文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4424号原告：冯秀英，女，1975年7月27日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：余东，男，1971年8月27日出生，土家族，住重庆市忠县。二原告共同委托诉讼代理人：黄骊，重庆坤凌律师事务所律师。被告：重庆新鸿力房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南阳路内转盘国土房管局宿舍**，统一社会信用代码91500231320451978X。法定代表人：墙兴华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。被告：重庆金惠物业管理有限责任公司，住所地，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路**会信用代码91500231696583231A。法定代表人：陈智远，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘家宝，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王飞龙，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。原告冯秀英与被告重庆新鸿力房地产开发有限公司（以下简称新鸿力公司）、重庆金惠物业管理有限责任公司（以下简称金惠公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案并依法适用简易程序审理。因余东与冯秀英系案涉住宅小区房屋的共同所有权人，本院于2020年12月4日追加余东为本案共同原告并于当日公开开庭进行了审理。余东、冯秀英及其委托诉讼代理人黄骊、新鸿力公司的委托诉讼代理人王泽明、金惠公司的委托诉讼代理人刘家宝、王飞龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯秀英、余东向本院提出诉讼请求：1．判令新鸿力公司、金惠公司继续按照《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条约定的标准向冯秀英收取停车费；2．本案诉讼费由新鸿力公司、金惠公司承担。事实和理由：2016年4月13日，原告冯秀英、余东与新鸿力公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同第二十一条约定因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。新鸿力公司委托金惠公司对某小区进行前期物业管理。金惠公司与冯秀英于2017年3月1日签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第2款物业收费标准中明确约定停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的按180元/月/个交纳；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。对于两轮及三轮摩托车的收费未作约定，新鸿力公司和金惠公司也一直未对两轮及三轮摩托车收取停车费。《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》签订后，冯秀英一直按照该协议约定的标准交纳停车费至2020年8月31日。2020年6月21日，新鸿力公司张贴公告，单方要求调整停车费。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《某小区停车库车位租金调整告知书》，单方规定：1．小区车位租金调整为260元/月（含租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/年，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。余东、冯秀英认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。某小区至今尚未成立业委会，未选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同，故，双方签订的《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》仍合法有效，应当继续履行，对方无权单方变更合同内容。综上所述，为维护其合法权益，现诉至本院，请求判如所请。被告新鸿力公司辩称，冯秀英、余东诉称的新鸿力公司与其签订商品房买卖合同属实。《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第二款系新鸿力公司委托金惠公司与冯秀英约定。本案系车位租赁合同纠纷，协议并未就租赁期限进行约定，系不定期租赁，新鸿力公司有任意解除权。新鸿力公司和金惠公司在小区公开发布某停车库车位费的相关事宜告知书，明确表示不再签署协议属实。新鸿力公司认为冯秀英以物业合同解除和终止为由主张继续履行系认识错误，车位租赁并不受物业管理条例的调整。综上所述，应驳回冯秀英、余东的诉讼请求。被告金惠公司辩称，本案案涉车位的产权人系新鸿力公司。金惠公司曾与冯秀英签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》属实。该协议的车位租赁约定系受新鸿力公司委托与冯秀英进行了约定，因此，金惠公司不是本案的适格被告。本案中，冯秀英、余东与新鸿力公司系车位租赁合同关系，且属于不定期租赁，新鸿力公司与金惠公司单方解除与冯秀英之间的协议于法有据。冯秀英、余东主张继续履行原协议无事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：新鸿力公司系忠县某小区商品房的开发商。2016年4月13日，冯秀英、余东（乙方）与新鸿力（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定冯秀英、余东共同购买新鸿力公司开发的位于忠县忠州街道红星小区某小区的住房一套。该房屋于2020年1月15日登记为余东和冯秀英共同共有，建筑面积113.92平方米。新鸿力公司委托金惠公司对某小区进行前期物业管理。2017年3月1日，金惠公司在向冯秀英交房时与其签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》。该协议第一条第2款（物业服务收费标准）第三项约定停车位的收费标准为业主自购地下停车位的按60元/月/个交纳；车位产权属于建设方所有的，使用人按180元/月/个交纳（该费用不包含物业服务费，金惠公司亦不收取物业服务费）；业主使用露天公共停车场的按150元/月/个交纳；临时使用露天公共停车场的按2元/小时/个交纳。对于两轮及三轮摩托车的收费未作约定，新鸿力公司和金惠公司也一直未对两轮及三轮摩托车收取停车费。