江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5498号原告：赣州市峰山投资开发公司。住所地：赣州市章贡区沙石镇峰景路**。统一社会信用代码：91360702690998858A。法定代表人：敖军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾旭岚，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：洪红，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：张林聪，男，1992年8月28日生，汉族，住赣州市章贡区。原告赣州市峰山投资开发公司（以下简称峰山公司）诉被告张林聪商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾旭岚、洪红到庭参加诉讼，被告张林聪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2017年5月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止履行；2、请求依法判决被告立即向原告支付违约金人民币27352.65元；3、请求依法判决被告偿还原告替被告向银行代偿的按揭款（截至2020年6月3日暂代偿7522.93元）；4、本案诉讼费全部由被告承担。庭审中，原告将第三个诉讼请求变更为截至2020年11月20日代偿款为26860.21元。事实与理由：原告与被告于2017年5月4日签订《赣州市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，购买原告开发的峰山国际?花语林一期8幢803号商品房。合同第七条第（二）款约定：“买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2017年5月4日前支付首期房价款117053元，占全部房价款的21.39%，余额430000元向银行申请贷款支付。”。《补充协议》第17条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。”合同签订后，被告按合同约定支付了首期购房款，并于2017年10月23日与原告、中国工商银行股份有限公司赣州章江支行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告向工商银行章江支行按揭贷款430000元，原告对被告全部贷款本息承担连带保证责任。因被告逾期偿还贷款，原告已履行保证担保义务，截至2020年6月3日代被告偿还逾期贷款本息7522.93元。现合同项下的房屋尚未交付，根据《补充协议》第17条之约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同约定的解除条件已成就，原告请求依法判决解除原被告于2017年5月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，权利义务终止履行，被告向原告支付27352.65元违约金。被告张林聪未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2017年5月4日，原告峰山公司与被告张林聪签订了合同编号为2017050401231的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》。合同中约定被告购买原告开发的峰山国际·花语林一期8幢803，建筑面积为76.67m2，单价为7135.17元/m2，总价为547053元，付款方式为：签订合同前买受人已经向出卖人支付定金30000元，2017年5月4日前支付首付款117053元，余款430000元通过向银行申请贷款支付。如果买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并书面通知买受人配合办理合同解除手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房。《合同补充协议》第17条约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项。合同签订后，被告张林聪当日支付了首付款117053元（含定金30000元）。同时被告张林聪向中国工商银行股份有限公司赣州章江支行贷款并签订个人购房借款/担保合同。合同约定：由借款人张林聪向贷款人工商银行赣州章江支行贷款430000元，用于购买住宅。贷款期限为360个月，贷款利率按同期基准利率下浮10%。贷款保证方式为抵押，但未办理抵押登记。合同签订后，工商银行赣州章江支行向被告张林聪指定的账号即原告峰山公司银行账号发放贷款430000元。贷款发放后，被告张林聪归还了部分贷款，于2019年9月15日开始违约。原告峰山公司陆续向工商银行赣州章江支行代偿贷款，截至2020年11月27日共代偿26860.21元。原告遂诉至法院，要求解除合同并要求被告张林聪承担违约责任、偿还代偿本息。另查明，案涉房屋已备案但未交付，但于2019年8月23日被赣州经济技术开发区人民法院作出（2019）赣0791执保256号民事裁定查封。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告张林聪与原告签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及与原告、中国工商银行赣州章江支行签订《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告未按约偿还案涉房屋的银行按揭贷款，导致原告向中国工商银行赣州章江支行承担了连带保证责任。根据《合同补充协议》第17条约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同。现被告未按约偿还银行按揭贷款，致使原告代偿借款本息共计26860.21元，双方约定的合同解除条件已经成就，故原告要求解除双方于2017年5月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，原告应将收取的购房款547053元（首付款117053元、按揭贷款430000元）退还给被告。因被告张林聪按揭贷款尚未归还完毕，且发生逾期还贷致使原告峰山公司承担保证责任代为还款，因此原告主张要求被告张林聪归还其代付款项的诉请，本院予以支持。案涉房屋并未交付，但因被告张林聪被法院查封，被告张林聪应当协助办理解除备案和查封。原告根据合同约定按购房总价款的5%主张违约金并无不当，本院予以支持。被告张林聪应付违约金为547053元×5%=27352.65元。被告张林聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市峰山投资开发有限公司和被告张林聪于2017年5月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017050401231）及《合同补充协议》，由被告张林聪协助办理解除备案、查封手续；二、由被告张林聪向原告赣州市峰山投资开发有限公司支付违约金27352.65元；三、由被告张林聪向原告赣州市峰山投资开发有限公司返还代偿按揭贷款本息（截至2020年11月20日代偿本息26860.21元，后续金额以原告赣州市峰山投资开发有限公司实际代偿为准）；四、由原告赣州市峰山投资开发有限公司向被告张林聪退还购房款547053元；五、上述第二、三、四项款项互相抵扣后，由原告赣州市峰山投资开发有限公司向被告张林聪退还剩余款项，限在本判决生效之日起十五日内履行完毕。本案受理费672元，由被告张林聪负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共两份，并按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  宋继忠审判员  蔡清芳审判员  李 莉二〇二〇年十二月三十日书记员  钟 艳