贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4391号上诉人（一审原告）：凯里市博南新区业主委员会。住所地：凯里市韶山南路**金马**楼******。负责人：朱承兰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：潘浩，贵州财团律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被上诉人（一审被告）：贵州东昇集团东昇房地产开发有限公司。住所地。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市市府东路******商**iv>法定代表人：唐征东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张远洋，贵州远迈律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。上诉人凯里市博南新区业主委员会因与被上诉人贵州东昇集团东昇房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初8744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经本院传唤，上诉人凯里市博南新区业主委员会的委托诉讼代理人潘浩、被上诉人贵州东昇集团东昇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张远洋到庭参加庭询。本案现已审理终结。上诉人凯里市博南新区业主委员会上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人将青青家园1、2、3、4栋负一层地下车库的外墙卷闸门拆除，并回复原状。二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定被上诉人具有青青家园小区1、2、3、4栋地下负一层地下室的所有权权属证明，被上诉人在地下室安装卷闸门是行使其所有权的一种方式，认定错误。1、虽然被上诉人拥有青青家园小区1、2、3、4栋地下负一层地下室的所有权权属证明，但其产权证明还记载了被上诉人并非享有负一层地下停车场的全部面积，还具有公摊部分，而从地下停车场的测绘报告和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条可知，地下停，地下停车场的道井配电房、外墙、消防控制室等部分属于整栋楼小区共同共有的面积，各业主均承担其分摊面积，因此被上诉人私自在青青家园小区1、2、3、4栋地下负一层南面墙体修建卷闸门侵犯了小区业主的合法权益。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”其次，从青青家园1、2、3、4号楼的测绘报告可知，地下停，地下停车场的道井配电房、外墙、消防控制室等均属于整栋楼小区共同共有的面积，由各业主分摊，最后根据被上诉人提供的产权证明，证实了被上诉人虽然具有青青家园1、2、3、4号楼地下车库车位的产权，但其产权证上也记载的具有公摊部分，该部分并未被上诉人私人专属。故，本案涉案的外墙在结构上与青青家园1、2、3、4号楼系是一个整体，且外墙部分有业主的分摊面积，依法属于共同业主所有。被上诉人未经过小区业主的共同授权，私自在青青家园小区1、2、3、4栋地下负一层南面墙体修建卷闸门，侵犯小区业主的合法权益。2、被上诉人擅自将地下车位变更为仓库用途，并将外墙拆除后安装卷闸门及地锁的行为，不仅违反与业主之间的合同约定以及法律的强制性规定，更是对小区室外停车位所有权的侵害。小区停车位的方便与供给数量，是业主选择购买该商品房时重要参考因数及决定购买的重要因数，根据上诉人提供的青青家园的设计图纸以及竣工验收图纸证明了，青青家园地下停车位在青青家园小区设计施工时已经规划好，且该小区系根据设计图纸进行施工。根据《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案涉案小区的入住率极高，车位完全不能供应全体业主的日常使用，甚至还有部分外来临时车辆的停放，使得小区内车位十分紧张。在此情况下，上诉人不得不将小区的公共区域规划为停车场，并规划停车线，供小区全体业主使用。而青青家园小区负一层地下停车位南侧墙体外因属于小区全体业主所有的公共道路，故也规划了相应的停车位，即便如此，小区内的停车位仍然无法满足全体业主的日常使用。而被上诉人违反竣工图纸改造墙体设计，将青青家园小区负一层地下停车位南侧车位改造成封闭的整体仓库，使小区业主多年来无法使用该一排的地下停车库。同时，根据青青家园小区业主与被上诉人签署的《商品房买卖合同》第十八条第二款约定“出售人不得擅自改变商品房有关联的公共部分和设施的使用性”，且根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。