江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3844号上诉人（原审被告）：戴亚，男，1994年5月7日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱裕峰，江苏岸东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马驰，男，1986年4月13日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：周雪，女，1987年8月10日出生，住江苏省沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈奎，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。原审第三人：宿迁京奥置业有限公司，统一社会信用代码91321322691324986N，住所地江苏省沭阳县人民路南侧天津路东侧（原服装厂西侧）。法定代表人：王某俊，该公司总经理。上诉人戴亚因与被上诉人马驰、周雪、原审第三人宿迁京奥置业有限公司（以下均简称京奥公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴亚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马驰、周雪的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由马驰、周雪负担。事实与理由：1.一审判认定事实错误。一审判决认定马驰、周雪与京奥公司签订认购书的时间是2018年10月24日错误，该认购书落款处载明的时间为2016年8月4日。该认购书内无法定代表人王某俊的签名或盖章，该认购书系马驰、周雪伪造，其二人存在虚假陈述的行为；关于马驰、周雪在一审中提供的两张300000元的收据，该两张收据内“4-303”字样明显系事后添加，法院对该份两份收据的不应予以采信。并且，马驰、周雪未能举证证明案外人李某兵与京奥公司之间存在交易关系，亦未能举证证明涉案房屋系李某兵转让给马驰、周雪，有关人员管某、梁某及沭阳县智居房产经纪有限公司均未说明款项的具体情况，京奥公司亦不认可马驰、周雪所称的任何款项交付的事实。根据马驰、周雪在一审中提供的180000元的收据和两张300000元的收据，能够认定该三张收据系先后连号，故三张收据的出具时间应在同一时期，但180000元收据的落款时间为2018年10月24日，而两张300000元的收据出具时间为2016年8月4日，明显不符合常理；关于马驰、周雪提供的《李某兵房屋转卖马驰、周雪的情况说明》，该说明载明2018年10月24日付房款180000元，但从马驰、周雪提供的转账记录可以看出其二人将该笔款项支付给了沭阳县陇集镇高某商店，而高某不是合同当事人，马驰、周雪并未向合同相对方京奥公司支付该笔款项；关于案外人梁某提供的情况说明，梁某在该说明中称6000元款项是京奥公司收取的改合同费用，该费用明显不符合常理。梁某亦称有46500元是李某兵向其支付的永不退还的佣金，但未能提供相应的转账记录。该说明内关于房屋款项的组成陈述多处不合理，存在拼凑690000元房款的嫌疑；关于涉案物业公司出具的两张收据，均系变造的证据，立案时送达给戴亚的收据内容空白，而马驰、周雪在一审开庭中提交的收据内容已被填写，故该两张收据不能作为证据使用，且京奥公司认为涉案房屋尚未竣工验收，其从未聘用过任何物业公司。2.一审法院程序存在严重瑕疵。马驰、周雪在一审开庭后向法院提供了相关证据，但一审法院未给予戴亚任何答辩期和举证期限，亦未将证据副本提供给戴亚，在此情况下，一审法院却对马驰、周雪提供的证据予以采信，侵犯了戴亚的诉讼权利。3.一审法院适用法律错误。根据之前生效判决，涉案房屋的一方当事人为京奥公司，而在京奥公司对马驰、周雪提供的认购协议和款项交付均不认可的情况下，不能认定马驰、周雪提供的合同有效，况且马驰、周雪并未签订真正的房屋买卖合同，其仅是签订了认购书。即便法院认定马驰、周雪与京奥公司之间成立房屋买卖关系，但马驰、周雪尚未取得涉案房屋的所有权，一审法院认定马驰、周雪合法占有涉案房屋无事实和法律依据。况且该房屋曾被多人抢占，也多次报警。马驰、周雪提供的物业公司出具的收据无论真假，均不能得出马驰、周雪对涉案房屋系合法占有或享有物权。马驰、周雪辩称：涉案房屋是李某兵从京奥公司处以房抵款所得，后李某兵通过中介公司将该房屋以690000元的价格出售给马驰、周雪，马驰、周雪提供的证据足以证明其二人交付了690000元的购房款，后马驰、周雪与京奥公司签订商品房认购书，且京奥公司将房屋交付给马驰、周雪使用，马驰、周雪也缴纳了物业费，并从物业公司取得钥匙装修涉案房屋，马驰、周雪取得涉案房屋合法。戴亚在一审中提供的房屋买卖合同中房号和面积均被涂改，其所提供的增值税发票是作废发票，故戴亚提供的证据不足以证明其购买了涉案房屋。