文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初11080号原告：长沙乡村基餐饮有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路259号家乐福超市三楼。法定代表人：徐龙翔。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。被告：湖南麦吉华联超市有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号豪布斯卡负一层。法定代表人：马双亮。原告长沙乡村基餐饮有限公司诉被告湖南麦吉华联超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员雷金菊独任审理，并于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告长沙乡村基餐饮有限公司之委托其诉讼代理人张精玲到庭参加诉讼。被告湖南麦吉华联超市有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告长沙乡村基餐饮有限公司向本院提出的诉讼请求判令：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告保证金20000元、租金60000元、物业费1950元、广告位费用30000元及资金占用利息（以111950元为基数，自2019年11月10日起按银行市场贷款报价利率计算至实际全部退还之日止．）；三、被告向原告支付违约金60000元及装修损失205564元；四、被告承担原告为实现债权支付的律师费8000元；五、由被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：2019年9月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告承租被告坐落于长沙市天心区湘府中路198号标志商务中心负一楼湖南麦吉莲华超市外租区B02-a，并约定其他双方享有的权利义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付保证金20000元、租金60000元、物业费1950元、广告位费用30000元。为承租房屋进行装修设计，原告与成都众派思装饰工程有限公司签订《设计合作协议》并依约支付设计费10600元，为装修承租房屋，原告与长沙市天顺装饰工程有限公司签订《工程承包协议书》并依约支付装修费工程款194964元。2019年11月10日，被告单方出具《倒闭破产清算通知》，强制原告撤离并于该日关闭超市大门。被告未向原告交付合同约定房屋，根据合同约定，被告应当退还收取的所有费用，并向原告支付违约金装修损失及律师费，经原告多次催要，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所愿。被告湖南麦吉华联超市有限公司未到庭，未答辩，未举证、未质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房产证、银行流水、保证金、租金、广告位、物业费银行付款回单及乡村基CSC付款申请表、设计合作协议、工程承包协议书、装修工程款付款回单及乡村基CSC付款申请表、装修设计款付款回单及申请表、停业通知、委托代理合同及发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：2019年9月29日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方，出租房）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意将位于长沙市天心区××路××号××楼××区Ｂ02-ａ的房产出租给乙方；租赁期限为5年，自2019年10月20日起至2024年10月19日止，免租装修期为60天，自2019年10月20日起至2019年12月19日止。如因甲方原因导致乙方无法按时进场装修，装修期、免租期和租期相应顺延。装修期间，乙方仅需承担实耗水、电、气等费用，租金起算日期为2019年12月20日。甲方应于2019年10月20日前向乙方交付该房产，该房产应当具备附件六条约定的技术条件以及国家、租赁房屋所在地政府规定的房屋质量标准和乙方的使用要求。如甲方无正当理由未能在3.1条约定日期交付该房屋的，乙方有权选择顺延装修期、免租期、租期；经乙方催告后7个工作日内仍未交付的，乙方有权随时终止或解除本合同，要求甲方在乙方解除或终止合同之日起7日内返还乙方已支付的履约保证金及预付但未实际发生的租金及其他费用，并承担相应的违约责任；计租方式为固定租金，2019年10月20日至2020年10月19日，按每月人民币20000元计算，双方约定，三楼上东面外墙麦吉莲华超市广告位靠南头（现空白）、下扶梯入口左侧（现超市广告）共两个广告位一次性收取广告位费30000元，整付款后提供发票，与租期同步，同时租期内房产之通道、楼梯、其他外墙广告设施等设施图不收取费用。租金每3个月支付一次（即以每季度为付款周期）；本合同签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元，同时支付第一个季度租金60000元。除乙方明确放弃外，本合同解除／终止后7个工作日内，甲方应当退还乙方该履行保证金及乙方预付但实际发生的租金及其他费用。甲方逾期退还保证金及相关费用的，每逾期一日，甲方应向乙方支付1%元的违约金，直至实际退还之日止；甲方违反本合同约定任何义务，经乙方催告后，拒绝整改或整改后仍不符合本合同约定以及乙方对房屋的使用要求的乙方有权提前终止或解除本合同；甲方未能按附件六所述之房产技术条件按时向乙方交付房产的，每逾期一日，乙方有权向甲方收取1%元的违约金；逾期30日以上的，乙方有权随时解除本合同，要求随时解除本合同，要求甲方支付相当于当年度3个月租金标准的违约金，且由此给乙方造成的全部损失均由甲方承担。如因租赁场地权属瑕疵、第三人主张权利、所有权变动等甲方原因导致乙方无法使用租赁场地或无法正常经营的，乙方有权不予缴纳该等期间的租金，该等期间持续15日及以上的，乙方有权随时解除本合同，甲方应立即退还乙方履约保证金和全部已交付但未到期租金，····违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续补足赔偿；本合同项下所述的乙方的全部损失、一切损失等，包含但不限于逾期可得收益（营业损失）、员工工资及安置费用、固定资产损失、装修损失、撤场费用、物业损失等；在诉讼过程中发生的公证费、律师费、差旅费、公证费、公告费等由违约方承担。双方一并约定了其他权利义务。并在合同尾部盖章予以确认。合同签订后，原告通过银行转账方式向被告支付租金60000元、履约保证金20000元、物业管理费1950元、广告位费30000元。2019年11月10日，被告贴出“倒闭破产清算通知”，正式停业。另查明，原告为装修涉案房屋与案外人长沙顺天装饰工程有限公司签订《工程承包协议书》约定，甲、乙双方就工程承包签订相应合同。