陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终14023号上诉人（原审原告）：黄静，女，1986年8月28日出生，汉族，陕西海天制药有限公司销售人员，住西安市高新区。委托诉讼代理人：巨韦薇，北京市尚公（西安）事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市未央区渭滨路**谭家街道办事处院内**。法定代表人：闫军旗，经理。委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人黄静与上诉人西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司（以下简称圣龙公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄静上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判圣龙公司向其支付逾期交房违约金75043.1元；2.一、二审诉讼费用由圣龙公司承担。事实和理由：双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第五条中明确约定的违约金支付标准，应当按合同约定计算逾期交房违约金；本案并不存在调降违约金的情形，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定调降违约金错误；圣龙公司逾期交房，致其在外租房居住，截止一审时其租房十七月，每月租金3000元，共计产生房租损失51000元，再加上其误工费损失、物业费损失等，实际损失远超6万元，涉案合同约定的违约金远低于实际损失的130%，其所主张的75043.1元应当予以全额支持。圣龙公司辩称，涉案房屋已于2018年10月取得竣工备案表且于2019年1月取得了房产测绘成果报告，并在房屋交付时间向全部业主公示了上述竣工备案表、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，不存在任何违约行为，无需向黄静支付违约金；《商品房买卖合同（预售）》附件十二第四条中已经约定，商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。无论从合同约定还是从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，其公司仅对黄静承担保修责任，黄静要求其公司承担预期损失赔偿无事实及法律依据。请求驳回黄静上诉。圣龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄静诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄静承担。事实和理由：涉案房屋已于2018年10月取得竣工验收备案表，其公司在集中交付现场就将涉案小区所在的两个标段的竣工备案表以及实测报告均进行公示，一审法院在双方就涉案房屋已经取得竣工备案表无争议的情况下，认定涉案房屋不具备竣工备案表明显错误；黄静诉请逾期交房违约金所依据的主要事由为涉案房屋存在质量问题，一审法院以案涉房屋不具备竣工备案表为由判令其公司支付逾期交房违约金，明显超出了黄静诉讼请求；现场勘察时，法官口头表示黄静用大力晃动门框，一般门框均有可能出现声响，不属质量问题，其公司已应黄静要求于现场勘验的次日对门框螺丝进行了修复，并通知黄静前往验收，一审法院判决其公司就门框松动进行修复的责任已经不存在。黄静辩称，根据合同第四章第九条、第十一条（二）款之约定，即使涉案房屋具备竣工备案表，圣龙公司也从未按合同约定在交房时向其提交过上述资料，圣龙公司已构成违约；根据本案查明的事实情况，涉案房屋迟迟不能交付的原因，既有质量问题，也有圣龙公司不向其出示合同约定的备案文件的问题，一审法院对圣龙公司存在逾期交房违约行为的认定正确，圣龙公司应当承担逾期交房违约责任；圣龙公司虽对涉案房屋的一些质量问题进行了维修，但其公司至今没有就入户门门框晃动、卫生间干湿分离等问题进行修复，应按合同约定承担相应违约责任。请求驳回圣龙公司上诉。黄静向一审法院起诉请求：1.判令圣龙公司承担房屋逾期交付损失（房屋总价款750431元×日逾期利息万分之三×逾期时间244天），共计54931.54元，物业费损失2002.99元及误工费5000元。2.按照合同的约定重新修复不符合标准的装饰物（马桶、镜子、门框等）。3.诉讼费由圣龙公司承担。庭审中，黄静变更诉讼请求为：1.判令圣龙公司承担房屋逾期交付损失（房屋总价款750431元×日逾期利息万分之三×逾期时间361天），共计81271.67元，物业费损失4029.04元及误工费5000元。2.判令圣龙公司加固入户门和卫生间干湿分离门。3.判令圣龙公司支付房租损失，按照每个月3000元的标准主张17个月的房租损失共计5.1万元。4.诉讼费由圣龙公司承担。一审法院认定事实：2016年12月25日黄静、圣龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，黄静购买圣龙公司开发的位于西安市曲江大明宫遗址区房屋，建筑面积96.15平方米，房屋总价款750431元。