江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2591号上诉人（原审原告，反诉被告）：靖江市西来镇封家村第十五村民小组。负责人：陈晓峰，组长。委托诉讼代理人：韩**国,江苏楚汇律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：吴灿宏，男，1960年6月6日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：曹芳，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红燕，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴灿坤，男，1956年6月18日生，汉族，住靖江市。上诉人靖江市西来镇封家村第十五村民小组（以下简称封家村十五组）、吴灿宏因与被上诉人吴灿坤土地租赁合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2019）苏1282民初4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。封家村十五组上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“支付靖江市西来镇封家村第十五村民小组租金及占有使用费（自2016年1月起至实际迁出之日止，吴灿宏、吴灿坤分别按每年1600元、600元的标准支付，吴灿宏已垫付的436元电费予以扣减）”部分，改判为“支付靖江市西来镇封家村第十五村民小组租金及占有使用费（自2016年1月起至实际迁出之日止，按每年25000元的标准支付”。2.撤销一审判决第四项，改判驳回吴灿宏的所有反诉请求。3.判决吴灿宏、吴灿坤承担一、二审诉讼费用，吴灿宏承担一审反诉案件受理费和鉴定费。事实和理由：一、一审认定案涉《协议书》有效，属认定事实错误。1.有法必依是法律适用的基本原则。《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）第24条、28条对案涉争议事项有明确的法律规定，且属于效力性强制性规定。如对案涉争议事项的决定法律不如此规定，则村民自治、村民成员权、知情权、参与权、决策权等村民权益都失去行权的基础，无法保障，成为空谈。吴灿宏、吴灿坤与两名村民私下签署的《协议书》从客观存在的事实上，确实违反了《村民委员会组织法》第24条、28条的规定，不因任何人的错误或责任改变其违法性质，依法应属无效。2.一审牵强的找出村民会议由村民委员会召集的理由，认为《协议书》违法的责任不在吴灿宏、吴灿坤。按此歪理，任何违法之人均可以国家没有履行教育警示义务为由，抗辩违法责任不在违法之人等。村民委员会是否召集村民会议，并不直接导致吴灿宏、吴灿坤实施私下找两名村民签订违法无效《协议书》的行为，吴灿宏、吴灿坤自主的违法行为依法应由其自身承担责任。3.实际履行多年的是从吴灿坤任组长后，吴灿宏、吴灿坤对案涉集体土地房产的非法占用（至今没有提交任何交付占有使用费或租金的证据），实际履行多年的并不是这份17年后才在诉讼中由吴灿宏、吴灿坤单方持有出示无效的明显违法且内容严重侵害集体资产的《协议书》。退一万步讲，如吴灿宏、吴灿坤能举证证明每年交付租金，双方实际履行多年的是合法的口头租赁，双方不存在合法公开、公平有效的书面租赁合同。4.案涉《协议书》是吴灿宏、吴灿坤恶意串通、损害集体利益的有力书面证据，其长期占有使用案涉土地集体资产，不支付使用费或支付明显低于市场合理价格的使用费。封家村十五组已明确向法庭陈述，并非一审认定的“未提交有效证据加以证明”。