江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9596号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨曙，男，1991年10月25日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：褚家华，江苏石城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京润鸿商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区星甸街道育才北路**-53。法定代表人：邵瑾，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京润创置业投资顾问有限公司第三分公司，住所地在南京市浦口区星甸街道石桥工业开发区新石路**。负责人：张井，该分公司经理。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人杨曙、南京润鸿商业管理有限公司（以下简称润鸿公司）、被上诉人南京润创置业投资顾问有限公司第三分公司（以下简称润创三分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨曙上诉请求：撤销一审判决第二至五项；依法判令二被上诉人承担侵权责任。事实与理由：(一)上诉人已提供了电话录音资料给法院并当庭播放，法院应根据通话时的语境、语气，并结合文字材料，综合评判蔡敬是否代表了被上诉人有减免租金的意思表示。（二）上诉人是交房前即与润创三分公司迖成了口头协议，根据《合同法》规定，口头合同属于法定合同的一种形式，具有法律效力。上诉人是在可期待（润创三分公司每年减免三个月租金）的情况下，才接受的房屋，并不表示杨曙“接受案涉房屋的现状”。（三）《房屋租赁经营合同》是格式合同，极度不公平、不对等，且没有告知上诉人风险。（四）虽然从工商登记角度显示，润鸿公司与润创三分公司之间没有关联，但是，润创三分公司的法定代表人缪松，实际上是润鸿公司的最大股东，也是最大的公司利益的最终受益人。针对杨曙的上诉，润鸿公司辩称：（一）双方所签订的租赁合同合法有效，润鸿公司没有违约行为。（二）润鸿公司从来没有承诺过杨曙可以就所租赁的房屋经过装修变成两层楼进行经营。（三）合同是经过双方协商以后签订的，而且润鸿公司、润创三分公司也已经将租赁的房屋正常交付给杨曙使用，并且在出现相关质量问题时，我方也提供了服务。所以在整个租赁过程中润鸿公司、润创三分公司均不存在违约行为。（四）至于杨曙所主张的润鸿公司、润创三分公司曾经承诺减免三个月租金没有证据证明。针对杨曙的上诉，润创三分公司辩称：润创三分公司与杨曙签署了租赁合同，都是在双方租赁合同履行过程中，润创三分公司已经与润鸿公司、杨曙签署了三方约定，明确约定在润创三分公司在租赁合同项下所有权利和义务概括转让给润鸿公司，杨曙对合同权利义务的转让是同意的。合同生效后，合同的权利义务只约束润鸿公司和杨曙，与润创三分公司无关。所以润创三分公司在本案中不应当成为当事人。润鸿公司上诉请求：依法撤销一审判决第三、五、六项，依法改判支持上诉人的全部反诉请求。事实与理由：（一）一审判决认定润鸿公司已接受租赁房屋错误，进而导致判决杨曙应支付的房屋占有使用费金额计算错误，杨曙应当按照原合同约定租金标准向上诉人支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日。（二）原审法院主动降低违约金数额错误。针对润鸿公司的上诉，杨曙辩称：（一）润鸿公司接收房屋应当是2019年7月15日，因为在2019年7月15日，润鸿公司已经发出解除合同的通知给杨曙。（二）房屋租金也就是11万元，违约金达到了3.4万多元，显然比例过高。杨曙一审请求：1、判令润鸿公司、润创三分公司赔偿直接经济损失37449.1元和间接经营损失270000元，并解除房屋租赁经营合同；2、判令润鸿公司、润创三分公司赔偿装修损失239035元；3、判令润鸿公司、润创三分公司承担本案诉讼费等全部费用。