河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初20861号原告杨燕，女，汉族，1992年7月6日出生，住甘肃省古浪县。原告张清峰，男，汉族，1976年8月1日出生，住河南省沈丘县。二原告委托代理人翟留宏、鹿臻梓，河南千字文律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码914101006147462377。负责人陈彦。委托代理人王文豪，河南修谨律师事务所律师。委托代理人王非凡，男，汉族，1991年2月9日出生，系公司员工。第三人河南奥兰房地产开发有限公司，住所沈丘县商务中心区县城东环路南段，统一社会信用代码91411624072698575K。法定代表人高伟成。第三人河南锐利特矿山机械有限公司，住所郑州市管城区航海东路****楼******，统一社会信用代码91410104681779442N。法定代表人高伟成。第三人高伟成，男，1980年1月24日出生，汉族河南省沈丘县619。第三人范灵云，女，1979年2月2日出生，汉族河南省沈丘县62X。第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司，住所沈，住所沈丘县槐店镇沙南产业集聚区会信用代码91411624052281414U。法定代表人高伟成。第三人郑州金昌洪杰机械有限公司，住所郑，住所郑州市惠济区南阳路**院**楼**会信用代码91410108589749638C。法定代表人张建国。原告杨燕、张清峰诉被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨燕、张清峰委托代理人翟留宏、鹿臻梓，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行委托代理人王文豪到庭参加诉讼，第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月份，原告与河南奥兰房地产开发有限签订《商品房买卖合同》。合同约定，奥兰公司将其位于沈丘县奥兰未来城的2#1704号房屋出售给原告，原告按照合同约定全额支付了购房款364049元，缴纳了相关契税和维修基金，因奥兰公司原因一直未办理网签手续，该房屋至今能仍登记在河南奥兰房地产开发有限公司名下，但原告一家人已经实际入住该房屋，并按时缴纳物业费、水电费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与奥兰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合同真实有效，原告已经按照合同约定将全部购房款支付完毕，有奥兰公司出具的收据加盖了公章，表示奥兰公司认可在法律意义收到了该房款，原告也已经实际入住该房屋，且原告一直要求办理过户手续，河南奥兰房地产开发有限公司一直以种种理由推脱，原告对于未办理房屋过户手续没有任何过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法能够排除执行，原告向贵院提起执行异议申请后，贵院以原告实际情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为由驳回异议申请，为适用法律错误。综上，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行申请贵院查封奥兰未来城2#1704号房屋是错误行为，该行为已经侵犯了原告的合法权益，望贵院依法维护原告权益，确认该房屋属原告所有，停止对奥兰未来城2#1704号房屋的执行。原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、依法确认位于沈丘县奥兰·未来城小区的2#1704号房屋归原告所有；2、依法判决解除对于沈丘县奥兰·未来城小区的2#1704号房屋的强制执行措施；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行辩称：一、答辩人申请查封诉争房产具有事实及法律依据。答辩人因与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产）等金融借款担保合同纠纷一案，于2019年3月申请诉讼保全，对奥兰房地产位于奥兰未来城的房屋予以查封。答辩人于2019年7月依据生效法律文书向法院申请执行，执行案号为（2019）豫0105执16164号。答辩人对该房产的执行具有事实与法律依据。二、被答辩人主张对该房产享有所有权缺乏事实及法律依据。（一）涉案房产登记在奥兰房地产名下，系该公司可强制执行的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”诉争房屋登记在奥兰房地产名下，即该房屋的权利人是奥兰房地产，属于奥兰房地产可强制执行的财产。（二）被答辩人系涉案不动产权利人的证据不足。本案应依据《规定》第二十九条对被答辩人所举的证据进行审查。1、被答辩人没有签订合法有效的书面买卖合同。《规定》第二十九条第一款应审查：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。被答辩人提供的《商品房买卖合同》，该合同没有签订日期，至今没有在房产管理部门进行登记备案，与常理不符，该合同不是合法有效的买卖合同。2、被答辩人对于该房屋用于居住举证不力。《规定》第二十九条第二款规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，从被答辩人举证不能看出该房屋系用于居住。3、被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。