重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初4319号原告：王宗斌，男，1975年1月19日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭，重庆浩志律师事务所律师。原告王宗斌与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司(以下简称圣贤鼎公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宗斌、被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宗斌向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告继续履行2016年12月17日与原告签订的《商品房买卖合同》，并将房屋产权证交付给原告；2.请求人民法院判决被告按照《商品房买卖合同》约定支付逾期办理产权证的违约金43199.86元(2019年7月24日至2020年11月20日，476天)；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年12月17日，原、被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：CQ-319-00×××376)，约定:“房屋坐落于巫溪县马镇坝逸美兴悦小区×××号，房屋建筑面积126.05平方米，单价3600元/平方米，总价款453780.00元，交房期限为2017年9月30日前。第13条第2款预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记爱理单。”被告于2017年11月25日将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的本商品房交付原告，同时向原告收取了办理《房地产权证》的相关资料费和税费。被告于2019年5月24日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告至2020年11月20日才为原告办理《房地产权证》申请，至今未交付原告。该合同第十三条第4款约定:“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理:(2)逾期180日后甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金。”综上，被告的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》约定及《合同法》、《商品房买卖司法解释》之规定，特提起诉讼，请求依法判决。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称，原告所涉房屋已于2019年5月24日取得备案登记证，于2020年11月18日取得不动产受理通知单。针对诉讼请求部分，起算时间应为原告所涉房屋取得竣工备案登记之日往后60天，截止时间为原告所涉房屋取得不动产受理通知单之日止即2020年11月18日。针对违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及违约金以补偿为主，惩罚为辅的原则，请求贵院予以下调。经审理查明，2016年12月17日，原告(乙方)与被告（甲方）就其预售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×××号的房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为453780.00元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，双方签订《巫溪县逸美兴悦住宅小区（商品房买卖合同）补充协议》，补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。合同签订后，原告已按约定付清房款。另查明，2016年12月14日被告代收大修基金7563.00元、登记费160.00元；2017年7月19日原告缴纳房屋契税9075.60元。案涉房屋于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证，于2020年11月18日取得不动产登记受理通知单。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦住宅小区(商品房买卖合同)补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。依照原、被告签订的《重庆市商品房屋买卖合同》第七条第（一）款第2项约定，虽然被告于2019年5月24日前将案涉房屋已交付给原告，但被告的交房行为在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2019年5月24日才符合合同的约定。被告在房屋交付后，应于房屋交付之日起60日之内向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得受理单，即应于2019年5月24日后的60日内向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告于2020年11月18日才取得涉案房屋的《巫溪县规划和自然资源局不动产登记受理通知单》，现被告已逾期且超过180日，构成违约，应承担相应的违约责任。即被告应从2019年7月24日起至2020年11月18日止（计483天）按日万分之二向原告支付逾期办证违约金。现被告要求降低违约金标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。虽然被告在办证过程中存在逾期办证的违约行为，但双方均未举示因被告逾期办证给原告造成何种损失及损失大小的证据，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，其违约金酌定以原告已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即：453780.00元×0.00006元／天×483天=13150.54元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告王宗斌与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于2016年12月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》继续履行；二、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告王宗斌逾期办理产权证的违约金13150.54元;三、驳回原告王宗斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440.00元，由原告王宗斌负担306.00元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担134.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 卢 平二〇二〇年十二月二十四日书记员 潘宗云