河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19330号原告：卿浩，男，1984年8月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：戚斌，河南千益律师事务所律师。委托代理人：毛培锋，河南千益律师事务所律师。被告:郑州星弘企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区凯旋广场１号****，统一社会信用代码91410105MA40JTBD38。法定代表人：彭秀平。委托代理人:张闯，河南力天律师事务所律师。委托代理人:赵红彬，河南力天律师事务所律师。被告:彭秀平，女，1963年2月20日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托代理人:张闯，河南力天律师事务所律师。委托代理人:赵红彬，河南力天律师事务所律师。被告：郑州星之原房地产营销策划有限公司，住所地，住所地郑州市金水区花园路凯旋广场******会信用代码91410105MA3XDXP7XA。法定代表人：周付彦。委托代理人:郭潇闯，上海市协力（郑州）律师事务所律师。原告卿浩与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司、彭秀平、郑州星之原房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卿浩及委托代理人戚斌到庭参加诉讼，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司、彭秀平委托代理人张闯到庭参加诉讼，被告郑州星之原房地产营销策划有限公司委托代理人郭潇闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卿浩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告卿浩、被告郑州星弘企业管理咨询有限公司、彭秀平2019年11月1日签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被告郑州星弘企业管理咨询有限公司返还原告租房押金、转让费363980元及占用资金期间的利息暂定16379.1元（自2019年11月1日暂计算至2020年8月1日，并按照年息6%计算至实际返还之日），保留要求被告赔偿损失的权利；被告彭秀平对上述返还款项及利息承担连带清偿责任；3、请求依法判令被告郑州星之原房地产营销策划有限公司返还中介费50000元；4、诉讼费、保险费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年10月24日，深圳市全人轻餐饮管理有限责任公司（以下简称全人轻餐公司）与被告郑州星之原房地产营销策划有限公司（以下简称星之原公司）、被告郑州星弘企业管理咨询有限公司（以下简称星弘公司）签订房屋租赁代理合作协议。协议约定∶经三方同意，甲方（星之原公司））受丙方（星弘公司）委托将位于郑州市金水区金水路305号裙房1层B1181号"黄记煌"商铺出租给乙方（全人轻餐公司），甲方确认丙方系物业方，依法享有将此商铺出租给乙方使用的权利，另三方约定曼哈顿黄记煌一楼面积203平方，月租金50000元，转让费150000元，店内设备转让费50000元。租金交付方式为第一次交三押三，第二次即第四个月开始按照每六个月一次进行支付，合同期为六年，递增为每年递增百分之六。同时深圳市全人轻餐饮管理有限责任公司向甲方支付房屋租赁定金100000元，该款转账支付至楚文杰账户。并约定，如果乙方与丙方顺利完成租赁合同，定金由甲方支付给丙方，冲抵押金部分应支付的款项。后经三方同意，2019年11月1日，由原告个人与被告星弘公司按照房屋租赁代理合作协议约定的内容，就郑州市金水区金水路305号裙房1层B1181号"黄记煌"商铺签订了房屋租赁合同。原告按照与被告星弘公司签订租赁合同及全人轻餐公司与被告及被告签订的房屋租赁代理合作协议，按时支付了转让费、押金和房屋租赁费用500000元，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司、彭秀平一致要求转账至彭秀平账户，原告于2019年11月1日转账500000元至彭秀平账户，并严格按照合同约定的经营名为"识鲜卜卜贝"的餐饮行业。2020年7月13日，获悉刘俊峰是原告现在用于经营餐饮店商铺的业主，此时原告才了解到，所租赁的商铺业主方并非星弘公司。2020年7月25日原告收到了所租商铺业主刘俊峰的告知书和刘俊峰与被告的解除合同通知书，得知星弘公司把商铺转租给原告时并没有经过业主方刘俊峰的同意，星弘公司也没有按照其与业主方签订的租赁合同按时缴纳房租，致使商铺业主刘俊峰与星弘公司解除了房屋租赁合同。