江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6712号 原告：刘忠民，男，1967年11月17日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：黄容丽，女，1980年1月25日出生，汉族，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：张华，江苏奚凤鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢梦娇，江苏奚凤鸣律师事务所律师。 被告：范二丁，男，1979年7月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。 原告刘忠民与被告黄容丽、范二丁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理。2020年1月10日，本院作出（2019）苏0581民初12677号民事裁定书，裁定驳回原告刘忠民的起诉。原告刘忠民不服该裁定并上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理后，于2020年5月26日作出（2020）苏05民终1878号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）苏0581民初12677号民事裁定，发回本院重审。后本院于2020年6月3日立案受理原告刘忠民与被告黄容丽、范二丁合同纠纷一案，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘忠民、被告黄容丽委托诉讼代理人卢梦娇、被告范二丁到庭参加诉讼。后经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告刘忠民向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2017年1月到2017年6月底的使用费60万元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求为要求判令被告支付2017年1月4日到2017年6月22日的使用费60万元。事实和理由：因原告与被告饭店转让无效，所以原告要收被告黄容丽、范二丁的使用费，2017年1月到6月份的房屋及设施使用费60万元，请求法院依法判决。 被告黄容丽辩称，原告和被告黄容丽签订的饭店转让协议已经被生效判决确认解除，且判决认定解除的过错方在于原告。同时根据已生效判决查明的事实可以看出案涉房屋所有权人为常熟市国税局，但原告未与常熟市国税局办理过任何的转租手续，原告对该房屋系非法占有，无权要求黄容丽支付房屋的使用费。同时，对于房屋内的设施，原告也未提供证据证明其系合法的产权人或使用人，故也无权要求黄容丽支付相应的使用费。 被告范二丁辩称，其是案外人，与本案无关，要求驳回原告对被告范二丁的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 本案所涉房屋坐落于常熟市海虞南路43号，面积为988平方米，所有权人为江苏省常熟市国家税务局（以下简称常熟市国税局）。 2016年8月24日，刘忠民与周建华签订《转让合同》，约定周建华将位于常熟市海虞南路9号，店名为“南湾9号”饭店一幢三层店面房即案涉房屋（建筑面积1000平方米）转让给刘忠民，转让金额为23万元。刘忠民在2016年8月30日前向周建华支付转让费23万元。自2015年11月1日至2019年11月30日止（按原转让合同终止日期不变）。自转让合同签订日起，周建华饭店现有的装修、装饰及不可移动的设备全部归刘忠民所有。 2016年8月30日前，刘忠民与周建华对案涉房屋完成了交接。案涉房屋由苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司常熟分公司使用，用于经营坤荣大雁酒店。 2017年1月4日，刘忠民（甲方）与黄容丽（乙方）签订《饭店转让协议》一份，内容如下：“常熟海虞南路坤荣大雁酒店为了方便市场开拓、将酒店转让给乙方使用，特定协议如下：1、本店转让为一次性、价格为41万元，合同签订后先付16万元，一个星期甲方变更饭店营业执照法人，再付15万元，等国家税务局租房合同及变更后10万元全部付清。2、本店以前人员工资、外债账目、水电费与乙方无关。3、饭店房租按照国家税务局合同交接房租。由税务局定价，每年一缴。4、所有饭店里的东西与乙方交接后，任何人不准动用店内所有东西，属于乙方产权……。”协议签订后，黄容丽于2017年1月4日向刘忠民支付了约定的16万元首付款；刘忠民当日即将饭店所有物品、设施和钥匙等交付给了黄容丽，并向工商行政管理部门申请变更大雁公司常熟分公司负责人。2017年1月5日，黄容丽开始经营受让的饭店。2017年1月12日，大雁公司常熟分公司负责人由刘晓涛变更为黄容丽。 