安徽省淮北市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖06行终105号 上诉人（一审第三人）张复生，男，1984年10月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托代理人王静,安徽淮信律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）濉溪县濉溪镇城北工作委员会，住所地安徽省濉溪县濉河路**。统一社会信用代码B1146420-6。 法定代表人陈望才，该委员会主任。 委托代理人黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。 委托代理人朱健钊，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）濉溪县不动产登记交易中心，，住所地安徽省濉溪县岱河路**统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人秦淑芬,该中心主任。 行政机关出庭负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）濉溪县住房保障中心，住，住所地安徽省濉溪县浍河路**一社会信用代码12340621485539855X。 法定代表人刘溪，该中心主任。 委托代理人李玉建，该中心办公室主任。 委托代理人徐张骏，安徽胜方律师事务所律师。 一审第三人淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦**机构代码74677460-0。 负责人任圣楠，该公司执行董事兼总经理。 上诉人张复生因濉溪县濉溪镇城北工作委员会（简称城北工委）诉濉溪县不动产登记交易中心（简称县不动产中心）、濉溪县住房保障中心（简称县住房保障中心），第三人淮北市明星房地产开发有限责任公司（简称明星公司）房屋抵押行政登记一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人张复生的委托代理人王静，被上诉人县不动产中心的副职负责人李明文及其委托代理人李国庆、县住房保障中心的委托代理人李玉建、徐张俊到庭参加诉讼，一审第三人明星公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明：2003年3月14日，以城北工委为甲方，明星公司为乙方，双方签订了《联建协议书》，同年5月15日又签订了《补充协议》，约定由城北工委投资土地，明星公司投资全部建设工程资金，开发建设濉溪县城北管委会综合楼。一楼门面房由明星公司分得两间，余下归城北工委所有，城北工委分得住宅套房的二楼一套不低于84㎡的住宅。城北工委将位于北临新康食品厂、东临市工商行相南办事处、南邻淮纺路、西邻淮北市热电厂宿舍楼宗地中的451.75㎡的土地，用于濉溪县城北管委会综合楼项目开发建设，并于2003年10月20日在濉溪县国土资源局办理了土地变更登记至明星公司名下。濉溪县城北管委会综合楼建成后，原濉溪县房地产管理局（简称濉溪县房管局）为明星公司颁发了产权编号为濉公房字第××号房屋所有权证书。根据《联建协议》的约定，明星公司将房屋一楼的商103-111号商铺和住宅楼的204室住房交付给城北工委使用至今。2009年12月23日，明星公司声明濉公房字第××号房屋所有权证书丢失作废。2010年1月18日，濉溪县房管局给明星公司补发了房地权证濉私字第××号房地产权证。2011年9月13日，经明星公司申请，濉溪县房管局将濉私字第××号房地产权证分割为两证：濉房字第××号房地产权证（一楼103-111号商铺）;濉房字第××号房地产权证（含二楼204室）。 2013年3月20日，明星公司将濉房字第××号房地产权证（一楼103-111号商铺）抵押给了债权人张复生，濉溪县房管局为张复生办理了房地权濉房2013他字第××号房地产他项权证，该证写明：登记号2013005708；建筑面积：390平方米；权利种类：抵押；权利价值500万元。 2016年12月1日，安徽省淮北市相山区人民法院（简称相山区法院）作出（2016）皖0603民初3317号民事判决书，判决：二、若明星公司未能及时偿还2011年9月6日所借480.2万元本金及其利息，原告张复生有权对位于淮北市相山区××路北侧红绿灯西侧明星小区××号商铺（产权证号：濉房20110622**）行使抵押权，有权以抵押房屋折价或者拍卖、变卖后房屋所得的价款受偿。在执行的过程中，城北工委提出执行异议并提起诉讼，2018年12月4日，相山区法院作出（2017）皖0603民初4686号民事判决书，判决：不得执行位于淮北市相山区××路北侧红绿灯西侧明星小区××号商铺（产权证号：濉房20××03号）。2018年11月27日，一审法院作出（2018）皖0621民初3310号民事判决书，判决涉案一楼103-111号商铺归城北工委所有。 另查明，2007年4月13日，城北管委会被濉溪县机构编制委员会撤销，同年6月13日，中国共产党濉溪县濉溪镇委员会下发了濉镇发（2007）29号《关于成立城北等三个工作委员会的通知》，决定成立城北、城南、老城三个工作委员会。 明星公司成立于2002年9月18日，原法定代表人为圣恩侠，该公司股东及出资所占比例为：任圣楠20.83%；任明星53.33%；圣恩侠25.83%。