福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1848号 原告：正荣（马尾）置业发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道青洲路**福州海峡水产品交易中心及商务配套B地块商务楼1（1A、1B）17层01商业（办公）（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105091386235H。 法定代表人：蒲迅，总经理。 委托诉讼代理人：王巧玲，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玲，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告：贺凤西，女，1988年6月27日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：吴星亮，福建沃泰律师事务所律师。 原告正荣（马尾）置业发展有限公司（以下简称“正荣置业公司”）与被告贺凤西租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正荣置业公司的委托诉讼代理王巧玲及被告贺凤西的委托诉讼代理人吴星亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣置业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令贺凤西向正荣置业公司支付2020年6月1日至2020年8月31日欠付的租金23832.00元；2.判令贺凤西向正荣置业公司支付2020年6月1日至2020年8月31日欠付的物业管理费9049.87元；3.判令贺凤西向正荣置业公司支付自2020年7月1日至2020年8月31日欠付的电费1104.62元；4.判令贺西凤以欠付租金及物业费为基数按日千分之一的标准分段计算（违约金计算方式详见违约金计算附表）向正荣置业公司支付逾期付款违约金至欠款付清止（现暂计至2020年8月26日为2199.24元）；5.判令贺凤西向正荣置业公司支付违约金47664.00元；6.判令贺凤西向正荣置业公司支付正荣置业公司为主张债权所支出的律师费10000.00元；以上合计93849.73元；7.本案诉讼费用由贺凤西承担。 事实与理由：2019年10月30日，正荣置业公司（甲方）与贺凤西（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：正荣置业公司将其所有的位于福建省福州市马尾区××街道××路××号××层××号商铺××平方米）出租给贺凤西，租赁期限为2019年10月30日起至2022年12月20日止；贺凤西以固定租金方式向正荣置业公司按季度支付租金，2019年10月30日至2020年12月20日的季度固定租金为23832.00元，贺凤西应于每个结算周期末月的20日之前付清下一个结算周期的固定租金；合同19.2条约定，乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额的千分之一的延迟履行违约金。 合同签订后，双方按约履行合同至2020年5月31日。此后，贺凤西以受××疫情影响为由，拒绝向正荣置业公司支付2020年6月1日起至2020年8月31日的租金23832.00元，以及拖欠2020年6月1日至2020年8月31日的物业管理费9049.87元，拖欠2020年7月1日至2020年8月31日欠付的电费1104.62元。 ××疫情对双方均造成了相应的损失。正荣置业公司为了与所有商户共渡难关，积极响应国家减免租金的号召，践行私企的社会责任，向马尾正荣·财富中心所有的各大商户均作出了减免租金15天的优惠承诺，并均已实际履行，正荣置业公司向贺凤西主张的租金数额亦是减免15天租金后的金额。但贺凤西却认为正荣置业公司减免租金的天数不够，并因此拒绝向正荣置业公司履行支付租金、物业费等的义务，严重违反了合同约定和诚实信用原则。因贺凤西拒绝付款，正荣置业公司于2020年8月21日发函要求贺凤西支付完毕拖欠的租金、物业费、电费等，但贺凤西签收后却不予理会。 另，贺凤西与案外人福州市马尾区正荣商业管理有限公司（下简称“正荣管理公司”）签订了《物业服务协议》，2020年8月25日，正荣管理公司将贺凤西拖欠的物业费及电费的债权共计10154.49元转让给了正荣置业公司，并通知了贺凤西，故正荣置业公司有权向贺凤西追讨拖欠的物业费及电费。又依据《租赁合同》19.5.7条约定，正荣置业公司有权向贺凤西主张所支出的律师费，另按照《租赁合同》19.5.1条约定，因贺凤西违约，正荣置业公司有权向其主张人民币47664.00元作为违约金。故，为维护自身合法权益，正荣置业公司特诉至法院，望判如所请。 贺凤西辩称，一、答辩人承租诉争房屋系用于经营服装业，因受××疫情影响无法正常经营导致出现拖欠租金的行为，属于不可抗力，不应承担违约责任。