福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初5696号 原告：福建莆田联创世纪投资有限公司（以下简称联创公司），住所地莆田市城厢区荔园路与胜利路交叉口。 法定代表人：陈永馀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林玉桂、黄雪燕，福建绩学律师事务所执业律师。 被告：潘丽琴，女，1974年9月17日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称荔城工行），住所地莆田市城厢区胜利北街**。统一社会信用代码：913503048555068831。 负责人：徐碧娟，该行行长。 委托诉讼代理人：沈奇萍（该行员工），女，1989年2月3日出生，汉族，住，住所地莆田市荔城区/div> 原告福建莆田联创世纪投资有限公司与被告潘丽琴、刘王海、第三人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，于同年12月2日作出（2019）闽0302民初4363号民事判决。原告福建莆田联创世纪投资有限公司不服，提起上诉。莆田市中级人民法院于2020年5月20日作出（2020）闽03民终1171号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于同年11月2日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建莆田联创世纪投资有限公司的委托诉讼代理人黄雪燕和第三人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行的委托诉讼代理人沈奇萍到庭参加诉讼；被告潘丽琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除联创公司与潘丽琴于2013年11月25日签订的编号为Ｃ201306294《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》；2.判令潘丽琴配合联创公司办理该《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续；3.判令潘丽琴协助联创公司办理《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××层××房屋预告登记注销手续；4.判令潘丽琴向联创公司支付代偿款共计7682.07元（暂计至2019年8月，最终以福建莆田联创世纪投资有限公司实际代垫的金额为准）及该款自2019年6月26日起至潘丽琴实际还清代偿款为止按年利率6%计算的利息；5.判令潘丽琴向联创公司支付违约金120860.4元（总购房款的20%）；6.判令刘王海对上述债务承担连带清偿责任；7.案件受理费由潘丽琴、刘王海承担。原一审期间福建莆田联创世纪投资有限公司向本院申请撤回上述第5项诉讼请求（保留另行主张的权利）。本案重审期间，联创公司申请撤回对刘王海的起诉及对其的诉讼请求（本院已口头裁定予以准许），并变更上述诉讼请求第四点为判令潘丽琴向联创公司支付代偿款共计52596.04元（暂计至2020年10月，最终以联创公司实际代垫金额为准）及该款自本案发回重审立案之日即2020年11月2日起至潘丽琴实际还清代偿款之日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息；恢复原第五点诉讼请求，即：判令潘丽琴向联创公司支付违约金120860.4元（总购房款的20%）。其他请求不变。事实和理由：2013年11月25日，潘丽琴向联创公司购买坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××层××，该房屋建筑面积为52.8平方米，房屋售价为11445.11元／平方米，房屋总价款为604302元。双方约定潘丽琴采取商业贷款的方式购买该房屋，即在合同签订当日，潘丽琴向联创公司支付首付款304302元，占全部房款的50%，其余部分由潘丽琴向荔城工行申请按揭贷款等。2018年3月28日，联创公司通知潘丽琴交房并结算面积差价款，但潘丽琴未来办理交付手续。2014年11月5日，潘丽琴与荔城工行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定潘丽琴向荔城工行借款30万元，并由潘丽琴的配偶刘王海作为该借款的共同债务人，由联创公司对该借款提供阶段性连带担保责任。借款后，潘丽琴、刘王海自2019年3月开始没有按约定向荔城工行还款，荔城工行根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，要求联创公司履行担保义务。截止至2019年6月26日，联创公司按约定共向荔城工行代偿款项7682.07元。因此，联创公司作为借款合同的担保人已经履行了合同约定的担保义务，代偿了潘丽琴的部分按揭款。潘丽琴的“断供”行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。2019年4月19日，联创公司以书面形式向潘丽琴发出《催款函》，要求潘丽琴在收到该催款函后七日内结清其代付款项，否则将按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，要求潘丽琴承担相应的违约责任。但潘丽琴至今未按合同约定偿还上述代偿款，也未配合联创公司办理解除合同并撤销备案的手续以及商品房预告登记注销手续。其该行为已严重侵害了联创公司的合法权益。故请求判如所诉。 荔城工行述称：1.联创公司与潘丽琴对于违约责任的约定及相关诉请与其无关；2.荔城工行确认联创公司所述事实。因潘丽琴逾期还款，荔城工行依约从联创公司的账户中直接扣收款项合计52596.04元(暂计至2020年10月）。故请求法院依法判决。 潘丽琴未作答辩。 联创公司围绕其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同（合同编号：C201306294）》及《补充协议》、《联创国际广场B区写字楼入住通知书》、《个人购房借款/担保合同（2012年9月版）》、《个人贷款逾期归还凭证》、《催款函》、封面有“关于解除商品房买卖合同告知函”字样的快递回执、扣款记录等证据，潘丽琴未举证和质证。