湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2482号上诉人（原审被告）：刘建国，男，1961年9月22日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人(原审原告)：常德市人民政府防空工程管理处，住所地湖南省常德市武陵广场。法定代表人：陈良星，主任。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文若，湖南德有常律师事务所实习律师。上诉人刘建国因与被上诉人常德市人民政府防空工程管理处（以下简称常德市人防处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建国上诉请求：撤销一审判决，将本院发回重审，或改判驳回常德市人防处的诉讼请求。事实和理由：1、根据双方19年形成的交易习惯，刘建国有理由相信双方租赁期限应于2021年2月28日届满，一审法院判决提前解除合同错误。2、刘建国对房屋进行了装修，共计23万余元，常德市人防处应予以赔偿。3、常德市人防处应予退还租赁押金2980元。4、一审法院没有通知次承租人参加诉讼错误。5、常德市人防处伪造主要证据应予以追究法律责任。常德市人防处辩称，刘建国要求继续租赁案涉门面，由于受国有资产规范管理的影响，常德市人防处无权将案涉门面继续租给刘建国。关于编造的假合同的问题，一审判决未作为定案依据，且常德市人防处已经对该证据予以撤回。对于押金真实性没有异议。请求驳回上诉，维持原判。常德市人防处向一审法院起诉请求：1．判令解除常德市人防处与刘建国之间就常德市武陵区青年路145号房屋（总计建筑面积147㎡，其门面7㎡，住房140㎡的不定期租赁关系；2．判令刘建国限期按照现状连同附合的装饰装修物腾空并返还常德市人防处；3．判令刘建国按照每月1680元标准支付自2020年1月1日至腾房之日不定期租赁期间的租金；4．刘建国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2000年10月15日，常德市人民防空办公室取得位于烈士街面积为392.6平方米的住宅用地一宗。其后，该办在该地块上修建了层高五层、面积为1211.12平方米的综合自管房屋一栋。常德市人防处系常德市人民防空办公室下属单位，负责建设、维修、管理常德市人民防空办公室的直属工程。2001年2月20日，常德市人民防空办公室（甲方）与刘建国（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将青年南路市人防宿舍门面35平方米租给乙方；租用时间为1年，自2001年2月20日至2002年2月20日止；年租金9600元，每月800元；若需装修改造，需经甲方同意才能装修改造，否则一切后果自付。2002年3月1日，常德市人防处（甲方）与刘建国（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将烈士街人防办宿舍的住房三套，门面一间（即武陵区青年路145号房屋，该住房及门面属于上述楼栋中的一部分），租给乙方使用；租用时间从2002年3月1日其至2003年2月29日止；月租金为1490元，全年租金17880元；未经甲方同意乙方不得任意转让合同。合同期满后，双方未继续签订书面租房合同。自2002年开始，刘建国按约向常德市人防处交纳房屋租金。2020年5月18日，刘建国按照每月1880元标准一次性交纳了2019年全年度租金。2020年7月6日，常德市人防处向刘建国发出律师函，在该函件中，常德市人防处提出了催缴租金、收回门面的主张。一审法院认为，常德市人防处与刘建国于2002年3月1日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，刘建国在租赁期间届满后继续使用案涉房屋，原租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，常德市人防处有权解除租赁合同，但因常德市人防处未实际履行通知义务，认定其与刘建国于2002年3月1日签订的《租房合同》于起诉状副本送达之日即2020年8月7日解除。依据法律规定，常德市人防处解除合同应给予刘建国合理期限，考虑新冠肺炎疫情影响，并结合常德市人防处的意见，酌定刘建国应自判决生效之日起六个月内将案涉房屋及附合的装饰装修物腾退给常德市人防处。关于租金，因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，酌情减免刘建国三个月租金。常德市人防处主张按每月1680元标准计算租金低于2019年度1880元每月的标准，故对常德市人防处该诉求予以支持。关于刘建国提出的要求常德市人防处给予其装修装饰残值损失补偿的主张，因未向法院提交相应证据予以佐证，且缺乏法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，判决如下：一、常德市人民政府防空工程管理处与刘建国于2002年3月1日签订的《租房合同》于2020年8月7日解除；二、刘建国于判决生效之日起六个月内将常德市武陵区青年路145号房屋（总计建筑面积147平方米，其中门面7平方米，住房140平方米）连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人民政府防空工程管理处；三、刘建国于判决生效之日起十日内向常德市人民政府防空工程管理处按照每月1680元标准交纳自2020年4月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取126元，由刘建国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘建国提交三份押金条收据，拟证明刘建国共交纳2980元押金，常德市人防处对此没有异议，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同是否应解除；若解除，刘建国是否应腾退案涉房屋并支付租金。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中刘建国与常德市人防处于2002年签订书面房屋租赁合同到期后，一直没有再签订书面租赁合同，也没有证据证明双方对租赁期限有明确约定，一审法院据此认定双方之间房屋租赁视为不定期租赁正确，从而常德市人防处可以随时解除合同，且已将解除合同事宜通知了刘建国。常德市人防处虽然系随时提出解除合同，但同意给予刘建国六个月的缓冲期以处理相关事宜，一审法院据此裁决解除双方租赁合同，刘建国于判决生效之日起六个月内将案涉房屋连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人防处并无不当。一审法院鉴于新冠疫情致刘建国停业三个月，对该期间的租金予以酌减，并以租金1680元/月的标准计算刘建国应缴纳的租金并无不当。刘建国上诉提出，其曾交纳押金2980元，常德市人防处对此认可，故该押金应予退还，双方可在刘建国应缴纳租金中扣除或在执行中解决。刘建国要求常德市人防处赔偿其装修装饰损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，刘建国的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由刘建国负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年十二月二十日书记员  陈 颖