新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初2786号 原告：陈玉芝，女，1972年12月1日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被告：克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司，住所地克拉玛依市准噶尔路**。 法定代表人：陈建勋，该公司董事长。 原告陈玉芝与被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司（以下简称阳光时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉芝，被告阳光时代公司之法定代表人陈建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉芝向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年8月1日至2020年11月30日的商铺租金18,202.92元、违约金2,358.30元，合计20,561.22元。事实和理由：原告在2020年3月12日和3月17日多次打电话与被告协商，考虑疫情免除被告2、3月份的租金，同时要求被告支付前期未支付房租，被告以各种理由推脱。2020年9月14日在克拉玛依区法院调解未果。因此，原告决定重新起诉被告支付全部租金及滞纳金，同时不予免除2、3月份的租金。根据《通运大厦商铺租赁合同》的约定，被告未按约定时间及时支付房屋租金，应当支付拖欠房屋租金并承担违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院。 被告阳光时代公司辩称，其未向原告支付2019年8月1日至2020年11月30日期间的房屋租金。受疫情影响，原告应减免2020年1月至3月、2020年7月至9月期间共计6个月的租金。原告主张的违约金过高，超过了法律标准。综上，请求法院依法判决。 本院经审理查明事实如下：2014年7月17日，原、被告签订《通运大厦商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的克拉玛依市××层商铺，面积17.13平方米，原始购置总价151,683元。租赁期自2013年2月16日至2023年2月15日。租金每月1至10号按月支付，2013年2月16日至2016年2月15日按原始购置总价7﹪计算，2016年2月16日至2019年2月15日按原始购置总价8﹪计算，2019年2月16日至2023年2月15日，按原始购置总价9﹪计算。违约责任第十一条第4项约定被告逾期支付租金，除应及时如数补交外还应以逾期租金为基数支付日万分之五的滞纳金。合同在履行过程中，因被告未向原告支付自2019年8月1日至2020年11月30日的租金18,202.92元，经原告催要未果，故诉至本院。 上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证以及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。可以作为定案的依据。 本院认为，双方签订租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告均应当按约定履行合同义务。被告未按约定支付租金的行为，应当承担相应的法律责任。关于疫情期间是否扣减租金，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒性肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同或者及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，故因疫情导致租赁物暂时无法使用或者无法返还，主张减免相应租金的，一般应予以支持。考虑到疫情情况，本院酌定免除2020年2月至3月、2020年8月共计3月的租金。因此，被告应支付2019年8月1日至2020年11月30日的租金为14,789.09元（151,683元×9%÷12月×13月）。因此，原告要求被告按约定支付2019年8月1日至2020年11月30日的租金18,202.92元的诉讼请求，其中14,789.09元，合法有据，本院依法予以支持；超出部分，不予支持。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案中，被告逾期未付租赁费，应当承担逾期付款违约金。原告主张每月应付租金1,137.62元（151,683元×9%÷12月）的违约金按日0.05%从每月的1日计算至2020年11月30日，合同约定租金每月1至10号按月支付，因此违约金应从每月的11日开始计算；原告主张违约金均计算至2020年11月30日，系其对自身民事权利义务的处分，本院予以准予。但原告主张的违约金数额计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告阳光时代公司当庭要求行使违约金调整请求权，且原告并未提供证据证实被告逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告逾期付款造成的自2019年8月11日至2019年8月19日期间的原告利息损失可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算。在2019年8月20日，已将“中国人民银行同期同类贷款利率”调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故2019年8月20日之后的利息，应当以“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为基准，故原告主张未付租金的违约金分段计算为： 2019年8月租金的违约金为82.49元（1,137.62元×4.75%÷365天×9天×130%＋1,137.62元×4.25%÷365天×469天×130%）； 2019年9月租金的违约金为76.97元（1,137.62元×4.25%÷365天×447天×130%）； 2019年10月租金的违约金为70.96元（1,137.62元×4.2%÷365天×417天×130%）； 2019年11月租金的违约金为65.69元（1,137.62元×4.2%÷365天×386天×130%）； 2019年12月租金的违约金为59.86元（1,137.62元×4.15%÷365天×356天×130%）； 2020年1月租金的违约金为54.65元（1,137.62元×4.15%÷365天×325天×130%）； 2020年4月租金的违约金为38.40元（1,137.62元×4.05%÷365天×234天×130%）； 2020年5月租金的违约金为31.82元（1,137.62元×3.85%÷365天×204天×130%）； 2020年6月租金的违约金为26.99元（1,137.62元×3.85%÷365天×173天×130%）； 2020年7月租金的违约金22.31元（1,137.62元×3.85%÷365天×143天×130%）； 2020年9月租金的违约金12.64元（1,137.62元×3.85%÷365天×81天×130%）； 2020年10月租金的违约金7.96元（1,137.62元×3.85%÷365天×51天×130%）； 2020年11月租金的违约金3.12元（1,137.62元×3.85%÷365天×20天×130%），违约金共计553.86元。原告主张的违约金2,358.30元中553.86元，合法有据，本院依法予以支持；超出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈玉芝支付租金14,789.09元、违约金553.86元，合计15,342.95元； 二、驳回原告陈玉芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费157.02元，由原告陈玉芝负担39.85元，由被告克拉玛依市阳光时代经营管理有限公元担117.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员 张 力 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 刘海峰