上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12770号上诉人（原审被告）：侣行（上海）企业发展有限公司，住所地上海市宝山区顾北东路****871。法定代表人：左广宏，执行董事。委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱志，男，1970年10月28日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人侣行（上海）企业发展有限公司（以下简称侣行公司）因与被上诉人朱志房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初8078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侣行公司的委托诉讼代理人李文臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侣行公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求，并确认上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托合同》于2020年1月31日解除。事实和理由：一、本案双方之间的法律关系是委托法律关系，非租赁合同关系，此节事实一审法院认定错误；二、新冠疫情爆发后所产生的不可抗力是公知事实，根据合同约定，双方之间的委托关系最迟在2020年1月31日已经解除。之后，双方之间应按无因管理法律关系确定权利和义务；三、一审判决按照正常标准计算租金，没有充分考虑不可抗力因素对上诉人的影响，明显不公；四、考虑到疫情对于租金支付及租金水平的实际影响，一审法院判决上诉人按照正常标准支付房屋使用费及违约金，没有事实和法律依据。被上诉人朱志书面辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的请求，请求二审法院维持原判。朱志向一审法院起诉请求：1.判令侣行公司支付从2020年1月至6月17日的房租共计人民币（以下同）15,900元，其中2020年1月至5月每月扣除500元（按2,650元每月计），以及返还服务费2,400元，共计18,300元；2.判令合同于2020年6月17日解除（本案起诉状副本送达之日），按照委托装修装饰布置协议规定的内容补齐房屋内设施并归还朱志房屋及钥匙等，并支付朱志自2020年6月18日起至侣行公司实际向朱志返还房屋之日止，按照2,650元每月计算；3.判令侣行公司向朱志支付违约金5,200元，赔偿金3,000元，共计8,200元；4.本案诉讼费用由侣行公司承担。一审诉讼中，朱志将第二项诉讼请求变更为：请求判令合同于2020年2月28日解除，侣行公司支付朱志自2020年2月29日至2020年7月2日止的房屋占有使用费，按照2,650元每月的标准计算。一审法院认定事实：2017年6月11日，朱志与侣行公司签订《房屋出租委托合同》，约定：朱志委托侣行公司对位于金山区XX路XX弄XX号XX室的房屋进行出租并收取租金，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日，第一年租金每月2,629元，每两年上涨5%。如侣行公司逾期支付租金达15日，经朱志书面催告后15个工作日仍未支付的，朱志有权单方解除合同。如侣行公司违约朱志单方解除合同的，应按月租金两倍向朱志支付违约金。合同履行期间，侣行公司每月向朱志足额支付租金，至2019年12月31日。2020年1月至5月，侣行公司未全额支付，仅支付了500元/月。2020年2月，侣行公司向包括朱志在内的业主发出《侣行托管业主公告》，表示因受疫情影响，2020年1月至同年2月29日停止支付租金，3月起是否重启租金视情况决定等。2020年2月27日，朱志书面通知侣行公司，要求15个工作日内如朱志仍未收到房租，则有权解除合同收回房屋等。次日，侣行公司收到前述书面解除通知。2020年7月2日，朱志、侣行公司双方办理了房屋交接手续，侣行公司将房屋钥匙一并归还朱志。一审法院认为，朱志与侣行公司签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，朱志与侣行公司间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。结合侣行公司未足额支付的第一期租金是疫情发生之前的租金，一审法院认为，朱志享有解除权。侣行公司抗辩合同已因不可抗力自动解除，一审法院认为，疫情发生之后，侣行公司仍在向朱志支付租金（部分），且亦继续占有系争房屋，并将系争房屋出租给案外人，结合侣行公司以上继续履行合同的意思表示及行为，本案合同并未如侣行公司所述因不可抗力自动解除，侣行公司未能足额支付2020年1月起的租金，构成对租赁合同主要义务的违反，经朱志催告后在合理期限内仍未履行，朱志有权解除。且朱志已按照合同约定书面行使了解除合同的权利，合同解除时间应以合同约定的侣行公司收到朱志书面催告后15个工作日即2020年3月21日为准。合同解除后，租赁期间的租金，侣行公司应当支付，扣除侣行公司2020年1至5月份已支付的2,500元，侣行公司应支付4,655元。租赁房屋返还前的占有使用费，侣行公司应按照租金标准予以支付，其中侣行公司支付的款项应予扣除。朱志主张侣行公司按照合同约定支付两个月的租金（朱志自愿以5,200元主张）作为违约金，符合合同约定，一审法院予以准许。朱志要求侣行公司退还的服务费及装修赔偿损失与本案的租赁关系不属于同一法律关系，一审法院在本案中不予处理，朱志可另案主张。因新冠疫情的原因，侣行公司的经营确实受到影响，朱志经一审法院释明后亦表示予以理解和体谅，并同意减免一个月租金。朱志同意减免租金的行为系其处分自身权利，且体现了面临重大突发公共卫生事件时各方共担风险、分担损失的良好社会价值取向，一审法院予以肯定，并予以准许。一审法院审理后于二〇二〇年十月五日作出判决：一、确认朱志与侣行（上海）企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年3月21日解除；二、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向朱志支付房屋租金2,005元；三、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向朱志支付房屋占有使用费（占有使用费的计算方式为：按照2,650元/月的标准，自2020年3月22日计算至2020年7月2日，其中侣行（上海）企业发展有限公司支付的款项应予扣除）；四、侣行（上海）企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向朱志支付违约金5,200元；五、驳回朱志的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币231元，由朱志负担129元，侣行（上海）企业发展有限公司负担102元。二审中，当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律法规禁止性规定的情形，应为合法有效。至于该合同的性质，上诉人虽主张其与被上诉人之间系委托关系，但结合合同约定的具体内容以及经营风险的承担主体等实际情况，一审法院认定双方之间就系争房屋存在租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。关于合同的解除问题。根据查明的事实，上诉人未按约定履行租金支付义务，经被上诉人催告后仍未履行，且在一审法院释明的情况下其仍表示疫情防控等级下调后的租金部分也无力支付，故结合本案的实际情况，一审法院判决支持被上诉人要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。至于合同的解除时间，一审法院所作处理亦无不妥，本院予以认同。上诉人关于新冠疫情系不可抗力而合同应于2020年1月31日自动解除的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同既已解除，则被上诉人要求上诉人支付欠付的租金以及占有房屋期间的使用费，具有合同及法律依据，应予支持。至于租金及使用费的数额，一审法院所作处理应属合理，本院予以维持。关于被上诉人主张的违约金，考虑到上诉人违约的实际情况，一审法院判决其承担相应的违约责任，于法不悖，本院予以确认。综上所述，上诉人侣行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币462元，由上诉人侣行（上海）企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二十四日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……