贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2197号上诉人（原审原告）：贵阳市佳苑福邸小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市云岩区友谊路**。负责人：何**，该业委会主任。委托诉讼代理人：刘新益，男，1957年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳佳居房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄山冲路**。法定代表人：辜志江，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李宏霞，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵阳市佳苑福邸小区业主委员会（以下简称佳苑福邸业委会）与上诉人贵阳佳居房地产开发有限公司（以下简称佳居公司）因建筑物区分所有权纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳苑福邸业委会上诉请求：1．撤销原判第一、三项，依法改判支持佳苑福邸业委会一审第一、二、三项诉讼请求；2．由佳居公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、关于第四层架空层的损失赔偿金，一审判决只判决1,742,605元，认定事实错误，适用法律错误。1．一审认定佳苑福邸业委会起诉之日起三年前即2015年10月10日以前佳苑福邸业委会的损害赔偿请求权已过诉讼时效，适用法律错误。佳居公司使用架空层直至2018年7月10日及2019年3月1日，佳居公司的侵权行为一直持续，佳苑福邸业委会主张侵权损害赔偿请求权的诉讼时效应自佳居公司终止其侵权行为之日起算。在佳居公司没有归还架空层之前，佳苑福邸业委会无法确定侵权损害赔偿金额。佳苑福邸业委会2018年2月9日才依法成立，佳居公司非法占用业主共有部分的侵权行为涉及全体业主利益，在佳苑福邸业委会尚未成立之前，广大业主并不知悉案涉小区第四层架空层属于业主共有，并不知道佳居公司的非法占用行为损害了自己的利益。佳苑福邸业委会成立后通过调取小区相关建设规划文件，业主才知道该侵权行为，并经过业委会的极力争取，佳居公司才归还了其非法占用的架空层，停止了侵权行为。佳苑福邸小区单个业主基于其信息弱势、经济弱势也难以行使权利，应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第（五）项的规定，中止时效期间的计算。佳居公司应赔偿架空层的损失应自2010年4月30日交房之时开始计算。2．一审判决对于佳居公司应赔偿的架空层损失酌定按40元/平方米计算，计算标准严重偏低，远低于贵阳市同期租赁市场指导价格，严重背离市场行情，不仅不足以救济受害人，也不足以制裁佳居公司的侵权行为。3．一审判决在计算架空层损失时明显存在错误。架空层面积为1,802.8平方米，但佳居公司在2018年7月10日归还了1,175平方米，剩下的627.8平方米在2019年3月1日才归还，则2018年7月10日以前的损失应当是按整个架空层面积1,802.8平方米计算，一审按照1,175平方米计算错误。二、一审判决驳回佳苑福邸业委会要求佳居公司返还地下室和地下人防工程48个车位并确认其使用权和收益权归全体业主所有的诉讼请求，理由不能成立，系认定事实及适用法律错误。地下室和地下人防工程是否纳入公摊面积不是判断是否属于业主共有的依据，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，对于建筑区划范围内的建筑结构部分、公共通行部分以及其他场所和设施，只要不属于业主专有部分或者市政公用部分，就应当属于业主共有。案涉地下室和地下人防车位的归属当事人没有约定，不能直接认定为归佳居公司所有，应根据《中华人民共和国人民防空法》关于“谁投资谁受益”的原则确定其使用权和收益权。案涉人防车位和地下室的建设是纳入整个小区建设项目报建，并未单独报建，其建设成本已纳入了住宅销售价格之中。根据本案建设项目《贵阳市云岩区地方税务局清算审核结论书》所载明内容，负一层人防车位和地下室的建设成本合并纳入了整个建设项目计算增值税的基数审核中，人防车位和地下室并非建设单位单独列支建设项目，证明人防车位和地下室的建设成本最终分摊入业主的购房款中，应归全体业主共有。