润鸿公司一审反诉请求：1、判令解除房屋租赁经营合同，杨曙归还租赁房屋；2、判令杨曙支付欠付租金38808元（按照合同约定日租金588元为标准，自2019年7月1日至反诉之日即2019年9月5日）；3、判令杨曙支付房屋占有使用费（按照合同约定日租金588元为标准，自2019年9月6日起至返还租赁房屋之日止）；4、判令杨曙所缴纳的保证金17892元不予退还；5、判令杨曙承担违约金429412元；6、判令反诉诉讼费由杨曙承担。一审法院认定事实：2018年5月23日，杨曙（合同的甲方）与润创三分公司（合同的乙方）签订了一份《新城天街房屋租赁经营合同》，约定由其承租南京市新城中心2栋1层88号、89号东面房屋用于餐饮经营，租赁期限为2018年10月1日至2022年12月31日，承租人承诺于2018年10月1日前完成装修并开业，承租人应于2019年1月1日起开始交纳租金，其中2019年上半年的租金107353元已于签约日支付，2019年下半年的租金107353元应于2019年6月30日前支付，2020年上半年的租金112859元应于2020年6月30日前支付。该合同约定：“……6.1房屋交付时，甲乙双方现场确认房屋及其附属设施的状况，填写《交房确认书》（本合同附件四），作为甲乙双方完成房屋交接的依据。6.2乙方在承租房屋内进行装修装潢、设备添置需根据《装修、装潢、迁出协议》（本合同附件五）的约定向甲方提供相关政府主管部门批准的相关材料，并经甲方书面同意后，乙方方可进场施工……6.7乙方应在合同终止之日起五日内将添置的装修、装饰部分自行拆除（水、电的增扩容设施、设备除外），搬出全部自有物品……7.2乙方应按期足额缴纳房租、物业费、水电费……7.11乙方明确知晓并同意甲方将本合同项下的权利义务概括转委托给第三方。待第三方确定后，乙方同意与甲方指定的第三方就本合同约定的事项另行签订合同。乙方与第三方签订合同生效后，本合同自动终止……8.2乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同（1）不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日的……8.3甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同（1）甲方未按约定时间交付房屋达30日的……9.2因乙方违反合同第8.2条约定导致合同解除的，甲方有权收回房屋、切断水电等一切能源的供应，保证金不予退还。乙方还应向甲方支付该租赁年度年租金的2倍作为违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿……9.4未经双方协商一致，甲方擅自提前解除本合同的，应提前60日通知对方。按乙方实际使用天数计算租金，并按该租赁年度租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。保证金的退还按本合同第4.2条执行。乙方擅自提前解除本合同的，应提前60日通知甲方，根据乙方实际使用天数计算租金，并按该租赁年度年租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付甲方经济损失的，违约方还应负责赔偿。乙方缴纳的保证金不予退还……”同日，杨曙向润创三分公司支付了保证金17892元。此后，杨曙（确认书的乙方）向润创三分公司（确认书的甲方）出具了一份《新城中心交房确认书》，该确认书载明：“兹由甲方于2018年7月1日将南京市新城中心2栋88、89号东面房屋交给乙方作为商业使用。甲、乙双方共同确认：……2、乙方确认：甲方交付之房屋，符合双方于2018年5月23日签署的《房屋租赁经营合同》之相关约定……5、乙方确认已在甲方的解释说明下全部了解房屋状况，符合交付交接条件，同意交接使用……”2018年9月1日，润创三分公司、杨曙以及润鸿公司共同签订了一份《合同权利义务概况转让协议》，约定自2018年9月1日起，润创三分公司将案涉合同项下的权利、义务概括转让给润鸿公司，杨曙对转让行为予以同意，三方分别在该协议落款处签名、盖章。2019年6月28日，杨曙与润鸿公司的工作人员蔡敬就租金减免问题进行了协商。2019年7月5日，润鸿公司向杨曙发函，要求其支付2019年下半年的租金107353元。