徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初5295号原告：管民堂，男，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。被告：中住佳展地产(徐州)有限公司，住所地徐州市铜山新区**路**路南(供销社**)。法定代表人：王晓龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵如剑，该公司员工。被告：班孝军，男，1976年6月9日出生，汉族，住徐州市。原告管民堂与被告中住佳展地产(徐州)有限公司（下称中住公司）、被告班孝军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月9日作出（2019）苏0312民初547号民事判决书，管民堂不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，该院作出（2020）苏03民终899号民事裁定书，裁定撤销（2019）苏0312民初547号民事判决书，发回重审。本院于2020年6月18日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告管民堂的委托诉讼代理人赵明浩、周浩，被告中住公司的委托诉讼代理人赵如剑到庭参加诉讼。被告班孝军经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告管民堂向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认二被告之间就徐州市xLP16-102及102号地下室签订的房屋买卖合同无效；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年9月29日，原告购买被告中住公司开发的xYF28-1-101、YF28-1-102室，后经过原告和被告中住公司协商，将上述房屋调换为LP16-102及102号地下室。调换完成后，原告对涉案房屋进行了装修，并一直居住。由于被告中住公司一直未能为原告办理房产证，原告于2017年8月起诉被告中住公司要求其将涉案房屋过户至原告名下，案件审理中原告知道二被告之间就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》(合同号：TS11160)。结合原告已经支付购房款，并实际占有使用涉案房屋近十年的情况，原告认为两被告的行为明显侵害了其合法权益，为维护原告的合法权利，依据相关规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告中住公司辩称，被告班孝军与被告中住公司签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，内容不违反国家强制性法律规定，是买卖双方的真实意思表示，此合同合法有效。被告中住公司已为班孝军办理了房屋产权证，此房屋的物权早已发生转移，并被班孝军卖给了案外人，且办理了过户手续。根据相关法律规定，债权不能对抗物权的效力，请法院依法驳回原告诉请。被告班孝军未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告以工程款抵账和另付部分现金的方式购买被告中住公司开发的xYF28-1-101、YF28-1-102室房产。2008年9月29日，被告中住公司为原告开具销售不动产统一发票二份，分别为中新xYF**-1-101室，金额433508元，收款款项性质为预售购房款（发票号码：00118199）；中新xYF**-1-102室，金额402580元，收款款项性质为预售购房款（发票号码：00118200）。被告中住公司另收原告燃气初装费3200元。后原告管民堂和被告中住公司协商，欲以上述房产换取LP16-102及102号地下室。2009年3月12日，被告中住公司为原告制作了《徐州x客户签约后换房申请单》，该单载明：原购房产YF28-1-102室总价款402580元，所换房屋LP16-102及102号地下室总价1046446元，销售财务部意见为“1.原购房为抵工程款的房子，换房后原购房注销将达3个月，影响再次销售。2.YF与LP之间的差额虽有210353元，但YF的现销售价格为2580元/平方米，如YF再次销售无形之间损失126485元。3.LP按4912元/平方米成交与LP成交均价4298元/平方米有124016元的差额。”，最终签署意见为“同意，快将差价款收回来”。原告于2010年期间对涉案房屋进行装修，2012年开始实际居住。原告未提供补交差价款的证据。2010年10月18日至2011年1月18日期间，被告中住公司将包含涉案房屋LP16-102室在内的49套房屋抵押给第三人胡富彪。