河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9910号原告：山青辉，男，1988年9月14日出生。委托诉讼代理人：李朋，河南豫和律师事务所律师。被告：刘志军，女，1985年8月7日出生。被告：黄海峰，男，1985年1月21日出生。原告山青辉与被告刘志军、黄海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告山青辉的委托诉讼代理人李朋到庭参加诉讼，被告刘志军、黄海峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山青辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘志军签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000702）；2、判令被告刘志军退还原告已支付的购房款定金20000元、支付违约金40000元及佣金12000元；3、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2020年7月14日，原告山青辉、被告刘志军与郑州卫通房地产营销策划有限公司三方签订了合同编号为0000702的《房屋买卖（居间）合同》（以下简称“合同”），以720000元的总价就位于新郑市××镇××大道××楼××单元××房产（建筑面积89.91ｍ2）达成交易。合同签订后，原告按合同约定向被告刘志军支付购房定金20000元，被告刘志军出具收条予以确认。原告支付房款后，按照合同约定办理了银行贷款并审批通过。贷款审批通过后，原告及中介即联系二被告按照合同约定办理房屋抵押贷款结清、抵押权注销及房屋过户手续，期间一直联系不上二被告。后原告委托河南豫和律师事务所发送律师函，被告刘志军收到该函件后，至今仍没有履行房屋抵押贷款结清、抵押权注销及房屋过户手续合同义务。因此导致了双方合同无法继续履行，其行为已构成违约，应当按照合同第七条第三款承担向原告山青辉支付房屋成交价的10%、丙方佣金（即中介费）及银行贷款代办费用的违约责任。被告黄海峰与被告刘志军系夫妻关系，黄海峰参与合同的订立、履行，并收取了原告山青辉支付的定金，涉案债务应属夫妻共同债务，被告黄海峰应当共同承担退还定金及相关违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判决。被告刘志军、黄海峰未作答辩，亦未提交相关证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月14日，山青辉（乙方）、刘志军（甲方）、郑州卫通房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，甲方自愿将座落于龙湖镇阳光大道39号唐宁1号小区67号楼1单元30层3002号2室2厅，房屋建筑面积89.91平方米的房产出售给乙方；甲乙双方经协商一致，同意本合同房产总价为人民币720000元。乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币20000元，甲乙双方同意定金壹万元和房屋产权证交由丙方保管，作为对房产真实性提供担保；付款方式：甲、乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例在立契时向甲方支付首期款，其余房价款由银行放贷之日向甲方交付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；甲、乙双方应在本合同签订后10个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，待银行审批通过后，房屋具备网签条件时，接到丙方通知3工作日内共同到房管局网签，并办理房产过户相关手续。根据《中华人民共和国合同法》四百二十六条的规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立的同时，甲乙双方应按约定向丙方足额付清佣金。合同解除、终止，一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理上述房产过户手续，并在本合同签订时由乙方向丙方支付办证劳务费贰仟元；若房屋为共同房屋，在签订本合同时，甲方须保证已取得其他共有人的统一，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响本合同正常履行的，产生的一切后果及违约责任由甲方承担。乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金及赔偿房屋成交价10%违约金，定金充当违约金一部分，并按合同约定赔偿丙方的佣金。甲方若违反本合同的各项约定，应返还乙方的定金并赔偿房屋成交价10%违约金和合同约定的丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证。如甲方未按合同约定赔偿乙方和丙方的损失，乙、丙双方可到房产管理部门对此房的债务纠纷申请备案，防止甲方对此房屋产权证的挂失。并按本合同（十二条）约定到法院提起诉讼，来保证合同的公平性，同时来保证自己的合法权利等内容。合同下方甲方处“刘志军”的签名是黄海峰代为书写并捺指印，黄海峰也作为甲方代理人在合同下方签名捺印。合同签订后，山青辉向黄海峰支付定金20000元，黄海峰以刘志军的名义收取该款，并给山青辉出具收条一份；山青辉向郑州卫通房地产营销策划有限公司支付中介费加代办费共计12000元，该公司给山青辉出具有收据一份；为办理银行贷款支出费用10500元。之后刘志军配合山青辉办理了银行贷款手续，并向贷款机构出具了《房屋出售人声明》，山青辉的贷款申请也已审批通过，在办理贷款手续当天，刘志军在中介持有的那份《房屋买卖（居间）合同》下方其名字旁边捺了指印，后因刘志军没有完成涉案房屋的解押手续，导致合同无法继续履行，山青辉为此诉至本院，请求处理。另查，1、刘志军、黄海峰系夫妻关系，二人于2011年3月29日办理结婚登记手续。2、刘志军与山青辉的特别授权委托诉讼代理人李朋2020年12月15日的微信聊天记录中显示：李朋问刘志军“刘志军：您好，时间过去快两个月了，山青辉购买您的房屋什么时侯能够解押完成？您收到信息后，尽快回复。谢谢”。当日刘志军回复“你好，房子买不了，有其他债务，人也先不找不着!”以上事实有当事人陈述、《房屋买卖（居间）合同》、收据、收条、转账记录、微信聊天记录、不动产登记资料查询结果证明、结婚证及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，刘志军、黄海峰未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋登记在刘志军名下，虽然《房屋买卖（居间）合同》上刘志军的名字非其本人所书写，但从刘志军配合山青辉办理贷款手续及刘志军与山青辉特别授权代理人的微信聊天记录，可以确定刘志军系涉案合同的一方当事人。涉案房屋因刘志军至今未办理抵押解除手续，导致山青辉的合同目的无法实现，山青辉要求解除合同，本院予以支持。根据合同约定，如果出卖人违约应返还买受人定金并赔偿房屋成交价10%违约金和合同约定的丙方（即中介）的佣金，故山青辉要求刘志军返还定金20000元，本院予以支持。违约金具有惩罚违约方和补偿无过错一方当事人所受损失的作用，根据本案案情及山青辉主张，合同中双方约定的违约金过高，本院酌定违约金的计算标准为房屋成交价的4%，据此计算违约金为28800元；山青辉主张佣金损失12000元，符合双方合同约定，本院予以支持。刘志军与黄海峰系夫妻关系，二人于2011年3月29日办理结婚登记手续，涉案房屋于2019年1月18日登记于刘志军名下。刘志军向山青辉出售房屋发生在其与黄海峰的婚姻关系存续期间，山青辉已支付的定金20000元也是交给了黄海峰，黄海峰收款后以刘志军名义向山青辉出具收条，故黄海峰应与刘志军共同偿还上述款项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，判决如下：一、原告山青辉与被告刘志军于2020年7月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》予以解除；二、被告刘志军、黄海峰应于本判决生效之日起十日内返还原告山青辉定金20000元，并支付违约金28800元及佣金损失12000元；三、驳回原告山青辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，财产保全费1093元，共计1893元，由原告山青辉负担124元，被告刘志军、黄海峰负担1769元。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年十二月三十一日书记员  张延莉