河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初1629号 原告：河北唐山农村商业银行股份有限公司开平支行，住所地唐山市开平区新苑路**。 负责人：苏海波，该支行行长。 委托诉讼代理人：孙跃，该支行职工。 委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。 被告：刘卫民，男，1969年6月8日出生，汉族，现住唐山市开平区。 被告：林燕玲，女，1968年11月5日出生，汉族，现住唐山市开平区。 二被告委托诉讼代理人：杨久顺，唐山市开平区开平法律服务所法律工作者。 被告：唐山市开平区嘉宸商贸有限公司，，住所地唐山市开平区西城路** 法定代表人：王秀青，该公司经理。 被告：唐山市金旭日商贸有限公司，住所，住所地唐山市路**车站路**div> 法定代表人：张立中，该公司经理。 被告：王秀青，男，1969年11月23日出生，汉族，住唐山市开平区。 被告：张立中，男，1970年12月3日出生，汉族，住唐山市开平区。 被告：杨华，男，1977年11月17日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告河北唐山农村商业银行股份有限公司开平支行（以下简称“农商银行开平支行”）与被告刘卫民、林燕玲、唐山市开平区嘉宸商贸有限公司（以下简称“嘉宸商贸公司”）、唐山市金旭日商贸有限公司（以下简称“金旭日商贸公司”）、王秀青、张立中、杨华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告农商银行开平支行委托诉讼代理人孙跃、陈玉柱，被告刘卫民、林燕玲及其托诉讼代理人杨久顺，被告杨华到庭参加诉讼，被告嘉宸商贸公司、金旭日商贸公司、王秀青、张立中经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农商银行开平支行向本院提出诉讼请求：1、判令准予继续执行登记在被告杨华及何向军名下的位于唐山市开平区房产，并对该房产继续予以查封；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：在原告与嘉宸商贸公司、金旭日商贸公司、王秀青、张立中、杨华等金融借款合同纠纷一案的执行程序中，执行法院查封了被告（被执行人）杨华名下位于唐山市开平区房屋，后被告刘卫民、林燕玲申请执行异议，唐山市开平区人民法院经审查后作出（2020）冀0205执异26号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。原告认为该裁定适用法律错误，被告刘卫民、林燕玲并不享有排除执行的权利。理据如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四项条件缺一不可，才可以构成买受人排除执行的权利基础。但在本案中，早在2018年9月被告刘卫民、林燕玲即与被告（被执行人）杨华、何向军签订了房屋买卖协议，在2019年5月份案涉房屋取得房屋所有权证后已经具备过户条件，但被告刘卫民、林燕玲为规避新本过户需交纳的高昂税费，未及时办理过户手续（其在房屋买卖合同中明确约定自具备过户条件之日起25个月内办理过户手续），直至2019年12月23日在案涉房屋具备过户条件长达七个月后被原告申请人民法院所查封。因此，案涉房屋未办理过户登记的原因是被告刘卫民、林燕玲自身原因导致。被告刘卫民、林燕玲在申请执行异议时未能举证证明未过户登记非因其自身原因，应当承担举证不能的后果，唐山市开平区人民法院（2020）冀0205执异26号执行裁定书却认为“现有证据不能证明是异议人的原因未办理过户登记”，显然是混淆了举证责任分配以及曲解了最高人民法院司法解释的规定，裁判结果明显错误。综上，请求人民法院在查明事实后依法驳回被告刘卫民、林燕玲的执行异议，判令准予继续执行登记在被告杨华及何向军名下的位于唐山市开平区房产，并对该房产继续予以查封。 被告刘卫民、林燕玲辩称，一、被告刘卫民、林燕玲的购房行为真实、合法、有效，由此产生的物权期待权，依法应受法律保护。被告刘卫民、林燕玲系夫妻关系。2018年9月5日刘卫民、林燕玲经开平区千家房产中介服务部介绍，并在该服务部的主持下与房屋出卖人何向军、杨华签订了《房屋买卖协议》，约定：甲方何向军、杨华以1500000元的价格将其共有的坐落于开平区房产（含地下室和车库）出售给乙方刘卫民、林燕玲，乙方于2018年9月5日向甲方支付房款75万元，于2018年9月30日向甲方付款72万元，于过户当天向甲方支付3万元，乙方自具备过户条件之日起25个月内，通知甲方办理过户手续。协议签订当日何向军、杨华交纳了契税1037.6元和13559.24元。2018年9月5日、2018年9月30日被告刘卫民、林燕玲依约向何向军、杨华支付房款75万元和72万元，合计147万元。2018年10月10日双方办理了房产、地下、地下室及其配套材料、物品的交接手续，被告刘卫民、林燕玲入住该房屋至今。2019年5月30日被告刘卫民、林燕玲补交了2015年9月2日至2018年9月2日的物业费8217元，当日又交纳了2018年9月2日至2020年9月2日的物业费5478元。