2011年7月13日，被告中住公司与被告班孝军签订《商品房买卖合同》，约定被告班孝军购买被告中住公司开发的LP16-102及102号地下室总价1046446元，总价款2019800元，买受人签署本合同时一次性付清房款2019800元，出卖人在2014年1月14日前交付房屋。2018年4月9日，被告班孝军取得了中新·x一期LP16-102室《不动产权证》，权证号为：苏（2018）铜山区不动产权第0004334号。后该房屋由班孝军过户至张海丽、袁震名下。另查明，2016年4月26日，吴继芳起诉被告中住公司、第三人管民堂债权转让合同纠纷至本院，形成（2016）苏0312民初3765号一案。该案中管民堂陈述，“2010年被告法定代表人陶明有意将x一期联排别墅装修后销售，安排管民堂对LP16号楼予以装修，既作为样板房，又作为公司高管办公地点。我于2010年5月份开始装修，至2011年8月份交付使用，装修完成后，104、105两套房是交被告公司经理王笠验收，并交付钥匙，106房屋还没有完成时被告公司高管吕家明、曹效武就提前入住了，就没有交钥匙的手续，按照技术常规视同通过验收，106装修最后完成了，通过结算，整个装修款项是440多万。由于被告公司频繁转卖、内部管理混乱，迟迟未给付工程款，后经政府协调，由住建局清欠办主任兰浩主持管民堂提交联排16号楼104、105、106结算书，由中住公司副总经理吕家明接收，之后又由住建局党委书记岳崇永主持召开协调会，确认该三套房装修款为400万元，要求被告履行，但是被告至今一直未付。由于吴继芳供应了装修材料价值280万元，本人在无力支付的情况下，将此债权转让给吴继芳。请求法院判决被告支付该笔款项。”本院于2017年4月4日判决中住公司给付吴继芳债权280万元及利息。该判决已生效。2017年9月1日，管民堂诉被告中住公司、第三人班孝军至本院，请求依法确认坐落于xLP16号楼102室房屋和地下室102室归原告所有（房屋价值526596元）；判令被告协助办理房屋产权手续，形成（2017）苏0312民初8029号一案。在2018年2月5日庭审时，原告提供了：证据一、销售不动产发票两张、换房申请单传真件两份，收款收据原件两份，证明2008年9月29日原告购买被告开发的x28号1单元101室及28号1单元102室的房屋，后经双方协商，将上述房屋调换为LP16-102及102号地下室、LP16-103房屋及103地下室，被告代收取原告燃气初装费。证据二、购销合同原件一份、加州玫瑰园16号楼送货明细原件一份、加工承揽及安装协议原件两份，证明原告在2010年左右对LP16-102及LP16-103开始装修。证据三、徐州西宇嘉业物业服务有限公司出具的收据原件四份、徐州市铜山供电公司新区供电所出具的xLP16-102室用电情况、电费发票原件四份，证明原告从2012年开始起在LP16-102室居住并缴纳物业费、、地下车库管理费并说明：虽然物业公司开具收据上显示的是LP16-103的名称，但是实际上是缴纳的LP16-102及LP16-103两套房屋的物业费。陶总陶明的签字是当时陶总人在北京，通过网上办公系统签字的，宋宣是时任中住公司的总经理。被告中住公司质证意见为：“发票是我们公司开具的，对其真实性无异议。原告提供的这些证据只是在他原来洋房28栋的两套房子所交的款项、燃气费等都是洋房的，按照前期管理的模式，说明这两套洋房x28号1单元101室及28号1单元102室原告已经享受权利了。原告提供的换房单，x房屋交易中没有一例是换房的，没有查到原始依据，同时原告提供的传真件，两套洋房的价格总值只能买一套LP联排别墅，甚至一套都不够，为什么开发商会用两套别墅换两套洋房吗？这肯定是不存在的。班孝军是2011年左右办理的手续，x现在的住户没有房产证进行上房的大约还有20多户，至于物业费，谁住谁交物业费、电费，这是天经地义的，不能倒推原告有产权。我们认为换房的证件是虚假的。”班孝军在接受法庭询问时称“支付了（购房款），金额为2019800元，因为时间比较长，当时按照中住公司的要求打款支付，就是转账支付的，是全额支付的，签订后，因为中住公司出现变故，所以一直没有办理上房手续，”问：产权变更办理了吗？代理人李斌：“没有，因为当时没有人来负责这个事情，所以说这件事就一直拖下来了”；原告管民堂在接受法庭询问“你提供的一份重要证据材料就是换房申请单，在该份证据中对方提出了质疑，在09年3月11日签字中差价款一次性补齐以及另一张差价款尽快补齐，你们有没有补齐差价款？”原告管民堂代理人回答“因为原告和被告之间存在经济往来，特别是原告承接了被告多处建设工地，被告时任的负责人与原告协商同意从后续的被告欠原告的工程款中予以抵扣”，后管民堂于2018年2月12日撤诉。2017年9月8日，张海丽起诉中住公司至本院，请求判决中住公司协助办理徐州市铜山区x一期LP16幢102室房屋的过户手续，形成（2017）苏0312民初8243号一案。在该案中，中住公司称“同意协助原告办理房屋过户手续，但是现房产仍登记在案外人班孝军名下。涉案房产本来属于被告，因被告与班孝军存在债权债务关系，故将房屋抵押给了班孝军。