广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12210号原告（反诉被告）：魏伟，男，1981年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘逸洲，广东岭南律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘礼，男，1985年7月29日出生，汉族，身份证住址湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告（反诉被告）魏伟与被告（反诉原告）刘礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员罗晓华独任审判，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）魏伟及其委托诉讼代理人张楚晓、被告刘礼的委托诉讼代理人汪志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、书面合同：2018年5月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租位于广州市白云区钟落潭镇广从七路127、129号二至六楼厂房；租赁期限10年，从2018年5月15日至2028年5月15日；租赁经营费每月59000元（不含税），每3年递增15%，于每月5日前支付当月的租赁经营费；合同签订当天，被告向原告交纳租赁经营费177000元（即3个月租金）作为保证金；租赁期满，被告不再续租，经原告验收建筑物合格，且被告付清水电费、税费、工人工资、租金及一切应缴纳费用之日起3天内，原告向被告无息返还保证金；租赁期间内，如因国家征地拆迁，征地拆迁补偿款全部归原告所有，被告不得干涉及参与；等等。二、保证金支付情况：签订合同当天，被告向原告支付了保证金177000元，原告交付案涉租赁物给被告使用。三、租金支付情况：被告已向原告支付租金至2019年7月，原、被告同意以保证金抵扣2019年8月、9月的租金。四、水电费支付情况：原告主张及证据：被告尚未支付2019年8月、9月的水电费共30538元。原告提供了2019年10月10日（正禾楼）租金水电明细表（豪仕达）、收水费单、正禾楼电费单。被告主张及证据：确认没有支付2019年8月、9月的水电费，但这两个月已经处于断水断电的状态，并未产生水电费。被告提供了（正禾楼）租金水电明细表（豪仕达）。五、被告搬离案涉租赁物的时间、案涉租赁物的拆除时间：2019年10月。六、拆迁补偿情况：原告主张及证据：被告未经我同意，作为权属人与广州市白云区钟落潭镇人民政府、广州市白云区钟落潭镇安平经济联合社、广州市白云区钟落潭镇安平村民委员会（以下简称安平村委会）签订拆迁补偿协议书，并在2019年11月13日领取了拆迁补偿款1149702.15元，违反了双方签订的《租赁合同》约定，应将上述补偿款返还给我。原告提供了合同编号ZLTGLL-A060-1（2）《广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书》、转账业务凭证、拆迁补偿款签收表。被告主张及证据：确认取得拆迁补偿款1149702.15元，但该款是我作为实际承租人可得的停产停业、设备搬迁补偿以及及时搬迁奖励，并非案涉租赁物的补偿款和土地补偿款。被告提供了广州市白云区钟落潭镇广龙路政府储备用地项目补偿作价确认表（测量编号A060）、评估结果汇总表（初评）、停产停业损失评估结果明细表、其他补偿评估结果明细表。七、其他需要说明的情况：1、诉讼中，原告提供了穗云竹字第NO.0020650号农村（墟镇）宅基地使用证、2017年12月26日《租赁合同》、银行交易明细、证明、授权委托书等证据，拟证实其于2018年1月1日从冯集贤处承租了包括案涉租赁物在内的五层半建筑物一栋，装修后转租了其中的2至6层给被告使用。其中穗云竹字第NO.0020650号农村（墟镇）宅基地使用证载明：使用人姓名“安平村委会”，2层，建筑面积1300平方米。广州市规划和自然资源局白云区分局查有该宅基地使用证的档案资料。2017年12月26日《租赁合同》记载出租方为冯集贤，承租方为魏伟，约定租期从2018年6月1日至2033年5月31日，月租金为55800元。银行交易明细显示魏琛2018年5月至2019年7月期间每月向冯集贤转账支付55800元。冯集贤、安平村委会于2018年5月15日共同出具授权委托书，委托原告将位于广州市钟落潭镇广从七路127、129号（正禾楼）出租和管理。2、经查，案涉租赁物查无建设工程规划许可证信息。3、经向广州市白云区土地开发中心调查，该单位函复：广州市白云区钟落潭镇广龙路政府储备用地项目补偿作价确认表（测量编号A060）第三点记载“评估报告总金额1108176元”补偿的内容为停产停业损失补助、搬迁费，不包括建（构）筑物的补偿费用，第四点表述的“建（构）筑物的补偿总额1108176元”是钟落潭镇制作补偿作价确认表的统一模板；上述确认表的内容为停产停业损失补助、搬迁费及按时搬迁奖励，不包括建（构）筑物和地上附着物补偿。八、原告的诉讼请求：1、被告立即返还原告广州市白云区钟落潭镇广龙路地块项目A060号建（构）筑物及地上附着物的拆迁补偿款1149702.15元。2、被告支付占用拆迁补偿款的利息（以1149702.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年11月14日起计算至实际履行完毕之日止，暂计至2020年3月1日为14348.28元）。以上两项共计1164050.73元。3、本案的诉讼费用由被告承担。九、被告的反诉请求：1、原告返还押金59000元。