福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2651号 原告：曲延康，男，1987年2月22日出生，汉族，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：傅祚江，男，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告曲延康与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲延康的委托诉讼代理人傅祚江，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曲延康向本院提出诉讼请求：1.碧桂园公司支付逾期交房违约金149366.48元（从2018年2月25日计至2018年11月30日）；2.碧桂园公司支付逾期办证违约金18150元（该违约金从2018年2月25日起计算，暂计至2019年5月24日，共453天，扣除90天，违约天数为363天，每日按50元计，此后继续计至不动产权证办理并交付止）。事实和理由：2017年2月25日，曲延康和碧桂园公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议，合同约定曲延康向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××号街××＃××别墅一套，房屋总价款1790965元，交付日期为2018年2月25日前。合同第十七条房屋登记条款约定：如因碧桂园公司原因，曲延康不能于商品房交付之起90日内取得商品房所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向曲延康支付人民币50元的违约金。该合同补充协议约定：因碧桂园公司原因不能交房的，每逾期一天，碧桂园公司应向曲延康支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，曲延康支付了全部购房款。碧桂园公司至2018年11月30才向曲延康交付案涉房屋钥匙。 碧桂园公司辩称，一、曲延康要求碧桂园公司承担逾期交房责任并支付违约金的请求不能成立，首先碧桂园公司于2018年2月19日按合同备案的通讯地址通知曲延康收房，曲延康因自身原因未按时收房，造成房屋逾期收楼的原因在于曲延康自身。二、商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。（一）碧桂园公司出售给业主的房产基本上是在2014年和2015年预售的。碧桂园公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司在为该时间段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理产权证要求要求准备的资料。然而，随着《不动产暂行条例》的施行，我市从2016年10月19日起全面实行不动产登记统一登记，即我市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件。答辩人公司须按不动产权登记要求重新准备资料。（二）不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加。我市不动产权统一登记实施之初，由于不动产权权籍调查供需矛盾严重等多元客观，权籍调查进度缓慢，在一段给不动产工作带来影响。公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了不动产权证的进度是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”（虽然该法条约定得是权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，为出卖人逾期人免责事由。三、即使碧桂园公司需要承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中曲延康主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。第一，本案论争房屋楼幢完成首次登记后，根据约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，在完成诉争商品房首次登记后，碧桂园公司的合同义务即已完成。此后碧桂园公司再次通知并移交由业主自行办理权属证书上的相关资料。因此在完成这个诉争商品房楼幢的首次登记后，曲延康怠于行使其自身义务，加重出卖人即答辩人责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园公司承担讼争商品房首次登记后的责任。第二、由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理，颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定交付之日或者实际交付之日（以最晚的为准）届满90日的次日开始起算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日的前一日止，并扣除30日。同时违约金过高，请求法庭依法予以调整。四、因室内装修问题双方于2018年11月30日已协商解决。现曲延康又以室内装修问题导致延期交付房屋起诉碧桂园公司没有依据，应予驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（现售）》、《补充协议》、物业及资料移交书、钥匙签领确认书、发票、照片、不动产权证、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、期楼收楼通知书及EMS快递单、初始预登记、办证资料移交明细表、《关于三明碧桂园翠云山175幢1号别墅减免物业费承诺书》、说明函等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2017年2月25日，曲延康和碧桂园公司签订了《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》各一份，合同主要约定：曲延康向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××号街××＃××别墅一套，房屋总价款1790965元；交付日期为2018年2月25日前；如因碧桂园公司原因，曲延康不能于商品房交付之起90日内取得商品房所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向曲延康支付人民币50元的违约金。