湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初5935号 原告（反诉被告）：耒阳市人和物业管理有限公司，统一社会信用代码91430481578623XXXX，住所地耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会群英南路和谐南苑。 法定代表人：唐小群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳某，该公司会计。 委托诉讼代理人：江春燕，湖南湘德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈某某，住男，1987年3月24日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住耒阳市新市镇。 委托诉讼代理人：彭晓丽，湖南楚章律师事务所律师。 原告耒阳市人和物业管理有限公司（以下简称人和公司）诉被告陈某某物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案受理。依法由审判员谢雪梅适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告人和公司的委托诉讼代理人江春燕、欧阳某到庭参加诉讼，被告陈某某及其委托诉讼代理人彭晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠缴的物业管理服务费15859元；2、判令被告支付原告滞纳违约金6676元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与耒阳市和谐花苑业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告对和谐花苑一期、二期的物业进行管理。被告系个体工商户，租用耒阳市和谐花苑13栋101号商铺经营“耒阳市麦华仕小吃店”。原、被告于2016年7月1日签订了《和谐花苑商户物业服务协议》，该商铺面积为267平方米，双方约定了物业管理费为每月1.8元/平方，被告按年交纳。后被告一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，仍以各种理由搪塞，拒绝交纳。2020年3月30日，被告经营的“耒阳市麦华仕小吃店”被注销，至此，被告已欠原告33个月物业管理费。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 本案在审理过程中，原告人和公司增加诉讼请求一项：请求被告陈某某补交所欠的电费736元，水费60元，合计796元。 被告陈某某辩称：1、原、被告间物业合同于2017年6月30日已终止，物业费已交清；2、原告请求滞纳金没有事实依据；3、原告在服务管理期间未履行管理职责，被告商铺天花板漏水造成地面积水，致使顾客滑倒受伤，被告赔偿该顾客医疗费6万元；4、被告曾向原告反映漏水情况数次，原告均未采取任何措施，原告对于被告遭遇的损失存在不可推卸的责任。 被告（反诉原告）陈某某提出如下反诉请求：1、请求判令反诉被告退还反诉原告押金人民币6000元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订物业合同时缴纳了3000元押金，原租户缴纳的3000元押金转让给了反诉原告，2017年6月30日，双方合同到期，反诉被告未向反诉原告退还押金，反诉原告故提起反诉。请求依法支持反诉请求。 本案在审理过程中，反诉原告将诉请第一项中6000元变更为3000元。事实和理由：放弃原租户转让给其的3000元押金。 反诉被告（本诉原告）委托诉讼代理人辩称：对反诉原告的3000元押金予以认可，但应从押金中扣除所欠的物业服务费15859元和水电费796元，多退少补。对反诉原告诉称的原租户押金一事反诉被告不知情。 经审理查明，人和公司是耒阳市和谐花苑小区的物业管理单位，陈某某是“耒阳市麦华仕小吃店”的经营者。“耒阳市麦华仕小吃店”为和谐花苑13栋101号商铺，建筑面积为267平方米，陈某某从和谐花苑业主路某某手上承租了该商铺。2016年7月1日，人和公司作为甲方与乙方陈某某签订《和谐花苑商户物业服务协议》，约定水电费由甲方代收代缴；物业管理费为每月1.8元/平方，由乙方全年一次性缴纳；乙方向甲方预交3000元水电押金；乙方收到收费通知单，双方确认无误后，五个工作日内需及时向甲方缴纳相关费用，逾期甲方按每天千分之一收取滞纳金，甲方提供物业服务内容包括：表前供电系统、表前供水系统、消防联动系统、排水系统、排污系统等公共部位设施设备维护保养，公共区域清洁卫生维护、不含公共秩序维护服务；该协议一年一签，时间有效期从2016年7月1日至2017年6月30日。2016年7月10日，人和公司收取的陈某某水电押金3000元至今未退。2019年1月18日，人和公司向被告书面催收2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费8650元。2019年12月20日和2020年1月20日，人和公司二次通过微信向被告催收2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费14418元。其中2019年12月20日，微信头像为“麦华仕”的回复“好的”。 另查明，2017年4月，“耒阳市麦华仕小吃店”天花板滴水导致店铺地面积水，顾客胡仁红在店铺内摔倒，陈某某赔偿其医药费等损失共计6.8万元。