重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14681号 原告：焦晓彤，男，汉族，1998年8月18日出生，住河北省保定市曲阳县。 委托诉讼代理人：黄映，重庆信豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺青青，重庆信豪律师事务所律师。 被告：重庆市利琪投资咨询有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道科技产业园兴科路金佳步行街**1-2-1，统一社会信用代码91500112597996233D。 法定代表人：谢廷华，执行董事。 委托诉讼代理人：黄健，重庆博焕律师事务所律师。 原告焦晓彤与被告重庆市利琪投资咨询有限公司（以下简称利琪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦晓彤的委托诉讼代理人黄映、贺青青，被告利琪公司的委托诉讼代理人黄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告焦晓彤向本院提出诉讼请求：1.判决《商业门面租赁合同》于2020年7月6日（利琪公司收到法院送达的起诉状副本之日）解除；2.判决利琪公司立即将重庆市北部新区×路×号附×号的商业门面交还给焦晓彤；3.判决利琪公司向焦晓彤支付2020年1月1日至2020年7月6日的租金44157.07元；4.判决利琪公司向焦晓彤支付房屋占用损失（参照市场租金的标准即一楼100元/平方米、二楼80元/平方米，自2020年7月7日起计算至房屋交付之日止）；5.判决利琪公司向焦晓彤支付因逾期支付租金产生的违约金（以欠付租金20724元为基数，从2020年1月11日起，按照每日0.3%的标准计算至付清之日止；以欠付租金13425.2元为基数，自2020年4月11日起，按照每日0.3%的标准计算至付清之日止）；6.判决利琪公司向焦晓彤支付违约金73782.48元[（78.74平方米×31元/平方米+185.38平方米×20元/平方米）×12个月，依据租赁合同第8.2条的约定计算]；本案诉讼费由利琪公司承担。事实和理由：2013年6月30日，利琪公司与重庆首金房地产开发有限公司（以下简称首金公司）签订《商业门面租赁合同》。合同约定：利琪公司承租首金公司所有的位于重庆市北部新区×路×号附×号的商业门面（以下简称案涉房屋）；租期自2014年1月1日至2023年12月31日；租金按季支付，承租人应于每季度第一个月10日前支付租金，逾期支付的，承租人应按照应付未付租金的日千分之三向出租人支付违约金至付清之日止；若承租人逾期不支付租金累计超过30日，出租人有权解除合同，违约方应按起租年度租金向守约方支付违约金。2019年12月27日，焦晓彤与首金公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定焦晓彤购买案涉房屋，受让《商业门面租赁合同》约定全部权利和义务，《商业门面租赁合同》约定的租金，自补充协议签订且焦晓彤付清全部房价款之日（含当日，不足月部分按当月自然天数折算租金）前的由首金公司收取，其后的租金由焦晓彤自行收取。焦晓彤于2019年12月27日付清了全部房价款，并于2019年12月29日办理了过户登记。焦晓彤受让案涉商业门面后，利琪公司应按照《商业门面租赁合同》的约定向焦晓彤支付租金，但经焦晓彤多次催收，利琪公司仍未支付租金，故焦晓彤提起本案诉讼。 被告利琪公司辩称，1.利琪公司认可于2020年7月6日收到法院送达的焦晓彤的起诉状副本。2.利琪公司于2013年6月30日与首金公司签订商业门面租赁合同，但合同约定的标的物是北部新区经开园×路×号附×至×号门面，建筑面积2252.78平方米，仅约定房屋分一楼和二楼，一楼面积为935.61平方米、二楼面积为1317.7平方米，未明确区分各个门面号的具体面积，焦晓彤诉称的其与首金公司订立商品房买卖合同及补充协议，以及焦晓彤支付房款、办理过户登记的情况，利琪公司并不知情。截至本案庭审，焦晓彤、利琪公司及首金公司未签订合同权利义务部分转让的合同，未形成共同的意思表示。3.根据合同约定及支付惯例，利琪公司一直是按照整个合同的总租金金额进行支付，无法区分各个门面的租金金额。2020年1月1日前，利琪公司均严格履行合同，从未出现拖欠。