江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4349号上诉人（原审被告、反诉原告）：李通，男，1990年10月24日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘雅芬，女，1993年1月28日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏省大坤房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区京东信息科技园**商业街。法定代表人：徐玮，该公司经理。上诉人李通、潘雅芬因与被上诉人江苏省大坤房地产开发有限公司（以下简称大坤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李通、潘雅芬向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回大坤公司的一审诉讼请求并支持李通、潘雅芬的一审反诉诉讼请求。理由如下：1.李通、潘雅芬在2015年起诉大坤公司的案件进入执行程序后，大坤公司项目经理部负责人史志强口头答应将该套房屋赠与给李通、潘雅芬，无需李通、潘雅芬返还。但大坤公司要求李通、潘雅芬对该判决不宣传、不上网，不在该小区向其他业主宣传。2.李通、潘雅芬从居住至今一直向大坤公司缴纳物业管理费，大坤公司也按月收取物业管理费。3.一审法院程序违法，大坤公司以排除妨碍为由起诉立案，但结案时是商品房买卖合同纠纷，大坤公司少交了诉讼费用。4.在李通、潘雅芬起诉大坤公司的生效判决中，法院依法委托评估该套房屋的增值部分是截至2017年8月2日，此后房屋价格一直在增加，李通、潘雅芬要求赔偿850000元损失合情合理合法。大坤公司二审未出庭答辩。大坤公司向一审法院起诉请求：1.判令李通、潘雅芬配合大坤公司办理新新家园20幢一单元101室的房屋产权证注销登记手续；2.判令李通、潘雅芬支付延迟办理房屋注销登记的违约金（自2018年5月30日起至注销登记办理完毕时止，按照每日100元为标准计算）；3.判令李通、潘雅芬将涉案房屋返还大坤公司，并赔偿占用期间的损失（从2018年5月30日起按每年15000元租金标准计算，暂计算30000元）；4、本案诉讼费由李通、潘雅芬承担。李通、潘雅芬向一审法院反诉请求：1.判令大坤公司依法赔偿李通、潘雅芬损失850000元；2.反诉费由大坤公司承担。一审法院认定事实：2014年8月26日，李通与大坤公司签订《商品房买卖合同》一份，李通购买大坤公司开发的位于宿迁市宿豫区，合同总价为455694元。合同附件四补充协议部分约定，本合同解除后30日内，买卖双方须相互配合办理注销本合同解除前的各项登记及银行按揭手续，如在上述期限内有一方不配合，按每日100元承担逾期注销的违约责任。合同签订后，大坤公司已按约定将房屋交付李通，李通亦装修入住。因在使用过程中发现墙体出现开裂，李通于2016年8月11日向一审法院提起诉讼，要求解除与大坤公司签订的商品房买卖合同、退还购房款并赔偿各项损失。诉讼中，一审法院依法委托江苏房城建设工程质量检测有限公司对涉案房屋主体结构质量和安全性进行鉴定，鉴定结论为：1.经鉴定，新新家园20号楼101室客厅现浇板（天棚）平均厚度97㎜远低于设计要求厚度130㎜，导致现浇板承载力不足，造成现浇板裂缝，影响房屋居住安全；2.经鉴定，新新家园20号楼101室东卧室填充墙体未按照图纸及规范要求采取抗裂措施，导致墙体裂缝，影响房屋正常使用。一审法院于2017年12月12日作出（2016）苏1311民初4656号民事判决，认定涉案房屋主体质量不合格影响安全使用，判决：“一、解除李通与大坤公司于2014年8月26日签订的商品房买卖合同（合同编号为GF-2000-0171）；二、大坤公司于判决生效后十日内返还李通购房款456029元并赔偿利息损失（利息以456029元为基数按照年利率6%自2015年11月19日起计算至被告实际给付之日）；三、大坤公司于判决生效后十日内赔偿李通装潢损失148845.43元、房屋差价损失163971元。”该判决生效后，大坤公司于2018年5月29日履行了判决义务。一审法院另查明，涉案房屋于2016年9月7日办理了不动产权证，权利人为李通、潘雅芬。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，大坤公司与李通、潘雅芬之间的商品房买卖合同已经被判决解除，李通、潘雅芬应在判决生效后将因该合同取得的商品房返还大坤公司。