河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初19205号原告：吕述国，男，1966年1月11日出生，汉族，住河南省光山县。委托代理人：郭玉辉，河南国银律师事务所律师。被告：许文文，女，1994年9月15日出生，汉族，住河南省民权县。委托代理人：张世明，男，1966年2月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告吕述国诉被告许文文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕述国委托代理人郭玉辉，被告许文文及委托代理人张世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕述国向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《房地产租赁合同》；2、判令被告赔偿原告违约金27600元；3、判令被告增加赔偿原告违约金55200元；4、判令被告支付所欠物业费3756元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月6日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于郑州市郑东新区商务外环路17号19层1907、1908号、1909号、1910号的物业出租给被告作为办公使用，租赁期限自2020年5月16日起至2021年5月15日止；租金标准为每月27600元，每季度支付次，第一季度按75000元租金支付；2020年5月6日到2020年5月15日为免租期，物业费、水电费等由被告承担。合同签后，原告依约交付了房屋，被告支付了第一季度的租金。在该支付第二季度租金时，被告却无理由拖延支付租金，并且在未通知原告退租的情况下，私自搬离了房屋，但仍留有很多物品在房屋内。原告多次与被告交涉相关事宜，被告以生意不好为由拒绝继续履行合同，也不愿意支付违约金，已经严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特诉之贵院，请判依所请！被告许文文辩称，一、答辩人不存在违约行为。依据双方签订的租赁合同第3条第1款（提前10日）的约定，答辩人支付第二笔租金的起始时间应为2020年8月6日。但被答辩人于2020年8月1日就擅自将租赁物进行了密码锁更改（没有加锁），致使答辩人的合同目的无法实现，进而致使双方矛盾升级，致使合同无法履行。因此，答辩人不存在违约行为，而是被答辩人违约在先。二、关于被答辩人的第1项解除合同的诉求。2020年8月1日，被答辩人擅自锁门致使答辩人无法使用租赁物。答辩人知晓租赁房屋密码锁更改密码后，第一时间与被答辩人进行了沟通，但被答辩人却无理要求答辩人提前支付第二笔租金，并恶语相向，致使双方矛盾升级。鉴于被答辩人违约在先，答辩人认为涉案租赁合同已于被答辩人锁门之时解除，对被答辩人的第1项诉求答辩人没有异议。三、关于被答辩人的第二项、第三项诉求，没有事实依据、合同依据和法律依据。就本案的现有证据及事实本身，本案的违约方为被答辩人，而不是答辩人。并且涉案合同第7条第11款也没有对违约金进行约定，该条款中的“/”不是“1”，其代表的真实含义是合同双方对该条并未做特别约定，因此，被答辩人第二项诉求主张27600元是没有合同依据。另外，被答辩人在答辩人尚有半个月的租赁期限未使用的情况下，违约锁门，致使答辩人合同目的无法实现，同时，被答辩人尚扣押答辩人25000元押金，无论从何种角度来说，未使用的半个月租金及扣押的25000元押金都足以弥补被答辩人所谓的“损失”。被答辩人的第三项诉求完全没有事实依据和法律依据，并且即便真如被答辩人所称的答辩人违约，那么作为出租人也应积极采取措施避免损失的扩大，对被答辩人未采取措施造成损失扩大的，答辩人也不应承担赔偿责任（合同法第119条之规定）。四、关于被答辩人的第4项诉求。对于物业费用，该物业是两家混合使用，不应由答辩人一人承担，另如果被答辩人能提供相应的证据及物业凭据，答辩人愿意承担。对于电费，答辩人不予认可，涉案房屋的电表属于两家混用，答辩人为此多垫付电费2000多元，答辩人不应再承担电费支出。