文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1601号上诉人（原审被告）：重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地重庆铜梁区平滩镇双龙街**，统一社会信用代码915002247339857165。法定代表人：陈东，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺德政，男，1963年9月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈艳清，女，1984年01月08日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。原审被告：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，，住所地秀山县中和街道建设路**统一社会信用代码91500241709408169Y。法定代表人：李秀莲，该公司总经理。上诉人重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）因与被上诉人陈艳清、原审被告重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，于2020年12月3日对上诉人六顺公司的委托诉讼代理人贺德政、张俊，被上诉人陈艳清及其委托诉讼代理人黄修建进行了询问调查，原审被告新动力公司经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。六顺公司上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1917号民事判决；二、改判驳回对六顺公司的诉讼请求；三、判令由陈艳清承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审认定事实错误。新动力公司因资金链断裂，造成项目停工，为解决社会矛盾，秀山县政府从中斡旋，促成新动力公司与六顺公司达成协议，新动力公司退出该项目。新动力公司前期投入拆迁安置款约1,700万元，为弥补其损失，故约定新动力公司仍有分配项目剩余利润的权利。六顺公司与新动力公司名为合作开发，实为六顺公司独立开发。根据六顺公司与新动力公司所签协议及《承诺书》，可以确定资金由六顺公司一方筹集，风险由六顺公司承担。土地使用权也是通过拍卖(竞买)取得，并非基于“合作开发协议”取得。2016年8月6日签订的协议书及2016年10月21日签订的《承诺书》，证明《房地产合作开发协议书》《房地产合作开发补充协议》已解除，六顺公司独立开发该项目，新动力公司对该项目及房产无任何权利，六顺公司无需承担任何义务。2.一审适用法律错误。一审判决对六顺公司与新动力公司的关系认定错误，导致六顺公司承担合同责任。新动力公司与陈艳清签合同直到现在，一直未取得商品房预售许可证明。六顺公司通过拍卖程序取得土地使用权，新动力公司协助六顺公司取得了合法手续，但不能就此将属于六顺公司商品房预售许可证明视为新动力公司取得了商品房预售许可证明，更不能因此认定六顺公司与新动力公司是合作开发。3.《房屋订购书》(不是商品房预售合同)有效，一审法院忽略了情势变更原则。4.一审判决认定陈艳清交付的10万元房款中5万元是借款。陈艳清辩称，1.新动力公司早在2007年5月11日就取得了案涉项目规划许可证，于2012年取得建设用地批准书，并进行了拆迁等相应投资，后由于资金断链，工程被迫停工。2.六顺公司与新动力公司是合作开发关系。《房地产合作开发协议书》及《房地产合作开发补充协议》明确了项目的一切手续、权证均以六顺公司名义办理，新动力公司负责办理土地出让、规划审批等手续，收益分配另行约定。从新动力公司于2015年3月5日向国土局提交的说明可以看出，正是基于双方的合作关系，政府才同意将土地使用权以拍卖的方式进行出让，由六顺公司直接以竞拍的方式取得。且六顺公司在与新动力公司合作之前已知晓商品房预售行为及相应债务纠纷，双方均未公示案涉项目已由六顺公司独立开发或转让，六顺公司对商品房预售行为是认可的。3.本案不存在不以当事人意志为转移的客观法律事实存在，不适用情势变更原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新动力公司未发表意见。陈艳清向一审法院起诉请求：1.确认陈艳清与新动力公司于2013年6月11日签订的《房屋订购书》为商品房买卖合同，且合法有效；2.判决六顺公司立即与陈艳清以《房屋订购书》所约定的以建筑面积单价为2,586.17元/㎡计算房款为主要条款履行签订商品房预售(买卖)网签合同，并于网签合同签订之日起30日内办理同登记备案手续；3.判决六顺公司在商品房符合交付条件后，立即向陈艳清交付位于秀山县解放路1号16楼6号房屋；4.本案的诉讼费由六顺公公司、新动力公司承担。一审法院认定事实：2007年5月11日，新动力公司取得位于秀山县中和街道十字街温州商业城二期（秀山县中和街道解放路1号）项目规划许可证，2012年11月9日取得《建设用地批准书》，陈艳清于2013年与新动力公司签订《房屋订购书》，新动力公司将其开发的位于秀山县中和街道十字街温州商业城A组团16楼8号建筑面积89.78平方米以单价2,586.17元/平方米、总价款232,186元出售给原告陈艳清，约定陈艳清在取得订购书时支付100,000元订购金。