云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1914号上诉人（原审被告）：蒙自茂源房地产经纪有限责任公司。住所地：蒙自市银河路与文澜路交叉口。法定代表人：谭建忠，系公司执行董事。委托诉讼代理人：牟晓怡，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1963年6月28日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：牟代洁，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市朝阳路中段商住楼。法定代表人：张建黎，系公司执行董事。委托诉讼代理人：柯军，男，1971年8月24日生，汉族，住蒙自市园C区739号。代理权限为特别授权。原审第三人：潘某某，男，1993年3月6日生，汉族，住日本。委托诉讼代理人：潘某忠（系潘某某之父），男，1968年5月5日生，汉族，住个旧市。代理权限为特别授权。上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司（以下简称：茂源公司）因与被上诉人刘某，原审第三人蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司（以下简称：恒基公司）、潘某某合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2020）云2503民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人茂源公司委托诉讼代理人牟晓怡，被上诉人刘某的委托诉讼代理人牟代洁，原审第三人恒基公司法定代表人张建黎及其委托诉讼代理人柯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂源公司上诉请求：1.请求依法撤销蒙自市人民法院作出的（2020）云2503民初1445号民事判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案在审理过程中存在程序错误，导致本案判决结果错误，依法应予纠正。云南省高级人民法院作出的（2019）云民申2435号民事裁定书认为“百年恒基公司公告内容显示该房屋认购权仍然属于刘某”，但一审法院进行审查，第三人恒基公司提交的公告显示内容只有房号、面积，没有认购人的姓名，那么省高院在没有新证据的情况下裁定指令再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。红河哈尼族彝族自治州中级人民法院再审本案，依据民事诉讼法司法解释第四百零七条的规定，再审后的结论只有维持、改判、撤销和变更原裁判结果，法律并不允许发回重审。本案诉讼始于潘某某的起诉，开始涉及四个主体，由于其诉讼请求涵盖了多个法律关系，蒙自法院要求其另案处理，将案件分成房屋买卖合同纠纷、合同纠纷、居间合同纠纷审理。本案原为居间合同纠纷，但发回重审后，在未告知当事人的情况下一审法院将案由变更为合同纠纷，并因此依职权追加两名第三人，故一审程序不合法。改为合同纠纷后，审理的思路完全与原来背道而驰。居间合同法律关系只有居间人和委托人，潘某某与上诉人之间是另一个居间合同，本案中潘某某作为买方的纠纷已在另案中处理完，恒基公司作为涉案房屋的开发商，也已经在另案中处理完。此前已经生效的多份法律文书都是基于已经查明的法律事实作为后面裁判的依据。按照本案的思路，前面的案件均遗漏当事人，需要再审。二、一审认定事实错误，应当依法予以纠正。1.上诉人已经按照《房屋转让合同》的约定履行了作为居间人应对刘某承担的合同义务，通知书上所注明的“2016年12月2日收”是原二审时法院工作人员书写。2.一审认定刘某、茂源公司未到恒基公司办理变更手续，潘某某未到恒基公司签订《商品房购销合同》是错误的。刘某辩称，2016年12月1日的通知书，一审已经查明是2016年12月的而不是2013年的，原审第三人收到通知有2016年的原始记录。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。恒基公司述称，案件与我公司没有直接关系。我公司在前面的审理中提交了《通知》，之前因为我公司的公章被托管，但是通知的确是2016年12月1日收到的，加盖公章的原件留存在我公司。