上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0115执异968号案外人：李某，女，1989年3月27日出生，朝鲜族，住吉林省柳河县姜家店朝鲜族乡曙光村曙光屯。申请执行人：李佳晨，男，1984年1月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：马玲玲，女，1987年9月6日生，汉族，户籍地江苏省。本院在执行申请执行人李佳晨与被执行人马玲玲离婚后财产纠纷一案过程中，案外人李某就本案的执行标的物座落于江苏省如皋市石庄镇石庄路XXX号迎江新村鸿悦华庭11幢301室房屋(以下简称“涉案房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李某1，其与被执行人系故友。2018年，案外人意某在江浙地区购买房屋，遂托被执行人予以寻访。同年4月，案外人相中涉案房屋，后委托被执行人支付押金人民币1万元。案外人分某于同年5月8日、25日合计支付首付款36.30万元。因案外人信贷问题，无法办理银行贷款，以被执行人名义购买涉案房屋。然涉案房屋真实权利人系为案外人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，该涉案房屋应归案外人所有。故提出异议申请，请求解除对涉案房屋的查封。申请执行人李佳晨认为，案外人自某名下存有多套房屋，以逃避税务的名义借用被执行人身份购买房屋，显属违法，不应得到人民法院支持，涉案房屋系被执行人名下财产，本院查封具有法律上的依据，综上理应驳回案外人的某1申请。本院查明：本院在执行申请执行人李佳晨与被执行人马玲玲离婚后财产纠纷一案，因被执行人未按执行通知履行已经发生法律效力的(2019)沪01民终9613号民事判决书确定的付款义务，本院于2020年1月16日以(2019)沪0115执26297号执行裁定书对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。本院于2020年3月4日作出(2019)沪0115执26297号执行裁定书，裁定终结上海市第一中级人民法院作出的已发生法律效力的(2019)沪01民终9613号民事判决书的本次执行程序。另查明：2018年5月25日，南通诚徽房地产开发有限公司(作为“甲方”、“卖方”)与案外人(作为“乙方”、“买方”)签订《商品房买卖合同(预售)》(以下简称《5.25合同》)一份，该合同第一条第2款约定：“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为石庄镇迎江新村鸿悦华庭，……”第三条第3款约定：“该商品房为第一条规定项目中的11#·【幢】o【座】/单元3层301号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。”该条第4款约定：“该商品房的……预测建筑面积共132.40平方米，其中套内建筑面积115.86平方米，分摊共有建筑面积16.54平方米。……”第六条“出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：”第1款为“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,460.72元，总价款为72,300元。……”第七条第(一)款约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金伍万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。”该条第(二)款约定：“买受人采取下列3种方式付款”其中该款第3项为“贷款方式付款：买受人应当于2018年5月25日前支付首期房价款363,000元。占全部房价款的50%。余款360,000元于2018年7月24日前办结银行贷款手续并向出卖人给付，否则视为买受人构成逾期付款。”2019年5月16日，南通诚徽房地产开发有限公司(作为“出卖人”)与被执行人(作为“买受人”)签订《商品房买卖合同(预售)》(以下简称《5.16合同》)一份，该合同第一条第2款约定：“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为石庄镇迎江新村鸿悦华庭，……”第三条约定：“买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：”该表中列明：“地上层数”为“11”、“预测建筑面积(㎡)”为“132.40”、“预测套内面积(㎡)”为“115.86”、“预测分摊面积(㎡)”为“16.54”；第六条约定：“该商品房总价款为723,000元。”第七条第(一)款约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金伍万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。”该条第(二)款约定：“买受人采取下列第3种方式付款”其中该款第3项为“贷款方式付款：买受人应当于2019年5月16日前支付首期房价款363,000元。占全部房价款的50%。余款360,000元向银行申请贷款支付。”