湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1230民初761号 原告：永州市美轮美奂置业有限公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇如意山庄别墅**。 法定代表人：许志辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋礼辉，男。 委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。 被告：李冬，男，1989年2月27日出生，汉族，农民，住湖南省通道侗族自治县。 原告永州市美轮美奂置业有限公司（以下简称美轮美奂公司）与被告李冬租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告美轮美奂公司的委托诉讼代理人蒋礼辉、高景行，被告李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美轮美奂公司向本院提出诉讼请求：1.被告李冬支付原告美轮美奂公司租金322800.00元（租金计算至2021年9月30日）；2.被告李冬按所欠租金每日千分之五支付原告美轮美奂公司滞纳金;3.案件受理费、诉讼财产保全费及诉讼财产保全责任保险费由被告李冬负担。事实与理由：2016年10月28日，原告美轮美奂公司与被告李冬签订2份《通道建材家居广场商铺租赁合同》，约定原告美轮美奂公司将位于通道侗族自治县××镇××路××路××栋××号××号××号门面（不含夹层）租赁给被告李冬，用于经营“亿合门业”，租期为5年（2016年10月1日至2021年9月30日），免租期为1年（2016年10月1日至2017年9月30日），被告李冬应于每个缴租期（每12个月为一个缴租期）开始的三个月前一次性全额缴清下个租赁期间的租金，滞纳金为每日千分之五。合同签订后，原告美轮美奂公司向被告李冬收取了履约保证金15000.00元。免租期满后，被告李冬拒不支付自2017年10月1日起的租金，具体金额为：自2017年10月1日起至2018年9月30日止的租金71628.00元；自2018年10月1日起至2019年9月30日止的租金77376.00元；自2019年10月1日起至2020年9月30日止的租金83544.00元；自2020年10月1日起至2021年9月30日止的租金90252.00元；上述租金共计322800.00元。为此，特提起本案诉讼。 被告李冬辩称，1.原告美轮美奂公司不履行承诺和合同约定，构成违约。2016年9月，通道侗族自治县双江镇城东区吉祥路与杆梓路交汇处路段的建房塔吊、搅拌机尚未拆除，人行道和车行道均不能正常通行。2016年上半年，原告美轮美奂公司曾向被告李冬口头承诺，只要被告李冬承租原告美轮美奂公司的门面，即可享受以下优惠条件:（1）享受12个月免租期，免租期自门面交付日起算；（2）门面交付日交接标准，以所租门面前的人行道及车道路面达到硬化正常使用，即“水电路”三通时起算；（3）租金的起付日自门面按交接标准交付日起算;（4）约定了免责条款等。上述优惠条件，均在双方于2016年10月28日签订的《通道建材家居广场商铺租赁合同》中载明；2.原告美轮美奂公司主张被告李冬支付原告美轮美奂公司租金322800.00元，该租金的起算日、期满日与原告美轮美奂公司的承诺及合同约定均不相符，租金数额也不准确，应予以驳回。合同第十条约定的交接标准为水电到户，门面门口的人行道在被告李冬正式对外营业时完成道路硬化达到正常使用的标准，但该路段车行道路自2019年3月至9月才硬化，人行道自2020年3月12日至5月才完成绿化，至此，门面才达到合同约定的交接标准，门面租金应从2020年3月12日起算；3.案涉门面的租赁期限应自2020年3月12日起至2025年3月11日止，租金数额也应按此期间计算；4.原告美轮美奂公司主张的滞纳金每日千分之五过高，应予以驳回；5.2020年1月25日至2020年6月9日新冠肺炎疫情期间的租金应予以免除。 