2019年6月初双方在中介工作人员陪同下到开发商处领取了房屋产权证，并交由被告刘卫民、林燕玲持有。因出卖人杨华长期在山西做煤炭生意，被告刘卫民、林燕玲在北京工作，且父母亲年迈多病，加之新冠疫情影响，未能及时办理过户手续。2020年9月21日双方相约并在中介工作人员的陪同下共同办理过户手续时，发现唐山市开平区人民在办理农商银行开平支行申请执行嘉宸商贸公司、金旭日商贸公司、王秀青、张立中、杨华金融借款合同纠纷一案中，于2019年12月23日将该房产查封。被告刘卫民、林燕玲认为，其二人的购房行为发生于2018年9月5日，支付了全部购房款和中介费，交纳了物业费、热力费、网络费、电费等相关费用，取得了物权期待权，并已实际占有、使用该房产至今，虽未及时办理房产过户手续，但并非被告刘卫民、林燕玲的原因和过错所致。唐山市中级人民法院于2019年12月23日在被告刘卫民、林燕玲实际取得、占有使用该房产后，对该房产予以查封，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押。”之规定，损害了被告刘卫民、林燕玲的合法权益。为此，被告刘卫民、林燕玲依法向唐山市开平区人民法院提出执行异议，唐山市开平区人民法院依法作出（2020）冀0205执异26号执行裁定书，裁定坐落在开平区房产归刘卫民、林燕玲所有，中止唐山市中级人民法院在办理（2018）冀02执12946号案件中对该房产的执行。被告刘卫民、林燕玲认为该裁定认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。二、原告提出继续查封、执行案涉房产的诉讼请求及其理由不成立，不应得到法院的支持。第一，本案案涉房产在人民法院查封之前，被告刘卫民、林燕玲与房产出卖人何向军、杨华已签订了书面购房合同，已支付了除过户保证金之外的全部价款和相关费用，已合法占有使用该房产及附属地下室、车库至今。第二，没有及时办理房产过户手续，并非被告刘卫民、林燕玲原因和过错所致，更非为了规避税收。虽然按照中介服务部的惯例，在合同中约定“乙方自具备过户条件之日起25个月内，通知甲方办理过户手续。”但在实际履行购房合同中，被告刘卫民、林燕玲并没有等到两年的减税期后才要求办理过户手续，而是在拿到房产证、补缴了各项费用、具备过户条件后，就多次找中介服务部和出卖人要求办理过户手续，对此，中介服务部工作人员和出卖人均可证实。可见，案涉房产没有及时办理过户登记手续，并非被告刘卫民、林燕玲的原因和过错所致。原告提出的购房合同约定25个月过户期以及被告刘卫民、林燕玲在具备过户条件后至法院查封前7个月没有办理过户手续，是为了规避高昂的税收，进而推定没有办理过户手续系被告刘卫民、林燕玲自身原因所致，没有任何事实根据和法律依据，不能成立。三、被告刘卫民、林燕玲通过的合法购房行为取得的物权期待权，足以阻却、排除原告金钱债权案件的执行。综上所述，原告提出的继续查封、执行涉案房产，理据不足，不能成立。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告杨华辩称，一、同刘卫民答辩意见；二、因我方与被告刘卫民、林燕玲不知道房产证何时办理下来，所以购房合同是按中介公司的意思办理的。2019年6月，我方和中介一起取得房产证后交给刘卫民，刘卫民也多次找到我要求办理房屋过户手续，但因为我当时在山西工作，不在唐山，加之疫情，不敢随意出入，双方没有商量好恰当的时间办理过户手续。直到2020年9月疫情缓解，刘卫民又找我办理过户手续。因此，不是刘卫民、林燕玲不想办理过户登记，是因为没有合适的时间，所以没有办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农商银行开平支行与嘉宸商贸公司、金旭日商贸公司、王秀青、张立中、杨华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）冀0205民初1324号民事判决，判决：“一、被告唐山市开平区嘉宸商贸有限公司于本判决生效后十日内偿还原告河北唐山农村商业银行股份有限公司开平支行贷款本金人民币1198.9万元，并自2013年12月19日起至2014年12月8日止以贷款本金1200万元为基数，按照月利率9.5‰支付利息，在此利息数额中扣除被告嘉宸商贸公司已经支付的利息699200元；自2014年12月9日至2015年12月2日止以贷款本金1200万元为基数，按照月利率14.25‰支付利息；自2015年12月3日起至欠款还清之日止以贷款本金1198.9万元为基数，按照月利率14.25‰支付逾期利息。二、被告唐山市金旭日商贸有限公司、王秀青、张立中、杨华对上述给付义务承担连带偿还责任，被告唐山市金旭日商贸有限公司、王秀青、张立中、杨华承担担保责任后可向被告唐山市开平区嘉宸商贸有限公司追偿。三、驳回原告河北唐山农村商业银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。”判决生效后，农商银行开平支行申请法院强制执行。