重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30180号 原告：周磊，男，1978年11月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：朱世泉，重庆中世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗川，重庆中世律师事务所律师。 被告：重庆龙湖创佑地产发展有限公司，住所地重庆市北部新区礼敬路**，统一社会信用代码91500000MA5U75YG28。 法定代表人：崔恒忠，董事长。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙子涵，重庆百君律师事务所律师。 原告周磊与被告重庆龙湖创佑地产发展有限公司（以下简称龙湖创佑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告周磊的委托诉讼代理人朱世泉，被告龙湖创佑公司的委托诉讼代理人杨艳红、孙子涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周磊向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告100000元损失；2、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实和理由：2018年开始，被告位于重庆市渝北区的龙湖揽境项目开售，在被告的宣传和样板间展示中，该项目有两大亮点：一是阳台六米挑空，可以和客厅、卧室合围，打造漂亮的空中院子，二是阳台不但上方挑空，而且还有50公分左右的下沉，可以种植比较高大的植物，受上述项目亮点的吸引，2019年5月30日原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告从被告处购买位于重庆市两江新区xx组团x号宗地x号楼x的预售商品房，案涉房屋楼层名义层为第2层，建筑面积167.98平方米，套内建筑面积138.97平方米，总成交金额为2650792元，付款方式为按揭付款；被告应当在2020年3月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定支付了款项，项目完工后，包含原告在内的60余户二楼业主发现，所有二楼的房屋均存在以下问题：1、整个小区500余户，其他楼层均和被告的宣传一样，阳台有50厘米的下沉，唯有二楼不但没有下沉，反而比相邻客厅地面高出15公分，根据被告备案的设计图和施工图，二楼阳台建筑标高H-0.050，结构标高H-0.150，案涉房屋实际情况与设计图和施工图严重不相符。2、整个小区500余户，唯有二楼的阳台和客厅结合处的门槛高度为25厘米，其他楼层均为7厘米左右。该超高的门槛无疑会对业主的使用和生活带来极大不便。3、整个小区500余户，除二楼以外，其他楼层阳台门均为2.44米，仅有二楼阳台门的高度仅为2.27米。上述问题和差异，被告在销售时并未向原告提示过，购房合同中也没有提及。为维护原告合法权益，遂起诉。 被告龙湖创佑公司辩称，1、案涉房屋经竣工验收，通过了竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到了合同约定的交付条件，被告交付的房屋符合合同约定；2、案涉阳台系按施工图及更正后的施工图上建筑标高进行施工，经过竣工验收合格，不存在未按图施工的情形；3、竣工图是按实际竣工情况进行绘制，不存在案涉房屋阳台的建筑标高与竣工图不符的情形；4、被告无义务就二层阳台的建筑标高与其他楼层阳台建筑标高的差异进行提示；5、原被告双方在合同中明确约定被告的宣传资料和样板间展示的内容并不确定，仅作为风格展示和参考之用，不属于双方的合同内容，对被告没有约束力，不是房屋的交付标准；6、因阳台设计有保温层，标高不可能为H-0.05cm，原施工图系标识错误。根据规定建设单位在竣工验收后三个月内将相关材料提交档案馆备案，提交档案不齐全的还可以限期补充，因此被告在竣工验收备案后提交更正的竣工图符合规定，档案的提交与竣工验收备案是不同的关系和流程，即使档案提交不完整也不影响竣工验收备案。原告主张的损失没有事实和法律依据，被告向原告交付的房屋符合合同约定，被告无整改的义务和赔偿的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即周磊举示的《重庆市商品房买卖合同》、龙湖U享家APP文章《揽境营造志》及可信时间戳认证证书，龙湖创佑公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、18号楼二层保温范围平面图（施工图）、18号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录、18号楼建筑节能竣工说明专篇（竣工图）、建筑节能大样（竣工图）、18号楼二层保温范围平面图（竣工图），本院勘验形成的勘验笔录及勘验照片，本院对真实性予以确认并在卷为据。