广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初37025号原告：广州市恒广达物业管理有限公司，住所地广州市白云区黄石街江夏九社工业区深坡头****(仅作办公用途)，统一社会信用代码91440111565966611D。法定代表人：蔡赞坤。委托诉讼代理人：陈征，广东启源律师事务所律师。被告：广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社，住，住所地广州市白云区黄石街江夏村一社会信用代码N1440111X18433330W。法定代表人：李伟谦。被告：广州市白云区黄石街江夏经济联合社，住，住所地广州市白云区黄石街江夏村一社会信用代码N2440111C14916981D。法定代表人：李仲琪。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。原告广州市恒广达物业管理有限公司（以下简称恒广达公司）与被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社（以下简称江夏九社）、广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏经济联社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒广达公司的委托诉讼代理人陈征，被告江夏九社及江夏经济联社的共同委托诉讼代理人李伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒广达公司向本院提出诉讼请求：1、被告江夏九社向原告支付装修补偿款1449291.2元（按建筑面积7246.456平方米、每平方米200元标准计算）；2、被告江夏九社向原告支付按时搬迁奖励1956543.12元；3、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年，被告江夏九社在*建成混凝土框架结构六层楼房。因当时所在位置路旁的*大道尚未开通，地，地理位置不佳房建成空置长期无人问租，直至原告出现。楼房建成仅仅是一个最基本的建筑物雏形，楼房内水电、管线、下水道、电梯等基本设施一概留空待建。2010年7月28日，原告公司股东、法定代表人蔡赞坤以其个人名义与被告江夏九社签订《租赁协议》，约定：1、出租楼房位于*商业楼共六层；2、租赁期限15年，自2011年6月1日至2026年5月30日止；3、租金每月83333元，每三年递增一次，每一次在上一期租金的基数上递增5%等。原告承租后，对上述楼房进行完善设备设施、增添水电、管线、电梯，进行室内装修，形成满足对外出租的条件，此后，经被告同意，原告在原有建筑物上加建一层。原告依约定承租楼房，对楼房整体进行规划、市场定位，建成*城，统一出租使用至2019年12月底，广州市白云区人民政府推出广州*2号地块储备项目。根据《广州*2号地块储备项目*集体土地及非住宅房屋征收补偿办法》规定，本案所涉及楼房（实测建筑面积7246平方米）属于2009年12月31日之前建成未完善手续费住宅房屋，按照框架结构（A）一等标准补偿，即是每一平方米1800元，其中包括200元一平方米装修标准。2019年12月底，被告依据上述文件精神收到补偿款，其中建筑物补偿款13043620.8元，按时搬迁奖励1956543.12元，合计15000163.92元。按照双方合同约定及广州市白云区人民政府拆迁补偿的规定，1、原告承租被告的厂房宿舍是一个最基本的架构，所有的水电、线管、装修费用都是原告在承租期间投入，而且不少的还是不足一年。2、原、被告双方在租赁合同中约定原告如需要新建、扩建、改建、拆建需要被告同意，原告投入的建筑装修、水电设施等协议期满后无偿归被告所有。因政府建设项目征地拆迁，在双方合同未期满之时的装修补偿款应该归原告所有。3、原告为了配合政府的拆迁行为，对于实际租户做了大量的说服工作，政府规定的按时搬迁奖励，理应归原告所有。原告与被告协商无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告江夏九社、江夏经济联社共同辩称：拆迁补偿协议第四条第三款已经对原告诉请的装修补偿以及按时搬迁奖励在原告与江夏九社之间进行了分配，并且江夏经济联社已经将相应的补偿款支付给江夏九社。按时搬迁奖励是三方共同努力的结果，并不是只有原告一方的付出。经审理查明，2010年7月28日，恒广达公司的法定代表人蔡赞坤（乙方）与江夏九社（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将位于广州市白云区*商业楼1栋的六层出租给乙方使用，租赁期限从2011年6月1日至2026年5月30日止；租金每月83333元，每三年递增为一个递增期，每期递增按上期租金的基数递增5%。该协议第13条约定：“如承租方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，经出租方书面同意后方能进行。装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补偿。”。2011年5月19日，蔡赞坤、恒广达公司、江夏九社一致同意上述协议的乙方由蔡赞坤变更为恒广达公司。上述协议签订后，江夏九社将涉案地块交由恒广达公司承租使用。恒广达公司将部分房屋分别出租给广州市*城物业管理发展有限公司等案外人使用。2019年11月26日，广州市白云区*街道办事处发布《收地公告》，内容为：根据《广州*2号地块集体土地及非住宅房屋征收补偿工作方案》的要求，广州*（白云区黄石街江夏村）需在2020年1月15日前完成土地移交。补偿标准按广州*（江夏村）集体土地及非住宅房屋征收补偿办法执行。同年11月28日，江夏经济联社发出《停止收租通知》，告知涉案地块内商户经营场地属项目收地范围，故江夏经济联社将于2019年12月1日起将对该辖区范围内的商户停止收取租金，请各商户配合收地工作。