宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2020）宁0303民初2849号   原告：李某,住宁夏回族自治区吴忠市。   被告:张某，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告李某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年7月31日签订的购房协议；2.判令被告向原告返还购房款85841元,支付利息4746元,向原告赔偿购房款85841元,共计176428元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月31日，原、被告签订了购房协议，约定被告将登记在其名下的的位××园以235841元的价格出售给原告，房屋面积116.34平方米。当日原告向被告支付85841元，下剩150000元于2020年8月一次性付清，付清后十日内被告协助原告办理房屋过户手续。但被告隐瞒了涉案房屋设定抵押的事实，并且未经原告同意于2020年3月20日擅自将房屋出售给罗发秀，并办理了过户登记手续，被告行为严重损害了原告的合法权益，依据相关法律规定被告应当向原告承担惩罚性赔偿并向原告返还购房款，支付利息。   被告张某辩称，这个购房协议有问题，当时是马兆山给我放的高利贷，法院判决由我向马兆山支付借款85841元，这个案子现在已经进入执行程序了，由于我没有能力偿还被拘留了15日。之后马兆山又和我到执行庭协商处理，一次性索要所有的借款85841元，我没有能力偿还。马兆山妻子马文花说这个钱不是他们的钱，而是他舅母的钱，然后给我给了一个电话，让我拨打，我打通后说我现在也没有钱一次性还不清，我给原告分期偿还，原告来到法院。本来说我打借条或者欠条，但原告不同意，马兆山也说一次性要这个钱，就逼着我写了这个协议，所以我认为这个协议没有真实买卖房屋的意思，也就只能证明我欠原告的85841元，我再也没有收到原告给我支付的任何钱。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提交的购房协议一份、不动产权证书一本、微信聊天截图十张，被告质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的微信聊天记录一百二十九条、微信语音记录二十八条，原告质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的民事判决书一份、收条两张、询问笔录一份、红寺堡区不动产登记信息查询结果证明一张、抵押权登记信息一张、情况说明一张，原、被告质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张某因欠马兆山的借款，被马兆山起诉至本院，本院依法判决，后马兆山申请执行。案件在执行的过程中，原告李某、被告、马兆山等人于2019年7月31日经过协商，由被告向原告借款85841元，并将该款向马兆山偿还案件执行款85841元，相互出具收据，被告将登记在其名下的的位××镇以235841元的价格出售给原告，并签订了购房协议，将85841元作为已付的购房款，剩余150000元于2020年8月一次性付清，付清后被告在10日内配合原告办理房屋过户手续，过户费由原告承担。协议签订后，被告将涉案房屋的不动产权证书交付给原告。涉案房屋被告于2019年7月23日办理抵押登记。因原告向被告索要购房款，被告于2019年9月1日通过微信转账的方式向原告返还购房款2000元。2020年3月20日，被告将涉案房屋转让给罗发秀并办理了过户手续。原告多次索要购房款，被告至今未将下剩的购房款83841元返还。   本院认为，原告购买被告的房屋并签订了购房协议，该协议合法有效，双方形成房屋买卖合同纠纷。关于原告要求解除原、被告于2019年7月31日签订的购房协议的诉讼请求，原、被告签订购房协议后，在履行协议的过程中原告向被告索要购房款，被告于2019年9月1日向原告返还购房款2000元，原、被告实际行为说明双方已经达成解除购房协议的合意，应视为双方的真实意思表示，因此购房协议于2019年9月1日已经解除，并不需要再次解除，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还购房款85841元,支付利息4746元,赔偿原告购房款85841元,共计176428元的诉讼请求，原、被告在履行协议的过程中自愿达成合意解除购房协议，被告不存在一房两卖的情形，因此被告不应赔偿原告购房款85841元，但购房协议解除后被告应当返还原告已支付的购房款85841元，庭审查明被告已返还原告2000元购房款应予扣除，故被告应返还原告已支付的购房款83841元，超出的部分不予支持；原告主张的利息4746元实际是逾期付款损失，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，自2019年9月1日原、被告解除购房协议之日起开始计算逾期付款损失，但庭审中原告主张自2020年7月31日计算至2020年11月6日即起诉之日共计99天，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算逾期付款损失，逾期付款损失875.51元（3.85%÷365天×99天×83841元），超出的部分不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：   一、被告张某于本判决生效后十日内一次性返还原告李某购房款83841元，支付逾期付款损失875.51元，合计84716.51元；   二、驳回原告李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3829元，减半收取计1915元，原告李某负担956元，被告张某负担959。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判员 马荣清     二〇二〇年十二月十五日   书记员 张 彬   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。