济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初8685号原告：牟晋京，男，1979年6月4日出生，汉族，住山东省济南市委托诉讼代理人：高洪伟，山东秉乾律师事务所律师。被告：任江红，女，1962年2月18日出生，汉族，住山东省济南市被告：李金星，男，1963年10月22日出生，汉族，住山东省济南市被告：济南海尔绿城置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码913710126648770161。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师。原告牟晋京与被告任江红、李金星、济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟晋京委托诉讼代理人高洪伟，被告李金星、被告海尔绿城公司的委托诉讼代理人赵鹏、朱贞文到庭参加诉讼。被告任江红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟晋京向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告任江红、李金星、海尔绿城公司将位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区12号楼1单元101室房产过户至原告牟晋京名下；2.请求判令位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区12号楼B155号地下车位的使用权归原告牟晋京所有；3.本案案全部诉讼费用由被告任江红、李金星、海尔绿城公司承担。事实和理由：2013年6月18日，海尔绿城公司与任江红、李金星签署关于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区12号楼1单元101室房《商品房买卖合同》，2013年9月12日，任江红与海尔绿城公司办理了网签手续。2014年7月21日签署《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》。其后，任江红缴纳了涉案房产全部契税。2016年9月30日，原告牟晋京与被告任江红、李金星签署《房屋买卖合同》，约定被告任江红、李金星将位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区12号楼1单元101室及B155号地下车位出售给原告牟晋京。合同总价为人民币435万元。2016年10月21日，原告牟晋京与任江红签订补充协议，双方就主合同未约定事项进行补充约定：被告任江红应该在2017年3月30日前办理案涉房屋银行抵押贷款解除事项，如果逾期被告应当按照每逾期一日承担总房款的1%o违约金。如有违约，应赔偿对方全部损失。2016年10月30日，被告任江红、李金星同原告牟晋京就涉案房产进行验收交接。在合同履行过程中，原告牟晋京于2016年9月30日至2017年2月17日，已经支付被告任江红245万元，为被告任江红偿还2017年6月至11月贷款共计89023.95元，以上共计2539023.95元。海尔绿城公司诉任江红、李金星、第三人牟晋京商品房买卖合同纠纷一案，一、二审法院均已做出生效判决(一审判决案号：济南市历下区人民法院(2018)鲁0102民初**、二审判决济南市中级人民法院(2019)鲁01民终10336号)，上述判决均济南海尔绿城置业有限公司请求法院确认其与任江红、李金星关于海尔绿城全运村锦兰园北区12号楼1单元101室房产及B155号地下车位《商品房买卖合同》、《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》已经解除或判决解除的诉讼请求。其中，业已生效的济南市中级人民法院(2019)鲁01民终10336号民事判决书查明：济南海尔绿城置业有限公司与任江红签订《房屋买卖合同》及《车位使用权转让协议》后，任江红已经支付了合同价款，海尔绿城于2014年7月10日向任江红交付了涉案房屋，在双方办理产权登记过程中，因牟晋京与任江红房屋买卖合同纠纷一案，当事人申请申请财产保全涉案房屋被查封，任江红未取得房屋产权；2.海尔绿城公司与任江红签订的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》均合法有效。合同签订后，任江红按约支付了合同价款，已经履行了作为合同买受人的主要合同义务，海尔绿城亦向任江红交付了涉案房屋，仅在双方办理产权登记过程中，因任江红与牟晋京另案纠纷，未能办理完毕涉案房屋产权转移登记。同时，该判决认定济南海尔绿城置业有限公司与任江红、李金星之间的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》继续履行，并无不当。因此，济南海尔绿城置业有限公司负有向任江红、李金星办理涉案房屋产权登记义务。因被告任江红、李金星系与原告牟晋京的合同相对人，也负有为原告牟晋京办理涉案房产过户手续的合同义务。同时，根据人民法院出版社最高法院编辑的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》843页，房屋权利人依据《物权法》第28至30条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。因任江红、李金星已将涉案房屋交付给原告牟晋京，但被告任江红、李金星、海尔绿城公司均未履行对涉案房产产权过户的合同义务。任江红辩称，答辩人任江红就被答辩人牟晋京提起的房屋买卖合同纠纷一案答辩如下：1.请求驳回被答辩人牟晋京的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被答辩人牟晋京承担。事实与理由：1.