黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8110民初1309号原告：齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区齐齐哈尔种畜场三连。法定代表人：巩传锋，该公司经理。委托诉讼代理人：周英莉，该公司法律顾问。被告：宋玉书，男，1952年2月19日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。原告齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司（以下简称鸿通物业公司）与被告宋玉书物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日、2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周英莉、被告宋玉书（第二次经传票传唤未到庭）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿通物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业费9，096.00元及违约金3，429.19元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月24日原告与锦州金亿房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，按照约定，齐齐哈尔种畜场名人雅居小区、明星小区物业管理均由原告负责，合同履行期限截至2026年5月24日。合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时合同终止。协议签订后，原告按照约定履行了为全体业主提供相应物业管理服务的各项义务。被告系名人雅居小区业主，在接受物业服务的同时没有履行全额缴纳物业费的义务。被告现未缴纳的物业费为9，096.00元。违约金每年按照欠缴物业费金额日千分之一计算，自2017年12月12日起计算至2020年12月25日时止，滞纳金为3，429.19元。宋玉书辩称：原告于2016年5月24日与开发商签订的前期物业管理合同，对被告不具有法律约束力，因我不是这份合同的当事人。原告已于2016年8月15日与我重新签订了物业管理合同，现原告依据已经失效的合同对我进行起诉，没有合理的法律依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举有如下证据：1、鸿通物业公司营业执照、资质证书复印件各一份。证明原告具备物业服务三级资质，同时具备为小区业主提供物业服务的主体资格。2、被告购房协议书复印件一份。欲证明原告依据被告的房屋面积为252.69平方米作为收取物业费的标准。对原告所举的证据1，证据2，被告无异议。3、加盖有齐齐尔鸿顺水务有限公司公章的被告自来水缴费记录及加盖齐齐哈尔鑫鸿通燃气有限公司公章的天燃气缴费记录各一份。欲证明被告属于名人雅居小区住户，水费及天燃气正常缴纳，说明已经实际入户。被告质证意见为与本案无关，不予质证。4、前期物业管理服务合同复印件一份。欲证明原告与锦州金亿房地产开发有限公司就名人雅居小区、明星小区物业管理签订前期物业管理服务合同，原告履行物业职责主要是小区公用和共用部位维修、养护、管理、运行及维护，不包括住户私人空间维修养护；高档别墅住宅物业费收费标准为每月1.00元/㎡；逾期缴纳物业服务费，自逾期之日起按欠费数额每日加收千分之一违约金；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任；合同履行期间内，业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同时本合同终止。至今业主委员会没有签订其他物业管理合同，所以本合同有效。被告的质证意见为，原告出示的证据已经失去法律效力，被告不是这份合同的当事人，对被告不具有法律约束力，原告于2016年8月15日已与被告方重新签订了物业合同，应该以重新签订的合同为依据，原告方出示此合同，被告不予认可，不予质证，因为原告出示的证据都是与本案无关的材料。5、小区物业收费标准、物业职责公示牌图片。欲证明原告将物业收费标准及物业具体职责已在小区内公示。被告质证意见为此证据与本案无关。6、经理岗位、综合部门等各部门岗位责任制度照片两张。欲证明原告公司为履行物业职责，公示各岗位责任制度，各部门均按照岗位责任制进行工作。被告质证意见为，看不出照片在小区的什么地方，在我们物业公共用房里没有此房间，我只知道现在物业用房只有两个警卫房，张贴地点不明确，服务对象不明确。7、原告物业公司员工履行物业职责图片及录像。证实：1、物业公司积极履行小区绿化、日常卫生清扫、冬季清雪、保安、自来水等公用设施修理、维护，清理整顿违法占用小区共用资源等各项物业基本职责；2、疫情期间为小区业主代买各种生活物资，代收快递、代为缴纳燃气费、水费，代为转送快递，对隔离的住户代倒垃圾、代为扫码测温等物业管理范围之外的工作；3、由于物业公司积极高效履行各项职责受到业主好评，收到业主送来的多面锦旗。录像内容是物业公司履行职责的相关内容。被告质证意见为，此证据与本案无关，锦旗只能代表个别业主意见表示，有很多图片都是业主的生活照。被告在庭审中提交2016年8月15日，原、被告签订的物业管理使用合同复印件（与原件核对一致）一份（合同中第四条乙方应向甲方缴纳的费用项为空白）。