河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终6113号上诉人（原审原告）：马瑞娜，女，1988年6月3日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：段永生，河南金太阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市泰宏置业有限公司，住所地：滑县道口镇解放中路**。法定代表人：郭辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：崔巍，河南金太阳律师事务所律师。上诉人马瑞娜因与被上诉人安阳市泰宏置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2020）豫0526民初7731号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马瑞娜上诉请求：撤销（2020）豫0526民初7731号民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失40589.74元；一、二审诉讼费用由被上诉人公司承担。事实与理由：一审判决按照涉案“房屋总价款的1%”赔偿上诉人损失4300.52元明显不当且显失公平，不足以弥补上诉人的损失。1、被上诉人公司在签订案涉合同时故意隐瞒楼房层高缩水的基本事实，其主观上存在严重过错，应承担重大违约赔偿责任。被上诉人一审所称“涉案房屋在2015年12月30日经审查发证，施工图设计层高为2.9米”，而本案所涉《商品房买卖合同（预售）》在2017年7月23日签订时，该楼房主体已基本完成，其层高已经实际固定，而经实际测量，案涉楼房层高在2.85米左右。但案涉合同中却载明层高为3米。应承担重大违约赔偿责任。2、案涉商品房的层高与被上诉人公司的建设成本、上诉人的居住生活体验及房屋价格等均有关联。在案涉《合同》中载明层高3米，有利于被上诉人的房屋销售及提升房屋价格。楼房层高缩水，节省了房屋工程造价，使被上诉人公司直接获益；但对该房屋的使用功能、居住的舒适度造成重大影响，同时也直接影响房屋的市场价值。一审判决认为“并未实质影响房屋正常使用及利用价值”错误。3、上诉人的一审诉请合法有据，请二审法院予以支持。（1）根据被上诉人公司获益及上诉人受损等基本事实，关于对上诉人损失的计算，应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的原则处理，应赔偿上诉人损失40589.74元。（2）一审判决按照涉案“房屋总价款的1%”赔偿上诉人损失不足以弥补上诉人的损失，更与被上诉人公司故意违约的事实不相符合，难以体现公平、诚信等基本原则。（3）一审判决认为“不宜直接类推适用有关房屋面积误差的司法解释计算层高误差损失”不妥。上诉人购买案涉房屋的根本目的在于获得居住、使用、活动的空间，该空间并不是平面的，而是立体的，房屋的面积仅是房屋空间的一部分。司法解释中有关面积误差的规定，更多的是保障在一定误差范围内保护购买人获得房屋空间的权利，参照适用上述司法解释有利于案件的顺利解决，更能体现诚实信用原则。安阳市泰宏置业有限公司答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律适当，应予维持。上诉人称层高在2.8-2.85米，没有事实及证据依据。被上诉人在整个买卖房屋过程中不存在故意隐瞒层高的事实，上诉人与被上诉人的房屋买卖价格是在签订合同前已经依据面积进行了确定，与层高无关。被上诉人在整个过程中也没有对三米的层高进行过任何其他宣传。请求驳回上诉人上诉请求。马瑞娜向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付因层高不足造成原告损失和违约及利息40589.74元；2、涉案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年，被告泰宏置业以出让方式取得坐落于滑县道口镇××号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为滑国用（2015）第0112号，土地用途为商住用地。被告经批准，在上述地块上建设的商品房项目标准名称为书香荷苑，建设工程规划许可证号为建字第201600006号，建筑工程施工许可证号为410526201609070101。施工许可证系滑县住房和城乡规划建设局于2016年9月7日为被告发放。滑县书香荷苑5#楼房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书于2015年12月30日经安阳市设计审查事务所审查发证。涉案5#楼房屋建筑工程施工图设计层高为2.9米，被告泰宏置业按建筑施工图设计进行建筑施工。施工期间，原告马瑞娜与被告泰宏置业于2017年7月23日签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定，原告购买被告建设的书香荷苑5#楼1单元9层902号房产一套，预测建筑面积共143.93平方米，该商品房层高为3米，单价每平方米2990元，总价款430052元。2020年6月28日，原、被告签订《提前交房装修协议书》，原告对涉案房屋进行装修。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告马瑞娜与被告泰宏置业签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。泰宏置业作为房地产开发单位和涉案房屋出卖人，其交付的房屋应当符合法律规定和约定条件，现其交付的案涉房屋实际层高与合同约定不符，该情形即构成违约。另外，马瑞娜作为普通购房者，在购买房屋时难以做到详尽的了解房屋的相关规划设计图纸等资料，对于案涉房屋层高的了解一般只能依赖于合同的约定。而泰宏公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房地产情况应是充分了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，对其单方面制作的格式合同的内容有审查义务，其辩称的合同约定的层高3米系营销代理公司业务人员数据录入错误的意见，本院不予采信，泰宏公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。案涉房屋层高不足3米，目前法律法规及司法解释对于层高误差的赔偿标准均没有明确规定，双方对此也无合同约定。考虑案涉房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价，面积大小决定着商品房交易契税税率高低和住宅专项维修资金的数额等等。且层高2.9米与层高3米相比，并未实质影响原告对案涉房屋正常使用及利用价值。因此，不宜直接类推适用司法解释有关面积的误差计算层高误差损失。但考虑到案涉房屋层高不足，客观上会对居住人居住空间及居住感受造成影响，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定泰宏公司依照房屋总价款的1%赔偿原告的损失，即430052元×1%=4300.52元，对原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、被告安阳市泰宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马瑞娜赔偿因房屋层高不足造成的损失4300.52元；二、驳回原告马瑞娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行本判决确定义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，原告马瑞娜承担360元，被告安阳市泰宏置业有限公司承担47元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马瑞娜提交的证据有：对涉案楼房层高进行现场实际测量的视频，拟证明案涉房屋约2.8米多一点，达不到被上诉人所称的2.9米，更达不到合同所约定的3米。安阳市泰宏置业有限公司质证认为：对证据有异议，该证据不属于新证据；该证据系上诉人单方制作，不予认可；根据视频，显然测量点以及测量数据都不符合相关规范、标准。本院认为，二审中上诉人马瑞娜提交测量视频证据拟证明案涉楼房层高，因其系自行测量，不能证明该测量行为符合相关技术规范要求，故对此证据本院不予采纳。泰宏置业交付的案涉房屋实际层高与合同约定不符，应承担相应违约责任，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定泰宏公司依照房屋总价款的1%赔偿上诉人的损失并无不当。上诉人要求法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关房屋面积误差的规定来计算层高误差损失，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，马瑞娜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由马瑞娜负担。本判决为终审判决。审判长 张       静审判员 付文华审判员张利平二〇二〇年十二月二十八日法官助理孙燕书记员石梦阳