三、关于要求佳居公司完善144个停车位的规划配置的诉讼请求，根据本案建设项目2004年总平面图、2005年总平面图、2011年2月11日贵阳市城乡规划局竣字062558号《贵州省建设工程规划认可证》、2011年4月25日贵阳市城乡规划局竣字063010号《贵州省建设工程规划认可证》载明四层以下和五层至叁拾层分开规划。本案建设项目规划的车位共计144个车位，但被告只完成41个车位的配置。配套车位属于全体业主依法享有的配套设施，被告未按照规划要求建设，不仅违法，而且损害了全体业主的合法权益，依法应该按照规划要求完善144个停车位的配置。佳居公司辩称，一、关于架空层的计算与佳居公司上诉意见一致。二、一审法院判决的租金过高，架空层不属于业主的共有部分。三、一审关于地下室车位的判决，认定事实清楚，适用法律正确。佳居公司上诉请求：1．依法撤销原判或改判；2．一、二审诉讼费用由佳苑福邸业委会承担。事实与理由：一、佳苑福邸业委会不具备提起本案诉讼的资格。尽管佳苑福邸业委会提交了业主签字文件，但业主委员会行使诉权只能限于物业管理和物业服务纠纷范围，根据《物业管理条例》第二条、第十九条第一款规定，“物业管理”具有特定含义的，超出物业管理的范围，就属于主体不适格，即便一审法院认为佳苑福邸业委会有一定的诉讼当事人能力，也只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格，即便佳苑福邸业委会提起诉讼是经过召开业主大会决议授权的，也会因该授权超出业主大会本身的职责而无效。本案是建筑物区分所有权纠纷，不属于物业管理范围，佳苑福邸业委会不具备诉讼主体资格。二、虽然《建设工程竣工规划认可证》中建设项目明细表载明第四层部分为架空层，用途为开放空间，但根据佳居公司提交的证据《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》中‘房屋建筑面积测绘和计算说明’架空层并不是共有部分，架空层的面积未分摊在业主购买房屋的共有建面内，不属于共有部分，也未显示为公共部分，是佳居公司投资修建。根据佳居公司提供的房屋分层分户平面图中架空层的图纸并结合贵阳市城乡建设档案馆出具的第四层平面图，架空层是开放空间，其内部不存在任何的建筑物。佳居公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定的共有部分也未包括架空层。一审法院不能仅以“开放空间”四个字来认定是否为公共部分，而应以本案的案件事实证据来认定其性质。一审法院判令佳居公司进行赔偿错误。三、一户一表改造费应当由业主自行承担，一审法院要求佳居公司承担与事实不符。佳居公司与业主签订的《商品房买卖合同》中明确约定了供水方式为二次水泵，佳苑福邸小区业主在签订该合同时就知晓其购买的房屋的供水方式为总表分户的方式，亦认可其购买房屋的供水方式，佳苑福邸业委会根据2005年3月8日贵州省建设厅、贵州省物价局文件要求改装，该文件不属于法律的强制性规定，当事人双方签订的合同真实合法有效，应当按照双方签订的商品房买卖合同履行。根据该文件规定“当地政府已列入在三年内实施旧城改造的地段，可不实施‘一户一表’的改造工作”。佳苑福邸小区是在2003年作为危旧房改造项目进行建设规划报批修建，当时贵阳市是总表分户的方式进行供水，佳苑福邸业委会在一审中提交的设计总说明的要求，证明该项目只能按照总表分户的方式，且在该小区进行竣工验收时，建设单位、监理单位等对该小区的建筑给水、排水及采暖项目的评定情况是合格。因此，该工程属于旧城改建，可不实施改造工作，且按照设计总说明完工，竣工验收均为合格，佳苑福邸业委会要求进行改造，相应费用应由其自行承担。上述文件发布在前，签订商品房买卖合同在后，佳苑福邸小区业主签订合同时就已经知晓该户水表的安装方式，亦知道贵阳市的供水方式，对损害后果是完全已经知晓的，损害赔偿也已经是明确的，但一直未对佳居公司主张过任何的权利，未提起诉讼，未采取其他任何措施，已经明显超过诉讼时效。佳苑福邸业委会辩称，一、关于业委会的诉讼主体资格，根据《中华人民共和国物权法》的规定，涉及到业主共有和共同管理的重大事项，应当由业主共同决定，本案涉及到的架空层、地下车位显然属于业主共有和共同管理权利的相关事项，应当由业主决定，而业主决定的方式就是通过业主大会来行使，然后业委会执行业主大会的决议，佳居公司陈述《物业管理条例》关于物业管理的定义是狭义的，仅限于业主聘用物业管理企业进行管理的情况，除了聘请物业公司进行管理外，业主也可以自行管理，有相关案例已经认可业主委员在涉及到业主共有部分的争议中享有当事人资格。