青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3812号原告（反诉被告）:刘贵元（公民身份号码：×××），男，1983年5月2日出生，汉族，住青海省西宁市。被告（反诉原告）:青海铭方智远房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630105MA75256M72），住所地：青海省西宁市城**柴达木路****。法定代表人：康作新，系公司董事长。委托诉讼代理人：甘仁义（公民身份号码：×××），男，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称：原告）刘贵元与被告（反诉原告，以下简称：被告）青海铭方智远房地产开发有限公司（以下简称：青海铭方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘贵元、被告青海铭方公司的委托诉讼代理人甘仁义、张永虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贵元向本院提出诉讼请求：一、将位于西宁市××区房于2020年7月30日前交付使用；二、2017年9月24日与被告签订了商品房预售合同，按合同第十一条的约定被告应向原告支付全部房价款万分之五的违约金，共计109497.78元；三、由于被告未按时交房的原因，原告一直在外租房居住，被告应承担一半的租金，共计14250元；四、按合同约定被告完成房屋所有权证有关事宜；五、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中原告将诉讼请求中的第二项中的违约金增加至从127359.12元；将诉讼请求中的第三项中的租金增加至15750元。事实和理由：2017年9月24日原告在被告处西宁市××区商品房一套，按合同约定被告应于2018年9月30日交付使用，由于被告没有按时交房给原告在生活、工作方面带来了诸多不便，现请求被告尽快交付使用；二是按合同约定履行违约责任，共计564天*0.0005元，共合计违约金109497.78元；三是由于被告为按时交房的原因，原告一直在外租房居住，按正常理由被告应承担一半的房租，即14250元（1500元*19月=28500元）；四是按合同约定办理房屋所有权证手续。被告青海铭方公司辩称：1.案涉房屋至今不能达到双方合同约定的交付条件，也不能达到法定的交付条件，即取得建设工竣工收备案证明文件及房屋进行实测，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据；2.由于涉案项目土地上有青藏铁路公司的宁大路支线尚未拆除，至今铁路仍在使用，拆除时间根本无法确定，在此情况下铭方公司根本不能完成实测，也无法按照规划要求建设，无法取得规划部门的验收条件，换言之即无法取得竣工验收备案证明，根本达不到约定的交付条件，这是双方在合同签订以后铭方公司根本不能遇见的，非不可抗力造成非商业风险，构成情势变更，铭方公司不应当承担违约责任；3.原告现主张的违约金就已达到了房价的三分之一，虽国家铁路总公司已批准宁大路支线迁移，但至今该铁路仍在使用，根本无法确定改移时间，铭方公司取得竣工验收备案证明的时间也无法确定，如按合同约定的方法和标准，铭方公司用全部房款进行赔付都无法满足违约金，被告订立合同的目的已无法实现；4.双方在合同中约定了逾期交房的惩罚措施，刘贵元在外租房居住与铭方公司迟延交付房屋没有直接的因果关系，该损失被告不予承担；5.由于铁路原因，铭方公司无法取得备案文件，因此不能办理不动产变更手续，据此原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告青海铭方公司向本院提出反诉请求：一、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《西宁市商品房预售合同》（合同编号为：YS0346762）；二、本诉、反诉案件受理费全部由被反诉人承担。事实及理由：2017年月22日，反诉人与被反诉人签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编号为：YS0346762），约定由被反诉人购买反诉人开发建设的的位××区。同时约定了交款时间和交房时间。反诉人在开发建设过程中，由于开发建设的金水湖畔的该宗土地上原有的加油站和宁大铁路无法拆除、宁大公路大修、环保督查等反诉人不能预见的重大原因，致使无法达成法定的交付条件，现商品房虽已建好，但宁大铁路拆除的批准权限根本不在青海省，而是国家铁路总局，且该铁路现仍在使用，何时能够拆除无法确定，在宁大铁路不拆除的情况下，项目根本不能完成整个验收。在未完成整个验收前就不符合规定的交付条件，且被反诉人亦拒绝受领，现被反诉人主张的迟延交房违约金已达到了房款的30%，且迟延一直在延续。反诉人认为造成迟延交房的原因并非反诉原告所能预见的风险，如按原合同约定的违约条款执行，继续履行合同对反诉人明显不公，亦不符合反诉原告出售商品房的目的。双方签订《商品房预售合同》之目的不能实现，现依法请求解除合同，望法院依法裁判。原告刘贵元辩称：不同意解除合同，并要求继续履行合同，并按合同约定支付逾期交房违约金。原告刘贵元为证明其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0340612），证明合同约定了交房时间，被告现逾期交房，存在违约行为，而且双方约定了违约金的计算方式。