山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初7835号 原告（反诉被告）：郭伯亮，男，1963年11月16日生，汉族，住诸城市。 被告（反诉原告）：诸城市山钢碧桂园房地产开发有限公司。住所地：住所地：诸城市南环路与东武街交叉路口环湖东路**。 法定代表人：许叶林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李丹丹，女，1992年2月27日生，汉族。 委托诉讼代理人：韩玉婧，女，1990年11月14日生，汉族。 原告郭伯亮（反诉被告，以下简称原告）与被告诸城市山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一、二次开庭时，原告郭伯亮，被告委托诉讼代理人蔡丙松到庭参加诉讼；第三次开庭审理时，原告郭伯亮，被告变更委托诉讼代理人李丹丹、韩玉婧到庭参加诉讼；第四次至第六次开庭时，原告郭伯亮，被告委托诉讼代理人李丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭伯亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金86786.22元；2、退还所收物业费及所谓违约金和利息6343.61元；3、赔偿因房质量问题所需进行更换与维修费用138900元；4、本案全部诉讼费由被告承担。开庭审理过程中，原告追加诉讼请求：要求退房；要求被告支付自起诉之日至房屋维修结束期间的房租费按2500元/月计算；要求被告将应开具至今尚未开具的5万顶8万的3万元、优惠卡5000元、全款支付优惠1万元，共计45000元给予退回。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告碧桂园公司签订《商品房预售合同》，原告从被告碧桂园公司购买了8号楼1单元901室，由于被告在交房时，房屋存在质量问题且小区达不到入住条件，造成迟延交房。在此期间，涉案房屋经多次维修，仍然存在诸多问题，为此，向法院提起诉讼。 诸城市山钢碧桂园房地产开发有限公司辩称，1、关于迟延交房，因原告未按合同约定交清房款及相关费用，原告无权要求被告公司交付房屋。根据合同法第67条的规定，当事人互负债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据买卖合同看，原告负有先履行支付购房款及相关费用的义务。原告未履行支付购房款义务的，无权要求被告公司交付商品房。2、被告公司作为房地产开发商公司未收取原告任何物业费用，物业费是由小区物业公司收取，根据原告提供的物业费收据可以证明。原告要求被告公司退还物业费以及利息无事实及法律依据。根据最高院关于审理物业服务纠纷案件解释第6条，物业服务企业已按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告先前因自身原因导致未收楼，不能依此为由拒绝交纳物业费，更没有理由要求返还物业费。3、针对房屋质量问题，原告未提出相应证据，被告公司对房屋存在质量问题真实性不予认可。另外，对原告提出的138900元维修费用数额不认可。4、关于退房问题，原告以房屋质量问题为由提出退房，被告公司不予承认。在双方签订的购房合同中，未有相关约定，且涉案房屋已经交付，经现场勘验，房屋存在的质量问题不影响入住，且被告公司同意就存在的质量问题继续维修，因此，原告无权退房。5、关于房租费，被告公司不予认可，因房屋质量问题轻微不影响居住，且原告无证据证明房屋维修期间系租房居住。6、对开具发票及退还优惠款的问题，因原告公司未提供证据证明，被告公司不认可。提起反诉：1、判令原告向被告支付逾期付款违约金71780元；2、本案诉讼费由原告承担。 针对被告的反诉，原告辩称，没有违约，不认可被告的反诉主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在案佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年5月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的××号房，预测建筑面积119.38平方米。单价为每平方米人民币6720元，总价款为人民币841982元。合同中关于付款方式及期限约定，签订合同前，原告已经向被告支付定金55000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。其他房款采取商业贷款方式付款，原告应当于2016年5月22日前交首期房价款191982元，占全部房价款的22.8%。