海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初4228号   原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地海南省海口市滨海路**中科院北附楼**。   法定代表人：邱祥光，公司总经理。   委托诉讼代理人：陈建兴，国浩律师（海南）事务所律师。   委托诉讼代理人：杨小婧，国浩律师（海南）事务所律师助理。   被告：谢晓欣，女，1976年4月30日出生，汉族，住址北京市东城区。   原告海南大祥物业服务有限公司（以下简称大祥物业公司）与被告谢晓欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大祥物业公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼，被告谢晓欣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告大祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向与原告支付自2011年7月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费；2.判令被告向原告支付自2016年4月1日起至本案裁判文书生效之日止的水费和电费；3.判令被告向原告支付自2016年4月1日起至本案裁判文书生效之日止的水电公摊费；4.判令被告向原告支付违约金1571元；5.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2012年1月1日起至2020年11月30日的物业服务费为7511元。事实和理由：被告购买了位于海南省文昌市文城镇文航路月亮城小区D1-803号房产，房产建筑面积为70.19平方米，被告系文昌市月亮城小区的业主。2009年2月28日开发商海南宇昌房地产开发有限公司与原告签订《文昌市月亮城前期物业服务合同》，委托原告为文昌市月亮城小区提供前期物业管理服务，双方约定：住宅物业服务费由乙方按1元/平方米/月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算），其中含日常养护费为0.3元/平方米/月【合同第四条】；物业管理期限自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止【合同第六条】；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金【合同第十二条】；等等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、水电费等费用。因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。综上，为维护原告的合法权益，捍卫国家法律尊严，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关规定，原告提出以上诉讼请求，恳请法院判如所请。   被告谢晓欣未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据：（1）2009年2月28日开发商海南宇昌房地产开发有限公司与原告签订《文昌市月亮前期物业服务合同》、（2）被告的最后一次交费记录（台账）、（3）月亮城小区物业费催缴单、（4）EMS邮寄单、（5）律师函、（6）截止2020年8月31日的客户未缴费用汇总表、（7）文昌市不动产登记中心的房产登记信息情况、（8）不动产房产登记信息、（9）图片，被告未提出质证意见，也未提交相关证据。上述证据经本院审查，认为证据（1）、（3）中日期为2020年8月7日的催缴单、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、记载了被告谢晓欣为月亮城小区一期2号楼D1-803的业主，与原告大祥公司存在物业服务关系以及涉案房产的物业费、水电费缴纳等相关情况，来源合法，客观真实，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据；证据（2）被告的最后一次交费记录（台账），为原告单方制作，未有其他证据佐证被告实际缴费情况，无法证明原告主张“被告向原告曾交纳过物业服务费”的事实，本院不予采纳；证据（3）中2013年1月8日至2020年1月8日的催缴单未有其他证据已向被告催缴，本院不予采纳。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月28日，海南宇昌房地产开发有限公司作为甲方与乙方原告大祥公司签订了《文昌市月亮城前期物业服务合同》，海南宇昌房地产开发有限公司选聘原告大祥物业公司为文昌市文城镇文航路中段的月亮城小区进行物业管理。该合同第四条约定：1.住宅物业服务费由乙方按1元/平方米/月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），其中，含日常养护费为0.3元/平方米/月；……3.水、电费标准实行“基本水、电价+公摊”，公摊办法按海南省物价局琼价营字【1999】411号文件执行。电梯电费：按实际用费由业主分摊”，第十二条约定：业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金”。原告大祥公司于2009年2月28日入驻月亮城小区提供物业管理服务。被告谢晓欣购买了月亮城小区2幢A803房（原D-803），房屋建筑面积为70.2㎡，并于2014年6月5日登记至被告谢晓欣名下。因被告未向原告缴纳物业服务费，原告曾通过在被告住处张贴催缴单等方式催告被告缴纳所欠费用，截止开庭之日，被告尚未缴纳拖欠的费用。   本院认为，原告大祥物业公司与海南宇昌房地产开发有限公司签订《文昌市月亮城前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。月亮城小区在未成立业主委员自行选聘物业服务企业之前，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。原告大祥物业公司签订上述合同后，于2009年2月28日入驻月亮城小区提供物业管理服务，并按照合同约定对该小区提供物业管理服务至今。被告作为小区业主，已于2014年6月5日登记至被告谢晓欣名下，应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费及公摊水电费等费用，但原告提供的证据未能证实被告自2011年已接收涉案房屋，被告向原告缴纳物业费的起止时间应为被告登记成为涉案房屋的所有权人之日（2014年6月5日）至2020年11月30日，具体欠费数额为70.2㎡（建筑面积）×1元×78月（欠费月数）=5,475.60元，原告超出该时间点的主张本院不予支持。原告诉请被告支付2016年4月1日至2020年7月31日水电费62.80元、水电公摊费69.50元的请求具有法律事实及法律依据，本院予以支持。被告未支付物业管理服务费及水电费的行为，已经构成了违约，应当承担违约责任，原告认为《物业合同》第十二条约定“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金”的标准过高，自行调整减少按欠费总额的20%收取违约金，是对其合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以认可。故，被告应支付违约金为1,121.58元[（5,475.60元+132.30元）×20%）]，原告诉请中超出部分，本院不予支持。   被告谢晓欣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、被告谢晓欣于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付自2014年6月5日至2020年11月30日共应支付物业服务费5,475.60元，2016年4月1日至2020年7月31日水电费62.80元、公摊水电费69.50元，上述共计5,607.90元；   二、被告谢晓欣于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付违约金1,121.58元；   三、驳回原告海南大祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告谢晓欣负担。原告海南大祥物业服务有限公司已预交案件受理费25元，本判决生效后本院予以退回25元。限被告谢晓欣于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 云明慧      二〇二〇年十二月十六日   书记员 刘灿东   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《关于审理物业服务纠纷案件具体应用   法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。