贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17297号 原告：陈其美，男，汉族，1967年11月15日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘大平，女，汉族，1969年8月19日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈其美（特别授权代理），系原告刘大平之丈夫。 被告：贵州七众置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告陈其美、刘大平与被告贵州七众置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（原告刘大平委托诉讼代理人）陈其美到庭参加诉讼。被告贵州七众置业有限公司经本院合法传唤，无故未到庭，本案依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈其美、刘大平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关部门进行合同备案；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月27日与被告签订了《商品房买卖认购合同》，约定原告向被告购买毕节市城市南部新区。1）、负2层400号商铺总计价款276620元，原告向被告支付了首期款82986元，同时还支付了维修基金1103元和测绘费30元，剩余价款193634元；2）、负2层401号商铺总计价款273780元，原告向被告支付了首期款82134元，同时还支付了维修基金1103元和测绘费30元，剩余价款191646元。负2层400号商铺、负2层401号商铺剩余价款由原告（乙方）与被告（甲方）于同日分别签订了《分期付款之补充协议》，约定由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当向原告支付的租金向被告分期进行支付，原告无需再向被告进行支付。被告在《商品买卖认购合同》中承诺，该商品房没有权属纠纷和债务纠纷；没有销售给除原告以外的其他人，还一并承诺被告收到乙方缴纳首期款后在一年内即应按照国家有关规定对原告办理房屋备案登记手续和相应不动产权证。同日，原告、被告以及贵州和聚祥商业运营管理有限公司分别签订了两个商铺的《三方协议》，协议约定，由原告将自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层400号商铺、负2层401号商铺租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司十年，负2层400号商铺每年租金24204元，负2层401号商铺每年租金23956元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司代原告向被告在8年之内偿还原告所欠被告房款的余款及利息，剩下2年的房租，由贵州和聚祥商业运营管理公司直接打在原告指定的账户上。然而，历经四年多时间，原告均未接到七众房开办理备案及不动产权证的任何通知，在2019年5月，原告在毕节市中级人民法院贴出的房屋查封通告上得知,自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层400号商铺、负2层401号商铺已被毕节市中级人民法院以被告欠他人款项为由进行了查封。被查封的包括原告认购之房及其他的商铺。为此，原告于2019年5月30日向毕节市中级人民法院提交了执行异议申请书，并附上相关证据，可是至今没得到被告的处理或退款，原告所购买的房屋依旧处于查封状态。原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》第4条：“甲方收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续，后续购房尾款由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方进行支付。”可是时至今日，已4年有余，被告作为该补充协议的甲方，却一直未履行双方约定为原告办理房屋备案登记手续，并未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为，已经违反了诚实信用原则和双方的约定，依法应承担法律责任，除应立即与原告签订《商品房买卖合同》为原告办理房屋备案手续或立即退房退款外，还应承担由此给原告造成的各项经济损失。为了维持自身的合法权益，原告特根据有关法律的规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告前述请求为荷。 诉讼中，原告陈其美、刘大平增加诉讼请求：1、判决被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及合同备案的违约金，违约金按已交房款（负2-400号）84,119元+（负2-401号）83,267元＝167,386元为基数，以每日万分之一从2016年9月27日开始计算，减去90日到2016年12月26日起至原告立案之日2020年10月22日止，暂计1397天×16.7386＝23,384元；2、增加诉求的诉讼费由被告承担。 庭审中，原告陈其美、刘大平补充陈述称：开发商之前通知过其他人签订了买卖合同，被告至今没有和我们签订合同，所以违约金没有依据。所有的原因都是被告造成的，不是我们造成的。 被告贵州七众置业有限公司未到庭应诉，未提交答辩状，未提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。 本院经审理查明：2016年9月27日，以原告陈其美、刘大平为买受人，被告贵州七众置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖认购合同》两份，分别约定：买受人购买出卖人建设的毕节市城市南部新区，总价款分别为276620元和273780元。买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及付款期限以双方签署的补充协议为准。出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止。双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准等。同日，双方还以原告陈其美、刘大平为乙方，被告贵州七众置业有限公司为甲方签订《分期付款之补充协议》两份，分别约定：乙方将其所认购商铺交由贵州和聚祥商业运营管理有限公司进行整体运营管理，双方就乙方向甲方分期支付购房款达成一致，乙方于签署房屋认购合同之日向甲方支付商铺总价30%分别为82986元和82134元，剩余购房款分别为193634元和191646元，由乙方委托贵州和聚祥商业运营管理有限公司按下列方式分期向甲方支付：第一年度支付购房款24204元和23956元；……第八年度支付购房款24204元和23956元；上述款项款项支付时间为每年10月31日前，支付起止时间以甲乙双方签署的《商品房买卖合同》为准等。同日，被告向原告出具收据，确认收到原告交付负2-400商铺款82986元和负2－401商铺款82134元。被告还向原告出具收款收据，确认收到原告交付两个商铺的测绘费各60元和维修基金各1103元。2019年9月18日，被告向原告出具承诺书，载明：“由于我公司（贵州七众置业有限公司）原因，未能办理备案给陈其美（身份证号：5224211967××××××××）于2016年9月26日在我公司订购的圆梦国际负2层400号、负2层401号商铺，经过双方友好协商，现承诺2019年12月31日前办理备案。”后原告因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》及进行合同备案登记，故以前述诉讼请求诉至本院。 经查询，涉案两间商铺均有查封信息，已被贵州省毕节市中级人民法院查封。 上述事实，有原告的陈述，原告所举证据，以及本院依职权调取的查询结果说明，在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的两份《商品房买卖认购合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，为预约合同性质，原、被告之间成立预约合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，当事人订立合同应当遵循意思自治原则，不能违反合同自由原则。因此，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订合同。故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案的请求，本院不予支持。对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及合同备案的违约金的请求。原、被告之间成立的是商品房预约合同关系，而原告该诉请所主张的交付办理商品房转移登记的有关文书等事项需经双方进行磋商签订正式《商品房买卖合同》予以确认，故原告现主张该诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈其美、刘大平的诉讼请求。 案件受理费217元（已减半收取），由原告陈其美、刘大平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张婵婵