江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1864号原告：邬桂兰，女，1955年11月8日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谢建国，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文行，江苏恒强律师事务所律师。被告：镇江市百年酒业有限公司，统一社会信用代码91321102727994982Q，住所地镇江市学府路**京口花园**第****。法定代表人：王平。被告：王平，男，1969年3月3日出生，汉族，户籍所在地镇江市。原告邬桂兰与被告镇江市百年酒业有限公司（以下简称百年酒业公司）、王平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序审理，审理中发现存在不宜适用简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告邬桂兰的委托诉讼代理人朱文行到庭参加诉讼，被告百年酒业公司、王平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬桂兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年1月签订的《门面房租赁合同》；2.判令被告按合同约定支付截至2017年12月31日的租金及2018年1月1日至2020年5月31日的房屋占用费271867元（占用费按年租金108839元的标准计算）、物业费16862元；3.判令被告按照月租金9070元的标准支付自2020年6月起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：2013年1月，两被告因经营需要，租赁原告位于镇江市京口区京口花园54号－0006号门面房屋一幢，双方签订了《门面房租赁合同》，合同对于租赁期限、租金及支付方式等进行了约定。合同签订后，原告交付了房屋，但被告自2017年1月未能按约支付租金。合同到期后，被告仍占用房屋，在原告一再催促下，被告仅支付租金100000元，尚欠租金及占用费271867元，欠物业费16862元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。截至一审法庭辩论终结前，被告百年酒业公司、王平未答辩未提交证据材料。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，经审查具备真实性、合法性及关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邬桂兰、左某宁、顾某、左某初系位于镇江市房屋的按份共有人。2013年原告邬桂兰（甲方）与被告百年酒业公司、王平（乙方）签订《门面房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定：甲方出租给乙方镇江市京口区京口花园54号－0006号门面房（以下简称0006号门面房）；租赁期限5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；乙方租赁用途为酒类专卖店；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期限满叁个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；第一年租金8万元，第二年起每年租金递增8%，租金支付方式为六个月支付一次，分别为每年的1月1日和7月1日；物管费甲乙双方各承担50%。《租赁合同》签订后，原告交付了房屋，被告自2017年1月起欠付租金及物业费。此后，左某宁通过手机短信方式向被告王平催要租金。短信中涉及的部分内容为：2016年9月2日左某宁发送的短信为“……本应7月1日付下半年租金已过了二个月一点信息也没有不知何故”；2018年11月6日的短信为“……请王总通知王会计算清去年帐并备好钱由您定10号前的某个时间并提前告诉我”；2018年12月25日的短信为“……王总：请尽快将去年欠的租金付给我，没几天就到年底了，希望您能兑现承诺”；2019年1月17日的短信内容为“王总：请您尽快筹钱将前年及去年房租付清，现已欠20多万，我们拖不起”；2019年2月13日的短信内容为“王总……请您择址搬家月内将租房退还于我们”；2019年5月24日，王平向左某宁发送短信“左总：在高速开车的，今天迟了，明天上午联系你”；2019年5月25日左某宁向王平发送短信“……您尽快搬走吧！欠款的问题让立即与我联系如何归还”；2019年6月25日左某宁发送短信内容为“王总：从你自己定的4月1号前一定与我见面到现在已过70天你始终避而不见，不知何意……”；2019年7月4日左某宁发送短信内容为“你说本周五前主动打电话给我，特提醒一下今天已是周四了，我在等你电话”。原告向被告王平催收租金过程中，被告王平于2018年11月9日，通过银行卡转账方式付款3万元，于2019年7月9日支付2万元。2020年5月7日，原告通过EMS邮件向被告发送《解除“门面房租赁合同”及催缴租金、物业费、水电费通知函》，寄送地址为被告王平的户籍所在地镇江市润州区。