辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2316号上诉人（原审原告）：杨慧，女，1986年12月2日出生，汉族，住辽宁省抚顺县。委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区，社区推荐。委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区，社区推荐。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人杨慧因与被上诉人抚顺德创置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨慧上诉请求：撤销一审判决第二项，加判抚顺德创置业有限公司支付2015年7月1日至2016年9月24日期间的违约金8815.31元；抚顺德创置业有限公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、本案所涉及债权为典型的“继续性债权”，继续性债权的起算时间应该从债权人停止被侵权之日起计算，本案未超过诉讼时效。2、双方当事人签订的《商品房买卖合同》中未约定赔偿金给付日期，应以债权人主张权利时作为起算点计算诉讼时效。3、业主委员会会议纪要显示，业主委员会代表全体主业向抚顺德创置业有限公司主张自己的权利；小区业主代表曾到抚顺市顺城区法院要求立案。本案发生诉讼时效中断。被上诉人抚顺德创置业有限公司答辩，请求维持一审判决，理由同一审答辩意见。杨向一审法院起诉请求，1、抚顺德创置业有限公司向杨慧支付逾期办证违约金：61104.85元，截止日期：2019年5月8日；2、抚顺德创置业有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月29日，杨慧与抚顺德创置业有限公司签订《抚顺市商品房买卖合同》。根据该合同第九条，补充合同7.2条关于房屋所有权登记的约定，按照逾期时间，杨慧要求抚顺德创置业有限公司按照合同逾期赔偿的约定支付己付房款的违约金。违约金计算方式如下：第一阶段：2014年7月1日-2015年6月30日免责。第二阶段：2015年7月1日-2016年6月29日，1095069×365/100000=3997元。第三阶段：2016年6月30日-2018年12月31日，1095069×915/100000×5=50099.41元。第四阶段：2019年1月1日-2019年5月8日，1095069×128/100000×5=7008.44元。最终合计：61104.85元。杨慧购买位于抚顺市商品房，自房屋2014年6月30日交付以来，杨慧曾多次找到抚顺德创置业有限公司要求及时协助办理产权事宜，但均未能成功。杨慧作为小区业主也曾多次委托业委会与开发公司进行交涉，获得的结果仍然是开发商与政府沟通，开发商手续未齐全等原因未能符合下达产权证书的条件。开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋所有权证书的违约行为，买受人有权要求开发商承担违约金。日期凭证：根据合同中所约定的日期，如上阶段计算，终止日期为：2019年5月8日，即：地：地产公司正式下达办理产权证通知书日期为止据《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地产开发企业的协助办证义务，应一直到买受人办理完毕房屋所有权转移登记日期止。截止到起诉日，开发商仍未告知我方办理产权相关事宜。一审法院认定事实：2013年6月29日，杨慧与抚顺德创置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：杨慧以房屋总价款1095069元的价格购买抚顺德创置业有限公司开发的位于抚顺市顺城区将军北街47-1号楼【1单元102号】房屋一处；抚顺德创置业有限公司应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付杨慧使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，杨慧按约定缴纳房款如期办理完毕房屋贷款手续。抚顺德创置业有限公司德创公司亦按照约定将该房屋交付杨慧使用。另查明，2019年5月9日，抚顺德创置业有限公司德创公司向杨慧发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》要求杨慧到抚顺德创置业有限公司处核对材料。庭审中抚顺德创置业有限公司提出诉讼时效抗辩，杨慧认为诉讼时效起算之日应为2019年5月8日，并未提出其他证据证明存在诉讼时效中断情形。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，杨慧、抚顺德创置业有限公司双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，杨慧已履行合同约定的支付购房款的义务，但抚顺德创置业有限公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方约定，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。