云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2504号上诉人（原审被告）：苏有良，男，1971年9月18日生，住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审被告）：苏苗（系苏有良的女儿），1999年4月17日生，现就读于云南师范大学商学院大四年级，住云南省普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：李青松，云南五木律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张敏，女，1986年8月12日生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：罗勇，云南康辰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人苏有良、苏苗因与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏有良、苏苗上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审民事判决；2.请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判驳回张敏的诉讼请求；3.请求二审法院判决张敏承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、一审法院认定苏有良、苏苗与张敏存在买卖房屋的合意错误。本案实际情况应为苏有良因资金周转困难而向张敏借款，因张敏担心苏有良无法及时还款，双方才以本案涉案房产作为抵押担保借款。二、本案涉案房屋位于普洱市思茅区，建筑面积为126.28ｍ2，苏有良、苏苗与张敏在2019年8月19日签订的协议上写明的房屋成交价为600000.00元，根据以上情况可知，该房屋单价为4751.34元／ｍ2。而根据该房屋位置、楼层等影响房价的相关因素，该房屋的单价不符合普洱市当时市场价格。因此，一审法院不能单纯认定本案为房屋买卖合同关系。三、根据苏有良提供的《中国建设银行个人活期账户交易明细》可知，苏有良向张敏支付过借款利息。因此，本案从表面上看为房屋买卖合同关系，但实则为借贷关系。综上，本案一审判决认定事实错误，适用法律错误，苏有良、苏苗依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起上诉，希冀得到公正之裁判。张敏辩称：一、本案中一审认定事实正确，适用法律准确，应维持原判，驳回上诉。2019年8月19日，张敏与苏有良、苏苗签订《房屋买卖协议》第一条约定：甲方自愿将协议第二条所列房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋的基本状况，决定购买，经双方协商一致，签订本协议；第四条约定：该房屋成交总价为人民币600000元整，房屋买卖是双方真实意思表示，双方已经完成了房屋产权过户登记，且张敏已经向苏有良、苏苗支付了购房款500000元，最后100000元尾款也已经交付至思茅区法院，已经履行了合同义务，而苏有良、苏苗现拒不搬离已出售房屋，明显构成违约。二、苏有良、苏苗提出所出售房屋不符合普洱市当时房价，没有道理。房屋价格的成交本就存在一定的机会成本，并不是每套房屋都能按照理想价格出售，况且苏有良、苏苗当时是出于负债急于出售房屋，故在双方平等协商的基础上让利出售给张敏的，该买卖是在双方完全自愿的基础上达成的，且苏有良、苏苗收取了张敏的购房款并配合办理了过户登记，足以证明双方达成了买卖的合意并履行了房屋买卖的义务。三、该出售房屋属于苏有良的婚前财产，与其第二任妻子无关。该房屋是苏有良二婚前集资购买，与其二婚妻子没有任何关系，故该房屋产权证上仅仅有苏有良、苏苗父女的名字，其处分该房产属于有权处分。综上所述，张敏与苏有良、苏苗达成买卖房屋的合意，并办理了产权过户登记，张敏也依约履行了合同义务，苏有良、苏苗现拒绝交付房屋即为违约行为，望法院依法判决，驳回苏有良、苏苗的上诉。张敏向一审法院起诉请求：1.判令苏有良、苏苗立即搬离位于普洱市思茅区住房，由张敏向苏有良、苏苗支付购房尾款100000元；2.诉讼费由苏有良、苏苗承担。一审法院认定事实：2019年8月19曰，张敏与苏有良、苏苗签订《房屋买卖（转让）协议）》，张敏为乙方，苏有良、苏苗为甲方，第一条约定：“甲方自愿将协议第二条所列房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋的基本状况，决定购买。经双方协商一致，签订本协议。”第二条约定：“房屋坐落：思茅区昆华路18号文华家园8幢1单元，层次3,房号301，建筑面积126.28㎡。房屋权证号：20××-1、20××-2。”第四条约定：“该房屋成交总价为人民币陆拾万元整（￥600000,00元）。第一次：2019年8月19日，乙方向甲方支付该房屋的购房首付款计人民币：叁拾伍万元整（￥350000.00元），同时甲方不得将房屋出售给第三方。第二次：房款支付方式为一次性全款支付，甲乙双方约定于2019年9月2日（或之前）办理该房屋的产权过户手续，过户手续完善的当日乙方向甲方支付该房屋的购房余款，计人民币贰拾伍万元整（￥250000.00元）。”第七条约定：“甲乙双方约定于乙方付清房款当日交接房屋。……”张敏与苏有良、苏苗在普洱市住房保障和房地产管理中心办理存量房买卖合同登记备案。张敏于2019年8月19日通过银行转账向苏有良支付350000元，苏有良于当日向张敏出具《收条》，内容为：“今收到张敏购买苏有良／苏苗坐落于普洱市思茅区首付款人民币￥350000.00元，大写叁拾伍万元整。收款人：苏有良，身份证号：5327241971××××××××”。