但是实际上是以物抵债，把房屋登记在了班孝军的名下。现在被告已经将借款还清，班孝军同意将房屋过户给被告或者协助被告将房产直接过户至原告名下。”，后本院裁定驳回张海丽的起诉。后该房屋由被告班孝军名下过户至张海丽、袁震名下。2020年11月27日，管民堂起诉班孝军、袁震、张海丽至本院，请求确认被告班孝军和被告袁震、张海丽之间就徐州市xLP16-102及102号地下室签订的《存量房买卖合同》无效。该案正在审理中。再查明，2018年1月2日，朱正丹起诉被告中住公司、第三人班孝军至本院，请求判令中住公司协助办理位于徐州市铜山区x小区DP12-3-302室房屋、DP12-1-112号房屋的过户登记手续；确认被告中住公司与第三人班孝军签订的房屋买卖合同无效。本院于2018年8月31日作出（2018）苏0312民初4号民事判决书，查明：2011年7月13日，中住公司与班孝军签订xDP12-3-302号、DP12-1-112号商品房买卖合同并网上备案，约定两套房产价款为1397760元、273520元，付款方式均为买受人签署本合同时一次性付清房款，交付时间均为2012年1月14日。合同签订后，班孝军未实际履行约定的付款义务，中住公司也未向班孝军交付房屋。认定：中住公司与班孝军之间于2018年1月就xDP12-3-302号、DP12-1-112号房屋的买卖系恶意串通，损害了原告的利益。判决：确认中住公司与班孝军于2018年1月达成的商品房买卖合同无效；中住公司协助朱正丹办理坐落于铜山区中新·x一期DP12号楼3-302室房屋、DP12号楼1-112室房屋的产权登记手续。该判决已生效。本院认为，关于原告管民堂主体是否适格问题。管民堂陈述其于2009年3月用xYF28-1-101、YF28-1-102室房产换取了本案所涉xLP16-102及102号地下室房产，并提供了《徐州x客户签约后换房申请单》传真复印件，被告中住公司予以否认。该换房申请单虽为复印件，但结合管民堂确实以工程款抵账和另付部分现金的方式购买了xYF28-1-101、YF28-1-102室房产，且后期管民堂未占有该两套房产，该房产因中住公司欠付他人债务被拍卖的情形，及涉案LP16-102及102号地下室房产自2012年起即由管民堂占有使用的情况，可以认定该换房申请单的真实性，即原被告间存在换房事实。故中住公司与班孝军就涉案房产签订商品房买卖合同，与管民堂存在法律上的利害关系，管民堂作为本案原告主体适格。关于二被告签订的商品房合同效力认定问题。首先，2009年3月，中住公司为原告管民堂制作了《徐州x客户签约后换房申请单》，后涉案房屋由管民堂实际占有。在此情况下，中住公司未告知管民堂，又于2011年7月13日与班孝军就涉案房产签订商品房买卖合同，该行为存在恶意。其次，在张海丽起诉中住公司请求判令中住公司协助办理徐州市铜山区x一期LP16幢102室房屋的过户手续的（2017）苏0312民初8243号一案中，中住公司称“涉案房产本来属于被告，因被告与班孝军存在债权债务关系，故将房屋抵押给了班孝军。但是实际上是以物抵债，把房屋登记在了班孝军的名下。现在被告已经将借款还清，班孝军同意将房屋过户给被告或者协助被告将房产直接过户至原告名下。”，即认为该房产系抵账给班孝军，但中住公司未提供双方对于欠款抵扣购房款的书面协议，也未对该笔款项记入账册；在管民堂起诉中住公司、第三人班孝军，请求确认坐落于xLP16号楼102室房屋和地下室102室归管民堂所有，判令中住公司协助办理房屋产权手续的（2017）苏0312民初8029号一案中，班孝军代理人陈述购房款系全额转账支付，但未提供房款支付凭证或购房发票等证据。被告中住公司与被告班孝军对购房款如何交付这一重要事实陈述存在明显矛盾。再次，被告中住公司与被告班孝军于2011年7月13日签订的商品房买卖合同中约定的付款时间和房屋交付时间已超过六七年，涉案房屋一直由管民堂占有使用，两被告均未追究对方的违约责任，也未重新签订变更后的合同即行交易，其行为不合常理。故根据现有证据，本院无法确认班孝军是出于善意而购买诉争房屋。综上，原告管民堂通过与被告中住公司换房的方式取得涉案房屋后，中住公司与班孝军就涉案房屋签订商品房买卖合同，且对该合同履行情况二被告陈述存在明显矛盾，也未提供支付购房款的证据，现有证据难以认定二被告签订的商品房买卖合同系出于善意。故对管民堂主张确认二被告之间就徐州市xLP16-102及102号地下室签订的商品房买卖合同无效的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：确认被告中住佳展地产(徐州)有限公司与被告班孝军就徐州市xLP16-102房屋及102号地下室签订的商品房买卖合同无效。案件受理费18300元，由被告中住佳展地产(徐州)有限公司、被告班孝军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  杜秀丽人民陪审员  曹庆莲二〇二〇年十二月十四日书 记 员  赵彦玲