河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初9162号原告：滑县中建置业有限公司，住所地：滑县新区大三路中段。法定代表人：李祥胜，职务：总经理。原告：牛东东，男，1986年3月27日生，汉族，。原告共同委托诉讼代理人：丁军魁，河南丁当律师事务所律师。被告：刘松，男，1988年2月27日生，汉族，住。委托诉讼代理人：杨帆，河南苗硕律师事务所律师。原告滑县中建置业有限公司、牛东东诉被告刘松合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告牛东东及二原告的委托诉讼代理人丁军魁、被告刘松、委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告牛东东与原告滑县中建置业有限公司（以下简称中建置业）联合开发承建中建怡园商住小区2＃、4＃、7＃住宅楼，中建怡园商住小区2＃、4＃、7＃住宅楼所有权及所有用益物权归原告牛东东所有。在2014年3月14日、2014年3月17日原告中建置业与被告分别签订三份《商品房买卖合同》，不是双方的真实意思表示，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止、解除民事权利义务关系的协议，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立，原被告之间从来没有房屋买卖的合意、要约等行为，依据《民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备表示真实，第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。原被告签到房屋买卖合同的目的是为借款合同提供担保的，构成通谋虚假表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效。综上所述，原被告之间不存在房屋买卖的真实意思表示，原被告于2014年3月14日、2014年3月17日签订两份《商品房买卖合同》是虚假的意思表示实施的民事法律行为属于无效。请求依法判令确认原告滑县中建置业有限公司与被告刘松分别于2014年3月14日、2014年3月17日签订的三份《商品房买卖合同》（注：中建怡园商住小区7号楼1单元901、1001号及7号楼2单元601号三套房屋）无效，诉讼费由被告承担。被告刘松辩称：1、原告系恶意诉讼，虚假诉讼，原告所述案涉房屋系借款合同提供担保不实，纯属捏造，从裁判文书网上显示的原告以同小区其他业主纠纷裁判文书中可以看出原告中建公司均以上述借款担保理由一致抗辩，均被滑县人民法院依法裁定驳回；2、原告牛东东非本案适格原告，其不是商品房买卖合同的主体，合同法规定合同以相对性为原则，故牛东东不能作为本案的诉讼主体；3、原告中建置业与被告之间的商品房买卖合意真实、合法、有效，且双方合同经滑县房管局备案生效，具有公示效力，被告也依约支付了相应的购房款，双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，应受法律保护；4、案涉房屋所在小区至今未按合同约定达到交付条件，合同约定交付时间为2014年10月1日，而原告中建公司因自身资金断裂小区几乎处于烂尾状态，滑县县委县政府也多次出面干预，至今小区仍存在诸多遗留问题，小区业主无奈自筹资金安装电梯、架设临时电，小区广大业主至今仍处于水深火热之中，被告保留追诉原告预期交房的法律责任。综上原告中建公司作为无良开发商缺乏基本的操守和诚信，诉讼属于恶意碰瓷，应对二原告的恶意诉讼进行司法信用惩戒，驳回其诉讼请求。经审理查明：原告滑县中建置业有限公司在南侧开发滑县中建怡园小区，2011年5月16日，原告中建公司与原告牛东东签订《联合开发合同书》，合同约定中建公司与牛东东就中建怡园小区2、4、7号住宅楼进行联合开发，由中建公司提供联合开发用地，牛东东提供相应的土地配套费用并承担全部建安施工费用，在牛东东结清施工建设费用并承担合同约定的费用后，产权归牛东东所有。秦金山系原告滑县中建置业有限公司开发的滑县中建怡园住宅小区的施工人，因工程建设资金紧张，其通过时任售楼部经理许江浩向刘根喜借款200万元，约定利息为月息3.5分，每月利息7万元。