山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终985号 上诉人（原审被告）：杨传军，男，1968年2月27日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：杨仁孟，山东名硕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肥城市华联商贸有限公司，经营场所：肥城仪阳街道办事处仪兴路****。 法定代表人：李庆勇，总经理。 委托诉讼代理人：韩强，该公司法制办主任。 委托诉讼代理人：赵军，山东成康律师事务所律师。 上诉人杨传军因与被上诉人肥城市华联商贸有限公司（以下简称肥城华联公司）返还原物纠纷一案，杨传军不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杨传军上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者驳回被上诉人的起诉；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认为“原被告之间存在借贷关系，借款到期后，双方经协商签订协议书及房屋买卖合同，其实质为债务到期后的以物抵债协议”是错误的。协议书及房屋买卖合同并非“借款到期后”签署。协议书系双方的真实意思表示，目的是担保借款合同的履行，房产手续的过户是“让与担保”。而房屋买卖合同是虚假的意思表示，仅是为了办理房产手续的过户而特意制作，不具有任何拘束力；该买卖合同不具有与协议同等的法律效力。《协议书》并无以房抵债的意思，不能认定为以物抵债协议，其性质是担保借款合同的履行。2.被上诉人持有的产权证书对于上诉人不具有法律效力。本案涉案房屋的产权手续虽变更至被上诉人名下，被上诉人仅是可以进行相关融资，但是涉案房屋的占有、使用、收益权及实际处分权仍在上诉人手中，上诉人仍系涉案房屋的产权所有人。3.《协议书》并不涉及50万元借款的事宜。被上诉人在诉状中陈述以50万元和80万元的本金及利息结算购房款，并不存在。首先，不存在结算购房款的任何约定。其次，签署协议书时并未提及50万元本金之事。再次，被上诉人在一审庭审中提交的证据显示欠款并非50万元，系被上诉人的虚假陈述。4.双方之间的纠纷属于民间借贷纠纷，被上诉人应按照民间借贷纠纷进行诉讼，一审法院应裁定驳回被上诉人的起诉。 肥城华联公司辩称，一、本案系返还原物纠纷，答辩人对涉案不动产享有合法所有权，并取得了《不动产权证书》，上诉人负有交付不动产的法定义务和合同义务。1、上诉人负有交付不动产的法定义务。根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。答辩人依法取得了涉案的不动产权证书，对涉案不动产享有合法的所有权，受物权法的保护。2、上诉人负有交付不动产的合同约定义务。根据双方的《肥城市二手房买卖合同》第三条的约定，上诉人应当于2016年3月31日交付房屋，而上诉人至今未履行交付义务，构成严重违约。二、涉案不动产答辩人是以以物抵债的方式合法取得的，且物的所有权已经办理了转移登记，即不动产已经过户给了答辩人，只是上诉人还没有交付不动产，并不存在所谓的“让与担保”之说，本案不动产是用以物抵债的方式合法取得的。因上诉人自2015年5月19日起就多次向答辩人借款，既有50万元的借款，也有80万元的借款，月利率均为2%，当上诉人不能归还借款时，双方才自愿签订的以物抵债协议书，《协议书》第一条明确载明“乙方保证于2016年3月3日前偿还相关本金及利息，现乙方于2016年3月3日明确表示无力偿还此借款及利息，经双方协商一致同意将其个人名下的伊家沟商贸城房产过户于甲方，相关税费由乙方承担，甲方暂行垫付”。这表明了上诉人明确表示2016年3月3日归还不了借款了，愿意以物抵债，并不是上诉人所称的“房屋买卖合同是虚假的意思表示，不具有任何约束力”，关键是以物抵债协议书已经履行了，双方已经办理了产权转移，不动产现在已经登记在了答辩人的名下了，从法律意义上讲，涉案房产已经是答辩人合法所有了，只要撤销不了肥城市国土资源局颁发的《不动产权证书》，答辩人就是涉案不动产的合法所有权人。2019年11月8日最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条明确规定“当事人在债务履行期满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。据此规定，本案并无虚假诉讼的情形，也不存在恶意损害第三人合法权益的情形，人民法院应当支持答辩人的一审诉求。本案不存在所谓的“让与担保”之说。上诉人所引用的《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条与本案以物抵债的情形不符合，该条文规定的是当事人在签订借款合同时，同时签订买卖合同为民间借贷合同作担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。