黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8110民初1294号原告（反诉被告）：齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区齐齐哈尔种畜场三连。法定代表人：巩传锋，该公司经理。委托诉讼代理人：周英莉，该公司法律顾问。被告（反诉原告）：孙晓黎，女，1988年4月17日出生，汉族，齐齐哈尔大学教师，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。原告（反诉被告）齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司（以下简称鸿通物业公司）诉被告（反诉原告）孙晓黎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法由审判员张伟独任审判。被告（反诉原告）孙晓黎2020年12月7日提起反诉，经审查，本院予以准许，并于2020年12月9日公开开庭审理。原告（反诉被告）鸿通物业公司委托诉讼代理人周英莉，被告（反诉原告）孙晓黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法裁决被告支付拖欠物业费13,136.00元及滞纳金（按照欠缴物业费金额每日加收千分之一违约金，计算至实际付款之日止,截止到2020年12月9日，滞纳金数额为8,098.34元，本息合计数额为21,234.34元）2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告(反诉被告)鸿通物业公司与锦州金亿房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》,按照该约定,种畜场明星小区、名人雅居小区物业管理均由原告负责,合同履行期限截至2026年5月24日,合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时,合同终止。协议签订后,原告按照约定履行了为全体业主提供相应物业管理服务的各项义务。被告系名人雅居小区业主,在接受物业服务的同时却没有履行全额缴纳物业费的义务,为了维护自己合法权益,原告依法提起诉讼,请求法院依法裁决被告支付全部物业费用,并依法支付滞纳金（违约金）。被告（反诉原告）孙晓黎辩称：原告将被告提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下：本人自2013年8月购买名人雅居住房以来，仅与建设单位锦州金亿房产公司选聘的物业管理有限公司默认签订物业管理和服务协议，据我所知原告是在2016年10月份以后入驻的第二家物业公司，被告从未与原告签署任何形式的物业管理协议。原告入驻名人雅居从未对全体业主进行公告或者以任何方式告知业主其来源，单方面在建筑商选聘的物业离开后全体业主不知情的情况下入驻名人雅居小区。而且合同时间长达十年，存在恶意。侵害了业主的合法权益。属于不合法性质，来源不明，被告与原告没有合同关系。而且没有通过招投标的方式以及备案、公示。《齐齐哈尔市物业管理条例》第十一条规定了具体的招标方式、步骤，以及前期物业到何时为止、相关备案手续。而原告并不是合法途径入驻小区的。如今原告与开发商签订的合同已经侵害了买受人的合法权益。违反物业管理条例第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。开发商在业主入住三年以后还替业主做主找物业，不公示不公告，本身不合法。2013年购买房屋时的物业我能够承认，并且一直如期缴纳物业费，有票据为证。但是2016年以后鸿通物业的入驻并不合法，本人从未与之签订过合同。只是开发商单方面，在业主不知情的情况下与物业公司签订的，是违法的。违反了物业管理条例第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。《物业管理条例》第三条规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鸿通物业入驻小区其性质属于选聘不合法，来源不明。小区在没有业委会的情况下，应该通过业主大会的方式招投标选聘物业，建筑单位没有权利在业主入住几年以后，再一次替业主做主选聘物业的权利。小区虽然没有业主委员会，但是开过业主大会，业主大会并未选聘原告，物业管理条例第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据物业管理条例第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；物业管理条例第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。