河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初1599号 原告：邢爱莲，女，1950年3月14日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：刘奇（原告之夫），住唐山市路**。 被告：唐山市凤凰花卉大世界有限公司，住所地唐山市建华东道与东外环路交叉口西北处。统一社会信用代码91130200550427009C。 法定代表人：张燚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴玉新，男。 委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。 原告邢爱莲与被告唐山市凤凰花卉大世界有限公司（以下简称凤凰花卉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢爱莲及其委托诉讼代理人刘奇，被告凤凰花卉公司的委托诉讼代理人吴玉新和蒋子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢爱莲向本院提出诉讼请求：1.依据凤凰花卉托管协议1-5年返款约定，判令被告给付原告第五年度投资回报款117591元；2.判令依据2016年5月5日的补充协议，被告给付原告第五年度投资回报的违约金（协议约定应返总额双倍的违约金，但根据法院已对若干相同案例判决只支持30%的违约金的赔偿），违约金赔偿金额为35277.30元；3.判令被告给付原告2018年至2019年度的租金117591元，并自2018年3月1日至租金实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失。判令被告给付2019年3月1日至2019年10月31日的租金68594.75元（租金按照凤凰花卉托管协议年度投资回报款117591元给付），并自2019年3月1日至租金实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告第三项诉讼请求中2019年3月1日至2019年10月31日的租金68594.75元变更为78394元。事实和理由：2013年10月2日，原告在凤凰花卉公司分期付款购买了四处商铺摊位，分别为：A1-33摊位，面积30.95平方米，售价213493元，首付113493元，余款100000元为原告向被告借款；A1-34摊位，面积24.13平方米，售价161623元，首付81623元，余款80000元为原告向被告借款；A1-35摊位，面积24.13平方米，售价162829元，首付82829元，余款80000元为原告向被告借款；D2-46商铺，面积49.12平方米，售价301990元，首付151990元，余款150000元为原告向被告借款，上述商铺、摊位的借款还款期均为5年，年利率均为6.67%。商铺使用权购买协议约定，原告获得以上商铺摊位25年的使用权，期限为2013年3月2日至2038年3月1日。商铺托管协议约定商铺摊位由被告统一托管，原告享受相应的投资回报效益。托管期分两个阶段，第一阶段为托管期第1-5年，被告每年付给原告投资总额（四个商铺摊位投资总额为839935元）的14%，作为固定的投资效益回报，年投资回报总额为117591元，年度回报款付款日期为本年度的3月1日一次性付清。托管期的第二阶段为第6-25年止。原告所获得的收益是被告每年收取承租经营者的租金。但被告在第四个年度的返款问题上就开始出现拖延迟滞长达半年之久的现象，且分数次才返还了投资回报款。从第5年至今终止了任何返款，更不能令人容忍的是，在托管期第一阶段结束后，被告在不与原告进行任何交流、沟通、协商、告知的情况下，擅自将原告的商铺、摊位进行盈利出租，收取应属于原告的租金。在2016年5月5日双方签署的补充协议的第六条明确约定：日后若甲方有重大变动，涉及业主权益事宜必须知会乙方，若甲方未尽告知义务，给乙方造成的损失由甲方承担。原告认为自2018年3月1日至今形成了托管期第一阶段的合同延续。被告无视商铺使用权人的存在，藐视法律、肆意违约，侵害原告合法权益，故提起诉讼。 被告凤凰花卉公司辩称，一、原告主张的第二项诉请没有法律依据。第一，人民法院审理民事案件，应当依据法律，参照规章，我国并非判例法国家，已经作出的判决没有可参照性。原告主张根据法院已经作出的判决主张的违约金没有法律依据；第二，原、被告签订合同的目的是为了投资，违约金的目的是为了弥补当事人的损失。被告迟延向原告支付第5期投资回报款并未造成原告损失，如果因此造成原告损失的话，原告应当提供证据证实因被告违约给原告造成的损失数额，没有证据就不能得到支持；第三，“投资有风险，投资者要谨慎”，这是众所周知的事实。既然原告进行了投资，那么就应当承担相应的风险。因为市场规律的变化，被告自2017年一直处于亏损状态，因此导致的投资风险不能全部转嫁给被告，否则对被告也不公平。二、原告主张的第三项诉请背离了合同约定。