江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终4697号上诉人（原审被告）：李静，男，1964年7月20日出生，××族，住如皋市。上诉人（原审被告）：陈永玲，女，1964年6月13日出生，××族，住如皋市。两上诉人委托诉讼代理人：万泰首，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：如皋市化工物资有限公司，住所地如皋市东陈镇雪岸社区**。法定代表人：陈新，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。上诉人李静、陈永玲因与被上诉人如皋市化工物资有限公司（以下简称物资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静、陈永玲上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回物资公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由物资公司负担。事实和理由：1.上诉人提交的许秀石与物资公司以及与案外人签订的协议各一份，证明上诉人购买案涉房屋时是以商品房价格订立的合同，而并非以优惠公有住房的价格购买房屋，故上诉人理应享有相应的土地使用权。假设案涉房屋为优惠公有住房，则根据如皋市人民政府《关于颁发的通知》，仍可以认定上诉人所付购房费用中包含了土地使用权的相应对价。2.双方于2009年签订的合同系双方于2009年为办理房屋产权证时所签，签订目的不在于成交房屋，仅为办理房产证所需。3.（2018）苏06民终2821号判决仅确定了物资公司配合办理产权登记的义务，并没有对案涉房屋土地使用权转移时间进行认定。上诉人在2000年购买案涉房屋的价格与同时期、同地段商品房价格持平，说明购房款中已包含土地转让费，上诉人购买房屋时已实际取得土地使用权，故要求上诉人再支付土地收益毫无依据。4.一审法院鉴定程序违法，严重损害了当事人的合法权益。第一次启动鉴定对于鉴定的时间节点及鉴定机构的选择均未经听证程序，上诉人当即提出异议，但一审法院未予理睬；鉴定结果作出后，一审法院又自行委托补充鉴定，待鉴定机构作出补充结论后才通知当事人进行听证。物资公司辩称，1.2009年合同无土地编号和商品房预售的法定手续，故不能以此认定为商品房买卖合同。该合同确定了案涉房屋为优惠公有住房。双方订立的协议均不能显示上诉人缴纳了土地使用费。2.如皋市公有住房暂行办法仅规定了“公有住房标准价中包含了土地征收安置补偿费用”，这与土地出让金是两个概念。3.关于鉴定机构选择，双方当事人都经过通知到场。一审法院为衡平双方利益补充鉴定，被上诉人予以理解。请求驳回上诉，维持原判。物资公司向一审法院起诉请求：1.判令李静、陈永玲支付其××新村××幢××室房屋所涉土地收益143520元；2.本案诉讼费用由李静、陈永玲负担。一审法院认定事实：2009年5月31日出具的《如皋市出售公有住房申请审批表》载明：购房人李静，出售房屋情况：所有权单位物资公司，房屋座落××新村××-××，房屋来源为集资，建成年月99，结构为砖混，建筑面积138.57平方米，实付房价106671.60元。产权单位和市房改办在该审批表上加盖公章。落款日期为2009年5月31日。同日，物资公司作为甲方（卖方），李静、陈永玲作为乙方（买方），签订《如皋市优惠出售公有住房买卖契约》一份，约定：甲方将座落在如城镇××新村××幢××室物资公司的公有住房（建筑面积138.57平方米）优惠出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意按房改有关规定购买该房屋。价格106671.60元。订立契约之日双方房款一并交付。双方按《如皋市优惠出售公有住房暂行办法》及有关规定行使权利和履行义务。上述房屋办理过户手续所需缴纳的费用，由购房者按规定自行承担。同日，如皋市人民政府住房制度改革办公室出具“如皋市城镇出售公有住房缴款证明单”，载明：产权单位物资公司，购房者李静，配偶陈永玲，人民币106671.60元。2009年6月2日，如皋市房地产监理所向李静颁发了产权证，载明：所有权人李静，房屋坐落××新村××幢××室，丘（地）号33×××01，产别私产，建筑面积138.57平方米，共有人陈永玲。附记：四址共有房改优惠出售。1998年2月28日，如皋市城北实业总公司（简称甲方）作为出让方，如皋市化工物资公司（简称乙方）作为受让方。其中一份合同书约定：甲方转让给乙方的地块位于海阳路东侧，新民路北侧，东西长51米，南北长20米和东西长3米，南北长29米，合计面积1107平方米。乙方用于建设职工住宅房之用。其中乙方建筑红线不得突破××新村××号楼北立面平行线，其向北的4米乙方用于建设道路。合同项下转让的土地，转让金为每平方米480元，合计人民币伍拾叁万壹仟叁佰陆拾元整。本合同项下转让的土地使用权，转让年限为四十年，甲方的国有土地使用证为“皋国用（97）字0××2号”，甲方负责帮助乙方办理好土地使用证，其费用由乙方负责。本合同项下转让的土地，由乙方于2001年年底一次性向甲方交纳全部出让金。另一份合同书约定：面积为1392平方米，转让金合计陆拾陆万捌仟壹佰陆拾元整。先交50%即30万元，其余款项于2001年底交清。2001年10月10日，如皋市供销合作总社作为甲方，陈新作为乙方，签订《企业产权整体转让协议》，由新组企业发起人陈新牵头整体受让化工物资公司。物资公司成立日期为2001年10月24日。