上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13445号上诉人（原审被告）：侣行（上海）企业发展有限公司，住所地上海市宝山区顾北东路****871。法定代表人：左广宏，执行董事。委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史鑫瑞，女，1986年11月19日生，汉族，住陕西省西安市碑林区。上诉人侣行（上海）企业发展有限公司（以下简称侣行公司）因与被上诉人史鑫瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初11774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侣行公司的委托诉讼代理人李文臻，被上诉人史鑫瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人侣行公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求，并确认上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托合同》于2020年1月31日解除。事实和理由：一、本案双方之间的法律关系是委托法律关系，非租赁合同关系，此节事实一审法院认定错误；二、新冠疫情爆发后所产生的不可抗力是公知事实，根据合同约定，双方之间的委托关系最迟在2020年1月31日已经解除。之后，双方之间应按无因管理法律关系确定权利和义务；三、一审判决按照正常标准计算租金，没有充分考虑不可抗力因素对上诉人的影响，明显不公；四、考虑到疫情对于租金支付及租金水平的实际影响，一审法院判决上诉人按照正常标准支付房屋使用费及违约金，没有事实和法律依据；五、上诉人受疫情影响而未依约支付租金不属违约行为。被上诉人史鑫瑞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的请求，请求二审法院维持原判。史鑫瑞向一审法院起诉请求：1.要求侣行公司支付2020年1月至2020年6月租金人民币（以下同）12,771.20元；2.要求解除合同，侣行公司按照委托装修装饰布置协议规定的内容补齐房屋内设施并归还史鑫瑞房屋钥匙等；3.要求侣行公司支付违约金5,090.40元；4.要求侣行公司赔偿2020年1月24日起的违约金；5.要求侣行公司按实际使用情况结清水、电费等其他费用。一审审理中，史鑫瑞将诉讼请求变更为：1.确认史鑫瑞、侣行公司签订的合同于2020年9月15日解除，并要求侣行公司返还房屋；2.侣行公司支付2020年1月至2020年9月15日租金20,679.40元；3.侣行公司支付违约金5,090.40元；4.侣行公司支付自2020年9月16日至侣行公司返还房屋之日止的占有使用费，按租金三倍标准计算；5.侣行公司承担本案诉讼费、律师费、取证费、交通费、住宿费等合理费用。一审法院认定事实：史鑫瑞系金山区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）产权人。2017年6月11日，史鑫瑞、侣行公司签订《房屋出租委托合同》，约定：史鑫瑞将系争房屋委托侣行公司出租管理，并以侣行公司的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且侣行公司有权以自己的名义将房屋出租给其他客户；出租委托期限于2017年9月1日至2022年8月30日，合作期限共计五年；第一、第二年房屋月租金为2,424元/月，第三、第四年月租金为2,424元/月×1.05；租金每月支付一次，各期租金侣行公司于每个支付周期到期支付；侣行公司有下列情形之一的，史鑫瑞有权单方解除合同，收回房屋：逾期支付租金达15日，经史鑫瑞书面催告后，15个工作日内仍未支付的；侣行公司有上述违约情形的，应按月租金的两倍向史鑫瑞支付违约金；侣行公司未按约定时间返还房屋的，应按日租金三倍的标准支付违约金等等。同日，双方签订《物品交接清单》，载明史鑫瑞向侣行公司交付物品如下：装修钥匙2把、主钥匙6把、信箱钥匙2把、可视对讲1台、猫眼1个、空调遥控1个、电卡1张、房产证复印件1张。2020年1月至9月，侣行公司仅支付史鑫瑞租金3,500元。2020年2月10日，侣行公司发出《侣行托管业主公告》，称考虑到新冠病毒影响，提出如下解决方案：1、2020年1月1日至2020年2月29日，经营受疫情影响停止支付租金；2、2020年3月起是否重启租金兑付需视疫情发展情况决定；3、受此次疫情不可抗力影响，双方均可提出无条件解约，互不追究违约责任；4、如果需要继续履行租赁合同，需大幅度降低租金以符合“整顿高进低出”的行业监管。各项目继续履行租赁合同的租金价格请详询公司合约部等等。2020年5月，史鑫瑞与侣行公司的工作人员通过微信就签订补充协议进行协商但最终无果，庭审中双方亦表示均未签字或盖章。