上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11983号上诉人（原审原告）：王薇薇，女，1969年6月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：原明月，女，1993年12月18日出生，汉族，住上海市静安区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：魏梁，上海瀛东律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王莉薇，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵超，男，1982年12月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。上诉人王薇薇、原明月因与被上诉人赵超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初5062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王薇薇、原明月上诉请求：撤销原判第一、三项，改判支持其一审相应诉讼请求。事实与理由：1.一审认定上海市徐汇区XX路XX号整幢(以下简称涉案房屋)交付有证部分面积错误，交付实际包括了违法搭建。2.一审认定拆除期已过属事实认定不清，涉案房屋违建部分在2020年7月被拆除，拆除期一直存在。3.一审对房屋交接时间认定不清，赵超在2020年4月就收回了房屋，而非一审认定的2020年5月。4.赵超严重违约，未尽告知义务，在收到违建拆除通知后未配合处理，导致王薇薇、原明月从未使用涉案房屋，合同目的无法实现，赵超应承担违约责任。赵超辩称，不同意王薇薇、原明月的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.被要求拆除违建是因为王薇薇、原明月对涉案房屋进行装修，引起邻居投诉，赵超后经协商解决。之后，王薇薇、原明月又自行打电话投诉涉案房屋有违建，城管不执法，城管又来涉案房屋查看，结论是王薇薇、原明月的装修不符合要求，要求王薇薇、原明月整改。后王薇薇、原明月恶意退租，赵超在2020年5月收回房屋后恢复原状，之后并没有城管来执法。2.王薇薇、原明月在租赁前充分查看了房屋结构，对历史遗留部位是清楚的，不存在赵超恶意欺骗。3.涉案房屋在出租给王薇薇、原明月之前从未有任何违章记录，邻里关系也良好。即使有部分违建，也不在房屋内，而是在顶楼露台有搭建，这与王薇薇、原明月的租赁标的没有关系。因涉案房屋在使领馆附近，比较敏感，赵超叮嘱王薇薇、原明月装修要按规矩来，但王薇薇、原明月为了扩大窗户面积拆除了墙砖，在城管要求下又把砖砌了回去。赵超没有违约，是王薇薇、原明月自己的行为导致城管执法，王薇薇、原明月的行为还导致赵超房屋空置损失。王薇薇、原明月向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2019年10月27日签订的《房屋租赁合同》；2.赵超返还已付租金66,000元、押金44,000元；3.赵超支付违约金44,000元；4.赵超支付律师费20,000元、保全保险服务费2,000元。一审法院认定事实如下：涉案房屋产权人系王某。赵超自案外人处承租了涉案房屋。2019年10月27日，赵超（甲方、出租方）与王薇薇、原明月（乙方、承租方）在中介公司居间介绍下签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋整幢出租给乙方，建筑面积50.78平方米，户型1室1厅2卫；租赁用途居住；租赁日期自2019年11月1日起至2022年10月31日止；每月租金22,000元，以三个月为一期支付租金；乙方向甲方支付租赁保证金44,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣乙方应承担的费用、租金，剩余部分返还乙方。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全;乙方保证遵守国家、上海市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。第十二条合同解除12-1、经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。12-2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。12-3、甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:12-3-1、甲方不具有出租该房屋的权利;12-3-2、迟延交付房屋达7日的;12-3-3、不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的。12-4、乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:12-4-1、不按照约定支付租金达7日的;12-4-2、欠缴各项费用达1000元的;12-4-3、擅自改变房屋用途的;12-4-4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;12-4-5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;12-4-6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。12-5、其他法定的合同解除情形。第十三条甲、乙双方约定,甲、乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条款履行合同,造成违约行为的,则违约金金额为44,000元。合同签订后，赵超向王薇薇、原明月交付了房屋，王薇薇、原明月支付租金66,000元及押金44,000元。王薇薇、原明月接受房屋后，对房屋进行了装修。不久，隔壁166号房屋业主向城管执法局投诉涉案房屋存在共用墙体违章搭建问题，后双方均至城管执法局天平街道中队谈话。一审庭审中，赵超出具了2019年11月29日的房屋质量检测报告证明房屋无安全问题，该投诉问题已经解决。王薇薇、原明月则不予认可，认为赵超将涉案房屋的墙拆掉借用166号墙体，涉案房屋在出租前就存在违章。2020年1月15日，上海市徐汇区城市管理行政执法局向王薇薇、原明月发出谈话通知书，涉及内容为在涉案房屋一层内天井及一层房顶上搭建建筑物。当天，上海市徐汇区城市管理行政执法局以在涉案房屋内擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反相关规定为由向王薇薇、原明月发出责令停止建设、限期拆除决定书，要求立即停止建设、并在收到决定书的24小时内自行拆除上述正在搭建的违法建筑。2020年1月17日，上海市徐汇区人民政府发出拆违催告书。2020年1月21日，上海市徐汇区人民政府向王薇薇、原明月发出强制拆除正在搭建的违法建筑决定书，通知组织实施强制拆除。