安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9140号 上诉人（原审被告、反诉原告）:李锁生,男,1978年7月18日出生,汉族,住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：俞宝喜，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:合肥青春苑物业服务有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区桐城路**富通时代**。 法定代表人:周贤山,总经理。 委托诉讼代理人：宋晓梦，安徽华皖律师事务所律师。 上诉人李锁生因与被上诉人合肥青春苑物业服务有限公司（以下简称青春苑物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初7403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李锁生上诉请求：1.请求依法判令撤销一审判决第一项和第二项判决内容,改判驳回青春苑物业公司要求李锁生赔偿空置损失费和支付4月部分期间的租金的诉讼请求；2.请求判令青春苑物业公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决认定疫情对本案合同履行不构成不可抗力,系认定事实错误,同时,一审判决判令李锁生向青春苑物业公司承担1个月空置损失费,适用法律错误。 (一)因疫情原因导致合同无法履行，李锁生才不得不解除合同。这属于不可抗力，李锁生依法不应承担违约责任。1.李锁生租赁房屋在妇幼保健医院门口,在疫情期间一直处于严控区域，2020年1月下旬至3月期间一直不能经营,没有营业收入,导致资金链断裂,无力继续经营。2.店内主要销售食物,销售的食物保质期大多在半年左右,停业2个月导致食品大部分过期或者临界保质期,无法再对外销售,只能报废,损失惨重。3.进货厂家也同样停产,短期内不可能补到货物;而且租赁房屋大面积在负一层,负一层的主要经营范围是举办家政培训服务,在疫情期间这种人流聚集展的经营活动很长时间内将无法开。4.在资金链断裂,没有营业收入情况下,仍然支付员工工资,以承担一定的社会责任,但这也加重了李锁生的负担。5.如果要继续履行合同,还需向青春苑物业公司缴纳高额租金,李锁生无资金来源支付租赁费用。在上述疫情直接导致的严重后果下,李锁生已经没有能力继续租赁房屋开展经营,李锁生因为疫情这一不可抗力直接导致无法履行合同,为避免损失继续扩大,才不得不向青春苑物业公司发出终止履行合同的通知。青春苑物业公司称李锁生是3月30日提出的解除合同,当时疫情已经处于三级响应,社会生产生活已经恢复,不属于不可抗力导致合同无法履行，这种说法显然错误。疫情影响是一个持续的过程,疫情刚发生时,谁也预料不到影响到底有多久,李锁生本着诚信原则最初还是想坚持下去,但是随着疫情的愈加严重,停业时间逐渐加长,最终导致公司停业两个多月,资金链断裂。而且如前所述,即使降为三级响应,租赁房屋所在的医院附近仍然处于严控,一直不能经营,且后续货源和培训都无法保障,确实无法再经营下去,这些都是疫情直接导致的后果。全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问中发言人臧铁伟表示,当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因此,合同的解除可以认定是不可抗力的影响。 (二)李锁生签署租赁合同时有履行合同的诚意,且十多年来一直诚信履行合同,如不是因为疫情原因导致资金断裂,濒临破产,根本不可能终止合同履行,这也能印证系疫情这一不可抗力导致合同无法履行。李锁生自2005年即开始租赁富通时代商铺,至今已经十余年的时间,在长达十几年的租赁时间内李锁生方从未拖欠过房屋租金。在租赁期间因租赁房屋质量问题原因导致几百万货物受损,也未向业主方追偿,这完全可以看出,李锁生是诚信优质的承租方。另外,在2019年4月李锁生与青春苑物业公司重新签订合同时,花费了一两百万去装修扩租的房屋,若李锁生没有诚意履行完毕租赁合同,是不会花费几百万的费用装修一个租赁的房屋且仅使用不到一年的时间。这些足以证明如果不是疫情导致合同无法履行,李锁生一定会继续经营下去。 (三)一审判决判令李锁生赔偿1个月空置损失没有法律依据。1.如前所述,合同终止是因为疫情不可抗力直接导致,李锁生和青春苑物业公司之间依法相互不承担违约责任。2.合同中没有关于空置损失费的约定,一审判决支持空置损失费没有依据,而且案涉房屋也已经出租出去。3.李锁生于2019年下半年缴清房租至2020年3月,由于疫情原因导致无法经营二个多月,该期间的租金应当酌情予以减少。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定，应予以减少的租金但李锁生已经实际全额缴纳,这正好也可以弥补青春苑物业公司的损失,而不应再雪上加霜,要求李锁生额外再承担空置损失。4.按照合同约定,承租人即使违约解除合同也只需支付一个月租金作为违约金,虽然没有按照合同约定提前两个月通知,但合同并没有约定没有提前两个月通知情形下就要赔偿二个月空置损失。一审判决一方面认可疫情造成的影响,一方面又判令李锁生赔偿一个月租金,等于让李锁生承担了完全违约情况下的责任,根本没有考虑疫情造成的影响。5.李锁生提出解除合同后,青春苑物业公司并没有提出要求支付空置损失费的要求,只是要求将水电费、物业费结清,这也说明青春苑物业公司同意李锁生终止合同。