安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初3437号 原告（反诉被告）：马鞍山天正智能装备有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂县马鞍山市承接产业转移示范园区国际科技园**，统一社会信用代码91340500395836768K。 法定代表人：陆军。 委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马鞍山南部国际高新科技产业园有限公司，，住所地安徽省马鞍山市当涂县马鞍山市承接产业转移示范园区太仓路以东、朝阳路以南)，统一社会信用代码913405000529286879。 法定代表人：李爱民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑光海，安徽江声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周敏，安徽江声律师事务所律师。 原告（反诉被告）马鞍山天正智能装备有限公司（以下简称天正公司）诉被告（反诉原告）马鞍山南部国际高新科技产业园有限公司（以下简称国科园公司）侵权责任纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天正公司委托诉讼代理人顾春雷，被告（反诉原告）国科园公司委托诉讼代理人郑光海、周敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天正公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即赔偿原告损失1603173元（暂按折旧计算），及占用设备价值的款项给原告造成的损失（以1603173元为本金，按年息5%，自2017年1月1日起至被告实际赔偿之日止）；2.由被告承担诉讼费用。 事实与理由:2014年9月1日,原告与被告签订入园协议书，原告入驻被告所建设的“国际高新科技产业园”，原告陆续购置大量设备在产业园内从事机器人加工生产经营活动，原告承租被告厂房，自2014年11月1日开始计租，2016年两年租期届满，原告停止经营并想搬出被告场地，但被告以原告拖欠租金为由，扣留原告设备，拒绝原告将设备搬出，并将原告设备移至其他地点，2019年3月8日，原告突然发现自己的机器设备全部失踪，遂向公安机关报案，经公安机关侦查，系被告将所有设备于2019年3月出售并非法占有所有设备出售款项至今，原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 国科园公司辩称，原告诉请国科园公司对其部分设备处置构成侵权，与公安机关出具的报警记录和情况说明存在明显不符，应当驳回其诉讼请求。 国科园公司向本院提出反诉请求：1.请求法院确认涉案《入园协议书》及至2019年3月期间的不定期租赁依法有效；2.请求法院判令被反诉人向反诉人支付欠付租金等各项费用合计333161.16元（具体项目详见证据费用统计），及其后直至所有欠款还清之日的利息；3.请求法院判令被反诉人承担本案诉讼费用。 事实与理由:天正公司系安徽马鞍山承接产业转移示范园区管委会招商企业，2014年8月29日，天正公司与示范园区管委会签订《入园协议》。同年9月1日，与国科园公司签订《入园协议书》，双方之间系房屋租赁法律关系，国科园公司是出租方，天正公司是承租方，该协议约定二年内租金单价为每月每平方米10元，从第三年开始随行就市。租赁期间，天正公司存在拖欠租金及物业费，《入园协议书》期满，天正公司没有续签，但将租赁场地减少，形成不定期租赁法律关系。经统计，截止本案立案时止，天正公司尚欠付国科园公司各项费用333161.16元，其中，欠付租金173671.00元和逾付租金违约金63611.21元，欠付物业费16048.00元及逾期利息8870.79元，欠付双回电缆费用53000.00元和逾期利息14960.16元，欠付搬迁人工、机械费等3000.00元。同时，在天正公司已付租金中，包含国科园公司同意天正公司以设备变现抵付租金185000元。因被反诉人天正公司不仅不支付拖欠的各项费用，反而将其同意以设备抵付租金的设备，认定反诉人国科园公司对其侵权，并提起赔偿诉讼，该诉讼行为，不仅违背客观事实，也不符合法律规定。显然侵害了反诉人国科园公司正当权益，反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。 天正公司对国科园公司的反诉辩称，1.