山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初1767号 原告：宪春生，男，1963年2月10日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：禇燕海，山东瀚晖律师事务所律师。 被告：张清泉，男，1970年3月1日生，汉族，住潍坊市高新区。 委托诉讼代理人：万正杰，山东潍滨律师事务所律师。 被告：项传伟，男，1972年1月26日生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。 被告：王玉芹，女，1974年1月7日生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。 原告宪春生与被告张清泉、项传伟、王玉芹申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宪春生委托诉讼代理人禇燕海、被告张清泉委托诉讼代理人万正杰到庭参加诉讼。被告项传伟、王玉芹经传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令准许执行登记在被告项传伟名下位于潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房产；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：对宪春生与牟会忠、项传美、韩华、秦明明、王玉芹、项传伟、潍坊龙成置业有限公司、付莉、于景华、杨化宝、杨彩霞民间借贷纠纷一案，潍坊市潍城区人民法院于2016年1月19日作出的（2015）潍城望民初字第1155号民事判决书，判决：王玉芹、项传伟对牟会忠、项传美的三笔借款440万元及利息承担连带清偿责任，并有权向牟会忠、项传美追偿。2020年4月7日，案外人张清泉对执行标的提出书面异议。潍坊市潍城区人民法院于2020年4月29日作出（2020）鲁0702执异24号执行异议裁定：中止对被执行人项传伟名下位于潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房屋的执行。原告不服，被告张清泉与被告项传伟、王玉芹系民间借贷关系，并非真实的房屋买卖关系。根据三被告的陈述，被告张清泉与被告项传伟、王玉芹在2014年12月15日形成借款金额为50万元的借贷关系，在借款无力偿还的情况下，双方才于2015年3月15日签订了所谓的房屋买卖合同，并用借款抵顶房款。该房屋买卖合同的性质实为以房抵债合同，并非为居住需要而形成的。三被告之间的以房抵债协议并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护范围。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因此，被告张清泉就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 被告张清泉辩称，（2020）鲁0702执异24号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。 被告项传伟、王玉芹未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2020）鲁0702执异24号民事裁定书、（2015）潍城望民初字第1155号民事判决书及民事裁定书裁判文书网打印件、2014年12月15日案外人宋春霞潍坊农村商业银行股份有限公司银行流水、宋春霞身份证及其于2020年4月8日出具的《证明》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提供(2017)鲁0791刑初83号刑事判决书裁判文书网打印件一份，意在证明被告张清泉曾因非法处理债务纠纷而被潍坊市高新技术产业开发区法院判处刑罚。根据原告了解，被告项传伟曾被被告张清泉非法拘禁数日，双方签订的相关协议并非双方真实意思的表示。在结合涉案房产中相互矛盾的约定，进一步证实了涉案房屋买卖合同并非真实意思的表示，为虚假合同。 被告经质证认为，该份刑事判决书与本案无关联。 本院认为，该份刑事判决书与本案民事件纠纷无关联，不能作为定案证据使用。原告关于被告项传伟被被告张清泉非法拘禁数日，二人签订的房屋买卖合同并非真实意思的表示等内容，为原告单方揣测，并未有效证据证实，本院不予采信。 2、原告提供（2016）鲁0702民初1377号案件（以下简称1377号案件）民事起诉状一份、调解书一份、借款借据一份、浦发银行汇款汇出回单一份，意在证明：（1）2015年12月18日的50万元借款与2014年12月15日的50万元借款，出借人与借款人一致，借款金额一致，根据日常交易习惯，两笔借款为同一笔借款存在高度盖然性，即2015年12月18日借款应属于借新还旧。