贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8273号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610721167。被上诉人（一审原告）：赵美，女，汉族，1980年8月20日出生，住贵州省赫章县。被上诉人（一审原告）：陈刚，男，汉族，1976年1月14日出生，住贵州省赫章县。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人陈刚、赵美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人委托诉讼代理人余英民，被上诉人赵美、陈刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，调减违约金至10%；2.撤销一审判决第二项，驳回被上诉人主张返还各项开户费的诉讼请求。事实及理由：一、关于房屋所有权转移登记。1.补充协议第8.2、8.3条约定，买受人在办理入住手续应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关委托费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需资料和税费后360日提供产权过户手续。本案无任何证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审认定交房时被上诉人已提交资料与实不符。2.本案房屋已交付，被上诉人本身也应尽到谨慎注意义务，积极履行出具办证委托书的义务，该义务是上诉人代为办理转移登记的前提条件。补充协议8.2条已约定被上诉人应在房屋交付时提交办证资料及出具办证委托书，但被上诉人未在交房时出具办证委托，因此导致的逾期办证后果均由上诉人承担，显失公平。况且，双方合同签订于2016年9月30日毕节市实施二证合一新政之前，合同约定的是为被上诉人办理房屋所有权证，而非二证合一后的不动产权证，二者因毕节市2016年9月30日开始实施二证合一后，办理程序和要求发生了根本变化。如再以原合同约定义务要求上诉人按原合同约定履行，实属不公，上诉人不应因此承担违约责任。3.被上诉人居住的10号楼，在具备办证条件后，上诉人于2018年1月15日就张贴办证通知，通知被上诉人提交办证资料。上诉人将具备办证条件的事宜以小区公告方式进行披露并不违反法律规定，应认定上诉人已履行了具备办证条件的披露义务，消除了被上诉人不能办理产权转移登记的障碍，上诉人的违约责任应截止。一审法院将2018年3月16日登报通知时间作为计算逾期办证违约金的截止时间，与其他同类案件的判决结果不一致，无论对上诉人还是对前期大量已经起诉的业主来说都不公平。因此，请求二审改判逾期办证违约金截止计算至2018年1月15日。4.一审判决支持的违约金过高，请求二审根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，调减违约金至合同约定的10%。二、关于各项开户费。1.上诉人收取的是合同第十四条约定的开户费用，而非合同第十二条约定的配套设施建设安装费用。双方关于代收开户费的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照该合同约定履行，且上诉人收取的开户费并未实际占有，而是代为向相关部门缴纳，被上诉人亦已享受该费用带来的生活便利，委托事项已经履行完毕，没有退还基础。2.被上诉人主张退还各项开户费的诉请应受诉讼时效限制，不应得到支持。被上诉人陈刚、赵美辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告赵美、陈刚一审诉讼请求：1.被告退还原告各项开户费及交易费3285元；2.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，以已付购房款358557元为基数，按日万分之一的标准从2015年7月25日起计算至2018年11月20日；3、被告承担本案诉讼费用。一审认定事实：2014年12月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为357629元。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为358557元。被告收取原告各项开户费及交易费4494元（已退交易费及多收的闭路电视开户费）。2014年7月30日，被告将涉案商品房交付原告。2015年7月22日，被告取得涉案房屋商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年9月21日，原告出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2018年11月20日，涉案房屋取得《不动产权证书》。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。2014年7月30日，被告将涉案商品房交付原告，被告应当于交房后360日内（即2015年7月25日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，其应承担违约责任，违约金应从2015年7月26日起计算。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提起诉讼之日2020年8月18日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月18日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，该通知为有效通知，因此，违约金截止时间应为登报之日即2018年3月16日。对原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款358557元为基数，按日万分之一的标准，从2017年8月18日计算至2018年3月16日，共计210天。违约金为：358557元×0.01％×210日=7529.70元。对于原告诉请被告退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在《商品房买卖合同》履行过程中另行收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，无事实及法律依据，应予以退还。经查明，原告交易费及多收的闭路电视费已退还，故被告应退还的开户费为电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵美、陈刚逾期办理房屋权属证书违约金7529.70元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵美、陈刚电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元；三、驳回原告赵美、陈刚的其他诉讼请求。案件受理费485元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担35元，由原告赵美、陈刚承担450元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.涉案逾期办证违约责任应如何认定；2.逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1,根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于违约责任的截止时间，一方面，即便上诉人一审提交的证据真实，上诉人确于2018年1月15日在被上诉人所住小区单元楼张贴《通知》，告知业主于2018年6月30日前提交办理不动产权证所需资料。但根据通知内容可知，被上诉人迟于2018年6月30日提交相关办证资料，以致上诉人逾期履行办证义务的后果才能归咎于被上诉人，而一审判决上诉人承担违约责任至2018年3月16日，并未损害上诉人的利益。另一方面，根据前述《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人既委托出卖人代为申请办证房屋产权证，并已向出卖人交齐了办证所需资料，出卖人承诺在此后360日内向买受人提供的“产权过户相关手续”则应为房屋产权证。据此，上诉人应承担逾期办证违约责任至被上诉人取得案涉商品房不动产权证之日，扣除因被上诉人未及时提交资料而延误的期间，一审判决上诉人承担违约责任至2018年3月16日，亦未超出上诉人应承担的违约责任范围。上诉人主张违约责任计算至2018年1月15日，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张因毕节市实施二证合一办证政策而免责的抗辩主张。自2016年9月30日起，毕节市实施二证合一的办证政策，要求将原房屋所有权证和国有土地使用权证统一登记为不动产权证，并相应调整了相关办证流程与要求，系客观存在的事实，但上诉人未举证证明其逾期办证系前述办证政策调整所致，其以此抗辩免于承担违约责任，事实依据不足，本院不予支持。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青