刘某向一审法院起诉请求：1.判令由被告赔偿原告经济损失14.8万元；2.由被告退还原告居间代理费8000元；3.由被告赔偿原告已支付的案件受理费1410元；4.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告茂源公司的经营范围为房地产中介服务，职业中介服务，家政服务，寄售服务，代售楼盘；第三人恒基公司的经营范围为房地产开发经营，建筑材料的销售。位于蒙自市的恒基·某某项目系恒基公司所开发。恒基公司与茂源公司曾签订《楼盘代理合同》，主要约定：恒基公司将其开发的“恒基·境界”“恒基·某某”两个项目，委托被告为本项目策划推广及独家销售代理；合同期限自2011年5月1日起至该委托项目销售完毕及手续办理；茂源公司以恒基公司名义按照委托权限进行销售工作，不得以恒基公司名义进行销售业务以外的活动；茂源公司在代理本项目期间，所有款项由乙方代收代付。之后，原告刘某向茂源公司认购了“恒基·某某”AXXXX（别墅），预售面积为263.5㎡，单价：4580/㎡。2011年10月25日，原告分别向茂源公司交纳了定房款150元、299850元，共计300000元；茂源公司向刘某出具了《收据》两张，其中金额为299850元的《收据》中载明“此款不退”。2011年11月14日，茂源公司将刘某交来的定房款（购房首付款）300000元支付给恒基公司，刘某与恒基公司未签订《商品房购销合同》。2012年2月1日，原告刘某（转让人、甲方）与第三人潘某某（承转人、乙方）、被告茂源公司（中介机构、居间方）签订了《房屋转让合同》，主要约定：“一、房屋情况：甲方自愿将‘恒基·某某’AXXXX号房屋一套转让给乙方，套内建筑面积为263.5平方米（预定购房协议面积）。二、转让价格：经甲乙双方协商同意，甲方按开发商出售单价4580元转让，乙方另外向甲方支付转让费14.8万元。三、付款方式：经甲乙双方协商同意，乙方在签订本合同当日一次性向甲方支付甲方已付款30万元及转让费14.8万元，其余款项由乙方向开发商结算。四、其他约定：（1）甲方愿意在必要时积极协助乙方办理变更的相关手续，但不承担任何费用；（2）乙方在签订本合同当日向居间方支付代理费6000元；（3）居间方承诺在2012年2月10日前协助乙方办理变更‘购房委托协议书’；（4）如在2012年2月10日前居间方不能办理变更‘购房委托协议书’，待签订《商品房购房合同》时再办理变更手续，发生变更费由乙方负责承担（具体金额以开发商收取的为准），居间方保证按开发商要求的最低费用收取。五、违约责任：经甲乙双方协商同意，任何一方违反本合同约定转让上述房屋，均视为违约，违约方应赔偿守约方违约金200000元。”同日，潘某某分别向茂源公司支付了447950元、50元，共计448000元，茂源公司出具了《收据》两张，其中金额为447950元的《收据》载明“代收购房定金30万元，代收转让费147950元，恒基·某某AXXXX号，面积263.5平方米，单价4580元／平方”；金额为50元的《收据》载明“代收转让费，恒基·某某AXXXX号”。收款当日，茂源公司扣除刘某应付的居间代理费8000元后，向刘某付款440000元，刘某出具了《收条》给茂源公司收执，并注明“转让恒基·某某AXXXX号别墅转让款”。2012年2月3日，第三人潘某某（甲方、委托人）与被告茂源公司（乙方、受托人）签订了《购房委托协议书》，主要约定：1.甲方欲购买恒基公司开发的位于蒙自市，因该项目尚未满足商品房预售的条件，对于具体的认筹时间无法明确，为了在该商品房的认筹时可以及时报名交款，甲方特委托专业从事房地产经纪工作的乙方代为处置该次购房认筹的报名交款事宜。2.乙方在恒基公司开发的位于蒙自市进入认筹时，以甲方名义报名进行认筹交款，以保证甲方在该商品房预售时能优先购房。3.甲方在签订本委托协议之日支付乙方30万元整，该款为定金不可退款，该款作为房屋认筹时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在甲方和恒基公司签定正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将所交款全额打至开发商处。4.甲方已明确完全知悉本次委托事项，同时自愿委托乙方作为自己的全权委托人参与对恒基公司开发房屋的认筹和缴款事宜……8.