四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初4555号 原告：陈秋余，男，1989年8月10日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人,住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：陈昌华（原告的父亲），男，1965年8月16日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：杨**，四川达宽律师事务所律师。 被告：刘波，男，1972年1月14日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住四川省眉山市东坡区。 被告：高静，女，1981年4月20日出生，汉族，四川省乐山市市中区人，住拉萨市城关区。 原告陈秋余与被告刘波、高静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序审理。2020年11月9日陈秋余向本院申请财产保全，本院于2020年11月9日作出（2020）川1402民初4555号民事裁定书，对刘波、高静的房产、银行存款共计价值110万元予以查封、冻结。2020年12月11日，本院公开开庭进行了审理，原告陈秋余的特别授权委托诉讼代理人陈昌华、杨**，被告刘波到庭参加诉讼，被告高静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈秋余提出诉讼请求：1.被告刘波、高静支付原告陈秋余按照《房屋买卖协议》中所述的①②房产的购房款25万元及利息324739.00元（利息以25万元为基数，按照月息3%自2017年3月10日起暂计算至2020年10月16日，2020年10月16日以后的利息计算至付清之日止）；2.解除《房屋买卖协议》中所述③④买卖协议，被告刘波、被告高静支付原告陈秋余违约金50万元；3.请求被告刘波、高静承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年1月11日，陈秋余、刘波、高静双方签订《房屋买卖协议》，协议约定：刘波、高静购买陈秋余所有的①位于东坡区××路××号××层××号××房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××0号，面积111.54平方米；②位于东坡区××路××号＊（栋）1层商业用房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××0号，面积39.59平方米；③位于东坡区××路××号＊（栋1层商业用房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××0号，面积46.24平方米；④位于东坡区××路××号××层××号××房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××9号，面积661.78平方米。房屋总价350万元由原告方净得，其中①、②作价120万元，③、④作价230万元，协议签订后由刘波、高静支付定金5万元，2017年1月15日前过户①、②项中所述房产，2017年3月10前过户③、④项中所述房产，若①、②房产过户后，被告方未在约定时间内支付款项购买③、④处房产则属于刘波、高静违约，除赔偿陈秋余经济损失外还赔偿50万元的违约金。合同签订后，刘波、高静在2017年1月12日支付了陈秋余定金5万元，2017年2月6日支付款项90.2万元，已经违反了《房屋买卖协议》约定的付款期限。鉴于此，陈秋余、刘波、高静双方于2017年2月签订《房屋买卖补充协议》，协议约定将刘波、高静逾期付款产生的利息5280元一并计算入购房款项中，并确认刘波、高静支付陈秋余95.2万元，剩余购房款255.328万元在2017年3月10日付清，同时约定刘波、高静支付完该全部款项后再过户③、④项中所述房产，并且对违约责任进一步约定交易房产①、②、③、④为一个整体，若刘波、高静未在2017年3月10日前付清购房款，则属于严重违约，除赔偿原告方经济损失外还应赔偿50万元的违约金及应付未付购房款按月息百分之三的利息，直至付清之日。原告方已经按照合同约定内容，将上述①、②项中房产过户给了被告方，履行了合同义务，但被告方未按约定支付剩余购房款项，已经构成严重违约。 被告刘波辩称，《房屋买卖协议》的①、②尚欠房款250000.00元应扣除200000.00元的租金收益，剩余的50000.00元支付原告，利息以月利率0.6%计付；同意解除③、④的房屋买卖协议，《补充协议》是在被迫的情况下签订，无效，500000.00元违约金不应支付。 被告高静未作答辩。 本院经审理对证据和事实认定如下： 一、证据认定 原告陈秋余围绕诉讼请求依法提交的原告的身份证复印件、被告的常住人口信息表、《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，被告刘波持无异议的质证意见，被告高静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证意见。据此，原告提交的证据，能够证明案件事实，具备证据效力，本院予以确认并在卷佐证。 被告刘波、高静未提交证据。 据上述证据的佐证结合庭审中双方当事人的当庭陈述，综合印证事实如下： 原告与被告刘波于2017年1月11日签定《房屋买卖协议》，协议约定：“甲方（卖方）：陈秋余身份证号：513821198908××××。乙方（买方）：刘波身份证号：511122197201××××。甲方将一环北路（长富园）旁边的房产出售给乙方，现就有关事项达成如下协议： 一、房屋情况： 1、甲方名下的资产：①位于东坡区××路××号××层××号××房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××0号，面积111.54平方；②位于东坡区××路××号＊（栋）1层商业用房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××0号，面积39.59平方；③位于东坡区××路××号＊（栋）1层商业用房，屋所有权证号为眉权房权证字第0××0号，面积46.24平方；④位于东坡区××路××号××层××号××房，房屋所有权证号为眉权房权证字第0××9号，面积661.78平方。 2、甲方将以上房屋巳租赁给郑锡伦，租期15年，乙方购买后继续履行租赁协议，第一年的租金甲方已收，乙方从笫二年开始收租金。