第一，根据双方签订的《凤凰花卉商铺托管协议》第4条（3）约定，“托管期第6-20年，甲方同意乙方向商铺经营者实际收取的租金作为甲方每年的投资回报向甲方支付该租金”，自2018年开始（第6年托管期），被告应向原告支付的投资回报应当为实际的租金数额，原告主张的租金数额已经背离了双方的合同约定；第二、原告对该项主张依法应承担相应的举证责任，举证不能就应承担败诉之责；第三，经济收入受市场经济规律的调整，这是众所周知的事实。自2015年开始至今，市场经济一直处于低迷状态，被告每年均是亏损状态，租金数额与双方约定的前5期投资回报数额相差甚远，甚至包括原告在内的许多商铺并未实际出租，没有租金收入，故主张参照前5期数额作为第6年租金的标准不具有参照性；第四，依照开平区人民政府信访部门主持下达成的相关材料内容，2017年到2018年底按照合同款3.5%给付投资回报计算，2019年被告为所有购铺业主返还租金为总投资额的2.5%。由此可见，原告的诉请是没有任何依据的；第五，原告曾系（2019）冀0205民初753号民事案件204个诉讼当事人之一，该案开庭审理时，被告就曾同意原告要求解除托管协议、返还商铺使用权的诉讼请求。被告当时将与原告有关的商铺腾空，准备随时交付给原告。2019年11月21日判决生效后，被告通过原告预留给被告的联系电话，通过短信向原告发送了通知，“敬爱的邢爱莲业主：根据法院对您诉讼请求的判决，公司依据判决名单顺序特邀您于2019年11月25日下午15点到公司接待中心办理相关事宜，请您携带好身份证及转让协议、判决书等相关证明，若有特殊情况不能前来，请及时告知我处。特此通知，唐山凤凰花卉大世界有限公司，2019年11月21日”，原告一直未予回复，故自2019年6月至年底，原告商铺一直闲置，属于原告自行放弃相关民事权利，再行向被告主张权利没有事实根据。三、原告拖欠被告的借款本金91130元，应在向原告支付的款项中一并扣除。根据双方签订的四份《凤凰花卉商铺（位）使用权转让费分期还款协议》，原告拖欠被告款项共计15万元。原告自签订相关协议开始，每月向被告支付上述欠款，截止到2017年2月止，原告实际共计支付了58810元，剩余91130元至今未付。若依据该协议违约责任条款每日收取1%违约金计算，原告所主张的债权并不足以冲抵原告拖欠被告的借款本金和违约金，为了节约司法资源，避免诉累，原告拖欠被告的上述款项应在被告向原告支付的款项中一并确认，予以扣除。四、希望原告尊重事实，回到大部分业主和平解决纠纷的轨道上来。由于市场经济瞬息万变，目前的市场经济状况与合同签署时的状况发生了巨大的变化，但是被告始终在努力，想方设法为广大业主返款，坚持履行所签合约。目前已为七百多业主按期返还投资回报，受到广大业主的认可。同时，对于所欠投资回报也按照分期给付的方式逐年下发，得到了广大业主的理解。希望原告正视目前市场经济状况，与大部分业主一样和平解决矛盾争议。综上所述，凤凰花卉市场已经成为开平区一道不可缺少的亮丽风景，多年来为开平区解决了多名劳动力就业问题，也是纳税先进企业。因受市场和疫情的冲击，被告一直亏损，但为了保证“凤凰花卉”这一品牌正常运转，被告及在岗人员一直共同在苦苦地支撑。目前“凤凰花卉”属于开平区尚存活的、少有的品牌企业。请法院查清事实，正确适用法律，本着让企业正常运转，为企业减负的价值取向慎重考虑本案，作出合理的判决。 本院经审理认定事实如下：2013年10月2日，原告邢爱莲与被告凤凰花卉公司分别签订了四份《“唐山凤凰花卉大世界”商铺使用权转让协议》，协议约定：凤凰花卉公司将位于唐山市建华东道与东环路交叉口西北处唐山凤凰花卉花卉区，建筑面积分别为30.95平方米、24.13平方米、24.13平方米、49.12平方米之使用权转让给原告使用，原告自2013年3月2日起将取得上述商铺的使用权，至2038年3月1日终止，终止后凤凰花卉公司返还原告全部的使用权转让费；商铺转让费分别为213493元、161623元、162829元、301990元，原告于合同签订时分别交付首付款113493元、81623元、82829元、151990元给凤凰花卉公司，剩余的购铺款分别为100000元、80000元、80000元、150000元均办理贷款等。同日，双方亦分别签订了四份《凤凰花卉商铺托管协议》，约定：原告将购买的上述商铺交付给凤凰花卉公司进行统一运营管理，原告不得以任何形式干涉凤凰花卉公司的招商、运营活动及商业管理；托管期从2013年3月2日起至2038年3月1日止；托管期第1-5年，原告每年领取投资回报分别为29889元、22627元、22796元、42279元，回报收益不足部分由凤凰花卉公司承担；托管期第6-20年，原告同意凤凰花卉公司向商铺经营者实际收取的租金作为原告每年的投资回报向原告支付该租金；原告获赠5年使用权期间，每年凤凰花卉公司按照第6-20年的投资回报方式向原告支付投资回报。2013年11月15日，原告与凤凰花卉公司就上述商铺贷款的100000元、80000元、80000元、150000元分别签订了四份《凤凰花卉商铺（位）使用权转让费分期还款协议》，约定原告就所欠100000元、80000元、80000元、150000元采用分期计息方式向凤凰花卉公司还款，凤凰花卉公司同意分别借款100000元、80000元、80000元、150000元给原告，还款期限均为5年，年利率均为6.67%，原告每月还款本金加利息分别为2223元、1778元、1778元、3334元。