在房屋修建至10层时支付100,000元，房屋修建封顶时支付20,000元，交房时支付12,186元。在规定时间指定地点签订《商品房买卖合同》；交房时间为开发方取得秀山建委签发本项目建设施工许可证之日起，按国家法定700个工作日。陈艳清于2013年3月31日支付购房款50,000元，于2013年6月11日执法购房款50,000元。新动力公司（乙方）在修建中因资金断链，于2014年12月15日与六顺公司（甲方）签订《房地产合作开发协议书》和《房地产合作开发补充协议》，约定：1.本项目由甲方筹资开发。筹集的资金用于支付土地出让金、配套费用，办公费角，管理费用，工程进度款、退还乙方收取重庆市欣耀建设工程有限公司的工程保证金和停工损失等开发费用。2.在本项目中，乙方负责协助甲方办理项目前期的土地出让，土地用途交更、图纸设计，规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，本项目的《国有土地使角证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》等项目开发的一切相关手续，权证等均以甲方名义登记、注册或备案。本协议签订前以乙方名义办理的一切相关开发手续，由乙方协助甲方变更为甲方名义。3.由甲方负责管理本项目的建设与销售等所有开发事宜。......三、甲乙双方权利义务.....（6）甲方承认现有的拆迁户还房合同效力，并继续履行该合同；(7)对乙方此前签订的、合法有效的商品房预售合同，购卖方愿意继续履行合同的，经甲方确认其效力后可选择继缓覆行，购买方不愿意继续履行合同的，由乙方负责妥善处理。四、收益分配，收益分配等甲、乙双方另行约定。2015年3月5日，新动力公司向国土局提交了《关于解决“十字街温州商业城二期A组团”项目事宜的说明》，载明：我公司开发的十字街温州商业城二期A组团项目，由于缺乏资金等原因，现已无力继续开发。经向县政府汇报，县政府为了手续合法规范，对该地块进行了挂牌出让程序。现我公司已与重庆市六顺房地产开发有限公司达成协议，由重庆市六顺房地产开发有限公司负责开发此项目，并负责该项目原拆迁户安置事宜”，同日，六顺公司和新动力公司共同向国土局出具《承诺书》一份，载明：兹有重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司由于资金原因，已无力继续开发十字街温州商业城二期A组团项目。……我公司已与重庆市六顺房地产开发有限责任公司达成协议，由其负责继续开发此项目，现国土局已挂牌出让此项目地块，为了项目的顺利进行，我们申请由重庆市六顺房地产开发有限责任公司直接报名并取得项目的《国有土地使用权证》。2015年3月10日，六顺公司通过拍卖取得温州商业城二期A组团土地使用权。2015年6月4日取得建设工程规划许可和建设用地规划许可。2015年11月16日取得施工许可。2015年12月28日取得《土地使用权证》，2016年4月18日办理预售许可变更登记。至2020年7月案涉房屋未办理抵押、查封登记。一审法院认为，本案争议焦点为，一、陈艳清与新动力公司间系民间借贷关系或者商品房预售合同关系；二、合同效力；三、六顺公司应否与陈艳清签订网签合同，并办理备案登记手续、应否向陈艳清交付房屋。现分别评述如下：一、关于陈艳清与新动力公司间系民间借贷关系或者商品房预售合同关系的问题。审理中，陈艳清主张双方之间系商品房预售合同关系，举示了与新动力公司2013年签订的《房屋订购书》、新动力公司出具的收取购房款的收据予以证明；新动力公司抗辩双方系民间借贷关系，但未提交证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉，讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新动力公司应当承担举证不能的法律后果，且该订购书约定了房屋所在位置、面积、单价、合计购房款金额、购房款支付方式、交房期限等，该订购书约定内容具备了商品房买卖合同的基本内容，故陈艳清与新动力公司间系商品房预售合同法律关系。二、关于合同效力问题。陈艳清与新动力公司于2013年签订的《房屋订购书》系在双方协商一致的基础上签订，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，应为有效合同，双方应当按照合同应当行使合同权利、履行合同义务。三、六顺公司应否与陈艳清签订网签合同，并办理备案登记手续、应否向陈艳清交付房屋。陈艳清与新动力公司签订的综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈艳清与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司于2013年6月11日签订的《房屋订购书》为商品房买卖合同，且合法有效；二、重庆市六顺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内为陈艳清办理合同登记备案手续；三、重庆市六顺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内将位于秀山县解放路1号16楼6号房屋交付给陈艳清。