文书内容山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初12580号原告:聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司，住所地：聊城江北水城旅游度假区姜堤村姜堤乐园西邻。法定代表人：吕晓鸿，经理。委托诉讼代理人：王志高，男，1989年6月15日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。系原告公司员工。委托诉讼代理人：邱立勋，山东万航律师事务所律师。被告：山东莘农商贸有限公司，住所地：聊城市莘县东鲁街道办事处鸿图街与东升路交叉口南50米路东。法定代表人：程显东，总经理。委托诉讼代理人：刘晓波，男，1977年1月5日出生，汉族，居民，住莘县。系该公司职工。委托诉讼代理人：杨保占，山东瀛辰律师事务所律师。原告聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司（以下简称姜堤公司）与被告山东莘农商贸有限公司（以下简称莘农公司）房屋租赁合同纠纷一案，我院于2020年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜堤公司委托诉讼代理人王志高、邱立勋，被告莘农公司委托诉讼代理人刘晓波、杨保占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年6月-8月（一个季度）的房屋租金175000元，并自2020年6月1日起按同期银行贷款利率计付利息至实际付款日。2.判令被告向原告支付合同违约金7万元。3.偿还所欠交纳电费款7529.19元。事实和理由：2020年2月，原告与被告签订房屋租赁合同。原告将位于姜堤乐园西邻的酒店房屋、院落及相关附属设施一宗，出租给被告使用。合同同时约定了租赁期限、租赁价格、租金支付方式等双方的各项权利义务。合同签订后，原告按约定向被告方交付了合同项下的全部租赁物，被告按约定支付了第一个季度（即2020年3月-5月）的租金。但至2020年6月份被告开始以各种理由拖延并拒绝按照合同约定的期限支付6月-8月（一个季度）的房屋租金175000元。后虽经原告多次催要，被告始终以各种理由推诿拒绝付款，并至今没有支付。据此，原告认为被告的行为已经严重的违反房屋租赁合同第四条的约定，已经构成合同违约。被告辩称，本案原告起诉部分不实，答辩人一方已经于2020年6月上旬告知原告提前解除合同，原告要求答辩人支付2020年6月-8月的租金175000元及支付违约金7万元的诉求不能成立。具体为：一、原告要求答辩人支付2020年6月-8月的租金175000元的诉求不能成立，答辩人仅能支付原告2020年6月和7月上旬的租金合计87500元，理由为：1.原告诉称双方签订《房屋租赁合同》及答辩人支付2020年3月-5月份的租金属实，但2020年6月上旬，答辩人公司即告知原告提前解除租赁合同，搬离了基于履行租赁合同购置的全部物品，依据《房屋租赁合同》第九条第三款“乙方要提前退租的，应提前30日通知对方”，故答辩人支付租金义务最长截止到2020年7月上旬，仅需支付2020年6月和7月上旬的租赁87500元。2.依据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，鉴于本案答辩人已经明确告知原告解除合同，原告应及时寻找新的承租方，避免损失的扩大，故对原告要求的2020年7月中旬之后的租金应属于原告怠于采取适当措施而扩大的损失，依法不应支持。3.依据《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务给对方造成损失，损失赔偿额的计算不应超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见的因违反合同可能造成的损失，结合《房屋租赁合同》第九条第三款约定的“乙方要提前退租的，应提前30日通知对方”，故答辩人可以预见的因解除合同赔偿原告损失的数额即为2020年6月整月和7月上旬的租赁87500元，原告的诉求应以该数额为据，超出部分依法不应支持。二、原告要求违约金70000元的诉求没有事实依据及法律依据，理由为：1.原告主张答辩人违背了合同第四条的规定，但该条款并未约定违约责任的计算依据，故原告起诉根据合同第四条要求答辩人支付违约金70000元的理由不成立。2.虽然合同第九条第二款约定了未支付租金的违约金的计算方式，但根据双方签订租赁合同的本意，该款的含义应为在答辩人继续履行合同的情况下，如果发生延期支付租金的事实，原告作为甲方可以主张合同租金总额10%的违约金。但本案答辩人未支付租金的原因系因为提前解除合同，故本案不适用合同第九条第二款主张违约金。3.我国《合同法》规定的违约金支付原则系填补原则，答辩人同意支付2020年6月和7月上旬的租金87500元已经补偿了原告因答辩人提前解除合同所受到的损失，原告再另行要求违约金没有法律依据，同时报告也不同意支付。