同年12月6日，广州市白云区人民政府办公室印发《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州*2号地块储备项目集体土地及非住宅房屋征收补偿工作方案和补偿办法的通知》，根据《广州*2号地块储备项目*集体土地及非住宅房屋征收补偿办法》第十八条集体土地上非住宅房屋的补偿标准，其中具有合法产权房屋按照框架结构3600元/平方米、混合结构3360元/平方米、砖木结构3120元/平方米标准执行，上述补偿价包含300元/平方米装修标准；未完善手续非住宅房屋按以下建安成本指导价执行：框架结构已完成外墙贴装，已完成室内装修和水电敷设，建安成本为1800元/平方米；只完成外墙贴装，或只完成室内装修和水电敷设，建安成本为1700元/平方米；未完成外墙贴装，且未完成室内装修和水电敷设，建安成本为1600元/平方米。2020年1月13日，恒广达公司、江夏九社、江夏经济联社、广州市*街道办事处共同在《广州市*2号地块*房屋拆迁作价补偿表》上盖章。该表载明产权人：江夏第九经济合作社；使用人：广州市恒广达物业管理有限公司；地；地址：***表“一、建（构）筑物和地上附着物补偿”中“框架结构（A）”一栏列明：数量7246.456平方米，补偿单价1800元，补偿金额13043620.80元。“四、按时搬迁奖励”一栏列明按补偿总金额13043620.80元的15%计算为1956543.12元。同日，江夏经济联社（甲方）、江夏九社（乙方）与恒广达公司（丙方）签订《广州*2号地块*拆迁补偿协议》，约定甲方需拆迁乙、丙方位于《收地公告》范围内的建（构）筑物、附着物。拆迁补偿依据：广州*2号地块储备项目*集体土地及其非住宅房屋征收补偿办法。补偿类别：（一）建筑物补偿13219779.00元。（二）附着物补偿157517.43元。（三）无法恢复使用设备（电梯）补偿142675元。（四）奖励金：奖励金按上述（一）项补偿金额合计的15%计算即1956543.12元。以上补偿金额合计15476514.55元，其中乙方补偿款15000163.92元，丙方补偿款476350.63元。庭审中，原、被告双方确认涉案租赁物没有合法的报建手续。恒广达公司表示其主张的装修补偿款即是指涉案的《广州市*2号地块*房屋拆迁作价补偿表》中“框架结构（A）”所指的建筑物的装修补偿款，按照面积7246.456平方米，每平方米200元的标准计算。江夏九社确认该部分建筑物实际由恒广达公司进行装修，同意按照每平方米200元的标准计算装修补偿款，并确认收到该部分建筑物补偿款。恒广达公司表示其主张的按时搬迁奖励即是指涉案的《广州市*2号地块*房屋拆迁作价补偿表》中“四、按时搬迁奖励”一栏所对应的1956543.12元款项。江夏九社确认已收到该部分款项，并确认该部分奖励就是上述“框架结构A”建筑物的搬迁奖励，该建筑物在拆迁前实际由恒广达及其分租的租户使用。诉讼中，恒广达公司向本院提交了各租户的《租赁合同》、《临时协议》及相关的停产停业、搬迁补偿协议等，用以佐证其积极与租户解约才取得按时签约及搬迁的成果。江夏九社对该证据无异议，但认为按时搬迁奖励不仅仅由恒广达公司一方努力取得的成果，两被告也对租户做了大量工作。恒广达公司另称其与江夏九社、江夏经济联社签订的《广州*2号地块*拆迁补偿协议》并不是其真实意思表示，只是当时为了配合政府拆迁工作，各方搁置争议才签订的。江夏九社就此向本院提交《情况说明》，确认其与恒广达公司约定的总补偿价款无异议，但恒广达公司对分配给其的补偿数额有异议，并向江夏九社提交过书面异议申请，江夏九社答复为不影响政府征地拆迁付款流程的进度，建议先签协议，双方的异议日后可以通过向人民法院提起诉讼的方式解决，遂成本案。以上事实，有《租赁协议》、《收地公告》、《广州市*2号地块*房屋拆迁作价补偿表》、《广州*2号地块集体土地及非住宅房屋征收补偿工作方案》、《停止收租通知》、《情况说明》及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点在于恒广达公司与江夏九社因广州市白云区黄*商业楼1栋的六层建筑拆迁而获得的涉案拆迁补偿款应如何分配的问题。结合恒广达公司的陈述及江夏九社出具的《情况说明》可知，恒广达公司与江夏九社、江夏经济联社三方签订的拆迁补偿协议并非各方的真实意思表示，该协议内容不能作为涉案补偿款分配的依据。涉案补偿款仍应按照约定及拆迁补偿款的性质进行分配。关于装修补偿款。涉案“框架结构（A）”所对应的建筑物（面积7246.456平方米）因拆迁而产生的建筑物拆迁补偿款为13043620.80元，按时搬迁奖励为1956543.12元，该部分补偿款项已由江夏九社实际取得。江夏九社确认该部分建筑物实际由恒广达公司装修，现恒广达公司要求其给予装修补偿，本院对此予以支持。恒广达公司及江夏九社均同意装修补偿按照每平方米200元的标准计算，本院对此予以认可，则江夏九社应向恒广达公司支付装修补偿款1449291.2元（7246.456平方米×200元/平方米）。关于按时搬迁奖励。根据款项性质，按时搬迁奖励应是发放给完成按时搬迁任务的实际经营者的奖励金。因江夏九社确认涉案建筑物在拆迁前由恒广达公司及其分租的租户实际使用，且根据恒广达公司提供的停产停业、搬迁补偿协议可知，广州市*城物业管理发展有限公司等租户也已就停产停业损失、搬迁费等事宜签订了相应的补偿协议，故涉案的按时搬迁奖励1956543.12元应属恒广达公司所有，江夏九社应将其实际收取的该部分款项支付给恒广达公司。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向原告广州市恒广达物业管理有限公司支付装修补偿款1449291.2元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向原告广州市恒广达物业管理有限公司支付按时搬迁奖励1956543.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17023元，由被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担，并须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 张旭增二〇二〇年十二月二十三日法官助理 蔡晓珊书 记 员 冼颖斯