甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初502号原告：兰州国资房屋置换拆迁有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区五泉西路**，统一社会信用代码91620100675902491K。法定代表人：岳和志，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马源均，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：兰州雨润林商贸有限公司，，住所地甘肃省兰州市安宁区元台子**（国资第二十九佳园**北侧临街**商铺，统一社会信用代码91620105MA71748G1R。法定代表人：蒋晓红，系该公司经理。委托诉讼代理人：薛砚文，兰州黄河律师事务所律师。原告兰州国资房屋置换拆迁有限公司（以下简称国资拆迁公司）诉被告兰州雨润林商贸有限公司（以下简称雨润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国资拆迁公司的委托诉讼代理人马源均,被告雨润林公司的法定代表人蒋晓红及其委托诉讼代理人薛砚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国资拆迁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告腾交租赁的位于兰州市国资物业二十九佳园西区××市场房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的租金2290000元（暂计算至2019年11月30日，最终以被告实际付清租金为截止日）；3.判令支付违约金1132402.20元（暂计算至2019年11月30日，最终以被告实际腾交房屋为截止日）；4.请求确认实际腾交房屋之前发生的水费、电费、采暖费、卫生费、物业管理费、门前“三包费”及其他与经营有关的费用全部由被告承担；5.被告承担本案诉讼费及诉讼保全费。事实和理由：2016年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，甲方为原告盖章，乙方为甘肃西北高原夏菜商贸有限公司盖章、法定代表人姚生签字。2018年，甘肃西北高原夏菜商贸有限公司名称变更为兰州雨润林商贸有限公司，甘肃西北高原夏菜商贸有限公司的权利、义务也应由本案被告承担。《房屋租赁合同》约定：①原告将位于兰州市国资物业二十九佳园西区××市场××房××房，原告租赁给被告的房屋使用（建筑）面积为5000平方米，主体完好，内部设施（水、电、暖、门窗）齐全；②本合同自2016年4月1日起至2026年3月31日止，租赁期10年；③租金：双方约定本合同租赁物第1-3年租金为每平方米22元，每年租金为人民币132万元，从第四年开始每年上浮5%，第四年租金138.6万元、第五年租金1455300元、第六年租金1528065元……；④房屋及场地产生的水费、电费、采暖费、卫生费、物业管理费、门前“三包费”及其他与经营有关的费用，原告概不承担，全部由被告承担；⑤合同签订后，2016年4月至2016年12月31日为被告装修期，正式起租日期为2017年1月1日；⑥租金支付：每年租金份两次支付，每六个月支付一次，每次支付当年租金的50%，起租之日前10天（12月20日）支付首期租金，每年6月20日之前支付第二次六个月租金；⑦被告延迟缴纳租金15天以上，原告有权解除合同；⑥在合同终止、解除租赁关系时，被告对房屋装修合内部设施改造在不损坏原租赁物的前提下可自行拆除或经原告同意不予拆除无偿归原告留用，被告不得以任何方式要求原告补偿；⑨被告未按时向原告支付应付款项属被告违约，乙方除应付清所欠款项外，每逾期一天，向原告支付所欠款1%的违约金，被告拒付应付款项和违约超过15日原告有权终止合同收回租赁物，并向被告追偿所受损失费用……。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁的房屋，被告将该房屋作为经营使用，但被告只支付了部分租金，所欠租金至今未付清，经原告多次催要未果，遂诉至法院。被告雨润林公司辩称，一、被答辩人出租的农贸市场房屋地下室因漏水无法实际使用，系瑕疵交付，该部分房租应予扣除。根据《租赁合同》约定，被答辩人出租给答辩人的系兰州市国资物业二十九佳园西区××市场用房，地下室属，地下室属于租赁内容签订后，地下室就，地下室就存在漏水题，被答辩人一致拒绝维修，导致该部分租赁内容无法正常装修、使用、经营。所以，该500平方米的租赁面积应从租赁面积5000平方米中扣除，该部分租赁费用亦应扣除。故答辩人拖欠的租赁费用应为2290000元-（500㎡×22元×36个月）＝1894000元-500000元＝1394000元。二、答辩人承租农贸市场后，被答辩人一直未维修地下室漏水、漏雨问题，答辩人享有先履行抗辩权。农贸市场在被答辩人交付答辩人使用时就存在地下室漏水、漏雨的问题，答辩人曾多次要求被答辩人维修，被答辩人均置之不理，被答辩人的行为已构成先期违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”答辩人享有先履行抗辩权，答辩人迟延支付租金系行使先履行抗辩权，故迟延履行责任应由被答辩人承担，被答辩人要求支付违约金无法律依据。三、即使计算违约金，原告主张的违约金也过高，法院应予调低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被答辩人主张的违约金实际应是租金的资金占用成本，故参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利息超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”（即15.4%／年），以此计算，被答辩人违约金计算过高。