江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2912号上诉人（原审原告）：刘峰，男，1979年6月28日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：朱海清，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余勇，北京市隆安（扬州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙宁克，男，1963年4月28日出生，汉族，住扬州市开发区。上诉人刘峰因与被上诉人孙宁克房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2020）苏1091民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：1.关于案涉房屋，刘峰与孙宁克于2018年6月6日签订《房地产买卖合同》，并于2018年6月24日签订《承诺书》。其中孙宁克明确表示愿意将案涉房屋出售给刘峰，并同意装修；如有违约，孙宁克则承担全部违约责任，另还需承担全部装修费用。且之后在合同的履行过程中，刘峰与孙宁克关于案涉房屋过户的具体时间从2019年6月30日前办理，到2020年2月16日前办好，到最后承诺2020年4月16日前办理好案涉房屋的房产证，时间跨度1年左右。几份承诺书中孙宁克都明确表示，如未能办理过户并履行房地产买卖合同将向购房者全额退购房款并承担违约责任，同时赔偿购房者的全部损失(包括返还购房款26万元，双倍返还定金20元，赔偿装修损失9万元等)。截至到2020年5月25日一审法院开庭，孙宁克仍未能按期办理相关手续，其已经构成违约，其应当按照承诺承担违约责任。而一审法院在事实清楚，约定明确的情况下未对此9万元装修费用作出判决，不符合事实且违反法律规定。孙宁克的违约导致刘峰购买案涉房屋未成就，因此返还双倍定金赔偿实际上主要是对房屋买卖违约作出的赔偿，其中包括了因房屋涨价，导致刘峰购买房屋存在多支出等客观损失，并不包括房屋装修费用这一单独支出，故以双倍定金赔偿装修费用，不符合客观事实及法律规定。综上所述，刘峰与孙宁克一直到2020年5月25日也未能如期办理案涉房屋过户且履行双方之间房地产买卖合同，系孙宁克自身原因所致。2.关于违约责任中的装修损失是孙宁克承诺的，且双方于2018年6月6日签订房地产买卖合同时及其2018年6月24日孙宁克将房产交付给刘峰时，孙宁克明确表示愿意将案涉房屋出售给刘峰，并同意装修。若之后违约，孙宁克承担全部违约责任，还需承担全部装修费用。之后的承诺也都印证了装修费用9万元是孙宁克认可的，孙宁克应当按照约定承担违约责任。孙宁克辩称，未按时办理案涉房屋的房产证是由于特殊原因，不是孙宁克不愿意办理，是由于政策原因导致不能办理。所以本案中案涉房屋买卖合同被解除，孙宁克不应承担违约责任。刘峰向一审法院起诉请求：1.判令解除刘峰与孙宁克于2018年6月6日签订的《房地产买卖合同》；2.判令孙宁克返还购房本金26万元、双倍返还定金20万元，赔偿刘峰经济损失（装修款）9万元及其他费用损失9300元，合计559300元；3.判令孙宁克承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月6日，刘峰、孙宁克经广陵区喜多多房产中介服务部介绍，签订《房地产买卖合同》1份，约定：孙宁克（甲方）自愿将坐落于扬州市曙光西苑43栋302室的房产（含自行车库）出售给刘峰（乙方），成交价款为718000元。合同对付款方式约定为：2018年6月6日，乙方向甲方付购房定金10万元，2018年6月19日，乙方向甲方付购房款26万元，付尾款的时间在办理过户时。2018年6月6日，孙宁克出具收条，载明收到刘峰10万元，2018年6月7日，孙宁克出具收条，载明收到刘峰9300元，2018年6月19日，孙宁克出具收条载明收到刘峰26万元。2018年6月19日，刘峰、孙宁克在广陵区喜多多房产中介服务部见证下签订《补充协议》1份，孙宁克承诺2019年6月30日前取得房产证。2018年6月24日，孙宁克在广陵区喜多多房产中介服务部见证下出具承诺书1份，承诺因案涉房屋房产证尚未取得，待取得后再行办理后续手续，表示同意刘峰进行装修。2020年1月16日，孙宁克出具承诺书1份，承诺在2020年2月16日前办理好房产证并履行买卖合同约定义务，逾期则退还全部房款并承担违约责任，赔偿全部损失。2020年3月16日，孙宁克出具承诺书1份，承诺在2020年4月16日前办理好房产证并履行买卖合同约定义务，逾期则退还全部房款并承担违约责任，赔偿全部损失，包括返还购房款26万元，双倍返还定金20万元，装修损失9万元等。