辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初279号 原告（反诉被告）：大连中益置业有限公司,住所地：辽宁省大连市金州区光明街道胜利路9C号 法定代表人：曾文进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史杰，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：北京居然之家投资控股集团有限公司,住所地：北京市朝阳区安外北四环东路65号 法定代表人：汪林朋，该公司董事长 委托诉讼代理人：王立新，男，该公司财务经理。 委托诉讼代理人：宋立妍，北京市中闻律师事务所律师。 原告（反诉被告）大连中益置业有限公司（以下简称原告或中益公司）与被告（反诉原告）北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称被告或居然之家公司）租赁合同纠纷案一案，本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。原告大连中益置业有限公司委托诉讼代理人史杰、迟小宇，被告北京居然之家投资控股集团有限公司委托诉讼代理人王立新、宋立妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中益公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿因免租期及租金优惠造成的原告租金收入损失67550955.79元；2.判令被告向原告支付违约金26492968.42元；3.由被告承担本案全部诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：原、被告于2010年8月19日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于大连中益国际家居广场地下一层至地上五层，约125000平方米的商业用房（以下简称租赁物业）。原告同意被告正式开业后6个月为免租期，暂定为2011年11月1日至2012年4月30日，租赁期15年，自2012年5月1日起至2027年4月30日。合同签订后，原告为履行租期长达15年的合同，应被告要求对租赁物业进行了设计、施工、改造等投入了巨额成本；合同履行过程中，被告多次主张经营困难，要求原告对租金给予减免和优惠，并称如不予减免及优惠将无法继续履行合同，原告为使15年租期的合同得以顺利履行，分别于2013年12月、2014年9月17日、2015年6月14日与被告签订《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》对租赁面积及租金支付进行了补充约定。双方在补充协议中约定的起租日期为2012年9月9日，免租期从2012年9月9日至2013年3月8日，计租面积为119986.27平方米，双方在补充协议三中约定租期至2028年3月8日止，即租期从2012年9月9日起至2028年3月8日止。前述租赁合同及补充协议签订后，原告按约履行了出租方的全部义务，被告在原告给予各种租金减免和优惠的情况下，仍主张经营困难，在未经原告允许的情况下，于2018年2月9日向原告发出了《解除租赁合同告知函》，后经大连市金州区人民法院于2018年7月25日判决确认被告于2018年2月9日发出的《解除租赁合同告知函》无效。2018年10月，被告再次提出解除合同，并向原告发出了载明时间为2018年10月9日的《解除租赁合同告知函》，原告明确回函被告无权解除合同，不同意解除合同，否则由被告承担一切赔偿责任，被告于2018年10月31日单方强行撤离租赁物业。由于原告系基于履行15年的租赁合同并按照被告的要求对案涉租赁物业进行了设计、施工、改造等投入了巨额成本，合同履行过程中，原告根据被告的要求又多次给予其租金优惠及减免，但截止2018年10月31日，被告仅履行了5年零237天的租期，尚有9年多租期未履行，被告强行单方解除并撤离，致使原告的利益受损、合同目的不能实现。原告根据被告的要求对展厅土建、设备、消防进行修改而增加设计费支出468675.44元。增加四个中庭导致额外支付模板架超高费10万元、增加32部扶梯费用559万元和材料及施工费404352元、增加卷帘门的费用1364014.18元，上述费用系因被告经营布局需要增加四个中庭而导致原告额外支出成本7458366元。根据被告的经营需要多次对墙体并对所有的消火栓位置进行了调整以及空调系统的调整分别支付了75000元、74089.6元、697703元。另根据被告的要求对外立面进行了制作安装支付了9622460元。前述费用是原告为履行合同及应被告要求共支付成本18396294.12元。该成本应分摊至15年租赁期内，由原告从租金收益中收回该成本，但被告提前单方违约解除合同，应分摊损失11469563.92元（按2018年10月31日为合同解除日，案涉合同总租期为15年即5479日，截至2018年10月31日，合同已履行5年零237日即2063日，剩余未履行租期为3416日，剩余租期时间占15年租期比例为3416/5479=62.35%，11469563.92元＝18396294.12元×62.35%）。 关于免租期及租金优惠后造成的原告租金收入损失。 一、原告依据《租赁合同》约定给予被告免租期（2012年9月9日至2013年3月8日，合计181日）造成的租金收入损失16248300.23元，具体为：租赁物业计租面积119986.27平方米、第1至3年租金标准每日每平方米1.2元、免租天数181日，原告给予被告免租期免租金额为26061017.84元（119986.27平方米×1.2元/平方米/日×181日），被告应赔偿原告剩余未履行租期所分摊的免租期租金收入损失16248300.23元（26061017.84元×62.35%）。 二、原告依据《补充协议》约定给予被告租金优惠（2014年9月9日至2017年9月8日）造成的租金收入损失35279923元，具体为：2014年9月9日至2015年3月8日期间的租金优惠金额为10855361元、2015年12月9日至2016年3月8日期间的租金优惠金额为10855361元、2016年12月9日至2017年3月8日期间的租金优惠金额为13569201元。 三、原告依据《补充协议二》约定给予被告第五层免租期（2014年12月9日至2018年6月8日）造成的租金收入损失31419426.03元，具体为：依据《补充协议二》约定及后附《租金支付及抵扣情况明细表》，原告在2014年12月9日至2018年6月8日期间（合计1277日），按第五层建筑面积21586.96平方米，2014年12月9日至2016年3月8日期间（合计455日）租金标准每日每平米1.2元、2016年3月9日至2018年6月8日期间（合计822日）租金标准每日每平方米1.5元计算，共计给予被告第五层免租38403201.84元（21586.96平方米×1.2元/平方米/日×455日+21586.96平方米×1.5元/平方米/日×822日=38403201.84元）。