原、被告双方于2014年的9月1日签订的入园协议书约定的租期是两年，并非是不定期租赁合同；2.2016年11月租期届满，因原告不再经营，要求搬出场地，被告以原告欠租金为由，扣留原告设备在场地内，后期被告又将这个设备移动了五次之多，已经离开了当时的租赁场地，所以租赁合同实际发生的时间仅是2014年的10月1日到2016年的10月30日；3.本案被告提起反诉，违反法律规定，本诉与反诉的法律关系不一样，且反诉的租赁合同指向的标的是租赁的厂房，与侵权关系的标的指向的是设备没有关联；4.被告所计算的各项租金，缺乏事实与法律依据，请求法院驳回被告的反诉，让被告另行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月1日，天正公司与国科园公司签订《入园协议书》，协议约定：天正公司入驻“马鞍山国际高新科技产业园”，并承租“马鞍山国际高新科技产业园”21号厂房、21号办公区，用于项目公司的经营，租期为2年。（21号厂房建筑面积约1366㎡，21号办公区面积约为734㎡）。厂房及办公区域租赁前两年租期内的租金单价为10元/㎡*月，从第三年开始随行就市。租金支付方式为：每年一付；首期租金于租赁合同签署之日支付，此后每期租金于上一付款周期届满前30日支付。天正公司入驻“马鞍山国际高新科技产业园”的同时，签署园区综合管理规约及物业服务合同，物业费为每月1元/㎡收取。 2014年11月1日至2016年11月30日，天正公司陆续购置大量设备在租赁厂房内从事机器人加工生产经营活动。租赁合同期满后，双方未续签。截至2016年11月30日，租金总金额为525000元，物业费总金额为52500元。天正公司分别于2014年12月25日、2016年1月8日、2016年5月11日，向国科园公司转账277200元、30000元、150000元；因天正公司拖欠租金及物业费，2016年12月中旬，国科园公司将天正公司剩余设备转移至园区内其他场地，减少了占用面积。2017年4月11日，天正公司又向国科园公司转账70000元。后，国科园公司多次向天正公司催要租金未果。2019年3月4日，国科园公司委托代光灿变卖天正公司部分设备，变卖所得价款，用于抵付天正公司租金185000元。 2019年3月8日，天正公司员工报警称公司的电机等物品被拿，年都派出所接处警民警告知其通知天正负责人尽快来本地，帮助其与国科园公司协商。直至2020年7月，天正公司负责人陆军首次前往年陡派出所处理此事。经派出所协调，天正公司与国科园公司对被处理的设备数量无明显差异，天正公司亦承认有房租未付清，但关于房租总费用双方未达成一致，调解未果。 另查明，陆军为天正公司法定代表人。 本院认为，本案争议焦点为：国科园公司处理天正公司设备有无侵害天正公司利益。 首先，天正公司租赁国科园公司房屋，应按照双方的约定支付租金等相关费用；根据双方协议约定的租金及物业费标准、天正公司的转账记录，结合国科园公司多次向天正公司催要租金的聊天记录以及天正公司在派出所的协调下对欠付租金一事予以认可，本院依法对天正公司拖欠国科园公司租金等相关费用的事实予以确认。 其次，根据国科园公司与天正公司陆军的聊天记录，2018年9月至2019年1月期间，国科园公司多次就处理设备支付租金一事与天正公司陆军进行联系，陆军的聊天记录中曾表述“设备已经在处理了吧”“下个星期我们把处理合同签一下”“……我履行承诺处理设备我后天过来”“……我讲处理设备就处理设备”，可以看出陆军曾多次向国科园公司表态愿意处理设备，但长期未兑现。同时陆军亦曾表述“我找了好几家卖设备价格压的太低连10万都没有”“我去找找小贷（代）”，据此，国科园公司于2019年3月4日委托小代（即代光灿）就天正公司部分设备进行处理，设备处理所得价款185000元，用于抵扣天正公司欠款。由此可知：一来陆军在是否同意国科园公司处理设备一事上有模糊的意思表达，二来国科园公司按照陆军指示的人选（小代）对设备进行了处理，三来处理设备所得价款185000元，符合陆军在聊天记录里对设备大致价格的预估，且天正公司亦未举证证明该处理设备所得价款明显低于市场价。因此，国科园公司在处理天正公司设备抵付租金一事上，已尽到谨慎义务。同时，结合天正公司员工报警时间为2019年3月8日，可以推断出，天正公司于2019年3月8日对设备被处理一事已经知晓，但天正公司直至2020年7月才至派出所协调此事，中间间隔时间长达约一年四个月，且亦无证据证明该期间天正公司就此事寻求救济。综上，天正公司的行为，可视为对国科园公司就其设备处理抵付租金一事，处于默认状态。 