至此，被告隐瞒相关事实，且已经无法继续履行与原告2019年11月1日签订的合同内容，为了减少各方损失，原告多次与被告经协商，均未能达成一致意见。被告彭秀平为被告郑州星弘企业管理咨询有限公司的股东，原告与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司签订合同，被告却要求将款项支付至被告彭秀平账户，因股东个人财产与法人财产混同，损害债权人利益，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司法人人格应当否认，股东彭秀平应当对公司债务承担连带清偿责任。被告郑州星之原房地产营销策划有限公司作为中介方未尽到如实告知义务且存在重大过错，致使合同无法继续履行，应当返还中介费用。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告郑州星弘企业管理咨询有限公司辩称，第一，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司（以下简称“星弘公司”）签订合同时已经取得涉案房屋的使用权，有权分租涉案房屋。2019年10月28日，被告星弘公司与房屋所有权人王俊峰签订《曼哈顿租赁合同》，王俊峰将郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场B区一、二层，编号B1181和B1181-01建筑面积477.73平方米的房屋出租给被告星弘公司，租赁用途餐饮、零售经营，租赁期限六年，被告星弘公司在合同期限内有权根据需求将该房屋分租。2019年11月1日，被告星弘公司与原告卿浩签订《租赁合同》，被告星弘公司将郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场B区一层，B1181号，建筑面积约233平方米的房屋出租给原告卿浩，使用期限两年，自2019年11月1日至2021年10月31日，完全是被告星弘公司根据自身需求分租B1181号房屋的行为，根本不需要经过王俊峰同意。第二，原告卿浩明确知晓涉案房屋所有权人为王俊峰，由于其逾期支付租金，严重违约，致使涉案合同无法履行，被告星弘公司无需退还房屋押金15万元、物业押金13980元。原告卿浩自始至终都知晓涉案房屋的所有权人是王俊峰，其在诉状中主张直至2020年7月13日才知晓上述事实，属于虚假陈述。为了租赁涉案房屋，原告卿浩于2019年9月23日委托王斌通过中介郑州星之原房地产营销策划有限公司（以下简称“星之原公司”）实地查看房屋、了解房屋租赁情况，然后在2019年10月24日，以深圳市全人轻餐管理有限责任公司（卿浩为该公司的股东）的名义，了解了曼哈顿黄记煌的租赁合同，明确房屋位置、面积、转让费15万元、店内全部设备转让费5万元等相关事实，最终与被告星弘公司、星之原公司签订《房屋租赁代理合作协议》，确定2019年10月31日前是否签订租赁合同的定金退还事宜，合同计租日为2019年11月1日起。2019年10月25日，被告星弘公司与宋雯签订《商铺转让协议》。在被告星弘公司与房屋所有权人王俊峰于2019年10月29日签订《曼哈顿租赁合同》后，原告卿浩查看了房屋所有权证、房屋图纸、租赁合同等全部材料，在确认房屋租赁没有问题后，才于2019年11月1日与被告星弘公司签订了正式《租赁合同》，充分证明原告卿浩自始至终都知晓涉案房屋的所有权人是王俊峰，其所谓2020年7月13日才知晓上述事实仅仅是为了掩盖严重违约行为，作出的虚假陈述。原告卿浩逾期支付租金早已超过7日，严重违约，致使涉案合同无法履行，被告星弘公司无需退还房屋押金15万元、物业押金13980元。根据《租赁合同》第四条约定，交房租应提前15天支付，逾期超7日星弘公司有权解除合同收回房屋。在该合同履行过程中，原告卿浩应于2020年7月15日前支付2020年8月1日至2021年1月31日的房租30.9万元，但其拒不支付上述租金，逾期已经超过7日，严重违约，致使涉案合同无法履行，被告星弘公司无需退还房屋押金15万元、物业押金13980元。第三，原告卿浩支付的转让费15万元、整体设备转让费5万元是为其获得优越商业位置、整体店铺设备、承租涉案房屋等优势条件支付的额外费用，截止起诉前，其依然享有上述得天独厚的优势，经营着识鲜卜卜贝，故上述费用无须退还。在原告卿浩租赁涉案房屋之前，该房屋经营的店面为黄记煌三汁焖锅。原告卿浩因餐饮经营需要，特委托王斌在曼哈顿××广场附近实地考察多家店铺，综合考量了店铺楼层、位置、面积、转让费、现有经营者等多种因素，最终确定涉案房屋。为获得涉案房屋，2019年10月24日，卿浩了解了曼哈顿黄记煌的租赁合同，明确接受该房屋的楼层、位置、面积、转让费15万元、店内全部设备5万元等相关事实，为获得优越商业位置、整体店铺设备、承租涉案房屋等优势条件，直接以深圳市全人轻餐管理有限责任公司（卿浩为该公司的股东）的名义与被告星弘公司、星之原公司签订《房屋租赁代理合作协议》，希望在2019年10月31日前顺利签订租赁合同，获得涉案房屋及设备。