安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7490号 上诉人（原审被告）：长丰乐富强房地产开发有限公司，住所地安徽长丰双凤经济开发区。 法定代表人：刘士强，执行董事。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车希博，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈陶，男，汉族，1976年11月20日出生，住安徽省长丰县。 上诉人长丰乐富强房地产开发有限公司（以下简称乐富强公司）因与被上诉人陈陶房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐富强公司上诉请求：1.请求撤销长丰县人民法院（2020）皖0121民初1346号民事判决书第二项，并改判乐富强公司无需赔偿陈陶任何损失；2.本案一审、二审诉讼费用由陈陶承担。 事实与理由：一、乐富强公司交付的房屋虽有质量瑕疵，但并不影响居住使用，原审法院认定事实及适用法律错误。 1.案涉房屋的质量瑕疵并不影响居住和使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。也即房屋质量问题必须严重影响正常居住使用的，买受人才可要求赔偿损失。而本案中，原审法院已查明“案涉房屋阳台顶棚有一个孔洞”，从法院该描述可以明显看出，该质量瑕疵并不影响正常居住和使用，瑕疵部位位于阳台，且面积较小，对陈陶日常居住使用并无太大影响，更不存在严重影响正常居住和使用的可能，本案不符合法律规定的需赔偿因房屋质量问题产生损失的赔偿条件。 2、事实上，陈陶也一直在案涉房屋中生活，其并无房租损失。结合乐富强公司一审提交的水表电表记录，截至一审开庭前，水表164吨，电表2792.93度，也可以证实陈陶实际居住在该房屋中。陈陶辩称该水电费系因装修产生明显与常理不符，如此大量的用水用电量，至少系正常家庭一年左右的使用量。原审法院对该明显事实置之不理，仍认为陈陶“提供的证据不足以证明”，径行认定其租金损失，属于认定事实错误。 3.即使按陈陶自称的在2020年3月后入住该房屋也可以证明该房屋质量瑕疵并不影响实际居住和使用。2020年3月，该房屋质量瑕疵并未修复，但陈陶可以在其内居住生活也证明该质量瑕疵并不影响正常的居住和使用，更达不到法律规定要求的“严重影响正常居住使用”的索赔条件。 二、陈陶支付的租金与房屋质量瑕疵完全无关，乐富强公司无需赔偿该费用。 1.陈陶提供的首份租赁合同租期从2018年3月5日至2019年3月5日，而本案中，房屋的交付时间是2018年4月30日，也即在乐富强公司交房之前，陈陶已经决定租房一年，无论该房屋没有质量问题，陈陶均已产生一年的租房费用，故陈陶2018年3月至2019年3月期间的租房费用与房屋质量瑕疵完全无关联，陈陶在该期间的租金必然产生，原审法院仅扣除交房前两个月的租金毫无事实依据。 2.至于2019年3月至2020年3月的租赁合同，首先，该期间内陈陶一直在案涉房屋中生活，无谓租金损失；其次，早在2018年7月，乐富强公司接到陈陶关于质量问题的反映后，就立即按照维修规定，组织监理单位、设计单位、施工总承包单位进行现场勘查，制定专项维修方案并报长丰县建筑工程质量安全监督站进行专项汇报，准备对房屋进行维修，但陈陶为获取不正当的巨额赔偿，以维修方案不合理为由拒绝乐富强公司入室维修，乐富强公司认为在2018年7月后一直未予维修的责任在陈陶，即使存在陈陶所谓的造成的损失也应由其自行承担。 陈陶辩称，不同意乐富强公司的上诉请求。本人依约购买乐富强公司开发的房屋，并全额支付购房款。乐富强公司承认房屋存在质量问题，但没有按照方案修复。本人一开始是自己租房子住的，从2019年至2020年3月房租到期之后，本人才住到案涉房屋，所以才产生了水电费，还有一部分的水电费是装修产生的。现在房屋漏水、漏沙影响正常的居住，乐富强公司所述不影响居住是不符合事实的。 陈陶向一审法院起诉请求：1.判令乐富强公司将位于的阳台顶棚修复完整，并经过有资质的第三方机构验收合格；2.判令乐富强公司赔偿陈陶租赁费直至房屋修复完整并验收合格，暂计48000元（时间从2018年4月至2020年4月，每月租赁费为2000元），因本案支出的差旅费1000元，因案涉房屋产生的2019年、2020年物业费3286.04元，共计52286.04元；3.本案诉讼费由乐富强公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月5日陈陶与乐富强公司签订了商品房买卖合同，约定陈陶从乐富强公司购买位于，后陈陶按照合同约定履行义务，乐富强公司于2018年4月将案涉房屋交付陈陶。陈陶在装修中发现案涉房屋阳台顶棚有一个孔洞，遂停止装修施工，与乐富强公司、物业公司等协商处理，因维修方式双方未达成一致，孔洞一直未作维修，双方因损失的赔偿协商未果，陈陶诉讼来院。一审另查明，陈陶于2018年3月5日与陶新梅签订租房合同，约定月租金2000元，租期一年，期满后续租一年，支付租金48000元，2020年3月，陈陶入住案涉房屋。