上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12885号上诉人（原审原告）:王大同，男，1958年6月2日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人周华，上海市广海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区浙江中路****。法定代表人胡培毅，董事长。委托诉讼代理人陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。上诉人王大同因与被上诉人上海中福置业控股集团有限公司（原名上海中福地产置业有限公司，以下均简称中福集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初93083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，中福集团取得沪黄房地拆许字（2006）第7号房屋拆迁许可证，系拆迁人。经审批，拆迁许可期限延续至2014年12月31日。2006年7月20日，中福集团制发《告居民书》，载明拆迁项目全面启动，“拆迁范围”载明：“XX路XX弄-XX号（单）包括XX弄XX支弄、XX支弄全部。XX路XX号-XX号（单）包括XX弄、XX弄、XX弄XX弄全部。XX路XX号-XX号（连），包括XX号、XX弄、XX弄、XX弄、XX弄、XX弄、XX弄全部。XX路XX号、XX号。大德路全部（含弄全部）。南京街支路全部。南京街全部（含弄全部）。XX路XX号-XX号（双），包括XX弄全部、XX弄全部。XX路XX号-XX号（双），包括XX弄全部、XX弄全部。”王大同家庭所有的上海市XX路XX弄XX号房屋（以下简称被拆迁房屋），列入拆迁范围。2009年12月15日，中福集团（作为“甲方”、“拆迁人”）与王某7等户、王大同（个体经营者）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《协议》）一份，该《协议》第一条约定：“乙方所有的房屋坐落在XX路XX弄XX号，房屋类型为简屋，房屋性质为私，建筑面积22.70平方米，阁8.20平方米。”第二条约定：“乙方选择《实施细则》第三十九条规定的面积标准房屋调换的补偿安置方式，并同意支付超出应安置面积的部分的房地产市场价。”对系争的商铺，第五条约定：“……《XX苑》二期临编商铺E10，建面17.53平方米。”第七条约定：“乙方应在签订本协议后7日内，即2009年12月22日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。”第十三条第5款约定：“商铺交房期3年（叁年），谅解期叁个月，逾期按叁万元/月补贴。乙方如需转让他人，甲方有优先收购权。”双方签订上述《协议》后，王大同实际于2009年12月15日向中福集团交付了被拆迁房屋。原审再查明，王大同系上海黄浦区XX杂货店的经营者，该店铺于2010年2月3日注销。王某7于2009年4月28日、王某8于2012年11月29日报死亡。案外人王某1、王某2、王某3、王某4、王某5、王某6、洪某均表示安置商铺归王大同所有。2013年11月7日，中福集团由原名称“上海中福地产置业有限公司”变更为上海中福置业控股集团有限公司。中福集团于2017年7月28日取得XX路XX弄XX号-XX号、XX路XX号上海市不动产登记簿。王大同因与中福集团就商铺交付产生争议，诉至原审法院，原审法院于2018年10月16日以（2018）沪0115民初78400号案件立案受理，并于2019年1月28日作出一审判决。王大同不服一审判决，向本院提起上诉。2019年11月9日，本院以基本事实不清为由，作出（2019）沪01民终7108号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院于2019年11月18日立案。王大同以中福集团至今未能向其交付安置商铺为由，请求法院判令：1.中福集团按市场价折价补偿王大同被安置商铺的价款，暂计为人民币（以下币种相同）2,600,000元(按照商铺150,000元/平方米，结合商铺面积计算）；2.中福集团支付王大同逾期交房补贴（自2013年3月22日起算，至判决生效日止，按30,000元/月计算）。本案与前案审理期间，中福集团向王大同提供坐落于上海市黄浦区XX路XX号XX室作为安置商铺，建筑面积为31.82平方米，王大同当庭表示拒绝。中福集团可供安置的房源还有XX路XX号XX室等。因王大同申请，原审法院委托上海信衡房地产估价有限公司以2018年10月为时点，对上海市黄浦区XX路XX号地上一层单元平面图范围内商铺的市场单价进行评估。上海信衡房地产估价有限公司经与双方当事人沟通后，无法就具体部位达成一致意见，依据估价规范无法评估，故不再接受委托，并将评估材料退回原审法院。原审认为，《协议》系王大同与中福集团双方当事人真实意思表示并依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方理应恪守,并应当按照约定全面履行自己的义务。针对王大同的第一项诉讼请求，王大同系以中福集团无法交付安置房屋为事实依据，而中福集团提出确有可供安置的商铺，同时亦表示可以提供多套商铺供王大同选择。综合全案事实，原审法院认为，第一，双方在《协议》中约定了中福集团提供商铺予以安置王大同，中福集团现有足够数量的商铺供王大同选择，且上海市黄浦区XX路XX号地上一层单元平面图范围内的商铺市场单价依据估价规范无法评估，本着有约定从约定的原则，王大同要求折价补偿的请求不予采纳；第二，双方在《协议》中关于安置商铺的编号或者坐落（位置）等约定不甚明确，导致后期交付发生争议，双方都有相应的责任。