山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初1809号原告：邱贺芳，女，1963年7月29日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王名成，山东赞特瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贞健，山东赞特瑞律师事务所律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地日照市东港区秦皇岛路北北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号，统一社会信用代码：913713217961982342。法定代表人：王东升，经理。委托诉讼代理人：牟子健，公司员工。委托诉讼代理人：周广远，公司员工。原告邱贺芳诉被告山东裕升置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱贺芳及其委托诉讼代理人王名成、许贞健，被告山东裕升置业有限公司的委托诉讼代理人牟子健、周广远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱贺芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因逾期办理房地产权属证书的违约金12142.25元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的裕升大唐华府小区住宅，总价款629785元，合同约定出卖人应在房屋交付使用后180日内将办理房地产权属登记需要由出卖人提供的资料报送至日照市房地产管理局。被告未在合理的期间内通知原告办理房产登记手续，已构成违约，应承担违约责任。被告山东裕升置业有限公司辩称，原告第一项请求事项与事实不符，适用法律错误，依法不成立。合同第十五条约定“协商解决”属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于办证期限的特殊约定。违约金的起算点应当为原告提起诉讼之日。司法解释第十八条明确规定双方当事人明确约定办证期限，超过约定期限的，如有特殊约定，应当按照该约定的方式处理，只有不存在该特殊约定时，才应当按司法解释第十八条规定，超过180日办证期限即承担违约责任。而本案合同第十五条中，双方当事人约定了办证期限180日，同时约定了超过180日按第三项“协商处理”，排除了第一项、第二项或退房或支付违约金的约定。即180日之后双方应当协商处理，起诉前的协商处理期间不应作为违约状态认定。协商不成应自起诉后起算违约责任。这如同设定履行期限的宽限期，不违反法律的强制性规定。因此要求被告承担协商期间内的逾期办证违约责任不成立。退一步讲，即便是按照原告所主张违约金计算方式，原告所主张的诉讼请求也不应得到全部支持。（一）原告主张的部分诉讼请求已超诉讼时效。1、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。该条规定明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。2、逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权力和尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中没有约定因出卖人原因不能办理产权登记违约金的具体标准，从公平诚信原则出发，应当作为继续性债权处理。原告未提交要求被告办证及支付逾期办证违约金的证据，因此原告要求被告支付从2016年11月1日至2017年6月30日期间逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。根据民法总则三年诉讼时效的规定，涉案逾期办证违约金的起算时间为2017年7月1日。（二）原告所主张的逾期办证违约金的计算截止日期明显错误。双方的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。即办理完毕初始登记视为开发商履行完毕合同约定办证义务，逾期办证责任即告终结。即违约金日期应截止到2019年6月12日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了举证、质证，根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月14日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号201411160026），原告购买裕升置业公司开发的位于裕升大唐华府小区015幢3单元601号成套住宅，单价6047.48元/平方米，房屋总价款为629785元。商品房买卖合同第六条付款方式及期限：买受人于2014年11月17日前交房款429478元，剩余房款200307元于2014年11月25日前支付给出卖人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。2014年11月16日，双方又签订补充协议01，协议约定：五、对合同第十五条的补充约定：买受人自出卖人通知提交办理产权证资料之日起，30日内为正常办理期限，30日后至60日之内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金；如买受人超出60日后，出卖人有权解除合同有权选择按按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。2016年4月30日，被告制作了《业主需结算或缴纳费用清单》，原告需补交购房款及契税等费用共计27092元。2016年6月11日，原告之子王旭在被告的格式业主信息登记表中填写了原告及紧急状况发生时联系人王旭的姓名、身份证号码、联系方式及车牌号。2019年6月12日，被告取得案涉房产鲁（2019）日照市不动产权第0014667号《不动产权证书》，权利人为被告；2019年7月4日，原告取得案涉房产鲁（2019）日照市不动产权第0032193号《不动产权证书》，权利人为原告。本院认为，原、被告双方于2014年11月14日签订的201411160026号商品房买卖合同及补充协议01是双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。庭审中，原告认可被告主张的交房时间为2016年6月11日，本院予以认定。双方在商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”案涉房屋的交接时间为2016年6月11日，被告应当在2016年12月9日前向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料，被告未履行该义务，应自2016年12月9日起承担违约责任。双方对以629785为基数按照日万分之0.2计算逾期办证违约金无异议，本院予以认定。原告对被告主张的违约金计算截止时间为2019年6月12日无异议，本院予以认定。据此计算，被告应承担违约金11538元。被告的违约行为一直持续至其实际办理完毕房屋产权证书之日,即2019年6月12日,原告的请求并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司赔偿原告邱贺芳自2016年12月9日至2019年6月12日期间因未办理不动产权属登记的违约金11538元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告邱贺芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费52元，(已减半)，由被告山东裕升置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可以依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王**二〇二〇年十二月一日法官助理王大鹏书记员安从丽