安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4577号 上诉人（原审第三人）：余雷,男,1989年7月11日出生,汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：张华平，安徽巨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢一平,女,1972年1月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰,安徽协力律师事务所律师。 原审被告：合肥中信物业有限公司，住所地合肥市美菱大道****。 法定代表人：刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：吴红娟，安徽儒圣律师事务所律师。 原审被告：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住，住所地合肥市望江东路**/div> 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人余雷因与被上诉人卢一平，原审被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初9605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余雷上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回卢一平的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由卢一平承担。 事实和理由：一、原审判决认为“可以确认中信物业公司与余雷签订的商品房买卖合同、过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效”属于严重错误。谦和贵公司签订合同是在该37套房产（包含本案房产）被中信物业公司债权人黄河申请执行中被合肥市庐阳区人民法院查封情形之下，买受人谦和贵公司据此认为人民法院查封下的财产经债权人黄河申请解封是可以进行处置包括买卖的。在谦和贵公司与中信物业公司及黄河三方2017年6月1日签订的《商品房头协议书》的前言“鉴于甲方开发的…现对该住房已向合肥庐阳法院申请查封保全”予以了明确。说明买受人谦和贵公司不知道，也不可能知道，也不必要了解二建公司及卢一平的所谓占有房屋的事实。余雷等人与中信物业公司签订商品房买卖合同、备案、交税及办证均经过合肥市庐阳区人民政府同意，作为普通公民难道政府的公信力也值得怀疑?且该房产签订合同及办证的一系列行为的正常进行也反映该房产并未被依法设定其他任何抵押登记的法定程序！中信物业公司虽然与二建公司达成仲裁调解事实，但对仲裁调解书当事人只进行了部分履行，本案37套房产当事人没有履行，为此二建公司在合肥市中级人民法院申请了强制执行，启动了执行程序，仍然没有得到执行，该房产仍然属中信物业公司财产。二建公司对该37套房产未能得到执行，又何来二建公司再抵给卢一平，不是无源之水、无本之木吗?卢一平所谓的“占有”事实不能成立。该房产虽建成但并未竣工验收，根据相关法律规定，只有验收合格才能交付，验收前交付不仅违法且不能形成占有事实的，卢一平提供的所谓占有证据均为非法证据。同时卢一平系该房屋分包施工人，在工程未竣工验收之前，房屋本来就在施工人控制之下，她将房屋出租牟利本身就是一种侵权行为，侵犯中信物业公司的财产权，怎么能认定其为依法占有呢?判决认为余雷购房价格低于2018年市场价格系不合理对价系认定事实错误，该37套房产均以中信物业公司备案价签订合同，系房产管理部门规定，余雷购房实际执行的是谦和贵公司与中信物业公司的协议价格，即每平方米9000元，由于中信公司违约需执行定金罚则，购房款远远高于9000元。且庐阳区政府在当时对外出售其中5套房产缴纳税款时也不到8000元。何来恶意串通?有必要吗?综上，购房人与合肥中信物业公司购房尽了一般人购房注意义务，不可能也不必要与中信物业公司进行恶意串通问题，卢一平所谓的抵房不成立，所谓占有系非法占有，不能对抗购房人。 二、原审法院认为“卢一平和中信物业公司之间形成了房屋买卖合同关系”属于认定错误。中信物业公司本案一审虽然未出庭提供答辩意见，但是其在二建公司作为原告在合肥市中级人民法院起诉的37个撤销权系列纠纷案件中予以明确“该37套房产并没有通过以房抵债的方式抵给二建公司也更不存在抵给实际施工人”这一事实。二建公司起诉债权人撤销权纠纷列案件（包括本案房产）的起诉状中明确表述“中信物业公司却未能按上述调解书约定履行，原告的债权尚未实现。”，以上可以证实中信物业公司没有履行将包括案涉房产在内的37套房产通过“以物抵债”的方式抵付给二建公司的事实，何来该房产又抵给卢一平?如上所述，卢一平与中信物业公司如何形成房屋买卖合同关系呢，系中信物业公司先与二建公司、后二建公司再与卢一平两两之间形成买卖合同关系，还是中信物业公司、二建公司与卢一平三方之间形成房屋买卖合同关系，无论何种方式该结论与以上论述事实均相矛盾。 