陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1241号上诉人（原审被告）：史开会，男，生于1968年5月8日，汉族，湖北省黄冈地区麻城市人，住乌鲁木齐市天山区，现住洋县。被上诉人（原审原告）：陈勇杰，男，生于1974年1月30日，汉族，陕西省洋县人，住洋县。委托诉讼代理人：王斌，洋县磨子桥法律服务所法律工作者。上诉人史开会因与被上诉人陈勇杰房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院（2020）陕0723民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。史开会上诉请求：一、撤销陕西省洋县人民法院（2020）陕0723民初728号民事判决，驳回陈勇杰对史开会的所有诉讼请求；二、本案一审及二审案件受理费由陈勇杰承担。事实和理由：一、陈勇杰在签订合同之前没有告知史开会租赁房屋存在严重漏水的事实，且在合同履行过程中故意逃避维修义务，请求法院查明事实，追究陈勇杰的违约责任。二、陈勇杰在逃避维修补偿责任的情况下,不但不想办法解决纠纷，反而采取锁门、关店、恶意催款等方式威胁史开会交钱，造成史开会雇请的店员辞职，并于2019年10月1日关门歇业，损失扩大。因此，2019年10月1日关店之后的损失应由陈勇杰自行承担。三、根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案在出租物存在严重问题且维修不好的情况下，导致承租人无法正常使用，承租人有权拒绝交付租金并追究因此给承租人造成的损失。四、因陈勇杰的过错导致合同无法继续履行，在陈勇杰未跟史开会就装修附和物达成赔偿和解前，陈勇杰无权要求史开会拆除装修附和物并恢复原状。陈勇杰辩称，一、史开会陈述的房屋漏水并不影响租赁合同的履行。二、一审开庭期间史开会要求陈勇杰承担40万元的赔偿金，否则不予交回房屋，导致一审时无法达成调解意见。三、本案的租赁合同签订为5年，前两年免租，在免租期间史开会从未提出漏水情况，到了收租年份才提出漏水不支付房租的要求。四、史开会认为漏水给其造成了损失，可以另案起诉。五、史开会关门歇业是因其经营不善，并非房屋漏水导致，陈勇杰并未强行令其关门。陈勇杰向一审法院起诉请求：1.判令解除陈勇杰、史开会于2015年6月19日签订的《缙颐天下城房屋租赁合同》，并要求将租赁房产恢复原貌交还陈勇杰；2.判令史开会按照合同承担2019年房屋租赁费25000元以及到腾房之日占用期间的费用；3.本案诉讼费、代理费由史开会承担。一审法院认定事实：2015年3月29日，陈勇杰与洋县缙颐置业有限公司签订了《缙颐天下城房屋租赁合同》，租赁门面房2700平方米。因陈勇杰租赁的房屋多用不完，经洋县缙颐置业有限公司同意，2015年6月19日，陈勇杰（甲方）与史开会（乙方）签订《缙颐天下城房屋租赁合同》，XX城XX号商铺（面积为582平方米）出租给史开会，房屋装修设施情况为清水房；租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，租赁用途为经营建材商业街；租金标准为免租期为两年，从2017年10月1日起第三年租金为10元/平方收取，第四、五年为20元/平方收取，签合同时一次交清第三年租金，租金支付时间为乙方承租甲方自有的商业门面，乙方在2018年9月1日之前向甲方一次性支付第四年租金，在2019年9月1日之前向甲方一次性支付第五年租金，乙方承租他方委托甲方出租的商业门面，乙方在2018年9月1日之前，此后租金每年交一次，每年租金在各年租期届满前一个月支付；违约责任为若乙方逾期支付房屋租金等费用的，每逾期一日，则按应付金额5‰的标准向甲方支付违约金，逾期超过日，除按同期租金的两倍支付违约金外，甲方有权立即单方解除合同。合同单方解除权中甲方单方解除权中约定，乙方有以下任一违约情形，甲方有权立即书面通知乙方解除合同，解除合同的通知自到达对方之日起生效，其中第一项为乙方迟延支付租赁费或水费等任一项达7天的；合同中同时还对履约保证金、双方权利与义务、特别约定、房屋的交付及返还、争议的解决、送达、其他等进行了约定。合同签订后，史开会依约向陈勇杰交纳保证金，陈勇杰将租赁房屋交付给史开会，史开会用于从事建材经营。后陈勇杰将租赁给史开会的2、3号商铺收回，史开会实际租赁的门面房屋面积为396.96平方米。史开会租赁期间，第三年的房屋租赁费按时向陈勇杰支付，但第四年（2018年10月1日至2019年9月30日）的房屋租赁费史开会只缴纳部分，下欠25000元，第五年（2019年10月1日至2020年9月30日）的房屋租赁费亦未按合同约定缴纳。经陈勇杰多次催要未果，2020年4月7日，陈勇杰向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，并支付欠付房租费及诉讼费等。审理中，对陈勇杰主张的第四年欠付房屋租赁费25000元及第五年的房屋租赁费，史开会对此表示认可，明确至今未向陈勇杰交纳。一审法院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。