江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初5004号原告：上饶市中道云汇贸易有限公司，住所地江西省上饶市信州区中粮广场**1-1~1-9、2-1~**，统一社会信用代码91361102MA37Q2DX9J。法定代表人：姜超，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：徐海涛，江西金乘律师事务所实习律师，特别授权。被告：周义六，男，1976年6月10日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：吴义火，江西都册律师事务所律师，特别授权。原告上饶市中道云汇贸易有限公司与被告周义六房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏乐艳、被告周义六及其委托诉讼代理人吴义火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市中道云汇贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年10月1日至2020年9月30日的租金人民币535448元，并以应付款项为基数，按每日万分之三的标准向原告支付自2019年6月24日起至应付款项付清之日止的违约金（暂计算至原告起诉之日，违约金为人民币61166.23元）；2.判令被告支付原告店面转让费人民币210000元；3.判令被告支付原告2019年6月24日至2020年9月30日的物业费人民币38280元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月9日，原告与江西鹏辉·房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，承租上饶市信州区商铺，租赁期限为10年，2017年8月1日至2027年7月31日。承租期间，江西鹏辉房地产开发有限公司向原告出具《转租授权书》，授权原告可将上饶市信州区紫阳大道7号鹏辉中粮广场5栋1-1?1-9、2-1?2-9号进行转租，同意原告与受转租方签订转租合同。2019年6月24日，原被告双方签订《商铺租赁合同书》【以下简称“租赁合同”】。根据合同约定，原告将位于上饶市信州区。租赁期限为5年，2019年6月24日起至2023年6月23日。租金标准为：2019年租金为51040元；2020年至2021年的月租金按5%的增幅增加为53592元；2022年至2023年的月租金按10%的增幅增加为58951元。支付期限：签订合同时，被告按以上租金计收标准向原告支付首期三个月租金，此后租金按三个月为一期支付，被告须在前一期（含首期）届满日前15天向原告支付后一期租金。被告未依约及时向原告支付租金、交纳合同约定的各项保证金和其他各项应付费用款项的，被告应按应付款项的万分之三日向原告支付违约金。如发生纠纷，任何一方均有权向合同签订地人民法院起诉。租赁合同签订后，由于被告不能一次性付清店面房租、转让金及店面保证金，2019年6月24日，双方经协商签订《补充协议》，确认被告欠原告共计580000元（转让费21万元，2019年6月24日至2019年9月30日租金163328元，租房押金102080元，保证金2万元，三个月物业费7656元及货物转让款77000元），原告同意被告还款计划。次日双方又签订一份《补充协议》，约定承租期间如被告转让经营超市，应提前3个月告知原告，同意可进行转租，租期到期，被告优先享有续租权。原告与被告签订了《补充协议》后，被告依约支付了2019年6月24日至2019年9月30日租金163328元，租房押金102080元，保证金2万元及货物转让款77000元，但未依约向原告支付转让费21万元及三个月物业费7656元，一直拖欠至今。2019年11月份，经原告多次催促，被告仅支付了10万元租金。剩余租金至今仍未支付。综上，经原告多次催促，但被告置之不理，为此原告特向法院递交此诉状，望判如所请。被告周义六答辩称：本案中被告自2019年6月24日与原告签订商铺租赁合同承租位于鹏辉中粮广场项目，5栋1-2层，1-7号商铺以经营超市所用，商铺总面积为1,276平方米，合同约定了租赁期限五年，那么实际上是四年，2019年6月24日到2023年6月23日，那么第一年度租金为40元每平方，被告需向原告支付履约保证金102,080元以及质量保证金2万元，被告另应自行承担经营期间产生的相关物业费、水电费等，合同签订后，被告按约向原告支付了保证金1,220,802元，六个多月的物业费是17,592元，以及前六个月的租金297,308元，货物抵账款77,000元，合计人民币513,980元。