证据二、发票一份，证明原告已经支付了购房款388290元。证据三、房屋租赁合同一份，证明由于被告未按时交房的原因，原告一直在外租房居住，被告应承担一半租金的经济损失。被告青海铭方公司质证称，对证据一、证据二的真实性无异议，证明方向有异议，迟延交房不是由于铭方公司的原因，我方迟延交房是因为宁大支线铁路压线，取不到规划验收证明，无法竣工验收，这种情形下迟延交房不是由于被告原因，而是无法预见的因素导致的，因此不能认为我方有违约行为。对证据三的真实性不予认可，与本案没有关联性，原告在外租房与铭方公司迟延交房没有必要的联系。被告青海铭方公司针对其答辩以及反诉请求向本院提交证据如下：证据一、商品房预售合同一份，证明2017年9月24日，双方签订了商品房预售合同，合同约定的交房条件是必须取得竣工验收备案证明和取得房屋测绘报告；证据二、土地出让合同、规划图、五方验收记录、对铁路改线方案函、关于回复铁路改线方案函、政府工作专题会议纪要、铁路改移工程配套资金的承诺函、关于修建宁大支线铁路函、关于修建宁大支线铁路的复函、宁大铁路支线改移技术标准确认函、铁路改移建设用地备忘录、宁大铁路土地置换意见、回复宁大铁路土地置换意见的函、铁路改移的请求及附件、铁路改线的批复、可行性研究报告、关于社情民意问题答复、证明、进展情况说明、金水湖畔延期交房证明，证明被告在取得案涉土地时，政府承诺的土地为净地，相关部门已同意对宁大铁路支线进行改移，也在积极开展工作，被告对铁路至今不能改移根本不能预见；2.宁大铁路未拆除前，被告根本不能达到规划验收条件，依法不能进行竣工验收，也无法完成测绘，达不到合同约定及法律规定的交房条件；3.宁大铁路不能拆除，致使被告无法按照合同约定交付房屋，属于被告不能预见的非商业风险，让被告承担违约责任对被告明显不公。证据三、交房明细表、初次费用承诺书、申请、金水湖畔延期交房通知及张贴照片，证明涉案房屋已于2018年9月达到入住条件，被告向业主通知后，部分业主了解情况后对被告免责并受领了房屋的事实；被告对于无法竣工验收的情况已张贴了公示，并提醒业主救济渠道，已尽了防止损失扩大的义务。原告刘贵元质证称，对证据一认可；对证据二的真实性不认可，证明方向也不认可；对证据三不认可，没有收到被告张贴的公告。为查明案件事实，本院依职权向湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会调取了西宁市人民政府第72次《政府工作专题会议纪要》、《关于对宁大铁路改线迁移方案进行审查的函》、《青藏铁路公司关于回复宁大铁路改线迁移方案意见的函》、《关于西宁市北川河综合治理工程宁大支线（西宁北至孙家寨）既有铁路改移工程配套资金的承诺函》、《关于沿宁大高速路以西修建宁大支线铁路的函》、《青海省交通厅办公室关于对沿宁大高速公路以西修建宁大支线铁路的复函》、《关于宁大铁路改移工程范围内铁路跨越相关道路技术标准确认的函》、《宁大支线西宁北至孙家寨段既有铁路改移工程改建用地确认备忘录》、《宁大铁路改移段既有线路土地置换意见》、《青藏铁路公司关于回复宁大铁路改移既有线路土地置换有关事宜的函》、《青藏集团公司、西宁市人民政府关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改移的请示》、《关于协调解决“金水湖畔”开发商涉嫌欺诈消费者问题的建议》《中国国家铁路集团有限公司、青海省人民政府关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程项目建议书的批复》、《国铁集团、青海省人民政府关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程可行性研究报告的批复》，并组织了双方当事人进行质证。原告刘贵元质证认为：由于是法院调取的，所以真实性认可，但这是拆迁问题，和我们合同中约定的不可抗力没有直接关系，导致没有按时交房是拆迁过程中出现的问题，所以和本案没有直接关系。开发商取得土地的时候铁路已经存在，应该在施工过程中考虑到铁路拆迁问题可能导致延期，但是他们没有告知我们，这是开发商可以预见的。被告青海铭方公司质证认为上述证据的三性均无异议，同时证明迟延交房是由于铭方公司不能预见的非商业风险所造成，构成情势变更，铭方公司应当免责。经审查，对原、被告均不持异议的证据本院予以认定，对持有异议的证据，本院结合原、被告陈述综合进行认定。经审理查明，原告刘贵元（买受人）与被告青海铭方公司（出卖人）于2017年9月24日签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0346762），约定由刘贵元购买青海铭方公司开发的位于西宁市××区、预测建筑面积为92.22平方米（其中套内建筑面积65.38平方米，分摊共有建筑面积26.84平方米）、房屋价款为388290元的商品房。付款时间为2017年10月28日支付首付款113290元，剩余房款275000元应于2017年12月28日前通过双方约定的付款方式付清，交房时间为2018年9月30日，交房条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定了逾期交付责任“逾期交付超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后，原告刘贵元履行了付款义务，被告青海铭方公司未按合同约定向原告交付房屋，原告遂诉至本院。