江西省玉山县人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣1123民初3315号原告：江西广丰农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区永丰大道**，统一社会信用代码：91361122769775315F。法定代表人：程建平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林远西，系江西时空（广丰）律师事务所律师。被告：余利灵，男，1976年3月1日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，家住江西省上饶市广丰区。被告：程志，男，1978年4月27日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，职工，家住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：汪月成，系江西惟矩律师事务所律师。原告江西广丰农村商业银行股份有限公司（以下简称广丰农商银行）与被告余利灵、程志确认合同效力纠纷一案，根据上饶市中级人民法院（2020）赣11民辖18号民事裁定，本院于2020年9月3日立案后，因被告余利灵下落不明，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告广丰农商银行的委托诉讼代理人林远西、被告程志及其委托诉讼代理人汪月成到庭参加诉讼，被告余利灵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广丰农商银行向本院提起诉讼请求：1.确认被告余利灵与被告程志所签订的落款时间为2015年12月28日的补充协议为无效合同。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月11日，原告与被告余利灵签订《个人借款合同》和《最高额抵押合同》，约定被告以其所有的位于上饶市广丰区月兔广场北侧新天地2号楼3201、3202的房屋（房产证号：Ｓ2××35、Ｓ2××36）做抵押物，为其向原告借款800万元及其利息提供抵押担保。双方于2013年9月12日办理了抵押物登记手续。此后，原告贷款给被告余利灵800万元。被告余利灵对该债务未能按约定偿还。上饶市广丰区人民法院对该借款所产生的债权债务，于2017年3月20日作出（2016）赣1103民初4115号民事判决，判决被告余利灵偿还所欠的借款本金及利息，原告对被告余利灵提供的抵押物享有优先受偿权。上述判决已经发生法律效力，并进入执行程序。广丰法院决定拍卖抵押物用以偿还债务时，俩被告以2015年12月28日对抵押物签订了租赁合同《补充协议》为由，要求对抵押物按带有该份租赁合同为条件评估拍卖，租赁合同对抵押物拍卖后的受让人继续有效。该租赁合同《补充协议》约定的租金标准每年22万元，严重偏离正常市场水平每年40万元（见俩被告2015年1月10日签订的租赁合同），2015年12月28日签订的租赁合同《补充协议》就约定2020年1月10日至2027年7月1日的租金全部付清。如此，将致使作为抵押物的争议房产价值严重贬损，妨碍抵押物的变现和原告对抵押权的行使，明显损害了抵押权人即原告和其他合法债权人的利益。综上所述，俩被告恶意串通，损害原告的合法权益，以合法形式掩盖非法目的所签订的租赁合同《补充协议》为无效合同。原告为能使自己的抵押权能够实现，特向贵院起诉。被告程志辩称，一、答辩人程志与被告余利灵签订租赁合同并不违反法律禁止性规定，属于有效合同，原告主张确认租赁合同无效缺乏法律依据。本案租赁房屋早在2011年8月4日由江西源昌实业发展有限公司租赁并开办经营“非住不可”公寓酒店，2013年9月11日，余利灵向原告借款提供该房屋进行抵押时，“非住不可”公寓酒店已经装修好并且在营业当中，房屋抵押给原告后，该房屋仍然是由江西源昌实业发展有限公司继续经营“非住不可”酒店。2015年元月份，由于余利灵、源昌实业公司经营不善欠程志债务无力偿还，通过把上述酒店出租给程志经营并以“租金抵债”，故2015年元月10日，双方协商签订《租赁合同》以租金抵债，因而“非住不可”酒店由程志继续经营。程志与被告余利灵签订租赁合同并不违反法律禁止性规定，属于有效合同，原告主张确认租赁合同无效缺乏法律依据。二、原告主张该租赁合同致使抵押物价值严重贬损，妨碍抵押物的变现和对原告抵押权的行使，缺乏事实依据。首先，本案租赁合同并没有导致抵押房屋的评估价值减少，在广丰法院对该房屋执行程序当中，即便对该房屋进行委托评估，但并没有证据可以表明由于本案租赁合同的存在造成了评估价值的下降；其次，程志并没有阻止原告在申请执行程序中主张实现抵押权，本案房屋依法可以进行带租拍卖。根据担保法解释第六十五条、第六十六条之规定，抵押在前而出租在后的，则适用“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，若出租在前而抵押在后，则适用“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见，不管本案房屋在租赁前抵押或者是抵押后租赁，均不影响原告对抵押权的实现，也不影响答辩人与被告余利灵之间租赁合同的效力。