该约定系违约金的计算方式，抚顺德创置业有限公司违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，杨慧主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与抚顺德创置业有限公司公司违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，杨慧要求抚顺德创置业有限公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度（三年）。本案逾期办证的违约金诉讼时效自抚顺德创置业有限公司交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中，杨慧、抚顺德创置业有限公司均认可抚顺德创置业有限公司已于2014年6月30日前交付房屋，而杨慧于2019年9月25日向法院提起诉讼，其未提交曾向抚顺德创置业有限公司主张权利或向有关机关反映逾期办证问题等证据证明存在诉讼时效中断的情形，故杨慧应承担举证不能的责任，其要求2016年9月25日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，法院不予支持。关于违约金计算的截止时间，抚顺德创置业有限公司以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月29日的抗辩理由于法无据，法院不予采信。对杨慧主张违约金计算至抚顺德创置业有限公司2019年5月8日张贴书面通知为止的诉讼请求，法院予以支持，抚顺德创置业有限公司应当给付杨慧自2016年9月25日起至2019年5月8日止，以1095069元为基数，按照日万分之零点五计算的违约金，即52289.54元（1095069元×0.00005×955天）；关于抚顺德创置业有限公司主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的日万分之零点五的利率亦未超过法律规定的最低逾期贷款利息标准，故法院不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给杨慧延迟办理房屋产权证违约金52289.54元；二、驳回杨慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，减半收取664元，由杨慧负担110元，抚顺德创置业有限公司负担554元。二审中，杨慧提交以下证据：1、2018年4月24日业主5人到北京远洋集团总部维权的音频和视频，抚顺德创置业有限公司负责人亲自答复于2018年四季度分批给业主办理产权证。抚顺德创置业有限公司质证认为，杨慧未提交录音的原始载体，该证据也并非杨慧本人主张权利，不能证明诉讼时效中断。2、2017年11月30日业主委员会工作纪要及录像，会议纪要记录了业主委员会成员代业主向抚顺德创置业有限公司负责人主张权利，录像记录主张权利过程。抚顺德创置业有限公司质证认为，对会议纪要三性均有异议，会议记录没有住建局、业委会等单位盖章签字，不具有真实性，而且该证据不能证明杨慧本人向抚顺德创置业有限公司主张权利，不具有诉讼时效中断的作用。因证据的证明力涉及争议焦点问题，将在论理部分予以阐述。本院在审理（2020）辽04民终1364号商品房销售合同纠纷一案中，冯文军系远洋城爱丁堡业主(一审原告、二审被上诉人)，其诉讼请求与本案杨慧的基本相同，审理中也提交了上述证据2及申请立案录音资料，拟证明其向德创置业主张过逾期办理房屋产权证违约金，发生诉讼时效中断事由，法院认定证据2与本案待证事实缺乏关联，不予采信。冯文军不服本院（2020）辽04民终1364号判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院审理过程中，冯文军的委托诉讼代理人为证明案件发生诉讼时效中断的事由，又提交了上述证据1、2以及申请立案录音资料、业主委员会核准书及业委会刻制公章的备案证明，辽宁省高级人民法院认定，冯文军提交的证据并非其本人向抚顺德创置业有限公司主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形，冯文军要求抚顺德创置业有限公司给付2016年9月25日之前的按日计付逾期违约办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效……。裁定：驳回冯文军的再审申请。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，杨慧是远洋城山语墅区业主，其代理人是园区业主委员会成员，代理人收集、提交的证据可证明其他业主曾向抚顺德创置业有限公司或其他部门主张逾期办理产权证的违约金，但这些证据的证明力，正如生效判决认定“提交的证据并非其本人向抚顺德创置业有限公司主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利”，且无证据证明是代理或者代表杨慧主张权利，因此，上述证据不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形。关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，在计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。上诉理由是对按“日”为单位计算违约金性质认识错误，不应采纳。综上所述，杨慧的上诉理由缺乏依据，上诉请求不予支持；一审认定事实并无不当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由杨慧承担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年十二月二十四日法官助理王宝伦书记员刘娟