原告每月还款9113元，已还至2018年1月。被告支付投资回报至第四年度。 因凤凰花卉公司未能如期支付投资回报，原告与凤凰花卉公司于2016年5月5日签订《补充协议》，约定“每年还款时间依签订合约日期之前以现金或打卡方式给付，若逾期未支付，愿支付该年度应返款总额双倍的违约金。”等内容。被告主张该《补充协议》系在其被围堵、受胁迫的情况下签署的，不予认可。 后，因凤凰花卉公司未能按时给付租金，含原告在内的204人于2019年5月5日向本院起诉被告，要求解除原、被告签订的《凤凰花卉商铺托管协议》。本院于2019年10月30日作出（2019）冀0205民初753号民事判决书，判决解除原告与被告凤凰花卉公司签订的《凤凰花卉商铺托管协议》，被告于上述判决生效后60日内返还原告商铺使用权。该判决现已生效，原告已依据该生效判决申请了强制执行，执行程序尚在办理中。 上述事实有原告与凤凰花卉公司签订的《“唐山凤凰花卉大世界”商铺使用权转让协议》、《凤凰花卉商铺托管协议》、《凤凰花卉商铺（位）使用权转让费分期还款协议》、《补充协议》、（2019）冀0205民初753号民事判决书等及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，从原、被告签订的《“唐山凤凰花卉大世界”商铺使用权转让协议》、《凤凰花卉商铺托管协议》的内容表示为租赁使用权转让合同，上述协议均由原告签字捺印，被告加盖公章，是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。原、被告签订的《凤凰花卉商铺托管协议》现已根据生效的（2019）冀0205民初753号民事判决予以解除，被告凤凰花卉公司应按照协议约定支付未解除前的投资回报。双方约定托管期第1-5年，原告每年应领取四个铺（位）投资回报共计117591元，该款项实际系被告凤凰花卉公司在占有使用商铺期间向原告支付租金，因此，对原告主张被告凤凰花卉公司支付未付的2017-2018年度投资回报款117591元的诉请本院予以支持。原告要求按照双方签订的《补充协议》约定，支付第五年度投资回报的逾期违约金，被告凤凰花卉公司对其与原告签订的《补充协议》不予认可，主张非其自愿签订，系在受胁迫下签署，但被告提交的证据不能充分证明其受到胁迫、非自愿签订，协议加盖了被告公章，对被告的抗辩理由本院不予采信，因此，原告按照《补充协议》约定主张违约金于法有据，本院予以支持，但双方约定的违约金标准过分高于造成的损失，应以未付投资回报总额的百分之三十为准，为35277.30（117591元×30%）元。自2018年3月3日起，被告凤凰花卉公司应按照约定，以商铺经营者实际收取的租金作为原告每年的投资回报向原告支付租金，原告主张按照前五年的标准117591元支付2018-2019年度的投资回报117591元，及2019年3月1日至2019年10月31日的投资回报78394元，被告凤凰花卉公司不予认可，但未提交反驳证据，同时，被告提交的实际承租人所签订的租赁合同的时间均在2020年4月后，不具有参考性，原告该主张未超过上年度投资回报数额，对此本院予以支持。原告所要租金本身即投资回报，在此基础上主张支付利息损失，无法律依据，本院不予支持。原告还款至2018年1月，至2019年10月30日作出（2019）冀0205民初753号民事判决之日，尚欠被告应还款本息共计200486（9113元×22月）元，双方约定原告逾期交款，被告将每天按所欠金额收取原告1%的滞纳金，该收取标准过分高于造成的损失，应以原告应偿还本息金额的百分之三十为准，因此，原告应向被告支付滞纳金为60145.80（200486×30%）元。原告上述未付款项及滞纳金应在被告应付款项中予以扣除。综上，被告凤凰花卉公司应给付原告邢爱莲2017-2018年度商铺投资回报款117591元、违约金35277.30元、2018年3月3日至2019年10月31日的投资回报款195985元，共计348853.30元，扣除原告应支付给被告2018年2月至2019年10月30日的欠款及违约金共计260631.80元，被告凤凰花卉公司应给付原告邢爱莲投资回报款、违约金共计88221.50元。 综上所述，为维护原告的合法权益，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告唐山市凤凰花卉大世界有限公司于本判决生效后十日内给付原告邢爱莲2017年3月2日至2019年10月31日的投资回报款、违约金共计88221.50元； 二、驳回原告邢爱莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4622元，减半收取计2311元，由原告邢爱莲负担1709元，由被告唐山市凤凰花卉大世界有限公司负担602元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周玉荣 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 刘 佳 书 记 员 李 倩 ——