河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初4917号原告：虞城信友置业有限公司，统一社会信用代码：9141142556860003D，住所地河南省虞城县木兰大道中段北侧。法定代表人：丁红涛，董事长。委托代理人：李秀丽，河南栗城律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：陈艳林，系公司员工，代理权限：一般代理。被告：河南麒麟物业管理有限公司，统一社会信用代码：91411400MA45Q4N91C，住所地河南省商丘市示范区南京路与中州路交叉口华盛大厦**。法定代表人：张清丽，董事长。委托代理人：豆春艳，上海方锐律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：王宏伟，系公司员工，代理权限：特别授权。原告虞城信友置业有限公司（以下简称信友公司）与被告河南麒麟物业管理有限公司（以下简称麒麟公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信友公司的委托代理人李秀丽、陈艳林，被告麒麟公司的委托代理人豆春艳、王宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信友公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付截止起诉时所欠费用257,000元及利息；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月1日，原告与被告签订《物业委托管理合同》，约定原告将其开发的虞城万鼎广场项目委托给被告进行物业管理，费用为26,000元/月。截止起诉时，被告仍欠原告费用共计257,000元。在此期间，原告一直向被告催要，被告均称没有钱不予支付，原告依法提起诉讼。被告麒麟公司辩称：被告已转账支付原告212,000元，加上退还前期收取业主装修押金等费用137,746.8元，被告已支付原告349,746.8元。双方之间的物业管理合同已于2020年6月16日依法终止，被告已经超额向原告支付了合同约定的费用，故原告诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告依法提交了下列证据：1．营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2．《物业委托管理合同》一份，证明原告于2019年6月1日，将其开发的虞城万鼎广场项目的物业委托给被告进行管理，合同约定被告每月向原告支付26,000元的费用。在被告代为管理期间涉案项目的电梯维保费、年检费等各项费用均由被告承担。被告在管理期间，造成涉案项目多处损坏，为此，原告保留向被告提出赔偿的权利。3．被告麒麟公司交款明细表及收据，证明截止到原告提起诉讼时，被告共向原告交纳费用172,000元，尚欠257,000元。4．商丘万鼎物业管理有限公司营业执照复印件一份，证明赵文军系该公司法定代表人，不是原告公司的员工，被告所述退装修押金是其与第三方的业务往来。5．麒麟物业往来账一份，证明商丘万鼎物业管理有限公司对于抵扣的事实不予认可，故被告主张的抵扣事实不能成立；6.2020年9月25日商丘日报关于河南麒麟物业管理有限公司消防管理不到位对其罚款的公示，证明消防罚款与原告无关。被告依法提交了下列证据：第一组：1．物业管理委托合同一份；2．河南省物业服务合同（2020）411425005号备案证明一份。证明虞城县万鼎小区业主委员会于2020年6月16日与河南麒麟物业管理有限公司虞城分公司签订了物业管理委托合同，且已经在虞城县房地产管理局物业管理办公室进行了备案登记。依据《物业管理条例》第26条的规定，原、被告之间的物业委托管理合同已经于2020年6月16日终止。第二组：1．虞城信友置业有限公司向被告出具的收据五张；2．被告员工丁玉玺2019年8月6日向原告当时的出纳王青春转账26,000元的中国建设银行交易明细清单一张；3．被告员工孙燕于2020年9月27日向原告的会计张妍妍转账40,000元的交易明细两张；4．虞城县行政服务中心的罚款发票一张、楼道间租赁合同复印件一份。证明被告在原告起诉之前已经向原告直接支付212,000元；由于原告将消防通道违法租赁给案外人经营使用被虞城县消防救援大队罚款10,000元，根据双方签订的合同约定，该项费用应由原告承担，应从被告应支付的费用中扣除。