从《协议书》的形式看，没有村委会、镇政府任何参与，仅四个私人（含吴灿宏、吴灿坤）签字操作；从《协议书》内容看，将集体资产工业园区零资产出售给私人所有，没有任何评估、没有任何村民会议、没有任何账目、没有任何村镇的参与；从签约主体看，仅两名村民签字（该两名村民已向法庭出具声明，讲明签字的时间及由来过程）。《协议书》中关于租金、零资产出售、租期等内容不光明正大、不公平合理，只能几个人私下操作，无法依法取得村民同意使用集体资产。吴灿宏、吴灿坤企图通过该份违法无效的《协议书》实现长期占有使用集体土地资产的目的。《协议书》从未公示与村民见面，其形式、内容、签约主体确是吴灿宏、吴灿坤恶意串通他人、损害集体利益的充分确凿的书面证据。二、一审在认定事实错误的基础上，适用法律错误。一审在错误认定《协议书》有效的基础上，根据协议约定，推定封家村十五组对吴灿宏、吴灿坤的违法建筑是明知和同意，从而错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条规定，导致一审判决第四项错误。本案应认定《协议书》无效，适用该司法解释第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，驳回吴灿宏的所有反诉请求。三、一审审理反诉过程中的鉴定程序违反法定程序，鉴定方法、鉴定范围错误。1.鉴定机构的选择，封家村十五组没有收到任何通知，没有组织双方协商选择鉴定机构，也没有双方在场参与的情况下摇号选择，剥夺了封家村十五组的参与权、监督权。2.对于鉴定对象、鉴定范围、鉴定材料的确定，没有组织双方参与发表意见，对鉴定材料没有质证。3.鉴定需至少两名具有鉴定资质的人员参与并签名确认，但鉴定报告中仅一名有鉴定资质的人签章。4.关于鉴定范围，居然包括装修、平整土地、围墙、厂门等附属设施。在吴灿宏、吴灿坤占用前，原队办厂的土地平整、厂房设施、围墙、厂门完整，每年正常生产经营。时任组长的吴灿坤提交的一份《关于西来镇封家村七队财务收支清理情况的报告》系镇政府委托的财务清理小组作出，具有真实性、关联性、合法性，具有充分证明力。该份2000年8月18日形成的书面证据清楚记载了队办厂基建支出76277.83元、对厂房评估价位73315.10元。如8间厂房、8间小屋是吴灿宏、吴灿坤所建，那评估的73315.10元厂房到哪去了？吴灿宏、吴灿坤的陈述与客观书面证据记载相反，难道其占用近20年后，原队办厂的平整土地、围墙、厂门、厂房、设施都转化为非法占用人所有了？5.关于鉴定方法，2002年违法建筑的两层小楼及已在生产队原厂房屋后墙延伸加盖彩钢瓦围成的批棚，距今已使用近20年之久，大部分已属于年久失修的危房范畴，鉴定报告却按新房造价评估，显失公允，脱离案情实际。四、一审判决第二项中，租金及占有使用费明显低于市场合理价格，显失公平。1.吴灿坤提供的《关于西来镇封家村七队财务收支清理情况的报告》是第三方客观形成的书面证据，清楚记载了2000年前案涉土地工厂各年度具体上交收入明细，可看出从吴灿坤、吴灿宏进入工厂经营开始，每年工厂上交收入急剧减少。直到违法无效的《协议书》中所谓零资产出售改制、2200元/年租金，作为权利主体的封家村十五组却没有看到、收到过。吴灿坤、吴灿宏没有提供任何支付租金的凭证。2.参照吴灿坤、吴灿宏参与队办厂前，案涉土地厂房集体资产的收入情况，结合物价上涨因素及周边同类土地资产的租金市场价格，出于公平合理的角度，综合考虑封家村十五组一审中要求按25000元/年的标准支付租金、使用费，符合客观实际，也合情合理。3.吴灿宏垫付的436元电费，其没有提供证据证明，该电费的实际消费者是谁，是否是其租赁土地厂房生产过程中产生的电费，垫付有无征得封家村十五组同意，是否为了村民小组利益，与本案租金、占用费属于不同法律关系等，依法不应抵消扣减。五、于情、于理、于法，吴灿宏、吴灿坤都应无条件退还案涉厂房、场地给真正权利人全体村民。1.从吴灿坤担任队长时起，在没有权利人合法同意的情况下，吴灿宏、吴灿坤长期无合法依据占用案涉场地、厂房，不支付使用费，集体资产私用，在没有征得权利人同意私下擅自违法建筑、拆除损坏权利人原厂房后墙延伸违法搭建，并非善意行为人，应为其违法、过错行为承担责任。