二、关于架空层的问题，合同中的约定不能否定依据法律规定认定架空层属于业主共有部分的事实，合同附件中关于公摊面积的约定没有谈及架空层，但不能否认架空层属于共有部分。架空层和地下室是为业主配套建设，佳居公司作为房产销售者，对公共配套不应再享有任何权利。三、关于一户一表改造费，虽然合同约定了小区是二次供水，但是根据贵州省关于一户一表的实施意见，建设单位对小区的供水进行一户一表的改造并且承担改造费用，是法定的义务，相关文件对案涉小区和建设单位具有法律约束力，案涉小区地段不属于当地政府列入三年内旧城改造的位置，且案涉小区是2005年以后交付的房屋，应实行一户一表。佳居公司的上诉意见没有事实、法律依据，请求二审法院予以驳回。佳苑福邸业委会向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告支付其非法占用属于“佳苑福邸”小区全体业主共有的房屋（第四层架空层）的损失赔偿金（暂时计算为13,744,149元）；2．判决被告立即向原告返还“佳苑福邸”小区地下室和地下人防工程48个车位（负一层共计建筑面积1,880.45㎡），并判决确认其使用权和收益权归原告所有；3．判令被告完善144个停车位的规划配置；4．判令被告按照《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》完善“佳苑福邸”小区的“一户一表”的安装（独立水表），改造费用由被告承担；5．判令被告按规划要求完善“佳苑福邸”小区绿化，达到绿化率30%；6．判令被告按规划要求拆除红线范围内尚未拆除的建筑物，完善消防环形通道、消防回车道和消防登高面，消除消防安全隐患；7．判决由被告承担本案诉讼费和原告律师费。其中：1．诉请第一项损害赔偿金的计算方法是：2010年5月1日至2018年7月30日架空层1,802.8㎡损失，2018年8月1日至2019年2月底架空层中680㎡损失，2010年至2014年参照贵阳市办公和非住宅房屋市场租金价格70元/㎡/月的标准计算，2015年至2018年7月按80元/㎡/月计算，2018年8月至2019年2月按100元/㎡/月计算；2．诉请第二项中48个车位位于地下人防工程；3．诉请第三项中的144个车位包含了诉请第二项中的48个车位。一审法院认定事实：贵阳市佳苑福邸小区项目位于贵阳市云岩区，由被告开发建设，2010年6月30日竣工，被告于2010年4月30日前交房给业主。2018年2月9日，佳苑福邸小区业主委员会经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案成立。被告取得的《建设工程规划认可证》载明“建设项目内容”为：1、“地下室、库房”位于“地下层”，用途为“停车、人防”，建筑面积为2,139.2㎡；2、“商场”位于“半地下贰层”，用途为“商业”，建筑面积为5,585.4㎡；3、办公用房位于“叁层”，用途为“办公”，建筑面积为1,802.8㎡；4、“第四层部分为架空层”，用途为“开放空间”，建筑面积为1,802.8㎡。原告主张业主从2010年4月底收房时，就发现被告在第四层即架空层修建了房屋，用于自己办公以及出租给其他公司、机构办公使用。被告承认其在架空层修房，但表示建房时间是2011年7月，对于所修房屋，部分由其自用办公，部分交给其合作单位无偿使用，合作单位于2015年年底搬走后，从2017年3月1日-2018年4月30日，被告将该部分房屋出租给某培训机构使用，租金为10元/㎡/月。原、被告表示被告于2018年7月10日、2019年3月1日分别移交了架空层1,175㎡、680㎡给原告，现架空层已全部返还给原告。诉讼中，对于架空层由被告使用、出租期间的租金价格，原、被告均不申请评估，原告要求参照贵阳市办公和非住宅类房屋同时期市场租金标准计算，即2010年—2014年为70元/㎡/月、2015年—2018年7月为80元/㎡/月、2018年8月—2019年2月为100元/㎡/月。被告不同意原告的意见。对于小区规划的停车位数量，原告主张共有车位144个，其中地下层48个，半地下贰层96个；被告主张车位开始规划为96个，后被调整为48个，所以现只有48个车位。双方认可小区地下层现已建好48个车位。案涉小区供水方式为总表分户供水。2005年3月8日，贵州省建设厅、贵州省物价局印发的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》规定：“……（四）凡新建、改造住宅必须执行‘一户一表’的规定……（二十九）自本文下达之日起，未竣工验收的工程项目，所发生的‘一户一表’改造费用，由建设单位承担……”。