安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6156号 上诉人（原审第三人）：雷守国，男，1970年12月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：杨冠杰，男，1989年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王家宗，男，1937年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽协利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥中信物业有限公司，住所地合肥市美菱大道****。 法定代表人：刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：吴红娟，安徽儒圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住，住所地合肥市望江东路**/div> 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人雷守国、杨冠杰因与被上诉人王家宗、合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初9605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷守国上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回王家宗对雷守国案涉房屋的全部诉讼请求，或将本案发回重审；本案诉讼费用由王家宗承担。 事实和理由：一、原审法院适用法律错误。原审法院依据《物权法》第一百零六条的规定，认定雷守国不是善意取得，未支付合理对价，系适用法律错误。首先，《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产转让给受让人……该条规定的前提是无权处分，以及无权处分前提条件下，所有权人与受让人之间的纠纷处理。而本案中，中信物业公司系案涉争议商品房的所有权人，因此中信物业公司与雷守国签订的商品房买卖合同并非无权处分。原审判决认定由于中信物业公司作为开发商，是房产权利人并非无权处分。综上，中信物业并非无权处分人，王家宗也非房屋所有权人（未取得不动产物权），所以不能适用该法律条款。其次，原审法院认为雷守国不能认定主观上存在善意。但善意取得制度适用的前提，依然是无权处分。善意取得制度解决的正是无权处分下受让人的信赖利益保护问题。本案雷守国与中信物业公司签订《商品房买卖合同》时，中信物业公司为案涉争议房屋的合法所有权人，不属于无权处分。因此本案不能适用善意取得制度。关于房屋合理对价。案涉房屋属于在售商品房，不属于二手房。根据《合同法》的规定，由政府部门指导价的，应当按照指导价进行销售。又根据政府物价部门、房产部门的规定，在售商品房的实际售价不能超过备案登记价。因此本案争议房屋只能按照备案价进行销售，否则就违反了法律规定。原审法院认为雷守国按照政府指导价进行买收房屋属于不合理对价，违背了法律。哪一份合同应当优先履行的问题。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条规定：出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4)合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。首先，该指导意见已经明确了存在一房多卖的情况下合同履行的顺序。结合本案，在雷守国已经完成合同备案，王家宗未完成合同备案的情况下，完成备案合同的一方应当优先于未完成合同备案的一方。其次，一方在签订合同时是否善意，不是决定合同履行优先顺序的法定事由。《物权法》、《合同法》均未有此规定。最后，根据王家宗与中信物业签订《协议书》的内容可以看出，该《协议书》实际是以房抵债协议，并不是房屋买卖合同，本案的《协议书》客观来说也是无法办理登记手续的，所以对于法院陈述优先履行的基础不存在。因此，原审法院仅依据雷守国签订合同时，主观上不存在善意，认定王家宗的合同优先于雷守国，既无法律规定，也与《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定相冲突。 二、原审法院事实认定错误。案涉争议房屋为商品房并非二手房。按照商品房销售的行业惯例，以无实地看房为常态，以实地看房为例外。因此，原审法院要求雷守国实际看房，作为其尽到合理审慎注意义务的标准，显然是增加了雷守国的法律责任。关于人民网的报道。首先，人民网并未报道碧水家园的相关问题。