2、本案反诉费由原告承担。裁判理由与结果原告提供的2017年12月26日《租赁合同》、银行交易明细、证明、授权委托书以及2018年5月15日《租赁合同》之间相互印证，证实原告承租案涉租赁物（广州市白云区钟落潭镇广从七路127、129号二至六楼厂房）后转租给被告，经查案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，且没有证据证实案涉租赁物全部已办理合法的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的《租赁合同》当属无效。因此，原告主张按照《租赁合同》约定征地拆迁补偿款全部归其所有依据不足，本院不予采纳。结合广州市白云区土地开发中心的复函以及被告提供的广州市白云区钟落潭镇广龙路政府储备用地项目补偿作价确认表（测量编号A060）、评估结果汇总表（初评）、停产停业损失评估结果明细表、其他补偿评估结果明细表等证据证实，被告领取的补偿款1149702.15元实际包括了停产停业损失599845元、搬迁补偿款399896元以及按时搬迁奖励149961.15元[（599845+399896）×15%]三部分，并不包括地上建（构）筑物的补偿费用，原告主张上述补偿款系案涉租赁物补偿款缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于停产停业损失的分配问题。被告作为实际承租人，案涉租赁物征收导致其生产经营停止，需另寻场地重新经营，必然产生停产停业损失；原告向被告出租案涉租赁物收取租金，现因政府征收，租金损失必然存在。因此，从公平合理的角度出发，停产停业损失应当在双方之间予以分配。鉴于案涉租赁物征收前被告的效益、停产停业的期限及原告的租金损失难以确定，故本院予以平均分配，即被告应支付原告停产停业损失299922.50元（599845元÷2）。关于搬迁补偿费问题。搬迁补偿费是对因征地搬迁过程中造成损失所作出的补偿，案涉租赁物均由被告使用，被告需从案涉租赁物中搬出因此产生相关损失，而原告并不存在该损失，故搬迁补偿费399896元应当归被告所有。关于按时搬迁奖励的问题。按时搬迁奖励是被征收房屋相关拆迁补偿协议签订后及时搬迁而产生的补偿项目，而按时搬迁需要原告及被告共同配合才能完成，双方均为配合政府征收工作的进行而牺牲部分利益从而获得搬迁奖励，按时搬迁奖励实际也是征收补偿款的一部分，而且本案搬迁奖励所计付的本金包括了停产停业损失补偿和搬迁补偿款。因此，原告也应按其获得的拆迁补偿款项目及比例获得相应的搬迁奖励，即44988.38元（299922.50元×15%）。综上，被告应当向原告支付征地补偿款共344910.88元（299922.50元+44988.38元），并支付占用上述款项期间的利息（以344910.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年11月14日起计算至实际支付之日止）。关于保证金的返还金额。首先，双方确认被告已支付至2019年7月的房屋占用费，对于8月、9月的房屋占用费，双方均同意参照《租赁合同》约定的租金标准以被告交纳的保证金抵扣，上述意见并无违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以采纳，抵扣后保证金余额为59000元（177000元-59000元/月×2个月）。其次，关于水电费问题。原告主张保证金还应抵扣2019年8月、9月水电费，对此提供了2019年10月10日（正禾楼）租金水电明细表（豪仕达）、收水费单、正禾楼电费单到庭，其中2019年10月10日（正禾楼）租金水电明细表（豪仕达）与被告提供的（正禾楼）租金水电明细表（豪仕达）格式完全一致，符合双方之前的交易习惯，结合收水费单及被告租赁期间的水费记录，明细表所记载的水费金额1645元合理，本院予以认定；另一方面，原告提供的2019年8月-10月正禾楼电费单显示，上述期间原告向安平村委会交纳正禾楼总电费只有25317元，但2019年10月10日（正禾楼）租金水电明细表（豪仕达）却记载被告承租部分所产生的8月、9月电费共28893元，高于原告实际交纳的电费，且明显高于被告此前租赁期间的电费，原告亦未提供其他证据予以印证，故本院对电费金额28893元不予采信，鉴于被告于2019年10月才搬离案涉租赁物，没有证据证实2019年8月、9月处于断水断电状态，确实产生了水电费，故本院参照被告2019年7月1日交纳的电费9750元认定2019年8月、9月的电费共19500元。抵扣上述水费1645元、电费19500元后，原告应当返还被告保证金37855元（59000元-1645元-19500元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，刘礼向魏伟支付征地补偿款共344910.88元及该款利息（以344910.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年11月14日起计算至实际支付之日止）。二、自本判决生效之日起三日内，魏伟向刘礼返还保证金37855元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15276元，由魏伟负担10750元，刘礼负担4526元；反诉受理费637.50元，由魏伟负担409元，刘礼负担228.50元（魏伟已经预交受理费7638元，刘礼已经预交受理费637.50元。于本判决书送达之日起三日内，魏伟向本院交纳受理费3521元，刘礼向本院交纳受理费4117元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年十二月十日书记员  吴剑萍