云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2273号上诉人（原审被告）：彭世东，男，1975年11月10日生，系上诉人周媛婷丈夫，住址云南省景谷傣族彝族自治县。上诉人（原审被告）：周媛婷，女，1975年12月2日生，系上诉人彭世东妻子，住云南省景谷傣族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：王文浩，男，1991年11月6日生，住址云南省景谷傣族彝族自治县。委托诉讼代理人：任肖雄，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人彭世东、周媛婷因与被上诉人王文浩房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县人民法院(2020)云0824民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年12月8日组织双方进行了二审调查。上诉人周媛婷、彭世东、被上诉人王文浩及其委托诉讼代理人任肖雄到庭参加调查。本案现已审理终结。彭世东、周媛婷共同上诉请求：撤销本案一审判决第二项、第三项，查清事实依法改判。事实与理由：一、王文浩交彭世东、周媛婷的房屋无楼梯、无卫生间、楼板有空洞、水电不通、未贴瓷砖、未粉墙，达不到合同“租赁给乙方的门面能够从事商业经营”的约定。彭世东、周媛婷安装楼梯、卫生间、补楼板、接水电、贴瓷砖、粉墙使房屋“能够从事商业经营”。彭世东、周媛婷用安装楼梯、补楼板、接水电、贴瓷砖、粉墙的费用抵租金，符合常理，应当认定。二、王文浩在租赁期限内锁门是造成彭世东、周媛婷不能使用房屋的根本原因，其应当承担彭世东、周媛婷的全部损失。王文浩辩称，王文浩交付的房屋是符合能够从事商业经营约定的。彭世东、周媛婷对房屋现状是了解的，而且双方之间也没有做过装修物折抵租金的承诺约定。彭世东、周媛婷在上诉理由中所提出的经济损失，存在应当包括的未来不确定的利益，其实是由彭世东、周媛婷的自身原因导致的，该损失与王文浩之间没有因果关系，而且王文浩对此事没有过错的，不应当由王文浩承担。王文浩向一审法院起诉请求：1.判令解除王文浩与彭世东、周媛婷双方签订的《商铺门面租赁合同》；2.判令彭世东、周媛婷立即腾空向王文浩承租的，位于景谷县，****及**商铺，并由彭世东、周媛婷承担腾空商铺费用；3.判令彭世东、周媛婷支付王文浩自2018年2月16日起至2019年12月16日止的商铺租金471251元；4.判令彭世东、周媛婷向王文浩支付471251元租金的资金占用费共计35042.81元，按年率6%计算，利随本清；5.判令彭世东、周媛婷向王文浩支付自2019年12月17日起，至彭世东、周媛婷实际腾空商铺之日止的租金，以26420.5元／月（317046÷12个月）计算；以上第3、4项费用合计506293.81元；6.判令本案诉讼等费用由彭世东、周媛婷承担。一审法院认定事实：2017年10月16日，以王文浩为甲方，彭世东、周媛婷为乙方，双方之间形成了一份《商铺门面租赁合同》。该合同对租赁物的约定为：位于景谷县；租赁期限：位于景谷县018年3月16日起至2022年4月16日止，并对租赁物的基本情况、用途、租金、双方的权利义务、续租、转租、房屋返还等内容进行了约定。从合同签订的2017年10月16日至2018年3月16日共计5个月的时间为王文浩给彭世东、周媛婷装修的时间，该期间不计算租金；对租金的约定为：一层共204.3ｍ3，价格为每月60.00元／ｍ3，合计12258.00元／月，147096.60.00元／年。二层共257.5ｍ3，价格为每月55.00元／ｍ3，合计14162.50元／月，169950.00元／年。二层共计317046.00元／年；对租金支付方式的约定为：合同签订之日起3日内，乙方支付甲方10万元订金，乙方开业后2个月内，付清剩余的租金。之后在租赁期间乙方必须在每年2月16日起至3月16日内一次性付清当年全部租金。2018年12月30日内，乙方付清甲方租房押金5万元。