广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21794号上诉人（原审原告）：曾肖兴，女，汉族，1976年3月2日出生，住所地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：麦源献，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：林涛，广东旭晨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：方俊森，男，汉族，1991年7月6日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：方喜珠，国信信扬律师事务所律师。上诉人曾肖兴因与被上诉人方俊森房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曾肖兴上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判曾肖兴与方俊森签订的《房地产买卖合同》于2019年8月18日解除；3.改判方俊森应向曾肖兴双倍返还购房定金人民币6600000元；4.一审诉讼费用、保全费用和二审上诉费用由方俊森承担。被上诉人方俊森答辩称：1.方俊森因经济原因没有提起上诉，但判决结果对方俊森是不公平的。尽管如此，方俊森也会依照一审判决结果承担相应的责任。2.对一审判决书查明的事实无异议，但一审法院遗漏了本案一个重要事实，即赎楼义务自始至终双方都是约定由曾肖兴承担，并非方俊森承担。3.曾肖兴主张“被上诉人自始至终并未筹集款项赎楼是原房屋买卖合同延期过户的最大原因”是虚假陈述，不符合本案事实。4.曾肖兴主张《房地产买卖合同》于2019年8月18日解除无事实与法律依据。5.合同目的无法实现的主要责任在于曾肖兴，并非方俊森。6.曾肖兴至今仍霸占涉案房屋，曾肖兴虽已起诉解除合同，但至今仍未将涉案房屋主动交付给方俊森，且方俊森于2020年9月17日通过微信要求曾肖兴腾空房屋，但曾肖兴仍拒绝交付，方俊森有权要求上诉自合同解除之日至实际腾空房屋的占有使用费。综上所述，曾肖兴在合同履行过程多次违约，现曾肖兴违约在先仍上诉要求方俊森双倍返还定金无任何事实依据与法律依据，曾肖兴不得因自己的违约行为而获利。请求二审法院依法驳回曾肖兴全部上诉请求。曾肖兴向一审法院起诉请求：1.解除曾肖兴与方俊森于2018年5月29日签订的《房地产买卖合同》；2.判令方俊森双倍返还定金人民币6600000元；3.判令方俊森归还曾肖兴为其垫付的供房款合计人民币293290.8元；4.方俊森承担本案诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2018年5月29日，曾肖兴作为买方，方俊森作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定出售位于深圳市宝安区XX街道XXXXX期X号、XX号楼X号X座XXXX的房产（房地产证号码**6XX**），转让成交价为人民币1670万元。买方应于签订合同时支付定金30万元，在合同签订15日内支付定金300万元；第二部分房款1340万元一次性支付，买方向银行按揭贷款支付购房款，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资不足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足。物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起220日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元交房押金在卖方实际交付物业时进行结算；买卖双方需付费营业税、城建维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、土地使用费、买卖合同公证费、借款（抵押）合同公证费、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过户按揭服务费、查档（证）费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及机关费用、评估费及其他，均由买方支付；卖方应于收到全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）三日内将物业交付买方；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；备注条款，经双方协商购买此房子条款如下：1.