河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初1939号原告：开封市迪胜物业管理有限公司。住所地开封市郑开大道**。统一社会信用代码:91410202687129336K。法定代表人：孙凤田。委托诉讼代理人：颜美成，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张天星，男，1983年2月10日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：潘恒志，河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封今腾娱乐有限公司，，住所地开封市西门大街**迪臣世纪广场****统一社会信用代码：91410202397868894R。法定代表人：翟长更。委托诉讼代理人：赵洁，河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告开封市迪胜物业管理有限公司（以下简称“迪胜公司”）与被告张天星、开封今腾娱乐有限公司（以下简称“今腾公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迪胜公司的委托诉讼代理人颜美成、被告张天星的委托诉讼代理人潘恒志、被告今腾公司的委托诉讼代理人赵洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封市迪胜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠费用281319元（水费1565元、电费48198元、物业管理费231556元）及逾期违约金（按日万分之三计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年8月9日，原告与被告股东张天星签订商业物业服务合同，双方对权利义务作了明确约定，合同签订后原告履行了合同，因被告违约，原告起诉至开封市龙亭区人民法院，法院作出了（2019）豫0202民初1048号民事判决书，且已生效。在解除物业合同后，被告依然占用迪臣置业发展（开封市）有限公司房屋，并因此享受物业服务，水费、电费由原告向相关部门缴纳，原告多次向被告催要，但被告并没有如期缴纳，为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告张天星辩称，一、原告诉答辩人属于诉讼对象错误，法庭应当依法驳回原告针对答辩人的诉请。我国《民法总则》第七十五条第一款规定“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。”《公司法解释三》第二条第二款规定“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”2012年10月8日，张天星、文超、许文、杨东昌召开第一次股东会，拟设立一家文化娱乐公司，拟定名称为开封东星文化娱乐有限公司，通过股东会议讨论，决定由张天星作为拟成立公司的法定代表人，并代表设立中的公司对外签订相关合同。2012年10月9日，开封东星文化娱乐有限公司根据前期与迪臣公司洽谈的相关事项，按照迪臣公司要求，向迪臣公司缴纳了3个月房租279180元，装修保证金50000元；向开封市迪胜物业管理有限公司缴纳了物业费372240元，垃圾清运费7760元。开封东星文化娱乐有限公司开始正式租赁迪臣物业，启动前期的消防设计和装修设计。2012年11月5日，开封市公安消防支队针对开封东星文化娱乐有限公司下发《建设工程消防设计审核意见书》，批准了消防设计方案。其中营业地址即为本案租赁合同指向的位置。2013年上半年，因为开封东星文化娱乐有限公司的名称核准未通过，公司名称变更为《开封今腾娱乐有限公司》。2013年5月10日，今腾公司与迪臣置业签订《租赁合司》，用于公司设立备案。2013年6月24日，该KTV项目经开封市龙亭区发展和改革委员会下发河南省企业投资项目备案确认书，使用的名称为“开封今腾娱乐有限公司”，地址，地址也为本案租赁合同指向的位置13年7月，KTV装修完成，设备安装调试完成，开始投入试运营。2013年8月29日，因为KTV已经正常试运营1个多月，迪臣公司要求签订物业合同，并自2013年8月1日计算物业费，今腾公司委派法定代表人张天星与迪胜物业签订了商业物业管理合同。因为当时营业执照没有下发，没有公章，乙方处空白待盖章。2013年11月15日，KTV已经试运营4个多月，迪臣通知说租赁合同版本已经拟好，要求与今腾公司签订合同，今腾公司委派法定代表人张天星与总经理文超前往迪臣公司办公室签订合同。