河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2729号 原告（反诉被告）：付芳春，女，汉族，1975年1月7日生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：任欣欣，河北弘宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北东昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**新石北路**鼎明大厦**，统一社会信用代码911301046934955945。 法定代表人：孙彬彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁晓华，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平，河北时代经典律师事务所律师。 原告(反诉被告)付芳春与被告（反诉原告）河北东昌房地产开发有限公司（以下简称东昌房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)付芳春及其委托诉讼代理人任欣欣、被告（反诉原告）河北东昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人袁晓华、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付芳春向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原被告双方签订的《购房合同》及补充协议，即按照每 平米500元收取补交房款，共计53500元。2、请求法院判令被告为原告购买的位于鹿泉区柠檬小镇3-2-604房产办理房屋产权登记。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年7月25日原告与被告签订购房合同，合同约定原告购买被告开发的鹿泉区柠檬小镇3-2-604房产，房屋总价款为312518元，若可以办理产权登记手续，原告需要另行按照每平米500元补交房款，同日原告交纳了全部购房款312518元。2014年1月4日原被告双方签订了补充协议，协议约定被告办理完毕柠檬小镇3号4号楼《国有土地使用证》后，原告需按照购房合同中约定的补交购房款。2020年被告通知原告可以办理房产证事宜，但需每平米补交1200元购房款，被告的行为严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告依据民事诉讼法的规定，依法诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 河北东昌房地产开发有限公司辩称及反诉，1、请求贵院对《补充协议》第一项关于办理房屋产权登记补交房款的标准和金额进行变更，判令被反诉人按照每平方米1500元的标准补交房款，共计160500元。2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、2013年7月25日反诉人与被反诉人签订《购房合同》，被反诉人购买反诉人开发的鹿泉区柠檬小镇3-2-604房产。合同约定“房屋所有权证为村证”。此外，双方又约定“业主入住前如项目达到办理正规商品房的手续即3号、4号住宅楼已取得《国有土地使用证》则业主入住前需补交500元／平米，交房后500个工作日内办理房产证。”该约定为附生效条件条款。2014年1月4日，反诉人将柠檬小 区3-2-604房产交付被反诉人，此时《不动产权证书》（《国有土地使用权证》）尚未办理完毕。即：合同双方约定的生效条件未成就，上述条款不生效，对双方没有约束力。 二、2014年1月4日，房屋交付时双方签订《补充协议》，约定：“买受人同意在出卖人办完‘柠檬小镇’3号4号楼《国有土地使用证》后，向出卖人补交购房合同中约定的购房款项。”因为“柠檬小镇”是反诉人开发的第一个项目，在2014年当时是无法准确估算补办土地等手续所需的款项金额，仅仅是想着把村证房办成市证房，业主们是受益的。后期在2016年开始办理柠檬小镇项目变更土地性质、调整规划等手续过程中，反诉人才发现，随着房地产市场价格的快速上涨，土地出让金以及建设、规划等费用远远超过反诉人的预期，2013年双方约定的500元/平米远远不够成本费用。