广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12240号原告：周锐，男，1981年7月11日出生，汉族，住湖北省安陆市，被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告周锐诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月27日、2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告周锐，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锐向本院提出诉讼请求：1.清大瑞泰公司将周锐购买的位于广州高新技术产业开发区科学城的建科广场【广州市萝岗区伴河路192号自编D栋（自编B-3、B-4栋）202房】的房屋按双方合同约定的标准交付周锐使用；2.清大瑞泰公司按照合同约定向周锐支付逾期交楼违约金137492.03元（违约金自2018年7月13日起每日按总房价款0.05%的标准计算）；3.清大瑞泰公司支付周锐因涉案房产纠纷产生的误工费4000元以及诉讼费等费用。周锐于庭后向本院申请撤回上述第1项诉讼请求。事实与理由：周锐与清大瑞泰公司于2016年5月26日就广州市萝岗区（现黄埔区）伴河路192号自编D栋202房达成买卖共识，当日支付了订金20000元、团购金20000元，并于当年6月份签订了《广州市商品房买卖合同》，约定以按揭方式购买该房产。2016年6月16日支付了首付款286493元，其中包括契税、印花税、所有权登记费、权证印花税、物业维修资金等。合同约定清大瑞泰公司应于2017年12月31日前将房屋交付周锐使用，但至今已逾期近两年，清大瑞泰公司仍未履行合同义务。被告清大瑞泰公司辩称，按照合同第七条第3项的约定，周锐应在2019年3月23日申请办理银行按揭手续，并根据补充协议第二条第3项的约定，如果按揭申请未获得银行批准的，应当以其他方式付清全部房款，但截至今日，周锐未付清全部房款，未履行合同主要义务。根据补充协议第三条第2项的约定，周锐在办理收楼手续前，应按照合同的约定交清所有房款、税费和物业服务公司的相关费用，否则清大瑞泰公司有权顺延交楼时间，并有权要求周锐承担违约责任。本案中，周锐未付清房款，未履行主要合同义务，因此清大瑞泰公司有权按照合同约定顺延交楼时间，清大瑞泰公司不存在逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。此外，周锐要求支付误工费没有合同依据和法律依据，应当不予支持。经审理查明，2019年1月23日，周锐（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订网签合同《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号201901217165），约定：乙方购买的房屋地址为广州市黄埔区伴河路192号自编D栋202房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共46.96平方米，套内建筑面积34.02平方米，共有分摊面积12.94平方米；该商品房按产权登记的建筑面积计价，单价为每平方米12024.04元，总金额564649元。第七条约定，首期款自本合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.41%，金额为284649元，剩余房款280000元须于2019年3月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十一条约定，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十二条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件八《补充协议》第二条约定，3.乙方应于签订合同的同时申请办理银行按揭手续，若乙方在合同第七条约定日期前未办理按揭贷款申请手续（包括提供资料、交齐费用及签署所有文件等）或因乙方原因按揭贷款申请未能获得银行批准，乙方须于银行或甲方通知乙方后5日内选择甲方提供的其他付款方式并按商定期限付清全部款项，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期则视乙方违约，甲方有权解除合同。第三条约定，2.合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费。乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。第十四条约定，本补充协议是对合同的修改和补充，合同与本补充协议不一致的，甲、乙双方同意以本补充协议约定为准。另查明，周锐曾于2018年7月12日向本院起诉清大瑞泰公司，要求交付案涉房屋并支付逾期交楼违约金等。本院于2018年12月18日作出（2018）粤0112民初3808号《民事判决书》，判决：一、清大瑞泰公司于判决发生法律效力之日起十日内向周锐支付2018年1月1日至2018年7月12日的逾期交楼违约金29398.63元；二、驳回周锐的其他诉讼请求。清大瑞泰公司不服该判决，上诉至广东省广州市中级人民法院，广东省广州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤01民终3502号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决查明：“2016年5月25日，周锐（买受人、乙方）与清大瑞泰公司（出卖人、甲方）签订《百嘉信[壹品E·Park]商品房认购书》（编号：0881636），乙方购买甲方开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座2层02公寓，建筑面积为46.7平方米，套内面积为34.02平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准），认购价682112元，折扣优惠2万抵10万×97折，折后认购价为564649元整。乙方于签署本认购书时交付定金20000元整。首期楼款264649元须于2016年6月4日前付清（已扣除定金），剩余楼款选择商业按揭方式付款，按揭额280000元，年限10年。上述《认购书》签订后，周锐向清大瑞泰公司支付了定金20000元；同日广州乐联房地产代理有限公司出具《收据》，证明收到周锐交付案涉房屋团购金20000元。