2019年7月9日，杨曙向润鸿公司复函，函称：“……一、润创公司在未经我方同意的情况下，在我承租的房屋内屋顶处，增设多个直径至少在100厘米以上的排污管道及面积在80平方米以上、高度在50厘米以上的浴池，严重制约了我方原本设想的室内二层空间的布局和经营面积，直接影响了就餐人数及顾客的就餐环境，时任物管蔡经理等领导当时表态认可我方这一经营损失，减少租金……四、2018年10月1日我方正在营业时，多块石块等杂物，突然从屋顶高空坠落，致使我方停止营业，重新装修，且我方在经营期间，经常发生屋顶漏污水、石块脱落等情况，致使我方无法经营，造成我方严重损失。因贵司于2018年9月1日受让了润创公司的全部权利义务，润创公司的上述行为，致使我方遭受严重经营损失，为此，我方多次到贵司要求赔偿，并于2019年6月15日向贵司书面提交了《诉求函》，要求贵司补偿人民币12万元，至今未得到任何回复。望贵司关切并解决上述问题，我方将按合同约定支付租金。同时我方仍保留通过诉讼解决纠纷的权利。”2019年7月16日，润鸿公司针对前函向杨曙回函，函称：“……请贵铺提供现场相关图片证明，以及我司承诺条件的书面文件，我司会根据事情予以协调……施工方及我司均已给予贵铺经济补偿，并将贵铺顶部予以修复，详见附件……您已逾期15天，依据《房屋租赁合同》8.2条规定，我司有权解除合同并收回店铺，请你依照合同约定配合相关清算和清场程序，否则我司将依照合同约定和国家法律规定提起诉讼申请，特此通知。”2018年8月3日，杨曙签收该函。2020年1月10日，杨曙委托江苏森远律师事务所向润创三分公司和润鸿公司发函，函称：“……现杨曙已将位于南京市新城中心二栋一层88号、89号东面房屋腾退完毕，请贵司收到律师函之日起3日内与杨曙办理上述房屋交接。过期后杨曙将不再承担房租及房屋维护责任。”两函的收件地址分别为南京市浦口区星甸街道石桥工业开发区新石路B20号和南京市浦口区星甸街道育才北路9号-53。2019年1月14日和2019年1月15日，两函分别被退回。另查明，2018年10月5日到同年10月8日，杨曙通过微信陆续收到转账款合计13750元，转账附言内容分别为：“电工拆装”、“品味江南”、“集成吊顶”、“恢复后清”、“软包赔付”等。2018年10月8日，杨曙出具了一张收条，其上载明：“今收到赵青江赔付及恢复维修费余款3300元，已全部结清，全部维修完成。”2018年11月30日，杨曙向润鸿公司出具了一张收条，其上载明：“今收到润鸿￥7000（柒仟元整）装修费”。2019年1月24日，杨曙通过微信收到2000元，其在收款后称：“8月份御池宫水池测量耽误两天赔付2000块钱我已经收到。”再查明，润创三分公司与案外人扬州中天沐浴管理有限公司（以下简称中天公司）签订了一份《房屋租赁经营合同》，约定将南京市新城天街2栋若干处房屋出租给中天公司用于汗蒸、洗浴、客房、餐饮和儿童游艺经营，出租人须于2018年3月1日将房屋交付给承租人，承租人则承诺于2018年11月1日前完成装修并开业。杨曙承租的房屋位于中天公司承租房屋的下一层。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：一、合同双方在案涉合同的履行过程中是否存在违约行为；二、合同双方是否有权以对方违约为由行使合同解除权；三、案涉合同解除后合同双方应当如何承担违约责任。一、关于合同双方在案涉合同履行的过程中是否存在违约行为的问题。本案中，双方在租赁合同中并未明确约定房屋的交付标准，而是要求承租人应于房屋交付时现场确认房屋及附属设施状况并填写交房确认书，在杨曙根据前述约定出具给润创三分公司的交房确认书中，其对出租人交付的房屋符合租赁合同相关约定的事实进行了确认，并表示其同意交接使用房屋，故润创三分公司已经履行了按照约定交付租赁物的合同主要义务；即使按杨曙陈述润鸿公司在未经其同意的情况下改变案涉房屋的现状，但其在发现案涉房屋现状改变可能对其经营布局产生影响的情况下，仍然购置建材、设备装修房屋，并如期开业经营店铺，应当视为其对房屋实际状况予以接受。因此，杨曙关于润创三分公司未能按约交付房屋而构成违约的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据租赁合同约定，杨曙应于2019年6月30日之前支付下半年的租金107353元。