河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初2592号原告：张思佳，女，汉族，1990年6月29日出生，住洛阳高新区。委托诉讼代理人：张保民，男，汉族，1961年3月17日出生，系原告张思佳的父亲。被告：洛阳市京熙物业服务有限公司，住所洛阳高新区瀛洲路**京熙社区**楼负**。法定代表人：余延东，执行董事。委托诉讼代理人：杨刚、赵钦，河南中冶律师事务所律师。上列原告张思佳诉被告洛阳市京熙物业服务有限公司确认合同无效一案，本院于2020年12月7日立案后依法适用简易程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张保民、被告的委托诉讼代理人赵钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张思佳向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告《前期物业服务协议》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.由于《前期物业服务协议》是2013年业主购房时由建设单位制定，里面的内容大家不清楚。协议只有一份并且在被告手里，业主只有一份业主手册，业主手册上有的有双方签字有的没有，业主手册上无服务标准，无法知道被告是否完全履行了服务义务，也不知道业主手册与服务合同是否一致。2.《前期物业服务协议》属单方格式合同，不代表业主真实意思表示，又是在业主收房时被迫所签，业主不签协议开发商不给业主房屋钥匙。根据《合同法》第五十二条规定，合同无效。3.《前期物业服务协议》期限已长，物业公司的管理和小区的环境已经发生了很大变化，国家法律法规也更加完善，《前期物业服务协议》已不适应现在的管理服务，有些条款形同虚设。根据前期合同作废的规定，要等业主委员会成立后才作废。我们小区成立业委会的条件几年前已经达到要求，我们业主多次申请遭到开发商的阻挠和地方基层政府部门的不作为，去年在市信访局的督促下，我们小区业委会筹备组成员选举出来了，又一次遭到开发商的阻挠，基层办事处又不允许我们小区进行下步业主委员会的选举工作。我们业主没有办法，只有通过法律途径来裁决让《前期物业服务协议》无效。4.根据河南省人民政府《关于进一步深化改革的意见》(政[2015]35号)规定，放开非保障性住房，物业收费实行市场调节价，现行的《前期物业服务协议》已经不符合国家的法规要求，需要签订新的合同。5.《前期物业服务协议》没有约定服务标准、没有合同期限，也没有约定被告违约应当承担的违约责任，不符合《河南省物业管理条例》第四十三条之规定。6.《前期物业服务协议》第二章第五.2条的规定违反《物权法》第七十六条的规定。7.根据洛阳市物业费收取标准规定，房屋分期交付使用且小区的绿化、道路等配套设施不能同时交付的，业主缴纳的物业费应低于规定标准的10%-30%，本案《前期物业服务协议》也没有相关约定。被告辩称，一、原告并非是《前期物业服务协议》的合同主体，无权诉请判令协议无效。原告张思佳与师阿丽共同作为京熙帝景小区2号楼1单元1801号房屋的业主，但与被告签订《前期物业服务协议》的主体为师阿丽，原告并未作为一方主体签署协议。因此原告并非是本案中所诉的《前期物业服务协议》的一方合同主体，无权诉请判令被告与他人之间所签订合同的效力。二、被告与师阿丽之间所签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，原告诉请撤销没有事实和法律依据。因原告张思佳与师阿丽共同购买京熙帝景小区2号楼1单元1801号房屋，2016年5月27日洛阳嘉房地产开发有限公司向其进行交房，交房后师阿丽于同日与被告签订《前期物业服务协议》，师阿丽同时还与被告签订了《装饰装修管理服务协议》、《装修承诺书》、《房屋装修申请表》、《水电暖设施改动承诺书》、《阳台护栏改动承诺书》等文件，并进行装修施工。2016年9月18日，装修完成后师阿丽入住，并按照《前期物业服务协议》的约定正常缴纳物业服务费至2018年5月31日，且通过被告代缴水电费至2020年10月28日，垃圾处理费代缴至2020年8月。