四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4952号 原告：四川省广泽投资发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路西一段高升桥**瑞金广场**12B。 法定代表人：林晓根，总经理。 委托诉讼代理人：龙君，广东德纳（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景彦宾，广东德纳（成都）律师事务所律师。 被告：杨会，女，1990年4月22日出生，汉族，住四川省中江县。 第三人：何塘，男，1970年2月12日出生，汉族，住四川省宣汉县。 第三人：郑建杨，男，1974年9月20日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 第三人：中国农业银行股份有限公司金堂县支行，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段**。 代表人：江丽，行长。 委托诉讼代理人：兰茜，四川明炬律师事务所律师。 原告四川省广泽投资发展有限公司与被告杨会及第三人何塘、郑建杨、中国农业银行股份有限公司金堂县支行（以下简称：农行金堂支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人景彦宾，第三人郑建杨，第三人农行金堂支行的委托诉讼代理人兰茜到庭参加诉讼。被告杨会、第三人何塘经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告在上述合同解除之日起10日内协助原告办理撤销预售合同备案手续（合同签约备案号：88104）、预告登记手续；3.判令第三人农行金堂支行办理注销抵押权预告登记手续；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年12月22日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于金堂县××镇××路××号××幢××层××号××商品房，首付款99885元，余款210000元办理银行按揭。合同签订后，原告为被告办理了房屋备案登记、预告登记，但被告至今也未支付该合同约定的首付款。2017年1月4日，原告、被告与第三人农行金堂支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告为被告的购房贷款提供连带责任保证。但在合同履行过程中，经多次催收，被告仍未按照约定偿还按揭贷款，原告根据合同约定有权解除合同。同时，为化解纠纷、避免诉累，在解除上述买卖合同及补充协议的基础上，原告同意向第三人农行金堂支行承担连带还款责任（或返还贷款责任），第三人农行金堂支行应在剩余贷款清偿完毕后，及时办理注销抵押权预告登记手续。对此，被告杨会未作答辩；第三人何塘未发表意见；第三人郑建杨述称没有意见；第三人农行金堂支行述称：未参与买卖合同的签订，根据合同相对性对此不发表意见；关于原告的第三项诉讼请求，需要核实抵押权登记的情况；原告及被告未履行还款义务前，农行金堂支行有权要求原告及被告继续履行办理抵押权的相关手续。 诉讼中，第三人农行金堂支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还第三人农行金堂支行借款本金190623.48元（庭审中变更为183286.64元）；2.判令被告按照《个人购房担保借款合同》的约定向原告支付欠付的利息、罚息、复利，计算至还清欠款之日止；3.判决第三人农行金堂支行有权处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、逾期息、复利、利息损失、诉讼费及其他为实现债权的相关费用；4.原告对被告的上述第1、2项债务向第三人农行金堂支行承担连带清偿责任。事实和理由：2016年12月，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于金堂县××镇××路××号××幢××层××号××商品房出售给被告。2017年1月4日，第三人农行金堂支行与原告、被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向第三人农行金堂支行借款21万元用于购买住房，亦约定了借款利息、罚息的计算方式和担保方式。合同签订后，第三人农行金堂支行如约向被告发放了借款，但被告未按照合同约定如期还款，原告也拒绝承担连带责任。因解除案涉购房合同、注销案涉房屋的抵押权预告登记直接影响贷款抵押合同的履行，且原告明确表示愿意在本案中向第三人农行金堂支行履行连带还款责任（或返还贷款责任），第三人农行金堂支行故此请求在本案中对原告和第三人农行金堂支行的诉讼请求一并予以处理。对此，原告表示没有意见，被告杨会未作答辩，第三人何塘未发表意见，第三人郑建杨述称没有意见。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月22日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：一、买受人（被告）以299885元（99885元首付，210000元按揭贷款）购买原告开发的位于金堂县××镇××路××号××幢××层××号××商品房；二、被告未按照合同约定时间付款的或逾期超过30日的，原告“有权解除合同”；三、被告未按期足额偿还银行贷款本息的，原告“有权单方面解除合同及本补充协议”。同年9月27日，上述商品房买卖合同在行政主管部门取得合同签约备案，编号：88104。上述合同签订后，原告将首付款对应的99885元通过第三人何塘、郑建杨转付给被告，再由被告刷卡支付给原告履行支付购房首付款的义务。 2017年1月4日，被告（借款人）、原告（保证人）与第三人农行金堂支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，相关条款如下：一、借款金额为21万元，用途为购买位于金堂县××镇××路××号××房屋。借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。二、借款利率为浮动利率。执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按合同前述条款相关约定执行。三、借款担保的保证方式为连带责任保证。