江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2572号上诉人（原审被告）：姜堰区随客时尚茶餐厅，住所地泰州市姜堰区罗塘街道小梁山市场西侧**，统一社会信用代码92321204MA1Q1XK134。经营者：何剑，男，1977年7月30日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：曹朕，江苏苏海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁维仁，江苏苏海律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区饮食服务公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道梁山村，统一社会信用代码91321204141350151N。法定代表人：黄迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：常旭玲,江苏指明路律师事务所律师。原审被告：何剑，男，1977年7月30日出生，汉族，住靖江市。上诉人姜堰区随客时尚茶餐厅（以下简称随客茶餐厅）因与被上诉人泰州市姜堰区饮食服务公司（以下简称饮服公司）、原审被告何剑房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人随客茶餐厅上诉请求：1、全额免除上诉人案涉租金；2、上诉人不应承担违约金；3、支持上诉人在一审中提出的赔偿损失主张709435元。事实和理由：1、本案应当适用房屋租赁合同第十二条约定来解决案涉房屋租赁合同纠纷，而不应当适用租赁合同第六条、第七条约定。一审判决回避租赁合同第十二条约定，仅仅适用第六条、第七条约定，判决错误。2、一审判决不应支持被上诉人违约责任主张，在双方履行房屋租赁合同过程中，出现了致使双方合同难以正常履行的情形，作为房屋承租人的上诉人采取积极措施，与作为出租人的被上诉人进行沟通，并在进行沟通过程中，双方已达成妥善解决相关纠纷的意思表示，在这种情况下，作为承租人的上诉人暂时停止支付双方产生纠纷过程中的租金，不构成违约。3、一审判决忽略、回避了一个基本事实，本案上诉人在一审中向法庭提交了相关录音证据，证明本案双方当事人就租赁合同履行过程中发生的致使合同难以正常履行的情形下，作为出租人的被上诉人如何向上诉人进行合理补偿问题，一审裁判文书中只字未提。被上诉人饮服公司辩称，1、上诉人关于要求赔偿损失的诉求在一审时上诉人及原审被告何剑已当庭撤回，并非一审判决不予理涉，上诉人在二审中对其一审已撤回的诉求再次提出，涉嫌出尔反尔。2、关于违约金。上诉人与被上诉人签订的三份租赁合同合法有效，被上诉人亦已按合同约定将租赁物交付上诉人使用，上诉人拖欠租金，经被上诉人催要，上诉人仍不给付已违背合同约定。一审判决上诉人支付违约金于法有据。被上诉人只起诉了违约金13000元，按照合同约定，上诉人违约金已超十万元，远远不止13000元。3、上诉人陈述双方达成合意，请上诉人出示达成合意的证据。一审法院判决上诉人给付租金符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人上诉请求，维护当事人合法权益。原审被告何剑未答辩。饮服公司向一审法院起诉请求：1.解除饮服公司与随客茶餐厅签订的三份房屋租赁合同；2.随客茶餐厅、何剑立即给付拖欠的房屋租金230008元并承担违约责任（计算至起诉之日的违约金为13000元）；3.随客茶餐厅、何剑立即从租赁的房屋内迁出；4.随客茶餐厅、何剑承担本案诉讼费用。诉讼过程中，饮服公司变更诉讼请求为：1.随客茶餐厅、何剑立即给付拖欠的房屋租金230008元（1387㎡房屋2018年9月19日至2019年3月18日的租金97344元，2019年3月19日至2019年9月18日的租金101238元；19.72㎡房屋2018年9月24日至2019年9月23日的租金13663元；23.12㎡房屋2019年6月1日至2020年5月31日的租金17763元）；2.随客茶餐厅、何剑支付违约金13000元（计算至2019年6月17日）；3.随客茶餐厅、何剑承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2009年5月31日，姜堰市饮食服务公司小梁山市场（甲方）与随之客（乙方）签订《店房租赁协议书》一份，约定:甲方将坐落于小梁山市场西大门北侧第二间门朝西，面积为23.12㎡的房屋，租赁给乙方经营。