甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4886号原告：兰州泽疆商贸有限公司(以下简称：泽疆公司)，住所地兰州市七里河区敦煌路**，联系电话：。法定代表人：王瑞春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雁雯，甘肃经邦律师事务所律师。被告：桑元红，女，1986年7月15日出生，汉族，现住兰州市西固区。委托诉讼代理人：温冬喜，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告泽疆公司与被告桑元红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽疆公司委托诉讼代理人张雁雯、被告桑元红及其委托诉讼代理人温冬喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽疆公司向本院提出诉讼请求：1.被告桑元红向原告支付拖欠的房屋租金632547.95元（48万元／年＋48万元／年×1.05÷365天×116天），违约金197621.99元，共计821169.94；2.被告腾交租赁房屋；3.被告桑元红向原告支付租赁房屋的占有使用费（自起诉之日起至租赁房屋腾交原告之日止，该占有使用费参照合同约定租金计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月4日，原告与被告桑元红签订房屋租赁合同，约定被告桑元红承租位于兰州市七里河区××庄××号金建嘉园小区商铺（面积一层470ｍ2），租赁期限自2019年6月16日起至2022年6月15日，租金为每年48万元，自第二年起年租金逐年递增5%。租金采取半年一付，合同签订之日一次性支付三个月房租，以后按照半年租金提前一个月支付。同时合同约定，租金逾期支付超过一个月或者未经原告同意，私自转让、转租房屋，原告有权解除合同。根据合同约定，被告桑元红私自转让商铺及拖欠租金的行为已构成违约，经原告数次催告、讨要租金，被告均无理拒绝拖欠至今，严重侵害了原告的合法权益。特诉至人民法院。被告桑元红辩称，应该驳回原告全部诉讼请求。一、被答辩人因自身原因导致经营状况严重恶化、丧失商业信誉。被答辩人与房屋所有权人房屋租赁合同被判令解除，使其丧失与答辩人订立房屋租赁合同权利基础，双方房屋租赁合同因无法履行而解除。2019年6月4日，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同。2019年10月1日，被答辩人与案外人安萍达成新的房屋租赁合同，2019年12月24日，答辩人或者实际经营者湘遇洞庭餐饮店在接到房屋所有权人告知书时，得知被答辩人严重拖欠房屋所有权人2016年11月1日至2019年7月31日租金376余万元，经营状况严重恶化、丧失商业信誉，房屋所有权人已将其起诉，答辩人或者实际经营者湘遇洞庭餐饮店行使不安抗辩权，中止履行该合同义务，等待被答辩人提供担保，但被答辩人经营状况一直未见好转、也未提供担保，直至2020年7月29日，兰州中级人民法院作出终审判决：判令房屋所有权人与被答辩人解除房屋租赁合同，答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同因被答辩人丧失主体资格，双方房屋租赁合同因无法履行而解除。二、被答辩人的转租行为始终未得到房屋所有权人的认可，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同效力存疑。兰州泽疆商贸有限公司（乙方）与甘肃泓建水利水电有限责任公司（甲方）签订的房屋租赁合同，该合同第十条、第十一条约定“禁止乙方将租赁的房屋用做火锅店、烧烤店；乙方将出租房屋转租第三人，必须告知甲方备案”，但被答辩人始终未提交相应证据证明其履行备案手续，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同效力存疑。2019年12月24日，甘肃第一建设集团有限责任公司及甘肃泓建水利水电有限责任公司作为房屋所有权人告知答辩人及案外人湘遇洞庭餐饮店，将解除与其所签合同，要求实际使用人向其缴纳租金，从而否认答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同。三、答辩人已经向被答辩人支付其实际使用期间的房租及其他费用。答辩人实际使用房屋时间为2019年6月16日至9月30日，房租应为14万元。2019年6月4日，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同时，答辩人向被答辩人支付租金10万元；2019年8月7日，答辩人向被答辩人支付租金4万元。答辩人交清了实际使用期间的其他费用。四、2019年10月1日前，案外人安萍就开始和被答辩人商量租房事宜，10月1日被答辩人收到案外人安萍支付的7万元租金，被答辩人并未拒绝，案外人安萍多次找被答辩人签订书面合同，因被答辩人原因，没有形成书面文件，但并不影响被答辩人与案外人安萍等达成新的、事实上的房屋租赁合同。被答辩人与案外人安萍等以实际履行的方式形成事实上的房屋租赁关系。案外人安萍等是否支付后续租金、后续租金案外人安萍等是否根据房屋所有权人告知书的指示已经支付给房屋所有权人，需要法院进一步调查核定，与答辩人无关。