甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0111民初495号原告：甘肃中天健房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路**金融国际大厦写字楼**。法定代表人：吴兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宗霞，北京市炜衡（兰州）律师事务所。被告：姜华，女，1984年10月17日出生，汉族，住兰州市红古区。被告：王燕，女，1988年10月9日出生，汉族，住兰州市红古区。被告：马国庆，男，1984年10月9日出生，回族，住兰州市红古区。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告姜华、王燕、马国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人吴宗霞、王宇同，被告姜华到庭参加了诉讼。被告王燕、马国庆经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令三被告连带向原告支付拖欠房屋租金533410元、物业费24235元、垃圾清运费16157元；3.被告支付违约金114760元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告姜华2012年签订《房屋租赁合同》，约定由被告姜华承租原告合法拥有的位于红古区××号楼××座××层房屋用于经营茶餐厅，合同期限为十年。被告姜华将房屋承租后，实际经营人为被告马国庆、被告王燕。2016年起，被告姜华、王燕、马国庆开始以各种理由拖欠原告房屋租赁费、物业费及垃圾清运费，经原告多次催交后，仍拒绝交纳。现原告诉至法院，请求判如所请。被告姜华辩称，原告主张的房租、物业费等费用不应当由我承担，应由现在的法人承担。因我当时与王燕合伙开了红古海石湾花之林茶餐厅，我是该茶餐厅大股东，王燕是小股东，该清真餐厅需要一个回族法人，我与马国庆是朋友关系，便请马国庆帮忙做了法人，马国庆与我们没有生意关系，也没有协议，也没有报酬，他只是名义上的法人。2014年3月8日，我将花之林茶餐厅的股份转让给了王燕，双方签订了转让协议，转让时我也告知了甘肃中天健房地产开发集团有限公司，但是甘肃中天健房地产开发集团有限公司一直没有回复，王燕拖欠房屋租赁费和我没有关系。被告王燕、马国庆未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年1月12日，甘肃天健房地产开发有限公司与被告姜华签订了《房屋租赁合同》，约定被告姜华承租甘肃天健房地产开发有限公司位于兰州市红古区××号楼××座××层圆弧部分，建筑面积共计1346.39平方米的房屋，租赁期为10年，支付方式为每年支付一次租金，双方约定，租赁房屋仅作为合法的经营活动，不得进行违法宣传、聚会、色情、赌博等活动，姜华应按双方的商定经营花之林茶屋，未经甘肃天健房地产开发有限公司同意不得随意变更经营用途，姜华在不违背上述约定的前提下，在租赁期内有权转租该房屋，但转租方式应取得甘肃天健房地产开发集团有限公司书面同意，房屋转租合同与甘肃天健房地产开发有限公司协商签订。被告姜华在签订《房屋租赁合同》时，向甘肃天健房地产开发有限公司交纳租赁抵押金65000元。2013年11月13日，花之林茶餐厅领取营业执照，登记的经营者姓名为马国庆。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于甘肃中天健房地产开发集团有限公司是否为适格原告的问题。被告姜华与甘肃天健房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，现甘肃中天健房地产开发集团有限公司起诉要求三被告支付房屋租赁费、物业费、垃圾清运费及违约金。原告向法庭提交了内资公司变更通知书，根据上述通知书可知，甘肃天健房地产开发有限公司于2013年5月6日将名称变更为甘肃天健房地产开发集团有限公司，甘肃天健房地产开发集团有限公司于2016年3月17日将名称变更为甘肃中天健房地产开发集团有限公司，故甘肃中天健房地产开发集团有限公司作为原告诉请三被告支付房租及违约金主体适格，但物业费及垃圾清运费应当由物业公司收取，该部分费用应当由物业公司另行主张。2.关于马国庆是否应当承担付款责任的问题。红古海石湾花之林茶餐厅系个体工商户，证照登记的经营者为马国庆，组成形式为个人经营。被告姜华庭审时认可马国庆并未参与经营，因花之林茶餐厅是清真餐厅，营业执照的证载经营者必须是回族，马国庆出于朋友关系答应将其登记为经营者，原告主张马国庆与姜华之间系合伙关系，但其未提交充足的证据予以证实，对于姜华做出的对己不利的陈述，本院对其真实性予以认可。因马国庆并非花之林茶餐厅的实际经营者，故其对该茶餐厅经营过程中产生的各项费用不承担责任。3.关于姜华如何转租房屋及甘肃中天健房地产开发集团有限公司是否知情的问题。被告姜华称其与王燕合伙开设红古海石湾花之林茶餐厅，其于2014年3月将股份转让给了王燕由王燕一人经营，双方签订了转让协议，并告知甘肃中天健房地产开发集团有限公司。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司称2016年左右姜华提出房屋转租，但因其未交清费用故未同意其转租申请，姜华和王燕达成的是内部协议，双方转租该房屋时并没有通过出租人的书面同意，所以姜华应当承担连带清偿责任。原告向法庭提交了《协议书》、《承诺书》、《房屋租赁费催费函》、《天健物管费催费函》及《房屋租赁费催缴通知单》，《协议书》显示：2015年3月21日，甘肃天健物业管理有限公司与花之林茶餐厅的代表王琴达成协议，确认花之林茶餐厅截止2015年3月31日共欠房屋租赁费和相关物业费151695.52元。《承诺书》显示：2016年9月10日，被告王燕承诺缴纳房租25000元、装修押金5000元，剩余部分在2016年11月30日之前全部付清。《房屋租赁费催费函》、《天健物管费催费函》及《房屋租赁费催缴通知单》显示：2017年5月24日，甘肃中天健房地产开发集团有限公司与甘肃天健物业管理有限公司向路易酒吧及其房屋使用人王燕、王琴分别催收房租及物业费。