山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初2927号原告：雒×，山西省吕梁市人，现住吕梁市。委托诉讼代理人：张×，山西晋凯律师事务所律师。被告：牛×，山西省吕梁市人，现住吕梁市。委托诉讼代理人：刘×，山西太初律师事务所律师。被告：梁×，山西省吕梁市人，现住吕梁市。原告雒×与被告牛×、梁×合同、无因管理、不当得利纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法追加梁×为被告，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告雒×及其委托诉讼代理人张×，被告牛×及其委托诉讼代理人刘×，被告梁×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金欠款208000元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中增加诉讼请求：请求支付超约售房服务费102000元，溢价售房报酬102000元。事实与理由：被告牛×委托案外人梁×及原告销售位于××县的森源华府商品房，签订了《森源华府顶账房代理销售合作协议》及《补充协议》各一份（前者作为后者的附件），约定分三阶段销售78套房源，佣金计提方法为每套基础销售佣金1万元×该阶段销售任务完成比例（若为被告关系户成交，不论金额只计任务不提佣金，原则上该关系户不超过房源总数百分之十）。第一阶段原告共销售32套房屋，既定销售任务30套，结佣比例为百分之百，其中9套为被告销售，23套应正常结佣，除案外人梁×应得部分，被告应支付原告115000元，已结60000元（被告直接转账支付给原告），剩余55000元未结。第二阶段原告实际完成20套，既定销售任务25套，结佣比例为百分之八十，其中3套被告销售不计佣金，17套应正常结佣，除案外人梁×应得部分，应结68000元，实结50000元（被告直接转账支付给原告），剩余18000元未结。第三阶段原告实际完成18套，既定销售任务24套，结佣比例为75%，案外人梁×因个人原因全程未参与，销售全部由原告完成，所得佣金亦应全部归原告，应结135000元，实际分文未结。以上三阶段被告总计欠原告佣金款208000元，经多次催要未果。被告牛×辩称，一、被告已经超额支付原告以及被告梁×销售佣金，原告的诉请没有事实依据。1、被告于2020年3月27日前已经支付佣金238067元。2019年，被告牛×与被告梁×签订《森源华府销代理售合作协议》，约定由被告梁×负责销售被告牛×所有的80套商品房，约定的任务周期为截止2020年3月15日第一阶段销售30套，截止2020年4月30日销售25套，截止2020年6月30日销售25套。合同签订后，截止2020年3月27日，被告梁×仅销售了13套，并且私自将187400元的购房款占为己有，另外，为了开展销售工作，向被告牛×借款50667元。为此，被告梁×向被告牛×出具借条，就欠款238067元的事实予以认可。至此，被告牛×仅与被告梁×存在合同法律关系，被告梁×基于本案代理销售合同拖欠被告牛×238067元。原告知晓被告梁×拖欠被告牛×238067元的事实后，与被告梁×协商，要求将其作为合伙人之一与被告牛×签订《补充协议》，随即，三方于2020年3月28日签订《补充协议》。根据《民法通则》第三十五条的规定，原告应当对合伙债务承担连带责任。因此，原告应当向被告梁×拖欠被告牛×238067元承担连带责任，故，2020年签订补充协议时，被告牛×已经支付被告梁×以及原告238067元销售佣金。2、被告牛×于2020年4月21日支付原告销售佣金60000元。基于上述事实，2020年4月21日，被告梁×与原告完成了第一阶段销售任务，结算佣金23万元，按照先支付70%（三个阶段的房屋全部销售完毕后再行支付剩余30%的佣金）的约定，应当支付原告80500元，基于被告梁×与原告之间的债权债务关系，原告同意被告牛×支付58000元。事实上，被告牛×支付原告6万元，多支付原告2000元。3、被告牛×于2020年6月16日支付原告销售佣金50000元。根据原告起诉状中所述，第二阶段被告梁×与原告仅完成80%的销售任务，其应当结算的佣金为170000×80%元，按照先支付70%的约定，当期应当支付原告的销售佣金为47600元。事实上，被告牛×支付原告50000元，多支付原告2400元。4、原告第三阶段的销售比例为66.66%，根据先结算70%的约定，应当结算的佣金为32663元。根据原告提交被告牛×销售任务完成明细表，原告第三阶段销售比例为66.66%，按照14套结算佣金为93324元。被告梁×在这一阶段未参与销售，被告牛×另行聘请了销售人员代替了被告梁×的工作，且基于被告梁×出具的《承诺书》，该阶段的销售佣金自动转给被告牛×。故，该阶段原告应当结算的佣金为32663.4元。