上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11481号上诉人（原审被告）：张雁，女，1973年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：张凤敏，女，1957年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵艳丽，女，1975年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭元鑫，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玉，上海市海华永泰律师事务所律师。原审被告：徐卫，男，1969年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人张雁、张凤敏因与被上诉人赵艳丽、原审被告徐卫房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张雁、张凤敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵艳丽一审中的全部诉讼请求。事实和理由：就买卖上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号房屋（以下简称系争房屋），各方当事人均确认先签订《购房协议书》，约定由赵艳丽向徐卫购买系争房屋，后签订了《三方协议书》，再次明确系争房屋的出售方为徐卫，张雁、张凤敏并非房屋买卖合同的主体，而系居间方。之前，张雁、张凤敏向徐卫购买系争房屋，后来不再购买，经协商，徐卫应退还张雁、张凤敏房款48万元及各种花费合计70万元，该笔款项包含了张雁、张凤敏已经支付的购房款及合理利润。系争房屋为农村宅基地房屋，不能直接过户，只能在将来动迁时享有动迁利益，赵艳丽对此明知，双方交易的为系争房屋使用权，上述合同并不当然无效。由于张雁、张凤敏并非房屋买卖合同的相对方，故不应向赵艳丽退还房款并赔偿利息损失。被上诉人赵艳丽辩称，不同意张雁、张凤敏的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告徐卫述称，不同意张雁、张凤敏的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵艳丽向一审法院提出诉讼请求：1.确认赵艳丽和张雁、张凤敏关于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号房屋的房屋买卖合同关系无效，同时确认赵艳丽与张雁、张凤敏、徐卫签署的《三方协议书》及《购房协议书》无效；2.张雁、张凤敏返还赵艳丽支付购房款105万元，徐卫承担连带责任；3.张雁、张凤敏赔偿赵艳丽利息损失：以10万元为基数，自2017年10月19日起算，以95万元为基数，自2017年10月21日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际返还之日止，徐卫承担连带责任；4.张雁、张凤敏、徐卫共同承担案件受理费、保全费、保全担保费2,700元。一审法院认定事实：2008年10月27日，经核准，系争房屋登记至徐卫名下，房屋类型为农民住宅，土地权属性质为集体，土地用途为农民住宅用地。2017年10月19日，赵艳丽向张雁银行账户转账10万元。同日，张雁向赵艳丽出具《购房定金收据》，内容为收到赵艳丽购买徐卫系争房屋购房定金10万元。2017年10月21日，徐卫（甲方）、赵艳丽（乙方）和张雁、张凤敏（丙方）签订《三方协议书》，其中约定乙方通过丙方转让购买权向甲方购置位于浦东新区XX镇XX街坊XX丘房屋田块及门前至河边的所有土地权属（自合同签订之日起，房子及田块权属归乙方所有，乙方享有该房屋所有权益，甲方不再拥有该房屋的任何权益），丙方作为甲乙双方购买协议签订的见证者及促成者。