江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2937号上诉人（原审被告）:韩兰萍，女，1985年1月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）：孟兰萍，女，1981年5月20日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：陆年宝，江苏丁鸿庚律师事务所律师。原审第三人：郑怀林，男，1945年6月27日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原审第三人：黄连珍，女，1957年1月8日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原审第三人：泰州一一念家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321204MA1P6L2A6C，住所地泰州市姜堰区罗塘街道幸福南路**。法定代表人：孙一一，该公司执行董事。上诉人韩兰萍因与被上诉人孟兰萍、原审第三人郑怀林、黄连珍、泰州一一念家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2688号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩兰萍向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的转让应当以登记为生效标准。双方签订房地产转让合同及补充协议时，案涉房屋仍登记在第三人黄连珍名下，且第三人未与上诉人办理不动产产权变更登记手续，可见上诉人签订合同时对案涉房屋没有处分权，合同签订后也没有处分权，双方签订的房地产转让合同无效。2.案涉房屋产权证书已经交付给孟兰萍，上诉人并未怠于主张黄连珍履行过户登记义务。即便双方之间的房地产转让合同有效，被上诉人要求上诉人协助其办理过户登记，上诉人事实上也不能履行。二、原审适用法律不当。1.案涉房屋转让合同无效，原审判决不应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，要求上诉人承担产权变更登记。2.即便双方之间的房地产转让合同有效，也不存在能够履行而不履行的情形，未违背诚实信用原则，不应适用《中华人民共和国合同法》第六条和第六十条的规定。被上诉人孟兰萍辩称，一、案涉房地产买卖合同合法有效。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，于2018年3月27日对案涉房屋及相关手续进行了交接，被上诉人对案涉房屋进行了装潢并已入住，合同已经实际履行。二、上诉人怠于履行办证义务。第三人郑怀林、黄连珍所购房屋于2017年11月10日开具房屋销售增值税发票，2017年12月8日缴纳了案涉房屋契税，于2018年9月10日领取不动产权证。第三人郑怀林、黄连珍于2019年12月9日即契税缴纳满两年后可办理案涉房屋的不动产权登记。合同约定的办理不动产权证变更登记时间为2019年12月30日前，但上诉人未向第三人主张过户登记，客观上妨碍了被上诉人订立合同目的实现。三、案涉房屋权属变更登记应先由第三人郑怀林、黄连珍变更登记至上诉人名下，再由上诉人变更登记至被上诉人名下。原审第三人郑怀林、黄连珍、泰州一一念家房产经纪有限公司未答辩。孟兰萍向一审法院提出诉讼请求：判令韩兰萍在十日内协助孟兰萍办理位于泰州市姜堰区房屋产权的变更、过户手续；第三人郑怀林、黄连珍协助孟兰萍、韩兰萍办理位于泰州市姜堰区房屋产权的变更、过户手续；诉讼费由韩兰萍承担。一审认定事实如下：一、郑怀林、黄连珍与韩兰萍签订房地产转让合同一份，约定：郑怀林、黄连珍将其所有的坐落于泰州市姜堰区三水华府20号楼605室房屋转让给韩兰萍，房屋面积132.15平方米，车库面积7平方米，总成交价55.3万元；韩兰萍支付定金55.3万元（若合同履行，该定金计入购房款）；郑怀林、黄连珍于2017年12月31日前交付房屋，于2019年12月31日办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，办理产权变更手续产生的费用由韩兰萍承担，郑怀林、黄连珍净得房款；等等。二、2018年3月11日，韩兰萍与孟兰萍签订房地产转让合同一份，约定：韩兰萍将其所有的坐落于泰州市姜堰区三水华府20号楼605室房屋转让给孟兰萍，房屋面积132.68平方米，车库面积7.8平方米，总成交价95万元；韩兰萍于2018年3月31日前交付房屋，孟兰萍同时支付首付款65万元（含定金5万元）；孟兰萍于案涉房屋过户登记手续办理完毕将购房尾款支付给韩兰萍；办理过户时产生的契税、个人所得税、工本费由孟兰萍承担；等等。合同签订当日，孟兰萍通过银行转账给泰州一一念家房产经纪有限公司定金5万元，泰州一一念家房产经纪有限公司将该定金汇入韩兰萍银行卡中。2018年3月27日，韩兰萍与孟兰萍签订“附件四补充、变更与解除类”一份，约定：孟兰萍支付韩兰萍购房首付款65万元，购房合同、发票、契税发票转交于孟兰萍；韩兰萍承诺原房东协助孟兰萍办理产权抵押手续，如原房东不配合，违约后果由韩兰萍承担；原房东顺利办理不动产权证七日内，韩兰萍协助孟兰萍办理案涉房屋抵押手续；如有违约需支付对方违约金100万元；等等。