三、关于庐阳区法院民事判决书（2018皖01**民初3712号）认定以房屋抵卢一平的工程款的问题。该结论并非判决给付内容，依法不具有强制执行效力，其只是阐述该案当事人之间在债权债务对账过程中有以房抵债的意向，其最终履行与否取决于各当事人的行为。由于中信物业公司该案没有参加诉讼才出现这些情况的表述，而非真实事实。而事实上中信物业公司及二建公司均表述未实际履行以房抵债程序，所以也不可能存在抵付卢一平的工程款的事实。因卢一平在以房屋抵付其工程款的过程中并未依法对该房屋设定抵押登记程序，因此不能对抗房屋余雷，针对该违约行为其依法只能向违约人主张其他违约责任，其本质上依然是债权债务法律关系，并非物权关系。 卢一平辩称，一、中信物业公司无权出卖案涉房屋。卢一平房屋是中信物业公司、二建公司2010年12月28日（2010）合仲字第084号合肥仲裁委调解书（下称084号调解书）中以“以房抵款”的方式支付二建公司工程款。即中信物业公司以碧水家园4#楼全部可预售74套房屋抵付拖欠二建公司4221.6万元工程款的生效仲裁调解书而取得。二建公司依据84号调解书向法院申请对中信物业公司强制执行，执行期间双方达成执行和解，并办理了碧水家园4#楼74套房产的抵押登记，至此74套房屋所有权已实际属于二建公司所有。2011年10月21日，中信物业公司致二建公司回函称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，该方式是一种付款方式，并非债务担保”。此回函又一次证明案涉房屋自2010年12月已不属于中信物业公司的财产，中信物业公司对案涉房屋自始无处分权。卢一平是碧水家园项目的实际施工人，案涉房屋是卢一平以5005200元工程款从二建公司抵付了包括卢一平案涉房屋在内的8套房屋，卢一平以“以房抵款”的方式实际取得了碧水家园4#楼2604室的所有权。（2018）皖0103民初3712号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终3552号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。中信物业公司早在2010年12月就将案涉房屋以抵付工程款的方式抵给了二建公司，中信物业公司再次出卖不属于自己的房屋，获取不正当利益的恶意行为，侵害了卢一平合法的财产利益。 二、余雷的上诉理由不成立，签订的《商品房买卖合同》属无效合同。余雷认为案涉房屋已领证，应认定该房屋系其所有理由不成立。余雷购买的房屋不是中信物业公司合法的财产，中信物业公司一房两卖的恶意行为违反了《中华人民共和国合同法》第52条第（二）项规定，所签的《商品房买卖合同》损害了卢一平的合法权益，属无效合同。余雷非诚信买家。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同......导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。2018年7月，余雷购买的案涉房屋价格与卢一平2010年以工程款抵付的6450元/每平米相近，远低于2018年的合肥购房市价，不属于合理对价范围；余雷购房时，卢一平已入住案涉房屋多年，余雷不去现场看房，对购买的房屋现状不去了解有悖常理，有与卖房人串通损害答辩人利益之恶意；案涉房屋没有办理“产权证”非因卢一平原因。中信物业公司自2013年以来一直没有开展新的房地产开发业务，且欠税，暂不能办证。也就是说，抵付工程款的房屋不能办证的原因是中信物业公司没有履行生效法律文书确定的义务。最高院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第27条规定：恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。余雷对自己购买的房子一点不关注，可见余雷不是真正购房人。 三、原审法院判决依据事实清楚、适用法律正确。原审法院判决依据的事实是生效的仲裁调解书、法院判决书：合肥仲裁委84#调解书“以房抵款”的约定，证明了案涉房屋是工程款抵款所得；（2018）皖0103民初3712号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、（2019）皖01民终3552号合肥市中院民事判决书均对案涉房屋“以房抵款”的事实予以确认。以上调解书、判决书均认可案涉房屋是众多“以房抵款”的房屋之一。原审法院判决的法律依据充分。余雷与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》符合《合同法》第52条（二）中无效合同的判断条件；中信物业公司无权处分案涉房屋的侵权行为符合《物权法》106条“所有权人有权追回”的法律规定；判决余雷与中信物业公司签订的《商品房买卖合同》无效符合最高院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》10条的司法解释。 