浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初4922号 原告（反诉被告）：龚尔丹，女，1954年8月19日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托诉讼代理人：巩思东，北京晟世青峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金滨，北京晟世青峰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：田元元，女，1982年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：冯学锋，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州众赢房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道滨安路**，社会统一信用代码：91330108MA2GNYCOXN。 法定代表人：毛维一，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：俞伟，系公司员工。 第三人：浙江德佑贝家房地产经纪有限公司，住，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道广孚联合国际中心****会统一信用代码：91330104MA2AY9JJ61。 法定代表人：何生祥，执行董事。 委托诉讼代理人：瞿嘉敏，系公司员工。 原告龚尔丹诉被告田元元、第三人杭州众赢房地产代理有限公司（以下简称众赢公司）、第三人浙江德佑贝家房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，被告田元元在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）龚尔丹的委托诉讼代理人巩思东、金滨，被告（反诉原告）田元元及其委托诉讼代理人冯学锋，第三人众赢公司的委托诉讼代理人俞伟，第三人德佑公司的委托诉讼代理人瞿嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚尔丹向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同已于2020年8月18日解除；2.被告向原告支付违约金1300000元；3.被告配合原告撤销萧山区××街道××幢××号房屋的网签手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、涉诉房屋交易相关协议内容。2020年6月30日，原、被告及第三人众赢公司签订《房屋买卖定金协议》（以下简称定金协议），就原告将杭州市萧山区××街道××幢××室（以下简称涉诉房屋）房屋出售给被告事宜达成本协议。协议约定，定金金额200000元，被告于2020年6月29日支付给原告；原告应在双方成功签订《杭州市房屋转让合同》后1个工作日内将定金返还给被告。同时，定金协议约定房屋交易具体事宜，包括：1.房屋交易价款650万元；2.被告于2020年8月5日前支付首期款420万元，于2020年11月5日前支付余款230万元；在全款到达监管账户后，原告配合将涉诉房屋过户至被告名下。各方约定，如有任何争议，向房屋所在地人民法院起诉。2020年7月19日，原、被告及第三人德佑公司就涉诉房屋签订《杭州市房屋转让合同》（以下简称房屋买卖合同），约定涉诉房屋转让总价为人民币650万元，付款方式为分期付款：本合同签订之日起17日内（即2020年8月5日前），被告支付房款首期人民币420万元至甲乙双方约定的第三方监管账户；被告须于2020年11月1日前支付余款230万元至第三方监管账户。原告自不动产过户至被告名下且第三人德佑公司领取不动产证书之日起3个工作日内将物业相关配套费用结清，将房屋交给被告。如被告未按合同约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第三天起至实际付款之日止按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过9天，原告有权要求被告支付违约金130万元，合同终止，被告将房屋退还原告。违约金不足以弥补损失的，由被告补足。如原告逾期交房，按前述同样利率计算违约金，如逾期超过5天，被告可以要求原告支付违约金130万元，合同终止，违约金不足以弥补损失的由原告补足。同日，原、被告签订补充协议，将之前支付的定金20万元转成车位款，剩余车位款于过户当日由被告直接支付给原告。另，原、被告与第三人众赢公司签订《经纪服务合同》，由第三人众赢公司担任本次交易的居间方，众赢公司指定德佑公司为本次交易办理网签手续。二、被告逾期付款严重违反合同约定，且在合同签订和履行过程中存在诸多不诚信的行为。