江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6171号原告：汪家祥，男，1938年6月6日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：汪东辉，男，1963年3月31日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：汪卫东，男，1968年4月5日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：汪东霞，女，1966年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区。四原告共同委托诉讼代理人：刘伯华，徐州市鼓楼区求是法律服务所法律工作者。被告：汪丽，女，1970年4月29日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：沙晓陆，江苏尊鼎力律师事务所律师。原告汪家祥、汪东辉、汪卫东、汪东霞与被告汪丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪家祥、汪东辉、汪卫东、汪东霞及其共同委托诉讼代理人刘伯华、被告汪丽的委托诉讼代理人沙晓陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪家祥、汪东辉、汪卫东、汪东霞向本院提出诉讼请求：确认原告汪家祥与被告汪丽就徐州市泉山区奎东小区X号楼X单元X室房屋（以下简称诉争房屋）签订的买卖合同无效，本案诉讼费用由两人承担。事实与理由：汪家祥与其妻子刘淑琴共育有长子汪东辉、次子汪卫东、长女汪东霞、次女汪丽。2013年1月9日，刘淑琴去世。2020年2月23日，汪丽因新冠疫情停留徐州时哄骗汪家祥，以为其养老送终为由带汪家祥至房产部门签订买卖合同，将汪家祥名下的诉争房屋以买卖方式变更登记至汪丽名下，汪丽未支付任何房款。房屋过户后，汪家祥反复考虑，认为不妥，多次联系汪丽返还房屋遭拒。2020年7月3日，汪家祥亲笔书写解除过户声明，并找本家三弟汪家柱、邻居程世盈作证。诉争房屋系汪家祥及刘淑琴的共有财产，刘淑琴去世后，家人并未分割该房，汪家祥个人无权处分该房产。汪东辉等其他子女知晓后纷纷表示反对，认为汪丽近十年不回徐州，平日均是其他子女照顾老人，汪丽通过虚假买卖行为骗取财产，其行为应属无效。请求人民法院判如所请。被告汪丽辩称，1.诉争房屋在汪家祥与汪丽签订买卖合同时属于汪家祥单独所有，并非其与刘淑琴的共同财产。诉争房屋在刘淑琴去世前已经以买卖方式变更登记至汪东辉名下，刘淑琴去世后，汪东辉又以买卖方式将诉争房屋变更登记至汪家祥名下，汪家祥于2015年10月15日领取产权证书，此后诉争房屋即属汪家祥单独所有。因此，汪东辉、汪卫东、汪东霞不具备原告的主体资格，无权对买卖合同效力及诉争房屋主张权利。2.汪东辉于2020年2月缔约时具有完全民事行为能力，对诉争房屋享有完全处分的权利，买卖合同系汪东辉、汪丽的真实意思表示。考虑到父女关系，双方对房屋价款予以约定。买卖合同不存在法律规定的无效情形，合法有效。3.汪丽至今尚未支付房款，其与汪家祥之间存在债权债务关系，但并不能以此否认买卖合同的效力。综上，请求人民法院驳回汪家祥的诉讼请求并驳回汪东辉、汪卫东及汪东霞的起诉。本院经审理认定事实如下：原告汪家祥与其妻子刘淑琴共育有子女4人，即原告汪东辉、汪卫东、汪东霞及被告汪丽。1999年9月，原告汪家祥、刘淑琴原有房屋被征收，获得包括诉争房屋（建筑面积92.75平方米）在内的3套安置房屋。2013年1月6日，原告汪家祥以其与刘淑琴名义与原告汪东辉及其妻子刘月红以签订买卖合同的形式（合同载明售价33.4万元、实际并未支付）将诉争房屋权属变更登记至汪东辉夫妇名下。2013年1月9日，刘淑琴去世。2015年9月29日，原告汪东辉及其妻子与汪家祥以签订买卖合同的形式（合同载明售价20万元、实际并未支付）将诉争房屋权属变更登记至汪家祥名下。2020年2月24日，原告汪家祥及被告汪丽两人至徐州市不动产交易机关签订《存量房买卖合同》。双方在该合同中主要约定：1.原告汪家祥将诉争房屋以单价3018.87元、总价28万元出售与被告汪丽。2.被告汪丽须于2020年2月24日一次性将28万元缴入监管账户，原告汪家祥亦应于当日将诉争房屋交付与汪丽。3.诉争房屋变更登记所产生的税费由被告汪丽负担。2020年2月27日，被告汪丽获得诉争房屋的权属登记，但其至今未向原告汪家祥支付房款。2020年7月27日，原告汪家祥、汪东辉、汪卫东、汪东霞以诉称理由诉至本院。被告汪丽应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。庭审中，原告汪家祥本人陈述，其系徐州矿务局庞庄煤矿退休职工，每月退休金约4000元，现独自居住于诉争房屋内。被告汪丽曾告知原告汪家祥诉争房屋价值280万元，要进行评估。原告汪家祥不理解评估的含义，在被告汪丽带领下来到一处房间内签署相应材料。被告汪丽称其想要诉争房屋和汪家祥的退休工资，既能给汪家祥养老送终，也能缓解经济状况。庭审中，原告汪东辉陈述，2013年1月，为减少遗产税并便于过户，原告汪东辉、汪家祥在刘淑琴临终之际以买卖形式将诉争房屋过户。