其中，工程概况、工程期限、均以“工程订单”为准，工程进度过半并经甲方确认后，乙方向甲方提供请款单及签字完善的工程验收资料，支付协议总价的70%作为第一期工程款。并约定了其他权利义务。合同尾部附件“工程订单”中载明，项目名称为大米先生长沙麦吉莲华装饰工程；项目地址长沙市天心区，五凌路与湘府路交汇处，麦吉华联超市负一楼；承包方式为装修全包；工程面积120平方米；工期，总工期30天：2019年10月25日至2019年11月25日；项目价格本工程合同不含税总价267138元，开票税率9%，税额24042元，含税总价291180元。其中1.装修工程，含税总价278520元；2.拆除工程，含税总价12660元。另在合同后附有成都众派思装饰工程有限公司设计的平面设计图。合同签订后，2019年11月8日，原告向长沙市天顺装饰工程有限公司装张支付602026.04元。其中申请付款表上，载明麦吉华联装饰工程款70%，194964元（总额278520元）。2020年4月15日，原告与案外人成都众派思装饰工程有限公司签订编号为zps-ca191213的《设计合作协议》约定，乙方承担甲方大米先生餐厅室内装饰深化设计项目的内装设计事宜。合作项目名称为大米先生餐厅室内装饰深化设计。具体工作内容：大米先生快餐店面方案深化设计、门头设计。各项内容费用如下：······店面100至150平方米，10000元/店······。以上费用不包含税金，如需开具发票，税费由甲方另行承担，专票税率6%；2.3设计工作前，己方负责向乙方提供一下资料与文件，1.确认的建筑原始结构；2.确认的店面结构图；3.设计要求任务书；4.确认的店面装修模板。2.4设计工作开始后，乙方按阶段向甲方提交设计成果如下：1.平面布置方案；2.方案设计效果图；3.装饰设计施工图（包含水电，不含弱电、空调、消防、安防）；4.软装配饰选样表。付费时间为店铺开业3个工作日内，并约定了其他权利义务。2020年4月13日，案外人成都众派思装饰工程有限公司向原告提出《情况单》载明大米先生麦吉华联店室内装饰设计合计10600元，与其余店铺共计9个店铺合计设计费95480元。原告于2020年4月29日向成都众派思装饰工程有限公司转账支付95480元。还查明，原告（甲方）与湖南天楚律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定前期律师费8000元。原告已向湖南天楚律师事务所实际支付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行相应的权利与义务。原告已经履行合同约定的付款义务，被告应当按照合同约定交付约定的房屋。现被告于2019年11月10日贴出《倒闭破产清算通知》告知停业，构成根本违约。原告主张解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同与法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已经向被告交付租金60000元、物业管理费1950元、广告位费30000元，履约保证金20000元，以上合计111950元。被告在约定的免租期内根本违约，其应当向原告返还基于《房屋租赁合同》收取的111950元。被告违约，原告主张被告应当根据合同约定支付60000元违约金的诉讼请求有合同依据，不违背法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。被告未交付房屋，原告享有单方解除权。原告未提交证据证明截至起诉之日2020年12月3日前曾行使解除权，本院认为原告于起诉至本院的时间应当视为原告行使解除权的时间。根据合同约定，甲方违约后7个工作日内应当退还乙方（原告）履约保证金等，故被告应当从2020年12月3日后7个工作日即2020年12月15日向原告支付逾期退还保证金及相关费用的违约金。合同约定违约金利率标准为日利率1%，原告自愿调整为银行市场贷款报价利率的标准系对自身的权利处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。关于装修损失的问题。原告主张的装修损失包括设计费损失和工程施工损失。关于设计费损失。原告提供的《设计合作协议》系2020年4月15日补充签订，请款单发生在2020年4月13日，支付时间在2020年4月29日，而被告在2019年11月10日就向原告发出了《倒闭破产清算通知》，合同的签订、款项支付均发生在被告违约之后。且原告拟经营的品牌系“大米先生”，此种连锁品牌店装饰装修具有同一性，设计费用不是必然会产生的费用。原告提供的证据不能充分证明该笔费用系合理产生的必然费用，对于原告主张设计费损失10600元的请求，本院不予支持。关于工程施工损失的问题。原告提供的证据显示，2019年9月23日原告与长沙顺天装饰工程有限公司签订了装修合同、施工单位如期进场施工，且原告于2019年11月8日即被告违约之前支付了装修工程款194964元。装修合同的签订、装修行为的发生、付款行为的履行都是基于原告对《房屋租赁合同》的信赖。被告发出《倒闭破产清算通知》根本违约，直接导致原告上述损失必然且已经发生，该费用应当由被告承担。对于原告主张的装饰工程费用194964元，本院予以支持。关于律师费用的问题。原告提交的委托代理合同、专用发票等，可以证明原告已支付律师费8000元，该费用未超过法律约定标准且符合双方约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙乡村基餐饮有限公司与被告湖南麦吉华联超市有限公司于2019年9月23日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告湖南麦吉华联超市有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙乡村基餐饮有限公司返还租金60000元、物业管理费1950元、广告位费30000元、履约保证金20000元，合计111950元并支付相应违约金（违约金以111950元为基数，自2020年11月15日起按照银行市场贷款报价利率的标准支付违约金至实际偿还之日止）；三、限被告湖南麦吉华联超市有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙乡村基餐饮有限公司支付违约金60000元；四、限被告湖南麦吉华联超市有限公司于本判决生效后十日内向原告长沙乡村基餐饮有限公司赔偿装修费损失194964元、律师服务费损失8000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告长沙乡村基餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3541元，由被告湖南麦吉华联超市有限公司负担3000元，原告长沙乡村基餐饮有限公司负担541元。（此款已由原告预交，被告履行给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年十二月二十一日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。