《规定》第二十九条第三款应审查：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被答辩人提交的证明付款的证据仅有奥兰房地产出具的收据，没有银行转款凭证、取款凭证、没有购房发票。被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。4、被答辩人未办理不动产过户登记存在过错。被答辩人称购房合同签订于2016年7月，距2019年3月查封已有两年半时间，奥兰公司于2017年已经取得房屋备案证书，讼争房屋为2#1704，而2#楼多房屋早已经于2018、2019年取得产权证书。在开发商奥兰房地产于2017年已经具备办理产权手续条件、讼争房屋已经具备办证条件的情况下，被答辩人至今没有向奥兰房地产主张要求办理合同备案，更没有要求办理房屋过户，与常理不符。即使是因奥兰房地产经营原因未能给被答辩人办理房屋过户，被答辩人作为购房者也可通过诉讼方式将涉案房屋过户至其名下。但被答辩人一直怠于行使其权利，对于未办理房屋过户登记存在过错。综上，涉案房产属于奥兰房地产所有，是奥兰房地产的可执行财产，被答辩人提供的证据不能证明其是涉案不动产的权利人，请求法院驳回被答辩人的诉请。第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司未到庭答辩，亦未举证质证。经审理查明：本院2020年9月2日作出的豫01**执异618号执行裁定书载明：“在本院执行中国工商银行股份有限公司郑州金水支行与河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人杨燕、张青峰提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。……本院查明，原告工行金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、奥兰公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，审理中，原告工行金水支行申请财产保全，本院于2019年3月20日作出（2019）豫0105民初5500号民事裁定书，裁定：冻结被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司银行存款18828857.21元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年3月28日，本院向沈丘县房地产管理中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将奥兰公司名下涉案房产予以查封，查封期限自2019年3月28日至2022年3月27日止。本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决如下：一、被告河南锐利特矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134773元，减半收取67386.5元，保全费5000元，由被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。后被告郑州金昌洪杰机械有限公司不服该判决向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫01民终10658号民事裁定书，裁定如下：本案按郑州金昌洪杰机械有限公司自动撤回上诉处理。该裁定已于2019年6月12日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。……本案中，本院查封的涉案房产登记在被执行人奥兰公司名下，在被执行人奥兰公司未履行生效法律文书所确定的义务的情况下，本院对涉案房产进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。另，案外人杨燕、张青峰提交的房屋买卖合同无落款日期，合同约定买受人于签订合同当日一次性付清购房款人民币364049元整，案外人杨燕、张青峰提交的收据显示2016年7月27日收款364049元，收款事由为该住宅系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，奥兰公司未收取客户杨燕、张青峰的款项，房款由客户杨燕、张青峰与河南首创投资担保有限公司结算，案外人杨燕、张青峰支付购房款的付款方式及期限与房屋买卖合同中的约定不符，且案外人杨燕、张青峰未提交其与河南首创投资担保有限公司之间的合同；案外人杨燕、张青峰所提交的证据可以证明其所购商品房即涉案房产系用于居住，但案外人杨燕、张青峰未提交其名下无其他用于居住房屋的证据。综上，案外人杨燕、张青峰对本案执行标的不享有足以排除执行的权利，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人杨燕、张青峰的异议请求。……”原告不服该裁定，诉至本院成讼。原告提交其与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定，河南奥兰房地产开发有限公司以出让方式取得位于省道S102南侧，编号为023617218的地块的土地使用权。原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为沈丘县住房和城乡建设局。原告购买商品房为第2幢2单元1704号房，住宅，商品房，住宅平方米2860元，总金额364000元，于签订合同当日一次性付清购房款。