通过以上协议签订及履行情况可知，被告与师阿丽所签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，且双方一直如约履行，原告诉称《前期物业服务协议》系因被告胁迫签订，非合同双方真实意思表示的说法，不能成立，诉请判令无效没有事实和法律依据，依法不应得到支持。三、原告诉称《前期物业服务协议》所约定的物业收费较高，需要签订新的合同，没有事实和法律依据。首先，《前期物业服务协议》所约定的物业收费标准系双方真实意思表示，原告主张变更原协议内容，没有合同依据且违反合同缔约的自由意志原则。其次，被告与师阿丽所签订的《前期物业服务协议》所约定的物业收费标准经洛阳市发展和改革委员会、洛阳市高新技术开发区物价所依法核准批复通过。且根据洛阳市发展和改革委员会、洛阳市住房保障和房产管理局《关于规范物业服务收费行为的通知》的规定，非保障性住房物业服务收费可执行市场调节价。虽然2015年至今物业服务收费可以根据市场物价进行调节，而且同时期市场物价以及服务收费一直在上涨，但被告至今未提出上涨物业服务费用，比较同期同行业的收费，被告的收费仍维持六七年前的标准明显较低较低。因此，原告主张《前期物业服务协议》所约定的物业收费较高，需要签订新的合同，显然没有事实和法律依据，依法不应得到支持。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：原告系张保民和案外人师阿丽的女儿。2015年5月10日，原告与师阿丽作为共同买受人与洛阳永嘉房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了案涉位于洛阳××新区瀛××路××号京熙社区2-1-1801号的房屋。2016年5月27日，原告与其父母三人共同到场办理了案涉房屋的交房手续，师阿丽代表案涉房屋的业主与被告签订了《前期物业服务协议》，原告签字领取了房屋钥匙及《前期物业服务协议》、《业主临时规约》、《装饰装修管理规定》等文件。此后原告对案涉房屋进行了装修，并于2017年入住。被告认可原告缴纳物业管理费至2018年5月31日，代收代缴水电费至2020年10月29日，代收代缴垃圾处理费至2020年8月。原告提及的《前期物业服务协议》第二章第五.2条约定：甲方有权制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序车辆停放交通和环境卫生的维护等方面的管理制度和管理办法，并以书面或公示形式告知乙方。本院认为，首先，关于原告主体是否适格，原告和其母亲师阿丽系案涉京熙社区**房屋的共同买受人，被告所提交的2016年5月27日由师阿丽签署的《前期物业服务协议》等文件及原告当天签字领取文件的签收单表明二人系共同办理了交房手续，且原告领取的文件即包含了案涉《前期物业服务协议》，结合原告在本案审理过程中关于其认可师阿丽在案涉《前期物业服务协议》上签字系代表二人所为的陈述，应认定与被告签订案涉《前期物业服务协议》的相对人包含了原告，故原告提起本案诉讼，主体并无不当。其次，关于案涉《前期物业服务协议》是否无效的问题，根据我国《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告主张案涉《前期物业服务协议》系受胁迫所签，但并未提交充分证据证明胁迫事实的存在以及受胁迫所签订的合同损害了国家利益。原告主张《前期物业服务协议》第二章第五.2条约定违反了我国《物权法》第七十六的规定，对此，由于案涉物业服务协议系业主大会成立之前的前期物业服务协议，在业主大会实际无法行使制定共用部位和共用设施设备等有关管理制度和管理办法的情况下，业主以签订协议的方式授权物业服务企业行使该项权能符合前期物业的管理要求，亦不违反法律规定，同时亦不阻碍今后成立的业主大会继续行使该项权利，故原告该项主张无法成立。原告据以主张合同无效的其他理由包括合同系格式条款且原告不清楚内容、合同条款不完备、合同履行过程中发生情势变更等，均不属于上述规定应予认定合同无效的情形。综上，原告据以主张案涉《前期物业服务协议》无效的理由均无法成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张思佳的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二〇年十二月二十四日书记员  武晶晶