中福集团在调解方案中表明最多赠送王大同商铺面积差10平方米，但中福集团作为拆迁人责任更大，据此，在安置商铺发生面积差结算时，中福集团应减少甚至不再结算差价款。综上，为了尽快妥善解决当事人争议，原审法院准予中福集团向王大同交付本市黄浦区XX路XX号内地上一层商场编号XX号商铺（建筑面积31.82平方米），双方不再结算与《协议》约定的17.53平方米之间的面积差价款。针对王大同的第二项诉讼请求，王大同认为《协议》中约定交房期为三年，谅解期为三个月，中福集团至迟应在王大同搬离原址三年三个月后交付安置商铺，故从2013年3月22日起算支付逾期交房补贴。中福集团则认为应自安置商铺具备交付条件后开始起算交房期限，且逾期交房补贴过高，请求减少。对此，原审法院认为，根据《协议》的约定，可以认为王大同关于逾期交房的起算时间点更为合理。至于是否按王大同所主张的每月30,000元予以计算逾期交房补贴，原审法院认为，第一，《协议》中关于逾期交房补贴的约定可以认定是关于违约金的约定；第二，在约定的违约金过分高于造成的损失时，一方当事人可以请求予以适当减少，以对当事人造成的损失为给付标准；第三，至于是否按王大同所主张的每月按同等地段商品租金标准计算损失，原审法院认为，依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，根据现实交易习惯，商铺往往成套招租，可以参照同地段同类房屋不同年份的租金标准及每平方租金价格确定损失。综上，因中福集团逾期交付安置房屋，应由中福集团支付王大同补贴款。虽租金在多年间有所波动，但本案不再分段计算损失，中福集团应自2013年3月起按每月4,500元的标准支付王大同补贴款，直至交付安置房屋之月。综上，原审法院于2020年8月26日，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、由中福集团于判决生效之日起三十日内向王大同交付本市黄浦区XX路XX号地上一层商场编号XX号商铺（建筑面积31.82平方米），双方不再结算与《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》约定的17.53平方米之间的面积差价款。二、由中福集团于判决生效之日起三十日内向王大同支付逾期交房补贴（自2013年3月起按每月人民币4,500元的标准支付，直至交付安置房屋之月）。三、驳回王大同的其他诉讼请求。判决后，王大同不服，向本院提起上诉。上诉人王大同上诉称：《协议》不能履行的责任完全在于被上诉人中福集团，被上诉人不能交付《协议》约定的安置商铺，应当支付相应的折价款；《协议》约定的安置商铺是临街商铺，原审判决被上诉人交付的商铺与协议约定的临街商铺之间的价值不可同日而语；《协议》中明确约定了逾期交房补贴，并非违约金，原审对逾期交房补贴调整幅度过大，每月4,500元的标准远低于上海市2019年度社会平均工资9,580元，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。被上诉人中福集团辩称：《协议》并未约定商铺的具体位置，原审判决苛以被上诉人更大的责任，对于超出约定部分的面积免除了费用，加上逾期交房补贴已经足以弥补上诉人王大同的损失。为了减少纷争，被上诉人愿意服从一审判决。原审判决确定的安置房源面积远超《协议》约定的面积，补贴标准也已经超过同类商铺的租金，上诉人的上诉理由不能成立，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。上诉人王大同与被上诉人中福集团因房屋拆迁安置补偿订立《协议》，其中约定被上诉人应当向上诉人提供商铺进行安置，但《协议》仅约定了商铺位于XX苑二期、商铺的临编号码和面积，对于商铺的具体位置、朝向等具体内容均未作出约定，双方也未通过图纸等方式明确上述内容。上诉人主张约定不明的责任完全在于被上诉人，并坚称《协议》中约定的安置商铺是临街商铺，要求按照该标准支付折价款。对此，本院认为，上诉人认为约定不明的责任完全在于被上诉人，缺乏事实和法律依据。原审法院根据本案的具体情况，认定主要责任在于被上诉人，并无不当。《协议》约定的安置商铺面积为17.53平方米，原审判决判令被上诉人交付的商铺面积为31.82平方米，在平衡双方利益的情况下，原审判决判令被上诉人向上诉人交付该商铺，且不再结算差价，并无明显不当。关于逾期交房补贴的认定，本院认为，根据查明的事实，《协议》第十三条第5款约定：“商铺交房期3年（叁年），谅解期叁个月，逾期按叁万元/月补贴。”上诉人王大同实际于2009年12月15日向被上诉人中福集团交付了被拆迁房屋。原审判决判令被上诉人自2013年3月起至交付安置房屋之月，按每月人民币4,500元的标准向上诉人支付逾期交房补贴，并无不当。关于逾期交房补贴的标准，《协议》对此虽有明确约定，但该逾期交房补贴实质上是对违约方责任的约定，性质上应属违约金。被上诉人认为标准过高，并向原审法院提交相关证据，证明该地段类似商铺的租金标准为每天4元/平方米左右，原审法院据此酌定为每月4,500元，并无不当。综上，上诉人王大同的上诉请求，缺乏相应的事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人王大同负担（已付）。本判决为终审判决。审判长  董礼洁审判员  陈根强审判员  宁 博二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。