2019年10月25日，被告星弘公司与宋雯签订《商铺转让协议》，支付了转让费15万元、店内全部设备转让费5万元。2019年10月29日，被告星弘公司与房屋所有权人王俊峰签订《曼哈顿租赁合同》，取得了涉案房屋的分租权。2019年11月1日，被原告卿浩与被告星弘公司签订了正式《租赁合同》。原告卿浩支付的转让费15万元、整体设备转让费5万元后，获得优越商业位置、整体店铺设备、承租涉案房屋等得天独厚的优势，截止起诉前依然享有上述优势，经营着识鲜卜卜贝，上述费用无须退还。第四，彭秀平并非涉案《租赁合同》的签订主体，不应承担《租赁合同》产生的任何责任。《租赁合同》的签订主体系被告星弘公司、原告卿浩，彭秀平并非该协议的签订主体。合同具有相对性，彭秀平不应承担《租赁合同》产生的任何责任。彭秀平作为星弘公司的法定代表人，因公司经营需要将自己的账户作为收款账户，用于公司经营，属于职务行为，并没有实施逃避债务、严重侵害债权人利益的行为，不可能构成人格否认。第五，原告卿浩主张的资金占用期间利息毫无事实和法律依据。被告星弘公司有权分租涉案房屋，原告卿浩明确知晓涉案房屋所有权人为王俊峰，由于其逾期支付租金，严重违约，致使涉案合同无法履行，被告星弘公司无需退还房屋押金15万元、物业押金13980元。为获得优越商业位置、整体店铺设备、承租涉案房屋等优势条件支付的额外费用转让费15万元、整体设备转让费5万元也无须退还，原告卿浩主张的资金占用期间利息毫无事实和法律依据。被告彭秀平辩称，第一，其并非涉案《租赁合同》的签订主体，不应承担《租赁合同》产生的任何责任。《租赁合同》的签订主体系郑州星弘企业管理咨询有限公司（以下简称“星弘公司”）、卿浩，彭秀平并非该协议的签订主体。合同具有相对性，彭秀平不应承担《租赁合同》产生的任何责任。第二，彭秀平因公司经营需要将自己的账户作为收款账户，并未逃避债务，严重侵害债权人利益，不应承担任何责任。彭秀平作为星弘公司的法定代表人，因公司经营需要将自己的账户作为收款账户，用于公司经营，属于职务行为，并没有实施逃避债务、严重侵害债权人利益的行为，不可能构成人格否认。第三，原告卿浩逾期支付租金，严重违约，致使涉案合同无法履行。根据《租赁合同》第四条约定，交房租应提前15天支付，逾期超7日星弘公司有权解除合同收回房屋。在该合同履行过程中，原告卿浩应于2020年7月15日前支付2020年8月1日至2021年1月31日的房租30.9万元，但其拒不支付上述租金，逾期已经超过7日，严重违约。受新冠肺炎疫情影响，星弘公司的业务受到了巨大冲击，无法在2020年3月1日前向王俊峰一次性支付48万元租金（租赁期限2020年3月16日至2020年9月15日），星弘公司委托彭秀平分别于2020年3月6日、4月22日、4月27日支付租金24万元，房东王俊峰也表示免去一个月房租，此时B1181号和B1181-1号的房屋租金已经缴纳至2020年7月15日，只要原告卿浩于2020年7月15日前支付2020年8月1日至2021年1月31日的房租30.9万元，及时免去一个月房租，星弘公司完全能够渡过难关，但卿浩拒不支付上述租金，严重违约，致使星弘公司与王俊峰之间产生矛盾，2020年7月24日王俊峰向星弘公司发出解除合同通知书，合同无法履行。被告郑州星之原房地产营销策划有限公司辩称，其已经履行完全部合同义务，原告要求其返还费用没有事实及法律依据。第一，2019年9月23日，原告卿浩的合伙股东王斌作为甲方与作为乙方的被告郑州星之原房地产营销策划有限公司（以下简称星之原公司）签订委托合同一份，主要约定：甲方王斌委托星之原公司在委托期限内为其寻找符合其要求的房源，委托服务内容为1、按照甲方的要求筛选相应的房源；2、及时向甲方提供房源信息；3、根据甲方要求的方式，协助甲方对备选房源进行考察；4、协助甲方与出租房进行租赁合同谈判、草拟、签订；星之原完成委托事项的标准为在委托期限内促成甲方与出租方签订书面租赁合同或形成事实租赁关系；委托期限自2019年9月23日至2019年12月22日；佣金收取标准为月租金在1.5万-5万元的，佣金收取标准为一个月的租金；甲方应在和出租方签订书面的房屋租赁合同或形成事实租赁关系当日，一次性向乙方支付佣金；另约定，在合同约定的期限内，甲方以关联人名义与乙方介绍的出租方成交的，视为乙方完成了委托事项。第二，上述合同签订后，星之原公司积极为王斌推荐了符合其要求的大量房源，并带领王斌实地查看了17套房屋。王斌最终选择了其于2019年10月24日实地查看的本案案涉房屋。即位于郑州市××北的黄记煌店铺，该房屋月租金5万元，转让费15万元。第三，2019年11月1日，卿浩作为王斌的合伙股东与郑州星弘企业管理咨询有限公司签订租赁合同，主要约定卿浩承租坐落于郑州市金水区未来路东，金水路南的曼哈顿广场B区一层B1181号房屋（即本案案涉房屋），月租金为5万元。