贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5344号原告：黄成林，男，1964年3月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师。被告：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路**保利国际广场**楼1-17-5。法定代表人：李何，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，男，1993年8月10日出生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张发培。原告黄成林与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄成林及其委托诉讼代理人杜思恩、被告恒森房开公司委托诉讼代理人张超、张发培到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告黄成林向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月2日签订的就恒森自在城SY楼负1层43号商品房签订的编号为201906-S022号《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告缴纳的购房款首付款520129元，并判令被告自2017年6月12日起至2019年8月20日按照银行同期贷款利率(4.75%/年)向原告支付逾期交付房屋的违约金54833.88元；判令被告自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准(3.85%/年)向原告支付逾期交付房屋的违约金(暂计起诉时为13850.6元)，直至全部款项付清为止；2.案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：被告系贵阳恒森自在城项目开发商，因被告承诺商业门面交房后可以包租，原告决定投资购买该项目的门面。2017年6月12日，原被告签订了编号为2017-S020的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的商品房SY楼1层21号(房屋建筑面积为23.78平方米，套内建筑面积为23.78米)，房屋总价款为620129元，原告应于合同签订之日向出卖人交付首期房款520129元，剩余房款由原告办理银行按揭，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告遂按照合同约定完全履行了付款义务，于2017年6月12日向被告支付了520129元房屋首付款及6201元维修基金，两项合计526330元，同时，原告按照被告要求与其指定的物业管理公司签署了案涉门面的包租协议，但之后被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，也一直没有办理房屋备案登记手续。经原告多次催促，2019年6月2日被告通知原告重新签订新的编号为201906-S022《商品房买卖合同》用于备案登记使用，该合同将原告所购买的房屋号数、套内面积、房屋总价等均作出了变更，合同约定:原告购买恒森公司建设的商品房SY楼负1层43号(房屋建筑面积为22.8平方米，套内建筑面积为21.68米)，房屋总价款为594573元，出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。双方合同签订后遂办理了备案登记手续，但被告仍未按照备案合同上所约定的时间向原告交付房屋，截止起诉之日被告也未履行该项义务。后经原告了解，被告自2017年起不交付房屋及不办理房屋备案登记手续的真实原因系因其已将SY栋多套房屋进行抵押登记，且是在未取得房屋预售许可证的情况下利用虚假的预售许可证号与原告签订合同。原告认为，原告已经向被告支付了购房首付款及维修基金，现被告拒不按合同约定时间交房，且逾期交房时间长达将近9个月之久，根据双方签订的编号为201906-S022《商品房买卖合同》第十三条第二款约定，被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同并要求退房，且被告的违约行为已造成涉案房屋不能按包租协议对外出租，客观上给原告造成了较大的经济损失，由于双方在合同中约定的违约金标准过低，不足以弥补原告损失，故原告依据法律规定诉至法院。被告恒森房开公司辩称：1.不同意与原告解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。2.原被告于2019年6月2日签订商品房买卖合同，同日办理网签备案。此后，原告始终不配合被告办理后续手续，未缴纳尚欠的74444元购房尾款，导致被告在办理后续手续时间拖延2月之久，违约责任应由原告承担。3.原告至今未向被告缴纳剩余购房款7444元，被告交房的前提是原告先缴纳购房尾款，不在本案中提起反诉，将另案要求原告付清尾款。4.原告购买的案涉房屋并未办理抵押登记，如该房屋处于抵押状态，就不能办理网签备案。5.原告与贵州恒森物业管理有限公司签订的房屋委托经营合同，与被告无关。6.房屋已经具备交付条件，被告多次通知原告但原告始终未收房。7.如法院判决解除合同，应按合同约定判决被告支付原告已付房款1%的违约金，不应按原告主张的违约金计算。如法院判决解除合同支持利息，则应从判决生效之日起按LPR标准计算。如判决按原告交款之日起计算利息，应按LPR标准计算，并扣减疫情不可抗力的合理期限三个月。本院经审理认定的事实如下：原告黄成林与被告恒森房开公司共同签订《商品房买卖合同》（合同编号为2017-Ｓ020），合同中未载明签订日期，约定黄成林向恒森房开公司购买位于贵阳经开区的房屋，合同对房屋建筑面积、房屋总价款及付款方式、交房时间及条件、逾期交房的违约责任等进行了约定。2017年6月12日，原告向被告支付了购房首付款520129元、维修基金6201元。2019年6月2日，原告黄成林（买受人）与被告恒森房开公司（出卖人）共同签订《商品房买卖合同》（合同编号为201906-Ｓ022），约定的主要内容为：1.