周锐认为该20000元应包含在购房款中，但清大瑞泰公司认为该20000元不是其收取的，不应包含在购房款中，是广州乐联房地产代理有限公司收取的。2016年6月16日，清大瑞泰公司出具《收款收据》，证明收到周锐交付的契税16940元、印花税283元、房屋所有权登记费1100元、权证印花税5元、公寓物业维修资金4904元。2017年12月13日，清大瑞泰公司出具《发票》，收到周锐首期房款284649元。关于剩余房款280000元，周锐称清大瑞泰公司将案涉房屋办理了抵押，现在还没有解除抵押，导致周锐无法办理贷款。清大瑞泰公司确认房屋处于抵押状态。”上述生效判决认定：“从双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定来看，涉案物业原价为682112元，折扣优惠为二万抵十万×97折，认购价为564649元。根据折扣优惠由此计算出最后所需收取的房款为认购价564649元。故周锐主张已交涉案房屋购房款包含该2万元团购金符合实际，本院确认周锐实际向清大瑞泰公司支付房价款为304649元（284649元＋20000元），剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照原告实际支付的房价款304649元计算。”再查明，广东省广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定：受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。庭审中，清大瑞泰公司述称，管理人接管之后通过微信群通知业主们可以选择一次性付款或者继续以按揭方式付款。关于银行按揭贷款，由于清大瑞泰公司之前的公司情况比较复杂，据相关部门反映，没有银行可以为涉案楼盘继续办理按揭，但是通过相关部门的沟通与协调，建设银行愿意为涉案楼盘的业主办理按揭贷款。目前按照银行要求，第一户业主正在走银行的审批流程，管理人也一直在沟通银行的审批进程，积极推动后续的按揭贷款工作。截至法庭辩论终结之日，周锐尚未支付剩余购房款，亦尚未收楼。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《民事判决书》《民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，周锐与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期交楼违约金。首先，周锐已按照合同约定向清大瑞泰公司支付了首期购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年12月31日前向周锐交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。其次，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”根据上述规定，周锐对清大瑞泰公司享有的债权在破产申请受理时视为到期，未开始起算的不再计算。至2020年3月19日清大瑞泰公司破产申请受理时，周锐尚未实际收楼，故逾期交楼违约金应计算至2020年3月19日止。同时，因生效裁判文书已判决清大瑞泰公司向周锐支付2018年1月1日至2018年7月12日的逾期交楼违约金29398.63元，故本案中清大瑞泰公司应向周锐支付2018年7月13日至2020年3月19日的逾期交楼违约金。再次，结合生效裁判文书查明和认定的事实，因周锐在2020年3月19日前仅支付了房款304649元，故逾期交楼违约金应以304649元为本金。周锐主张根据合同约定按照每日万分之五的标准计算违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。综上，本院核算逾期交楼违约金为93831.89元（304649元×0.05%/日×616日）。清大瑞泰公司抗辩因周锐未按照合同约定支付完全部购房款，故交楼时间可以顺延，其无需支付逾期交楼违约金。对此，本院分析如下：首先，双方合同约定的申办按揭手续的截止时间是2019年3月23日，晚于双方约定的交楼时间，可见清大瑞泰公司履行交楼义务并不以周锐付清全部购房款为前提。周锐已于交楼期限前依约付清首期购房款，根据合同履行先后顺序，清大瑞泰公司不具有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。其次，尽管补充协议第三条第2项约定，周锐在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用，否则，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。但该条款与前述合同主文的约定并不一致，根据合同法第四十一条的规定，对此应当作出对格式条款提供方即清大瑞泰公司不利的解释，故本院以合同主文的约定为准。最后，退一步讲，即便周锐应当在清大瑞泰公司交楼前申请办理银行按揭手续付清全部购房款，但双方补充协议第二条第3项约定，若周锐在合同第七条约定日期前未办理按揭贷款申请手续或因周锐原因按揭贷款申请未能获得银行批准，周锐须于银行或清大瑞泰公司通知后5日内选择清大瑞泰公司提供的其他付款方式并按商定期限付清全部款项。本案中，清大瑞泰公司并未举证证明未能办理按揭贷款的原因在于周锐，也未能证明其在2019年3月23日后向周锐催告付清尾款，以及向周锐提供其他付款方式或商定付款期限，可见周锐未付清购房款的责任在清大瑞泰公司一方，故本院对清大瑞泰公司提出的交楼时间顺延的抗辩不予采信。关于周锐要求清大瑞泰公司赔偿因涉案房产纠纷产生的误工费4000元，本院已在违约金数额中予以充分考虑，不应重复处理，该部分请求，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，清大瑞泰公司已经进入破产程序，无法再对周锐的债权进行个别清偿，故本院依法对周锐所享有的涉案债权予以确认后，由周锐根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定依法申报债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应向原告周锐支付2018年7月13日至2020年3月19日的逾期交楼违约金共计93831.89元；二、驳回原告周锐的其他诉讼请求。案件受理费3050元，由原告周锐负担904元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担2146元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇二〇年十二月二十一日法官助理钟陈书记员姚春华