贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终2099号 上诉人（原审被告）:贵州铜城物业服务有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区凉水井路**。 法定代表人：张琴，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨琴，女，1980年4月14日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：刘用兵，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州竞阳物业服务有限公司，，住所地：贵州省铜仁市碧江区川硐教育园区麒龙国际****** 法定代表人：孔丽娟，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：龚鑫，贵州公鑫律师事务所律师。 上诉人贵州铜城物业服务有限公司（以下简称铜城公司）因与被上诉人贵州竞阳物业服务有限公司（以下简称竞阳公司）合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1721号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铜城公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一、二项，将本案发回重审或查清案件事实并依法改判驳回被上诉人的一审诉请；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人全额承担。事实及理由：1.一审法院未查清被上诉人竞阳物业公司从2019年4月1日进场至2019年5月31日撤离期间的收入的案件事实，基本事实不清，且明显不公平。本案明显是被上诉人竞阳公司违约，上诉人没有任何违约情形，上诉人认可未变更法定代表人和51%的股份，但未过户原因完全是被上诉人拒绝核算物业费用，一审法院认为被上诉人擅自撤离是因为名城世家二期终止了《前期物业服务合同》，该事实认定明显错误。名城世家二期正是因为被上诉人擅自撤离物业而导致物业管理混乱，最终导致二期业主委员会终止前期物业。被上诉人于2019年5月31日擅自终止合同撤离物业，上诉人为了防止损失的扩大，于2019年6月1日接手管理公司物业，代被上诉人支付了2019年5月份的员工工资63，688元、5月份水费943.25元、电费13，262.57元。5月份的工资以及水电费理应由被上诉人承担。2、一审法院严重违反法定程序。（1）一审庭审中，一审法院要求上诉人提交与业主方的《物业管理合同》和《前期物业服务合同》，但上诉人提交后，一审法院未组织双方质证，径直采信该证据作出裁判，严重违反法定程序。（2）一审中，上诉人提交了责令被上诉人提交其2019年4、5月份收入方面证据的申请，但被上诉人是否提交，一审法院未予告知。3、一审判决适用法律不当。5月份是被上诉人实际经营，被上诉人理应承担上诉人垫付的前述费用。即使判决上诉人退还转让款10万元，也应当扣除前述费用77，893.82元。 竞阳公司未作答辩。 竞阳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《公司转让合同》，并判令被告退还原告转让费10万元；2、判令被告支付原告违约金2.4万元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月31日，铜城公司与竞阳公司签订《物业公司转让合同》，约定转让费为被告前期物业投入10万元（合同签订后5日内支付）、前期尚未收取的物业费折算后总额的一部分10万元（股权转让后支付）、余款（折价物业服务总金额-房开监管及现收超出物业服务费用-上述第2条付款10万元），于2019年12月31日前付清。同时约定：被告配合原告完成工作交接，确保名城世家一期、二期物业项目管理平稳过渡；被告配合原告完成法定代表人及股权变更及转让；被告将名城世家一期、二期项目物业管理档案资料（包括业主或房屋租赁户所欠被告的物业管理费、水费、电费等资料）移交给原告并附清单；被告对名城世家一期、二期项目在2019年3月31日前应缴纳的水电费进行缴纳，将缴纳凭证及复印件移交给原告；被告在2019年3月31日前将资产、税费、债权债务清算完毕并结清；原告要按合同约定时间向被告支付转让费用；自2019年4月1日进场服务管理，要确保名城世家一期、二期项目在服务期间，提升服务能力、服务水平、依法管理；原告因物业管理向名城世家一期、二期项目业主（或房屋租赁户）收取的物业管理费标准，按被告与名城世家一期、二期项目业主签订的《物业管理合同》约定的标准执行。非经合法程序，原告不得擅自提高物业管理收费标准；业主达到退还保证金的条件时，原告不得以任何理由拒绝和推迟退款，若由此产生的矛盾纠纷由原告负责。等等。合同签订后，原告于2019年4月1日在原、被告双方没有正式交接的情况下就进入名城世家开始物业管理，2019年4月22日向被告支付了转让费10万元，2019年5月31日同样在原、被告双方没有交接的情况下原告撤离名城世家。 