在人民网首页、人民网（安徽）首页均不会有类似的题材报道。其次，人民网中关于“碧水家园”的相关内容，出现在“领导留言板”子版块。而关于“碧水家园”的帖文，有26条，其中只有2条是关于合肥市庐阳区碧水家园的。而这2条帖文是领导回复，每次回复40-50个问题。关于碧水家园的问题回复均出现在第3-4页。因此，不是刻意去搜索，根本不可能看到。最后，人民网也不具备公示、公告的效力，在人民网出现相关报道，从法律上，并不能达到告知当事人的法律效果。同时，仔细研读人民网的回复，该回复也没有明确提出案涉争议房屋存在实际入住人的相关情况。因此，原审法院以人民网有报道，就认为雷守国应当知道案涉房屋已经被人占有使用，显然与客观事实不符，与报道的本意不符，刻意加重第三人的审慎注意义务。碧水家园三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司的案件中，关于案涉房屋已经抵付工程款的部分，均系当事人自行陈述，并非法院认定。至于案涉房屋是否抵付，应当遵从客观事实与法律规定，以及不动产的登记要件，而不应当仅遵从于当事人的一方陈述。原审法院直接引用该部分，属于事实认定错误。 三、关于社会矛盾的解决机制和方向。在案涉房屋被中信物业“一房二卖”的情况下，如何有效化解矛盾，不仅是法律上需要探索的问题，也是司法实践需要化解的难题。首先，中信物业目前已经处于瘫痪状态，再无能力为各方当事人履行义务，此为矛盾的前提。其次，雷守国作为真实买受人，一旦其无法实现合同目的，中信物业公司客观上亦不能承担违约责任。雷守国的合法权益将无法得到保障，且无任何出路能挽回损失，属于走投无路。最后，王家宗作为碧水家园的实际施工人，即使最终其无法获得房屋所有权，其原始权利—基于建设工程施工合同而产生的权利，依然不会丧失。因此，即使王家宗无法获得案涉房屋的所有权，依然可以向二建公司主张自身的合法权益。而二建公司作为违法分包主体，应当承担违法分包导致的后果。同时正是二建公司怠于行使自己的权利，怠于促进履行自己的义务，是导致矛盾产生的重要因素之一。因此由二建公司承担责任是必要的、公平的。 杨冠杰上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回王家宗的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由王家宗承担。 事实和理由：一、原审法院将本案争议简单归纳为两份合同应当优先履行那一份合同，显然属于对事实的认定错误。本案原审法院所说的两份合同，一份是中信物业公司、二建公司、王家宗签订的《协议书》，另一份是中信物业公司与杨冠杰签订的《商品房买卖合同》，对于原审法院认定上述《协议书》是一份商品房买卖合同是错误的，首先，根据该《协议书》内容，该《协议书》核心、实质是如何处理债务，案涉商品房是处理债务的标的，该协议书不是房屋买卖协议。第二，该《协议书》约定抵债的部分也仅仅是首付款，剩余购房款如何支付、以及案涉房屋买卖、交付、登记等等一系列事宜均为提及，如果要履行《协议书》以房抵债内容，需要签订《商品房买卖合同》，才能让《协议书》内容得到实现，否则各方只能按照原债权债务去履行，以房抵债根本无法实现。同时《协议书》第5条也清晰表述“4#楼具有商品房预售许可证，丙方购买后可办理登记备案手续，并按购房合同约定支付房款”，显然三方在签订《协议书》中知晓如果要履行《协议书》内容，是需要进一步就案涉房屋销售去办理签订合同等手续，但到本案一审判决时止，王家宗并未与中信物业公司签订商品房买卖合同，中信物业公司从根本上说没有履行将房屋销售给王家宗的手续，所以原审法院认定王家宗与中信物业公司签订《协议书》等同于《商品房买卖合同》显然是错误的。同时从行政管理角度，不动产登记部门是依据其制定的格式房屋买卖合同来办理各类登记手续，本案的《协议书》客观来说也是无法办理登记手续的。所以说本案中王家宗根本就没有和中信物业公司签订案涉商品房买卖合同，所以对于法院陈述优先履行基础根本不存在。 二、原审法院判决事项在一审诉讼王家宗并未提起，且该判决也无法履行。原审法院判决第一项为将1903室产权登记过户至王家宗名下，该诉讼请求王家宗并未提起，原审原告诉讼时要求中信物业公司履行为王家宗办理房产证义务，为王家宗办理实质是一项协助义务，而本案判决是要求中信物业公司直接登记过户到王家宗名下，这与诉请不一致，同时中信物业公司并非产权登记机构，而是房屋销售方，能够履行的仅仅是协助办理登记手续，根本无法直接办理登记。 三、王家宗在本案诉讼期间，案涉房产系被第三方查封，且在整个诉讼期间均处于查封状态，对于处于查封状态下房子是根本不可能履行房屋的产权登记手续，原审法院判决违反了法律规定。 