上海市普陀区人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪0107民特974号申请人：国家开发银行，住所地北京市。法定代表人：赵欢，董事长。委托诉讼代理人：王淇，北京市汉坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹燚，北京市汉坤律师事务所律师。被申请人：上海集伟投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：徐睿，董事长。委托诉讼代理人：侯传红，男。被申请人：上海中伟昌新投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：徐睿,执行董事。委托诉讼代理人：杜吉祥，男。申请人国家开发银行与被申请人上海集伟投资发展有限公司(以下简称集伟投资公司)、上海中伟昌新投资发展有限公司(以下简称中伟昌新公司)申请实现担保物权一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人国家开发银行称，2014年10月30日，申请人国家开发银行作为总牵头行，中国银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称中行杨浦支行)、中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称建行杨浦支行)、上海农商银行杨浦支行(以下简称农商行杨浦支行)作为参加行，组建总银团，与借款人上海锺伟房地产开发有限公司(以下简称锺伟房产公司)签署《杨浦区2、3号街坊旧区改造项目人民币资金银团贷款总合同》(以下简称《总合同》)，同意根据总合同及子项目银团贷款合同向主债务人锺伟房产公司提供总额为1,205,000万元的贷款额度。总合同项下杨浦区2、3号街坊旧区改造项目由4个子项目组成，本案争议所涉其中的动迁子项目。针对动迁子项目，2014年10月30日，申请人国家开发银行、中行杨浦支行、建行杨浦支行、农商行杨浦支行作为动迁项目子银团，与借款人锺伟房产公司签署了《杨浦区2、3号街坊旧区改造动迁项目人民币资金银团贷款合同》(以下简称《动迁项目贷款合同》)，同意就动迁项目向锺伟房产公司提供总额为855,000万元贷款，约定贷款利率为首笔贷款实际提款日或每一利率调整日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%，逾期贷款或挪用贷款从逾期或挪用之日起，按照合同约定的罚息利率计收利息，对不能按期支付的利息计收复利，对逾期贷款或挪用贷款产生的利息按相应的罚息利率计收复利等内容。2014年10月30日，被申请人集伟投资公司、中伟昌新公司作为共同抵押人，与动迁项目担保代理行即申请人国家开发银行签署了《杨浦区2、3号街坊旧区改造动迁项目人民币资金银团贷款抵押合同一》(以下简称《抵押合同一》)，约定抵押人以上海市普陀区江宁路1220弄1222、1236、1238号等商业、办公及特种用途等15处房产作为抵押物，为《动迁项目贷款合同》主债权855,000万元中的24,314万元作抵押。针对系争抵押房产的担保范围，申请人国家开发银行理解为855,000万元借款本金及利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等，但数额以24,314万元为限额。2014年11月14日，系争抵押房产完成抵押权登记。上述协议签订后，动迁项目子银团对锺伟房产公司分多笔合计发放了853,829万元贷款。2020年5月19日、同年6月28日，动迁项目子银团与锺伟房产公司先后签署两次变更协议，变更《动迁项目贷款合同》中还款计划和贷款利率，但未涉及担保范围变更。后锺伟房产公司未按约支付自2020年6月21日起至2020年9月21日止的贷款利息。申请人国家开发银行多次催讨未果，现向本院申请实现担保物权，请求：1、依法拍卖、变卖被申请人集伟投资公司、被申请人中伟昌新公司名下位于上海市普陀区江宁路1220弄1222、1236、1238号等商业、办公及特种用途等15处房产(抵押房产信息详见《抵押合同一》附件一抵押物清单)，所得价款由申请人在利息105,568,637.18元范围内优先受偿(利息计算方式分两段，其一以803,829万元为基数，自2020年6月21日至2020年6月28日止；其二以802,829万元为基数，自2020年6月28日至2020年9月21日止，均按照年利率5.145%计算)；2、申请费由被申请人负担。