“耒阳市麦华仕小吃店”现为“新疆丝绸之路羊肉串”，在此之前，“耒阳市麦华仕小吃店”未正常营业。“新疆丝绸之路羊肉串”经营者于2020年4月1日与人和公司签订了《和谐花苑商户物业服务协议》。 上述事实，有耒阳市人和物业管理有限公司营业执照、耒阳市麦华仕小吃店企业信用信息公示报告、《和谐花苑商户物业服务协议》《和谐花苑小区物业服务合同》、催费通知单、和谐花苑小区音像资料、微信聊天记录、水电费收据、押金收据等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《和谐花苑商户物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；被告作为业主享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。现人和公司已向被告书面催收了2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，对该笔欠费被告应予支付。原告请求按合同约定的1.8元/平方计算，本院认为，被告后续未正常营业，对于物业管理费应适当调低，参照2018年4月26日业主委员会与人和公司签订的物业服务合同中高层住宅房屋1.2元/平方米计算，暨9612元（1.2元/平方×267平方米×30个月）。2020年1月1日至3月30日的物业管理费，因原告没有证据证明其在起诉前对被告进行了书面催收，本院不予支持。被告提出双方合同于2017年6月30日便终止了，不存在以后的物业管理费，从原告提供的水电费收据显示，被告2019年12月仍在向原告支付水电费，结合2019年1月18日的催费通知单和本院对“新疆丝绸之路羊肉串”经营者所作的询问笔录可以确定，原、被告之间的物业服务合同从2017年6月30日后仍在履行，对双方仍具有约束力。且被告与原告签订物业服务合同后成为物业使用者，业主委员会于2018年4月26日与原告签订的和谐花苑小区物业服务合同对被告也产生效力。故对被告上述主张不予采纳。被告以原告未履行其店铺漏水管理职责，造成其经济损失为由抗辩原告的物业管理费，原告已提交音像资料、业主路某某的书面证言等证据证实其履行了管理职责，该商铺天花板不属于小区公共区域，原告无维修的义务，且对于该商铺天花板漏水问题，未经专门机构鉴定，成因不明，无法确定责任人，故对被告的该辩解意见不予采纳。 由于原、被告在《和谐花苑商户物业服务协议》中约定了若被告逾期交纳有关费用的，原告有权每天按欠费总额的千分之一收取滞纳金，故对原告请求被告支付滞纳金予以支持，但每日千分之一的比率超过了同期银行贷款利率暨年利率6%的4倍，本院对逾期滞纳金按年利率24%计算。2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费3845元的滞纳金，从2018年7月1日算至起诉之日2020年7月2日共计731天，为1848元（3845×24%÷365天×731天）；2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费3845元的滞纳金，从2019年7月1日算至起诉之日2020年7月2日共计731天，为928元（3845×24%÷365天×367天）；2019年7月1日至12月31日的物业管理费1922元的滞纳金，从2020年1月1日算至起诉之日2020年7月2日共计182天，为230元（1922×24%÷365天×182天）；故被告需向原告交纳滞纳金3006元（1848元+928元+230元）。 关于反诉部分，因人和公司与陈某某已解除物业服务合同，对于水电押金3000元应予退还。反诉被告辩称，陈某某尚欠2020年1至3月电费736元，水费60元，从其提交的微信记录看，其最后一次向被告催收水电费是2020年1月20日，催收的是2019年12月份的水电费1245元，2020年1至3月的水电费因其未在起诉前向陈某某催收，尚不具备诉请条件，对其该主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈某某支付原告耒阳市人和物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年12月31日的物业管理费9612元及逾期滞纳金3006元，共计人民币12618元； 二、驳回原告耒阳市人和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告耒阳市人和物业管理有限公司退还反诉原告陈某某水电押金3000元。 上述第一、三项相抵，被告陈某某还须向原告耒阳市人和物业管理有限公司支付款项9618元，限于本判决发生法律效力之日起七日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费364元，减半收取182元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计207元，由原告耒阳市人和物业管理有限公司负担124元，被告陈某某负担83元。原告耒阳市人和物业管理有限公司已垫付案件受理费58元，由被告陈某某在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  谢雪梅 二〇二〇年十二月十四日 助理审判员  曹 标 书 记 员  黎梦玥 校对责任人：曹标印刷责任人：黎梦玥 附：相关法条 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。