山西省石楼县人民法院   民事判决书   （2020）晋1126民初470号   原告（反诉被告）：山西金黄地房地产开发有限公司。   法定代表人：梁×。   委托诉讼代理人：李×，山西东征律师事务所律师。   被告（反诉原告）：刘×，石楼县人，现住石楼县。   委托诉讼代理人：冉×，山西君瀚律师事务所律师。   原告（反诉被告）山西金黄地房地产开发有限公司（以下简称金黄地公司）与被告刘×（反诉原告）买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金黄地公司委托诉讼代理人李×与被告刘×及其委托诉讼代理人冉×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金黄地公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付购房款208223元（当庭变更为支付购房款213899元，）及违约金（从2015年5月18日至实际履行日止）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年原告在山西石楼县一中附近开发房地产，被告经实地看房后于2015年5月18日与原告签订房屋买卖合同，合同约定被告购买原告位于××楼石楼一中西侧第1幢1层2303号商品房，该商品房的约定建筑面积为127.41平方米（后实际建筑面积133.61），单价2580元，商品房总价344713.8元。合同签订后被告向原告支付了130814元购房款，但剩余213899元购房款迟迟不肯支付。综上所述，为了维护原告的合法权益，特此起诉，请求判如所请。   被告刘×辩称，合同约定房屋的总价款是328717元，现已支付130814元，故其应支付的购房款为197903元。另外合同约定的违约金比率过高，请求变更为万分之四。   原告金黄地公司针对其主张提交了如下证据：1.建设工程施工许可证；2.建设工程规划许可证；3.建设用地规划许可证；4.建设项目选址意见书；5.商品房预售许可证；6.商品房买卖合同；7.商品房销售贷款协议；8.个人住房（商业用房）借款最高额保证合同；9.测绘报告。   被告刘×对上述证据的真实性无异议，但案涉房产没有国有土地使用证、商品房质量保证书、商品房使用说明书、房屋竣工验收备案表，且因为原告的原因未能办理按揭。   反诉原告刘×向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告依约交付依法具备交付条件的房屋；2.请求判令反诉被告支付逾期交房的违约金102035元；3.请求判令反诉被告承担反诉受理费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年5月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房用途为住宅，是预售商品房；第三条约定：该商品房建筑面积共127.41平方米，有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；第四条约定：该商品房总金额为人民币叁拾贰万捌仟柒佰壹拾柒元(328717元)；第六条约定付款方式：买受人按首付98717元，余款23万元银行按揭；第八条约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十二条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十六条约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。第十八条约定：买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。   合同一经签订，反诉原告便依约向反诉被告支付了首付款后又多付了32097元，并说好等待反诉被告向按揭银行递交并办妥相应手续后配合银行提交按揭贷款手续。但自交付130814元房款后，反诉被告既未向银行申办手续，亦未向反诉原告出具任何发票单据，更未向房管部门办理备案登记。至今，反诉被告都未按合同约定的时间及交接方式交房，亦未口头告知交房事宜。反诉被告已违反合同第九条的约定，应当向反诉原告支付逾期交房的违约责任。   除此之外，由于反诉被告的原因造成反诉原告无法实现银行按揭的权利，但，反诉原告已经向反诉被告实际履行了部分房款的分期义务(32097元)，自签订合同至今一直按照合同有关条款履行义务。而反诉被告除未按合同约定履行交付房屋构成根本违约外，自2015年至今，反诉被告多次无权、恶意处分、占用商品房公共部位和公用房屋分摊面积。该违反法律的行为已严重侵犯了所有业主包括反诉原告的权利，亦违反了合同第三条及附件二的约定。双方互负义务，根据合同，反诉被告的履行期限是2015年5月30日，很明显，反诉被告是先履行义务的一方，因合同未约定付款期限，但约定了付款方式为按揭，那么反诉原告需要反诉被告配合办理相应按揭手续后继续履行付款义务；并对于反诉被告违反合同第三条、第十八条(占用、改变、损坏公共部分）；第八条、第十一条、(不交房问题)及第十六条(无住房质量保证书)严重违约的行为，反诉原告有权就合同义务行使先履行抗辩权，并要求反诉被告继续履行经验收合格，有《房屋竣工验收备案表》、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》的房屋交付义务。   