安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8454号 上诉人（原审原告、执行案外人):安徽华光置业发展有限公司,住所地合肥市瑶海区临泉东路与戚继光路交口东北角皇马花园**会所。 法定代表人:陈迪光,董事长。 委托诉讼代理人：夏楚凡，安徽巨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨海风，男，1984年10月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被上诉人（原审第三人、申请执行人）:费维军,男,1967年5月16日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：郑大为，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人安徽华光置业发展有限公司（以下简称华光置业公司）因与被上诉人杨海风、费维军案外人执行异议之诉一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华光置业公司上诉请求：1.依法撤销肥东县人民法院（2020）皖0122民初240号民事判决书；2.判令确认位于合肥市的房产归华光置业公司所有，并立即停止对上述房产的强制执行，解除案涉房产的查封扣押；3.判令杨海风配合华光置业公司办理撤销案涉房屋的预售商品房合同备案登记；4.判令本案的一审和二审的诉讼费用由杨海风、费维军承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。 一审法院认定事实前后冲突，华光置业公司在一审诉讼过程提交了相关证据证明案涉房屋华光置业公司已与杨海风签订了《解除函》，及由华光置业公司自行缴纳全部房屋贷款的事实，对于上述证据法院均予以认可。同时一审法院也援引《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案的案涉房屋目前仅是备案在杨海风名下，并没有进行法定的变更物权登记，一审法院却仅凭备案登记认定案涉房屋的所有权归杨海风所有，与事实严重不符，更与物权法定的基本原则严重冲突。 其次，一审法院认为华光置业公司与杨海风签订的《商品房买卖合同》没有实际履行，双方之间不是买卖合同关系，而是借贷与担保的关系，如果按这种说法理解，房屋备案在杨海风名下仅是对借款的一种担保行为，那么杨海风对案涉房屋所享有的只是一种担保物权，担保物权只有当债务人届期不履行债务,而权利人才能实现其担保物权。本案华光置业公司已全部清偿房屋贷款，不存在债务问题，也不存在需要实现担保物权的情况，一审法院不能直接将案涉房屋的所有权认可归杨海风所有。 华光置业公司与杨海风签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，既然双方有签订合同的自由也享有解除合同的自由，《解除函》是双方真实意思表示，合法有效，双方自愿按照协议履行。双方签订《解除函》时对杨海风的涉诉情况并不了解，不存在了解涉案后才解除合同的故意。退一步说，即便知情，在签订买卖合同后杨海风一直没有履行合同义务，也不具备购买能力，且房屋款项均由华光置业公司自行垫付，杨海风没有支付购买房屋的相应对价，并有涉诉风险，那么华光置业公司要求杨海风配合返还房屋合情合理。 二、一审法院适用法律错误。 本案应当严格遵循物权法定的基本原则，备案登记仅是一种行政管理行为，不产生物权效力，因此案涉房屋的查封也仅为预查封，对于预查封的房产（尚未登记在被执行人名下），并非法律、司法解释规定的可以直接处分的财产，如法院继续执行将损害华光置业公司的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。” 合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，预查封不影响商品房买卖合同当事人行使约定解除权，该合同解除后，针对案涉房屋的预告登记失效，法院应当中止对预查封房屋的执行。商品房买卖合同解除后，被执行人不能获得房屋所有权，房屋属于出卖人的财产，则不再属于可执行财产的范围，华光置业公司作为所有权人有权要求被上诉人杨海风返还案涉房屋。 杨海风对华光置业公司的上诉没有意见。 费维军辩称，一审法院认定华光置业公司不享有排除强制执行的权益，认定事实正确，适用法律正确，依法驳回华光置业公司的全部上诉请求。1.华光置业公司与杨海风解除涉案买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益。华光置业公司、杨海风双方依据签订的补充协议解除合同，于法无据。该补充协议签订的日期在案涉买卖合同签订的日期之前，该补充协议是伪造的。退一步说，即使该协议不是伪造的，补充协议上约定解除期限是五年内，与本案买卖合同约定的解除期限是不一致，本案买卖合同是经备案的，双方不一致情况下，应当以备案合同为准。本案华光置业公司在双方签订合同长达四五年内不行使解除权，依法超过了解除期间，依法不能行使解除权。2.华光置业公司向杨海风借款以及为杨海风进行担保，华光置业公司、杨海风之间形成的借款及担保关系，华光置业公司应当以诉讼方式来进行主张权利。华光置业公司以双方自愿解除合同的看似合法的形式来达到相关的非法目的。按法律规定，双方解除合同后，杨海风返还房屋，华光置业公司应当返还购房款，然而华光置业公司在法院已经查封涉案房屋的情况下，以双方签订了解除协议，所以在杨海风返还房屋的情况下，华光置业公司应当返还杨海风的购房款及相应的担保款。华光置业公司以杨海风所欠的借款及担保款来冲抵其应当返还的购房款和担保款，损害了第三人的利益。本案第三人已经通过诉讼的方式向杨海风主张了相关的权益。该债权经过了诉讼程序，应当优先于未经过诉讼程序的其他债权。所以杨海风与华光置业公司在法院查封涉案房屋的前提下，双方恶意进行串通来解除合同，来逃避法院的执行，该解除协议违反法律规定，损害第三人利益。若华光置业公司通过解除合同方式取得房屋，应当将杨海风相关购房款及按揭款返还到查封法院，从而证明其不是恶意串通来规避执行。综上，华光置业公司、杨海风双方之间签订的解除协议，依据的合同及事实存在恶意串通行为。 华光置业公司向一审法院起诉请求：1.请求确认费维军申请执行的位于合肥市的房产归华光置业公司所有,并立即停止对上述房产的强制执行,解除案涉房产的查封扣押;2.请求判令杨海风配合华光置业公司办理撤销案涉房屋的预售商品房合同备案登记;3.请求判令本案的诉讼费用由杨海风承担。 