租赁期限自2009年6月1日至2024年3月18日；租金及给付方式：第一年租金12000元，从第二年起每年递增4%，租金于每年6月1日前一次性向甲方支付；违约责任：乙方不按时缴纳租金，每逾期一天，按欠交租金的千分之三向甲方支付违约金，等。另外，合同第七条约定：“租赁期内因城市规划需要对该房屋进行拆迁改造，乙方应无条件服从，租金按实际使用月份计算，甲方不承担其他任何损失。甲方协助乙方向各相关部门及单位取得应得的拆迁或其他补偿。”2009年7月18日，姜堰市饮食服务公司（甲方）与随之客（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于小梁山市场二楼西侧（从西向东第四根立柱为界）1294.72㎡及三楼92.48㎡，合计建筑面积1387.2㎡的房屋，自姜堰区明月楼美食城租赁期满之次日起，按现状租赁给乙方开办餐饮企业。租赁期限自2016年3月19日起至2024年3月18日止。租金及给付方式：第一年租金为180000元，第二年起每年递增4%，租金每年分两次给付，即每年3月19日的前给付一半租金、9月19日前给付剩余的一半租金。违约责任：乙方逾期交付租金，除仍如数补交外，每逾期一天，按月租金的3‰向甲方支付违约金，等。另外，合同第六条约定：“甲方出租的房屋在合同期内如因城市规划需要拆迁改造，乙方应无条件服从，对乙方的补偿按拆迁相关规定执行。”第十二条约定：“由于甲方产权矛盾或企业改制及其内部纠纷等其它原因致使乙方不能够正常营业或停业的，甲方除免除其期间的房屋租金外，另向乙方赔偿此期间营业等其他相关损失，赔偿标准：影响一天以饮服公司此前30日正常营业状况下平均营业额的40%为标准。如造成重大名誉等损失的，甲方须另作赔偿。”2019年9月20日，饮服公司小梁山市场（甲方）与随之客（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将小梁山市场西大门北侧第一间门朝西面积为19.72㎡房屋，租赁给乙方经营；租赁期限自2009年9月24日至2024年3月18日；租金及给付方式：第一年租金为9600元，从第二年开始每年递增4%，租金于每年9月24日前一次性给付甲方；违约责任：乙方不按时缴纳租金，每逾期一天，按欠交租金的3‰向甲方支付违约金，等。上述合同签订后，饮服公司按约将房屋交给随之客经营使用。姜堰市饮食服务公司小梁山市场系姜堰市饮食服务公司的分支机构。姜堰市饮食服务公司于2013年3月6日变更名称为饮服公司。2010年3月10日，何剑投资设立的个人独资企业随之客被泰州市姜堰区市场监督管理局核准注销，登记机关公示：其债务、债权已清算完毕，无债权债务，所剩净资产10万元由投资人何剑收回。同年3月24日，个体工商户随客茶餐厅经泰州市姜堰区市场监督管理局核准设立，经营者为何剑。诉讼过程中，饮服公司与随客茶餐厅、何剑一致确认，随之客与饮服公司签订的三份房屋租赁合同，相关的权利与义务由随客茶餐厅承受。随客茶餐厅已支付23.12㎡房屋租金至2019年5月31日，已支付1387.2㎡房屋租金至2018年9月18日，已支付19.72㎡房屋租金至2018年9月23日。之后随客茶餐厅未再向饮服公司支付租金。2017年8月31日，泰州市姜堰区人民政府根据《泰州市市区农贸市场提档升级工作实施意见》（泰政办发﹝2017﹞87号）精神，制定《姜堰区农贸市场提档升级工作实施方案》（泰姜政办﹝2017﹞75号）。2018年6月20日至同年10月15日，饮服公司根据政府文件要求对小梁山市场进行升级改造。随客茶餐厅以施工期间在其门口设置围挡、道路被封对其经营造成影响为由，要求饮服公司赔偿引发纠纷，致本案成讼。一审法院认为，案涉三份房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。饮服公司按约将房屋交付给随之客租赁使用，随客茶餐厅承受了随之客的合同权利义务，应按约支付租金，其未按约支付租金，构成违约，应承担继续履行的违约责任。小梁山市场升级改造对随客茶餐厅的经营造成影响，随客茶餐厅要求根据2009年7月18日签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，除免除升级改造期间的房屋租金外，还要求饮服公司赔偿此期间营业等其他相关损失。一审法院认为应根据该《房屋租赁合同》第六条和2009年5月31日签订的《店房租赁协议》第七条的约定，仅免除升级改造期间的房屋租金。小梁山市场升级改造自2018年6月20日起至同年10月15日止，共117天，其中1387㎡房屋相应的租金为62407元，19.72㎡房屋相应的租金为4250元，23.12㎡房屋相应的租金为5475元，合计72132元应予减免。因新冠××疫情的暴发，且新冠××疫情对餐饮业的影响较大，根据泰姜政发[2020]18号文件的要求，免除随客茶餐厅2020年第一季度的房屋租金。