陕西省靖边县人民法院民事判决书                           （2020）陕0824民初1543号 原告：刘虎林，女，1983年10月17日生，汉族，住陕西省靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：李军辉，男，1978年10月3日生，汉族，住址同上，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。二原告共同委托代理人朱晓飞，陕西辅衡律师事务所律，一般代理。被告：李爱玲，女，1958年1月23日生，汉族，住靖边县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人冯玲玲，陕西秦靖律师事务所律师，一般代理。原告刘虎林、李军辉与被告李爱玲合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理本案。原告刘虎林、李军辉及其委托代理人朱晓飞到庭参加诉讼，被告李爱玲及其委托代理人冯玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘虎林、李军辉向本院提出诉讼请求：一、依法确认二原告与被告签订的《转让合同》无效；二、依法判令被告立即从二原告名下的靖边县新区XX幢XX单元XX室房屋搬离，并将房屋交还给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年,二原告申请购买经济适用住房一套,坐落于靖边县新区XX幢XX单元XX室。2011年12月2日,二原告与被告签订《转让合同》一份,约定二原告将自已申请购买的经济适用房转让给被告,被告付给原告转让费1万元,一切付款费用由被告承担,合同签订后,被告向原告支付了1万元转让费,2017年原告办理了该房屋的产权证,证号为:陕(2017)靖边县不动产权第0001632号。此后,因被告不按期向银行偿还按揭款,致使原告刘虎林个人征信发生逾期,双方就此发生争议。原告认为,经济适用住房依据法律与政策规定,不得私自转让,原、被告签订的《转让合同》应认定为无效合同,故而依法提起诉讼,望人民法院在查明事实的基础上,支持原告的诉求为盼!被告辩称，一、原告诉请确认《转让合同》效力已过三年诉讼时效。根据《民法总则》第188条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。双方于2011年12月2日签订《转让合同》，约定原告将经济适用房屋资格转让被告。据此原告诉请已过诉讼时效，应依法驳回诉请；二、原告诉请被告从房屋搬离，根据双方签订的《转让合同》原告将经济适用房资格转让被告，转让费用1.5万元。被告作为房屋的实际产权人，于2012年被告支付房屋首付款，并办理大修基金等相关手续，并于2013年装修入住至今。原告签订的《转让合同》性质为资格转让，其并未实际取得房屋，其实际为名与产权分离，原告并未实际支付房屋首付款，取得房屋的产权，不能诉请被告搬离；三、本案的《转让合同》有效，根据《民法总则》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《合同法》第52条第（五）项合同无效规定：违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法司法解释一》第四条：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《合同法司法解释二》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》即九民纪要第30条：强制性规定的识别，人民法院在审理合同纠纷案件时,要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二)第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质,特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质,并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定,应当认定为“效力性强制性规定”:强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的,如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖;违反特许经营规定的,如场外配资合同;交易方式严重违法的,如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同;交易场所违法的,如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定,一般应定为“管理性强制性规定”。以上法律及司法解释均明确规定，确认合同效力以法律、行政法规为依据，《经济适用房住房管理办法》作为住建部发布的部门规章，不得作为认定合同效力的依据。《转让合同》系双方自愿签署，业已经履行完毕。而且《经济适用房住房管理办法》五年内不得上市交易的规定，按照九民纪要交易时间的限制应为管理性规定，并不为效力性强制规定，不影响合同效力。现诉争房屋已经满足上市交易条件，因此双方所签订的协议不存在法定无效情形。原告向法庭提交以下证据：第一组证据：不动产产权证书一份，证明目的：1、该房屋系二原告共同共有名下；2、该房屋的性质是经济适用住房。第二组证据：转让合同一份，证明目的：2011年12月1日，二原告和被告签订转让合同一份，约定二原告将本案涉案的经济适用房转让给被告，并约定转让费用、付款方式及违约责任，因该合同违法国家政策强制性规定，属于无效合同。