山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4943号 上诉人（原审原告）：李善忠，男，1968年11月16日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人（原审被告）：山东元嘉地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街**。 法定代表人：赵虎，总经理。 委托诉讼代理人：李冉冉，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人李善忠因与上诉人山东元嘉地产开发有限公司（以下简称元嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3363号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李善忠上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、查清事实依法改判或者发回重审；3、一、二审的诉讼费用由元嘉公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应改判或发回重审。一、房屋补充差价计算错误。双方签订的房商品房预售合同中记载的房屋面积为129.82平方米，后元嘉公司再次实测面积为129.9平方米，实际差额面积为0.08平方米，根据双方签订的商品房预售合同的7400元单价计算，应该补交的差额为592元。元嘉公司计算的应补交的面积差额为2960元错误。二、一审法院认定违约金的计算结点为6月30号错误，没有事实和法律依据。元嘉公司并没有证据能够证实其将房屋已经具备办证条件，通知给李善忠。只是物业公司在物业群中发出通知，并非元嘉公司发布，元嘉公司也没有对物业的相关授权。而且，李善忠并没有在物业群中，根本不可能得知该消息。李善忠本人也没有见过任何关于办证的公告。在购房时李善忠向元嘉公司预留了本人的电话，但元嘉公司没有进行电话告知，所以元嘉公司从未向李善忠通知，一审法院认定办证违约金的计算结点为6月30日错误，应该按照实际转移登记之日。而且应该在办证之后再补交差额，不应该以补交差额作为不办理房产证的抗辩事由。三、对于元嘉公司代收的契税等款项的损失，一审法院不予支持是错误的。首先，该商品房合同补充协议中约定的其代收相关费用的条款属于霸王条款，属于免责条款，不应该有效；其次，元嘉公司当时以不交该部分费用不交房相威胁，李善忠为了及时拿到房屋才代交了上述费用，而且元嘉公司也没有将该费用收到之后及时移交到相关部门。退一步讲，即使李善忠认可代交，但也只是同意在办证时间内元嘉公司可以代收，对于超出办证时间范围的利息损失元嘉公司依然应该承担。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应改判或发回重审。 元嘉公司辩称，一、李善忠在一审庭审时对于房屋面积及应当补缴的面积差额没有异议，一审法院判决李善忠补缴房屋面积差额2960元认定事实清楚，虽然商品房预售合同中记载的房屋面积为129.82平方米，但李善忠在缴纳购房款时是按照交房时的实测面积129.5平方米缴纳的购房款958300元（129.5平方米*7400元/平方米），后在办理不动产权证时，经测绘房屋面积为129.9平方米，面积差为0.4平方米，因此李善忠应当补缴的购房款为2960元。二、一审法院判决计算违约金的截止时间为6月30日，但元嘉公司认为2020年1月份在全国范围内爆发了新冠疫情，因此应当免除元嘉公司自2020年1月24日至2020年6月30日的违约责任。其次李善忠在上诉状中提到的没有收到通知的理由，显然与事实不符。元嘉公司2020年6月初完成初始登记后，及时在微信业主群及小区内张贴了提供资料办理不动产权转移登记手续的公告，李善忠称对此不知情显然与事实不符，且在一审2020年7月5日开庭审理时元嘉公司也明确的告知了李善忠涉案房产可以办理不动产转移登记手续，开发商完成初始登记后，对于办理不动产产权转移登记手续，仅有协助义务，李善忠不提供办理不动产转移登记的相关手续并补缴面积及相关税费差额，元嘉公司无法履行协助义务。三、关于李善忠主张的维修基金和契税的利息，一审法院判决驳回该项诉讼请求认定事实清楚、适用法律正确。首先，该合同系房管局提供的制式合同，并非是由元嘉公司提供，且在签订合同时，李善忠并没有对合同的条款提出异议，因此该合同真实有效。李善忠与元嘉公司签订的《商品房预售合同》明确约定维修基金及契税在交房时由出卖人代收，待能够办理房屋所有权转移登记手续时，直接交给房产管理部门，根据该约定，元嘉公司代收的维修基金和契税在能够办理房屋所有权转移登记手续时，直接交给房产管理部门。综上，一审法院判决李善忠补缴购房款差额并驳回其要求支付维修基金及契税的利息的诉讼请求，认定事实清楚、适用法律正确，其他坚持元嘉公司的上诉意见。 元嘉公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李善忠承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院判决元嘉公司按照年利率1%为标准，按照实际违约天数计算违约金没有依据。根据元嘉公司与李善忠签订的《商品房预售合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记手续，逾期办理房屋所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金”。