贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0524民初4050号 原告：徐国秀，女，汉族，1938年1月4日生，住织金县。 原告：王天海，男，汉族，1967年4月10日生，住贵阳市南明区。 二原告委托诉讼代理人：王林（特别授权），女，徐国秀之女。 二原告委托诉讼代理人：张明权（特别授权），贵州茂辰律师事务所律师。 被告：贵州织金农村商业银行股份有限公司，住所地织金县文腾街道金中路**。 法定代表人：王飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕刚（特别授权）。 第三人：汪政有，男，1954年1月23日生，汉族，住织金县。 第三人：陈德菊，女，1955年11月12日生，汉族，住织金县。 第三人：汪永芬，女，1974年4月7日生，汉族，住织金县。 第三人：王洪章，男，1970年5月28日生，汉族，住织金县。 原告徐国秀、王天海与被告贵州织金农村商业银行股份有限公司（以下简称“织金农商银行”），第三人汪政有、陈德菊、汪永芬、王洪章案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐国秀、王天海的共同委托诉讼代理人王林、张明权，被告织金农商银行的委托诉讼代理人吕刚，第三人汪政有到庭参加诉讼，第三人陈德菊、汪永芬、王洪章经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告徐国秀、王天海向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告所购买的位于织金县的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年5月25日，第三人汪政有将涉案房屋第一层至第二层中靠走廊北侧房屋以210680元的价格出卖给王建军，双方共同签订了《房屋买卖协议》，房屋共有权人陈德菊及汪政有子女汪桂永、汪永芬等人在合同上签字确认。合同签订之日王建军全额支付了房屋价款，汪政有将房屋交付王建军占有使用。同年12月28日，经汪政有、王建军共同申请，王建军领取了织国用（2008）第0101148号国有土地使用证。因汪政有不配合等诸多原因，房屋所有权至今未办理过户登记，非王建军的原因导致。王建军病故后该房屋由二原告享有所有权。王建军与第三人汪政有签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，王建军支付了全部价款并占有使用至今，未办理过户登记并非王建军原因所致，被告织金农商银行在设置抵押权时未尽到注意义务，明知房屋土地使用权属不是房屋所有权本人仍设置抵押，责任由织金农商银行承担。原告取得房屋后未登记，只是物权未设立，并不影响合同的效力，且原告并无过错，法院不得查封该房屋，故依法提起诉讼，请求维护原告的合法权益。 被告织金农商银行辩称，第三人汪永芬在我行借款600000元，尚欠403766.02元未偿还，位于织金县的房屋系该笔贷款的抵押物之一，于2013年8月9日在房屋登记机关办理了他项权证号为Ｔ130798号的抵押登记手续。原告购买涉案房屋系其双方私下行为，我行无从知晓。我行已依照《物权法》的相关规定办理登记，受到法律保护，原告购房后未办理过户手续，明知该房已抵押给我行，却未提出异议，由此过错而产生的法律后果应自行承担。该房仍属于汪政有所有，抵押权人依法享有抵押权，可就该房拍卖、变卖的价款优先受偿。综上，原告提出的异议不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人汪政有辩称，房屋抵押给织金农商银行属实，同时将房屋出售给原告方也属实，且原告方已经付清房屋价款，因自身欠款巨大，无法偿还织金县农商银行的贷款，请求法院依法判决。 第三人陈德菊、汪永芬、王洪章未答辩，亦未向本院提交任何证据。 本院经审理查明，王建军与徐国秀系夫妻，2008年5月25日，汪政有与王建军协商一致，签订书面《房屋买卖协议》，汪政有将其位于织金县城关镇星鱼路的房屋第一至第二层中靠楼梯北侧房屋以210680元的价格出卖给王建军，房屋共有权人陈德菊及汪政有子女等人在合同上签字确认。合同签订当日，王建军全额支付房屋价款，汪政有将房屋交付给王建军占有使用,同年12月28日，汪政有、王建军通过向土地使用权审批登记部门申请，将双方买卖之房屋所占用的土地使用权登记在王建军名下，并领取了织国用（2008）第0101148号国有土地使用权证，但至今未办理房屋变更登记手续,该房屋仍登记在汪政有（汪政有、陈德菊）名下。2013年8月9日，汪政有、陈德菊将产权证为0100687号房屋（即位于织金县房屋）为汪永芬、王洪章在织金农商银行的600000元借款提供担保。因汪永芬、王洪章怠于偿还借款，织金农商银行于2019年10月18日向本院提起诉讼，本院经审理后于2019年12月26日作出（2019）黔0524民初5352号民事判决书。该判决生效后，汪永芬、王洪章未履行相应义务，织金农商银行向本院申请强制执行，本院于2020年3月27日查封了涉案房屋，二原告提出异议被驳回。 另查明,王建军于2018年1月25日病故，其生前与徐国秀共同立有书面遗嘱，明确位于织金县之房产归其子王天海所有，二人长女王青春、次女王婯榕、三女王琼、四女王艳、五女王林同意并在遗嘱上签字捺印。 上述事实，有原告提供的遗嘱、火化证明、原告身份证明，买卖契约及土地使用证，（2020）黔0524执异41号执行裁定书，（2020）黔0524执异47号执行裁定书在卷证实，并经庭审查证属实。 本案的争议焦点：原告购买房屋是否可以阻止法院对涉案房屋的查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。该批复明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，王建军全额支付房屋价款并使用房屋后于2008年12月28日领取了织国用（2008）第0101148号国有土地使用权证，并一直居住至今，被告农商行于2013年办理抵押登记。作为买受人的王建军享有的房屋期待权，应优先于织金农商行的房屋抵押权，因此，对于原告的诉讼主张，本院依法予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得查封王建军和徐国秀所购买的、现登记在汪政友和陈德菊名下的、位于织金县北侧的房屋。 案件受理费50元，由被告贵州织金农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判长 徐朝志人民陪审员喻茂琴人民陪审员赵先琴 二〇二〇年十二月二日 法官助理张洋 书记员王大青