江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初5357号原告：陈光志,男,1969年7月生,汉族,句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：张恩金，句容市天王中心法律服务所法律工作者。被告：方应华,男,1971年9月生，汉族，句容市人，住句容市。被告：雷银芳，女，1970年12月生，汉族，溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：樊元章，江苏友联律师事务所律师。原告陈光志与被告方应华、雷银芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈光志及其委托诉讼代理人张恩金，被告雷银芳及其委托诉讼代理人樊元章到庭参加诉讼，被告方应华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈光志向本院提出诉讼请求：1.要求两被告将句容市天王镇天鑫路北侧东府小区9幢203室的房屋过户至原告名下；2.要求两被告支付违约金（违约金以160000元为基数，自2019年2月25日起计算至判决确定之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的3倍计算）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年10月1日，原告、案外人陈润芬与两被告签订购房协议一份，约定两被告将坐落于句容市天王镇天鑫路北侧东府小区9幢203室的房屋及附房出售给原告，价款计182640元，协议签订之日原告给付两被告价款100000元，2009年年底给付20000元，余款两被告交付房产证时全部付清，产权过户费由两被告负担。协议签订后，两被告将房屋交付原告使用。截止到2010年7月，原告共给付两被告160000元。但两被告未与原告办理产权过户登记手续。2018年5月24日，被告方应华向原告出具承诺书一份，承诺于2018年11月24日将房屋过户给原告，如未按约过户，由被告方应华承担自房屋产权未过户时的三倍银行贷款利息的违约责任。2019年1月10日，原告向法院起诉，要求被告方华、雷银芳支付违约金10958.40元。2019年2月28日，法院作出（2019）苏1183民初545号民事判决，判决被告方华、雷银芳支付原告违约金9813元（以支付购房款160000元为基数，自2018年11月24日起至2019年2月24日止，按年利率24%标准计算）。被告方应华未作答辩。被告雷银芳辩称，1.被告雷银芳并非案涉房屋的所有权人，不是本案适格被告；2.案涉房屋是被告方应华婚前财产，虽然房屋购买协议上有雷银芳的签名，但雷银芳对该房屋并没有处分权，房屋购买协议对原告与雷银芳之间应认定为无效协议；3.案涉房屋已经被方应华向银行申请贷款并设定了抵押权。请求法庭驳回原告对雷银芳的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年10月1日，原告、案外人陈润芬与被告方应华、雷银芳签订购房协议一份，约定两被告将坐落于天王镇天鑫路北侧东府小区9幢203室的房屋及附房出售给原告，价款计182640元，协议签订之日原告给付两被告100000元，2009年农历年底给付20000元，余款两被告交付房产证时全部付清，产权过户费由两被告负担，两被告要在同幢楼办产权证时负责为购房方办好产权证。协议签订后，两被告将房屋交付原告使用。截止到2011年春节前，原告共给付两被告160000元。但两被告未协助原告办理产权过户登记手续。2018年5月24日，被告方应华向原告出具承诺书一份，承诺于2018年11月24日将房屋过户给原告，如未按约过户，由被告方应华承担自房屋产权未过户时的三倍银行贷款利息。2019年1月10日，原告向法院起诉，要求被告方华、雷银芳支付违约金10958.40元。2019年2月28日，法院作出（2019）苏1183民初545号民事判决，判决被告方华、雷银芳支付原告违约金9813元（以支付购房款160000元为基数，自2018年11月24日起至2019年2月24日止，按年利率24%标准计算）。2020年11月16日，原告向本院起诉。另查明，被告方应华、雷银芳于2011年8月3日登记结婚，于2017年8月28日登记离婚。2012年1月5日，案涉房屋办理了房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人、土地使用权人均登记为被告方应华。后方应华、雷银芳未按约协助办理案涉房屋所有权转移登记手续。2018年1月18日，江苏句容农村商业银行股份有限公司（以下简称句容农商行）的下属单位天王支行与被告方应华签订《最高额个人担保借款合同》一份，约定句容农商行天王支行在自2018年1月18日起至2023年1月18日向方应华提供最高本金余额不超过333500元的借款，被告方应华以位于句容市的房屋提供了抵押担保，并办理了不动产抵押登记。2019年12月30日，句容农商行天王支行向被告方应华发放了借款150000元，借款到期日为2020年6月30日。借款到期后，被告方应华未按约还款。句容农商行向本院起诉，要求被告方应华、雷银芳返还借款本息，并实现抵押权。审理中，句容农商行自愿申请撤回对雷银芳的起诉。2020年8月12日，本院作出（2020）苏1183民初3122号民事判决，判决被告方应华返还借款本金150000元，支付期内利息及逾期利息，给付律师费19000元，如被告方应华不能按时足额履行还款义务，句容农商行有权以方应华所有的位于句容市的房屋折价或以拍卖、变卖该抵押不动产的价款优先受偿。上述事实有原告提交的有原告方提交的购房协议、房屋所有权证、国有土地使用证、承诺书、（2019）苏1183民初545号民事判决书、本院依职权调取的（2020）苏1183民初3122号民事判决书、（2020）苏1183民初3122-1号民事裁定书以及到庭当事人的相关当庭陈述予以证实。本院认为，原告陈光志、案外人陈润芬与被告方应华、雷银芳签订的购房协议合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。原告已按约支付购房款，被告已将房屋交付原告占有、使用，但被告方应华未按协议履行办理房屋所有权转移登记的义务，已构成违约。关于原告要求两被告将句容市天王镇天鑫路北侧东府小区9幢203室的房屋过户至原告名下的诉请，因被告方应华向句容农商行天王支行借款以该房屋提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，且已由本院判决在被告方应华未按期履行还款义务时有权折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿，故在未解除抵押登记的情况下暂无法办理过户登记手续，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告方应华承担违约金的诉请，因被告方应华向原告承诺于2018年11月24日前将房屋过户给陈光志，到期后仍未按约履行，本院对原告要求被告方应华支付违约金诉请中合理的部分予以支持，违约金以160000元为基数，自2019年2月25日起计算至判决确定之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍标准计算。关于原告要求被告雷银芳承担违约金的诉请，因被告方应华向原告出具承诺书时，被告雷银芳已与被告方应华登记离婚，故方应华的承诺对被告雷银芳不产生效力，对原告要求被告雷银芳支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方应华于本判决生效之日起十日内支付原告陈光志违约金（违约金以160000元为基数，自2019年2月25日起计算至2020年12月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的3倍计算）；二、驳回原告陈光志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告方应华负担（此款原告已预交，被告方应华于本判决生效后十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容支行。账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。审 判 员 张厚祥二〇二〇年十二月三十日法官助理 秦 婧书 记 员 张 茜