云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0825民初406号原告：沙建勇，男，1974年4月5日生，汉族，小学文化，云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县（以下简称镇沅县）人，现住镇沅县，农民。被告：聂丕成，男，1991年8月20日生，汉族，小学文化，云南省镇沅县人，现住镇沅县，农民。原告沙建勇与被告聂丕成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告沙建勇、被告聂丕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙建勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告两年的房租费21200.00元（贰万壹仟贰佰元整）。外加510.00元的电费，594.00元水费，即：从2018年5月26日-2020年5月26日的两年的房租费、电费、水费，三项合计22304.00元;2、请求法院判令被告赔偿被被告损坏的三道卷帘门，折合人民币按每道1200.00元计算，一并是3600.00元，外加被告损坏的一把电闸刀110.00元，两项共计：3710.00元；3、请求法院判令被告支付两年的租房违约金4220.00元，（有合同为证，按每年租房金的20%计算）事实与理由：原告于2018年5月26日起，将振太镇老街岔路口的钢混结构房子大概160平方米租给被告经营使用，时间共5年，即从2018年5月26日至2023年5月26日止，可被告现已违约满1年多的时间，按每年10600.00元计算，到现在却没有支付房租费，并且在租房期间，被告损坏了三道卷帘门，按每道1200.00元计算一并是3600.00元，用电费510.00元，水费594.00元。除上述应付的款项外，被告还应承担按每年租房费10600.00元的20%合同违约金计算，两年应支付违约金2120.00元，到目前为止，被告一并要支付原告上述所涉款项共计30828.00元。5年的租房期虽然未满，但被告已经违约，所以应该承担20%的违约金。原告多次催要上述款项，被告不予支付。综上所述，原告为维护自身合法权益，故向本院起诉，请求支持其诉讼请求。被告聂丕成答辩称，其去租房子的时候门就是旧门，不是新门，能修复就修复，不同意赔新的，电费是事实，水费只用了一部分，同意承担200.00元，电闸刀不是其搞坏的。合同签订之后已经支付了2018年5月26日至2019年5月26日的租金10600.00元，之后的没有支付。原告的房屋权证等不齐全导致没有办法正常经营，其并不构成违约，不承担违约金。其现在没有能力支付房租，想要解除合同，该折抵的部分希望法庭来帮解决。原告沙建勇为证明其诉讼请求，依法提交以下证据材料：1、原告身份证复印件一份，欲证明原告基本身份信息。经质证，被告聂丕成对该组证据无异议。2、租房协议书复印件一份，欲证明被告向原告租房的事实。经质证，被告聂丕成对该组证据无异议。3、电费通知单复印件二份，欲证明原告帮被告交电费510.00元的事实。经质证，被告聂丕成对该组证据无异议。4、水费收据复印件一份，欲证明原告交水费594.00元的事实。经质证，被告聂丕成对收据没有意见，但认为当时水管漏水了，叫原告处理，没有及时处理，其只能承担200.00元。5、闸刀收据复印件一份，欲证明原告换闸刀支付110.00元的事实。经质证，被告聂丕成对该组证据不予认可，其不清楚这个事情。6、照片复印件2张，欲证明卷帘门被被告弄坏的事实。经质证，被告聂丕成对该组证据不予认可，认为卷帘门安装了10多年了，不是其弄坏的，其不会换新的，后期该修复的其会修复。7、U盘一个，欲证明被告弄坏卷帘门的事实。经质证，被告聂丕成对该组证据不予认可，认为只要哪里有点问题原告就要叫其弄好，门已经用了10多年了，而且原告换门也没有和其商量。8、照片3张，欲证明房子漏水后把原告房子淹了的情况。经质证，被告聂丕成认为照相的时候其不在场，是原告单方面去做的，对该组证据不予认可。9、公安交通管理行政处罚决定书复印件一份，欲证明被告不合法，叫黑社会来整原告的，这个罚款不应该原告来交，应由被告来交。经质证，被告聂丕成对该组证据本身没有意见，但认为这个情况和其没有关系，其不应承担责任。被告聂丕成未向法庭提交证据材料。本院审查认为，原告沙建勇提交的第1、2、3、4组证据客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；第5、6、7、8组证据，本院结合其他证据及当事人陈述综合予以认定；第9组证据，客观真实，但与本案没有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，原告沙建勇与被告聂丕成签订《租房协议书》，原告沙建勇将位于镇沅县，门面前的院场出租给被告聂丕成使用。双方约定了租期为五年，即2018年5月26日至2023年5月25日，租金每年10600.00元，共计53000.00元，租金为一年一付，需在下一年到期前支付下一年房租，在租期内不得任意增加租金等事项。租金的支付双方约定，先支付租金再使用房屋。房屋出租后至今仍由被告聂丕成使用。另查明，被告聂丕成向原告沙建勇支付了2018年5月至2019年5月的部分租金5600.00元。原告沙建勇所出租的房屋未办理相关用地审批手续。本院认为，原告沙建勇与被告聂丕成签订的《租房协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，但原告沙建勇租赁给被告聂丕成使用的房屋并未办理相关用地审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，故合同无效。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定，本院认为，原告沙建勇将房屋交付被告聂丕成使用后，被告聂丕成未完全履行按约付租的义务。关于原告沙建勇起诉要求被告聂丕成支付自2018年5月26日起至2020年5月26日止两年的租金21200.00元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持，但被告聂丕成已支付的5600.00元房租应从中扣除，被告聂丕成实际未付的租金为15600.00元。故被告聂丕成应当支付原告沙建勇自2018年5月26日起至2020年5月26日止两年的剩余租金15600.00元。关于电费510.00元的主张，被告聂丕成予以认可，表示愿意支付，对该主张，本院予以支持。关于水费594.00元的主张，被告聂丕成对水费收据复印件没有意见，虽提出存在房屋出现漏水的现象，但并未提供相应的证据予以证实出现漏水的责任在于原告，且从庭审中被告愿意交纳水费200.00元的情况来看，使用房屋的过程中被告聂丕成确实产生水费，故对原告要求被告支付水费594.00元的主张本院予以支持。关于由被告赔偿损坏的三道卷帘门，每道1200.00元，合计3600.00元以及电闸刀110.00元的主张，本院认为，卷帘门已使用多年，且目前卷帘门并未更换，原告便以新的卷帘门的估算价格对被告进行主张，无事实依据，且原告并未提供充分、有效的证据证实卷帘门及电闸刀的损坏系被告聂丕成所为，对此主张本院不予支持。关于违约金4220.00元的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告聂丕成于本判决生效之日起十五日内向原告沙建勇支付租金15600.00元、电费510.00元、水费594.00元，三项合计16704.00元；二、驳回原告沙建勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556.00元，由原告沙建勇负担249.00元，被告聂丕成负担307.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长  周明惠审判员  叶 昆审判员  刘成富二〇二〇年十二月二日书记员  张倚崎