陕西省渭南市华州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0503民初908号 原告：朱某某，女。 委托诉讼代理人：孙某某，陕西博纳新律师事务所。 被告：陕西华瑞德投资管理有限公司。 委托诉讼代理人：姜某，男。 原告朱某某与被告陕西华瑞德投资管理有限公司（以下简称华瑞德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托诉讼代理人孙某某、被告华瑞德投资管理有限公司的委托诉讼代理人姜某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告购房款710000元及利息99765.47元（计算方式：以710000元为基数，从2017年5月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息，计算公式为：710000×4.75%/360×811=75947.93元；从2019年8月20日至2020年6月8日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算利息至起诉日公式为：710000×4.15%3/360×291=23817.54元；计算至2020年6月8日利息合计为99765.47元）；及从2020年6月9日至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。2、请求判令将涉案房屋华州区XX小区XX号房（面积：204.84㎡）或者其余与本案价值相当的未卖出房屋依法拍卖或者变卖，优先清偿本案债权债务。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原、被告双方签订了一份《购房协议书》，该协议约定：被告公司将其开发的华州区XX路西段北侧，现定名“华县华瑞住宅小区“第1#商铺2号房，面积204.84平方米，以71万元的价格卖给原告；同时约定该商品房单价每平方米3500元，总价款为716940元，实收房款71万元，并且约定协议签订后，原告先交房款40万元整，同年6月1日前交清剩余房款31万元，并同时出卖人即被告向原告交房钥匙，保证水电入户，当面验收，交接手续。协议签订当日原告即付被告购房款40万元，2017年5月19日向被告交付剩余房款31万元。原告按照协议要求被告办理相关手续，被告一直推脱未办理，后原告得知被告早在2015年将该商铺卖给他人，要求被告退还购房款，被告答应退还但一直未退，原告诉至法院。 被告华瑞德公司辩称，2015年12月份被告公司的公章被西安市未央区公安局没收，不允许公司进行一切经营活动，特别是不动产的转移，公安机关随即查封了小区及酒店所有财产，故涉案收款收据上的公章是假的，且购房款未打入公司账户，对商品房买卖的事实不予认可。涉案房屋已在2015年被抵押，不具备买卖资格。所以被告方认为房屋买卖是原告与徐某某之间的纠纷，与被告公司无关，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认证如下：1.关于原告提交的收据二份的证据效力，原告认为该证据证明原告分二次向被告交购房款71万元的事实。被告对该证据有异议，认为收款收据上的公章是假的，应属徐某某的个人行为。本院根据原告的申请，调取被告公司的财务账册证明2017年6月20日被告公司记账凭证及总账分类记载收原告门面房预收账款71万元的事实，故对该证据予以认定，同时认为原告分两次向被告公司交纳购房款71万元的事实。2.关于原告提交的《购房协议书》的证据效力，原告认为该协议系双方当事人之间的真实意思表示，为有效协议，为此原告提供授权委托书一份，证明被告公司股东柳日伟、白小平将被告公司全权委托徐某某管理，被告公司的行政公章、财务专用章及法定代表人柳日伟的个人印鉴全部交付徐某某掌握，该委托行为具有法律效力。被告认为该协议未加盖被告公司印章，为无效协议。本院认为该《购房协议书》被告方有受托人徐某某签字确认，且已履行，原告已交付了购房款，故认为购房协议书为有效协议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月6日华瑞德公司聘任徐某某为公司总经理，负责公司全面工作。2015年8月华瑞德公司法定代表人柳日伟因涉嫌犯罪，华瑞德公司的财产、账务、公章等被西安市公安局未央分局查封，华瑞德公司的经营管理工作基本停滞。2015年12月10日徐某某辞去了华瑞德公司总经理职务。2016年8月5日，华瑞德公司法定代表人股东柳日伟、股东白小平与徐某某签订了一份《授权委托书》，其主要内容是：“为了盘活企业方便管理，委托方柳日伟、白小平将陕西华瑞德投资管理有限公司全权委托受托方徐某某经营管理。陕西华瑞德投资管理有限公司的行政公章、财务专用章，以及法定代表人柳日伟的个人印鉴全部交付徐某某掌管，企业的人事、财务、资产的销售和处置。徐某某所为的与公司经营管理有关的一切行为对陕西华瑞德投资管理有限公司具有法律效力，委托人对此予以认可。”同时还签订了一份《协议书》，《协议书》第一条“由徐某某同志接管陕西华瑞德投资管理有限公司，行使法定代表人职权”。徐某某任职后，因公司开展业务需要公章，即征得被告公司法定代表人柳日伟同意后重新刻了一枚华瑞德公司的公章。2017年5月16日，徐某某代表被告公司与原告签订《购房协议书》一份，协议约定，原告购买被告开发建设的位于华县XX路西段北侧的华县XX小区XX号XX号房，面积204.84平方米（实际建筑面积以房管局正式合同为准），计价方式及价款为单价每平方米3500元，总价款716940元，实收价款710000元。付款方式为协议签订后交40万元，2017年6月1日前交剩余房款31万元，被告向原告交房钥匙，交钥匙时，被告保证水电入户，让原告当面验收，交接手续。协议签订后，当日原告向被告交付购房款40万元，被告向原告出具收款收据一张，同年5月19日原告再次向被告交付购房款31万元，被告向原告出具收款收据一张，。该收款收据加盖被告公司印章。后因被告未能履行协议义务，没有向原告交付房屋钥匙，原告即向本院起诉，要求被告退还其所交纳的购房款并承担该款利息。审理中，根据原告的申请，本院调取了被告公司的财务账册，该账册内记载有原告向被告交纳的71万元购房款的事实。 本院认为，被告华瑞德公司聘任徐某某为公司总经理，华瑞德公司的法定代表人柳日伟，股东柳日伟、白小平又将华瑞德公司全权委托徐某某经营管理，徐某某任职期间，以被告华瑞德公司的名义与原告签订的《购房协议书》合法有效，原告已履行了协议约定的义务，向被告全额交付了购房款，被告却未能履行协议义务，向原告交付房屋。鉴于包括涉案在内的被告开发建设的整体房屋已被人民法院予以查封，涉案《购房协议书》已无法履行，应予以解除。《中华人民共和国合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被告有退还原告购房款的义务。对原告请求被告退还购房款的诉讼请求，本院予以支持，退还数额以《购房协议》的约定及公司财务账册记载为准。被告未能按期向原告交付房屋，显属违约。因该协议中未约定违约金，故应由被告承担逾期利息，故对原告请求被告承担购房款利息的诉讼请求，本院予以支持，购房款利息应自协议约定的交房之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止。原告请求判令将涉案房屋或者其余与本案价值相当的未出卖房屋依法拍卖或变卖，优先清偿本案债权债务，没有法律依据，本院不予支持。被告辩称的购房款未打入公司账户，系徐某某个人行为之理由，本院依据原告的申请调取被告公司的财务账册，证明涉案购房款已由徐某某交公司财务。故对被告辩称的购房款未打入公司账户的理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告朱某某与被告陕西华瑞德投资管理有限公司签订的《购房协议书》有效，予以解除。 二、被告陕西华瑞德投资管理有限公司于判决生效后十日内退还原告购房款710000元及利息（利息自2017年6月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）。 三、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11898元，由被告陕西华瑞德投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审 判 长  孙国强 人民陪审员  孙军芳 人民陪审员  李宝军 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  王 婷