云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3087号上诉人（原审原告）：昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司，统一社会信用代码证：91530602056956626W。住所地：云南省昭通市昭阳区机场路国际商贸城。委托代理人：蔡明言、唐茜，云南振诚律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：秦宗和，男，1970年5月13日出生，汉族，四川省重庆市人，住重庆市忠县。上诉人昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司（以下简称“立志物业公司”）因与被上诉人秦宗和物业服务合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2020)云0602民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭书面进行了审理。本案现已审理终结。立志物业公司上诉要求：1.撤销一审判决。2.改判秦宗和支付物业管理费3346.92元，并支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止按照年利率3‰计算因未支付物业管理费所产生的滞纳金5479.2元。3.判决秦宗和支付自2020年1月1日起至实际支付完毕之日止按照日利率3‰计算因未支付物业管理费所产生的滞纳金；4.本案诉讼费由秦宗和承担。具体理由：1.本案案涉房屋即秦宗和所有的S29栋4号房屋1-4号层用途全部为商铺，应当按照约定的1.5元/平方米计算。2.一审法院适用法律错误，造成了错误裁判。秦宗和一审无故拒不到庭应当承担对其不利的法律后果，一审法院主动适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第29条之规定错误。双方签订的《物业服务合同》符合《中华人民共和国合同法》第114条规定，对双方当事人均有法律约束力。全同法院民商事审判工作会议纪要中明确了要充分尊重当事人的意思自治，要依据诚信原则，促进诚信社会的构建。秦宗和未进行二审答辩。立志物业公司向一审法院起诉请求：1.秦宗和给付所欠物业管理服务费3346.92元；2.秦宗和支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止按照日利率3‰计算因未支付物业管理费所产生的滞纳金5479.2元；3.秦宗和支付自2020年1月1日起至实际支付完毕之日止按照日利率3‰计算因未支付物业管理费所产生的滞纳金；4.本案诉讼费由秦宗和承担。原审法院经审理确认如下法律事实：2015年1月12日，立志物业公司与昭阳区金鹰大道际桓国际商贸城S29栋4号房屋（三层房屋，建筑面积共计92.97平方米）业主即秦宗和签订《际恒国际商贸城服务协议》，由立志物业公司为秦宗和位于昭阳区金鹰大道际桓国际商贸城S29栋4号房屋提供物业服务，物业管理费按照建筑面积收取（住宅按每月每平方1元；商业按每月每平方1.5元的标准），按年缴纳，甲方（被告）应于物业交付之日及此后每一年首日之前预付下一年度的物业管理服务费，逾期将按日向甲方加收应缴纳费额千分之三的滞纳金。秦宗和自2018年1月12日起至2020年1月12日止未缴纳物业管理费。立志物业公司向秦宗和催要物业管理费无果，诉至原审法院。原审法院认为，立志物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，双方签订的《际恒国际商贸城服务协议》采用了合同书的形式订立，内容不违反法律规定，且该协议是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，应认定合法有效，对双方均有约束力，双方均应当按照《际恒国际商贸城服务协议》的约定充分履行自己的义务。立志物业公司要求秦宗和支付物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。根据《际恒·国际商贸城服务协议》约定，秦宗和位于际恒·国际商贸城S29栋4号房屋的建筑面积为92.97平方米，其自2018年1月12日起至2019年1月12日未向立志物业公司交纳物业管理费，共计24个月。秦宗和的该房屋1楼为商铺，二至三楼因立志物业公司未提供证据证实也系作商业使用，故二、三楼应按照住房的收费标准来收取物管费，因此对于立志物业公司主张的物业管理费应计算为：（92.97㎡÷3×1.5元/平方米/月×24个月）+（92.97㎡÷3×2×1元/平方米/月×24个月）=2603.16元。立志物业公司请求按《际恒国际商贸城服务协议》的约定自2018年1月1日起至实际支付完毕之日止，每日加收应缴纳费额的3‰支付滞纳金。滞纳金的目的是促使义务人尽快履行义务，及避免扩大损失，在民事诉讼中其与违约金的本质相同，故此项请求虽符合合同约定，但此项约定滞纳金的数额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，故立志物业公司主张的滞纳金依法仅予以部分支持。原审法院根据立志物业公司的预期利益，并公平原则和诚实信用原则，按立志物业公司所主张的秦宗和未缴纳物业管理费为基数，按30%计算滞纳金（违约金），即2603.16×30%=780.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由秦宗和于本判决生效之日起15日内支付昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司自2018年1月12日起至2020年1月12日止的物业管理费2603.16元。二、由秦宗和于本判决生效之日起15日内支付昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司滞纳金（违约金）780.9元；三、驳回昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由秦宗和负担。二审中立志物业公司提交了商品房买卖合同登记备案表，欲证实案涉房屋用途均全部为商铺用途，计算物业费应当按照物业合同约定的商铺标准每月按照1.5元/每平方计算。秦宗和对该份证据没有意见。本院认为立志物业公司二审提交的证据，秦宗和没有意见，本院予以采信。立志物业公司对原审法院认定的法律事实未提出实质性异议，本院予以确认原审法院认定的法律事实。归纳诉辩双方的主张，本院二审争议焦点：1.原审对案涉房屋的二、三楼按照住房收费标准收取物管费是否恰当？2.原审以未缴纳的物业管理费为基数，按30%计算滞纳金（违约金）是否恰当？针对争议焦点，本院综合评析如下：本院认为，秦宗和购买的际桓国际商贸城S29栋4号房屋（三层房屋，建筑面积共计92.97平方米），根据商品房买卖合同登记备案表的备案登记情况，本案案涉房屋用途均全部为商铺用途，应当按照双方签订的《际恒国际商贸城服务协议》约定，物业管理费按照每月每平方1.5元标准计算，秦宗和应当缴纳2018年1月12日起至2020年1月12日的物业管理费为92.97×1.5×24=3346.92元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，双方当事人签订的《际恒国际商贸城服务协议》约定被上诉人应于物业交付之日及此后每一年首日之前预付下一年度的物业管理服务费，逾期将按日向甲方加收应缴纳费额千分之三的滞纳金过高，原审法院认为合同约定的滞纳金过高，根据上诉人的预期利益、公平原则和诚实信用原则，按上诉人所主张的被上诉人未缴纳物业管理费为基数，按30%计算滞纳金（违约金）的方式并无不当，秦宗和应当支付立志物业公司的滞纳金为3346.92×30%=1004元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院(2020)云0602民初298号民事判决；二、由秦宗和于本判决生效之日起15日内支付昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司自2018年1月12日起至2020年1月12日止的物业管理费3346.92元；三、由秦宗和于本判决生效之日起15日内支付昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司滞纳金（违约金）1004元；四、驳回昭通市昭阳区立志宏图物业管理有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，均由秦宗和负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘明琼