山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异475号案外人：王波涛，男，1974年7月30日出生，汉族，住济南市历下区。案外人：陈晴，女，1973年8月18日出生，汉族，住济南市历下区。两案外人共同委托诉讼代理人：董宝成，北京大成（济南）律师事务所律师。申请执行人：王承略，男，1966年11月30日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：公真真，山东博翰源律师事务所实习律师。被执行人：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地济南市章丘区。法定代表人：郑见，总经理。本院在执行申请执行人王承略与被执行人山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称神洲公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王波涛、陈晴向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王波涛、陈晴称，请求贵院撤销对位于章丘区埠村街道办事处西南天怡养生园xx号楼xx号房产的查封，中止对该房产的执行。事实与理由：贵院查封的上述房产系案外人所有，并不属于神洲公司的财产。2014年9月，案外人从神洲公司处购买章丘区埠村街道办事处西南天怡养生园xx号院xx号房（即本案xx号楼xx号房产），双方签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》《山东省新建商品房买卖合同》，案外人于当月向神洲公司交付全款，神洲公司于同月将房产交付案外人，案外人装修并居住至今。2016年4月22日，神洲公司为案外人出具售房发票。案外人已交付全款并办理网签，涉案房产已不属于神洲公司所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，贵院应解除对该房产的查封。为支持其主张，案外人提交了《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》《山东省新建商品房买卖合同（预售）》《前期物业管理服务协议》《山东济南天怡养生园入住通知书》、收据、山东省住宅专项维修资金专用票据、销售不动产统一发票等证据材料。王承略辩称，一、案外人不是xx号楼xx号房产的实际权利人。根据案外人提交的网签备案合同及开发商开具的证明，其购买的是xx号楼xx号房产，与xx号楼xx号房产无关。二、案外人未签订合法有效的商品房买卖合同，且未实际居住使用房屋。截至目前，案外人与开发商未曾签订合法有效的书面商品房买卖合同，且该房屋性质为商业，用途为生产经营，案外人不可能在该房屋长期居住使用。答辩人在济南市章丘区人民法院采取查封措施后，多次到房屋现场查看，该房屋至少在2019年10月至2010年1月期间没有人居住使用。三、案外人因自身原因怠于办理房产证，具有明显过错。在2016年房产已办理大证的情况下，2019年才签订预售合同办理网签，其也没有提供任何证据证明曾向开发商主张过办理过户登记或者提交过办理过户登记的材料。同时，开发商名下其他房屋均已办理过户登记，因此案外人具有明显过错。四、案外人主张权利的行为明显不符合常理，案外人在本次异议申请之前曾对xx号楼xx号房屋提出过执行异议及执行异议之诉。后又主动撤诉。如果购房者连购买居住使用的房屋到底是哪一套都说不清楚、不确定的话，显然是不符合常理的。结合开发商有利用员工虚假诉讼的前例，答辩人有理由相信公司与案外人存在恶意阻碍执行程序、逃避法律责任的可能性。综上，案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其异议申请不应得到支持，请求法院依法驳回案外人的异议申请。本院查明，王承略与神洲公司房屋买卖合同纠纷一案，济南仲裁委员会于2019年11月29日作出（2019）济仲裁字第1544号裁决，裁决：一、王承略与神洲公司之间的天怡养生园预约认购书无效；二、神洲公司返还王承略购房款1379448元；三、神洲公司向王承略支付以800000元为基数，自2017年1月1日起暂计至裁决书生效之日止；以200000元为基数，自2017年11月20日起暂计至裁决书生效之日止；以379448元为基数，自2018年2月9日起暂计至裁决书生效之日止，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计算的利息，暂计利息为104036.94元；四、本案仲裁费用20153元（王承略已预交），由王承略承担202.56元，由神洲公司承担19950.44元，财产保全费5000元（王承略已预交），由神洲公司承担。案件仲裁期间，济南市章丘区人民法院根据济南仲裁委员会的提请，于2019年9月12日作出（2019）鲁0181财保227号民事裁定，冻结神洲公司银行存款150万元或查封等额价值其他财产，并于同日作出（2019）鲁0181财保227号协助执行通知书，查封不动产证号为：章丘xx房产中xx、xx，查封期间自2019年9月12日至2022年9月11日。裁决生效后，王承略向本院申请强制执行，本院于2020年1月20日立案执行，案号为（2020）鲁01执216号。2020年4月17日，本院作出（2020）鲁01执216号之一执行裁定、（2020）鲁01执216号协助执行通知，载明：查封被执行人神洲公司所有的济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期xx号楼xx，房产证号：章丘xx；济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期xx号楼xx，房产证号：章丘xx。