后黄容丽未按约支付第二期饭店转让款15万元，刘忠民为此诉至本院。本院于2017年3月17日立案受理原告刘忠民与被告黄容丽转让合同纠纷一案【案号：（2017）苏0581民初3114号】。该案审理过程中，本院向常熟市国税局调取了常熟市国税局（甲方）与郭同永（乙方）签订的租赁合同，该合同约定如下：“1、租赁总期限为7年半。自2010年5月30日至2017年11月30日……7、租赁期间，如有下列情况之一，甲方有权单独终止合同，乙方必须承担相应违约责任和经济责任：（1）、未经甲方同意，擅自转让、转租他方使用，甲方可单独终止合同，不退当年租金，不承担终让合同对第三方任何责任……。”本院另向常熟市国税局工作人员调查，该工作人员陈述：常熟市国税局将房屋租赁给案外人郭同永，租期至2017年11月30日，郭同永未经常熟市国税局同意私自将房屋租赁给周建华，周建华未曾与常熟市国税局办理有关转租手续。2016年8月24日，周建华将房屋转租给刘忠民，刘忠民未与常熟市国税局办理有关转租手续。后刘忠民又私自将房屋转租给黄容丽，黄容丽亦未与常熟市国税局办理有关转租手续。国税局曾多次与刘忠民、黄容丽、周建华联系并书面告知其转租行为系违法行为，后于2017年6月初采取停水停电措施，并于2017年9月收回房屋。 该案审理中，黄容丽于2018年1月向刘忠民发出书面解除合同通知，该通知载明：“你方向我方转让饭店后，房东常熟市国税局不同意你方的转租行为，你我之间的饭店转让协议已于2017年2月就无法继续履行，现通知你方，解除你我之间签订的饭店转让协议。” 该案经审理认为：该案所涉房屋的所有权人系常熟市国税局，刘忠民对该房屋无权处分，故饭店转让协议实为确保黄容丽在刘忠民租期届满前能够租赁使用涉案房屋及将已经添附在涉案房屋上的部分资产一并转让给黄容丽的转让合同。常熟市国税局与第一承租人郭同永签订的租赁合同明确约定不得转租房屋，刘忠民经法院限期举证后亦无法提供充分证据证明其合法承租人的身份或享有转租权，且事实上常熟市国税局事后亦表示不同意将房屋另租给黄容丽使用，刘忠民在转让协议中确保黄容丽能够租赁涉案房屋的承诺落空，且常熟市国税局已将房屋收回，合同目的也不能实现。现黄容丽已经书面告知刘忠民解除合同，本协议应当解除并终止履行。导致黄容丽未能租赁涉案房屋的过错均在刘忠民，黄容丽提出解除合同、拒付尾款的抗辩意见成立，刘忠民诉讼请求无事实和法律依据。本院于2018年1月25日作出（2017）苏0581民初3114号民事判决，判决驳回原告刘忠民的诉讼请求。刘忠民不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理于2018年6月12日作出（2018）苏05民终2878号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 又查明，本院于2018年9月6日立案受理原告黄容丽与被告苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司、刘忠民、刘晓涛合同纠纷一案【案号：（2018）苏0581民初11199号】，原告诉请要求判令解除原、被告订立的《饭店转让协议书》并判令被告退还转让费16万元。该案审理中，原告黄容丽申请撤回对被告苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司、刘晓涛的起诉，本院另行裁定予以准许。 该案审理中，黄容丽确认其经营涉案饭店至2017年6月份，停电后便未再经营饭店；刘忠民表示：黄容丽经营饭店至2017年6月22日；黄容丽根据协议还尚欠其25万元，且2017年1月至6月房屋租金及空调、设备等费用合计100万元。 该案经审理后，本院认为：“现涉案《饭店转让协议书》已被生效判决确认解除，且认定合同解除的过错在于被告刘忠民。且刘忠民也以权利人的身份，要求黄容丽向其支付该协议约定的其余转让款。故原告黄容丽要求被告刘忠民返还转让款16万元的主张，本院予以支持。被告刘忠民辩称黄容丽因自身未交水电费而被停水停电致无法营业，及黄容丽未交还房锁，因而不同意退还转让款的主张，与生效判决查明的导致合同解除的事实不符，故被告刘忠民的该主张缺乏依据，本院不予采信。滞留在涉案房屋内的相关财产可由相关权利人依法处理，黄容丽使用涉案房屋产生的费用亦可由相关权利人另行依法主张，均非本案审理范围，本案不予理涉。”据此，本院于2019年8月14日作出（2018）苏0581民初11199号民事判决，判决刘忠民返还黄容丽转让费16万元。双方均未上诉，该判决已经发生法律效力。 2017年6月份案涉房屋停电后，常熟市国税局收回涉案房屋，饭店原有的设备等财产仍在该房屋内。 本案审理中，原告刘忠民申请对位于常熟市海虞南路43号（现海虞南路9号）饭店一幢及附房（放煤气间、仓库、卫生间、厨房等）室内所有装修、设施设备自2017年1月4日至2017年6月22日的使用费（不包括房屋本身的使用），墙漆不算使用费，但墙纸、墙砖、底板、吊顶等要算使用费。 