苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2398号原告（反诉被告）：汤建英，女，1965年11月9日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：屠海群，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐福男，男，1957年8月24日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告（反诉原告）：李金英，女，1958年12月23日出生，汉族，住苏州市吴中区。两被告共同委托诉讼代理人：张炯，男，1981年11月14日出生，汉族，住苏州市吴中区，系两被告女婿。两被告共同委托诉讼代理人：王贤明，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。原告汤建英诉被告徐福男、李金英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案，被告徐福男、李金英在法庭辩论终结前提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定适用独任制公开开庭进行了审理。汤建英及其委托诉讼代理人屠海群，徐福男、李金英及共同委托诉讼代理人张炯、王贤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤建英向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的位于苏州市吴中区房屋买卖合同有效；2、判令两被告协助将上述房屋及125号地下车位过户登记至其名下；3、判令被告支付其因不予无条件协助办理房屋产权变更登记手续的违约金20000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年11月20日，其与被告签订房屋买卖协议一份，约定被告将其所有的位于苏州市吴中区出卖给其，成交价为505000元。后其向被告支付了购房款480000元，被告也向其交付了房屋，余款25000元按约应在办理过户时付清。其装修入住房屋至今，今年得知被告已经办理产证，故多次联系被告协助过户，被告要求加价200000元才同意，双方协商未果，故其诉至法院。被告徐福男、李金英共同辩称，双方买卖合同有效，但房屋存在面积差，原告应补偿面积差价71000元，之后其才同意过户，否则原告构成不当得利；其未违约，不同意支付违约金及诉讼费用。两被告提起反诉，要求判令反诉被告支付房屋产证面积与合同面积的差价71000元，并支付购房余款25000元，反诉费用由反诉被告承担。针对反诉，反诉被告汤建英辩称，合同明确约定按套购买房屋，且双方买卖的是二手拆迁安置房，成交时反诉原告已从拆迁办拿房，其按房屋现状购买并未按平方购买，合同上87.78平米系拆迁安置协议的套内面积，实际上该小区还由政府赠送了公摊面积，故双方约定的505000元系当时市场成交价，不存在反诉原告所述的面积差价；房屋买卖协议亦约定今后不管房价高低双方均不过问；房屋买卖协议约定余款25000元过户后付清，而反诉原告至今未履行过户义务，其同意在房屋过户后支付余款25000元。综上，反诉原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，汤建英（乙方）与徐福男（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方徐福男、李金英将吉祥二村6幢1803房一套（87.78平方米）转让给周宝根、汤建英，具体协议如下：1、房屋价为肆拾捌万伍仟，加地下车位贰万，合计伍拾万伍仟；2、乙方先付肆拾捌万，余2.5万过户后付清（不计息）；3、协议达成后，一切费用由乙方负责；4、甲方无条件协助乙方办理各项手续（包括过户）；5、房产证下来后立即转交给乙方；6、双方子女不参与买卖过程；7、双方达成协议后，今后不管房价高低，双方都不过问，按照协议价；8、付款方式：先付定金一万，余肆拾柒万，2个月内付清，如违约，定金不退，肆拾捌万元付清后，甲方把钥匙交给乙方。该协议上有证明人金某,4、徐学泉签名。徐福男、李金英称，签订上述协议时两夫妻均在场，李金英也同意出售房屋及车库；金某,4系汤建英找来的见证人，徐学泉系徐福男弟弟，系买卖双方的介绍人。汤建英称，上述协议系徐福男一方制作的，协议上周宝根系笔误，应为邹保根，系其丈夫，实际上涉案房屋由其一人购买。协议签订当日，汤建英支付了定金10000元。2014年4月11日，汤建英支付了购房款470000元。当日，徐福男、李金英向汤建英交付了涉案房屋及一份安置公寓房拿房移交单，载明：安置人徐福男，坐落小区吉祥二村，公安编号6#-1803，安置面积86.78平方米，附属用房公安编号汽车位地下125#，签发日期2013年11月19日，上面加盖了吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室章。汤建英入住涉案房屋至今。另查明，位于苏州市吴中区不动产权于2019年12月6日登记为徐福男、李金英共同共有，登记房屋建筑面积为100.64平方米。汤建英与徐福男、李金英双方一致确认，125号车位仅有使用权，无不动产权登记，过户税费由汤建英负担。审理中，汤建英称，经徐学泉介绍，双方谈好了买卖意向，后徐福男一方去拆迁办拿房，拿房后带其去房屋查看，之后双方签了合同；按照安置协议房屋面积86.78平方米，当时徐福男一方错打为87.78平方米，因买的是一套房并不论面积，故其未要求更改，拆迁房都是按套购买；86.78平方米系套内面积，因每户拆迁都会有免费分摊的公共面积，故登记面积多于安置面积，徐福男、李金英在出售房屋时也知晓房屋的实际面积有一百多平方米；因徐福男、李金英违约不协助过户，导致其产生了诉讼费、律师费及保全费等损失，故其主张违约金。