甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0123民初3683号原告：马某某，男，回族，1970年2月l0日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：马荣，甘肃同人行律师事务所律师。被告：祁某1，男，汉族，1987年9月5日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：杨晓龙，甘肃得舍律师事务所律师。被告：祁某2，男，汉族，1990年4月9日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：杨晓龙，甘肃得舍律师事务所律师。原告马某某与被告祁某1、祁某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人马荣，被告祁某1、祁某2及二被告的委托诉讼代理人杨晓龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告祁某1、祁某2连带偿还原告马某某定金、违约金14万元；2.依法判令被告承担全部诉讼费用。2019年1月26日，被告祁某1、祁某2自愿将坐落在兰州市榆中县环城路1号1幢2502号的房产，房屋安置协议书编号：第10-136-1号，建筑面积86.08平方米的房产以及房屋的附属物一次性出售给我，并签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，2019年2月11日，被告祁某2收取我购房定金65000元，2019年8月7日，被告祁某2收取我购房款45000元。榆中县城关镇人民政府向被征收人交房后，2020年8月我要求被告祁某2向我交付房屋，被告祁某2未交。我去看房时，房屋买卖合同项下房屋已被出售给他人正在装修。2020年8月16日，被告祁某2和其亲属到我家请求协商解决不能交房的问题，被告祁某2给我出具了“我祁小东承认当时用钱，以买房的理由骗取马某某人民币11万元整，现在我答应在十天之内还清11万的房款钱和定金违约金14万元，共计25万元，如若还不清，本人祁小东愿意承担马某某的经济损失和法律责任”的书面承诺，被告祁某2分三次偿还了我11万元后再次违背诚信、违背承诺，不偿还余款。被告祁某2两次违背诚信，损害了我的合法权益。为维护合法权益，特诉讼至人民法院，恳请依法支持。被告祁某1辩称，房子是祁某2的房子，我只是签了个字，转账是祁某2和原告之间的转账。被告祁某2辩称，1.被告认为原告违约在先，被告不存在违约情形，后双方协商，被告已经超额支付了原告购房款，合同已经解除；2.如果法院认定被告方违约，那么双方在房屋买卖合同中约定的违约金过高，超过法律规定。本院经审理认定事实如下，2017年2月20日，榆中县城关镇人民政府（甲方）与被告祁某1、祁某2（乙方）签订编号为第10-136-1号《房屋安置协议》，协议约定乙方选择安置房屋位于榆中县李家庄棚户区××区，共选二套房屋，第一套选择户型：1号楼1单元2502室，房屋建筑面积86.08㎡，安置房屋面积最终以房管部门测绘面积为准。2019年1月26日，被告祁某1、祁某2（甲方）与原告马某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在兰州市榆中县环城路1号1幢2502号的房产，房屋安置协议编号：第10-136-1号，建筑面积86.08平方米的房产以及房屋的附属物一次性出售给乙方；该房产成交价为377000元；本合同生效后，乙方向甲方支付房屋转让费80000元，剩余房款分两次付清：交付房产付100000元，产权过户付清余款197000元；本合同生效后，甲、乙双方不得无故中止或解除本合同，否则，应由违约方向对方一次性支付房屋转让费总额20%的违约金。2019年1月25日,原告通过微信向被告祁某2转账支付5000元；2019年1月29日，原告向祁某2微信转账10000元；后原告支付祁某2现金50000元。以上共计65000元。2019年2月11日，被告祁某2向原告出具收条一份，内容为：今收到马某某购房定金65000元。2019年2月25日，原告通过微信向被告祁某2转账支付15000元；2019年8月5日，原告分两笔向祁某2微信转账合计18000元；后原告支付祁某2现金10000元。以上共计43000元。2019年8月17日，被告祁某2向原告出具收条一份，内容为：今收马某某房款45000元。后原告得知被告祁某2将案涉房屋出售给他人，遂联系祁某2及其妻子到原告家商议，祁某2于2020年8月16日向原告作出书面承诺，内容为：“我祁小东承认当时用钱，以买房的理由骗取马某某人民币11万元整，现在我答应在十天之内还清11万的房款钱和定金违约金14万元，共计25万元，如若还不清，本人祁小东愿意承担马某某的经济损失和法律责任”。2020年8月17日，被告祁某2通过兰州银行向原告方转账支付60000元；2020年8月26日，祁某2向原告方银行转账20000元；2020年8月26日，祁某2向原告方银行转账30000元。以上共计110000元。现原告诉至本院，要求二被告连带偿还其定金、违约金14万元。上述事实，有原、被告的陈述,房屋安置协议，房屋买卖合同，微信转账记录及收条，手机银行电子回单等证据在案佐证，予以确认。本院认为，原告马某某与被告祁某1、祁某2签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告祁某2支付了部分房款，被告祁某2却将房屋出售给他人，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。合同法第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告提供了被告祁某2于2019年2月11日出具的收条，证明祁某2收到其购房定金65000元，被告祁某2提供了其于2019年1月26日出具的收条，证明其收到原告购房定金5000元。根据交易习惯，收条通常由收受款项一方向支付款项一方出具，并由支付一方持有，由收受一方持有收条不符合常理，故本院对祁某2收到原告购房定金65000元的事实予以认定，且该定金数额并未超过合同标的额的20%，符合法律规定，被告祁某2依法应当向原告双倍返还定金。根据法庭查明的事实，祁某2实际收取原告购房定金65000元、购房款43000元，共计108000元，其向原告返还购房定金及购房款共计110000元。原告陈述该110000元中有2000元是双方约定的利息，因被告对此不予认可，原告亦未提供相关证据予以证实，故本院对原告所述的利息不予采信，2000元应视为祁某2返还原告的购房定金，故祁某2还应当向原告返还定金63000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因被告祁某2已向原告返还了其收取的款项，给原告造成的损失仅是资金占用期间的利息损失，故双方合同中约定“由违约方向对方一次性支付房屋转让费总额20%的违约金”明显过高。被告祁某2对其作出的书面承诺不予认可，经法院向原告询问，原告陈述其主张的14万元为定金和违约金。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故从保护交易安全，惩罚违约方及保护守约方最大利益的角度考虑，本院对原告主张的定金的合理部分予以支持，对其主张的违约金不予支持。被告祁某1虽是买卖合同的一方当事人，但被告祁某2系案涉房屋的实际所有权人，原告支付的购房定金及购房款也是由祁某2收取的，房屋也是由祁某2出售给他人的，故被告祁某1不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告祁某2返还原告马某某购房定金63000元，于判决生效后十日内履行。二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元（已减半收取），原告马某某负担850元，被告祁某2负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘娟娟二〇二〇年十二月二十五日书记员  蒋玲娜