是一个综合费用，包括整个商场管理、当时买房的一个优惠及开发商管理回报的费用。原告补充陈述称，从来没有与被告及开发商签订关于能源费的书面合同。本院认为，原告提出无需向被告支付物业管理费、能源费、水电周转金等相关费用的请求权基础是认定其不需要承担《中盈广场前期物业服务协议》约定的义务或认定该协议的部分约定无效，但原告与被告签订的《中盈广场前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，且该协议的约定不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于全部物业服务业务转委托及免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利等可认定无效的情形，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。但原告是中盈广场3层3F075号商铺的权属人，原、被告协议约定由被告为原告名下案涉商铺提供物业服务，原告在2016年6月1日起至2020年6月30日期间已实际接受了被告提供的物业管理服务，原告应向被告支付物业管理费等相关的合理费用。本院虽未采纳被告在本案中提交的《中盈广场前期物业服务协议》的证据效力，但从被告提交的该协议内容看，涉案商铺的物业服务费为每月每平方米35元，包含管理费8元及能源费27元，即被告提交的证据自认其收取的物业服务费包含能源费，在庭审陈述中又称，涉案能源费是代案外人收取，被告对于能源费的陈述前后矛盾，无法核查其所述的代收性质；本案案由为物业服务合同纠纷，基础法律关系为物业服务合同关系，再根据合同相对性的原则，如被告认为能源费还存在其他权利人，可另案处理；本院在本案中对原告提出的主张进行审查，对被告所述的代收情况不予审查。又根据前述认定，被告虽委托律师事务所发送《律师函》要求原告缴纳涉案物业管理费、能源费、水电周转金，但原告认为费用过高及部分收费项目不合理，已以实际行为拒绝交纳相关费用，被告并未就管理费等费用提起诉讼，原告现未存在权利受损的情形；至于2016年6月1日起至2020年6月30日期间的管理费、能源费及水电周转金等费用项目是否合法合理及应支付的具体金额等问题，可由原、被告自行协商，协商不成也应在被告向原告主张各项费用时处理为宜。综上分析，原告在本案中提出的无需向被告支付2016年6月1日至2020年6月30日的管理费、能源费、水电周转金及无需在每月5日前向被告缴纳当月管理费、能源费等请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回陈家豪的全部诉讼请求。案件受理费1346.46元，减半收取计673.23元（原告已预交），由陈家豪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二〇年十二月十五日书记员 蔡家正