北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14745号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛志红，女，1971年4月4日出生，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：申学兵，北京东通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉霞，女，1963年4月19日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司北京公主坟支行，营业场所北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦一层。负责人：苏鹏，行长。委托诉讼代理人：张红艳，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洁，北京市经纬律师事务所律师。上诉人薛志红因与被上诉人刘玉霞、原审第三人交通银行股份有限公司北京公主坟支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初19459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛志红的委托诉讼代理人申学兵，被上诉人刘玉霞及其委托诉讼代理人杨相军，原审第三人交通银行的委托诉讼代理人张红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛志红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除薛志红与刘玉霞2004年11月1日签订的协议书，刘玉霞将其占有使用的北京市通州区通胡大街3号武夷花园紫荆园×号房屋腾退并交还薛志红；2.一、二审诉讼费由刘玉霞承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，应当依法改判。刘玉霞不具备北京市购房资质且不符合《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（以下简称《纪要》）中可以支持过户的情形。刘玉霞未在2011年2月17日前支付全部房款，不能按照《纪要》第六条处理，（2019）京03民终8561号判决已详细进行阐述。刘玉霞之子薛楠在2018年刘玉霞起诉时已成年，不符合《纪要》第五条规定。一审法院在案件判决中无视法律规定径行裁判，应当依法裁判。各方之间的房屋买卖合同已经过一次诉讼，法院判决不支持过户房屋给刘玉霞，房屋买卖合同确定无法继续履行，薛志红出卖房屋的合同目的无法实现，故根据法律规定请求解除合同，应当得到支持。综上，请求二审法院支持薛志红的上诉请求。刘玉霞辩称：不同意薛志红的上诉请求，请求依法驳回。交通银行述称：同一审庭审陈述意见。薛志红向一审法院起诉请求：1.判令解除薛志红与刘玉霞于2004年11月1日签订《协议书》；2.判令刘玉霞将其占有使用的北京市通州区通胡大街3号武夷花园紫荆园×号房屋腾退并交还薛志红；3.本诉案件受理费由刘玉霞负担。刘玉霞向一审法院反诉请求：1.判决薛志红立即配合刘玉霞办理北京市通州区通胡大街3号武夷花园紫荆园×号房屋的产权过户手续，过户至刘玉霞或刘玉霞之子薛楠名下；2.反诉案件受理费由薛志红负担。一审法院认定事实：北京市通州区通胡大街3号（武夷花园紫荆园）×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）对应的房屋所有权证书编号为京房权证通私字第XXXX号，登记所有权人为薛志红，登记所在层数为2层，登记建筑面积为88.42平方米。2004年11月1日，薛志红、刘玉霞签订《协议书》一份，约定主要内容为，1.薛志红将涉案房屋出售给刘玉霞，房款总计25万元，刘玉霞已付103000元，剩余房款由刘玉霞以每月偿还1000元的方式进行支付，还款期共计十二年零三个月，即从2004年12月1日至2017年3月1日止。2.还款日期每月1号开始，不得拖欠，如有拖欠，最多宽限3个月，逾期3个月的，薛志红有权收回房屋并将刘玉霞已付房款全部无息退还刘玉霞。3.房款还清后终止买卖协议，薛志红将房产证交付刘玉霞，过户费由刘玉霞负担。经询问，在涉案《协议书》签订前即2004年10月，薛志红即已经将涉案房屋交付刘玉霞实际控制使用至今。经核实，刘玉霞已经按照协议约定于2017年将涉案《协议书》约定购房款全部付清。一审另查：2006年，薛志红以刘玉霞为被告，以买卖合同纠纷为案由就本案诉争房屋买卖合同事宜诉至一审法院，主张刘玉霞自2006年1月2日支付一次房款后，至2006年4月连续3三个月未支付房款，已构成违约，故要求判决解除薛志红、刘玉霞于2004年11月1日签订的《协议书》。