安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8938号 上诉人（原审原告）：陈昌伟，男，1983年10月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人陈昌伟因与被上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈昌伟上诉请求：1.依法撤销一审判决,并依法改判支持陈昌伟一审全部诉讼请求[支付陈昌伟逾期交房违约金人民币74620.32元按购房款为基数自2017年3月29日计至商品房规划许可证取得的2019年12月10日(合计986天)]；2.判令本案一、二审诉讼费用由盛财公司承担。 事实和理由：一、一审案件事实认定不清。1.一审法院认定陈昌伟认可盛财公司未取得规划许可证的交付，这样的论证是不符合逻辑的。第一，盛财公司的通知内容不属实存在欺诈。作为卖方的盛财公司,在双方合同签订后应当本着诚实信用的原则去履行合同,而非采取故意隐瞒履行合同的客观事实,达到不作为欺诈的目的。在该份通知中,盛财公司以不可抗力作为延期的事由,经查询其所谓在合同履行时所主张的不可抗力并不存在,所以本身作为开发商而言在该份通知的发出过程中就伴随着欺诈行为,此时应当审查的是基于其欺诈行为的相对方是否存在基于欺诈或重大误解的撤销权。即使认定该份通知的效力,也并不构成陈昌伟对后期自身权利放弃的默示推定。该份通知中确定的延期时间是2017年4月28日。但一审法院竟然将2017年4月28日后陈昌伟主张违约金的权利予以剥夺,明显超过了裁量权。在认定该份通知的前提之下,该份通知的效力是具有外延限定的,其限定范围应当是在具备法定客观事由的前提下,在延期期限届满之前的违约责任在征得权利人同意的基础之上可以免责。一审法院超出了该份通知限定的范围,干涉双方意思自治。第二，关于《“盛荣春天”业主交房验收交接单》的效果认定错误。一审法院关于以房屋交接行为认定为双方对交付条件的变更,这显然是滑稽的。从该份交接单的内容上看只是体现了一个事实,就是陈昌伟“拿了钥匙”该份证据客观上仅能证明陈昌伟对房屋的进行了初步的验收。对购买房屋的受领与对违约责任权利的放弃是两个意思表示。一审法院竟然不加以区分。陈昌伟作为购房者购买房屋的目的是用于居住,所以受领房屋是陈昌伟的法律权利也是盛财公司的法律义务,一审法院竟然让陈昌伟行使权利的行为承担不利于陈昌伟的法律后果。权利的行使会为权利人带来不利后果，那么权利对权利人而言将无意义。一审法院对于陈昌伟知晓盛财公司拿房时不具备交条件的认定错误。是否知晓应由盛财公司举证，本案中盛财公司并未提出任何证据证明陈昌伟知晓其不具备交房条件。即使知晓未具备交房条件，也不构成陈昌伟对盛财公司主张违约权利的放弃。拿房是陈昌伟行使权利的行为,陈昌伟也没有表示要放弃追究盛财公司违约责任。违规交房的是盛财公司,但盛财公司却因为自己违法行为获利。盛财公司合法的处理行为应当是不违规交房,但按合同承担违约责任，待到符合交房条件时通知交房,这才是作为盛财公司应当尽到的合同义务。2.一审法院对陈昌伟的举证置若罔闻。第一，关于陈昌伟提交的微信记录。陈昌伟在起诉前已经多次跟盛财公司置业顾问张菲、会计王世云等人进行联系,而张菲及盛财公司其他工作人员均表示承担违约责任的意思,对于违约责任的负担问题双方已经达成一致按照合同约定执行。盛财公司置业顾问张菲及工作人员的职务行为具有代理权，故其行为应当由盛财公司承担。在微信中，张菲认可违约金的支付是双方对违约责任承担的一种确认,双方违约责任承担是同意按照合同执行的。陈昌伟的微信消息也能够证明陈昌伟在法定期间内行使了撤销权。第二，关于一审中陈昌伟提交的出警记录。出警记与微信记录形成了相互印证的关系,出警记录中公安机关明确载明因延迟交房产生违约金由王世云会计于2019年7月份上报盛财公司但至今没支付，说明盛财公司对于陈昌伟的违约金支付事宜是确认的，只是一直拖欠不予支付。但一审法院对该证据未予认定，而是认定盛财公司无需支付违约金,完全无视盛财公司客观上所印证的基本事实。 二、一审中法律适用错误。一审中关于双方交付的问题适用法律错误,对于法律解释的理解一审法院逻辑混乱。首先,基本法律解释关于交付的规定援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。其次,本案的逻辑论证应当是：案涉房屋是否实际交付；案涉房屋买卖合同关于交付有无明确的约定；案涉房屋的实际交付是否符合法律规定；双方对案涉房屋的交付有无变更约定。由此得出的结论是：本案中双方对交付明确进行了约定条件,故拿钥匙的行为不视为交付。双方对交付的变更也未进行变更,而盛财公司违法交付应当承担由此所带来的法律后果，陈昌伟领取钥匙是保障基本的居住权利。故盛财公司未构成完全交付的情况下承担违约责任是应有之义。若按一审法院的逻辑,如果不构成合同约定的交付条件则作为购房者就无权领取钥匙入住房屋。那么,盛财公司若迟迟无法满足交付条件导致的结果就是购房者虽购买了房屋仅仅只是一纸空文,不仅不能够入住，也不能够基于开发商的违约行为主张权利。作为购房者的陈昌伟权利无从谈起,开发商的责任约束无从规制，订立的合同也无法律效力。 盛财公司辩称，一审关于违约金的判决事实清楚，证据充足。适用法律准确，应当予以维持。 陈昌伟向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司支付陈昌伟逾期交房违约金74620.32元（以购房款为基数，自2017年3月29日按日万分之二计算至商品房规划许可证取得的2019年12月10日，共计986天）；2.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月6日，盛财公司（出卖人）与陈昌伟（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20146091860102ＳＲ20140014，备案单号：1410600114），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县商品房出售给陈昌伟。