湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初3371号 原告：桂阳县弘兴物业服务有限责任公司，住所地：桂阳县蔡伦中路**。 法定代表人：董艳珍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海英，女，1980年10月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县城关镇园艺路**，系该公司经理，代理权限为特别授权。 被告：胡永发，男，1978年11月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县凯旋城小区****。 原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司（以下简称“弘兴物业公司”）与被告胡永发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘兴物业公司的委托诉讼代理人李海英、被告胡永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弘兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年3月1日至2019年11月30日物业管理服务费6,566元、违约金2,265元，截至2018年3月26日的二次加压供水分摊电费88元，共计8,919元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月5日原告与桂阳玉景房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告向其开发的小区（凯旋城小区）提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用。2015年3月24日原告与被告签订《玉景凯旋城前期物业管理服务协议》，明确了双方的权利和义务，原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费，缴费时间为每月1-5日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用总额的万分之五缴纳滞纳金。二次加压供水产生的电费按实分摊。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。 被告胡永发辩称，1.弘兴物业公司收费面积大于本人房产实际面积，计算错误；2.物业管理不到位，KTV开后门通向小区,KTV和业主装修扰民，经常有人把车停在消防通道等，物业没有管理；3.房屋墙体开裂，物业没有解决；4.物业维修水管把本人的车砸出刮痕。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、委托诉讼代理人身份证复印件、《前期物业管理委托合同》复印件、《玉景凯旋城前期物业管理服务协议》复印件、催缴通知、二次加压供水电表抄表记录复印件、水表抄表记录复印件。被告提交了以下证据：KTV后门照片、墙开裂照片、商店后门照片、小车被物业维修水管砸花照片、消防通道经常被堵照片、短视频7个、房产证复印件。对于双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院认定如下： 1.KTV私开小门及消防通道被堵的照片，弘兴物业公司质证认为，物业公司并非执法部门，物业对KTV私开小门和通道被堵消防通道的问题能协商解决都马上解决了，实在不能解决的也向相关部门反映，并配合进行处理；2.房屋开裂照片，弘兴物业公司质证认为房屋开裂系房屋质量问题，与本案的物业服务合同纠纷无关，系业主与开发商之间的事情；3.小车被砸的照片，弘兴物业公司质证认为被告胡永发无法证明是弘兴物业公司所为，也未向物业反映过，与本案无关。本院认证如下：胡永发提交的证据并不足以证明弘兴物业公司的服务不到位，对于以上证据本院不予采信。关于胡永发提出的房屋实际面积应为121.06平方米，弘兴物业公司表示认可，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年7月5日，原告与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定桂阳县玉景房地产开发有限公司委托原告对玉景·凯旋城小区实行前期物业管理服务，合同期限自签订之日起至该小区业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。2015年3月24日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业费；住宅的物业管理费标准：不带电梯房0.6/㎡/月（按建筑面积计算）、带电梯房1.2元/㎡/月；二次加压供水和水景动力产生电费按实分摊；物业费交纳时间：首次交纳费用时间是办理入住手续时预交12个月，以后每月1日至5日按月缴纳当月的物业管理费。如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求业主从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金。合同履行期间，原告为该小区提供了物业服务。被告系玉景·凯旋城小区电梯房3栋A902房业主，该物业建筑面积121.06平方米。自2016年3月1日起至2019年11月30日止，被告按合同约定应支付物业服务费及至2018年3月26日被告应交二次加压供水分摊电费，以上费用经原告书面催收，被告未交。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与桂阳玉景房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告与被告签订《玉景凯旋城前期物业管理服务协议》，均是合同双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，依法受法律保护。原、被告之间形成物业服务合同关系，原告有为被告提供物业服务的义务，被告有向原告及时支付物业费的义务，双方应当按照合同约定履行。弘兴物业公司入驻该小区后履行了物业管理服务义务，胡永发作为该小区的业主接受了弘兴物业公司的物业管理服务，理应依约支付相应的物业管理服务费和二次加压供水分摊电费，但胡永发未依约缴纳，实属违约。故弘兴物业公司诉请胡永发支付从2016年3月1日至2019年11月30日的物业管理服务费和截至2018年3月26日的二次加压供水分摊电费88元于法有据，本院予以支持。物业管理服务费实际应为6,537元（121.06㎡×1.2元/㎡×45个月）。被告未按时履行合同约定的交费义务，构成违约，应按合同约定从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五承担违约金，现依合同计算的违约金为2,269元，原告主张2,265元符合法律规定，本院予以支持。 关于被告胡永发以弘兴物业公司未管理小区后门和消防通道发生堵塞等为由，抗辩主张拒付物业服务费，本院认为弘兴物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同义务，向包括胡永发在内的凯旋城小区业主提供了物业服务，即使在服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据《前期物业服务合同》的约定通过要求弘兴物业公司限期整改或者提议选聘新的物业公司等方式来维护的自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求弘兴物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，如被告认为物业服务不到位给原告造成损失，可另案主张权利。被告胡永发的该项抗辩理由，于法无据，本院不予支持。关于被告胡永发提出的墙体开裂拒付物业管理服务费的抗辩理由，因房屋开裂系房屋质量问题，根据现行法律规定，被告可另案主张权利。 物业公司与小区业主之间是相互依存的关系，只有双方相互配合理解，才能做好小区的物业管理工作，造福广大业主。物业公司应充分听取业主意见，及时对业主反映的问题作出答复和处理，不断提升自身的物业服务水平，获得小区业主的理解配合。同时，作为业主也应对物业公司给予一定的谅解，尽可能地看到物业管理中的努力付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理工作正常运行的前提条件。只有通过双方的共同努力，才能营造和谐的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡永发于本判决生效之日起十日内向原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司支付2016年3月1日至2019年11月30日期间的物业服务费6,537元、逾期支付违约金2,265元，至2018年3月26日止的二次加压供水分摊电费88元，共计8,890元； 二、驳回原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡永发负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 员 李六荣 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 李 方 书 记 员 李思文 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。