上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12477号上诉人（原审被告）：上海清酌企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区虹漕路**越虹广场******。法定代表人：白德顺，董事长。委托诉讼代理人：徐宏，女，上海清酌企业管理有限公司工作。被上诉人（原审原告）：上海舒世物业管理有限公司,住所地上,住所地上海市浦东新区五星路****A05，实际经营地上海市浦东新区北蔡镇五星路**A03东门**。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：张敏，女，上海舒世物业管理有限公司工作。上诉人上海清酌企业管理有限公司（以下简称清酌公司）因与被上诉人上海舒世物业管理有限公司（以下简称舒世物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初31131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清酌公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判上诉人支付免租期租金为人民币21,174.9元（以下币种相同）；上诉人应支付违约金为34,044.7元，并驳回被上诉人除解除合同外的其他诉讼请求。事实与理由：一、关于免租期的租金损失，原判认为依照合同约定应取消全部免租期优惠，让上诉人承担了过重责任。基于合同法的公平及诚实信用原则，对已履行的部分内容获取相应租金收益的目的已经实现，故承租人应当赔偿的免租期损失应以其尚未履行的租赁期限占整个租赁期限比例进行折算才能平衡双方的利益，故经折算上诉人应付的免租金额为如上所请求金额。二、系争合同是被上诉人一方为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与上诉人协商的格式合同，合同内容均不利于上诉人，对上诉人的违约责任约定过重。其中对同一违约事由同时约定上诉人要承担支付违约金、被没收免租期租金和保证金三者的重叠处罚，且金额明显高于损失。因被上诉人的空置实际损失为3个月零22天，即109,569.60元，而原审判令上诉人向被上诉人支付的总金额为178,303.80元。根据相关法律规定，违约金超过实际损失30%的应认定为过分高于造成的损失，上述判决金额明显高于被上诉人的损失，应当依法予以调低。三、关于营业执照迁移违约金的承担。因一址多照是符合法律规定的，并不影响被上诉人另行签订新的租赁合同和办理新的营业执照，且被上诉人未举证证明由此造成损失，故原审酌情判令上诉人承担一万元违约金是错误的。被上诉人舒世物业公司不同意清酌公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、关于免租期的事宜，应当按照合同约定履行。二、双方签订的非格式合同，而是经双方协商后签订的合同。被上诉人空置实际损失不止109,569.60元。三、按照上诉人营业执照注销时间看，上诉人理应支付十万元违约金，而被上诉人只要求1万元违约金已经很优惠了。原先法律规定一个地址不可以同时注册多个执照，现在是必须要出租方出担保证明原先公司已搬走（原先公司处于失联状态）才可以注册新执照。舒世物业公司向一审法院起诉请求：1.确认舒世物业公司、清酌公司间的租赁合同于2019年12月31日予以解除；2.判令清酌公司向舒世物业公司支付未能提前三个月申请退租给舒世物业公司造成的损失88,047元；3.判令清酌公司向舒世物业公司支付免租期租金55,255.80元；4.判令清酌公司向舒世物业公司支付解约违约金88,047元；5.判令清酌公司支付因逾期迁离登记注册地的违约金（按月租金1.2倍标准计算，自2020年3月1日算至2020年7月8日注销之日）。一审法院认定事实：2017年7月31日，以舒世物业公司作为出租方（甲方）与清酌公司作为承租方（乙方）就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积约75平方米，乙方租赁房屋作为开办1919酒类直供之用，租赁期限从2017年8月1日至2021年6月30日，其中甲方给予乙方61天免租期，免租期自2017年8月1日至2017年9月30日止，免租期内甲方免收租金；合同期限内，由于乙方原因导致合同在2021年6月30日前终止履行的，免租期约定失效，乙方需全额支付免租期内的租金；该房屋租金为27,175元每月，物业管理费为11元每月每平方米，前二年租金不变，第三年起按起租日计算租金每二年递增8%；……租赁关系终止时，甲方收取的租房保证金扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分无息返还乙方；……由于乙方自身原因，提出提前解除合同的，乙方需提前三个月向甲方书面提交申请，经甲乙双方达成一致意见后可以提前终止合同，甲乙双方无法达成一致意见的，乙方无权要求甲方退还租赁保证金，且应在支付完提前终止日前租金的前提下，还应向甲方支付3个月的租金作为违约金；未经上述事由，任何一方不得擅自解除合同，否则，须承担违约责任；……乙方租赁该房屋，且使用所租赁房屋作为以乙方企业的注册地，在租赁合同终止后二个月内，乙方须将乙方企业注销或将乙方企业的注册地迁移至其他地址；若乙方拒绝注销乙方企业或拒绝将乙方企业注册地变更至其他地址，乙方须承担违约责任；违约金按照继续租赁该房屋的租金标准的1.2倍支付，直到营业执照及相关证照迁出为止；……在合同附件三记载2019年10月1日至合同到期期间的租金为88,047元，物业管理费为2,475元，租赁保证金为54,350元；……。2017年8月14日，上海清酌企业管理有限公司浦东五星路店注册在上海市浦东新区XX路XX、XX弄XX号一楼A01,XX路XX、XX弄XX号1楼A02房屋中。双方确认，清酌公司就系争房屋缴纳租赁保证金54,350元；租金付至2019年12月31日；2019年12月31日双方办理了“退房交接书”手续；上海清酌企业管理有限公司浦东五星路店于2020年7月8日办理了注销手续。清酌公司表示因其经营调整，于2019年11月向舒世物业公司提出要求提前退租，并根据舒世物业公司的要求向其发送了退租申请。舒世物业公司确认收到清酌公司发送的退租申请，但提出要求清酌公司按照合同约定承担违约责任，清酌公司仅能接受没收保证金的条件，双方未能协商一致。以上事实有《租赁合同》、营业执照、退房交接书、企业注销手续材料等及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。