山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初2084号 原告：中信银行股份有限公司威海分行（统一社会信用代码91371000866696619W），住所威海经济技术开发区青岛北路**。 代表人：王秀川，行长。 委托诉讼代理人：国辉、刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。 被告：威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司（统一社会信用代码913710002642017708），住所威海经济技术开发区蒿泊村委会。 法定代表人：杨琦，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜茂忠，山东茂忠律师事务所律师。 被告：荣成市阳光房地产开发有限公司（统一社会信用代码913710827478183105），住所山东省荣成市沿河南街**。 法定代表人：董昭安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安亮、高艳艳，山东悦开辉律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司威海分行（以下简称“中信银行”）与被告威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司（以下简称“金鑫公司”）、荣成市阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托诉讼代理人国辉、刘玉洁、被告金鑫公司委托诉讼代理人姜茂忠、被告阳光公司委托诉讼代理人安亮、高艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行向本院提出诉讼请求：1.判令阳光公司协助中信银行办理“威经技区国用(2007)第Z-23号”威海市北7659平方米土地使用权共用的登记手续；2.判令金鑫公司协助中信银行办理威海市.44平方米房屋所有权的登记手续。 事实与理由：1994年5月8日，中信银行与威海市蒿泊工贸总公司(以下简称“蒿泊工贸公司”)签订一份《房产购销协议》，约定中信银行以775万元购买蒿泊工贸公司新建的位于威海市新都商城西侧综合楼(1/A)至(Q)轴(1/1)至(5)轴部分房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为5887平方米，用作办公、营业使用，综合楼的交付时间为1995年6月1日前。1995年8月，蒿泊工贸公司将案涉房屋交付给中信银行，中信银行于1997年2月将其经济技术开发区支行迁入该址办公、营业。蒿泊工贸公司成立于1990年2月12日，主管部门为蒿泊村委会，企业性质为集体所有制，1997年1月8日名称变更为威海经济技术开发区金鑫物资公司(以下简称“金鑫物资公司”)，2004年3月17日因未申报企业年检被吊销营业执照。金鑫公司成立于1993年3月16日，主管部门为蒿泊工贸公司，因蒿泊工贸公司2004年3月被吊销营业执照，金鑫公司于2006年7月承继了蒿泊工贸公司建设的综合楼，主管部门亦变更为蒿泊村委会。2007年6月23日，威海市人民政府作出“威政征出字【2007】42号”文，批复为该综合楼完善用地手续。2007年8月3日，金鑫公司办理了“威经技区国用(2007)第D-090号”国有土地使用权证书。2007年8月4日，阳光公司以王小帆的名义通过竞买的方式购得该综合楼南半部6700多平方米。2007年9月4日，阳光公司依据与金鑫公司签订的《国有土地使用权转让合同》，将包括中信银行青岛中路170号房屋关联占地在内的土地使用权均登记在其名下，土地使用权证号为“威经技区国用(2007)第Z-23号”。2008年12月10日，阳光公司就其竟买的房屋办理了“威房权证字第××号”《房屋所有权证》，房屋坐落于威海市部)，建筑面积6726.43平方米。2020年5月18日，威海经济技术开发区人民法院作出(2020)鲁1092民初815号民事判决书（以下简称“815号判决书”），判决确认金鑫公司与阳光公司签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信银行所购买的5887平方米房产关联占地的部分无效。2020年7月14日，威海市中级人民法院作出(2020)鲁10民终1929号民事判决书（以下简称“1929号判决书”），判决维持815号民事判决，同时认为中信银行虽然没有办理产权证，但并不影响中信银行基于《房产购销协议》对案涉房产享有权利，获得房产项下土地使用权。