广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初250号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司。住所地：仁化县*****盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：叶俊宏，男，汉族，1968年10月14日出生，户籍地：广东省佛山市禅城区***********。公民身份号码：440************053。被告：刘金桃，女，汉族，1968年10月11日出生，户籍地：广东省仁化县**********。公民身份号码：440************027。委托诉讼代理人：张孟琦，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾诩立，广东周和律师事务所实习律师。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司(以下简称“盛世铭庭公司”)与被告叶俊宏、刘金桃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，并于2020年5月20日依法适用小额诉讼程序进行了审理。原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬、被告叶俊宏、刘金桃及其共同委托诉讼代理人张孟琦、曾诩立到庭参加诉讼。2020年6月17日，因本案案情复杂，不宜适用小额诉讼程序，本案转为普通程序，并于2020年12月17日对本案公开开庭进行了审理。原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬、被告叶俊宏、刘金桃的共同委托诉讼代理人张孟琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告物业管理费5385元（从2017年8月算至2019年12月，1.3元/平方米×142.86平方米×29个月）；2.判令二被告支付原告违约金780元（以上述物业管理费5385元为本金，从2017年8月起按年利率6%计算至2019年12月）；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：二被告于2015年12月28日与仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）签订《商品房买卖合同》，购得仁化县盛世铭庭**********，建筑面积共142.86平方米。合同约定了交付时间为2016年12月30日前。同时约定如原告未办理入伙手续的，以合同约定的交付时间2016年12月30日视为交付时间，已交付（包括视为交付）的物业管理费，由原告承担。《商品房买卖合同》第二十一条约定由深圳市创铭泰荣物业管理有限公司（以下简称“创铭公司”）为被告提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.3元／平方米的标准缴纳物业管理费。后因创铭公司未及时办理相关资质，无法正常经营上述前期物业，澳锦公司安排南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（以下简称“鹏苑公司”）负责前期物业，直至2018年6月30日，自2018年7月1日起，由盛世铭庭公司接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，盛世铭庭公司依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由盛世铭庭公司向二被告等在内的全体业主提供物业管理服务至今。但二被告从2017年8月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。综上，为依法维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。被告叶俊宏、刘金桃辩称，本案被告主体不适格，被告没有义务缴纳物业费，请求法院驳回原告的起诉。根据被告于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》中第十一条第三款第2项的约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起7日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。”但在约定的交房时间，被告购买的房屋未能达到交付条件，先后出现了阳台下水管漏水、厨房积水、主人房卫生间积水、主人房地板严重开裂等情形，被告已多次向开发商及物业公司反馈，但房屋质量问题一直未能得到解决。根据《商品房买卖合同》中第十一条第三款第三项规定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单……”被告未签署合同约定的《商品房交接单》。综上所述，被告并未实际收取其买受的物业。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，被告非缴纳物业费的义务人，请求贵院查明事实，驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：证据2商品房买卖合同、证据3确认书、仁化县盛世铭庭住宅小区工程前期物业管理有关情况的说明，证据2-3证明2018年7月1日起由盛世铭庭公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；证据4《韶关市物业管理委托合同》、《盛世铭庭物业管理区域备案》，证明原告为包括被告在内的盛世铭庭业主提供物业管理服务的事实；证据5《关于更换物业公司的公示》，证明原告接管盛世铭庭小区物业管理服务前以公示的形式告知了包括被告在内的盛世铭庭全体业主的事实。被告质证意见：对证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，该合同并不能证明原告于2018年7月1日接管了涉案房屋前期物业服务工作，且依据双方签订的商品房买卖合同第十一条第三款第三项约定，经查验该商品房后，双方应签署商品房交接单，该商品房原告并未正式交付给被告使用；对证据3真实性、合法性、关联性都不认可，该证据在此前被告都没有见到，被告收到起诉才看到；对证据4真实性合法性请求法院核实，关联性不予认可，该证据不能证明原告为被告提供物业的事实；证据5显示公示时间是2018年6月10日，如原告所述该证据早就形成，为何第二次开庭才提交法庭，照片的显示拍摄时间2018年6月10日10点08分，具体拍摄时间、地点被告不清楚，拍摄时间是可以进行伪造的，不排除该证据是在第一次庭审后原告伪造的证据，被告没有看过这些公示内容，对公示内容不知情。本院认定：证据2商品房买卖合同、证据3确认书、仁化县盛世铭庭住宅小区工程前期物业管理有关情况的说明、证据4《韶关市物业管理委托合同》内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；证据5《关于更换物业公司的公示》的公示时间与拍摄时间吻合，被告没有证据证明该照片属伪造，本院对该证据予以确认。