山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异454号案外人：李易珍，女，1960年10月4日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：李清海，北京市营建律师事务所律师。申请执行人：济南市齐汇小额贷款有限公司，住所地济南市天桥区无影山路**综合楼**。法定代表人：万春玲，董事长。委托诉讼代理人：刘阳，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被执行人：大同中建伟业房地产开发有限公司，，住所地大同市平城区新开北路**法定代表人：宋进金，执行董事。本院在执行申请执行人济南市齐汇小额贷款有限公司（以下简称齐汇公司）与被执行人大同中建伟业房地产开发有限公司（以下简称中建公司）企业借贷纠纷一案中，案外人李易珍向本院提出书面异议，请求解除对中建公司名下位于大同市大西街公园x号三期住宅xx号楼x单元xxxx号、xxxx号房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李易珍称，请求解除对中建公司名下位于大同市大西街公园x号三期住宅xx号楼x单元xxxx号、xxxx号房产的查封。事实和理由：李易珍的公司大同市京强保温建筑涂料有限责任公司(以下简称京强公司)为被执行人投资建设的大西街公园一号一期住宅外墙保温、真石漆工程、二期幼儿园外墙工程、三期住宅外墙保温、真石漆工程的施工单位；并就该三项工程分别于2016年7月30日签署了《大同中建伟业房地产开发有限公司外墙保温、真石漆施工合同》(以下简称一期工程)、2016年12月签署了《外墙保温、真石漆施工补充合同》(以下简称二期工程)、2017年11月15日签署了《大同中建伟业房地产开发有限公司大西街公园x号三期住宅外墙保温、真石漆施工合同》(以下简称三期工程)。一期工程于2016年12月30日竣工验收，于2019年5月29日完成了结算，并通过北京中天恒达工程咨询有限责任公司山东分公司（以下简称中天公司山东分公司）审核，确定结算金额为12493157.33元；二期工程于2016年12月30日竣工验收，于2019年5月29日完成了结算，并通过中天公司山东分公司审核，确定结算金额为256362元；三期工程于2018年9月6日竣工验收，于2019年8月19日完成了结算，并通过中天公司山东分公司审核，确定结算金额为8801393.37元。2019年7月，因被执行人资金紧张无力支付工程余款，被执行人、京强公司与李易珍约定以被执行人名下的两套房产折抵被执行人应付京强公司三项工程的余款，其中一期工程余款为1446860元、二期工程的全部工程款256362元、三期工程的工程余款1321078元，共计3024300元。折抵的房产为大西街公园x号三期住宅产权面积为282.43㎡的顶层别墅：分别为xx号x单元xxxx号房屋、产权面积141.86㎡，xx号楼x单元xxxx号房屋、产权面积140.57㎡，并赠送楼顶无产权面积145.5㎡，总价3024300元。同时约定该两套房屋由李易珍个人从京强公司购买；协议第2条约定由李易珍将购房款直接支付给京强公司，以抵销被执行人应付给京强公司的工程余款，本协议签订之日视同被执行人已支付京强公司约定工程款，所转让债务已履行完毕；京强公司应向被执行人开具金额为约定数额的工程款发票。签署合同时，被执行人应付京强公司的工程款余款与房价相等；三方签署《协议书》后，被执行人于2019年8月7日分别与李易珍签署了涉案房屋的《大西街·公园1号住宅认购书》；京强公司按约定向被执行人开具了正式工程款发票。李易珍陆续向京强公司支付了购房款，被执行人也直接将房屋交付给了李易珍，并由李易珍装修、占有、使用至今，交房至今房屋各项使用费用均由李易珍承担支付。由于非李易珍的原因，该房屋一直不具备办理过户登记条件，待2020年10月可以办理过户登记时，被告知贵院已查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋被查封时间为2019年8月19日，京强公司与被执行人之间债权形成发生在2017年且为双方真实意思表示；达成以房抵债的意思表示后，双方与李易珍共同签署了《协议书》且被执行人与李易珍签署了《大西街·公园1号住宅认购书》，明确了房屋所在楼层、面积、价格，且款项均已实际支付；并由购房人装修、占有、使用至今；故案涉房屋已不属于被执行人财产，应归李易珍所有，应排除强制执行。为支持其主张，李易珍提交了《大同中建伟业房地产开发有限公司外墙保温、真石漆施工合同》《外墙保温、真石漆施工补充合同》《大同中建伟业房地产开发有限公司大西街公园1号三期住宅外墙保温、真石漆施工合同》《协议书》《对账确认单》、结算书、认购书、收据等证据材料。齐汇公司未作答辩。本院查明，齐汇公司与中建公司企业借贷纠纷一案,案件审理过程中，本院于2018年8月19日作出（2019）鲁01民初2931号协助执行通知书，轮候查封中建公司名下的房产，房号为城区大西街公园x号（三期）包括xx号楼x单元xxxx号、xxxx号房产在内的多套房产，查封期限3年，自2019年8月19日至2022年8月18日。