江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初533号原告：南昌绿地经开置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区。法定代表人：李景斌，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：李虹辰，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：章凡，江西豫章律师事务所律师。被告：吴攀旻，男，1983年12月10日生，汉族，住福建省莆田市仙游县。委托诉讼代理人：侯成杰，江西惟微律师事务所律师。第三人：江西博亚德汽车服务有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区。法定代表人：雷春香，该公司总经理兼执行董事。第三人：南昌经济技术开发区大顺发超市绿地店，经营场所：南昌市南昌经济技术开发区。经营者：傅拾林。委托诉讼代理人：胡小玮，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡子超，江西求正沃德律师事务所实习律师。第三人：南昌高新技术产业开发区悦美购精品超市，住所地：南昌市南昌高新技术产业开发区。经营者：金英。原告南昌绿地经开置业有限公司（以下简称“绿地经开公司”）诉被告吴攀旻、第三人江西博亚德汽车服务有限公司（以下简称“博亚德公司”）、南昌经济技术开发区大顺发超市绿地店（以下简称“大顺发超市”）、南昌高新技术产业开发区悦美购精品超市（以下简称“悦美购超市”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章凡，被告委托诉讼代理人侯成杰，第三人大顺发超市委托诉讼代理人胡小玮、胡子超到庭参加诉讼，第三人博亚德公司、悦美购超市经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绿地经开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、请求被告支付拖欠的租金71958.22元（暂计算至2020年1月，实际算至合同解除之日）及因逾期支付租金产生的违约金7458.88元，逾期支付保证金所产生的违约金7949.8元和擅自转租所产生的违约金19624.97元，上述金额共计106991.87元（逾期租金利息、保证金利息及擅自转租违约金均暂计算至2020年1月15日，之后实际计算至款项付清之日）；3、请求被告、第三人博亚德公司、南昌经济技术开发区大顺发超市绿地店将商铺按照租赁前的状态返还给原告，被告、第三人博亚德公司、南昌经济技术开发区大顺发超市绿地店逾期返还商铺的，应分别支付房屋占有使用费（从逾期返还之日起计算，按照每日686.9元标准请求判至实际返还房屋之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商铺租赁合同》1份，约定原告将其所有坐落于南昌市青山湖区双港西大街1199号31栋118至120、122至126、128至132、134铺，建筑面积2289.58平方米（含公摊面积）的毛坯房屋出租给被告作为经营悦美购生活超市及商业配套使用。根据该合同约定，2018年8月31日至2020年6月30日期间被告装修和试营业阶段的租金为人民币137374.8元整，被告应于合同签订之日起30日内向原告支付。逾期支付的，每逾期一日，被告需按该部分租金的百分之五支付滞纳金。原告交付商铺时，被告应向原告支付商铺租赁保证金137374.8元整，被告对房屋进行转租应事先征得原告的书面同意，被告擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租商铺的，原告可书面通知被告解除原合同，并有权主张三个月租金的违约金，若其给原告造成损失的，支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应赔偿给原告造成的损失与违约金的差额部分。双方随后又达成《绿地悦美购商铺租赁合同补充协议》，调整了租赁日期和付款内容，商铺租赁期顺延6个月，即自2019年4月1日起至2027年2月28日止。其中，2019年2月28日起至2020年11月30日为被告装修租赁和试营业阶段，租金为137374.8元。2019年7月，原告发现被告擅自以南昌高新技术开发区悦美购精品超市的名义将承租房屋转让给第三人博亚德公司，因被告违法合同的约定，原告有权要求被告将商铺按照原状返还，逾期返还的，每逾期一日，被告应按月租金的百分之一支付房屋占用费，且原告有权处置租赁房屋内财产物品；因被告擅自转租，其还应向原告支付三个月租金的违约金，若发现被告给原告造成损失的，支付违约金不足弥补原告损失的，被告还赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，原告书面函告通知第三人博亚德公司，要求其将商铺原状返还给原告，否则原告有权收取房屋占有使用费。