四、案涉房产杨冠杰已经与中信物业公司签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，该备案登记实质上是行政机关已经确认了杨冠杰为唯一购买人，同时备案登记也有公示和对世的效力，本案中王家宗要取得案涉房产必须向不动产登记部门提起撤销登记申请或者提起撤销备案的行政诉讼，法院不能直接在行政机关已经确认唯一购买人且备案登记有效的前提下直接否定行政机关的具体行政行为。 王家宗辩称，一、中信物业公司无权出卖案涉房屋。王家宗房屋是中信物业公司、二建公司2010年12月28日（2010）合仲字第084号合肥仲裁委调解书（下称084号调解书）中以“以房抵款”的方式支付二建公司工程款。即中信物业公司以碧水家园4#楼全部可预售74套房屋抵付拖欠二建公司4221.6万元工程款的生效仲裁调解书而取得。二建公司依据84号调解书向法院申请对中信物业公司强制执行，执行期间双方达成执行和解，并办理了碧水家园4#楼74套房产的抵押登记，至此74套房屋所有权已实际属于二建公司所有。实际施工人王家宗等以8140674元工程款从二建公司抵付了包括1903、1703室在内的13套房屋，王家宗以“以房抵款”的方式实际取得了碧水家园4#楼1903、1703室的所有权。（2018）皖0103民初3712号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终3552号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。2014年1月、3月，王家宗与中信物业公司、二建公司分别签订二份购房《协议书》，协议书约定：中信物业公司将案涉房屋作为工程款抵付给二建公司、二建公司再将房屋抵付给王家宗，王家宗应付的购房款用工程款抵付。中信物业公司早在2010年12月就将案涉房屋以抵付工程款的方式抵给了二建公司，中信物业公司再次出卖不属于自己的房屋，获取不正当利益的恶意行为，侵害了王家宗合法的财产利益。 二、雷守国、杨冠杰的上诉理由不成立，签订的《商品房买卖合同》属无效合同。中信物业公司一房两卖的恶意行为违反了《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项规定，所签的《商品房买卖合同》损害了王家宗的合法权益，属无效合同，应予撤销。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同......导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。雷守国、杨冠杰非诚信买家。2018年7月，雷守国、杨冠杰购买的案涉房屋价格与王家宗2010年以工程款抵付的6450元/每平米相近，远低于2018年的合肥购房市价，不属于合理对价范围；雷守国、杨冠杰购房时，王家宗已入住案涉房屋多年，雷守国、杨冠杰不去现场看房，对购买的房屋现状不去了解有悖常理，有与卖房人串通损害王家宗利益之恶意；案涉房屋没有办理“产权证”非因王家宗原因。中信物业公司自2013年以来一直没有开展新的房地产开发业务，且欠税，暂不能办证。也就是说，抵付工程款的房屋不能办证的原因是中信物业公司没有履行生效法律文书确定的义务。最高院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第27条规定：恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。依据以上法律、法规及司法解释的规定，王家宗自2010年12月28日就已经取得了涉案房屋的实际物权。此后中信物业公司与雷守国、杨冠杰再次签订的房屋买卖合同无论什么原因，都将归于无效。该《商品房买卖合同》认定为无效后，应确认王家宗是该房屋的合法权利人。 三、原审法院判决依据事实清楚、适用法律正确。原审法院判决依据的事实是生效的仲裁调解书、法院判决书：合肥仲裁委84#调解书“以房抵款”的约定，证明了案涉房屋是工程款抵款所得；（2018）皖0103民初3712号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终3552号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。以上调解书、判决书均认可案涉房屋是众多“以房抵款”的房屋之一。原审法院判决的法律依据充分。雷守国、杨冠杰与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》符合《合同法》第52条（二）中无效合同的判断条件；中信物业公司无权处分案涉房屋的侵权行为符合《物权法》106条“所有权人有权追回”的法律规定；判决雷守国、杨冠杰与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》无效符合最高院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》10条的司法解释。 