浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执异44号 异议人（案外人）：龙游县绿洲眼镜有限责任公司，住所地：浙江省龙游县龙洲街道太平东路**。 法定代表人：陈成新，执行董事。 委托代理人：谢昊廷，浙江万申律师事务所律师。 申请执行人：盛智英，女，1966年4月12日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 委托代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 被执行人：王建松，男，1956年8月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：叶晓庆，女，1962年9月13日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：浙江尼尔迈特针织制衣有限公司，住，住所地：浙江省龙游县龙洲街道灵江园区/div> 法定代表人：王建松。 本院在执行申请执行人盛智英与被执行人王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司民间借贷纠纷一案中，通知并责令王建松及各承租户、实际占用人腾空被执行人王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产。龙游县绿洲眼镜有限责任公司（以下简称绿洲眼镜）不服提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月22日进行公开听证，异议人绿洲眼镜的委托代理人谢昊廷、申请执行人盛智英及其委托代理人薛爱芬参加听证。本案现已审查终结。 异议人绿洲眼镜称，一、异议人是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。2014年3月6日，异议人与王建松之间签订了《房屋租赁协议》，合同约定王建松（甲方）将坐落于浙江省龙游县龙游镇太平东路93幢93号西联大厦一楼西边第一、二间房屋出租给异议人（乙方），租期自2014年3月18日至2019年3月17日止，还约定了五年租金一次性付清、保证金、违约责任等相关条款。合同签订之后，异议人根据约定将租金共计人民币贰佰贰拾万元整（2200000元）和保证金壹万元整（10000元）支付给王建松。2018年10月15日，王建松提议与异议人续租，双方再签订《房屋租赁协议》，仍一次性支付房租，异议人于2018年12月根据王建松要求将租金打入其指定收取租金的账户。异议人与王建松签订的租赁合同是合法有效的，异议人也按约足额支付租金，具备案涉房屋的使用权，应受法律保护。二、金华市中级人民法院（2020）浙07执402号执行通知书，要求异议人于2020年10月31日腾空案涉房屋损害其合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。异议人的租赁合同在法院查封之前已签订，并且按约支付足额租金与占有使用。综上，法院发布的（2020）浙07执402号执行通知书中涉及的房屋强制执行损害了异议人的合法权益，请求中止对异议人合法租赁的坐落于浙江省龙游县龙游镇太平东路93幢93号（权证号：龙房权证龙游镇字第3××9号）西联大厦一楼西边第一、二间的执行。 绿洲眼镜向本院提交了：一、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复议件，证明异议人的主体，以及与王建松签订房屋租赁合同的主体；二、店面租赁协议二份，一份为2014年3月6日与王建松签订的案涉房屋租赁协议、第二份为2018年10月15日与王建松签订的租赁协议，证明异议人于2014年3月就与王建松形成了租赁关系，对案涉房屋拥有使用权，同时2018年10月15日签订的租赁协议系2014年签订租赁协议的续租协议。该签署的时间都优先于申请执行人的债权转让时间。三、收款收据二份、结算业务委托凭证三份、网上电子银行回单一份、情况说明一份、委托书一份，证明异议人已按租赁协议的约定先行一次性支付租金，并不存在恶意串通，如若恶意串通不存在提前支付的习惯和惯例。（证据二、三为原件） 申请执行人盛智英称，一、申请执行人受让取得债权和房屋抵押权受法律保护，法院执行行为合法有效。根据本案生效判决认定，申请执行人从温州银行衢州龙游支行受让本案债权，房屋抵押权作为主债权的从权利也相应受让，因此申请执行人对于本案执行标的物依法享有优先权，有权就该房屋的拍卖款优先受偿。在房屋拍卖前，法院向承租户发出（2020）浙07执402号执行通知书要求限期腾空，符合民事诉讼法和相关司法解释规定，合法有效，异议人应当按照通知书要求进行腾空。二、异议人与被执行人王建松之间的租赁合同关系已终止，异议人与王建松之间的租赁合同期限为2014年3月18日至2019年3月17日，已届满终止。异议人应当将承租房屋腾空，因此法院有权要求异议人腾空。三、异议人与王建松后签订的租赁合同无效。双方签订的落款时间为2018年10月15日《房屋租赁协议》系恶意串通签订。该协议的签订违反了异议人、王建松与温州银行衢州龙游支行签订的《抵押权人、出租人和承租人三方协议》第二条的约定。又因存在落款时间远未达到原租赁合同到期之日，合同约定与实际履行不一致等情形，该合同还存在倒签的合理怀疑。现温州银行衢州龙游支行的所有权利已由申请执行人继受，异议人与王建松在未取得申请执行人或温州银行书面同意的情况下擅自签订租赁合同，主观上存在重大过错，明显是恶意串通，这侵害了债权人、抵押权人的合法权益，根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定应当认定为无效，不应受法律保护。四、即使后签订的租赁合同有效也不能对抗抵押权。申请执行人的抵押权系继受取得，该权利的设定时间应以温州银行的取得时间为准（即2014年9月2日）。异议人与王建松之间原租赁权期间为2014年3月18日至2019年3月17日，该租赁权随合同到期而消灭。后设立的租赁权期间为2019年3月18日至2024年3月17日，在本案抵押权的设定时间之后。根据《物权法》第190条的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，结合本案系抵押后租赁房屋，该租赁权不能对抗抵押权。综上，异议人提出的异议理由没有事实与法律依据，异议人所列的法律条文不适用，请求法院驳回其执行异议。 