河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初7654号原告：郑州普洛斯仓储设施有限公司，住所地郑州经济技术开发区花马东街**，统一社会信用代码91410100589718444K。法定代表人：郑光斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔伟婕，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高帅，德恒上海律师事务所律师。被告：速尔快递有限公司，住，住所地深圳市福田区红荔路莲花三村现代花园****一社会信用代码9144030079566634XP。法定代表人：张煊楠。原告郑州普洛斯仓储设施有限公司（以下简称“普洛斯公司”）与被告速尔快递有限公司（以下简称“速尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普洛斯公司的委托诉讼代理人乔伟婕到庭参加诉讼，被告速尔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洛斯公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋预留／预租／租赁合同》及补充协议一、补充协议二于2020年5月22日解除；2.判令被告向原告支付到期租金、物业管理服务费、水电费及截至2020年5月22日的滞纳金共计543340.17元及自2020年5月23日起至被告实际清偿之日止的滞纳金（以543340.17元为基数，按每日万分之五的标准计算）；3.判令被告向原告赔偿剩余租期损失299108.97元；4.判令被告向原告支付律师费50000元；5.判令被告向原告支付房屋复原费用52254.60元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月15日，原告普洛斯公司作为出租人与被告速尔公司作为承租人签订了一份《房屋预留／预租／租赁合同》，约定普洛斯公司将位于郑州市经济技术开发区花马东街123号的普洛斯公司郑州物流园B3号库U1单元房屋（“租赁房租1”）出租给速尔公司，租赁面积共计3271.55平方米，租赁期限自2017年1月15日至2020年1月14日。2017年3月1日，普洛斯公司与速尔公司签订了《房屋租赁合同补充协议一》（“补充协议1”），约定速尔公司扩租普洛斯公司郑州物流园B6号库U11单元房屋（“租赁房屋2”，与租赁房屋1合称“租赁房屋”），租赁面积共计133.8平方米，租赁期限自2017年3月1日至2020年1月14日。2019年10月31日，普洛斯公司与速尔公司签订了《房屋租赁合同补充协议二》（“补充协议2”，与《房屋预留／预租／租赁合同》和补充协议1合称“租赁合同”），约定将租赁房屋的租赁期限延长12个月，自2020年1月15日起至2021年1月14日止。租赁合同签订后，普洛斯公司已按照合同约定向速尔公司移交了租赁房屋，并全面履行了合同义务。根据租赁合同第5.2条和第7.1条的约定，速尔公司作为承租人，应于每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向普洛斯公司预先支付该月租金和物业管理服务费。另外，根据租赁合同第8.1条的约定，速尔公司应支付与使用租赁房屋有关的水、电等公用事业设施费用。然而，速尔公司却违反上述约定，长期拖欠上述费用。虽经普洛斯公司多次催告，速尔公司始终未予支付。根据租赁合同第24.1条第（1）项和第25.1条的约定，鉴于速尔公司拖欠各项费用早已超过15日，普洛斯公司书面通知速尔公司于2020年5月22日解除了租赁合同。截至2020年5月22日，速尔公司共欠付普洛斯公司租金452872.50元、物业管理服务费196037.63元、水费971.91元、电费13384.94元，普洛斯公司有权要求速尔公司支付欠付款项。另外，根据租赁合同第5.5条的约定，普洛斯公司有权要求速尔公司根据欠付金额按照每日万分之五的标准支付自欠付款项应付之日起至还清之日止的滞纳金。就速尔公司欠付的租金、物业管理服务费和水电费，暂计至2020年5月22日，已产生滞纳金人民币33721.11元。根据租赁合同第25.2条的约定，在普洛斯公司因速尔公司违约而解除租赁合同的情况下，除要求速尔公司支付所有欠付款项和滞纳金外，普洛斯公司还有权要求速尔公司另外赔偿剩余租期损失，以及为寻求救济所支出的律师费等所有费用。