周媛婷分别于2017年10月30日、2018年10月23日通过银行转账的形式向王文浩转账合计110000.00元。对甲方的部分权利义务的约定为：甲方必需保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。乙方添置的用于经营的所有移动、拆除的设备设施归乙方所有；对乙方的权利义务的约定为：1.乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。2.乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据经营需要对上述房屋进行装修，甲方不能干涉。3.在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等由乙方自行承担。4.按本协议约定支付租金。该合同签订后，彭世东、周媛婷开始对所租赁的房屋进行相应装修，王文浩向彭世东、周媛婷交付的房屋为毛坯房且一楼至二楼，二楼至顶楼没有楼梯。彭世东、周媛婷装修结束后即在租赁的商铺内开设了“朝天门火锅店”并进行营业。后王文浩与彭世东、周媛婷因支付租金的问题发生纠纷，并发生锁门情况。2019年4月11日，王文浩向一审法院提起诉讼要求解除合同，并支付欠付的租金和利息219468.76元，同时彭世东、周媛婷亦向一审法院提起反诉，要求王文浩赔偿其2046547.15元的直接经济损失。后因周媛婷向公安机关以王文浩等人使用软暴力影响正常生产工作为由进行举报，2019年10月29日，景谷县公安局向一审法院调取案件的相关案件材料。2019年10月31日，王文浩以等公安机关调查清楚再另行起诉为由申请撤诉，一审法院准许其撤诉。2019年11月5日，因彭世东、周媛婷未按规定缴纳反诉诉讼费用，一审法院按其撤回反诉处理。2019年11月5日，景谷县公安局对“朝天门火锅店”原店员彭应龙进行询问，彭应龙在询问笔录中陈述“朝天门火锅店”是在2019年1月15日关门的，后一直未开门。2019年11月6日，景谷县公安局对李行进行询问，李行在询问笔录中陈述其是锁过“朝天门火锅店”店门两次，一次是在2018年3、4月份左右，第二次是在第一次锁门后的半年左右。2019年11月12日，景谷县公安局对王文浩进行询问，其承认其是安排李行锁过两次门，第一次是在2018年中秋节后的一天，第二次是在2019年1月份的一天晚上。另查明，彭世东、周媛婷自行制作了《朝天门火锅店装修结算清单》一份，在该清单中载明彭世东、周媛婷对租赁的商铺进行装修支出了293591.57元费用，该清单载明的费用基本为建筑材料费和人工费。王文浩对该费用有异议，经一审法院询问其不愿就装修费用及残值损失进行司法鉴定。一审法院认为，王文浩与彭世东、周媛婷于2017年10月16日签订的《商铺门面租赁合同》系合法有效合同。关于王文浩提供的租赁物是否符合合同的约定的问题。本案《商铺门面租赁合同》中租赁房屋用途条款中约定为：“乙方租赁门面房作为商业使用。”，甲方的权利与义务中的第1条约定：“甲方必须保证出租给乙方门面能够从事商业经营。”从该两条条款约定的字面意思看双方约定的出租物用途是：“作为商业使用和从事商业经营”，该约定只能得出出租物要能进行商业使用或者经营的意思表示。按照一般的租赁合同交易习惯，承租人在有租赁需求时一般会查看租赁物情况，在查看租赁物后其对租赁物是否符合自身需求会进行相应评估，只有在租赁物符合自身的需求后其才会和出租方签订租赁合同，如果涉及到需要装修、减免租金等情形，一般会在合同中约定清楚或者直采用降低租金的方法。本案中，双方签订合同的时间是2017年10月16日，开始计算租期的时间是2018年10月23日，这期间有5个月的时间，即使按照彭世东、周媛婷的观点达成了用装修款抵扣租金的口头协议，彭世东、周媛婷完全有充足的时间来重新签订合同或者签订补充协议，或者以其他方式将该口头约定固定下来，但彭世东、周媛婷方完全没有任何行动，不符合常理。