海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）琼96民终2983号上诉人（原审被告）：澄迈恒润达实业有限公司，住海南省澄迈老城经济开发区富音路与北二环路交汇处景园悦海湾。法定代表人：逯红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李彩霞，该公司员工。委托诉讼代理人：严力平，该公司员工。被上诉人（原审原告）：耿海荣，女，1963年5月28日出生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：王忠武，内蒙古东威律师事务所律师。委托诉讼代理人：马建军，内蒙古东威律师事务所律师。上诉人澄迈恒润达实业有限公司（以下简称恒润达公司）因与被上诉人耿海荣商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院作出的（2020）琼9023民初301号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李彩霞、严力平，被上诉人的委托诉讼代理人王忠武参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人恒润达公司上诉请求：1、请求依法撤销（2020）琼9023民初301号民事判决，并驳回耿海荣的诉讼请求。2、本案诉讼费由耿海荣承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实错误。案涉房屋不动产权属证书延迟办理的原因是《建设工程规划许可证》核准的房屋性质与《商品房买卖合同》确定的房屋性质不一致，而不一致系因澄迈县住建局在房屋测绘及办理《预售许可证》过程中核定的信息错误，恒润达公司在一审中提交的相关证据足以证明上述事实。因此，一审判决认定逾期办理房屋权属证书是恒润达公司自身原因而非政策及政府原因，应承担违约责任属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和案涉《商品房买卖合同》的约定，出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供必要证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。恒润达公司在一审提交的证据足以证明恒润达公司在合同约定的时间内进行初始登记时已备齐相关证明文件，最终导致延期办证并非恒润达公司未提交材料，系因为政策调整和主管部门原因。其次，合同第十五条约定出卖人支付违约金的前提是“如因出卖人原因，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书”，合同附件七《补充协议》的第四条约定“如因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，出卖人亦不承担责任”，按照上述约定，恒润达公司承担违约赔偿责任的前提是存在过错，因政策调整和政府主管部门原因造成迟延办证，恒润达公司不承担违约赔偿责任。从导致本案逾期办证的因素看，都是恒润达公司无法预料和控制的客观因素，非恒润达公司的过错所导致，不应归责于恒润达公司。而且，发生上述客观事由后，恒润达公司积极主动向登记部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决。可见，恒润达公司已按约定交付房屋并及时申请办理产权证，逾期办证非恒润达公司的责任所致，理应免责。三、一审审理程序明显不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”恒润达公司在一审时申请法院调查核实证据并提供证据线索，且书面说明不能自行收集核实证据的原因，但一审法院不予准许调查取证申请属程序违法。一审法院未调取和核实本案证据，从而导致案件基本事实认定错误。综上所述，一审判决恒润达公司承担违约责任，属认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决并改判驳回耿海荣的诉讼请求。被上诉人耿海荣辩称，一、一审判决认定事实清楚。恒润达公司确实存在逾期办证的违约问题且系恒润达公司自身原因所致，应当承担逾期办证的违约责任。1.首先，恒润达公司作为案涉房屋出卖方应依照双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》办理房屋权属登记，但恒润达公司并未按照合同约定按时办理，导致耿海荣的利益受损。恒润达公司主张因政府原因导致案涉房屋不动产权属证书延迟办理，但相关事实显示恒润达公司在向有关部门提交申报材料后，因实际用地性质和规划用地性质不一致且3#住宅楼楼宇投影重叠，故办证材料被政府有关部门退回，此后不动产登记中心因同种原因要求恒润达公司将已经办理完毕的4#、5#号楼的不动产权证进行注销。以上事实表明，不能在合同约定的期限内取得不动产权证系因恒润达公司建设项目不符合审批标准，不具备为业主办理条件所致，恒润达公司认为其不存在违约责任，是政府原因导致办证逾期的理由不能成立。本案中，即使恒润达公司已向房产管理部门提交了所有权登记需要的相关材料，但所需文件项目齐全不代表文件内容符合政府部门审批要求。