福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9087号 原告：福州融巨盛置业有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西洪路****。 法定代表人：段卫华。 委托诉讼代理人：郭赛娟，公司职员。 委托诉讼代理人：王丽君，公司职员。 被告：王丹平，女，汉族，1987年3月2日生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：赖月英，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴子恒，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 原告福州融巨盛置业有限公司（以下简称融巨盛公司）与被告王丹平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。融巨盛公司的委托诉讼代理人王丽君，王丹平及委托诉讼代理人赖月英、吴子恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融巨盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除融巨盛公司、王丹平签署福州源3＃705单元《商品房认购协议》预售版；2.依法判令融巨盛公司无需退还王丹平缴交的20万元定金；3.依法判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，融巨盛公司变更诉讼请求为：1.依法判令解除融巨盛公司、王丹平签署的编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》；2.依法判令王丹平向融巨盛公司支付违约金合计1099734元（总房款×20%）；3.依法判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2020年1月1日，融巨盛公司、王丹平双方就福州源3#705单元商品房签订《商品房认购协议》（预售版）（以下简称“认购协议”），约定由王丹平预约购买融巨盛公司开发建设的融巨盛公馆（推广名：福州源）项目3#705单元商品房（以下简称“该房屋”）。双方对该房屋总价款（5498671元）、付款方式、交付日期、正式网签时间、合同附件附录等构成合同要素的核心内容一一进行了约定，虽为认购协议，但其已具备商品房买卖合同的实质构成要件。根据该认购协议约定，王丹平应按照融巨盛公司通知可签署网签备案版《商品房买卖合同》，并在认购协议签署之日起3日内完成银行按揭手续的申请。否则，融巨盛公司有权单方解除认购协议，并无需通知王丹平即可将该商品房转售他人，且王丹平所交定金不予退还。然而，经融巨盛公司多次催告至今，虽王丹平已完成定金20万元及部分购房款的缴交，但是王丹平仍未按约、按时与融巨盛公司办理《商品房买卖合同》及相关法律文件签约、银行按揭申办等手续，并因此导致该套房屋的网签合同被福州市房屋登记中心系统锁定于王丹平名下，而无法重新网签给他人。根据认购协议第4.1款、第4.2款及第6条之约定，王丹平的以上行为已构成严重违约，为维护融巨盛公司的合法权益，遂起诉至法院。 王丹平辩称，一、本案中，王丹平已依约履行合同义务，系因融巨盛公司违约在先，其至今未向王丹平交付案涉《商品房买卖合同（预售）》合同原件及购房款的发票原件，导致王丹平至今无法办理案涉商品房按揭贷款手续。可见，融巨盛公司诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》并要求王丹平支付违约金无任何事实及法律依据。本案中，融巨盛公司与王丹平于2020年2月9日签订合同编号为ＦＺ2002ＸＪ002936的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由王丹平向融巨盛公司购买鼓楼区××镇××路××西，柳河路以南融巨盛公馆3＃楼705单元商品房一套，该房屋建筑面积为146.42平方米，总价款为5498671元。为此，王丹平应融巨盛公司要求，于2019年12月7日向融巨盛公司指定的账户汇入定金10万元。嗣后，又应融巨盛公司的要求，分别于2019年12月17日、2020年1月23日向融巨盛公司指定的账户支付购房首付款20万元、1458671元。至此，王丹平依约向融巨盛公司支付了购房款合计1758671元。但因融巨盛公司原因，导致案涉《商品房买卖合同（预售）》第七条第3点约定“买受人应当于2020年1月23日前支付首付款11658671元，占全部购房款的30%”，与实际购房款存在巨大误差，导致王丹平无法办理按揭贷款手续。