四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1401号 原告：张利佳，女，生于1993年4月1日，汉族，居民，住成都市天府新区。 原告：张渝，男，生于2000年9月15日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：叶敏，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐维杰，四川力恒律师事务所律师。 被告：四川保利金仁房地产开发有限公司。住所地：天府新区仁寿视高镇高新大道二段**。 法定代表人：徐鲁。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 被告：富利建设集团有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区领事馆路**保利中心北场**。 负责人：王新智，经理。 被告委托诉讼代理人：文中军，男，系公司员工。 原告张利佳、张渝与被告四川保利金仁房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，因案情需要，依职权追加了富利建设集团有限公司成都分公司（以下简称富利公司）为共同被告，并依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告张利佳及张利佳、张渝的委托诉讼代理人叶敏，被告保利公司的委托诉讼代理人魏揉柔、冯思然、被告富利公司的委托诉讼代理人文忠军均到庭参加了诉讼。因当事人申请庭外和解，本案扣减审限6个月后，再次于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告张利佳及张利佳、张渝的委托诉讼代理人叶敏，被告保利公司的委托诉讼代理人冯思然、魏揉柔到庭参加诉讼，被告富利公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张利佳、张渝向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《花园使用协议》、《委托改造协议》及其附件和补充协议；2、请求法院判决被告退还原告购房款1137593.00元，并支付资金占用费（从原告付款之日起，到被告支付清之日止，按月息6‰计算）；3、请求法院判决本案原告支出的律师费80000.00元由被告承担；4、请求法院判决本案诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。事实和理由：被告在仁寿县××镇××道××段××号开发“保利仁里”项目，根据被告的宣传及推销人员的介绍，原告选定该项目9栋2单元1-2层2号房屋。原告应被告要求于2019年1月30日向被告支付了200000.00元定金。2019年2月15日，原告签署被告提供的《商品房买卖合同》（预售）、《花园使用协议》、《委托改造协议》及其附件和补充协议。合同成立生效后，原告按约向被告支付了全部房款，共计1137593.00元。在交房时，原告发现该房屋实际情况与被告的宣传及推销人员的介绍并不一致。综上，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告保利公司辩称：一、商品房买卖合同中，约定的买卖对象是房屋，面积为143.05平方米，交付条件是具备验收合格及实测报告，该等内容被告均已经符合。故对于商品房买卖合同而言，不存在“不能实现合同目的”的情形。 二、根据原告的《民事起诉状》之补充意见可知，原告行使解除权的基础是要求行使法定解除权。具体为合同法94条之（四）“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。但原告的请求权不符合要件，即不存在“迟延履行”或“其他违约行为”“不能实现合同目的”。故原告没有行使解除权的基础，不享有解除权。综观原告的起诉状及补充意见，原告单方描述了五项情形，但该五项情形既不符合事实，亦不在法律上产生解除权。1、原告起诉状所叙述“房屋实际情况与被告宣传及推销人员的介绍并不一致”，与事实不符。事实上，被告宣传与实际一致，故原告所述情节不成立；法律上，即使原告起诉状所叙述“房屋实际情况与被告宣传及推销人员的介绍并不一致”属实，法律上也不产生解除权。2、原告起诉状补充意见所叙述的交付房屋“私家花园是违章建筑”，与其已经不是在陈述事实，而是在进行法律评价原告的法律评价混淆了行政法律和民事法律关系，没有任何行政机关的公文书证认定私家花园系违章建筑。