内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1834号原告：李茂林，男，1978年10月16日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：马中真，内蒙古瀛昊律师事务所律师。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜燕，内蒙古硕达律师事务所实习律师。原告李茂林与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称“中建公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李茂林的委托诉讼代理人马中真、被告中建公司的委托诉讼代理人赵强、张喜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂林向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付延期交房违约金26072元;2.依法判决被告支付房屋产权证明延期办理违约金13834.32元;3.依法判决被告支付房屋修膳花费3500元;4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.依法判决被告支付房屋产权证明延期办理违约金13834.32元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月12日签订了《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。依据合同及协议约定，原告支付了首付款，并按约定办理了按揭房屋贷款手续。2014年5月，原告接到被告通知验房收房，发现房屋内所有的电线(包括穿管的暗线)和开关插座全部被盗、自来水不通。被告及物业公司的管理人员答应尽快给予修复，让原告等通知后再来收房。2016年8月，物业通知我再次验收房，当时还是有部分线路不通，自来水也不通，被告和物业答复说再次给予修复。两年来，我无数次的联系被告和物业，就是得不到解决。2017年3月被告和物业第三次通知验收，发现自来水管爆裂，要求给予修复，直到五月份，物业管理人员与原告协商，由原告自行修复，费用由被告和物业承担。原告自行修复共花费3500元。因此，原告实际收房时间是2017年5月。由于被告延期交房、未按合同约定按期办理房屋产权证明构成违约，原告自行修复花费3500元。上述责任依法应当由被告承担。现原告提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告中建公司辩称，1.因政府政策调整导致产权办理期限拖延，该情况并非被告原因导致，被告无过错，应核减此期间的违约金；2.被告已经按照约定将房屋交付原告，原告已经占用和使用房屋，已经达到购买房屋的目的，逾期办证未给原告造成损失，按照损失的填平原则，不应当支付违约金；3.原告主张的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回，本案中，原告主张的逾期办证违约金，诉讼时效截止时间为2019年4月2日，现在提起诉讼，已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年4月12日，原、被告签订合同编号2012-0008130的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路**中建御澜世家**房屋**，建筑面积为142.87平方米，单价为5470.83元，房屋总价款781618元。付款方式为合同签订时支付241618元,余款540000元以银行按揭贷款付清,于合同签订之日起20日内办结按揭贷款手续。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年9月30日前，将商品房交付乙方。”合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见补充协议。”第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”合同附件五《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“2、因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。第十六条“本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。”2014年9月9日，案涉房屋交付，《商品房面积变更确认单》载明，中建公司退还房款面积差985元，房屋总价款应为780633元（781618元-985元）。另查明，2014年3月13日包头市人民政府出台《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收，建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，该通知指出，凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。2012年12月26日，被告取得1-5号楼竣工验收备案，2013年12月27日，被告取得6-10号楼竣工验收备案。2016年4月1日，被告取得案涉房屋的初始登记。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据、治安消防协议书，被告提供的初始登记变更办结通知书等证据材料及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，按照合同约定，中建公司应当履行交付房屋并提供资料报产权机关备案义务。中建公司于2014年9月9日交付房屋，应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合补充协议第五条约定，参照生效判决，双方认可的事实，此处应当理解为办理所在楼栋的权属证明，即办理房屋初始登记。按照约定，2016年8月29日前完成房屋初始登记备案，中建公司即不再违约，被告于2016年4月1日取得初始登记，未违约。2014年3月13日《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》及2015年12月11日《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》目的是为保障购房人的权益，但对于审批程序政策调整共计638天不能办理初始登记的期间，可从违约期间中扣除。持续的违约行为一直持续，违约损失也会不断产生，直至违约行为停止，违约损失才不再发生，故该违约损失应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告向本院主张权利的时间为2020年10月28日，2017年10月29日之前的请求已经超过诉讼时效，请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李茂林的诉讼请求。案件受理费886元，减半收取计443元（原告已预交），由原告李茂林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年十二月十六日书记员 李淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。