河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1992号 原告：陈瑶，女，1987年3月12日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：郝锦波，河北安唐律师事务所律师。 被告：靳浩东，男，1993年10月25日出生，汉族，住唐山市路**。 第三人：中国工商银行股份有限公司唐山建北支行，住所地唐山市路**朝阳道与龙泽路交叉口。 负责人：高英华，该支行行长。 委托诉讼代理人：孙丽佳。 委托诉讼代理人：孙建业。 原告陈瑶与被告靳浩东、第三人中国工商银行股份有限公司唐山建北支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告陈瑶及其委托诉讼代理人郝锦波，第三人工商银行的委托诉讼代理人孙丽佳、孙建业到庭参加诉讼；被告靳浩东经本院依法传唤无正当理由拒不出庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 陈瑶向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈瑶与被告靳浩东签订的《房屋买卖合同》有效并确认原告是路南区正泰里春晓114楼2门1401号房产（路南区不动产第××号）的所有权人；2、判令被告靳浩东配合原告办理该房产过户手续；3、判令第三人配合原告代被告靳浩东清偿与第三人之间的针对正泰里春晓114楼2门1401号房产的债务，并解除针对正泰里春晓114楼2门1401号房产的抵押；4、被告靳浩东按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月16日，原告经中介机构唐山千家房地产经纪有限公司天源骏景店介绍购买了被告靳浩东所有的唐山市路南区正泰里春晓114楼2门1401号房产，并已向靳浩东交清购房款，由原告顶名还贷。双方签订了房屋买卖合同，并经靳浩东朋友朱昌毅担保，第三人是案涉房产抵押权人。原告购买房屋后一直由原告和父母居住至今，原告按时向靳浩东偿还分期付款账户转账支付房屋分期款，但是到2019年6月，原告发现被告将原告转账的还款费用挪用，已经两年左右没有向第三人偿还分期款项。原告联系第三人要求偿还全部分期数额，办理过户手续，第三人拒不配合办理。依据物权法第一百九十一条第二款的规定原告享有消灭案涉房产抵押权的权利。综上，为维护原告的合法权利，特诉至法院，望判如所请。 靳浩东未做答辩。 工商银行述称，2017年7月1日，靳浩东与我行订立了个人借款担保合同用于购买住房，贷款金43万元，期限30年，购买住房地址为南湖春晓114楼2门1401号，并于2018年10月25日办理了不动产抵押权登记（107857号）。2017年12月15日，靳浩东开始欠款，欠款后我行在路北区人民法院提起诉讼，该院于2019年6月6日作出了（2019）冀0203民初2981号民事调解书，调解后靳浩东并未还款，我行在路北区人民法院进行了强制执行，执行阶段靳浩东仍未还款。2020年11月3日，我行申请对靳浩东名下在我行贷款的本套住房进行了查封，查封时间截至2023年11月2日。我行与原告没有任何合同关系，我行与靳浩东还有另外的案件在路北区人民法院执行。综上，我行不同意原告解除抵押、清偿房贷的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了其与靳浩东签订的《房屋买卖合同》及收款收据、房款收条、转账凭单、定金收条、欠条、居委会居住证明、水电费交费收据、编号ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、契税完税凭证、住宅专项维修资金发票、微信转账凭证截屏、（2020）冀0223执异16号民事裁定书、不动产登记证书复印件，第三人提交了借款合同复印件、他项权证复印件、（2019）冀0203民初2981号民事调解书，本院经审查均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，被告靳浩东与唐山绿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20161020401），靳浩东以616690元的价格自该公司购买了位于唐山市路南区房屋。2017年7月1日，靳浩东与第三人工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，靳浩东向工商银行贷款43万元用于购买南湖春晓114楼2门1401号房屋，贷款期限360个月，同时双方就该房产办理了抵押登记。2017年10月16日，经唐山市千家房地产经纪有限公司居间，原告陈瑶与被告靳浩东签订《房屋买卖合同》，陈瑶自靳浩东处以75万元的价格购买了唐山市路南区房屋，双方约定陈瑶分期付款：2017年10月25日前陈瑶支付271586元；陈瑶自2017年10月16日起按月顶替靳浩东名义偿还该房屋剩余银行贷款本金及利息；于过户时将5万元支付靳浩东。