河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9491号原告：杨程，男，1991年1月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：秦艺娟，河南允衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永月，河南允衡律师事务所律师。被告：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。法定代表人：戴杰，公司董事长。委托诉讼代理人：陈丰，男，该公司员工。原告杨程与被告东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日作出（2019）豫0104民初7526号民事判决，被告鼎盛公司不服该判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）豫01民终25948号民事裁定，裁定撤销（2019）豫0104民初7526号民事判决，发回本院重审。本院于2020年6月8日作出（2020）豫0104民初1993号民事裁定，裁定移送郑州高新技术产业开发区人民法院处理。2020年9月10日，郑州高新技术产业开发区人民法院收案后，报请郑州市中级人民法院指定管辖。2020年10月23日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民辖102号民事裁定，裁定由本院审理。本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨程的委托诉讼代理人张永月，被告东方鼎盛地产发展有限公司的委托诉讼代理人陈丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨程向本院提出诉讼请求：1．判令被告三十日内给原告办理涉案房屋所有权证；2．判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金253,574.45元（违约金自2016年6月1日起每日按合同约定总房款的0.02%计算至被告将初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日，暂计算至起诉之日）；3．被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位郑东新区××路北、××西××单元××号号的房屋，总房款1,183,821元。该合同附件四第六条同时约定被告于2016年5月31日前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，未在约定期限内报送上述资料或报送资料不齐未被房地产管理部门受理的，按日向××支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，原告交纳了房款，被告依合同约定交付房屋，但被告至今未向主管部门提供办理房产证所需的手续，造成原告至今无法取得房产证，给原告造成了较大的经济损失及诸多不便，经多次协商未果，形成争讼。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。鼎盛公司辩称，1．政府职能的调整使得被告提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，原告要求被告承担相应的违约责任无任何法律依据；2．原告并未受到实际损失，在此情况下，要求被告支付巨额违约金，属于严重显失公平，违约金应与守约方受到的损失相平衡，因此违约金依法应当免除；3．本案所涉合同中约定的逾期办理产权证书的违约金略高，若全部支持，被告将不堪重负；4．被告始终积极履行合同义务，想尽办法解决项目办证事宜，维护原告的购房权益。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，杨程（××）与鼎盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××****），主要约定：第三条．××购买出卖人开发的位于郑东新区××路北、××西××单元××房，建筑面积为90.04㎡；第四条．单价为13,147.72元，房款金额为1,183,821元；第六条．2015年5月15日现金支付首付款363,821元，剩余房款820,000元通过商业按揭贷款方式支付；第八条．出卖人应在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋交付使用；第十五条．出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行等。附件四《合同补充协议》主要约定：1．出卖人应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.02%的违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，××委托出卖人办理商品房转移登记的，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理转移登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得商品房权属证书的，××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.02%的违约金等。该合同于2015年5月19日备案。被告于2016年3月31日前向原告交付房屋。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人产生法律约束力。本案中，案涉合同约定出卖人（鼎盛公司）应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向××支付总房款0.02%违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告虽交付了房屋但未在合同约定的期限内办理案涉房屋的权属初始登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《郑州市人民政府办公厅关于全市主城区范围内实施不动产统一登记制度建设的实施意见》规定，2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综合本案合同履行情况及原告的实际损失，本院酌情在合同违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故被告应以原告已付房款为基数，按日0.01%的标准向原告支付自2016年6月1日起至被告报送案涉房屋的不动产首次登记资料被受理之日止的违约金。原告诉求超出部分，本院不予支持。因案涉房屋至今未办理房屋权属的首次登记，尚不具备办理房产证的条件，原告诉请被告为其办理案涉房屋所有权证不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告杨程支付逾期办理房屋权属登记违约金（以1,183,821元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；驳回原告杨程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,904元，由被告东方鼎盛地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  王贯一审判员  武慧鑫审判员  侯培利二〇二〇年十二月二十五日书记员  孙君丽