综上，马驰、周雪支付了房屋价款且占有使用涉案房屋，戴亚无权占有涉案房屋。另外，戴亚在此期间还去抢占了11楼的房屋并对进行水电改造，后来因为其他人对11楼房屋进行财产保全，才阻止戴亚的装修行为。京奥公司二审未作陈述。马驰、周雪向一审法院起诉请求：判令戴亚清除锁在沭阳县房屋门口的铁链，不得阻止马驰、周雪对上述房屋进行装修、使用。事实与理由：2016年8月4日，案外人李某兵从京奥公司处购买沭阳县房屋，总价款为600000元。同日，李某兵向京奥公司交付购房款20000元，以工程款抵房方式支付300000元。2018年1月12日，李某兵向京奥公司交付购房款100000元。后李某兵委托案外人梁某将案涉房屋出售。2018年10月23日，马驰、案外人李某兵通过沭阳县智居房产经纪有限公司（以下简称为智居公司）居间，签订《房屋居间买卖合同》，约定李某兵将案涉房屋出售给马驰，总价款为690000元。2018年10月21日，马驰通过支付宝转账方式给付案外人管某（智居公司员工）10000元。2018年10月23日，周雪通过银行转账方式给付管某680000元。同日，管某在沭阳县京奥大厦售楼处通过POS机将李某兵欠京奥公司的剩余购房款180000元支付给京奥公司。同日，李某兵向马驰、周雪出具购房款收据，金额为690000元。2018年10月24日，管某通过银行转账方式给付李某兵购房款455000元。同日，李某兵协助马驰、周雪与京奥公司签订《京奥大厦商品房认购书》，并重新向马驰、周雪出具购房款收据，落款时间均为2016年8月4日。另外，管某代李某兵给付京奥公司6000元（改合同费用），给付案外人梁某居间报酬46500元，余款2500元是管某代智居公司收取的中介费。后京奥公司打电话通知马驰、周雪可以交房，让马驰、周雪交物业费，马驰、周雪于2019年10月11日向沭阳县裕丰隆物业服务有限公司交纳物业费等，并领取案涉房屋钥匙，着手装修，案涉房屋的防盗门已更换，水电已改好，沙、瓷砖、水泥已经运到案涉房屋内。2020年，马驰、周雪发现案涉房屋的门锁被戴亚损坏，并被锁上铁链，戴亚称该房屋系其购买，并阻止马驰、周雪对案涉房屋进行装修。马驰、周雪报警，公安机关让马驰、周雪起诉。综上，请求支持马驰、周雪的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年8月17日，戴亚与京奥公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定戴亚从京奥公司购买沭阳县京奥大厦1幢四单元303室房屋（由301室修改为303室），总价款为598000元。2016年10月19日，京奥公司就案涉房屋购房款向戴亚出具江苏增值税普通发票（发票代码3200154350，发票号码151××××****），金额为598000元。2019年11月7日，国家税务总局沭阳县税务局第一税务分局向被告出具证明：经系统查询，江苏增值税普通发票发票代码3200154350发票号码151××××****，在系统中发票状态为正数作废发票。2018年10月24日，马驰、周雪与京奥公司签订《京奥大厦商品房认购书》，约定马驰、周雪从京奥公司购买沭阳县房屋，总价款为600000元。同日，京奥公司向马驰、周雪出具两张购房款收据，金额均为300000元，收款方式分别为“工程款抵”、“换据”。上述《京奥大厦商品房认购书》和两张购房款收据的落款时间均为2016年8月4日。2019年10月11日，沭阳县裕丰隆物业服务有限公司向周雪出具两张收款收据，后在收款收据上加盖收费项目印章，其中一张收款收据载明的收费项目为物业费、公用水电费、电梯电费、电梯维保检测、二次增压，金额共计1557元，另一张收款收据载明的收费项目为装修保证金、垃圾清运费，金额共计7000元。后马驰、周雪对案涉房屋进行装修，戴亚用铁链将案涉房屋锁起来，并入住案涉房屋。一审法院另查明：双方当事人就案涉房屋均未取得不动产权属登记证书。案涉房屋系预留的拆迁安置房，但京奥公司尚未就案涉房屋与他人签订拆迁补偿安置协议，没有实际的被拆迁人。一审法院认为，马驰、周雪提供的《京奥大厦商品房认购书》和戴亚提供的《商品房买卖合同（预售）》加盖有“宿迁京奥置业有限公司合同专用章”，马驰、周雪提供的案涉房屋购房款收据上加盖有“宿迁京奥置业有限公司财务专用章”，京奥公司称上述印章不是京奥公司的，未提供相关证据加以证明，且京奥公司至今也未采取有效措施阻止关于京奥大厦商品房买卖合同的订立，故认定马驰、周雪和京奥公司之间、戴亚和京奥公司之间均成立商品房买卖合同关系。虽然案涉房屋为京奥公司预留的拆迁安置房屋，但京奥公司至今未就案涉房屋与他人签订拆迁补偿安置协议，故马驰、周雪和京奥公司之间、戴亚和京奥公司之间的商品房买卖合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方当事人就案涉房屋均未取得不动产权属登记证书，但马驰、周雪已向沭阳县裕丰隆物业服务有限公司交纳物业费等，应认定为马驰、周雪先合法占有案涉房屋，马驰、周雪在对案涉房屋进行装修的过程中，戴亚用铁链将案涉房屋锁起来，并入住案涉房屋，但戴亚对案涉房屋的占有并非合法占有，马驰、周雪有权要求排除妨害，故对马驰、周雪的诉讼请求予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：戴亚于判决发生法律效力之日起十日内搬出沭阳县房屋，不得妨害马驰、周雪对上述房屋进行占有、使用。