贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17587号 原告：周沚璇，女，穿青人，2000年11月3日出生，住贵州省毕节市。 原告：温馨，女，1997年9月8日出生，穿青人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨洪萍，女，穿青人，1968年4月25日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告周沚璇、温馨与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周沚璇、温馨的委托诉讼代理人杨洪萍，被告七众置业公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周沚璇、温馨向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关部门进行合同备案。2、判令被告依法赔偿因不及时与原告签订《商品房买卖合同》、不及时进行合同备案给原告造成的经济损失398000元。3、判决被告立即支付所欠2019年租金24458元及2020年租金24458元，合计48916元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月26日与被告贵州七众置业有限公司签订《商品房买卖认购合同》，约定原告向被告购买毕节市城市南部新区，总计价款344875元，前三年租金冲抵，1层268号商铺全款是付清的，由原告（乙方）与被告（甲方）于同日签订了《分期付款之补充协议》，约定由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当向原告支付的租金向被告分期进行支付，原告无需再向被告进行支付。被告在《商品买卖认购合同》中承诺，该商品房没有权属纠纷和债务纠纷；没有销售给除原告以外的其他人，还一并承诺被告收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定对原告办理房屋备案登记手续。同日，原告、被告以及贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《三方协议》，协议约定，由原告将自己向被告认购的南部新区圆梦国际1-268号商铺租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司十年，三年后返租金，2019年租金24458元，2020年-2022年租金27515元，2023年租金30573元，2024年租金33630元，2025年租金36687元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司代原告向被告在由贵州和聚祥商业运营管理公司在每年的10月31日直接打在原告法定监护人指定的账户上。然而，2019年10月31日，原告未收到被告的租金，找到时被告多次后，被告要求给予开据租金发票后，付给原告租金，然而2020年3月6日开据发票给原告后至今也未收到租金，通过其它渠道得知自己向被告认购的南部新区圆梦国际1-268号商铺被抵押在毕节市天厦公司，为此，找过被告多次，未得到解决，现向毕节市中级人民法院提交了执行异议申请书，并附上相关证据。原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》第4条：“甲方收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续，后续购房尾款由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方进行支付。”可是时至今日，已5年有余，被告作为该补充协议的甲方，却一直未履行双方约定，为原告办理房屋备案登记手续，并未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为，已经违反了诚实信用原则和双方的约定，依法应承担法律责任，除应立即与原告签订《商品房买卖合同》，为原告办理房屋备案手续外，还应承担由此给原告造成的各项经济损失。为了维持自身的合法权益，原告特根据有关法律的规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告前述请求为荷! 被告七众置业公司答辩称：一、原告方要求办理备案登记无法满足。一方面原因是由于收大量诉讼案件的影响，我公司业务没有办法正常办理；另一方面原因由于原告方所购商铺目前被毕节市中级人民法院查封或被告为避免查封备案至天厦房地产开发有限公司名下，出现这样的情况并非我方所愿，我方在知道查封情况开始就一直在积极协调政府各部门及中级人民法院，争取早日将购买我公司商铺的业主所关心的备案、办证等问题及时解决，能备案后，我方会第一时间通知原告及广大业主。二、对购买的商品房进行备案并不是合同生效要点，只是为了杜绝售房人将房屋一房二卖，本案中，我公司对双方达成的买卖认购合同及其他相关手续的效力是认可的，且原告方向我公司支付首付款时，我方已将涉案商铺交付原告实使用，且原告目前将该商铺返租给第三方和聚祥商业运营管理有限公司，和聚祥公司向我公司正常支付租金用以抵扣原告方购房尾款。在这过程中，原告方不仅没有任何损失，一直存在收益行为，原告方并不因我方未及时办理备案产生了损失。原告请求支付违约金的行为既无事实依据也没有法律依据，依法不应得到支持，三，原告诉请支付租金的诉请诉讼主体及法律关系与本案并没有任何关系，依法不应在本案中进行处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告七众置业公司签订《商铺签约确认单》约定：“购房人周沚璇、温馨，房号负1-268，购买房产面积32.60平方米，前三年返租共计64203.00元，单价10579.00元，优惠后单价8781.32元，房产总价344875.00元，优惠后房价286271.00元，优惠金额58604.00，维修基金（现金）2445.00元，三年返租抵扣后实际首付款222068.00元，其他费用67.00元。”2016年5月26日，被告向原告出具收据，收到原告支付维修基金2445.00元；2017年9月11日，被告向原告出具收据，收到原告支付商铺全款286271.00元。 因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未办理《商品房买卖合同》备案登记，原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商铺签约确认单》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同性质。因此，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订，故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案、赔偿经济损失的请求，本院不予支持。原告诉请被告支付所欠2019年租金24458元及2020年租金24458元，合计48916元的诉请，原、被告并未签订相关租赁合同，故对原告该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周沚璇、温馨的诉讼请求。 案件受理费4002.00元，由原告周沚璇、温馨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 邓理成