河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初16920号原告高森，女，1992年2月4日出生，汉族，住河南省商水县。被告河南晟和祥实业有限公司，住所地郑州市高新区科学大道**动漫基地**楼****。法定代表人邹长铃，董事长。委托代理人陈婷婷，河南扬善律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，住所地，住所地郑州市惠济区南阳路**附**iv>负责人杨立功。原告高森与被告河南晟和祥实业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高森、被告河南晟和祥实业有限公司委托代理人陈婷婷到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2018年9月7日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的万华苑项目11座2单元21层2106号房屋，首付款为381296元，尾款办理银行抵押贷款。合同签订当天，原告向被告支付购房款381296元、维修基金5686元、公证费及印花税462元、中介服务费1000元，合计388444元。2018年9月17日办理抵押款后，截至2020年7月28日原告已支付21个月的月供112612元。双方所签合同对于房屋平面图做了详细约定，约定阳台处无装饰横梁，同时约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，所列情况包括(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(7)阳台的设计施工发生更变的。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。原告与被告所签合同未约定所购买房屋阳台处有一根造型横梁，未告知原告此横梁影响房屋正常使用，对室内采光有直接影响，还将对原告的人身、财产安全和隐私权带来隐患。原告在2018年8、9月份购房过程中，多次在被告售楼处考察，被告向原告展示的沙盘模型中21层2106号房处均无横梁，但被告在2020年6月所展示的沙盘中，21楼2106号房阳台处已经加上了横梁，且被告所建造实体楼房中2106室阳台处确实有一根横梁。被告未按合同约定对合同中约定的设计变更在限期内通知原告，原告有权退房。故请求判令：1、解除原被告于2018年9月7日签订的《商品房买卖合同》，被告并负责办理原告与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，由被告负责办理解除备案等全部手续。在所述手续或者文件尚未签订前，被告代替原告向贷款银行支付每月的贷款本息；2、被告返还原告支付的购房款、维修基金、月供款、税费等共计501055元（暂计至2020年7月28日，实际返还金额以判决日期所缴纳费用为准）；3、被告自2018年9月7日起，以预付款501055元为基数，按年利率6%向原告支付资金占用利息至清偿之日止。被告辩称：1、原告称沙盘未体现实体横梁，答辩人虚假宣传违反诚实信用原则，与事实不符。沙盘性质属于要约邀请，并非要约，不构成合同内容，具体要以签订的合同为准。且答辩人在沙盘下方己提示项目内容要以商品房买卖合同为准，已尽到提示义务。而购房人对于沙盘与实际楼房会存在一定误差应尽到一般人的认识能力和注意义务。2、原告主张适用《商品房买卖合同》第十条解除合同，与事实不符，无合理合法依据。购房合同及附件对该外立面横梁并无限制性约定，涉案横梁距离原告购买房屋阳台存在60厘米的距离，与房屋本身阳台齐平，不应属于合同约定的“阳台”范围。该横梁设计及日照分析已经规划审批通过，并不影响买受人所购商品房质量及使用功能，原告也未对此提供充分证据证明影响其居住。3、原告主张退还房款、月供款、税费、按年利率6％支付利息无合理合法依据，应予以驳回。答辩人不存在违反合同约定的行为，原告主张退房无合理合法依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人未答辩。经审理查明：2018年9月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX180××××****），约定：原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，建筑面积为87.48平方米，共计1241296元。付款方式为2018年9月7日现金付款381296元，2018年9月22日商业贷款付款860000元。出卖人应当在2021年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；…7、阳台的设计施工发生变更的。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该合同签订后，原告向被告支付购房首付款381296元，并交纳维修基金5686元、按揭服务费1000元。庭审中被告称原告另支付有产权登记费80元、抵押登记费80元、印花税172元。2018年10月1日，原告与第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定由该行向原告提供个人住房贷款金额人民币860000元，贷款期限为360个月。原告提交的该小区前期沙盘展示照片显示其所购房屋（21楼）上方无外立面横梁，其提交的2020年5月沙盘展示照片显示21楼上方存在有外立面横梁。原告提交的从该房屋内部所拍照片显示阳台外侧有一处横梁。庭审中被告认可就该变动未向原告进行告知。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同复印件、贷款合同、11号楼规划报批设计图纸复印件、项目报批公示信息网页打印件各一份、沙盘模型照片、宣传图片、样板间照片、室内拍摄的横梁照片、外楼照片一组、被告提交的商品房买卖合同、建设工程规划许可证及批前公示、横梁照片各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。根据原告提交的证据可以确认，就该合同所约定的21楼2106号房屋在双方签订合同时所展示的沙盘中该处并无外立面横梁，但在实际建设过程中该处存在有外立面横梁，就该变动部分，被告并未向原告予以告知。双方所签合同约定，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；…7、阳台的设计施工发生变更的。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。本案所涉发生变动部分为位于阳台外侧的外立面横梁，被告并未就该变动向原告进行告知，该变动已导致该房屋情况与原告所购买房屋存在区别，与其购房时预期不符，光照情况亦与无该横梁时存在差别，故参照该条规定，原告请求解除双方所签《商品房买卖合同》并无不当，对此本院予以支持。原被告签订《商品房买卖合同》后，又与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故在涉案《商品房买卖合同》被解除的情况下，原告与第三人所签《个人购房借款/担保合同》亦应解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故在本案《商品房买卖合同》解除，《个人购房借款/担保合同》也一并解除后，被告应当将原告所交付的首付款381296元及已经偿还的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告请求利息部分，本院认定以381296元为基数，按中国人民银行同期定期存款利率标准，自交付之日计算至实际返还之日。原告为购买本案房屋支出有维修基金5686元、按揭服务费1000元，被告并认可原告支付有产权登记费80元、抵押登记费80元、印花税172元。以上各项费用共计7018元，均系原告为履行合同所支出的合理费用，在双方合同解除后，应由被告赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告高森与被告河南晟和祥实业有限公司于2018年9月7日签订的合同编号为GX1800434****的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区郁香路37号11号楼2单元21层2106号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0208637号）。解除原告高森与第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行于2018年10月1日签订的《个人购房借款/担保合同》。被告河南晟和祥实业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告高森首付款381296元及利息（自2018年9月7日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及原告高森已偿还的月供（月供数额以第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行出具的还款凭证为准）。被告河南晟和祥实业有限公司于本判决生效后10日内，向第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行偿还原告高森的贷款余额（贷款余额以第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行核算为准）。被告河南晟和祥实业有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告高森维修基金等费用7018元。驳回原告高森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4965元，由被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十二月三十一日书记员 薛森阳