申请执行人盛智英向本院提交了：一、债权转让协议一份，证明2018年11月30日，盛智英与温州银行衢州龙游支行签订债权转让协议，约定该银行将901022015企贷字00057号、00058号、00059号、901022016个贷字00038号借款合同项的债权转让给盛智英的事实，转让的债权包括不限于债权的本金、权属状态等权利；二、（2019）浙07民初345号民事判决书一份，证明生效判决确认申请执行人已合法受让债权及涉案房产抵押权等内容；三、《抵押权人、出租人和承租人三方协议》、异议人营业执照及法定代表人身份证明复印件，证明异议人王建松与原债权人约定未经债权人书面同意不得续租以及异议人、被执行人对于承租房产被抵押是明知的事实。（除三方协议外，均为复印件） 其他被执行人未发表意见，也未提交证据。 本院查明，盛智英与王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司民间借贷纠纷一案，依盛智英的诉讼保全申请，本院于2019年7月15日查封了王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产。本院于2020年4月24日作出（2019）浙07民初345号民事判决，查明盛智英、金汝春、章晓鹏于2018年11月30日就王建松所有的案涉不动产办理了抵押登记手续［不动产登记证明编号：浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号］等事实，判决：一、王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司于判决生效后十日内向盛智英归还借款本金79649328.96元并支付利息579230.19元（利息已计算至2018年12月12日，之后利息从2018年12月13日起按照月利率2%计算至实际履行之日止）；二、王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司于判决生效后十日内支付盛智英因实现本案债权支付的律师费代理费10万元，保全担保费5万元；三、盛智英就判决第一项、第二项所涉债务对王建松名下位于浙江省衢州市龙游县××街道××路的房地产［房产权证编号：龙房权证龙游镇字第3-012018、龙房权证龙游镇字第3-012019、龙房权证龙游镇字第3××0号；土地权证编号：龙游国用2000第101-1540号、龙游国用2000第101-1541号、龙游国用2000第101-1542号；不动产登记证明编号：浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号］拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、驳回盛智英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费546950元、财产保全费5000元，合计551950元，由盛智英负担50424元，由王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司负担501526元。因王建松等人未履行，盛智英向本院申请强制执行，本院于2020年7月7日立案执行，案号为（2020）浙07执402号。执行中，因案涉房地产系由其他法院于2019年首封（其中85幢85、02幢02系浙江省龙游县人民法院于2019年1月14日首封，93幢93系湖北省鄂州市鄂城区人民法院于2019年4月10日首封），本院经函商取得了处置权。本院委托永康市华宇房地产评估事务所有限公司对被执行人王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产进行评估，并于2020年9月14日通知王建松、各承租户及实际占用人腾空上述房屋。根据评估报告显示，太平路85幢85（太平东路10号第一层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××8号，土地证号：龙游国用（2000）第101-1542号］的现状门牌号为太平东路136、138、140、142、144、146、1**；02幢02（太平东路10号第二层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××0号，土土地证号：龙游国用（2000）第101-1540号］的现状门牌号为太平东路136、138、140、142、144、146、148、150、152、1**第二层；93幢93（太平东路10号第一层、地、地下层权证号：龙房权证龙游镇字第3××9号，土地土地证号：龙游国用（2000）第101-1541号］的现状门牌号为太平东路150、152、1**绿洲眼镜提出执行异议。 另查明，依据异议人提交的证据，2014年3月6日，异议人与王建松签订《店面租赁协议》，约定承租西联大厦一楼西头第一、二间，合同期限为五年，自2014年3月18日起至2019年3月17日止，租金220万元一次性付清等内容。2018年10月15日，异议人与王建松签订了《店面租赁协议》，约定租赁西联大厦一楼西头第一、二间，合同期限为五年，自2019年3月18日起至2024年3月17日止，租金220万元一次性付清等内容。2018年12月7日，户名为管必妹的中国农业银行账户向户名为李莉的银行账户转账80万元，交易用途为绿洲眼镜。2018年12月15日，户名为徐飞燕的浙江泰隆商业银行丽水分行营业部账户分别向户名为李莉的中国工商银行衢州龙游支行银行账户转账50万、42万、48万，用途及附言为绿洲眼镜。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案执行依据第三项确认盛智英就浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号他项权证项下的抵押房地产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，该抵押权于2018年11月30日登记设立。异议人虽曾于2014年3月6日与王建松就西联大厦一楼西头第一、二间签订了租赁协议，但该租赁关系因租赁期于2019年3月17日届满而消灭。异议人于2018年10月15日与王建松就西联大厦一楼西头第一、二间签订的租赁协议，形成新的租赁关系，该租赁期限自2019年3月18日开始，在本案抵押权登记设立之后，依法不得对抗本案盛智英的执行。综上，异议人的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回龙游县绿洲眼镜有限责任公司的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  金 桦 审 判 员  陈晓欢 审 判 员  金卓颖 二〇二〇年十二月三十日 代书记员  郑梦婷