2014年3月14日、2014年3月17日，许江浩将刘根喜出借的款项分两次分别向秦金山转款965000元，合计193万元，第一个月的利息7万元直接从借款中扣除。为担保借款债务，原告滑县中建置业有限公司提供8套房屋于2014年3月14日、2014年3月17日分别与刘松、刘根喜、刘倩倩签订了《商品房买卖合同》，约定每套房屋分别为25万元，8套房屋合款共计200万元，其中和被告刘松签订了3份，房屋分别是7号楼1单元901号、1001号、7号楼2单元601号；和孙倩倩签订了2份，房屋分别是7号楼1单元702号、802号；和刘根喜签订了3份，房屋分别是7号楼2单元502号、702号、4号楼2单元902号。以上事实有原告提供的商品房买卖合同三份、秦金山的当庭证言、银行转账凭证等证据以及原被告的部分庭审陈述可以证实，该证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思来决定。本案需要解决的主要问题是双方签订的《商品房买卖合同》的性质以及效力。原告提供了刘根喜通过许江浩向秦金山转款193万元凭证以及秦金山支付刘根喜部分利息的凭证，符合民间借贷法律关系的特征，可以认定秦金山是借款人，刘根喜系出借人，双方之间系民间借贷法律关系。被告刘松虽认为双方之间系房屋买卖合同关系，但除了涉案的三份商品房买卖合同以外，被告并不能阐明双方之间要约承诺的过程，双方关于缔约房屋买卖合同的步骤和细节，无法证明双方存在房屋买卖合同的合意。首先案涉的8套房屋位置、面积不同，房屋价格每套均为25万元；房屋多年未交付，被告作为买受人却从未向原告滑县中建置业有限公司催促房屋买卖合同的履行，要求原告履行交付房屋的义务、承担违约责任；通常情况下买房时买受人会将购房款缴付给售楼部财务人员，而刘根喜、刘松、孙倩倩三人的“购房款”却是通过刘根喜经许江浩转给了非售楼部财务人员的秦金山；在和原告签订房屋买卖合同时，被告自称在现场，签订合同时却让合同的相对方即时任售楼部经理的许江浩代替本人签字等，均与日常生活规则和房屋买卖交易习惯不符。其次，原告牛东东、原告滑县中建置业有限公司诉被告孙倩倩合同纠纷一案的庭审中，许江浩以及被告孙倩倩的代理人称8套房屋的房款是刘根喜通过许江浩转账给秦金山的，而在本案的庭审中，被告刘松却称购房款是自己在售楼部现金交付的，二人的陈述明显存在矛盾。再者，关于原告提交的向刘根喜支付利息的转款凭证，在孙倩倩一案中被告称因同段位房价低于所购房屋的房价开发商分批次退还的部分购房款，但在被问及是通过何种方式返还、由谁什么时候返还的、应返还共返还了多少等细节时，被告却不能自圆其说，对该主张，被告也未提供相应的证据证明。综上，综合本案情况，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，而是以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的精神，本案不应单独审查商品房买卖合同的效力，而应将案涉合同作为民间借贷让与担保合同的组成部分审查其效力。而中建公司与刘根喜之间成立的让与担保合同关系，系双方真实的意思表示，虽非物权法规定的有名担保，但现行法律并未明确禁止该类型担保方式，故上述合同不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原告中建公司在与被告刘松签订《商品房买卖合同》并办理备案登记后，虽未办理相应的物权登记，但根据物权变动行为与其原因行为相区分的原则，未办理相应的物权登记并不影响双方之间合同的效力，现中建公司以双方之间不存在真实的买卖合意为由，请求确认案涉无效，有违诚实信用原则，亦将导致双方之间合法成立的让与担保意思表示一并无效，不利于债权人合法利益的保护，刘根喜、秦金山及中建公司应基于民间借贷关系和让与担保合同关系清理债权债务。综上，原告要求确认合同无效，无事实根据和法律依据，本院依法不予支持。原告牛东东与中建公司签订《联合开发合同书》，对案涉房屋享有利益，其虽非案涉《商品房买卖合同》的当事人，但系利害关系人，故其作为原告提起诉讼并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告滑县中建置业有限公司、牛东东的诉讼请求。案件受理费减半收取5650元，由被告刘松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  王艳彩二〇二〇年十二月二十四日书记员  吴兰兰