四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初4926号 原告：赵帮菊，女，汉族，生于1970年8月5日，四川省南部县人，现住四川省广元市。 委托诉讼代理人：李明举，四川同方正（广元）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋琳平，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：刘朝飞，男，汉族，生于1988年5月8日，四川省剑阁县人，现住四川省剑阁县。 原告赵帮菊诉被告刘朝飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵帮菊及委托诉讼代理人李明举到庭参加诉讼。被告刘朝飞经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵帮菊向本院提出诉讼请求： 一、判令终止与被告的《商业门面租赁合同》； 二、判令被告给付所欠房屋租赁费21000.00元，并赔偿逾期房屋使用费7000.00元及违约损失10000.00元，扣减押金7000.00元； 三、被告承担本案的诉讼费、律师费4000.00元。 事实及理由：2018年6月22日，原、被告签订《商业门面租赁合同》，约定被告租用原告位于广元市利州区××路××门面三间用于销售医疗器械，租期从2018年6月23日到2019年6月24日，月租金为3500.00元。在签订合同时，被告按约已缴纳押金7000.00元和半年房租21000.00元。同时，合同还约定后半年租金21000.00元应当在2018年12月7日续交。但直到2019年6月24日被告仍未缴纳。2019年6月24日后，原告要求被告腾房交钥匙并缴纳房屋租金，被告不予理睬。直到2019年10月底，原告为减少损失，在小区物业管理人员等人参加见证并录像的情况下，将门面房强制打开，但营业房中已经没有任何物品。被告的行为，在不辞而别、拒交钥匙的情况下，超过合同期限的房屋租赁损失应当由被告按照合同约定赔偿，即损失额为7000.00元。现原告为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，依法请求从2019年10月24日起终止与被告的房屋租赁合同并要求被告给付拖欠后半年租金21000.00元、违约金10000.00元、逾期房屋使用费7000.00元。 原告赵帮菊为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、原告赵帮菊的身份证复印件一份，证明原告主体适格。 二、2010年2月5日，房屋所有权人为原告赵帮菊的房屋所有权证复印件一份，证明案涉房屋是适格的出租房。 三、2018年6月22日，原告赵帮菊作为出租方与被告刘朝飞作为承租方签订的《商业门面租赁合同》一份，证明原被告租赁关系成立。 四、照片六张和光盘一张，证明在原告多次催促被告缴纳租金的情况下，被告拒不缴纳租金，被告一直不解除合同但是也不交租金也不退还房屋，无奈之下原告就把锁强制锯掉收回房屋。 被告刘朝飞经传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据。 本院的认证意见为：因被告刘朝飞未到庭参加诉讼，放弃对原告赵帮菊的主张进行抗辩及证据质证，故对原告赵帮菊提交的证据予以采信，对其证明内容予以认定。 经审理查明，2018年6月22日，原告赵帮菊作为出租方甲方与被告刘朝飞作为承租方乙方签订了《商业门面租赁合同》，约定：1.甲方将其位于广元市利州区××路××号门面出租给乙方用于经营使用，该门面的附属设施有水电，房屋结构完好。2.该门面用途为医疗器械使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3.合同租赁期限为1年，从2018年6月23日至2019年6月24日。4.年租金为42000.00元，月租金为3500.00元，房屋租赁税费由乙方承担，自第二个租赁年度起计，租金随行就市在前一年的基础上递增30%，以此类推。5.合同经双方签字之日起，乙方以银行转账方式向甲方设立在中国农业银行6228××××2073账户缴纳租金、门面押金、押金7000.00元在租赁合同期满后一次性退还给乙方（押金不计利息）。6.乙方必须在合同签订当日一次性交纳半年度租金，在每一租赁年度届满前半个月支付下一年度租金，以此类推。先缴纳租金后经营，如乙方延期15天未按时缴纳房租，甲方有权终止合同，并视为乙方违约，押金不予退还，同时可采取强制锁门等措施收回房屋。7.双方应严格遵守合同约定履行相应义务，如违反合同约定，因此造成的损失应由违约方承担赔偿责任，并承担为解决双方之间争议所产生的诉讼费用、律师费、交通费等，还应向守约方对方支付10000.00元违约金。 上述合同签订当日，被告刘朝飞向原告缴纳了2018年6月23日至2018年12月23日的房租21000.00元以及押金7000.00元。之后，原告赵帮菊将案涉门面交由被告刘朝飞使用。 租赁期限届满后，由于被告刘朝飞未向原告赵帮菊缴纳剩余半年租金21000.00元也未交回钥匙，原告赵帮菊遂于2020年8月23日在小区物业管理人员等人参与下，将案涉门面房锁具打开。因案涉门面打开后发现被告刘朝飞已搬离案涉租赁门面，原告赵帮菊遂将案涉租赁门面接管管理。 原告赵帮菊认为被告刘朝飞不按约定交付房租构成违约，要求被告刘朝飞支付房租及违约金、损失未果后，遂向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告赵帮菊与被告刘朝飞签订《商业门面租赁合同》系双方的真实意思表示，内容又不违反法律法规强制性规定，《商业门面租赁合同》合法有效，原、被告对合同义务均应恪守履行。被告刘朝飞未及时向原告刘帮菊足额支付租金，由此酿成本案纠纷，过错责任在被告刘朝飞。 关于原告请求终止与被告签订的《商业门面租赁合同》问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原、被告在合同中约定租赁期限自2018年6月23日至2019年6月24日，但被告刘朝飞在租赁期限届满后仍在继续使用案涉门面，故原告赵帮菊与被告刘朝飞之间已形成了不定期租赁合同关系，原《商业门面租赁合同》继续有效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告刘朝飞仅按照约定向原告支付了前半年租赁期间的租金，未及时向原告刘帮菊支付后半年租赁期间的租金及租赁期届满后的租金，迟延履行债务，造成原告刘帮菊与其签订合同的目的不能实现，故原告刘帮菊与被告刘朝飞之间签订的《商业门面租赁合同》可以解除。因合同解除系合同终止原因之一，现原告刘帮菊诉请终止与被告刘朝飞签订的《商业门面租赁合同》，于法有据，本院予以支持。 关于被告刘朝飞应当支付的租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”。原、被告在合同中约定租赁期限自2018年6月23日至2019年6月24日，年租金为42000.00元，月租金3500.00元，且原告赵帮菊与被告刘朝飞之间已形成了不定期租赁合同关系，故合同租赁期间的租金及租赁期满后的租金均应当按照双方合同约定的金额计算。因被告刘朝飞已向原告支付租金21000.00元，原告赵帮菊又于2019年8月23日接管占有涉案门面，故原告赵帮菊请求被告支付租赁期间剩余租金21000.00元及租赁期届满后截止2019年8月23日的租金7000.00元（3500.00×2个月）共计28000.00元本院予以支持。 又因被告刘朝飞在签订合同时向原告赵帮菊交纳押金7000.00元，原告赵帮菊主张在应支付款项中进行扣减，符合法律规定，本院亦予以支持。押金7000.00元与前述租赁费28000.00元经品迭后，被告刘朝飞还应向原告赵帮菊支付租赁费21000.00元。 关于原告主张的违约损失10000.00元。虽然被告未按约定向原告支付租赁费构成违约，且原、被告在合同中约定：1.乙方必须在合同签订当日一次性交纳半年度租金，在每一租赁年度届满前半个月支付下一年度租金，以此类推。先缴纳租金后经营，如乙方延期15天未按时缴纳房租，甲方有权终止合同，并视为乙方违约，押金不予退还，同时可采取强制锁门等措施收回房屋。2.双方应严格遵守合同约定履行相应义务，如违反合同约定，因此造成的损失应由违约方承担赔偿责任，并承担为解决双方之间争议所产生的诉讼费用、律师费、交通费等，还应向守约方对方支付10000.00元违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告主张违约金过分高于实际造成的损失，故本院在以实际损失为基础予以衡量，兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张的违约金酌定支持，以欠付租赁费用的30%即6300.00元为宜。 关于原告主张的律师费4000.00元。原、被告虽在合同中对律师费承担进行了约定，但原告刘帮菊并未提交相应证据证明律师费用的实际发生数额，故该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、终止履行原、被告自之间的《商业门面租赁合同》； 二、限被告刘朝飞在本判决生效后十日内向原告刘帮菊支付房屋租赁费21000.00元、违约金6300.00元； 三、驳回原告刘帮菊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费850.00元、公告费300.00元合计1150.00元，由被告刘朝飞负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  邓 富 人民陪审员  唐美章 人民陪审员  杨清莲 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  董雪昀