次日，该邮件因“上门无人，电话停机”被退回。审理中，原告出示由四川悦华置地物业管理有限公司出具的专用收据，记载收取0006室房屋2012年9月9日至2013年9月8日物业费5014元。原告陈述购买0006室房屋后接收房屋时预交的一年的物业费。休庭期间，原告邬桂兰及0006室房屋按份共有人左某宁到庭。左某宁陈述，因被告拖欠租金，涉案合同到期后，出租人不愿再出租房屋给被告，双方未再签订书面租赁合同，但被告一直不肯搬离0006室房屋；认可被告王平支付过2017年以后的租金10万元。对此，原告邬桂兰未予否认。目前，0006室外仍悬挂有被告百年酒业公司标牌。被告百年酒业公司的工商登记信息记载的住所地为镇江市学府路**京口花园**第****即涉案房屋。本院认为，《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法、有效。房屋租赁合同是出租人按照合同约定将房屋交付承租人并在租赁期间保持房屋符合约定用途，承租人按约交付租金并按照约定的方法或房屋的性质进行使用、收益的合同。根据合同约定，2017年1月1日至2017年12月31日租金108839元，被告未予支付，经过原告催要付款100000元，尚欠8839元未按约支付，原告有权要求被告支付。租赁合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。《租赁合同》租期届满后，原、被告双方未再签订书面合同，被告继续使用租赁房屋，原告屡次催收过程中被告亦未明确不再承租房屋。当事人陈述的主观意思与表现的客观行为之间不一致时，应依客观情况认定行为性质，原告邬桂兰及其他共有人虽然陈述不愿意再将房屋租赁给被告，但是在2018年催收租金时要求结算“去年”租金，在2019年催收租金时要求被告支付“前年和去年”的租金，因此，现有证据表明原、被告之间自2018年起成立租赁合同关系，且为不定期租赁合同关系。因此原告认为双方目前仍在履行2017年12月31日《租赁合同》的见解有待商榷。虽如此，但根据其诉讼请求本案诉讼主张解除的合同关系包括了目前原、被告之间的不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同；原告于2020年5月以EMS邮件形式向被告解除合同，EMS邮件被退回；以手机短信形式通知被告“尽快搬走”亦是作出了解除合同的意思表示，从5月24日、5月25日被告王平与左某宁的短信联系过程可推定短信通知解除合同的意思表示已有效到达被告；此后，被告未对解除合同提出异议，故应认定2020年5月25日原、被告双方的不定期租赁合同已解除。原、被告之间自2018年1月起至2020年5月成立不定期租赁合同关系，原告有权要求被告支付租金；原告以2017年租金参照主张不定期租赁期间的租金具有合理性，故予以认定。2020年5月，租赁合同解除后，被告应积极交还房屋，其怠于交还对原告实现房屋的使用价值造成损害，原告有权要求被告承担赔偿责任支付占用费；同时原告亦应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合考虑被告履行不定期租赁合同的情况、涉案房屋的商业用途、性质、地段，原告提、地段合同的时间等酌定6个月，即54420元。原告主张物业费16862元，提交的材料证明交纳了2012年9月至2013年9月的物业费用5014元，该部分本院予以认定；对于未能提交证据证明的部分，本案中不予认定。已发生的费用，根据合同约定由原、被告各半负担即各自负担1880.24元（2013年1月至2013年9月的物业费）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告邬桂兰与被告镇江市百年酒业有限公司、王平之间的租赁合同关系于2020年5月解除；二、被告镇江市百年酒业有限公司、王平于本判决生效之日起十日内给付原告邬桂兰租金271867元（自2017年1月1日起至2020年5月31日，其中2017年1月1日至12月31日8839元，自2018年1月至2020年5月263028元：108839元/年÷12个月×29个月）；三、被告镇江市百年酒业有限公司、王平于本判决生效之日起十日内给付原告邬桂兰房屋占用费损失54420元（自2020年6月至2020年12月：108839元/年÷12个月×6个月）；四、被告镇江市百年酒业有限公司、王平于本判决生效之日起十日内给付原告邬桂兰物业费1880.24元（2013年1月至2013年9月的物业费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5631元，公告费600元，合计6231元，由被告镇江市百年酒业有限公司、王平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  陈艳超人民陪审员  孙春发人民陪审员  张 琪二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  叶天娇附：1.相关法律条文2.上诉须知附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书视为送达。