重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初6165号原告：曾维凤，女，汉族，1989年10月6日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002256635967655），住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都。法定代表人：刘世雄，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师。原告曾维凤诉被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案。依法适用简易程序独任审判，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人孙世林和被告的特别授权委托代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金12592元、支付逾期办证违约金15971元，合计28563元；在审理过程中，原告变更该项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房的违约金19690元（以341250元为基数，从2017年12月31日起，按日万分之1计算至2019年8月1日止）、支付逾期办证违约金2730元（以341250元为基数，从2019年3月4日起，按日万分之1计算至2019年12月18日止），合计22420元；2、判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，二原告按约履行和相关合同义务，但被告却违反合同约定延迟办理产权证。根据合同约定以及法律规定，被告应该支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。原告现诉至法院，望判如所请。被代：1、对原告诉称的购房事实无异议。2、被告同意从合同约定的从交房截止日的次日起开始计算逾期交房违约金至原告签署接房手续书并实际接房之日止；3、逾期办证违约金按合同约定执行；4、关于违约金计算标准，合同约定的关于逾期交房和逾期办证违约金标准过高，请法院依法下调，下调标准按日万分之0.5计算。本院经审理后认定事实如下：2017年12月25日，原告（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道圣迹北路99号1幢31-3号预售商品房一套，总成交金额为341250元。合同第七条约定，甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行贷款利率计算），并按乙方乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金。合同第十三条约定关于办理产权登记的约定，……“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”……“4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款。原告于2019年1月4日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收了购买的商品房。交房后，被告为原告申请办理了上述商品房的不动产登记手续，原告在2019年12月18日取得了涉案商品房的《不动产权证书》。同时查明，涉案房屋单位建设工程于2018年1月31日消防验收合格，2019年7月19日竣工验收合格，2019年8月1日重庆市大足区城乡建设委员会对涉案房屋单位工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案在审理过程中，双方当事人达成如下合意：原告主张的逾期办证违约金计算至2019年12月8日，原告自愿放弃之后的逾期办证违约金。现原告以被告逾期交房、逾期办证,应当支付逾期交房违约金和逾期办证违约金为由，诉至本院，诉如前述。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、个人住房（商业用房)借款合同、《不动产权证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑工程单项验收意见书、接房手续书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告已按约向被告缴清了购房款和相关税费，被告则应当按约如期交房、办证。现被告逾期交房和逾期办证，其行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于原告要求支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的主张，本院认为，双方合同约定被告应在2017年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告实际于2019年1月4日将未取得建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付给原告使用，交付使用时，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝接房,但原告自愿接受了房屋使用，应当视为原被告双方以行为变更了房屋交付使用的合同约定条件,同意原告先行接收存在交付条件缺陷的房屋，待涉案房屋单位工程竣工验收合格，达到法定交房条件时，满足交付使用条件。因为未经竣工验收合格的房屋不能交付使用，房屋竣工验收合格后，始具备交付使用的法定条件。双方当事人以行为变更房屋交付使用条件后，房屋交付使用时间不再以《竣工验收合格备案证》取得时间作为考量节点，而是以房屋竣工验收合格时间作为考量节点。涉案房屋单位工程于2019年7月19日竣工验收合格，达到法定交房条件，满足交房条件时，应当视双方的交接房行为于当日完成，故本院确认被告于2019年7月19日将涉案商品房交付原告使用。被告超过合同约定期限交房，依约应当承担支付逾期交房违约金的违约责任，本院确认被告应支付的逾期交房违约金为：341250元X0.0001X565天(2018年1月1日至2019年7月19日）=19280.63元。原告主张的逾期交房违约金金额不正确，应予以更正。被告交付房屋使用后，按照合同约定，被告应当及时提供办理涉案房屋的《房地产权证》的相关资料，最迟在2019年9月17日取得涉案商品房的不动产登记受理单。由于被告未按期取得涉案商品房的不动产登记受理单，则被告应当承担逾期办证违约责任并支付逾期办证违约金。被告虽未能向本院提交不动产登记受理单，但鉴于原告在2019年12月18日已获取涉案房屋的《不动产权证书》，且双方当事人一致合意逾期办证违约金计算至2019年12月8日止，则被告应支付的逾期办证违约金为：341250元X0.0001X82天(2019年9月18日至2019年12月8日）=2798.25元。原告现在自愿主张逾期办证违约金2730元，系其对自己权益的处分，本院予以许可，本院确认被告于本案应支付逾期办证违约金2730元。关于被告提出下调违约金的辩解，被告对其辩解未提供证据予以证明，同时相较于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定的关于商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的标准，本院认为涉案合同约定每日万分之一的标准不存在违约金约定过高的情形。对被告提出的该项辩解，本院不予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告曾维凤逾期交房违约金19280.63元和逾期办证违约金2730元，合计22010.63元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、判决驳回原告曾维凤的其余诉讼请求。本案案件受理费180.25元（已减半），由原告曾维凤负担5.12元，被告重庆遵大房地产开发有限公司负担175.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  饶思臣二〇二〇年十二月十四日书记员  李文思