江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3918号上诉人（原审被告）：王孝军，男，1954年9月3日出生，住宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：张莉，江苏苏鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷兆瑞，男，1957年9月19日出生，住宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨伟刚，江苏首诚律师事务所律师。原审被告：王永，男，1978年10月29日出生，住宿迁市宿城区。原审第三人：周安波，男，1947年9月28日出生，住宿迁经济技术开发区。上诉人王孝军因与被上诉人殷兆瑞、原审被告王永、原审第三人周安波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王孝军上诉请求：撤销一审判决，改判王孝军与殷兆瑞关于宿迁经济技术开发区三棵树乡三树村树北组地号为12-××5土地使用权及地上房屋买卖有效，上述土地使用权证之外的土地使用权及地上房屋买卖无效（价值约100000元）或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院以“房地一体”为由将没有买卖合意的土地证之外的土地及地上房屋（无证土地及地上房屋）判决称有效买卖，属于对“房地一体”原则的扩大解释。本案中，有证土地及其上房屋与无证土地及其上房屋属于两个独立房屋体系，两处房屋及占有的土地为可分物，周安波完全可以分开处置，故周安波在2009年8月12日仅将12-××5土地使用权及地上房屋出售给王孝军（土地面积80平方米，房屋面积208平方米），并向王孝军交付了土地证及规划许可证，无证土地及其上房屋并未出售。2009年11月3日，王孝军将上述有证土地及其上房屋出售给殷兆瑞，因未签署书面买卖合同，为避免歧义，王孝军在出具收条时特别注明“原周安波三树街道楼房归殷兆瑞所有”，明确告知殷兆瑞出售的房屋仅是有证土地上的楼房。二、一审法院认定王孝军关于“土地使用证与房产证之外的房子没有出售的意见”与《房产冲抵借款协议》第五条载明的“原周安波三树街道的所有房产”不一致，系认定事实错误。首先，《房产冲抵借款协议》第五条“原周安波三树街道的所有房产”的“所有”指的是“所有权”，具体指的是周安波所享有土地使用证、建设许可证的房屋，因房屋未办理过户手续，名义房屋的所有人为周安波，从协议第五条后半句“原土地使用证、规划许可证交付殷兆瑞”可以看出王孝军出售给殷兆瑞的只能是有证土地及其上房屋。其次，上诉人将土地使用证、建设许可证交付给殷兆瑞时，土地证注明“土地证以外的土地与殷兆瑞没有关系”、建设许可证注明“土地使用证和贰佰零捌平方米房产以外的房产与殷兆瑞没有任何关系”，再次书面声明出售的有证土地及其上房屋，无证土地及其上房屋并未出售。殷兆瑞在接收上述两证时并未提出异议，是对该声明的认可，该声明与《房产冲抵借款协议》第五条的约定是一致的，均指向的是有证土地及其上房屋。殷兆瑞辩称，一、王孝军和殷兆瑞之间的房屋买卖包括周安波所有的全部房屋。首先，一审中王孝军提交了周安波及闫修玲向王孝军出具的收条，载明在2009年8月12日，上诉人以350000元的价款从周安波处购买了案涉房屋，其后在同年12月以合同价345000元、实际价款385000元转售给殷兆瑞（其中的40000元是殷兆瑞要求王孝军交付案涉房屋的相关土地证及建设许可证时，王孝军仅支付了殷兆瑞60000元借款中的20000元，殷兆瑞将60000元借条原件交付王孝军，王孝军当场撕毁，并交付了案涉的土地证及建设许可证）。