江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初2415号 原告：廖文明，男，1972年1月30日生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 委托诉讼代理人：刘富斌，定南县正泰法律服务所法律工作者。 被告：定南县国有资产经营有限责任公司，住所：江西省定南县广州大道**，统一社会信用代码：91360728690983592L。 法定代表人：彭东晓。 委托诉讼代理人：王中明，该公司法律顾问。 被告：定南县公共资源交易中心（原名：定南县招投标中心），，住所：江西省定南县广州大道北公立医院旁统一社会信用代码：123607295584514768。 负责人：龚银华。 委托诉讼代理人：冯鹏亮，该中心职工。 被告：赣州拍卖中心定南办事处，，住所：江西省定南县建设东路统一社会信用代码：913607287056962556。 负责人：赵菲。 第三人：定南县历市镇人民政府，，住所：定南县历市镇胜利南路** 法定代表人：黄军华。 委托诉讼代理人：张明、刘明斌，江西公仁律师事务所律师。 第三人：何月平，男，1976年4月22日生，汉族，住，住广州市天河区/div> 第三人：袁春花，女，1977年1月16日生，汉族，住，住江西省赣州市章贡区/div> 原告廖文明诉被告定南县国有资产经营有限责任公司、被告定南县公共资源交易中心、第三人定南县历市镇人民政府拍卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依据原告的申请追加赣州拍卖中心定南办事处为共同被告，依法追加何月平、袁春花为第三人。原告廖文明及其委托诉讼代理人刘富斌、被告定南县国有资产经营有限责任公司的委托诉讼代理人王中明、被告定南县公共资源交易中心的委托诉讼代理人冯鹏亮、被告赣州拍卖中心定南办事处的负责人赵菲、第三人定南县历市镇人民政府的委托诉讼代理人张明、刘明斌到庭参加诉讼，第三人何月平、袁春花经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖文明向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告定南县国有资产经营有限责任公司委托被告定南县招投标中心所拍卖的标的名称为定南县社保局办公楼（含社保明珠楼）房地产产权当中243.8平方米土地拍卖无效；2、判决被告定南县国有资产经营有限责任公司向原告退还拍卖无效部分土地款1241917.2元，并从2010年11月5日按中国银行同期活期存款利率向原告支付利息至上述款项退换为止；3、判决被告定南县公共资源交易中心向原告退还拍卖佣金24838.3元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月14日，被告定南县招投标中心（现为定南县公共资源交易中心）发出拍卖公告，因受委托决定对定南县社保局办公楼（含明珠楼）位于定南县，建成于1991年，砖混结构，房屋占地面积513.23平方米，房屋建筑面积1981.13平方米，土地面积1248.1平方米，起拍价788万元，含土地出让金，竞买保证金为200000元。原告报名参加竞拍，拍卖标的于2010年10月14日上午在定南县拍卖，原告以7910000元的价格竞拍下定南县社保局办公楼（含社保明珠楼）房地产产权，原告于当天作为买受人、成交人的身份签订《成交确认书》。之后按原告要求于2010年10月22日与被告定南县国有资产经营有限责任公司签订《房屋土地买卖合同》并在约定期限内付清成交价款7910000元，办理了产权证。2020年，定南县棚户区改造项目启动，第三人作为征收实施单位对原告上述竞买范围内需要征收的土地面积为459.08平方米，其中存在建房的占地面积为243.8平方米，第三人依据相关法律、法规，结合事实情况，决定该建有房屋的土地243.8平方米以房屋产权人为征收补偿对象并在与房屋住户签订了征收补偿协议书后支付了补偿款项。原告认为在拍卖定南县社保局办公楼（含社保明珠楼）房地产产权时，出卖人和拍卖人忽略了拍卖标的是否可以合法进行拍卖的问题，违反了《中国人民共和国物权法》第146条要求在处理土地出让、转让、赠与时应对土地上的构造物一并处理的法律规定。据此，在拍卖土地使用权时，应当遵循“房地一体”的原则。本案中，拍卖土地使用权后，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。《中华人民共和国》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉土地在拍卖时评估总价值为5601372.64元，办理产权证的面积为1099.57平方米，即原告实际按每平方米5094元竞买了该土地。