文书内容江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初3131号原告：江苏省华茂贸易有限公司仓储分公司，统一社会信用代码913211007550803284，住所地镇江市解放路**。负责人：陈建寰，该分公司经理。委托诉讼代理人：王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。被告：魏星，男，1987年3月2日出生，汉族，户籍所在地镇江市。原告江苏省华茂贸易有限公司仓储分公司（以下简称华茂分公司）与被告魏星租赁合同纠纷一案，本院2020年10月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华茂分公司的委托诉讼代理人王晓瑞到庭参加诉讼。被告魏星经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华茂分公司向本院提出诉讼请求，判令被告魏星：1.立即交还租赁房屋；2.支付拖欠的租金44000元（截至2020年8月14日）及水电费3595元；3.赔偿违约金3万元；4.支付占用费（自2020年8月15日起至实际归还房屋之日止，按年租金113400元计算）。事实与理由：原、被告于2019年7月22日签订两份《协议书》，2019年11月1日签订《补充协议书》。由被告租赁原告位于镇江市房屋。合同履行过程中，被告欠付租金和水电费。为此，2020年7月6日，原告向被告发出催缴函。2020年8月11日被告提出解除租赁合同，原告同意，双方就解除后的事项签订协议。但被告未按解除协议履行义务。原告遂诉至法院。截至一审法庭辩论终结前，被告魏星未答辩亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求提交了证据材料，经审查具备真实性、合法性及关联性，本院予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏省华茂贸易有限公司（以下简称华茂公司）系镇江市房屋所有权人。2018年1月1日，华茂公司委托原告华茂分公司对其名下房屋办理洽谈租赁协议、签订租赁合同、租金收取、物业管理费收取、办理相关业务登记备案手续、出租管理中的各种法律纠纷处理等。2019年7月22日，原告华茂分公司（甲方）与被告魏星（乙方）签订了关于镇江市房屋租赁的《协议书》（以下分别简称1号《协议书》、2号《协议书》）。1号《协议书》约定：1.房屋及租期，自2019年8月1日至2022年7月31日止，甲方将镇江市房屋租赁给乙方，面积180平方米，用途为经营茶楼；2.租金标准及结算，2019年度甲方按4.8万元/年的标准向乙方收取房租金及物业管理费等（以下统称租金）。2020年度起甲方在上年度基础上递增5%向乙方收取。按照先付租金后使用房屋的原则，2019年度租金甲方按季收取，以后年度每年一次收取，即每年7月31日前乙方预付当年度租金给甲方。考虑到乙方需对房屋进行装修改造，甲方给予乙方1个月的免租金期，免租金额在首期租金中扣除。即2019年8月－2019年10月交费期，乙方应交甲方首期租金为0.8万元；3.水、电使用，甲方提供现有的水电设施给乙方使用。乙方对其使用的线路、管道等的安全管理、维修维护工作负责，并承担全部费用。水电费收取办法：甲方每月凭乙方水电表实际使用数，分别按水3.61元/吨、电1.05元/度的标准向乙方收取，乙方应在收费月度15日前将水电费用交给甲方；4.租赁资产的管理，协议终止后，乙方应按原交清单归还房屋等给甲方，乙方对房屋进行装潢改造的固定不可移动的部分无偿归甲方所有，可移动部分乙方可以自行拆除。如协议终止后5日内不拆除，视为乙方放弃并无偿归甲方所有；5.违约责任，若乙方未按协议约定的时间付清相关费用或未按期足额支付租金的，甲方有权随时解除协议，乙方应于协议解除之日起3日内付清全部租金及费用，保证金归甲方所有，同时乙方还应向甲方支付违约金3万元，如给甲方造成任何损失乙方还应承担赔偿责任，协议终止后，乙方自协议终止之日起5日内搬出全部自有物品，将房屋及附属物品等全部交给甲方。逾期视为已交接，房屋内的乙方物品，视为乙方自动放弃，无偿归甲方所有。1号《协议书》还对经营管理、安全管理等进行了约定。2号《协议书》约定：1.房屋及租期，自2019年8月1日至2022年7月31日止，甲方将镇江市房屋租赁给乙方，面积150平方米，用途为经营茶楼；2.租金标准及结算，2019年度甲方按4万元/年的标准向乙方收取房屋租金及物业管理费等（以下统称租金）。2020年度起甲方在上年度基础上递增5%向乙方收取。按照先付租金后使用房屋的原则，2019年度租金甲方按季收取，以后年度每年一次收取，即每年7月31日前乙方预付当年度租金给甲方。考虑到乙方需对房屋进行装修改造，甲方给予乙方1个月的免租金期，免租金额在首期租金中扣除。即2019年8月－2019年10月交费期，乙方应交甲方首期租金为0.67万元。关于水电使用、违约责任、租赁资产管理、经营管理、安全管理等的约定与1号《协议书》内容一致。2019年11月1日，原告华茂分公司（甲方）与被告魏星（乙方）签订《补充协议书》。言明，应乙方要求，甲方同意在2019年7月22日《协议书》的基础上，将位于镇江市房屋，增加租赁给乙方经营使用，租期不超过原《协议书》。《补充协议书》约定：1.房屋及租期，自2019年11月1日至2022年7月31日止；2.