福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终1719号 上诉人（原审原告）：喻德民，男，1974年ｌ0月15日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：陈盛武，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈世桂，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建鑫科置业有限公司，住所地福建省永安市巴溪大道******。 诉讼代表人:福建鑫科置业有限公司重整清算组负责人。 委托诉讼代理人：童才谊，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张衔，福建联合信实律师事务所律师。 原审第三人:永安市城市建设开发有限公司，住所地福建省，住所地福建省永安市南山路****** 法定代表人;朱茂林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴水钦，男，住福建省永安市南山路******。 委托诉讼代理人：赖兴活，福建顺隆律师事务所律师。 上诉人喻德民因与被上诉人福建鑫科置业有限公司(以下简称鑫科公司)及原审第三人永安市城市建设开发有限公司(以下简称永安城建公司)破产债权确认纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2020）闽04民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 喻德民上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；由鑫科公司承担一二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。（一）鑫科公司已向喻德民交付房产多年，案涉房产备案登记于第三人名下，并不改变案涉房产已交付的事实，原判认定鑫科公司无法履行交付房产义务与事实相悖。1.根据已生效的（2016）闽0481民初1955号民事判决可知，案涉房产已于2013年10月6日前即已交付于喻德民装修并居住至今，且喻德民此后亦已居住并缴纳相关物业费用。案涉房产已交付属实。2.房产备案登记与房产交付是性质不同的法律行为，是否备案登记与是否交付房产，是两个完全独立的事实，二者不存在逻辑上的先后或因果关系。从（2016）闽0481民初1955号民事判决可知，案涉房产已交付于喻德民三年多之后，才备案登记至永安城建公司名下。发生在后的备案登记不能否定前已发生的房产交付事实。（二）喻德民享有案涉房产及车位的购房债权依法应予保护。1.根据（2016）闽0481民初1955号判决，喻德民的本案债权为购房债权。该判决认定喻德民与鑫科公司签订的两份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，并根据合同及补充协议约定判决鑫科公司向喻德民支付违约金。可见，双方存在商品房销售法律关系，喻德民依约享有购房债权，其购房合同项下的违约金请求权已得到该判决支持。虽然该判决未支持喻德民关于鑫科公司履行房产登记备案及预告登记义务之诉讼请求，但并不改变喻德民对鑫科公司债权为购房债权的属性。2.原判未确认喻德民的购房债权有违法律规定。案涉房产登记于他人名下或者鑫科公司无法交付房产，属鑫科公司的违约行为，该违约行为的存在不改变喻德民享有的债权性质。原判以鑫科公司存在违约的事实来否定喻德民享有购房债权，于法无据。（三）喻德民享有的债权为消费购房债权，鑫科公司应继续履行合同（办理产权过户），且本案继续履行合同不存在事实或法律上的障碍。1.喻德民的债权符合法律对消费购房债权的相关规定。喻德民购买案涉商品房用于居住并且已实际居住，喻德民名下无其他用于居住的房产，喻德民支付的购房款已接近约定全额购房款的50%，且喻德民对鑫科公司享有生效判决确认的购房合同项下的违约金债权，该违约金债权金额在本案破产受理时已大大超出喻德民未支付的购房款，按《破产法》第四十条规定进行抵销后，喻德民实际已全部支付购房款。