江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10306号上诉人（原审原告）：兰永磊，男，1988年5月10日出生，回族，住甘肃省平凉市崆峒区。被上诉人（原审被告）：太仓娄城碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区北京东路******，统一社会信用代码91320585MA1MNYCU9C。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：向昌蕾，该公司员工。上诉人兰永磊因与被上诉人太仓娄城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2020)苏0585民初828号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兰永磊上诉请求：撤销原审判决并改判支持兰永磊的诉讼请求，诉讼费由碧桂园公司负担。事实与理由：1.《补充协议书》第六条第1款是碧桂园公司为了重复使用而拟定，该条款免除了碧桂园公司竣工验收、房屋测绘、验收备案等满足交付使用法定条件的责任，加重了我方收房验收的责任，应属无效条款，故一审认定《补充协议书》系双方真实意思表示错误。2.在碧桂园公司未如期办理房屋交付手续时，其既未向我方发送书面催告书，也未告知我方具体交房手续，怠于履行通知义务，对于逾期交房具有主观过错。3.即便在2020年6月30日我方办理房屋交付手续时，碧桂园公司也未完全依约提供符合交付使用的证明文件，因此我方是有权拒收房屋的，其仍应承担逾期交房的违约责任。碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同及附件等相关文件系双方真实意思表示，具有法律效力，我方对相关注意条款进行了加粗提示。商品房买卖合同附件十一《补充协议书》第六条就商品房交付条件和交接手续进行了特别约定，并加粗提示。根据我方在一审中提供的竣工验收备案资料、交付使用备案通知书、房屋面积测绘成果报告，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。2.《补充协议书》第六条第3款约定，商品房达到交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。案涉商品房的交付不是以上诉人收到书面交付通知书为必要前提，即使上诉人未收到交付通知书，也应当根据合同约定在2019年6月30日前到商品房所在地办理交付手续。此外，根据后续双方当事人就交房事宜的沟通过错可知，上诉人是知晓交房时间的，上诉人以未收到书面通知为由怠于履行收房义务，造成逾期交房的后果，责任在上诉人自己。兰永磊向一审法院起诉请求：1.判决碧桂园公司支付兰永磊太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢1单元102室房屋的逾期交房违约金暂计67616.82元（计算标准为自2019年6月30日至实际交付之日止，按照每日已付房价款万分之二计算）；2.判决碧桂园公司向兰永磊送达查验房屋的时间、办理交接手续的时间和地点及相应携带的证件材料的书面通知书；3.判决碧桂园公司向兰永磊交付标明详细尺寸并约定误差范围的房屋分层分户图；4.判决碧桂园公司返还兰永磊因未按照广告宣传提供万方水岸实景导致的房屋销售价格应相应降低的购房款暂计349590元（按每平方米3000元的价格计算）；5.本案诉讼费由碧桂园公司承担。审理中，兰永磊撤回了第2、3、4项诉请，并将第1项诉请中的逾期交房违约金变更为137877.87元，计算标准为自2019年6月30日至2020年6月30日止，按照每日已付房款1888738元的万分之二计算365天。一审法院认定事实如下:2017年4月6日，兰永磊与碧桂园公司签订《协议书》，载明鉴于双方于当日签订了《天悦湾名邸认购书》，由兰永磊向碧桂园公司购买太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢1单元102室商品房，经协商，兰永磊同意于2017年4月2日前向碧桂园公司支付商品房首付款568738元（含定金），于2018年7月2日前向碧桂园公司支付商品房剩余房款1320000元，并承诺在2018年5月6日前向碧桂园公司提交客观、真实的购房条件资料，并同时与碧桂园公司签署涉案商品房的买卖合同。兰永磊向碧桂园公司支付了首付款568738元。2018年4月25日，兰永磊与碧桂园公司签署了《商品房买卖合同》，约定由兰永磊向碧桂园公司购买太仓市娄东街道兴业北路7号天悦湾名邸13幢102号商品房，为精装修房，房屋总价为1888738.05元。合同第十一条约定了交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019-06-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……”合同第十二条约定了逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理。逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议书》第六条关于该商品房交付条件与交接手续，载明：“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、房屋测绘报告及《住宅工程质量分户验收合格证》作为交付条件……3、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5、买卖双方一致同意关于该商品房风险责任转移不按合同第十一条第（四）款的约定履行。该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人，因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，该商品房的风险责任自本合同约定的交付之日起转移给买受人。6、买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买卖双方一致同意不按合同第十一条第（三）款的约定履行，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼……8、如双方约定买受人在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人。”《补充协议书》第七条逾期交付责任约定：“买卖双方一致同意关于逾期交付责任不按照合同第十二条的约定履行，以本条约定为准：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”《补充协议书》第二十条约定了送达地址，载明了兰永磊的通讯地址是上海市静安区场中路3115号512室。