上述证据表明，甘肃中天健房地产开发集团有限公司与甘肃天健物业管理有限公司在收取2014年3月至2015年3月期间的房屋租赁费及物业费时就已明确知晓该租赁房屋由王燕实际使用，之后该房屋用于经营路易酒吧，原告亦明确知晓，姜华与王燕转租房屋时虽未取得原告书面同意，但原告向王燕催缴房租及物业费的行为表明其实际认可该转租协议，故应当认定被告姜华于2014年3月将案涉房屋转租予被告王燕，原告对此知情且予以同意。4.关于该房屋转租前后是否欠付租金的问题。被告姜华辩称其在2014年3月转租前的房租已交清，但其未提供相关的证据予以证明。根据原告向法庭提供的2013年9月1日至2014年2月28日期间花之林茶餐厅的交费票据，在此期间花之林茶餐厅应交房租129253.96元（1346.39平米＊6个月＊16元／平米），实交房租86169元，拖欠的租赁费为43084.96元，故应当认定该房屋转租前欠付租金43084.96元；根据原告向法庭提供的2014年3月1日至2015年2月28日期间租赁房屋的交费票据，应交房租274663.56元（1346.39平米＊12个月＊17元／平米），实交房租188114元，拖欠的租赁费为86549.56元；根据原告向法庭提供的2015年3月1日至2016年2月28日期间租赁房屋的交费票据，应交房租290820.24元（1346.39平米＊12个月＊18元／平米），实交房租322566.40元，超收租赁费31746.16元；根据原告向法庭提供的2016年3月1日至2017年2月28日期间租赁房屋的交费票据，应交房租306976.92元（1346.39平米＊12个月＊19元／平米），实交房租72000元，拖欠的租赁费为234976.92元；2017年3月1日至2017年12月31日应交房租269278元（1346.39平米＊10个月＊20元／平米），在此期间未交纳租赁费。因原告诉请租赁费计算至2017年底，故案涉房屋转租后欠付的租金计算为559058.32元（86549.56元-31746.16元＋234976.92＋269278元）。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告姜华与甘肃天健房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》后，未按合同约定付清承租期内的租金，后被告姜华将该房屋转租予被告王燕，王燕在承租该房屋期间亦未依约足额交纳房屋租金。在此期间，甘肃天健房地产开发有限公司将名称变更为甘肃中天健房地产开发集团有限公司，甘肃中天健房地产开发集团有限公司作为本案原告有权要求解除合同。第一，关于原告主张的房屋租赁费533410元，案涉房屋转租前欠付的租金43084.96元应当由被告姜华交纳，转租后欠付的租金559058.32元应当由被告王燕交纳，因原告诉请的房屋租赁费为533410元，故被告王燕须交纳的租金应当核算为490325.04元（533410元-43084.96元）。第二，关于原告主张的违约金114760元，合同约定每逾期一日，须按日承担年租金总额2‰的滞纳金，根据该约定计算违约金明显过高，显示公平，对于该项诉请可按照银行同期贷款利率计算，故被告姜华应当承担的违约金应以其欠付的租金43084.96元为基础，自2014年3月1日至2017年12月31日按照年利率4.75%（一至五年中长期贷款）计算为7845.05元（43084.96元*4.75%÷12个月*46个月）；被告王燕应当承担的违约金分别计算，2014年3月1日至2015年2月28日期间租赁费的违约金以其欠付的租金86549.56元为基础，自2015年3月1日至2017年12月31日按照年利率4.75%（一至五年中长期贷款）计算为11648.13元（86549.56元*4.75%÷12个月*34个月）；2016年3月1日至2017年2月28日期间租赁费的违约金以其欠付的租金234976.92元为基础，自2017年3月1日至2017年12月31日按照年利率4.35%（一年以内短期贷款）计算，但因原告超收2015年3月1日至2016年2月28日期间的租赁费31746.16元，该部分费用应当予以折抵，故该部分违约金计算为7367.12元[（234976.92元-31746.16元）*4.35%÷12个月*10个月]，据此，被告王燕应当承担的违约金共计19015.25元（11648.13元+7367.12元）。第三，关于原告主张的物业费及垃圾清运费，该部分费用应当由物业管理公司收取，故对其该项诉请本院不予支持；第四，因被告马国庆仅为花之林茶餐厅的证载经营者，其并未实际使用该房屋，故被告马国庆对被告姜华和王燕承租期间所欠付的各项费用不承担责任。第五，关于原告姜华所交的65000元抵押金的问题，合同明确约定，因承租人违约给出租方造成损失的，出租方可直接从该抵押金中扣除相应的违约金，因姜华和王燕在转租过程中对该抵押金未作出处理，据此，该65000元抵押金应当视为对整个租赁房屋的担保，因该笔抵押金由被告姜华交纳，故应当优先抵扣姜华所欠房屋租金43084.96元及违约金7845.05元，剩余的14069.99元再行抵扣被告王燕应当承担的违约金19015.25元，故被告王燕最终须支付的违约金为4945.26元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、依法解除原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告之间的《房屋租赁合同》；二、被告王燕于本判决生效之日起十日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司支付房屋租金490325.04元，并支付违约金4945.26元；三、驳回原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10686元，由原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司负担1956元，由被告王燕负担8730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  邵建礼审 判 员  马玉兰人民陪审员  张秋生二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  岳芳桃书 记 员  王 洁