通过两次转让的价格可知，所涉标的物是一致的，包括临街的两层楼房和座下土地使用权、楼房东边紧接着的厨房、卫生间及座下土地使用权（包括厨房南边空地的土地使用权）、东边小院的房屋及围墙（这一部分不包含土地使用权）。其次，通过一审开庭可以明确，案涉房屋只有楼房后面的厨房及卫生间，楼房内部不再设有厨房或卫生间，而且该厨房、卫生间被周安波用围墙圈在院内，社会公众无法使用，如此一来，厨房、卫生间就是楼房的不可分割的附属构筑物，法律明确规定，主物的买卖当然及于从物，额外再特别说明不但增加交易成本也不符合交易习惯。最后，王孝军自2009年将案涉房屋交付给殷兆瑞后，殷兆瑞一直持续占有、使用、收益包括厨房、卫生间在内的全部房屋，无论是周安波还是同住一个街道的王孝军均未在此期间提出异议，殷兆瑞事实上已经是上述所有房屋及土地使用权的所有权人。二、王孝军陈述的《房产冲抵借款协议》第五条载明的“原周安波三树街道的所有房产”中的“所有”是一个定语，是用来描述或者修饰跟随其后的“房产”，而非指的是“所有权”。三、王孝军自行在权属证书的标注是其自己的描述，殷兆瑞从未在任何场合、以任何形式认可，否则，殷兆瑞在接收房屋之初就不会占有、使用厨房、卫生间，或者如果意识到有争议，早在2009年接收房屋时就会提出异议。关于默示行为的法律效力必须要双方当事人有明确的约定或者法律的规定，而不是可以擅自推定。王孝军已将房屋转卖给殷兆瑞并交付，交付权属证书只是一个附随义务，因此，王孝军私自标注不产生任何法律效力。四、本案纠纷的实质是双方对买卖范围的争议，并不是买卖合同效力的问题，王孝军就效力的问题上诉，不会影响合同买卖范围的确定。周安波述称，认可王孝军的上诉意见。王永未发表意见。殷兆瑞向一审法院起诉请求：1.殷兆瑞与王孝军、王永之间关于宿迁经济技术开发区土地及其上房屋买卖合同有效;2.王孝军、王永和周安波协助将位于宿迁经济技术开发区土地过户至殷兆瑞名下;3.本案诉讼费用由王孝军、王永承担。诉讼过程中，殷兆瑞不要求王永承担责任，要求确认殷兆瑞与王孝军关于宿迁经济技术开发区土地使用权及房屋买卖合同有效,房屋买卖合同即《房产冲抵借款协议》第五条。一审法院认定事实：2009年8月12日，周安波出具收条一份，主要内容：“收条今收到王永购房款叁拾伍万元整，本人将土地使用权、建设许可证交给王永本人负责办理过户手续”。后周安波将案涉土地使用权、建设许可证交付给王孝军。2009年11月3日，王孝军向殷兆瑞出具50000元购房款收条。2009年12月5日，王孝军向殷兆瑞出具100000元购房款收条。2009年12月7日，王孝军向殷兆瑞出具100000元购房款收条。2009年12月16日，王孝军向殷兆瑞出具80000元购房款收条。2009年12月30日，王孝军向殷兆瑞出具收条，载明：“今收到购房款壹万伍仟元整。房款已付清，原周安波三树街道楼房归殷兆瑞所有，以后拆迁，本人负责协调，拆迁款归殷兆瑞所有。”2010年，殷兆瑞使用案涉房屋至今。2017年4月17日，殷兆瑞与王孝军签订《房产冲抵借款协议》，其中第五条载明：“五、殷兆瑞于2009年12月份从王孝军手中购买原周安波三树街道的所有房产，属殷兆瑞所有，双方无任何争议，王孝军将原土地使用证、建设许可证交给殷兆瑞，王孝军从此不负任何责任。”协议中其他条款与本案房屋买卖无关。后王孝军将案涉土地使用权、建设许可证交付给殷兆瑞。另查明，1999年7月3日，位于宿迁经济技术开发区土地证号12-×**房屋办理土地登记，土地登记在周安波名下，土地性质为国有。2009年7月21日，周安波取得上述房屋村镇工程建设许可证。再查明，经与房屋管理部门核实，案涉房屋及土地不具备过户条件。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。王孝军向殷兆瑞出售位于宿迁经济技术开发区土地上的房屋，殷兆瑞支付了相应的款项，后王孝军向殷兆瑞交付了房屋，虽然双方没有签订书面的买卖合同，但是根据王孝军在2009年出具的收条，可以认定在2009年双方对于买卖涉案房屋达成合意，已经形成事实上的房屋买卖合同关系，而《房产冲抵借款协议》第五条仅是对双方房屋买卖的事实的再次确认，而不是双方之间书面的房屋买卖合同。