河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0481民初3047号 原告（反诉被告）：侯建东，男，1986年7月22日出生，汉族，河北省武安市人，现住本村。 委托诉讼代理人：侯洪利，武安市团城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：孟李叶，女，1979年4月18日出生，汉族，河北省武安市人，现住本村。 委托诉讼代理人：武新华，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝建鹏，河北驰舟律师事务所实习律师。 被告：黄桂芳，女，1973年9月20日出生，汉族，河北省邯郸市复兴区人，现住武安市。 委托诉讼代理人：武新华，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝建鹏，河北驰舟律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）侯建东与被告（反诉原告）孟李叶、被告黄桂芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯建东及其委托诉讼代理人侯洪利、被告（反诉原告）孟李叶及二被告委托诉讼代理人武新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯建东向本院提出诉讼请求：1．请求认定原、被告于2019年7月26日签订的《营业门市租赁合同》已于2020年9月25日解除；2．要求二被告共同给付2020年7月26日至2020年9月25日的房屋租赁费16600元；3．要求二被告从2020年9月26日开始按房屋租赁费标准给付房屋占用费直至被告向原告交还房屋时止；4．要求被告立即停止侵害将租赁原告的房屋腾清、恢复原状，结清租赁期间水、电、物业等费用并将房屋交还原告；5．要求被告从2020年5月27日开始按每日租赁费的15%承担违约金，直至交还房屋时止；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，二被告承租了原告位于武安市门市，用于开办“新华幼儿园”，租期三年自2019年7月26日至2022年7月26日止，每年100000元租赁费，合同约定每年提前两月一次性交清下年的租赁费。合同签订后被告按约交付了第一年的租金，可是到2020年5月26日应该交纳第二年租金时被告却以种种借口拒不交纳，虽经原告不计其数的催要但被告仍拒不给付。为此，原告于2020年9月14日向被告下达了《通知》，明确告知被告如在2020年9月25日之前再不交付第二年租金，双方签订的《营业门市租赁合同》于2020年9月25日正式解除。被告在收到《通知》后并没有在2020年9月25日之前交付第二年的租金，也不腾清房内物品并且锁着房门拒不向原告交还房屋，故提起诉讼。 孟李叶、黄桂芳辩称，被答辩人的起诉缺乏事实依据，理由如下：一、合同在履行期限内，不具备解除条件，被答辩人强行解除合同构成违约。被答辩人与答辩人孟李叶签订的合同期限为2019年7月26日至2022年7月26日止。2020年9月25日合同仍然在履行期限内，答辩人并未构成根本违约，合同能够继续履行，不具备单方解除的条件。答辩人自2015年7月26日就已经开始租赁被答辩人的房屋，根据双方多年来实际的房租缴纳习惯，答辩人均是在8、9月份学生开学时，根据被答辩人提供的银行账户向被答辩人支付下一年的房租。2020年受疫情影响，答辩人直到9月7日才开始营业。因发生了不可抗力，答辩人希望被答辩人根据我国《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》减免一部分租金或租期向后顺延。双方在协商过程中，被答辩人提出解除合同。