原告的单方认知，在法律上不应被采信，同时民事审判也不应直接对属于行政机关领域的事务进行判断。3、原告起诉状补充意见所叙述“无地下负一层”与事实不符，该负一层并非双方买卖标的和交付标准，事实上，房屋存在地下负一层。4、原告诉称多个业主投诉，即使属实，在法律上也只是一种其他人的权利主张过程和单方意见表达，不产生符合法定解除权要件。5、原告诉称2020年4月1日，行政机关对私家花园的拆除不属实，那并不是私家花园本身拆除，综上，原告没有事实和法律上的依据行使解除权。 三、原告即使产生了解除权的触发条件，也已经失权。商品房买卖合同补充协议第十二条第5款约定。“若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人基于此而产生的解除权消灭”。故，原告已经无权再主张解除合同。综上，应当驳回原告的全部诉请。另原告张利佳退还的购房款是1137593.00元，但原告实际支付的是997593.00元，欠付购房款665062.00元，另外其支付了140000.00元的车位款。 被告富利公司辩称，我公司不是本案商品房买卖合同及花园使用协议的当事人，与本案没有任何关系，不应该承担任何责任。 原告张利佳、张渝为证明其诉称的事实及主张，向本院提交了以下证据： 一、宣传册，原、被告约定出售的本案案涉房屋的具体情况，拟证私家花园、地下、地下负**为商品房买卖合同主要内容的事实div> 二、光盘，案涉房屋样板间情况，拟证私家花园、地下、地下负**为商品房买卖合同主要内容的事实div> 三、《商品房买卖合同》及补充协议和附件、《花园使用协议》、《委托改造协议》,说明原告支付房款、购得房屋、独立使用花园等权利义务；被告收取房款、交付房屋、交付私家花园给原告独立使用等权利义务，拟证原、被告之间的合同成立生效，被告应按约履行合同义务，即向原告交付房屋、交付私家花园、交付地下负一层独立使用的事实。 四、收据、支付凭证，拟证原告已按约支付房款2183864元的事实。 五、总平图、规划总平面图、地下、地下室**平面图层平面图，拟证本案案涉房屋根本无私家花园规划，所有绿地均为公共绿地，原告无法独立使用私家花园的事实；本案案涉房屋无地下负一层，原告无法独立使用地下负一层的事实。 六、高层业主维权图，有高层业主拉横幅维权； 七、责令（限期）改正通知书，拟证仁寿县综合行政执法局责令被告限期改正未取得建设规划工程许可擅自修建的行为； 八、私家花园栅栏被拆图，证明案涉房屋私家花园栅栏被拆除，同时证明被告无法交付私家花园、地下、地下负**给原告独立使用合同根本目的无法实现的事实。 九、民事判决书，人民法院对案涉小区无私家花园、被告虚假宣传、案涉小区高层业主通过各种渠道投诉被告违规销售公共绿地等事实的认定，拟证被告存在虚假宣传、无法交付花园等违约行为的事实；原告合同根本目的无法实现的事实。 十、交付查验登记表、微信聊天记录、快递单、回复函，说明案涉房屋查验情况、案涉房屋存在的问题、原告延迟付款的原因，拟证原告不支付到期房款是被告无法按约交付房屋所致，原告无违约行为的事实。 十一、委托代理合同、代理费发票，拟证原告委托律师、支付律师费的事实。 十二、（2018）粤0309民初522号、（2019）粤03民终10430-10452号判决书，拟证被告保利公司宣传承诺的私家花园、地下、地下负**系双方签订的合同内容私家花园、地下、地下负**根本不会与被告签订案涉合同。被告保利公司的行为系违约行为； 十三、《限期拆除违法建设决定书》，拟证私家花园、地下、地下负**未经规划许可法建设； 十四、眉建发2020-56号文件，拟证被告保利公司虚假宣传，违规出售底楼花园、地下、地下负**步证明原告的合同目的不能实现。 被告保利公司的质证意见是：对证据一的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不认可，认为该宣传册所载明的户型与合同约定，实际交付的房屋户型是一致的，即双方建立商品房买卖关系项下的交易对象（商品房）本身没问题、符合约定，不存在原告所谓的“合同目的无法实现”的情形；该宣传册载明的“装修改造建议参考方案”、“不属于交付标准”、属于房屋装修的某种建议、非双方约定，或被告承诺，强制。至于原告是否按此装修、使用，以及需要完成哪些报批手续才能实现，本身是由原告自行决定及掌握，所以逻辑上亦不能推定为“合同目的无法实现”的情形，故不享有解除权；对证据二的“三性”及证明目的不认可，该视频及图片不能体现是案涉房屋户型对应的样板房，亦无法证明被告作出了承诺以及承诺内容。