中信物业公司辩称，一、中信物业公司与余雷之间商品房买卖合同真实有效，不存在恶意串通。首先，中信物业公司作为案涉房屋的实际产权人，对房屋享有处分权，中信物业公司与余雷签订商品房买卖合同，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，因此上述合同依法成立并有效。原审法院认定中信物业公司与余雷之间恶意串通、合同无效缺乏事实和法律依据。从价格上来看，中信物业公司以备案价向余雷出售案涉房屋并无不妥，实践中开发商为了加速资金回笼低价销售房屋的现象屡见不鲜，据此认定不属于合理对价与事实情况不符；从主观善意上来看，余雷即便知道房屋有人占用，基于对不动产登记公示原则的信赖以及对政府工作组的信赖，决定购买涉案房屋并无过错。且中信物业公司与余雷之间已依法办理了产权过户手续，中信物业公司与余雷之间的商品房买卖合同合法有效且已履行完毕。其次，中信物业公司始终不认可已将房屋抵付给二建公司或者卢一平，更谈不上明知涉案房屋被抵付，却再次出卖给第三人，损害卢一平合法权益。“以房抵款”要求以转移房屋所有权的方式来消灭债权债务关系，本案明显不符合以房抵款要件。合肥仲裁委（2010）合仲字第084号调解书虽约定了“以房抵款”，但二建公司在申请执行时并未请求“以房抵款”，而是要求中信物业公司支付钱款，执行过程中双方达成执行和解协议的核心履行要件为：中信物业公司将房屋出售，所得售房款用于偿还应付工程款。因此，中信物业公司与二建公司之间并未实际履行“以房抵款”的相关手续，中信物业公司仍是涉案房屋的合法产权人，不存在恶意串通、一房二卖的行为。 二、中信物业公司欠付二建公司的工程款已抵偿完毕，二建公司无权出售房屋给任何人。根据仲裁调解书的条款，碧水家园4#楼可售房源为80套，中信物业公司为了抵付工程款已经网签备案给二建公司43套，这43套房屋面积共计4185.62平米，按仲裁调解书确定的单价6450元，共抵付26997249元。2011年1月20日前中信物业公司支付给二建公司500万元，以上合计31997249元。二建公司在执行过程中查封的中信物业公司银行转账款项共计22785619元，以上款项合计54782868元，已经远远超过仲裁调解书确定的金额42216049元。所以中信物业公司当年才拒绝将剩下37套房屋包括案涉房屋抵给二建公司，二建公司当然也无权将案涉房屋出售给任何人。时至今日中信物业公司与二建公司就案涉工程仍未进行最终决算，工程款最终金额仍无法确定。所以该“以房抵款”协议根本不符合对以物抵债的相关法律规定。 三、卢一平与二建公司之间债权债务不明确，三方协议真实性存疑。首先，卢一平并非案涉工程消防管道实际施工人，三方协议中“乙方欠丙方消防管道款”的表述，真实性存疑；其次，卢一平与二建公司之间所谓的消防管道款没有相关的依据，双方之间的债权债务并不明确。卢一平与二建公司是否欠付工程款，以及欠付多少工程款有待证实。该债权金额支付情况、债权的履行期限等也均未做有效说明，双方也未提供证据证实债权债务的真实性，也没有生效的法律文书予以确认。因此该三方协议的另一个原始法律基础—卢一平与二建公司之间的“以房抵款”的真实性无法证实。 四、即便三方协议真实存在，三方协议也不能等同于房屋买卖合同，原审法院认定事实和适用法律均存在错误。卢一平与中信物业公司之间没有任何资金往来，不符合买卖的交易事实，即使有三方协议，也只能是以物抵债关系，而不是买卖合同关系。况且中信物业公司自始至终也不认可案涉房屋实际抵付给了二建公司或卢一平，所以中信物业公司与卢一平之间并没有形成真实的房屋买卖合同关系。从三方协议的内容来看，三方协议并非就是该协议各方主体所约定的购房合同本身，三方协议各方主体的真实合意是:在三方协议签订后，丙方应与甲方另行签订可登记备案的正式《商品房买卖合同》，并由甲方按相应的《商品房买卖合同》交付房屋给丙方。就现有证据来看，卢一平未按约定与中信物业公司另行签订《商品房买卖合同》。另外，因没有实际签订《商品房买卖合同》，故“协议主文部分”第3条、第4条所约定的工程款抵付手续及购房款发票开具等事项也均未能实际履行。原判所作“三方协议就是房屋买卖合同”的认定，明显与三方协议的实际约定不符。 五、卢一平对案涉房屋的“入住式占有”并非是基于和中信物业公司的合法购房关系及中信物业公司的交房行为，属于非法占有。如前述，卢一平未按约定与中信物业公司另行签订相关《商品房买卖合同》，三方协议并非就是待签订的《商品房买卖合同》本身。且三方协议第5条明确约定了“按购房合同交付房屋”，因为中信物业公司没有和卢一平签订购房合同，所以中信物业公司也从未向卢一平交付过房屋。我国《合同法》规定出卖人的交付行为是买卖合同标的物所有权有效转移的必要要件，在没有交付前，标的物所有权仍属于出卖人。且暂不论卢一平是否与中信物业公司签订有合法有效的购房合同，但在卢一平没有证据证明系中信物业公司向其交付房屋的情况下，卢一平无权以自主入住方式或以其他非产权人交付的方式占有本案房屋。原判既然认定卢一平根据三方协议入住的本案房屋，等同于认定了卢一平对本案房屋的占有并非基于中信物业公司的交付，而是基于其自主入住行为，属于非法占有。 