上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11757号上诉人(原审被告)：上海盛英科技发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区盛夏路****。法定代表人：YUHUACHENG，总经理。委托诉讼代理人：孙宁，女，上海北京大学微电子研究院工作。被上诉人(原审原告）：丸家智能设备（上海）有限公司，住所地，住所地中国（上海）自由贸易试验区罗山路****iv>法定代表人：徐海峰，执行董事。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一佳，上海新惟律师事务所律师。上诉人上海盛英科技发展有限公司（以下简称盛英公司）因与被上诉人丸家智能设备（上海）有限公司（以下简称丸家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛英公司上诉请求，要求撤销原审判决第二项，改判盛英公司不返还丸家公司信用保证金1万元。事实和理由：因丸家公司搬离系争房屋后未在一个月内完成公司注册地址迁出的手续，按照双方签署的《房屋租赁意向协议》中相关约定，盛英公司有权没收丸家公司信用保证金1万元。丸家公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回盛英公司的上诉请求，维持原判。丸家公司向原审法院提出诉讼请求：1．请求依法判令丸家公司、盛英公司之间的房屋租赁合同于2020年3月31日解除；2．请求依法判令盛英公司向丸家公司返还履约保证金7,281.75元；3．请求依法判令盛英公司向丸家公司返还信用保证金10,000元；4．本案诉讼费由盛英公司承担。原审法院查明，2017年5月12日，丸家公司（乙方）、盛英公司（甲方）签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》约定:甲方将上海市张江高科技园区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租乙方用于经营办公；租赁期限自2017年5月15日起至2020年5月14日止；月租金2,427.25元，按季度支付，乙方须在每个季度第一个月10日前支付该季度租金；履约保证金7,281.75元，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以冲抵合同约定或租赁过程中产生的应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；合同期满或提前终止时，乙方应按合同约定的交付（返还）标准将租赁房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方，并应在租期届满前10日或本合同解除或终止之日起20日内完成租赁房屋的所有行政登记或备案的变更或注销手续（包括但不限于将租赁房屋作为注册地址用于工商、税务登记以及对租赁合同登记备案注销）；甲、乙双方同意，除本合同另有约定外，如果乙方未履行本合同项下任何义务或违反本合同项下任何陈述、承诺、保证、声明，并在甲方书面指出后的30日内乙方未予纠正的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同系由丸家公司的出资人代表刘浩（丸家公司股东）与盛英公司签订。合同签订后，盛英公司按约向丸家公司交付了系争房屋，并由丸家公司支付了信用保证金1万元、履约保证金7,281.75元及至2019年12月31日止租金。2020年1月10日，丸家公司向盛英公司递交《退租申请》明确：因丸家公司经营问题，丸家公司决定自2020年1月10日起不再租用盛英公司的房屋，自退租申请提出之日起，丸家公司将按时交纳物业费、电费、停车费等相关费用，直至房屋交接完成，丸家公司将于2020年1月20日前完成工商、组织机构代码、税务注册地址变更并提交相关凭证。当日，双方前往系争房屋的物业处办理了退租手续。另查明，丸家公司于2017年5月24日登记设立，注册地即系争房，注册地即系争房屋10日，丸家公司将注册地变更为中国（上海）自由贸易试验区XX路XX弄XX号。审理中，盛英公司提供了签署日期为：2017年5月11日、抬头为丸家公司、盛英公司的《房屋租赁意向协议》一份，该材料显示：在丸家公司确认承租的情况下，丸家公司须于2017年5月12日前向盛英公司支付信用保证金1万元，盛英公司在收到信用保证金后，租赁合同应在2017年5月15日前签订，如因丸家公司原因未能正式签约，盛英公司有权没收其信用保证金；丸家公司逾期支付租金30天以上，盛英公司有权没收其信用保证金；如丸家公司确认将该房屋地址用作公司注册地址，则丸家公司保证在搬离该房屋时将公司注册地址迁出该房屋所在地址，如丸家公司在搬离该房屋地址后一个月内未能将注册地址迁出该房屋所在地址，盛英公司有权没收其信用保证金并追究丸家公司的违约责任；该房屋租赁合同到期后，丸家公司办理完退租手续后15个工作日内，盛英公司将信用保证金以人民币形式无息退还丸家公司。