广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44209号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，经营场所深圳市罗湖区人民南路**国贸大厦****，统一社会信用代码91440300G34777324D。负责人：邓楠，任行长。委托诉讼代理人：邹剑珍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911082053。委托诉讼代理人：刘端，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810021518。被告（反诉原告）：张南哨，男，1975年12月27日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：马俊昌，广东巨龙律师事务所律师，执业证号14403198910516017。被告：刘东梅，女，1980年10月16日出生，汉族，身份证住址黑龙江省桦南县。被告（反诉被告）：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区****302，统一社会信用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：邵志荣，任董事长。委托诉讼代理人：周艳吕，广东商达律师事务所律师，执业证号14403202011245860。委托诉讼代理人：王琪，广东商达律师事务所律师，执业证号14403202011809049。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与被告张南哨、刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，被告张南哨提出反诉，本院决定将本诉及反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行委托诉讼代理人刘端、被告张南哨委托诉讼代理人马俊昌及被告深圳中维菁山房地产开发有限公司委托诉讼代理人周艳吕、王琪到庭参加诉讼，被告刘东梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告张南哨、刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司签署的《个人购房担保借款合同》（下称“《借款合同》”，合同编号：81020120170023101）项下的借款立即到期，被告张南哨向原告偿还贷款本金1195362.77元、利息9959.15元及罚息10.12元、复利4.82元，合计1205336.86元（利息、罚息、复利暂计至2020年9月12日，此后的实际利息、罚息、复利按《借款合同》约定计至全部款项还清之日止），并加倍支付迟延履行期间的债务利息；2.判令原告对被告张南哨名下位于深圳市房产享有抵押权，处置该房产所得价款优先偿还原告上述贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告张南哨、刘东梅继续清偿；3.判令被告刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司对被告张南哨的上述债务承担连带偿还责任；4.判令三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费）。事实和理由：2017年8月16日，被告张南哨与刘东梅向原告提出个人信贷业务申请，两人为夫妻关系，共同在申请人及配偶栏与抵押人（共有人）栏签字捺印。被告张南哨、刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司与原告于2017年9月6日签署了《借款合同》，该合同约定：原告为贷款人，被告张南哨为借款人，刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司为保证人，合同第二十三条约定借款金额为人民币1540000元，第二十四条约定借款资金用途为购买深圳市，第二十五条约定借款期限为10年，第二十六条约定借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，合同第11.1及11.3约定借款人未按约定期限归还本金的从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。合同第二十九条约定还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为借款发放日对应日。合同第三十一条、三十五条约定刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司作为保证人为借款人的债务提供连带保证担保责任。合同第三十二条约定被告张南哨将其购买的深圳市房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，深圳市不动产登记中心于2017年12月14日办理了抵押登记，原告于2017年9月27日发放了全部贷款。然而截至2020年9月12日，被告张南哨仍未偿还其2020年7、8月份的应还本息，被告张南哨向原告提交了《停供申请》，被告张南哨在该申请中称其与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司已于2019年12月办理了退房手续，并表示自2020年7月起停止偿涉案贷款。因此，原告有权依据《借款合同》第十一条11.4、十二条、十三条的约定提前收回已发放借款、提前行使担保权、要求被告按借款合同约定承担还款义务等。为保障原告的合法债权免受侵害，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》及《借款合同》等向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如诉请。被告张南哨辩称：答辩人因购置被告深圳中维菁山房地产开发有限公司的商品房并以该房产作为抵押担保向原告借款，现房屋买卖合同已解除，致使借款合同目的无法实现，双方签署的担保借款合同应依法应予解除，答辩人无需向原告偿还剩余未还贷款本金及相关费用，应由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司承担。理由为：1、答辩人因向被告深圳中维菁山房地产开发有限公司购买位于深圳市坪山区的商业房产支付购房款所需(见借款合同第24.1,24.2条的约定)，与原告签订借款合同，同时以该房产提供抵押、由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司提供阶段性保证担保(见借款合同第31,32条)，并约定借款资金一次性划款至被告深圳中维菁山房地产开发有限公司的指定账户。2、答辩人本着最终取得所购置房产的所有权为目的借款支付购房款，并在后续如期向原告偿还房贷月供款，但因被告深圳中维菁山房地产开发有限公司不能实现按时在2019年3月31日之前交付房产，双方于2018年11月签署《无忧退房保障协议书》，约定答辩人在2019年12月1日至2019年12月31日期间享有退房权，由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负责办理房屋“赎契”并结清贷款本息和所有费用;至2019年3月31日，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司未依房屋买卖合同约定按期交付房屋;2019年12月4日，答辩人与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司正式解除房屋买卖合同。