湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终2346号 上诉人（原审被告）：湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司。 负责人：唐结冰，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗海龙，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银海。 委托诉讼代理人：吴王平，湖南振威律师事务所律师。 上诉人湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司（以下简称湘运公司）因与被上诉人银海相邻关系纠纷一案，湖南省邵阳县人民法院于2019年10月24日作出（2019）湘0523民初1711号民事判决。湘运公司不服，向本院提出上诉。本院于2019年12月10日作出（2019）湘05民终2760号民事裁定，将本案发回重审。湖南省邵阳县人民法院另行组成合议庭进行了审理，于2020年9月29日作出（2020）湘0523民初145号民事判决。湘运公司仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湘运公司上诉请求：1．撤销原判第一、二、三项；2．依法改判驳回银海的全部诉讼请求；3．依法判令银海承担本案全部案件受理费。事实和理由：本案不论是银海父亲黄某甲，还是案外人吴某某，其与原某某村油铺生产队所签订的土地买卖协议显然违背了《中华人民共和国土地管理法》关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的强制性规定，属于无效行为，不受法律保护。根据吴某某与原某某大队油铺生产队签订的《购买房屋基地协议书》，不能充分证明吴某某购买的地基包括本案争议的土地范围，邵阳县国土管理局核定吴某某房屋红线内法定使用权面积为249.8平方米，不包括本案争议的土地范围，现房主郭某甲受让房屋后，房屋所有权证平面图标注实勘面积仅124.68平方米，并未确认其在房屋建筑面积以外拥有土地使用权。因此，原审认定双方在调解协议中约定处分了权属不明的土地系无效行为错误。湘运公司与银海于2016年11月11日达成的调解协议，双方在诉讼中均主张合法有效，应当依法全面实际履行。银海以及案外人郭某甲不能根据《购买房屋基地协议书》、《房屋出售协议书》的约定拥有案涉土地的使用权，现房主郭某甲提出的异议不能排除调解协议的实际履行问题。原审既然已经认定“吴某某房屋现房主与湘运公司就该空地存在土地使用权争议，双方应当协商解决或者由人民政府处理”，则应当中止本案审理，根据政府对双方争议的处理结果进行裁决。原审在未依法追加郭某甲为案件当事人的情况下直接认定“原告与湘运公司就该空地的调换行为系无效行为，对此原告存在重大误解，依法可以提起变更之诉”，是以司法判决的形式确认郭某甲对争议土地的使用权，不仅前后矛盾，与证据不符，也严重违反了法律程序。按照一审法院认定的事实，即“吴某某房屋现房主与湘运公司就该空地存在土地使用权争议”应通过行政处理，属于效力待定的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。银海在诉讼中并未提出因重大误解而要求变更调解协议的主张，以及银海存在重大误解的确切证据，一审法院直接认定调解协议部分无效，进而认定银海可以重大误解为由申请变更协议的行为明显违法。一审法院认定银海新建房屋已取得合法审批手续，违反法律规定，且与证据事实不符：1、从银海提交的证据分析可知，银海原房屋的用地面积只有260.4平方米，2016年6月以危房改建的名义办理报建审批手续，而其改建后的占地面积为496.6平方米，远远超过原用地面积，且未提供超出原用地面积土地的合法来源，应依法认定为非法占用土地；2、根据银海提供的宅基地平面图，银海用地面积260.4平方米范围，南向与原吴某某房屋红线基本齐平，所以共用历史上形成的门前公共通道，而银海目前建成的房屋南向远远超出原吴某某房屋，该非法占用土地的行为造成了房屋现状；3、根据相关法律规定，合法建房的证书包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，银海所建房屋仅办理了建设用地规划许可证，并未办理其他任何建房审批手续，故银海目前建成的房屋不具备合法性；4、对于违章建筑的处理属于行政机关的职责范围，违章建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权，人民法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属，一审法院不顾证据事实，直接认定银海系合法建房，对所建房屋拥有完整的物权及派生的相邻权，显然违反法律规定。