吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书                       （2020）吉0202民初3965号 原告:吉林市裕丰物业服务有限公司。法定代表人:钟某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某。被告:曲某1 。委托诉讼代理人：曲某2（曲某1父亲），住吉林市。原告吉林市裕丰物业服务有限公司（以下简称裕丰物业公司）与被告曲某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕丰物业公司委托诉讼代理人李某、被告曲某1委托诉讼代理人曲某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费25617.6元及违约金5123.5元，合计30741.1元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月10日吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简写为寓龙物业公司)与被告所居住小区的开发公司(吉林市天硕房地产开发有限责任公司)签订前期物业服务合同。合同约定:由寓龙物业公司为被告所居住的小区提供物业服务,包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年5月1日物业公司变更为吉林市裕丰物业服务有限公司(以下简写为裕丰物业公司)，继续按照原前期物业服务合同内容小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕丰物业公司。被告所有的××区网点,建筑面积158.11平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.5元,即被告每月应交纳物业服务费237.2元。然而自2012年1月1日至 2020年12月31日被告从未交纳过物业费，并且在原告多次催缴后被仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失,也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费25617.6元及违约金5123.5元，合计30741.1元。 曲某1辩称：1、原告无权起诉被告，因原告是2019年3月8日成立的公司，主体资格不对，与原告没有合同关系；2、原告起诉状中陈述2019年5月1日物业公司变更为裕丰物业服务有限公司，这里面我要说明的是其不是变更，而是新成立的公司，其无权起诉被告，无法律依据；3、原告主张的是2012年1月1日至2020年12月31日的物业合同纠纷，由于裕丰没有与业主签订物业服务合同（寓龙也没有与小区业主签订物业服务合同），没有合同依据，违反了合同相对性的原则：1）债权转移要通知债权人，没有通知不产生法律效力；2）原物业服务合同义务一并转移，应争得合同相对人的同意，被告与原物业和现物业都没有签订合同，所以没有法律后果，根据中华人民共和国合同法第80条之规定，债权人转移权利应通知债务人，未经通知转让对债务人不发生效力，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年6月10日，甲方吉林市天硕房地产开发有限责任公司与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订《江畔人家小区（三期）物业服务合同》，约定：甲方就江畔人家三期的物业管理服务委托给乙方，委托期限至小区成立业主委员会与物业公司正式签订《物业服务合同》后本合同终止。其中第四条约定：物业管理服务费收取标准按吉林市物业管理二级服务标准收取；乙方有权在每年度的1月30日前向小区业主或物业使用人收取当年的物业服务费；业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，物业公司从逾期之日起每日加收就缴费用的千分之三滞纳金。曲某1系吉林市昌邑区天硕逸景小区（即江畔人家小区三期）4号楼5号网点（建筑面积为158.11平方米）业主，2010年12月曲某1入住该小区。并按商业网点1.50元/平方米/月交纳了物业费。自2012年1月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。2019年5月依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市天硕房地产开发有限责任公司同意，由重新成立的“吉林市裕丰物业服务有限公司”继续履行上述《江畔人家小区（三期）物业服务合同》。2020年4月份，吉林市寓龙房产物业服务有限公司与裕丰物业公司达成债权转让协议，将该小区业主自2010年11月1日至2019年4月30日欠物业服务费共计2388637.70元的债权转让给了裕丰物业公司。认定上述事实的证据有：《江畔人家小区（三期）物业服务合同》、补充协议、债权转让协议、债权转让通知书、物业费催缴通知、物业服务照片、保安保洁工资表。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。据此，吉林市天硕房地产开发有限责任公司与吉林市寓龙房产物业服务有限公司《江畔人家小区（三期）物业服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。被告拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中2019年5月1日吉林市裕丰物业服务有限公司接手该小区之前，寓龙物业公司是曲某1所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，业主也已经接受了服务。曲某1作为小区业主享受物业公司提供的物业服务，应当向寓龙履行相应的交费义务。现寓龙将物业费的债权转让给裕丰物业公司，裕丰物业公司有权向债务人曲某1追偿。2019年5月1日吉林市裕丰物业公司成立后，取代吉林市寓龙房产物业服务有限公司继续履行服务合同义务，并享有合同约定的收取物业费的权利。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。被告网点物业服务费收取标准为1.5元/月/平方米，自2012年1月1日至 2020年12月31日期间为9个年度，被告应交纳物业费为25617.60元（158.11平方米×1.5元/平方米/月×108月），应予支持。关于违约金，原告请求按总欠费额25617.60元的20%计算为5123.50元，符合法律规定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”故曲某1以自己是门市房，未享受物业服务的抗辩主张不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释 》第九十条项之规定，判决如下：被告曲某1于本判决生效之日起五日内给付原告吉林市裕丰物业服务有限公司物业费共计25617.60元及违约金5123.50元，合计30741.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由曲某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员     寇艳萍                           二○二〇年十二月二十九日本件与原本核对无异                  书记员     陈珊珊提出执行申请期限为两年