答辩人在与被答辩人协商的过程中从未拒绝缴纳房租，包括被答辩人向答辩人发出通知答辩人的回复中以及10月10日，被答辩人强行堵门解除合同时，答辩人均表示缴纳房租。但被答辩人表示，不收房租，强行解除合同。答辩人未构成根本违约，被答辩人强行解除合同的行为，反而应当构成违约。二、合同目前已不具备继续履行的可能，答辩人同意解除合同。2020年10月10日，被答辩人强行堵门，收回房屋，答辩人被迫紧急撤离学生及老师。答辩人撤离后，被答辩人便贴出房屋对外出租的广告，被答辩人的行为导致合同根本无法继续履行，答辩人同意解除合同。三、被答辩人的违约行为给答辩人造成了损失，答辩人不应再向答辩人支付任何费用。被答辩人2020年10月10日已经强行收回了房屋，答辩人没有对答辩人的房屋进行任何的侵害，不存在将房屋交还给被答辩人的情况。被答辩人强行锁门，答辩人的部分财产仍然留在答辩人的房屋内无法取回。疫情属于不可抗力，答辩人作为教育机构，受到疫情的影响颇为严重，1至8月份均未营业。被答辩人应当为答辩人减免租金或顺延租赁期限。但被答辩人强行收回房屋的行为给答辩人造成的损失，答辩人不再向被答辩人支付任何费用。四、答辩人没有构成违约，不应当向被答辩人支付违约金。合同第四条违约部分的约定为“乙方租赁期满，未按期腾出门市的，甲方对乙方按日计收租赁费和加收15%的违约金”。答辩人与被答辩人签订的合同到2022年7月26日才期满，2020年9月25日，合同还在履行期限内。且根据双方的交易习惯以及受到疫情不可抗力的影响，答辩人并未构成违约。被答辩人拒收房租且强行解除合同的行为构成违约。被答辩人向答辩人主张违约金，无任何依据。综上所述，答辩人的行为不构成违约，被答辩人强行解除合同，收回房屋的行为，构成了违约。请法院充分考虑2020年疫情的客观因素，查明本案事实，公正裁决。 孟李叶向本院提出反诉请求：1．依法判令反诉被告单方提前解除合同的行为构成违约；2．依法判令反诉被告向反诉原告赔偿因其违约解除合同给反诉原告造成的各项损失共计118,000元；3．依法判令本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年7月26日开始反诉原告与反诉被告的叔叔侯如增签订了房屋租赁合同，租赁了位于金色花园6号门市，用于经营幼儿园。2016年7月26日，被告继承了该房屋，重新与反诉原告签订了期限三年的房屋租赁合同。2019年7月26日，合同到期，双方又续签了三年的租赁合同。反诉原、被告的租赁关系已经持续5年之久，且双方达成了新的合意，每次交房租的时间都改在了9月份学生开学交学费时。2020年受疫情影响，反诉原告的幼儿园一直到9月7日才开始正式经营。反诉原告与反诉被告协商，希望就发生疫情这种不可抗力，能根据国家的政策就疫情期间所受影响减免一些租金。双方在协商的过程中，反诉被告提出解除合同。反诉原告表示可以交纳房租，但反诉被告拒绝与反诉原告交涉房租交纳事宜，执意解除合同，并于2020年10月10日早上，组织多名人员在幼儿园学生入园时，到幼儿园堵门锁门，不让学生进入。反诉原告现场表示让反诉被告提供账户，马上转钱，反诉被告表示不收钱，必须解除合同。反诉原告无奈，只能向幼儿园家长说明情况，紧急撤离了所有学生及老师。反诉原、被告签订的合同还有二年时间才到期，反诉原告从未表示不交房租，就不可抗力的出现协商租金减免事宜，根本达不到合同不能继续履行的程度。且根据相关法律及政策的规定，在合同履行中，出现不可抗力时，受不可抗力影响的一方，可以提出减免一定的费用。但反诉被告不仅不考虑不可抗力的影响，反而执意解除合同，并采取堵门的措施强制收回房屋，其单方强制解除合同的行为导致合同根本无法继续履行，已构成违约。反诉被告强堵门、锁门的行为，造成了反诉原告生源的流失、立即组织人员搬离成本的增加，以及声誉受到了严重影响。本案租赁的房屋最初是毛坯房，反诉原告承接上一租户的装修支付了装修及附属设施费用，并且在反诉原告经营的五年时间里，反诉原告又先后投入了十几万元，对租赁房屋进行了装修，增加了附属设施。