江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5342号原告：南京栖霞建设物业服务股份有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡蠡园经济开发区标准写字楼**780。代表人：吕俊。委托诉讼代理人：张红柳。委托诉讼代理人：佘逸尘，该公司客服接待。被告：夏保华，男，1982年7月3日生，汉族，住江苏省阜宁县。被告：谢丽，女，1982年4月17日生，汉族，住江苏省阜宁县。原告南京栖霞建设物业服务股份有限公司无锡分公司（以下简称栖霞公司）与被告夏保华、谢丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法由审判员刘燕妮适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告栖霞公司的委托诉讼代理人张红柳、佘逸尘，被告夏保华到庭参加诉讼，被告谢丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栖霞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费5160.78元，电梯使用费1358.10元，公共水电费950.67元，合计7469.55元及滞纳金（计算暂截至2020年6月30日已产生滞纳金2082.34元），合计9551.89元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：夏保华、谢丽系栖霞公司管理的东方天郡小区业主，双方于2014年5月18日签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定由栖霞公司对该小区进行物业管理，夏保华、谢丽二人自2018年4月1日起至2020年6月30日未缴纳物业费、电梯使用费及公共水电费，栖霞公司催讨未果，故诉至法院。被告夏保华辩称，其之所以没有按时缴纳物业费是基于以下原因：一是其所在楼栋的电梯经常坏，二是地下车库经常有其他车辆停放，三是2020年3月份时灭火器被突然拿走，一整栋楼都没有，但是在原告的检查表上却显示都正常，四是小区院里的10棵树移走后没有补种，五是停车位好几个月没有打扫了，且只允许其每月缴纳停车费，六是原告没有上门收取物业费。被告谢丽未答辩亦未提供证据。经审理查明：栖霞公司为无锡市东方天郡花园小区提供物业管理服务，夏保华、谢丽系东方天郡花园95单元701室的业主，房屋建筑面积100.51平方米，房屋性质为商品住宅。2014年5月18日，夏保华、谢丽与栖霞公司签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》第一条第一款约定，住宅物业综合服务费为2.75元/月/平方米（含物业公共服务费1.9元/月/平方米，电梯使用费0.5元/月/平方米，共用水、电费0.35元/月/平方米）；第五条第五款约定业主应提前六个月或一年向栖霞公司交纳物业综合服务费和其他各项费用；第九条第三款约定业主不按约定的收费标准和时间交付有关费用的，栖霞公司有权要求补交并从逾期之日起每天加收拾元的滞纳金；又根据物业管理服务协议附件二关于服务质量的约定，栖霞公司应当提供超七级服务。夏保华、谢丽自2018年4月1日起欠缴物业服务费至今，栖霞公司表示其曾于2019年7月23日在95单元701室的房屋门口张贴缴费通知书，并提供了缴款通知书张贴照片复印件予以证明。夏保华对照片复印件不予认可。关于欠费金额的计算方式，栖霞公司陈述，夏保华、谢丽结欠的物业管理费为5160.78元[100.6平方米*1.9元/平方米/月*27个月]，结欠的电梯使用费为1358.1元[100.6平方米*0.5元/平方米/月*27个月]，结欠的公共水电费为950.67元[100.6平方米*0.35元/平方米/月*27个月]；滞纳金为2082.34元（以各年度欠款金额为基数*违约天数*万分之五）。案件审理过程中，夏保华、谢丽提供了一组5张照片复印件，用于证明东方天郡小区内物业管理混乱，栖霞公司未尽到物业服务义务。栖霞公司发表质证意见称：首先，，地下车库的卫生及档位损坏问题只要业主及时反映，其会尽快负责处理；其次，关于绿化问题，其收取的物业服务费目前符合六级服务标准，按照六级服务标准来看，小区绿化存活率足以达到95%；再次，关于外部车辆停放的问题，因为小区使用的是蓝牙卡，只要业主将卡给亲戚朋友使用，外部车辆就可以进入小区，所以不是很好管理；又，电梯里有维保单位的电话，出现问题可以及时解决。以上事实，由栖霞公司提供的《商品房买卖合同》复印件、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、物业费缴费通知书张贴照片复印件、欠费明细，夏保华、谢丽提供的照片复印件5张及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，栖霞公司与夏保华、谢丽之间订立的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》合法有效，双方均应当按约履行；其次，夏保华对未缴纳物业费的期间没有异议，按照《前期物业管理服务协议》中对物业费标准的约定，住宅物业综合服务费为2.75元/月/平方米，夏保华、谢丽所有的东方天郡花园95单元701室房屋性质为商品住宅，应当适用该标准进行收费，经计算，夏保华、谢丽截止2020年6月30日应当支付的物业服务费为7462.87元[2.75元/月/平方米*100.51平方米*27个月]，双方在协议中约定业主应提前半年至一年预交物业服务费，故上述物业费的缴费时间均已届满，夏保华、谢丽应予缴纳。再次，夏保华辩称物业服务存在诸多瑕疵，本院认为，物业服务具有复杂性和特殊性，每位业主对于服务的质量和感受各有不同，对于自身生活的便捷度和愿意接受的制约和约束也各有不同，物业服务的效果应当结合双方协议约定、物业费收费标准综合衡量，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，不符合契约精神，也不利于物业公司提高完善服务质量，故本院对夏保华的抗辩意见不予采信。又，因夏保华、谢丽未如期支付物业费，栖霞公司主张收取滞纳金，该主张符合双方协议约定，本院予以支持，但标准按照年利率4.25%计算为439.79元（具体见下表）。应付年度欠付金额对应的违约金计算方式2018年1月至6月829.21元自2018年1月2日起至2020年6月30日，按照年利率4.25%计算为87.96元（829.21元*911天*0.0425/365天）；2018年7月至12月1658.42元自2018年7月2日起至2020年6月30日，按照年利率4.25%计算为140.97元（1658.42元*730天*0.0425/365天）；2019年1月至6月1658.42元自2019年1月2日起至2020年6月30日，按照年利率4.25%计算为105.43元（1658.42元*546天*0.0425/365天）；2019年7月至12月1658.42元自2019年7月2日起至2020年6月30日，按照年利率4.25%计算为70.48元（1658.42元*365天*0.0425/365天）；2020年1月至6月1658.42元自2020年1月2日起至2020年6月30日，按照年利率4.25%计算为34.95元（1658.42元*181天*0.0425/365天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告夏保华、谢丽于本判决生效之日起七日内向原告南京栖霞建设物业服务股份有限公司无锡分公司支付自2018年4月1日起至2020年6月30日的综合物业服务费7462.87元；二、被告夏保华、谢丽于本判决生效之日起七日内向原告南京栖霞建设物业服务股份有限公司无锡分公司支付滞纳金439.79元；三、驳回南京栖霞建设物业服务股份有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由栖霞公司负担5元，由夏保华、谢丽负担20元（该款已由栖霞公司预付，栖霞公司同意夏保华、谢丽应承担部分由夏保华、谢丽在本判决生效之日起七日内向其直接支付，本院不再退还）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  刘燕妮二〇二〇年十二月十四日书记员  袁 丽