江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初2482号原告：宝应某某物业服务有限公司，住所地宝应县。法定代表人：戴某某，公司董事长。委托诉讼代理人：朱凤翔，江苏宝宇律师事务所律师。被告：宝应县某某隆购物广场，住所地宝应县。经营者：仲某甲，公司总经理。被告：仲某甲，女，1988年6月22日出生，汉族，住宝应县。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱立新，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。被告：扬州某某某超市有限公司，住所地宝应县。法定代表人：仲某乙，公司总经理。被告：仲某乙，男，1967年10月29日出生，汉族，住宝应县。上列两被告共同委托诉讼代理人：袁永良，江苏世凯律师事务所律师。原告宝应某某物业服务有限公司与被告宝应县某某隆购物广场、仲某甲、扬州某某某超市有限公司、仲某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法组成合议庭于11月19日公开开庭进行了审理。原告宝应某某物业服务有限公司委托诉讼代理人朱凤翔，被告宝应县某某隆购物广场、仲某甲委托诉讼代理人朱立新，被告扬州某某某超市有限公司、仲某乙委托诉讼代理人袁永良及被告仲某乙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝应某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2019年度物业费103752元及公摊水电费25938元，合计129690元，并承担违约金(从2019年1月1日计算至实际给付之日)；2.判决被告承担电梯维修保养费用计34570元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：宝应县某某建设投资有限公司将位于宝应县北河商业广场出租给被告某某隆购物广场仲某甲经营，按照租赁合同约定，原告于2017年1月1日与被告签订物业服务协议，协议第一条第一款第九项约定，向乙方提供商铺自用部位自用设施设备维修养护等有偿服务。协议第二条第三款约定：物业收费每年均提前预交暂按2元/㎡/月收取，配套公摊水电费每年提前预交按0.5元/㎡/月预收取。协议第七条第四款约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的1%交纳违约金。商铺建筑面积为4323㎡，根据协议内容，物业费为每年103752元，配套公摊水电费为每年25938元,共计129690元。被告仲某甲后将该商铺转让给被告仲某乙经营，原告予以认可。2019年度被告专用电梯及货梯原告委托他人进行维护维修，化去费用计34570元,2019年1月1日被告就应预交本年度物业费及公摊水电费，原告多次向被告催缴，并告知主张违约金，被告均未缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告宝应县某某隆购物广场、仲某甲辩称：对原告诉称被告二与原告签订的租赁合同及合同约定的内容事实无异议。但我方认为原告在诉状中自认，被告一、二和三、四已经签订店铺转让协议书，意味着自2018年10月29日起原租赁合同及物业服务合同相关的合同权利和义务转移给被告三、四。在庭前原告提交的证据：被告三、四收据也进一步佐证转让的事实。同时2019年的租金也是向被告三所收取。故根据相关法律规定，既然租赁合同和物业服务合同权利义务已经转让给被告三、四，被告一、二退出了合同关系，与本案无关，请求法庭查明事实，依法驳回原告要求被告一、二承担相关费用的诉求。被告扬州某某某超市有限公司辩称：1.对物业费我公司认为明显过高，原告应提供宝应地区物价部门的收费办法，证明其收费的合法性。对于公摊费应提供相应的代付凭证。这两项费用我公司不存在迟延支付的违约行为，而是作为该租赁合同的出租方即宝应县某某投资建设有限公司未履行对出租物进行维修的义务，即我方享有先履行抗辩权。2、对于电梯费，原告应提供维修记录、付费凭证等相关证据，同时认为就该费用原告无权主张，即原告主体不适格，因根据被告三和宝应县某某投资建设有限公司所签订的宝应北河商业广场商铺租赁合同的约定和合同法第220条和221条的规定，作为出租方提供的出租物应当具备使用的功能，应当及时履行修缮的义务。即原告主张该费用应向宝应县某某投资建设有限公司主张其代垫付的费用，没有权利向被告三主张。