河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初945号原告（案外人）：苗方园，女，汉族，1984年9月24日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：祁冰洋，河南明耀律师事务所律师。被告（申请执行人）：张嘉盟，男，汉族，1991年4月21日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：茹艳红，河南有尚律师事务所律师。被告（被执行人）：河南新辉杰置业有限公司，住所地信阳市浉河区五星路**。法定代表人：姚成明，该公司总经理。原告苗方园诉被告张嘉盟、河南新辉杰置业有限公司（以下简称新辉杰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告苗方园的诉讼代理人祁冰洋，被告张嘉盟的诉讼代理人茹艳红到庭参加诉讼。被告新辉杰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗方园向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止执行原告名下位于洛阳市××××红旗东路南侧温哥华国际1幢3单元8005号房屋，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告苗方园于2018年7月9日与被告新辉杰公司达成的《商品房预售合同》合法有效，并确认位于宜阳县××红旗东路温哥华国际1幢3单元8005号房产归原告所有。3、本案诉讼费由各被告共同承担。事实与理由：原告于2018年7月9日与新辉杰宜阳分公司签订商品房预售合同，原告已一次性支付了全部房款，并经宜阳县房管局网签给原告。2018年10月31日，原告得知郑州中院于2018年9月20日对包含原告所有的涉案房屋进行查封，在此之前原告并不知情。原告于2018年7月9日经购买取得涉案房屋并已经取得所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告已经与被告新辉杰公司签订合法有效的买卖合同，全额支付房款，并且已经办理网签手续，名下无其他房产，非因原告本人原因未办理过户，享有足以排除执行的条件。张嘉盟辩称：1、本案查封前未签订合法有效的书面买卖合同，原告与新辉杰公司签订的商品房预售合同约定的房屋单价低至2000元/平方米，该商品房预售合同系恶意串通，约定低价且无实际付款转移新辉杰公司财产，损害新辉杰公司债权人合法权益的无效合同。2、仅有新辉杰公司的收据不足以证明存在付款行为，在刘浩向新辉杰公司支付涉案房屋购房款不明确之前，刘浩向原告出具的收据与新辉杰公司无关，不能代表原告已实际支付购房款。3、原告不能证明查封前占有房屋，原告未提供交房通知书证明在法院查封涉案房屋前其已占有涉案房屋，原告均系被物业公司通知而提起的异议，与物业公司具有利害关系，物业公司出具的包括水费、电费等费用收缴不能证明涉案房屋在法院查封之前已被实际占有，原告应提供在涉案房屋查封之前其实际占有房屋产生的电费、水费等电力公司、水务公司开具的正式票据。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。新辉杰公司未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，张嘉盟与匡家和、王颖、河南新辉杰置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月19日作出（2018）豫01民初3074号民事判决，判决如下：一、匡家和、王颖、河南新辉杰置业有限公司应于本判决生效后十日内偿还张嘉盟借款本金人民币43000000元及利息（利息以年利率6%从2018年8月20日计算至实际还清之日止）；二、驳回张嘉盟的其他诉讼请求。后新辉杰公司不服一审判决提出上诉，又因其未在规定期限内预缴二审案件受理费，河南省高级人民法院于2019年9月20日作出（2019）豫民终1361号民事裁定，裁定如下：本案按上诉人河南新辉杰置业有限公司自动撤回上诉处理。该案一审诉讼过程中，经张嘉盟申请，本院于2018年9月20日保全查封了新辉杰公司名下位于宜阳县××与××交叉口东××（××烟草局东）温哥华国际商业1、2、3、4、5号，住宅2-2002、2-1502、2-1802、2-1402、2-1302、2-1202、2-1102、2-2003、2-1803、2-1703、2-1503、2-1403、2-1303、2-1003、2-9003、2-8003、2-6003、2-2004、2-1804、2-1704、2-1604、3-2002、3-1802、3-1702、3-1602、3-1502、2-6002、3-2003、3-1903、3-1803、3-1703、3-1503、3-1403、3-1303、3-1203、3-1103、3-1003、3-9003、3-8003、3-7003、3-6003、3-2004、3-1804、3-9005、3-6005、3-8005、3-7005、3-1402、3-1002、3-9002、3-8002、3-7002、3-1205、3-1305共54套。查封期限为三年，自2018年9月20日起至2021年9月19日止。上述（2018）豫01民初3074号民事判决发生法律效力后，张嘉盟向本院申请执行。本院于2019年11月5日立案，案号为（2019）豫01执2550号。执行过程中，苗方园向本院提出执行异议申请，请求解除对位于宜阳县××红旗东路南侧温哥华国际1幢3单元8005号房的查封。本院于2020年7月28日作出（2020）豫01执异417号执行裁定书，裁定驳回苗方园的异议请求。后苗方园向本院提起本案诉讼。苗方园提交其与新辉杰公司宜阳分公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS0124416，合同载明苗方园购买宜阳县××红旗东路南侧1幢XXX号房，该房屋建筑面积125.38平方米，每平方米2000元，总价款250760元，合同落款时间为2018年6月30日。双方于2018年7月9日办理网签。苗方园主张其自案外人刘浩处购买了涉案房屋，并提交了刘浩与新辉杰公司宜阳分公司签订的商品房买卖合同。苗方园提交的转账凭证显示，2018年6月30日其向案外人李珊珊转款25万元，其提交的刘浩于2018年7月9日出具的收条载明，收到苗方园支付温哥华国际1-XXX房款25万元整，房款已结清。刘浩在本案诉讼中陈述称，新辉杰公司欠案外人肖丽娜借款未还，以涉案温哥华小区数套房屋抵偿债务，而肖丽娜又欠其借款未还，又以上述抵债房屋中的三套抵偿债务，其将其中一套房屋又转让给了苗方园。在另案刘浩诉张嘉盟、新辉杰公司案外人执行异议之诉一案（2020豫01民初984号）中，刘浩提交了其与肖丽娜、肖丽娜与匡家和之间的转账凭证、肖丽娜与新辉杰公司宜阳分公司签订的《抵债协议》等证据。苗方园另提交有前期物业服务协议、物业费收据、装修管理服务协议等证据以证明其已实际占有居住涉案房屋。宜阳县住房保障和房产服务中心出具的房屋权属查询证明显示，除涉案房屋外苗方园在宜阳县名下无其他房产。本院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的物所享的民事权益能否排除执行。首先，本院查封涉案房屋的时间为2018年9月20日，苗方园与新辉杰公司宜阳分公司签订涉案房屋买卖合同的时间为2018年7月9日，且于当日办理了网上签约手续，故可以认定苗方园在本案查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于房款交付，根据本案及另案刘浩与张嘉盟、新辉杰公司执行异议之诉一案在案证据显示，涉案房屋系刘浩通过以房抵债方式取得，后又转让给苗方园，苗方园向刘浩支付了购房款，故可以认定苗方园已支付了房屋价款。再者，除涉案房屋外，苗方园在宜阳县名下无其他房产。综上，苗方园对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，应停止对涉案房屋的执行。另，执行异议之诉旨在解决案外人的权利能否排除执行，应否继续执行的问题，苗方园诉请要求确认其与新辉杰公司宜阳分公司于2018年7月9日签订的《商品房预售合同》合法有效及其系涉案房屋所有权人，不属于本案执行异议之诉的裁判范围，对其该项诉请，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于宜阳县城关镇红旗东路南侧温哥华国际1幢XXX号房屋。二、驳回原告苗方园的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由被告河南新辉杰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  李运动二〇二〇年十二月二十八日书记员  王梦娇