内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1888号原告：栾芳，1984年11月7日出生，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：徐瑞新(系栾芳母亲)，住内蒙古自治区包头市。原告：徐瑞新，女，1959年6月26日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：郭顺川。原告栾芳、徐瑞新与被告包头万合房地产开发有限公司（以下简称“万合房地产公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾芳的委托诉讼代理人徐瑞新、原告徐瑞新、被告万合房地产公司的法定代表人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾芳、徐瑞新向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告立即给付原告的租赁费11200元。2.请求法院判决被告给原告支付逾期给付租赁费的利息。1、每日的逾期利息为以2240元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年10月16日起到付清之日止。2、每日的逾期利息为以2240元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年1月16日起到付清之日止。3、每日的逾期利息为以2240元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年4月16日起到付清之日止。4、每日的逾期利息为以2240元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年7月16日起到付清之日止。5、每日的逾期利息为以2240元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年10月16日起到付清之日止。3.诉讼费及其它费用由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买位于××区商铺2个，铺位号：1S-B170、1S-B173，双方签署了两份《包头市商品房买卖合同》，原告向被告交付了全额房款。同时，原告与被告签订上述2个商铺的《商铺委托经营管理合同》，该委托经营管理合同约定：原告将已购商铺委托被告进行经营管理，委托期限自2015年12月31日起至2023年12月31日止。返租租金自2015年12月31日起计算，返租时间为委托经营第四年开始向原告支付收益金，委托经营的第四年至第六年，年收益金额为原告购买该商铺所签订《商品房买卖合同》约定总房款的14%，支付季度租金为每季度首月的10日前。按照合同约定，被告应于2019年1月10日给付返租租金，经原告多次催要，被告拒不给付。按照合同约定，被告逾期向原告支付收益金，原告可自逾期的第16个工作日起，每日按本期应支付收益金的中国人民银行同期活期存款基准利率要求被告支付利息。被告不履行合同约定构成违约，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告给付原告返租租金并支付所欠租金的利息。被告万合房地产公司辩称，近年包头经济形势不容乐观，万合公司下调返租租金比例，也未达到业主的认同和理解。今年年初，突如其来的疫情让万合公司更是雪上加霜，因疫情属情势变更，委托合同第八条规定属于不可抗力因素。从2020年1月20日左右，因无法预见的冠状病毒疫情开始，扰乱了社会正常的生活生产秩序，国家采取了一系列行之有效的措施。随着时间的推移，疫情得到了控制，在广大人民群众积极响应配合下，疫情趋于平稳下降，国家逐渐解除相关禁令，疫情期间给相关行业遭到极大损失，万合广场1号、2号商业楼3-5层经营餐饮、KTV、健身房、教育培训、旅店业等，经营处在停业状态，这些经营者向万合公司提出减免半年房租的要求，因万合公司也是承租方，给予相应减免。鉴于疫情，万合公司请求法院给予情势变更委托经营管理合同，同时判令减免2020年上半年的返租租金。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，原告栾芳、徐瑞新与被告万合房地产公司签订了两份《包头市商品房买卖合同》，合同约定栾芳、徐瑞新购买万合房地产公司位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1S-B170、1S-B173商铺两套，建筑面积均为3.83平方米，每平方米价格均为8355.09元，合同价款均为32000元。栾芳、徐瑞新已将上述商铺的购房款64000元交纳给万合房地产公司，万合房地产公司向栾芳、徐瑞新出具收据。2015年12月11日，原告栾芳、徐瑞新（甲方）与被告万合房地产公司（乙方）签订两份《商铺委托经营管理合同》，约定栾芳、徐瑞新将其购买的上述商铺委托万合房地产公司经营管理，委托期限自2015年12月31日起至2023年12月31日止，返租租金自2015年12月31日起计算。收益金及支付方式、时间：1.收益金金额：首次委托经营期限为8年，甲方同意委托经营的前3年乙方无需向甲方支付任何收益金，从第4年开始支付收益金，具体金额为：委托经营的第4年至第6年，年收益金金额为甲方购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所约定总房款的14%，即4480元整；委托经营的第7年至第8年，年收益金金额为甲方购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所约定总房款的18%，即5760元整。2.从第4年开始，乙方按季度支付，在每季首月的10日前，以银行转账的方式，足额向甲方支付该季度租金。3.本合同期限内，经营风险由乙方承担，并自行负责经营盈亏。