湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1386号上诉人（一审原告）：胡立武，男，1991年12月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：胡福廷，男，1958年10月6日出生，汉族，住址同上。系胡立武之父。被上诉人（一审被告）：湖北太福堂置业有限公司，住所地：湖北省汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q。法定代表人：雷先姣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人胡立武因与被上诉人湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡立武上诉请求：1.请求判决撤销一审判决；2.请求判令支持胡立武一审民事诉状第二项的请求；3.请求判决太福堂公司承担一、二审的诉讼费用。二审庭审时，胡立武明确上诉请求为：1.请求判决撤销一审判决；2.请求判令支持胡立武一审民事诉状中的全部诉讼请求并判决太福堂公司为胡立武办理产权证；3.请求判令太福堂公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误，判决适用法律错误，判决结果导致胡立武签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现，合同也无法继续履行。一审判决认定事实与商品房建设实际情况相矛盾，违背了按约定履行合同立法的目的。一审判决认定太福堂公司与胡立武签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应当全面履行合同的义务。胡立武仅获得未经验收合格的商品房，太福堂公司在交房时应出示的合法交房文件。二、《商品房买卖合同》签订后，胡立武履行了全部合同的义务；截止上诉日，太福堂公司未履行合同约定的交房义务。一审法院判决在当事人未主张的情况下，未经庭审质证，行使自由裁量权认定拿钥匙为房屋交付标准，并以胡立武未及时主张权利为由，认定太福堂公司已经履行了交房义务，免除太福堂公司相应的延期交房违约责任。《商品房买卖合同》第三条约定：设备标准应当符合双方约定（附件三）的标准，达不到合同附件交房约定的标准。买受人有权要求出卖人修复，改换设备，并达到合同附件交房约定的标准；第八条约定：房屋交付时出卖人应当向买受人提供商品房验收合格，综合验收合格，取得商品住宅使用批准文件等；第九条约定：出卖人逾期交房违约责任至实际履行合同约定的交付房屋行为日；第十一条约定：房屋交付时提供第八条规定的证明文件，书面通知，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该条约约定出卖人不出示证明文件或出示的证据文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审判决认定胡立武拿了钥匙就构成事实交房，而未提及太福堂公司交房时没出示合法的证据，在明知太福堂公司不能提供合法的交房证明文件的情况下，也不判太福堂公司承担违约责任，属于事实认定错误。交付房屋是太福堂公司的义务，应由太福堂公司履行相应义务，诉讼中承担举证责任，一审判决认定由胡立武承担举证责任不当。三、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条认定交钥匙就是交房，属于适用法律错误，该结论违反了法律强制性的规定。建筑法第61条，城市房地产管理法第17条、第27条，建设工程质量管理条例第16条均明确规定竣工验收合格是交房的前提条件。根据太福堂公司一审提供的证据标明，澳林新都一期6栋于2019年6月13日才核发竣工验收备案登记证明，太福堂公司此时才具备法定交房能力，而一审判决认定太福堂公司于2017年9月30日完成交房，即认定太福堂公司将未竣工验收合格的房屋交给了胡立武，严重违反了法律强制性的规定和合同中的约定。太福堂公司辩称，一、胡立武于2017年5月13日收房并实际使用的事实清楚，证据充分。胡立武委托其母亲田恒敏于2017年5月23日办理了收房相关手续、领取房屋钥匙，并对房屋进行了装修、入住，其实际占有、使用房屋至今。有相关的证据：委托书、业主入伙资格证明、入住声明、物业管理合同、物业收房明细表、物业费收据、装修保证金收据等予以证实。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案事实符合该情形，太福堂公司已事实上交付了房屋，后续也完善了房屋备案手续，因此一审判决认定事实清楚、适用法律正确。关于胡立武二审当庭增加的上诉请求要求太福堂公司办理房产证的问题，该上诉请求不在一审的诉讼请求范围内，不属于二审诉讼审理的范围，胡立武应当对该请求另案起诉。综上所述，请求依法驳回上诉，维持原判。胡立武一审诉讼请求：1.确认胡立武与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》有效，责成太福堂公司依合同履行交付房屋的义务；2.判令太福堂公司从2017年9月30日起，以房款415000元为基数，按照日万分之一向胡立武支付至2020年5月31日的违约金40421，并保留此后直至房屋交付时止追加违约金的权力；3.由太福堂公司承担本案诉讼费、财产保全费及其他全部费用。一审法院查明：2017年4月5日，胡立武与太福堂公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：胡立武购买太福堂公司开发的位于汉川市人民大道××号澳林新都6幢1单元1802号商品房，总价款415000元，合同签订当天支付首付款125000元，余款290000元办理按揭贷款，交房日期为2017年9月30日前，逾期交付不超过120日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交付超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同还约定了其他相关条款。