江苏省南京江北新区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏0192行初346号原告李友德，男，汉族，身份证载住址江苏省。被告南京市江宁区住房保障和房产局，住所地江苏省南京市江宁区天元东路**。法定代表人黄繁，南京市江宁区住房保障和房产局局长。原告李友德诉被告南京市江宁区住房保障和房产局（以下简称江宁区房产局）城市建设行政管理行为一案,原告于2020年4月22日向原南京铁路运输法院提起行政诉讼。原南京铁路运输法院于2020年4月27日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因原南京铁路运输法院于2020年7月1日起对外停止履职，根据南京市中级人民法院的指定管辖批复，该案转移至本院管辖并于2020年7月21日重新立案办理。本院依法组成合议庭于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告李友德到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但庭前提交了书面答辩状及相关证据。本案现已审理终结。原告李友德诉称，其于2013年1月28日购买了江宁银河湾紫苑二期58栋707房屋（以下称涉案房屋），合同约定2014年12月31日交房。2014年春节后，原告发现因被告监管不力导致监管账户上所有资金被违规挪作他用，致使建设项目停工。后经业主集体不断上访，江宁区政府、原住建局、建工局研究决定，由江宁区国资办与中航里程有限公司及南京华光银河湾置业有限公司（以下简称银河湾公司）签订《资金监管协议》，最终以银河湾公司获得的南京恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）90%股权转让收入，作为银河湾紫苑一、二期工程建设资金被违规套用后的资金补偿。2016年10月，在不具备交付（无竣工备案）情况下，开发商通知业主领取房屋钥匙后，拒不支付违约金和面积补差款。经多次上访无果，原告向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁区法院）提起民事诉讼。江宁区法院于2018年8月判决开发商败诉，判令其向原告支付违约金79872元、面积补差款3542.73元及诉讼费2301元。江宁区法院执行局在执行过程中发现，江宁区国资办存放在光大银行江宁支行监管账户上的资金已无，监管资金再次被违规套用，造成违约金及补差款无法执行。江宁区国资办在给江宁区法院的回复函中称，其与银河湾公司单独签订的《资金监管补充协议》明确约定，原江宁住建局为监管第三方，收款单位提出申请，开发商确认，在住建局的鉴证下，国资办方可支付款项，没有住建局人员签字，国资办不能放款。被告对预售款监管不利导致工程延期，后又对专款专用资金监管不到位，导致该项目遗留问题一直未得到解决，故起诉至法院，请求：1.被告对原告申请作出回复并履行支付违约金人民币79872元、面积补差款人民币3542.73元、诉讼费人民币2301元；2.按法院判决加倍支付延迟履约期间欠款利息及律师代理费共计人民币11980元，本次诉讼产生的通讯费、交通费、误工费及诉讼费共计人民币19300元等。被告江宁区房产局辩称：一、本案不属于行政诉讼的受案范围。原告起诉要求被告支付因案外人与原告之间商品房买卖合同纠纷所应给付的违约金等民事债务，与被告无关。原告起诉所谓的矛盾处置资金监管补充协议在性质上也不属于政府部门履行行政职责的行政行为范畴，而是政府部门在调处社会矛盾过程中的一种调解解决信访矛盾行为。且被告并非该资金监管补充协议的主体和资金监管方。协议约定的监管资金是为了解决项目交付前的建设资金和处理前期项目矛盾和现存债务纠纷所需费用，与原告所谓的后续开发商对其承担的延期交房违约金或面积补差款等无关，且被监管方也不是原告所购买商品房的开发商。另，被告及其工作人员在对江宁区国资办按该资金监管补偿协议付款过程中所做的相关鉴证工作，也只是一种内部过程性行为，对外不产生独立的法律效力，因此，原告对被告的这种内部过程性的鉴证行为，依法不具有可诉性。原告所谓申请函并没有任何要求被告履行行政职责的内容，也没有要求被告作出回复。原告与被告之间不存在任何民事法律责任关系，没有法定的回复义务。被告是否予以回复对原告不具有行政法上的利害关系。原告诉请属于民事债权债务纠纷，不属于行政诉讼的受案范围，应予裁驳。二、被告不是本案适格被告。被告不是本案所涉资金监管补充协议的主体，不是签订协议的当事人，相关法律责任与被告无关。三、原告起诉不符合事实和法律。2014年4月份以来，银河湾紫苑项目因开发商资金链断裂出现工程停工和延期交付矛盾，经业主反映，被告高度重视，积极采取措施进行调查和处置，及时向市住建委、区委、区政府、区委政法委进行汇报，区委、区政府多次召开专题会议研究协调推进。