安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8569号 上诉人（原审被告）：安徽创轩智能科技有限公司，住所地安徽省合肥市新站区瑶海工业园新海大道合肥永通塑料有限公司**厂房****。 法定代表人：刘海东，总经理。 委托诉讼代理人：赵勇，安徽健友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽亿戌电子科技有限公司，，住所地安徽省合肥经济技术开发区桃花工业园玉屏路**办公楼** 法定代表人：吴世荣，总经理。 委托诉讼代理人：李光凤,安徽昊华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹思远,安徽昊华律师事务所实习律师。 上诉人安徽创轩智能科技有限公司（以下简称创轩公司）因与被上诉人安徽亿戌电子科技有限公司（以下简称亿戌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初3282民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创轩公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿戌公司一审全部诉请。事实与理由：1.一审法院认定疫情对创轩公司影响有限的事实错误。创轩公司主要生产销售智能柜、自动售卖机，2020年1月25日至3月9日创轩公司没有复工，处于停工状态，新冠疫情对创轩公司的生产经营活动产生严重影响。2.创轩公司请求减免租金，符合法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款规定，承租人承租非国有房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，法院可以引导当事人调解，调解不成，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。3.一审法院对诉讼费的承担数额认定不当。亿戌公司诉请要求创轩公司支付65506.62元费用，一审法院只支持了25506.62元，但一审法院要求创轩公司承担全部719元诉讼费，明显不当。 亿戌公司辩称，1.案涉租赁合同合法有效，新冠疫情并不影响创轩公司对租赁房屋的占有使用行为，不是造成租赁合同无法履行的不可抗力，创轩公司不仅未依约支付租金还单方解除合同，属严重违约。创轩公司解除合同的理由存在欺诈，实际上，创轩公司系搬进了其新租赁的厂房，并在合肥市工商局办理了经营地址变更的备案。因此，创轩公司未因新冠××疫情影响终止公司运营，应赔偿亿戌公司厂房空置的租金损失，即承担40000元（押金数额）的违约金。2.创轩公司至今未举证证实新冠疫情致使其公司终止经营，一审法院已经考虑到新冠疫情所造成的停工影响，酌定对违约金40000元予以减免，创轩公司上诉再以疫情为由要求减免租金，无任何法律依据及事实依据。创轩公司在解除合同时称疫情致使其公司股东会决定终止公司运营，但其一直未能举证该份股东会决议，其所销售智能柜、自动售卖机是供应大型车站、火车站等交通枢纽，该类地区并未因新冠疫情停止运营过，创轩公司未有市场销量受新冠疫情影响而减少的证据。3.一审判决已经认定创轩公司存在违约行为，应承担违约金40000元，但考虑到中小企业因新冠疫情资金紧张的情况，才酌定免除。因此，亿戌公司有权向创轩公司主张40000元违约金，酌定核减违约金系一审法院行使自由裁量权，创轩公司作为违约方以及败诉一方，一审法院判决创轩公司承担全部诉讼费并无不妥。 亿戌公司向一审法院起诉请求:1.创轩公司立即向亿戌公司支付房屋租金等各项费用合计65506.62元（2020年1月25日至2020年3月9日的房租57470.75元、物业费2623.87元，2019年10月至2020年2月5日水电费609元，隔墙费用4803元，违约金40000元，扣除押金40000元）;2.