文书内容贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初16617号本诉原告（即反诉被告）胡荣珍，女，苗族，1945年11月9日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人周朝瑛，贵州同徽律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）施滨慧，女，汉族，1972年1月18日生，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人宋世宇，贵州福万律师事务所律师。委托代理人冯明恩，贵州福万律师事务所实习律师。本诉原告胡荣珍诉本诉被告施滨慧房屋租赁合同纠纷及反诉原告施滨慧诉反诉被告胡荣珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，本诉与反诉合并审理。本诉原告（反诉被告）胡荣珍的委托代理人周朝瑛，本诉被告（反诉原告）施滨慧及其委托代理人宋世宇、冯明恩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告胡荣珍（即反诉被告）诉称，原告胡荣珍与被告施滨慧于2015年11月17日签订《东山扶风路自建房出租合同》，将位于贵阳市云岩区XX路XX号的自建房一栋3000平方米整体出租给被告开办幼儿园，合同约定：1、租期自2016年3月1日起至2034年7月1日止。2、租金前四年每年30万元，半年一付。每四年租金递增一次，递增幅度为5万元。3、租期期间，若乙方（被告）未按时交清房租的，甲方（原告）有权终止合同，收回该房，乙方应支付甲方从违约当年起计算的五年房屋租金总额50%作为补偿，乙方还需将该房屋恢复原始状态。合同签订后，原告将房屋移交给被告使用，被告将房屋用于开办幼儿园。租赁期间，被告对房屋内墙、部分房间作了拆除或改造，并对房屋内外墙进行涂画。2020年3月，当期租金（175000元）支付期限届至，但被告未能按期如数支付。到2020年8月，因被告长期拖欠租金，原告依约终止合同，被告同意终止合同。但被告至今未支付所欠房租，并拒绝承担约定的补偿责任（按照合同约定，被告应支付原告补偿金90万元）和对房屋进行恢复性修复，严重侵害了原告的合法权益。对于施滨慧的反诉，双方签订的租赁合同合法有效，双方是因为被告未按期支付租金，原告行使终止合同的权利，才解除的合同。施滨慧尚有部分物品存放于我方房屋内是事实，但是施滨慧未能搬出的原因是未支付租金，我方行使法律规定自理救济权，施滨慧将租金支付给我方后，其可以搬出物品。因此，我方诉请法院：1、依法判决被告施滨慧支付原告租金175000元，并自2020年2月15日起按年利率6%支付利息至款项付清之日止；2、判决被告施滨慧向原告承担补偿金90万元；3、判决被告承担房屋恢复原状的费用142326元以及后续费用7805.04元（其中电费4305.04元，看管人员工资3500元）。本诉被告（反诉原告）施滨慧辩称，胡荣珍未取得案涉房屋建设工程许可的相关证照，其与我方订立的租赁合同为无效合同，当然，我方在此期间占用房屋的费用应当合理进行承担。疫情期间关闭三个月不能开业，根据疫情和政府号召及相关法律规定，我方认为应当减少三个月的房租，并且不存在任何利息问题。我方认为胡荣珍要求支付补偿金的诉请，无事实依据和法律基础，不应得到支持。胡荣珍主张恢复房屋的费用是其主观臆断得到的结果，没有相应证据证明。同时，双方在2020年8月底已经达成一致意见，我方不再继续使用该房屋，且事实上，我方也未能使用该房屋，后续产生的相关费用，与我方无关，综上，原告的诉请于法无理，请法院予以驳回。租赁合同签订后，我方在取得胡荣珍的同意后，对房屋进行相应的修缮和装修，开始招收幼儿学生到此学习。2020年8月，由于新冠肺炎疫情的影响，双方达成解除合同的一致意见。然而，胡荣珍不让我方将开办幼儿园的一切资料及财务搬离房屋，致使双方争议产生。因此，我方提出反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人签订的《东山扶风路自建房出租合同》无效；2、判令被反诉人返还反诉人开办幼儿园的桌椅、教学器材及其他物品（详见物品清单），价值人民币7万元整；3、本案的本诉及反诉的诉讼费用由反诉人承担。经审理查明，原告胡荣珍与被告施滨慧签订《东山扶风路自建房屋出租合同》（未载明签订日期），主要约定：甲方（即胡荣珍）将位于贵阳市云岩区XX路XX号整栋房屋，面积约3000平方米出租给乙方（即施滨慧）作学校使用，租赁期为18年零4个月，自2016年3月1日起至2034年7月1日止；租金前4年每年30万元，租金支付方式半年一付，每4年房屋租金递增一次，递增幅度为5万元，即：2020年3月至2024年2月，房屋租金为35万元／年；租赁期间乙方经营所产生的水、电等费用由乙方承担……。合同签订时，胡荣珍即将房屋交付施滨慧使用，施滨慧用该房开办幼儿园。根据双方的微信聊天记录显示，施滨慧使用房屋到2020年8月23日止。2020年8月23日，施滨慧准备搬走幼儿园物品时，胡荣珍以其未付清房屋租金为由，不允许搬运物品。施滨慧对2020年2月28日之前的租金已付清，对之后的租金未付。施滨慧承认新冠肺炎疫情期间政府给付其补贴18000元。胡荣珍主张施滨慧没有交纳房屋2020年7月之后的水电费，系胡荣珍代为交纳；施滨慧主张2020年8月1日前的水、电费已经缴纳完了，但其提交的缴费资料是手机截屏，没有提交原件进行核对。胡荣珍提交的水费发票显示：其交纳水费634.16元，发票“备注”栏载明：账务年月为202009；胡荣珍提交的电费发票以及手机生活缴费凭证显示：其在2020年9月28日为案涉房屋5个电表户号分别交纳电费129.45元、1665.72元、444.80元、120.33元、247.08元，合计2607.38元。同时胡荣珍的手机生活缴费凭证还载明其在2020年10月为上述5个户号又交纳了电费。