因此，涉案以房抵债协议无事实依据，双方之间不存在合法有效的房屋买卖合同，也无支付购房款的事实，故张清泉不享有排除强制执行的权益。（2）2015年12月18日，借款人王玉芹、连带责任担保人项传伟向出借人张清泉出具的《借款借据》中第二条第三款约定，二人自愿用奎文区虞河路2605号左岸华庭3号楼2-202号的房产作为抵押。《借款借据》出具时间晚于被告张清泉主张的以房抵债发生时间2015年3月15日，其中约定用涉案房产作为借款抵押的条款也与被告张清泉主张的以房抵债的事实相矛盾。 被告张清泉经质证认为，对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。2015年12月18日的50万元借款是用于解除涉案房屋的抵押贷款，与2014年12月15日的50万元借款并非同一笔借款，因涉案房产尚未办理过户，为保证借款的回收才加上了将涉案房产作为抵押的约定。 本院认为，被告张清泉对证据真实性并无异议，以上证据合法且与本案有关联，可以作为证据使用。原告主张2015年12月18日50万元借款系借新还旧，系其单方揣测，无有效证据佐证，本院不予采信。 3、原告提供最高人民法院《民事审判指导与参考执行异议之诉案例选登》刊发的（2017）最高法民申1769号《民事裁定书》打印件一份，意在证明最高人民法院关于以房抵债协议的裁判观点为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。具体到本案，被告张清泉主张的以房抵债协议，虽然其已经占有涉案房产，但其未能完成不动产法定登记，因此该房屋买卖合同不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，被告张清泉对涉案房产不享有足以排除法院强制执行的民事权益。 被告经质证认为，真实性无异议，但不能作为案件裁判的法律依据，只能作为参考，与本案无关联性。 本院认为，原告提供的判例与本案无关，不能作为定案证据。 4、被告张清泉提供2015年3月15日张清泉与项传伟签订的《房屋买卖合同》，意在证明张清泉2015年3月15日已购买项传伟、王玉芹所有的涉案房屋，并全额支付购房款，项传伟、王玉芹于2015年3月15日将涉案房屋已交付张清泉，房屋买卖时间早于原告涉案房屋查封时间。 原告经质证认为，对证据真实性有异议。该合同与张清泉在（2016）鲁0702民初1377号案件（以下简称1377号案件）中起诉状中的陈述、《借款借据》中双方对涉案房产的约定相互矛盾。1377号案件中，借款出借时间为2015年12月18日，在该笔借款中张清泉与王玉芹、项传伟约定以涉案房产作为借款的抵押，与其2015年3月15日签订的房屋买卖合同相互矛盾。而《借款借据》是张清泉向法院起诉的主要证据，其证据的真实性远远高于房屋买卖合同。因此，涉案房屋买卖合同不具有真实性。 本院认为，原告对《房屋买卖合同》真实性有异议，但未提供相反证据，本院对证据真实性予以确认，关于房屋买卖合同的效力在后论述。 4、被告张清泉提供：（1）2015年至2019年山东德润和风物业管理有限公司的出具电子数据打印件《物业管理收费明细》10页；（2）2020年4月9日潍坊市汇佳装饰有限公司《证明》，意在证明张清泉在2015年3月9日至2015年6月9日期间装修涉案房屋，张清泉在原告查封涉案房产前已实际占有、居住在涉案房产中。 原告经质证认为，对证据（1）真实性有异议，该证据系物业公司出具的证明材料，无单位负责人及材料制作人签字，不属于合法有效的证据。原告应提交其缴纳物业费的发票。即便被告张清泉在涉案房屋中居住，但其是基于何种原因居住，是否是合法占有，并无证据支持。且根据原告提交的(2017)鲁0791刑初83号刑事判决书，证实张清泉以非法方式处理债权债务纠纷，因此，不能单纯以其占有，认定其对涉案房屋享有所有权。 对证据（2）真实性有异议，该证据中的装修施工时间为2015年3月9日，而根据张清泉在本案中的陈述，涉案房屋是2015年3月15日交付给他，二者相互矛盾，张清泉应提供付款凭证予以佐证。 本院认为，证据一系电子数据打印件，非单位证明，该证据虽没有单位负责人、材料制作人签字，但加盖了单位公章，为有效证据。对证据二，装修开始时间早于房屋交付时间6天，也未违背常理，且证明中也明确说明了业主姓名为张清泉，上述两份证据能够相互印证，证明被告张清泉在涉案房屋被查封之前已进行装修并实际入住的事实，本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 本院于2016年1月19日作出（2015）潍城望民初第1155号民事判决书，对宪春生与牟会忠、项传美、韩华、秦明明、王玉芹、项传伟、潍坊龙成置业有限公司、付莉、于景华、杨化宝、杨彩霞民间借贷纠纷一案，判决王玉芹、项传伟对牟会忠、项传美的三笔借款4400000元及利息承担连带清偿责任，并有权向牟会忠、项传美追偿。