广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初14744号原告（反诉被告）：黄淑芳，女，汉族，1983年10月12日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人：王群，湖南芙蓉（深圳）律师事务所。被告（反诉原告）：石碧静，男，苗族，1980年5月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人：龙玉霏，广东华商（龙华）律师事务所律师。委托代理人：汪震宏，广东华商律师事务所实习律师。第三人：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦**房之三，统一社会信用代码914405007122951778。法定代表人：吴浩彬。委托代理人：林思涵，该公司员工。委托代理人：孙劭鹏，该公司员工。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一、诉讼请求黄淑芳诉至本院，请求判令解除黄淑芳、石碧静签订的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》；石碧静支付违约金2076000元，并负担本案律师费10000元、诉讼费、保全费等。本案审理过程中，黄淑芳变更诉讼请求，将诉讼请求“解除黄淑芳、石碧静签订的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》”变更为“请求确认黄淑芳、石碧静签署的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》已解除”。石碧静于本案审理过程中提起反诉，请求判令继续履行黄淑芳、石碧静签署的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》（合同总价10380000元），黄淑芳承担本案的诉讼费用。后石碧静于第一次庭审中当庭增加诉讼请求，请求判令黄淑芳支付违约金10380000元，又当庭变更诉讼请求为判令黄淑芳赔偿违约金2076000元。后石碧静于第二次庭审中再次变更诉讼请求为，请求判令解除黄淑芳、石碧静签署的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》，黄淑芳支付违约金2076000元，并承担本案的诉讼费用。二、案件的基本事实2019年5月25日黄淑芳、广东龙光集团物业管理有限公司、石碧静签订《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》，载明“……买方石碧静、卖方黄淑芳双方及经纪方广东龙光集团物业管理有限公司……就位于深圳市龙华新区单位……买卖及居间事宜达成如下协议：第一条、【转让标的基本情况】……（2）房屋产权证明文件：《房地产证》／《不动产权证书》编号：粤（2018）不动产权第00074466……第二条、【转让价款】黄淑芳自愿将该物业转让给石碧静，转让价款为……（小写：￥10380000元）……第三条【交易定金】交易定金共计……（小写：￥500000元）石碧静同意在本合同生效之日起伍日内（含当日）向黄淑芳支付定金……（小写：￥100000元），在本合同生效后柒日内（含当日）再向黄淑芳支付定金……（小写：￥400000元），监管于第三方的定金，监管方式、收款、退款条件等事项依双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。石碧静将定金支付给监管方或打入黄淑芳已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中或打入黄淑芳指定账号中，视为黄淑芳本人已收讫定金……第四条【付款方式】经双方协商一致，约定石碧静按下述第（2）种方式给付定金之外的转让价款（单选），该转让价款（除按揭贷款部分）在双方指定银行或第三方进行资金监管，双方必须于石碧静付款期限届满前（含当日）到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如黄淑芳不配合办理相关手续，石碧静有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款……（2）……Ａ、石碧静须于2019年6月30日前（含当日）将除定金、交楼保证金之外的剩余首期款人民币以成交总价减去定金再减去银行贷款金额元整支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。Ｂ、石碧静须于2019年6月30日前（含当日）向贷款部门提交按揭贷款申请的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续。黄淑芳需配合石碧静申请按揭，提供相关资料、文件并签署相关的法律文件。……第六条【房地产产权现状】……（3）有抵押，黄淑芳委托担保公司融资赎楼：黄淑芳须于签署本合同之日起伍日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，石碧静须协助黄淑芳办理。……第十二条【石碧静违约的违约责任】如石碧静未按照本合同约定的期限履行义务，黄淑芳有权要求石碧静以转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如石碧静逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，黄淑芳可解除合同并选择要求石碧静支付转让价款百分之二十的违约金承担违约责任或没收石碧静已支付的定金。……第十三条【黄淑芳违约的违约责任】如黄淑芳未按照本合同约定的期限履行义务，石碧静有权要求黄淑芳以转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如黄淑芳逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，石碧静可解除合同并选择要求黄淑芳支付转让价款百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还石碧静已支付的定金。……”黄淑芳在《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》尾部“卖方”处签名并加盖指印，广东龙光集团物业管理有限公司在《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》尾部“经纪方”处加盖公章并相关工作人员签名，石碧静在《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》尾部“买方”处签名并加盖指印，三方均予以确认。