江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初4087号 原告（反诉被告）：成忠芳，女，1970年12月11日生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：周小迪，江苏天熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，江苏天熙律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李昌泉，男，1951年2月3日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：庄宇，北京市隆安(南京)律师事务所律师。 原告（反诉被告）成忠芳与被告（反诉原告）李昌泉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月10日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成忠芳及其委托诉讼代理人周小迪，被告（反诉原告）李昌泉到庭参加了第一次庭审。原告（反诉被告）成忠芳及其委托诉讼代理人周小迪、吴凡，被告（反诉原告）李昌泉及其委托诉讼代理人庄宇到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告成忠芳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告征收补偿款184671元（装修补偿费25000元、非住宅房屋搬迁费62956元、经营性用房搬迁补助其它二6670元、停业损失补偿费78695元、搬迁奖励费10000元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费250元、宽带拆装补助费500元、热水器拆除补助费200元）；2、本案全部诉讼费由被告负担。事实与理由：南京市栖霞区某某路XXX号X幢XX房屋（以下简称案涉房屋）为被告所有。2008年4月1日，原、被告之间订立《租房协议》，约定由原告承租案涉房屋从事经营活动，租赁期限三年。该合同约定的租赁期限届满后，双方未再订立新的书面租赁合同，而是以口头约定形式约定原告继续长期租赁被告房屋。原告此后定期向被告支付租金，并实际支付租金至2018年4月1日。后原告继续使用案涉房屋至今。承租期间，原告根据自身经营需要对房屋进行了装修，购置了相应的设施设备。2018年8月，在原告承租期间，南京市栖霞区人民政府因实施红山路-和燕路快速化改造工程项目进行征收，案涉房屋在征收范围内。现被告已与征收部门南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。被告曾承诺与原告协商结算租金及征收补偿款分配事宜，但后续被告拒绝与原告协商。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告李昌泉辩称，原、被告之间签订的《租房协议》约定“如遇国家政策指令所租房的拆迁，甲方应通知乙方限期收回，其租金按实际计算，余款退还乙方，若乙方不再续租，应提前一个月通知甲方”。即使合同有效，原告也要无条件搬出。被告已经提前17个月通知原告交房，并且该17个月未收取原告房租。后原、被告双方在燕子矶派出所调解完毕，双方也签订了调解协议，被告已按约支付了原告1000元。案涉房屋系商业用房，《补偿协议》中的各项补偿均系给予被告，与原告无关。原告陈述的装修其装修价值不超过2000元。 被告李昌泉（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告自2018年4月1日起至2019年7月31日止的房屋租金50666.66元，2、反诉被告退还反诉原告在燕子矶派出所调解室支付给反诉被告的人民币1000元，3、本案的诉讼费用反诉被告负担。事实理由：反诉被告欠付反诉原告的房租没有支付。反诉原、被告双方在燕子矶派出所双方签订了调解协议。反诉原告按照调解协议支付反诉被告1000元。在第二次庭审中，反诉原告将诉讼请求变更为：1、反诉被告支付反诉原告自2018年4月1日至2019年7月31日的房屋租金71925元；2、本案的诉讼费用反诉被告负担。 