江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6036号原告：贡海霞，女，1975年1月15日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周丹，国浩律师（南京）事务所律师。被告：江苏中合绿建科技开发有限公司，统一社会信用代码91320113057964070F，住所地南京市栖霞区仙林街道元化路南京仙林大学城科技园有限公司**。法定代表人：晏晓波，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：杨帆，湖北耀久律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斯凡，湖北耀久律师事务所律师。原告贡海霞与被告江苏中合绿建科技开发有限公司（简称中合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告贡海霞及其委托诉讼代理人周丹、被告中合公司的委托诉讼代理人杨帆、刘斯凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贡海霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《招商投资协议》，向原告交付南京市栖霞区房屋；2.请求判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金2214000元；3.请求判令被告承担本案中原告的律师费用62000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年2月7日签订《招商投资协议》，约定由原告投资购买被告位于南京市栖霞区，房屋投资款为人民币820万元，房屋交付时间为2019年12月30日。协议签订后，原告依约向被告支付了前4期投资款共计738万元，然被告房屋至今没有建设完成，到期无法完成交付。经原告多次与被告协商，被告向原告出具了《南京项目交付说明》，承诺于2020年12月31日前交付房屋，距离协议约定的交付时间延迟了一年之久。根据《招商投资协议》第三条第2款第（2）项之约定，“逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款0.3%的违约金”。截止被告承诺的交房日期，违约金应当为8081100元。本案中原告诉请主张按照原告已支付投资款的30%计算违约金，即2214000元。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告中合公司辩称，对原告要求交付案涉房屋的诉请没有异议。1、根据相关文件规定，科技研发用地的转让对象必须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构；科研用房不得预售，因此，原被告签订的《招商投资协议》与预售条款相关的约定不符合政策要求，应属无效条款。其中，双方就迟延交房的违约金属于基于预售条款作出的约定，也应属无效。同时需要特别说明的是预售条款以及基于预售的交付和违约金条款无效，并不导致整个合同无效。本合同是有效的合同，只是其中的预售以及基于预售的违约条款无效。综上，原告无权基于违约金条款要求原告承担交付期房的违约责任；2、被告享有先履行抗辩权。合同中明确约定了尾款的缴纳时间为2020年2月7日，这也就意味着双方当事人在签订合同时就已经知悉并同意；在约定的交房日期届满前，甲方仍然享有乙方未支付尾款时的交房请求抗辩权；3、退一步说，即便违约金条款有效，且甲方违约，但合同约定的违约金过高，显失公平，应依法调减。应依据《合同法》及《合同法司法解释》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定，根据该项目一期商业租赁合同的租金标准，原告每月的实际损失为22443.6元；4、新冠肺炎疫情不可抗力导致项目施工进度受到影响，恳请法院考虑该情况；5、被告无须赔偿原告支出的律师费。律师费是原告为解决争议自愿聘请律师发生的费用，故被告不应承担律师费的赔偿责任。原告围绕诉讼请求，依法提交了《招商投资协议》、掌上银行户口历史交易明细表、收据、南京项目交付说明、律师函、委托代理协议、律师费发票、转账业务回单、保单保函及发票等证据，被告提交了宁政规字[2013]1号文件、宁国土规[2014]3号文件，本院组织当事人进行了质证，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月7日，被告中合公司（甲方）与原告贡海霞（乙方）签订了《招商投资协议》（以下称《协议》）（合同编号：ＺＨＯＮＧＨＥ-00008＃）,协议约定：乙方有意在“中合绿色合谷”产业园投资创办科技研发类公司或机构，现选定甲方位于南京市栖霞区作为其创业或投资的办公场所。该房屋设计用途为科研设计，总建筑面积为374.06平方米。该房屋以总建筑面积计价，单价为21922元，房屋总价款为人民币8200000元。乙方分期向甲方支付该房屋价款：第一期款于2018年2月7日前支付该房屋总价款的30%，计人民币2460000元；第二期款于2018年8月7日前支付该房屋总价款的20%，计人民币1640000元；第三期款于2019年2月7日前支付该房屋总价款的20%，计人民币1640000元；第四期款于2019年8月7日前支付该房屋总价款的20%，计人民币1640000元；第五期款于2020年2月7日前支付该房屋总价款的10%，计人民币820000元。甲方应于2019年12月30日前交付该房屋。