二建公司辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，中信物业公司与实际施工人卢一平之间直接形成房屋买卖合同关系，合肥二建并非案涉房屋买卖的当事人。（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付合肥二建工程款42217019元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，合肥二建作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。合肥二建不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，合肥二建只是配合确认以购房款抵付工程款。可见，中信物业公司与实际施工人卢一平之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款的发票事宜。至于卢一平与二建公司之间的债权债务亦与本案无关，不在本案的审理范围之内。 二、中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。案涉《协议书》签订后，中信物业公司将案涉房屋交付给卢一平入住。2011年10月21日，中信物业公司给合肥二建回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵债的方式解决”。中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。另外，在（2018）皖0103民初3712号建设工程施工合同纠纷中，庐阳区人民法院已经作出生效判决认定，卢一平取得碧水家园8套商品房用以冲抵部分工程款的事实，包括案涉碧水家园4#楼2604室在内。可见，中信物业公司已经以案涉商品房抵付了工程款，抵付行为早已完成，房屋已经交付，案涉《协议书》已经实际履行。另外，二建公司与中信物业公司达成两份仲裁调解书，分别为（2010）合仲字第084号仲裁调解书和（2013）合仲字第370号仲裁调解书。本案以房抵债的工程款是工程进度款，在2011年抵付完成第一份调解书后，2013年双方才再次确认中信物业公司欠付二建公司工程款3248.6万元，这是中信物业公司在确认第一次仲裁调解金额抵扣后的金额，如果抵付行为没有完成，那么第二次调解书应该确认中信物业公司尚欠工程款74703019元。 三、余雷具有明显的恶意，其明知案涉房屋已经抵付他人，仍与中信物业公司之间恶意串通层层抵债，其行为严重损害了卢一平的合法权益，依法应当被认定为无效。首先，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次向维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，余雷应当知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状。从人民网留言内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，将该37套房产网签、抵债给黄河等人实施难度大，同时表明中信物业公司、余雷等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行购买，恶意串通的意图很明显。另外，即使余雷不知道碧水家园涉及到上访维稳事宜，也应当通过实地查看能够知道案涉商品房已经由他人入住。但在签订抵房协议以及办理备案的过程中，始终未到案涉商品房实地查看与日常交易习惯不符，中信物业公司在一审庭审中主张小业主非法侵占房屋，但四年之久从未通过诉讼或者报警的方式主张过权利亦与常理不符。因此能够认定中信物业公司与余雷存在恶意串通。其次，从支付对价上来看，合肥谦和贵贸易有限公司实际只支付100万元定金，其与黄河、中信物业公司恶意串通抵债，购买案涉碧水花园的两套商品房。合肥谦和贵贸易有限公司实际支付的购房款为50万元/套，余雷实际购买房屋的单价为6000多元。按照安居客显示的价格数据，2018年碧水家园小区销售均价超过13000元。可见，案涉商品房买卖的价格明显低于市场价，同样可以证明余雷具有恶意。根据《民法总则》第一百四十五条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。可见中信物业公司与余雷之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了卢一平的合法权益，应当被认定为无效。 四、二建公司在撤销权纠纷一案主张中信物业公司欠付的工程款是2013合仲字370号仲裁调解书中至今尚欠32486000元，而非本案争议的抵债的工程进度款。涉案商品房已经抵扣工程进度款，抵扣行为早以完成，抵扣的方式中信物业公司与购房人直接达成商品房买卖合同关系，二建公司配合确认实际承包人的工程款来抵扣购房款，购房人是实际承包人指定的人员或者实际承包人本人。