2019年5月名城世家正式成立业主委员会，并于2019年6月9日通过会议决议，自2019年6月10日起终止与被告的《前期物业服务合同》。 一审法院认为，原、被告于2019年3月31日签订的《物业公司转让合同》后，原告于2019年4月1日进入名城世家进行物业管理，同年5月，名城世家业主正式成立业主委员会，同年5月31日，原告撤离名城世家放弃物业管理，同年6月9日业主委员会才开会决定终止与被告即铜城公司的《前期物业服务合同》，显然，原告撤离名城世家，没有与被告形成书面的意见或尽到通知义务，属于擅自撤离。但由于原、被告签订《物业公司转让合同》是基于被告与名城世家的房开商签订的《前期物业服务合同》，而名城世家的业主委员会在2019年的6月9日正式决定终止了《前期物业服务合同》，《物业公司转让合同》就失去了履行基础，对原告而言，合同目的因不可抗力已不能实现，因此，原告要求解除《物业公司转让合同》，符合我国合同法第九十四条的规定，予以支持，合同解除后，被告应当返还原告因签订转让合同而支付的转让费10万元。关于违约责任问题，原告在名城世家业主委员会正式成立后尚未接到撤离通知之前，在没有尽到告知义务的情况下就撤出了名城世家，使名城世家的物业失控，必然给业主造成一定的损失，给被告再次管理带来困难及经济损失，对此，原告存在一定的过错，应当承担相应的责任；被告在原告进入名城世家开始物业管理前后，均没有按照转让合同约定与原告进行正式的交接和办理法人转让登记手续，使原告不能以自己公司的名义进行物业管理，会给原告的正常管理带来一定的困难，也可能是导致业主终止《前期物业服务合同》的原因，这是被告的违约责任造成，对此被告应当承担相应的违约责任。总之，原、被告在本案中，对造成转让合同目的不能实现均存在过错，且责任相当，因此，原告要求被告承担违约金的诉求，不予支持。至于原、被告在经营管理期间的物业收支问题，属于账目结算或审计的问题，不属于本案解决的纠纷，双方可另行解决。综上所述，原、被告在履行合同过程中，违背了诚实信用原则，对造成转让合同目的不能实现的后果均存在过错，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）、（四）项、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告贵州竞阳物业服务有限公司与被告贵州铜城物业服务有限公司于2019年3月31日签订的《物业公司转让合同》；二、由被告贵州铜城物业服务有限公司返还原告贵州竞阳物业服务有限公司转让费10万元；三、驳回原告贵州竞阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1，390元，由原告贵州竞阳物业服务有限公司负担390元，被告贵州铜城物业服务有限公司负担1，000元。 二审中，上诉人铜城公司申请证人袁仕学作证。拟证明2019年5月份的员工工资是铜城公司支付，杨婷是竞阳公司员工的事实。本院依法向袁仕学调查取证。袁仕学证实，其是铜城公司的保安，2019年4月份的工资不知道是谁发的，听说是铜城公司与竞阳公司一起搞工作。2019年5月份的工资是铜城公司发的。杨婷是随竞阳公司的张文军一起来的。经质证，铜城公司对该证言无异议。竞阳公司对证人证实发工资的事实无异议，但认为杨婷是铜城公司的员工，不是竞阳公司的员工。本院审查认为，证人证言客观真实，予以采信。 本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，上诉人铜城公司与被上诉人竞阳公司签订《物业公司转让合同》，约定铜城公司将名城世家一期、二期物业项目转让给被上诉人竞阳公司，但竞阳公司入场后，双方一直未办理完交接，竞阳公司以铜城公司名义只经营了2个月就退出经营，竞阳公司要求解除双方签订的转让合同，并退还其转让费10万元。由于铜城公司最终未取得名城世家二期的物业服务项目，致使竞阳公司的合同目的不能完全实现，故一审法院判决解除合同，退还转让费正确。对于铜城公司上诉提出一审法院未查清竞阳公司2019年4、5月期间收入、上诉人代被上诉人支付了2019年5月份的员工工资及水电费，该费用应由被上诉人承担的问题，本院认为，竞阳公司是否收取2019年4、5月份的物业管理费、以及该期间的支出费用是否应由竞阳公司负担的问题，属于双方账目结算问题，铜城公司在一审中未提出反诉，一审法院已告知其另行解决，铜城公司又针对这一问题提出上诉，本院不予支持。对于铜城公司上诉提出其提交的《物业管理合同》和《前期物业服务合同》，一审法院未组织双方质证就采信该证据作出裁判、一审程序违法的问题。经查，上诉人提交的其与业主方签订的《物业管理合同》和《前期物业服务合同》，系上诉人获得名城世家一期、二期物业服务的事实来源，一审判决并未在认定事实部分认定该事实，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，铜城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，300元，由贵州铜城物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  张红芳 审  判  员  张金勇 审  判  员  芦化莉 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理高艳 （代）书记员  高 艳