陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终13049号 上诉人（原审原告）：西安索沃国际汽车有限公司，住所地陕西省西咸新区内。法定代表人：马振宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：靳红霞，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜世琳，男，1979年9月21日出生，汉族，西安索沃国际汽车有限公司员工，住陕西省咸阳市秦都区。被上诉人（原审被告）：郭明发，男，1968年6月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王志贤，陕西林麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，陕西林麓律师事务所律师。上诉人西安索沃国际汽车有限公司（以下简称“索沃公司”）因与被上诉人郭明发房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初8974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。索沃公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认双方签署的2016年8月20日签署的《补充协议》无效；2.改判赔偿因郭明发违法出租造成索沃公司装修39.68万元损失；3.本案诉讼费、上诉费均由郭明发承担。事实和理由：2006年6月18日，郭明发与东晁村村委会签署《土地开发协议》，将位于XX村，北邻立元电气、西邻三环路、南邻王斌，东邻考场共计16亩地开发，合同期限为2006年7月1日至2036年7月1日，郭明发自筹资金建设建筑和生产设备，生产经营权归郭明发，在合同期内遇国家征地，合同自然终止。郭明发与索沃公司于2007年3月28日签订《土地租赁协议》，租赁涉案土地房屋，约定租期为2007年6月28日至2017年6月28日，第六条第四款约定租期内如遇市政行为征地或收回土地所有权，郭明发应向索沃公司退还未发生的租金，索沃公司所投资建设的地面厂房拆迁赔偿权及所获费用归索沃公司，该协议被东晁村村委会予以确认，并同意索沃公司进行投资、经营发展业务，后双方又签署了《土地联合开发协议》及二份《补充协议》用于完善《土地租赁协议》，索沃公司主要经营沃尔沃汽车销售及维修等业务。索沃公司在租期内从未欠过租金。2013年12月31日陕西省人民政府颁布《关于西安高新区2013年度第二批统一征收集体建设用地的批复》陕政土批(2013)123号，包括涉案房屋及场地在内的XX村列为被征收之列。2014年5月26日西安市新区鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室（下称“领导小组办公室”）对涉案房屋进行了初评，该领导小组办公室2014年7月1日发布《拆迁公告》，拆迁范围为139亩地上的所有建筑物、构筑物、附属物等，在拆迁期间暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建行为。郭明发不顾上述公告，于2016年8月20日又与索沃公司签署《补充协议》，将涉案房屋及土地重新租给索沃公司，租金为每年50万元，合同期限为10年，原装装修花费39.68万元，且已向郭明发支付租金84万元。但在2018年11月26日涉案房屋又被断水断电，索沃公司被迫迁出，后经询问后得知涉案房屋及地块从未有过不再拆迁的文件。原审判决认定事实错误。涉案房屋及土地已经属于被列为拆迁之列，XX村委XX会所签署的《土地租赁协议》已经自然终止，也就是说在拆迁公告发布之日起，郭明发就失去对该涉案土地及房屋的使用权，郭明发仅是被拆迁人，不能再享有接受拆迁补偿之外的其他权利，本案索沃公司已经搬走，郭明发又于2016年8月20日和索沃公司签署了《补充协议》，原审法院认定《补充协议》有效，实际上否认了拆迁公告的效力及实际后果，郭明发不存在处分权，当然与索沃公司签署的《补充协议》就不具备法律效力。涉案房屋已经被拆迁，原审法院仅是没有调查到郭明发是否已经得到拆迁补偿，就认定《补充协议》有效也是错误的。本案郭明发是否得到拆迁补偿不影响《土地租赁协议》及一系列协议随之终止的事实。郭明发在已没有处分房屋和土地使用权的情况下，仍与索沃公司签署《补充协议》，应属于新签协议，须经土地所有权人东晁村村委会、街道办事处及领导小组办公室同意，郭明发没有上述证据。原审判决适用法律错误。郭明发与索沃公司就涉案土地使用权于2007年3月28日签订《土地租赁协议》，经过村委会的确认的。如果郭明发作为被拆迁人与索沃公司签署《补充协议》，不经过村委会确认，就属于该土地使用权已经不归郭明发占有使用，属于无权处分，符合《合同法》地51条规定，从现有证据看，郭明发并未取得村委会的确认，其所签署的《补充协议》就属于无效。而非原审判依据《合同法》第52条的规定，属于适用法律错误，造成错判。索沃公司认为，涉案房屋及土地已经属于被列为拆迁之列，XX村委XX会所签署的《土地租赁协议》已经自然终止，郭明发就失去对该涉案土地及房屋的使用权，因此没有再次租赁该土地及房屋的主体资格。郭明发违法出租，双方签署的《补充协议》为应当无效，造成索沃公司装修花费39.68万元损失，索沃公司支付的84万元“租金”失去合同依据。