上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11739号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴珊，女，1957年7月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高成所，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建超，女，1966年6月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚岑，上海小城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李旻昊，男，1984年10月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人吴珊因与被上诉人李建超、李旻昊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴珊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人要求被上诉人李建超赔偿装修损失231,713.26元（人民币，币种下同）以及其他一审诉讼请求，驳回被上诉人李建超的一审全部反诉请求。事实和理由：一、被上诉人不允许房屋转租是根本违约。首先，上诉人与被上诉人签订合同时已经明确告知被上诉人目的是为了转租，被上诉人也承诺可以转租；其次，租赁合同签订4个月、上诉人已经支付几十万对房屋装修之后，被上诉人却告知房屋不得转租。而房屋不能转租则上诉人的合同目的就无法实现。如果被上诉人明确在合同中约定不得转租，则上诉人就不会签订合同，故被上诉人的行为是根本违约；再者，从2019年10月至2020年4月，上诉人一直寻求与被上诉人协商解决合同履行过程中的是否可以转租的问题，在没有达成一致的情况下上诉人才没有继续支付租金。一审法院对于被上诉人不允许转租的根本违约行为未加以审理，属于事实认定错误；二、上诉人提供的微信聊天记录等证据足以证明房屋装修得到了被上诉人的许可，故被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。李建超辩称，一、合同解除条件中已经明确载明了上诉人擅自转租需要承担相应的违约责任。同时，被上诉人出具的委托书亦明确写明不得群租和转租；二、李建超作为有一定知名度的企业家，对自身形象是非常重视，其并不在意出租获利多少，而是在意是否违法。上诉人当时是明确表示同意是用来自用的，而不是用来违法转租牟利。至于上诉人此后反复所称李建超的代理人李旻昊同意转租以及没有网签就不继续履行等等均是上诉人的借口；三、租赁房屋是别墅，李建超将来要重新利用也需要整体重新装修设计，故不会利用现有装修。综上，不同意上诉人的请求。原审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。李旻昊未发表答辩意见。吴珊向一审法院起诉请求：1.依法确认吴珊与李建超于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0000089）于2019年10月21日解除；2.依法判令李建超向吴珊返还2019年6月24日至2019年12月23日的租金42,000元；3.依法判令李建超向吴珊返还保证金7,000元；4.依法判令李建超支付吴珊违约金7,000元；5.依法判令李建超赔偿吴珊形成附合的装饰装修损失300,000元。李建超向一审法院提出反诉请求：1.确认李建超与吴珊于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0000089）于2020年3月17日解除；2.判令吴珊向李建超返还系争房屋，并将房屋恢复至原状；3.判令吴珊向李建超支付拖欠的2019年12月24日至2020年3月17日的租金19,366.70元（按照7,000元每月标准计算）；4.判令吴珊向李建超支付自2020年3月18日起至实际返还房屋之日止，以300元每天的标准计算的房屋占有使用费；5.判令吴珊向李建超支付违约金7,000元。一审法院审理后，于二○二○年九月二十一日作出判决：一、确认吴珊与李建超于2019年6月17日签订的《房地产租赁合同》于2020年3月17日解除；二、吴珊于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋返还给李建超；三、吴珊于判决生效之日起十日内向李建超支付自2019年12月24日起至2020年3月17日止的租金12,366.70元（已抵扣保证金7,000元）；四、吴珊于判决生效之日起十日内向李建超支付自2020年3月21日起至实际返还房屋之日止，按300元每天的标准计算的房屋占有使用费；五、吴珊于判决生效之日起十日内向李建超支付违约金7,000元；六、驳回吴珊的全部诉讼请求；七、驳回李建超的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,720元，减半收取3,360元，反诉案件受理费607元，合计诉讼费3,967元，由吴珊负担（已付）。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：证据一，装修费用统计表及支付明细记录，欲证明上诉人装修房屋所支付的费用231,713.26元；证据二，上诉人的女儿与中介员工李某之间的电话录音，欲证明2019年6月17日签合同的时候，三方当事人都是认可系争房屋是可以转租的。被上诉人质证认为，对证据一的真实性、关联性均不予认可，其与上诉人一审中所要证明的目的也不一致；对于证据二录音中通话人的身份、是否是针对系争案件等上诉人要证明的内容是无法判定的，故对其真实性及证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据一与本案并无直接的关联，证据二的真实性亦无法确认，中介人员亦未出庭作证，故本院不作为证据予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，二审审理过程中，上诉人与被上诉人均确认双方已于2020年11月18日办理系争房屋交接手续，被上诉人李建超亦表示房屋占有使用费计至2020年11月18日止。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于系争房屋租赁合同解除的责任归属。上诉人主张被上诉人不同意上诉人转租系争房屋而构成根本违约，故合同解除的责任在于被上诉人。被上诉人则认为其从未同意上诉人转租系争房屋，合同系因上诉人未按约支付租金而解除。对此，本院认为，首先，上诉人虽主张签订合同时被上诉人明确同意其转租系争房屋，但其未能提供充分的证据予以证明；其次，上诉人主张其租赁系争房屋系用于转租，但从合同的内容来看，该合同包含是否可以转租的条款，而事实上该条款并未勾选可以转租。同时，上诉人关于合同约定不得群租即隐含可以转租的上诉意见，亦不具有合理性；再者，上诉人关于被上诉人签约时即同意其转租的主张亦与双方在合同履行过程中关于房屋用途的沟通内容相悖，且上诉人当时不同意支付租金的理由亦是所谓合同网签问题，并未提及转租事宜。由此，一审法院结合本案证据认定双方合同解除的责任在于上诉人，并无不当，本院予以认同。合同既因上诉人违约而解除，则被上诉人要求上诉人返还房屋并依约支付欠付的租金、房屋占有使用费以及违约金，于法有据。一审法院据此判决予以支持并判决驳回上诉人要求被上诉人返还租金、支付违约金的一审诉讼请求，并无不当，本院予以确认。至于上诉人主张的装修损失，鉴于本案合同系因上诉人违约而解除，被上诉人二审中仍坚持表示考虑到系争房屋之后的用途而不会利用现有装修，故一审法院对于上诉人主张的装修损失不予支持，于法不悖，本案予以维持。综上所述，吴珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于二审中上诉人已于2020年11月18日向被上诉人返还系争房屋，故本院基于该节新事实对一审判决主文作出相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6547号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项、第七项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6547号民事判决第二项；三、变更上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6547号民事判决第四项为：吴珊于本判决生效之日起十日内向李建超支付自2020年3月21日起至2020年11月18日止，按300元每天的标准计算的房屋占有使用费。二审案件受理费人民币7,327元，由吴珊负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十二月三十日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；