宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初8730号原告：李觉有，男，1964年12月31日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX委托诉讼代理人：王玉红（系原告李觉有妻子），住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：任伟，男，1989年5月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX被告：邹歌，女，1989年11月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX原告李觉有诉被告任伟、邹歌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日以小额诉讼程序立案后，因不宜继续适用小额诉讼程序审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李觉有及其委托诉讼代理人王玉红，被告任伟、邹歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李觉有向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付房屋租金7647.6元（2020年第二季度租金3781.65元，2020年第三季度租金3865.95元），欠付租金1899.15元（2018年第四季度租金867.05元，2019年第四季度租金516.05元，2020年第一季度租金516.05元），违约金2408.7元（月租金1204.35*2个月），共计11955.45元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年3月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：17-1508），合同约定原告将其所有的位于银川市金凤区XXX室房屋出租给任伟用于经营酒店，房屋面积为34.41平米，房屋租赁期自2017年3月10日至2028年12月31日，共计12年，租金标准为前三年起始租金为35/平米/月，每三年递增7%，即第一至第三租赁年度的租金标准为35/平米/月，第四至第六租赁年度的租金标准为37.45元/平米/月，第七至第九租赁年度租金标准为40.07元/平米/月，第十至第十二租赁年度的租金标准为42.87元/平米/月，在合同有效期内租金标准不再予以调整。租金支付方式为：承租人按季度、以货币方式支付租金，自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。合同还约定承租方应按照合同约定按时向出租人支付房屋租金，应按照十二个月的租金支付违约金，租赁期间，被告有权转租经营，但被告应按约定及时、足额向原告支付租金。2018年9月，被告任伟将其经营的酒店转让给邹歌，此后由邹歌代任伟向原告支付租金，邹歌向原告支付2018年第四季度、2019年第四季度及2020年第一季度租金时，少支付了1899.15元。2020年第二季度起，原告多次向被告催要租金，邹歌以种种理由拒支付租金。原告认为，原、被告签订的合同合法有效。原告按约交付了房屋，被告应当按约给原告支付租金。被告迟延支付租金构成违约，应当向原告支付违约金，现因合同约定违约金过高，原告同意调整违约金为两个月的租金。为此，为维护原告合法权益，根据《民诉法》的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告任伟辩称，其在2018年的8月份将酒店转让给邹歌，在2018年8月之前已将房租支付到2018年9月底，并未拖欠房租。且已告知原告酒店转让的事实，有微信聊天记录为证，且多次告知原告与邹歌签订合同或签订三方平移协议，对方未签订平移协议，并提出更改合同内容的条件，导致合同未签订并非其本人造成，是原告有意为之，所以不同意支付租金。原告主张的租赁费不在其经营期间产生。自合同签订起至2018年9月底原告未提供租赁税发票，原告应尽快提供。被告邹歌辩称，不同意承担原告主张的各项费用。与原告没有书面合同。对事实理由认可，对租金的金额不认可。从2019年6月份以微信、短信就通知原告签订合同，但是原告至今未签订合同。其与任伟签订了三方平移协议，告知原告尽快签订合同。对于租金2018年第四季度及2019年第四季度是有异议的，2018年第四季度的其扣除相应税金后，向原告支付下剩的租金。合同明确规定，租赁税由原告承担，原告未提供租赁税发票。2019年第四季度异议是，当时与原告协商调整租金为30元/平米/月，经过原告同意之后，其向原告支付了租金，并有支付凭证为据。2020年租金异议，因为疫情影响停业四十天，根据国家与宁夏政府发布的减免租金通知与原告协商，未协商成功导致租金至今未付。因多次协商未果，依据原合同中约定，因不可抗力停业三十天以上的，乙方有权终止合同，并且其与原告是没有书面合同的，属于临时性合同，可以随时解约，其多次向原告以发送短信的方式告知已停止使用案涉房屋，要求原告收回房屋，但原告至今未收房，坚持索要租金。