四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2824号 上诉人（原审原告、反诉被告）:三台县王者通信有限公司，住所地:四川省三台县潼川镇新西街**（糖酒大楼**）,统一社会信用代码:91510722752340972N。 法定代表人：杨震，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张华，四川联衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈先祥，男，1947年12月3日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：何良燕，四川规则律师事务所律师。 上诉人三台县王者通信有限公司（以下简称王者通信公司）与被上诉人陈先祥房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2020）川0722民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王者通信公司的委托诉讼代理人张华、被上诉人陈先祥的委托诉讼代理人何良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王者通信公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方的租赁合同已于2019年12月10日解除，被上诉人故意不接房，对于因迟延接房所扩大的损失，应由被上诉人自行承担。2.一审法院判决上诉人承担合同解除后的房屋占用费，属于超诉请裁决，既违反了不告不理的民事审判原则，也于法无据。3.判决上诉人承担违约金130000元过高，应予以调整。4.原判审理程序错误。在一审中，被上诉人只要求上诉人支付租金，从未提出过让上诉人承担房屋占用费的请求，一审法院超出诉讼请求裁判。 陈先祥辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 王者通信公司一审诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即和原告办理出租门面交接手续；3.判令被告退还原告保证金8000元；4.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将返还保证金金额变更为23000元。 陈先祥一审反诉请求：1.判令反诉被告继续履行商铺租赁合同；2.判令反诉被告支付拖欠的租金230543.75元；3.判令反诉被告承担违约责任。 一审法院认定事实：2016年9月，陈先祥（甲方、出租方）与王者通信公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：1.甲方将街面商铺壹间出租给乙方经营通信业，该商铺位于三台县××镇××街××号××号，为空门面，有1道金属卷帘门以及水、电设施。2.租期为伍年，即自2016年12月10日起至2021年12月9日止。3.年租金为壹拾伍万元整，签订此合同时，乙方必须向甲方一次性付清第一年的年租金，以后的年租金在满周年的一个月前一次性付清，交付租金以收条为据，第贰年及其以后的年租金应以百分之五的涨幅递增，年租金以到账为履行合约……9.甲、乙双方必须切实履行合同，若违反上述任何一项条款就是违约，此合同即自动终止，且违约应向对方支付与当年租金数额相等的违约金及损失。双方还对其他内容进行了约定。王者通信公司在合同上加盖了公章，陈先祥在甲方处签名并捺印。2016年9月24日，王者通信公司向陈先祥支付保证金23000元。 合同签订后，陈先祥将案涉房屋交付王者通信公司，王者通信公司用于经营通信业务。2016年12月10日至2018年12月9日期间的租金已付清。 2018年12月，王者通信公司与陈先祥签订《合同补充协议》一份，协议约定：原三台小南街精锐店门面租金调整为每年年租金13万元（大写：壹拾叁万元整）。王者通信公司在合同上加盖了公章，陈先祥在甲方处签名。后王者通信公司向陈先祥支付2018年12月10日至2019年12月9日租金13万元。 另查明，2019年下半年，王者通信公司曾以经济下行、经营困难为由再次与陈先祥协商，请求降低后期租金或解除与其的租赁合同，均协商未果。 再查明，王者通信公司已撤场闭店，之后案涉房屋空置。 一审法院认为：本案的争议焦点有二：一是租赁合同能否解除；二是解除合同后的违约金计算与给付问题。对争议焦点一，关于租赁合同能否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。王者通信公司与陈先祥签订的《商铺租赁合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务，无法定或约定的事由，当事人不得擅自解除。违约一方请求解除合同，没有违约一方有权要求其继续履行合同。但本案双方签订的租赁合同是长达五年的长期性合同，王者通信公司已实际租赁三年，现王者通信公司以经营困难为由主张解除租赁合同，并多次与陈先祥协商解决，陈先祥亦不同意解除合同，双方形成合同僵局。在此类房屋租赁等长期性合同中，在出现合同僵局的情况下，允许违约方解除合同更有利于社会资源的有效整合和促进市场经济良性发展。本案从以下两方面判断符合合同解除要件：1.王者通信公司不存在恶意违约的情形。王者通信公司要求单方解除合同的主要原因在于经营困难，其曾与陈天祥协商降租事宜，因双方就租金问题无法达成一致意见，在此情况下，王者通信公司为降低经营成本，提出解除与陈天祥的租赁合同，其不存在恶意违约的情形；2.强制要求履行合同，对王者通信公司显失公平。王者通信公司已主动腾出案涉房屋，其行为应当视为不再使用该房屋，若强制王者通信公司继续履行合同，不仅王者通信公司将承受租金损失，陈天祥的租金也难以得到保障；3.涉案房屋目前一直处于空置状态，对出租方和承租方来说，都属于损失的不断扩大，已经处于僵局状态，若强制要求王者通信公司继续履行合同，有违诚实信用原则。因此，王者通信公司起诉请求解除租赁合同，予以支持。 关于租赁合同解除时间的认定，王者通信公司称其曾向陈先祥发出《告知函》，已告知陈先祥双方租赁关系将于2019年12月10日终止，其将于2019年12月13日搬出房屋，并请陈先祥于2019年12月13日到现场交接房屋，故其主张解除租赁合同时间为2019年12月10日。但陈先祥称其未收到《告知函》、双方亦未就解除合同事宜达成一致意见。因合同的解除权应由守约方享有，王者通信公司并不享有解除合同的权利，故该案涉租赁合同应在一审法院立案之日即2020年2月24日解除。 