因此，答辩人不承认物业的身份，答辩人不是合同主体，没有权利义务关系，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。退一万步来讲，假设存在合同关系。（这里我再次强调从未与物业签过任何形式的合同。）原告没有履行应该尽的服务义务，片面强调收费的权利。假设合同关系存在，我主张根据《中华人民共和国合同法》66条之规定，同时履行抗辩权:指双务合同的当事人一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权。同时履行抗辩权乃是指双务契约中当事人之一方于他方未为对待给付前，可以拒绝提出自己的给付之抗辩权。被答辩人没有给付应有服务，我可以同时履行抗辩权。根据《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第35条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业就有责任和义务对我家房顶及排水沟等进行维护。而不是什么都不做，由于疏于维护对我家造成巨大经济损失。如果合同关系存在，鸿通物业就应该履行物业服务的职责，包括对房屋进行维护等，现在是物业没有履行服务责任，对我造成巨大经济损失。被答辩人突然直接起诉业主，之前未有催缴、社区调解等正常程序，时间紧迫，使业主在举证方面处于弱势地位，这便为被答辩人提供了一个投机的机会，他们希望靠回避物业真实资质、服务质量的监管和验收，回避业主对物业费收支、人员配备上岗等情况的知情权问题。小区最近张贴告示，有照片为证，是新贴出来的。告诉业主家里出现问题该找谁，把责任推得一干二净，片面强调收费，不强调服务，那我家哪坏了出问题都不找物业，啥服务没享受到，我还要你物业有什么用。看看其他物业，比如曼哈顿，人家就强调服务，一个季度一公示，其中就包括对外墙和房顶的维护。消费设备检修等都有每日记录。还有就是税的问题，小区门口公告栏，没提到税的公示。违反了《齐齐哈尔市物业管理条例》第31条第9款。现要求物业进行公示近几年的记录。还是假设存在合同关系的情况下，根据对方提供材料，鸿通物业属于三级资质物业。根据《物业管理企业三级资质》所规定引述：三级资质应提供的服务，鸿通物业并没有提供相应的服务，有照片视频为证，也欢迎到小区实地走访。对于本案来说，双方已经在被告业主完全不知情，事先无任何沟通的前提下对簿公堂，很显然物业没有做到三级资质应该具备的服务态度。原告从提供服务至今从未进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，在没有电话催缴、书面催缴、社区调解等正常合法程序，直接到法院提起诉讼。2016年冬天，我家车自来水闸跑水，我找到物业，物业果断拒绝说找不归我们管。无奈之下我自己到市里找人修理，浪费时间，导致整个车库损失严重。2017年夏天，三楼水龙头半夜跑水，由于物业没有24小时服务电话，给座机打没人接，手机关机，大半夜我去物业门卫找人，物业回答会关水闸的明早来。于是大半夜自己找人修理，从三楼水跑到一楼，由于关闭水闸不及时，造成二次损失。同年冬天，我家小院丢失桌椅一套，栅栏破损，我去物业查监控，物业说有死角，看不见你家。这两年找过物业。表示你提高服务质量，解决我家问题，我自然会交，遭到野蛮对待。不交物业费，不让交水费和天然气费。我家长达三年，不能交水费和燃气费，没有水和燃气，导致我无法在自己家房子居住，房子空置三年半。不让交费，有很多业主可以证明，物业也应该有缴费记录。2020年初，物业才松口让交费，但是控制金额。我于2019夏天房顶漏水几次找物业请求维修养护，还主动找到物业巩经理协商解决问题。被告对物业费的表态不是拒缴是缓交，提高服务、解决实际问题后自然会缴费，却遭到多次无理拒绝和推脱。万般无奈之下，自己花钱维修。到如今在我没有得到任何通知的情况下被物业起诉。从此次物业几十个业主一起起诉的事实就能看出鸿通物业的服务是否得到大多数业主的肯定，如果受欢迎服务的好，谁家能不交物业费，对簿公堂。物业服务达不到标准：1、原告从未开展任何社区文化活动。2、原告从入驻至今从未对财务收支、人员配备、设备维护等情况进行公示。3、每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。4、公共秩序维护疏于维护，没有小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。没有夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。小区保安亭24小时无人值班形同虚设，经常在清晨和半夜大开小区大门，行人和车辆自由出入。摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，尤其是2019年末到2020年初，多家业主被盗，小区监控摄像无法提供任何帮助。很多业主汽车被划被剐蹭却查不到肇事者。就答辩人来说，院子前后多次丢失桌椅，车辆家门口被剐蹭。到物业查看录像，物业推脱摄像头不好使，查不到，物业没有做到应尽的职责。5、甚至在2020年初新冠疫情严重的情况下，小区也没能认真做好扫码、记录工作，小区大门随便出入。6、保洁服务从未对水池、沟、渠、沙井进行清理，不能及时清扫积水、积雪，不进行保洁巡查。尤其对下雪后积雪的清理非常差，一到冬天由于积雪清理不及时，造成路面打滑。就算清理积雪，随意堆放到业主家门口，造成答辩人家不能正常出入，积雪长时间堵在自己家门口，等待开春自己化。物业对施工后的场地长时间没有清理。7、物业从未对业主房顶、排水沟、通风口等进行日常维护和清理，造成答辩人房顶漏水，排水沟堵塞、破裂，对答辩人造成巨大经济损失（室内墙皮掉落、电线漏电、脚线开胶、壁纸发霉、灯饰损坏等）。8、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。9、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换,自来水设备没有进行日常清洁和维护，放出来的自来水不能使用，发黄严重。10、以不交物业费为理由，拒收业主水费和天然气费用，业主不能使用水和燃气。基本生活无法保障，无法居住。11、清理垃圾不及时，满地垃圾，狗屎。12、井盖缺失，安全隐患大.13、暖器漏水，下水道堵塞，物业拒绝维修，让业主自己处理。14、路灯不亮，漆黑一片。大门主干一条道路灯能亮几小时（到九点）其他路灯一直不亮，业主自己家安太阳能灯。过节也是黑漆漆一片。15、外墙不维护，破损严重，马路牙子残缺，外墙残缺。16、收费标准参差不齐，看人下菜。17、搞小团体，差别服务，好几个群。18、电表箱没有锁，经常敞开，遇到风雨跳闸漏电，闪坏家用电器。19、草木疯长，不修剪。20、小区南门经常不锁，外来人员随意出入。物业服务基础情况：从未公示物业费收取和开支情况以及小区广告收入的获得和分配情况。物业没有明确的管理制度，仅在最近一个月增设门口的公告栏，说明业主家出现什么问题，应该找谁当责任人的信息，以及有偿服务价目表。没有完善的物业管理档案，没有对小区设备设施的维修保养记录。从未公示物业工作人员的上岗情况、专业资质是否具备，物业工作人员经常更换，年龄素质参差不齐，没有佩戴标识，服装不统一，经常与业主由于服务态度问题，发生口角。物业没有公示24小时服务电话，出现紧急情况时，找不到服务人员，往往靠业主自己找人解决。从未开展任何文化活动。节日期间没有任何布置，多数路灯甚至全年不亮。经常发生突然停水停电情况，十次能通知一两次。业主缴纳物业费只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。以不交物业费为理由，拒收业主水费和天然气费用，业主不能使用水和燃气。基本生活无法保障，居住困难。收费标准参差不齐，看人下菜，搞小团体，差别服务。房屋管理情况：1、没有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，没有巡查、检修、保养记录。公共区域根本不维护，房顶缺乏养护，长树长草，排水沟堵塞，造成房盖破裂漏水，造成巨大损失。外墙不维护，破损严重。2、没有对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，没有对发现损坏及时安排专项修理。没有及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，组织维修。小区业主在房屋过了保修期以后，寻找物业无果，只能自己花钱修理房屋及外墙等。3、没有对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查并做好相关巡查记录。没有每年一次以上（应于雨季前安排）对屋面排水沟、室外排水管道、通风口等进行请扫和疏通，导致很多业主家房屋外部排水沟以及小区排水沟堵塞严重。4、没有对物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标志，没有安全疏散指示和事故照明设施。共用设施设备维修养护：1、疏于对共用设施设备进行日常管理和维修养护，没有相关记录，责任人不明确。尤其是小区内损坏的公用设施设备常年没有更换,自来水设备没有进行日常清洁和维护，放出来的自来水不能使用，发黄严重。业主不得不自费安装自来水过滤装置。