江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0322民初6707号 原告：朱贺贺，男，1989年12月19日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：邢文强，江苏金维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙裕翔，江苏金维律师事务所律师。 被告：江苏财富房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320322674406605X,住所地沛县汉城商都**楼**营业厅。通讯地址：沛县御水华庭小区东门售楼处二楼。 法定代表人：宋德才，总经理。 委托诉讼代理人：魏垂书，江苏苏韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周兵，江苏苏韵律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司沛县支行，统一社会信用代码91320322836865151N,住,住所地沛县汤沐路/div> 负责人：巩尊敬，行长。 委托诉讼代理人：王步蔼，男，1963年2月5日出生，汉族，该行法律合规部主任，住沛县。 委托诉讼代理人：屈宜跃，男，1969年7月25日出生，汉族，该行个人贷款部总经理，住沛县。 原告朱贺贺与被告江苏财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）、第三人中国农业银行股份有限公司沛县支行（以下简称农行沛县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱贺贺及其委托诉讼代理人邢文强、孙裕翔，被告财富公司的法定代表人宋德才及其委托诉讼代理人魏垂书，第三人农行沛县支行的委托诉讼代理人王步蔼、屈宜跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱贺贺向本院提出诉讼请求：1.依法判令准予原、被告双方解除合同编号为PX44976的商品房买卖合同。2.依法判令被告返还原告支付的购房款396883元，赔偿经济损失340607元，以上合计737490元。3.判令支付利息损失以737490元为本金，按每月0.5%自2019年10月28日计算至全部购房款支付完毕为止。4.判令解除原告与第三人签订的抵押贷款合同（抵押贷款合同包括担保借款合同和房地产抵押合同，并不是沛县房产抵押合同）。5.本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、依法判令撤销原、被告双方签订的合同编号为PX44976的商品房买卖合同。2.依法判令被告返还原告支付的购房款396883元，赔偿经济损失396883元，以上合计793766元。3.判令支付利息损失以793766元为本金，按每月0.5%自2019年10月28日计算至全部购房款支付完毕为止。4.判令解除原告与第三人签订的抵押贷款合同（抵押贷款合同包括担保借款合同和房地产抵押合同，并不是沛县房产抵押合同）。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原被告签订编号为PX44976的商品房买卖合同，约定原告购买被告位于御水华庭20号楼4单元002号房屋，涉案房屋性质为住宅，建筑面积为113.46平方米，总价款为396883元，房屋交付时间为2017年12月31日前。原告首付121883元，在第三人处贷款275000元。原告依约履行了全部义务，涉案房屋上房后无法通水电以及办理房产证。经核实，涉案房屋在沛县房管部门网上备案性质为地下室。被告的欺诈行为给原告造成巨大经济损失，原告多次与被告协商未果。 财富公司辩称，1、原被告签订商品房买卖合同属实，但涉案商品房系被告以房抵工程款，双方签订合同仅为履行手续，被告方工作人员并未进行售房相关宣传，不存在虚假宣传，原告通过第三人贷款的款项275000元，已由被告退还给原告；2、原告诉称涉案房屋性质为住宅，与被告持有、备案的合同相矛盾，被告持有的合同明确记载为涉案房屋规划用途为地下室。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 农行沛县支行辩称，1、原告于2016年5月20日与被告财富公司签订商品房买卖合同，农行沛县支行于2016年6月8日与原告签订《个人购房担保借款合同》及《沛县房地产抵押合同》，期限自2016年6月8日至2041年6月7日，借款凭证日期2016年6月13日，到期日2041年6月12日，贷款金额275000元，贷款发放后至今按月正常还本付息。至2019年11月10日尚欠贷款253329.76元。2、原告起诉系在被告处购买的涉案房屋无法通水电、办理房产证及备案性质为地下室。原告认为被告有欺诈行为，但原告请求解除与第三人签订的《沛县房地产抵押合同》无事实和法律依据，原告无正当理由提出解除与第三人签订的《沛县房地产抵押合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院认定的证据，查明事实如下：原告朱贺贺提交其与财富公司于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》，约定原告购买财富公司开发的御水华庭小区第20幢4单元002号房，总价款396883元。 商品房买卖合同第三条约定：“1、该商品房的规划用途为住宅。