本院经审理认定事实如下：原告美轮美奂公司提交的第1号证据《通道建材家居广场商铺租赁合同》复制件1组，拟证明：（1）2016年10月28日，原告美轮美奂公司与被告李冬签订了2份《通道建材家居广场商铺租赁合同》；（2）原告美轮美奂公司将坐落于通道侗族自治县××镇××路××路交汇处的通道中心城13栋105号、106号、107号（不含夹层）门面租赁给被告李冬，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止；（3）免租期1年，即自2016年10月1日至2017年9月30日止；（4）13栋105号、106号门面建筑面积为149.74平方米，租金为：①自2017年10月1日至2018年9月30日止，每月租金为4492.00元；②自2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金为4852.00元；③2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金为5239.00元；④2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金为5659.00元；（5）13栋107号（不含夹层）门面面积为73.87平方米，租金为：①2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金为1477.00元；②2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金为1596.00元；③2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金为1723.00元；④2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金为1862.00元；（6）被告李冬向原告美轮美奂公司交纳了13栋105号、106号门面的保证金120000.00元及107号门面（不包含07夹层）的保证金3000.00元；（7）自2017年10月1日起，被告李冬未交纳任何租金；（8）合同约定的滞纳金为每日千分之五。被告李冬对第1号证据无异议，本院对该证据予以采纳。 原告美轮美奂公司提交的第2号证据《领条》、永州市美轮美奂置业有限公司财务凭证（附件）、项目丈量数据书面材料、《今（收）到》、侗胞华府附属工程结算单复制件1组，拟证明：（1）2016年10月11日，原告美轮美公司将案涉门面路段的公路进行平整及回填，道路可通行；（2）2017年5月15日，原告美轮美奂公司将13栋前的人行道砼泥土硬化。被告李冬对第2号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《领条》的日期为2016年11月5日，而原告美轮美奂公司与被告李冬签订合同的时间为2016年10月28日，当时案涉门面前的道路是泥土路，并非混凝土道路，推土机、吊塔、搅拌站均未拆除，道路尚未修建。本院认为第2号证据仅能证明原告美轮美奂公司曾对案涉门面路段的人行道及道路进行了施工，但不能证明该路段的人行道及道路施工后的状况，本院对该证据不予采信。 原告美轮美奂公司提交的第3号证据《江苏增值税电子普通发票》复制件1份，拟证明原告美轮美奂公司因申请诉前保全购买了诉讼财产保全责任保险，花费400.00元。被告李冬对第3号证据无异议，本院对该证据予以采纳。 被告李冬提交的第1号证据《通道建材家居广场商铺租赁合同》复制件1组，拟证明：（1）原告美轮美奂公司与被告李冬于2016年10月28日签订2份《通道建材家居广场商铺租赁合同》，该合同第一条、第十条、第十一条约定，被告李冬享受12个月的免租期，免租期自门面交付之日起算；（2）门面交接标准为：每间门面一支给水到户，电安装主线到商铺门口，商铺门口人行道在被告李冬正式营业时完成道路硬化达到正常使用标准；（3）租金自门面按交接标准交付之日起算；（4）合同约定了免责条款等诸多优惠条件。原告美轮美奂公司对第1号证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为合同的签订日为2016年10月28日，租赁期限自此开始计算。被告李冬营业期间，案涉门面路段的人行道及道路已完成硬化达到正常使用标准。原告美轮美奂公司于2016年10月对路面进行了砂石填充，2017年对路面再次进行硬化，该道路已能够正常使用。被告李冬主张的合同免责条款并非其拒付租金的理由，原告美轮美奂公司已于2016年10月1日履行了交付门面的义务。本院对该证据予以采纳，该证据不能证明双方当事人约定租金自门面达到交接标准之日起算。 被告李冬提交的第2号证据照片打印件1组，拟证明：（1）编号为1、2、3号照片证实至2016年9月10日、26日，被告李冬承租门面所在的路段的人行道及车辆道路的路面未达到硬化正常使用的标准；（2）编号为4、5、6、7、8、9号照片证实至2019年3月18日、5月20日、6月29日，案涉路段的人行道及车辆道路正在施工，但仍未达到硬化正常使用的标准；（3）编号为10号照片证实至2020年3月12日，案涉路段的人行道正在栽种树木，但仍未达到硬化正常使用的标准，编号11号照片证实案涉路段的人行道没有绿化，路面亦未达到正常使用标准；（4）编号为12、13、14号照片证实至2020年10月28日，该路段的车辆道路路面正在进行抢修，但仍未达到硬化正常使用的标准。