同日，孟兰萍将60万元购房款通过银行转账给泰州一一念家房产经纪有限公司，泰州一一念家房产经纪有限公司将该款打入韩兰萍丈夫陈凯的银行卡中。泰州一一念家房产经纪有限公司向孟兰萍出具收据一份，载明：孟兰萍转账支付了三水华府20号楼605室购房首付款60万元。三、韩兰萍于2018年3月27日将案涉房屋钥匙交付给孟兰萍，现案涉房屋已由孟兰萍装修，并实际占有使用。案涉房屋于2018年9月10日办理不动产权证书，证号为苏（2018）姜堰不动产权第0024939号，权利人为黄连珍，建筑面积132.15平方米，车棚7.84平方米。该不动产权证书系在韩兰萍与孟兰萍签订房产转让合同后由黄连珍领取，再由韩兰萍与泰州一一念家房产经纪有限公司交给了孟兰萍。四、2020年1月7日，孟兰萍向韩兰萍邮寄通知一份，通知要求韩兰萍在收到通知后十日内协助孟兰萍办理泰州市姜堰区三水华府20号楼605室房屋的产权过户变更登记手续，并在办理过户登记手续当日由孟兰萍向韩兰萍支付30万元购房款。此后，各方均未能办理案涉房屋的产权过户变更登记手续。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。孟兰萍与韩兰萍签订的房地产转让合同以及韩兰萍与第三人郑怀林、黄连珍签订的房地产转让合同均不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。韩兰萍与孟兰萍签订房地产转让合同后即将案涉房屋交付给孟兰萍，并将其与第三人郑怀林、黄连珍签订的房地产转让合同及案涉房屋产权证书交付给孟兰萍，且孟兰萍已实际装修并占有使用案涉房屋，现韩兰萍辩称其与孟兰萍签订合同时未取得案涉房屋的所有权属于无权处分，合同应为无效，无事实和法律依据，不予采信。第三人郑怀林、黄连珍在取得案涉房屋不动产权证书后应当依照其与韩兰萍的合同约定办理案涉房屋的过户登记手续，而韩兰萍在上述案涉房屋产权登记完成后亦应当按约协助孟兰萍办理案涉房屋的过户登记手续。韩兰萍怠于主张第三人郑怀林、黄连珍履行案涉房屋过户登记义务，且第三人郑怀林、黄连珍亦未对不履行该义务提出合理抗辩，韩兰萍在能够行使合同权利而不行使的情况下，妨碍了其与孟兰萍签订的房地产转让合同之目的的实现，有违诚实信用原则。现案涉房屋已由孟兰萍装修并占有使用，为避免当事人之间的讼累，对孟兰萍要求第三人郑怀林、黄连珍协助韩兰萍办理案涉房屋过户登记手续，并在过户登记完成后，由韩兰萍协助孟兰萍办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，予以支持。第三人郑怀林、黄连珍协助韩兰萍办理案涉房屋过户登记手续所产生的办证税费按照当事人之间的约定由韩兰萍承担。韩兰萍协助孟兰萍办理案涉房屋过户登记手续所产生的办证税费按照当事人之间的约定由孟兰萍承担。孟兰萍在通知中明确表示办理案涉房屋过户登记完毕当日支付韩兰萍购房尾款30万元，予以照准。综上，一审法院对孟兰萍的诉讼请求予以支持，案涉房屋登记手续应按相关政策及相互之间的合同关系分阶段依次办理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：一、第三人郑怀林、黄连珍于判决生效后十日内协助韩兰萍将坐落于泰州市姜堰区三水华府20号楼605室房屋的不动产权变更登记至韩兰萍名下，相应的办证税费由韩兰萍承担；二、韩兰萍在判决第一项确定的登记完成之日起十日内协助孟兰萍将坐落于泰州市姜堰区三水华府20号楼605室房屋的不动产权变更登记至孟兰萍名下，相应的办证税费由孟兰萍承担；三、孟兰萍在判决第二项确定的登记完成之日支付韩兰萍购房尾款30万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由韩兰萍负担（孟兰萍同意其预交的案件受理费40元，由韩兰萍向其直接支付，一审法院不再退还，韩兰萍于判决生效后十日内向孟兰萍支付）。二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，民事主体应当遵循诚实信用原则，并自觉接受合同条款的约束。本案中，上诉人韩兰萍与被上诉人孟兰萍签订的房地产转让合同以及韩兰萍与第三人郑怀林、黄连珍签订的房地产转让合同均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人韩兰萍主张其与被上诉人孟兰萍签订案涉合同时，尚未取得房屋权属，属于无权处分的理由，显然无事实和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，案涉房屋已经于2018年9月10日登记在第三人黄连珍名下，因上诉人未及时主张第三人郑怀林、黄连珍按约履行过户义务，导致上诉人与被上诉人之间亦无法办理过户登记，孟兰萍依法主张第三人及上诉人协助办理过户登记手续，依据充分，原审按照相互之间的合同关系，判决各方就过户登记手续分阶段进行办理，并无不当之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人韩兰萍负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十二月二十二日书记员 刘 非