广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21772号原告：周铭光，男，1988年5月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440************717。委托诉讼代理人：谭学俊，广东亲仁律师事务所律师。被告：佛山市南海区******葛中股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******，统一社会信用代码N144********2109XD。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。被告：佛山市南海区******葛西股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******，统一社会信用代码N14406********1619。法定代表人：梁某2。委托诉讼代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。第三人：佛山市南海区狮山镇洞边社区*民委员会，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码554***********567R。法定代表人：黄某1。第三人：佛山市南海区小塘土地资源开发有限公司，住所地广东省佛山市***************，统一社会信用代码914***********587Y。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金良，广东法品律师事务所实习律师。原告周铭光与被告佛山市南海区******葛中股份经济合作社（以下简称葛中经济社）、佛山市南海区******葛西股份经济合作社（以下简称葛西经济社）、第三人佛山市南海区狮山镇洞边社区*民委员会（以下简称洞边居委会）、佛山市南海区小塘土地资源开发有限公司（以下简称土地资源公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，先后于2020年10月26日、12月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告周铭光的委托诉讼代理人谭学俊，被告葛中经济社、葛西经济社的共同委托诉讼代理人朱永琪，第三人土地资源公司的委托诉讼代理人林洪铭、刘金良到庭参加诉讼，第三人洞边居委会没有到庭参加诉讼；第二次庭审，原告周铭光的委托诉讼代理人谭学俊，被告葛中经济社、葛西经济社的共同委托诉讼代理人范志霞，第三人土地资源公司的委托诉讼代理人林洪铭到庭参加诉讼，第三人洞边居民委员会没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周铭光向本院提出诉讼请求：1.确认2018年10月9日周铭光与葛中经济社、葛西经济社签订的狮山镇农用地承包合同无效；2.葛中经济社、葛西经济社共同返还周铭光租金损失162854元及利息暂计(从2018年10月10日起至返还之日，按照银行同期贷款利率计算)；3.葛中经济社、葛西经济社赔偿周铭光律师费8000元；4.葛中经济社、葛西经济社共同双倍返还周铭光定金100000元；5.本案诉讼费由葛中经济社、葛西经济社承担。事实和理由：2018年10月9日，周铭光与葛中经济社、葛西经济社签订关于葛中经济社、葛西经济社交界的土名为“大涡尾山地”的农用地，面积约7亩及违约责任等内容的狮山镇农用地承包合同。合同签订后不久，洞边居民委员会将唯一通过涉案租赁地的道路路口无理由封闭，造成周铭光无法正常使用涉案租赁地。2020年4月15日，周铭光通过12345查询回复获知涉案租赁地属于洞边居委会所有，并于2011年6月20日已取得土地使用证。葛中经济社、葛西经济社将不属于自己的土地擅自出租予周铭光，并将已取得土地使用证的土地按农用地出租给周铭光使用，葛中经济社、葛西经济社的行为涉嫌欺诈，由于葛中经济社、葛西经济社导致周铭光无法继续使用租赁土地，给周铭光造成巨大的经济损失。葛中经济社、葛西经济社辩称：葛中经济社、葛西经济社发包给周铭光的土地是由第三人土地资源公司征用葛中经济社、葛西经济社的其他土地后，土地资源公司与葛中经济社、葛西经济社协商后划给葛中经济社、葛西经济社使用。葛中经济社、葛西经济社通过招投标方式发包给周铭光使用，该土地是否有部分或全部是洞边居委会的，葛中经济社、葛西经济社不得而知，应通过第三方测绘依法确认。若经测绘后确认为周铭光所指的洞边居委会所有，由法院依法判决。土地资源公司述称：1.葛中经济社、葛西经济社交界的土名为“大涡尾山地”的农用地虽然已办理土地使用证，登记在洞边居委会名下，但属于土地资源公司解决历史征地遗留问题，与葛中经济社、葛西经济社就征地界线问题进行协商，并允许葛中经济社、葛西经济社使用。土地资源公司移交土地时，不知晓已办理国有土地使用证，且葛中经济社、葛西经济社将土地租给周铭光期间，洞边居委会知晓但对土地出租事宜无异议。