新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初3138号原告：新疆满堂福酒店投资管理有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路**银星大酒店****。法定代表人：姜林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，新疆元正律师事务所律师。被告：乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司，住所地乌鲁，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路**>法定代表人：汪志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁万忠，北京盈科（西宁）律师事务所律师。原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司（以下简称满堂福公司）与被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司（以下简称楚天银星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告满堂福公司的委托诉讼代理人杨军，被告楚天银星公司的委托诉讼代理人祁万忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满堂福公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的租赁费1,066,000元及物业费、水电费、暖气费、空调费共计2017429.29；2、请求判令被告支付逾期付款利息54,560.96元（暂从2019年11月计算至2020年5月30日，此后利息按照月利率5‰计算至债务全部清偿日止），以上合计2,071,990.25元；3、本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2019年3月7日，原、被告签订《诉讼期间临时租赁协议》在合同履行期间被告拖欠租金及其他费用共计2,017,429.29元。期间原告多次通知被告缴纳费用，被告以种种理由推脱，拒不缴纳，被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告楚天银星公司辩称，原告计算的欠款数额有误，经我公司核对，欠款数额为1,218,081.6元，在协议履行期间，原告存在物业服务不到位，物业收费没有依据，酒店客房空调不能制冷，消防水箱漏水等问题，还有156.75平方米的机房被告没有使用，另外湖北省办事处使用的两间客房租金直接交给了原告，以上问题原、被告双方一直在协商中，所以被告没有恶意违反合同的行为，原告的诉讼请求不能成立，原告的利息计算标准没有依据。原告满堂福公司围绕诉讼请求提交以下证据：1、诉讼期间临时租赁协议，拟证明：双方合同约定租赁费起算时间为2019年3月1日，每月租金为480,000元。水电费、空调费、暖气费、物业费的缴纳标准协议中有明确约定。逾期交纳租金的按照千分之五计算违约金。被告楚天银星公司对该证据真实性、合法性、关联性均不持异议。但被告认为协议签订之日为2019年3月7日，在此之前并不具备交付条件，因此租金起算日应为2019年3月7日。另外逾期交付租金的计算标准应该是按照欠款金额的千分之五计算。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、通知（复印件），拟证明：原告于2020年4月3日对被告拖欠的各项费用进行了通知，被告客房部经理沈龙签收了该通知。被告楚天银星公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告认为该证据为复印件，且该通知计算的数额与原告起诉金额不一致。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予以确认。3、各项费用明细单及相关发票，拟证明：被告拖欠原告各项费用及拖欠费用的计算方式。被告楚天银星公司对2019年3月7日之后开具的发票真实性、合法性、关联性均予以认可，对原告自行制作的明细的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对发票的真实性、合法性、关联性予以确认，对原告自制的费用明细综合本案查明的其他事实再行认定。4、各楼层水量、电量消耗明细表，证明各楼层被告用水、用电量情况。被告楚天银星公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告认为该组证据无该公司人员签字或盖章确认。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。5、函，拟证明：案涉酒店在2020年2月并未被征用，而是在2020年4月11日被卫健委征用。被告楚天银星公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告楚天银星公司出示以下证据：1、2019年2月28日楚天银星酒店恢复经营验收单（复印件），拟证明：2019年3月1日前酒店没有达到经营的标准。原告满堂福公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告认为该证据为复印件，且无原告公司人员签字或盖章确认。