但被告深圳中维菁山房地产开发有限公司再次违约，未履行协议约定的任何义务，答辩人被迫无奈，依据约定向深圳国际仲裁院提请仲裁，请求被告深圳中维菁山房地产开发有限公司返还购房款。因答辩人、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司与原告三者之间无仲裁协议或仲裁条款，答辩人与原告之间的购房金融借款合同纠纷无法并入仲裁一并审理，现答辩人与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司的仲裁案件仍在审理过程中，尚未裁决，答辩人因被告深圳中维菁山房地产开发有限公司的屡次根本违约遭受了财产和精神上双重损害。3、本案因被告深圳中维菁山房地产开发有限公司违约导致房屋买卖合同解除，最终影响到按揭贷款合同的履行并请求予以解除，答辩人应向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司承担，为了减少不必要的重复繁琐和诉累，避免司法资源的浪费，最高院对此进行了明确的司法规定和释明。4、依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，以及第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”之规定，本案毫无争议的是答辩人与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司的商品房买卖合同已解除，答辩人基于该商品房而签署的担保贷款合同的目的根本无法实现，故请求解除其与原告之间的商品房担保贷款合同，该商品房担保贷款合同解除后，应由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司将已经收受的购房款返还给答辩人(该部分已提请仲裁解决)，将购房贷款本金及利息返还给原告。综上，答辩人请求法院查明事实，依法裁判由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司承担本案的全部责任，向原告偿还贷款本金、利息、罚息、复利等全部费用，答辩人同样作为受害人因中维菁山的根本违约行为已遭受了巨大损失，不再承担本案任何责任。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司答辩称：首先，被告张南哨与答辩人签订《无忧退房保障协议书》以及解除协议后，购房合同已经合法解除，被告张南哨取得房地产权属证书的条件已经不可能实现，答辩人不应当再一次为被告张南哨的贷款承担阶段性的担保责任；其次，2019年12月被告张南哨在与答辩人解除协议后，被告张南哨既未及时通知原告与答辩人解除购房合同的事实，亦未要求答辩人通知原告该事实，一直到2020年6月才向原告发出解除通知。根据双方签署退款协议附件一，被告张南哨并没有完成相应的解除手续，答辩人不应为在此期间产生的相关债务负责。退一步说，即使认为答辩人应当承担保证责任，且贷款合同第十三条规定，如售房人将购房贷款、本金和利息直接退还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，答辩人只应当在购房贷款本金和利息的额度内对原告承担保证责任，超出的部分应当由被告张南哨承担。被告刘东梅未作答辩。被告张南哨向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行签署的《个人购房担保借款合同》；2.判令由被反诉人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行及被反诉人被告深圳中维菁山房地产开发有限公司共同承担本案反诉受理费和律师费14000元。事实和理由:反诉人因向被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司购买深圳市坪山区，于2017年8月16日与被反诉人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行通过签署《个人购房担保借款合同》借款人民币1540000元，借款期限为120个月，并由被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司作为阶段性保证人提供连带保证担保责任，同时以反诉人购买的该房产作为抵押物提供抵押担保。被反诉人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行发放了全部贷款至被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司在农行深圳国贸支行开立的银行账户。因被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司项目停工无法按期交付房产，2018年11月25日与反诉人签署《无忧退房保障协议书》约定反诉人在2019年12月1日至2019年12月31日享有退房选择权，解除房地产预售合同，被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司退还已付购房款并办理房屋“赎契”手续、结清贷款本息及所有费用。2019年12月4日，反诉人行使退房权与被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司签署《解除协议》解除了双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司既未退还已付购房款，也未办理任何房屋“赎契”手续，使反诉人在解除房屋买卖合同后还继续背负每月按揭还款的义务。反诉人向深圳国际仲裁院提起仲裁申请，截至反诉之日尚未裁决。因反诉人与被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司已解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，反诉人特提请反诉，请求解除与被反诉人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行签署的《个人购房担保借款合同》，由被反诉人深圳中维菁山房地产开发有限公司依照上述规定承担合同解除后的全部法律责任，并承担因其根本违约而产生的全部诉讼和律师费用。请求法院查清事实，判如所请。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行针对反诉答辩称：第一，原告在涉案借款合同的履行中不存在任何过错，借款人与开发商之间达成的协议不应损害原告的合法利益。第二，即便借款人与开发商最终解除了购房合同，各被告也应当按照所签署的借款合同承担相应的还款及担保义务。第三，借款人已经明确表示不再履行借款合同约定的按揭还款义务，各被告应当立即向原告偿还剩余的贷款本金及按照合同约定应付的利息、罚息及复利，直至全部款项还清之日止。最后，商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同解除后，根据便利的原则，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，再由购房者归还给银行，但该条款的本意并没有免除购房者，同时又是借款合同的借款人的还款义务，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款是购房者按借款合同约定应当承担的还款责任，根据合同相对性原理，购房者仍是借款合同的借款人，其仍应承担相应的还款义务，就本案而言，如开发商未能足额将所欠款项偿还给原告，就未能偿还的部分，购房人及其配偶，仍应当向银行承担还款义务。