润鸿公司于2019年7月5日发函催缴租金，杨曙则在2019年7月9日的复函中主张同时履行抗辩，表示其将在润鸿公司承担赔偿责任后再行支付当期租金。一审法院认为，润鸿公司已就房屋质量问题履行了维修义务，杨曙并未能提供证据证明因房屋质量问题导致其始终无法正常经营，也未能提供证据证明案涉房屋存在其他影响承租人正常经营使用的瑕疵，故润鸿公司已经尽到了保持租赁物符合约定用途的合同主要义务，杨曙请求损害赔偿的权利和润鸿公司要求杨曙支付房屋租金的权利，二者之间不能构成对待给付关系。因此，杨曙行使同时履行抗辩权不符合法律规定，其应当承担逾期付款的违约责任。杨曙辩称润鸿公司的经理蔡敬同意减免其三到六个月的租金以赔偿损失的意见，一审法院认为，意思表示应当具有表意人受到表示内容拘束而为自己创设权利义务关系的意思，但从杨曙提供的录音文字材料来看，其与蔡敬之间仅是就赔偿事宜进行了协商，双方之间并未就赔偿事宜形成过合意，润鸿公司也未对此做出过具有法律拘束力的单方允诺。因此，杨曙关于润鸿公司已口头承诺免除其三到六个月租金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。二、关于合同双方是否有权以对方违约为由行使合同解除权的问题。一审法院认为，润鸿公司已就房屋质量问题尽到了维修义务，此后杨曙已能够正常使用案涉房屋从事餐饮经营，故润鸿公司的行为并未导致合同目的无法实现，杨曙无权以润鸿公司违约为由主张解除案涉合同。根据合同约定，承租人不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日的，出租人有权解除合同；根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。杨曙在租金付款期限届满并经润鸿公司催告后，仍然拒绝支付租金，故润鸿公司有权根据合同约定和法律规定行使合同解除权。当事人一方行使约定解除权或者法定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。润鸿公司于2019年7月16日向杨曙发函解除合同，杨曙于2019年8月3日签收该函，故案涉合同已于行使解除权的意思表示到达之日即2019年8月3日起依法解除，一审法院对此予以确认。三、关于案涉合同解除后合同双方应当如何承担违约责任的问题。一审法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬，杨曙未能按合同约定的期限支付租金导致合同解除，其仍应当支付合同解除前所产生的租金。除此之外，杨曙在合同解除后尚未搬离案涉房屋，润鸿公司有权按照当期租金标准要求其支付搬离房屋之前所产生的房屋占有使用费。同时，当事人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。杨曙于2020年1月10日即已向润鸿公司发函通知接收案涉房屋，虽然该函于2020年1月15日被退回，但杨曙系向润鸿公司公示的登记住所地寄送函件，在润鸿公司没有证据证明其确因客观原因无法收到该函件或者其已向杨曙提供了其他有效联系地址的情况下，该接收通知应视为已发生送达的效果，故润鸿公司自函中声明的交接日期届满之日起即无权要求杨曙继续支付房屋占有使用费，杨曙也无须再另行履行交还房屋的义务。另外，因维修租赁物影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。杨曙陈述案涉房屋于2018年10月1日开业当天即出现了屋顶坠物现象，并主张其店铺的停业时间为17天，但根据其出具的收条，案涉房屋于2018年10月8日即已维修完毕，故其店铺因维修产生的实际停业时间应为8天；根据杨曙向润鸿公司发送的接收通知，一审法院确认润鸿公司接收案涉房屋的时间为2020年1月18日，扣除前述8天，综上，一审法院确认杨曙应当支付的租金和房屋占有使用费合计为113554元（107353元+112859元÷182天×10天）。根据租赁合同约定，因承租人逾期支付租金导致合同解除的，出租人有权没收保证金，且承租人应当向出租人赔偿该租赁年度租金的2倍作为违约金，一审法院认为，双方约定的违约金数额明显高于杨曙违约行为给润鸿公司实际造成的损失，杨曙也对违约金表示异议，因此，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确认杨曙无权要求返还保证金17892元，同时其还应赔偿润鸿公司违约损失37619.7元（按照2020年上半年的租金标准计算两个月）。