江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10594号上诉人（原审原告）：上海永绿置业有限公司昆山分公司，住所地昆山市花桥镇绿地大道南侧。负责人：钱杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳光，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祖启东。被上诉人（原审被告）：朱锦美。二被上诉人共同委托诉讼代理人霍春生。上诉人上海永绿置业有限公司昆山分公司因与被上诉人祖启东、朱锦美物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初9935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海永绿置业有限公司昆山分公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审。事实与理由：一审法院认定基本事实不清。本公司按照合同约定提供了基本的物业服务。2018年续签物业合同证实取得业主代表、街道办事处及社区领导认可。截至目前，依照合同按时交纳物业管理服务费的业主占比较大，证实大多数业主对本公司提供的物业服务满意。一审判决结果未能有效解决纠纷，反而可能引发群体性事件。物业服务是否达标，应由双方共同认可的第三方予以评定。一审法院依据众多无关联性的片面证据认定物业管理服务存在瑕疵不当。一审法院未查清物业管理服务存在瑕疵的具体事项、时间、内容等，以存在协调会作出物业费打四折处理不合理。本公司依合同约定提供物业服务，祖启东、朱锦美应支付物业管理费并承担逾期滞纳金。一审法院引用法律条文不全面导致判决结果错误，严重违反诉讼程序，适用法律错误，剥夺本公司质证、辩论权利。一审法院庭审过程中采用小额诉讼简易程序，草率采用小额诉讼程序，损害本公司的诉讼权利。祖启东、朱锦美二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。上海永绿置业有限公司昆山分公司向一审法院起诉请求：1.判令祖启东、朱锦美支付2016年6月1日至2019年9月30日期间的物业费共计8564元，并支付以上金额按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率，自逾期之日起计算至实际给付之日止的逾期付款利息5202.09元；2.判令祖启东、朱锦美承担本案诉讼费。一审法院认定事实：上海永绿置业有限公司昆山分公司依与绿地集团（昆山）东城置业有限公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》入驻绿地世纪家园开始提供物业管理服务，合同约定：物业服务期限为交房之日起至业主委员会与所选聘的新物业管理公司签订物业服务合同生效时止，物业服务费收费标准分别为：住宅物业服务费1元/月/平方米、设备运行费0.9元/月/平方米，按月计收。2016年6月25日，乐和社区组织开发商、上海永绿置业有限公司昆山分公司、业主代表、电梯维保公司召开问题协调会，对业主反映的电梯问题、门禁系统、群租问题等十三项问题进行了协调。2018年12月28日，昆山开发区绿地世纪家园小区第一届物业管理委员会与上海永绿置业有限公司昆山分公司签订《昆山市绿地世纪家园物业服务合同》，约定：上海永绿置业有限公司昆山分公司为绿地世纪家园提供物业管理服务，期限自2018年10月8日至2019年12月31日止，住宅物业服务费1.9元/月/平方米计收（含代收代缴费），每半年预付一次，即每年6月15日、12月15日向上海永绿置业有限公司昆山分公司缴纳包括本月在内的6个月的物业服务费；逾期交纳的，上海永绿置业有限公司昆山分公司可从逾期之日起按每日应缴费用的千分之三加收滞纳金；合同同时对物业管理服务质量进行了明确约定。祖启东、朱锦美系昆山开发区绿地世纪家园**楼**房产的不动产权利人。现上海永绿置业有限公司昆山分公司为催讨物业费，遂向一审法院起诉而引起纠纷。审理中，祖启东、朱锦美对物业费的计算标准与房屋面积不持异议，认可未缴纳相应物业费，认为上海永绿置业有限公司昆山分公司未提供良好的物业服务，要求对物业费进行减免，为证明其抗辩主张，祖启东、朱锦美向一审法院提交了小区照片、查验报告、整改计划告知等。上述事实有当事人提交的《昆山市前期物业管理委托合同》、《昆山市绿地世纪家园物业服务合同》、会议纪要、查验报告、整改计划告知、照片及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。上海永绿置业有限公司昆山分公司依据《昆山市前期物业管理委托合同》、《昆山市绿地世纪家园物业服务合同》为绿地世纪家园提供物业管理服务，祖启东、朱锦美为该小区物业服务范围内业主，应当向上海永绿置业有限公司昆山分公司支付相应的物业管理服务费。本案中，从祖启东、朱锦美提供的证据可知，上海永绿置业有限公司昆山分公司确实存在管理上的不足，物业服务存在瑕疵，但祖启东、朱锦美不缴纳物业管理费，也有碍整个小区的正常管理和服务，不利于上海永绿置业有限公司昆山分公司完善物业服务质量。上海永绿置业有限公司昆山分公司前后两份合同中约定的物业服务费、代收代缴费合计均为1.9元/月/平方米，因代收代缴费实际内容前后一致，故一审法院认定金额亦一致，即物业服务费标准为1元/月/平方米、代收代缴费为0.9元/月/平方米。结合本案实际情况，一审法院酌情认定祖启东、朱锦美应当支付上海永绿置业有限公司昆山分公司的的物业服务费按照四折处理，代收代缴费系实际发生费用，应予全部缴纳，故每月每平方米的支付标准为1.3元，经核算，祖启东、朱锦美应支付上海永绿置业有限公司昆山分公司2016年6月1日至2019年9月30日（共计40个月）物业管理费（含代收代缴费）为5859.36元（1.3*40*112.68）。上海永绿置业有限公司昆山分公司主张的滞纳金，因其物业服务本身存在瑕疵，非祖启东、朱锦美无理拖欠，故该请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，一审法院判决如下：一、祖启东、朱锦美于本判决生效之日起十日内支付上海永绿置业有限公司昆山分公司2016年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费5859.36元。二、驳回上海永绿置业有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。案件受理费144元，减半收取72元，由祖启东、朱锦美负担36元，上海永绿置业有限公司昆山分公司自负36元。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，上海永绿置业有限公司昆山分公司依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，一审法院认定祖启东、朱锦美应支付相应的物业管理服务费正确。如业主认为物业服务存在问题，可通过协商或者诉讼等合法、合理的途径行使权利促使物业服务公司提高服务质量，而不应采用拒绝支付物业费的方式使矛盾进一步扩大，致正常的物业管理难以为继陷入恶性循环状态，最终损害的是业主的利益。物业服务公司对业主反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。案涉小区部分业主自愿交纳了物业费及代缴费，一审判决在本案中针对个别业主的物业费打折不当。业主对物业服务质量有意见，可共同向物业服务公司提出主张。根据案涉会议纪要、查验报告、整改计划告知、照片证实上海永绿置业有限公司昆山分公司提供物业服务存在不完善的地方，一审法院对物业费逾期付款利息未予支持合理。一审法院开庭审理了本案，并进行了法庭调查，双方当事人发表了辩论意见，上海永绿置业有限公司昆山分公司不服一审判决提起上诉，本院予以受理，一审审理程序未影响双方当事人诉讼权利。综上所述，上海永绿置业有限公司昆山分公司的上诉请求部分成立，予以支持。二审中出现新的情况，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初9935号民事判决。二、祖启东、朱锦美于本判决生效之日起十日内支付上海永绿置业有限公司昆山分公司2016年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费8563.68元。三、驳回上海永绿置业有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。一审案件受理费减半收取72元，由祖启东、朱锦美负担25元，由上海永绿置业有限公司昆山分公司负担47元。二审案件受理费144元，由祖启东、朱锦美负担50元，由上海永绿置业有限公司昆山分公司负担94元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十二月三十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。