四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1774号 上诉人（原审原告）：陈先义，男，汉族，1943年10月13日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人（原审原告）：申开和，男，汉族，1951年2月4日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人（原审原告）：陈代宗，男，汉族，1962年6月23日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人（原审原告）：肖洪兵，男，汉族，1970年8月5日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人（原审原告）：张明荣，男，汉族，1954年10月28日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审被告）：绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路西段**。 负责人：于树金，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：冯宇阳，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 上诉人陈先义、申开和、陈代宗、肖洪兵、张明荣因与被上诉人绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会（下称花园小区业委会）业主撤销权纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人申开和、陈代宗、张明荣，被上诉人花园小区业委会的委托诉讼代理人冯宇阳到庭参加了诉讼。上诉人陈先义、肖洪兵虽未到庭，但委托陈代宗作为委托诉讼代理人发表意见，本案现已审理终结。 陈先义、申开和、陈代宗、肖洪兵、张明荣上诉请求：请求撤销原判，改判撤销绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会与长城物业集团股份有限公司签订的物业合同，被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：原判认定2018年12月6日被上诉人召开业主大会，表决通过长城物业集团股份有限公司在花园小区物业服务，这完全是不顾事实打压我们的说法。1.我们举证的2018年11月19日被上诉人的公告最后说：“业主大会对选聘物业公司决定后，拟签订的《物业服务合同》及其附件，公示7日后，由业委会与被选聘物业公司签订”。但是，召开业主大会前根本没有进行公告，更未对拟签订的物业服务合同进行公示。为了要这份合同，陈代宗通过上访，才由派出所、金菊街社区盖章复印了一份，如果公示了陈代宗就不会上访，这个事实证明被上诉人没有公示物业合同违反程序，违反《四川省物业管理条例》30条3项规定。2.被上诉人2018年12月1日发出召开业主大会公告，我们业主没有看到，被上诉人没有出示张贴该公告的照片，是在造假。3.被上诉人当庭出示的业主大会表决票我们不认可，我们申请证据保全业委会的资料，并且，我们举证的2019年11月28日绵阳市中级人民法院询问笔录上被上诉人的业委委员李应辉说：“25人在社区会议室打分，定了一家，交（叫）长城物业，签了合同的”。这个事实证明是25人打分定的，没有召开业主大会，业主大会表决票是造假。当庭查看表决票时，在场旁听三个业主都某不知道投票的事情，否认表决票上的签字。第二次开庭，突然安排三个证人，但三个证人都某不是业主本人签字，是他们代签字。说业主杨某某电话同意，但业主不认可。证人说刘某某代签却认不到刘，承认不知刘某某电话，说业主邓某某在现场签字，却说不认识邓某某，而邓某某不承认自己到现场，自己是绵阳中学的老师，不可能由别人代签。《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第十九条第三款规定：“业主表决形式可采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、传真、短信表决等方式。但不论采用其中任何形式都应当具备真实性、可追溯性”。如此糊涂的证人证言，不具备真实性、没有可追溯性的选票证明召开了业主大会明显有问题。上述事实证明没有召开业主大会，没经过二分之一以上业主表决同意属实。《四川省业主大会和业主委员会指导规则》29条2款规定：“推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日以内，就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决”。请问：业主代表征求业主意见的证据在哪里？哪一个业主代表是代表的哪些业主，姓啥名谁？业主本人认可本人签字的证据又在哪里？而且证人就是业委会的副主任和委员，自己怎能证明自己。就凭这些糊涂证言认为召开了业主大会有问题。因此，被上诉人与物业公司签订合同违反程序存在违法代表业主行为，侵害了我们业主的知情权和表决权等业主民主管理权利。《物权法》78条2款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。