本院依法委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司（以下简称万隆公司）进行评估。2020年9月10日，评估人员、原告、被告等至现场查看。经查看，海虞南路43号饭店为一幢3层楼建筑，占地面积较大，内部按照饭店要求装修完毕，由于2017年至今闲置，当前饭店内积灰严重，厨房工作台、厨房设备等金属物件明显生锈痕迹。评估人员即对现场情况及评估方案等磋商问题进行了访谈。关于评估范围，原告表示需要评估除了房屋房体以外的所有东西，包括吊顶、墙面、地面等在内的全装修，包括厨具设备、音响设备在内的全部设备及包括碗碟、筷子、窗帘桌布在内的全部物品。关于所有资产的购置启用时间，原告表示：房屋内不可移动的装修为向前一任租客购置，购置后做了些许简单装修（如门头），购置了所有的厨房设备等可以移动的资产，所有自行购置的物品均为2016年至2017年期间购买。关于评估方案，评估人员表示：需要评估的是2017年半年的资产使用费，最准确的办法是原告提供该房屋当时的装修图纸、用料信息、装修发票或收据、设备和物品的明细清单、购置发票或收据，通过上述票据来确认资产于2017年的价值，同时，评估人员将根据评估公司一贯采用的资产经济耐用年限来确认设备的可使用年限，从而确认资产的年使用费。被告认可该方案。原告不认可该方案，理由：票据等原始资料火灾烧掉了，提供不了。且不认可评估年限，因为酒店行业投资2年回本，3-4年可以赚钱，5年全部重新装修改造。评估人员又提出第二种评估方案：以2020年9月当前资产全新购置的价格，并考虑资产评估经济耐用年限，确定年使用费。但评估人员表示该种方法误差率相当大，由于物价、人工费等费用多年来有增减变动，2020年价格与2017年价格本身就存在差异，此外，部分品牌型号等甚至存在停产停销，导致无法还原同款资产的当前全新购置价。评估公司内部质控人员认为方案二设定的评估时点与实际案件所需的评估期间相距过久，设定前提假设有误，不可采用该方案，应采用方案一。但因为原告无法提供方案一所需的各项资料，并且对评估采用的年限亦不认同，方案一受条件限制，无法进行。故万隆公司向本院退案。 后本院又依法委托昆山众信资产评估事务所（普通合伙）进行评估。2020年9月19日，评估人员、原告、被告等至现场查看。经原被告协商，原、被告一致确认评估方法为：1、设备、装修的重置价按2020年9月19日的最新市场价格确认。2、使用费按各类资产法定使用年限确认的折旧费来确定。后该评估公司出具了《海虞南路9号房屋装修及设备设施使用费评估汇总》，并附有房屋装修使用费评估明细表、设备设施使用费评估明细表。评估结论为：房屋装修重置价值为810112.61元，2017年1月4日至2017年6月22日的评估价值为42187元；设备设施重置价值为509115元，2017年1月4日至2017年6月22日的评估价值为34931元；重置价值合计为1319227.61元，评估价值合计为77118元。 刘忠民提出书面异议，认为评估报告所涉及的评估价格过低。1、三楼的投影机、音响等在法院（2017）苏0581民初541号民事判决书中载明为8万元，而评估价为43000元。2、其在昆山的饭店装的升降机比案涉升降机小，其当时支付了32000元，本案一楼到三楼送菜的升降机评估价是4800元。3、其昆山饭店的全自动桌子将近3万元，但本案三楼999包厢的全自动桌子评估价8000多元。 黄容丽提出书面异议，内容为：1、该饭店是刘忠民从前手处转让得来的，该饭店的装修本身是旧装修，但评估公司按照房屋2020年重新装修的重置价格计算使用费，没有考虑房屋装修本身是旧装修，存在折旧。2、该饭店内的设施设备也是旧设备，但评估公司评估时既没有考虑旧设备的折旧率，也未考虑物价上涨等因素。综上，该评估结果对黄容丽显失公平，黄容丽不认可评估结论。 后昆山众信资产评估事务所（普通合伙）向本院退案，理由为：1、原告接到通知后一直未支付评估费（超过2个星期）；2、原告对评估的初步结果有很大异议，对评估机构有误解或偏见。 之后，原告刘忠民未在本院指定的期限内向本院再次申请评估。 又查明，本院于2017年1月9日立案受理原告邵建良与被告刘永安、刘晓涛买卖合同纠纷一案。原告邵建良诉请要求被告支付货款8万元。事实和理由：原告帮被告于10月份左右安装音响共计8万元，刘晓涛是刘永安表弟，当时刘晓涛想把店转给刘永安接手经营，后刘永安没有接手。2016年11月2日，刘永安、刘晓涛写下欠条。被告辩称，货款是刘忠民欠的，应由刘忠民负责归还。本院经审理查明：原告与刘忠民达成了安装音响及投影机的口头协议，由原告邵建良进行音响安装。后在被告刘永安、刘晓涛负责经营期间，原告索要款项时，刘永安、刘晓涛出具欠条，载明：“欠条，今欠邵建良音响工程款8万元。由刘永安代付！捌万元正，刘晓涛，刘永安，2016年11月2日”。本院于2017年5月2日作出（2017）苏0581民初541号民事判决书，判决刘永安、刘晓涛给付邵建良欠款8万元。 苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司出具证明一份，载明：“常熟海虞南路此店店内设备有刘忠民所有，以（与）公司无关。” 