该合同第九条约定，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同附件十二补充协议中第四条约定，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同附件十二补充协议中第五条约定，出卖人逾期交付商品房，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。2019年3月黄静收到圣龙公司通知办理涉案房屋的收房手续。黄静称其于2019年3月31日第一次收房，收房时房屋内存在多处质量问题，且圣龙公司未向其出示竣工验收备案表，故其最终拒绝收房，就此黄静向法庭提交了交房通知书、2019年3月31日的验房单复印件一份、房屋内照片、微信聊天记录等证据。圣龙公司称黄静于2019年3月24日对房屋进行了验收，且验收当天黄静并未提及房屋存在任何质量问题，3月底黄静提出房屋内门框松动、房屋墙面出现裂缝等问题，其公司在4月初已经将前述问题全部修复完毕，就此圣龙公司向法庭提交2019年3月24日的验收单一份，上面有“黄静”签名。黄静对验收单中其签名的真实性予以认可，但认为其签名时可能没有写日期，或者日期是其后续看房时应被告要求写的。圣龙公司向法庭提交竣工验收备案表复印件和公示照片，称涉案房屋已取得竣工验收备案证明文件，且其在收房处张贴了该证明文件进行公示。该竣工验收备案表中载明，工程名称为碧桂园天玺二标段，层数为地上33层、地下1层、地下**证号为610142201701180201。诉讼过程中，一审法院到涉案房屋内勘验现场。经查看，双方确认房屋内仍存在如下问题：房屋内部分瓷砖存在空鼓、西北角卧室门框松动、入户门松动。后圣龙公司对前述问题进行了维修，黄静庭审中称其到房屋内查看，仍存在入户门松动、卫生间干湿分离区门松动并存在异响的问题。一审法院认为，本案《商品房买卖合同（预售）》系黄静、圣龙公司双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定，涉案房屋交付时应取得建设工程竣工验收备案表。圣龙公司向法庭提交了涉案房屋的竣工验收备案表复印件，但该表中所载明的层数、施工许可证号均与本案《商品房买卖合同（预售）》中记载的不一致，且该竣工验收备案表为复印件，故圣龙公司称该竣工验收备案表系涉案房屋的竣工验收备案表，不予采信。综上该院认定涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，还未达到交付条件。《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付时间为2019年3月30日前，但涉案房屋至今不具备交付条件，黄静也未办理收房手续，故黄静主张逾期交房违约金予以支持。黄静称圣龙公司逾期交房给其造成了每月3000元的租金损失，但黄静仅提供租赁合同一份，不足以证明其租房的实际支出，故不予采信，黄静主张的租金损失5.1万元不予支持。因黄静未提交证据证明圣龙公司逾期交房给其造成的实际损失，故酌情判令以全部购房款为基数按照日万分之一的标准自2019年3月31日起计算逾期交房违约金。关于黄静主张的物业费损失，因黄静尚未办理收房手续且该费用尚未实际发生，故在本案中暂不予处理。关于黄静主张的误工费，因无合同约定及法律依据，故不予支持。关于黄静的维修主张，经现场勘验后仍存在入户门松动的问题，圣龙公司应当进行维修，对于卫生间干湿分离区门松动且有异响的问题，因现场勘验时黄静并未提出该问题，双方并未现场确认，故在本案中暂不予处理。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄静支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以750431元为基数按照日万分之一的标准自2019年3月31日起计算至本判决确定的给付之日止。二、被告西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对位于西安市曲江大明宫遗址区房屋入户门的松动问题进行维修。三、驳回原告黄静的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3126元（黄静已预交），现由黄静承担2217元，圣龙公司承担909元，圣龙公司承担部分于上述款项（一）给付时一并支付黄静。本院二审期间，黄静提交：其名下借记卡历史明细清单，收条，物业水电费缴费单等，结合其一审提交的租赁合同等证据，证明其因圣龙公司逾期交房行为存在租房损失的事实，也同时证明一审法院调降违约金不合理。圣龙公司提交：证一，《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》复印件，证明涉案房屋所在的碧桂园天玺一标段于2018年10月24日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格，且备案机关已准予备案的事实；证二，《西安市房屋权属分户表》，证明涉案房屋已于2019年8月5日取得房屋权属分户表，具备了办理产权证条件，且质量合格的事实；证三，视频资料，证明一审法院现场勘察后，其公司已经对涉案房屋入户门松动问题进行了维修的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。