北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13547号上诉人（原审原告）：魏来，男，1987年9月16日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李小曼，女，1985年12月2日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原审第三人：北京墅生活房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇榆阳路**（名都园南门外）。法定代表人：任清京，经理。上诉人魏来因与被上诉人李小曼、原审第三人北京墅生活房地产经纪有限公司（以下简称墅生活公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏来上诉请求：1．撤销一审法院判决第二项，发回重审或改判李小曼向魏来支付违约金100万元；2．由李小曼承担一审及二审诉讼费用。主要事实与理由：1．一审判决说理部分明确作出了李小曼违约的认定，且过错完全在于李小曼，但却在判决主文部分仅要求李小曼承担违约金4万元，与《买卖合同》中约定的违约金数额和魏来的实际损失相比相差巨大，判决结果显失公平。根据双方当事人的《补充协议》第五条违约责任第3款，李小曼的行为属于根本违约，应向魏来支付房屋总价款1400万×20%即280万元的违约金。现魏来要求违约金100万元已为酌情考量后的合理数额。2．根据《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因魏来签订合同后拒不交付价款的根本违约行为，导致解除合同后魏来另行出售的房价减少20万元，魏来房屋租金收益受损39万元。且违约金的设置不仅是为了补偿守约一方当事人受到的损失，也具有惩罚违约一方当事人的作用。一审判决4万元的违约金数额与本案中魏来的损失相比差距巨大，且不符合《合同法》关于违约责任的规定。李小曼辩称，同意一审判决，不同意魏来的上诉请求和理由。1．魏来称另行出售的房价减少了20万元与事实不符，魏来无法证明其另行出售房屋的1380万元成交价格包含车位价格。2．所谓租金损失与李小曼无关，无法律依据和合同依据。魏来对涉案房屋一致享有占有、使用、收益的权利，且能否获取房屋租金取决于能否找到符合要求的租户，与双方买卖合同履行还是解除没有任何关联，并且在双方纠纷发生一个多月后魏来就已将房屋出售给案外买家，此期间房屋一直处于空置代售状态，魏来完全不具有将房屋出租的主观意愿；3．李小曼签约当天就提出因免责条款解除合同，前后不过半小时，魏来无任何实际损失，但纠纷的产生确实有一定李小曼自身的原因，一审法院判定的4万元违约金已具备对李小曼的惩罚性质。墅生活公司提交书面意见称，其陈述与一审相同，无新增证据意见，不再参加庭审。魏来向一审法院提出诉讼请求：1．请求确认魏来与李小曼2019年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年11月3日解除；2．判令李小曼向魏来支付违约金100万元；3．诉讼费由李小曼承担。一审法院认定事实：2019年9月29日，魏来与李小曼签订《买卖合同》，魏来将涉案房屋出售给李小曼，成交价格为1350万元，该价格不包含车位价格，另有车位一个作价50万元。《买卖合同》第十二条上方有两段手写条款，并有原、李小曼签字。内容为“若因政策原因买受方购房资格出现问题，导致无法购买本房，视为不可抗力，不包括买受人因人为因素主观放弃购房资格。”“买卖双方均知晓买受方社保在京缴纳满60个月，纳税在天津此状况，如因此情况导致无购房资格，双方免责权，合同解除。”《买卖合同》第十四条合同生效及特别约定：“（二）本合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效。”同日，魏来（出卖方、甲方）与李小曼（买受方、乙方）、第三人（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：“第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币14000000元整，此价格为甲方净得价，不含税。（此价格包含双方约定产权车位一个）第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签订本合同当日将第一笔定金100000元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于签订本合同7日内将第二笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于签订本合同40日内将第三笔定金1300000元整以自行划转的方式支付甲方；4、首付款：（1）乙方于2020年9月28日前将第一笔首付款4300000元整以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2020年10月13日且过户前以美金的形式（汇率按人民币兑美元7．