河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初5673号原告：李军超，男，1978年3月2日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都区民营科技园**（五星公司办公楼**）。法定代表人：孙虎刚，任总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，1983年10月28日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：白和迪，女，1987年5月25日出生，汉族，该公司职工。原告李军超与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李军超、被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟、白和迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军超向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告层高误差4.33%的房价款32936.53元。2、判决被告赔偿原告所购商品房为非标准层（腰线层）的损失16150.4元或采取补救措施拆改腰线至标准层。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2017年6月28日，原告与被告签订《鹿鸣湖壹号二期·悦府》房屋定制协议书，双方约定，原告购买被告位于许昌市××魏××、××大道以南、××路以北，鹿鸣湖壹号二期·悦府（澜园）11号楼1单元30层03号房屋，建筑面积为115.36平方，房屋单价为6593.78元，房屋总价为760659元，原告付款方式为按揭。同日，原告依据约定，向被告支付购房首付款380659元（含前期定金2万元）。2、定制协议书签订后，2017年12月5日，原告就该房屋与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201719718），约定上述房屋层高3米。后经原告实地测量房屋层高仅为2.72米，以建筑标准楼板厚度12厘米，水管埋线回填层3厘米计，实际层高减少了0.13米，误差为4.33%。被告建房屋层高不符合合同约定，被告对该事实也表示认可。层高减少将严重影响原告楼层的通风、采光和居住舒适感，后期装修吊顶、安装中央空调和新风系统均受影响，给原告生活带来不良影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告应承担违约责任，被告应将层高误差4.33%的房价款32936.53元返还原告。3、原告在购买该商品房的过程中，被告均未告知原告所购买的商品房为腰线层，期间原告多次咨询被告，均被告知为标准层，签订的《商品房买卖合同》也未提及此项，被告未尽到告知义务，欺诈消费。原告随后发现为腰线层后，实地查看，发现该商品房阳台墙面高度近一米，并且有造型隔断，落地阳台变成了两个小窗户，严重影响原告楼层的通风、采光和居住舒适感，雨天容易渗水，发生墙体发霉的现象，并对后期的出售转让房屋造成价格低估，后与被告协商无果。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告应承担违约责任，按照市场约定，腰线层单价按每平方低于标准层140元计算，故要求被告赔偿原告损失16150.4元或采取补救措施拆改腰线至标准层。为维护原告合法权益，故向人民法院提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求。许昌汉威置业有限公司辩称：1、被告按照合同约定的交房标准向原告交付了诉争房屋，通过了相关部门的竣工验收，该房屋完全按照报批设计施工，符合工程建设标准。2、诉状中所说的2.72米的层高与事实不符，层高的测量和计算需要有资质的专业机构通过专业测量方法计算，原告自行测算估算的结果不能作为依据。原告自行测量的所谓层高差4.33%是自己测量计算出来的，根据住宅设计规范对层高的定义，原告也不可能自行测量出层高，所以不能作为被告违约的证据。3、事实上原告所购买的房屋从设计到报建到竣工验收，层高均为2.9米，被告从未更改该设计和报批方案，合同中关于层高3米的约定不是被告的真实意思表达。4、退一步讲即使存在层高10厘米的误差，原告并无证据表明该层高差对原告房屋使用的价值和损害，更不能参照面积差的处理标准要求赔偿，商品房的面积和层高属于两个完全不同的范畴，商品房买卖均是以面积计价的，而非以体积或层高计价，按照面积差的计算方法来处理层高差没有法律依据。5、诉状中援引的商品房买卖合同司法解释第十四条也非强制性规定，本案中，原被告双方的商品房买卖合同在处理面积误差时，也没有选用。6、原告提出的违约赔偿请求没有法律依据和合同依据，双方签订的商品房买卖合同并未就层高未达到约定标准是否应予赔偿及赔偿金额作出约定，原告在诉状中没有列明其实际损失，其诉求数额的计算依据和计算方法也没有事实和法律依据，不能成立，不应予以支持。7、按照国家住宅设计规范，普通住宅的层高宜为2.8米，诉争房屋的实际层高为2.9米，已经达到且优于居住使用要求，没有对原告造成实质性影响，原告也没有证明层高差对该房屋价值和使用造成的损害。8、原被告在双方签订商品房买卖合同半年前已签署了房屋定制协议且缴纳了首付款，即在半年前已经完成了该房屋买卖的大部分实质要件，商品房买卖合同对促成该房屋的交易并没有实质性影响。本院经审理查明：2017年6月28日，原告李军超（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目11号楼1单元30层03号房屋，定制面积115.36平方米，付款方式为按揭，优惠后总房款为764659元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”同日，原告向被告支付房屋定制金。2017年12月5日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第11幢东起1单元30层3003号房屋签订编号为201719718商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上32层，预测建筑面积115.36平方米，单价每平方米6593.78元，总价760659元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目11#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园11#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园11#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。本院认为：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告李军超2000元。二、驳回原告李军超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，减半收取计312元，由原告李军超负担287元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈梦超