广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27446号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡广波，男，汉族，1968年9月2日出生，住所地：重庆市垫江县。委托诉讼代理人：刘海韵，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳华侨医院,住所地:深圳市龙岗区平湖街道湖新街**，统一社会信用代码:9144030073307826X2。法定代表人:廖志仁，总经理。委托诉讼代理人:刘鹏程，广东微众（盐田）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽达，广东微众（盐田）律师事务所实习律师。上诉人胡广波因与被上诉人深圳华侨医院房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初21846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡广波上诉请求：1、撤销一审判决第二、第五、第六；2、胡广波支付深圳华侨医院2019年2月至2020年1月15日房屋占有使用费110400元；(计算：9600元*11.5个月=110400元）；3、深圳华侨医院赔偿胡广波商铺装修费380000元；不服一审判决金额合计423200元；4、本案及一审案件受理费由深圳华侨医院承担。后变更上诉请求第三项为：深圳华侨医院赔偿胡广波商铺装修费380000元的一半即190000元；不服一审判决金额合计233200元。（原请求为423200元）。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了胡广波的合法权益。一、涉案商铺的占用费应计至2020年1月15日。其一，胡广波经营至2020年1月15日，后来受疫情影响，胡广波无法经营。其二，涉案房屋为拆迁房，对于深圳华侨医院而言，是否交房已没有可期待的利益，且是深圳华侨医院怠于收房，而不是胡广波不主动交房。其三，2020年3月开始就有拆迁部门在涉案房屋附近围屋准备拆迁，即使涉案房屋退房给深圳华侨医院，深圳华侨医院不可能再从涉案房屋上获得利益。但是胡广波需要支付深圳华侨医院2020年1月15日后的租金，显失公平。二、关于装修费用损失，深圳华侨医院有重大过错，应当赔偿胡广波装修损失380000元。2018年2月胡广波征得深圳华侨医院的同意后对该商铺进行了改造升级装修，费用380000元。胡广波于2019年3月得知该租赁房屋已于2016年10月12日被列入拆迁范围，拆迁将会令胡广波蒙受巨额的装修损失，在与深圳华侨医院协商未果的情况下，胡广波实施不安抗辩权拒缴租金的行为是合法合理的。深圳华侨医院在明知涉案商铺要拆迁，一是在签订合同时不将拆迁事实告知商家，反而继续将商铺出租；二是放任商家进行改造升级装修，造成胡广波巨额经济损失,深圳华侨医院有重大过错；三是在得到政府补偿款的情况下，不向胡广波支付补偿款，反而不顾疫情的情况要求各商家继续支付疫情期间的租金，显失公平。由于无力缴纳诉讼费，所以后上诉主张深圳华侨医院仅赔偿胡广波一半的装修损失190000元。深圳华侨医院辩称，一审法院认定事实清楚、法律适用正确，应维持一审判决，驳回胡广波所有上诉请求。一、胡广波存在拖欠房租行为，其应向深圳华侨医院支付拖欠的占有使用费。二、关于占有使用费计算截止时间问题。深圳华侨医院基于尽快定纷止争方面的考虑，同意计算至2020年5月底。三、胡广波不存在导致《房屋租赁合同》无效的过错行为。四、深圳华侨医院不存在赔偿胡广波装修费用的义务。深圳华侨医院向一审法院起诉请求：1、解除深圳华侨医院、胡广波订立的房屋租赁合同，胡广波立即搬离案涉房屋；2、胡广波支付自2019年3月份起至清退租赁房屋之日止的房屋租金，暂计至2020年4月30为144000元；3、胡广波向深圳华侨医院支付拖欠的水费欠款17693.98元；4、胡广波承担本案诉讼费用。胡广波向一审法院反诉请求：1、深圳华侨医院支付胡广波商铺装修费380000元；2、深圳华侨医院返还胡广波租赁合同押金7800元；3、案件受理费由深圳华侨医院承担。一审法院认定事实：2017年7月2日，深圳华侨医院作为甲方（出租方）与胡广波作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》。合同第1.1条约定“甲方将位于深圳市龙岗区间的房屋租赁给乙方使用，租赁面积共计349.2平方米；租赁期为2年，从2017年7月2日至2019年7月1日止”；第2.1条约定“经双方议定，每月租金为9600元，该租金仅为甲方收取的商业用房租赁费，不含乙方在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费用”；第2.2条约定“付款方式：自本协议生效日起，乙方每月5日前将当月房屋租赁费交纳到甲方财务科，乙方不得拒交或迟交租金，租金拖欠满半个月，甲方有权终止协议并收回本房屋”；第3.2条约定“如乙方到期不按时交纳租金，甲方有权随时单方面终止合同”；第3.7条约定“乙方在征得甲方的同意后，可根据需要对商业用房进行简单装潢，其费用由乙方承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方”。合同签订后，胡广波向深圳华侨医院支付租赁押金7800元。2019年5月21日，深圳华侨医院向胡广波发送《通知》一份，通知载明：“租户：永发川菜馆，十八栋租户，我院与租户签订的商铺租约于2019年7月1日到期，经研究决定不再续约，并请按时交房。请未缴清商铺租赁费用的尽快结清，请各位配合。”签收人处有“胡广波”字样。2020年4月8日，深圳华侨医院向胡广波发送《律师函》一份，该函称：胡广波（下称“贵方”），鉴于贵方自2019年2月起一直拒绝缴纳房租，华侨医院于2019年5月21日向贵方送达《通知》，告知贵方《房屋租赁合同》履行期限届满后不再续约，请贵方按时交房，并结清欠缴的房屋租金。