河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17253号上诉人(原审被告)：李玉红，女，1967年5月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李坤耀，河南林东律师事务所律师。委托诉讼代理人：申凯文，河南林东律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王梦雅，女，1985年8月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张乐园，河南洺水律师事务所律师。上诉人李玉红因与被上诉人王梦雅租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人李玉红委托诉讼代理人李坤耀、申凯文，被上诉人王梦雅委托诉讼代理人张乐园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉红上诉请求：1、判令撤销（2020）豫0191民初12565号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回一审法院重审；2、本案及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉主体错误，一审法院认定《租赁合同》合法有效及违约金与事实不符；涉案房产自2019年6月，由河南云垚建筑装饰工程有限公司通过公户，向被上诉人支付房租126000元后实际租赁使用至2019年底。被上诉人对此事一直知晓，后因被上诉人和后来的承租人河南云圭装饰工程有限公司之间有租赁纠纷，迟迟得不到解决，才对被上诉人进行诉讼。因此，上诉人与被上诉人的租赁合同已于2019年6月份实际履行完毕。被上诉人起诉主体错误，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》仍合法有效与事实不符，以该合同有效为前提认定的违约金自然也与事实不符，且上诉人并未违约过，应改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决计算租金有误。涉案房屋实际承租人河南云垚建筑装饰工程有限公司曾与被上诉人协商，从2019年7月1日至2020年6月26日，每月租金为2.1万元，这也是河南云垚建筑装饰工程有限公司通过公户，向被上诉人支付房租126000元后，被上诉人无异议的原因。即使按照一审判决认定涉案租赁合同有效的情况下，依照该合同对房租计算的条款，2020年1月1日至2020年6月26日的租金应以年租金2.1＊12=25.2万元计算，而并非277830元计算，则正确应付租金应为25.2／365＊118=81468元。三、一审判决支持被上诉人，违反公序良俗、公平公正原则。上诉人在2019年6月份告知被上诉人不再续租房子，且上诉人帮被上诉人找到承租人，承租人河南云垚建筑装饰工程有限公司一直要求和被上诉人重新签订租赁合同，但被上诉人不愿意重新签订。导致承租人河南云垚建筑装饰工程有限公司与被上诉人发生纠纷后，由未实际使用涉案房屋且未收受任何利益的上诉人承担此不利后果。纵观此案，上诉人一直秉承积极协商、友好共赢的态度，设身处地从被上诉人角度考虑，然而被上诉人凭借其在租赁合同中的优势地位，怠于配合，“法律不保护权利上的沉睡者”，一审判决对被上诉人的支持有违这一法谚，且对实质公平造成了损害。综上所述，本案一审判决有违客观事实和实质公平。恳请法院支持上诉人的上诉请求。王梦雅辩称，双方之间的租赁合同并没有解除。被上诉人依据合同起诉上诉人并无不当。至于房屋的实际使用人是谁并不影响双方之间的租赁关系，也不影响被上诉人向上诉人收取房租的权利。一审判决计算租金正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。王梦雅向一审法院起诉请求：1．判令李玉红支付拖欠的租金162067.5元，支付违约金83349元，共计245416.5元；2．本案诉讼费由李玉红承担。一审法院认定事实：2013年7月1日，王梦雅（作为承租方、乙方）与案外人尹秀英（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，其主要内容为：房屋地址郑州市郑东新区地润路2号5号楼一层附7号商铺。原签订的十年期同一房产租赁合同现已执行四年，截止2014年6月26日的租金已结清。另外，甲方已收取乙方的租赁押金2万元，现甲方提出，将该房屋剩余六年租赁期（自2014年6月27日至2020年6月26日）的租金一次性收取，因此重新签订本合同。