2、没有不定期巡视路面、侧石、围墙、井、健身设施等；夏天路面有积水,冬天清雪不及时，小区路面打滑严重，积雪随意堆放于业主门口，影响正常出入，等待开春自然融化。井盖缺失，木板代替，围墙和马路牙子多处破损，给业主带来不便和危险。3、缺乏消防设施，没有配备必需的消防器材，没有应急预案。4、小区路灯多数破损，晚上漆黑一片，业主自费安灯照明。5、监控设备老化、损坏严重，车辆剐蹭、院子丢东西、入室盗窃时有发生，找物业调取监控无果，不是说有死角就是说晚上看不清。6、电表箱没有锁，经常敞开，遇到风雨跳闸漏电，闪坏家用电器。协助维护公共秩序情况：1、公共秩序维护人员没有受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，不具备上岗证、健康证，经常更换，素质参差不齐，经常由于服务态度恶劣，与业主发生口角，危害公共秩序。上岗时没有佩戴统一标志，没有穿戴统一制服，业主区分不清是物业人员还是社会人员。小区没有固定的电工、水工等专业人员，没有人员持证上岗和经过培训，只有少数几个人清理公共区域的大面卫生，角落里从未清扫清，理垃圾不及时，满地垃圾，狗屎。2、物业区域主次出入口没有24小时值班，小区围墙有缺损，南边小门没有锁，社会人员随意出入。没有对进出车辆进行管理和疏导，大门经常在半夜和早午饭时间大敞四开，无人值守，随意出入行人和车辆。更提不上不定期巡逻。小商小贩、可疑人员随意入内。服务人员更换频繁，见到的门口看门人员，至少在半年内更换3-4次，上岗的人员更别提专业培训了，而且年龄偏大素质较低，曾发生过多次看门人员言语粗鲁，出口带脏字，与进入小区的客人发生争吵，影响极其恶劣。2020年初，小区多家发生被盗情况。续发生8号楼C1业主一个月被盗2次，窗户被砸坏物业巡视都没发现，9号楼C1紧接着被盗，对小区业主造成严重威胁（有报案记录）。3、甚至在2020年初疫情防控严峻期间，物业没有做好记录扫码工作，依然随意出入，由于物业的不作为，一些业主自发组成小队，在大门口站岗记录扫码，小区巡逻、购买生活物资，以解决生活困难。4、小区服务人员严重不足，个别物业人员利用上班时间给个别业主干私活挣外快。保洁服务情况：绿地、树木杂草丛生，有明显暴露垃圾，健身设施无人擦洗。小区露天水池，大门前水池布景，从第一批业主入驻至今从未注水使用。门前电子告示板，从未插电使用。甚至有物业人员在大门口小便的情况发生。没有定期消毒和灭虫除害。楼道清洁不及时，扶手栏杆积灰严重，积雪清扫不及时，卫生死角多，墙面、地面没有定期维护，多处破损。物业对施工后的场地长时间没有清理，长时间堆放垃圾。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。根据《物业管理条例》第35条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现要求物业赔偿我家由于物业不维护，不服务造成的经济损失。物业管理条例第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。请问原告定价标准从何而来？与实际相符合吗？如果符合请公示相关文件，公示收费标准、物价局定价文件、从接受物业开始的财务收支情况、物业资质文件、物业工作人员的健康证和上岗证、小区设备维修维护记录等情况。请问鸿通物业收费标准是实行政府指导价等级小区物业服务内容还是实行政府指导价非等级小区物业服务内容？无论哪种，都应该包括房顶的维护和维修。敢问住高层的业主，过了保修期，屋顶漏了或者外墙刮坏了，业主不找物业，难道自己爬上去修啊。那高层和我家楼有啥差别。物业和开发商交接时候，根据《物业管理条例》第28、29条，交接都应该查验房屋质量。质量不好，谁接收。当时怎么不公示责任问题。再就是房屋维修基金问题，我家购房时就交了房屋维修基金。没有物业提出建议、拿材料去申请，以及组织实施。业主自己使用不了。《住宅专项维修资金管理办法》，第二十二条有详细规定。物业不作为，什么也不干，我家不得不自己花钱止损维修。鸿通物业目前提供的服务为：一天或者两天收一次垃圾，看大门（不是24小时值守）。人员总换，认不清是谁，就又换新人。综上所述，被答辩人将答辩人作为被告起诉没有任何依据，双方不具备合同关系。退一万步讲，如果存在法律关系，原告并未如实履行合同义务，物业不能提供符合行业标准的服务，答辩人才延迟缴纳物业费。鸿通公司未经过招投标方式选聘，请求相关房地产部门作出行政处罚。答辩人提出以上答辩，请求贵法院查明事实真相，维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人的起诉。反诉原告孙晓黎提出反诉请求：1、由于物业没有对反诉人房屋屋顶及相关场地进行维修、养护和管理，给反诉人造成经济损失。请求被反诉人赔偿反诉人修缮屋顶及排水沟费用，以及由此造成的室内装修损失共计15,000.00元整；2、诉讼费由被反诉被告承担。