买受人向出卖人购买位于贵阳经开区，房屋建筑面积为22.8平方米，套内建筑面积为21.68平方米。2.按套内建筑面积计算，商品房单价每平方米27424.95元，总价款为594573元，买受人以分期方式付款，买受人应于2019年6月2日前分期支付房价款，预付款520129元。3.商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。4.出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；上水、下水交付时达到使用条件，供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户……5.出卖人未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%支付违约金。6.出卖人承诺在2021年7月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。另，ＳＹ楼负1层43号商品房已办理商品房预售合同备案登记于黄成林名下，预售合同登记号为Ｙ19044640。原告提交了其与贵州恒森物业管理有限公司签订的《房屋委托经营合同》、不动产登记查询结果复印件，证明因被告未交房，无法对外出租房屋给原告造成较大的经济损失，且被告已经将SY楼多套房屋进行了抵押登记，原告的房屋虽未办理抵押登记，但该房屋所在的土地使用权已经被抵押。被告认为原告自行与物业公司签订的合同与被告无关，案涉房屋并未办理抵押登记。庭审过程中，原、被告双方一致认可如下事项：1.双方签订的两份《商品房买卖合同》中的房屋系同一套房屋，《商品房买卖合同》（合同编号为2017-S020）双方已经协商解除。2.对于双方2019年6月2日重新签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201906-S022），原告已向被告支付购房款520129元、维修基金6201元，原告未在本案中主张维修基金。另，被告陈述案涉房屋已达到交房条件，已取得合同约定的交房所需文件资料，被告多次通知但原告未收房。原告陈述从未接到被告的通知，且被告未提交建筑工程竣工合格证明文件等交资料证明已经达到交房条件。因被告陈述已具备交房条件但开庭时未提供证据证明，本院给予被告七天的时间补充提交证据。后被告仅补充提交了建设工程消防验收意见书，并未提交建筑工程竣工合格证明文件、面积实测技术报告等资料。诉讼过程中，原告申请财产保全，经本院作出（2020）黔0111民初5344号民事裁定书裁定，查封、扣押、冻结恒森房开公司名下价值人民币588813.48元的财产。上述事实，有当事人陈述、原告身份信息、被告营业执照、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、收据、《房屋委托经营合同》、不动产登记查询结果复印件等有关联的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告黄成林与被告恒森房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201906-S022），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格履行合同义务，遵守诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，双方签订的合同明确约定了交房时间及交房条件，被告未按合同约定向原告交付房屋，且逾期交房已超90日，被告的行为已经构成违约，解除合同的条件成就，原告有权按照合同约定要求退房，故对原告黄成林主张解除商品房买卖合同（合同编号为201906-S022）的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告恒森房开公司应当向原告退还已付购房款520129元。对于原告主张的违约金，原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017-S020）协商一致解除后，原告向被告缴纳的购房款转成了2019年6月2日《商品房买卖合同》（合同编号为201906-S022）的购房款，本院综合合同约定的违约责任、原告未足额支付购房款、原告未实际接收使用房屋，以及原告实际遭受的损失等进行考量，酌情判决被告支付违约金，违约金以已付购房款520129元为基数，从2019年6月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日起至款项退还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。被告提出案涉房屋已经达到交房条件，但未提供相应的证据予以证实，故对其辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄成林与被告贵阳恒森房地产开发有限公司于2019年6月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201906-S022）。二、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄成林购房款520129元，并支付违约金（违约金以520129元为基数，从2019年6月2日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至全部款项退还完毕之日止）。三、驳回原告黄成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4944元（已减半收取），保全费3464元，共计8408元，由原告黄成林负担598元，被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担7810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年十二月三十日法官助理高现现书记员张艺群