如依法确认该次拍卖的243.8平方米土地为无效，则应当退还原告土地款1241917.2元，退还部分佣金24838.3元（拍卖公告约定支付佣金标准为成交价的2%）。综上所述，为了维护原告合法权益，特诉讼至法院，请求依法公正处理。 被告定南县国有资产经营有限责任公司辩称，其在此次拍卖过程中只是以挂名人的身份存在，具体承办单位是定南县人社局，最终收款单位是定南县财政局。依据定南县人民政府《关于定南县棚户区改造（城市内涝治理河道集中整治）项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，企业和单位自管公房的征收补偿，被征收房屋价值的补偿支付给产权单位，因征收房屋造成搬迁和临时安置补偿支付给承租人，产权单位与第三方存在的纠纷由产权单位自行解决。房改房的补偿，对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按住宅房屋征收补偿，对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，被征收房屋价值的补偿由产权单位与职工按登记产权比例分配。基于以上事实，申请追加定南县人社局、定南县财政局为本案第三人，以便更有利于查清本案事实。 被告定南县公共资源交易中心辩称，拍卖至今已有十年的时间，在这期间原告都没有主张过任何权利，此案已过诉讼时效。被告定南县公共资源交易中心已经尽到组织公开拍卖的义务，相关手续齐全。其已经提供了场地及相关服务，原告就应当支付服务费，原告取得了合法的土地，被告定南县公共资源交易中心也没有违法违规行为，不应返还佣金。原告只提交了拍卖佣金数额为成交价百分之二的证明，并未提交实际缴交佣金的证明，被告定南县公共资源交易中心认为即使原告要求返还佣金，主张的数目也不对。 被告赣州拍卖中心定南办事处辩称，其不是拍卖公告的发布者，也不是拍卖的组织者。其仅仅是提供了一名由资质的拍卖师，在此次拍卖中，其不存在任何的违规行为。其并没有直接跟原告接触，佣金是被告定南县公共资源交易中心给被告赣州拍卖中心定南办事处的，其并没有直接向原告收取，其不需要返还佣金。 第三人定南县历市镇人民政府述称，1、其不是本案适格第三人，依法应当裁定驳回原告对第三人的起诉。根据法律规定，对当事人双方的诉讼标的有独立请求权的第三人有权提起诉讼，或者虽然对当事人的诉讼标的无独立请求权，但案件处理结果有利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案是原告廖文明与被告定南县国有资产经营有限责任公司、定南县公共资源交易中心拍卖合同纠纷案，属于拍卖合同法律关系。而且从原告在诉状上载明的内容来看，原告的诉讼请求也是要求受诉法院判决确认被告定南县国有资产经营有限责任公司委托被告定南县公共资源交易中心拍卖的243.8平方米土地拍卖无效，并要求返还拍卖无效部分的土地款并计算利息。由此可见，定南县历市镇人民政府本质上属于本案拍卖合同纠纷的案外人，依法不能对原、被告的诉讼标的提起诉讼，而且本案的处理结果也与定南县历市镇人民政府无利害关系。同时，定南县历市镇人民政府与案外人签订了房屋征收补偿协议书，拍卖合同与房屋征收系两个不同的法律关系，定南县历市镇人民政府不属于法律规定的第三人，故原告也不应将其列为第三人参加本案诉讼。2、定南县历市镇人民政府与案外人签订的房屋征收补偿协议书合法有效且已经履行完毕。因定南县棚户区改造项目启动征迁工作，涉案房屋被纳入征迁范围，同时收回国有土地使用权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）第一条以及《关于定南县棚户区改造（城市内涝治理河道集中整治）项目国有土地上房屋征收决定公告》第二条规定，定南县历市镇人民政府于2020年5月份与案外人曾少华、叶利苹、王素清、钟观兰、张火明、王森英、叶永泉、陈家柱、赵财、郭小兰等十人即房屋所有权人就涉案房屋的征收补偿事宜签订了《定南县2020棚户区改造项目土地房屋征收补偿协议书》，协议对被征收房屋基本情况、补偿费用、奖励和补助和搬迁期限等进行了明确约定，定南县历市镇人民政府与案外人基于真实意思表示协商一致的情况下，均在协议中签字、盖章，并对协议内容予以确认。另外，定南县历市镇人民政府于同月将所有拆迁补偿款、按时弃房奖励、集体弃房奖励等足额打入案外人账户。据此，协议合法有效且已履行完毕，定南县历市镇人民政府已经依法完成了涉案房屋的征收工作。综上，定南县历市镇人民政府不是本案适格第三人，且涉案房屋已依法完成征收，恳请法院依法驳回原告对定南县历市镇人民政府的起诉。 