江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初2441号原告：尤军，男，1974年8月4日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：钱盛,江苏三诚律师事务所律师。被告：李永惠，女，1980年9月27日生，汉族，住无锡市新吴区。原告尤军与李永惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤军及其委托诉讼代理人钱盛到庭参加诉讼。被告李永惠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤军向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的租赁合同，李永惠立即腾房搬离；2、判令李永惠支付拖欠租金5万元（2020年1月至4月），并自2020年5月1日起至实际腾房搬离之日止每月支付1万元；3、诉讼费由李永惠承担。事实与理由：2019年3月4日，其与李永惠签订关于无锡市新吴区房屋的租赁合同，年租金为13万元。合同签订后李永惠按月支付租金1万元，至2019年12月李永惠开始拖欠租金。后经其催讨，李永惠于2020年3月支付2019年12月租金1万元，后未再支付租金。李永惠辩称：租金已付清，且疫情期间的1月至3月的房租不应当收取，已收取的房租应冲抵后续的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。尤军提供了《租赁合同》、情况说明、房屋买卖协议、房产证原件、土地证原件、支付宝转账及聊天记录等证据予以证明。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合证据及双方意见，认定事实如下：2019年3月4日，尤军与李永惠签订《租赁合同》，约定：尤军将坐落于无锡市新吴区的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给李永惠经营使用，经营用途为足浴店，房屋使用面积约为152.74平方米；租赁期限为二年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止；租金为13万元每年，按月结算，按照先支付后使用的原则，租金每月先付1万元，以此类推到12月5日前付2万元，结清一年的租金；订立合同时，李永惠应一次性向尤军支付3万元保证金，合同期满或协商解除合同，如李永惠没有违约，尤军需将保证金一次性退还。如李永惠在合同期内退租解除合同的，应承担违约金3万元；租赁合同期内，该房屋的物业管理费、治安费、卫生费、水电费等经营活动产生的一切费用一概由李永惠承担，李永惠应如期足额缴纳上述应缴费用，如因李永惠欠费造成有关部门向尤军追缴时，尤军有权向李永惠追缴或在李永惠保证金中扣除；李永惠需依约交纳租金及其他费用，不得无故拖欠，逾期支付当期租金，应以该期租金金额千分之五按日支付滞纳金，逾期超过10日，尤军有权提前解除合同；李永惠存在其他违约情形的，尤军有权终止履行合同，尤军所收保证金和租金不退；等等。后李永惠交纳了1万元押金。2019年3月25日，李永惠通过支付宝向尤军支付当月房租，后每月租金支付多有迟延。至2020年1月26日尤军告知李永惠2019年12月房租到期，2020年2月25日尤军告知李永惠2019年12月至2020年2月房租未交。2020年3月16日，尤军再次告知李永惠至2020年3月25日将拖欠5个月房租，其将按合同约定收回房屋。2020年3月25日，李永惠通过支付宝向尤军转账1万元，称支付2020年3月份房租，尤军回复2019年12月房租收到。2020年4月7日，尤军向李永惠发函1份，要求李永惠在收函后7日内支付2020年3月1日前欠付的租金4万元，逾期将解除合同。2020年4月25日、5月25日、6月25日、7月25日、8月26日，李永惠通过支付宝分别向尤军支付1万元。2020年9月26日、10月27日，李永惠通过支付宝分别向尤军转账6000元、4000元。2020年11月27日，李永惠再支付6000元，后未再支付任何款项。另，本院于2020年5月31日向李永惠邮寄送达了诉状副本、证据副本等相关诉讼材料。诉讼中，李永惠称：其租金均按时支付，未结欠租金，除支付宝转账支付外，还有其他方式支付过租金，但无证据提供，具体如何支付的、支付总额为多少记不清了；其认为2020年1月至3月的租金因在疫情期间，尤军不应收取。尤军称：李永惠的租金均是支付宝支付，并无其他支付方式；2019年12月-2020年2月期间的4万元租金李永惠并未按期支付，在电话沟通时李永惠曾提过因为疫情需要减免，但其并未同意；2020年3月至6月李永惠每月支付的1万元租金应当先行冲抵之前结欠的租金；案涉房屋的水电费、物业费系由李永惠直接支付，其并不清楚相应费用有无结清，且李永惠尚未搬离，故李永惠已交纳的1万元押金不应在本案中处理，待李永惠实际搬离时再处理。本院认为，尤军与李永惠签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。租赁合同中对于租金的支付时间、金额有明确约定，李永惠应按时按约支付。关于疫情期间减免租金的问题，根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，为加强新冠肺炎疫情防控，自2020年1月24日24时起，全省启动突发公共卫生事件一级响应。李永惠承租房屋后用于经营足浴店，服务行业在抗疫期间因相关防疫政策施行在2020年3月前均受到一定影响，根据公平原则，双方应共担相应损失。但李永惠提出2020年1月至2020年3月的租金均应免除缺乏依据。因李永惠未提供证据证明其经营受疫情影响的具体情况，且李永惠疫情前后均存在屡次拖延支付租金的情形，故综合考虑疫情的客观影响、李永惠的举证情况及履约情况，本院酌情减免李永惠租金8000元。对于李永惠所述的在支付宝转账之外另支付租金的事实因未提供证据予以证明，不予采信。根据双方的合同约定，应在每月月初5日前预付当月租金，12月5日前需支付当年度剩余租金2万元。根据尤军提供的证据显示，经尤军催要2019年12月租金2万元后，李永惠直至2020年3月起于每月25日左右向尤军支付1万元。支付的款项应先冲抵之前结欠的租金，故截止2020年5月5日前李永惠理应付清2019年12月至2020年5月的租金共计6.2万元，而截止本院向其送达诉状副本之日，李永惠其仍结欠租金3.2万元。依据《租赁合同》对于违约责任的约定，尤军有权解除合同，并要求李永惠迁出案涉房屋。故对于尤军主张解除合同及腾房的诉讼请求本院予以支持。李永惠现持续占有使用案涉房屋，故其后续支付的款项在冲抵结欠的租金后应作为继续占有使用案涉房屋的费用。尤军主张占用使用费的计算方式本院予以采纳。故综上，截止2020年11月，李永惠应支付尤军占有使用费6万元，李永惠在2020年6月至今支付了4.6万元，冲抵前述结欠的租金3.2万元后，还需支付占有使用费4.6万元，并自2020年12月1日起至实际归还案涉房屋之日止，继续按每月1万元支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、尤军与李永惠签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除。二、李永惠于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于无锡市新吴区房屋返还尤军，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用使用费（截至2020年11月30日为4.6万元，自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止，按每月1万元的标准计算）。三、驳回尤军的其他诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元（已由尤军预交），由李永惠负担（尤军同意其预交的诉讼费用由李永惠向其直接支付，本院不再退还，由李永惠于本判决发生法律效力之日起十日内向尤军直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员  郭莹华二〇二〇年十二月十日书记员  陈 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。