山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初2577号 原告（反诉被告）：杨宗立，男，1969年1月27日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李长金，山东义超律师事务所律师。 被告（反诉原告）：费县投资公司，住所地：费县人民政府办公楼**。 法定代表人：赵秀来，经理。 委托诉讼代理人：冉颖、梁建民，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告杨宗立与被告费县投资公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宗立委托诉讼代理人李长金、被告费县投资公司委托诉讼代理人冉颖、梁建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宗立向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告杨宗立在同等条件下对原告杨宗立、被告费县投资公司双方于2008年6月1日签订的《楼房、场地租赁合同》中涉及的楼房及场地范围享有优先租赁权；2.依法判令被告费县投资公司支付场地整理、地面硬化及楼顶漏雨修复等各项费用489119元（具体数额以委托评估机构评估的数额为准），诉讼中诉讼请求变更为支付场地整理、地面硬化、楼顶修复等费用540188.15元及鉴定费8200元；3.本案的诉讼费用由被告费县投资公司承担。事实和理由：2008年6月1日，杨宗立、费县投资公司签订《楼房、场地租赁合同》，合同约定费县投资公司将其位于××路××段××层营业楼××栋××5间）及院落和场地租给杨宗立使用，租赁期限12年，自2008年6月1日起至2020年5月31日止，租金为每年50000元。合同第10条约定：在本合同租赁期满，如同等条件下，乙方可以优先租赁。合同签订后，费县投资公司将楼房及场地交付给杨宗立，杨宗立按约定支付租金。在租赁期间内，经费县投资公司同意杨宗立花费大量资金对场地进行整理，出资硬化了地面，并在硬化地面时铺设了钢筋地梁。另外，杨宗立在合同履行过程中，因楼顶漏雨又进行了维修，并增设了部分设施。费县投资公司在合同到期前，通知杨宗立合同到期后不再同杨宗立续签租赁合同，费县投资公司的行为违反了合同约定，侵犯了杨宗立的优先租赁权。费县投资公司也未对杨宗立租赁期间对场地内投资的情况做出合理处理，致使杨宗立的合法权益遭到侵犯。为维护原告的合法权益，特提出以上诉讼请求。 被告费县投资公司辩称，一、原告要求法院判决其享有优先租赁权没有事实依据、法律依据。原、被告签订的《楼房、场地租赁合同》第10条虽约定了“本合同租赁期满，如同等条件下，乙方可以优先租赁”，但这并不意味着原告在该合同期满后即必然可以优先租赁。（一）我国没有法律明确规定“优先承租权”，仅是因为《合同法》第二百三十条规定的“优先购买权”而推导衍生出“优先承租权”。因此，优先承租权并非法律强制性规定，不具有法律强制性效力。（二）根据司法实践，承租人的优先承租权必须符合下列条件才能使用：1、承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同在先，并实际履行完毕；2、承租人在租赁期内没有违约行为；3、租赁期届满后，原房屋继续出租，且原承租人仍愿意租用原房屋；4、承租人的优先租赁权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使；5、同等价格是指租金价格、租赁期限、租金支付方式等主要租赁条件相同。而根据本案的实际情况可以确定，案涉房屋及原告均不符合优先承租权的条件，理由是：1、费县投资公司对于出租给原告使用的房屋及院落，在租赁合同到期前即以书面方式通知原告，到期后不再续签租赁合同，同时要求原告在给予的清理搬出期限后腾空退出租赁房屋。费县投资公司收回该处楼房及院落后要进行大规模整修并自用，不再对外继续租赁。在此情况下，原告要求的优先租赁权即缺乏成立的前提，显然是不能成立。2、原告存在多种违约行为。原告在租赁期间内未经费县投资公司同意许可擅自将房屋转租，其转租租金最多时一年能够达到12万，渔利7万余元，更有甚者，费县投资公司按供水供电部门的收费向原告收取水电费，原告加码向转租户收取水电费用，从中渔利。