松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0702民再10号原审原告：吉林某物业管理有限公司松原分公司，住所地松原市宁江区，统一社会信用代码912207***3J。法定代表人：安晓东，总经理。委托诉讼代理人：张景恒，男，1981年9月24日出生，汉族，原告公司职员，现住松原市宁江区。原审被告：郑策，男，1970年9月26日出生，汉族，个体工商户，现住松原市宁江区。原审被告郑策因与原审原告吉林某物业管理有限公司松原分公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院于2018年12月6日作出的（2018）吉0702民初6818号民事判决，向松原市宁江区人民检察院申请检察监督。松原市宁江区人民检察院以宁检民监【2020】2**001号检察建议书，向本院提出检察建议。经本院院长提交审判委员会讨论决定，对本案进行再审。本院依法组成合议庭，于2020年12月1日、12月9日两次公开开庭审理了本案。原审原告某物业公司的委托诉讼代理人张景恒，原审被告郑策到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2018年10月26日，原审原告某物业公司向本院起诉请求：请求人民法院判令郑策给付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费16851.84元，并承担诉讼费用。本院原审认定事实：郑策系某小区28栋101、102、103、104室商铺的业主，建筑面积为：101商铺88.44平方米；102商铺87.77平方米；103商铺87.77平方米；104商铺87.77平方米。松原亚泰地产开发有限公司与某物业公司签订一份前期物业服务委托合同，合同约定：由某物业公司对某小区进行物业管理。某物业公司的委托服务管理事项为（一）房屋建筑本体及其共有部位的管理、养护和维修。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等。（二）配套共用设施、设备的日常运行及维修、养护和管理。包括：共用的下水管道、照明系统、供电系统、智能系统、安防系统、电梯运载系统、门禁系统、消防系统。（三）附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：围墙、建筑小品、道路停车场、商业网点、文化体育场所。（四）管理区域内的公共绿地、花木等养护与管理。（五）管理区域内的公共环境卫生管理。包括：公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、垃圾清运、消杀等。（六）管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理。包括：停车场管理和车辆进出管理。（七）公共秩序维护、小区安全防范等事项的协助管理。同时约定双方的权利和义务。物业服务标准：1.房屋外观：完好。2.设备运行：正常。3.房屋及设备的维修和养护：保养及时，保持正常运行。4.公共环境：清扫及时，垃圾日产日清。5.绿化：绿植长势良好，修剪/补植及时，无病虫害。6.交通秩序：无乱停放现象。7.护管：全封闭管理，采取人防、技防保证小区公共秩序。8.维修：15分钟到达现场，保证工作效率。服务与经营收费标准：本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式：服务费用按业主房屋的建筑面积计算，物业服务费用按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，迟延一天按照拖欠款项额度的3‰收取滞纳金。具体收费标准如下：（1）产权车库1.00元;(2)多层住宅;(3)高层住宅1.80元/月/㎡；(4)洋房2.00元/月/㎡；（5）商业用房2.00元/月/㎡。另查明，松原市亚泰房地产开发有限公司与某物业公司签订的前期物业合同在松原市物业管理中心已备案。本院原审认为，松原亚泰房地产开发有限公司与某物业公司签订的前期物业服务委托合同，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。某物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，不存在业主没有享受到该服务的情况。根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故郑策应当按照约定缴纳物业服务费。郑策辩称未得到原告的物业服务，但未提供任何证据证实此说法，故本院对于郑策的辩解理由不予采信。结合双方之间物业服务合同的性质、特点，以及合同的履行情况和某物业公司存在个别瑕疵，郑策适当少交物业费，为承担年物业费90%为宜。据此，郑策应向某物业公司交纳拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为15195.6元【（88.44平方米×2.00元/月/平方米×24个月＋87.77平方米×2.00元/月/平方米×24个月＋87.77平方米×2.00元/月/平方米×24个月＋87.77平方米×2.00元/月/平方米×24个月）×90%】。