欲证明原、被告重新签订的合同合法有效，合同第四条中乙方应向甲方缴纳的费用项为空白，应视为免交物业费用。此合同签订后，原告出示的前期物业管理服务合同已失去法律效力。原告质证意见为，1、此合同形式不合法，在原告公司下面只加盖了公章，没有法定代表人或委托代理人的签字，说明合同无效。2、该合同不真实，合同共7页内容，只在最后一页加盖公章，前面内容没有骑缝章，说明证据形式不完整，存在伪造和变造的可能。3、该合同当中的内容均为空白，而且合同第三条第四项，被告应履行的义务当中，标注了付款义务，第六条约定了被告拒绝缴费的违约责任，尽管收费标准项为空白，但是通过合同的全部内容能够证实原告没有免除被告的付款义务。第二次庭审中原告向法庭提交以下证据。1、2016年8月15日，原、被告签订的物业管理使用合同复印件（与原件核对一致）一份。欲证明被告与原告就物业费交费标准及违约金数额进行了约定，与原告提交的前期物业服务合同标准一致，同时能够证实被告提交的物业管理使用合同中关于物业费及违约金标准为空白的内容不是被告所理解的免收物业费用。2、加盖原告公章的2016年12月12日至2017年12月12日被告缴纳物业费3032元的收据。欲证明被告与原告在2016年8月15日签订合同后，被告仍履行合同内容缴纳物业费。同时证明被告在2017年12月12日后没有缴纳物业费。被告未出庭，亦未发表质证意见。本院对证据认定如下，原告所举证据能证明原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为被告提供了相应的服务，与本案有关联性，真实、合法，本院予以采信。被告所举证据物业管理使用合同中合同第四条乙方应向甲方缴纳的费用项虽然为空白，但结合本案其他证据，不能认定原告有免除被告物业费的意思表示，对所要证明的问题本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下:2013年10月12日，被告宋玉书购买齐哈尔市铁锋区齐齐哈尔种畜场名人雅居小区33号楼4单元，建筑面积252.69平方米，购房后被告办理了入住手续。2016年5月24日原告与锦州金亿房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同主要内容为：“约定由原告向锦州金亿房地产开发有限公司开发建设的齐齐哈尔种畜场明星小区、名人雅居小区提供前期物业管理服务，服务内容与质量，物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米每月1.00元，未按时足额缴纳物业服务费的，自逾期之日起按欠缴物业服务费金额每日加收日千分之一违约金，合同期限自2016年5月24日起至2026年5月24日时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”现业主委员会尚未成立，自2016年5月24日起原告开始为被告所在小区进行物业管理服务至今，被告自2017年12月12起未缴纳物业管理费。2016年8月15日原、被告签订了两份物业管理使用合同，被告向法庭提交的合同中第四条乙方应向甲方缴纳的费用项为空白，原告向法庭提交的合同中第四条乙方应向甲方缴纳的费用第一项为：物业管理费，每月252.69元，乙方在每月十日前向甲方缴纳。第五条其他约定项的第一项为：逾期未交纳物业费，按欠款总额的千分之一收取违约金。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与作为物业服务单位的原告签订前期物业管理服务合同,符合《物业管理条例》第二十一条规定，另《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。因此，前期物业管理合同中关于物业费收费标准约定内容没有违反法律、法规的强制性规定。虽然被告提交的物业管理使用合同中第四条乙方应向甲方缴纳的费用项为空白项，但原告提交的同款格式合同中已明确约定了被告应缴纳的物业费用和违约金的计算方法，结合本案实际情况，不能认定原告有免除被告缴纳物业费的意思表示。被告主张应免除物业费的辩解意见，本院不予支持。即使原告与锦州金亿房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同已经没有法律效力，但被告也不能依据其提交的物业管理使用合同拒交物业费用。且原告与锦州金亿房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同与原、被告签订的物业管理使用合同在收取物业费用及违约金的标准并不矛盾。被告在购买房屋入户后应依据房产开发企业与原告所订立的前期物业管理合同和后期签订的物业管理使用合同的约定，履行缴纳物业费的义务。被告未按时交纳物业管理费，应按照合同的约定支付相应的违约金。综上，为维护正常的物业管理服务秩序，保障全体业主的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：宋玉书于本判决生效之日起十日内给付齐齐哈尔农垦鸿通物业有限公司物业服务费9,096.00元及2020年12月25前违约金3，429.19元，合计12，525.19元。被告宋玉书自本判决生效之日起以欠缴的物业费9，096.00元为基数，每日加收千分之一，计算至实际给付日止。如果宋玉书未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取52.00元，由宋玉书负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  武玉成二〇二〇年十二月三十日书记员  宋雨霏