据了解，该合同签订后，原告卿浩已在该房屋开办经营了“时鲜卜卜贝”的餐饮店。至此，被告星之原公司对委托合同约定的义务已经履行完毕，双方权利义务终结，被告星之原公司有权收取5万元佣金。第四，原告卿浩与郑州星弘企业管理咨询有限公司因履行双方租赁合同过程中发生的任何争议，与星之原公司毫无关联。原告卿浩以租赁期间的争议要求星之原公司退还佣金，毫无事实及法律依据，依法应予驳回。结合原、被告诉辩意见，举证、质证及庭审情况，本院确认以下本案事实：2019年9月23日，王斌作为甲方与被告郑州星之原房地产营销策划有限公司（以下简称星之原公司）作为乙方签订委托合同，主要约定：甲方王斌委托星之原公司在委托期限内为其寻找符合其要求的房源，委托服务内容为：1、按照甲方的要求筛选相应的房源；2、及时向甲方提供房源信息；3、根据甲方要求的方式，协助甲方对备选房源进行考察；4、协助甲方与出租方进行租赁合同谈判、草拟、签订；星之原完成委托事项的标准为在委托期限内促成甲方与出租方签订书面租赁合同或形成事实租赁关系；委托期限自2019年9月23日至2019年12月22日；佣金收取标准为月租金在1.5万-5万元的，佣金收取标准为一个月的租金；甲方应在和出租方签订书面的房屋租赁合同或形成事实租赁关系当日，一次性向乙方支付佣金；另约定，在合同约定的期限内，甲方以关联人名义与乙方介绍的出租方成交的，视为乙方完成了委托事项。被告郑州星之原房地产营销策划有限公司带领王斌实地查看了17套房屋，2019年10月24日，被告郑州星之原房地产营销策划有限公司带领王斌实地查看案涉租赁房屋。2019年10月24日，深圳市全人轻餐管理有限责任公司与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司、被告郑州星之原房地产营销策划有限公司草拟了《房屋租赁代理合作协议》，主要约定：曼哈顿黄记煌一楼面积203平方米，月租金5万元、转让费15万元、店内全部设备（包含且不限于空调，桌椅，监控，冰柜，大电磁灶，不锈钢菜架）整体转让费5万元，租金交付方式第一次交三押三，第二次即第四个月开始每六个月一次进行支付，租期六年，递增为每年递增百分之六。被告郑州星之原房地产营销策划有限公司已确认深圳市全人轻餐管理有限责任公司与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司就以上条款达成一致。原告系深圳市全人轻餐饮管理有限责任公司法定代表人、股东。2020年10月25日，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司与宋雯签订的《商铺转让协议》，主要约定：宋雯将郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场B区一、二层，编号B1181和B1181-01建筑面积477.73平方米的房屋转让给被告郑州星弘企业管理咨询有限公司，转让费用包括门店转让费用15万元、店内全部设备物品转让费5万元、2019年11月1日至2019年12月15日的租金、房屋押金、物业费用押金，宋雯协助被告郑州星弘企业管理咨询有限公司在2019年10月31日前与房东重新签订租赁合同。合同签订后，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司将包含15万元转让费及5万元设备转让费在内的费用支付给宋雯。2018年3月14日，王俊峰委托王东晓签署B1181/1181-1房屋租赁协议，代理权限特别授权。2020年10月28日，王东晓代表王俊峰与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司签订《曼哈顿租赁合同》，主要约定：王俊峰将郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场B区一、二层，编号B1181和B1181-01建筑面积477.73平方米的房屋出租给被告郑州星弘企业管理咨询有限公司，租赁用途餐饮、零售经营，租赁期限六年，自2019年12月16日至2025年12月15日，每月租金8万元，租金递增方式为租赁日第三年起6%每年每月。六个月付一次房租，每次于每个支付周期开始之前15日向王俊峰支付下六个月房租，自2020年3月16日至2020年9月15日，租金48万元。被告郑州星弘企业管理咨询有限公司在合同期限内有权根据需求将该房屋分租等。2019年11月1日，原告与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司签订《租赁合同》，主要约定：被告郑州星弘企业管理咨询有限公司将郑州市金水区未来路东、金水路南的曼哈顿广场B区一层，B1181号，建筑面积约233平方米的房屋出租给卿浩，租赁期限二年，自2019年11月1日至2021年10月31日，租金每月5万，第二年递增6%，房屋押金15万元、物业押金13980元，第一次交租时间为2019年11月1日前，第一次租金15万元，第二次交付房租应提前15天支付。