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定全面履行自己的义务，因履行合同不符合约定，依承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，乐富强公司出具的合肥市住宅质量保证书，根据约定为双方商品房买卖合同的补充约定，对双方产生法律效力。乐富强公司向陈陶交付的案涉商品房出现阳台顶棚空洞，该事实乐富强公司也予以认可，陈陶诉请乐富强公司给予修复完整，符合双方的约定，应予支持。乐富强公司作为商品房开发企业，应具备相应的维修资质和能力，其依建筑规范完成维修，维修后是否必须经有资质的第三方机构验收合格，该院认为并不必要，双方合同并未约定，故陈陶的该诉请，该院不予支持。施工需进入使用案涉房屋，陈陶亦应予以配合。关于陈陶诉请的因顶棚空洞，不能进住使用，与乐富强公司一直未达成协议，致其在处租房居住，提供了租赁合同和支付租金的凭证，对该损失，乐富强公司虽辩称陈陶事实上早已居住在案涉房屋内，不存在租金损失，但提供的证据不足以证明，另至本案诉讼时，案涉的空洞客观上仍未维修，乐富强公司此辩称该院不能采信。根据双方陈述和庭审对陈陶的询问调查，陈陶于2018年4月接收房屋，此间2018年3月、4月的房租与其装修发现空洞未入住无关，该院予以核减，判定乐富强公司赔偿陈陶房租44000元。陈陶诉请的物业费损失，与履行双方的商品房买卖合同无关联，所提供的出租汽车费用主张的差旅费，也不能证明与本案的关联性，该院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、长丰乐富强房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将陈陶购买的位于长丰县的阳台顶棚空洞修复完整；二、长丰乐富强房地产开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿陈陶损失44000元；三、驳回陈陶的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取787元，由乐富强公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点在于陈陶要求乐富强公司赔偿因房屋质量问题产生的损失有无事实和法律依据。陈陶一审中主张因案涉房屋阳台顶棚产生空洞，导致其无法使用房屋，因此在外租房，由此产生两年房租损失。对此，本院认为，首先，案涉房屋出现的质量问题，即阳台顶棚的空洞，虽然会对使用房屋产生一定的影响，但并不会影响房屋的基本居住功能，这从陈陶自认于2020年3月使用房屋也可以得到印证。由此，房租租金损失并非房屋质量问题导致的必然损失。其次，陈陶对于其主张的租房事实提供了两份租赁合同，首份租赁合同租期从2018年3月5日至2019年3月5日。该份租赁合同的起租时间早于案涉房屋约定的交付时间2018年4月30日。陈陶二审中亦自认，其在购买案涉房屋前一直租住房屋，无论案涉房屋何时交付，是否出现质量问题，其首份租赁合同都会履行。因此，陈陶主张2018年3月5日至2019年3月5日的租金损失无事实依据。关于2019年3月至2020年3月的租金损失，陈陶虽然提供了租房合同及出租人出具的收条，但是乐富强公司亦提供了案涉房屋的水表记录、电表记录，拟证明案涉房屋一直有人居住。事实上，案涉房屋的水电费交纳记录更能反映房屋的真实使用情况。陈陶作为案涉房屋的买受人应该能够提供缴费凭证证明案件事实，但是陈陶在本院释明的情况下无正当理由仍未提交。由此，陈陶主张的2019年3月至2020年3月的租金损失的依据亦不充分。考虑到案涉房屋质量问题至今未予解决，确给陈陶生活造成不便，综合本案案情，本院酌定乐富强公司赔偿陈陶2万元。 综上，乐富强公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初1346号民事判决第一项，即：“长丰乐富强房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将陈陶购买的位于长丰县的阳台顶棚空洞修复完整”； 二、撤销安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初1346号民事判决第三项； 三、变更安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初1346号民事判决第二项为：长丰乐富强房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿陈陶损失20000元； 四、驳回陈陶的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取787元，由长丰乐富强房地产开发有限公司负担。二审案件受理费900元，由陈陶负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。