文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初6405号原告：重庆梦华商业管理有限公司，住所地重庆市南川区商会大厦****，统一社会信用代码91500119077265058B。法定代表人：杨国华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李开科，系重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶晨曦，系重庆华升律师事务所（实习）律师。被告：李力，男，汉族，1983年4月12日出生，居民，户籍地天津市河**，住重庆市巴**。原告重庆梦华商业管理有限公司（以下简称梦华管理公司）与被告李力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梦华管理公司的委托诉讼代理人李开科、被告李力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梦华管理公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年4月27日签订的《南商新天地商业用房租赁经营合同》，并由被告立即返还原告位于重庆市南川区XX街办事处XX路X号附XX号X-XX、X-XX、X-XX号房屋；2、判决被告立即支付原告截止2020年10月31日下欠的租金110766元（53772元+56994元），并从2020年7月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍支付违约赔偿金，直至付清时止，2020年7月16日至2020年11月3日的违约金暂计5686元；3、判决被告从2020年11月1日起按《南商新天地商业用房租赁经营合同》约定支付租金至判决解除《南商新天地商业用房租赁经营合同》之日时止；4、判决由被告从判决解除《南商新天地商业用房租赁经营合同》第二日起按照每日1400.25元标准向原告支付房屋占用费，直至被告交还租赁房屋时止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月27日，原告与被告签订了《南商新天地商业用房租赁经营合同》，合同约定由原告将位于重庆市南川区XX街道XX路X号附XX号X-XX、X-XX、X-XX号房屋租赁给被告使用，租赁房屋面积为280.05㎡，租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日，按照“先交租金后使用租赁物业”的原则使用该房屋，并约定了被告逾期缴纳租金的违约责任，以及合同解除后按照5元/㎡/日支付房屋占用费。合同签订后，原告按时交付了租用的房屋，但被告未按照约定时间支付租金。原告认为，被告应当立即支付租金，并承担逾期缴纳租金所产生的法律后果。据此，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李力辩称：双方签订的《南商新天地商业用房租赁经营合同》是属实的。对租金有异议，因为疫情期间双方协商同意原告减免被告两个月的房租，而且这是原告对南商广场所有租户执行的标准，所以对租金有异议；南川因为疫情开放经营的时间是2020年3月份，而被告和原告协商的重新开业时间是2020年6月28日。我们向原告方发出了一个工作联系函要求缓交房租，因为疫情以后原告方又没有相应的管理，原告方就没有对我们进行答复；如果原告认同减免房租两个月，被告就认同下欠房租的事实。就在2020年9月份的时候原告公司就跟被告下达了强制断水断电的通知，大概在9月底原告公司就给被告停水停电，造成了被告一定的损失，对于原告的断水断电所造成的损失希望原告方给被告一个说法。这个店铺虽然工商登记是被告，但是实际上这个店铺还有一个合伙人；因为这个店铺是一个合伙制，被告只在合伙人之间尽相应的义务。在签订协议之前当时是重庆鉴证伟业资产管理有限公司与我们签订的当事人，当时做出的是这个商场是统一管理，整个物业是反租自持，同时有统一的业态分布和营运方案，到至今为止整个业态分布发生了严重的变化，在2018年期间在整个招商完了开业之后重庆鉴证伟业资产管理有限公司就撤场了，在这之后跟被告所谈的业态分布和运营方案发生了严重的变化，致使商场至今人气差，很多商家支撑不下去而撤场进入了一个恶性循环，再加上今年的疫情让被告和南商都陷入了一个很冷清的经营状态。因为在之前被告还交了保证金，现在这种状态疫情不可抗拒，再有南商的运营管理出现了失误和偏差，这种情况之下被告认为同意解除合同，但是保证金要求原告退还。对原告主张的违约金在目前情况下被告不认同，一是因为在疫情是不可抗拒的，而是因为原告方强制性的断水断电导致被告预想的方式发生了改变，给被告造成了损失，所以在这种情况下还要收取被告违约金是不合理的。原告的断水断电被告也没有去找过原告公司，房屋里面的所有东西被告都是没有动的。经审理查明，2018年4月27日，原告梦华管理公司作为甲方与被告李力作为乙方签订了《南商新天地商业用房租赁经营合同》，原告梦华管理公司将位于重庆市南川区XX街道XX路X号“南商新天地”项目裙楼商业用房第X层X-XX号、X-XX号、X-XX号（即附XX号X-XX、X-XX、X-XX号）商铺房屋租赁给被告李力使用。