……①该房号为恒基·某某别墅ＡXXXX号壹套房，预计单套面积为263.50平方米最终以产权证上面积为准，该房单套售价为4580／平方米（为最终售价）装修标准以最终（商品房购销合同）上规定为准，签订《商品房购销合同》及首付款时间以开发商正式电话通知为准。2013年10月21日，第三人恒基公司在《红河日报》上刊登《公告》，主要载明“恒基·某某项目已于2013年6月29日开盘，凡与茂源公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经恒基公司董事会研究决定，于开盘前与茂源公司签订《购房委托协议书》订购住房的客户，请于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购房合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金。本项目所有房源在公司未交房前不得转让，否则将收取高额更名费。对于已转房源尚未办理合同的，有一次更名机会，请于期限内到营销中心办理，逾期不办将作退房处理。”该公告登载的房源包含涉案房屋，房号变更为“Ａ13-XXX”号，建筑面积变更为367.48平方米。此后，刘某、茂源公司未到恒基公司办理变更手续，潘某某也未到恒基公司签订《商品房购销合同》。2015年5月27日，恒基公司将涉案房屋另售他人，并签订了《商品房购销合同》。2016年3月1日，第三人潘某某作为原告以刘某违反《房屋转让合同》约定的协助其办理购房变更手续义务，茂源公司违反《购房委托协议书》约定的未为其办理购房变更手续义务，导致其购房目的不能实现为由，向本院提起诉讼，请求：1.解除双方于2012年2月1日签订的《房屋转让合同》；2.由刘某返还其转让费14.8万元；3.由刘某支付利息；4.由刘某支付违约金44400元；5.由茂源公司退还居间代理费6000元。2016年6月8日，本院作出（2016）云2503民初751号《民事判决书》，判决：一、解除潘某某与刘某、茂源公司于2012年2月1日签订的《房屋转让合同》；二、由刘某于判决生效之日起十日内一次性返还潘某某转让费14.8万元；三、驳回潘某某的其他诉讼请求。案件受理费4713元，减半收取计2356.5元，由潘某某承担946.5元，刘某承担1410元。宣判后，刘某于2016年7月29日向潘某某付款149410元（转让费148000元、案件受理费1410元）。2016年3月9日，第三人潘某某作为原告以茂源公司未为其办理购房变更手续致使合同目的不能实现为由起诉至本院，要求解除其与茂源公司于2012年2月3日签订的《购房委托协议书》，并要求茂源公司返还其预交的购房款30万元及利息等。本院于2016年5月26日作出（2016）云2503民初822号《民事判决书》，判决：一、解除潘某某与茂源公司于2012年2月3日签订的《购房委托协议书》；二、由茂源公司于本判决生效之日起十日内一次性返还潘某某购房款30万元；三、驳回潘某某的其他诉讼请求。宣判后，茂源公司提起上诉。2016年12月22日，红河州中级人民法院作出（2016）云25民终1489号《民事调解书》，协议内容为：一、解除茂源公司与潘某某于2012年2月3日签订的《购房委托协议》；二、由恒基公司自签订本调解协议之日起三个月内退还潘某某30万元购房款，三个月内没有退还时，由茂源公司退还，并由茂源公司按照银行同期贷款利率支付逾期利息；三、由茂源公司于2016年12月31日前一次性支付潘某某代理费6000元。2017年3月16日，恒基公司退还潘某某购房款30万元。另查明，被告茂源公司曾于2012年3月14日制作《通知书》，载明“蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司：你公司委托我公司销售的恒基·某某小区房号为ＡXXXX号别墅的购房人刘某已于2012年2月1日将上述房屋转让给潘某某，该购房人潘某某已与我公司签订了ＡXXXX号别墅的《购房委托协议书》。现通知你公司上述房屋的变更情况，望你公司在正式开盘销售楼盘时对该购房人予以办理签订《商品房购销合同》等事宜。”恒基公司于2016年12月1日收到了《通知书》。一审法院认为，一、关于被告的行为是否存在违约的问题。本案原告刘某与被告茂源公司、第三人潘某某签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应按约全面履行各自的权利义务。按照合同约定，刘某将其认购的涉案房屋转让给潘某某之后，作为中介机构的茂源公司应在2012年2月10日前或签订《商品房购销合同》时两个时间节点协助潘某某向恒基公司办理认购人变更手续。