本案诉讼费由创轩公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月23日,亿戌公司（出租方、甲方）与创轩公司（承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》一份,合同约定甲方将位于将合肥经济技术开发区天都路4026号2号房中间垮租赁给乙方使用,厂房面积含公摊约1339平方米,办公楼面积含公摊为450平方米；租用厂房期限为2年,自2019年10月25日至2021年10月24日止；厂房租金单价为21.4元/平方米/月,办公楼租金单价为23.4元/平方米/月,年租金为470215.2元;甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付房租押金为40000元,第一年租金每3个月支付一次,3个月的房租(自2019年10月25日至2020年1月24日)租金为117553.8元，以后房租每6个月支付一次，支付时间为提前30天内支付。逾期未付租金,甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责;园区物业费按1元/平方/月收取,3个月物业费为5367元；厂房隔断费用由使用单位平摊；电费电价为1.2元/度；关于违约责任，本合同有效期内未按合同和安全协议条款执行的，均视为违约，如乙方违约，甲方有权提出解除本合同，剩余房租和押金不退还，如造成其他经济损失，由乙方负责赔偿，如甲方违约，乙方有权提出解除合同，甲方需退还剩余房租和押金，造成其他经济损失，由甲方负责赔偿；如遇国家有新的规划或拆迁，甲方需提前三个月通知乙方，双方自动解除合同，如遇发生重大自然灾害、不可抗力的意外事故，使本合同无法继续履行时，本合同自行解除，甲方退还乙方剩余房租和押金，甲方不再赔付乙方任何费用。 上述合同签订后，创轩公司向亿戌公司支付房屋押金40000元，亿戌公司将案涉房屋交付给创轩公司使用。 2020年3月，创轩公司向亿戌公司发出《关于解除厂房租赁合同的函》，告知因新冠××疫情影响，公司无法复工，企业成本增大，公司无法正常运转，决定终止公司运营，解除《厂房租赁合同》。 2020年3月2日，亿戌公司收到创轩公司发出《关于解除厂房租赁合同的函》，并回函，亿戌公司同意解除合同，但创轩公司需支付房租费（2020年1月25日至2020年3月2日期间的房租48327.67）、物业费（2206.43）、水电费（609元）、装修期10天房租费（13061.53元）、隔墙费用（4803元），共计69007.63元，创轩公司在结清上述款项3天内搬离厂区后并将公司注册信息迁出后，亿戌公司退还押金及退租手续。 2020年3月5日，创轩公司收到亿戌公司回函后又向其发出《关于搬家的通知》：“根据《厂房租赁合同》第十四条的规定如遇发生重大自然灾害、不可抗力的意外事故，使本合同无法继续履行时，本合同自行解除，鉴于新冠病毒疫情造成的人力不可抗拒的自然灾害，解除双方租房合同非双方意愿，产生的相关水电杂费、隔墙费用我司予以承认，可以从押金中扣除，即日起，我公司开始搬离处厂房及办公室中公司原材料、成品以及办公设施和用品，腾空车间和办公室用于贵司对外招租”。 2020年3月9日，创轩公司搬离案涉房屋并将案涉房屋移交给亿戌公司。2020年3月18日，创轩公司将公司注册地址迁出。 一审法院另查明，创轩公司已向亿戌公司支付了2019年10月25日至2020年1月24日的租金。 一审法院认为，亿戌公司与创轩公司于2019年10月23日签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为有效，双方均应全面履行各自的权利义务。 关于案涉房屋应付租金、物业费。创轩公司于2020年3月9日搬离案涉房屋，并将案涉房屋移交给亿戌公司，故创轩公司应支付租金至2020年3月9日，其已支付租金至2020年1月24日，故亿戌公司诉请创轩公司支付2020年1月25日至2020年3月9日租金57470.75元（470215.2元/年÷12个月×44天÷30天），符合合同约定，该院予以支持。根据合同约定，物业费的标准为1元/平方/月,亿戌公司诉请创轩公司支付2020年1月25日至2020年3月9日物业费2623.87元（1789元×44天÷30天），符合合同约定，该院予以支持。 