包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初3425号原告：包头市嘉园房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭大清，董事长。委托诉讼代理人：柴剑宇，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：包头市茂源担保有限责任公司。法定代表人：刘孝，董事长。委托诉讼代理人：李晓红，内蒙古道扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建刚，内蒙古道扬律师事务所律师。原告包头市嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称嘉园房地产公司）与被告包头市茂源担保有限责任公司（以下简称茂源担保公司）保证合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园房地产公司的委托诉讼代理人柴建宇、被告茂源担保公司的委托诉讼代理人李晓红、张建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉园房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还保证金1115100元及自2019年10月10日起至款项还清之日止利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用及其他费用全部由被告承担。事实与理由：2012年1月5日，原被告双方签订了《住房商业用房贷款担保协议书》(以下简称《协议书》)。《协议书》约定被告为原告开发的的位××区泊景湾”商品房的购房借款人向中国建设银行股份有限公司包头分行提供担保，在购房借款人办理他项权证之前，由原告为购买商品房的每个购房借款人向被告以交纳保证金的方式提供阶段性担保，按照购房借款人向银行贷款金额的3%交纳保证金、购房借款人办理他项权证或还清按揭贷款后，被告将所存的保证金按比例于三十个工作日内返还原告。《协议书》签订后，先后有85位购房者向中国建设银行股份有限公司包头分行进行贷款，现其中32位购房者还清按揭贷款，51位购房者办理了他项权证。上述购房者向银行贷款总额为38230000元，原告按约定先后向被告交纳保证金1146900元，被告应返还保证金1115100元。原告多次要求被告返还保证金，但被告一直未予以返还，被告的行为已构成违约。综上所述，为了维护原告合法权益，原告嘉园房地产公司诉至本院，希望判如所请。茂源担保公司辩称，原告对被告为购买其开发房屋的全部购房人的银行按揭贷款的担保承担连带责任保证。根据原、被告签订的《住房商业用房贷款担保协议书》第七条、第八条及第十条约定可知，原告请求被告为其购房借款人提供担保前，须征得中国建设包头分行的同意，原告开发的嘉园泊景湾住宅小区，户数85户，为化解期房担保风险，原告为被告提供的保证为连带责任保证。本案中，被告是对购买原告房屋的85户购房人的按揭贷款承担担保责任，原告反担保的范围即被告担保的85户按揭贷款，只要该85户中的任何一户发生逾期不还贷款，相应产生利息、罚息，被告承担担保责任进行了代偿，原告就须对被告的代偿承担连带责任保证，所以，原告是对所有购买其房屋借款人的贷款承担连带责任保证，承担的是整体的反担保责任。《住房商业用房贷款担保协议书》为附解除条件的保证合同，该协议未解除，正在履行中，且答辩人担保的85户购房人未全部办理《房屋产权证书》和《他项权利证书》，原告无权要求返还保证金。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”之规定，本案中，被告与原告签订的协议中约定原告在购房人所购房屋办妥抵押登记前，承担的阶段性担保，该协议为附解除条件的保证合同，即只要购买原告房屋的任一购房人未取得房屋产权证书、未办妥抵押登记前，原告须承担担保责任。在保证合同所附解除条件并未成就时，原告担保责任就不能免除，应当承担担保责任。截止目前，购买原告开发小区的85户业主，并未全部办理完毕《房屋产权证书》和《他项权利证书》，只要贷款人未还贷款，中国建设银行包头分行就有权要求被告承担担保责任，被告对于购买原告开发小区的购房人的贷款担保责任仍存在，所以，从客观实际情况和合同约定来看，原告要求返还保证金的条件尚不具备，无权要求返还。