融巨盛公司起诉后，经王丹平与融巨盛公司多次沟通，融巨盛公司与王丹平再次签订《商品房买卖合同（预售）》一份，将上述错误的付款金额更正为“买受人应当于2020年1月23日前支付首期房价款1658671元”，但融巨盛公司至今仍未向王丹平提供该份更正后的《商品房买卖合同（预售）》原件及王丹平支付购房首付款的发票原件，导致王丹平无法办理按揭手续。故，融巨盛公司以王丹平因个人原因无法办理按揭手续为由解除案涉《商品房买卖合同（预售）》并要求王丹平支付违约金无任何事实及法律依据。 二、融巨盛公司除了上述的违法情形外，还违法向王丹平捆绑销售“精装修”，且试图向王丹平捆绑销售车位。融巨盛公司的行为，已然违反相关法律法规，依法应予以制止，并驳回其诉讼请求。王丹平保留维护自身合法权益的权利。融巨盛公司向法院提供的两份《商品房买卖合同（预售）》合同中，所约定的购房金额与融巨盛公司实际出售给王丹平的房屋价格存在485680元的差距。应融巨盛公司的要求，王丹平在签订该《商品房买卖合同（预售）》合同时，被违法要求王丹平要同福州朗隽装修工程有限公司签订《装修合同》一份，并要求王丹平支付高额装修款485680元。为此，应融巨盛公司的要求，王丹平于2020年1月23日向融巨盛公司指定的福州朗隽装修工程有限公司账户汇入上述高额的装修款项485680元。嗣后，王丹平要求融巨盛公司及福州朗隽装修工程有限公司提供《装修合同》及相应的发票时，融巨盛公司及福州朗隽装修工程有限公司拒不提供。根据《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发经营行为维护房地产秩序的通知》（建房﹝2016﹞223号）第二条一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：“七、一捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”及根据《福州市政府关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》（榕政综﹝2018﹞174号）第一条、第二条的的规定：“一、整治重点严厉整治、严格执法、严肃查处近期群众反映突出的下列房地产市场违法违规行为：（一）房地产企业在商品房备案价格之外，加价销售商品房或违规收取其它费用的行为。（二）房地产企业超出政府规定的装修标准，超额收取装修费用的行为。（三）房地产企业强行搭配车位销售，以及超过备案价格销售车位的行为。二、整治措施对经调查取证发现的违法违规企业，坚持“依法依规、严肃查处”的原则，综合采取以下处罚和限制措施：（一）对房地产企业在备案价格之外加价销售商品房或收取其它费用、超出政府规定装修标准收取装修费用等违法违规行为，经依法认定为价外加价违法行为后，由物价部门依照《价格法》规定，没收违法所得，从重从严处罚。（二）经依法认定为价外加价的违法行为，涉嫌偷税漏税的，由税务部门依法实施税务检查；发现偷税漏税的，依照《税收征管法》追缴税款，并从重从严处罚；构成犯罪的，移交公安机关依法追究刑事责任。（三）对存在上述5种违法违规行为的房地产企业，由房管、不动产登记等部门暂停办理该企业商品房预售许可手续，暂停该企业已批未售商品房继续销售。（四）对存在上述5种违法违规行为的房地产企业，由建设、物价、房管、税务、工商等部门分别将其违法违规行为记入企业诚信系统，纳入“黑名单”管理，并通报金融、保险、证券监管机构。（五）对存在违法违规行为的房地产企业，由有关部门依法从严从重处罚，责令及时纠正，整改到位。对已经办理购房手续的，责令房地产企业按规定继续履行售房义务，维护购房人合法权益。”可见，融巨盛公司的行为已违反相关法律法规，依法应予以制止。王丹平也保留维护自身合法权益的权利。 三、融巨盛公司主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》所依据的关于商品房价款的补充约定第4.11条系融巨盛公司提供的格式条款，且该条款免除融巨盛公司责任、加重王丹平责任，应属无效条款。案涉《商品房买卖合同（预售）》关于商品房价款的补充约定第4.11条约定“在《买卖合同》签署的当日，买受人应当提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为买受人逾期支付购房款”该条款系融巨盛公司提供的格式条款，且未经过融巨盛公司说明。在融巨盛公司拒不提供《商品房买卖合同（预售）》原件及王丹平支付购房首付款款的发票原件的情况下，王丹平根本无法向贷款银行提供完整的贷款申请资料。故，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第《中华人民共和国合同法》四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款应属于无效条款，融巨盛公司不能据此解除案涉《商品房买卖合同（预售）》并要求王丹平支付相应的违约金。融巨盛公司是于2020年8月18日起诉，更正后的合同是在2020年10月份骗取王丹平又签订的合同，庭审中依据骗取的合同向王丹平主张违约金，融巨盛公司所提供的证据是无效证据，应予以驳回，所主张的违约金也不予认可。 