另外，在租赁期间，费县投资公司安排人员通知邀请原告协商座谈协议履行事宜，原告一直置之不理；并且在2016年创卫生城、2019年创卫生城复审期间，县委县府安排属于原告租赁楼房范围的卫生清理工作，原告拒不配合拒不履行，屡次被县创卫办督办，造成创卫工作的被动；还有在县委县府组织的文明指数测评中，原告也是不完成上级交给的任务，原告的这些行为导致费县投资公司及上级主管部门发改局被约谈并被挂牌督办，造成恶劣影响。在此情况下，原告长期存在各种违约行为及不完善履行合同附属义务的状况也不符合优先承租权的必要条件，费县投资公司即使继续出租该处楼房，原告也因违约而丧失优先权。杨宗立未在费县投资公司通知限定的时间内搬出租赁场地及楼房构成违约，其应按合同支付费县投资公司违约金50000元。因此，原告要求法院判决其在同等条件下对案涉楼房及场地享有优先租赁权依法不能成立。二、原告要求被告支付场地整理、地面硬化及楼顶漏雨修复费用违反合同约定。（一）对于场地整理、地面硬化问题，合同第4条约定因院内地势不平坦而由乙方负责整理后使用，甲方自第一、二年度的租赁中每年减免二万元作为补偿，对此，费县投资公司已经以少收租赁费的方式对原告整地、硬化地面的费用进行了弥补。原告再要求该部分费用没有依据。（二）合同第8条明确约定了乙方在租赁期间，所属建筑物及其他设施的维修费用由乙方承担。该条款是双方协商一直后达成的，乙方在租赁期间内所投入的相关维修等费用由其自负符合双方的约定内容，原告现主张租赁期内对地面硬化及楼顶的维修费用违背合同条款，依法不应支持。而且，原告所谓的修复楼顶漏雨费用系费县投资公司书面通知原告不再继续租赁后才开始在楼顶加盖的彩钢瓦，其行为明显不是因为正常使用租赁房屋而进行的维修，完全是为了达到继续租赁或者要费县投资公司进行补偿的目的而恶意对楼房进行所谓维修、添附。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定及合同约定，请法院查清事实依法驳回其请求，以维护答辩人的合法权益。 反诉原告费县投资公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人停止侵害、排除妨碍，限期搬出反诉原告的楼房及场地，并恢复原状；2、由被反诉人支付自2020年6月8日起占用反诉原告楼房、场地的费用30000元；3、由被反诉人支付违约金50000元；4、由被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：2008年6月1日，反诉人与被反诉人签订《楼房、场地租赁合同》，约定反诉人将位于南外环路西段南侧的两层楼房(15间)及院落、场地租赁给被反诉人使用，期限自2008年6月1日至2020年5月31日，共12年。合同签订后，反诉人将楼房及院落、场地提供给被反诉人使用。在租赁期间，被反诉人未经反诉人同意，私自将楼房及院落转租给第三方使用。在合同到期前，反诉人于2020年5月19日以书面形式通知被反诉人不再继续租赁，同时给予被反诉人自2020年6月1日至7日的清理搬离期，要求其在6月7日前自行清理物品并将场所恢复原状，结清相关费用等。但被反诉人在接到通知后置之不理，不但不清理物品搬出租赁的楼房场地，反而在合同到期后故意继续无理占用，被反诉人的行为明显违反合同约定及法律规定，已经构成违约，严重侵害了反诉人的合法权益。为维护反诉原告的合法权益，特提出以上诉讼请求。 反诉被告杨宗立辩称，反诉人费县投资公司的各项请求依法不能成立。首先，费县投资公司与杨宗立签订《房屋租赁合同》，该合同第10条中明确约定“本合同租赁期满，如同等条件下，乙方可以优先租赁”。合同到期后杨宗立享有续租权，房屋的“续租权”在法律上称为“优先承租权”。优先承租权是指房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。具体来说，优先租赁权是一种期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同期满之日。在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。