广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2943号原告：张汉波，男，1977年9月23日出生，汉族，住罗定市*******，身份证号码：441************。原告：陈浩燕，女，1976年2月15日出生，汉族，住罗定市**************，身份证号码：441************。上列两原告共同委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。被告：罗定市恒海建材贸易有限公司，住所地：罗定市******罗定市君悦大酒店一楼右边第一卡，统一社会信用代码：914***********866Y。法定代表人：梁辉博，董事长。委托诉讼代理人：彭秋阳，男，公司员工。原告张汉波、陈浩燕与被告罗定市恒海建材贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张汉波、陈浩燕的共同委托诉讼代理人梁海章、郭洁凤及被告罗定市恒海建材贸易有限公司的委托诉讼代理人彭秋阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉波、陈浩燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告完善********商住小区****房的手续，使房屋符合合同约定和法定的交付条件，且把合同约定及法定的房屋交付需要移交的资料交给原告；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金20346.29元（自2019年10月31日起按全部房价款669286元以每日万分之一计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止，暂计至2020年8月30日，共304日）；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中要求被告完善********商住小区****房的手续，使房屋符合合同约定和法定的交付条件是指要求房屋符合合同第九条、第十条的交付条件，需要被告交付给原告的资料是《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、相关的竣工验收备案表以及测绘报告。事实和理由：被告罗定市恒海建材贸易有限公司是位于罗定市********·****商住小区的开发商，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方于2017年12月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买的为****房，总房价为669286元。该合同第九条约定交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条约定商品房相关设施设备的交付条件；第十一条约定出卖人应当在2019年10月30日前将验收合格并符合本合同第九条、第十条约定的商品房交付给买受人使用。第十二条约定出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房价款给被告。但合同约定的房屋交付时间期满后，被告没有按照约定将验收合格并符合本合同第九条、第十条约定的商品房交付给原告使用。被告的行为构成违约。原告现选择继续履行合同，并要求被告承担逾期交付房屋的违约责任。且被告应按照约定完善********商住小区****房的手续，使房屋符合合同约定和法定的交付条件，且把合同约定及法定的房屋交付需要移交的资料交给原告。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告罗定市恒海建材贸易有限公司辩称：逾期交楼是因为疫情的原因，工程进度延期，开不了工。逾期交楼的期间应该减去疫情的期间，大约半年时间。本院经审理认定事实如下：被告罗定市恒海建材贸易有限公司是位于罗定市****“****·****”商品房项目的房地产开发商。2017年12月8日，原告张汉波、陈浩燕作为买受人，被告罗定市恒海建材贸易有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房用途为住宅，为“****·****”项目中的****房，房产测绘机构为云浮市****测绘有限公司。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币4440元，总价款为人民币669286元。第七条约定付款方式为贷款：买受人应当于2017年12月8日前支付首期房价款人民币209286元，余款人民币460000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房的相关设施设备交付条件。第十一条约定出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款给被告。2020年3月23日，原告办理了涉案商品房的交接手续。庭审中，被告称交楼时其并没有将《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》交付给原告，并表示对原告要求其支付违约金无异议，但希望逾期交楼违约金计算期间能扣减疫情影响的期间。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、中国工商银行借款凭证、房屋交接书及被告提供的房屋钥匙交接表、****·****住宅小区房屋验收表、房屋交接书等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同的约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2019年10月30日前向原告交付涉案商品房，且商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不能满足该约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。现涉案商品房虽然没有满足该约定条件，但原告于2020年3月23日办理涉案商品房的交接手续时，在被告无法出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，仍办理了涉案商品房的交接手续，接收涉案商品房。此种情况下，视为原告同意被告向其交付未符合合同约定交付条件的楼房，并免除了收楼之后，被告未能交付符合合同约定交付条件的商品房的违约责任。但对于在原告收楼日之前的逾期交房违约责任，原告并未明确表示免除，且被告亦表示对原告要求其赔偿逾期交楼违约金无异议。因此，被告应支付从2019年10月31日起至2020年3月22日止共144天的逾期交楼违约金9637.72元（669286元×1/10000×144天）给原告。同时，因被告将涉案商品房交付给原告时，并没有向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现原告要求被告向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告仍需向原告提供。至于原告要求被告交付相关的竣工验收备案表以及测绘报告的请求，由于双方的合同并没有约定被告需要向原告交付这些资料，故对原告该请求本院不予支持。对于被告提出扣除疫情防控期间的逾期交房天数的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，由于新冠肺炎疫情发生在被告迟延履行交房义务后，故不能免除被告逾期交房的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9637.72元给原告张汉波、陈浩燕，并向原告张汉波、陈浩燕提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。二、驳回原告张汉波、陈浩燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元（原告已预交），由原告张汉波、陈浩燕负担81元，被告罗定市恒海建材贸易有限公司负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十一月三十日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。