山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异537号案外人：高杰，男，1996年10月25日出生，汉族，住济南市章丘区。申请执行人：天津银行股份有限公司济南分行，住所地济南市市中区经十路**三箭瑞福苑****楼1-109。法定代表人：李国红，行长。被执行人：安融房地产开发有限公司，住所地济南，住所地济南市章丘区明水开发区兴业路**>法定代表人：曾海学，总经理。本院在执行申请执行人天津银行股份有限公司济南分行（以下简称天津银行）与被执行人安融房地产开发有限公司（以下简称安融公司）、山东天业房地产开发集团有限公司(以下简称天业公司)、曾昭秦、张建英金融借款合同纠纷一案中，案外人高杰向本院提出书面异议，请求中止对位于济南市章丘区双山街道办事处兴业路166号盛世锦园X室房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高杰称，请求中止并解除对涉案房产的执行措施。事实与理由：案外人于2018年2月27日与安融公司签订买卖合同，购买涉案房产，2018年1月29日支付首付人民币328390元整，于2019年8月16日补交房款3915元。该房屋已于2019年8月16日交付案外人实际入户使用，且安融公司承诺于交房后365日内配合案外人办理房屋产权证。但因天津银行保全申请将该房屋申请查封，致案外人房屋贷款未办理成功，房屋产权证亦无法办理。该房屋系案外人合法收入购得，属于案外人的合法财产，案外人的财产与被执行人毫无关系，贵院对该房产进行查封，价格评估，拟进行拍卖，于法无据。为支持其主张，高杰提交《盛世锦园认购协议书》《交房协议书》、收据等证据材料。天津银行辩称，一、高杰所提异议不符合法律规定的足以排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，该规定针对的是房地产开发商开发的商品房，对于已支付价款的证明标准问题，因案外人异议涉及案外人、申请执行人和被执行人三方利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，为维护交易安全和其他债权人利益，降低案外人和被执行人通过执行异议恶意串通逃避执行的风险，需要从严掌握。如果购房人仅仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足，还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。具体到本案，1、高杰与被执行人安融公司于2018年2月27日签订认购协议，协议第五条约定签订协议五日内签订房屋买卖合同，还约定协议的内容最终以商品房买卖合同为准，但其在涉案房产被查封前未签订合同有效的书面买卖合同，亦未网签，且认购协议的内容也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，不具有商品房买卖合同的性质，可见，高杰在涉案房产查封前未与安融公司签订合法有效的书面买卖合同。2、高杰提供物业费等证据材料无法证明涉案房产系其用于居住且名下无其他用于居住的房产。3、高杰提供收款收据证明其支付房款共计332305元，即使该款项已经支付，而涉案房产总价款为1118390元，所付价款亦未达到总价款的百分之五十。因此，高杰就涉案房产所提异议不符合上述规定，不能排除执行。二、高杰与安融公司之间存在恶意串通之嫌，其请求不应得到支持，答辩人的抵押权应受到保护。高杰仅提供安融公司出具的收款收据无法证明其付款的真实性，且该房产未办理网签，未签订房屋买卖合同，其在明知涉案房产已被查封的情况下依然收房，有悖常理。安融公司在高杰仅支付少数价款的情况下，依然将涉案房产交付高杰既不符合常理，又不符合房地产交易习惯。因此，答辩人有理由相信高杰与安融公司之间存在恶意串通的嫌疑。答辩人对涉案房产的抵押权已经生效法律文书确认，应当得到保护，高杰在涉案房产被查封后依然继续交付房款、收房且查封近三年才提异议，存在主观故意，应自行承担不利后果。综上，高杰就涉案房产所提异议不符合法律规定的情形，无法排除执行，应予驳回。本院查明，一、天津银行与安融公司、天业公司、曾昭秦、张建英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月8日作出（2018）鲁01民初314号民事裁定，冻结安融公司、天业公司、曾昭秦、张建英的银行存款79158955.56元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年2月28日，本院作出（2018）鲁01民初314号协助执行通知，查封安融公司名下盛世锦园5号楼全部房产，查封期限三年，自2018年2月28日至2021年2月27日。2018年12月15日，本院作出（2018）鲁01民初314号民事判决，判决：一、安融公司于判决生效之日起十日内偿还天津银行借款本金7680万元、利息4994133.39元(利息计至2018年12月11日，嗣后至实际给付之日止，按《固定资产借款合同》约定利率另行计付)；二、天业公司、曾昭秦、张建英对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、天津银行对安融公司提供的抵押物[鲁(20X)章丘区不动产证明第X号不动产登记证明书中记载的土地使用权和在建建筑物]在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、天业公司、曾昭秦、张建英在履行保证责任后有权向安融公司追偿。该案于2019年7月3日立案执行，案号为（2019）鲁01执1102号。二、2017年3月20日，安融公司与天津银行签订2017年天银济抵字第X号《抵押合同》一份，约定：安融公司以其名下在建工程[土地证号：鲁（20X）章丘市不动产权第X号，建筑物详见抵押物清单]为X《固定资产借款合同》项下贷款提供抵押担保，抵押担保范围：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现主债权支出的各种费用、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。双方对抵押的土地使用权和在建工程办理了证号为鲁（2017）章丘区不动产证明第X号的不动产登记证明书。该合同附件抵押物清单中包括涉案房产。2017年4月5日，双方办理抵押登记。三、2018年2月27日，高杰与安融公司签订《盛世锦园认购协议书》，由高杰认购章丘盛世锦园住宅X号房屋，房屋总价款1078790元。安融公司于2018年2月28日开具《山东增值税普通发票》一份，载明：高杰向其支付328390元。2019年8月16日，高杰交纳房款3915元，与安融公司签订《交房协议书》，交纳2019年8月16日至2020年2月29日期间的住宅物业费1016元。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《盛世锦园认购协议书》《交房协议书》、收款收据等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但存在例外情况，一是建筑工程承包人的建设工程价款优先受偿权，二是已支付全部或大部分款项的消费者的物权期待权。本案中，申请执行人天津银行已就涉案房产与被执行人安融公司签订抵押合同，并办理抵押登记，案外人高杰在抵押登记后、本院查封前仅与被执行人安融公司签订认购协议而未签订买卖合同、支付的购房款亦未超过合同约定总房款的50%，因此，案外人高杰请求中止执行并解除对涉案房产的执行措施，不符合上述规定，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人高杰的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二〇年十二月三十日法官助理李洋洋书记员魏煜圻