该房产已经设立了抵押的登记。因为该抵扣行为已经完成，抵押和查封均未再继续。中信物业公司在抵扣完成后向合肥二建书面函件中也已经确认，其辩称该房产未实际抵扣与事实严重不符。 卢一平向一审法院起诉请求：一、依法确认卢一平系碧水家园4#楼2604室的合法产权人；二、依法判令中信物业公司、二建公司履行为卢一平办理4#楼2604室房产证的义务；三、判令案涉房屋买卖合同无效，撤销依据合同领取的产权证；四、本案的诉讼费及其他费用由中信物业公司、二建公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月14日抵押权人二建公司与抵押人中信物业公司办理了在建工程抵押登记证明，抵押的房屋包括碧水家园4号楼74套房产，本案房产包括在内。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼住对外销售我方会全力配合”。 （2018）皖0103民初3712号卢一平起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，庐阳区法院民事判决书认定“根据二建公司于2016年出具的对账单，二建公司共向卢一平支付了工程款53198707.64元，卢一平仅认可收到款项为52673707.64元（该款中包含24套房抵款）。…….另以碧水家园3#、4#楼8套住宅(具体的8套为3号楼4号楼房号2501、2502、2503、2504、2601、2602、2603、2604)单价6450元/平方米作价抵3、4#楼部分前期工程款5005200元，负责碧水家园3#、4#楼施工的卢一平认可收到的工程款共计为57678907.64元。”本案房产即包括在内。 卢一平作为实际施工人获得以房抵工程款的房屋中就包括本案案涉的房屋2604室。2014年1月，卢一平占有使用2604室，后该房屋被卢一平对外出租给消防公司使用，卢一平缴纳了水电燃气费及物业费，此有安徽骄阳物业公司出具的证明为证。由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 第三人余雷于2018年7月10日与中信物业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼2604室，建筑面积98.52平方米，单价为6471元，总金额为637522元。付款方式为买受人于2018年7月10日前一次性付清全款。交付期限约定，出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。同日办理了网签备案手续。 2017年6月1日，中信物业公司作为甲方和合肥谦和贵贸易有限公司作为乙方、黄河作为丙方签订商品房买卖协议书，约定甲方开发的碧水家园住宅小区37套住房尚未销售，其中30套为本合同销售标的，另剩余7套甲方同意网签给丙方作为甲方抵偿丙方债务，三方协商同意以人民币9000元/平方米销售价格销售该房屋给乙方。付款方式为协议书生效后一周内，乙方预付100万元给甲方作为定金，甲方同意以尚未处置的20个车位作为担保。甲乙双方在正式签订商品房买卖合同并具备办理网签条件后一个工作日内，乙方支付买房款1000万元到三方共同同意的账号内，网签完成，甲方和丙方可以自由支配该售房款，在中信物业公司出具缓交税务证明书时再支付400万元。第三条规定，协议签订生效后，甲方全力配合乙方一起积极办理完善该房屋的销售条件，并与丙方达成执行和解协议，解除对房屋的查封。丙方承诺在签订协议同时向法院提出解除查封申请，乙方承诺在该住房具备销售条件并办理网签后，及时签订商品房买卖合同并支付买房款。 根据合肥谦和贵商贸有限公司出具的关于潘峰、余雷购买合肥碧水家园房产的说明，载明“三方协议签订后，我司借款按约给付定金100万元，中信物业公司出具收条之后，帮助工程收尾和验收，可到进行网房屋网签时，中信物业公司与黄河严重违约，不按协议执行，只网签给我公司法定代表人潘峰名下及其表弟余雷名下两套房屋。2018年8月10日，我司和中信物业公司签订了解除商品房买卖合同书，解除合同、我司所支付定金100万元转为潘峰购房款，多余部分冲抵余雷名下购房款。房款不足部分由中信物业公司违约赔偿款冲抵。上述两套房款及结清。中信物业公司办理房产证并交付房屋”。 2019年5月20日，余雷领取了该房的房产证。 庭审中在询问是否到现场查看房屋时，第三人余雷代理人回答到现场看过没有异常。二建公司举证了人民网留言板以证明第三人买房时知道房屋已被人占有使用。 一审法院认为，中信物业公司与余雷之间的房屋买卖合同是否构成无效是本案争议的焦点问题。 首先，卢一平虽未办理房产证，但根据二建公司与中信物业公司于2010年达成的仲裁调解协议书的约定，中信物业公司以房屋抵付工程款，实际进行了履行，并且庐阳区法院民事判决书认定以房屋抵卢一平的工程款，就包括本案房产在内，可以认定卢一平通过抵扣方式交纳房款，并且卢一平入住和使用争议房产多年的事实存在。卢一平和中信物业公司之间形成了房屋买卖合同关系。