上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12470号上诉人（原审原告）：上海如鑫服饰有限公司，住所地上海市松江区中山西路******。法定代表人：未良月，经理。委托诉讼代理人：袁曼曼，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：未良如，男，上海如鑫服饰有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）：上海都麦灵工贸有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区曹路镇建新村西金家宅**iv>法定代表人：季志娟，董事长。委托诉讼代理人：顾国忠，男，上都麦灵工贸有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李晓清，远闻（上海）律师事务所律师。上诉人上海如鑫服饰有限公司（以下简称如鑫公司）因与被上诉人上海都麦灵工贸有限公司（以下简称都麦灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初14368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。如鑫公司上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付拆迁补偿款350,131.08元。该数额包括：1.评估报告内数额315,131.08元（一审支持88,188元）；2.停产停业损失3万元（一审支持3万元）；3.速搬奖励费为5,000元（一审支持5,000元）。就原审判决已经支持上诉人的部分款项，上诉人同意被上诉人于本案支付60%，剩余部分待被上诉人收款后再行主张。主要理由：1.上诉人合法享有涉案房屋的装修和附属设施的所有权，《评估报告》中未经遮盖部分的拆迁补偿利益应归属于上诉人所有。2.上诉人承租涉案房屋时，张纯林将自身合法享有的涉案房屋的装修和附属设施的所有权转让给上诉人，上诉人已实际就装修和附属设施支付过对价，上诉人享有涉案房屋的装修和附属设施的所有权，此种情形与上诉人自己装修应当产生同样的法律后果。3.另案中，一审法院判决评估报告中所列项目的补偿利益归承租人所有，本案中的附属物因发生过转让而作出截然不同的判决，违反了公平原则。都麦灵公司辩称：1.被上诉人与张纯林之间的租赁合同明确约定合同终止后装修及附属设施应归被上诉人所有，张纯林无权处分，根本不存在张纯林将装修转让给上诉人的事实。2.上诉人亦无法证明装修转让的事实。要求维持原判。如鑫公司向原审法院起诉请求：判令都麦灵公司支付拆迁补偿款573,954元。原审法院认定，2016年起如鑫公司与都麦灵公司就XX镇XX路XX号，面积为492平米的房屋（以下简称系争房屋）建立了房屋租赁合同关系。合同每年一签，2018年12月如鑫公司与都麦灵公司就上述房屋的租赁事宜签订《租赁合同》，租赁期定为90天，自2019年1月1日起至2019年3月31日止。2019年6月12日，上海XX有限公司（甲方）与上海浦东新区XX镇XX经济合作社（乙方）签订《曹路镇“建设用地减量化”补偿协议》，双方确认装修、附属设施、设备、设施、物资搬迁、停工停产补偿有证土地有证房屋的补偿为1,752,525元，有证土地无证房屋的补偿为2,208,946元，无证土地无证房屋的补偿为5,926,768元，速签、速搬清空奖励暂计为256,280元，乙方20个工作日内不签约或50日内不完成搬迁、清空的不享受速签、速搬清空奖励。以上合计补偿费及奖励总额暂为10,144,519元。2019年7月18日，XX村村民委员会发出告知书，要求如鑫公司于7天内自行清空房屋内所有物件。2020年7月2日，曹路镇规划建设和环保办公室出具补偿款发放情况，载明截止该日已经支付补偿款约60%即6,088,000元。原审另查明，评估公司出具的房地产估价报告中列明，涉及如鑫公司的评估金额如下：有证土地有证房屋的装修评估金额为20,054元，无证土地无证房屋装修评估金额为149,268元，附属设施评估金额为150,700元，可恢复使用机器设备搬迁补偿评估价为131,100元，物资搬迁补偿估价为15,880元。原审再查明，曹路镇建设用地减量化项目补偿方案明确有证土地无证建筑物和无证土地无证建筑物的补偿金额为评估价的60%。停工停产补偿有证土地有证建筑物的停工停产补偿为每平米350元，有证土地无证建筑物和无证土地无证建筑物的停工停产补偿为每平米150元。速签、速搬清空奖励的标准为每亩2万元。双方在原审庭审中一致认可一亩换算为666平米。