陕西省铜川市耀州区人民法院     民 事 判 决 书            (2020)陕0204民初2679号   原告：房海涛，男，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：周雪原，陕西天地行律师事务所律师。   被告：刘耀宁，男，汉族，住铜川市耀州区。   被告：张旭东，男，汉族，住铜川市耀州区。   被告：史志民，男，汉族，住铜川市耀州区。   被告：杨晓峰，男，汉族，住铜川市耀州区。   共同委托诉讼代理人：阴江峰，陕西科俊律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：李晓燕，陕西科俊律师事务所律师。   被告：张文斌，男，汉族，住铜川市新区。     原告房海涛与被告刘耀宁、张旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。2020年11月13日刘耀宁、张旭东申请追加合伙人史志民、杨晓峰、张文斌为被告共同参加诉讼，经征询史志民、杨晓峰、张文斌的意见，均同意不需要指定答辩和举证期限，本院2020年11月16日追加史志民、杨晓峰为共同被告参加诉讼，2020年11月30日追加张文斌为共同被告参加诉讼，并通知了各方当事人。于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告房海涛及其委托诉讼代理人周雪原，被告刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰的共同委托诉讼代理人李晓燕、被告张文斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告房海涛向本院提出诉讼请求：一、被告刘耀宁、张旭东支付原告房屋租赁费1285313元；二、被告刘耀宁、张旭东承担违约责任，按合同约定支付原告违约金110323.30元；三、被告刘耀宁、张旭东支付原告代付水电费、卫生费50000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年6月12日，刘耀宁与铜川市鸿源房地产开发有限责任公司签订《商业房租赁合同》，约定刘耀宁承租铜川市鸿源房地产开发有限责任公司所有位于铜川市新区XX路XX小区XX层商业用房，租赁期限五年，租赁面积1200㎡，用于XX城。2013年4月原告买受了该商业用房，房屋租赁合同的权利义务由原告承继，并通知了被告。自2013年8月15日起房屋租赁费由被告刘耀宁支付给原告，刘耀宁也按照合同约定向原告支付房屋租赁费至2016年8月14日。此后，刘耀宁以经营效益不好为由拖欠原告租赁费，截止2019年3月31日刘耀宁拖欠原告租赁费1285313元，拖欠水电费、卫生费70000元。原告认为，原告与被告刘耀宁、张旭东之间形成租赁合同关系，被告使用原告房屋不支付租赁费的行为，违反合同约定和法律规定。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰共同辩称，被告因原告无法联系，无法履行付租义务，客观上属于履行不能。被告在联系上原告后，立即就合同履行问题与原告协商。双方在协商过程中，原告明知双方租赁合同尚未解除，径自与他人签订房屋租赁合同，并由新承租人利用被告原房屋装饰装修、设施设备等经营与被告同类行业，导致被告1500000元装饰装修及冰箱、音响等财务被第三人占有使用，给被告不仅产生巨额经营性损失，还侵犯了被告对相关物品的所有权、使用权，造成被告重大经济损失。   被告张文斌辩称，认可原告陈述的事实和理由，欠房租就应该支付。五被告之间合伙没有书面约定，被告也没有参与经营，合伙也没有清算，KTV什么时间关门也没有谈过，被告也不清楚。   原告房海涛提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、《商业房租赁合同》复印件、商业房租赁转移告知书复印件、不动产权证书复印件，证明房海涛系涉案房屋所有人，与刘耀宁、张旭东存在事实上的租赁关系，租赁费是刘耀宁向房海涛支付。2、个体户登记基本情况，证明刘耀宁登记个体户营业执照经营海明月KTV，刘耀宁注销个体户营业执照后，张旭东注册登记个体户营业执照，2016年5月3日注销。事实上租赁关系是与刘耀宁、张旭东存在。3、聊天记录截图，证明原告2019年2月一直向被告主张权利，要求腾房，并没有被告陈述的原告消失的情形。4、物业费票据，证明原告代被告交纳了2017年1月至2019年3月物业费50000元。5、录音、房屋租赁合同、收条，证明案涉房屋原被告协商时刘耀宁同意由原告处置房屋内物品，原告2019年4月4日将涉案房屋出租，承租人交纳了租赁费。   被告刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰认为原告提交的证据1是复印件，无法核对证据的真实性，商业房租赁合同承租方为铜川市XX城，原告应提交证据证明该歌城已经注销或者吊销的实际情况，才能向各被告主张权利；原告未给被告合理搬离期限，就将房屋租赁第三方，侵害了被告的合法权益。对原告提交的证据2无异议，但认为与本案无关联性。对原告提交的证据3真实性无异议，证明目的不予认可。认为双方2019年2月20日开始协商至2019年3月底仍在协商过程中，原告径自与被告解除租赁关系，与他人签订租赁合同，未给被告合理期限清理房屋内附属设施及设备，应向被告承担相应责任。对原告提交的证据4真实性认可，金额需向物业公司核实后确认。对原告提交的证据5真实性无异议，录音的证明目的不认可，认为双方协商无果，原告处置房屋内物品应承担相应的赔偿责任。   被告张文斌对原告提交的证据均无异议。被告刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰对原告房海涛购买租赁房屋承继出租人权利义务的事实没有异议，且商业房租赁合同房海涛不是合同签订方，刘耀宁作为承租人应持有原件，被告没有提交证据证明原告的证据不真实；铜川市XX城是否进行注册登记应由被告举证证明，被告要求原告举证的质证意见不能成立。被告2016年8月15日后就未向原告交纳过租赁费，2018年海明月KTV歇业，2019年2月20日原告与被告刘耀宁协商房屋租赁事宜，被告应对是否继续租赁有明确的意思表示，如不继续承租，被告就应及时腾退房屋，原告2019年4月4日与第三人签订租赁合同，并非没有给被告合理的清理期限，被告的质证意见不予采信。原告提交证据的真实性予以确认。   被告刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰提交装饰装修工程施工合同、银行交易明细、银行存款业务回单、收条，证明原告未与被告协商一致径行将房屋出租第三方给原告造成的损失。   原告房海涛对被告提交证据的真实性认可，不认可证明目的。   