因为当时营业执照未下发，公司没有公章。迪臣公司要求此合同必须由今腾公司法定代表人签字。但当时迪臣公司法定代表人却因故未到，所以此合同上面只有迪臣的公章与张天星在法定代表人位置的签字。双方约定日后继续完善此合同。2014年3月27日，娱乐经营许可证下发。娱乐经营许可证的地址与本案租赁合同指向的地址一致。2014年6月5日公司设立成功，名称为“开封今腾娱乐有限公司”(以下简称今腾公司)，经营场所就是上述合同约定的场地。从《租赁合同》以及物业服务合同可以看出，“张天星”的签字共有两处，第一处是在合同第一页的“法定代表人”处、第二处是在合同最后一页的“法定代表人或委托人”处。另外，《租赁合同》第1.2.1条显示：乙方订立本合同已经取得必要的政府批准和公司内部的充分授权；第2.3条显示用于经营KTV；第10.2条显示乙方必须按照国家相关法律规定的要求办理相关的执照和证件，如营业执照、税务登记等。同时从答辩人在合同中的名字的签署位置来看，两处签名均在法定代表人或委托人处，而并非在“承租方(乙方)”处签字。在合同的其他条款如第1.2.1条、第2.3条、第10.2条等也均显示和说明原告明知张天星是作为公司法定代表人在“法定代表人”处签字。《物业合同》“张天星”的签字也是在法定代表人处签字，以上足以证明答辩人张天星并非以自己的名义从事了该民事活动，而仅是作为公司的法定代表人代表设立中的公司实施了签署行为。结合上述法律规定和上述事实可以看出，答辩人张天星仅是作为公司法定代表人，为了履行法定代表人签订合同的工作职责，才代表今腾公司与原告签订了本案的租赁、物业合同。而且诸多行政文件均证明今腾公司的营业场所就是在本案租赁合同指向的地址，该房产的使用以及受益一直都是成立前和成立后的今腾公司，与答辩人没有关系。其法律后果按照上述法律规定，应当由今腾公司承受。二、原告对设立成功后的今腾公司表示认可，应由今腾公司承担相应的支付责任。2014年6月5日公司设立成功后，相应的租赁费用等均由公司缴纳，即公司对租赁合同予以认可。同时原告在收到公司缴纳的相关租赁费用后也是给公司出具了相应也足以证明原告对今腾娱乐公司的实际租赁行为表示认可。也就是说，原告对今腾娱乐公司作为实际的合同权利享有者或者履行合同义务者是认同和认可的。故依据《公司法解释三》第二条第二款的规定，本案原告应当主张今腾公司承担相应的支付责任。三、原告所诉欠付的租金及房屋占用费均在公司设立之后，与答辩人本人无关。如前所述，本案涉及的租赁合同的签订时间虽然在公司设立之中，但是在公司设立之前的租金已经如约缴纳完毕，并不欠租金。本案争议的租金均为近期租金，鉴于原告和今腾公司均对今腾公司租赁的事宜没有争议，那么就应当由今腾公司作为合同的履行方来支付欠付的租金。关于原告所诉的房屋占用费，鉴于原告和今腾公司均对今腾公司租赁的事宜没有争议，而占用房屋的主体、占用的行为都是今腾公司，所以，原告再诉张天星支付相应的费用没有任何事实和法律依据。综上所述，请法庭依法驳回原告针对答辩人的诉请。被告开封今腾娱乐有限公司辩称，一、原告在提供物业服务期间存在违约行为，服务存在瑕疵。首先，原告在2019年10月20日左右至2020年6月29日期间将电梯关闭，致使答辩人及公司顾客无法使用该电梯。其次，原告在提供物业服务期间多次以电梯维修等理由关闭电梯，将顾客通往我司经营场所所用电梯关停，给我公司营业和顾客带来极大的不便，损害我公司的服务质量和声誉，严重损害了我公司的利益，给被告的日常经营带来了极大地不便。此外，原告也没有尽到相关的物业服务，车辆乱停乱放、广告随处张贴，物业服务不符合其高收费的标准，物业管理差。对此，原告的上述行为恰如其分的能够证明其提供物业服务存在严重的违约行为。我公司要求原告赔偿电梯关停行为致使我司经营受损的相关费用及由此产生的违约金。请法庭明确案涉《商业物业管理合同》的合同相对人。根据案涉《商业物业管理合同》第五条（12）：“乙方按照上述标准收取物业服务费用”，该合同的乙方处，为空白。请法庭在确定合同效力时，明确合同相对人。综上所述，请法庭充分考虑答辩人的请求，作出合法合理的判决。本院经审理认定事实如下：2013年8月29日，原告开封市迪胜物业管理有限公司与张天星签订《商业物业管理合同》。2019年4月8日，因案涉房屋没有缴纳物业费，开封市迪胜物业管理有限公司起诉张天星。本院于2019年9月3日作出（2019）豫0202民初1048号民事判决书,判决:一、解除开封市迪胜物业管理有限公司与张天星于2013年8月9日签订的《商业物业管理合同》。二、张天星于本判决生效后十日内支付开封市迪胜物业管理有限公司水费3354元、电费51186.8元、物业管理费200000元及逾期违约金（逾期违约金按照日万分之三，分别以160000元为基数，自2018年1月1日起；以40000元为基数，自2019年1月1日起；计算至实际清偿之日止）。