余款65万元贷款支付。逾期付款责任约定，逾期90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已交全部房款（含已付贷款部分）。被告不解除合同的，原告按日计算出被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同中关于房屋交付时间约定为“2017年12月10日前向买受人交付该商品房”。合同中关于商品房质量及保修责任约定，“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，原告有权解除合同。”合同中关于逾期交付责任约定为“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”合同还对其他权利义务进行了约定。 合同签订前，原告于2016年3月18日向被告交付定金50000元，2016年5月15日向被告交付定金5000元，合同签订当日（2016年5月22日）原告向被告交付首期房价款55701元，原告于2016年5月28日付款61281元，于2017年11月29日付款20000元，至此，原告付清了合同约定的首期房价款191982元；之后，原告分别于2017年12月7日付款156000元，于2017年12月8日付款484000元，于2019年4月2日付款10000元。合计付款650000元。以上共付款841982元。被告于2018年6月15日出具购房款发票。 审理过程中，原被告双方均认可涉案房屋交付日期为2019年4月28日。原告于同日向被告交纳2017年12月13日至2019年4月30日期间的物业费4874.77元，并预交了2019年5月1日至2019年10月31日的物业费823.74元。原告主张，根据双方合同约定，被告应于2017年12月10日前向原告交付该商品房，因被告逾期交房，应根据合同约定支付逾期违约金86286.22元，并退还所收的物业费及利息共计6463.61元。被告对此不予认可，主张原告逾期交纳房款，无权要求被告交付房屋，且原告未向被告交付物业费，没有理由要求被告返还。原告还要求被告支付自起诉之日至房屋维修完毕期间的房租费2500元/月，并要求被告将应开具至今尚未开具的5万顶8万的3万元、优惠卡5000元、全款支付优惠1万元，共计45000元给予退回。被告经质证认为，原告未提供相应证据证明该期间系租房居住，且原告未提供证据证明符合被告公司的优惠政策。 原告主张涉案房屋存在质量问题且房屋部分装修不符合约定，本院依法进行现场勘验，并制作勘验笔录，由原告与被告工作人员刘青松当场确认签名，但双方对维修方案未形成一致意见。后经原告申请，本院依法委托山东建大工程鉴定加固研究院对涉案房屋存在的质量问题进行鉴定并出具维修方案，后因原告拒绝缴费，该鉴定被退回。审理过程中，原被告就房屋质量维修问题表示同意庭下调解，原告当庭撤回了该项诉讼请求。 本案审理过程中，被告提出反诉，要求原告承担逾期付款违约金71780元，交提交了违约金的计算明细，对于被告的主张，原告不予认可，认为自己没有违约。原告对于被告提交的违约金计算明细中的实际向被告付款的时间没有异议。 另外，因涉案的楼房质量问题，被告曾于2019年8月对房屋进行过维修，并于当月12日制作了维修明细，对于维修事实原告认可，但提出不认可被告的明细，房屋也没有维修达标。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，并与本案当事人之间的纠纷有直接的关联，认定为有效证据。双方当事人依法应当按照合同的约定履行相应的义务。涉案的商品楼房已经实际交付，虽然原告提出的房屋质量问题确实存在，但根据本院的现场实际勘验，双方争议的质量问题，是房屋的装修质量，被告在诉前进行过实际的维修，但根据其提供的维修明细及原告的陈述，结合本院的勘验，被告的维修确实没有达标。合同约定“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，原告有权解除合同。”经本院勘验存在装修质量问题的装修项目，只是整个装修工程的一小部分，尚达不严重影响正常使用的程度，因此，原告以此要求退房，不符合合同的约定，且从保护交易安全上考量，亦不符合法律规定。根据合同中对于房屋交付的时间约定，本案中被告应当于2017年12月10日前向原告交付涉案的房屋，但被告实际向原告交付房屋的时间是2019年4月28日，逾期交房的事实成立。被告虽然提出原告逾期付款在先，被告出于合同安全考虑逾期交付房屋不符合法律规定。但合同中没有对于付款及交房的先后顺序作明确约定，被告的抗辩理由依法不成立。