而双方签字认可的商品房买卖合同才是约定的唯一标准，故达不到原告的证明目的；对证据三的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可，1、根据《商品房买卖合同及补充协议》，其载明的交易标的为商品房，花园未在买卖范围，故买卖关系项下无须交付花园，被告交付了符合合同约定的商品房，不存在违约行为。2、根据《花园使用协议》，被告并未计入购房面积收取对价，原告不能因花园的使用问题解除买卖合同关系。3、花园如何使用不影响买卖合同项下的主要权利，更不属于“合同目的无法实现的情形”，无法产生解除的效果。4、《委托改造协议》与本案诉求无关；对证据四的“三性”予以认可；对证据五的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可，1、“花园”本身的规划性质就是公共绿地，被告从未否认该定性，但已经过半业主同意单独使用，“能否使用”与“如何使用”属于不同层面的问题，不能就此认定“合同目的无法实现”而享有解除权；2、根据原告所举图纸，存在负一层，其标题即为：“地下;地下室**平面图&rdquoldquo;负一层平面图”； 对证据六的“三性”不予认可，该证据与本案无关，无法达到原告的证明目的；对证据七的真实性予以认可，合法性、关联性及证明目的不认可，理由是从主体上看，该通知书未针对案涉房屋、地下、地下室，故并不能推定案涉房屋、花园存在行政处罚；从形式上看，该通知书属于整改通知，并非行政处罚，是不同的性质；应该区分“如何使用”和“能不能实现使用”两个层面。“如何使用”可能会涉及到遵守规定等，对“如何使用”的管理，并不等于不能使用；从内容上看，该通知书描述为“未取得建设规划工程许可擅自修建”，并非否定花园属于违章建筑，亦不是对花园的拆除；该通知书不是对规划验收的撤销，人民法院民事审判中亦不应对行政领域事务作出判断。同时，我方引用四川省高级人民法院曾在其他案例中表明的观点：“对商品房的规划、规划变更、项目验收系行政机关的职责，是否合法、是否恰当不属于民事案件审判范围”。原告对该部分绿地的使用是通过民事合同约定产生的，行政执法局无权管辖业主对自身民事权益的处分行为，不是对此的介入或者否定。因此，该证据无法证明被告存在违约的事实，更不产生事实上和法律上的依据行使解除权；对证据八的真实性认可，合法性、关联性不予认可，该图片仅是花园栅栏被拆除，但无法证明花园本身无法使用，相反恰好证明花园本身是实际存在的。拆除栅栏属于物业公司的管理行为，并不否定使用本身；拆除栅栏并不属于“合同目的无法实现”的情形，更不触发解除权，本案合同目的系原告享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利。被告收取购房款，并未针对花园、负一层收取任何对价，且已按时交房，原告的合同目的已经实现，不享有解除权；对证据九的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不认可，认为就双方买卖合同的目的而言，房屋已经符合交付条件、能够实现合同目的；针对判决而言，不能用历史案件判决来证明合同目的能否实现，且对案件的审查及审理都是有区别的，原判决没有对花园是否能使用进行直接判断，故该案不能直接适用于本案的审理；对证据十的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不认可，认为就交付查验问题记录表及回复函中均体现，原告最迟在2019年12月27日即知晓房屋情况，即使其主张解除，根据商品房买卖合同补充协议第十二条第五款，最迟应该2020年1月10日送达解除的意思表示，否则已经失权；对证据十一的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不认可，认为原告无法证明实际支付该笔代理费也无法达到应由被告承担该笔费用的证明目的；对证据十二，认为深圳法院对深圳楼盘的判决，不是对本案事实的证明，且与本案存在重大差异，不应成为参考依据；对证据十三，认为该行政决定书针对的对象是5-15栋违建业主，非本案原告和被告，本案被告并未受到行政处罚；对证据十四，认为该份文件针对的管理对象系各行政机关，不能作为民事裁判依据。 被告富利公司与保利公司的质证意见一致。 本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但尚不能达到合同目的无法实现的证明目的。具体分析意见将在本院事实认定的过程中予以阐述。 