2019年续租后，反诉原告又进行了装修，为长期租赁作了充分的准备。但仅仅不到一年时间，反诉被告就强行解除合同，使得反诉原告的投入无法收回相应的利润，且遭受严重的损失。综上所述，反诉被告单方强制解除合同的行为已经构成违约，且其强制锁门的行为，给反诉原告造成巨大损失，反诉被告应当承担相应的赔偿。为维护反诉原告的合法权益，故提起诉讼。 侯建东辩称，第一，反诉原告不符合法律关于反诉的要求。本诉是租赁合同纠纷，而反诉原告所诉称的请求是侵权损失，两者之间没有内在的联系，因此应依法驳回反诉原告的请求；第二，本案中答辩人不存在任何过错，不同意赔偿反诉原告任何款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯建东向本院提交了如下证据：1．武安市房权证武安镇字第××号房产证，证明租赁房屋产权属于原告所有；2．原告与被告孟李叶签订的《营业门市租赁合同》一份，证明原、被告存在租赁关系，合同对租金的缴纳时间以及违约责任都作出了明确约定；3．通知一份及微信聊天记录一份，证明双方解除合同通知，被告已经收到。孟李叶、黄桂芳向本院提交了如下证据：1.2016至2019年四年反诉原告向反诉被告交付房租的转账记录，证明双方实际交纳房租的交易习惯是每年的8、9月；2．反诉原告与反诉被告2019年7月26日签订的房屋租赁合同，证明双方约定的租赁期限到2022年7月26日，合同还未到期，仍在履行期限内；3.2020年9月18日反诉原告孟李叶对反诉被告的回复，证明反诉原告从未拒绝交纳房租，只是与反诉被告协商房租减免优惠，不同意反诉被告单方解除合同；4.2020年10月10日反诉被告堵门拒收房租的视频及照片，证明10月10日反诉被告带领多人强行收回房屋，拒收房租；5．反诉原告紧急撤离的费用清单（微信截屏），证明反诉原告因反诉被告的强制收回房屋紧急搬离的费用为6000元；6．免除103名学生取暖费的退费收据以及12名学生退学退回的学费收据，证明因反诉被告堵门强制解除合同，造成反诉原告赔偿给学生已收取的取暖费来稳定学生，同时也造成了12名生源流失，反诉原告损失达25550元；7．反诉原告对房屋的装修费用明细（微信截屏），证明反诉原告在该房屋投入的装修费用99888元；8．反诉原告2019年度的财务审计报告复印件，证明反诉原告留在反诉被告处的财产的价值43000元；9．邯郸市教育局发布的2020年秋季开学通知，证明受疫情影响，幼儿园直到9月7日才开学。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：孟李叶、黄桂芳对侯建东提交的证据2、3的证明内容有异议，对证据2认为合同中虽然约定了房租缴纳时间，但多年来双方的交易习惯改变了合同约定，实际履行与合同不一致的，应按实际履行为准，违约责任的约定是对合同届满后，未腾清房屋的约定，与本案原告的主张不一致；对证据3认为被告在2020年9月18日向原告回函，表示交纳房租，希望就疫情影响给予优惠，对方提供的微信聊天能够证明被告向原告进行了回函，且始终表示交纳房租。本院认为，孟李叶、黄桂芳对侯建东提交的证据2、3的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，予以认定。侯建东对孟李叶、黄桂芳提交的证据质证认为，对证据4的证明目的有异议，因为房屋租赁合同已于2020年9月25日解除，但是被告拒不向原告返还房屋也不交纳下年度租金，原告及家人在无奈之下才找到幼儿园，要求被告腾房的情况；对证据5有异议，与本案没有任何关系，只是其自身腾房应该交付的费用，并且没有危险情况存在，不存在紧急撤离情况，对其6,000元的费用也不予认可；对证据6中103名学生的取暖费有异议，人员数额不是真实情况，该幼儿园从始至终没有招收过这么多学生，退费也不是真实的，即便是真实的，也是被告的一种经营手段，而不是其损失，并且与本案解除租赁合同之间没有因果关系；对证据7的房屋装修费用不予认可，被告是为自身利益和经营所做的装修，该费用本应由被告承担；对证据8财务报告有异议，与本案无关，不予认可；对证据9有异议，与本案无关，本案系租赁合同关系，被告何时开学与原告无关，并且被告没有提供其合法经营手续，是否受法律保护应进行核实。