那么至2019年底，因被告所经营的超市生意冷清，加上原告出租的商铺租金相比同地段租金更高，被告超市经营陷入困境，自2020年1月份又逢新冠疫情影响被告生意更是雪上加霜，不但无法正常营业，那么完全处于入不敷出状态，而且还要承担高额的租金，那么被告不得以随同原告方开发商多方沟通协调，那么被告于2020年2月29日那么正式解除租赁合同，并于同日撤出全部员工，超市现有经营所需的各种设备货物的也全部折价低价折算转让给原告，交接后被告同时向物业交还了店铺钥匙，可以说被告租赁经营期间完全按约履行了合同义务，并及时支付了相关租金、保证金、物业费等。那么后面因新冠疫情这一不可抗力因素，那么这是属于情势可变更情形，被告基于原告协商双方解除了合同，那么同时也尽到了告知义务，解约后，那么也已经自动撤出全部员工并交还店铺，那么因此被告不存在违约情形，依法不应支付违约金。第二点，被告于2020年2月29日已实际解除租赁合同，并撤出超市场地使用且已提前通知了原告，履行了合理告知义务，原告也于同年3月份就已经将该案涉商铺中的一号店铺出租给他人使用，其对双方解除商铺租赁的事实是明知状态，因此原告自双方合同解除之日起，就可以将案涉全部商铺进行对外出租收益，对其未及时出租所造成的财产扩大损失，均与被告无关，应由原告自行担责。原告所主张被告支付其2019年10月1日至2020年9月30日的租金损失，既与本案事实不符，也无法律依据。第三，那么本案中原被告于2019年6月4日所签商铺租赁合同为主合同，该合同仅对租赁物、租赁面积、租金、保证金等事项进行约定并未涉及转让费，就相关约定双方虽于同日签订一份补充协议，但该协议主要针对款项如何支付作出明确约定，协议所涉及的转让费21万元并未在主合同中体现，且原被告也未就进行转让的标的名称、数量、质量、权属价款、交接验收等事项进行明确约定或签订相关转让协议加以确认，无法证实其已履行了转让合同义务，实际上双方也不存在所谓的转让金的事实，转让事由并未发生，原告出租时所提供被告使用的场地、设备等租赁物，被告已向其交纳相应保证金，在被告退出后也已经物业人员查验并全部完好如数交还给原告。那么因此原告主张转让费21万元系不法诉求，毫无法律依据，不应支持。第四点，被告承租商铺用于超市经营的总面积为1,276平方米，经营期间需由被告支付总面积范围内的租金、水电费、物业费等，但因原告在被告承租面积范围内另行占用了约70平方米的部分面积用作其个人厨房、酒坊用地，那么因此对该部分占用面积应当由原告承担相应的租金、水电、物业费等，在被告承租期间，原告也多次承诺分摊各笔费用，那么故对该笔费用应由原告予以返还，否则原告构成不当得利；第五，那么经过被告现在核算至2019年6月24日，租赁商铺开始至2020年2月29日退出经营期间，被告应向原告支付的租金、各项费用合计为606,124元，扣除已付款513,980元，即抵扣款209,671元后，被告已经实际上超额支付了117,527元，因此无需再向原告支付任何费用及租金。相关的费用明细，一个是应付款606,124元，是包含了2019年6月24日到2019年9月30日的租金是163,328元，这是第一季度的，第二季度2019年10月1日到2019年12月31日，租金是133,980元；然后第三部分租金就未付租金就是2020年1月1日到2020年2月29日租金是89,320元，租金全部合计是386,628元，第三个证据保证金122,080元，那么包含两部分就是履约保证金102,080元，质保金2万元，物业费是2,416元,货物转让款77,000元，那么已付款被告已经支付了513,980元。应抵扣款209,671元，包括了被告刚开始承接超市期间，代发的工人工资是21,559元。第二个是被告退出后，超市上有的粮油冻品抵货款抵给原告了，那么折价是2万元，被告自添设备折抵款9万元，那么扣除原告占用被告承租店铺期间的酒坊、厨房在面积的抵扣租金款是20,930元，占用面积的电费抵扣款是1万元，占用面积的物业费抵扣款1,120元。被告刚开始承接承租时，那么原告没有返还的营业收入，款项是1,402元，以及承租期间因疫情影响，租金减免，那么应该是被告认为应该是合理是一个月最少的44,660元（按35元每平方米）。那么综上，对被告抵扣剩余的款项是117,527元以及保证金122,080元，原告保留另行向原告主张的权利。综上，原告诉请不当，恳请法庭驳回其他全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院出示了如下证据：原告营业执照复印件、2017年7月9日鹏辉·中粮广场商铺租赁合同（江西鹏辉房地产开发有限公司与上饶市中道云汇贸易有限公司）、转账授权书、2019年6月24日商铺租赁合同（上饶市中道云汇贸易有限公司与周义六）、2019年6月24日补充协议（姜超与周义六）、2019年6月25日补充协议（姜超、上饶市中道云汇贸易有限公司与周义六），上述证据经本院组织证据交换与质证后，被告对上述证据的真实性不持异议，本院对证据的真实性予以确认并存卷佐证。