四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2662号 上诉人（原审被告，反诉原告）：邓永利，女，1967年9月14日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人（原审被告，反诉原告）：王吕洪，男，1966年6月13日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：沈伟，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈佳，北京大成（成都）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘林，女，1977年5月28日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：资秀容，四川规则律师事务所律师。 上诉人邓永利、王吕洪因与被上诉人刘林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 邓永利、王吕洪上诉请求：1.判决撤销（2019）川0792民初2143号民事判决第六款：判决驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金58000元；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为“原被告之间签订的《房屋买卖合同》经生效判决确认有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告刘林未按《房屋买卖合同》履行付款义务，构成违约；被告邓永利、王吕洪在催告原告履行合同后，在原告未就双方签订的《房屋买卖合同》作出处理之前，又将案涉房屋卖与他人，构成“一房二卖”，亦属违约行为”，上诉人认为一审判决认定上诉人将案涉房屋卖与他人亦属违约行为错误。上诉人的行为不构成违约，被上诉人违约在先，且经上诉人多次催促履行合同仍拒不履行，严重侵害了上诉人的合法权益，被上诉人的违约行为致使上诉人不能实现合同目的，根据《合同法》94条第三、四款之规定，上诉人有权解除合同。2018年3月15日上诉人通过邮政专递向被上诉人邮寄了《告知书》，明确告知被上诉人解除合同，售卖双方签订的《房屋买卖合同》之房屋。被上诉人既不回复，也不履行合同，视为默认和同意上诉人出售涉案房屋，所以上诉人并不构成违约，按《房屋买卖合同》的约定，被上诉人违约应支付58000元，根据上述事实请求二审法院依法改判。 被上诉人刘林答辩：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法判决。 刘林向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令邓永利、王吕洪立即返还刘林已支付的购房款397673元（含刘林向邓永利、王吕洪支付的涉案房屋在塔山信用社的贷款利息197673元）；3.判令邓永利、王吕洪向刘林支付违约金58000元；4.本案诉讼费用由邓永利、王吕洪承担。 邓永利、王吕洪向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令反刘林支付给邓永利、王吕洪违约金58000元；2.判决刘林支付给邓永利、王吕洪已付其塔山信用社购房贷款利息329455元；3.判令刘林返还其违反《房屋买卖合同》履行期间，用《房屋买卖合同》楼房投资合伙“违约，签收盈利80970元现金付给邓永利、王吕洪”；4、判令刘林返还其违反《房屋买卖合同》履约期间，用《房屋买卖合同》楼房投资合伙“违约，签收盈利40000元楼房出租金付给反诉原告”；5.本案诉讼费由邓永利、王吕洪承担。 一审法院认定事实：2016年4月26日，刘林与邓永利、王吕洪签订《房屋买卖合同》，载明：甲方邓永利、王吕洪，乙方刘林。甲方将坐落在三台县潼川镇南河路四川蜀龙泵业有限公司五楼层房屋【除中轴线3至6内“储物室”，“男厕”和“女厕”（四层平面图、设计号2010169、图7/11）】权属甲方，其它全部楼房屋权属卖给乙方所有；中轴线8至9楼梯间保证甲乙双方畅通。其楼层房价总额为贰佰玖拾万整（小写：290万元）整（含现屋内全部设施、设备；买卖房屋全部税费、手续费由乙方承担，甲方应为乙方办理产权证土地使用证等相关证件）签约时乙方向甲方交付壹拾万元整（小写：10万元）首付款，所欠房款于2017年4月20日以前给甲方付毕【即签约之日起甲方在银行的贰佰捌拾万元（小写280万元）贷款及利息全部由乙方付毕】乙方出资贰佰玖拾万整（小写：290万元）购买甲方在三台县潼川镇南河路四川蜀龙泵业有限公司五楼层房屋【除中轴线3至6内“储物室”，“男厕”和“女厕”（四层平面图、设计号2010169、图7/11）】权属甲方，其它全部楼房屋权属卖给乙方所有；中轴线8至9楼梯间保证甲乙双方畅通。