安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8041号 上诉人（原审原告）：徐经平，男，1974年9月4日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：许从才，庐江县白山镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：查贵祥，男，1955年8月14日出生，汉族，住安徽省庐江县。 上诉人徐经平因与被上诉人查贵祥房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2020）皖0124民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐经平上诉请求：撤销一审判决，改判查贵祥返还徐经平购房款45000元和装潢款，一审、二审诉讼费用由查贵祥承担。 事实与理由：1.查贵祥诉求房屋相关事项不属于人民法院主管范围。查贵祥案涉房产，土地未获规划审批经。房屋建设未获相关单位审批。出售房屋无任何产权。因此，国家对此产权都有明确界定，查贵祥以追讨房款之诉，明显不属于人民法院受案范围，且庐江县人民法院及合肥市中级人民法院都有判例。如果将违法建筑纳入法院处理，保护小产权，将侵害他人权益和绕乱房地产产业。 2.审判程序不合理，驳夺了徐经平诉权。开庭传票非本人签收，代收人未及时告知徐经平，在开庭时也应电话告知，在徐经平不知情的情况下审理，驳夺了徐经平的答辩权。徐经平诉求房款及利息，但判决书以返还房屋为由判决。因此，查贵祥变更诉讼请求，应当告知徐经平。 3.判决不公正。双方虽对购房有相关约定，但未约定房屋占用费。徐经平交纳了房款45000元，系对该房屋有偿使用。如果徐经平占用房屋，但查贵祥收取的45000元，应计算受益。徐经平经查贵祥口头同意，延期付款，为此，家中装潢材料及人工费用达10万余元。其后，查贵祥所建房渗水，多次补修无果，一直未付房款。装潢费用，双方也有约定。原审在判决时，应考虑徐经平的实际损失和折旧，减轻双方不必要的经济损失。本案中，双方房屋买卖都存在过错，对徐经平巨额经济支付，应适用公平原则进行分摊，而一审未做处理，双方仍存在矛盾之中。 4.一审认定事实错误。徐经平在庭审中，从未表述：“若退房，要求给予一定的宽限期，每年按照4-5千元支付房屋占用费，已付房款45000元要求抵扣房屋占用费后返还。”属纯一审法院列造之言。 5.一审适用法律错误。民法通则84条、108条、108条以及合同法94条均是保护公民、集体和国家合法权益，但查贵祥所建房屋系违规建筑，对此，不属于法律调整的范围。 查贵祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.双方签订的《房屋买卖协议书》明确约定，乙方在2014年11月17日前支付定金5000元，在2014年农历12月25日前付10万元，第三次所有尾欠房款及水开户费、电进户材料费在2015年农历12月25日前付清。乙方若未按协议规定时间支付任何一笔款项，逾期超过20日，甲方预收定金不予退还，有权收回房屋重新销售。乙方对房屋的装饰费用，甲方概不承担经济损失，装饰价值抵作房屋折旧费，收回房屋时，房屋装饰破坏需保持原状。对该装修损失的产生，徐经平具有严重过错，徐经平明知不按期支付房款，查贵祥有权收回房屋，其装修损失均由自己承担，却仍不支付房款，还在不支付房款的情况下装修。在庐江县人民法院（2019）皖0124民初2768号民事案件中，对于是继续支付购房款还是退房也是无所谓的态度，并表明“若退房，要求给以一定的宽限期，每年按照四千至5千元支付房屋占用费，已付房款45000元要求抵扣房屋占用费后返还。”可见，从因果关系来看，造成装修损失的过错也在徐经平自己。 2.徐经平从2014年11月至今一直居住在查贵祥的房子里，至今仍未按照（2019）皖01民终8005号民事判决书规定期限返还房屋，该装修残值所剩无几，也没有必要返还。未形成附合的装饰装修物，徐经平可以选择恢复原状，但不得破坏房屋结构，其该部分损失根据过错责任，也应由徐经平自行承担。 3.《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽然房屋买卖协议书无效，但不影响双方对装修条款的约定。 徐经平向一审法院起诉请求：1.判令查贵祥给付房屋装潢费32523元；2.判令查贵祥支付购房款45000元的占用费6975元（按年息6%标准，自2014年1月17日、2017年3月23日起分别计算购房款5000元、40000元的利息至起诉之日止，此后利息仍按此利率计算至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由查贵祥承担。 一审法院认定事实：2014年11月17日，查贵祥（卖方、甲方）与徐经平（买方、乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已了解该房屋具体状况无房产证，并自愿购买（如今后政府给此房办房产证，一切经济费用由乙方承担），房屋位于庐江县白山镇老派出所内2幢3单元606室，面积122.1平方米。