文书内容昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初6320号原告（反诉被告）：昆明迅图投资有限公司。法定代表人：黄东辉，系公司董事长。委托代理人：杨帆、周宇超，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南帕沃特投资有限公司。法定代表人：潘微，系公司总经理。委托代理人：周雨、俞荣荣，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司（以下简称迅图公司）与被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司（以下简称帕沃特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，被告（反诉原告）帕沃特公司在诉讼过程中提出反诉，本院经审查其反诉成立并予以受理。依法适用简易程序本、反诉合并于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）迅图公司的委托诉讼代理人杨帆，被告帕沃特公司的委托诉讼代理人周雨到庭参加诉讼。庭后，被告（反诉原告）帕沃特公司提出鉴定申请，本院依法委托鉴定，并于2020年9月10日适用简易程序第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）迅图公司的委托诉讼代理人杨帆，被告（反诉原告）帕沃特公司的委托诉讼代理人俞荣荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）迅图公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告之间于2018年签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月9日解除，并判令被告立即将其租用的位于昆明市经济开发区春漫大道55号迅图国际1栋1层、7-12层的房屋返还给原告。二、请求判令被告支付租金2378248元、物业管理费194706元（自2018年10月8日起至2019年10月8日止）。三、请求判令被告向原告赔偿违约金54650元。四、请求判令被告向原告赔偿《房屋租赁合同》解除后占用租赁房屋给原告造成的经济损失（自2019年10月9日起至被告实际返还租赁房屋之日止，按每平方米／月租金23元的标准、每平方米／月物业管理费1.5元的物业管理费计算）。五、本案的诉讼费用等由被告承担。事实及理由:2018年10月8日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告向原告承租迅图国际1栋1层、7-16层的房屋，用于开办昆明维也纳酒店迅图国际店。合同签订后，原告已按合同约定将上述房屋交付给被告使用。根据房屋租赁合同第4.1条的约定，被告应当于2019年3月17日前向原告交纳12个月的物业管理费。并应当于每个租赁年度开始前一个月向原告交纳该年度的租金及物业管理费。但时至今日，被告仍未向原告支付上述款项。原告现已多次向被告催告，但被告却拒不履行付款义务。2019年10月9日，因被告拒不缴纳租金及物业管理费，原告向被告发出了关于解除房屋租赁合同的告知函，通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，而至今被告既不提出异议也不将房屋返还给原告。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，恳请判如所请。被告（反诉原告）帕沃特公司辩称：第一，请法院对合同的有效性及我方的反诉请求进行审查，如认定合同有效的话，我方同意对方第一项诉讼请求，解除涉案的租赁合同。第二，涉案租赁合同基于被告得知该租赁房屋的性质租赁给第三方将导致被告开设酒店的合同目的无法实现，被告享有拒绝支付相应租金的不安抗辩权，不应当承担相应的违约责任。第三点，租赁房屋在装修后已于原告实际控制并租赁给第三人，由此产生的租赁费用不应当由被告承担。被告（反诉原告）帕沃特公司提出如下反诉请求：1、请求判令撤销双方于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》；2、请求被反诉人返还履约保证金500000元；3、请求被反诉人返还反诉人租金607222元；4、请求被反诉人承担反诉人售楼部及样板房装修损失459814元及昆明市经济开发区春漫大道迅图国际1层，7-16层装修装饰损失1479271元；5、请求被反诉人赔偿反诉人支付给案外人的特许经营加盟费20000元；6、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2018年10月8日签订房屋租赁合同，约定由反诉人承租被反诉人昆明市经济开发区春漫大道讯图国际一层，7到16层房屋，租赁期限自2018年10月8日至2033年10月7日止。约定租赁房屋用途为开设昆明维也纳酒店。合同签订后，反诉人依约为被反诉人装修售楼部及样板间，为开设昆明维也纳迅图国际酒店对涉案租赁房屋进行装修，并向案外人支付加盟酒店的特许经营加盟费。2019年5月15日，反诉人对前述房屋装修即将完毕，随之相关部门办理消防验收手续时，相关部门告知反诉人租赁的房屋及土地性质属科研办公用地，无法通过消防验收及办理开设酒店所需的特种行业。