其使用违法建筑、违法搭建近20年之久，谋取了大量利益，没有任何损失可言，即使存在损失，也是其自身违法行为造成。2.村民小组全体村民，从来没有同意吴灿宏、吴灿坤违法建筑、违法搭建，不存在任何过错，是合法权益遭受长期损害的受害者。3.违法行为理应给予惩罚，任何人不能因自身的违法行为而获益。如果长期无合法依据占有集体土地资产、不支付使用费、未经同意私自违法建筑使用近20年之久，而土地房屋资产受到侵害、没有同意其违法建筑的权利人需要给予赔偿，于情、理、法所不容。综上，请求二审法院在查明事实、正确适用法律的基础上，依法改判支持封家村十五组的诉讼请求。针对封家村十五组的上诉，吴灿宏辩称：封家村十五组的上诉请求无事实和法律依据，依法应当驳回。1.2002年1月6日封家村十五组与吴灿宏、吴灿坤签订的协议书合法有效，应作为确认本案双方当事人权利义务的依据。封家村十五组所称协议书无效没有事实、法律依据，具体理由与吴灿宏上诉状中有关协议有效的理由相同。2.从协议书内容可看出，吴灿宏在案涉土地上建设厂房，村民小组是明知且同意的。我国城乡规划法规定，任何人从事城乡建设行为应当办理相关审批手续，但城乡规划法自2008年1月1日起施行，吴灿宏的行为在此之前。法无明文规定即可为，吴灿宏当时的建设行为没有违反法律法规的规定，系合法行为。现村民小组违法解除租赁关系，理应按照评估结论赔偿吴灿宏的全部损失。3.一审按原协议约定的租金标准计算吴灿宏应给付的租金符合法律规定，封家村十五组主张以25000元/年标准收取租金无事实依据，其上诉状中提及的要求上涨租金所考量的各种理由均未提交证据证明。且2016年之前的租金吴灿宏已按原标准全额支付，此前的所有的代理人均认可该事实，封家村十五组的起诉状中也说明了欠付的是2016年之后的租金。4.封家村十五组一直声称吴灿宏恶意侵占集体资产，是混淆相关事实。案涉土地上所有房屋均是吴灿宏出巨额资金自己建造，所谓集体资产改制给了吴灿坤，与吴灿宏没有任何关系，吴灿宏并没有侵占集体任何资产。5.之所以产生本案纠纷是因封家村十五组的部分村民公然违背双方之间合法有效的书面协议，混淆视听，无视吴灿宏这么多年辛苦经营企业，为一己私利恶意上涨天价租金，因其目的不能实现，恶意将吴灿宏赶出租赁土地，意图侵占吴灿宏辛苦建设的房屋，再从事租赁获利，封家村十五组的诉请于情于理不应得到法律支持。吴灿宏上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判，本案上诉费用由封家村十五组承担。事实和理由：一、一审判决认定吴灿宏与封家村十五组之间的不定期租赁关系自2018年1月9日起解除，并判决吴灿宏迁出，无事实和法律依据。吴灿宏与封家村十五组之间形成了合法有效的租赁合同关系，并非不定期租赁关系。1.原审庭审中，为证明双方之间的租赁关系，吴灿宏提供了《协议书》原件，该协议形成于2002年1月6日，由相关当事人签名并加盖村民小组公章，协议内容与时任封家村原七组组长（后变更为封家村十五组）肖留荣的证词互相佐证，系双方的真实意思表示，应为合法有效，应作为确定双方合同权利义务关系的依据。且《村民委员会组织法》的相关规定仅是规范管理性规定，不属效力性规定，案涉协议未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。案涉协议签订时，肖留荣是封家村原七组组长，吴灿宏有理由相信其能代表该七组进行民事活动的权利。即使退一万步讲，协议未经村民讨论，吴灿宏也不负有必要的注意义务。协议签订后，吴灿宏也是实际按照协议内容租赁使用案涉2.26亩土地并进行了厂房扩建，同时按协议约定的1600元每年的标准向村民小组支付租金。协议签订后长达17年时间内，不论村民还是干部，从未有任何人提出异议，吴灿宏一直在案涉土地上经营生产，全体村民都清楚且享受了租金，这是不争的事实。