该条款约定违约金的支付条件是每满一年，支付已付房款1%的违约金，满一年是支付该1%违约金的条件，不满一年的，不符合支付违约金的条件，元嘉公司认为该条款系双方的真实意思表示，且该条款约定明确，该条款并未约定按日计算违约金的标准，对该条款并不存在两种以上的解释，满一年是支付1%违约金的条件，本案元嘉公司于2016年10月17日向李善忠交付该涉案房屋，按照合同约定元嘉公司应当在商品房交付使用后720日内即应当在2018年10月7日前办理该涉案商品房的所有权转移登记，自2018年10月8日至2020年6月30日元嘉公司向李善忠下达办证通知之日止，满一年而不满两年，因此根据合同约定，元嘉公司应当支付已付房款1%的违约金，一审法院判决按日计算违约金没有合同依据。二、一审法院未将因疫情导致的无法完成初始登记的免责期扣除，对元嘉公司显然不公平。2020年1月24日在全国范围内爆发了新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，因该疫情导致元嘉公司延期完成涉案房产初始登记的期间内应当免除元嘉公司的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月。元嘉公司自2020年1月初便开始提交办理房屋产权初始登记需要的材料，但春节期间在全国范围内爆发了新冠疫情，导致元嘉公司直到2020年5月底才完成涉案房产的初始登记，并于2020年6月4日取得涉案房产的不动产权证，因该不可抗力导致无法完成初始登记进而无法为李善忠办理转移登记的违约责任应当予以免除。一审法院认定新冠疫情发生在元嘉公司已经迟延履行了合同义务之后，以此认定本案不适用不可抗力对元嘉公司显然不公，元嘉公司认为虽然元嘉公司应为李善忠办理房屋产权转移登记的时间在该疫情爆发之前，但该新冠疫情的爆发对元嘉公司完成初始登记的时间有着直接的重大的影响，如果没有该新冠疫情，元嘉公司可能在1月底前就能完成涉案楼房的初始登记，因此，元嘉公司认为应当免除新冠疫情期间元嘉公司的违约责任，免责期限为2020年1月24日至2020年6月30日。三、李善忠仅在交房时支付了自交房之日起至2018年1月14日的物业费，自2018年1月15日至2019年4月30日的物业费2617元至今未付，拖欠的水电费440元已由元嘉公司垫付，为了减少当事人诉累，请求将该拖欠的费用与元嘉公司应当支付的已付房款1%的违约金进行抵顶。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，元嘉公司逾期为李善忠办理房屋所有权转移登记的日期满一年而未满两年，按照合同约定也仅应当支付已付房款1%的违约金，且未能尽快完成初始登记的原因是遇上了不可抗力，该不可抗力期间应当免除元嘉公司的违约责任。因此，请求二审人民法院依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。 李善忠辩称，其没有在微信群里，也没有电话通知李善忠。 李善忠向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告为原告办理仁和佳园3号楼1单元502室的房屋不动产登记手续：2.要求被告支付原告逾期办理不动产登记手续的违约金（自2018年10月8日起至实际办理完毕房屋不动产登记手续止，按照每满一年支付己付房款（958300元）的1%计算违约金，截至2020年5月30日暂计为15779.13元）；3.要求被告支付原告因其挪用代收的办理产权登记所需的维修基金、契税等款项的利息（自2016年10月17日起至被告实际代原告交纳该费用并由相关部门出具正式收款凭证之日止，以24085元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 一审法院认定事实：2015年12月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份。该合同主要约定：原告从被告处购买位于泰安市东岳大街仁和佳园3号楼1单元502室的房屋一处，建筑面积129.82平方米；房屋价款单价为每平米7400元，总金额为960668元，于2015年12月21日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付除商品房按揭贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币290668元整；买受人未按以上约定付款的，视为违约，按商品房预售合同条款承担逾期违约责任，其余房款670000元整，由买受人在本合同签订之日起45日内采用银行按揭贷款或在60日内采用其他方式付清；对房屋建筑面积差异，双方同意按本合同约定每平米价格不变，房价款总额按实测产权登记面积，多退少补，据实结算；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金，此违约金不得与转移登记违约金累加；申请登记方式约定为按揭贷款方式的由出卖人向登记机关申请办理房屋所有权（房产证及土地证）转移登记，一次性付款及分期付款方式双方协商处理，委托费用由买受人自行承担；补充协议第四条约定在交房前出卖人一次性代收维修基金、契税等房产交易过程中产生的税费。合同签订后，被告于2016年10月17日交房，原告共缴纳房款958300元，同时原告缴纳维修基金、契税等各项因房产交易产生的费用24085元。但被告未按照合同约定期限履行办理该商品房的所有权转移登记的义务。被告于2020年6月4日取得了涉案房产的不动产权证，具备了办理房屋所有权转移登记的条件。被告于2020年6月30日通过微信群向原告发送了办证通知。庭审中，原、被告对涉案房产面积实测面积129.9平方米，另需补交面积差价为2960元，和因面积差额导致的契税、维修基金、交易费、测绘费、登记费等应补交的费用73.26元没有异议。 一审法院认为，原、被告于2015年12月21日签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了交付房款的义务，被告应履行交付房产并协助办理房产过户登记的义务。