一审法院认为：刘峰、孙宁克签订的《房地产买卖合同》不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。双方应按照合同履行义务，现合同无法继续履行，刘峰要求解除合同，孙宁克在庭审中表示同意，故《房地产买卖合同》已于2020年5月25日解除。孙宁克未能及时办理房屋产权证证书，导致合同无法继续履行，应当承担赔偿责任，其应向刘峰返还已收取的购房款269300元，并双倍返还定金20万元。刘峰主张装修损失9万元，因定金已超过其损失金额，故对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、刘峰与孙宁克于2018年8月6日签订的《房地产买卖合同》于2020年5月25日解除；二、孙宁克于本判决生效之日起十日内向刘峰返还购房款及双倍定金等费用合计469300元；三、驳回刘峰其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4737元，由刘峰负担763元，由孙宁克负担3974元。本院二审期间，刘峰向本院提交了案涉房屋现状的照片一组，用以证明案涉房屋装修后的现状，孙宁克同意刘峰进行装修且承诺如果之后房屋买卖不能成就，将赔偿刘峰全部装修损失。孙宁克经质证认为，对案涉房屋交付给刘峰并且同意其进行装修的事实予以认可，但是未对该组证据发表意见。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审期间，刘峰自认同意减少购房支出的其他费用9300元中2000元装修保证金，除已付案涉房屋购房款26万元外，其他费用调整为7300元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，孙宁克未能按照双方约定及时办理房屋产权证证书，导致案涉房屋买卖合同被解除，应承担违约责任。因此孙宁克应当返还刘峰已付的购房款26万元及双倍定金20万元，同时刘峰将案涉房屋返还给孙宁克。其次，如前所述，刘峰因购房实际支出的其他费用，孙宁克也应当予以返还。但是在二审期间，刘峰同意其实际支出的其他费用9300元中的2000元装修保证金无须再由孙宁克予以返还。本院认为，刘峰的该主张系其对自身权利的处分，且有利于孙宁克，本院予以认可。本院认定，孙宁克应当返还刘峰其他费用为7300元。最后，依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于应违约造成的损失。本案中，刘峰和孙宁克于2018年6月6日签订案涉房屋买卖合同，约定的成交价为718000元，至2020年4月13日刘峰提起本案诉讼时，参考本案起诉时同小区相类似商品房的市场价格水平及考虑到当时本地房地产市场交易价格普遍上涨的行情，且孙宁克亦自认案涉房屋实际市场价值高于80万元。因此，本院认定，刘峰在本案中主张由于房价上涨导致的房差损失10万元，具有事实依据，本院予以采信。结合刘峰对案涉房屋进行了装修的事实，且孙宁克也承诺返还刘峰双倍定金20万元并赔偿装修损失9万元。因此，双方约定的定金不足以弥补由于孙宁克一方违约造成的实际装修损失和房差损失。故刘峰主张孙宁克双倍返还定金20万元并赔偿装修损失9万元，总和并不高于因孙宁克违约造成的损失。综上，刘峰要求孙宁克返还双倍定金20万元并赔偿装修损失9万元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，刘峰的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2020）苏1091民初460号民事判决第一项；二、撤销江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2020）苏1091民初460号民事判决第二项、第三项及诉讼费承担部分；三、孙宁克于本判决生效之日起十日内向刘峰返还购房款及其他费用共计267300元、返还双倍定金200000元、赔偿装修损失90000元；四、刘峰于本判决生效之日起十日内将扬州市曙光西苑43栋302室的房产（含自行车库）返还给孙宁克；五、驳回刘峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4737元，由孙宁克负担；二审案件受理费9474元，由孙宁克负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 明审 判 员  孙建瑢审 判 员  陈少君二〇二〇年十二月八日法官助理  唐宏杰书 记 员  付心童