该判决生效后，因各被告未履行义务，原告宪春生向本院申请执行。 依原告宪春生的申请，本院于2015年9月30日查封了项传伟名下的涉案房产。 执行过程中，案外人张清泉对执行涉案房产向本院提出书面异议。本院于2020年4月29日作出（2020）鲁07执异24号执行裁定书，经审查认为异议理由成立，裁定中止对被执行人项传伟名下位于潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房屋的执行。 宪春生对裁定不服，向本院提起诉讼，本院于2020年6月15日立案。 另查，2014年12月15日，项传伟向张清泉借款50万元。同日，案外人宋春霞受张清泉委托，向项传伟指定的王玉芹银行账户转账50万元。 2015年3月15日，项传伟（甲方）与张清泉（乙方）签订的《房屋买卖合同》约定，甲方将其位于潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房屋出卖给乙方，房产证号：潍房权证市属字第0××1号；房屋价格为50万元，房款交付方式：乙方以2014年12月15日向甲方出借的50万元借款抵顶；甲方在收到乙方50万元合同签订之日，已将房屋交付乙方。 2015年12月18日，王玉芹向张清泉借款50万元，项传伟为连带责任保证人，并出具《借款借据》一份，其中第二条第三款约定：“本人自愿用潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房屋作为抵押”。同日，张清泉向王玉芹汇款50万元。因王玉芹未偿还借款，项传伟未履行保证责任，张清泉诉至本院。张清泉在该案起诉状事实与理由部分陈述：“2015年12月18日，被告王玉芹向原告借款50万元，月息2%，并于同日给原告出具借款条一份，被告项传伟提供连带责任保证担保。同时，被告王玉芹以位于潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房××提供抵押”。 根据山东德润和风物业管理有限公司的《物业管理收费明细》，张清泉自2015年上半年已入住涉案房屋并开始交纳物业管理费，在2015年3月9日至2015年6月9日期间进行了室内装修。 本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋买卖合同》是以房抵债还是以房担保。二、被告张清泉是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一，《房屋买卖合同》是以房抵债还是以房担保。以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。本案中，项传伟于2014年12月15日向张清泉借款50万元，双方又于2015年3月15日签订《房屋买卖合同》。之后，王玉芹（借款人）、项传伟（连带责任保证人）于2015年12月18日向张清泉借款50万元，因未还款，张清泉将王玉芹、项传伟诉至本院，其在起诉状中陈述王玉芹、项传伟将涉案房产作为2015年12月18日借款的抵押，而王玉芹、项传伟在出具的《借款借据》中也约定二人同意以涉案房产作为2015年12月18日借款的抵押，以上可以证实三人对签订买卖合同的目的及用途是明知及认可的，均认可涉案房产在买卖合同签订后仍归项传伟所有这一事实，从而证明《房屋买卖合同》并无以房抵债的合意，故本院认为《房屋买卖合同》的实质是作为2014年12月15日50万元借款的担保。 关于争议焦点二：被告张清泉是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，买受人必须同时符合上述规定中四项要件时，才享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案《房屋买卖合同》并无真实的房屋买卖的意思表示。即便张清泉在本院查封之前已经占有不动产，但欠缺有效的房屋买卖合意，根据法律规定，张清泉不享有足以排除强制执行的民事权益，本院认为应准许执行该执行标的。项传伟、王玉芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，系对自身诉讼权利的放弃，不影响本案审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用 准许执行被告项传伟名下位于潍坊市奎文区××路××号××号楼××单元××室房产。 案件受理费100元，由被告张清泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  宋金华 人民陪审员  田建利 人民陪审员  王建军 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  丁文丽