截止起诉之日，被告仍未按照合同约定支付原告商铺租金、逾期支付商铺租金所产生的违约金、逾期支付保证金所产生的违约金及因擅自转租而产生的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告吴攀旻辩称，原、被告签订的租赁合同不到一个月，租赁物所在地就开始了道路施工改造，原、被告签订的补充协议可证明这事实，道路事故改造工程一直持续到2019年11月份，履行租赁合同的基础环境发生了严重变化，道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，给被告造成了损失，如该损失由被告一人承担，有违公平原则。二、原告租金违约金的计算日期有误，应按补充协议约定的租金计算之日起，也即2019年2月28日起计算。三、因道路施工导致被告无法正常经营，被告多次与原告总公司销售部门、商管部门领导沟通购买案涉商铺事宜，已经在2019年11月份协议一致，被告也支付了999998元作为购买涉案14间商铺的定金，其中124#商铺全部款项已支付，131#商铺的买卖合同也签了，剩余商铺因为原告内部程序复杂且遇上疫情，暂时还在走流程当中，现原告不顾上述事实，起诉被告是没有依据的。第三人大顺发超市陈述，我超市与被告之间不存在合同关系，不是本案适格的诉讼参加人，且我超市系合法占有使用涉案房屋，原告要求我超市返还涉案房屋并支付房屋占有使用费无事实和法律依据。2019年10月1日，江西悦美购供应链管理有限公司（以下简称“悦美购公司”）与新建区大顺发超市丽水佳园店签订租赁合同，悦美购公司将涉案房屋出租给丽水佳园店使用，租赁期限为2019年10月15日起至2024年6月2日止，丽水佳园店获得涉案房屋使用权后，将涉案房屋交由我超市经营，我超市与被告不存在合同关系，我超市系依据丽水佳园店与悦美购公司之间的租赁合同及丽水佳园的授权合法占有、使用涉案房屋，原告要求我超市返还商铺，支付占有使用费无事实及法律依据，悦美购公司的法定代表人、股东及管理人员均与被告无关，即被告与悦美购公司无任何关联，原告与被告签订的租赁合同及悦美购公司与丽水佳园店之间的租赁合同系两个相互独立的合同，原告解除与被告之间的租赁合同的行为与我超市无关。即便我超市系因被告转租而获得涉案房屋使用权，原告与被告之间的租赁合同解除并不影响我超市取得涉案房屋使用权的合法性，依据合同关系，我超市无须向原告返还涉案房屋并支付房屋占用使用费。综上，我超市与被告不存在合同关系，不是本案适格诉讼参加人，且我超市系合法占有使用涉案房屋，原告要求我超市返还涉案房屋并支付房屋占用使用费无事实和法律依据。第三人博亚德公司、悦美购超市未到庭，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举、质证。对于原告提供的原告、被告、第三人身份信息、建设工程竣工验收备案表、南昌市不动产登记信息查询结果，客观真实、来源合法，本院予以确认；对于原告提供的《商铺租赁合同》《绿地悦美购商铺租赁合同补充协议》，被告及第三人大顺发超市均提出异议，本院认为上述证据虽然是复印件，但能与本院查明的事实相印证，故本院对上述证据予以确认；对于原告提供的《租赁合同书》、第三人博亚德公司正在使用商铺的图片、第三人大顺发超市工商信息及照片等，被告及第三人大顺发超市提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对于原告提供的《关于解除合同并催缴租金及违约金的函》《关于限期返还房屋的函》及相应的快递物流单，被告及第三人大顺发超市提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对于被告提供的新闻报告网站截图，客观真实、合法有效，本院予以采信；对于被告提供的转账明细、微信聊天记录，原告提出异议，本院对该证据真实性予以确认；对于被告提供的工程款抵扣放款协议、收据两张、房款交款确认单等，原告提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对被告提供的授权委托书、情况说明（魏鹏、魏小萍）、情况说明（江西广夏企业管理有限公司）等，原告提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对被告提供的《南昌市商品房买卖合同》，原告提出异议，本院对该证据真实性予以确认。