北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14234号上诉人（原审被告）：陈妮，女，1980年2月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙英哲（陈妮之夫），住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：瑞航（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：宫汝军，经理。委托诉讼代理人：于丽云，女，瑞航（北京）物业管理有限公司员工。上诉人陈妮因与被上诉人瑞航（北京）物业管理有限公司（以下简称瑞航公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人陈妮的委托诉讼代理人孙英哲，被上诉人瑞航公司的委托诉讼代理人于丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈妮上诉请求：1、维护陈妮的反诉权利，保障陈妮基本权利；2、撤销原审判决中关于物业服务合同合法的认定。判令瑞航公司提供的合同为过期违法无效合同；3、判令瑞航公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决是一份事实不清，混淆案件性质，同时严重侵害陈妮民事权利，片面采信瑞航公司虚假诉讼的枉法判决，必须予以纠正，其理由分述如下：一、存在侵害陈妮合法权利的事实；在法庭开庭举证阶段，一审法院法官与书记员强制将陈妮反诉状改为答辩状，将本案的实质问题（反诉状诉求点）物业合同是否为过期违法无效合同转变为单纯物业收费是否应该交纳的问题。严重剥夺了陈妮合法的反诉权益。根据合同法的原则，双方形成法律关系，应遵循自愿原则，对等原则和公平原则。而在物业公司与个人所签署的协议全部违背上述原则。尤其是判决书中提到的真实意愿。真实意愿的前提和基础是知情权和平等权。物业合同作为公共空间服务合同，个人既没有能力全面了解把握合同的专业技能和法律知识以及权利，何谈知情权？也没有能力对公共空间服务进行监管并替其它业主作出决定。尤其是不能依据该合同对物业公司提出诉讼，实质是不具备平等权。所以物业管理条例中明确了作为全体业主公共利益的委托人业委会为物业协议的签署主体。另外判决书中竟然提到陈妮认可物业费用，而在判决书中援引陈妮陈述中第一条就对价格提出过异议。可以说判决书前后文意不通，逻辑混乱，为了保护瑞航公司利益而明目张胆的侵害陈妮权益。二、关键事实证据被故意缺失，以便瑞航公司的虚假诉讼成立；判决书中故意没有提及本社区成立业委会的事实，以保护瑞航公司的利益。事实是本社区于2009年就正式成立了业委会，并正常开展工作。这儿标志着开发商前期聘请的物业公司已经履行完前期服务。应该立即与社区业委会就物业服务协议进行商讨并签署。国务院发布的相关物业管理条例，明确规定了物业协议的签署主体为业委会。作为业主公共利益的代表，业委会没有与瑞航公司物业签署正式物业服务协议，一是意味着双方对原有协议的价格、服务内容的不认同。二是瑞航公司可能因自身原因没有同业委会签订合法协议。作为具有物业服务资质的正规合法的企业，对如何签订合法协议是明知的。之所以未签署正式合法的协议，其真正目的是在于以责权利不对等的原协议获取超出合同的更大权益。其行为显然违背相关法规和公众认知。同时，瑞航公司没有与业委会签订协议，并不必然使其阶段性、临时性的原与个人签订的服务协议具有法律效应。瑞航物业公司只能算是事实物业。我接受物业公司按照事实物业提出的诉讼。三、对瑞航公司有明显包庇倾向，关键事实故意忽略一审法庭对陈妮提供的物业公司不作为、乱作为，侵害业主的相关事实不调查、不取证、不采纳。瑞航物业不提供服务的直接证据，本人居室的卫生间漏水已达八年之久，现在仍然如此。楼下邻居可以证明。因为漏水点涉及水管路线以及建筑安全，需要物业配合。但物业就是不配合，致使长达八年之久维修不了，严重影响陈妮正常生活。其它还存在如冒名业主签名侵占维修资金，侵害业主社区经济收入权益，扰乱社区业主维权等重大失误。总之，原审判决认定事实不清，甚至是相反的认定事实的基础上，故意侵害陈妮合法权益，必须予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释的规定提起上诉。陈妮期待通过二审法院的公正司法，查清本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民合法权益。瑞航公司辩称：同意一审判决，不同意陈妮的上诉请求及事实理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。第一，双方签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，具有法律效力，陈妮应严格遵守；瑞航公司也一直按照合同约定提供了物业服务，陈妮没有支付物业费；第二，陈妮陈述的卫生间漏水，如果是在质保期内应联系开发商，超过质保期后，可以申请动用专用维修资金；据瑞航公司了解，陈妮并未向瑞航公司反映过漏水，瑞航公司定期联系的时候陈妮也没有提及，并且漏水的原因也是有多方面的，陈妮主张瑞航公司不作为、存在过错，可以另行诉讼，比如是财产损害赔偿，和本案不是一个法律关系；第三，关于收益和维修资金，瑞航公司一直是按照法律规定，在小区显著区域发布、公示，也跟业主委员会作出了交接。综上，瑞航公司按照服务合同提供了服务，对业主提出的意见或建议瑞航公司也是乐于听取采纳的。瑞航公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈妮支付2009年6月1日至2019年12月31日的物业费44202.35元；2.判令陈妮支付2009年6月1日至2019年12月31日的垃圾消纳费317.5元；3.判令陈妮支付违约金11883.75元。一审法院认定事实：2008年6月3日，陈妮作为甲方与瑞辰（北京）物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理服务协议》，约定由瑞辰（北京）物业管理有限公司为涉案房屋提供物业服务，本物业区物业管理服务费采取包干制按年收取，收费标准已在甲方与开发商所签《北京市商品房买卖合同》中明示，标准为每月每建筑平方米2.5元。甲方须每年按上次交纳物业费到期之日，提前一个月交纳下一年度物业管理费，具体时间以物业公司下发的《缴费通知单》为准。甲方违反协议，不按照本协议约定的费用标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补齐，并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三比例收取甲方滞纳金。