云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1665号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：高大鹏、梁增辉，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：张书建，男，汉族，1970年11月10日出生，身份证登记住址为河南省卢氏县。原告云南中豪置业有限责任公司与被告张书建商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高大鹏、梁增辉到庭参加诉讼。被告张书建经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的中豪逸境花园1幢1单元18层1802号住宅《商品房购销合同》及补充协议；2、合同判令解除后，在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，被告向原告支付154,884.2元违约金；3、判令被告偿还原告代其向中国银行股份有限公司昆明市国贸支行偿还的贷款本息、诉讼费、公告费共计584,780.58元，并由被告承担从原告代偿上述款项之日起至被告实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；4、判令本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2013年10月16日，原、被告双方签订了中豪逸境花园1幢1单元18层1802号住宅的《商品房购销合同》及补充协议。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的中豪逸境1幢1单元18层1802号住宅的总价为774,421元。合同约定房款为贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的30.27%，金额234,421元，其余价款540,000元向中国银行股份有限公司昆明市国贸支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性保证担保。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任代被告向银行偿还了相关款项。依据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议约定，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（原告）承担担保责任的，甲方（原告）在承担责任后有权向乙方（被告）追偿，并且甲方（原告）有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。特诉至法院，望判如所请。在案件审理过程中，原告将其第3项诉讼请求变更为：判令被告偿还原告代其向中国银行股份有限公司昆明市国贸支行偿还的贷款本息、诉讼费、公告费共计614,723.98元，并由被告承担从原告代偿上述款项之日起至被告实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。相应事实和理由如下：由于银行之前已就其与张书建间的金融借款纠纷向法院提起诉讼，最终法院判决张书建向银行返还借款，原告对债务承担连带担保责任。因张书建并未按期履行判决义务，导致原告被银行申请强制执行。但银行在向原告出具代偿证明时，并未考虑上述案件从审理至强制执行完毕期间产生的利息、罚息以及本应由张书建承担但由原告代为向法院支付的费用，因此导致银行出具的代偿证明金额少于原告实际支付的金额。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。原告提交的证据可相互印证，被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月16日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告张书建签订《商品房购销合同》（合同编号：逸境-20131016-0011）并备案（合同登记号为KM2013101679023），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买中豪逸境花园1幢1单元18层1802号房屋，总价款为774,421元，付款方式为首期支付234,421元，其余价款540,000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2013年12月31日前。同日，原、被告签订《补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1款约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”。之后，张书建、中国银行股份有限公司昆明市国贸支行（以下简称“中国银行国贸支行”）、云南中豪置业有限责任公司签订《个人一手住房贷款合同》并进行了公证，该合同约定由借款人张书建向贷款人中国银行国贸支行贷款540,000元用于购买前述房屋（贷款期限为240个月），借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即云南中豪置业有限责任公司的银行账户，按月等额本息还款，开发商承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2017年，中国银行国贸支行将张书建、云南中豪置业有限责任公司列为被告诉至本院，主张张书建未依约还款且云南中豪置业有限责任公司未履行担保责任，并诉请要求张书建偿还贷款本息等费用并由云南中豪置业有限责任公司承担连带担保责任。2017年8月24日，本院作出（2017）云0111民初2194号民事判决书，判决如下：“一、被告张书建与原告中国银行股份有限公司昆明市国贸支行于2011年7月4日签订的《个人购房贷款借款合同》于判决生效之日提前到期；二、由被告张书建于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司昆明市国贸支行借款本金482,811.18元、利息3936.42元、罚息45.83元，并承担自2017年8月18日起至本息还清之日止的逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，每年实际执行利率根据基准利率的调整上浮15%，再加收50%计算的罚息）；三、被告云南中豪置业有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司昆明市国贸支行的其他诉讼请求。案件受理费89,88元，公告费260元由被告张书建、云南中豪置业有限责任公司承担。”该判决已发生法律效力。2020年12月11日，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行作出《关于云南中豪置业有限责任公司代客户张书建偿还债务的说明》，记载云南中豪置业有限责任公司于2016年12月8日至2019年4月2日多次代偿张书建逾期本息586,369.64元、诉讼费8988元、公告费260元，合计595,617.64元，现贷款已结清。另一，在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费1169.56元，并交纳诉讼保全申请费3444元。另二，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费5000元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，云南中豪置业有限责任公司作为保证人代为清偿了贷款本息、诉讼费、公告费合计595,617.64元。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任、商品房买卖合同所约定合同解除条件已成就为由，请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议。对此，本院认为，被告已经按照合同约定支付了全部购房款，原告亦将房屋交付给了被告，双方均履行了合同的主要义务，故原、被告之间签订的商品房买卖合同的主要目的已经实现；同时，原告在本案中的代偿金额与涉案合同中确定的交易价格有一定差距，被告的违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，若以此为由解除商品房销售合同，将会加重被告的责任，对被告显失公平。且原告担保责任为附条件解除，条件成就即银行取得以银行为抵押权人的他项权利证书后，原告不再承担新的保证责任，原告可通过条件成就解除其担保责任，故本院对原告要求解除上述合同、解除备案手续、退还房屋的请求不予支持。关于原告诉请的代偿款，可作为追偿款项处理，本院予以支持，同时，关于原告要求被告对上述款项按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用损失的诉请，因双方对此并无约定且缺乏法律依据，故本院不予支持。关于原告要求被告按房屋总价款20%的标准承担违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议第十七条第1款有涉及违约金的约定，但本案并不属于由于被告的原因导致商品房买卖合同解除的情形，故本院对该诉请不予支持。关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的律师费，有相应合同依据，本院予以支持。对于原告主张的执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告张书建于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款595,617.64元；二、由被告张书建于本判决生效之日起十日内支付原告云南中豪置业有限责任公司律师代理费5000元；三、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,496元，由被告张书建负担9806元，剩余1690元由原告云南中豪置业有限责任公司负担。诉讼保全申请费3444元，由被告张书建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年十二月二十一日书记员  汪建娇