后附甲方与郑锡伦签定的租赁合同。 3、上述资产①和②抵押在青神信用社，资产③和④抵押在东坡区信用社，除此之外无任何其它抵押和查封。 二、出售价格 甲方尽得350万元(叁佰伍拾万元)，买卖中产生的稅费由乙方承担，信用社的贷款和利息由甲方承担.350万元成交价中资产①和②算120万元，资产③和④算230万元。 三、买卖程序 此协议签定后乙方向甲方支付5万元(伍万元)定金，2017年1月15日前过户资产①和②，2017年3月10日前过户资产③和④。 四、违约责任 乙方向甲方支付定金后，甲方与信用社联系提前还款有关事宜，如果甲方与信用社未达成有关协议，甲方退还乙方5万元定金.资产①和②过户后如果乙方未在约定的时间内购买和过户资产③和④属于乙方违约，如果甲方不愿出售和过户资产③和④，属于甲方违约，违约方除赔偿守约方经济损失外还赔偿守约方50万元(伍拾万元)的违约金. 四、其它 本协议一式两份，甲乙方各执一份，双方签字且乙方支付甲方定金后生效。 甲方签字：陈秋余（签名捺印）乙方签字：刘波（签名捺印）2017年1月11日。” 上述协议签订后的2017年1月12日，被告刘波支付原告5万元定金。2017年2月6日被告刘波支付原告协议约定的①、②房款902000.00元。原告将此款归还在青神信用社的抵押借款，解除房屋抵押后的次日将①、②的房屋权属过户到了被告刘波妻子高静的名下，权属证由原告保管。此后，对尚余房款支付及③、④房屋的过户，原、被告在2017年2月签订《房屋买卖补充协议》协议约定：“甲方（卖方）：陈秋余身份证号：513821198908××××乙方（买方）：刘波身份证号：511122197201××××高静身份证号：511102198104××××。 甲乙双方于2017年1月11日签定了房屋买卖协议(以下简原协议)，现补充如下： 一、购房款的支付： 1、2017年1月12日乙方支付甲方5万元(伍万元)，2017年2月6日乙方支付甲方90.2万元(玖拾万零貳仟元)， 2、由于资产①和②抵押在青神信用社，而乙方未按约定的时间支付购房款和进行过户，逾期22天，产生利息22×240=5280元，按约定由乙方承担.截至到2017年2月6日乙方已付甲方95.2万(含逾期利息5280元)，还欠甲方购房款255.328万（贰佰伍拾伍万叁仟貳佰捌拾元)。乙方承诺在2017年3月10日前全部付清. 二、过户程序： 资产①和②在过户后，由于乙方未清全部购房款，甲方保管产权证，甲方配合乙方用已过户的资产①和②作抵押在银行贷款，乙方保证所贷资贰拾伍万元整（250000元）直接支付到甲方名下，用于支付购房款，当乙方全部支付完甲方应得资金后过户资产③和④。 三、违约责任： 由于所本次交易的资产①②③④使用和处置都是一个整体，资产①和②过户后如果乙方未在约定的2017年3月10日前付清购房款，属于乙方严重违约，乙方除赔偿甲方经济损失外还赔偿甲方50万元(伍拾万元)的违约金，并且乙方所欠甲方的购房款按月利息百分之三(3%)，即每日千分之一计算利息支付甲方，直到乙方付清为止，乙方的付款按先支付违约金，然后支付利息，最后支付购房款顺序进行。乙方在未全部付清甲方应得各项款项时，乙方不享受任何租金(资产①②③④对应产生的租金)。 四、其它： 本协议一式两份，甲乙方各执一份，双方签字后生效。 甲方签字：陈秋余（签名捺印）乙方签字：高静刘波（均签名捺印）2017年2月日。” 上述补充协议签订后，被告未履行剩余房款的支付，双方协商处理未果。原告遂诉讼来院。迄今为止，协议约定的①②③④房屋的租金由原告收取。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》合法有效。原、被告履行部分协议内容，现就被告逾期不能履行部分，原告诉讼被告承担违约责任，解除未履行房款支付的③、④房屋交易，被告同意,应予解除。就原、被告争议的逾期利息、违约金问题。首先，原告向被告履行了①、②房买卖的权属转移登记，被告取得不动产权证，依法成为房屋的所有权人。其对①、②房屋的尚欠购房款250000.00元，表示应予支付，是被告对违约付款责任的有效承担。但被告抗辩250000.00元尚欠房款应扣除其从2017年2月7日起享有①②房所有权对应的4年租金200000.00元，不符合协议约定，其抗辩不成立。由于被告逾期未支付尚欠房款250000.00元，造成原告资金占用的损失，被告应承担该损失的支付，原告据协议【“乙方在未全部付清甲方应得各项款项时，乙方不享受任何租金(资产①②③④对应产生的租金)。”】至始收取房屋租金（2017年2月7日起①②房屋已归被告所有）至今，其在此基础上再要求被告承担月利率3%的损失，过分高于了实际损失。为此，被告抗辩利率过高理由成立，对其以贷款市场报价利率计付利息的抗辩，予以支持。其次，原告主张被告承担③④房屋违约金50万元，事实上该50万元违约金在协议中是针对被告对①②③④房违约责任的整体承担约定，原告将该50万元分离为被告对③④房屋违约责任的承担，不符合协议约定。再加之，原告将③④房屋在银行进行了抵押登记（抵押借款270万元），尚未解除。且案涉房屋租金至始由原告收取。被告违约未支付③④房屋的房款，并未造成原告与被告交易期间原告对该房屋的收益损失。为此，结合被告抗辩不应承担50万元违约金的主张，本院对原告的50万元违约金请求，酌定为6万元。被告高静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、解除原告陈秋余与被告刘波、高静在《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》中对位于东坡区××路××号＊（栋）1层商业用房（眉权房权证字第0××0号）、位于东坡区××路××号××层××号××房（眉权房权证字第0××9号）买卖的约定； 二、被告刘波、高静在本判决生效之日起十五日内支付房款250000.00元及利息（利息计付方式：从2017年3月10日起，以250000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、被告刘波、高静在本判决生效之日起十五日内支付 原告陈秋余违约金6万元； 四、驳回原告陈秋余的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7236.00元，由原告陈秋余负担2170.00元，被告刘波、高静负担5066.00元，保全费5000.00元，由被告刘波、高静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨文俐 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  殷小雨