河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1893号原告：周荣焕，女，汉族，1962年10月2日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王亚辉，河南银海律师事务所律师。被告：潘金亮，男，汉族，1949年12月7日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：车路，河南强人律师事务所律师。第三人：漯河市盛鑫置业有限公司，住所地漯河市源汇区柳江路与经一路交叉口三里桥村漯河市华圃绿化有限公司办公楼内，统一社会信用代码9141110007940973XA。法定代表人：黄巍巍，总经理。委托诉讼代理人：孙翠云，公司员工。原告周荣焕与被告潘金亮、第三人漯河市盛鑫置业有限公司（以下简称盛鑫置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周荣焕的委托诉讼代理人王亚辉、被告潘金亮及其委托诉讼代理人车路、第三人盛鑫置业公司的委托诉讼代理人孙翠云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周荣焕向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1、停止源汇区法院（2019）豫1102民初4065之一执行裁定书对第三人名下的位于源汇区柳江路与××路交叉口盛鑫建筑材料1A幢1--2层107号（不动产证号为20170005145）房产的查封扣押，解除查封扣押，并确认该房屋归原告所有。2、第三人协助原告办理房屋过户手续。3、本案诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原告购买第三人开发的位于源汇区柳江路与××交叉口盛鑫建筑材料1A幢1--2层107号房产一套，并一次性支付全部购房款，双方临时草签合同一份，第三人将该房产交付给原告占有至今。2017年年底，原告将购买占有的二楼交于第三人租赁开办宾馆使用；一楼租赁给源汇区吴城郑军老字号饭店使用。2019年3月1日第三人向原告开具购房款收据一份；同年6月11日双方正式签订商品房《商品房买卖合同》一份；同日并在漯河市房管部门办理网签手续，该商品房买卖合同备案编号为：411100201906110050，同年7月29日向第三人支付全部维修基金。被告因与第三人借款合同纠纷一案，于2020年1月执行阶段申请法院对原告所有并占用的该房产保全查封。被告作为申请人对原告所有并占用的1A幢1--2层107号房产申请查封后，原告对源汇区法院的执行提出案外人异议，源汇区法院于2020年6月12日作出（2020）豫1102执异13号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为该裁定认定事实错误，程序违法，适用法律错误。综上，特提起诉讼，请求法院重新认定，停止执行，协助办理房屋过户手续。被告潘金亮辩称，一、案外人周荣焕适用法律错误，根据相关法律规定，应当驳回案外人周荣焕的申请1、漯河市盛鑫置业有限公司为房地产开发企业。2、应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，而不是第二十八条规定，理由如下：《执行异议和复议规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……前提条件是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，而本案案外人周荣焕就是对登记到漯河市盛鑫置业有限公司名下的商品房提出了异议，应当适用第二十九条的规定。3、本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，应当驳回案外人周荣焕的申请，理由如下：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而案外人周荣焕所购得商品房并不是用于居住，且其名下还有其他房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定，应当驳回案外人周荣焕的申请。二、案外人周荣焕不合常理之处，无法排除正常人的合理怀疑，应当驳回案外人周荣焕的申请1、案外人周荣焕自称2017年付全款，2019年才开具收据，2019年才签订合同，作为一个正常人来说，谁会把100多万交付开发商，等2年后才开收据，才签订购房合同呢？2、假如以上成立的话，为什么案外人周荣焕不办理不动产证呢？退而求其次，为什么不把网签的合同到不动产中心进行备案呢？这样对于争议标的物1A#107号房屋，不动产中心系统会显示周荣焕的信息，而不是光有开发商的信息。所以，案外人周荣焕种种不合常理之处，无法排除正常人的合理怀疑。综上所述，案外人周荣焕使用法律错误，其种种不合常理之处，无法排除正常人的合理怀疑，根据相关法律规定，其异议不成立，应当驳回其申请。第三人盛鑫置业公司述称，代理人了解的情况是涉案房屋确实是卖给原告了，后来第三人租原告的房屋进行经营，购买和签订合同的过程代理人不清楚，财务应该了解。经审理查明，自2013年始，原告周荣焕以其哥哥周金群（又名周群生）的名义多次向第三人盛鑫置业公司出借款项，后因盛鑫置业公司不能及时还款，2017年10月24日，盛鑫置业有限公司作为甲方，周金群作为乙方，双方签订了一份商业房屋抵债协议书，该协议约定：经双方确认，甲方欠乙方借款本息8331480元，以漯河市五金灯饰建材城5套营业门面房抵偿，房号分别为1A-104#、105#、106#、107#、16号楼106。