广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15282号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹四路市道桥管理处综合楼****203B，统一社会信用代码91440300279339166R。法定代表人：涂文华，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市欧丽塑胶原材料有限公司，住，住所地深圳市龙华区观澜街道桂花社区观光路1143-昱晋源厂101一社会信用代码9144030067480075X7。法定代表人：曾宪界，总经理。委托诉讼代理人：岳相锋，广东华世为律师事务所律师。上诉人深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司（以下简称金文华公司）因与被上诉人深圳市欧丽塑胶原材料有限公司（以下简称欧丽塑胶公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初4278号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。金文华公司上诉请求：撤销原判，改判支持金文华公司的反诉请求，上诉费由欧丽塑胶公司承担。事实和理由：金文华公司与欧丽塑胶公司签订的房屋租赁合同，应认定为合法有效。理由如下：1.金文华公司转租获业主许可；2.金文华公司承租涉案厂房已有十多年之久。期间，金文华公司曾与业主办理过租赁登记，因涉案厂房建筑时间为上世纪80年代的老厂房，其面积、名称等信息不规范，系历史遗留问题。深圳市政府有关部门对此类老房屋按历史遗留问题处理，承认其合法有效。原审法院因老厂房登记信息不规范，认定涉案房屋租赁合同无效，是错误的。据此，恳请上级法院，依据事实和法律，支持金文华公司的请求。欧丽塑胶公司答辩意见如下：欧丽塑胶公司认为一审法院的认定符合法律规定，金文华公司与欧丽塑胶公司之间的租赁合同无效，金文华公司退还押金及未实际使用情况下预支的租金，合情合理，请求驳回金文华公司的上诉请求。欧丽塑胶公司一审起诉请求：1.欧丽塑胶公司、金文华公司签订的租赁协议无效；2.金文华公司返还押金20000元；3.金文华公司返还租金12000元；4.金文华公司支付违约金20000元；5.金文华公司承担诉讼费用。金文华公司一审反诉请求：1.解除双方于2018年10月23日签订的租赁协议及其相关附件；2.欧丽塑胶公司支付租金48000元；3.欧丽塑胶公司支付违约金20000元；4.反诉诉讼费用由欧丽塑胶公司承担。一审法院认定的事实：一、租赁合同签订及履行情况2018年10月23日，欧丽塑胶公司与金文华公司签订了租赁协议，约定的主要事项有：1.欧丽塑胶公司向金文华公司承租位于观澜新田沙×工业园6号厂房三楼，面积1000平方米；2.租赁期限为2年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止；3.每月租金12000元，每月15日前支付，装修期1个月免租，即2018年11月1日至30日，首次租金于2018年11月1日前支付；4.押金20000元，到期结算后归还；5.由于金文华公司与原房东的租期到2019年5月30日止，故到期由金文华公司负责提供延期合同，若因此未延期造成乙方损失视为金文华公司违约，金文华公司需要作违约赔偿20000元。2018年10月23日，欧丽塑胶公司向金文华公司支付押金20000元及2018年12月租金12000元，金文华公司向欧丽塑胶公司出具了相应收款收据。2018年12月4日，欧丽塑胶公司向金文华公司送达《协议退租通知》，以金文华公司承租涉案租赁物的租赁期限至2018年5月30日止而与欧丽塑胶公司签订的租赁合同约定的租赁期限至2020年10月31日，租赁期限比金文华公司承租的租赁期限长为由，通知解除租赁合同，并要求退回相应租金及押金。二、关于租赁合同效力的问题欧丽塑胶公司主张其与金文华公司签订的租赁协议无效，理由是金文华公司承租涉案租赁物的租赁期限至2019年5月30日止，而金文华公司与欧丽塑胶公司签订的租赁合同租赁期限至2020年10月31日止。金文华公司就涉案租赁物提交了房地产证影印件，但没有提交原件予以佐证。该影印件载明所有权人为“观?镇新田村老三队小组（股份企业）”，地，地址为“宝安县观?镇新田村沙浦第×工业园第****”地面积400平方米，建筑面积1500平方米，填发机关为“宝安县人民政府”，填发时间为1991年8月28日。金文华公司提交了房屋租赁证，载明房屋位置为“宝安区观澜街道新田社区第×工业园三幢三号”，出租人“深圳市新田东门头股份合作公司”，承租人为“深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司”，租赁面积2200平方米，租赁期限自2005年3月18日至2012年10月30日。金文华公司在本案一审第三次庭审时，仍未提交房地产证原件供核验，理由是房地产证是业主将租赁物做了抵押，无法提供原件。欧丽塑胶公司不认可金文华公司提交的房地产证影印件，理由是没有原件供核验，且该证件载明的地址、建筑面积、所有权人与金文华公司提供的厂房续租合同上的不一致。而金文华公司提交的厂房租赁合同载明，出租人为“钟汉强”，租赁物为“龙华新区观澜新田村沙浦第×工业园第三栋3号厂房”，建筑面积为2800平方米，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。一审法院认为，金文华公司应就涉案租赁物的合法性进行举证，而金文华公司提交证据所记载的重要信息不能一一对应，且存在较大差异，无法认定涉案租赁物已取得房地产证或已取得建设工程规划许可证，或者已按照建设工程规划许可证的规定建设。理由如下：一是金文华公司提交的房地产证影印件所记载的产权人为“观?