山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4944号 上诉人（原审被告）：巩克锦，女，1964年8月2日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：赵文礼，新泰翟镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：新泰市翟镇穆家店村民委员会，住所地新泰市翟镇穆家店村。 法定代表人：穆燕军，主任。 委托诉讼代理人：穆培星，男，该村三资清理小组组长。 委托诉讼代理人：李天坤，山东慧当律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：穆国文，男，1971年3月1日出生，汉族，住新泰市。 上诉人巩克锦与被上诉人新泰市翟镇穆家店村民委员会（以下简称穆家店村委会）、穆国文排除妨害纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初5296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 巩克锦上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人穆家店村委会的诉讼请求或改判被上诉人穆国文支付房款并赔偿经济损失。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人穆国文的房屋买卖合同合法有效。一审中，被上诉人穆家店村委会知道并承认，自2011年5月23日上诉人占有涉案房屋，在上诉人与被上诉人穆国文发生房屋买卖时没有提出异议，也没阻止，充分证明，被上诉人穆国文享有涉案房屋的所有权，有权处置涉案房屋。退一步讲，即使被上诉人穆国文没有涉案房屋的所有权，上诉人已将房款全部付清，且居住近十年，也应当认定，被上诉人穆家店村委会对穆国文处分涉案房屋行为进行了追认，上诉人不存在过错。因此，上诉人与被上诉人穆国文的房屋买卖合同合法有效。一审法院认定，涉案房屋买卖合同无效，实属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定涉案房屋房款134095元，上诉人支付给被上诉人穆国文涉案房款134000元，上诉人以合理的价格、善意取得，因涉案房屋是回迁楼，无权属证书，无需登记，且已交付多年，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人取得涉案房屋的所有权。一审法院判决上诉人支付房款并赔偿经济损失，与法相悖。被上诉人穆家店村委会即使有损失，为减少诉累，依照《物权法》第一百零六条第二款的规定，应当判决被上诉人穆国文赔偿损失，故一审法院适用法律条款错误。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院査明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 穆家店村委会向一审法院起诉请求：1、判令被告排除妨害，腾退其占有的穆家店社区8号楼西单元502室，并交付原告；2、判令被告赔偿原告房屋占用费损失（按每年占用费8000元，自2011年5月23日开始计算至被告腾退之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：穆家店村委会因旧村改造建设1#-11#村民回迁楼，并取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。巩克锦自2011年5月23日开始占有使用其中的8号楼西单元502室楼房至今，并交纳该楼房的水电费、物业费。巩克锦自2011年5月23日起分多次支付穆国文上述楼房房款共计134000元，穆国文交付巩克锦由穆家店村委会出具的村集体经济组织统一收据，收据日期为2010年11月18日，记载：交款单位或个人为穆国文8#楼东单502室说明购房款转工程款￥145483元。该收据中“8#楼东单502室”中的“8”明显存有涂改痕迹。2011年5月时涉案8号楼西单元502室楼房房款应为134095元。诉讼中双方均认可本案所涉房屋无权属证书，也未办理权属登记。关于穆国文交付给巩克锦的村集体经济组织统一收据，穆家店村委会主张该收据记载的应是7号楼东单元502室，且穆家店村委会确实将7号楼东单元502室抵账给了穆国文，但本案所涉房屋没有顶给穆国文，该收据与本案无关。 一审法院认为，穆家店村委会因旧村改造建设村民回迁楼，包括本案所涉巩克锦占有使用的房屋，巩克锦主张其从穆国文处购买涉案房屋并支付穆国文购房款，巩克锦提交了穆国文交付的村集体经济组织统一收据，但该收据记载的房屋位置与本案所涉房屋位置不一致，且存有涂改痕迹，巩克锦也未能提供其他有效证据，故该收据记载的购房款并非是本案所涉房屋的房款，因现无证据证明穆国文对涉案房屋有使用权、处分权等权利，且穆家店村委会作为建设者也明确否认穆国文对涉案房屋享有权利，故即使巩克锦是从穆国文处购买涉案房屋，该房屋买卖合同也无效。另巩克锦也未能提供其他证据证实其是合法取得涉案房屋的占有使用等权利，故其侵害了房屋建设者穆家店村委会的合法权利，现穆家店村委会请求巩克锦排除妨害、腾退房屋并赔偿房屋占用费损失，因巩克锦已占有使用涉案房屋近十年，时间较长，已形成稳定的生活环境，结合本案的实际情况，为维护稳定的社会、生活环境，涉案房屋由巩克锦继续占有使用较妥，故对穆家店村委会要求巩克锦排除妨害、腾退房屋并赔偿房屋占用费损失的诉讼请求，不予支持，为减轻当事人诉累，可由巩克锦支付穆家店村委会房款134095元。巩克锦应知道涉案房屋是穆家店村委会建设的，但其未尽到审查注意义务，未将房款支付给穆家店村委会，存有过错，应赔偿穆家店村委会经济损失。原告起诉不超诉讼时效。巩克锦支付给穆国文的房款，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告巩克锦于一审判决生效之日起七日内支付原告新泰市翟镇穆家店村民委员会房款134095元并赔偿原告经济损失（以134095元为基数，从2011年5月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以134095元为基数，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告新泰市翟镇穆家店村民委员会的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取计800元，由被告巩克锦负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、上诉人巩克锦与被上诉人穆国文签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、上诉人是否有权占有涉案房屋，应否向被上诉人穆家店村委会支付房款并赔偿经济损失。 关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人巩克锦主张自被上诉人穆国文处购得涉案房屋，因上诉人提交的村集体经济组织统一收据所记载的房屋位置与涉案房屋位置不一致，且存有涂改痕迹，上诉人未提供其他证据印证该收据记载的购房款系支付涉案房屋的购房款项，穆家店村委会亦否认穆国文对涉案房屋享有权利，因此一审法院认定穆国文对涉案房屋不享有权利正确，本院予以维持。关于房屋买卖合同效力问题，双方当事人买卖房屋系穆家店村回迁楼，上诉人巩克锦并非该集体经济组织成员，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效并无不当，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人穆家店村委在其占有使用涉案房产期间未提出异议应当视为追认，本院认为，追认是权利人对行为人的无权处理行为在事后予以承认的一种单方意思表示，因此追认的意思表示一般应当以明示的方式作出，即权利人应当采取口头或书面的方式将追认的意思表示通知或直接表达给相对人，使相对人能够明白无误地知晓权利人已经作出的追认的意思表示，而本案中穆家店村委并未通过明示的方式作出追认的意思表示，因此上诉人的主张与上述原则不符，本院不予采信。巩克锦上诉称其应适用善意取得。本院认为，结合《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的条文内容来看，适用善意取得制度的法定必要条件之一为不动产物权应当登记的已经登记，然而本案案涉房屋是无法办理登记的“小产权房”，故于巩克锦主张其对案涉房屋适用善意取得，没有事实和法律依据。因此，巩克锦的此项上诉理由，本院亦不予支持。因购房合同无效，依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被上诉人穆家店村委有权请求排除妨害、腾退房屋并赔偿房屋占用费损失。一审法院结合涉案房产近十年的使用状况，以及从维护相对稳定的社会、生活环境角度出发，判决由上诉人巩克锦继续使用，并由上诉人向穆家店村委会支付房款134095元、赔偿经济损失并无不当，穆家店村委会对此未提出异议及提起上诉，对于一审判决本院予以维持。 综上，上诉人巩克锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元由上诉人巩克锦负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 王 霞