贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初4530号原告：赵文豪，男，1991年10月30日出生，侗族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：杜勇飞，贵州公鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨胜江，贵州公鑫律师事务所律师。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区九龙大道笑哈哈中国中西部国际商贸物流园**（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁定松，男。原告赵文豪与被告铜仁佳诚置业有限公司(以下简称佳诚置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文豪委托诉讼代理人杜勇飞、杨胜江、被告佳诚置业公司委托诉讼代理人丁定松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文豪向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2014年1月9日签订合同编号为2014000919号的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告立即退还原告已付购房款344888元；3.请求依法判令被告向原告支付违约金34488.8元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：赵文豪与佳诚置业公司于2014年1月9日签订合同编号为2014000919号的《商品房买卖合同》约定，赵文豪从佳诚置业公司购买位于铜仁市房屋一套，建筑面积为65.22平方米，购房价款351927元，付款方式为一次性付款，赵文豪应于2014年1月7日之前支付全部购房款，房屋交付时间为2014年10月31日之前；合同还约定：如佳诚置业公司逾期交房超过60日的，赵文豪有权退房，赵文豪退房应当书面通知佳诚置业公司，佳诚置业公司在收到通知之日起30日退还全部已付购房款，并按照已付购房款10%向赵文豪支付违约金。赵文豪房屋价款交付时间为：2014年1月4日支付181927元、同年1月7日支付162961元（应付170000元，因折扣实付162961元），共计344888元。赵文豪按照合同约定如期向佳诚置业公司支付了全部购房款，但佳诚置业公司至今未将房屋交付给赵文豪。2019年10月16日赵文豪向佳诚置业公司营销部负责人李将提交退房申请要求还房退款，同年12月23日佳诚置业公司回复佳诚置业公司同意退房，但就具体房款退还时间双方未达成一致意见。被告佳诚置业公司辩称，佳诚置业公司不同意原告赵文豪的请求，要求继续履行合同，原告赵文豪的诉讼请求超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。赵文豪与佳诚置业公司于2014年1月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2014000919号）约定，赵文豪从佳诚置业公司购买位于铜仁市房屋一套，建筑面积为65.22平方米，购房价款351927元，付款方式为一次性付款，赵文豪应于2014年1月7日之前支付全部购房款，房屋交付时间为2014年10月31日前；如佳诚置业公司逾期交房超过60日后，赵文豪有权退房，赵文豪退房的应当书面通知佳诚置业公司，佳诚置业公司在收到通知之日起30日退还全部已付购房款，并按照已付购房款10%向赵文豪支付违约金；赵文豪要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，佳诚置业公司按日计算向赵文豪支付全部已付款万分之五的违约金。案涉合同已于2014年7月19日备案登记。赵文豪在与佳诚置业公司签订案涉合同之前按双方口头约定支付了全部购房款344888元，但佳诚置业公司至今未将案涉房屋交付给赵文豪。2019年10月16日赵文豪向佳诚置业公司提交《退房申请书》要求解除双方签订商品房买卖合同并退还购房款及支付违约金，但双方未达成协议。上述事实，有双方当事人的陈述，赵文豪提交的《商品房买卖合同》、收据、《退房申请书》、房屋买卖合同网上备案信息摘要，相互佐证，足以认定。赵文豪提交的《B19-2-10号门市赵文豪退房支付协议》与其陈述相互矛盾，本院不予采信。本院认为，赵文豪与佳诚置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，双方应按合同约定行使权力和履行义务。赵文豪与佳诚置业公司约定，案涉房屋交付时间为2014年10月31日前，如佳诚置业公司逾期交房超过60日后，赵文豪有权退房，赵文豪要求退房的应当书面通知佳诚置业公司，佳诚置业公司在收到通知之日起30日退还全部已付购房款，并按照已付购房款10%向赵文豪支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，赵文豪应自其与佳诚置业公司约定的案涉房屋交付期限届满之日即2014年10月31日起60日后的合理期限内，可以解除双方签订的《商品房买卖合同》。因赵文豪与佳诚置业公司未约定合同解除权行使的期限，且佳诚置业公司未催告赵文豪，案涉《商品房买卖合同》解除权应自2015年1月31日起一年内要求解除合同，赵文豪于2019年9月16日书面通知佳诚置业公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》已超过法律规定的期限，因此，对赵文豪解除其与佳诚置业公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。经本院释明，如果判决不解除赵文豪与佳诚置业公司签订的《商品房买卖合同》，原告赵文豪诉讼请求变更：1.继续履行合同；2.自2014年12月31日起以已支付购房款344888元为基数按日万分之五支付违约金直至实际交付之日止。因此，赵文豪与佳诚置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。佳诚置业公司未按约定时间向赵文豪交付案涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告佳诚置业公司应承担相应的违约责任。佳诚置业公司抗辩赵文豪要求支付违约金已超过诉讼时效。赵文豪与佳诚置业公司约定，赵文豪要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，佳诚置业公司按日计算向赵文豪支付全部已付款万分之五的违约金，因此，赵文豪要求按日计算违约金属于继续性债权，应以每日的违约金分别适用诉讼时效，即自2014年10月31日次日2014年11月1日起每日分别计算诉讼时效。因本案立案之日为2020年10月10日，赵文豪要求佳诚置业公司支付自2014年11月1日起至2017年10月9日期间的违约金已超过两年或三年的诉讼时效期间，自2017年10月10日未超过三年的诉讼时效期限，因此，佳诚置业公司应自2017年10月10日起支付赵文豪违约金。赵文豪主张按已付购房款每日万分之五的标准计算违约金，佳诚置业公司抗辩违约过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，综合考虑案涉房屋系商业用房，根据公平原则和平衡当事人双方利益，本院认为，应当按照年利率12%支付违约金。综上所述，赵文豪与佳诚置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，佳诚置业公司应以赵文豪交付的购房款344888元为基数，自2017年10月10日起按年利率12%向赵文豪支付逾期交付房屋违约金直至交付房屋之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：一、原告赵文豪与被告铜仁佳诚置业有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、由被告铜仁佳诚置业有限公司支付原告赵文豪违约金，违约金以344888元为基数，自2017年10月10日起按年利率12%计算直至房屋交付之日止。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6990元，减半收取计3495元，由铜仁佳诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  罗志敏二〇二〇年十二月八日法官助理刘远祥书记员田谷