中信物业公司辩称，一、中信物业公司与雷守国、杨冠杰之间商品房买卖合同应优先与三方协议履行。原审判决也认可中信物业公司作为案涉房屋的实际产权人，对房屋享有处分权，中信物业公司与雷守国、杨冠杰签订商品房买卖合同，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，依法成立并生效德合同对双方均具有约束力，应按合同约定得到履行。中信物业公司与雷守国、杨冠杰之间已依法办理备案手续，而王家宗与中信物业公司、二建公司签订的三方协议仅是以物抵债协议，并未形成正式的商品房买卖合同关系，雷守国、杨冠杰与中信物业公司经备案的商品房买卖合同应优先履行。 二、中信物业公司欠付二建公司的工程款已抵偿完毕，二建公司无权出售房屋给任何人。根据仲裁调解书的条款，碧水家园4#楼可售房源为80套，中信物业公司为了抵付工程款已经网签备案给二建公司43套，这43套房屋面积共计4185.62平米，按仲裁调解书确定的单价6450元，共抵付26997249元。2011年1月20日前中信物业公司支付给二建公司500万元，以上合计31997249元。二建公司在执行过程中查封的中信物业公司银行转账款项共计22785619元，以上款项合计54782868元，已经远远超过仲裁调解书确定的金额42216049元。所以中信物业公司当年才拒绝将剩下37套房屋包括案涉房屋抵给二建公司，二建公司当然也无权将案涉房屋出售给任何人。时至今日中信物业公司与二建公司就案涉工程仍未进行最终决算，工程款最终金额仍无法确定。所以该“以房抵款”协议根本不符合对以物抵债的相关法律规定。 三、王家宗与二建公司之间债权债务不明确，三方协议真实性存疑。首先，王家宗并非案涉工程消防管道实际施工人，三方协议中“乙方欠丙方消防管道款”的表述，真实性存疑；其次，王家宗与二建公司之间所谓的消防管道款没有相关的依据，双方之间的债权债务并不明确。王家宗与二建公司是否欠付工程款，以及欠付多少工程款有待证实。该债权金额支付情况、债权的履行期限等也均未做有效说明，双方也未提供证据证实债权债务的真实性，也没有生效的法律文书予以确认。因此该三方协议的另一个原始法律基础—王家宗与二建公司之间的“以房抵款”的真实性无法证实。 四、即便三方协议真实存在，三方协议也不能等同于房屋买卖合同，原审法院认定事实和适用法律均存在错误。王家宗与中信物业公司之间没有任何资金往来，不符合买卖的交易事实，即使有三方协议，也只能是以物抵债关系，而不是买卖合同关系。况且中信物业公司自始至终也不认可案涉房屋实际抵付给了二建公司或王家宗，所以中信物业公司与王家宗之间并没有形成真实的房屋买卖合同关系。从三方协议的内容来看，三方协议并非就是该协议各方主体所约定的购房合同本身，三方协议各方主体的真实合意是:在三方协议签订后，丙方应与甲方另行签订可登记备案的正式《商品房买卖合同》，并由甲方按相应的《商品房买卖合同》交付房屋给丙方。就现有证据来看，王家宗未按约定与中信物业公司另行签订《商品房买卖合同》。另外，因没有实际签订《商品房买卖合同》，故“协议主文部分”第3条、第4条所约定的工程款抵付手续及购房款发票开具等事项也均未能实际履行。原判所作“三方协议就是房屋买卖合同”的认定，明显与三方协议的实际约定不符。 五、王家宗对案涉房屋的“入住式占有”并非是基于和中信物业公司的合法购房关系及中信物业公司的交房行为，属于非法占有。如前述，王家宗未按约定与中信物业公司另行签订相关《商品房买卖合同》，三方协议并非就是待签订的《商品房买卖合同》本身。且三方协议第5条明确约定了“按购房合同交付房屋”，因为中信物业公司没有和王家宗签订购房合同，所以中信物业公司也从未向王家宗交付过房屋。我国《合同法》规定出卖人的交付行为是买卖合同标的物所有权有效转移的必要要件，在没有交付前，标的物所有权仍属于出卖人。且暂不论王家宗是否与中信物业公司签订有合法有效的购房合同，但在王家宗没有证据证明系中信物业公司向其交付房屋的情况下，王家宗无权以自主入住方式或以其他非产权人交付的方式占有本案房屋。原判既然认定王家宗根据三方协议入住的本案房屋，等同于认定了王家宗对本案房屋的占有并非基于中信物业公司的交付，而是基于其自主入住行为，属于非法占有。 二建公司辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，中信物业公司与实际施工人王家宗之间直接形成房屋买卖合同关系，合肥二建并非案涉房屋买卖的当事人。（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付合肥二建工程款42217019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，合肥二建作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。