答辩人与正荣置业公司于2019年7月，就答辩人承租位于福建省福州市马尾区××街道××路××号××层××号商铺的事宜进行了协商洽谈，答辩人根据正荣置业公司的要求于2019年7月底向正荣置业公司银行账户转账共计人民币30187.20元的意向金（后转为履约保证金23832.00元及物业保证金6355.20元）。后双方于2019年10月30日订立了《租赁合同》。同日，答辩人与案外人正荣管理公司订立了《物业服务协议》。答辩人于2019年11月23日向正荣管理公司支付了物业保证金、装修保证金、预缴水电垃圾清运等费共计人民币13286.00元（其中质量保证金5000.00元、装修保证金5000.00元）。随后答辩人于12月9日缴纳了自12月20日起至3月30日的租金28201.00元及物业费10698.00元。答辩人接手商铺之后，投入了数十万元对商铺进行了装修，于2019年12月20日正式开业经营，不曾想自2020年1月起因突发××疫情，全国各地都采取了疫情防控措施。福建省人民政府于2020年1月24日，发布了福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知，后于2月26日24时起，将中风险区调整为执行××疫情防控省级二级响应，低风险区调整为执行××疫情防控省级三级响应。但至今未解除该疫情防控响应等级。而福州市马尾区××肺炎防控应急指挥部于2020年2月4日也发布了《马尾区××肺炎防控工作应急指挥部第13号通告》，要求全体市民减少出行，不去人群聚集的公共场所。因疫情和疫情防控措施导致正荣商圈的客流严重减少，答辩人无法正常经营，营业收入明显减少，无力支付租金，并非恶意拖欠租金。答辩人曾多次找到正荣置业公司的相关人员请求减免部分租金以期渡过难关，但正荣置业公司不仅擅自将本应退还答辩人的5000.00元装修保证金抵扣了4月份的租金及物业费，也仅减免4月份半月的租金及物业费，之后便要求答辩人按合同全额支付租金及物业费。后更是以答辩人欠付租金为由，单方解除了租赁合同，没收了答辩人的履约保证金、物业保证金及质量保证金共计35187.20元，还要求答辩人承担违约责任。答辩人认为××疫情属于不可抗力，正荣置业公司以答辩人延迟支付租金为由，主张解除合同并没收保证金要求答辩人承担违约责任，实际上是将不可归责于答辩人的不可抗力情形单方归责于答辩人，明显属于滥用权利，于法无据，于理不合。恳请法院对于正荣置业公司要求答辩人承担违约金及律师费的诉讼请求予以驳回。二、关于答辩人所欠的租金的金额，恳请法院充分考虑福州市××疫情的防控情况对答辩人经营活动的严重影响，根据公平原则，予以酌情减免。因答辩人向正荣置业公司交纳了保证金，该保证金在答辩人不承担违约责任的情况下应予退还，为便于双方当事人解决纠纷，恳请法院在答辩人应支付给正荣置业公司的费用中予以扣减。另外尚有答辩人参加正荣置业公司在正荣商场组织的“1团30元”活动，正荣置业公司应向贺凤西支付的482.93元，恳请法官一并在答辩人应支付给正荣置业公司的费用中予以扣减。三、关于正荣置业公司所主张的物业费及电费，属于《物业服务合同》项下的权利义务关系，系另一法律关系，应另行主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贺凤西对正荣置业公司提交的《租赁合同》、《债权转让通知书》、EMS面单及投递信息、《物业服务合同》、律师费发票、《委托代理合同》的真实性无异议，且与本案待证事实相关，故本院予以采纳；租金缴款单、物业缴款单、电费缴款单、聊天记录截图，贺凤西虽对该材料的真实性有异议，但对所载欠付金额的计算依据及微信群真实性并无异议，故本院予以确认；2020年8月21日催缴函、EMS面单及投递信息、解除合同通知函、EMS面单及投递信息，贺凤西主张未收到催款函，但正荣置业公司系根据合同约定通讯地址进行寄送，并无不当，贺凤西应自行承担不利的法律后果，故对前述材料，本院均予以采纳。贺凤西提交的《福建启动重大突发公共卫生事件以及相应机制》、《马尾区××肺炎防控工作应急指挥部第13号通告》、中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会印发《关于应对××疫情抓复工促发展若干政策》，与事实情况相符，对其真实性，本院予以确认；转账记录，正荣置业公司并无异议，故本院予以采纳；群聊记录及结算单，庭后双方已确认该费用已抵扣，与本案待证事实无关，故本院不予采纳；贺凤西承租店铺的销售情况截图，系贺凤西单方制作，真实性无法核实，故本院不予采纳。 经审理，本院确认如下事实：2019年10月30日，正荣置业公司（甲方，出租人）与贺凤西（乙方，承租人，贺凤西租赁该场所的服装服饰经营品牌为“莫苒”）签订一份合同编号为ＺＲＣＹ-ＳＹ-Ｖ1-ＺＳ-01的《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于福建省福州市马尾区××街道××路××号××层××号商铺××平方米）出租给乙方，租赁期限为2019年10月30日起至2022年12月20日止。