《补充协议二》虽约定被告于2014年9月18日向原告预付的5500万元租金从2017年1月1日开始抵扣，但实际上依据2015年6月14日双方签订的《补充协议三》及后附《居然之家金州店租金支付及抵扣情况表》，该5500万元预付租金是从2015年5月31日开始抵扣，具体抵扣情况如下：2015年5月31日抵扣了2015年6月9日至2015年9月8日的季度租金63283.62元，预付租金抵扣后余额为54936716.38元；2015年8月31日抵扣了2015年9月9日至2015年12月8日的季度租金45204.97元，抵扣后余额为54891511.41元；2015年11月30日抵扣了2015年12月9日至2016年3月8日的季度租金1471764.32元，抵扣后余额为53419747.09元；2016年2月28日抵扣了2016年3月9日至2016年6月8日的季度租金1267483.47元，抵扣后余额为52152263.63元；2016年5月31日抵扣了2016年6月9日至2016年9月8日的季度租金6940720.59元，抵扣后余额为45211543.04元；2016年8月31日抵扣了2016年9月9日至2016年12月8日的季度租金5155880.79元，抵扣后余额为40055662.25元；2016年11月30日抵扣了2016年12月9日至2017年3月8日的季度租金1475076.11元，抵扣后余额为38580586.14元；2017年2月28日抵扣了2017年3月9日至2017年6月8日的季度租金10267483.47元，抵扣后余额为28313102.67元；2017年5月31日抵扣了2017年6月9日至2017年9月8日的季度租金10267483.47元，抵扣后余额为18045619.20元；2017年8月31日抵扣了2017年9月9日至2017年12月8日的季度租金10155880.79元，抵扣后余额为7889738.41元；2017年11月30日抵扣了2017年12月9日至2018年3月8日的季度租金中的7889738.41元，抵扣后余额为0元。因被告于2014年9月18日向原告预付了5500万元租金，应从租金收入损失中扣除按照中国人民银行同期贷款利率收取利息收益，以预付的5500万元预付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自被告2014年9月18日实际支付预付租金之日至2015年5月31日开始抵扣季度租金之日（合计255日），可产生利息2178993.06元；以5500万元预付租金2015年5月31日第一次抵扣季度租金后的余额54936716.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年6月1日（抵扣之日的次日）至2015年8月31日（下个季度租金应抵扣之日）（合计92日），可产生利息688921.68元；以54936716.38元预付租金2015年8月31日第二次抵扣季度租金后的余额54891511.41元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年9月1日（抵扣之日的次日）至2015年11月30日（下个季度租金应抵扣之日）（合计91日，可产生利息668914.06元。依此类推，被告预付的5500万元租金自被告实际支付之日至全部抵扣完租金之日共计产生利息合计6983775.81元，因此，被告应赔偿原告的第五层免租损失为五层免租金额38403201.84元扣除预付租金利息6983775.81元即31419426.03元。 四、原告依据《补充协议三》约定给予被告租金减免（2015年6月9日至2016年9月8日）及降低租金标准（2016年3月9日至2018年10月31日）造成的租金收入损失51303674.11元。依据《补充协议三》及后附《居然之家金州店租金支付及抵扣情况表》，原告于2015年6月9日至2015年9月8日给被告减免租金1080万元；于2015年9月9日至2015年12月8日给被告减免租金570万元；于2015年12月9日至2016年3月8日给被告减免租金330万元；于2016年3月9日至2016年6月8日给被告减免租金900万元；于2016年6月9日至2016年9月8日给被告减免租金3326762.88元；故2015年6月9日至2016年9月8日期间，原告基于《补充协议三》合计给被告减免租金32126762.88元。因第4年至第6年的租金标准由每日每平方米1.5元调整为每日每平方米1.2元，原告于2016年3月9日至2016年6月8日（合计92日），少收取租金3311621.05元；于2016年6月9日至2016年9月8日（合计92日），少收取租金3311621.05元；于2016年9月9日至2016年12月8日（合计91日），少收取租金3275625.17元；于2016年12月9日至2017年3月8日（合计90日），少收取租金3239629.29元；于2017年3月9日至2017年6月8日（合计92日），少收取租金3311621.05元；于2017年6月9日至2017年9月8日（合计92日），少收取租金3311621.05元；于2017年9月9日至2017年12月8日（合计91日），少收取租金3275625.17元；于2017年12月9日至2018年3月8日（合计90日），少收取租金3239629.29元；于2018年3月9日至2018年6月8日（合计92日），少收取租金3311621.05元；于2018年6月9日至2018年9月8日（合计92日），少收取租金3311621.05元；于2018年9月9日至2018年10月31日（合计53日），少收取租金1907781.69元。自2016年3月9日至2018年10月31日（合计967日），原告合计少收取租金34808016.93元（租金标准调整前后的差额×调整期限×租赁物业计租面积=原告少收取的租金）。原告依据《补充协议三》约定给予被告租金减免及降低租金标准造成的租金收入损失合计66934779.81元。 依据《补充协议三》及后附《居然之家金州店租金支付及抵扣情况表》，被告分别于2015年6月18日向原告预付租金2000万元，于2015年6月19日向原告预付租金8000万元。其中预付的2000万元租金：于2017年11月30日抵扣了2017年12月9日至2018年3月8日的季度租金中的2154538.7元，预付租金抵扣后余额为17845461.30元；于2018年2月28日抵扣了2018年3月9日至2018年6月8日的季度租金10267483.47元，预付租金抵扣后余额为7577977.84元；于2018年5月31日抵扣了2018年6月9日至2018年9月8日的季度租金中的7577977.84元，预付租金抵扣后余额为0元。其中预付的8000万元租金：于2018年5月31日抵扣了2018年6月9日至2018年9月8日的季度租金中的5668506.11元，预付租金抵扣后余额为74331493.89元；于2018年8月31日抵扣了2018年9月9日至2018年10月31日的租金7631126.31元，预付租金抵扣后余额为66700367.58元。鉴于被告分别于2015年6月18日向原告预付租金2000万元，于2015年6月19日向原告预付租金8000万元，预付期间被告可以按照中国人民银行同期贷款利率收取利息收益，基于公平原则，原告同意从租金收入损失中扣除被告应得的利息收益。关于被告应得的利息收益，其中预付的2000万元的利息：以该预付的2000万元预付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自被告2015年6月18日实际支付预付租金之日至2017年11月30日开始抵扣季度租金之日（合计897日），可产生利息2395833.33元；以2000万元预付租金2017年11月30日第一次抵扣季度租金后的余额17845461.30元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2017年12月1日（抵扣之日的次日）至2018年2月28日（下个季度租金应抵扣之日）（合计90日），可产生利息211914.85元；以17845461.30元预付租金2018年2月28日第二次抵扣季度租金后的余额7577977.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年3月1日（抵扣之日的次日）至2018年5月31日（下个季度租金应抵扣之日）（合计92日），可产生利息91988.23元。该2000万预付租金自被告实际支付之日至全部抵扣完租金之日共产生利息合计2699736.41元。其中预付的8000万元的利息：以该预付的8000万元预付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自被告2015年6月19日实际支付预付租金之日至2018年5月31日开始抵扣季度租金之日（合计1078日），可产生利息11492222.22元；以8000万元预付租金2018年5月31日第一次抵扣季度租金后的余额74331493.