通过上述事实，被告牛×应当支付被告梁×以及原告的销售佣金为：161000元+95200元+32663.4元=288863.4元，已经支付被告梁×以及原告的销售佣金为：238067元+110000元=348067元，因此，被告牛×已经超额支付原告以及被告梁×销售佣金为59203.6元，故原告的诉请没有事实依据，应当依法驳回其诉讼请求。且被告牛×要求原告和被告梁×共同返还多领取的佣金59203.6元。二、原告以及被告梁×未按照约定完成销售任务，应当赔偿由此给被告牛×造成的损失。根据签订的《森源华府销代理售合作协议》，原告以及被告梁×应当于2020年6月30日完成销售80套商品房的任务，因疫情影响，被告牛×与原告以及被告梁×延长一个的销售时间，但截至原告（2020年7月31日）撤场时，尚有5套商品房没有销售（大约面积为600多平方米），这是其一。其二，协议约定的销售价格为底价3300元，但原告以及被告为了拿到高额的销售佣金，不论楼层位置的优劣，均是以3300元的底价销售，导致剩余的5套商品房均为最底层或者最高层且面积均超过100平方米，无法按照3300元的价格出售，甚至降价都不好销售，原告离开后，被告牛×仍派人销售，至今没能销售。原告的违约行为导致被告牛×高达2021943元的资金长达四个月的时间无法回笼，给被告牛×造成极大的损失，原告以及被告梁×应当赔偿该损失。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求，并判令原告以及被告梁×返还对领取的佣金59203.6元和给被告牛×造成的损失（按照LPR的四倍，计算即系为10400元）。庭审中对原告增加诉讼请求部分答辩为：关于溢价报酬，即使被告的的关系户超过百分之十也不影响原告的销售业绩，原告撤时还有5套没有售卖，故计算标准无依据，原告为了前期能够快速拿到佣金，大部分都按照3300元销售了。被告梁×辩称，销售房屋第一、二阶段我参与，第三阶段未参与。第一阶段到3月15日，因疫情整体延期1个月，对销售套数认可。第一、二阶段没有正常结算佣金，我欠牛×238077元，我和合伙人共同欠的，准备佣金抵欠款，销售款187400元中有2000元有出入，对第三阶段的销售份额我们没有明确沟通过。经审理查明，2019年12月12日，被告牛×（甲方）与被告梁×（乙方）签订《森源华府顶帐房代理销售合作协议》，协议约定甲方委托乙方代理销售甲方合法拥有的位于兴县兴县蔚汾北路石盘头村森源华府项目顶账房78套，期限为本合同签订之日起至2020年6月30日止。项目销售代理费用包含代理销售佣金和溢价两部分组成：（1）代理销售佣金：按套计提每套基础佣金10000元；（2）溢价：销售底价由甲乙方确定为每平方米3300元。乙方在每平方米销售底价基础上加上一定的价格作为对外报价，加价部分作为弹性折扣之用。本项目成交金额超出每平方销售底价部分即为溢价部分，溢价部分甲方按照一定比例以奖金的形式奖励乙方。甲乙双方制定的销售任务及佣金计提办法为（1）销售任务不论金额大小，按套计算，第一任务阶段为2019年12月15日-2020年3月15日，完成销售30套；第二任务阶段2020年3月16日-2020年4月30日，完成销售25套；第三任务阶段2020年5月1日-2020年6月30日，完成销售24套。单套佣金为基础销售佣金*该阶段销售任务完成比例。任务完成100%，单套佣金为10000元，任务完成90%，单套佣金为9000元，以此类推。甲方关系户成交，不论金额大小，计入乙方销售任务，但不支付佣金，原则上该类客户不超过房源总数的10%。甲方牛×、乙方梁×签字捺印。后因疫情，每阶段销售日期整体延后一个月。协议签订后，原告与被告梁×共同对案涉房屋进行了销售。2020年3月27日，梁×向牛×打下欠条一支载明“根据2019年12月22日签订的合作协议，截止2020年3月27日，梁×应销售30套房屋，实际销售13套，但梁×未按照约定将销售款187400元支付给牛×，另有向牛×借款50667元，共计欠款238070元，负责在六个月归还给牛×。”2020年3月28日，甲方牛×、乙方梁×、雒×于2019年12月12日签订的《森源华府顶帐房代理销售合作协议》的基础上达成补充协议：1、乙方自行租赁门房，雇佣员工，所发生的的成本由乙方自行承担；2、甲方指定收款账户，乙方仅负责提供购房人的信息，乙方不得私自收款，乙方若违反，则应承担违约责任；3、本补充协议未约定的条款，仍然适用2019年12月12日签订的协议，本补充协议和原协议约定不一致的地方，优先适用本补充协议；4、本补充协议一式两份，2019年12月22日签订的合作协议作为本补充协议的附件，双方签字盖章之日起生效。牛×、梁×、雒×分别签字捺印。第一阶段共销售32套房屋，销售比例为100%，其中9套为牛×销售，23套雒×、梁×结佣。2020年4月21日牛×转账支付雒×60000元。第二阶段共销售20套，销售比例为80%，其中3套牛×销售，17套雒×、梁×结佣。