黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初2372号原告（反诉被告）：符立莉，女，汉族，1988年10月29日出生，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：孙歆淼，男，汉族，1985年3月21日出生，无职业，住齐齐哈尔市建华区（与原告系夫妻关系）。被告（反诉原告）：齐齐哈尔远东商贸有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区东祥胡同**。法定代表人：毕华，该公司总经理。被告：毕华，女，汉族，1975年5月20日出生，齐齐哈尔远东商贸有限责任公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。二被告委托诉讼代理人：张学理，黑龙江夙生律师事务所律师。原告（反诉被告）符立莉与被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限责任公司（以下简称远东商贸公司）、被告毕华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符立莉及其委托诉讼代理人孙歆淼、被告（反诉原告）远东商贸公司与被告毕华共同委托诉讼代理人张学理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符立莉向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除租赁合同；2.请求法院判令被告返还原告房屋租赁押金20,000.00元。要求被告返还个人使用面积取暖费5,500.00元；3.要求被告退还疫情期间减免的部分房租费用，一个月房租16,000.00元。案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年6月21日签订了一份房屋租赁合同，被告远东商贸公司法人已去世，收款人为毕华。租赁合同中约定，被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），甲方将坐落在齐齐哈尔市龙沙区雄鹰街5号的房屋出租给原告使用，房屋用途为宾馆、棋牌，租赁期限自2019年8月15日至2022年8月14日，共计3年，2019年8月15日至2020年8月14日，房屋租金为200,000.00元，乙方向甲方支付20,000.00元押金，房屋期满后无任何异议时退还乙方，乙方向甲方交钥匙。因疫情期间未盈利，原告2020年3月9日告知被告要将房屋转让出兑，要求2020年8月14日后退租，毕华要求见面细谈，协商后同意原告退租。在原告2020年8月14日交房后，毕华验房没有问题，原告把房屋钥匙交给毕华，毕华将租赁给原告的房屋收回，毕华约定2020年8月15日检查水、电是否欠费后将房屋押金返还原告。但直到现在，毕华没有退还原告房屋押金。原告也多次要求被告返还押金，但被告以房屋已被破坏为由拒绝。房屋整体结构没有破坏依据，毕华应履行约定退还押金。在承租中毕华个人使用面积的取暖费用是原告交付的，要求毕华退还原告多交面积的取暖费。根据最高法疫情期间可减免部分房租及因疫情期间交不起房租可以解除合同相关意见、文件，现要求被告减免原告部分房租（一个月房屋租金）。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。远东商贸公司及毕华辩称，原告是违约行为，双方签订的合同是三年，从2019年6月21日至2022年6月21日，疫情并不必然导致房屋租赁合同可以解除，合同没到履行期限，不同意解除合同，我方要求支付违约金后，可以解除房屋租赁合同。因为原告给租赁房屋整体结构造成了损害，我方不同意其返还租赁押金费用20,000.00元，并且要求其给予赔偿修缮的费用，多交的取暖费5,500.00元，我方同意返还。原告要求退还疫情期间减免的房租费用，我方不同意退还。房屋修缮损失和违约金及给被告造成的营业损失，待我方鉴定后一并追加。违约金按合同约定第十一项违约责任支付违约金。远东商贸公司向本院提出反诉请求：要求原告赔偿72,593.80元，其中水费193.80元，电费1,800.00元，打扫卫生2,600.00元，三个月的租金损失从2020年8月15日到2020年11月30日损失是48,000.00元（每月租金按16,000.00元计算），违约金20,000.00元。事实与理由：2019年6月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，将位于龙沙区雄鹰街5号的房屋出租给原告用于宾馆、棋牌，租赁期间为3年，从2019年8月15日至2022年8月14日。因为原告经营不善，2020年8月14日后原告要求退租，被告发现原告将房屋水电、墙壁、宾馆房屋门禁卡，空调、门等全部毁坏，无法继续使用，给被告造成巨大损失，故提起反诉。符立莉辩称，打扫卫生费用不承认，和我也没有关系，3个月房租损失与我也没有任何关系，我们之间已经协议解除合同，违约金不同意给付，水费电费认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同复印件、取暖费缴款凭证复印件、原告与毕华关于租金的微信聊天记录截图三张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）举证证据：1.转让合同复印件一份（2019年6月21日），证实兑店的屋内设施和装修。二被告质证意见，对真实性、关联性和合法性都有异议，不认识这个甲方，该转让合同也没有我方签字确认，和本案没有关系，转让财产清单也并不是我方房屋附属的东西。