此后经反诉人多次与被反诉人协商希望妥善处理合同相关事宜。被反诉人均不予理睬，合同签订时，被反诉人以欺诈手段隐瞒真实情况，未将涉案租赁房屋的房屋及土地性质如实告知反诉人，导致反诉人在违背真实意愿的情况下签订房屋租赁合同，致使反诉人开设酒店的合同目的无法实现，反诉人有权撤销该合同。原告（反诉被告）迅图公司针对反诉辩称：第一，我们认为反诉原告在反诉状当中所陈述的相关内容缺乏相应的事实依据，就本案当中所涉及到的租赁房屋的装修情况，经反诉被告现场查勘，反诉原告所租赁的相关房屋，大部分还属于毛坯状态，并不具备办理任何消防验收或者是办理任何的相关行政审批的条件。第二，我们认为反诉原告主张反诉被告存在欺诈请求撤销房屋租赁合同，也缺乏相应的事实依据。本案当中反诉被告首先并不存在有任何欺诈的问题，相关租赁房屋的情况，反诉原告在签订房屋租赁合同之时即已知晓，本案当中也没有符合合同撤销的法定事由，综上，恳请法庭驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告（反诉被告）迅图公司针对本诉提交的5组证据，其真实性，本院予以认定，其证明力本院于下文评述。2、原告（反诉被告）迅图公司针对反诉提交的证据，其中第1-3组证据，其真实性，本院予以认定，其证明力于下文评述；第4组证据，本院对其关联性不予认定。3、被告（反诉原告）帕沃特公司提交的证据目录中的37项证据及补充提交的微信聊天记录、《楚雄珍艺装饰标准预算报价表》，其中第3、4项证据，与本案无关，本院对其关联性不予认定；《楚雄珍艺装饰标准预算报价表》，本院对其合法性不予认定外，本院对其余36项证据的真实性予以认定，其证明力于下文评述。4、云南亚太工程项目管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》（亚太价鉴（2020）007号），系本院依法委托鉴定，其程序合法，内容真实，本院对其三性予以认定。本院根据双方当事人举证、质证和证据认定意见，确认如下法律事实：2018年10月8日，被告（反诉原告）帕沃特公司（乙方）与原告（反诉被告）迅图公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于昆明市经济开发区春漫大道迅图国际1栋1层展示厅（建筑面积406平方米）及7-16层写字楼（建筑面积12794.47平方米），共计13200.47平方米，物业租赁用途：商用；乙方承租此物业用作昆明“维也纳酒店”迅图国际店，未经甲方同意乙方不得变更租赁用途；租赁期限自2018年10月8日至2033年10月7日，共计15年；免租期限合计10个月即自2018年10月8日至2019年8月7日期间免收房租（乙方提前退租、违约等除外）；租赁期间的物业管理费1.5元／平米／月，2019年3月17日前一次性支付12个月物业管理费，共计237608元，以后物业管理费于下一租赁年度第一个月的5日前向物业管理公司缴纳；甲乙双方约定上述物业租金1层、7-16层计算标准为23元／平米／月，每月房屋租金303611元，租金递增标准：前三年租金固定不变，第四年开始每两年按5%递增；缴纳租金的时间为每年度8月16日；1栋7-16层房屋按每月销售公司提供已签约的累计销售面积扣减乙方的租赁面积，当月减少的销售面积在次月才减少租赁面积，未销售部分继续计算租金，直至7-16层所有租赁房屋全部销售完毕为止；已支付租金甲方退还乙方，已销售部分，甲方与乙方解除租赁协议，由乙方与购买方另行签订租赁协议，租金由乙方直接支付给购买方，甲方不再承担任何责任；本合同签订之日起5个工作日内，乙方一次性支付下一年度免租期扣除之外的2个月的租金607222元和履约保证金500000元给甲方；在租赁期间，乙方提前退租、违约等原因致使本合同不能完全履行的，由乙方补足免租期租金；甲方售楼部装修300000元，两样板间装修费预计200000元，共计500000元的装修投入由乙方承担；若乙方拖欠租金累计达20天的，甲方有权单方面解除、终止本合并收回该物业后，乙方还需按年租金的万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，被告（反诉原告）帕沃特公司向原告（反诉被告）迅图公司支付了履约保证金500000元，并于2018年12月27日支付了第一年度的租金（扣除免租期）607222元。2019年3月7日起，被告（反诉原告）帕沃特公司对其租赁的1层以及7-12层以及13楼的两个样板间进行了装修。其中，被告（反诉原告）帕沃特公司为装修1楼售楼中心支出装修费259814.08元，为装修两个样板间支出装修费200285.9元。2019年4月29日，被告（反诉原告）帕沃特公司向原告（反诉被告）迅图公司提出变更合同申请，请求将其承租的部分房屋由案外人云南筑鑫酒店管理有限责任公司承租，具体合同条款以重新签订的新租赁合同为准。同日，原告（反诉被告）迅图公司与案外人云南筑鑫酒店管理有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，约定由云南筑鑫酒店管理有限责任公司承租位于昆明市经济开发区春漫大道迅图国际1栋1层展示厅的部分（建筑面积245平方米）及13-16层写字楼（建筑面积5118平方米），共计5363平方米用作“如家商旅”酒店经营，同时约定，鉴于被告（反诉原告）帕沃特公司已支付给原告（反诉被告）迅图公司2018年10月8日至2019年10月7日的年租金（免租期为10个月，实际只缴付2个月租金），现按云南筑鑫酒店管理有限责任公司实际租赁面积计算，两个月租金差额246698元（租赁面积5536㎡×23元／㎡／月×2个月），此租金差额246698元由被告（反诉原告）帕沃特公司向云南筑鑫酒店管理有限责任公司收取。