陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终3174号 上诉人（原审被告）：柳春霞，女，1976年1月13日出生，汉族，陕西榆林市高新区。 被上诉人（原审原告）：榆林市绿源物业有限公司，住所地榆林市榆阳区火车站对面（普惠大楼****）。 法定代表人：李瑜，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢磊，该公司员工。 上诉人柳春霞因与被上诉人榆林市绿源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柳春霞上诉请求：撤销榆阳区人民法院（2020)陕0802民初2036号民事判决驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。被上诉人绿源物业公司以2019年1月17日田光玉的假合同、李佳垚违背法定程序，背着全体业主所签的无效合同，向业主索要各项不合理的费用。田光玉在绿源小区没有房产，不是业主也不是业主委员会成员，没有资格签订合同。李佳垚补签的合同是为了个人利益，是无效的。绿源物业公司在服务中存在乱收费、多收费、限制购买水电票据等问题。绿源物业公司在2016年12月27日给绿源小区业主委员会的通知，明示2017年1月1日起停止一切服务。该通知在绿源小区内广泛张贴，并且在原审中得到了绿源物业公司的认可。2017年10月17日，绿源小区业主委员会通知业主，确定了绿源物业退出小区。绿源物业已属于非法物业，2016年至2018年双方未签订《物业服务合同》。二、原判适用法律错误。绿源物业公司多次劝退不走，强行服务收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:“企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标、准或者重复收费业主以违规收费为由提出抗辩的；人民法院应予支持”。第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后。物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。据此，原审判决上诉人承担物业服务费用，缺乏事实和法律依据，请二审法院公正判决。 榆林市绿源物业有限公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，应当予以维持，上诉人在上诉状中所述内容缺乏事实依据，不予认可。 榆林市绿源物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠物业费7116元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：从2015年1月1日起至2015年12月31日，榆林市绿源物业有限公司为榆林市高新区绿源小区提供物业服务工作，柳春霞是该小区业主。期间，原告于2015年9月10日与榆林市高新区绿源小区业主委员会为2015年度小区物业服务签订了《物业服务合同》，2019年1月27日双方又补签了2016、2017、2018年度的《物业服务合同》。合同约定了物业收费项目、标准及方法等内容。在上述物业服务期间，被告将物业管理费缴纳至2015年12月31日，2016、2017、2018年度均未缴纳，拖欠物业费4449元、电梯费1827元、垃圾费90元、水电公摊费750元，合计7116元。为此，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。上述事实有《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《保安服务合同》《电梯维护保养合同》照片七张、欠费明细表及原被告当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，原告与榆林市高新区绿源小区业主委员会签订的《物业服务合同》，体现了合同双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但原告依照其与榆林市高新区绿源小区业主委员会签订的《物业服务合同》，履行了物业服务，被告作为该小区业主理应按照合同约定支付原告各类费用，被告不能足额交纳费用已经构成违约，应当承担继续履行合同的违约责任。原告要求被告支付拖欠的物业服务费7116元的请求，有必要的事实依据，本院予以支持。被告抗辩应在其与绿源房地产公司返还大修基金案中扣除物业费之理由，属于另一个法律关系，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：本判决生效后十日内，由柳春霞付给原告榆林市绿源物业有限公司物业服务费7116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由柳春霞负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人柳春霞提交会议纪要一份（复印件）。证明目的：三份补签物业服务合同是附加条件合同，被上诉人没有实现该条件，所以该合同是无效的。 绿源物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。补签合同的前提是绿源物业有限公司于2018年12月31日前撤离绿源小区，在其他的条件不是补签合同的附加条件。 绿源物业公司提交两组证据。第一组：会议纪要一份（复印件）。证明目的：绿源物业与绿源小区业主委员会补签的三份物业服务合同是经绿源小区业主代表扩大会议表决通过的，且合同内容并不违法国家强制性规定，属于有效合同。第二组：关于绿源小区业委会主任变更的通知书一份（复印件）。证明目的：证明田光玉系绿源小区2016年的业主委员会主任，有资格代表业主委员会签订物业服务合同。 柳春霞对第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可，因为绿源物业在2018年12月31日退出，但是绿源物业实际是在2019年12月31日退出的。绿源物业必须在2019年12月之前办理房产证，但是该条件绿源物业没有实现，所以该合同系无效合同。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的不认可。因为该合同是在2019年签订的，但是田光玉已经不是绿源小区的业主，也在绿源小区没有房产，所以没有权利签订物业服务合同。 本院对当事人提交的证据认定如下：上诉人柳春霞提交的会议纪要、绿源物业公司提交的会议纪要和业委会主任变更通知来源合法、内容真实，真实性予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点是案涉物业合同是否有效、被上诉人是否履行了合同义务的问题。 关于物业服务合同的效力问题。上诉人柳春霞主张被上诉人榆林市绿源物业有限公司与榆林市绿源小区业主委员会签订的2016年、2017年、2018年物业服务合同无效。经审查，2019年1月27日，三份物业服务合同是在沙河路办事处的协调下，由李加垚等人代表榆林市高新区绿源小区业主委员会与榆林市绿源物业有限公司补签，并且绿源物业公司还向绿源小区业主委员会赔偿了110万元的损失，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。虽然李加垚涉嫌犯职务侵占罪，但并不影响合同的效力问题。在大多数业主认可并履行了物业服务合同的条件下，柳春霞主张合同无效的理由不能成立，不予支持。 关于绿源物业公司是否全面履行合同义务的问题。根据物业服务合同约定，绿源物业公司应当提供优良生活环境并接受业主监督。结合当事人陈述和沙河路办事处协调等事实，可以认定绿源物业公司存在未完全履行合同义务的情形，该公司应当承担相应的违约责任。同时，物业服务具有公益性，物业费是维护物业设施的正常运行、保障小区生活秩序的必要费用。柳春霞作为业主之一不按时支付物业管理费、电梯费等费用，亦构成违约，而且影响了其他正常履约的业主的利益。根据合同履行情况及双方过错程度，酌情认定由柳春霞支付合同约定的物业费90%即4004.1元，以及电梯运行费1827元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，共计6671.1元。 综上，柳春霞的部分上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销陕西省榆阳区人民法院（2020）陕0802民初2036号民事判决； 二、本判决生效后十日内，由柳春霞支付榆林市绿源物业有限公司物业管理费4004.1元，以及电梯运行费1827元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费750元，共计6671.1元； 三、驳回榆林市绿源物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由柳春霞负担50元。二审案件受理费50元，由榆林市绿源物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨忠东 审判员  高 清 审判员  王伟云 二〇二〇年十二月三日 书记员  王会巧