政府部门是依据法定职权对恒润达公司提交的申报材料进行审查，因恒润达公司建设项目不符合审批要求才予以退回并要求将此前登记项目注销。因此，申请材料不能通过审批的原因归根结底是恒润达公司自身建设项目违规导致不能取得审批手续，系其自身过错所致，且该问题属于可以预见并避免的情形。2.恒润达公司未提交任何证据证明政府部门在审批程序中存在拖延或审批失误。即使恒润达公司认为自身建设项目不存在问题，是政府在审批过程中存在过错致使办证逾期，也应当及时向政府部门主张权利，申请行政复议或者提起行政诉讼。综上，一审判决认定事实正确，逾期办理房屋权属证书是恒润达公司自身原因并非政策及政府原因，恒润达公司应向耿海荣承担逾期办证的违约责任。二、一审判决适用法律正确，程序合法，应予维持。1、恒润达公司称《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人义务仅表现在向有关部门提供必要证明文件和相关材料即可认定已履行完毕其自身义务，恒润达公司对该条文解释过于片面。首先，该条规定中的“出卖人原因”应理解为因出卖人未全面履行自身义务致使买受人办证逾期，包括但不限于申请初始登记迟延，初始登记材料不完备，未及时对买受人履行告知义务，因建设项目违法不能取得规划、用地等手续，擅自变更规划设计未取得有关批准等。案涉房屋因实际用地性质与规划部门规划用地性质不符导致登记机关依法暂停受理恒润达公司办证业务，用地性质是城市规划部门根据城市总体规划需要，对某宗具体用地所规定的用途。用地性质变更必须申请相关部门批准，恒润达公司擅自变更土地用途导致用地审批手续不完善显然是其自身过错，不能将责任推卸给国家政策。2.关于一审法院对恒润达公司调取证据的申请不予准许，并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第95条规定,当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许.因此，一审法院在审理程序上完全符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法,恒润达公司的上诉理由不能成立，恳请驳回恒润达公司的上诉请求，维持原判。耿海荣向一审法院起诉请求：1、判令恒润达公司支付逾期办理房屋权属证书违约金107326.62元（自2017年9月12日起至2019年6月20日止，以552945元为基数，按日万分之三计算，共计647日）；2、判令由恒润达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：耿海荣、恒润达公司签订一份《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定，耿海荣（买受人）购买恒润达公司（出卖人）开发的位于老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东侧的海南甘肃家园6#（幢）2单元18层2-1801号房，房屋总价552945元。合同第五条约定，耿海荣须于2017年2月8日之前（含该日）一次性向恒润达公司付清全部购房款（含认购定金）。合同第十五条约定，恒润达公司应当自房屋交付之日起90日内为耿海荣办理房屋权属证书。在耿海荣取得该商品房屋权属证书后，恒润达公司应当在/日内向土地登记机关申请，为耿海荣办理土地使用权证。恒润达公司应当提前60日如实书面告知耿海荣办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由耿海荣提供的证件资料，耿海荣应及时提供。如因恒润达公司的责任，耿海荣不能在约定期限内取得房地产权属证书的，恒润达公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之3向耿海荣支付违约金。逾期360日以上，耿海荣有权单方解除合同。合同附件七补充协议第三条关于房屋交接的补充协议约定：耿海荣接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、专项维修基金等），在耿海荣未付清上述款型时，恒润达公司有权拒绝交房、拒绝办理产权过户给耿海荣而无需承担延误交房、办理产权过户的责任。耿海荣逾期支付购房款的，按《澄迈县商品房买卖合同》第六条约定承担违约责任；耿海荣逾期支付购房税费、专项维修资金和依约应预付的物业管理费等应付款项的，每逾期一日应按逾期未付款的万分之3计付违约金。第四条关于产权登记的补充约定：在办理房产证的过程中，买受人应严格按照出卖人要求提供相关资料及费用，如因买受人的原因造成房产证迟延办理，出卖人不承担任何责任；若因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，出卖人亦不承担任何责任。庭审时，恒润达公司认可耿海荣已经支付完所有的购房款，并于2017年6月14日将房屋交付给耿海荣，2019年6月20日为耿海荣办理了不动产权证。另查明，2016年6月30日起，澄迈县实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一统一办理不动产权证。