山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7403号上诉人（原审被告）：烟台市芝罘区阿毕饭店。住所地：烟台市芝罘区环海路**。经营者：梁会芹。上诉人（原审被告）：梁会芹，女，汉族，1974年8月10日出生，住烟台市芝罘区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘颖,山东华宇通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台中外运国际物流有限公司。住所地：烟台市芝罘区建设路**。法定代表人：李晓文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：于媛媛，山东星河泰律师事务所律师。上诉人烟台市芝罘区阿毕饭店、梁会芹因与被上诉人烟台中外运国际物流有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初11304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台市芝罘区阿毕饭店、梁会芹上诉请求：1、撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定涉案场地租赁合同合法有效并支持被上诉人诉讼请求是错误的。一、涉案场地的土地使用权人，既不是被上诉人烟台中外运国际物流有限公司，也不是授权给被上诉人签订租赁合同的山东外运烟台有限公司，被上诉人对涉案场地无出租权，《场地租赁合同》是无效合同。1、庭审中被上诉人提交的烟国用2007第100366号土地使用权证的宗地范围不包括涉案场地。庭审中上诉人误以为涉案场地属于山东外运烟台有限公司，判决后上诉人才得知涉案场地根本就不在山东外运烟台有限公司名下的烟国用2007第100366号土地使用权证的范围内，而且该土地证属于划拨土地，被上诉人不具备出租权。从高德地图、百度地图、卫星地图等各大地图软件搜索“阿毕饭店”或“阿毕超市”均显示阿毕超市和阿毕饭店均坐落于，烟大线铁路线以西。而被上诉人提交的土地证的宗地范围明显是在铁路线以东，以西的位置属于济南铁路局。所以被上诉人提交的土地使用权证及授权委托均与本案无关，不能证明被上诉人对涉案场地使用权有处分权。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本案中被上诉人对涉案场地既无处分权亦未取得权利人的追认，所以被上诉人与上诉人梁会芹签订的场地租赁合同是无效的。二、租赁合同无效，被上诉人主张腾退涉案场地和由上诉人支付占用费的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持，反而应当返还上诉人已支付的租金。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十六的规定，无效合同自始没有法律约束力。在场地租赁合同无效的情况下，被上诉人的全部诉讼主张均丧失合同依据，亦无法律依据。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人梁会芹因履行合同支付的租金，被上诉人应予以返还。三、被上诉人起诉的上诉人烟台市芝罘区阿毕饭店主体错误。上诉人烟台市芝罘区阿毕饭店虽系上诉人梁会芹注册经营的个体工商户，但并未与被上诉人签订租赁合同，根据合同的相对性，被上诉人起诉上诉人烟台市芝罘区阿毕饭店主体错误，没有合同和法律依据。四、上诉人梁会芹签订场地租赁合同后经当时的出租人同意在场地上建房经营饭店和超市，双方没有对新建房屋的处置进行约定，基于公平原则上诉人为主张建设费提出反诉，一审法院不予受理亦未说明理由作出裁定，程序违法。被上诉人烟台中外运国际物流有限公司答辩称，1、案涉场地租赁合同合法、有效，不存在《合同法》规定的合同无效情形。上诉人在上诉状中称，案涉土地使用权人既不是被上诉人，也不是山东外运烟台有限公司，那么请上诉人明确，案涉场地的使用权人是谁?另，自2003年至2019年长达将近20年的租赁期间内，并不存在，第三方向上诉人主张过权利、从而导致上诉人无法正常使用该场地。庭审中，被上诉人已提交土地使用权证书，对案涉土地的使用权权属予以证实。