另查，涉案合同在履行过程中，市政协委员张某某向西宁市政协委员会反应开发商欺诈消费者的民意问题，该委办公厅以第11期社情民意向湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会发出《关于协调解决金水湖畔开发商欺诈消费者问题的建议》，要求该委对业主诉求予以督促解决，该委于2018年8月27日向西宁市政协委员会办公厅作出《湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会关于社情民意（第11期）问题的答复》，确认被告所开发的金水湖畔项目因宁大支线土地置换等原因影响交房日期。同年9月28日，被告在售楼处公告栏张贴《金水湖畔延期交房的通知》，对延迟交房的原因进行说明，并承诺：将制定分栋、分单元交房的计划，并以售楼处张贴公告的方式进行通知，针对部分业主急需装修的需求，在业主自愿提出要求的前提下，公司确保现场安全的原则下可为业主办理提前领取装修钥匙的手续，并承诺业主如对房屋不满意，公司同意全力配合退房，并承担银行同期存款利息。依据湟水流域（西宁段）管理委员会出具的《关于金水湖畔延期交房证明》，其中记载“该项目（除铁路影响部分）在2018年9月28日实际已完工、满足装修条件且不影响入住”，且部分业主已自2018年10月起陆续装修入住，该商品房开发项目于2019年8月20日由开发商会同施工、设计、监理、勘察五方进行工程质量竣工验收。再查，2015年9月25日，青海铭方公司（受让人）与西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》两份，约定由出让人西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会向受让人青海铭方公司出让坐落于振兴路和纬三路交叉口东南角，宗地编号为2015BC-5的18530.17平方米的土地及坐落于宁张公路和纬三路交叉口东南角，宗地编号为2015BC-4的22810.57平方米的土地。交付时间为2015年10月31日前，交付条件为场地达到平整。西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会向青海铭方公司交付上述土地时，尚有青藏铁路公司的宁大铁路支线的铁轨尚未拆除。青海铭方公司接收上述土地后，用于开发西宁金水湖畔项目，该项目在2018年9月28日实际已完工。涉案土地自出让前出让方西宁市湟水投资管理有限公司及西宁市国土资源局就于2013年依据西宁市人民政府第72次《政府工作专题会议纪要》中关于同意宁大铁路改线事宜的议题，向青藏铁路公司、青海省交通运输厅、规划局等职能部门报送改线申请，在征得相关职能部门的同意后，就相关职能部门对改线标准、改线方案等提出的具体要求，在西宁市人民政府的主导下,会同有关部门对铁路改线前期工作、土地置换、评估、社稳、环评等工作进行推进，同时，为保证该线工程的顺利完成，西宁市人民政府向青藏铁路公司作出书面承诺，承诺铁路改移工程配套资金由西宁市财政配套解决，2014年3月12日青藏铁路公司组织西宁市湟水投资管理有限公司、中铁第一勘察设计院集团有限公司对宁大支线既有铁路改线建设用地可研建设方案进行研讨并形成纪要，但2015年青藏铁路公司对西宁市湟水投资管理有限公司提出的《土地置换意见》以土地置换意见中的置换面积与实际面积不符，重新确定的置换位置和周边环境导致铁路整合力作用无法发挥，土地置换意见不符合中国国家铁路集团有限公司相关规定且土地处置权属中国国家铁路集团有限公司为由未予批复。事后，西宁市人民政府以铁路改线评估、社稳、环评等前期工作已完成为由于2017年8月7日向青藏铁路公司发出《关于协调宁大铁路支线改线工作函》，督促青藏铁路公司积极支持北川河综合治理工作尽快签订协议，启动铁路工程建设。经协调，2018年11月27日西宁市人民政府与青藏铁路公司双方就铁路资产置换、铁路外线工程建设铁路中涉及改线的土地置换、置换产生的费用、新建铁路费用的支付、补偿等事宜达成协议，并签订《关于宁大铁路支线西宁北至孙家寨段既有铁路资产置换框架协议》，经协调，双方又于2019年3月4日以西宁市人民政府、中国铁路青藏集团有限公司的名义共同以青藏铁办（2019）43号文件就改线的必要性、投资预估算及建设安排等向中国国家铁路集团有限公司提出《关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线》申请，该公司于2019年9月18日与青海省人民政府以铁发改函（2019）224号就该申请进行批复：认为实施宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线是必要的，并就建设方案、投资预估算、资金筹措、建设工期等提出要求。2020年6月11日该公司与青海省人民政府以铁发改函(2020)225号就该宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线作出批复：同意实施宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程，项目由西宁市人民政府负责征地拆迁，并委托青藏集团公司负责工程建设，资金投资5.63亿由西宁市人民政府承担，工期1.5年。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告青海铭方公司因铁路无法拆除而造成逾期交房是否应承担违约责任。