陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终14553号  上诉人（原审原告）：甲公司。住所地：西安市新城区。法定代表人：陈运田，总经理。委托诉讼代理人：张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亮荣，陕西迈道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乙公司。住所地：西安市新城区。法定代表人：李普选，总经理。委托诉讼代理人：李涛，陕西再创律师事务所律师。原审被告：陈甲，男，汉族，1976年10月18日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。原审被告：陈乙，男，汉族，1981年10月14日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。原审被告：林某，男，汉族，1968年3月26日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。原审被告：马某，男，汉族，1958年10月2日出生，住西安市莲湖区。上诉人甲公司(以下简称甲公司)与上诉人乙公司（以下简称乙公司）及原审被告陈甲、陈乙、林某、马某租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判乙公司支付2016年4月1日至实际支付之日的利息（利息以本金720000元为基数，自2016年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），2016年4月1日至2019年8月20日利息150000元；3.判令乙公司承担本案诉讼费用事实与理由：乙公司与甲公司签订《租赁合同》在2016年3月到期后，双方构成不定期的租赁关系，应当参照《租赁合同》处理。甲公司主张的使费用利息应为甲公司的获得利益，应当得到法律支持。西仲字（2018）第1104号裁决书认定：“《联建租赁合同》第十二条2项就甲公司不支付租金约定了违约责任，因此申请人要求甲公司偿付逾期支付租金利息的主张于法有据。”该约定虽无具体，但是精神与《合同法》的一百一十三条相一致，依据公平原则应当支持甲公司请求。乙公司辩称，甲公司要求乙公司承担利息没有法律依据。因甲公司不能如约履行，乙公司又通过出租涉案房屋，租金互抵补差的方法维护自己的权益。合同到期后，甲公司既不履行原来的约定，又不愿继续冲抵租金。双方经仲裁达成和解，涉案房屋实际由甲公司经营，因此，乙公司不应当承担利息。乙公司不交还涉案房屋是因为甲公司违约在先，乙公司为维护自身权益采取了自力救济行为。仲裁支持了甲公司的利息，与本案就应当支持其利息的请求没有关系。乙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回甲公司一审诉讼请求；2.诉讼费由乙公司承担。事实及理由：2016年4月1日至2017年10月1日，乙公司未能实际收取第三人的租金。在此期间内甲公司既不履行其在联建租赁合同中的付款义务，又不愿依照双方的租赁合同冲抵，多次去涉案楼层找实际经营人，致使乙公司与第三人的合同无法继续履行，第三人拒绝向乙公司交付租金，乙公司在此期间未获取利益，一审判决乙公司支付向甲公司支付租金显失公平。20201119陈甲、陈乙、林某述称，对一审判决陈甲、陈乙、林某不承担责任的事实认定及判决结果没有异议。马某经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交意见。甲公司向一审法院起诉请求：1.乙公司、陈甲、陈乙、林某、马某支付位于西安市XX路XX号XX大厦XX层2016年4月1日至2017年9月30日期间的房屋占有费720000元；2.乙公司、陈甲、陈乙、林某、马某支付2016年4月1日至实际支付之日的利息（利息以本金720000元为基数，自2016年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：陈甲、陈乙、林某系雅润公司股东，雅润公司已被工商部门注销。2003年4月30日，西安铁路分局西安建筑段（甲方）、西安福泰房地产开发有限公司（乙方）、乙公司（丙方）与甲公司（丁方）签订《联建租赁合同》约定，甲公司承租房屋位于新城区XX号XX号，是甲乙丙三方在甲方原有房屋基础上翻建的。本合同签订时，甲乙丙三方统一使用权，由甲公司（丁方）全部承租、续建、装修、使用、经营该楼房。西安铁路分局西安建筑段（甲方）享有楼房的所有权，同时有权与乙丙向甲公司（丁方）收取租金，具体分配数额为每年甲方93万元，乙方200万元，乙公司（丙方）45万元。2004年10月28日，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）签订《租赁合同》，部分条款为：甲方将四方签订的联建租赁合同中的“西铁科技大厦”第五层建筑面积1990平方米现状整体租赁给乙方。年租金为48万元整，乙方将四方“联建租赁合同”中甲公司应交给乙方的45万元租金作为抵扣，乙方应补交甲方年租金差额为3万元整。本合同的租赁期限为2004年11月8日至2023年11月7日止。2005年元月8日，甲公司与乙公司变更租赁期限为2005年4月1日至2015年3月31日。乙公司承租涉案房屋期间，其将房屋转租给案外人马某，2013年12月29日，马某（甲方）与陈甲（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方在西铁科技大厦内经营的包括五楼整层、六楼整层等租赁给乙方，由乙方出资进行改造施工。租赁期限自2013年12月至2023年12月止。因乙公司未按约向甲公司履行租赁合同，2016年甲公司将乙公司诉至法院，请求：1、乙公司返还甲公司承租的“西铁科技大厦”第五层房屋1990平方米；2、乙公司立即向甲公司支付租金30万元及2015年3月31日至2016年3月31日占用使用费3万元。