四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0422民再3号 监督机关：盐边县人民检察院。 原审原告：攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司，住所地四川省盐边县。 负责人：杨通宝，系分公司经理。 委托诉讼代理人：杨万春，男，1961年6月29日出生，汉族，住四川省盐边县，系该公司员工。 原审被告：重庆正海实业发展有限公司，住所地重庆市北部新区，统一社会信用代码：915000006689312863。 法定代表人：胡友海，该公司总经理。 原审被告：重庆正海实业发展有限公司盐边分公司，住所地四川省盐边县，统一社会信用代码：915000006689312863。 负责人：陈海棠，系分公司经理。 原审原告（下称原告）攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司（简称家美物业分公司）与原审被告（下称被告）重庆正海实业发展有限公司（简称正海实业公司）、原审被告（下称被告）重庆正海实业发展有限公司盐边分公司（简称正海盐边分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出（2016）川0422民初1415号民事调解书。盐边县人民检察院以攀盐检民（行）监〔2020〕51042200002号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月30日作出（2020）川0422民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告家美物业分公司的负责人杨通宝及其委托诉讼代理人杨万春到庭参加了诉讼，被告正海实业公司、正海盐边分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盐边县人民检察院提出再审检察建议：1.盐边县人民法院在组织双方当事人达成调解协议时，未依法查明所涉笮山庭院44栋501号房屋的权属情况以及协议中对房屋的处分是否会损害案外人利益，导致调解协议严重违反法律规定并侵犯所有权人利益；2.原调解笔录无当事人和审判员、书记员签名或盖章，违反法律规定。综上所述，原审存在程序违法并损害第三人合法利益的情形，依法提起再审建议。 原告家美物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付原告物业服务费213416.85元；2.判令二被告按银行同期贷款利率的四倍支付原告自2015年9月1日起至付清之日止的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月，被告正海盐边分公司开发盐边县笮山庭院房地产项目。2015年9月1日，两被告与原告签订《笮山庭院社区（前期物业服务合同）》，约定由原告提供前期物业管理服务，被告向原告支付物业费。经核算，被告尚欠原告物业服务费213416.85元未支付。为保障原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 本院原审过程中，原、被告自愿达成调解协议：1.被告重庆正海实业发展有限公司盐边分公司支付原告攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司物业费用120000元，被告重庆正海实业发展有限公司盐边分公司自愿将盐边县桐子林镇（笮山庭院XX幢XX房屋）使用权抵扣上述物业费。期限（2016年12月至2063年12月）；2.原告攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司不再向被告重庆正海实业发展有限公司盐边分公司追索物业服务管理费；3.原告攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司自愿放弃其他诉讼请求。 再审过程中，家美物业分公司称，一、检察院认为原审程序不合法我们不认可，原审调解是合法的，是有效的。二、对调解书中确认的501号房屋我方认为正海实业公司有处置权，我们只是使用，并不是过户。 二被告未向本院提交书面意见。 本院再审过程中，原告家美物业分公司向本院提交了如下证据： 证据一、正海实业公司、正海盐边分公司营业执照复印件1份，证明被告主体身份情况，被告正海盐边分公司于2020年10月28日被盐边市场监督管理局吊销营业执照； 证据二：2015年9月1日，被告正海盐边分公司与原告签订的《莋山庭院社区（前期物业管理合同）》1份、（2016）川0422民初1415号民事调解书一份、2018年1月30日正海实业公司与李君签订的《协议书》，证明被告拖欠原告物业费213416.85元及资金占用利息，在盐边县人民法院组织调解下达成调解协议，调解协议是真实有效、合法的。2018年1月30日，重庆正海实业发展有限公司与李君签订《协议书》并加盖了重庆市开州区人民法院印章予以确认，将笮山庭院4号楼售楼部1层、3层、4层每层使用权作价20万元，归李君长期使用或出租的事实； 证据三：正海盐边分公司攀枝花笮山庭院项目《方案设计》；建字第【2013】63号《建设工程规划许可证》；不动产查询结果证明一份，《盐边县自然资源和规划局关于盐边县人民法院调查取证的情况说明》，证明被告正海盐边分公司制作的盐边县笮山庭院项目《方案设计》中1.2.3建筑物概况中载明，笮山庭院项目是正海盐边分公司开发建设的集居住及配套的设备用房、地下车库和商业服务设施一体的住宅楼，其中总图编号4项目中载明：配套用房**，建筑面积158.6平方米，包括社区用房、物业管理用房、消防控制室；2、2013年10月盐边县住房和城乡建设管理局对涉案项目颁发的《建设工程规划许可证》载明，建设单位为重庆正海实业发展有限公司，建设规模为：44#（综合用房）建筑面积208.14平方米，框架结构，地上**，3、经查询，盐边县桐子林镇XX栋（笮山庭院X号楼）截止目前。未在不动产登记中心首次登记，盐边县桐子林镇XX栋（笮山庭院X号楼）为综合用房，地上**，该建筑不被分摊共用建筑，即该房屋建筑面积未分摊到小区业主； 证据四：2017年7月10日《送销货单》1份；《房屋装修合同》一份；《收据》一份，证明原告对笮山庭院小区电梯及楼道安装监控产生费用26850元的事实，原告对涉案501室进行装修，支付43100.5元的事实； 证据五：正海盐边分公司与业主就笮山庭院商品房销售签订的《商品房买卖合同》，其中第二十二条约定“双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理：出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的地下车库、架空层、物业管理用房、社区用房，未纳入产权共有面积及共有房屋分摊的部分、人防工程等。