浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6166号 原告：中国工商银行股份有限公司金华分行，住所地浙江省金华市婺城区八一北街**，统一社会信用代码91330702847282496P。 主要负责人：吕忠，该分行行长。 委托诉讼代理人：曹鹤，女。 委托诉讼代理人：方伟东，男。 被告：朱妮，女，1986年5月31日出生，汉族，户籍在浙江省金华市婺城区，送达地址浙江省金华市金东区。 被告：倪瀚光，男，1978年12月12日出生，汉族，户籍在浙江省金华市金**，现羁押于浙江省金华监狱九监区。 被告：金华万达广场投资有限公司，住，住所地浙江省金华市金**李渔路**万达广场****商业室**/div> 法定代表人：肖广瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：吴方平，浙江红太阳律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司金华分行（以下简称“工行金华分行”）与被告朱妮、倪瀚光、金华万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日作出（2019）浙0702民初9832号民事判决后，工行金华分行提起上诉，浙江省金华市中级人民法院于同年6月9日作出（2020）浙07民终1978号民事裁定，以原判程序违法为由将该案发回本院重审。本院于2020年7月17日重新立案后，依法另行组成合议庭于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告工行金华分行的委托诉讼代理人曹鹤、方伟东，被告倪瀚光，被告万达公司的委托诉讼代理人吴方平到庭参加诉讼；被告朱妮经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告工行金华分行向本院提出诉讼请求：1.判令提前终止编号为2014商房贷1000065的《个人购房借款／担保合同》，由第一被告立即归还原告借款本息共计人民币227754.29元（其中本金201680.97元、利息26073.32元，利息暂算至2019年6月21日，以后利息按借款合同约定计算至借款偿清之日止）；2.判令原告对第一被告提供抵押的位于东市街东侧、光南路南侧、栖凤街西侧、李渔路北侧7幢1009室房地产享有优先受偿权；3.判令第二被告对第一被告的上述债务承担共同偿债责任；4.判令第三被告对第一被告的上述借款承担连带还款责任；5.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2014年7月14日，原告与第一被告签订了一份合同编号为2014商房贷1000065的《个人购房借款／担保合同》，约定：第一被告向原告借款人民币26万元，借款期限为2014年7月14日至2024年7月14日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％。实际借据反映贷款发放日为2014年7月21日，借款利率为年利率7.205％，还款方式为按月等额本息。同时约定以第一被告所有的位于东市街东侧、光南路南侧、栖凤街西侧、李渔路北侧7幢1009室房地产为上述债务提供抵押担保，并办妥了抵押物登记手续。签订合同时第二被告在共同借款人处签字，承担共同还款责任。另外，原告与第三被告签订了按揭贷款业务合作协议，协议第四条约定在借款人办理正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，其同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。原告于2014年7月21日向第一被告发放了上述借款合同约定的借款。然而，截止2019年6月21日，第一被告已积欠原告借款本息共计人民币227754.29元（其中本金201680.97元、利息26073.32元），而第二被告未履行相应的共同偿债责任，第三被告也未履行相应的保证责任，均已构成违约，请求支持原告的诉讼请求。 被告朱妮未作答辩。 被告倪瀚光答辩称：借款是属实的，我也签过字的。我妻子朱妮可能是因为今年小孩子读书了，经济压力比较大，而我目前也帮不上忙，所以具体怎么处理，由她自己决定。 被告万达公司答辩称：对事实无异议，但对原告要求我公司承担连带清偿责任有异议。房屋预告登记已经办理，未办理抵押登记也不是我公司的原因造成的，我公司不应承担连带保证责任。 原告工行金华分行围绕诉讼请求向本院提交了编号为2014商房贷1000065号《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、《按揭贷款业务合作协议》、《预购商品房抵押权预告登记》、还款明细清单等证据。被告朱妮对上述证据未提出质证意见；被告倪瀚光对上述证据均无异议；被告万达公司对上述证据的真实性无异议，但对《个人购房借款/担保合同》的关联性有异议，认为从该借款合同第二十条的约定可以看出，正式的抵押登记并不是由万达公司办理，而是由朱妮、倪瀚光授权原告办理的，万达公司无过错。