广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初1802号原告：李凯璇，女，1981年1月29日出生，汉族，住址陆丰市东海镇南堤**，公民身份号码441************022。原告：朱振锐，男，1976年5月15日出生，汉族，，住址陆丰市东海镇南堤**公民身份号码441************010。委托诉讼代理人：俞法，广东美赢宝律师事务所律师。被告：陆丰市华运物业发展有限公司，住所陆丰市陆城龙山桥头玉龙小区**，统一社会信用代码914**********437X5。法定代表人：俞某1。委托诉讼代理人：彭正民，广东威豪律师事务所律师。原告李凯璇、朱振锐诉被告陆丰市华运物业发展有限公司（以下简称华运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凯璇、朱振锐的委托诉讼代理人俞法，被告华运公司的委托诉讼代理人彭正民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凯璇、朱振锐向本院提出诉讼请求：一、判令被告出示陆丰市东海镇桥西村城南市**************《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》等证明文件。二、判令被告向原告支付从2020年1月15日起至起诉之日（2020年5月5日）止共111日逾期交房违约金人民币8781.65元（计算标准791140元×111日×1.0‱元/日=8781.65元违约金），并按照79.11元/日承担从起诉之日起至交付《房屋竣工验收合格验收备案表》的房屋之日止的违约金。三、判令被告退还代收水电配套费人民币6700元。四、判令被告提供代收房屋测绘费用、房屋维修金等发票。五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月8日，原告与被告（出卖人）签订合同编号2019050071《商品房买卖合同》（预售）（以下称为“合同”）及《补充协议》，合同约定：原告以总价款人民币791140元价格购买被告开发预售的金钗华府5栋1901号正在建造的房屋。被告应按照合同第十一条约定于2019年5月1日之前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格的商品房交付原告使用；交付商品房时，被告（出卖人）应当出示满足第九条约定的证明文件。被告（出卖人）不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。且合同第十条约定商品房基础配套设施（供水、排水、供电、燃气等）及公共配套设施（小区绿化、车位、车库等）必须符合国家、城市规划标准并达到规划验收条件，若基础配套设施及公共配套设施未达到交付条件的，被告（出卖人）按合同第十二条的约定承担逾期交付责任。如被告（出卖人）未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条第（1）项规定按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起十五日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.02%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付支付全部房价款万分之1.00的违约金。合同签订后，原告按约定支付购房首付款给被告，并依照约定办理银行按揭贷款将购房余额支付给被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务。按合同的约定，被告应当在2019年5月1日之前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格的商品房交付原告使用及基础设施配套齐全的商品房交付原告使用，但原告是在合同约定收房日期后签订购房合同的，理应是属于现售购房合同，即被告应当在双方签订购房合同时将预订的商品房交付给原告使用。2020年1月14日被告向原告送达收楼通知书，但被告未按合同的约定出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格相关的文件给原告，被告的行为已经构成违约，于此，原告按合同约定的条款拒绝办理交接房屋的相关手续，并要求被告继续履行合同，将符合验收备案条件的商品房交付给原告使用。同时原告要求被告承担违约责任直到被告提供《房屋竣工验收合格验收备案表》等文件之日止。在签订合同时，被告除了代收房屋测绘费、房屋维修金外，还收取水电配套等费用人民币6700元，对于被告收取上述项目的相关费用，除了被告应向原告提供房屋测绘费用、房屋维修金的发票外，按合同第十条之约定供水、供电由被告（出卖人）负责办理开通手续并承担相关费用，于此，被告收取的水电配套等费用6700元应依法退还原告。综上所述，原告认为，按双方签订《商品房买卖合同》（预售）所约定的内容，被告在交付房屋时，甚至直到现在仍未能提供《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》，被告的行为已经构成违约，且事实清楚，证据确实充分，被告应当承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定现诉至贵院，请求贵院依法裁决。被告华运公司辩称，一、涉案房屋已验收合格，并取得测绘报告。涉案房屋已经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，有验收记录材料。2019年2月27日，答辩人委托的广州市立平测绘工程有限公司已完成测绘，有《广东省房屋面积测绘报告》。二、逾期违约金应当从原告请求的2020年1月15日起，计至2020年1月14日通知原告收楼后第七日即2020年1月21日止。1、涉案房屋经五大建设主体验收合格，满足基本入住条件和使用功能，已达到双方约定的交付条件。双方签订的《补充协议》第四条1约定，商品房经验收合格即达到交付条件，本《商品房买卖合同》所约定的交付条件应为：该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，五大建设主体验收合格则视为达到交付条件，不以备案为交付条件。2、原告至2020年1月7日才交清全部购房款，答辩人同意其诉求主张的从2020年1月15日起作为计算逾期违约金的时间起点。3、逾期违约金应计至答辩人通知原告收楼后第七日即2020年1月21日止。《补充协议》第四条2约定，买受人应在约定的交付期间到达后自行到出卖人处收楼。