苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初9859号原告（反诉被告）：金寨县博泰木业有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇大别山玉博园内金街5（B5）**。法定代表人：黄朝智，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛婷，江苏均锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州熠成盛仓储管理有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇友谊工业区/div>法定代表人：郑金华，该公司经理。被告：陈锦阳，男，1972年2月14日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县，现住江苏省苏州市吴江区。被告：郑金华，男，1968年6月5日出生，汉族，住福建省霞浦县。被告：郑绍霖，男，1966年11月10日出生，汉族，住福建省霞浦县。以上四被告共同委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告金寨县博泰木业有限公司（以下简称博泰公司）与被告苏州熠成盛仓储管理有限公司公司（以下简称熠成盛公司）、陈锦阳、郑金华、郑绍霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序公开进行审理。被告熠成盛公司于2020年9月20日提起反诉，本院依法合并进行审理，并于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博泰公司的法定代表人黄朝智及其委托诉讼代理人薛婷，被告熠成盛公司（反诉原告）、被告陈锦阳、郑金华、郑绍霖的共同委托诉讼代理人孙一天、被告陈锦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告与被告熠成盛公司签订的租赁合同无效；2.被告熠成盛公司返还原告房屋租金56000元、押金18666元，共计74666元，及利息损失(以74666元为基数，自2020年4月24日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止，暂计算至2020年8月10日为108天，金额为74666/365*108*4.2%=928元)；3.被告陈锦阳、郑金华、郑绍霖在未按期缴纳出资范围内对被告熠成盛公司的债务向原告承担补充赔偿责任；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：因经营需要，原告在网上寻找可靠的房屋中介，要求将厂房搬至吴江。后经中介联系，并明确告知自己是从事木业加工和仓储，被告熠成盛公司在明知原告的经营内容是木业加工和仓储，仍然与原告在2020年4月24日签订租赁合同，并约定租赁期限为2年，自2020年4月24日至2022年4月30日止，厂房第一年租金为112000元，押金为18666元，租金为半年一付。2020年7月1日，原告厂房的电箱被太湖新城“331”整治火灾隐患专项行动实体化工作专班采取了断电查封措施。原告于2020年7月3日将所有厂区的物品搬离。后经原告了解，2020年4月3日在同一厂房内的木制品加工企业也被断电查封。被告在故意隐瞒该事实的情况下与原告签订租赁合同，严重损害了原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼。被告熠成盛公司、陈锦阳、郑金华、郑绍霖共同辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，被告认为原、被告之间签订的租赁合同合法有效，原告应当按照租赁合同的约定承担相应的合同义务。后续在合同履行过程中，因原告自身原因，原告违约解除双方的租赁合同，所以原告应当根据双方租赁合同内相应的解除后果，对被告承担违约责任。根据合同8.1条的约定，原告在生产过程当中应当遵纪守法，如违反公安、工商、税务、消防、环保、安监等有关规定，造成无法经营的，原告的保证金不予退还，原告因此对被告造成的损失应当予以赔偿。而在本案中，因原告自身未办理行政审批手续的原因造成了原告无法使用该房屋的后果，原告应当根据双方合同中的约定，对被告承担相应的责任。而在租赁过程当中，被告向案外人支付了中介费，在原告搬离后，目前该房屋仍然空置，造成了被告的巨大损失，所以说被告无需向原告返还租金及租赁保证金。被告陈锦阳、郑金华、郑绍霖系熠成盛公司的股东及法定代表人，根据合同法的相关规定，对被告熠成盛公司并不承担相应的连带责任。反诉原告熠成盛公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金28000元。