根据原告提供的收款收据凭证，该付款方是被告三，被告三的性质是独立的法人，有关该租赁合同或物业服务合同的相关违约责任，应当有被告三独自承担，原告明知被告四一定不会承担任何付款义务和违约责任的情况下，对被告四的资产进行了保全，保全金额超过原告的诉求，且被告三在原告存有履约保证金30万元，被告四将保留追究因原告滥用权利给我方造成的损失。被告仲某乙辩称：原告保全有重大错误，应当承担对被告四的损害赔偿责任。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提供了宝应北河商业广场商铺租赁合同、某某公司物业服务合同、某某公司与江苏悦辰电梯工程有限公司签订的电梯保养合同、增值税票据、照片3张。本院组织双方进行质证，根据审查确认的证据，本院确认如下事实：宝应县某某建设投资有限公司与被告某某隆购物广场签订了一份《宝应北河商业广场租赁合同》，合同约定宝应县某某建设投资有限公司将位于北河商业广场2号商铺，建筑面积为4323平方米，出租给被告某某隆购物广场经营超市，租赁期限为2017年3月28日起至2027年3月27日止。2017年1月1日，宝应某某物业服务有限公司与被告某某隆购物广场经营超市签订了《某某物业服务协议》，协议第一条第一款第九项约定，向乙方提供商铺自用部位自用设施设备维修养护等有偿服务。协议第二条第三款约定：物业收费每年均提前预交暂按2元/㎡/月收取，配套公摊水电费每年提前预交按0.5元/㎡/月预收取。协议第三条约定物业公司服务范围为：一、对北河商业广场的外部共用部位的管理与维护；二、对北河商业广场内外绿化的维护与管理；三、北河商业广场公共区域的秩序维护；四、对北河商业广场公共区域进行保洁；五、对进出北河商业广场的车辆及交通秩序进行管理；六、制定相应的北河商业广场管理制度；七、协调北河商业广场内部的矛盾。协议第七条第四款约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每逾期一天按拖欠费用总金额的1%交纳违约金，根据协议内容，物业费为每年103752元，配套公摊水电费为每年25938元，共计129690元。2018年10月被告仲某甲后将该商铺转让给被告仲某乙经营扬州某某某超市有限公司，原告予以认可。2019年原告委托他人对电梯进行维护维修，化去费用计34570元。诉讼过程中，依原告申请本院依法裁定保全了四被告的财产，后由于被告三、四已向原告支付了120000元，原告申请本院解除保全，本院裁定予以准许。本院认为，宝应某某物业服务有限公司与被告某某隆购物广场经营超市签订的《某某物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应予保护。对于被告宝应县某某隆购物广场、仲某甲是否应当承担该物业服务合同责任的问题，本院认为，原告将涉案商铺转让给被告仲某乙经营扬州某某某超市有限公司，原告作为物业公司在诉状中予以认可，被告仲某乙和扬州某某某超市有限公司在庭审中对履行涉案物业服务合同权利义务亦无异议，表明涉案物业服务合同相关权利义务已经转让给被告仲某乙和扬州某某某超市有限公司，故宝应县某某隆购物广场不应再承担给付物业费的义务。原告为被告仲某乙和扬州某某某超市有限公司提供物业服务后，被告仲某乙和扬州某某某超市有限公司理应按物业合同的约定给付物业费及相关费用的义务，原告要求其给付物业费及水电费合计129690元，有事实和法律依据，本院予以支持，但应扣除诉讼中已经给付的120000元。对原告主张的违约金诉求，由于原告未提供催交的相关证据，本院不予支持。对原告主张的电梯维修费是否应支持的问题。本院认为，根据现有证据，不足以证明原告的主张。理由有：首先，涉案物业服务合同虽约定向乙方提供商铺自用部位自用设施设备维修养护等有偿服务，但该约定并不具体，需要双方在合同履行过程中予以相应地明确，但原告并无证据证明被告曾经委托其维修电梯以及维修的范围、频次等。其次，根据原告提供的证据，其主张的维修费用系其向案外人所作的支出，每笔金额的大小也未与被告协商或征得其确认。再次，从合同双方的交易习惯看，涉案物业服务合同履行过程中，四被告曾经亦未缴纳过此类费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州某某某超市有限公司、仲某乙于本判决生效后十日内给付原告宝应某某物业服务有限公司9690元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费3586元，减半收取1793元，保全费1341元，合计3034元由被告扬州某某某超市有限公司、仲某乙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王文清审 判 员  华继权人民陪审员  黄秀芬二〇二〇年十二月三日书 记 员  许 璐