安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9711号 上诉人（原审原告）：胡纪平，男，1974年6月5日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：沈郑培，安徽弘启律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人胡纪平因与被上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡纪平上诉请求：1.请求变更一审判决第二项为：盛财公司支付胡纪平逾期交房违约金71903.10元(不服金额为41191.1元，即应支持2017年8月21日至2019年11月20日的违约金)；2.请求判决盛财公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认为“交付钥匙、转移占有”即视为履行完毕合同约定的交付房屋的义务，无法律依据。第一，《商品房买卖合同》明确约定交房的条件之一是取得“规划许可证正本”,但是盛财公司在2018年8月5日交付钥匙时明显不具备该条件,直至2019年11月20日才取得涉案小区的规划许可证正本。因此,盛财公司在交付钥匙、转移占有时明显是不符合合同约定的条件,构成违约交付,仍然应承担逾期交房方违约责任。第二，一审法院存在法律适用不妥的情形,错误理解了立法宗旨。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定主要是为了解决标的物灭失的风险负担问题,即不动产的灭失风险自交付时转移,该条也并未明确规定转移占有后出卖方无需承担违约责任。第三，胡纪平未明确表示不予追究逾期交房违约金情况下,无论胡纪平是基于盛财公司的欺骗领取涉案房屋钥匙还是自愿领取避免损失的进一步扩大。均改变不了盛财公司应全面履行合同的义务,仍然需要承担逾期交房的违约责任。2.即便一审法院以“转移占有”认定盛财公司已经交付房屋,但是盛财公司未全面履行合同约定的交付义务也需要承担违约责任。第一，即便“转移占有”可以理解为“交付房屋”,但不等同于盛财公司已经全面履行合同义务,无需承担责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也并未明确规定转移占有后出卖方无需承担违约责任。第二，商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。出卖人未全面履行合同约定的义务也需要承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《商品房买卖合同》第八条、第十一条,均约定了在交付房屋的同时,出卖方需要交付符合国家和地方标准的房屋,并同时书面通知办理交付手续、出示“规划许可证正本”、签署交接单、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,但是盛财公司在交付房屋时并未取得“规划许可证正本”,涉案房屋也未竣工验收合格,显然盛财公司未全面履行交付房屋的义务。 盛财公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律准确，应予以维持。 胡纪平向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司继续履行合同约定的交房及办证义务，协助胡纪平办理产权登记；2.判令盛财公司支付胡纪平逾期交房违约金70151.50元（以437899.52元为基数，自2017年6月28日起按日万分之二的标准计算至2019年11月1日）；3.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月4日，胡纪平为购买盛财公司开发的盛荣春天房屋，向盛财公司支付房屋首付款219899.52元。2017年8月21日，盛财公司（出卖人）与胡纪平（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20146093860102SR20170065，备案单号：1708601761），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天10#楼8层803室商品房出售给胡纪平。合同约定建筑面积87.44平方米，其中，套内建筑面积66.79平方米，公摊建筑面积20.65平方米，单价为每平方米5008元，总金额437899.52元整。合同第六条约定，买受人应将首付款于2017年8月21日前支付出卖人，余款218000元办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1、按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.如买受人需要出卖人代办房地产权属证书的，买受人需在交房前将办证资料及办证费用，按出卖人要求提供给出卖人，如因买受人原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人自负。 合同签订后，双方于2017年8月21日进行了网上备案登记，胡纪平以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2016年9月30日，盛财公司向胡纪平发出一份《变更通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年6月28日，胡纪平在通知落款处签名。2018年8月5日，胡纪平向盛财公司出具《申请》一份，载明：“本人在盛荣春天购房10#803室房屋一套，现因个人原因需要提前领取钥匙，房屋内部设施本人已经查验，没有任何异议。领取钥匙后，房屋只做简单装饰，不破坏房屋结构，有关房屋的所有责任由本人承担，与开发商无关。”同日，盛财公司才将案涉房屋实际交付胡纪平。2019年11月20日，盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。2020年7月8日，盛财公司通过手机短信向胡纪平发送《办证告知函》，通知胡纪平办理产权登记。 一审法院认为，胡纪平与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，胡纪平按约支付全部购房款，盛财公司也应按照合同约定履行交房、协助办证等义务。 关于交房问题。胡纪平、盛财公司在《商品房买卖合同》中原约定的交房时间为2016年12月28日，但双方又以《变更通知》的形式将交房时间变更至2017年6月28日，该《变更通知》经胡纪平、盛财公司签字确认，内容亦不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守。此后，盛财公司于2018年8月5日根据胡纪平的申请将案涉房屋实际交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，胡纪平在2018年8月5日拿房时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，其在《变更通知》上签字、出具《申请》并实际接收房屋的行为均表明其认可盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力，故案涉房屋应认定为2018年8月5日完成交付。庭审中，胡纪平诉称盛财公司隐瞒实情，其系在受到欺诈的情况下接收房屋，无有效证据佐证，一审法院不予采信，因案涉房屋已实际交付，故对其现诉请盛财公司再履行交房义务，一审法院不予支持。 关于胡纪平诉请的办理产权登记问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盛财公司在2018年8月5日即向胡纪平实际交付房屋，2019年11月20日始取得建设工程规划许可证，迟至2020年7月8日才通知胡纪平办理产权登记，其行为已构成违约，应承担继续履行等违约责任，故对于胡纪平诉请判令盛财公司提供办理房屋权属登记所需材料，协助其办理案涉房屋不动产权证的诉请，一审法院依法予以支持。 关于逾期交房违约金问题。根据胡纪平、盛财公司《变更通知》约定，案涉房屋的交房时间应为2017年6月28日，但双方直至2017年8月21日才签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，该合同第六条约定，买受人应将首付款于2017年8月21日前支付出卖人，余款218000元办理按揭贷款，而胡纪平确已按约在此日期之前支付全部购房款，根据权利义务对等原则，一审法院认定盛财公司至迟应于合同签订当日即2017年8月21日向胡纪平交付房屋，结合房屋实际于2018年8月5日实际交付的事实，一审法院依法认定盛财公司应按合同约定的标准支付胡纪平2017年8月21日至2018年8月4日期间的逾期交房违约金30712元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助胡纪平办理位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天10#楼803室不动产权证；二、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向胡纪平支付逾期交房违约金30712元；三、驳回胡纪平的其余诉讼请求。案件受理费1554元，减半收取777元，由胡纪平负担435元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担342元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，胡纪平向盛财公司主张逾期交房违约金，盛财作为负有交房义务的一方，提供了交房验收交接单、《申请》，反映胡纪平于2018年8月5日接收了案涉房屋。胡纪平亦认可交房验收交接单及《申请》的真实性。案涉房屋实际已经于2018年8月5日转移至胡纪平一方占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。一审法院认定案涉房屋在2018年8月5日完成交付并无不当，本院亦予确认。关于案涉房屋在交付时尚未取得规划许可证正本的问题，双方合同明确约定案涉房屋的交付条件为取得规划许可证正本，胡纪平作为买房人，在已知晓交房条件的情况下，在收房时也有审查交房条件是否具备的能力和义务。现胡纪平已经收房，其也未能提供证据反映系因盛财公司的欺诈行为导致其收房。故胡纪平要求盛财公司承担其实际收房后的逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。 综上，胡纪平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费830元，由胡纪平负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。