本案中，普洛斯公司暂主张剩余租期损失人民币299108.97元（以租赁合同提前解除之日6个月的租金和物业管理服务费金额，减去普洛斯公司2020年8月1日至2020年11月22日期间有权从新承租人处收取的租金和物业管理服务费金额），以及因为本案而产生的律师费。另外，根据租赁合同第22.1条的约定，若租赁合同提前终止，速尔公司应移除租赁房屋内的所有改建项目，将租赁房屋恢复至与接受租赁房屋时相同的状况，并将租赁房屋返还。若速尔公司未对租赁房屋恢复原状，普洛斯公司有权自行复原，费用由速尔公司承担。虽经普洛斯公司多次催告，截至起诉之日，速尔公司仍未按普洛斯公司要求将租赁房屋予以全部恢复原状。因此，普洛斯公司有权要求速尔公司承担租赁房屋恢复原状费用人民币52254.60元。综上，原告普洛斯公司认为，根据相关法律法规及租赁合同的约定，速尔公司的行为已构成合同违约，侵犯了普洛斯公司的合法利益，普洛斯公司有权解除租赁合同，并要求速尔公司偿还欠付款项和承担各项违约责任。恳请法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。速尔公司提交答辩状称，一、原、被告的租赁关系应于2020年3月18日解除。2017年1月15日，原告与被告签订《房屋预留/预租/租赁合同》，约定被告承租原告位于郑州经济技术开发区××物流××号仓库，租赁期限2017年至2020年1月14日，双方还对租金、物业管理服务费等事项进行约定。2017年3月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同补充协议一》，约定扩大租赁面积。2019年10月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同补充协议二》，对上述租赁合同中承租物的租赁期限延长了12个月，租赁期限截至2021年1月14日。上述协议签订后，被告依约履行合同，向原告支付租金、物业管理服务费用等。但自2020年1月底开始，新冠疫情在全国蔓延肆虐，被告被迫停止经营。到2020年3月，根据国家对新冠疫情的政策，被告依然处于停业状态，没有收入，无力经营，更无力承担高额租金。被告就与原告协商解除租赁关系，在与原告协商一致后，被告于2020年3月18日向原告发出了解除租赁合同通知，告知了原告解除租赁关系事宜，双方租赁关系解除。同时，根据《合同法》第94条及最高人民法院关于新冠疫情解除合同的批复的规定，新冠疫情属于不可抗力，因不可抗力致使合同无法履行和实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告因新冠疫情的不可抗力因素提出解除合同符合合同法的规定，故原告与被告的租赁关系于2020年3月18日合法解除。二、被告截至2020年3月18日合同解除时欠付原告租金315836.54元、物业费136723.53元，抵扣原告已缴纳的保证金153647.92元后，被告实际欠付租金及物业费共计298912.15元。三、原告要求被告赔偿剩余租期损失299108.97元没有依据。原、被告的租赁关系于2020年3月18日解除，原告并不存在所谓的剩余租期损失。原告没有提供证据证明其存在实际损失，且实际上原告也并不存在实际的损失。四、原告主张的滞纳金过高，请求予以调低。本案中滞纳金具有违约金的性质，属于违约损失的范畴。双方签订的合同中约定了逾期支付租金按照日万分之五支付滞纳金，但该滞纳金的计算标准过高。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则予以衡量。本案中，原告并不存在实际损失，滞纳金如果按日万分之五计算，明显过高，违反了公平原则。请求法院对滞纳金予以调整，按照银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。五、原告要求被告支付房屋复原费52254元没有事实依据。被告与原告解除租赁关系后，被告就及时与原告沟通租赁物的归还事宜，并及时派人将租赁物恢复了原状。六、原告要求被告承担本案诉讼费、律师费没有依据。原、被告签订的租赁合同中没有约定诉讼费用和律师费用由被告承担。经审理查明：2017年1月15日，原告与被告签订《房屋预留/预租/租赁合同》一份，主要内容为：第一部分基本商业条款。一、协议。房屋，位于项目的**库（“物业”）**单元，占“物业”面积的25%。双方同意，本合同中的计租面积为3271.55平方米，包括仓库的建筑面积2770平方米、办公室建筑面积332.32平方米、雨棚的计租面积169.23平方米（合称“房屋”）（雨蓬的计租面积不含在房产证面积当中）。