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2、申请（原件）、复函（原件）、通知（原件），拟证明：原告公司同意自2019年开始减免机房156.75平方米的空调费和暖气费，同意减免10天的空调费，每月减免物业费10,000元，同意减免2019年7月16日至9月15日期间水电费96,760.5元。原告满堂福公司认为该申请无原告公司签字或盖章确认对申请的真实性、合法性、关联性均不予认可。对复函的真实性、合法性、关联性均不予认可，不同意减免相关费用。对通知的真实性认可，关联性不予认可。本院对复函、通知的真实性、合法性、关联性予以确认，对申请的真实性、合法性、关联性综合本案查明其他事实再行认定。3、租赁费、空调费、采暖费、水电费、交款凭证及欠付费用清单，拟证明：2019年11月之前产生的费用除物业费外均已结清。租赁费已交纳4,150,000元，尚欠租赁费455,734.15元。空调费已交纳350,000元，尚欠付空调费92,692.54元。物业费扣除机房面积及被告每月减免10,000元的费用后，尚欠物业费442,909.77元。采暖费已交纳200,000元，尚欠采暖费179,748.82元。水电费现尚欠付2019年11月14日至2020年1月13日期间的46,996.32元，此后水电费双方未对账，无法确认。原告满堂福公司对租赁费、空调费、采暖费、水电费交款凭证真实性、合法性、关联性均不持异议，对欠付费用清单的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对租赁费、空调费、采暖费、水电费交款凭证的真实性、合法性、关联性予以确认，对被告自制的欠付费用清单的真实性、合法性、关联性综合本案查明的其他事实再行认定。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，原告满堂福公司与被告楚天银星公司签订《合作经营协议》，就合作经营管理银星大酒店客房部及一楼大厅（含自助餐厅）的相关事宜进行约定，协议履行中双方产生争议，满堂福公司将楚天银星公司诉至本院，并提出诉讼请求：1、判令解除《合作经营协议》，由满堂福公司收回楚天银星酒店客房部的经营权；2、判令楚天银星公司支付2016年9月1日至2018年3月31日楚天银星酒店客房承包费、物业费、暖气费、空调费5,400,000元；3、判令楚天银星公司支付2018年3月31日拖欠5,400,000元至2018年12月31日的利息248,000元；4、判令楚天银星公司支付2018年10月1日至2018年11月30日楚天银星酒店客房承包费966,666元；5、判令楚天银星公司支付2018年4月1日至2018年10月15日的物业费339,652.17元。楚天银星公司提出反诉请求：1、判令继续履行《合作经营协议》；2、判令满堂福公司赔偿损失13,004,421.44元；3、判令满堂福公司返还保证金550,000元。本院作出（2019）新0103民初61号民事判决书，判决：一、解除满堂福公司与楚天银星公司签订的《合作经营协议》；二、楚天银星公司支付满堂福公司2016年9月1日至2018年3月31日银星酒店客房承包费、物业费、暖气费、空调费4,400,000元；三、楚天银星公司偿付满堂福公司利息198,000元；四、楚天银星公司支付满堂福公司2018年4月1日至2019年9月30日的租赁费62,153元；五、楚天银星公司支付满堂福公司2018年10月1日至2018年11月30日租赁费966,666元；六、楚天银星公司支付满堂福公司2018年4月1日至2018年10月15日物业费339,652.17元；七、驳回满堂福公司其他诉讼请求；八、满堂福公司返还楚天银星公司保证金550,000元；九、驳回楚天银星公司其他诉讼请求。楚天银星公司对该判决不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，中级人民法院作出（2019）新01民终4309号民事判决书，判决：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区（2019）新0103民初61号民事判决书第一项、第二项、第三项、第八项；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区（2019）新0103民初61号民事判决书第四项、第七项、第九项；三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区（2019）新0103民初61号民事判决书第五项为楚天银星公司支付满堂福公司2018年10月1日至2018年10月18日的租赁费556,164.39元；四、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区（2019）新0103民初61号民事判决书第六项为楚天银星公司支付满堂福公司2018年4月1日至2018年10月15日的物业费254,739.13元；五、满堂福公司赔偿楚天银星公司经营损失211,342.47元；六、驳回满堂福公司的其他诉讼请求；七、驳回楚天银星公司的其他诉讼请求。前诉过程中，酒店客房处于停业状态，为减少双方的损失，满堂福公司（甲方）与楚天银星公司（乙方）于2019年3月7日签订《诉讼期间临时租赁协议》约定：甲方承诺于2019年2月25日之前对电梯、下水主管道、消防等公共设施进行检查和维修，保证酒店各项设施设备能够正常使用。如甲方未履行上述义务，甲方应明确履行上述义务的时间，在甲、乙双方签订书面验收说明后，乙方再向甲方交纳2019年3月份租金。