江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初1329号原告：奚益华，男，1970年3月24日生，汉族，住海安市高新区。委托诉讼代理人：施存官、张连春，江苏海陵律师事务所律师。被告：刘广银，男，1953年8月25日生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：申承华，海安市角斜法律服务所法律工作者。原告奚益华与被告刘广银租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序公开进行审理，后因简易程序内未能审结，本院依法裁定转为普通程序公开进行了审理。第一、三次庭审，原告奚益华及委托诉讼代理人施存官，被告刘广银的委托诉讼代理人申承华到庭参加诉讼；第二次庭审，原告奚益华及委托诉讼代理人张连春，被告刘广银的委托诉讼代理人申承华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚益华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行2010年1月19日原、被告签订的租赁合同，被告立即与原告继续签订位于海安市房屋租赁合同（在同等条件下原告方享有优先承租的权利）；2、支付原告违约金10万元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告继续履行2010年1月19日原、被告签订的位于海安市房屋租赁合同。事实和理由：2010年1月19日，原、被告签订租赁协议，被告将位于海安市所机械厂转让给其的厂房及店面租赁给原告兴办大型超市，租赁协议约定了双方的权利和义务，租赁期限10年，从2010年3月1日至2020年3月1日，合同还约定合同期满后被告享有优先租赁权。但被告现违反合同约定的原告享有同等条件下的优先权，将案涉房屋出租给他人使用。故原告请求维护合法权益。被告刘广银辩称：合同法并没有规定优先承租权，原告在租赁届满前已清空物品，以其行为表示不再续租；被告在2020年2月27日租期届满时张贴告示招租，被告在合同到期之前原告并未书面或电话通知被告方要求续租；原告后期的续租闹剧是为了排除竞争对手的目的。故原告诉求没有事实和法律依据，原告不享有优先承租权，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1998年1月15日，被告（受让方）与海安县丁所乡乡镇企业集体资产管理站（转让方）签订资产转让协议书，其中约定：因企业产权制度改革的需要，转让方将海安县苏东锻压设备厂实物资产连同土地使用权让渡给受让方；经乡资产评估工作组评估认定，海安县苏东锻压设备厂所有资产（含土地使用权让渡）售价为柒拾万元（不包括北转盘资产），受让方以染拾万接受海安县苏东锻压设备厂出售的资产；转让方三个月以内，负责与受让方一起办好土地使用证。受让方在该厂原址上新建扩建不动产，必须符合乡统一规划，报城建、土管部门批准后实施；……协议还约定了其他条款。协议尾部海安县丁所乡镇企业集体资产管理站于转让方处盖章确认，被告刘广银于受让方处签字确认，并由海安县丁所乡人民政府司法办公室见证。1998年4月8日，海安县丁所乡人民政府出具关于苏东锻压设备厂土地使用权让渡年限的意见，主要内容为：鉴于苏东锻压设备厂严重资不抵债，根据海委发[98]1号文件精神，经党委、政府研究，企业改制时同意将该厂土地使用权一并出售，年限为45年，希遵照执行。此件一式三份，乡政府、资产管理者、产权受让人各执一份。1998年4月29日，刘广银作为海安县丁所机械厂的法定代表人，与海安县国土规划管理局签订国有土地使用权出让合同。同年4月30日海安县丁所机械厂取得案涉房屋土地使用权证[苏海国用（1998）字第105118号]。2010年1月19日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订租赁协议一份，主要约定：一、甲方将位于海安县李堡镇丁所北街3号原丁所机械厂转让给甲方的北段厂房及店面房租赁给乙方兴办大型超市，包括大车间一套、北仓库一排、底层6间店面房及二楼由北向南3间，占地面积2.17亩。有关土地使用费有甲方负责，与乙方无关。二、租赁期限10年，自2010年3月1日起至2020年3月1日止。三、租金每年肆万元整，乙方于每年的3月1日缴给甲方当年度租金。因乙方改造租赁房屋占用时间，甲方在向乙方收取首年租金时减免两个月的租金陆仟陆佰陆拾陆元。四、乙方于签订本协议时向甲方缴纳定金叁万元整，到期抵算首年租金。五、甲方于2010年3月1日前将上述租赁物全部交付给乙方进行改造、装修，确保乙方无施工障碍，否则视为甲方违约。六、甲方确保上述租赁物及土地产权明晰。七、乙方自行对上述租赁房屋进行改造、装修，费用乙方自负。八、乙方自行办理超市营业执照及其他有关手续，因经营有关的债权、债务由乙方享受、承担，与甲方无关。一切安全责任亦由乙方负责，与甲方无关。九、甲方保证水、电、路三通，水、电费由乙方负担。十、租赁期满后，乙方按到期现状将上述租赁物交付给甲方，与房屋有关的固定资产均归甲方所有，其他资产均归乙方所有。在同等条件下乙方享有优先承租权。十一、双方约定违约金壹拾万元整，如单方违约除向对方支付违约金外，并赔偿对方造成的损失。十二、本协议经甲、乙双方签字后生效。协议尾部被告在甲方处签字确认，原告在乙方处签字确认。