山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2930号上诉人（原审原告）：宋英财，男，1966年1月19日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：耿先东，男，1964年1月13日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：陈京海，乳山持正法律服务所法律工作者。原审第三人：乳山市顺安房地产开发有限公司顺赢分公司，住所地乳山市胜利街**莱茵豪生酒店**。法定代表人：孙庆功，执行董事。上诉人宋英财因与被上诉人耿先东及原审第三人乳山市顺安房地产开发有限公司顺赢分公司（以下简称顺赢分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋英财上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持宋英财的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由耿先东承担。事实和理由：一、案涉房产的所有权人为顺赢分公司、实际权利人为耿先东，一审判决认定实际权利人为耿德彩没有事实依据。1.一审时，宋英财提交了由宋英财、耿先东、顺赢分公司签订的购房协议，作为房屋所有权人的开发商即顺赢分公司在该协议上明确说明耿先东系实际权利人并对案涉房源负责，这说明签订购房协议时，宋英财是基于对登记在顺赢分公司名下房产的信任与耿先东进行房屋买卖交易的，宋英财一审提供的证据可以充分证实房屋买卖行为是三方的真实意思表示，合同签订的主体、内容均合法有效，案涉房产的各方权利人是具体、明确的。2.一审庭审时，耿先东及顺赢分公司为了不履行购房协议，相互恶意串通，矢口否认耿先东对房产有处分权，称权利人为耿德彩，顺赢分公司还提供了所谓抵顶给耿德彩的房产明细，由于该证据系顺赢分公司单方制作且与宋英财提交的购房协议相矛盾，耿先东及顺赢分公司没有提供原始记账凭证以其他原始基础交易关系的充分证据证实该抵房关系的存在，一审法院违反法定程序调取的其他证据也不能证实案涉房产与耿德彩之间存在关联关系。二、一审判决以宋英财要求耿先东及顺赢分公司协助办理所购房屋的交接及产权变更手续的诉讼请求无法实现为由，驳回诉请，没有事实和法律依据。由于案涉房产至今登记在顺赢分公司名下，且没有任何权利负担，一审判决仅以虚假的案外权利人耿德彩不同意处分为由，就认定宋英财的诉请无法实现，于法无据。1.宋英财提交的购房协议已充分体现了顺赢分公司的真实意思表示，顺赢分公司对案涉房产的房源负责，即对宋英财与耿先东之间的房屋买卖交易真实性、房产的准确性和安全性负责，本案即使实际权利人为耿德彩，由于耿德彩在本案中并非当事人也没有主张权利，其与顺赢分公司之间也仅系以物抵债的法律关系，在物权没有转移之前，其对案涉房产并不具有优先于宋英财的法定权利，顺赢分公司应当按照三方签订的合法有效协议协助履行房产交付及变更登记手续，不存在履行不能、无法实现的客观事实。相反，若该购房协议不履行，则市场交易的安全性则无从保障，只要开发商随意反悔，就会导致交易履行不能，则违背《中华人民共和国合同法》第107条之规定，剥夺了守约方要求违约方继续履行合同的权利。2.即使耿先东无权处分，其行为已构成表见代理。耿先东持有顺赢分公司开具的案涉三套房屋的收款收据，并将该收据签订购房协议时交付给了宋英财，顺赢分公司在协议盖章确认，耿先东的上述行为足以使宋英财有理由相信耿先东有权处分该三套房屋，根据《中华人民共和国民法总则》172条之规定，其行为依法已构成表见代理。综上，耿先东作为案涉房屋所在村书记，在房屋价格上涨的情况下，为了不履行购房协议，与顺赢分公司恶意串通，提供虚假证据，侵犯宋英财的合法权益。耿德彩作为一个耄耋老人，且根本没有从事商业活动的经历，何来近千万元的收入，且相关证据也无法证实与案涉房产的关联性，所以一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。