仅仅涉及对受让人（新的房屋所有权人）是否有约束力的问题。三、租金并没有低于市场正常水平。由于租赁的前5年酒店经营设备设施上无须更换，故双方约定租金为每年40万元：5年后由于租赁酒店内的设备设施均需重新装修、更换，且租赁期满后设备设施归出租方所有的，故2020年1月10日至2027年7月1日期间的房租为22万元每年，该7年租金一次性抵扣被告余利灵所欠答辩人程志的借款140万元。此外，2020年3月份，答辩人重新装修了该酒店，花费200万元左右。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当依法驳回。被告余利灵未作答辩，也未向本院提交任何证据。原告广丰农商银行为证明其主张，向本院提交以下六组证据：1.中国银保监会江西监管局赣银监复（2016）274号文件；以证明原告名称以前为江西广丰农村合作银行，现在已经变更为江西广丰农村商业银行股份有限公司。2.原告广丰农商银行与被告余利灵签订的《个人借款合同》《最高额抵押合同》、抵押登记他项权证及借款凭证；以证明被告余利灵向原告借款人民币800万元，以其所有的位于上饶市广丰区月兔广场北侧新天地2号楼3201、3202的房屋（房产证号：Ｓ2××35、Ｓ2××36）为该借款所形成的全部债务做抵押担保，并办理了抵押登记手续。3.上饶市广丰区人民法院（2016）赣1103民初4115号民事判决书；以证明被告余利灵未能按约定时间偿还借款，原告广丰农商银行向上饶市广丰区人民法院起诉，该院于2017年3月20日作出（2016）赣1103民初4115号民事判决，由被告余利灵偿还原告所欠的借款本金及利息，原告广丰农商银行对被告余利灵提供的抵押物享有优先受偿权。4.普通执行案件立案信息表、广丰区人民法院裁定书、协助执行通知书和送达回证；以证明原告广丰农商银行与被告余利灵的金融借款合同纠纷案件已经进入执行阶段，且上饶市广丰区人民法院已经查封了上述抵押物。5.被告余利灵与被告程志签订的《租赁合同》；以证明案涉抵押物市场正常年租金为40万元。6.被告余利灵与被告程志签订的《补充协议》；以证明两被告恶意串通，约定年租金22万元（明显低于市场正常租金价格），且租金付清至2027年7月1日。如此约定，将致使作为抵押物的争议房产价值严重贬损，妨碍抵押物的变现和原告对抵押权的行使，明显损害了抵押权人即原告和其他合法债权人的利益。针对原告提交的上述六组证据，被告程志及其代理人对其真实性、合法性没有异议，而被告余利灵未到庭发表质证意见，视为对其享有质证权利的放弃。经本院审核，与原告代理人的当庭陈述意见能够相互印证，故对其真实性、合法性予以采信。被告程志提交江西源昌实业发展有限公司营业执照复印件一张及“非住不可”酒店消防安全合格证复印件一张，以证明案涉的房屋在2011年8月4日，已经由江西源昌实业发展有限公司开办经营“非住不可”酒店了。对该组证据原告方认为与本案没有关联性，真实性由法院核实。经审核，本院认为与被告程志及其代理人的当庭陈述意见能够相互印证，故对其真实性予以采信。根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院认定事实如下：1.原告广丰农商银行的前身为江西广丰农村合作银行，于2016年12月22日经江西银监局批准更名。2013年9月11日，原江西广丰农村合作银行与被告余利灵签订《个人借款合同》【（2013）广农合行个借字第1613100001号】和《最高额抵押合同》【（2013）广农合行高抵字第1613100001号】，约定余利灵以其所有的位于上饶市广丰区月兔广场北侧新天地2号楼301、302的房屋（房产证号：Ｓ2××35、Ｓ2××36）做为抵押物，其中301号房屋面积为947.57平方米，302号房屋面积为871.4平方米，为其向原告借款800万元及其利息提供抵押担保。随后双方于2013年9月12日办理了抵押物登记手续。之后，原告按照合同的约定向被告余利灵提供贷款800万元。由于被告余利灵未能按照借款合同的约定偿还贷款，原告于2016年11月3日向上饶市广丰区人民法院提起诉讼，该院于2017年3月20日作出（2016）赣1103民初4115号民事判决，判决被告余利灵偿还所欠原告借款本金800万元及利息，原告对被告余利灵提供依法登记的抵押物享有优先受偿权。上述判决已经发生法律效力，并于2017年6月12日进入执行程序，该院于2020年5月21日作出（2017）赣1103执1126号之二执行裁定，该裁定书载明：“查封被执行人余利灵单独所有的位于江西省上饶市广丰区房屋（房权证号：Ｓ2××35、Ｓ2××36）；期限为三年”。2.被告余利灵所有的位于上饶市广丰区月兔广场北侧新天地2号楼301、302的房屋（房产证号：Ｓ2××35、Ｓ2××36），原先由江西源昌实业发展有限公司（余利灵担任法定代表人），于2011年开始经营“非住不可”酒店公寓。