山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初9326号 原告：王晓娜，女，1978年1月16日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：张传兵，山东天蓝律师事务所律师。 被告：日照京泰房地产开发有限公司，住所地山东省日照市高科园北园二路南侧，统一社会信用代码913711007267209040。 法定代表人：孙作海，总经理。 委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐镜律师事务所律师。 原告王晓娜与被告日照京泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓娜及其委托诉讼代理人张传兵，被告日照京泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许崇弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金73000元；2.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2013年3月12日原告与被告签订了位于日照市东港区山东路以北沙墩河以西京泰盘龙湾小区23号楼1单元(01)201号房屋的商品房买卖合同，现原告已经居住多年，但由于被告原因导致原告至今未能取得房地产权属证书，故原告诉至法院。 被告日照京泰房地产开发有限公司辩称，原被告双方存在商品房买卖合同关系属实，对于逾期办证违约金有异议，不应支付，逾期交房超过诉讼时效，不应当支持。 本院经审理认定事实如下：2010年5月10日，原告王晓娜（预约人）与被告日照京泰房地产开发有限公司（开发商）签订房源确认协议，约定预约人自愿预约认购开发商开发建设的京泰·盘龙湾生活区23-a号楼1单元201号房，建筑面积约为110.23平方米，预约单价为每平方米人民币3821.92元，标准层价款人民币肆拾贰万壹仟贰佰玖拾元整（￥421290元），认购人认购车位壹个，车位每个单价人民币8000元，总房款为伍拾万壹仟贰佰玖拾元整（￥501290），并约定开发商于2012年12月15日前将上述商品房交付预约人使用。 2013年3月12日，原告王晓娜（买受人）与被告日照京泰房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号201303120073号的《商品房买卖合同》，合同载明：出卖人以出让方式取得位于山东路以北沙墩河以西、编号4-37-7的地块的土地使用权，土地使用权证号为日国用（2009）第731号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京泰·盘龙湾，建设工程规划许可证号为建字第371101201210068，施工许可证号为371101201212240201；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第023幢1单元（01）201号房，该商品房合同约定建筑面积共103.06平方米，商品房单价为每平方米4598.17元，房屋总价款473887元；付款方式为买受人已付房款153887元，余款32万元采用银行按揭。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议01（第二项）的内容处理。原告未提交该补充协议。被告对原被告之间的商品房买卖合同关系无异议。 原告主张其于2013年3月12日缴纳购房款3500元，2013年5月1日缴纳预约定金1万元，2013年5月11日缴纳首付房款140387元，以上合计153887元，余款32万元其向中国建设银行申请贷款，中国建设银行于2013年7月18日发放贷款32万元至被告账户。原告还主张其于2016年5月10缴纳封阳台、装修管理费等费用，被告于2016年5月10日交付给原告案涉房屋。被告对原告交付房款的事实及交房时间为2016年5月10日的事实均无异议。 现原告主张要求按照每平方米每月10元的标准[计算得出案涉房屋每日违约金为34.35元（10元每月每平方米×103.06平方米÷30天）]计算2014年12月31日至2016年5月10日期间（共计490天）的逾期交房违约金为16831.50元（34.35元/天×490天），按照上述违约金标准计算2016年8月10日至2020年12月10日期间（共计1500天）的逾期办证违约金为51525元（34.35元/天×1500天），之后逾期办证违约金继续按照上述标准计算至原告取得案涉房屋的权属证书之日止。被告对逾期交房违约金计算方式不予认可，同时主张原告的该项诉求超过诉讼时效，对逾期办证违约金的计算方式予以认可，但主张原告立案之前超过三年的部分因超过诉讼时效不应支持。 关于被告抗辩的诉讼时效经过的主张，原告申请证人张某出庭作证。证人张某称其与原告系邻居关系，同时为被告案涉小区业主，自2015年后其经常与原告一起去被告售楼处与工作地点询问延期办证的问题，2017年、2018年期间其与原告未问逾期交房的问题，仅问逾期办证的问题。原告对证人证言无异议，被告对上述证人证言真实性有异议，并主张因张某与被告的案件正在审理过程中，具有利害关系，不能作为本案有效证据使用。 另查明，原告为实现本案债权支出保全费750元，保全担保费300元，原告主张上述费用应由被告承担。 以上事实有原告陈述及原告提交的房源确认协议复印件及商品房买卖合同复印件（原件核对后退还原告）各一份、收款凭证复印件（原件核对后退还原告）5张、个人贷款支付凭证复印件（原件核对后退还原告）一份、民事裁定书复印件（原件核对后退还原告）一份、保全费付款凭证单复印件1张、保全担保费发票1张以及证人张某的证言予以佐证。 本院认为，原告王晓娜与被告日照京泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。对于原被告签订的房源确认协议亦系双方当事人真实意思表示，因该协议签订在前，商品房买卖合同签订在后，故两份协议内容不一致的，应以后面的合同内容约定为准。双方当事人应严格按照商品房买卖合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助办证等附随义务。原告按约交付了全部购房款，被告按照约定应于2014年12月31日前交房，于实际交房之日2016年5月10日后90日即2016年8月10日前将办理产权登记中需由其提交材料报办证部门备案，然被告实际于2016年5月10日交房、且自认至今未办理产权证书，显属违约，应承担相应的违约责任。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告抗辩称已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，第一百九十二条第一款“讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，原被告认可约定交房时间为2014年12月31日前，原告应自该日起三年内即2017年12月31日前向法院提起诉讼，然原告实际于2020年10月30日诉至法院要求被告支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，对被告的该项抗辩，本院予以采信，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，被告对原告主张的计算标准即每日34.35元予以认可，本院对原被告认可的违约金计算标准予以确认。被告抗辩计算期间应为原告立案前三年，对超出的部分因超过诉讼时效不应支付，对此本院分析如下：原告向本院起诉被告主张迟延办证违约金的立案时间为2020年10月30日，本案所诉之迟延履行违约行为,在时间上处于持续状态,而原告仅提供证人张某的证言欲证明其自被告违约之日至起诉之日期间向被告主张权利，但证人不能详细作证具体催要时间、地点及向何人主张权利，且无其他证据佐证，故证人证言不足以证明原告在被告违约后至原告起诉前持续不断向被告主张过权利，故原告主张的2017年10月30日之前的逾期办证违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。因被告至今仍未办理案涉房屋权属证书，对原告主张的自2017年10月31日起至2020年12月10日期间的逾期办证违约金39021.6元（34.35元/天×1136天），本院予以支持。2020年12月11日之后的办证违约金按每日34.35元计算至被告依照商品房买卖合同第十五条之约定履行义务时止。 关于原告要求被告承担保全费750元和保全担保费300元的诉讼请求，其中保全费系原告为实现本案债权支出的必要合理费用，应予支持，至于保全担保费属于非必要费用，原告可通过其他方式提供保全担保，故对该部分费用本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、驳回原告王晓娜要求被告日照京泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求； 二、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晓娜逾期办理产权证违约金39021.6元及之后的违约金（后续违约金按照每日34.35元的标准自2020年12月11日起计算至被告依照商品房买卖合同第十五条之约定履行义务时止）； 二、驳回原告本案其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1625元，减半收取813元，由原告王晓娜负担425元，由被告日照京泰房地产开发有限公司负担388元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王长杰 二〇二〇年十二月十日 书记员  孙 程 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 (2020)鲁1102民9326号案件履行账号信息 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××33 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