关于水电费、隔墙费用，亿戌公司收到创轩公司于2020年3月2日发出《关于解除厂房租赁合同的函》中明确了水电费为609元，隔墙费用为4803元，创轩公司收到该函后于2020年3月5日向亿戌公司发出《关于搬家的通知》，对产生的水电费、隔墙费用予以认可，并同意从押金中予以扣除，故亿戌公司诉请创轩公司支付水电费609元、隔墙费用4803元，该院予以支持。 关于违约金，创轩公司虽存在提前解除《厂房租赁合同》、未及时支付房屋租金等费用的行为，但亿戌公司在2020年3月2日向创轩公司发出的《关于解除厂房租赁合同回函》中陈述，解除租赁合同需支付房租费、物业费、水电费、装修期房租费、隔墙费，并迁离公司注册信息，即退还剩余押金并办理相关手续。2020年3月18日，亿戌公司通过其委托诉讼代理人向创轩公司发出的《创轩智能科技租房费用支付清单》仅显示其向创轩公司索要房租费、物业费、水电费、隔墙费用。结合新冠疫情确实会令中小企业资金紧张，该院酌定违约金40000元予以减免。创轩公司辩称因发生新型冠状病毒疫情，属于不可抗力，其未及时交纳房屋租金及提前解除租赁合同的行为均不属于违约行为，同时由于疫情对创轩公司生产经营活动产生严重影响，故要求减免房屋租金。但创轩公司主要生产、销售智能柜、自动售卖机，疫情对其影响有限。故创轩公司要求减免租金，该院不予支持。 创轩公司辩称亿戌公司将案涉房屋一楼大厅出租给他人使用，且封了一个货梯，导致其实际使用面积减少100平方米，要求减少使用面积租金，但其承租区域与主张占用区域无关，且无证据显示其在承租时对此提出过任何意见，在《关于解除厂房租赁合同的函》中也无任何内容，故对其主张，该院不予采纳。创轩公司主张其装修费用应由亿戌公司承担无法律依据，该院不予支持。 综上，创轩公司应向亿戌公司支付房屋租金、物业费、水电费、隔墙费用、违约金合计元65506.62（房屋租金57470.75元+物业费2623.87元+水电费609元+隔墙费用4803元），扣除创轩公司房屋押金40000元，创轩公司还应向亿戌公司支付房屋租金、物业费、水电费、隔墙费用合计25506.62元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、安徽创轩智能科技有限公司于判决生效后十日内向安徽亿戌电子科技有限公司支付房屋租金、物业费、水电费、隔墙费用合计25506.62元；二、驳回安徽亿戌电子科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1438元，减半收取为719元，由安徽创轩智能科技有限公司承担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉厂房已于2020年3月9日移交给出租人亿戌公司，双方《厂房租赁合同》已经实际解除。创轩公司要求提前解除合同的理由是疫情影响企业复工，然而根据合肥市《关于有序做好全市企业复工复业的通告（第10号）》文件精神，工业企业的最迟复工复业时间为2020年2月24日，创轩公司是一家生产销售智能柜、自动售卖机的企业，可依照上述文件要求于2020年3月初组织企业复工复产，因此其于2020年3月初以企业无法复工为由要求提前解除合同，理由不能成立。创轩公司对合同提前解除存在过错，应当承担相应的违约责任。二审中，创轩公司明确对一审法院认定的物业费、水电费、隔墙费的负担均无异议，仅要求在一审判决的基础上再减免一个月租金。对此，本院认为，创轩公司承租案涉厂房用于生产经营，新冠疫情及当地政府的疫情防控措施确对企业的正常生产造成影响，由此造成的损失可根据公平原则由合同双方当事人共同分担。一审法院鉴于新冠××疫情造成中小企业资金紧张的事实，酌情免除应由创轩公司承担的40000元违约金，已对疫情影响下合同双方当事人的利益进行充分衡量和考虑。因此，违约金的免除已能弥补创轩公司的相关损失，在此基础上，创轩公司再行要求减免一个月租金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，创轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费减半收取为719元，由安徽亿戌电子科技有限公司负担439元，由安徽创轩智能科技有限公司负担280元。二审案件受理费432元，由安徽创轩智能科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。