而从恒基公司提供的《情况说明》看，茂源公司虽于2012年3月14日制作了《通知书》，但恒基公司是2016年12月1日才收到。因此，茂源公司未按约履行该义务，也未将认购人变更信息及时在约定的时间节点前通知恒基公司，导致潘某某未能获知“恒基·某某”项目于2013年6月29日开盘及恒基公司于2013年10月21日在《红河日报》刊登《公告》后15天内与恒基公司签订《商品房购销合同》的消息，致恒基公司最终于2015年5月将涉案房屋另售他人，最终导致潘某某购房的目的未实现，使其通过两次诉讼将相关协议解除，并收回为购房而支出的购房款、转让费及居间费。虽然当事人签订的合同名称为《房屋转让合同》，但实际转让的是涉案房屋的认购权。从潘某某两次诉讼的情况看，恒基公司认可涉案项目的认购权可以转让并予以办理更名。在项目开盘时，涉案房屋的房号、建筑面积虽发生变更，但至今无证据显示潘某某其明知欲购房屋发生变化而拒绝购买。因此，潘某某购房目的未实现单纯是由于茂源公司未办理变更认购人手续的义务所造成，茂源公司对此存在过错，已构成违约。茂源公司认为其未违约的辩解理由未提交充分证据证实，不予采纳。关于被告应否承担赔偿责任的问题。由于茂源公司在潘某某购房过程中存在过错，故茂源公司应对因其违约行为导致《房屋转让合同》被解除的后果承担赔偿责任。由于《房屋转让合同》被解除，给刘某造成了损失，该损失包括其已返还给潘某某的转让费14.8万元、已付潘某某起诉案件的案件受理费1410元及其支付给茂源公司的居间代理费8000元，共计157410元。故原告要求被告赔偿经济损失148000元及案件受理费1410元、退还居间代理费8000元的主张于法有据，予以支持；茂源公司不同意赔偿的辩解理由不成立，不予采纳。一审判决：由被告蒙自茂源房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告刘某转让费148000元、案件受理费1410元，并返还原告刘某居间代理费8000元，共计157410元。本案二审期间，恒基公司提交了《通知书》1份、用章情况登记本复印件1份，欲证明恒基公司在2016年12月1日收到茂源公司的《通知书》。经质证，茂源公司对通知的真实性、合法性认可，但对证明目的不认可，对用章情况登记本不认可，认为是恒基公司自己制作的。刘某对恒基公司提交的证据均无异议。本院认为，恒基公司提交的《通知书》与用章情况登记本能够相互印证证实恒基公司在2016年12月1日收到茂源公司的《通知书》，均予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合诉辩述主张，本案争议焦点为：本案一审是否存在程序和实体判决错误。本院认为，2012年2月1日刘某与潘某某、茂源公司签订的《房屋转让合同》约定了刘某将恒基·某某AXXXX号房屋（认购权）转让给潘某某，以及转让价格和支付方式、违约责任，潘某某支付茂源公司代理费金额，茂源公司协助潘某某办理变更购房认购人手续等权利义务。可见，《房屋转让合同》含有多个合同关系，刘某、潘某某、茂源公司居间合同关系，刘某、潘某某房屋认购权转让合同关系，潘某某、茂源公司委托关系。因此，本案案由变更为合同纠纷符合案件的实际情况。本案争议的关键事实是茂源公司《通知书》送达恒基公司的日期和是否告知潘某某签订商品房买卖合同，对事实的不同认定会直接导致不同的责任主体和法律后果，因此恒基公司和潘某某与本案的处理有利害关系，故一审法院追加恒基公司和潘某某为第三人参加诉讼，不存在程序错误。茂源公司认为一审认定事实错误，其已于2012年就通知了潘某某和恒基公司办理变更手续，但并未提交证据证实已经通知了潘某某，且恒基公司二审提交的用章情况登记本记载时间，与《通知书》上记载的“2016.12.1，原件留存茂源”相互印证，证实恒基公司是在2016年12月1日收到茂源公司的《通知书》。而茂源公司并未提交足以反驳的证据，因此，一审认定恒基公司于2016年12月1日收到了茂源公司《通知书》，并无不当。综上所述，茂源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3448元，由蒙自茂源房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨仲黎审判员  陆 斌审判员  何玉琼二〇二〇年十二月十五日书记员  何 丽