盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初1366号原告：江苏景行物业服务有限公司，住所地南通市工农路**天虹公寓****。法定代表人：黄建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵想彬，江苏苏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡娟，该公司员工。被告：柏猛，男，1979年5月13日生，汉族，居民，住盐城经济技术开发区。原告江苏景某物业服务有限公司（以下简称景某物业）与被告柏猛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵想彬、蔡娟，被告柏猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明的事实如下：一、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业服务合同的时间：无业主委员会。2016年10月10日，洲际逸品一期物业管理委员会成立。2017年1月6日，原告景某物业通过物业管理委员会邀请招标方式成为物业管理服务的中标人。2017年1月10日，洲际逸品一期物业管理委员会与原告景某物业签订《洲际逸品一期物业管理服务合同》（以下简称物业合同），后分别于2017年12月、2019年1月续签，期限至2019年12月31日。二、业主大会成立时间：未成立。三、小区位置和名称：盐城经济技术开发区黄山路1号洲际逸品。四、物业服务合同约定的服务期限：2017年1月1日至2019年12月31日。五、物业服务合同约定的物业费标准：物业服务费为固定总价，资金来源为业主物业费+盐城洲际置业有限公司（以下简称洲际置业）兜底。业主物业费的收费标准为0.6元/㎡/月，已入住户按此收费标准收取物管费用，取钥匙未入住户按此标准的70%收取物管费用。六、物业服务合同约定的物业费交纳日期：每三个月末收取一次。七、物业服务合同约定逾期支付物业费违约金标准：原、被告签订的物业合同第九条第二款约定：“甲方违反本合同约定，未能按时如数拨付物业服务费的，应按每月千分之五的标准向乙方支付违约金，并应于五日内补交拖欠费用”。八、业主房产位置：盐城经济技术开发区黄山路1号洲际逸品2#302室。九、房产用途：住宅。十、房产建筑面积：117㎡。十一、业主每月应交纳物业费数额：70.2元/月。十二、业主欠付物业费期间：2017年1月1日—2019年12月31日。十三、业主欠付物业费总数：2527.2元。十四、物业服务质量有无瑕疵：原告作为物业公司，应当尽到物业服务义务。物业合同约定管道损坏及时修换，结合被告提供的相关证据，小区地下车库确实存在水泵管道漏水未及时修理的情况，虽存在遗留的房屋未验收的问题，原告仍应及时与洲际置业协调修理，原告在处理该问题上存在一定的瑕疵。十五、原告诉讼请求的计算方式：物业费：0.61元/㎡/月×117㎡×36个月=2569.32元，滞纳金616.64元，合计3185.96元。以上事项中，双方有争议的事项为第五项、第七项、第十四项、第十五项。关于被告提出的物业管理委员会是否可以代表业主与原告签订物业合同的问题，物业管理委员会由业主申请筹建并成立，具有代表业主行使选聘物业管理公司的权利。被告辩称对物业管理委员会选聘物业公司的内部流程以及公章的保管使用有异议，原告系经物业管理委员会招标后中标的物业公司，其成立以及招标流程均在相关部门备案，不存在法律规定的无效情形，被告不能以此作为否认物业管理委员会对外签订合同效力的理由，故物业管理委员会与原告（自2019年1月1日由原告、物业管理委员会、洲际置业三方签订）签订的物业合同合法有效，对该小区全体业主均具有约束力，对被告该辩称本院不予采纳。被告辩称房屋未正式交付，应由洲际置业承担物业费，按合同约定该小区的物业费由业主缴纳和洲际置业兜底共同组成，被告作为该小区的业主已取钥匙入住，接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定履行交费义务，故对被告该辩称本院不予采纳。关于被告辩称的物业服务质量问题，保安值班以及绿化方面，被告提供的证据不足以证明案涉期间内该方面服务存在瑕疵，故本院不予采纳；维修方面，结合被告提供的证据，2017年8月，小区地下车库确实存在水泵管道漏水未及时修理的情况，虽存在遗留的房屋未验收的问题，原告仍应及时查明漏水原因积极维修处理，原告在处理该问题上存在一定的瑕疵。物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主和物业公司均无益处。原告在物业服务过程中虽存在一定瑕疵，但尚不构成根本违约，原告主张物业费按0.61元/㎡/月收取，本院依法支持按合同约定的0.6元/㎡/月收取。关于原告主张的滞纳金，按照中国人民银行贷款利率为基础，综合考虑原告的物业服务情况，本院酌情支持100元。综上，对原告的诉讼请求，本院依法支持被告支付原告物业服务费2527.2元、违约金100元，合计2627.2元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的汽车保险杠被小区栏杆剐蹭的损失以及要求拆除小区门口栏杆的事宜，被告如确有证据可向相关责任人另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告柏猛于本判决生效之日起十日内支付原告江苏景行物业服务有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间欠付的物业服务费2527.2元，违约金100元，合计2627.2元；二、驳回原告江苏景行物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由原告江苏景行物业服务有限公司负担5元，由被告柏猛负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 陈**露二〇二〇年十二月一日法官助理 张婷婷书 记 员 胡文培附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。