因此，喻德民对鑫科公司的债权符合我国法律有关消费购房债权的规定，应予优先保护。2.鑫科公司已履行主要合同义务，应继续履行附随义务，即为喻德民办理产权过户。鑫科公司已于2013年10月前向喻德民交付案涉房屋，表明其不但具备交付房产的条件和能力，且已实际履行商品房买卖合同项下的主要义务。办理产权过户，既是鑫科公司的法定义务，亦是商品房买卖合同项下的附随义务，鑫科公司应继续履行，以保障喻德民消费购房优先债权得以实现。3.鑫科公司履行办理产权过户义务不存在事实或法律上的障碍。虽然案涉房产备案登记于第三人名下，但于破产程序中并不影响鑫科公司办理产权过户。理由是：首先，根据相关判决及鑫科公司管理人债权核查结果，表明永安城建公司就案涉房产办理备案登记仅作为委托贷款合同项下的担保，鑫科公司管理人认定永安城建公司与鑫科公司非商品房买卖合同关系。可见，永安城建公司对案涉房产的备案登记并非物权登记，该备案登记不能对抗喻德民的消费购房权利。其次，鑫科公司破产案件受理后，鑫科公司与永安城建公司的委托贷款合同已被解除，永安城建公司也因此向管理人申报债权。在委托贷款合同解除后，为委托贷款合同而设定的担保措施（备案登记）也应予以注销。现案涉房产继续备案登记于永安城建公司已无法律依据。再次，永安城建公司的债权为非商品房买卖债权，且其对案涉房产也不享有担保物权，其普通债权在破产程序中得到确认后，只享有依法参与分配的权利，而无权要求交付房产或办理产权过户，也无权主张担保优先权，因此，案涉房产再备案登记于永安城建公司名下已不具有合法性，该备案登记应立即予以注销。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。 鑫科公司辩称，（一）喻德民并非消费性购房人，对鑫科公司不享有购房债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对于未办理产权转移登记的消费性买受人，在符合规定的条件下，其债权能够受到一定的优先保护。而喻德民未提供相关证据证明其名下无用于居住的房屋，且喻德民已支付的购房款金额未超过合同约定总价款的百分之五十，不属于消费性购房，无权主张消费性购房项下的优先权，其主张的继续履行商品房交付义务只是一般债权请求权，不属于买房人债权。（二）即使喻德民对于鑫科公司享有买房人债权，但案涉房产已预告登记于永安城建公司名下，鑫科公司客观上无法履行交付案涉房产的义务。案涉房产已于2017年3月31日办理商品房预售合同登记备案并于同年4月18日办理预告登记至永安城建公司名下，根据向永安市房产管理局调取的材料，案涉房产现仍预告登记于永安城建公司名下。因此，客观上鑫科公司已无法继续履行案涉商品房买卖合同，亦无法协助喻德民办理案涉房产的所有权过户手续。（三）鑫科公司因与永安城建公司之间存在借贷关系，将案涉房产登记于永安城建公司名下作为借款合同的担保，永安城建公司对案涉房产享有优先受偿权。2016年永安城建公司通过委托贷款的形式向鑫科公司出借6000万元，双方约定的计179套房产作为该笔借款的担保物，案涉房产为其中之一，亦已登记至永安城建公司名下作为借款担保。管理人虽未确认永安城建公司交付房屋的请求，但是由于永安城建公司已经完成对案涉房产进行预告登记的公示方式，永安城建公司有权请求参照法律关于担保物权的规定对案涉房产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。（四）即使喻德民与鑫科公司之间的《商品房买卖合同》可以继续履行，但因喻德民未支付全部购房款，该合同属于待履行合同，在鑫科公司进入重整程序后已解除。案涉《商品房买卖合同》约定房产总价170万元，喻德民仅支付70万元，该合同尚未履行完毕。根据破产法第十八条规定，鑫科公司已于2019年4月17日由三明市中级人民法院裁定进入破产程序，管理人对案涉合同有权决定解除或者继续履行。管理人在本案中采取消极解除的方式解除案涉合同，即自破产申请受理之日起二个月内未通知喻德民继续履行，视为合同已解除，喻德民不再享有案涉房屋的交付请求权。 永安城建公司述称，喻德民对案涉房产未办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，并未取得房屋之物权，不享有物上请求权。