原承租人有优先承租权出自我国《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。其次，《房屋租赁合同》第12条约定“违约责任:若甲方不履行合同义务；乙方不按时缴纳租金，毁坏甲方财物，违法经营等，视作此合同自行终止，违约方应承担一切责任，并向对方赔付五万元违约金”。杨宗立根本不存在违约行为，所以费县投资公司主张杨宗立违约以及非法占用费县投资公司楼房以及场地没有事实和法律依据。综上，请求依法查明事实，依法驳回反诉人费县投资公司的诉讼请求。 经审理查明，2008年6月1日，费县投资公司（甲方）与杨宗立（乙方）签订《楼房、场地租赁合同》，主要约定：1、甲方在南外环路西段南侧有两层营业楼一栋（15间）及院落和场地，租给乙方使用；2、租赁期限12年，自2008年6月1日起至2020年5月31日止；3、租赁费的交纳：采取先交租金后使用的原则，一年一交。年租金为伍万元整（￥50000.00元）；4、院内场地因地势不平坦，由乙方负责整理后使用。甲方愿从第一、二年度租赁费中每年减免贰万（￥20000.00元），作为整理费用的补偿。8、乙方在租赁使用期间，所属建筑物及其他设施的维修费用均由乙方承担，甲方有权监督，内外装饰、标牌各项达标等所有支付的费用均由乙方承担；10、本合同租赁期满，如同等条件下，乙方可以优先租赁；12、违约责任：若甲方不履行合同义务，乙方不按时缴纳租金，毁坏甲方财物，违法经营等，视作此合同自行终止，违规方应承担一切责任，并向对方赔付五万元违约金。 合同签订后，费县投资公司按约交付营业楼、院落和场地，并减免杨宗立第一、二年度租赁费各20000元。占有、使用租赁物后，杨宗立整理、硬化租赁物地面并建设了毛石挡土墙（即现场勘验笔录、庭审笔录中的“护坡”）。租赁期间，杨宗立还对营业楼楼顶进行了修复。2019年7月，杨宗立与井刚等签订《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》将本案部分租赁房屋、场地转租给井刚等，租赁期限分别为2019年7月18日至2022年7月17日，2019年7月10日至2020年7月9日。租赁期限届满前，费县投资公司于2020年5月19日向杨宗立邮寄送达《通知》，告知杨宗立双方签订的《楼房、场地租赁合同》到期后不再续签租赁合同、给予杨宗立自2020年6月1日至6月7日的清理、搬离期限，拖延搬离或者拒绝搬离给费县投资公司造成的包括租金（按137元/每日计算）、清场、处置、诉讼等一切损失将由杨宗立全部承担。2020年5月21日，费县投资公司在杨宗立租赁的院落内张贴该通知。杨宗立收到通知后未将租赁标的物交付给费县投资公司，双方当事人就费县投资公司不再续租的行为产生纠纷。庭审时杨宗立、费县投资公司均同意杨宗立于2020年12月7日前将租赁标的物交付给费县投资公司，杨宗立将其所有的物品清理完毕，如逾期，由费县投资公司任意处理。 为确定租赁物的区域位置及状态，本院组织当事人进行了现场勘验并制作了现场勘验示意图，勘验测得区域一481.11㎡（东西长23.7m×南北宽20.3m），区域二2164.86㎡【（28.1m＋35.2m）÷2×68.4m】。双方当事人在勘验时及庭审时一致确认院落系现场勘验示意图中的区域一、场地系现场勘验示意图中的区域二，庭审时还确认租赁物地势南侧高、西侧高，区域二南侧、北侧院墙由费县投资公司建设。杨宗立为确定整理、硬化场地地面及楼顶修复所支出的工程费向本院申请进行司法鉴定，费县投资公司向本院递交《费县投资公司关于杨宗立提出租赁房屋场地合同纠纷进行鉴定的情况汇报》请求对杨宗立提出的鉴定申请不予支持。山东华方项目管理有限公司经本院委托于2020年10月22日出具的司法鉴定意见书认为：1、地面硬化工程造价114355.82元，2、场地整理工程造价402902.31元，3、钢筋砼地梁工程造价2720.03元，4、楼顶修复工程造价10822.56元，5、毛石挡土墙工程造价9387.43元，工程造价合计540188.15元。杨宗立支出鉴定费8200元。杨宗立主张上述工程费应由费县投资公司承担。费县投资公司则抗辩费县投资公司已经按照《楼房、场地租赁合同》第4条规定减免租金用于补偿杨宗立支出的费用，杨宗立所支出的场地工程费不应再由其承担，楼顶修复所支出的工程费按《楼房、场地租赁合同》第8条的规定由杨宗立自负。