买受人不得以出卖人没有发送收楼通知书为由而怠于收楼，否则相关责任由买受人自行承担。如买受人逾期不办理上述手续，出卖人则从通知送达后第七日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。原告已在其诉状和证据7中自认在2020年1月14日到收楼通知书，依照《补充协议》第四条2约定，从通知送达后第七日起即2020年1月21日，即视为涉案房屋已交付，原告要求答辩人支付逾期交房违约金缺乏依据。三、水电配套费3000元答辩人同意全额退还，管道燃气和可视电话配套费按合同约定应由原告承担，不应退还。双方在《商品房买卖合同》第十条（一）中约定，以上第4、5项（即燃气管道、电话通信）需要买受人自行办理开通手续。管道燃气和可视对讲电话配套费不属于答辩人负责办理开通手续并承担相关费用的项目，也没有计入建设成本，系新设计、安装和施工的设施。况且，原告在购买涉案房屋时已知晓《房地产交易须知》的内容，当时同意答辩人代收管道燃气和可视对讲电话配套费用。答辩人与陆丰华润燃气有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》的管道燃气配套费收费标准为2880元/户，代收的管道燃气配套费已支付，有《广东省增值税专用发票》，可视对讲电话配套费也已并入弱电系统支出费用，根据《商品房买卖合同》第十条（一）的约定，均应当由原告承担开通费用，不应当全额退还，只能多退少补。四、房屋测绘费和房屋维修金已代交、代缴。答辩人已按1.36元/㎡的标准代缴房屋测绘费，有《广东省增值税专用发票》；答辩人已按30元/㎡的标准代缴房屋维修金到政府主管部门指定的银行监管账户，发票需待维修费实际发生之后方可开具。原告为其主张提供证据如下：1.原告身份证复印件，证明原告身份主体适格；2.被告陆丰市华运物业发展有限公司企业登记信息，证明被告主体适格；3.商品房买卖合同（预售），证明原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买合同约定的商品房一套，同时合同约定交付商品房的条件及逾期交付的违约责任和赔偿标准；4.补充协议，证明原告向被告购买合同约定的商品房一套；5.商品房交易须知、陆丰市华运物业发展有限公司收款收据，证明被告收取原告水电配套费、代收房屋维修基金，代收办证费等；6.个人住房公积金（组合）贷款合同，证明原告向银行抵押贷款支付剩余购房款给被告，原告完全履行支付购房款的义务；7.收楼通知书，证明通知收楼时间。被告对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据真实性无异议，对证据3、证据4不能证明原告违约，证据5收款收据中被告收到的水电配套费3000元，对于证据6原告的按揭贷款是到2020年1月7日才全部交清，证据7证明了被告在2020年1月14日通知原告收楼。被告为其抗辩提供证据如下：1.商品房验收合格资料，证明商品房经五大建设主体验收合格，符合《补充协议》第四条1约定的交付条件。2.广东省房屋面积测绘报告，证明涉案商品房已于2019年2月27日完成测绘。3.广东省增值税专用发票，证明被告已按1.36元/㎡代缴房屋测绘费。4.住宅专项维修资金缴款通知书，证明被告已按30元/㎡代缴房屋维修金到政府主管部门指定的银行监管账户。5.居民用户管道燃气设施配套合同，证明华润公司的管道燃气配套费收费标准为2880元/户，按《商品房买卖合同》第十条（一）的约定应当由原告承担费用。6.广东省增值税专用发票，证明被告代收的管道燃气配套费已经支出。原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1，真实性合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议，根据商品房买卖合同预售第九条规定，国家强制性规定，商品房必须取得所有工程竣工验收备案登记文件，以此达到商品房各方面的质量要求都符合国家最低的标准，被告方所提供的商品房验收合格资料未经国家相关部门的备案登记，所以对它的关联性和证明目的提出异议。对证据2，对他的证明目的提出异议，真实性也不予认可；对证据3，发票并不能证明与涉案房屋有关联性，因为没有详细载明涉案房屋的房号；对证据4，无异议。对证据5关联性、证明目的有异议，根据华润燃气公司与金钗华府管道设施配套合同约定，根据双方约定的是华润燃气公司对陆丰市金钗华府小区**燃气设施配套的施工，华润公司将燃气管道在金钗华府小区里面进行管道的基础配套设施的建设，根据双方约定的工程总价和验收合同，都是由被告方金钗华府支付的，并未涉及到我方要来承担基础设施费用，虽然华润公司有提供发票，但是这些发票与我方涉案房屋不存在关联性。这个发票是被告方支付的管道燃气项目施工的工程费用而不是开户费用；对证据6，没有本案涉案房屋具体户，对其关联性不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，被告提交的证据2、3、4、5、6具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2.被告提交的证据1，其内容为地基与基础工程桩基础分部、地基与基础地下室分部、主体结构分部、混凝土结构子分部、砌体结构子分部的验收记录，而不是勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格的证明文件，无法证明商品房经五大建设主体验收合格，故对该组证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月8日，出卖人被告华运公司与买受人原告李凯璇、朱振锐签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019050071），合同内含附件一至附件十一共11个附件。其中《商品房买卖合同（预售）》第三章第七条约定，“买受人应当于2018年5月18日前支付首期房价款人民币（币种）291140元……余款人民币500000元向中国银行股份有限公司汕尾陆丰支行申请贷款支付”。第四章第十条中约定，“第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续”，其中4、6项分别为燃气、有线电视。第十二条“逾期交付责任”约定“（1）逾期在30日之内，【该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分支1.00的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00【该比率应当不低于本条第1（1）项中的利率】的违约金”。第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任……仍以本合同为准”。