被告（反诉原告）帕沃特公司的法定代表人亦向云南筑鑫酒店管理有限责任公司出具《收款账号确认》，明确收取差额款项的账户。此后，由于被告（反诉原告）帕沃特公司无法办理酒店的营业许可，其未再继续进行装修，也未按约定时间向原告（反诉被告）迅图公司支付租金及物业管理费。原告（反诉被告）迅图公司遂于2019年9月12日向被告（反诉原告）帕沃特公司发出《付款催告函》，于2019年10月9日发出《关于解除《房屋租赁合同》的告知函》，并于2019年10月28日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告（反诉原告）帕沃特公司提出反诉。第一次开庭审理后，经被告（反诉原告）帕沃特公司申请，本院组织原被告协商一致，于2020年6月29日依法委托云南亚太工程项目管理有限公司对“坐落于昆明市经济开发区的装饰装修工程造价进行鉴定”。云南亚太工程项目管理有限公司于2020年8月17日出具《工程造价鉴定意见书》（亚太价鉴（2020）007号），认定迅图国际7-12层的装饰装修工程造价总计为472712.35元，其中双方争议的迅图国际802、810、903房间装修工程的造价为23482.08元。被告（反诉原告）帕沃特公司为此垫付鉴定费20000元。同时，在本院组织下，原被告双方于2020年9月10日对涉案房屋进行了交接即被告（反诉原告）帕沃特公司于当日向原告（反诉被告）迅图公司返还租赁房屋。另查明，在双方合同履行期间，原告（反诉被告）迅图公司对外售卖了部分由被告（反诉原告）帕沃特公司承租的房屋，具体为1栋802号（建筑面积103.910平方米，于2018年10月17日出卖）、1栋810号（建筑面积103.910平方米，于2018年12月7日出卖）、1栋903号（建筑面积100.940平方米，于2019年1月17日出卖），共计308.76平方米。综上所述，第一，针对双方签订的《房屋租赁合同》是否有效的争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人共和国土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。根据上述法律规定，建设单位应按照土地的规划性质对土地进行使用。本案中，租赁的房屋的土地性质系科教用地/办公，而原被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确租赁房屋系用于开设酒店，属于商业用途，违反了该土地的使用规划，且未报主管部门批准同意改变用途，因此该《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》无效，根据上述法律的规定，原被告应向对方返还其因合同取得的财产，对不能返还的部分折价补偿。结合本案实际情形，应由被告（反诉原告）帕沃特公司向原告（反诉被告）迅图公司返还其承租的房屋，原告（反诉被告）迅图公司向被告（反诉原告）帕沃特公司返还其缴纳的保证金、房租以及其进行的装修，鉴于装修属于房屋的附属物，无法返还或者返还将严重降低其价值，对被告（反诉原告）帕沃特公司装修的部分，应由原告（反诉被告）迅图公司折价补偿。其中，租赁房屋原被告双方已于第二次开庭时即2020年9月10日进行了移交即被告（反诉原告）帕沃特公司已向原告（反诉被告）迅图公司返还了租赁房屋。第二、针对双方争议的装修造价问题，本院认为，根据鉴定结果，迅图国际7-12层的装饰装修工程造价总计为472712.35元，其中双方争议的迅图国际802、810、903房间装修工程的造价为23482.08元。对上述3间房屋是否系被告（反诉原告）帕沃特公司装修的争议，本院认为，该3间房屋均在2019年1月底前已经全部出售，而被告（反诉原告）帕沃特公司动工装修是在2019年3月，根据双方《房屋租赁合同》的约定，该3间房屋不属于租赁范围，亦不应属于被告（反诉原告）帕沃特公司装修范围，且房屋产权已经变更，故对被告（反诉原告）帕沃特公司主张的该部分装修价值，本院不予认定。至于双方争议的1楼售楼中心及13楼样板间的装修造价，本院认为，尽管未对该部分装修造价进行鉴定，但双方在合同中已经明确约定该部分的装修费用为500000元，而根据被告（反诉原告）帕沃特公司提交的证据能证明被告（反诉原告）帕沃特公司为此实际支出的装修费为460100元（1楼售楼中心259814.08元，两个样板共200285.9元），并未超出合同约定，故对该部分装修费用，本院予以认定。综上，被告（反诉原告）帕沃特公司为租赁房屋支出的全部装修装修费用应认定为909330.27元（472712.35-23482.08+460100）。第三、针对合同无效的过错责任如何认定以及责任如何承担的问题，本院认为，原被告双方均明知该租赁房屋的土地性质为科研、办公用地，仍签订《房屋租赁合同》约定将租赁房屋用作开设酒店，对此双方均存在过错，且在明知合同不能履行后，双方未积极协商解决，长期不进行房屋返还、交接等措施，对损失的扩大，双方亦存在过错。对合同无效造成的原告（反诉被告）迅图公司的损失即房屋长期空置的损失，应由双方平均承担。至于损失如何认定，本院参照双方合同约定认定。