广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32082号原告（反诉被告）：林妹，女，1974年12月25日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘晓绵，广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：马瑞群，女，1977年3月9日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州饮食服务企业集团有限公司，住所地广州市越秀区白云路****。法定代表人：梅达。委托诉讼代理人：陈悦英、黄梅梅，广东法颂律师事务所律师。原告林妹诉被告马瑞群、广州饮食服务企业集团有限公司（以下简称“饮食公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘晓绵，被告马瑞群及其委托诉讼代理人王媛，被告饮食公司的委托诉讼代理人陈悦英、黄梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马瑞群于2018年7月21日签署的《租赁合同》；2、判令被告马瑞群全额退还原告押金54000。事实与理由：2018年7月21日，原告与被告马瑞群就位于广州市越秀区xx路xxx号首层第xxx铺签订了《租赁合同》，由原告向被告马瑞群承租商铺，建筑面积约10平方米，用于原告经营“方今老北京酱猪手”，签订租赁合同当日，原告向被告支付了54000元作为履约保证金及首期租金18000元。涉案商铺是被告马瑞群高价转租给原告的，被告马瑞群并未按原告的要求提供书面的业主方允许其转租的同意书或其他文件，且明知原告承租商铺是用于开门做餐饮生意，合同也注明了商业用途使用的前提下，被告应当预见自己负有向原告提供相关证明材料办理营业执照的协助义务，但是被告马瑞群一直无法提供相关证明材料，营业执照无法办理出来，无法实现原告签订租赁合同、正常经营餐饮活动的目的。今年受全国新冠××疫情的影响，原告作为餐饮创业者已然遭受巨大经济损失，原本被告表示减免2、3月份的租金，但是在2020年3月，因为营业执照的问题被工商部门行政处罚的事情，原告认为因营业执照问题被处罚应由被告承担主要责任，但被告拒绝，于是双方开始起了纠纷，被告开始向原告索要三月份租金、在没有正式解除合同的情况下要求原告搬离商铺、拒退押金、将商铺关门换锁、张贴招租广告……导致原告不能经营，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告马瑞群辩称：1、原告因超范围经营导致被市场监督管理局处罚，符合租赁合同不予退回押金的约定。2、原告租期未满因个人原因要求解除合同，符合租赁合同不予退回押金的约定。3、原告将涉案商铺内存放的设备搬离完毕后，未将商铺落锁，为保障商铺内水电设备不被他人损坏，无奈进行落锁，其行为不属于违约行为，我方经营的商铺位于涉案商铺隔壁，2020年4月14日我女儿发现涉案商铺已将存放的设备全部搬离，经我方向原告店铺工作人员了解，店铺内设备搬离后没有落锁，因店铺内水电设施均可正常使用，为避免不被他人损坏，遂将商铺落锁。原告在租赁期未届满之前搬离，已属违约，且在搬离后未主动告知我方，严重违背承租人的基本义务，为避免损失扩大，我方的落锁行为并无不当，我方的行为不构成违约。被告饮食公司辩称：不同意全部诉讼请求。1、根据合同的相对性，我方与原告不存在合同关系，不是本案适格被告，案涉的合同涉及的权利义务与我方无关。原告的诉请均与我方无关，我方均不清楚合同的签订的履行情况，应驳回原告对我方的起诉。2、我方是越秀区xx路xxx号商铺首层的业主方。我方从未收到原告提出的协助办理营业执照的书面手续申请，原告所称的因我方的原因不能办理营业执照，没有事实和法律依据。涉案商铺是经过合法的不动产登记，原告对我方主张的事实是不成立的，所以原告的请求是无事实与法律依据的请法院驳回原告的诉讼请求。被告马瑞群向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告马瑞群支付拖欠的2020年3月的部分租金13230元(3月租金总额为19845元，减免其10天租金，其只需支付该月20日的租金，即19845÷30×20得出)；2、原告向被告马瑞群支付2020年4月1日至2020年4月13日的部分租金8599.5元；3、判令原告向被告马瑞群支付拖欠的2020年3月的电费958.16元、4月电费280.84元；4、请求判令原告向被告马瑞群支付拖欠的2020年3月物业管理费50元、4月21.67元；5、请求判令原告向被告马瑞群支付逾期缴纳诉请1、2、4的违约金（分别以上述应付而未付的款项为基数，按年利率24%的标准计算，从应付款日当日起计算至实际清偿之日止）；6、原告向被告马瑞群支付工商罚款22010元及利息（从2020年8月20日起计算至实际支付之日止，按年利率6%计算）。