江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3909号原告：施忠，男，1966年8月14日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：何晓群，女，1969年12月29日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：施思，女，1991年7月25日生，汉族，住徐州市泉山区。以上三原告共同委托诉讼代理人：刘翔，江苏茂通律师事务所律师。被告：徐州市九里区房产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区民馨园综合楼**-1-101。法定代表人：徐进江，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。原告施忠、何晓群、施思与被告徐州市九里区房产开发有限公司（以下简称九里公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施忠、何晓群、施思及其共同委托诉讼代理人刘翔、被告九里公司的委托诉讼代理人宋学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施忠、何晓群、施思向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款及自付款之日至合同解除之日的资金占用费合计528334元，并支付违约金（以528334元为基数，自2015年10月29日起至2019年8月20日，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：原、被告于2014年2月27日签订商品房买卖合同两份，该两份合同分别约定三原告共同购买被告开发建设的位于徐州市鼓楼区，房款分别为558595元及14860元，合计总房款573455元，约定上房时间为2014年4月30日。原告分别于2014年2月27日和2014年4月30日分三笔共计支付购房款483455元。由于被告未能按照合同约定如期交付房屋，原告于2015年10月28日以书面方式通知被告解除前述双方签订的商品房买卖合同。由于被告据不同意解除合同也迟迟未能按照约定返还购房款和支付违约金，原告将被告起诉至法院请求判决被告履行商品房买卖合同，法院判决确认双方于2015年10月28日解除合同，驳回了诉讼请求。原告不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，后撤回上诉。按照法律规定，合同解除后应当按照法律规定确定双方的违约责任。原告认为是由于被告的迟延交房的违约行为导致合同解除，被告应当承担违约责任。原、被告之间关于违约责任有约定，但是约定的违约责任明显低于被告因违约所获得的利益。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以被告因占用原告资金期间所避免承担的银行贷款利息为标准确定违约金数额。由于解除合同，被告应当返还原告支付的购房款及自原告支付购房款至双方合同解除之日即2015年10月28日期间的资金占用费。同时，被告实际占有原告交付的购房款，且有条件按照原告向被告转款时的银行账户返还购房款，但至今未返还，故被告还应自合同解除次日即2015年10月29日起至实际返还之日，以上述应返还的购房款及资金占用费之和为本金，按照银行贷款利率标准计算违约金。被告返还上述款项后，原告同意配合被告办理解除备案手续。被告九里公司辩称，原、被告之间的房屋买卖合同已经为生效判决认定解除，被告收到的483455元房款应当退还原告。但涉及到的违约损失或违约金应该结合各方的过错程度依法分摊。首先，原告没有足额交清合同约定的全部房款558595元，一直拖欠房款9万元。因此，虽然我公司有延期交房的事实，但依据合同权利义务对等原则，原告没有权利主张交付房屋，其解除合同的理由虽然是我方延期上房，但其本意是对房屋买卖合同的反悔。被告延期上房，原告可以通过延期上房赔偿金得到补偿而继续履行合同。故虽然被告确实拖延了上房，但该行为与合同解除并无直接因果关系。而且，原告提出通知时房屋已经具备上房条件数月之后。依据合同和法律规定，被告公司也完全可以基于原告拖欠房款而提出解除合同，因此，被告当时就接受了原告解除合同的意思表示。造成合同解除的过错不在被告，是原告方在没有付清房款的情况下单方解除合同，拖延上房不构成解除合同的法定事由。依照合同约定，原告应向被告支付房款0.5%的违约金。第二，原告对损失的扩大有重大过错。从2015年10月原告提出解除合同并返还房款及违约金，在五年之后才提出本案诉讼，不合理时间内的利息损失不应该由被告来赔偿，应由原告自行承担。第三，双方合同约定了解除合同的违约处理方式，即如果原告认为延期上房构成根本性违约超过90日，提出解除合同时违约金的计算方式是房款的0.5%。因此即便被告构成违约，也只能按照约定处理。综上，原告主张违约金而不是违约损失，应该按照合同约定处理，而不是选择所谓的同期银行拆借利息计算。同时，还要考虑双方的过错程度，公平确定违约金的数额。此外，原告应配合办理解除涉案房屋备案手续，这也是被告退还房款时原告应配合的先义务，否则被告有权拒绝退款。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合分析本案的现有证据，结合当事人陈述，本院可以确认如下事实：2014年2月27日，三原告与被告分别签订了两份《商品房买卖合同》（合同号分别为0438743、0438744），约定被告将民馨园三期东区1-4-402室及1-4-﹣108（地下室）出卖给三原告，1-4-402室总金额558595元，已付房款278595元，余款于2014年4月18日前付清；1-4-﹣108（地下室）总金额14860元，一次性付款，房款已清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”……合同第八条交付期限“出卖人应当在2014年04月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”……第九条出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”……2014年2月27日，原告支付涉案1-4-﹣108（地下室）购房款14860元，支付涉案1-4-402室购房款278595元。2014年4月30日，原告支付涉案1-4-402室购房款190000元。