被告张文斌认可二次装修的事实，当时合伙人共同协商过，但对具体金额不清楚。原告房海涛的质证意见予以采纳，被告提交证据的真实性予以确认。   被告张文斌未提交证据。   经审理查明，刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌合伙经营铜川市XX城，2009年6月12日铜川市鸿源房地产综合开发有限责任公司（甲方）与铜川市XX城（乙方，法定代表人刘耀宁）签订《商业房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商业房是框架结构二层，坐落在XX路XX小区东门，建筑面积约1200㎡，租赁期间自2009年8月15日至2014年8月14日止；租赁费用第一年为人民币240000元整，次年按照前一年租赁费的10%递增，以此类推。2013年4月房海涛买受了该商业用房，2013年7月16日铜川市鸿源房地产综合开发有限责任公司向铜川市XX城送达了《商业房租赁合同转移告知》，载明“根据2013年4月2日与房海涛签订的《门面房买卖协议》，原你KTV歌城租赁的商业房业主已更换为房海涛。商业房租赁费从2013年8月15日起由房海涛收取，房海涛将继续履行在2009年6月15日铜川市鸿源房地产综合开发有限责任公司与铜川市XX城签订的《商业房租赁合同》。”刘耀宁签收了该通知。2014年8月14日租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同，口头约定继续履行原《商业房租赁合同》。铜川市XX城租赁费交至2016年8月14日。2018年铜川市XX城歇业。2019年2月房海涛与刘耀宁等人协商支付拖欠租赁费、腾房等事宜无果，2019年4月4日房海涛与第三人签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租第三人。2019年4月9日房海涛交纳了2017年1月至2019年3月铜川市XX城水、电、卫生、物业等费用50000元。   另查明，刘耀宁2011年10月31日注册成立铜川新区XX城，办理个体户营业执照，2014年3月10日注销。2014年3月11日张旭东注册成立铜川新区XX城，办理个体户营业执照，2016年5月3日注销。   上述事实，有当事人陈述、《商业房租赁合同》、商业房租赁转移告知书、不动产权证书、个体户登记基本情况、聊天记录截图、物业费票据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”房海涛购买出租房屋后与铜川市XX城继续履行铜川市鸿源房地产综合开发有限责任公司与铜川市XX城签订的《商业房租赁合同》，2014年8月14日租赁期限届满，铜川市XX城继续使用租赁物，房海涛没有提出异议，原《商业房租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。双方当事人均未提供证据证明铜川市XX城具有法人资格，刘耀宁、张旭东注册登记的个体工商户营业执照亦已注销，刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌合伙经营铜川市XX城，合伙人应共享利润、共负盈亏、共担风险。故刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌应共同承担铜川市XX城承租人的义务。铜川市XX城未按合同约定交纳租赁费，构成违约，合伙人应承担违约责任。租赁合同约定“次年按照前一年租赁费的10%递增”，2016年8月15日至2017年8月14日租赁费为467691元、2017年8月15日至2018年8月14日租赁费为514460元、2018年8月15日至2019年3月31日租赁费为353691元，房海涛分别主张450000元、495000元、340313元，合计1285313元是对自己权利的处分，本院予以采纳。铜川市XX城2018年歇业，2016年8月15日开始拖欠房海涛房屋租赁费至今，2019年2月房海涛与刘耀宁等人协商支付拖欠租赁费、腾房等事宜无果，2019年4月4日房海涛将房屋出租第三人，给了刘耀宁等人合理的期限腾退房屋，刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌不及时清理物品是对自己权利的放任，由此造成的不利后果由其自行承担。刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰抗辩房海涛未给合理期限清理物品应承担相应责任的理由不能成立。铜川市XX城自2016年8月15日至2019年3月31日拖欠房海涛租赁费1285313元，房海涛主张违约金110323.30元不存在过高的情形，不违反法律规定，刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰认为违约金过高请求调整的理由不予采纳。房海涛要求支付其代缴的水、电、卫生、物业费50000元予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌对欠付房海涛的租赁费及违约金、水、电、卫生、物业费承担连带清偿责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：   一、刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌于本判决生效后三十日内支付房海涛租赁费1285313元；   二、刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌于本判决生效后三十日内支付房海涛违约金110323.30元；   三、刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌于本判决生效后三十日内支付房海涛水、电、卫生、物业费50000元。   四、刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌对上述债务互负连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。   如果刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费17810元，减半收取8905元由刘耀宁、张旭东、史志民、杨晓峰、张文斌负担并互负连带责任，直接支付房海涛。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                          审判员  张梅                            二〇二〇年十二月十一日                                 书记员  杨笑                1