房屋转让价格240000元，另水开户费1816元/户、电进户材料费3865元/户。乙方在2014年11月17日前支付定金5000元，在2014年农历12月25日前付100000元，第三次所有尾欠房款及水开户费、电进户材料费在2015年农历12月25日前付清。乙方若未按协议规定时间支付任何一笔款项，逾期超过20日，甲方预收定金不予退还，有权收回房屋重新销售；乙方对房屋的装饰费用，甲方概不承担经济损失，装饰价值抵作房屋折旧费，收回房屋时，房屋装饰不得破坏需保持原状。此外，双方还就其他事项进行了约定。2014年11月16日，徐经平交付购房定金5000元。协议书签订当日，查贵祥将案涉房屋交付徐经平。2017年3月23日，徐经平支付查贵祥购房款40000元。嗣后，徐经平对案涉上述房屋进行了装修并入住。本案在审理过程中，该院根据徐经平的申请，依法委托安徽德盈资产评估有限公司对案涉位于案涉房屋装潢价款进行评估，该公司于2020年6月22日作出德盈评报字（2020）第0512005号资产评估报告，其评估结论为：庐江县白山镇街道益民街老派出所内2幢3单元606室房屋装修费价值为32523。徐经平因本次评估支付评估费3000元。 一审另查明，2018年6月，查贵祥曾起诉至安徽省庐江县人民法院要求徐经平支付下欠购房款等费用，该院于2019年7月22日作出（2019）皖0124民初2768号民事判决，判决徐经平返还查贵祥案涉房屋，并支付2014年11月17日至2019年7月17日间的房屋占有使用费23240元及后期房屋实际返还前的占用费，同时还判决查贵祥返还徐经平购房款45000元。徐经平不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，要求改判返还徐经平购房款45000元和装潢款。案经审理，合肥市中级人民法院于2019年11月4日作出（2019）皖01民终8005号终审判决，该判决书中认定徐经平与查贵祥之间所签订的《房屋买卖协议》无效，并维持了一审法院上述判决结果。对于徐经平上诉主张的装潢款部分，该院以徐经平在一审审理过程中未就该部分提起诉讼为由，不予处理。 一审同时还查明，因徐经平未按期返还房屋，查贵祥已申请该院强制执行（2020）皖0124执357号案件，该案目前尚在执行过程中。 一审法院认为，案涉《房屋买卖协议》已被生效的民事判决书确认为无效，同时查贵祥基于该无效协议从徐经平处取得的购房45000元亦被生效的民事判决书确认予以返还，该事实有合肥市中级人民法院（2019）皖01民终8005号判决书载卷佐证，一审法院予以确认。鉴于案涉财产返还事项业经一、二审法院审结，故依据一事不再理的审判原则，该院对徐经平要求查贵祥支付其购房款占用费的诉讼请求，依法不予支持。对于徐经平主张的房屋装潢现行价款32523元，该费用虽系徐经平在依据案涉无效协议取得案涉房屋后所实际支出的费用，但该协议的签订，徐经平本人存在严重过失，其在明知该房屋无法取得房屋产权证的情况下仍与查贵祥缔结房屋买卖协议，且在在协议已明确约定“乙方若未按协议规定时间支付任何一笔款项，逾期超过20日，甲方预收定金不予退还，有权收回房屋重新销售；乙方对房屋的装饰费用，甲方概不承担经济损失，装饰价值抵作房屋折旧”的情况下仍对房屋进行装潢，同时其装潢行为以及对房屋的装潢规格均未经查贵祥同意或认可，故其因此所造成的损失以及支付的鉴定费用均应由其自行承担。综上，该院对于徐经平要求查贵祥支付装潢费用32523元的诉讼请求，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：驳回徐经平的全部诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取1170元，由徐经平负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖协议书》的效力已经我院生效的（2019）皖01民终8005号判决书确认为无效，徐经平本案上诉请求的实质是对合同无效后的处理提出诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋买卖合同无效的原因系合同标的及所涉土地没有建设规划等相关手续，买卖标的物不受国家法律保护，但是该房屋的情况在双方缔结合同时徐经平是明知的。徐经平在购买该房屋时做出的意思表示是真实的。协议书中约定，乙方逾期付款的，对房屋进行装饰的费用，甲方概不承担一切经济损失。因此本案中，对徐经平主张的房屋占用利息损失及装修损失，查贵祥均不存在过错。徐经平主张查贵祥赔偿相关损失，没有事实和法律依据。对于徐经平在上诉状中提到一审程序问题，并非发生在本案一审过程中，事实认定问题也是另案已经生效的判决所认定的事实，均不属于本案审查范围。 综上，徐经平的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费613元，由徐经平负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。