第三人何月平提交书面意见述称，2010年10月22日，第三人何月平与廖文明、袁春花共同与定南县国有资产经营有限责任公司签订《房屋土地拍卖合同》，并在之后付清拍卖款项及缴清税费办理了相关产权手续，后又将竞拍的土地属于何月平的部分转让给了廖文明，所以何月平对上述从定南县国有资产经营有限责任公司竞拍的土地不再享有权益，对廖文明的本次诉讼主张无异议。 被告袁春花提交书面意见述称，2010年10月22日，袁春花与廖文明、何月平合伙共同与定南县国有资产经营有限责任公司签订《房屋土地拍卖合同》，并在之后付清拍卖款项及缴清税费办理了相关产权手续，后又将竞拍的土地属于袁春花的部分转让给了廖文明，所以袁春花对上述从定南县国有资产经营有限责任公司竞拍的土地不再享有权益，对廖文明的本次诉讼主张无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年9月2日，被告定南县国有资产经营有限责任公司委托被告定南县公共资源交易中心（原名：定南县招投标中心）对位于定南县建设东路的社保局办公楼（含社保明珠楼）房地产产权进行拍卖，双方签订了《定南县产权交易委托合同书》一份。经赣州可信房地产评估咨询有限公司于2010年8月30日对定南县建设东路社保局房屋及土地评估，委估房屋价值为1575333.38元，委估房屋所属的土地使用权分摊价值为5601372.64元。2010年9月14日，被告定南县公共资源交易中心发出《定南县社保局办公楼拍卖公告》及《买受人须知》，《定南县社保局办公楼拍卖公告》载明：“受委托，我中心决定对定南县社保局办公楼地产产权面向社会公开拍卖，房屋占地面积513.23平方米，房屋建筑面积为1981.13平方米，土地面积为1248.1平方米……”《买受人须知》中载明：“拍卖会结束时买受人须当场签订《拍卖成交确认书》，并在拍卖会结束当天17时前向定南县招投标中心缴清按成交价2%计算的拍卖佣金（含土地交易综合服务费和场地交易综合服务费）……”2010年10月14日，原告廖文明、第三人袁春花、第三人何月平以原告廖文明为代表通过公开竞买拍下社保局办公楼（含社保明珠楼）的房地产产权。同日，原告廖文明与被告赣州拍卖中心定南办事处签订《成交确认书》一份，成交价为7910000元，原告廖文明于当日向被告定南县公共资源交易中心支付拍卖佣金158200元。2010年10月22日，原告廖文明、第三人袁春花、第三人何月平（乙方）与被告定南县国有资产经营有限责任公司（甲方）签订《房屋土地拍卖合同》一份，双方在合同中约定：1、乙方于2010年10月14日在定南县招投标中心通过公开竞拍方式取得了甲方位于定南县定南县社保局办公（含社保明珠楼）房屋占地面积513.23平方米、房屋建筑面积1981.13平方米、土地面积1248.1平方米的房地产产权；2、甲乙双方按《成交确认书》确定成交价格为人民币7910000元；3、甲方在定南县社保局办公楼交付后三个月内办好土地使用权证和房产证并交付给乙方；4、拍卖标的面积以土地和房产管理部门登记发证的面积为准，乙方如需改变现标的用途须符合县有关部门规划，并以其规划设计条件为准，乙方如需改变社保局办公楼的用途，须自行与房屋产权人协商并征得其同意后方可实施；5、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任……之后，原告廖文明、第三人何月平、第三人袁春花按照约定向被告定南县国有资产经营有限责任公司支付了拍卖款7910000元，并办理了房屋所有权证及国有土地使用证，国有土地使用证中登记为原告廖文明与何月平、袁春花共有土地使用权面积为1099.57平方米，其中原告廖文明分摊419.57平方米、第三人何月平分摊300平方米、第三人袁春花分摊380平方米。 另查，被告定南县公共资源交易中心收到原告廖文明支付的拍卖佣金158200元后，向被告赣州拍卖中心定南办事处支付了35000元，并向定南县土地交易市场支付拍卖土地交易服务费64680元。 2012年10月，原告廖文明与第三人袁春花、赖建华签订《股权转让协议》一份，约定将第三人袁春花在社保局房地产产权中所占的全部股权转让给原告廖文明。双方于2013年11月14日到定南县公证处对该《股权转让协议》进行公证。 2013年10月，原告廖文明与第三人何月平、钟新妃签订《股权转让协议》一份，约定将何月平在社保局房地产产权中所占的全部股权转让给原告廖文明。双方于2013年11月14日到定南县公证处对该《股权转让协议》进行公证。 2015年1月29日，原告廖文明将从第三人袁春花处受让的社保局房地产产权转让给了案外人李世源，并办理了国有土地使用权证，登记为李世源分摊土地使用权380平方米。庭后，李世源向本院提交情况说明，认为其从原告廖文明处受让了涉案部分土地，但本案为拍卖合同纠纷，其并非合同相对人，与本案的被告不存在法律关系，故其同意由原告廖文明起诉主张返还拍卖土地款。 