天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初7778号原告：赵雷，男，1981年9月12日出生，满族，住天津市河**。委托诉讼代理人：徐芳（系赵雷之妻），女，1982年8月29日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：吴凤颖，天津澍泽律师事务所律师。被告：天津农垦金安投资有限公司，住所地天津市北辰区京津公路**天穆镇老政府院内**。法定代表人：满峄峰，董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，男，1996年5月6日出生，汉族，该公司法务，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈锐，女，该公司员工。原告赵雷与被告天津农垦金安投资有限公司（以下简称“农垦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雷的委托诉讼代理人徐芳、吴凤颖，被告农垦公司委托诉讼代理人王嘉琛、陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵雷向法院提出诉讼请求：1．请求农垦公司返还赵雷因虚假承诺一楼带花园多支付的购房款60万元（结合从同一单元门邻居处打听出的价格以及同期买房时洋房四楼的价格，单价差额3,000元/平米＊总房屋面积218.2平方米，暂主张60万元。）；2．判令农垦公司赔偿因赵雷多付款所支付的契税损失1.2万元和维修基金损失0.6万元；3．判令农垦公司赔偿赵雷修建小院围墙费用36,600元；4．案件受理费由农垦公司承担。事实和理由：2016年10月13日，赵雷与农垦公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买农垦公司开发的北辰区淮东路与淮河中道交口西北侧北泽雅居36-2-102房屋（以简称“案涉房屋”），建筑面积218.08平方米，单价为22,053.02元/平米，房屋总价480.8万元，农垦公司通过合同约定、售楼员、售楼书等方式承诺案涉房屋带花园，使用权归赵雷所有。农垦公司交付案涉房屋时以简易铁栅栏作为小院围墙。后农垦公司和物业公司通知所有一楼住户，按照农垦公司出具的改造小院围墙的方案进行统一改造，施工方案由农垦公司指定，费用由赵雷担负。2020年4月8日，综合执法部门在赵雷及该小区所有一楼院门处张贴通告，告知赵雷在内的一楼带小院业主，小院围墙属于违法建筑，责令赵雷自行拆除。赵雷购买一楼是源于农垦公司承诺带小院，否则不会花费远高于同地点其他楼层房屋的价格购买案涉房屋，为此赵雷多支付了购房款、贷款利息及税费。农垦公司的虚假宣传和承诺导致赵雷作出错误意思表示，并给赵雷造成巨大的经济损失，为此，农垦公司应当依法承担相应的民事责任，经多次协商未果，故呈诉。农垦公司辩称，不同意赵雷诉讼请求。一、案涉房屋符合规划和合同约定条件及交付标准，农垦公司不存在任何违约情况。二、赵雷对案涉房屋商品房买卖合同中的条款已确认签字，合同真实合法有效，双方权利义务责任应以合同及补充协议的约定为准，案涉房屋合同并未涵盖“小院”的面积和价款，农垦公司也从未有关任何小院面积、价格的承诺，不存在农垦公司将小院计算入总房款内加价销售的情况。三、农垦公司不存在销售与实际不符的情况，也从未做过买房赠送小院的宣传，合同附件首层平面图也没有“小院”的内容。四、针对案件群体性起诉争议的主张，农垦公司表示不予认可，对于该组群案件中各原告所主张的事实和依据不应作为本案的定案依据。五、赵雷已向农垦公司履行了商品房买卖合同约定的付款义务，农垦公司也已向赵雷开具了房款发票，赵雷对于案涉房屋房款、价格均无异议，且案涉房屋已交付。六、本案中赵雷未遭受实际损失，案涉房屋赵雷也使用至今，故不应得到支持。七、根据最高院发布的关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，人民法院可以作为作出裁判的参考。根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，赵雷与农垦公司签订《天津市商品房买卖合同》与《补充合同》。《天津市商品房买卖合同》主要条款约定：赵雷向农垦公司购买坐落于天津市北辰区××路××道××号楼××号房屋，设计用途为住宅，建筑层数为8层，建筑面积218.02㎡，其中：套内建筑面积185.06㎡，公共部位分摊建筑面积32.96㎡；商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为22053.02元，价款为4808000元；农垦公司于2017年10月31日前将符合上述条件的商品房交付赵雷使用；赵雷按贷款形式付款，应于2016年10月26日前一次性存入首付款1808000元，其余价款办理贷款等内容。《补充合同》主要条款约定：首层房屋的买受人委托出卖人就所购房屋的地上一层小院进行统一设计并委托搭建施工；小院院墙为铁艺院墙，部分小院院墙与小区围墙结合的以实际交房为准；买受人同意其他购房者对所附属花园、露台、车位拥有专用使用权；买受人购买的房产如含有附属花园、露台、车位使用权的，有关具体情况（包含但不限于样式、尺寸等方面）以实际交房为准；另约定，买卖双方的权利义务责任均已在《合同》正文及附件中约定，凡买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据等内容。合同签订后，赵雷向农垦公司支付总房款480.8万元，缴纳房屋契税91,580.95元和维修资金48,080元。赵雷于2017年11月1日办理了案涉房屋的收房手续。另查，案涉房屋竣工验收完毕后交付前，农垦公司在房屋毗邻绿地上用铁艺栅栏围圈并交付赵雷使用。经调查核实，案涉房屋一楼外小院未办理《建设工程规划许可证》。2020年4月8日，天津市北辰区天穆镇综合执法局至案涉房屋所在小区张贴《通告》，载明：“经查，金地艺城华府一期存在违法搭建的建筑物、构筑物、圈占及其它非尖占用公共空间等行为，均未取得建设工程规划许可证，属于违法建设。为维护小区生活环境，现天穆镇综合执法局针对各类违建开展治理恢复工作。依据《中华人民共和国城乡规划法》《天津市城乡规划条例》《天津市市容和环境卫生管理条例》《天津市文明行为促进条例》之相关规定，自即日起，镇执法局将对金地艺城华府一期的违章小院及相关违建实施拆除。对存在上述情形的业主，现责令30日内立即采取整改措施，自行拆除相关违法建设。逾期不拆除的，将由镇执法局依法进行拆除，对于阻碍执法的将由公安机关依法处理，涉嫌犯罪的移送司法机关严肃处理”。现案涉房屋的小院尚未被拆除。本院认为，原、被告于2016年10月13日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应依约行使权利并履行义务。本案争议焦点为：农垦公司是否应返还赵雷主张的购房款项并赔偿各项损失。结合案情，本院分析如下：本案中赵雷主张农垦公司承诺赠送、附带小院体现在补充合同中，结合农垦公司使用铁艺围栏圈占小院，并已随案涉房屋将小院交付赵雷的事实，本院能够确认农垦公司向赵雷出售案涉房屋时赠送了小院。赵雷提起本次诉讼系因就案涉房屋收到行政部门要求拆除小院的通知，其主张返还的款项系比照其他楼层房价核算的房价差额，实为主张返还部分房屋价款。现案涉房屋小院尚未拆除，现有证据不足以证实赵雷所主张各项损失实际发生。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故，对于赵雷请求农垦公司返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于诉讼过程中，赵雷申请本院调取案涉房屋同栋楼其他楼层备案价格以及其对一楼附带面积是否享有专有使用权的相关材料，因其未提供充分证据证实所诉各项损失已实际发生，上述申请于本案审理并无必要，本院不予准许。综上所述，本院经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告赵雷的诉讼请求。案件受理费元10,346元，减半收取计5,173元，由原告赵雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二〇年十二月三十日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。