对第三人大顺发超市提供的《租赁合同书》，原、被告均提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原告绿地经开公司作为出租方（甲方）与被告吴攀旻作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，双方约定：“一、出租商铺的情况1、出租商铺的主要情况如下：坐落：南昌市青山湖区双港西大街1199号31栋118-120、122-126、128-132、134铺。建筑面积：2289.58平方米（含公摊面积）。房屋租赁状态为毛坯。……二、租赁用途1、乙方向甲方承诺租赁该商铺作为乙方经营悦美购生活超市及商业配套使用，并保证遵纪守法、遵守国家和地方有关经营行为和物业管理的规定。三、交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2018年8月30日向乙方交付该商铺。商铺租赁期自2018年10月1日起至2026年8月31日止。其中2018年8月31日至2020年5月31日期间为乙方装修及试营业阶段。……四、租金、支付方式和限期1、甲、乙双方约定，该房屋2018年8月31日至2020年6月30日期间乙方装修和试营业阶段的为人民币137374.8元整（大写：壹拾叁万柒仟叁佰柒拾肆元捌角整）。乙方应于合同签订后30日向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按该部分租金的百分之五支付滞纳金。2020年7月1日起至2022年12月31日每月含税租金总计为人民币68687.4元（大写：陆万捌仟陆佰捌拾柒元肆角整），自2023年1月1日起，双方同意对租金标准进行调整，按原租金标准递增10%执行，2023年1月1日起至2026年8月31日每月含税租金总计人民币75556.14元（大写：柒万伍仟伍佰伍拾陆元壹角四分），租赁期满，在同等条件下乙方有优先承租权。……八、转租或转让1、……如乙方对该房屋进行转租应事先征得甲方的书面同意，且乙方必须保证次承租人向甲方作出书面承诺放弃对该房屋的优先购买权。……九、解除本合同的条件……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于叁个月租金的违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足弥补对方损失的，还应赔偿给对方造成的损失与违约金的差额部分：……（三）乙方擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；……”后原告作为甲方与被告作为乙方签订《绿地悦美购商铺租赁合同补充协议》，双方约定：“第一条根据实际情况，经双方协商，将原告中约定的商铺租赁期顺延6个月，即自2019年4月1日起至2027年2月28日止，其中2019年2月28日起至2020年11月30日期间为乙方装修及试营业阶段。第二条原合同约定付款方式现调整为：2019年2月28日起至2020年11月30日，乙方装修合试营业阶段租金为人民币137374.8元（大写：壹拾叁万柒仟叁佰柒拾肆元捌角）。2020年12月1日起至2023年6月30日，每月含税租金总计为人民币68687.4元（大写：陆万捌仟陆佰捌拾柒元肆角），自2023年1月1日起，双方同意对租金标准进行调整，按原租金标准递增10%执行，2023年1月1日起至2026年8月31日每月含税租金总计人民币75556.14元（大写：柒万伍仟伍佰伍拾陆元壹角肆分）”。另查明，2019年7月15日，第三人悦美购超市作为甲方与第三人博亚德公司签订《租赁合同书》，双方约定：“第一条店铺基本情况甲方店面（以下简称该店面）坐落于绿地悦公馆，位于31-123、124、125，建筑面积约167平方米，每平方60元/月；该签名的使用权以租赁方式取得。第二条店面用途该店面的经营范围：汽车服务维修一站式。第三条租赁期限租赁期限自2019年7月15日至2024年7月14日止。……”合同签订后至今，第三人博亚德公司在上述店铺经营博亚德汽车服务中心。另，2019年10月1日，案外人江西悦美购供应链管理有限公司作为出租方（甲方）与第三人大顺发超市作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定：“第一条店铺基本情况甲方店面（以下简称该店面）坐落于绿地悦公馆，位于31-128、129、130、131，建筑面积约462平方米，每平方60元/月；该签名的使用权以租赁方式取得。第二条店面用途该店面的经营范围：连锁超市，品牌为大顺发。第三条租赁期限租赁期限自2019年10月15日至2024年6月4日止。……”合同签订后至今，第三人大顺发超市在该店铺经营大顺发超市。且被告已将案涉店铺132、134分别转租给千行艺术中心和煌上煌酱鸭。