4.被上诉人代表我们签订的物业合同一天都没有履行，而是借这份物业合同转移给绵阳深长城物业公司。我们的证据证明被上诉人没有召开业主大会表决同意，2019年1月18日，业委会擅自又与长城物业集团股份有限公司、绵阳深长城物业服务有限公司变更为绵阳深长城物业公司在花园小区服务。第二天却仍公告欺诈我们是长城物业集团股份有限公司在花园小区进行物业服务。5.我们举证长城物业集团股份有限公司三个印章不同，证明是否真正是长城物业集团签订的合同还需要查证。如印章假的说明签订假合同欺诈业主。证明被上诉人欺诈业主，冒用长城物业集团名义自己为自己搭一个挣小区业主钱的平台，这些都某明事实不明。我们起诉的是业主撤销权纠纷，法院立案也是业主撤销权纠纷，既然是业主撤销权纠纷，就应按物权法、物业管理条例规定判决，我们提出合同法规定是证明被上诉人欺诈违法而不是要求按合同法54条判决，因为我们的要求在诉讼请求中己明确。既然是业主撤销权纠纷，就应审查我们与被上诉人至今是否存在代表性质。因为被上诉人是代表我们业主与他人签订合同的性质。在代表的过程中被上诉人欺诈我们业主和违反程序，就不是合法代表行为，因此，我们作为业主要求撤销的是被上诉人这个主体的不合法代表行为，即其代表的行为违法。既然被上诉人是代表业主，合同中业主和被上诉人就应属同一方当事人，被上诉人违反法定程序未经业主同意，居然在不作出决定的情况下代表业主直接与他人签订物业服务合同，其行为侵害了业主的民主管理权利。因为本案无书面决定，我们当然不能请求撤销决定，只能请求撤销未经业主大会决定而违反程序代表业主签订的物业合同。本案被上诉人本身就没有作出决定，请问：我们能请求撤销决定吗？我们未将物业公司作为被上诉人，就是为了撤销被上诉人违反程序发生的行为（这也是另一案法官要求撤诉提出的〉。因此，本案的焦点是未经业主大会同意、未作出决定的违反程序的问题。判决并未对程序问题作出审理查明与评判，而是大谈合同内容，这是不是玩文字游戏？我们要求提取备案印章鉴定，其目的就是为了证明被上诉人为其谋取私利，借他人自己给自己签订合同，然后再变更物业服务主体在花园小区服务，为自己搭一个挣小区业主的钱的平台。最后：我们诉状中就说明被上诉人未在小区公告物业合冋，拒绝复印物业合同，被上诉人未在小区公告召开招聘物业公司的业主大会，未经业主大会二分之一以上业主投票表决通过。其合同印章也可能存在仿制。所有这些都属程序违法，其行为侵害了业主的民主管理权利。既是业主纠纷，就应按物业管理条例相关规定判决撤销被上诉人损害上诉人业主权利的行为，我们的诉状并未要求按合同法判决。因此上诉，请求人民法院依法撤销被上诉人违法代表我们业主签订合同的行为。 花园小区业委会辩称，原判正确，应予维持。 陈先义、申开和、陈代宗、肖洪兵、张明荣一审诉讼请求：1.请求撤销被告代表业主与长城物业集团股份有限公司签订的物业合同；2.诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实如下：2018年12月16日，花园小区业委会组织召开位于涪城区××路××段××号花园××小区业主大会，选聘物业服务企业，会议表决通过长城物业集团股份有限公司为花园小区的物业服务企业。同月，花园小区业委会为甲方，长城物业集团股份有限公司为乙方，双方签订《绵阳市涪城区花园小区项目物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方对“花园小区”实行一体化、专业化物业服务，物业类型：普通住宅、高层住宅、商业，总占地面积130000平方米，总建筑面积300000平方米，总户数2434户，乙方提供物业管理服务包括住宅共用部位维修、养护、管理，共用设施设备维修、养护、管理和运行，共用设施设、附属配套设施的维修、养护与管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，物业服务费收费实行酬金制，乙方按照ＩＳＯ9001质量管理体系和ＩＳＯ14001环境管理体系，对项目实施物业服务并提供综合服务，乙方按照物业实际收入费用根 据总额的5%提取物业管理服务佣金，物业服务成本中人工费用占55%，能耗费用占25%，其他费用占20%，住宅物业管理服务费为小高层0.25元/㎡.月、电梯0.4元/㎡.月，商业物业管理服务1.5元/㎡.月，机动车地下室固定车位服务费30元/位.月，露天临时车位600--1000元/位.年，合同期限三年，第一年为试用期，自2018年12月27日起至2021年12月26日止。合同同时对维修资金的管理，违约责任等进行了约定。 原审法院认为，陈代宗等人诉请是撤销花园小区业委会代表业主与长城物业集团股份有限公司签订的物业合同，故对合同是否应当撤销应依照合同法等法律法规进行审查。首先，花园小区业委会与案外人长城物业集团股份有限公司签订《绵阳市涪城区花园小区项目物业服务合同》时，双方主体地位平等，合同意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同订立并非因重大误解订立，也无显失公平情形，故陈代宗等人诉请撤销花园小区业委会代表业主与长城物业集团股份有限公司签订的物业合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。