2、该商品房所占建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为19层，其中地上19层，地，地下**、该商品房为第一条规定项目中的20幢4单元002号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附一。4、该商品房的房产测绘机构为沛县房产服务中心商品房测绘办，其预测建筑面积共113.46平方米，其中套内建筑面积89.47平方米，分摊共有建筑面积23.99平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为2.80米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。” 商品房买卖合同第六条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）3498.00元，总价款为（人民币）396883.00元……”。 商品房买卖合同第七条约定：“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币）121883元（大写壹拾贰万壹仟捌佰捌拾叁元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年5月20日前支付首期房价款（人民币）121883元（大写壹拾贰万壹仟捌佰捌拾叁元整），占全部房款的30.7%。余款（人民币）275000元（大写贰拾柒万伍仟元整）。向银行（贷款机构）申请贷款支付。……”。 商品房买卖合同第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、达到国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付使用条件，即单位工程竣工验收证明书；4、空白。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。 商品房买卖合同补充协议第十四条约定：“此房源为抵工程款房源，买受人需凭工程款建筑发票到出卖人处，换取全款购房发票。若该房屋出现经济纠纷，都由买受人和建筑公司（施工单位）承担全部责任，出卖人不承担任何责任。” 商品房买卖合同补充协议第十五条约定：“此房为抵工程款房源，甲方不承担因此所产生的税费，包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、教育附加税、地、地方教育税附加花税、防洪保安基金等。” 被告财富公司提交的《商品房买卖合同》第三条约定“1、该商品房的规划用途为地下室。2、该商品房所占建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为19层，其中地上19层，地，地下**、该商品房为第一条规定项目中的20幢4单元002号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附一。4、该商品房的房产测绘机构为沛县房产服务中心商品房测绘办，其预测建筑面积共113.46平方米，其中套内建筑面积89.47平方米，分摊共有建筑面积23.99平方米。该商品房共有部位见附件二。该商品房层高为2.80米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。”其他内容与原告提交的买卖合同一致。 原告朱贺贺提供的涉案房屋在沛县房产服务中心登记备案载明涉案房屋的规划用途为地下室。 2016年5月23日，原告交付购房款121883元，被告财富公司向原告出具发票一张，加盖有财富公司发票专用章。 2016年6月8日，原告朱贺贺与第三人农行沛县支行签订《个人购房担保借款合同》一份，该合同第二十四条第一款规定：“借款用途为购买住房”，第三十二条载明“房屋类型:住房”。原告朱贺贺在该合同下方借款人处签字并按印，保证人处有被告财富公司盖章，并加盖有宋德才私章，第三人农行沛县支行在贷款人处盖章。 同日，原告朱贺贺与第三人农行沛县支行签订《沛县房地产抵押合同》一份，约定朱贺贺以其所有的位于沛县御水华庭小区20-4-002的房地产抵押给农行沛县支行为275000元的贷款设定抵押。 2016年6月12日，沛县房产服务中心出具沛房押（按）字20162812号房地产抵押（按揭）证明一份，内容：“兹有贷款人朱贺贺于2016年6月12日在我局办理抵押（按揭）手续，按揭房地产座落于御水华庭20号楼4单元002室，建筑面积113.46㎡，抵押权人中国农业银行股份有限公司沛县支行同意抵押人以此房地产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物，贷款额为（人民币大写）贰拾柒万伍仟元，按揭期限为300个月，从2016年6月8日至2041年6月7日，担保人为江苏财富房地产开发有限公司。特此证明沛县房产服务中心2016年6月12日”。2016年6月13日，第三人农行沛县支行发放贷款275000元。 截至2019年11月13日，原告朱贺贺偿还第三人农行沛县支行贷款本金22253.78元，利息39841.95元，合计62095.73元。 另，案件审理过程中，农行沛县支行向本院提出反诉请求：1、请求判令原被告归还第三人涉案2019年11月20日止剩余全部贷款本息252746.22元，违约金由原告承担，在贷款本息结清后方可解除抵押合同；2、诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用由原被告承担。后农行沛县支行未交纳案件受理费,亦表示不再提起反诉。 本院认为，原告在被告售楼处与被告签订商品房买卖合同，向被告交付购房款，由被告向原告出具发票，原被告之间形成的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，于法无悖，依法成立有效。 