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、恒润达公司是否存在逾期办理不动产权证的违约行为；二、逾期办证违约金是否应予调整的问题；三、恒润达公司逾期办理不动产权证的违约金如何计算。关于恒润达公司是否存在逾期办理不动产权证的违约行为的问题。本案系商品房销售合同纠纷。耿海荣、恒润达公司签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。合同第十五条约定，恒润达公司应当自房屋交付之日起90日内为耿海荣办理房屋权属证书。在耿海荣取得该商品房屋权属证书后，恒润达公司应当在/日内向土地登记机关申请，为耿海荣办理土地使用权证。恒润达公司于2017年6月14日将房屋交付给耿海荣，理应在房屋交付之日起90日内即2017年9月12日之前为耿海荣办理不动产权证，直至2019年6月20日才为耿海荣办理了不动产权证，恒润达公司违反了合同的约定，存在逾期办证的违约行为。但恒润达公司辩称涉案项目逾期办证是属于政策调整和主管部门因素造成的，恒润达公司不应承担违约赔偿责任。从恒润达公司提交的证据2可知，恒润达公司于2017年9月14日已取得4#、5#号楼的不动产权证，但由于3#住宅楼楼宇投影重叠、涉案项目西侧商铺地块用地性质不符等问题，澄迈县不动产登记中心于2017年9月15日起全面暂停受理恒润达公司的办证业务，并于2017年10月25日注销了4#、5#号楼不动产权证，由此可见，恒润达公司逾期办证是因自身原因并非是政策及政府原因，故对恒润达公司的上述辩称，一审法院不予采信。恒润达公司应承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金是否应予调整的问题。本案中，根据案涉合同的约定，逾期办证的违约金是每日按已付房价款的万分之三计算。虽然恒润达公司未在案涉合同约定的期限内为耿海荣办理房屋权属证书，但案涉房屋已交付使用，案涉合同的主要目的得以实现，恒润达公司履行了交房的合同义务，耿海荣已获得房屋的物权期待权和使用权。逾期办证并非购房者购房资金的全部损失，也未对耿海荣使用和居住案涉房屋造成损失，只是合同的部分权益未能实现，恒润达公司虽然未对违约金过高提出抗辩，如果严格依据合同约定，将致使恒润达公司承担过重的惩罚性责任，严重违背了违约金制度惩罚性和补偿性的制度初衷，有违公平正义理念，综合本案情况，一审法院根据公平原则，兼顾合同履行情况，并参照同一小区的同类纠纷所作出的生效判决，将违约金调整为恒润达公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之1.5计付违约金。关于恒润达公司逾期办理不动产权证的违约金如何计算的问题。耿海荣、恒润达公司均认可2017年6月14日为房屋交付之日，恒润达公司应在交付房屋之日起90日内为耿海荣办理不动产权证，故违约金的起算时间应以房屋交付之日（2017年6月14日）起经过办理房屋权属证书的90日的次日2017年9月13日起算。但恒润达公司辩称，耿海荣存在迟延缴纳物业专项维修基金、契税等款项行为，对逾期办证存在一定过错。一审法院认为，因耿海荣、恒润达公司并未在合同第二十二条约定物业专项维修资金的缴纳时间，如按恒润达公司答辩状中所说买受人缴清物业专项维修基金和契税是取得不动产权证的前提条件，那么恒润达公司作为出卖人，就应当根据合同第十五条的约定，提前60日如实书面告知耿海荣办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由耿海荣提供的证件资料，如耿海荣未在60日内缴纳专项维修基金，才能认定耿海荣存在逾期缴纳专项维修基金的过错行为，但恒润达公司并未提供证据证明其已经提前60日通知了耿海荣及耿海荣逾期未缴纳专项维修基金的行为，故对恒润达公司的辩称，一审法院不予采信。恒润达公司应以耿海荣已付购房款552945元为基数，按每日万分之1.5的标准，向耿海荣支付自2017年9月13日起至2019年6月19日的逾期办证违约金53414.5（552945元×0.00015×644天）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：澄迈恒润达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向耿海荣支付逾期办证违约金53414.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元，由澄迈恒润达实业有限公司负担1218元，耿海荣1229元。在本院审理中，上诉人恒润达公司向本院提出调查取证申请，申请本院向澄迈县不动产登记中心核实涉案项目4#楼、5#楼不动产权证被注销以及涉案项目其他暂停办理业务的情况。恒润达公司上诉主张案涉房屋逾期办证系政府原因所致，鉴于恒润达公司申请调查取证的内容与其上诉主张的事由相关，且案涉房屋逾期办证系本案需查明的基本事实，本院对恒润达公司的调查取证申请予以准许，并向澄迈县不动产登记中心发出《关于甘肃家园项目（景园悦海湾）不动产权证办理情况的调查函》，澄迈县不动产登记中心收到本院上述调查函后向本院作出《复函》。