故《协议书》真实有效并已实际履行。一审中封家村十五组以未经村民讨论为由否认协议效力，并以双方存在口头租赁合同为由，主张解除租赁关系，与事实不符，其诉讼请求显然不能成立。2.协议约定的承包期暂定15年，自2002年1月6日至2017年1月6日止。如承包期满后，吴灿坤、吴灿宏需继续承包，可延期履行本协议。上述协议到期后，吴灿宏立即向封家村十五组要求继续租赁土地，即双方之间的租赁权利义务仍按照原协议约定履行，租赁期限为未超过法定最长期限20年的部分即5年。故一审认定双方之间系不定期租赁关系，无事实和法律依据。二、退一万步，即便双方的租赁关系解除，则对于因封家村十五组的原因导致解除由此给吴灿宏造成的损失，其应当全额赔偿。一审对吴灿宏的损失却按过错分责及按照房屋使用周期、折旧认定房屋造价费用，无事实和法律依据，明显对吴灿宏不公。1.双方签订的协议中明确约定在承包期内吴灿宏可以扩建厂房，后吴灿宏花巨资自建了8间厂房、8间小屋、二间二层办公楼一幢等，该建设行为封家村十五组是明确认可的。案涉协议的解除是封家村十五组违反协议约定要求大幅度增长租金导致，协议履行过程中吴灿宏没有过错。故封家村十五组应当全额赔偿吴灿宏的损失。2.对于损失部分，吴灿宏依法申请鉴定，鉴定机构的鉴定意见中明确载明：鉴定价格为159342元并特别说明本鉴定价格为2002年度的建造费用未考虑房屋自身价值升值及折旧因素的影响。既然鉴定结果是房屋的工程造价，那就不存在房屋的升值和折旧。而一审却考虑折旧因素按建造费用的80%计算房屋造价费用为127473.6元，没有任何依据且明显对吴灿宏不公平。针对吴灿宏的上诉，封家村十五组辩称：1.《协议书》不具有合法性，应认定为无效，该部分理由与其上诉理由基本相同。2.肖留荣的证词与事实不符，其证词内容均为私下处分集体资产，是违反法律规定的行为。从形式上看，证词非肖留荣本人书写，是他人写好后，肖留荣在页尾签字，肖留荣不存在法律规定不能到庭作证的情况，其应到庭作证并接受质询；从内容看，“在土地改制前，生产队没有收到一分钱租金”与2000年8月18日《关于西来镇封家村七队财务收支清理情况的报告》的记载不符，证词内容是没有任何证据支撑的虚假陈述、单方说辞，不能自圆其说。3.吴灿宏、吴灿坤应承担《协议书》违法无效的全部责任。4.吴灿宏不存在法律保护的合理、合法信赖利益，相反吴灿宏应为自身的过错、不守法、不诚信行为承担责任。5.判决应起到引导人们遵纪守法，规范指引人们行为的作用。如果私下与个别村民签订协议就可处分属于全体村民的集体资产；没有任何凭证和合法程序就可将集体资产以零资产转让划归个人；违法污染环境危害村民健康完全背离村民发展集体经济目的的行为得不到否定性评价；没有征得任何人同意的私自违章建筑，用来赚取钱财近20年后，让没有同意、没有任何收益的、权益受到侵害的群众承担赔偿责任，那该判决的价值判断、价值取向何在？综上，请求二审驳回吴灿宏的诉请。吴灿坤未作答辩。封家村十五组向一审法院起诉请求：1、判令解除封家村十五组与吴灿宏、吴灿坤之间的土地租赁关系，吴灿宏、吴灿坤从承租的土地上迁出，并将该土地返还给封家村十五组；2、判令吴灿宏、吴灿坤支付土地租金（自2016年1月起至实际迁出之日止按年租金25000元的标准计算）；3、案件受理费由吴灿宏、吴灿坤负担。吴灿宏向一审法院提出反诉请求：1.判令封家村十五组赔偿吴灿宏因建设厂房、办公楼等所产生的损失159342元；2.反诉费、鉴定费由封家村十五组承担。一审法院认定事实：一审法院于2018年1月9日受理了封家村十五组与吴灿宏、吴灿坤租赁合同纠纷一案，封家村十五组诉请解除双方之间的租赁关系，吴灿宏、吴灿坤从案涉土地迁出并支付相应租金，同年4月8日一审法院作出（2018）苏1282民初276号民事裁定书，以封家村十五组未举证证实事前已依法履行民主议定程序为由，驳回封家村十五组的起诉。