安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9968号 上诉人（原审被告）：梁松林，男，1963年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张容容，安徽众城高昕律师事务所律师。 被上诉（原审原告）：缪家龙，男，1979年3月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：贾梦林，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 上诉人梁松林因与被上诉人缪家龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁松林上诉请求：1.一审判决认定事实不清,请求撤销一审判决第二项；2.判令梁松林返还缪家龙租金57821.9元。不服金额为（73232.88-57821.9=15410.98元)；3、一、二审诉讼费用由缪家龙承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清,缪家龙在疫情期间因经营动受到限制所遭受的损失与梁松林无关,一审法院判决让梁松林返还25天租赁费用无理无据。一审法院认定缪家龙在疫情期间因经营活动受到限制所遭受的损失与梁松林无关,梁松林无责任。既然梁松林无责任,就不应由梁松林承担部失。缪家龙需要支付租金的义务与其经营活动好坏无任何关联性,也无任何因果关系，这与梁松林无论生意盈利与否,银行按揭贷款仍需每月足额及时偿还是一个道理。让梁松林返还25天租赁费用无法律依据。关于减免50天租金的倡议,仅仅是安徽白马商业经营管理有限公司（以下简称白马公司）积极号召和倡导的态度,并未强制业主一定要遵从,是否同意减免租金的决定权在于业主,而梁松林从未同意减免租金。倡议书并不是法律法规,一审法院依据白马公司的倡议书酌定梁松林多返还25天租金显然违背“以法律为准绳”的原则。2.梁松林所遭受的损失远远大于缪家龙,一审判决违背公平原则。缪家龙擅自解除租赁合同,房屋钥匙也迟迟不予交付,在一审法院未判决前,梁松林不敢擅自占有使用案涉房屋,导致房屋一直闲置至2020年8月28日。一审法院判定梁松林与缪家龙租赁合同于2020年6月18日解除,梁松林已经承担了70天的租金损失43150.7元,梁松林的损失远远大于缪家龙承担的违约金,审法院还判令梁松林多返还25天免租期的租金,实在有失公平。 缪家龙辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。1.新冠肺炎疫情是无法预见、无法避免且无法克服的。因新冠肺炎疫情导致白马市场超过50天未开市经营的责任不能归咎于梁松林或缪家龙任何一方，因此一审法院根据公平原则，将白马公司通知减免50天的租金判决由梁松林与缪家龙平均分担是合法合理的。况且缪家龙因疫情导致租赁的店铺无法正常经营的时间是超过50天的，缪家龙遭受的损失远高于梁松林。2.缪家龙承租梁松林的房屋虽不是由白马公司直接对外出租，但也要受白马公司管理，即便是梁松林与缪家龙签订的房屋租赁合同，也是使用了白马公司提供的模板并在白马公司进行备案。因此，在白马公司对商户在经营中设置的规则、义务等需要缪家龙一并遵守的情况下，如白马公司对其他商户提供的免租优惠等不让缪家龙享有也实为不公。综上，请求依法驳回上诉、维持原判。 缪家龙向一审法院起诉请求：1.确认缪家龙、梁松林之间签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马一期)商铺租赁合同》已于2020年4月18日解除；2.梁松林立即退还缪家龙租金135245.9元，并自2020年4月19日开始按照年利率6%的标准承担利息损失至款清之日止；3.梁松林承担本案全部诉讼、保全费用。 一审法院认定事实：2019年9月3日，缪家龙与梁松林签订《安徽白马服装城/商贸城（白马一期）商铺租赁合同》一份，约定：梁松林将位于安徽省合肥市站前路安徽白马服装城/商贸城（白马）一期，商铺号为2-B027出租给缪家龙，租赁期共壹年，自2019年10月20日起至2020年10月19日止；缪家龙租赁该商铺仅作为经营女装使用；租金为225000元，缪家龙于2019年9月3日前付清；任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同。在租赁期间，承租人违反上述约定，且未立即纠正消除影响和损失，出租方有权终止合同，收回商铺，承租方除放弃租金余额(作为违约金一部分)，另按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。合同签订后，缪家龙向梁松林支付涉案商铺租金225000元。 2020年3月22日，白马公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”，其中载明：新冠疫情发生以来，全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定，与大家共度难关：一、租金：减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金，白马公司的态度是：一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通，让业主拿出诚意，给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权，白马公司并无直接决定权，但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能，积极与业主沟通并劝导……。 