江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10394号上诉人（原审原告）：徐德军，男，汉族，1974年2月4日出生，住江西省上饶市信州区。上诉人（原审原告）：郑茶红，女，汉族，1978年12月11日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所。被上诉人（原审被告）：昆山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇金融广场**，统一社会信用代码91320583MA1MEB9D9Q。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄菲，该公司员工。上诉人徐德军、郑茶红因与被上诉人昆山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初2526号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐德军、郑茶红上诉请求：撤销原审判决并改判支持徐德军、郑茶红的诉讼请求，诉讼费由碧桂园公司负担。事实与理由：1.我方提交的《关于千灯碧桂园商业区与小区之间增设进出通道的计划》是千灯碧桂园世纪城项目部于2019年1月19日发出的，而设置围栏的行为早在2018年11月就已发生，可以证明涉案围栏就是碧桂园公司设置的。该证据直接指向的围栏明确包含了19-10商铺即我方所购买的商铺，碧桂园公司设置围栏的行为会对我方的使用或招租产生实质性影响，我方有理由认为该商铺未达到交付条件。2.根据一般人的社会观念，从涉案商铺的购买目的和使用价值而言，碧桂园公司擅自改变与商铺有关的公共部位的使用性质，增设障碍，降低了商铺的整体价值，我方可以主张其交付的房屋不合格，碧桂园公司应当承担逾期交房的违约责任。碧桂园公司辩称，1.我方已经交付了符合合同约定的房屋，上诉人以房屋外位于道路边上的围栏作为主张我方交付房屋不合格的理由，没有合同依据。2.关于房屋外是否设有围栏的事实问题。现无证据证明自合同约定的交房时间起至2019年8月期间我方增设了围栏，也没有证据证明围栏持续存在，上诉人在一审中提供的《关于千灯碧桂园商业区与小区之间增设进出通道的计划》并非我公司作出，且该份材料仅是计划而非已经发生的事实。3.即便本案认定上诉人所称的围栏是我方设置，也不构成合同第10条、第18条中关于出卖人擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施使用性质以及擅自改变规划的情形，其依据该条款主张我方违约是错误的。4.涉案房屋是临街商铺，并非小区内部商铺，无论案涉房屋靠小区内部道路边上是否增设围栏，对于房屋本身的使用价值和功能没有任何影响。徐德军、郑茶红向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司支付交房不合格导致的逾期交房违约金187572元(2018年12月1日至2019年9月20日共计294天×3190000元×万分之二=187572元)；2、判令碧桂园公司支付给徐德军、郑茶红造成的物业费及违约金损失9146元；以上合计196718元；3、本案诉讼费用由碧桂园公司承担。一审法院认定事实如下:2018年1月17日，徐德军、郑茶红与碧桂园公司签订了《昆山市商品房购销合同》，约定：碧桂园公司将位于昆山市号房出售给徐德军、郑茶红，用途为商业营业用房，建筑面积164.95平方米，房屋总价为3190000元。合同第八条约定，碧桂园公司应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书且符合本合同约定的的商品房交付徐德军、郑茶红使用。合同第九条逾期交房违约责任约定为：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向徐德军、郑茶红支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，徐德军、郑茶红有权解除合同。徐德军、郑茶红解除合同的，碧桂园公司应当自徐德军、郑茶红解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按徐德军、郑茶红累计已付款的15%向徐德军、郑茶红支付违约金。徐德军、郑茶红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向徐德军、郑茶红支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到徐德军、郑茶红所购商品房质量或使用功能的，碧桂园公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知徐德军、郑茶红。