同时根据“房地一体”原则，出售的房屋应包含其下的土地使用权。关于王孝军辩称土地使用证和房产证之外的房子没有出售的意见，该院认为，该陈述与《房产冲抵借款协议》第五条载明的“原周安波三树街道的所有房产”并不一致，且案涉土地上的房屋从2010年起殷兆瑞一直在使用，故对于王孝军该辩解，不予采信。因案涉土地的性质为国有土地，殷兆瑞与王孝军形成房屋买卖合同关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故对于殷兆瑞要求确认关于宿迁经济技术开发区土地使用权及其上房屋买卖有效的诉讼请求，予以支持。关于殷兆瑞要求过户的请求，因为案涉房屋及土地现在客观上不具备过户的条件，对该请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认殷兆瑞与王孝军签订的关于宿迁经济技术开发区三棵树乡三树村树北组地号为12-××5土地使用权及房屋买卖有效；二、驳回殷兆瑞其他诉讼请求。二审期间，上诉人王孝军围绕其上诉请求，提交以下证据：1.江苏省村镇工程建设许可证、地号为12-××5的国有土地使用证复印件各一份以及殷兆瑞于2017年8月17日出具的收条原件一份，拟证明王孝军在2017年8月17日交付地号为12-××5的国有土地使用证及江苏省村镇工程建设许可证时，特别说明出售给殷兆瑞的是地号为12-××5的国有土地使用权以及其上的两层楼房；2.周安波于2013年出具的证明复印件一份，拟证明周安波在将有证房屋出售给王孝军时，已将后面的小院以及相关财产出售给曹君，所以王孝军在后期出售房屋给殷兆瑞是无权处分。殷兆瑞对上述证据的质证意见为：证据1，真实性无异议，殷兆瑞对王孝军在两证上补记的内容并不知情，也从未认可，不发生法律效力，厨房、卫生间是必备的附属设施，应随楼房一起变更，双方买卖包括后面的卫生间、厨房和小院；证据2，真实性、关联性、合法性不予认可。周安波对上述证据的质证意见为：证据1、2的证明目的，均予以认可，我当时将楼房卖给王孝军的时候，和王孝军说清楚了，楼房后面的附属是我的，曹君后来知道了，因为我欠他钱，他通过关系找到我，和我说楼房后面的附属给他，我就写了证明给曹君。周安波围绕其述称意见，提交以下证据：3.1999年5月25日26000元的收条以及2000年1月2日800元的收条各一份，拟证明殷兆瑞分两次从供销社购买土地使用权，其中厨房、卫生间座下的土地使用权在2000年购买。王孝军对上述证据的质证意见为：证据3的真实性、关联性、合法性予以认可，楼房后面的厨房、卫生间座下的土地使用权归供销社所有，是殷兆瑞强行占有使用，王孝军出售的仅是两证之内的房屋。殷兆瑞对上述证据的质证意见为：证据3的真实性予以认可，可以证明周安波将与楼房一体的厨房、卫生间一并卖给了王孝军，王孝军又整体卖给殷兆瑞，双方之间的买卖包括厨房、卫生间和小院。本院对上述证据的认证意见为：证据1的真实性、关联性、合法性予以认定，可以认定王孝军在2017年8月17日将地号为12-××5的国有土地使用证及江苏省村镇工程建设许可证交付给殷兆瑞；证据2，关联性不予认定；证据3，因双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明，2000年1月2日，周安波向原宿豫县三棵树供销合作社另支付了“购屋后地皮款”800元。2017年8月17日，王孝军将地号为12-××5的国有土地使用证及建筑面积为208平方米的江苏省村镇工程建设许可证交付给殷兆瑞。本案二审争议焦点为：1.王孝军与殷兆瑞之间房屋买卖的标的包括哪些？2.上述房屋买卖关系是否合法有效？本院认为，关于争议焦点1，根据一、二审查明的事实，应认定王孝军与殷兆瑞之间房屋买卖的标的仅为地号为12-××5的国有土地使用权及地上取得江苏省村镇工程建设许可证的208平方米的两层楼房。