对争议焦点二，关于解除合同后的违约金计算和给付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在解除合同后，陈天祥有权要求王者通信公司赔偿损失。1.关于租金。王者通信公司应当按照合同约定，即支付尚欠的2019年12月10日至2020年2月24日租金27805元。扣除王者通信公司已付的保证金23000元，尚应支付4805元。对合同解除后至房屋实际交付之日止的房屋占用费损失，应当参照租金计算标准，结合双方合同履行情况、预期利益等因素，根据公平原则，酌定由王者通信公司承担60%，陈天祥承担40%。2.双方的租赁合同经一审法院判决解除，王者通信公司作为违约方，应承担合同解除的违约责任。双方在《商铺租赁合同》中约定，一方违约应当向对方支付与当年租金数额相等的违约金及其损失。该约定系双方当事人真实意思表示、且不违反法律规定，故对陈天祥要求王者通信公司支付130000元违约金的请求，予以支持。 综上所述，王者通信公司的部分诉讼请求成立，予以支持；陈天祥的部分反诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、三台县王者通信有限公司与陈先祥于2016年9月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月24日解除；二、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付房屋租金4805元；三、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付房屋占用费，该费用自2020年2月25日起，按照每月10833元的60%即6450元计算至房屋交付之日止。同时，由三台县王者通信有限公司向陈先祥返还租赁房屋；四、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付违约金130000元；五、驳回三台县王者通信有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈先祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。王者通信公司的上诉请求，本院分析如下: 一、关于租赁合同的解除时间。上诉人虽以《告知函》的方式告知陈先祥，双方《商铺租赁合同》将于2019年12月10日终止，但作为违约方，王者通信并不享有通知解除权，该通知并不发生解除合同的法律后果，其只能在出现合同僵局的情况下以诉讼方式请求解除合同，且未有证据证明陈先祥收到告知函，故一审法院判决租赁合同于一审法院立案之日即2020年2月24日解除并无不当。 二、合同解除后应否支持房屋占有费。租赁合同解除后，作为承租人应该及时与出租人办理房屋交接手续。由于承租人的原因导致交接延迟的，承租人应继续向出租人支付占用费。本案中，合同解除后，承租人王者通信与出租人陈先祥应及时办理房屋交接。上诉人所提合同解除后，上诉人多次要求被上诉人接房，被上诉人拒绝接房，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，上诉人没有提供证据证实被上诉人拒绝接房。一审法院对合同解除后至房屋实际交付之日止的房屋占用费损失，参照租金计算标准，结合双方合同履行情况、预期利益等因素，根据公平原则，酌定由王者通信公司承担60%，陈天祥承担40%并无不当。 三、合同解除后的违约金。上诉人提出130000元的违约金明显过高，应予调整。因王者通信的违约行为造成合同解除，陈先祥必然遭受一定的损失。《商铺租赁合同》中虽约定违约应向对方支付与当年租金数额相等的违约金及损失。本案是租赁合同纠纷，在租赁的房屋交还被上诉人之后，被上诉人可以重新出租并收取租金，并不必然造成损失，且在判决房屋占用费的情况下，再判决承担130000元的违约金明显过高，应予调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据合同履行情况、当事人过错程度、期待利益等因素，酌情认定违约金为三个月的房租，即32500元。 四、关于一审程序是否违法，是否超诉讼请求裁判。2020年3月27日，一审法院第一次庭审中，对反诉原告(陈先祥)的诉讼请求进行了审理，反诉被告(王者通信)进行了答辩，以及在2020年7月1日，第二次庭审中均提到拒绝接房的损失、房屋空置的损失由谁承担的问题，故一审法院程序合法，未超出诉讼请求判决。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省三台县人民法院（2020）川0722民初1106号民事判决第一、二、三、五、六项，即“一、三台县王者通信有限公司与陈先祥于2016年9月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月24日解除；二、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付房屋租金4805元；三、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付房屋占用费，该费用自2020年2月25日起，按照每月10833元的60%即6450元计算至房屋交付之日止。同时，由三台县王者通信有限公司向陈先祥返还租赁房屋；五、驳回三台县王者通信有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈先祥的其他反诉请求”； 二、撤销四川省三台县人民法院（2020）川0722民初1106号民事判决第四项，即“四、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付违约金130000元”； 三、由三台县王者通信有限公司于本判决生效之日起十日内向陈先祥支付违约金32500元。 一审案件受理费5320元，反诉费4758元，合计10078元，减半收取5039元，由三台县王者通信有限公司负担2030.50元，陈先祥负担3008.50元。二审案件受理费5320元，由三台县王者通信有限公司负担3334.93元，陈先祥负担1985.07元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 傅文忠 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 王 燕 书 记 员 薛亚春