反诉的事实和理由：我方将涉讼房屋出租给原告作商业用途使用，并签订租赁合同，2019年3月21日，原告与我方签订《协议合约书》，约定原告在经营期间所有事务、经济纠纷等与我方无关。2020年3月5日，越秀区市场监督管理局工作人员到涉案商铺发现从事热食类食品制售的经营活动，属于未按许可证经营范围从事食品经营许可的违法行为，并于2020年8月14日决定没收违法所得3410元并罚款18600元，同日，我方向广州市越秀区市场监督管理局支付22010元。2020年4月初，因原告拖欠租金等，我方向其催讨前述费用，原告称承担不起相关费用，将于4月7日搬离租赁商铺。4月8日，原告希望我方在原定搬离的时间拖延几日，并确定自己不要求退回押金。2020年4月14日我方发现租赁商铺内全部设备已经搬空，且没有上锁。为维护我方的合法权益，故提出前述反诉请求。原告对被告马瑞群的反诉辩称：对于反诉请求1，我方认为3月的租金应当全部减免，所以我方没有支付。对于反诉请求2，4月1日-4月13日的租金我方也没有给付，该租金应当减半，但我方由于已经足额支付2020年2月的租金，由于2月的租金也应当全免，故4月1日-4月13日的租金应从2月的租金抵扣。对反诉请求3、4，数额予以确认，电费、物管费我方同意支付。对反诉请求5，违约金我方不予认可，我方认为我方可无需支付3、4月的租金，且违约金的计算标准24%的标准过高且没有合同约定。对反诉请求6，我方认为应由被告支付，是被告作为出租方没有协助原告办理营业执照，属于被告违反合同约定的附随义务的行为，导致合同无法实现，所以罚款应由被告自行承担，也不同意支付罚款及利息。被告饮食公司对被告马瑞群的反诉辩称：与我方无关，不发表意见。经审理查明：广州市越秀区xx路xxx号首层，建筑面积984.15平方米，规划用途为商业，产权人为被告饮食公司，登记时间为2014年6月26日。2018年7月21日，原告（乙方、承租人）与被告马瑞群（甲方、出租人）签订《租凭合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xxx号首层第xxx铺房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约10平方米；租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，其中2020年1月1日至2020年12月31日月租金19845元；租金按月计算，由乙方在每月的1日前按现金或银行转账方式缴付给甲方，乙方在2018年7月日前向甲方交纳18000元作为首月租金；乙方在2018年7月21日前向甲方交纳54000元作为履约保证金并按照双方签订的房屋租凭合同使用房屋，如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则甲方应于租凭期终止日起十日内将押金全额、无息退还乙方；依合同在2018年8月1日将房屋交付乙方使用，实际租金按交付实际开始计收；在租凭期内，甲方承担下列责任：3、若乙方注册公司，甲方应向乙方提供注册公司必要的租用办公场所证明，乙方保证金甲方所提供的证明不作他用，并承担因挪为他用时的法律责任和由此给甲方所造成的相关经济损失；在租凭期内，乙方承担下列责任：乙方依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；乙方承租期未满要求解除合同的，押金不予退还，承租期内，乙方不得以任何理由用所交押金抵扣应缴租金；乙方不能违法经营，如有违法行为一切后果由乙方承担，与甲方无关，本合同在发现乙方违法经营时马上终止，押金不予退回；租赁期内，如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行，双方互不承担违约责任等。同日，原告已向被告马瑞群支付押金54000元，被告马瑞群也已将涉案商铺交付原告使用。2019年3月21日，原告（乙方）与被告马瑞群（甲方）签订《协议合约书》，载明：甲方提供坐落xx路xxx号首层自编104-1房号，出租给乙方作商业使用，借用甲方名字代办营业执照、食品证等有关证件，为保障甲方合法权益，乙方在经营期间所有事务、经济纠纷和法律与甲方无关，一切由乙方自个承担责任，乙方要积极配合有关部门规则，不得在经营场所使用违法行为，否则，一切后果自负，与甲方无关，如导致甲方信用损失，甲方有权收回房屋，按《租凭合同》执行。