贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8074号上诉人（原审原告）：毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇头步桥创美农副产品批发交易中心28-3-004，统一社会信用代码91520502322097829A。法定代表人：严贵华，该公司副总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张素丽，女，汉族，1981年11月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（一般授权代理）：曹德立，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。上诉人毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司（以下至判决主文前简称为：创美管理公司）因与被上诉人张素丽租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初10192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人创美管理公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、张素丽立即向上诉人支付2020年3月19日起至2020年5月18日期间的租金3,744元；2、按案涉合同约定每月1,872元标准向上诉人支付从2020年5月19日起至实际腾空涉案交易区场地并交付上诉人之日止的租金损失；3、判决张素丽支付违约金26,956.80元。一、二审诉讼费由张素丽承担。事实和理由：（一）一审法院判决解除合同认定的事实清楚，上诉人无异议。（二）一审法院认定上诉人没有因被上诉人的违约行为造成租金损失，认定事实和适用法律错误，被上诉人违约给上诉人造成的损失体现为预期可得利益损失及免租期间的租金损失。（三）一审以被上诉人的违约行为并未造成损失而不支持上诉人提出的违约金请求，认定事实和适用法律错误。（四）被上诉人应当支付上诉人主张的租金损失。被上诉人张素丽辩称，上诉人的诉讼请求与其所依据的事实理由自相矛盾。双方签订的《交易区场地市场租赁合同》第一页第四段属于无效条款。案涉合同解除是上诉人过错所致，被上诉人承租案涉交易区场地后因经营惨淡而暂时歇业五天，不足以导致双方合同无法履行，一审法院判决准许解除合同是因为上诉人已经该交易区场地给他人囤货、经营。上诉人不存在任何损失，其诉请被上诉人支付、赔偿的各项费用无事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。创美管理公司向一审法院起诉请求：1、解除创美管理公司与张素丽于2019年11月10日签订的《交易地区交易区场地租赁合同》；2、判决张素丽立即向创美管理公司支付2020年2月18日起至2020年5月18日期间的租金5，616元；3、判决张素丽立即按照《交易区场地租赁合同》约定的每月1，872元的计算标准向创美管理公司支付从2020年5月19日起至实际腾空涉案交易区场地并交付创美管理公司支付之日止的租金损失；4、判决张素丽立即向创美管理公司支付因张素丽违约导致合同解除的违约金26，956.80元。5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月，张素丽和其他13家商户约定一起从黔西北商贸城搬迁至毕节市创美农副产品批发交易市场共同经营土豆销售，张素丽和13户商家与原告协商一致后，张素丽于2019年11月10日与原告签订了《交易区场地租赁合同》，约定由乙方（被告）承租甲方（原告）经营管理的创美农副产品交易中心三期大棚临建的第34号交易区场地，面积46.8平方米，租金为1872元／月。乙方（被告）于本协议签订日向甲方缴纳经营保证金五千元。乙方承诺：将严格遵守创美农副产品批发交易中心各项管理制度，合法经营。甲方承诺在5年内本协议所涉具体交易区场地租金不递增……并于本协议签订后18日内将具体交易区场地交付乙方使用……乙方在经营过程中，如有违反以下几条，甲方有权选择将交易区场地予以收回，所交保证金不予退回，且前期交纳租金不予退回：乙方于本协议签订之日并缴纳经营诚意金之日起，连续5日交易区场地空置或月累计7日空置的；乙方连续5日交易区场地无货或月累计7日无货的……三、本协议租赁期限为5年，时间为2019年11月18日至2024年11月18日……十一、乙方承诺在本租赁合同签订后，除签订协议本人外、其近亲属在毕节市区以自己及其近亲属的名义从事土豆产品经营的视为违约，所交纳保证金不予退还，且需要重新缴纳保证金；乙方承诺在本合同约定租赁期限内不得无故退场。十二、乙方在租赁期间不得违反本合同约定，若因乙方原因导致本租赁合同解除，乙方将以其享受到的甲方优惠为基数，按照其五倍标准返还甲方。