关于杨曙要求润鸿公司赔偿其直接损失37449.1元的请求，润鸿公司辩称其已就屋顶坠物造成的全部损失承担了赔偿责任，一审法院认为，润鸿公司提供的证据证实在屋顶坠物事件发生后，其已对杨曙的相关损失进行了赔偿，杨曙提供的证据不足以证实其直接损失超过了润鸿公司赔偿的数额，因此对其此项请求一审法院不予支持。关于杨曙要求润鸿公司赔偿其2018年10月1日至2019年6月30日期间的可得利益损失的请求，一审法院认为，杨曙既已接受案涉房屋的现状，则其未能将案涉房屋改造成双层空间从事经营属于其应自行承担的商业风险，而且，餐饮店铺的经营水平受多种因素影响，就其所经营的店铺是否因无法改造成双层空间从事经营而存在相应损失，其亦未能提供相关证据予以证明，故其该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杨曙要求润鸿公司赔偿其装修费用损失的请求，一审法院认为，案涉合同系因杨曙违约而被解除，在合同解除后，对于冰箱、冰柜等设备设施，杨曙可以自行取回，对于其他已经形成附合的装饰装修物，在润鸿公司未表示同意利用剩余装饰装修物的情况下，杨曙无权要求对此进行补偿。因此，杨曙要求润鸿公司赔偿其装修费用损失的主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。润创三分公司经杨曙同意将案涉合同项下的权利义务概括转让给润鸿公司，润鸿公司即代替润创三分公司成为房屋租赁合同关系的当事人，杨曙于此之后应当向润鸿公司主张相关合同权利，故杨曙要求润创三分公司共同承担合同责任的主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，一审判决如下：一、杨曙与润创三分公司于2018年5月13日签订的《新城天街房屋租赁经营合同》于2019年8月3日依法解除；二、驳回杨曙的其他诉讼请求；三、杨曙于本判决发生法律效力之日起七日内支付润鸿公司租金和房屋占有使用费合计113554元；四、润鸿公司不予退还杨曙支付的保证金17892元；五、杨曙于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿润鸿公司违约损失37619.7元；六、驳回润鸿公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5448元，由杨曙负担；反诉案件受理费8592元，由润鸿公司负担4470元，由杨曙负担4122元。本院二审期间，杨曙提交以下证据;1、谈话记录两份，证明装修房屋过程中由于第三方的损害，润鸿公司承诺减免租金。2、杨曙的转帐单，证明杨曙收到的装修款已全部用于装修。3、解约通知函，证明润鸿公司在2019年7月15日，向杨曙发出了解约通知函，通知杨曙该房屋租赁合同已经于2019年7月15日解除。润鸿公司、润创三分公司质证称，1、对谈话记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。2、杨曙承认收到被上诉人支付的相关赔偿费用，包括装修款用于装修。一审中就相关事实已经查明。3、该函落款时间是2019年7月15日，但是我方在一审时已经提交了由EMS部门投递解除通知函的详情单，杨曙签收这个函的时间是2019年8月3日，解除通知是到达对方之日起生效。润鸿公司提交2020年9月28日向杨曙发出的立即返还房屋的书面通知以及邮寄单；南京公证处（2020）苏宁南京证第69204号公证书。证明杨曙并未腾空涉案房屋，直到2020年10月22日，在公证处的见证下，润鸿公司才腾空涉案房屋。杨曙对上述证据的证明目的不予认可。润创三分公司对上述证据无异议。对于一审查明的事实，杨曙主张一审对涉案房屋存在瑕疵，润鸿公司承诺减免租金，并只给予了部分补偿的事实，没有查清。润鸿公司、润创三分公司主张杨曙曾经向公司工作人员提出减免租赁的请求，但是并没有获得认可，并不存在协商的问题。