综上答辩意见，请法院依法予以支持。本院查明，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于聊城市旅游度假区姜堤乐园西邻的酒店院内及钢结构大棚，用于蔬菜配送及餐饮；租期自2020年3月1日至2021年3月1日；年租金700000元，每年每季度前支付。合同第八条（合同解除）第（四）项约定被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项相关费用达10000元的。合同第九条（违约责任）第（二）项约定被告如有第八条第四款（项）约定的情形之一的，应按合同租金总额的10%向原告支付违约金，租赁期内原告提前收回房屋，或被告提前退租，应提前30日通知对方。合同签订后被告依约支付了2020年3月至5月的租金，并在租赁房屋内进行了经营。2020年6月至8月份的租金被告未支付。2020年8月26日山东万航律师事务所受原告委托向被告发出律师函，向被告发出函告如下：一、自你方接收到本律师函之日起，你方与聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司所签订的房屋租赁合同即行解除。二、请你方自接收到本律师函之日起3日内，一次性以现金或银行转账方式向聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司支付拖欠的租赁费175000元（大写：壹拾柒万伍仟元整），并同时支付合同违约金70000元（大写：柒万元整）。三、限你方于房屋租赁合同解除后15日内，将所租赁的房屋及院落恢复原状，并返还租赁期间所占用、使用的房屋、院落以及相关附属物品、设备设施。不能恢复原状或及时返还的应当赔偿甲方的相应经济损失。被告于2020年8月27日收到该函。2020年9月10日被告通过微信向原告出具承诺书，内容为“因我单位租赁聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司房屋及院落一宗（位于聊城市旅游度假区姜堤乐园西邻），现该房屋及院落内仍有我方的闲置物品、设施及其他财物等。经双方自愿协商，我方现做出如下承诺：无论该房屋及院落内我方的闲置物品、设施及其他财物等价值如何，我方自愿将该闲置的物品、设施及其他财物等全部交由聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司进行清理、处置。我方就该闲置的物品、设施及其他财物等不再向聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司主张任何权利。处理完之后，双方均不再向对方主张任何权利”。诉讼中原告递交被告聊城分公司2020年7月28日出具欠条一张，载明今欠到王志高人民币7529.19元用于缴纳聊城酒店电费，署名马冠男（被告聊城分公司职工），加盖被告聊城分公司财务专用章。案件审理期间被告称其于2020年6月上旬即通知原告提前解除合同，原告予以否认，被告未提供相关证据。诉讼中被告未就约定的违约金过分高于造成的损失提供证据且未请求人民法院予以适当减少。本院认为，原被告自愿签订的房屋租赁合同不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具约束力。被告未依约于2020年6月前交纳2020年6、7、8月租金已超过10日，原告有权解除合同并有权要求被告支付违约金（700000元*10%）。原告解除合同的通知（律师函）于2020年8月27日到达被告，该合同即行解除。原告要求被告支付合同解除前的租金应予支持。被告主张已于2020年6月上旬通知原告提前解除合同无证据证实，本院不予认定，其应支付2020年6月-8月份的租金。被告聊城分公司2020年7月28日出具的欠条债权人为王志高个人，原告无权主张。原被告约定了逾期支付租金的违约责任，再要求被告支付租金利息，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、山东莘农商贸有限公司于判决生效后十日内支付聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司租金175000元。二、山东莘农商贸有限公司于判决生效后十日内支付聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司违约金70000元。三、驳回聊城市姜堤海鲜餐饮有限公司要求山东莘农商贸有限公司偿还所欠交纳电费款7529.19元的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元减半收取2488元，由山东莘农商贸有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  肖际森二〇二〇年十二月二十五日书记员  张璐璐