福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异129号 异议人（案外人）：郭丰隆，男，汉族，1990年8月20日出生，住福州市晋安区。 申请执行人：张智，男，汉族，1984年1月12日出生，住福州市鼓楼区。 委托代理人：杨亚泉、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被执行人：李云，女，汉族，1986年10月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 本院在申请执行人张智与被执行人李云民间借贷合同纠纷一案【案号为（2020）闽0102执1644号】，案外人郭丰隆对本院查封位于晋安区××镇××路××号××＃××单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 案外人郭丰隆的异议请求：1、请求依法中止执行（2020）闽0102执1644号执行裁定书；2、请求依法解除对晋安区××镇××路××号××＃××单元【产权证号：闽（2016）福州市不动产权证第900××1号】房产的查封。 事实与理由：张智诉李云民间借贷合同纠纷一案，法院依据（2020）闽0102执1644号执行裁定书，于2020年04月30日对登记为李云名下的位于晋安区××镇××路××号××＃××单元房屋进行查封，后经法院调解，作出（2019）闽0102民初5625号民事调解书，该调解书已经发生法律效力并已进入执行程序。异议人（案外人）认为，法院对上述房屋的查封、执行，侵害了异议人（案外人）的合法权益，特依法提出执行异议。 该房产系异议人郭丰隆个人所有。该房产系2012年由异议人的奶奶全款出资为异议人购买，所有权人为异议人郭丰隆，房产权证号为：榕晋国用（2012）字第0035××××59号。直至2020年9月15号法院执行人员至本人房产处粘贴查封公告，异议人才知晓本人房产已被他人出卖且已过户李云名下。 异议人与妻子一直居住在该房屋内，异议人从未与李云进行房产买卖，未到公证处签署任何文书，未与任何人办理房产过户手续，也未委托任何人及任何中介公司代理处分该房产。但经了解，于2016年该房产却被福州梦家园房产经纪服务有限公司的员工袁明敏作为异议人的代理人身份以9万元的超低价格出卖，远低于异议人当初购买的成交价72万元及市场价，这是极不符合常理的。 此外，该房产早于2016年被他人私自出卖并过户至李云名下，但至今异议人与妻子一直都居住在该房产内，从未有人上门告知此事或要求搬离等主张权利的行为，长达四年期间异议人及妻子均正常居住在该房屋内，并未发觉房产已经被过户等异常，这实在令人不解。 综上，该房产实际所有权人应为异议人，原案异议人无权对该房屋申请执行。且该房产系异议人与异议人家人的唯一住所，若该房产被强制执行必然严重损害异议人的权益。据此，异议人请求法院依法中止（2020）闽0102执1644号《执行裁定书》对该房屋的执行，以保障法律赋予异议人合法的生存权利。 申请执行人张智答辩如下： 一、被执行人李云因向答辩人借款100万元而将案涉房屋（位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元）作为抵押物担保上述借款中的80万元部分，答辩人作为抵押权人对有权申请强制拍卖、变卖被执行人李云提供的抵押物。理由如下： 2018年2月8日，被执行人李云因资金周转需要向答辩人借款100万元整，双方签订《抵押借款合同》贰份，第一份《抵押借款合同》约定李云向答辩人借款80万元，李云用其名下位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元（产权证号：闽（20**）福州市不动产第900××1号）的房产（即本案涉及房产）为该笔80万借款提供抵押担保；第二份《抵押借款合同》为李云名下位于宝龙城市广场1＃、2＃楼连体3层82店面为其余借款作抵押担保。答辩人于《抵押借款合同》签订后第二日即通过银行转账向李云支付了100万元借款，2018年2月9日李云对上述两处房屋办理了抵押登记，答辩人为抵押权人。依据《物权法》第一百九十五条之规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。故答辩人有权对李云提供用于抵押担保80万元借款的案涉房屋申请强制拍卖、变卖。 二、异议人与被执行人之间是否就案涉房屋进行过真实的房屋买卖行为并非答辩人之审查义务，且异议人不是本案房屋实际所有权人，无权对本案提起执行异议之诉，理由如下： 根据案涉房屋不动产权属登记证明上记载的信息，本案房产实际所有人系被执行人李云，异议人郭丰隆仅能证明其是案涉房屋的使用人而非实际所有权人。且案涉房屋已于2016年即出卖并过户至被执行人李云名下，至今已达四年，答辩人认为异议人所述其至2020年9月15日执行人员至该房产粘贴查封公告才始知房产已被他人出卖的说法并不真实，长达四年期间异议人及其妻子均正常居住在该房屋内却从未发觉房产已被过户，这也实在令人难以置信。如异议人所述，其既未与任何人办理房产过户手续、未就案涉房屋做过任何公证文书、亦未委托任何人及中介公司代理处分该房产的前提下，案涉房屋却能交易过户至李云名下至今长达四年，异议人对此没有任何过错显然是不可能的。