江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初4644号原告：中国建设银行股份有限公司阜宁支行,统一社会信用代码91320923140528907B，住所地阜宁县阜城街道城河北路**。负责人：唐红力，该支行行长。委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。被告：王建良，男，1989年11月2日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：王以成，男，1963年5月26日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：姜桂香，女，1964年1月15日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：盐城市广源房地产开发有限公司，统一社会信用代码913209231405215450，，住所地阜宁县阜城街道通榆北路**C）。法定代表人：刘训海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾静,该公司员工。委托诉讼代理人：王九斌,江苏苏一律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称建行阜宁支行）与被告王建良、王以成、姜桂香、盐城市广源房地产开发有限公司（以下简称广源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行阜宁支行的委托诉讼代理人沈党开、被告广源房地产公司的委托诉讼代理人顾静、王九斌到庭参加诉讼。被告王建良、王以成、姜桂香经本院公告送达开庭传票，期满后均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告建行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王建良、王以成、姜桂香偿还原告贷款本金296393.54元及利息、罚息（截止2020年7月7日利息为5832.15元、罚息为7.7元，自2020年7月8日起至实际结清之日止，按合同约定利率计算利息、罚息）；2.被告王建良、王以成、姜桂香支付原告律师代理费15000元；3.被告广源房地产公司对被告王建良、王以成、姜桂香的上述第1、2项还款义务承担连带清偿责任；4.原告对被告王建良提供预抵押的房屋在合同约定的担保物权的担保范围内享有优先受偿权；5.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年5月10日，被告广源房地产公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定：被告广源房地产公司愿意为因购置座落于天鹅丽都项目所属住房及商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。同日，被告王建良、王以成、姜桂香、广源房地产公司与原告建行阜宁支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定由被告王建良、王以成、姜桂香向原告申请个人住房贷款，借款金额为390000元，期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法。担保方式为抵押加最高额保证，由被告王建良以其所购买的阜宁县阜城街道孙桥居委会二组天鹅丽都17幢704室房屋作为抵押，广源房地产公司作为保证人为借款提供阶段性连带责任保证。贷款利率为浮动利率，如遇利率调整，于每年1月1日开始调整。借款逾期罚息利率为在贷款利率水平上加收50%。2013年6月3日，原告将借款390000元发放至合同约定的指定账户。借款发放后，被告王建良、王以成、姜桂香未能按约足额偿还借款本息，被告广源房地产公司亦未能履行保证义务。截止2020年7月7日，被告王建良、王以成、姜桂香尚欠本金296393.54元、利息5832.15元、罚息7.7元。现原告诉至法院，请求支持其诉请。被告王建良未作答辩。被告王以成未作答辩。被告姜桂香未作答辩。被告广源房地产公司辩称，我公司对抵押物处置后不足部分承担保证责任，我公司不承担律师费等相关费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年5月10日，被告广源房地产公司作为保证人，与原告签订编号为（2011）001的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定：为保障原告债权的实现，被告广源房地产公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于天鹅丽都项目所属住房及商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证担保的债权是指自2013年5月10日至2021年1月6日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金，债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为叁亿元；被担保的债权项下的利息、罚息等各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。本合同项下提供的保证为连带责任保证。如果主合同项下债务到期或者原告依据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告广源房地产公司应在保证范围内承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告广源房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求广源房地产公司在本合同约定的保证范围内承担连带保证责任，广源房地产公司不提出任何异议。合同还对其他相关内容作了约定。2013年5月10日，被告王建良、王以成、姜桂香作为借款人，被告王建良作为抵押人，被告广源房地产公司作为保证人，与原告建行阜宁支行签订编号为320737336-2012-20130466248的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》各1份。合同约定：借款用途为借款人购买阜宁县阜城街道孙桥居委会二组天鹅丽都17幢704室，借款本金为390000元，借款期限为240个月（即2013年5月10日至2033年5月10日），本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下贷款利率为浮动利率，贷款利率在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日（每年1月1日）的基准利率及上述上浮/下调幅度，在每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款发放及支付方式为借款人同意贷款人将款项一次性划入广源房地产公司在建行的账户中（账号：32×××29）。借款人的还款方法采用等额本息还款方法。本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。本合同项下的抵押财产为阜宁县阜城街道孙桥居委会二组天鹅丽都17幢704室房屋。抵押担保范围包括借款本金、利息，借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权行使抵押权利。由被告广源房地产公司提供连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同还对其他相关内容作了约定。《个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》约定：借款人与贷款人关于费用承担的约定为登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产评估费、拍卖费、公证费、保全费、律师费、执行费、公告费等），由借款人承担。2013年5月14日，被告王建良以其购买的位于阜宁县房屋办理了阜房预阜城字第201305479号抵押权预告登记手续，预告登记义务人为王建良，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司阜宁支行。2013年6月3日，被告王建良出具个人贷款支付凭证，向原告借款390000元，原告建行阜宁支行出具开立贷款账户通知书1份，载明：客户姓名王建良，产品名称为中长期个人商品住房贷款，贷款金额为叁拾玖万元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，贷款执行利率为6.55%，利率调整方式为下年初调整，逾期罚息利率浮动比例为50%。同日，原告将借款390000元发放至合同约定账户。借款发放后，被告王建良、王以成、姜桂香未能按时足额还款，被告广源房地产公司亦未履行保证责任。截止2020年7月7日，被告王建良、王以成、姜桂香尚欠原告借款本金296393.54元及利息5832.15元、罚息7.7元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告建行阜宁支行与被告王建良、王以成、姜桂香、广源房地产公司签订的《个人房屋（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》、与被告广源房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方应严格依约履行。原告建行阜宁支行依照借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告王建良、王以成、姜桂香未能按期足额还款，已构成违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，被告王建良、王以成、姜桂香应承担偿还原告借款本息的民事责任，原告依据合同的约定主张权利，依约有据，应予支持。被告广源房地产公司作为借款的连带责任保证人，依法应在最高额保证合同约定的担保范围内承担连带保证责任。被告广源房地产公司在承担担保责任后，有权向被告王建良、王以成、姜桂香追偿。关于原告提出对被告王建良提供预抵押的房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的主张，因原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房屋的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。同理，对被告广源房地产公司提出的其公司对抵押物处置后不足部分承担保证责任的辩解意见不予采纳。关于原告要求被告承担律师代理费15000元的诉讼请求，因《个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》明确约定，贷款人为实现债权所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费等)由借款人承担,本案原告为实现债权,委托律师代理诉讼并产生代理费，经本院审查,原告主张的律师代理费金额并未超过本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定,但结合物价部门的有关规定及本案的具体案情，酌定律师代理费为8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王建良、王以成、姜桂香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行借款本金296393.54元及利息（截止2020年7月7日利息为5832.15元、罚息为7.7元，自2020年7月8日起至实际结清之日止，按合同约定利率计算利息、罚息）；二、被告王建良、王以成、姜桂香支付原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行律师代理费8000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告盐城市广源房地产开发有限公司对被告王建良、王以成、姜桂香的上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6058元（原告已预交），由被告王建良、王以成、姜桂香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  邵延巧人民陪审员  杨亚成人民陪审员  田 野二〇二〇年十二月九日法官 助理  于 绘书 记 员  刘晓露