双方同时约定双方任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除合同或导致合同全部或部分无效、被撤销、被解除的，应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用，并应当按照房屋成交价格的30%向对方支付违约金。合同签订后，陈瑶于2017年10月23日给付靳浩东首付款271586元，靳浩东向陈瑶交付了房屋及《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》等购房材料，陈瑶与其父母自2017年10月在该房中居住至今。自2017年10月23日至2020年5月9日，陈瑶向靳浩东转账40笔共计57180元用于偿还工商银行房贷本息。被告靳浩东自2017年12月15日开始不再向工商银行偿还贷款，欠款至今。 另查明，因靳浩东拖欠贷款，工商银行于2019年在唐山市路北区人民法院提起诉讼，该院于2019年6月6日作出（2019）冀0203民初2981号民事调解书，确认“截止到2019年5月21日被告靳浩东拖欠原告（工商银行）借款本金422433.18元，利息14156.32元，合计436589.50元；2019年6月25日之前被告靳浩东偿还原告截止该日期之前应偿还的借款本金及按合同约定应支付的利息、罚息，自2019年7月至9月每月15日之前按合同约定按月还款，2019年10月15日之前全部清偿拖欠原告的剩余借款本金及截止全部清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息，若被告未按约定按时还本付息，出现任何一期逾期还款，原告有权就剩余全部本息申请强制执行；二、原告对唐（2018）路南区不动产证明第107857号不动产登记证明项下房地产享有优先受偿权。” 本院认为，2017年10月16日，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，被告靳浩东向原告陈瑶交付了涉案房产，原告按照《房屋买卖合同》约定，支付了被告靳浩东首付款271586元，并自2017年10月起，以被告靳浩东名义按月向第三人工商银行偿还涉案房产剩余贷款。但被告靳浩东自2017年12月起私自挪用了陈瑶所付用于偿还工商银行的钱款，未再继续偿还工商银行房贷，构成违约；同时，被告未及时配合原告办理清偿剩余涉案房产贷款本金及利息、办理不动产权变更登记手续等，违反了原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定，原告主张被告应按双方《房屋买卖合同》约定的房屋成交价格30%的承担违约责任，即22.5万元（75万元×30%），合法有据，本院予以支持。 关于案涉房产的所有权问题，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更和转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案所涉房产所有权人于2018年10月25日登记为被告靳浩东，虽然被告与原告签订《房屋买卖合同》将房屋转让给原告，原告亦已支付被告部分房款，但房屋所有权人并未进行变更登记，故原、被告之间的《房屋买卖合同》虽已成立并生效，但并未发生物权变动效力，故原告主张确认其为案涉房屋的所有权人，有违不动产所有权的法律规定，本院不予支持。另因被告靳浩东与第三人工商银行于2017年5月23日已将案涉房产办理抵押权登记，原告在买受该房屋时对此亦已知情。现被告尚未提前清偿第三人全部房屋贷款，原告也未支付全部房款并代替被告清偿全部债务，原告无权主张被告及第三人协助其办理所有权变更登记和解除抵押登记。原、被告及第三人可在清偿抵押房产所有债务后另行协商解决产权归属问题。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陈瑶与被告靳浩东于2017年10月16日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告靳浩东于本判决生效之日起十日内给付原告陈瑶违约金22.5万元； 三、驳回原告陈瑶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，由原告陈瑶负担934元，被告靳浩东负担15566元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  郭 杰 人民陪审员  刘志娟 人民陪审员  高宏鉴 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  郑晴月 书 记 员  孙 菲 ——