被告就其答辩意见向本院出示：证据一、原告授权书、被告的付款凭证；证据二、原告公司出具的2019年6月份员工工资表，证明被告接手是涉案的承租店铺后代原告支付其员工工资合计21559元；证据三、被告的委托人顾信康与原告的员工（微信名：晴天）微信聊天记录，证明被告接手超市后原告应当退还给被告的营业额是1402元；证据四、销货单及销售单，证明被告在2020年2月29日退出超市后将其中部分货款低价转让给原告的事实，价款是估计2万元；证据五、交接清单，证明被告于2020年2月29日退出超市后原告委托物业人员与被告办理了交接手续的事实，清单列明了被告退还的所有设备，包含了原告开始出租给被告的设备及被告承租期间新添置的设备；证据六、被告经营期间交付电费的凭据及被告退出后原告将案涉商铺中的第一号店面转租他人后所交电费情况，证明被告承租期间所交电费较高，被告退出后原告所交电费明显减少事实，进一步证实被告在2020年2月29日退出了超市经营的事实。证据七，被告与原告及开发商的群聊记录。证明：1.被告于2020年1月29日向原告及开发商反映其欲在2020年的2月10日终止合同，后三方协议2020年2月29日终止合同的事实；2.聊天记录反映出被告以其退租时现有的设备抵款9万元，及退货的事实；3.被告于2020年2月29日已经跟物业完成退租交接手续，并把钥匙交与物业；4.被告就解除合同以及交付退款等事项向原告尽了告知义务的事实；5.被告于2020年1月29日向原告公司申请了解除合同的报告（1月29日新建文档内容）。被告质证认为：证据一无异议；证据二三性均有异议，系打印件无任何人签字；证据三性均有异议，也不能证明系原告委托的事实，系微信打印件；证据四三性均有异议；证据五三性均有异议，记载也没有任何人签字，也是打印件；证据六三性均有异议，电子发票真实行为无异议，证明原告还在使用店面还在交费用，到2020年12月12日还在交电费的事实，增值税发票真实性无异议，证明对象有异议，无法证明原被告解除了合同关系。证据七三性均有异议，不予认可，也不足以证明双方达成了解除租赁合同的合意。另被告申请证人王某、顾某出庭作证，拟证明被告承租的涉案七个店铺中其中有面积大概70平方的厨房和储藏间是原告经营使用，原告在占用面积范围内的租金、物业费、电费应由原告承担，否则构成不当得利；被告于2020年2月29日就与原告解除合同关系，并撤出全部员工，所租店铺交还给原告的事实。原告质证认为：1.两个证人与被告有利害关系，不应采信，两证人不能证明房屋的交付问题；2.两证人不能证明双方在20年2月29日解除了合同。本院审查认为：证据一，原被告双方无异议，本院予以确认；证据二，虽原告庭审质证时对证据三性不予认可，但在审理过程中，原告对垫付事实、金额自认，本院对被告周义六代付工资21559元，予以确认；证据三，证据非原件，无法证明与本案相关联，本院不予采信；证据四，销售单、销货单金额不足2万元，真实性原告不予认可，也无法证明与本案相关联，故该证据本院不予采信；证据五，交接清单非原件、复印件无复印来源证明、无复印人签字，真实性无法确认，本院不予采信；证据六，缴费单据真实性本院予以确认；证据七，证据有原件核对，真实性本院予以确认。关于证人证言，证言仅能反映超市歇业时间及厨房、杂货间使用情况，但不足以证明租赁合同已在歇业时约定解除及厨房、杂货间系被原告占有使用的事实。根据认定之证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：案外人江西鹏辉房地产开发有限公司与原告上饶市中道云汇贸易有限公司签订《转租授权书》，江西鹏辉房地产开发有限公司授权原告上饶市中道云汇贸易有限公司将位于江西省上饶市信州区商铺进行转租。2019年6月24日，原告上饶市中道云汇贸易有限公司（甲方）与被告周义六（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：1.乙方承租商铺位于江西省上饶市信州区，瑞昌路以北、鹏辉·中粮广场项目第5栋【1-1?1-7、2-1?2-7】号（面积1276㎡）；2.租赁期限5年，即自2019年6月24日起至2023年6月23日；3.商铺租金为2019年51040元／月，2020年53592元／月，其后按约增幅；4.凡是乙方使用租赁商铺进行经营所发生的一切税费及其他款项，包括但不限于各项税金和一切行政性收费以及从事经营活动所产生的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视使用费、宽带网络使用费、物业管理费及与商铺经营相关的消防、环保、卫生等其他全部费用均由乙方自行承担；5.物业费按2元／平方米计算，每季度物业管理费为7656元；6.履约保证金，甲方一次性支付租赁商铺履约保证金102080元。该履约保证金作为乙方忠实履行本合同，合理进行商铺装饰装修、使用及其附属设施、设备和场地使用，以及乙方及时承担有关约定款项及违约责任的履约担保，在租赁期内，如乙方使用租赁商铺没有造成商铺或设施、设备损坏，未使甲方遭受损失，且未欠付有关费用，未违约或已承担违约责任的，租赁期限届满后一个月内，则甲方应向乙方全额无息退还该保证金。如乙方在租赁期间出现任何违约违法行为，履约保证金不予退还；7.为确保乙方利用租赁商铺进行合法经营，在经营期间提供质量合格的商铺和服务，乙方应在装修期满后、进场经营前向甲方支付质量保证金2万元；8.