安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8939号 上诉人（原审原告）：产建国，男，1983年10月8日出生，汉族，住肥西县。 委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区**。 法定代表人：尚广才，总经理。 委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人产建国因与上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 产建国上诉请求：1.依法撤销一审判决,并依法改判支持产建国一审全部诉讼请求[支付产建国逾期交房违约金人民币79198.60元按购房款为基数自2016年12月28日计至商品房规划许可证取得的2019年11月23日(合计986天)]；2.判令本案一、二审诉讼费用由盛财公司承担。事实和理由：1.一审案件事实认定不清。一审法院认定产建国认可盛财公司未取得规划许可证的交付，这样的论证是不符合逻辑的。第一，盛财公司的通知内容不属实存在欺诈。作为卖方的盛财公司,在双方合同签订后应当本着诚实信用的原则去履行合同,而非采取故意隐瞒履行合同的客观事实,达到不作为欺诈的目的。在该份通知中,盛财公司以不可抗力作为延期的事由,经查询其所谓在合同履行时所主张的不可抗力并不存在,所以本身作为开发商而言在该份通知的发出过程中就伴随着欺诈行为,此时应当审查的是基于其欺诈行为的相对方是否存在基于欺诈或重大误解的撤销权。第二，关于《“盛荣春天”业主交房验收交接单》的效果认定错误。一审法院关于以房屋交接行为认定为双方对交付条件的变更,这显然是滑稽的。从该份交接单的内容上看只是体现了一个事实,就是产建国“拿了钥匙”。该份证据客观上仅能证明产建国对房屋的进行了初步的验收。对购买房屋的受领与对违约责任权利的放弃是两个意思表示。一审法院竟然不加以区分。产建国作为购房者购买房屋的目的是用于居住,所以受领房屋是产建国的法律权利也是盛财公司的法律义务,一审法院竟然让产建国行使权利的行为承担不利于产建国的法律后果。权利的行使会为权利人带来不利后果，那么权利对权利人而言将无意义。2.一审中法律适用错误。一审中关于双方交付的问题适用法律错误,对于法律解释的理解一审法院逻辑混乱。首先,基本法律解释关于交付的规定援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条。其次,本案的逻辑论证应当是：案涉房屋是否实际交付；案涉房屋买卖合同关于交付有无明确的约定；案涉房屋的实际交付是否符合法律规定；双方对案涉房屋的交付有无变更约定。由此得出的结论是：本案中双方对交付明确进行了约定条件,故拿钥匙的行为不视为交付。双方对交付的变更也未进行变更,而盛财公司违法交付应当承担由此所带来的法律后果，产建国领取钥匙是保障基本的居住权利。故盛财公司未构成完全交付的情况下承担违约责任是应有之义。若按一审法院的逻辑,如果不构成合同约定的交付条件则作为购房者就无权领取钥匙入住房屋。那么,盛财公司若迟迟无法满足交付条件导致的结果就是购房者虽购买了房屋仅仅只是一纸空文,不仅不能够入住，也不能够基于开发商的违约行为主张权利。作为购房者的产建国权利无从谈起,开发商的责任约束无从规制，订立的合同也无法律效力。 盛财公司辩称，一审关于违约金的判决事实清楚，证据充足。适用法律准确，应当予以维持。 盛财公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判一审判决第二项,改判盛财公司不向产建国支付逾期未办理产权登记违约金1867.84元。2.由产建国承担一、二审诉讼费用。事实和理由：关于产建国权属登记的办理，一审法院已经查明盛财公司是协助代办的义务,《商品房买卖合同》第十五条第三项约定盛财公司为产建国代办房地产权属证书的,产建国需在交房前将办证资料及办证费用,按盛财公司要求提供给盛财公司,如因产建国原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的责任由产建国自负。而在产建国接收房屋至盛财公司上诉时,产建国都没有向盛财公司提供办证资料及办证费用,产建国不提供办证资料及办证费用,盛财公司是无法为其办证的,其责任在产建国,而一审法院却将产建国的这一义务直接忽视,将办证一事全部归结为盛财公司的义务,实属错误认定。其次,盛财公司已经在一审过程中将办理权属登记需要的资料报产权机关备案,且通知了产建国办理办证手续,但产建国至今不向盛财公司提供办证资料及办证费用。在此情形下,盛财公司无法协助产建国办理产权登记。一审法院判决盛财公司向产建国承担逾期未办理产权登记违约金,违背事实和法律依据,是错误判决。产建国于2017年3月27日接收房屋是事实,但是当时工程并没有竣工验收备案,原因是因为盛财公司同工程施工方因工程款纠纷案件在法院审理中,期间施工方一直不提交竣工资料,不配合盛财公司办理竣工手续,所以案涉工程一直没有竣工验收。但当时很多购房户强烈要求盛财公司交房,并且到相关政府部门上访,当时有的购房人在盛财公司不知情的情况下直接就入住,为此盛财公司还被罚款210万元。在此情形下,盛财公司无奈只好在案涉房屋没有竣工验收的情况下向购房人交房,本案产建国就是其中一户。因此，对于工程没有竣工验收情形下接收房屋,产建国是明知且自愿的。因此,盛财公司在交房后60日内向产权登记机关提交相关办证资料显然也是不可能的事实,对于这一事实产建国是非常清楚且认可的。而一审法院确以交房60日内盛财公司没有向产权登记机关提交相关登记资料为由判决盛财公司违约,于事实不符,对盛财公司不公平。因盛财公司已经在一审中将办理权属登记需要的资料报产权机关备案,并第一时间通知了产建国办理办证手续,盛财公司不存在违约。一审法院在违背事实的情况下,判决盛财公司违约并向产建国承担逾期未办理产权登记违约金,违背事实和法律依据,是错误判决。 产建国辩称，关于办证违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 产建国向一审法院起诉请求：1.判令盛财公司履行合同约定的办证义务，协助产建国办理产权登记；2.判令盛财公司立即支付产建国逾期交房违约金79192.60元，自2016年12月28日按日万分之二计算至2019年11月23日；3.判令盛财公司立即支付逾期办证违约金1867.84元；4.判令本案诉讼费用由盛财公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月1日，盛财公司（出卖人）与产建国（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20146091860102SR20160002，备案单号：1603600046），合同约定盛财公司将其开发的位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天7#楼4层401室商品房出售给产建国。