圣龙公司对黄静提交的证据，质证认为真实性认可，证明目的不认可，认为黄静所提交的租赁合同订立于2018年10月，涉案房屋的交付期限尚未届至，黄静另行租赁房屋居住与涉案房屋是否逾期交付无关。黄静认可圣龙公司提交的证一真实性，认为其在本案中并没有否认圣龙公司通知其交房时涉案房屋已经取得了竣工验收备案表的事实，其之所以主张圣龙公司逾期交房构成违约，主要是因为圣龙公司没有在通知交房时向其出示该竣工验收备案表，且涉案房屋存在质量问题；对证据二，黄静认为涉案房屋是否取得房屋权属分户表，与其本案所诉逾期交房违约金无关；对证三，认为虽然圣龙公司确对房屋存在的质量问题进行了维修，但修复时间明显晚于合同约定的交房时间，且至今还存在入户门门框晃动、卫生间干湿分离问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实基本属实。黄静提交的证据，结合本案其他查明事实和认定证据情况，并不能认定其租房确属逾期交房造成的实际损失之事实，本院对黄静举证证据不作为新的证据予以采纳。圣龙公司提交的证一，黄静对真实性认可，且不否认圣龙公司通知其收房时，涉案房屋已取得竣工验收备案的事实，本院对该证一予以采信；证二，能够证明涉案房屋于2019年8月5日已取得西安市房屋权属分户表的事实，本院亦予以采信；证三,该证据虽能证明圣龙公司确对涉案房屋所存在的质量问题进行维修的事实，但不能证明所有质量问题都已修复的事实，本院不予认定。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效，黄静已如约履行了支付房款义务，圣龙公司亦应如约于2019年3月30日前向黄静交付符合合同约定条件的房屋。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同的实际履行过程中，圣龙公司虽然在2019年3月底以前通知了黄静收房，但根据本案一审法院已经查明事实和认定证据情况，圣龙公司没有有效证据证明其公司在通知交房时确向黄静出示了满足合同第九条约定的全部证明文件，且黄静所购房屋为精装修房屋，圣龙公司通知交付房屋时，该房屋就存在质量问题，圣龙公司维修后，直至一审法院现场勘察时仍存在室内部分瓷砖空鼓、西北角卧室门框松动、入户门松动等问题，精装房屋的质量问题存在不但会影响业主正常居住使用，也会降低精装房的品质。综合以上情况，并根据双方当事人述称意见、举证证据，以及涉案合同第九条、第十一条、合同附件十二补充协议第四条中对交付条件和质量问题的相关约定对涉案双方诉争事实予以衡量和判断，一审法院认定圣龙公司构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任，裁量符合公平原则和诚实信用原则，并无不当。圣龙公司认为其公司不应承担逾期交房违约责任的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。至于黄静就逾期交房违约金认定标准问题提出的上诉，圣龙公司虽无有效证据能够证实其公司通知黄静收房时已向其提交了符合合同约定的全部证明文件，但其公司在诉讼中提交的竣工验收备案表和房产测绘成果报告等证明文件确在通知黄静收房时间前取得，黄静验房时所主张的墙面裂缝、瓷砖空鼓等问题非合同第十二条补充协议第四条约定的商品房地基基础和主体结构问题，圣龙公司应当承担的逾期交房违约责任与质量保修责任并非同一责任承担方式，本案中并不存因圣龙公司履行保修义务而加重逾期交房违约责任的情形，综合考虑合同性质、约定内容，及履行实际。本院酌情确定圣龙公司按20元/日的标准，支付自2019年3月31日起计算至实际收房之日止的逾期交房违约责任较为适宜。综上所述，黄静上诉请求不能成立，应予驳回；圣地公司的上诉请求部分理由成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初4934号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初4934号民事判决第一项为：西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黄静支付逾期交房违约金，逾期交房违约金，以20元/日的标准，自2019年3月31日起计算至实际收房之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3126元，现由黄静承担2217元，西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司负担909元。二审案件受理费2503元，由黄静负担1676元，西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司负担827元。本判决为终审判决。审判长  何强审判员  高玮审判员  张楠二〇二〇年十二月十七日书记员  周伟