江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6544号上诉人（原审原告）：国峰置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥开发区光明路南侧，统一社会信用代码9132058378127365X9。法定代表人：周桂如,该公司董事长。委托诉讼代理人:韩玲,女,该公司法务。被上诉人（原审被告）：桂万银，男，1981年12月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。上诉人国峰置业（昆山）有限公司（以下简称国峰公司）因与被上诉人桂万银房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初3861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人国峰公司上诉请求：撤销原审判决第四、五、六项并改判支持国峰公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.合同第十八条第二款约定如承租人未按约支付租金、物业费等，出租方有权没收各种保证金，且需赔偿出租方中介费损失，并需赔偿六个月租金作为空置费损失。因此，一审认为我方主张的租金、物业费、电费的滞纳金以及空置费损失已在保证金中予以处理，故未予支持，该判决是错误的，未充分考虑我方的实际损失。2.一审认为我方未提供证据证明实际支付了中介费，故未支持我方中介费主张。事实上，虽我方暂未支付中介费，但居间服务已经完成，尚未支付不等同于无需支付，故本案应判决支持我方的中介费损失主张。桂万银未作答辩。国峰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除合同编号为KB-C004-GY-19073103的《昆山市房屋租赁合同》；2.请求判令国峰公司没收桂万银支付的保证金13500元；3.请求判令桂万银支付截止到起诉之日起拖欠的电费及电费的滞纳金合计2958.01元(电费欠缴金额454元、截止到2020年1月10日的欠缴电费滞纳金77.64元)；4.请求判令桂万银承担2019年12月1日至法院判决解除合同时的租金及滞纳金(租金8100元，暂计至2020年2月29日；滞纳金9720元，暂计至2020年1月10日)；物业管理费及滞纳金(物业费5400元，暂计至2020年2月29日；滞纳金6480元，暂计至2020年1月10日)；5.请求判令桂万银撤空并返还房屋及房屋钥匙，将房屋恢复原状；并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费(按照两倍租金和物业费每月计算)；6.请求法院判令桂万银支付租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)；7.请求判令桂万银支付国峰公司因出租涉案房屋支付的中介费损失人民币3783.3元；8.桂万银承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，国峰公司明确第三项诉讼请求：判令桂万银支付电费金额为454元以及滞纳金是77.64元（滞纳金暂计算至2020年1月10日，要求计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实如下:2019年8月1日，国峰公司（出租方、甲方）与桂万银（承租方、乙方）签订《昆山巿房屋租赁合同》，合同编号：KB-C004-GY-19073103，甲方预租给乙方的房屋座落在本市。该房屋签约面积为119.26平方米，房屋用途为办公。甲方于2019年8月4日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年8月4日起至2020年8月3日止。该房屋每日每平方米签约面积租金为0.74元，月租金总计为2700元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（一）…(六)乙方逾期不支付租金累计超过拾伍日的。同日，双方签订《补充条款》，约定乙方目前须就该房屋向甲方支付的每月每平方米租赁面积物业管理费为15.09元，该房屋的月物业管理费总计为1800元。乙方在收到物业公司收费通知后的10日内将上一个月的水、电等能源费用交物业公司代为缴纳。若乙方未按规定支付水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的3%交纳违约金；若逾期超过30天的，甲、乙双方同意根据本补充条款第六条2的约定执行。第六条保证金1、为保证合同的执行，乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于该房屋的三个月租金的保证金，计8100元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金，现时为人民币5400元。保证金不计算利息。2、甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和物业管理、水、电、燃气、通讯等费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。若乙方逾期补足的，应向甲方交纳违约金，每逾期一天，则应按日交纳上述费用的3%支付违约金。第七条租金、物业管理费、及其它费用、款项的支付办法1、租金和物业管理费以三个月为一个计费期。首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付；即乙方应于签订本合同三日内向甲方支付2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金人民币10585.48元和2019年8月4日至2019年11月30日期间的物业管理费7056.99元。除首期租金和物业管理费外，乙方应在每期1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费。4、若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的百分之三(3%)作为滞纳金且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止。乙方付款时甲方有权优先收取已发生之滞纳金，若逾期超过5天的，甲方有权停止水、电、燃气及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。若逾期超过三次的，甲方有权提前终止合同，并追究乙方违约责任。