由于反诉人对办理变更房屋产权性质的成本存在重大误解，导致2013年7月25日双方签订的《购房合同》中“被反诉人按照500元/平米的标准补交房款”标准过低、2014年1月4日双方签订的《补充协议》对出卖人显示公平。直到2016年5月30日。反诉人依法取得柠檬小镇项目3号4号楼的《不动产权证书》，2016年12月20日，反诉人依法取得石家庄市城乡规划局核发的《建设工程规划许可证》。经计算，才得知反诉人为办理柠檬小镇项目的产权登记，各项费用以及公司管理等共计3257万余元。依据《合同法》五十四条，《补充协议》系双方因重大误解订立，在订立合同时显失公平，请求贵院对《补充协议》第一项关于办理房屋产权登记补交房款的标准和金额进行变更。 三、截止目前，反诉人与被反诉人对办理产权登记补交房 款的标准没有达成一致意见。 随着经济水平的发展，办理产权登记的各项费用逐年上涨，被反诉人在2013年按村证房购买价格为2752元/平米，当年柠檬小镇1号2号楼商品房的价格为均价4000元/平米，目前同地段商品房的价格每平米约8000元-10000元，被反诉人所购的房屋办成市证房后，房屋价值产生巨大收益，如果仍要按500元/平米的标准补交房款，将给反诉人造成巨大的经济损失，这显然是不合理、不公平的，依据《民法总则》第六条规定，请求贵院依法适用公平原则，根据反诉人为办理产权变更的实际支出费用，综合房产市场以及被反诉人的受益情况，变更补交房款的标准和金额。 综上，因《购房合同》中关于办理房屋产权登记补交房款的约定未生效，《补充协议》系双方因重大误解订立，在订立合同时显失公平。截至目前，反诉人与被反诉人对办理产权登记补交房款的具体标准也没有达成一致意见。故，请求贵院依法查清事实，判决驳回被反诉人诉讼请求的同时，支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）陈述并举证： 证据1、购房合同，合同第6、12条对补交房款和通讯地址做了明确约定。 证据2、2014年1月4日补充协议，协议第1条明确约定了按照购房合同中的约定标准500元/平米补交购房款。协议第2条约定被告需书面通知原告补交购房款。 证据3、收据两张，证明原告按照购房合同约定缴纳了全部购房款。 关于双方签订的购房合同及补充协议，即双方真实意思表示，原告已经缴纳了全部购房款，该合同已经生效。其中约定的所附条件现原告起诉前已经达到可以办理产权登记的条件，该合同已经生效。本案不存在重大误解显失公平，双方签订的补充协议系被告单方面提供的格式合同，合同中约定的补交每平米500元房款是被告在对市场预估以及多方面考量后所提出来的，至于现在房价上涨，办理产权登记的费用上涨是被告对市场行情预估错误，是其应当承担的风险，而不是签订合同时存在重大误解显失公平。被告也未在2016年12月20日取得建设施工规划许可证一年内提出，已丧失撤销变更权。 被告（反诉原告）质证意见： 对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，合同第6条手写条款“业主入住前如项目达到办理正规商品房的手续，3号、4号住宅楼已取得国有土地使用证，业主入住前需补交500元/平米，交房后500个工作日办理房产证，该约定为附生效条件条款”，交房时间为2014年1月4日，被告2016年5月30日办理不动产权证书及生效条件没有成就，该条款不生效。该合同是无效合同，合同第10条约定的产权为村证，原告付芳春不是寺家庄镇南降壁村村民，不具备购买村证房资格，因该合同违反国家强制性规定，因此该合同为无效合同。双方在没有变更房屋产权新的约定的情况下，原告无权要求被告为其办理商品房产权登记，无合同、法律依据。 对证据2真实性无异议，因购房合同无效，补充协议依据的主合同无效，补充协议也无效，该补充协议因2014年签订时存在重大误解，协议所约定的条款显失公平，没有实际履行的 意义，无法实际履行。 对证据3真实性无异议，该收据显示原告购买的房产为村证房，收款单位为鹿泉市寺家庄镇柠檬小镇基建处，并非本案被告。 对原告陈述的内容均有异议，原告当庭认可市场变更导致各项费用上涨的实际情况，估计不足的责任完全由被告承担不公平，被告已在该项目造成巨大损失，没有资金再承担办理产权登记所应缴纳的各项费用。因商品房产权登记需买卖双方各自缴纳相应的税费等，因一方无法缴纳，将导致该产权等无法办理，法院判决也无法代替应缴纳的各项税费，原告的诉求没有实际履行的可能，被告提起反诉是请求法院变更相应的条款，目的是尽可能为业主办理商品房产权登记，若因资金问题导致无法办理，业主将永远无法取得该房屋的商品房产权登记，且双方必须重新签订商品房买卖合同并缴纳相应的税款后才有可能办理商品房产权登记。 