被告依法应当根据合同的约定承担逾期交房的违约金，逾期交房的天数应为505天，被告应承担的逾期交房的违约金应为85040.18元。原告主张逾期交房违约金86786.22元，与实际不符，多主张部分，本院依法不予支持。原告主张被告赔偿因房屋质量问题所需进行更换与维修费用，在审理过程中，经双方协商一致，对于该项争议双方要求庭下自行解决，原告因此撤回了该项主张。以上系当事人对于民事权利的自主处置，不违反法律规定，本院予以准许，因此，对于原告的该项诉讼主张，在本案中不予处理。原告主张由被告退还所收物业费及所谓违约金和利息等，根据原告提供的收取物业费的凭证，2019年4月份前，被告并未向原告交房，原告却在收房时为此支付了4874.77元物业服务费，此期间因被告违约，原告并未接收和实际使用房屋，原告依法不应支付该项费用，由此造成的损失应由被告负担。至于该部分损失的利息，应自2019年4月29日至被告交付之日按同期银行贷款利率计算。原告主张的其他物业服务费用及损失，不符合法律规定。原告还要求被告支付自起诉之日至房屋维修结束期间的房租费按2500元/月计算的租房损失，但原告没有提供确实合法的证据证明租房事实和租房损失，其主张证据不足。另外，原告还提出要求被告将应开具至今尚未开具的5万顶8万的3万元、优惠卡5000元、全款支付优惠1万元，共计45000元给予退回，被告对此不予认可，原告提供的证据不足以证明被告多收取其购房款，且根据双方的合同约定及原告的实际付款数额，并不存在原告多付房款的事实，故对于原告的以上主张，证据不足，依法不予认定。在本案的审理过程中，被告提出反诉，要求原告承担逾期付款的违约金。根据双方合同的约定，双方对于首付款明确约定的交付时间，但对于其余房款只约定的付款的方式系商业贷款，而没有约定交付的时间。双方在实际履行过程中，对于其余的房款变更了付款方式，由商业贷款方式，变更为现款交付方式，被告仅主张双方口头约定了付款的时间，但原告对此不予认可。根据双方确认的付款时间，原告的首付款中有20000元存在逾期事实，被告计算明细中关于该部分逾期违约金的计算为2200元符合合同约定，本院予以认定；但其余部分逾期违约金的计算，因其主张的逾期不能依法认定，故依法不予确认。 综上，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼主张合法有据，本院依法予以支持，原告计算的违约金数额不当，多出部分，不予支持。原告要求的赔偿物业损失4874.77元及以4847.77元为基数，自2019年4月29日至被告交付之日按同期银行贷款利率计算的利息的诉讼主张合法有据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告的反诉主张中关于首付款的逾期违约符合合同约定及法律规定，本院予以支持；关于首付款之外的房款的逾期违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告）向原告郭伯亮（反诉被告）支付逾期交房违约金85040.18元，于本判决生效后10日内履行完毕； 二、被告山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告）向原告郭伯亮（反诉被告）赔偿物业损失4874.77元，及以4847.77元为基数，自2019年4月29日至被告交付之日按同期银行贷款利率计算的利息，于本判决生效后10日内履行完毕； 三、原告郭伯亮（反诉被告）向被告山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告）支付逾期付款违约金2200元，于本判决生效后10日内履行完毕； 四、驳回原告郭伯亮（反诉被告）的其他诉讼请求； 五、驳回被告山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告）其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3928元，由原告郭伯亮（反诉被告）负担96元，被告山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告）负担3832元，反诉费1594元，减半收取797元，由原告郭伯亮（反诉被告）负担24元，被告山钢碧桂园房地产开发有限公司（反诉原告）负担773元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 郑 金 海 审 判 员 杨 清 河 审 判 员 李  慧 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  郭秀锦 书 记 员 王 彩 娟