合肥二建不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，合肥二建只是配合确认以购房款抵付工程款。2014年1月22日，中信物业公司与二建公司、王家宗签订的三方《协议书》约定，中信公司将碧水家园4#1703，总价676478元；4#1903，总价675901元商品房出售给王家宗，上述房款不需支付中信物业公司，由二建公司将其欠王家宗的材料款与王家宗的购房款予以抵付，二建公司抵付王家宗购房款后与中信物业公司办理所欠工程款的抵付手续。该协议书同样可以佐证上述事实。可见，中信物业公司与实际施工人王家宗之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款的发票事宜。至于王家宗与二建公司之间的债权债务亦与本案无关，不在本案的审理范围之内。 二、中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。案涉《协议书》签订后，中信物业公司将案涉房屋交付给王家宗入住。2011年10月21日，中信物业公司给合肥二建回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵债的方式解决”。另外，在另案二建公司与王家宗建设工程施工合同纠纷中，庐阳区人民法院已经作出生效判决认定，王家宗取得了包括案涉碧水家园4#楼1703、4#楼1903室在内的商品房用以冲抵部分工程款的事实。中信公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。另外，二建公司与中信物业公司达成两份仲裁调解书，分别为（2010）合仲字第084号仲裁调解书和（2013）合仲字第370号仲裁调解书。本案以房抵债的工程款是工程进度款，在2011年抵付完成第一份调解书后，2013年双方才再次确认中信公司欠付二建公司工程款3248.6万元，这是中信公司在确认第一次仲裁调解金额抵扣后的金额，如果抵付行为没有完成，那么第二次调解书应该确认中信公司尚欠工程款74703019元。 三、雷守国、杨冠杰具有明显的恶意，其明知案涉房屋已经抵付他人，仍与中信物业公司之间恶意串通层层抵债，其行为严重损害了王家宗的合法权益，依法应当被认定为无效。首先，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次向维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，雷守国、杨冠杰应当知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状。从人民网留言内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，将该37套房产网签、抵债给黄河等人实施难度大，同时表明中信物业公司、雷守国、杨冠杰等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行购买，恶意串通的意图很明显。另外，即使雷守国、杨冠杰不知道碧水家园涉及到上访维稳事宜，也应当通过实地查看能够知道案涉商品房已经由他人入住。但在签订抵房协议以及办理备案的过程中，始终未到案涉商品房实地查看与日常交易习惯不符，中信物业公司在一审庭审中主张小业主非法侵占房屋，但四年之久从未通过诉讼或者报警的方式主张过权利亦与常理不符。因此能够认定中信物业公司与雷守国、杨冠杰存在恶意串通。其次，中信物业公司分别与雷守国、杨冠杰等人于2018年签订的《商品房买卖合同》，约定：4#1703室单价为每平米7232元，总金额695718元整；4#1903室单价为每平米7226元，总金额695141元整。即使按照所谓的11000元抵债价格，参考安居客显示的价格数据，2018年碧水家园小区销售均价超过13000元，案涉商品房买卖的价格明显低于市场价，同样可以证明雷守国、杨冠杰具有恶意。根据《民法总则》第一百四十五条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。可见中信物业公司与雷守国、杨冠杰之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了王家宗的合法权益，应当被认定为无效。 四、雷守国、杨冠杰具有明显的恶意，假设雷守国、杨冠杰与中信公司之间的《商品房买卖合同》有效，该《商品房买卖合同》也应劣后履行，雷守国、杨冠杰享有的权利不应优先于已经合法占有并入住多年的王家宗。假设雷守国、杨冠杰与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》有效。雷守国、杨冠杰与中信物业公司签订《商品房买卖合同》时，王家宗已经实际占有案涉房屋，并已经入住多年。