2018年5月8日，案外人向南通诚徽房地产开发有限公司支付24万元。2018年5月25日，案外人向南通鸿悦华庭售楼中心支付12万元。2019年4月28日，南通诚徽房地产开发有限公司向案外人转账12万元。同日，案外人与被执行人签订《申明书》一份，该申明书约定：因案外人个人征信问题，无法办结贷款，故此涉案房屋的购买合同转名为被执行人，但涉案房屋的产权仍属案外人。之前的首付款转入至被执行人名下，由此产生的法律责任由案外人承某。2019年5月5日，南通诚徽房地产开发有限公司向案外人转账10万元。2019年5月6日，案外人向被执行人转账17万元。2019年5月7日，被执行人向南通诚徽房地产开发有限公司支付17万元，并在汇款单据上留言为“买房首付(一半)”。2019年5月8日，案外人向被执行人转账14.30万元。同日，被执行人向南通诚徽房地产开发有限公司支付14.30万元。2019年10月8日，上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终9613号民事判决书，该判决书的“本院另查明”部分载明：“双方当事人一致确认马玲玲账户支出情况如下：……，一共20.5万元。上述款项中2018年5月4日2万元、2018年5月7日1万元、2018年5月10日1万元、2018年7月29日5,000元、2018年8月6日1.5万元、2018年8月9日1万元共计7万元，马玲玲称是借给案外人李某，2018年5月8日1.6万元是借给马玲玲父亲。李佳晨称其对所有借款均不知情。”该判决书的“本院认为”部分载明：“李佳晨主张分割马玲玲名下的20.5万元的款项，有事实依据。马玲玲确有恶意转移夫妻共同财产的行为，理应予以少分。”以上事实，由(2019)沪0115执26297号执行裁定书、(2019)沪01民终9613号民事判决书、银行转账凭证、《申明书》、不动产登记薄等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的某1，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：”该款第(一)项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，案外人认为被执行人系代为持有涉案房屋，涉案房屋属案外人财产，应排除执行，本院对此评述如下：一、从外观形式上来看，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即从法律规定上而言，就不动产的登记应该以不动产权登记簿上所载内容为准。本院作出的(2019)沪0115执26297号执行裁定书中明确载明，本院依法查封的涉案房屋系登记于被执行人名下的房屋，即从权利外观上看，该房屋系属于被执行人名下的责任财产。另外，从该涉案房屋的取得过程来看，被执行人将房屋价款支付给涉案房屋原来的开发商，被执行人在支付款项的过程中，也明确支付款项的内容为房屋的首付款，即在被执行人与南通诚徽房地产开发有限公司之间，涉案房屋买卖意思表示真实且一致，被执行人获得涉案房屋的物权基于当事人之间债权行为真实，故涉案房屋属于被执行人的财产具有事实基础和法律依据。二、从内部约定上来讲，案外人虽与被执行人签订《申明书》一份，约定该涉案房屋的产权归案外人所有，但《申明书》从性质上而言仍属于协议或者合同的范畴，基于合同具有相对性的原理，该《申明书》的内容仅对案外人与被执行人之间具有约束力，并不能对抗非合同的相对方。他人亦无法知晓和受该《申明书》的内容和约束。且虽然《申明书》中约定该房屋由案外人所某某，被执行人仅为挂名，但案外人并未提供证明其对涉案房屋予以使用，对涉案房屋进行合法占有。即便案外人同被执行人之间存有款项的往来，亦无法确定该款项系被执行人代为支付抑或是借款支付。另外，《申明书》中约定案外人知某某代表购房的行为产生的法律责任由案外人自行承某，即其知晓存在法律上或事实上的风险，其理应自行承某该些不利后果。同时，《申明书》作为案外人与被执行人之间的约定，案外人并不丧失基于《申明书》而产生的权利救济，其仍可向被执行人请求相应的损害赔偿之请求。三、从目的意图上来说，上海市第一中级人民法院作出的(2019)沪01民终9613号民事判决书中认定被执行人在其与申请执行人婚姻存续期间，存在转移婚内财产的情况。亦是本院执行的案件即(2019)沪0115执26297号一案的执行依据，在前述的民事判决书中载明被执行人之前存有同案外人同谋转移婚内财产的情况，就案外人提某某与被执行人之间的转账证明，本院无法排除该款项的周转是否为转移财产的行为。另外，案外人在异议申请的理由中自行承认其系因信贷资格原因导致其无法购房，故即便存有被执行人代为持有案外人的某2，但该行为亦属于规避国家有关的信贷政策以及房产调控政策，该行为不应获得法律上的积极回应。案外人所提异议并无事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李某的请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  胡 鑫审 判 员  袁文瀚审 判 员  单宇驰二〇二〇年十二月十一日法官助理  吴丽娜书 记 员  吴丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。