2015年1月10日，以被告余利灵为出租方（甲方）、祝少琴及被告程志为承租方（乙方），签订了一份租赁合同。该合同第一条约定，自本合同生效之日起，甲方同意将“非住不可”酒店公寓店铺整体（含该公寓内原所有物品，物品不计折旧费到期归还甲方。）出租给乙方使用。租赁期限自2015年元月10日起至2020年元月9日止（含免费装修期）。第二条约定，本合同项下的出租店铺（非住不可）位于上饶市广丰区月兔广场北侧新天地商业物业，编号为3201,3202号，建筑面积为1818.97平方米。第三、四条约定，租金形式为40万／年固定租金，付款方式为在合同签订之日一次性付给甲方约定租金壹佰伍拾万元。2015年12月28日以被告余利灵为出租方（甲方）、被告程志为承租方（乙方），又签订了一份补充协议，约定的主要内容有：1.本合同项下的出租店铺位于上饶市广丰区月兔广场北侧新天地商业物业，编号为3201,3202号，建筑面积为1818.97平方米。2.甲方同意将店铺整体继续出租给乙方使用，租赁期限自2020年1月10日起至2027年7月1日止。3.双方同意采用：按22万／年，优惠后租金共计壹佰肆拾万元，一次性从甲方向乙方借款中直接抵扣支付，该笔款含乙方帮甲方垫付其所欠物业费、水电费等一并抵扣。3.原告广丰农商银行之所以提起诉讼，要求确认上述《补充协议》无效，主要理由为：上饶市广丰区人民法院因执行（2016）赣1103民初4115号民事判决一案，决定拍卖案涉抵押物时，被告余利灵、程志以2015年12月28日签订了上述《补充协议》为由，要求法院对案涉抵押物按带有该份《租赁合同》《补充协议》为条件进行评估拍卖，案涉抵押物被拍卖后《租赁合同》《补充协议》对受让人继续有效。另外，该《补充协议》约定租金22万元/年，严重偏离正常市场水平40万元/年。如果被告的意见被采纳将致使作为抵押物价值严重贬损，也将妨碍抵押物的变现和原告对抵押权的行使，损害原告和其他合法债权人的利益。本院经审查认为，基于本案原告起诉之目的，结合双方的陈述与抗辩意见，本院认为原告的诉求应当在执行程序中进行审查与救济。首先，应当明确一下关于案涉房屋的抵押权与租赁合同之间的关系问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六第一款规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由于就案涉抵押房屋原告与被告余利灵在原江西省广丰区房地产管理局办理最高额抵押权登记手续的时间为2013年9月12日；而被告余利灵、程志就案涉抵押房屋签订《租赁合同》《补充协议》的时间分别为2015年1月10日、2015年12月28日；显然在两被告签订《租赁合同》《补充协议》之前，案涉房屋已经设定了抵押权，原告系抵押权人。基于上述法律规定，本院认为两被告之间的租赁关系不得对抗原告已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人并不具有约束力。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：……（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”本案原告广丰农商银行对于被告余利灵提供的抵押物，即位于江西省上饶市广丰区房屋，享有优先受偿权；该权利已被上饶市广丰区人民法院2017年3月20日作出的（2016）赣1103民初4115号生效民事判决所确认，而且该案件已于2017年6月12日进入执行程序。另外，在执行程序中上饶市广丰区人民法院已于2020年5月21日作出了（2017）赣1103执1126号之二执行裁定，已查封了被执行人余利灵单独所有的位于江西省上饶市广丰区房屋。基于上述法律规定，在该案件的执行过程中，如果被告余利灵、程志在拍卖案涉抵押房屋时，以该抵押房屋于2015年1月10日、2015年12月28日分别签订《租赁合同》《补充协议》为由，向上饶市广丰区人民法院提出异议，要求法院对案涉抵押房屋按带有《租赁合同》《补充协议》为条件进行评估拍卖，且案涉抵押物被拍卖后《租赁合同》《补充协议》对受让人继续有效；而上饶市广丰区人民法院又采信两被告上述异议意见的情况下。原告广丰农商银行如果认为法院的采信行为将对其抵押权的实现存在实际影响，依法应当向负责执行的上饶市广丰区人民法院提出书面异议。现原告却以两被告的恶意串通行为损害了其合法利益为由提起民事诉讼，要求确认该《补充协议》无效，显然不符合相关法律规定。综上所述，广丰农商银行对余利灵、程志的起诉不属于民事诉讼的受案范围，依法应当裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告江西广丰农村商业银行股份有限公司的起诉。原告江西广丰农村商业银行股份有限公司预交的案件受理费17,400元，予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  王卫敏人民陪审员  柳哲良人民陪审员  吴水来二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  胡 霞