三、其他情况深圳市龙华新区房屋有合法所有权证书，2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》签订房屋所有权人为黄淑芳，2019年11月12日15Ｂ房屋过户至他人名下。黄淑芳、石碧静均认可2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》签订时15B房屋仍有按揭贷款未归还，均认可2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》未履行完毕，均认可双方未约定收款账号。在回答“合同签订后，黄淑芳履行了合同中的哪些义务？”这一问题时，黄淑芳称“我没履行义务”，石碧静称“黄淑芳没有履行义务”。在回答“合同签订后，石碧静履行了合同中的哪些义务？”这一问题时，黄淑芳称“什么都没做”，石碧静称“我催过中介确认学位，催过中介和黄淑芳要付款的账号，催过中介和黄淑芳签订房屋与学位的确认书”。庭审中，在回答“本案房屋价款巨大，合同中未约定收款账号，那么当时双方是约定款项向何处支付？还是直接交付现金？”这一问题时，黄淑芳称“我把收款账号给了中介”，石碧静称“由于当时学位不确定，房屋能贷多少钱也不知道，所以当时黄淑芳就没给我账号，说此后再签补充协议”。在回答“石碧静称其有要求你向其提交收款账号，对此事实你是否认可？”这一问题时，黄淑芳称“直到2020年4月底石碧静才发了一个书面的履约催告函”。在回答“你有否书面证据证实你已将收款账号交给石碧静？”这一问题时，黄淑芳称“没有”。在回答“你有否书面证据证实你已将收款账号交给广东龙光集团物业管理有限公司？”这一问题时，黄淑芳称“我现在没有，我要回去问一下，肯定是给了的，有没有书面证据我不知道”。在回答“你有否书面证据证实广东龙光集团物业管理有限公司已将收款账号交给石碧静？”这一问题时，黄淑芳称“我没有证据”。在回答“广东龙光集团物业管理有限公司有否将黄淑芳的收款账号交付给你？”这一问题时，石碧静称“没有收到”。在回答“你在2019年5月30日之前有否交付定金？”这一问题时，石碧静称“没有”。在回答“你为何未交付定金？”这一问题时，石碧静称“我手上没有交款的账户，无法交纳定金，而且我也担心黄淑芳不去解除抵押，从现在来看黄淑芳也确实存在违约情形没去解除抵押”。在回答“你在5天的定金交付期限内有否要求黄淑芳向你提交收款账户？”这一问题时，石碧静称“有”。在回答“对此事实你有什么证据证实？”这一问题时，石碧静称“我打过电话，没有书面证据”。在回答“15B的购房款，你有否交付？”这一问题时，石碧静称“没有账户我没交”。在回答“你有否在合同约定的2019年5月30日前解除15B房屋的抵押权？”这一问题时，黄淑芳称“没有”。在回答“你为何不按《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》第6条第3款的约定5日内解除抵押权？”这一问题时，黄淑芳称“合同签订后，我未见过石碧静，合同中有约定定金为履约的基础保障，但是石碧静定金都没有付，所以我担心石碧静自己不履约，所以我就没有解除抵押”。本案第一次庭审中，由于黄淑芳、石碧静均称双方在房屋买卖过程中未见面，仅各方单方与广东龙光集团物业管理有限公司业务经办人进行商谈，由广东龙光集团物业管理有限公司业务经办人再向双方各自商谈，于是导致双方信息不对等，为了查明案件相关事实，本院追加广东龙光集团物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼，2020年11月30日进行了第二次开庭。庭审中，在回答大部分问题时，广东龙光集团物业管理有限公司均称“不清楚”。在回答“2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》签订时，15B房产是黄淑芳已经获得全部产权还是存在抵押权？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“黄淑芳、石碧静于第一次开庭时均称2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》是你公司拿着合同原件先给其中一方签字、加盖指印之后，拿着一方已经签字加盖指印的合同再找到另一方签字并加盖指印，黄淑芳、石碧静双方并非同时在场签订的合同，对此事实你公司是否认可？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“黄淑芳、石碧静均称本案房屋买卖期间其二人从未见面，均只是与你公司业务经办人见面及联系，对此事实你公司是否认可？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“合同签订后，黄淑芳履行了合同中哪些义务？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“合同签订后，石碧静履行了合同中的哪些义务？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“石碧静称其有要求你公司向其提交黄淑芳的收款帐号，对此事实你公司是否认可？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“本案房屋价款巨大，合同中未约定收款账号，那么当时双方是约定款项向何处支付？还是直接交付现金？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不知情”。在回答“黄淑芳于第一次庭审中称其已将收款账号交给你公司，是你公司自己不将收款帐号给石碧静，对此事实你公司是否认可？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不清楚”。在回答“你公司有否证据证实你公司已将收款账号交给石碧静？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“现在手上无证据，但是我公司可以回去查一下”。本院告知广东龙光集团物业管理有限公司，若其公司确有证据证实其公司已将黄淑芳的收款帐号交给石碧静，广东龙光集团物业管理有限公司必须于庭审结束之日起3日内提交有效证据。广东龙光集团物业管理有限公司迄今未予提交证据。在回答“15B的购房款石碧静有无交付？”这一问题时，广东龙光集团物业管理有限公司称“不知道”。