青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2326号原告：青海亿民房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630103661921077A，住所地：西宁市城中区新城大道**。法定代表人：田爱辉，公司执行董事。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。被告：青海中友德农牧科技有限公司，统一社会信用代码：916301036791889858，住，住所地：西宁市城中区总寨镇新城大道**鑫润园小区**/div>法定代表人：唐弘峰，该公司总经理。第三人：西宁博泽企业管理咨询服务有限公司，统一社会信用代码：9163010307458626XH，住所地：，住所地：西宁市城中区长江路**华德大厦**v>法定代表人：李国峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳。原告青海亿民房地产开发有限公司（以下简称：亿民公司）与被告青海中友德农牧科技有限公司（以下简称：中友德公司）、第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司（以下简称：博泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告亿民公司的委托诉讼代理人梁志刚，第三人博泽公司的委托诉讼代理人张艳到庭参加了诉讼，被告中友德公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼,本案缺席审理，现已审理终结。原告亿民公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除第三人西宁博泽公司与被告贺玉平签订2016年6月15日签订的137号园区使用经营合同，腾退租赁房屋；2、被告向原告支付租金117816.4元（暂计算至2020年5月31日），并支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的房租（以年租金60775元为计算标准）；3、被告向原告支付物业费9123元（暂计算至2020年5月31日），并支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的物业费（以4080元/年为计算标准）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年6月15日，被告中友德公司与原告授权经营管理别墅区的博泽企业公司签订《137号园区别墅使用经营合同》，将位于××道别墅出租给被告中友德公司使用，建筑面积为347平方米。双方对租赁时间、租金金额及支付方式、违约责任进行了约定。依据西宁市中级人民法院作出的（2018）青01民终96号判决书，原告解除对博泽公司的经营委托。自2018年2月5日起博泽公司不再负责房屋租赁和管理事宜，合同权利义务由原告直接承继。此后原告将上述判决书确定事项予以公示并通知被告中友德公司，经原告多次催缴房租及物业管理费，2018年11月14日被告中友德公司向原告支付租金15000元，截止2020年5月31日被告尚欠房租117816.4元，物业费9123元未支付。综上，被告至今未按合同约定支付房租及物业管理费，构成根本违约，现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告中友德公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人博泽公司述称：原告所述属实，我公司对原告的诉讼请求没有意见。原告亿民公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：房屋所有权证书、西宁市城南新区新城大道137号园区41号别墅使用经营合同、（2018）青01民终96号民事判决书、收据、41号别墅欠付租金及物业费清单，证明：1、被告中友德公司与原告委托的第三人博泽公司签订西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同，双方就被告中友德公司承租41号别墅的租期、租金及支付方式，违约责任等进行了约定，该合同合法有效；2、涉案的的位××道房屋所有权归原告所有，原告享有最终的所有者权益。原告与博泽公司解除委托后，原告有权自2018年2月5日起行使出租人的权利和义务，有权收取租金及物业费；3、被告中友德公司于2018年11月14日向原告支付租金15000元，表明被告认可自2018年2月5日之后应向原告支付房屋租金；4、自2018年2月5日至2020年5月31日被告共欠付原告租金117816.4元、物业费9452元，共计127268.4元未付，构成违约；5、被告中友德公司长期拖欠房租，原告依约有权解除合同，被告应腾退涉案房屋。被告中友德公司未到庭质证，亦未向本院提交证据。第三人博泽公司对原告提交的证据均认可，亦未向本院提交证据。本院认为，原告亿民公司提交的证据相互印证，能够证明本案的事实，证据的真实性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，西宁博泽企业管理服务有限公司（甲方）与中友德公司（乙方）签订《西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同》，合同约定：“甲方将XXX，建筑面积为340平方米的别墅，提供给乙方作为经营场所使用，乙方将上述别墅用于办公商住。