一审法院认定银海只能从湘运公司所有的站场空地通行与客观事实不符，也与法律规定相悖：1、银海若从湘运公司所有的站场空地通行，将会使湘运公司的站场被人为分割开来，从而失去应有的价值，若从吴某某屋前坡地下通行，则不会对相邻各方产生实质影响；2、银海所建房屋的排水可以沿着吴某某屋前坡地下铺设管道，将雨、污水排放至公共厕所的下水管道内，若按照一审判决则会严重影响湘运公司对现有站场的使用；3、按照《中华人民共和国物权法》的规定，相邻通行权的主张必须以确有必要为前提，如果尚有公共通道或其他通道可以通行，则相邻方无权主张通行权。本案银海原修建的旧房前有一条历史形成的通道，现依然可以采取措施继续从该通道通行；4、主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。本案若银海从吴某某屋前坡地下通行，对各方影响最小，而一审判决仅以吴某某房屋现房主不同意银海通行就认定从该处通行不符合便利性原则错误。一审判决第一项、第二项明显超出银海的诉讼请求范围，应予以撤销。 银海辩称，本案有确凿的证据证明双方调解协议中置换的土地属于案外人吴某某，湘运公司没有处置这块土地的权利，双方2016年11月11日达成的调解协议关于湘运公司与银海之间将吴某某享有使用权的土地予以置换的部分内容属于无权处分，且银海存在重大误解。银海一审诉请由湘运公司为银海房屋左侧预留通道变更为在银海房屋右前方预留2.5米的通道，就是变更原协议内容，原审法院结合调解协议存在重大误解的事实，支持银海变更协议内容的诉请，不存在超诉请判决。法不溯及既往，用新的法律约束法律出台之前的行为不具有正当性，湘运公司以土地管理法的规定来评价银海父亲1980年从原某某大队油铺生产队购买土地的行为明显与法律相悖。银海新建的房屋通过合法手续审批，其在本案原二审时补充提交了银海修建的房屋以银海及其家人的名义分别申请的三本建设用地规划许可证，三本证的面积一共将近500平方米，并非湘运公司陈述的只有260平方米。湘运公司主张银海修建房屋超层的问题不属于本案审理范围，即使银海修建房屋超层，银海的相邻权也应得到保障。综上，湘运公司的上诉请求均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 银海向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2016年11月11日签订的“邵阳县塘渡口镇人民调解委员会调解协议书”（以下简称调解协议）合法有效；2.根据调解协议确定的内容，将湘运公司为银海新建房屋左侧预留通道变更为在银海房屋右前方（原郭某乙房屋衔接处）留一条2.5米宽的出行通道并排除排水障碍；3.在银海房屋新的通道未确定前，湘运公司不得在银海房屋前修建围墙或其他设施，继续履行对银海原通行条件的约定。 一审法院认定事实：一、关于银海房屋、湘运公司站场变迁及现状。根据双方提供的证据，结合当事人当庭陈述，可以认定：1980年12月6日，银海父亲黄某甲（2014年去世）从邵阳县塘渡口镇原某某大队油铺组购得大岭上（现某某街老车站北侧）一块坡地，面积不详，购地款80元。次年，黄某甲将所购坡地整平，在靠近原207国道斜坡上修建一座房屋，进出以公路至大岭上一条人行通道通行。1983年前后，县城开发建设某某街，原人行通道被扩建成车站站场用地，进出经湘运公司所砌围墙外侧通行。1985年，黄某甲与修建房屋的邻居郭某乙因土地使用权发生争议，原土地所有权人某某村油铺组重新为黄某甲确定了用地范围，即黄某甲所购土地使用权范围包括前方距其老房屋前坎10米，达到湘运公司站场内原公路旁老电杆外0.5米，左边以吴某某房屋右水沟边为界，右边以秦某某房屋左边水沟为界，宽16.5米，面积为165平方米的坡地，为此双方于1987年8月签订了用地增补协议，黄某甲补交购地款495元。1989年，因原道路改道，湘运公司向某某大队交购地款3744元购买了原207国道及周边空地，但没有明确界址。