2020年8月14日，广州市越秀区市场监督管理局作出编号为穗越市监食洪处字﹝2020﹞01001号《行政处罚决定书》，主要内容为：当事人为马瑞群（广州市越秀区艺妹家美食店），经于2020年3月5日到位于广州市越秀区xx路xxx号首层自编100-109房（部位：104-1）的对外招牌为“老北京酱猪手”的广州市越秀区艺妹家美食店进行日常监督检查，经现场检查发现，当事人正在对外从事热食类食品制售的经营活动，由于食品经营许可证载明的项目未见热食类食品制售，我局对当事人责令改正，并给予一般处罚：一、没收违法所得3410元；二、罚款18600元；罚没金额合计为22010元。同日，被告马瑞群向广州市越秀区市场监督管理局洪桥市场监督管理所交纳罚款22010元。诉讼中，原告称：我在涉讼商铺没有注册公司，我有向被告马瑞群口头表示需要办理营业执照且需要其配合，但对此没有书面证据证明，因为涉案商铺经多层转租，所以被告马瑞群无法提供合法有效的房产证、规划许可证及可证明涉案商铺属于商用的相关材料，我也有向马瑞群主张过其需提供房产证等相关材料，但没有书面证据证明；由于被告马瑞群不能提供营业执照给原告导致行政罚款，我方才被迫关门不能正常经营，由于不能实现合同目的，加上当时疫情严重，所以双方协商解除合同，原告同意搬离并于2020年4月8日搬走，搬走后有微信告知马瑞群屋里还有一个架子、空调、冰箱没有搬；我方支付租金至2020年2月，但对此没有证据证明。被告马瑞群称：原告与我方商议涉案商铺时，我方已告知其如需办理营业执照，我方可向其提供所需材料，但原告以不想以其自己名义申办营业执照，让我先等着，如果需要再让我方提供，其也没有向我方主张向其提供需办理营业执照的相关材料，原告曾表示其对越秀区相关政策不熟悉，所以想用我的证照；我方于2020年4月14日发现涉案商铺已清空且没有上锁，店铺招牌也已清空完毕，故我方就于该日收回商铺并上锁，我上锁时没有联系原告，据我方店铺工作人员告知原告在我上锁前已全部搬离，包括原告称的还遗留在涉案商铺的除了空调外的冰箱、架子都全部搬离；原告未支付2020年2月起的租金。关于《协议合约书》的签订情况。原告称：由于本身商铺原告已进行经营，为了继续经营能降低自己损失，才不得以使用被告马瑞群的营业执照，在涉案商铺继续经营，所以才签订该协议协议。被告马瑞群称：该协议是从工商行政管理局结束处理缺斤短两的投诉事宜回来后签订，该协议书的正文部分由我方书写，由原告及我方共同签字确认。原告主张被告马瑞群在租赁合同未正式解除的情况下要求其搬离并换锁、张贴招租广告，被告马瑞群主张原告系因自身经济原因无法承担涉案商铺的费用才决定搬走，均向本院提交了双方的微信聊天记录（其中载明：4月7日：被告马瑞群：“林小姐，你不交租的话明天你就不要经营了，这样产生电费也不少……如果你真的不交租还这样开着觉得这样合适吗？”原告：“我又不是要你退押金，一两天时间，你犯得着吗”、“我一早在安排员工搬东西，你还想怎么样子呢”、“你那个铺我跟你说我是真的是承担不起我才搬，要是能承担的起我都不想搬的，大家都很难，不是说什么的”。4月9日：被告马瑞群：“你在明天晚上之前要把所有的东西都拆走，如果你不拆走就视为你放弃了……”）。被告马瑞群主张其有权出租涉案商铺且案外人对其作出的租金减免政策，提交了以下证据：1、案外人广州市龙基投资咨询有限公司于2020年8月25日出具的《证明》（主要内容为：广州市越秀区xx路xxx号首层是饮食公司的权属物业，饮食公司同意广州五羊房地产开发有限公司〈以下简称五羊公司〉在2016年12月1日至2022年11月30日将xx路xxx号首层自编100至109分租给我司，同时根据我司与五羊公司的租赁合同约定，我司可将前述房地产对外进行分租；我司将坐落于xx路xxx号首层第xxx铺房屋出租给马瑞群作商业用途使用，建筑面积26.4平方米，租赁期限为2016年12月1日起至2022年11月30日止，并于2016年10月26日签署租赁合同；2020年5月初，马瑞群受疫情冲击导致经营困难，我司同意降低其月租金金额并收回原合同、重新签订新合同，旧租赁合同原件已收回并进行销毁，另已于2020年5月26日重新签订新租赁合同，新租赁合同租赁期限为自2020年5月1日起2022年11月30日止。）；2、广州市龙基投资咨询有限公司于2020年3月24日出具的《关于贯彻落实新冠××疫情防控期间减免租金工作的通知》（载明：越秀区xx路xxx号首层xxx铺租户：一、适用租金减免的对象。