后圣恩侠的股份变更给了任明清。该公司为家族公司（任明星与圣恩侠系夫妻关系；任圣楠为任明星的女儿；任明清为任明星的弟弟）。2014年2月24日，该公司股东任明星与张复生签订股权转让协议，任明星将自己名下的53.33﹪的股份作价3200万元转让张复生，同年3月6日变更至张复生名下。张复生未支付股份转让款。 一审法院认为，本案张复生的债权已经转为了明星公司的股权，债权已经消灭。本案中，在楼房建成后，城北工委就一直将第20××03号房地产权证载明的商铺对外出租，收取房租至今。且本案债务形成时间在前，一年半后才办理抵押登记，张复生办理商铺抵押权登记时，应当尽到谨慎的注意义务。根据赵某的证言，证实张复生早就知晓城北工委与明星公司双方签订《联建协议》这一事实的存在，张复生应当知道任明星与其签订股权转让协议的法律后果。故张复生不是本案的善意第三人。虽然濉溪县房管局为张复生办理了房地权濉房2013他字第××号房地产他项权证。张复生接受明星公司股东任明星的股份，使得债权转为股权，以致于债权消灭。濉溪县房管局在明星公司隐瞒事实真相的情形下，仅书面审查，为张复生办理了他项权证。但随着当事人双方处理自己权益的改变，他项权证的存在已失去了基础，且张复生不是本案的善意第三人，所办理的他项权证的行政行为的主要证据不足，应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销濉溪县房地产管理局为张复生办理的房地权濉房2013他字第××号房地产他项权证。 张复生上诉称，上诉人张复生的债权并未转为明星公司的股权，债权没有消灭。一审法院仅凭赵某的证词就认定张复生知道联建协议的内容，违背客观事实，一审法院认定张复生不是善意第三人没有事实依据。张复生信任房地产管理部门的公示信息，办理了抵押登记手续，已经完成了应尽的审查注意义务。一审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销一审判决，并驳回城北工委的诉讼请求。 城北工委答辩称，城北工委与明星公司于2003年签订联建协议，房屋建成后，城北工委依据协议实际占有并管理案涉九间商铺，濉溪县人民法院（2018）皖0621民初3310号民事判决已确认城北工委对案涉九间商铺享有所有权。一审法院认定张复生的债权变为股权，债权消灭的事实清楚。张复生作为一个从事投资借款、抵押借款的专业人士，应具有高于普通百姓的风险意识和专业知识，张复生对城北工委一直使用房屋不知情的辩称有悖常理。一审判决认定张复生不是善意第三人是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 县不动产中心答辩称，其不是本案适格的被告，原濉溪县房管局当初办理抵押登记行为合法。 县住房保障中心答辩称，从2016年10月26日起，县不动产登记中心统一受理不动产登记业务，被诉行政行为虽然是原濉溪县房管局办理，但不动产登记的行政职能已移交给县不动产中心，根据行政诉讼法第二十六条的规定，县住房保障中心不是适格的被告主体。原濉溪县房管局在申请材料齐全的情况下办理的他项权登记，不存在违反法律规定或者程序不合法的情况。 张复生向一审法院提交了以下证据： 1.民事上诉状，证明相山区法院（2017）皖0603民初4686号民事判决书并未生效，张复生已在上诉期内上诉。 2.明星公司2014年3月6日特此声明、2014年2月24日股东会决议、明星公司章程修正案、股权转让协议声明，证明张复生成为明星公司的股东的原因是明星公司向张复生筹措巨额借款，张复生为防止明星公司转移财产或继续向他人借款才要求成为股东，张复生并非实质意义上的股东。明星公司的特此声明否认了原告及其证人赵某称张复生是将明星公司的债权转化为占股53.33%的股权的意见。 3.2016年6月12日股东会决议、章程修正案、股权转让协议，证明张复生于2016年6月12日将其在明星公司的全部股权返还给任明星，返还原因也是因为明星公司一直拖延还款，张复生决定起诉明星公司。 4.明星公司的公司登记信息、公司变更信息，证明明星公司于2014年3月6日才将任明星的股权变更为张复生的股权，而非原告和相山区法院（2017）皖0603民初4686号民事判决书，认定张复生是自2003年至2016年为明星公司的股东。张复生是在明星公司将涉案九间商铺抵押给张复生一年多之后才成为的明星公司的股东和监事，张复生是善意第三人。根据物权法的规定，张复生作为善意第三人对涉案九间商铺有优先受偿权。 城北工委向一审法院提交了以下证据： 1.濉编〔2007]2号、濉镇发〔2007〕29号文件，证明濉溪县濉溪镇城北管理委员会名称变更为濉溪县濉溪镇城北工作委员会。 2.联建协议书、补充协议及土地使用权证，证明2003年，城北管委会与明星公司签订联建协议书，以城北管委会提供土地、明星公司出资的方式联合建设城北管委会综合楼，建成房屋的一楼门面房明星公司分得两间，余下归城北管委会。 3.房地产权证、房地产他项权证，证明濉溪县房管局于2011年错误的将一楼商103-111建筑面积共390平方米的房地产权证办理在明星公司名下，又于2013年3月20日错误地为张复生办理了抵押权登记。 4.濉溪县人民法院（2018）皖0621民初3310号、相山区法院（2017）皖0603民初4686号民事判决书，证明一楼的商103-111号商铺归原告所有，法院并已停止对该商铺的执行，这进一步证明本案他项权证的颁发是错误的。 5.