原告根据合同约定，配合办理了网签手续，并将不动产登记证书交至第三人处。被告却无视合同约定，未能在合同约定的8月5日前支付首期购房款。在原告多次催促下，被告仍未能在违约缓冲期截止日即8月14日前完成支付，原告依约享有解除权。双方于8月14日就被告未付款一事进行沟通，被告表示支付2万元违约金，希望付款周期能延后至下一周，原告方予以拒绝，双方未能就违约金一事达成一致，被告方表示当天即可付款。但被告在14日当天仍未支付首期款。2020年8月15日，被告邀请原告协商付款延期一事，双方未能达成一致，原告明确告知被告解除合同，被告表示当日要完成付款。事实上8月15日当天被告亦未完成首期款的支付。因被告于14日、15日均表示要完成付款，原告却未收到被告付款通知，后经查询得知，被告不顾原告于15日明确通知其解约的事实，分别于8月16日、8月17日将首期款打入监管账户内。原告于8月18日，正式通过文字形式通知被告解除合同。原告依约享有合同解除权，故合同解除日期应以原告通知被告之日为准，故请求法院确认2020年8月18日原被告之间的房屋买卖合同解除，同时按合同约定判令被告向原告支付违约金130万元。另，在整个合同签订过程中，原告要求首期款支付时间控制在半个月内，在被告和居间方多番沟通下，才同意将首期款付款时间定在8月5日，已较杭州市二手房交易习惯付款周期长20天左右。后在签订房屋买卖合同中，原告不同意在8月5日之后再给被告延缓付款的约定，居间方告知系格式合同无法修改，必须给一个缓冲期，原告以为系格式合同无法修改（原格式合同中写的违约缓冲期为5天，即被告超过5天不付款，原告可以解除合同并要求被告承担130万元违约金），故进行了签约。但在签约后，原告发现，被告和居间方偷偷将5天缓冲期改成了9天，而原告延期交房的违约缓冲期仍是5天。原告虽然当时表达了不满，但鉴于合同已经签订，未过多计较，并明确告知被告已经给了很大的时间空间，务必依约支付。三、被告不具备履行合同的能力。在整个履约过程中，原告发现，被告不具备支付全额购房款的履约能力。在被告即将违约之际，原告在与被告的沟通中发现，被告支付首期款的资金，系抵押其他房产套取出来的钱。而据原告所知，目前银行及其他金融机构均响应银保监会的要求，严禁这类资金二次流入房地产市场，故均会在这类抵押贷款合同中明确约定贷款用途，如果违规使用贷款，便会提前要求贷款人还款并支付罚息。原告虽未见到被告与银行的抵押贷款合同，但根据当前的政策，被告应属于违规使用贷款资金，银行一旦发现，将第一时间要求被告提前清偿。而原被告之间的交易周期很长，第二笔付款时间在11月份，被告自有或者合规资金不足以支付购房款，甚至不足以支付首期款，被告在签约以及履约时要求延迟付款亦是因为资金不足所致，故原被告之间的房屋买卖合同没有继续履行之必要，被告不具备履约能力构成根本违约，亦应向原告支付根本违约金130万元。四、合同解除后，应当恢复原状，故被告应配合原告撤销网签手续。综上所述，原告特此起诉，请求判如所请。 被告田元元辩称：被告延误支付首期房款2天时间属实，但该情况的发生是建立在陈锴多次口头表示同意延期、其母亲龚尔丹14日来杭州签订延期协议的行为基础上。从日常经验和逻辑出发，陈锴的行为已经显示其本人和代表母亲龚尔丹默认同意延长几天付款期。同时，双方也都形成了延期付款需要经济补偿的共识，但由于最后谈判时间分别在8月14日、15日两天而最后因补偿金额差距过大未成功而造成时间上跨越了付款截止期，才产生了本案纠纷。从8月初周多见与陈锴多次微信电话协商、8月13日才敲定最后一日签署协议商谈补偿金额、14日龚尔丹未出现签协议、陈锴推脱且始终不提具体补偿金额，15日报价50万等，明知8月16日已全款支付的情况下，8月18日微信通知周多见解除合同索赔130万元，上述行为过程不免让人怀疑陈锴利用机会设局诱使买房人违约，从而造成违约方过高损失。如此则是滥用合同解除权的欺诈和投机行为，不应得到司法支持。关于本诉诉讼请求，应当依法予以驳回。原告第一项诉请的依据是2020年8月18日陈锴以微信文字通知发送周多见，但发出解除合同通知与接收通知的均不是本案当事人，因此原告第一项诉请无事实与法律依据。本案从事实过程和法律规则出发，原告的本诉诉请均不应得到人民法院支持，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告田元元提起反诉，请求判令：1.反诉被告继续履行2020年7月19日签署的《杭州市房屋转让合同》，配合办理将杭州市萧山区××街道××幢××室房屋权属变更登记至反诉原告名下，并移交该房屋给反诉原告；2.第三人协助办理本诉请第一项；3.反诉被告向反诉原告支付违约金1300000元；4.