甲方延迟交付房屋，逾期超过90日后，乙方有权解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款0.3%的违约金。乙方未付清购房尾款前，甲方有权拒绝乙方交房要求，甲方将于乙方房款全额到账后交付该房屋；乙方在分期付款期限内，按期交付房款，对房屋拥有使用权；如乙方未近期足额支付任何一期房款，甲方有权终止乙方房屋使用权利，由此产生的一切经济损失由乙方承担。在乙方按照本协议约定按期足额支付完毕全部房屋价款且乙方成功注册符合南京仙林大学城管理委员会要求的公司等实体组织后180日内，乙方以符合南京仙林大学城管理委员会要求的公司等实体组织的名义与甲方签订《房屋买卖协议》，甲方按照该《房屋买卖协议》的约定办理不动产登记手续。因本协议履行发生争议，可向项目所在地法院起诉，诉讼费、律师费、保全费等由败诉方承担。协议签订后，原告贡海霞分别于2018年2月3日、2018年2月7日、2018年7月24日、2019年1月17日、2019年8月16日分别向被告支付投资款200000元、2260000元、1640000元、1640000元、1640000元，共计7380000元，被告向原告出具了四份收据确认收到上述款项，还出具了《南京项目交付说明》，承诺2020年12月31日前交付案涉房屋。2020年8月5日，原告委托北京大成（南京）律师事务所向被告发送律师函一份，要求被告交付房屋支付违约金，为此支付律师费2000元。2020年9月14日，原告委托国浩律师（南京）事务所提起本案诉讼，支付律师费60000元。在诉讼过程中，原告申请对被告财产采取诉讼保全措施并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的保函作为担保，为此原告支付保险费用4500元。另查明，南京市人民政府宁政规字[2013]1号《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》第五条规定，开发园区、工业售区内的标准厂房项目，项目竣工后，在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的，经园区管委会同意，可以将厂房整栋、整层或分单元转让，但不得转让给个人。南京市国土资源局宁国土规[2014]3号《关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则》第一条第三项规定，科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。本院认为，原、被告签订的《招商投资协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当按照约定履行各自义务。被告辩称根据相关文件规定，案涉房屋的转让对象必须为符合条件的科技研发企业或机构且不得预售，双方签订的《招商投资协议》中交房和迟延交房违约金条款无效，故原告无权要求被告承担违约责任；原告认为其仅要求被告实物交付，不要求产权交付。双方在《招商投资协议》中约定，原告在约定的期限成功注册符合要求的公司后，以公司的名义与被告签订房屋买卖协议后办理不动产登记手续。根据该约定，案涉房屋的实际受让主体是原告开办的符合要求的公司，并不违反有关不得向自然人转让、不得预售的规定。对于原告要求继续履行合同并交房的诉请，被告不持异议，本院予以支持。被告以原告未付清尾款，其有先履行抗辩权的意见，理由不成立，本院不予采纳。因为《招商投资协议》中明确约定，被告应于2019年12月30日前交付房屋；原告在分期付款期限内，按期交付房款，对房屋拥有使用权。被告所称的尾款是一次性支付房款中的约定，并非双方选择的分期付款的支付方式。针对被告要求按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条规定，请求按照同地段同类房屋租金标准对违约金进行调整的意见，原告认为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定，是在双方未约定违约金的情况下适用，现双方明确约定了违约金的标准，不应适用此规定，原告的意见，理由成立，本院予以采纳。现原告主张被告逾期交房为其带来了资金占用和房屋租金等损失，自愿降低违约金，本院根据相关规定，适当将违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算的利息。因《招商投资协议》约定“诉讼费、律师费、保全费等由败诉方承担”，现原告为主张权利，支付了律师费62000元，被告依约应当承担，至于原告诉请的保全担保费，因双方对该费用并未有明确约定，且该费用也并非原告主张权利所必须的，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下:一、被告江苏中合绿建科技开发有限公司继续履行《招商投资协议》，于本判决生效之日起十五日内向原告交付位于南京市栖霞区房屋；二、被告江苏中合绿建科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贡海霞支付违约金（以7380000元为基数，自2019年12月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准计算至实际交房之日止的利息）、律师费62000元；三、驳回原告贡海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25008元，减半收取计12504元，保全费5000元，合计17504元，由被告江苏中合绿建科技开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  蒋 文二〇二〇年十二月三十日法官助理  张 玲书 记 员  殷佳佳