另外答辩人维修租赁物设备产生的4000多元的费用应由被答辩人承担（合同法第220条、221条）。综上所述，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任，恳请依法驳回被答辩人的诉请。同意解除合同。经审理查明，2020年5月6日，吕述国（作为出租方、甲方）与被告许文文（作为承租方、乙方）、郑州郑义房地产营销策划有限公司（作为居间方）签订《房地产租赁合同》一份，载明：甲方将其位于郑州市郑东新区上午外环路17号19层1907号、1908号、1909号、1910号物业出租给乙方作为办公使用。租赁期限为壹年，自2020年5月16日起至2021年5月15日止。乙方享有免租期10天，自2020年5月6日起至2020年5月15日止，此周期内不计租金。租金为每月27600元整，按季度支付，乙方应于每个租金支付周期届满前10日向甲方支付下一周期租金。乙方应于2020年5月16日前交付首期租金75000元整。乙方应于2020年5月6日前向甲方支付租赁押金25000元整。乙方拖欠租金超过七天，以及提前退租的，视为乙方根本违约，甲方有权终止合同并不退还押金。自该物业交付之日起，除另有约定外，因使用该物业产生的物业费、水电费、空调费、燃气费等所有相关杂费均由乙方承担。甲方在合同约定租赁期限内单方提前终止合同，或因甲方原因导致本合同无法继续正常履行的，视为甲方根本违约，乙方有权要求甲方双倍返还租赁押金。甲乙双方约定，违约方除须承担上述已约定的违约赔偿外，还须赔偿对方相当于当时（此处为/）个整月租金的违约金。基于居间方提供服务促成甲乙双方签署本合同，甲方应于签署本合同时向居间方支付佣金27600元整，乙方应于签署本合同时向居间方支付佣金人民币（此处为/）元整等。原告向本院提交录音光盘一张及文字版（证人孟某是原告公司的工作人员，这个录音是孟某和被告所在公司的张世明、王老师和鲁老师的录音），其中鲁老师说：“这个事实是这边交不起房租了，现在老板说这两个月受疫情影响”。原告称，这是中间开始录音，在录音前被告方人员明确表示不再租了，原告感觉到不对才开始录音，证明被告主动违约的事实。被告称，有异议，我们没有说过不再租了，我们说原告方必须把电费分摊问题和空调维修问题解决掉，我们才交房租，况且下个月房租缴纳的日期还未到。况且鲁老师和王老师不能代表许文文，本案的代理人张世明在当时也不能代表许文文。庭审中原告称，2020年5月6日，原被告签订合同，并当天交付房屋。2020年5月6日，被告向原告支付押金25000元，合同约定免租期是2020年5月6日至2020年5月15日，租金是每月27600元，第一季度每月按25000元优惠收房租，被告依约支付第一季度75000元的租金。2020年5月19日，原告给中介支付了25000元的中介费。2020年8月1日，被告通知原告不再租赁该房屋，并搬走部分物品。2020年8月1日晚上原告将房屋更改密码锁密码，被告一直不与原告协商违约事宜。2020年10月29日下午原告通知被告搬东西，2020年10月30日被告将东西全部搬离原告房屋。原告依据合同约定要求被告赔付一个月27600元违约金，但是违约金远远不足以弥补原告的损失，故要求增加两个月的违约金55200元，还要被告支付从2020年5月16日至2020年8月15日三个月的物业费3756元。被告称，2020年8月1日之后，被告由于工作原因，需要调动设备，到其他校区，我们并不是要搬走，原告当日把门密码锁更改，致使被告无法使用涉案房屋。被告一直找原告协商空调费和电费，原告一直不协商，其他的案情都没有异议，但是原告要求被告赔付的违约金和物业费都有异议，1、被告不存在违约行为，因为我们第二季度交房租时间为2020年8月6日，原告在2020年8月1日就将房屋门锁了，致使合同无法履行，所以我们根本不存在再支付的房租的行为；2、原被告合同约定违约责任是他方违约双倍赔偿押金，我们违约押金不退，合同上约定的非常明确，不存在我们再支付一个月房租的问题；3、原告所提出的损失问题，与被告无关，我们不应该赔偿，按照《合同法》第一百一十九条减损规则约定；4、合同上约定的空调使用费不是维修费，按照合同法第220条租赁物的维修，空调的维修费用4670元应当由原告承担；5、电费是先充费，后使用，我们不存在欠付电费的问题，我们给另一家租客垫付的2000元电费，原告应该退还给被告；6、原告从2020年8月1日开始锁门，扣押被告的设备，致使被告不能正常办公，给被告造成了损失，希望让原告也赔偿被告损失和退还半个月被告没有使用的房租；7、因为被告没有违约，原告违约在先，原告应该双倍返还被告押金5万元。