因此,一审判决李锁生赔偿一个月空置损失没有法律依据。 二、一审判决判令李锁生承担2020年4月1日至4月6日期间的租金缺乏事实和法律依据。1.青春苑物业公司锁房屋的时间是4月4日,而非4月6日。案涉房屋已经由青春苑物业公司控制,李锁生不能再使用房屋,不应承担房屋租费用。2.李锁生3月30日提出解除合同后,就开始搬迁,租赁房屋面积达1000多平方米,3、4天的搬离清空时间很合理,要求支付这期间的房租不合理。青春苑物业公司要求李锁生在4月15日之前搬离是给予李锁生合理的搬离期限,青春苑物业公司无权要求李锁生支付该期间的房租。 青春苑物业公司辩称，一、李锁生单方解除合同时，疫情已调整为省级三级响应，不属于不可抗力。 最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。······当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”李锁生租赁房屋在春节后即开门营业，并没有关门停业。2020年3月15日18时起，安徽省疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应（该级别也是目前仍然保持的疫情防控级别）。疫情防控调整为三级响应后，李锁生从事婴幼儿产品经营的商超，恢复到疫情前状态，不再有特别影响，不属于不能实现合同目的情形。李锁生于2020年3月30日通知解除合同时，社会生活已全面恢复，商超经营不受限制，但其却借疫情为由向青春苑物业公司单方提出解除合同，明显不属于不可抗力，而是因为其经营不善。疫情于2020年1月23日发生的，扣除春节放假期间，与李锁生通知解除合同之间不到2个月，任何一个商超也不会在2个月内就资金链断裂，李锁生的违约行为，明显是借疫情为由行毁约之实。因此，李锁生在本案中，并没有提交证据足以证明疫情因素对本案合同履行构成不可抗力，李锁生无权借疫情为由，单方提出解除合同。 二、一审法院判决一个月租金空置费，已经充分考虑疫情因素，倾斜于李锁生。 依据租赁合同第六条第6项约定，李锁生即使有权在合同期内退租，也应提前2个月通知青春苑物业公司，并支付1个月违约金。因此依据该约定，李锁生没有提前通知立即解除合同，应赔付3个月租金损失。退一步说，假设省级三级响应被认定为不可抗力，或者说本案发生了不可抗力，李锁生也无权即时解除合同，也应依约提前2个月通知，给对方必要的招租时间，以防止损失的进一步扩大。本案中，李锁生通知解除合同时，即时解除，造成出租人没有时间进行招租。李锁生的违约行为，导致青春苑物业公司的实际损失远远大于一个月租金。因此一审法院判决认定一个月租金损失，已经充分考虑到疫情因素，作出了有利于李锁生的判决。 三、一审判决6天租金已经倾斜于李锁生。 李锁生于2020年4月15日才将房屋内物品搬离，交还房屋，因此租金应计算至实际交还房屋之日，即15天。李锁生称青春苑物业公司阻碍交房，与事实不符，如阻碍交房，双方也不会签订房屋交接清单。由于李锁生发出解除合同通知后，营业场所没有工作人员看护物品，青春苑物业公司作为物业公司，有责任帮忙锁门，保护业主的财产安全。青春苑物业公司锁门后，已经通知李锁生，李锁生也没提出反对，因此房屋租金应支付至实际交还房屋之日。一审法院仅判决6天租金，已经倾斜于李锁生。青春苑物业公司为了避免诉累，没有提出上诉。因此一审法院判决的6天租金，应得到二审法院的支持。 综上所述，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 青春苑物业公司向一审法院起诉请求：一、判令李锁生立即赔偿青春苑物业公司房屋招租空置损失费363008元（已扣除租赁保证金96864元）；二、判令李锁生立即支付青春苑物业公司自2020年4月1日至2020年4月15日期间租金114968元及逾期付款违约金(以114968元为基数,自2020年4月1日起按照月利率2%计算至李锁生款清之日止);三、判令李锁生立即支付青春苑物业公司免租期租金56119元;四、判令李锁生立即赔偿青春苑物业公司恢复原状修费费用30000元(暂估,具体以评估意见为准);五、本案全部诉讼费用由李锁生承担。 李锁生向一审法院反诉请求：1.请求判令青春苑物业公司返还李锁生租赁保证金10万元。2.请求判令青春苑物业公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月18日,青春苑物业公司与李锁生签订《房屋租赁合同》三份,约定李锁生租赁青春苑物业公司位于合肥市桐城路200号富通时代一层538平方米、一层99.53平方米、负一层1180平方米合计建筑面积1817.53平方米房屋,用于经营商超,租赁期限自2019年4月1日至2025年3月30日,三份合同租金分别为每平方米每月265元、285元、50元,租金年付,提前一个月支付,其中一层房屋两份租赁合同均约定了20日的免租期。三份合同同时约定李锁生在合同期内退租,应提前二个月通知青春苑物业公司,并向青春苑物业公司支付相当于1个月租金的违约金。另约定逾期支付租金按每日百分之二支付逾期付款违约金。合同签订后,李锁生支付10万元租赁保证金。2020年3月30日,李锁生向青春苑物业公司发出解除租赁合同通知一份，内容为称受新型冠状病毒疫情的影响，导致没有客流，现金流已断，运营成本扩大，经营严重受阻，欠厂家货款欠装修工程款，迫不得已退租，只能退铺止损，要求解除租赁合同返还已交纳的保证金。