乙方接收甲方房屋内现在全部设施、设备；缴纳买卖房屋的全部税费、手续费；房屋电梯甲乙双方共同使用。签约时乙方向甲方交付壹拾万元整（小写：10万元）首付款，所欠房款于2017年4月20日以前给甲方付毕【即签约之日起甲方在银行的贰佰捌拾万元（小写280万元）贷款及利息全部由乙方付毕】；甲方应给乙方办毕房产证、土地使用证等相关证件。凡违约者支付房屋总价2%违约金。同日，王吕洪出具《收条》载明：今收到刘林付房款壹拾万元整（100000.00）。2016年5月30日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林买潼川镇南河路1号驿路商务宾馆5楼房款壹拾万元正。小写（100000.00元）。2016年6月24日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林4月20日至6月21日利息共计伍万零玖佰叁拾壹元正。2016年9月19日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林潼川镇南河路商务宾馆5楼7至9月份利息共计柒万叁仟叁佰壹拾元整。小写（73370元）。2016年12月22日，邓永利出具《收条》载明：今收到刘林个人承担潼川镇南河路商务宾馆5楼支付塔山信用社贷款利息10月20日、11月20日、12月20日一季度利息柒万叁仟叁佰柒拾元整。小写（73370元）。 2016年5月1日，刘林与邓永利签订了《合伙协议》，约定邓永利用坐落于三台县××镇××路××楼房屋（除洗浴室11个房间外）33个房间全部作为宾馆合伙经营；刘林用坐落于三台县××镇××路××楼房屋（除茶房外）32个房间全部作为宾馆合伙经营。合伙协议签订后2016年5月至2017年2月刘林收取“分红款80970元”，2016年9月26日，刘林通过银行账户收取冯英“租驿路茶楼租金”40000元。 2017年5月17日，刘林向一审法院起诉，要求解除与邓永利、王吕洪签订的《房屋买卖合同》、返还购房款200000元，返还支付的利息197673元、支付违约金58000元。2018年1月18日，本院作出（2017）川0722民初2116号民事判决，认为合同事实上具备履行条件，驳回了刘林的诉讼请求。判决后刘林仍未履行与被告签订的《房屋买卖合同》。2017年1月21日，信用社《还款单据》载明：借款人王吕洪，贷款金额5000000元，贷款余额4350000元，欠息36902.13元。三台县房地产交易中心于2017年5月22日出具《房屋信息查询记录表》载明王吕洪、邓永利共有本案案涉房屋4-5层，且在信用社塔山分社作了抵押贷款登记。 2018年3月15日，王吕洪通过邮政快递向刘林寄送《告知书》，载明：依据（2017）川0722民初2116号《民事判决》，我已多次给您打电话，请您依法履约，都遭您拒绝而不接电话。为了偿还银行抵押房贷款和利息及逾期罚息，从即日起售卖2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》之房屋。2018年4月2日，被告邓永利、王吕洪作为卖方与作为买方的羊肇波、刘静签订《房屋买卖合同》，约定邓永利、王吕洪将本案案涉房屋坐落于三台县××镇××路××层房屋中第五层商业用房屋1026.21平方米以259万元的价格卖给羊肇波、刘静。该房屋价款支付时间、方式：1、本合同签订前，买方羊肇波、刘静已于2018年3月21日前向卖方王吕洪支付房屋买卖定金人民币肆拾肆万元整；于2018年4月12日支付买房款100万元整；余下买房款115万元羊肇波、刘静于2018年4月30日以前一次性付清。2019年10月29日，羊肇波、刘静出具《证明》载明：三台县潼川镇南河路蜀龙泵业第五层房屋面积1026.21平方米。羊肇波、刘静已于2018年4月19日与卖方王吕洪、邓永利签订了《房屋买卖合同》并全部付清购房款，同时当日接收了该房屋。从此该房屋由买受人羊肇波、刘静管理、使用、出租至今。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》经生效判决确认有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。