合同签订后，胡立武支付了全部房款415000元。2017年5月23日，胡立武委托其母田恒敏代为办理了房屋交接手续，并领取了住房钥匙。现胡立武以太福堂公司不能出示竣工验收备案证，也不能向胡立武提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，严重违反了合同约定，损害了胡立武的合法权益为由，向一审法院提起诉讼。另查明，2019年6月13日，太福堂公司取得了编号为422228-19-0020的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审法院认为，太福堂公司将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给胡立武，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，胡立武已支付了全部购房款，太福堂公司理应按照合同的约定交付房屋。胡立武要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，责成太福堂公司依合同履行交付房屋的义务的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条对商品房的交接作了明确约定，太福堂公司在交付房屋时并未办理竣工验收备案手续，既不符合法定的交付条件，也不符合双方合同的约定，而胡立武在接收涉案商品房时并未提出异议，仍然领取钥匙接收房屋，已构成事实交付，即使该交付不完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定胡立武已接收涉案商品房的事实，但是不能据此免除太福堂公司完善商品房交付条件的义务，且胡立武对太福堂公司提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》不持异议，应视为太福堂公司已完善交付义务，而胡立武已于2017年5月23日领取了所购房屋的钥匙，胡立武的该项诉请实质上已实现，故已无判决该项诉请的必要；胡立武要求太福堂公司支付逾期交房违约金，而胡立武已于2017年5月23日领取了所购房屋的钥匙，而双方约定的交房时间为2017年9月30日前，太福堂公司并未逾期交房，胡立武此项诉讼请求未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回胡立武的诉讼请求。一审案件受理费810元，由胡立武负担。本案二审期间，胡立武未向本院提交新证据，太福堂公司为证明自己的抗辩主张向本院提交证据一组：委托书、胡立武及田恒敏身份证复印件、业主入伙资格证明、入住声明、物业管理合同、物业收房明细表、物业费收据、装修保证金收据，为证明胡立武于2017年5月23日收房并实际使用。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于太福堂公司提交的证据，胡立武质证认为：对这些证据不持异议。需要说明：太福堂公司提供这些证据是在办理交接手续时办理的，但是合同第八、十一条明确规定，出卖人太福堂公司应向买受人胡立武出具案涉商品房合法验收的相关材料，太福堂公司交房时没有提供合同约定的交房依据。本院认证认为，经查阅一审案件卷宗，太福堂公司二审提交的证据除物业收房明细表、物业费收据外，其他证据材料均在一审时已经提交。因胡立武对太福堂公司二审提交的证据不持异议，故本院对该组证据予以确认。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当依据当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：一、胡立武与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，太福堂公司是否履行了交付房屋的义务；二、太福堂公司应否向胡立武支付逾期交房的违约金；三、胡立武二审上诉请求太福堂公司为其办理房屋产权证是否属于本案二审审理范围。针对上述焦点，现分述如下：一、胡立武与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，依法成立、有效。合同签订后，胡立武已经支付了全部购房款，太福堂公司理应按照合同约定交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋买卖合同履行中“交钥匙”即为履行房屋的交付义务。虽太福堂公司在交付房屋时并未办理竣工验收备案手续，不符合法定的交付条件和双方合同的约定，但胡立武在接收涉案商品房时没有拒绝亦未提出异议，胡立武领取钥匙并接收房屋，即使该行为不完全产生符合法律规定的交付效果，也不能否定胡立武已接收案涉商品房的事实。胡立武实际接收房屋的行为不能免除太福堂公司完善商品房交付条件的义务。在本案一审时，胡立武对太福堂公司提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》不持异议，应视为太福堂公司已完善交付义务。胡立武已于2017年5月23日领取了所购房屋的钥匙，胡立武的该项诉请实质上已实现，故已无判决该项诉请的必要。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，交付房屋，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。胡立武于2017年5月23日领取了案涉房屋的钥匙，并办理了案涉房屋的交接手续，已实际接收了案涉房屋，且《商品房买卖合同》中并没有约定此种情形的违约金，故本院对胡立武主张太福堂公司支付违约金的上诉请求不予支持。三、胡立武要求太福堂公司为其办理房屋产权证的上诉请求超出了胡立武一审的诉讼请求，不属于本案二审的审理范围，故本院不予审理。胡立武可以另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人胡立武负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年十二月五日书记员  董艳乐