原告美轮美奂公司对第2号证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，案涉路段属于市政规划道路，该路段的柏油路面由通道侗族自治县人民政府修建，合同签订时，被告李冬已充分了解当时的路面状况。编号为1、2号的照片显示被告李冬对外营业时，案涉路段的人行道已达到使用标准，原告美轮美奂公司于2016年10月对道路进行了砂石填充，2016年11月5日后，车辆道路已达到使用标准。编号12、13、14号的照片拍摄时间为2020年10月28日，与本案无关联。本院认为编号为1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号的照片能够证明照片拍摄时的案涉路段人行道及路面状况，车辆道路正在修建，人行道路已硬化通行，本院予以采纳；编号为11号的照片未体现拍摄时间，本院不予采纳；编号为12、13、14号的照片中正在维修的道路不是案涉路段，与本案无关联性，本院不予采纳。 被告李冬提交了3份证人证言，并申请了证人李某、杨某、石某出庭作证。 证人李某的证言拟证明案涉门面路段自2019年3月至2019年9月期间都在修建，之前为泥石路，至2019年9月基本完成道路硬化，该道路的状况确实影响了被告李冬的正常经营。原告美轮美奂公司对证人李某拟证明该路段自2019年3月至9月进行修建的事实无异议，但认为案涉门面路段系市政道路，修建方并非原告美轮美奂公司，双方应以门面交付时间开始计算承租时间。本院对该证言予以采纳。 证人杨某的证言拟证明案涉门面装修过程中，该路段未完全正常通行，直至2019年9月，该路段才能正常通行。原告美轮美奂公司对证人杨某拟证明的事实无异议，本院对该证言予以采纳。 证人石某的证言拟证明案涉门面路段自2019年3月修建至9月，才能通车。原告美轮美奂公司认为该证言不能作为被告李冬违约的理由，本院对该证言予以采纳。 本院认为，原告美轮美奂公司与被告李冬签订的《通道建材家居广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务。原告美轮美奂公司依约将案涉门面交付给被告李冬使用，合同约定的免租期满后，被告李冬未向原告美轮美奂公司支付租金，应承担依约支付租金和滞纳金的违约责任。被告李冬主张双方约定租金起算时间为案涉门面路段道路达到合同约定的交付条件之日，但合同中并未对该条款进行约定，被告李冬也未提交相关证据予以证明，故本院对该意见不予采纳。如被告李冬认为门面未到达合同约定的门面交接标准，可拒绝接收门面，现被告李冬早已接收门面并开始经营商铺，享受门面带来的收益，再以门面未达到交接标准为由拒绝支付租金，本院不予支持。双方当事人对案涉门面交付时间均未提供证据，本院根据合同约定确定门面交付时间为2016年10月1日。关于案涉门面租金是否能得到减免的问题，根据本案实际情况，合同履行过程中，因长时间修路导致承租门面交通不便，直接影响承租人的正常经营，2020年的新冠肺炎疫情也使承租人无法正常营业，双方当事人在订立合同时未预见到这些情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平，综合考虑道路建设的期限及新冠肺炎疫情对承租人经营的影响程度，本院酌定案涉门面自2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金减免30%，2020年新冠肺炎疫情期间减免2个月租金。原告美轮美奂公司因申请诉前保全购买了诉讼财产保全责任保险，花费400.00元，该费用系原告美轮美奂公司为实现其债权支出的合理费用，原告美轮美奂公司要求由被告李冬承担，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李冬于本判决生效后十日内支付原告永州市美轮美奂置业有限公司租金243288.80元及滞纳金16140.00元； 二、被告李冬于本判决生效后十日内支付原告永州市美轮美奂置业有限公司诉讼财产保全责任保险费400.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6142.00元，减半收取计3071.00元，由原告永州市美轮美奂置业有限公司负担472.50元，被告李冬负担2598.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨雨龙 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理石丽娟书记员 石丽娟（兼） 附件： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。