2016年10月30日，西安市新城区人民法院作出（2016）陕0102民初2673号民事判决书：1、乙公司于本判决生效后三十日内将其承租的“西铁科技大厦”第五层建筑面积1990平方米房屋返还甲公司；2、乙公司向甲公司支付租金30万元及占用使用费3万元。后乙公司不服该判决，上诉至西安市中级人民法院。2017年6月，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终2690号判决书，维持一审判决。后甲公司向西安市新城区人民法院申请强制执行，在该案执行期间，因雅润公司使用该涉案房屋。2017年10月11日，甲方（出租方）甲公司与乙方（承租方）雅润公司签订《房屋租赁合同》。2018年乙公司向西安市仲裁委员会申请仲裁，请求甲公司向其支付2015年4月1日至2018年12月31日的租金165万及利息。2018年8月13日，该委作出西仲字（2018）第1104号裁决书裁决，甲公司向乙公司支付2016年4月1日至2018年12月31日的租金120万元及逾期付款利息。后乙公司向西安市中级人民法院申请强制执行，该案于2019年6月28日执行完毕。后雅润公司开始承租该房屋。2019年，甲公司遂诉至法院，请求：1、雅润公司支付甲公司2016年4月1日至2019年3月31日期间的租赁费125万元；2、雅润公司承担延期支付2017年10月1日至2019年3月31日期间延迟租金的违约金11.399万元（违约金按年息24%计算），要求雅润公司付至实际租金支付日止。3、雅润公司承担延期支付2016年4月1日至2017年9月30日72万元租金利息10.8万元（按照年息6%计算），要求雅润公司付至租金实际支付日止。2019年8月25日，一审法院作出（2019）陕0102民初3310号判决书认定：“对于甲公司主张雅润公司向其承担2016年4月1日至2017年10月1日期间的涉案房屋租金一节，法院认为，该期间雅润公司与甲公司之间显然不存在合同关系，雅润公司系以其与案外人马某的合同关系实际使用涉案房屋，因此，甲公司该部分租金主张缺乏事实及法律依据，不予支持”。该判决已经生效。本次庭审中，甲公司主张的租金为2016年4月1日至2017年9月30日期间涉案房屋的租金72万元及利息。经查，马某与案外人王某某签订的租赁合同与涉案租赁物无关。一审法院认为，结合甲公司的诉讼事实及乙公司的辩称理由，本案争议的主要焦点是：1、2016年4月1日至2017年9月30日期间涉案房屋的租金应由谁予以承担？2、甲公司主张的租金标准是否有事实及法律依据？针对本案的第一个焦点，法院认为，甲公司与乙公司之间的《租赁合同》明确了甲公司对案涉房屋具有出租的权利，且明确约定租金为每年48万元，即每月4万元。人民法院已对甲公司主张的2016年3月31日之前乙公司欠甲公司的租金予以了认定，并作出了生效判决书。另查，乙公司于2013年在其与甲公司租赁关系存续期间，将涉案房屋转租给了案外人马某，而马某又将涉案房屋出租给了雅润公司。因此，依据合同的相对性，甲公司与马某之间不存在合同关系，该期间仍为乙公司继续承租该涉案房屋。综上，自2016年4月1日起至甲公司与雅润公司建立租赁关系之前即2017年9月30日止，该期间涉案房屋使用费用应由乙公司向甲公司承担付款责任。乙公司称其与甲公司之间的租赁合同纠纷尚已解决，该说词缺乏合理依据，不予采信。对于本案的第二个焦点，涉案房屋使用期间的费用一节，因甲公司与乙公司合同明确约定租赁费用为每月4万元，参照该租赁标准认定，乙公司应向甲公司支付该期间房屋使用费18个月共计720000元。对于甲公司主张的利息一节，该期间双方未有利息约定，且本案予以认定乙公司承担付款责任，故甲公司的利息主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。本案中，甲公司主张陈甲、陈乙、林某承担责任一节，因生效的法律文书已认定该期间雅润公司不承担支付租金之责任，故甲公司的请求，缺乏法律依据，不予支持。甲公司主张马某承担责任一节，因该期间甲公司与马某之间并不存在合同关系，故甲公司主张马某承担责任，缺乏事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、 被告乙公司于本判决生效后十日内一次性支付原告甲公司2016年4月1日至2017年10月1日的房屋租金720000元。二、驳回原告甲公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11000元，由被告乙公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明事实属实，本院予以确认。2020年11月19日乙公司向本院提交撤回上诉申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。甲公司与乙公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。该合同2015年3月31日到期后，双方并未签订新的租赁合同，但乙公司一直占有使用案涉房屋，故应当向甲公司支付租赁费用。人民法院已对甲公司主张的2016年3月31日之前乙公司欠甲公司的租金予以了认定并作出了生效判决书。因甲公司与乙公司的租赁合同明确约定租赁费用为每月4万元，故参照该租赁标准认定，乙公司应向甲公司支付自2016年4月1日起至2017年9月30日期间房屋使用费18个月共计720000元。关于甲公司主张的利息，双方未有利息约定，本院不予支持。本案审理期间，乙公司申请撤回上诉，经审查，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费甲公司预交3300元，由甲公司负担；乙公司预交11000元，减半收取5500元，由乙公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年十二月七日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