中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1197号 上诉人（一审原告）：魏振存，女。 委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶朗，北京安杰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 一审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人魏振存因与被上诉人中国金融租赁有限公司（简称中金公司）、一审第三人山东晨始置业有限责任公司（简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏振存的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗，被上诉人中金公司的委托诉讼代理人沈明俊、孙宪到庭参加诉讼，晨始公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 魏振存上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津民初111号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）魏振存与晨始公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2010年12月24日，魏振存与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，早于2017年1月12日房屋被查封的时间。（二）魏振存于2013年6月9日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单上签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费，在法院查封前已合法占有案涉房屋。（三）魏振存分别于2012年1月17日支付定金10,000元，于2012年1月17日支付房款820,000元，于2013年1月28日支付房款200,000元，于2013年7月29日支付房款100,000元，于2013年10月28日支付房款10,000元，于2015年4月8日支付房款567,525元，已全额结清案涉房屋全部价款。（四）魏振存多次与晨始公司接洽，晨始公司一直拒绝配合魏振存办理房屋过户登记。（五）在法律适用上，执行异议不同于执行异议之诉。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条等规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”的规定，应当认定魏振存的权利优先于中金公司的抵押权，魏振存对执行标的享有足以排除执行的民事权益。综上，魏振存恳请判如所请。 中金公司答辩称：（一）中金公司对案涉房屋享有抵押权，魏振存作为购房人若要排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）魏振存的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，未提供任何证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也未提供证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的50%。综上，魏振存的上诉请求无任何事实和法律依据，恳请驳回上诉，维持原判。 魏振存向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津执异9号执行裁定（简称9号执行裁定）；2.依法确认登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ａ8号楼（沂房权证城区字第××号）（简称案涉房屋）归魏振存所有，依法判决停止对案涉房屋的执行并解除查封；3.诉讼费由中金公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月24日，魏振存与晨始公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：魏振存认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区房屋，暂测建筑面积393.47平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价5660元／平方米，总价款2227040元。魏振存在签订认购协议书同时交付定金10万元。2011年1月8日之前，魏振存交齐全部房款或规定比例的首付款1113520元，并签订《商品房买卖合同》后，其可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为1887525元。 中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案审理中，根据中金公司的诉讼保全申请，一审法院于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。一审法院于2017年1月12日向山东省沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下、包括案涉房屋在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司案涉租赁物；三、判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 案涉房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含案涉房屋。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。 2019年9月2日，一审法院作出执行裁定，驳回魏振存的异议申请。 一审法院认为：本案的争议焦点为：魏振存对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及魏振存对案涉房屋是否享有所有权。 魏振存在执行异议被一审法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 从上述三个条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。 本案中，案涉房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。一审法院已生效的(2016)津民初100号民事判决判令中金公司就包含案涉房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然魏振存在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，但魏振存未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。魏振存享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对案涉房屋停止执行，依据不足。因此，对魏振存要求解除对案涉房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。 因魏振存要求对案涉房屋停止执行的主张缺乏依据，且目前仍登记在晨始公司名下，魏振存仅对案涉房屋享有债权请求权，故其要求确认对案涉房屋享有所有权缺乏法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决：驳回魏振存的诉讼请求。一审案件受理费21796元，由魏振存负担。 二审审理过程中，魏振存新提交了四组证据:1.天然气使用证；2.向华苑物业公司缴纳垃圾处理费、物业费、水费、电费、水损、车辆停车费的缴费单；3.案外人刘合一的身份证明；4.刘合一为魏振存出具的《证明》。第一、二组证据的证明目的为魏振存在法院查封前已合法占有案涉房屋；第三、四组证据的证明目的为刘合一与魏振存存在亲属关系，结合其他证据可以证明魏振存已支付全部购房款。 中金公司质证称：第一、二组证据为复印件，真实性无法确认，且缴费单上的日期在法院查封之后。对第三、四组证据的真实性、合法性及证明目的均不认可，案外人刘合一不具备出具亲属关系证明的主体身份，且未到庭接受询问，现有证据不能证明魏振存支付案涉房屋价款的50%。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：魏振存对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。对此，应结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。 首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案魏振存受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，从使用功能上看明显不涉及生存权的保护问题，魏振存亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。本案中，魏振存虽与晨始公司在法院查封案涉房屋前即已签订了《智圣汤泉庄园认购协议》，并实际占有案涉房屋，但关于购房款支付情况，魏振存只能提供10万元、82万元的支付凭证，其余大部分为晨始公司开具的收款收据，故一审法院对魏振存付清房款的主张不予认定，并无不当。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中魏振存并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故魏振存对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 再次，关于魏振存就案涉房屋是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定魏振存仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。 因此，一审法院对于魏振存主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。 综上，魏振存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21796元，由魏振存负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑学林 审判员  汪 军 审判员  谢爱梅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理马冉 书记员  宋 健