重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0118民初7708号原告(反诉被告)：王义玲，女，1971年8月29日出生，汉族，住重庆市永川区人民大道******7-2。委托诉讼代理人：罗禄兵，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：张利，女，1973年12月15日出生，汉族，住重庆，住重庆市沙坪坝区红槽房正街**附**33-3iv>委托诉讼代理人：徐霞，重庆新源律师事务所律师。第三人：喻衣亮，男，1986年3月30日出生，汉族，住重庆市，住重庆市永川区双石镇牛尾铺村高坎村民小组**1-2v>原告(反诉被告)王义玲与被告（反诉原告）张利、第三人喻衣亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王义玲及其委托诉讼代理人罗禄兵，被告（反诉原告）张利及其委托诉讼代理人徐霞到庭参加诉讼，第三人喻衣亮到庭参加诉讼后又中途退庭。本案现已审理终结。王义玲(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告装修损失暂定50000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告租赁被告位于重庆市永川区XX路XX号-XX号商铺（清水房）并与被告等四人分别签订《租赁合同》，约定房屋用途为餐饮，租赁期限5年、免租期5个月等，被告等四位出租人向物管公司申请由原告拆除共墙打通为一个整体经营餐馆，物业审查后同意，原告对租赁的被告未装修的商铺进行装修并作为一整体经营餐馆。2018年6月7日，被告向原告发出解除《租赁合同》的通知，单方解除原告与被告的《租赁合同》，被告在没有对原告装修损失进行赔偿的前提下，将案涉商铺对外进行租赁，故诉至法院。张利(反诉原告)辩称：原告逾期交纳租金及拖欠租金的行为已经严重违约，被告有权依据双方约定解除与原告的租赁合同，且原告在解除合同前就将商铺关门，停止营业，其实际行为已表明拒绝履行合同，被告亦享有法定解除权；合同解除后，原告应自行拆除装饰装修物，且本案中系原告违约，被告依法解除合同不应当承担原告的装修损失；同时原告应对主张的房屋装修价值及损失大小承担举证责任，原告无法举证的，应承担举证不能的后果。综上，要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告张利同时提出反诉请求：1.要求反诉被告支付尚欠2018年5月14日至2018年6月17日的租金3054元，并自2018年4月28日起以未付的租金为基数，按每日万分之五的标准支付违约金至付清时止；2.支付2016年12月1日至2017年11月30日期间尚欠的物业管理费1394元；3.支付违约金3665元；4.由反诉被告立即搬离房屋并恢复原状；5.自起诉之日起按每月4275元标准支付房屋占用使用费至反诉被告搬离房屋并恢复原状之日止；6.诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告明确请求为：由反诉被告支付物业管理费1354元，第3项违约金即为保证金不予退还。事实与理由：2016年12月13日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于重庆市永川区XX路XX号-XX号商铺，合同签订后，反诉原告将房屋交付反诉被告，但反诉被告却拒不履行付款义务，严重违约，由于反诉被告违约，故解除了双方之间的租赁合同，但反诉被告却不支付租期内尚欠租金，故诉至法院。反诉被告王义玲辩称，双方的合同已于2018年6月7日解除，之后反诉原告就将门锁，即使要计算租金也只能计算2018年5月14日至2018年6月7日的租金；违约金不认可，系反诉原告违法解除合同；物管费认可1354元，但应从反诉被告交纳的保证金中予以抵扣；反诉原告的第4-6项请求不应支持，不应由反诉被告赔偿反诉原告的租金占用损失。第三人喻衣亮述称，其不清楚原告与被告之间的租赁合同关系，第三人于2018年7月31日从被告张利处租赁门面，2020年3月21日又与被告张利解除了租赁合同，早已经撤场了。