被告保利公司为证明其辩称意见向本院提交了以下证据： 一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，拟证1、双方买卖标的为建筑面积143.05㎡的房屋及地下车位；2、原、被告双方约定的交付条件；3、补充协议第十二条第5款约定合同解除权行使时限、第六条第1款明确的交付条件唯一判断标志、第一条第4款、第5款明确买卖双方的权利义务等内容，均证明原告无权要求解除合同。 二、《竣工验收备案书》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《房屋质量保证书、住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，拟证案涉房屋符合约定的交付条件及合同约定的面积。 三、交房通知书、EMS邮寄单及送达记录、华西都市报交楼公告。拟证被告按时履行交付义务，原告因自身原因拒绝收房，根据合同约定已视为交付；原告未在合同约定的知道或应当知道房屋实况的十五日内解除合同，且被告未收到书面解除通知，故原告的解除权已消灭。 四、《保利仁里项目花园使用协议》、公证书-（2019）川成证经字第35331号，前期物业服务合同及临时管理规约，拟证花园使用系基于约定而产生、并未计入购房面积收取对价，原告不能因花园使用问题解除买卖合同关系；原告应遵守关于如何使用花园的约定，原告如违背使用管理的约定，并不是花园无法使用，而是原告自身，其不应基于此而具备解除权；根据临时管理规约第十六条、十七条、前期物业服务合同第八条第三款，拥有花园单独使用权利的业主，同样应当遵守规则使用，并不是不能使用。 五、《仁寿县建设工程规划核实合格证》，被告于2019年10月29日取得，拟证绿地在内的各项现实情况均合法合规，至于全体业主对于权利的处分约定，不属于行政机关的判断范畴。在现实合规情况下，应该区分“如何使用”和“能不能实现使用”两个层面。 原告张利佳、张渝对被告保利公司提交的证据的真实性无异议，但达不到证明目的。被告提交的证明只能证明符合约定交付条件、履行交房通知义务，不能证明被告能按约履行合同义务。相反可以从合同中看出原、被告约定的合同内容除商品房交付之外还交付花园给原告单独使用，地下，地下负**交付原告赠与原告，但被告从最初的规划备案到竣工后验收涉及的所有内容均与原、被告双方合同约定的内容不一致，证明被告在宣传履行合同义务及规划备案等方面存在违约，被告予以证明原告存在法定解除权消灭不能成立，在补充协议里面约定的第五款约定：原告行使解除权的时间是十五天，被告是两年，该条格式条款明显有失公平，应视为无效约定。 被告富利公司对被告保利公司提交的证据均无异议。 本院对被告保利公司提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能证明原告在履行合同的过程中存在违约行为，不能依法行使合同解除权。 被告富利公司没有证据向本院提交。 经各方当事人对证据的质证，结合庭审查明情况，本院对本案事实认定如下： 保利公司系位于仁寿县××镇××道××段××号××房地产项目的开发商。该项目在开盘前期宣传中通过各种媒体广告、发放宣传手册等方式进行宣传。保利公司发放的宣传手册《保利仁里揽园墅居观保利代表作人文东方墅》载明：“保利仁里”花园叠墅，对其下叠称“雅韵”-前庭后院双花园，中叠称“棠颂”-出则显入则静谧，上叠称“宸璟”-星空庭院载天伦等词汇并配有精美效果彩图。 2019年2月15日，原告张利佳、张渝与保利公司订立《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利仁里商品房（住宅）买卖合同补充协议》、《保利仁里项目商品房（叠拼）买卖合同附件》、《保利仁里项目花园使用协议》、《保利仁里临时管理规约》，与保利公司及富利公司三方订立了《保利仁里项目委托改造协议》。双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定张利佳、张渝购买保利公司开发建设的位于仁寿县××镇××道××段××号保利仁里项目第9幢2单元1-2层2号住宅，建筑面积预测为143.05方米，单价每平方米13987.17元，总价1662655.00元；付款方式为在2019年2月15日前支付首期房价款332531.00元；在2019年8月15日前支付665062.00；2020年2月15日支付665062.00元；商品房交付时间在2019年12月31日前。合同第十章其他事项第三十条建筑物区分所有权约定：（二）以下部位归业主共有：……2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：属于出卖人所有，出卖人有权自主通过出售、附赠或者出租的方式进行处分。