河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终3247号 上诉人（原审原告、申请执行人）：孙建龙，男，1983年3月30日出生，回族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：王海涛，河北泓鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：杨大文，男，1957年9月10日出生，满族，市民，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：承德东胜房地产开发有限公司，所在地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路天宝商厦第**。 法定代表人：王虎，总经理。 上诉人孙建龙因与被上诉人杨大文、承德东胜房地产开发有限公司（以下简称东胜公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人孙建龙的委托诉讼代理人王海涛，被上诉人杨大文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙建龙上诉请求：请求二审法院依法撤销围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初1810号民事判决并依法改判准予执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：上诉人与承德东胜房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼过程中上诉人提出诉讼财产保全申请，围场满族蒙古族自治县人民法院依法作出（2018）冀0828民初2330号民事裁定书，对承德东胜房地产开发有限公司所有的位于围××镇××楼××单元××室房屋进行了查封。上述房屋被查封后，承德东胜房地产开发有限公司未提出复议申请，被上诉人杨大文也未提出异议申请。该案到了执行阶段后，被上诉人杨大文才提出执行异议。被上诉人杨大文所主张的认购协议书不具备买卖合同的效力为典型的无效协议。其所主张的支付相应价款虚假，所涉款项没有进入被上诉人承德东胜房地产开发有限公司销售账户，其首付款支付没有任何合法手续，后期费用也非其本人支付，性质也不能去定为购房款。据了解其所主张的购房款应是其出借给备案后给被上诉人承德东胜房地产开发有限公司的借贷资金。被上诉人杨大文所出示的认购书及收款收据均系伪造，其目的是为了阻止上诉人执行拍卖。涉案楼房为未完成工程至今未竣工交付，被上诉人杨大文也未接收争议楼房，更未对争议楼房进行产权登记。故此，被上诉人杨大文不是争议楼房产权人，不具备异议人的资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的法定条件。本案中被上诉人杨大文不具备所要求的三项条件，其主张没有合法依据。综上，被上诉人杨大文就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法撤销围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初ｌ810号民事判决并依法改判准予执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。 杨大文辩称：原告孙建龙与被告承德东盛房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案县法院在2018年4月17日作出（2018）冀0828民初2330号民事裁决书中将我购买的承德东盛房地产开发有限责任公司开发建设的位于围××镇××小区××楼××单元××室查封。我是在2018年3月4日购买的该楼房，当即与承德东盛房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同认购协议，并支付了相应的价款，后于2018年10月28日补齐全款，并更换全款商品房认购协议。根据以上事实，我所购买的楼房是在县法院查封前购买的，因此县法院在2018年4月17日作出的（2018）冀0828民初2330号民事裁决书中查封该楼房是错误的。2019年10月28日，我以案外人的身份向县法院提出执行异议申请书，县法院于2020年5月21日（2020）冀0828执异38号执行裁定书，裁定中止对位于围场镇阳光水岸（河东新村）小区3号楼ｌ单元602室房屋的执行。2020年6月3日，孙建龙对县法院的裁定不服，向县法院提出诉讼请求。县法院于2020年7月29日（2020）冀0828民初ｌ810号民事判决书，判决驳回原告孙建龙上诉的请求。案件受理费，8200元由原告孙建龙承担。综上所述，原告孙建龙提出上诉理由与事实不符，属于无理上诉。县法院一审判决真实、合法、有效。请求承德市中级人民法院依法驳回孙建龙上诉请求，本案全部诉讼费用由原告孙建龙承担。 东胜房地开发公司辩称：1、杨大文于2018年3月4日购买河东新村二期3号楼l单元602室，缴纳首付款141736.O0元，东胜公司给杨大文签订商品房认购协议书，后于2018年10月28日杨大文将房款用其女儿杨月明的卡转入东胜公司指定账户，东胜公司给杨大文更换全款商品房认购协议书并开具全款收据。因杨大文女儿杨月明将房款转入东胜公司指定账户也就是转入东胜公司账户，所以杨大文在东胜公司所购买的3号楼l单元602室合法有效，应予以确认。(见附件：《商品房认购协议》首付款一份、《商品房认购协议》全款一份、2018年10月28日收据一份、2018年10月28日转款回单各一份)。