事实和理由：2020年4月24日，反诉原、被告经中介介绍签订了《租赁合同》，约定由反诉被告向反诉原告承租位于苏州市吴江区的厂房，租期为2年，自2020年4月24日至2022年4月30日止，厂房第一年租金为112000元，押金为18666元，反诉原告随后向中介支付了中介费并向反诉被告交付了房屋。2020年8月底，反诉原告收到了反诉被告的起诉状要求解除合同并返还房屋，反诉原告认为：反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，根据合同的约定，应当向反诉原告承担违约责任，反诉原告特向法院提起反诉，寻求法律救济。恳请法院根据事实和法律规定，准许反诉原告的诉讼请求。反诉被告博泰公司辩称，针对反诉原告的诉请，因为案涉租赁合同本身是无效的，所以不存在违约金。若法院认定合同有效，也不属于原告单方违约，反诉原告也存在违约行为，违约金的话不成立。本院经审理认定书事实如下：2020年4月24日，熠成盛公司作为出租方（甲方）、博泰公司作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》1份，约定：因甲方自用吴江区胜信路318号厂房有剩余，故将厂房北4小格，面积约399平方米（含公摊）出租给乙方使用，乙方已确认该厂房符合使用要求，租赁用途仅为仓储加工，租赁期限2年，自2020年4月24日至2022年4月30日，免租期7天；厂房第一年租金为112000元，六个月为一个支付周期，且须提前30天支付下一个支付周期的费用；租赁合同签订时，乙方应向甲方支付18666元作为租赁保证金；合同第七条违约责任约定，任何一方违约，将以3个月的租金作为违约金赔偿给另一方，在租赁期限内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，已付租金和保证金不予退还，乙方还应负责赔偿甲方违约金；合同第八条约定，乙方在生产过程中，应遵纪守法，如违反公安、工商、税务、消防、环保、安监等有关规定的，造成无法经营的情况，租赁保证金不予退还，甲方不负任何责任和损失，乙方因此退租而造成甲方的损失，应予赔偿；合同第九条约定，本合同生效之日起，乙方对该房屋内部的消防、治安等安全负全部责任，企业注册和环评由乙方自己负责办理，与甲方无关。同日，博泰公司向熠成盛公司的股东陈锦阳支付了20000元，于2020年4月30日支付54666元。另查明，2020年7月1日，博泰公司法定代表人黄朝智在微信上联系陈锦阳，黄朝智表示“老板，我家被封了，咋办”，陈锦阳回复“我已经向其他的做我们这行业的，我老乡他们了解了，八坼社区整体查331的统一行动……你先不要急啊，我们找一下有关领导看怎么说好不好”，黄朝智表示“为什么不早点通知啊”，陈锦阳回复“有关部门通知我们，这不可能的事情呢，我老早就跟你说了，叫你把门关起来生产了，你的门开大大的”。2020年7月16日，黄朝智给陈锦阳发微信“陈总，房子还没租出去吗？”陈锦阳回复“黄老板，还没租出去呀，最近这段时间客户真的很少，你不要认为我是故意这样子不帮你租出去……我把你留在这边有什么用呢？反正你都搬走了，能租出去我尽量把它早点租出去呀”。又查明，案涉房屋的所有权人为苏州方大实业有限公司（以下简称方大公司），方大公司将胜信路318号单层厂房约3021平方米及周围场地的厂房租赁给熠成盛公司，租赁期限为6年，自2020年1月1日起至2026年3月1日止，双方约定熠成盛公司承租上述厂房后可以转租，用于生产、办公、仓储等。2020年4月2日，八坼街道组织经服办、派出所、综合执法、供电、“331”专班等相关职能部门，对方大公司内一非法木制品加工企业进行联合执法，因存在安全生产隐患，该企业被采取断电查封措施，并被责令限期搬迁。再查明，熠成盛公司成立于2020年3月23日，为有限责任公司，注册资本为85万元，股东为郑金华、陈锦阳、郑绍霖，其中陈锦阳认缴出资51万元、郑金华认缴出资17万元、郑绍霖认缴出资17万元，三人出资时间均为2050年3月31日，出资方式均为分期缴付。审理中，熠成盛公司向本院提交了中介出具的收条1份，上载明“收到陈锦阳支付的胜信路318号厂房中介费7400元（柒仟肆佰圆整），客户为黄朝智（金寨县博泰木业有限公司）”。以上事实，有博泰公司提供的《租赁合同》、新闻、转账凭证、微信聊天记录、熠成盛公司章程、熠成盛公司与方大公司之间的《厂房租赁合同》，熠成盛公司提供的《租赁合同》、房屋所有权证、熠成盛公司与方大公司之间的《厂房租赁合同》、收条，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：首先，关于案涉《租赁合同》的效力。博泰公司主张熠成盛公司明知案涉厂房不能出租给木制品加工企业，不符合地方性法规，仍然欺骗博泰公司，将厂房出租给博泰公司，导致合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，博泰公司与熠成盛公司之间的《租赁合同》经博泰公司、熠成盛公司分别签字、盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，依法成立并合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，因博泰公司加工木制品未办理消防、环评等行政审批手续，存在安全隐患，于2020年7月1日被太湖新城331整治火灾隐患专项行动实体化工作专组查处，厂房被停电并被要求搬离案涉厂房。