合同第三条“租金标准与支付方式”约定：乙方按固定租金方式支付租金，2019年10月30日至2020年12月20日的固定租金为95328.00元，2020年12月21日至2021年12月20日为142992.00元，2021年12月21日至2022年12月20日为150141.60元；双方确认租金的结算周期为1个租赁季，乙方应于交付日前5个工作日前向甲方支付首期固定租金【…..首期租金期间为2019年10月30日（交付日）至2020年3月31日，应交租金为28201.20元】，其后每个结算周期末月的20日之前付清下一个结算周期的固定租金。第五条“保证金”约定：5.1履约保证金本合同签署当日，乙方应向甲方支付23832.00元作为履约保证金；依据本合同的约定乙方逾期支付租金、物业服务费、其他费用的，甲方有权相应扣除履约保证金或以履约保证金向有权权利主体支付……甲方扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任；因乙方违约原因导致甲方解除本合同的，甲方有权于解除合同时，没收该履约保证金而不予交还；5.2质量保证金乙方应在该商铺开业前向甲方或甲方指定物业服务公司支付5000.00元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金……。第七条“乙方对该商铺的装饰装修”约定：7.2装修管理费（15元／平方米）应在交付日或之前一次性支付给甲方或甲方指定的物业服务公司，装修管理费不含装修期间的垃圾清运费……。7.3在乙方装修（或翻修）工程开工前5日，乙方必须向甲方或甲方指定物业服务公司缴纳装修保证金5000.00元……。在乙方装修（或翻修）工程竣工并经甲方或物业服务公司验收合格且经乙方提出申请后三个月内，装修保证金由甲方或物业服务公司（以实际收款主体为准）无息交还乙方……。第九条“物业服务”约定：9.3第一个租约年的物业服务费收费标准为40元／平方米；乙方同意按1个租赁季为一个结算周期，首期物业服务费收费期间为2019年12月21日至2020年3月31日，应交物业服务费为10697.92元；9.4物业保证金在本合同签订之日起五日内，乙方应向物业服务公司缴纳物业保证金6355.20元，乙方应将物业保证金汇入物业服务公司指定的收款账户。第十八条“合同变更、终止、解除”约定：18.2…..租赁期限内，乙方因自身原因申请提前撤铺的，经甲方书面同意后可以提前终止本合同，甲方同意乙方撤铺的，若乙方同时满足如下条件，甲方没收乙方已缴纳的各项保证金后不再向乙方主张本合同19.5.1款的解除违约金：（1）乙方至少提前90天书面向甲方提出撤铺申请；（2）乙方不存在本合同第18.3款的违约情形……。18.3乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业保证金或质量保证金、租金及物业服务费，逾期超过7天的…….，甲方有权解除本合同，并没收履约保证金与质量保证金，且乙方应承担违约责任。18.5无论何种原因导致本合同解除或终止，合同解除、终止时，乙方除应按合同约定承担违约责任以外，还应支付应支付而尚未支付的租金、物业服务费、其他费用或根据本合同约定任何应支付给甲方的费用……。第十九条“违约责任”约定：19.2乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金……经甲方或物业服务公司书面催告后7日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担本合同违约责任。19.5因乙方违约原因导致甲方解除本合同的，乙方应向甲方承担下述违约责任和赔偿责任：1.甲方有权没收乙方所支付的各项保证金，并有权要求乙方支付合同解除或终止日所在月度4个月固定租金或人民币47664.00元（两者取其高）作为违约金，如前述违约金不足以弥补甲方所遭受的损失，则由乙方赔偿该实际损失……。19.5.7因乙方违约，甲方为追索债权及甲方为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由乙方承担。第二十三条“通知”约定：23.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。正荣置业公司、贺凤西分别在合同尾部签章部分签字盖章。同日，双方签署《商铺交接确认书》。除外，贺凤西还于同日与正荣管理公司签署前述商铺的《物业服务协议》，服务期限自2019年10月30日至2020年12月20日止，物业费为40元／平方米，应交首期物业费为10697.92元（2019年12月21日至2020年3月31日），物业保证金为6355.20元，质量保证金及装修保证金均为5000.00元，协议还对水、电费计付及违约责任进行了详细约定。 