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月4日，原告与被告桑元红签订房屋租赁合同，约定被告桑元红承租位于兰州市七里河区××庄××号金建嘉园小区商铺（面积一层470ｍ2），租赁期限自2019年6月16日起至2022年6月15日，租金为每年48万元，自第二年起年租金逐年递增5%。租金采取半年一付，合同签订之日一次性支付三个月房租，以后按照半年租金提前一个月支付。同时合同约定，租金逾期支付超过一个月或者未经原告同意，私自转让、转租房屋，原告有权解除合同。如被告违约逾期未付租金，原告可以停水、停电并要求被告退还承租房屋，另按欠款金额每日加收1%的滞纳金，直至被告将费用付清为止。合同签订后，被告桑元红向原告支付了14万元的房屋租金。2019年10月，案外人安萍开始和被告商量租房事宜，后被告由于自身家庭原因不想继续经营，就将所租赁的房屋转交给案外人，由案外人经营使用至今。原告找到案外人要求交纳被告所拖欠的房租及现在经营的房租，案外人置之不理，原告无奈诉诸法院。另查明，2016年1月1日，原告泽疆公司与甘肃第一建设集团有限责任公司签订房屋租赁合同，约定将兰州市七里河区郑家庄56-58号金建嘉园小区12号楼13号楼商铺（地（地上**面积4266平方米，地，地上**面积585平方米，地，地下**面积6968平方米，地，地下**面积15808平方米和567.98平方米），租赁给原告使用。租期10年，租赁期限自2016年1月1日起至2026年1月1日，前4个月为装修期，免收租金，前五年租金不变，自第六年起即2021年5月1日开始年租金参照当年本地段市场价的租金进行调整。同日，原告泽疆公司与甘肃泓建水利水电有限责任公司签订房屋租赁合同，约定将兰州市七里河区郑家庄56-58号金建嘉园小区12号楼商铺（地（地上**面积13787平方米，地，地下**面积17557平方米），租赁给原告使用。租期10年，租赁期限自2016年1月1日起至2026年1月1日，前4个月为装修期，免收租金，前五年租金不变，自第六年起即2021年5月1日开始年租金参照当年本地段市场价的租金进行调整。同日，原告泽疆公司与甘肃金建房地产开发有限责任公司签订租赁合同，约定将金建嘉园小区12号楼商铺（地（地上**面积16151平方米），租赁给原告使用。租期10年，租赁期限自2016年1月1日起至2026年1月1日，前4个月为装修期，免收租金，前五年租金不变，自第六年起即2021年5月1日开始年租金参照当年本地段市场价的租金进行调整。这三份合同中均无禁止转租的约定。2019年8月，甘肃泓建水利水电有限责任公司以房屋租赁纠纷将原告诉至我院，我院缺席审判后原告泽疆公司向兰州市中级人民法院提起上诉，市中院于2020年7月29日作出（2020）甘01民终2531号民事判决书，维持原判。现泽疆公司向甘肃省高级人民法院提出再审申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经依合同约定将适租的商铺交付被告桑元红，被告也已投入经营使用并缴纳了商铺前几个月的租金14万元，至今租赁合同期限未满。被告不愿继续租赁也不愿缴纳房租，其应与原告泽疆公司协商，得到原告的许可，双方才可解除、终止合同，并应将所租赁的房屋商铺交还给原告。但被告却将房屋转租给案外人，导致原告无法收取租金，利益受损，此违约责任应由被告承担。至于被告辩称因甘肃泓建水利水电有限责任公司与原告之间的纠纷，兰州市中级人民法院作出终审判决，与原告解除合同并令原告缴纳租金，所以被告行使不安抗辩权，无法继续履行合同且不予支付房屋租金的理由，于理无据，与本案无关。原告与甘肃泓建水利水电有限责任公司的房屋租赁合同纠纷只是处理了原告所租赁商铺的其中一部分，另有两大部分属于另外两个公司的租赁合同所调整，被告不能举证说明原告由此就丧失了对外转租其他所有房屋铺面的权利，且被告依然可以继续正常经营使用该涉案铺面，未受任何影响，故被告的辩称，本院不予采信。原告的第一项诉请，合法有据，但计算错误，庭审中原告认可被告已交的房租14万元，则应从中减去，即租金及违约金681169.94元。第二项诉请，要求被告腾交房屋，则应先解除合同后腾交。本案情形符合合同法定解除的条件，应予解除。第三项诉请占有使用费，虽然原、被告所签订的租赁合同中有约定，按欠款金额每日加收1%的滞纳金，直至被告将费用付清为止。但此约定明显过高，显失公平，本院酌情调整为自起诉之日起至腾交房屋时止，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除原告兰州泽疆商贸有限公司与被告桑元红签订的房屋租赁合同；二、被告桑元红于判决生效之日起十日内向原告兰州泽疆商贸有限公司支付拖欠的房屋租金及违约金681169.94元，并支付租赁房屋的占有使用费（自2020年10月21日起至腾交租赁房屋时止，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算）；三、被告桑元红于判决生效之日起十日内腾空位于兰州市七里河区××庄××号金建嘉园小区商铺，交给原告兰州泽疆商贸有限公司；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6056元，由被告桑元红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 崔 燕二〇二〇年十二月二十九日书记员 贠迎春