合同第一条第5款约定该租赁房屋产权使用面积共计为280.05㎡；第二条第1款约定乙方在该商铺内的经营业态为餐饮（XXX餐厅）用途；第三条第1款约定合同租赁期限共计5周年，即自2018年5月1日起至2023年4月30日止；第四条约定甲方给予乙方装修及经营免租期为17个月，乙方在2018年5月20日前进场装修，并在2018年8月20日以前正式对外营业，则可在约定的17个月免租期基础上在多享受2个月的免租期；第五条第1款约定本合同约定的房屋产权面积作为计算租金的唯一依据，租金采用年度计算，逐年递增的方式进行计算和收取（从第三年开始在上一年度租金基础上逐年递增6%的方式进行计算）；第2款约定按“先交租金后使用租赁物业”的原则，在签订合同时由乙方向甲方先行预交3个月的租金，今后的房屋租金由乙方按每三个月为一期缴纳一次的方式向甲方缴纳下期房屋租金，每期租金支付时间为在每季末（即三个月的最后一个月）的第15日以前，由乙方向甲方足额缴纳下一期的房屋租金；第3款约定2018年5月1日至2018年10月31日期间的月租金为8962元（即280.05㎡×32元/㎡），2018年11月1日至2019年4月30日期间为免租期，2019年5月1日至2019年10月31日期间的月租金为8962元（即280.05㎡×32元/㎡），2019年11月1日至2020年4月30日期间为免租期，2020年5月1日至2020年10月31日期间的月租金为9499元（即280.05㎡×33.92元/㎡），2020年11月1日至2021年4月30日期间为免租期，2021年5月1日至2022年3月30日期间的月租金为10071元（即280.05㎡×35.96元/㎡），2022年4月1日至2022年4月30日期间为免租期，2022年5月1日至2023年4月30日期间月租金为10676元（即280.05㎡×38.12元/㎡）；第六条第1款约定乙方在双方签订合同时须向甲方预交本合同初始租金标准3个月的房屋租金合计26886元作为乙方前三个月的预付房屋租金；第2款约定乙方在双方签订合同时须向甲方缴纳本合同初始租金标准3个月的房屋租金合计26886元作为履约保证金；第3款第1项约定如乙方未能按照合同约定支付租金、违约金或其他应付款项及物业合同中约定的物业管理费、或者乙方违约造成甲方的损失，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应另行不足，第2项约定乙方负有对履约保证金扣除后的补足义务以及未及时补足的违约责任，第3项约定本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后三个月内无人投诉、赔偿等问题时无息归还乙方；第七条约定租赁期间的有关租赁房屋的营业税费、水费、电费、燃气费、物业管理费等费用由乙方自行承担和缴纳，因乙方不按时缴纳有关费用出现的停水、停电、停气等造成停业及经营损失由乙方自行负责承担。第八条约定本租赁物业由重庆三度物业管理由总公司提供物业服务，物业管理费为3元/月/㎡；第十一条第4款约定本合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租房屋及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，除乙方须按5元/㎡/日的标准向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方还应就甲方就此产生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任；第十六条第1款约定在合同有效期内，如因乙方责任造成提前解除或者终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金，如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金及已预缴未发生的租金；第二十五条第2款约定乙方逾期缴纳房屋租金的，逾期时间在30天内，每迟交一天，需按1元/㎡/日的标准向甲方支付违约赔偿金，逾期时间超过30天的，乙方须从逾期缴费的第31日起，按每迟交一天，按该商铺面积3元/㎡/日的标准向甲方支付违约赔偿金，当逾期时间超过60天时，甲方有权单方终止本合同。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告梦华管理公司将该租赁房屋交付给被告李力，被告李力按照合同约定预交了3个月租金26886元，并在合同约定的期限即2018年8月20日前进行对外营业。被告李力在经营过程中因疫情原因暂停营业后于2020年6月28日重新开业，后又于2020年10月1日前停止营业。由于被告李力未按照合同约定向原告梦华管理公司缴纳从2019年5月1日至2019年10月31日期间的房屋租金53772元和从2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋租金56994元。原告梦华管理公司向本院提起诉讼。另查明，原告梦华管理公司于2017年2月26日通过签订《南商时代天街商业用房委托经营管理合同》的方式取得位于重庆市南川区XX街道XX路X号“南商新天地”项目裙楼商业用房第X层X-XX号、X-XX号、X-XX号（即附XX号X-XX、X-XX、X-XX号）商铺房屋的经营管理权。上述事实，有原告梦华管理公司提交的《南商时代天街商业用房委托经营管理合同》、房屋产权证、《南商新天地商业用房租赁经营合同》、电费清单，被告李力提交的工作联系函、合伙协议以及原、被告的陈述，并经庭审质证核实，可以作为认定上述事实的依据。本院认为，原告梦华管理公司与被告李力签订的《南商新天地商业用房租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当有效。原、被告双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。（一）关于原告梦华管理公司主张的合同解除和返还案涉租赁房屋问题。由于被告李力至今未按照合同第五条第二款关于被告在每季末（即三个月的最后一个月）的第15日以前向原告梦华管理公司缴纳下一期的房屋租金的约定向原告梦华管理公司缴纳从2019年5月1日至2019年10月31日期间的房屋租金53772元和从2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋租金56994元，逾期期限已超过60日，根据合同第二十五条第2款关于乙方逾期缴纳房屋租金的，……当逾期时间超过60天时，甲方有权单方终止本合同的约定，作为甲方的原告梦华管理公司享有合同解除权，因此原告梦华管理公司主张解除合同的理由，符合合同约定，本院依法予以支持。