同日，徐卫（甲方）与赵艳丽（乙方）签订《购房协议书》，其中约定甲方将系争房屋转让给乙方，总价款250万元；甲方在本合同签订当日即将房屋移交给乙方，由乙方处理；在有关法律法规及政策允许房屋办理过户手续时，甲方无条件协助乙方过户；并补充约定该房屋动迁以后，甲方在配合取得房产证以后一个月内配合乙方进行该协议中所述的中套房屋的过户手续，中套房屋应不低于80平方米，过户手续费由乙方承担。2017年10月21日上午9时15分许，赵艳丽名下中国工商银行账户向徐卫名下中国工商银行账户转账支付95万元，徐卫柜面取款95万元。当日11时15分许，赵艳丽名下中国农业银行账户现金存款95万元，11时20分许转账至徐卫名下的中国农业银行账户，徐卫账户取款95万元。当日下午13时41分许，赵艳丽名下中国农业银行账户现金存款60万元，13时46分许转账至徐卫名下中国农业银行账户，徐卫将该笔60万元转账至张雁名下的中国农业银行账户。徐卫向赵艳丽出具收取10万元定金的《购房定金收据》，落款时间为2017年10月19日。徐卫向赵艳丽出具收取250万元购房款的《收条》，落款时间为2017年10月21日。审理中，本案当事人确认系争房屋的实际成交价为105万元。徐卫（甲方）与张雁（乙方）签订的落款时间为2017年7月6日的《购房协议书》，其中约定甲方将坐落于浦东新区XX镇XX村XX宅XX号房屋转让给乙方，总价款250万元。张雁、张凤敏、徐卫确认张雁、张凤敏与徐卫之间就系争房屋的实际成交价为48万元。关于微信聊天记录。2017年10月18日，赵艳丽向张雁发送微信“还有我老公真心的希望你们价格再给让一点，100W吧，真的，我们也是”，张雁回复“一百零五万真的不高了……真的不能便宜了。”关于付款的方式，赵艳丽提到“对了，你们能不能找个人先借145W给我们，就当场存进去，你们再帮他取出来，这样我们再给他一点手续费。我们账上的钱不够，这样走流水不方便”，张雁回复“这不要紧的，分两次三次只要最终体现在房东卡上是二百五十万就可以了，银行里我们都有关系的。”关于合同签订，赵艳丽提到“然后合同是不是放在我们这里，不能给房东的吧，如果给他，他以这个为借口，让我们支付250W，这就有欺诈了。”张雁回复“不能给房东，先放我们这里……这个你都放心，我们肯定会给你们搞好的。”关于张雁、张凤敏的身份，赵艳丽提到“我老公总是担心，问你们是中介吗，会不会和房东一起欺骗我们。”张雁回复“我们不是的，你们放心吧。”2017年10月24日，赵艳丽向张凤敏发送微信，“让我老公打给他（指徐卫）是吧，他会不会问我们买的价格，我主要是说多少，我没有多少数心里，怕说少了，人家感觉不可能，说多了，那会让他感觉不舒服。”张凤敏回复“小妹，我看这样吧，你就按照银行的划怅（账）吧，定金十万，转到我们卡上60万，就按70万说吧。”2018年6月5日，赵艳丽向张凤敏发送微信，“你们买徐卫的房子也是八九十万吧，卖给我105，也就赚了一二十万，”张凤敏回复“小妹，我们真的没有赚这么多…上下中介费，还有给徐卫的钱。”关于电话录音。赵艳丽提供其与张凤敏2018年8月15日的电话录音，在电话录音中，赵艳丽说道“我付了你105万，这是真真实实的，你们给他（指徐卫）说的少了，那怪我吗？”张凤敏答道“105万还是205万，跟你跟徐卫都是不搭界的，买卖双方，都有双方情愿的，对哇，中间有很多次，我们付了多钱你也不知道，徐卫也不知道……买卖双方都是互相情愿的，当时你买我们也不是拿枪逼着你买，徐卫卖给我们也不是拿枪逼着他卖。”本案一审审理中，一审法院向当事人释明，如果法院认定赵艳丽与张雁、张凤敏之间的买卖合同关系无效，有无无效的相关法律后果需在本案中一并处理。赵艳丽表示除了诉讼请求之外，无其他无效后果需要在本案中处理；张雁、张凤敏、徐卫表示无其他无效后果需要在本案中处理。一审法院认为，本案的争议焦点在于赵艳丽之合同相对方即出卖人的认定。虽然赵艳丽与徐卫就系争房屋签订《购房协议书》，但从房屋价款的磋商、协议的签订过程、实际履行情况及当事人的主张看，张雁、张凤敏从徐卫处购买系争房屋，之后将系争房屋出售给赵艳丽，徐卫仅在张雁、张凤敏主导下配合办理走账等程序性事项，故赵艳丽主张的房屋买卖合同关系实质上发生在赵艳丽与张雁、张凤敏之间，《购房协议书》及《三方协议书》仅系履行赵艳丽与张雁、张凤敏之间买卖合同关系的形式，赵艳丽的合同相对方应为张雁、张凤敏，而非张雁、张凤敏所辩称的徐卫。