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，被告张利(甲方)与原告王义玲（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市永川区XX路XX号-XX号商铺出租给乙方用于餐饮，建筑面积61.09㎡，清水房，租赁期限5年，从2016年12月13日至2021年12月13日止，第一年（2016年12月13日至2017年12月13日）月租金3665元，第二年（2017年12月13日至2018年12月13日）月租金3665元，第三年（2018年12月13日至2019年12月13日）月租金3959元，第四年（2019年12月13日至2020年12月13日）月租金4275元，第五年（2020年12月13日至2021年12月13日）月租金4617元；甲方同意第一年免乙方5个月租金（2016年12月13日至2017年5月13日），免租期内乙方无需交纳租金，但需自行承担并支付该租赁房屋的实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、电、通讯、天然气、公摊以及其他相关费用等，租金通过银行转账支付，租赁房屋采用先交付租金后使用的原则，租金按季度支付，乙方每次提前15日支付下一阶段的租金；合同签订之日，乙方向甲方缴纳保证金3665元，租赁期间如乙方无任何违约行为，租赁期满房屋及设施设备完好并交回甲方，且乙方无拖欠其他任何应承担的物管费、水、电、通讯、天然气、公摊费以及其他相关费用，租赁期满5日内，甲方将保证金无息退还乙方，但乙方违约，该保证金作为对甲方的补偿不予退还，若保证金不足以补偿乙方所欠金额，则甲方有权向乙方进行追偿；在租赁期内，乙方不得改变租赁房屋的结构，如因经营需要改变房屋结构须告之业主和万达物业管理处，租赁期满后乙方须将墙面恢复原状，若擅自拆改租赁房屋，所造成的一切经济损失和法律责任由乙方承担；租赁期满，乙方应将房屋以清洁良好的状态，将属于甲方的设施、设备以完好且能正常使用的状态交还给甲方，否则乙方应负责修复或作价赔偿，如涉及设施、设备及房屋结构恢复费用，由乙方承担；乙方未能履行本合同约定的义务，甲方已收租金和保证金不予退还；乙方应严格按照合同约定按时交纳房屋租金，不可拖延，如拖延10天甲方有权收回铺面，并终止合同，保证金则不予退还。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告对其进行了装修，并支付了保证金。2017年10月开始，原告认为涉案房屋漏水，要求被告进行整改。2018年6月7日，被告向原告发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》，载明原告未按合同约定按时足额支付租金，并欠缴2017年6月至2017年12月的物管费1394.90元，被告多次催收未果，故即日起解除租赁合同，并在2018年6月13日前结清欠缴的租金，代缴的物管费及应按每日拖欠金额的千分之五标准支付违约金后，自行撤出原告的所有物品并将租赁门面交还给被告，否则租赁房屋内的全部遗留物品将视为遗弃物，由被告或被告委托他人进行处置，处置产生的费用由原告承担，由于原告根本违约，要求原告按合同第五条第1款的约定恢复被告的门面与XX路XX号-XX号门面之间的隔墙，如原告在2018年6月13日前明示拒绝恢复或以行为表示拒绝恢复，被告将自行恢复，费用由原告承担，合同解除后至原告交还门面期间，原告仍应按租金标准向被告支付门面使用费及因此产生的其他费用，包括但不限于物业管理费、水、电、通讯、天然气、公摊等费用。2018年7月31日，被告与第三人签订《租赁合同》，约定被告将位于重庆市永川区XX路****商铺出租给第三人，建筑面积61.18平方米，为装修房，租赁期从2018年8月1日至2021年7月31日止，第一年月租金为3059元，第二年租金为3303元，第三年租金为3567元，租金按半年支付，每次提前15天支付下一阶段的租金，合同签订之日，第三人交纳保证金5000元，附加约定转让费1.5万元，转让后房屋内的一切物品归第三人所有，签订合同前房屋一切费用与第三人无关，债务纠纷与第三人无关，后期房屋转让费用(屋内一切物品)全部归第三人所有，被告不得干涉。