广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29832号原告：中山市雅景物业管理有限公司，住所地广东省中山市********丽豪花园56A卡商铺，统一社会信用代码914***********642C。法定代表人：郑萍楷，经理。原告：中山市雅景物业管理有限公司民众分公司，住所地广东省中山市********丽豪花园147卡商铺，统一社会信用代码914************996。法定代表人：郑锦祥，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：伍丽贤，广东邦仁律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴婉婷，广东邦仁律师事务所律师。被告：缪四娇，女，1967年9月2日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县**************，公民身份号码360************426。原告中山市雅景物业管理有限公司（以下简称雅景公司）、中山市雅景物业管理有限公司民众分公司（以下简称雅景民众分公司）与被告缪四娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅景公司、雅景民众分公司共同委托诉讼代理人伍丽贤、吴婉婷到庭参加诉讼，被告缪四娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅景公司、雅景民众分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付自2019年1月至2020年8月期间的物业服务费2861.8元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费为基数，从该月应付之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付2019年1月至2020年8月期间的梯灯费100元。庭审中，两原告明确违约金起算日期为逾期之日。事实和理由：被告与中山市丽星房地产有限公司（以下简称丽星公司）签订中山市商品房买卖合同，约定被告购买丽星公司开发的位于中山市*******************（以下简称涉案房产），涉案房产交付时间为2018年12月31日。若被告不按收楼通知指定的收楼期限办理收楼手续，则自收楼通知指定的收楼期限届满之日起视为丽星公司已将涉案房产交付给被告并由被告承担涉案房产的管理服务费用。丽星公司于2018年12月向被告发出收楼通知，但被告至今仍未按约办理收楼手续，根据上述约定，被告应自2019年1月起开始向两原告缴纳物业管理服务费用。同时，根据原告雅景公司与丽星公司之间签订的前期物业服务合同的约定，原告雅景公司为被告购买的涉案房产提供前期物业管理服务，被告应按期支付物业服务费；若逾期支付的，则从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告雅景民众分公司提供了物业服务，但被告自2019年1月起未交纳物业管理服务费。两原告曾多次催缴被告支付，但均未果。综上，被告的违约行为已严重损害了两原告的合法权益，现两原告为维护自身合法权益，特向法院提请诉讼，望判如所请。原告雅景公司、雅景民众分公司向本院提交的证据主要有：1.中山市商品房买卖合同；2.收楼通知书、申通快递单；3.前期物业服务合同、登记手册、收费说明；4.办理收楼手续通知书、律师函、EMS快递单、快递信息网上截图；5.快递单流水。被告缪四娇未到庭应诉，亦未提交答辩意见及证据。原告雅景公司、雅景民众分公司起诉主张的上述事实，有其提供的上述证据及庭审陈述证实，被告缪四娇亦未到庭提出异议，故本院经审查后对原告雅景公司、雅景民众分公司起诉主张的上述事实予以认定。另查，2009年6月1日，丽星公司（甲方、房地产开发公司）与雅景公司（乙方、物业管理公司）签订前期物业服务合同。该合同约定：采用包干制方式收取物业服务费，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费；住宅楼按建筑面积每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的第一个月；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；合同还约定了其他内容。又查，雅景公司、雅景民众分公司明确涉案房产的面积为95.39平方米。庭审中，雅景公司、雅景民众分公司称，梯灯费在合同中没有约定，据实收取梯灯费，每月每户5元，标准统一，无论房屋面积大小，截止起诉之日，缪四娇共计20个月未缴纳梯灯费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，雅景公司与丽星公司签订前期物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。缪四娇未在收楼通知书约定的最后期限办理收楼手续，即视为房屋已如期交付使用，涉案房产物业管理费从视为收楼之日起算，即从2019年1月1日起算。雅景公司已依约向涉案房屋小区提供物业服务，缪四娇作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力，应依约向雅景公司支付物业服务费。缪四娇未支付2019年1月至2020年8月期间的物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。自2019年1月至2020年8月期间物业服务费为2861.7元（1.5元×95.39平方米×20个月）,雅景公司诉请缪四娇交纳物业服务费2681.7元的主张，理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于违约金问题。根据前期物业服务合同约定，业主应于办理收楼手续的次月起按每个季度的第一个月缴纳当月物业服务费，如不能按时缴付，则从逾期之日起每日按应交物服务费的3‰计算滞纳金。由于物业服务费缴纳的具体日期未作约定，仅约定缴费时间为每季度的首月内，该滞纳金实为违约金，故，本院认定违约金的起算时间为欠费次月1日。关于梯灯费的问题，雅景公司的诉讼主张符合梯灯费收费的日常习惯，且缪四娇未到庭提出异议，本院予以采信。另，根据合同相对性原则，前期物业服务合同的签约主体是雅景公司与丽星公司，缪四娇没有向雅景民众分公司支付物业服务费的义务。故，雅景民众分公司诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告缪四娇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市雅景物业管理有限公司支付2019年1月至2020年8月期间物业服务费2861.7元及违约金（违约金计算方式：以每月实欠物业服务费金额为基数，从2019年2月1日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；二、被告缪四娇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市雅景物业管理有限公司支付梯灯费100元；三、驳回原告中山市雅景物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告中山市雅景物业管理有限公司民众分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市雅景物业管理有限公司已预交），由被告缪四娇负担（被告缪四娇于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山市雅景物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年十二月八日书记员 程梓欣