广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1669号 原告：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地:广西防城港市港口区友谊路**，统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，行长。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：李清源，男，1989年6月4日出生，汉族，身份证住址重庆市奉节县。 被告：防城港皇家房地产开发有限公司，，住所地：广西防城港市港口区金花茶大道**统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称“工商银行”）诉被告李清源、防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称“皇家公司”）金融借款合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬江月，被告李清源到庭参加诉讼，被告皇家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李清源签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A:房信购字防港分行2013年0656号）;2.判令被告李清源向原告偿还或支付如下款项：贷款本金216312.34元、律师费10234元、为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；3.判决原 -2- 告对被告李清源提供坐落于防城港市行政中心区的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告皇家公司在上述债务范围内承担连带保证责任。事实与理由：2013年4月24日，原告与被告李清源签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:房信购字防港分行2013年0656号，以下简称借款合同），约定：被告李清源向原告借款人民币282000元，用于购买被告皇家公司开发的位于防城港市行政中心区，借款期限为20年；还款方式采用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；未按期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告李清源以上述房产为借款设定抵押担保；被告皇家公司自愿为被告李清源提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款合同还约定了其他事项。2013年5月24日，原告依法取得编号为防港房预港口直他字第Ａ220131081的《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2013年6月3日，原告依约为被告李清源发放贷款282000元。在合同履行过程中，被告李清源并未按借款合同约定履行还款义务，累计违约70期；截止2020年5月11日，拖欠贷款本金216312.34元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并支付律师费10234元。原告认为，借款合同为各方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告李清源连续多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违约行为致本案解除合同条件成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告李清源承担相应民事责任。根据《物权法》第一百七十六条的规定以及借款合同约定，原告有权要求被告李清源与被告皇家公司同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权，并可同时主张被告皇家公司在其担保范围内承担连带责任。 -3- 为维护原告的合法权益，保护国家信贷资金安全，特诉至贵院，望判如所请。 被告李清源辩称，2018年9月21日，皇家公司诉被告李清源商品房预售合同一案在港口区人民法院开庭审理过一次，并且港口区人民法院作出判决，该判决书第9页第一条明确指出解除与开发商签订的《商品房买卖合同》，第二条也明确指出解除与银行签订的《个人购房/担保合同》。既然在2018年就已将房子判还给开发商，也解除了《商品房买卖合同》和《个人购房/担保合同》，那么此次诉讼就应与被告李清源没有关系，银行的剩余贷款和本次诉讼的一切律师费及其他费用被告李清源概不承担，被告李清源只需配合银行和开发商完成相应手续即可。 被告皇家公司提交书面答辩状称，1.原告诉请违反了“一案不两审”的司法原则。原告诉请解除的《个人购房借款/担保合同》已经港口区人民法院（2018）桂0602民初1126号判决依法解除，该判决现已生效，原告再次请求解除合同，应属司法原则上的一案两审，依法驳回其全部诉讼请求。2.鉴于被告皇家公司与原告之间的《个人购房借款/担保合同》已被生效判决予以解除，且在（2018）桂0602民初1126号案件中没有对合同解除后皇家公司应承担的民事责任作出相应判决，因此被告皇家公司不应对本案承担连带责任；3.被告皇家公司已为被告李清源向原告代付按揭贷款本息95664.53元。此外，被告李清源在向皇家公司购房时，尚欠皇家公司购房首付款81000元未支付，共计176664.53元，应由原告工行计入被告李清源欠付按揭贷款总额之内，并在人民法院判决时由李清源一并承担返还责任。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告皇家公司的诉讼请求。 原告主张的事实，除“2013年5月24日，原告依法取得编号为防港房预港口直他字第A2201311081的《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权。”外，本院予以确认。 本院另查明，2013年5月24日，原告和被告李清源办理以预购商品房设定抵押的预告登记，至今未办理正式抵押登记手续。 再查明，2013年4月1日，皇家公司与被告李清源签订了《商品房买卖合同》，约定被告 -4- 李清源购买皇家公司开发的位于防城港市行政中心区，房款以向银行贷款的方式支付。2018年5月31日，因被告李清源未按时向工商银行偿还贷款本息，导致工商银行从皇家公司的保证金账户扣款，皇家公司遂将被告李清源诉至防城港市港口区人民法院。防城港市港口区人民法院于2018年10月27日作出（2018）桂0602民初1126号民事判决：一、解除皇家公司与被告李清源签订的《商品房买卖合同》；二、解除皇家公司与李清源、工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:房信购字防港分行2013年0656号）；三、被告李清源在本判决生效之日起十日内向皇家公司偿还代为支付的暂计于2018年2月的贷款利息21749.83元；四、被告李清源在本判决生效之日起三十日协助皇家公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续；五、被告李清源、工商银行在本判决生效之日起三十日内协助皇家公司办理注销预购商品房贷款抵押登记手续；六、驳回皇家公司的其他诉讼请求。以上事实有双方当事人提供的证据及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案中，被告李清源与皇家公司之间的《商品房买卖合同》，及工商银行、被告李清源与皇家公司之间的《个人购房借款/担保合同》已经法院生效判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告工商银行在本案中所主张的贷款本金216312.34元应由皇家公司承担返还义务。至于原告所主张的律师费，本院认为，在案涉《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》经法院生效判决解除后，被告皇家公司应及时向原告工商银行返还贷款，但其未及时履行该还款义务导致原告提起本案诉讼，原告为此支出律师费10234元，该费用属于原告为实现债权发生的费用，应由被告皇家公司一并负担。 -5- 关于原告请求对涉案房屋享有抵押权并从处置该房产所得价款中优先受偿的问题。本院认为，原告和被告李清源仅办理了商品房抵押预告登记，且该预告登记已被法院生效判决由原告和被告李清源协助办理注销手续，双方至今未办理正式抵押登记手续，原告对涉案房屋的抵押权并未设立。因此，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、被告防城港皇家房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行偿还贷款本金216312.34元; 二、被告防城港皇家房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行支付律师费10234元； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2349.1元，保全费1652.73元，由被告防城港皇家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 -6- 二〇二〇年十二月十五日 书记员  吴尉宛