2019年12月2日，本院作出（2019）鲁01民初2931号民事判决，一、齐汇公司与中建公司签订的2018年齐贷企字1134号借款合同于2019年11月15日解除;二、中建公司自判决生效之日起十日内返还齐汇公司借款本金5400万元及利息（利息以4400万元为基数，按月利率12.5‰，自2019年5月21日计算至本判决生效之日止；以1000万元为基数，按月利率12.5‰，自2019年6月28日计算至本判决生效之日止）；三、中建公司自判决生效之日起十日内赔偿齐汇公司律师代理费100万元；四、齐汇公司对中建公司抵押的大同市云中路西侧（原齿轮厂）同国用（2015）字第xxxxxx号、同国用（2015）字第xxxxxx号土地使用权，在判决第二、三项确定的债务范围内享有优先受偿权。另查，李易珍系京强公司的法定代表人，京强公司与中建公司分别于2016年7月30日签订了《大同中建伟业房地产开发有限公司外墙保温、真石漆施工合同》、2016年12月签订了《外墙保温、真石漆施工补充合同》、2017年11月15日签订了《大同中建伟业房地产开发有限公司大西街公园x号三期住宅外墙保温、真石漆施工合同》，由京强公司为中建公司建设的大西街公园一号一期住宅、大西街公园一号二期幼儿园、大西街公园x号三期住宅工程项目进行外墙保温、真石漆施工。后中建公司（甲方）、京强公司（乙方）、李易珍（丙方）三方签订《协议书》一份，约定：“1、丙方购买甲方开发的大西街公园1号三期住宅顶层别墅：楼栋号：xx，单元号：x单元，产权面积：282.43㎡（包括：房号xxxx户：面积141.86㎡，房号xxxx户：面积140.57㎡，赠送楼顶无产权面积145.5㎡），总价3024300元，大写叁佰零贰万肆仟叁佰元整）。2、三方一致同意，丙方将上述购房款直接支付给乙方，以抵销甲方应付给乙方《大西街公园x号一期外墙保温、真石漆施工合同》工程款1446860元（大写：壹佰肆拾肆万陆仟捌佰陆拾元整）；《大西街公园x号二期幼儿园外墙保温》工程款256362元（大写：贰拾伍万陆仟叁佰陆拾贰元整）；《大西街公园x号三期外墙保温、真石漆施工合同》工程款1321078元（大写：壹佰叁拾贰万壹仟零柒拾捌元整）；乙方、丙方对此顶层别墅已核实确认。本协议签订之日视同甲方已支付乙方上述工程款，所转让债务已履行完毕。乙方应向甲方开具金额为上述数额的工程款发票……”。中建公司与京强公司盖章确认的《对账确认单》载明：“合同名称：大同中建伟业房地产开发有限公司外墙保温、真石漆施工合同，决算金额：12493158.15元，已付款：12493158.15元；合同名称：A2二期幼儿园外墙保温，决算金额：256362.43元，已付款：256362.43元；合同名称：大同中建伟业房地产开发有限公司外墙保温、真石漆施工合同，决算金额：8801393.37元，已付款：8791586元，未付款9807.37元。”2019年8月7日，中建公司与李易珍签订《大西街·公园1号住宅认购书》两份，约定李易珍购买中建公司开发的坐落于大同市新开北路xx号大西街公园x号项目，住宅分别为xx号楼x单元xxxx号、xx号楼x单元xxxx号房产，建筑面积分别为141.86平方米、140.57平方米，价款分别为1519057元、1505243元。中建公司于2019年8月7日出具《收据》两份，载明其已收到李易珍xx号楼x单元xxxx号房产购房款1519057元、xx号楼x单元xxxx号房产购房款1505243元。李易珍于2019年9月9日向大同太平戴维斯物业服务有限公司支付xx号楼x单元xxxx号房产2019年8月7日至2020年8月6日期间物业服务费2553元、电梯运行费851元；李易珍于2019年12月支付xx号楼x单元xxxx号房产2019年8月7日至2020年8月6日期间物业服务费2530元、电梯运行费843元。李易珍自2019年8月8日起陆续向京强公司转款，转款数额已超过购房款数额，其提出向中建公司主张过办理涉案房产过户登记，未办理过户登记并非其自身原因。再查，据《房产查封信息查询情况说明》载明，本院现对涉案房产的查封为首查封。以上事实，有民事判决书、合同、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，京强公司为中建公司建设工程项目进行外墙保温、真石漆施工并对中建公司享有债权，其与中建公司、案外人李易珍三方共同签订了《协议书》，约定由李易珍购买涉案房产并直接向京强公司转款以抵销中建公司欠付京强公司的工程款，系三方的真实意思表示，后李易珍与中建公司签订了涉案房产认购书，并向京强公司支付了购房款。故根据案外人李易珍提交的证据可以证实其在本院查封前已签订合同购买涉案房产、已支付全部价款并实际占有涉案房产，未办理过户登记亦非其自身原因。综上，案外人李易珍请求排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于大同市大西街公园x号三期住宅xx号楼x单元xxxx号、xxxx号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十二月七日法官助理毛雪书记员张升华