租金标准及结算，2019年度按2万元/年的标准收取租金及物业管理费，2020年度起在上年度基础上递增5%，甲方给予乙方1个月的免租金期，免租金额在首期租金中扣除，即2019年11月－2020年1月交费期，乙方应交租金3300元；3.其他条款均按原《协议书》执行；4.《补充协议》是原《协议书》的补充，与原《协议书》具有同等法律效应。上述合同签订后，原告交付了房屋，被告使用过程中发生欠付租金情况。2020年7月6日原告曾发送《关于房租及水电费的催缴函》，言明，被告自2020年1月起未按期足额支付租金及部分水电费，其中欠付租金4.4万元（截至2020年7月底），欠付水电费880元（截至2020年5月底），要求被告于2020年7月13日前足额结清。2020年8月11日，原告华茂分公司（甲方）与被告魏星（乙方）就解除前述《协议书》《补充协议书》签订《协议解除书》。约定：1.乙方于2020年8月15日前将房屋及随同房屋交付的其他物品按原《协议书》的约定交给甲方；2.甲方于2020年8月13日8时30分停止供水供电，乙方水电费用按表见数和原价格支付给甲方；3.2020年上半年乙方应付甲方租金4.4万元，水电费约0.3万元。乙方在结清房租和水电费用后，甲方退还乙方的房屋租赁和水电使用保证金1万元；2020年8月14日前乙方将房租和水电费等支付给甲方，若到期未予支付，则房租款延后再行计算；4.乙方同意以上条款并完全履行后，甲方考虑到乙方的实际困难，同意免除乙方因提交解除协议应支付的违约金3万元；5.本解除协议生效之日，1号《协议书》、2号《协议书》、《补充协议书》自行解除，并终止执行，若本协议无法执行，则双方仍按原《协议书》条款执行；6.双方签字、盖章，乙方将房租和水电费等支付给甲方后本协议生效。审理中，原告陈述《协议解除书》签订当日，被告已将经营的茶叶及其他贵重物品搬离承租的房屋。《协议解除书》签订后，被告魏星未按该协议履行。本院认为，1号《协议书》、2号《协议书》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效。原、被告应依据上述《协议书》履行合同。原告应交付房屋，被告应按约足额支付租金。《协议书》履行过程中，因被告未能按约履行支付租金义务，双方签订了《协议解除书》亦是原、被告的真实意思表示，符合合同成立要件；《协议解除书》同时约定了生效条件，即被告按《协议解除书》约定支付欠付租金及相应的水电费，但被告未能按《协议解除书》约定的期限履约，致使生效条件落空，《协议解除书》未生效。原告认为《协议解除书》签订后，原协议已自行解除的主张不成立，但并不因此妨碍其作为出租人主张承租人支付租金及相应水电费等权利，原、被告的权利及义务仍应按1号《协议书》、2号《协议书》及《补充协议书》认定。2020年8月11日，原、被告双方签订了《协议解除书》，虽未生效，但客观上，被告已将部分物品搬离承租房屋，原告亦不持异议，双方系以行为终止了相关租赁协议。根据《协议书》及《补充协议书》约定，合同终止时，被告应当交还租赁房屋，故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。《协议解除书》在内容上对于解除事项进行了约定的同时，原、被告双方还就欠付的租金及水电费进行了核对，此部分内容系原、被告双方对欠付款项客观情况的确认，不因《协议解除书》未生效而受影响。因此，原告主张被告支付截至2020年8月14日的租金4.4万元及水电费3595元，具备合同依据和事实根据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告未支付租金及水电费，原告可以要求其履行支付义务并支付一定数额的违约金，原告主张被告支付3万元违约金，未超出合同约定，被告亦未向本院提出意见，故本院予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2018年8月11日，被告将部分物品搬离租赁房屋后，并未履行《协议解除书》，亦未与原告进行房屋交接，原告可以主张因此造成房屋空置产生的占用费损失。被告将部分物品搬离并签订《协议解除书》以行为表明不再履行租赁合同，原告对此明知，故原告有义务采取适当措施防止空置损失扩大，综合考虑租赁房屋的面积、地、地段告的违约情形等，酌定损失37800元（自2020年9月起至2020年12月，108000元/年×1.05÷12个月×4个月）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告魏星于本判决生效之日起七日内向原告江苏省华茂贸易有限公司仓储分公司交还租赁房屋（镇江市）；二、被告魏星于本判决生效之日起七日内支付原告江苏省华茂贸易有限公司仓储分公司租金44000元（截至2020年8月14日）及水电费3595元；三、被告魏星于本判决生效之日起七日内赔偿原告江苏省华茂贸易有限公司仓储分公司违约金30000元；四、被告魏星于本判决生效之日起七日内支付原告江苏省华茂贸易有限公司仓储分公司占用费损失37800元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1984元，由被告魏星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  陈艳超人民陪审员  孙春发人民陪审员  张 琪二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  叶天娇附：1.相关法律条文2.上诉须知附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。