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司针对反诉答辩称：答辩人并非涉案《个人购房担保借款合同》的相对方，该合同的相对方为本案原告及被告张南哨，答辩人仅为阶段性担保人，根据借款合同第31条约定，为被告张南哨提供抵押担保，因被告张南哨的反诉请求为解除该合同，是否解除合同是原告及被告张南哨之间的问题，该诉讼请求与我方无关，我方也不应该为此承担反诉受理费和律师费。被告刘东梅未针对反诉发表意见。本院经审理查明如下事实：一、被告张南哨与被告深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称“中维公司”）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：被告张南哨向被告中维公司购买深圳市房产，总价款3080355元。签订本合同之日首期支付购房总价款的50%，即1540355元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1540000元。被告张南哨、刘东梅系夫妻关系。2017年8月16日，被告张南哨、刘东梅向原告提交《个人信贷业务申请表》，申请贷款1540000元，用于购买被告中维公司销售的房产，并以该房产设定抵押。2017年9月6日，原告（贷款人）与被告张南哨（借款人、抵押人）、刘东梅（保证人）及被告中维公司（保证人）签署了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为1540000元，借款用途为购买深圳市房产,借款期限120月，借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发生日对应日。合同项下借款由被告刘东梅作为保证人、被告中维公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务提供连带保证担保责任；同时，由合同签章的抵押人以其房产提供抵押担保。借款人未按约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。2017年9月27日，原告依照合同约定向被告张南哨指定收款账户（开户名：深圳中维菁山房地产开发有限公司，开户行：农行深圳国贸支行，账号：41×××73）发放贷款1540000元。2017年12月14日，案涉房产办理了不动产抵押登记，抵押权人为原告，义务人为被告张南哨。二、2018年11月25日，被告张南哨与被告中维公司签订《无忧退房保障协议书》，约定双方协商一致确认，在2019年12月1日起至2019年12月31日的限定期间内，被告张南哨有权按照约定的方式行使无理由退房权，解除房地产预售合同及与购买该房屋相关的全部协议及附件。2019年12月4日，被告张南哨与被告中维公司签订《解除协议》，约定双方自愿解除案涉房屋买卖合同，协议签订后，被告中维公司应配合被告张南哨办理退房手续，协议自双方盖章/签字之日起生效。2020年1月19日，被告张南哨就与被告中维公司之间《深圳市房地产买卖合同（预售）》解除后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请，目前该案尚未审结。三、2020年7月1日，被告张南哨向原告出具《停供申请》，称其与被告中维公司的房屋买卖合同已经解除，原告收到申请之日解除双方于2017年9月6日签署的《个人购房担保借款合同》；自2020年7月起将停止每月偿还房屋抵押按揭贷款。被告张南哨自2020年7月起未按时偿还借款本息，截至2020年9月12日，被告张南哨拖欠贷款本金1195362.77元，利息9959.15元，罚息10.12元，复利4.82元。本院认为,本案为金融借款合同纠纷。原告与被告张南哨、刘东梅、中维公司签订的《个人购房担保借款合同》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约向原告指定的被告中维公司名下账户发放了贷款。被告张南哨抗辩称其与被告中维公司的房屋买卖合同已解除，贷款合同目的已无法实现，后续贷款不应再由被告张南哨来偿还，并提出反诉要求解除前述借款合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，被告张南哨向原告借款用于向被告中维公司购买案涉房产，但被告张南哨与被告中维公司于2019年12月4日签订《解除协议》，协商一致解除了双方签订的房产买卖合同，由此导致担保贷款合同的目的无法实现。根据前述法律规定，被告张南哨请求解除案涉《个人购房担保借款合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据该规定，被告中维公司应承担向原告偿还贷款本金及利息的义务。原告要求被告张南哨偿还贷款本息及被告刘东梅承担保证责任均无法律依据，本院不予支持。案涉房产已办理抵押登记，原告依法享有抵押权，对处置该房产所得价款享有优先受偿权。关于被告张南哨要求原告承担反诉受理费及律师费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于被告张南哨要求被告中维公司承担反诉受理费及律师费的诉讼请求，该主张与本案本诉分属不同的法律关系，不属于反诉的审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与被告张南哨、刘东梅、深圳中维菁山房地产开发有限公司于2017年9月6日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行贷款本金1195362.77元，利息9959.15元，罚息10.12元，复利4.82元（利息、罚息、复利暂计至2020年9月12日，之后的利息、罚息、复利依照合同约定计至清偿之日止）。三、原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行对深圳市房享有抵押权，如被告深圳中维菁山房地产开发有限公司不履行判决第二项债务，则依法处分该房产，所得价款用于优先清偿该项债务；如不足清偿，被告深圳中维菁山房地产开发有限公司须继续承担清偿责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的其他诉讼请求。五、驳回被告张南哨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7824元，保全费5000元，均由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负担。前述费用已由原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行预交，本院予以退回。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳受理费7824元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费7824元，由被告张南哨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林显志二〇二〇年十二月二十九日法官助理蔡冰冰书记员陈紫珊