经审理，一审法院在该案中认定事实如下：薛志红与刘玉霞系姑嫂关系。坐落于北京市通州区通胡大街**武夷花园×号楼×单元×的两居室房屋（即诉争房屋）系薛志红于2000年11月购买，其于2003年3月取得诉争房屋的《房屋所有权证》。2004年10月，刘玉霞夫妻及子女入住诉争房屋。同年11月1日，薛志红与刘玉霞签订《协议书》。协议签订后，刘玉霞自2006年1月之前履行了给付购房款之义务。2006年2月1日至2006年4月1日，刘玉霞未支付每月1000元房款。2006年4月9日，刘玉霞在薛志红的存折内存款1000元，于同年4月25日，刘玉霞存款2000元，补齐所拖欠薛志红的房款。刘玉霞在签订购房协议后，其一家一直在该房屋内居住。一审法院在该案中认为：涉案《协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效协议。刘玉霞已经按照约定履行了义务，薛志红也已经收到了房款，双方应继续涉案协议。2006年6月9日，一审法院作出（2006）通民初字第05204号民事判决书，判决驳回薛志红的诉讼请求。一审判决作出后，薛志红不服提起上诉。2006年7月28日，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第11417号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审再查：2018年，刘玉霞就本案诉争房屋买卖合同事宜，以薛志红为被告，以房屋买卖合同纠纷为案由诉至一审法院，主张其已经按照合同约定付清了房款，但薛志红拒不配合办理涉案房屋的产权变更、过户手续。故，要求判决薛志红立即配合刘玉霞办理位于北京市通州区武夷花园紫荆园×的房屋过户手续。经审理，一审法院在该案中认定事实如下：前述《协议书》签订后，刘玉霞自2004年12月开始向薛志红支付房款，至2017年3月将房款全部付清。诉争房屋现设有抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司北京公主坟支行，被担保主债权数额为173万元。同时，涉案房屋买卖合同的双方当事人未就本案诉争房屋办理网签手续。2011年2月，北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），根据该《通知》，刘玉霞不具有北京市购房资格。经释明，在该案审理过程中，刘玉霞坚持要求判决薛志红配合办理诉争房屋的过户手续。一审法院在该案中认为，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个逐步加强和完善的演变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。刘玉霞与薛志红的买房协议书虽然签订于2004年，但其房款的支付时间自2004年12月一直支付至2017年3月，跨度长达约13年之久。在《通知》出台之日刘玉霞尚有超过四分之一的房款未付清。《通知》出台后，刘玉霞仍按照《协议书》约定每月支付1000元购房款，亦未办理诉争房屋的网签手续。在《通知》出台后，刘玉霞不再具备北京市购房资格。故对于刘玉霞主张的诉讼请求，一审法院无法予以支持。2018年12月26日，一审法院作出（2018）京0112民初35946号民事判决书，判决驳回刘玉霞的诉讼请求。一审判决作出后，刘玉霞不服提起上诉。本院依法受理了刘玉霞的上诉。经审理，二审法院在该案中认为，刘玉霞与薛志红所签《协议书》经法院生效判决确认有效，双方应依约履行。合同履行期间，薛志红将诉争房屋进行抵押，该抵押权并未消灭，诉争房屋不具备过户条件。刘玉霞上诉坚持在未清偿债务、消灭抵押权的情况下，主张薛志红配合其办理产权过户手续，本院难以支持。2019年6月28日，本院作出（2019）京03民终8561号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经核实，2015年3月25日，薛志红与第三人交通银行签订《个人最高额借款合同》一份，同时薛志红以本案诉争房屋为抵押物与第三人交通银行签订《最高额抵押合同（适用于额度合同）》一份，以此对前述借款合同进行担保，并进行了抵押权登记。经查证，第三人交通银行已取得编号为X京房他证通字第×号房屋他项权证书，该证书记载房屋他项权利人为第三人交通银行，他项权利种类为最高额抵押，抵押物即本案诉争房屋，债权数额为173万元，登记时间为2015年4月7日。经确认，至今薛志红在第三人交通银行处的借款本金尚有533753.68元未清偿（约定最后一期还款日为2025年4月29日），涉案房屋上设立的抵押登记亦未予清除，第三人交通银行对涉案诉争房屋享有的抵押权未消灭。