同时乙方需承担因其过错导致合同解除的违约责任，具体以合同解除后剩余租赁期限内全额租金为基数，按照百分之三十的标准承担……张素丽于2019年11月18日入住涉案交易区场地经营，经营二十多天以后就停止经营，直到其于2020年1月6日回到涉案交易区场地，发现涉案的34号交易区场地已被叫王某的经营户使用。后原、被告双方因解除合同事宜发生纠纷，双方协商未果，故原告诉至法院。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告与被告于2019年11月10日签订的《交易区场地租赁合同》，虽然系双方真实意思表示，在该合同的第十一条约定了被告及其近亲属均不能在毕节市区以自己及其近亲属的名义从事土豆产品经营的竞业限制，该条款因涉及限制了除被告以外的他人的权利，故该条款属于部分无效条款，原被告双方应当按照除该条款无效部分外的约定履行该合同。在原告交付涉案交易区场地给被告之后，结合被告的自认，被告已超过连续5日将涉案交易区场地空置，其行为已构成违约，且原、被告双方合同无继续履行的可能，故对于原告诉请解除双方于2019年11月10日签订的《交易区场地租赁合同》的主张，一审予以准许。对于原告主张被告应当向其支付租金、腾空交易区场地、租金损失和违约金的诉讼请求，因《交易区场地租赁合同》中约定的违约金过分高于原告因被告离开涉案交易区场地给其造成的损失，被告未在涉案交易区场地经营给原告造成的实际损失应当为该交易区场地闲置的租金损失。结合被告提交的收据和涉案合同约定，能够认定被告缴纳给原告的7488元租金的起止时间2019年11月18日至2020年3月17日，结合被告提交的照片，能够认定涉案交易区场地现已于2020年1月6日被他人占有和使用，经一审法院多次向原告方释明，要求原告提供被告离开涉案交易区场地和案外人王某入驻34号交易区场地的具体时间，原告均称不清楚，故推定案外人王某入驻涉案的34号交易区场地时间为2020年1月6日，那么被告离开的时间是在其已缴纳的租赁期限内，原告并未因此产生租金损失，故对于原告的第2、3、4项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司与被告张素丽于2019年11月10日签订的《交易区场地租赁合同》；二、驳回原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费307元，由被告张素丽负担154元，由原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司负担153元。二审中，创美管理公司提交了租赁合同一份、调查笔录及同步录像视频一份并申请证人王某出庭作证，拟证明张素丽承租的34号交易区场地之所以是王某的名字，是张素丽和王某承租该交易区场地后自行调换的结果，并非创美管理公司将**交易区场地另行出租给他人，一审认定创美管理公司于2020年1月6日将该交易区场地交由他人使用错误，同时证明张素丽转到黔西北商贸市场经营的事实。张素丽质证意见：对王某的证言不予认可，张素丽承租案涉34号交易区场地后并没有与王某调换，王某等人与张素丽之间因共同协商到上诉人的交易区场地经营一事存在诉讼纠纷，证人王某证明34号交易区场地一直是由其经营，与上诉人主张该交易区场地存在空置矛盾，对调查笔录和同步录像视频的三性均不予认可，路言志在一审中出庭作证称张素丽承租的34号交易区场地是空置的，进一步反证王某所称与张素丽调换交易区场地经营的陈述不属实。租赁合同所涉的是王某向上诉人承租的36号交易区场地，与本案无关。本院审查认为，创美管理公司在二审中提交的证据均不是因客观原因无法在一审中提交的证据，且张素丽提出的异议成立，本院均不作为二审新证据认定。二审经审理查明：张素丽向一审法院提交的照片中，34号交易区场地号牌旁王某的名字是创美管理公司悬挂的，创美管理公司认可证人王某陈述的自张素丽承租34号交易区场地后王某一直使用该交易区场地的事实。其余事实与一审法院按认定的事实一致。本院认为，一审法院判决解除张素丽与创美管理公司签订的《交易区场地租赁合同》正确。《交易区场地租赁合同》系创美管理公司为重复签订而事先拟定的格式合同，因其中部分条款排除张素丽以外的他人的权利，一审法院认定该部分条款无效并无不当。张素丽与创美管理公司签订《交易区场地租赁合同》后，已经按照约定向创美管理公司交纳了4个月的租金，张素丽自2019年11月18日开始使用案涉交易区场地二十多天后便将该交易区场地空置，张素丽在一审中提供的证据能够证明其此后未再继续使用该交易区场地，且该交易区场地至迟于2020年1月6日已被创美管理公司的其他租户使用，结合创美管理公司的起诉理由和张素丽的答辩意见，创美管理公司对于张素丽仅使用二十多天后便空置案涉出租交易区场地，且该交易区场地此后已被其他租户使用的事实是明知的，一审法院认定《交易区场地租赁合同》中约定的违约金过分高于创美管理公司因张素丽离开涉案交易区场地给其造成的损失，据此判决创美管理公司的违约金和租金请求并无不当。本院其余裁判理由同一审，不再赘述。综上所述，毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年十二月十八日书记员  蔡 旭