反诉被告承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，反诉原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2020年7月19日，反诉原告田元元、反诉被告龚尔丹及第三人众赢公司签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定：龚尔丹将其所有的位于杭州市萧山区××街道××幢××室房产出售给田元元，合同总价650万元，田元元分二期付款：首期420万元、第二期230万元（截止付款时间2020年11月1日），分期支付至第三人众赢公司开设的银行第三方监管账户，全部房款汇入监管账户后三个工作日办理房屋权属变更登记，取得不动产权证书后三个工作日，移交房屋给田元元。合同还约定了买卖双方逾期付款和逾期交房的违约金均为130万元等合同条款。当日，田元元、龚尔丹又签订《补充协议》，确认房屋总价650万元，车位款82万元，田元元此前已交的20万元定金抵作车位款。同时特别约定：该房屋到2020年10月30日满2年，龚尔丹应在满2年后5个工作日内办理房屋所有权的过户手续。若有逾期，则违约方承担房屋总价款的20%违约金。合同及补充协议签订后，田元元除此前已经支付20万元定金外，于8月16日，支付房款420万元至监管账户；于10月29日，支付尾款230万元至监管账户。至此，田元元已履行完毕买房人的全部支付房款合同义务。田元元付款后，立即通知第三人和转达龚尔丹敦促按约履行房产登记变更和移交过户，但龚尔丹迟迟未履行。而龚尔丹之子陈锴却以首期款支付时间超过合同约定两天为由请求解除合同，事实上田元元在首期款支付时间上与陈锴多次协商延缓取得谅解，且全部价款已付清未对卖房人造成任何实质不利影响，经多次沟通，但仍事与愿违。另，田元元、龚尔丹签订购房合同、补充协议的当日，又与第三人德佑公司签订《居间服务合同》，由田元元、龚尔丹共同承担购房中介费，亦同意德佑公司授权众赢公司办理网签手续，故此德佑公司、众赢公司与龚尔丹均有共同承担产权变更登记和房屋移交的合同义务。综上所述，由于龚尔丹违背合同约定，迟迟不予履行卖方义务，造成田元元已支付巨额房款却无法收房入住的困境，故田元元依法提起反诉诉请并主张违约赔偿。 反诉被告龚尔丹辩称：不同意反诉原告全部诉讼请求。1.案涉房屋买卖合同履行过程中，反诉原告未能在合同约定的付款日期完成付款，且未能在合同约定的违约缓冲期内完成付款，两个阶段的违约之下，根据合同约定，本诉原告享有合同的解除权。本诉原告已行使合同赋予的解除权，合同依约已经终止，双方只需处理合同解除后的后续事宜即可，无需再继续履行。2.合同解除后，关于反诉原告应付多少违约金的事情，现在未能达成一致，故本案应着重处理本诉被告违约金金额的问题，本诉原告在没有任何违约情况下不承担任何违约责任。3.因首期款违约支付、反诉原告违约金的问题未能达成一致前，对方要求以本诉原告未配合过户为由赔偿违约金的诉讼请求无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龚尔丹认为田元元提交的录音不能完整反映当天的谈话内容，录音文字稿整理不准确。对当事人提交的其他证据，其真实性各方均无异议。对本案当事人提交的证据，本院予以确认，其证明力将结合本案其他证据综合认定。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 萧山区宁围街道天璞御园9幢2304室的房屋系龚尔丹单独所有。2020年6月30日，经众赢公司居间介绍，龚尔丹与田元元签订《房屋买卖定金协议》及《补充协议》，约定龚尔丹将上述房屋出售给田元元；定金20万元，付至陈锴账户。龚尔丹之子陈锴代龚尔丹在定金协议上签字，并确认收到定金20万元。 2020年7月19日，龚尔丹（卖方、甲方）与田元元（买方、乙方）在房地产经纪机构德佑公司签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》一份，就前述房屋买卖事项约定：房屋转让总价650万元；在合同签订之日起17日内乙方支付房款首期420万元至甲乙于双方约定的银行第三方监管账户，乙方于2020年11月1日前支付余款230万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算；逾期付款超过9天，甲方有权主张的违约责任为，乙方向甲方支付违约金共计130万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失于违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；车位转让价格另计为82万元，乙方在签订《杭州市房屋转让合同》前已经以购房定金形式支付甲方20万元整，剩余车位转让费62万元乙方于过户当日自行支付给甲方；合同还对其他权利义务进行了约定。 因资金筹措困难，田元元前夫周多见于2020年8月13日联系陈锴希望延期付款，陈锴表示双方可于次日商量、由田元元适当补贴。2020年8月14日，在居间方员工俞伟的见证下，陈锴、田元元、周多见多次协商补偿事宜。