广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初3434号原告：陈礼军，男，汉族，1978年12月2日出生，住址：湖南省澧县**************，公民身份号码：430************655。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。被告：清远市建德置业发展有限公司。住所地：清远市清新区*******107国道601号。统一社会信用代码：914********231402Y。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原告陈礼军诉被告清远市建德置业发展有限公司（下称建德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马献平、陈健莉、被告的委托诉讼代理人郑志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈礼军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年9月19日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、判令被告向原告退还已收取的购房款743678元，并自2017年10月25日起以743678元为本金按照年利率4.35%的标准计算利息至被告清款之日为止（暂计算至2020年9月2日，利息为93725.12元)；3、判令被告从2020年1月1日起以743678元为本金按年利率1%的标准计算违约金至被告清款之日为止(暂计算至2020年9月2日，违约金为5061.14元)；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告从2020年1月1日起以743678元为本金计算违约金至被告清款之日为止（以涉案房屋所在的周边地区的租金作为参考标准计算违约金，具体金额庭后调查补充）。事实与理由：原告于2017年9月19日与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，由原告认购被告开发建设的位于清远市清新区*******107国道601号*********号房屋，房屋总价为743678元，分两期支付房款，原告根据合同约定时间全额支付了购房款743678元。根据《商品房买卖合同(预售)》第九、十、十一条约定，被告应当在2019年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告，符合相关设施设备交付条件的房屋交付给原告使用，然而，距离合同约定交付时间长达8个月的时间被告仍然没有向原告交付符合合同约定的房屋。根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条第1款第(2)约定，如被告逾期交付超过180日，则原告作为买受人可以选择解除合同，由于被告仍没交付上述符合合同约定条件的房屋，所以原告在2020年8月6日通过邮政EMS快递的方式向被告寄送《解除合同通知书》，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，并且要求被告根据合同约定支付原告已付购房款及利息。合同还约定如原告解除双方的合同关系，被告除支付上述款项外还应当按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金，但根据合同约定计算得违约金仅为743.68元，并不足以弥补被告逾期交房导致原告的损失，而且该合同条款内容均由被告单方制定，原告作为合同相对方无权更改，属于格式合同，且损害了原告的权利，降低了被告的义务，所以关于被告逾期交房导致合同解除的违约金请求贵院依法予以调整，我方请求法庭参照同地段附近房屋的租金为标准计算违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百一十九条规定提起诉讼，请依法判决。被告建德公司答辩称：一、双方签订《商品房买卖合同(预售)》约定，建德公司在2019年12月31日前将涉案房屋交付给陈礼军，若逾期超过180天(即2020年6月30日前)，陈礼军有权解除合同，但被告不能在2020年6月30日前将涉案房屋交付，存在不可抗力等多种因素:1、涉案房屋的“中环品悦”二期建设工程在2018年10月左右基本完工，承建商迟迟不肯交付工程竣工验收备案资料，到2019年10月底才将部分竣工验收备案资料交付，造成不能及时申请“中环品悦”二期建设工程的竣工验收备案。2、在2019年11月初，在办理涉案房屋的“中环品悦”二期工程的竣工验收备案过程中，部分业主强行要求取消绿化车位的规划方案，在小区内拉横幅、电视新闻、网络曝光等手段无理阻拦“中环品悦”二期建设工程的竣工验收。清远市自然资源局等规划竣工验收部门为平息争议，从而中止涉案房屋建设工程的规划竣工验收工作，在2020年1月17日还组织听证，至2020年6月底才基本解决“中环品悦”二期工程的规划验收。