重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初27646号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，董事长。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立新，重庆志平律师事务所实习律师。被告：辛鹏媛，女，1976年12月23日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称锦绣山庄公司）与被告辛鹏媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣山庄公司的委托诉讼代理人袁亮、杨立新，被告辛鹏媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦绣山庄公司向本院提出诉讼请求：1.判令辛鹏媛支付2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费31623.75元（2.50元/㎡/月×281.10㎡×45个月）；2.判令辛鹏媛支付2016年11月1日至2020年9月30日期间的公摊电费467元、公摊水费420元；3.判令辛鹏媛以欠缴的而费用32510.75元（31623.75元+467元+420元）为基数，从2020年10月1日起，按照年利率15.40%的标准支付违约金，利随本清。事实和理由：辛鹏媛系位于重庆市江北区宏帆路X号伴城花苑X幢附X号的房屋的业主，我公司系该小区的物业服务企业。从2016年11月1日起至2020年9月30日止，辛鹏媛一直拖欠我公司物业服务费以及公摊水电费。经多次催收未果，故诉至人民法院，请求判如所请。辛鹏媛辩称，锦绣山庄服务不周，主要表现为没有对小区公共绿化树木进行合理修剪、没有对小区内的排水管进行定期检查、维护、保养、及时维修、没有对小区内的公共文体设施进行及时维护、外来人员可以随意进出小区、乱贴广告、没有规范小区内车辆停放、有物业工作人员偷我家自栽水果、乱收我的停车费等，我要求对物业服务费进行打折。本院经审理认定事实如下：辛鹏媛为坐落于重庆市江北区宏帆路X号伴城花苑X幢附X号的房屋的业主，该房屋的建筑面积为281.10㎡。锦绣山庄公司从2015年11月起至今为伴城花苑小区提供物业服务。2016年1月30日，锦绣山庄公司与重庆伴城花苑业主委员会（以下简称伴城花苑业委会）签订了《重庆市江北区伴城花苑物业服务合同》，期限从2015年11月15日起至2018年12月31日止，该合同中约定，1.锦绣山庄提供的物业服务主要内容为：（1）物业区域内共用部位的管理；（2）物业区域内共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，具体包括共用照明、闭路监视系统、技防设施，但不含合同区域楼内、室外消防设施设备管理；（3）小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、停车场、路灯等；（4）公用绿地、花木、建筑小品、景观等的养护与管理；（5）附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所、公共停车场等；（6）公共场所、房屋共用部位的地面清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共区域排水主管道、污水主管道的疏通；（7）小区内交通秩序与车辆停放的管理；（8）协助做好物业管理区域内的安全防范等工作；（9）物业档案资料管理；（10）协助业委会对物业项目使用专项维修资金的预算和计划；（11）对业委会或其他非业主使用人的装修管理；（12）对火灾等突发事件进行组织疏导和协助施救；（13）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；2.锦绣山庄提供的物业管理服务应达到合同附件一约定的标准；3.伴城花苑小区X栋的物业服务费为2.50元/㎡/月。4.共用的专项设备运行的能源消耗，应与物业办公室、宿舍分开，独立计量核算，采取据实分摊方式向业主按月按户分摊计收；5.物业服务费用和公摊水电费应在每月25日前缴纳；6.有车库的业主，车辆在车库数量以内的实行免费停放，车库数量以外的，按第一辆车露天停车50元/辆/月收取车位清洁费；第二辆车占道停车300元辆/月标准缴纳占道停车服务费；7.业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同附件一为《物业管理服务标准》，包括了房屋及配套设施设备完好率、房屋零修及时率急修及时率、绿化完好率等18个指标。2019年3月2日，双方续签了物业服务合同，合同期限从2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同对锦绣山庄公司提供的物业服务内容、公摊水电费的计量和分摊、物业服务费标准、缴费时间、停车费用标准、服务标准的约定均同前一份合同，但违约金的标准变更为每日万分之五。案涉物业服务合同均已办理了备案。辛鹏媛未缴纳2017年1月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费，也未缴纳2016年11月1日至2020年9月30日期间的公摊水电费。锦绣山庄公司曾多次向辛鹏媛发函催收物业服务费和公摊水电费。庭审中，锦绣山庄公司还举示了《巡逻检查表》《保洁签到表》，拟证明该公司为伴城花苑小区提供了物业服务。辛鹏媛认可锦绣山庄公司做了保洁、巡逻工作。庭审中，辛鹏媛还举示了光盘一张，拟证明锦绣山庄公司没有按照服务管理的标准提供物业管理服务，该光盘中包含了照片和视频，照片和视频显示小区的体育设施破损或掉漆、道路路面坑洼、房屋外墙上有小广告、小区内车辆乱停放等情况。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》《证明》《重庆市江北区伴城花苑物业服务合同》《物业服务合同备案证明》《催费通知》《律师函》《邮件交寄单（收据）》《巡逻检查表》《保洁签到表》等书面证据、光盘及当事人陈述予以证实。庭审中，锦绣山庄公司还举示了一份欠费明细（包括物管费、公摊水电费）（打印件），拟证明辛鹏媛欠费的具体数额。辛鹏媛不认可其上载明的公摊水电费的情况。庭审中，辛鹏媛还举示了停车费发票，拟证明锦绣山庄公司违约收取其停车费，该组发票中加盖的印章是“重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司北部都市广场分公司”。锦绣山庄公司不认可该证据的关联性，表示该公司的北部都市广场分公司并不负责伴城花苑小区的管理。本院认为，锦绣山庄公司与伴城花苑业委会签订的《重庆市江北区伴城花苑物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于伴城花苑小区的业主。锦绣山庄公司所举示的证据能够证明该公司为伴城花苑小区提供了物业服务，辛鹏媛作为伴城花苑小区的业主应当按照合同的约定依约缴纳物业服务费。辛鹏媛所举示的证据仅能证明锦绣山庄公司提供物业服务存在瑕疵，不存在根本违约，故对于辛鹏媛提出的物业服务费进行打折的主张，本院不予采纳。据此，辛鹏媛应当支付锦绣山庄公司2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费31623.75元（2.50元/㎡/月×281.10㎡×45个月）。对于锦绣山庄公司所主张的公摊水电费的问题。虽然辛鹏媛认可欠付2016年11月1日至2020年9月30日期间的公摊水电费，但是锦绣山庄公司仅举示其自行制作的欠费明细表，辛鹏媛也不认可该表上所记载的公摊水电费的数额，在锦绣山庄公司没有进一步举示证据证明相应月份所产生的公共区域水电费的具体数额、分摊依据以及已经实际缴纳公共区域水电费的情况下，本院对锦绣山庄公司所主张的需由辛鹏媛支付的公摊水电费的费用不予采纳，对锦绣山庄公司要求辛鹏媛支付公摊电费467元、公摊水费420元的诉讼请求不予支持。对于锦绣山庄公司所主张的违约金的问题。锦绣山庄公司所主张的违约金的计算基数包括了物业服务费和公摊水电费。第一，如上所述，锦绣山庄公司所主张的公摊水电费的数额证据不足，且合同并未约定逾期支付公摊水电费的需要支付违约金；第二，虽然辛鹏媛存在逾期支付物业服务费的行为，但如上所述，辛鹏媛所举示的证据能够证明锦绣山庄公司提供物业服务存在瑕疵。据此，本院对锦绣山庄公司所主张的违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告辛鹏媛于本判决生效之日起三十日内向原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费31623.75元。驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612.77元，减半收取306.38元，由原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司负担11.08元，由被告辛鹏媛负担295.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 施荣鑫二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