2、被上诉人提交的烟国用(2007)第100366号土地使用权证书的颁发时间为2001年，证书所载土地使用权面积及独用面积均为30315平方米，案涉场地面积为186平方米且位于上述证书所载明的土地范围之内。但凡有过使用高德地图、百度地图等地图搜索软件进行定位经历的人都知道，上述软件的准确度低，经常出现定位偏差，上诉人却据此主张案涉场地不在政府部门颁发的土地使用权证书所载范围之内，实属牵强附会、没有任何意义。在签订场地租赁合同时，山东外运烟台有限公司及被上诉人都曾向上诉人出示过土地使用权证书原件，上诉人在查验后才与被上诉人签订的租赁合同，上诉人对土地使用权权属情况是心知肚明的。若上诉人对案涉场地的范围归属有异议，可以至烟台市国土资源局调查核实。综上可见，上诉人上诉状所称的上诉理由，是建立在一个对己有利的假设即被上诉人及山东外运烟台有限公司不是土地使用权人前提下展开论述的。该前提系上诉人的自我创设，严重背离事实和客观情况。3、案涉租赁合同有效，上诉人实际使用该场地且无故占用至今，被上诉人要求上诉人支付租金及场地占用费符合事实，亦于法有据。4、上诉人称在租赁案涉场地后，经出租人同意在场地上加盖15间房屋用于经营饭店及超市，对此主张上诉人并未举证证实，该主张也并不属实。实际情况是，出租人从未同意、允许上诉人在案涉场地擅自加盖房屋。多年来，上诉人利用15间违法建造的房屋对外经营，获取收益，被上诉人从未收取过该15间房屋的租金，上诉人主张所谓的“建设费”，明显系超越法律规定、从被上诉人处牟取个人私利之举，主观恶意明显。且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”该15间房屋属于违法建筑，一审法院定性准确，不存在程序违法一说。上诉人应依法立即予以拆除违建、恢复原状，将案涉场地返还被上诉人。5、被上诉人将烟台市阿毕饭店列为一审被告，是因为阿毕饭店作为个体工商户，其经营者为梁会芹，其注册经营地位于案涉场地，可见，阿毕饭店虽然不是租赁合同的相对方，但其实际占有、使用案涉场地，是租赁合同的实际履行方，故其当然负有腾退案涉场地的法律义务。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审原告烟台中外运国际物流有限公司向一审法院起诉请求：判令两被告立即腾退返还位于烟台市芝罘区环海路5号场地，并自2019年4月30日起至实际腾退返还之日按0.28元/平方米/日的租赁标准向原告支付场地占用费。事实和理由：被告梁会芹系个体工商户，于2003年9月11日登记成立被告阿毕饭店。2018年3月19日，原告与被告梁会芹签订了《场地租赁合同》，约定：原告将面积186平方米的涉案场地出租给被告梁会芹经营饭店使用，租赁期限自2018年3月19日至2019年3月18日，租金标准为0.28元/平方米/日即19000元/年；若被告租赁期满后续租的，应提前60日书面通知原告，经原告同意，双方另行签订租赁合同。合同签订后，原告依约将涉案场地交付给被告梁会芹，被告经营饭店至2019年3月19日合同期满，但未提出续租。期满后，经原告多次口头通知被告梁会芹不再续租，并于2019年4月22日向被告梁会芹发出了《租赁期满不再续租的通知》，要求于2019年4月30日前腾空场地。当日，被告梁会芹承诺按期交还场地并由其配偶在上述通知上签字确认，但至今两被告拒绝腾退返还涉案场地。一审法院认定事实：被告阿毕饭店系2003年9月11日登记成立的个体工商户，经营者为被告梁会芹。2007年4月23日，山东外运烟台有限公司（原中国外运山东烟台公司）取得了使用权面积30315平方米、坐落于烟台市芝罘区环海路**土地的土地使用权证书。2018年3月19日，原告与被告梁会芹在签订的《场地租赁合同》中约定：被告梁会芹承租面积186平方米的涉案场地用于经营饭店，租赁期限自2018年3月19日至2019年3月18日止；被告梁会芹有意在租赁期满后续租的，应提前60日书面通知原告，原告同意续租的，双方经协商再重新签订租赁合同；租金共19000元/年（不含物业费、水电费每月缴纳）；租金单价为0.28元/平方米/天，交纳方式2018年3月19日前一次交付原告；在租赁期限内如被告梁会芹须对场地进行装修、改建，须经原告书面同意，并应办理相关手续；改建、装修费用由被告梁会芹承担，租赁期满后将场地恢复原状后交还；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告梁会芹应于租赁期满或合同终止当日将租赁的场地及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告；被告梁会芹拒不交还的，原告有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由被告梁会芹承担；合同到期后或者由于被告梁会芹原因提前解除合同，对被告梁会芹场地装修费用原告不予补偿。