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月1日（抵扣之日的次日）至2018年8月31日（下个季度租金应抵扣之日）（合计92日），可产生利息902301.75元；以74331493.89元预付租金2018年8月31日第二次抵扣自2018年9月9日至2018年10月31日期间的租金后的余额66700367.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年9月1日（抵扣之日的次日）至2018年10月31日（合同解除日）（合计61日），可产生利息536845.32元。该8000万预付租金自被告实际支付之日至2018年10月31日共产生利息合计12931369.29元。预付的壹亿元租金自被告实际支付之日至2018年10月31日共产生利息合计15631105.70元。因此，被告应赔偿原告的租金减免及降低租金标准租金收入损失为66934779.81元扣除预付租金利息15631105.70元即51303674.11元。 被告从2012年9月9日开业以来，按照合同约定从2012年9月9日至2018年10月31日期间的租金应为357763058.47元，原告先后多次给予被告租金优惠和减免后实际租金收入仅为191084135.83元，该租金收入尚不足以收回原告为租赁物业所支出的建设、改造成本、维修费用、人工成本、运营费用及贷款利息等成本，原告是基于被告能够完整履行15年租期考虑才给予被告如此大幅度的租金优惠，现被告享受租金优惠后却不能继续履行合同，应当赔偿原告因上述租金优惠及减免后造成的租金收入损失134251323.37元，截止2018年10月31日，被告预付1亿元租金尚有66700367.58元因合同提前解除而未抵扣租金，根据租赁合同第18.4条约定，原告有权将被告剩余未抵扣租金的预付款冲抵被告应付的损失及违约金，冲抵后被告应向原告支付的租金收入损失为67550955.79元。 关于违约金问题。租赁合同第18.2条约定，因被告违法解除合同，应以合同终止之前六个月的租金标准为依据，向原告支付相当于六个月租金的违约金，合同解除前六个月（184日）的租金标准为每日每平方米1.2元，按照该标准计算的违约金为26492968.42元（119986.27平方米×1.2元/平方米/日×184日）。 中益公司在诉讼过程中向本院申请撤回了要求判令被告向原告赔偿因《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》解除给原告造成的设计、施工等经济损失（暂估为5000000元，具体以鉴定机构的鉴定结果为准）的诉讼请求，但表示保留向居然之家公司另案主张该损失的权利。 被告居然之家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案虽然是被告居然之家公司向原告提出解除租赁合同，但被告提出解约是事出有因，依法享有解除权，原告在履行租赁合同过程中，并未完全履行合同约定的义务，租赁合同第5条约定原告应提供不少于500个停车位，地面停车位不少于200个，地下停车场施工到位，事实上，原告提供的地面车位不足，仅能提供200个车位，应归被告使用的地下车位，被原告挪作他人使用，并获取不当利益，原告亦未按要求将地下一层9195.67平方米施工到位，至今未通过消防验收，导致地下一层不能合法经营，停车场不能使用。原告在控股股东发生了多次变更后，没有按照租赁合同约定书面通知被告，亦未曾向被告出具履约及利益不受损的承诺书。原告未按照预付款每季度实际抵扣金额按期向被告开具发票。原告违约在先，且多处违约，应承担违约责任，根据租赁合同第18.3条约定，被告享有提前解除权的情形。根据租赁合同第13.3条约定，原告向被告开具发票的行为属于合同约定的义务，被告诉请开具发票属于法院的受案范围。关于在提前解除合同的前提下免租期如何处理的问题，不同意将免租期收回或按比例分摊，无论是租赁合同还是补充协议，双方并没有就解除合同后将免租期收回或按比例分摊的相关约定。免租期与租期没有任何关联性，更没有约定免租期的长短而确定，对于免租期双方已经实际履行完毕，不存在撤销或收回的依据。6个月的免租期完全是符合商业惯例，同时被告提前近两年预付3000万元资金成本而获得的对价。关于提前解除合同后租金优惠应如何处理的问题。租金优惠不应返还，租金优惠是依据双方签订的《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》而来，前述补充协议是双方达成的新的合意，合法有效，对双方均有约束力。针对双方协商一致后的租金优惠，并没有就提前解除合同而应收回租金优惠的约定，况且，补充协议涉及到的租金优惠均已实际履行完毕，被告也依据补充协议的约定，履行了如预付租金或协助原告办理抵押贷款的义务等，因此，不存在收回的法律依据和客观回转的情形。事实上无论是《补充协议》中优惠的租金3528万元还是《补充协议二》第五层免租的3840万元，还是《补充协议三》中减免租金3212万元，被告均是提前预付了租金，为原告提供了大量资金支持，原告不存在损失，且是利益最终获得者。关于提前解除合同后租金的标准如何计算的问题，应按照《补充协议》以及《补充协议二》、《补充协议三》双方重新达成的新的意思表示进行计算，后续的三份补充协议是对租赁合同的变更，应以新的意思表示为准。《补充协议三》中明确载明是在双方签订的《租赁合同》、《补充协议》以及《补充协议二》的基础上协商一致而签订的，是双方新的合议。双方并没有约定提前解除合同后租金标准调整无效，双方对补充协议均已实际履行完毕，被告也履行完相应的合同义务，不存在违约或解除合同撤销租金优惠、租金标准调整无效的相关约定，即使提前解除合同，也应以《补充协议三》中调整后的租金标准为依据。 被告居然之家公司向本院提出反诉请求：1.判令返还预付租金41614219.58（预付自2018年10月31日至2019年12月31日的租金66844350.55元减去六个月租金25230130.97元）及利息（自2018年10月31日至实际支付之日，以年利率17%计算）；2.判令返还垫付的电费535238.5元及利息（自2018年10月26日至实际支付之日）；3.判令交付已发生的尚拖欠反诉人的租金发票（共计金额48088979.6元），采暖费发票（金额3219020元），共计51307999.6元金额的发票及损失；4.判令反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：根据双方签订的系列补充协议的约定，截止租赁关系解除，原告应返还未使用的预付租金41614219.58元及利息。2013年12月，双方经协商签订《补充协议》，约定双方一致同意将2012年9月9日作为起租日期，考虑到被告经营困难的实际情况，原告同意在2014年至2016年间适当降低租金，降低租金部分从每年第四季度支付租金中扣除，租金支付时间按照原合同执行，2017年3月8日后租金计算标准按照原合同执行。2014年9月17日，双方在《补充协议》的基础上协商一致签订《补充协议二》。该补充协议明确对租金又进一步变更的缘由进行了说明“鉴于租赁物业体量过大、楼层偏高，物业第五层基本未对外出租的实际情况，中益公司同意就第五层给予居然之家公司免租期，免租期间为2014年12月9日至2018年6月8日”。该补充协议第二条约定“考虑到中益公司的资金压力和双方良好的合作关系，居然之家公司同意本协议签订后7日内一次性预付中益公司5500万元租金，该预付租金从2017年1月1日开始抵扣，2016年12月31日之前，地下****的租金按照《租赁合同》、《补充协议》正常支付”。本补充协议第三条约定“居然之家公司同意协助中益公司办理银行抵押贷款，贷款办理成功后，中益公司应在之前的优惠基础上给予居然之家公司其他的租金优惠，具体优惠方案双方另行商议”。