保证范围包括借款项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行金，以及诉讼仲裁费、律师费等实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。四、借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息偿清为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整之日（或1年期ＬＰＲ调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。五、借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。六、合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期月末的借款发放日对应日。合同签订后，第三人农行金堂支行按照约定向被告发放了21万元贷款，但被告未完全按照约定归还贷款。第三人农行金堂支行在庭审中明确：诉讼中，被告于2020年10月27日清偿了2020年11月5日前的逾期按揭贷款本金及相关费用，被告现尚欠第三人农行金堂支行183286.64元贷款本金及474元利息、罚息。 另查明，一、2017年5月11日，案涉商品房办理了抵押权预告登记。二、2020年2月27日，第三人农行金堂支行向被告户籍地址邮寄送达了《债务催收通知书》。2020年2月27日、5月2日，第三人农行金堂支行向被告发送了催交贷款的短信。三、2020年7月2日，第三人农行金堂支行向原告送达了《担保人履约通知书》，要求原告在收到通知后立即履行担保责任。四、案涉房屋至今尚未交付给被告。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、银行转款凭证、银行卡POS凭证、农行金堂支行业务凭证和通知、劳动合同、商品房买卖合同摘要、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、债务催收通知、短信截图、担保人履约通知、贷款提前到期通知书、情况说明，以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，依法成立生效的合同对当事人均具有法律约束力。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《个人购房担保借款合同》不存在无效的法定情形，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务，否则应当承担相应的法律责任。根据查明的案件事实，被告在第三人农行金堂支行多次催收逾期按揭贷款后仍未及时清偿，直至本案诉讼中才一次性结清了截至2020年11月5日的按揭贷款本金和相关费用，且未到庭或以其他方式对此作出合理说明，有失诚实信用，也不符合当事人的合同约定，第三人农行金堂支行有权按照约定要求其履行提前清偿剩余按揭贷款的义务，原告也应当按照约定对被告的该项义务承担连带责任。但因案涉房屋现仅办理了抵押权预告登记，不产生设立抵押权的法律效力和责任，第三人农行金堂支行要求对案涉房屋行使优先受偿权的主张没有法律依据，本院不予支持。履行连带清偿义务后，原告按照合同的约定有权行使对商品房买卖合同的解除权，第三人农行金堂支行也应当办理案涉抵押权预告登记。解除案涉商品房合同后，其备案登记、预告登记也应一并予以撤销，以全面实现解除合同的法律意义和诉讼目的，但被告履行提前清偿剩余按揭贷款的义务后原告的解除权相应地不能成立，案涉商品房买卖合同继续履行。同时应予明确的是，案涉商品房买卖合同解除后，原告应当依法向被告承担相应的民事责任。原告与被告，以及第三人农行金堂支行与原告、被告之间的合同关系虽相互独立，但又彼此联系，为方便当事人、减少诉累、节约司法资源，本院对相关问题在本案中一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩、质证、举证、说明情况，视为自愿放弃相关权利，相应的法律责任由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杨会于本判决生效后7日内向第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行清偿借款本金183286.64元及相关费用（截至2020年11月5日为474元；2020年11月6日至借款本金清偿完毕期间的款额按中国农业银行股份有限公司金堂县支行贷款结算系统记录的数据确定）； 二、原告四川省广泽投资发展有限公司对被告杨会的上述债务承担连带责任； 三、被告杨会未按本判决第一项向第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行清偿借款本金和相关费用，原告四川省广泽投资发展有限公司承担连带责任向第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行支付相应款项的次日，被告杨会与原告四川省广泽投资发展有限公司2016年12月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》予以解除； 四、被告杨会与原告四川省广泽投资发展有限公司2016年12月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除之日起10日内，第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行、被告杨会负责办理注销对位于金堂县××镇××路××号××幢××层××号商品房的抵押权预告登记； 五、被告杨会与原告四川省广泽投资发展有限公司2016年12月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》解除之日起10日内，被告杨会负责协助原告四川省广泽投资发展有限公司办理撤销位于金堂县××镇××路××号××幢××层××号商品房的买卖合同备案登记（合同签约备案号：88XXX）、预告登记； 六、驳回第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行的其他诉讼请求。 本案受理费2194元，由原告四川省广泽投资发展有限公司负担1072元、被告杨会负担1122元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 罗国伟 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 朱俊霖 书 记 员 胡艳梅