常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初4788号原告：金伟忠，男，1969年03月14日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：周逸燕，江苏六友律师事务所律师。被告：金伟萍，女，1973年11月04日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：王小妹，女，1945年02月19日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：范培军，江苏常金律师事务所律师。原告金伟忠与被告王小妹、金伟萍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金伟忠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告金伟萍与被告王小妹、金洪林之间对金坛区金城镇某小区某号（苏20**金坛区不动产权第0××8号）的房地产买卖协议无效，并判令两被告将金坛区金城镇某小区某号变更登记回被告王小妹与金洪林名下。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王小妹与金洪林（2019年8月28日死亡）系夫妻关系，1984年左右被告王小妹与金洪林从新疆来金坛投靠被告王小妹的养母王彩凤（2008年12月24日死亡）时，均居住在原告外婆（王彩凤）家，当时家中共有7口人。1987年9月26日，金洪林以家庭人多屋破漏雨无法居住为由以户主身份向下塘村委会申请建房土地，1988年10月3日下塘村委会下发建房证，批准新建四间房的地皮，后原告家庭建有楼房2间，平房一间，副房一间，合计6间房。另小平台一间用于做厨房。1989年7月金洪林领取该6间房屋所有权证时及标明该房屋编号为焦园村30、31＃。根据原村委会承办人员以及常州市金坛区东城街道东方社区居民委员会出具的证明可知：当时的建房地皮为一户二间，由于原告不能单独批得建房用地，只能与父母一起合计批得四间地皮。原告于1992年底举行结婚仪式，婚后1993年在家中长辈的主持下进行了分家立户，将房屋的西下一间平房和二楼的二间房分给了原告，东边两间平房和附房分给了被告王小妹和金洪林，原告单独分户为焦元村31号。后原告夫妇在西边的平房上加了一间，形成现在的状况二层三间，原告和妻子儿子一直使用家庭地址为焦园村31＃至今。2019年8月28日原告父亲去世，因发生争议才得知自己居住的房屋产权不知何时已登记在被告金伟萍名下。原告认为，常州市金坛区金城镇某小区某号房屋是属于被告王小妹、金洪林和原告家庭共有的房地产，且已经分家分户为某小区某号、31＃，两被告和金洪林的行为侵犯了原告合法财产权益，故特诉至贵院，望查清事实，支持原告诉请。被告王小妹、金伟萍共同辩称：原告的诉请缺乏法律依据与事实依据，应当予以驳回。理由如下:第一点，案涉房屋原系王小妹夫妇的共同财产，王小妹夫妻与金伟萍系父母与子女的关系。鉴于本案的亲情关系，结合我国的风俗、民情，王小妹夫妇自愿将登记在其名下的住房通过签订房屋买卖协议并过户给女儿金伟萍，并未损害原告的利益；第二、根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，关于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中无论王小妹夫妇是否构成无权处分，并不导致案涉房屋买卖合同无效；第三，根据物权法第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记，不影响合同的效力。本案中，王小妹夫妇将案涉房屋与金伟平签订房屋买卖协议，是作为平等的民事主体在平等协商的基础上自愿进行的民事行为。双方是以合同的形式转移了房屋的占有，无论原告的主张是否成立并不影响协议的效力；第四，王小妹夫妇在签订诉争房屋买卖合同时具备完全民事行为能力，签订的合同是双方当事人真实意思的表示，并且已经按照地方税务局计核的房屋价格交纳了相关的过户税费，不存在损害原告利益的行为；第五、根据合同的相对性，案涉房屋买卖协议后与原告无关。原告无权提起确认合同无效之请求。根据物权法第十六条、第十七条之规定，本案诉争的房产转让前是登记在王小妹夫妇名下，不动产登记簿也是登记在王小妹夫妇名下。被告金伟萍有理由相信该房产系父母所有。被告金伟萍存在善意。现原告没有证据证明诉争的房屋有其份额。不能证明原告和诉争的房产存在利害关系；第六点、从案件的社会效果和交易的稳定性上考虑，应当裁判合同有效。本案中，金洪林作为合同的出卖人，理应作为本案的被告方，但已经去世无法参加诉讼，无法裁定合同的无效问题。争议之房产的产权证和不动产登记簿也无法恢复至金洪林名下，形成了法律上的履行不能。第七、在我国物权法体系当中，不动产物权登记一般以物权的和公示公信为原则，一般具有证明不动产物权归属的推定效力。由于案涉房屋已经登记在金伟萍名下，据此，可以推定不动产归金伟萍所有。综上，要求驳回原告的诉请。经审理查明，2020年4月9日，本院对原告金伟忠与被告金伟萍、王小妹等分家析产纠纷作出(2019)苏0413民初7409号民事判决。原告金伟忠不服该判决向江苏省常州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年8月11日作出（2020）苏04民终2200号民事判决：驳回上诉，维持原判。