造成“中环品悦”二期建设工程的整体竣工验收备案的延迟。3、2020年1月底，随着"新型冠状病毒"疫情的不可抗力影响，政府部门停止竣工验收工作而全力抗疫，至2020年5月才逐渐恢复对房地产建设工程的竣工验收备案。且变更了原来的竣工验收备案程序和方案，不但要线下(现场)验收，还要线上验收(网络上传资料)，竣工验收部门也有所变更，“中环品悦”二期建设工程的竣工验收备案手续也变得繁琐和复杂，从而拖延竣工验收工作。否则，肯定能在逾期交付180天的期限内将“中环品悦”二期建设工程竣工验收备案，并将涉案房屋交付。涉案房屋的建设工程理应在2020年8月底可以完成，但因政府竣工验收部门的主要职责又集中在创造清远文明城市的工作中，从而使涉案的“中环品悦”二期建设工程的竣工验收备案推延到2020年9月30日才完成。二、继续履行签订的《商品房买卖合同(预售)》不影响合同目的的实现。1、涉案房屋的“中环品悦”二期建设工程在2018年10月左右基本完工，2019年12月底通知业主可以提前收楼。部分业主己办理收楼手续，并装修入住，正常生活，涉案房屋的“中环品悦”二期建设工程不存在是“烂尾楼工程”。2、虽受“新型冠状病毒”疫情的不可抗力影响，“中环品悦”二期建设工程已完成竣工验收备案，2020年9月30日向业主发出《收楼通知书》，完全可以将涉案房屋交付使用，合同目的可以实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第2.1条关于“疫情或者疫情控制措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”规定，应继续履行合同。3、根据《清远市人民政府关于印发清远市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情扶持中小企业发展的政策措施通知》【清府(2020)8号】三、降低企业运营成本(三)延长合同动工、竣工期限。“受疫情影响困难企业，在广东省重大公共卫生事件一级响应内，国有建设用地建设使用权出让合同约定的动工、竣工时间可根据实际情况申请顺延”，“中环品悦”二期建设工程的竣工验收备案期限和180天的合同解除期限也应顺延。三、若陈礼军坚持解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，其损失难以估计。建设的“中环品悦”二期建设工程已经建设完工，四百多套房屋也基本售罄，据承建商的单方面计算，拖欠建设工程款达三千万元左右，承建商并己向清远市清新区人民法院提起诉讼，请求在财产范围内优先支付建设工程款三千多万元。清远市清新区人民法院就该案件在三千多万范围内依法查封、冻结名下所有财产。外加未支付的税费、其他建设工程款、工人工资、销售代理费等其他费用，粗略估算合共有五、六千万元。如100户业主提出解除合同，按每户100万计算，需退还的费用高达1亿元，将会推向破产的边缘。名下资产将优先支付上述建设工程款、税收、工人工资、银行按揭贷款等，不足部分极有可能要通过拍卖房屋来偿还，陈礼军将会面临的不单是失去房屋，而且购房款及相关利息都无法执行回款。四、若合同被解除，合同第十二条也约定向有关支付实际占用资金期间的利息和违约责任，应按合同约定履行，其请求的利息、违约金过高。原告陈礼军围绕诉讼请求向本院提交的证据：1.居民身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2.国家企业信用信息公示系统，拟证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同（预售），拟证明原告向被告购置房屋，合同约定交付时间及逾期交付的违约责任；4.解除合同通知书、快递回单及快递跟踪，拟证明原告于2020年8月6日向被告寄出解除合同通知并已送达给被告；5.住宅专项维修资金缴存通知书、存折、收据、业主交款明细表、发票，拟证明原告已按照合同约定履行义务。被告建德公司围绕答辩向本院提交的证据：1.图片、听证笔录，拟证明在2019年11月初开始，在建德公司办理涉案房屋的“中环品悦”二期工程的竣工验收备案过程中，一部分业主强行要求取消绿化车位的规划方案，并通过在小区内“拉横幅”、新闻、网络曝光等手段无理阻拦“中环品悦”二期建设工程的竣工验收工作。清远市自然资源局等竣工验收部门为平息争议，从而中止涉案房屋建设工程的规划竣工验收工作，并多次组织建德公司和业主方进行听证，直至2020年6月底才基本解决“中环品悦”二期工程的规划验收。从而造成“中环品悦”二期建设工程的整体竣工验收备案的延迟。2.《民事裁定书》，拟证明根据承建商的单方面计算，建德公司拖欠建设工程款达三千万左右，承建商并已向清远市清新区人民法院提起诉讼，请求答辩入支付在财产范围内优先支付建设工程款三千多万。清远市清新区人民法院并就该案件在三千多万元范围内依法查封、冻结建德公司名下财产。3.竣工验收备案表、房屋测绘报告、收楼通知书，拟证明2020年9月30日，原告购买的房屋已通过竣工验收备案，符合交付房屋给原告使用的条件。