贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1534号 原告：张锦丽，女，汉族，1976年3月29日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎欣欣，贵州名城（桐梓）律师事务所实习律师。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳艳，贵州子尹律师事务所实习律师。 原告张锦丽与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张锦丽的委托诉讼代理人令狐荣飞，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人黄军平、杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张锦丽向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年10月29日签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，并判决被告继续履行该《商品房买卖合同》中载明的阳光水岸二期（Ｂ）区一幢×××、×××号房屋的交房义务及办理产权登记手续；2、判决撤销被告乾豪公司管理人于2019年11月28日作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告乾豪公司购买位于桐梓县房屋，建筑面积222.67㎡；被告应于2016年12月30日前向原告交付该商品房。案涉房屋的购房款已向被告予以兑现，且有被告公司签字盖章并向原告出具的《收据》予以佐证。案涉房屋达到交付时间后，原告多次要求被告履行交房义务，但被告因自身原因造成案涉房屋至今无法交付。2019年1月18日乾豪公司被桐梓县人民法院裁定破产清算，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。管理人于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定：一、解除原告与乾豪公司于2016年10月29日签订的《商品房买卖合同》；二、合同解除后，就未实现以物抵债的债权，原告可依法向管理人申报债权，参与乾豪公司破产财产分配。管理人的解除行为无事实和法律依据，并给原告造成严重的经济损失。原告不服该决定，特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，原告张锦丽与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014003613），约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（B）区×××、×××号住房两套，建筑面积为222.67平方米，单价为3500元/平方米，两套房屋总价款为779345元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年10月29日前支付全部房款给被告。出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付房屋。同日，被告公司向原告出具金额为779345元的《收据》一份，并注明：交款单位为张锦丽B区×××、×××，收款事由为购房款779345元，收款方式为抵借款。原告自述：1、全部购房款均由原告之母令狐昌琴对乾豪公司的借款债权310000元转化；2、原告未支付过其他款项给乾豪公司；3、令狐昌琴的借款约定月利率4%，计算至2016年10月29日，本息合计1127000元，令狐昌琴与乾豪公司协商后冲抵案涉合同购房款779345元，原来的债权债务相互抵销。经管理人查实，案涉×××号房屋现处于被司法机关查封状态，无法办理网签或备案登记手续，无法交付；同时，乾豪公司已于2016年7月4日与案外人陈兴炉签订合同编号同样为2014003613号的《商品房买卖合同》，陈兴炉已向管理人登记权利，请求交付房屋及办理相关证件；案涉×××号房屋于2017年1月24日已由桐梓县土地房屋征收中心申请办理网签至其名下。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2016年10月29日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。原告不服该决定，以前述请求诉至本院。 再查明，2009年5月12日，乾豪公司法定代表人杨国培及其妻范正芬共同向令狐昌琴出具《借条》一份，确认借令狐昌琴现金310000元，待桐梓一中凤鸣路学生公寓楼开发项目主体完工还款110000元，项目全部完工后一年内一次性归还全部剩余借款。该借条由杨国培、范正芬共同签字，并加盖了遵义市九州房地产开发有限公司桐梓分公司财务专用章。2020年2月24日，令狐昌琴出具《申明书》一份，载明：令狐昌琴将原遵义市九州房地产开发有限公司桐梓分公司及法定代表人杨国培（现乾豪公司法定代表人）于2009年5月12日的借款310000元债权转赠给长女张锦丽，其本息用于冲抵2016年10月29日张锦丽与乾豪公司结算的商品房购房款。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》，就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠原告之母令狐昌琴的借款债务，原告并未实际向被告公司支付购房款，其提供的证据不能证明将合同约定的购房款支付给了乾豪公司，且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该合同，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。原告要求撤销管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》的主张，本院不予支持。涉案房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动，故原告对案涉房屋并不具有所有权。同时，因合同已由管理人依法解除，且案涉两套房屋均处于被查封状态，故原告要求继续履行案涉《商品房买卖合同》并交付案涉商品房及办理产权登记手续的主张，本院均不予支持。原告可就相关债权依法另案主张。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张锦丽与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2016年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014003613）合法有效； 二、驳回原告张锦丽的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取60元，由被告遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 黎 洪 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 赵邈航