一审法院认定事实：费维军与杨海风、杨恩建、杨恩如债权人代位权纠纷，该院作出（2013）肥东民一初字第02885号民事判决并已生效，费维军向该院申请执行，该院查封了涉案的位于合肥市的房产。2015年7月29日、2018年7月25日对涉案房产继续予以查封，该院于2019年10月21日就涉案房产启动司法评估程序。在执行过程中，华光置业公司以案涉房产并非杨海风所有向该院提出书面异议，该院2019年12月28日作出（2019）皖0122执异30号执行裁定书，驳回华光置业公司的异议请求，华光置业公司遂起诉来院，庭审中，调解不成。 一审另查，2012年5月28日华光置业公司、杨海风签订《商品房买卖合同》一份，约定由杨海风购买华光置业公司开发的位于合肥市商铺，总金额为1088730元，首付款为544730元，剩余房款544000元采用按揭贷款方式支付。2012年5月26日双方签订了《补充协议》一份，协议约定：华光置业公司向杨海风提供其商铺部分首付款借款544730元，该商铺首付之收款收据原件也由华光置业公司予以保管；双方均可在五年内解除本协议及双方所签订的《商品房买卖合同》。双方签订合同之后,案涉房屋的首付款实际由华光置业公司支付，虽以杨海风的名义办理了按揭贷款，但该商铺的按揭贷款一直由华光置业公司进行偿还。案涉商铺也一直由华光置业公司占用。2017年3月6日华光置业公司向杨海风下达《解除函》，解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。杨海风在《解除函》上写明：情况属实，本人同意解除。2017年8月华光置业公司根据案涉银行的扣划，扣款还贷通知书，将杨海风所欠的相关银行款项已经全部付清。 一审法院认为，根据法律规定,案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,华光置业公司的诉讼请求能否成立并获得支持,应判断其是否有依法享有本案讼争建筑物的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案讼争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;第十四条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。 本案中，应当确定的是华光置业公司和杨海风之间是否真实的商品房买卖合同关系。杨海风明确表示无购买案涉房产的意思，所有房款也均由华光置业公司支付。双方之间不是真实的商品房买卖合同关系。案涉房屋虽然由华光置业公司支付借款首付，并支付按揭款，不能据此认定华光置业公司是案涉房屋的不动产权利人。首先华光置业公司将房屋备案登记在杨海风名下，杨海风明确表示无真实意愿购买房屋，华光置业公司作为房地产开发企业，在杨海风无真实意思购买涉案房屋的情况下，以杨海风名义签订涉案的《商品房买卖合同》，将涉案房产备案登记在杨海风名下，本身具有过错，由此产生的风险应自行承担。其次，华光置业公司提出与杨海风解除合同的时间也在该院查封期间，在双方签订合同后长达几年时间内，华光置业公司怠于行使解除合同的权利，怠于办理过户手续均存在过错。应当预见在杨海风无真实意愿购买房屋的情况下，且所有房款均由华光置业公司交付的情况下应承担的风险。申请执行人申请执行为善意，华光置业公司对案涉房屋享有的权利不足以对抗申请执行人的债权。 综上所述，华光置业公司对涉案争议土地的建筑物不享有排除强制执行的民事权益，华光置业公司提出的诉讼请求依法不予支持，案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条至规定，判决：驳回安徽华光置业发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14599元，由安徽华光置业发展有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案华光置业公司提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据一审查明事实，杨海风与华光置业公司之间并无明确或者真实的房屋买卖的意思表示，案涉商铺的首付款及按揭贷款均由华光置业公司出资，并且华光置业公司于2017年8月15日清偿全部按揭贷款，因此，杨海风实际对案涉房屋并不享有任何权益。并且华光置业公司也未将房屋交付杨海风，杨海风未占有商铺，并不产生权利外观的效力。华光置业公司只是将案涉商铺备案在杨海风名下，而商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十二条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力。并且从本案查明事实来看，杨海风也没有请求华光置业公司办理案涉商铺转移登记手续的事由，原因在于双方没有明确或者真正买卖房屋的意思表示，杨海风对案涉商铺未进行任何出资，也未占有，并不享有实质性的民事权益。如果华光置业公司与杨海风之间并没有明确或真实的买卖房屋的意思表示，却将商铺备案在杨海风名下，隐藏了真实的民事法律行为，双方对此存有过错，承担该过错的法律后果应由其他法律规范予以调整，而非将案涉商铺作为杨海风的责任财产予以处分。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。华光置业公司作为案涉商铺的开发建设单位，就案涉商铺已经取得预售许可证，因此，在案涉商铺建造完毕时即享有物权。在没有证据证明华光置业公司将案涉商铺物权处分给他人的情况下，华光置业公司请求确认其为案涉房屋所有权人，本院予以支持。综上，通过本案查明的事实，在杨海风对案涉房屋不享有实际任何权益的情况下，华光置业公司作为案涉房屋的所有权人，请求停止对案涉房屋的执行，本院予以支持。 至于华光置业公司请求杨海风配合其办理撤销备案登记，并不属于案外人执行异议之诉请求的范围，本案不予支持。 综上，华光置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初240号民事判决； 二、确认位于合肥市的房产归安徽华光置业发展有限公司所有； 三、不得执行位于合肥市的房产； 四、驳回安徽华光置业发展有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费14599元，由安徽华光置业发展有限公司负担，二审案件受理费14599元，由杨海风、费维军各半负担7299.5元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月三日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。