当晚协商过程中，田元元、周多见表示最晚于2020年8月18日前付款，期间按照垫资公司利率标准补偿2万元；并表示根据合同约定逾期付款卖方有权解除合同，若无法达成一致，其将向垫资公司借款支付首期购房款。而陈锴表示，母亲龚尔丹因身体不适无法到场，其未与龚尔丹商量、无法擅做决定。最后，陈锴提出补偿10万元的方案，田元元予以拒绝。后田元元未于当日支付首期购房款。次日，在俞伟的见证下，陈锴、田元元、周多见再次协商补偿金额，双方仍未能达成一致。2020年8月16日晚，田元元向第三方监管账户转账420万元，其中300万元于当日到账、剩余120万元于次日到账。2020年8月18日，陈锴向周多见发送微信表示，“由于你方付款时间超过合同约定的最晚期限，依照合同约定，我方行使解除权，并由你方承担违约责任。请尽快支付违约金，双方合同自本通知送达之日解除。”周多见回复，“你家是不卖了对吗”“购房款已经打入账户了啊”“你早都可以去领了。”2020年10月29日，田元元向第三方监管账户支付230万元，并附言“天璞尾款”。2020年11月5日，龚尔丹就合同解除事宜提起本案诉讼，田元元于2020年11月23日提起反诉。 本案审理过程中，经释明，田元元表示如法院判决继续履行合同，则依据合同20万元转为车位款；如法院判决确认合同解除，则20万元按照定金罚则返还。 本院认为，龚尔丹和田元元签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据合同约定，田元元应在合同签订之日起17日内即2020年8月5日前支付首期购房款420万元至银行第三方监管账户；逾期付款超过9天即2020年8月14日以后，龚尔丹有权终止合同并主张违约金130万元。现田元元于2020年8月16日方支付该420万元，虽双方期间曾就补偿款项进行协商，但2020年8月14日晚上田元元已经拒绝陈锴提出的10万元补偿方案，且其后双方亦未能就付款时间变更事项达成一致，合同约定的解除条件成就。 陈锴于2020年8月18日代表龚尔丹向周多见发送解除通知。对此，田元元抗辩解除通知并非龚尔丹发出，其对通知内容并不知情，其与周多见已经离婚、周多见未经其授权故该通知不具有合同解除的效力。鉴于双方在房屋买卖洽谈和交易期间，陈锴代表龚尔丹与周多见、田元元多次进行沟通、磋商，现龚尔丹对陈锴代表其发出解除通知的行为予以认可，而周多见虽未取得田元元的授权，但基于双方前期协商过程，龚尔丹及陈锴有理由相信周多见有权代理田元元接收解除通知。现龚尔丹根据合同约定主张合同解除，田元元虽对此有异议，但其在解除通知到达之日起三个月以后才以答辩及反诉的形式提出异议，其抗辩违约情形显著轻微并要求继续履行合同、龚尔丹支付违约金的请求本院不予支持，本院确认龚尔丹与田元元之间的房屋买卖合同于2020年8月18日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施、并有权要求赔偿损失。因案涉房屋买卖合同已于2020年8月18日解除，龚尔丹要求田元元配合其办理案涉房屋的网签撤销手续的诉讼请求有据，本院予以支持。对于龚尔丹主张的违约金130万元，虽然双方当事人在合同中约定了130万元违约金，但是违约金的主要性质应该为填补损失，违约金的金额也应该与违约方的违约情况相符。本案合同履行过程中，田元元虽未能按期付款，但一直积极与龚尔丹、陈锴就迟延付款的补偿方案进行沟通，表达继续履行房屋买卖合同的强烈意愿，并于2020年10月29日将剩余的购房款230万元也转账至银行第三方监管账户，其并不存在恶意违约的倾向。龚尔丹主张违约责任，但未能就其实际损失提供证据予以证明，结合上述违约行为以及可能产生的损害后果，本院酌定由田元元支付违约金10万元。田元元要求龚尔丹退还20万元有据，经与田元元应支付的违约金相抵销，龚尔丹应向田元元退还10万元。此外，田元元支付的650万元购房款龚尔丹未予领取，合同解除后该款项由田元元自行向德佑公司商榷或主张退回。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认龚尔丹与田元元于2020年7月19日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》于2020年8月18日解除； 二、田元元于判决生效之日起三十日内配合龚尔丹办理萧山区××街道××幢××号房屋的网签撤销手续； 三、龚尔丹于本判决生效之日起七日内向田元元退还100000元； 四、驳回龚尔丹其他诉讼请求； 五、驳回田元元其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16500元，减半收取8250元，由本诉原告龚尔丹负担7100元，由本诉被告田元元负担1150元；反诉案件受理费18300元，减半收取9150元，由反诉原告田元元负担7000元，由反诉被告龚尔丹负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 赵 凉 二〇二〇年十二月三十日 书记员 孔雅云