郭明发辩称，一审判决认定2016年8月20日签订的《补充协议》真实、合法、有效是正确的。郭明发与索沃公司于2007年3月28日签订《土地联合发协议》及《土地租赁协议》后，在履行至2014年时，索沃公司就已知租赁区域属于拆迁范围，并于2015年6月5日由郭明发与索沃公司法定代表人“马振宇”就该合同履行过程中涉及的不可拆卸物资的处置签订了《合同》，索沃公司随即搬出出租区域。2016年，因涉案房屋仍未拆迁，索沃公司搬回本案出租区域继续经营，并就继续经营中遇到拆迁时的双方分工又签订了《补充协议》。《补充协议》第二条明确约定，“如遇政府继续征用”该土地，则郭明发联络村委会，索沃公司与政府部门联系，双方以一致行动人名义开展该土地、厂房、误工等拆迁谈判工作。第四条进一步约定了一方收到补偿款后的支付方式。索沃公司在租赁期间是否搬出，并不影响双方以《补充协议》方式对《土地租赁协议》权利义务延续的约定。《补充协议》没有《合同法》第52条有关合同无效的情形。因此，《补充协议》是索沃公司在明知案涉区域继续拆迁的情况下，为了继续使用场地，且与郭明发共同获得赔偿款而达成的协议。协议内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该《补充协议》合法、真实、有效。郭明发与XX村委会签订的《土地联合开发协议》没有自然终止，郭明发有权出租涉案房产。2006年6月18日，郭明发（乙方）与XX村委会（甲方）签订《土地联合开发协议》，郭明发获得土地使用权后，按照索沃公司的标准，建设了厂房，并出租给索沃公司，郭明发是涉案房产的所有权人，有权出租该房产。郭明发向任何主体出租房屋，均不再需要东晁村村委会的确认或同意。涉案房产已被拆除，只有政府与郭明发签订了《拆迁补偿协议》后，才涉及郭明发是否有权继续出租涉案房产的问题。但至今，郭明发仍未与政府签订任何《拆迁补偿协议》，也没有收到任何补偿和赔偿。郭明发自身才是损失方。索沃公司要求郭明发支付装修款没有法律和事实依据。2015年，索沃公司搬离出租厂房时，已将租赁区域不可拆卸物资全部折价卖给了郭明发。索沃公司继续承租该房屋时，均是其搬出前的状态，索沃公司所称装修没有事实依据。索沃公司一审中提供的装修相关证据漏洞百出。即使索沃公司进行部分装修，也是其明知将要拆迁，为获得拆迁补偿所做的准备工作，该支出当然应当由其自行承担。因此，索沃公司要求郭明发支付装修款没有法律和事实依据。一审判决事实认定清楚，证据确实充分，法律适用正确。请求驳回索沃公司的诉请，维持原判。郭明发向一审法院起诉请求：1.确认郭明发与索沃公司于2016年8月20日签署的《补充协议》无效；2.郭明发返还索沃公司所缴纳的租金84万元；3.郭明发赔偿因郭明发违法出租造成索沃公司装修39.68万元损失；4.本案的诉讼费用由郭明发承担。一审法院认定事实：2007年3月28日，郭明发（甲方）与索沃公司（乙方）签订《土地联合开发协议》，约定：位于西安市XX村（北临中航科技公司、西临三环路、南临王斌、东临考场）属甲方所有区域的水、电、路等硬件设施设备的办公厂房及场地，占地约计8亩土地及厂房以入股的形式与乙方进行合作开发；联合开发期限为10年，自2007年6月28日起至2017年6月28日止。关于利益分配方面约定：双方同意甲方入股的土地和厂房在合作期前五年，乙方每年向甲方支付联合开发的红利为每年460000元，后五年的红利为510000元；甲方除有权收取上述红利外，乙方企业的任何债权、债务及设备投资、人员管理等包括但不限于乙方企业正常的企业经营活动及收益均与甲方无关，并由乙方单独享有和承担，甲方均不得以任何理由进行干涉……。关于违约责任双方约定：合同期内，任何一方违约给对方造成经济损失，应予以赔偿……4、如遇市政行为征地或收回土地所有权时，按国家相关法律，甲方应向乙方退还未发生的红利，凡乙方投资建设的地面厂房拆迁赔偿权及所获费用归乙方所有……。同日，郭明发（甲方）与索沃公司（乙方）签订《土地租赁协议》将涉案办公厂房及场地以出租形式租赁给索沃公司，该协议内容与《土地联合开发协议》租金及违约责任等内容一致。2007年5月31日，郭明发、索沃公司双方签订《土地联合开发补充协议》，因郭明发交付办公楼及厂地硬化工程，经双方验收认为工程符合要求，双方约定将合作期提前至2007年6月1日，同时备注该协议作为双方验收工程交付手续用。2014年7月1日，西安高新鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室发布《拆迁公告》，XX村XX环东约139亩集体土地范围内的被拆迁人在公告期内自行腾空、搬离房屋；拆迁期间，暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建及改变房屋的使用性质等手续并停止新建、改建、扩建行为；暂停核发营业执照。另查明，2016年8月20日，郭明发、索沃公司双方再次签订《补充协议》，该协议在2007年3月28日签订的协议基础上，达成补充协议，约定租赁期限调整为自2016年6月28日起至2022年6月27日止。从2016年10月28日起，租金调整为每年50万元，鉴于甲乙双方多年的友好合作，因乙方租用甲方的标的有甲方与该土地拥有者东晁村村委会签署的合作协议，且该土地的性质已发生变化，双方同意，如遇政府继续征用该土地，则由甲方负责与东晁村村委会协商联络，乙方负责与其上级机关包括西安高新区管委会等部门的联系，以一致行动人的名义开展土地及厂房、误工等范畴内的拆迁补偿谈判工作……，因第三方原因的影响，甲方在合作期内的2016年8月20日至2016年10月28日期间，免收乙方的任何租金费用……。