在执行过程中，唐山市中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）冀02执12946号执行裁定，并于2019年12月23日查封了杨华名下的坐落于唐山市开平区房产。2020年10月10日，刘卫民、林燕玲以唐山市开平区房产系其所有，向本院提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）冀0205执异26号执行裁定：坐落在开平区房产归刘卫民、林燕玲所有，中止唐山市中级人民法院在办理（2018）冀02执12946号案件中对该房产的执行。农商银行开平支行不服该裁定，于2020年11月27日提起申请人执行异议之诉。 另查明，被告刘卫民、林燕玲系夫妻。2018年9月5日，被告刘卫民、林燕玲经唐山市开平区千家房地产中介服务部介绍，在该服务部与何向军、杨华（二人系夫妻关系）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：甲方何向军、杨华以150万元的价格将其二人共有的坐落于开平区房产出售给乙方刘卫民、林燕玲，乙方于2018年9月5日向甲方支付房款75万元，于2018年9月30日前向甲方支付房款72万元，于过户当天向甲方支付房款3万元。乙方应当在该房具备过户条件之日起25个月内通知甲方办理房屋过户手续，甲方应当在收到乙方通知后45日内无条件协助乙方将房屋过户到乙方名下。合同签订后，被告林燕玲于2018年9月5日向何向军转款75万元，于2018年10月12日向何向军转款72万元，并于2018年9月5日向唐山市开平区千家房地产中介服务部交纳了15000元信息服务费。2018年10月10日，刘卫民与杨华办理了案涉房屋的交接，并签署了交接单。后刘卫民补交了2015年9月至2018年9月的物业费，并交纳了2018年9月2日至2020年9月2日的物业费以及电费、网费、热力费等费用。2019年6月案涉房产取得了房屋产权证，现该产权证书由刘卫民、林燕玲持有。案涉房屋由被告刘卫民、林燕玲自交接之日起居住至今。 本院认为，本案的争议焦点为：被告刘卫民、林燕玲就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，被告刘卫民、林燕玲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经合法占有案涉房屋，除三万元过户保证金外其余价款已全部支付，刘卫民、林燕玲与何向军、杨华所签《房屋买卖合同》已经基本履行完毕，在没有证据证明双方存在恶意串通的情况下，何向军、杨华作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助刘卫民、林燕玲办理过户登记的义务。刘卫民、林燕玲由此取得物权期待权。 刘卫民、林燕玲对案涉房屋享有的物权期待权与农商银行开平支行的普通金钱债权相比具有优先性，应予优先保护。虽然刘卫民、林燕玲对案涉房屋享有的物权期待权仍属于债权范畴，但已不同于一般债权，已具备了物权的实质性要素。而农商银行开平支行对杨华享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。刘卫民、林燕玲所享有的权利在内容和效力上已经超过了农商银行开平支行享有的普通金钱债权，应优于农商银行开平支行的普通金钱债权予以保护。 虽然本案中可能存在因刘卫民、林燕玲自身原因未及时办理过户登记手续，但也不应影响对刘卫民、林燕玲所享有的物权期待权的认定，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。案涉房屋是刘卫民、林燕玲在唐山市住房，自2018年10月10日至今刘卫民、林燕玲在该房屋居住，相较于农商银行开平支行基于杨华应当履行保证责任而享有的保证债权，对刘卫民、林燕玲所享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。 关于刘卫民、林燕玲对案涉房屋是否享有所有权的问题,根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋仍登记在何向军、杨华名下，未经变更登记尚不能认定为刘卫民、林燕玲的共同财产，因此，本院作出的（2020）冀0205执异26号执行裁定中关于“坐落在开平区房产归刘卫民、林燕玲所有”的内容不妥，应予撤销。 综上所述，被告刘卫民、林燕玲就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告农商银行开平支行的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告河北唐山农村商业银行股份有限公司开平支行的诉讼请求。 案件受理费19200元，由原告河北唐山农村商业银行股份有限公司开平支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王玉杰 人民陪审员  庞建玲 人民陪审员  贾凤英 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  李玉清