原、被告认可该小区规划的绿化率为30%。被告提交《贵阳市友谊路3号危旧房改造项目设计说明》（该说明载明：……四、总体设计……2、绿化景观系统……采用庭院绿地与架空层绿地相互渗透的手法，点线面相结合，使绿化景观渗透到每一个角落，以整个架空层的重心空间为主要景观绿化空间），拟证明架空层是主要绿化空间，而架空层现已移交给原告，被告无法进行绿化。原告对该证据无异议。原告主张红线范围内小区北面部分建筑物尚未拆除，无法满足消防安全要求。被告称其修建该小区时，2000年规划局划红线时因图纸错误不知晓被告公司红线是与医药集团公司、黔灵东路派出所红线重合，后发现该问题，被告公司红线范围已经进行了合法调整。另，贵阳市公安局消防支队于2010年6月11日出具《建设工程消防验收意见书》，载明：被告公司新建的友谊路3-17号危旧房改工程项目基本符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格。原告提交委托代理合同、代理费发票，拟证明原告为本案诉讼，聘请律师产生了律师费。被告对该组证据无异议，但认为律师费不应由自己承担。诉讼中，根据原告的申请，一审法院依法裁定冻结被告存款人民币11,826,368元或查封同等价值的其他财产。另，原、被告认可佳苑福邸小区建筑物总面积为36,310.29㎡，业主总户数为262户。原告提起本案诉讼，是经佳苑福邸小区业主大会形成“提起诉讼事宜决议”而决定的，有总面积为23,911.42㎡的171户业主签名同意。2018年10月9日原告起诉至一审法院。被告认为原告要求赔偿架空层租金损失、完善供水“一户一表”的诉请，已超过诉讼时效。诉讼中，被告提出管辖权异议，申请将本案移送贵阳市中级人民法院审理。一审法院于2018年11月20日作出民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服，提起上诉，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01民辖终87号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，故业主委员会具备民事主体资格。本案中，原告佳苑福邸业委会于2018年2月经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案成立。原告提起本案诉讼，是经佳苑福邸小区业主大会形成“提起诉讼事宜决议”而决定的，有建筑面积共计23,911.42㎡的171户业主签名同意，故佳苑福邸业委会在本案中的原告主体适格。对于第四层架空层1,802.8㎡，被告的《建设工程规划许可证》载明其用途为“开放空间”，说明架空层不属于业主专有部分，应为公共部分，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，架空层应属全体业主共有。被告长期使用或出租架空层的行为，损害了原告的合法权益，应当予以赔偿。原告要求被告支付架空层的损失赔偿金，被告认为原告的该项诉请已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，原告于2018年10月9日提起本案诉讼，则原告对于三年前即2015年10月9日前架空层损失赔偿金的起诉已超过诉讼时效，不予支持。被告应赔偿的损失应从2015年10月10日起开始计算。至于架空层的损失金额，原、被告均不申请评估，根据本案实际情况，损失金额酌情按40元/㎡计算。《建设工程规划许可证》载明架空层建筑面积为1,802.8㎡，双方当事人认可被告于2018年7月10日、2019年3月1日分别返还原告架空层1175㎡、680㎡，合计1,855㎡，超出架空层实际面积，显然与客观情况不符。2018年7月10日移交了1,175㎡，则2019年3月1日移交的就应是627.8㎡，被告应赔偿架空层的损失为：1、2015年10月10日—2018年7月10日（33个月）为40元×1,175㎡×33个月=1,551,000元；2、2018年7月11日—2019年3月1日（7个月零19天）为40元×627.8㎡×7.63个月≈191,605元；合计1,742,605元。原告提出被告返还小区地下室和地下人防工程48个车位，确认其使用权和收益权归原告所有之诉请，该48个车位规划位于地下室和地下人防工程，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，原告未提供足够证据证明双方当事人约定了位于地下室的车位归全体业主所有。