关于原告主张被告欺诈问题。商品房买卖合同补充协议第十五条约定：“此房为抵工程款房源……。”原告亦自述，与第三人协商后到售房处办理的购房手续，被告持有的商品房买卖合同约定为地下室，根据双方陈述及双方提交的证据，尚不足以认定系被告存在欺诈行为。 关于原告主张撤销商品房买卖合同问题。目前房屋规划性质仍为地下室，原告以当时市场价格购房，其真实意愿是购买住宅而非地下室，如维持合同效力则显失公平，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销合同。原告要求撤销与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法定撤销情形，本院予以支持。 关于原告主张解除与第三人农业银行沛县支行的购房借款担保合同的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与农行沛县支行签订的《个人购房借款担保合同》，本院予以支持。 关于返还购房款、赔偿问题。本案被告在与原告签订合同时，对房屋的特殊性质未作出明确说明，存在重大过失，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定进行处理。合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告要求被告财富公司返还已付购房款，有事实和法律依据，本院予以支持，向原告返还数额为首付款121883元及已实际向第三人农行沛县支行偿还的按揭贷款本金（以农行沛县支行出具的当月还款明细清单为准）。原告主张赔偿一倍购房款396883元,因被告在签订合同时存在重大过失，应赔偿原告的损失,原告的损失应为购房时距今之间的房屋上涨差价，本院调取的同一小区东区部分商品房于2020年在房产部门的备案价格，显示均价为5460元，参照该均价，本院确定房屋差价损失为222609元（113.46㎡×5460元-396883元）。原告主张以793766元作为本金计算利息损失，本院认为，计算利息基数应为原告以自有资金实际支付的购房款，包括首付款121883元及实际已向银行偿还的本金（至判决生效之日止，以农行沛县支行出具的当月还款明细清单为准），利息应自原告主张的2019年10月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 关于原告未还的剩余按揭贷款本息，因借款担保合同解除责任在于被告财富公司，应由被告财富公司向第三人农行沛县偿付，被告财富公司履行义务完毕后，被告农行沛县支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。 第三人农行沛县支行提出反诉后未缴纳反诉费用，后又表示不再反诉，对于第三人的反诉请求，本院不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第九条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、撤销原告朱贺贺与被告江苏财富房地产开发有限公司就沛县樊哙路南侧、沿河路北侧、汉邦路西侧御水华庭小区20号楼4单元002室房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.px0044976）； 二、解除原告朱贺贺与被告中国农业银行股份有限公司沛县支行、江苏财富房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告江苏财富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱贺贺购房款121883元及原告实际向中国农业银行股份有限公司沛县支行偿还的按揭贷款本金（至判决生效之日止，以中国农业银行股份有限公司沛县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告江苏财富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱贺贺利息损失【计息基数：包括首付款121883元及实际已向银行偿还的本金（以农行沛县支行出具的当月还款明细清单为准），计息标准：自2019年10月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付至实际付清日止】； 五、被告江苏财富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱贺贺购房差价损失222609元； 六、被告江苏财富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司沛县支行偿还自判决生效之日起就《个人购房借款担保合同》约定的剩余贷款本息，被告江苏财富房地产开发有限公司偿还剩余贷款本息后，中国农业银行股份有限公司沛县支行办理沛县樊哙路南侧、沿河路北侧、汉邦路西侧御水华庭小区20号楼4单元002室房屋上的抵押登记涤除手续； 七、驳回原告朱贺贺其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11335元，由原告朱贺贺负担4977元，被告江苏财富房地产开发有限公司负担6358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  戚晓雷 人民陪审员  关媛媛 人民陪审员  李 晖 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  耿媛媛 书 记 员  解小含