本院认为，侯建东对证据4的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，予以认定；证据5为手写的明细，且收款人赵强未出庭对收费事宜进行证实，孟李叶、黄桂芳也未提交其他证据佐证，不足以证明其主张，故不予认定；证据6均是新华幼儿园出具的暖气费和学费收据，孟李叶、黄桂芳未提交其他证据佐证，不足以证明向学生家长退费的事实，不予认定；证据7的聊天记录，能够证明因装修支付9,000元费用的事实，对该部分事实，本院予以认定。但孟李叶主张的其他装修费用，因未提交其他证据佐证，本院不予认定；证据8仅是复印件，未提交原件予以核实，不予认定；证据9，经在邯郸市教育局网站核实，该通知客观、真实，且与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月26日，孟李叶与侯建东的叔叔侯如增签订一份租赁合同，约定侯如增将位于武安市门市租赁给孟李叶使用，用于经营幼儿园。孟李叶租赁该门市后，用于经营“新华幼儿园”，该幼儿园的教学许可证上登记校长为孟李叶，实际出资人、经营者为黄桂芳。2013年7月24日，侯如增将该门市房过户给侯建东，并办理了武安市房权证武安镇字第××号房屋所有权证。2014年7月26日至2019年7月25日，孟李叶均是与侯建东签订的该门市租赁合同，并由黄桂芳分别于2016年9月8日、2017年7月24日、2018年8月30日通过中国农业银行转账方式向侯建东母亲韩存叶支付租金共计300000元，于2019年9月2日通过农业银行转账方式向侯建东支付租金100000元。2019年7月26日，孟李叶与侯建东又签订了一份《营业门市租赁合同》，合同主要约定：租金每年100000元，提前两月预交租金，租金以每年租前一次性交清；物业费、电费、暖气费、煤气费等费用，由孟李叶支付；租赁期间为2019年7月26日至2022年7月26日，为期三年；租赁期满时，如果孟李叶继续承租，提前三个月向甲方提出申请，经双方协商新的租赁和，租赁期满前10日未达成租赁合同，是孟李叶终止合同，侯建东有权收回门市；在租赁合同期间，双方中的单一方违约，要赔付未违约方的每年租金二倍，如第二年违约，连带第三年一起赔付；如果孟李叶租赁期满未按期腾出门市，侯建东对孟李叶要按日计收租赁费和加收15%的违约金；承租期间孟李叶不得改变门市设施，必须改变的经双方协商同意，一切费用由孟李叶承担；孟李叶对门市装修费用自理，合同终止时孟李叶不得拆毁损坏，完好无损将门市交与侯建东。合同签订后，孟李叶因装修该门市于2019年8月8日支出装修费用9000元。 2020年7月27日，在合同约定的期间内，孟李叶、黄桂芳未按合同约定向侯建东支付租金。后经侯建东催要，孟李叶向侯建东提出因疫情影响希望侯建东减免部分租金。经双方协商，侯建东同意减免租金5,000元，但因孟李叶不同意双方协商未果。2020年9月14日，侯建东在该门市的门上张贴一份通知，内容为：“孟李叶暨黄桂芳，依据2019年7月26日双方签订《营业门市租赁合同》，你方承租我所有的金色花园6号门市房屋，应于2020年5月26日向我交纳2020年7月26日—2021年7月26日期间的房租合计10万元。但经我多次催要，你方至今未向我交纳房租。鉴于此，我再次书面通知你方，请你方在十日内（2020年9月25日前）向我方交纳上述房租10万元。如你方未按期交纳，双方签订的《营业门市租赁合同》于2020年9月25日解除。届时你方应当将租赁的门市全部腾清返还给我。对欠交的租赁费，我方可通过法律途径维护权益。”同日，孟李叶通过微信向侯建东发送信息，主要内容为：“不是不交房租，是因为疫情期间没有开门营业，站在人情世故的道理上向你提出给予优惠和照顾。