双方当事人对《楼房、场地租赁合同》第4条“院内场地”理解产生争议，杨宗立认为“院内场地”系现场勘验示意图区域一，费县投资公司则理解为“院内场地”系现场勘验示意图区域二。 上述事实，主要依据庭审查证的事实、当事人陈述及租赁合同、司法鉴定意见书等证据予以证实并在卷佐证。 本院认为，双方当事人签订的《楼房、场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该租赁合同期限届满前，费县投资公司以书面通知的形式告知杨宗立与其不再续租，并通知杨宗立限期搬离、清理租赁物，双方之间就费县投资公司不再续租的行为产生争议，争议的焦点在于杨宗立是否享有优先承租权及双方租赁合同终止后的法律后果，现分析如下： 焦点一、杨宗立是否享有承租人优先承租权。 承租人的优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原租赁合同期届满后，在同等条件下有优先于其他第三人的权利。双方当事人通过合同加以约定，该约定并不违反法律强制性规定，合法有效。费县投资公司主张杨宗立擅自转租、不完善履行合同附属义务的行为构成违约，杨宗立享有优先承租权的基础丧失。就杨宗立的违约行为，费县投资公司分别提交杨宗立与第三人签订的转租房屋、场地的合同及《创卫第三网格督办单》等证据予以证实，杨宗立不认可《创卫第三网格督办单》及费县投资公司所主张的其不完善履行合同附属义务抗辩意见，费县投资公司亦无其他证据予以佐证，本院不予认可。杨宗立与第三人签订转租房屋、场地合同，费县投资公司在六个月内未提出异议，现以杨宗立未经其同意转租为由，主张杨宗立的行为构成违约，本院不予采纳。杨宗立擅自转租的的行为即便构成违约，但从双方履行的租赁合同情况来看，杨宗立的行为并未达到致使合同目的不能实现的根本违约程度。另一方面，费县投资公司终止租赁合同是因租赁合同期限届满，而非基于租赁合同存在无效情形或者费县投资公司行使撤销权，故杨宗立所享有优先承租权的基础关系仍存在，杨宗立在费县投资公司出租涉案营业楼、场地时依法享有优先承租权，但其主张优先承租权的前提系费县投资公司有继续租赁的意愿，并非租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。 焦点二、租赁合同终止后的法律后果。 《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。具体到本案而言，费县投资公司因合同租赁期限届满向杨宗立发送终止租赁合同的通知，杨宗立亦诉请费县投资公司赔偿其整理、硬化场地及楼顶修复所支出的费用，其诉请的实质为租赁合同终止后的所产生的法律后果，双方当事人就租赁合同期满终止双方签订的租赁合同达成一致意见，故本院确认双方签订的《楼房、场地租赁合同》于合同期限届满2020年5月31日时终止。合同终止后，杨宗立应搬离租赁物，费县投资公司主张杨宗立合同届满后搬出其所有的楼房及场地，并恢复原状，符合合同约定，应予支持。杨宗立在费县投资公司限定的期限内未及时搬离，仍继续占有、使用营业楼及场地截至2020年12月7日。杨宗立应支付费县投资公司占有、使用期间的费用，结合双方签订的租赁合同及费县投资公司通知杨宗立逾期搬离时租金损失137元/天，本院酌定杨宗立按照双方租赁合同约定的租金标准支付费县投资公司2020年6月8日至2020年12月7日期间的费用25000元为宜。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定；“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案中，杨宗立在占有、使用租赁物期间，出资整理、硬化场地，至租赁合同履行期限届满费县投资公司对此未提出异议，应视为杨宗立改善场地的行为征得费县投资公司的同意。在《楼房、场地租赁合同》期限届满时，费县投资公司的租赁物价值因杨宗立的行为而明显增加。杨宗立改善场地所支出的费用属于有益费用。该费用经本院委托山东华方项目管理有限公司进行评估确定为：地面硬化工程造价114355.82元，场地整理工程造价402902.31元，钢筋砼地梁工程造价2720.03元，毛石挡土墙工程造价9387.43元，工程造价合计529365.59元。