青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2897号原告：余华鑫，男，1992年11月16日出生,汉族，现住青海省西宁市，公民身份号码：×××。被告：西宁房管家房地产营销策划有限公司，住所地：西宁市城**五四大街******，统一社会信用代码：91630104MA754GJ198。法定代表人：晁东林，该公司经理。原告余华鑫与被告西宁房管家房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余华鑫到庭参加诉讼，被告西宁房管家房地产营销策划有限公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余华鑫向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告退还房屋租金及押金8100元；2.依法判令被告向原告支付违约金3600元；以上合计11700元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月11日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告作为房屋中介将属于杨姗姗名下的位于西宁市××区的房屋租赁给原告使用，房屋租期为2020年4月11日至2020年7月10日，共计三个月，每月租金1800元，支付方式采用押一付三，租金由被告向原告收取，服务费900元。合同还约定被告交付的房屋不符合合同约定的，应当向原告支付相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告于2020年4月11日向被告的法定代表人晁东林以微信转账的方式支付了押一付三租金及中介费900元，共计8100元，被告出具了加盖公章的收据，并交付了案涉房屋的钥匙，原告于2020年4月11日入住该涉案房屋。2020年5月11日案涉房屋房东杨姗姗告知原告，被告未向房东支付房屋租金，房东杨姗姗报警后，经仓门街派出所警官调解，被告公司的法定代表人晁东林答应于2020年5月15日将房屋租金支付给房东杨姗姗，并在调解书上签字加盖公章。但被告并未按约定履行义务，导致房东杨姗姗将原告清出该租赁房屋。后经原告多次要求被告退还房屋租金及押金，被告拒不支付，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告西宁房管家房地产营销策划有限公司未作答辩。原告余华鑫为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》，证明原告与被告西宁房管家房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定租期三个月，自2020年4月11日至2020年7月10日，每月租金1800元，租金支付方式采用押一付三，服务费900元，共计8100元。证据二、微信转账凭证，证明原告通过微信扫码向被告法定代理人晁东林支付8100元的事实。证据三、被告法定代表人晁东林打给涉案房屋的房东杨姗姗的欠条，证明被告收取原告租金后未将租金7200元给付房东杨姗姗，产生纠纷后房东杨姗姗报案，被告晁东林在派出所承诺将原告交给他的7200元租金全额退给房东杨姗姗，并由原告租住四个月的事实。被告西宁房管家房地产营销策划有限公司未对该证据进行质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的上述证据能够证明其与被告签订房屋租赁合同及合同约定的内容，支付房款并入住及被告未将房租给付房东的事实，故对上述证据本院予以采信。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃其质证的权利。本院经审理认定事实如下：2020年4月11日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告作为房屋中介将属于杨姗姗名下的位于西宁市××区房屋出租给原告居住，租赁期限为三个月，自2020年4月11日起至2020年7月10日止，租金每月1800元，押金为1800元，支付方式采用押一付三，并约定签订合同时原告应向被告支付首期租金7200元，后续租金应在前一期租金到期日前15天支付。同时，合同还约定租赁期满合同解除后房屋和租赁押金除抵扣应由原告承担的费用，租金，以及原告应该承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告。中介服务费用为900元。此外，合同第十条违约责任第一条约定：被告有第九条第三款约定的情形之一的，应向原告支付相当于两个月租金的违约金；原告有第九条第四款的情形之一的，应向被告支付相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告按约通过微信扫码付款的方式向被告法定代表人晁东林支付了租赁押金1800元，至2020年7月10日止的租金5400元及中介费900元，共计8100元，被告法定代表人晁东林给原告出具了收据一份，并加盖有被告公司公章，当日被告向原告交付涉案房屋入住。后被告未向案涉房屋房东杨姗姗支付原告余华鑫缴纳的房屋租金而产生纠纷，双方协商后，被告法定代表人晁东林向房东杨姗姗出具欠条，并承诺于2020年5月15日全额退还房屋租金7200元，但被告未按承诺履行义务，导致原告于2020年5月15日被房东清退出涉案房屋，原告为维护其合法权益，诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方当事人均应依合同约定享受权利、履行义务。本案中，原告已按合同约定及时向被告支付了房屋租赁押金1800元，2020年4月11日至2020年7月10日止的房屋租金5400元及中介费900元，被告应当按约定履行相应的义务，但因被告未向涉案房屋的房东支付原告缴纳的房屋租金，导致原告仅租住一个月后被清退出涉案房屋，给原告造成经济损失，被告应承担违约责任。对于原告要求被告退还三个月房屋租金及租赁押金的诉讼请求，因原告实际已在涉案房屋租住一个月，故被告应退还原告剩余两个月房屋租金3600元并退还租赁押金1800元。对于原告要求被告退还中介服务费900元的诉讼请求，按合同约定被告取得中介服务费的前提是要促成原告正常租住房屋，但因被告违约行为导致合同目的无法实现，故被告理应退还中介服务费900元。对于原告要求被告支付违约金3600元的诉讼请求，因原、被告签订的合同违约事项与本案被告违约情形不符，且合同约定的违约金明显过高，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款的规定，结合本案原告实际产生损失等因素，以被告应退还原告房屋租金、押金及中介费6300元为基础，以同期银行贷款利率4.35%为基准利率，加上逾期付款可以在原利率上增加50%即2.175%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，再上浮30%即1.305%，合计年利率7.83%为计算依据，自被告应退还房屋租金及押金6300元次日即2020年5月16日起至本案开庭之日计算利息较为适宜，为269元（6300元×7.83%÷365天×199天=269元）。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西宁房管家房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力后十日内，退还原告余华鑫剩余房屋租金3600元，房屋租赁押金1800元，中介服务费900元，支付自2020年5月16日至2020年11月30日期间违约金（利息）269元，合计6569元。二、驳回原告余华鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由原告余华鑫负担40元，被告西宁房管家房地产营销策划有限公司负担52元；公告费600元，由被告西宁房管家房地产营销策划有限公司负担。（该款项原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 张华平人民陪审员 郭显业人民陪审员 田 军二〇二〇年十二月二十八日书记员 李 娜附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。