河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8245号原告：彭亚，男，汉族，1990年11月22日出生，住中牟县。委托诉讼代理人：张自学，郑州市中牟县惠仁法律服务所法律服务工作者。被告：冉亮，男，汉族，1988年1月24日出生，住中牟县。被告：万芳芳，女，汉族，1988年3月22日出生，住中牟县。二被告委托诉讼代理人：张勇，河南王爱学律师事务所律师。第三人：郑州名轩不动产有限公司，注册地：郑州市中牟县城**滨河路南清阳街东绿城百合花园**商铺附**，统一社会信用代码914101220952512154。法定代表人：陈蕊。原告彭亚与被告冉亮、万芳芳及第三人郑州名轩不动产有限公司（以下简称名轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告彭亚及其委托诉讼代理人张自学，被告冉亮、万芳芳及二被告的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，第三人名轩公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭亚向本院提出诉讼请求：（1）请求法院依法解除原、被告2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》；（2）判令被告返还原告给付的购房款73万元及占用使用期间的利息，利息按照每日千分之一从2018年8月24日起至返还之日止以73万元为基数；（3）判令被告承担违约责任支付违约金，违约金从2018年9月15日起至2020年11月20日按照每日千分之一以73万元为基数；（4）此案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日原告经第三人介绍，被告冉亮作为甲方，被告万芳芳称其与冉亮系夫妻关系，房屋系二被告共同财产，万芳芳能代表冉亮签订合同，故此万芳芳作为冉亮的代理人，原告作为乙方，第三人作为丙方，依据国家的法律、法规、在自愿、平等和诚信的原则下，经协商一致，三方签订了《商品房买卖合同》。被告冉亮将自己拥有的位于中牟县商都大街北侧雁鸣街东祥和居商住楼2单元1703号房屋，131.3平方米，以1030000元的价格卖给原告，签订合同时原告向第三人支付佣金及定金3万元，首付款53万元，双方约定2018年12月15日之前完成乙方在房管局的网签合同的签订，双方还约定甲乙双方立契约后，如甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一天违约方应向本合同房屋买卖方支付本合同约定总房款1‰的违约金（其他约定详见合同）。合同签订后原告就按约定支付被告73万元的房款，而被告却没有按照约定在合同签署三个月之后，未办理好直接更名网签手续，直到2019年4月8日，原、被告及第三人又签订了补充协议，自甲方收到乙方房款73万元之后，剩余房款30万元，直到房本下来过户，乙方支付给甲方；在此期间，甲方不得以任何理由向乙方要剩余房款。甲方要积极配合开发商办理房本，在房本下来三个工作日内去房管局办理过户手续，过户当天乙方向甲方支付房屋尾款30万元；乙方过户只需承担自己所交契税，甲方承担差额税，增值税（详见补充协议）。原、被告签订《商品房买卖合同》两年多了，二被告不履行网签，办证、过户等手续的义务单方违约，近日原告到房管局咨询此事，其工作人员答复可以办理网签，办证、过户等手续，原告让第三人给被告万芳芳打电话追问她说“买方人家到房管局问了能办理网签办证，过户手续为啥一直不办。被告万芳芳说在我们卖房之前我两个就离婚啦，现在办不成等三年以后再说吧”。签订合同已经两年多，原告的购房资金大部分都是借别人的支付着高额的利息，由于被告单方违约导致原告不能实现合同目的，给原告造成了巨大的财产损失，故此，为维护自己的合法利益依法提起诉讼。综上所述：原告认为与二被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效合同，但是，被告万芳芳在与原告签订该合同时规避了与被告冉亮离婚的客观事实，导致二被告签订合同后不能履行网签，办证、过户等义务单方违约，原告按约支付购房款73万元，却至今不能实现合同目的，与二被告协商无果，只好求助于法律，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第94条、97条及相关法律规定，解除原告与被告2018年6月15日签订的商品房买卖合同，返还购房款及占有期间的占有使用期间的利息，并承担违约责任支付原告违约金。被告冉亮、万芳芳辩称，早在2017年3月份二被告出资85万元在中牟县商都大街北侧雁鸣街东祥和居2单元1703号购买商住房一套,面积为131.3平方米,并办理了相关购房手续,该住房交付二被告后,对房屋进行了精装修,并购买了家具、电器等物品,又出资20余万元。