江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初6494号原告：尤卫东，男，汉族，1971年3月14日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人:朱骏，江苏诺华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷巍巍，江苏诺华律师事务所律师。被告：南京科艺服装厂，统一社会信用代码91320113135470026M，住所地南京市栖霞区中央门外栖霞大道大瓜园。法定代表人：李阳。被告：李阳，男，汉族，1962年5月9日出生，住南京市秦淮区。两被告共同委托诉讼代理人：王仁桃，江苏新高的律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：郭添情，江苏新高的律师事务所实习律师。原告尤卫东与被告南京科艺服装厂（以下简称科艺服装厂）、被告李阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案审理后，依法适用简易程序，由审判员葛立正独任审理。后因工作调整，由审判员许庆林继续独任审理，并于2020年9月25日和11月16日两次公开开庭进行了审理。原告尤卫东及委托诉讼代理人朱骏、谷巍巍，被告科艺服装厂法定代表人李阳及委托诉讼代理人王仁桃、郭添情到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告支付拆迁补偿款1606261.74元。其中装饰装修补偿费1062454.57元；停业损失补偿费128539.88元；设备拆除搬迁费205663.78元；移电话机、空调、宽带费14620元；不可搬迁设备补偿费124003.88元；其他补偿费10982.63元。同时返还履约保证金30000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2013年与被告签订一份《租赁合同》，由原告租赁被告厂区内西边三层办公室用于对外经营，租赁期限自2013年6月1日起至2021年7月31日止。现该地块已拆迁，原告就拆迁补偿款事宜与被告多次协商无果。为维护自身合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告科艺服装厂及李阳共同辩称，1、被告李阳不是本案适格主体。李阳既不是出租人，也不是被征收人。李阳系科艺服装厂法定代表人，代表科艺服装厂在拆迁补偿协议上签字，履行的是职务行为。请求法院驳回原告对李阳的诉讼请求。2、根据租赁合同和相关政策规定，原告可以获得补偿部分仅为房屋室内增添的装修补偿费用。3、根据南京市政府文件宁政规字[2017]12号《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》，其中关于非住宅房屋的规定，（一）关于设备的拆除、安装、搬运。征收生产用房时，对设备的拆除、安装和搬运可以给予不超过房地产评估价格8%的设备迁移费。征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费。此次拆迁，被告是按生产用房（不包括装修、附属物）房屋补偿款的8%进行补偿。原告在被告厂内是否存在，不会使被告的该项补偿增加或减少，所以此项设备拆除搬迁费与原告没有关系。4、停业损失补偿费。根据2017年2月6日南京市政府令第318号《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十三条规定，对非住宅房屋中的营业用房，给予不超过房地产评估价格的8%的停产损失补偿；对非住宅房屋中的非营业用房给予不超过其房地产评估价格5%的停产停业损失补偿。此项补偿是按照生产房屋（不包括装修、附属物）房屋补偿款的5%进行补偿，未按照非住宅房屋中的营业用房补偿。原告承租不承租对被告该项补偿不产生影响，故该项停业损失补偿费与原告没有关系。5、附属物、装修补偿费共计7546242元，包含附着物补偿费1960568元，装修补偿费5585674元。根据合同约定，附着物的补偿款归被告，内部装修系原告承租后增添的征收补偿归原告。