恒润达公司还提交了琼（2019）澄迈县不动产权第0008xxx、0008xxx、0008xxx、0008xxx、0008xxx号不动产权证，用于证明海南甘肃家园3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼于2019年4月19日办理不动产权证。被上诉人耿海荣没有提交证据。本院依法组织当事人对上述证据进行举证、质证，经质证，恒润达公司对《复函》无异议，耿海荣对《复函》及恒润达公司提交的上述不动产权证亦无异议，本院对《复函》及恒润达公司在二审中提交的不动产权证的三性及证明内容予以确认，上述证据能作为认定本案事实的依据。当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，恒润达公司开发建设的海南甘肃家园项目4#楼、5#楼的不动产权证于2017年10月25日被注销，该项目3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼于2019年4月19日取得不动产权证。双方在案涉合同附件七补充协议第四条约定“在办理房产证的过程中，买受人应严格按照出卖人要求提供相关资料及费用，如因买受人的原因造成房产证迟延办理，出卖人不承担任何责任；若因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，出卖人亦不承担任何责任。”本院在审理中，根据恒润达公司的调查取证申请，向澄迈县不动产登记中心发出《关于甘肃家园项目（景园悦海湾）不动产权证办理情况的调查函》，澄迈县不动产登记中心作出《复函》，答复主要内容为：恒润达公司开发建设甘肃家园项目于2017年8月31日向澄迈县不动产登记中心申请办理该项目4#楼和5#楼的房屋不动产权首次登记，于2017年9月14日审批办结，已颁发琼（2017）澄迈县不动产权第XXXX号、第0021xxx号不动产权证，后因土地使用性质和楼栋落宗等历史遗留问题，上述两证被注销并对恒润达公司的不动产权证登记材料不予受理。二审另查明的上述事实，有当事人的陈述及恒润达公司于一审中提交的《补充协议》、《不动产登记审批表》和二审中提交的琼（2019）澄迈县不动产权第0008xxx、0008xxx、0008xxx、0008xxx、0008xxx号不动产权证及澄迈县不动产登记中心出具的《复函》予以佐证。本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依合同约定全面履行各自的合同义务。二审中，双方对恒润达公司未在合同约定的时间内为购房者办理案涉房屋权属证书的事实并无争议，双方存有争议的是恒润达公司应否承担逾期办证的违约责任，违约时间应如何计算。案涉房屋于2017年6月14日交付耿海荣使用，依据合同约定，恒润达公司应于2017年9月12日前为耿海荣办理案涉房屋的权属证书，案涉房屋于2019年6月20日才办理不动产权证，已超过合同约定的办证期限，恒润达公司应承担逾期办证的违约责任，恒润达公司上诉其不应承担逾期办证违约责任的主张不成立，本院不予支持。办理案涉房屋产权证的前提是必须先办下整栋楼的产权证，再进行相应的分割。根据二审查明的事实，案涉房屋所属的海南甘肃家园中的4#楼、5#楼的不动产权证于2017年10月25日被澄迈县不动产登记中心注销后，澄迈县不动产登记中心便暂停办理该项目的不动产权证登记工作，直至2019年4月19日，案涉房屋所在楼栋才取得不动产权证。涉案房屋的延迟办证，并非因恒润达公司不作为，不积极履行办证的合同义务，而与政府部门暂停办理案涉房屋所在项目的不动产权证登记工作有关，并非全系恒润达公司原因所致，根据案涉合同附件七补充协议第四条的约定，从政府部门暂停办理案涉项目不动产登记工作开始直至案涉房屋所在楼栋取得不动产权证的时间不应计入恒润达公司逾期办证的违约天数，应予扣减，即自2017年10月25日至2019年4月19日止，共计扣减违约天数542天。如前所述，恒润达公司应于2017年9月12日前为耿海荣办理案涉房屋的权属证书，恒润达公司逾期办证的违约时间从2017年9月13日起计算，直至2019年6月19日止，扣减违约天数542天，恒润达公司应承担逾期办证违约责任的违约天数为102天，恒润达公司应支付的违约金为8460.06元（552945元×0.15‰×102天）。综上所述，一审判决恒润达公司承担逾期办证的违约责任并无不当，因二审出现新的事实和证据，本院对恒润达公司的违约天数予以扣减，恒润达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初301号民事判决；二、上诉人澄迈恒润达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人耿海荣支付逾期办证违约金8460.06元；三、驳回被上诉人耿海荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2447元，由上诉人澄迈恒润达实业有限公司负担193元，被上诉人耿海荣负担2254元；二审案件受理费2447元，由上诉人澄迈恒润达实业有限公司负担193元，被上诉人耿海荣负担2254元。本判决为终审判决。审 判 长 阮慧婷审 判 员 蔡于干审 判 员 陈小燕二〇二〇年十二月十日法官助理 魏 榕书 记 员 邓芬芬附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。