耿先东辩称，1.一审中，宋英财与耿先东各自提供2015年2月17日签订的购房协议，其中顺赢分公司手写部分耿先东持有的协议中并无该部分内容，故上述内容系双方签订协议后宋英财单方面加上去的，对耿先东没有约束力。上述买卖协议不具有商品房买卖的构成要件，不符合《商品房销售管理办法》第三条的规定，故本案案由应为二手房买卖合同纠纷，而非商品房买卖纠纷。另外，购房协议的相对方是宋英财与耿先东，顺赢分公司并非合同相对方，不能将双方的权利义务强加给顺赢分公司。一审法院依职权到顺赢分公司处调查原始会计凭证，并最终认定涉案房产的真正权利人为耿德彩，符合法定程序。2.宋英财系乳山市致恒监理公司的总经理、法定代表人，还经营一家房地产开发公司，对商品房销售具有专业的认知水平。故双方签订协议时，宋英财对涉案房屋没有产权证书是了解的，且没有办理备案登记，因此宋英财不构成善意取得。另外耿德彩在协议签订时78周岁，具有完全民事行为能力。综上，涉案房产系顺赢分公司以房抵债给耿德彩，耿先东在处置房产时没有授权书、介绍信等，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条、14条，《中华人民共和国合同法》第48条的规定，耿先东构成无权处分，且不构成表见代理。请求维持一审判决。顺赢公司称，1.其与宋英财之间不存在购房协议关系，双方没有资金往来，没有签订商品房买卖合同，故顺赢分公司没有义务为宋英财办理涉案房产的变更登记事宜；2.顺赢分公司不存在与耿德彩恶意串通和造假的事由。顺赢分公司给耿德彩出具的以房抵债房产明细以及法院依法调取的原始会计凭证均是真实存在的。一审判决认定事实清楚，应予维持。宋英财向一审法院起诉请求：1.确认宋英财、耿先东签订的购房协议合法有效；2.判令耿先东及顺赢分公司履行协助宋英财办理所购房屋的交接及产权变更登记手续的义务；3.本案诉讼费由耿先东承担。一审法院认定事实：2015年2月17日，宋英财（甲方）与耿先东（乙方）签订购房协议，约定“经甲乙双方友好协商同意，就甲方购买乙方圣川新城住宅楼一事，达成协议如下：一、房屋座落位置：所购房屋位于，建筑面积均为99.22平方米，单价：3688.00元，37-3-306室，建筑面积：99.22平方米，单价：3888.00元；37-3-406室，面积：99.22平方米，单价：3888.00元；面积以房管局最终确权面积为准，三栋住宅总房款共计人民币：壹佰壹拾叁万柒仟肆佰伍拾捌圆零捌分（￥1137458.08）。二、付款方式：甲方用现金人民币壹拾万元整（2015年3月30日之前付清）及大众途锐越野车一辆（牌照号为鲁Ｋ×××**车辆识别代码：WVGAB97P1DD004591，发动机号码：CJT093482）抵顶全部房款。房管局确权后，若确权面积误差在5%以内，将不再另找差价”。2015年2月17日，顺赢分公司负责人孙庆功在宋英财持有的上述协议落款下方填写“同意耿先东将上述三户房出售给宋英财，本印章对上述协议不负任何责任，只对确定上述三户房源负责”，并加盖顺赢分公司印章。经质证，耿先东对顺赢分公司填写部分不予认可。顺赢分公司负责人孙庆功称当时盖章只是为了证实案涉房源属于耿先东，但真实情况是这三套房源不属于耿先东，属于耿德彩，因平时是耿先东替其父耿德彩与第三人联系业务，负责人孙庆功就误认为房子应该就是耿先东的。另查，圣川新城小区37-3-206室、37-3-306室、37-3-406室开发商为顺赢分公司，因耿先东之父耿德彩为该公司提供建筑材料等物资，顺赢分公司遂将上述三套房产抵顶给耿德彩以支付材料款。现涉案三套房产仍登记在第三人顺安房产顺羸分公司名下，且耿德彩明确表示不同意耿先东处分该房产。庭审中，宋英财、耿先东一致认可购房协议中约定的10万元购房款尚未交付，案涉大众途锐越野车已交付耿先东使用但未办理过户。