原告（反诉被告）成忠芳辩称，案涉房屋2018年4月1日至2018年8月24日的租金按照3.8万元每年计算，日单价为105.56元，上述共计144天，合计15200.64元，反诉被告同意支付。2018年8月25日之后的租金因案涉房屋于2018年8月24日已经被公告征收，自征收公告之日该房屋不属于被告所有，故被告不应当收取租金和房屋使用费。2018年8月24日案涉房屋被征收后，现场开始进行施工和围挡，反诉被告作为承租人实际使用受到影响，如法院判决反诉被告支付2018年8月25日至2019年5月29日共275日的房屋使用费，如按照105.56元计算，合计29029元。希望法院根据现场围挡施工实际情况对计算标准进行调整。反诉被告同意支付反诉原告因调解支付给反诉被告的1000元。对于反诉原告变更后的诉请，反诉被告认为反诉原告就租金的计算公式没有事实法律依据，虽然反诉原告当庭撤回原先的第二项反诉诉请，但前次庭审答辩时反诉被告已经明确接受该请求，双方就调解协议作废达成共识。调解委员会在调解前应当告知性质原则及权利义务，调解协议书应当载明纠纷的事实和事项。本案的调解协议只有个人情况和签字，并无纠纷内容和争议事项和日期。反诉原告的调解协议内容和日期，协议书部分内容和日期，收条日期都并非调解当天填写。结合原告举证的调解协议，可看出该调解协议内容落款都无法表达双方当事人真实意思表示。调解记录日期是2019年8月25日，该日期错误，故反诉被告对该调解记录真实性有异议。双方拆迁矛盾存在很久，并非1000元就能解决。调解协议明显不公平公正。 经审理查明，被告（反诉原告）李昌泉系案涉房屋的所有权人。2008年4月1日，被告（反诉原告）李昌泉作为甲方、原告（反诉被告）成忠芳作为乙方，签订《租房协议》一份，主要内容为“甲方将案涉房屋租给乙方，租金第一年1200元每月，第二年1400年每月，第三年1500年每月，三个月付一次；租房期限三年，合约期满，若在同等条件下，乙方有意续租，甲方应优先考虑乙方；如遇国家政策指令所租房的拆迁，甲方应通知乙方限期收回，其租金按实际计算，余款退还乙方，若乙方不再续租，应提前一个月通知甲方；甲方收取乙方押金1000元，如无损坏，合约期满退还乙方”。成忠芳依约支付了押金及租金。租期届满后，原、被告双方未再签订书面的租赁合同，成忠芳继续交纳租金至2018年4月1日（在2017年7月6日李昌泉出具的收条中载明：今收到2017.4.1-2018.4.1房租叁万捌仟元整）。 2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，案涉房屋在征收范围内。 经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对案涉房屋评估，形成《南京市国有土地上营业性房屋征收补偿金额分户评估表》（载明：房屋坐落某某路XXX号X幢XX，产权人李昌泉，建筑面积39.18，房屋用途营业，产权人补偿金额1573900元，承租人补偿金额0元）、《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》（载明：房屋坐落某某路XXX号X幢XX，产权人李昌泉，建筑面积39.18，房屋用途商业，产权人补偿款40708元，承租人补偿金额款0元）。 2019年5月29日，区征收办与被告（反诉原告）李昌泉就案涉房屋签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方（区征收办）、乙方（李昌泉）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内，经协议当事人协商一致，先就房屋征收补偿事宜，签订协议；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1573900元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有线电视拆移补助费400元（1户），6、空调拆装补助费1000元（5台），7、宽带网拆除补助费500元（1端口），8、太阳能热水器拆装补助费200元（1台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费40708元，12、提前搬家奖励费78695元，13、货币