贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8228号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吉永章，男，1966年1月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：周礼贵，贵州锐腾律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人吉永章商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：双方有《商品房买卖合同》第二十二条中就上诉人在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作勾选，应当视为双方未作约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即于2019年8月20日前，按中国人民公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；8月20日后，按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算。被上诉人吉永章二审未作答辩。原审原告吉永章一审诉讼请求：1.判决被告向原告吉永章办理并交付商品产权证；2.被告支付原告违约金223675.00元（以1205224.00元为本金基数，按日万分之二利率计算，从2017年1月30日计算至办理商品房不动产登记的有关文书并交付原告止）；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告吉永章于2015年4月18日与被告碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧桂园房开公司开发的位于毕节市七星关区。房号为80-601，建筑面积255.04平方米，总价1205224.00元，双方签订格式合同。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年10月31日前向原告吉永章交付商品房。第八章第二十二条第二项均约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付万分之二的违约金。合同签订后，原告按约于2016年5月23日向中国银行按揭贷款支付了全部房款。被告于2016年10月31日向原告交付房屋，另查明办证所需税费原告已经交纳，至今，出卖人仍未取得办理商品房转移登记的初始证件文书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，成立委托代办关系，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。根据双方约定，出卖人承诺于2017年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告至今仍未取得办理商品房转移登记的初始证件文书，已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2017年1月30日起至办理办理转移登记的文书并告知原告之日止。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。如前所述，原则上被告应当从2017年1月30日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月14日回溯3年，即2017年8月14日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。关于违约金的计算标准问题，合同约定按日2/10000合理，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式以原告已付购房款1205224.00元为基数，从2017年8月14日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照日2/10000计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决生效十日内支付吉永章违约金；违约金计算方式以已付购房款总额1205224.00元为基数，从2017年8月14日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照日2/10000计算；二、驳回原告吉永章的其他诉讼请求。案件受理费2318.00元由原告吉永章负担463.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担1855.00元。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记项下约定“（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，双方对上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选择。除此之外，本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条所作“2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，双方对上诉人逾期超过180日仍未能交付转移登记有关文书的处理方式并未选择，视为双方未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案逾期交付转移登记有关文书的违约金，以被上诉人已付购房款为基数，自2017年8月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至上诉人向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13765号民事判决第二项，即“驳回原告吉永章的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13765号民事判决第一项为：上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人吉永章逾期交付转移登记有关文书的违约金，违约金以被上诉人吉永章已付购房款1205224.00元为基数，自2017年8月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至上诉人向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知被上诉人之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。一审案件受理费2318元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1655元，被上诉人吉永章负担663元；二审案件受理费3710元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3310元，被上诉人负担400元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十日书记员  邓 千