贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1947号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨付昌，男，1970年9月9日出生，土家族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：邹松，贵州济仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危、旧房改造项目B男**。法定代表人：肖春红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁婷婷，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。上诉人杨付昌因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：宏益房开）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杨付昌上诉请求：1.改判贵州省贵阳市南明区人民法院（2019)黔0102民初7127号《民事判决书》第四判项，支持上诉人一审请求判令被上诉人支付我方餐饮包房损失共计人民币208560元；2.案件一、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定我方未就租赁房屋漏水采取妥善措施，由此扩大的损失由我方承担，此说法不符合餐饮经营实际，该损失应当由出租人全部承担。在餐饮经营中，特别是包房，系较狭小和温馨的空间，就餐人均是朋友，如果在下雨期间，或者查看订购包房时，有漏水现象，或者有严重水迹，该包房是会被空置的。而本餐饮店系租赁所得，对租赁物存在的问题，根据法律规定应当由出租方全部承担。二、一审法院说到我方除只提交房屋漏水的申请外，其余并未向承租人提出，我方要承担向房东主张房屋漏水的相应责任。我方觉得这一说法严重与现实不符合，是错误的。租赁屋因有问题，一到雨天就漏水，这是事实问题，根据生活常识，承租人面对漏水，而导致生意爱影响，肯定会告知出租方，这也导致对方在庭审中说到的，他们派人到现场查看，并安排人员处置，最后在2018年8月15日修理完毕。作为对方宏益房开，也是多次拖延，如果我方不反复向对方请求解决，可能也不会有他们的理睬。因此，一审法院说我方未尽到通知义务这一说法不成立。三、一审法院就损失计算仅计算2个月租金来弥补我方损失明显偏低，我方计算是合情合理，一审对此判定属错误。一审中，我方就遭受的损失，以餐饮经营开业，至漏水整改之日，以贵阳市、南明区实际雨天为计算包房漏水时间，并以我方包房费总计计算，符合实际和常情，而于此，一审并未认定，明显少于我方遭受的损失。综上，一审法院在审理和裁判本案中，对我方反诉认定事实错误，不符合租赁合同履行的实际，进而导致错误判决结果。为维护合法权益，上诉人依据《民事诉讼法》224条依法上诉，望支持如前上诉请求。二审庭审中，上诉人杨付昌要求变更上诉请求为：判令上诉人杨付昌与贵阳宏益房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商铺租赁合同》。被上诉人宏益房开发二审答辩称，不同意上诉人杨付昌变更上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵阳宏益房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还涉案房屋；三、被告支付原告所欠租金99679元及利息（利息按年利率17.4%，从2018年8月1日起计算至上述租金付清之日止）；四、被告按照合同约定7.3条租金标准＋最后一期日租金+日物业管理费）支付原告自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；五、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月24日,宏益房开与杨付昌签订《商铺租赁合同》，约定宏益房开将位于贵阳市花果园-花果园商铺Ｊ区房屋（建筑面积1109.33㎡）租赁给杨付昌经营大型餐饮，租期为2017年7月24日至2023年7月23日止，第一、二年租金为66560元／月，租金每3个月支付一次；合同约定应当在上一期租金到期前15日内支付下期租金；租赁期限内，每逾期一日，按同期贷款利率的四倍支付违约金，如不足赔偿还应补充赔偿损失；在租赁物使用过程中，如非因承租方原因，由出租方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，承租方应及时通知并采取有效措施防止损失扩大，出租方接到通知后立即安排维修工作。同年10月31日，宏益房开将房屋交付杨付昌。合同履行中，杨付昌尚欠2018年11月1日-2019月1月31日期间的租金99697元未付。宏益房开以杨付昌拒付租金诉至一审法院，提出如前所诉。杨付昌认为宏益房开提供的租赁房屋的屋外顶角处在2018年2月2日至8月15日出现漏水，致使承租房屋内的三个包房长期无法经营，宏益房开于2018年8月15日才处理完毕，造成餐饮损失共计208560元，杨付昌向宏益房开交涉抵扣租金未果。宏益房开认为漏水系杨付昌装修所致，认可2018年2月2日至8月15日期间杨付昌经营的房屋出现漏水，三间包房存在水迹，但不能证明持续下雨的时间，房开于8月15日维修后已正常使用，损失与宏益房开无关且无证据证明。审理中，经一审法院组织现场查看，案涉租赁房屋内“一帆风顺”包房天花板有三处水迹，“富贵”、“福禄”包房天花板上各有一处水迹，漏水是从裙楼外的群台漏雨进来的。