天正公司诉请要求国科园公司赔偿损失1603173元及占用设备价值的款项给原告造成的损失（以1603173元为本金，按年息5%，自2017年1月1日起至被告实际赔偿之日止），但就其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。 天正公司与国科园公司签订《入园协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院依法予以确认。天正公司承租国科园公司的房屋，应按协议的约定按期支付租金等相关费用。2014年11月1日至2016年11月30日，天正公司租赁国科园公司房屋，产生租金525000元、物业费52500元，共计577500元。因现有证据不足以证明天正公司租赁房屋产生的除租金、物业费以外的其他费用，因此，对国科园公司反诉诉请天正公司支付水电费用、双回电缆费用，本院不予采纳。 关于国科园公司反诉诉请天正公司支付自2014年11月1日起至2019年3月上旬的租金等各项费用合计333161.16元，其中2016年12月中旬至2019年3月上旬租金284046元、物业费25195元。经查，因天正公司拖欠租金及不再继续经营，2016年12月中旬国科园公司将其设备转移至园区内其他场地，减少了占用面积。根据国科园公司提供的租金费用统计表，房屋的占用面积经三次搬迁从原来的厂房面积1366平方米减少为537平方米、1185平方米、1003平方米。天正公司认为2016年11月租赁期满后，国科园公司以天正公司拖欠租金为由扣押设备，并将设备搬离了原来的租赁场地，不应支付期满后的租金。首先从国科园公司提供的聊天记录来看，国科园公司一直在敦促天正公司加速处理设备给付租金，不存在国科园公司扣押设备的事实。其次，国科园公司在天正公司未正常经营的情况下将设备转移至其他场地，妥善保管天正公司的设备，并减少占地面积，天正公司客观上因此而受益。因此，本院认为天正公司应当支付设备占用期间的费用。鉴于租赁房屋进行设备经营，与租赁房屋进行存储对房屋的物理影响及收益客观上存在差距，本院酌定以原租赁合同约定租金的90%计算房屋占用费；同时，国科园公司提供的统计表，虽自行制作，但合同到期后设备占地面积均小于原厂房面积，具有一定合理性，天正公司在无相反证据的情况下，本院选取其中占地最小面积537平米计算房屋占用费。鉴于国科园委托代光灿处理设备的时间为2019年3月4日，因此，房屋占用费应计算至2019年3月4日止。故，房屋占用费为128396.7元（537㎡×10元×26个月×90%＋537㎡×10元÷30天×17天×90%）。 至此，天正公司产生的各项费用为：2014年11月1日至2016年11月30日的租金及物业费577500元，2016年12月中旬至2019年3月4日的房屋占用费128396.7元，共计705896.7元。天正公司分次支付了277200元、30000元、150000元、70000元，共计527200元；国科园公司通过处理设备抵付租金185000元。以上共计支付712200元。至此，天正公司2014年11月1日至2016年11月30日的租金及物业费、2016年12月中旬至2019年3月4日的房屋占用费，均已支付完毕，尚有余款6303.3元需返还至天正公司。 对于国科园公司反诉诉请天正公司支付逾付租金违约金，经查，案涉协议未就逾期付款违约金进行约定，且自设备处理抵付租金之时，天正公司的相关费用均已支付完毕，尚有余款6303.3元需返还至天正公司，故本院对该诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告马鞍山南部国际高新科技产业园有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马鞍山天正智能装备有限公司6303.3元。 二、驳回原告马鞍山天正智能装备有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告马鞍山南部国际高新科技产业园有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10867元，由原告天正公司负担10824元，被告马鞍山南部国际高新科技产业园有限公司负担43元；反诉费3149元，由反诉原告马鞍山南部国际高新科技产业园有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  张晓璐 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  朱婷婷