张敏于2019年9月19日通过银行转账向苏有良支付50000元，附言“购房款”，苏有良于当日向张敏出具《收条》，内容为：“今收到张敏购房款计伍万元整￥50000.00元，此据收款人：苏有良”。张敏于2019年10月10日通过银行转账向苏有良支付100000元，附言“购房款”，苏有良于当日向张敏出具《收条》，内容为：“今收到张敏购房款人民币￥100000.00元，大写壹拾万元整收款人：苏有良身份证号：5327241971××××××××”。2019年10月14日，案涉房屋登记至张敏名下，系张敏单独所有。案涉房屋现由苏有良、苏苗占有、居住。张敏于2020年10月29日将其尚欠苏有良、苏苗的100000元购房款缴纳至一审法院。另查明，张敏与苏有良、苏苗于《房屋买卖（转让）协议》中约定的房屋坐落位置为思茅区昆华路××家园××单元××号，该房屋的坐落位置后变更为普洱市思茅区（文华家园）8幢1单元3层301号。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，张敏与苏有良、苏苗于2019年8月19日签订《房屋买卖（转让）协议》，约定由苏有良、苏苗以600000元的价格向张敏出售案涉房屋，协议内容系双方自愿、真实的意思表示，未违反法律规定，自成立时生效。《房屋买卖（转让）协议》中约定于张敏付清房款当日交接房屋，张敏于起诉前已向苏有良、苏苗支付购房款500000元，于诉讼过程中将其尚欠苏有良、苏苗的100000元购房款缴纳至一审法院，已履行其付款义务，苏有良、苏苗应按照协议约定向张敏交付房屋，故张敏要求苏有良、苏苗交付房屋的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。苏有良、苏苗辩称双方当事人之间无买卖房屋的合意，事实系苏有良向张敏借款500000元，张敏担心苏有良无能力还款，要求苏有良以房产作为抵押，并约定还款期限为两年，还款期限届满后，如苏有良按期还款，则将房屋过户给苏有良，张敏向苏有良支付的500000元系借款，苏有良亦曾向张敏支付利息。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，苏有良、苏苗未举证证明其主张的事实，应承担举证不能的后果，且苏有良、苏苗系完全民事行为能力人，其与张敏签署售房协议、出具《收条》载明收到购房款及配合办理过户登记的行为，足以证明张敏与苏有良、苏苗间存在买卖房屋的合意并实际履行房屋买卖协议的义务，故对苏有良、苏苗的辩称不予采信。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：由被告苏有良、苏苗于本判决生效之日起三十日内向原告张敏交付位于普洱市思茅区（文华家园）8幢1单元3层301号房屋。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张敏负担575元，由被告苏有良、苏苗负担575元。本院二审期间，苏有良、苏苗围绕上诉请求依法提交了以下组证据。第一组：房屋买卖合同，用于证明与苏有良、苏苗位于同一位置的房屋出卖单价为7412.1元／㎡，而苏有良、苏苗与张敏签订的《房屋买卖（转让）协议》中的房屋单价为4751.34元／㎡，两者相差巨大为2660.76元。苏有良、苏苗不可能以低价出卖其房屋，本案房屋买卖交易存在不合理性。第二组：普住房查证（2020）1000076号普洱市中心城区个人家庭住房状况查询结果证明，用于证明苏有良、苏苗现居住的位于普洱市思茅区住房，苏有良、苏苗没有将其房屋出卖的合理理由。第三组：聊天记录截屏，用于证明聊天记录中显示的微信名为“Ａ－普洱互诚经纪”的“小方”为本案苏有良向张敏借款的中介，苏有良此前不认识张敏，通过“小方”才认识的张敏，向张敏借款；苏有良无法准时归还借款时，“小方”作为中介也会向苏有良催收借款。第四组：结婚证、身份证、户口本、商品房购销合同、房屋所有权证、国有土地使用证，用于证明本案案涉房屋属苏有良和妻子刘容利的共同财产，苏有良无权擅自处分。第五组：证人程某的证言，用于证明苏有良没有出售房屋的意愿，案涉房屋是以买卖的方式作为借款抵押。经质证，张敏对第一组、第三组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可；对第二组、第四组证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性；对第五组证据不予认可。本院认为，苏有良、苏苗提交的以上五组证据均和本案无直接关联性，不能达到其欲证明的目的，本院不予采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张敏与苏有良、苏苗签订《房屋买卖（转让）协议）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效；而且在《房屋买卖（转让）协议）》签订后，双方按照合同约定办理了房屋权属转移登记手续，现张敏已依法取得了房屋的不动产权利证书，其作为案涉房屋的权利人，有权要求占有人交付房屋。故一审法院判决苏有良、苏苗向张敏交付案涉房屋符合法律规定。对于苏有良、苏苗认为本案从表面上看是房屋买卖合同关系，但实则为借贷关系，案涉房屋买卖系作为借贷行为抵押担保的上诉主张，因苏有良、苏苗对其主张不能提交有效证据予以证实，本院不予采信。对于苏有良的妻子刘容利在二审诉讼中要求作为第三人参加本案诉讼的申请，因刘容利并非案涉房屋原所有权证上的共同共有人，本案的处理结果和其并无法律上的直接利害关系，故对刘容利要求作为第三人参加诉讼的申请，本院不予准许。综上所述，苏有良、苏苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由苏有良、苏苗负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年十二月三十一日书记员 欧阳成愉