2020年4月18日，缪家龙通过微信向梁松林发出《解除合同通知书》；4月29日，缪家龙又通过微信向梁松林发出《交房通知书》；5月2日，缪家龙通过微信向梁松林发送信息“房东你好，5月3日商铺里一切属于我的物品我全部撤走，你当天准时过来拿钥匙，特此通知”；5月3日，缪家龙通过微信向梁松林发送腾空涉案商铺的照片。 一审法院认为，缪家龙与梁松林签订《安徽白马服装城/商贸城（白马一期）商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于涉案商铺租赁合同是否应解除问题。2020年1月起发生在我国的新冠肺炎疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是缪家龙与梁松林在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对缪家龙所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使缪家龙的经营收益受到一定的损失，但这种损失是否造成缪家龙从根本上不能实现合同目的，其并无相关证据予以证实。且案涉商铺所在的白马服装城实际于2020年3月22日就已全面复市，此时影响商铺经营的事由已经消除。缪家龙于2020年4月18日要求解除涉案租赁合同，同年5月3日将涉案商铺腾空，在此情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，已不能实现合同目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，一审法院对缪家龙与梁松林签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马一期）商铺租赁合同》予以解除。根据合同约定，任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方。缪家龙于2020年4月18日要求解除合同，故一审法院确定涉案合同于2020年6月18日解除。 因新冠肺炎疫情及疫情防控措施，虽导致继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，现缪家龙要求提前解除合同，且在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。另虽缪家龙与梁松林签订的租赁合同中约定如承租方违约除放弃租金余额（作为违约金一部分），还需按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。因该约定违约金过高，超出了法律规定的范围，对此应予调整。因本案系租赁合同纠纷，梁松林因缪家龙的违约行为而受到的实际损失主要系租金损失，一审法院酌定缪家龙应承担的违约金为18000元。另缪家龙在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，缪家龙与梁松林均无责任，故根据公平原则，梁松林也应承担部分损失，此损失可以适当减少缪家龙的租赁费用，各承担25天。综上，因一审法院确定涉案合同系于2020年6月18日解除，缪家龙已经将案涉房租交到2020年10月19日，故一审法院综合权衡案涉合同的剩余租期（2020年6月18日至2020年10月19日为123天）、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素，酌定应由梁松林向缪家龙返还的案涉租金为73232.88元［（225000元/年÷365天×123天）＋（225000元/年÷365天×50天）÷2－违约金18000元］。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、缪家龙与梁松林签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马一期）商铺租赁合同》于2020年6月18日解除；二、梁松林于判决生效之日起十日内返还缪家龙租金73232.88元（上述判决款项直接汇入如下账户：户名：缪家龙，开户行：民生银行合肥白马支行，账号：62169134********）；三、驳回缪家龙的其他诉讼请求。案件受理费3005元，减半收取1502.5元，由缪家龙负担687.5元，梁松林负担815元。 二审期间，梁松林提交：证据一2020年7月21日的商铺租赁合同，证明梁松林一直将涉案商铺空置到2020年8月28日；证据二房产证复印件，证明涉案房屋是梁松林个人所有，并非白马公司所有。缪家龙对证据一的三性和证明目的均有异议；对证据二的真实性无异议，但梁松林也应受白马公司倡议的约束。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，二审双方争议的焦点问题在于：基于新冠肺炎疫情的影响，梁松林应否免除缪家龙25天的租金。对此本院认为，2020年初发生的新冠肺炎疫情客观上在一定期限内限制了缪家龙租用案涉房屋进行经营，在疫情造成影响的期间继续按照原租赁合同约定的标准计算租金对缪家龙明显不公平，一审法院根据公平原则认为疫情造成的损失应由缪家龙与东和升公司分担并无不当，亦符合最高人民法院处理该类纠纷的精神。并且，一审法院在酌定减免租金天数时，已经综合考虑疫情的实际影响程度、当事人的违约情形等。故一审判决并无不当，本院予以维持。 综上，梁松林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由梁松林负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。