经营使用期限自2015年1月1日起至2021年12月31日止，经营使用期限7年，乙方第一年需缴纳年使用损耗费50000元，第二年需缴纳年使用损耗费50000元，第三年需缴纳年使用损耗费52500元，第四年需缴纳年使用损耗费55125元，第五年需缴纳年使用损耗费57881元，第六年需缴纳年使用损耗费60775元，第七年需缴纳年使用损耗费63814元。自2015年1月1日，开始计租，物业费按1月1元计算，全年共计4080元，和每年的租金一并收取。乙方须依约缴纳租金使用费及其他各项费用，如有拖欠，甲方有权加收滞纳金，每天滞纳金为实欠总额的千分之三，拖欠超过15天，甲方有权收回房屋。合同中还对双方的其他权利与义务等内容进行了详细的约定。涉案房屋2018年2月5日前的房屋租赁费被告中友德公司已经给付。2018年11月14日被告中友德公司向原告亿民公司给付租金15000元。另查明，2018年2月5日，西宁市中级人民法院作出的（2018）青01民终96号民事判决，认定亿民公司、青海益民物业管理有限公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》约定将益民公司拥有合法处置权的物业委托博泽公司出租经营管理，上述约定确定了亿民公司、青海益民物业管理有限公司与博泽公司之间的委托合同关系，且合同实际履行过程中也是博泽公司代为上述二公司行使涉案别墅的出租管理权，该判决书判决解除亿民公司、青海益民物业管理有限公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》。本院认为，第三人博泽公司与被告中友德公司签订《西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依合同约定全面履行合同义务。根据西宁市中级人民法院2018年2月5日作出的（2018）青01民终96号民事判决认定的事实，亿民公司、青海益民物业管理有限公司与博泽公司之间为委托合同关系，并对亿民公司、青海益民物业管理有限公司与博泽公司签订的《物业委托出租管理服务协议》及补充协议于2018年2月5日予以解除。博泽公司受亿民公司、青海益民物业管理有限公司的委托，将房屋出租给了中友德公司，现房屋所有权人亿民公司作为委托人，介入博泽公司与中友德公司的租赁合同关系，可以行使受托人博泽公司对中友德公司的权利，故原告亿民公司要求被告中友德公司给付欠付的租金及物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于自2018年2月5日至2020年5月31日期间租金的数额，根据经营合同约定，租金的数额应为117969.5元，即55125元÷360天×325天+57881元+60775无÷360天×150天-15000元=117969.5元，原告亿民公司主张租金117816.4元的诉讼请求，未超过合同约定数额，本院予以支持。自2020年6月1日至被告实际腾退日的租金，按年租金60775元计收，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于自2018年2月5日至2020年5月31日期间物业费的数额，根据经营合同约定，物业费的数额应为9463.3元，即4080元÷360天×835天=9463.3元，原告亿民公司主张物业费9123元的诉讼请求，未超过合同约定数额，本院予以支持。根据查明的事实，被告中友德公司自2018年11月14日起再未向原告亿民公司给付房屋租金，亦未腾退并交付房屋，违反合同约定，符合法定解除的条件，故对亿民公司要求解除第三人博泽公司与被告中友德公司2015年1月27日签订的《西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同》的诉讼请求本院予以支持，合同解除后，被告中友德公司应当向原告亿民公司腾退涉案房屋，故对原告要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告中友德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除第三人西宁博泽企业管理咨询服务有限公司与被告青海中友德农牧科技有限公司2015年1月27日签订的《西宁市城南新区新城大道137号园区别墅使用经营合同》。二、被告青海中中友德农科技有限公司于本判决发生法律效力后三十日内腾退位于西宁市××区第41栋房屋。三、被告青海中友德农牧科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告青海亿民房地产开发有限公司给付自2018年2月5日至2020年5月31日期间的房屋租金117816.4元，并支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的房租（以年租金60775元为计算标准）。四、被告青海中友德农牧科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告青海亿民房地产开发有限公司给付自2018年2月5日至2020年5月31日期间的物业费9123元，并支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的物业费（以4080元/年为计算标准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元、公告费600元，由被告青海中友德农牧科技有限公司负担（此款由被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 金 锋人民陪审员 冯嫣丽人民陪审员 李成才二〇二〇年十二月十八日书记员 张 宁附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。