而案涉房产已为其办理预告登记，因此，喻德民请求办理过户手续，损害了其利益。案涉合同属于未履行完毕的合同，鑫科公司已经进入破产程序，因而涉及鑫科公司的未履行完毕的合同，在法律上已无法履行，喻德民请求继续履行合同，与破产法规定相悖。喻德民对案涉房屋不享有破产法上的别除权或其他民事特别法上之优先权。喻德民请求确认享有鑫科公司交付案涉房屋的债权的诉讼请求不明确。 喻德民起诉请求：（一）判决确认喻德民与鑫科公司之间系真实的商品房买卖合同关系，双方订立的购买永安市永安××幢××号住宅及车位的《商品房买卖合同》（ＮＯ：003××4／003××3）以及《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，并继续履行；（二）判令鑫科公司协助喻德民办理案涉房屋所有权过户手续；（三）由鑫科公司承担本案诉讼费用。一审期间，喻德民变更诉讼请求为：（一）判决确认喻德民与鑫科公司之间系真实的商品房买卖合同关系，双方订立的购买××山庄××幢××号住宅及车位的《商品房买卖合同》（ＮＯ：003××4／003××3）以及《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，并继续履行；（二）确认喻德民享有鑫科公司交付案涉房屋的债权，确认喻德民享有鑫科公司交付案涉车位的债权；（三）由鑫科公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1.喻德民与鑫科公司于2013年10月10日签订编号分别为“003××3”与“003××4”的两份《商品房买卖合同》，购买由鑫科公司开发的位于永安市永安××幢××号的房产及车位，合同载明：买受人为喻德民，出卖人为鑫科公司；该房产建筑面积为262.63㎡，车位建筑面积95.19㎡；该房产总价款为人民币170万元，买受人应于2013年10月1日前向出卖人支付购房首付款70万元，余款100万元办理银行按揭，出卖人应当在2013年10月11日前将符合条件的商品房交付买受人使用；该车位总价款为人民币10万元，买受人一次性付款等内容。喻德民在合同中买受人处签名并按捺手印，鑫科公司亦在合同中出卖人处加盖公章。 2.2013年9月27日，鑫科公司向喻德民出具一份《收款收据》与一份《收据》载明：鑫科公司分别收到喻德民支付的两笔5万元购买车位的购房款，喻德民称上述《收款收据》与《收据》系其支付的意向金5万元及经鑫科公司同意将其所欠喻德民监理费5万元转为支付购买车位款，两笔共计10万元。2013年9月29日，喻德民按鑫科公司的要求，自其妻子李某银行账户将70万元首期购房款转入鑫科公司指定的陈某个人账户，鑫科公司于2013年10月8日就前述已付购房款向喻德民出具一份《收款收据》载明收到该笔购房款。 3.2013年10月6日，喻德民与三明市鑫隆物业服务有限公司（以下简称：三明市鑫隆公司）签订了一份《永安山庄房屋装饰装修管理》载明：甲方为三明市鑫隆公司，乙方为喻德民；乙方装修房屋前须向甲方办理登记手续等内容，合同还对装修时间、安全规范等管理规定进行了约定。同日，喻德民又与三明市鑫隆物业服务有限公司永安分公司（以下简称“三明市鑫隆公司永安分公司”）签订了一份《永安山庄前期物业管理服务协议》，合同约定了对双方权利义务、物业管理服务和物业管理服务质量等内容。2013年10月8日，三明市鑫隆公司永安分公司向喻德民出具了两份《三明市鑫隆物业服务有限公司永安分公司收款收据》载明：喻德民向该公司缴纳了物业费3143.24元和公共能耗周转金300元。2016年3月25日，三明市鑫隆公司永安分公司向喻德民出具了一份《收据》载明：缴款单位为喻德民，2016年月-6月物业费为2363.4元，2016年1月-3月水电公摊费180元，两项合计2543.4元。 4.2013年11月10日，喻德民与鑫科公司经协商签订《商品房买卖合同补充协议书》，载明：因出卖人鑫科公司的原因，致使买受人购买的商品房及车位无法办理备案登记，导致买受人无法办理银行按揭手续，未能取得房屋权属证书，经双方协商一致，出卖人应在2013年11月15日前必须办理备案登记及预告登记，若逾期未办理，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款人民币80万元的千分之一向买受人支付逾期违约金等内容。