因订约所需，贺凤西于2019年7月向正荣置业公司支付意向金30187.20元（合同签署后转为租赁合同履约保证金23832.00元及物业保证金6355.20元）；于2019年11月23日向正荣管理公司支付13286.00元（包含质量保证金5000.00元及装修保证金5000.00元）。经核实，双方共同确认：1、正荣置业公司已将前述物业保证金6355.20元退还正荣管理公司；2、装修保证金5000.00元已抵扣租金，余下保证金均未退还；3、案涉租金、物业费已缴纳至2020年5月31日（正荣置业公司给予商户15天的免租期已计算在内）。 2020年5月11日，正荣置业公司工作人员通过微信向贺凤西发送缴款通知，要求其于5月20日前缴纳6月份租金7944.00元、物业费3177.60元。2020年6月20日，正荣置业公司工作人员再通过微信向贺凤西发送缴款通知，要求其于6月20日前支付7-8月份租金15888.00元、物业费6355.20元。2020年8月21日，正荣置业公司向贺凤西合同所载通讯地址寄送《关于租金、管理费及其他费用的支付事宜》，要求贺凤西于2020年8月22日前付清欠付的租金31776.00元（2020年6月1日至9月30日）、物业费12227.47元（2020年6月1日至9月30日）。该邮件未妥投被退回。2020年8月22日，正荣置业公司通过微信向贺凤西发送前述函件，贺凤西方随即质疑“怎么会到9月份呢？”正荣置业公司工作人员回复“收到，我们在确认一下”。 2020年9月14日，正荣管理公司向贺凤西寄送《债权转让通知函》，称：贵司承租位于福建省福州市马尾区罗星街道建星路168号马尾正荣财富中心一层【1003、1005】号商铺所产生2020年6月1日-8月31日的物业服务费9049.87元，及截至2020年8月31日的电费1104.62元，因贵司对该费用存在争议，已届缴费期但尚未缴纳。故我司已将我司对贵方的债权，即前述共计10154.49元转让给债权受让人正荣置业公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款一次性全部直接支付给上述债权受让人。贺凤西于次日签收该邮件。 同日，正荣置业公司向贺凤西寄送《解除合同通知书》，载：截至2020年8月31日，贵方尚欠我司租金、电费、物业费等费用共计33986.49元，经我司多次催告，贵方仍无故拖延支付，……已属严重违约。……鉴于此，我司郑重知会贵方如下：1、自本通知到达贵方之日起，即解除贵我双方于2019年10月30日签订的《租赁合同》；2、请贵方……在收到本通知之日起3日内，将拖欠租金、电费、物业费、违约金等费用共计81650.49元，一次性支付至我司指定账户。3、请贵方在收到本通知之日起3日内，将租赁场所内属于贵方的东西搬走…..交还至我司……5、若贵方拒不履行付款义务或在规定期限内未能完成腾房的…..届时，贵方不仅要支付拖欠的费用及违约金，还要承担我司因主张权利而支付的诉讼费、保全费、律师费等所有费用。贺凤西于次日签收该邮件。 另查明，正荣置业公司因本案诉讼支出律师代理费10000.00元。 本院认为，债权受让人应以受让债权的基础法律关系提起诉讼。具体在本案中，就同一商铺，贺凤西分别与正荣置业公司签订《租赁合同》、与正荣管理公司签订《物业服务协议》，二者属不同的法律关系。正荣置业公司受让《物业服务协议》项下债权后，如欲对此提起诉讼，案由应为物业服务合同纠纷，然，正荣置业公司在本案中既主张经受让取得的物业债权，又主张其作为出租人对贺凤西享有的债权，显属不当。现经本院依法释明，正荣置业公司选择以租赁合同法律关系作为主张依据，鉴此，正荣置业公司关于物业费、电费及相应违约金的诉请，本案不予处理，其可另行主张。 正荣置业公司与贺凤西签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。最高人民法院出台的《关于依法妥善处理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》虽明确疫情或疫情防控措施属于不可抗力的范畴，但亦指出，在具体适用上，需进行个案分析后综合评定。及，《关于依法妥善处理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条载明“承租房屋用于经营、疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，该意见应理解为出租人欲继续履约，但因疫情原因导致履约困难，此时应给予出租人宽限期，不宜直接以欠租为由行使合同解除权。而本案庭审中，双方确认：1、贺凤西曾以疫情致经营困难为由申请撤铺，但双方未达成撤铺的一致意见；2、正荣置业公司已给予贺凤西15天的免租期，但贺凤西认为应继续租金减免、保证金可抵扣欠付费用等，并在正荣置业公司多次发函催款后，仍分文未付，致正荣置业公司行使合同解除权。以上事实情况，可说明贺凤西在正荣置业公司行使合同解除权前已存在解约的主观意愿（庭审中亦明确同意解约），未支付租金系因费用计付事宜与正荣置业公司存在争议。