浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初19585号 原告：徐贞仙，女，1977年3月13日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：刘江中，男，1972年2月12日出生，汉族，住浙江省江山市，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：徐建良，男，1965年11月14日出生，汉族，住浙江省江山市，系原告哥哥。 被告：张杰，男，1974年12月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：童慧娟，女，1975年2月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被告的共同委托诉讼代理人：叶丽娟，浙江稠州律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：周张敏，浙江稠州律师事务所实习律师。 原告徐贞仙为与被告张杰、童慧娟房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员季东勤适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告徐贞仙及其诉讼代理人刘江中、徐建良，被告张杰及两被告的共同诉讼代理人叶丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐贞仙向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即退还原告未到期房租47500元和押金5000元；2、判令两被告因征用补偿原告二层至顶层装修的费用410589元。事实与理由：原告向两被告于2014年5月1日租用了位于义乌市××路××号××层房屋，共4.5层，租期为2014年5月1日至2022年4月30日，其中前四年年租金9万元，后四年年租金9.5万元，每年的4月初付清，双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告对其所承租的房屋进行精品装修改造，投资42万元，从二层到五楼，每装成二室一厅（一个），一室一厅（两个）,装改成共4个二室一厅和8个一室一厅，6楼顶层2个单间，每间配套好厕所，浴室厨房全部整改了马桶，配空调、洗衣机、电视、高档冰箱等。2020年3月25日，原告又提前支付了2020年5月1日至2021年4月30日的租金。今年10月20日左右，原告承租的房屋面临拆迁，拆迁办不但给予两被告房屋拆除补偿，又给予被拆除房屋的装潢材料补偿。原告投资42万元装修还未到期，两被告要终止未到期的租房至2020年10月30日，同时也不补偿原告装修的损失。经拆迁办两次组织调解，都未能达成协议。 被告张杰、童慧娟共同答辩称：1、我方同意原告诉请第一项中房租47500元，押金不同意退还。2、不同意原告诉请第二项装饰装修补偿款410589元。被告作为房屋所有权人，就涉案房屋征收拆迁所获得的二到顶楼的装饰装修补偿款总计才99352元，而原告竟然向被告主张410589元，完全不是客观事实。涉案房屋交付给原告时已完成改造及装饰装修，在原告承租前也是他人进行租赁、使用，这从双方的房屋租赁合同第三条第二款约定租用期房屋设施、装饰有损害的由乙方自费修建完好，可以体现承租方若另行对房屋进行改造的需出租方同意。实际承租期间原告从未向被告主张过另行改造或装饰的要求，再则根据双方的租赁合同约定，合同解除时固定装饰和设施明确归出租方所有，也就是在合同第三条第三款有明确约定。本案是因政府征收拆迁导致双方合同解除，属于不可归责双方事由的解除，也属于合同提前终止的情形，因此根据合同约定，涉案装饰装修的补偿款应当归属被告。根据国有土地上房屋补收与补偿条例的规定，也是给房屋所有权人进行补偿，而不是房屋承租人。 为证明自己的主张，原告提供了以下证据： 一、房屋租赁合同一份，证明原、被告存在租赁合同关系。 二、原告手写装修清单一份，证明原告投资装修共计410589元的事实。 三、证人杨某、高某当庭作证证言，证人杨某证言主要内容为2014年4月底左右，工人北路107号的房屋泥水工作是他做，施工范围是从二楼到顶楼的泥工，包括贴瓷砖、修补、粉刷等，总共做了二十几套的厨房、卫生间、房间。原先是一间一间的，后来改成一套一套的。证人高某证言主要内容为2014年5月份左右，工人北路107号房屋二至××楼××套房屋的水电、插座、洁具、开关、灯等，按每平方40元计算。证明房屋是原告装修投入的，对证人证言没有意见。工人北路107、109都是我们承租的，一起装修的。 被告质证意见：对证据一真实性没有异议，原告承租的就是涉案房屋的二到五层，一楼是另行租赁他人。通过合同可以明确，被告交付给原告的涉案房屋是已经经过装饰装修的，同时合同当中也明确了在合同终止时固定装饰和设施归属于出租方所有。证据二的三性均有异议，也不认可，根据我方的陈述，房屋的装饰装修属于被告方完成。原告自己手写所列清单中的可移动的家具、电器等是由原告方配备，在拆迁后家具以及电器也都由原告自行搬离。证据三的真实性有异议，两位证人根本不清楚涉案房屋的房东，且证人均是由原告之前所认识来出庭作证，从证言当中所涉及到的房屋的面貌、原先的设施与客观实际不相符。因为被告交付给原告的涉案房屋的格局是已经固定的，二到顶楼，总共有十四个套间。原先每个套间都具备相应的设施，包括厨房、卫生间，本身这些套间的设施在原告方承租前就是用于单身公寓租赁的。 为证明自己的主张，被告提供了以下证据： 1、工人北路107号房屋二到顶楼装修测算表一份，证明涉案房屋二至顶楼的装饰装修补偿总共是99352元。 2、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议一份，证明一至顶楼总共装修补偿款135872元。 原告质证意见：对证据一有异议的，好多设施没有评估进去。证据二没有异议。 本院认证意见：被告对原告提供的证据一，原告对被告提供的证据二没有异议，本院对上述证据真实性予以认定。被告对原告提供的证据二、三有异议，本院认为结合双方证据与事实陈述，可以认定原告承租被告房屋后有改造的事实，但不能证明投入费用的多少。原告对被告提供的证据一有异议，但结合被告提供的证据二，可以认定其真实性。 根据本院认定的证据，结合当事人陈述，认定如下事实： 坐落于义乌市××路××号房屋登记为两被告所有，占地82.83平方米，建筑面积469.59平方米。2014年4月19日，原告（乙方）与被告张杰（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于义乌市××路××号××层房屋出租给原告，合同主要内容约定如下：1、房屋租期8年，自2014年5月1日至2022年4月30日止，租金前四年为9万元，后四年为9.5万元付款期限为每年4月初付清，乙方交履约保证金5000元；…3、租用期房屋、设施、装饰有损坏的由乙方自费修建完好，对本房屋装饰、改造、户外广告、转租等要经甲方同意，损坏由原告赔偿。合同期满退房或提前终止合同退房时，乙方购置的活动电器主机和活动货柜，可由乙方搬走，固定装饰和设施乙方不得损坏、拆搬（含四周墙面、顶棚、地板、防盗门窗、给排水管、水龙头、厨卫洁具、电线、插座、开关、灯头灯罩等产权偿归甲方所有）；…5、合同到期或提前终止合同退房时，经甲方检查房屋、装饰和设施有损坏的，由乙方承担赔偿，并赔偿损坏期间的租金损失等一切经济责任。经甲方检查完好和乙方无违约且乙方已交清有关费和税后，保证金不计息退还给乙方；…8、本合同双方签字和交清保证金及当年房屋租金后生效。合同签订后，原告按约支付了租金与保证金，投入一定资金进行改造，用于单身公寓出租。2020年4月初前，原告支付了2020年至2021年底的租金9.5万元。2020年7月10日，因旧城区改建涉孝子祠区块房屋征收，义乌市人民政府于2020年7月10日作出《房屋征收决定》，被告的房屋被征收。2020年9月6日，义乌市国有土地上房屋征收中心与两被告签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》，其中附件中载明房屋装饰装修补偿135872元（一楼36520元、二至顶楼99352元）。2020年11月9日，原告从上述房屋中搬离。 本院认为，原告与被告张杰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律行政法规强制性规定,合法有效。上述房屋租赁合同约定租期至2022年4月30日届满,但由于被义乌市政府征收导致租赁合同提前解除,未到期的租金双方均认可为47500元，被告应予以退还原告。被告未有证据证明原告有违约行为，保证金5000元应予返还。对于原告主张被告应补偿装修费用问题，因案涉房屋在租赁期间被征收导致租赁协议解除,而征收补偿协议中对案涉房屋的装饰装修作出了补偿约定,该补偿约定的范围当然也包括原告单身公寓范围的装饰装修部分,根据征收协议,本案原告承租房屋的装饰装修现实价值99352元。上述价值归谁所有，根据相关规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本院根据房屋租赁合同及装修使用情况，酌定上述残值原告享有40%。原告要求按410589元补偿依据不足，本院不予支持。被告辩解合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,判决如下: 一、被告张杰、童慧娟于本判决生效之日起十日内退还原告徐贞仙房屋租金47500元及保证金5000元。 二、被告张杰、童慧娟于本判决生效之日起十日内支付原告徐贞仙房屋装修补偿款39740.8元。 三、驳回原告徐贞仙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4123元，由原告负担3070元，被告负担1053元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  季东勤 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  周 胜