福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初8088号 原告：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区双泉路****楼**，统一社会信用代码91350800735652675P。 法定代表人：黄木生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄玉珍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：温文娟，女，该公司员工。 被告：邱斌华，男，汉族，1973年9月29日出生，中国建设银行龙岩分行员工，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称“创佳物业公司”）与被告邱斌华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告创佳物业公司的委托诉讼代理人黄玉珍、温文娟及被告邱斌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告邱斌华支付龙岩市新罗区城市桂冠小区15号楼1梯501室物业管理费2415.4元、车位管理费1560元、公摊电费625.8元、二次供水加压费192.3元、公摊水费174.6元和13号楼6梯602室物业服务费5166.2元、车位管理费1560元、公摊电费818.8元、二次供水压102.8元、公摊水费174.6元，合计12790.5元。 事实与理由：原告自2007年进驻龙岩市新罗区城市桂冠小区提供物业管理服务，因城市桂冠小区业主委员会另聘物业公司管理，原告于2019年12月退出城市桂冠小区。邱斌华是城市桂冠小区15号楼1梯501室业主，其所有的房屋建筑面积为132.7平方米和E37车位一个。2008年6月10日，邱斌华与原告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定，住房的物业服务费收费标准为每月0.4元/平方米（2014年12月起调整为每月0.7元/平方米），车位1个的物业服务费收费标准为60元/月，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向原告支付物业服务费。原告依合同约定的服务内容提供了物业服务，但邱斌华未依约缴纳相应的费用，共欠缴2016年12月1日至2019年1月31日的物业管理费2415.4元、车位管理费1560元和2016年12月1日至2019年9月30日的公摊电费625.8元、二次供水加压费192.3元，以及2016年12月1日至2019年11月30日的公摊水费174.6元，合计4968.1元。2015年1月，邱斌华向城市桂冠小区原业主蔡秋生购买了13号楼2梯602室的产权，房屋建筑面积141.9平方米、C15车位一个。根据2005年12月10日龙岩市恒宝房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理合同》，该类住房的物业服务费收费标准为每月1元/平方米（2014年12月调整为每月1.4元/平方米），车位1个的物业服务费收费标准为60元/月，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向原告支付物业费。原告依合同约定的服务内容和标准提供了服务，但邱斌华共欠缴2016年12月1日至2019年1月的物业服务费5166.2元、车位管理费1560元和2016年12月1日至2019年9月30日的公摊电费818.8元、二次供水加费压102.8元，以及2016年12月1日至2019年11月30日的公摊水费174.6元，合计7822.4元。经原告多次催收，邱斌华未缴纳上述费用。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 邱斌华答辩的主要意见：1、创佳物业公司与答辩人签订的协议约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元，在创佳物业公司被城市桂冠小区业主委员会解聘之前仍然有效，双方仍应按协议约定的内容执行。答辩人多次主动找创佳物业公司缴交物业服务费，甚至在其被解聘之后、新物业公司入驻之前，答辩人还主动上门缴交物业服务费，但因缴费标准的分歧遭到创佳物业公司工作人员的拒绝。创佳物业公司主张2014年12月开始调整为每平方米1.4元/月，没有法律依据和合同的约定。2、答辩人未能按时交纳物业管理费，是创佳物业公司的违约行为造成的。答辩人自2008年6月10日起就严格按照协议的约定，每月按时缴交物业费。自2014年11月起，创佳物业公司未经小区业主的同意擅自变更物业费的收费标准，导致小区许多业主的强烈反对。在创佳物业公司与城市桂冠小区业主委员会合同纠纷一案中，一、二审均没有对创佳物业公司变更后的物业收费标准即“多层按0.7元/平方、电梯房1.4元/平方”进行确认。3、根据龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1280号民事判决书的判决，创佳物业公司与城市桂冠小区物业服务关系于2019年1月23日起解除，因此，创佳物业公司的物业服务费用收取的截止日应当为2019年1月23日。4、答辩人对于公摊电费没有异议，也认可2016年12月1日起至2019年10月31日的公摊水费尚未缴交，但2019年11月起的公摊水费，答辩人已缴交给新的物业公司。综上，答辩人愿意按照协议约定的物业收费标准支付自2016年12月1日起至2019年1月23日止的物业服务费，请求依法驳回创佳物业公司不合理的诉讼请求。 创佳物业公司围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、住宅情况登记表、龙岩市不动产登记查询证明、关于做好城市桂冠小区物业移交工作的通知、福建省龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1280号民事判决书、福建省龙岩市中级人民法院（2017）闽08民终737号民事判决书、关于城市桂冠小区物业费调整申请备案、服务等级及价格报备表、关于城市桂冠物业费调整的公告以及水费、电费缴费发票等证据，邱斌华围绕其答辩意见向本院提交了城市桂冠小区业主公约、福建省龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1280号民事判决书、福建亿航物业管理有限公司城市桂冠（收款收据）等证据。邱斌华对创佳物业公司所提交证据的真实性均没有异议，但认为公摊水费应计算至2019年10月份，并认为创佳物业公司物业服务费的收费标准未经相关部门审批。创佳物业公司对邱斌华所提交证据的真实性没有异议，但认为福建亿航物业管理有限公司是2019年12月份入驻城市桂冠小区并收取相关费用。