另查，张火明、余菊华、叶永泉、叶利苹、叶会洪、何火才、陈文宣、陈家柱、曾华英、曾少华位于建设东路的房屋均坐落于本案拍卖的土地上，房屋占地面积共计208.52平方米。上述房屋原系定南县人社局家属房，建于上世纪90年代，后根据相关房改政策，以上人员取得了房屋所有权，并办理了房屋所有权证。在定南县人社局家属房旁，另有柴火间7件，占地面积共计35.29平方米，该柴火间未办理房屋所有权登记。 2020年5月1日，定南县人民政府发出《关于定南县棚户区改造（城市内涝治理河道集中整治）项目国有土地上房屋征收决定公告》，决定由第三人定南县历市镇人民政府实施对仙岭河及历市河的相关范围内国有土地上房屋实施征收。上述原定南县人事局家属房及柴火间位于本次征收范围内，第三人定南县历市镇人民政府于2020年5月至6月间，将原定南县人社局家属房的房屋征收补偿款及所占土地补偿款支付给了张火明、余菊华、叶永泉、叶利苹、叶会洪、何火才、陈文宣、陈家柱、曾华英、曾少华，柴火间的房屋征收补偿款支付给了郭小兰、张伟生、曾灵伟、李生凤、张伟尧、郑瑞璋、黄为群，柴火间所涉土地现未补偿。原告廖文明认为其拍卖所得的部分土地被征收后，土地征收补偿款支付给了地上房屋的所有权人，其权利受到侵害，故于2020年8月19日向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定；“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中，被告定南县国有资产经营有限责任公司委托拍卖定南县社保局办公楼房屋及土地使用权时，对其中的社保局家属房及其所占土地使用权，仅拍卖了社保局家属房所占土地使用权，未将土地上的社保局家属房房屋一并处分，造成房地分离的现状，该行为违反了法律规定，故本院确认原告廖文明、第三人袁春花、第三人何月平与被告定南县国有资产经营有限责任公司于2010年10月22日签订的《房屋土地拍卖合同》中208.52平方米的土地使用权拍卖无效。关于社保局家属房旁边的柴火间35.29平方米，该柴火间未取得合法的房屋所有权，对此柴火间所占土地的使用权的拍卖行为未违反法律规定，故对原告要求确认此部分的土地拍卖无效的诉讼请求，本院不予支持。合同部分无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。第三人何月平、袁春花在拍卖后将其名下的份额均转让给了原告廖文明，其对原告廖文明的诉讼主张均无异议。现原告廖文明主张被告定南县国有资产经营有限责任公司以竞买时的成交土地价值的标准来返还拍卖无效部分的土地款，符合法律规定，本院予以支持，经本院核算该部分土地款为1062232元（5601372.64元÷1099.57平方米×208.52平方米）。关于原告主张的利息，根据庭审中证据质证情况和当事人陈述来看，原告廖文明在拍卖前已经知道拍卖土地上有属于他人产权的社保局家属房，仍参与竞拍，并与被告定南县国有资产经营有限责任公司签订《房屋土地拍卖合同》，原告廖文明与被告定南县国有资产经营有限责任公司均存在过错，故对原告廖文明要求被告定南县国有资产经营有限责任公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于拍卖佣金，本院认为拍卖佣金是指拍卖人提供中介服务后收取的合理劳动报酬，拍卖合同无效并不当然导致拍卖中介服务法律行为无效。被告定南县公共资源交易中心与被告赣州拍卖中心定南办事处已经提供了拍卖场地及相关中介服务，其对拍卖标的是否存在房地分离的情形不具有审查义务，拍卖过程中也不存在违法违规行为，故对原告要求被告返还因拍卖中介服务产生的佣金报酬的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告廖文明、第三人何月平、第三人袁春花与被告定南县国有资产经营有限责任公司于2010年10月22日签订的《房屋土地拍卖合同》中208.52平方米的土地使用权拍卖无效； 二、被告定南县国有资产经营有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告廖文明土地使用权拍卖款1062232元； 三、驳回原告廖文明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16201元，由原告廖文明负担3000元，由被告定南县国有资产经营有限责任公司13201元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  袁玉玲 人民陪审员  胡石祥 人民陪审员  胡耀辉 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  张云媛