另外，在王文浩第一次锁门后，彭世东、周媛婷不是以租金已经用装修款抵扣，其不再需要支付租金进行抗辩，并寻求相应的纠纷解决方式，而是选择了于2018年10月23日通过银行转账的形式向王文浩的建设银行卡转账10000.00元。其行为不符合常理。综上所述，结合订立王文浩与彭世东、周媛婷双方订立合同的目的与景谷本地一般的租赁习惯，按照与合同无利害关系的理性第三人通常的理解，该条约定只能得出：王文浩的出租的房屋要能进行商业经营，不能存在不允许进行商业经营的情形的解释。从彭世东、周媛婷已经经营、使用该房屋近一年的情况看，王文浩提供的租赁物符合合同约定。关于《商铺门面租赁合同》是否可以解除的问题。截止2018年10月23日，彭世东、周媛婷支付最后一笔10000.00元租金后，一直未向王文浩支付约定的剩余租金，已经构成了违约。依照法律规定，王文浩已经具有解除合同的条件。同时，在2019年1月15日，王文浩已经采取锁门的形式，阻确了合同的履行。且彭世东、周媛婷对解除合同无异议，并且认为合同在王文浩锁门时已经单方解除。故依照法律的规定及双方当事人的主张，王文浩要求解除合同的诉请于法有据，予以支持。关于王文浩的租金如何确定的问题。本案中，彭世东、周媛婷未提供证据证实其和王文浩之间存在用装修的费用来抵扣租金的约定，属举证不能，彭世东、周媛婷应当对此承担不利的法律后果。故王文浩按照合同约定收取租金有事实和法律依据，其要求彭世东、周媛婷支付租金的诉请应当得到支持。但王文浩在2019年1月15日已经将所租赁的房屋锁住，阻确了合同的履行。同时，彭世东、周媛婷亦未再使用租赁物，故本案涉案房屋的租期只能从2018年3月16日计算至2019年1月15日，共10个月，按照每月租金26420.50元（317046元／年÷12个月）计算，共计为264205.00元，扣除彭世东、周媛婷已经支付的110000.00元，还有154205.00元未支付。关于合同解除后，形成的装修如何处理的问题。本案中，因王文浩与彭世东、周媛婷双方在合同中对未形成附合的装饰装修物的处理没有约定，彭世东、周媛婷对其经营的“朝天门火锅店”内其装修形成的未附合的装饰装修物可以由其拆除，但拆除时不能对房屋造成损害。彭世东、周媛婷未按照约定支付租金，王文浩用锁门的方式催要租金，阻确了合同的履行，均是导致双方签订的《商铺门面租赁合同》不能履行的原因，对此双方均有过错，按照王文浩与彭世东、周媛婷双方对造成合同解除的原因力的大小，一审法院确定王文浩与彭世东、周媛婷双方应各自承担50%的责任。对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失的确定，结合彭世东、周媛婷主张其装修支出了293591.57元费用、该费用基本为建筑材料费和人工费、王文浩不同意对装饰装修残值损失进行鉴定、房屋租赁后使用期仅为10个月等情况，一审法院确定案涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失为293591.57元。依照法律法规的规定，对该损失王文浩应当承担146795.79元的损失。关于王文浩与彭世东、周媛婷双方的诉请如何处理的问题。因彭世东、周媛婷未支付的租金为154205.00元，王文浩应当承担的本案涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失为146795.79元，两项抵扣后，彭世东、周媛婷还应支付王文浩租金7409.21元。至于王文浩诉请的截止实际腾空房屋止的租金、租金资金占用费，在租期只应当按照10个月计算的情况下，上述主张无事实及法律依据，一审法院不予以支持。诉请的腾房费用属于将来预计会产生的损失，属于不明确的诉请，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百二十条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十七条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决为：一、解除王文浩与彭世东、周媛婷于2017年10月16日签订的《商铺门面租赁合同》；二、由彭世东、周媛婷于判决生效后十日内向王文浩支付欠付的房屋租金人民币7409.21元；三、由彭世东、周媛婷于判决生效后十五日将位于景谷县腾空；四、驳回王文浩的其他诉讼请求。