综上所述：杨大文所购买的房屋真实、合法、有效，请求承德市中级人民法院依法驳回孙建龙的诉讼请求，以保证买受人合法权益，由上诉人孙建龙承担所有诉讼费用。 孙建龙向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决准许执行位于围××镇××楼××单元××室房屋；2、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，2018年3月4日，被告东胜房地产开发公司为甲方，被告杨大文为乙方，双方签订了“阳光水岸（河东新村）商品房认购协议书”。认购协议书约定：乙方预订甲方开发建设的住宅楼，位于“阳光水岸”3号楼1单元6层602号房。该房暂测建筑面积87.12平方米，认购单价5300.00元∕平方米，总价461736.00元。地下室10平方米（最终以实际测量面积为准，多退少补），单价3600.00元∕平方米。认购款付款方式为按揭付款，应交首付款141736.00元。2018年3月4日认购协议签订时被告杨大文未付首付款。被告杨大文称，因与东胜公司法定代表人王树东熟悉，对首付款，先缓着，我给王树东写了借条。2018年10月28日，被告杨大文将楼房款、地下室款付清，东胜公司向杨大文出具了金额为461736.00元、26820.00元收条各一张，双方又签订了“阳光水岸（河东新村）商品房认购协议书”。对2018年3月4日认购协议书按作废处理，写有“2018.10.28交齐全款换合同”、“作废”以及划“×”字样。2018年10月28日认购协议书内容与2018年3月4日认购协议书基本相同，只是地下室面积为7.45平方米，单价3600.00元∕平方米，地下室总价为26820.00元，认购款付款方式为一次性付款。从杨大文提供的银行交易流水明细看，2018年10月28日，杨大用女儿杨月明银行卡向被告东胜房地产开发公司指定的葛丛林账户先后转款两笔，第一笔320000.00元，第二笔26820.00元，转款两笔后又支现金141000.00元，总额与房价款基本相符。上述事实，有二被告认可的两份认购协议书、银行交易流水明细以及二被告陈述证实。另查明，本院在审理孙建龙与东胜房地产开发公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月2日作出（2018）冀0828民初2330号之一民事裁定，对包括涉案的3号楼1单元602室在内的19套楼房予以查封。进入执行程序后，杨大文提出执行异议。本院于2020年5月21日作出（2020）冀0828执异38号执行裁定，裁定中止对位于阳光水岸（河东新村）小区3号楼1单元602室房屋的执行。原告孙建龙不服，提起执行异议之诉。 一审法院认为，在商品房买卖活动中，购房人一般需交纳一定购房款，房地产开发企业才会与购房人签订认购、订购或者预订等协议。本案中2018年3月4日认购协议书的存在，证实买卖双方对涉案楼房付款方式达成一致，虽然杨大文当时未交首付款，但亦应确认杨大文与东胜房地产开发公司于2018年3月4日签订了认购协议书，2018年10月28日认购协议书是对2018年3月4日认购协议书的替代。从认购协议书的内容看，具备商品房买卖合同的主要条款，可以认定为商品房买卖合同。被告杨大文与被告东胜公司签订的认购协议在本院查封之前，房款也已支付，足以排除执行。原告认为二被告之间商品房买卖行为虚假，缺乏证据证实。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定判决：驳回原告孙建龙的诉讼请求。 一审案件受理费8200.00元，由原告孙建龙负担。 本院二审期间，被上诉人杨大文提交证据：两份东胜公司银行流水凭证（复印件），证明我的钱都交给东胜公司了。上诉人孙建龙质证意见为：这两份证据我方不认可。二审庭审后，被上诉人杨大文提交东胜公司与杨大文签订的认购协议两份（复印件加盖公章）、收据、银行流水小票。证明东胜公司将房屋卖给杨大文。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，孙建龙对本案诉争的位于阳光水岸（河东新村）小区3号楼1单元602室房屋，享有强制执行的民事权益，理由如下： 一、杨大文为购买河东新村3号楼1单元602室房屋与东胜公司于2018年3月4日及2018年10月28日签订《阳光水岸（河东新村）商品房认购协议书》，2018年3月4日初次签订认购协议书时，杨大文并未交付房款。在2018年10月28日杨大文交付房款后，东胜公司给杨大文出具收据，其交付房款的时间晚于孙建龙与东胜公司因民间借贷纠纷一案查封本案诉争房屋的时间。 二、本案诉争楼房属于在建工程，杨大文未占有、使用争议楼房，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨大文对涉案房屋，亦未进行产权登记并未取得物权，本案诉争房屋仍在被执行人东胜公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”故孙建龙申请执行东胜公司名下位于河北省围场满族蒙古族自治县房屋，于法有据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初1810号民事判决； 二、准予上诉人孙建龙执行河北省围场满族蒙古族自治县房屋。 一审案件受理费8200.00元；二审案件受理费8200.00元；合计16400.00元，由被上诉人杨大文负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  白 云 审判员  范 典 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张伟佳