2015年6月14日，双方在上述签订《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》的基础上，协商一致，达成《补充协议三》。该补充协议第一条是双方无条件同意调整《租赁合同》中第10.1条约定的租金标准，第二条约定居然之家公司同意于2015年6月20日前向中益公司指定银行账户预付租金1亿元，同时中益公司同意给予居然之家公司租金优惠3212.68万元。居然之家公司预付1.5亿元，顺序抵扣租金标准调整后居然之家公司应付中益公司的2019年12月31日之前的租金。依据《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》的约定，以及依据《补充协议三》中《居然之家金州店租金支付及抵扣情况表》计算，中益公司应返还居然之家公司自2018年10月31日至2019年12月31日未使用的租金共计66844350.55元。依据《补充协议三》中《居然之家金州店租金支付及抵扣情况表》计算合同解除前6个月的租金为25230130.97元，扣减该6个月租金25230130.97元之后，中益公司应返还居然之家公司的租金为41614219.58元。居然之家公司替中益公司垫付了2018年的电费共计535238.5元及利息，中益公司应予返还。《租赁合同》第13.3条约定，中益公司同意按照预付款每季度实际抵扣金额按期给居然之家公司开具合法的租金发票，中益公司没有交付给居然之家公司48088979.6元租金发票和3219020元的采暖费发票，合计尚欠51307999.6元的发票未予开具。 原告中益公司针对被告居然之家公司的反诉辩称，（一）因居然之家公司违约导致合同解除，剩余租金不足以抵付其应向我公司支付违约金及赔偿损失，无权要求我公司返还剩余租金及支付利息。1．居然之家公司剩余租金已全部用于冲抵其应支付违约金及赔偿损失。如我公司本诉所主张的，我公司基于15年租期的长期合作条件与居然之家公司签订《租赁合同》，并按照居然之家公司要求对租赁物业进行设计、改造、施工，《租赁合同》履行过程中又多次应居然之家公司的请求给予其租金优惠及减免，截至2018年10月31日，居然之家公司仅履行了5年零237天租期，尚有9年多租期未履行，现居然之家公司单方解除租赁合同，其应赔偿我公司的改造损失、赔偿减免租金损失及支付合同解除违约金，居然之家公司剩余租金已等额冲抵应付上述费用，无剩余租金需要返还。另外，居然之家公司主张的年息17%的利息，没有合同依据，《租赁合同》第18.4条中仅约定因我公司原因导致合同解除的，如我公司逾期返还剩余租金，应承担逾期付款违约金，对于因居然之家公司原因导致合同解除的，合同约定剩余租金不予返还，故居然之家公司主张的违约金没有依据。2.居然之家公司关于剩余租金的计算错误，居然之家公司的租金应计算至2018年10月31日，而不是10月30日，至2018年10月31日，居然之家公司的剩余租金应为66700367.58元。居然之家公司于2018年10月31日撤场，双方于2018年11月1日签署临时交接备忘录，故居然之家公司应当支付2018年10月31日当天的租金，居然之家公司未计算该日租金错误。关于居然之家公司预付的1亿元租金的抵扣日期，抵扣租金起始时间为2017年12月9日，至2018年10月31日，抵扣租金后剩余租金为66700367.58元，居然之家公司主张的抵扣后剩余租金66844350.559元，相差约14万元，该14万元应为10月31日当天的租金。3.居然之家公司对六个月租金违约金计算错误，应为26492968.42元。居然之家公司按照补充协议三后附优惠后租金标准计算违约金标准错误，因居然之家公司违约导致合同提前解除，其无权再依据优惠租金标准履行合同，违约金应当为按照《补充协议三》约定的1.2元/平方米/天标准计算，按此计算违约金金额为26492968.42元，即1.2元/平方米/天×119986.27平方米×184天。（二）居然之家公司无权要求我公司支付垫付电费535238.5元及利息。居然之家公司并未提供证据证明已实际结清相关电费，并不能证明其实际为我公司垫付了电费，实际上居然之家公司在2018年11月1日交接时仍欠电费69800度，按照每度一元标准计算，应为69800元。况且，电费即使存在，已等额抵冲我公司为其垫付的水费、供暖费，居然之家公司无权向我公司主张电费及利息。（三）发票不属于民事案件审理范围，应驳回居然之家公司此反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 2010年8月19日，原告与被告双方签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于辽宁省大连市金州区陶瓷城原址（大连中益国际家居广场））地下**至地上**建筑面积约125000平方米的商业用房用于&ldquo居然之家”经营。关于物业的要求，《租赁合同》第4条约定，租赁物业的平面设计方案居然之家公司可以根据经营需要进行修改，在不影响建筑结构安全的情况下，中益公司必须接受居然之家公司的修改意见，平面设计方案经居然之家公司盖章确认后作为本合同的附件3（包括建筑规划总平面图、各层建筑平面图、、地面及地下停车场平面图；第5条约定租赁物业条件，包括基本条件、装修条件、设施设备条件。5.1条约定，租赁物业的外立面根据居然之家公司的设计方案进行建造，墙面按居然之家公司要求预留广告位，并配置墙体照明和广告照明线路预埋，租赁物业的屋顶按居然之家公司的要求安装“居然之家大连店”LOGO支架，主入口门安装高级旋转门；第5.4条约定，上述物业条件涉及到居然之家公司须提供经营布局图或设计方案才能进行设计和施工的，居然之家公司须在接到中益公司书面通知后的45天内将经营布局图或设计方案交付中益公司。第9.1条约定租期，中益公司同意居然之家公司正式开业后6个月为免租期，暂定为2011年11月1日至2012年4月30日，租赁期15年，自免租期满之日起开始计算，暂定为2012年5月1日至2027年4月30日。第10.1条约定租金标准：第1至第3年的租金标准按每日每平方米1.2元人民币计算；第4至第6年的租金标准按每日每平方米1.5元人民币计算；第7至第9年的租金标准按每日每平方米1.9元人民币计算；第10至第12年的租金标准按每日每平方米2.3元人民币计算；第13至第15年的租金标准按每日每平方米2.5元人民币计算，建筑面积按大连市房屋管理部门实测面积为准。（以上所指的“年”为“合同年”，一年按365天计算）。第10.2条约定租金支付方式，租金按季支付，居然之家公司应于每个季度前一个月的月底之前，在接到中益公司开具的发票后的第二天将下一个季度的租金以支票或银行划款方式交给中益公司，如遇周末或节假日则顺延，首个季度租金应按实际天数计算，居然之家公司未按约定时间及额度支付租金时，每日按未付金额的万分之二点一承担利息，因中益公司未按时提供发票导致居然之家公司未及时支付租金的责任由中益公司承担。第11.1条约定预付款，为支持中益公司的建设，居然之家公司同意向中益公司支付3000万（叁仟万）元人民币的预付款。第11.2条约定，居然之家公司支付给中益公司的预付款依次抵扣居然之家公司应付中益公司的租金。关于违约责任，第18.2条约定，出现如下情形之一时，中益公司有权提前解除本合同，居然之家公司除赔偿中益公司遭受的一切实际损失外，还应支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：（1）如果居然之家公司无正当理由逾期不支付租金及其它费用超过3个月且欠付租金金额达到1000万元的；（2）居然之家公司利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益的；（3）其它因居然之家公司严重违约造成合同无法履行的。