由于被告李力于2020年12月8日收到本案起诉状副本，因此原、被告之间签订的合同依法自被告李力收到起诉状副本之日即2020年12月8日解除。合同解除后，被告李力依法负有返还案涉租赁房屋的义务，因此对原告梦华管理公司主张被告李力返还案涉租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。（二）对于原告梦华管理公司主张的下欠租金和违约赔偿金问题。由于被告李力至今未向原告梦华管理公司缴纳从2019年5月1日至2019年10月31日期间的房屋租金53772元和从2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋租金56994元，根据合同第五条第二款关于被告在每季末（即三个月的最后一个月）的第15日以前向原告梦华管理公司缴纳下一期的房屋租金的约定，原告梦华管理公司享有主张被告李力支付下欠租金110766元（53772元＋56994元）的权利，因此对原告梦华管理公司主张被告李力支付下欠租金110766元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。由于被告李力未按合同约定期限支付租金的行为已经构成违约，根据合同第二十五条第2款的约定，被告李力应当支付原告梦华管理公司违约赔偿金。由于原告梦华管理公司主张的违约赔偿金的标准（即2020年7月26日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍即年利率15.4%）低于合同约定的标准（即逾期30日按1元/㎡/日计算，逾期30日后后按3元/㎡/日的标准计算），因此对原告主张被告李力从2020年7月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍即15.4%支付违约赔偿金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告李力提出缓交房租的意见，由于被告李力无证据证明已经取得了原告梦华管理公司的同意，因此本院不予采纳。对于被告李力提出的因疫情期间减免两个月的房租的辩解意见，由于减免房租是针对疫情期间应当缴纳的房租予以减免，依照合同约定，原告梦华管理公司在该期间不享有收取房租的权利，被告李力亦不负有缴纳房租的义务，因此被告李力在合同约定不缴纳房租的情形下主张减免疫情期间两个月的房租，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。（三）关于原告梦华管理公司主张的从2020年11月1日至合同解除之日的租金问题。由于合同第五条第3款约定2020年11月1日至2021年4月30日期间为免租期限，而从2020年11月1日至合同解除之日（即2020年12月8日）属于该合同约定的免租期内，原告梦华管理公司依照合同约定在该期间不享有收取租金的权利，因此对原告梦华管理公司主张被告李力支付从2020年11月1日至合同解除之日（即2020年12月8日）期间的租金的诉讼请求，不符合合同约定，本院依法予以驳回。（四）关于原告主张的合同解除后的房屋占用费（1400.25元/日）问题。虽然合同第十一条第4款约定被告李力从合同提前解除之日起到承租房屋被原告梦华管理公司实际收回之日止须按5元/㎡/日的标准向原告梦华管理公司支付该房屋占用使用费，但根据该约定标准计算，其每月房屋占用费标准为42007.5元（280.05㎡×5元/㎡/日×30日/月），严重超出合同解除前的租金标准8962元/月，因此本院酌情按照每月12000元计算房屋占用费标准。对于被告李力提出原告梦华管理公司在2020年9月进行停水停电的辩解意见，由于原告梦华管理公司未予以认可，且被告李力亦未提供证据予以证明，因此本院对该辩解意见不予采信。对于被告李力提出合伙经营餐饮的问题，不属于本案的审理范围，因此本案依法不予审理。对于被告李力提出履约保证金问题，由于被告李力未在规定期限内提交缴纳履约保证金的依据，因此本案不予处理，被告李力可在提供缴纳履约保证金的依据后依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告重庆梦华商业管理有限公司与被告李力签订的《南商新天地商业用房租赁经营合同》于2020年12月8日解除。二、被告李力在本判决生效后立即将位于重庆市南川区XX街道XX路X号“南商新天地”项目裙楼商业用房第X层X-XX号、X-XX号、X-XX号（即附XX号X-XX、X-XX、X-XX号）商铺房屋腾空后返还给原告重庆梦华商业管理有限公司。三、被告李力在本判决生效后立即支付原告重庆梦华商业管理有限公司下欠租金110766元，并支付违约赔偿金（以下欠租金110766元为基数，从2020年7月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍即15.4%计算至该款付清之日止）。四、被告李力在本判决生效后立即支付原告重庆梦华商业管理有限公司房屋占用费（从2020年12月9日起按照12000元/月标准计算至案涉租赁房屋返还之日止）。五、驳回原告重庆梦华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，减半收取1315元（原告已预交），由被告李力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  骆云伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋小亚