安置奖励费157390元,14、重大疾病补助费50000元，17、其他一1334元，18、其他二6670元（10项、15项、16项、19项、20项为0），上述合计337487元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用62956元、征收营业用房的停业补偿费用157390元，上述合计220346元；甲方同意于2019年8月29日向乙方出具《南京市国有土地上房屋征收与补偿款专项存折》，并付清本协议第四条和第五条所约定的各项费用；乙方同意于2019年6月10日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方”。在当日《补偿协议》附件《南京市征地房屋拆迁其他补偿款测算表》中对2017年11月21日《栖霞区房屋征收入户勘查记录表（国有）》中无证面积6.67㎡（4.3×1.55，备注：自建）进行了测算，其中：无手续房材料回收1334元（200元/㎡×6.67㎡）即《补偿协议》中第17项其他一补助，经营性用房搬迁补助6670元（1000元/㎡×6.67㎡）即《补偿协议》中第18项其他二补助。 庭审中，李昌泉举证了《人民调解记录》（时间：2019年8月25日，地点：燕所调解室，当事人：成忠芳、李昌泉，问：今天你们双方过来就拆迁纠纷进行调解，双方是否愿意？答：我们双方愿意；问：成忠芳为什么不搬走，有什么诉求？答：因为营业补偿没付我，我要对方付；问：李昌泉是否同意补偿拆迁补偿？答：不同意，她还欠我一年多房租，我只同意退押金并补偿壹仟元；问：双方还有没有补充的？答：没有）、《人民调解协议书》（编号246，纠纷主要事实、争议事项：2019年7月25日，在和燕路400号门口。成忠芳称房东李昌泉带人将自己的门和东西砸坏，因为拆迁，双方为拆迁款发生纠纷，现双方都愿意接受调解处理。经调解，自愿达成如下协议：1、李昌泉一次性付成忠芳租房押金和拆迁补偿费合计人民币贰仟元整；2、成忠芳搬出所租房屋；3、双方无其他纠纷签字生效。履行方式、时限：现金、当场，成忠芳、李昌泉签字按手印，落款2019年8月25日，加盖南京市栖霞区燕子矶街道人民调解委员会驻燕子矶派出所人民调解工作室公章）、成忠芳出具并按指印的收条（内容为：今收到李昌泉一次性赔偿人民币贰仟元整，包括租房押金人民币壹仟元整收款人：成忠芳2019.8.25），拟证明成忠芳与李昌泉之间就拆迁款的纠纷已由《人民调解协议书》调解完毕。成忠芳质证称：真实性有异议。成忠芳为反驳李昌泉举证了：接处警工作记录（接警单位：栖霞分局燕子矶派出所；接警时间：2019年7月25日06时43分27秒；报警内容：和燕路400号门口，称和房东有纠纷，对方之前带人来砸门，现在我抓着他不让走，产生纠纷，需要民警处理；简要案情及处理结果：2019年7月25日接警后到达和燕路400号，经了解报警人成忠芳租房东李昌泉房子，现在房子拆迁了，双方为拆迁款发生纠纷，今天房东李昌泉带工人来将房间前后门拆除了，双方发生纠纷，后将双方带至派出所交调解办调解）、《人民调解协议书》照片（显示拍摄时间为2019年7月25日15时03分，协议内容及成忠芳、李昌泉签字按手印与李昌泉举证一致，但无李昌泉举证《人民调解协议书》的编号、落款时间、公章、纠纷主要事实争议事项、执业职务及单位住址）、收条照片（显示拍摄时间为2019年7月25日15时07分，除无落款时间外其余与李昌泉举证的收条内容一致）、微信转账截图（显示2019年7月25日9时43分成忠芳收到李昌泉转账2000元）、短信截图（2019年7月29日成忠芳对其于2019年7月25日就12345热线对警务作风的投诉回复），成忠芳称：2019年7月25日早上6时双方的案涉房屋内发生纠纷，并向派出所报警，同天上午9时在燕子矶派出所调解。双方就赔偿达成2000元合意，李昌泉向成忠芳转账2000元，成忠芳调解的时候并不清楚《人民调解协议书》的内容，《人民调解协议书》有大片空白。当天中午成忠芳对签署《人民调解协议书》有异议返回派出所要求查看调解记录和《人民调解协议书》，派出所以不在工作时间为由拒绝。下午15时在成忠芳的要求下，成忠芳拍摄了《人民调解协议书》和收条。后成忠芳对《人民调解协议书》内容提出异议，向12345投诉，没得到满意答复。李昌泉提供的《人民调解协议书》和调解记录，李昌泉上次的陈述是在本案庭审之前不久拍摄，在该《人民调解协议书》和调解记录中落款日期明显错误，日期成了2019年8月25日，上面内容是后加的。调解记录是记录性质文件，头部的日期就错了。成忠芳对于《人民调解协议书》提出的异议，派出所曾向成忠芳说明《人民调解协议书》作废，李昌泉也在派出所和成忠芳通电话，确认《人民调解协议书》不作为调整双方关系的依据。双方之间的调解并非双方真实意思表示，不能作为依据。成忠芳认为其接受调解，是因调解系对其人身财产损失进行的调解。李昌泉质证称：真实性无异议，《人民调解协议书》上成忠芳是签字的，调解记录也明确成忠芳同意接受2000元，《人民调解协议书》真实有效，款项也已交付。 李昌泉还举证了成忠芳在案涉房屋的个体工商户营业执照档案登记材料，李昌泉称：工商局已经在上面盖章说明其营业执照不作为拆迁补偿的依据。成忠芳质证称：真实性无异议，但与本案无关。成忠芳主张分配拆迁补偿是因双方长期租赁的关系及成忠芳对案涉房屋的实际占有使用，并非依据案涉房屋的营业执照。 上述事实，有双方当事人的陈述、举证及本院庭审记录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案中，成忠芳与李昌泉在《租房协议》租期届满后未再签订书面租赁合同，双方当事人间系不定期租赁合同关系。李昌泉有权随时解除合同；合同解除后，成忠芳应腾空、返还涉案房屋，除双方另行约定外，成忠芳无权向李昌泉主张装修补偿费、设施搬运费用。现案涉房屋已于2018年8月24日被政府征收，双方之间的不定期租赁合同关系因房屋征收已不再履行，故成忠芳向李昌泉主张装修补偿费、设施搬运费用（非住宅房屋搬迁费、经营性用房搬迁补助其他二）缺乏法律依据，依法应不予支持。 关于停业补偿费及搬迁奖励费，本院认为，双方当事人间系不定期租赁合同关系，且成忠芳存在李昌泉签订《补偿协议》后，仍拒不迁出的情形，故成忠芳不应再取得停业补偿费及搬迁奖励费。 就李昌泉反诉主张成忠芳支付自2018年4月1日起至2019年7月31日的房屋租金，从成忠芳、李昌泉举证的《人民调解协议书》及调解记录来看，该《人民调解协议书》及调解记录均由双方签字并按指印，且《人民调解协议书》中关于双方自愿达成的协议内容双方各自举证的《人民调解协议书》均一致，虽然《人民调解协议书》及调解记录从目前的证据来看存在落款日期错误的情况，但成忠芳并未能够举证证明《人民调解协议书》存在无效情形，成忠芳也未向法院申请撤销该《人民调解协议书》，故本院对《人民调解协议书》及调解记录予以采信，同时李昌泉也认可该《人民调解协议书》及调解记录，而该《人民调解协议书》及调解记录中反映李昌泉为调解已放弃主张未付租金，现李昌泉自认且该《人民调解协议书》也确已履行完毕，故本院对李昌泉的反诉诉请不予支持。 就成忠芳主张的有线电视拆移补助费1户400元、空调拆装补助费1台2**元、宽带拆装补助费1端口500元、太阳能热水器拆装补助费1台2**元，因上述费用不在《人民调解协议书》及调解记录中载明的以营业补偿为名的拆迁补偿费，且李昌泉未能举证反驳，故本院对成忠芳的此项主张予以支持，但其中空调拆装补助费《补偿协议》载明每台2**元的补助标准，因成忠芳自认其在案涉房屋处仅有一台，故空调拆装补助费应为200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李昌泉于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）成忠芳有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费200元、宽带拆装补助费500元及太阳能热水器拆装补助费200元。 二、驳回原告（反诉被告）成忠芳的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）李昌泉的全部诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3993元，减半收取1996.5元，由原告（反诉被告）成忠芳负担1971.5元，由被告（反诉原告）李昌泉负担25元；反诉案件受理费799元，由被告（反诉原告）李昌泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱悦 二〇二〇年十二月三十一日  法官助理熊江燕 书记员沈易茜