再查明，原告分别于2019年11月4日和2020年3月25日向博亚德汽车服务中心和南昌经济技术开发区大顺发超市绿地店发出《关于限期返还房屋的函》，载明：“……2019年7月，我司发现吴攀旻未征得我司的书面同意，擅自将商铺转账给你方。经我司书面函告吴攀旻解除我司与其签订的《商铺租赁合同》，并要求其限期返还相关商铺。综上，我司就你方无权占有我司商铺郑重致函，望你方于收到本函告通知之日后将相关商铺按原状返还我司，若你方拒绝履行相应义务，我司将保留采取法律手段保护我司合法权益。……”还查明，2020年6月18日，原告作为出卖人与案外人魏小萍作为买受人签订《南昌市商品房买卖合同》1份，约定原告将所有的坐落于经济技术开发区双港西大街1199号悦美花园31#商业楼131室出售给案外人魏小萍。经济技术开发区双港西大街1199号悦美花园31#商业楼124室办理了以工程款抵房款手续，但尚未签订买卖合同，案涉其他部分商铺有买卖意向，但仍属于原告所有。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》《绿地悦美购商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。合同签订后，被告一直未按合同约定向原告支付租金，上述事实符合《商铺租赁合同》中第九部分对“解除本合同的条件”的约定，现原告诉请解除案涉租赁合同，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院认为，根据《商铺租赁合同》《绿地悦美购商铺租赁合同补充协议》的约定，2019年2月28日至2020年11月30日共21个月为被告装修租赁和试营业阶段，租金为137374.8元，现因原告于2020年6月18日将案涉131商铺出售，故租金计算至2020年6月17日共计16个月17天，又考虑案涉店铺附近修路及疫情情况的影响，本院酌定扣减3个月17天的租金，综上，被告因支付原告租金85041.54元（137374.8元÷21×13）。关于原告要求被告支付因逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求，本院认为，根据《租赁商铺合同》第四条第一款的约定，乙方应于合同签订后30日向甲方支付租金137374.8元。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按该部分租金的百分之五支付滞纳金，本案中，因未能明确合同签订之日，以该合同约定的租赁期起始的2018年8月31日视为签约日期。那么根据约定，2018年10月1日为违约金的计算起始日期，2020年6月17日为截止日期，共计626天。庭审中，原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.15%）计算违约金，因该利率未超过法律规定，本院予以支持，综上，被告应支付原告因逾期支付租金产生的违约金9913.5元（计算方法为以137374.8元为基数，按照年率4.15%计算626天）。关于原告要求被告支付逾期支付保证金所产生的违约金的诉讼请求，本院认为，因原、被告未就此进行约定，故本院不予支持。关于原告要求被告支付擅自转租所产生的违约金的诉讼请求，本院认为，根据《商铺租赁合同》第九条第二项的约定，被告擅自转租商铺应向原告支付相当于三个月的违约金。本案中，被告未取得原告书面同意将案涉商铺转租他人，故被告应向原告支付擅自转租所产生的违约金，参考装修合试营业阶段租金标准，该项违约金为19624.97元（137374.8元÷21×3）。关于原告要求被告、第三人博亚德公司、大顺发超市将商铺按照租赁前的状态返还给原告的诉讼请求，本院认为，鉴于案涉商铺权属关系发生变化，案涉商铺已出售或有出售意向，且博亚德公司和大顺发超市尚在正常经营，如按照租赁前的状态返还将会扩大损失，案涉商铺所有权人与第三人博亚德公司、大顺发超市可另行洽谈续租事宜，故本院对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告南昌绿地经开置业有限公司与被告吴攀旻签订的《商铺租赁合同》《绿地悦美购商铺租赁合同补充协议》；二、被告吴攀旻于本判决生效后十五日内给付原告南昌绿地经开置业有限公司租金85041.54元；三、被告吴攀旻于本判决生效后十五日内给付原告南昌绿地经开置业有限公司违约金29538.47元；四、驳回原告南昌绿地经开置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50457元，由被告吴攀旻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  孔庆波人民陪审员  李小华人民陪审员  邓金菊二〇二〇年十二月十一日书 记 员  涂 文