一审法院认为，史鑫瑞与侣行公司签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，史鑫瑞与侣行公司间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效。虽然双方在疫情发生后就签订补充协议进行过协商，但最终并未达成协议，故仍应按照《房屋出租委托合同》的约定全面诚信履行。根据合同约定，侣行公司尚欠史鑫瑞2020年1月至9月15日租金18,134.20元，史鑫瑞计算有误，一审法院予以纠正。鉴于侣行公司的经营受新冠疫情影响较大，一审法院综合考虑疫情影响、合同履行情况以及公平原则，对侣行公司应付的上述租金经酌情减免后为15,589元。侣行公司未按约支付租金构成违约，虽迟延支付租金受到新冠疫情影响，但其在疫情影响金山区前及疫情缓解后均存在迟延支付租金，特别是在本案诉讼经一审法院释明后仍不履行付款义务，其主观违约不言而喻，应当向史鑫瑞承担合同约定的违约责任，即支付两个月租金作为违约金。鉴于侣行公司的违约情形，史鑫瑞行使合同约定的解除权合法有据，案涉合同的解除日期为2020年9月15日。合同解除后，侣行公司应返还系争房屋。审理中，经一审法院释明史鑫瑞接受以房屋现状返还，一审法院予以准许。系争房屋由史鑫瑞出资、侣行公司进行了装修并对外转租，故一审法院认为，侣行公司无需搬离腾退，但负有返还租赁物的义务。侣行公司在返还房屋时应将《物品交接清单》所载物品交付史鑫瑞。合同解除后，侣行公司还应支付系争房屋返还前的占有使用费。关于计算标准，史鑫瑞当庭明确表示解除合同并要求侣行公司返还房屋但侣行公司坚持不同意返还，特别是在一审法院释明后仍拒不返还，一审法院结合合同履行情况，特别是侣行公司对返还房屋义务的履行情况等酌定占有使用费标准按5,090.40元/月计算。一审法院审理后于二〇二〇年十月九日作出判决：一、确认史鑫瑞与侣行（上海）企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年9月15日解除；二、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向史鑫瑞返还位于上海市金山区XX路XX弄XX号XX室的房屋；三、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付史鑫瑞2020年1月1日至2020年9月15日的租金15,589元；四、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付史鑫瑞违约金5,090.40元；五、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付史鑫瑞占有使用费（自2020年9月16日起至实际返还房屋之日止，按5,090.40元/月计算，其间侣行（上海）企业发展有限公司支付的款项应予扣除）；六、驳回史鑫瑞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币222元，由侣行（上海）企业发展有限公司负担。二审中，当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律法规禁止性规定的情形，应为合法有效。至于该合同的性质，上诉人虽主张其与被上诉人之间系委托关系，但结合合同约定的具体内容以及经营风险的承担主体等实际情况，一审法院认定双方之间就系争房屋存在租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。关于合同的解除问题。根据查明的事实，上诉人未按约定履行租金支付义务，经被上诉人催告后仍未履行，且在一审法院释明的情况下其仍表示疫情防控等级下调后的租金部分也无力支付，故结合本案的实际情况，一审法院判决支持被上诉人要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。至于合同的解除时间，一审法院所作处理亦无不妥，本院予以认同。上诉人关于新冠疫情系不可抗力而合同应于2020年1月31日自动解除的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同既已解除，则被上诉人要求上诉人返还系争房屋并支付欠付的租金以及占有房屋期间的使用费，具有合同及法律依据，应予支持。至于租金及使用费的数额，一审法院所作处理应属合理，本院予以维持。关于被上诉人主张的违约金，考虑到上诉人违约的实际情况，一审法院判决其承担相应的违约责任，于法不悖，本院予以确认。综上所述，上诉人侣行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人侣行（上海）企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二十四日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……