第18.3条约定，出现如下情形之一时，居然之家公司有权提前解除本合同，中益公司除赔偿居然之家公司遭受的一切实际损失外，还应赔偿居然之家公司相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：（1）中益公司在居然之家公司开业后1年内，未能向居然之家公司提供合法有效的租赁物业房产证明，或者将租赁物业产权转移至其它企业、自然人名下，导致居然之家公司的权利被虚置的；（2）中益公司违反本合同第6条第6.2款、第6.3款、6.4款约定的；（3）租赁物业发生产权纠纷和债权债务纠纷影响居然之家公司正常对外经营的；（4）租赁物业交付后，因中益公司原因导致合同约定的物业条件发生较大变化，如停车场不能保证，物业设备不能正常运转或建筑结构出现严重质量问题的；（5）其它因中益公司严重违约造成合同无法履行。第18.4条约定，本合同终止或解除时，双方同意租金按下列方式处理：（2）因中益公司违约导致本合同解除的，居然之家公司预付款项在扣除应付中益公司租金等费用后仍有余额的，中益公司应将预付款的余额在合同解除后10个工作日内一次性退还居然之家公司；扣除预付款后居然之家公司仍欠付中益公司租金的，欠付的租金从中益公司向居然之家公司支付的违约金和赔偿金中扣除；（3）因居然之家公司违约导致本合同解除的，在扣除居然之家公司预付款后居然之家公司仍欠付中益公司租金等费用的，则居然之家公司在合同解除后10个工作日内一次性付给中益公司；扣除后仍有余额的，冲抵居然之家公司应赔付中益公司的赔偿金和违约金；（4）居然之家公司未按上述约定补交费用或中益公司未按上述约定退还预付款余额的，按日万分之二点一（0.021%）支付违约金，超过30日的，按日万分之六（0.06%）承担违约金。关于期满撤场，第19条约定，在本合同到期或提前终止前，居然之家公司应在至期满或终止2个月内，自费将其所有物品搬离，将租赁物业（包括所有的固定装置和设备）交回中益公司，居然之家公司交回场地时，所有物业设备设施应运转正常（自然磨损除外），若居然之家公司未能按时搬出物品、把租赁物业交还中益公司，应视为居然之家公司放弃相关物品的所有权，中益公司可随意清理。关于合同生效，第23条约定，本合同经中益公司、居然之家公司双方签字盖章且租赁物业的平面设计方案经双方书面确认后生效。 2010年10月28日，被告向原告支付预付款人民币2000万元，2011年6月9日，原告向被告支付预付款人民币1000万元。 2011年11月7日，原告与被告签订《租赁物业交接验收备忘录》，第二条约定：“对尚未完成的项目，双方商定将在居然之家公司进场后以交叉施工的方式完成该部分施工，并另行组织验收。……”居然之家金州店于2012年9月9日开业。 2013年5月27日，被告向原告发“关于确认物业交付、租金起租日期的函”，主要内容为：我公司同意以2012年9月9日作为物业正式交付日期，并不再要求贵司按《租赁合同》约定承担延期交付的违约责任，但贵司应考虑到我司目前面临的巨大经营困难，在原《租赁合同》免租期的基础上一至四层增加六个月免租期，，地下及**增加十二个月免租期 2013年12月，原告与被告签订《补充协议》，约定：一、根据《租赁合同》的约定，租赁物业的建筑面积约为125000平方米（不包括地下停车场），现双方对租赁物业面积进行复核并最终确认计租面积为119986.27㎡；二、双方同意将大连点的开业日期即2012年9月9日作为租赁物业的起租日期，考虑到居然之家公司经营困难的实际情况，中益公司同意在2014年至2016年间适当降低租金，降低租金部分从每年第四季度支付租金中扣除，降租后实际应付租金情况见附件（租金支付明细表）；租金支付时间按照原合同执行，2017年3月8日后租金计算标准按照原合同执行；三、由于前期双方更改设计方案等因素造成的租赁物业工期延长，导致租赁物业延期交接，鉴于双方良好的合作关系，双方同意互不追究违约责任。2014年至2016年三个年度，每个年度的12月9日至下一年的3月8日期间的租金分别减少人民币10,855,361元、10855361元、13,569,201元，合计减少35,279,923元。 2014年6月27日，被告向原告发“关于洽商解决五层经营区域问题的函”，主要内容为：我司金州店自2012年9月9日开业以来，由于地理位置偏，交通不便利，整个市场一直处于低迷状态，商户经营信心严重不足，经营极为不稳定。……为确保我司的正常经营，同时也确保贵司的利益，现我司提出以下两个方案：方案一、我司将5层整体区域退还贵公司，并与贵公司签订补充协议，核减5层租赁面积。方案二、请贵公司充分考虑我司实际经营困难，针对5层经营区域给予5年优惠政策，具体为1-2年整体免租，第3年免租6个月，第4年免租5个月，第5年免租4个月，第6年恢复正常租金水平。优惠期间暂定为2014年10月1日-2019年9月30日。 2014年9月17日，原告与被告签订《补充协议二》，约定：一、鉴于租赁物业体量过大、楼层偏高，物业第五层基本未对外出租的实际情况，中益公司同意就第五层给予居然之家公司免租期，免租期间为2014年12月9日至2018年6月8日；二、考虑到中益公司的资金压力和双方良好的合作关系，居然之家公司同意本协议签订后7日内一次性预付中益公司5500万元租金，该预付租金从2017年1月1日开始抵扣，2016年12月31日之前，，地下****的租金按照《租赁合同》《补充协议》正常支付，租金具体支付及抵扣情况见附件（租金支付及抵扣情况明细表）；三、居然之家公司同意协助中益公司办理银行抵押贷款，贷款办理成功后，中益公司应在之前的优惠基础上给予居然之家公司其它的租金优惠，具体优惠方案双方另行商议；四、若居然之家公司今后经营亏损，中益公司同意给予居然之家公司租金优惠，具体减免方案双方另行商议。合计免租38,403,201.84元。 2015年5月12日，被告向原告发“关于协商解决居然之家金州店租金事宜的函”，主要内容为：金州店地理位置较偏，区域消费能力不足，目前经营还不稳定，卖场整体仍存在2万多平米的经营面积的空租，招商压力巨大，开业以来金州店一直处于亏损状态，2015年仍将亏损超过2000万元。鉴于金州店的实际经营情况，我司恳请贵司再给予一定支持，以帮助大连金州店渡过难关，确保双方长期的良好合作关系。我司具体意见如下：1.恳请贵司在原有优惠基础上，再给予金州店2015年4层增加1年的租金优惠。2.建议修改租赁合同第10条租金及支付方式条款：……。2015年5月29日，原告回复被告“关于的回复函”，主要内容为：我司也考虑到金州店的压力及困难，已经减免租金共计73683124.84元（其中第一次：于2013年减免了租金35279923元；第二次：于2014年减免了租金38403201.84元）。经过贵司多次减免租金后，我司2015.9.9-2016.9.8的租金37675178.33元；2016.9.9-2017.9.8的租金9636375.12元；两年的租金总收入只有47311553.45元，由于我司前期投入大量的成本，这些租金对于我司来说连维持经营都很难，现在也面临着很大的压力及困难，无力再承受减免租金的压力，请贵司谅解。2015年6月2日，被告再次向原告发“关于再次协商解决居然之家金州店租金事宜的函”，主要内容为：因金州店经营压力巨大、连年亏损，尤其是2016年开始租金标准上涨幅度过大，金州店后期收回投资的希望渺茫，连年亏损，难以为继恳请贵司本着双方互利共赢的原则重新考虑我司的诉求，以实现双方长期共同发展，如无法降低金州店的租金成本，我司将关闭大连金州店。 2015年6月14日，原告与被告签订《补充协议三》，约定的主要内容为：一、甲、乙双方同意调整《租赁合同》中第10条10.1约定的租金标准，即第4年至第6年的租金标准由每日每平方米1.5元调整为每日每平方米1.2元；第7年至第9年的租金标准由每日每平方米1.9元调整为每日每平方米1.35元；第10年至第12年的租金标准由每日每平方米2.3元调整为每日每平方米1.65元；第13年至第15年的租金标准由每日每平方米2.5元调整为每日每平方米1.82元；二、居然之家公司同意于2015年6月20日前向中益公司指定的银行账户预付租金壹亿元，中益公司同意给予居然之家公司租金优惠3212.68万元，该笔预付款及《补充协议二》中的预付款共计壹亿伍仟伍佰万元，顺序抵扣租金标准调整后居然之家公司应付中益公司的2019年12月31日之前的租金，具体详见附表《居然之家金州店租金支付及抵扣情况表》；三、中益公司同意按照预付款每季度实际抵扣金额按期给居然之家公司开具合法的租金发票。