上述证据具有客观真实性和关联性，能够证明本案的事实，本院予以确认并在案佐证。 经审理查明，邱斌华是龙岩市新罗区南城双泉路东侧城市桂冠小区（恒宝豪庭）15号楼1梯501室（面积132.67㎡）、17号楼半地下室-1层E37号车位（面积27.37㎡）和13号楼2梯602室（面积141.92㎡）、-1层C15车位的业主，其中，15号楼属多层建筑，13号楼属高层建筑。2005年12月10日，创佳物业公司与龙岩市恒宝房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由创佳物业公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区实施物业管理服务，期限自2005年12月11日起至该小区业主委员会成立。双方约定，多层住宅物业管理服务费收费标准为每月0.4元/平方米（2014年12月起调整为每月0.7元/平方米），高层住宅物业管理服务费收费标准为每月1元/每平方米（2014年12月调整为每平方米1.4元/月），车位（库）物业管理服务费按60元/月计算，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算；按季度交纳物业服务费，当季度第一个月底前交纳。2008年6月10日，邱斌华就其15号楼1梯501室与创佳物业公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年9月19日，城市桂冠小区业主委员会成立。创佳物业公司在该小区提供物业服务至2019年12月9日。2016年12月起，邱斌华未支付物业服务费用和公摊水、电费。为此，创佳物业公司主张邱斌华尚欠15号楼1梯501室2016年12月1日至2019年1月31日的物业管理费2415.4元、车位管理费1560元，2016年12月1日至2019年9月30日的公摊电费625.8元、二次供水加压费192.3元，2016年12月1日至2019年11月30日的公摊水费174.6元；以及尚欠13号楼6梯602室2016年12月1日至2019年1月的物业服务费5166.2元、车位管理费1560元，2016年12月1日至2019年9月30日的公摊电费818.8元、二次供水压102.8元，2016年12月1日至2019年11月30日的公摊水费174.6元，合计12790.5元。 另查明，创佳物业公司与邱斌华就2014年11月1日至2016年11月30日的物业服务费、车位管理费、公摊水电费等费用的物业服务合同纠纷案，本院作出（2017）闽0802民初156号民事判决书，邱斌华不服提出上诉后，龙岩市中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）闽08民终737号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该生效判决中，认定了创佳物业公司自2014年12月起多层住宅物业管理服务费收费标准调整为每月0.7元/平方米、高层住宅物业管理服务费收费标准调整为每平方米1.4元/月，合法有据。另，本院（2019）闽0802民初1394号、龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1280号民事判决已经发生法律效力。根据该生效判决，创佳物业公司在城市桂冠小区的物业服务合同关系于2019年1月23日解除。城市桂冠小区业主委员会于2019年12月1日通知创佳物业公司，将于2019年12月9日举行物业移交，新入驻城市桂冠小区的物业公司为福建亿航物业管理有限公司。 本院认为，创佳物业公司系有资质的物业管理服务单位。龙岩市恒宝房地产开发有限公司有权与创佳物业公司签订前期物业服务合同，委托创佳物业公司对其物业进行管理；邱斌华也与创佳物业公司签订了前期物业管理服务协议。上述前期物业服务合同和物业管理服务协议均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。创佳物业公司根据前期物业服务合同和物业管理服务协议的约定提供了物业管理服务，并代缴了公摊水、电费等，邱斌华在接受物业服务后，应按约如期向创佳物业公司交纳物业服务费及公摊水、电费等相关费用。创佳物业公司在城市桂冠小区的物业服务合同关系于2019年1月23日解除，故邱斌华尚欠创佳物业公司的物业服务费、车位管理费应计算至2019年1月22日止，即15号楼1梯501室的物业服务费为2389.83元[132.67㎡×0.7元/㎡/月×(25+22日/月÷30日）]、车位管理费为1544元[60元×(25+22日/月÷30日）]，13号楼6梯602室的物业服务费为5112.9元[141.92㎡×1.4元/㎡/月×(25+22日/月÷30日）]、车位管理费为1544元[60元×(25+22日/月÷30日）]。由于公摊水、电费均由创佳物业公司代缴，故创佳物业公司主张邱斌华尚欠15号楼1梯501室2016年12月1日至2019年9月30日的公摊电费625.8元、二次供水加压费192.3元和2016年12月1日至2019年11月30日的公摊水费174.6元，以及尚欠13号楼6梯602室2016年12月1日至2019年9月30日的公摊电费818.8元、二次供水压102.8元和2016年12月1日至2019年11月30日的公摊水费174.6元，本院予以支持。由于福建亿航物业管理有限公司于2019年12月份才入驻城市桂冠小区进行物业管理服务，邱斌华主张2019年11月份的公摊水费已交给福建亿航物业管理有限公司，仅提供收款收据，对其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、邱斌华应于本判决生效之日起十日内支付给龙岩市创佳物业管理有限公司龙岩市新罗区城市桂冠小区15号楼1梯501室物业管理费2389.83元、车位管理费1544元、公摊电费625.8元、二次供水加压费192.3元、公摊水费174.6元和13号楼6梯602室物业服务费5112.9元、车位管理费1544元、公摊电费818.8元、二次供水压102.8元、公摊水费174.6元，合计12679.63元。 二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取计60元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担1元，由邱斌华负担59元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张  伟  健 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 童欢欢（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。