江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3225号原告：江西玉山农村商业银行股份有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇博士大道**。法定代表人：庄莉华，系该行董事长。委托诉讼代理人：邓文利，系江西帝经（玉山）律师事务所律师。被告：徐敏，男，1974年1月29日出生，汉族，经商，家住江西省玉山县。被告：李腮英，女，1976年4月28日出生，汉族，经商，家住江西省玉山县。被告：玉山县中城置业有限公司，，住所地江西省玉山县冰溪镇西商苑法定代表人：毛立新，系公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告徐敏、李腮英、玉山县中城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人邓文利、被告玉山县中城置业有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼，被告徐敏、李腮英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告徐敏、李腮英于2015年6月16日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.请求判决被告徐敏、李腮英共同归还借款本金4699366.3元和利息64328.07元（暂计算至2020年7月23日止的利息为64328.07元，2020年7月24日起至还清本金止的利息按合同约定的计算）；3.请求判决被告徐敏、李腮英承担原告已付的律师代理费3000元；4.请求判决原告对被告徐敏、李腮英提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款有优先受偿的权利；5.请求判决被告玉山县中城置业有限公司对被告徐敏所欠原告的借款本息承担连带清偿责任；6.请求判决被告徐敏、李腮英、玉山县中城置业有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：被告徐敏与被告李腮英系夫妻关系。被告徐敏以购商业用房需要资金为由，于2015年4月13日向原告申请借款821万元。2015年6月16日，原告与三被告签订了【2015】玉农信社个购房借字第××号《个人购房借款／担保合同》，合同约定借款用途为购置商业用房，借款金额为800万元，借款期限为10年，即2015年6月16日起至2025年6月15日止，借款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定（即年利率为6.215%）。被告徐敏授权借款直接划入被告玉山县中城置业有限公司162059120000006262账号内，还款账户为被告徐敏在原告处开立的162050121004050876账号；合同还约定若被告徐敏连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告徐敏提前还清全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告徐敏承担。被告徐敏、李腮英以其购买的位于玉山县端明首府1栋1-1、1-201／1-2、1-202、3、203、4、204、5、205、6、206、7、207以及4栋1、2、3、4、5、202、203、204、206、207、208、209、210、211、213、214、215号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）和被告徐敏所有其他应付的费用。被告玉山县中城置业有限公司向原告出具保证函，约定为被告徐敏的抵押物在办理相关房屋权属证明发放之前时间段内的债务提供连带清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金不超过人民币800万元以及利息、罚息的费用。截至2020年7月23日止，被告徐敏归还借款本金3300633.7元，归还利息1738049.31元，结欠借款本金4699366.3元，结欠利息64328.07元，经原告数次催收，未果。综上所述，原告与被告徐敏、李腮英签订的《个人购房借款/担保合同》真实、合法、有效，被告徐敏未按合同约定归还本息构成了违约，侵害了原告的合法债权，鉴于该笔借款发生在被告徐敏、李腮英婚姻关系存续期间，且系借款按揭购买共有房屋，有共同借款合意，属于夫妻共同债务。为此，依据《合同法》《担保法》《婚姻法》的相关规定，特具状起诉，请求法院依法审处。原告江西玉山农村商业银行股份有限公司向本院提供下列证据证明其上述主张：一、原告公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、中国银监会江西监管局赣银监【2016】136号文件复印件各一份，证明原告公司名称于2016年7月20日由“玉山县农村信用合作联社”变更为现在的“江西玉山农村商业银行股份有限公司”；二、被告玉山县中城置业有限公司工商企业信息网上打印件、徐敏、李腮英身份证及徐敏、李腮英结婚证复印件各一份，证明三被告是适格的诉讼主体；三、2015年4月13日徐敏向原告提供的个人借款申请书、被告徐敏、李腮英共同向原告出具的抵押声明、被告李腮英向原告出具的共同还款承诺书复印件各一份，2015年6月16日原告与被告徐敏、李腮英、玉山县中城置业有限公司签订的《个人购房借款合同/担保合同》、借款凭证、抵押物清单复印件各一份、他项权证（抵押权预告登记）复印件各六份，证明被告徐敏、李腮英向原告借款800万元的事实，按揭购买的房屋办理了预抵押登记，被告玉山县中城置业有限公司为上述借款提供保证担保的事实；四、2015年4月13日被告玉山县中城置业有限公司向原告出具的保证函复印件各一份，证明被告玉山县中城置业有限公司对被告徐敏的借款在相关房屋权属证明办理发放之前的时间段内承担连带清偿责任的事实；五、归还本息清单打印件一份，证明被告徐敏共归还借款本金3,300,633.7元，归还利息1,738,049.31元及未按约还款的事实；六、结欠本息清单（截图打印件一份），证明被告徐敏截至2020年7月23日止，尚结欠原告借款本金4,699,366.3元，利息64,328.07元的事实。七、代理合同、代理费发票一份，证明原告因本案诉讼已支付律师代理费3,000元的事实；被告徐敏、李腮英未作答辩，亦未向本院提供证据。被告玉山县中城置业有限公司辩称：对原告起诉的事实无异议，但认为本案同一个债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案借款合同是否解除，按照原、被告双方签订的合同约定办理。被告玉山县中城置业有限公司未向本院提供证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了上述七项证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因被告玉山县中城置业有限公司对原告提供的上述七项证据均无异议，且被告徐敏、李腮英也未提供证据予以反驳，故本院对原告所提供的上述七项证据均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告徐敏与被告李腮英双方于2010年5月31日办理结婚登记手续。