1989年湘运公司在黄某甲屋前修建挡土墙及堡坎时，黄某甲以湘运公司超越其土地界址而阻止湘运公司施工，湘运公司只得放弃该段围墙施工而形成现状。1991年，湘运公司在全国土地使用权登记颁证时，对有争议的土地界址未经相邻方黄某甲签字认可，将黄某甲屋前一段的争议地红线划定到高坎脚下。湘运公司1991年国有土地使用权登记卡对于原吴某某房屋前坡地处的登记为“东北以本单位围墙外缘，郭某乙住宅保坎为界……”因此处围墙未建成，形成断墙，在2014年湘运公司的登记用地测绘图上，该处红线图以断墙端点J35为东侧基点，以郭某乙住宅主体堡坎J34点为西侧基点，二点直线相连确定了用地界址，线内为湘运公司使用的土地。2010年8月，银某某临时租用湘运公司站场作修车使用，因涉及黄某甲屋前部分土地，银某某以每年500元的租金租用该部分空地，并一次性付清四年租金2000元。2014年，银海想对其父黄某甲于1981年修建的房屋进行改建时，才发现湘运公司将其房屋前高坎下面的土地使用权已登记在湘运公司名下。为此，银海向湘运公司提出退还土地使用权的申请，并提交了有关购地原始依据，但由于湘运公司正处于国企改制阶段，纠纷一直搁置。2016年6月30日，银海父亲黄某甲于1981年修建的房屋经邵阳县房屋安全鉴定办公室鉴定为危房。黄某甲于2014年去世后，有包括银海在内的继承人两人，作为继承人之一的黄某乙于2019年8月10日书面声明放弃该房屋的继承权。2016年，为处理土地权属纠纷，银海一方与湘运公司共同申请邵阳县塘渡口镇人民调解委员会调解，双方于2016年11月11日达成调解协议：“1.银海原购买土地西边界址退至原郭某乙房屋前石矿，为了银海通行便利，湘运公司所有的吴某某房屋前部分空地换给银海做为通道，即以湘运公司原郭某乙修建的房屋前石矿边为基点，黄某甲的房屋为参照物，划平行线至黄某甲房屋左边延长线，以此相交点和湘运公司东北方向东端围墙端为基点划线确定，此线南边土地使用权归湘运公司，北边至土矿的土地使用权归银海；2.银海不得以任何理由阻止湘运公司沿线修建围墙；3.湘运公司不得以任何理由阻止银海在此线北边修建建筑物，但银海建筑物至基点距离不低于2.5米；4.银海改建房屋，如需占用湘运公司场地，须征得湘运公司书面同意并交纳10000元押金（不计息），另行签订租用场地协议，时间不得超过十二个月，十二个月后逾期不交场给湘运公司，湘运公司有权强行收回，一切后果银海自负；5.协议签订后，双方应及时向土地管理部门申办土地使用权证……”。后银海按照此调解协议于2017年6月28日办理了建设用地规划许可证修建新房，并与湘运公司履行了协议中约定的租用场地协议，银海依约交纳了10000元押金，并另交纳了场地租金6000元。银海修建的新房，占用了原房屋前通行道路，准备按照调解协议的约定利用原吴某某房屋前坡地修建通道时，遭到原吴某某房屋现房主的阻止，现房主拿出了始于1981年的购地协议，该协议显示，双方在人民调解协议中约定的，由湘运公司用“吴某某房屋前部分空地换给银海做为通道”的空地早在1981年就被原房主吴某某向原某某村油铺生产队购入，现房主坚称其屋前的坡地为其受让所得，不同意银海在此处新建通道。银海只得放弃修建通道，要求湘运公司继续履行调解协议关于通道的约定，湘运公司予以明确拒绝，并着手按调解协议第二条修建了部分围墙，双方因此发生纠纷。从现场地形来看，至今银海未能在原吴某某房屋前坡地修建通行通道，只能从湘运公司所有的站场空地通行。因双方发生纠纷，银海新建房屋尚未解决排水问题，银海新建房屋排水必须通过湘运公司站场空地。二、关于2016年11月11日调解协议中“……湘运公司所有的吴某某房屋前部分空地……”的权属。2016年11月11日调解协议确定吴某某房屋前部分空地为湘运公司所有，并将此空地换给银海做为通道。但吴某某房屋现房主拿出了始于1981年的购地协议，协议显示该空地早在1981年就被原房主吴某某向原某某村油铺生产队购入。因此，对原吴某某房屋前部分空地，吴某某房屋现房主与湘运公司均主张权利，该空地并非无争议地属于湘运公司，吴某某房屋现房主与湘运公司就该空地存在土地使用权争议，双方应当协商解决或者由人民政府处理。 一审法院认为，本案系相邻通行、排水纠纷。黄某甲去世后，银海和黄某乙系其法定继承人，黄某乙书面声明放弃继承黄某甲于1981年修建的位于湘运公司北侧的房屋继承权后，银海作为黄某甲的继承人就该房屋的相邻纠纷向人民法院提起诉讼其主体适格。