2010年5月12日，瑞辰（北京）物业管理有限公司变更为现名称。一审庭审中，双方均认可陈妮为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为139.22平方米。经询，陈妮认可合同约定的物业费收费标准，但表示不清楚垃圾消纳费的收费标准，瑞航公司表示垃圾消纳费是按照《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》{京价（收）字[1999]第253号文件}（以下简称253号文）规定的标准收取，收费标准为每户每年30元。庭审中，陈妮表示瑞航公司在服务上存在其抗辩意见中主张的许多问题，并提交照片予以佐证。经询，瑞航公司不认可陈妮在抗辩意见中提到的问题，表示双方签订的物业服务合同是真实意思表示，并不存在胁迫等行为。对于各项物业服务，均正常进行。关于使用公共维修基金的问题，系按照相应的规定发起和使用。关于房屋质量问题，责任主体为开发商，应当找开发商解决。关于小区水系问题，系因开发商交付时防水没有做好，如果给水，会往地下车库渗水，一直在与开发商进行协商，日常的维护和管理正常进行。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。瑞航公司与陈妮签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。瑞航公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，陈妮应支付物业费。关于陈妮主张的涉案房屋存在漏水等质量问题的抗辩意见，可以通过合法途径另行向相关责任主体主张权利，并非拒绝交纳物业费的法定理由。关于陈妮主张的物业服务存在其他诸多问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从陈妮提供的现有证据而言，难以证明瑞航公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，法院不予采信。现瑞航公司按照《物业管理服务协议》及253号文主张物业费、垃圾消纳费，并不违反法律规定，瑞航公司要求陈妮支付2009年6月1日至2019年12月31日期间的物业费44202.35元及垃圾消纳费317.5元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于瑞航公司主张的违约金，陈妮系因物业服务中发现的问题与瑞航公司进行沟通，并非恶意欠缴，故法院对该项诉讼请求不予支持。同时，需要说明的是，瑞航公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、陈妮于判决生效之日起七日内支付瑞航（北京）物业管理有限公司2009年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费44202.35元；二、陈妮于判决生效之日起七日内支付瑞航（北京）物业管理有限公司2009年6月1日至2019年12月31日期间的垃圾消纳费317.5元；三、驳回瑞航（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈妮上诉提出一审法院存在侵害陈妮合法权利的事实，在法庭开庭举证阶段，强制将陈妮反诉状改为答辩状，将本案的实质问题物业合同是否为过期违法无效合同转变为单纯物业收费是否应该交纳的问题，严重剥夺了陈妮合法的反诉权益。对此本院认为，陈妮并未提交充分证据证明其对于该案在一审期间提出了明确的反诉主张，且本案的审理亦并不影响其作为原告另行起诉瑞航公司的权利，故对于陈妮的该项上诉主张，本院不予采信。陈妮上诉提出而在瑞航公司与其个人所签署的协议全部违背了自愿、对等和公平原则；且本社区2009年就正式成立了业委会，这标志着开发商前期聘请的物业公司已经履行完前期服务，业委会没有与瑞航公司签署正式物业服务协议，就是意味着双方对原有协议的价格、服务内容的不认同，二是瑞航公司可能因自身原因没有同业委会签订合法协议。同时，瑞航公司没有与业委会签订协议，并不必然使其阶段性、临时性的原与个人签订的服务协议具有法律效应。瑞航公司只能算是事实物业。陈妮接受物业公司按照事实物业提出的诉讼。对此本院认为，首先，陈妮并未提交充分证据证明瑞航公司与其签订的物业管理服务协议违反了自愿、对等和公平原则；其次，依照该物业管理服务协议的约定，双方的物业管理服务协议的有效期限是自双方签订协议起至本物业区成立业主委员会后与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，该约定亦与《物业管理条例》的相关规定并不矛盾，而根据一审法院查明的事实，该小区虽然已经成立业主委员会，但迄今为止，业委会仍未与瑞航公司或其他物业管理公司签订新的物业管理服务合同，故瑞航公司依据其与陈妮个人签订的《物业管理服务协议》的约定向其主张相关权利，并无不当，陈妮的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。陈妮上诉还提出一审法庭对陈妮提供的物业公司不作为、乱作为，侵害业主的相关事实不调查、不取证、不采纳；本人居室的卫生间漏水，因为漏水点涉及水管路线以及建筑安全，需要瑞航公司配合维修，但其就是不配合，致使长达八年之久维修不了，严重影响陈妮正常生活；其它还存在如冒名业主签名侵占维修资金，侵害业主社区经济收入权益，扰乱社区业主维权等重大失误。关于陈妮上诉主张的涉案房屋存在常年漏水，瑞航公司未履行维修义务的意见，本院认为，因其并未提交充分证据证明房屋漏水系由于瑞航公司怠于履行维修义务造成，因此其以此为由拒绝交纳物业费用，缺乏合理依据；而对于漏水问题因可能涉及的建筑物质量问题，陈妮亦可以通过合法途径另行向其他相关责任主体主张权利。关于陈妮上诉主张的瑞航公司物业服务存在的其他问题，考虑到物业服务是一种全天候、全方位、动态性的过程性服务，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等，而陈妮提供的现有证据难以证明瑞航公司在物业管理服务上出现了严重质量问题；对于陈妮提出的冒名业主签名侵占维修资金，侵害业主社区经济收入权益，扰乱社区业主维权的问题，不属于本案物业合同纠纷项下的审查范围。故综上，对于陈妮以此为由拒绝缴纳物业服务费的主张，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费913元，由陈妮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年十二月二十九日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华