江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初8035号原告：岳金龙，男，1972年12月28日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：章淞研，江苏久信律师事务所律师。被告：柳力羿，女，1963年2月3日出生，汉族，住徐州市泉山区。第三人：梁庆春，男，1985年2月28日出生，汉族，住新沂市。第三人：胡恒文，男，1967年5月17日出生，汉族，住新沂市。原告岳金龙与被告柳力羿，第三人梁庆春、胡恒文案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳金龙及其委托诉讼代理人章淞研到庭参加诉讼；被告柳力羿，第三人梁庆春、胡恒文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳金龙向本院提出诉讼称，原告于2020年9月4日向贵院提起执行异议，于9月29日收到(2020)苏0381执异183号裁定书，该裁定书驳回原告的异议请求。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据。(2020)苏0381执2491号执行裁定书查封的房产为原告所有，而不属于被执行人梁庆春所有。案涉房产是原告早在2016年5月31日从胡恒文处购买，双方签订了书面的“房屋买卖协议”，该事实在(2020)苏0381执异183号案件审理中己经查明，且原告对房屋进行了重新修缮等。(2020)苏0381执2491号执行裁定将原告购买后一直居住(占有)的案涉房产当作梁庆春的财产予以查封明显是错误的。该查封行为无事实及法律依据。案涉房产自2016年购买后一直由原告及家人居住占有使用至今，案涉房产的所有权应属于原告。被告无权因梁庆春的侵权行为，要求对原告的上述财产申请执行。且法院在查封前并未与原告或家人核实案涉房产的实际权属状况，就简单直接的进行查封明显不当。法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的。该行为严重损害了原告对上述财产享有的合法权益。综上，原告与胡恒文在2016年5月31日签订的《房屋买卖协议》是双方真实的意思表示，该协议合法有效。同时，原告购买案涉房产后，虽然没有办理产权过户登记，但原告己依合同支付了全部价款并占有、使用标的物至今。为此，根据《民法典》(2021.1.1生效)第208条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。(2020)苏0381执异183号裁定书驳回原告作为案外人的执行异议请求明显缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求法院依法支持原告的诉请。为此，请求：1、判决立即停止对原告购买的位于新沂市房产（案涉房产）的强制执行，并解除（2020）苏0381执2491号民事执行裁定书对案涉房产的查封；2、确认原告于2016年5月31日与胡恒文签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认案涉房产归原告所有。柳力羿提交书面答辩意见称，一、涉案房产系梁庆春所有，该房屋系农村集体土地上所建房屋，梁庆春与胡恒文签订《房屋买卖合同》的前提为：梁庆春与胡恒文是同一集体经济组织成员，胡恒文购买该房产后宅基地使用面积不能超过规定的范围，故涉案房产所系的该《房屋买卖合同》是否有效待法院查明。二、2016年，胡恒文又将涉案房产出售给原告，胡恒文与原告之间的《房屋买卖合同》是否有效还需两个前提：一是胡恒文与原告是否为同一集体经济组织成员；二是原告所购买的该房屋后宅基地使用面积不能超过规定范围。本案中，原告与胡恒文明显不是同一集体经济组织成员，故胡恒文与原告之间的《房屋买卖合同》是无效的，不受法律保护的，故不存在排除执行的法律事实存在。三、即使梁庆春与胡恒文、胡恒文与原告之间签订的《房屋买卖合同》均是有效的，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行的前提是：必须是非因买受人自身原因未办理过户登记。即使该房产买卖合同均有效的前提下，至今未办理过户登记的原因也是胡恒文和原告，原告至今未提供证据证明其非因自身原因未办理过户登记，原告要求停止执行不符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。梁庆春、胡恒文未作述称。经审理查明，2020年2月18日，本院对柳力羿诉梁庆春、中国平安财产保险股份有限公司徐州中心支公司机动车交通事故责任纠纷一案作出(2020)苏0381民初46号民事判决：一、中国平安财产保险股份有限公司徐州中心支公司应于本判决生效后十日内向柳力羿支付赔偿款65000元；二、梁庆春应于本判决生效后十日内向柳力羿支付赔偿款145272元；三、驳回柳力羿的其他诉讼请求。根据柳力羿的申请，本院于2020年6月29日立案强制执行，案号为(2020)苏0381执2491号。在本案执行过程中，本院于2020年8月17日作出(2020)苏0381执2491号执行裁定：一、查封被执行人梁庆春所有的位于新沂市不动产一处。二、查封期限为三年。案外人岳金龙对本案执行标的提出异议后，本院于2020年8月24日作出（2020）苏0381执异183号执行裁定，驳回岳金龙的异议请求。岳金龙不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。为证明涉案房屋系从胡恒文处购买，岳金龙提供了如下证据：1.2015年8月19日梁庆春（甲方）与胡恒文（乙方）签订的房屋买卖合同书一份，约定甲方自愿将坐落在新沂市二组自建房屋出售给乙方，价格为133000元，新沂市北沟街道办事处北沟村村民委员会在中证人处盖章；2.2016年5月31日，胡恒文（甲方）与岳金龙（乙方）签订的房屋买卖协议一份，约定甲方将涉案房屋售予乙方，价格为200000元，刘崇斌在见证员处签字，新沂市沭东法律服务所在见证单位处盖章；3.2016年5月31日，胡恒文出具的收据一份；4.王家芳、沈秋云、刘冠军等出具的书面证明各一份；5.岳金龙的存折明细、刘奎江、王立平银行卡交易明细各一份；6.新沂市村民委员会出具的证明一份，主要内容为：位于，西邻刘海港，南邻路，北邻路的一处住房，由岳金龙于2016年5月居住至今。情况属实。上述证据拟证明岳金龙于2016年5月31日从胡恒文处购买涉案房屋，实际支付购房款20万元，取得涉案房屋经改建、装修并实际入住至今。另涉案房屋的土地为集体土地。另查明，1.本院依职权向梁加莲调查并形成谈话笔录，梁加莲称，其系涉案房屋的所有权人，其子梁庆春出售房屋的时候其不知情，之后其听说房屋被售予胡恒文了。本院依职权向胡恒文询问时，胡恒文称其系本村集体经济组织成员，经他人介绍，其将涉案房屋售予岳金龙，价格为20万元左右。2.岳金龙并非新沂市集体经济组织成员。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，作为房屋买受人的岳金龙主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案房屋是在新沂市集体土地上建造，岳金龙并非该集体经济组织成员，故胡恒文与岳金龙就涉案房屋所签订的房屋委托建设协议因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。岳金龙基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。对于其确认原告于2016年5月31日与胡恒文签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认案涉房产归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。对于其要求关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条第一款规定，判决如下：驳回原告岳金龙的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告岳金龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 沈 双人民陪审员 柳 云人民陪审员 曹 婷二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 周秉政