文书内容江西省景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0202民初1868号原告：招商银行股份有限公司景德镇分行，住址：江西省景德镇市昌江区瓷都大道968号御景华庭商住楼一、二、三层1号店。法定代表人：谭昕晖，系该分行行长。委托诉讼代理人：毛鸿飞，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴骏逸，系该公司员工。被告：李晨晨，女，汉族，1994年7月19日出生，住江西省乐平市。被告：景德镇梁泰置业有限公司，住址：江西省景德镇市昌江区昌南大道泰豪珑原**综合楼****办公用房。法定代表人：戴学君。委托诉讼代理人：涂远，系该公司员工。原告招商银行股份有限公司景德镇分行（以下简称招商银行景德镇分行）与被告李晨晨、景德镇梁泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行景德镇分行的委托诉讼代理人吴骏逸到庭参加诉讼，被告景德镇梁泰置业有限公司的委托诉讼代理人涂远到庭参加诉讼。被告李晨晨经本院合法传唤后拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行景德镇分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李晨晨、景德镇梁泰置业有限公司达成的【编号为：8180621553005】的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告李晨晨即向原告归还借款本金664637.94元及支付利息、罚息、复息3107.88元（暂计算至2020年7月23日，此后利息、罚息、复息按照《个人购房借款及担保合同》约定利率计算至实际还清借款之日），及支付原告为实现债权产生的费用，总共金额为667745.82元；3、判令对抵押物【江西省景德镇市中梁首府第9栋1505房】依法拍卖、变卖处理，由原告在借款本金664637.94元及相应利息、实现债权的费用范围内优先受偿；4、判令被告景德镇梁泰置业有限公司对被告李晨晨所负的债务承担连带保证责任；5、有关本案的诉讼费、保全费由被告共同承担。被告李晨晨未到庭亦未答辩。被告景德镇梁泰置业有限公司辩称，根据我方与被告李晨晨签署的《商品房买卖合同》补充协议第14条关于买受人拖欠银行按揭贷款的额处理约定，如果被告景德镇梁泰置业有限公司代李晨晨向银行承担逾期付款担保责任的，被告景德镇梁泰置业有限公司有权选择解除合同收回房屋。被告景德镇梁泰置业有限公司解除合同收回房屋的，被告李晨晨应当按照商品房总房价款的20%支付违约金。本院查明事实如下：一、2018年6月26日，原告招商银行景德镇分行与被告李晨晨签订《个人购房借款及担保合同》，被告李晨晨在抵押人一栏上予以签名确认，被告景德镇梁泰置业有限公司在该合同保证人一栏上予以签名确认。该合同就被告李晨晨向原告借款680000元及贷款用途及所购房产、贷款币种与金额、贷款期限与利息、贷款归还、保证期间、价款人与贷款人的权利与义务、抵押担保范围、抵押期间、抵押登记、保证条款、违约事件、违约处理等作了详细约定，其中：借款人或抵押人从景德镇梁泰置业有限公司处购买如下所示房产，借款人向贷款人申请个人住房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。房产名称及处所：景德镇城区中梁首府第9栋1505号房。贷款币种与金额为人民币陆拾叁万元整，具体贷款金额以借款借据为准。贷款期限为360个月，即从2018年6月26日至2048年6月26日止。具体贷款期限以借款借据为准。本合同项下贷款采用浮动利率。本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民贷款基准利率为基准利率。本合同执行利率以4.90%为基准利率。利率调整幅度：在选定的基准利率上，上浮15.00%。根据上条计算，本合同执行利率为年利率5.6350000%。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人在此选择等额还款的方式归还贷款本息。保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押之房地产权证办妥证实抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。借款人未能履行合同规定的各项义务的，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款及/或停止支付借款人尚未使用的贷款。抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切其他费用债权诉讼时效届满的期间。保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。二、2018年1月2日，原告向被告李晨晨发放了680000元的贷款，并出具了借款凭证，被告李晨晨在该借据上予以签名确认。三、截至2020年7月23日，被告李晨晨共欠原告贷款本金664637.94元，利息及逾期利息人民币3107.88元，共计667745.82元。四、2020年9月30日、2020年10月28日、2020年11月6日、2020年12月1日，被告景德镇梁泰置业有限公司分别还款原告7898.47元、7788.77元、3861.77元、3857.36元，共计23406.37元。本院认为，原告招商银行景德镇分行与被告李晨晨所签订的《个人购房借款/担保合同》及被告李晨晨在该合同上的抵押人签字、被告景德镇梁泰置业有限公司在该合同上保证人一栏的盖章均系各方当事人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告按约发放贷款后而被告李晨晨未按期偿还借款本息，已构成违约，原告主张的要求解除原告与被告之间的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告景德镇梁泰置业有限公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。其保证期间按照合同约定为“自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押之房地产权证办妥证实抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。故对于原告请求判令被告景德镇梁泰置业有限公司对被告李晨晨所负的债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。根据原告提供的证据，截至2020年7月23日，被告李晨晨共欠原告贷款本金664637.94元，利息、罚息、复息3107.88元，共计667745.82元。因被告景德镇梁泰置业有限公司后续已还款23406.37元，故该笔已还款项应予扣除。综上，截至2020年12月1日，被告李晨晨应偿还原告本金及利息644339.45元，利息、罚息按合同约定继续计算至本息还清之日止，被告景德镇梁泰置业有限公司对上述被告李晨晨所负债务承担连带保证责任。原告主张对拍卖、变卖被告的抵押不动产价款优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案原告与被告李晨晨虽约定以被告李晨晨从售房人景德镇梁泰置业有限公司处购买的景德镇城区中梁首府第****房的全部权益抵押给贷款人，但未对上述抵押房产办理抵押登记。故对原告请求人民法院判令被告原告招商银行股份有限公司景德镇分行有权对被告李晨晨提供抵押的景德镇城区中梁首府第9栋1505号房享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司景德镇分行与被告李晨晨、被告景德梁泰置业有限公司签订的编号为8180621553005的《个人购房借款及担保合同》二、被告李晨晨于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司景德镇分行偿还借款本息644339.45元及利息、逾期利息（（利息、罚息已计算至2020年12月1日，2020年12月1日之后的利息、罚息按合同约定计算至本息还清之日止）。三、被告景德梁泰置业有限公司对上述被告李晨晨的债务承担连带保证责任。四、驳回原告招商银行股份有限公司景德镇分行其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10478，减半收取计5239元，由被告李晨晨、景德镇梁泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于景德镇市中级人民法院。审判员  聂宗宏二〇二〇年十二月二十四日            本件与原本核对无异      法官助理邹玉婷书记员王宏