贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初9608号原告：潘晓斌，男，水族，1978年8月31日生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：赵云峰、周密（实习），贵州秉尚律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王帅，男，汉族，1987年6月25日生，该公司员工，住贵阳市南明区。原告潘晓斌诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘晓斌的委托诉讼代理人赵云峰、被告宏益公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘晓斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告将商品房所有权转移登记文书交付原告；2、判令被告赔偿原告逾期办证违约金110421元（以房款518770元为基数，从2016年4月21日起至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；从2019年8月21日起以后的利息以全国银行同业拆借中心于每于20日公布贷款市场报价利率计算）直至被告将商品房所有权转移登记交付原告之日止；3、判令被告为实现债权所支付的律师费15000元由被告承担；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年12月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号120911）及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区房屋，总价款为518770元。合同约定被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告于2012年12月22日支付首付款259770元，2012年12月31日通过向贵阳银行中南支行按揭贷款向被告支付购房尾款259000元。但被告于2016年4月21日向原告交付房屋至今未给原告办理商品房转移登记手续，已经严重违约。由于原告与被告多次沟通未果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告宏益公司辨称：1、根据合同附件十二补充协议的12.2中关于办理转移登记的方式约定由出卖人指定的第三人代为办理，而将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，由原告办理，原告的该项诉请并不符合合同约定，请予以驳回；2、原告采用按揭贷款付款，该房屋已办理预告登记，权利人为贷款发放银行。根据预告登记的要求在办理不动产登记时还需要办理它项登记也就是抵押，将案涉房屋抵押给发放抵扣的银行，以保证债权人和保证人的利益，从人性的角度来讲，准会为自己的权利主动加上限制，因此由充分的理由认为，如果将办理转移登记的资料交予原告，原告不会主动办理它项登记，无法保障债权人和保证人的权益；3、《商品房买卖合同》对于逾期办证的违约金责任已有明确约定，原告的违约金计算标准没有事实和法律依据，请予以驳回；4、保全费并非诉讼必然产生的费用，不应由被告承担；律师费除非已有约定或者在特殊案件中，否则都不应当由被告承担。综上，原告的诉请既不符合合同约定无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。原告潘晓斌围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示系统公示报告各1份，拟证明原、被告主体适格。被告无异议；2、房屋销售专用收据2份、《商品房买卖合同》、收据、房屋交付验收表、《商业用房贷款借款抵押合同》各1份，拟证明原、被告双方于2012年12月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于南明区商品房出售给原告。原告如期支付购房款518770元，履行了合同义务，被告于2016年1月22日将房屋交付原告。合同第二十二条第二款约定：被告应在商品房交付使用90日内办妥初始登记，即2016年4月21日前；第三项约定，出卖人在2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，逾期按已付房款的万分之一承担违约责任。但自2017年12月31日起，被告至今未取得所有权初始登记，导致原告无法办理权属登记，且该条款为格式条款，被告的违约行为长达三年，给原告造成的损失远远超过约定违约金数额，应予以调高。原告通过向贵阳银行中南支行贷款259000元用于支付被告的房款，该房款于2012年12月31日支付至原告的还款账户，原告已经把房款518770元全部付清。被告对该组证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的。并提出《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且被告已取得涉案房屋区域的不动产初始登记。同时，2012年12月31日是签订贷款合同的日期，并非贷款实际发放日期，但已收到原告支付的全部购房款；3、委托代理合同、银行转账记录、收据、刷卡单、发票各1份；拟证明原告为维护自身合法权益聘请律师所支付的律师费为15000元，律师费系被告违约行为给原告所造成的损失，应由被告承担。被告提出该组证据系原件，但因系原告与其他人签订，被告无法核实真实性，也无法知晓被告与其他人是否还有其他经济往来，且与本案不存在关联性，故三性不予认可。被告宏益公司未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2012年12月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为120911）一份，约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元22层10号办公用房，建筑面积为66.68平方米，按套计算总房款为518770元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款259770元，余款259000元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记；二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金……”合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第12.2条约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托费人民币伍佰元，届时按出卖人指定的第三人代为办理收费据实结算……”合同签订当日，原告向被告支付首期房款259770元。2013年1月1日，原告通过向贵阳银行股份有限公司中南支行按揭贷款方式向被告支付剩余房款259000元。2016年4月21日，原、被告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2016年1月22日起涉案房屋被告交付给原告。因被告至今未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，2020年5月27日，原告与贵州秉尚律师事务所律师签订《委托代理合同》，委托该律师事务所指派履行作为本案一审诉讼代理人，合同签订当日，原告向贵州秉尚律师事务所支付律师代理费10000元，2020年12月2日支付律师代理费5000元，共计15000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务。而被告虽在2016年1月22日将案涉房屋交付给原告，但未在合同约定2017年12月31日前将办理产权转移登记的有关文书交付给原告，构成违约。现原告诉请被告交付商品房所有权转移登记文书，对此，被告辩称办理转移登记的方式约定由被告指定的第三人代为办理。因被告未提交原告已委托被告指定的代办人代为办理案涉房屋产权转移登记的证据，故被告的该辩解意见，本院不予采信。同时被告辩称案涉房屋价款系以按揭贷款方式支付，如将办理转移登记的资料交予原告，原告不会主动办理它项登记，无法保障债权人和保证人的权益。因是否办理房屋抵押登记系原告与案外人银行之间处理事宜，原告在履行借款合同过程中如有违约行为，主张权利主体为案外人银行，故被告的该辩解意见亦无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上，原告的诉请符合合同约定且于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿逾期办证违约金（以房款518770元为基数，从2016年4月21日起至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；从2019年8月21日起以后的利息以全国银行同业拆借中心于每于20日公布贷款市场报价利率计算）的主张。双方合同约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.02的违约金”，现原告选择不退房，但未提交被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给其造成实际损失的证据，故对被告应支付的违约金应按合同约定处理。关于原告诉请被告支付律师费15000元的主张，因双方合同对此并无约定，且律师费不是必然产生的费用，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告承担保全费的主张，对此，被告辩称保全费并非诉讼必然产生的费用，不应由被告承担。因原告为保障其权利的实现，在提起诉讼后申请诉讼保全，是法律赋予的权利，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。原告的该主张于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告潘晓斌交付办理贵阳市南明区花果园五里冲五里冲项目J区1栋1单元22层10号房屋转移登记的有关文书。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告潘晓斌违约金（以购房款518770元为基数，按照日万分之0.02标准，自2018年1月1日起计算至上述转移登记文书交付原告之日止）。三、驳回原告潘晓斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10310元、减半收取5155元，保全费3775元，由原告潘晓斌负担5100元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担3830元（该款原告潘晓斌已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告潘晓斌）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月十日书记员  谭博文