2010年12月16日，土地资源公司与原南海区狮山镇狮南村葛中村民小组、原南海区狮山镇狮南村葛西村民小组，即葛中经济社、葛西经济社签订《关于确认征地边界线的协议》，明确因在2004年征用葛中经济社、葛西经济社土地共392.68亩，因征地边界未能理顺，需要妥善解决历史遗留的征地问题。《关于确认征地边界线的协议》第一条约定，甲乙双方就征地边界线问题，一致同意按附图中的红色边线为界，并从协议签订之日起，确定征地边界线，日后双方不再争议。第三条约定，本次确认的边界线，以乙方盖章的位置为准，超出范围，乙方不负责任。签订上述协议后，土地资源公司将涉案地块移交给葛中经济社、葛西经济社占有使用，涉案地块移交后，葛中经济社、葛西经济社于2018年出租给周铭光。土地资源公司将涉案地块移交给葛中经济社、葛西经济社时，并不知晓该地块包含在证号佛府南国用（2011）第0603446国有土地使用证范围内，佛府南国用（2011）第0603446国有土地使用证的土地属于当时政府征用洞边居委会土地后返还给洞边居委会的留用地，洞边居委会通过国有土地使用权划拨的方式取得。涉案地块移交给葛中经济社、葛西经济社使用以及葛中经济社、葛西经济社将涉案地块出租给周铭光期间，洞边居委会均未提出异议，一直允许葛中经济社、葛西经济社使用涉案土地并对外出租。2.葛中经济社、葛西经济社通过佛山市南海区狮山镇公共资源交易所以农用地承包经营权的形式向周铭光出租涉案土地，双方据此签订《狮山镇农用地承包合同》并不具备法律法规规定的无效事由，土地权属人洞边居委会亦未阻止周铭光使用土地，该合同合法有效，周铭光已缴纳的租金不应退还。2018年9月29日，周铭光竞投涉案土地，并与葛中经济社、葛西经济社签订租赁合同，葛中经济社、葛西经济社将涉案土地以农用地经营权的方式发包给周铭光，由周铭光按照农用地用于农业种植，严禁用于任何工业或商业用途。上述合同的签订是双方真实意思表示，并不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，故属有效合同。涉案地块证载登记的土地用途为工业用地，若葛中经济社、葛西经济社知晓涉案地块已办理土地使用证及可用于工业用途，在工业用地出租价格更高的情况下，肯定会将涉案土地作为工业用地出租，不会将涉案地块当作价格更低的农用地出租，明显不符合常理。从涉案土地的实质性用途来看，虽然涉案地块实质上为国有划拨土地，未经批准不得出租，但未经批准不得出租的规定并非效力性强制性规定，仅是行政管理的管理性规定，并不导致合同无效。且规定禁止划拨土地出租的文件层级并非法律或行政法规，仅是部门规章，不能作为判断合同无效的依据。即便涉案合同被判定为无效合同，因合同无效而产生的效果是合同双方相互返还，不能返还或无法返还的，则应当折价补偿或赔偿。周铭光已使用涉案土地将近两年的时间，并未在涉案土地上种植任何农作物，不存在任何经营损失；使用土地期间应当缴纳场地占用费，故其要求返还租金的请求不成立。周铭光声称洞边居委会将唯一通过涉案租赁地的道路路口封闭，经了解该道路路口属于其他土地租户的工厂出入口，其他租户有权决定是否开放路口通行，土地出入路口问题并不由葛中经济社、葛西经济社或洞边居委会决定，更不属于合同无法履行及诉请无效的理由。3.周铭光与葛中经济社、葛西经济社在涉案合同中并无约定定金罚则，且周铭光缴纳的履约保证金50000元并非定金，不应适用定金的相关规定，诉请双倍返还定金无法律依据。综上所述，周铭光的诉请均应驳回。洞边居委会没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。周铭光提供的现场照片，来源合法、真实，能够反映涉案土地情况，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：2010年12月16日，土地资源公司（甲方）与葛中经济社、葛西经济社（乙方，原南海区狮山镇狮南村葛中村民小组、南海区狮山镇狮南村葛西村民小组）签订《关于确认征地边界线的协议》，协议内容如下：在2004年12月，甲方征用了乙方土地共392.68亩，因征地边界一直未能理顺，为了能够妥善解决这些历史遗留的征地问题，甲乙双方本着尊重历史，保持农村稳定的精神，经双方充分协商，就解决这一历史征地问题达成共识，双方愿意履行以下条款：一、甲乙双方就征地边界线问题，一致同意按附图的红色边线为界，并从本协议签订之日起，确定征地边界线，日后双方不再争议。二、为了能顺利解决上述历史征地边线问题，甲方同意一次性补偿250000元给乙方，该款项作为2004年征地遗留问题的一切补偿。三、本次确认的边界线，以乙方盖章的位置为准，超出范围，乙方不负责任。四、甲方根据乙方的提出的要求，同意在建设社会主义新农村、改善农村基础设施条件等方面给予乙方资金支持200000元，此款项只能用于农村基础设施建设。五、上述两项共计450000元，甲方支付乙方该款项后，今后乙方不得再以任何借口向甲方提出任何补偿要求。六、本协议项下的款项是一项综合性补偿，包括所有因征地遗留历史问题的一切补偿。此次补偿兑现后，甲、乙双方就征地的所有利益关系随即全部了结，不再存在任何利益拖欠，双方不得以任何借口向对方提出任何补偿。七、本协议一式四份，甲方执两份，乙方执一份，村委会执一份，本协议自签订之日生效。