本案的争议焦点是邵阳县塘渡口镇人民调解委员会的调解协议是否合法有效？银海是否可以提起变更之诉？湘运公司是否应为银海提供通行通道并排除排水障碍？在银海房屋新的通行通道及排水通道未确定前，湘运公司是否可以在银海房屋前修建围墙或其他设施？一、关于邵阳县塘渡口镇人民调解委员会的调解协议是否合法有效？银海是否可以提起变更之诉？双方因相邻通行及土地使用权产生争议，在邵阳县塘渡口镇人民调解委员会的组织下进行调解并达成调解协议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，该调解协议系双方的真实意思表示，具有一定的法律效力。但该调解协议事实陈述部分的表述“甲方（即湘运公司方）所有的吴某某房屋前部分空地换给乙方（即银海方）做为通道”，将吴某某房屋现房主与湘运公司均主张权利的原吴某某房屋前部分空地换给银海修建通行通道，调换银海屋前部分空地，处分了吴某某房屋现房主与湘运公司存在土地使用权争议的吴某某房屋前部分空地，在该土地使用权争议未解决前，银海与湘运公司就该空地的调换行为系无效行为，对此银海存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不撤销”的规定，银海可以提起变更之诉。二、湘运公司是否应为银海提供通行通道并排除排水障碍？在银海房屋新的通行通道及排水通道未确定前，湘运公司是否可以在银海房屋前修建围墙或其他设施？双方因相邻通行及土地使用权产生争议，经邵阳县塘渡口镇人民调解委员会组织调解，双方达成调解协议的基础是“甲方（即湘运公司方）所有的吴某某房屋前部分空地换给乙方（即银海方）做为通道”，但“甲方（即湘运公司方）所有的吴某某房屋前部分空地”与吴某某房屋现房主存在土地使用权争议，在争议未解决前，银海与湘运公司的调换行为系无效行为，调换行为无效后，银海新建房屋的通行通道无法从原吴某某房屋前坡地修建。从现场地形来看，银海新建房屋要么从原吴某某房屋前坡地修建通行通道，要么从湘运公司所有的站场空地通行，根据《中华人民共和国民法总则》第九条关于“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”及《中华人民共和国物权法》第八十七条关于“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”的规定，湘运公司在其站场空地为银海新建房屋提供通行通道有利于节约资源、方便生活，同时对湘运公司的生产经营不会产生较大影响，因此，湘运公司应当在其站场空地为银海新建房屋提供通行通道，根据便利原则，通行通道的宽度宜确定为2.5米。综上，银海主张根据调解协议的内容，将湘运公司为银海新建房屋左侧预留通道（吴某某房屋前部分空地）变更为在银海房屋右前方（湘运公司站场空地临原郭某乙房屋衔接处）留一条2.5米宽的出行通道，符合法律规定，予以支持。双方发生纠纷后，双方签订的调解协议未解决排水问题，从现场地形来看，银海新建房屋排水必须通过湘运公司站场空地，根据《中华人民共和国物权法》第八十六条关于“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利……对自然流水的排放，应当尊重自然流向”的规定，湘运公司应当在其站场空地为银海新建房屋提供排水便利。银海可以适当通过湘运公司站场空地修建地下排水设施，排水设施建成后，银海应当恢复土地原状，所需费用银海承担。如前所述，银海新建房屋的通行通道及排水通道均要通过湘运公司站场空地，湘运公司在银海新建房屋前修建围墙或其他设施前，应当为银海新建房屋预留通行通道及排水通道。湘运公司主张银海在新建房屋时未取得合法审批手续，不拥有新建房屋的合法物权，因此不享有因该物权派生的相邻权，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十六条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司在其站场空地为银海新建房屋预留2.5米宽的通行通道；二、湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司不得阻止银海修建地下排水设施以排除新建房屋排水障碍，所需费用由银海自行承担；三、在银海新建房屋通行及排水通道未确定前，湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司不得在银海新建房屋前修建围墙或其他设施；四、驳回银海的其他诉讼请求。