徐德军、郑茶红有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。徐德军、郑茶红在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。碧桂园公司未在规定时限内通知买受人的，徐德军、郑茶红有权退房。徐德军、郑茶红退房的，碧桂园公司须在徐德军、郑茶红提出退房要求之日起30天内将徐德军、郑茶红已付款退还给徐德军、郑茶红，并按退款日同期银行定期存款基准利率付给利息。徐德军、郑茶红不退房的，应当与碧桂园公司另行签订补充协议。2018年11月30日，碧桂园公司取得涉案房屋的交付使用备案证书。同日，碧桂园公司将涉案房屋所在小区物业管理移交了广东碧桂园物业服务股份有限公司昆山分公司。同日，碧桂园公司向徐德军、郑茶红寄发收楼通知书，但徐德军、郑茶红因涉案房屋前护栏问题未接收。该护栏系位于道路边。审理中，碧桂园公司确认按照规划设计，涉案房屋前并没有护栏。2019年1月14日徐德军、郑茶红致电碧桂园施进经理，手机号150××××****，该经理承认对徐德军、郑茶红所购商铺有影响，项目部确认要封上。此后，碧桂园公司于2019年9月21日再次通知徐德军、郑茶红收楼，徐德军在该收楼通知书上签字确认。同日，徐德军在涉案房屋入住登记表上签字确认，并向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司昆山分公司支付2018年12月至2019年9月应收物业费6596.8元、违约金2550.98元（2019年1月至2019年8月）、公摊费44.36元，以及预收物业费1979.04元、预收公摊费1088.52元。另查明，2019年8月8日，昆山市综合行政执法局向“碧桂园”做出行政警示书，要求其在2019年8月11日前自行拆除违章搭建。一审法院认为，徐德军、郑茶红与碧桂园公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应恪守履行。碧桂园公司已按合同约定通知徐德军、郑茶红收房，但徐德军、郑茶红以因涉案房屋前护栏致交房不合格为由未收房，直至2019年9月21日才收房。现徐德军、郑茶红以此为由要求碧桂园公司支付逾期交房违约金，该护栏位于道路边，虽有一定影响，但并不符合合同第十条设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到徐德军、郑茶红所购商品房质量或使用功能的约定，且涉案房屋早已取得交付备案证书，符合交房条件，故一审法院对徐德军、郑茶红以交房不合格为由要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的主张不予支持。关于其他损失，因徐德军、郑茶红在2019年9月21日前拒绝收房，在此期间并不存在房屋使用障碍问题，且涉案护栏已被行政管理部门要求在2019年8月11日前拆除，徐德军、郑茶红也未提供证据证明双方对此存在约定，故徐德军、郑茶红主张的使用障碍损失并无相应的事实基础，一审法院对其他损失不予支持。关于物业费，因徐德军、郑茶红系拒绝收房，本应自收房之日起缴纳相应的物业费，故对徐德军、郑茶红该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回徐德军、郑茶红的全部诉讼请求。案件受理费4234元，由徐德军、郑茶红负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，徐德军、郑茶红确认碧桂园公司第一次发送交房通知书的时间符合合同约定。另，碧桂园公司称徐德军、郑茶红在一审中提供的行政警示书系主管部门发送给其公司的通知，但通知所涉处理的“违章搭建”是指涉案房屋所在商业街二楼悬挂的“碧桂园”LOGO，与徐德军、郑茶红主张的围栏设置无关。上述事实由二审庭审笔录、碧桂园公司提交的情况说明予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,碧桂园公司于2018年11月30日取得涉案房屋的交付使用备案证书，并于当日通知徐德军、郑茶红收房，未违反合同约定。徐德军、郑茶红在收房时以房屋前存在护栏、不符合交房条件为由拒绝收房，本院就此认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案中，即便碧桂园交付涉案房屋时存在护栏，亦不属于主体结构质量不合格情形，徐德军、郑茶红以此为由拒绝收房，无相应依据，徐德军、郑茶红主张碧桂园公司逾期交房并要求其支付逾期交房违约金及物业费损失，本院不予支持。综上，徐德军、郑茶红上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4234元，由徐德军、郑茶红负担。本判决为终审判决。审 判 长 石水根审 判 员 祁 锋审 判 员 黄源榕二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。