因此本案被上诉人将青青家园小区负一层地下停车位改装成仓库，不仅未经过业主大会，也未征得主管部门的批准被上诉人许可，被上诉人仅仅擅自改变的承重墙体的行为，不仅违反合同约定，也违反了法律约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中上诉人早已将青青家园小区负一层地下停车位南侧墙外地公共地面规划了相应的停车位，但被上诉人将地下一层外墙改装仓库进行经营活动后，为了方便该仓库的使用，不仅安装了地锁，甚至将仓库外墙改装成卷帘门，卷帘门的开放方向是对外开放，其在对仓库进行使用之时，小区全体业主共有的室外道路或停车位完全不能使用，不能行使相应的权利，被上诉人的行为已经对小区业主的共有权利造成的了侵害，依法应当承担相应的侵权责任。被上诉人贵州东昇集团东昇房地产开发有限公司未作二审书面答辩，二审庭询口头辩称，二审庭询中，上诉人已经承认了负一层是我方公司的私有财产，房屋性质是其他用房，不是对方陈述的停车位。既然是私有财产，对方不能以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定来主张我方恢复原状，对方没有证据证明该财产属于业主共有。从答辩人提交的案涉地下车库的权属证书显示性质是其他用房。涉案墙体与地面建筑物不共面，且不属于承重部分，不属于业主共有部分。我方使用的负一层是自己的私有财产，合法合理。凯里市博南新区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告将青青家园1、2、3、4栋负一层地下车库的外墙卷闸门拆除，并恢复原状；2、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月24日经凯里市房地产事业发展管理局批准，成立了凯里市博南新区业主委员会，该业主委员会管理的博南新区青青家园的物业系被告开发的商住楼范围的物业。原告在行使物业管理过程中，认为被告将青青家园小区房屋销售完毕后，擅自将青青家园1、2、3、4栋地下负一层地下室内停车场南侧的部分承重墙拆除，加装卷闸门后，将室内部分停车位改建为门面，不仅违反规划设计方案，改变了地下停车位的使用性质及用途，更是加剧了房屋承重压力，增加了房屋的安全隐患，致使部分房屋外墙开裂等为由，向该院提起诉讼。案件审理过程中，原告增加了一项诉讼请求，即要求被告把卷帘门外的地锁一并拆除。另查明，青青家园1、2、3、4栋地下负一层地下室被告已办理了房屋所有权手续。一审法院认为，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被告持有青青家园1、2、3、4栋地下负一层地下室的所有权权属证明，其在该地下室安装卷闸门是其行使所有权的一种方式，该行为是否违反规划设计方案，改变地下停车位的使用性质及用途和房屋承重压力，增加房屋的安全隐患等，应由相关部门进行认定。被告是在自己所有的物权范围内行使权利，原告没有证据证明被告的行为造成了上诉隐患和后果，故对其诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条、第七十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：驳回凯里市博南新区业主委员会的诉讼请求。案件受理费已减半收取的30元，由原告凯里市博南新区业主委员会负担。二审期间各方均未提交新证据。二审经组织庭询，审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审围绕上诉人凯里市博南新区业主委员会的上诉请求进行审理。本院认为，其一，案涉青青家园1、2、3、4栋地下负一层地下室的所有权登记在贵州东昇集团东昇房地产开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，对地下室依法享有占有、使用、收益和处分的权利，在地下室安装卷闸门是其行使不动产物权的一种方式，该行为是否违反规划设计方案，负一层地下车库外墙部分是否含有业主的分摊面积，是否改变地下停车位的使用性质及用途和房屋承重压力，增加房屋的安全隐患等，包括其诉请主张事实对产生在卷图示现状之间有无原因力及其因果关系的认定问题，本质上均属于行政机关的职权范围而不属于司法审查判断问题，应由行政机关的住建、规划、房管等相关部门或具有专门鉴定资质的机构进行认定。其二，理由如前，基于在卷证据中并无相关部门或机构的认定，本院现有证据无法认定上诉人凯里市博南新区业主委员会上诉主张的前述诉请事实，故侵权事实及其应否承担侵权责任尚不足以认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由上诉人凯里市博南新区业主委员会自行承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人凯里市博南新区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人凯里市博南新区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十二月二十九日书记员  杨正英