再查明，2018年11月2日，郭明发向索沃公司负责人齐总发短信称：“刚才拆迁办来人通知，明天拆迁人员进场开始拆房，请尽快搬离现场，实在没办法抗不过去了，他们将我办公楼一扒，害怕明天就断水了，鱼化寨拆迁办10月8日通知我，我就通知了张总马总和齐总，没办法政府限时拆迁我们也很无奈”。2018年11月29日，威某某（西安）仓储设备有限公司向索沃公司发函，称：“……2018年11月1日至11月26日水费、电费、门卫费共计4920元，请于2018年12月1日结清，备注2018年11月26日供电局断电，双方单位均已确认”。郭明发对威某某公司函件认可，亦认可截止2018年11月26日前索沃公司的电费已结清。 庭审中，郭明发、索沃公司双方均认可2014年因政府发布拆迁公告，索沃公司于2015年上半年期间搬走，双方就不可拆卸物资补偿达成协议，但后来因为政府没有实施拆迁行为，索沃公司又再次搬回来，双方达成《补充协议》。一审法院认为，郭明发、索沃公司签订的《土地租赁协议》、《土地联合开发协议》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。对于索沃公司辩称，涉案房屋及土地已经属于被列为拆迁之列，XX村委XX会所签署的《土地租赁协议》已经自然终止，郭明发失去了对该涉案土地及房屋的使用权，因此也就没有租赁该土地及房屋的主体资格，双方签订的《补充协议》无效的意见，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定，本案郭明发、索沃公司之间签订的《补充协议》不存在上述规定载明的情形，虽西安高新鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室于2014年7月1日发布《拆迁公告》，XX村XX环东约139亩集体土地范围内进行拆迁，但具体的征拆实施工作以及郭明发是否对被拆迁厂房及土地享有所有权，应当以政府拆迁工作领导小组具体工作安排以及与被拆迁人签订安置补偿协议为准。本案现无证据显示郭明发在签订《补充协议》时已签订拆迁安置协议或获得安置补偿，故在政府具体实施拆迁行为前，郭明发对涉案土地及厂房仍具有相应权利。因此，一审法院认为郭明发、索沃公司双方就涉案土地租赁又达成《补充协议》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，协议对双方具有法律约束力，索沃公司主张确认郭明发与索沃公司于2016年8月20日签署的《补充协议》无效以及郭明发返还索沃公司所缴纳的租金84万元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于装修损失一节，一审法院认为，本案索沃公司、郭明发双方租赁合同不能继续履行的原因系政府征收行为，而非郭明发违约导致，且索沃公司在明知涉案厂房即将被政府征收拆迁，仍对其进行装饰装修，该部分损失应当自行承担，故索沃公司主张郭明发赔偿其装修39.68万元损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告西安索沃国际汽车有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费15931元，由原告西安索沃国际汽车有限公司负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院根据对案件的审查，认为本案郭明发、索沃公司签订的《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，认定虽西安高新鱼化区域征地拆迁工作领导小组办公室于2014年7月1日发布《拆迁公告》，XX村XX环东约139亩集体土地范围内进行拆迁，但具体的征拆实施工作以及郭明发是否对被拆迁厂房及土地享有所有权，应当以政府拆迁工作领导小组具体工作安排以及与被拆迁人签订安置补偿协议为准，因本案现无证据显示郭明发在签订《补充协议》时已签订拆迁安置协议或获得安置补偿，故在政府具体实施拆迁行为前，郭明发对涉案土地及厂房仍具有相应权利，认定并无不当。根据双方合同履行情况，一审法院对索沃公司主张确认郭明发与索沃公司于2016年8月20日签署的《补充协议》无效以及郭明发返还索沃公司所缴纳的租金84万元的诉讼请求不予支持，亦无不当。关于装修损失，一审法院认为租赁合同不能继续履行的原因系政府征收行为，而非郭明发违约导致，且索沃公司在明知涉案厂房即将被政府征收拆迁，仍对其进行装饰装修，该部分损失自行承担，故对索沃公司主张郭明发赔偿其装修39.68万元损失不予支持，亦无不妥。因本案现无证据显示郭明发在签订《补充协议》时已签订拆迁安置协议或获得安置补偿，如涉案厂房在被征收拆迁过程中拆迁人对索沃公司所述装饰装修给予经济补偿的，则索沃公司对于该部分经济补偿可另行主张。索沃公司本案上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15931元，西安索沃国际汽车有限公司已预交，由西安索沃国际汽车有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月十一日 书 记 员   刘  明  明1