理由如下：首先，王孝军出售给殷兆瑞的房屋及土地使用权原系周安波所有，王孝军、殷兆瑞之间的买卖标的应与周安波、王孝军之间的买卖标的一致。现王孝军、殷兆瑞一致认可其二人之间交易的标的仅为地号为12-××5的国有土地使用权及其上的两层楼房，且在周安波于2009年8月12日出具的收条上明确载明“本人将土地使用权、建设许可证交给王永本人负责办理过户手续”，能够认定周安波、王孝军之间买卖标的仅为12-××5的国有土地使用权及其上的两层楼房，故周安波有权出售的也仅为上述土地使用权及其上两层楼房。至于《房产冲抵协议》第五条约定“殷兆瑞于2019年12月份从王孝军手中购买原周安波三树街道的所有房产，属殷兆瑞所有”，该条仍然表明王孝军出售给殷兆瑞的系其从周安波处获得的所有房产，并非是指王孝军将周安波取得村镇工程建设许可证的房产及无证房产均出售给殷兆瑞。其次，王孝军在2009年12月30日出具的收条上明确载明“房款已付清，原周安波三树街道楼房归殷兆瑞所有”；王孝军在2017年8月17日将国有土地使用证及江苏省村镇工程建设许可证交付给殷兆瑞时，再次注明其出售给殷兆瑞的仅是上述有证的土地使用权及经许可建设的两层楼房；《房产冲抵协议》第五条约定“王孝军将原土地证、建设许可证交给殷兆瑞”，上述所有证据中均明确载明王孝军与殷兆瑞之间交易对象仅是两层楼房及座下土地使用权。殷兆瑞主张其与王孝军之间交易的对象除临街的两层楼房和座下土地使用权外，还包括楼房东边紧接着的厨房、卫生间及座下土地使用权（包括厨房南边空地的土地使用权）、东边小院的房屋及围墙（这一部分不包含土地使用权），并未提供证据予以证明，本院不予采信。最后，周安波在二审提交了其在2000年1月2日以800元价格从供销社购买厨房、卫生间座下土地使用权（包括厨房南边空地的土地使用权）的收条，周安波并未将该收条交付给王孝军，而殷兆瑞也从未向王孝军索要该手续，能够印证王孝军与殷兆瑞之间交易的仅是地号为12-××5的国有土地使用权及其上的两层楼房。至于殷兆瑞提出厨房、卫生间属于两层楼房的附属物，应随两层楼房一并交易的主张，因厨房、卫生间以及两层楼房座落在不同使用权的土地上，在交易时如包含该部分房屋，理应作出明确约定，因交易双方对此并未明确约定，故对于殷兆瑞该主张，本院不予采信。一审法院对王孝军与殷兆瑞之间房屋买卖范围的部分事实认定有误，二审对此予以纠正。关于争议焦点2，根据王孝军在2009年12月30日出具的收条，能够认定此时殷兆瑞已经付清案涉房屋全部购房款，后王孝军将案涉房屋交付给殷兆瑞使用，故能够认定双方之间房屋买卖关系成立并合法有效。王孝军提出地号为12-××5的国有土地使用证之外的土地使用权及地上房屋买卖无效的主张，因本院认定王孝军与殷兆瑞之间并未就上述土地使用证之外的土地使用权及地上房屋进行交易，故对于该主张，本院不予理涉。综上，因二审出现新证据，致使一审判决查明部分事实有误。根据二审查明的新事实，能够认定王孝军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初478号民事判决第二项；二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初478号民事判决第一项为“确认殷兆瑞与王孝军之间关于宿迁经济技术开发区三棵树乡三树村树北组地号为12-××5的国有土地使用权及地上取得江苏省村镇工程建设许可证的208平方米的两层楼房的买卖有效”。二审案件受理费1503元，由上诉人王孝军负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  陈 鹏审判员  吴军良二〇二〇年十二月三十日书记员  蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。