文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初26670号原告：冉龙琼，女，汉族，1973年7月2日生，住重庆市渝中区。被告：周治银，男，汉族，1964年9月9日生，住重庆市渝**。原告冉龙琼与被告周治银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉龙琼，被告周治银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉龙琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年11月10日签订的房屋租赁协议；2、判令被告向原告支付2020年2月10日至2020年10月21日期间的租金45000元；3、判令被告将位于重庆市渝北区双龙湖街道龙升南街12号1幢1-12的房屋恢复原状后返还原告；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告将位于重庆市渝北区双龙湖街道龙升南街12号1幢1-12的商住楼一套，面积276平方米出租给被告，租期从2019年11月10日至2024年11月9日，暂定5年，租金5000元/月，按季度收取，并于交费期季度到期提前预交下一季度的租赁费。被告交清2019年11月10日至2020年2月9日的租金15000元后，至今未交2020年2月10日至2020年11月9日的租金共计45000元。原告多次催收各期租金，被告均拒交。请求贵院判如所请。被告周治银辩称，案涉房屋本是空置的，啥也没有，我装修花费了四个月共计三十几万元，每月租金5000元。我和原告商量减免租金，装修好后还没开始投资，又遇到疫情影响，现在也没啥生意，故与原告协商承认给租金，但是按照每月2000元支付，原告不同意。希望租金按照2000元缴纳，等投资拿回来了再交。本院经审理认定如下事实：2019年10月21日，冉龙琼为甲方与周治银为乙方签订个人房屋租赁合同书，约定，第一条，甲方将拥有经营管理及转租权的房屋龙升南街12号，合同约定套内面积276平方米的房屋出租给乙方。第二条，1.租用期限5年，自2019年11月10日至2024年11月9日；2.租金以季度支付15000元；3.本合同签定之日，乙方一次性支付2019年11月10日至2020年2月9日共3月的租金15000元，押金3000元。第五条，1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用……如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；2.乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状；4.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方；7.租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。合同签订当日，周治银支付了租金15000元、押金3000元。冉龙琼（以下简称冉）与周治银（以下简称周）的微信聊天记录载明，2020年4月3日，冉：“周老板，你这些装修跟我没有任何关系，你说的下周交租金，我们就给你一周时间，希望你讲诚信。”2020年4月15日，冉：“周老板，给你一周时间了，现在都过了十几天啦！看你压根没当回事。”周：“快哪？”冉：“给个准确的时间，每次都说快了。”2020年5月2日，冉：“开张大吉，恭喜发财！”2020年5月8日，冉：“周老板，后天就是10号，两个季度的租金了，做事讲诚信。”周：“这个生意一天没得钱做都不想做哪哟。”冉：“随你便，但是你这几个月的租也得交给我。”周：“等到生产队的开发钱拿那来才有哪。”冉：“你这分明就是拖，耍赖。”2020年5月10日，冉：“周老板，你不是说今天付房租的吗？”2020年5月20日，冉：“做人也不是这样的。”周：“忙哈要拿。”……2020年8月3日，冉：“又不接电话，拿个说法撒。”周：“纲才电话没在生上，这会没得钱有哪拿你，又不是不拿。”庭审中，冉龙琼陈述其系位于重庆市渝**双龙湖街道龙升南街****1-12的房屋产权人，房屋是清水房，承租时说是用于作为老年人活动中心，签合同时看到房屋里该打的都打了，有一些材料堆在一楼。周治银陈述接房至2020年1月由于规划设计和没有找到施工的，所以没开始装修，从2020年1月开始装修了4个月，承租用于经营宾馆，经营者是其女儿，民宿设立后有过客人来居住，但因为没有人手所以没有正常对外经营；不支付租金的原因是受到疫情影响。冉龙琼称每一房间做了厕所，所以垫高了房间；周治银认可确实做了厕所。审理中，因冉龙琼存在解除或继续履行合同的选择性诉讼请求，经释明，其于2020年10月21日开庭当日将第一项诉讼请求明确为判令解除原被告于2019年11月10日签订的房屋租赁协议。庭后，冉龙琼提交情况说明，解释其主张的45000元租金对应租赁期限是2020年2月10日至2020年11月9日。另查明，2020年3月16日，字号为渝北区叁捌零民宿酒店的个体工商户注册成立，经营场所为渝**双龙湖街道龙升南街****1-12，经营者为周亚。以上事实，有双方当事人陈述、个人房屋租赁合同书、收据、微信聊天记录、营业执照等证据在案证实，足以认定。本院认为，原告冉龙琼与被告周治银签订的个人房屋租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定租金按季度支付，虽未明确具体支付时间，但依据合同签订之日缴纳第一季度租金的约定、原告催收租金的时间节点以及房屋租赁的交易规则可以推定租金为先付后用。合同履行中，被告仅支付了2019年11月10日至2020年2月9日的租金后，再未向原告支付房屋租金，经原告多次催收，均未履行支付义务，被告长期拖欠租金构成违约，原告享有合同解除权，其解除合同的意思表示于2020年10月21日当庭送达被告，故个人房屋租赁合同书于该日解除，原告主张的合同签订时间有误，应予纠正。因被告违约导致合同解除，按照约定，原告收取的押金不予退还。关于租金。2020年2月10日至合同解除之日即2020年10月21日期间的租金42000元（5000元×8个月＋5000元÷30天×12天，取整），由被告支付原告。被告承租用于经营酒店，因受新型冠状病毒疫情以及防疫措施影响，其装修施工以及营业状况均受到较大影响，本院酌情认定减免1.5个月租金7500元，扣除后被告尚欠原告34500元租金应予支付。原告主张的合同解除之后至2020年11月9日期间的租金实质为被告占有使用房屋的对价，费用共计3000元，被告应支付原告。综上，对原告第二项诉讼请求超出部分，本院不予支持。案涉房屋系清水房出租，承租后由被告自行装修，合同中未约定被告承租房屋用途，但根据原告自述其在签订合同时就看到被告将房屋里面该打的都打了，其已知晓被告进行装修、改变了房屋布局和结构并不持异议，视为其同意被告进行房屋改造，原告主张恢复原状没有依据，合同解除后，被告应向原告返还房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告冉龙琼与被告周治银在2019年10月21日签订的个人房屋租赁合同书于2020年10月21日解除；二、被告周治银在本判决生效后五日内向原告冉龙琼支付2020年2月10日至2020年10月21日期间的租金34500元；三、被告周治银在本判决生效后五日内向原告冉龙琼支付2020年10月22日至2020年11月9日期间的房屋占有使用费3000元；四、被告周治银在本判决生效后十日内向原告冉龙琼返还位于重庆市渝北区双龙湖街道龙升南街12号1幢1-12的房屋；五、驳回原告冉龙琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5050元，因适用简易程序减半收取2525元，由被告周治银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年十二月十六日书记员  马瑞