第三组证据：原告刘虎林银行流水一份，证明目的：被告购买原告房屋以后，不按照约定按时支付银行按揭贷款，约定由被告支付的25期银行贷款实际由原告支付，导致原告银行征信受损，房屋款全部还清后5年不能贷款。被告质证意见，对第一组质证合同真实性无异议，证明目的有异议，通过原、被告签订的购房协议书，从2011年12月2日起，原告系房屋的名义登记人，房屋的实际所有人为被告李爱玲，该房屋的产权与二原告无任何关系；对第二组证据真实性无异议，原告证据恰恰证明该房屋转让给被告的事实，关于合同效力系原、被告真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同，原告应当遵守合同约定，和诚实信用原则；对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该流水显示几期逾期，系政府对保证性住房房价的调整，与购房者发生房价争议、质量争议，所有的购房者整体逾期，不应视为违约责任。因原告单方违约，将银行按揭卡补办处理，自己打款25期，对打款数字25期无争议。被告向本院提交如下证据：第一组证据：《转让合同》一份、《购房合同协议》一份，证明目的：2011年12月2日，原告将涉案房屋的购房资格转让于被告，原、被告双方签订《转让合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规关于效力性强制性规定，按照《民法总则》契约自由原则和诚实信用原则，应为有效合同。被告支付1.5万元转让费后，原告应协助办理购房时的相关事宜，涉案房屋的实际所有人系被告。第二组证据：《经济适用房购房合同》一份、销售不动产发票一支、中国工商行靖边县支行打款凭证（37）支、陕西城宇物业管理公司大修基金一支、物业管理费（9）支、用户购电票据（14）支、陕西城宇物业管理公司水费票据（10）支、天然气费票据（8）支，证明目的：被告作为涉案的房屋实际所有人，被告支付房屋首付款102163元，从2013年5月10日起至2018年10月份，每月按期偿还贷款1717.3元，并于2013年装修入住至今。原告质证意见，第一组真实性无异议，对证明目的有异议，经济适用住房按照政策不容许买卖，该转让合同系无效合同；对第二组证据真实性无异议，对被告对涉案房屋装修无异议，对被告支付房屋首付款102163元，从2013年5月10日起至2018年10月份，每月按期偿还贷款1717.3元均无异议，该证据恰恰证明被告不按照合同约定不按时支付银行按揭款，导致原告征信受损的事实。经庭审质证和合议庭合议，本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告所举第一组、第二组、第三组证据，因其来源及形式要件符合法律规定，客观、真实，且与案件具有关联性，对真实性予以采信；对被告所举两组证据，原告质证对真实性均无异议，因被告所举两组证据其来源及形式要件符合法律规定，客观、真实，且与案件具有关联性，故对真实性予以采信。本院查明以下事实：2011年,二原告申请经济适用住房一套,坐落于靖边县新区XX幢XX单元XX室。2011年12月2日,二原告与被告签订《转让合同》、《购房协议书》各一份,二原告将涉案房屋购房资格转让给被告,被告付给原告转让费1万元。后被告支付涉案房屋首付款102163元，被告按期偿还贷款至2018年10月份。涉案房屋2013年被告装修入住至今。该房屋已办理房屋产权证书，证书号为:陕(2017)靖边县不动产权第0001632号。另查明，因原告将涉案房屋的按揭还款银行卡补办，从2018年11月起至案件审理之日止，原告共偿还银行按揭款25期。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间签订的《转让合同》、《购房协议》效力问题。根据《民法总则》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《经济适用房管理办法》第三十条第三款规定：“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”可见，购房人在符合相关条件的情况下是可以转让其所购买的经济适用房，并办理过户手续。因此《经济适用房管理办法》未满五年不得直接上市交易，应属于管理性规定，该规定是对经济适用房过户期限的限制并不是对经济适用房买卖合同效力的禁止。原、被告之间签订的《转让合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。故对原告所称因涉案房屋系经济适用房不能买卖交易，从而要求认定转让合同无效的抗辩理由，本院不予采纳。本院认为，依法签订的合同合法有效，双方应遵守合同及诚实守信原则。原告未遵守合同约定，私下补办按揭银行卡偿还贷款25期，对所偿还的贷款另行提起民事诉讼，同时应将补办的银行卡归还被告，不再扩大双方的损失。综上，根据《民法总则》第153条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条，判决如下：    驳回原告刘虎林、李军辉的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告刘虎林、李军辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                                审  判  长  崔光全                          审  判  员  黄  勃                          人民陪审员  马建军                          二0二0年十二月十日  书  记  员  贺新春                      1