2018年4月，封家村十五组向一审法院提交会议记录和决议，同意推选陈晓峰为封家村第十五村民小组组长；同意以吴灿坤、吴灿宏拖欠租金、生产影响环境、土地租赁不定期等原因，解除与他们的土地租赁关系，要求他们腾让返还土地、支付欠缴租金等；同意以封家村第十五村民小组为诉讼当事人、以小组长作为主要负责人提起诉讼解决与吴灿坤、吴灿宏土地租赁纠纷。同年4月26日，一审法院受理了封家村十五组与吴灿坤、吴灿宏租赁合同纠纷一案，即（2018）苏1282民初2473号案件。西来镇封家村七组村民代表（甲方）、吴灿坤（乙方）、吴灿宏（丙方）形成落款时间为2002年1月6日的《协议书》一份，主要内容：甲方将本组原工业厂区承包给乙方和丙方使用，甲方有工业园区面积2.26亩，本着有偿使用原则，每年应交租金2200元，其中乙方每年应交租金600元，丙方每年应交租金1600元，于每年12月30日前必须交清，如哪一方不按时交清，厂房即归甲方所有；甲方因将本组工业园区零资产出售给乙方，甲方原有的债权债务归乙方负责，甲方概不承担；乙方和丙方在承包期内不得建住宅房，只能扩建厂房；乙、丙双方承包期暂定15年，自2002年元月6日至2017年元月6日止，如不续包，即可将土地归还给甲方处理，如承包期满后，需继续承包，可延期履行本协议。该《协议书》上方“甲方：西来镇封家村七组村民代表”处加盖有“靖江市西来镇封家村第十五村民小组”印章，吴玲凤、毛振国在该《协议书》下方甲方代表后签名，吴灿坤、吴灿宏分别在乙方、丙方后签名。协议签订后，吴灿坤、吴灿宏已支付封家村十五组租金至2015年年底。2018年6月19日，靖江市西来镇封家村村民委员会出具情况说明一份，主要内容：吴灿宏开办的靖江市宏炜辐条厂使用的土地由吴灿宏、吴灿坤向本村第十五村民小组租赁，该土地四址：东至村中心路西边，南至六圩埭后河北边，西至吴灿银责任田东边，北至土长路南河南边，占地面积2.6亩。上述土地系我村与本村第十五村民小组共同所有，为方便土地使用管理，我村均采用“就近就地管理模式、谁管理谁收益原则”对土地进行管理使用。上述土地因在本村第十五村民小组范围内，故对土地日常管理系由本村第十五村民小组行使管理权，含对外出租等，上述土地收益也归本村第十五村民小组全体组员享有。一审审理中，经吴灿宏申请，委托江苏振兴工程咨询管理有限公司对封家村十五组土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）的房屋及装修、平整土地、围墙、厂门等附属工程进行建造费用鉴定。2020年5月15日，江苏振兴工程咨询管理有限公司出具鉴定报告，鉴定意见为封家村十五组土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）的房屋及装修、平整土地、围墙、厂门等附属工程造价159342元，本鉴定价格为2002年度建造费用未考虑房屋自身价值升值以及折旧因素的影响。吴灿宏对上述鉴定报告无异议，封家村十五组认为鉴定程序违法，报告内容错误，方法、标准不符合实际，结论错误，不应是全新的重置价，应当是现在的折旧价。一审法院认为，封家村十五组已提供其事前经过民主议定程序而提起本案诉讼的依据，且现有证据表明案涉土地所有人为封家村村委会，根据该村委会出具的情况说明，其已授权封家村十五组对该土地进行管理和收益，封家村十五组也实际收取了吴灿宏支付的土地租赁费用，故封家村十五组有权以租赁关系相对人身份提起本案诉讼。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作，村民会议、村民代表会议由村民委员会召集。由此可见，若案涉《协议书》的签订违反民主议定程序，其责任不在吴灿宏、吴灿坤，现该《协议书》已实际履行多年，封家村十五组作为缔约主体又以《协议书》未经过民主议定程序为由主张合同无效，有违诚信公平，不予支持。此外，封家村十五组所称上述《协议书》的签订涉及恶意串通、损害集体利益的情形，但未提交有效证据加以证明，亦不予采信。