原告提交甲方陈松领、乙方杨正帅、丙方河南省首创投资担保有限公司签订《商品房冲抵债务协议》复印件一份，该协议第三条2款约定：经甲方选定，自愿以2号楼17层04号房屋冲抵乙方债务，用途为住宅，已取得预售许可证（编号为（2015）房预售证第003号）；上述商品房冲抵债务的价格为3906元/平方米，冲抵债务金额为497194元（该单价为建筑面积，实际建筑以沈丘县房管局颁发的房屋产权证建筑面积为准，多退少补）；如不能全部冲抵甲方债权，三方另行签订补充协议。协议还对其他条款进行了约定。原告提交的河南省农村信用社（农商银行）客户回单显示：付00×××890889，付款人名称：孙素平，收62×××618061收款人名称：刘平，交易日期2016－07－27。交易金额：254000.原告提交的户口本显示，原告张清峰的曾用名为张青峰；原告杨燕的曾用名为杨燕燕；孙素平系原告张清峰母亲。陈松领出具证明载明，本人于2016年7月27日收到由刘平转入的销售房屋款254000元。原告提交的收据显示：入账日期：2016年7月27日，交款单位：杨燕、张青峰，收款方式：转账，人民币(大写)叁拾陆万肆仟零肆拾玖元正￥364049收款事由奥兰未来城2#-2-1704户房（该住宅系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，我公司未收取客户杨燕、张青峰的款项，房款由客户杨燕、张青峰与河南首创投资担保有限公司结算）。原告提交的收据显示：2016年7月27日，交款单位：杨燕、张青峰，收款方式：现金2011刷卡13000人民币（大写）壹万伍仟壹拾壹元整￥15011收款事由奥兰未来城2-2-1704代收契税:5461代收维修基金:8274按揭费用代收办证费用:1276。2017年3月16日，原告杨燕与河南优居物业服务有限公司签订《物业服务合同》一份。2020年9月12日，河南优居物业服务有限公司出具居住证明一份，证明杨燕、张青峰系涉案房屋业主，已办理房屋交接手续并缴纳了物业费等相关费用。原告提交物业费收据、电费收据及房屋内部照片，证明原告在涉案房屋中居住。原告提交2020年8月13日业主群微信聊天记录显示，关于奥兰未来城一期1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、8号楼六栋楼一次性付款客户的房产证办理尚在分批进行中。二原告提交的沈丘县不动产登记和信息中心出具的个人房屋信息查询情况表显示，二原告名下均无登记信息。另查明，郑州市中级人民法院生效判决（2020）豫01民终8677号民事判决书载明：“……二审查明……2015年10月10日，甲方河南首创投资担保有限公司、杨正帅，乙方河南澳兰机械设备制造有限公司，丙方河南奥兰房地产开发有限公司签订协议书，确认乙方尚欠甲方借款本息5000万元，由丙方以其开发的沈丘县奥兰未来城小区的商铺2054.72平方米、住宅8448、住宅8448偿给甲方，代乙方清偿甲方有权将抵债的房产处理给第三人（客户），甲方确定具体客户后，由丙方与客户签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件。……”原告庭审陈述，2019年8月份，本院张法官去贴公告的时候，法官看到原告的居住状态，那时候才知道房子被查封了。254000元交付给刘平是因为原告经刘平认识的陈松领，所以254000元转给刘平了，由刘平转给了陈松领。房款与商品房买卖合同约定不一致是因为当时奥兰未来城对外出售的市价是364000元，奥兰未来城与陈松领协商的也是以当时的市价与原告一家签订合同，表明公司认可该房屋的价款为364000元，但实际房屋对外出售的价格和款项结算是由陈松领自己决定的，因为如果以实际房屋价格签订合同的话，对外也无法说清楚情况，所以房价总款是254000元。房款结算见2016年7月27日的收据，下方备注需结合我方提供的证据第三组第1份两个协议书进行说明，均为复印件，其中第一份复印件2015年10月份协议书经过郑州市中级人民法院2020-8677号民事判决书，即贵院2020执异618号裁定书予以确认，内容合法，实际情况为本案第三人奥兰房地产公司欠河南首创投资担保有限公司的债务未清偿，便签订2015年10月10号的协议书，约定奥兰公司与其公司开发的奥兰未来城小区的商铺2054.72平米等，协议第4条；第二份商品房冲抵协议第3条2款规定。本院依法传唤陈松领到庭询问，其陈述：购房款254000元刘平转给我了。房子取得的背景是，我是首创投资担保公司的理财客户，奥兰公司还不上首创投资担保公司的钱，首创投资担保公司还不上我的钱，首创投资担保公司就把房子抵给我了；首创投资担保公司欠我的钱多了，这套房子不够抵债。我通过刘平认识的原告杨燕，相互都是朋友，熟人介绍，我把房子转给原告杨燕了，254000元是我们协商的价格；房子是奥兰公司交付的，不是我交付的，我的名字订房单上直接改成了杨燕，这样可以省去中间的费用，我是郑州本地人，我也不想要那的房子住。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，二原告于本院查封涉案房产之前已与第三人奥兰公司签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，二原告已经交清购房款。二原告提交的证据能够证明所购商品房系用于居住且二原告名下无其他用于居住的房屋，故二原告的权利能够排除对涉案房屋的执行。关于二原告的确权诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法办理过户登记予以实现。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：一、不得执行位于沈丘县奥兰·未来城小区的2#1704号房屋；二、驳回原告杨燕、张青峰的其他诉讼请求。案件受理费6761元，由第三人河南奥兰房地产开发有限公司、河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田 晓人民陪审员  王彦霞人民陪审员  方爱梅二〇二〇年十二月十四日书 记 员  段静静