该机构出具的司法鉴定意见书系有资质的评估机构出具，具有客观性、公允性，本院予以采纳，场地的有益费用因此确定为529365.59元。该费用应否返还，双方当事人产生争议，费县投资公司主张双方当事人在租赁合同中已经对场地即现场勘验图中区域二整理费用作出约定且费县投资公司已履行完毕，杨宗立则认为双方约定院内场地整理费用是指整理现场勘验图中区域一所支出的费用，其争议的实质在对《楼房、场地租赁合同》第4条“院内场地”的理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”规定，对争议的合同条款，可以从文义解释、体系解释等探求其真实意思表示。《楼房、场地租赁合同》第1条明确租赁物包括营业楼、院落、场地三部分，对“院落”和“场地”进行了明确区分，现场勘验及庭审时，双方当事人亦确认“院落”和“场地”系租赁物不同的区域位置。《楼房、场地租赁合同》第4条“院内场地”，从文意解释，应当理解为“院落内的场地”。故本院确认费县投资公司所减免的租金用于补偿杨宗立整理“院落”内场地所支出的费用。双方当事人未就改善场地费用作出明确约定，鉴于杨宗立改善场地后，占有、使用场地数年并从中受益等事实，综合考量费县投资公司交付场地时的状态、杨宗立改善后场地的现状、杨宗立基于承租人优先承租权的期待利益及改善场地所支出的费用等因素，本院酌定费县投资公司返还杨宗立有益费用的50%即支付场地整理、地面硬化费用264682.80元。关于杨宗立所主张的楼顶修复所支出的费用，按照双方签订的《楼房、场地租赁合同》的第8条“乙方（杨宗立）在租赁使用期间，所属建筑物及其他设施的维修费用均由乙方承担”应由杨宗立负担，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杨宗立所主张的鉴定费8200元，杨宗立为确定改善场地支出的费用系合理、必要的费用，由费县投资公司承担8036元，其他鉴定费由杨宗立自负。 按照《楼房、场地租赁合同》第12条“若甲方不履行合同义务，乙方不按时缴纳租金，毁坏甲方财物，违法经营等，视作此合同自行终止，违规方应承担一切责任，并向对方赔付五万元违约金。”的约定，杨宗立存在“不按时缴纳租金，毁坏甲方财物，违法经营等”情形时应支付违约金，其约定实质为杨宗立在合同履行过程中未履行租赁合同的基本义务的情况，杨宗立应支付违约金。现杨宗立、费县投资公司因租赁合同期限届满后是否续租产生纠纷而未搬离，且杨宗立在庭审时亦同意双方确定不续租后搬离租赁物，主观上并不存在违约的故意，故费县投资公司主张杨宗立支付违约金的缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百二十五条、第二百二十三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杨宗立对原告（反诉被告）杨宗立、被告（反诉原告）费县投资公司于2008年6月1日签订的《楼房、场地租赁合同》中营业楼、场地待被告（反诉原告）费县出租时享有优先承租权； 二、被告（反诉原告）费县投资公司支付原告（反诉被告）场地整理、地面硬化等费用264682.80元、司法鉴定费8036元； 三、原告（反诉被告）杨宗立支付被告（反诉原告）费县投资公司自2020年6月8日至2020年12月7日占用被告（反诉原告）费县投资公司营业楼、场地的费用25000元； 四、驳回原告（反诉被告）杨宗立的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）费县投资公司的其他反诉请求。 上述判决确定的义务限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9284元，由被告费县投资公司负担4617元，原告杨宗立负担4667元；案件反诉费900元，由反诉被告杨宗立负担280元，由反诉原告费县投资公司负担620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘东辉 人民陪审员  于孝池 人民陪审员  桑运春 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  曾 华 书 记 员  季海燕