陈勇杰、史开会于2015年6月19日签订的《缙颐天下城房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，双方形成房屋租赁合同关系，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。关于陈勇杰要求解除其与史开会之间签订的《缙颐天下城房屋出租合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，且双方在合同中明确约定史开会应于2018年9月1日前向陈勇杰一次性支付第四年租金及在2019年9月1日前向陈勇杰一次性支付第五年租金，现史开会未予交纳显属违约，史开会的违约行为致使合同目的不能实现，因史开会不积极履行合同义务导致双方约定的解除合同条件已经成就，故陈勇杰主张解除该房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，史开会应当按照合同约定将租赁房屋在三十日内腾空交付给陈勇杰。关于陈勇杰主张房屋租赁费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，陈勇杰按约向史开会交付了房屋，史开会应按约向陈勇杰支付租金。史开会对其欠付陈勇杰第四年（2018年10月1日至2019年9月30日）房屋租赁费25000元及第五年（2019年10月1日至2020年9月30日）的房屋租赁费的事实无异议，因此史开会应向陈勇杰支付第四年房屋租赁费25000元，第五年房屋租赁费因该合同法院已予以解除，应计算至2020年6月30日止，租赁费为71452.8元（396.96/㎡×20元/月×9个月），此外史开会应按照合同约定的20元/平方米/月的标准，并以房屋租赁面积396.96平方米为基数的租金标准（即月租金7939.2元）向陈勇杰支付自2020年7月1日起至实际退还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。关于史开会辩称陈勇杰提供的商铺房屋存在漏水问题并造成损失，在未解决之前对陈勇杰的诉求不予执行的辩解理由，因史开会未在法庭辩论终结前提出反诉，故不作评判，史开会可另行提起诉讼主张权利。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除史开会与陈勇杰于2015年6月19日签订的《缙颐天下城房屋出租合同》，并由史开会于判决生效后三十日内将租赁房屋腾清交还陈勇杰；二、限史开会于判决生效后十五日内向陈勇杰支付房屋租赁费96452.8元（其中第四年房屋租赁费25000元、第五年房屋租赁费71452.8元），并由史开会按照合同约定的月租金7939.2元向陈勇杰支付自2020年7月1日起至实际退还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。案件受理费425元，由史开会承担，现陈勇杰已预交，史开会在履行上述判决时一并支付陈勇杰，不再向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。史开会提交：房屋漏水照片五张；装修期间油漆工、木工、电工、泥水匠的证明；物业公司经理、装修工人的联系电话，证明：房屋存在严重漏水的情况。陈勇杰质证认为以上证据与本案无关，不予认可。本院认为，上述证据中照片无拍摄时间、地点、拍摄人信息，不符合照片物证的形式要件；证人证明，未提供证明人身份信息，证人未出庭作证，证明内容的真实性无法核实；证人联系电话不属于证据。综上，对史开会提交的以上证据均不予采信。本院查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，对一审认定的案件事实本院依法予以确认。本院认为，陈勇杰与史开会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应认定合同有效。史开会在合同履行期间未按合同约定时间向陈勇杰支付租金，已构成违约，一审判决解除陈勇杰、史开会双方签订的《房屋租赁合同》，并由史开会支付下欠租赁费，符合合同约定及法律规定。史开会上诉认为陈勇杰在签订合同时存在欺诈，但其并未就欺诈事实提交证据予以证明，本院不予采纳。史开会关于陈勇杰拒绝承担维修义务违约在先，恶意催收租金导致其关门歇业损失扩大以及2019年10月1日之后的损失应由陈勇杰自行承担的上诉理由，实质上为反诉请求的内容，因史开会在一审中未提出反诉，现在二审中提出属于反诉请求内容的上诉意见，不属于本案二审审理范围，二审中史开会又明确表示不同意调解，故本院对史开会有关反诉内容的上诉意见不予审查，史开会可另行主张解决。综上，史开会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人史开会负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  张 杪审 判 员  岳 媛二〇二〇年十二月二十八日法官助理  张菊红书 记 员  李 洋1