河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2273号 原告：保定碧清房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区中心中路**，统一社会信用代码91130608MA0A4YD624。 法定代表人：李辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：范红月，该公司员工。 被告：张秀花，女，1944年9月8日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：姜浩，男，1985年8月11日出生，汉族，住保定市清苑区，系被告张秀花儿子。 原告保定碧清房地产开发有限公司（以下简称“碧清房地产公司”）与被告张秀花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理，依法由审判员沈丽梅适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告碧清房地产公司委托诉讼代理人范红月、被告张秀花及其委托诉讼代理人姜浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告碧清房地产公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付欠付的购房款35万元，并按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。2、本案诉讼费用由被告承担。后当庭变更诉讼请求为判令被告立即支付欠付的购房款70 2 万元。事实及理由：2019年11月10日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（以下统称“买卖合同”），购买原告开发的保定商品房，房屋总价款1002508元，买卖合同第七条约定：“买受人应当于2020年11月10日前分5期支付该商品房的全部价款，首期房价款302508元，应当于2019年11月10日前支付；二期房价款175000元，应当于2020年2月10日前支付；三期房价款175000元，应当于2020年5月10日前支付；四期房价款175000元，应当于2020年8月10日前支付；五期房价款175000元，应当于2020年11月10日前支付”。自2020年2月10日起，被告未按照买卖合同约定向原告支付应付房款。期间，原告多次催促其缴纳房款，并向其邮寄到期应交款通知书、律师函，但其仍然拒绝交纳。综上，被告的行为已经违反了双方合同的约定，现原告依据合同法相关规定及合同约定，特诉至法院，请求维护原告的合法权益。 被告张秀花辩称，当时是我们家里人带着我来县城公园，有人要了我的电话，问我哪里人，我说我是姜庄的。后来给我打电话，找到我家里了，当时来的是辆黑车。卖房的到我们村找到我后，说我买房的话就给我10000元，当时也没有说清是什么钱，这个钱现在也没有给我。我当时买房的钱是儿子给我的钱，是让我去养老院用的。 被告张秀花委托诉讼代理人姜浩辩称，1、房子买的时候是被告张秀花本人买的，儿女不知道。2、后来原告催款，作为张秀花儿子我问过原告合同在哪里，因为原告没有给过我们商品房预售合同。也多次给碧桂园总部打电话要求退款。因为我常年在外地，我们给母亲张秀花的钱是让她养老用的。 3 3、现在要求退房，房子不买了。 原告碧清房地产公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原被告双方于2019年11月10日签署的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。该买卖合同是张秀花本人签字确认且张秀花作为完全民事行为能力人对合同内容完全知晓。 证明张秀花对签署合同的意义明知，签署了合同就有按照合同约定履行合同的义务，原被告签署的合同是有效的，故被告应该履行。合同中明确约定了付款时间及每笔付款的金额，现被告方已经违约。被告作为违约方，无权解除已经生效的合同。 2、碧桂园集团通用机打收据两张。 证明被告张秀花于2019年11月10日向原告转款定金50000元。于2019年11月10日向原告支付首期房款252508元。双方存在商品房买卖关系，现被告方已经违约，未付房款达到70万元。 3、已到期应缴款通知书、律师函。 证明原告于2020年4月28日给被告发送了已到期应缴款通知书，告知被告截止到2020年4月28日已经有17万元款项未支付，产生违约金2730元；2020年5月5日向被告发送律师函，告知被告继续履行合同，支付购房款，被告于2020年5月9日下午签收律师函。 4、涉案房屋预售许可证。 证明原告公司合法合规对外销售房屋。 关于违约金的计算方式，原告称，按照合同补充协议第三条，每日按照逾期应付款万分之二支付违约金，截止到今 4 天应于2020年2月10日交纳的房款已经逾期294天，产生违约金100290元；应于2020年5月10日交纳的第三期房款，已逾期204天，产生违约金7140元；应于2020年8月10日交纳的第四期房款，已经逾期112天，产生违约金3920元；应于2020年11月10日交纳的第五期房款，已经逾期20天，产生违约金700元。共计产生违约金22050元。 被告张秀花质证意见： 1、合同中的签字是张秀花本人签的，当时是在被告家里签的，关于合同具体的内容不清楚，他们只是说买房让签字按手印，身份证号码不是张秀花本人写的。 2、认可原告提交的两笔转账的收据，是姜浩账户支付的。当时转款共计三笔，除原告提交的两笔转账外，此外还有一笔6000元，6000元打入的不是碧桂园的账户，但也是原告公司刷的。转款用的姜浩的银行卡是姜浩给张秀花养老用的，因姜浩长期在外，密码张秀花记在了本子上。 3、张秀花本人有老年痴呆，常年自己在家，老伴已经过世。 4、不同意缴纳违约金，因为原被告双方一直在协商退房的事。 经庭审质证、审核，对原告提交的收据两张，被告方无异议本院予以采信。被告通过其儿子姜浩银行账户于2019年11月10日向原告转款定金50000元，于2019年11月10日向原告支付首期房款252508元，本院予以认定。 经审理查明，2019年11月10日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同约定被告购买原告开发的坐落于清苑区，房屋面积为120.85平方 5 米，商品房单价为每平方米8295.47元，房屋总价款为1002508元。买卖合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2020年11月10日前分5期支付该商品房的全部价款，首期房价款302508元，应当于2019年11月10日前支付；二期房价款175000元，应当于2020年2月10日前支付；三期房价款175000元，应当于2020年5月10日前支付；四期房价款175000元，应当于2020年8月10日前支付；五期房价款175000元，应当于2020年11月10日前支付。补充协议第三条关于逾期付款责任约定：1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款日止，买受任按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。合同签订后被告通过其儿子姜浩的银行账户于2019年11月10日向原告转款定金50000元，于2019年11月10日向原告支付首期房款252508元。剩余房款至今尚未支付。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案被告张秀花在交纳第一期购房款后一直未交纳剩余房款，已经以自己的行为明确表示不履行剩余债务，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应当 6 解除。而本案在庭审过程中原告方已经明确表示不同意与被告解除合同，要求被告方继续履行合同并支付违约金。本案被告张秀花出生于1944年9月8日，现年已76周岁，年事已高，且张秀花为农村居民，没有退休金等固定收入来源，也已经不具备参加劳动获取收入的能力，故本案被告张秀花已明显不具备继续履行合同的能力。故针对原告要求被告继续履行合同并支付违约金的诉讼请求，本院予以驳回。原告可变更其具体的诉讼请求后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，判决如下。 驳回原告保定碧清房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半交纳3275元，由原告保定碧清房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 沈丽梅 二〇二〇年十二月十九日 法官助理 田 丹 书 记 员 付太一