……第三十一条要约邀请与要约约定：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，双方均视为要约。 双方在《保利仁里商品房（住宅）买卖合同补充协议》中约定：出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后，本补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。合同条款一、承诺与保证约定：1.在签署合同及补充协议之前，买受人已认真阅读了合同及附件、本补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立合同。……4.出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型、示范单位等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。5.凡未直接列入合同、附件、本补充协议之中的内容，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人通过单独加盖鲜章予以书面确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。……十、对建筑物区分所有权及共有共用的补充约定：……7.买受人对其他购买附带底层或顶层绿地、花园、屋面、露台、地下、地下室、阁楼间、平台、架空层等的商品房的业主拥有相应上述部位专有使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他人购买附带的上述部位的所有权利。对于合同所称附带享有单独使用权的部位，买受人明知该部位可能属于共有共用范围，但在此同意作出相关约定包括：其附带单独使用的部分可以是依据建筑形态自然区分而形成，也可以是经区隔后或约定后形成，具体以出卖人对该买受人的指定区域为准，其他买受人不得占用，买受人不可撤销的放弃对此的使用、占用、收益的权利。……十二、对合同解除及违约责任的补充约定：……5.若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面遇知则视为买受人基于此而产生的解除权消灭。6.出卖人对买受人行使解约权的异议期为两年，自买受人的书面解约通知送达出卖人之日起算。该异议期是指买受人按照合同约定或法律规定有解约权且买受人书面提出解约的情况，如买受人没有解约权的，出卖人有权随时对买受人的解约要求提出异议，不受异议期的限制。出卖人行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。 双方在《保利仁里项目花园使用协议》中约定：1.该住宅相邻花园面积约为35平方米（具体以现场实际交付为准），花园面积不进行面积误差退补，亦不作为房款面积结算的依据；2.乙方（本协议中指原告，以下同）对该花园享有使用权，但不享有所有权；3.乙方对花园的使用须符合《临时管理规约》、《商品房买卖合同》、物业管理公司规定及业主委员会等的意见；……5.甲方（本协议中指保利公司，以下同）根据小区景观设计的整体要求，对该花园进行统一建造，并在交楼时交付乙方使用；……7.乙方知悉和认可，甲方自身并不享有所有权和使用权，乙方系通过其他业主基于其在商品房买卖合同中的相应约定而获得单独使用的权利。 《保利仁里项目商品房（叠拼）买卖合同附件》载明了房屋平面图、普通叠拼住宅清水房交房标准等内容。 原告与保利公司及富利成都公司三方在《保利仁里项目委托改造协议》中载明，鉴于原告与保利公司已签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，原告拟将其购买的保利仁里项目9-2-（1-2）-2住宅委托富利成都公司进行改造。原告同意富利成都公司自行掌握进场实施改造的时间；除本协议附件中已经约定过的内容外，其他有关改造事宜的内容（包括但不限于改造细节、规格型号等），原告均同意以富利成都公司自行确定为准，而无需原告另行签署文书表示认可；具体改造内容均以本协议附件《委托改造平面图》所示及现场实际为准；签署本协议即视为原告已经主动向富利成都公司做出改造要求而无需另行出具授权委托书；在本协议有效期内，原告不撤销或变更已作出的委托约定，否则保利公司有权以买卖关系下清水房约定状态进行交付，如已经进行的改造，富利成都公司有权选择停工时状态交付或恢复原买卖关系下清水房状态交付，房屋的后续使用等问题由原告自行解决；如原告与保利公司之间的《商品房买卖合同》因任何一方依法或依约行使解除权而被终止的，则本协议同时被解除。 