自2014年6月27日至2020年6月26日的房屋总租金为93.98万元，本合同价格不含各种税费，该房屋出租所产生的一切税费均由乙方承担。租赁期间，甲方允许乙方转租所承租房屋给合法经营的企事业单位或个人，因转租所产生的各种责任与义务由乙方承担。2013年7月1日，王梦雅通过银行转账方式向案外人尹秀英转款93.98万元。2016年12月1日，王梦雅（作为甲方、出租方）与案外人马兆华、李玉红（作为乙方、承租方）签订《租赁合同》，其主要内容为：甲方将其拥有的坐落于郑东新区地润路2号5号楼一层附7号商铺房屋租给乙方使用，用途为商业。该房屋租赁期限3.8年，自2016年12月1日至2020年6月26日止。甲方送装修期一个月（即2016年12月1日至2017年1月1日）；月租金为2万元；从第二年起，租金在上年的租金基础上逐年递增5％；该房屋租金按六个月支付，支付时间为房租到期前一个月支付下六个月房租。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1％支付滞纳金；拖欠租金超过一个月，则甲方有权收回该房屋，乙方按实际居住日缴纳租金并承担违约责任。房屋租赁期发生的一切费用（电话费、水、电、天然气、物业管理费、暖气、收视费等各项实际使用费用，包括房屋租赁税）由乙方负责。租赁期内若甲乙任意一方违约，则需向另一方支付年租金的30％作为违约金。2019年6月17日，案外人河南云垚建筑装饰工程有限公司向王梦雅银行账户转款12.6万元。一审法院认为，王梦雅与案外人尹秀英签订的《房屋租赁合同》、王梦雅与李玉红签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李玉红辩称，涉案房产从2019年6月至2019年年底，由河南云垚建筑装饰工程有限公司使用，李玉红并未使用该房产，李玉红在2019年5月份告知王梦雅，不想继续租下去。而后王梦雅要求李玉红帮其找承租人，后承租人河南云垚建筑装饰工程有限公司要求和王梦雅重新签订租赁合同，但王梦雅不同意重新签订。依据李玉红向原审法院提交的证据，无法确认王梦雅与案外人河南云垚建筑装饰工程有限公司达成租赁合意，原审法院认定，双方之间的《租赁合同》仍合法有效，双方仍应按照该合同履行义务，故对李玉红该项辩称原审法院不予采信。原审法院依据双方庭审陈述及所举证据认定，李玉红使用房屋至2020年6月26日，2020年1月1日至2020年6月26日共计178天，2020年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，原审法院根据本地的防疫情况等酌定免除李玉红60天的租金，178天扣除60天尚余118天，按年租金277830元计算，应付租金为89819元，故王梦雅诉请判令李玉红支付租金162067.5元，原审法院予以支持89819元。《租赁合同》约定，租赁期内若甲乙任意一方违约，则需向另一方支付年租金的30％作为违约金。该约定明显过高，原审法院根据本案的具体情况酌定李玉红向王梦雅支付违约金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李玉红于判决生效之日起十日内向原告王梦雅支付租金89819元、违约金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4981元，减半收取2490.5元，由原告王梦雅负担1242.5元，被告李玉红负担1248元。本院二审期间，上诉人李玉红提交照片一张，予以证明涉案租赁房屋从2019年6月份开始由案外人河南云垚建筑装饰工程有限公司实际承租使用，李玉红和王梦雅之间的租赁合同已于2016年6月解除，王梦雅与河南云垚建筑装饰工程有限公司达成了新的租赁合同。王梦雅认为该证据不是新证据，且对证明目的不予认可。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据上诉人与被上诉人一、二审举证、质证及庭审陈述，能够认定王梦雅与李玉红之间的租赁合同在2019年6月并未解除，双方之间仍存在租赁关系。李玉红二审提交的图片仅能证明河南云垚建筑装饰工程有限公司现使用该房屋，无法证明在2019年7月后王梦雅与河南云垚建筑装饰工程有限公司存在租赁关系。原审法院根据双方之间的合同履行情况及新冠疫情这一事实情况，免除李玉红60天租期，判决由李玉红支付王梦雅租金89819元及支付违约金2万元适当。综上所述，李玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4981元，由李玉红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邓先理二〇二〇年十二月二十五日书记员  时婉秋