牛×转账支付雒×50000元。第三阶段雒×完成14套，销售比例为66.66%。以上事实有《森源华府顶账房代理销售合作协议》、《补充协议》、欠条、收条、销售任务完成明细表、证人证言等证据以及及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告之间签订的《森源华府顶账房代理销售合作协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力。原、被告均应当按照合同约定履行各自义务。根据原、被告提交的森源华府三个阶段销售任务明细表，本院予以确认。原告第一阶段销售23套、第二阶段17套、第三阶段14套。关于被告梁×于2020年3月27日向被告牛×打下的欠条中载明的销售房款187400元和为完成销售任务向牛×预支借款50667元是否可以抵顶被告牛×应支付雒×、梁×的佣金。因本案系原告雒×与被告梁×合伙为被告牛×代理销售房屋引起的纠纷，原告雒×与被告梁×系合伙关系。根据《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在委托合同中一方当事人为委托人，另一方当事人为受托人。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。两个以上受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。本案中，被告牛×委托梁×代理销售房屋，双方签订代理销售合作协议，并在梁×侵占购房款后，雒×、梁×与牛×达成补充协议，且根据雒×向被告牛×打下的收条、证人郝×的证言表明，雒×也作为受托人参与第一阶段的销售，在知晓被告梁×在销售过程中，侵占被告牛×187400元的销售房款以及向牛×预支50667元后，为了保障后续销售佣金结算，签订了《补充协议》。二人应在受托销售房屋范围内应对187400元的销售房款及预支借款50667元对原告就牛×承担连带责任。且原告雒×与牛×签订补充协议之前已与被告梁×之间形成合伙关系，根据《民法通则》第三十五条的规定，原告雒×应当对合伙期间的债务承担连带责任。故雒×应当对委托事项即代理销售房屋中梁×的该债务承担连带责任。关于被告牛×应支付原告雒×、梁×佣金金额及已支付和未付部分。第一阶段共销售32套房屋，销售比例100%，其中9套为牛×销售，23套雒×、梁×正常结佣，应支付佣金230000元，2020年4月21日牛×转账支付雒×60000元。第二阶段共销售20套，销售比例为80%，其中3套牛×销售，17套雒×、梁×应正常结佣，应支付佣金为136000，牛×转账支付雒×50000元。第三阶段雒×完成14套，销售比例为66.66%，应结93338元。被告牛×抗辩双方之间口头约定了“在完成全部销售任务之前，仅支付结算佣金的70%及在第三阶段应扣除原告一半佣金的事实”，证据不足，本院不予采信。故被告牛×应支付原告雒×、被告梁×佣金为230000元+136000元+93338元=459338元，扣除购房款187400元、预支款50667已结佣金110000，还剩余111271元。关于被告牛×主张原告撤场时尚有5套面积超过100平方米房屋未销售，原告应赔偿其损失，原告庭审中认可撤场时还有5套未销售，应认定雒×与梁×按照销售合作协议未全部履行，该5套房屋至今未售出。虽然协议中未约定违约责任及损失赔偿计算方式，但因原告未依约履行全部销售房屋的义务，尚有5套房屋未销售，造成资金未能及时回笼的事实客观存在，故本院酌情认定原告赔偿以销售单价3300元/㎡，乘以5套未销售房屋面积（612.71㎡）得出的房款2021943元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算从2020年7月31日至11月30日四个月的利息损失29318元（2021943元×4.35%÷12×4）。关于溢价报酬，原告未举证证明其销售的哪套房屋单价超过销售底价。代理费用双方协议未约定明确，故溢价报酬及代理费用本院不予支持。综上，被告牛×应支付原告雒×佣金为81953元。原告雒×与被告梁×各自应得部分应由双方协商处理或另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零九条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告牛×于本判决生效之日起十日内支付原告雒×售房佣金81953元；二、驳回原告雒×的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，减半收取2210元，由被告牛×负担924.5元，原告雒×负担1285.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吕梁市中级人民法院。审判员 张卫华二〇二〇年十二月二十八日书记员 白瑞琴