清酌公司因其自身原因提出要求提前终止租赁合同，并向舒世物业公司发送了解除意见的函件，但在没有证据证明该解除得到舒世物业公司同意下，清酌公司公司不具有合同或法律上的单方解除权，其擅自解除构成了违约。2019年12月31日，清酌公司以离场交还房屋，以其行为表示不再继续履行，舒世物业公司在此情况下接收了房屋，并要求法院确认该日双方租赁合同解除，于法有据，该院予以确认，但需要说明的是，舒世物业公司接收房屋的行为不代表舒世物业公司与清酌公司就合同解除达成合意，清酌公司仍因就其擅自解约的行为承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。舒世物业公司因清酌公司退租行为，1、要求承担给其造成的损失88,047元及解约违约金88,047元；对此该院认为，就实际损失在舒世物业公司没有进行举证下，该院难以采纳，那就违约金部分，符合合同约定，清酌公司就违约金提出过高的抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，该院考虑到双方已经就清酌公司的违约行为没收了清酌公司支付的租赁保证金54,350元，在此基础上以清酌公司违约给舒世物业公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情调整违约金为58,698元。2、对舒世物业公司主张的免租期租金55,255.80元，清酌公司提出约定为格式条款，对其责任过重，对此该院认为，免租期是出租人对能够完成租约的承租人一种租金让利，现承租方未能完成租期便解除合同，出租方依照合同约定要求收回该免租优惠，符合正常租赁市场的规则，对清酌公司认为责任过重抗辩，该院不予采纳，就舒世物业公司该项请求予以支持。3、舒世物业公司要求清酌公司按照月租金1.2倍标准支付2020年3月1日至2020年7月8日逾期迁离或注销登记注册地的违约金，清酌公司提出违约金过高的抗辩，该院则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合舒世物业公司存在实际损失，酌情予以支持1万元。综上，判决：一、确认上海舒世物业管理有限公司与上海清酌企业管理有限公司关于上海市浦东新区XX路XX、XX弄XX号一楼A01，XX路XX、XX弄XX号一楼A02房屋建立的租赁关系于2019年12月31日予以解除；二、上海清酌企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海舒世物业管理有限公司支付免租期租金55,255.80元；三、上海清酌企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海舒世物业管理有限公司支付解约违约金58,698元；四、上海清酌企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海舒世物业管理有限公司支付营业执照从2020年3月1日至2020年7月8日逾期迁出违约金10,000元。五、驳回上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,090元，减半收取计3,045元，由上海舒世物业管理有限公司负担1,655元，上海清酌企业管理有限公司负担1,390元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、免租期的租金是否应由上诉人全额支付；二、一审判决上诉人承担的违约金是否过高；三、上诉人对逾期迁移营业执照是否应承担违约责任。针对第一个争议焦点：首先，依据系争合同约定，合同期内，由于上诉人原因导致合同提前终止履行的，免租期的约定失效，被上诉人需全额支付免租期内的租金。据此结合本案已查明的事实，上诉人也并不否认本案合同的解除系其自身原因导致，故依照约定其理应全额支付免租期的租金，此约定是其真实意思表示，并不存在违法无效等不应履行的情形，应诚信遵守。其次，从免租期租金支付属性和系争合同可见，上诉人免付免租期租金的唯一条件是不能因其自身原因导致合同提前终止履行，但因上诉人违约解除系争合同使该条件未成就，故其仍应履行该期间本应支付的租金。实际上免租期间上诉人实际使用了房屋，其支付租金是使用的对价，权利义务是对等的，是其本应履行的义务。免租期只是出租人给予其的一种优惠待遇，因条件未成就导致其无法享受该待遇，否则上诉人违约提前解约，还少付免租期部分租金，会造成被上诉人应得租金的损失，如此是违反公平原则的。因此，上诉人以上述要求减付部分租金的理由不能成立而不应准许。针对第二个争议焦点：首先，应明确对同一违约事由约定几种不同形式违约责任并存并不违反法律规定，如几种并存的违约责任累加过分超出守约人的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定赋予了违约人请求法院或仲裁机构予以适当减少的权利。故系争合同约定违约责任承担方式并未实质性加重上诉人的责任，且上诉人并未举证证明系争合同系未经双方协商由被上诉人提供的格式合同。因而合同中违约条款有效可行，当事人应予遵守履行，上诉人关于违约条款的异议不能成立。其次，从原判酌定的上诉人应承担的违约金金额看，去除上述免租期租金和如下所述的逾期迁出营业执照的违约金部分，判令上诉人支付的违约金和没收的押金金额计113,048元，而上诉人主张的被上诉人实际空置损失为109,569.6元，两相比较折算比例违约金金额并未超过实际损失30%，故上诉人诉称原判违约金过高的理由不能成立，其二审请求再予调低不应准许。针对第三个争议焦点：上诉人逾期迁出营业执照构成违约，依约理应承担违约责任。同时依据法律规定，承担违约责任并不以一定存在实际经济损失为条件，违约行为致使守约人的损失有可能是经济利益损失，也可能是商誉及非经济利益损失，有既成实际经济损失，或是预期利益损失。故原审判令上诉人对与争议焦点所涉提前解约的不同的违约事由应承担的违约金金额于法于合同不悖，且已调低的约定金额并无不当，本院认同一审的意见，理由不再赘述。综上所述，上诉人上海清酌企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,518.00元，由上诉人上海清酌企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十二月三十日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……