案件受理费人民币8863.00元，由王文浩承担人民币4431.00元，由彭世东、周媛婷承担人民币4432.00元，于判决生效之日起七日内缴付。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定的事实有《商铺租赁合同》、建行银行卡交易明细清单、照片等证据在案佐证。故对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案作为租赁标的物的商铺，双方认可已在订立合同前到实地进行了查看。由此，可以确认作为租赁标的物的案涉商铺系毛坯房及客观状态，双方在订立合同时均已知晓。从双方签订的《商铺门面租赁合同》约定看，对房屋无楼梯、无卫生间、楼板有空洞等应由出租人负担装修修建义务未作约定。就此，存在口头协议约定，彭世东、周媛婷未提供相应证据予以证实。诉争中，王文浩亦予以否认。“租赁给乙方的门面能够从事商业经营”的约定，从文义解释看，并不能必然得出对毛坯商铺在租赁期间应由出租人负担修建、装修等义务的合理解释。一审法院依据合同相关条款约定，结合出租物用途是作为商业使用和从事商业经营，从文义解释分析后认为，该约定（即：租赁给乙方的门面能够从事商业经营）系出租物要能进行商业使用或者经营的意思表示，并无不当。且从交易习惯看，在查看租赁物后其对租赁物是否符合自身需求，承租人通常会进行相应评估，只有在租赁物符合自身的需求后，一般才会与出租方签订租赁合同。如涉及到需要对出租标的物进行修建、装修、减免租金等情形，通常双方会在相应的租赁合同中作约定。本案中，双方签订合同的时间与租期起算时间间隔期有5个月的时间，即使按照彭世东、周媛婷的主张达成了用装修款抵扣租金的口头协议，其有充足的时间来重新签订补充协议或者以其他方式将该口头约定固定下来，但彭世东、周媛婷未提供相应证据证实双方就此存在约定。综上分析，一审法院未认定王文浩提供的出租商铺未达到合同约定，有相应的事实和法律依据。彭世东、周媛婷主张王文浩出租的商铺达不到合同“租赁给乙方的门面能够从事商业经营”的约定，证据和理由不充分，本院不予采纳。关于双方存在用彭世东、周媛婷安装楼梯、卫生间、补楼板等抵扣费用租金的约定，王文浩不认可。彭世东、周媛婷就此亦未能提供相应证据证实存在约定，其该项上诉主张，亦证据不足。彭世东、周媛婷主张用安装楼梯、补楼板等费用抵租金符合常理，无法律依据。对其该项上诉主张，本院亦不予采纳。关于王文浩应否承担全部损失的争议。本案中，彭世东、周媛婷未按合同约定支付租金，已构成违约。王文浩作为出租人于2019年1月15日以锁门的方式要求承租人支付租金确有不当。一审法院已确定其锁门后出租商铺的租金由其自行负担，并作为本案解除合同的当事人过错之一，由其承担相应的违约责任。本案彭世东、周媛婷存有未按合同约定给付租金的违约行为亦是构成本案合同解除的原因。一审法院未确定由王文浩承担全部责任，并无不当。彭世东、周媛婷的该部分上诉主张不能成立，本院不予采纳。就双方《商铺门面租赁合同》解除，应由王文浩分担案涉彭世东、周媛婷所主张的装修投入损失293591.57元，彭世东、周媛婷未提出独立的反诉请求，一审法院直接抵扣，不符合“不告不理”的民事诉讼原则。鉴于前述装修投入残值客观存在，一审法院按照双方对解除合同的过错程度判处后，王文浩对此未提出上诉，系其对其享有的诉讼权利的处分，为减少当事人诉累，本院对该部分处理予以维持。就本案未涉及部分，由双方另行解决。综上所述，彭世东、周媛婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8863元，由彭世东、周媛婷负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 熊西南审判员 邱继娇二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘奕君