河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初5544号 原告：林煌，男，1981年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人：陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。 委托代理人：张昊，北京嘉传律师事务所实习律师。 被告：涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地涿州市松林店镇太和庄村。（统一社会信用代码：91130681697599788E） 法定代表人：贾明洋，执行董事。 委托代理人：郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：王雪润，女，1981年6月13日出生，汉族，住涿州市。 被告：王雪姣，女，1982年12月28日出生，汉族，住涿州市。 被告：涿州土木创实房地产经纪有限公司，住所地涿州市高铁新城鸿坤理想湾**商业**。（统一社会信用代码：911306813585348160） 法定代表人：王振全，董事长。 委托代理人：齐善伟，公司员工。 原告林煌与被告涿州市济祥房地产开发有限公司、王雪润、王雪姣及涿州土木创实房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林煌的委托代理人陈文昌、张昊，被告涿州市济祥房地产开发有限公司的委托代理人郭俊芳、被告王雪润、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司的委托代理人齐善伟到庭参加诉讼。被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告一返还原告购房款336829元、缔约过失损失1万元，并赔偿利息损失（自2017年3月2日起银行同期贷款利率计算至判决之日止）；2、判令被告二、被告三退还服务费5000元，被告一承担连带还款责任；3、判令被告四退还服务费35000元，被告一承担连带还款责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年初，原告焦明发经人介绍，了解到涿州市，并产生购买意向。2017年3月2日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，购买被告一开发的祥云里6号楼2单元1501室房屋，首付款336829元，剩余购房款按揭贷款支付。原告在缴纳购房首付款时候，被告一让原告支付40000元电商费和336829元首付款，说其中的电商费用来折抵购房款。原告表示有疑问，被告一承诺“放心，没有问题，有事就找被告一”。原告遂按被告一要求付款，之后收到了涿州市鼎居房地产经纪有限公司和被告四开出的5000元和35000元的电商费收据。购买前，被告一承诺房产无瑕疵，2018年12月31日前，将符合使用条件的商品房交付原告。合同签订后，被告一以种种理由推脱办理贷款事宜。2018年7月10日，被告一发出的《祥云里项目购房补充协议》承诺：2018年12月31日按时交房，并且五证齐全，如原告有退房意向的，被告一无条件退房，原告所支付的所有购房款及电商费。原告才得知房屋不符合出卖条件，五证不全，涉案房产开发项目未经审批，还未取得预售许可证。2018年12月31日，被告一未按时交付房屋。目前，原告仍不清楚涉案房屋是否已经取得预售许可证，如未取得，原告与被告一所签订的《商品房买卖合同》应属无效。即便有效，由于被告一已经严重逾期交房近2年，合同约定，原告有权要求解除合同，被告一应当退还购房款并支付违约金。原告按照被告一的要求支付了电商费，并不清楚是支付给第三方公司，鼎居公司和被告四仅出具了收据，未提供任何的中介服务，应予退还。因鼎居公司已经注销，王雪润、王雪姣应对注销公司债务承担连带赔偿责任。恳请法院判令如上诉请。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司辩称，被告一与原告的房屋买卖合同关系成立，我方并没有欺骗原告所售房屋五证的情况，也未给原告承诺任何事项，原告多次去被告开发的项目现场看房，是经过充分考虑做出的真实意思表示，当时我方开发的房屋单价比预售五证齐全的房屋单价要低很多，原告经过考虑决定购买被告的房屋，所签订的购房合同有效，原告对此也应承担相应责任，因我公司开发土地有历史遗留问题，我公司为了履行合同，积极办理相关证件，已有楼号下达房屋预售许可证，本案楼号预售许可证正在办理中，并且现在的房屋已经符合交房条件，原告对此也知情，所以我方不同意此合同无效；关于原告主张的利息及缔约损失金不应支持，如法院认定本合同无效，不应认定被告承担缔约损失，因为原告对此情况是了解的，原告对此应承担相应责任；关于中介费，不是我公司收取的，与我公司无关，第二、三、四被告已经履行了服务，不应返还中介费。原告要求解除合同已过一年的除斥期间，不应受到法律的保护。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告王雪润辩称，原告多次来本项目考察才做出决定购买，在介绍项目时我方不存在虚假宣传和违规承诺，原告本身也是有行为能力的人，可以对房地产市场存在着一定的风险性，有着理性的判断和评估，原告当初真实的购买心理是存在着非居住心理，本着投资牟利的心理进行购买的，而当时的房价和现在的房价存在着差异，导致该房屋没有给原告带来利润，这是解除合同的主要原因。截止到今天本小区入住达到了100多户，在本质上没有给原告造成任何的不利影响，我们的服务已经完成，所以我不同意退还中介服务费。 被告涿州土木创实房地产经纪有限公司辩称，我方的答辩意见同被告王雪润的答辩意见一致。 被告王雪姣未向本院提交书面或口头答辩意见。 原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、商品房买卖合同原件； 2、购房补充协议； 3、原告向被告一付款的POS单据和收据； 4、原告向鼎居房地产经纪有限公司支付电商费POS单据和收据： 5、原告向涿州土木创实房地产经纪有限公司支付电商费POS单据和收据； 被告涿州市济祥房地产开发有限公司对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2不认可，不予质证；对证据3认可；对证据4、5质证意见为，与我公司无关，我公司不应承担连带责任。 被告王雪润对证据1、2、3、5的质证意见同被告涿州市济祥房地产开发有限公司质证意见一致；对证据4认可。 被告涿州土木创实房地产经纪有限公司对证据5的真实性认可；对证据1、2、3、4同被告涿州市济祥房地产开发有限公司、被告王雪润的质证意见一致。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、被告公司营业执照复印件； 2、检测鉴定报告一份； 3、保定市大气工作小组办公室通知。 原告对该证据1、2形式上的真实性认可，证明目的不认可；对证据3不认可。 被告王雪润对该证据无异议。 被告涿州土木创实房地产经纪有限公司对该证据无异议。 被告王雪润、被告王雪姣、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司未向本院提交相关证据。 被告王雪姣不答辩、不提供证据，亦未出庭质证，应视为对其举证、质证、抗辩权利的放弃。审核分析原告的证据，本院经审理认定如下：2017年2月23日、24日涿州市鼎居房地产经纪有限公司及涿州土木创实房地产经纪有限公司分别收取原告服务费5000元和35000元。二公司为其出具收据，并加盖公司财务专用章。2017年3月2日，原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定涿州市济祥房地产开发有限公司将祥云里项目6号楼2单元1501室以单价9645元/平方米（总价1096829元）的价格出售给原告，并就付款方式、交房日期、交房标准及付款方式等进行了约定。同日，原告支付给被告涿州市济祥房地产开发有限公司首期购房款共计人民币336829元，该公司出具收据一张，并加盖该公司财务专用章。 涿州市鼎居房地产经纪有限公司于2019年3月19日注销。注销前，该公司全体投资人王雪润、王雪姣于2019年1月21日签署《全体投资人承诺书》，对公司债权债务等情况作出承诺。 至本案起诉前，被告涿州市济祥房地产开发有限公司未取得涉案房屋的房地产项目商品房预售许可证明。 本院认为，合同是否合法有效是认定当事人民事权利义务的前提，原告在诉求中未提及关于合同效力的主张，人民法院应当依职权主动进行审查，不受当事人主张的限制。一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告涿州市济祥房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告涿州市济祥房地产开发有限公司返还购房款的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》无效，故原告作为买受人请求返还已付购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付缔约过失损失及利息的诉讼请求。原告作为完全民事行为能力人，对购买房屋一类的大宗商品没有尽到基本的审查义务，本身存在过错；原告亦未能在法定举证期限内提供相关证据证实被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的行为，故对原告要求被告支付缔约过失损失及利息的诉讼请求，本院不予支持。四、该合同确认无效后，涿州市鼎居房地产经纪有限公司、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司理应将基于该合同取得的服务费返还给原告。被告王雪润、被告王雪姣作为涿州市鼎居房地产经纪有限公司股东，二人在申请该公司注销时，未经清算即办理该公司注销登记手续，导致公司无法进行清算，依法应当对公司债务承担清偿责任，故原告要求被告王雪润、被告王雪姣将团购服务费予以退还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告林煌与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2017年3月2日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林煌购房款336829元； 三、被告王雪润、王雪姣于本判决生效之日起十日内返还原告焦明发服务费5000元： 四、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告焦明发服务费35000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3551元，由被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担3174元，王雪润、王雪姣负担47元，涿州土木创实房地产经纪有限公司负担330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  马蕊 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  杨硕