租赁期限：3年，自“移交日”起算，至“到期日”届满。移交日：2017年1月15日。到期日：2020年1月14日。租金及物业管理服务费：每日每平方米计租面积的不含税租金及物业管理服务费见下表。双方确认，租金及物业管理服务费的适用税率分别为11%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。下表租金及物业管理费单位为：每日平方米计租面积，不含税，人民币。自2017年1月15日至2018年1月14日，租金0.7，折扣87.68%，折后租金0.614，物业管理服务0.3，折扣91.04%，折后物业管理服务费0.273；自2018年1月15日至2019年1月14日，租金0.735，折扣87.68%，折后租金0.644，物业管理服务费0.315，折扣91.04%，折后物业管理服务费0.287；2019年1月15日至2020年1月14日，租金0.772，折扣87.68%，折后租金0.677，物业管理服务费0.331，折扣91.04%，折后物业管理服务费0.301。保证金：承租人支付给出租人的保证金数额应为45天的本合同项下的含税租金和含税物业管理服务费之和，即人民币147219.75元。二、对本合同第二部分合同一般条款的补充和修改。3.承租人应支付与其使用“房屋”有关的所有水、煤气/天然气、电（包括电力增容）、热、电信、垃圾（除办公室垃圾外）收集以及其他类似的公用事业设施费用及相关的税、以及由于承租人的原因而由任何政府实体或公用事业设施提供者收取的任何税款、罚款、附加费和其他费用等。由于出租人代付公用事业设施费发生的相关税或费用，由承租人承担。5.一般条款第24条第24.1（1）款全文删除，并替换为：（1）承租人没有支付本合同要求的任何一期的到期“租金”或任何他到期款项，并且该等款项自应付日其（包括应付日在内）15天内仍然没有支付的。（一般条款第24条为违约事件的约定）第二部分合同一般条款。5.2承租人应于本合同签署日后十（10）日内支付“租赁期限”内第一个月的“租金”（按基本商业条款附录所载的租金标准计算）。承租人保证在“移交日”之后的每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向出租人预先支付该月“租金”，并不得作任何扣减或抵销（但本合同明确规定可以活出租人明确同意的扣减或抵销的除外）。5.5承租人在本合同项下向出租人支付“租金”和其它款项的义务与出租人在本合同项下的义务是相互独立的义务。除非本合同有明确固定，承租人在任何时候均无权撤销、扣减或抵销本合同项下到期的任何“租金”、“物业管理服务费”或其他应付款项。如果承租人拖欠任何“租金”、“物业管理服务费”或任何其它款项超过5天，承租人应在出租人要求时立即向出租人支付滞纳金，但本合同另有规定的除外。该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之五计算，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项的当日为止。出租人收取该等滞纳金不应妨碍出租人依据本合同项下或法律的规定行使所有其它权利和寻求救济。如果保证金不足以支付前述款额、义务和责任，承租人仍有支付义务。6.2“保证金”不是预付的租金押金，亦不是承租人违约时对出租人的损害赔偿的衡量。一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其它义务或责任，出租人可使用全部或部分“保证金”以支付承租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及其给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务。前述对“保证金”的规定不应影响本合同或由法律规定的出租人的任何其它权利和救济。7.1承租人应在“移交日”的当日或之前交付“物业管理服务费”（按基本商业条款附录所载的物业管理服务费标准计算），并在“租赁期限”内每月的“租金”到期的同一天或之前以与“租金”相同的支付方式向出租人支付基本商业条款附录中列载的“物业管理服务费”。在“租赁期限”开始时的第一个月或租赁终止时的最后一个月中，对于承租人使用“房屋”不满一个月的，其“物业管理服务费”应按比例结算，即用当月使用“房屋”的实际天数除以当月的日历天数再乘以该期间所适用的每月“物业管理服务费”计得。