自2018年10月8日至2019年8月7日期间为免租期，自2019年9月8日至2020年9月10日计12个月租金，租赁面积为7528.71平方米（13200.47平方米-5363平方米-308.76平方米），则租金为7528.71*23/平方米/月*12月=2077924元；物业费为315554.15元（计算标准：1.5元/平方米/月）。            日期              面积变化              剩余面积              相差天数              物业费（元）                  2018年10月8日                            13200.47                                              2018年10月17日              103.91（卖出）              13096.56              9              5858.84                  2018年12月7日              103.91（卖出）              12992.65              51              32938.75                  2019年1月17日              100.94（卖出）              12891.71              41              26270.07                  2019年4月29日              5363（出租）              7528.71              102              64847.07                  2020年9月10日                            7528.71              500              185639.42                  合计                                                        315554.15      综上，原告（反诉被告）迅图公司的损失总计为2393478.15元，该损失由原被告各承担一半即1196739元。综合以上观点，本院结合本案实际作出如下认定：一、原被告之间于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效，原被告双方对合同无效均存在过错；二、原告（反诉被告）迅图公司应向被告（反诉原告）帕沃特公司返还其缴纳的履约保证金500000元及已支付的租金360524元（607222-246698）；三、原告（反诉被告）迅图公司应向被告（反诉原告）帕沃特公司补偿其支出的装修款909330.27元；四、对原告（反诉被告）迅图公司因合同无效造成的损失2393478.15元，由原被告各承担一半即1196739元；五、对被告（反诉原告）帕沃特公司主张的加盟费20000元，与本案无关，本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人共和国土地管理法》第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司与被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效。二、由原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司向被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司退还履约保证金500000元及已缴纳的租金360524元。三、由原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司向被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司支付装修补偿款909330.27元。四、被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司向原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司支付因合同无效造成的损失2393478.15元的50%计1196739元。五、由原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司向被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司支付鉴定费10000元。六、驳回原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五项合并执行，于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计14320元，反诉案件受理费减半收取计15665元，总计29985元，由原告（反诉被告）昆明迅图投资有限公司承担14992.5元，被告（反诉原告）云南帕沃特投资有限公司承担14992.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄云二〇二〇年十二月二十一日书记员  廖平