原告嘉园房地产公司为证明自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、证据1、住房商业用房贷款担保协议书复印件5页，证明2012年1月5日，原、被告双方签订了《住房商业用房贷款担保协议书》，担保协议书约定被告为原告开发的的位××区泊景湾”商品房的购房借款人向中国建设银行股份有限公司包头分行提供担保，在购房借款人办理他项权证之前，由原告为购买商品房的每个购房借款人向被告以交纳保证金的方式提供阶段性担保，按照购房借款人向银行贷款金额的3%交纳保证金。购房借款人办理他项权证或还清按揭贷款后，被告将所存的保证金按比例于三十个工作日内返还原告。被告茂源担保公司对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为因该协议第七条、第八条、第十条明确约定，原告是为购买其开发房屋85户购房人的按揭贷款为被告提供连带责任保证，承担的是整体的反担保责任。该合同系附解除条件的保证合同，也就是在借款人贷款所购房屋办妥抵押登记前，原告承担阶段性担保责任。而且因原告逾期5、6年办理房屋所有权总证，导致被告担保的风险大大提高，按照协议约定原告无论什么原因，超过规定180天未送达，未将房屋产权证送达被告，原告要对此所造成的一切损失承担责任。结合以上两点，原告的连带责任并未免除，该协议正在履行中。2、证据2、包头市商品房买卖合同85份、收据9张，证明原、被告签订担保协议书后，与原告签订《包头市商品房买卖合同》的购房人中先后有85户业主向建设银行包头分行进行贷款，85户购房者贷款总额为38230000元。原告按照担保协议书第10条的约定先后根据各贷款人贷款金额3%的比例向被告交纳保证金1146900元。被告茂源担保公司对该组证据的真实性认可，对证明目的也认可，认为原告提供的明细中写明石仙枝和张海亮的房屋因逾期还款已被查封。3、证据3、嘉园泊景湾按揭贷款不动产权证交接表5页、解除担保通知书复印件30份、结清证明复印件6份、还款凭证复印件3份，证明原、被告分别于2018年11月5日、11月13日和2019年3月28日、5月5日签订了嘉园泊景湾按揭贷款不动产权证交接表。原、被告双方在2018年11月-2019年5月期间对于购买原告嘉园泊景湾房屋并从建设银行包头分行贷款的52户业主中不动产权证进行了交接（一户业主潘燕不在交接班内，是由于其自己进行了办理），上述户主已经办理了他项权证，但是被告并未按照约定的时间向原告返还保证金。解除担保通知书和结清证明以及还款凭证能够证明30户业主提前还清了贷款，该30户业主中最早还清贷款的额时间是在2014年5月29日，最迟还清贷款的时间是在2018年12月26日。住房商业用房贷款担保协议书第十条约定：“......在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押与贷款经办银行办妥他项权利证书后，甲方根据已经办理他项权利证书户数将乙方所存保证金按比例于三十个工作日内退还乙方”。根据该条规定可知，原告处从建行包头分行贷款的85户业主中除了张海亮和石仙枝外，剩余83户业主办理了他项或还清贷款，被告依约应当向原告返还保证金1115100元，被告未按照约定向原告返还保证金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告茂源担保公司对该组证据中嘉园泊景湾按揭贷款不动产权证交接表的真实性认可，认可52户已办理了房屋产权证。对于其他证据的真实性和证明目的均不认可，首先原告提供的是复印件，无法与原件核实。其次，其他33户的银行贷款情况原告无法证明已全部还清，不存在逾期。也就是被告作为该33户担保人的担保责任是否已解除，被告不清楚。4、证据4、包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初6356号民事判决书打印件3页、包头市中级人民法院（2019）内02民终1537号民事判决书打印件7页，证明包头市昆都仑区人民法院与包头市中级人民法院对于与本案同类型案件进行了裁判，认定包头市茂源担保有限责任公司与包头市九台恒基房地产开发有限公司保证合同纠纷一案中，包头市茂源担保有限责任公司返还保证金及由此产生的利息。上述案例对于本案具有参考意义，法院应当在完善类案参考、裁判指引等工作机制基础上，确保类案裁判标准统一、法律适用统一。