附件十一《补充协议》第四条约定“关于商品房交付条件及交付手续”约定“1.商品房经验收合格即达到交付条件，本《商品房买卖合同》所约定的交付条件应为：该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，五大建设主体验收合格则视为达到交付条件，不以备案为交付条件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。买受人不得以其他任何理由拒绝收楼。2.……出卖人在约定的交付时间前到通知买受人收楼的，买受人应在收到出卖人电话、登报、或书面通知七日内验收楼房，并按合同约定付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准。如买受人逾期不办理上述手续，出卖人则从通知送达后第七日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。”原告购买的商品房位于陆丰市东海镇桥西村城南市**************，该商品房总价款为791140元，已经陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售。原告已按照合同约定的付款方式和时间履行了付款义务，其中原告于2019年5月8日交付商品房首付款291140元,余款已向中国银行股份有限公司汕尾陆丰支行申请贷款。同时合同约定被告于2019年5月1日前向原告交付涉案商品房。2020年1月14日被告向原告送达收楼通知书，因被告未按合同的约定出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告验收合格相关的文件给原告，原告按合同约定的条款拒绝办理交接房屋的相关手续，并要求被告继续履行合同。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告华运公司与原告李凯璇、朱振锐签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按合同全面履行合同义务。关于涉案商品房的交付标准，原告与华运公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”《补充协议》约定“关于涉案商品房交付条件为经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格并同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。根据被告提交的证据1.商品房验收合格资料，经本院审查，其内容为地基与基础工程桩基础分部、地基与基础地下室分部、主体结构分部、混凝土结构子分部、砌体结构子分部的验收记录，而不是勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格的证明文件，故应由被告承担举证不能之责任，即涉案商品房并不符合《补充协议》中约定的交付标准。关于逾期交楼违约金问题，原告与被告于2019年5月8日签订合同，而合同约定的交楼时间却为2019年5月1日前,明显不符合常规，后被告虽然有通知原告收楼，但由于房屋不符合约定的交付标准，原告至今仍未收楼，现原、被告均同意违约金自2020年1月15日起计算，本院予以支持。关于违约金截止时间应截至被告交付《房屋竣工验收合格验收备案表》的房屋之日或原告收楼之日止。被告抗辩原告逾期付款，双方签订的合同约定买受人应于2018年5月18日前支付首期房价款，余款向贷款机构申请贷款支付，原告已经于2019年5月8日交付首期房款，余款申请贷款，已经履行合同约定的付款方式，故对被告抗辩原告逾期付款的意见不予采纳。关于违约金计算标准问题，按照双方合同约定按日计算全部房价款万分之一即每日79.11元的标准计算。关于原告主张退还代收水电配套等费人民币6700元，对于水电配套费3000元,被告同意予以退还，本院予以支持；对于管道燃气费2900元与可视电话配套费800元，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，该两个项目不属被告负责办理开通手续并承担费用的项目，双方在签订合同时原告也同意被告代收该两项配套费用，故应认定管道燃气配套费和可视电话应由原告承担，该两项配套设施被告已经部分办理或正在办理中，具体费用支出，应按合同约定待完工后由原、被告另行结算后多退少补；故对原告退还该两项目费用的请求，本院不予支持。关于原告主张出示陆丰市东海镇桥西村城南市**************《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》等证明文件，双方合同约定商品房交付条件符合取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故原告要求出示上述文件，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告提供代收房屋测绘费用发票，被告已经提供广东省房屋面积测绘报告，双方合同中并没有约定提供发票，且发票需相关部门出具，并非被告主观意志能够决定，对原告要求限期出示的主张，本院不予支持。关于原告要求被告提供房屋维修金等发票的主张，被告已经提供住宅维修资金缴款通知书，而发票需相关部门出具，并非被告主观意志能够决定，故对原告要求限期出示的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、限被告陆丰市华运物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李凯璇、朱振锐出示陆丰市东海镇桥西村城南市**************《房屋竣工验收合格验收备案表》、《房屋测绘报告》。二、在本判决生效之日起十日内，被告陆丰市华运物业发展有限公司向原告李凯璇、朱振锐支付逾期交楼违约金（违约金计算方法：自2020年1月15日起至交付《房屋竣工验收合格验收备案表》的房屋之日或原告收楼之日止；按每天总房价款万分之一即每日79.11元的标准计算）。三、判令被告陆丰市华运物业发展有限公司退还原告李凯璇、朱振锐3000元水电配套费。四、驳回原告李凯璇、朱振锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费93.52元（原告已预交），由被告陆丰市华运物业发展有限公司负担（陆丰市华运物业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 郑小杭二〇二〇年十二月二十四日法官助理 程艺慧书 记 员 林伟升