鑫科公司未按照两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》之约定履行登记备案及预告登记义务。 5.2013年3月12日，鑫科公司与案外人庄兴煊至永安市房产管理局对本案讼争房产暨位于永安市永安××幢××号的房产及车位办理了备案登记手续，该房产备案登记于庄兴煊名下。鑫科公司于2017年3月30日至永安市房产管理局注销了该备案登记。此后，鑫科公司又于2017年3月31日至永安市房产管理局再次对该房产办理备案登记，将该房产备案登记至永安城建公司名下。 6.2016年5月25日，喻德民向永安市人民法院起诉鑫科公司与第三人庄兴煊商品房买卖合同关系一案，永安市人民法院于2017年7月24日作出(2016)闽0481民初1955号民事判决书，确认了以上事实，并驳回了喻德民要求按合同履行登记备案及预告登记义务的诉讼请求。该判决已生效，且各方当事人均未上诉或提出再审申请。 7.永安城建公司与鑫科公司、永安市房管局、永安市住房和城乡规划建设局签订了《协议书》，约定永安城建公司通过委贷方式向鑫科公司提供流动性资金总金额人民币6000万元。《协议书》后附表三中显示永安山庄城建公司委贷住宅汇总表，楼幢72#101，面积262.63，套数1，金额822820；楼幢1、2车位，面积95.19，套数2，金额128078等信息。《协议书》上有各方当事人盖章或签字，没有落款时间。2016年9月12日，招商银行股份有限公司三明永安支行与永安城建公司签订委托贷款委托合同(编号：2016年委贷字第48-0005号)，约定永安城建公司委托招商银行股份有限公司三明永安支行向鑫科公司发放3250万元贷款。同日，招商银行股份有限公司三明永安支行与鑫科公司签订委托贷款委托合同(编号：2016年委借字第48-0005号)，约定招商银行股份有限公司三明永安支行接受永安城建公司向鑫科公司发放贷款3250万元。2016年9月19日，招商银行股份有限公司三明永安支行向鑫科公司发放了贷款3250万元。 8.2019年4月17日，三明市中级人民法院作出(2019)闽04破申1号民事裁定书，裁定受理鑫科公司破产重整申请。2019年4月23日，三明市中级人民法院作出(2019)闽04破2号决定书，指定鑫科公司清算组担任破产管理人。 9.2020年3月12日，鑫科公司管理人作出《福建鑫科置业有限公司买房人债权表(债权人会议第三次核查稿)》，对喻德民申报的永安山庄72#01号房及车位债权认定为非商品房买卖关系及不支持交付商品房请求。2020年3月13日，喻德民签收了上述债权人会议第三次核查稿等快递。 另查明，2020年5月11日，永安市不动产登记中心出具查询结果，显示永安山庄72幢-1层01号，金额25.6156万元，面积95.19，已办理预售商品房买卖预告登记，权利人永安城建公司，登记时间2017年4月18日；永安山庄72幢101室，面积262.63，金额164.5640万元，已办理预售商品房买卖预告登记，权利人永安城建公司，登记时间2017年4月18日。 一审法院认为：2016年5月25日，喻德民向永安市人民法院起诉鑫科公司与第三人庄兴煊商品房买卖合同关系一案，永安市人民法院于2017年7月24日作出(2016)闽0481民初1955号民事判决书，该判决已认定案涉房产已备案登记至他人名下，鑫科公司客观上无法履行合同约定的登记备案及预告登记义务，并判决驳回喻德民要求鑫科公司履行登记备案及预告登记的诉讼请求。该判决已生效，且各方当事人均未上诉或提出再审申请。因案涉房产已备案登记至他人名下，鑫科公司客观上无法履行交付案涉房产的义务，故喻德民要求确认享有案涉房产及车位的买房人债权的诉讼请求，不予支持。 一审法院判决：驳回喻德民的诉讼请求。案件受理费11800元，由喻德民负担。 