综上，被答辩人的起诉与事实不符，也不符合法律规定，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审中双方的质证意见和庭审发言认定本案事实如下：2016年3月22日，（甲方）国资拆迁公司与（乙方）甘肃西北高原夏菜商贸有限公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定1.甲方将位于兰州市国资物业二十九佳园西区××市场××房××房，其经营范围以乙方营业执照为准。甲方租赁给乙方的房屋使用（建筑）面积为5000平方米，主体完好，内部设施（水、电、暖、门窗）齐全，租赁期间自2016年4月1日起至2026年3月31日止，租赁期10年。2.房屋年租金第1-3年为每平方米22元，每年租金为132万元，从第四年开始，每年上浮5%。第四年租金为1386000元、第五年租金为1455300元、第六年租金为1528065元、第七年租金为1604468.30元、第八年租金为1684691.70元、第九年租金为1768926.30元、第十年租金为1857372.60元。2.合同签订生效之日，乙方一次性付给甲方30万元租赁押金。租赁期满，如乙方没有损坏甲方的房屋、场地及设施，甲方将租房保证金如数退还给乙方；乙方按时足额缴纳租赁期内使用本房屋及场地产生的水费、电费、采暖费、卫生费、物业管理费、门前“三包费”及其它与经营有关的费用，甲方概不承担。采暖费按当地物价部门标准及实际供暖期执行。由于乙方不按时交纳上述费用，造成停水、停电、停暖给甲方或第三人造成的损失由乙方承担。3.合同签订后，2016年4月至2016年12月31日为乙方装修期，正式起租日期为2017年1月1日；租金支付时间为：每年租金分两次支付，每六个月支付一次，每次支付当年租金的50%，起租之日前10天（12月20日）支付首期租金，每年6月20日之前支付第二次六个月租金；乙方延迟交纳租金15天以上，甲方有权解除合同。4.乙方如需对所租赁房屋进行装修、内部设施改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方对房屋装修和内部设施改造在不损坏原租赁物的前提下可自行拆除或经甲方同意不予拆除，无偿归甲方留用，乙方不得以任何方式要求甲方补偿。5.乙方未按时向甲方支付应付款项属乙方违约。乙方除应付清所欠款项外，每逾期一天，向甲方支付所欠款1%的违约金。乙方拒付应付款项和违约金超过15日甲方有权中止合同收回租赁物，并向乙方追偿所受损失费用。2016年10月14日，雨润林公司向国资拆迁公司支付30万元押金。2017年1月23日至2019年10月11日，雨润林公司共向国资拆迁公司支付租金126万元。另查明，2018年4月11日，甘肃西北高原夏菜商贸有限公司名称变更为兰州雨润林商贸有限公司。本院认为，（甲方）国资拆迁公司与（乙方）甘肃西北高原夏菜商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，雨润林公司应当在每年的6月20日前缴纳租金，延迟交纳租金15天以上，国资拆迁公司有权解除合同，其行为已经达到解除合同的条件。故原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾交租赁的位于兰州市国资物业二十九佳园西区××市场房屋的诉请本院予以支持。原告诉请被告支付截至2019年11月30日欠缴的租金229万元，被告辩称因原告向其出租的5000平方米中有500平方米的地下室因漏水无法使用，应当将该500平方米的租金在欠缴的229万元租金中予以扣减。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，被告并未提交相关证据予以证明，故本院对其辩解意见不予采信。关于原告要求被告支付违约金1132402.20元，由于原、被告签订合同后原告依约履行了出租义务，被告未按合同约定履行付款义务，故被告应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告诉请的违约金1132402.20元，已超过造成实际损失229万元的30%。故综合当事人过错程度及预期利益，并根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张的违约金1132402.20元酌情予以调整为实际损失的30%，即687000元。因上述违约金已达30%，故对原告请求被告支付至实际清偿日期间的违约金的诉请，本院不予支持。关于原告确认实际腾交房屋之前发生的水费、电费、采暖费、卫生费、物业管理费、门前“三包费”及其他与经营有关的费用全部由被告承担的诉请。因原告并未提交相关证据证明上述费用已实际产生，故本案不作处理，待上述费用实际产生后，原告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除兰州国资房屋置换拆迁有限公司与甘肃西北高原夏菜商贸有限公司（现更名为兰州雨润林商贸有限公司）2016年3月22日签订的《房屋租赁合同》；二、兰州雨润林商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州国资房屋置换拆迁有限公司腾交位于兰州市国资物业二十九佳园西区××市场房屋；三、兰州雨润林商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州国资房屋置换拆迁有限公司支付截止2019年11月30日的房屋租金2290000元，并支付至实际付清租金之日止的房屋租金；四、兰州雨润林商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州国资房屋置换拆迁有限公司支付违约金687000元；五、驳回兰州国资房屋置换拆迁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34179元，已减半收取17090元，保全费5000元，合计22090元，由兰州雨润林商贸有限公司负担19218元，于本判决生效之日起三十日内给付兰州国资房屋置换拆迁有限公司，由兰州国资房屋置换拆迁有限公司负担2872元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘光临二〇二〇年十二月三十日书记员  吴 楠