上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10265号上诉人（原审原告）：朱梅珍，女，1955年7月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钟开福，上海胜杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海东航枫丹实业有限公司，住所地上海市虹桥机场虹桥路**（东航大酒店老楼**）。法定代表人：张杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人：赵亮，男，1959年12月1日生，汉族，住海南省海口市美兰区。原审第三人：中国东方航空集团有限公司，住所地上，住所地上海市虹桥路**v>法定代表人：刘绍勇，董事长。委托诉讼代理人：谢堃，公司法务。上诉人朱梅珍、上海东航枫丹实业有限公司（以下简称东航枫丹公司）因与被上诉人赵亮、原审第三人中国东方航空集团有限公司（以下简称东航集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初11354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱梅珍上诉请求：撤销一审判决，改判东航枫丹公司赔偿装饰装修损失人民币（下同）616,515.39元及设备损失366,410元，返还租金、押金8万元、并支付以1,062,925.39元为本金，自2011年1月1日起至清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由:东航枫丹公司未能提供租赁房屋权属证明，造成上海A有限公司（以下简称A公司）无法进行工商注册，东航枫丹公司理应对租赁物负有瑕疵担保责任，对合同无效负主要责任；因东航枫丹公司过错导致朱梅珍迟迟未能收回资金占用损失，原审法院判决的赔偿额明显不公。上诉人东航枫丹公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：朱梅珍、赵亮在东航枫丹公司明确告知房屋没有产权证的情形下承租房屋，其应自行承担相应损失。被上诉人赵亮辩称：东航枫丹公司没有公开告知房屋没有产权证；设备一天都没有使用过，故其同意朱梅珍的上诉请求，不同意东航枫丹公司的上诉请求。原审第三人东航集团公司述称：原审判决已非常顾及朱梅珍、赵亮利益，故其不同意朱梅珍的上诉请求，同意东航枫丹公司的上诉请求。上诉人朱梅珍与上诉人东航枫丹公司互不认可对方的上诉请求。朱梅珍向一审法院起诉，请求判令：1.确认《房屋租赁合同》（合同编号：20100708）合同无效；2.东航枫丹公司赔偿朱梅珍装修装潢设备等各项损失（以评估为准，暂估50万元）；3.东航枫丹公司承担本案诉讼费。原审中，朱梅珍变更诉讼请求为：1.确认《房屋租赁合同》（合同编号：20100708）无效；2.东航枫丹公司赔偿朱梅珍装饰装修损失616,515.39元及设备损失366,410元；3.东航枫丹公司返还租金及押金80,000元；4.东航枫丹公司向朱梅珍支付以1,062,925.39元为本金，自2011年1月1日计算至清偿日的利息，2011年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：涉讼房屋位于上海市长宁区迎宾七路与空港一路交叉口，系三层房屋（局部），建筑面积约400平方米，无产权证。2010年7月8日，东航枫丹公司（出租方、甲方）与A公司（承租方、乙方，公司未成立）签订房屋租赁合同，由赵亮在乙方处签名，约定：甲方出租给乙方的房租坐落在本市虹桥机场内空港一路/（弄/新村）/（号/幢）/室（部位），出租建筑面积为400平方米，土地用途为商业，房屋类型为厂房办公、结构为砖混、简易；甲方向乙方出示：【出租】房地产权证/房屋所有权证//;[证书编号：/]；甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设立抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为食品生产经营使用；甲方于2010年7月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2010年7月10日起至2015年7月9日止，具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定；租赁期内，该房屋租金三年内不变，自第四年起，租金递增2%；该房屋全年租金总计为25万元，每日每平方米建筑面积租金为1.74元，月租金为20,833元，鉴于乙方正式入住前需对该房屋进行装修，甲方同意至2010年10月10日免收租金，乙方应自2010年10月起每季度首月10日前向甲方支付一次租金；本合同签订生效之日，乙方须向甲方缴交押金2万元，押金应在合同终止或解除时由甲方退还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的贰日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；甲、乙方双方约定本合同签署后的15日内，应由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场，或农场系统受理处登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。