租赁合同期限届满后，原告通知被告梁会芹不再向其继续出租涉案场地。案件审理过程中，原、被告双方一致确认涉案场地内目前仍有被告梁会芹为经营被告阿毕饭店而加盖的彩钢板房15间、场地至今仍未腾出。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.两被告主张原告对外出租涉案场地的行为无效，原告主体身份不适格。原告对此不予认可，辩称涉案租赁合同系场地所有权人山东外运烟台有限公司授权原告与被告梁会芹签订。为证明其上述主张，原告提交2020年5月11日山东外运烟台有限公司在出具的授权委托为证，该证据载明：山东外运烟台有限公司与原告同属于中国外运华中有限公司胶东事业部统一管理，自2016年3月起山东外运烟台有限公司委托原告与被告梁会芹（被告阿毕饭店）签订场地租赁合同，并收租赁费，特此证明。两被告质证称，对该证据真实性及证明内容没有异议。原告提交的该项证据，两被告对其真实性均无异议，法院予以确定。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：原告主张与被告梁会芹签订涉案租赁合同经涉案场地所有权人授权，有事实依据，法院予以采纳。两被告主张原告对外出租涉案场地行为无效、其主体身份不适格，没有事实和法律依据，法院不予采纳。2.两被告主张涉案租赁合同期满后被告梁会芹对涉案场地享有续租权利。原告对此不予认可。为证明其上述主张，两被告提交2006年3月18日中国外运山东烟台公司仓储部与被告梁会芹签订的房产租赁合同一份，该合同载明：合同期满，被告阿毕饭店拟续租享有优先的权利。原告质证称，对上述证据的真实性无法确认，即使该合同是真实的，该合同也已经履行完毕，与本案无关。两被告提交的该项证据系原件，原告亦未提交反证否认其真实性，法院对此予以确定。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：本案中，涉案租赁合同中并未约定租期届满后被告梁会芹对涉案场地享有续租权利。两被告以2006年3月18日中国外运山东烟台公司仓储部与被告梁会芹签订的房产租赁合同约定的内容主张被告梁会芹对涉案场地享有续租权利，没有法律依据，法院对此不予采纳。3.两被告主张涉案场地内的15间彩钢板房系经场地使用权人同意后加盖。原告对此不予认可，两被告亦未提交证据证明其上述主张。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：两被告主张涉案场地内的15间彩钢板房系经场地使用权人同意后加盖，证据不足，法院不予采纳。一审法院认为，原告经涉案场地的使用权人山东外运烟台有限公司授权与被告梁会芹签订场地租赁合同并收取租金，上述合同系签订双方真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同履行。合同租期届满后，涉案场地内目前仍有被告梁会芹为经营被告阿毕饭店而加盖的彩钢板房15间、场地至今仍未腾出，被告梁会芹加盖上述房屋未经场地所有权人同意的事实清楚。现原告请求两被告腾退涉案场地，有事实和法律依据，法院予以支持。原告请求判令两被告自2019年4月30日起至实际腾退返还之日止按0.28元/平方米/日（即19000元/年）的标准向原告支付场地占有使用费，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2020年6月9日判决：限被告梁会芹、烟台市芝罘区阿毕饭店于判决生效之日起10日内向原告烟台中外运国际物流有限公司腾交位于烟台市芝罘区环海路5号的场地，并自2019年4月30日起至实际腾交场地之日止按19000元/年租赁标准向原告计付场地占用费。如果被告梁会芹、烟台市芝罘区阿毕饭店未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告梁会芹、烟台市芝罘区阿毕饭店负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交自己找人用无人机航拍的视频光盘一个、航拍照片八张、网络地图截图打印件两页，均证明上诉人使用的场地与被上诉人土地使用权证宗地之间隔有一条烟大线铁路。