中信银行认为：中信银行与蒿泊工贸公司所签订的《房产购销协议》合法有效，金鑫公司承继了蒿泊工贸公司建设的案涉综合楼的权利，愿意履行中信银行与蒿泊工贸公司签订的《房产购销协议》，阳光公司依据《国有土地使用权转让合同》办理的国有土地使用权登记中涉及中信银行房屋项下关联占地的部分已经被生效法律文书确认无效，金鑫公司、阳光公司应当协助中信银行办理不动产登记手续。因此，中信银行为维护合法权益，根据《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、《合同法》第一百三十五条规定，特起诉至法院，请求依法判决。 金鑫公司辩称，对中信银行陈述的事实无异义，中信银行与阳光公司通过购买或竞买方式取得金鑫公司的房产，金鑫公司从未拒绝过中信银行要求办理所有权登记的请求。针对中信银行要求办理土地使用权共用登记手续的诉讼请求，金鑫公司希望中信银行与阳光公司之间协商或法院判决办理，金鑫公司同意在法律规定范围内协助办理。 阳光公司辩称，一、中信银行的诉讼请求虽然从形式上看属于民事案件受理范畴，但实际上是属于土地证的分割，是属于行政许可的范围，不属于民事案件的受理范围。另外，阳光公司没有权利对案涉土地进行划分分割，中信银行的诉讼请求是要通过主管部门进行审批处理，而非通过民事诉讼的途径解决，中信银行的主张于法无据，依法应予以驳回。二、即使中信银行的诉讼请求属于民事案件受案范围，阳光公司也无法履行，中信银行的诉讼请求属于法律上履行不能，故其诉请不应予以支持。另外，造成目前局面是因中信银行怠于履行自己的权利所致，2008年3月26日威海市自然资源和规划局就已经向金鑫公司颁发了建设工程规划许可证，中信银行没有依法缴纳土地出让金，怠于办理相关产权证件，故其应承担怠于履行的法律后果，而不是向无辜的第三方主张权利。三、退一步讲，假设法院支持中信银行的诉讼请求，中信银行应向阳光公司支付代为支付的土地出让金及相关税费。阳光公司根据相关文件规定，以金鑫公司的名义向财政局补交了7659平方米土地的出让金2144520元、契税160839元，土地使用权初始登记到金鑫公司名下；之后土地使用权由金鑫公司变更到阳光公司名下，依法缴纳产生的契税518274元。因此，如果法院支持中信银行的诉讼请求，中信银行应当承担阳光公司已缴纳的土地出让金以及相关税费。综上所述，中信银行的诉请没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：蒿泊工贸公司成立于1993年4月18日，主管部门为蒿泊村委会，企业性质为集体所有制。1997年1月8日，蒿泊工贸公司更名为金鑫物资公司。1994年3月25日至5月21日期间，蒿泊工贸公司陆续取得案涉综合楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、准予开工通知书、建设工程施工质量监督申报等行政审批手续。1995年8月20日，案涉工程取得工程竣工验收证明，最终建成的综合楼建筑面积约12000平方米，占地7000余平方米。2004年3月17日，金鑫物资公司因未申报企业年检被吊销营业执照。1993年4月1日金鑫公司成立，企业性质为集体所有制。2006年7月19日，蒿泊村委会作出《关于变更下属企业“威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司”主管部门的决定》，接手管理金鑫公司。2007年威海市人民政府作出《关于完善用地手续将部分国有土地使用权出让给威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司的批复》（“威政征出字[2007]42号”），同意威海市国土资源局为金鑫公司办理青岛路东、深圳路北原蒿泊村委会使用的7659平方米国有土地建设的综合楼完善用地手续，将上述国有土地使用权出让给金鑫公司作商业用地，出让期27年。之后，金鑫公司取得了上述土地的国有土地使用权证书。 1994年5月8日，中信银行与蒿泊工贸公司签订一份《房产购销协议》，约定：蒿泊工贸公司将其新建的综合楼（1/A）至(Q)轴（1/1）至（5）轴部分转让给中信银行威海分行作为办公、营业使用；该综合楼位于青岛路东侧、经区新都商城西侧，座北向南，紧邻青岛路，综合楼的结构为六层，出售的建筑面积为5887平方米；双方议定价格为775万元；综合楼交付时间为1995年6月1日，交付前必须取得建筑工程管理部门的综合验收合格证书，水、电、暖设备齐全、畅通。合同还对其他事项进行了约定。1997年2月21日，中信银行将其经济技术开发区办事处迁入上述房产办公、营业，中信银行已向蒿泊工贸公司支付全部购房款。 2007年8月4日，阳光公司通过拍卖竞买的方式竞得案涉综合楼中约6200平方米的房产（与中信银行威海分行所购房产相互独立），成交金额（含拍卖佣金）为1113万元。