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：周磊举示的样板间照片六张，与本案无关联性，本院不予采纳，真实性本院不予置评，理由将在认定部分具体阐述；竣工图无档案机关盖章，真实性无法确认，本院不予采纳，因龙湖创佑公司已举示案涉房屋的相关竣工图档案件并经双方确认，相关内容应以档案件记载为准；房屋现场照片十一张，因本院已进行现场勘验，实际状况应以勘验为准，对照片本院不予采纳。龙湖创佑公司举示的《补充更正档案竣工图申请报告》及设计变更补充通知单（编号（施）9010号）系档案件，本院对其真实性予以确认。 经审理查明，2019年5月30日，龙湖创佑公司作为甲方（卖方），周磊作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，由甲方将坐落于重庆市两江新区x组团x标准分区x号宗地x号楼x的房屋出售给乙方。约定：第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况（四）本商品房建筑面积167.98平方米，套内建筑面积138.97平方米。（六）本商品房用途为住宅。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为2650792元。第七条交房期限及交房条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2020年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面告知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款x%的违约金。 《重庆市商品房买卖合同》的附件三建筑材料、设备安装标准说明中载明：主要居住空间层高不低于3.15米。 《重庆市商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》，约定：一陈述与告知4、甲方通过各种形式和各种媒体发布的与本项目相关的广告、宣传资料及楼盘模型等，均已作出“仅作示意，相关信息以政府相关部门批准的最终文件为准”等类似提示，因此，与本项目相关的广告、宣传资料及楼盘模型等显示的信息并不确定。甲乙双方的权利义务以本合同及附件、本补充协议约定为准，本合同及附件、本补充协议合同未约定的，以政府相关部门的批准文件为准。6、双方确认：甲方所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间/样板区/示范单位向甲方主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同和其附件及本补充协议中约定的为准。9、乙方确认，甲方已将与该房屋有关的，可能对该房屋的使用造成影响的如下（包括但不限于）不利因素如实告知。……以上不利因素为甲方在签订商品房买卖合同及其附件和补充协议前对所能了解的不利因素现状进行的描述，因条件和认知主体不同，未能将所有不利因素一一列出。乙方如有特殊需求的，应当主动在签订买卖合同前书面告知甲方，否则，视为乙方愿意接受以上述披露信息为限。除本条约定内容外，甲方还在销售现场对不利因素进行了公示，乙方已知晓。八对规划、设计变更的补充约定1、属于下列规划及/或设计变更情形的，甲方无需通知乙方，乙方同意接受：（1）在本合同（包括其附件、补充协议）生效之日前发生的规划及/或设计变更的；（2）详见第二十二条：其他约定。2、规划设计变更，无论何种原因乙方不退房的，视为乙方已知悉该规划、设计变更一切相关事宜，理解并同意该规划、设计变更，乙方再次确认，不以此追究甲方的责任，不要求甲方赔偿损失。本条款约定与主合同约定不一致的，以本条约定为准。3、主合同第十五条中所述需通知乙方的情形之一：“空间尺寸”的变化，不包括导致面积误差比在3%之内的“空间尺寸”变化。二十二其他约定：（一）对本补充协议“八对规划、设计变更的补充约定”的“1、属于下列规划及/或设计变更情形的，甲方无需通知乙方，乙方同意接受：”补充以下内容：（2）未影响商品房质量或使用功能的。 2019年12月16日，龙湖创佑公司取得上述工程项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 重庆市两江新区建设管理局档案资料显示，龙湖创佑公司及案外人上海天华建筑设计有限公司、重庆新鲁班监理有限责任公司、重庆建工第三建设有限责任公司于2020年5月27日共同向两江新区建设管理局提出《补充更正档案竣工图申请报告》，申请内容：我司通过自查发现重庆建工第三建设有限责任公司在竣工图绘制时，部分楼层出现笔误的情况……一、问题错误：1.1#-10#楼、12#-18#楼二层阳台建筑标高标注为H-0.050，现场按细部做法完成后实际建筑标高为H+0.050；2.1#-18#楼顶层露台建筑标高标注为H-0.050，现场按细部做法完成后实际建筑标高为H+0.050。三、更正内容：1.1#-10#楼、12#-18#楼二层阳台建筑标高标注由H-0.050改为H+0.050；2.1#-18#楼顶层露台建筑标高标注由H-0.050改为H+0.050。 另查明，龙湖U享家APP于2019年3月14日发布题为《揽境营造志：他们在大平层里盖6米高的院子》的文章。载明“把挑高做到6米”“庭院区域下沉了550mm（扣除构造找坡层，交房实际深度约400mm）”“在上述条件下，让天空院落可以实现覆土500mm或者蓄水1m的效果”等内容。 