故对大坤公司要求返还涉案房屋的请求依法予以支持。涉案房屋已在房管部门办理了产权登记手续，现双方之间的合同已经解除，依据合同约定，合同解除后，相对方需配合对方办理注销合同解除前的登记手续，故对大坤公司要求李通、潘雅芬协助办理产权登记注销手续的请求，予以支持。对于大坤公司主张的延迟办理房屋注销登记的违约金，因大坤公司未提交证据证明已通知李通、潘雅芬协助办理注销手续，结合双方合同约定，酌情自本次起诉调解不成转立案之日起（2020年7月15日）加上30日合理期间，即自2020年8月15日起计算该项违约金。大坤公司诉请李通按100元/日标准支付逾期办理手续违约金偏高，酌情调整为按40元/天标准支付。对于大坤公司主张的占用期间的损失，因涉案房屋主体质量不合格，影响安全使用，无法正常居住使用，且大坤公司亦未提交证据证明给其造成的具体损失，故对大坤公司主张的占用期间的损失不予支持。对于李通反诉提起的房屋差价损失，因涉案房屋商品房买卖合同已解除，自合同解除之日，房屋所有权已复归大坤公司所有，且在（2016）苏1311民初4656号判决中已支持了差价损失，其主张之后的房屋差价损失于法无据，不予支持。其虽陈述大坤公司在合同解除后自愿放弃房屋所有权，归其所有，但因大坤公司不予认可，且其未能提交证据证明，故对其该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、李通、潘雅芬于判决生效后三十日内将宿豫区新新家园20-101室房屋返还大坤公司；二、李通、潘雅芬于判决生效后十日内协助大坤公司办理宿豫区新新家园20-101室不动产权证登记注销手续；三、李通、潘雅芬于判决生效后十日内支付大坤公司违约金（自2020年8月15日起，按40元/天标准支付至实际协助办理产权证注销手续之日止）；四、驳回大坤公司其他诉讼请求；五、驳回李通反诉请求。本诉案件受理费减半收取275元，由大坤公司负担125元，由李通、潘雅芬负担150元；反诉案件受理费减半收取6150元，由李通自行承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.大坤公司能否请求李通、潘雅芬返还涉案房屋；2.李通、潘雅芬请求大坤公司赔偿其房屋差价损失，能否支持。3.一审法院审理程序是否合法。关于第一争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，大坤公司与李通、潘雅芬之间签订的商品房买卖合同已经解除，因李通、潘雅芬在合同解除前已经占有涉案房屋，大坤公司有权要求李通、潘雅芬返还涉案房屋。李通、潘雅芬主张2015年大坤公司项目经理部负责人史志强口头答应将该套房屋赠与给李通、潘雅芬，无需李通、潘雅芬返还，因大坤公司对此不予认可，李通、潘雅芬也未提供证据证明，本院对该主张不予支持。李通、潘雅芬主张其一直向大坤公司缴纳物业管理费，大坤公司也按月收取物业管理费，但物业公司收取李通、潘雅芬物业费的行为并不代表大坤公司放弃要求李通、潘雅芬返还涉案房屋，本院对该主张不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，李通、潘雅芬主张法院生效判决支持的差价损失仅计算到2017年，但此后房屋价格一直在增加，李通、潘雅芬再购买房屋至少损失850000元，要求大坤公司赔偿其损失。但涉案商品房买卖合同解除后，涉案房屋已归大坤公司所有，关于涉案房屋的价格增加还是下降均与李通、潘雅芬没有关系。李通、潘雅芬主张因大坤公司在法院判决合同解除后未要求其返还房屋，导致其在2017年未及时另行购买房屋，而房屋的价格一直在上涨，其现在另行购买同样的房屋需多支付850000元，该850000元即为其损失。但是否另行购买房屋以及购买何种房屋是李通、潘雅芬的选择和权利，其主张因大坤公司造成其差价损失没有事实和法律依据，本院对该主张不予支持。关于第三争议焦点，本院认为，李通、潘雅芬主张一审法院程序违法，大坤公司以排除妨害为由起诉立案，结案时是商品房买卖合同纠纷，大坤公司少交了诉讼费用。大坤公司虽然以排除妨害为由提起诉讼，但在一审庭审中变更为商品房买卖合同纠纷且按照商品房买卖合同纠纷补缴了诉讼费用，一审法院按照程序审理本案并无不当。综上所述，李通、潘雅芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由李通、潘雅芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年十二月三十一日法官助理 赵迎娣书 记 员 冯 邻