中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1198号 上诉人（一审原告）：贺杰，男。 委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶朗，北京安杰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 一审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人贺杰因与被上诉人中国金融租赁有限公司（简称中金公司）、一审第三人山东晨始置业有限责任公司（简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺杰的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗，被上诉人中金公司的委托诉讼代理人沈明俊、孙宪到庭参加诉讼，晨始公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 贺杰上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津民初104号民事判决，发回重审或依法改判支持贺杰一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由中金公司承担。主要事实和理由：（一）贺杰与晨始公司在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同。2010年7月31日，案外人贺可斌与晨始公司签订商品房买卖合同，2015年3月16日，贺杰从贺可斌处受让案涉房屋，而该房屋于2017年1月12日查封。（二）贺杰在法院查封前已合法占有该不动产至今。（三）贺可斌于2014年6月9日通过银行支付房款199万元，于2014年6月20日通过银行支付房款1017430元，已全额结清案涉房屋全部价款。贺杰与贺可斌有法律交易，应视为其已支付全部价款。（四）贺杰受让案涉房屋后多次与晨始公司接洽，晨始公司拒绝配合贺杰办理房屋过户登记，故非因贺杰自身原因未办理过户登记。（五）贺杰所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因临沂市不动产交易中心无法查询到沂南县房产信息，故提交了沂南县不动产登记信息查询证明。（六）在法律适用上，执行异议不同于执行异议之诉。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，应当认定贺杰的权利优先于中金公司的抵押权，贺杰对执行标的享有足以排除执行的民事权益。 中金公司答辩称：（一）中金公司对案涉房屋享有抵押权，贺杰作为购房人若要排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）贺杰的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，未提供任何证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，贺杰的上诉请求无任何事实和法律依据，恳请驳回上诉，维持原判。 贺杰向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津执异31号执行裁定（简称31号执行裁定）；2.依法确认登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ｃ4号楼（沂房权证城区字第××号）（简称案涉房屋）归贺杰所有，依法判决停止对案涉房屋的执行并解除查封；3.诉讼费由中金公司承担。 一审法院认定事实：贺杰曾用名贺俊龙，其父贺可斌。 2010年7月31日，贺可斌与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：贺可斌认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区房屋，暂测建筑面积445.21平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价7880元／平方米，总价款3508255元。贺可斌在签订认购协议书同时交付定金10万元。2010年8月15日之前，贺可斌交齐全部房款或规定比例的首付款1553715元，并签订《商品房买卖合同》后，其可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为3107430元。 贺可斌于2010年7月30日向晨始公司交纳购房定金10万元，后于2014年6月9日、2014年6月20日分别交纳房款199万元、1017430元。晨始公司为其开具了相应收款收据。2014年11月28日，晨始公司向贺可斌发出购房户钥匙发放联系单。2014年11月29日，贺可斌领取了入户门钥匙等物品，并在物品交验清单上签字。 2015年3月16日，贺可斌与贺杰签订《房屋转让证明》，将案涉房屋转让给贺杰。晨始公司于2016年4月15日给贺杰开具了销售不动产统一发票。贺杰自2015年5月开始缴纳物业费。 一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。一审法院于2017年1月12日向山东省沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下、包括案涉房屋在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司案涉租赁物；三、判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 案涉房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含案涉房屋。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。 2019年9月2日，一审法院作出执行裁定，驳回贺杰的异议申请。 一审法院认为：本案争议焦点为，贺杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及贺杰对案涉房屋是否享有所有权。 贺杰在执行异议被裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 从上述三个条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。 本案中，案涉房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。已生效的(2016)津民初100号民事判决判令中金公司就包含案涉房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然贺杰之父在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但贺杰未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。贺杰享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对案涉房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对贺杰要求解除对案涉房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。 因贺杰要求对案涉房屋停止执行的主张缺乏依据，且目前仍登记在晨始公司名下，贺杰仅对案涉房屋享有债权请求权，故其要求确认对案涉房屋享有所有权缺乏法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决驳回贺杰的诉讼请求。一审案件受理费31665元，由贺杰负担。 二审审理过程中，贺杰提交12月2日在沂南县不动产登记中心通过自助查询取得的不动产登记信息查询证明，拟证明贺杰所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。 中金公司质证称，对该证明的真实性、合法性予以认可，对该证据的证明目的不予认可。该证据下方明确注明“仅证明查询时刻的不动产登记状态”，不能证明在2010年7月30日至2017年1月12日期间的名下房屋情况，且其应当出具临沂市范围内名下无其他用于居住房屋的证明。贺杰在一审法院释明的情况下未出具相关证明，存在转移名下房产以规避执行的嫌疑。贺杰未提供是否有配偶、未成年子女的相关证明。案涉房屋为三层别墅，规划用途为酒店式住宅，不满足基本居住的目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：贺杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。对此，应结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。 首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案贺杰受让的案涉房产为别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，贺杰亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。关于购房合同，根据一审法院查明的事实及贺杰的上诉主张，贺杰系自其父贺可斌处以签订《房屋转让证明》的方式取得案涉房屋，并未直接与晨始公司签订合法有效的书面商品房买卖合同。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中贺杰并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，且其受让案涉房屋时，贺可斌亦未取得该房屋的所有权，对于由此产生的过户等风险，贺杰应当有所预见。故贺杰对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 再次，关于贺杰就案涉房屋是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定贺杰仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。 一审法院对于贺杰主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。 综上，贺杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31665元，由贺杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑学林 审判员  汪 军 审判员  谢爱梅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理马冉 书记员  宋 健