被告（反诉原告）陈述并举证： 证据1、柠檬小镇3、4号楼补交房款费用清单、票据，证明被告为办理3、4号楼产权登记手续各项费用合计3257.708087万元，平摊到房产每平米为1346.9元/平米。 证据2、不动产权证书、建设工程规划许可证，证明2016年5月30日被告取得柠檬小镇3、4号楼的不动产权证书，2016年12月20日取得3、4号楼的建设工程规划许可证。 证据3、柠檬小镇2—2—904房产商品房买卖合同，证明同时期柠檬小镇小区2号楼2013年5月7日商品房售卖价格为4000元，按反诉1500元补交也刚刚达到2013年同小区商品房 的均价标准。 原告(反诉被告)质证意见： 对证据1中的费用清单系被告单方所做，其中一些票据是否为缴纳3、4号楼办理产权登记事宜，并未显示。工资表也是被告单方所制，借款与本案无关，仅仅提交借款协议，该借款是否用于3、4号楼办理产权登记事宜，我方存在异议，该借款是否实际履行也存在异议。 对证据2无异议。 对证据3在核实原件的情况下，该证据恰恰证明被告在与原告签订购房合同及补充协议时不存在重大误解。 本院经审理认定事实如下：2013年7月25日原告与被告签订《购房合同》，合同约定原告购买被告开发的鹿泉区柠檬小镇3-2-604房产，房屋总价款为312518元，若可以办理产权登记手续，原告需要另行按照每平米500元补交房款，同日原告交纳了全部购房款312518元。2014年1月4日被告将原告购买的本案涉案房产交付原告，双方并签订了补充协议，协议约定被告办理完毕柠檬小镇3号4号楼《国有土地使用证》后，原告需按照购房合同中的约定补交购房款。2016年5月30日被告取得柠檬小镇3、4号楼的不动产权证书，2016年12月20日取得3、4号楼的建设工程规划许可证。2020年被告通知原告可以办理房产证事宜，但需每平米补交1200元购房款，对此，原、被告发生纠纷，原告诉至本院。 被告即反诉原告称，依法取得柠檬小镇项目3号4号楼的《不动产权证书》和《建设工程规划许可证》后经计算，才得知反诉人为办理柠檬小镇项目的产权登记，各项费用以及公司 管理等共计3257万余元。双方签订的《补充协议》系双方因重大误解订立，在订立合同时显示公平，请求法院对《补充协议》第一项关于办理房屋产权登记补交房款的标准和金额进行变更，但未向本院交纳反诉费。 本院认为，原告与被告签订《购房合同》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，现已办理了涉案房产的各项证书，并按合同约定将涉案房产交付原告，已实际履行主要合同义务，故合法有效。双方当事人应按合同或协议约定全面履行各自义务。涉案房产柠檬小镇项目3号4号楼的《不动产权证书》和《建设工程规划许可证》等已合法取得，已具备协议约定条件，五证齐全，原告应按约定补交房款，被告为原告办理产权登记。被告称办理《不动产权证书》和《建设工程规划许可证》等费用已超出合同约定补交款，属于商业经营活动中的商业风险，被告主张增加补交房款标准，理据不足，本院不予采信。被告在庭审中提出反诉，但未向本院交纳反诉费，故本院对于被告的反诉请求不予处理。 综上所述，被告应继续履行原、被告双方签订的《购房合同》及《补充协议》，即原告按照每平米500元补交房款，共计53500元，被告为原告购买的位于鹿泉区柠檬小镇3-2-604房产办理房屋产权登记。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、被告河北东昌房地产开发有限公司继续履行与原告付芳春的《购房合同》及《补充协议》，原告向被告补交房款53500元； 二、被告河北东昌房地产开发有限公司为原告付芳春购买 的位于鹿泉区柠檬小镇3-2-604房产办理房屋产权登记； 三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 案件受理费569元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（3份）。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心。 上诉案件受理费1138元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 霞 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 邢子文