天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8718号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司，住所地天津市河**怒江道创智东园2-915，统一社会信用代码：9112010355948267XP。负责人：熊翊华，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：孔睿，女，1978年12月13日出生，汉族，住天津市津**。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司（以下简称“华润公司”）与被告孔睿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁学敏和被告孔睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2017年2月27日至2020年12月31日的物业费48,759.08元；2．判令被告支付原告违约金243.8元。3．诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为天津市津南区双港镇新家园香薇邸物业顾问服务公司，被告系该小区XX-X号房屋的业主，已办理了入住手续。原告自被告收房后一直为被告提供物业服务至今，在此期间原告严格按照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定全面履行了物业管理服务义务，而被告未交纳2017年2月27日至2020年12月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。孔睿辩称，其系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸XX-X房屋的业主，该房屋面积为278.46平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、2015年8月底告诉物业要停暖，但并未给停暖，浪费了很多费用，而且暖气片都爆裂了。2、顶楼开裂，让物业找开发商处理，至今没有给处理。3、家里院子前有一个很大的土坡，下雨的时候会倒灌进院子，流进地下室。4、2016年邻居改建时把被告家房顶的前后玻璃弄坏了，当时已经把钥匙给物业了，物业没有及时管理和告知被告，后来是被告自己发现才去进行交涉的。5、因为大家都在盖院子，当时物业公司姓戴的一个经理同意被告盖院子，后来他们换了新的物业经理，带来综合执法单独把被告家的院子拆了。6、公共绿地大量被占用，物业不管理，被告家因为失窃报警两次，原告没有尽到安全保护的责任，7、原告没有对宠物进行管理，被告家院子里经常有猫狗的粪便。8、原告的收取费用标准不合理。故不同意原告诉请。原告向法庭提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同，以此证明被告系本案涉及房屋的业主，被告认可由原告提供物业服务且同意遵守前期物业服务合同约定。2、商品房交付通知书和物品交接签收单，以此证明被告办理了房屋入住手续。3、天津市住宅前期物业服务合同，以此证明原告向被告提供物业服务的依据及计算物业费和违约金的依据。4、服务质量记录表，以此证明原告依约履行了相应的物业服务。5、催款函、快递单、快递回执，以此证明原告曾书面向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据5真实性认可。对证据2认为没有可视对讲。对证据3认为服务没有达到一级标准。对证据4认为记录时间过短，不能说明原告服务的内容和质量问题。本院对原告提交的证据1-3、5的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据4结合本案事实予以综合认定。被告向法庭提交如下证据：1、消防安全协议，以此证明物业没有执行该协议，责任没有尽到。2、受理告知书，以此证明被告多次反映情况物业不管，向市里写信反映情况。3、装修管理服务协议，以此证明原告对大众物品是具有管理义务的，但原告没有履行义务。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性认可，对证明目的不认可。对证据3的关联性和证明目的不认可。本院对被告提交的证据结合本案事实予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区双港镇华润中央公园香薇邸XX-X房屋的业主，该房屋面积为278.46平方米。2010年11月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位华润置地（天津）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2010年11月9日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按每月每平方米3.81元交纳物业费，业主于每月31日前按月交纳物业费，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的千分之五比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告自2017年2月27日开始未缴纳物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：原告对物业服务尽职尽责，关于房屋质量问题，属于开发商的责任，原告无法解决。关于扰民等情况应该根据相邻关系维权，而不是苛责物业没有尽到管理义务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.8元/月/平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。因《前期物业服务合同》约定“业主于每月31日前按月交纳物业费”，故原告主张2020年12月1日至12月31日的物业费没有依据，本院不予支持。结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院酌情认定被告应按应交物业费的90%交纳物业费。经核算，被告应支付原告2017年2月27日至2020年11月30日的物业费42,930.84元。原告主张违约金243.8元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务存在瑕疵、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告孔睿于本判决生效后十日内给付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司2017年2月27日至2020年11月30日的物业费42,930.84元。二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如孔睿未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计512.5元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司天津分公司承担75.5元，由被告孔睿承担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王伟红二〇二〇年十二月十一日书记员  郝建婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。