广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3931号原告：中国建设银行股份有限公司广州从化支行，住所地：广州市从化区街口街府前路**。负责人：江连锋，职务：行长。委托诉讼代理人：邓炜欣，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鑫涛，广东瀛真律师事务所实习律师。被告：冼迈君，女，汉族，1966年8月1日出生，住广东省广州市从化区。被告：广州意浓实业有限公司，，住所地：广州市从化温泉镇宣星村00893自编201法定代表人：薛双有，职务：总经理。委托诉讼代理人：林佳静，该公司法务。原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行与被告冼迈君、被告广州意浓实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邓炜欣、被告冼迈君及被告广州意浓实业有限公司的委托诉讼代理人林佳静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判令提前结清贷款，被告冼迈君立即偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金人民币726163.82元及利息31272.52元，罚息及复利2420.05元，合计759856.39元（暂计至2020年10月13日，从2020年10月14日起，罚息、复利利率按贷款执行利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；2、请求法院判令原告建设银行就上述债权对被告冼迈君名下的位于广州市从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、请求法院判令被告广州意浓实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求法院判令本案诉讼费、财产保全费、公告费等实现债权的费用由两被告共同承担。事实和理由：原告建设银行与被告广州意浓实业有限公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，合同约定被告广州意浓实业有限公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款，在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。被告广州意浓实业有限公司的保证期限自原告建设银行将贷款资金划入被告广州意浓实业有限公司的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并交原告保管之日止。保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息、原告建设银行为实现债权而发生的有关费用。另被告广州意浓实业有限公司与被告冼迈君签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告冼迈君以1139875元整价格向被告广州意浓实业有限公司购买从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房。2017年4月7日，原告与被告冼迈君签订了编号为440101738-2012-20184256951《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额为人民币柒拾玖万元整；合同借款期限为144个月，自2018年9月1日至2030年9月1日），合同利率按年计付，年利率为浮动利率，在基准利率的基础上上浮15%确定，即年利率为5.635%。借款利率于每年的1月1日调整；逾期罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的计息方式计收罚息和复利；还款方法采用等额本息还款方法；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；本合同项下的抵押财产为被告冼迈君名下的位于从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房。合同签订后，原告建设银行与被告冼迈君就抵押物办理了抵押预告登记。2018年9月1日，原告依约发放贷款790000元。但被告未依约履行还款义务，经原告多次催收后，被告至今仍未依约还款，已构成严重违约。有鉴于此，原告现为维护自身的合法权益，依据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持原告上述所有的诉讼请求。原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1.《楼宇抵押贷款合作协议》；2.《广州市商品房买卖合同（预售）》；3.《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101738-2012-20184256951）；4.个人贷款支付凭证；5.《不动产登记证明》编号：粤（2018）广州市不动产证明第09009629号；6.贷款账户基本信息复印件；7.《贷款账户基本信息》（更新至2020年10月13日）；8.个人贷款对账单（截至2020年10月13日）；9.不动产登记查册表。以上证据，经本院与原件核对无异。被告冼迈君辩称：希望原告能宽限我一两个月，如果调解不成，请求按照法律规定以及合同处理。被告广州意浓实业有限公司辩称：在案涉金融借款合同中，借款人就案涉债权进行了担保，该项债权既有物的担保亦有人的担保。在没有约定的情况下，应先就借款人自己提供的物的担保实现债权，不足部分再由保证人承担。原告与被告冼迈君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十七约定，借款人以所购的“从××区温泉镇宣星村地段二期（自编3号楼）803房”作为抵押物提供抵押担保。根据《物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。我方虽为借款人提供了担保责任，但三方并未就实现担保物权的情形进行约定。因此根据《物权法》第一百七十六的规定，应先就债务人冼迈君自己提供的抵押物的担保实现债权，不足部分再由我方补足。综上所述，关于案涉债权的实现，应先就债务人自己提供的抵押物的担保来实现，不足部分再由作为保证人的我方承担。经审理查明：2015年1月13日，广州意浓实业有限公司(甲方)与原告建行从化支行（乙方）及广州意浓实业有限公司（保证方）签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（编号:2014008号），约定：“甲乙丙三方就甲方依法开发建设并销售的座落于从××温泉镇××村地段的经批准命名为“景业荔都花园”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方整个项目的住宅、商业用房、车位的购房人提供相关的贷款业务。