2018年6月15日经第三人介绍,双方对房屋的价格进行协商,并对购房手续进行核验,达成一致意见,签订《商品房买卖合同》一份(详见合同)。该合同签订后,二被告就将该套住房的钥匙和购房的相关手续交付给原告,且原告及其家人已实际入住并生活在该套住房内时间长达两年有余。该《商品房买卖合同》在履行过程中,由于房地产开发商的原因,无法办理房地产的初始登记。于2019年4月8日经双方友好协商,达成一致意见,签订《补充协议》一份,该补充协议明确约定“1、自甲方收到乙方房款73万元之后,剩余房款30万元直到房本下来过户,乙方支付给甲方;在此期间甲方不得以任何理由向乙方要剩余房款。2、甲方要积极配合开发商办理房本,在房本下来三个工作日之内,去房管局办理过户手续,过户当天乙方向甲方支付房屋尾款30万元;”(详见补充协议)。该协议签订后,直到近期才具备办理不动产初始登记的条件,由于二被告购买该套住房的相关购房手续均由原告保管和持有,二被告也多次电话敦促第三人及原告出示并提供二被告购买该套住房的相关手续,前去办理不动产初始登记。因原告的原因,迟迟不予配合和提供相关购房手续,导致不动产初始登记无法办理,更无法过户变更登记到原告名下,二被告认为,自身没有任何违约之处。况且,只要办理过户登记到原告名下,原告还应该再支付购房款30万元,为此,二被告不可能,也绝不会不去办理过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”且原告也认可该《商品房买卖合同》合法有效,二被告认为该合同已实际履行,标的物已实际交付给原告,且原告已实际入住和占有,应按照约定继续履行。原告主张解除双方于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同,不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的任何一种情形,也就是说,原告的诉讼请求于法无据,更没有事实根据,恳请法院判决,继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关条款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，冉亮作为卖方（甲方）与彭亚作为买方（乙方）、名轩公司作为中介方（丙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定冉亮将位于中牟县商都大街北侧、雁鸣街东祥和居商住楼2单元1703号房屋一套出售给彭亚，房屋面积为131.3㎡，交易金额103万元。并约定2018年12月15日之前完成乙方在房管局的网签合同的签订。合同中冉亮的签名处有显示“万芳芳代”。2018年8月15日，彭亚向冉亮支付定金3万元，万芳芳代冉亮向彭亚出具收据一份。2018年8月24日，彭亚向冉亮支付首付款50万元。2019年4月9日，彭亚向万芳芳支付购房款15万元，万芳芳向彭亚出具收据一份。庭审中，双方均认可彭亚已支付购房款73万元，涉案房屋已经于2018年交付给彭亚居住。2019年4月8日，冉亮作为甲方、万芳芳作为甲方代理人与彭亚作为乙方、名轩公司作为丙方签订《补充协议》一份，内容为：甲方因为在合同签署三个月之后，未办理好直接更名网签手续，所以达成以下协议：1、自甲方收到乙方购房款73万元之后，剩余房款30万直到房本下来过户，乙方支付给甲方，在此期间甲方不得以任何理由向乙方要剩余房款。2、甲方要积极配合开发商办理房本，在房本下来三个工作日之内，去房管局办理过户手续，过户当天乙方向甲方支付房屋尾款30万。3、乙方过户只需承担自己所交契税，甲方承担差额税、增值税。现彭亚要求解除其与冉亮、万芳芳签订的商品房买卖合同，诉至法院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。彭亚与冉亮、万芳芳签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原被告双方应遵循诚实信用原则,严格履行合同义务。本案中，彭亚向冉亮、万芳芳支付部分购房款，彭亚已经占有并居住涉案房屋，后彭亚与冉亮、万芳芳达成补充协议对过户问题进行了重新约定，故彭亚要求解除其与冉亮、万芳芳签订的《商品房买卖合同》并返还购房款、支付违约金、占用期间利息的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告彭亚的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取5650元，由原告彭亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  朱海岩二〇二〇年十二月三日书记员  周浩东