租赁期届满或提前终止时，乙方应按补充条款第十七条之规定将该房屋恢复原状(除非甲方书面同意全部或部分保留)，并向甲方办理交接手续。因乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过十五天，甲方另有权经书面通知乙方终止合同，届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外，甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)。根据合同租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外)，将该房屋恢复至附件所列的现有装修及设施状况并归还若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权在该期限后收回并进入该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理。甲方有权自行完成该等恢复原状丶拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由乙方承担。若乙方未按规定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日为止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期内的租金和使用该房屋所发生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失。但此等租金、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。如合同终止乙方不配合将甲方物业清空并恢复原状的，甲方无需经过提存公证等手续·即可处置变卖乙方遗留在甲方物业的所有物品(包括并不限于装修设施等)：且清理物业并恢复原状的所有费用由乙方承担，乙方在任何时候均不得向甲方提供任何赔偿。若乙方未按本合同的约定按时足额向甲方支付租金、物业管理费、水费、电费等能源费用，甲方有权终止本合同，并有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，乙方全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费，乙方应向甲方支付六个月的租金做为空置费损失。另国峰公司提供其与昆山金恒房产经纪有限公司签订的《招商代理协议》，证明国峰公司就位于昆山市的建滔广场委托经纪公司为本项目租赁招商代理，国峰公司支付其佣金，佣金标准为租赁期第一年平均净月租金，庭审中国峰公司陈述涉案房屋的佣金为3783.3元尚在审批过程中，尚未实际支付。另国峰公司提供花桥建滔公寓中介带看报备单，证明双方当事人通过昆山金恒房产经纪有限公司居间介绍，带看涉案房屋。庭审中，国峰公司陈述桂万银共计支付了租赁保证金8100元，物业费保证金5400元，2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金10585.48元，2019年8月4日至2019年11月30日期间的物业管理费7056.99元以及一笔500元款项，其余未再支付任何款项。另国峰公司提供2020年1月2日的履约联系函要求桂万银缴纳租金、物业费、电费以及相应的滞纳金，但国峰公司未能举证该材料送达至桂万银。另国峰公司提供江苏省电力有限公司加盖的公章的电费清单，其中载明涉案房屋于2019年9月-2020年1月的电费分别为30元、38元、103元、313元、214元。另查明，桂万银曾于2019年8月26日书写起诉状诉至一审法院，要求国峰公司返还租金、保证金、水、电费以及违约金，事实部分桂万银陈述其承租了涉案房屋，并于2019年8月4日入住涉案房屋，后国峰公司多次联系桂万银称涉案房屋已出售，要求桂万银换房，桂万银提出退场要求国峰公司返还已交费用。对此桂万银国峰公司称，当时系公司人员失误，误以为涉案房屋已出售，故联系桂万银要求更换房屋，但后期查明涉案房屋并未出售，后交由桂万银继续使用，为此国峰公司提供了涉案房屋的电费明细用以印证桂万银在继续使用房屋且涉案房屋内仍有桂万银的物品在内，但桂万银未支付后期费用，故国峰公司起诉至法院，提起上述诉请。庭审中，国峰公司陈述桂万银并未将涉案房屋交付给国峰公司。另一审法院于2020年4月7日向国峰公司释明，根据国峰公司陈述，合同已无继续履行的可能，要求国峰公司为避免损失的扩大在一个月内对涉案房屋进行清理，但国峰公司未在上述时间进行清理。上述事实，有《昆山巿房屋租赁合同》、《补充条款》、《招商代理协议》、报备单、增值税专用、询问笔录以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，国峰公司与桂万银之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同的约定租赁期自2019年8月4日起至2020年8月3日止，租金和物业管理费以三个月为一个计费期，除首期租金和物业管理费外，承租方应在每期1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费，现桂万银仅支付了2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金人民币10585.48元和2019年8月4日至2019年11月30日期间的物业管理费7056.99元，根据国峰公司提供的电费明细可知，桂万银在2019年11月30日后仍在继续使用涉案房屋，故桂万银应支付相应的租金以及物业费用，但桂万银未按约支付，其行为构成违约，国峰公司根据合同约定享有解除权，现国峰公司起诉至一审法院要求解除涉案租赁合同，本案应诉材料于2020年3月24日视为送达，故国峰公司要求解除合同的通知于该日宋丹，涉案租赁合同于2020年3月24日解除。根据合同约定，桂万银应于2019年12月1日支付国峰公司2019年12月1日至2020年2月29日的租金8100元，于2020年3月1日支付国峰公司2020年3月1日至2020年3月24日的租金为2206.31元（0.74×119.26×25），综上桂万银应支付国峰公司租金共计10306.31元。合同解除后，桂万银应根据合同约定及时腾空涉案房屋并将房屋交付给国峰公司，但桂万银并未妥善履行承租人的义务，故桂万银作为承租人对于损失的发生负有过错。对于出租人而言，出租人亦负有采取积极措施防止损失扩大的义务，经一审法院释明合同已无法继续履行要求国峰公司在2020年5月7日前自行腾退涉案房屋的情形，国峰公司仍未采取措施防止损失扩大，故对于2020年5月7日之后的占有使用费一审法院不予支持。