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第9条“……作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积……”的规定，人防工程没有计入业主公摊面积，不应归业主共有。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“……人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故本案人防工程中的车位应由投资者即被告使用管理，并享有收益。综上，原告要求被告返还小区地下室和地下人防工程48个车位，并要求确认使用权、收益权归原告所有之诉请，于法无据，不予支持。原告要求完善144个停车位的规划配置，其中地下层48个，半地下贰层96个，但《建设工程规划许可证》载明：“半地下贰层”的用途为“商业”，是“商场”，并非停车场，故对其要求在半地下贰层完善96个停车位的规划配置之诉请，不予支持。对于原告要求在地下层完善48个车位配置之诉请，诉讼中，双方认可被告在地下层已设置48个车位，则被告已完善了原告诉请的内容。原告要求被告完善小区供水“一户一表”的安装，并承担改造费用，符合贵州省建设厅、贵州省物价局于2005年3月8日印发的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的规定，故予以支持。被告主张原告该项诉请已超过诉讼时效，被告违反相关规定，未给小区供水安装“一户一表”，侵犯了原告的合法权益，且该侵权行为持续至今，故原告现提起该项诉请，并未超过诉讼时效，对被告的主张不予采信。对于原告要求被告完善小区绿化率达到30%之诉请，《贵阳市友谊路3号危旧房改造项目设计说明》载明：小区绿化以整个架空层的重心空间为主要景观绿化空间，而架空层现已移交给原告，被告无法进行绿化，故对原告该项诉请不予支持。对于原告要求被告按规划要求拆除红线范围内尚未拆除的建筑物，完善消防环形通道、消防回车道和消防登高面，消除消防安全隐患之诉请，因该部分建筑物涉及案外人（其他单位）权利，本案不予审理，相关权利人可另行解决。原告要求被告承担律师费之诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：一、被告贵阳佳居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会“佳苑福邸”小区第四层架空层2015年10月10日-2019年3月1日的损失赔偿金人民币1,742,605元；二、被告贵阳佳居房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内，为贵阳市佳苑福邸小区完善供水“一户一表”的安装，改造费用由被告贵阳佳居房地产开发有限公司承担；三、驳回原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费93,478元，减半收取46,739元，保全费5,000元，合计51,739元，由原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会承担41,739元，被告贵阳佳居房地产开发有限公司承担10,000元（原告已预交，被告应于履行判决时，将此款一并给付原告）。二审查明，在2004年有规划、人防、消防等部门加盖公章并签署意见的案涉小区总平面图中载明的车位为96辆。2004年11月12日贵阳市规划管理局《关于贵阳佳居房开公司延安东路商、办、住综合单体方案审查意见的请示》中载明案涉小区拟建地下车库车位96个。2005年12月10日案涉小区规划方案进行调整。在2005年12月加盖有贵阳市规划管理局方案审批章的案涉小区总平面图中载明商场建筑面积5,164㎡、住宅建筑建筑面积21,167㎡、地下室建筑面积4,143.6㎡、地下车库车位48辆。案涉小区于2008年取得预售许可证。双方当事人均同意在二审对案涉架空层的租金进行评估。本院委托贵州昊远房地产土地评估有限公司对案涉架空层的租金进行评估，佳苑福邸业委会交纳了评估费50,000元。评估中贵州昊远房地产土地评估有限公司要求双方当事人提交双方一致认可的房屋租赁合同作为评估参照，但双方均未提交。