案件受理费4,782元，减半收取计2,391元，由重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司、重庆市六顺房地产开发有限公司负担。二审诉讼中，六顺公司向本院举示了《解除合同》，拟证明之前的合作开发协议已经解除，六顺公司与新动力公司已经不再有任何关系。陈艳清质证认为，该证据不是新证据，六顺公司主张双方不存在合作开发关系，怎么会存在解除合作协议，该证据与六顺公司陈述的上诉事实自相矛盾；且解除协议签订时间是2017年1月20日，是在陈艳清与新动力公司签订协议之后才签订，同时还证明新动力公司对该项目的投资情况。新动力公司未发表质证意见。本院审查认为，六顺公司举示的该证据能够证明其与新动力公司解除合作协议的事实，与本案待证事实具有关联性，可以作为本案的证据采用，其证明力在本院评判部分结合审理查明的事实予以综合认定。二审诉讼中，陈艳清、新动力公司在未举示新证据。本院二审审理查明：六顺公司已取得案涉项目房屋预售许可，案涉房屋现登记在六顺公司名下。陈艳清与新动力公司签订的《房屋订购书》中约定的秀山县中和街道十字街温州商业城A组团16楼X号房屋，现房号为X-6，实际建筑面积为86.32平方米。六顺公司在二审中自认该房屋现已满足交付条件。2017年1月20日，六顺公司与新动力公司签订《解除合同》，解除了《房地产合作开发协议书》《房地产合作开发补充协议》，并对双方资金投入及占股比例等情况进行了明确，但双方现尚未进行结算。本院二审审理查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、案涉《房屋订购书》的性质及效力；二、本案责任主体如何认定。现评析如下：关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，陈艳清与新动力公司于2013年6月11日签订《房屋订购书》，对陈艳清订购房屋的面积、位置等基本情况、房屋价款、支付时间、交付标准等作了约定，具备商品房买卖合同的主要内容。该订购书签订后，陈艳清按约支付了订购款100,000元，因此，该《房屋订购书》实质为商品房买卖合同。在陈艳清提起本案一审诉讼前，案涉项目已取得预售许可证，且该《房屋订购书》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，具备法律效力。关于焦点二。在案涉项目建设过程中，新动力公司因资金不足，新动力公司与六顺公司于2014年12月15日签订《房地产合作开发协议书》及《房地产合作开发补充协议》，约定案涉项目由六顺公司筹资开发，相关手续均以六顺公司名义办理或者变更主体为六顺公司。之后，新动力公司协助六顺公司，以六顺公司名义办理了建设工程规划许可、用地规划许可、施工许可等手续，并办理了商品房预售许可变更登记。因此，案涉工程实际由六顺公司承继新动力公司继续进行开发，对于新动力公司之前在案涉工程房屋上所设立的债权债务，六顺公司应当予以承受。六顺公司与新动力公司在《房地产合作开发协议书》第三条第一款第（7）项中约定在“对乙方此前签订的、合法有效的商品房预售合同，购买方愿意继续履行合同的，经甲方确认其效力后可选择继续履行；购买方不愿继续履行合同的，由乙方负责妥善安排。”现购买者陈艳清愿意继续履行，《房屋订购书》又被认定为属于商品房买卖合同且合法有效，因此，六顺公司应当按照约定履行《房屋订购书》约定的合同义务。关于六顺公司与新动力公司于2017年1月20日解除前述协议的问题。解除前述合作协议和补充协议属于六顺公司与新动力公司之间的内部约定，不能对抗协议之外的购房人，且陈艳清与新动力公司签订《房屋订购书》的时间在六顺公司与新动力公司解除合作协议之前，前述协议的解除不影响六顺公司对陈艳清应当承担的合同责任。现案涉房屋已符合交房条件，陈艳清有权在要求六顺公司履行《房屋订购书》的合同约定，为其办理商品房买卖合同网签备案并交付房屋，一审判决支持陈艳清的诉讼请求并无不当。关于六顺公司主张陈艳清支付的100,000元，其中2013年3月31日支付的50,000元是借款的问题。经查，陈艳清分别于2013年3月31日、2013年6月11日分别向新动力公司支付了50,000元，新动力公司向陈艳清出具了收据，收据载明系陈艳清购房款（A组团X-8）。虽然2013年3月31日的收据上存在涂改痕迹，但陈艳清主张系新动力公司法定代表人李秀莲涂改，新动力公司作为出票人，理应持有该收据存根联，但其并未举示相关证据。《房屋订购书》签订的时间是2013年6月11日，即或2013年3月31日支付的50,000元是借款，在签订《房屋订购书》时转化为购房款也不违反法律规定。六顺公司主张是借款的理由并无充分证据予以证明，本院不予支持。六顺公司与新动力公司解除合作协议和补充协议后并没有清算，六顺公司可以在履行合同义务后与新动力公司就本案款项进行结算。综上所述，上诉人六顺公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,782元，由上诉人重庆市六顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二〇年十二月十日法官助理 周 余书 记 员 何杰洪