河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初1442号 原告：杨静红，女，1973年2月19日出生，汉族，无业，住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：张翠丽，河北修至律师事务所律师。 被告：唐山市新野房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区原开滦一中西。 法定代表人：王顺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董艳洁，河北李**律师事务所律师。 原告杨静红与被告唐山市新野房地产开发有限公司（以下简称新野公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静红及其委托诉讼代理人张翠丽、被告新野公司的委托诉讼代理人董艳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨静红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金119478.70元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月27日，原、被告签订住宅认购协议书，原告自愿认购被告开发的位于开平区，中兴道两侧处新野上郡项目，宁园X号楼X单元X室一套。房屋面积122.10平方米，总房款559218元，付款方式约定，原告选择按揭贷款首付50%享受96折优惠的政策，最终确定总房款为527350元，首付款为267350元。认购协议书明确约定交房期限为2014年5月31日。同时，协议第六条明确约定了被告逾期交房的违约责任，按逾期时间分段计算违约金，尤其是第四条明确约定，逾期超过七个月后，即2014年12月31日后，甲方按日向乙方支付已付房款万分之贰的违约金至甲方交付房屋至乙方止，协议继续履行；第五款违约金支付办法：交房时同步结算。上述购房协议双方还明确约定了房屋交接及后续服务等条款。原告按约定交付了首付款267350元，到2014年5月31日，被告未按约定交付房屋，一直到2020年5月23日，由于被告原因，原告一直不能办理按揭手续，2020年5月23日，原告向被告以现金方式支付剩余房款231999元。直到2020年9月22日，涉案房屋达到交付条件，被告才通知原告交付房屋，现原告在缴纳了各项费用后已经取得房屋。被告逾期交房的行为严重违反了协议的约定，应当按照协议第六条的约定支付逾期交房违约金119478.70元。该违约金按约定应于交房时同步结算，但是被告拒不支付，故诉至法院。 被告新野公司辩称，依照双方签订的《住宅认购协议书》约定，本项目施工中不可预见、政府强制调整、行政主管部门或专业公司等非因被告原因延误的，被告方可据实予以延期。案涉项目建设过程中，被告破产重组并由开平区政府组织招商引资，引进资金并更换公司控制人，在区政府的大力支持下，被告才得以重组成功，并继续启动案涉项目的建设。重组施工后，该项目又多次发生项目勘测、设计及规划的调整，以及因环保问题导致多次停工，上述工程延误均非被告原因导致，故应当予以顺延；案涉房屋所在项目自2018年取得商品房预售许可证后，被告即通知原告办理网签、银行按揭等手续，但原告始终不予配合，依照《住宅认购协议书》第七条、第九条之约定，原告逾期30日内不予办理网签及银行按揭业务，视为自动放弃房号，所选房源不予保留，原告因个人原因不予办理按揭手续及入住手续，致使不能办理房屋网签、按揭及权属登记等业务，是原告自身原因造成，与被告无关，且案涉房屋依照协议约定不再为原告保留，故原告的违约行为已经导致其丧失了购买案涉房屋的权利，也就不再享有提起本次诉讼的权利。被告因为考虑到购房人作为居住者的权益，为了保障“居者有其屋”，维护商品房交易市场的稳定，才将房屋给原告予以保留并为其办理了入住手续；退一步讲，即使被告确需承担延期交房的违约责任，但《住宅认购协议书》对于违约金部分约定过高，依法应予减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，《住宅认购协议书》约定逾期交房的违约责任按照逾期时间分段计算，分别为按日支付已付房款的万分之一、万分之一点五、万分之二。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，违约金约定过高应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，本案违约金约定过高，应依法予以减少。综上，被告请求法院依法裁判，驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年5月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《住宅认购协议书》，约定“第一条乙方所认购房屋基本情况。乙方自愿认购甲方开发之位于新苑路东，中兴道两侧处新野上郡项目，认购住宅为宁园N4号楼单元1304室一套。住宅建筑面积：122.1㎡（最终面积按房地产产权登记机关实际测定，多退少补），住宅单价：4580元/㎡，房屋总价款伍拾伍万玖仟贰佰壹拾捌元整，（小写￥559218元），……第二条付款方式及期限。……本认购协议书签订之日起按揭贷款首付50%享受96折优惠；……第三条房屋计价方式与价款。经计算，首付50%，乙方实际应支付住宅单价为：4319元/㎡（优惠后），住宅总价为：伍拾贰万柒仟叁佰伍拾零元整（小写￥527350元）……首付金额为：贰拾陆万柒仟叁佰伍拾零元整（小写￥267350元），贷款为：26万元整。……第五条交付期限。