2001年12月16日，如皋市人民政府向物资公司颁发皋国用（2001）字第××8号国有土地使用证，载明：土地使用者为物资公司，座落如皋市如城镇城北居委会，用途为商业，使用权类型为出让，终止日期2036年12月29日，使用权面积2119.95㎡。填证机关为如皋市国土资源局。2017年3月22日，如皋市勘测院出具宗地图，载明：宗地编号4××-××9-××9-××，，地籍图号3××660-5××.50，权利人：（未填写），（附图）该宗地占地面积为526.20平方米，总建筑面积为3048.55平方米，其中402室的建筑面积为138.57平方米，土地分摊面积为23.92平方米（附界址点成果表）。李静、陈永玲曾于2017年4月10日向一审法院起诉，要求物资公司配合办理案涉房屋的不动产产权登记。物资公司认为其不负有配合办理不动产权登记的义务，且土地使用权属物资公司，李静、陈永玲必须向物资公司支付土地出让金，物资公司才有义务协助李静、陈永玲。该院于2018年4月28日作出一审判决，判令物资公司配合李静、陈永玲办理案涉房屋的不动产产权登记。物资公司不服一审判决，向南通市中级人民法院提出上诉，南通市中级人民法院于2018年10月22日作出二审判决，认为：对李静、陈永玲办理不动产权证书的要求，物资公司应予配合。但需要指出的是，李静、陈永玲是按照成本价购买房屋，并未支付土地使用权的对价，无论其上市出售房屋，还是将标注为“房改优惠出售”的产权证变更为与普通商品房无区别的不动产权属证书，都应当在实现后向物资公司支付相应的土地收益。因上述条件尚未成就，物资公司在本案中也未主张，本案中不予理涉，物资公司可待上述条件成就后另行主张。上述判决生效后，李静、陈永玲已办理了案涉房屋不动产权证。关于案涉土地使用权的价值问题，双方未能协商一致。经物资公司申请，一审法院委托南通大成土地房地产评估有限公司进行评估，于2019年7月12日作出评估报告，案涉房屋土地用途为商业用地，使用权类型为出让，容积率为5.79，终止日期为2036年12月29日，估价期日为2018年10月22日，估价日期为2019年7月5日至2019年7月12日。评估设定红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”，红线内场地平整“一平”的开发条件下，评估设定用途为商业，土地剩余使用年限为18.19年。土地使用权价值为61.48万元，分别为：1、许秀石、许宝珍，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价9.24万元。2、梅志明、范军红，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.70㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价11.99万元。3、李静、陈永玲，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.92㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价12.10万元。4、郝传民、宋亚玲，坐落××幢××、××室，分摊土地使用权面积37.38㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价18.91万元。5、仇丽云、陶铭，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价5060元/㎡，评估总价9.24万元。物资公司缴纳评估费7200元。物资公司对鉴定结论无异。李静、陈永玲质证认为：鉴定没有必要，从其所举的证据能够确定当时双方就房屋买卖所达成的交易金额是市场价或者略高于市场价的周边市场价格，该价格包含土地出让费，能够体现当时真实的房屋价格。以2018年10月22日将近20年之后的价格要我们支付，明显存在不公平不合理之处。一审法院致函南通大成土地房地产评估有限公司，要求以2009年6月1日为时间节点，对案涉土地使用权价值进行补充评估。2019年9月5日，南通大成土地房地产评估有限公司出具《补充评估函》，确定估价期日为2009年6月1日，“六通”、“一平”的开发条件下，设定用途为商业，土地剩余使用年限为27.58年。土地使用权价值为40.13万元，分别为：1、许秀石、许宝珍，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价6.03万元。2、梅志明、范军红，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.70㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价7.83万元。3、李静、陈永玲，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积23.92㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价7.90万元。4、郝传民、宋亚玲，坐落××幢××、××室，分摊土地使用权面积37.38㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价12.34万元。5、仇丽云、陶铭，坐落××幢××室，分摊土地使用权面积18.26㎡，评估单价3302元/㎡，评估总价6.03万元。物资公司质证认为：如果以2009年6月1日作为时间节点对其不公平，应当以2018年10月22日作为估价期日。