贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16342号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行。住所地：凯里市北京西路**。统一社会信用代码：91522601709569384W。负责人：杨汉林，行长。委托诉讼代理人：潘松柏，男，1978年2月17日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李丹丹，女，1991年6月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：潘康，男，苗族，贵州省黄平县人，住黄平县。被告：吴某某，女，苗族，贵州省黄平县人，住黄平县。被告：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区翁义村村委会**。统一社会信用代码：915226206927432851。法定代表人：颜台伟，总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称：农行凯里金泉支行）诉被告潘康、吴某某、黔东南州华伟置业房地产开发有限公司（以下简称：华伟房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告农行凯里金泉支行委托的诉讼代理人李丹丹、被告华伟房产公司委托的诉讼代理人顾汉业到庭参加了诉讼，被告潘康、吴某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行凯里金泉支行请求依法判决：1、解除我行与被告于2016年3月17日签订的（合同编号为52020120160013331）《个人购房担保借款合同》；2、由被告潘康、吴某某偿还贷款本金204510.85元及利息（利息暂计至2020年10月30日为3529.55元，此后利息以原合同的约定计算至实际清偿之日止），共计208040.4元；3、我行对借款抵押房产享有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还我行的借款本息；4、被告华伟房产公司对被告潘康所欠贷款承担连带担保责任；5、由被告承担本案诉讼费及其他有关费用。事实及理由：2016年3月25日,被告潘康以购买被告华伟房产公司开发的商品房为由向我行申请一手房贷款26万元，双方约定还款方式为等额本息还款，还款日为每月25日，贷款到期日为2031年3月24日。同时，被告潘康用购买位于凯里经济开发区华伟中央城31幢2单元6层1号住房作抵押担保，并办理了抵押登记。华伟房产公司自愿对潘康的该笔贷款提供阶段性担保。我行依约向潘康发放贷款后，潘康却未能按约偿还贷款，故我行在2018年6月29日、2019年6月28日、2020年6月29日扣划了华伟房产公司的保证金共计25856.79元。截止2020年10月30日，潘康累计逾期还款4期，尚欠贷款本金204510.85元、利息3529.55元。虽经我行多次通过邮寄ＥＭＳ信函、打电话、发手机短信催收，但潘康总以各种理由推诿。为了维护我行的合法权益，特诉至贵院。原告农行凯里金泉支行为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《关于杨汉林等任免的通知》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）农行凯里金泉支行的企业性质、登记信息及诉讼主体资格；（2）法定人杨汉林的基本身份信息。2、被告潘康、吴某某的《居民身份证》《居民户口簿》《结婚证》复印件各一份1页，证明（1）潘康、吴某某的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）潘康与吴某某系夫妻关系的事实。3、2016年3月11日的《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》复印件各一份共3页，拟证明（1）潘康、吴某某向农行凯里金泉支行申请借款的事实。4、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同》复印件各一份共25页，拟证明潘康、吴某某向农行凯里金泉支行借款是购买华伟房产公司开发的商品房的事实。5、中国农业银行的《业务凭证》、《贷款审批通知书》、《贷款发放通知单》、《借款凭证》、潘康的按揭贷款《还款明细》复印件各一份共7页，拟证明（1）农行凯里金泉支行已向潘康足额发放贷款并汇入指定的开发商账户上的事实；（2）潘康偿还涉案贷款的情况。6、中国农业银行的《个人购房担保借款合同》复印件一份16页，拟证明华伟房产公司为潘康、吴某某的涉案借款自愿提供担保的事实。7、《抵押权证》复印件一份1页，拟证明潘康于2016年3月21日将购买位于凯里经济开发区住房办理了抵押权预告登记的事实。8、《短信截图》、《快递单》复印件各一份共4页，拟证明农行凯里金泉支行已多次向潘康、吴某某催收贷款未果的事实。9、《担保人履行责任通知书》复印件一份1页，拟证明华伟房产公司应当承担连带担保责任的事实。10、潘康贷款的《利息计算说明》复印件一份1页，拟证明潘康（吴某某）应当承担贷款利息的事实。被告潘康、吴某某既没有递交书面答辩意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。被告华伟房产公司未递交书面答辩状，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：一、我公司对原告农行凯里金泉支行的诉称没有异议，被告潘康和吴某某确实购买我公司开发的华伟中央城31栋2单元6层1号商品房，其在原告处的按揭贷款也是我公司提供的担保。如果法院判决我公司承担担保责任，我公司认为应当先执行潘康、吴某某用于抵押涉案贷款的房屋，不足部分再由我公司承担。二、因为被告潘康逾期偿还原告贷款，导致我公司被原告扣划保证金25856.79元，我公司要求被告潘康和吴某某一并偿还。被告华伟房产公司为证明答辩理由成立，当庭提供的证据有：《业务凭证》复印件一份6页，拟证明华伟房产公司已为潘康、吴某某代偿逾期贷款本息25856.79元的事实。经审理查明：原告农行凯里金泉支行系全民所有制分支机构，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准。被告华伟房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售。被告潘康、吴某某系凯里经济开发区住房业主。