22.1若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将“房屋”返还给出租人，将“房屋”打扫干净，“房屋”的状况应与当初接受“房屋”时相同，但第16条及第17条中所涵盖的灾难损坏以及征用除外；承租人应移除所有的商业设施、“承租人改建”以及任何出租人或承租人在“移交日”起至“到期日”止的期间内所作的改良及承租人放置在“房屋”内的所有财产和物品，除非出租人另行书面同意承租人可不作上述移除；如承租人未作出上述移除，出租人可选择自行移除或处置，费用由承租人承担。25.1一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：（1）要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或（2）暂停承租人使用整个“房屋”或其任何一部分或其任何的设施；或（3）终止本合同或本合同项下“房屋”租赁的任何一部分并且立即收回“房屋”或其相关部分的占有权，除此之外，出租人还有权寻求法律上的任何其它救济。25.2承租人同意，一旦本合同或者“房屋”的任何一部分根据第25条被出租人终止，出租人有权以其认为适当的任何方式重新占有“房屋”或其相关部分，迁走承租人以及所有的人员及其财产、并有权将“房屋”中的所有的家具、装置以及设备保持原样并使用，或者将之移走并进行储存、以及要求承租人补偿出租人下列数额：截止该等终止日为止在本合同项下累积到期但未付的所有“租金”以及所有其它应付款项；将“房屋”的整体或者部分再次出租所产生的费用（包括但不限于出租人支出的中介费和/或租赁佣金）；移走并且储存承租人以及任何其他所有人的财产的费用；将“房屋”恢复原状的费用；以及出租人为了寻求救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/法院的费用）。同时，出租人可要求承租人在出租人要求日向出租人支付；按届时“租金”水平自该等终止日起至本合同规定的“到期日”止的“房屋”空置期间对应的“租金”的现值，每十二个月预付一次。30.1除本合同项下的金钱支付义务外，如果任何乙方迟延履行其在本合同下的义务是由停工、自然灾害（例如洪水、火灾、风暴、闪电、台风）、无法获得劳动力或材料或合理替代物、政府限制、政府管制、政府控制、延迟发放许可或批准、敌意或敌视的政府行为、市民暴动、火灾或其他灾祸，或其它在该受影响方合理控制之外的原因（以下简称“不可抗力”）造成的，则该受影响方不对此迟延承担责任。33.1除非本合同另有规定，承租人未依照本合同的条款规定的支付日期支付任何款项，承租人应自该到期之日起至全部付清之日，按照每日万分之五的利率计算并向出租人支付滞纳金。本合同项下的滞纳金和违约金应视为本合同项下的其它到期款项，承租人应予支付。2017年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议一》，约定对双方于2017年1月15日签订的《房屋预留/预租/租赁合同》的房屋、租赁期限等有关事项进行变更，主要内容为：1.双方一致同意，承租人扩租。B-6号库B6-U11号单元的房屋（“扩租房屋”）。双方同意，扩租房屋的计租面积为133.8平方米，扩租房屋租赁期限为34个月，自2017年3月1日起至2020年1月14日止。2.本协议第1条约定的“扩租房屋”的租金及物业管理服务费见下表。双方确认，租金物业管理服务费的适用税率分别为5%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。下表租金及物业管理服务费单位为：每日每平方米计租面积，不含税，人民币。自2017年3月1日至2018年1月14日，原租金0.7，折扣率12.32%，折后租金0.614，原物业管理服务费0.3，折扣率8.96%，折后物业管理服务费0.273；自2018年1月15日至2019年1月14日，原租金0.735，折扣率12.32%，折后租金0.644，原物业管理服务费0.315，折扣率8.96%，折后物业管理服务费0.287；自2019年1月15日至2020年1月14日，原租金0.772，折扣率12.32%，折后租金0.677，原物业管理服务费0.331，折扣率8.96%，折后物业管理服务费0.301。3.双方一致同意，承租人应支付给出租人的保证金应为1.5个月的租金和服务费之和，及人民币6428.17元。4.出租人和承租人一致同意，除本协议另有约定的外，原合同中关于“房屋”的约定适用于本协议的“扩租房屋”，原合同的其他约定仍然有效，双方仍应根据原合同的约定履行。