四、本案中，融巨盛公司未提供相应的证据证明王丹平造成的实际损失的情形下，其主张王丹平向其支付总房款20%的违约金，无事实及法律依据。本案中，融巨盛公司未提供相应的证据证明其实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”融巨盛公司主张王丹平支付1099734元的违约金过高，且无任何事实和法律依据。 五、本案中，系因融巨盛公司拒不提供案涉《商品房买卖合同（预售）》原件及购房款发票，导致王丹平无法办理按揭贷款手续，违约在先。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”之规定，显然融巨盛公司已违反了相关法律法规。 综上所述，王丹平已依约履行案涉《商品房买卖合同（预售）》项下相关义务，系因融巨盛公司拒不提供更正后的案涉《商品房买卖合同（预售）》原件及购房款发票原件导致王丹平无法办理案件贷款手续。因此，请求法院驳回融巨盛公司的诉讼请求，以维护王丹平的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月7日，王丹平通过POS刷卡消费的方式向融巨盛公司支付10万元，后该款项退回至王丹平银行账户。2019年12月17日，王丹平向融巨盛公司转账支付20万元。 2020年1月1日，融巨盛公司与王丹平签订《商品房认购协议》。双方约定，王丹平预约购买融巨盛公司开发的座落于福州市鼓楼区××路××西，柳河路以南融巨盛公馆（推广名：福州源）项目3座05单元8层705号商品房；融巨盛公司已领取该商品房预售许可证，该商品房预测建筑面积为146.42平方米，该商品房将在2020年12月20日前交付使用；交付使用后365天内双方配合办理产权转移登记；该商品房按照建筑面积计价，单价为37554.1平方米，总房价约为5498671元，最终以《商品房买卖合同》的相关约定为准；融巨盛公司同意王丹平按照按揭贷款方式付款；王丹平同意签订本合同时应支付定金20万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，王丹平支付的定金转为购房款；双方商定，王丹平应按照融巨盛公司通知可签署网签版《商品房买卖合同》之日起3日内，携带本协议及有效身份证明到融巨盛公司指定地点：融巨盛公馆项目现场售楼中心，按本协议约定与融巨盛公司签订上述《商品房买卖合同》、补充协议及相关法律文件，届时双方无需再进行磋商。 2020年1月23日，王丹平向融巨盛公司转账支付购房款1458671元。2020年1月23日，王丹平向福州朗隽装修工程有限公司转账支付485680元。 2020年5月20日，融巨盛公司通过特快专递向王丹平邮寄《关于融巨盛公馆3#楼705合同签署的催告函》，认为因王丹平迟迟不履约，本函发出前，融巨盛公司工作人员已通过电话、微信等其他方式通知王丹平前来签署网签版购房合同并支付楼款，但截至本函发出之日，王丹平仍未前来签署；融巨盛公司认为王丹平已违约，要求其于2020年5月25日之前到融巨盛公司销售中心办理相关合同签署手续，缴纳应付房款及相关税费。 2020年9月7日，融巨盛公司向本院起诉，其诉讼请求为：1.依法判令解除融巨盛公司、王丹平签署福州源3＃705单元《商品房认购协议》预售版；2.依法判令融巨盛公司无需退还王丹平缴交的20万元定金；3.依法判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。 2020年10月10日，融巨盛公司与王丹平签订编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，王丹平向融巨盛公司购买位于鼓楼区××镇××路××西，柳河路以南融巨盛公馆3＃楼705单元房产；总价款5498671元；签订本合同前，王丹平已向融巨盛公司支付定金20万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；王丹平采取商业贷款方式付款，王丹平应当于2020年1月23日前支付首期房价款1658671元，占全部房价款的30%；余款384万元，向银行申请贷款支付；除不可抗力外，王丹平未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，王丹平按日计算向融巨盛公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，融巨盛公司有权解除合同；融巨盛公司解除合同，应当书面通知王丹平，王丹平应当自解除合同通知送达之日起五日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时融巨盛公司退还王丹平已付全部购房款。