贵州昊远房地产土地评估有限公司作出黔昊远房估字（2020）06065号评估该报告。佳居公司对评估报告提出异议，贵州昊远房地产土地评估有限公司进行回复并对佳居公司提出的面积异议部分按照双方当事人确认的面积进行了调整。根据前述评估报告评估价值时点：2015年为10月10日，2016年至2019年为每年的1月1日；按照每年租金分段以及实际办公用途评估，2015年10月10日至2015年12月31日，月租金单价为44元/㎡，按照建筑面积1,802.80㎡计算总价格为217,310元；2016年1月1日至12月31日，月租金单价为44元/㎡，按照建筑面积1,802.80㎡计算总价格为967,290元；2017年1月1日至12月31日，月租金单价为46元/㎡，按照建筑面积1802.80㎡计算总价格为1,004,020元；2018年1月1日至2018年7月9日，月租金单价为49元/㎡，按照建筑面积1,802.80㎡计算总价格为555,390元；2018年7月10日至2018年12月31日，月租金单价为49元/㎡，按照建筑面积627.80㎡计算总价格为178,060元；2019年1月1日至2019年2月28日，月租金单价为51元/㎡，按照627.80㎡计算总价格为61,900元；总计2,983,970元。在对评估报告及异议回复进行质证中佳居公司提交了2019年5月1日佳苑福邸业委会与案外人签订的房屋租赁合同复印件，拟证明按照该合同约定2019年6月租金为50,000元，面积为1,170㎡，单价为42.7元/㎡，与评估报告中的51元相差约8元，评估报告的评估价格远远高于实际租赁价格。佳苑福邸业委会表示该租赁合同是真实的，但合同约定的价格不是固定的，开始商量的租金是每月55元/㎡，后来因为承租的是培训机构，故该培训机构承诺及给小区业主子女补课打六折，故租赁价格是在双方互利互让基础上进行的协商，不能与市场价等同，该合同的价格比市场租赁价格低。二审经理审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1．佳苑福邸业委会是否具有诉讼主体资格；2．案涉架空层是否归全体业主共有；3．佳苑福邸业委会主张的架空层损失是否超过诉讼时效；案涉架空层租金应如何计算；4．人防地下室及地下人防车位应归谁所有；5．佳苑福邸业委会要求恢复停车位的主张能否支持；6．“一户一表”的安装费用应由谁承担。关于第一个焦点，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会代表业主维权需要有业主大会的授权。佳苑福邸业委会提起本案诉讼，经佳苑福邸小区业主大会形成“提起诉讼事宜决议”而决定的，故佳苑福邸业委会在本案中的原告主体适格，对佳居公司关于佳苑福邸业委会主体不适格的上诉主张，本院不予支持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”之规定，架空层是建筑物整体结构的一部分，原判认定案涉架空层属全体业主共有并无不当，本院予以维持。对佳居公司关于不属于业主共有的主张，本院不予支持。关于焦点三，案涉小区房屋在2010年4月即交付业主，佳苑福邸业委会虽成立于2018年2月9日，但在业委会成立之前案涉小区的业主按照法律规定可以对损害自己权益的行为主张相应的权利，但审理中佳苑福邸业委会并未提交证据证明在佳苑福邸业委会向一审法院起诉前小区业主已向佳居公司主张过权利，因此原判对于架空层的损失认为起诉前三年的已超过诉讼时效并无不当，本院予以维持，对佳苑福邸业委会关于未超过诉讼时效及诉讼时效中止的主张，本院不予支持。关于租金标准，二审中本院委托贵州昊远房地产土地评估有限公司进行评估，该公司具有评估资质，对佳居公司提出的异议，贵州昊远房地产土地评估有限公司亦作出了回复，审理中佳居公司提交了佳苑福邸业委会将案涉架空层租赁给案外人的租赁合同，佳苑福邸业委会虽认可该合同真实性，但认为该价格是因为该案外人是培训机构承诺对小区业主子女的补课费用给予优惠的前提下订立的合同，且该合同约定的价格与评估公司评估的价格误差亦在合理的范围内，故本院对佳居公司凭该房屋租赁合同否认评估报告在主张不予支持，对评估报告的租金单价予以采信，但应指出评估报告在计算每年的总计租金时有误，本院予以纠正，则2015年10月10日至2015年12月31日的租金应为44元/㎡×1,802.80㎡×2个月＋44元/㎡×1,802.80㎡÷31日×22日=214,940元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金应为44元/㎡