答辩人任江红已于房屋买卖合同签完后15天内，即2016年10月15日前将房屋清理干净交付被答辩人牟晋京；2.答辩人任江红已于2017年2月7日交付了房屋维修基金和税费，并于2017年3月到历下区房管局（国土资源局）办理了房屋产权证，但在4月28日去取房地产时，被通知此证已经办理完毕，但不能发证给我，因为此买卖房屋被牟晋京于2017年4月18日查封。房管局工作人员请我与牟晋京联系，7日内如果撤销查封，房屋产权证就可以放给我，我就可以在联系办理转证产权手续了。随即在房管局我就打电话给牟晋京老师，但是他说不用我管了，他知道了；3.为此我感到非常疑惑，曾多次给牟晋京老师和他妻子打电话、发微信沟通此事，相关的咨询内容也在燕山法庭的庭审时呈交给法官记录在案，我曾多次表示积极给被答辩人牟晋京办理过户手续。2017年12月25日，此案在燕山法庭审理完毕后，我也多次向二审法官、高院法官表示积极配合被答辩人牟晋京办理过户手续，每次都会记录在案。牟老师也会明白我是会配合他办理过户手续的，就在收到此次传票后，我又给牟晋京发短信，表明了我配合的态度；4.2016年9月30日，我卖此房屋是为了还债，但是由于被答辩人在骗取了我的信任后，在没有付清全款的情况下我就将价值400多万元的房子交付给被答辩人牟晋京入住，然后在我办理房产证之际，突然查封此房产，造成我无法拿到房产证，导致无法将房屋产权进行转证的事实，这一切至今我都无法理解，而且我一直在外租住房屋，精神压力很大，至今已经四年多了，导致我的健康都受到很大的影响，家庭关系也破裂。目前，我已被省立医院查出肺癌，身体状况非常不好，无法出庭参加庭审，法官见谅。我在此再一次表达我会积极配合进行房屋产权转移手续的办理，尽我所能完成四年前的交易。李金星辩称，被告李金星的主体不适格，不应作为本案被告，理由如下：第一、涉案房产是任江红与李金星结婚前的任江红的个人财产，与李金星无关，房屋合同中的甲方(卖方)也只有任江红自己的名字，并没有李金星的名字；第二、李金星并不是法律意义上的房屋产权共有人，在有关的产权证书上没有李金星的名字，李金星既没有共有人的权利，也不承担共有人的义务，当初在签订房屋买卖合同时，中介说这是房产中介的制式合同，让李金星在共有人一栏签字只是表明李金星同意任江红卖房，对房屋出售没有异议；第三、房屋买卖合同中的房款是原告牟晋京直接交给任江红的，直接打至任江红账户上的，关于房款的去向，李金星不清楚；第四、由于卖房子这件事产生的官司及其原因，李金星与任江红感情已经破裂，从卖掉房子以后与任江红就没有一直生活过了，2018年李金星与任江红已经离婚。海尔绿城公司辩称，答辩人海尔绿城公司就与原告牟晋京，被告任江红、李金星房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，作出如下答辩：一、原告牟晋京本次提起诉讼违反“一事不再理”原则，依法应当裁定驳回其起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的构成重复诉讼：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，2017年4月13日，牟晋京以任江红、李金星为被告向济南市历下区人民法院提起诉讼【(2017)鲁0102民初2857号】，要求任江红、李金星继续履行上述《房屋买卖合同》并协助其办理涉案房屋及地下车位的过户手续；2020年4月21日，济南市历下区人民法院作出(2019)鲁0102民再33号民事判决书，判决驳回牟晋京要求任江红、李金星继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，该判决书已生效。现牟晋京再次以任江红、李金星及答辩人为被告，诉讼请求仍是要求继续履行《房屋买卖合同》，因答辩人并不是《房屋买卖合同》的当事人，因此，根据合同相对性原则，牟晋京实际要求履行合同的对象依然是任江红，即牟晋京本次诉讼与上次诉讼的诉讼请求均基于同一事实与理由、诉讼标的相同、当事人相同，根据上述法律规定，依法应当驳回其起诉。二、即使牟晋京与任江红、李金星签订的《房屋买卖合同》为有效合同，该合同属于法律履行不能的合同，无法产生继续履行的法律后果。1.《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行”；2.《合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定”；3.《城市房地产管理法》第三十八条第六款：“下列房地产不得转让：...未依法登记领取权属证书的”；4.《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条：“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”；5.《济南市城乡建设委员会关于进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更有关问题的通知》第一条：“进一步增强商品房网签合同严肃性。网签合同应严格执行购房实名制，商品房在买受人取得《房屋所有权证》之前，不得擅自将购买的商品房再行转让”。本案中，虽然海尔绿城公司与任江红、李金星签订了《济南市商品房买卖合同》，但因涉案房产尚未办理转移登记手续，且房屋网签备案人为任江红，根据上述法律规定，即使《购房合同》有效，但因商品房销售属于国家重点调控项目，预售商品房转让受到严格管控，在任江红尚未取得涉案房产物权的情况下，该《房屋买卖合同》属于法律履行不能的合同，该观点在(2019)鲁0102民再33号民事判决书中已经得到支持。另外，牟晋京起诉状中提到“《房地产纠纷裁判思路与规范指引》843页中的观点”，本案中并不适用：该观点适用的前提条件是《物权法》第28至30条规定取得房屋所有权的情况下的房屋买卖行为，即房屋出卖人根据法律规定已经取得了房屋的物权；而本案中，牟晋京仅与任江红签订了房屋买卖合同，并未实际取得物权，仅是对任江红享有债权，因此，其提到的观点即使成立，亦不适用于本案审理。