安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5361号 原告：淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路盛世商贸城内**。 法定代表人：陈宝林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。 被告：赵静，女，1983年2月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：赵建，男，1983年12月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司（简称安信公司）与被告赵静、赵建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告安信公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼，被告赵静、赵建经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除安信公司与赵静、赵建签订的《经营租赁合同》；2、依法判令赵静、赵建交还其租赁的盛世商贸城C10栋106室1-2层商铺；2、依法判令赵静、赵建支付商铺租金及物业费16286元（暂算至2020年10月31日），违约金9157元（以2324元为基数，按日千分之五自2020年4月1日暂算至2020年10月31日），之后产生的租金、物业费及违约金继续计算至交还商铺时止；4、案件受理费由赵静、赵建负担。事实和理由：2019年5月30日，安信公司与赵静、赵建签订《经营租赁合同》，赵静、赵建承租位于盛世商贸城C区10栋106室1-2层商铺，用于经营建材,租赁期限自2020年2月1日至2021年10月31日止，月租金及物业费2324元，每月10日前交付，先付后用,如逾期则赵静、赵建应按延付金额的日千分之五向安信公司支付违约金，合同还就其他事项进行了详细约定。合同签订后，自2020年4月起，赵静、赵建开始欠付费用。至2020年10月31日，赵静、赵建共计欠付16268元。安信公司多次催要未果，导致双方纠纷发生。安信公司与赵静、赵建签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。赵静、赵建未按合同约定支付租金及物业费的行为显已构成根本违约，为此，安信公司具状起诉，请求依法判决。 赵静、赵建均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2020年5月30日，赵建（乙方、承租方）与安信公司（甲方、出租方）签订《经营租赁合同》（合同编号Ｃ-61），主要内容：租赁商铺位于淮北市相山南路盛世商贸城Ｃ区，租赁面积87.23平方米；租赁期自2020年2月1日起至2021年10月31日；月租金2158元，物业服务费166元／月，租赁期内每月10日前一次性交清当月租金和物业服务费，按月缴纳，先付费后使用，如逾期交付，每逾期一天，乙方必须按延付金额的日5‰缴纳违约金；乙方承租商铺需缴纳履约保证金4648元及水电押金1000元，保证金在乙方签署本合同时一次性付清，承租期内如乙方因违约被扣除保证金，乙方须在扣除之后五日内将保证金补齐，否则甲方有权解除合同，收回商铺，如乙方全面履行本合同，严格遵守物业管理规定租期届满，经营期间没有消费纠纷、税费纠纷等其它纠纷，乙方将店铺完整移交甲方后，甲方凭收据将保证金全额无息退还；甲方应提供良好的商业管理及物业服务；若乙方违反本合同规定义务，或出现以下现象之一者，甲方有权停止乙方经营、扣除保证金、解除合同收回商铺，并要求乙方赔偿损失：迟缴商铺租金、物业服务费达十日者，乙方因违约被甲方扣除保证金后五日内不将保证金补齐或乙方已经无保证金可以扣除或乙方因违约累计被扣三次保证金的……；合同解除后，乙方必须将营业场所完好的归还给甲方；租赁期满或按本合同相关条款规定合同解除后，乙方需在甲方规定期限内交出商铺，否则视为自动放弃商铺内所有商品的所有权（含室内外装修），甲方将收回的商铺自行处置商铺有内所有物品，可以拆除原有装修等，产生的拆除费用由乙方承担；合同解除，并不影响甲方追索租金、物业服务费、违约金并要求赔偿损失的权利；该商户赵静自愿承担该商铺所有费用（包括水电、隔墙恢复等费用）等内容。赵建在合同落款“乙方”处签署赵静的姓名，在“代表人”处签署自己的姓名。赵建向安信公司交纳了履约保证金4648元、水电押金1000元，并交付了2020年2月份的房租。因新型冠状病毒疫情影响，涉案商铺的业主同意免除赵建2020年3月的房租。赵建自2020年4月起未支付房屋租金、物业服务费，致本案纠纷产生。 以上事实，有安信公司提交的经营租赁合同及其陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，涉案经营租赁合同载明承租方为赵静，但合同上赵静的姓名系赵建签署，赵静并未签名，现有证据亦不能证明赵静事后追认赵建代其签订了涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，涉案合同对赵静不发生效力，赵静不享有合同权利，亦不承担合同义务，由赵建承担合同承租方的责任。 合同约定，如赵建违约被扣除保证金，应当于被扣除后五日内补齐保证金。可见，如赵建逾期支付租金、物业费，安信公司可以先从保证金中扣除。赵建数月未付房租、物业费，欠款数额远超交纳的保证金，安信公司有权解除合同、收回商铺。故安信公司请求判决解除合同、收回商铺、支付租金及物业费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。如合同解除后，赵建未返还房屋，应自合同解除之日起参照合同约定支付占有使用费、物业费直至返还房屋之日。 合同约定，承租方须在每月10日前交清当月的租金及物业费，逾期交付，每逾期一天，按延付金额的5‰缴纳违约金。双方约定的违约金过高，本院酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于安信公司主张的违约金超出本院认定部分，不予支持。双方未就赵建不支付占有使用费的情形约定违约金，故赵建无需支付逾期支付占有使用费的违约金。按照合同约定，赵建应分别于2020年4月10日、5月10日、6月10日前支付2020年4月、5月、6月的房租、物业费2324元，但未支付，安信公司依约先后从保证金中扣除上述款项，直至5648元扣除完毕。截至2020年6月10日，赵建欠付房租、物业费1324元（2324元/月×3个月-5648元），逾期支付该款的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日起计算至付清款之日止。之后赵建逾期支付房租、物业费的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从每月11日起以2324元为基数计算至付清款之日止，如合同解除之日不是当月最后一天，当月违约金的计算基数以截至合同解除之日的房租、物业费为准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、解除赵建与淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司于2020年5月30日就安徽省淮北市相山南路盛世商贸城Ｃ区商铺签订的《经营租赁合同》。 二、赵建于本判决生效后十五日内将位于安徽省淮北市相山南路盛世商贸城Ｃ区商铺返还给淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司。 三、赵建于本判决生效后十五日内支付淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司房屋租金、占有使用费、物业服务费（截至2020年6月30日，欠付房屋租金、物业服务费1324元，之后按照每月2324元计算至返还房屋之日止）。 四、赵建于本判决生效后十五日内支付淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司违约金（以1324元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日计算至付清款之日；自2020年7月起至合同解除之日，分别以2324元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自每月11日计算至付清款之日，如合同解除之日不是当月最后一天，当月违约金的计算基数以截至合同解除之日的房租、物业费为准。上述款项之和）。 五、驳回淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费436元，由淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司负担136元，赵建负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟秀芳 人民陪审员  杨国会 人民陪审员  张慈芳 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理赵安 书记员钱盈君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。