抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2785号原告：抚顺格林兰德物业服务有限公司，住所地抚顺经济开发区滨河路。法定代表人：赵昌松，系该公司经理。委托诉讼代理人：游会荣，系辽宁仲领达威律师事务所律师。委托诉讼代理人：常瑜，系该公司职员。被告：高妍，女，1984年3月4日出生，汉族，系抚顺市委办公室职员，住抚顺开发区。原告抚顺格林兰德物业服务有限公司（以下简称“格林兰德物业”）与被告高妍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格林兰德物业的委托诉讼代理人游会荣、常瑜、被告高妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。格林兰德物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2018年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费3741.55元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年1月1日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告所在绿地剑桥园区提供物业服务。该协议第四条第二款约定“住宅楼按照建筑面积每月每平方米多层1.2元，高层1.5元，洋房1.8元，别墅2.5元，车库0.6元”收取物业服务费。协议第十一条的第四款约定“乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天总额的30%交纳违约金或滞纳金”。被告于2014年1月1日入住，系抚顺绿地剑桥9-27号楼1单元202室业主，该房建筑面积86.61平方米，系多层业主，每月应交纳物业服务费103.9元。原告从被告入住开始为其提供物业服务至今，但被告自2015年1月2日起至今未缴纳物业服务费，截至2020年12月31日被告已拖欠72个月物业服务费共计7483元，但对于2018年1月1日前被告所欠的物业费，放弃主张。物业服务费主要用于支付服务人员的工资、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域秩序维护费用等。只有足额缴纳物业费才能更好地为园区全体业主服务，被告拖欠物业费的行为，已经损害到被告所在园区物业服务的正常运行，也损害了园区其他业主共同利益，故原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。高妍辩称：按照《前期物业管理服务协议》约定的甲方的权利义务，格林兰德物业没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵。物业服务合同属于“双务合同”，双方当事人互相享有权利和承担义务，物业公司提供物业服务是收取物业费的基础，物业公司不能提供与物业费对等的服务，作为业主有权对物业费要求减免。2013年8月24日，我与该园区开发商签订商品房买卖合同，当时开发商赠送了4张物业费抵用券，一张可以抵扣一年的物业费。2014年1月，开发商在没有完成相关验收的情况下，强行交房，我使用一张物业费抵用券抵付了当年的物业费才领的钥匙。但从2014年至2019年之前绿地剑桥三期整体未硬化、未绿化、未亮化、无道路、无大门、未封闭、无保安，属于开放式小区。无配套设备（如门禁、监控、照明、健身区、儿童游戏区等等），无天然气，使用临时用电，经常停电。地下停车场未完工，周围都是烂尾楼，可以说绿地剑桥三期在2019年之前是无物业服务，业主是晴天一身土、雨天一身泥、一直生活在烂尾楼之中，存在巨大安全隐患。绿地剑桥三期园区主要道路建成时间为2018年11月，民用电接通时间为2018年12月，绿地基本完成时间为2019年10月，亮化基本完成时间2019年7月，园区大门封闭及配置保安的时间为2020年6月，健身器材2020年10月23日才安装完成，至今没有儿童游乐设施，但现在白天、夜间仍无巡逻，单元门禁安装完成的时间为2020年6月末，健身器材2020年10月23日才安装完成，至今没有儿童游乐设施。园区环境卫生在2019年之前无物业服务，到处是荒草野地，建筑垃圾，楼道卫生至今最多也就是半个月左右打扫一次，由于不能及时彻底清理，楼道还遍布蜘蛛网，且至今为止园区内也是下雨积水、下雪积雪，冬季路面全是冰，不少业主因此摔跤。园区车辆随意进入，乱停乱放。物业还存在维修不及时的问题。物业公司在没有征得业主同意的情况下，强行在小区的公共道路和设施上规划停车位。综上，被告同意2019年1月1日至2019年12月31日的物业费按合同约定的30%的标准交纳，2020年1月1日至12月31日按合同约定的50%缴纳，并使用物业费抵用券及拆改保证金进行抵顶，对于2018年1月1日至2018年12月31日的物业费不同意交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年抚顺绿地置业有限公司（以下简称“绿地公司”）与格林兰德物业签订《绿地?剑桥（一、二、三期）项目前期物业服务合同》，约定：绿地公司委托格林兰德物业对其开发的绿地?剑桥小区进行物业管理。服务等级标准为一级，并对服务内容与标准进行了详细约定，其中包括：承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备运行、检查、维护、保养等记录齐全；小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区出入口24小时站岗执勤；有专业人员实施绿化养护管理等等。