贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初17207号原告：杨敏，女，1978年12月25日出生，苗族，住凯里市。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告杨敏诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年12月2日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告杨敏，被告华融贵州分公司委托诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨敏请求依法判决：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书。2、解除对坐落于凯里市的查封措施。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2012年8月23日与被告大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了凯里市，面积84.80平方米，总价款308757元，付款方式为分期付款，并交纳了1万元的购房定金。2012年9月9日支付第一期购房款148866元，于2013年10月24日支付了15万元，同日大地联创公司将房屋交付给原告使用至今。原告接收房屋后，多次催促第三人办理登记备案手续，由于第三人的原因至今未办理登记备案。之后原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。原告于2020年11月6日向法院提出异议，因原告不懂法提供的证据材料未包括银行转账回单。法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。被告华融贵州分公司辩称：被告对第三人享有的债权债务经过生效法律文书确认，涉案房屋属于第三人公司名下的房产，涉案房屋未进行变更登记到原告名下，且房屋已被法院予以查封，被告有权申请处置涉案房屋。第三人大地联创房产公司未作出书面答辩及提供证据。经审理查明：2012年8月23日，原告向第三人交纳1万元购房定金，与第三人签订了一份《大地永乐·家园房屋认购协议书》，约定原告向第三人认购永乐家园1栋9层9号房屋，建筑面积为84.80平方米，总价为308866元。2012年9月9日，原告分别向第三人支付购买款100800元、48066元；于2013年10月24日向第三人支付购房款15万元，上述四次支付行为均有银行凭证。并且以大地联创房产公司为出卖人、杨敏为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.杨敏购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积84.80ｍ2，总价款308757元；2.买受人一次性全款叁拾万捌仟柒佰伍拾柒元整。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对该房屋装修并使用至今。第三人已将涉案房屋的初始登记证交付原告。另查明：2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，受让两银行对大地建工享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。华融贵州分公司亦与被告大地联创房产公司及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，华融贵州分公司于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初50号《民事调解书》，明确了大地联创房产公司的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初50号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人杨敏提出了执行异议，本院在审查之后于2020年11月16日作出（2020）黔2601执异325号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨敏的异议申请。”事后，杨敏不服裁定结果并于2020年12月2日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。同时查明：大地联创房产公司为出卖人、杨敏为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，该合同虽然没有签订时间，但是杨敏在2013年10月24日之前向大地联创房产公司支付全部购房款是事实，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。上述事实，有原告杨敏的起诉状、被告华融贵州分公司答辩意见以及原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于杨敏对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨敏在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房收据》以及相关证据等，可以证明杨敏与大地联创房产公司之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。虽然《商品房买卖合同》没有写明签订时间，但是双方合同中约定买受人一次性支付购买款，而原告在2013年10月之前已经全部支付完毕购房款，支付时间早于涉案房屋在建工程抵押时间。基于庭审查明案涉房屋的合同签订后、房屋交付原告占有、使用，且由杨敏占有使用至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。原告杨敏已经全额支付了购房款，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已支付全部价款”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但大地联创房产公司已将办理房屋过户的初始登记证交付杨敏。因此，杨敏对华融贵州分公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融贵州分公司公司以其就案涉房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。被告大地联创房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行杨敏所购的位于凯里市屋。二、驳回原告杨敏的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  杨昌翠人民陪审员  张 英二〇二〇年十二月二十五日法官助理石本媛书记员周榕