安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终9444号 上诉人（原审被告）:李蓓娟,女,1997年3月25日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：朱宏志，安徽康盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:段贤来,男,1957年3月21日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：陈宗友，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 上诉人李蓓娟因与被上诉人段贤来房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李蓓娟上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判李蓓娟不承担责任；二、一审、二审诉讼费由段贤来承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。根据2019年3月21日签订的《存量房买卖合同》约定,李蓓娟作为买受方其主要的义务是支付购房款,付款方式为2019年前付42万元,并存入房地产交易部门指定的存量房资金托管账户,余款由李蓓娟通过贷款给付,贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。李蓓娟已支付前期费用,未履行的义务是未通过贷款支付购房尾款,但李蓓娟并非未办理贷款,而是不能办理贷款。该买卖合同涉及的房屋于1979年建成,本身已有41年的房龄,根据银行的行业惯例,超过30年的房屋无法进行贷款。如《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法(试行)》第十条规定,个人二手住房贷款的期限最长不超过20年,且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务管理办法》第二十三条抵押房产应同时符合如下基本条件(三)住宅房龄年限,直辖市、计划单列市和省会城市不超过30年;最近一期总行认可的中国城市综合竞争力排名前150位城市名单中的其他城市,不超过25年;其他地区不超过20年。因此,李蓓娟并非基于本意不办理贷款,不履行合同义务,而是该贷款的合同义务实际履行不能。二、一审法院适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案因案涉房屋房龄已有41年,银行不能提供按揭贷款导致房屋买卖合同无法继续履行,属于不可归责于双方的事由,现买受人即李蓓娟无法履行义务的行为不违反商品房买卖相关司法解释的规定,而不应当认定为违约,不能要求实际继续履行。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明全部事实，判如所请。 段贤来辩称，一、一审法院认定事实准确。双方在《存量房买卖合同》中对付款方式、付款期限约定明确，首付42万元已经存入房地产交易部门指定的存量房资金托管账户，余款由李蓓娟通过贷款给付，贷款房款期限以贷款银行规定借款合同约定为准。相关交易税费全部由李蓓娟承担。首付任何一方未按合同约定履行，应按照总房价日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过7日的，另一方有权要求继续履行合同或解除合同，且违约方需按总房价10%向守约方给付违约金。段贤来已经按照约定将案涉房屋过户至李蓓娟名下，已经完全充分履行合同义务。因此案涉房屋买卖合同已经生效，李蓓娟拒付余款，已经构成违约。二、李蓓娟称房屋因房屋房龄原因不能贷款，与事实不符。首先，案涉合同系双方当事人合意，合法有效，双方均应依约履行。现案涉合同已经生效，且段贤来已经完成了自己的合同义务，至于能否按揭贷款，只是合同约定的购房款的支付方式，并非约定合同无效或者可解除的条款。其次，案涉合同经中介金梁公司居间签订，金梁公司作为专业房地产经纪机构，对案涉房屋是否能够办理按揭贷款应当具有判断能力，因此即便房屋不能贷款，段贤来不存在过错。再次，段贤来、李蓓娟、金梁公司三方于2019年3月21日签订《存量房买卖居间合同》，第五条明确了李蓓娟“已了解或知晓当前购房和贷款政策”，李蓓娟对此签字确认，因此李蓓娟对为办理按揭有过错，而段贤来并无过错。最后，案涉房屋事实上可以办理按揭贷款，只是因为李蓓娟自身因素未办理。李蓓娟主观上既没有积极取沟通贷款事宜，导致2020年下半年贷款政策收紧更致贷款困难，客观上李蓓娟银行流水未能达到银行贷款要求，致使贷款无法办理，因此贷款办不下来的过错也在于李蓓娟。综上，李蓓娟的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以维持。 