四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终712号 上诉人（一审被告）：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路**附**。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛，四川文君律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：文长芬，女，1970年7月30日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：唐文涛，四川顺安律师事务所律师。 上诉人自贡市帅旗房地产开发有限公司（简称帅旗公司）因与被上诉人文长芬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 帅旗公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1.一审判决认定事实有误。被上诉人文长芬在文长英合法房屋上搭建的房屋无合法产权，系违法建筑。上诉人签订的《拆迁补偿协议》是对合法房产的拆迁补偿，而非对违法建筑的补偿。2.一审判决适用法律不当。由于被上诉人文长芬的案涉房屋为无证房，一审应查明事实，对案涉房屋的性质予以认定。若被上诉人存在欺诈行为，该《拆迁补偿协议》属于可撤销的合同。 文长芬答辩称，被上诉人的房屋不是已经补偿的房屋。案涉房屋虽未办理产权登记但未被有关部门认定为违法建筑。本案纠纷为民事平等主体之间的诉讼，上诉人应按协议约定履行义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 文长芬的一审诉讼请求为：1.判令被告立即将已建成的“御景名都”小区的返安住房15栋3号交付原告；2.判决被告支付自2018年1月起至2020年4月的过渡费29,400.00元（350元×3人×28月）；3.判决被告支付违约金50,000.00元。 一审法院认定事实：1988年6月26日，文长英经政府批准在共和乡原高峰五组农村建房宅基地使用面积为50平方米，1989年，原告文长芬与其兄妹文长明、文长英、文长友共同修建一楼一底房屋一栋，1990年，文长英经政府批准在原高峰五组农村建房宅基地使用面积为64平方米，1991年8月15日，该房屋办理了产权登记，产权登记在文长英名下，建筑面积为97.44平方米，2001至2002年间，原告文长芬与其兄姐文长英、文长明、文长友共同出资在以文长英名义修建的房屋上共同又修建了一层房屋。属原告文长芬所有的101.06平方米房屋未另办理产权登记手续。 2010年，被告帅旗房地产公司因开发“御景名都”项目，需拆迁原告文长芬与其兄姐文长明、文长英、文长友共同修建的房屋。被告帅旗房地产公司对原告文长芬的房屋进行摸底、测量后，于2010年12月10日，与原告文长芬签订《拆迁补偿协议》，协议约定：一、甲方需拆迁乙方农房综合建筑面积共计101.06平方米；二、乙方自愿选择住房安置补偿；三、甲方按乙方房屋综合建筑面积以拆壹赔壹的方式进行赔偿，返安位置为御景名都的返安房。……1、甲方提供给乙方结构拆迁安置住房壹套。户型建筑面积约80平方米。4、当乙方拆迁安置面积小于被拆迁面积时，乙方剩余被拆迁面积甲方按2500平方/元计算补偿给乙方。5、乙方拆迁安置面积超过乙方被拆迁面积的（以每一拆迁户的户头计算），超过10平方米之内（含10平方米）按2000平方/元计算，超过10平方米以上的每平方米按开盘价计算，由乙方计算补偿给甲方，凡超过10平方米以上则分段计算。……六、拆迁时间、奖励办法及违约责任规定：乙方应在2011年元月10日开始拆迁，2011年元月20日前必须拆除完毕。提前搬迁拆除实行奖励。拆迁完毕的时间与本合同约定拆完的期限，每提前一天，甲方奖励乙方50元，乙方不按协议规定时间拆除对甲方造成损失，由乙方承担相应法律责任，并支付违约金50,000.00元给甲方，反之甲方不按本协议办理相关事宜，则由甲方支付给乙方违约金50,000.00元。乙方拒不拆迁的，甲方有权依法律规定的相关规定，经有权机关依法处理后，申请强制执行。七、乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。九、本协议甲方已经对乙方进行了拆迁的全部补偿和安置，则乙方应将土地证、房产证等相关手续交甲方，由甲方与相关部门完清乙方拆迁房拆迁的法律手续和经济结算，所得赔偿为甲方所有。……被告帅旗房地产公司在该协议上加盖了公司印章，法定代表人魏大棋签字，原告文长芬签字并捺指纹。 协议签订后，被告帅旗房地产公司并口头委托原告文长芬自行拆迁自有的房屋，原告文长芬在双方协议约定的时间内完成了拆迁。 一审法院受理的（2020）川0322民初1334号邹永芬、温杏国诉自贡市帅旗房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，邹永芬、温杏国向法院提交了复印于富顺县人民法院（2019）川0322民初245号民事卷宗证据中的《御景名都2015、2016、2017年度的拆迁过渡费》载明：2016、2017年被告支付原告文长芬的过渡费为每人年过渡费4,200.00元，户口人数3人。协议签订后，被告帅旗房地产公司向原告文长芬支付过渡费至2017年12月，按每月350元，人口三人的标准支付。 2017年左右，被告帅旗房地产公司通知原告文长芬选房，原告文长芬选取的一套住房为“御景名都”小区15楼3号。 