江西省芦溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0323民初1175号 原告：姚美华，男，1979年10月4日出生，汉族，湖南省株洲市人，住江西省萍乡市安源区。 原告：李水萍，男，1982年6月3日出生，汉族，江西省萍乡市人，住江西省萍乡市安源区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：甘志萍，安源区高坑法律事务所法律工作者。 被告：江西省百德艺术教育有限公司，住所地：江西省萍乡市芦溪县芦溪镇华光社区（芦溪县时尚2000服饰百货**），统一社会信用代码：91360323MA35FL3720。 法定代表人：刘芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马莉，江西达金律师事务所律师。 原告姚美华、李水萍与被告江西省百德艺术教育有限公司（以下简称百德教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人甘志萍、被告百德教育公司的法定代表人刘芳以及委托诉讼代理人马莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚美华、李水萍向本院提出诉讼请求：1．解除原告姚美华、李水萍与被告百德教育公司签订的租赁协议，判令被告将承租的房屋交还原告；2．判令被告百德教育公司向原告支付拖欠的16个月的房屋租金共计69333元；3．判令被告百德教育公司向原告支付违约金260000元；4．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年2月22日，原告姚美华、李水萍与被告百德教育公司协商后签订一份《租赁协议》，约定原告将其购买的坐落于高坑镇的店面（一楼两间、二楼四间）及屋内的设施设备租赁给被告做教育培训使用；租赁期限为十年，每年租金为52000元，按季度支付，前一个季度需支付下一季度的租金（付款日为每年3月、6月、9月、12月的25日），如被告拖欠租金10个工作日以上，视为被告违约；原、被告还约定违约者应支付的违约金为本协议总金额的50%；原告收取押金2000元等。后原、被告依约办理了交接手续，原告将该房及设施设备交付给被告使用，被告向原告支付了押金及2019年3月至2019年6月的租金共计19330元。从2019年7月起，被告未再交纳租金。至2020年10月止，被告共拖欠原告房屋租金69333元。原告多次向被告催要租金均未果，故向法院提起诉讼。 被告百德教育公司辩称，一、其与二原告系合作关系，而非单纯的租赁关系。1．原、被告均经营艺术培训机构，原告系小天鹅艺术培训学校的加盟商。2019年2月，原告找到被告说要加入百德与被告共同经营，并与被告商定将其已招收的50多个学生以及老师、店铺作为投资参与分红，当时原告方说合作合同太难写也难算，就签一个房屋租赁合同就好，一年给他们52000元，里面包括合作分红。被告出于对原告的信任并考虑到今后的长期合作才与原告签订租赁协议，但实际上双方是合作关系。2．被告因从事艺术培训于2017年12月在高坑镇街中心租赁的比原告的房屋地理位置更好的另一处房屋的年租金也仅为15000元，高坑镇其他地段的房屋租金也大抵如此，故如果原、被告之间仅仅是租赁关系，被告不可能每年向原告支付52000元的高额租金。二、被告从未有过任何违约行为，相反原告的刻意隐瞒及恐吓行为给被告的商誉和利益造成了严重损害，对此应承担相应的违约责任。1．双方合作期间，被告单方面承担所有支出，原告纯获利润，被告损失严重。2019年3月前，原告所经营的艺术培训机构存有50多名学生及相应老师，原告提前收取了所有学生的培训费共计80000多元，原、被告达成合作协议后，老师的工资合计13740元均由被告支付，被告在与原告合作期间未获得分文收入，还向原告支付了包括分红在内的四个月的租金共计19330元；2.2019年6月前，原告都未告知被告其与小天鹅总部的合同未到期的事实，直到小天鹅总部找到被告说被告违规入驻，原告仅是简单粗暴地把小天鹅总部的人员踢出群聊，造成小天鹅总部对原告的严重不满，原告的刻意隐瞒让被告丧失对双方合作的信任，且三方之间的不愉快被学生家长和老师知晓，给被告的商誉造成了严重损害。原、被告终止合作后，原告甚至到被告的其他分支机构恐吓学生和老师，给被告造成了极其恶劣的影响。3．被告已将与原告合作期间所收取的新增学生的学费、活动费悉数退还给学生家长，被告未有任何盈利。三、原、被告之间不存在任何租赁关系，被告不欠原告的租金。