综上，牟晋京再次提起本次诉讼有违“一事不再理原则”，在法院已对其相同诉讼请求作出生效出生效判决的情况下，当驳回其起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，任江红作为甲方与乙方牟晋京、居间方（以下简称丙方）山东绿城商务咨询有限公司签订房屋买卖合同，约定任江红自愿出售位于济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团12号楼1—101室的房产给牟晋京，房屋建筑面积为175.45平方米，房屋所有权人为任江红，附属设施包含：地下车库**，房屋基础装修设施。房屋价款为435万元整。付款方式为按揭付款，经甲乙双方协商，牟晋京于网签手续办理前，将首付房款人民币235万元，存入任江红提供的个人银行账户，剩余房款人民币200万元，在银行发放贷款之日由银行向任江红直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确认的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确认的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，牟晋京应一次性补足。任江红在甲方处签字，李金星在共有人处签字，牟晋京在乙方处签字，山东绿城商务咨询有限公司在丙方处盖章。现涉案房屋已经由任江红交付牟晋京，由牟晋京占有并居住。另，任江红与李金星与2014年8月21日登记结婚。2019年3月15日，海尔绿城公司因与牟晋京就涉案房屋的商品房销售合同纠纷一案，海尔绿城公司要求解除与牟晋京就房屋、车位等签订的《商品房买卖合同》，济南市历下区人民法院作出的（2018）鲁0102民初1696号生效民事判决书，判决驳回海尔绿城公司的诉讼请求，后济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终10336号民事判决书，维持了一审判决；2020年9月7日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申5783号民事裁定书，驳回了海尔绿城公司的再审申请。2020年4月21日，济南市历下区人民法院作出的（2019）鲁0102民再33号生效民事判决书，查明牟晋京于网签手续办理前将首付房款235万元存入任江红提供的个人银行账户，另牟晋京为被告任江红偿还的贷款89023.95元应当在总房款中扣除，现牟晋京应支付被告任江红剩余房款1810976.05元。另查明，2018年2月11日，济南海尔绿城置业有限公司代任江红向兴业银行股份有限公司济南分行偿还了本金1815318.97元及利息15067.2元（合计1830386.17元）。在本案审理过程中，海尔绿城公司作为甲方与乙方牟晋京签订协议书一份，主要内容为：海尔绿城公司代任江红偿还的银行贷款本息以及产生的相应损失，由牟晋京支付给海尔绿城公司，海尔绿城公司收到上述款项后放弃对涉案房屋主张权利。2020年12月10日，海尔绿城公司说明一份，证明收到牟晋京交付的款项共计2124792.2元。再查明，根据济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示，坐落于历下区全运村**M居住组团**楼**的房屋编号为2011040200027102200012，权属状态为已网签合同，网签登记人为任江红，现涉案房屋无查封和抵押信息。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。任江红经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。海尔绿城公司与任江红签订的房屋买卖合同及任江红、李金星与牟晋京签订的房屋买卖合同均合法有效，本院予以确认。任江红与海尔绿城公司签订合同后，任江红依约支付了购房款，海尔绿城公司亦向任江红交付了涉案房屋，仅是因另案诉讼未能办理完毕产权转移登记。任江红与牟晋京签订的房屋买卖合同合法有效，牟晋京已按照合同约定向任江红支付了购房款，任江红、李金星也应当按照合同约定履行义务。虽李金星抗辩其与任江红结婚时间晚于任江红购买房屋的时间并主张涉案房屋为任江红个人财产，本院认为，李金星为涉案任江红与牟晋京合同的当事人，其应当履行相应义务；现因海尔绿城公司已经同意放弃对涉案房屋主张权利，故原告牟晋京请求任江红、李金星、海尔绿城公司协助办理产权过户手续，于法有据，理由正当，本院予以支持。因本案涉案房屋尚未办理产权转移登记手续，任江红、李金星及海尔绿城公司应积极按照约定办理房屋产权转移登记手续，并于产权转移登记条件成就后，协助牟晋京办理产权过户手续。对于牟晋京请求确认济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区12号楼B155号地下车位的使用权归原告牟晋京所有，因该车位的问题已经在本院作出的（2019）鲁0102民再33号作出处理，在此本院不再审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济南海尔绿城置业有限公司于本判决生效之日起10日内协助被告任江红办理济南市历下区全运村二期M居住组团12号楼1-101房屋（网签房屋编号为2011040200027102200012）产权转移登记手续；二、被告任江红与李金星于济南市历下区全运村二期M居住组团12号楼1-101房屋办理完产权转移登记条件后10日内协助牟晋京办理房屋产权转移过户登记；三、驳回原告牟晋京的其他诉讼请求。案件受理费41600元，减半收取20800元，由被告任江红、李金星承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇二〇年十二月二十一日书记员  罗文静