江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3855号上诉人（原审原告）：南通市通州区华发石油制品有限公司,住所地江苏省南通市通州区兴东镇孙李桥村**。法定代表人：曹淑云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戈琪，江苏金鸡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晨红，江苏金鸡湖律师事务所律师。被上诉人(原审被告):中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司,住所地江苏省南京市集慧路**。负责人：张永，该分公司总经理。委托诉讼代理人：丁霞，江苏信阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晨洁，江苏信阳光律师事务所律师。上诉人南通市通州区华发石油制品有限公司（以下简称华发公司）因与被上诉人中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司（以下简称江苏销售分公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2020)苏0612民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华发公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：1.案涉合同具有显著的资产租赁性质。案涉合同第1条租赁标的物明确规定为加油站“全部资产及经营权”；合同1.1条罗列了加油站的资产包括土地、房屋、加油机等等。双方签订的补充协议标题也明确双方签订的租赁协议本质是“资产租赁”。案涉合同签订后，江苏销售分公司作为承租人，并未以华发公司名义进行经营，而是以江苏销售分公司自身名义和许可开展经营活动，相关营收和纳税均以自身名义履行，该事实充分说明江苏销售分公司的经营行为是自营业行为，仅是通过租赁其公司的土地、房屋等资产来开展经营活动。根据合同法关于租赁合同的规定，租赁的本质是对“物”的租赁，不能因为承租人经营使用租赁物而否定“物之租赁”的本质。原审认定双方的租赁为经营租赁错误。2.案涉合同违反法律和行政法规的强制性规定，应为无效。案涉合同所涉土地包含国有划拨土地，而国有划拨土地不得擅自转让、出租、抵押，不得擅自改变土地使用用途。同时，案涉合同包含集体土地，江苏销售分公司对案涉集体土地的占有和使用，不符合集体土地流转的程序和要求。故案涉合同违反国家土地法律、法规，违反强制性法律法规，损害国家和集体利益，应依法确认无效。3.案涉合同涉嫌恶意侵占国有划拨土地，应属无效。江苏销售分公司以租赁的名义获取了加油站的土地使用权和房屋等资产后，双又通过变更工商登记、变更经营许可等方式，客观占有了禁止转让的加油站土地，变相将属于出租人的资产置于江苏销售分公司的名下。该行为本质是规避国家土地使用权转让的强制性规定，恶意占有其公司的资产。案涉合同性质已超越租赁的范畴，变相形成了对加油站土地的其他资产的不法转让和占有。故案涉合同亦应属无效合同。江苏销售分公司辩称，1.案涉合同及其补充协议约定租赁的标的物均是华发公司加油站的经营权和全部资产，并非单一的加油站的土地或者资产的租赁。且双方在合同第一段中明确其分公司租赁华发公司加油站从事成品油销售业务，补充协议亦明确由其分公司租赁经营华发公司所有的加油站。由此可见，双方租赁的标的物是加油站的经营权及全部资产，而非仅仅加油站的土地或者房产等资产。2.案涉合同及其补充协议的内容不违反国家强制性法律、法规的规定，应当合法有效，合法有效的合同应当全面履行。(1)租赁经营权并没有违反国家法律、法规的禁止性规定。本案合同性质的定性应当是加油站经营权的租赁。如果租赁的仅仅是加油站的土地、房产等资产，不涉及经营权，那么应当严格遵守土地使用权证及产权证等资产出租的相关规定。但本案是涉及加油站的经营权租赁，承租人在对租赁财产的占有、使用和收益的基础上，享有进行自主经营的权利。经营权的租赁及于标的物及其名下所有资产的使用权。