1.2019年7月至今，被告并未租赁原告的房屋，更未实际使用过。2019年2月22日，原、被告签订了《租赁协议》，虽约定年租金为52000元（实际包括双方合作的固定分红），被告已经按照实际使用时间支付了2019年3月至2019年6月的房屋租金（包括四个月的合作分红）。被告已经于2019年6月24日告知原告终止合作并退出原告的房屋，双方之间不存在任何租赁关系，被告不欠原告房屋租金。2．原、被告之间的合作关系自2019年6月终止，被告并未拖欠原告租金，原告应向被告返还房屋押金2000元。四、原告故意拖延一年的时间再起诉，明显存在恶意诉讼的行为。被告自2019年6月底就未在原告的房屋内从事任何活动，更未占用过该房屋，也早就告知过原告终止合作，相关费用都已经结算完毕，原告也故意在一年以后起诉被告，明显存在恶意诉讼的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告姚美华、李水萍为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据，本院认证如下： 1．二原告的身份证复印件、被告的工商信息登记打印件，以证明原、被告的身份信息及是本案适格主体。被告对该组证据无异议，故本院依法予以采信。 2．租赁协议、店内设备设施清单一份，以证明：①原、被告于2019年2月22日签订房屋租赁合同一份，双方之间存在租赁关系；②协议条款具体明确，是双方的真实意思表示，协议合法；③协议条款约定了双方的权利义务，租期为10年，每年的房租为52000元，按季度支付，违约金的数额为本协议总额的50%；④原告按约将房屋交付给了被告，已履行了交房义务。被告对该组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的均有异议，提出原、被告双方虽然签订的是租赁协议，但实际上是合作关系，每年52000元是固定分红，自2019年6月底被告就没有占有、使用过原告的房屋，与原告不存在租赁关系，原、被告双方的合作已经终止。因被告对该组证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。 3．购房合同、产权证各一份，以证明原告享有案涉房屋的出租权和收益权。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据予以确认。 4．被告的微信转账凭证一份，原告姚美华的妻子向被告催要租金的聊天记录、银行账户对账单一份，以证明被告向原告支付了2019年3月至2019年6月的房租及押金2000元，自2019年7月起至今未支付房租，被告的行为构成违约，依约应向原告支付违约金。被告对微信聊天记录的真实性无异议，提出2019年3月至2019年6月的固定分红已实际支付给原告，但从2019年6月之后原告未向被告催讨过任何租金或者分红。因被告在庭审中陈述其向原告支付了包括分红在内的四个月的租金及押金共计19330元，故本院对上述证据的真实性予以确认。 5．微信截图，以证明被告从2019年至今一直在高坑镇范围内从事教育培训，根据原、被告所签订租赁协议的第六条约定被告至今仍然在高坑镇范围内从事教育培训，故租赁协议在有效期内，没有自动解除。被告对该组证据的真实性无异议，提出其从2017年12月就在高坑地区从事艺术培训的相关工作，且租赁协议第六条的约定是10年后如果被告继续在高坑镇从事教育培训，才自动续约执行，但该协议在2019年6月就已经终止了，原、被告之间已经没有任何关系。因被告对该份证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。 6.U盘内的视频资料（时间为2019年6月22日至2020年10月13日教室内的监控视频），以证明被告收房后，依约将房屋用于教育培训且截止到2020年10月13日该房屋没有用作他用。被告提出其在2019年6月24日之前将房屋用于教育培训，之后便没有再使用该房屋，该房屋一直是原告自己用于培训，其与原告方的管理人员是通过线上联系、沟通，2019年6月24日其就联系原告的管理人员说不再接手了，其已将其收取的培训费都退给了学生，且从2019年7月起至今原告方也没有找过被告。因该U盘内的视频资料仅显示时间为2019年6月23日的监控影像，并没有在此之后的监控视频，而被告认可其在2019年6月24日之前在案涉房屋内进行了教育培训，故本院仅对被告认可的上述事实予以确认。 