江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1579号原告：陈飞章，男，1989年8月17日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：刘敏，女，1961年7月16日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵玉萍，男，1958年12月19日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘振，男，1952年2月28日生，汉族，徐州市泉山区。原告陈飞章与刘敏房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞章，被告刘敏及其委托诉讼代理人赵玉萍、刘振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞章向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还2019年7月24日至2020年4月24日房租费用共计9个月18000元并支付违约金2000元；3、判令被告给付房屋装修等损失费用20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月19日，原告因店铺经营需要，与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于徐州市泉山区出租给原告，租期为2019年5月12日至2022年5月12日，月租金为人民币2000元，支付方式为年付，原告将第一年租金24000元向被告给付。合同签订后，原告在2019年7月24日发现涉案房屋漏水严重导致不能营业并通知被告，被告知晓后未积极处理，经原告多次催告，被告于2019年8月27日告知原告房子已经修好但屋内存在发霉现象，原告多次要求被告恢复原状，被告不予理睬，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘敏辩称，首先，对原告要求解除房屋租赁合同有异议的，根据合同第三条第一款约定租赁期为2019年5月18日至2022年5月17日，期限三年。合同第四条约定提前两个月支付下年租金，即2020年3月17日应该支付第二年的房租，现原告至今未付，应属违约，原告应向被告给付违约金2000元。其次，原告要求被告因房屋渗水或者漏水返还九个月租金18000元不能成立，其理由是原告当初在看房的时候，告知租赁房屋经营用途是做儿童视力矫正，正好需要单间，原告表示对房屋很满意，因涉案房屋在装修时隔开了四间小屋，但当房屋租赁后，被告到原告处发现大门上的百叶窗已被拆除，后窗两个排风扇拆除并堵死，原告在未告知被告的前提下，擅自改变房屋结构。原告称涉案房屋漏水，是因为原告对房屋进行二次装修破坏了防水层，导致房屋漏水或者渗水。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月19日，原告陈飞章（承租人乙方）与被告刘敏（出租人甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：第一条，房屋坐落于泉山区，建筑面积60平方米；第二条：租赁用途门面；第三条，房屋租赁期自2019年5月12日至2022年5月12日。第四条，租金为2000元/月，支付方式押0付12，各期租金支付日期提前两个月付清；第七条，对于该房屋及其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第九条，合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……（六）其他法定的合同解除情形；第十条，违约责任甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应须向乙方支付相当于1个月的租金作为违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应须向甲方支付相当于1个月的租金作为违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，乙方未按约定时间返还房屋的，每日应按月租金的百分之十标准支付违约金；第十二条，其他约定事项房子租金2019年5月18日至2021年5月17日2000元/月，第三年租金自行协商。上述合同签订后，原告于同日通过银行转账将租金24000元给付被告，并转账附言“房屋一年租金费用”。被告依约向原告交付了租赁房屋。2019年7月24日左右，由于天降暴雨造成路面积水，租赁房屋由于是地下室，外墙面经浸泡，内墙面出现渗水现象。原告于是通过微信与被告协商解决房屋渗水问题。原告提供的聊天内容显示：2019年7月24日11时53分，陈飞章发送微信视频并留言：“阿姨，这个房子有问题。”2019年8月5日10时3分，陈飞章：“刘阿姨，我租你那个小康人家房子漏水也看过了，确实漏水，从你7月24日和中介一起看的，这都十多天过去了，你打算怎么处理？我那里都存放的电器设备，以后有损失怎么弄？”刘敏：“东西放里面怕有损失，你也要积极该怎么处理就抓紧处理，我相信你有这个能力”。陈飞章：“刘姨，这个事我没法处理，只能您来解决”……2019年8月27日17时10分，刘敏：“房子我找人修好了，是由于台风来雨下太大造成的，想看看效果怎样，所以才给你说”。陈飞章：“明天我去看下”。刘敏：“等确定不漏再修复”。陈飞章：“大概什么时候能修复”。刘敏：“只要不漏就可以修复”。涉案房屋漏水问题修复后告知原告，双方微信聊天内容显示：2019年9月10日19时45分，陈飞章：“阿姨，我刚来看了下，里面都霉了，阴的水快干了，略微有点潮湿。尽快处理好让隔壁中介给转租出去，我这边需要钱必须抓紧转出去，这也耽误您的房租”。刘敏：“其实原来有百叶窗和后边的窗户，没改通风，透气很好的时候，房里没出现这个情况”。陈飞章：“这个是漏水阴的，原来一屋子水……尽快处理吧，趁现在是旺季，房子好转。里面收拾收拾和刚装修好一样。应该有人转的”。刘敏：“知道了。房里没有水的时候通风不好也是有点味。何况有水……”，陈飞章：“您那边解决好告诉我，我让隔壁中介转租，尽快把这事解决掉”。2019年10月22日22时44分，陈飞章：“阿姨，我刚去看了下，您看什么时候方便去看看给修复，我也等着用钱，您这边弄好告诉我，尽快转租出去……”刘敏：“好的，我现在没在徐州回去就弄”。