重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初3883号 原告：陈世忠，男，1964年8月16日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：黄海卿，重庆公园九里律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪梅，重庆公园九里律师事务所实习律师。 被告：重庆流云房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路**，统一社会信用代码915001072032914934。 法定代表人：庹文，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：徐丽霞，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋雪玮，重庆丽达律师事务所律师。 第三人：重庆华孚工业股份有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**统一社会信用代码91500000203054682J。 法定代表人：李庆安，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡耀，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 第三人：唐子涵，女，1981年7月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 第三人：张泉健，男，1962年8月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：雷睿，重庆红岩律师事务所律师。 原告陈世忠与被告重庆流云房地产开发有限公司、第三人重庆华孚工业股份有限公司、唐子涵、张泉健合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世忠及其委托诉讼代理人黄海卿、陈雪梅，被告重庆流云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘阳、蒋雪玮，第三人重庆华孚工业股份有限公司的诉讼代理人刘涛，第三人唐子涵，第三人张泉健及其委托诉讼代理人雷睿到庭参加诉讼。审理中，各方申请了庭外和解。本案现已审理终结。 原告陈世忠向本院提出诉讼请求：要求被告协助原告办理坐落于重庆市沙坪坝区劳动路流云阁房屋产权证，办理至原告名下。事实和理由：一、重庆永和建筑工程有限公司（以下简称“永和公司”）承包被告沙区劳动路流云阁项目，陈世忠、官开明系该工程的劳务分承包人。该项目竣工后，由于被告未按约定支付工程款给永和公司，以至永和公司拖欠陈世忠、管开明劳务费，经永和公司出具劳务工程确认书，被告承诺代为支付劳务费。代为支付的清偿期届满后被告通过以房抵债的形式将流云阁抵偿给陈世忠。二、重庆市沙坪坝区人民法院于2011年11月14日作出的（2010)沙法民初字第02613号民事判决书、（2012)沙法民执字第584号民事裁定书并不能直接导致案涉房屋发生物权变动。 《物权法解释（一）》第七条对《物权法》第二十八条导致物权变动的法律文书，作了限缩性解释，只有形成性法律文书及人民法院在执行程序中作出的部分裁定书才可导致物权变动。判令被告向第三人重庆华孚工业股份有限公司补偿流云阁33套房屋并协助办理过户手续的民事判决书，其性质为给付型判决文书而非形成性判决文书；（2012)沙法民执字第584号民事裁定书并非执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，因而该判决及裁定并不能够直接导致案涉房屋发生物权变动。第三人张泉健从被告处购房的时间与被告抵偿给陈世忠系同一天时间，张泉健购房的价款低于陈世忠抵扣的劳务费，且张泉健自购房后并未实际合法占有房屋。陈世忠已经实际占有、装修流云阁并委托李代素出租他人。被告破产管理人向陈世忠送达的债权申报审核意见书，案涉房屋以第三人华孚公司已有判决裁定、张泉健己经购买为由作出不能为陈世忠办理产权证书的审核意见系错误意见，应当予以纠正。 被告重庆流云房地产开发有限公司辩称，原告所述以房抵债属实，案涉三套房屋确实是被告用来抵偿所欠原告的工程款，但被告同时将涉案房屋基于法院判决补偿给了第三人华孚公司，涉案房屋出售给第三人张，同时被告将涉案房屋以房抵债抵给了案外人彭海恩，案外人彭海恩又将该房屋抵给了第三人唐子涵；目前经核查，涉案房屋不存在其他权属争议。请法院依法判决。 第三人唐子涵辩称，涉案房屋是案外人彭海恩欠我的借款以该房屋抵偿，我认为该房屋应该属于我，不同意原告诉求，要求被告协助将案涉房屋产权证办理至第三人唐子涵名下。 