但是回到本案，双方的以物抵债协议是在借款到期后上诉人不还款才签订的，以物抵债协议明确载明“乙方保证于2016年3月3日前偿还相关本金及利息，现乙方于2016年3月3日明确表示无力偿还此借款及利息”。双方在签订二手房买卖合同后，不动产权办理了转移、过户，不动产已经在答辩人的名下了，上诉人所称的“出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”并不适用于本案，因为答辩人已经取得涉案不动产权证书了，不可能拍卖答辩人自己名下的不动产来偿还上诉人的债务，再如上诉人所说的《协议书》第一条第四款“如被上诉人出售房屋，实际售价扣减欠款后的差额支付给上诉人”，这恰恰证明答辩人有权对外出售涉案房产，说明涉案房产是答辩人的，故本案不属于民间借贷纠纷。 综上所述，本案属于返还原物纠纷案件，答辩人以合法的以物抵债的方式取得了涉案房产，并办理了房产过户手续，取得了涉案房产的不动产权证书，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在不动产权证书不被撤销的前提下，上诉人有法定义务和合同约定义务交付涉案不动产，本案并不属于“让与担保”的情形，一审判决书认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 肥城华联公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告交付鲁（2016）肥城市不动产权第0002640号项下的位于肥城市新城办事处伊家沟商贸城的2幢1-2层B1号不动产；2.判令被告自2016年4月1日起按照每月5,000元的标准向原告交付使用费至交付完毕为止；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告肥城华联公司与被告杨传军存在借贷关系。2015年5月19日，被告向原告借款50万元，为原告出具借据一份，约定借款期限10天，按月息二分计息，到期还本付息，超期按实际日期计算利息，被告指定将借款汇入其儿子杨甲超账户，原告汇款后，被告于2015年5月28日归还本金25万元。2016年2月20日，原、被告双方就借款与货款进行结算，截至当日，前述借款被告杨传军尚欠原告166,000元。2016年2月19日，被告杨传军因在建设银行贷款75万元即将到期，再次向原告借款796,951.82元，双方签订借款合同一份，约定被告杨传军于2016年3月5日前偿还借款及利息，借款月利率为2%。 上述借款到期后，原、被告双方签订协议书一份，约定：因杨传军于2016年3月3日明确表示无力偿还此借款及利息，为了确保肥城华联公司的合法权利不受损害，经双方协商一致，杨传军同意将个人名下的位于肥城市伊家沟商贸城房产（房产证号：肥房产证新城字第××号）一处过户与肥城华联公司。该房产过户产生的相关税金及评估费、工本费等相关税费由杨传军承担，肥城华联公司暂行垫付，自垫付之日起，按照月利率1%计收垫付资金利息。若肥城华联公司将该房产出售，则应按照实际售价扣减交易税费、欠款本金及利息后的余额支付给杨传军。后双方当事人签订《肥城市二手房买卖合同（自行成交）》，约定原告肥城华联公司向被告杨传军购买位于肥城市新城办事处伊家沟商贸城第2幢1-2层B1号房屋（所有权证号为：S074303），房屋价款为105万元，房款交割方式为自行交割房款，双方定于2016年3月31日交付该房屋。2016年3月4日，双方签订国有土地使用权转让合同，约定杨传军将上述房产对应的土地使用权转让给肥城华联公司，转让价款为359,364.60元。 2016年3月4日，原告取得涉案房产的房权证（房权证号为：肥房权证新城字第××号），2016年3月7日，原告取得涉案房产对应的土地使用权证【使用权证号为：肥城国用（2016）第000001号】。登记过程中的相关费用均系原告支付。2016年11月3日，原告持上述两证在登记机关变更为不动产权证书，不动产权证号为：鲁（2016）肥城市不动产权第0002640号。 2019年8月2日，原告诉来一审法院要求被告交付房屋并支付使用费用。案经开庭审理，因双方各持己见，致法庭调解未达成一致意见。庭审过程中，被告提交补充协议书一份，内容为：现甲（肥城华联公司）乙（杨传军）双方急于办理房产过户手续，相关协议尚不完善，双方协商同意先办理过户手续，后续相关手续按照相关法律规定及公平、公正原则另行判定，经双方律师审核无异议后签字。现过户价格仅为办理手续暂定，与实际价格及其他手续无关，具体过户交房事宜协商后再确定。原告提交涉案房屋同地段的房屋租赁合同一份，并主张被告应参照该合同中的租金向其支付自2016年4月1日起至交付之日止的租金。另查明，涉案房屋至今仍由被告杨传军占有使用。