1999年2月，因政府征用了高峰五组土地，原告文长芬按政策农转非。 另查明，被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”项目已于2019年竣工。 还查明，1999年原富州大道指挥部拆迁安置原告文长芬的房屋，系原告文长芬分家析产所得房屋，其房屋位于原高峰五组螺蛳湾，不是本案被告帅旗房地产公司拆迁原告文长芬位于原高峰五组查家垇田的房屋。 再查明，被告帅旗房地产公司作为原告起诉富城房地产公司合同纠纷一案，富顺县人民法院于2019年10月15日作出（2019）川0322民初245号《民事判决书》，该判决书中认定：被告帅旗房地产公司与魏大棋共同开发“帅旗·御景名都”项目，自2012年12月开始，先后分别与原告文长芬以及案外人签订了《农房拆迁补偿安置协议书》，分别约定拆除农房的面积、安置补偿的方式及其他内容，到2016年10月底才全部拆迁完毕。至2018年12月前，被告帅旗房地产公司分别给付了原告文长芬及其拆迁户的青苗补偿费、拆迁费用、拆迁过渡费等，但至本案起诉时被告公司未按协议交付涉及的安置住房和安置门面。 一审法院认为：本案原告文长芬与被告帅旗房地产公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。被告帅旗房地产公司认为，原告文长芬的房屋系违法建筑，根据自贡市人民政府、富顺县人民政府关于征地补偿的相关规定，原告文长芬的案涉房屋不应得到补偿，原、被告双方签订的协议无效。一审认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府的文件系政府征用土地的规定，而本案中，被告公司拆迁原告的房屋不是政府征用土地的行为，原、被告双方签订的协议系平等主体间的民事行为，不是政府行为，不能适用政府拆迁补偿的规定办理，且至今仍未有任何主管部门认定案涉拆迁房屋系违章建筑，不应当得到拆迁补偿。且原告文长芬陈述，其与兄姐文长明、文长英、文长友共同出资修建的房屋，系以文长英名义办理的土地手续和房产证，原告文长芬向一审提交了文长英的房产证及土地使用通知，其余的房屋均未办理产权，原告文长芬的陈述符合当时历史客观因素。同时，原、被告双方签订协议前，被告帅旗房地产公司对原告文长芬的房屋进行了实地调查、核实、测绘，对原告文长芬的房屋系以文长英名义申请的土地使用权，几兄妹共同修建的，对其拆迁房屋的结构和产权情况是明知的，被告公司与原告签订的《拆迁补偿协议》系被告公司的真实意思表示，不违反法律规定。因此，原、被告双方签订的《拆迁补偿协议》有效。 关于原告文长芬要求被告按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”小区15楼3号的住房一套的诉讼请求是否应当支持。合法有效的协议，应受法律保护，对双方均有约束力。原、被告双方签订《拆迁补偿协议》后，在协议约定的期限内，原告文长芬受被告帅旗房地产公司的口头委托，将房屋在协议约定的期限内予以拆迁。被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工，已达到交付安置住房的条件，且2017年左右，被告帅旗房地产公司通知原告文长芬选房，原告文长芬选取的一套住房为15楼3号。因此，按照协议约定，现原告文长芬要求被告按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”小区15楼3号的住房一套，于法有据，一审予以支持。对于被告帅旗房地产公司以双方签订的《拆迁补偿协议》中约定了原告文长芬应将土地证、房产证等相关手续交付被告公司，但至今原告文长芬未向被告交付土地证、房产证，认为未达到补偿安置的条件及原告房屋系违建，原、被告双方签订的协议无效，不应返还“御景名都”小区15楼3号的住房一套的理由，于法无据，一审不予支持。 关于原告文长芬要求被告帅旗房地产公司支付2018年1月至2020年4月止，按每月350元，人口按三人计算的过渡费29,400.00元的诉讼请求是否应当支持。被告帅旗房地产公司认为当初与原告文长芬签订协议时虽系自己的真实意思表示，但当时并不知晓原告文长芬的房屋系违法建筑，在2019年1月，被告公司作为原告诉讼富城房地产公司合同纠纷一案中（本案原告文长芬作为该案第三人参加了诉讼），才知晓原告文长芬的房屋系违法建筑。一审认为，2019年10月15日，一审法院对该案作出的（2019）川0322民初245号民事判决书，该判决书并未认定被告公司拆迁原告文长芬的房屋系违法建筑，同时，被告公司也未向一审提交证据证明行政机关对原告文长芬的房屋作出系违建不应当拆迁补偿的认定，被告帅旗房地产公司认为原告文长芬的房屋系违法建筑而不予安置补偿，也不支付过渡费的辩解理由，一审不予支持。同时，对于原告文长芬主张的过渡费计算标准为:双方于2010年12月10日签订的《拆迁补偿协议》中第七条约定：“乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。”被告帅旗房地产公司自双方签订协议后，按照协议约定支付原告文长芬过渡费，后被告公司对支付的过渡费标准进行调整为每月每人350元，以3人为标准向原告文长芬进行支付，且被告帅旗房地产公司对原告文长芬2015-2017年度的过渡费按此标准进行了支付，现被告帅旗房地产公司拆迁安置的房屋已竣工，达到了交付房屋的条件，但被告至今未交房，原告文长芬主张被告支付自2018年1月至2020年4月止的过渡费29,400.00元（350元×3人×28月=29400元），一审予以支持。 