江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初4927号原告：仪征市中一电器有限公司，住所地在仪征市马集镇方营村。法定代表人：李仲原，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周继兵，仪征市扬子法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹德新，仪征市扬子法律服务所法律工作者。被告：仪征市马集镇方营村村民委员会，住所地在仪征市马集镇方营村。法定代表人：张厚祥，主任。委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵远远，江苏东宇律师事务所律师。第三人：俞仁霞，女，1974年5月7日出生，汉族，住仪征市。原告仪征市中一电器有限公司（以下简称中一电器）与被告仪征市马集镇方营村村民委员会（以下简称方营村委会）、第三人俞仁霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中一电器的委托诉讼代理人周继兵、曹德新，被告方营村委会的委托诉讼代理人包志华、赵远远到庭参加诉讼。第三人俞仁霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中一电器向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告损失176000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将方营村小学前排及院落租赁给原告，租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日。合同同时约定了租期的前四年即2015年8月1日至2019年7月31日期间，由被告将房屋对外出租，租金由被告收取，原告无需支付这四年期间的租金及房屋维修、院落改修等费用。现在合同约定的对外租赁期限已经届满，原告与被告多次协商，被告拒绝将租赁房屋交付原告。原告得知被告已将涉案房屋出租给他人，导致双方签订的《房屋租赁合同》实际无法履行。原告现具状至法院，请求判如所请。被告方营村委会辩称，原、被告于2016年3月28日签订《房屋租赁合同》属实，但被告出租的房屋并无产权登记及合法建造手续，双方之间的租赁合同应为无效，由此造成的损失应按照双方的过错程度各自分担。即使租赁合同有效，原告未按照合同约定正常经营，亦未在被告辖区内产生税收，双方订立合同目的不能实现，且该合同继续履行也会侵害涉案房屋现承租人即第三人俞仁霞的合法权益，故被告未将涉案房屋交付原告。现原告要求解除合同，我方无异议。因为原告一直未实际使用涉案租赁房屋，合同解除不会给其带来损失，故原告要求我方赔偿违约损失无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋租赁合同、税务局入库查询、法定代表人证书、房屋产权证复印件等证据本院予以确认并在卷佐证。上述证据及原、被告当庭的一致陈述可以证实：方营小学撤销后，空置的校舍一直由方营村委会代管。2009年开始，原告中一电器就从被告方营村委会处租赁方营小学房屋及院落。后中一电器购买了方营小学后半部分产权，并于2011年领取了房屋产权证和土地使用权证。2011年12月15日，方营村委会向中一电器出具收据三份，分别记载为：石子1000元、房屋折价费5000元、自来水安装费用2000元；2011年度租金6000元；赞助费房屋落成10000元。2016年3月10日，方营村委会向中一电器出具收据一份，记载为：2010年-2015年6月底三年半租金17500元。2016年3月10日，方营村委会向李仲源出具收据一份，记载为：结账欠款14500元。2016年3月28日，方营村委会与中一电器签订《房屋租赁合同》一份，约定：方营村委会将方营村小学前排及院落出租给中一电器，租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日；租金为10000元/年，每年1月10日前预交下一年租金；合同期内前四年，即2015年8月1日至2019年7月31日房屋交由方营村委会对外出租，租金由方营村委会收取，中一电器无需交纳对外出租期间租金；租金在合同期内不再上浮，但中一电器在合同期内不得转租，如需转租需征得方营村委会同意；如中一电器连续两年未生产经营、产生税收，协商一致后方可转租，方营村委会有权劝其终止合同。2017年12月1日至2019年1月31日，中一电器合计在仪征市税务局马集税务分局纳税30899.2元。2019年9月10日，方营村委会与第三人俞仁霞签订《租赁协议》一份，约定方营村委会将原方营小学土地及房屋出租给俞仁霞，租赁期限为2020年9月11日起至2020年9月10日止，租金为22000元。租赁期限届满后，俞仁霞继续使用租赁房屋至今。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否有效？2、如果合同有效，原告是否有权要求解除合同，并要求被告赔偿违约损失？对第一个争议焦点，本院认为，虽然本院未查询到方营小学前排校舍的相关产权证明、建房手续，但方营小学作为政府建设的教育机构，不存在未取得合法建设手续而无法领取产权证书的情形。被告以方营小学前排校舍未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效，本院不予支持。方营小学撤销后，小学校舍一直由方营村委会代管，并由其实际占有、使用、收益，方营村委会将方营小学校舍出租给中一电器未违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未侵害第三人权益，方营村委会与中一电器签订的《房屋租赁合同》应为合法有效。对第二个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中约定，原告租赁涉案房屋的期限为2015年4月1日起至2025年3月31日止，在合同期内前四年即2015年8月1日至2019年7月31日，由被告将涉案房屋对外出租。合同约定的对外租赁期限届满后，被告应按照约定将房屋交付原告使用，现被告明确表示拒绝交付房屋，构成违约。根据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人有权解除合同，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，于法有据，本院依法予以支持。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人有权要求出租人赔偿损失。本案中，被告拒绝交付租赁房屋的行为构成根本违约，并导致租赁合同解除，原告有权要求被告赔偿损失，对损失的具体数额，因双方无约定且原告未提交证据予以明确，本院酌情推定为计算至判决确定之日止的逾期交房期间被告将房屋转租给第三人的增值收益15386.3元[（22000元/年-10000元/年）×（15月+18天）]。原告提交其及其法定代表人在2011年12月15日、2016年3月10日向被告交纳费用的结算凭证，认为上述费用的交纳是以案涉租赁合同为基础，要求被告予以返还，本院认为，上述费用均发生在本案租赁合同签订前，且原告未提交证据证明上述费用的发生与本案租赁合同之间有关联性，故本院对此不予支持。原告要求被告按照每年20000元的标准给付合同未履行期间的逾期利益损失，因其未提交证据，本院亦不予支持。第三人俞仁霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告仪征市中一电器有限公司与被告仪征市马集镇方营村村民委员会于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告仪征市马集镇方营村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告仪征市中一电器有限公司15386.3元；三、驳回原告仪征市中一电器有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，由被告仪征市马集镇方营村村民委员会负担；此款原告仪征市中一电器有限公司已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 欣人民陪审员  王谷兵人民陪审员  王广兵二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  包莉莎