湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2484号上诉人（原审被告）：舒善锋，男，1980年11月9日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：段建民，常德市法学会法律工作者。被上诉人（原审原告）：常德市人民政府防空工程管理处，住所地湖南省常德市武陵广场。法定代表人：陈良星，该处主任。委托诉讼代理人：唐树国，湖南德有常律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文若，湖南德有常律师事务所实习律师。原审被告：武陵区海发烟酒商店，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道高山街社区青年南路**。经营者：石作顿。上诉人舒善锋因与被上诉人常德市人民政府防空工程管理处（以下简称常德市人防处）、原审被告武陵区海发烟酒商店（以下简称海发商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒善锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续履行合同，常德市人防处赔偿其损失50000元或将本案发回重审。事实与理由：舒善锋不是本案不定期租赁关系的适格当事人，舒善锋系从案外人杨某处转租涉案门面，人防处承诺收回门面前赔偿其三万元。舒善锋系下岗职工，一直守法经营，其合法权益应得到法律保护；原审适用法律错误，常德市人防处以编造的虚假合同起诉存在过错；2020年5月8日，舒善锋一次性缴纳了2019年的全年租金6480元，舒善锋对本案租金依法应在租赁期间届满时支付。常德市人防处辩称，关于转让费的问题，转让费不是人防办收取，而是案外人收取，转让费应当理解为商业风险，应当由舒善锋自行承担；关于一审过程中进行的调解经济补偿一万元，只是一种调解也没有形成调解方案；舒善锋要求继续租赁案涉门面，由于受国有资产规范管理的影响，常德市人防处无权将案涉门面继续租给舒善锋；关于编造的假合同的问题，一审判决未作为定案依据，且常德市人防处已经对该证据予以撤回。请求驳回上诉，维持原判。常德市人防处向一审法院起诉请求：1.判令解除常德市人防处与舒善锋之间就常德市武陵区××路××号房屋的不定期租赁关系；2.判令舒善锋、海发商店限期按照现状连同附合的装饰装修物腾空并返还常德市人防处；3.判令舒善锋、海发商店按照每月450元标准支付自2020年1月1日至腾房之日不定期租赁期间的租金；4.舒善锋、海发商店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2000年10月15日，常德市人民防空办公室取得位于烈士街面积为392.6平方米的住宅用地一宗。其后，该办在该地块上修建了层高五层、面积为1211.12平方米的综合自管房屋一栋。常德市人防处系常德市人民防空办公室下属单位，负责建设、维修、管理常德市人民防空办公室的直属工程。舒善锋于2007年自案外人杨某处转租取得常德市人民防空办公室所有的，位于常德市武陵区××路××号房屋，建筑面积4平方米。该房屋即属于上述楼栋中的一部分。自2007年开始，舒善锋以每月500元不等的标准向常德市人防处交纳房屋租金。2020年，舒善锋按照每月540元标准一次性交纳了2019年全年度租金。2020年7月7日，常德市人防处向舒善锋、海发商店送达律师函，在该函件中，常德市人防处提出了催缴租金、收回门面的主张。租赁期间，舒善锋对案涉房屋进行多次转租，海发商店自2015年左右自舒善锋处转租取得案涉房屋，并使用至今，常德市人防处对此并未提出异议。一审法院认为，舒善锋与常德市人防处之间就案涉房屋未签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，双方之间成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。常德市人防处作为不定期租赁合同关系中的出租人，有权随时解除合同，但其应在合理期限之前通知舒善锋，一审法院确定常德市人防处与舒善锋之间不定期租赁合同关系自舒善锋收到本院诉状副本之日（即2020年8月7日）起解除。双方租赁合同解除后，舒善锋及案涉房屋实际使用人海发商店应依法返还案涉房屋。依据法律规定，常德市人防处解除合同应给予舒善锋、海发商店合理期限，考虑新冠肺炎疫情影响，并结合常德市人防处的意见，酌定舒善锋、海发商店应自本判决生效之日起六个月内将案涉房屋及附合的装饰装修物腾空给常德市人防处。关于租金，因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，酌情减免三个月租金，即舒善锋应按每月450元的标准向常德市人防处支付自2020年4月1日起至舒善锋、海发商店按本判决确定的期限腾房之日止的租金（房屋占有使用费）。舒善锋称常德市人防处应给与其赔偿，因其未提供相应证据予以证实，故对该辩称不予采信。海发商店经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、常德市人民政府防空工程管理处与舒善锋就常德市武陵区青年路门牌号为138号的房屋成立的不定期租赁合同关系于2020年8月7日解除；二、舒善锋、武陵区海发烟酒商店于判决生效之日起六个月内将常德市武陵区青年路门牌号为138号的房屋连同形成附合的装饰装修物腾空给常德市人民政府防空工程管理处；三、舒善锋于判决生效之日起十日内向常德市人民政府防空工程管理处按照每月450元标准交纳自2020年4月1日至舒善锋、海发商店按本判决第二项确定的期限腾房之日止的租金（房屋占有使用费）；四、驳回常德市人民政府防空工程管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由舒善锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：常德市人防处对舒善锋提交的黑建清、陈述平、杨某证言的真实性不认可，对舒善锋提交的《易斌转让门面证明》、《黄娜秀转租门面协议》的真实性、关联性不予认可，对舒善锋提交的装修证明的真实性不予认可。《易斌转让门面证明》、《黄娜秀转租门面协议》与本案租赁关系是否存在没有关联性，故依法不予采信；证人黑建清、陈述平、杨某未出庭接受法庭的质询，且与本案有利害关系，对其证言亦不予采信；装修明细系舒善锋自己出具，对其不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉租赁合同是否应解除；若解除，舒善锋是否应腾退门面并支付租金。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中舒善锋从他人处转租案涉门面后，一直未与常德市人防处签订书面租赁合同，也没有证据证明双方对租赁期限有明确约定，但舒善锋一直向常德市人防处交纳租金，常德市人防处对此亦认可，一审法院据此认定双方之间房屋租赁视为不定期租赁正确，从而常德市人防处可以随时解除合同，且已将解除合同事宜通知了舒善锋。常德市人防处虽然系随时提出解除合同，但同意给予舒善锋六个月的缓冲期以处理店面存货，一审法院据此裁决解除双方租赁合同，舒善锋与实际使用人海发商店于判决生效之日起六个月内将案涉房屋连同形成附合的装饰装修物腾退给常德市人防处并无不当。一审法院鉴于新冠疫情致舒善锋停业三个月，对该期间的租金予以酌减，并以租金450元/月的标准计算舒善锋应缴纳的租金并无不当。舒善锋要求常德市人防处赔偿其门面转让费三万元，亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，舒善锋的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由舒善锋负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年十二月二十日书记员  陈 颖