再，因防疫管控需要短期关闭案涉店铺确对贺凤西履行合同产生困难，但福建防疫管控卓有成效，2020年3月始相关行业有序恢复正常生产经营，案涉店铺亦在其列，而本案讼争租金期间为2020年6月1日-8月30日。据上，贺凤西一方面自愿解约，另一方面又在疫情稳定期主张其逾期支付租金无需承担违约责任，既不符合双方的合同约定，亦与前述指导意见的出台精神相悖，该辩解意见本院不予采纳。 关于欠付租金，庭审中，贺凤西确认其尚未支付2020年6月1日至2020年8月31日的租金23832.00元，但认为因疫情导致收入骤减而应予以减免，对此，本院认为，案涉房屋非国有房屋，正荣置业公司因疫情原因已主动减免贺凤西15天租金（已在2020年4月租金中抵扣），再，如前所述，福建省福州市并非疫情重灾区，2020年3月始已陆续恢复正常工作生活，此时如果一味将疫情导致的经营困难后果分配给出租人承担，亦违反公平原则，且贺凤西申请减免租金并非为了继续履约，与《关于依法妥善处理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条关于租金减免的文件精神相悖，该辩解意见本院亦不予采纳，即正荣置业公司诉请主张贺凤西支付欠付租金23832.00元，本院予以支持。 关于合同约定违约金问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对正荣置业公司主张的47664.00元的违约金，贺凤西认为该违约金不应支持，本院认为，双方租赁合同约定租期为2019年10月30日至2022年12月20日，至正荣置业公司主张解除租赁合同之日即2020年9月15日，贺凤西仅履行10个月的合同，对于正荣置业公司而言将造成其可预期的剩余约28个月租金无法获得，按照双方签订的合同约定，剩余未履行的约28个月的租金合计有320540.40元，以正荣置业公司主张的47664.00元违约金计算，合计该违约金占正荣置业公司租金损失的14.87%。因此，正荣置业公司主张47664.00元作为违约金并不违反法律规定。一方面，贺凤西作为经营者应当清楚商业经营投入的风险和成本，在经营不善选择撤铺、解除合同虽然符合商业成本衡量规则，但因此给出租方造成损失的风险显然也应当予以承受；另一方面，今年上半年受疫情影响，商铺经营确实存在一定程度的困难，贺凤西逾期支付租金并不存主观恶意，故本院根据《关于依法妥善处理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》相关文件精神，将违约金酌情调整为30000.00元。 关于履约保证金问题，根据《租赁合同》第五条的约定，履约保证金可用于抵扣贺凤西拖欠的租金、物业费等费用，那么在贺凤西拖欠租金未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。但正荣置业公司主张依据租赁合同第18.3、19.5条约定直接没收履约保证金，本院认为，正荣置业公司该项主张缺乏法律依据，尽管贺凤西违约终止租赁合同，但正荣置业公司主张其承担解约违约金是贺凤西违约责任负担的表现，正荣置业公司以此再行主张没收履约保证金显然是加重了贺凤西的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在正荣置业公司已经主张解约违约金情况下，贺凤西已支付的履约保证金23832.00元可直接用于抵扣相应租金或违约金等欠款。如前所述，贺凤西欠付租金为23832.00元，与履约保证金一致，可予全额抵扣，及，贺凤西欠付并无主观恶意，期限亦不长，故对正荣置业公司主张的逾期付租违约金的主张，本院不予支持。 关于律师费，正荣置业公司因本案诉讼而支出律师费10000.00元，根据双方签订的租赁合同第19.5的约定，正荣置业公司要求贺凤西偿还其因本案诉讼支出的律师费损失10000.00元，合法合理，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贺凤西应于本判决生效之日起十日内支付原告正荣（马尾）置业发展有限公司违约金30000.00元； 二、被告贺凤西应于本判决生效之日起十日内偿还原告正荣（马尾）置业发展有限公司因本案诉讼支出的律师费损失10000.00元。 三、驳回原告正荣（马尾）置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2146.20元，减半收取计1073.10元，由原告正荣（马尾）置业发展有限公司负担673.10元，被告贺凤西承担400.00元。被告贺凤西应支付的案件受理费应于本判决生效后七日内向本院缴清，逾期本院可进行强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年十二月十七日 书记员  刘 馨 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。