案件受理费40元，由湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司负担。该受理费已由银海预交，湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司应在判决生效后十日内直接付给银海。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。湘运公司提交1组证据即邵阳县城乡规划管理局停工通知单［邵规停字第（2018）203号］及送达回证，拟证明银海的房屋被责令停工的事实。银海质证认为，对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据与本案无关，当时城乡规划管理局责令停工的原因是房屋超层，与本案有无主张相邻权的权利基础无关。本院经审查认为，湘运公司提交的上述证据，双方对其真实性无异议，但与本案缺乏关联性，不予认定。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人于2016年11月11日在当地基层人民调解委员会组织下达成的调解协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字盖章并已生效。该协议对双方存在争议的土地使用权范围进行了划界，并约定为了银海通行便利，湘运公司所有的吴某某房屋前部分空地换给银海作为通道。调解协议签订后，双方均按照协议约定履行了相应权利义务，但银海按照调解协议约定利用原吴某某房屋前坡地修建通道时，原吴某某房屋现房主以该空地使用权归其所有为由进行阻止，导致银海无法按照调解协议约定利用该空地修建通道。因原吴某某房屋现房主对于案涉原吴某某房屋前部分空地的土地使用权主张权利，如与湘运公司发生权属争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，对于土地使用权权属问题应由人民政府进行处理，但在本案原一、二审以及重审一、二审审理过程中，湘运公司与原吴某某房屋现房主均没有就此申请人民政府进行处理，本案也并非必须以人民政府处理结果作为定案依据，故对于湘运公司称应中止本案审理，等人民政府确权后再恢复审理的上诉理由，本院不予支持。因原吴某某房屋前部分空地的土地使用权权属发生争议，而本案双方当事人在签订调解协议时均以为原吴某某房屋前部分空地系湘运公司所有，对此可能存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不撤销。本案银海诉请在其房屋右前方（原郭某乙房屋衔接处）留一条2.5米宽的出行通道，湘运公司主张银海该诉讼请求使湘运公司的站场被人为分割开来，从而失去应有的价值，但湘运公司迄今未采取措施排除案外人对于银海按照调解协议约定修建通道的妨害，也没有就此落实其他合理且可实际履行的替代方式，在此情况下，为保证双方调解协议全面实际履行，原审基于银海的诉请，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对调解协议部分内容予以变更，判决湘运公司在其站场空地为银海新建房屋预留通行通道并无不当，亦不存在超诉讼请求判决的问题。因银海的老屋经鉴定属于危房，后以其本人及其家人的名义分别申请审批、办理了房屋建设用地规划许可证，对其规划审批范围内的土地具有依法使用的权利，原审根据银海的诉请，按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，判决准许银海合理利用湘运公司站场空地修建地下排水设施并无不当，也未超出银海的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费80元，由上诉人湖南邵阳湘运集团有限责任公司邵阳县分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  申 杰 审 判 员  王文俊 审 判 员  罗 松 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  李梅芳 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……