河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初6337号原告：张社，男，1985年10月12日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：倪瑶、赵朝阳（实习），河南良承律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，统一社会信用代码：914100005976199054，住所地：郑州市惠济区金桥路**。法定代表人：陈琛，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦萌、贺家兴（实习），金博大律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码：914101007457612859，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**。负责人：史小东，该分行行长。委托诉讼代理人：吕真、杜好时，该分行工作人员。原告张社与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪瑶、赵朝阳、被告委托诉讼代理人秦萌、贺家兴、第三人委托诉讼代理人杜好时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年5月8日签订的《商品房买卖合同》，原、被告双方协助办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（豫（2019）郑州市不动产证明第0299505号）；2.解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，双方协助办理预告抵押撤销手续（豫（2019）郑州市不动产证明第0324693号）；3.被告返还原告首付款1520180元及利息（利率按照年利率4.75%计算；其中580180元，自2018年4月27日暂计算至2020年11月4日；另94万元，自2019年5月8日暂计算至2020年11月4日；之后利息继续计算至实际清偿之日止），截止2020年11月4日的利息为136405.15元；4.被告返还原告已支付第三人的月供48426.31元（暂计算至2020年11月4日）；5.被告赔偿原告维修基金7829元、按揭费940元、不动产登记费80元、契税26424.49元，以上共计35273.49元；6.被告支付原告违约金38403.6元；7.被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于郑州市惠济区中州大道西、滨河路北暂定名“富力建业尚悦居”商品房2幢2单元8层804号房屋出售给原告，房屋面积为120.45平方米，房屋总价款1920180元，被告应于2019年12月30日前将房屋交付原告使用。原告分别于2018年4月25日、2018年4月27日、2019年5月8日向被告支付了房屋首付款合计1520180元，并于2019年5月15日与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，根据《个人购房借款及担保合同》约定，原告授权第三人将40万元购房款转入被告指定的银行账户内，第三人也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截止2020年7月20日，被告仍未履行交房义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定，原告向被告提出解除合同，但被告并未按照合同约定退还全部已付款并支付违约金。同时，原告因购买房屋所产生的维修基金、按揭费、不动产登记费、契税等各项损失为被告履行合同产生的合理费用，应当由被告承担。为维护合法权益，原告现起诉来院。被告辩称：1.被告不存在逾期交房，涉案房屋未按合同约定具体日期交付系因政府管控措施及疫情不可抗力所致，交房日期应依法、依约予以顺延，合同约定及法律规定的解除条件未成就，原告诉请解除《商品房买卖合同》、进而主张解除房屋按揭贷款等全部诉求无事实和法律依据，应依法驳回；2.被告既非收费主体也非申请退费主体，原告主张被告支付维修基金、电商费、不动产登记费、印花按揭费没有事实和法律依据，关于原告所诉契税，应当依照原告申请由有关税务机关退还，被告可以提供协助，但不应由被告承担税费的返还责任；3.退一步讲，假设合同解除，鉴于涉案《商品房买卖合同》已明确约定了解除合同的违约责任及违约金标准，原告既主张解除合同违约金的同时又主张购房款利息及损失等无事实、合同和法律依据，依法应予驳回；4.涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记、预抵押登记，注销备案、预告登记、预抵押等解除合同后的相应手续并非出卖人单方能够办理完成，根据郑州不动产登记部门等相关规定，需由买受人协助配合或由买受人和按揭银行办理，退一步，如解除合同，请法院充分考虑相应合同解除后原告及第三人相应手续办理的协助配合义务；5.维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题。本案中，涉案项目因政府管控、疫情不可抗力致使工程停工达304天，前述期间依法依约应相应顺延交房日期，且涉案房屋已完成竣备具备交付条件，不影响原告合同目的实现，为维护交易安全，不应支持原告解除合同的诉请。第三人述称，第三人与原告之间系借款合同关系，第三人与被告之间系保证合同关系，在原、被告之间的纠纷中，第三人没有任何过错，且已经履约向原告发放了40万元住房贷款；根据《个人购房借款及担保合同》的约定，原、被告发生退房时，原告仍有归还第三人贷款的义务。因此，本案归还贷款的义务主体应包括原、被告双方，请求法院保障第三人信贷资金安全。本院经审理认定事实如下：2019年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为：190××××****）一份，原告购买被告开发的郑州市惠济区中州大道西、滨河路北富力建业尚悦居（暂定名）2幢2单元8层804号房屋一套，建筑面积120.45平方米，房屋总价款1920180元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：2019年5月8日现金付款1520180元，剩余金额40万元通过商业贷款方式付款。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对被告逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原、被告均认可，原告分别于2018年4月25日、4月27日及2019年5月8日支付被告首付款2万元、560180元及94万元，以上共计1520180元；2019年9月2日，原告通过银行贷款方式支付被告购房款40万元。2018年4月27日，原告向被告支付维修基金7829元及不动产登记费80元。2019年4月25日，原告向郑州广誉企业营销策划有限公司交纳按揭服务费940元。2020年7月27日，税务机关向原告出具房屋契税完税证明一张，金额为26424.49元。2019年5月15日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8190513976023）一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额40万元，贷款期限自2019年5月15日起至2039年5月15日止；本合同项下贷款采用浮动利率，以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上浮25%；原告同意第三人将贷款资金转入原告第一扣款账户后立即根据原告在此的事先委托将贷款转入符合合同约定用途的原告交易对象名下的账户；被告承担连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。原告自2019年10月15日起每月按时向第三人偿还月供。2020年3月5日，被告向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。另查明，2020年6月16日，被告收到原告邮寄送达的《退房通知函》。2020年7月28日，被告向原告邮寄《建业富居尚悦居项目入伙通知书》一份，载明“建业富居尚悦居项目拟在2020年7月31日在建业富居尚悦居集中办理交房手续”。原、被告均认可，案涉房屋尚未交付。案涉房屋预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0299505号。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告向原告通知的交房日即2020年7月31日已逾期交房214天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日；根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、原告与被告协助办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款1520180元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，本院酌定按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（对其中580180元，自2018年4月27日起计算利息；94万元，自2019年5月8日起计算利息）。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金38403.6元（1920180元×2%）。关于原告要求被告支付维修基金、不动产登记费、契税、按揭费损失的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金7829元、不动产登记费80元、契税26424.49元、按揭费940元，该费用均系原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《个人购房借款及担保合同》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款及担保合同》解除后，被告应将原告已偿还的房屋贷款本息返还原告，并将下余的贷款偿还给第三人；原告与第三人协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：原告张社与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：1900509****）于本判决生效之日解除，双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续（房屋预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0299505号）；原告张社与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房借款及担保合同》（编号为：8190513976023）于本判决生效之日解除；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还原告张社的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准），原告与第三人招商银行股份有限公司郑州分行并协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张社已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张社首付款1520180元，并按照中国人民银行同期定期存款利率支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止（对其中580180元，自2018年4月27日起计算利息；94万元，自2019年5月8日起计算利息）；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张社违约金38403.6元；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张社维修基金损失7829元、不动产登记费损失80元、契税损失26424.49元及按揭费损失940元；驳回原告张社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10404元（已减半），由被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  潘晓利二〇二〇年十二月十四日书记员  毛江涛