合同约定建筑面积97.77平方米，其中，套内建筑面积79.06平方米，公摊建筑面积18.71平方米，单价为每平方米3870.30元，总金额378399.23元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。 合同签订后，双方于2014年10月6日进行了网上备案登记，陈昌伟以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2016年12月25日，盛财公司向陈昌伟发出一份《通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年4月28日，陈昌伟在通知落款处签名，同时向盛财公司出具《收条》一份，载明：“今收到合肥盛财房地产开发有限公司逾期交房经济补偿太阳能一台。”2017年3月25日，盛财公司将案涉房屋实际交付陈昌伟。2019年11月20日，盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。2020年7月2日，盛财公司通过微信向陈昌伟发送《办证告知函》，通知陈昌伟办理产权登记。 一审法院认为，陈昌伟与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，陈昌伟、盛财公司对于陈昌伟已支付全部购房款及房屋于2017年3月25日提前交付的事实无异议，本案争议焦点在于“提前交房”行为的效力及应否支付逾期交房违约金问题。针对该焦点问题，一审法院作如下分析： 2014年10月6日，陈昌伟、盛财公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日。2016年12月25日，盛财公司向陈昌伟发出一份《通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年4月28日，该《通知》业经陈昌伟、盛财公司签字确认，同时，陈昌伟收取太阳能一台作为盛财公司不能按期交房的部分补偿，该《通知》内容不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守。据此《通知》变更的交房时间，盛财公司于2017年3月25日将案涉房屋实际交付陈昌伟。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，陈昌伟在2017年3月25日拿房时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，其在《通知》上签字及实际接收房屋的行为均表明其认可盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力，故案涉房屋应认定为2017年3月25日完成交付。据此，结合双方已将原合同约定的交房时间变更为2017年4月28日的事实，盛财公司无须再向陈昌伟支付逾期交房违约金。对于陈昌伟诉请2017年3月29日至2019年12月10日期间的逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈昌伟的全部诉讼请求。案件受理费1666元，减半收取833元，由陈昌伟负担。 二审期间，储宛军、张玲提供证据一：光盘一份（2020年10月14日），证明：1.盛财公司认可违约金的计算按照合同标准执行，只是数额需要由财务审核；2.证明盛财公司对于部分案件胜诉的业主采取断水断电的方法强制业主交纳不合理的费用，盛财公司违背了基本的商业道德。证据二：申请，证明交接单中日期非陈昌伟所签，系盛财公司违背诚实信用私自添加，以损害陈昌伟的权益。证据三：名片，证明张菲的身份就是盛财公司的员工，印证陈昌伟一审提交的报警单、聊天记录，能够证明盛财公司也认可支付陈昌伟违约金。盛财公司对证据一的真实性无异议，但对合法性关联性及证明目的有异议；对证据二的三性均有异议，认为不符合证据要件，陈昌伟实际收取房屋的时间是2017年3月25日；对证据三的真实性无异议，张菲确实是盛财公司的销售人员，只是负责房屋的销售工作，盛财公司并没有授权其处理与业主之间的违约金合同纠纷。 对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，陈昌伟向盛财公司主张逾期交房违约金，盛财作为负有交房义务的一方，提供了变更交房时间的《通知》以及交房验收交接单，反映交房时间变更为2017年4月28日，陈昌伟于2017年3月25日接收了案涉房屋。陈昌伟亦认可《通知》、交房验收交接单上己方签名的真实性。陈昌伟在二审中主张交房验收交接单上的签字时间虚假且系他人代写，但其在一审中并未提出该主张，且二审为证明自己的主张所提交的申请无原件，也系单方书写，不足以反映其主张的交房验收单形成时间。故案涉房屋于2017年3月25日已实际已经转移至陈昌伟一方占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。一审法院认定案涉房屋在2017年3月25日完成交付并无不当，本院亦予确认。关于案涉房屋在交付时尚未取得规划许可证正本的问题，双方合同明确约定案涉房屋的交付条件为取得规划许可证正本，陈昌伟作为买房人，在已知晓交房条件的情况下，在收房时也有审查交房条件是否具备的能力和义务。现陈昌伟已经收房，其也未能提供证据反映系因盛财公司的欺诈行为导致其收房。陈昌伟主张盛财公司就逾期交房违约金已经作出承诺，但其所提供的证据并不充分，不足以证明其主张。故陈昌伟在实际收房后再要求盛财公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。 综上，陈昌伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1666元，由陈昌伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。