贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0222民初7120号原告：黄孟华，女，汉族，1980年11月5日出生，住贵州省盘州市。原告：方彦雄，男，汉族，1979年9月2日出生，住贵州省盘州市。二原告共同委托诉讼代理人：严章，云南段志恒律师事务所律师，执业证号15301202010182248。被告：六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道盘州路，统一社会信用代码915202225692471124。法定代表人：余邦成，系六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志恒，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201711713198。原告黄孟华、方彦雄与被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告黄孟华、方彦雄的委托诉讼代理人严章，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司（以下简称龙成地产）的委托诉讼代理人刘志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄孟华、方彦雄向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期未交付办理商品房转移登记自2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记之日止的逾期办证违约金，截至2020年10月15日，逾期办证违约金计算为77949.62元；二、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，原被告协商一致于2016年7月11日签订合同编号为：20140371的《商品房买卖合同》，约定被告将建设的龙城南湖御景1幢1单元2层4号房作价382481元出售给原告。合同还约定了商品房转移登记事宜及逾期办证的违约责任，即“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”及“约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告如约支付购房价款，但被告未依约在2017年12月31日后60日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告龙成地产辩称：原告主张的逾期办证违约金无法律依据，依法予以驳回。理由是：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，对双方均有约束力，双方在合同中对房屋转移登记及违约责任等做了明确的约定及选择，即双方在合同中约定并选择了在被告逾期办证转移登记时应当按照本合同第二十二条约定，原告退房时被告应承担相应的违约责任及后果，而未选择第二项不退房时的违约责任及后果。该条款是双方自愿达成，本案是商品房预售合同纠纷应当尊重当事人的意思自主原则，双方享受合同的义务，也应当按照合同的约定来履行，故原告主张被告支付逾期办证违约金无事实及法律依据。2、本案涉案房屋购买方式为按揭贷款，即使办理了相关产权证书也应抵押给贷款人，在原告贷款偿还完毕之前，并不能持有或处分产权证，加之涉案房屋已在实际使用，事实上并未对原告使用房屋造成任何不便或者实际损失，因此原告要求逾期办证违约金，无事实及法律依据。请法院予以驳回原告的诉请。经本院审理认定事实如下：原被告于2016年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的名为“龙城南湖御景”1幢1单元2层4号房屋出售给原告，建筑面积为127.07平方米，房屋总价款为382481元，合同对付款方式及期限、房屋交付条件、逾期交房责任、房屋登记等进行了明确约定，其中约定出卖人承诺于2017年12月31日前将案涉房屋办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，并约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：......2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列第（1）处理：（1）为买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；第（2）项为买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房办理登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”，原告选择了上述第1项处理方式。签订合同后，原告于2016年7月11日向被告交付了首付房款82481元，后以银行按揭贷款的方式向被告交付了房屋余款，至今被告未向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。故原告诉至法院。认定上述事实的证据有：原告的陈述及其提交的商品房买卖合同、结婚证复印件、首付款收据，被告的答辩及其提交的营业执照复印件，上述证据均在卷佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方应按照约定全面履行各自的义务。签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。双方合同约定被告应于2017年12月31日前将案涉房屋办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，以便原告办理房屋所有权登记，但被告至今未履行交付义务亦未为原告办理产权登记的行为已构成违约。被告的违约行为至今已经超过约定日期60日，双方约定选择了第（1）项退房的处理方式，现原告未选择退房，视为对原告不要求退房被告逾期办理房屋登记手续的违约方式未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条“……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，且原告未提供证据证实其损失，故可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，自2018年1月1日至2020年10月15日按照年利率6%计算违约金应为64005元（382481元×6%÷365天×1018天≈64005元），原告主张77949.62元超出部分不予支持；2020年10月16日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款382481元为基础，按照年利率6%计算至被告办理交付商品房转移登记完毕之日止。被告辩解原告主张的违约金没有事实依据和法律依据的理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、由被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告黄孟华、方彦雄至2020年10月15日的违约金64005元；2020年10月16日至实际交付办理商品房转移登记之日止，按年利率6%计算。二、驳回原告黄孟华、方彦雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，由原告黄孟华、方彦雄负担174元，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  丁娅二〇二〇年十二月十五日书记员  李煜