2019年10月31日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定对双方于2017年1月15日签订的《房屋预留/预租/租赁合同》、2017年3月1日签订的《房屋租赁合同协议一》（合称“原合同”）的租赁期限等有关事项进行变更，主要内容为：1.双方一致同意延长“原合同”中“房屋”的租赁期限，具体为：B-3号库B-3-1号单元（计租面积为3271.55平方米），租赁期限延长12个月，自2020年1月15日起至2021年1月14日止。2.双方一致同意，本补充协议第1条约定的延长期限内的“房屋”的租金及物业管理服务费见下表。每日每平方米计租面积的不含税租金及物业管理见下表。双方确认，租金及物业管理服务费的适用税率分别为9%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。下表租金及物业管理服务费单位为：每日每平方米计租面积，不含税，人民币。自2020年1月15日至2021年1月14日，原租金0.811，折扣率12.32%，折后租金0.711，原物业管理服务费0.347，折扣率8.96%，折后物业管理服务费0.316。4.双方一致同意延长“原合同”中“房屋”的租赁期限，具体为：B-6号库03GUA02909-Unit11号单元（计租面积为133.8平方米），租赁期限延长12个月，自2020年1月15日起至2021年1月14日止。4.双方一致同意，本补充协议第3条约定的延长期限内的“房屋”的租金及物业管理服务费见下表。每日每平方米计租面积的不含税租金及物业管理服务费见下表。双方确认，租金及物业管理的适用税率分别为5%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。下表租金及物业管理服务费单位为：每日每平方米计租面积，不含税，人民币。自2020年1月15日至2021年1月14日，原租金0.811，折扣率12.32%，折后租金0.711，原物业管理服务费0.347，折扣率8.96%，折后物业管理服务费0.316。5.出租人和承租人一致同意，除本补充协议另有约定的外，原合同的其他约定仍然有效，双方仍应根据原合同的约定履行。2019年12月23日，普洛斯公司向速尔公司开具水电费增值税专用发票二张，其中一张载明2019年12月水电费合计344.87元，另一张载明2019年12月水电费合计3892.45元。2020年1月19日，普洛斯公司向速尔公司开具水电费增值税专用发票二张，其中一张载明2020年1月水电费合计423.21元，另一张载明2020年1月水电费合计6129.55元。2020年3月23日，普洛斯公司向速尔公司开具水电费增值税专用发票二张，其中一张载明2020年2-3月水电费合计3476.27元，另一张载明2020年2-3月水电费合计90.5元。2020年3月15日，普洛斯公司通过邮寄方式向速尔公司发送《催款通知函》，向速尔公司催要2019年12月至2020年3月的租金和物业服务费，截至2020年3月15日，未付款项为：1.B3-1库2019年12月份租金及物业费，人民币111469.74元；滞纳金5907.9元。2.B3-1库2020年1月份租金及物业费，人民币114532.56元；滞纳金4294.97元。3.B3-1库2020年2月份租金及物业费，人民币109502.91元；滞纳金2409.06元。4.B3-1库2020年3月份租金及物业费，人民币117054.85元；滞纳金877.91元。5.2019.11.3-2020.1.3电费9934.46元，2019.11.12-2020.1.12水费855.62元（后期水电费账单还未出）。2020年3月18日，速尔公司向普洛斯公司送达解除合同通知书。2020年4月27日，速尔公司向普洛斯公司发送电子邮件，主要内容为：一、我司曾以书面形式向贵司提出于2020年3月18日解除租赁合同，还请贵公司并秦总能酌情考虑，予以同意；二、我司缴纳的保证金，望能抵扣所欠的相应租金；三、余下所欠的租赁费、物业费，我司目前仍无一次性的支付能力，希望能与贵司书面协议分期支付，即2020年7月份以前支付2万元，余额每月按10%支付。2020年5月22日，普洛斯公司向速尔公司发送《解除通知》一份，告知速尔公司：1.双方签署的《房屋预留/预租/租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于2020年5月22日起解除；2.