河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初3836号原告：崔静静，女，1989年1月11日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：职保松，焦作市温县太极法律服务所法律工作者。执业证号：31608001100075被告：韩海波，男，1979年4月9日出生，汉族，住温县。第三人：段小中，男,1973年3月21日出生，汉族，住温县。第三人：张科科，男,1981年8月11日出生，汉族，住温县。原告崔静静与被告韩海波、第三人段小中、张科科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，由审判员张静依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔静静及其委托诉讼代理人职保松、第三人段小中、张科科到庭参加诉讼。被告韩海波经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔静静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.要求被告停止侵权,不得另行出售并支付原告违约金10000元；3.要求被告协助原告行使涉案房屋的装修权等使用权；4.诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告放弃第2-3项诉讼请求，要求判令房屋归原告所有。事实与理由：2018年8月29日，原告经“朋友房介”中介所介绍购买了被告位于温县新东未来城×号楼东单元×层西户的商品房一套(房屋尚未装修,且属于按揭贷款)，双方签订了《房屋买卖合同》,原告按照约定交纳了房款定金20000元。2018年9月10日,原告又按约定交纳了首付款等合计299110元,同时被告将涉案房屋的钥匙交付原告,由于该涉案房屋系按揭贷款的房屋,由原告以被告的名义交纳房屋的按揭款,同时又约定违约金为200000元。合同签订后,原告一直按约定履行合同。2019年,原告准备装修涉案房屋,受到他人阻拦,理由为:原告不是登记的业主,必须由原登记业主的授权。原告找到被告要求配合,被告拒不配合。更为甚者,被告将涉案房屋又委托其他房屋中介部门对外销售。被告的行为已经明显违约,故同时要求被告承担10000元的违约金。本案在2020年4月份起诉，后原告撤回起诉，原因是原被告双方达成了和解协议，被告将涉案房屋的钥匙、物业管理部门关系的协调、水电费名称的变更以及涉案房屋的分期款单列做了约定，由原告崔静静实际占有使用房屋，目前原告按照双方的约定履行了房屋买卖协议，并将涉案房屋装修完毕。第三人段小中陈述，2020年5月2日与被告签订房屋买卖合同，被告当时拿着购房合同及全套手续，全部给第三人后，第三人付清被告购房款225000元，又交了5个月的银行房贷，要求被告履行合同。如果没有房屋，被告应退还所有房款232880元，其他都不说了。第三人张科科陈述，与被告就房屋问题已经调解好了。要求被告偿还房款190000元，其他不再说了。根据原告及第三人的陈述，归纳争议焦点为：1.原告的诉讼请求能否得到支持。2.第三人段小中、张科科的诉讼请求能否得到支持。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，经本院组织庭审质证：（1）原告提交的证据。原、被告于2018年8月29日房屋买卖合同、2018年9月10日关于办证的补充协议、韩海波出具的收条、2020年9月17日原、被告的补充协议。上述证据能够互相印证，均具有真实性、合法性、关联性，均采纳为有效证据并在卷佐证。（1）第三人段小中提交的证据。1.被告与新东未来城签订的购房合同;2.段小中与被告签订的购房合同。房产位置与原告、第三人张科科所述一致，能够互相印证，认定为有效证据;3.收款条、微信转账明细。显示的相对方均为韩海波，因被告韩海波未到庭质证，上述证据的真实性无法确认，本院不予评析。（1）第三人张科科提交的证据。房屋转让协议、收到条、微信转账截图、协议书。因张科科已通过温县番田镇人民调解委员会与韩海波达成协议，解除了双方的转让协议，并约定了退还购房款的有关事宜，故本院对上述证据不再予以评析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，被告韩海波与焦作市东成房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，以按揭方式购买该公司开发的新东未来城×号楼东单元×层西户的商品房一套。2018年8月29日，经中人杨艳芳介绍，被告与原告崔静静签订《房屋买卖合同》，以600000元的总价款将上述房产出售给崔静静，约定的付款方式为：崔静静先交定金20000元，并承诺在2018年9月10日前补齐首付款（由总价款减去银行未偿还的贷款为准，约280000元）。2018年9月10日，崔静静又按约交付韩海波259110元，加上已付定金20000元，共计支付房款279110元。以韩海波在双方合同下方标注及双方签订补充协议的方式约定：2018年9月10日崔静静已将首付房款279110元结清，至此，房东已将钥匙与房交于买方，9月10日之后，由崔静静以韩海波名义偿还房屋贷款，直至小区不动产证统一发放，韩海波无条件配合崔静静过户及签字，办理解押及更名手续。2020年4月，因要求韩海波协调配合房屋装修等事宜，崔静静将韩海波诉至本院。在审理过程中，崔静静与韩海波又于2020年9月17日自行达成《补充协议》，就房屋按揭及过户手续、水电费过户手续、物业管理变更手续等具体事宜约定：1.双方于2018年8月29日签订的房屋买卖合同效，房屋归崔静静；2.崔静静应当按照合同的约定于每月1日前足额支付房屋按揭款；3.韩海波于2020年9月25日前协助崔静静办理银行按揭变更手续以及水电费交付的变更手续、物业管理变更手续；4.崔静静定于2022年9月20日前将房屋按揭款全部支付完毕，解除房屋抵押；5.在房屋过户条件成就时，韩海波应协助崔静静并提供涉房屋相关手续，办理房屋过户手续；如涉案房屋的房产证在2年内发放，韩海波应及时配合原告办理过户手续和房屋解押手续；6.双方均应按照以上约定履行，否则承担违约责任，违约方按照下欠按揭款总额的30%支付违约金。2020年10月16日，原告崔静静向本院提出撤诉申请，本院裁定准许。此后，崔静静将房屋装修完毕。另查明，2017年2月27日，韩海波就上述房产与第三人张科科订立《按揭房转让协议》。2020年10月9日，经温县番田镇人民调解委员会调解，双方解除上述协议。又查明，2020年5月2日（崔静静与韩海波首次诉讼期间），韩海波就上述房产又与第三人段小中订立《房屋买卖合同》，约定将上述房产售于段小中。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。（一）关于原告崔静静的诉讼请求。第一，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原、被告签订的房屋买卖合同是对以按揭形式购买的商品房的转让，该转让合同是双方真实意思表示，本案房产虽然由银行享有抵押权，但双方约定原告以被告的名义交纳按揭款，在交清按揭款后办理过户手续，故双方的合同并未涉及到抵押权人的利益，合同未违反相关法律规定，系合法有效合同，故对原告请求确认合同有效的诉讼请求予以支持。第二，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，整个小区尚未统一办理不动产权证，且原告尚未完全履行合同约定的全部支付完毕按揭款的义务，故确定不动产权属的条件尚未成就，对原告要求确认房产归其所有的诉讼请求不予支持，待条件成就，原告可就协助办理权属证书再行主张。（二）关于第三人权益的救济。第三人张科科通过人民调解组织与韩海波达成协议，解除合同，并约定了韩海波归还其款项的时限，若韩海波违反上述协议，张科科可另行主张，本院不予一并处理。第三人段小中与韩海波的合同不影响原、被告合同的效力,因在本案中段小中并未提出给付之诉并交纳诉讼费，故其可通过民事诉讼或者其他途径依法维权，本院不予一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告崔静静、被告韩海波于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告崔静静其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告韩海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年十二月二十三日书记员 蔡红杰