被告茂源担保公司认为裁判文书不能作为证据使用，两份裁判文书与本案案件情况并不相同，文书中当事人签订的协议和具体的履行情况也与本案情况不同，且两份裁判文书涉及的案件存在不合理之处，被告准备申请再审，故该两份文书不具有参考性。5、证据5、中国建设银行股份有限公司包头分行出具的在原告处购房业主在建行贷款与抵押明细表2页，证明已办理完毕他项权证的最后1户办理抵押登记业主的时间是2019年8月21日，也就是原告诉请当中利息计算时间的依据。被告茂源担保公司对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为被告所担保的85户中从银行提供的清单中可以看出第41户李素芬在2020年7月27日进行的结清，这是已办理他项和已结清业主中最后办理的时间，非原告所说的2019年8月21日。被告茂源担保公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、证据1、住房商业用房贷款担保协议书5页，证明协议第七条、第八条约定，征得建行包头分行同意，被告为购买原告房屋的全部购房人的按揭贷款提供担保。协议第十条约定：原告对被告担保承担连带责任保证，在借款人贷款所购房产办妥抵押登记前，原告承担阶段性担保责任。原告嘉园房地产公司对该组证据的真实性认可，对证明目的部分认可，被告所述的协议第十条约定原告对被告承担连带保证责任的证明目的不予认可。该协议第十条当中明确约定，仅是对于购房人贷款金额3%的比例缴纳相应的保证金，承担保证责任范围也仅是贷款金额3%保证金范围之内，并非被告所述的承担全部连带责任保证。2、证据2、贷款客户张海亮未按约定偿还贷款本息的说明1页、特种转账借方凭证8页、张海亮个人住房（商业用房）借款合同1页、张海亮与被告签订的还款协议书1页、张海亮与被告签订的房屋贷款委托担保合同1页，证明购买原告开发房屋的业主张海亮，因未按期偿还银行贷款，建行包头分行要求被告承担担保责任，被告从2014年至2018年分8次共计代张海亮偿还了590026.45元。按照房屋贷款委托担保合同第七条约定，被告代偿后，被告有权向张海亮追偿代垫款，以及自代偿之日起至全额受偿之日止月息2分的利息以及追偿费用。截止目前原告作为反担保人，与业主张海亮并未对被告的代偿以及代偿款产生的月息2分的利息及追偿费用履行支付义务。截止今天代偿款以及利息以及追偿费用约101万元。所以原告在未履行反担保责任的情况下，原告应当履行反担保责任，承担以上的偿还责任。原告嘉园房地产公司认为由于原告诉请的1115100元当中并不包含张海亮所购房屋贷款金额3%的保证金，所以认为被告所述的其为张海亮代偿银行借款与本案并非同一法律关系。被告所述的其为张海亮以及原告之间的是追偿权纠纷，本案系保证合同纠纷，所以被告出示的该组证据与本案无关。需要说明的是被告出示的特种转账借款凭证8张所列的付款人账号并非是原、被告双方基于合作协议所开设的银行账户，也就是说被告代偿的账户金额并非是从原告缴纳保证金账户金额所支出，不具有关联性。被告所述的要求原告承担保证责任，已过保证期间。3、证据3、石仙枝个人住房（商业用房）借款合同1页、石仙枝与被告签订的还款协议书1页、石仙枝与被告签订的房屋贷款委托担保合同1页还款协议书，证明原告也认可石仙枝按揭贷款并未还清，且房屋已被查封。根据被告提供的证据显示，石仙枝贷款金额为54万元，贷款期限为180个月，从2012年5月8日至2027年5月8日，因其未办理房屋产权证，更未办理抵押登记，未结清贷款，导致被告作为其担保人担保责任仍要延续。一但石仙枝有逾期，被告会因此承担担保责任，原告也会基于此承担反担保责任。以上两户的情况也说明本案与原告刚提供的第4份证据裁判文书中情况不同，原告按照协议约定承担是连带责任担保责任，且是阶段性担保，并非原告所述按保证金缴纳的比例来承担担保责任。所以，原告对上述两户的反担保责任不能免除，也说明保证金目前不符合返还的条件。原告嘉园房地产公司认为由于原告诉请的1115100元当中并不包含石仙枝所购房屋贷款金额3%的保证金，所以我们认为被告所述的其为石仙枝代偿银行借款与本案并非同一法律关系。被告所述的其为石仙枝以及原告之间可能在将来发生的追偿权纠纷，本案系保证合同纠纷，所以被告出示的该组证据与本案无关。被告所述的要求原告承担保证责任，已过保证期间。