广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初2127号原告：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：罗良霞，该公司员工。被告：邱勇华。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司与被告邱勇华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣，被告邱勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告缴纳物业服务费4176元、维修公摊费24元、违约金626元，合计4826元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，并于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按1元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2019年7月1日开始欠交物业服务管理费和维修公摊费，欠缴金额具体如下：1.2019年7月1日至2020年10月31日物业服务管理费为260.93平方米×1元×16个月＝4176元；2.2019年7月1日至2020年10月31日违约金为261元/月×0.005×30天×16个月＝626元；3.2019年7月1日至2020年10月31日维修公摊费24元。维修公摊费明细如下：2019年12月31日更换闭门器4元、2020年1月10日02房疏通阳台主管10元、2020年9月21日02房疏通阳台主管10元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告交纳上述欠缴费用，并承担本案诉讼费。被告邱勇华辩称：一、原告不具备本案诉讼主体资格。根据我国《物业管理条例》第三十二条的明确规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”但原告却是没有独立企业法人资格和自己独立财产的韶关市安居物业服务有限公司所属的分公司,并且也不是其提交本案物业服务合同的当事人，因此，原告不是本案的适格主体，其于本案的起诉依法应当裁定驳回。本案系合同纠纷，根据相关法律规定，依法成立的合同仅对当事人有约束力，而原告提交的涉案合同中，原告与被告不是合同当事人。因此，原告作为本案合同案外人，不是适格主体。二、原告诉称本案的《服务委托合同》无效。1.根据《物业管理条例》第二十五条的规定，被告签订的《前期物业管理服务协议》符合法律规定，没有损害他人利益，也符合即将实行的民法典的规定，合法有效。2.《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”从原告证据1《前期物业服务委托合同》中可以看到，该合同约定对业主按1元/㎡/月收取物业费，而对建设单位的物业却按0.3元/㎡/月，空置的物业0.15元/㎡/月，关系户和内部员工按减半收取。这显然严重违反了国家规定，该合同依法无效。3.《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”被告签订的《前期物业服务合同》中可以看出，物业费约定为0.8元/㎡/月。但本案《委托合同》的双方却在没有公示并征得业主同意和参与下，将被告等没有关系的业主的物业擅自提高到1元，而将建设单位和与建设单位有关系的业主却降低到0.15元-0.3元和按5折减半收取。显然是加重了业主的负担和责任，是以增加业主的负担来填补建设单位和有关系的业主少交部分的损失，是明显属于前述合同法规定的“恶意串通，损害第三人利益”的违法行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出提高抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，本案《前期物业服务委托合同》有关物业费收取的约定无效，原告并应退还其已收取的违规费用。三、原告没有依法按约定履行其在前期物业服务协议中的法定义务，依法无权主张本案物业服务费。1.原告主张《前期物业服务合同》第七至十四条清楚约定了小区物业服务和内容，原告却没有严格履行。我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”即物业服务企业的职责和义务包括污染防治、环境保洁、环境绿化等相关区域内的环境卫生和秩序。但原告在代其上级总公司接手管理小区物业服务后，因建设单位和关系户的收费减少，为减少服务费用和人工开支，人力配置不够导致业主的生活垃圾及时清理，造成严重的环境卫生污染。显然没有履行自己的管理职责和义务，依法无权向业主主张物业服务费。2.《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”而原告方却在没有严格按国家规定和合同约定履行自己服务质量义务的情况下，依法无权主张本案物业服务费。2.《发票管理办法》第十九条早已明确规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”但原告对被告向其索要已交纳物业服务费用的发票却至今仍拒不按国家规定开具给答辩人。因此，根据国家规定，原告拒开发票就无权向被告主张收费，被告也有权拒绝向其继续交费。另外，根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》及《广东省物业服务收费管理办法》的规定，物业费已经包含房屋及配套设施设备的维修和养护费用，《物业服务委托合同》第七条也有约定，因此，原告主张的维修公摊费显然属于重复收费，且没有出具合法有效的发票凭证证明。被告签订的《前期物业服务合同》没有被撤销，且合法有效的情况下，原告诉请的按1元每平方米计算的物业费和滞纳金于法无据。综上，原告不具备本案诉讼主体资格，其于本案诉称的《服务委托合同》依法无效，特别是原告在履行其服务职责不符合国家规定和合同约定的情况下，依法无权主张物业服务费，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭的业主。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。原告称被告从2019年7月1日至2020年10月31日未交物业服务费4176元。在被告欠缴物业期间，原告对被告物业所在单元楼的部分损坏的公共设施、设备进行维修：2020年1月11日02房疏通排污主管花费100元、2020年9月21日02房疏通排污主管花费100元。原告将上述维修情况及每户业主分摊费用数额均制作通知，公告张贴于小区，被告应分摊费用165元。因被告未交纳上述物业服务费和维修公摊费，遂诉至本院。被告称其只认可2005年12月12日签订的《顺易华庭前期物业管理服务协议》约定的收费标准0.8元/平方米，其房屋建筑面积也是上述合同中所写239.93平方米；对原告主张的维修公摊费不予认可，认为原告没有履行告知义务，未提供正式发票；因原告服务质量未达到《顺易华庭前期物业管理服务协议》、《前期物业服务委托合同》以及国家颁布物业服务条例的标准，故拒绝交纳物业服务费。经向乐昌市不动产登记中心查询，房屋建筑面积为260.93平方米。另查明，因被告未交2018年1月至2019年6月物业服务费，原告于2019年7月25日将被告诉至本院，本院于2019年10月18日作出（2019）粤0281民初1190号民事判决，被告应于判决生效之日起五日内向原告支付2018年1月至2019年6月的物业服务费4698元、违约金704.7元;案件受理费25元，由被告邱勇华负担。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告之间的权利义务已有本院生效的判决书予以确认，本案不再赘述。原告为小区业主提供的物业服务涉及多个项目，业主不能因原告在某个项目服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费，本院对被告的抗辩主张不予采纳。因原告对被告提出小区公共设施设备破损、消防设施陈旧、公共绿化无人打理、公共区域乱摆卖等抗辩意见表示无异议，因此可以认定原告有违《前期物业服务委托合同》第七条、第八条、第九条、第十二条的约定，故本院酌情减免被告应缴10%的纳物业服务费。经计算，被告向原告缴纳2019年7月至2020年10月的物业服务费为3757元（计算标准:260.93平方米×1元×16个月×90%≈3757元）。因原告在履行物业服务管理中也存在违约行为，故原告要求被告支付物业服务费的同时支付违约金的理由不充分，本院不予支持。关于维修公摊费，原告依据合同约定对被告房所在单元楼公共设施设备提供维修、养护服务，且对每一次维修项目均制作维修公摊费用通知，并张贴告知业主，并向本院提交了分摊明细表、支付证明单及收据予以证实，而上述维修费用属于物业公共设施设备维修运行发生的必要费用，且收取的维修费用也是为了维护小区业主的共同利益，保障小区共有部分及公共设施的正常运转，因此，原告按照合同约定以及相关规定收取该项费用并无不当。故对被告称原告未履行通知义务、未提交正式发票拒绝支付该费用的抗辩，本院不予采纳，被告应向原告支付维修公摊费24元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条规定，判决如下：一、被告邱勇华应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付2019年7月至2020年10月的物业服务费3757元、维修公摊费24元；二、驳回原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邱勇华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 黄旭坚二〇二〇年十二月二十三日法官助理 梁小荣书 记 员 邓 星