6、移机等费用。由于原告不配合征收工作，未提供此项的任何证据，此补偿款系被告其他区域按照征收要求提供材料获得的补偿明细，与原告无关。7、不可搬迁费用和其他补偿款（简易房）。该补偿系对被告地下设施及不可移动设备（线缆、电缆等）所作的补偿，与原告无关。8、因原告拖欠被告租金，拒绝搬迁，给被告造成重大损失，构成违约，故原告交纳的保证金不予退还，且原告拖欠被告租金及违约金合计211088.22元，请求法院在该案中一并处理。9、原告租赁面积有异议，没有1272.98平方米，只有1138.89平方米。经审理查明，2001年1月5日，经相关部门批准，南京科艺服装厂、南京帝豪企业集团公司、南京帝豪建筑装饰工程公司、南京帝豪制衣有限公司、南京冰火岛餐饮娱乐公司等五家企业作价整体转让给个人，土地、电力等设施实施租赁，改制为私营企业。2001年1月18日，南京市栖霞区人民政府燕子矶街道晓庄村民委员会（后名称变更为南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，以下简称晓庄村委会）与李阳签订《企业产权转让协议书》，晓庄村委会将上述五家企业的资产转让给李阳。2013年6月1日，原告（乙方）与科艺服装厂（甲方）签订一份《租赁合同》，约定由科艺服装厂将厂区内西边三层办公楼（以签约时房子的现状和实际面积出租）出租给尤卫东经营。租期8年，自2013年6月1日起至2021年7月31日止。租金前两年年租金310000元，第三、四、五年年租金为340000元。第六、七、八年年租金360000元。支付第一年租金时交纳30000元保证金。第八条合同期满出租项目如因不可抗力导致毁损，本合同自然终止。租赁项目所在地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归甲方，内部装潢系乙方承租后增添的拆迁补偿归乙方，其他按国家相关政策和规定执行，本着谁投资谁受益的原则双方不得侵占对方权益。该合同签订后，各自履行权利和义务。2016年12月28日，南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字[2016]第010号房屋征收决定，征收部门为栖霞区征收办，案涉房屋在征收范围内。2018年9月10日，科艺服装厂书面通知尤卫东，告知尤卫东租用的土地在拆迁范围内，租赁合同自然终止，请于2018年9月30日前全部搬离。如逾期不搬离，有权要求其赔偿损失。尤卫东于2018年9月11日签收该通知。2018年9月20日，李阳代表科艺服装厂与南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订《协议书》，对科艺服装厂建筑、构筑物及附着物等进行拆除，实施货币补偿，总补偿费用为29390621元。该补偿费用包含如下项目：1、房屋补偿款18362832元；2、设备拆除搬迁费1469027元（按房屋补偿款8%计算）；3、停业补偿费918142元（按房屋补偿款5%计算）；4、附属物、装修补偿款7546242元；5、移机费115080元；6、不可搬迁设备补偿费885742元；7、其他补偿款93556元（简易房）。备注：总拆除面积9041.5平方米。科艺服装厂承诺在2018年12月16日前搬迁完毕，并交由拆迁办拆除。2018年10月25日，科艺服装厂发出通知，告知此地块已纳入政府征收，于2018年10月31日起水电将注销，不再供应水电。请各承租户提前搬家，否则后果自负。2018年11月14日，科艺服装厂作为案涉房屋的所有人签署了房屋交接单，将包括案涉房屋在内共计9041.52平方米的房屋交付拆迁单位拆除。2019年1月25日，案涉房屋被拆除。现原告认为其租赁的面积为1272.98平方米（入户勘查记录表上序号1、2、7、8），按总面积补偿比例计算，原告应当获得1606261.74元补偿。各项补偿如下：1、装饰、装修补偿费1062454.57元；2、停业损失补偿费128539.88元；3、设备搬迁费205663.78元；4、移机等费用14620元；5、不可搬迁设备补偿费124003.88元；6、其它补偿费10982.63元及履约保证金30000元。