不随同该商品房一并转让。” 原告提交的证据符合真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。 本院再审认定的事实： 被告正海盐边分公司以出让方式取得盐边县桐子林镇学园路XX号地块的国有土地使用权（证号为：盐国用（2013）第XX号），土地使用面积为6278.40平方米，使用年限自2013年3月8日至2083年3月4日。正海盐边分公司于2012年6月委托机械工业第三设计研究院作出攀枝花笮山庭院项目《方案设计》，该方案中载明：配套用房为一层，建筑面积158.60平方米，其中社区用房33.6平方米，物业管理用房85平方米，消防控制室40平方米。经办理相关手续后，正海盐边分公司在该地块建设商品房小区“笮山庭院”。 2015年9月1日，正海盐边分公司与原告签订《笮山庭院社区（前期物业管理合同）》，约定由原告为笮山庭院小区提供前期物业服务，合同期限自2015年9月1日起至2016年8月30日止，并对服务费用和违约责任等进行了约定。 2015年起，正海盐边分公司陆续对外进行商品房销售，其与买受人签订的《商品房买卖合同》中第二十二条均约定“双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理：出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的地下车库、架空层、物业管理用房、社区用房，未纳入产权共有面积及共有房屋分摊的部分、人防工程等。不随同该商品房一并转让。” 因正海盐边分公司未按约定支付原告物业服务费用，原告于2016年11月3日向本院提起诉讼，本院依据双方自愿达成的和解协议内容制作了民事调解书，约定：1.被告重庆正海实业发展有限公司盐边分公司支付原告攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司物业费用120000元，被告重庆正海实业发展有限公司盐边分公司自愿将盐边县桐子林镇学园路36号（笮山庭院44幢501房屋）使用权抵扣上述物业费。期限（2016年12月至2063年12月）；2.原告攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司不再向被告重庆正海实业发展有限公司盐边分公司追索物业服务管理费；3.原告攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司自愿放弃其他诉讼请求。 本案进入再审后，原告向本院申请调查令，盐边县自然资源和规划局向本院作出说明：一、根据审批通过的《笮山庭院规划设计方案》，文华小区44栋楼为原重庆正海实业发展有限公司开发建设笮山庭院项目配套用房，方案设计建筑面积为158.60平方米，其中社区用房33.6平方米，物业管理用房85平方米，消防控制室40平方米，该面积符合《四川省物业管理条例》关于物管用房的相关规定。2013年10月17日，重庆正海实业发展有限公司按照审查通过施工图，办理了该建筑《建设工程规划许可证》，建筑编号为盐边县笮山庭院4号楼，因该建筑涉及电梯，所以注明为“综合用房”，建筑面积208.14平方米，框架结构，地上**。根据竣工实测，盐边县笮山庭院4号楼竣工实测面积为252.94平方米，按照实测面积核发了规划竣工验收合格证。二、文华小区XX栋楼（盐边县笮山庭院X号楼）现未办理不动产初始登记，根据《四川省房产测绘实施细则》，该建筑属不被分摊的公用建筑，即该房屋面积不能分摊到小区业主。 本院再审认为，关于检察建议提出的原调解笔录无当事人和审判员、书记员签名或盖章，违反法律规定，原调解程序违法的问题。原审卷宗材料显示，2016年12月2日本院制作的法庭调解笔录中确无当事人和审判人员、书记员签字，但在当日另行制作的调解协议中当事人和审判员、书记员均予以签字确认。双方也领取了本院制作的民事调解书，并履行了调解书中确定的权利义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条规定，原审已发生法律效力的调解书如没有违反调解自愿原则或者调解协议的内容违反法律的情形，存在的程序瑕疵，并不足以推翻原调解书确定的协议内容。 关于检察建议中提出盐边县人民法院在组织双方当事人达成调解协议时，未依法查明所涉笮山庭院44栋501号房屋的权属情况以及协议中对房屋的处分是否会损害案外人利益，导致调解协议严重违反法律规定并侵犯所有权人利益的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，本案争议的焦点在于所涉X号楼XX号房屋是否属于公用设施和物业服务用房。根据本院再审中查明的事实，本案所涉4号楼系独立存在的5层建筑，并不依附小区内住宅楼栋，该建筑未计入公摊面积，业主亦未支付对价，案涉房屋的土地成本、建造成本均由被告正海盐边分公司支付。4号楼建筑面积为252.94平方米，满足审批通过的《笮山庭院规划设计方案》项目配套用房158.60平方米（即社区用房33.6平方米，物业管理用房85平方米，消防控制室40平方米）后剩余部分正海盐边分公司享有使用和处分的权利。且《商品房买卖合同》中明确约定“双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理：出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的地下车库、架空层、物业管理用房、社区用房，未纳入产权共有面积及共有房屋分摊的部分、人防工程等。不随同该商品房一并转让”，故原审调解转让该建筑第五层约50平方米的使用权未违反法律规定，亦未损害案外人利益。 综上所述，基于原审原告家美物业分公司再审中提交了新的证据，本院确认正海盐边分公司对原调解涉及的盐边县桐子林镇学园路XX号（笮山庭院XX幢XX房屋）享有使用权和处分权。本院原调解程序虽存在瑕疵，但作出的（2016）川0422民初1415号民事调解书未违反自愿原则，协议内容也未违反法律规定，故本院对该民事调解书予以维持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款规定，判决如下： 维持本院作出的（2016）川0422民初1415号民事调解书。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花中院。 审判长 杨 航 审判员 严天洪 审判员 杨明均 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 罗 然