山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异598号 案外人：于某某，女，1988年12月17日出生，汉族，住青岛市市**。 委托代理人：申加奇，山东诚功律师事务所律师。 委托代理人：孔姣，山东诚功律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市**延安路**。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住，住所地青岛市市**延安二路****/div> 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地，住所地青岛市崂山区香港东路**弄海园**楼**iv> 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，于某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人于某某称，请求依法中止对青岛市市北区标山路69号乙3_4层房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：2010年12月5日，案外人与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：x），约定由案外人购买案涉房产，购房款总价为x元，案外人于合同签订当日支付全部购房款，青岛威乃达投资有限公司于2013年11月22日将案涉房产交付案外人，案外人占有使用案涉房产至今，但因青岛威乃达投资有限公司原因导致案涉房产一直未能办理过户手续。综上，请求中止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司应为该房屋唯一的合法所有权人。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，申请执行人依据已生效法律文书对青岛威乃达投资有限公司名下该项财产予以查封，于法有据。2.虽然案外人与青岛威乃达投资有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理网签，但网签合同仅是一种行政管理手段，而非确定案涉房产所有权，不能对抗司法部门的查封。案涉房产未经竣工验收，存在无法交付使用的可能性，案外人提交的房屋交接书不能证明其已实际合法占有案涉房产，且案外人并未提交相应的银行转账记录证明案涉房款已经全部实际支付。依据案外人提交的《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，案外人应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，因此，案外人对案涉房产未办理预告登记存在明显过错，且其未提交证据证明系非因其自身原因不能办理产权过户。综上，案外人的异议请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 为证明其主张，案外人于某某向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份、收款收据四张，证明案外人于某某与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》并办理网签，购买案涉房产且已支付全部购房款。2.房屋交接书、物业服务协议、十五大街商铺装饰装修服务协议、房屋使用证明、房屋租赁合同、个体工商户登记信息查询结果及部分水电费、物业费交付凭证一组，证明2013年11月22日，青岛威乃达投资有限公司将案涉房产交付案外人，案外人与青岛十五大街商业管理有限公司签订物业服务协议，对案涉房产进行装饰装修并交纳物业费、水电费等房屋使用费。案外人已占有使用案涉房产，并于2017年10月10日将案涉房产出租。3.关于网点验收报告情况说明两份、关于网点暂不能办理房产证情况说明两份，证明青岛威乃达投资有限公司分别于2014年7月31日、2015年4月15日向案外人出具验收情况及不能办理房产证的情况说明，明确案涉房产已经单体验收并交付使用，但由于案涉房产所在的A2区尚未全部完工，尚不能办理房产证，并非因案外人原因导致未办理过户登记。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据一《青岛市商品房预售合同》真实性无异议，对证明事项有异议。该合同第三十二条约定，案外人有义务自合同生效之日起十五日内办理预购商品房预告登记，该合同的生效日期为2010年12月5日，办理房屋预告登记的期限早已届满，案外人对此存在明显过错。案外人仅提交了青岛威乃达投资有限公司开具的收据，并未提供相应的银行转账记录，不能证明其已支付全部房款。2.对证据二真实性及证明事项均有异议。房屋使用证明的开具日期为2019年4月5日，水电费、物业费交付凭证显示的缴费时间均是在2018年以后，系案涉房产被查封之后，且房屋交接书没有青岛威乃达投资有限公司的盖章，验收情况一栏为空白，不能证明案外人已经合法占有案涉房产。3.对证据三的真实性及证明事项均有异议，该份证据恰恰证明案涉房产并未验收合格，不具备交付条件，案外人不可能合法实际占有案涉房产。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息一份，证明案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司系该房产权利人，案外人不是该房产的权属登记人和权利人，无权申请解除对该房产的查封。案涉房产系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人于某某质证称，对登记信息的真实性无异议，对证明事项有异议。案涉房产已于2010年12月5日由青岛威乃达投资有限公司出售给案外人，案外人已按照合同约定支付了全部房款并在法院查封之前合法占有使用案涉房产。案涉房产之所以登记在青岛威乃达投资有限公司名下，系因青岛威乃达投资有限公司未完成竣工验收等原因导致，与案外人无关，案外人对此也不存在过错。不仅案涉房产无法办理房产登记，案涉房产所在的整个楼座甚至整个小区绝大部分房产均无法办理房产登记。因此，该不动产登记信息不能证明申请执行人的主张。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为x和x的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款x元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为x元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费x元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计x元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币x元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2010年12月5日，案外人于某某与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人购买青岛市市北区标山路x号乙x层房产，购房款总价为x元，案外人于某某已支付全部购房款且案涉房产已经交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封前，案外人于某某已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区标山路x号乙x层房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 马春伟 书记员王钰