但被告认为，1、原告承租的房屋面积有异议，原告租用的三层房屋面积只有1138.89平方米（入户勘查记录表上序号1、2），序号7简易房、序号8板房签订合同时已经存在，拆迁时没有装修补偿款。2、设备拆除搬迁费是按生产企业设备搬迁补偿，原告不属于生产企业，没有此费用。3、停业损失补偿费也不存在。拆迁单位在补偿被告时是按生产企业补偿。原告没有营业执照，也没有按照商业营业用房补偿。4、附属物补偿款。合同有约定，在租赁期内拆迁附着物属于出租方所有。序号上的5-1、2装修补偿费用合计576273元，还包含原来就有的装修。5、移机费可以适当给予原告。6、不可搬迁设备补偿费是补偿生产企业地下隐蔽工程以及不可移动设备等。原告属于承租人，承租的是现成房屋，不存在不可移动设备等，此项费用与原告无关。7、其他补偿款也与原告无关。另查明，被告拆迁分项中附着物及装饰装修补偿款合计7546242元，其中附着物补偿款为1960568元，室内装饰装修补偿款为5585674元。原告租赁的5-1房屋面积916.11平米，装饰装修按每平米680元补偿，计622955元；原告租赁的5-2房屋面积222.78平米，装饰装修按每平米680元补偿，计151490元。另，简易房（廊房）16.2平米，补偿的只是房屋征收补偿款25871元，没有室内装饰装修款补偿。117.89平米的板房，是按每平米445元补偿，计52461元，此补偿款列在其它补偿款93556元里，也未注明有室内装饰装修补偿款。又查明，承租人尤卫东认为拆迁单位南京市栖霞区房屋征收管理办公室违法拆除，向南京铁路运输法院提起行政诉讼。该院作出（2019）苏8602行初342号行政判决，判决确认栖霞区征收办于2019年1月25日拆除尤卫东租赁的大瓜园1号西边三层房屋的行为违法。栖霞区征收办不服判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）苏01行终709号行政判决，驳回上诉，维持原判。现尤卫东又向南京铁路运输法院提起行政赔偿诉讼，该案尚在审理中。上述事实，有当事人租赁合同、补偿协议书、拆迁部门分项补偿明细、当事人陈述等证据证实。本院认为，关于双方签订的租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告科艺服装厂被征收的房屋，从本院自征收部门调取的材料反映并无产权证及建设工程规划许可证，两被告也未提交，故案涉《租赁合同》应属无效。对该租赁合同无效，双方当事人均有过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。故案涉《租赁合同》虽无效，但合同就案涉房屋被征收时合同双方对拆迁利益的分配仍应适用。本案原告起诉两被告，法律基础关系为租赁合同。而租赁合同系甲方南京科艺服装厂与原告尤卫东（乙方）签订，且拆迁补偿协议主体亦是科艺服装厂与拆迁单位签订，故原告起诉被告李阳没有事实依据和法律依据，本院不予支持。本案纠纷系发生在双方租赁合同租期内遇到拆迁，故当事人的相关权利义务应当参照合同约定执行。因双方均有过错，故原告交纳的保证金应当退还给原告。本案主要争议焦点是原告应当获得哪些方面的补偿？本院一一认定。首先原告租赁面积。租赁合同明确约定，出租方出租的项目是：厂区内西边三层办公楼（以签约时房子的现状和实际面积出租），根据拆迁单位入户勘查记录表显示，三层办公楼面积合计为1138.89平方米。原告提供照片显示简易房和板房在三层办公楼范围内，原告也自认产权系被告所有，在租赁时简易房和板房已经存在，被告也无异议。故本院认定原告租赁了被告西边三层办公楼和117.89平方米板房、16.2平方米简易房（廊房）。其次，对于原告租赁的房屋应当获得哪些相应补偿。对此，本院认为，本案双方在租赁合同中第八条约定，出租项目如因不可抗力导致毁损，本合同自然终止。租赁项目所在土地在租赁期内因政府征用，建筑物和附着物需拆迁时合同自然终止，互不承担违约责任。建筑物和附着物以及建筑结构的拆迁补偿归甲方，内部装潢系乙方承租后增添的拆迁补偿归乙方，其他按国家相关政策和规定执行，本着谁投资谁受益的原则双方不得侵占对方权益。第九条规定，乙方对所承租项目的建筑物以及附着物内外部实施的改造装修和增添安装的全部设备以及经甲方同意所建的建筑物和附着物，产权均为甲方所有，租赁期内乙方均有使用权而无处置权，租期结束乙方应完好交付给甲方。