被申请人上海集伟投资发展有限公司称，要求驳回申请人国家开发银行申请。理由：1.担保范围计算有误。《抵押合同一》约定抵押范围仅为855,000万元中的24,314万元借款本金，并不包括本案申请人国家开发银行提出的855,000万元借款利息。申请人国家开发银行主张的主债权855,000万贷款所涉担保，除了系争15套房产外，还有债务人锺伟房产公司与被申请人集伟投资公司提供的其他在建工程和土地使用权等抵押，详见两位被申请人提交的证据六至证据十三，各房产、在建工程、土地使用权抵押对应的担保范围合计855,000万元。2.申请人国家开发银行与被申请人集伟投资公司、被申请人中伟昌新公司已达成和解。各方已就下调主债务2020年期间利率计算方式等内容进行磋商，并形成备忘录，两位被申请人已同意签署，申请人国家开发银行现处于内部审批流程。被申请人上海中伟昌新投资发展有限公司称，要求驳回申请人国家开发银行申请。理由同被申请人集伟投资公司意见，另补充：被担保的债权855,000万元之上设有多个担保，其中两位被申请人提交的证据六至证据十三所涉抵押物均是由主债务人锺伟房产公司和被申请人集伟投资公司提供，而系争15套房产非由主债务人提供应属第三人抵押。即使存在到期未获清偿债务，申请人国家开发银行应先申请实现主债务人锺伟房产公司以自己财产设定的抵押。本院经审查，2014年10月30日，申请人国家开发银行、中行杨浦支行、建行杨浦支行、农商行杨浦支行作为动迁项目子银团，与借款人锺伟房产公司签署了《动迁项目贷款合同》，同意就动迁项目向锺伟房产公司提供总额为855,000万元贷款。2014年10月30日，被申请人集伟投资公司、中伟昌新公司作为共同抵押人，与动迁项目担保代理行即申请人国家开发银行签署了《抵押合同一》，约定抵押物为“上海市普陀区江宁路1220弄1222、1236、1238号等商业、办公及特种用途等15处房地产”，担保范围为“根据主合同的约定，借款人向子银团借款人民币855,000万元……借款期限10年(即从2014年11月10日至2024年11月09日止)……本合同担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、评估费等)……随着主合同项下借款本金的清偿，本合同项下担保的本金数额相应减少”。该合同后附件一为《抵押物清单》，载明抵押财产名称、权利人、权属证书及其他有关证书编号、坐落位置等，其中抵押物价值为37,093万元，另备注“为主债权855,000万元中的24,314万元作抵押”。2014年11月14日，系争抵押房产完成抵押权登记，附记“本次抵押仅担保855,000万中的24,314万元。”。2014年11月17日至2017年，动迁项目子银团对锺伟房产公司分多笔发放贷款。2020年5月19日、同年6月28日，动迁项目子银团与锺伟房产公司先后签署《杨浦区2、3号街坊旧区改造项目人民币资金银团贷款合同变更协议》《杨浦区2、3号街坊旧区改造项目人民币资金银团贷款合同变更协议二》，变更《动迁项目贷款合同》部分内容，但未涉及担保范围变更。后锺伟房产公司未按约支付自2020年6月21日起至2020年9月21日止的前述贷款利息。审查中，各方对《动迁项目贷款合同》和《抵押合同一》的效力及履行情况、系争房产抵押权有效设立均不持异议，也确认系争抵押房产上并无其他权利负担或司法查封措施，现由两位被申请人使用。各方争议焦点主要为被担保的债权范围、主债权利息计算方式和抵押权实现顺位。另查，2014年10月，主债务人锺伟房产公司、被申请人集伟投资公司作为共同抵押人，与动迁项目担保代理行即申请人国家开发银行签署了《抵押合同二》，约定抵押物为土地使用权及在建工程，担保范围为“根据主合同的约定，借款人向子银团借款人民币855,000万元……借款期限10年(即从2014年11月10日至2024年11月09日止)……本合同担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、评估费等)……随着主合同项下借款本金的清偿，本合同项下担保的本金数额相应减少”。该合同后附件一为《抵押物清单》，载明抵押财产名称、权利人、权属证书及其他有关证书编号、坐落位置等，备注“为主债权855,000万元中的173,357万元作抵押”。2014年11月5日，系争抵押完成抵押权登记，附记“该抵押物仅担保主债权855,000万元中的173,357万元。”