重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2972号上诉人（原审被告）：重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会，住所地重庆市万州区周家坝街道黑龙江路**，统一社会信用代码555001016939472200。法定代表人：刘延龙，该居委会主任。委托诉讼代理人：王文军，重庆佳施德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李英翠，女，1968年6月26日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张露冰，重庆鹏舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简英素，男，1966年11月3日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会（以下简称周家坝居委会）因与被上诉人李英翠、简英素房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初7275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周家坝居委会上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人主体不符合。本案中《房屋认购合同》的出卖方的印章系“周家坝社区移民迁建还房项目部”，并不是上诉人。被上诉人没有权利要求上诉人承担该认购合同中的权利。上诉人出面协调办理产权证，是基于居委会的社会职能，为解决历史遗留问题，化解矛盾，排除社会不稳定因素而实施，上诉人不是合同的相对方。2、即便上诉人是购房合同的主体，一审判决上诉人承担办证违约金不当。购房合同中仅仅约定了办证期限，没有违约责任，一审超越了合同约定的范围。简英素的个人承诺只能约束其本人。本案中上诉人通过努力协调，已经具备办证条件，但被上诉人李英翠不愿意缴纳相关税费，才导致没有办证。李英翠辩称，上诉人默认了项目部公章的使用，项目部本身是临时机构，是上诉人成立的，上诉人自己也提交了购房表，明确记载了购房的情况，上诉人也收到了购房款。合同中明确约定了办证期限，时隔7年还没有办证，虽然合同中没有约定办证违约金，我方是参照其他商品房买卖合同里逾期办证约定了违约金和相关法律规定主张的逾期办证违约金。简英素未作答辩。李英翠向一审提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》并及时办理房屋权属登记等义务；2.判令两被告自合同约定办理权属证书次日起至成功办理权属证书之日止按照万分之二，向原告支付履行逾期办证违约金72801元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月23日，出卖人周家坝社区移民迁建还房项目部与认购人李英翠签订《房屋认购合同》，合同约定由李英翠购买周家坝社区移民迁建房X号房，建筑面积88.87平方米，每平方米3858元，总价342860元，一次性付款，2013年3月30日前交钥匙，逾期超过180天的，认购人有权解除合同，出卖人退还已付款并按1%支付违约金。出卖人应当在该房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年2月15日，周家坝社区移民迁建还房项目部出具收据一份，载明李英翠6-A通过手机转账支付34860元，并备注：尾款包括超面积全付清。同日，李英翠还交纳了X房屋大修基金6665元。简英素书写《承诺》载明：“周家坝移民迁建还房所有住户：本人简英素（身份证号5122211966********）现郑重承诺，本人在2017年3月25前保证把所有住房的房产证按出让性质并按照国家法律法规办理给各位住户，如在此期间未办理完毕，本人自愿处罚100万元用于各位住户的补偿。并继续在三个月内办理各位住户的房产证。否则每户赔偿10万。特此承诺。承诺人：简英素”2017年3月23日，简英素书写《承诺》载明：“周家坝移民还房所有住户：我现在保证在2017年6月5日前办理交接清楚，房产证按国家规定交给住户，如未按时办结，人为造成的损失按欠款承诺执行，交清违约金100万元，必须在1月内办好房产证。身份证：5122211966********。保证人：简英素”2019年1月30日，一审法院作出（2019）渝0101执保76号执行裁定，裁定查封重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会所有的位于万州区天星路1033号（301房地证2015字第03417号，建筑面积12470.47平方米）房屋。2020年1月10日，一审法院作出（2019）渝0101执保76号之一号执行裁定，裁定查封重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会所有的位于万州区天星路X号1-3、2-1等37套房屋；解除重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会所有的位于万州区天星路X号1-1……3-6……6-6……共计87套房屋的查封，并撤销一审法院（2019）渝0101执保76号执行裁定。周家坝居委会出具《天星路1033号移民还房购房情况表（一）》载明：“序号：31，购买方姓名：李英翠，购买方证件号码51222119680626XXXX，地，地址：万州区天星路X同签订时间：2013-2-23，建筑面积：88.87，交易价格：342860。说明：本表87户已缴清购房款。”另查明，万州区天星路X号X于2020年5月取得不动产权证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、周家坝居委会是否应当为李英翠办理房屋权属登记；二、周家坝居委会是否应当向李英翠支付逾期办证违约金；三、简英素应承担什么责任。一审法院对争议焦点的评析如下：周家坝居委会是否应当为李英翠办理房屋权属登记。依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。