双方还约定了甲方保证门面房无产权争议，协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权，甲方配合乙方办理房屋产权证手续，签订商品房购买合同，开具不动产发票等内容。2018年1月19日，盛鑫置业公司给周金群出具了相应房屋购房款的收据。本案涉案房屋为1A#107，建筑面积为167.62平方米，价款为1340960元。2019年3月1日，原告周荣焕持上述抵债协议及购房款收据到盛鑫置业公司办理了更名手续，将周金群的名字更换为周荣焕，盛鑫置业公司给原告重新出具了1A#107号房屋的购房款收据。2019年6月11日，原告周荣焕作为买受人，被告盛鑫置业公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（现售）》，双方在合同中约定：盛鑫置业公司将1A幢1-2层107号商品房以1340960元的价格出售给周荣焕，并约定在2019年6月11日前一次性交付款，并交付房屋。合同签订之日起十日内办理商品房现售合同登记备案手续，并在房屋交付之日起360日内办理房屋所有权证书，双方还在合同中约定了违约责任、争议解决等其他事项。上述合同签订后，双方进行了商品房买卖合同登记备案，备案编号为411100201906110050号。2019年7月29日，原告周荣焕向盛鑫置业公司交纳了涉案房屋1A#107房屋的维修基金，盛鑫置业公司也将涉案房屋交付给原告使用，该房屋坐落于漯河市××区柳江路与××交叉口盛鑫建筑装饰材料城1A#107。自2017年起，原告将涉案房屋的1楼租给他人经营饭店，2楼租给他人经营酒店至今。第三人盛鑫置业公司于2017年将涉案房屋办理了不动产权证号为20170005145的房产权证，后因第三人盛鑫置业公司未给周荣焕开具不动产销售专用发票，涉案房屋至今未办理过户登记手续。本案庭审后，案外人周金群向本院出具声明，认可周荣焕诉称事实并对涉案房屋不主张权利。另查明，盛鑫置业公司曾于2017年7月将涉案房屋抵押在舞阳县农村信用合作联社为他人贷款提供担保，2018年11月20日，涉案房屋被郑州市监察委扣押，2018年12月8日，在该监察委的要求下，舞阳县信用合作联社解除了该房屋的抵押。2019年10月17日，本案被告潘金亮因与盛鑫置业公司民间借贷纠纷一案向本院申请诉讼保全查封了涉案房屋。2019年11月22日，本院对潘金亮与盛鑫置业公司民间借贷一案作出（2019）豫1102民初4065号民事判决，判令盛鑫置业公司偿还原告借款本金240000元及利息，因盛鑫置业公司未主动履行判决义务，潘金亮向本院申请强制执行。该案在执行期间，周荣焕向本院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，本院经审查于2020年6月9日作出（2020）豫1102执异13号执行异议裁定书，以周荣焕的异议不符合法律规定能够排除执行的情形为由驳回了周荣焕的执行异议。周荣焕遂于2020年6月18日向本院提出案外人执行异议之诉。又查明，河南省新密市人民法院于2020年5月8日因其他案件查封了涉案房屋。上述事实有双方当事人陈述、商品房买卖合同、购房收据、人民法院判决书、裁定书、不动产查询信息、租赁合同等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，并受法律保护。本案原告和第三人盛鑫置业公司自愿签订《商品房买卖合同》，并已进行备案登记，购房款也按照双方的约定以第三人应向原告偿还的借款抵付购房款，该《商品房买卖合同》不违反法律规定，且双方已经履行，为有效合同。原告依照合同约定已支付购房款，且在人民法院查封之前已合法占有该涉案房屋，并出租给他人使用，未办理过户登记并非原告自身原因造成，而是因被依法查封、第三人不能及时给原告出具不动产销售专用发票等原因造成，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，故原告周荣焕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼主张成立，其部分诉讼请求事实清楚、于法有据，本院予以支持。关于原告要求第三人协助办理房屋过户手续的请求，因该房屋已被人民法院查封，现不能办理过户登记，原告可待解除查封措施后另行主张，故该项请求本院不予支持。关于被告辩称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来认定是否符合能够排除强制执行情形的意见，与该法律规定的精神不符，其辩称原告对涉案房屋不具有能够排除强制执行情形的意见亦与本案事实不符，故其辩称意见本院不予采信。综上，故依照《中华人民共同国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行第三人漯河市盛鑫置业有限公司名下位于漯河市源汇区柳江路与经一路交叉口盛鑫建筑装饰材料城1A#107、不动产权证号为20170005145的房屋。该房屋归原告周荣焕所有。驳回原告周荣焕的其他诉讼请求。案件受理费16870元，由原告周荣焕负担6870元，第三人漯河市盛鑫置业有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本院（2020）豫1102执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 闫 磊人民陪审员 姚 冰人民陪审员 史秀燕二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 王 璐