丙方对乙方向甲方提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供第三方连带责任担保；本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算……”。2018年5月21日，广州意浓实业有限公司与冼迈君签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805200224），其中载明：“合同当事人：甲方（卖方）：广州意浓实业有限公司，乙方（买方）：冼迈君……第四条，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼自编3号楼8层803房（下称该商品房），房屋地址：从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房。第七条，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款……总金额（人民币）1139875元……第八条，付款方式甲方同意乙方按按揭贷款方式付款……除首期款外，剩余房款金额790000元……须于2018年3月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州从化支行。2018年7月26日，被告冼迈君与原告签订了合同编号为440101738-2012-20184256951的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定贷款金额为人民币陆柒拾玖万元整，借款期限为144个月，自2018年9月1日至2030年9月1日，每月等额本息还款。借款利率在基准利率的水平上上浮15%，即年利率5.635%；逾期罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同中还约定相关违约责任，第十六条第一款借款人违约情形：“1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，第十七条贷款人救济措施约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述—项或几项权利：1．停止发放本合同项下的借款；2．宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；……4．向借款人收取违约金；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……11.行使担保权利；”被告冼迈君同意以其位于从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房的房产为上述借款申请作抵押担保，并在抵押人处签字。原告提交了案涉房产的不动产登记证明，证明案涉房产已经办理抵押预告登记（产权登记字号：18预登13359601），但尚未办理正式抵押登记手续。2018年9月1日，原告依约向被告冼迈君发放贷款790000元。被告自2020年2月1日起未正常还款，截至2020年10月13日，被告尚欠本金726163.82元、利息31272.52元、罚息及复利为2420.05元。另查，本院根据原告申请于2020年8月7日作出（2020）粤0117民初3931号民事裁定书，查封了被告冼迈君位于从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房的房产（合同号：201805200224）。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行是持有企业法人营业执照，具有从事金融存、贷款业务资格的单位，其与被告冼迈君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101738-2012-20184256951）是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告冼迈君未按合同约定完全履行还本付息义务，已经构成违约，依合同约定应承担违约责任。故原告现起诉要求被告按照《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101738-2012-20184256951）的约定，提前偿还贷款本金及计收利息、罚息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但罚息不得计收复利。由于被告冼迈君提供担保的位于从××区温泉镇宣星地段二期（自编3号楼）803房的房产尚未办理正式抵押登记，抵押权未设立，故原告请求就上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权无依据，本院予以驳回。被告广州意浓实业有限公司作为阶段性保证人，为被告冼迈君的债务承担连带保证责任，担保期限为自原告将贷款资金划入被告广州意浓实业有限公司的银行账户之日起至广州意浓实业有限公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。本案中，截至起诉之日，涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，故被告广州意浓实业有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。被告广州意浓实业有限公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向借款人冼迈君追偿。关于被告广州意浓实业有限公司辩称要求原告先处分涉案房屋以实现原告债权，不足部分，再由被告广州意浓实业有限公司承担补充清偿责任的意见，对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告冼迈君的贷款担保方式在合同约定为所购房产的抵押担保及被告广州意浓实业有限公司的阶段性连带责任保证担保，故根据上述法律规定，被告广州意浓实业有限公司应按照合同约定对被告冼迈君的债务承担连带清偿责任，而非处理涉案房产不足以清偿部分的连带清偿责任，故本院对被告广州意浓实业有限公司该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冼迈君应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行清偿贷款本金726163.82元及利息、罚息、复利【逾期利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101738-2012-20184256951）约定的方式及标准计至贷款实际清偿完毕之日止，其中罚息不得计收复利】。二、被告广州意浓实业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告广州意浓实业有限公司承担保证责任后，有权向被告冼迈君追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5596元、财产保全费4216元，合计9812元（原告已经预交），由被告冼迈君、广州意浓实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 欧阳燕桃二〇二〇年十二月二十五日书记员 高 萌 菲