重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3666号 原告：代小波，男，1983年3月8日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。 被告：重庆宏宣房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区龙市镇飞龙街****8-7，统一社会信用代码91500117345939697Q。 法定代表人：但智明，该公司董事长。 原告代小波与被告重庆宏宣房地产开发有限公司（以下简称宏宣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，因被告宏宣公司对适用小额诉讼程序审理本案提出异议，本院经审查认定其提出的异议成立，故将本案转为适用简易程序进行审理。本案定于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告代小波的委托诉讼代理人李洲到庭参加了诉讼，被告宏宣公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告代小波向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权证；2.判令被告支付逾期交房违约金2609元；3.判令被告支付逾期办证违约金11188元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第2项、第3项诉讼请求为：判令被告支付自2019年5月31日起计算至2019年8月19日的逾期交房违约金2609元以及自2019年11月7日起计算至2020年10月15日的逾期办证违约金11188元。事实和理由：2018年5月31日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市武隆区XX街道XX西路XX号X幢XX-X的房屋，双方就房屋面积、单价、交房时间、办证时间、逾期交房及办证违约金计算方式等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告逾期履行交房及办证义务。原告为维护合法权益提起本案诉讼，请求判如所请。 被告宏宣公司未作答辩，也未向本院提交证据。 原告围绕其诉讼请求提交了《重庆市商品房买卖合同》《收据》《工商服务业统一收款收据》《中国建设银行还款明细》等证据材料，这些证据通过庭审举证、认证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宏宣公司在原重庆市武隆县XX镇XX西路XX号开发名为“XX”的商品房，2017年，原武隆县国土资源和房屋管理局向宏宣公司颁发商品房预售许可证，准予宏宣公司对外销售前述商品房，并确定商品房预售资金监管银行为中国建设银行股份有限公司武隆支行。2018年5月31日，代小波作为买方与宏宣公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定代小波购买位于重庆市武隆区XX西路XX号X幢XX-X的商品房，房屋建筑面积为66.87平方米，购房价款总成交金额为326186元，于签定合同时支付首付房款106186元，余款220000元向银行申请按揭贷款。该合同第七条、第八条、第九条和第十三条约定：宏宣公司应当在2019年5月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付代小波使用；宏宣公司应于确定交房日的七日前书面通知代小波做好办理交付手续的准备，并应当在验收交接时出示《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》，若宏宣公司不出示证明文件，代小波有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由宏宣公司承担；除遭遇不可抗力以外，宏宣公司逾期交房的，逾期超过30日后，代小波有权解除合同，若继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏宣公司按日向代小波支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付；属预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原、被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由买方委托宏宣公司办理的，买方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由买方提供的资料提供给宏宣公司；如因宏宣公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记受理单的，逾期在540日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至宏宣公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，宏宣公司按日向代小波支付已付房价款万分之一的违约金，并于宏宣公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付。此外，该合同第二十三条约定：合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向宏宣公司支付的银行按揭款。同时，该合同附件五《合同补充协议》中约定：因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收宏宣公司所送报的资料和按本合同约定时间办理相关登记手续的，宏宣公司不承担任何责任；本合同第十二条、第十三条、第十四条中所列的合同登记备案期限、产权证登记期限、预告登记期限的天数特指工作日；双方同意对于房屋迟延交付、产权登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，购房者只能选择其中一项适用不累加。 该合同签订当日，原告代小波向宏宣公司支付了购房首付款106186元，同时，宏宣公司代收税费8807元。2018年10月10日，代小波通过银行按揭贷款向宏宣公司支付了剩余房款220000元。之后宏宣公司开发的“XX”项目未能在合同约定的交房期限内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但代小波自认其于2019年8月19日实际接房入住。接房入住当日，代小波向宏宣公司选聘的前期物业服务企业重庆翔耀物业管理有限公司交纳了物业费、公共能耗费等费用。2020年11月3日，代小波向本院起诉，请求判令宏宣公司办理案涉商品房的房屋产权证并支付逾期交房违约金2609元和逾期办证违约金11188元。 另查明，截至本案起诉前，案涉商品房项目仍未进行建设工程竣工验收备案登记，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，亦未取得土地房屋登记机构出具的办理产权登记受理单。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告代小波与被告宏宣公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照协议约定履行各自的义务。审理已查明，原告代小波已经按约支付了全部购房款，被告宏宣公司虽实际向原告交付案涉商品房，但截至本案起诉之日，案涉商品房仍未进行竣工验收备案登记，被告亦无法为原告办理产权登记，被告的行为违反了合同约定，已构成违约，应当依法承担违约责任。 关于原告主张被告立即办理产权登记的诉讼请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，工程竣工验收合格是法律规定的商品房交付强制性条件，虽原告自认被告宏宣公司已于2019年8月19日将案涉商品房交付其实际占有使用，但案涉商品房至今未进行建设工程竣工验收备案登记，也就是说，案涉商品房暂不符合法律意义上的交付条件，客观上亦不具备办理产权登记的条件。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，原告主张宏宣公司为尚未竣工验收的商品房办理产权登记，条件尚不成就，事实上不能履行，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 关于逾期交付房屋及逾期办理产权登记的违约金如何计算的问题。按照合同中关于房屋交付的约定，被告宏宣公司应于2019年5月31日前向原告交付已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房，而本案中被告宏宣公司未能在约定期限内向原告代小波交付符合约定和法定交房条件的商品房，故应当自2019年6月1日起至原告实际接房之日止向原告支付逾期交房的违约金，以原告已付房款326186元为基数按每日万分之一的标准计算，具体金额为2609.49元（326186元×0.0001×80天）。按照合同中关于办理产权登记的约定，被告宏宣公司向土地房屋登记机构申请办理房屋产权登记并取得登记受理单的期限为案涉商品房交付使用之日起60个工作日内，本案中被告宏宣公司将案涉商品房实际交付原告的时间为2019年8月19日，扣除法定节假日、休息日后，其办理产权登记的期限应为2019年11月14日之前，故原告主张由被告宏宣公司支付自2019年11月15日起至2020年10月15日期间的违约金，具有事实依据，本院予以支持，而原告主张2019年11月7日至2019年11月14日期间的违约金，因与约定不符，本院不予支持。逾期办理产权登记的违约金以已付房款326186元为基数按每日万分之一的标准计算，具体金额为10959.85元（326186元×0.0001×336天）。 综上，被告宏宣公司未按照约定履行交付房屋和办理产权登记的义务，依法应当承担相应的违约责任，原告主张的逾期交房违约金金额2609元及逾期办理产权登记的违约金10959.85元，具有事实和法律依据，本院予以确认，原告主张超出按合同约定计算所得的金额，本院不予支持。原告诉请被告宏宣公司立即办理案涉商品房产权登记，因事实上不能履行，本院不予支持。被告宏宣公司对合同订立、履行及违约责任等事实负有举证责任，但其经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其对本次诉讼权利的放弃，应当自行承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆宏宣房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告代小波支付2019年6月1日至2019年8月19日期间逾期交房的违约金2609元和2019年11月15日至2020年10月15日期间逾期办理产权登记的违约金10959.85元，合计13568.85元； 二、驳回原告代小波的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取72.46元（原告已预交），由被告重庆宏宣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 李林妍 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