西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初14077号原告：西安德盛和物业管理有限公司。住所地：西安曲江新区、401室。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张博，陕西洪振律师事务所律师。被告：马潇，女，汉族，1989年7月10日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告西安德盛和物业管理有限公司与被告马潇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告西安德盛和物业管理有限公司之委托诉讼代理人张博到庭参加了诉讼，被告马潇经本院依法传唤未到庭应诉，本院遂依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告西安德盛和物业管理有限公司诉称，被告系原告所管理的雁塔区XX路XX号XX城XX园XX栋XX单元XX室的业主。被告与原告在签订了《商品房买卖合同》，购得雁塔区XX路XX号XX城XX园XX栋XX单元XX室。与原告于签订《前期物业服务协议》，委托原告即对其居住的住宅小区进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每月千分之五缴纳滞纳金协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，2016.12.01-2019.3.31，被告共欠物业费9456.7元，暖气费1806元，滞纳金1138.1元，三项合计12400.8元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的协议，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告故此诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2016年12月1日至2019年3月31日物业管理费9456.7元，暖气费1806元；2、被告按照每月千分之五支付逾期付款的滞纳金，截止2019年3月应支付的滞纳金为1138.1元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告马潇经本院依法传唤未到庭参加庭审，亦未提交任何书面答辩意见。经审理查明，被告马潇系位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX园XX号楼XX单元XX室房屋的业主，房屋建筑面积129.74㎡。原告西安德XX城XX小区的物业管理公司。2015年1月14日，原告西安德盛和物业管理有限公司（甲方）与被告马潇（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务，物业管理服务内容，公共设施、设备维修养护，协助维护公共秩序，保洁服务，绿化养护管理，代收代缴收费服务等方面进行了约定。其中代收代缴收费服务条款约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、公共能耗费、天然气费、采暖费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务相关费用），收费标准执行政府及相关收费单位规定。同日，双方签订《物业服务收费协议》，约定：高层住宅物业服务费1.5元/平方米·月，乙方物业属于高层；电梯费计费标准按电梯维保、检验、用电量等费用分摊，乙方房屋按0.4元/月·平方米缴纳；公共能耗费用（公共照明、景观设施等其他公共用水、电费用）0.28元/平方米·月；生活垃圾清运费属甲方代收代缴费用，以户为单位按月由乙方缴纳：6元/人·户；水费属甲方代收代缴费用，暂按3.5元/吨收取，小区正常运作后，甲方根据小区实际情况重新定价；暖气费属于甲方代收代缴费用，按照西安市政府价格主管确定的价格及热力公司相关政策收费；物业服务费按季度缴纳，缴纳时间为每季度第一个月的20日之前交清当季物业服务费（电梯费、公共能耗费、生活垃圾清运费一并缴纳）；乙方购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经书面申请并由甲方登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%缴纳，入住后（含房屋装修期），不使用超过六个月的房屋，经乙方书面申请并由甲方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%缴纳；每缴费季度的第二个月的1日前，乙方未缴纳物业相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从应缴费季度第1日起每天加收应付金额千分之三的违约金。根据原告与西安雁东供热有限公司签订的《西安城市采暖供用热合同》的约定，居民供热价格为5.3元/平方米/月。《西安市物价局 西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》（市物发〔2012〕265号）第一条规定：按面积居民每月每平方米不高于5.8元（包括每月每平方米0.5元热交换站到用户的损耗及费用）。原告称案涉房屋经被告收房之后已经装修并入住，被告拖欠原告2016年12月1日至2019年3月31日的物业服务费、电梯费、公共能耗费（公摊水电费）、垃圾清运费，拖欠2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日两个供暖季的采暖费，拖欠2017年1月1日至2019年4月30日的水费111吨。《西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函》（市物函〔2015〕133号）第1.2条规定：第一阶梯年用水量162m³（含）及以下，终端水价为3.8元/m³。庭审中，原告明确其诉请中物业管理费包括物业服务费、电梯费、公共能耗费（公摊水电费）、垃圾清运费及水费，并明确暖气费系按30%主张，明确其诉请中的违约金系按日万分之三主张。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《物业服务收费协议》及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告西安德盛和物业管理有限公司与被告马潇在平等自愿、等价有偿的基础上签订《前期物业管理服务协议》、《物业服务收费协议》，上述协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为具有相应资质的物业公司，已经按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、电梯费、公共能耗费（公摊水电费）及垃圾清运费，因被告拖欠原告2016年12月1日至2019年3月31日的上述费用，故被告应当向原告支付物业服务费5449.08元、电梯费1453.09元、公共能耗费（公摊水电费）1017.16元、垃圾清运费168元，合计8087.33元。协议约定暖气费为原告代收代缴，根据热力公司与原告的合同以及《西安市物价局 西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》（市物发〔2012〕265号）的规定，被告应当按5.8元/平方米/月向原告支付暖气费，被告拖欠2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日两个供暖季的暖气费共计6019.93元，原告主张按30%计收，故被告应当向原告支付暖气费1805.98元。合同约定水费亦是原告代收代缴，被告拖欠原告2017年1月1日至2019年4月30日的水费111吨，按照3.8元/m³的收费标准，被告应当向原告支付水费421.8元。被告未按时向原告支付物业服务费等相关费用，构成违约，应当承担违约责任，但原告按日万分之三的标准计算违约金过高，本院酌定按原告起诉时（2020年6月23日）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%上浮30%，即5.01%予以计算，经本院计算被告应支付的违约金为466.1元。被告马潇经本院传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，由此产生的诉讼风险由其自行承担。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马潇于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2016年12月1日至2019年3月31日的物业服务费5449.08元、电梯费1453.09元、公共能耗费（公摊水电费）1017.16元、垃圾清运费168元，合计8087.33元。二、被告马潇于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年4月30日的水费421.8元。三、被告马潇于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费1805.98元。四、被告马潇于本判决生效之日起十日内向原告西安德盛和物业管理有限公司支付违约金466.1元。五、驳回原告西安德盛和物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费110元，减半计收55元由被告承担，本案公告费260元由被告承担。因原告已预交，故被告将其应负担的数额于判决生效日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   孟  元  元 二〇二〇 年十二月 七 日 书  记  员   邢  彤  丹 打印：相丽华       校对：曹娅楠     2020年  月  日送达 1