因第4年至第6年的租金标准由每日每平方米1.5元调整为每日每平方米1.2元，原告于2016年3月9日至2016年6月8日（合计92日），少收取租金3,311,621.05元；于2016年6月9日至2016年9月8日（合计92日），少收取租金3,311,621.05元；于2016年9月9日至2016年12月8日（合计91日），少收取租金3,275,625.17元；于2016年12月9日至2017年3月8日（合计90日），少收取租金3,239,629.29元；于2017年3月9日至2017年6月8日（合计92日），少收取租金3,311,621.05元；于2017年6月9日至2017年9月8日（合计92日），少收取租金3,311,621.05元；于2017年9月9日至2017年12月8日（合计91日），少收取租金3,275,625.17元；于2017年12月9日至2018年3月8日（合计90日），少收取租金3,239,629.29元；于2018年3月9日至2018年6月8日（合计92日），少收取租金3,311,621.05元；于2018年6月9日至2018年9月8日（合计92日），少收取租金3,311,621.05元；于2018年9月9日至2018年10月31日（合计53日），少收取租金1,907,781.69元。自2016年3月9日至2018年10月31日（合计967日），原告合计少收取租金34,808,016.93元。 2014年9月18日，被告向原告支付预付租金人民币1000万元、4500万元，合计5500万元。2015年6月18日，被告向原告预付租金人民币2000万元，2015年6月19日，被告向原告预付租金人民币8000万元。 2018年2月9日，被告向原告发“解除租赁合同告知函”，以地下停车场未按被告要求施工到位、停车位不足500个、供暖费高于原告实际缴纳供暖费且欠付61.9万元发票、未协助办理税收补贴、公司变更未通知被告、未支付政府招商引资补贴、品牌冲突以及欠付租金发票事宜，主张原告违约从而要求解除合同。2018年6月13日，被告再次向原告发“解除租赁合同告知复函”，称因双方多次协商未果，被告决定将于2018年6月30日搬离租赁场地，并于6月30日将该场地返还给原告。2018年6月20日，原告向被告回复“对《解除租赁合同告知复函》的回复函”，称，被告不具备法定或约定合同解除条件，无权要求解除合同，原告已起诉至大连市金州区人民法院要求确认被告于2018年2月9日发送的“解除租赁合同告知函”无效。2018年7月5日，被告向原告发函，称：继续履行双方于2010年8月19日签订的《租赁合同》，于2018年2月9日发出的《解除租赁合同告知函》无效、撤回。2018年7月16日，原告向被告回函，称：“《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》约定的租金优惠和减免是建立在租期15年正常履行的基础之上的，如果贵司提前解除租赁合同，我公司给贵司的租金优惠和减免全部取消，我公司要求贵司按《租赁合同》约定的原租金标准支付租金，立即补交已优惠减免的租金”。 2018年4月12日，原告起诉至大连市金州区人民法院，请求确认被告于2018年2月9日的《解除租赁合同告知函》无效。金州区人民法院于2018年7月25日作出（2018）辽0213民初2351号民事判决书（以下简称2351号民事判决或2351号民事案件），因被告承认原告全部诉讼请求，2351号民事判决确认《解除租赁合同告知函》无效。 2018年10月9日，被告再次向原告发“解除租赁合同告知函”，告知因原告存在诸多违约行为，故决定于10月31日解除租赁合同及补充协议。2018年10月16日，原告回复被告“对《解除租赁合同告知函》的回复函”，称原告不存在违约行为，被告无法定或约定解除事由，无权要求解除合同。2018年10月31日，被告向原告发“函”，称，被告于2018年10月31日擅自撤离租赁物业，为保证商场公共安全，避免因突然撤场导致商场秩序混乱，造成人员或财产损害，通知被告立即派遣工作人员返回租赁物业与原告就涉及公共安全的供电、电梯、消防等设施设备进行临时接管交接，临时接管期间原告因此发生的费用由被告承担。原告同时声明，对公共设备设施的临时接管，不视为原告同意解除合同，原告保留追究被告违约责任的一切权利。 2018年11月1日和11月2日，原告与被告对案涉物业项目进行了交接，被告将案涉租赁物业项目交付给原告。2018年1月1日至2018年10月31日期间租赁物业内应由原告承担的电费为535238.5元。 另查，被告提交的经营居然之家金州店期间与22户业主签订的《居然之家招商合同》，第二条约定，免租期为183天，免租期以一个月为单位平均分布在租赁期限内。第三十四条第2款约定：“除双方另有约定外，因承租人违约导致合同提前终止的，承租人除了补齐所欠租金及费用，退还居然之家公司在合同期内给予承租人在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中居然之家公司给予承租人的补贴外，承租人还须赔付居然之家公司相当于两个月租金的违约金”。 关于改造费用，原告主张因被告要求在原设计基础在每一层开凿四个中庭，对应的需要增加设计费468,675.44元，施工成本18,118,209.52元，包括模版超高费100,000元、扶梯采购及安装费用5,590,000元、栏杆扶手费用404,352元、防火卷帘门费用1,554,604.92元、墙体拆除、清理工程费用75,000元、防火卷帘工程拆改、修改、封堵费用74,089.60元、空调拆改、调整费用697,703元、外立面施工费用9,622,460元。被告对此不予认可,但被告未说明上述改动是否实际存在、是否为其要求所为。 截止2018年10月31日，被告预付的1.55亿元租金中尚有66,700,367.58元因合同提前解除而未予抵扣。 原告同意按照中国人民银行同期贷款利率向被告支付因预付1.55亿元租金而产生相应期间的利息22,614,881.51元。 本院认为，原告与被告双方签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力。 关于被告是否有权解除《租赁合同》、是否构成违约一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人协商一致，可以解除合同，亦可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。即在现有的法律规定范围内，合同解除可分为协商解除、约定解除和法定解除。双方在案涉《租赁合同》第18条中约定了违约责任，当出现符合合同约定的解除条件时，一方当事人可以行使合同解除权，即双方当事人在合同中约定了一方当事人可以行使合同解除权的条件。本案中，被告居然之家公司主张其退出案涉租赁物业是因原告中益公司未履行合同义务而行使解除权，即被告居然之家公司以地下停车场未按其要求施工到位、停车位不足500个、供暖费高于原告实际缴纳供暖费且欠付61.9万元发票、未协助办理税收补贴、公司变更未通知被告、未支付政府招商引资补贴、品牌冲突以及欠付租金发票事宜，主张原告违约并解除合同。首先，被告虽然在本案中以上述理由主张原告存在违约行为，但被告没有提交充分的证据证明其要求的地下停车场应如何施工才能满足其要求，亦没有提交充分的证据证明原告提供的车位具体情况等，即便被告主张的上述事实存在，原告是否构成了根本性违约从而导致被告的合同目的根本不能实现，也就是说即便原告存在违约行为但不构成根本性违约亦不影响被告实现其合同目的的情况下，被告是否可以依据合同约定解除合同；其次，被告曾于2018年2月9日以原告提供车位不足等理由主张解除《租赁合同》，但于2018年7月5日发函撤回函件、要求继续履行合同，并且，原告针对被告以前述理由提出解除合同从而起诉确认“解除租赁合同告知函”无效的案件（2351号民事案件）中，被告答辩称认可原告的诉讼请求，大连市金州区人民法院于2018年7月25日作出（2018）辽0213民初2351号民事判决，判决确认被告于2018年2月9日发送的“解除租赁合同告知函”无效。