上诉人使用的场地全部位于烟大线以西，被上诉人的土地全部位于烟大线以东，证明涉案场地不属于被上诉人。另外，申请法院到现场进行勘查，提交书面申请一份。被上诉人质证称，上诉人提交的三份证据，已超过举证期限，不属于新证据。退一步讲，即便该三份证据系上诉人拍摄的涉案场地周边的真实情况，也无法从照片及航拍视频中看出上诉人未使用被上诉人租赁给其的186平方米的案涉场地，被上诉人认为我方提交的土地权属证书包含了对方实际使用的186平米的案涉场地，若上诉人对我方租赁的场地位置有异议。可以由贵院至现场勘查，即到国土资源局调取土地使用权证书载明的宗地位置。据被上诉人了解，上诉人已于2019年将阿毕饭店从我方出租给其位于场地上的七间房屋内腾出。而上诉人提交的航拍照片是近期拍摄，根本不能反映客观的上诉人使用我方租赁场地的实际情况。对视频和照片的证明内容不予认可。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”本案中，2007年4月23日，山东外运烟台有限公司（原中国外运山东烟台公司）取得了坐落于烟台市芝罘区环海路5号土地的土地使用权证书。2018年3月19日，上诉人梁会芹与被上诉人签订《场地租赁合同》约定：梁会芹承租被上诉人位于烟台市芝罘区环海路5号、场地186平方米用于经营饭店，租赁期限自2018年3月19日至2019年3月18日止。上诉人梁会芹在一审答辩状中明确认可该合同是其所签订，且认可“原告租赁给梁会芹的场地在原告公司院内”。在一审期间，被上诉人为证明其是受涉案场地所有权人山东外运烟台有限公司授权与梁会芹签订的涉案租赁合同，提交了2020年5月11日山东外运烟台有限公司出具的授权委托载明：“山东外运烟台有限公司与被上诉人同属于中国外运华中有限公司胶东事业部统一管理，自2016年3月起山东外运烟台有限公司委托原告与梁会芹（阿毕饭店）签订场地租赁合同，并收租赁费，特此证明。”对此，上诉人质证称“对该证据真实性及证明内容没有异议”。综合上述内容看，山东外运烟台有限公司取得烟台市芝罘区环海路5号土地的土地使用权证书，上诉人梁会芹承租涉案场地便位于烟台市芝罘区环海路5号，且上诉人认可承租的场地就在“原告公司院内”、认可被上诉人有权出租涉案场地。而上诉人上诉时却称，从高德、百度、卫星地图等各大地图看，涉案租赁场地不在山东外运烟台有限公司名下的烟国用2007第100366号土地使用权证的范围内，被上诉人对涉案场地无出租权，山东外运烟台有限公司出具的授权委托与本案无关，涉案场地租赁合同无效。上诉人的该主张与其一审时的陈述或自认相矛盾，明显有违上述民事诉讼的自认原则，且上诉人不能提交国家有权机关所作的土地范围的认定等以证实其主张。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”根据该规定，占有保护的是事实而不是权利，占有保护仅仅和事实上的物之支配相联系，在于维护法律秩序，与占有人是否有权占有无关；占有物返还请求权的行使主体为侵占发生前对物享有事实上管领力的原占有人，无论原占有人是有权占有还是无权占有，均享有占有物返还请求权。具体到本案中，即使如上诉人所称的涉案场地不在山东外运烟台有限公司持有的土地使用权证项下范围内，那么，无论是该公司在事实占有支配该场地后委托被上诉人出租给上诉人，还是被上诉人事实占有支配该场地后直接出租给上诉人，依照上述法律规定，当合同到期后被上诉人都有权要求上诉人腾交涉案场地并支付场地占用费。上诉人烟台市芝罘区阿毕饭店系上诉人梁会芹注册经营的个体工商户，上诉人梁会芹租赁涉案场地用于经营阿毕饭店，被上诉人起诉二上诉人，诉讼主体并无不当。对上诉人针对扩建的15间房屋补偿问题提起的反诉，一审法院未予受理，并不影响上诉人的实体权益，上诉人可依法另行主张。但一审法院未予受理该反诉，却认定“被告梁会芹加盖上述房屋未经场地所有权人同意的事实清楚”，明显超出了本案的审查认定范围，依法应予纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人梁会芹负担。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  王天松二〇二〇年十二月二十六日书记员  郭春莉