其次，陈代宗等人作为案涉花园小区业主，依照《中华人民共和国物权法》的规定，对业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益享有诉权，但业主委员会与物业公司签订的合同并非业主撤销权的对象，业主个人也无权就物业服务合同中的内容行使撤销权。综上，陈代宗等人的诉请不符合法律规定，原审法院予以驳回。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告陈先义、申开和、陈代宗、肖洪兵、张明荣的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈先义、申开和、陈代宗、肖洪兵、张明荣负担。 二审中，上诉人提交了以下证据：第一组证据，绵阳市业主委员会备案通知书，证明张晶、幸林、彭洋是第八届业委会成员。被上诉人对此无异议，表示三人也是楼栋代表。第二组证据，花园小区选聘物业企业主表决意见表123份，证明商铺业主未参加业主大会，投票人不是业主代表。被上诉人对真实性没有异议，张晶等三人是作为业主代表上门征求意见后参与投票，表决意见是业主真实意思表示。第三组证据：金菊社区审定的花园小区楼栋代表交费（物业）情况，证明商铺业主代表是李江蓉、张坤先，不是张晶、幸林、彭洋，三人假冒业主签字。被上诉人对真实性和关联性均不予认可，该证据只能体现部分小区业主交费情况，对应的是房号，不是楼栋号，体现不出二人是楼栋代表。第四组证据，三份花园小区选聘物业企业主表决意见表，刘中国、何开珍、邓庭仁证明不是本人签字，也不知道开业主大会。被上诉人对意见表真实性予以认可，但认为不能达到证明目的，彭洋等人是收集了意见代为填写意见表，何开珍的女儿是参加了业主大会的。第五组证据，长城物业花园小区项目部2010年1-6月收支明细，证明该段时间是处于亏损状态，按照合同约定，亏损是业主承担还是业委会承担，如果业主承担责任，我们就是当事人，如果有盈利也应当分配。被上诉人对真实性无异议，但上面反映的情况看不出亏损，盈利分配与本案无关。被上诉人提交以下证据：第一组证据，选票原件，上诉人表示不核对。第二组证据，物业缴费统计表，证明缴费户数达到业主总人数的61.5%，上诉人对真实性和关联性不予认可，称业主不知道酬金制，业委会欺骗业主。第三组证据，公告两份，证明经过公告，讼争物业合同已于2020年8月17日终止履行。被上诉人认为才一年多一点就开始重新招物业，说明业委会没有按法办事，给业主带来损失，现在酬金制失败，债务由业主承担。 对双方二审提交的证据，本院综合评判认定事实如下：张晶、幸林、彭洋是第八届业委会成员，在花园小区商铺126张选聘物业企业主表决意见表上，三人分别多次在本楼栋业主代表处签名。刘中国、何开珍、邓庭仁三人证实不是本人签名，其签名投票不予认定。长城物业花园小区项目部2010年1-6月收支明细表明，物业公司收取物业费371818元。2020年收入1229911.52元，支出971614.81元。但表也反映出还有物业公司人工工资尚未支付完毕。 另查明：2018年12月1日，花园小区物业服务企业选聘小组对报名的物业公司进行测评打分，确定长城物业集团股份有限公司与四川省西部华宇物业服务有限公司作为候选单位，并进行了公告。2018年12月16日上午，花园小区召开业主大会讨论选聘物业公司事宜，最终选聘长城物业公司为物业服务单位，金菊街社区居民委员会派员参加了此次大会。当天举手表决，同意选聘长城物业集团股份有限公司，并形成了：业主授权花园小区第八届业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》的议案。2018年12月18日，花园小区业委会发出公告，一、选聘长城物业集团股份有限公司为服务企业，二、花园小区业主大会授权第八届业主委员会与选聘物业服务企业签署《物业服务合同》议案。公告期满后，未到场投票的业主没有提出反对意见。2019年1月18日，花园小区第八届业委会和长城物业集团股份有限公司、绵阳深长城物业服务公司签订《三方协议》，因绵阳市物管科要求来绵经营物业企业必须以当地独立法人的公司运营，故长城物业集团股份有限公司在绵阳全资设立绵阳深长城物业服务公司，三方协商将原合同中的长城物业集团股份有限公司变更为绵阳深长城物业服务公司，其余条款不变。绵阳深长城物业服务公司2019年1月进场后，进行了物业管理。2020年6月26日，花园小区业委会发出公告，称因物业服务费收费率极低，公共收益被原物业公司收走大部分等原因，长城物业公司准备退出物业管理，征求业主意见。2020年8月17日，花园小区业委会公告中止了与长城物业公司的服务合同。 还查明，因花园小区人数较多，《花园小区业主大会议事规则》规定业主大会以业主代表参加会议，会前书面征求意见的方式集体讨论重大事项。已送达的票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为表决票中多数所持意见。 长城物业集团股份有限公司绵阳分公司于2018年12月4日注销，绵阳深长城物业服务有限公司于2019年1月17日成立。 本院认为，本案争议焦点在于花园小区业委会选聘物业公司程序是否合法，即达到“业主人数和房屋面积双过半”的要求，上诉人能否以程序违法撤销物业合同。分述如下：一、上诉人能否以其他业主没有签名为由质疑和推翻投票结果。