2015年4月13日，被告徐敏因购置商业用房需要资金向原告江西玉山农村商业银行股份有限公司申请借款800万元，被告李腮英以被告徐敏配偶的身份向原告出具《共同还款承诺书》，承诺对借款承担共同还款责任。被告玉山县中城置业有限公司于同日向原告出具保证函，同意为被告徐敏的抵押物在办理相关房屋权属证明发放之前时间段内的债务提供连带责任保证，保证范围为借款本金不超过821万元及利息、罚息的费用。2015年6月16日，原告与被告徐敏、李腮英、玉山县中城置业有限公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额800万元，借款用途为购置坐落于玉山县端明首府建筑面积2356.95元商业用房，借款期限10年（自2015年6月16日至2025年6月15日），实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率为年利率5.65%；被告徐敏授权借款直接划入被告玉山县中城置业有限公司在玉山县冰溪镇信用社开设的162059120000006262账号内，还款账户为被告徐敏在玉山县冰溪镇信用社设立的162050121004050876账号，被告徐敏应当在每期还款日前向还款账户中足额存入应偿还的借款本息，并授权原告主动划收；若被告徐敏连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，原告有权停止尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告徐敏提前还款全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；原告为实现债权支出的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由被告徐敏承担；被告徐敏自愿以所购的位于玉山县端明首府1栋1-1、1-201／1-2、1-202、3、203、4、204、5、205、6、206、7、207以及4栋1、2、3、4、5、202、203、204、206、207、208、209、210、211、213、214、215号房产为借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、原告为实现债权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）等和被告徐敏应付的其他费用。被告徐敏、李腮英在抵押人一栏签字确认，被告玉山县中城置业有限公司在保证人一栏盖章确认。同日，双方就上述抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，所预购商品房至今未办理不动产权登记手续，也未能办理房屋抵押登记手续。原告于2015年6月16日向被告徐敏发放了借款800万元，该款直接支付至被告徐敏162050121004050876账户内。借款后，自2019年3月份开始被告徐敏未按约偿还借款本息，截至2020年7月23日止，被告徐敏归还借款本金3300633.7元，归还利息1738049.31元，结欠借款本金4699366.3元，结欠利息64328.07元。原告经催收未果，故诉至法院，要求处理。本院认为，原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告徐敏之间的借款合同合法有效，应当受到法律保护。原告按约履行了发放借款的义务，被告徐敏负有按约还本付息的义务。借款后，被告徐敏未按约定按期清偿借款，已构成违约，且违约的情况已达到解除借款合同约定的情形，约定解除合同条件成就，原告有权解除合同，宣布未到期的借款提前到期，并有权要求被告徐敏清偿欠付的借款本金及利息。原告要求被告徐敏支付原告为本案诉讼所花费的律师代理费3,000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；本案借款发生于被告徐敏、李腮英婚姻关系存续期间，借款用于家庭投资，且借款时被告李腮英向原告做出承担共同还款责任的承诺，本案借款为被告徐敏、李腮英夫妻共同债务，被告李腮英应当承担共同还款责任。故原告要求被告李腮英对本案借款及律师代理费承担共同偿还责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告徐敏、李腮英以所购房屋为本案借款提供抵押担保，因原告与被告徐敏、李腮英仅对所抵押的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，法律赋予了抵押权预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，该抵押预告登记不产生抵押权登记的法律效力，抵押权未设立，故原告要求对被告徐敏、李腮英提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告玉山县中城置业有限公司自愿为本案借款在相关房屋权属证明办理发放之前时间段内的债务提供连带责任担保，债务人未按约清偿到期债务，原告依约有权要求保证人承担保证责任，本案原告要求被告玉山县中城置业有限公司对被告徐敏所欠原告的借款本金4,699,366.3元及利息承担连带保证责任的诉讼请求，因符合双方约定，且未超出被告玉山县中城置业有限公司的保证范围，故本院予以支持；本案因物的担保抵押权未设立，故被告玉山县中城置业有限公司辩称仅对抵押物之外的债务承担保证责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西玉山农村商业银行股份有限公司与被告徐敏、李腮英于2015年6月16日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、由被告徐敏于本判决生效之日起十日内偿还原告江西玉山农村商业银行股份有限公司借款本金4,699,366.3元及利息（截至2020年7月23日止，已结欠的利息64,328.07元，自2020年7月24日起的利息按合同约定计算至借款还清之日止）；三、由被告徐敏于本判决生效之日起十日内支付给原告江西玉山农村商业银行股份有限公司律师代理费3,000元；四、由被告李腮英对本判决第二项、第三项规定的债务承担共同偿还责任五、由被告玉山县中城置业有限公司对本判决第二项规定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告江西玉山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,934元（原告江西玉山农村商业银行股份有限公司已垫付22,467元），由被告徐敏、李腮英、玉山县中城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  吴小惠审判员  刘雪青审判员  程雪燕二〇二〇年十二月十一日书记员  罗静华