本院于2018年12月6日作出（2018）吉0702民初6818号民事判决：被告郑策于本判决生效之日立即给付原告吉林某物业管理有限公司松原分公司物业费15195.6元。本判决发生法律效力后，郑策不服该判决，向松原市宁江区人民检察院申请检察监督。松原市宁江区人民检察院以本院（2018）吉0702民初6818号民事案件形成两个不同的判决及该案送达程序违法为由，以宁检民监【2020】2**001号检察建议书，向本院提出检察建议。经本院院长提交审判委员会讨论决定，对本案进行再审。原审被告郑策再审中称，某物业公司在2017年-2018年期间，没有给我提供物业服务，且我也有证据证明该公司没有给我提供物业服务，故我不应该向该公司支付物业费。请求撤销本院（2018）吉0702民初6818号民事判决（郑策出庭的判决），驳回某物业公司的诉讼请求。原审原告某物业公司再审中辩称，郑策陈述称我公司没有向其提供物业服务不属实。我公司已按照前期物业合同的约定履行了清扫街道及对一些公共设施的维修等义务，郑策应向我公司支付拖欠的物业费。故我公司请求维持原审判决，驳回郑策的再审请求。本院再审查明：与原审查明的事实一致。另查明：本院（2018）吉0702民初6818号民事判决（郑策出庭的判决）生效后，某物业公司向本院申请强制执行，现该判决已执行完毕。本院向郑策送达该判决的送达回证上记载“本人不在，留置送达”。又查明：在本院归档的该案卷宗中，本院于2018年12月6日又作出相同案号的判决（郑策未出庭判决），该判决载明：郑策未出庭、未答辩，判决主文为“被告郑策于本判决生效之日立即给付原告吉林某物业管理有限公司松原分公司物业费16884元”。庭审中，郑策陈述称，在其收到本院送达的（2018）吉0702民初6818号民事判决（郑策未出庭判决）后，其与书记员进行了沟通，后将送达给自己的判决书收回了，此后其再未收到判决书，直到其后来申请再审复印卷宗时才看到了（2018）吉0702民初6818号民事判决（郑策出庭的判决）。郑策不服该判决，向松原市中级人民法院申请再审。松原市中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）吉07民申13号民事裁定，驳回郑策的再审申请。后郑策向松原市宁江区人民检察院申请检察监督。庭审中，某物业公司及郑策均认可，郑策不拖欠2014年10月（其入住商铺时间）-2016年期间的物业费。以上事实，有双方当事人的当庭陈述及某物业公司提供的前期物业服务委托合同、备案表等证据予以证实，足以认定。关于某物业公司提供的照片（12枚），以证实某物业公司工作人员为业主提供了扫雪及有关设备的维护工作，因郑策对该部分证据有异议，且由于该部分证据是某物业公司于2020年才拍摄的，无法证实该公司在2017年-2018年期间的物业服务情况，故对该部分证据，本院不予采信。关于郑策提供的照片（12枚）及u盘，以证实郑策雇佣的员工在其商铺前打扫卫生及扫雪和某物业公司未向消防栓注水的事实，某物业公司对该部分证据拟证实的问题有异议，认为该部分证据不能证实某物业公司未提供物业服务。本院经审查认为，因某物业公司对该部分证据有异议，且郑策所提供的照片及u盘亦未显示出拍摄照片和录制视频的时间，该部分证据不能证明某物业公司未提供物业服务的事实，故对该部分证据，本院不予采信。关于郑策提供的证人蔡世阳、贾辰龙、苗兴财、王博宇、方超、佟磊等九人出具的证言，以证实某物业公司未给其提供打扫卫生及扫雪、巡逻等物业服务的事实，某物业公司对该部分证据有异议，认为不属实。本院经审查认为，因某物业公司对上述证人证言有异议，且证人未出庭质证，故对该部分证人证言，本院亦不予采信。本院再审认为，本案中，松原亚泰房地产开发有限公司与某物业公司签订的前期物业服务委托合同，是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同对某物业公司和业主具有法律约束力。某物业公司已按照合同约定为某小区提供了物业服务，且郑策也未提供有效证据证实某物业公司未提供物业服务的事实，因此，郑策作为该小区业主，应向某物业公司交纳拖欠的物业费。原审判决（郑策出庭判决）在考虑到物业合同的性质、特点、合同履行情况和某物业公司存在个别瑕疵服务的情况下，判决郑策承担年物业费90%并无不当，本院对原审判决予以维持。郑策请求撤销原审判决，驳回某物业公司诉讼请求的再审请求，缺乏事实根据，本院不予支持。关于本案存在两份判决问题。经查，本院在郑策出庭的情况下，又作出相同案号的判决（郑策未出庭判决），属程序违法，该判决应予以撤销。关于本案送达程序问题。经查，从送达回证载明的内容看，原审在郑策不在场的情况下，留置送达判决书，该送达方式有瑕疵，本院予以纠正。因郑策承认后期其已知道了原审判决（郑策出庭判决）结果，故虽然本案原审判决送达方式有瑕疵，但不影响原审判决结果的正确。综上，经本院审判委员会（2020）第二十三次会议讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2018）吉0702民初6818号民事判决（郑策出庭判决）；二、撤销本院（2018）吉0702民初6818号民事判决（郑策未出庭判决）。案件受理费112元，由原审被告郑策负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  赵志伟人民陪审员  王玉娟人民陪审员  王 娜二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  乔 昊