但截至本律师函发出之日，贵方既未向华侨医院交纳房租，亦拒绝搬离该房屋。贵方上述行为已经严重侵害了华侨医院对该房屋享有的合法权益，并给华侨医院造成巨额损失。鉴于以上事实，本律师受华侨医院的委托，郑重函告贵方如下：一、限令贵方于2020年4月20日前完全搬离该房屋，并向华侨医院实际返还非法占用的房屋。二、限令贵方于2020年4月13日前向华侨医院就搬离事宜做出书面回复，并对搬离时间（2020年4月20日前）予以正式确认。三、限令贵方于2019年4月20日前向华侨医院支付2019年2月1日至今（暂计至2020年3月）欠缴的房屋租金共计134400元。深圳华侨医院、胡广波确认胡广波交纳租金至2019年1月。深圳华侨医院、胡广波确认胡广波于2019年5月19日交纳了4月份的水费。另，深圳华侨医院陈述胡广波于2020年6月1日才清退涉案房屋；胡广波陈述其经营至2020年1月15日，疫情以后就未再经营，不存在交房的问题，因拆迁部门已经将房屋围起来。另查明，2016年10月12日，深圳市规划和自然资源局作出《关于的公告》，该公告将涉案商铺列入龙岗区平湖街道平湖片区城市更新单元范围。涉案房产无房产证或建设工程规划许可证。一审法院认为，深圳华侨医院未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因胡广波搬离时未向深圳华侨医院办理交接手续，亦未举证证明其搬离的时间，故一审法院合理采信深圳华侨医院的主张，认定胡广波占用涉案房屋至2020年5月，故根据无效合同的处理原则，胡广波应支付深圳华侨医院自2019年2月份起至2020年5月份期间的涉案房屋占有使用费153600元（9600元×16个月）。胡广波主张受疫情影响深圳华侨医院应免收2020年1月份之后的租金，因胡广波自2019年2月份起即疫情发生前就未向深圳华侨医院支付租金，其拒付租金的违约行为并非因受疫情影响而发生，故对该主张一审法院不予支持。深圳华侨医院收取胡广波的押金7800元，因合同无效，故深圳华侨医院应当予以返还。对于深圳华侨医院诉请的水费17693.98元，因深圳华侨医院提交的证据不足以证明实际产生水费的情况，故一审法院合理采信胡广波的主张，以每月400元核算2019年5月至2020年5月的水费共计为5200元。胡广波诉请深圳华侨医院支付商铺装修费380000元，因租赁合同已于2019年7月1日到期，合同约定“合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方”，故对于深圳华侨医院该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认深圳华侨医院与胡广波于2017年7月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、胡广波应于判决生效之日起三日内支付深圳华侨医院自2019年2月份起至2020年5月份期间的房屋占有使用费153600元；三、胡广波应于判决生效之日起三日内支付深圳华侨医院水费5200元；四、深圳华侨医院应于判决生效之日起三日内退还胡广波押金7800元；五、上述二、三、四项抵扣后，胡广波应于判决生效之日起三日内支付深圳华侨医院151000元；六、驳回深圳华侨医院的其他诉讼请求；七、驳回胡广波的其他反诉请求。案件受理费1711元（深圳华侨医院已预交），由深圳华侨医院负担137元，由胡广波负担1574元。反诉费1779元（胡广波已预交），由深圳华侨医院负担深圳华侨医院36元，由胡广波负担1743元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据胡广波的上诉内容，本案二审的争议焦点为：1、胡广波是否需要支付2020年1月15日之后的占有使用费；2、深圳华侨医院是否需要赔偿胡广波的装修损失。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，胡广波搬离时未向深圳华侨医院办理交接手续，亦未能提供充足的证据证明其曾经有向深圳华侨医院交房的行为或者其搬离的时间，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院采信深圳华侨医院的主张，认定胡广波占用涉案房屋至2020年5月，处理正确，本院予以支持。胡广波主张因受疫情影响，深圳华侨医院应免收2020年1月份之后的租金，但因胡广波自2019年3月份起即疫情发生前就未向深圳华侨医院支付租金，其拒付租金的违约行为并非因受疫情影响而发生，其该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因深圳华侨医院未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同，根据上述规定，胡广波应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费至2020年5月，共计153600元，一审法院对此处理无误，本院予以维持。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，涉案租赁合同已于2019年7月1日到期，且该合同约定“合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方”，故胡广波上诉主张华侨医院赔偿其装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院对此处理无误，本院予以维持。综上，胡广波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4798元，由胡广波负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月十五日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。