2020年1月1日至2020年6月30日期间，按合同约定利琪公司应分别于2020年1月10日前和2020年4月10日前分两次各支付3个月租金，利琪公司在2019年12月30日已经提前将包括案涉标的物在内的3个月全部租金186564.71元支付给了首金公司，在该期间因为疫情以及疫情防控措施的影响，无营业收入，首金公司是做出租经营用房的国有企业，负有对承租人减免3个月租金的义务，因此利琪公司在2020年6月30日之前的租金并没有拖欠。利琪公司因疫情影响及营业不正常，确实没有收到相关的文书及资料，在2020年7月初的时候通过友邻的门面才知晓房屋转让的事实，利琪公司知道后也不是不同意合同的部分转让，但因合同是整租合同，一楼和二楼的单价也不同，利琪公司不知道如何区分租金、保证金，以及房屋维修的权利义务从何时在首金公司与新产权人之间进行分割，利琪公司也联系了首金公司，要求签订三方协议，明确合同转让的具体明细，但首金公司只给利琪公司一个载明有联系方式的打印件，让利琪公司自己去核实，利琪公司就转而联系新产权人，希望新产权人提供买卖合同、房产证、确认按什么面积计算以及准确的银行账户，有部分产权人予以配合，但焦晓彤没有提供，只用手写了一个面积，然后发了张照片给利琪公司，所以在支付第三季度的租金时利琪公司交给首金公司一部分，预留了一部分，目前还不知道预留的部分与新产权人应收的金额是否完全吻合，原因是首金公司除了卖给了焦晓彤，还卖给了类似于焦晓彤的其他购房人。综上，利琪公司实际上并无违约行为，请求驳回焦晓彤的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，以首金公司为甲方，利琪公司为乙方，双方签订《商业租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在重庆北部新区经开园×路×号，经双方确认的出租建筑面积为2252.78平方米，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。合同第4.1条约定：2014年1月1日至2017年3月31日租金为0，2017年4月1日至2018年3月31日租金为一楼每月31元/平方米（一楼建筑面积935.61平方米），二楼每月20元/平方米（二楼建筑面积1317.17平方米），随后租金逐年递增6%，2019年4月1日至2020年3月31日一楼、二楼月租金标准分别为34.83元/平方米、22.47元/平方米，2020年4月1日至2021年3月31日一楼、二楼月租金标准分别为36.92元/平方米、23.82元/平方米。合同第4.2条约定：乙方按季度支付租金，乙方应于每季度第一个月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，乙方需按应付未付租金的日千分之三向甲方支付违约金。合同第8.2条约定：乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知解除本合同，违反合同的一方向另一方按起租年度租金支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿给对方造成的损失。 2019年8月10日，首金公司向利琪公司工商登记地邮寄《关于出售重庆北部新区经开园×路×号部分商业用房的通知》，载明其将出售×路×号商业用房，若利琪公司主张优先购买权应书面通知首金公司。该通知附有“商业用房承租人重庆利琪投资咨询有限公司房号及售价表”，列明了附×号至×号房屋具体的套内面积及建筑面积等，但未列明附×号的层数及每层的面积。该邮件经查询于2019年8月11日由他人代收。利琪公司认可其实际地址就是工商登记地址，但称其未收到该通知。 2019年8月22日，利琪公司出具《放弃优先购买权承诺书》，载明其已接到首金公司将其承租的重庆北部新区经开园×路×号附×号至附×号商业出售给第三人的通知，利琪公司放弃对该房屋的优先购买权。 2019年12月27日，以首金公司为甲方（卖方），焦晓彤为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆北部新区×路×号附×号房屋出售给乙方，房屋名义层为1、2层，建筑面积264.12平方米，套内建筑面积238.49平方米，总成交金额为3327910.92元。合同后附的《房屋面积分户汇总表》载明商铺30（跃1）建筑面积78.74平方米。商铺30（跃2）建筑面积185.38平方米。同日，以首金公司为甲方（出卖人），焦晓彤为乙方（买受人），双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定将利琪公司与首金公司于2013年6月30日就案涉房屋签订的《商业门面租赁合同》作为本协议附件；本补充协议签订前乙方付清全部房价款之日（含当日，不足部分按当月自然天数折算租金）前的租金由甲方收取，本补充协议签订且乙方付清全部房价款之日后的由乙方自行收取。