一审法院认为，宋英财、耿先东签订的购房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，即便耿先东在签订该协议时对案涉房产不享有所有权或处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，亦不影响合同效力，故宋英财要求确认宋英财、耿先东之间的购房协议合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，因案涉房产实际权利人耿德彩并不同意耿先东处分该房产，宋英财要求耿先东及顺赢分公司履行协助宋英财办理所购房屋的交接及产权变更登记手续的诉讼请求无法实现，对该诉讼请求，一审法院不予支持。宋英财可另案要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋英财与耿先东于2015年2月17日签订的购房协议合法有效；二、驳回宋英财要求耿先东及乳山市顺安房地产开发有限公司顺羸分公司履行协助宋英财办理所购房屋的交接及产权变更登记手续义务的诉讼请求。案件受理费15,038元，由宋英财负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋英财提交1.山东致恒工程管理有限公司工商登记材料，拟证实其系公司股东，有权处置案涉车辆。2.案涉车辆购置发票、车辆购置税发票各一份，购置发票显示车辆购买不含税价格为5783176.07元，价税合计665000元，车辆购置税金额为56837元。耿先东对证据的真实性没有异议，但主张车辆购买单位为乳山致恒监理咨询有限公司，名称变更为山东致恒工程管理有限公司后至今没有办理变更登记过户。本院认为，根据工商登记材料可以认定，山东致恒工程管理有限公司系由乳山致恒监理咨询有限公司更名而来，宋英财系公司法定代表人及股东。顺赢分公司提交其单位相关记账凭证以及收款收据等证据材料，记载的付款人等均为耿德彩，拟证实其合作对方为耿德彩。宋英财质证认为相关记账凭证与本案均缺乏关联性，对证明效力不予认可。另查明，顺赢分公司负责人孙庆功二审陈述，其之所以在宋英财与耿先东协议上书写相关内容并加盖公章，是因为公司当时与耿德彩合作，大部分都是耿先东跑腿，所以其认为涉案房产是耿先东的，宋英财要求其盖章的主要目的是证明房产是顺赢分公司名下的。再查明，经查询乳山市自然资源局，涉案圣川新城37-3-206室、37-3-306室、37-3-406三套房产已由顺赢分公司设定了抵押，抵押登记时间为2018年10月18日。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，涉案房产系由顺赢分公司开发建设，产权人登记为顺赢分公司，在2105年2月17日宋英财与耿先东签订协议时，顺赢分公司书写“同意耿先东将上述三户房出售给宋英财，本印章对上述协议不负任何责任，只对确定上述三户房源负责”并加盖公司印章，可以证明顺赢分公司作为产权人，同意耿先东对涉案房产进行处分；根据顺赢分公司负责人孙庆功陈述，其之所以书写上述内容，是因为其与耿德彩合作时大部分都是耿先东跑腿，其认为耿先东对涉案房产具有处分权，故，即使耿先东所述房屋实际权利人为耿德彩属实，在耿德彩与耿先东系父子关系，且合作对方的顺赢分公司都认为耿先东有权处分涉案房产的情况下，作为合同相对方的宋英财有理由相信耿先东有权处分房屋，故双方协议合法有效，该协议效力亦及于顺赢分公司。但涉案三套房产均已由顺赢分公司设定了抵押，无法办理产权过户手续，且宋英财亦尚未履行给付10万元现金的义务，故宋英财要求耿先东以及顺赢分公司协助办理产权过户手续的条件尚不具备，该项请求本案不能予以支持，宋英财可待具备过户条件时另行主张权利。原审判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审审案件受理费15088元，二审案件受理费15037元，由耿先东、宋英财各负担15062.5元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月十一日法官助理宋杨书记员刘莎莎