第三组：1．原、被告2020年9月11日的往来账结算单一份；2．万鼎广场业主证明及费用报销单、收款收据三十四份；3．收款收据四份；4．房屋租赁协议两份。证明根据合同约定，原告在被告接管物业之前收取的装修押金应由原告退还给业主，后来经双方协商同意，由被告以抵物业费的形式向业主退还装修押金、个别业主的车位费排号、重复缴纳的天然气和有线电视初装费以及其他费用，2020年9月11日经双方结算，装修押金抵扣金额为69,040元，维修费抵扣金额为58,706.8元，共计127,746.8元。原告在对外签订协议、盖章时使用的均是万鼎广场招商部的印章，陈艳林为其负责人，其对外使用的也是会计张妍妍的个人银行账户。以上三组证据，证明被告已向原告支付212,000元，应抵扣的费用137,746.8元。故被告共向原告已支付了349,746.8元。第四组：告知函复印件一份，证明2020年6月3日原告对被告作出的告知函显示，截止2020年5月份被告欠原告委托管理费130,000元，结合被告提交的证据，被告已经超额向原告支付委托管理费。第五组：1.2019年6月3日原告的副总赵文军，孟广中签字同意抵扣六号玻璃房工程款9,120元的收据一张；2．原告方通讯录。证明赵文军、孟广中都是原告公示的副总。庭审中，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同约定被告应在项目清算之前负责原告方26,000元的工资，不再缴纳其他承包费用，而被告支付的金额早已超出约定的金额。该合同第五条约定，由于消防不达标所造成的处罚由甲方承担。在合同履行过程中，由于原告方将楼道间租赁给案外人使用，被虞城县消防大队罚款10,000元，该费用已经由被告代原告缴纳，应当抵扣原告的管理费。该合同未约定终止条件，被告于2020年6月16日与虞城县万鼎小区业主委员会签订了物业管理委托合同，且已经在虞城县房地产管理局物业管理办公室进行了备案登记，根据法律规定该合同已经于2020年6月16日终止。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告的该证据不完整，被告于2020年9月27日向其支付的40,000元没有记录在内，且双方经协商同意抵扣的127,746.8元也没有计算在内，根据双方签订的合同以及终止日期应为十二个半月，被告已经超额支付管理费用，原告提交的证据不能达到被告尚欠其257,000元费用的目的。对证据4没有异议。对证据5往来账第三页中商丘万鼎物业管理有限公司加盖的印章及书写的内容有异议，原告交给被告的复印件中没有该印章和书写内容，原、被告在结算单中对装修押金以及维修费抵扣金额予以明确，说明原告对该两项的抵扣费用是认可的，应在管理费用中予以抵扣，万鼎物业对该往来账是否认可与原被告之间无关。对证据6有异议，认为被罚款的原因虽然很多，但主要是因原告将消防通道出租造成，因此该罚款应当由原告方承担。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据1的真实性有异议，不能达到其证据目的，认为原告作为案涉项目的开发商，至今未收到成立业主委员会的相关通知，且被告与原告在诉前仍进行工作联系，被告也未告知或者公示其与第三方签订物业管理协议的情况。对第一组证据2无异议，但不能达到其证明目的。对第二组证据1的真实性无异议，对第二组证据2、3，认为与本案无关，无法证明其向信友公司缴纳管理费，系案外人个人之间的资金往来。对第二组证据4的真实性无异议，但认为与本案无关，系被告方的原因所产生的罚款。对第三组证据1真实性有异议，认为系复印件，但能够证明被告已经向原告缴纳了120,000元的事实，每月应按26,000元进行支付，但抵扣部分必须经过三方对账才能认可，因该证据显示的装修抵扣费用系前期物业公司所收取，不应当由原告承担。根据合同约定维修费用应当由被告承担，故该证据不能达到被告的证明目的。对第三组证据2的真实性有异议，认为与本案无关。对第三组证据3的真实性有异议，认为系被告与第三方之间的票据，与本案无关联，不能达到其证明目的。对第三组证据4，认为与本案无关。对第四组证据的真实性有异议，但认为能够证明被告尚欠原告管理费用未缴纳，而且未告知其与第三方签订物业管理合同的事实。对第五组证据1的真实性不予认可，认为与本案也无关联，没有加盖原告印章。被告交纳的管理费应当以原告为其出具的收据为准。对第五组证据2不予认可。