河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0582民初2708号 原告：沙河市阳光物业服务有限公司，地址：河北省邢台市沙河市。 统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXXXXXX2。 法定代表人：李更山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李薇，河北守敬律师事务所律师。 被告：母现光，男，汉族，1977年3月30日出生，河北省沙河市。 原告沙河市阳光物业服务有限公司与被告母现光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙河市阳光物业服务有限公司委托诉讼代理人李薇，被告母现光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沙河市阳光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2016年5月17日至2019年12月31日欠物业费2528元；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在沙河市有住宅一处。截至目前被告拖欠物业服务费为2528元。原告依据《物业管理条例》和《前期物业服务合同》约定给被告提供物业服务，物业管理实际上是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。原告已经履行了服务合同中约定的事项，但是被告自2016年起至今，未按照合同约定缴纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请！ 被告母现光辩称，自2008年答辩人对阳光人家所购房屋装修，向被答辩人缴纳了2000元押金，装修完成后被答辩人扣除垃圾清理费200元，楼道墙面维护费用600元，共计800元。依据《物业管理条例》第二条之规定，垃圾清理、房屋及配套设施维护本是被答辩人的职责所在，被答辩人无故扣款因此要求返还。2008年答辩人入住阳光人家至今十余年来，被答辩人从未尽到对房屋及配套设施的维修、养护和管理的责任，入住当年楼道墙面坑坑洼洼，影响美观，根本达不到验收标准。楼道门关不住，次年完全脱落，该单元住户孩子较多，楼道门脱落对孩子的人身安全构成很大的威胁，同时造成楼道夏季酷暑难耐，冬季寒风逼人。答辩人所在A-4单元十多户人家多次找被答辩人要求维修，被答辩人始终置之不理。迫于无奈于2014年8月XXX单元入住的共11户集资6853元对楼道墙体进行了刮墙维护，对楼道防盗门更换。有该单元11户住户签字为证。同样依据《物业管理条例》第二条之规定，要求被答辩人对此项费用予以返还。被答辩人不但没有尽到维护责任，同样也没有尽到安保责任。答辩人于2020年6月5日在阳光人家小区丢失电动车一辆（6月1日购买），依据《物业管理条例》第三十五条之规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现有公安局立案回执为证。2015年被答辩人对阳光人家的1号高层楼、2号高层楼的外墙进行涂刷。而对同样是阳光人家的A、B、C座楼层未做任何处理，未免有对该处住户有歧视之嫌，该处楼层房屋外墙历经十余年风吹、雨淋、日晒颜色已经陈旧，多处已经斑驳脱落。故此要求重新粉刷。现有两处楼层外墙对比照片为证。至于被答辩人诉答辩人未缴纳物业费，答辩人在没有接到被答辩人的诉状之前，没有接收到任何相关物业费的被答辩人发出的讨要信息，答辩人只要有拖欠被答辩人费用，答辩人就会以断水断电相要挟，故不曾拖欠。相反，被答辩人于2018年无故把物业费用每平方米0.4元每月计费调整为每平方米0.8元每月，既没有召开业主大会，也没有法律依据，更没有通知任何业主，因此不予认可。由于被答辩人的懒惰不作为，小区不断出现被盗情况，不得以，答辩人于2019年搬到现住址辛寨村居住，2020年年初疫情发生，一直到6月份学校开学，孩子上学不得不暂时寄居于阳光人家，因此，在被答辩人尽到物业应有的责任后，答辩人自应当依法足额缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：被告母现光购买沙河市房屋一处，该房屋实测建筑面积为113.6平方米。原告作为物业服务企业与沙河市房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定了物业服务范围、物业服务费用及交费时间等相关事项。原告主张被告拖欠其物业费2528元未支付（2016年1月1日至2019年12月31日物业服务费2384.3元，四年垃圾费144元），于2020年11月10日诉至本院成讼。原告方提交证据：1、2012年6月13日被告向沙河市金地阳光房地产开发有限公司缴纳的售房款的发票，证明被告购买该开发公司开发的阳光人家小区号房屋，证明被告系该房屋业主，房屋实测面积为113.6平方米；2、原告与金地阳光房地产开发公司在2008年签订的前期物业服务合同，该合同约定了物业费的收费标准及交费时间等权利义务，证明原告为阳光人家小区提供物业服务，原被告双方系物业服务合同关系；3、原告公司的物业服务资质证书，证明原告系依法成立的物业服务企业，服务资质等级为三级。