重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终3164号上诉人（原审原告）：唐连庆，男，1982年2月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人（原审原告）：向小芳，女，1982年11月10日出生，汉族，住重庆市云阳县。二上诉人之委托诉讼代理人：唐云，重庆洲同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆中超房地产开发有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路**，统一社会信用代码91500235750065938H。法定代表人：冯小刚，总经理。上诉人唐连庆、向小芳因与被上诉人重庆中超房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2020）渝0235民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐连庆、向小芳上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人诉请；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.原判认定涉案房屋于2018年9月19日竣工错误，办证系法定义务，也是合同义务；2.原判逾期办证的起算时间点错误，应从实际交付之日起即2012年12月31日起计算。重庆中超房地产开发有限责任公司未作答辩。唐连庆、向小芳向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告配合办理云阳县青龙街道云江大道X号X幢X-X号房屋《不动产登记证》；2.判令被告从2013年3月2日起以312785元为基数按日息万分之0.5支付原告违约金至被告实际取得不动产登记中心出具的登记受理单之日止；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告系夫妻。2011年12月31日，原告唐连庆、向小芳（乙方、买方）与被告中超公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：X），约定原告方购买被告开发的尚城·柳岸X幢X-X住房一套（位于重庆市云阳县青龙街道云江大道**），建筑面积99.37㎡，总成交金额312785元，建筑面积单价3147元/㎡，首付112785元，贷款200000元。该合同第七条约定：“交房期限及交付条件：2、属预售商品房，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”；第十二条约定：“1、预售商品房的，自本合签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条关于办理产权登记的约定：“1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）…；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。…。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应当由甲乙双方按规定各自承担”。截止2011年12月31日，原告向被告付清首付款112785元，同日，被告将该房屋交付原告使用至今。2012年4月27日，云阳县国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明本案房屋已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年9月19日，中超尚城·柳岸住宅楼竣工，于2018年9月26日办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证（云阳县建竣备字（2018）0009号）。因中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地面积共计2329.52㎡，其中调整补偿的1480.87㎡地块无权属证明，至今未办理土地产权证，致使该项目所售商品房无法办理产权登记。一审法院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告诉请被告中超公司办理房屋产权证明的诉讼请求能否得到法院支持；二、被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任。对此，该院评析如下：关于原告诉请被告中超公司办理房屋产权证的问题。该院认为，被告中超公司尚城·柳岸住宅楼项目所使用的土地至今未取得权属证明，尚不符合办理房屋产权证明的条件，故原告的该项诉讼请求该院不予支持，待被告实际符合办理房屋产权的条件，可另案主张。关于被告中超公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因中超公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房产证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求中超公司继续履行合同并支付违约金。虽然被告辩称未取得登记机构出具的登记受理单是由于政府未将该地块土地权属解决所造成的，但该原因不是免除被告违约责任的法定事由。原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告应当取得该地块土地权属，但被告至今未取得该地块权属，致无法办理商品房产权证明，责任在被告，被告中超公司应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，被告中超公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于此约定，原告主张的逾期违约金的诉讼时效应当从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，被告至今未取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。该院认为，本案逾期办证违约金的起算日应为取得建设工程竣工验收备案登记证之日（2018年9月26日）起60日的次日，即2018年11月26日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”，因被告至今未取得登记受理单，故逾期办证违约金应计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。原告已通过银行按揭贷款方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购房款312785元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。经计算，截止2020年6月1日，被告应支付原告违约金为8647.51元（312785元×0.00005×553天）。综上，该院对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告唐连庆、向小芳截止2020年6月1日的逾期办证违约金8647.51元，并从2020年6月2日起至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止以312785元为基数按日万分之0.5的标准支付违约金；二、驳回原告唐连庆、向小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告重庆中超房地产开发有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人唐连庆、向小芳与被上诉人重庆中超房地产开发有限责任公司于2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行自己的权利义务。涉案房屋已于2018年9月26日办理重庆市建设工程竣工验收备案登记证，但由于部分土地尚未取得权属证书，不具备办证条件，上诉人可在条件具备之时另行主张；竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，故上诉人所主张的逾期办证违约金的起算时间应为2018年11月26日，上诉人主张应从涉案房屋交付之日起计算缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人之上诉请求和理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由唐连庆、向小芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄   文   革审判员 刘红霞审判员杜抗洪二〇二〇年十二月二十三日书记员 魏   椿   林