由此表明，对于被告提出的解除合同理由，无论是否存在，在合同解除条件成就后，解除权人可以选择解除合同或继续履行合同，因被告已明确表示继续履行合同，说明其放弃依据该理由解除合同的权利，故被告无权再以相同理由主张解除合同。再次，被告以前述理由提出解除合同后又表示继续履行合同，由此表明，即便被告陈述的在合同履行过程中原告存在前述行为，但在被告以前述理由提出解除合同后又表示继续履行合同的情况下，表明前述理由或事实的存在对被告的正常经营并未造成实质影响，并非导致被告的合同目的不能实现的情形。且被告提出的前述理由亦被人民法院确认无效的情况下，又于2018年10月9日，被告再次向原告发“解除租赁合同告知函”，并撤离案涉租赁物业，且在本案中亦没有提交充分的证据证明原告存在其他违约行为从而导致被告可以据此行使合同约定解除权的情形。综上，现有的证据不足以证明被告享有合同约定解除权，本案中，亦没有充分证据证明存在法定合同解除权的情形。既然被告在不具备法定或约定条件情况下单方提出解除合同并撤离，可以据此认定被告解除合同的行为构成违约。现因原、被告双方已于2018年11月1日和11月2日进行了租赁物业的交接并交还给原告，案涉《租赁合同》已不具备继续履行条件，故可以认定《租赁合同》于2018年10月31日已解除。 关于原告主张被告赔偿免租期及租金优惠收入损失67,550,955.79元一节，本院认为，综合双方诉辩主张以及在诉讼中的陈述，本案的焦点问题为:一方提前解除合同的情况下，减免或优惠的租金是否应予返还的问题。被告主张减免或优惠的租金不应返还，主要理由是,租金优惠是依据双方签订的《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》而来，是双方协商一致后达成的新的合意，且双方在合同中并没有就提前解除合同而应收回租金优惠的约定，补充协议涉及到的租金优惠均已实际履行完毕，被告也依据补充协议的约定，履行了如预付租金或协助原告办理抵押贷款的义务等。对此，本院分析如下：第一，本案合同的解除系被告在不具备法定或约定条件情况下单方提出解除合同并撤离，本院前述已认定被告解除合同的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。前述相关法律已明确规定了一方当事人违约时应承担违约责任，赔偿损失亦是承担违约责任的一种方式，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，就本案而言，中益公司的合同权利即为收取被告居然之家公司支付的租金，在合同提前解除的情况下其损失应相当于减免和优惠的租金，被告违约解除合同的情况下，原告给予被告减免和优惠的租金损失应予返还或赔偿。第二，从双方签订三个补充协议的过程看，2013年5月27日，被告向原告发函以面临巨大经营困难为由协商要求在原《租赁合同》免租期的基础上一至四层增加六个月免租期，地，地下及**增加十二个月免租期方于2013年12月签订《补充协议》，考虑到居然之家公司经营困难的实际情况，中益公司同意在2014年至2016年间适当降低租金，合计35279923元。2014年6月27日，被告向原告发函以地理位置偏、交通不便利、整个市场一直处于低迷状态、商户经营信心严重不足、经营极为不稳定以及面临的巨大经营困难为由协商要求给予第五层的租金优惠，双方于2014年9月17日签订《补充协议二》，中益公司同意就第五层给予居然之家公司免租期，免租期间为2014年12月9日至2018年6月8日，合计免租38403201.84元。2015年5月12日和6月2日，被告分别向原告发函，以其金州店地理位置较偏、区域消费能力不足、招商压力巨大、经营亏损并希望原告给予帮助解决困难为由要求给予租金优惠，双方于2015年6月14日签订《补充协议三》，调整《租赁合同》中约定的租金标准，由第4年至第6年的每日每平方米1.5元调整为每日每平方米1.2元并给予居然之家公司租金优惠3212.68万元。从前述双方协商沟通并签订三份补充协议的过程看，居然之家公司均是以其经营困难等为由要求降低租金或给予优惠。在通常情况下，出租人为了支持承租人的经营、减少资金压力，会给予承租人一定的租金优惠，对于出租人而言，其收益不在于合同签订后的前期优惠阶段，而是之后的整个租期，其收益实质已体现在出租人在整个租赁期内所收取的租金总额中，租金随着租期的履行呈递增趋势，出租人需要通过后期租金的履行弥补前期给予承租人的优惠，平衡利润收益。而在本案中，正如原告所言，正是基于长期合作和完全履行15年租赁合同的基础上，考虑到被告可能在前期经营上的困难，才给予被告降低租金和优惠，以帮助被告渡过“困难时期”。且原告对于案涉租赁物业的建设、改造和装修亦是根据被告经营的需要和要求而投入了巨额的资金专门对案涉租赁物业进行建设、改造和装修，尤其是外墙立面的装修包括ＬOGO设计系满足被告个性化的要求等,亦存在巨大的成本投入，原告给予被告的优惠和租金减免，亦是建立在履行15年合同租期基础上的减免和优惠，现因被告单方提出解除合同，原告无法通过后期合同的履行来弥补前期给予被告的租金优惠，如认定被告仍按《租赁合同》及三个补充协议约定享受租金优惠，对原告而言有悖公平原则。第三，被告主张上述优惠是以被告支付预付款、预付租金及协助办理抵押等为条件，与15年租期并无关联，但原告给予被告的租金优惠金额与原告因提前收取租金而获得的利息收益之间明显不对等，且合同中没有约定以预付租金作为给予租金优惠的条件。虽然被告协助原告办理了抵押登记事宜，亦是基于双方在《租赁合同》中约定的在保证被告权益不受损害情况下，原告可通知被告配合办理抵押贷款，办理抵押并非新增义务，被告亦无需就此额外支付对价。虽然《补充协议二》第三条约定“居然之家公司同意协助中益公司办理银行抵押贷款，贷款办理成功后，中益公司应在之前的优惠基础上给予居然之家公司其它的租金优惠，具体优惠方案双方另行商议”，但具体如何给予租金优惠，双方并未协商达成一致。《补充协议三》中也未约定因被告协助办理抵押成功而给予租金优惠。综上，本案基于被告违约而导致双方的合同不能履行，根据权利义务对等原则，综合考虑双方合同的具体履行情况以及公平原则，被告关于减免或优惠的租金不应返还的主张，本院不予支持，原告主张被告赔偿免租期及租金优惠收入损失的合理部分，本院予以支持。因此，原告要求按履行期间的对应比例赔偿租金优惠收入损失，符合民事活动诚实信用和公平原则，依法予以支持。双方合同约定的租赁期限为15年，原告给予被告免租为六个月，免租期期间从2012年9月9日至2013年3月8日（合计181日），租赁物业计租面积为119,986.27平方米、第1至3年租金标准每日每平方米1.2元，双方对此均无异议，根据公平原则，双方分摊免租期间的租金相对公平合理，按2018年10月31日为合同解除日，案涉合同总租期为15年即5475日，从2013年3月9日至2018年10月31日，合同已履行5年零237日即2062日，剩余未履行租期为3413日，剩余租期时间占15年租期比例为62.34%（3413日÷5475日），被告应赔偿原告免租期租金收入损失为16,246,438.52元（119,986.27平方米×1.2元/平方米/日×181日×62.34%）。双方对于依据《补充协议》减免的租金35279923元、《补充协议二》免租38,403,201.84元以及《补充协议三》减免的租金额32，126，762.88元，均无异议，合计105，809，887.72元，本院予以确认。此外，双方在《补充协议三》中约定，将第4年至第6年的租金标准由每日每平方米1.5元调整为每日每平方米1.2元，即2016年3月9日至2018年10月31日（合计967日），原告合计少收取租金34,808,016.93元。