李静、陈永玲质证认为：如果以2009年6月1日作为时间节点对其不公平，其不认可。一审法院认为，本案争议焦点有两点：焦点一，李静、陈永玲是否应当给付物资公司土地收益？案涉房屋原系集资建房，后经房改优惠出售公有住房，李静、陈永玲领取了产权证。但土地的使用权人是物资公司。李静、陈永玲于2017年向不动产登记中心申请办理不动产权证时，由于案涉房屋需分摊土地的使用权人为物资公司，处于房地分离状态，李静、陈永玲无法办理不动产权证，遂向一审法院起诉要求物资公司配合办理。该案经一、二审判决，判令物资公司配合办理不动产权证，但同时认定分摊土地收益应当归物资公司。现李静、陈永玲已申请强制执行，并办理了不动产权证。物资公司已履行了相关义务，其根据生效判决书所确定的权利，向一审法院主张要求支付土地收益，应予支持。李静、陈永玲辩称购房款中已包含土地出让费，并申请对同时期、同地段商品房价格进行鉴定。一审法院认为，首先，关于土地使用权人系物资公司是不争的事实，其系有偿取得土地使用权；其次，土地收益归物资公司有生效判决书确认；再次，李静、陈永玲所举证据不能直接证明其辩称主张，对其鉴定申请，因不能直接证明待证事实，故不予准许。焦点二，案涉土地收益如何计算？本案所涉土地载明为商业用途，故按商业用途的价值进行评估。综合考虑本案案情，决定以2009年6月1日作为评估期日，由原评估机构作出补充评估报告。本案应按补充评估结论作为判决依据，理由如下：首先，案涉房屋系集资建房，房屋建成后李静、陈永玲虽有权使用该房屋，但未取得房屋产权证，不具备将房屋产权证与土地使用权并证的条件。直至2009年根据房改政策进行房改，李静、陈永玲才正式领取房屋产权证，取得上市交易的权利。在李静、陈永玲取得房屋产权证时，为避免房、、地分离状态有权要求物资公司将土地使用权分割登记。其次，物资公司虽系土地使用权人，但在集资建房时同意非本单位职工参与并签订协议，对房屋权属明知。后物资公司为配合房改，双方曾签订《如皋市优惠出售公有住房买卖契约》，李静、陈永玲办理了产权证。此时，物资公司即负有配合将土地使用权分割给李静、陈永玲的义务。再次，李静、陈永玲曾起诉要求物资公司配合办理不动产权证，是在《不动产登记暂行条例》施行后，为领取不动产权证要求土地使用权人配合注销并将相应的土地使用权分割登记给房屋产权人，双方对是否存在配合义务产生争议时进行的诉讼。该时点为房屋产权人实现权利的时点，而非前述仇丽云、陶铭在办理产权证时享有分割土地使用权的时点。故本案应以房屋产权人依据房改政策取得房产证的时间作为房地结合的时点，并以该时点作为土地价值评估期日。采信补充评估结论确定的金额即79000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决：李静、陈永玲于判决生效后立即给付物资公司土地收益79000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，由物资公司负担1268元，由李静、陈永玲负担1902元。评估费1417元，由物资公司负担566元，由李静、陈永玲负担851元。二审中，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李静、陈永玲向本院提交了如下证据：1.土地管理局对案涉房屋性质的认定，证明案涉土地原并非用于建设集资公有住房，而是用于建设商业综合楼。2.江苏省如皋市物价局核定产（商）品价格通知单及2001年相同地段购房人金武购置商品房的收据及产权证书，证明上诉人购买案涉房屋价格与当时的商品房均价基本一致。3.××新村××幢业主名单，证明业主基本为正常购房人员，并非享受优惠价购买房屋。物资公司对上述证据的真实性不予认可，认为不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，上述证据均不属于二审中的新证据，与本案缺乏关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市销售管理暂行办法》第十条第一款规定：城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。案涉房屋性质为职工集资建房，李静、陈永玲办理房屋过户登记手续系参照公有住房相关规定办理，故相应的土地收益也应参照该规定确定其归属。由于物资公司系通过支付对价取得案涉土地使用权，故相应的土地收益应由物资公司取得。李静、陈永玲辩称，案涉土地使用权已一并转让，但从双方订立的集资建房协议来看，并未约定土地使用权一并转让。且当时如皋市化工物资公司尚未取得案涉土地使用权，也未支付土地转让金，其当时也无法将案涉土地使用权一并转让，故本院对李静、陈永玲该辩称主张不予采信。至于许秀石与物资公司及案外人订立的协议与本案并无关联，该协议亦不能否定案涉房屋性质为职工集资建房。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。本案中，一审法院根据本案具体情形，准许物资公司鉴定申请，并通知双方当事人到场通过摇号方式指定相应的鉴定机构并无不当。一审法院无需单独就鉴定时间节点再进行听证程序。一审法院在补充鉴定后组织双方进行了质证，程序上并无不当之处。综上所述，李静、陈永玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3170元，由上诉人李静、陈永玲负担。本判决为终审判决。审判长  王建勋审判员  谭松平审判员  吴 风二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 璐