安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初13617号 原告：孔令祥，男，1980年5月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：吴利杭，北京高文（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮持帅，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。 被告：张坤，男，1994年7月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市，现住合肥市蜀山区。 原告孔令祥诉被告张坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔令祥的委托诉讼代理人吴利杭、阮持帅和被告张坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔令祥向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付违约金77910元；二、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年11月7日签署《存量房买卖合同》，合同主文第二条约定“甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币（大写）壹佰壹拾壹万叁仟元，人民币（小写）：1113000元”；附件四第一条第（一）款约定“乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2019年12月30日前将人民币（大写）叁拾玖万叁仟元整（¥：393000元）存入托管账户，并在银行预审通过后7个工作日内办理存量房转移手续”；合同主文第八条约定“乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按照下列方式处理。二、逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。”；合同主文第十条约定“二、乙方承诺征信良好，可以申请贷款”。合同签订后，原告一直以各种方式催促被告严格按照合同履行付款义务，但是被告因个人原因导致本该2019年12月30日支付的首付款，最终拖延至2020年5月27日才支付，该行为已经严重违反合同约定，存在重大违约行为。根据合同约定，被告本应当在2019年12月30日支付首付款，否则超过7日应当承担房款总价每天日万分之五的违约金，而被告完全因为自身原因，导致5月27日才支付首付款，应当承担合同约定的违约金77910元（1113000*140天*0.05%）。原告认为，被告的行为已经严重违约，其应当承担相应的合同责任和违约责任，据此，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 张坤辩称：一、案件的整体经过。1、2019年11月17日，答辩人与被答辩人就涉案房屋签订存量房买卖合同（以下简称“合同”），合同第二条约定存量房转让价款113万元，买方的付款方式和付款期限由合同附件四约定，合同附件四约定了首付款39.3万元以资金托管的方式支付至托管账户，余款以商业银行贷款的方式支付。合同第八条约定了买方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的违约金支付方式。2、因涉案房屋产权证上性质为公寓、房龄老、面积小等原因，各银行在2019年年底不愿接受涉案房屋的贷款申请，后又受疫情影响，在2020年3月24日前，各银行不再受理贷款业务。3、2020年3月27日，答辩人与被答辩人共同在徽商银行签订资金托管协议，并按银行要求将30万元首付款存至徽商银行托管账户。徽商银行办理贷款的流程是先资金托管后审核，经过近一个月的审核，答辩人被告知房屋评估价只有82万，和签订合同时中介告知的102万元评估价相差太远，选择徽商银行贷款增加20万首付对答辩人来说意料之外且压力很大，经各方磋商只好变更贷款银行为农商银行，农商银行办理贷款的流程是先审核后资金托管，经过近一个月的审核，答辩人与被答辩人共同于2020年5月27日再次签订了资金托管协议。4、2020年5月27日，答辩人将28.1万元支付至托管账户，同日通过直接转账的方式，将首付款差额14.3万元支付给被答辩人。并于当日办理了过户手续。5、2020年7月9日，购房尾款正常支付至被答辩人账户。 二、答辩人不存在违约行为。合同第八条约定了买方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的行为为违约，但合同并没有对支付转让存量房价款具体期限进行约定，支付转让存量房价款的效果应为被答辩人能独立、自由支配购房款，而非资金托管下被答辩人不能动用购房款的状态。