荔城工行对上述证据无异议。经审查对联创公司提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年11月25日，联创公司与潘丽琴签订合同编号为Ｃ201306294的《商品房买卖合同》一份，约定潘丽琴向联创公司购买位于莆田市城厢区荔园路与胜利路交叉口东南侧Ａ地块的莆田××广场××幢××层××号房。该房屋建筑面积共52.8平方米，总价款为604302元。买受人于签约之日向出卖人支付首期房价款304302元，余款30万元以银行按揭贷款方式支付。买受人如未按合同约定的时间付款，违约责任按合同附件六补充协议执行。附件六第四条第五款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。……”附件六第八条第二款约定：“出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和交纳相关费用时，买受人自银行或第三人通知其提供所需资料和交纳相关费用之日起，每延期一天，向出卖人承担日违约金人民币贰仟元。买受人须按时配合办证，如不配合办证，将承担违约责任。若出卖人为买受人承担了担保责任，出卖人有权解除买卖合同。……”2014年11月5日，潘丽琴作为借款人与贷款人荔城工行、保证人联创公司签订了《个人购房借款／担保合同（2012年9月版）》一份，约定：荔城工行根据潘丽琴的申请，向其发放30万元作为个人购置商用房贷款，贷款期限为十年。由联创公司提供阶段性连带责任保证，刘王海也在该合同的抵押人处签名摁手印。合同第二十八条约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。之后荔城工行依约发放贷款。但潘丽琴却未按约定偿还按揭贷款，致联创公司被荔城工行扣划款项。2019年4月19日，联创公司向潘丽琴发出《催款函》，要求潘丽琴及时结清该公司于2019年3月31日为其代缴的商品房按揭款2385.86元。但后潘丽琴仍未按约定交纳按揭贷款，致联创公司又被荔城工行扣收贷款。截至2020年11月，联创公司共为潘丽琴代交按揭贷款52596.04元。诉讼期间，联创公司还向本院提供一份封面有“关于解除商品房买卖合同告知函”字样的快递回执，欲证明其按照商品房买卖合同中潘丽琴预留的联系地址向潘丽琴快递关于解除商品房买卖合同告知函，但该快件被退回。联创公司同时说明涉案房屋至今尚未交付给潘丽琴，也未将房屋产权登记至潘丽琴名下。 本院认为：联创公司与潘丽琴签订的合同编号为C201306294的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》和其双方与荔城工行、刘王海签订的《个人购房借款/担保合同（2012年9月版）》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。潘丽琴以支付首付款和办理按揭贷款的方式向联创公司支付了足额的购房款，联创公司为潘丽琴的购房按揭贷款提供阶段性连带责任保证，但潘丽琴未能依约按时偿还按揭贷款，致使联创公司被荔城工行共计扣划52596.04元用于偿付贷款本息等费用，故联创公司要求潘丽琴偿还该代偿款有理，本院予以支持。其同时要求潘丽琴支付该代偿款自本案发回重审立案之日即2020年11月2日起至潘丽琴实际还清代偿款为止按一年期贷款市场报价利率计算的利息，系对自己民事权利的处分，且符合有关法律规定，本院亦予支持。联创公司要求解除其与潘丽琴签订的合同编号C201306294的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》并要求潘丽琴配合办理该《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续及合同项下房屋的预告登记注销手续。因《合同补充协议》第八条明确约定若出卖人为买受人承担担保责任，出卖人有权解除合同，而联创公司至今已基于担保人的身份为潘丽琴代偿了按揭贷款52596.04元，故其请求解除上述合同及其附件六《合同补充协议》，并要求潘丽琴配合办理该《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续及合同项下房屋的预告登记注销手续的条件，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。联创公司要求潘丽琴承担支付总购房款20%的违约金120860.4元，也符合双方约定和法律规定，本院亦予以支持。潘丽琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建莆田联创世纪投资有限公司与潘丽琴于2013年11月25日签订的编号为C201306294《商品房买卖合同》（预售）及相关附件《补充协议》； 二、潘丽琴应于本判决生效之日起三十日内配合福建莆田联创世纪投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》（预售）的备案登记撤销手续； 三、潘丽琴应于本判决生效之日起三十日内协助福建莆田联创世纪投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××层××房屋预告登记注销手续； 四、潘丽琴应于本判决生效之日起十日内偿还福建莆田联创世纪投资有限公司代偿款52596.04元及该款自2020年11月2日起至还清之日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息； 五、潘丽琴应于本判决生效之日起十日内支付给福建莆田联创世纪投资有限公司违约金120860.4元。 案件受理费11052.3元，由潘丽琴负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方新福 人民陪审员  蔡丽媛 人民陪审员  黄立立 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  江琦敏 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。