从拆迁部门调取的证据显示，被告总建筑面积9041.52平米的附着物、装修补偿费合计7546242元，其中附着物补偿费为1960568元，室内装饰装修评估补偿费为5585674元。该补偿款均是按建筑面积综合认定，并非按照被拆迁人提供的装修清单认定。因租赁合同明确约定附着物产权属于出租方，故该项补偿费用1960568元与原告无关。对于室内装修补偿费应按合同约定处理。合同约定承租人改造装修和增添安装的设备拆迁补偿归乙方。从拆迁部门调取的分项室内装饰装修补偿表上看出，原告租赁的5-1、2装修补偿款为622955元和151490元，合计774445元，此装修补偿款是按每平米680元打包补偿。而被告提供给拆迁部门认可原告租赁的5-1、2室内装修费用为438316元和137957元，合计576273元。鉴于被告系建好的房屋交付给原告经营使用，多少有点装修价值，结合拆迁单位对产权人的补偿是按面积打包补偿合计774445元，本院根据公平原则，结合租赁期限、平衡双方利益，该费用75%应归承租人享有。经计算，原告应获得租赁的房屋装修补偿费用共计580833.75元（774445元×75%）。关于原告租赁的16.2平米简易房和117.89平米板房，拆迁部门列出的装修补偿明细表上均未认可内部有装修补偿，故此请求，本院不予支持。3、关于停业损失补偿费问题。本院认为，根据南京市人民政府令第318号颁布的《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，被告科艺服装厂系生产性企业，应当获取被拆迁房屋补偿款中5%的停业补偿费用，该费用系拆迁单位按被拆迁人生产型企业进行补偿。而原告承租房屋用途是商业性，如果按照商业性用房应当获取8%的停业损失补偿。因原告另行提起行政赔偿诉讼，故被告停业损失补偿本案不作处理。4、关于设备搬迁补偿费问题。本院认为，根据南京市宁政规字[2017]12号文《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》，征收生产用房时，对设备的拆除、安装和搬运可以给予不超过房地产评估价格8%的设备迁移费。被告获取8%的设备搬迁费补偿系按征收生产用房进行补偿。因原告另行提起行政赔偿诉讼，故被告停业损失补偿本案不作处理。5、关于不可搬迁设备补偿费。原告没有证据证明其租赁房屋时增添了地下隐蔽工程以及不可移动设备，故该补偿费用与原告无关，本院对此不予支持。6、关于移机等费用。原告经营公寓住宿，应当有相应的电话、空调、网络投资，原告根据被告补偿项目和费用，自行提出有电话2部、空调60台、宽带4个，测算补偿费用为14620元，但被告不全认可数额。本院酌定12000元。7、对于被告提出原告拖欠2018年7月21日之后的租金及滞纳金问题，申请在本案中一并处理。对此，本院认为，为节约司法资源，彻底解决当事人之间的纠纷，采纳被告意见。因被告于2018年9月20日与拆迁单位南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订了《补偿协议书》，在被告与拆迁单位签订补偿协议时，案涉房屋所有权已经不属于被拆迁人，故原告应当交纳补偿协议书签订前的房屋占有使用费，计算为59178元（360000元÷365天×60天）。综上所述，原告要求被告返还各项补偿费用为592833.75元（580833.75元＋12000元），扣除原告应当支付房屋占有使用费59178元，加上被告退还原告保证金30000元，被告实际需要返还给原告563655.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京科艺服装厂自本判决生效之日起10日内支付给原告尤卫东各项补偿费用563655.75元。二、驳回原告尤卫东对被告李阳的诉讼请求。三、驳回原告尤卫东的其它诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，诉讼保全费5000元，合计11900元，由原告尤卫东与被告南京科艺服装厂各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  许庆林二○二○年十二月二十七日法官助理任玲书记员郑佳玲