因此合同为复印件，且无其他证据给予佐证，本院不予认定。2.58同城截图1张，原告与毕华微信聊天记录2张（2020年3月至5月，协商出兑），证实我跟房东毕华交涉往外兑店，第二年不承租，她同意。二被告质证意见，虽同意原告向第三方兑店，但我方并没有同意与其解除房屋租赁合同。被告对真实性未提出异议，本院对该证据真实性及证明原告曾与被告协商转让房屋，被告同意转让但仍要求与原告保持租赁关系的事实给予采信。3.原告与毕华微信聊天记录截图1张（显示星期四页），证实14号交房她无异议，说第二天验房屋电表，到21号也没有给我打过电话，没有联系过。二被告质证意见，真实性有异议，截图是部分截图，记录只是原告单方陈述，并没有向我方交房，我方也并没有验收。对该证据真实性给予认定，对证实验房无异议内容无相关体现，本院不予认定。4.视频光盘，证实房屋的水电都是好使的。二被告质证意见，不认可视频，视频上面没有时间，也没有真实性，而且承认水电好使也不是我们承认。因原告未提供视频来源及拍摄时间，本院不予认定。5.原告与毕华微信聊天截图1张（2020年6月18日），证实毕华已经验完房。二被告质证意见，证明不了我们已经交付验房。本院对真实性给予认定，系原告单方陈述，对证明交房无异议因证据没有体现不予采信。二被告举证证据：1.照片、视频资料，证实原告把我方房屋造成损失情况。原告未经被告同意，将屋内的装潢及附属设施擅自进行拆扒，造成房屋整体的使用功能无法使用，也无法营业。热水器卸走，空调卸走，将房屋壁纸造成破坏，房屋浴室毛巾架、口杯架破坏，现在个别房间没有电，门禁、网络等设施破坏，我方要求进行恢复，赔偿损失。原告质证意见，不同意壁纸损坏，电视架、热水器、空调、浴室毛巾架、口杯架都是我兑店来的，门禁卡、网络、监控下线都是我自安装，无权给他恢复。本院对照片和视频真实性给予认定。2.房屋租赁合同，证实双方的租赁期限2019年8月15日至2020年8月14日，我方向乙方交付房屋时，已经对该房屋的资产及设施进行了核实，第十条约定了违约责任，第八条要求乙方返还房屋的附属设施应该完好无损。原告质证意见，当时兑完店后钥匙就给我了，她也没去进行核实，没有出具屋内设施表，合同也没有设施表的陈列。本院对该证据真实性给予认定。3.资产盘点表，是我方法定代表人毕华与原告前前手崔浩进行的资产盘点情况。原告是从刘志强手里转租的房屋，刘志强是从崔浩手里转租的房屋。我方将房屋出租之后，交付的房屋资产盘点情况。原告质证意见，不是从崔浩手里兑店来的，盘点书我没看过。本院对资产盘点表真实性给予认定，对出示给原告因无证据证实，本院不给予认定。4.毕华与原告微信聊天记录五张，证明原告拒绝支付房租，单方违约，擅自搬离房屋，并未经过我方协商同意。原告质证意见，这些只是微信的聊天，后来是在店里当面说的我可以解除合同退还押金，也无法证明，本院对该证据本身真实性给予认定。根据当事人陈述及经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与远东商贸公司于2019年6月21日签订了一份房屋租赁合同，合同签订人及收款人均为毕华。租赁合同中约定：毕华为出租人（甲方），符立筣为承租人（乙方）。一、甲方将坐落在齐齐哈尔市龙沙区雄鹰街5号的房屋，共计四层楼，其中包括车库1个出租给乙方使用。二、房屋用途为宾馆、棋牌；三、租赁期限自2019年8月15日至2022年8月14日，共计3年。四、租金2019年8月15日至2020年8月14日，房屋租金为二十万元整，2020年8月15日至2022年8月14日房租为每年二十四万元整；租金支付方式为每年提前2个月，即6月15日前交付下一整年房租及本年度热力费。如乙方不能及时支付租金，甲方有权终止合同，收回房屋并提出损失赔偿。五、甲方交付房屋时，双方根据资产盘点表所列明细对房屋及相关设施及管线等进行核对核实后签字。乙方应向甲方支付二万元租赁保证金。同时甲方向乙方出具收据。租赁期满后无任何异议时退还。八、房屋返还。租赁期满或合同解除后，乙方返还该房屋时应保证房屋及其附属设施、设备、通信及网络等相关线路完好。乙方添置的经营物品可由其自行收回，而对于乙方装修的部分，具体方法为（1.乙方恢复原状、2.乙方向甲方支付恢复原状所需费用3.乙方放弃收回），返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。九、甲方未按约定时间交付该房屋达30日；交付的房屋属于危房使乙方无法经营的，乙方有权单方解除合同。乙方有不按约定时间足额支付房屋租金及热力费、欠缴各项费用达到租赁保证金的、擅自改变该房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将该房屋转租给第三人的、利用租赁房屋从事违法活动、损害公共利益的情形，甲方有权单方终止合同，收回房屋，押金不予退还。十、免责条款中约定：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；因地震等不可抗力的自然灾害而造成房屋损毁等损失的本合同终止，双方互不承担责任。十一条违约责任约定，甲方有本协议第九项（一）条约定情形之一的，应按年租金的10%向乙方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按年租金的50%支付违约金。乙方有本协议第九（二）条约定情形之一的，应按年租金总额的50%向甲方支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按年租金的50%向甲方支付违约金。