故案涉《协议书》应认定为有效，在该协议有效的前提下，双方约定的租赁到期日为2017年1月6日，在租赁期限届满后，双方未续签合同，吴灿宏继续占有使用案涉土地，封家村十五组亦未明确提出异议的情况下，可按原合同内容继续履行，但租赁期限为不定期，封家村十五组可以随时解除合同。案涉《协议书》中虽有“如承包期满后，需继续承包，可延期履行本协议”的约定，但吴灿宏如继续租赁案涉土地应与封家村十五组协商一致，封家村十五组已于2018年1月9日提起诉讼要求解除双方之间的租赁关系，故双方之间的租赁关系自该日起解除。合同解除后，吴灿宏继续占有使用案涉土地已无法律依据，其应将案涉土地返还给封家村十五组。吴灿宏、吴灿坤辩称封家村十五组赋予其单方无条件续租权，缺乏事实和法律依据，不予采纳。因案涉土地至今仍由吴灿宏、吴灿坤占有使用，吴灿宏、吴灿坤仅支付租金至2015年年底，故吴灿宏、吴灿坤应向封家村十五组支付自2016年1月起至租赁关系解除之日止的租金以及自解除次日起至吴灿宏、吴灿坤实际迁出之日止的占有使用费，标准参照双方协议约定的租金标准确定。吴灿宏提供的电费发票能够反映其为封家村十五组垫付了部分电费，该部分费用在租金中予以扣减。封家村十五组要求吴灿宏、吴为坤按照每年25000元的标准支付租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。在合同履行过程中，吴灿宏在案涉土地上未经有权部门审批扩建了彩钢瓦结构厂房和两间两层办公楼，根据双方《协议书》中关于“乙方和丙方在承包期内不得建住宅房，只能扩建厂房”的约定，封家村十五组对吴灿宏扩建厂房应当是明知和同意的，而双方对扩建的相关费用没有约定，现双方租赁关系已解除，且扩建的房屋未办理合法建设手续，封家村十五组亦要求吴灿宏拆除新增房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用应由双方按照过错分担。本案中，吴灿宏作为承租方应当知道建设房屋应办理相应审批手续，其未办理相关手续即实施建房行为，且未能考虑租期合理确定和控制投资规模，其对损失的发生存在过错。封家村十五组作为出租方同意吴灿宏扩建厂房，在吴灿宏建房时亦未提出异议，也存在过错。综合案件事实及过错程度，认定由封家村十五组承担40%的责任为宜。江苏振兴工程咨询管理有限公司出具的鉴定报告系一审法院根据吴灿宏的申请依法定程序作出，封家村十五组虽对此提出异议，但未能提供证据证明其异议成立的情形，对此不予采信。根据鉴定意见，吴灿宏在案涉土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）的房屋及装修、平整土地、围墙、厂门等附属工程造价为159342元。根据房屋使用周期及折旧因素按照80%计算房屋造价费用为127473.6元，再结合双方过错程度，封家村十五组应支付吴灿宏造价费用50989元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、靖江市西来镇封家村第十五村民小组与吴灿宏、吴灿坤之间的不定期租赁关系自2018年1月9日起解除；二、吴灿宏、吴灿坤于判决生效后十日内从其向靖江市西来镇封家村第十五村民小组租赁的案涉土地（东至村中心路西边，南至六圩埭后河北边，西至吴灿银责任田东边，北至土长路南河南边）上迁出，并支付靖江市西来镇封家村第十五村民小组租金及占有使用费（自2016年1月起至实际迁出之日止，吴灿宏、吴灿坤分别按每年1600元、600元的标准支付，吴灿宏已垫付的436元电费予以扣减）；三、吴灿宏于判决生效后二十日内拆除其在租赁靖江市第十五村民小组土地上建造的坐西朝东两间两层办公楼一栋、坐南朝北厂房八间（彩钢瓦钢架房）；四、靖江市西来镇封家村第十五村民小组于判决生效后三十日内支付吴灿宏造价费用50989元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1676元、反诉案件受理费1650元，由封家村十五组负担1663元，吴灿宏负担1425元，吴灿坤负担238元。