被告提交的证据：证据1《商品房买卖合同》，证明1.二被告与澳锦公司在合同中约定房屋出现质量问题，澳锦公司应当修复后再行交付；2.二被告接收房屋的条件是应当签署商品房交接单；证据2图片四张，证明二被告买受的房屋存在墙体开裂、厨房积水、厕所渗水等问题，至原告起诉时止房屋开裂问题仍未得到解决。原告的质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，该合同第十一条第一款第二款以及合同附件十一补充协议第二条，关于房屋交付特别约定，存在视为交付房屋的情况，在约定的交付时间地点买受人没有按时办理入伙手续的视为房屋已在2016年12月31日交付；证据2真实性合法性由法庭核实，关联性有异议，房屋质量问题应当与开发商协商，与本案无关，且被告的房屋已维修好。本院认定：证据1《商品房买卖合同》内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认，但不能证明涉案房屋仍未完成交付；证据2图片内容真实、来源合法，可以证明涉案房屋的卫生间存在漏水，被告分别于2019年1月18日、2019年2月27日进行报修。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月28日，被告叶俊宏、刘金桃与澳锦公司签订了《商品房买卖合同》，约定叶俊宏、刘金桃购买仁化县盛世铭庭*********，建筑面积142.86平方米，该合同第十一条：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-12-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……”、第二十一条：“前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市创铭泰荣物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年12月30日到2021年12月29日止。”后因创铭公司未及时办理相关资质，澳锦公司安排鹏苑公司负责前期物业，直至2018年6月30日。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、鹏苑公司（乙方）与盛世铭庭公司（丙方）签订《确认书》，约定：“1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县盛世铭庭小区物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起承继乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。乙方已将相关物业管理服务的资料、设备移交丙方，丙方无异议。3、与物业管理服务有关的后续事宜，乙方协助丙方办理，费用由丙方自行承担。”2018年7月3日，原告盛世铭庭公司在仁化县住房和城乡规划建设局对其管理的盛世铭庭小区物业管理区域进行备案登记。2018年7月4日，澳锦公司（作为甲方）与盛世铭庭公司（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由盛世铭庭公司为涉案小区提供物业管理服务，合同第十九条约定：“物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金”。另查明，涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否已完成交付；二、当事人双方之间是否具有物业服务合同关系；三、被告是否需要承担物业服务费。一、关于涉案房屋是否已完成交付的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房的交付时间为2016年12月30日，被告没有提交证据证明在合同约定的交付时间未能完成交付，根据被告提交的证据显示，被告是在2019年对涉案房屋漏水问题进行报修，此时距离约定的房屋交付时间已过去两年，被告称涉案房屋至今未完成交付的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本院认定，涉案房屋已于2016年12月30日完成交付。被告提出涉案房屋存在质量问题可另寻途径解决。二、当事人双方之间是否具有物业服务合同关系。澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责，只能由开发商进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭公司的协议对全体业主具有约束力，故盛世铭庭公司与叶俊宏、刘金桃具有物业服务合同关系，原、被告虽然没有签订《前期物业管理服务协议》，但原告已实际为被告提供了物业管理服务，因此叶俊宏、刘金桃应按照澳锦公司与盛世铭庭公司签订的《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理费。三、关于原告要求被告支付物业管理费5385元及违约金的问题。盛世铭庭公司为叶俊宏、刘金桃的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，叶俊宏、刘金桃作为业主，享受了盛世铭庭公司所提供的物业服务，应依约支付物业管理费。盛世铭庭公司主张叶俊宏、刘金桃支付2017年8月至2019年12月的物业管理费5385元（1.3元/平方米×142.86平方米×29个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于违约金，《物业管理委托合同》约定从业主逾期交纳物业管理费之日起按每天3‰收取滞纳金，其实质是违约金，原告亦向本院诉求的是违约金，因此，原告有权请求被告按照合同约定的计算标准支付违约金，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率6%，本院予以确认。但其计算方式有误，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2017年8月1日起以实欠物业管理费按年利率6%计算至2019年12月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告叶俊宏、刘金桃于本判决生效之日起十日内支付2017年8月至2019年12月的物业管理费5385元及违约金（违约金的计算：从2017年8月1日起以实欠物业管理费按年利率6%计算至2019年12月31日）给原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司；二、驳回原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告叶俊宏、刘金桃负担，该款由被告在支付上述款项时一并支付原告，本院不作收退处理。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 林树鸿审 判 员 赖慈辉审 判 员 何丽萍二〇二〇年十二月二十四日法官助理 黄钰雯书 记 员 谢丽芬