云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民初154号原告（申请执行人）：中国建筑第二工程局有限公司。住所地北京市通州区梨园镇北杨洼**。统一社会信用代码91110000100024296D。法定代表人：石雨，公司总经理。委托诉讼代理人：彭叶云，北京市京都（深圳）律师事务所律师，一般授权代理。被告（案外人）：张永俊，男，1974年2月2日生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：李龙岩，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：保山茂华义乌国际商贸城有限公司。住。住所地云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌商贸城-商墅****一社会信用代码91530502584820968G。法定代表人：郭新，公司董事长。被告（被执行人）：保山华隆置业有限公司。住所。住所地云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌商贸城-商墅**社会信用代码915305025945950392。法定代表人：郭新，公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：杨晓南，男，1984年6月14日生，汉族，住云南省保山市隆阳区，二公司员工，一般授权代理。原告中国建筑第二工程局有限公司（以下简称“中建二局”）与被告张永俊、保山茂华义乌国际商贸城有限公司（以下简称“义乌公司”）、保山华隆置业有限公司（以下简称“华隆公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月20日立案后依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭审理了本案。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定，经询问当事人意见，本案列案外人张永俊和被执行人义乌公司、华隆公司为共同被告。原告中建二局的委托诉讼代理人彭叶云，被告张永俊及其委托诉讼代理人李龙岩，被告义乌公司、华隆公司的共同委托诉讼代理人杨晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建二局向本院提出诉讼请求：撤销保山市中级人民法院（2020）云05执异85号执行裁定书，判决执行锦绣兰城一期第2幢A-07号房产；由被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.在保山市中级人民法院（2020）云05执异85号执行异议案中，未对被告张永俊提交的证据材料进行正确认定，属于认定事实错误。被告张永俊主张已于2015年对案涉房屋进行装修并实际占有该房屋，但裁定显示并无证据证明；其次，案涉房产性质为联排别墅，系住宅。2.在该执行异议案中，法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定裁定中止对案涉房产的执行，属于适用法律错误。被告张永俊是对登记在房地产开发企业华隆公司名下的房产提出执行异议，基于保护被告张永俊基本生存权的立法宗旨，本案应适用第二十九条的规定。张永俊与华隆公司之间不存在真实的商品房购销合同关系，其未实际支付房款和占有房屋；即使张永俊与华隆公司之间存在真实的房屋买卖关系，原告依据另案生效民事调解书确定，对所施工的全部工程（含案涉商品房）依法享有优先受偿权。基于本案案件事实，本案既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也不符合第二十九条规定的情形，应判决执行案涉房产。张永俊辩称：原告提起执行异议之诉，其诉讼请求不能成立。理由为：1.张永俊对案涉房屋进行了装修并实际占有该房屋。2014年10月28日张永俊根据华隆公司交房通知书接房并管理使用至今，每年均交纳物业管理费，期间还因装修发生过纠纷。2.张永俊在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部房款。张永俊于2014年7月28日与华隆公司签订《商品房购销合同》，2015年4月27日前分八次付清了全部购房款2384489元。3.案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。张永俊所购房屋性质为住宅，其装修后用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，有不动产查询表予以证实。保山市中级人民法院（2020）云05执异85号执行裁定书裁定中止对案涉房屋的执行并无不当。义乌公司、华隆公司辩称：2014年7月28日张永俊与华隆公司签订《商品房购销合同》，于2014年7月1日至2015年4月27日分八次付清房款；2014年10月华隆公司向张永俊交房，均在云南省高级人民法院、保山市中级人民法院查封该房产之前，保山市中级人民法院（2020）云05执异85号执行裁定书正确。原告中建二局为证明自己的主张，向本院提交以下证据：第一组：保山市中级人民法院（2020）云05执异85号执行裁定书。证明：原告申请执行的是登记在房地产开发商华隆公司名下的房产。第二组：（2017）最高法民终278号民事判决书。证明：对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第三组：图片。证明：案涉房产为住宅。经质证，被告张永俊对第一组、第三组证据真实性、关联性、合法性及证明目的无异议。对第二组证据因无原件供核对，对证据三性不予认可。被告义乌公司、华隆公司质证意见同张永俊一致。被告张永俊向本院提交以下证据：第一组：《商品房购销合同》《合同补充协议书》、房产交易手续费收据、房款收据及发票。证明：被告张永俊向华隆公司购买锦绣兰城A-07号房并已支付全部房款的事实发生在法院对该房采取查封措施之前。第二组：交房通知书、锦绣兰城业主入住缴款通知书。证明：华隆公司与张永俊已于2014年10月28日完成房屋交接。第三组：保山市中级人民法院（2016）云05民终233号判决书、物业费收据。证明：张永俊接房后已装修入住，一直使用并实际占有A-07号房。第四组：云南省高级人民法院（2016）云民初56号裁定书，查封、扣押财产清单，保山市中级人民法院（2020）云05执异85号执行裁定书。证明：张永俊购买的锦绣兰城A-07号房于2016年9月14日被云南省高级人民法院首次查封，2020年9月29日裁定中止执行。第五组：《不动产查询一览表》。