龙湖创佑公司举示的“18-1#二层平面图（施工图）”显示，案涉房屋客厅外阳台标高为：H-0.050（建筑），H-0.150（建筑），客厅与阳台间分界部分标注为“素混凝土反坎150”。 龙湖创佑公司举示的“18-1#楼、18-2#楼建筑节能竣工说明专篇”档案材料载明，“屋面热工竣工概况（由上向下）”为：1、碎石、卵石混凝土2300，厚度40mm；2、水泥砂浆，厚度20mm；3、难燃型挤塑聚苯板，厚度125mm（施工值）；4、SBS改性沥青防水卷材，厚度3mm；5、水泥砂浆，厚度20mm；6、钢筋混凝土，厚度：120mm。使用部位：所有屋面。 龙湖创佑公司举示的“18-1#、18-2#二层保温平面图（施工图）”显示，案涉房屋客厅外阳台均属于屋面保温范围，其标高为：H-0.150（结构），H-0.050（建筑）。 龙湖创佑公司举示的“18-1#、18-2#二层平面图（竣工图）”显示，案涉房屋客厅外阳台标高为：H+0.050（建筑），H-0.150（结构）。 本院于2020年11月20日组织周磊、龙湖创佑公司到x栋一单元x、x栋一单元x、x栋一单元x、x栋一单元x房屋进行了现场勘验，勘验发现：2楼的阳台地面高度均高于室内地面，高出大约14-18厘米，阳台与室内之间有门槛；18栋一单元4-2房屋的阳台地面低于室内地面，下沉大约36厘米，阳台与室内之间也有门槛；所有二楼阳台下方均为一楼住户房间的天花板。 诉讼中，周磊明确损失10万元系根据房屋总价格、不利影响与合同要约约定酌情主张。不申请鉴定实际损失。 关于接房情况，周磊陈述其未办理接房手续，也未改变案涉房屋现状或装修使用，龙湖创佑公司陈述其已通知周磊办理接房手续，目前还未实际办理。 关于案涉房屋现状，周磊陈述：案涉房屋设计时并未标注门槛，因阳台高了才要设置门槛，如果阳台下沉就不需要，也因设置了门槛的原因阳台门才会短一些。龙湖创佑公司陈述：房屋是按设计修建的，否则不能通过竣工验收。 关于设计更正问题，龙湖创佑公司陈述：2019年5月15日是对施工图上的标高数据错误进行更正，2020年5月是案涉房屋竣工验收备案登记后，以及我方向档案馆提交了案涉房屋楼栋工程档案资料后，发现之前并未将案涉楼栋2层标高数据错误的更正情况向档案馆进行工程资料备案，所以我方才向档案馆申请补充提供了该档案资料，但我方补充的更正后的竣工图是在竣工后就已经绘制（2019年10月25日），综合竣工验收时间为2019年11月30日，取得竣备证时间为2019年12月16日。 龙湖创佑公司明确未向周磊就其房屋与其他楼层的差异进行告知，因差异并不影响房屋的使用功能，也不影响其购买，更不影响房屋价格，不属于可判断的不利因素。且竣工验收备案登记与房屋承建档案备案是两个不同的行为。 本院认为：周磊与龙湖创佑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。案涉房屋系预售商品房，龙湖创佑公司应按照规划进行建设，并经竣工验收合格。龙湖创佑公司在合同约定的交房时间前取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即具备合同第七条约定的交房条件。 关于双方争议的阳台标高问题。首先，虽然施工图载明阳台标高为H-0.150（结构），H-0.050（建筑），但根据龙湖创佑公司举示的两江新区建设管理局备案资料可见，该标注系数据标示错误，已更正为H+0.050（建筑），H-0.150（结构）。虽然龙湖创佑公司提交更正申请的时间在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之后，但其内容属于更正，即案涉房屋的阳台建筑标高本应为H+0.050。根据现场勘验，几户位于二楼的户型均存在阳台地面高于室内的情形，也与上述更正内容相印证。因此，龙湖创佑公司对阳台标高进行的是更正而非变更，不属于与施工图和竣工验收不符的情形；其次，周磊提及的龙湖U享家APP文章及样板间状况，属于对楼盘的宣传，并非对房屋状况明确、具体的承诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该宣传内容亦不属于要约，故双方权利义务应按双方签订的合同确定；最后，从《重庆市商品房买卖合同》及其附件的约定来看，双方并未对阳台的标高进行约定。合同中对不利因素进行了告知，且约定“乙方如有特殊需求的，应当主动在签订买卖合同前书面告知甲方，否则，视为乙方愿意接受以上述披露信息为限”等内容。表明龙湖创佑公司已对不利因素进行了告知，未告知部分周磊也全部接受。故不能认定龙湖创佑公司未尽到告知义务。 综上，周磊认为龙湖创佑公司对案涉房屋的实际竣工情况与设计图、施工图、竣工图内容不符，要求龙湖创佑公司赔偿损失10万元的诉讼请求，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周磊的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告周磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  胡可萍 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  许 迪