逾期超7日，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告将房租缴纳至2020年7月31日，其应于2020年7月15日前支付2020年8月1日至2021年1月31日的房租30.9万元。2020年7月24日，王俊峰向被告郑州星弘企业管理咨询有限公司发出《解除合同通知书》，解除2019年10月28日双方签订的《房屋租赁合同》。2020年7月25日，王俊峰向原告发出《告知书》，告知书内容载明：其已经与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司解除《房屋租赁合同》。被告郑州星弘企业管理咨询有限公司提交的河南升龙物业管理有限公司用章审批表显示：2020年11月24日，B1181现商户为郑州全人贝餐饮管理有限公司。2020年10月1日-2020年12月31日B1181房屋的物业服务费、电力系统维护费以郑州全人贝餐饮管理有限公司的名义缴纳。另查明，郑州全人贝餐饮管理有限公司成立于2019年11月18日，原告与王斌系该公司自然人股东，王斌系公司法定代表人。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，该合同合法有效，原告交纳了租房押金150000元、物业费押金13980元、门店转让费用150000元、店内全部设备物品转让费50000元。在合同履行过程，房屋所有权人王俊峰已经书面通知被告郑州星弘企业管理咨询有限公司解除了双方签订《曼哈顿租赁合同》，涉案《租赁合同》已经无法履行，原告关于解除原告卿浩、被告郑州星弘企业管理咨询有限公司2019年11月1日签订的《租赁合同》的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告郑州星弘企业管理咨询有限公司返还租房押金、转让费363980元及占用资金期间的利息的请求，鉴于房屋租赁合同已实际无法履行，故原告要求返还房屋押金15万元、物业押金13980元的诉讼请求，本院予以支持，关于原告主张的占用资金期间的利息，依据不足，本院不予支持。关于原告主张返还转让费的问题，鉴于涉案房屋、店内设备物品仍由原告正常使用，且原告并未提交证据证实其实际损失情况，结合《租赁合同》无法履行、原告逾期支付租金及新冠肺炎疫情影响等因素，原告要求判令被告郑州星弘企业管理咨询有限公司返还门店转让费用150000元、店内全部设备物品转让费50000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告因无法使用房屋而实际产生损失的，可以另案主张。本案所涉《租赁合同》系原告与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司签订，被告彭秀平并非合同相对方，原告要求被告彭秀平对上述返还款项及利息承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。王斌委托被告星之原公司为其寻找符合其要求的房源，被告郑州星之原公司带领王斌实地查看涉案租赁房屋，深圳市全人轻餐管理有限责任公司与被告郑州星弘公司、被告郑州星之原公司草拟了《房屋租赁代理合作协议》，原告系深圳市全人轻餐管理有限责任公司的法定代表人、股东。后原告与被告郑州星弘企业管理咨询有限公司签订《租赁合同》，依据被告郑州星弘公司提交的河南升龙物业管理有限公司用章审批表显示案涉房屋的使用人为郑州全人贝餐饮管理有限公司，另查明原告与王斌均系郑州全人贝餐饮管理有限公司的股东，依据王斌与被告郑州星之原公司签订的委托合同约定，以关联人名义与被告郑州星之原公司介绍的出租方成交的，视为被告郑州星之原公司完成了委托事项，故原告主张被告郑州星之原房地产营销策划有限公司返还中介费50000元，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告卿浩、被告郑州星弘企业管理咨询有限公司于2019年11月1日签订的《租赁合同》；二、被告郑州星弘企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告卿浩租房押金150000元、物业费押金13980元；三、驳回原告卿浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3878元，由原告卿浩负担2400元，被告郑州星弘企业管理咨询有限公司负担1478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张卫国二〇二〇年十二月二日书记员  胡利平