系争房屋为宅基地房屋，根据法律法规的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者出售给不同农村集体经济组织的成员。赵艳丽系上海市城镇居民，其购买宅基地房屋的行为违反国家有关规定，故赵艳丽与张雁、张凤敏之间的房屋买卖合同关系无效，同时涉案《三方协议书》及《购房协议书》，仅系履行赵艳丽与张雁、张凤敏之间买卖合同关系的形式，故亦属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。审理中，各方当事人确认赵艳丽购买系争房屋的实际交易价格为105万元，故赵艳丽有权要求作为出卖人的张雁、张凤敏向其退还房款105万元。关于利息损失，赵艳丽在购房之前已经明知系争房屋为宅基地房屋，其自身对于房屋买卖合同关系的无效也具有过错，故赵艳丽要求按照银行同期贷款利率的标准计付利息，不予支持。结合案件的实际情况，一审法院酌定张雁、张凤敏按照银行同期存款利率的标准赔偿赵艳丽的利息损失。因赵艳丽之合同相对方为张雁、张凤敏，赵艳丽要求徐卫就返还房款及赔偿利息承担连带责任，缺乏依据，不予支持。关于赵艳丽所主张的保全担保费2,700元，该费用并非必然发生的损失，应由赵艳丽自行承担。一审法院审理后于2020年8月24日作出判决：一、赵艳丽与张雁、张凤敏关于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号房屋的房屋买卖合同关系无效，赵艳丽与张雁、张凤敏、徐卫签订的《三方协议书》无效，赵艳丽与徐卫签订的《购房协议书》无效；二、张雁、张凤敏于判决生效之日起十日内返还赵艳丽购房款105万元；三、张雁、张凤敏于判决生效之日起十日内赔偿赵艳丽利息损失：以10万元为基数，自2017年10月19日起算，以95万元为基数，自2017年10月21日起算，均按照中国人民银行同期存款利率的标准，计算至张雁、张凤敏实际返还房款之日止；四、驳回赵艳丽的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,970元，由赵艳丽负担665元，张雁、张凤敏负担14,305元。财产保全费5,000元，由张雁、张凤敏负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于系张雁、张凤敏还是徐卫将系争房屋出售给赵艳丽的争议。赵艳丽与徐卫签订《购房协议书》，约定徐卫将系争房屋以250万元的价格出售给赵艳丽。该协议书约定的交易价格，与实际交易价格105万元并不一致。虽然《三方协议书》约定张雁、张凤敏将系争房屋购买权转让给赵艳丽。但从赵艳丽与张雁、张凤敏的微信及电话往来、当事人的庭审陈述看，张雁、张凤敏均是以房屋出售人的身份与赵艳丽协商确认了买卖系争房屋的事宜。张雁、张凤敏自徐卫处购得系争房屋后，又转售给赵艳丽，但采取的转售形式系由张雁、张凤敏安排徐卫直接与赵艳丽签订买卖合同，张雁、张凤敏从中赚取两次交易之差价收益。一审法院认定系张雁、张凤敏将系争房屋出售给赵艳丽，具有相应的事实依据，并无不当，本院予以认同。张雁、张凤敏关于其系居间方而非出卖人的上诉意见，与事实有违，本院不予采纳。至于张雁、张凤敏与赵艳丽间买卖合同关系的效力及相应法律后果的处理，一审法院的认定并无不当，本院予以认同，不再赘述。张雁、张凤敏的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人张雁、张凤敏的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,833元，由上诉人张雁、张凤敏负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十二月二十八日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……