2007年8月25日，阳光公司、金鑫公司签订一份《国有土地使用权转让合同》，约定：金鑫公司将其位于威海市北7659平方米的国有土地使用权转让给阳光公司，转让年限为27年，至2034年6月22日止，转让金为1087.58万元，付款方式为一次性付清。2007年8月27日，金鑫公司与阳光公司办理了国有土地使用权转让登记手续。2007年9月4日，阳光房地产公司取得上述7659平方米土地的《国有土地使用权证》，证号为“威经技区国用（2007）第Z-23号”。阳光公司未另行向金鑫公司支付土地转让款。 2020年3月10日，中信银行向本院提起诉讼，请求确认金鑫公司、阳光公司签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信银行位于威海市房屋项下土地使用权部分无效。本院经审理，于2020年5月18日作出815号判决书，判决确认金鑫公司与阳光公司签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信银行所购买的5887平方米房产关联占地的部分无效。阳光公司不服815号判决，上诉至威海市中级人民法院，该院于2020年7月14日作出1929号判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月，阳光公司向山东省高级人民法院申请对1929号判决再审。2020年12月1日，山东省高级人民法院以（2020）鲁民申8559号民事裁定书（以下简称“8559号裁定书”），裁定驳回阳光公司的再审申请。 另查，2020年9月14日，中信银行委托威海市房地产测绘中心有限公司，对其购买的威海市房屋进行测绘，该公司出具《关于青岛中路170号房屋测绘情况的函》，证明：测绘成果青岛中路170号房屋北半部分（编号101），建筑面积为5862.44平方米。 上述事实，有815号民事判决书、1929号民事判决书、8559号民事裁定书、威房权证字第××号《房屋所有权证书》、威经技区国用（2007）第Z-23号《国有土地使用权证书》、《关于青岛中路170号房屋测绘情况的函》等书证及当事人陈述等证据佐证。 本院认为，本案争议焦点为：中信银行的诉讼请求有无事实和法律根据。 第一，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，中信银行与蒿泊工贸公司于1994年5月8日签订的《房产购销协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。中信银行已将全部购房款交付蒿泊工贸公司，蒿泊工贸虽已将案涉房屋交付中信银行使用，但并未履行向中信银行转移标的物所有权的义务，应承担继续履行的违约责任。金鑫公司承继了蒿泊工贸公司建设的案涉综合楼的权利，有关蒿泊工贸公司转让案涉综合楼的合同义务其自然承继。根据本案查明的事实，阳光公司通过竞买方式竞得的案涉综合楼中的其他房屋，已办理了《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》，证明案涉综合楼已经具备办理所有权登记的条件。中信银行要求金鑫公司协助办理案涉房屋所有权登记手续的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。 第二，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”上述法律规定的是关于建筑物、构筑物及其附属设施在转让等的情况下，其项下国有建设用地使用权的处分原则，即所称的“房地一体处分”原则或“地随房走”原则。本案中，根据上述法律规定的原则，中信银行在依法取得案涉房屋的所有权的同时，即取得了案涉房屋项下的国有建设用地使用权，只需到有关行政机关办理相关登记即可，并不存在须由阳光公司协助办理土地使用权共用登记使用手续问题。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记或者申请异议登记，而不是向人民法提起民事诉讼。综上，中信银行该项诉讼请求不属于人民法院受理民事案件范围，本案依法不予审理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下： 威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司于判决生效之日起90日内，协助将位于威海市.44平方米房屋的所有权登记至中信银行股份有限公司威海分行名下。 案件受理费66050减半收取计33025元，由威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  徐东舰 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  常翠娟