你不但不答应还以房子是你的为由不让占啦。合同不是你单方说解除就解除的”。2020年9月21日，孟李叶通过微信向侯建东发送一份解除通知书回复，主要内容为：“就你2020年9月14日向我送达的交纳租金通知，作出如下回复：我从未明确或者以任何行动向你作出过不交纳租金的表示，因受疫情影响，我从今年1月份到9月份都未开门营业，没有任何收入。我希望你可以根据国家疫情期间发布的相关政策，减免一定的租金。双方现就租金的减免程度在进行磋商，不存在不交纳租金的情况。我们所签的租赁合同，租赁期限截止到2022年7月26日，现在合同还在履行期限内，我没有违约，我们的合同仍需继续履行。如你单方提出解除合同，我们需要协商一致。现我希望我们的合同继续履行，因我已经在合同履行期内投入了大量的资金，解除合同将给你我带来巨大的损失。就你提出的交纳租金的时间，我也希望尽快向你交纳租金，但请你就疫情期间的减免政策给予我一定的答复，我们作进一步磋商。期待你尽快与我联系”。 2020年10月10日，因孟李叶、黄桂芳未按侯建东通知中要求在2020年9月25日前交纳租金，侯建东及其家属到该门市的大门处进行阻拦，并要求孟李叶、黄桂芳立即腾清房屋并予以返还。同日，孟李叶通过微信向侯建东发送信息，要求侯建东提供银行账户，把之前协商的2020年7月26日至2021年7月26日的租金转给侯建东，并表示还在合同期内，同意支付租金，请侯建东不要再派人到幼儿园门口堵门，影响幼儿园的正常经营。后孟李叶将新华幼儿园迁离了该门市，但该门市内尚有格兰仕牌挂式空调八台、沁园牌直饮水机主机一台（含美的牌分机四台）、澳柯玛牌热水器一台、抽油烟机一台、橱柜三组、1.8m暖气片二组、消防挂梯一架，孟李叶至今未取走。2020年10月22日，孟李叶向侯建东发送手机短信，通知侯建东对该门市锁门。 另查明，孟李叶未交付该门市的2020年4月份水费110元，已交付电费至2020年10月19日。后侯建东补交2020年4月份水费110元并续交电费100元，电费余额现为100.85元。 本院认为，侯建东与孟李叶签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反我国强制性法律法规的规定，合同合法、有效，双方均应按合同履行。本案中，孟李叶与侯建东在租赁合同中约定租金每年100,000元，提前两月预交租金，租金在下年度租期之前一次性交清，但孟李叶未在合同约定的期间内向侯建东交付租金。孟李叶虽是因受疫情影响未按期向侯建东交纳租金，并提出减免部分租金，但其在与侯建东协商减免租金未果，侯建东向其发出书面通知，要求在2020年9月25日前交付租金后，仍逾期未交付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”、“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故侯建东单方行使合同解除权，于法有据，依法应予支持，本院确认2019年7月26日双方签订的营业门市租赁合同于2020年9月25日解除。合同解除后，侯建东有权要求孟李叶支付欠付的租金，而孟李叶未向侯建东支付2019年7月26日至2019年9月25日共计二个月的租金，按合同约定年租金为100,000元，平均每月租金为8,333.33元，故侯建东要求孟李叶支付该二个月的租金16,600元，未超出孟李叶应当支付租金的数额，本院予以支持。合同解除后，孟李叶依合同约定及法律规定应当向侯建东返还房屋，但孟李叶一直占有该房屋，至2020年10月22日才短信通知侯建东对该房屋上锁，将该房屋的实际控制权交付于侯建东，给侯建东造成了租金损失，故侯建东要求孟李叶自2020年9月26日起按合同约定的年租金标准支付房屋占用费至2020年10月21日的诉讼请求，本院予以支持。因孟李叶已于2020年10月22日交付房屋与侯建东，故侯建东要求孟李叶返还房屋并支付2020年10月22日后的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。