本案中，其分公司租赁华发公司加油站的经营权，就包括加油站的经营权以及加油站名下所有资产的使用权，包括加油站所有的土地、房产等。因此，其分公司并非基于租赁土地获得加油站土地的使用权，而是基于租赁加油站的经营权从而获得加油站土地的使用权。而租赁经营权并没有违反国家法律、法规的禁止性规定，因此合同双方应当严格按照合同的内容全面履行。(2)其分公司租赁经营上诉人的加油站，以其自身名义和许可开展经营活动，相关营收和纳税均以自身名义履行，并没有损害公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。案涉合同第6.1条、第14.2条明确约定:在合同租赁合同签订后，华发公司将加油站合法经营所必须的证照全部办理至其分公司指定名下，并交付给其分公司。租赁期满，其分公司不再续租时，应将加油站归还华发公司，并由其分公司负责将已办理至其分公司指定名下的证照变更至华发公司名下。该约定没有损害公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，其分公司基于该约定获得相关职能部门颁发的各种证照后，授权中石油南通销售公司进行管理经营该加油站符合合同约定，亦符合法律规定。综上，双方租赁的标的物是加油站的经营权，并非分裂的土地或房产等资产的租赁，且双方签订的加油站租赁合同及其补充协议的内容不违反国家强制性法律、法规的规定，应当合法有效，合法有效的合同就应当全面履行。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。华发公司向一审法院起诉请求：依法确认双方签订的加油站租赁合同、南通华强加油站之补充协议无效。一审法院认定事实：2004年10月20日，华发公司（甲方）与江苏销售分公司（乙方）订立加油站租赁合同1份，其中约定：1.租赁标的物为通州市华发加油站全部资产及经营权;加油站所占用的土地面积1848平方米,其中划拨土地762平方米,用途商服;租赁土地1086平方米;加油站营业房及辅助房106.49平方米;雨棚1座,面积为100平方米;加油机3台,油罐3具,各为15、15、15立方米；其他辅助设施、构筑物、资产明细详见“租赁资产明细表”。2.租赁期限为20年,自乙方派员接管加油站之日至合同届满年之日止。3.租金及支付:乙方向甲方支付年租金35万元,20年租金总计700万元。其中前十年租金350万元支付步骤为：双方签订合同，甲方将其成品油零售经营许可证和化学危险品经营许可证变更手续送达南通市经贸委变更名称，送达后十日内，乙方向甲方支付定金50万元；甲方对加油站进行改建，改建产生的费用由甲方承担，费用改造不低于100万元，乙方不承担改建费用；甲方在90天内完成加油站的改造，经乙方验收合格，进行加油站资产交接，双方完成资产交接之日起10内乙方将租金175万元付给甲方；甲方同时出具符合国家规定的发票，发票金额350万元；甲方于本合同签订后90日内将加油站合法经营所必须的证照全部办理至乙方指定名下并交付给乙方，费用由甲方承担。上述证照包括但不限于加油站工商营业执照（需以乙方名义重新申请设立），成品油零售经营批准证书、化学危险品经营许可证、加油机和油罐检定证书、计量合格证、税务登记证、组织机构代码证等加油站经营所必须的所有证照交付给乙方。乙方在甲方完成所有证照交付义务之日起10日内将租金90万元汇入甲方指定账户；自资产交接后6个月内甲方保证资产的质量符合要求，乙方付甲方35万元；如果在保证期内出现质量问题，甲方应当负责补足或维修；补足或维修资产的费用由甲方承担。后十年的租金支付时间以资产交接日为基准日，即第十一年的租金乙方于资产交接日届满十年后的一个月内支付，以此类推，直至支付完毕，但甲方须先行出具符合国家规定的等额租赁发票。4.加油站改造:甲方按照乙方的图纸设计要求,加油站设施的配备要求对加油站进改造。乙方接受后由乙方出资添置或更换的设施、设备，所有权归乙方所有。租赁期满或根据本合同约定解除合同后，对于不可拆除或拆除后严重损害其价值、或可能影响加油站正常经营的设施、设备，双方协商确定价格后，由甲方受让；其余设施、设备由乙方自行处置，但不能影响加油站的正常经营。5.人员安置:甲方应对加油站原有人员另行安排或者与其合法解除劳动关系,并承担相关费用。乙方接管加油站后，自主安排用工，甲方、原加油站人员及其他有关人员不得干涉，否则，由此给乙方造成的一切损失由甲方赔偿。