后原告汪东霞提出异议，兄弟姐妹之间产生误会，原告汪东辉遂再次以买卖形式将房屋还给原告汪家祥。庭审中，被告汪丽主张涉案合同系买卖合同，并非赠与合同。在本案审理过程中，被告汪丽书面陈述：“出售房屋的事情是爸爸先提出来的。爸爸考虑自己年龄大了，自母亲去世后，哥哥姐姐为了争夺房产都不问他的事，自己心脏病不知哪会就死了。这个病很快的，如果一个人在家里倒下了烂在家里都没人知道。爸爸要求与我一同生活。母亲走后，我出来打工，每年爸爸都要来住段时间……我又给爸爸在我房子隔壁租一间屋住，总比一个人在家孤独强。96年后我一直与父母居住，户口一直在徐州。爸爸身上好多种病，我经常带他检查，牙齿不好没法吃东西，我带着各个医院跑，牵扯爸爸很多并发症。爸爸年龄大了，去哪我都搀扶着，在生活上我无微不至的关心他，有时半夜难受我就带他去医院。白天爸爸生活很有规律，想看演出，我带着他去。爸爸喜爱唱歌、写毛笔字、喜爱旅游，我带他游山玩水，给他作各种花样的食品。他和外孙女一起生活也很开心。爸爸经常说一个人对着墙发呆没人说话，与我一起最起码很开心，不孤独，爸爸的衣食住行都可以很顺心。母亲临终前也说过爸爸的晚年就指望我了。我只想做子女应尽的义务，只愿看到爸爸快乐无忧。看到二哥打骂父母、砸桌子摔板凳的，我一直为父亲晚年生活担忧。看病叫哥哥说没空太穷，找姐姐说又不是我一个人的父亲。爸爸这次回家，家里叔叔去世，叫他回去，然后就不让他回来了，说打完官司再走，逼迫爸爸去法院起诉我，说不打完官司别想走。爸爸几次打电话叫我去接他，爸爸哭的很伤心，说起诉都是他们的注意。诉前调解时我听法院答复爸爸撤诉了，要求与我一起生活。人在做，天再看，对得起自己的良心吗？满奎山出名的家庭，打骂父母的二哥，我去帮忙连我一起打，我报过几次警了。大哥，姐姐，你们尽到孝心了吗？我不想检举你们的不是，爸爸心里的苦我全知道。因为爸爸只会在我跟前哭诉你们怎样对他的。我这里有很多与爸爸一起的生活照片与视频，可以看出爸爸与我一起的开心快乐。我唯一的心愿不是看爸爸孤独，只为爸爸余生快乐度过，安度晚年，尽到我的孝心，对得起疼爱我的父母。签订合同时，爸爸与我在场，在工作人员的多次询问下，爸爸愿意把房子出售给我。工作人员说有十五天的反悔期，之后爸爸表示自愿，不反悔。母亲去世后，父母的房产已处理给大哥，有无存款我不清楚，但知道二哥欠爸爸8万元。现不同意以诉争房屋市场价格为基础解决本案纠纷。”本院认为，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；继承从被继承人死亡时开始。本案中，诉争房屋于刘淑琴生前系其与原告汪家祥的夫妻共同财产，原告汪家祥与原告汪东辉夫妇于刘淑琴生前为规避税费以买卖形式办理权属变更登记的行为并不产生物权变动的效力。刘淑琴去世后，其对诉争房屋所享有的份额属于遗产，应由其继承人予以继承,此时诉争房屋权属状态发生变动，即由原告汪家祥、刘淑琴共有变为原告汪家祥及其四名子女共有。此后原告汪东辉夫妇再次以买卖形式将诉争房屋权属变更登记至原告汪家祥名下的行为也不能改变上述权属状态。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，虽然原告汪家祥与被告汪丽签署《存量房买卖合同》，被告汪丽也因此获得了诉争房屋的权属登记，但该《存量房买卖合同》存在重大瑕疵,不能证明缔约双方存在买卖房屋的意思表示。首先，诉争房屋位于徐州市中心医院附近，涉案《存量房买卖合同》约定的单价为3018.87元，明显低于市场价格。其次，涉案《存量房买卖合同》约定被告汪丽须于缔约当日即2020年2月24日付清购房款，但其至今未向原告汪家祥支付任何购房款。最后，被告汪丽对诉争房屋原系父母共同财产是明知的，其在原告汪东辉等其他兄弟姐妹未在场的情况下通过签订涉案《存量房买卖合同》获得房屋全部所有权，事后也拒绝按照市场价格对原告汪东辉等人予以折价补偿，此行为侵害了原告汪东辉等人的合法权益。故被告汪丽以虚假买卖的意思表示订立涉案《存量房买卖合同》，该《合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。诉争房屋原登记于原告汪家祥名下，涉案《存量房买卖合同》被确认无效后，被告汪丽应将因此取得的房屋所有权及国有土地使用权变更登记回原告汪家祥名下，相应过户费用亦应由被告汪丽承担。应当指出的是，对于遗产或家庭共同财产如何分割的问题，相关法律已作出明确规定，当事人可以通过订立遗嘱或家庭成员订立分割协议的方式合法、合情、合理地分割财产。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、原告汪家祥与被告汪丽于2020年2月24日就徐州市泉山区奎东小区X号楼X单元X室房屋签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告汪丽应于本判决发生法律效力之日起十日内办理将徐州市泉山区奎东小区X号楼X单元X室房屋的权属变更登记至原告汪家祥名下的过户手续，并自行承担相应过户费用。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告汪丽负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 杨 瑞二〇二〇年十二月三十一日书记员 赵子瑶