1.乙方自交清房屋首付款之日起，甲方为乙方保留所选房源，至乙方正式签订《唐山市商品房销售合同》，期间甲方不得转让，出售给第三方。2.甲方承诺乙方小高层、高层正常工期为两年，其中宁园N4楼，于2014年5月31日交房（达到入住标准）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议书或变更协议书外，甲方（出卖人）可据实予以延期：1.遭遇不可抗力情况；2.本项目施工中不可预见，政府强制调整，行政主管部门或专业公司等非甲方原因延误的；第六条甲方逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分段计算违约金（不做累加）（1）逾期不超过两个月（2014年7月31日前），本协议第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之壹的违约金，协议继续履行；（2）逾期超过两个月后（2014年7月31日后），乙方有权解除协议，甲方应当自乙方提出解除协议申请之日起九十天内退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的日万分之壹向乙方支付清违约金；（3）逾期超过两个月后至2014年12月底（2014年7月31日至2014年12月31日），甲方按日向乙方支付已付房款万分之壹点伍的违约金，协议继续履行；（4）逾期超过七个月后（2014年12月31日后），甲方按日向乙方支付已付房款万分之贰的违约金至甲方交付房屋至乙方止，协议继续履行；（5）违约金支付办法：交房时同步结算。第七条交接。商品房达到交付使用条件后，甲方应当电话或者书面形式通知乙方办理入住手续。1.乙方无论是按揭付款方式购房还是一次性付清付款方式购房，甲方承诺自2014年8月1日至12月31日符合银行手续的按楼号陆续办理入住手续；2.乙方如是按揭付款方式购房，需按银行要求向甲方提供按揭材料，审核通过者可正常办理入住手续；如乙方因个人原因是银行按揭拒贷者，甲方有权不予办理入住手续；乙方可申请退房或者现金补全按揭房款；……4.在甲方达到办理银行按揭业务标准后，如乙方因个人原因不能办理银行按揭，甲方有权要求乙方现金补全按揭款。如乙方没有能力现金补全案借款，甲方有权收回乙方所住房元。如乙方以装修，甲方无需向乙方补偿任何装修损失。……”。原告在上述《住宅认购协议书》上签字捺印，被告加盖销售专用公章。 另查明，原告于2012年3月8日交纳住宅定金2万元，同年5月27日交纳住宅房款247350元，共计267350元。2020年5月23日，原告向被告交付剩余全部房款231999元。2020年9月22日，原告办理入住手续，同日，原告向被告交付房屋面积差价款43元、维修基金3101元、物业费、装修垃圾清运费等共计3524.87元。原告交纳的上述款项，被告均为原告出具了相应的收据。 同时，被告在庭审中提出，其与原告签订的《住宅认购协议书》系预约合同，双方应按约定另行签订《唐山市商品房销售合同》，同时，其公司在2018年取得商品房预售许可证之后，即通知了原告方到售楼处办理网签及银行按揭业务，是原告方逾期并未予办理，按照双方的约定，原告应当视为自动放弃房号，且所选的房源不予保留。 以上事实有《住宅认购协议书》、收据、唐山市舒佳新野物业服务手册及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《住宅认购协议书》加盖了被告销售专用公章，原告本人签字捺印予以确认，系双方真实意思表示，协议合法有效，当事人应按照约定履行各自义务。被告主张该《住宅认购协议书》的性质为预约合同，应另行签订正式商品房买卖合同，但该协议内容对房屋基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款时间、交付日期、违约责任等均做出了具体约定，且被告已按照约定收受了原告交纳的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，原告按照约定数额及期限交付了首付房款，被告作为房屋的出卖人，应按照约定期限履行交付房屋的义务。被告抗辩其已在2018年取得商品房预售许可证后，即通知了原告办理网签及银行按揭业务，是原告个人原因导致无法办理按揭及入住手续，但就此抗辩事实，未提交证据予以证明，对该抗辩理由，本院不予采信。被告主张约定的违约金标准过高予以减少，于法有据，本院予以采信，对主张过高的损失予以适当减少。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告唐山市新野房地产开发有限公司以267350元为基数，自2014年5月31日起至2014年7月30日止，按照日万分之一的标准；自2014年7月31日至2014年12月31日止，按照日万分之一点五的标准；自2014年12月31日至2019年8月20日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%；自2019年8月21日至2020年9月22日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付原告杨静红逾期交房违约金，于本判决生效之日起十日内履行； 驳回原告杨静红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2717元，减半收取计1359元，由被告唐山市新野房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周玉荣 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 刘 佳 书 记 员 李 倩 ——