2020年3月21日，被告与第三人签订《解除租赁合同协议》，约定双方的《租赁合同》于2020年3月21日解除，自解除之日，原合同中约定的权利义务终止，被告退第三人转让费1.5万元，第三人须将经营期间的物管费、水电气费等相关费用结清，双方不再承担经营期间对方的其他债权债务，第三人须将屋内所有物品留放屋内（除第三人租赁期间自行购买的物品）归还被告，所有物品的所有权归被告所有。庭审中，原、被告双方认可其签订的《租赁合同》于2018年6月7日解除。且据第三人陈述，其从被告处租赁房屋后，存在漏水的情形，但不严重，不影响其正常营业。2020年1月15日，原、被告及第三人对包含本案涉案房屋在内的四间门市内的设备进行了清点。诉讼过程中，原告申请对涉案房屋内的装饰装修部分进行鉴定。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告将涉案房屋交付原告后，原告应按约支付租金。按合同约定，原告应提前15日支付下一季度租金，原告诉称因房屋漏水影响到原告正常使用该租赁房屋，提供了微信聊天记录、相关图片拟证明涉案房屋漏水的事实，即使房屋漏水的事实存在，因被告交付给原告时系清水房，原告进行了装修，漏水原因尚待查明，且即使房屋漏水存在，但原告以此为由抗辩交纳租金的理由不能成立。被告因原告未按约定履行支付租金的义务，解除双方签订的合同，原告亦未提出异议，故对被告反诉要求原告支付尚欠租金及物管费的请求，本院予以支持。由于双方认可解除时间为2018年6月7日，故原告应向被告支付的租金从2018年5月14日计算至解除之日止，即原告尚欠租金为3054元(3665元／月／30天×25天)。因原告未按约定交纳租金，存在违约，按合同约定，原告交纳的保证金不予退还，被告的该项反诉主张予以成立，且无须判决由原告支付。原告交纳的保证金已能弥补被告的损失，故对被告反诉要求按每日万分之五支付违约金的请求，本院不再支持。原告承租被告的房屋后，因其进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除后，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，合同解除系因原告未按期交纳租金存在违约，故原告现要求被告赔偿装修损失的理由不能成立，原告申请对装修损失鉴定已无必要，本院不予鉴定。原告与被告之间的租赁合同解除后，原告应将涉案房屋内的物品搬离而未搬离，被告及时将涉案房屋租赁给他人，系正当行使权力的方式，虽然该过程中利用了原告遗留物品，但一定程度上避免了双方损失的扩大。考虑到本案实际情况，被告在解除合同后将涉案房屋内原告遗留的物品进行了再利用，参照被告与第三人签订的租赁合同中约定的转让费并按照第三人实际租赁涉案房屋的期限19个月零21天（2018年8月1日至2020年3月21日），酌情由被告对原告予以适当补偿，即8208元（15000元／36个月×19月零21天）。由于被告出租给原告的房屋系清水房，且之后又出租给他人，视为接受了除搬离物品之外的其他现状，故原告只需腾空房屋即可，涉案房屋内原告购置的设施设备，被告现要求原告搬走，原告可自行搬走。被告解除与原告的租赁合同后，将涉案房屋又出租给了第三人，现与第三人解除租赁合同后，被告又主张房屋占用使用费无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、由被告张利于本判决生效后五日内补偿原告王义玲8208元；二、驳回原告王义玲的其他诉讼请求；三、由反诉被告王义玲于本判决生效之日起五日内支付反诉原告张利2018年5月14日至2018年6月7日的租金3054元、尚欠的物业管理费1354元；四、由反诉被告王义玲于本判决生效之日起十五日内将位于重庆市永川区XX路XX号-XX号房屋腾空；五、驳回反诉原告张利的其他反诉请求。以上第一、三项品迭后，由被告张利于本判决生效之日起五日内支付原告王义玲3800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由原告王义玲负担500元，由被告张利负担25元，反诉案件受理费减半收取55元，由反诉原告张利负担30元，由反诉被告王义玲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇二〇年十二月二十五日书记员  肖航前