广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初3059号原告：陈金木，男，1989年11月20日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：陈亚凤，1985年6月10日出生，住罗定市。被告：罗定市恒海建材贸易有限公司，住所地：罗定市******罗定市君悦大酒店一楼右边第一卡。统一社会信用代码：914***********866Y。法定代表人：梁辉博，董事长。委托诉讼代理人：梁飞，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司罗定市支行，住所地：罗定市***********。统一社会信用代码：914************004。负责人：林志浩，行长。原告陈金木与被告罗定市恒海建材贸易有限公司（以下简称恒海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，在诉讼过程中，本院依职权追加中国农业银行股份有限公司罗定市支行（以下简称农行罗定市支行）为第三人，后于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告陈金木的委托诉讼代理人陈亚凤、被告恒海公司的委托诉讼代理人梁飞到庭参加诉讼。第三人农行罗定市支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金木向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告返还原告已付购房款470345.37元[房价款463794元+契税6957元、物业维修基金3220元、办证费3000元（三项代收费用共13177元）-2020年1月14日已向税务局缴交的契税6625.63元]；三、被告支付原告违约金4637.94元（总房款463794×1%）;四、被告自2018年1月4日起至实际给付日止按照合同约定的4.9%年利率支付原告已付购房款利息（暂计至2020年8月31日为43213.20元）；五、诉讼费4418元，由被告承担。原告诉称的事实和理由：2018年1月4日，原告就购买位于罗定市****（双东街道白荷村新开坝地段）金碧江景华庭住宅楼X号楼XXX房的房屋（以下简称诉争房屋）事宜与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《购房合同》）。合同约定，房屋总价款为463794元，另支付契税6957元、物业维修基金3220元、办证费3000元，三项代收费用共13177元。2018年2月2日，原告与中国农业银行股份有限公司罗定市分行（以下简称罗定农行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（年利率5.635%），2018年2月12日,罗定农行将贷款270000元划给被告，原告于2018年3月20日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷30期，共还本金33750元及利息35949.54元。2020年1月14日，被告向罗定市税务局缴交契税6625.63元。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十一条、第十二条之规定，被告应于2019年10月30日前交付诉争房屋，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促（6月3日邮寄“解除合同通知书”，6月27日原告代理人到金碧江景销售中心询问解除合同事宜，其工作人员拍下“解除合同通知书”电子版，7月份原告代理人3次电话联系金碧江景经理梁某某，8月4日第二次邮寄“解除合同通知书”），截止今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。故，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告恒海公司辩称：同意按照合同约定解除合同和退款。第三人农行罗定市支行没有述称意见。本院经审理认定事实如下：被告恒海公司是位于罗定市****（双东街道白荷村新开坝地段）“金碧·江景华庭”商品房项目的房地产开发商。2018年1月4日，原告陈金木作为买受人，被告恒海公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房用途为住宅，为“金碧·江景华庭”项目中的X号楼XXX房。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米4322元，总价款为463794元。第七条约定付款方式为贷款：买受人应当于2018年1月4日前支付首期房价款193794元，余款人民币270000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订当天，原告已支付了首期购房款193794元、契税款6957元、物业维修基金3220元及办证费3000元给被告，并于2018年2月13日通过向第三人贷款的方式支付了剩余购房款270000元给被告。2020年1月14日，被告代原告向国家税务总局罗定市税务局第一税务分局缴交了契税6625.63元。另查明：2018年2月9日，原告作为借款人及抵押人，第三人作为贷款人，被告作为保证人，三方签订了《个人购房借款担保合同》，第三人于2018年2月13日向原告陈金木发放了按揭贷款270000元。再查明：由于被告逾期交房，原告于2020年6月3日向被告邮寄《解除合同通知书》，邮件于2020年6月5日被签收。《解除合同通知书》送达后，被告没有作出回应。2020年8月4日，原告再次向被告发出《解除合同通知书》，邮件于2020年8月6日被签收。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、借款凭证、《个人购房借款担保合同》、发票、收据、签购单、税收完税证明、《解除合同通知书》、快递订单详情以及本案的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2018年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2019年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，原告发出的《解除合同通知书》已于2020年6月5日送达被告，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已于当天解除。同时，根据该合同第十二条的约定，被告应当退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，还应按照全部房价款的1%向原告支付违约金。因此，被告应向原告退还已付全部房价款463794元并给付利息，利息按年利率4.9%计算，计至2020年8月31日的利息按原告请求的42133.18元(18029.21元+24103.97元)予以支持,之后的利息,以购房款463794元为本金,从2020年9月1日起计至还清之日止。同时，被告还应向原告支付违约金4637.94元（463794元×1%），并向原告退还物业维修基金3220元、办证费3000元及契税余款331.37元（6957元-6625.63元）。原告要求被告支付物业维修基金、办证费及契税的利息，理据不足，本院不予支持。由于第三人农行罗定市支行对本案没有提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本院对《个人购房借款担保合同》涉及的权利义务问题，不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈金木与被告罗定市恒海建材贸易有限公司于2018年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈金木退还购房款、物业维修基金、办证费及契税余款共470345.37元；三、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈金木支付违约金4637.94元；四、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈金木支付利息（计至2020年8月31日的利息为42133.18元,之后的利息,以购房款463794元为本金,按年利率4.9%从2020年9月1日起计至还清之日止）；五、驳回原告陈金木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4513元（原告已预交），由被告罗定市恒海建材贸易有限公司负担4504元，原告陈金木负担9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年十二月十六日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十六条有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，比照民事诉讼法第一百四十三条的规定，按撤诉处理。