案件受理费100元，由戴亚负担。二审期间，戴亚提供了新的证据。戴亚提供的证据为：1.戴亚的姐姐戴骆拍摄的照片一张。拟证明：2016年8月17日，戴亚向京奥公司交付了598000元的现金。2.戴骆的银行取款及转账记录各一份。拟证明：2016年8月11日、12日戴亚的舅舅和姑姑共汇款12万元至戴骆账户，加上戴骆于2016年8月16日取款12万元，能够证明戴亚交付的涉案部分房款的来源。3.京奥公司出具的证明一份。拟证明：涉案小区至今尚未竣工验收，案外人高某多次私刻京奥公司印章，签订违法合同。京奥公司至今未向任何单位和个人交付房屋，也未与任何物业公司签订物业服务合同。京奥公司对马驰、周雪提供的合同和收据均不予认可。4.（2019）苏13民终1474号民事判决书一份。拟证明：高某和仲某不是涉案房屋的所有权人，其二人买卖房屋的行为均系违法行为。马驰、周雪质证称：1.对该张照片的关联性不予认可。该张照片无法证明照片里的现金系交付给京奥公司，况且若是交付现金，应当由收据。2.对戴骆的银行取款及转账记录真实性无异议，但不清楚是否系支付涉案房屋的购房款。3.对该份证明的真实性不予认可，京奥公司在一审中陈述高某系涉案小区的实际控制人，而且京奥公司与高某的纠纷已经过一二审法院处理，京奥公司称涉案小区没有物业系虚假陈述，该小区已交付了30多户，若没有物业公司，小区业主无法正常生活，只能说是京奥公司没有聘请物业公司，但不代表高某作为实际控制人没有聘请物业公司。马驰、周雪未对（2019）苏13民终1474号民事判决书发表质证意见。京奥公司未发表质证意见。本院认证意见为：1.对于该照片，马驰、周雪不予认可，该照片并未显示交付的系涉案房屋购房款，对该份证据本院依法不予采信；2.对于银行转账及取款记录，马驰、周雪对该组证据的真实性予以认可，本院依法予以确认，但该组证据不足以证明系用于交付涉案房屋的购房款；3.对于京奥公司出具的证明，该证明系京奥公司的单方陈述，且马驰、周雪不予认可，故对该份证据本院依法不予采信；4.对于该份判决书的真实性，本院依法予以确认，但该份证据不能达到戴亚的证明目的。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.就涉案房屋，马驰、周雪是否有权要求戴亚排除妨害；2.一审法院程序及适用法律是否不当。关于第一争议焦点。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，戴亚主张马驰、周雪与京奥公司签订的认购书虚假，但马驰、周雪提供的《京奥大厦商品房认购书》和戴亚提供的《商品房买卖合同（预售）》加盖的均是“宿迁京奥置业有限公司合同专用章”，戴亚在一、二审中提供的证据并不足以证明马驰、周雪签订的认购书中京奥公司的印章虚假。即便马驰、周雪实际签订该认购书的时间与该认购书内载明的时间不一致、收条编号存在连号情形，但马驰、周雪对此均能作出合理解释，现该认购书及收据均加盖了京奥公司的印章，无论马驰、周雪是否举证证明案外人李某兵与京奥公司之间的关系，在戴亚未能举证证明该印章虚假的情况下，该认购书依法有效。戴亚另称马驰、周雪在一审中提供的由沭阳县裕丰隆物业服务有限公司出具的收据存在伪造、变造的情况，但未能提供证据予以证明，对其该项主张本院依法不予支持。即使戴亚与京奥公司签订的合同约定的也是涉案房屋，但马驰、周雪与京奥公司之间关于涉案房屋买卖合同也合法有效，且马驰、周雪已缴纳全部房款且先行占有使用涉案房屋，马驰、周雪系合法占有使用涉案房屋，其二人有权要求戴亚排除妨害。关于第二争议焦点，戴亚主张马驰、周雪在一审开庭后提交新证据，法院未给予戴亚答辩期和举证期等，一审法院程序存在瑕疵。对此戴亚未能提供证据证明，即便如此，戴亚在一审中对马驰、周雪提供的证据均发表了质证意见，并不影响本案事实的认定。其次，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”现马驰、周雪对涉案房屋系有权占有，戴亚未经马驰、周雪同意擅自侵占涉案房屋，马驰、周雪有权要求戴亚排除妨害。一审判决虽然引用法条不全面，但判决结果并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人戴亚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由戴亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年十二月三十一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利