李英翠与周家坝社区移民迁建还房项目部签订的《房屋认购合同》约定交房时间为2013年3月30日，并在交房后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现该房已具备办理不动产权登记的条件，周家坝居委会应继续履行合同，协助李英翠办理房屋权属登记，由周家坝居委会申请办证取得受理单。周家坝居委会是否应当向李英翠支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定。李英翠向周家坝居委会购房，周家坝居委会不仅负有交付房屋的义务，也承担转移房屋所有权给李英翠的义务，原告与被告签订的认购合同并未约定逾期办理权属登记的违约责任，但周家坝居委会逾期办证使李英翠购买的房屋未取得权属登记证书，而周家坝居委会又一直占用李英翠的购房款，李英翠并未举证证明因逾期办证给其造成损失数额，故酌情支持周家坝居委会向李英翠支付逾期办证违约金61714.8元（以342860元为基数，从2017年7月7日起至2020年7月7日止，按年利率6%计算）。简英素应承担什么责任。简英素两次给周家坝移民迁建还房所有住户出具承诺书承诺办理房产证并约定了赔偿金，说明简英素具备为迁建还房住户办理产权证的条件并承担办证义务，但是简英素的承诺中并未免除周家坝居委会的相关义务，故简英素与周家坝居委会对李英翠逾期办证后果共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会与被告简英素在本判决生效后十五日内为原告李英翠申请办证取得受理单；二、被告重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会与被告简英素在本判决生效后十五日内支付李英翠逾期办证违约金61714.8元；三、驳回原告李英翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，因适用简易程序减半收取计810元，由被告重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会与被告简英素负担。二审上诉人提供证据如下：1、重庆市万州区人民政府万州府纪（2019）18号《关于周家坝街道周家坝社区居委会五桥移民划拨土地居民房、双河口街道学堂湾社区移民迁建房不动产权证办证遗留问题专题会议纪要》，会议确定为解决涉案房屋的办证问题，周家坝居委会办证主体；2、重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居委会万州区天星路X号房屋产权证；3、重庆市万州区人民政府万州府土函（2010）100号重庆市万州区人民政府关于同意周家坝街道周家坝社区居委会遗留移民迁建还房工程3866平方米国有土地使用权划拨供地方案的批复。4、万州区城乡建设委员会颁发的建设用地规划许可证。用地单位是上诉人，用地项目名称是遗留移民迁建还房工程。5、万州区城乡建设委员会颁发的建设工程规划许可证。建设单位是上诉人，建设项目名称是遗留移民迁建还房工程。6、建筑工程施工许可证。建设单位是上诉人。被上诉人对证据的真实性没有异议。本院认为，从上诉人提供的建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、万州区政府的批文、房产的归属来看，本案中涉案房屋系上诉人承建的移民迁建还房，结合被上诉人举示的《房屋认购合同》，本案中的建设主体、售房主体应确认为上诉人。上诉人称其不是建房主体，不是售房主体的上诉理由不能成立。根据《关于周家坝街道周家坝社区居委会五桥移民划拨土地居民房、双河口街道学堂湾社区移民迁建房不动产权证办证遗留问题专题会议纪要》，为了解决办证遗留问题，上诉人为办证主体，上诉人应当承担为李英翠办证的义务。根据上诉人二审中提供的新证据，以及认购合同书中第一条明确：该房屋为周家坝社区移民迁建房，土地性质为划拨转出让。本案中的涉案房屋不是开发商修建并出售的商品房，是为了解决移民迁建修建的房屋。建设主体不是具有房屋开发资格的开发商，而是负有移民安置职能的居委会。在《房屋认购合同》中明确说明了该房屋为周家坝社区移民迁建房，土地性质为划拨转出让，李英翠在认购合同中签字，就表明其对房屋性质是知晓的。移民迁建房屋并不是商品房，其办证手续涉及到土地性质转化等问题，能否办证跟政策有关。上诉人和李英翠双方约定了办证时间，但没有约定逾期办证的违约金，李英翠也没有提供逾期办证给其造成了损失的依据。现被上诉人要求上诉人按照商品房买卖合同有关规定承担办证违约金，没有事实和法律依据，其要求上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求应不予支持。一审法院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决上诉人承担支付逾期办证的违约金系适用法律错误。上诉人称不应当承担违约金的上诉理由成立。李英翠没有向本院举示简英素跟《认购合同》的关系，也没有举示简英素出具承若的原因。简英素不是办证主体，其承诺办证并给付逾期办证违约金，是个人行为。本院认为简英素的承诺应是代为上诉人承担逾期办证责任，现上诉人不承担支付逾期办证的责任，简英素也不需要承担给付违约金的责任。综上所述，因二审中出现新证据，导致二审改变了对事实的认定，重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市万州区人民法院(2020)渝0101民初7275号民事判决第一项；二、撤销重庆市万州区人民法院(2020)渝0101民初7275号民事判决第二项，第三项；三、驳回被上诉人李英翠的其他诉讼请求。一审案件受理费810元，由上诉人重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会负担。二审案件受理费1602元，由上诉人重庆市万州区周家坝街道周家坝社区居民委员会负担801元，由被上诉人李英翠负担801元。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 何 洪二〇二〇年十二月二十三日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