一、二审判决查明：金洪林（2019年8月28日死亡）与被告王小妹系夫妻关系，婚后育有女儿王伟云（即王巧云，2015年3月25日死亡）、金伟琴(1993年11月死亡）、金伟萍及儿子金伟忠，王彩凤（2008年12月24日死亡）系王小妹母亲。1987年金洪林填写下塘村民委员会私人建房申请表，家庭成员有：王彩凤、金洪林、王小妹、王巧云、金伟忠、金伟琴、金伟萍。1988年10月3日原金坛县城东乡人民政府发放房建字第653号准建证，在下塘村委建房二层三间218平米。1989年5月26日原金坛县私有房产所有权调查表显示：产权人金洪林，房屋坐落下塘三队二层楼房四间、平房二间面积共191.19㎡。1989年7月，金洪林领取上述房屋编号为常金字第000484号所有权证，该证书上标注现改为焦园村30、31#。1992年12月23日，金洪林领取上述房屋集体土地编号为坛集建（92)字第0787号建设用地使用证。原告金伟忠结婚前与父母共同居住在一起，1991年8月22日，原告金伟忠与蒋小美领取结婚证，1992年腊月24日举行婚礼。1993年4月与其父母分家，金伟忠夫妇结婚后居住在案涉房屋的楼下西侧一间及楼上两间，分家后金伟忠在楼上加盖一间房屋。2017年9月14日，金洪林、被告王小妹与被告金伟萍签订房屋买卖合同一份，约定：金洪林、被告王小妹将坐落在常州市金坛区金城镇某小区某号房屋作价60万元出卖给被告金伟萍。因“撤组转居”常州市金坛区不动产进行了变更登记，2017年9月15日，金洪林、王小妹作为权利人领取了金坛区金城镇某小区某号编号为苏（2017）金坛区不动产权第0××9号不动产权证书。2017年12月4日，因房屋买卖，常州市金坛区不动产进行了产权转移登记，出让人金洪林，共同出让人王小妹，受让人金伟萍，为此，金伟萍领取了常州市金坛区金城镇某小区某号编号为苏（2017）金坛区不动产权第0××8号不动产权证书，共有情况为单独所有。上述事实，由原告提交的(2019)苏0413民初7409号民事判决书、（2020）苏04民终2200号民事判决，被告提交的房屋买卖合同及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：关于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。本案中，案涉房屋1989年7月、2017年9月两次登记的所有权人均为金洪林，该房屋系金洪林和被告王小妹婚后共同建造，属夫妻共有财产。原告不享有案涉房屋的所有权。金洪林、王小妹作为权利人，有权处分自己的财产。原告诉讼中主张案涉房产建造时其已经参加工作，所得工资用于家庭共同生活，案涉房屋应当属于家庭成员共同共有，对此，原告未提供充分的证据证明其工资收入与案涉房屋建设资金的来源之间是否存在必然的联系，本院对原告的主张不予采信。案涉房屋在建造时，是以家庭7口人的居住需要申请批准使用宅基地的，其中原告金伟忠享有七分之一的宅基地使用面积。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。金洪林、王小妹在未征得原告同意或者追认的情况下对该部分宅基地进行处分的行为属无权处分，但该无权处分行为并不影响案涉房屋买卖合同的效力。原告可就所涉宅基地使用权所造成的损失另行主张权利。金洪林、被告王小妹与原告金伟忠夫妇于1993年4月分家，并共同将案涉房屋的一层西侧一间及二层二间房屋分给原告夫妇占有使用至今。该分家行为根据我国传统家庭生活习惯来看，应视为父母对于子女一种财产上的赠与。该赠与行为系金洪林、王小妹夫妇的共同意思表示，现金洪林已经死亡，仅凭被告王小妹的单方意思表示，其是否有权撤销赠与，不属本案审理范围，本院不予审理。但该赠与的财产至今没有办理产权变更登记手续，不能发生物权法上的物权转移效力，原告金伟忠不能取得该部分房屋的所有权。金洪林、被告王小妹与被告金伟萍通过签订房屋买卖合同的方式处分自己房屋的产权，并未侵害原告根据赠与合同享有的合法占有使用权，上述房屋至今仍有原告占有使用。被告王小妹诉讼中辩称房屋是借给原告使用的，与事实不符，也不合乎情理，本院不予采纳。被告王小妹与金伟忠、金伟萍系母子、母女关系，本应妥善处理好家庭和财产关系。树立良好的家风和社会风范。但原、被告为财产各不相让，以致不顾亲情和伦理，对簿公堂，只会导致双方的亲情关系进一步恶化，也有违社会主义核心价值观。金洪林、王小妹在已经通过分家方式将案涉房屋中的部分房屋赠与给原告夫妇占有使用的情况下，隐瞒金伟忠夫妇，将案涉房屋通过买卖的方式过户给金伟萍，这种做法本身明显有悖常理，被告金伟萍也不具有支付相应对价的能力，金洪林、被告王小妹与被告金伟萍之间是否存在善意、真实的房屋买卖关系值得怀疑，也从另一个侧面说明原、被告在处理家庭关系方面都存在不尽人意的地方。希望双方慎重、妥善、正确处理好家庭矛盾，正确对待自己的财产和诉讼权利，避免纠纷继续恶化，造成不应有的损失。综上，原告对案涉房屋不享有所有权，金洪林、被告王小妹与被告金伟萍签订的房屋买卖合同也没有侵害原告基于赠与合同而享有的合法占有使用权，原告也不是房屋买卖合同的相对方，其无权请求确认案涉房屋买卖合同的效力。原告的诉讼请求不符合法律的规定，本院不予支持。被告辩驳的部分主张，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十四条、第十五条、第十七条、第三十九条、第一百五十二条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告金伟忠的诉讼请求。案件受理费减半收取1550元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  蒋 勇二〇二〇年十二月二十五日法官助理  郭金欣书 记 员  李 珏