2020年4月6日青春苑物业公司法定代表人周贤山将租赁房屋门加锁。李锁生认为青春苑物业公司的行为是阻止其搬离物品，4月15日,李锁生将租赁房屋交还青春苑物业公司,双方签订了交接清单,李锁生确认拖欠水电费16592元、物业费金额3136元,并承诺拆除下地下室楼梯、恢复一楼地面原状。 一审法院认为，本案青春苑物业公司、李锁生签订的三份租赁合同合法有效。双方均应依约履行各自权利义务。根据合同约定，乙方即李锁生提出解除租赁合同需提前两个月，并承担一个月租金的违约金。青春苑物业公司认为李锁生未能提前两个月通知退租，导致其房屋空置损失，因此要求李锁生支付空置损失费用，扣除96864元保证金（已扣减3136元物业费）剩余的空置损失费，李锁生应当承担，考虑到租赁合同在疫情发生期间，其对合同履行已受到一定的影响，但根据李锁生的举证并不足以证明疫情因素对本案合同履行构成不可抗力，李锁生发出通知要求解除租赁合同，应认定其存在一定程度的违约，一审法院根据本案的具体情况，考虑疫情的影响因素，酌定支持一个月空置费229936元。此外，青春苑物业公司要求李锁生支付2020年4月1日至15日的期间房屋租金，由于李锁生在4月6日进行加锁，因此一审法院可支持4月1日至6日期间租金45987.2元（229936÷30×6）。青春苑物业公司主张的逾期支付租金的利息，由于3月30日李锁生已提出解除合同，故青春苑物业公司主张4月1日之后租金的利息依据不足，一审法院不予支持。青春苑物业公司另行主张免租期的租金56119元，因没有合同约定作为其计算依据，一审法院不予采信。青春苑物业公司还要求李锁生恢复原状，即拆除地面至地下负一层楼梯恢复一楼地面，对此青春苑物业公司要求进行恢复工程造价鉴定，由于李锁生同意该恢复原状的诉请，故一审法院对于该鉴定申请不予采纳，一审法院可判决李锁生直接履行该恢复义务，但青春苑物业公司应予以配合。 李锁生反诉要求法还租赁保证金10万元，扣除物业费3136元后的剩余部分96864元，一审法院可予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李锁生于判决生效之日起10日内赔偿合肥青春苑物业服务有限公司房屋招租空置损失费229936元；二、李锁生于判决生效之日起10日内赔偿合肥青春苑物业服务有限公司2020年4月1日至2020年4月6日期间的租金45987.2元；三、李锁生于判决生效之日起将本案租赁房屋一楼至负一楼的楼梯进行拆除，并进行一楼地面恢复；四、合肥青春苑物业服务有限公司于判决生效之日起10日内返还李锁生租赁保证金96864元；五、驳回合肥青春苑物业服务有限公司其他诉讼请求；案件受理费减半收取为4801元，由合肥青春苑物业服务有限公司负担3001元，李锁生负担1800元；反诉费1150元由合肥青春苑物业服务有限公司负担。 二审期间，双方未提交新证据。另查明，二审中李锁生主张青春苑物业公司将租赁房屋门加锁的时间为2020年4月4日，青春苑物业公司对此亦予认可。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，李锁生与青春苑物业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。李锁生在合同履行期间内单方提出解除合同并着手搬离案涉房屋，构成违约。根据双方合同约定，李锁生提出解除租赁合同需要提前两个月提出并承担一个月租金的违约金。现李锁生未提前向青春苑物业公司通知合同解除事宜，客观上对青春苑物业公司重新招租造成了不利影响，但考虑到租赁合同履行期间疫情因素对李锁生履行合同的客观影响，一审法院仅判决李锁生承担一个月租金标准的空置损失费并无不当，本院予以维持。至于一审法院判决的2020年4月1日至6日的租金，因二审期间双方均确认青春苑物业公司将租赁房屋门加锁的时间为2020年4月4日，加之一审法院已经判决了一个月的空置费损失，故本院对李锁生关于给予合理搬离时间的主张予以支持，李锁生无需向青春苑物业公司支付2020年4月1日至6日期间的租金。 综上，李锁生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初7403号民事判决第一、三、四项，即“李锁生于本判决生效之日起10日内赔偿合肥青春苑物业服务有限公司房屋招租空置损失费229936元”、“李锁生于本判决生效之日起将本案租赁房屋一楼至负一楼的楼梯进行拆除，并进行一楼地面恢复”、“合肥青春苑物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内返还李锁生租赁保证金96864元”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初7403号民事判决第二、五项； 三、驳回合肥青春苑物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回李锁生的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为4801元，由合肥青春苑物业服务有限公司负担3001元，李锁生负担1800元；反诉费1150元由合肥青春苑物业服务有限公司负担。二审案件受理费5439元，由李锁生负担4530元，合肥青春苑物业服务有限公司负担909元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月四日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。