原告租得涉案房屋后，2010年5月由原告亲属朱会军登记经营海安市丁所百佳购物中心,经营场所为案涉房屋所在地海安市，后经营过程中经营者变更为刘月华；2019年12月11日，该超市经营场所变更为海安市李堡镇南郊南街1号（涉案地址与该地址分别为丁所桥北首、南首），经营场所面积为2400平方；2019年12月11日，原告在涉案房屋住所地注册登记海安百豪购物中心，该购物中心与海安市丁所百佳购物中心经营范围基本一致。2020年2月中下旬，原告清空涉案房屋所办超市室内商品，拆除招牌并在店外张贴迁址告示，主要内容为：通知本超市即将闭店，迁至大桥河南，百佳购物中心丁所南店真诚为您用心服务！百佳购物中心丁所北店。被告曾于2020年2月底在涉案房屋外张贴招租广告。双方就房屋续租事宜产生争议，数次通过短信及电话等沟通均未果。2020年3月11日，因原告在合同到期后未向被告交还钥匙，被告向公安部门报警处理。同年3月15日，被告与案外人吴庆签订租房合同一份，将涉案房屋底层6间店面出租给吴庆用于经营百货超市。现原告认为被告侵犯其对案涉房屋的优先承租权，诉来本院。审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付违约金10万元。审理中，原告陈述，2010年承租涉案房屋因旧厂房地基比较低，原告全部拆除原有破旧房屋重新建筑框架结构房屋，面积约1300平方米，花费80多万元，所以租赁合同中才约定了优先承租权。从2019年开始到2020年3月，多次与被告谈续租的事宜，但因为房租没有达成一致意见，被告想涨房租，原告不同意。被告2月份说要给他兄弟刘广生，因为营业执照没办下来，刘广生转给了吴庆。原告并没有搬离，原告为了装修清除了部分物品。百佳超市迁至丁所大桥南，但原告仍要承租涉案房屋用作超市的后勤仓库等用途。丁所大桥南的超市不是原告所开，是第三人刘月华所开。被告方陈述，该房屋原是框架结构，原告租赁后根据自己需要改建装修的，房屋租赁合同改变了土地用途，原告对门面和房屋进行拆改未取得相关批准手续，合同应属无效。2020年1月原告曾因续租问题找过被告，但双方因为房租及租赁期限等问题未能谈妥。2月底，原告派人拆除广告牌，其搬迁行为表明不再续租。我方今年2月27日在门口张贴广告招租，原告也没有找我，吴庆是自己看见广告过来的。审理过程中，本院与刘广银谈话，其陈述：我原是丁所机械厂职工，1998年之前办的病退，企业改制时，政府工作人员说退休的人员也可买，我们几个人就以我个人名义出资买了厂。买的时候本来是52万，为了土地续15年使用期限，加了18万，最后共付了70万，但土地使用证上登记的使用者是丁所机械厂，我不清楚是怎么回事。案涉房屋并没有房产证，当时其他企业都没有办。这个厂房是50年代建的，最初是乡政府砌的铁木社，后来铁木社加公私合营，变成丁所农具厂，名称变为农具机械厂，后来发展成了丁所机械厂，建这个厂房并没审批手续。这个厂房当时有6间朝马路的，是营业性用房，大概200多个平方。另，本院审理中通过法院综合信息系统关联案件查询，得知原告奚益华曾以其经营的海安仁桥百佳购物中心、海安仇湖百佳购物中心等数次涉诉。在本院审理的（2019）苏0621民初749号刘月华（诉讼代理人同为张连春律师）诉朱会军追偿权纠纷一案中，刘月华曾陈述：我与被告的姐夫（奚益华）合开了一个小超市（海安市丁所百佳购物中心）……；朱会军陈述：刘月华现在经营的百佳购物广场大型连锁超市共有5个连锁商场……。以上事实，有租赁协议、电话录音、短信记录、资产转让协议、见证书、国有土地使用权证、通知、本院谈话笔录及到庭当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告诉求是基于被告违反了合同约定的优先租赁权而要求其承担违约金。关于租赁协议效力的问题。根据被告陈述，案涉房屋形成于上世纪五十年代，在我国相关法律规定出台之前，当时房屋并不需要经过行政审批。被告系企业改制中取得相关房屋，来源合法，尽管部分房屋进行修缮甚至不排除部分扩张，但不能排斥被告对房产整体性的合法权属，房产形成于上世纪五十年代，进行修缮符合自然规律。原告租得涉案房屋后对该房屋进行部分拆旧建新的改建行为未经主管部门批准建设，后建房屋并不具有合法性，故双方之间的房屋租赁合同部分无效，但租赁合同部分无效不影响合同整体性效力。关于被告是否侵犯了原告的优先承租权。首先，原告及利益相关者在租赁期限届满前已先行变更海安市丁所百佳购物中心的工商登记地址，在租赁期限届满前双方对续租事宜因租金、租赁期限等原因未能谈妥的情况下清空店铺、拆除招牌并张贴迁址闭店的告示，其行为明示了百佳超市不再使用涉案房屋继续经营。合同到期后，原告并未再交纳租金，并已实际搬离，双方的租赁合同已终止，故原告不再享有优先承租权。其次，虽然原告在合同到期前办理海安百豪购物中心的营业执照（登记地址为涉案房屋），但并未实际经营，且其先后陈述续租涉案房屋为了做超市后勤仓库、为了超市更新升级等前后矛盾，而尚未谈妥续租事宜即着手落实超市更新升级，显然与常情不符。再者，原告作为海安市丁所百佳购物中心利益相关者已在丁所桥南首新设两千多平方米的生活超市，仍主张意欲续租丁所桥北首的涉案房屋新设经营范围高度重合的生活超市，两店经营地址为仅间隔数百米的乡村，亦有悖于正常商业习惯。故原告主张被告侵犯了其优先承租权，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告奚益华的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告奚益华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  唐小红人民陪审员  周华平人民陪审员  李晓红二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  吴 瑶