该合同落款处丸家公司签字代表为“吴某”。对该协议，丸家公司表示未经丸家公司盖章，真实性不予确认，且就信用保证金，双方仅口头约定，并未签订书面协议。原审法院认为，丸家公司、盛英公司签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽丸家公司主张系受新冠肺炎疫情影响而解除合同，但盛英公司提供的《退租申请》显示丸家公司申请退租系因自身经营原因所致，而申请退租日期亦早于新冠肺炎疫情大范围肆虐、国家卫生健康委员会将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施之前，故丸家公司提前退租与新冠肺炎疫情并无关联，丸家公司以疫情作为免责的理由不能成立，仍应承担提前解约的违约责任，盛英公司要求据此不予退还丸家公司已付的履约保证金，符合合同约定，应予支持。因双方系于2020年1月10日办理了退租手续，故涉案房屋租赁合同于该日解除。至于丸家公司要求盛英公司返还信用保证金的请求，原审法院认为，涉案房屋租赁合同对信用保证金并未约定，虽丸家公司确实向盛英公司支付了该款项，但因盛英公司提供的《房屋租赁意向协议》的丸家公司方签字人身份不明，因丸家公司对该协议不予认可，而盛英公司也未提供其它证据予以佐证，故原审法院难以认定该份《房屋租赁意向协议》系丸家公司、盛英公司双方的真实意思表示，且该意向协议作为预约合同，亦在丸家公司注册地址的迁出期限、违约责任等内容与作为本约的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》存在一定差异，即便丸家公司确实未按照《退租申请》承诺的期限将注册地址自系争房屋迁出的有关情况，但就此所造成的盛英公司损失也较为有限，在丸家公司已然承担相当于三个月租金的违约责任的情况下，盛英公司据此没收信用保证金缺乏依据，原审法院难以支持。因《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》已由双方协议解除，而丸家公司已向盛英公司返还了系争房屋并完成了注册地址迁出，丸家公司要求盛英公司返还信用保证金于法有据，原审法院予以支持。原审法院遂作出判决：一、丸家智能设备（上海）有限公司与上海盛英科技发展有限公司2017年5月12日签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》于2020年1月10日解除；二、上海盛英科技发展有限公司于判决生效之日起十日内返还丸家智能设备（上海）有限公司信用保证金1万元；三、丸家智能设备（上海）有限公司已支付上海盛英科技发展有限公司的履约保证金7,281.75元归上海盛英科技发展有限公司所有。案件受理费232元，减半收取计116元，由丸家智能设备（上海）有限公司负担50元，上海盛英科技发展有限公司负担66元。本院二审中,双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另审理查明，丸家公司成立日期为2017年5月24日。本院审理中，丸家公司承认，吴某曾系丸家公司员工，但否认与盛英公司签订过涉及信用保证金的书面协议，对该《房屋租赁意向协议》的真实性亦予否认。本院认为,丸家公司与盛英公司签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应全面、切实按约履行。丸家公司因自身经营问题而提前解除上述租赁合同，理应承担提前解约的违约责任。本案二审的争议焦点为盛英公司是否有权按照《房屋租赁意向协议》中丸家公司搬离涉案房屋地址后一个月内未能将注册地址迁出有权没收信用保证金的约定，对丸家公司已付信用保证金予以没收。本院认为，根据该租赁意向书所显示的签署日期，丸家公司当时尚未注册成立。丸家公司虽认可吴某曾系其公司员工，但否认与盛英公司就信用保证金签订过书面协议，对该租赁意向书的真实性亦不予认可。鉴于盛英公司尚无证据证明该租赁意向协议真实、合法，故原审法院对此租赁意向协议的真实性未予认定，并无不当。原审法院基于丸家公司已因违约承担了相当于三个月租金的违约责任，判令盛英公司返还丸家公司信用保证金，于法有据，本院予以认同。盛英公司要求没收信用保证金的上诉请求，缺乏依据，本院不予采信。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。盛英公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人上海盛英科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十二月二十八日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……