自反诉被告的商品房预售至今，已有五年之久，但，反诉被告所售所有房屋均未能依法依约向任何业主办理产权登记，经问询，反诉被告并未为购房人办理相应登记，经了解，反诉原告所购房屋已不具备反诉被告事先承诺的房地产权属证书。反诉被告的已以其行为表明其无法履行合同第十二条、第十五条确定的义务，因此，反诉原告向贵院申请，请求依法判令反诉被告依法办理房屋产权证书，履行合同所确定的各项义务。   反诉被告金黄地公司辩称，由于刘×合同签订后长达五年的时间里即未理银行按揭，又未支付剩余购房款，所以没有义务交房。另外，如果不具备交房条件的话，请求解除合同，返还购房款。   反诉原告刘×针对其主张提交了（2020）晋1126民初252号民事判决书并申请证人高×出庭作证。   原告金黄地公司对上述证据均有异议，认为判决书并未生效，该案已由吕梁市中级人民法院发回石楼县人民法院重新审理，故该判决书认定的内容尚不具有法律效力；认为证人高×的证言反映的是小区的物业情况与本案无关。   根据原、被告陈述及经庭审质证、认证的证据，本院认定事实如下：2015年5月18日，金黄地公司与刘×签订《商品房买卖合同》及附件，约定刘×以328717元的价格购买金黄地公司开发的的坐落××楼房屋。合同第六条约定“买受人首付98717元，余款23万元办理银行按揭”；第七条约定“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金”；第八条约定“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。   又查明，刘×支付130814元购房款后，至今未办理案涉商品房的按揭贷款，亦未通过其他方式付清剩余购房款。案涉房产至庭审结束时未经相关部门验收。   另查明，合同关于各方当事人若违约应承担违约金的比率均为手写。根据合同约定违约金的计算方式，若合同继续履行，截至本案受理之日（2020年10月10日），因刘×逾期付款应承担的违约金为387691.98元，金黄地公司因逾期交房应承担的违约金为102505.85元。   本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。金黄地公司与刘×签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照约定，全面履行各自义务。合同签订后，刘×作为买受人应当按时、足额交纳相应购房款。根据合同约定，刘×在交付首付款98717元后，余款23万元应向银行申请按揭，但其在签订合同后至今长达五年的时间内从未向银行申请办理按揭，亦未通过其他方式付清剩余购房款或与金黄地公司达成付款合意，显属违约。至于其辩称应该先由金黄地公司向按揭银行递交并办妥相应手续后再配合银行提交按揭贷款手续，未办理按揭的责任在被告，但对此并未提供相应的证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。另合同约定金黄地公司应在2015年5月30日前向刘×交付经验收合格的商品房，同时还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但直至庭审结束案涉房产既未经相关部门验收合格，金黄地公司又未向刘×提供上述文件，故其亦存在违约。   综上，刘×没有支付剩余购房款构成违约；金黄地公司未按约向刘×交付验收各格的商品房亦构成违约。根据《合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，可对双方的违约行为互不追究。鉴于刘×要求只有在具备合同约定的全部交房条件的前提下才同意收房，而金黄地公司要求如果不具备交房条件就解除合同，根据庭审查明的事实，现该商品房不具备法律规定的交房条件，且合同继续履行亦加重了双方当事人的违约责任，故本案双方签订的房屋买卖合同应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）山西金黄地房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘×签订的《商品房买卖合同》及附件；   二、原告（反诉被告）山西金黄地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）刘×已支付的购房款130814元   三、驳回原告山西金黄地房地产开发有限公司及反诉原告刘×的其他诉讼请求；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4423元，由原告负担；反诉案件受理费2341元，由被告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。   审判长 刘保荣   审判员 卫玲丹   人民陪审员 梁愉聆     二○二○年十二月二十五日   书记员 呼瑞琴