雷守国、杨冠杰具有明显的恶意，其在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有。可见，本案中，雷守国、杨冠杰为恶意抢先办理网签备案的买受人，王家宗为已经合法占有房屋的买受人。相关法律规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。举重以明轻，不动产权登记的公示效力强于合同网签备案。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。那么恶意办理网签备案的买受人，其权利当然也不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。这亦与民事法律推崇诚实守信的原则相一致。可见，假设雷守国、杨冠杰与中信公司之间的《商品房买卖合同》有效，该《商品房买卖合同》也应劣后履行，雷守国、杨冠杰享有的权利不应优先于已经合法占有并入住多年的王家宗。 五、中信公司辩称的已付款以及查封财产加上以房抵工程款超过仲裁调解书认定的应付款金额，双方并未决算等问题与本案无关，不在审理范围之内。本案抵付行为所依据的是（2010）合仲字第084号仲裁调解书，该调解书作出背景为在施工过程中，因中信公司的资金出现状况，长期拖欠二建公司工程进度款，案涉建设项目自2009年11月停工。二建公司于2010年3月17日诉至合肥市仲裁委员会，合肥市仲裁委员会作出（2010）合仲字第084号仲裁调解书。可见，（2010）合仲字第084号仲裁调解书是因中信物业公司拖欠进度款所致，双方是否结算不影响（2010）合仲字第084号仲裁调解书的效力，中信物业公司主张双方并未结算与本案无关。（2010）合仲字第084号仲裁调解书生效后，二建公司遂向合肥市中级人民法院申请强制执行，抵付行为是在合肥市中级人民法院主持和监督下完成的，不存在中信物业公司辩称的已付款以及查封财产加上以房抵工程款超过仲裁调解书认定的应付款金额。另外，中信物业公司称二建公司违法分包问题完全是推卸责任的做法，二建公司尚有三千多万工程款未获得清偿，给二建公司带来了巨额的债务负担，围绕碧水家园项目工程款的诉讼尚在执行阶段，二建公司已经无力偿还。况且二建公司是否违法分包均不影响（2010）合仲字第084号仲裁调解书的效力以及抵付行为早已完成的事实。 王家宗向一审法院起诉请求：一、请求确认中信物业公司与雷守国、杨冠杰房屋买卖合同无效，确认撤销其网签备案手续；二、依法判令中信物业公司、二建公司继续履行与王家宗签订的碧水家园4#楼1903、1703室商品房买卖协议；三、依法判令中信物业公司、二建公司继续履行为王家宗办理4#楼1903、1703室房产证的义务;四、本案的诉讼费及其他费用由中信物业公司、二建公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼住对外销售我方会全力配合。” 2014年1月22日，中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，王家宗作为丙方三方签订了三方协议书一份，约定一、甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。二、乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1903室一套商品出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为96.2平方米，单价为7026元/平方米，总价款675901元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后10日内，甲方开具金额为675901元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为675901元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。2014年3月24日，王家宗与中信物业公司二建公司又签订另一份三方协议所不同的是约定4号楼1703号商品房出售给王家宗，面积为96.2平方米，单价为7032每平方米，总价款为676478元。 根据该三方协议王家宗于2014年3月入住本案二套房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用。这有安徽骄阳物业公司证明为证，但实际由于中信物业公司已陷入瘫痪状态，资金链断裂，无力为工程办理交纳相关相关税费，造成了长期无法办理产权证，人民网领导留言板，相关人员投诉后，庐阳区政府2018年7月3日给予回复。 雷守国于2018年7月3日与中信物业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼1703室，建筑面积96.20平方米，单价为7232元，总金额为695718元。