本院审理期间，喻德民提交《永安市不动产登记信息查询结果证明》《不动产权证书》拟作为新证据，主张《永安市不动产登记信息查询结果证明》的内容为至2020年9月11日喻德民及其配偶、子女在永安市内无房产信息，可以证明案涉房产系喻德民及其配偶、子女的唯一住宅；《不动产权证书》的内容为与案涉房产相邻的坐落于永安市××路××号××幢××室的房产已于2017年5月15日办理不动产权证，可以证明案涉房产至迟于2017年5月具备不动产登记条件，永安城建公司至今未办理不动产登记，案涉房产的预告登记已失效。鑫科公司质证对《永安市不动产登记信息查询结果证明》的真实性不持异议，但主张案涉房产并非喻德民及其亲属的住宅，不属于喻德民的房产；《不动产权证书》与本案不具有关联性。永安城建公司同意鑫科公司的质证意见并认为《永安市不动产登记信息查询结果证明》只能证明喻德民及其亲属在永安市范围内没有房产，不能证明在其他地方是否有房产。本院认为，上述永安市不动产登记信息均形成于一审庭审前，喻德民于一审举证期间内未能提交，属逾期提供证据，且上述喻德民主张的证明内容不影响本案的处理结果，故本院对《永安市不动产登记信息查询结果证明》《不动产权证书》不予采纳。 经审理查明，喻德民、鑫科公司及永安城建公司对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》能否继续履行；喻德民对鑫科公司是否享有交付房产的请求权。 根据审理查明且各方当事人均无异议的事实，案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》签订于2013年，合同约定房产总价款170万元；三明市中级人民法院于2019年4月17日受理鑫科公司的破产申请时，喻德民已经向鑫科公司支付了购车位款10万元和购房款70万元，尚有100万元购房款未支付，而鑫科公司未依约履行合同备案及房产预告登记义务。依据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》属在鑫科公司破产申请受理前成立，且双方均未履行完毕的合同。鑫科公司的管理人在向债权人会议提交的债权表中认定对喻德民相关商品房的请求不予支持，在本案诉讼过程中亦明确表示案涉商品房买卖合同无法继续履行，故案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》已经解除。喻德民主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，其就案涉房产享有的债权属商品房消费性债权，其享有要求鑫科公司交付房产的请求权。但即便参照该规定，喻德民已支付的70万元购房款亦未超过合同约定的170万元总价款的百分之五十。喻德民主张根据已经生效的（2016）闽0481民初1955号民事判决，鑫科公司对其负有支付“逾期交房违约金”的债务，可以依据《破产法》第四十条规定：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销……”，以其对鑫科公司享有的上述债权抵销其“支付购房余款”的债务，故其已经履行了支付全部购房款的义务。但喻德民未能举证证明其于鑫科公司的破产申请受理前已经向鑫科公司主张以其享有的“逾期交房违约金”债权抵销支付购房余款的债务以及能够抵销的金额，尚未取得消费性购房的优先债权。而在破产申请受理后且案涉商品房买卖合同已经解除的情况下，喻德民无须继续支付购房余款，鑫科公司对喻德民已不具有可供抵销的债权。故鑫科公司对喻德民负有支付“逾期交房违约金”的债务，并不能改变喻德民已经支付的购房款数额及该数额未超过合同约定的总价款的百分之五十的认定。本案中喻德民的购买案涉房产及车位的情况均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上，喻德民请求继续履行合同及确认其对鑫科公司享有交付案涉房产请求权的诉讼请求不能成立。 综上，喻德民的上诉理由不能成立，本院不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由喻德民负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡伟荣 审判员  高晓嵘 审判员  林峥峥 二〇二〇年十二月三十日 书记员  陈建珍 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。