承租我司位于广州市越秀区xx路xxx号首层物业的所有租户。二、租金减免的时间。2020年2月和2020年3月应交60天租金，其中减免40天，实交20天的租金。三、减免相应期间的租金但不减免管理费及水电费等日常费用。）。原告质证称：对证据1的真实性予以确认，但与原告无关，其本身还是不能满足正常转租的手续，导致原告不能办理营业执照的需求。对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，案外人对被告马瑞群的减免政策与我方无关，该减免通知不能限制原告享有减免租金的权利。被告饮食公司质证称上述证据与其无关。本院认为，根据已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及租金应否减免的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对原告正常使用涉讼房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原告与被告马瑞群之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，原告称其因被告马瑞群不能提供营业执照导致其被相关行政管理部门罚款而被迫关门并搬离涉讼商铺，对此，租凭合同并无约定营业执照由被告马瑞群办理，且原告也无证据证明其有向马瑞群提出需要其办理或协助其办理营业执照，故对原告的该项主张，本院不予采信。原告自行搬离涉讼商铺，已经以其实际行动表达了提前解除租赁合同之意思，且其亦未提交证据证明其搬离后有与马瑞群就涉讼商铺的交还办理交接手续，被告现确认其已于2020年4月14日实际收回涉讼商铺，故双方的租赁关系已于该日实际解除，故对原告要求判令解除租赁合同的诉请，本院不再调处。原告单方提前解除合同，已属违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，原告提前解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担被没收50%租赁押金的违约责任。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年3月的租金按原租金标准的50%即9922.50元/月计付，2020年4月的租金按原租金标准计付，计得应付租金为19845元×50%+19845元÷30日×13日=18522元，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。关于物业管理费及电费，原告予以认可并同意支付，是其自行处分其权利，本院予以照准。关于工商罚款，被告马瑞群已举证证明其就原告的违法行为向行政部门缴纳罚款22010元，现其要求原告予以偿付，合法合理，本院予以支持。原告称其因被告马瑞群未履行合同义务为其办理营业执照导致其被罚款，如前所述，原告就其主张并无提交相应证据予以证明，故对其相关抗辩，本院不予采纳。鉴于被告马瑞群亦无提交证据证明其在提起本案诉讼前有催缴原告支付该笔罚款，基于公平原则，故对其要求原告支付该罚款的利息的诉请，本院不予支持。鉴于被告马瑞群提出了反诉，在本案中暂不便于与其应向原告退还的押金作抵扣，原告与被告马瑞群可在款项相互交接时再作抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告马瑞群向原告林妹退还租赁押金27000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告林妹向被告马瑞群支付2020年3月1日至2020年4月13日期间的租金18522元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告林妹向被告马瑞群支付电费1239元、物业管理费71.67元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告林妹向被告马瑞群支付工商罚款22010元；五、驳回原告林妹的其他诉讼请求；六、驳回被告马瑞群的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取575元，由原告林妹及被告马瑞群各负担287.50元；反诉受理费减半收取464元，由原告负担430元，被告马瑞群负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月九日书记员 苏锐鸿徐珮仪