河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初19312号原告河南宏光正商置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商鼎路北、康平路**楼****。法定代表人张国强，董事长。委托代理人薛辉，男，1984年4月12日出生，汉族，住河南省焦作市解放区，系公司员工。被告孙全，男，1987年2月2日出生，汉族，住河南省许昌市鄢陵县。原告河南宏光正商置业有限公司诉被告孙全房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛辉到庭参加诉讼，被告孙全经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买原告开发的正商木华广场项目1号楼1704号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》一份，2015年7月15日，招商银行股份有限公司郑州分行与被告、原告（作为保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，被告向银行贷款25万元，原告对上述借款承担阶段性连带保证责任，因被告未按时偿还贷款，银行要求原告承担保证责任。后因被告多次逾期还款，银行提起诉讼，经贵院判决，被告应向银行偿还全部贷款本息、诉讼费及保全费等，原告承担连带保证责任，现已执行结案，原告在承担担保责任后，向被告主张代偿款项，并按照日万分之五的利率计算补偿金，但是经原告催促，被告至今仍未偿还上述款项，依据双方合同约定及法律规定，被告不履行付款责任已经构成了严重违约，原告有权解除合同，并要求被告按合同约定承担违约责任，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的编号为D150××××****的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金109187.58元；3、被告协助办理前述合同编号D150××××****的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告登记注销手续；4、被告承担全部诉讼费用。被告孙全未答辩。经审理查明：2015年7月5日，原告与被告签订合同编号为D150××××****的商品房买卖合同约定，被告购买原告位于郑东新区××路西、湖心××房，房屋总价款504779元，2015年7月5日现金支付254779元，2015年8月25日商业贷款支付250000元。商品房买卖合同附件四合同补偿协议第三条第6项载明，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人未按第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。庭审中，原告称被告支付首付款54779元。2017年11月3日，本院作出（2017）豫0191民初10382号民事判决书显示：2015年7月15日，招商银行股份有限公司郑州分行与孙全、河南宏光正商置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定孙全向招商银行股份有限公司郑州分行借款25万元，贷款期限10年。孙全将其名下位于郑东新区明理路西、湖心五路南正商木华广场1号楼17层1704号房产抵押给招商银行股份有限公司郑州分行，并于招商银行股份有限公司郑州分行签订了《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，办理了预购商品房抵押证明，本合同项下保证人河南宏光正商置业有限公司提供的保证为连带保证责任，担保的范围为包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、违费）等。本院判令：1、被告孙全于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司郑州分行借款本金212500.06元、利息2613.61元、罚息28.2元、复息15.24元，共计215157.11元（暂计至2017年4月25日，之后的利息、复息、罚息按合同约定计算至本实际清偿之日止）；2、河南宏光正商置业有限公司对第一项判决内容承担连带保证责任。河南省行政事业单位资金往来结算票据显示付款单位河南宏光正商置业有限公司，2018年3月28日支付（2018）豫0191执1805号229590元、2018年4月16日支付6381元，以上共计235971元，扣除本金212500.06元，原告支付利息及执行费计23470.94元。本院结案通知书第（2018）豫0191执1805号显示（2017）豫0191民初10382号已全部执行完毕，现已结案。河南宏光正商置业有限公司保证金代偿明细显示，2016年12月21日代偿孙全本金4166.66元、利息2369.74元；2017年2月24日代偿4166.66元、利息2331.25元；2017年4月25日代偿2083.33元、利息1216.67元，（2017）豫0191民初10382号民事判决书判决原告偿还本金212500.06元，以上本金共计222916.71元、利息计5917.66元。以上案件事实由商品房买卖合同、（2017）豫0191民初10382号民事判决书、结算票据、结案通知书、代偿明细及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于解除商品房买卖合同问题，原告与被告签订商品房买卖合同，合同签订后被告支付首付款54779元。因被告未按时偿还分期银行按揭贷款，致使原告代被告偿还完毕涉案房屋所有贷款，原告要求解除房屋买卖合同，经审查并无不当，本院予以准许。合同解除后，被告有义务协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续。原告代被告偿还房款本金计222916.71元，因房屋贷款共计25万元，故被告偿还贷款27083.29（250000-222916.71）元及支付首付款54779元，共计81862.29元，原告应向被告退还。扣除支付给按揭银行的3笔利息及执行款项合计29388.6（5917.66+23470.94）元，原告应退还被告房款52473.69元。对于违约金，根据合同约定，被告作为违约方应当向原告支付违约金，但原告诉请违约金标准过高，根据被告违约情形、违约时间及原告的实际损失情况酌定违约金计算的标准为日万分之一。故被告应向原告支付违约金（以252305.3元为基数自2018年3月28日起按照日万分之一的标准计算至实际付款之日止）。为减少当事人诉累，节约司法资源，本案诉讼费1242元、自原告应当退还的房款中扣除，原告仍应退还被告房款51231.69（52473.69-1241）元。被告孙全经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南宏光正商置业有限公司与被告孙全于2015年7月5日签订的商品房买卖合同（合同编号：D1500202****）；二、被告孙全于本判决生效后十日内协助原告河南宏光正商置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：D1500202****）备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及抵押权预告登记注销手续；三、原告河南宏光正商置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告孙全房款51231.69元；四、被告孙全于本判决生效后十日内支付原告河南宏光正商置业有限公司违约金（以252305.3元为基数自2018年3月28日起按照日万分之一的标准计算至实际付款之日止）；五、驳回原告河南宏光正商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1242元，由被告孙全负担，已在判决中处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十二月三十一日书记员  董 越