付款方式为买受人于2018年7月3日前一次性付清全款。交付期限约定出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。该合同于同日经网上认购备案确认。中信物业公司出具委托书一份，今有雷守国向我公司购买了位于，我公司现委托雷守国将应向中信物业公司支付的购房款向黄河支付434641元、向张腊武支付261077元，以偿还2015庐民一初字第03955号民事调解书项下的所欠款项。之后雷守国于2018年7月16日至7月19日支付了上述款项。 杨冠杰与中信物业公司于2018年7月3日签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼1903室，建筑面积96.20平方米，单价为7226元，总金额为695141元。付款方式为买受人于2018年7月3日前一次性付清全款。交付期限约定出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。该合同于同日经网上认购备案确认。2018年7月8日，中信物业公司作为甲方与黄河作为乙方、杨冠杰作为丙方签订协议书一份，约定丙方购买甲方开发的碧水家园4号楼1903室，房产面积为96.2平方米，单价为11000元/平方米。三方一致确认丙方购买的上述房屋购房款由乙方向甲方支付，甲方不得再向丙方主张房款债权。丙方债务转让给乙方。甲乙双方一致认可，在甲乙双方债务纠纷中经庐阳区法院调解，甲方应支付乙方借款9672344.3元及利息3000000元。现乙方就该案已向法院申请强制执行。因甲方欠付乙方债务已经到期，同时乙方欠付甲方的购房款也已经到期，双方一致同意双方已经到期债权相互抵消。2018年7月8日，中信物业公司向杨冠杰出具收据一份，载明收到1903室杨冠杰购房款691774元。 开庭中在询问雷守国是否到现场查看房屋时，回答知道有的房子有人住，有的房子没人住，听说有一批人临时入住，签订合同前没有去现场查看。杨冠杰回答签订合同前不知道有无其他人入住，到目前为止，房子入住情况不清楚，订合同前没有去现场看。二建公司举证了人民网领导留言板反映第三人买房时，知道房屋已被人占有使用。 碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书当中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 一审法院认为，本案王家宗、中信物业公司、二建公司的房屋买卖合同关系以及中信物业公司与雷守国、杨冠杰的商品房买卖合同关系均为合法有效。从本案两份买卖合同关系来看，哪一份合同应当优先履行是本案争议的焦点问题。 首先，关于各份合同的履行状态。王家宗未办理房产证，但入住了房屋，王家宗与二建公司及中信物业公司三方协议签订时间在先，并且三个实际施工人与二建公司、中信物业公司建设工程案件中以房抵工程款的房屋，既包括本案房屋在内，可以认定王家宗通过工程款抵扣方式交纳房款并且王家宗入住多年的事实存在。中信物业公司虽然对王家宗与出卖方的交接房屋提出异议，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对王家宗居住使用房屋提出任何异议，该院对该异议不予采信，而第三人雷守国、杨冠杰在签订2018年7月签订了合同并进行了备案，以债权抵扣形式支付了房款，并已经办理房产备案，但没有入住房屋。 其次根据物权法第106条之规定，第三人要取得本案的房产，其主观上应当是善意的，且必须支付合理对价。其单价为7300元低于市场价格，不属于合理对价范围，即使以所谓抵债协议约定11000元/平方米，也低于合肥市场价格，亦不属于合理价格范围。并且本案雷守国付房款是通过支付中信物业公司债权人款项形式，杨冠杰是以债权抵房款的形式，此外雷守国、杨冠杰代理人陈述雷守国、杨冠杰均没有到现场察看本案房产，未尽到签订合同前的审慎注意义务，并且从人民网的报道来看，雷守国、杨冠杰在签订房屋买卖合同之前应当知道涉案房屋已经被人占有使用及被告法院查封的现状，因此不能认定雷守国、杨冠杰主观上存在善意。 综合雷守国、杨冠杰主观是否善意及是否支付合理对价，应当认定王家宗的工程款抵房款的买房协议优先雷守国、杨冠杰的买卖合同履行。 王家宗要求判决确认中信物业公司与雷守国、杨冠杰的房屋买卖合同无效，由于中信物业公司作为开发商，是房产权利人并非无权处分，亦应当有效，只不过中信物业公司若不能履行与第三人的买卖合同，应当对第三人承担违约责任，故对该项诉讼请求该院不予支持。王家宗要求撤销依据该合同办理的网签备案手续，由于该备案办理是因开发商与第三人签订买卖合同，履行合同行为所导致，并且撤销网签备案不属于民事判决范围，故该院不予支持。