胡荣珍提交《用水情况查询清单》（清单载明案涉房屋2020年9月、10月、11月应收水费情况），拟证明其交纳了水费743.99元，但该清单没有相关单位印章，胡荣珍也没有提供其交纳该水费的凭证。施滨慧对上述证据不予认可，认为双方从2020年8月16日解除合同，之后产生的费用与其无关。胡荣珍提交的照片显示：施滨慧为开办幼儿园的需要，对房屋外观、内墙、屋内装修进行涂画、拆除、改装，卫生间等处被改造。诉讼中，胡荣珍表示诉讼请求第三项恢复原状的费用是其请有装修资质的公司来看，由装修公司给出的报价，施滨慧对此不予认可。胡荣珍提交收条二张，拟证明其为请人看管案涉房屋，支付了2020年8月20日一2020年10月20日值班费共计3500元，施滨慧对此不予认可。双方均承认施滨慧尚有物品在案涉房屋内。诉讼中，本院组织双方当事人对房屋进行现场勘验，对施滨慧留在房屋内的物品进行了清点，并制作了《现场勘验物品情况》表格，双方在该表格上签名确认。另，胡荣珍没有案涉房屋产权证和建房施工许可证等建房手续，其提交云岩区黔灵镇人民政府、贵阳市云岩区黔灵镇东山村民委员会于2016年12月20日出具的《证明》，拟证实XX路XX号自建房属于其所有，房屋手续正在办理中。现原告起诉来院，诉请如前。被告提起反诉，请求如前。上述事实，有相关证据以及原、被告陈述为证，经开庭质证，可以采信。本院认为，胡荣珍对案涉房屋没有产权证，也没有相关建房手续，云岩区黔灵镇人民政府、贵阳市云岩区黔灵镇东山村民委员会出具的《证明》，不足以证实房屋权属情况，故其与施滨慧签订的《东山扶风路自建房屋出租合同》（以下简称“租赁合同”），违反了国家法律行政法规强制性规定，属于无效合同。胡荣珍将没有产权的房屋出租、施滨慧承租没有产权的房屋，双方的行为均有过错。我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，施滨慧使用房屋的时间是从合同签订之日至2020年8月23日，因而其应将尚欠的2020年3月1日-2020年8月23日（共5.74个月）的房屋占有使用费支付给胡荣珍。对于施滨慧提出对新冠肺炎疫情期间免除3个月租金的意见，胡荣珍对此不同意。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局于2020年发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（三）项规定：“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金”。按照此规定，双方应在平等协商的基础上，减免或延期收取租金。因胡荣珍不同意减免租金，本院酌情考虑施滨慧交付房屋占有使用费的期限延长至本判决书生效之日起2个月内。故施滨慧应支付胡荣珍的房屋占有使用费为35万元/年÷12个月×5.74个月≈167417元。原告要求被告支付租金利息，于法无据，不予支持。对于胡荣珍要求施滨慧按照合同约定支付补偿金90万元之诉请，因租赁合同无效，不存在按约定履行合同义务的问题，故对该项诉请，不予支持。对于胡荣珍要求施滨慧承担房屋恢复原状的费用142326元之诉请，施滨慧对案涉房屋进行了装修、改造、涂画，因双方签订合同的行为均有过错，为了显示公平，恢复原状的费用应由双方各承担一半。至于恢复原状的费用金额，考虑到房屋面积较大，酌情定为12万元，则双方各承担6万元。施滨慧从2020年8月23日之后，未再使用案涉房屋，其应将在此之前的水电费交纳完毕。施滨慧主张已交纳了2020年8月1日前的水电费，但其提交的缴费资料是手机截屏，没有提交原件进行核对，故对其主张不予采信。胡荣珍提交的水费发票、电费发票以及手机生活缴费凭证显示：其在2020年9月交纳了水费634.16元、电费2607.38元，合计3241.54元。因水电部门当月公布的水电费金额一般是上个月产生的水电费，故可以采信胡荣珍交纳的该水电费是2020年8月及以前产生的，即是施滨慧使用房屋期间产生的费用，故应由施滨慧承担。至于胡荣珍在2020年10月为案涉房屋5个电表户号交纳的电费，因其在2020年9月时已为该5个户号交纳了电费，显然9月份交纳的应是8月份及以前的电费，10月份所交费用应是9月份产生的电费，故胡荣珍10月份所交上述电费，不应由施滨慧承担。胡荣珍提交《用水情况查询清单》，拟证明其交纳了水费743.99元，但该清单没有相关单位印章，胡荣珍也没有提供其交纳该水费的凭证，故对其主张不予以采信。胡荣珍要求施滨慧承担看管房屋人员工资3500元之诉请，因施滨慧在2020年8月就准备将幼儿园的物品搬走，是胡荣珍不允许，故其请人看管房屋或物品的费用均不应由施滨慧承担。对于施滨慧要求胡荣珍返还其开办幼儿园的物品之反诉请求，在本院组织下，双方已对施滨慧至今仍放置在案涉房屋内的物品进行了清点确认，胡荣珍应将所清点出的物品退还施滨慧。据此，根据《中华人民共和国合同法》第52条、第58条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第5条、《商品房屋租赁管理办法》第6条之规定，判决如下：一、施滨慧于本判决书生效之日起二个月内，支付胡荣珍房屋占有使用费167417元、房屋恢复原状费用6万元、水电费3241.54元，合计人民币230658.54元。二、确认胡荣珍与施滨慧签订的《东山扶风路自建房屋出租合同》无效。三、胡荣珍于本判决书生效之日起十日内，返还施滨慧开办幼儿园的物品，详细物品清单见附件。四、驳回胡荣珍的其余本诉诉讼请求。五、驳回施滨慧的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费15890元，减半收取7945元，由胡荣珍承担6455元，施滨慧承担1490元。反诉案件受理费775元，由施滨慧承担275元，胡荣珍承担500元（胡荣珍已预交本诉案件受理费，施滨慧已预交反诉案件受理费，施滨慧应于履行判决时，将990元案件受理费一并给付胡荣珍）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在二年内依法向本院申请强制执行。