双方当事人就商品房的装饰装修、交付等事宜另签订《补充协议》，其中第四条约定：“买卖双方一致确认同意：除该商品房的装饰、装修工程存在违反国家强制性规范的质量问题外，买受人不得以对装饰装修问题有异议而拒绝收楼，否则导致的一切不利后果俱由买受人自行承担，出卖人不因此承担逾期交楼责任。如交付时该商品房与本补充协议附件二《装饰、设备标准》约定的交付标准不一致，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。”碧桂园公司提供了包含有12幢和13幢的1单元、2单元的业主收楼信的邮政邮寄清单1页和EMS快递单号查询记录，其中载明兰永磊的邮寄地址是上海市宝山区静安区场中路3115号512室，2019年6月26日快递发出，实际投递是由上海宝山聚丰园路揽投部投递，投递结果为2019年6月27日由他人代收。兰永磊陈述，其在2019年6月30日过了之后一直没有收到收楼通知书，在2019年7月就开始和碧桂园公司客服电话沟通，并在2019年8月15日直接到碧桂园公司售楼处沟通交房事宜，但是碧桂园公司称已经邮寄并提供了快递单号，但是兰永磊没有收到快递。兰永磊要求碧桂园公司补寄，但碧桂园公司拒绝。之后兰永磊多次和碧桂园公司客服电话沟通。碧桂园公司说房子兰永磊可以去收，但是并未告知兰永磊怎么办手续。碧桂园公司称兰永磊确实曾通过电话的形式以及到碧桂园公司处投诉的方式提出各类索赔要求，而在此期间，碧桂园公司已明确告知兰永磊房屋可交付的状态，兰永磊对此是明知的。审理中，兰永磊另提供了天悦湾名邸其他业主收到的由碧桂园公司发送的期楼收楼通知书及其他收楼须知、明细的复印件，载明寄信日期2019年6月16日，通知2019年6月30日可交房，请业主与客户关系部预约收楼手续的办理时间。兰永磊另提供了其本人的收楼通知书复印件、收楼应缴其它款项明细、收楼费用确认表，兰永磊称这些材料是在2020年5月10日在碧桂园公司处由碧桂园公司当天现场交付给兰永磊的。兰永磊称当日在收楼过程中发现房屋存在装修质量问题，因此未进行验收和收楼。审理中，双方当事人一致确认双方于2020年6月30日办理了交房手续。另查明，兰永磊于2018年5月23日办理了贷款，向碧桂园公司支付了房款尾款1320000元。碧桂园公司于2019年6月18日取得涉案房屋的《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》。以上事实，有兰永磊提供的《协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、照片、收据、付款凭证、发票、借据、收楼通知书及相关资料、微信聊天记录、通话录音，碧桂园公司提供的竣工验收备案资料、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》、房屋面积实测成果报告、《商品房买卖合同》、邮局邮寄清单、快递查询记录，以及双方当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件《补充协议书》以及涉及装修问题的《补充协议》均系双方真实意思表示，具有法律效力。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议书》第六条关于该商品房交付条件与交接手续作出了特别的约定，根据特别约定优先原则，该条约定内容若与《商品房买卖合同》中相关条款内容不一致的，应以附件十一《补充协议书》第六条约定为准。涉案房屋已经符合了附件十一《补充协议书》第六条约定的交房条件。根据该《补充协议书》第六条第3款约定，该商品房达到交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。由此可见，涉案商品房的交付，不是必须以兰永磊收到书面交付通知书为前提条件。即使兰永磊未收到交付通知书，也应当根据合同约定，在2019年6月30日到商品房所在地办理交付手续。而且，根据兰永磊后续和碧桂园公司就交房事宜的沟通行为可知，兰永磊是知晓交房时间的。兰永磊以未收到书面通知为由，怠于履行收房义务，造成逾期交房，责任在兰永磊自己。另外，根据附件十一《补充协议书》第六条第6款和双方当事人就商品房的装饰装修、交付等事宜签订的《补充协议》第四条的约定，兰永磊也不得以对装饰装修问题有异议而拒绝收楼，碧桂园公司也不因此承担逾期交楼责任。因此，兰永磊要求被告承担逾期交房违约责任，无事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回兰永磊的全部诉讼请求。案件受理费3058元，由兰永磊负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”；涉案房屋面积实测成果报告出具日期为2018年8月29日。该事实由当事人提交的《商品房买卖合同》、房屋面积实测成果报告予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,碧桂园公司于2019年6月18日取得涉案房屋的《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，案房屋面积实测成果报告出具日期为2018年8月29日，结合碧桂园公司于2019年6月集中交付房屋、其他业主均已实际收房的事实，应认定涉案房屋于2019年6月碧桂园集中通知收房时已经具备合同约定的交付条件。虽碧桂园公司将涉案房屋的收房通知书邮寄至错误地址导致兰永磊未能收到通知书，但根据合同约定，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，故兰永磊在未收到收房通知书的情况下仍应在合同约定的交付截止日期2019年6月30日至碧桂园公司办理房屋交接手续。事实上，兰永磊未于2019年6月30日至碧桂园公司办理交接，且兰永磊经与碧桂园公司联系，在碧桂园公司告知其房屋能够交付的情况下，兰永磊仍以其未收到通知书为由拒绝办理交接手续，责任在于其自身。兰永磊上诉所称《补充协议书》相关条款的效力，与碧桂园公司是否应当承担逾期交房的违约责任并无必然关联，本院不作认定。兰永磊上诉称碧桂园公司未提供房屋符合交付条件证明文件，其有权拒收，但其一审诉请理由是未收到收房通知书而非碧桂园不提供相关证件，且双方交涉过程中碧桂园公司也告知兰永磊房屋能够交付，但因兰永磊拒绝办理手续致房屋未能交付，故兰永磊该项上诉理由本院不予采纳。综上，兰永磊上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3058元，由兰永磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。