在案件审理过程中，被告许文文向本院提交反诉状，反诉请求为：1、请依法判令被反诉人向反诉人双倍返还反诉人押金50000元；2、请依法判令被反诉人支付反诉人空调维修费4670元、垫付电费2000元；3、请依法判令被反诉人退还反诉人半个月房屋租金12500元，以上共计69170元；4、本案诉讼费用、反诉费用均由被反诉人承担。本院根据本案的具体情况不予准许，许文文可另案主张。以上事实有原告提交的房地产租赁合同一份、中介费发票、银行汇款单、支票申请单、涉案房屋的现状照片一张、涉案房屋物业证明一份、证人证言一份、录音文字版和光盘一张，被告提交的证人证言两份被告许文文中国银行手机银行截图打印件两张、王荣莹上海浦发银行手机银行截图打印件1张、微信截图打印件三张、房租押金条一张、收据一张及开庭笔录在案佐证。本院认为，《房地产租赁合同》系原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告诉请解除原被告之间的《房地产租赁合同》，被告辩称，同意解除合同，故对原告该项诉请本院予以支持。原告吕述国与被告许文文、案外人郑州郑义房地产营销策划有限公司签订的《房地产租赁合同》载明：乙方享有免租期10天，自2020年5月6日起至2020年5月15日止，此周期内不计租金；租金为每月27600元整，按季度支付，乙方应于每个租金支付周期届满前10日向甲方支付下一周期租金。庭审中原告称，2020年5月6日，原被告签订合同，并当天交付房屋；2020年5月6日，被告向原告支付押金25000元，合同约定免租期是2020年5月6日至2020年5月15日，租金是每月27600元，第一季度每月按25000元优惠收房租，被告依约支付第一季度75000元的租金。本院根据合同约定及原告上述陈述认定，租金自2020年5月16日起算，被告已向原告支付一季度的租金，即租金已支付至2020年8月15日，第二次租金支付时间为2020年8月5日前。原告称，2020年8月1日，被告通知原告不再租赁该房屋，并搬走部分物品，2020年8月1日晚上原告将房屋更改密码锁密码。原告并向本院提交录音光盘一张及文字版（证人孟某是原告公司的工作人员，这个录音是孟某和被告所在公司的张世明、王老师和鲁老师的录音），其中鲁老师说：“这个事实是这边交不起房租了，现在老板说这两个月受疫情影响”。原告称，这是中间开始录音，在录音前被告方人员明确表示不再租了，原告感觉到不对才开始录音，证明被告主动违约的事实。被告称，有异议，我们没有说过不再租了，我们说原告方必须把电费分摊问题和空调维修问题解决掉，我们才交房租，况且下个月房租缴纳的日期还未到。况且鲁老师和王老师不能代表许文文，本案的代理人张世明在当时也不能代表许文文。被告并称，2020年8月1日之后，被告由于工作原因，需要调动设备，到其他校区，我们并不是要搬走，原告当日把门密码锁更改，致使被告无法使用涉案房屋。本院认为，原告向本院提交的证据并不能证明被告通知原告不再租赁涉案房屋，被告已将租金已支付至2020年8月15日，第二次租金支付时间为2020年8月5日前，原告在2020年8月1日将涉案房屋锁门，根据原告向本院提交的证据，本院无法确认被告存在违约行为。故原告判令被告赔偿原告违约金27600元；判令被告增加赔偿原告违约金55200元，本院均不予支持。原告诉请被告支付物业费3756元。庭审中，原告称2020年5月6日，原被告签订合同，并当天交付房屋，2020年5月6日，被告向原告支付押金25000元，已足以支付被告所欠的物业费。故原告诉请被告支付所欠物业费3756元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吕述国与被告许文文签订的《房地产租赁合同》；二、驳回原告吕述国的其他诉讼请求。案件受理费1964元（原告预交诉讼费1973元），减半收取982元，由原告吕述国负担957元，被告许文文负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月二十九日书记员 段葳蕤