附件条款：由于市自来水公司管网线路老化，该房屋自来水管网不能正常使用，甲方已经明确告知乙方，并承诺协助乙方协调此事，如因自来水问题造成乙方在经营过程中出现的一切问题及损失甲方概不负责。乙方于2019年6月19日交付首期租金12万，余下10万元剩余租金于2019年8月1日前全部交清。双方签订租赁合同后，符立莉于2019年6月19日通过手机转账给付毕华首期租赁款12万元（2万元系保证金），剩余租金10万元亦支付给毕华。2020年初由于新冠疫情影响，宾馆行业被要求停止营业，2020年3月原告向毕华提出转让出兑租赁房屋并询问租金价格，毕华答复转让价格由原告协商，毕华只对原告。4-5月因租赁房屋未能转让成功，原告与毕华继续进行协商，对续租或减少租金问题亦未达成一致意见。2020年6月原告告之毕华不再续租，毕华要求原告即时搬出。2020年8月14日原告搬出租赁房屋，并将房屋内空调、热水器、电视、床、床头柜、电视架、部分毛巾架、监控摄像头以及各个房间吸顶灯拆除带走，拆除热水器、空调、电视架、毛巾架时造成部分房屋卫生间吊棚、浴具损坏，热水器与水管接口处未封闭；墙壁纸破损、走廊网络及监控线路掉落。8月14日原告搬出后返还租赁房屋时，毕华于当日将房屋大门门锁予以更换。诉讼过程中，毕华申请对原告搬出房屋对房屋造成损坏修复费用进行鉴定，因2020年11月，毕华将租赁房屋再次出租无法进行鉴定，故撤回鉴定申请。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方在平等自愿基础上签订的，符合法律规定，依法成立并生效，双方应当按照约定履行自己的义务。因受疫情影响，原告于2020年3月提出转租未成，双方亦对延长租期或减免租金未达成一致意见，原告提出退租，毕华要求原告于2020年6月即倒出房屋，原告称需到第一年合同到期日8月14日搬出租赁房屋并已按期搬出，应视为双方已协议解除租赁合同，且租赁房屋已于2020年11月另行出租，原、被告双方租赁合同无法继续履行，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院给予支持。因原告搬出时拆除空调、热水器、电视机架、毛巾架、电视、监控等对房屋卫生间、墙壁壁纸，网络及监控线路造成损坏，原告虽辩称拆除物品是其兑店取得，庭审中毕华对此亦表示不再争议，但原告拆除上述物品未尽到善良注意义务，且将各个房间吸顶灯全部拆除带走，违反了合同约定，应当承担违约责任，故对原告要求被告返还保证金20,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求毕华给付多支付的取暖费5,500.00元，因被告同意给付，本院给予支持。关于原告要求给付一个月租金16,000.00元的请求，虽原告已支付第一年租金200,000.00元，营业期间也受疫情防控措施影响减少了收入，但原、被告为期三年的租赁合同已经协议提前解除，已为原告免除支付后续两年租赁期间的租金480,000.00元，避免了因疫情影响而继续产生的营业损失，且被告方也未取得预期的合同利益，根据公平原则，不应再适用延长租期或减免部分租金的政策，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告给付租赁期间欠付的水费193.80元，电费1,800.00元，原告认可并同意给付，本院予以支持。被告反诉要求支付提前解除租赁合同造成2020年8月15日至另行出租前2020年11月15日三个月的租金损失48,000.00元以及违约金20,000.00元，因双方合同免责条款中约定，因不可抗力造成损失，合同终止且双方互不承担责任。根据最高人民法院和黑龙江省人民法院关于审理涉疫情民商事纠纷指导意见，本次疫情为突发公共卫生事件，属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，可以认定为“不可抗力”，故对被告反诉主张的因疫情引起的房屋租赁合同解除的违约损失本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）符立莉与被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限公司、被告毕华于2020年6月21日签订的房屋租赁合同；被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限公司、被告毕华返还原告（反诉被告）符立莉取暖费5,500.00元，三、原告（反诉被告）符立莉应给付被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限公司、被告毕华水费193.80元、电费1,800.00元；四、驳回原告（反诉被告）符立莉应给付被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限公司、被告毕华的其他诉讼请求。上述款项互抵后，被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限公司、被告毕华共计返还原告（反诉被告）符立莉3,506.20元于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费418.75元、反诉费832.00元，由原告（反诉被告）符立莉负担386.10元，被告（反诉原告）齐齐哈尔远东商贸有限公司及被告毕华共同负担864.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  刘鑫磊二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 坤