关于原告文长芬主张要求被告帅旗房地产公司支付违约金50,000.00元的诉讼请求是否应当支持。原告文长芬认为，被告帅旗房地产公司未按协议约定履行支付过渡费的义务，自2018年1月起至今未按约定向原告文长芬支付过渡费，协议约定了甲方（被告公司）交住房给乙方（原告文长芬）后三个月为止，被告未支付过渡费的行为违反了协议约定；另外，被告帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工，已达到交付安置房的条件，但被告至今未向原告文长芬交付安置房，按照协议约定被告公司已经违约，应当承担违约责任，应向原告文长芬支付违约金50,000.00元。对于双方约定的违约金金额是否过高，一审法院依法向被告公司释明后，被告公司以双方签订的协议无效为由，认为不应当支付违约金，对违约金的高低未发表意见。一审认为，根据原、被告双方签订的协议履行情况及根据公平原则和诚实信用原则予以综合考量，双方约定的违约金符合法律规定，并无不当，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决，1.限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文长芬交付“御景名都”小区15楼3号住房一套；2.限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文长芬支付过渡费29,400.00元；3.限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文长芬支付违约金50,000.00元。本案受理费6,992.00元，减半收取为3,496.00元，由被告自贡市帅旗房地产开发有限公司承担。 二审中，上诉人帅旗公司向本院提交张胜琴情况证明一份，证明不是合法房屋的赔偿标准是不一样的。被上诉人文长芬质证意见为该证据与本案无关，对其三性不予认可。本院认为该证据为案外人向帅旗公司提交的补偿请求报告，没有回复。与本案不具关联性，对其真实性、合法性、关联性不予确认。被上诉人文长芬无证据向法庭提交。 二审查明的案件事实与一审相同，二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为1.被上诉人文长芬的房屋是否为违法建筑；2.双方签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效，上诉人帅旗公司是否应按协议履行义务；3.违约责任的确定。一、关于被上诉人文长芬的房屋是否为违法建筑的问题。2001至2002年间，文长芬与其兄姐文长英、文长明、文长友共同出资在以文长英名义修建的房屋上共同又修建了一层房屋，文长芬取得了未办理产权登记手续的101.06平方米房屋的使用权。帅旗公司对文长芬的房屋进行了实地调查、核实、测绘，应是知晓该房屋的建成情况的。违法建筑的认定需有权部门作出判断，由于本案缺乏有权部门的认定，故不能认为文长芬的房屋属违法建筑。二、双方签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效，上诉人帅旗公司是否应按协议履行义务的问题。帅旗公司为开发“御景名都”项目，需拆迁文长芬与其兄姐文长明、文长英、文长友共同修建的房屋，于2010年12月10日，与文长芬签订《拆迁补偿协议》，该协议系民事平等主体之间签订的协议，为双方当事人的真实意思表示，合法有效。帅旗公司为开发“御景名都”楼盘项目的需要，占用了文长芬的房屋并对文长芬进行拆迁补偿实为一种交易形式，本院予以认可。“御景名都”小区于2019年竣工已达到了交付安置住房的条件，帅旗公司应按协议履行交房等合同义务。三、关于双方违约责任的确定的问题。帅旗公司因未按约定支付过渡费及延迟交房，确已违反了《拆迁补偿协议》的约定，构成违约。文长芬因无诉争房屋的产权证及土地使用权证，无法向帅旗公司交付，同样违反约定，亦构成违约。在双方都构成违约的情况下，应互不追究违约责任。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本适当，但唯有在认定违约责任上处理不当，本院予以纠正。上诉人帅旗公司的上诉理由部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1237号民事判决第一项即“限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文长芬交付“御景名都”小区15楼3号住房一套”及第二项即“限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文长芬支付过渡费29,400.00元”； 二、撤销四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1237号民事判决第三项“限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文长芬支付违约金50,000.00元”； 三、驳回被上诉人文长芬对违约金50,000.00元的诉讼请求。 一审案件受理费6,992.00元减半收取为3,496.00元，由帅旗公司负担3,146.00元，文长芬负担350.00元；二审案件受理费6,992.00元元，由帅旗公司负担6,292.00元，文长芬负担700.00元负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓伟 审判员  马超 审判员  杨阳 二〇二〇年十二月十五日 书记员  黄毅