被告百德教育公司向本院提交如下证据： 1.2017年9月被告与案外人签订的商场租赁合同、房产证、结婚证，以证明被告法定代表人刘芳的丈夫刘某在高坑镇从事教育培训，所租赁的房屋年租金是15000元，整栋房屋房产证面积1045.13平方米，租赁面积300-320平方米，证明原、被告所签订房屋租赁协议中约定的年租金52000年包括了合作分红。原告提出对上述商场租赁合同的真实性不清楚，对合法性、关联性及证明目的都有异议，被告与案外人签订的合同与本案租赁合同无关。因上述证据与本案不具有关联性，故本院依法均不予采信。 2.2019年3月至6月工资明细、银行流水、微信转账记录，以证明被告在与原告合作期间向培训机构老师支付的工资明细，工资是由被告支付的，而学员的学费有8万元左右是原告方在签订协议之前收取。原告对上述工资明细的真实性、合法性、关联性均有异议，对银行流水的真实性无异议，提出微信转账记录达不到被告的证明目的，且与本案无关，另学费与租赁合同没有关联性。因上述工资明细系被告单方制作，原告对其不予认可，故本院不予采信。原告对上述银行流水的真实性无异议，故本院对此予以确认。上述微信转账记录系被告与案外人之间的转款记录，且原告对其证明目的不予认可，故本院对上述证据不予采信。 3．小天鹅艺术培训学校的范老师与被告法定代表人刘芳的微信聊天记录、原告房屋实际经营者李某与被告股东邱某的微信聊天记录、微信退费记录，以证明原告故意隐瞒其与小天鹅艺术培训学校总部合作未到期的事情，小天鹅总部告诫被告侵权，此行为引发了学生家长的不满，被告不得已终止与原告的合作，并将合作期间新收取的学费和活动费全部退还的事实，同时从微信聊天记录可以看出原、被告双方系合作关系。原告提出上述微信聊天记录与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，微信聊天是被告方与他人的联系，不能证明原告侵犯了被告的商誉和权利，被告的经营活动与原告无关。因该组证据系被告方与案外人的聊天记录以及被告方向案外人转款的记录，并不足以证明原告的行为对被告的商誉和权利造成了侵害，故本院对其均不予采信。 4．证人邱某的证言：我系被告百德教育公司的员工，原、被告之间是合作关系，百德教育公司在案涉房屋内从事教育培训的事宜都是由我和原告姚美华的妻子（具体名字不清楚，微信名叫敏子）联系。之前被告在高坑办了一所叫作百德专业舞蹈的学校，原告则办了小天鹅艺校，后来原告找到被告说要和被告一起合作，把小天鹅改成百德的名字。因原告方说不太清楚合作的事，双方就签订了一份租赁协议，协议所约定的年租金52000元是包括了分红，不论盈亏。当时大概有六七十个学生是原告自己招来的，老师也是原告联系来的。合作之前，原告收取的学费归原告所有，合作之后则由我们收取学费，上课老师的工资都是由我来发。双方合作期间，大部分是原告在运营和管理，我偶尔会去一下学校。原告之前加盟了小天鹅艺校，于2019年6月底到期。2019年6月份，小天鹅总部打电话给我，说我们百德公司侵权了，我们才知道原告与小天鹅的合作尚未终止。我方在微信上和原告方说过要解除协议、终止合作，但原告方不同意，说他们会和小天鹅协商。之后原告因为我方要求解除协议这件事还来我们学校闹过，经过此事后，我们就口头上说了退出。从2019年7月起，我们就没有在案涉房屋内办学了，我方也没有将案涉房屋的钥匙交给原告。原告对于证人关于原、被告双方系合作关系的证言内容不予认可。因证人邱某系被告公司的股东及员工，与被告存在利害关系，且被告未提供其他证据证明其与原告系合作关系，故本院对证人证言中关于原、被告系合作关系的内容不予采信。 本院经审理查明，2019年2月22日，原告姚美华、李水萍与被告百德教育公司签订一份《租赁协议》，约定二原告将其购买的坐落于江西省萍乡市安源区高坑镇高坑埠正街的店面（一楼两间、二楼四间）及屋内的设施设备租赁给被告做教育培训使用；租赁期限为十年，每年租金为52000元，按季度支付，前一个季度需支付下一季度的租金（付款日为每年3月、6月、9月、12月的25日），如被告拖欠租金10个工作日以上，视为被告违约；违约者应支付的违约金为本协议总金额的50%；被告向原告交纳押金2000元。后原告将出租房屋及室内设施设备（详见二原告与被告法定代表人刘芳签字确认的店内详细设备、设施清单）交付给被告使用，被告向原告交付了押金2000元及2019年3月至2019年6月的租金17330元。被告在租赁房屋内从事教育培训至2019年6月止。自2019年7月起，被告未再继续使用原告的房屋，也未再向原告交纳租金。 本院认为，原、被告双方的争议焦点为：1．二原告与被告之间是房屋租赁合同关系还是合作关系；2．原、被告之间的合同关系是否已经终止；3．