2018年9月29日，佛山市南海区狮山镇公共资源交易所小塘工作办公室出具《成交确认书》，确认周铭光于2018年9月29日竞得葛中经济社、葛西经济社农用地经营联合发包项目（大涡尾山地）。2018年10月9日，葛中经济社（甲方1）、葛西经济社（甲方2）与周铭光（乙方）签订《狮山镇农用地承包合同》，约定：1.葛中经济社、葛西经济社将位于两社交界的土名为“大涡尾山地”的农用地，面积为约7亩，其中甲方1占约3.5亩，甲方2占约3.5亩（约数，不再实测），发包予周铭光；2.承包期为23年，从2018年10月1日起至2041年9月30日止，其中免租三个月，即2018年10月1日至2018年12月31日免租；3.承包款自2018年10月1日起至2023年9月30日止，乙方按每年每亩13288.88元向甲方计付，2023年10月1日起递增，每5年为一个递增期，每个递增期的承包款递增副度为上一期承包的10%；承包款按年支付，先交承包款后使用，于合同签订当日支付2018年10月1日至2019年9月30日的承包款，此后乙方应于每年10月10日前向甲方支付当年期间承包款；竞投期间甲方缴纳的诚意金50000元转化为合同履行保证金，合同终止时按约退还予乙方；4.合同项下的农用地必须按规定用于农业种植，严禁用于任何工业或商业用途，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌，不能作于约定禁止事项等；5.标的物按现状于2018年10月1日交付予乙方，移交后甲方不再承担标的物任何状况下的相应责任（包括但不限于土地平整、通水、通电等），移交后相关风险由乙方承担；6.双方的权利义务；7.违约责任，（1）甲方未按约定交付农用地且逾期超过十天的，乙方有权解除合同，甲方双倍返还合同履约保证金给乙方，并无息退回乙方已支付而未到期的承包款，但经甲乙双方协商延期交付并签订书面补充协议的除外，（2）乙方超出标的物使用范围使用标的物导致第三方纠纷的，由乙方承担责任，（3）乙方逾期支付承包款或其他费用，自逾期之日起至乙方付清之日止，每逾期一天，乙方应按应付款的百分之十计付滞纳金给甲方，（4）乙方违反约定项的，构成根本违约，甲方有权单方解除合同，无偿收回农用地，没收乙方的履约保证金，乙方已缴纳未到期的承包款不予退回，并有权继续追讨乙方逾期支付的相关款项的滞纳金、违约金、损失赔偿金等，（5）乙方违反上述第4点规定的，构成根本违约，应向甲方支付约定的违约金，（6）若甲方非因合同规定的情况单方无故解除合同，甲方应双倍返还履约保证金予乙方，并无息退还乙方已缴交未到期的承包款及赔偿乙方的实际经济损失，（7）乙方中途退包，提前解除合同的，甲方有权没收履约保证金，乙方已缴未到期的承包款不予退回，甲方无偿收回农用地，（8）合同履行过程中，因违约方原因导致守约方承担责任的，守约方有权向违约方追偿，追偿的范围包括但不限于守约方对外承担的全部债务的总额及因此支付的诉讼费、仲裁费、律师费以及其他必要费用，（9）承包期内，若乙方出现拖欠工人工资等问题，损害甲方利益的，甲方有权解除合同，并有权向乙方追偿；8.其他特别约定；9.标的物交还约定；10.纠纷的处理办法约定；11.合同的补充、解释和执行；12.合同文本；13.合同自甲、乙双方签订盖章之日起成立，自2018年10月1日起执行。另查明一，2011年6月20日，洞边居委会（原佛山市南海区******民委员会）通过划拨方式取得下述土使用权：(1)座落于佛山市南海区狮山镇小塘三环西工业区;(2)使用权面积为11982.80㎡;(3)地类用途为工业用地;(4)地号为440605006006GB00633（068120840）;(5)界址点坐标为：J1,X*****62.678,Y*****9.005;J2,X*****16.229,Y*****5.731;J3,X*****84.793,Y*****1.332;J4,X*****71.466,Y*****7.165;J5,X*****70.409,Y*****2.803;J6,X*****71.927,Y*****3.909;J7,X*****92.534,Y*****1.210;J8,X*****82.126,Y*****8.327;J9,X*****90.776,Y*****2.486;J10,****190.562,Y*****9.890;J11,****193.891,Y*****0.689;(6)登记证号为佛府南国用（2011）第0603446号；（7）使用权中记事部分明确，该土地未经批准，不得转让、出租、抵押。经本院发函询问，佛山市自然资源局南海分局函复，关于涉案租赁土地是否属于上述土地范围需聘请测绘公司，根据宗地红线图坐标，现场定位确定。诉讼中，经本院询问，原、被告及土地资源公司均不申请测绘，但确认涉案土地约有95%或以上位于上述土地界址点坐标J6-J10连线范围内。另查明二，根据周铭光提供的证据材料反映，涉案土地在2018年竞投前后原有一路口出入，2018年11月1日开始该路口被案外人使用围栏（后建围墙）封闭。因无其他路口可进入涉案土地，无法实际使用涉案土地，周铭光曾多次要求葛中经济社、葛西经济社、洞边居委会协调处理，未果。