自2019年3月起，乙方于每月15-25号之前向甲方交纳下一个月的租金，甲方在收到乙方交纳租金后的7个工作日内，应向乙方提供增值税专用发票。甲乙双方因履行原协议产生纠纷已诉至法院，诉讼期间，双方同意自2019年3月1日，乙方按照48万元/月的标准向甲方交纳租金。终审判决生效后，本临时协议自动终止，双反均不得以本临时协议向对方提出任何要求。水电费、空调暖气费约定为，甲方于每月20号向乙方提供水电费、空调暖气费的交费通知单，乙方于每月25号向甲方交纳水电费、空调暖气费。水费按13.18元每吨，电费按0.8元每度，暖气费按22元每平方米，空调按每平方米28元交纳，乙方每月30号按每平米3元向甲方交纳物业管理费。乙方逾期交纳租金违约责任约定为，乙方按照本协议约定的期限向甲方交纳租金，如乙方迟延交纳租金，应按照欠款的5‰向甲方支付违约金。2019年10月19日，满堂福公司向楚天银星公司发送通知，载明：“鉴于你公司长期恶意拖欠本公司的各项费用共计959,151.02元，请你公司于2019年10月22日之前，到本公司财务交纳所拖欠的费用，逾期水电暖无资金支付，水电暖部门将对酒店停止水电暖供应，特此通知。空调费：2019年夏季欠137,705.68元，减免十天费用40,642.14元，实欠97,063.54元。物业费2019年3月-10月共计418,033.44元，减免每月10,000元共减80,000元，实欠338,033.44元。暖气费：2019年10月-2020年4月，383,197.32元。水电费7月16日-9月15日96,760.5元（减免1500方金额19,770元）实欠76,990.5元。暖气费2018年-2019年3月份1个月63,866.22元。”2019年11月8日，满堂福公司向楚天银星公司出具复函载明：“鉴于你公司提出的酒店八楼系棉麻公司机房申请减免机房面积156.75平方米的暖气费、空调费一事，经我公司核实，批准你公司的减免申请，自2019年开始夏季空调费和暖气费减免机房面积156.75平方米。”另，庭审中被告自认受新型冠状病毒疫情影响，案涉酒店于2020年1月26日停业，原告亦实际计算租金至该日。2020年4月6日，乌鲁木齐市沙依巴克区防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情领导小区办公室租用案涉酒店。关于《诉讼期间临时租赁协议》履行期间，楚天银星公司支付各项费用如下：1、租赁费：共计付款4,150,000元。2、物业费：未实际交纳，但庭审中原告同意减免13个月的物业费，共计130,000元。3、水、电费：原告主张2019年11月14日至2020年4月10日期间被告欠付72352.95元，被告于其提交的水电费欠费明细中自认欠付2019年11月14日至2020年1月13日期间水费7,169.92元（3,598.14元＋3,571.78元），电费39,826.4元（18,716.8元＋21,109.6元），此后水电费双方未对账。4、暖气费：2019年10月21日支付50,000元，2019年10月22日支付100,000元，2019年12月18日支付50,000元，以上共计200,000元。5：空调费：2019年7月1日交纳50,000元，2019年7月11日交纳50,000元，2019年7月18日交纳50,000元，2019年9月10日交纳100,000元，2019年9月30日交纳100,000元，以上合计350,000元。本院认为，原、被告双方签订的《诉讼期间临时租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原、被告诉争问题，本院分析如下：一、关于原告主张的2019年3月1日至2020年1月26日欠付的的租赁费1,066,000元能否成立的问题。双方在《诉讼期间临时租赁协议》约定：“诉讼期间，双方同意自2019年3月1日，乙方按照48万元/月的标准向甲方交纳租金。”关于是否应当减免湖北驻疆办事处及机房租金，被告未举证证明湖北驻疆办事处租用了案涉酒店两间客房并将租金实际交纳至原告处，原告对被告的该项辩称意见亦不予认可，故本院对被告要求减免湖北驻疆办事处租金的辩称意见，不予采纳。双方签订的《诉讼期间临时租赁协议》并未表述出租面积且双方对租金支付标准已在合同中明确约定为月租金480000元，被告要求减免机房对应面积租金的亦缺乏依据，本院不予支持。依据协议约定租金的起算时间应为2019年3月1日，原告计算租金至2020年1月26日，庭审中被告亦自认酒店于该日停业，故2019年3月1日至2020年1月26日，依据合同约定被告应支付原告租金5,202,580.65元【480,000元×10个月（2019年3月1日至2019年12月31日）＋480,000元÷31天×26天（2020年1月1日至2020年1月26日）】，现实际交纳4,150,000元，被告存在欠付租金1,052,580.65元（5,202,580.65元-4,150,000元）的事实，故本院对原告请求判令被告支付租金1,066,000元的诉讼请求，按照1,052,580.65元予以支持。二、关于原告主张的各时间段内物业费、水电费、暖气费、空调费分别能否成立的问题。1、2019年3月1日至2020年4月6日的物业费，双方在《诉讼期间临时租赁协议》约定：“乙方每月30号按每平米3元向甲方交纳物业管理费。”庭审中，双方均同意按照17261.31平方米计收租赁费，原告同意减免2019年3月至2020年3月每月物业费10,000元，计130,000元。