同日，原告还与保利公司订立涉及地下车位的《四川省商品房买卖合同（预售）》、合同编号为RL-P-0205的《保利仁里项目商品房（地下（地下车位合同补充协议》、《保利仁里项目商品房买卖合同附件（地下（地下车位《四川省商品房买卖合同（预售）》约定原告购买保利公司保利仁里项目地下室-1层205号车位，预测建筑面积共31.87平方米，总价款140000.00元，在2019年2月15日一次性付款，交房时间为2019年12月31日前。双方在《保利仁里商品房（地下（地下车位合同补充协议》和《保利仁里商品房（住宅）买卖合同补充协议》中“承诺与保证”、“对建筑物区分所有权及共有公用的补充约定”以及“对合同解除及违约责任的补充规定约定”等部分的约定大致相同。在《保利仁里项目商品房买卖合同附件（地下（地下车位也载明了房屋平面图、地下、地下车位交付房标准等内容div> 上述协议签订前，二原告于2019年1月30日支付定金200000.00元，2019年2月15日支付272531.00元，2019年8月8日支付665062.00元，共计支付1137593.00元。因双方为花园及地下室产生分歧，二原告未在支付剩余款项。 2018年12月17日，仁寿县城乡规划局针对案涉小区部分业主反映的情况作出一份“行政程序处理决定书”，载明保利仁里小区7号楼楼面架构层存在未按规划报批方案施工，擅自增加部分填充墙、封闭镂空部分的行为，向其发放《责令限期整改通知书》，责令对上述问题进行整改，已基本整改到位。 案涉房屋于2019年7月15日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2019年10月29日经竣工验收合格，并于2019年11月29日取得竣工验收备案书。 2019年11月21日，四川省成都市成都公证处出具（2019）川成证经字第35331号公证书，载明保利公司代理人文玟玟将标有“《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利仁里项目商品房买卖合同补充协议》、《保利仁里项目商品房（叠拼）买卖合同附件及补充协议》、《保利仁里项目（商铺）商品房买卖合同附件及补充协议》以及保利仁里项目1#-16#楼《房屋建筑面积测绘成果报告（产权预测面积）》、《保利仁里合同移交存档目录（总）》”字样的文件出示给公证员，公证员通过保利仁里项目1#-16#《房屋建筑面积测绘成果报告（产权预测面积）》中的《房产分户面积统计表》统计出住宅户数为602户，商业户数为52户。对买受人与保利公司签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》中的封面页、第二章第四条第（一）款、签字盖章页，《保利仁里项目商品房买卖合同补充协议》、《保利仁里项目商品房（叠拼）买卖合同附件及补充协议》、《保利仁里项目（商铺）商品房买卖合同附件及补充协议》中封面页、第十条加黑加粗的第7、8、9、10、13、15款、签字盖章页进行查看拍照，并在代理人文玟玟提供的《保利仁里合同移交存档目录（总）》明细表中记录上述保全过程的具体时间。该处公证员2019年11月14日、2019年11月15日、2019年11月19日三日共查看并拍摄了613户合同，拍摄照片4569张，将上述照片刻录光盘4张，复印《保利仁里合同移交存档目录（总）》（附件二）、部分保利仁里项目1#-16#《房屋建筑面积测绘成果报告（产权预测面积）》（附件三），随机抽取部分买受人与保利公司签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利仁里商品房买卖合同补充协议》、《保利仁里项目商品房（叠拼）买卖合同附件及补充协议》、《保利仁里项目商品房（商铺）买卖合同附件及补充协议》，复印其封面页、相应条款、签字盖章页（附件一），作为该公证书的附件。公证书证明公证员查看的613户合同中的相应条款与附件一相应条款内容一致；保全过程中取得的照片、复印件与实际情况相符；光盘4张（附件四）所刻录的内容系公证员查看上述合同时现场拍摄，与实际情况相符。原告张利佳、张渝所购房屋记载于《保利仁里合同移交存档目录（总）》第570号。 2019年2月15日，被告保利公司按双方在商品房买卖合同及补充协议中约定的原告的通讯地址“仁寿县文林镇金马路二段永乐1幢10号”通过EMS邮寄《交付通知书》，通知原告于2019年12月30日前往保利仁里项目1栋商铺内集中办理原告所购保利仁里项目9-2-（1-2）-2住宅及-1-205号车位的交付手续。