反诉被告鸿通物业公司辩称：答辩人不同意反诉人诉讼请求，理由如下：反诉人陈述的屋顶失修损坏、排水沟堵塞、开裂、漏水等相关情况不是本案事实，由于反诉人从未向我公司对上述情况进行申报，因此我公司不可能存在推脱责任、拒绝维修和修缮等相关情况。关于2019年7月房顶是否漏水以及漏水的原因需要原告向法庭举示证据，如果本案确实存在公共屋顶需要维护和修缮情况，我公司将在职权范围内进行修复，但是屋顶属于公用部位，修复费用应通过法定程序动用住房维修基金进行处理。所以涉及屋顶修复的费用原告无权以自己名义提起诉讼，故请求依法驳回其反诉请求。原告鸿通物业公司提供了以下证据：证据一、鸿通物业公司营业执照、资质证书复印件各一份。欲证明原告具备物业服务三级资质证书；同时具备为小区业主提供物业服务的主体资格。被告证意见如下：资质证书有效期是2016年到2020年10月31日，现在已过期，鸿通物业公司没有提供三级资质相符合的服务，在答辩中21条可以体现。证据二、购房协议书复印件一份。欲证明被告从锦州金亿房地产开发公司购买别墅一套，购房时间为2013年9月28日，位于齐齐哈尔市铁××区名人雅××小区××楼××单元××层，建筑面积为273.67平方米；原告依据该建筑面积作为收取物业费的计算标准。被告质证意见如下：该证据能够证明被告2019年夏天房顶漏水已经过了5年的房屋保修期的事实，漏水是因为物业疏于维护所造成的，商品房买卖合同内容从未提及与物业相关的条款，更谈不上开发商替业主做主第二次选聘物业。证据三、被告天然气及自来水缴费记录盖章的原件各一份。欲证明被告属于名人雅居小区正常住户，水费及天然气费正常缴纳，说明已经实际入户。被告质证意见如下：通过天然气及自来水缴费明细看，从2016年到2019年被告未曾缴纳过水费及天然气，是因为原告以被告没有缴纳物业费拒收被告天然气费用及自来水费用。证据四、《前期物业管理服务合同》。欲证明1、原告与锦州金亿房地产开发有限公司就名人雅居小区、明星小区物业管理事宜签订前期管服务理合同，原告履行物业职责主要是小区公用和共用部位维修、养护、管理、运行及维护，不包括住户私人空间维修养护；2、高档别墅住宅物业费收费标准为1.00元月/㎡；3、逾期缴纳物业服务费，自逾期之日起按欠费数额每日加收千分之一违约金；4、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任；5、合同履行期间内，业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同时本合同终止，至今，业主委员会没有签订其他物业管理合同，所以本合同有效。被告质证意见如下：该份证据仅仅是开发商在被告人住3年后前期物业走了以后单方面与第二家物业公司也就是原告签订的合同。开发商不能代表业主选聘物业公司、签订合同，我不认同这个证据，我不是这个合同的甲方、乙方，这个合同签订日期是2016年，这个时候我们已经有了业主委员会，并召开过业主大会，没有选聘原告作为名人雅居的物业服务公司。而且这份合同没有对业主公开、公示，业主不知情。证据五、小区物业收费标准、物业职责公示牌图片7张。欲证明原告公司将物业收费标准及物业具体职责在小区公示牌进行公示。被告质证意见如下：有偿收费服务标准仅能证明零件坏了，购买及安装费用，与小区物业资质应该提供的相应等级的服务没有任何关系，公示牌上写了物业费不包括什么，物业的责任与业主的责任分别是什么，告诉业主那里坏了应该找谁，而不是物业公司，反倒是证明原告规避，物业应该提供的服务与责任。小区公示牌上的物业费包括哪些，违反了物业管理条例关于税费的公示。证据六、公司经理岗位、综合部门等各部门岗位责任制度图3张。欲证明原告为履行物业职责，公示物业公司各岗位责任制度，各部门均按照岗位责任制进行工作。被告质证意见如下：公司经理综合部门岗位职责与物业应当提供的服务没有关系，这是物业公司内部的管理制度，与业主无关，原告应提供的是物业收费、收支情况，物业工作人员的培训记录，上岗记录，以及专业人员比如水工、电工等资质以及消防设施的配备等。证据七、原告（反诉被告）物业公司员工履行物业职责图片20张及录像光盘一份（光盘内14段短视频）。欲证明1、物业公司积极履行小区绿化、日常卫生清扫、冬季清雪、保安、自来水等公用设施修理、维护，清理整顿违法占用小区共用资源等各项物业基本职责；2、疫情期间为小区业主代买各种生活物资，代收快递、代为缴纳燃气费、水费，代为转送快递，对隔离的住户代倒垃圾、代为扫码测温等等物业管理范围之外的工作；3、由于物业公司积极高效履行各项职责受到业主好评，收到业主送来的多面锦旗。被告质证意见如下：送锦旗属于个别业主的个人行为，与小区其他业主无关，帮小区业主种地属于物业工作人员利用工作时间干私活，挣外快的个人行为。