段贤来向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令李蓓娟继续履行2019年3月21日与段贤来签订的《存量房买卖合同》（合同编号:ＪＬ-061376）,并立即向段贤来支付购房款750000元;2、请求法院判令李蓓娟继续履行2019年4月1日段贤来、李蓓娟签订的《存量房资金托管协议》（编号:ＨＦＣＱ（2019）031202）,并向资金托管账号（托管账号:34×××88）存入购房款370000元;3、请求法院依法判令李蓓娟向段贤来支付违约金84000元、租金损失暂计20400元（自2019年4月9日起,按每月租金1700元的标准,暂计算至2020年4月8日,以后按此标准计算至李蓓娟付清购房款之日止）;4、本案全部诉讼费用均由李蓓娟负担。 一审法院认定事实如下：2019年3月21日,段贤来与李蓓娟经安徽金梁地产营销策划有限公司居间下，签订了《存量房买卖合同》。合同约定，段贤来将其所有的位于合肥市包河区（房地产权证号:西字第××号）出售给李蓓娟，房屋建筑面积62.64平方米，总价为840000元（含定金5万元）。付款方式为2019年前付42万元，并存入房地产交易部门指定的存量房资金托管账户，余款由李蓓娟向通过贷款给付，贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。房屋办理产权转移手续时间为2019年3月31日前。至于李蓓娟应何时向贷款银行申请贷款，办理相手续，双方未作约定。相关交易税费全部由李蓓娟承担。双方在合同中还约定，任何一方未按合同约定履行，应按照总房价日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过7日，另一方有权要求继续履行合同或解除合同，且违约方需按总房价10%向守约方以付违约金。若双方及居间方签署的《存量房买卖合同》内容与本合同冲突，以本合同为准。李蓓娟承诺无信用卡及银行不良记录。2019年4月1日，双方签订《存量房资金托管协议》，在资金托管情况一栏，标注合同金额75万元，托管金额75万元，于2019年4月1日存入38万元，贷款37万元。上述合同签订后,李蓓娟于合同签订日向资金托管账户存入首付款38万元,段贤来于2019年4月8日将案涉房屋过户至李蓓娟名下（不动产权证号为：皖20**合肥市不动产权第××号）。后李蓓娟未办理贷款，也未能向资金托管账户存入37万元。2020年2月6日、4月2日，段贤来在多次催款无果情形下，分别向李蓓娟发出催款函和催款律师函，李蓓娟仍未能支付购房尾款。2020年4月13日，段贤来具状诉至本院。 另，2018年7月25日，段贤来与安徽诗寓信息科技有限公司签订房屋出租委托合同，就案涉房屋自2018年1月2日计算租金，月租金为1700元。 一审法院认为，2019年3月21日,段贤来与李蓓娟经安徽金梁地产营销策划有限公司居间下，签订了《存量房买卖合同》。合同约定，段贤来将其所有的位于合肥市包河区（房地产权证号:西字第××号）出售给被告，房屋建筑面积62.64平方米，总价为840000元（含定金5万元）。付款方式为2019年前付42万元，并存入房地产交易部门指定的存量房资金托管账户，余款由李蓓娟向通过贷款给付，贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。房屋办理产权转移手续时间为2019年3月31日前。相关交易税费全部由李蓓娟承担。双方任何一方未按合同约定履行，应按照总房价日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过7日，另一方有权要求继续履行合同或解除合同，且违约方需按总房价10%向守约方以付违约金。2019年4月1日，双方又签订《存量房资金托管协议》，在资金托管情况一栏，标注合同金额75万元，托管金额75万元，李蓓娟于2019年4月1日存入38万元，贷款37万元。上述《存量房买卖合同》及《存量房资金托管协议》约定的内容，不违背法律法规禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，并受法律保护，双方均应按该合同约定履行各自的义务。合同签订后，段贤来依约将房屋过户至李蓓娟名下，履行了合同义务。但李蓓娟仅向托管资金账户支付380000元，未能向段贤来支付余欠370000元购房尾款，虽然双方在合同及协议中未约定该尾款的支付时间，但在段贤来已经办理了案涉房屋过户至李蓓娟手续情况下，积极给付余欠购房款是李蓓娟应当履行的合同义务。现在段贤来在多次催款无果并向李蓓娟发出催款函和催款律师函要求履行的情形下，李蓓娟至今仍未能给付结欠的购房尾款370000元，李蓓娟的行为构成违约，且依法应承担违约责任。现段贤来诉请要求判令李蓓娟继续履行2019年3月21日与段贤来签订的《存量房买卖合同》、支付购房尾款370000元及赔偿违约金84000元，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。对于段贤来诉请的要求判令李蓓娟向其支付租金损失等，因本案是房屋买卖合同纠纷，与房屋租金损失不是同一法律关系，且李蓓娟不为合同相对人，段贤来诉请的赔偿违约金84000元损失已能够弥补李蓓娟在案涉房屋买卖合同中因违约给段贤来所造成的损失，该院对段贤来的该诉请不予支持。