庭审中，在回答“现在黄淑芳的本诉请求，请求确认2019年5月25日双方签订的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》已解除，石碧静的反诉请求也请求了解除该合同，双方认为合同的解除时间是何时？”这一问题时，黄淑芳称“2019年9月16日”，石碧静称“应该是法院判决解除时”。在回答“你称2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》在2019年9月16日解除有何依据？”这一问题时，黄淑芳称“依照合同约定石碧静存在根本违约，我通过短信方式向石碧静的电话号码发送了一份解约短信，我提交了我向135××××****发送短信的手机截屏”。石碧静认可135××××****为其手机号码。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于本诉诉讼请求中的确认黄淑芳、石碧静签署的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》已解除；关于反诉诉讼请求中的解除黄淑芳、石碧静签署的《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》。黄淑芳请求确认2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》于2019年9月16日已经解除，但2019年9月16日黄淑芳仅是单方称石碧静违约，以此为由发出手机短信要求解除合同。直到2020年11月30日第二次庭审中，石碧静亦反诉请求判令解除2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》，双方对解除2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》达成合意。故2019年5月25日黄淑芳、广东龙光集团物业管理有限公司、石碧静签订之《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》于2020年11月30日解除。（二）关于本诉诉讼请求中的石碧静支付违约金2076000元，关于反诉诉讼请求中的黄淑芳支付违约金2076000元。2019年5月25日《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》载明“……第三条……石碧静同意在本合同生效之日起伍日内（含当日）向黄淑芳支付定金……（小写：￥100000元），……监管方式、收款、退款条件等事项依双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。石碧静将定金支付给监管方或打入黄淑芳已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中或打入黄淑芳指定账号中，视为黄淑芳本人已收讫定金……第四条……双方必须于石碧静付款期限届满前（含当日）到上述机构办理监管手续签署一切相关文件……（2）……B、石碧静须于2019年6月30日前（含当日）向贷款部门提交按揭贷款申请的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续。黄淑芳需配合石碧静申请按揭，提供相关资料、文件并签署相关的法律文件。……第六条……（3）有抵押，黄淑芳委托担保公司融资赎楼：黄淑芳须于签署本合同之日起伍日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，石碧静须协助黄淑芳办理。……”由此可见，黄淑芳、石碧静在合同生效后至付款期限届满前的共同义务为：双方与第三方签订监管协议或类似文件以便石碧静将定金、转让价款支付给监管方或打入黄淑芳已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中；于石碧静付款期限届满前到上述机构办理监管手续签署一切相关文件；配合石碧静申请贷款；配合黄淑芳进行赎楼。但双方均未履行上述合同义务。黄淑芳在合同生效后5日内的单方义务为：在双方未与第三方签订监管协议或类似文件时，黄淑芳提交指定账号以便石碧静支付定金、转让价款；与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。但黄淑芳未履行上述合同义务。石碧静在合同生效后5日内的单方义务为：支付定金100000元。但石碧静未履行上述合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”双方存在同时履行的债务，但双方均不履行各自义务，各自存在违约行为，各有过错，如今合同义务自始未履行这一状况的造成系基于双方的共同过错所致，故双方均无权追究对方的违约责任。鉴于此，黄淑芳要求石碧静支付违约金2076000元的诉讼请求，石碧静要求黄淑芳支付违约金2076000元的反诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院对黄淑芳此项诉讼请求、对石碧静的此项反诉请求均不予支持。（三）关于本诉诉讼请求中的负担本案律师费10000元。黄淑芳要求给付律师费10000元之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对黄淑芳此项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人名共和国合同法》第六十六条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第八十五条的规定，判决如下:一、2019年5月25日原告（反诉被告）黄淑芳、第三人广东龙光集团物业管理有限公司、被告（反诉原告）石碧静签订之《广东龙光集团物业管理有限公司二手房买卖居间合同》于2020年11月30日解除；二、驳回原告（反诉被告）黄淑芳其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）石碧静其他反诉请求。本案本诉案件受理费11744元，已由原告（反诉被告）黄淑芳预交，此款由原告（反诉被告）黄淑芳自行负担。本案反诉案件受理费11704元，已由被告（反诉原告）石碧静预交，此款由被告石碧静自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘    媛二〇二〇年十二月八日书记员 丁  云  华书记员 陈燕妮(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。