镇新田村老三队小组（股份企业）”，房屋租赁证记载的出租人为“深圳市新田东门头股份合作公司”，与其提交的厂房租赁合同所载明的权利人“钟汉强”不一致，且房产地址登记编号为“三幢”与涉案租赁物地址编号为“6号厂房”也不一致；二是金文华公司提交的房屋租赁证记载的面积2200平方米比房地产证影印件记载的面积1500平方米，差额有700平方米之多，与金文华公司提交的厂房租赁合同记载的面积2800平方米也存在1300平方米的差距。也就是说，即使房地产证影印件所涉房地产证原件真实存在，其记载的房产信息与涉案租赁物存在重大差异，不足以证明涉案租赁物已取得房地产证或取得建设工程规划许可证，而房地产证的面积与涉案租赁物所在房产的面积存在显著差距，也足以证明涉案租赁物未按房地产证要求建设，故欧丽塑胶公司与金文华公司于2018年10月23日签订的租赁协议无效，法院予以确认。在此情况下，金文华公司提出解除租赁协议及相关附件的反诉请求，依据不足，法院不予支持。三、关于租赁押金的问题因租赁协议无效，故金文华公司收取欧丽塑胶公司押金20000元，无法律依据，应予以返还，即欧丽塑胶公司要求金文华公司返还押金20000元的诉讼请求，法院予以支持。四、关于租金的问题欧丽塑胶公司与金文华公司在一审庭审中均表示在租赁协议签订后，并未就涉案租赁物进行交接，金文华公司补充说明是具备了交付条件，但欧丽塑胶公司反悔拒绝交付，欧丽塑胶公司则主张未进行交付的原因是金文华公司承诺提供租赁物的房地产证及房东的租赁合同和续租文件、消防安全等证明书，但金文华公司没有提供。法院认为，因涉案租赁物并未交付，即欧丽塑胶公司并未实际使用租赁物，金文华公司亦未提交证据证明涉案租赁物已经具备交付条件而欧丽塑胶公司拒绝接受的事实，故其收取金文华公司租金的依据不足，应予以返还。因此，欧丽塑胶公司要求金文华公司返还预交的租金12000元的诉讼请求，法院予以支持。而欧丽塑胶公司并未实际使用租赁物，故金文华公司要求欧丽塑胶公司支付租金48000元的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。五、关于违约金的问题因租赁协议无效，故欧丽塑胶公司要求金文华公司支付违约金20000元，缺乏合同基础，也不符合法律规定，法院不予支持。同理，金文华公司要求欧丽塑胶公司支付违约金20000元的反诉请求，法院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、欧丽塑胶公司与金文华公司于2018年10月23日签订的租赁协议无效；二、金文华公司自判决生效之日起十日内向欧丽塑胶公司返还押金20000元；三、金文华公司自判决生效之日起十日内向欧丽塑胶公司返还租金12000元；四、驳回欧丽塑胶公司的其他诉讼请求；五、驳回金文华公司的全部反诉请求。本案受理费1100元、反诉费750元，均由金文华公司负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本案为租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：金文华公司主张解除双方于2018年10月23日签订的租赁协议及要求欧丽塑胶公司支付租金48000元、违约金20000元是否成立。2018年10月23日，欧丽塑胶公司与金文华公司签订了租赁协议，欧丽塑胶公司向金文华公司承租位于观澜新田沙×工业园6号厂房三楼，面积1000平方米，租赁期限为2年。后因双方就涉案房屋是否取得合法文件及电梯是否符合要求、金文华公司是否与原权利人取得涉案房屋的出租权等发生争议，金文华公司补充提交了：房地产证影印件、房屋租赁证、租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日的厂房续租合同。经审查，金文华公司补充提交的上述证据所显示的租赁物为“龙华新区观澜新田村沙浦第×工业园第三栋3号厂房，与欧丽塑胶公司与金文华公司签订的租赁协议所涉租赁物的地址观澜新田沙×工业园6号厂房三楼不符。欧丽塑胶公司主张两处根本不是同一地点。金文华公司主张两个地点都是国家认可的地点，是同一地点，但未提交相应的证据证明，应承担采证不能的法律后果。本案租赁物所在建筑为一幢三层厂房，欧丽塑胶公司承租的房屋为第三层。根据金文华公司补充提交的房地产证影印件，整栋房屋的使用土地面积为400平方，建筑面积1500平方，金文华公司自认2、3层有搭建。金文华公司补充提交房屋租赁证所显示的面积为2200平方，已超出房地产证上的面积。根据金文华公司出租的观澜新田沙×工业园6号厂房三楼面积达1000平方米的事实，涉案房屋明显未按规定承建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。金文华公司未提交证据证明其补充提交的房地产证所显示的房产与本案所涉房产的地址一致，且本案所涉房产明显存在未按规划许可进行建设的事实，一审认定双方签订的租赁协议无效有事实和法律依据，本院予以维持。金文华公司主张双方签订的租赁协议有效及主张欧丽塑胶公司支付违约金20000元本院不予支持。欧丽塑胶公司与金文华公司因涉案房屋是否取得合法文件及电梯是否符合要求、金文华公司是否与原权利人取得涉案房屋的出租权等发生争议，并未就涉案租赁物进行交接，欧丽塑胶公司并未使用涉案房屋，且双方签订的租赁协议应认定无效，金文华公司要求欧丽塑胶公司支付租金48000元本院不予支持。综上所述，金文华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1200元（深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司已预交），由深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年十二月八日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。