综上，依据《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》原告减、免的租金总额为140,617,904.65元(105，809，887.72元+34,808,016.93元)。原告同意按照中国人民银行同期贷款利率向被告支付因预付1.55亿元租金而产生相应期间的利息22,614,881.51元，系对其自身权益的处分，亦符合公平原则,本院予以照准。被告于2018年10月31日撤场，于2018年11月1日与原告签署《租赁物业交接验收备忘录》，交接租赁物业，至2018年10月31日被告预付租金抵扣后剩余66,700,367.58元，该部分款项应等额相抵被告应向原告支付免租期及租金优惠收入的损失。据此，被告应向原告支付免租期及租金优惠收入损失为67,549,094.08元（140,617,904.65元+16,246,438.52元-22,614,881.51元-66,700,367.58元）。 关于原告主张被告支付违约金26,492,968.42元一节，本院认为,关于原告是否可同时主张租金收入损失和违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将案涉租赁物业交付给被告使用，原告可以获得租赁合同约定的租金收入，虽然在本案中，本院认定被告违约解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因被告提前解除合同的情况下，本院已支持了原告主张赔偿减、免租金损失的诉讼请求，也就是说，虽然系被告违约，但被告赔偿了原告给予被告优惠和减免的租金，原告的损失获得了弥补。在目前情况下，我国合同法关于违约金主要功能的立法本意仍然是损失填补原则，即弥补损失为主、惩罚违约行为为辅，在原告没有充分证明存在其他损失的情况下，原告主张被告承担违约金，本院不予支持。 关于被告主张返还剩余预付租金41,614,2198元及利息一节，本院认为，被告于2018年10月31日撤场，双方于2018年11月1日签署《租赁物业交接验收备忘录》，交接了租赁物业，故被告预付租金应抵扣至2018年10月31日，抵扣后被告预付租金剩余66,700,367.58元，原告起诉时主张该剩余预付租金用于抵扣被告应付原告的违约金、免租期租金收入损失、减免租金收入损失等损失，剩余预付租金已全部抵扣减、免租金的损失，原告无需返还被告剩余租金及支付利息。 关于被告主张原告返还垫付电费535,238.5元及利息一节，本院认为，被告主张其为原告垫付了2018年1月1日至2018年10月31日期间租赁物业内原告使用设备部分的电费535,238.5元，对于上述电费数额原告没有异议，双方在诉讼中亦表示该部分电费系由被告垫付，原告应向被告支付该笔电费。但双方在合同中并没有约定垫付电费需要向对方支付利息，也没有约定垫付电费的支付时间，因此，被告主张电费利息，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。原告主张在双方交接前被告仍使用租赁物业的电69800度，按照每度一元标准计算为69,800元，该部分款项应予扣除，但未提交该用电记录的证据，被告对此亦不予认可，因此，依据现有的证据，本院无法核实该部分用电是否发生，原告可另行主张。 关于被告要求原告交付发票51,307,999.6元(租金发票48,088,979.6元、采暖费发票3,219,020元)及损失一节，本院认为,双方在《租赁合同》第13.3条中约定了中益公司收取租金、预付款和居然之家公司应支付的其它费用，应向被告居然之家公司提供合法的收费票据，双方在《补充协议三》中亦约定中益公司按照预付款每季度实际抵扣金额按期给被告居然之家公司开具租金发票,诉讼中,原告对于被告主张的前述发票数额尚未开具并无异议,因此,被告要求原告交付发票51,307,999.6元(租金发票48,088,979.6元、采暖费发票3,219,020元)，符合双方合同约定，应予支持，但双方在合同中并未约定如原告欠付发票的情况下应赔偿损失，因此，被告居然之家公司主张未开具发票的损失，无充分的法律依据，本院不予支持。 关于中益公司在本案诉讼过程中向本院申请撤回了要求判令被告向原告赔偿因《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》解除给原告造成的设计、施工等经济损失（暂估为5000000元，具体以鉴定机构的鉴定结果为准）的诉讼请求一节，本院认为，中益公司撤回该项诉讼请求是其对自身权益的处分，符合法律规定，本院予以照准。 综上，原告中益公司的诉讼请求以及被告居然之家公司的反诉请求，合理部分，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）北京居然之家投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）大连中益置业有限公司免租期及租金优惠的租金收入损失67,549,094.08元； 二、原告（反诉被告）大连中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）北京居然之家投资控股集团有限公司垫付的电费535,238.5元; 三、原告（反诉被告）大连中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）北京居然之家投资控股集团有限公司交付金额为51,307,999.6元的发票(租金发票48,088,979.6元、采暖费发票3,219,020元)； 四、驳回原告（反诉被告）大连中益置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）北京居然之家投资控股集团有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费537,020元（原告已预付），由原告大连中益置业有限公司负担157,020元，被告北京居然之家投资控股集团有限公司负担380,000元；反诉案件受理费126,273.65元（被告已预付），由原告大连中益置业有限公司负担4573元，被告北京居然之家投资控股集团有限公司负担121,700.65元;财产保全费10,000元,由被告北京居然之家投资控股集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  贾春雨 审判员  阁成宝 审判员  刘 畅 二〇二〇年十二月八日 书记员  任建芳 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第五条规定：【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条规定：【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条规定：【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条规定：【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条规定：【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条规定：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条规定：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条规定：【债务的抵销及行使】当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条规定：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条规定：【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条规定：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。