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：本案中，杨曙与润创三分公司签订《新城天街房屋租赁经营合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，合法有效。该合同签订后润创三分公司、杨曙以及润鸿公司共同签订了一份《合同权利义务概况转让协议》，约定自2018年9月1日起，润创三分公司将案涉合同项下的权利、义务概括转让给润鸿公司，杨曙对转让行为予以同意。故润鸿公司已概括承受了案涉合同的权利、义务，杨曙现向润创三分公司主张权利，缺乏法律依据。合同约定，润创三分公司于2018年7月1日，将涉案房屋交付给杨曙。杨曙二审主张涉案房屋于2018年7月底才交付，但并未能充分举证予以证明，本院对此不予采信。关于涉案房屋状况，根据现有证据，可以认定涉案房屋顶部存在增设排污管道、浴池的情形。润鸿公司、润创三分公司未能举证证明在杨曙签署交房确认书时，涉案房屋即存在上述状况，故本院认定润鸿公司、润创三分公司构成瑕疵交付。对此，杨曙主张润鸿公司的工作人员蔡敬曾承诺减免其三个月的租金，但未能举证证明蔡敬具有作出该承诺的授权或润鸿公司对此承诺曾予以追认，应就此承担举证不能的法律后果。虽润鸿公司曾支付杨曙13750元，但根据转账附言的内容，不能认定双方已就房屋上述瑕疵达成合意，只是对杨曙装修损失的赔偿。杨曙二审主张尚有1.2万元的赔偿没有支付，但亦未能就此充分举证证明，本院不予采信。虽杨曙在发现上述瑕疵后，仍继续使用涉案房屋，但并不能以此认定杨曙对减免租金请求的放弃。2019年7月5日，润鸿公司向杨曙催缴租金，虽涉案房屋存在瑕疵，但并未导致合同根本目的无法实现，杨曙以此为由拒付租金缺乏法律依据。后因杨曙拒付租金，润鸿公司发函解除涉案合同，因杨曙于2019年8月3日签收该函，故一审认定涉案合同于2019年8月3日解除，符合法律规定。租赁合同解除后，承租人应将租赁房屋及时返还出租人。而本案中，杨曙并未履行该义务，故润鸿公司有权按原合同约定的租金标准向杨曙主张直至房屋交付之日的占有使用费。由于杨曙已于2020年1月10日向润鸿公司住所地邮寄了函件通知接收案涉房屋，该一审判决杨曙支付占有使用费至该函中声明的交接日期届满之日，并无不当。关于租金和占有使用费的数额，一审判决为113554元。对此，本院认为，由于涉案房屋确实存在瑕疵，并对杨曙正常使用涉案房屋存在影响，润鸿公司就此存在违约，故酌定调整为79487.8元（113554×70%）。关于保证金，违约损失，本院二审认为，同上所述，因润鸿公司交付的房屋存在瑕疵，违约在先；故润鸿公司收取的保证金17892元应予退还，杨曙无需赔偿违约损失。另，虽涉案房屋存在瑕疵，但并未导致涉案合同无法履行，杨曙也已实际使用涉案房屋进行经营，本院二审也已调整了相应的租金和占有使用费的数额，故对一审判决驳回杨曙主张损失的诉讼请求，予以维持。综上所述，上诉人杨曙的上诉请求部分成立，南京润鸿商业管理有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7191号民事判决第一、二、六项；二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7191号民事判决第五项；三、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7191号民事判决第三项为：杨曙于本判决发生法律效力之日起七日内支付南京润鸿商业管理有限公司租金和房屋占有使用费合计79487.8元。四、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7191号民事判决第四项为：南京润鸿商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内退还杨曙支付的保证金17892元。一审本诉案件受理费5448元，由杨曙负担；反诉案件受理费8592元，由南京润鸿商业管理有限公司负担7187元，由杨曙负担1405元。二审案件受理费14040元，由南京润鸿商业管理有限公司负担11479元，由杨曙负担2561元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年十二月十一日法官助理  李晓龙书记员杨文艳