封家村十五组、吴灿坤在判决生效后十日内分别向一审法院交纳825元、238元，吴灿宏负担的剩余部分225元退回。反诉案件鉴定费9200元由封家村十五组负担3680元，吴灿宏负担5520元（该款吴灿宏已交纳，封家村十五组于判决生效后十日内给付吴灿宏3680元）。二审中,当事人没有提交新证据，一审查明的事实已有相应证据佐证，本院予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，根据二审中当事人的诉辩意见，本院归纳的并经双方当事人确认的本案二审中争议焦点为：1.2002年1月6日的协议效力；2.从2016年1月起租金、使用费按何标准计算；3.双方之间的租赁关系可否解除；4.租赁关系解除，吴灿宏、吴灿坤迁出、拆除承租期间所建办公楼、厂房后，所涉及的财产损失能否获得赔偿；5.一审法院委托的鉴定机构作出的鉴定意见能否作为认定案涉财产损失的依据。一、关于争议焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案系封家村十五组以吴灿坤、吴灿宏租赁其土地、房屋，双方没有签订书面租赁协议，且吴灿坤、吴灿宏自2016年起未支付租金，吴灿宏开办的企业严重污染周边环境等为由，而提起解除租赁关系返还出租土地的诉讼。然诉讼中，吴灿宏、吴灿坤提交了2002年1月6日与封家村十五组签订的协议书。从该协议书的形式看，立协议人：甲方“西来镇封家村七组村民代表”处加盖有封家村十五组的公章，尾部有甲方代表“吴玲凤、毛振国”签名，吴灿坤、吴灿宏分别在乙方、丙方处签名，已符合协议的形式要件。从协议的内容看，封家村十五组对协议中出租土地的位置、面积不持异议；吴灿坤、吴灿宏多年以来一直使用协议中的土地已建造厂房从事生产经营，吴灿坤、吴灿宏按协议约定的2200元/年租金标准向封家村十五组缴纳了2016年前的租金。从时任封家村经联社主任兼原七组（后变更为十五组）组长肖留荣所出具的证明，印证了协议签订的事实。协议的相关内容与封家村十五组无异议的2000年8月18日出具的《关于西来镇封家村七队财务收支清理情况的报告》中“建议该队小工厂要进行改制，重新公开招标，竞争承包，订立好承包合同……”等内容相一致。而封家村十五组以其不持有该协议，不知协议内容，协议未经民主议定程序，未向村民公示，两位村民签字无权代表所有村民等为由，认为该《协议书》无效。然根据《村民委员会组织法》的规定，村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作，村民会议、村民代表会议由村民委员会召集。且封家村十五组所称案涉事项即“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”所依据的《村民委员会组织法》第二十四条“经村民会议讨论决定方可办理”的规定，系《村民委员会组织法》2010年修正增加之条款，1998年施行的《村民委员会组织法》中并无明确规定。因此，封家村十五组2002年签订协议时，其是否经过民主议定程序、两位村民代表能否代表全体村民，均不是协议相对人吴灿坤、吴灿宏应尽的责任和义务，封家村十五组亦未提供证据证明签订协议系吴灿坤、吴灿宏与有关人员恶意串通、损害集体利益的行为，且自签订协议以来双方已实际履行近17年，封家村十五组及村民均未提出异议。现封家村十五组作为协议的出租方又以协议违反《村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条的规定为由，要求确认协议无效，有违诚信原则。因此，一审认定2002年1月6日封家村十五组与吴灿坤、吴灿宏签订的协议真实有效，并不违反法律规定。