该判决书生效后，涉案《商业物业管理合同》解除，今腾公司未从承租的案涉房屋搬离。后迪胜公司向被告张天星、今腾公司索要自上次起诉之后至实际腾房之日止的涉案房屋占用期间的物业费、水费、电费，未果，诉至法院。另查明，被告张天星系今腾公司的发起人，迪胜公司与张天星签订的《商业物业管理合同》系张天星为今腾公司的成立经营而签订，今腾公司成立后一直使用案涉房屋并进行经营。涉案《商业物业管理合同》解除后，被告今腾公司占用涉案房屋至2020年9月11日。被告共计拖欠原告2019年4月1日至2020年9月11日的物业费231556元、2019年12月至2020年4月的电费48198元、2019年11月至2020年6月水费1565元。上述事实有当事人陈述、《租赁合同》、《商业物业管理合同》、民事判决书、民事裁定书、欠费明细表、记账凭证、执行笔录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款规定，公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。本案中，《商业物业管理合同》签订后，原告提供物业服务的对象是被告今腾公司，原告与今腾公司对此予以认可，原告迪胜公司与被告今腾公司之间形成事实的物业服务合同关系，根据合同相对性原则，原告迪胜公司提供了相应的物业服务，今腾公司应当交付物业管理费、水费、电费等由迪胜公司应收取的各项费用，故原告要求今腾公司支付物业费231556元、水费1565元、电费48198元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求张天星支付物业费等各项费用的诉讼请求，本院不予支持。被告今腾公司辩称原告提供物业服务存在违约行为的意见，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。关于逾期违约金，虽然今腾公司未与原告签订合同，但张天星与原告签订的《商业物业管理合同》实际是以今腾公司发起人签订的，今腾公司应受该合同的约束。合同约定，无论乙方经营如何，上述费用须按时交纳，如逾期交纳按应缴额日万分之三支付违约金，逾期二个月的甲方有权单方终止合同停止相关服务。原告迪胜公司向今腾公司提供了物业服务，今腾公司应当向原告支付各项服务费用，被告未按时支付应承担相应的违约责任。涉案《商业物业管理合同》解除后，原告迪胜公司与被告今腾公司之间对违约金虽未约定，但被告今腾公司接受原告的物业服务后未及时支付各项费用，确实给原告造成了一定的损失，被告今腾公司应向原告支付资金占用期间的损失。关于违约金及损失的计算标准，双方约定的违约金过高，本院酌定按银行同期贷款利率计算，由于2019年8月20日后该利率称为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日前按银行同期贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院予以支持；超过部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告开封今腾娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告开封市迪胜物业管理有限公司物业费231556元、水费1565元、电费48198元，以上合计281319元及逾期违约金（以231556元为基数，从2019年4月1日起至2019年8月20日止按照银行同期贷款利率计算；从2019年8月21日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1565元为基数，从2019年11月1日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以48198元为基数，从2019年12月11日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告开封市迪胜物业管理有限公司对被告张天星的诉讼请求。三、驳回原告开封市迪胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，由被告开封今腾娱乐有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  王春英二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 磊