物业费计算明细，根据物业合同的约定2016年5月17日-2016年12月31日，物业收费标准按照每平方米每月0.4元，2017年1月1日-2019年12月31日根据物业服务合同约定，物业费随市场波动和结合原告的物业服务资质，2017年以后物业收费标准为每平每月0.5元，物业费共计2384.3元，因被告同时拖欠自2016年至2019年垃圾费每年36元，四年共计144元。综上被告拖欠原告费用共计2528元。被告方发表质证意见：对证据1无异议；对证据2不是我签署的，不认可；对证据3不认可。物业费从0.4元变更为0.5元不认可，没有收到通知。被告方提交证据：1、2020年12月9日关于阳光人家单元维修维护说明，证明2008年阳光人家交房且在入住之前楼道墙面坑坑洼洼影响美观，根本达不到验收标准，楼道门关不住，之后完全脱落，该单元住户孩子较多，楼道门脱落对孩子的人身安全构成很大的威胁，同时造成楼道夏季酷暑难耐，冬季寒风逼人，所以该单元11户人家，多次找物业要求维修，物业始终置之不理，迫于无奈于2014年8月该单元入住的11户集资6853元对楼道墙体进行了刮墙维护，对楼道防盗门更换，阳光人家小区该单元业主签名，有8户签名；2、2020年6月5日受案回执，证明电动自行车买于2020年5月31日，于2020年6月5日在阳光人家丢失；3、2020年5月31日电动自行车购买发票，价值2699元；4、2020年12月8日拍摄的阳光人家楼体照片，证明阳光物业对被告所住的楼体失于维护，外墙颜色褪色，部分斑驳脱落。原告方发表质证意见：对证据1的三性均不认可，该说明系被告单方提供，其说明人既没有相关身份信息，也没有出庭接受询问，此外被告主张其11户集资6853元，也没有提供相关票据，被告居住的房屋若真存在墙面坑洼，需要相关维护，应申请住宅专项维修资金，不应由原告承担；对证据2、3三性均不认可，根据发票，购车人并非被告，而且也没有证据证明该电动车是在原告提供物业服务小区丢失，原告既不是实际侵权人，被告也没有证据证明原告存在物业服务中的过失，其主张原告进行赔偿没有法律和事实的依据；对证据4证据指向不认可，被告主张原告对案涉小区进行涂刷维护，不属于物业服务范围，小区墙体若真存在脱落、裂缝等质量问题，应有业主向业主委员会或房屋所在地居委会提出使用专项住宅维修资金的申请。原告方当庭表示：电动车发票原件在沙河市派出所备案。没有带受案回执原件，原件在电动车商家放着。2016年5月17日以前的物业费被告已经交完了。被告没有提供相关证据，如果真如被告所称，那也是因为被告在装修过程中破坏了公共楼道的墙面，属于装修保证金的保证范围，此外被告装修房屋势必会有建筑垃圾，原告若扣除了相关建筑垃圾费用也是合情合理的。被告方当庭表示：2008年5月份交房。2016年5月17日以前的物业费都交清了，之后的也交过，但是票丢了。墙面维护费用扣了我600元，说下面找人给维护一下，还扣了200元垃圾清理费。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，合同的双方当事人应全面履行合同义务，否则应承担民事责任。按照规定，开发商与物业服务之间签订的前期物业服务合同，对全体业主都有约束力。交纳物业费是业主应履行的合同义务。物业公司收取物业费用于其业务运转，只有良性循环才能有好的居住环境。业主如拒交物业费，势必影响物业服务的正常运营，将给更多的业主造成更多的不便。物业服务不到位或不符合约定，应主动加以改进，业主也可就某项服务不到位等采取沟通、协商、甚至举报加以解决或处理。本案被告母现光拒不交纳或长期拖欠物业费，违背合同约定，应予交纳。原告是按照规定和约定收取物业服务费，具有收费资质。每年收取的垃圾费是按环保部门的要求统一收取，并无不妥。物业费用的计收也是按实测建筑面积计算，符合规定。被告拖欠的物业费（含垃圾费）确认为2528元未支付（2016年5月17日至2019年12月31日物业服务费2384.3元，四年垃圾费144元，原告主张金额为整数）。原告的诉讼请求，本院予以支持。被告主张其11户集资6853元维修墙体及更换防盗门，但没有提供相关票据等证据进行佐证，且此项支出并不属于物业公司应该支付范围。被告主张电动车丢失，但其未提供相关证据证明该电动车是被告所有且丢失于原告提供物业服务的小区。被告主张原告对案涉小区进行涂刷维护，此属于房屋维修基金使用范围，不属于物业服务范围。至于被告所主张的800元扣除款项也是被告装修损坏公共墙面及垃圾费扣除的装修保证金。被告母现光主张物业服务不到位拒交物业服务费用，不予支持；原告应加强所服务项目的管理，拾遗补阙，多与业主沟通，提供服务水平，努力营造良好的居住氛围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告母现光自本判决生效之日起十日内支付给原告沙河市阳光物业服务有限公司自2016年5月17日至2019年12月31日的物业服务费（含垃圾费）2528元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告母现光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 范思亮 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 葛嘉明 书 记 员 路飞飞