并于同日在华西都市报刊登交房公告，通知保利仁里项目的业主按前述时间、地点、地点办理交房手续以该项目下叠房屋无私家花园、无地下室等理由拒绝收房。后原告诉来本院，提出上述诉讼请求。 2020年4月1日，仁寿县综合执法局向保利公司发出责令（限期）改正通知书载明，保利公司于2020年4月1日有在保利仁里小区未取得建设规划许可擅自修建的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，责令保利仁里公司在2020年4月10日前对以上问题进行改正。 另查明，在仁寿县自然资源和规划局备案的该项目的规划图显示：对叠拼户型上叠无空中花园，下叠户型无前庭后院花园，其地面规划除附属设施外均为公共绿地，无私家花园。 本院认为，原被告订立的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利仁里项目商品房（住宅）买卖合同补充协议》、《保利仁里项目商品房（叠拼）买卖合同附件》、《保利仁里项目花园使用协议》、《保利仁里项目委托改造协议》等合同、协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告按合同约定履行了给付购房价款的义务，被告保利公司也按合同约定通知了原告交付房屋。现原告以被告保利公司承诺交付的花园和负一层系违章建筑，无法交付、无法正常使用为由，主张其与保利公司订立商品房买卖合同的目的不能实现，从而请求解除合同。其诉讼请求能否得到支持，需要通过对以下争议焦点进行分析判断后得出结论：1.保利公司向原告交付花园和负一层是否应当视为商品房买卖合同的内容？2.花园和负一层的交付和使用是否足以影响原告合同目的的实现？3.本案涉及的花园和负一层能否现实交付？能否正常使用？4.原告的合同解除权是否已经消灭？ 对于争议焦点1，关于保利公司向原告交付花园和负一层是否应当视为商品房买卖合同内容的问题。对买受人是否订立房屋买卖合同以及如何确定房屋买卖价格影响较大的因素，一般来说包括房产所处位置、面积、户型结构、功能以及周边环境。保利公司在保利仁里项目的宣传资料中，就下叠住宅明确标明了下叠地下一层、下叠一层、下叠二层，以及标注有各层户型和尺寸的装修参考方案；配有的“前庭后院别致设计，独立入户步履非凡”、“多维高效赠送空间，地下，地下多功能会客厅&rdquo字说明，也包含了有花园和负一层的意思；从其装修参考方案图示的功能分区和尽寸来看，加上负一层和花园的面积即与其说明的“建面约142实得约239”基本相符；再加上保利公司还与原告订立了《花园使用协议》，约定原告对花园享有使用权，可以认定保利公司宣传资料所传递的信息，足可以使购房者确信买住房是可以获得负一层和花园的使用权的。而且，负一层和花园无论就其自身独立的使用价值还是与商品房买卖合同所载的住宅配套后整体价值的提升，都会对购房者是否订立商品房买卖合同和商品房价格的确定产生较大的影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，保利公司对负一层和花园的说明和允诺具体明确，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。虽然保利公司在宣传图册最后一页用小字备注宣传资料不作为邀约邀请；在《保利仁里商品房（住宅）买卖合同补充协议》中约定出卖人的宣传、广告中的内容凡未列入合同、附件、补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力；双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。但其宣传资料的备注字体相对太小，若非特别提醒，不足以引起购房者注意；补充协议系保利公司为重复使用而事先拟定且未与对方协商的格式合同，补充协议的前述内容属可能免除或减轻保利公司责任的与购房者有重大利害关系的条款，保利公司却没有对此向购房者作出特别的说明和提醒。因此，保利公司在购房者对其依法推定的要约产生确信，并已经交纳购房定金以后、作出承诺时，仅在补充协议中以不说明、不特别的方式予以否认，有违诚信，不予支持。该行为不影响将其在宣传资料中对负一层和花园的说明和允诺视为商品房买卖合同的内容。 对于争议焦点2，关于花园和负一层的交付和使用是否足以影响原告合同目的实现的问题。保利公司通过宣传资料、广告等对保利仁里项目的说明，与商品房买卖合同及相关补充协议、附件、花园使用协议等文本记载的内容加上应当视为合同内容的允诺基本一致，即保利公司开发的保利仁里项目向购房者提供的是有较高品质的、包括有负一层、专用花园在内的叠拼别墅。叠拼别墅无论是品质、环境、功能还是价格都与普通住房有较大的差别。