合同约定建筑面积97.77平方米，其中，套内建筑面积79.06平方米，公摊建筑面积18.71平方米，单价为每平方米3820.90元，总金额373569.39元整。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知出卖人的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1、2种方式处理；1.按逾期日期，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一，且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.如买受人需要出卖人代办房地产权属证书的，买受人需在交房前将办证资料及办证费用，按出卖人要求提供给出卖人，如因买受人原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人自负。 合同签订后，双方于2016年3月1日进行了网上备案登记，产建国以首付加按揭贷款方式支付了全部购房款。2016年7月25日，盛财公司向产建国发出一份《变更通知》，将合同约定的交房时间变更为2017年3月28日，产建国在通知落款处签名。2017年3月27日，盛财公司将案涉房屋实际交付产建国。2019年11月20日，盛财公司开发的案涉住宅项目取得建设工程规划许可证。2020年7月1日，盛财公司通过微信向产建国发送《办证告知函》，通知产建国办理产权登记。 一审法院认为，产建国与盛财公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，产建国按约支付全部购房款，盛财公司也应按照合同约定履行交房、协助办证等义务。 关于交房问题。2016年3月1日，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年12月28日，同年7月25日，双方又以《变更通知》的形式将交房时间变更至2017年3月28日，该《变更通知》经产建国、盛财公司双方签字确认，内容亦不违反法律禁止性规定，其效力依法应予保护，双方亦应恪守，据此交房时间，盛财公司于2017年3月27日将案涉房屋实际交付产建国。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，产建国在2017年3月27日拿房时，对于案涉房屋尚未取得规划许可证等事实均知情，其与盛财公司签订《变更合同》，并实际接收房屋的行为均表明其认可盛财公司在尚未取得规划许可证情况下的交房行为效力，故案涉房屋应认定为2017年3月27日完成交付，早于双方最终确定的交房时间2017年3月28日。庭审中，产建国诉称盛财公司隐瞒实情，其系在受到欺诈的情况下接收房屋，无有效证据佐证，一审法院不予采信，故对其诉请盛财公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。 关于产建国诉请的办理产权登记问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盛财公司在2017年3月27日即向产建国实际交付房屋，2019年11月20日始取得建设工程规划许可证，迟至2020年7月1日才通知产建国办理产权登记，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任，故对于产建国诉请判令盛财公司提供办理房屋权属登记所需材料，协助其办理案涉房屋不动产权证的诉请，一审法院依法予以支持。同理，对于产建国诉请盛财公司按《商品房买卖合同》第十五条约定的标准支付逾期未办理产权登记违约金1867.84元（373569.39元×0.5%），一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助产建国办理位于肥西县花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧盛荣春天7#楼401室不动产权证；二、合肥盛财房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向产建国支付逾期未办理产权登记违约金1867.84元；三、驳回产建国的其余诉讼请求。案件受理费1784元，减半收取892元，由产建国负担529元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担363元。 二审期间，产建国提供光盘一份（2020年10月14日），证明：1.盛财公司认可违约金的计算按照合同标准执行，只是数额需要由财务审核；2.证明盛财公司对于部分案件胜诉的业主采取断水断电的方法强制业主交纳不合理的费用，盛财公司违背了基本的商业道德。盛财公司对真实性无异议，但对合法性关联性及证明目的有异议。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，产建国向盛财公司主张逾期交房违约金，盛财作为负有交房义务的一方，提供了变更交房时间的《变更通知》以及交房验收交接单，反映交房时间变更为2017年3月28日，产建国于2017年3月27日接收了案涉房屋。产建国亦认可《变更通知》及交房验收交接单的真实性。案涉房屋实际于2017年3月27日已经转移至产建国一方占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。一审法院认定案涉房屋在2017年3月27日完成交付并无不当，本院亦予确认。关于案涉房屋在交付时尚未取得规划许可证正本的问题，双方合同明确约定案涉房屋的交付条件为取得规划许可证正本，产建国作为买房人，在已知晓交房条件的情况下，在收房时也有审查交房条件是否具备的能力和义务。现产建国已经收房，其也未能提供证据反映系因盛财公司的欺诈行为导致其收房。产建国主张盛财公司就逾期交房违约金已经作出承诺，但其所提供的证据并不充分，不足以证明其主张。故产建国在实际收房后再要求盛财公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。 关于盛财公司主张的无需支付逾期办证违约金的问题。根据产建国与盛财公司签订的《商品房买卖合同》的约定，盛财公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盛财公司作为负有履行义务的一方，未能举证证明其在合同约定的时间内履行了合同义务，应当承担举证不能的不利后果。故盛财公司关于无需承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，产建国、盛财公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1877元，由产建国负担1827元，合肥盛财房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。