原告刘忠民主张：1、转让价41万元就是把饭店内所有东西都给被告，41万元是双方协商的金额，没有任何书面依据。房屋租赁合同是刘晓涛和他人签订的协议，与原告无关。2、2017年6月22日案涉饭店停电，停电后被告未再经营。3、装修是其从周建华转让而来。原来的装修将近200万元，其购置的设施设备六七十万元，总的差不多二百六七十万元。参照评估报告，2017年1月4日到6月22日评估价值大约15万元，但这只是成本。投资肯定要回报，给被告用了半年要有利润，经计算，被告要支付利润151200元。总的被告要支付30万元。后刘忠民又主张饭店总的投资300万元左右，按照三年摊平成本，一年是100万元。投资要有回报，因为设备和装修都是原告的，所以被告净利润的一半要支付给原告。被告一直未付利润，要按照年利率15.4计算利息。总的打折算下来，被告要支付原告60万元。 被告黄容丽主张：1、转让费41万元包括2017年1月4日至2017年11月30日的房租金和饭店所有设施设备、装修的转让费。2、其经营涉案饭店至2017年6月。2017年6月3日，饭店停电，之后就未再经营。 审理中，本院电话联系周忠芬，其陈述：其是苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司法定代表人，其和刘忠民原系夫妻，双方于2010年左右离婚。案涉房屋内的设备是刘忠民购买的，不是苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司买的。对于刘忠民起诉主张权利，无异议。 本院电话联系刘晓涛，刘晓涛表示对于其父亲刘忠民的所有陈述都认可。刘忠民作为原告起诉要求支付室内装修、设施设备的使用费，其没有异议。 以上事实，由饭店转让协议、转让合同、内部承包合同、证明、（2018）苏0581民初11199号民事判决书、（2017）苏0581民初3114号民事判决书、（2018）苏05民终2878号民事判决书、（2017）苏0581民初541号民事判决书及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”刘忠民与黄容丽签订的《饭店转让协议书》已被生效判决确认解除，且生效判决认定刘忠民返还黄容丽转让费16万元。由于黄容丽2017年1月至6月期间客观上使用了案涉房屋，应当支付相应的占有使用费。与黄容丽签订《饭店转让协议书》的主体为刘忠民个人，且苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司明确表示案涉饭店内设备为刘忠民所有。同时，苏州坤荣大雁餐饮管理有限公司常熟分公司原负责人刘晓涛（暨刘忠民儿子）对刘忠民作为权利人主张案涉饭店的装修、设施设备的使用费亦不持异议。故本院认定刘忠民有权依据《饭店转让协议书》向黄容丽主张占有使用费。范二丁未作为受让方在《饭店转让协议书》上签字，故刘忠民要求范二丁支付占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于《饭店转让协议书》中转让费41万元是否包括房屋租金，双方存在争议。《饭店转让协议书》约定交接后饭店内的所有东西属于黄容丽。现原告要求支付黄容丽占有使用期间案涉房屋内装修、设施设备的使用费，不违反法律规定，应予支持。审理中，原告申请对案涉房屋内所有装修、设施设备自2017年1月4日至2017年6月22日的使用费进行评估。本院委托评估机构进行评估。因刘忠民拒绝支付评估费，评估机构昆山众信资产评估事务所（普通合伙）退卷，该次评估无法继续。经本院释明后，原告未在本院指定的期限内向本院再次申请评估，本院无法再启动评估程序。因评估机构昆山众信资产评估事务所（普通合伙）在评估过程中出具了初步的评估意见，参照该评估意见，本院酌情认定使用费7万元。故被告黄容丽应支付原告刘忠民占有期间的使用费7万元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告黄容丽支付原告刘忠民使用费7万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式，请汇入原告刘忠民指定账户；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 二、驳回原告刘忠民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由原告刘忠民负担8657元，被告黄容丽负担1143元（原告预交的案件受理费的剩余部分1143元由本院退还；被告黄容丽负担的案件受理费1143元由被告黄容丽在本判决生效之日起十日内向本院支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  陶 心 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  唐梦茹