云南省澄江市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0422民初1693号原告：李易峰（曾用名：李云峰），男，1986年12月15日生，汉族，住云南省澄江市。委托诉讼代理人：曾国平，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组。住所地：云南省澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村。负责人：张正芳，组长。委托诉讼代理人：王黎明，云南通隆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：付树文，云南通隆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李易峰与被告澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组（以下简称梨花村民小组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告李易峰及其委托诉讼代理人曾国平，被告梨花村民小组负责人张正芳及其委托诉讼代理人王黎明、付树文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李易峰向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告与被告于2017年4月16日签订的《客事房租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金32000元、损失费16000元、未使用租期租金6400元、押金5000元，合计59400元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令解除原告与被告于2017年4月16日签订的《客事房租赁合同》；将第2项诉讼请求中未使用租期租金变更为10600元。事实及理由：2017年4月16日，其与被告签订了《客事房租赁合同》，合同约定：其租用被告位于梨花××××村路南，占地约三亩的客事房用于对外出租经营。租金每年32000元，租期五年，五年租金共计160000元，租期自2017年4月10日至2022年4月10日止，租金每年一付。其须向被告缴纳5000元的财产押金。如一方违约，须向对方支付5年租金总额20%的违约金。合同签订后，其一直按合同约定履行合同义务。租赁期间，其投入7000余元购买了60余桌客事用的锅碗瓢盆，并向被告支付了三年的租金。2020年1月31日，其发现其所租用的客事房被他人将大门锁损坏，并换了新锁。经其向被告了解，才得知是因原承建客事房的人员因没能拿到工程款而将客事房的门锁更换。为此，其多次找被告协商处理此事，但被告说无法解决，客事房不能再交付给其管理使用，并告知其到法院起诉。综上所述，其与被告签订合同后，被告没有尽力履行合同约定的义务，被告的行为已构成违约，并给其造成巨大经济损失，包括租金、经营性损失、财物添置等。为维护其的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告梨花村民小组辩称，其在2017年4月与原告签订《客事房租赁合同》后，按约定将梨花村小组客事房交付给原告使用，自此梨花村小组客事房处于原告的管理掌控之下，原告享有占有、使用和收益的权利。因此，当第三人的行为影响到这些权利的行使时，原告可以基于承租权请求侵权人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。本案中，原告在2020年1月31日发现客事房被锁后向其反映，其就立即进行了调查，得知客事房被锁是客事房建盖方造成，其一方面将该情况反馈给原告并告知原告可以起诉侵权人即客事房建盖方，一方面积极与客事房建盖方协调欲解决此事，但因与客事房建盖方无法达成一致意见，而原告又不行使承租权起诉侵权人，致使该事一致未能解决。其在整个过程中并无任何违约行为，原告的诉请没有任何事实和法律依据，应予驳回。另外，根据其与原告签订的《客事房租赁合同》的约定，原告应于每年4月10日前支付下一年度租金，但原告在2020年4月10日并未按照约定向其支付租金，原告的行为已构成违约，应向其支付32000元违约金，同时其保留解除合同的权利。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告的身份证复印件、《客事房租赁合同》、收入凭证、澄江市右所镇小西社区居民委员会出具的证明、被告负责人身份证复印件等证据在案佐证，本院予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的上述证据，本院认定本案事实如下：2017年4月6日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《客事房租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于梨花××××村路南，占地面积约三亩（以客事房实际占地为准）的客事房承租给乙方经营，租赁期5年，自2017年4月10日至2022年4月10日止。客事房租金为32000元／年，5年合计160000元。租金一年一付，乙方必须于每年的4月10日前付清下一年度租金，若不准时支付租金，则合同自动终止。合同签订之日，乙方向甲方缴纳5000元水、电及客事房内所有用具的押金。合同期满或解除合同，客事房内用具无损坏、遗失，水、电费用结算清楚后不计利息退还。租赁期间，如一方违约，需向被违约方支付五年租金总额的20%违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告按合同约定向被告缴纳了当年度客事房租金32000元及客事房押金5000元。被告也按合同约定将客事房移交给原告管理使用。之后，原告于2018年4月12日向被告支付了2018年4月10日至2019年4月9日止的客事房租金，于2019年4月10日支付了2019年4月10日至2020年4月9日止的客事房租金。在合同履行期间，因被告拖欠案外第三人工程款未支付，案外第三人于2019年11月30日与被告协商未果后，于当日将客事房的门锁更换并将客事房门锁了起来，导致原告无法继续管理、使用客事房。2020年10月9日，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《客事房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告如约向被告缴纳了客事房租金和押金，被告也将客事房交付给了原告管理、使用，然而在合同履行过程中，因被告拖欠案外第三人工程款未支付，案外第三人用门锁将客事房锁了起来，导致原告无法继续管理、使用客事房。现原告要求解除合同，被告亦表示同意，本院予以尊重。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中，双方均认可原告自2019年11月30日起就未在使用客事房，但因原告还有部分物品堆放在客事房内，因此，合同解除后，原告应当即时将客事房腾交给被告管理使用。对原告要求被告退还自2019年11月30日起至2020年4月9日止未使用客事房的租金的诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。经计算，原告实际未使用客事房的期间为132天，被告应退还原告的房屋租金为11572.44元（32000元/年÷365天×132天），但原告仅主张10600元，本院以原告主张的为准。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告将客事房出租给原告之后，虽已按合同约定将客事房交付给原告管理使用，但在使用过程中因被告拖欠案外第三人工程款未支付，导致案外第三人采取锁门的方式，阻止他人对客事房进行管理使用。被告虽不是直接侵权人，但事情的起因与其存在因果关系，被告在事情发生后应当积极与案外第三人协商，妥善解决双方之间的矛盾，尽快恢复原告对租赁物的管理和使用权。然而被告在处理过程中，既未主动与原告沟通协商，又未采取确实可行的方案，导致案外第三人直到2020年11月份才将客事房的钥匙交付给被告，致使原告在长达近一年的时间内无法对租赁物行使权利，被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”从上述规定可以看出，违约金是以填补守约方的损失为主要功能,而不以严惩违约方为目的。本案中，原、被告虽在合同中对违约金的计算进行过约定，但该约定明显过高。故对原告主张的违约金，本院根据公平原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情按照年租金的20%予以支持，即6400元（32000元/年×20%）。对原告主张的损失费，因违约金的赔偿已经起到了一定的补偿作用，原告也未提交充分有效的证据证实其的损失费用高于违约金，故对原告主张的损失费，本院不予支持。对被告已经收取的押金，双方约定合同期满或合同解除后，客事房内用具无损坏、遗失，水、电费结清后予以退还。现双方对水、电费的结算达成一致意见，并对客事房用具进行了清点和移交，已符合双方约定的退还条件，故对原告已缴纳的押金应当一并退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李易峰与被告澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组于2017年4月6日签订的《客事房租赁合同》；二、由原告李易峰于本判决生效后十五日内将位于澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组的客事房腾交给被告澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组管理、使用；三、由被告澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组于本判决生效后十五日内退还原告李易峰房屋租金10600元、押金5000元，两项共计15600元；四、由被告澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组于本判决生效后十五日内支付原告李易峰违约金6400元；五、驳回原告李易峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，适用简易程序减半收取643元（原告李易峰已预交），由原告李易峰负担468元，由被告澄江市右所镇小西社区居民委员会梨花村民小组负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  罗敏二〇二〇年十二月十八日书记员  李静