第三人张泉健辩称，我是在2011年用现金22万元从被告公司处购买的涉案房屋，2013年被告通知我接房，我去售房部办理接房手续，给了我钥匙、开通天然气证明、水卡、电卡，我到房子里去看了眼就走了。2016年5月当时我在外地，我老婆去办理接房，我去看房子的时候，物管告诉我房子是案外人李代素租给了一个姓刘的在住，我当时还报了警，警察给了我们管理人的电话，我们联系了管理人，管理人通知我问我要房子还是退钱，我说我要房子，管理人就叫我去登记，登记后管理人告诉我这个房子存在一房多卖。我不同意原告对房屋的诉求。 第三人重庆华孚工业股份有限公司述称，1、案涉房屋所在土地是华孚公司的，经法院判决，已经将涉案房屋补偿给华孚公司；2、2010年5月案涉房屋由华孚公司首轮查封，当时该房屋已经取得预售许可证；3、判决生效后，原告申请执行，2012年4月沙坪坝法院将执行裁定和协助执行通知书送达了沙坪坝区房屋登记中心，该中心在4月20日办理了备案登记；4、案涉的房屋早已有生效判决，裁定给华孚公司，并且已经办理了备案登记，不同意原告诉求，由于华孚公司已就案涉房屋主张过权利，并获得生效判决支持，故不在本案中提出独立的权利主张。 第三人张泉健向本院提出诉讼请求：判令被告流云公司立即协助第三人张泉健将重庆市沙坪坝区劳动路78号流云阁的房屋产权证办至第三人张泉健名下。事实和理由:2011年12月30日，张泉健与流云公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由张泉健购买流云公司位于重庆市沙坪坝区劳动路78号的房屋一套，购房款208848元。合同签订当日，张泉健即将购房款、契税及大修基金共计217305元支付给流云公司，该公司出具了合法收据。2015年，流云公司将上述所购房屋的钥匙、水电气卡交与张泉健。因张泉健不急于装修入住，故到该房屋看一下就走了。2016年左右，张泉健再去看房时，房屋已被李代素非法强占后租给别人了。为此，张泉健到物业公司查询，物管公司出示台账并告诉张泉健，李代素强行涂改了台账，将张泉健的名字改为李代素。张泉健认为，自己购房手续合法，应受法律保护，原告陈世忠属非法占有。张泉健的请求应当得到支持。 原告陈世忠辩称，请求驳回第三人张泉健的诉求，第三人张泉健房屋买卖的事实是否真实不能确定，购房款实际交付没有也不能确定，并且该第三人没有法定的任何优先权利，因此其诉求不应当予以支持。 被告重庆流云房地产开发有限公司辩称，张泉健与被告公司签订商品房买卖合同、支付房款及大修基金、契税属实，但该房屋上还有原告及第三人唐子涵主张权利，原告诉请能否得到支持请法院依法判决。 第三人重庆华孚工业股份有限公司述称，第三人张泉健主张的涉案房屋与我方无关。 第三人唐子涵辩称，涉案房屋不应当属于原告和第三人张泉健的，该房屋最开始是我先占有的，原告是中途抢占的，房屋当时还有我装修的建筑材料，当时在派出所原告也没有拿出任何主张房屋权利的证据材料。张泉健是否交纳购房款我也不清楚，由法院审查，对该房屋我保留另行起诉主张权利。 本院经审理认定事实如下：2011年11月12日，被告重庆流云房地产开发有限公司（以下简称“流云公司”）出具了一份《承诺书》，就陈世忠、官开明在重庆永和建筑工程有限公司“流云阁”项目做的人工劳务费，初步达成支付劳务费协议如下：1、重庆永和建筑工程有限公司向流云公司出具陈世忠、官开明在“流云阁”项目所做的工程方量确认书。2、初步预算大约欠200万元。3、本月底支付50万元。4、12月中旬支付80-120万元。5、1月中旬支付完毕。 2011年11月27日，重庆永和建筑工程有限公司向陈世忠、官开明出具了《流云阁项目部劳务工程确定书》，根据公司财务查证核实工程余款是1577216元。 2011年12月30日，流云公司与陈世忠、官开明共同达成了一份《抵房协议》。协议内容为：官开明在流云阁购房：10-1，建面40.56平方米，单价5500元，建面计223080元；10-14，建面40.56平方米，单价5500元，建面计223080元；8-1，建面40.56平方米，单价5500元，建面计223080元；合计面积121.68平方米，单价5500元，合计669240元，已交200000元。陈世忠在流云阁购房……合计面积124.63平方米，单价5500元，合计685465元，已交100000元。面积总计246.31平方米，房款总计1354705元（以上不含大修基金及其他规费）。特此说明：重庆永和建筑工程有限公司承建的“流云阁”项目，欠陈世忠、官开明劳务费，按永和建司给陈世忠、官开明出具的方量确认书，金额为1577216元，由流云公司代重庆永和建筑工程有限公司将以上6套房屋抵偿给陈世忠、官开明的劳务费，多退少补。 