若是异议人与李云存在真实的房屋买卖交易行为，后因李云与异议人之间的问题导致异议人至今占有使用案涉房产，因此提起的执行异议影响答辩人债权的行使，显然对答辩人是不公平的。故答辩人认为，异议人与李云之间就案涉房产是否存在真实房屋买卖关系属异议人与李云之间的纠纷，异议人应另案再作起诉，且异议人所述房屋被他人无权处分之情形未得到法院或相关法律文书证实，否则答辩人认为其并非本案案涉房产利害关系人，无权提起执行异议之诉。 即使异议人所述情形经证明属实，异议人因本案强制执行造成的损失也应由李云承担，答辩人作为善意的担保权人在没有任何过错的情形下有权就案涉房产申请强制执行并对强制执行所得价款优先受偿。 综上所述，异议人所述情形属单方面陈述，在其确为案涉房产实际所有权人被证实之前无权就本案提起执行异议之诉，且答辩人作为抵押权人在善意取得案涉房产的担保物权情形下，当然对案涉房产有权提起强制执行程序，并对案涉房产执行所得价款优先受偿。 案外人郭丰隆向本院提交如下证据： 证据Ａ1：《国有土地使用证》（榕晋国用（2012）第003500404459号），说明：坐落晋安区××镇××路××号××＃××单元，地号424-01-××的土地使用权人为郭丰隆。 证据A2：《历月电费明细》（2016年01月-2020年10月）； 证据A3：《水量抄表情况》（2016年01月-2020年10月）； 证据Ａ2-Ａ3说明：自2016年01月至2020年10月，郭丰隆一直正常居住在晋安区××镇××路××号××＃××单元。 证据Ａ4：《福州不动产（存量房）买卖合同（网签）》，说明2016年坐落于晋安区××镇××路××号××＃××单元被福州××房产经纪服务有限公司的员工袁明敏作为异议人郭丰隆的代理人身份以9万元价格出卖给被执行人李云。 本院查明：申请执行人张智与被执行人李云民间借贷合同纠纷强制执行一案，本院于2020年04月16日立案执行，执行依据为（2019）闽0102民初5625号民事调解书：“一、张智与李云共同确认截止至2019年4月28日李云尚欠张智借款本金1000000元及利息174666元。张智同意减免李云利息（按100000元计算），李云承诺于2019年11月1日前偿还1000000元，于2021年5月1日前偿还100000元；二、若李云未按照本调解协议第一条约定偿还借款本息，张智有权要求李云偿还张智借款1000000元并支付利息（以1000000元为基数，按月利率2%计算从2018年8月9日起至还清借款之日止，扣除已归还的款项）；张智有权对拍卖、变卖李云所提供的抵押物：（1）位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元（产权证号：闽（20**）福州市不动产权第900××1号）、（2）位于福州市台江区××街道××路××号××广场××＃××＃楼××层××店面（产权证号：闽（20**）福州市不动产权第902××2号）两处房产所得价款优先受偿。” 后本案进入执行程序，2020年4月27日，本院作出（2020）闽0102执1644号执行裁定书，裁定查封位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元（产权证号：闽（20**）福州市不动产权第900××1号）房产，并于同日作出（2020）闽0102执1644号协助执行通知书，对登记在李云名下的位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元（产权证号：闽（20**）福州市不动产权第900××1号）房屋进行查封。 另查明，位于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元的土地使用权人为郭丰隆，但该土地上的房产登记在被执行人李云名下，且申请执行人张智为案涉房产的抵押权人，抵押贷款金额为80万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”及第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本院依法查封的位于晋安区××镇××路××号××＃××单元房产登记于被执行人李云名下，且在申请执行人张智处设有抵押，申请执行人张智对上述房产享有优先受偿权，故案外人郭丰隆就本案执行标的不享有足以排除强制执行的权利，其提出解除案涉房产查封的异议请求，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人郭丰隆的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 审 判 员  张太洲 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  李 榕 书 记 员  景 云 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 …… 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。