合同约定年租金为100,000元，2020年9月26日至2020年10月21日共计26日，房屋占用费共计为7,123.29元（100,000元÷365日×26日）。孟李叶在合同解除后，未腾清房屋，且未按合同约定交纳2020年4月份的水费110元，已构成违约，故侯建东要求孟李叶腾清房屋、结清租赁期间水费的诉讼请求，本院予以支持。其他费用，侯建东未提交证据证明，故本院不予支持。侯建东要求孟李叶自2020年5月27日起至交还房屋止按日租金的15%支付违约金，因双方在合同约定如租赁期满未按期腾出门市，侯建东对孟李叶可按日计收租赁费并加收15%的违约金，但本案双方约定的租赁期限尚未届满，该合同条款约定的条件未成就，故该诉讼请求本院不予支持。侯建东主张黄桂芳是新华幼儿园的实际经营者，应与孟李叶共同承担民事责任。因孟李叶租赁房屋后虽是经营新华幼儿园，且黄桂芳是该幼儿园的出资人及实际经营者，但本案系租赁合同纠纷，合同具有相对性，而黄桂芳并不是合同相对人，且其是否是幼儿园的出资人及实际经营者，与租赁合同的成立及履行并不具有必然的关联性，故侯建东要求黄桂芳承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。孟李叶辩称其未构成根本违约，不具备单方解除条件，根据双方的交易习惯，其均是在8、9月学生开学时，才交付下一年的租金，且双方在协商减免部分租金的过程中，侯建东强制解除合同构成违约。本案中，孟李叶在之前的租赁合同履行过程中，虽均是在7、8、9月份才交付下一年度租金，但其迟延交付租金的行为，并不能证明侯建东具有变更租金交付期限的意思表示，且双方在2019年7月27日签订的租赁合同中，明确约定提前两个月交付租金。而孟李叶未在合同约定期间内交付租金，其虽提出因受疫情影响要求侯建东减免部分租金，但在侯建东表示减免租金5,000元后，其明确表示不同意，双方协商未果。在侯建东通知孟李叶在合理期限内交付租金后，其仍未按期向侯建东交付租金，已构成违约，故侯建东依法行使单方解除权，于法有据，孟李叶的抗辩理由本院不予支持。 关于孟李叶提起的反诉请求，因孟李叶未按合同约定期间交纳租金，其在与侯建东协商减免租金未果，侯建东书面要求其在合理期间内交付租金后，逾期仍未交纳，已构成违约，故侯建东依法行使单方解除权，于法有据。孟李叶提起的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。侯建东辩称孟李叶的提起的反诉与本诉不是同一法律关系，不应受理。因孟李叶提起的反诉请求，是基于认为侯建东强制单方解除合同构成违约并造成其损失，而要求侯建东承担违约责任并赔偿损失，与本诉系同一法律关系，故侯建东的抗辩理由，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、确认2019年7月26日侯建东与孟李叶签订的《营业门市租赁合同》于2020年9月25日解除； 二、孟李叶于本判决生效后五日内将位于武安市门市内的物品腾清； 三、孟李叶于本判决生效后五日内向侯建东支付租金16,600元，并支付房屋占用费7,123.29元、水费110元，共计23,833.29元； 四、驳回侯建东的其他诉讼请求； 五、驳回孟李叶的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费215元，反诉案件受理费1,330元，共计1,545元，由孟李叶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张少华 审 判 员  野进明 人民陪审员  王俊芳 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  邵学华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。