被告于2016年10月17日交房，未在商品房交付后720日内即2018年10月7日前协助办理该商品房的所有权转移登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故被告应当支付原告自2018年10月8日至2020年6月30日（共计631天）期间逾期办证的违约金。对于违约金的计算方式，原、被告在合同约定如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。虽然双方对该违约条款的理解存在争议，但违约金的设定目的在于敦促违约方按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。因被告未按照约定期限办理房产过户登记，致使原告的合法权益始终处于受侵害的情况下，原告的损失持续存在，因此对于违约金的计算应当以年利率1%为标准按照实际违约天数进行计算，即958300元×1%÷365×631天=16566.78元。关于被告主张适用不可抗力而免除部分违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中规定了依法准确适用不可抗力的规则，即人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而根据涉案合同约定被告办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年10月7日前，显然，本案涉及的不可抗力的发生时间是在被告已经迟延履行合同义务之后，故根据上述法律规定，本案不适用不可抗力。关于被告在交房前代收了原告应缴纳的维修基金和契税等费用，双方在合同补充协议中明确约定出卖人有权代收上述费用，并且该费用系办理房产过户时缴纳给房产管理部门的。故对于原告要求被告支付占用上述费用期间的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因房产实际交付面积与合同约定的房产面积存在误差，原告需补交房款差价为2960元；因面积差额导致的契税、维修基金、交易费、测绘费、登记费等，原告应补交费用73.26元。上述费用合计为3033.26元。为减少诉累，本案一并处理，故，扣除上述费用后，被告应支付原告16566.78元-3033.26元=13533.52元。被告主张以原告未交纳的物业费及水电费抵顶本案违约金，但被告未提交证据予以证实，且与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决：一、被告山东元嘉地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内协助原告李善忠办理位于仁和佳园3号楼1单元502室的房屋不动产登记手续；二、被告山东元嘉地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李善忠逾期办理房屋所有权转移登记违约金13533.52元（已扣除原告应补交房款2960元、补交契税、维修基金等相关税费73.26元）；三、驳回原告李善忠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由被告山东元嘉地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，（一）关于补交面积差价问题，双方均认可涉案房屋单价为7400元，上诉人李善忠主张应按照双方签订的商品房预售合同面积计算差额面积，补交面积差价。但根据一审查明的事实，李善忠已付房款为958300元，是按照129.50平的面积交纳，并不是按照商品房预售合同面积交纳，一审据此计算差额面积为0.4平，应补交面积差价为2960元正确，本院予以确认。（二）关于违约金计算问题，元嘉公司主张一审判决按照年利率1%为标准以实际违约天数计算违约金没有依据，且因新冠疫情影响，应免除其2020年1月24日至2020年6月30日的违约责任，李善忠拖欠的物业费、水电费抵顶涉案违约金。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的，自逾期之日起，每满一年出卖人向买受人支付已付房款的1%违约金。双方订立违约金条款目的在于敦促合同当事人按照合同约定按期履行合同义务，同时补偿合同守约方因对方违约遭受的损失。元嘉公司未按照约定期限办理房产过户登记，致使李善忠的合法权益始终处于受侵害的情况下，应承担违约责任。且双方在上述条款中规定了违约金计算方式，并未明确将满一年作为支付违约金的必要条件。我国政府因新冠疫情采取的突发公共卫生事件响应措施发生在2020年，而涉案合同约定元嘉公司办理涉案房屋产权转移登记的时间为2018年11月13日前，元嘉公司所主张的不可抗力的发生时间系在其迟延履行合同义务之后，相应风险应由其自行承担。元嘉公司未提交欠付物业费、水电费可与违约金相抵顶的证据，且二者亦不是同一法律关系，元嘉公司可持有关证据另行主张权利。关于李善忠主张的违约金计算结点错误的问题，元嘉公司于2020年6月4日取得了涉案房产的不动产权证，2020年6月30日已通过微信群及小区内张贴公告的方式通知业主提供资料办理不动产权转移登记手续。因此，一审法院以年利率1%为标准，自2018年10月8日至2020年6月30日计算逾期办证的违约金并无不当，本院予以维持。（三）关于维修基金和契税等费用的利息损失问题，因双方在合同补充协议中明确约定出卖人有权代收上述费用，并且该费用系办理房产过户时缴纳给房产管理部门的，故一审对于李善忠要求元嘉公司支付占用上述费用期间的利息损失的诉讼请求，不予支持，并无不当。 综上，上诉人山东元嘉地产开发有限公司与上诉人李善忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费194元由上诉人山东元嘉地产开发有限公司负担97元，李善忠负担97元。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 宋姚瑶