河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初5199号原告（反诉被告）：吴红亚，男，汉族，1969年8月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：陈法制、张永峰，河南卓衡律师事务所律师。被告（本诉被告）：李书献，男，汉族，1978年10月12日出生，住河南省虞城县，委托诉讼代理人：赵志体，河南振商律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南家馨房地产经济有限公司，住所地：商丘市梁园区八一路北京九建材商城****，统一社会信用代码：91411402692172750P。法定代表人：张莉。委托诉讼代理人：闫小娟，河南向东律师事务所律师。原告吴红亚与被告李书献、河南家馨房地产经纪有限公司（以下简称家馨地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴红亚的委托诉讼代理人陈法制、被告李书献的委托诉讼代理人赵志体、被告家馨地产的法定代表人张莉及其委托诉讼代理人闫小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴红亚向本院提出诉讼请求：依法判令二被告给付原告违约金15万元【其中判令被告李书献给付10万元，家馨地产给付50,000元（该款系李书献先前给付并由其代为保管的定金）】事实和理由：2020年6月2日原告吴红亚与被告李书献经被告家馨地产居间介绍，三方签订房屋买卖合同，其中约定：一、原告将位于睢阳区南京路与归德路西南角应天花园小区18号楼1单元1层东户的房产，自愿卖给李书献，总房款115万元：三、定金50,000元，由居间人先行家馨地产保管：四、本合同签订后45个工作日内办理产权变更登记；五、一方违约，每天按照总房款2%的比例支付违约金。合同签订后，李书献仅向家馨地产交付了50,000元定金，时至今日双方合同履行期限已经远远超过，经原告多次催请二被告履行合同约定，但二被告均拒绝履行。后在原告多次催促下，8月24日被告李书献明确说明9月5日之前凑不够房款就解除合同，并明确说明已经交纳的定金按照合同约定由家馨地产直接给付原告。家馨地产终于在2020年9月20日将房产证返还原告，但仍拒绝给付代为保管的定金50,000元。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法审理。李书献辩称，1、在原告吴红亚起诉前，被告李书献和原告吴红亚及被告家馨地产已经商量好了，被告李书献同意原告拿走5万元定金，解除了合同，双方已不存在房屋买卖合同关系，原告请求解除合同的事实已不存在。本案形成纠纷的原因是被告家馨地产不让原告拿走5万元定金和房产证，二者形成了纠纷，这与被告李书献无关。2、在房屋买卖过程中，被告李书献没有对涉案房屋造成损害，原告没有财产损失，原告要求违约金数额过高，根据《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本条规定，鉴于本案双方自签订合同到被告通知原告解除合同且被告同意解除合同的时间较短，没有造成损失的事实，应当合情合理的酌定违约金的数额。家馨地产辩称，家馨地产公司不应负任何法律责任，公司作为中介方已经提供全部的中介服务义务，双方已经签订了合法有效的买卖合同，公司有权收取全额佣金，本案5万元是被告李书献交于被告家馨地产保管，被告家馨地产公司享有留置权，因此公司有权先行扣除应付的佣金，原告作为卖方依约应当支付佣金，因此公司有权从5万元中先行扣除佣金费用2.3万元，剩余款项以本案生效判决及时退还。家馨地产反诉请求，1、依法判令被告支付原告佣金23000元。2、本案案件受理费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由2020年6月2日，两被告在原告居间服务下签订了房屋买卖合同，被告李书献依约支付了50,000元人民币，现双方均认为对方违约，也不同意从已经支付的款项中预先扣除。原告已经履行完毕居间义务，反诉被告均应支付佣金。原告已经向两被告告知，原告有权从预缴款项中予以扣除佣金。现吴红亚因该房屋买卖合同提起诉讼，因佣金纠纷与本案属于同一事实、同一当事人，为减少诉累，节约司法资源，特提起反诉依法维护原告合法权益，请依法判决！原告吴红亚对反诉辩称：反诉原告没有事实依据，反诉原告作为居间方仅仅促成本案买卖合同的签订，并没有实现双方合同签订的目的，对原告而言反诉原告的居间服务内容没有完成，故其请求原告支付佣金没有事实依据。买卖合同中并没有约定反诉原告从定金中扣除佣金。被告李书献对反诉辩称，反诉原告没有事实依据，反诉原告作为居间方仅仅促成本案买卖合同的签订，并没有实现双方合同签订的目的，对原告而言反诉原告的居间服务内容没有完成，故其请求原告支付佣金没有事实依据。反诉原告作为居间方在买卖过程中只履行签订合同这一部分行为对后续的督促买卖双方交付房款和房屋办理房屋贷款手续和房屋过户手续这些协助义务都没有履行，应当在该事实的基础上酌情减少佣金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实，本院认定如下：2020年6月2日原告吴红亚与被告李书献经被告家馨地产居间介绍，三方签订房屋买卖合同，原告为甲方，被告李书献为乙方，被告家馨地产为丙方。合同其中约定：一、原告将位于睢阳区南京路与归德路西南角应天花园小区18号楼1单元1层东户的房产，自愿卖给李书献，总房款115万元：三、定金50,000元，由居间人先行家馨地产保管：四、本合同签订后45个工作日内办理产权变更登记；五、一方违约，每天按照总房款2%的比例支付违约金。合同签订后，李书献向家馨地产交付了50,000元定金。签订合同后李书献在整理贷款手续时，发现不符合贷款条件，没有钱购买原告的房屋并及时通知了原告和被告家馨地产，双方经协商已解除了合同。房屋买卖合同第八条对佣金的承担作出了明确约定：“在签订本合同之时，甲方乙方认可丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条又规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李书献在签订合同后未能按约定履行合同，应当承担违约责任，其支付的购房定金50,000元不予退还。被告家馨地产保管该定金，应当将该定金支付给原告。双方虽约定了违约金，但在被告李书献知道自己无能力支付购房款时及时通知了原告和被告家馨地产，且双方经协商已解除了合同，并没有影响原告再次出售房屋的权利，被告李书献已同意将定金支付给原告，已视为承担了相应的违约责任，故，原告的该项请求不予支持。关于被告家馨地产的反诉请求，因三方在合同中已有明确约定，被告李书献属于违约方，应当承担佣金23,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南家馨房地产经济有限公司于本判决生效之日起十日内将其保管的被告（反诉被告）李书献交纳的购房定金50,000元支付给原告（反诉被告）吴红亚；二、被告（反诉被告）李书献于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）河南家馨房地产经济有限公司佣金23,000元。三、驳回原告（反诉被告）吴红亚的其他事实请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,650.00元，由吴红亚承担1,050元，李书献、河南家馨房地产经济有限公司各负担300元；反诉案件受理费375元由李书献负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  高宏伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  张修博