同日，首金公司就案涉房屋购房款向焦晓彤开具发票，金额共计3327910.92元。 2019年12月30日，利琪公司向首金公司转账186564.71元，交易备注为“门面租金四季度”。利琪公司称因租赁合同约定免租期后当年的4月1日至次年的3月31日为一个合同年度，所以该租金系2020年1月1日至2020年3月31日的租金。 2019年12月31日，焦晓彤取得案涉房屋房地产权证。 2020年1月3日，首金公司向利琪公司工商登记地邮寄《关于变更重庆北部新区经开园×路×号部分商业用房产权人及租金、租赁保证金交纳方式的通知》，载明利琪公司租赁的房屋部分产权人已经发生变更，请利琪公司及时与新产权人联系，重新签订租赁合同并按照新产权人提供的交纳方式向其交纳租赁保证金和租金，该通知还载明附×号、附×号新产权人为焦晓彤，并列明了焦晓彤的联系电话。该邮件经查询于2020年1月4日由“他人代收”。首金公司另拍摄照片一张，显示该通知张贴于案涉房屋门口的墙上，旁边有人手持2020年1月8日人民日报一份。利琪公司称其未收到该通知，照片也没有看到，因为现场经营的是次承租人。 2020年5月3日，首金公司向利琪公司工商注册地邮寄物品一份，邮单封面显示邮寄物品为《关于重庆北部新区×路×号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》，该邮件显示于2020年5月4日由“他人代收”。焦晓彤持有《关于重庆北部新区×路×号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》复印件一份，载明首金公司于2019年12月29日收到利琪公司缴纳的重庆北部新区经开园×路×号商业用房的租金186564.71元，因其中附×号门面首金公司于2019年12月31日前已经售卖，同时附×号门面首金公司于4月29日前售卖，根据双方租赁合同的约定，利琪公司2020年一季度及二季度应缴租金合计为222232.36元，实缴租金抵扣应缴租金后，尚有35667.55元租金欠缴；请利琪公司知悉，根据重庆财政局、重庆国资委发布的《关于贯彻落实疫情期间减免租金有关事宜的通知》及《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发[2020]7号文减免中小微企业房租的通知》之规定，首金公司并不属于减免租金的主体范围内，利琪公司应当按《商业门面租赁合同》约定租金标准及时缴纳租金。该函件后附利琪公司2020年1月1日至2020年4月30日租金明细表复印件一份，显示利琪公司租赁的所有门面2020年1月1日至2020年4月30日应向首金公司支付租金共计222232.26元，其中案涉房屋该期间租金为0。利琪公司称对于通知函和租金明细表的真实性有异议，因为其经营不正常，确实未能收到相关函件。 2020年5月14日，焦晓彤向利琪公司工商登记地邮寄《催收租金的通知函》，载明焦晓彤已于2019年12月27日从首金公司购买了案涉房屋，但利琪公司一直未与焦晓彤联系也未支付租金，焦晓彤要求利琪公司严格按照《商业门面租赁合同》的约定向焦晓彤缴纳租金，并附焦晓彤的收款账号及联系电话。该邮件经查询于2020年5月15日由“他人代收”。该通知另张贴在案涉房屋的门口。利琪公司称因为疫情和房屋由次承租人经营的原因，所以其未收到该通知函，也没有看到照片。 2020年7月15日，利琪公司向首金公司转账89343.92元，交易备注为“利琪公司结清9月30日前租金”。利琪公司称该89343.92元是按照首金公司要求支付的，因为首金公司的房屋陆续在出售，具体的数据计算及分割尚未核对清楚，但因约定的付款期限已到，利琪公司只好先按该款项付款。 另查明，2019年12月27日，焦晓彤与首金公司就重庆市北部新区×路×号附35号另签订《重庆市商品房买卖合同》，约定总成交金额为2512691.38元。该合同所附的房屋面积分户汇总表载明商铺35（跃1）建筑面积73.09平方米，商铺35（跃2）建筑面积126.33平方米。同日，以首金公司为甲方（出卖人），焦晓彤为乙方（买受人），双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定将利琪公司与首金公司于2013年6月30日签订的《商业门面租赁合同》作为本协议附件；本补充协议签订前乙方付清全部房价款之日（含当日，不足部分按当月自然天数折算租金）前的租金由甲方收取，本补充协议签订且乙方付清全部房价款之日后的由乙方自行收取。