一审审理中，关于房屋使用情况，王薇薇、原明月表示一进场装修邻居就投诉，就有城管人员上门，无法使用。2020年4月初，赵超就将房屋收回了；赵超表示2020年5月1日自行将房屋收回，王薇薇、原明月所称的房屋违章搭建至今仍然保留，由新租客使用，没有城管来拆除。一审审理中，一审法院至徐汇区城市管理行政执法局天平街道中队了解违建情况，相关执法人员表示：涉案房屋一开始是因166号邻居投诉共用墙体安全性问题，执法时发现涉案房屋还存在一楼封闭内天井、搭建阁楼的违法建筑，王薇薇自己也曾拨打市长热线对此进行投诉，本次查处是由于老违建翻新，因当时实际使用人是王薇薇和原明月，按照相关法律规定，就向她们发出了拆除决定书，拆违决定与邻居投诉墙体问题无关。一审法院认为，王薇薇、原明月与赵超就涉案房屋所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，并未违反强制性法律法规，双方应恪守履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王薇薇、原明月主张称涉案房屋存在违章搭建，导致租赁目的无法实现，赵超存在违约。根据审理查明的事实情况，涉案房屋确实存在违章搭建，城管执法部门对王薇薇、原明月出具了拆除决定书，但双方租赁合同约定的面积为50.78平方米，与房屋产证登记一致，合同约定租赁用于居住，被责令拆除的违章搭建内容为天井搭建了玻璃棚、屋顶搭建了户外阁楼，并未在租赁面积内，亦未有证据表明其影响了王薇薇、原明月对承租房屋的居住使用，或者说拆除违建对居住有一定影响，但也仅在拆除期，而实际上至本案开庭审理，涉案房屋搭建物仍未被拆除，故王薇薇、原明月主张因存在违章搭建导致合同目的不能实现，缺乏事实依据，王薇薇、原明月诉请要求赵超承担违约责任、退还租金、支付律师费等，不予支持。因涉案房屋已经由赵超收回另行出租，双方租赁合同事实上已经不能履行，故应予以解除。合同解除或提前终止，承租人负有将租赁房屋返还出租人的义务。王薇薇、原明月称赵超于2020年4月初将房屋收回，但未提供证据，赵超自认于2020年5月1日收回房屋，故一审法院确定双方租赁合同于2020年5月1日解除。合同解除并交还房屋后，赵超应将收取的租赁押金退还王薇薇、原明月。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○二○年九月八日作出判决：一、确认王薇薇、原明月与赵超于2019年10月27日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、赵超于判决生效之日起十日内向王薇薇、原明月返还租赁保证金44,000元；三、驳回王薇薇、原明月的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,910元，由王薇薇、原明月负担1,432元，赵超负担478元；保全费1,290元，由王薇薇、原明月负担。在本院二审期间，王薇薇、原明月提供如下证据材料：1.现场照片，证明2019年11月10日租赁房屋处于装修状态，现场一片狼藉，王薇薇、原明月不进行装修整改无法直接居住使用；因涉案房屋违章搭建拆除工作实施主体应是赵超，而赵超延迟拆除违建，拆除期一直存在，赵超拒不拆除整改是王薇薇、原明月无法利用房屋的唯一、直接原因。2.微信聊天记录，证明赵超在拆违问题尚未解决前已经于2020年2月1日、2020年2月8日书面要求王薇薇、原明月支付下期费用，并要求解除合同，按照常理和赵超追求租金的心理，应认定赵超在租赁期届满五个月后即2020年4月立即收回了房屋。3.现场视频，证明2020年4月初，涉案房屋已经装修，装修施工单位是赵超聘请的，赵超在2020年4月初已经收回房屋。4.市民服务热线回复信息，证明赵超于2020年7月28日拆除涉案房屋违建，因此拆除期在2020年7月28日才届满，租赁期间均处于拆除期。5.2019年11月12日至2020年1月6日期间双方微信聊天记录，证明在第一次发律师函前，王薇薇、原明月已经多次要求赵超立即整改违建，要求继续履行合同，赵超在微信中表示会处理协调，但至2020年1月6日，违建依然存在，租赁房屋依旧不可使用，才致使王薇薇、原明月要求解除合同。赵超针对上述证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、5的真实性均没有异议。1.现场照片不能证明王薇薇、原明月不能居住房屋，可以证明王薇薇、原明月对租赁房屋的状态是清楚的。2.微信聊天记录中赵超要求支付租金是正确合理的，赵超发解除通知也是在王薇薇、原明月不履行合同的情况下的无奈之举。3.对装修视频的拍摄时间不认可，不可能是2020年4月初拍摄的，赵超于2020年5月1日收回房屋。4.对市民服务热线回复信息的真实性无法确认，且不能证明王薇薇、原明月的证明目的，但能证明第二次拆违是王薇薇、原明月自己举报投诉的。5.2019年11月12日至2020年1月6日期间双方微信聊天记录不能证明是因赵超的原因导致合同解除。本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认，但上述证据不能证明王薇薇、原明月所要证明的内容，故对上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《上海市房屋租赁合同》9-1条约定，王薇薇、原明月应依房屋交接时之现状使用该房屋。如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得赵超的书面同意，按规定须向相应有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，必须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的,王薇薇、原明月必须恢复原状。本院认为，双方合同约定租赁建筑面积50.78平方米，户型1室1厅2卫，租赁用途为居住，这部分面积均为有证面积，故双方订立的合同合法有效。关于合同解除的原因。根据合同约定，王薇薇、原明月应依涉案房屋交接时的现状使用该房屋，如重新装修需办理申报手续的，须先办理有关手续，说明王薇薇、原明月在签订合同时对涉案房屋现状是清楚的，其重新装修也未向相关部门办理申报手续。且根据一审查明的事实，执法部门查处的原因是由于老违翻建，被处罚主体也是王薇薇、原明月，并不是涉案房屋之前存在违法搭建而被处罚，故王薇薇、原明月提出租赁房屋内有违法搭建建筑物、构筑物被处罚，导致其租赁合同无法继续履行的理由不能成立。关于合同解除的时间，王薇薇、原明月称赵超于2020年4月初将房屋收回，但其提供的证据无法予以证明，赵超自认解除之日应当是2020年5月1日，本院亦予以确认。综上，王薇薇、原明月的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,940元，由王薇薇、原明月负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十二月二十四日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……