被告也于2020年9月30日向原告发出《收楼通知书》，合同目的可以实现，双方应继续履行合同。原告陈礼军对被告建德公司提交的其他证据的意见：对于证据1，由于无原件，对其真实性由法院确认，合法性无异议，关联性有异议，我方认为被告所提供的证据只能够证明业主只是对花园小区内的车位提出异议，但是并不能证明该异议影响了原告所购置的A4栋楼房的竣工验收备案；对于证据2，对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，被告拖欠工程款与本案无关，而且该证据也可以间接证实被告不能按照合同约定时间交付涉案房屋，与被告拖欠工程款有关；对于证据3的真实性合法性无异议，但是关联性有异议，该证据已经足以证实被告延期交付房屋的事实，所以符合原告要求解除双方商品房买卖合同的条件。被告建德公司对原告陈礼军提交的证据发表意见如下：对于证据1、2，三性无异议；对于证据3，对其三性无异议，但是受疫情影响，我方不同意解除合同；对于证据4，三性不予认可，该通知书并不是原告寄出的，而且也没有原告的签名或者是委托人的签名；对证据5，三性无异议，也证明了物业维修基金也已存进去存折，就算合同解除我方也无法直接退给原告。经审理查明，本院认定事实如下：2017年9月19日，陈礼军与建德公司签订《商品房买卖合同(预售）》约定，陈礼军购买建德公司位于清远市清新区*******107国道601号*********商品房，购房款743678元。签订合同当日，陈礼军支付首期房款543678元，余款200000元办理银行按揭。建德公司应当在2019年12月31日前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达陈礼军。陈礼军未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。陈礼军拒签或变更地址等不影响认定建德公司已履行通知义务。交付该商品房时，建德公司应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告的证明文件。建德公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，陈礼军有权拒绝接收。逾期180日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，建德公司按日向陈礼军支付已付房款万分之零点一的违约金。逾期超180日，陈礼军可以解除合同，建德公司应当自解除通知送达之日起15日内退还陈礼军已付全部房款(含已付贷款部分)，并自陈礼军付款日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，建德公司按照全部房价款的0.1%向陈礼军支付违约金。同日，陈礼军支付建德公司首期购房款543678元，办证费373元，物业维修基金2290.34元。后，陈礼军依约支付剩余购房款20万元。2020年1月23日，新型冠状病毒疫情爆发，武汉封城。之后疫情影响到全国各地务工人员返工，包括清远市清新区。2020年8月6日，陈礼军向建德公司邮寄《解除合同通知书》，要求建德公司收到通知书之日起15日内办理退房手续。2020年9月30日，建德公司完成涉案房屋的验收备案，取得房屋测绘报告。2020年10月1日至10月7日期间，建德公司通知陈礼军收楼。本院认为：本案为商品预售合同纠纷。一、合同效力。陈礼军与建德公司签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》及附件，是商品房预售合同的组成部分，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的违约责任。合同约定交楼时间为2019年12月31日，建德公司须提前15日通知陈礼军；建德公司没有履行，是违约行为，应承担违约责任。之后，新冠疫情爆发，延误了建德公司对商品房的验收交付。依照《最高人民法院印发的通知》一、关于合同案件的审理第1点:“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”以及第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的有关精神。2020年9月30日，商品房具备约定交付条件，建德公司通知陈礼军收楼，商品房预售合同的目的可以实现，继续履行不影响合同目的的实现，陈礼军请求解除商品房预售合同，应不予支持。商品房预售合同不予解除，陈礼军依解除商品房预售合同相关约定提出的返还购房款、利息和支付违约金的诉讼请求，证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈礼军的诉讼请求。案件受理费6112元，由原告陈礼军负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年十二月八日本件与原件核对无异书记员  丘楚瑶附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。