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中原、被告之间存在借贷关系，借款到期后，双方经协商签订协议书及房屋买卖合同，其实质为债务到期后的以物抵债协议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。一审法院认为，自双方办理不动产转移登记时起，原告便取得了涉案不动产的所有权，现其依法要求被告返还，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张的被告占用房屋期间的使用费，一审法院认为，双方虽然在买卖合同中约定交付时间，但该买卖合同系为办理房屋过户登记而签订，其约定的交付时间不应认定为以房抵债协议的履行期限，而双方签订的以房抵债协议中并未约定具体交付时间，应视为双方对具体履行时间约定不明，故对原告要求被告支付不动产占用期间使用费的主张，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条规定，判决如下：一、被告杨传军于本判决生效之日起三十日内，向原告肥城市华联商贸有限公司交付坐落于肥城市新城办事处伊家沟商贸城2幢1-2层B号房不动产【产权证号为：鲁（2016）肥城市不动产权第0002640号】；二、驳回原告肥城市华联商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告杨传军负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，对于一审审理查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案焦点在于双方签订的《协议书》性质是属于让与担保合同还是以物抵债合同。让与担保是指为担保债务履行，债务人或第三人将担保标的物之所有权转移至债权人，债务届期债务人履行的，债权人返还标的物，债务人不履行的，债权人得就该标的物受偿的非典型担保。以物抵债，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，以清偿债务的行为。区分让与担保与以物抵债，应以双方当事人订立合同时意思表示为基础，当事人设立让与担保，目的是为债务设立担保，并无转移标的物所有权的的意思表示，形式上完成财产权利变动的债权人实质上是担保权人，而非所有权人，而当事人约定物抵债，目的则在于通过转移标的物所有权清算终结债权债务关系，以标的物所有权抵顶清偿债务为双方合意的意思表示。 本案双方当事人对于涉案《协议书》性质分别主张让与担保与以物抵债，经审查分析，本院认为应认定为让与担保性质，理由如下：首先，双方约定上诉人于2016年3月5日前偿还借款796,951.82元及利息，双方签订的协议书（未签署时间）约定因上诉人于2016年3月3日明确表示无力偿还此借款及利息，为了确保被上诉人的合法权利不受损害，上诉人同意将个人名下的涉案房产过户于被上诉人，上述协议系在借款合同约定的履行期届满前签订，协议所确保被上诉人不受损害的合法权利指向796,951.82元借款本息，协议约定的主要内容为房产过户，上述约定符合让与担保的法律特征，即上诉人将涉案房产所有权转移至被上诉人是为担保上诉人履行偿还借款的义务；其次，该协议并无明确的以物抵债意思表示，并未对涉案房产所要抵顶上诉人所欠债务的数额与范围进行明确，被上诉人本案中提及的50万元借款事宜上诉人不认可与本案的关联，该50万元借款未体现于《协议书》中，本案所涉房屋买卖合同、国有土地使用权转让合同中的价值约定、房地产价值评估报告中的价值认定与上诉人借款本息之间存在较大差异，上述争议亦能从侧面印证双方在签订协议时并未就双方债权债务进行清算，未就以转移房产所有权方式清偿债务达成合意，即不能认定以房抵债；再次，上诉人在本案中提交的录音证据能够反映双方在沟通协商过程中对于交付房产与偿还借款请求之间的意思表示，被上诉人方所体现的意思表示仍系要求上诉人积极偿还借款，主张交付房产仅是被上诉人催促上诉人履行还款义务的救济途径，从上述意思表示亦能体现涉案房产的功能仍在于为借款提供担保，系以所有权转移方式进行的让与担保，该意思表示亦与被上诉人诉讼期间主张的以房抵债关系不相符。 综上，本院认定双方签订的《协议书》性质上属于让与担保合同而非以物抵债合同，在上诉人不能清偿债务的情况下，被上诉人作为担保权人可参照法律关于担保物权的规定对案涉房产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，以保障其债权实现，体现让与担保的功能，但其请求确认财产归其所有不应予以支持，一审法院判令上诉人交付房屋不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初4332号民事判决； 二、驳回被上诉人肥城市华联商贸有限公司诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人肥城市华联商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 王 琳