速尔公司应向普洛斯公司支付欠付租金、物业管理服务费、水电费及滞纳金，暂计租赁合同解除日金额合计为人民币696988.09元，以保证金抵扣后剩余金额为人民币543340.17元；3.速尔公司在收到本通知的当日应向普洛斯公司支付上述欠付款项，并将存储货物及物品搬离房屋，按照租赁合同的约定将房屋恢复原状并返还给普洛斯公司。否则普洛斯公司将自行收回房屋，移除房屋内剩余货物、物品并进行处置。处置、变卖所得款项将按顺序用于冲抵处置变卖费用、房屋恢复原状的费用、欠付的房屋租金、物业管理服务费及水电费等所有应付款项和滞纳金。该通知不视为普洛斯公司对法律或租赁合同项下任何权利的放弃，包括但不限于要求速尔公司赔偿、支付相应滞纳金、额外剩余租期损失、房屋延期占用费用、房屋复原费用及其他任何损失。2020年6月30日，普洛斯公司向速尔公司发送关于租赁房屋复原事宜的电子邮件一份，告知速尔公司因其未按普洛斯公司的要求将租赁房屋予以全部恢复原状，普洛斯公司委托第三方对更新后的需复原项目的复原费用进行了报价，预估复原费用金额为人民币52254.6元。若速尔公司在收到函件后3日内未将房屋恢复原状并返还，普洛斯公司将依据第三方报价自行复原，最终实际修复费用由速尔公司承担。2020年8月1日，普洛斯公司与永辉超市河南有限公司签订《房屋预留/预租/租赁合同补充协议九》一份，主要内容为：出租人：郑州普洛斯仓储设施有限公司，承租人：永辉超市河南有限公司。1.双方一致同意承租人扩租B-3号库B-3-1号单元的房屋（“扩租房屋”，平面图见附件）。双方同意，扩租房屋的计租面积为3171.67平方米。扩租房屋租赁期限为42个月，自2020年8月1日起至2024年1月31日止。2.双方一致同意，本补充协议第1条约定的扩租房屋的每日每平方米计租面积的不含税租金及物业管理服务费见下表。双方确认，租金及物业管理服务费的适用税率分别为9%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。承租人应支付给出租人的租金及物业管理服务费应包含本条约定的税率计算的税额。下表租金及物业管理服务费单位为：每日每平方米计租面积，不含税，人民币。自2020年8月1日至2021年4月30日，原租金0.809，折扣率14.51%，折后租金0.692，原物业管理服务费0.347，折扣率11.83%，折后物业管理服务费0.306。另查明，普洛斯公司与速尔公司均认可速尔公司向普洛斯公司交纳保证金153647.92元。再查明，普洛斯公司因本案支付的德恒上海律师事务所代理费50000元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，关于合同解除时间。原、被告签订的《房屋预留/预租/租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》、《房屋租赁合同补充协议二》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，上述租赁合同及补充协议合法有效。因被告速尔公司未按时向原告普洛斯公司支付租金、物业管理服务费等，原告于2020年5月22日向被告发送合同解除通书，告知被告双方签署的上述租赁合同及补充协议于2020年5月22日解除。被告辩称其于2020年3月18日向原告发送解除租赁合同通知，因新冠肺炎疫情形成不可抗力，致使合同无法履行和实现合同目的，主张其与原告签订的租赁合同于2020年3月18日解除。本院认为，新冠肺炎疫情可能给被告的生产经营带来了一定的困难，但被告未提供证据证明其因疫情无法正常使用租赁房屋，致使合同目的不能实现，且被告在2019年12月已有拖欠租金等的违约行为，被告的抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。本院确认原、被告于2017年1月15日签订的《房屋预留/预租/租赁合同》、2017年3月1日签订的《房屋租赁合同补充协议一》、2019年10月31日签订的《房屋租赁合同补充协议二》于2020年5月22日解除。关于欠付租金、物业管理服务费、水电费的数额。被告自2019年12月起拖欠原告租金、物业管理服务费，按照双方在《房屋预留/预租/租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》、《房屋租赁合同补充协议二》中约定的标准计算，截至2020年5月22日，被告尚欠原告租金452872.5元，物业管理服务费196037.63元。截至2020年3月23日，被告尚欠原告水电费14356.85元未付，有原告向被告开具的增值税专用发票为证，本院予以确认。