被告是否应向二原告支付截至2020年10月止的租金69333元以及是否应向二原告支付违约金260000元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。原告姚美华、李水萍提交的租赁协议上加盖了被告百德教育公司的公章并有被告法定代表人刘芳的签名，协议对租赁物的范围和名称、租金及租金的支付方式、租赁期限、违约责任等均作出了明确约定，该份协议的内容不违反法律法规的强制性规定且是在双方当事人平等、自愿、充分协商的基础上签订并已实际履行，故原、被告之间的租赁合同依法成立并已生效，本院对该合同的法律效力予以确认，对原、被告之间的房屋租赁合同关系予以认定。被告提出其与原告之间系合作关系的辩解意见，因其未能提供充分的证据予以证明，且原告对此不予认可，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。 关于原、被告之间的合同关系是否已经终止的问题。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在庭审中陈述，小天鹅艺术学校向其提出侵权一事系发生在2019年6月，小天鹅艺术学校也曾表示与原告的合作是在2019年6月终止，且小天鹅艺术学校并未实施任何具体行为或者采取任何措施追究其民事责任，同时被告也未提交任何证据证明原告或者小天鹅艺术学校的行为对其造成了侵权，也未发生不可抗力致使合同目的不能实现，故本案不存在被告可单方解除合同的法定情形。被告欲解除双方之间的合同应与原告协商一致，并办理租赁物的交接手续。现仅被告单方提出解除合同，原告对此未表示同意，被告也未将租赁房屋的钥匙交还原告并与原告办理租赁物的移交手续，故原、被告之间的房屋租赁合同尚未终止。原告以被告未按约支付租金为由起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同并由被告向其返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。 关于二原告要求被告支付自2019年7月至2020年10月的租金69333元的诉讼请求。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。被告于2019年6月底单方提出解除合同，在未征得原告同意的情况下便不再实际履行合同，原告在被告不履行合同义务后长达一年多的时间内未采取积极有效的措施要求被告继续履行合同也未向法院提起诉讼要求解除双方之间的合同关系，导致案涉房屋自2019年7月始闲置长达一年多的时间。对因此造成的租金损失，原、被告均存在一定的过错，应承担相应的责任。结合双方的责任大小，本院认定被告应向原告支付自2019年7月起至2020年6月止的租金即52000元，其余部分由原告自行承担。因原、被告双方在租赁协议中没有对押金的性质作出明确约定，故被告已向原告交付的2000元押金可以折抵其应向原告支付的租金，即被告还应向二原告支付租金50000元。对二原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。 关于二原告要求被告支付违约金260000元的问题。被告单方要求解除合同且未按合同约定向原告支付租金，其行为属违约，应承担相应的违约责任。但原告要求被告按协议总金额的50%支付违约金过分高于因被告的违约行为给原告造成的损失，且被告对原告主张的违约金不予认可，故本院对此予以调整。结合本案具体情况，以酌情认定被告向原告支付违约金30000元为宜，对原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告姚美华、李水萍与被告江西省百德艺术教育有限公司签订的租赁协议，被告在本判决生效之日向二原告交还租赁房屋； 二、被告江西省百德艺术教育有限公司在本判决生效之日起十日内向原告姚美华、李水萍支付租金50000元； 三、被告江西省百德艺术教育有限公司在本判决生效之日起十日内向原告姚美华、李水萍支付违约金30000元； 四、驳回原告姚美华、李水萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6240元，由原告姚美华、李水萍负担4440元，被告江西省百德艺术教育有限公司负担1800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  李 超 人民陪审员  毛桂芬 人民陪审员  吴黎萍 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  廖小丽