2013年12月25日，绿地公司向高妍出具入住通知书，通知书载明“您所购买的绿地·剑桥9-27楼1单元202室（建筑面积86.61平方米）楼宇，现已交付使用准予入住；办理时间为2014年1月1日”。2014年1月1日，格林兰德物业与高妍签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：高妍交纳费用时间为每年物业费到期前一个月内；住宅按建筑面积每月每平方米多层1.2元、高层1.5元、小高洋房1.8元、别墅2.5元；非住宅按建筑面积每月每平方米网点产权车库0.6元。同日，高妍在业主入住房屋验收记录签字，并向格林兰德物业交纳了2000元拆改保证金。高妍自2015年1月1日起，未交纳物业服务费。庭审中，高妍与格林兰德物业均同意用拆改保证金抵顶欠付的物业费。庭审中，高妍与格林兰德物业均认可因开发公司原因，绿地?剑桥三期房屋交房时园区的基础设施尚未完善，该园区道路硬化于2018年9月至11月完成，民用电系2018年12月正式接通使用，园区绿化于2019年8月至10月完成，园区亮化于2019年10月完成，园区单元门禁安装完成的时间为2020年6月，园区大门持续保持封闭的时间为2020年7月，园区监控于2020年11月完成补缺。另查，高妍在购买绿地?剑桥9-27楼1单元202室房屋时，绿地公司赠送了高妍4张载明“一年物业费”的物业费抵用券，其中三张有效期至2013年12月31日，一张有效期至2012年12月31日。庭审中，高妍称其中一张有效期为2013年12月31日的物业费抵用券其在2014年1月1日办理房屋入住手续时已使用抵付了2014年1月1日至2014年12月31日的服务费。格林兰德物业不同意用上述物业费抵用券折抵高妍所欠的物业费。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，绿地公司与格林兰德物业签订《绿地?剑桥（一、二、三期）项目前期物业服务合同》及格林兰德物业与高妍签订的《前期物业管理服务协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同当事人均应当按照约定履行合同义务。高妍作为绿地?剑桥三期业主应当交纳物业服务费。关于高妍辩称格林兰德物业服务未达到物业服务合同中约定的服务标准不应当全额交纳物业费一节，庭审中，格林兰德物业与高妍均认可绿地?剑桥三期房屋交房时园区内的基础设施尚未完善，该园区直至2018年下半年才完成园区道路硬化及民用电改造，在2018年度园区的绿化、亮化、单元门门禁、大门持续保持封闭、园区全面监控等均未实现，虽格林兰德物业在庭审中反复强调基础设施不完善不是物业公司的责任，但绝大部分的物业服务需建立在完善的基础设施上，在园区基础设施严重不完善、大部分物业服务无法落实的情况下，格林兰德物业要求业主按照合同约定全额交纳物业服务费显失公平，根据2018年度绿地?剑桥三期的状况，本院酌情确定高妍2018年度的物业服务费按照合同约定标准的30%交纳即374.16元；格林兰德物业与高妍亦均认可园区绿化、亮化均在2019年度逐渐完善，虽园区的基础设施及物业服务仍未达到较为完善的状态，但在本院工作人员实地到绿地?剑桥三期进行走访时，多数业主均认可园区物业从2019年开始有明显好转，故本院酌情确定高妍2019年度的物业服务费按照合同约定标准的50%交纳即623.59元；格林兰德物业与高妍亦均认可园区的单元门、大门及园区的监控设施等基础设施在2020年度也相继改造、完善，在本案审理过程中，本院工作人员到绿地?剑桥三期勘查现场，园区基本上能都达到相对规范、整洁的状态，虽在园区东部尚存在因施工未改造完毕的情况，但较高妍提供的2018年、2019年园区的照片、录像中记录的园区状态有极大程度的改善，综合绿地?剑桥三期的整体情况，虽其基础设施及物业服务仍有可以提升的空间，但考虑格林兰德物业在园区基础建设薄弱、业主物业费交费率较低的双重困难下，能够通过自身的努力改善园区环境及服务质量，故本院酌情确定高妍2020年度的物业服务费按合同约定的标准交纳即1247.18元，上述三年物业费共计2244.93元。关于高妍要求用绿地公司赠与的物业费抵用券抵顶物业费一节，因该抵用券系绿地公司赠与并未加盖格林兰德物业的公章，该抵用券上载明的有效期为2012年12月31日前、2013年12月31日前，现已超过了有效的使用期限且庭审中格林兰德物业对此不予认可，故本院无法支持。关于高妍要求用已交纳的拆改保证金2000元抵付所欠的物业费，格林兰德物业对此认可，本院予以支持，抵扣后，高妍应支付的物业费为244.93元。格林兰德物业的服务虽在近两年有较大幅度的改善，但亦应清醒地认识到作为服务行业，其服务质量仍存在较大的提升空间，其应当继续按照物业服务合同约定的服务标准不断完善物业服务质量，对业主提出的意见及建议应当虚心接受，对于业主提出的要求属于物业服务范围内的应当优质高效的予以完成，对于不属于物业服务范围的亦应耐心细致的作出解释。同时，高妍作为园区的业主，在物业服务不断改善的情况下，应当积极的交纳物业服务费，并与物业公司共同维护园区的环境，以期待绿地?剑桥三期园区在物业公司与业主共同努力下变为服务到位、业主满意的和谐园区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告高妍于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺格林兰德物业服务有限公司物业费244.93元；二、驳回原告抚顺格林兰德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告高妍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  谢青二〇二〇年十二月二十五日书记员  张慧