对于李蓓娟辩称的该房屋买卖合同存在阴阳合同，案涉房屋本身有30年的房龄不能按揭，导致贷款不能正常下发，过错应不属于李蓓娟。因李蓓娟对该辩称未能举证，且即便《存量房资金托管协议》中标注合同金额75万元，但也未能否认其贷款370000元用于偿还结欠段贤来购房尾款事实。该院对李蓓娟的该辩称不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十条，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李蓓娟于判决生效后十日内向段贤来支付余欠房款370000元，并赔偿违约金84000元；二、李蓓娟于判决生效后十日内协助段贤来办理其在合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心已支付的购房款380000元的支取手续；三、驳回段贤来的其他诉请求。案件受理费6172元（已减半收取），由段贤来承担2892元，由李蓓娟负担3280元。 本案二审期间，李蓓娟提交证据如下：证据一、情况说明，收据证明、个人信用报告，证明贷款未办理下来。证据二、存量房买卖合同、存量房买卖居间协议，存量房资金托管协议，证明双方就不能贷款部分未约定补齐方式。证据三、二份民事判决书，旨在证明相关判例认为因房屋楼龄问题不能办理按揭贷款，不可单独规则于买方，买方也不负有以现金补足楼款的约定义务，合同因不可规则于一方的事由而无法履行，当事人均可主张解除合同，当不需要承担违约责任。证据四、相关银行二手住房贷款业务管理办法规定，旨在证明相关银行有楼龄过长不允许商业贷款的内部规定，综合上述案例可以认为属于按揭贷款的行业规则。段贤来质证意见为：对证据一的三性均有异议，双方合同是2019年3月21日签订的，而情况说明注明的合同日期是2019年3月16日，所以真实性有异议；收入证明如是真实的应当提供相关银行流水或现金发放签字记录；个人征信报告与本案无关。对证据二的真实性、合法性无异议，关联性与证明目的均有异议，因为段贤来、李蓓娟与金梁公司《存量房买卖居间协议》第五条“政策须知”已经明确李蓓娟已经知晓当前的贷款和购房政策。对证据三真实性、合法性均无异议，关联性和证明目的均有异议，该两份案例与本案所争议的事实差距很大。段贤来在签署存量房买卖合同时，李蓓娟已经明确知晓购房和贷款政策。而提供的案例中相关事实并没有购房人知晓贷款政策的情况。涉案房屋我方在约定的时间内已经过户至李蓓娟名下，房屋的所有权已经发生了转移。我方的合同义务已经履行完毕，李蓓娟需要支付剩余尾款。对证据四真实性、合法性均无异议，关联性和证明目的均有异议，通过我方在一审中提交的段贤来与金梁公司的业务经理的通录音可以知晓，李蓓娟怠于履行办理按揭贷款，导致贷款没有成功办理。同时李蓓娟还要求如果要办理贷款，中间所需要的手续费让段贤来支付，如果要求一次性付款，需在总房款中降价10万元。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，2019年3月21日，李蓓娟与段贤来签订的案涉房屋《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。李蓓娟认为案涉房屋房龄过长无法办理贷款故合同无法履行。本院认为在李蓓娟选择以银行贷款方式支付房屋尾款的情况下，其作为买受人应当在购买案涉房屋时对房屋的建成时间及是否能够办理银行贷款情况进行充分的了解，案涉房屋买卖合同是在中介安徽金梁地产营销策划有限公司居间下签订的，其完全可以在签订合同前向中介公司或相关银行咨询相关贷款政策。并且段贤来、李蓓娟、中介公司三方签订的《存量房买卖居间协议》第五条约定“李蓓娟已了解或知晓当前购房和贷款政策”，李蓓娟也签字确认，由此可见李蓓娟在签订案涉房屋买卖合同时对相关贷款政策是知晓的。在段贤来已按照双方合同约定将案涉房屋过户至李蓓娟名下的情况下，现李蓓娟以其无法办理贷款为由拒绝继续履行合同，无法律和合同依据，本院不予支持。虽然双方对于不能办理按揭贷款后房款支付的方式约定不明，但李蓓娟也应当按照有利于实现合同目的的方式积极履行自己的义务即支付房款。案涉房屋在2019年4月8日已过户到李蓓娟名下，李蓓娟拒不支付余款，且截至二审期间李蓓娟也未诉讼请求解除案涉房屋买卖合同，因此李蓓娟不支付尾款的行为没有合同和法律依据，一审法院据此认定李蓓娟存在违约，并无不妥，一审法院依照案涉房屋买卖合同约定判令李蓓娟支付段贤来违约金84000元，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。 综上所述，李蓓娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6172元，由李蓓娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月三日 书记员 曹丽梅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。