同日，首金公司就案涉房屋购房款向焦晓彤开具发票三张，金额共计2512691.38元。 2020年7月28日本案第一次庭审后，利琪公司于2020年8月2日向焦晓彤支付租金77444.84元。2020年10月9日，利琪公司向焦晓彤支付租金39091.47元。利琪公司称77444.84元是其在第一次庭审知道焦晓彤购房信息后支付的附×号、附×号两个房屋2020年1月、5月至9月的租金，39091.47元是两个房屋2020年10月1日至2020年12月31日的租金。焦晓彤称其不清楚前述两笔款项的性质。 还查明，首金公司的股东系北京首钢房地产开发有限公司，北京首钢房地产开发有限公司的股东系首钢集团有限公司，首钢集团有限公司的股东系北京国有资本经营管理中心，北京国有资本经营管理中心的股东系北京市人民政府国有资产监督管理委员会。 庭审中，利琪公司举示短信、微信聊天记录复印件，称系利琪公司员工与焦晓彤的聊天记录。短信聊天记录显示“利琪公司员工”于2020年7月6日通知“焦晓彤”需要双方及首金公司签署权利义务转让协议，明确何时该向焦晓彤转款、面积及单价。微信聊天记录载明2020年7月7日双方添加了微信好友，“利琪公司员工”称“终于联系上你们了，麻烦你把合同付清全款日期、合同面积给我，如果一个门牌号涉及一二楼，需明确一二楼分别是多大面积，我们签订的合同中无门牌号面积”；“焦晓彤”将手写的载明一、二楼面积的照片发给“利琪公司员工”并告知其签合同及交完款的时间；“利琪公司员工”称其无法核对，首金公司不配合，要求将合同涉及面积的部分、房产证及发票发过来；“焦晓彤”称其关心的只有租金，利琪公司需要的都已经提供了，所有材料开发商说也给了利琪公司，有利琪公司的签收；“利琪公司员工”称其未收到任何信息，还称其已经交了2020年3个月租金，目前在等首金公司的免租政策，等到焦晓彤确认后2020年7月起的租金会按焦晓彤提供的收款账户支付；“焦晓彤”未予回复。焦晓彤对该组证据真实性不予认可。 利琪公司举示合同权利义务部分转让确认单一组，拟证明与焦晓彤类似的新产权人在2020年7月前后均配合办理了转让手续。焦晓彤对其真实性不予认可。 利琪公司举示照片打印件一张，内容为一张表格，载明焦晓彤系附30、35号产权人及其联系电话。利琪公司称其多次联系首金公司办理转让的事宜，但首金公司不配合，只在2020年7月上半月给了利琪公司该表格，让利琪公司自行核实。焦晓彤对其真实性不予认可。 焦晓彤陈述：首金公司未告知焦晓彤利琪公司缴纳租金到什么时候，也没有承诺将其多收取的租金给焦晓彤。 利琪公司陈述：利琪公司与首金公司就疫情减免3个月租金协商过，首金公司称北京总部对此没有批下来，但利琪公司认为根据文件规定其享有3个月免除租金的权利。 利琪公司在本案审理过程中向本院出具情况说明一份，载明从利于案件处理的角度，2020年2月1日至2020年4月30日期间，焦晓彤受让租赁部分对应的合同租金，扣除受疫情及疫情防控措施影响可以减免的部分，可由法院裁决利琪公司支付，利琪公司已向首金公司支付的焦晓彤受让部分的租金，利琪公司自行与首金公司处理。 上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、商业门面租赁合同、发票、不动产权证、承诺书、函件、送达回执、照片、企业信息、转账记录等证据在案为证，足以认定。 本院认为，首金公司与利琪公司签订的《商业门面租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。焦晓彤在租赁合同期限内购买了案涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，该合同对于焦晓彤及利琪公司继续有效。 关于利琪公司应付租金的问题。2020年8月2日，利琪公司向焦晓彤支付租金77444.84元，利琪公司称77444.84元是其在第一次庭审知道焦晓彤购房信息后支付的附×号、附×号两个房屋2020年1月、5月至9月的租金，按照《商业门面租赁合同》约定的租金标准计算，附×号、附×号2020年1月、5月至9月租金为77444.81元[34.83元/平方米×73.09平方米+22.47元/平方米×126.33平方米+34.83元/平方米×78.74平方米+22.47元/平方米×185.38平方米+(36.92元/平方米×73.09平方米+23.82元/平方米×126.33平方米+36.92元/平方米×78.74平方米+23.82元/平方米×185.38平方米)×5个月],利琪公司关于77444.84元的组成的陈述具有合同依据，本院予以支持。