河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初5497号 原告：李巍，女，1987年1月7日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 委托代理人：陈中利，河北秉通律师事务所律师。 委托代理人：李明杰，河北秉通律师事务所律师。 被告：涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市松林店镇太和村。（统一社会信用代码：91130681697599788E） 法定代表人：贾明洋，执行董事。 委托代理人：王树栋，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：王雪润，女，1981年6月13日出生，汉族，住涿州市。 被告：王雪姣，女，1982年12月28日出生，汉族，住涿州市。 原告李巍与被告涿州市济祥房地产开发有限公司、王雪润、王雪姣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李巍的委托代理人陈中利、被告涿州市济祥房地产开发有限公司的委托代理人王树栋、被告王雪润到庭参加诉讼。被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告涿州市济祥房地产开发有限公司向原告退还购房款298366元并支付利息（自2016年12月30日至实际退还之日，按年息6%计算）；3、判令被告王雪润、被告王雪姣退还服务费40000元（自2016年12月30日至实际退还之日，按年息6%计算）；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告计划在北京市周边买房，经涿州市鼎居房地产经纪有限公司介绍祥云里项目，产生了购买意向，于2016年12月24日向被告王雪润、王雪姣经营的涿州市鼎居房地产经纪有限公司支付服务费40000元，并于2016年12月30日与该项目开发企业被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，同日支付购房款298366元。合同约定：被告济祥房地产公司将位于祥云里项目3号楼1单元1601室房屋出售给原告，该房屋建筑面积112.85平方米，单价8581元，总价968366元，付款方式为按揭付款。合同签订后，被告以各种理由推脱办理网签和按揭贷款，2018年7月，被告承诺2018年12月31日前交付房屋，并且五证齐全。但经众业主反复咨询，得知涉案房产开发项目未经审批，无法办理预售许可，截止到原告起诉之日该项目仍未取得预售许可证。原告认为，被告济祥公司作为房地产开发企业，在没有预售许可证的情况下对外出售，违反法律规定，应认定无效，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失。被告王雪润、王雪姣经营的涿州市鼎居房地产经纪公司作为房产代理销售单位，明知济祥公司没有房屋预售许可证，仍然虚假宣传，导致原告与被告签订的买卖合同无效，其收取的服务费没有合法依据，应予退还，因鼎居公司未经清算被出资人决议注销，出资人王雪润、王雪姣对注销公司债务应承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，起诉贵院，请法院依法支持诉求。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司辩称，我方与原告的商品房买卖关系成立，我方并没有欺骗原告所售房屋五证的情况，也未给原告承诺任何事项，原告多次去被告开发的项目现场看房，是经过充分考虑作出的真实意思表示，并且当时我方开发的房屋单价比预售五证齐全的房屋价格要低很多，原告对此也应承担相应责任。因我公司开发土地有历史遗留问题，我公司为了履行合同，积极办理相关证件，已有楼号下达房屋预售许可证，本案涉案楼号预售许可证正在办理中，并且现在的房屋已经符合交房和入住条件，原告对此知情，所以我方不同意此合同无效；关于原告主张的利息及缔约损失不应支持，如法院认定本合同无效，不应认定被告承担缔约损失，因为原告对此情况是了解的，原告对此应承担相应责任；关于中介费，不是我公司收取的，与我公司无关，第二、三被告已经履行了服务，不应返还中介费。综上所述，请法院支持被告的答辩意见。 被告王雪润辩称，原告自愿来本项目多次考察，认为价格比同城的其他项目价格偏低很多，才做出决定购买，在介绍项目的同时，我方不存在虚假宣传和违规操作及承诺，原告知道五证不全，正在办理当中，原告本身也是完全民事行为能力的人，可以对当时房地产市场存在风险性有着理性的判断和评估，由于原告当时的购买存在投资谋利的心理，而当时房价和现在的房价存在差距，导致原告没有在所购买的房屋赚取利润，这是解除合同的主要原因，截止到现在本小区已经真实入住达到100多户，从本质上，没有给原告造成任何影响及损失，包括我们从一开始的服务到最后通知交房，所有的服务已经终止，所以我们不同意退还中介费。 被告王雪姣未向本院提交书面或口头答辩意见。 原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、被告涿州市济祥房地产开发有限公司工商登记信息； 2、商品房买卖合同原件； 3、购房款收据1张； 4、涿州市鼎居房地产经纪有限公司工商信息； 5、中介费收据1张； 被告涿州市济祥房地产开发有限公司对证据1、2、3真实性认可，证明目的不认可；对证据4真实性有异议；对证据5关联性不认可。 被告王雪润对证据1、2、3真实性认可，证明目的不认可；对证据4真实性有异议；对证据5认可。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 检测报告一份。 原告认为该证据与本案没有关联性。 被告王雪润对该证据无异议。 被告王雪润、被告王雪姣均未向本院提交证据。 被告王雪姣不答辩、不提供证据，亦未出庭质证，应视为对其举证、质证、抗辩权利的放弃。审核分析原告的证据，本院经审理认定如下：2016年12月24日，涿州市鼎居房地产经纪有限公司就该合同收取原告服务费40000元，该公司出具收据一张，并加盖公司财务专用章。2016年12月30日，原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定涿州市济祥房地产开发有限公司将祥云里项目3号楼1单元1601室以单价8581元/平方米（总价968366元）的价格出售给原告，并就付款方式、交房日期、交房标准及付款方式等进行了约定。同日，原告支付首期购房款共计人民币298366元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司出具收据一张，并加盖该公司财务专用章。 涿州市鼎居房地产经纪有限公司于2019年3月19日注销。注销前，该公司全体投资人王雪润、王雪姣于2019年1月21日签署《全体投资人承诺书》，对公司债权债务等情况作出承诺。 至本案起诉前，被告涿州市济祥房地产开发有限公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。 本院认为，一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告涿州市济祥房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告涿州市济祥房地产开发有限公司返还购房款的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》无效，故原告作为买受人请求返还已付购房款298366元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付利息的诉讼请求。原告作为完全民事行为能力人，对购买房屋一类的大宗商品没有尽到基本的审查义务，本身存在过错；原告亦未能在法定举证期限内提供相关证据证实被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的行为，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。四、该合同确认无效后，涿州市鼎居房地产经纪有限公司理应将基于该合同取得的服务费40000元返还给原告，被告王雪润、被告王雪姣作为涿州市鼎居房地产经纪有限公司股东，二人在申请该公司注销时，未经清算即办理该公司注销登记手续，导致公司无法进行清算，依法应当对公司债务承担清偿责任，故原告要求被告王雪润、被告王雪姣将团购服务费予以退还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李巍与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李巍房屋首付款人民币298366元； 三、被告王雪润、王雪姣于本判决生效之日起十日内返还原告李巍团购服务费人民币40000元； 四、驳回原告李巍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3188元，由被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担2808元，由被告王雪润、王雪姣负担380元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  马蕊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  杨硕