经审理，本院认定事实如下：2017年3月10日，原告与银川市金凤区金桔公寓酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于宁夏回族自治区银川市金凤区XXX室，建筑面积为34.41㎡的房屋出租给银川市金凤区金桔公寓酒店，租赁期限自2017年5月10日至2028年12月31日，共计12年；原告应于2017年3月10日前将房屋按约定交付给银川市金凤区金桔公寓酒店；租金标准为租赁期间前三年起始租金为35元/每平米·月，每三年递增7%，即：第一至第三租赁年度的租金标准为35元/每平米·月，第四至第六租赁年度的租金标准为37.45元/每平米·月；银川市金凤区金桔公寓酒店按季度、以货币方式支付租金，自租赁标的物交付承租方的十日前支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清；水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费等由银川市金凤区XXX酒店承担；租赁期内银川市金凤区金桔公寓酒店有权转租经营，但应按约定及时、足额向原告支付租金；同时约定：银川市金凤区金桔公寓酒店应按照本合同的约定按时向原告支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金。2018年8月1日，被告任伟、邹歌签订《租赁转让合同》约定将案涉房屋转租给被告邹歌用于酒店经营，该合同的租赁期限、租金均与原租赁合同一致。后被告邹歌向原告支付案涉房屋部分租金。被告未支付原告2018年第四季度部分租金867.05元、2019年第四季度部分租金516.05元、2020年第一季度部分租金516.05元及2020年第二、三季度租金7647.6元，以上合计9546.75元。以上事实由原被告提交的证据查明。另查明，被告任伟系银川市金凤区金桔公寓酒店经营者。2018年11月7日，银川市金凤区金桔公寓酒店注销。再查明，宁夏回族自治区人民政府结合新冠肺炎疫情防控形势，于2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月28日18时起，将应对新冠肺炎疫情引发的重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年3月18日，自治区应对新冠肺炎疫情工作指挥部正式印发《关于加快建立同疫情防控相适应的商业物流秩序实施方案》，明确要求各地要在抓好疫情防控的同时，分类分项放开商业经营，全面恢复大型商业综合体、批发市场和农贸市场，分类有序恢复物流业、零售业、餐饮业、住宿业、酒店业，有序加快恢复服务业经营。被告租赁原告涉案房屋用于经营银川市金凤区金桔公寓酒店，作为酒店客房使用。被告称受新冠肺炎疫情影响，酒店经营状况不佳。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告任伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行约定的合同义务。被告任伟未按约履行支付房屋租金的义务，构成违约。原告依据合同约定主张被告任伟支付2020年第二、三季度租金7647.6元、2018年第四季度欠付租金867.05元、2019年第四季度欠付租金516.05元、2020年第一季度欠付租金516.05元，合计9546.75元。因被告任伟租赁案涉房屋系用于经营酒店客房，新型冠状病毒疫情突发系不可抗力，在上述期间内确受新冠疫情影响其正常经营，综合考虑合同的实际履行情况、被告的违约程度、原告的实际损失，结合宁夏回族自治区人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应及自治区应对新冠肺炎疫情工作指挥部印发的《关于加快建立同疫情防控相适应的商业物流秩序实施方案》的要求，本院酌定免除2020年1月25日至2020年3月25日期间两个月的租金。因案涉房屋租金标准自2020年3月10日按第四至第六租赁年度即37.45元/平米/月计付，经核算免除的租金金额为2450.85元（35×34.41×1+35×34.41÷30*15+37.45×34.41÷30×15）。综上，扣除予以免除的租金后，被告任伟还应向原告支付租金7095.90元。对于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，该主张过高，根据公平原则，本院结合未付租金的金额、逾期支付时间调整为按未付租赁金的15%计算支付违约金，即被告应向原告支付违约金1064.39元。被告邹歌系次承租人，原告主张被告邹歌支付房屋租金及违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款规定，判决如下：一、被告任伟于本判决生效后五日内支付原告李觉有租金7095.90元、违约金1064.39元，合计8160.29元；二、驳回原告李觉有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元（已减半收取），由原告李觉有负担15元，由被告任伟负担34元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨晴雯二〇二〇年十二月十日书记员 马 蕊附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。