2019年1月1日，新鸿力公司将其某小区的车位停车收费标准变更为业主小型车280元/月，2800元/年；非业主小型车360元/月，3600元/年，并报忠县发展和改革委员会备案。2019年1月31日，忠县发展和改革委员会同意备案。2020年6月21日，新鸿力公司在某小区张贴公告，载明的主要内容如下：新鸿力公司将对停车费进行调整，调价时间为2020年7月1日起；租车到期业主提前做好时间安排，到财务室办理相关手续以保证车辆正常通行。2020年8月27日，新鸿力公司与金惠公司共同发出《某小区停车库车位租金调整告知书》。该告知书载明因开发商对小区停车库进行改造升级，成本增加，决定增加停车费用并报忠县发改委进行价格备案。具体的车库车位收费办法及标准如下：1．小区车位租金调整为260元/月（租金220元/月，清洁、能耗费40元/月），包年为2600元/年，未交纳物业费的业主按发改委的文件2800元/年、280元/月；2．两轮摩托车240元/年（20元/月），月租30元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件360元/年、40元/月；3．三轮摩托车360元/年（30元/月），月租40元/月；未交纳物业费的业主按发改委的文件480元/年、50元/月。同日，新鸿力和金惠公司向全体业主发出《告知书》，载明主要内容为：案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》没有约定租赁期限，视为不定期租赁，可以随时解除。现向全体业主公示：1．解除《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》第一条第一项第三款关于停车位租用及收费标准的约定；2．请有车业主及时自行前往公司办理停车位移交或签订新的《车位租赁协议》，以便继续合法使用；3．如未及时办理交接或签订新的《车位租赁协议》，公司将拒绝提供车位及停车事宜。2020年9月1日，冯秀英的母亲曹德兰代冯秀英向金惠公司交纳了停车费2600元，金惠公司向其出具收据。该收据载明收款事由为车牌号为渝FXX**的车辆从2020年9月1日至2021年8月31日（一年）的停车费。2020年11月5日，金惠公司向冯秀英邮寄了一份《解除物业服务停车位使用通知函》，载明的主要内容为：双方签订《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除。金惠公司已于2020年6月21日张贴了公告，原协议中关于车位租赁的约定事实上已经解除。同时以书面方式通知解除双方签订的《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》，并请冯秀英及时办理停车位交接或签订停车位租赁协议，否则金惠公司将拒绝提供停车位及相关服务。本院认为，本案的争议焦点在于：一、冯秀英、余东与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定；二、冯秀英、余东的诉讼请求能否成立。针对上述争议焦点，本院评判如下：冯秀英、余东与新鸿力公司及金惠公司之间的关系如何确定的问题。新鸿力公司系案涉某小区的建设单位即房地产开发商，冯秀英、余东系该小区的购房业主，金惠公司系该小区的物业服务企业。金惠公司与冯秀英、余东之间系物业服务合同关系可以确定。本案诉争标的系车位租赁合同关系，虽案涉地下车位尚未办理产权登记，但新鸿力公司系案涉楼盘开发建设单位，案涉停车位系建设单位合法建造形成，在冯秀英、余东无证据证明该停车位属于业主共有而不属于开发商所有的情况下，可以确定新鸿力公司系案涉车位的权利人。虽然案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》在物业收费标准中载明停车费的价格，但明确注明不包含物业费，且不收取物业费。故可以认定金惠公司收取的该笔费用为租赁费，双方当事人就案涉车位形成的是车位租赁合同关系。需要明确的是金惠公司在《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》载明了车位租赁价格，只是希望小区业主根据该价格与公司建立车位租赁合同。此时，该小区的业主是否有承租意向，业主是否购买车辆，是否需要租赁车位，车位具体位置、租赁期限等均不能明确，因而，在该协议中载明车位租赁价格的行为系向车位所有人或潜在的承租人发出的要约邀请，业主在该协议上的签字行为并不构成车位租赁合同关系之承诺。购房业主实际向金惠公司提出租赁要求方为要约，金惠公司同意租赁并收取租金出具收据的行为系承诺。车位出租人与承租人并非通过案涉《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》建立了车位租赁合同关系，而是通过上述要约和承诺的方式建立车位租赁合同关系并对租赁价格和租期进行约定，也即金惠公司向承租人开具的收据上所载明的内容才是双方租赁合同约定的具体内容。具体租赁时间系根据承租人的承租要求以及所交付租金金额所确定，交付的租金所对应的租期届满后，如承租人不再支付费用，则该阶段租赁关系即行终止。因此，可以认定双方就车位租赁实际建立的是定期租赁合同，租赁期限根据收据中载明的时间和承租人交付的租金金额而定。关于车位租赁合同的主体问题，根据金惠公司和新鸿力公司在庭审中表述，对停车位出租及定价系基于新鸿力公司的委托，且《房屋交接、使用、装修管理等相关事宜的协议》中明确了车位产权人属于建设单位，对车位权利人进行了披露，故可以认定案涉车位租赁合同的出租人系新鸿力公司，金惠公司系新鸿力公司的委托代理人。同时，根据金惠公司向冯秀英开具的收据，表明向金惠公司提出租赁车位的要求和支付租金的当事人系冯秀英，故冯秀英系案涉车位租赁的承租人。关于余东的主体地位问题。本院在审理中，因其与冯秀英系房屋共同所有权人，考虑其与本案可能存在法律上的利害关系，故而应为共同原告。关于冯秀英、余东的诉讼请求是否成立的问题。根据案涉停车费收据表明双方对租金标准及租赁期限进行了明确约定，特别是在新鸿力公司对车位租金调整之后，冯秀英仍按新的价格标准多次向出租人租赁车位并按新的价格标准支付了相应租赁期限所对应的租金，足以表明双方就租金标准重新达成一致，并按新的价格标准建立了新的车位租赁合同，且租赁合同尚在履行之中，租赁期限届满时间为2020年8月31日。双方应当按照该新的合同内容继续履行。故，冯秀英、余东主张仍按照原月租金标准180元支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。同时，住宅小区的车位租赁价格属于政府指导价，新鸿力公司调整停车位租金的价格已报请忠县发展和改革委员会备案，并不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十五条、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回冯秀英、余东的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由冯秀英、余东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 付荣慧二〇二〇年十二月二十九日法官助理 杨磊磊书 记 员 李克桢