上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10839号上诉人（原审原告、反诉被告）：王巍龙，男，1981年1月27日出生，汉族，户籍地浙江省台州市路桥区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汇客文化传播（上海）有限公司，住所地上海市徐汇区漕溪路******东部**。法定代表人：季金虎，总经理。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。上诉人王巍龙因与被上诉人汇客文化传播（上海）有限公司（以下简称汇客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王巍龙上诉请求，要求撤销原审判决第二、三项，改判汇客公司返还其押金15,000元、支付其违约金60,000元。事实和理由：1、汇客公司明知涉案房屋存在缺陷，在房屋未办理门牌号手续时即与其签订房屋租赁合同，存在欺诈隐瞒行为，应当按约双倍赔偿其押金。2、因房屋没有门牌号无法办理营业执照，致其租赁目的不能实现。其实际未使用房屋，故不应支付租金。3、双方租赁合同解除后并未达成新合同，故其不可能付出定金。原审认定15,000元为定金属认定事实不清。汇客公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回王巍龙的上诉请求，维持原判。王巍龙向原审法院提出诉讼请求：1、汇客公司返还其押金15,000元；2、汇客公司支付其违约金60,000元；3、解除双方租赁合同。汇客公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1.王巍龙支付其租金42,000元（2020年1月3日至2020年3月26日）；2、王巍龙支付其违约金60,000元。原审法院查明：2019年11月8日，王巍龙（甲方）与上海XX有限公司（乙方）签订《租赁意向书》，甲方委托乙方居间租赁上海市徐汇区XX路XX号-XX室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积约50平方米，使用条件为烘焙，甲方于签订本意向书时给付乙方15,000元出价意向金，并于出租方同意以本意向书条件出租后，出租方签字时该意向金自动转为定金，此时租赁双方将遵循定金罚则，其中第九条特别约定有：……该房屋地址可以注册卫生许可证。2019年11月12日，汇客公司（出租方、甲方）与王巍龙（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方用于蛋糕店（烘焙），租赁期限自2019年11月13日至2024年6月30日，装修期为2019年11月13日至2019年12月2日，租金2019年12月3日至2020年12月3日为每月15,000元，每三个月一付，每期提前7日支付，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3万元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。当天王巍龙向汇客公司支付30,000元保证金及三个月租金45,000元。2019年11月18日，王巍龙收到涉案房屋钥匙一把。2019年12月11日，王巍龙至汇客公司处协商合同事宜，当天汇客公司经办人退还王巍龙6万元。庭审中，王巍龙表示当天双方协商解除了合同，汇客公司将钱款退还，还有15,000元未退还,是因为该款是通过中介公司支付的，中介公司不肯退还。2020年1月17日，王巍龙至原审法院诉调中心申请立案。2020年3月27日，汇客公司与案外人签署房屋租赁合同，将涉案房屋出租给案外人。另查明，2019年12月10日，田林新村派出所盖章确认了涉案房屋所在的XX路XX号房屋临时门牌号分为XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号，临时编号仅供承租人申请营业执照使用。庭审中，证人房某出庭作证，证人系汇客公司就涉案房屋租赁的经办人，证人称2019年12月11日王巍龙来办公室称合同不规范、流程不合理，没有合法办证材料存在欺诈，要求退钱，并表示退钱后双方重新签订合同，继续合作，证人听信了王巍龙就找了中介公司的人作为见证，证人将6万元退还给王巍龙，还有15,000元未退还是因为该款已经作为定金在公司账上，就作为重新签合同继续合作的定金，不存在王巍龙所称的中介不肯退还的说法，中介人员只是作为见证。当天派出所分户的材料已经下来了。之后和王巍龙联系，其表现出承租意向，但是提出的条件超出我们能接受的范围，一直没有达成一致。王巍龙到现在都没有把房屋钥匙交还，因为房屋空置太久，3月底我们将房屋收回另行出租了。王巍龙表示证人证言避重就轻，当天就将钥匙放到台子上，没想到要收据。汇客公司表示证人虽表示当时约定解除旧合同重新签订新合同，钱款走公司帐，但是这只是对原合同进行变更，不是签订新合同，汇客公司认为合同一直没有解除，直到收到法院材料才终止合同。原审法院认为，王巍龙、汇客公司就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，原审法院予以确认，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。按照双方实际行为及证人陈述，原审法院认为虽然没有书面协议，但王巍龙、汇客公司已于2019年12月11日口头协商解除了租赁合同，汇客公司经办人退还王巍龙6万元，即以实际行动履行了解约行为，汇客公司抗辩称双方系变更合同，证据不足，原审法院不予采信。