陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终14493号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路南段甲字**。法定代表人:段惠生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:党珊珊，女，汉族，1982年10月29日生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：唐向宇，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩彬，陕西丰瑞律师事务所实习律师。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称西水置业公司）因与被上诉人党珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员张伟独任审理，本案现已审理终结。西水置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回党珊珊在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由党珊珊承担。事实和理由：1、党珊珊至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其公司有权不向党珊珊交付房屋，且不构成违约，一审法院对其公司该抗辩意见未采纳错误，应予纠正。2、一审法院认定涉案房屋至今不具备法律规定的交付条件,系对法律规定和合同约定的"交房条件"的错误理解,二审中应予纠正。3、一审判决未予认定其公司与党珊珊协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。4、其公司一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误416天，但一审法院仅扣减了14天，实属错误。党珊珊辩称，1、涉案房屋是由于至今都未达到法定的交付条件，才构成逾期交房的事实，而逾期交房和其何时交纳住宅维修基金并无关联性，其在实际收房前即2018年4月4日交纳了住宅专项维修基金。2、合同约定，涉案房屋所在楼栋经验收合格即可交付买受人，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。从法律、行政法规来看，西水置业公司交付涉案房屋时未进行消防验收，属于《消防法》第13条规定的不得交付的法定情形，且房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，违反《建设工程质量管理条例》第49条的规定，故涉案房屋在未达到法定交付条件时，其有权拒绝接受房屋。3、西水置业公司认为双方协商一致延期交房的主张没有证据进行证明，其不予认可。4、西水置业公司认为涉案工程因不可抗力导致工期延误416天的主张没有法律依据。4、一审法院扣除了14天违约金的计算方式错误，其请求二审法院予以纠正。党珊珊向一审法院提出诉讼请求：1、判令西水置业公司支付其逾期交房违约金113805.4元；2、本案案件受理费由西水置业公司承担。一审法院经审理查明，2015年9月25日，党珊珊、西水置业公司签订合同登记号为Y15131628的《商品房买卖合同（预售）》，约定党珊珊购买西水置业公司开发的位于西安市高新区科技七路4号西水·水岸阳光1幢2单元8层20804号房屋，总价款805417元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同签订后，党珊珊依约向西水置业公司支付购房款，涉案房屋于2018年4月17日实际交接。另查，西水置业公司主张涉案房屋于2019年通过消防验收手续，但未向法庭提交相关证据，涉案涉房屋所在项目至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。另查，西水置业公司主张双方协商将交房时间变更为2017年8月，但未提交相关证据。西水置业公司另提交《政府治污减霾及异常天气等因素影响工期情况统计表》及相关文件一份，根据该表显示，党珊珊、西水置业公司签订合同后至房屋实际交付前，西水置业公司在冬防期内因排污减霾停工14天。一审法院认为，党珊珊、西水置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现党珊珊已向西水置业公司履行了支付购房款的义务，西水置业公司应按合同约定时间向党珊珊交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，西水置业公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于西水置业公司辩称违约金约定过高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水置业公司原因案涉房屋至今未达到交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。对于西水置业公司主张因不可抗力导致施工延迟416天一节，除党珊珊、西水置业公司签订合同后至交房前，因冬防期政府排污减霾要求导致的停工14天外，其余部分无事实及法律依据，法院不予支持。西水置业公司另主张双方协商将交房时间变更至2017年8月，但未提交相关证据，法院不予采信。故西水置业公司应向党珊珊支付自2017年1月1日起至2018年4月17日期间共计457天的违约金（扣减排污减霾工期延误14天），计算为36807.56元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、西水置业公司于本判决生效后十日内向党珊珊支付逾期交房违约金36807.56元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回党珊珊的其余诉讼请求;本案案件受理费2576元，减半后1288元由西水置业公司承担，因党珊珊已预交，西水置业公司应于本判决生效之日起十日内向党珊珊支付。二审经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，党珊珊依照合同约定支付了购房款，而西水置业公司未在2016年12月31日前向买受人交付涉案房屋，其应当承担违约责任。西水置业公司上诉称，因党珊珊未及时缴纳首期房屋专项维修资金，其有权不向党珊珊交付房屋且不构成违约。本院认为，首期房屋专项维修资金系党珊珊需向相关房屋管理部门交付的款项，党珊珊未及时交付，该事项不构成西水置业公司基于房屋买卖关系对迟延交付房屋违约责任抗辩的正当理由，其主张的合同履行顺序抗辩权亦不能成立，故本院不予采信。西水置业公司主张其迟延交付房屋系案涉工程因不可抗力因素导致的。本院认为，不可抗力应指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中，西水置业公司作为专业的房地产开发公司，在预估工期时对可能的恶劣天气原因导致无法持续施工的风险应当是能够预见的，因工期预算不适当、不充分导致的工期延误的商业风险，应由西水置业公司自行承担。西水置业公司关于其与党珊珊就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，本院不予采信。关于逾期交房违约责任一节，西水置业公司实际交房日期为2018年4月17日，原审法院认定西水置业公司应向党珊珊支付2017年1月1日至2018年4月17日止的逾期交房违约金36807.56元，并无不当。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2576元，西安西水置业有限公司已预交，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张伟二〇二〇年十二月八日书记员  袁萱