《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法定程序为由,依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。据此,业主撤销权诉讼是对合法权益受到侵害业主的救济,即救济的对象是特定的受侵害业主,而非赋予业主代表诉讼或公益诉讼,因此,有权提起业主撤销权之诉的主体应为认为其本人合法权益受到侵害的业主。目前并无证据证明花园小区其他业主委托上诉人代表其提出业主撤销权之诉,其他业主如认为其合法权益受到侵害的,可依法在知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。且绵阳深长城物业服务公司进驻花园小区履行物管责任后，超过61.5%的业主缴纳了物管费用，亦证明过半的业主对绵阳深长城物业服务公司进行物业管理不持异议。在此情况下,上诉人以其他业主未亲自签名为由而质疑投票的真实性缺乏法律依据,本院对此辩称不予采纳。二、花园小区业委会是否违反法定程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，因此，选聘物业公司须经过“双过半业主”同意。对于投票形式的要求,从《物业管理条例》第十二条第一款的规定来看,业主大会会议可以采取集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式。本案中,花园小区业主大会采取书面征求意见的形式,以上门送达、现场张贴、公告送达等多种方式向业主发放了《花园小区选聘物业企业业主表决意见表》,对“长城物业集团股份有限公司和四川省西部华宇物业服务有限公司中选择一家成为物业服务公司”的事项进行表决。金菊街社区居民委员会派员参加了业主代表大会。虽然上诉人主张未收到花园小区业委会相关通知，也未看见相关公告，但从花园小区业委会提交的证据看,业委会已做好投票的预告、发放选票、验票等通知,明确表达异议途径,基本符合花园小区《议事规则》及相关法律法规的要求。至于投票结果是否达到法定的“双过半”条件问题。一方面,从花园小区业委会统计并公布的投票结果汇总情况以及表决结果公示情况看,已达到过半要求。且按照《议事规则》从众原则，即“已送达的票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为表决票中多数所持意见。”的规定，在上述投票表决的公示期内,并无业主对此提出任何异议,故花园小区业委会也可据此将未投票业主人数及面积计入已投票的多数票中,这对解决目前社会实践中普遍存在的因小区业主对于小区自治事项漠不关心而导致的小区自治效率低下的情形具有一定积极意义。综上所述,花园小区业主大会的决议无论是投票形式还是投票数量均符合《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的要求,并未明显违反法律规定的程序。其次,针对投票真实性的实质审查。由于业主大会作为全体业主的自治性组织,其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务,并就业主共同事务制定共同规则。因此,物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为,对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查,属于小区自治管理活动的范围,应采取业主共建共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利,均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于表决结果存在异议的,应当由异议人本人实名在表决结果的公示期限内向业主委员会查验选票、表决票的真实性,并可以要求重新统计、公示表决结果,反之,公示期限届满后表决结果则生效。三、上诉人能否主张撤销物业合同。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定：业主在其实体和程序权益受到侵害时，可以以个体的名义提起诉讼，请求法院撤销业委会的决定，故其享有的是对“决定”的撤销权。2018年12月18日，花园小区业委会发布了《公告》，其内容实质是业主大会决议的结果，应当视为业主大会的决议，因此，上诉人称没有决议与事实不符。在该公告中关于选聘长城物业公司和授权业委会签订《物业合同》的决议未被撤销前，根据合同相对性原则，上诉人不是合同的一方主体，因此无权行使撤销权。四、关于长城物业集团股份有限公司和绵阳深长城物业服务公司之间的关系问题。绵阳深长城物业服务公司是长城物业集团股份有限公司全资设立的子公司，三方协商将原合同中的长城物业集团股份有限公司变更为绵阳深长城物业服务公司，其余条款不变的约定，并不是将转让物业服务业务的行为。综上所述,上诉人的上诉理由均不能成立,其上诉请求应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审受理费100元,由上诉人陈先义、申开和、陈代宗、肖洪兵、张明荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  李川华 审判员  张 兵 审判员  肖玉生 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  龚泾羽