江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8978号上诉人（原审原告）：褚学鹏，男，1968年11月1日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：左言二，江苏知南贞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市琴川街道新厍村村民委员会，住所地江苏省常熟市琴川街道富春江东路**。法定代表人：陶毅，主任。委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。上诉人褚学鹏因与被上诉人常熟市琴川街道新厍村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初12491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚学鹏的上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人常熟市村民委员会赔偿其冷库设施设备和办公用房装修损失17万元。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、涉案的冷库于2014年建成并投入使用，双方当事人在2015年12月30日签订《资产租赁合同》时，常熟市村民委员会未对冷库的存在提出任何异议，其行为可以认定为默示同意。原审判决机械认定我方未提供证据证明装饰装修获得了出租人同意，在认定事实和适用法律方面均存在错误。2、涉案的办公用房虽然是在双方签订《资产租赁合同》之后进行的，但是合同履行期间常熟市村民委员会同样没有提出任何异议，甚至在办公用房被查封后还为我方提供了辅助用房，同样说明其对于我方的装修行为是默示同意的。《资产租赁合同》已经被生效判决认定为无效，我方投入巨资建造的冷库和装修的办公用房无法足期使用，存在很大的经济损失。常熟市村民委员会对于导致合同无效存在过错，我方建造冷库和装修办公用房的损失经鉴定为34万余元，其至少应当承担50%的赔偿责任。常熟市村民委员会辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。褚学鹏向一审法院起诉请求：判令原审被告赔偿其损失人民币40万元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2015年12月30日，常熟市村民委员会（甲方、出租方）与褚学鹏（乙方、承租方）签订《资产租赁合同》一份，载明：租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，租赁房屋座落在新厍二桥河西桥洞7个、辅房16.77平方米，租金每年平方米桥洞7个*13000元，辅房16.77㎡*130元，合计93100元；租赁房屋用于仓库；租赁期间，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及租赁资产用途，未经甲方书面同意，不得修建任何建筑物、构筑物和装饰装修等附着物；无论基于何种原因解除或终止本合同的，乙方应当在甲方发出通知之日起三日内向甲方办理移交手续并结清应承担的有关费用，乙方有装饰装修或其他构筑物、附着物等，由乙方自行拆除。2018年5月12日，常熟市琴川街道“三合一”群租房消防隐患专项整治办公室向常熟市村民委员会发出《责令停租告知单》，认为常熟市村民委员会非法占用护城河新厍二桥两侧桥洞出租他人用于储存、经营，存在火灾消防安全隐患，属于违法行为，责令收到通知单后立即停租，并于7日内完成清租。整治办公室的封条在2018年7月2日张贴，对涉案的桥洞进行了查封。2018年7月，常熟市村民委员会原出租给褚学鹏的辅房被拆除，另行提供了辅房1间（16.77平方米）供褚学鹏使用。另查明，2007年6月7日，常熟市虞山镇人民政府接管了常熟市城市经营投资有限公司承建的涉案大桥的管理责任。常熟市村民委员会原属虞山镇所辖，现归常熟市琴川街道管辖。国务院《公路安全保护条例》第二十二条第二款规定，禁止利用公路桥梁（含桥下空间）、公路隧道、涵洞堆放物品，搭建设施以及铺设高压电线和输送易燃、易爆或者其他有毒有害气体、液体的管道。再查明，常熟市村民委员会向褚学鹏催讨租金未果后于2019年5月13日诉讼来院，要求：1、判令双方解除租赁合同关系，将承租的桥洞、辅房腾空后归还原告；2、判令褚学鹏支付拖欠的2018年度租金93100元，并支付自2018年2月1日起至实际给付之日的同期1-3年贷款利率的利息；3、判令褚学鹏支付自2019年1月1日至实际归还之日止的使用费(按年租金93100元计算)；4、诉讼费用由褚学鹏承担。