在审理过程中，一审法院就第三人享有的抵押权及薛志红与第三人之间的借款事宜的处理问题进行了询问。刘玉霞表示，1.涉案房屋上设立的抵押权明显属于薛志红恶意设立，该行为不应得到保护，人民法院应当判决涉案房屋过户至刘玉霞或刘玉霞之子名下；2.第三人交通银行应当根据其与债务人或者抵押权负担人的借款合同或抵押合同处理相关事宜，维护其自身权益；3.本案诉讼，刘玉霞申请追加第三人交通银行参加诉讼目的之一即在于通过诉讼方式告知第三人交通银行案涉纠纷，以方便第三人交通银行维护其自身合法权益。第三人交通银行表示，不同意在抵押担保债务未得到清偿的情况下，变更产权登记人，刘玉霞的诉请及意见严重损害第三人利益，同时违反了法律法规的规定，不应得到支持。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，薛志红、刘玉霞双方就薛志红将涉案诉争房屋出售给刘玉霞一事达成了一致，签订了书面《协议书》，且涉案房屋早在房屋买卖合同签订以前即由出卖人薛志红交付买受人刘玉霞实际控制、使用，至2017年3月，买受人刘玉霞亦已按照合同约定付清了全部房款。根据审查，双方当事人就诉争房屋买卖事宜多次诉讼，亦形成了多份裁判文书。根据已经发生法律效力的裁判文书可以确定，涉案《协议书》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方应遵照履行。根据查明的事实，当前案涉房屋买卖合同履行状态、相关制约条件等基本情况与（2019）京03民终8561号案件处理时相比并未发生根本性变化，即涉案诉争房屋上至今仍存在抵押权，第三人交通银行享有的抵押权未消灭，即（2019）京03民终8561号确定的不具备过户条件情形未消失，故刘玉霞要求薛志红配合其办理过户的诉讼请求不能成立，案外人薛楠并非诉争房屋买卖合同的当时，其不享有合同权利，且涉案合同亦没有约定将涉案房屋过户至薛楠名下，故刘玉霞要求将涉案房屋过户至案外人薛楠名下的诉讼请求亦没有事实基础及法律依据，故，对刘玉霞的反诉请求一审法院不予支持。同时，根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当依法主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。（2019）京03民终8561号民事判决书本院认为部分已经明确写明，涉案房屋买卖合同经生效判决确认合法有效，并认定双方当事人应依约履行；在该案裁判时，薛志红在本案中所主张的限购政策、刘玉霞不具备购房资质等情形即已经客观存在，但该事由并未被（2019）京03民终8561号案件采纳、认定，故薛志红的该理由不能成立。据此，薛志红要求判决解除涉案房屋买卖合同并判决刘玉霞腾退交还涉案房屋的诉讼请求，依据不足、于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回薛志红的全部诉讼请求；二、驳回刘玉霞的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审中，刘玉霞称，因双方之间的亲属关系，故在2004年购买房屋时薛志红未要求刘玉霞一次性支付房款。刘玉霞的生活比较困难，薛志红同意刘玉霞每月支付1000元支付房款，一直履行到2017年3月付清。涉案房屋由刘玉霞一家五口作为唯一房屋居住，且薛志红的哥哥也就是刘玉霞的家属有间歇性精神病，刘玉霞需要时刻看护。限购政策出台时刘玉霞的房款支付了将近五分之四。刘玉霞在庭审中还主张，其正在依据父母投靠子女政策办理落户事宜，如获批准将具备北京市购房资格。本院认为，民事行为的实施不应违背诚实信用、公序良俗的原则。结合双方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为薛志红关于解除其与刘玉霞之间《协议书》及返还涉案房屋的诉请能否成立。根据已经查明的事实及生效判决认定内容，薛志红与刘玉霞在限购政策出台前已经订立房屋买卖合同并支付大部分购房款，且涉案房屋亦已交付给刘玉霞占有使用，刘玉霞一家亦以涉案房屋作为唯一住所居住使用多年，后双方就涉案房屋买卖合同履行问题多次诉讼。考虑到本案实际履行情况，解除合同会造成双方当事人利益明显失衡，同时基于诚实信用、公序良俗原则，一审法院对薛志红的本案诉请不予支持结果正确，本院予以维持。综上所述，薛志红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由薛志红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石 煜审 判 员  曹 炜审 判 员  蒋 巍二〇二〇年十二月三十一日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然