为证明其主张，汤建英提供了以下证据：1、从吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室调取的房屋拆迁安置公寓房协议、公寓房安置确认书一份，公寓房安置确认书载明：小区名称为吉祥二村，安置户主姓名为徐福男，公安编号6幢1803室86.78平方米1套，基准面积86.78总价291016（单价3530×95%），层次（价）-14550，车库125#总价20000，送20平方米，合计296466，户主签名为李金英，日期为2013年11月19日。2、2020年3月12日汤建英与徐福男、李金英的手机录音光盘及文字稿，其中汤建英称：“两万五过了我要给你的。”李金英称：“现在再加一万五一个平方，现在反正好算的。”汤建英：“那多少呢，我总共欠你多少呢？”李金英：“那房产证上现在总共多少，我要看一看，一百零一，房产证上，那上面八十七，我都写好了的，八十七和九十好像三个，一百么……好像十四个平方，好像。”汤建英：“当初买房子呢，阿嫂你领我到房子里去看的，大哥好像忙……”3、证人金某,4证言，金某,4陈述：其与汤建英、徐福男都认识，其听汤建英说买了徐福男的房子，后来他们谈成后汤建英让其和徐福男的兄弟为签合同作见证，顺便吃晚饭，当时都说清楚了，没有什么后遗症；当时房屋按整套卖的，不管以后是否涨价，房价都按合同约定。经质证，证据1，徐福男、李金英对真实性无异议，李金英称，公寓房安置确认书系拆迁办打好给其签的，其没看到送二十几平方，拿了房产证后才知道有一百多平方，签合同时汤建英也不知道，否则合同上不会写八十几平方。证据2，徐福男、李金英对真实性无异议，并称，系其主动提出过户需要汤建英补偿差价，但汤建英不同意。证据3，徐福男、李金英对证人证言有异议，认为证人与汤建英有利害关系。徐福男、李金英称，当时其有3套拆迁安置房，因需要资金而出售一套；其于2013年拿到本案房屋，拿房后未去看房，一直空关，之后一个多月就卖给汤建英了；因为有奖励面积，故登记面积多出13.86平方米，但奖励的面积系针对全部3套拆迁安置房屋，本案房屋的奖励应为多出来的13.86平方米；当时双方口头约定单价5600元/平方米，其仅主张差价72000元，之前计算有误。为证明其主张，徐福男、李金英向本院提供了吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室于2020年6月19日出具的说明一份，载明：根据“胥口镇房屋拆迁补偿操作说明的补充规定”中第八条指出：加大被拆迁户的安置力度。完整农户家庭安置公寓房时，在核算基准面积的基础上，每户奖励20平方米。徐福男、李金英用以证明赠送的20平方米是独立拆迁户享有的总优惠面积，与本案房屋买卖协议约定的房屋面积无关。经质证，汤建英对真实性无异议，但认为，赠送面积是整套房屋附带的，出卖房屋时不可能一套房屋留20平米不卖，这明显违背交易习惯。上述事实，由原告提供的房屋买卖协议、收条、银行交易记录、安置公寓房拿房移交单、不动产登记簿查询记录、拆迁安置公寓房协议、公寓房安置确认书、录音及文字稿、证人证言，被告提供的说明，以及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，汤建英与徐福男、李金英双方之间的房屋买卖合同关系成立且有效，双方均应按约履行合同义务。合同约定“乙方先付肆拾捌万，余2.5万过户后付清（不计息）”“甲方无条件协助乙方办理各项手续（包括过户）”，汤建英已按约支付购房款480000元，涉案房屋不动产权已登记在徐福男、李金英名下，徐福男、李金英应按约履行配合过户的义务。至于徐福男、李金英要求汤建英补偿面积差价的意见，因涉案房屋系拆迁安置房，徐福男、李金英夫妇在向汤建英出售房屋前已拿房，应视为徐福男、汤建英知晓出售房屋的实际面积；合同约定转让涉案房屋一套，括号内的87.78平方米与安置面积基本相符，因存在拆迁赠送面积，涉案房屋登记面积多于安置面积，但徐福男、李金英并未因此多支出拿房费用，二人对于赠送面积的情况在出售前亦已知晓。因此，本院认定涉案房屋及车位价款50.5万元系整套出售房屋的价款，现徐福男、李金英无权要求汤建英补偿面积差价，故汤建英要求徐福男、李金英将涉案房屋过户给其的诉讼请求，合法有据，应予支持。过户产生的相应税费由汤建英负担。因双方一致确认合同约定的车位仅有使用权并无不动产权登记，故对于汤建英要求过户车位的请求，本院不予支持。因合同未约定违约金，汤建英主张的违约金，缺乏依据，本院不予支持。基于上述分析，徐福男、李金英要求汤建英支付面积差价71000元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。至于购房余款25000元，汤建英同意按约在过户后支付徐福男、李金英，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告汤建英、被告徐福男于2013年11月20日签订的房屋买卖协议合法有效。二、被告徐福男、李金英于本判决生效之日起十日内协助原告汤建英将位于苏州市吴中区不动产权转移登记至原告汤建英名下。三、反诉被告汤建英在反诉原告徐福男、李金英履行本判决第二项义务后十日内支付反诉原告徐福男、李金英购房尾款人民币25000元。四、驳回原告汤建英的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告徐福男、李金英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8850元，财产保全费3045元，合计人民币11895元，由原告汤建英负担4400元，被告徐福男、李金英共同负担7495元；反诉案件受理费减半收取1100元，由反诉原告徐福男、李金英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员  钱建平二〇二〇年十二月二十六日书记员  丰雨竑