被告会同多部门约谈企业负责人，责成企业立即筹措资金和落实后续解决方案，稳妥协调解决各类矛盾，使得银河湾紫苑57幢于2016年4月实现交付，相关业主代表向原住建局工作人员敬赠锦旗。对于后续开发商延期交付违约金及面积补差款等，鉴于项目公司已无人员、无资金资产等现状，以及常州、南京等关联公司已破产和实际控制人已死亡的实际情况，广大业主也表示理解。因此，被告不存在监管不力的情况。另外，被告在对江宁区国资办按资金监管补充协议付款过程中所作的相关鉴证工作，均符合协议约定，不存在原告所谓违反“专款专用原则”的情况。综上，请求驳回原告的起诉。经审理查明，2013年2月26日，原告李友德与案外人南京嘉悦房地产开发有限公司（以下简称嘉悦房产公司）签订《南京市商品房预售合同》（以下称涉案《南京市商品房预售合同》），约定将涉案房屋预售给李友德。合同约定嘉悦房产公司应于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，若迟延交付房屋按已收价款万分之0.1每天计算，向原告支付迟延期间的违约金。后因开发商资金断裂导致工程停工，并致使涉案房屋迟延交付。2018年4月8日，原南京市江宁区国土资源局为原告办理了苏（2018）宁江不动产权第××号不动产权证书（以下称涉案房屋不动产权证书）。现原告以被告因监管不力致使其向案外人要求赔付违约金时执行不能为由，向法院提起诉讼要求被告向其支付违约金及相关费用。另查明，恒发公司系银河湾公司下属全资子公司。2019年3月28日，南京市江宁区国资办向江宁区法院作出《关于南京华光银河湾置业有限公司监管账户资金使用情况的复函》（以下简称涉案《复函》）称，经区相关部门协调，就涉案事项确定引入中航里程有限公司向银河湾公司收购恒发公司90%的股权，并由区国资办、中航里程有限公司及银河湾公司签订《资金监管协议》，最终以银河湾公司获得的恒发公司90%股权转让收入作为解决银河湾紫苑1、2期工程建设资金问题的资金来源。同时，为保障上述款项专款专用，专项用于解决银河湾紫苑1、2期工程延期交付等相关矛盾问题，区国资办又与银河湾公司单独签订《资金监管补充协议》，银河湾公司同意将恒发公司90%股权转让收入汇入区国资办在光大银行江宁支行开设的监管专户，并对款项用途及支付流程等方面进行了明确，同时约定待相关费用完成决算并全部结清后，剩余款项全部退还给银河湾公司。后，截止2017年2月23日，上述资金全部用于解决银河湾紫苑1、2期工程延期交付问题，监管账户未剩余任何款项。以上事实由涉案《南京市商品房预售合同》、涉案房屋不动产权证书及涉案《复函》等在案证据予以佐证。庭审中，原告称，其曾向江宁区法院起诉开发商要求赔付违约金，后在执行阶段发现监管账户上的资金没有了。随后，原告向被告邮寄一份要求其支付违约金的面积补差款的申请，但被告迟迟未予回复。被告监管不力导致监管账户资金被违规挪用，被告履行职责有违规嫌疑。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《城市商品房预售管理办法》第四条规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第十一条规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。第十四条规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。本案中，被告江宁区房产局作为行政区域内的房地产管理部门负责其行政区域范围内的城市商品房预售管理和商品房预售款监管，对开发企业不按规定使用商品房预售款项的，应责令限期纠正。原告以被告监管不力致使其被违约之债的债权不能实现为由，诉至法院，要求判令被告向其支付违约金、面积补差款等费用，该诉讼请求明显缺乏相应法律依据，诉讼理由不能成立，本院不予支持。且在涉案《复函》中，江宁区国资办已就涉案款项资金来源及使用情况作出详细说明，该《复函》中亦未明确列明被告对涉案资金承担监管义务，原告也并未提供充分证据证明被告在涉案工程中对相关资金在法定职责范围内存在监管不力的情形。综上，原告李友德未能提供充分证据证明被告江宁区房产局的相关行政行为存在违法不作为或者乱作为的情形，其要求被告向其支付违约金的行政赔偿请求，亦欠缺法律依据支撑，上述诉求依法应不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李友德的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李友德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  熊文超人民陪审员  李文琴人民陪审员  朱良霞二〇二〇年十二月九日法官 助理  王 琳书 记 员  俞杭帝