对于2020年3月25日至2020年5月7日占有使用费，因国峰公司未能举证证明涉案房屋在占有使用期间存在其他损失以及租金发生变动，故一审法院按参照租金标准计算占有使用费为3883.11元（0.74×119.26×44）。关于物业费，合同约定的每月每平方米租赁面积物业管理费为15.09元，每月为1800元，一审法院支持2019年12月1日至2020年5月7日的物业费，其中桂万银应于2019年12月1日支付国峰公司2019年12月1日至2020年2月29日的物业费5400元；桂万银应于2020年3月1日支付国峰公司2020年3月1日至2020年5月7日的物业费为4023.29元（15.09×119.26×12÷365×68）；综上，桂万银应支付国峰公司物业费共计9423.29元。关于电费，国峰公司主张454元，有国峰公司提供的电费清单予以印证，一审法院予以支持。关于保证金共计13500元，国峰公司主张桂万银未按约定支付相应款项，根据合同约定应没收桂万银交付的保证金，一审法院根据合同约定租赁期限、逾期付款的违约约定以及因桂万银违约导致合同提前解除给国峰公司造成的空置费用等实际损失兼顾对桂万银违约行为的惩罚性以及国峰公司负有采取积极措施防止损失扩大的义务，一审法院酌定没收保证金7000元，余款应予以抵扣。关于国峰公司主张的租金、物业费、电费滞纳金以及空置费已在保证金中进行处理，一审法院不再重复支持。关于国峰公司主张的中介费，国峰公司未能提供证据证明其实际支付了该款项，另即使客观存在本案亦已支持了接近租赁期限的相关费用，居间服务的目的也已实现，并未给国峰公司造成损失，故对于中介费一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、国峰置业（昆山）有限公司于2019年8月1日与桂万银签订的《昆山巿房屋租赁合同》、《补充条款》于2020年3月24日解除；二、桂万银于判决生效后十日内将位于江苏省昆山市1号楼2307室房屋腾退返还给国峰置业（昆山）有限公司；三、桂万银于判决生效后十日内支付国峰置业（昆山）有限公司剩余租金10306.31元、占有使用费3883.11元、物业费9423.29元以及电费454元，共计24066.71元，扣除桂万银已支付的500元，仍需支付23566.71元；四、国峰置业（昆山）有限公司返还桂万银保证金6500元；五、上述第三项、第四项两相折抵后，桂万银于判决生效后十日内仍应支付国峰置业（昆山）有限公司款项共计17066.71元；六、驳回国峰置业（昆山）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1048元，减半收取524元，由桂万银负担114元，国峰置业（昆山）有限公司负担410元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中当事人未提交新证据。本院认为，桂万银与国峰公司成立房屋租赁合同关系。桂万银未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定租期为2019年8月4日至2020年8月3日，租金每三个月支付一次。现桂万银仅支付至2019年11月30日的租金，其后未支付租金超过一个月，国峰公司依照合同约定享有合同解除权。国峰公司提起本案诉讼要求解除合同，应诉材料于2020年3月24日送达，一审认定合同解除日为2020年3月24日正确。据此，桂万银仍需支付2019年12月1日至2020年3月24日期间的租金10306.31元，一审对此认定亦无不当。合同解除后，一审给予国峰公司合理的腾退时间为截止2020年5月7日，一审参照租金标准判决由桂万银需支付2020年3月25日至2020年5月7日期间的占有使用费3883.11元正确。根据合同约定，桂万银需支付国峰公司2019年12月1日至2020年5月7日期间的物业费9423.29元，还需支付欠付电费454元。上述费用共计24066.71元（10306.31元+3883.11元+9423.29元+454元），扣除已付500元，桂万银仍需向国峰公司支付欠付租金、物业费、占有使用费及电费23566.71元。合同约定租金和物业管理费以三个月为一个计费期，除首期租金和物业管理费外，承租方应在每期1号交纳下一个计费期的租金和物业管理费，第二期租金及物业费应当在2019年11月1日缴纳，现桂万银仅支付了2019年8月4日至2019年11月30日期间的租金和物业费。合同约定承租人未按期缴纳租金、物业费及水电费的，每逾期一天按照欠缴金额的3%支付滞纳金，上述约定均系合同对于承租人逾期支付租金、物业费及水电费作出的违约金约定，该约定明显过高，虽桂万银在本案中一、二审均为到庭提出抗辩，但基于诚实信用原则和公平原则，本院依职权调整该项违约金为以欠付费用23566.71元为本金，自2019年11月1日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际支付之日止的违约金。因合同提前解除，导致国峰公司存在房屋空置损失，根据本案租赁的租赁期限、当事人的违约情形，结合国峰公司已经没收租金和物业管理费保证金的事实，本院酌定该项损失为三个月租金8100元。另，双方当事人成立租赁合同关系并实际履行合同，桂万银亦已因其违约行为承担了上述违约责任，国峰公司的损失已得到弥补，其主张的中介费损失本院不予支持。综上，国峰公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初3861号民事判决第一、二、三项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初3861号民事判决第四、五、六项；三、桂万银于本判决生效之日起十日内向国峰置业（昆山）有限公司支付逾期付款违约金（以23566.71元为本金，自2019年11月1日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至实际支付之日止）；四、桂万银于本判决生效之日起十日内向国峰置业（昆山）有限公司支付房屋空置损失8100元；五、桂万银已支付的租金保证金、物业费保证金共计13500元归国峰置业（昆山）有限公司所有；六、驳回国峰置业（昆山）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1048元，减半收取524元，由桂万银负担374元，国峰置业（昆山）有限公司负担150元；二审案件受理费1048元，由桂万银负担748元，国峰置业（昆山）有限公司负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾二〇二〇年十二月三十日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。