违约责任：乙方逾期向甲方支付收益金的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期应支付收益金金额的中国人民银行同期活期存款基准利率计算后支付给甲方。不可抗力条款：1、指双方不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，在本合同签署之后发生且导致受影响方全部或部分不能履行。此类事件包括但不限于战争、国家紧急情况、流行疾病、台风或其他自然灾害、交通灾难、其他形式的劳工行动、恐怖活动、民政或军事部门要求或规定、或阻碍合同目的的实现的法律上的变化；2、如任何一方由于不可抗力而未能履行其在本合同项下的义务，该方应无需承担任何责任，但不采取适当措施致使损失扩大的部分除外。按照合同约定，2015年12月31日至2018年12月31日期间的收益金免于支付，被告万合房地产公司应从2019年1月1日起以每三个月为一个收益周期，每周期首月的10日前向原告支付收益金。原告栾芳、徐瑞新在本案中主张2019年10月1日至2020年12月31日期间的收益金，现给付期限已届满，万合房地产公司未向栾芳、徐瑞新支付相应收益金，两套商铺五个季度的收益金共计11200元（年租金4480元×2套商铺÷4个季度×5个季度）。另查明，新冠肺炎疫情发生以来，内蒙古自治区人民政府于2020年1月25日启动内蒙古自治区重大突发公共卫生事件一级响应，并采取了一系列防控措施。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、收据等证据及双方当事人当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原告栾芳、徐瑞新与被告万合房地产公司签订的《商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告均应依约履行。栾芳、徐瑞新已给付万合房地产公司全部购房款并将其购买的商铺委托万合房地产公司经营管理，万合房地产公司应按约定向栾芳、徐瑞新支付收益金，但受新冠肺炎疫情影响，按照疫情防控的要求，万合学府1S商业楼在疫情防控期间持续处于停业状态，至2020年4月起允许部分商户陆续恢复经营。新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》中关于不可抗力的约定，并参照《包头市人民政府关于印发包头市积极应对新冠肺炎疫情影响稳定和扩大就业若干政策措施的通知》第一条第五项“对全市承租国有资产类经营用房的个体工商户和中小微企业，免收6个月房租”的规定，本院酌情减免疫情发生后3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）的收益金及期间内的违约损失。综上，万合房地产公司应给付栾芳、徐瑞新20**年10月、11月、12月、2020年1月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月的收益金8960元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×12个月）。万合房地产公司未按约定给付栾芳、徐瑞新收益金构成违约，逾期给付收益金的违约金计算方法为：1、2019年10月、11月、12月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2019年10月31日起计算至2020年1月31日，核减3个月后，从2020年5月1日起继续计算至实际给付之日止；2、2020年1月、5月、6月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年5月1日起计算至实际给付之日止；3、2020年7月、8月、9月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年8月3日起计算至实际给付之日止；4、2020年10月、11月、12月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年11月2日起计算至实际给付之日止。依照《中华人共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告栾芳、徐瑞新20**年10月1日至2020年12月31日的收益金8960元。二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告栾芳、徐瑞新逾期支付收益金的违约金：1、2019年10月、11月、12月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2019年10月31日起计算至2020年1月31日，核减3个月后，从2020年5月1日起继续计算至实际给付之日止；2、2020年1月、5月、6月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年5月1日起计算至实际给付之日止；3、2020年7月、8月、9月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年8月3日起计算至实际给付之日止；4、2020年10月、11月、12月收益金的违约金，以应付收益金2240元（年租金4480元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年11月2日起计算至实际给付之日止。三、驳回原告栾芳、徐瑞新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元（原告已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 李震霖 二〇二〇年十二月十日书记员 武晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。