根据博泰公司提交的微信聊天记录，博泰公司在厂房被封当天即将该情况告知了陈锦阳，后博泰公司在2020年7月11日向陈锦阳表示“房子的事情处理一下，大家好聚好散”并在2020年7月16日询问陈锦阳“房子还没租出去吗？”，即博泰公司在厂房被封后至2020年7月11日期间曾向熠成盛公司表示要搬离案涉厂房并要求熠成盛公司重新招租。2020年7月16日陈锦阳回复“我把你留在这边有什么用呢？反正你都搬走了，能租出去我尽量把它早点租出去呀”，即最迟在2020年7月16日，博泰公司已经实际搬离了案涉厂房。虽然不符合合同约定的解除条件或者是法定的解除条件，但博泰公司在承租届满前因无法使用承租的房屋而单方搬离承租房屋，且在搬离前已经通知了出租人，案涉合同属于事实上不能继续履行的情况。而熠成盛公司未在合理期间内与博泰公司协商继续履行合同，在合理期限届满后客观上产生房屋租赁合同解除的法律效力，本院认定博泰公司与熠成盛公司之间的租赁合同已于一个月的合理期限届满之日即2020年8月16日解除。自停业之日起至房屋租赁合同解除之日期间案涉房屋处于闲置状态，相应的租金应由双方根据过错程度承担。关于合同解除熠成盛公司是否存在过错，博泰公司虽主张根据地方性法规，案涉厂房不能出租给木制品加工企业，熠成盛公司欺骗博泰公司签订租赁合同，但博泰公司提交的证据尚不足以证明其主张，本院不予采信，且根据合同第八条“乙方在生产过程中，应遵纪守法，如违反公安、工商、税务、消防、环保、安监等有关规定的，造成无法经营的情况，租赁保证金不予退还，甲方不负任何责任和损失，乙方因此退租而造成甲方的损失，应予赔偿”和合同第九条“本合同生效之日起，乙方对该房屋内部的消防、治安等安全负全部责任，企业注册和环评由乙方自己负责办理，与甲方无关”之约定，双方已经明确约定企业注册和环评由博泰公司自己负责办理，若因违反消防、环保、安监等规定造成无法经营的，熠成盛公司不负任何责任和损失，现博泰公司因未办理消防、环评等手续而被太湖新城331整治火灾隐患专项行动实体化工作专组查处，系其自身原因造成的，熠成盛公司并不存在过错。故博泰公司应向熠成盛公司支付2020年5月1日至2020年8月16日的租金32977元（小数点后的数字已舍去）。熠成盛公司主张博泰公司交纳的押金18666元因博泰公司存在违约行为应予没收，因承租人违约则出租人有权没收押金的合同条款在性质上也属于违约责任条款，考虑到熠成盛公司的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情支持3个月租金的违约金，计28000元。又因博泰公司已支付熠成盛公司租金56000元、押金18666元，扣除博泰公司应向熠成盛公司支付的租金32977元、违约金28000元，余款13689元应由熠成盛公司返还博泰公司。博泰公司主张的利息损失无法律依据，本院不予支持。关于陈锦阳、郑金华、郑绍霖是否应在未出资范围内对熠成盛公司的债务向博泰公司承担补充赔偿责任，本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。判断股东是否履行出资义务是依据其认缴承诺而言的，若股东未违背认缴承诺，就不存在未履行或者未全面履行出资义务的情形，债权人无法要求股东承担补充赔偿责任。本案中，陈锦阳、郑金华、郑绍霖章程中认缴出资时间为2050年3月31日，现陈锦阳、郑金华、郑绍霖的认缴出资期限尚未届满，故博泰公司要求陈锦阳、郑金华、郑绍霖对熠成盛公司的债务在未出资范围承担补充责任，于法无据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏州熠成盛仓储管理有限公司应返还原告金寨县博泰木业有限公司租金23023元、押金18666元，反诉被告金寨县博泰木业有限公司应支付反诉原告苏州熠成盛仓储管理有限公司违约金28000元，两项相抵，被告苏州熠成盛仓储管理有限公司应返还原告金寨县博泰木业有限公司13689元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××61）。二、驳回原告金寨县博泰木业有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1830元、保全费776元，合计2606元，由金寨县博泰木业有限公司负担1959元，由苏州熠成盛仓储管理有限公司负担647元；反诉案件受理费250元，由金寨县博泰木业有限公司负担。两项相抵，苏州熠成盛仓储管理有限公司还应负担397元，于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告金寨县博泰木业有限公司预交的不应由其负担的诉讼费用397元，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年十二月十四日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。