审判员  田彩莲二〇二〇年十二月二十八日法官助理宋星星书记员李兴艳附：胡荣珍返还施滨慧物品清单：（2020）黔0103民初16617号本诉原告胡荣珍诉本诉被告施滨慧房屋租赁合同纠纷及反诉原告施滨慧诉反诉被告胡荣珍房屋租赁合同纠纷一案民事判决书附件：胡荣珍返还施滨慧物品清单            物品名称              数量              物品名称              数量                  塑料小椅子（张）              262              操作台（个）              1                  木质积木（套）              6              蒸机1（个）              1                  泡沫积木（套）              2              蒸机2（个）              1                  桌子（张）              50              电饼机（个）              1                  玩具柜（个）              4              洗池（套）              2                  摄像头（个）              76              绞面机（个）              1                  源创一体机（台）              4              除湿机（个）              1                  水杯架（个）              4              台式电脑（含显示器、键盘、鼠标）（台）              8                  书包柜（个）              12              复印机（台）              2                  毛巾架（个）              6              彩色打印机（台）              2                  饮水机（个）              4              黑白打印机（台）              1                  柜式空调（个）              3              办公桌（张）              10                  书架（个）              4              办公椅（张）              23                  木床（张）              146              笔记本电脑（台）              1                  暖风机（个）              8              过塑机（个）              2                  雅马哈电子琴（架）              3              测温机（个）              1                  击打乐器琴（个）              5              复印一体机（台）              1                  击打乐器鼓（个）              10              点钞机（个）              1                  交换机（个）              2              皮沙发（张）              1                  半自动洗衣机（台）              1              暖炉（个）              2                  龙峰保险柜（个）              1              铁皮办公柜（个）              3                  飞利浦电视机（台）              1              铁皮小柜（个）              1                  折叠床（张）              1              钢琴（架）              1                  电扇（个）              2              会议桌（张）              1                  风幕机（个）              1              安保防暴套件              1                  消毒柜（个）              2              床、被（套）              3                  美菱冰柜（台）              1              烤箱（台）              1                  小冰箱（台）              1              监控机（个）              2                  餐架（个）              1              显示器（台）              4                  煤气罐（个）              5              小消毒柜（个）              1                  灶台（附抽油烟机）（套）              1              刷卡机（个）              1                  LED字幕屏（个）              1              报警器（个）              1