另查明，徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初8454号民事判决书及(2019)苏03民终8995号铜山区亮眼视力保健服务部与陈飞章买卖合同纠纷一案显示，原告租赁房屋同时与第三方铜山区亮眼视力保健服务部签订了买卖合同，购买第三方设备准备开店，后在租赁房屋安装调试设备后，原告发现第三方交付的设备是二手旧设备，原告要求退还设备未能，双方纠纷诉诸法院解决，这实际导致了原告租赁被告房屋几乎一直闲置，原告要求退还房租的一个重要因素。针对房屋实际情况，2020年8月5日，本院进行了实地勘验，显示：租赁房屋位于泉山区路旁，呈半地下室状。进屋室内空间略高于门口路面，房屋西面有透气窗，略高于路面。房屋西北角系排水管道，原告装修当时予以包起，西墙离地面二十公分左右，大致防水层位置，原告装修时安装了一排插座，勘验时显示有霉变状痕迹(被告说是原告破坏了西墙的防水层)。房屋西内墙外侧就是路面下的排水道，西墙面有不同程度霉点，西北角排水管道未包起。双方陈述2019年7月24日左右，天降大雨造成路面积水，排水不畅，西北角管道不明原因漏水。庭审中双方没有要求对于房屋管道漏水及西墙面出现霉点原因予以鉴定。庭审中，原告陈述其不经常去店里，实际搬离房屋的时间为2020年3月底到4月初，搬离时没有明确告知被告及要求解除合同。2020年4月21日，被告通过微信要求原告给付第二年的房租，原告拒绝并因房屋漏水造成一年内无法正常营业，要求被告返还租金并赔偿损失。后双方协商未果，原告遂于2020年5月8日向本院提起诉讼，诉如所请。上述事实,有当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、银行流水、转账记录、视频、庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。关于《房屋租赁合同》的解除。租赁期间，出租人应保证出租房屋处于良好的可使用状态，因不可归责于承租人的原因致使所租房屋损坏影响使用的，出租人应负责修缮至可以正常使用。本案中，被告作为出租方，交付房屋时，并没有出现房屋漏水的情况，后来大雨过后造成不明原因漏水，被告已应原告要求完成了修缮义务，并保障房屋可满足约定的使用用途。涉案房屋在维修后虽然存在西墙局部墙面有霉点，但没有证据证实是房屋存在质量问题所致。经现场勘验，房屋修缮后，未再出现漏水情况，房屋墙面存在霉点,地面回潮现象,应与夏季雨水大潮湿，半地下室通风不畅，原告租赁后又疏于管理有关。因此本院认为，出现霉点尚不足以导致承租人无法正常经营使用房屋，致使合同目的无法实现，原告以此为由解除合同不符合合同约定及法律规定。但考虑到房屋的实际状况也确实影响了一定的使用，结合庭审中查明的事实，合同已不再具备实际履行的现实条件，故对于原告主张解除合同，本院予以支持。由于原告一直没有向被告做出明确的解除合同的意思表示，原告部分物品也一直存放在租赁房屋内，直到2020年4月24日，被告要求原告给付第二年租金时，原告拒绝缴纳租金，并称已搬离涉案房屋，但也没有提出解除合同。因此，原告起诉之日即2020年5月8日为明确提出解除合同的时间，鉴于上述理由，本院确认2020年5月8日为解除合同的时间。被告抗辩房屋漏水是由于原告装修改造房屋所致，不同意解除合同，本院不予采信。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同租金是否应部分退还问题，原告主张退还9个月的租金，本院认为，涉案房屋于2019年7月24日发现漏水现象，被告于2019年8月27日将房屋修缮完毕。根据双方的合同约定，被告应在接到通知后的7日内进行维修，被告迟至一个月后才予以维修，影响了原告的使用，因此应相应减少租金或延长租赁期限，故对于2019年7月24日至2019年8月27日期间的租金，被告应予返还。鉴于被告回复漏水修复后需要时间观察是否还漏水，因此挡板及墙纸也没有及时恢复原状。考虑到排水管挡板未包起及墙纸有些许毁损也影响了房屋一定美观、使用，故合理恢复房屋西北角管道原状的时间也应当予以扣减租金，本院酌定为7天，即2019年8月27日后7天租金也应当予以返还。水管修复后双方认可不再漏水，虽然至诉讼时修复区域没有恢复原状，但经实地勘验确认即使局部没有恢复原样并不影响原告使用房屋，且未能恢复原样应和原告同第三方诉讼致使房屋失去用途，导致原告对于房屋的实际状况疏于管理维护也是主因之一，因此原告主张此后的租金都不应支付，应予返还，本院不予支持。其次，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，考虑自2020年1月底，新冠××疫情全面爆发，造成了实际经营的困难；原告亦多次要求被告解决房屋墙面霉点问题，被告亦回复：“好的，我现在没在徐州回去就弄”的事实，因此在租赁房屋有些瑕疵且在新冠××期间，原告按照全额给付租金，有违公平，本院酌定疫情期间即2020年2、3月份的租金应予以适当减免，给付一半的租金即2000元。因此，原告还应当给付被告2019年5月12日至2019年7月24日、2019年9月4日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年5月8日，共计259天的房租，经计算为17030元（24000元/365天×259天），因原告已给付租金24000元，故被告应返还原告租金4970元。至于被告抗辩是原告二次装修破坏防水层导致房屋漏水，不应返还租金，其未提供证据予以证实，本院不予采信。关于原告主张违约金及房屋装修损失。因本院确认解除合同是根据实际的情况，并非基于被告根本违约，且对于装修的实际损失也没有证据支持，因此，原告要求被告支付违约金及赔偿其装修损失，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，判决如下：一、本院确认原告陈飞章与被告刘敏之间签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告刘敏于本判决生效之日起十日内返还原告陈飞章房屋租金4970元；三、驳回原告陈飞章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告陈飞章负担750元，被告刘敏负担50元，被告刘敏负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  许 晨人民陪审员  胡恒远人民陪审员  庄怀利二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  吴 静