原审法院经审理于2019年8月6日作出（2019）苏0581民初6403号民事判决书，认定：因合同涉及的建筑（简易棚）没有相关准建手续，常熟市村民委员会并未提供充分证据证明其对合同涉及的桥洞有管理、使用的权利，且利用桥洞堆放物品也有违国务院《公路安全保护条例》相关规定，故常熟市村民委员会与褚学鹏签订的《资产租赁合同》应属无效，涉案桥洞在出租时已经进行封堵，形成封闭的建筑空间，能够满足房屋的基本用途。双方在签订租赁合同时，系将桥洞7个及1间建筑（简易棚）共同用作仓库，符合房屋的使用目的，因此，因该合同履行产生的纠纷应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理，常熟市村民委员会要求褚学鹏参照租金标准支付占有使用费于法有据，但是已经被查封的涉案桥洞7个的使用期限从2018年1月1日起至查封日期2018年7月2日，涉案辅房1间的使用期限从2018年1月1日起至实际返还之日止。故判决：褚学鹏腾空并返还坐落于常熟市村民委员会新厍二桥河西桥洞7个（2、3、4、12、13、14、15号）；并给付常熟市村民委员会占有使用费46005.54元；褚学鹏腾空并返还坐落于常熟市村民委员会新厍二桥辅房16.77平方米；并给付常熟市村民委员会占有使用费（自2016年1月1日至实际返还之日止，按照2100元/年计算）；驳回常熟市村民委员会的其他诉讼请求。后褚学鹏不服判决提起上诉，苏州市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。庭审中，褚学鹏表示其向常熟市村民委员会租赁案涉桥洞及附房十多年了，2014年12月份将几个桥洞装修成冷库，2017年将其中一个桥洞也就是辅房装修成办公室。原审被告表示原审原告确实已租赁多年，但是其并不清楚原审原告将桥洞改为冷库及装修成办公室的事情，原审原告装修未征得其同意，且租赁合同约定的是仓库租赁，原审原告所说的冷库建立时间与之前的庭审中陈述不一致，原审原告之前陈述冷库2018年1月之后就已经停用，所谓的损失应由其自负。双方均未表示无法找到之前的租赁合同。本案审理中，褚学鹏申请对案涉桥洞中的冷库设备及办公用房固定装修的现有价值进行评估，原审法院依法委托致同（苏州）资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估报告，载明：低温冷库等固定资产-机器设备评估净值总计285050元，混凝土地面等固定资产-构筑物及其他辅助设施评估净值总计55886元，上述合计340936元。原审原告表示评估明细中的活动板房、中空玻璃推拉门、、地砖铺贴三项合计净值19988元）属于办公用房的装修，其余均属于冷库的设施设备及装修。为此，原审原告支付评估费7000元。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案中，褚学鹏依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条的规定向原审被告主张装饰装修损失，但根据上述条款规定，承租人主张装饰装饰装修费用的前提是装饰装修经出租人同意。双方当事人签订的《资产租赁合同》虽然无效，但该合同中明确约定了“未经甲方（被告方）书面同意，不得修建任何建筑物、构筑物和装饰装修等附着物”。原审被告认为原审原告的装饰装修未经得其同意故不同意赔偿损失，现原审原告未提供证据证明其在进行冷库及办公用房装修时征得了原审被告的同意，故相关损失应由其自行承担，原审原告要求原审被告赔偿损失40万元的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回褚学鹏的诉讼请求。案件受理费7300元、评估费7000元，由褚学鹏负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《资产租赁合同》因违反法律、法规的强制性规定，依法应当被认定为无效。上诉人褚学鹏在租赁期限内对于租赁标的物进行了改造、装修，将桥洞改建为冷库，并对办公辅房进行了装饰装修，但是《资产租赁合同》中明确约定租赁用途为仓库，且租赁期间承租人不得擅自改变租赁房屋的结构及租赁资产用途，未经出租人书面同意不得修建任何建筑物、构筑物和装饰装修等附着物，现上诉人褚学鹏无法举证证明其从事前述改造、装修前取得了被上诉人常熟市村民委员会的同意，一审庭审中其亦自认未征得常熟市村民委员会的同意，故其在本案中主张被上诉人常熟市村民委员会赔偿其装饰装修等损失法律依据不足。上诉人褚学鹏私自对租赁标的物进行改造、装修，即使存在相关经济损失，也属于其自行扩大的损失，依法应当由其自行承担。褚学鹏的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人褚学鹏负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十二月十七日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。