饮服公司主张的23.12㎡房屋2020年第一季度的租金4441元，应予减免。扣除因小梁山市场升级改造期间的租金72132元及因新冠××疫情减免的租金4441元，随客茶餐厅还应支付：1387㎡房屋2018年9月19日至2019年9月18日的租金136175元，19.72㎡房屋2018年9月24日至2019年9月23日的租金9413元，23.12㎡房屋2019年6月1日至2020年5月31日的租金7847元，合计153435元。饮服公司主张的租金超过153435元的部分，一审法院不予支持。随客茶餐厅辩称，还应赔偿其损失，不符合合同的约定，一审法院不予采信。饮服公司主张茶餐厅承担违约金13000元。根据合同约定：23.12㎡房屋租金，每逾期一日，按欠付租金的3‰支付违约金，2019年6月1日至2019年6月17日的违约金为400元；19.72㎡房屋租金，每逾期一日，按欠付租金的3‰支付违约金，2018年9月24日至2019年6月17日的违约金为7512元；1387㎡房屋租金，每逾期一日，按月租金的3‰支付违约金，2018年9月19日至2019年6月17日的违约金为9226元；合计违约金17138元。饮服公司主张13000元违约金未超过合同的约定，一审法院予以支持。何剑系个人独资企业随之客的投资人，又系随客茶餐厅的经营者，饮服公司请求何剑与随客茶餐厅共同承担责任的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，一审法院判决：一、随客茶餐厅、何剑于本判决生效之日起十日内向饮服公司支付房屋租金153435元（1387㎡房屋2018年9月19日至2019年9月18日的租金136175元，19.72㎡房屋2018年9月24日至2019年9月23日的租金9413元，23.12㎡房屋2019年6月1日至2020年5月31日的租金7847元）；二、随客茶餐厅、何剑于本判决生效之日起十日内向饮服公司支付上述租金逾期违约金13000元（计算至2019年6月17日）；三、驳回饮服公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，由饮服公司负担1558元，随客茶餐厅、何剑负担3388元。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，一、关于租金问题。本案中，上诉人随客茶餐厅主张全额免除其案涉租金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋租赁合同合法有效，上诉人随客茶餐厅作为承租方负有按约支付租金的义务。因小梁山市场升级改造，一审判决已依法减免了市场升级改造期间的（2018年6月20日至2018年10月15日）租金；因新冠××疫情的影响，一审判决已依法减免了2020年第一季度的租金。现上诉人随客茶餐厅主张全额免除其案涉租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于违约金问题。本案中，上诉人随客茶餐厅主张其不应承担违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，上诉人随客茶餐厅作为承租方应依约履行支付租金义务。小梁山市场至2018年10月15日已完成升级改造，而上诉人随客茶餐厅已支付1387.2㎡房屋租金只是至2018年9月18日，已支付19.72㎡房屋租金只是至2018年9月23日，已支付23.12㎡房屋租金也仅至2019年5月31日。上诉人随客茶餐厅在一个较长时期内未向被上诉人饮服公司支付租金的行为显然已超出因小梁山市场升级改造暂缓支付租金的合理限度，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院据此判决上诉人随客茶餐厅承担相应的违约金，具有事实和法律依据，应予维持。上诉人随客茶餐厅关于其不应承担违约金的主张，于法无据，本院不予支持。三、关于赔偿损失问题。本案二审中，上诉人随客茶餐厅主张被上诉人饮服公司赔偿其损失709435元。然，其在一审中并未就赔偿损失作为“诉”予以主张，亦未缴纳相应的诉讼费用，故，本案不予理涉，随客茶餐厅可依法另行主张。综上所述，上诉人随客茶餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4946元，由上诉人姜堰区随客时尚茶餐厅负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 顾春旺审判员 缪翠玲二〇二〇年十二月三十日书记员 陈静怡