《商品房买卖合同（预售）》的附件约定，提交贷款申请资料的时限：王丹平通过贷款支付部分贷款的，在《买卖合同》签署的当日，王丹平应提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为王丹平逾期支付房款，王丹平应按贷款总额的日万分之四标准向融巨盛公司支付违约金；逾期超过10个工作日的，应视为王丹平以其行为表明在付款期限届满后不再履行付款义务，融巨盛公司有权解除《买卖合同》并收取相当于约定总房款20%的违约金。 2020年11月10日，融巨盛公司变更诉讼请求为：1.依法判令解除融巨盛公司、王丹平签署的编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》；2.依法判令王丹平向融巨盛公司支付违约金合计1099734元（总房款×20%）；3.依法判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。 本院认为，因王丹平未按《商品房认购协议》约定的期限与融巨盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》而引发本案诉讼。在诉讼过程中，融巨盛公司与王丹平签订《商品房买卖合同（预售）》。故本案争议的焦点为：王丹平在履行《商品房买卖合同（预售）》的过程中是否存在违约行为；是否应解除《商品房买卖合同（预售）》；王丹平是否应向融巨盛公司支付违约金1099734元；王丹平是否应履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务。 本院认为，融巨盛公司与王丹平签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，合同不违反国家强制性法律规定，应为有效，双方当事人均应遵照履行。《商品房买卖合同（预售）》约定王丹平采取商业贷款方式付款；《商品房买卖合同（预售）》附件约定“在《买卖合同》签署的当日，王丹平应提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为王丹平逾期支付房款，王丹平应按贷款总额的日万分之四标准向融巨盛公司支付违约金；逾期超过10个工作日的，应视为王丹平以其行为表明在付款期限届满后不再履行付款义务，融巨盛公司有权解除《买卖合同》并收取相当于约定总房款20%的违约金”。根据双方当事人提交的证据及庭审查清的事实，可以认定王丹平未在合同签订之日起10个工作日内向融巨盛公司提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续。王丹平已构成违约，应承担违约责任。现融巨盛公司诉请要求解除《商品房买卖合同（预售）》，本院予以准许。 关于违约金，融巨盛公司请求王丹平按照《商品房买卖合同（预售）》附件违约责任的约定支付1099734元违约金。本院认为，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的金额应以实际损失为基础。本案中，案涉房屋买卖合同虽基于王丹平的违约行为而解除，但融巨盛公司未提供切实有效证据证明因王丹平的违约行为给其造成的具体损失数额。因此，兼顾本案合同的履约程度、当事人过错程度及预期利益等综合因素，合同约定总房款20%的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为20万元。王丹平应向融巨盛公司支付违约金20万元。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故《商品房买卖合同（预售）》解除后，王丹平应协助融巨盛公司办理编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》网签的解除手续。融巨盛公司应将收取的购房款退还王丹平。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除福州融巨盛置业有限公司与王丹平签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、王丹平于本判决生效之日起十日内向福州融巨盛置业有限公司支付违约金20万元； 三、王丹平于本判决生效之日起十日内协助福州融巨盛置业有限公司办理编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》网签的解除手续； 四、驳回福州融巨盛置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14697元，由融巨盛公司负担12024元，王丹平负担2673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  叶炜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 申请执行提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。