1228比1）将第二笔首付款5800000元支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于2020年9月28日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、缴税：甲乙双方应于2020年10月13日前共同前往税务部门办理缴税手续。7、不动产转移登记：甲乙双方同意，在2020年10月1日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。9、物业交割：甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第五条违约责任：3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第六条其他：1、甲乙双方协商，在本次交易履行期间，双方同意将此房屋进行出租，租金收益在过户前由甲方享有；过户后租金收益由乙方享有。”李小曼称当日不是以签合同的目的前往，因其需要处置在京房产，且李小曼劳动关系已迁到天津，纳税在天津申报，不确定社保是否满足在京购房条件，李小曼未在签订合同前了解自己的纳税和社保情况，所以一直担心换房周期、购房资格问题，因此在《买卖合同》中添加了两条手写条款。第三人称李小曼要出售名下一套房屋置换，根据北京市的政策，购房资格需满五年纳税或者60个月的社保，第三人的工作人员当时询问了李小曼，李小曼说社保满了60个月，但不确定是在北京还是天津缴纳的，李小曼担心自己的购房资格有问题，所以才书写了两条手写条款。魏来称手写条款中载明“买受方社保在京缴纳满60个月，纳税在天津”，与第三人的陈述不一致。2019年10月31日，魏来通过顺丰速运向李小曼邮寄《解除合同通知函》，主要内容有解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；要求李小曼在收到解除函5日内依据补充协议的约定向魏来支付违约金，即房屋总价款的20%人民币2800000元至魏来中信银行账户。该邮件显示转寄拒收，于2019年11月3日退回。李小曼认可《解除合同通知函》的真实性，认可魏来发出了该邮件，当时李小曼家人跟李小曼说有一个到付件，李小曼就拒收退回了。2019年11月19日，通过第三人居间，魏来与案外人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，魏来将涉案房屋以13800000元的价格出售给案外人，案外人另同意承担涉案房屋欠缴的物业费、车位费和税费与装修押金的差额29076．26元。2019年11月29日，魏来与案外人办理了网签合同。魏来、第三人称出售给案外人的价格13800000元是含车位的价格，李小曼认为合同上并未载明上述价格含车位。对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：关于2019年9月29日原、李小曼是否就解除合同达成一致意见。魏来称李小曼签完合同后未付定金，李小曼当天没有提出解除合同就离开了，魏来拿走了自己的合同，魏来在之后几天一直与第三人联系向李小曼催要定金到2019年10月15日，合同未解除，魏来不敢另行签约，为了减少损失，魏来允许其他意向人看房。李小曼称在签完合同后与家人通话，家人劝其谨慎，于是李小曼通话结束后当即提出依据《买卖合同》中的手写条款解除合同，魏来同意解除，但要求李小曼赔偿，一开始未说赔偿金额，后来要求李小曼赔偿20000元，李小曼就生气离开了，没有拿走合同，后第三人确实发微信问过李小曼的态度，但是李小曼在台湾读书很忙就没有回复，对此李小曼提交了机票信息，用以证明合同签订第二日即2019年9月30日李小曼前往台湾；魏来母亲与第三人的工作人员王成明的微信记录，用以证明2019年10月7日第三人开始带看涉案房屋，另行出售，魏来方对与李小曼的《买卖合同》达成条件、金额、周期不满意。魏来对机票信息的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可。第三人对机票记录和微信记录的真实性、关联性、证明目的认可。第三人称签完合同后李小曼跟家里人通话，通话结束后提出不想购买涉案房屋，要解除合同，主要原因是家里人不同意、时间比较紧，担心购房资格问题和无法售出李小曼名下房屋影响交易，魏来不同意解除合同，提出解除合同也可以，但是要求李小曼赔偿，一开始魏来没有提出具体赔偿金额，沟通后要求李小曼赔偿两万元，李小曼不同意就离开了，李小曼及第三人的合同由第三人销毁，后魏来母亲向第三人询问李小曼是否购买涉案房屋，如果购买就付款，不买就不要耽误魏来出售，第三人询问了李小曼，但李小曼一直未回复。一审法院认为，结合李小曼提交的机票信息、微信记录及魏来、第三人的质证意见、各方庭审陈述，一审法院对机票信息、微信记录的真实性予以采信，李小曼在2019年9月29日签完《买卖合同》及《补充协议》后未付定金、提出解除合同，但原、李小曼并未就合同解除达成一致意见，从李小曼提交的微信记录及李小曼陈述来看，第三人确实在2019年9月29日之后询问过李小曼的意见，李小曼未予以回复。