大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初3988号原告：高常宝，男，1990年3月16日出生，满族，系大连学园供热有限公司职工，现住大连市旅顺口区。被告：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园**。法定代表人：陈阳，该公司董事兼经理。委托诉讼代理人：马辉，女，1977年7月6日出生，汉族，系该公司法务经理，现住大连市甘井子区。原告高常宝与被告大连圣杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月28日立案后，依法由审判员姜莉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高常宝，被告大连圣杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高常宝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付从2012年11月12日起至2020年5月11日已经产生的逾期办证违约金247554元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》，并于2012年11月12日支付了购房款550020元。合同约定：原告购买其位于旅顺口区的房屋，被告应在该房屋交付使用后180日内办理房屋权属登记。被告于2013年5月31日交房，但至2018年2月才办理竣工，至2020年3月才具备办理房屋产权的条件。原告为了办产权多年来数次与被告交涉，被告满嘴谎言，无理推脱长达八年。2020年3月，原告得知终于可以办理产权后，要求被告出具《购房补充协议》等配合办理房屋产权的材料，但被告要求原告交纳多项既不合理又与房屋测绘差价无关的费用，并签署永不起诉被告的协议，否则就不出具协助办证的材料，致使原告至起诉时都无法办理产权，后我方于2020年10月21日办理了产权证。根据《商品房买卖合同》的约定和相关法律的规定，被告还应赔偿从2012年11月12日起至2020年5月12日已经产生的逾期办证的违约金（计算公式：购房款550020元×0.06利率÷365天×2738天），综上，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房销售管理办法》等规定，原告为维护其合法权益，诉至法院。被告大连圣杰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法第六十二条第（四）项的规定，对合同履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示，该约定对双方具有约束力，在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间，本案中，原告、被告实际履行交房手续的时间应为2013年5月31日，原告、被告约定的180天办证期限至2013年8月31日，在庭审过程中，原告未向法庭提交证据证明在双方约定的180天办证期限届满后，曾向被告要求其履行办理房产证的协助义务，否则将追究被告违约责任的事实，故请求法庭驳回原告的诉请。针对原告的主张有两个判决（2017）辽0212民初3189号及（2018）辽0212民初3175号，其内容请求均与本案相类似，请求法院参照适用同类同判。即使原告有权主张逾期办证的违约金，原告主张的违约金过高，其请求金额占总房款45%以上，商品房买卖合同中并没有逾期办证及其违约金计算标准的约定，在没有约定的情况下，违约金的计算标准应按合同的履行情况及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本案中原告实际占有使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未能提出相关证据证明因被告逾期办证行为给其造成的实际损失，因此，应当适当降低违约金计算标准，由其是根据全国法院民事商事审判工作会议纪要第五十条规定，自2019年8月20日起贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告主张的利率过高，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同原件1份、增值税发票原件1份，被告对上述证据的真实性无异议。上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、2018年7月16日大旅信访不予受理字（2018）13号信访事项不予受理告知书复印件一份，证明原告要求办理房证的请求。因该证据系复印件，被告不予认可，且该证据无法证明原告何时向被告主张过权利，故对该证据本院不予采信。2、2020年5月6日录音一份（原始载体为手机），证明原告找开发商要求办理房产证。被告对该证据不予认可，本院认为，该录音材料无法体现录音中的当事人系被告工作人员，原告无法证明录音中的当事人得到被告的授权处理办理房产证的权利,故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月12日,原告高常宝与被告大连圣杰房地产开发有限公司签订《旅顺口区商品房买卖合同》（合同编号：WHT201203434）,原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区房屋。双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民550020元。2013年5月31日,被告向原告交付房屋。2014年1月20日,被告向原告出具了增值税普通发票。庭审中，原告自述于2020年10月21日办理了案涉房屋所有权证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示,该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，本院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。庭审中双方确认案涉房屋于2013年5月31日交付，原告提供现有证据无法证明其于2020年10月21日办理案涉房屋产权证前向被告主张过权利，原告向被告主张自2012年11月12日起至2020年5月11日产生的逾期办证违约金247554元无法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高常宝的诉讼请求。案件受理费减半收取2507元，由原告高常宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  姜莉二〇二〇年十二月二十四日书记员  潘怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。