2015年10月28日，三原告向被告邮寄《解除通知书》内容为“徐州市九里区房产开发有限公司：本人与2014年2月27日与贵公司签订了商品房买卖合同：编号为NO.0438743的合同约定购买你公司开发的坐落于民馨园三期1幢4单元402室的房屋；编号为NO.0438744的合同约定购买你公司开发的坐落于民馨园三期1幢4单元-108号地下室。该两份合同第八条均约定：房屋交付期限为2014年4月30日前，但至今该房屋仍未进行竣工验收，不具备交付条件，依据合同约定，你公司的行为已经构成严重违约。我现有权与你解除《商品房买卖合同》，并要求你公司承担违约责任。现正式通知你公司：一、我与你公司解除《商品房买卖合同》；二、你公司接本通知后三十日内，应向我退还全部已付购房款及利息，并向我支付相应违约金”。庭审中，被告自认于当日收到该通知书。2019年8月29日，三原告将被告诉至本院，主张继续履行涉案合同，本院于2019年12月2日作出（2019）苏0302民初3839号民事判决书，认为双方的商品房买卖合同已经解除，故判决驳回三原告的诉讼请求。三原告不服该判决提起上诉，后又撤回上诉。庭审中，原、被告双方一致确认双方之间的两份商品房买卖合同已于2015年10月28日解除。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方均一致认可双方之间的两份商品房买卖合同已于2015年10月28日解除。原告在2015年10月28日发出的解除通知书，以被告逾期交房为由依据合同第九条主张解除合同，被告对此没有提出异议。故依据双方合同第九条约定，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。庭审中，被告自认其于2015年10月28日当日收到解除通知，故被告应于2015年11月27日前返还原告已支付的购房款483455元。同时，因合同解除后，上述已支付的购房款应视为自始归属于原告所有，故自被告收取款项至约定返还期间所产生的资金占用费也应与购房款适用同一法律规则一并返还。原告分别于2014年2月27日支付293455元、于2014年4月30日支付190000元，被告未按合同约定于2015年11月27日前返还，故被告在返还上述483455元时，应一并支付自2014年2月28日起至2015年11月27日止，以293455元为基数，按银行同期贷款利率计算的资金占用费及自2014年5月1日起至2015年11月27日止，以190000元为基数，按银行同期贷款利率计算的资金占用费。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方合同约定，买受人以出卖人逾期交房解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。涉案合同已经解除，但被告至今未能返还原告已支付的购房款，在其占用该款项期间给原告造成了相应利息损失。现原告以约定的违约金低于造成的损失为由，请求以被告占用原告资金期间的银行贷款利息为标准确定违约金数额，有事实及法律依据。被告关于应按照合同约定计算违约金的主张，本院不予采信。且原告现主张以被告占用原告资金期间的银行贷款利息为标准确定违约金数额，该部分损失并非原告导致的扩大的损失，被告关于原告导致损失扩大部分不予承担的抗辩，本院不予采信。但对于被告在2015年11月27日前应当一并返还的资金占用费，其亦相当于价款本金占用期间支出方所遭受的损失，原告将该部分再行计算损失，于法无据，故原告主张以返还的房款及资金占用费总额作为违约金的计算基数，缺乏事实及法律依据，本院不予采信，应以原告已付房款本金即483455元作为违约金的计算基数。且鉴于合同约定自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，故违约金的起算时间应为2015年11月28日。此外，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故原告主张的利率标准亦相应予以调整。因此，本院确认被告应支付的违约金为：以483455元为基数，自2015年11月28日至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。被告主张原告未按合同约定如期足额支付购房款亦构成违约，对于原告主张的上述违约金应在原、被告之间予以合理分摊。本院认为，原告诉请的违约金是因被告逾期交付房屋的违约行为所应承担的法律责任，被告在庭审中亦认可涉案房屋在合同约定交付时间尚不具备交房条件，并主张至2015年4月8竣工验收备案后具备交房条件，但未能提供证据予以证实在原告发出解除合同通知书时，涉案房屋已具备合同约定的交付条件并通知原告上房。故被告因其违约行为应承担相应的违约责任。被告如认为原告存在逾期付款的违约行为，可另行向原告主张要求其承担相应违约责任，但并不能以原告存在违约行为而免除或减轻被告自身违约行为而应承担的法律责任。关于被告提出的要求原告协助办理涉案商品房买卖合同备案注销手续。因涉案商品房买卖合同确已解除，原告亦同意配合被告办理注销备案手续。为避免浪费诉讼资源，并平衡当事人之间的利益，本院对该部分一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市九里区房产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告施忠、何晓群、施思返还购房款483455元及资金占用费（自2014年2月28日起至2015年11月27日止，以293455元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2014年5月1日起至2015年11月27日止，以190000元为基数，按银行同期贷款利率计算）并支付违约金（以483455元为基数，自2015年11月28日至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；二、原告施忠、何晓群、施思于本判决生效后十日内协助被告徐州市九里区房产开发有限公司办理涉案商品房买卖合同备案注销手续；三、驳回原告施忠、何晓群、施思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元，减半收取7000元，保全费3770元，合计10770元（原告已预付），由被告徐州市九里区房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 蔡鸣春二〇二〇年十二月三十一日法官助理 朱淼淼书 记 员 江琼琼