6.租赁期满乙方不再续租时，应自租赁期满之日起20日内，将加油站归还甲方，并由乙方负责将按约定已办理至乙方指定名下的证照变更至甲方名下，费用由乙方承担。……合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方分别按合同约定履行了自己的义务。2004年11月17日，江苏省安全生产监督管理局核发了中国石油天然气股份有限公司江苏南通通州华强加油站危险化学品经营许可证。2005年1月7日，江苏省经济贸易委员会核发了中国石油天然气股份有限公司江苏南通通州华强加油站成品油零售经营批准证书。2005年4月20日，南通市通州工商行政管理局核发了中国石油天然气股份有限公司江苏南通通州华强加油站营业执照。2005年1月，华发公司将改建的加油站及相关资产进行了交付，中国石油天然气股份有限公司江苏南通通州华强加油站开始对外经营。江苏销售分公司按合同约定交付的前十年的租金350万元。2016年2月14日，双方就上述租赁合同签订补充协议，约定：1.第十一年开始,加油站年租金由35万元变更为36.5万元;2.本租赁合同后十年租金分两次支付,前九年租金在甲方向乙方提供完毕相应金额的租金发票后30日内一次性支付；最后一年租金在第二十年租赁期开始前的一个月内支付。3.在后十年租赁期间,一方不得以任何理由提出解除合同及索取加油站的一切费用,否则应承担365万元的违约金;4.在租赁期内,甲方不得妨碍乙方的正常经营及对加油站的正常改造活动;否则甲方应承担365万元的赔偿金(租赁期满后,在改造中所涉及的不可移动的设备设施归甲方所有)。2016年3月15日，江苏销售分公司按约定向华发公司支付后十年租赁期内前九年租金328.5万元。另查明，中国石油天然气股份有限公司为法人单位，江苏销售分公司为该公司分公司，非法人单位。南通销售分公司系江苏销售分公司申请登记的分公司，亦非法人单位。江苏销售分公司将承租的上述加油站授权给南通销售公司进行监督管理，工商登记资料显示该加油站隶属南通销售分公司。还查明，原通州市华发加油站系华发公司设立，加油站相应房产为华发公司所有（有产权证），其中面积762平方米为国有土地（有土地使用权证，使用权类型：划拨，载明：该幅土地使用权不得擅自转让、出租、抵押，不得擅自改变土地使用用途）。2017年12月，华发公司向一审法院提起诉讼【案号（2017）苏0612民初8452号】认为，华发公司与南通销售分公司之间不存在租赁或其他约定，而南通销售分公司却占有华发公司所有的加油站及资产并使用、经营至今，且未支付任何费用，故请求法院判令南通销售分公司返还占有物并支付占有期间的使用费475.5万元。一审法院依法追加江苏销售分公司为第三人，并于2018年11月作出一审判决，认为华发公司虽是案涉加油站的所有权人，但其已将案涉加油站租赁给江苏销售分公司，故华发公司在租赁期内对案涉加油站不再享有占有权。江苏销售分公司根据租赁合同及补充协议约定占有案涉加油站，应受法律保护。南通销售分公司虽非案涉加油站的所有权人或租赁人，但其是根据承租人江苏销售分公司的授权对案涉加油站进行监督管理，亦应受法律保护。在案涉租赁合同及补充协议未被撤销或宣告无效之前，华发公司无权要求南通销售分公司返还租赁物，故判决驳回了华发公司的诉讼请求。宣判后，华发公司不服，上诉于南通市中级人民法院。2019年3月，南通市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月，华发公司提起本次诉讼。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案争议焦点为：案涉租赁合同及补充协议是否合法有效？一、2004年10月20日，双方订立的加油站租赁合同中已明确约定：租赁标的物为通州市华发加油站全部资产及经营权；且纵观租赁合同和补充协议内容可以看出，江苏销售分公司依据该租赁合同、补充协议对案涉加油站实行自主经营，取得了对该加油站的经营管理权、收益权、房产及经营设施设备等的使用权，负有向华发公司交付租金的义务；华发公司依据该租赁合同、补充协议对该加油站享有所有权，取得在租赁期间收取该加油站租金等权益。故双方之间的租赁应认定为对加油站的租赁，而非单一的加油站土地或资产的租赁。