原告所期待购买的也是叠拼别墅。都认可标的物为叠拼别墅是双方订立商品房买卖合同的基础。而本案中被视为合同内容的专用花园和负一层是构成叠拼别墅不可或缺的部分。一旦缺失，原告所购得的也只是面积较大的普通住宅，其购买叠拼别墅、改善居住条件的合同目的将落空。因此，如果专用花园和负一层不能交付、不能使用，原告与保利公司订立商品房买卖合同的目的将不能实现。 对于争议焦点3，关于本案涉及的花园和负一层是否能够现实交付、是否能正常使用的问题。首先，保利仁里项目的负一层和花园绿地目前客观存在，并无现实的交付障碍。因商品房买卖合同双方并没有特别约定花园和负一层的交付标准，目前该花园采用绿植进行围合，已经可以与相邻的花园和道路相隔离，满足专有使用；负一层无交付障碍，对原告所称的负一层与住宅的通道问题还可能通过履行改造协议予以完善。所以，花园和负一层不能视为不符合交付使用标准和不能交付。其次，保利仁里项目的规划许可、建设许可、销售许可以及验收合格并备案系有关行政机关依职权作出，在未经依法撤销以前，不应否认其合法性。其合法性也不属于民事案件的审查范围。当事人如有异议，可通过行政程序或行政诉讼方式提出。再次，一方面虽然案涉花园实为公共绿地，属全体业主共有，但是在保利公司与全体业主订立的《保利仁里项目商品房（住宅）买卖合同补充协议》中明确约定买受人同意其他购买附带属于共有共管范围的底层绿地、花园或顶层屋面、露台的商品房的业主拥有相应部位的专有使用权，并不主张任何权利，应视为全体业主对共有共管的底层绿地、花园或顶层屋面、露台使用的公约，也符合物权法“明示属于个人”的规定。对全体业主具有约束力，同时也保障了业主相应的对共有共管部位的专有使用权。另一方面，即使保利仁里项目的负一层建造和将共有绿地围合成花园与规划不符，但截至目前，并没有任何有权行政机关对此作出拆除或整改的处罚并执行。2018年12月17日仁寿县城乡规划局针通知整改的也是针对保利仁里小区7号楼楼面架构层存在未按规划报批方案施工，擅自增加部分填充墙、封闭镂空部分的行为，并非针对本案所涉及的负一层或公共绿地的围合；2020年4月1日仁寿县综合执法局向保利公司发出的责令（限期）改正通知书所载明保利仁里小区未取得建设规划许可擅自修建的行为，则更无具体的指向。因此，原告所举的证据并不能证明保利公司交付花园和负一层因损害其他业主合法权利或具有行政违法性而被禁止，或者有被禁止的现实紧迫性，以至于交付不能，或者交付后因侵权或违法而不能使用。 对于争议焦点4，关于原告的合同解除权是否因约定期限届满而消灭的问题。解除权是合同当事人的一项重要权利，解除权行使期限属于除斥期间，一旦超过，解除权将归于消灭。故解除权期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响。本案中载有解除权期限的《保利仁里项目商品房（住宅）买卖合同补充协议》系被告保利公司提供的格式合同。在该协议第十二条第五款、第六款对解除权行使期限的约定中，原告行使解除权的期限为发生解除事由之日起15日内，而被告行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年内，对双方权利的约定明显不对等、不公平，相对来说不合理地限制了原告行使合同解除权的期限,排除了原告的期限利益。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《保利仁里商品房（住宅）买卖合同补充协议》中对合同解除权行行使期限的约定无效，视为没有约定。故被告据此认为原告的解除权已经消灭的主张不予支持。 综上所述，本案原告行使合同解除权要获得支持，须同时满足上述1.交付花园和负一层为商品房买卖合同的内容，2.花园和负一层的交付使用足以影响原告合同目的的实现，3.因保利公司违约致使花园和负一层不能交付、不能使用，4.原告的合同解除权尚未因期间经过而消灭四个条件。但原告所举的证据不能证明因保利公司违约致使花园和负一层不能交付、不能使用，故原告解除与保利公司订立的《商品房买卖合同（预售）》、《花园使用协议》、《委托改造协议》及其补充协议和附件的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张利佳、张渝的全部诉讼请求。 案件受理费15038.00元，减半收取7519.00元，由原告张利佳、张渝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院 审判员 余 剑 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 吴艳清 书记员 苏 宇