消毒记录质证意见为请原告提供消毒记录的文件，不是一张照片就可以证明的，以及消杀记录的购买和使用情况的一个记录。聊天截图证明了物业公司差别服务，我本人没有在这个群，我也不知晓这个群，名人雅居一共有270位的业主，里面仅有113人，证明物业公司差别服务，搞小团体。反诉原告孙晓黎提供了以下证据：证据一、2019年夏天维修房顶施工合同复印件（当庭核对原件无误，予以返还）和收据复印件（当庭核对原件无误，予以返还）、2019年当时房顶的情况说明复印件（当庭核对原件无误，予以返还）、房屋维修基金缴费凭证复印件、2013年至2016年物业缴费凭证复印件3张（当庭核对原件无误，予以返还）。欲证明被告房屋在过了5年保修期后，由于物业方疏于维护，造成排水沟堵塞、开裂、漏水对被告造成经济损失的事实，原告没有尽到为被告房屋进行相应的服务的事实，也证明是两家物业公司的事实。反诉被告质证意见如下：对情况说明、收据、施工合同有异议，情况说明当中说明人为自然人个人，不是法定的机构，没有权利对屋内的状况出具证明，而且证人没有出庭作证，不发生法律效力。施工合同的签订时间为2019年10月30日，雨期已过，不能存在屋顶漏雨修复的情况，另外该建筑工程队是否存在施工资质，施工合同无法证明。收据体现的内容为个人收款，不是税务凭证，关于提交的收据收款的单位也不是我公司，所以该组收据与我公司无关，而且诉讼请求是2016年10月份之后的物业费，该组证据只能证实在此之前的物业费缴纳情况，所以这组证据不能证明物业存在服务不符合标准的情况。房屋维修基金收款单位为齐齐哈尔种畜场，不是我公司。证据二、光盘一张（内含有照片，不包括光盘中的视频）。欲证明照片拍摄的地点为名人雅居明星小区住宅，上面有具体的拍摄时间。（未提交到法院）反诉被告质证意见如下：光盘为拍摄照片的复制品，不能证实原始拍摄的时间，另外无论拍摄的具体时间如何，均不能够直接证实物业公司存在服务不到位的情况，光盘中的视频质证意见同被告方出具的照片质证意见一致。证据三、购房合同复印件一份，入户时缴纳的温泉费、燃气费、取暖费、垃圾清运费、交付购房款各一张。欲证明购房日期为2013年9月到2020年夏天，被告家的房子已经过了5年的保修期的事实，购房合同中从未提起物业相关条款的问题，原告2016年与开发商单方面签订物业合同，我不是合同的关系人，不是合同主体的事实。反诉被告质证意见如下：商品房买卖合同正能够证实被告属于小区业主，具备缴纳物业费的义务，商品房买卖合同缺页，无法证实签字的内容。证据四、开发商收取的拆扒保证金票据原件一份。欲证明开发商说抵顶1,000元物业费。反诉被告质证意见如下：该组证据是开发商收取的，并不是我公司，我公司从未对被告承诺过该1,000元可以顶物业费，所以该份证据与原告诉讼请求无关。证据五、证人杨某、李某、刘某、张某出庭证言。欲证明：1、原告不作为，被告没有享受到相应的一个服务。2、小区是有业主委员会开过大会，有会议记录，证明被告小区没有选择原告作为被告小区的服务公司，只是开发商背着业主做的单方面的事情，被告小区业主不知情的事实。3、原告房屋入住没有公示，小区业主并不知情。反诉原告以此证据欲证明2019年夏天，被告房屋多次漏水，被告多次找到物业进行维修，被拒绝，无奈之下，自己出钱维修、止损。反诉被告质证认为，对于证人证明的事实有异议，第一证人与本案有利害关系，该证人拖欠我公司物业费，为我公司下一批欲起诉的被告。第二证人证实的内容不真实，陈述的内容应当是亲眼看见，亲耳听见等等亲身感受的事实，而该证人主观方面具有严重的倾向性，证人出庭第一句话就是我认为，说明证人陈述的是自己想法、自己的观点等主观内容，不能证明自己的感知事实，证实的内容含糊，没有列举具体的事项。第三证人证实其自己认为自己为业主代表，根据相关规定，证人只能证实自己，而不能代替他人，所以证明的问题不具有真实性。第四证人证实的业主代表并不是经过法定程序推选出来的业主代表，属于私人组织，没有经过申请设立，没有经过批准，没有进行公示，没有拟定章程及公约，更没有进行备案和登记，所以不属于法定的业委会，陈述的财务管理人员管理的也不是公共的财务事宜，所以只能属于民间组织，而且该情况正能够说明前期物业服务合同仍在有效的服务期内。而且证人证实该小区只有我公司进行物业服务，该情况能够说明被告并没有接受其他物业公司的服务，说明被告对我公司具有缴费义务。反诉被告针对反诉请求未提供证据。综合证据的来源以及与本案的关联性，本院对证据认证如下：原告（反诉被告）齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司提供的证据一，虽然被告（反诉原告）孙晓黎对原告的物业服务资质提出异议，但国家住房城乡建设部已于2018年3月8日发布关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，即物业服务企业无需具备资质。