业主（方俊森）配合满两年（2018年12月24日）过户，在这期间的月供由业主承担支付；如若在2018年12月24日期间房子出现纠纷或查封等债务导致无法过户的情况，业主承担全部责任；如若买方出现问题无法过户，买方承担责任。案外人陈佑行作为曾肖兴的委托代理人代为签署合同。庭审中，曾肖兴、方俊森双方均确认，双方约定曾肖兴应在办理涉案房屋过户登记手续后支付剩余购房款，合同未约定支付购房款的具体期限。曾肖兴通过委托代理人陈佑行分别于2018年5月29日、2018年6月11日向方俊森支付定金30万元、300万元。曾肖兴、方俊森确认，涉案房屋大门安装指纹锁，方俊森于2018年6月10日将涉案房屋通行权限授予曾肖兴，曾肖兴享有自由出入权限。截至一审庭审时，双方未办理注销抵押登记的手续。一审庭审中，曾肖兴确认，2018年12月24日后，曾肖兴、方俊森双方协商一致，由曾肖兴筹集资金注销抵押登记手续，曾肖兴在抵押登记注销前向方俊森按揭贷款账户支付涉案房屋月供款。双方当事人均未主张就注销抵押登记、办理过户登记手续、支付余下购房款的期限有明确约定。曾肖兴通过委托代理人陈佑行分别于2019年1月4日支付涉案房屋月供款58659元，分别于2019年2月12日、2019年3月4日、2019年4月8日、2019年4月30日各支付涉案房屋月供款58658.16元，共计293291.64元。2019年2月11日，方俊森曾通过微信催促曾肖兴委托代理人陈佑行尽快赎楼，尽快过户。2019年4月5日，曾肖兴知晓涉案房屋被公安机关查封。2019年8月28日，曾肖兴委托代理人陈XX通过微信要求方俊森7日内完成涉案房屋解封、并协助曾肖兴办理过户手续，逾期将解除合同并要求方俊森赔偿损失。方俊森于当日通过微信确认收到上述信息，但对曾肖兴主张的不予认可。曾肖兴、方俊森双方均确认涉案《房地产买卖合同》未经中介公司居间，为自然人方XX介绍；曾肖兴、方俊森双方均无款项在方XX处保管。另查，1.涉案位于深圳市宝安区XX街道XXX府X期X号、X号楼X号X座XXXX物业于2016年12月29日经核准转移登记至方俊森名下，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第026XXXX号。2019年3月20日涉案房屋被深圳市公安局以深公（经）封通字[2019]00012号《查封决定书》和《协助查封通知书》查封。2.关于涉案房屋现状。曾肖兴确认于2018年6月10日取得涉案房屋通行权限，可以自由出入，并陈述从未自行使用或授权他人使用涉案房屋，房屋内未无任何曾肖兴遗留的物品，自涉案房屋被查封后未再出入过涉案房屋。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾肖兴、方俊森双方签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于合同解除的认定。曾肖兴方请求解除涉案《房地产买卖合同》，方俊森一审庭审中对解除上述合同无异议。曾肖兴委托代理人陈佑行与方俊森2019年8月28日的微信聊天记录不能表明双方已对解除合同协商一致，结合曾肖兴起诉状送达方俊森时间，一审法院确认双方《房地产买卖合同》自2020年3月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，曾肖兴按合同约定向方俊森支付了定金330万元、涉案房屋银行按揭月供款293291.64元，方俊森应返还曾肖兴，曾肖兴诉请金额293290.8元，一审法院予以支持；方俊森提前向曾肖兴交付了涉案房屋，曾肖兴应返还方俊森。关于违约责任的认定。双方合同既约定方俊森应于签署合同之日起220日内自行筹资还清按揭银行贷款办妥注销抵押登记手续，又约定赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由曾肖兴支付，关于注销抵押登记费用承担主体约定不明确。2018年12月24日后，曾肖兴、方俊森双方协商一致继续履行合同，并明确由曾肖兴筹集资金注销抵押登记手续，曾肖兴在抵押登记注销前向方俊森按揭贷款账户支付涉案房屋月供款，但双方未明确约定注销抵押登记、办理过户登记手续、支付余下购房款的履行期限。方俊森曾在涉案房屋被查封前向曾肖兴催促尽快办理注销抵押登记手续，可见方俊森积极希望合同履行，而曾肖兴因自身资金原因不能立即履行。方俊森作为卖方，有义务保证涉案房屋至履行期限时具备过户登记条件，涉案房屋因被查封使合同目的未能实现，方俊森负有责任。涉案房屋办理过户登记手续需先注销抵押登记，曾肖兴作为按约定应承担注销抵押登记费用的一方，至庭审时未办理任何注销抵押登记的手续，其因自身原因既不能应方俊森要求立即履行，亦无法明确具体的履行期限。曾肖兴主张双方明确约定自2018年12月24日起延期3个月履行，但仅提供其委托代理人陈佑行与方俊森2019年8月28日的微信聊天记录予以证明，方俊森予以否认，该证据亦无法与其他证据相互印证，一审法院不予采纳。