因办理各项登记备案手续而交纳的费用，由甲乙平均承担，因甲方为办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切的责任。甲方同意该房屋内现有食品生产设备（除冰库、电梯外）一次性卖给乙方，冰库、电梯可由乙方使用并负责维修和维护费用，乙方要保证设备的正常折旧使用期限，并在租约期满后如数交给甲方（详见生产设备清单）。2010年7月10日，东航枫丹公司交付涉讼房屋。赵亮、朱梅珍进行了装修，并购置了生产设备。朱梅珍向东航枫丹公司支付押金2万元、租金6万元。原审另认定，2011年2月10日，A公司（未成立）获得企业名称预先核准通知书，注明投资人为赵亮80万元、朱梅珍20万元，注册资本共100万元，名称保留期至2011年8月10日。2011年4月8日，A公司获得《全国工业产品生产许可证》，产品名称为糕点（烘烤类糕点、月饼），住所及生产地址为上海市长宁区XX路**，有效期至2014年4月7日。2011年6月21日，东华大学受A公司委托编制了建设项目环境影响报告表：拟建项目由建设单位A公司出资租赁东航枫丹公司的办公房新建本项目，房屋产权属于中国XX股份有限公司所有，总建筑面积400平方米，总投资100万元。项目所在建筑共有三层，原是“XX食品公司”所在地，“XX食品公司”是东航糕点加工公司。项目主要经营范围：西式糕点的制作、加工、销售；根据现场勘查，项目所在建筑的功能布局为：底层（129平方米）是销售门市部、生产车间、原料仓库、更衣室、冰库，二层（195平方米）是烘烤间、冷却间、包装间、裱花间、成品仓库、纸品仓库、质检室和办公室，三层（76平方米）是办公室。2011年7月4日，上海市长宁区环境保护局出具关于A公司环境影响报告表的审批意见：项目位于长宁区XX路XX号（区域：程桥街道），由建设单位租赁上海虹桥国际机场的房屋开设……根据报告表的分析结论意见和建议，从环境保护角度同意项目建设等。后A公司未取得营业执照，未在涉讼房屋内正式经营。原审又认定，2015年6月10日，赵亮委托上海胜杰律师事务所向东航枫丹公司发送律师函：贵司与A公司于2010年7月8日签订了《房屋租赁合同》一份，因贵司不能按合同约定提供有效的房屋产权手续，导致A公司不能及时取得相应经营许可，已造成巨大的经济损失。在长达五年的时间里，A公司多次主动与贵司协商解决问题，但贵司始终不能给予解决并拖延时间。依据上述租赁合同，贵司已明显违约，并有故意不作为情况，对此A公司委托本律师提出以下意见：1.贵司收阅此函后，在10日内委派相关领导出面协商赔偿问题；2.如贵司未能在10日内给予明确书面答复，我所将接受委托人的要求，通过司法途径解决。原审再认定，2017年，赵亮向一审法院提起（2017）沪0105民初17498号民事诉讼，要求东航枫丹公司赔偿其装修及设备损失、返还租金、赔偿误工损失共121万余元，后赵亮撤诉。之后，赵亮向一审法院提起（2018）沪0105民初2022号民事诉讼，诉请同前案，审理过程中，东航枫丹公司于2018年3月提出反诉，要求赵亮腾空、迁离涉讼房屋、支付房屋使用费等，后赵亮撤诉，东航枫丹公司亦撤回反诉。原审还认定，2018年8月9日，赵亮（甲方）和朱梅珍（乙方）签署协议书：就2011年2月设立公司A公司未能注册成立事宜经协商达成一致：终止双方合伙关系，所有的债权债务由乙方享有和承担，乙方负责合伙清算及诉讼事务的处理，与甲方无关。2018年9月18日，东航集团公司战略发展部向建设银行长宁支行出具关于虹桥机场相关房产土地情况的说明：虹桥机场空港一路迎宾七路路口的房屋（三层，总面积约680平方米）为东航投资建设，由于历史原因该处房产未能办理房地产权证。现该资产已划归东航集团全资子公司上海B有限公司经营管理。原审再认定，2018年11月，朱梅珍向一审法院提起（2018）沪0105民初24618号民事诉讼，要求确认涉讼房屋租赁合同无效、东航枫丹公司赔偿装修装潢设备损失。一审法院于2019年1月21日作出（2018）沪0105民初24618号民事裁定，认为朱梅珍作为原告不适格，驳回其起诉。本院作出（2019）沪01民终4461号民事裁定，认为朱梅珍与赵亮均为A公司发起人，法人未成立，两人享有连带债权，承担连带债务，朱梅珍主体适格，裁定撤销一审裁定，指令一审法院审理。原审中，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司对涉讼房屋内设施设备现值进行了评估，评估结论为涉讼房屋内的设施设备现值在评估基准日2020年3月26日的市场价值为185,558元。经朱梅珍申请，上海集联资产评估有限公司出具关于评估原值的说明：委估标的物的评估原值为366,410元。