江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初4708号原告：常州时代商务服务有限公司，统一社会信用代码913204117628357922，住所地常州市新**三井街道时代商务广场****。法定代表人：喻曼文，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁豫，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈佩章，江苏源博律师事务所律师。被告：汤焕金，男，1953年5月1日生，汉族，户籍地常州经济开发区。被告：刘耀珍，女，1949年9月2日生，汉族，户籍地常州市天宁区。被告：胡惠琴，女，1953年8月16日生，汉族，户籍地常州经济开发区。被告：刘祖荣，男，1948年8月11日生，汉族，户籍地常州市天宁区。被告：新北区河海和盛堂茶馆，经营场所常州市新**河海时代商务广场****，统一社会信用代码92320411MA1TGMKXX3。经营者：徐长彬，男，1977年1月14日生，汉族，户籍地常州市新**。以上五被告共同委托诉讼代理人：周清，江苏尊法律师事务所律师。原告常州时代商务服务有限公司（以下简称时代公司）与被告汤焕金、刘耀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依据原告的申请，依法追加胡惠琴、刘祖荣、新北区河海和盛堂茶馆（以下简称和盛堂茶馆）为本案的共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序于2020年11月9日公开开庭审理，后转为普通程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人喻曼文及其委托诉讼代理人沈佩章，被告的共同委托诉讼代理人周清均到庭参加诉讼。原告的委托诉讼代理人丁豫到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.五被告支付2015年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理费261658.6元；2.五被告支付逾期支付物业管理费的违约金135408.33（按每日应返还金额的万分之五计算）；3.被告和盛堂茶馆立即腾空占用的公共面积部分；4.五被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣位于常州市××广场××的物业总面积1868.99平方米、物业服务费单价2元／平方米／月，自2015年1月1日起至2020年10月31日止，需缴纳的物业服务费为261658.6元。被告和盛堂茶馆为前述物业的实际承租人，且于2015年之前支付物业管理费，应与前述四被告承担连带责任。五被告长期拖欠物业费，原告多次催要未果。2019年4月30日，原告向五被告发出律师函，五被告收到函件后仍未支付，产生滞纳金135408.32元。被告和盛堂茶馆长期占用公共面积，应立即腾空。被告汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆共同辩称：1.原告没有按照前期物业服务合同的要求与被告汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣签订前期物业服务管理服务协议，故对物业的收费标准、收费方式均没有约定。原告也没有将临时管理规约、物业收费标准、财务账目等向业主公示。2.原告没有提供相关的物业服务。被告多次要求原告维修房屋屋顶漏水、清扫楼梯等物业服务等均被拒绝。原告擅自提高商业用电价格，按每度0.99元收取电费，超出供电部门允许的范围。3.原告要求支付的物业管理费用已经超过诉讼时效，应当从立案之日起向前推算3年。4.双方未签订前期物业管理协议，没有约定违约金，且原告没有提供相应的物业服务，违约在先，被告完全有理由主张先履行抗辩权。5.原告就相邻权没有诉讼主体资格，且被告已经购买4幢3层全部房屋，并没有影响其他业主通行的权利。本院经审理认定事实如下：2006年9月1日，案外人常州市中创房地产开发有限公司（以下简称中创公司）与常州时代商务管理有限公司签订前期物业服务合同，约定中创公司通过协议方式将时代商务广场委托时代公司实行前期物业管理，物业名称时代商务广场商办综合楼，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业用房3-3.5元/平方米/月，并约定未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准支付滞纳金。合同另约定，合同期限自2006年9月1日起，成立业主委员会且业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同于2006年9月25日经常州市房产管理局备案。2008年3月31日，常州时代商务管理有限公司经工商登记核准变更名称为常州时代商务服务有限公司。2010年7月8日，汤焕金、刘耀珍与中创公司签订商品房买卖合同24份，约定由汤焕金、刘耀珍购买常州市时代商务广场4幢301-311、313-325室房屋。前述合同均约定，中创公司依法选聘时代公司为前期物业管理企业，根据前期物业服务合同的约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期物业管理协议，买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2010年9月6日，汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣作为按份共有人取得常州市时代商务广场4幢301-311、313-325室房屋的所有权证（汤焕金30%、胡惠琴30%、刘耀珍20%、刘祖荣20%），房屋总建筑面积1868.99平方米。嗣后，前述房屋由汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣出租给和盛堂茶馆使用，和盛堂茶馆按2元/平方米/月的标准向时代公司缴纳物业服务费至2014年底。因未缴纳物业服务费，时代公司委托江苏源博律师事务所于2019年4月24日向汤焕金、刘耀珍发出律师函，要求按2元/平方米/月支付2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费183556.8元，并限其于收函七日内缴纳拖欠的物业服务费和滞纳金。汤焕金于2019年4月30日签收。以上事实，由原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、不动产登记簿查询证明、记账联、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，时代公司作为物业服务企业与建设单位中创公司签订合法有效的前期物业服务合同，汤焕金、刘耀珍作为业主与中创公司签订的商品房买卖合同中亦包含前期物业服务合同约定的内容，故案涉前期物业服务合同对业主汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，和盛堂茶馆租赁使用案涉房屋，且自认与业主口头约定负担物业费，和盛堂茶馆亦按2元/平方米/月的标准实际向时代公司缴纳物业服务费至2014年12月31日。时代公司作为物业管理企业，按照合同约定为案涉物业提供了物业服务，和盛堂茶馆根据其享受的物业服务，应及时交纳相关费用。和盛堂茶馆辩称时代公司未按约提供物业服务，依据不足，不予支持。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。据此时代公司要求和盛堂茶馆承担案涉物业2015年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理费，未超过诉讼时效期间，金额261658.6（2×1868.99×70）元，亦未超过前期物业服务合同的约定，应予支持。业主汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣作为案涉不动产的共有人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，应承担物业费的连带清偿责任。时代公司函告业主要求限期支付物业服务费，业主于2019年4月30日签收后，未在合理期限内支付，时代公司依据前期物业合同的约定，主张按每日应交金额万分之五标准计算至2020年10月31日的违约金，应予支持。据此计算，2019年5月7日至2020年10月31日止的违约金金额为61060元（2019年4月30日之前结欠的物业服务费的违约金为52481元，2019年5月1日起产生的物业服务费的违约金为8579元）。时代公司要求和盛堂茶馆腾让占用公共面积的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，时代公司亦明确另行主张，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告新北区河海和盛堂茶馆于本判决生效之日起十日内向原告常州时代商务服务有限公司支付自2015年1月1日起至2020年10月31日止的物业服务费261658.6元，并承担违约金61060元；二、被告汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣对前述第一项义务承担连带清偿责任；三、驳回原告常州时代商务服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5722元，由原告时代公司负担1072元，被告汤焕金、刘耀珍、胡惠琴、刘祖荣、和盛堂茶馆共同负担4650元（此款原告已预交，原告同意被告承担的诉讼费用由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱 锦人民陪审员  丁雅琴人民陪审员  高惠娟二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  石 洁