2020年10月9日，利琪公司向焦晓彤支付租金39091.47元，利琪公司称39091.47元是附×号、附×号2020年10月1日至2020年12月31日的租金，按照《商业门面租赁合同》约定的租金标准计算，附×号、附×号2020年10月1日至2020年12月31日的租金为39091.47元[(36.92元/平方米×73.09平方米+23.82元/平方米×126.33平方米+36.92元/平方米×78.74平方米+23.82元/平方米×185.38平方米)×3个月]。利琪公司关于39091.47元的组成的陈述具有合同依据，本院予以支持。据此，利琪公司就案涉×号房屋已经足额向焦晓彤支付了2020年1月1日至2020年1月31日以及2020年5月1日之后的房租。对于2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租，利琪公司向本院出具的情况说明载明从利于案件处理的角度，2020年2月1日至2020年4月30日期间，焦晓彤受让租赁部分对应的合同租金，扣除受疫情及疫情防控措施影响可以减免的部分，可由法院裁决利琪公司支付。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为二级。2020年3月24日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为三级。利琪公司主张其应享受3个月的免租期，但未举示证据予以证实，结合疫情及经营情况，本院认定利琪公司应享受一个月按上浮前标准计算的免租期。故利琪公司还应支付焦晓彤租金14230.83元（34.83元/平方米×78.74平方米+22.47元/平方米×185.38平方米+36.92元/平方米×78.74平方米+23.82元/平方米×185.38平方米）。 关于焦晓彤要求解除《商业门面租赁合同》的诉讼请求。2019年12月30日，利琪公司向首金公司转账186564.71元。该款项虽备注为“门面租金四季度”，但焦晓彤举示的《关于重庆北部新区×路×号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》能够证明首金公司认可该款项对应的租期为2020年1月1日后的租金，且《商业租赁合同》约定的免租期后的计租合同年度为当年的4月1日至次年的3月31日，故利琪公司关于该租金系2020年1月1日至2020年3月31日的租金总额的陈述具有合理性，本院予以采信。因首金公司与焦晓彤签订买卖合同及付款的时间为2020年12月27日，焦晓彤取得房地产权证的时间为2020年12月31日，现无证据证明焦晓彤及首金公司在利琪公司2020年12月30日付款时已经告知利琪公司款项应付给焦晓彤，故利琪公司向首金公司支付该笔租金的情形符合合同约定，利琪公司未按租赁合同约定的付款期限向焦晓彤支付2020年1月1日至2020年3月31日租金的行为不构成违约。此后由于新冠疫情的影响，导致利琪公司在经营上及文件收取上确会受到影响，由《关于重庆北部新区×路×号部分商业用房承租人抵销租金及补缴租金的通知函》也可看出利琪公司与首金公司就疫情期间租金减免的问题进行过协商。且该期间处于新旧产权人转换的期间，利琪公司要求焦晓彤明确产权面积、房款付清时间、租金支付账号等也具有合理性，因此利琪公司未按租赁合同约定的付款期限向焦晓彤支付2020年4月1日后的租金存在合理事由，其行为不宜认定为违约。对于焦晓彤要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 对于焦晓彤要求利琪公司归还房屋及支付违约金、房屋占用损失的诉讼请求，因《商业门面租赁合同》未解除，利琪公司未及时支付租金的行为也不构成违约，故本院对焦晓彤的该部分诉讼请求均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆市利琪投资咨询有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告焦晓彤租金14230.83元； 二、驳回原告焦晓彤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务资金占用损失。 案件受理费2450元，由原告焦晓彤负担1225元，由被告重庆市利琪投资咨询有限公司负担1225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  万园薇 二〇二〇年十二月十一日 书记员  余文沁