浙江省杭州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙01执异132号 案外人：叶金元，男，1963年4月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行，住所地杭州市环城西路**。 负责人：吴贵强，行长。 被执行人：杭州华清经贸有限公司，，住所地浙江省杭州市余杭区临平街道星火南路******** 法定代表人：许政。 被执行人：许政，男，汉族，1961年9月2日出生，住杭州市余杭区。 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行与被执行人杭州华清经贸有限公司、许政商事仲裁一案中，案外人叶金元对本院查封准备拍卖的的被执行人许政名下坐落于浙江省杭州市余杭区××街道××幢不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人叶金元异议称：2011年1月11日，本案被执行人许政向叶金元借款600万元，双方签订《抵押借款合同》并对借款合同书予以公证。许政根据《抵押借款合同书》将案涉房产抵押给叶金元，叶金元取得案涉房屋他项权证。后许政因向申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行融资，要求将案涉房屋抵押给银行，叶金元释放了案涉房屋他项权证。由于当时许政尚欠叶金元269万元借款，许政与叶金元就案涉房屋使用问题，在2011年7月5日达成协议并签订了《房屋租赁协议》。该份协议主要内容约定如下:1、许政将案涉房屋租赁给叶金元，租赁期限自2011年7月6日开始计算，租期20年，每年租金5万元，租金从未付剩余款项中直接抵扣;2、许政将案涉房屋内所有物品、室内装修装饰折价80万元抵偿给叶金元。根据上述租赁协议，叶金元自2011年9月开始居住使用案涉房屋至今，使用房屋产生的全部费用由叶金元缴纳。综上，叶金元作为案涉房屋的承租人及房屋内全部装修装饰、所有物品的所有权人，恳请贵院在处理涉案房产时对异议人的租赁权、室内全部装修装饰物品的所有权以及拍卖中的优先购买权予以保护。请求事项:1、请求法院对异议人的合法租赁权予以保护。2、请求法院对异议人享有的案涉房屋内全部装修装饰及相关物品的所有权及拍卖中优先购买权予以保护。 上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行答辩称：一、异议人叶金元提供的《房屋租赁协议》中的约定以及叶金元阐述可以看出，其与许政之间实为借款债权债务关系，而并非承租人与出租人的租赁关系。二、异议人叶金元阐明编号为余房他证字第111417**房屋他项权证已于2011年7月注销抵押，由此可以得出早在2011年异议人叶金元与被执行人许政之间的债权债务关系已经结清。三、根据其出示的物业管理费发票实际支付时间为2012年、2013年，均在我行办理抵押之后。虽然其中一份号码为27440188的发票中记载物管费（2011.10-2012.3），也不能证明其在签订协议之日，即2011年7月5日实际占用、使用别墅，反而说明该份房屋租赁协议为事后倒签。四、2011年11月10日被执行人许政委托浙江经纬房地产评估有限公司对位于杭州市余杭区××街道××幢房地产进行公开评估，根据第三方出具的《估价报告书》中第10页明确记载“估价对象现为委托方自住，使用状况良好”。说明当时该建筑物现况为被执行人许政自住，从未有任何租赁情况的存在。五、2011年11月10日评估当日我行向位于华清山庄西华苑1幢的物业管理服务公司调查了解，当时也并未有该房屋业主（即本案被执行人）许政将房屋出租的记录。异议人叶金元从2013年9月开始将房屋转租给朋友公司经营使用，才安装了电话、传真机及电信网络，此事实更说明异议人使用该房产时间为2013年9月之后，即在我行抵押之后。因此，异议人提交的2011年7月5日房屋租赁协议实为事后倒签，违反相关法律法规，应为无效。六、根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。而异议人叶金元提交的房屋租赁协议从未到当地房地产主管部门办理过备案，也从未到公证处办理过任何公证手续，因此该份租赁协议不成立。七、根据《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》（工商市字［1996］308号）及《关于房屋租赁有关问题的答复》（工商市字［2000］34号）中已明确.....承租人将其为作经营场所使用的，房屋所有人需办理工商登记注册手续”。异议人从2013年9月1日起将房屋转租给朋友公司经营使用，从未办理过工商登记注册手续，并且在我行抵押之后，房屋所有人也未经我行（抵押权人）的书面同意，违反相关法律法规，因此转租行为无效。综上所述，叶金元提供的证据不能证明其享有租赁权，不具有对抗我行抵押权的效力，不能排除本案抵押房地产的继续执行，故请求法院依法驳回异议人的执行异议。 本院查明，依据杭州仲裁委员会已经发生法律效力的（2013）杭仲裁（金）字第00052号裁决书，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2013年9月2日依法立案执行，执行案号为（2013）浙杭执民字第605号，执行标的为人民币6637189.65元及债务利息,执行费为人民币60586元。2015年2月5日，本院将执行款1919414元发还给申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行。2020年4月30日，本院依法查封了被执行人许政名下位于余杭区××街道××幢房屋建筑面积292.59平方米的房产（余房权证临移字第0××8号）。 2020年9月29日，本院发布公告，拟对已查封的被执行人许政名下坐落于浙江省杭州市余杭区××街道××幢不动产依法拍卖变现以偿还债务。为了保证拍卖不动产使用权人的合法租赁权和优先购买权，本院责令房地产使用人及被执行人在2020年10月15日前向本院提供房地产租赁合同原件、租金支付凭证原件等可以证明使用权人租赁事实的书面材料以供审查鉴定，若案外人和被执行人串通向法院提供虚假材料的，本院将依法追究法律责任；逾期不提供上述材料的，后果自负，本院将依法对上述房地产限期腾空。 同年10月12日，本院书面通知叶金元，其向本院提供的房屋租赁协议不足以认定其租赁权，为保障申请执行人的合法利益，本院决定对案涉房产予以评估、拍卖以实现债权。 另查明，2011年1月11日，许政与叶金元签订了经过公证的《抵押借款合同》，约定被执行人许政向叶金元借款600万元，许政将坐落于浙江省杭州市余杭区××街道××幢的房产抵押给叶金元，叶金元取得案涉房屋他项权证。同年7月5日，双方签订了房屋租赁协议，约定许政将案涉房屋租赁给叶金元，租赁期限自2011年7月6日开始计算，租期20年，每年租金5万元，租金从未付剩余款项中直接抵扣;许政将案涉房屋内所有物品、室内装修装饰折价80万元抵偿给叶金元等内容。 2011年12月2日，许政向申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行抵押贷款，叶金元释放了案涉房屋的他项权证。许政将案涉房产抵押给了上海浦东发展银行股份有限公司杭州保俶支行，并办理了抵押登记手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，被执行人许政与案外人叶金元签订的房屋租赁协议，名为租赁实为房屋使用权抵债关系，并非合法有效的书面租赁合同，故本院对双方之间的租赁关系不予认可。案外人叶金元异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人叶金元的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 徐 彦 审判员 王海峰 审判员 孙 辉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 杨越巧