王巍龙诉请要求确认双方租赁合同解除，原审法院予以支持。汇客公司抗辩称合同解除日期应为2020年3月26日，与事实不符，原审法院不予采纳。因双方系协议解除租赁合同，故王巍龙诉请要求汇客公司支付违约金，汇客公司反诉要求王巍龙支付违约金的诉请，原审法院均不予支持。关于剩余15,000元未退还，王巍龙解释称系因中介公司的原因不肯退还，但无充分证据证明，原审法院不予采信；汇客公司则认为该款系一个月租金，但证人暨汇客公司经办人称作为重新签合同继续合作的定金，结合王巍龙曾签署租赁意向书并支付15,000元定金的情况，原审法院认为证人的说法具有相关依据且更为符合常理，该款应视为定金，故双方解除租赁合同后为定金合同关系，现王巍龙未与汇客公司再次签订租赁合同，其向法院起诉也早于汇客公司再次出租涉案房屋，可认定系王巍龙不履行约定，其无权要求汇客公司返还15,000元定金。关于汇客公司主张的租金，原审法院认为虽然汇客公司曾交给王巍龙一把房屋钥匙，但王巍龙尚未装修，汇客公司亦无其他证据表明双方解除合同后王巍龙一直在占有使用房屋，从汇客公司无需与王巍龙交接就出租房屋等情况可知房屋实际已处于汇客公司控制下，合同解除后双方系定金合同关系，王巍龙已经承担了定金损失，涉案房屋空置的损失不应再由王巍龙承担，但王巍龙应支付合同解除前2019年12月3日至12月11日的租金，汇客公司主张期间有误，原审法院予以调整。原审遂作出判决：一、确认王巍龙与汇客文化传播（上海）有限公司于2019年11月12日签订的上海市房屋租赁合同于2019年12月11日解除；二、王巍龙应于判决生效之日起十日内向汇客文化传播（上海）有限公司支付租金4,500元；三、驳回王巍龙的其余诉讼请求；四、驳回汇客文化传播（上海）有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取计837.50元，由王巍龙负担；反诉案件受理费减半收取计1,170元，由汇客文化传播（上海）有限公司负担1,118元、王巍龙负担52元。本院二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年11月12日王巍龙所支付的30,000元房屋租赁保证金，系包括了其先前依《租赁意向书》约定所支付的15,000元。汇客公司认为该定金已抵充租赁保证金。本院认为，王巍龙与汇客公司签订的《上海市房屋租赁合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，签约双方均应切实按约履行。原审法院鉴于汇客公司于2019年12月11日将王巍龙已交保证金和租金共计60,000元予以退还的事实，认定双方于该日协商解除租赁合同，并无不当。对王巍龙、汇客公司各自要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持，亦符合法律规定。王巍龙要求汇客公司支付其违约金60,000元的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。双方在《上海市房屋租赁合同》中明确约定王巍龙向汇客公司支付房屋租赁保证金30,000元。王巍龙于签约当日向汇客公司实际支付了包括保证金及租金在内的60,000元，其中保证金30,000元包括了《租赁意向书》所涉及的15,000元，对该事实汇客公司未表示异议，故本院确认按照上述约定及双方实际履行的事实，王巍龙先前向上海XX有限公司支付的出价意向金已转化为房屋租赁保证金。汇客公司应按照房屋租赁合同的约定，将收取的保证金除用于抵充合同约定由王巍龙承担的费用外，剩余部分无息归还王巍龙。原审法院认定汇客公司未退还的15,000元为定金性质，并以王巍龙未与汇客公司再次签订租赁合同系不履行约定为由，驳回王巍龙的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。汇客公司于原审时要求王巍龙支付2020年1月3日至2020年3月26日租金，系产生于双方于2019年12月11日解除租赁合同之后，原审鉴于汇客公司无证据证明王巍龙占有使用房屋的事实，对其要求支付租金的请求未予支持，并无不当。鉴于原审另判令王巍龙支付汇客公司2019年12月3日至12月11日的租金4,500元,因超出了汇客公司原审时的反诉请求，并不属于本案审理范围,故所作王巍龙应支付汇客公司4,500元的租金之判决,应予撤销。综上所述,王巍龙的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6419号民事判决第一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6419号民事判决第二项、第三项、第四项；三、汇客文化传播（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王巍龙租赁保证金15,000元；四、驳回王巍龙的其余诉讼请求；五、驳回汇客文化传播（上海）有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计837.50元，由王巍龙负担670元，汇客文化传播(上海)有限公司负担167.50元；反诉案件受理费减半收取计1,170元，由汇客文化传播（上海）有限公司负担。二审案件受理费1,675元，由王巍龙负担1,340元，汇客文化传播（上海）有限公司负担335元。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十二月二十八日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……