合同附件四仅对付款方式进行了约定，即首付款39.3万元以资金托管的方式于2019年12月30日前存至托管账户，余款以商业银行贷款的方式支付，但对首付款及银行贷款的具体支付时间节点未作明确约定。在二手房买卖中，首付款通过资金托管的方式支付，是为了保障交易的安全，意味着在将房屋过户且办理抵押前，卖房人并不能随时提取托管账户里的资金，而托管资金的取出时间更多的受银行审核以及贷款进度的影响，时间具有不确定性，合同约定以资金托管的方式支付首付款，应对首付款的提取时间有合理的预期。延期存入资金托管账户并不会当然导致延期支付购房款。本合同第八条约定的延期支付转让存量房价款的违约时间应以原告能提取资金托管账户内的资金的时间为准，而非将首付款存入托管账户的时间，而合同对支付转让存量房价款的时间并未进行明确的约定，合同中明确约定的是首付款存入托管账户而不是转入原告账户，合同中并未将延期托管作为违约事由。故被告在有合理理由且在合理期限内将首付款支付至原告账户的情况下，都不应认定为被告违约。相反，答辩人一直在积极履约，签订合同后，答辩人积极准备贷款的各项资料，答辩人的银行流水和个人征信都符合贷款条件，在合同约定时间前已完成首付款的筹集，答辩人早在2019年12月21日就将贷款所需资料整理给中介，并多次催促中介推进资金托管及贷款事宜，配合中介及被答辩人办理第一次资金托管及第二次资金托管，在涉案房屋实际评估价低于签订合同的评估价时，积极想办法筹集多出的首付款6万元。 三、导致资金托管延期的原因不在答辩人。签订合同之后，由于涉案房屋的公寓性质、房龄老、面积小等原因，临近年底，各银行处理整年挤压的单子，不愿受理该房子的贷款，再后来是受疫情影响，银行不受理业务，在3月底银行开始受理业务后，积极在徽商银行办理第一次资金托管手续后，经过一个月左右的审核，签订合同时评估价为102万的涉案房屋被徽商银行评估为82万元，增加的首付被答辩人不愿分担，经各方磋商只好变更贷款银行为农商银行，农商银行办理贷款的流程是先审核后资金托管，经农商银行一个月左右的审核后，最终答辩人与被答辩人共同于2020年5月27日再次签订了资金托管协议，于当日配合被答辩人取出托管资金，且当日将首付差额转账给被答辩人。答辩人没有任何主观的意愿导致资金托管延期。 四、延期将首付款存入托管账户，未给被答辩人造成任何损失。首付款存进资金托管账户后，只有通过银行对贷款的审核、办理房屋过户手续且抵押后才会转入被答辩人账户，存入资金托管账户的资金在此之前并不能为被答辩人所自由使用，而延期办理资金托管并不会导致上述流程一并延期，就被答辩人最终收取首付的时间来看，除去房屋本身导致的评估价偏低、银行审核流程和疫情的影响，被答辩人收到首付款的时间是在合理期限范围内的，延期托管并没有给被答辩人造成任何损失。 综上，请求法院驳回被答辩人的诉请。 原告孔令祥围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、原告身份证、被告身份证；2、《存量房买卖合同》；3、2020年5月27日被告向原告转款的记录；4、律师函与EMS邮件记录。被告张坤向本院提交以下证据：1、存量房买卖合同；2、银行流水、个人征信；3、被告与中介售后员工自2019年12月18日至2020年1月17日期间的微信聊天记录；4、被告中介售后员工及贷款受理银行的微信聊天记录；5、房产证信息；6、3月份托管业务的销户申请及5月份的资金托管协议；7、两份类似案件判决书。经审查，本院对原告所举证据1、2、3和被告所举证据1、2、3、4、5、6的证明效力均予以确认，对原被告所举其他证据的证明效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月17日，原告孔令祥（出卖人、甲方）与被告张坤（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于合肥市蜀山区望江西路198号信旺·华府骏苑小区10幢1321室（权属证号：合蜀字第8140136858）存量房出售给乙方，该存量房用途为成套住宅；建筑面积72.76平方米；甲乙双方经协商一致，同意该存量房转让价款为人民币1113000元；乙方承诺征信良好，可以申请贷款；甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心蜀山分中心对存量房转让价款实行托管，具体事宜为：乙方同意在2019年12月30日前将人民币（大写）叁拾玖万叁仟元整（393000元）存入托管账户，并在银行预审通过7个工作日内办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币（大写）柒拾贰万元整（720000元）；若乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，如逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；如逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。