湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初2795号原告：张松，男，1967年9月10日出生，土家族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县。经常居住地：湖北省巴东县。被告：姚荣武，男，1949年7月1日出生，土家族，居民，户籍所在地：重庆市酉阳县。经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：黄在军，巴东县阳光法律服务所法律工作者。一般代理。原告张松诉被告姚荣武确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告张松、被告姚荣武及其委托诉讼代理人黄在军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张松向本院提出诉讼请求：1.请求确认2004年4月8日原、被告签订的《合资建房协议》有效并实为房屋买卖性质；2.确认原告对二单元（从东至西）四、五楼各一套三室两厅住房拥有所有权和处置权。事实与理由：2003年巴东县燃料公司破产清算，根据清算组出具的证明，被告可以筹措资金，对未完工的巴东县燃料公司综合楼组织复工，被告用两套三室两厅住房筹资10.90万元，并于2003年12月31日给原告出具收条，于2004年4月8日签订合资建房协议，在被告复工过程中，原、被告约定两套三室两厅的住房分别为东至西第二单元四、五层楼，原告购买了防盗门并进行了安装，原、被告双方均已在履行相关义务。由于被告资金断裂及其他原因，工程没有按照协议约定的时间交房。综上，为维护原告张松的合法权益，特向法院起诉，请求依法裁决。被告姚荣武辩称，1.关于合同效力问题，双方签订该协议时，被告方尚未取得该房屋的所有权并房屋处于在建阶段，因此就此阶段而言合同应归于无效。2.针对原告方诉请的处置权与处分权问题，被告方认为该类权利应在原告方取得房屋所有权凭证后自然生成，就目前来看原告方尚未能取得该房屋的合法所有权，因此其处置处分权利尚不成立。各方当事人所提交的证据，经过庭审展示，并经对方当事人发表质证意见，对于各方均无异议的证据，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对于互持异议的证据，本院结合各方当事人的质证意见、诉辩意见、庭审陈述，并根据其他有效证据综合判断后，依法作出认定。本院经审理认定事实如下：2003年12月31日，被告姚荣武为原告张松出具收据1份，载明：“今收到张松合资建房款壹拾万零玖仟壹佰元整（109100元），收款人：姚荣武，2003年12月31日”。2004年4月8日，被告姚荣武作为甲方，原告张松作为乙方，双方签订《合资建房协议》，合同约定：甲方承建的原巴东县燃料公司杨家庄综合楼工程，因巴东县燃料公司于2001年依法宣告破产还债，所欠甲方的工程款无能力偿还，经巴东县燃料公司破产清算组与甲方协调同意，将巴东县燃料公司杨家庄综合楼未完工程，红线图以内的土地有偿作工程款抵偿给甲方，甲方拥有全部产权，乙方需要住房或门面，经甲乙双方协商，同意合资建房并达成如下协议：一、合资住房价格，按照每平方米600至650元计算，三、七楼每平方米600元，四、五、六楼每平方米650元，2004年4月20日前每平方米优惠100元；二、综合楼公共建筑部分：1.整楼外墙作外墙漆保护。2.顶屋二毡三油隔热层处理。3.楼梯间、水泥面楼梯、贴瓷砖面楼梯扶手；三、供电、供排水公共部分，甲方负责到各室；四、室内标准：1.门窗：门的材料由乙方自购，工资由甲方支付，窗全部福星铝合金玻璃。2.墙面：仿瓷涂料墙面。3.地坪：为水泥地坪。4.室内供水，供水到厨房、卫生间。5.室内供电：客厅40w日光灯一盏，其他各室为吊线灯、插座各一个。6.厨房标准：供水电，其他无。7.卫生间标准：供水电，蹲式大便器一个，其他无；五、二楼办公室按每平方米800元计算，室内标准与住房相同，一楼门面按每平方米1000元计算，其标准为仿瓷涂料、通水、通电、卷闸门、水泥地坪；六、乙方需要住房一套三室两厅，二单元四楼层，第一号门面，三室两厅每套建筑面积约124平方米，二室两厅每套建筑面积约108平方米，其准确价款按实际面积计算；七、预交合资定金，二室两厅为30000元整，二室两厅为20000元整，门面为10000元整；八、签协议时合资款必须到位，中途甲乙双方不得以任何理由或借口退回或抽走合资款；九、乙方所下欠的价款在甲方办理产权过户手续后乙方住房时一手钥匙一手钱，钱货两清。《合资建房协议》签订后，原、被告双方另行达成补充协议，将应分给原告张松的房屋明确为二单元（从东至西）四、五楼各一套三室两厅的住房，被告姚荣武在案涉房屋主体工程竣工后已将案涉两套住房交付给原告张松，原告张松又将案涉两套住房分别出售给第三人。2020年11月2日，原告张松诉至本院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于案涉《合资建房协议》的效力的认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的《合资建房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院应当认定案涉《合资建房协议》有效。原告张松诉请要求确认案涉《合资建房协议》实为房屋买卖合同性质，对此，本院认为，人民法院在认定合同的性质时，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯等因素综合予以考量，本案中，原、被告签订的协议虽名为合资建房协议，但原、被告在协议中明确约定了房屋的交付标准、平面价格以及办理产权手续等内容，且在协议履行过程中，被告姚荣武已将案涉两套房屋实际交付，综上，应当认定确认案涉《合资建房协议》实为房屋买卖合同性质。关于原告张松诉请要求确认其对二单元（从东至西）四、五楼各一套三室两厅住房拥有所有权和处置权的认定问题，本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，被告姚荣武按照案涉《合资建房协议》的约定将案涉两套住房虽已交付给原告张松，但双方至今未到相关部门办理房屋产权变更手续，故此，本院不宜在本案确认原告张松对案涉两套住房具有所有权。原告张松在取得案涉两套房屋后又将案涉两套房屋出售给他人，已实际行使了对房屋的处置权，且被告姚荣武对原告张松出售房屋的行为并未持异议，原、被告对此并无争议，故本院在本案中再确认原告张松具有对案涉房屋的处置权已无必要。综上，本院对原告张松要求确认其对二单元（从东至西）四、五楼各一套三室两厅住房拥有所有权和处置权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、确认原告张松与被告姚荣武于2004年4月8日签订的《合资建房协议》有效并实为房屋买卖性质。二、驳回原告张松的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告张松、被告姚荣武各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  钱财保二〇二〇年十二月二十八日书记员  余 希