刘林未按《房屋买卖合同》履行付款义务构成违约；邓永利、王吕洪在催告原告履行合同后，在与刘林未就双方之间签订的《房屋买卖合同》做出处理前，又将涉案房屋卖与他人，构成“一房二卖”亦属违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，邓永利、王吕洪将卖给刘林的涉案房屋，在双方的买卖合同纠纷尚未了结的情形下又将涉案房屋卖给了羊肇波、刘静，且羊肇波、刘静已履行了合同主要义务，支付了全部价款，涉案房屋也已经交付给了羊肇波、刘静，原、被告之间的《房屋买卖合同》已不能再继续履行。故对刘林要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。刘林支付的房款200000元未约定为定金，载明为付房款，不适用定金罚则，应予返还；支付信用社贷款利息是被告的义务，刘林只有按约支付购房款的义务，故刘林代邓永利、王吕洪支付的信用社贷款利息197673元应返还刘林。对刘林要求邓永利、王吕洪给付58000元违约金及邓永利、王吕洪反诉要求刘林给付58000元违约金的诉讼请求，因双方均存在违约行为，一审法院均不予支持。对邓永利、王吕洪反诉要求支付其塔山信用社购房贷款利息329455元，因该款是邓永利、王吕洪的贷款利息，刘林并非贷款合同义务人，故对此反诉请求，一审法院不予支持。对邓永利、王吕洪反诉要求刘林返还用所买房屋签订《合伙协议》及出租房屋所获收益80970元、租金40000元，合计120970元，因刘林并未履行《房屋买卖合同》主要义务，无权取得相关收益，且该收益是基于双方《房屋买卖合同》产生，刘林应该返还邓永利、王吕洪。故对邓永利、王吕洪该项反诉请求，一审法院予以支持。 一审法院遂判决：一、解除原告（反诉被告）刘林与被告（反诉原告）邓永利、王吕洪于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）邓永利、王吕洪返还原告（反诉被告）刘林购房款200000元、代付利息197673元，合计397673元；三、原告（反诉被告）刘林返还被告（反诉原告）邓永利、王吕洪合伙收益80970元、房屋租金40000元，合计120970元；四、上列二、三项品迭后，被告（反诉原告）邓永利、王吕洪应返还原告（反诉被告）刘林276703元，限于本判决生效后二十日内付清；五、驳回原告（反诉被告）刘林的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邓永利、王吕洪的其他反诉请求。本诉案件受理费8135元，减半收取4067.5元，由原告刘林负担。反诉案件受理费9831元，减半收取4915.5元，由被告邓永利、王吕洪负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对解除案涉《房屋买卖合同》均无异议，本院予以确认。本案的二审争议焦点在于：刘林是否应当向邓永利、王吕洪支付违约金的问题。经查，首先，对于案涉《房屋买卖合同》于何时解除的问题。刘林于2017年5月17日向三台县人民法院起诉请求解除案涉《房屋买卖合同》，该判决驳回了刘林的诉讼请求，案涉合同未解除。上诉人在上诉中一直主张案涉合同并未解除，不存在合同解除的情形。一审法院判决案涉《房屋买卖合同》解除，双方均未对此判项提出上诉。且在一审判决前，双方未就解除合同达成一致意见，也无任何一方依法行使合同解除权解除合同。因此，本院认定案涉《房屋买卖合同》解除的时间为一审判决生效时。其次，刘林是否存在违约行为。刘林未按照案涉《房屋买卖合同》约定履行付款义务，存在违约行为。再次，邓永利、王吕洪是否存在违约行为。上诉人于2018年4月2日将涉案房屋卖给了羊肇波、刘静，而此时合同并未解除，上诉人在案涉合同存续期间将涉案房屋卖予案外人，同样存在违约行为。一审法院认为双方均存在违约行为，对双方要求对方承担违约责任的请求未予支持，本院予以确认。上诉人的主张于法无据，本院不予采信。 综上所述，上诉人邓永利、王吕洪的上诉理由不成立，对其相应的上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序公正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费8135元，减半收取4067.5元，由原告刘林负担。反诉案件受理费9831元，减半收取4915.5元，由被告邓永利、王吕洪负担。二审案件受理1250元，由上诉人邓永利、王吕洪承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 维 审判员 欧泳如 审判员 刘云峰 二〇二〇年十二月三日 书记员 伍静贤