经审理查明，原告信友公司是虞城县万鼎商业广场的开发企业，前期由商丘万鼎物业管理有限公司负责该广场的物业服务，2019年6月1日信友公司与麒麟公司签订《物业管理委托合同》，将其物业管理服务承包给麒麟公司，麒麟公司支付信友公司承包费26,000元/月。合同签订后，麒麟公司分别于2019年8月6日、2019年9月17日支付信友公司2019年6、7月份承包费各26,000元。2020年9月11日经双方对账确认：自2019年8月至2020年9月共计13个月，麒麟公司应支付信友公司承包费338,000元，已支付120,000元，以代为前期商丘万鼎物业管理有限公司退还业主的装修押金及维修费（装修押金69,040元、维修费58,706.8元）折抵承包费127,746.8元，麒麟公司欠信友公司承包费90,253.2元（338,000元-120,000元-127,746.8元）。2020年9月27日支付40,000元，尚欠50,253.2元。2020年6月16日，虞城县万鼎小区业主委员会与河南麒麟物业管理有限公司虞城分公司签订《物业管理委托合同》，并在虞城县房地产管理局备案。上述事实，由双方当事人提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，信友公司作为甲方，麒麟公司作为乙方，双方签订《物业委托管理合同》，合同第一条第4项约定：“乙方在项目清算之前负责信友公司会计、陈总、赵总、孟总、赵莉，人员工资。共计26,000元。不再缴纳其他承包费用。”双方当事人一致认为，该约定实质为麒麟公司支付信友公司承包费26,000元/月，该约定不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律效力。关于原告请求被告支付截止起诉时所欠费用257,000元及利息的问题。由于2020年6月16日虞城县万鼎小区业主委员会与河南麒麟物业管理有限公司虞城分公司签订了《物业管理委托合同》，并在虞城县房地产管理局备案。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，信友公司与麒麟公司的前期物业服务合同于2020年6月16日终止。但麒麟公司同意支付信友公司承包费至2020年9月，不违反法律规定，本院予以确认。信友公司请求麒麟公司支付承包费至2020年10月26日起诉时止，没有依据，本院不予支持。截止2020年9月，麒麟公司欠信友公司承包费90,253.2元，于2020年9月27日支付40,000元，尚欠50,253.2元，麒麟公司应支付给信友公司。信友公司请求支付利息，没有依据，不予支持。信友公司对抵扣的装修押金及维修费有异议，本院认为，双方签订的《物业委托管理合同》第一条第10项约定：“本合同签订之日前甲方已收取的各类押金由甲方负责向业主退还，乙方不予承担责任。”合同签订前，由商丘万鼎物业管理有限公司负责物业管理，收取业主装修押金的主题应当是商丘万鼎物业管理有限公司，信友公司同意退还已收取业主的各类押金，应包含商丘万鼎物业管理有限公司收取的各类押金。结合信友公司出具的《麒麟物业往来账》载明的事实，从2019年8月至2020年9月共13个月的“物业管理费”338,000元，减去已支付的120,000元、装修押金抵扣69,040元、维修费抵扣58,706.8元，下欠余额90,253.2元，已经双方签字确认。因此，麒麟公司的异议理由不成立，本院不予采纳。2020年麒麟公司转账支付给信友公司会计张妍妍的30,000元和10,000元，共计40,000元，信友公司没有出具收据，但微信显示张妍妍已收款，陈艳林亦回复收到30,000元，根据以往信友公司使用会计个人账号收付款的习惯，应认定信友公司已收到麒麟公司的付款40,000元。综上所述，原告的请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条，《物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河南麒麟物业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付原告虞城信友置业有限公司承包费50,253.2元；二、驳回原告虞城信友置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,577元，由河南麒麟物业管理有限公司承担504元，虞城信友置业有限公司承担2,073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  梁培勤二〇二〇年十二月十六日书记员  张胜锦