黑龙江省甘南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0225民初2303号 原告：朱艳波，女，1977年5月7日出生，满族，法律工作者，住甘南县。 委托诉讼代理人：李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。 被告：黑龙江省置泰房地产开发有限公司（以下简称置泰地产），住所地哈尔滨经开区南岗集中区会展新城冬奥村小区******。统一社会信用代码91230199672902760J。 法定代表人：程志秀，职务总经理。 委托诉讼代理人：姚爱武，黑龙江姚爱武律师事务所律师。 原告朱艳波诉被告黑龙江省置泰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年10月20日、2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告朱艳波委托诉讼代理人李宝忠与被告置泰地产委托诉讼诉讼代理人姚爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年3月1日至2019年5月1日期间的房屋租赁费70186.00元、经济损失78169.00元，合计148355.00元；2、要求被告返还装修费33300.00元；3、要求被告支付五年免费入住违约金15600.00元。事实和理由：原告购买了被告开发的甘南县鑫盛豪庭小区1号楼403室，面积64.13平方米，被告又以租赁的方式将此房租回，双方签订了12年的租赁合同，租金为24476.00元，其中2014、2015年两年租金已经给付，2016年3月1日至2019年5月1日期间的租金合计70186.00元，被告经多次索要未给付。购买此房时原告向被告交纳1000.00元/平方米的装修费，合计交纳64130.00元，现被告未按约定给付房屋租赁费的行为系严重违约，导致双方租赁合同无法继续履行，由此造成原告经济损失11167.00元/年，七年合计78169.00元。房屋实际装修根本达不到约定数额，原告要求被告退还房屋装修款数额以鉴定意见为准。此事经双方协商未果，故原告起诉。 被告辩称：被告请求驳回原告诉讼请求。原告与被告租赁合同期间，又擅自将房屋租赁他人，已构成违约，原告与他人形成事实上的租赁关系并收取了租金，原告违约在先；原告主张的数额及经济损失，均没有事实和法律上的依据。 原、被告围绕争议焦点进行了举证、质证。原告提交的酒店式公寓出租合同、房屋备案登记介绍信及交楼款票据，被告仅对其证明目的有异议，本院对其客观性予以采信；原告提交的房屋租金票据、取暖费票据，被告对其真实性、关联性有异议，因无证据反驳，结合公寓出租合同，本院予以采信；原告提交的房屋租赁合同，被告对其关联性及证明目的有异议，结合本院调查事实，本院对该证据予以采信；原告提交的价格评估报告书及鉴定费票据，被告无证据反驳，因该证据系原告委托法院指定评估部门作出，本院予以采信；原告提交的酒店房间价格表，被告未提供证据反驳，因该证据时间关联性不足，本院不予采信；原告提交的收条，与本院调查事实相印证，本院予以采信；原告提交的视听资料，被告未有证据反驳，本院仅对其真实性予以采信，相应部分证明目的则缺乏证据佐证，不予采信；被告提交的电子聊天截图，原告仅对其证明目的有异议，故本院对其真实性予以采信，相应证明目的结合本院调查事实予以甄别。根据原告申请，本院所作的调查笔录，双方对其真实性无异议，且无证据反驳，本院予以采信。 根据当事人双方陈述及证据采纳意见，本院查明事实如下：2014年6月16日，朱艳波以233344.00元的价格购买置泰地产开发承建的甘南县鑫盛豪庭小区1号楼000403室，面积65.18平方米，预收款73344.00元，并进行了商品房登记备案。同年6月17日，双方签订酒店式公寓出租合同，约定朱艳波（甲方）将上述房屋委托置泰地产（乙方）经营，经营期限12年，即从2014年3月1日至2026年3月1日；乙方按照总房价款1/12的年回报率支付租金给乙方，即金额为24476.00元，自协议签订之日起，以上打租的形式支付甲方；甲方同意乙方对该公寓进行适当装修，返租期满后，乙方负责将公寓按双方签订的《商品房买卖合同》附加的装修标准交付甲方；关于违约责任，承租期内，若甲方违约出租年限，中途不租，赔付乙方出租合同租金价款二倍违约金，乙方中途终止租期，赔付甲方出租合同租金价款二倍违约金；租期内，甲方每年享受免费入住15天的权利，日期尽量以不打扰乙方使用为好。合同签订后，朱艳波出具了2014年3月1日至2015年3月1日、2015年3月1日至2016年3月1日的租金收据，朱艳波另交纳了2014、2015年度的取暖费（2309.00元/年）。