为此，朱梅珍支付评估费用21,000元。同时，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉讼房屋内装修工程造价进行了鉴定，鉴定结论为涉讼房屋内的装饰装修工程的总造价为616,515.39元，其中装饰工程造价400,623.39元，安装工程造价为215,892元。按照目测成新率，现值为308,257.70元；按照租赁期折旧计算，残值为30,825.77元。为此，朱梅珍支付鉴定费用32,400元。各方对两份鉴定意见均无异议，朱梅珍认为未经营、设施设备未使用，应按照原值计算，东航枫丹公司认为应按照租期分摊。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经法庭释明，东航枫丹公司未在一审法庭辩论终结前提供建设工程规划许可证，关于涉讼房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于装饰装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。东航枫丹公司明确表示不同意利用该装饰装修。东航枫丹公司主张应按租赁合同约定租期分摊后的残值计算，朱梅珍主张未经营使用应按原值进行计算，因合同无效，双方主张均无法律依据，一审法院不予采纳。需指出的是，该装饰装修物一方面历经了长时间，另一方面又因未经营使用，故有所减损但仍保有一定的现值，双方主张的因素均已在现值中有所体现。朱梅珍未及时以诉讼方式提出主张，对损失扩大部分要求赔偿，一审法院难以支持。双方租赁合同中明确约定涉讼房屋系用作食品生产经营使用，东航枫丹公司作为出租人，应对租赁物负有瑕疵担保责任，对租赁合同无效负主要责任，赵亮和朱梅珍未尽审查义务，负次要责任。据此，一审法院酌情确定东航枫丹公司赔偿朱梅珍装修装潢损失265,000元。关于设备损失，因涉讼房屋内设备未与房屋形成附合，东航枫丹公司表示不同意利用，可由承租人拆除，由承租人对其现值另行利用。考虑部分设施设备为非标设备，拆除搬离及再利用过程中存在一定损耗，一审法院酌情确定东航枫丹公司赔偿朱梅珍设备损失10,000元。关于返还租金及押金，朱梅珍自2011年至今仅支付80,000元，东航枫丹公司主张应与房屋占用使用费相抵，具有法律依据，对朱梅珍的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于赔偿损失的利息，因赔偿损失系合同无效的法律后果，朱梅珍再行主张损失的利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定,于二〇二〇年六月三十日判决：一、以A公司（未成立）为承租人、以东航枫丹公司为出租人，就上海市长宁区迎宾七路与空港一路交叉口三层房屋局部签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20100708）无效；二、东航枫丹公司应于判决生效之日起十日内向朱梅珍赔偿装饰装修损失265,000元及设备损失10,000元；三、驳回朱梅珍的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费32,400元，评估费21,000元，由朱梅珍负担18,690元，由东航枫丹公司负担34,710元。一审案件受理费13,629元，由朱梅珍负担9,816元，由东航枫丹公司负担3,813元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，朱梅珍向本院出具书面意见，申请撤回上诉。本院认为，本案审理期间，朱梅珍向本院出具书面意见，申请撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。本案中，东航枫丹公司提供的租赁房屋没有产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故其应对合同无效承担主要责任；赵亮、朱梅珍签约时未尽必要审查义务，亦应承担相应责任。原审根据双方过错酌定东航枫丹公司赔偿的装饰装修损失，合理妥当，可予维持。至于设备损失，本院认为，其一，设备可拆除，在出租人不同意利用的前提下，原则上应由承租人搬离再利用；其二，原审考虑部分设施为非标设备，搬离、再利用过程中的必然损耗酌定之损失赔偿额公平合理，应予维持。至于朱梅珍主张返还之租金及押金，已于另案中与朱梅珍、赵亮应付的房屋占有使用费相抵，鉴于另案已作处理，本案中不再赘述。综上所述，上诉人东航枫丹公司关于撤销一审判决第二项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,239.50元，由上诉人朱梅珍负担6,814.50元，上诉人上海东航枫丹实业有限公司负担5,425元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月二十一日书记员 薛叶青附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。