故本院对该证据予以采信；证据二，被告没有对其真实性予以否认，本院予以采信；证据三，被告未予否认，只是抗辩2016年后由于被告拒缴物业费，原告拒收天然气及水费，故本院予以采信；证据四，被告不认可，但此合同的真实性被告未予否认，原告也按合同约定进行了服务，被告所称此合同没有经过业主委员会的选聘认可，但没有提供其所称的业主委员会合法成立的证据。此证据是开发公司与原告签订的前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规范，故本院对该证据予以采信；证据五，是原告对收费标准、物业职责等内容的公示，被告并没有对其真实性提出异议，故本院予以采信；证据六，被告认为与其无关，此证据证实原告制定了管理制度，并要求全体员工按章办事，本院予以采信；证据七，欲证实原告进行的部分物业服务工作，但该证据与被告提供的证据五相矛盾，两个相反证据证明力相当，故本院不予采信；被告孙晓黎提供的证据一（亦反诉原告证据），原告提出被告未向原告提出维修申请，原告不知情。被告也未提交其向的原告申请房屋维修的证据，故被告（反诉原告）的该证据不予认定；证据二，该光盘中的照片和视频欲证实原告物业服务不到位，原告予以否认，本院认为，该证据不能足以说明原告服务不到位的事实，且与原告，缺乏说服力，故本院对该证据不予采信；证据三，被告提交此证据没有明确此证据与本案的关联性，并且该商品房买卖合同缺失签订时间、买卖双方签字盖章等关键环节，本院无法认定该证据的真实性，故不予采信；证据四，因原告否认，被告不能证实拆扒费1000元可以抵顶物业费，故不予采信；证据五，证人杨某、李某、刘某、张某均系原告物业合同中的名人雅居小区和明星小区的业主，均拖欠物业费，与该案有利害关系，且证言内容没有其他证明力较强的证据相佐证，且与原告提供的证据七相矛盾，两个相反证据证明力相当，故对除证人陈述其自行成立业主委员会外，其他证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日原告与锦州金亿房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定原告对名人雅居、明星小区的物业进行管理和服务，并约定物业服务收费按包干制物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，收费标准为每月每平方米1元。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，并自2016年10月1日起向业主收取物业费。被告孙晓黎系名人雅居小区22号楼1单元101室的业主。2016年以前，该业主正常缴纳物业费，但2016年开始，被告孙晓黎以其房屋屋顶损坏，原告拒绝为其维修、原告进驻小区进行物业管理不合法、原告没有尽到物业管理义务、物业收费定价无依据、原告未履行为被告房屋修复义务为由，拒绝交纳2016年10月1日至2020年的物业费共计13,136元。本院认为，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应按照约定全面履行各自义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。依照上述规定，可以认定国务院《物业管理条例》第24条规定不属于效力性强制规定，仅属于管理型禁止性规范，禁止的只是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。《物业管理条例》第56条规定了对于违反第24条规定如何处罚的相关规定，其中并没有对该行为明令禁止，只是规定由行政机关责令限期改正。该情况说明：违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，所以国务院《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制规定，只是管理性规定、只是提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，所以建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。对于孙晓黎认为原告在合同履行过程中，认为原告服务不到位、服务质量差等理由，拒绝缴纳物业费的抗辩意见，本院认为，首先，在物业服务合同中，业主的抗辩理由应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，孙晓黎所提交的证据，未能证明物业服务瑕疵达到了少交或拒交物业服务费的程度；其次，即使原告存在违约行为，也不能成为业主拒交物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律范围内行使相应的请求权，不能因此拒绝交纳物业服务费用。