朱艳波另给付置泰地产装修费64130.00元。 另查明，2016年11月，置地地产与王瑶协议将包括403室在内的一层房屋以顶账方式出租给王瑶，租金6000.00元/年，租期10年，王瑶装修后将案涉房屋投入君悦酒店经营。因朱艳波丈夫李宝忠向王瑶主张房屋，2017年5月15日，李宝忠向王瑶出具6000.00元的收条，备注此款为2017年403室部分租金，其余部分与开发公司结算；2019年4月30日，朱艳波收回房屋。2019年7月4日，朱艳波与王瑶合伙人李国祥的儿子李昊签订房屋出租合同，约定朱艳波将上述房屋出租给李昊，租期一年即从2019年6月26日至2020年6月26日止，年租金11000.00元上打租。现该房屋仍由君悦酒店经营。 根据朱艳波的申请，经法院委托指定，七台河市旭太价格评估有限责任公司于2020年12月12日出具价格评估报告书，其中记载案涉房屋装修投入51300.00元，装修成新率60%，室内装修现值30800.00元（装修面积43.32平方米）。评估费4600.00元。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。原告朱艳波与被告置泰地产签订的公寓出租合同内容明确，双方认可其真实性，不违反法律、行政法规的禁止性规定，房屋租赁合同成立并生效，双方受该合同效力的约束。合同约定上打租24476.00元/年，原告提交的收据显示仅收到2014年3月1日至2016年3月1日两年的租金，被告未有证据证明剩余租金足额给付事实，该违约行为致使原告无法实现合同目的，应视为根本性违约，况且原告已经选择与案外人重新签订租赁合同，故原、被告之间的房屋租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的剩余合同内容，则终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求被告承担违约责任并有权要求赔偿损失。原告已于2019年5月1日收回房屋并选择与案外人达成新的房屋租赁合同，属于自身针对被告违约而采取的止损行为，即自2019年6月26日开始由李昊承租，租金11000.00元/年，在此之前的租金则应由被告承担。按照原合同约定标准（24476.00元/年），原告主张2016年3月1日至2019年5月1日期间三年零两个月的租金应为77507.00元，扣除2017年5月份原告从次承租人王瑶处获得的6000.00元，剩余71507.00元租金未付，原告主张70186.00元，本院予以支持；除此之外，原告主张原合同未履行期间的经济损失，应视为预期可得利益损失，应当自2019年5月1日开始计算至约定租期届满日2026年3月1日，按原租金数额扣除取暖费和已得租金，即24476.00元-2309元-11000.00元=11167.00元，计算六年零十个月则为76308.00元。 关于原告主张的装修款损失，双方达成房屋租赁合同时，被告收取原告的装修款64130.00元，有被告的自认为凭，原告主张交纳65980.00元则无证据证实。经司法鉴定，价格评估报告书认定案涉房屋装修投入为51300.00元，装修成新率60%，室内装修现值30800.00元。被告对该评估报告书的异议则因未有证据反驳，本院不予采纳。因双方对装修款的使用、数额及返还条款等未有明确约定，基于该评估报告，本着损益相抵原则，应参照原装修投入返还出租人的装修款损失，即64130.00元-51300.00元=12830.00元；关于原告主张的五年免费入住违约金，因未有证据证明原告曾发出入住要约并遭被告拒绝的事实，且双方未约定该违约损失的计算方法，故对该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告黑龙江省置泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告朱艳波租金70186.00元、预期可得利益损失76308.00元及装修款投入12830.00元，合计159324.00元； 二、驳回原告朱艳波的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4245.70元，减半收取2122.85元，由被告负担1714.00元，剩余部分原告自担；鉴定评估费4600.00元，由被告负担3680.00元，剩余部分原告自担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。 审判员  王喜亮 二〇二〇年十二月三十日 书记员  高 媛