江苏销售分公司是租赁华发公司加油站的经营权和全部资产，从而取得对该加油站占用土地、房产、设备等资产的使用权。二、租赁经营加油站是石油销售企业的一种经营模式。因经营需要，双方在租赁合同中作了约定：在租赁合同签订后华发公司将加油站合法经营所必须的证照全部办理至江苏销售分公司指定名下；租赁期满江苏销售分公司不再续租时，江苏销售分公司将加油站归还给华发公司并负责将已办理至江苏销售分公司指定名下的证照变更至华发公司名下，故江苏销售分公司作为中国石油天然气股份有限公司的分公司，根据该约定并获得相关职能部门颁发的各种经营批准证书、经营许可证、检定证书、计量合格证、税务登记证、组织机构代码证、中国石油天然气股份有限公司江苏南通通州华强加油站营业执照等证件后，授权南通销售公司进行管理经营该加油站，符合法律规定，不存在损害社会公共利益、违反法律、行政法规强制性规定及其他情形。诉讼中，华发公司主张经营权的租赁不得改变经营主体，本案中江苏销售分公司将原通州市华发加油站更改为中国石油天然气股份有限公司江苏南通通州华强加油站，不属于经营权租赁而系资产租赁，该意见法院不予采纳。三、另依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条的规定，虽然租赁标的物坐落的土地为国有划拨土地，但是双方签订的租赁合同并未违反法律效力性强制性规定，且案涉加油站所占用的土地、房产等资产与该加油站属于一个整体，加油站相应房产（有产权证）为华发公司所有的合法财产，江苏销售分公司租赁了该加油站的经营权和全部资产，当然亦取得了该加油站全部资产和所占用土地的使用权。华发公司割裂加油站经营权与房产、土地使用权整体，以该加油站所占用土地性质系国有土地和租赁集体土地不得出租、转租、江苏销售分公司将承租的加油站转租给南通销售分公司经营为理由而要求确认双方之间租赁合同、补充协议无效，缺乏事实和法律依据。综上，法院认定双方之间签订的租赁合同、补充协议合法有效，本案案由应为租赁合同纠纷。华发公司要求确认上述租赁合同、补充协议依法无效的诉讼请求，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，判决：驳回华发公司的诉讼请求。案件受理费17940元，由华发公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：1.案涉租赁合同的性质，即是租赁资产还是租赁经营权和资产；2.案涉合同及补充协议的效力如何。关于焦点1。本院认为，根据双方合同条款1.的约定：租赁标的物为通州市华发加油站全部资产及经营权。该约定明确了双方的租赁标的物既有资产又有经营权。同时，结合案涉合同及补充协议其他条款的约定，以及双方履行合同十多年的事实来看，能够认定江苏销售分公司承租了华发公司案涉加油站的经营管理权及相应房产和土地，并根据合同约定以自己的名义对外经营。原审因此认定双方间的租赁并非单一的加油站土地或资产租赁，并无不当。本院认定双方间租赁性质应为案涉加油站的租赁经营权和资产。关于焦点2。本院认为，首先，对于加油站经营权的租赁经营，法律和行政法规并未禁止；其次，本案所涉土地属性虽涉及国有土地和集体土地，但此部分土地系华发公司合法使用的财产，与案涉加油站合为一个整体。而江苏销售分公司是基于双方合同约定取得案涉加油站的经营权及相应资产，从而取得案涉土地的使用权，此非单纯的土地租赁；最后，江苏销售分公司占有使用案涉土地的行为并不涉嫌恶意侵占国有划拨土地，以及集体土地。江苏销售分公司该经营模式符合“中石油”加油站的品牌，亦符合当前的市场经济发展规律。案涉合同及补充协议，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，更未损害国家和集体利益，应为合法有效。华发公司的主张与事实相悖，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，华发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17940元，由上诉人南通市通州区华发石油制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二〇年十二月二十九日书记员 何梦玲