乙方未依约及时向甲方支付租金、交纳本合同约定的各项保证金和其他各项应付费用款项的，每逾期一天，应按应付款项的3‰向甲方支付违约金。2019年6月24日，原告与被告周义六签订《补充协议》，约定：鉴于乙方不能一次性付清店面房租及转让金及店面保证金。甲乙协商确认：乙方尚欠甲方580,000元。该580,000元含：转让费21万元，三个月（2019年6月24日至2019年9月30日）租金163,328元，租房押金102,080元，保证金20,000元，三个月物业费7,656元，货物转让货款77,000元。甲乙双方约定度上述款项进行分期支付。上述《商铺租赁合同书》《补充协议》签订后，周义六分别于2019年6月22日、2019年6月25日、2019年7月1日、2019年11月12日、2019年11月18日向原告指定人员余秀佳通过银行转账汇款1万元、9万元、28万元、10万元、33,980元，合计513,980元。另，原被告双方确认，被告周义六在租赁商铺后，为原告代付工人工资21,559元。本院认为，本案的争议焦点有：一、租赁合同是否在2020年2月底协议解除。微信聊天记录内，原告方人员授权鹏辉房地产开发有限公司人员与被告就合同履行、解除进行协商，被告与鹏辉房地产开发有限公司人员达成了2020年2月29日解除合同的初步意见，虽无证据证明被告进行了后续手续办理，但结合电费交纳记录，租赁商铺其中一间已被所有者收回并隔墙另作他用，可推定已认可被告解除了合同。故被告答辩所称双方于2020年2月29日解除了合同的意见，本院予以支持。二、关于210,000元转让费是否应当支付、滞留设备是否应当抵扣的问题；该费用系原告将其原对店面的装修及货架等物品的转让费用，在双方补充协议已做了明确，原被告在补充协议上签字确认，表示双方认可，本院予以认定。关于被告主张其解除合同时已将残留的货架等物品估值9万元与原告租赁费用相抵扣，但在被告出示的微信聊天记录内，其相应主张原告并未答复，合同解除后，被告享有对货架等物的物权主张，与原告享有的租金债权主张并非同一性质权利，被告无权直接主张抵扣。三、关于货物转让货款77,000元、未结算销售款1,040元、被告周义六主张其已通过退货的形式支付2万元，原告收取了1,040元销售款未向被告支付。上述意见原告不认可，而被告周义六未能出示有效证据予以证明，故被告周义六的答辩意见本院不予支持。四、质量保证金20,000元性质及处理问题。首先，20,000元属于质量保证金，保证的系被告提供质量合格商品和服务的义务，现无证据证明被告周义六在经营超市期间销售不合格产品、未提供必要服务，故20,000元质量保证金应予退还，被告周义六主张该费用与其欠付租金相抵扣，本院予以支持。五、102,080元费用的性质及处理问题，《商铺租赁合同书》约定102,080元为履约保证金，而《补充协议》约定102,080元为租房押金。故就其本意，102,080元系是承租人金钱以保证金的形式特定化后，移交债权人占有作为合同的履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人享有对该金钱优先受偿权的担保费用。其不同于违约金或定金，履约保证金的法律性质和适用规则以“意思自治”为核心。但原被告双方在《商铺租赁合同书》中对履约保证金约定有“不予退还”“冲抵欠缴租金、水电、物业费、违约金、赔偿金”等等相矛盾的处理方式，双方约定不明，综合考虑合同样本提供方及合同对不同处理方式约定条文的详尽程度、条文内容多少，本院认定按“冲抵欠缴租金、水电、物业费、违约金、赔偿金”的约定处理。综上，2019年6月24日至2020年2月29日，被告周义六按约应付租金总额为163328+3×51040+2×53592=423,632元；物业费7656+1276×2×5=20,416元；转让费21万元；货物转让费77,000元。合计731,048元。被告已支付513,980元，另有可抵扣代付工人工资款21,559元，即被告实际支付535,539元。因原被告就欠付租金违约金与被告辩称的“占用厨房及部分租赁面积所产生的租赁补偿费用”达成相冲抵的一致性意见，本院不持异议。故被告周义六尚欠费用为731,048-535,539=195,509元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周义六应于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市中道云汇贸易有限公司欠付租房费用195,509元；二、驳回原告上饶市中道云汇贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,124元（已减半），保全费3,520元，合计9,644元，由原告上饶市中道云汇贸易有限公司负担6,041元，由被告周义六负担3,603元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年十二月二十五日书记员  周建珍