二、关于争议焦点2，鉴于双方签订的《协议书》有效，协议中约定的租金为2200元/年，吴灿坤、吴灿宏亦按此标准向封家村十五组交纳了2016年之前的租金，故合同期内的租金及合同期满后的使用费均可参照协议约定的租金标准支付。封家村十五组认为应参照吴灿坤、吴灿宏队办厂前，案涉土地、厂房集体资产的收入情况，结合物价上涨因素及周边同类土地资产租金的市场价格因素，要求按25000元/年的标准支付租金及占有使用费，无充分的事实依据和相应的法律依据。另外，一审中吴灿宏提交的436元电费发票中均有时任组长刘小明签字注明“宏炜厂予支，抵上交款”，一审判决从吴灿宏应交的租金中扣减该电费，较为合理。三、关于争议焦点3，协议约定的租赁期限于2017年1月6日届满后，双方未续签书面合同，吴灿坤、吴灿宏继续占有使用案涉土地，封家村十五组未明确提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方可按原合同继续履行，但租赁期限为不定期，封家村十五组可随时解除合同。2018年1月9日封家村十五组向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁关系，一审认定双方的租赁关系自该日起解除，符合法律规定。《协议书》中虽有“承包期满后需继续承包，可延期履行本协议”的约定，但吴灿宏就继续租赁使用案涉土地未能与封家村十五组协商一致，该约定并没有赋予吴灿宏单方无条件续租权。故吴灿宏上诉认为双方之间不是不定期租赁关系，租赁期限未超过法定最长期限20年尚有5年期限的理由，不予采纳。四、关于争议焦点4，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《协议书》中有“乙方、丙方在承包期间内不得建住宅房，只能扩建厂房”的约定，应认定封家村十五组对吴灿宏当时扩建厂房应当是明知和同意的。但吴灿宏扩建厂房未办理合法建设手续，双方对扩建费用的处理又未约定，现封家村十五组要求解除租赁关系，并要求吴灿宏从案涉土地上迁出、将土地返还，故封家村十五组对吴灿宏的扩建造价费用应按其过错予以分担。一审根据双方的过错程度，酌情确定封家村十五组承担40%的责任，并无不当。封家村十五组认为应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”的理由，与本案事实不符。同时，依据上述司法解释十四条之规定及一审判决吴灿宏需拆除扩建的厂房、封家村十五组应赔偿吴灿宏相应损失的情况下，吴灿宏按一审判决第三项履行义务所拆除的房屋建筑材料应归封家村十五组所有。五、关于争议焦点5，一审诉讼过程中，吴灿宏提起反诉后申请对其在案涉土地上建造的厂房、办公楼等建造费用进行鉴定，一审法院通过摇号确定了鉴定机构，该鉴定机构具有鉴定资格，其鉴定过程主要由一审法院组织鉴定人员及当事人共同踏勘现场，因无图纸，按现场实际测量计算，鉴定意见中有中级造价员、注册造价师各一人签名，审核人邱爱国也提交了其注册造价工程师的相关注册登记材料。封家村十五组认为鉴定程序违法、鉴定方法和鉴定范围错误的理由，无事实依据，且其一审中仅对鉴定意见提出异议并未要求重新鉴定。故该鉴定意见可作为认定案涉财产损失的依据。鉴定意见中虽说明“本鉴定价格为2002年度建造费用未考虑房屋自身价值升值以及折旧因素的影响”，但一审根据本案事实及房屋使用周期等因素，酌情按鉴定价的80%计算吴灿宏所扩建房屋的损失，并无明显不妥。吴灿宏上诉认为应按鉴定造价159342元由封家村十五组全额赔偿的理由，本院亦不予采信。综上所述，封家村十五组、吴灿宏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由封家村十五组、吴灿宏各负担1663元（封家村十五组、吴灿宏均向本院预交3326元，由本院退还给封家村十五组、吴灿宏各1663元）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十二月二十九日书记员  周 佳