合同另约定甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉等。 2020年3月27日，孔令祥、张坤和徽商银行合肥潜山路支行签订《合肥市存量房交易资金托管协议》。2020年5月27日，孔令祥和张坤向徽商银行合肥潜山路支行提出《合肥市存量房交易资金托管业务取消申请》一份，载明：兹有合肥市存量房交易资金托管业务一笔，网签合同号：1585292191526，托管协议编号：001200327697440026，因改网签，经买卖双方协商一致，申请取消该笔托管业务，将本笔托管业务子账户中余额根据协议退回指定退款账户。同日，孔令祥和张坤再向徽商银行合肥潜山路支行出具《合肥市存量房交易资金托管业务销户申请》一份，载明：因托管业务已取消，经买卖双方协商一致，现申请对该托管子账户进行销户。 同日，孔令祥（甲方）、张坤（乙方）和徽商银行合肥潜山路支行（丙方）签订《合肥市存量房交易资金托管协议》（网签合同号：1590540961749，托管协议编号：001200527255950030）一份，约定：甲方与乙方签订《存量房买卖合同》，将本协议内约定房屋出售给乙方，该房屋坐落于合肥市蜀山区，用途为住宅，结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为72.76平方米，权属证号为合蜀8140136858；《存量房买卖合同》签订日期为2020年5月27日；甲乙双方将房款委托丙方管理；丙方设立的存量房交易资金托管专用账户为：户名：合肥市存量房交易资金托管微商银行专用账户，账号：9999001915634311104000029；房屋交易合同总价款，计人民币970000元，付款方式为按揭付款，贷款方式为商业贷款；甲乙双方协商一致，将托管金额人民币960000元存入丙方设立的资金托管专用账户，其中现金人民币281000元，按揭款人民币679000元；乙方第一次于2020年5月27日将房屋价款281000元存入托管账户；乙方为甲方偿还银行本金和利息订金计人民币10000元；甲乙双方同意乙方将约定的托管资金足额存入丙方开设的“托管账户”进行托管，经丙方确认托管资金到位后，出具《合肥市存量房交易资金托管凭证》。 协议签订后，张坤于当日将首付款281000元支付至协议约定的托管账户，徽商银行合肥潜山路支行出具《合肥市存量房交易资金托管凭证》（编号：001200527255950030）一份，写明“已托管金额为281000元，贷款金额为679000元，贷款银行为马鞍山农商银行”。 同日，张坤通过银行转账的方式向孔令祥支付了房屋总价款的差价143000元（1113000元-970000元）。双方共同办理了案涉房屋的过户手续。 2020年7月9日，徽商银行合肥潜山路支行向孔令祥转账960000元。 另查，2019年12月18日，张坤尾号为3978的中国农业银行账户余额为412141.82元，且张坤多次与其房屋中介沟通向托管账户中转入首付款的事宜，但由于当时银行因案涉房屋性质等原因不予受理张坤的贷款申请，也无法办理资金托管，故其无法将首付款转入托管账户；后又因春节期间新冠××疫情的影响，直至2020年3月张坤、孔令祥才共同与徽商银行签订资金托管协议，办理了资金托管事宜，后又因银行估价低的原因未成功办理房款按揭贷款，导致2020年5月27日才最终重新办理资金托管和房款按揭贷款事宜。 本院认为：原告孔令祥与被告张坤签订的《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据本案查明的事实，被告一直在积极履行其合同义务，案涉合同约定了被告应在2019年12月30日前将首付款393000元存入托管账户，但资金存入托管账户的前提是与资金托管银行签订资金托管协议，原被告对此均应当明知。被告在2019年12月18日已准备好首付款项，并积极与中介沟通确定托管银行，但因房屋性质和疫情等原因延至2020年3月27日才签订资金托管协议，并已将资金托管，但后又因银行的原因最终在2020年5月27日重新签订了资金托管协议、办理按揭贷款，且被告已按约将托管资金全额存入托管账户。从整个办理流程来看，被告并无无故拖延资金托管流程的行为。另原被告与徽商银行合肥潜山路支行于2020年5月27日签订的《合肥市存量房交易资金托管协议》明确约定：双方协商一致，乙方第一次于2020年5月27日将房屋价款281000元存入托管账户等。可见原被告双方已就资金托管的相关问题重新达成了协议，且被告已按此约定于当日将281000元存入了托管账户。故本院认定被告并无违约行为，原告要求被告支付违约金的请求，没有相应证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告孔令祥的诉讼请求。 案件受理费1748元，减半收取874元，由原告孔令祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年十二月十一日 书记员  甘保玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。