鉴于王家宗和开发商的买卖行为优先，王家宗要求中信物业公司、二建公司继续履行与王家宗签订的碧水家园4#楼1703室、1903室商品房买卖协议，中信物业公司、二建公司履行为王家宗办理4#楼1703室、1903室房产证的义务，该院可支持判决由中信物业公司依据协议将本案房产4#楼1703室、1903室产权登记过户至王家宗名下，但作为买受人应当承担的契税和维修基金等应由王家宗承担。王家宗要求二建公司承担责任，因二建公司只是具有配合办理购房款抵付工程款手续义务，并非买卖合同的出卖方，故该院不予支持。 中信物业公司辩称本案房产被另案查封，王家宗提供的以房抵工程款的三方协议书不是商品房买卖合同。中信物业公司已付款以及查封财产加上以房抵工程款数额超过了仲裁调解书认定的应付款数额，双方并未最终结算。因查封本案房产的申请人为本案的实际施工人，故对于本案的处理并无实际影响，而三方协议即是房屋买卖合同，并且中信物业公司与二建公司之间工程款有未决算付清，并不属于本案审理范围，对于已经签订了以房抵工程款三方协议的王家宗并无影响。故中信物业公司的辩称该院不予采信。雷守国、杨冠杰辩称，其商品房买卖合同已经备案，应优先履行，因雷守国、杨冠杰不能证明属于善意，且支付合理对价，故该院对其辩称不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、合肥中信物业有限责任公司于判决生效之日起10日内将本案房产合肥市庐阳区濉溪路433号碧水花园4栋1703、4栋1903室产权登记过户至王家宗名下；二、驳回王家宗其他诉讼请求。案件受理费减半收取为8510元，由王家宗负担80元，由合肥市中信物业有限责任公司负担8430元；保全费5000元，由合肥中信物业有限公司负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于中信物业公司与雷守国、杨冠杰签订的《房屋买卖合同》效力问题。雷守国、杨冠杰与中信物业公司在2018年7月签订了房屋买卖合同，但从双方合同的履行情况来看，首先，雷守国、杨冠杰在签订房屋买卖合同之前，涉案小区房屋已经被他人占有使用，雷守国、杨冠杰在此情况下签订案涉房屋买卖合同与常理不符；其次，雷守国、杨冠杰在2018年购买案涉房屋时注明房屋单价约为7000多元，即使按其主张的购买单价11000元，也远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围；再次，案涉房屋在2018时已为现房，作为购买房屋并支付大额款项的房屋买卖交易中，购房人通常会现场看房，而本案中雷守国、杨冠杰并未提供证据证明其在购房前查看过案涉房屋，该行为不符合房屋买卖日常交易习惯，主观上也难以认定为善意；最后，中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人雷守国、杨冠杰，其行为明显存在恶意。故结合本案现已查明的事实及中信物业公司与雷守国、杨冠杰签订案涉房屋买卖合同履行情况，可以认定中信物业公司与雷守国、杨冠杰签订的商品房买卖合同构成恶意串通，该买卖合同应为无效。一审法院认定该合同合法有效不当，本院予以纠正。 关于王家宗、二建公司及中信物业公司之间是否存在以房抵工程款的问题。从本案现已查明的事实来看，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书中，已明确中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。后在2014年1月22日及2014年3月24日，中信物业公司、二建公司、王家宗签订了两份三方《协议书》，该协议书约定“中信物业公司欠二建公司工程款，中信物业公司将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给二建公司。二建公司欠王家宗消防管道款，王家宗与中信物业公司同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1903室、1703室二套商品出售给王家宗，三方就上述款项的抵付签订本协议”。该协议系三方真实意思表示，三方就以房抵工程款已达成合意并实际履行，雷守国、杨冠杰认为该协议书不具有商品房买卖性质及其权利优先于王家宗，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，雷守国、杨冠杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16860元，由上诉人雷守国负担8430元，由上诉人杨冠杰负担8430元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月八日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。