余雷虽然对卢一平入住提出异议，认为是非法占用，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对卢一平居住使用房屋提出任何异议，因此对余雷异议该院不予采信。 其次，第三人余雷在2018年7月10日签订了房屋买卖合同，并以谦和贵公司交付中信物业公司定金中的一部分以及违约赔偿款作为购房款，第三人余雷购买单价为6000多元，远低于2018年的市场价格，且不属于合理对价范围，从人民网留言板来看，第三人余雷在签订房屋买卖合同之前即知道涉案小区房屋已经被人占有使用及被法院查封的现状，余雷陈述到过现场看房，但没有异常，此陈述并未提供证据证明，且所述没有异常情况与该房已经被卢一平占有使用相矛盾，故该院不予采信。余雷主观上并非善意，而中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给余雷，并已经办理了房产证，损害卢一平合法权益。依据相关法律及司法解释的规定，可以确认中信物业公司与余雷签订的商品房买卖合同、过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效。 卢一平要求判决确认其是合法产权人，因本案并非确权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，是两个房屋买卖合同履行之间存在冲突，故对此诉讼请求本院不予支持。卢一平要求判决中信物业公司与第三人余雷的房屋买卖合同无效，该院予以支持。卢一平要求撤销产权证，由于撤销产权证不属民事案件处理范围，故该院不予支持。卢一平要求中信物业公司办理本案房产的过户手续，因案涉房产现登记在第三人余雷名下，目前中信物业公司尚不具备直接协助办理变更登记的条件，卢一平可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。卢一平要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故该院不予支持。余雷要求腾退房屋交付，赔偿房租损失，虽然涉案房屋登记备案在余雷名下，但由于中信物业公司与余雷的买卖合同无效，因此该院对第三人余雷的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、确认合肥中信物业有限公司与余雷签订的商品房买卖合同无效；二、驳回卢一平其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4980元，由卢一平负担2490元，合肥中信物业有限公司及余雷负担2490元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于中信物业公司与余雷签订的《房屋买卖合同》效力问题。余雷在2018年7月10日与中信物业公司签订了房屋买卖合同，但从双方合同的履行情况来看，首先，余雷在签订房屋买卖合同之前，涉案小区房屋已经被他人占有使用，余雷在此情况下签订案涉房屋买卖合同与常理不符；其次，余雷在2018年购买案涉房屋时注明房屋单价约为6000多元，远低于2018年的市场价格，不属于合理对价范围；再次，案涉房屋在2018时已为现房，作为购买房屋并支付大额款项的房屋买卖交易中，购房人通常会现场看房，而本案中余雷并未提供证据证明其在购房前查看过案涉房屋，该行为不符合房屋买卖日常交易习惯，主观上也难以认定为善意；最后，中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人余雷，其行为明显存在恶意。一审法院结合本案现已查明的事实及中信物业公司与余雷签订案涉房屋买卖合同履行情况，确认中信物业公司与李司南签订的商品房买卖合同及过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效并无不当，本院予以维持。 关于卢一平、二建公司及中信物业公司之间是否存在以房抵工程款的问题。从本案现已查明的事实来看，2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书中，已明确中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。卢一平系案涉碧水家园项目的实际施工人，在卢一平以实际施工人身份起诉二建公司、中信物业公司追要工程款的（2018）皖0103民初3712号案件中，庐阳区人民法院民事判决书也认定了以房屋抵工程款的事实，以房抵工程款包含案涉房屋。一审法院在此情况下认定卢一平通过抵扣方式交纳房款，卢一平与中信物业公司之间形成房屋买卖合同关系并无不当，本院予以支持。 综上所述，中信物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4980元，由上诉人余雷负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月八日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。