×1,802.80㎡×12个月=951,878元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金应为46元/㎡×1,802.80㎡×12个月=995,146元；2018年1月1日至2018年7月9日的租金应为49元/㎡×1,802.80㎡×6个月＋49元/㎡×1,802.80㎡÷31日×9日=555,669元；2018年7月10日至2018年12月31日的租金应为49元/㎡×627.80㎡×5个月＋49元/㎡×627.80㎡÷31日×22日=175,642元；2019年1月1日至2019年2月28日的租金应为51元/㎡×627.80㎡×2个月=64,036元；以上总计2,957,311元。关于焦点四，关于返还小区地下室和地下人防工程车位的主张，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，佳苑福邸业委会未提供足够证据证明双方当事人约定了位于地下室的车位归全体业主所有，案涉地下室及车位属于人防工程，系佳居公司投资修建，原判未予支持佳苑福邸业委会的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于焦点五，佳苑福邸业委会要求完善144个停车位的规划配置，其中地下层48个，半地下贰层96个，地下层停车位已配置，佳苑福邸业委会要求在半地下层配置的96个停车位系根据2004年的总平面图，而2005年案涉小区经规划部门批准建设方案进行调整，且《建设工程规划许可证》载明：“半地下贰层”的用途为“商业”，是“商场”，并非停车场，原判未支持佳苑福邸业委会的该项主张，并无不当，本院予以维持。关于焦点六，佳苑福邸业委会要求佳居公司完善小区供水“一户一表”的安装，并承担改造费用，符合贵州省建设厅、贵州省物价局于2005年3月8日印发的《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的规定，原判予以支持并无不当，本院予以维持。佳居公司主张案涉小区属于旧城改建的地段，不适用上述实施意见，但未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。佳居公司从房屋建成至今一致未按要求安装“一户一表”，该行为一直处于持续状态，故对佳居公司关于佳苑福邸业委会的该项诉请已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，佳苑福邸业委会的上诉请求部分成立；佳居公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十五、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9273号民事判决第二项，即“被告贵阳佳居房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内，为贵阳市佳苑福邸小区完善供水“一户一表”的安装，改造费用由被告贵阳佳居房地产开发有限公司承担”；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9273号民事判决第三项，即“驳回原告贵阳市佳苑福邸小区业主委员会的其余诉讼请求”；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初9273号民事判决第一项为：贵阳佳居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付贵阳市佳苑福邸小区业主委员会“佳苑福邸”小区第四层架空层2015年10月10日-2019年2月28日的损失赔偿金2,957,311元；四、驳回贵阳市佳苑福邸小区业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46,739元、财产保全费5,000元，共计51,739元，由贵阳市佳苑福邸小区业主委员会负担36,682元，由贵阳佳居房地产开发有限公司负担15,057元。二审案件受理费93,478元，由贵阳市佳苑福邸小区业主委员会负担73,364元，由贵阳佳居房地产开发有限公司负担20,114元；评估费50,000元由贵阳佳居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 李云鹤审判员 黄智静二〇二〇年十二月三十一日法官助理陶海峰书记员王健均