曾肖兴在明确知晓涉案房屋被查封后，继续向方俊森按揭贷款账户支付2019年4月和5月的月供款，可见其未主张解除合同，仍同意继续履行。曾肖兴对合同目的未能实现亦负有责任。因曾肖兴、方俊森双方对合同目的未能实现都负有责任，故曾肖兴诉请方俊森承担根本违约责任双倍返还定金，方俊森抗辩曾肖兴承担根本违约责任不予返还定金，一审法院均不予支持。合同履行过程中，方俊森向曾肖兴交付了涉案房屋，曾肖兴亦向方俊森支付了购房定金及部分月供款，双方各自履行了部分合同义务，方俊森主张曾肖兴支付房屋占有使用费的抗辩请求，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认曾肖兴与方俊森签订的关于转让位于深圳市宝安区XX街道XXX府X期X号、XX号楼X号X座XXXX房屋的《房地产买卖合同》于2020年3月4日解除；二、方俊森应自判决生效之日起十五日内向曾肖兴返还购房定金人民币3300000元；三、方俊森应自判决生效之日起十五日内向曾肖兴返还银行按揭月供款人民币293290.80元；四、曾肖兴应自判决生效之日起十五日内向方俊森返还位于深圳市宝安区新安街道中洲华府二期9号、12号楼9号A座1402房屋；五、驳回曾肖兴其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60053元、保全费5000元，由方俊森负担受理费31304元、保全费2606元，曾肖兴负担受理费28749元、保全费2394元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：一、涉案房屋买卖合同解除的时间；二、方俊森应否承担双倍返还定金的责任。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，曾肖兴主张，涉案房屋被公安局刑事查封，导致合同目的无法实现，曾肖兴享有法定的解除权，无需与方俊森协商一致，因此，涉案合同应当是2019年8月18日解除。本院认为，在一审庭审中，双方对于涉案房屋变更登记的时间是否有变更存在异议，但是双方均认可在2018年12月24日之后，系由曾肖兴筹措资金进行赎楼。根据二手房交易的一般规则，只有进行赎楼之后，才能进行变更登记。因此，由于赎楼的约定进行了变更，进而导致变更登记的时间发生变更。虽然双方没有约定赎楼的具体时间，但是方俊森一直有进行催促，曾肖兴一直未明确具体履行的时间。结合曾肖兴提交的微信聊天记录，注明是延期3个月履行支付首期款以及代付3个月的供楼款。由此可见，曾肖兴自认对于延期履行的时间仅为3个月，但在上述期间，曾肖兴并未履行赎楼以及变更登记的义务，之后涉案房产才被查封。因此，曾肖兴对于合同目的不能实现负有相应的责任，其并非守约方，不享有法定的解除权。一审法院一方面否定了曾肖兴的法定解除权，一方面仍按照诉状送达的日期确认合同解除时间，确有不妥，应当予以纠正。在一审庭审过程中，双方均同意解除涉案合同，因此，可将该日作为双方同意解除合同的时间，即2020年4月9日。关于焦点二，曾肖兴主张，涉案房屋被查封是导致交易不能进行的主要原因，方俊森存在违约，依照合同约定，其应当承担双倍返还定金的违约责任。本院认为，如前所述，曾肖兴未履行赎楼以及变更登记的义务，对于合同目的不能实现负有相应的责任。因此，曾肖兴主张方俊森承担根本违约的违约责任，并无法律依据。一审结合案件的综合情况，根据公平原则，对双方所主张的违约责任均不支持，并无不妥，对此，本院予以维持。综上，曾肖兴的上诉请求、理由不成立。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1799号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1799号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1799号民事判决第一项为：确认上诉人曾肖兴与被上诉人方俊森于2018年5月29日签订的《房地产买卖合同》于2020年4月9日解除；四、驳回上诉人曾肖兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费60053元、保全费5000元，总计65053元，由方俊森负担33910元，曾肖兴负担受理费31143元。方俊森应自本判决生效之日起七日内向曾肖兴迳付33910元。二审案件受理费35546.33元，由上诉人曾肖兴负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十二月二十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。