。2015年7月，主债务人锺伟房产公司、被申请人集伟投资公司作为共同抵押人，与动迁项目担保代理行即申请人国家开发银行签署了《抵押合同三》，约定抵押物为土地使用权及在建工程，担保范围为“根据主合同的约定，借款人向子银团借款人民币855,000万元……借款期限10年(即从2014年11月10日至2024年11月09日止)……本合同担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、评估费等)……随着主合同项下借款本金的清偿，本合同项下担保的本金数额相应减少”。该合同后附件一为《抵押物清单》，载明抵押财产名称、权利人、权属证书及其他有关证书编号、坐落位置等，备注“为主债权855,000万元中的349,497万元作抵押”。后各方先后签署两次变更协议，变更抵押物面积、位置等。2015年7月27日，系争抵押完成抵押权登记，附记“该抵押物仅担保主债权855,000万元中的349,497万元。”。2016年7月，主债务人锺伟房产公司、被申请人集伟投资公司作为共同抵押人，与动迁项目担保代理行即申请人国家开发银行签署了《抵押合同三》，约定抵押物为土地使用权及在建工程，担保范围为“根据主合同的约定，借款人向子银团借款人民币855,000万元……借款期限10年(即从2014年11月10日至2024年11月09日止)……本合同担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、评估费等)……随着主合同项下借款本金的清偿，本合同项下担保的本金数额相应减少”。该合同后附件一为《抵押物清单》，载明抵押财产名称、权利人、权属证书及其他有关证书编号、坐落位置等，备注“为主债权855,000万元中的202,334万元作抵押”。2019年7月，各方签署变更协议，担保范围变更为“为主债权855,000万元中的172,334万元作抵押”。2019年8月8日，系争抵押权登记附记“该抵押物仅担保主债权855,000万元中的172,334万元。”本院认为，对于系争抵押物所担保的债权范围，因各方对于《抵押合同一》主文与其后附件一《抵押物清单》内容理解有分歧，故申请人称包括主债权855,000万元借款本息等，两位被申请人称仅为24,314万元借款本金，该争议属于当事人对实现担保物权有实质性争议。退一步说，即使按照申请人所述系争抵押物担保范围包括主债权855,000万元借款本息等理解，则同一被担保的主债权855,000万元上既有债务人提供的物保，又有第三人提供的担保，且相互不作区分、仅有限额区别，而系争的抵押物属于非债务人提供的物保，申请人作为债权人应当先就债务人提供的物保实现债权，故申请人国家开发银行的申请不符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零四条、第三百六十七条、第三百七十一条、第三百七十二条第三项的规定，裁定如下：驳回申请人国家开发银行的申请。申请费569,643元，由申请人国家开发银行负担。申请人国家开发银行可以向人民法院提起诉讼。审判长 龚 婕审判员 沈轶华审判员 刘 晶二〇二〇年十二月十五日书记员 徐 红附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供物保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零四条实现担保物权案件，人民法院裁定拍卖、变卖担保财产的，申请费由债务人、担保人负担；人民法院裁定驳回申请的，申请费由申请人负担。申请人另行起诉的，其已经交纳的申请费可以从案件受理费中扣除。第三百六十七条申请实现担保物权，应当提交下列材料：（一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由；（二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利职权的权利凭证或者质权出质登记证明等；（三）证明实现担保物权条件成就的材料；（四）担保财产现状的说明；（五）人民法院认为需要提交的其他材料。第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：……（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。