贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初4451号原告：陈某某，女，汉族，生于1990年2月10日，贵州省习水县人，住习水县。原告：李某某，男，汉族，生于1987年9月8日，贵州省习水县人，住习水县。委托代理人：钟国铭，贵州名城（习水）律师事务所律师。委托代理人：陈木松，贵州名城（习水）律师事务所实习律师。被告：重庆同泽房地产开发有限公司(以下简称“同泽房开”)，地址重庆市渝**两路双龙大道**，统一社会信用代码：91500112765907210P。法定代表人:余志军。委托代理人：蒲小平，贵州黔北律师事务所律师。委托代理人：罗胜文，贵州黔北律师事务所律师。原告陈某某、李某某诉被告重庆同泽房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈某某、原告陈某某、李某某的共同委托代理人钟国铭、陈木松、被告同泽房开的委托代理人罗胜文到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告按照双方所签《商品房买卖协议》关于房屋转移登记的违约责任赔偿方式赔偿原告违约金87810.86元。二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月18日原、被告双方签订《商品房买卖协议》，协议约定由买受人以257888元总价款购买被告开发修建的77.63平方米的商品房，买受人按约支付了77888元的首付款，并贷款180000元支付尾款。但被告没有按约定在2017年6月30日前取得商品所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告已构成违约，按照双方约定按日向原告支付万分之三的违约金，买受人多次找被告协商解决违约金事宜均被拒绝，特诉至法院。被告同泽房开辩称，1.原告诉请已超过诉讼时效，合同约定2016年6月30日被告应取得商品房所有权登记，违约金主张系债权，应受三年诉讼时效限制，原告于2020年8月24日才提起诉讼，故2019年6月30日前的违约金已经超过诉讼时效，不应支持。2.由于与施工单位的诉讼，2020年7月28日，被告完成了涉案房屋的初始登记。初始登记只要求办理涉案房屋的大产权证，被告办理完大产权证后又为原告办理了不动产权证，故不存在转移文书等要求。3.2016年9月26日，原告陈某某、李某某书写《提前接房申请书》，验收接房，并承诺不再追究被告交房的任何违约责任。4.逾期办证系政策性原因导致，由于习水县人民政府多次调整东南出口片区规划的政策性原因，不是被告的过错，被告不应承担违约责任。5.若法院支持违约金的话，违约金也过高，申请调整到每年1000元。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告为其主张举出《商品房买卖合同》、民事起诉状陈述原告付清涉案房屋购房款257888元的事实，被告不持异议，予以采信。被告举出商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、6.8号楼不动产权证书、原告不动产权证书，原告质证认可上述证据真实性，本院予以确认；业主接房验收表、提前接房申请书，载明的原告同意不追究未完全具备交房条件中产生的违约责任，与原告诉请延期办理产权转移登记的违约责任不具有关联性，对该证据不予采信；（2019）黔0330民初5336号民事判决书、习住建呈（2012）223号公文处理笺、项目规划设计方案的请示、会议纪要、6.8号楼规划验收的情况报告、6.8号楼规划核实情况说明、竣工规划核实情况、竣工验收备案表无法证明与本案具有关联性，不予采信。经审理认定事实如下：2016年7月18日，原告陈某某、李某某与被告同泽房开签订《商品房买卖合同》（买受人为原告、出卖人为被告），约定买受人向出卖人购买位于东皇镇矿××路同××·××时代××、××楼××房，建筑面积为77.63平方米，总价款为257888元，采取首付77888元，余款180000元银行按揭方式付款。出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定时间交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约金；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品转移登记有关文书的，若买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等内容。原、被告双方签订的《补充协议》第二条第5款约定：转移登记的办理时间是在合同约定的期限内，出卖人将转移登记的相关文书交付给买受人。由于买受人接房时间不统一，实际办理转移登记时间为业主实际接房后300个工作日内。二原告按约向被告付清了房款257888元，被告于2016年9月26日将涉案房屋交付原告李某某。2020年7月28日，被告办理涉案房屋的所在楼栋6、8号楼整体不动产权证。2020年9月16日，被告办理涉案房屋的不动产权证。另查明，本院于2020年8月24日收到原告起诉状，并于当日委派习水县商务纠纷人民调解委员会组织双方当事人调解。本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行义务。二原告诉请按照《商品房买卖合同》第22条约定计算的违约金，合同约定违约金从2016年6月30日开始按照已付房款的日万分之三计算。被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金计算标准调整为按照已付房款的日万分之零点五计算。被告辩称原告诉请违约金有部分超诉讼时效。违约金请求权作为债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持，本院于2020年8月24日收到原告起诉状并委派习水县商务纠纷人民调解委员会组织调解，故2017年8月23日前的违约金已超诉讼时效，应不予支持，被告办理转移登记计算违约金起算时间应为2017年8月24日。被告在2020年7月28日办理了涉案房屋所在楼栋不动产权证，被告取得涉案房屋初始登记时间确定为2020年7月28日，被告未举证证明有将转移登记的相关文书交付给买受人或通知买受人办理转移登记，故被告办理转移登记计算违约金截止时间应为办理涉案房屋的不动产权证时间即2020年9月16日。经计算257888元*1119天*0.5/10000=14429元，被告应支付二原告违约金14429元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：限被告重庆同泽房地产开发有限公司于本判决生效之次日起十五日内支付原告陈某某、李某某违约金14429元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费998元，由被告重庆同泽房地产开发有限公司负担164元，由原告陈某某、李某某共同负担834元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院诉请执行。审判员  赵进二〇二〇年十二月二十九日书记员  张程