本院认为，原告提交的证据可以证明其待证事实，对其证明力应予确认；至于涉案房屋未能办理正式的抵押登记，万达公司有无过错、是否应承担责任，属实体处理问题，应予综合认定。 根据上述证据及到庭当事人的陈述，本院认定本案事实与原告诉称一致。另查明，《个人购房借款/担保合同》还约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同。阶段性连带责任保证的保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。《按揭贷款业务合作协议》约定：该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方（万达公司）应及时通知甲方（工行金华分行），并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。合同签订后，双方于2014年7月18日办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年3月25日，涉案房屋登记至朱妮名下，并于同年12月28日办理了国有土地使用权证，但万达公司未通知原告。因被告倪瀚光涉嫌非法吸收公众存款罪，义乌市公安局于2016年1月5日对其刑事拘留，并于次日查封了涉案房屋，至今未予解封，对本案贷款的正式抵押登记手续也未能办理。之后，涉案房屋又因另案执行被本院查封。从2017年6月份起，被告朱妮、倪瀚光未再还款，万达公司也未承担担保责任。截至2019年6月21日，朱妮、倪瀚光尚欠原告借款本金201680.97元、利息26073.32元未还。 本院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》《按揭贷款业务合作协议》合法有效，各方均应自觉履行。被告朱妮、倪瀚光从2017年6月份起至今未再还款，其行为已构成违约，原告有权解除合同，提前要求借款人归还尚欠的借款本息。关于原告对涉案抵押房屋是否享有优先受偿权的问题。虽然该房产仅办理了抵押权预告登记，而且预告登记所登记的也不是现实的不动产物权，但该房产目前仍被义乌市公安局查封，无法办理正式抵押登记手续属实，而且无法办理正式抵押登记手续也非作为抵押权人的原告原因所致。因此，如果涉案抵押房屋符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，也可赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。但经本院与义乌市公安局沟通后仍未解封，现尚不符合流通条件，故原告目前对该抵押房产尚不享有优先受偿权；如有关查封解除，则原告对该抵押物仍享有优先受偿权。关于万达公司是否应当承担连带责任的问题。虽然涉案房屋已于2015年3月25日登记到朱妮名下，但因借款人朱妮、倪瀚光和担保人万达公司均未通知原告，导致正式的抵押登记手续未及时办理，且因查封原因，客观上也无法办理正式的抵押登记手续。而根据涉案合同的约定，万达公司作为阶段性连带责任保证人，其免除保证责任的条件是贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证。故在涉案房屋未办理正式抵押登记的情况下，万达公司免除保证责任的条件尚未成就；即使原告对涉案房屋因办理抵押权预告登记而享有抵押权，万达公司免除保证责任的条件也未成就。因贷款已被宣布提前到期，故万达公司应当承担连带清偿责任。万达公司承担担保责任后，有权向债务人追偿。综上，对原告合法有据部分的诉请，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的编号为2014商房贷1000065号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告朱妮、倪瀚光于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国工商银行股份有限公司金华分行借款本金201680.97元、利息26073.32元（利息已计算至2019年6月21日，此后利息仍按借款合同约定计算至实际履行之日止）； 三、原告中国工商银行股份有限公司金华分行对被告朱妮名下位于东市街东侧、光南路南侧、栖凤街西侧、李渔路北侧7幢1009室房地产，在符合流通条件后享有优先受偿权； 四、被告金华万达广场投资有限公司对上述第二项所涉款项承担连带清偿责任（金华万达广场投资有限公司在承担担保责任后，有权向债务人追偿）； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4716元、保全费1659元，合计6375元（原告已预交），由被告朱妮、倪瀚光共同负担（金华万达广场投资有限公司负连带责任）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庄期春 人民陪审员  金 莹 人民陪审员  朱宗成 二〇二〇年十二月三十日 代书 记员  沈丽薇