原审庭审中，都麦灵公司确认如鑫公司的租金支付至2019年6月30日。如鑫公司表示系争房屋内的装修和附属设施均为上一租户张纯林添附。张纯林在合同到期后将装修和附属设施转让给如鑫公司，为证明如鑫公司就装修和附属设施支付了10万元对价，如鑫公司提供了情况说明和收据，都麦灵公司对于如鑫公司提供的上述证据的真实性和关联性都难以确认，并认为在合同到期后，装修利益应归属于都麦灵公司，张纯林和如鑫公司在未得到都麦灵公司认可的情况下将装修转让缺乏法律依据。原审认为，因系争房屋除92平米为有证建筑外，其余均无合法建造手续，故如鑫公司和都麦灵公司租赁合同关系应属部分有效部分无效。但如鑫公司自2016年起就承租系争房屋，上海XX有限公司补偿给都麦灵公司的补偿款中包含了如鑫公司的拆迁补偿利益，如鑫公司据此有权向被告主张相关利益。关于评估报告中确定的补偿款。都麦灵公司认为装修和附属设施并非如鑫公司添附，如鑫公司表示系争房屋内的装修和附属设施虽非如鑫公司添附，但如鑫公司已经支付了对价，对此原审认为，首先，如鑫公司仅依据情况说明和收款收据不足以证明其实际就装修和附属设施支付过对价。其次，租赁合同到期后，系争房屋内的装修利益应归属于都麦灵公司，如鑫公司没有证据证明其与上一家租户张纯林就装修、附属设施的转让得到过都麦灵公司的认可和同意，故即便如鑫公司确支付过对价亦不应享有装修和附属设施的补偿利益。评估报告中所列其他项目应属于如鑫公司的补偿利益，根据曹路镇建设用地减量化项目补偿方案无证部分应按60%补偿，故原告可得的补偿款应为88,188元。关于停产停业损失，原审根据合同履行期限、承租情况等酌情确定如鑫公司应得补偿款为3万元。关于速签、速搬奖励费，该费用的获得与如鑫公司的积极配合有关，故原审酌情确定如鑫公司可得到的速签、速搬奖励费为5,000元。对于上述已确认的补偿款金额，因都麦灵公司仅获得补偿款的60%，故原审根据都麦灵公司已收款的实际情况，对于应属如鑫公司部分的补偿款由都麦灵公司从已收款中支付即按照确认金额的60%予以支付，剩余款项如鑫公司可待都麦灵公司收到相应补偿款后再行向如鑫公司主张。据此判决如下：都麦灵公司应于本判决生效之日起十日内支付如鑫公司补偿款73,912.8元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,539.54元，减半收取4,769.77元，保全费3,630元，共计8,399.77元，由如鑫公司负担7,318.77元、都麦灵公司负担1,081元。本院二审期间，上诉人如鑫公司出示了张纯林向未良如出具的70,000元收条一张和51,345元欠条一张作为新的证据，证明上诉人已经向张纯林支付了装修和附属物的对价。被上诉人质证意见：上述材料未在一审中提出，不应作为新的证据。无法确认张纯林签字的真实性。且上述材料属于未良如与张纯林个人之间的关系，与本案缺乏关联性。本院认证意见：上述材料结合张纯林本人出具的情况说明，可证明未良如与张纯林个人之间经济往来关系，但对于都麦灵公司是否同意本案系争房屋装修和附属物归属于张纯林或如鑫公司之问题，上述材料缺乏关联性及证明力。二审审理中，双方当事人均确认，上诉人如鑫公司系从2017年9月1日起实际承租本案系争房屋。本院认为，上诉人如鑫公司与被上诉人都麦灵公司签订的《租赁合同》，因租赁的房屋一部分为有证建筑，其余部分无合法手续，故原审法院认定合同应属部分有效部分无效，本院认为正确。原审法院考虑到上诉人使用系争房屋以及系争房屋拆迁的实际情况，认定上诉人有权主张相关拆迁补偿利益，本院予以认可。上诉人现主张其合法享有系争房屋装修和附属设施的所有权，应根据拆迁评估报告获得相应拆迁补偿利益。对此本院认为，被上诉人与本案系争房屋的上一任承租人张纯林明确约定，合同终止后张纯林使用期间布置的装修物等无偿移交被上诉人。房屋装修和附属设施，依其性质已添附于房屋不动产，结合上述合同约定，即使张纯林以转让为目的向上诉人收取了对价，因未经被上诉人认可同意，本院难以支持上诉人取得装修和附属设施所有权之主张。原审法院认定上诉人不应享有相应的拆迁补偿利益，本院认为正确。需指出的是，拆迁评估报告并非拆迁主体对房屋承租人或使用人作出的补偿承诺，虽可用于分配拆迁补偿利益的参考，但不是房屋承租人或使用人主张拆迁补偿利益的直接依据。原审法院综合考量各种因素后酌定的补偿款数额，符合本案实际情况，本院认为合理。综上所述，如鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,443元，由上诉人上海如鑫服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年十二月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……