以上，被告尚欠原告租金、物业管理服务费、水电费共计663266.98元。扣除被告向原告交纳的保证金153647.92元，被告还应支付原告租金、物业管理服务费、水电费共计509619.06元。原告要求被告按照合同约定，自欠付款项之日起至实际清偿之日止，按日万分之五向原告支付滞纳金，被告辩称该滞纳金的计算标准过高。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%向原告支付滞纳金。经计算，自每笔款项应付之日起至2020年5月22日，被告应向原告支付的滞纳金为9901.69元，自2020年5月23日起至实际清偿之日止的滞纳金，应以509619.06元为基数计算。原告过高部分诉讼请求，于法无据，不予支持。关于剩余租期损失。原告要求被告赔偿剩余租期损失299108.97元，具体计算方法为2020年5月22日后计算六个月的租金及物业管理服务费，减去2020年8月原告重新将B3仓库租赁给他人的租金。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同补充协议二》中约定将租赁期限延长至2021年1月14日。根据原、被告在《房屋预留/预租/租赁合同》第25.2条的约定，合同因发生违约事件而被原告终止的，原告可要求被告支付按届时“租金”水平自合同终止日起至合同规定的“到期日”止的房屋空置期间对应的“租金”现值，并不包括物业管理服务费，且2020年6月之后，被告不再经营，在此之后的物业管理服务费并非原告的合理损失，故原告可主张的剩余租期损失应限于租金损失。经计算，自2020年5月23日起计算至2020年11月22日的租金为480943.51元；2020年8月，原告将B3仓库重新出租给永辉超市河南分公司，根据双方签订的《房屋预留/预租/租赁合同补充协议九》的约定，原告在2020年8月1日至2020年11月22日应获得的租金为272725.31元，故被告应支付原告的剩余租期损失为208218.2元（480943.51元-272725.31元=208218.2元）。关于律师费，原、被告在《房屋预留/预租/租赁合同》第25.2条约定，合同终止后，原告有权要求被告补偿其为了寻求救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）。原告因本案支付德恒上海律师事务所代理费50000元，有原告与德恒律师事务所签订的《法律服务协议》和增值税专用发票为证，现原告要求被告支付律师费50000元，本院予以支持。关于房屋复原费用。原告要求被告支付房屋复原费用52254.6元，但其提供的证据不足以证明该损失由被告造成，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告郑州普洛斯仓储设施有限公司与被告速尔快递有限公司于2017年1月15日签订的《房屋预留/预租/租赁合同》、2017年3月1日签订的《房屋租赁合同补充协议一》、2019年10月31日签订的《房屋租赁合同补充协议二》于2020年5月22日解除；二、被告速尔快递有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州普洛斯仓储设施有限公司租金、物业管理服务费、水电费等共计509619.06元及滞纳金（截至2020年5月22日的滞纳金为9901.69元，自2020年5月23日起至实际清偿之日止的滞纳金以509619.06元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算）；三、被告速尔快递有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州普洛斯仓储设施有限公司剩余租期损失208218.2元；四、被告速尔快递有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州普洛斯仓储设施有限公司律师代理费50000元；五、驳回原告郑州普洛斯仓储设施有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13247元，减半收取6623.5元，由原告郑州普洛斯仓储设施有限公司负担834.5元，由被告速尔快递有限公司负担5789元。保全费5000元，由被告速尔快递有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  张进花二〇二〇年十二月十九日法官助理王蓉萍书记员朱彩燕