另查明三，2018年9月28日，周铭光向葛中经济社、葛西经济社支付竞投诚意金50000元。2018年10月9日，周铭光向葛中经济社、葛西经济社支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金69766.62元。2020年3月22日，周铭光向葛中经济社、葛西经济社支付租金93022.16元。另查明四，诉讼中葛中经济社、葛西经济社述称其对涉案土地已于2011年登记在洞边居委会名下不知情，其是根据与土地资源公司签订的《关于确认征地边界线的协议》约定，认为享有使用权，并根据要求通过平台竞投发包方式将涉案土地发包予周铭光。诉讼中土地资源公司述称，其与葛中经济社、葛西经济社签订协议时涉案土地未登记，土地资源公司于2014年取得佛府南国用（2011）第0603446号证书的保管权，该土地登记在洞边居委会名下的事实，其未告知葛中经济社、葛西经济社；土地资源公司曾对原签订的协议及租赁权进行相关协调和变更工作，但因没有其他可使用的土地对两被告进行安置，故无法进行土地变更工作，也未与两被告签订新协议。另查明五，2020年8月17日，周铭光与广东亲仁律师事务所签订《委托代理合同》，周铭光委托该所处理涉案纠纷。2020年8月19日，广东亲仁律师事务所出具发票，确认周铭光向该所支付律师费8000元。本院认为，本案为农村土地承包合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据上述规定，本案中原被告双方于2018年10月9日签订的《狮山镇农用地承包合同》是否有效，需以葛中经济社、葛西经济社具备订立合同的民事权利能力，取得处分权或经权利人追认确认其享有处分权为前提条件。但诉讼中，葛中经济社、葛西经济社并未提供充分有效的证据材料证明其对涉案土地享有使用权，可以发包出租予周铭光。另根据本院查明及各方确认可知，涉案土地绝大部分登记在洞边居委会名下，相应的土地使用权证亦载明该土地未经批准不得转让、出租、抵押，而诉讼中无论是葛中经济社、葛西经济社还是土地资源公司均未能提供证据材料证明，洞边居委会已取得相关批准，能够对外出租，更未提供证据材料证明，洞边居委会经批准可对外出租后将相关权利受让予土地资源公司或葛中经济社、葛西经济社。最后，诉讼中，洞边居委会对葛中经济社、葛西经济社与周铭光签订承包合同，将涉案土地发包予周铭光，收取租金等合同行为亦未予以追认。综上，周铭光认为其与葛中经济社、葛西经济社签订的《狮山镇农用地承包合同》应为无效合同，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，周铭光主张葛中经济社、葛西经济社应向其返还已付租金162788.78元及履约保证金50000元，合法、合理，本院予支持。关于周铭光诉请葛中经济社、葛西经济社应向其支付利息、双倍返还履约保证金及律师费方面。根据上述规定，周铭光确实享有因涉案合同无效遭受损失而主张葛中经济社、葛西经济社赔偿的权利，但根据本院查明可知，虽然葛中经济社、葛西经济社并不享有涉案土地的出租权利，但两社并非明知自己不具备该权利仍出租予周铭光，其主观上并不存在故意，且诉讼中周铭光亦未举证证明其所受损失达到其主张之程度，故综合本案的实际情况，从公平合理的角度出发，对周铭光的该部分主张，本院综合酌定葛中经济社、葛西经济社应赔偿20000元予周铭光，对周铭光的主张不予全部支持。洞边居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认周铭光与佛山市南海区******葛中股份经济合作社、佛山市南海区******葛西股份经济合作社于2018年10月9日签订的《狮山镇农用地承包合同》无效；二、佛山市南海区******葛中股份经济合作社、佛山市南海区******葛西股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金162788.78元予周铭光；三、佛山市南海区******葛中股份经济合作社、佛山市南海区******葛西股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金50000元予周铭光；四、佛山市南海区******葛中股份经济合作社、佛山市南海区******葛西股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款20000元予周铭光；五、驳回周铭光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3375.61元（周铭光已预交），由佛山市南海区******葛中股份经济合作社、佛山市南海区******葛西股份经济合作社负担，并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。周铭光已预交的诉讼费，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予周铭光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  张娃雯二〇二〇年十二月十六日书记员  陈凯玲