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、李小曼签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，一经签字，合同成立生效。本案的争议焦点是，李小曼能否依据《买卖合同》的两条手写条款享有合同解除权。从两条手写条款的内容上来看，约定的是如果李小曼因政策原因不具备购房资格，属于不可抗力，或者如果因“社保在京缴纳满60个月，纳税在天津”导致不具备购房资格，可以无责解除合同。上述条款是关于在合同履行过程中如出现上述情况如何处理的约定，并不意味着李小曼可以据此任意解除合同，使合同处于极其不稳定的状态，损害出卖人的合法权益。因此，李小曼在未实际履行合同、仅以担忧“置换房屋周期”、“购房资格问题”为由依据手写条款提出解除合同，其不享有合同约定的或者法律规定的解除权，其行为构成违约，魏来有权解除合同。魏来在2019年10月31日向李小曼邮寄《解除合同通知函》，李小曼知晓该邮件的存在，但拒收于2019年11月3日退回，可以视为解除通知已经到达，一审法院对魏来请求确认《买卖合同》及《补充协议》于2019年11月3日解除的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李小曼在签订合同前没有对自身是否具备购房资格进行充分了解，未尽先合同义务，草率订立合同。在签订合同后又拒绝支付定金，随意提出解除合同，未全面、诚信地履行合同义务，且在双方发生争议的情况下，采取置之不理的态度消极应对，李小曼应当认识到自身行为存在的问题。一审法院综合考虑合同履行的程度、魏来的实际损失等情况，酌定李小曼向魏来支付违约金四万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、魏来与李小曼于二〇一九年九月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：SSH-0068）、魏来与李小曼、北京墅生活房地产经纪有限公司于二〇一九年九月二十九日签订的《补充协议》于二〇一九年十一月三日解除；二、李小曼于判决生效之日起七日内给付魏来违约金四万元；三、驳回魏来的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，魏来与李小曼签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。李小曼未付定金、拒绝购买涉案房屋的行为构成违约，魏来有权解除合同，根据魏来邮寄的《解除合同通知函》退回时间，双方《买卖合同》及《补充协议》于2019年11月3日解除。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：李小曼应向魏来支付违约金的数额。魏来上诉主张根据《补充协议》第五条第3款的约定，李小曼的行为构成根本违约，应向其支付房屋总价款20%的违约金；其后来另行出售的房价减少了20万元、租金收益损失39万元，一审判决的4万元违约金不足以弥补其损失。对此本院认为，根据查明的事实，李小曼在2019年9月29日签完合同即未付定金并提出解除合同，但双方当天并未能就解除合同达成一致意见，墅生活公司在2019年9月29日之后询问过李小曼的意见，但李小曼未回复。李小曼未尽先合同义务，草率订立合同。在签订合同后又拒绝支付定金，随意提出解除合同，未全面、诚信地履行合同义务，且在双方发生争议的情况下，采取置之不理的态度消极应对，其自身行为确实存在问题。但2019年11月19日魏来与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》仅约定涉案房屋成交价格为1380万元，并未如魏来与李小曼之间的合同明确以手写方式另标明车位价格，故本院采信李小曼的主张，即魏来另行出售房屋的成交价格为1380万元，高于魏来与李小曼约定的房屋成交价格1350万元。因此，结合李小曼签完合同当日即提出解除合同、2019年10月7日第三人开始带看涉案房屋、魏来与案外人于2019年11月19日签订了《北京市存量房屋买卖合同》且成交价格高于魏来和李小曼约定房屋成交价格等事实，一审法院酌定李小曼向魏来支付违约金四万元数额合理，本院予以确认。涉案房屋出售前一直由魏来占有使用，魏来关于租金损失的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。综上所述，魏来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由魏来负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 高 贵审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月三十一日法官助理 王 菲书 记 员 张旭燃书 记 员 高明晓