2016年3月17日，以原告农行凯里金泉支行为贷款人、被告潘康为借款人和抵押人、被告吴某某为抵押人、被告华伟房产公司为保证人就购房借款及担保事宜签订了一份（合同号为：52020120160013331）《个人购房担保借款合同》。合同主要约定：一、贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款。借款金额为260000元；借款期限自2016年3月17日起至2031年3月16日止，共计180个月；借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于凯里经济开发区。二、借款利率采用浮动利率方式确定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整进行浮动。三、本合同项下采用阶段性保证＋抵押。四、保证人黔东南州华伟置业房地产开发有限公司为涉案借款提供阶段性保证。保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。五、抵押人同意以房产（凯里经济开发区住房一套）设定抵押。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。六、“本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（1）……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……（4）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺；……（6）借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形。”七、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同签订后，原告于同年3月25日向被告潘康发放贷款260000元。合同履行过程中，因被告潘康多次逾期还款，原告农行凯里金泉支行在多次催促未果的情况下于2020年11月3日向本院提起诉讼。庭审中，因被告潘康、吴某某没有到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2016年3月21日，原、被告就借款抵押物（凯里经济开发区住房一套）办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行凯里金泉支行。同时查明：涉案个人购房担保借款合同履行过程中，原告农行凯里金泉支行在被告潘康逾期还款的情况下，曾扣划被告华伟房产公司的的保证金25856.79元。再查明：截止本案庭审结束之日（2020年12月17日），被告潘康已偿清尚欠原告农行凯里金泉支行的逾期贷款本息。上述事实，有原告农行凯里金泉支行的民事起诉状、被告华伟房产公司委托诉讼代理人的口头答辩意见以及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告农行凯里金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告潘康、吴某某、华伟房产公司签订的《个人购房担保借款合同》不仅系双方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。被告潘康、吴某某借款后未能按期足额偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在借款合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。被告华伟房产公司作为涉案借款的担保人，在义务人未能按时偿还借款本息的情况下，依法于约均应当承担担保责任。就本案而言，权利人农行凯里金泉支行在义务人多次逾期还款的情况下有权解除合同、提前收回未到期的按揭贷款以及要求保证人华伟房产公司承担保证责任。从庭审情况来看，被告潘康、吴某某已经补齐尚欠的贷款本息，而且电话承诺以后一定按期偿还贷款，可以认定其对今后履行合同义务的态度比较诚恳。从合同的履行情况来看，被告逾期还款的行为没有达到根本性违约，贷款人的经济利益也尚未受到任何损害。从合同目的来看，应当尽可能维持信贷关系的稳定性，积极培育人们良好的个人征信。在公平原则的基础上、兼顾诚实信用原则，结合今年“新冠肺炎”疫情的影响，本院应当给予被告潘康、吴某某继续履约的机会，故本院对原告主张解除合同、提前收回未到期的按揭贷款不予支持。关于原告主张的优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”虽然被告潘康、吴某某购买位于凯里经济开发区住房已经办理了抵押权预告登记，但商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为涉案商品房预告登记的权利人，在涉案商品房未办理抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对涉案商品房的处分。然而原告未举证证明涉案房屋至今已办理抵押权登记的事实,则涉案房屋所办理的预告登记不产生法律规定的抵押权效力。故原告对涉案商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。综上所述，原告农行凯里金泉支行的诉请部分事实清楚、证据充分，本院依法予以部分支持。被告华伟房产公司的答辩意见部分与庭审查明的事实相符，本院予以部分采纳。被告潘康、吴某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告的诉请及所举证据的默认，但其合法权益依法应当予以保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款、第九十条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司对被告潘康、吴某某尚欠原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的贷款本息承担连带担保责任。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其余诉讼请求。案件受理费5252元，减半收取2626元，由被告潘康、吴某某、黔东南州华伟置业房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  彭春二〇二〇年十二月二十四日法官助理刘春香书记员令狐艳