按照双方协议约定及庭审中原、被告自认，2019年3月1日至2020年4月6日应产生物业费553,547.88元【17261.31㎡×3元/平方米×13个月（2019年3月1日至2020年3月31日）＋17261.31㎡×3元/平方米÷30天×6天（2020年4月1日至2020年4月6日）-130,000元】，被告从未按照协议约定交纳过物业费，也未出示证据证实原告提供的物业服务不达标，故本院对原告请求判令被告支付物业费553,547.88元的诉讼请求予以支持。2、2019年11月14日至2020年4月10日的水电费，被告于其提交的水电费欠费明细中自认欠付2019年11月14日至2020年1月13日期间水费7,169.92元（3,598.14元＋3,571.78元），电费39,826.4元（18,716.8元＋21,109.6元）。因2020年1月14日至2020年4月10日期间的水电费收费单原、被告未进行对账，被告对原告提交的原告自制的抄表记录亦不予认可，故原告举证不足以证实2020年1月14日之后产生的水电费数额，本院对原告主张的水电费按照被告自认数额46,996.32元（7,169.92元＋39,826.4元）予以支持，2020年1月14日之后产生的水电费，本院暂不予以支持，待原、被告双方对账后原告可另案主张。3、暖气费，双方在《诉讼期间临时租赁协议》约定：“暖气费按22元/㎡交纳”，庭审中原、被告均同意按照17261.31㎡计收暖气费，均认可应计收2019年3月1个月的暖气费，计收2019年至2020年一个供暖季的暖气费，依据协议约定及原、被告自认，2019年3月的暖气费应为63,291.47元【17261.31㎡×22元÷6个月（《乌鲁木齐市城市热力管理条例》规定供热季为当年10月10日至次年4月10日，故计算供暖期为6个月）】，2019年至2020年一个采暖季的暖气费应为379,749.26元（17261.31㎡×22元），以上共计443,040.73元（63,291.47元＋379,749.26元），被告现已交纳200,000元，尚欠付243,040.73元（443,040.73元-200,000元），现原告仅主张232,491.79元，是原告对自己诉讼权利进行的处分，不违反法律规定，故本院对原告请求判令被告支付暖气费232,491.79元的诉讼请求，予以支持。4、2019年度空调费，双方在《诉讼期间临时租赁协议》约定：“空调按每平方米28元交纳”，庭审中原、被告均同意按照17261.31㎡计收空调费，故2019年度空调费应计算为483,316.68元（17261.31㎡×28元），被告现已交纳350,000元，原告同意再减免40,280元，被告实际欠缴数额应为93,036.68元（483,316.68元-350,000元-40,280元）。三、关于原告主张的逾期付款利息是否能够成立的问题。本院认为，支付违约金和赔偿损失都是承担合同违约责任的主要形式，在非借贷合同法律关系中，利息给付往往是损害赔偿责任的内容。本案中，被告未按照约定付款，原告选择要求被告赔偿逾期付款利息损失而非承担违约责任符合法律规定。但原告分别以欠付租赁费、物业费、空调费为基数按照月息5‰分别计算逾期付款利息的标准缺乏依据，本院予以调整，调整后被告应分别以实际欠付租赁费、物业费、空调费为基数按照中国人民银行同档次贷款基准利率计算逾期付款利息至实际付清日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司支付原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司租赁费1,052,580.65元；二、被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司支付原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司2019年3月1日至2020年4月6日的物业费553,547.88元；三、被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司支付原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司2019年11月14日至2020年4月10日的水电费46,996.32元；四、被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司支付原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司暖气费232,491.79元；五、被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司支付原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司2019年度空调费93,036.68元；六、被告乌鲁木齐楚天银星大酒店有限公司分别以实际欠付租赁费、物业费、空调费为基数按照中国人民银行同档次贷款基准利率支付原告新疆满堂福酒店投资管理有限公司逾期付款利息至实际付清日止。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的2,071,990.25元，给付标的1,978,653.32元，占争议标的的95.5%，本案案件受理费23375.92（原告已预交），由原告满堂福公司负担4.5%即1,053.01元，由被告楚天银星公司95.5%即22,322.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 张    阳人民陪审员 张    静人民陪审员 艾沙·吐尔逊二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 王  小  燕