本案涉案合同在履行过程中，该商品房开发项目于2018年9月28日实际已完工并于2019年8月20日由开发商会同建设、设计、监理、勘察五方进行工程质量竣工验收。按合同约定，青海铭方公司应于2018年9月30日向原告交付房屋，但因宁大铁路改迁项目在土地出让前,出让方即依据相关政策向有关职能部门提出改线申请，并就改线标准、设计施工、环评等前期可研工作进行推进，青海省人民政府及西宁市人民政府在此期间亦就改线中的土地置换、拆迁、资金筹措等重大事宜与青藏铁路公司及中国铁路总公司进行多次沟通协调，因铁路改线工作不仅涉及当地经济发展、城市规划等民生问题还涉及交通、土地、环保、城建、规划等诸多部门协同配合，铁路改线工作截止2020年6月11日无法正常推进，致使被告所开发建设的商品房未经过整体验收并取得《商品房竣工验收备案表》，导致所建房屋不具备合同约定的交付条件，但该铁路的改迁系基于社会公共利益且与政府行为密切关联。改迁方案、市政配套基础设施均须经相关行政管理部门审批，该政府行为不受市场规则与合同约定的控制，虽然合同法及有关司法解释并未明确规定政府行为属于情势变更情形，但这种情形是开发商无法预见、不能避免并且不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用《合同法》的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公，应根据情势变更原则进行处理，且在交房期限届满前，业主已通过信访程序充分了解开发商不能按期交房的事由，被告青海铭方公司亦在售楼处公告栏张贴公告，以公告的方式对不能按期交房的事由及时通知全体业主，并作出如业主对所交付房屋不满意，同意全力配合退房，并承担银行同期存款利息的承诺，以减轻购房人的损失。青海铭方公司在发现政府行为可能影响按期交房后，已经采取相应措施向买受人告知并提出相应的止损措施，其已采取相应的补救措施，在此情况下让被告青海铭方公司承担逾期交房的违约责任也违反了公平原则。故对原告要求被告青海铭方公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，应根据情势变更原则和公平原则并结合案情实际认定开发商免责。基于上述理由，原告主张被告应承担一半租金的诉讼请求本院亦不予支持。二、关于原告要求被告青海铭方公司交付案涉房屋的诉讼请求。原告与被告青海铭方公司签订的《西宁市商品房预售合同》第八条约定商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”由于涉案项目土地上有宁大铁路支线的铁轨尚未拆除，青海铭方公司无法取得竣工验收备案证明，尚不具备办理房屋所有权证的条件，故原告要求按合同约定被告完成房屋所有权证有关事宜本院不予支持。该房屋虽未达到合同约定的交付条件，但根据建设部《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、地勘、、地勘工程监理等有关单位进行竣工验收”；第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”故商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位（通说“五方验收”）验收合格后，商品房已达到交房条件。案涉房屋已于2019年8月20日经五方验收合格，且青海铭方公司以售楼处张贴公告的方式进行通知：“…在业主自愿的前提下，公司在确保现场安全的原则下可为业主办理提前领取装修钥匙的手续，”但原告未接收房屋，故对原告要求青海铭方公司交付案涉房屋的诉讼请求本院不予支持。三、关于被告青海铭方公司要求解除合同的反诉请求。双方当事人应当依照合同约定全面而及时地履行合同义务，解除合同应是不得已方为之的选择，仅赋予守约方法定解除权更符合公平正义的原则。一方面，作为守约方，其有权利选择违约方承担违约责任的方式，其中当然包括“继续履行合同”。如果违约方因违约而享有解除权，便剥夺了守约方选择违约责任承担方式的权利。另一方面，合同法设置解除权是赋予守约方在对方违约时采取的一种自救措施，防止损失扩大，维护自身利益。如果允许违约方享有解除权，就是为其违约设置了法律保护，不利于合同的严肃性。本案中原告虽存在逾期交付购房款的情况，被告应在合同解除事由发生时及时主张相关权利，现原告已足额支付购房款，被告实际接受该款项并未提出异议，应视为双方合同继续履行。作为违约方一方当事人的青海铭方公司，在原告未提出解除合同的情况下，其并不具有合同的法定解除权，故对被告青海铭方公司要求解除合同的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘贵元的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）青海铭方智远房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3058元，由原告（反诉被告）刘贵元负担，反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）青海铭方智远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 张 晶人民陪审员 马玉萍人民陪审员 张玉萍二〇二〇年十二月七日书记员 李启芸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。