物业服务合同纠纷产生的纠纷主体为业主与物业服务企业，孙晓黎基于对其物业的专有部分和共用部分的使用权益，产生了物业服务需求，而原告通过对上述区域进行管理、维护，向孙晓黎提供物业管理服务，获得孙晓黎支付的劳动报酬，双方为相互依存的合同关系。孙晓黎作为合同一方，以未享受或者原告提供的相关物业服务存在严重质量问题为由，拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，不能成立。首先，该抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系，同时，诚实信用原则允许孙晓黎行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。基于孙晓黎并未诚实履行交纳物业服务费的义务，先违反合同约定的行为，该抗辩权行使的基础并不存在。其次，基于物业服务具有时间上的持续性和无法计量性的特点，而物业服务合同约定的物业服务义务又较为概况，孙晓黎不能仅凭特定、单一现象就认定原告提供的服务质量不达标，并构成了根本性违约，而应提供充分的证据形成证据链予以证明，且原告如有相反的证据证明其已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某个环节或个别服务存在瑕疵的情形下，法院不能认定原告构成根本性违约。最后，物业费的交纳具有公共利益的性质，小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业公司经营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，还会损害其他正常交费业主的利益，并导致小区物业服务问题恶性循环。本案中，孙晓黎如果对原告提供的物业服务不满意，应与原告积极沟通、协商解决，而不应采取拒绝交纳物业费的方式来进行对抗。原告履行了前期物业管理服务合同的义务，对小区进行了管理，被告作为业主接受了服务，并从中受益，被告拒交物业费，违反了等价有偿的原则，故对被告的抗辩理由不予支持；被告提出原告的物业管理资质已于2020年10月到期，原告无资质再从事物业管理服务工作，因《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月8日被住房城乡建设部废止，故原告不再受有无资质的限制。被告主张原告按每平方米收费1元的抗辩主张，因此收费标准系开发商与原告的前期物业管理服务合同中订立的，被告认为收费标准不合理，应提供收费标准不合理证据、法律依据，或者物价管理机关的意见，在上述条件未满足时，本院无权确定具体的收费标准。原告主张被告给付物业费13,136元，于法有据，应予支持。滞纳金（违约金）按欠交物业费金额每日加收千分之一的诉讼请求，被告对此未提出异议，故本院予以支持。原告主张被告给付物业费13,136元，滞纳金（违约金）按欠交物业费金额每日加收千分之一的诉讼请求，于法有据，且被告没有主张，滞纳金（违约金）过高，本院予以支持。反诉原告以其多次向反诉被告提出维修房屋屋顶，反诉被告不予配合为由，要求反诉被告承担15,000元损失，因其没有提供其向反诉被告主张要求反诉被告维修其房屋屋顶的证据，反诉被告予以否认，故本院不予支持。综上所述，为了维护正常的物业管理服务秩序，保障全体业主的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙晓黎于本判决生效后十日内给付原告齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司物业费13,136.00元及2020年12月9日前滞纳金8，098.34元；被告孙晓黎自2020年12月10日起以未交纳的物业费13，136.00元为基数，按欠交物业费金额每日加收千分之一，计算至实际给付之日止。二、驳回反诉原告孙晓黎的反诉请求。如果被告孙晓黎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费330.00元（齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司预交）减半收取165.00元，反诉案件受理费88.00元（孙晓黎预交），减半收取44.00元，由被告孙晓黎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  张伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  袁日