根据双方认可的证据及双方当事人的陈述，本院认定的事实如下：2012年1月5日，原、被告双方签订《住房商业用房贷款担保协议书》，约定：为化解期房担保风险，原告为被告提供的保证为连带责任保证。在借款人贷款所购房产办妥抵押登记前，由原告承担阶段性担保责任，原告对每个债务人贷款发放金额的3%逐笔分次给被告存入保证金。在具备办理抵押登记条件后，借款人将贷款所购房产抵押予贷款经办银行办妥《他项权利证书》后，被告根据已经办理《他项权利证书》户数将原告所存保证金按比例于三十个工作日内返还原告。协议签订后，向原告购房的业主中有85户从中国建设银行股份有限公司包头分行办理房屋贷款手续，贷款总金额为38230000元，原告按上述约定向被告交纳保证金1146900元。截至庭审前，有40户购房者已自行还清按揭贷款，其中1户购房者王瑞清状态显示“非应计”，即贷款本金或利息逾期90天没有收回；另有43户购房者办理了《他项权利证书》，其中最后1户办理《他项权利证书》的时间为2019年8月21日。有1户购房者张海亮的房屋贷款由被告茂源担保公司代为还清，其从中国建设银行股份有限公司包头分行贷款金额为520000元；另有1户购房者石仙芝尚未办理《他项权利证书》，其从中国建设银行股份有限公司包头分行贷款540000元。刨除上述2户的保证金外，其余83户购房者的保证金数额为1115100元。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法前往中国建设银行股份有限公司包头分行调取嘉园泊景湾小区业主贷款人员姓名、金额、贷款起止时间、抵押情况、贷款状态及结清日期的情况。原告嘉园房地产公司对该组证据的真实性认可，认为能够证明原告所出示的解除担保通知书、结清证明以及还款凭证是真实的，因为所记载的金额是一致的。能够证实有本案当中83户业主或结清了贷款或办理了他项，具备退还保证金的条件，被告应当予以退还。被告茂源担保公司对该组证据的真实性均认可，认可其余业主已办理他项。认为表格里显示有结清日期的购房者中，有1户张海亮系因其本人逾期还款、由被告分8次进行了代偿，即在银行所谓的结清情况中，包括被告担保公司为购房人代偿结清。有1户业主石仙枝现存在按揭贷款未结清的情况，其剩余贷款金额约50余万元至今未还，也未办理房屋产权证。本案在审理过程中，本院依职权前往中国建设银行股份有限公司包头分行个人贷款中心调取“非应计”贷款情况说明，查询结果：非应计贷款是指贷款本金或利息逾期90天没有收回的贷款。原告嘉园房地产公司对该组证据的真实性没有异议。被告茂源担保公司对该组证据的真实性认可，同时认为该说明和证明王瑞清贷款有未还清的情况。本院认为，原、被告签订的《住房商业用房贷款担保协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法有效，双方理应按照协议约定履行各自义务。关于原告嘉园房地产公司要求返还保证金1115100元的诉讼请求，被告茂源担保公司担保85户，原告嘉园房地产公司提供证据证明其中83户或已办妥《他项权利证书》、或已还清按揭贷款，被告抗辩称应当在所有购房者都办理《他项权利证书》、所有购房者向贷款银行履行了全部债务后才能返还原告相应保证金。双方签订的协议中，虽约定原告在借款人贷款所购房产办妥抵押登记前为被告方承担阶段性担保责任，但并未明确约定被告应当在所有购房者都办理完《他项权利证书》后才能返还原告保证金，因此，被告的上述抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采纳。对于原告上述诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告包头市茂源担保有限责任公司于判决生效后三十日内返还原告包头市嘉园房地产开发有限责任公司保证金1115100元及利息（以1115100元为基数，利息自2019年10月10日起至款项还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14836元（原告包头市嘉园房地产开发有限责任公司已预交），由被告包头市茂源担保有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉费，上诉于包头市中级人民法院。审判长 连 倩人民陪审员 郝成芳人民陪审员 葛 晔 二〇二〇年十二月三十一日书记员 余 彦附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。