《补充协议》约定：因碧桂园公司原因不能交房的，每逾期一天，碧桂园公司应向曲延康支付房价款万分之三的违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。《商品房买卖合同（现售）》第十二条约定：墙面渗漏或开裂、门窗翘裂等质量问题由碧桂园公司按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。《补充协议书》第四条约定：房屋存在导致无法正常居住使用的质量问题的，碧桂园公司应当负责修复，修复后方可交付给曲延康。碧桂园公司应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。 2.合同签订后，曲延康向碧桂园公司支付了房款1790965元。曲延康在验房时发现外墙开裂、大门关不笼、卫生间漏水、二楼窗户漏水、大厅墙面开裂、供电开关存在质量问题等。碧桂园公司对该房屋进行了修复。就房屋存在的质量问题，曲延康与碧桂园公司进行协商，并达成协议。2018年11月30日，曲延康向碧桂园公司出具《关于三明碧桂园翠云山175幢1号别墅减免物业费承诺书》，因室内维修问题，经曲延康与碧桂园公司协商达成协议：由碧桂园公司替曲延康缴纳31个月物业费21869.88元；曲延康承诺不再提出任何异议及赔偿要求；后期维修按照房屋质量保证书要求保修等。 3.2018年11月30日，曲延康签领《三明碧桂园物业及资料移交书》、《钥匙签领确认书》；2018年12月25日，曲延康签领《办证资料移交明细表》。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：关于碧桂园公司是否存在逾期交付商品房、逾期办理商品房权属登记的违约行为及违约金如何计算的问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.关于碧桂园公司是否存在逾期交付商品房的违约行为及违约金如何计算的问题。 本院认为,《商品房买卖合同（现售）》第十二条已约定墙面渗漏或开裂、门窗翘裂等质量问题由碧桂园公司按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，修复后再行交付。《补充协议书》第四条也约定房屋存在导致无法正常居住使用的质量问题的，碧桂园公司应当负责修复，修复后方可交付给曲延康。碧桂园公司应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。本案碧桂园公司所交付的房屋存在的质量问题，明显影响曲延康正常居住使用，结合合同有关条款文义、双方交易合同目的及诚实信用原则，可以认定案涉房屋存在的质量问题属于合同约定的房屋存在导致无法正常居住使用的质量问题。碧桂园公司应当依约维修房屋、使之符合合同约定的交付条件，碧桂园公司未完成修复工作即于2018月2月19日通过EMS方式通知曲延康收楼，不能视为其履行了交房的合同义务。因碧桂园公司未能在合同约定的交付日期交付房屋，故应当按约承担逾期交付的违约责任。2018年11月30日，曲延康向碧桂园公司出具《关于三明碧桂园翠云山175幢1号别墅减免物业费承诺书》，系曲延康与碧桂园公司就房屋存在的质量问题达成的赔偿协议，并未涉及案涉商品房逾期交付及逾期办理商品房权属登记的问题。因此，碧桂园提出的相应抗辩主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同（现售）》约定碧桂园公司应当在2018年2月25日前将案涉商品房交付给曲延康；《补充协议》约定：因碧桂园公司原因不能交房的，每逾期一天，碧桂园公司应向曲延康支付房价款万分之三的违约金。该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。碧桂园公司认为违约金的约定过高，请求人民法院调整，但未提供证据证明，不予支持。碧桂园公司于2018年11月30日向曲延康交付商品房，逾期278天。因此，碧桂园公司应向曲延康支付逾期交付商品房的违约金149366元。 2.关于碧桂园公司是否存在逾期办理商品房权属登记的违约行为的问题。 《商品房买卖合同（现售）》约定出卖人应当在2018年2月25日前向买受人交付商品房；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司每逾期一天应向曲延康支付违约金50元。碧桂园公司于2018年11月30日将涉案房屋交付给曲延康，曲延康应于商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司已于2018年12月25日通知曲延康办理房屋权属证书，未超过合同约定的期限。因此，碧桂园公司不存在逾期办理商品房权属登记的违约行为。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议书》系曲延康与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交付房屋的合同义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因此，曲延康要求碧桂园公司支付逾期交付商品房违约金的诉讼请求，予以支持。曲延康要求碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给曲延康逾期交付商品房违约金149366元； 二、驳回曲延康的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，减半收取1825元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担1627元，曲延康负担198元。于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  傅炳林 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。