陈世忠陈述，其在2016年就将涉案3套房屋进行了装修，现在也是陈世忠占有并使用3套房屋。陈世忠提供的房屋租赁合同显示，涉案的三套房屋现都由陈世忠委托其前妻李代素出租给他人使用。陈世忠申请的证人李代素到庭陈述，其于2016年请工人装修的涉案三套房屋，当时因为陈世忠不在屋头，就喊证人把房子出租，大概是2016年，证人跟客户签订的租赁合同，签了三份，分别租给了三个不同的租户，2016年证人在装修房子的时候有人来提出16-3的房子是他买的，证人说陈世忠都投了那么多钱进去，老板把房子抵给陈世忠了，证人是在2011年接的房子，是陈世忠喊证人去拿的钥匙，涉案三套房屋还在出租状态。 另查明，2011年11月14日，本院作出（2010）沙法民初字第02613号民事判决书，判决：由流云公司以重庆市沙坪坝区共计33套房屋（建筑面积1792.09平方米，面积以房地产权属证书登记的建筑面积为准）补偿重庆华孚工业股份有限公司（以下简称“华孚公司”）。由流云公司协助华孚公司办理上述33套房屋的备案登记。该判决对华孚公司要求流云公司协助办理补偿房屋的备案登记的诉讼请求予以支持的理由是：鉴于流云公司开发建设的百年世家·流云阁何时能够办理房地产权属登记尚不能确定，备案登记是保护华孚公司权利的实际可操作的方法，故对华孚公司的该项诉讼请求予以支持。 流云公司对上述判决不服，提起上诉。流云公司未在规定期限内交纳上诉费，亦未提出缓、减、免交上诉费申请。2012年3月2日，重庆市第一中级人民法院于作出（2012）渝一中法民终字第00953号民事裁定书，裁定按流云公司自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。 2012年4月19日，本院作出（2012）沙法民执字第584号民事裁定书，裁定：一、解除对重庆市沙坪坝区共计33套房屋的查封。二、将重庆市沙坪坝区共计33套房屋备案登记到华孚公司名下。同日，本院还作出（2012）沙法民执字第584号协助执行通知书，请重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心协助执行前述解除33套房屋的查封以及将33套房屋备案登记到华孚公司名下的事项。 2012年4月20日，重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心将案涉流云阁的房屋解除查封，并备案登记到华孚公司名下。 在流云公司管理人提供的由重庆市国土资源和房屋管理局出具的查询时间是2016年4月29日的查询结果中，包括案涉流云阁房屋在内的已判决备案登记给华孚公司的所有房屋，“现权利人”处内容都是空白，“现状情况说明”处内容都是“法院裁定备案登记给华孚公司”。另外，“现状情况说明”处内容是“已预售合同备案登记”的房屋，“现权利人”处内容就是合同相对人的名字。除此之外，包括案涉流云阁房屋在内的其他房屋，“现权利人”处内容都是“流云公司”，“现状情况说明”处内容都是“法院已查封”或“该房系还建房，告之法院仍查封”。 经流云公司管理人确认，在受理流云公司的破产清算前，案涉流云阁三套房屋尚不具备办理权属登记的条件。 还查明：2011年12月30日，第三人张泉健与流云公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由流云公司将重庆市沙坪坝区的房屋出售给张泉健，建筑面积单价4800元/平方米，总成交金额为208848元，由张泉健在签约之日向流云公司支付全部房款208848元，合同还载明该商品房用途为住宅，属于普通商品住房。同日，流云公司向张泉健出具《收据》一份，收款事由为“流云阁商住楼房款、契税及大修基金”。张泉健现持有案涉房屋的水卡、电卡、气卡以及钥匙2把。经不动产登记部门查实，签订上述商品房买卖合同时，第三人张泉健名下无任何房产。 张泉健陈述，2016年5月张泉健的老婆去办理接房，物业告诉其房屋是李代素租给了一个姓刘的人在住，张泉健当时还报了警。 唐子涵陈述，案涉房屋最先由其占有的，在2015年4月29日，其在2016年11月份进行装修房屋时被原告派人强行占有，当时还报了警，且原告当时并未拿出以房抵债协议，说明协议是事后补的。 再查明，2015年8月6日，本院裁定受理了董建平对流云公司的破产清算申请。2016年3月22日，本院指定重庆丽达律师事务所担任流云公司管理人。 管理人接管流云公司后，未办理过流云阁房屋的交付。 2020年3月12日，流云公司管理人向陈世忠出具了《债权申报审核意见书》，就陈世忠申报债权要求流云公司办理流云阁项目房屋的产权证，管理人经审查认为，房屋已有华孚公司及其他个人购买，故不能办理上述房屋的产权证书，暂无不能办理产权证书的情形。陈世忠对管理人作出的审核意见有异议，遂向本院提起诉讼。 唐子涵、华孚公司亦就案涉房屋向流云公司管理人申报过债权。