福建省高级人民法院 复 议 裁 定 书 （2020）闽执复141号 复议申请人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码913500007051005033。 负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被申请人：福建万嘉贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****综合**。 法定代表人：林剑，执行董事。 被申请人：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路**大利嘉城**div> 法定代表人：卢圣敬。 被申请人：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住所地福建，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001> 法定代表人：卢圣敬。 被申请人：陈隆基，男，1956年12月5日出生，香港特别行政区居民，住福建省福州市晋安区。 被申请人：王文忠，男，1982年8月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被申请人：王珠文，男，1978年10月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 复议申请人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信福州分行）不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）（XXX0）闽01执异75号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 中信福州分行与福建万嘉贸易有限公司（以下简称万嘉公司）、利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉实业公司）、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司）、陈隆基、王文忠、王珠文金融借款合同纠纷一案，中信福州分行申请财产保全，福州中院查封了王珠文名下位于福州市仓山区××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产。 王珠文向福州中院提起异议称，万嘉公司、利嘉商贸公司及王文忠提供的用于抵押担保的房地产价值3.6亿元，而中信福州分行诉请的标的为本金1.79亿元及利息、复利、罚息，抵押财产价值足以覆盖中信福州分行的诉讼请求，福州中院查封其名下位于福州市仓山区××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产，明显属于超标的查封。请求解除对其名下位于福州市仓山区××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产。 福州中院查明，2018年11月1日，中信福州分行与万嘉公司、王文忠、利嘉商贸公司签订《最高额抵押合同》，约定：1、万嘉公司自愿以其名下位于福州市台江区××街道××号××街××层××店面及相应土地使用权为其对中信福州分行所负债务提供抵押担保，且已办理抵押登记。2、王文忠自愿以其名下位于福州市台江区××街道××号××街××层××店面及相应土地使用权为万嘉公司对中信福州分行所负债务提供抵押担保，且已办理抵押登记。3、利嘉商贸公司自愿以其名下位于福州市仓山区××镇××路××号（原天水路南侧）XX商业城（一区）1＃馆地下2层021、025、049商铺、2＃馆地下2层052、053、055、060、062、113、115-117、165-168商铺、2＃馆地下1层081、082、092、093、146商铺、2＃馆3层090、111、147商铺、2＃馆4层043、145、146商铺、3＃馆地下1层017、105、106商铺、3＃馆地下1层007、008、017-020、097-099、102、106-107商铺、3＃馆2层031、036-040、065、066、103商铺、5＃馆1层056商铺及相应土地使用权为万嘉公司对中信福州分行所负债务提供抵押担保，且已办理抵押登记。2019年12月5日，中信福州分行申请财产保全，福州中院于2019年12月11日作出（2019）闽01民初2555号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结万嘉公司、利嘉实业公司、利嘉商贸公司、陈隆基、王文忠、王珠文名下价值184243558.24元的银行存款或其他等值财产。XXX0年1月14日，福州中院查封了万嘉公司、利嘉商贸公司、王文忠提供的用于抵押担保的房地产以及王文忠名下位于福州市鼓楼区南街街道XX路XX号一期工程3＃楼XXX单元房产、王珠文名下位于福州市××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产。 还查明，北京仁达房地产评估有限公司于2018年7月2日出具了房地产抵押估价报告，涉案抵押房地产估价为3.69亿元，报告使用有效期为一年。受中信福州分行委托，北京中同华资产评估有限公司评估涉案抵押房地产价值为22346万元，可回收金额为16072万元，估值基准日为2019年9月30日，有效期为一年。另，王珠文在听证后申请对涉案抵押房地产进行重新评估，后其认为中信福州分行提交的估值报告足以证明本案财产保全属于超标的查封，向福州中院撤回了重新评估的申请。 福州中院认为，诉讼财产保全裁定的执行，应以裁定所确定的财产价值为限。王珠文提交的三份房地产抵押估价报告已过有效期，不能作为超标的查封的认定依据。中信福州分行提交的估值报告的出具日期为2019年11月1日，使用有效期为一年，尚在有效期内，应认定为有效。该估值报告明确案涉抵押房产评估价值为22346万元，可回收金额为16072万元。财产保全查封应以查封财产的评估价值来判断，而非拍卖、变卖等变现后的价值来判断，故本案查封的财产价值已明显超出保全价值184243558.24元，同时还查封王珠文名下位于福州市仓山区××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产，属超标的查封，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定解除对王珠文名下位于福州市仓山区××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产的查封。 中信福州分行向本院提起复议，请求撤销福州中院（XXX0）闽01执异75号执行裁定。事实与理由：一、本案查封的财产价值未明显超过保全价值184243558.24元，福州中院将22346万元认定为查封财产的价值，明显不符合客观情况。二、其申请查封诉争房屋系为了制止被申请人发生转移财产、逃避债务的可能，保障债权实现，且法院对涉案财产的诉讼保全查封行为均属于控制性措施，不影响查封财产的日常使用及收益。 本院认为，本案争议焦点是福州中院是否存在超标的查封的情形。判断是否明显超标的查封，应以查封标的物价值是否足以清偿债权及其相关费用为依据。在民事执行程序中，评估价只是标的物的参考价，其价值还必须通过司法拍卖、变卖程序来体现。本案中，北京仁达房地产评估有限公司出具的估价报告已过有效期，不能作为认定依据。中信福州分行提交的北京中同华资产评估有限公司所作的估值报告，仍在有效期限内，且王珠文对该报告的评估价值表示认可，可以作为认定保全标的物价值的参考依据。该报告估算涉案抵押房地产的市场价值为22346万元，在综合考虑变现折扣，扣除预计抵押物处置费后，可回收金额为16072万元。如按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》规定的不低于评估价56%确定最低保留价，涉案抵押房地产的变现价值为12513.76万元。因此，以上述两种方式估算的涉案抵押房地产的价值，并未超过申请保全价值184243558.24元。则福州中院在查封涉案抵押房地产之外，查封王文忠名下位于福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷一期工程3＃楼XXX单元房产、王珠文名下位于福州市××街道××路××号××＃地）3＃楼XXX单元房产，并无不当。中信福州分行的复议理由成立，对其复议请求予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 撤销福州市中级人民法院（XXX0）闽01执异75号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  许寿辉 审判员  李显先 审判员  张 勇 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  刘小敏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。