一审法院认为，杨付昌与宏益房开签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。合同履行中，原告未按约定全面履行支付租金义务，已构成违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，宏益房开主张解除合同、支付所欠租金并返回房屋的诉请，一审法院予以支持。关于租金一节，宏益房开主张杨付昌支付2018年11月1日至2019月1月31日期间所欠租金99697元，杨付昌对该所欠租金金额不持异议，一审法院对此予以确认。本案系租赁合同纠纷，2019年2月后的租金按合同4.1.1约定租金标准计付。关于餐饮包房损失一节，宏益房开认可2018年2月2日至同年8月15日期间杨付昌经营的房屋出现间断漏水，宏益房开主张漏水系杨付昌装修所致，2018年7、8月接到杨付昌通知后于2018年8月15日维修完毕，维修投入使用至今未曾接到承租人提出的房屋质量异议；杨付昌主张系裙楼自身原因所致，曾多次反映；一审法院经现场查看承租房屋内的三间包房确实存在水迹。根据《合同法》第二百二十条之规定，除当事人对租赁物维修有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务、《商铺租赁合同》关于“如非因承租方原因，由出租方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，承租方应及时通知并采取有效措施防止损失扩大，出租方接到通知后立即安排维修工作”的约定，非因承租人原因造成的承租物的维修义务由出租人承担。宏益房开主张包房漏水系承租人装修所致，结合一审法院现场勘查，该主张证据不足，一审法院不予采纳。承租人杨付昌经营的房屋因裙楼外群台漏水导致承租包房渗水，在出租人维修之前客观上影响了承租人的经营，但承租人并未提交相应证据证明其在漏水期间履行了采取妥善措施的义务，由此造成的扩大损失由承租人自行承担。杨付昌除提交2019年1月29日就房屋漏水等事宜向出租人提出申请主张权利外，并未提交向宏益房开主张过权利及包房费的相关证据，一审法院结合宏益房开认可收到承租人通知漏水的时间，参照合同约定租金标准酌情计算2个月损失为宜，即66560元×2月﹦133120元。杨付昌超高损失的主张证据不足，一审法院不予支持。如前所述，杨付昌未支付房屋漏水期间及后期租金系因出租房屋漏水引起，故宏益房开关于利息的主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除贵阳宏益房地产开发有限公司与杨付昌于2017年7月24日签订的《商铺租赁合同》；二、杨付昌于本判决生效后十五日内将贵阳市花果园-花果园商铺Ｊ区房屋（建筑面积：1109.33㎡）返还给贵阳宏益房地产开发有限公司；三、杨付昌于上项同时将支付贵阳宏益房地产开发有限公司2018年11月1日至2019月1月31日期间的租金99697元，2019年2月之后的租金按《商铺租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际返还之日止；四、贵阳宏益房地产开发有限公司于上项同时赔偿杨付昌经济损失133120元（该款项用于抵扣第三项租金）；五、驳回贵阳宏益房地产开发有限公司其余的诉讼请求；六、驳回杨付昌其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1145元、反诉案件受理费2214元、诉讼保全费5000元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担2610元，杨付昌负担5749元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交证据：图片若干，拟证明：涉案房屋仍处于漏水状态。本院通知宏益公司到庭质证，宏益房开需核实后再发表质证意见。后宏益房开委托诉讼该代理人鲁婷婷、刘应奎称其已经与宏益房开解除代理关系，其无法提供联系方式亦无法与宏益房开取得联系。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，杨付昌与宏益房开签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同故对双方均具约束力，双方均应恪守。根据合同约定，上诉人杨付昌有支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，被上诉人宏益公司有维修的义务。根据双方约定，如非因承租方原因，由出租方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，承租方应及时通知并采取有效措施防止损失扩大，出租方接到通知后立即安排维修工作，被上诉人宏益公司应当在收到杨付昌要求维修的通知后，及时履行维修义务。上诉人杨付昌称涉案房屋发生漏水的时间为2018年2月2日至2018年8月15日。上诉人杨付昌称其曾多次向宏益房开反应漏水问题，要求宏益房开维修，但其提交的证据不能证明宏益房开收到该通知的具体时间。宏益房开自认其收到通知的时间为2018年7月至8月，一审法院酌情支持两个月的房租作为其损失，于法有据。上诉人杨付昌主张其损失高于一审认定的金额，但其未能举证证明的，应承担举证不能的责任。对于其上诉请求，本院不予认可。对于上诉人二审中变更的诉讼请求，宏益房开不同意变更，本院对此变更的请求不予审查。综上，上诉人杨付昌的上诉请求不成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2,214元，由上诉人杨付昌负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十二月三十一日法官助理王李文书记员王凤霞