商103-111号商铺的租赁协议及收取租赁费的凭证，证明濉溪县城北管委会综合楼建成后，根据《联建协议》的约定，明星公司将房屋一楼的商103-111号商铺交付给原告使用，原告自2003年起至今将涉案9间商铺对外出租，并一直收取租赁费，原告是涉案商铺的实际所有人和使用人，原濉溪县房管局颁发他项权证没有事实依据。张复生办理他项权证时没有尽到谨慎的注意义务，不构成善意。 6.赵某的调查笔录及明星房公司的企业信息，证明张复生对明星公司的债权已转化为占股53.33%的股权，房地产他项权证下的债权已不复存在，应予撤销房地产他项权证。张复生与明星公司存在利害关系，张复生不是善意第三人。 7.淮北市隆昌投资咨询有限公司基本信息一张，证明张复生是隆昌投资公司的股东和法定代表人，其具备从事投资贷款和抵押贷款的专业知识，其应谨慎地尽到办理抵押登记的注意义务，张复生不是善意第三人，存在重大过失。 县不动产中心向一审法院提交了以下证据： 1.房地产登记申请书档案，证明张复生提交了办证所需的申请书、身份证明、抵押借款合同、房地产估价报告、房产证等材料，符合办理他项权的形式要件，濉溪县房管局据此有权为其办证。 2.濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通知，证明濉溪县人民政府成立县不动产中心，2016年10月26日起，辖区内的不动产登记职权已经移交给县不动产中心。 县住房保障中心在法定期间内向一审法院提交以下证据： 1．房地产抵押权设立登记申请书；2．询问笔录；3．张复生、任圣楠身份证复印件；4、抵押借款合同；5、房地产估价报告；6、证明；7、淮北市明星房地产开发有限责任公司相关信息；8、房地产权证，以上证据证明濉溪县房管局为张复生办理房地产抵押权设立登记的材料齐全，程序合法，证据充分。 明星公司均未向一审法院提交证据。 上述证据材料已随卷移送本院。经审查，城北工委提交的证据6，因无其他证据印证且证人未出庭作证,不予认定；城北工委提交的证据7及张复生提交的证据3、4，因主债权的消灭是注销抵押权的法定要件之一，而非撤销抵押权的法定要件事实，故用于证明张复生的债权是否转为明星公司股权及债权是否消灭的证据，与本案无关联，不能作为认定本案事实的依据，不予认定。一审法院对上述证据的认证意见不符合规定，本院予以纠正。 本院对一审法院查明的除明星公司股权转让部分以外的事实予以确认。 本院另查明，2013年3月14日，上诉人张复生在房地产登记申请书（抵押权设立登记）询问笔录一栏中确认其到抵押房屋进行过现场查看。 2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心统一受理全县范围内的不动产登记业务。2019年3月，县房管局更名为县住房保障中心。2020年3月，濉溪县不动产登记中心更名为濉溪县不动产登记交易中心。 本院认为，本案的争议焦点为：1、张复生是否善意取得案涉不动产抵押权，被诉不动产抵押登记行政行为是否应当撤销；2、县不动产中心是否为本案适格的被告主体。 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。根据上述规定，当房屋开发公司隐瞒房屋权利的真实情况办理房屋抵押登记时，是否应当撤销抵押登记行政行为，需要审查抵押权人在设立案涉抵押权时是否为善意的，即是否尽了到合理审慎义务。如抵押权人在设立案涉不动产抵押权时是善意的，则依据公信原则，其抵押权应予以保护，反之则应撤销抵押登记。本案中，濉溪县人民法院（2018）皖0621民初3310号民事判决，已确认濉房字第××号房地产权证载明的房屋产权（一楼103-111号商铺）归城北工委所有。明星公司申请办理案涉抵押登记时，向房屋登记机关隐瞒了案涉商铺已经交付，城北工委是真实权利人的事实。张复生向原濉溪县房管局明确表示其到抵押房屋进行过现场查看。但其到现场查看时未了解用于抵押的九间商铺已为联建方城北工委占有使用的实际情况，显不符合常理，不能认定其尽到了通常情况下的合理注意义务。故一审认定张复生不属于善意第三人并无不当。一审法院撤销被诉房屋抵押登记行政行为，符合法律、法规的规定。 关于争议焦点二，《中华人民共和国人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，原濉溪县房管局于2013年3月20日作出被诉房地产抵押登记行政行为，但自2016年10月24日起，原濉溪县房管局承担的房屋登记职权已由县不动产中心行使，因此县不动产中心是本案适格的被告，县不动产中心关于其不是本案适格被告的意见，本院不予支持。 需要指出的是，濉溪县房管局在一审诉讼期间已更名为“濉溪县住房保障中心”，一审判决首部仍使用“濉溪县房地产管理局”作为当事人的名称不当。一审判决主文表述不准确，应表述为“撤销被告濉溪县不动产登记交易中心于2013年3月20日对濉房字第××号房地产权证项下103-111号商铺作出的房屋抵押登记行政行为（该登记行为系原濉溪县房地产管理局作出）。”对此本院予以指正。 综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张复生负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永广 审判员  郑 慧 审判员  侯 丽 二〇二〇年十二月三十日 法官助理李源 书记员马嵘璟 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;