另查，2014年7月13日，神洲公司与王波涛签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，约定王波涛通过购买天怡养生园专用套房的形式申请加入神洲公司天怡养生会，王波涛选定天怡养生园项目中的xx号院xx号房作为其专用套房，该专用套房的建筑面积约89.24平方米，房款总价为719631元，该协议中载明该专用套房的栋号、房号为合同约定的栋号、房号，如政府相关部门审批的栋号、房号与本协议不一致，以政府批准的为准。2019年9月2日，神洲公司与王波涛、陈晴签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定王波涛、陈晴购买天怡养生园xx号楼xx层xx号商品房，其预测建筑面积共89.23平方米，总价款为人民币708422.04元。2014年7月8日，王波涛向神洲公司支付719631元。2016年4月22日，神洲公司向王波涛、陈晴出具销售不动产统一发票，载明：不动产项目名称为天怡养生园，销售的不动产楼牌号为xx。2015年12月9日山东省住宅专项维修资金专用票据载明，业主姓名神洲公司，住宅地址埠村街道办事处天怡养生园**楼****xx。神洲公司于2018年10月26日出具《证明》一份，载明：“我公司现将天怡养生园xx号楼xx室出售给王波涛、陈晴。维修资金发票由山东神洲天怡旅游发展有限公司过户到王波涛、陈晴名下。特此证明。”2016年10月19日，陈晴向山东瑞亿物业管理有限公司支付xx-xx房产2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费2635元。案外人王波涛、陈晴提出其在签订合同后向房管部门申请房产登记，但因该房产当天被法院查封导致其无法办理。案外人王波涛、陈晴曾就天怡养生园xx号楼xx层xx号房产排除执行向本院提出书面异议，本院经审查认为，案外人王波涛、陈晴提供的山东省新建商品房买卖合同虽证明其在法院查封前和神洲公司签订了买卖合同，购买涉案房产，但该买卖合同与其提供的销售不动产统一发票、山东省住宅专项维修资金专用票据相互矛盾，不能证实其就购买涉案房产已支付了全部价款，且其提供的证据不足以证实其在法院查封前已合法占有该不动产，故对其所提异议不予支持，本院于2020年5月14日作出（2020）鲁01执异116号执行裁定，驳回案外人王波涛、陈晴的异议。案外人王波涛、陈晴不服，向本院提起执行异议之诉，本院于2020年11月5日作出（2020）鲁01民初2159民事裁定，准许王波涛、陈晴撤诉。2020年10月30日，神州公司出具《证明》一份，载明：“2014年9月7日，王波涛（公民身份号码）、陈晴（公民身份号码）与我公司签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，约定王波涛、陈晴购买我公司开发的天怡养园项目中的xx号院xx号房，建筑面积约89.24㎡，实测面积87.85㎡。2016年4月22日，我公司向王波涛、陈晴出具一份金额为708422.04元（售房款）的销售不动产统一发票一份，‘销售的不动产楼牌号’一栏记载为xx。2019年9月2日，我公司协助王波涛、陈晴办理网签（网签合同编号xx号），因工作人员失误，误将王波涛、陈晴购买的xx号院xx号房屋网签为xx号楼xx层xx号。王波涛、陈晴购买的xx号院xx号房屋实际对应的网签房号为xx号楼xx层xx号，与销售不动产统一发票记载的楼牌号一致。特此证明。注：‘xx号院xx号’系我公司前期出售房屋时自行编号，该房屋交房时门牌号××；‘xx号楼xx层xx号’系政府部门审批的栋号、房号。”再查，案外人杜兵娟就天怡养生园xx号楼xx号房产排除执行向本院提出书面异议，在该案审查期间，本院于2020年9月16日到济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园核实争议房产情况，经核实，天怡养生园xx号院xx号房与xx号楼xx室系同一套房产。本院于2020年9月16日作出（2020）鲁01执异182号执行裁定，中止对被执行人山东神洲天怡旅业发展有限公司名下位于济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期xx号楼xx房产（证号：章丘xx）的执行。王承略不服，向本院提起执行异议之诉，现该案正在审理中。以上事实，有执行裁定书、协助执行通知书、《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、收据、证明、山东省住宅专项维修资金专用票据、销售不动产统一发票等证据材料在卷佐证。本院认为，关于案外人王波涛、陈晴购买的天怡养生园房产对应的房号问题。本案中，虽然王波涛、陈晴提交的协议书、商品房买卖合同、发票、收据等证据显示的房号不一致，但据神洲公司出具的《证明》及本院到济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园现场核实房产的情况，可以认定案外人王波涛、陈晴购买天怡养生园房产的房号实际应为xx号楼xx房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王波涛、陈晴从神洲公司处购买案涉房产，在本院查封前与其签订了认购协议及商品房买卖合同，支付全部购房款并已实际占有，未办理过户登记亦非其自身原因。案外人王波涛、陈晴请求排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人山东神洲天怡旅业发展有限公司名下位于济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期xx号楼xx房产（证号：章丘xx）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二〇年十二月十一日法官助理毛雪书记员马彬