审理中，第三人唐子涵未在本院指定期限内预交案件受理费，本院按其撤回诉讼请求处理。 本院认为,案涉的流云阁三套房屋，就权属登记情况而言，至今未办理权属登记或权属变更登记，但流云阁房屋已在不动产登记中心备案登记在华孚公司名下。就房屋占有情况而言，陈世忠提供的租房合同和水、电、气卡显示三套房屋的现状都是由其占有并出租，但是陈世忠并没有证据证明其占有使用的案涉房屋是由流云公司向其交付并办理了交房手续的，与此同时张泉健和唐子涵均指出陈世忠对案涉房屋是强占。从张泉健提供的钥匙、水、电、气卡、物业公司台账可以看出，张泉健亦持有案涉房屋的使用手续，而唐子涵因房屋占有问题直接发生了冲突并报警。此外，从陈世忠、张泉健、唐子涵的陈述来看，其欲接手案涉房屋都是发生在2016年，但此时流云公司已被受理破产清算并已指定破产管理人。根据企业破产法的相关规定，此时的流云公司已不能自行处置其财产，包括不能自行交付房屋，此时能够代表流云公司行使权利的只能是管理人，但管理人在接管流云公司后并未向任何人办理过房屋交付。据此可以看出，虽然案涉房屋的现状是原告陈世忠在占有，但是本案中对案涉房屋主张权利的人都无法证明自己是合法占有案涉房屋。 对案涉的流云阁房屋，在本案中提出权利主张的有陈世忠。但是，该房屋已经生效法律文书判决补偿给华孚公司，且已在不动产登记中心备案登记在华孚公司名下。之所以采取备案登记的方式是因为当时还不能确定何时能够办理房屋权属登记，而备案登记是保护华孚公司权利的实际可操作的方法。直至流云公司的破产申请被受理前，案涉的流云阁房屋尚无法办理权属登记。而从流云阁房屋的查询结果来看，流云阁房屋的“现权利人”处已是空白而不是“流云公司”。因此，在现行的不动产登记操作系统中，案涉的流云阁房屋已备案登记公示在华孚公司名下，且登记公示的信息中没有流云公司，同时生效法律文书也已明确备案登记是保护华孚公司权利的方法，现原告陈世忠再要求流云公司协助办理案涉房屋的权属变更登记就缺乏法律依据，本院不予支持。 对案涉的流云阁房屋，在本案中提出权利主张的有陈世忠、张泉健及唐子涵。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，因在流云公司的破产申请被受理时，案涉房屋仍未办理权属变更登记，故仍属于流云公司的破产财产。但根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。也就是说，财产权利人可以通过别除权取回财产。本案中，从陈世忠提供的协议来看，在性质上属于以房抵债协议。而在抵债物尚未合法交付前，以物抵债协议的债权人享有的仍是债权性质的权利。据此，在流云公司已被受理破产清算，而作为抵债物的案涉房屋既未办理权属变更登记，也未合法交付，仍属于流云公司破产财产的情况下，如继续履行以房抵债协议，将使其权利仍是债权的陈世忠在事实上取得所有权，构成了个别清偿，对其他债权人显然不公。因此，陈世忠、唐子涵要求将案涉房屋从流云公司的破产财产中别除的理由不成立，本院对原告陈世忠要求被告协助办理案涉房屋的权属变更登记的诉讼请求不予支持。而张泉健提供了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，合同签订于被告进行破产程序之前，并已全额支付了购房款、契税等费用，且张泉健在签订该合同时名下无任何房产，其在本区范围内无其他住房，其所购房屋属于消费性住房，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于案外人排除执行的规定精神，第三人张泉健对该房屋的权利足以排除其他人的权利。基于上述《重庆市商品房买卖合同》，被告负有协助第三人张泉健将上述房屋办理登记至张泉健名下的合同义务，故本院对第三人张泉健要求被告协助其将位于重庆市沙坪坝区房屋办理产权登记至第三人张泉健名下的诉讼请求成立，本院予以支持。 对案涉的流云阁房屋，在本案中提出权利主张的只有陈世忠，其基于以房抵债提出的权利主张依法也不应得到支持，理由同前。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告陈世忠的全部诉讼请求。 二、限被告重庆流云房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内协助第三人张泉健将位于重庆市沙坪坝区房屋产权办理登记至第三人张泉健名下。 原告陈世忠诉讼的案件受理费减半收取计5328元，由原告陈世忠负担。 第三人张泉健诉讼的案件受理费减半收取计2444.79元，由被告重庆流云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  吴实现 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  周 颖