证明：案涉房产为张永俊住房且张永俊名下无其他住房。经质证，原告中建二局对被告张永俊提交的第一组、第二组证据三性均不予认可；对第三组证据中保山市中级人民法院（2016）云05民终233号判决书真实性认可，关联性不认可，对物业费收据三性不认可；对第四组、第五组证据真实性、合法性认可，关联性不予认可。被告义乌公司、华隆公司对上述证据中由易畴社区居民委员会出具的一份物业费收据，表示由于2019年案涉房屋交由易畴社区代管，义乌公司、华隆公司对该物业费没办法核对外，对被告张永俊提交的其他证据无异议。被告义乌公司、华隆公司未向本院提交证据。本院认为，原告中建二局、被告张永俊提交的上述证据客观真实，来源合法，本院对上述证据真实性、合法性予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年7月28日，华隆公司与买受人张永俊、共同买受人王晓丽签订《商品房购销合同》，约定张永俊、王晓丽向华隆公司购买其开发的锦绣兰城一期第A-2幢A-07号房产，商品房总价款为2384489元。合同约定付款方式为银行按揭或住房公积金贷款，合同签订日支付首付款的60%，其余40%房款于合同签订之日起10日内办妥银行按揭手续。同日，双方签订《商品房购销合同补充协议》《合同补充协议书》，对商品房交付、房款支付、银行按揭贷款或个人住房公积金贷款办理、物业管理等其他内容作出了约定。张永俊、王晓丽于同日向华隆公司交纳了由该公司代收的房产交易手续费1105元。截止2015年4月27日，张永俊、王晓丽分八次付清了全部购房款，华隆公司分别出具了收据，并于2016年12月28日向其开具增值税普通发票。2014年10月28日，华隆公司向张永俊交房，张永俊对案涉房屋进行装修并交纳物业管理费用。由于华隆公司的原因，未办理案涉商品房预售合同登记备案手续。经向保山市不动产登记中心查询，张永俊名下无其他用于居住的房屋。2016年8月30日，云南省高级人民法院作出（2016）云民初56号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被执行人华隆公司、义乌公司、浙江茂华实业有限公司、长沙市金易饲料贸易有限公司价值90000000元的财产；云南省高级人民法院作出（2016）云民初57号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被执行人华隆公司、义乌公司、浙江茂华实业有限公司、长沙市金易饲料贸易有限公司价值130000000元的财产。2018年9月18日，云南省高级人民法院作出（2018）云执64号执行裁定书，裁定云南省高级人民法院（2016）云民初56号民事调解书由保山市中级人民法院执行；云南省高级人民法院作出（2018）云执65号执行裁定书，裁定云南省高级人民法院（2016）云民初57号民事调解书由保山市中级人民法院执行。本院执行过程中，案外人张永俊于2020年5月29日对本院执行华隆公司位于锦绣兰城一期第2栋A-07号房屋提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。本院作出（2020）云05执异52号执行裁定书，驳回了张永俊的申请。张永俊向云南省高级人民法院申请复议，云南省高级人民法院于2020年8月27日作出（2020）云执复305号执行裁定书：一、撤销云南省保山市中级人民法院（2020）云05执异52号裁定；二、指令云南省保山市中级人民法院对张永俊的执行异议进行审查。本院审查后，作出（2020）云05执异85号执行裁定书，裁定中止对被执行人华隆公司名下锦绣兰城一期2栋A-07号房屋的执行。中建二局由此提出本案申请执行人执行异议之诉。本院认为：根据当事人的诉辩主张,本案的争议焦点是张永俊是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,是否应对案涉房屋继续执行。关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。该规定第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，房屋买受人符合上述两条之一规定的，可排除人民法院的执行，即二者属于选择适用关系。原告主张依据该规定第二十八条裁定中止对案涉房产的执行属适用法律错误，不能成立。关于张永俊是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，案涉房屋被云南省高级人民法院及本院查封前，张永俊、王晓丽与华隆公司已签订《商品房购销合同》，张永俊、王晓丽分八次支付购房款，华隆公司出具收据后，又于2016年12月28日向其开具增值税普通发票。发票为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证。原告对张永俊付清房款持有异议，但并未举出有效证据推翻付款事实。据此本院认定张永俊、王晓丽与华隆公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；张永俊已按合同付清全部房款。在云南省高级人民法院及本院查封案涉房屋前，华隆公司已将案涉房屋交付张永俊，张永俊办理完相关交房入住手续，对房屋进行装修并交纳物业管理费用，应认定其已合法占有房屋。案涉房屋未能办理过户登记系华隆公司自身的原因所致，张永俊对此无过错。原告中建二局并无证据推翻张永俊符合上述第二十八条所要求的条件，故张永俊要求排除执行并解除查封的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。关于原告所述其对案涉房屋享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。张永俊作为房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件,属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。张永俊对案涉商品房所享有的实体权利足以排除中建二局对该房屋的强制执行,原告中建二局要求撤销（2020）云05执异85号执行裁定，对案涉房屋继续执行的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国建筑第二工程局有限公司的诉讼请求。案件受理费25840元，由原告中国建筑第二工程局有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  刘光好审 判 员  古 颖人民陪审员  杨学华二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  邱建军