广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初3245号原告：肇庆高盛投资有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江二路**金沙咀国际广场西边入口大门****物管房，统一社会信用代码91441283690547141Y。法定代表人：潘炬云。委托诉讼代理人：付超，该公司员工。委托诉讼代理人：杨琪雪，该公司员工。被告：赵国昌，男，1987年5月20日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。被告：梁玉萍，女，1988年9月6日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。原告肇庆高盛投资有限公司（以下简称高盛公司）与被告赵国昌、梁玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告高盛公司的委托代理人付超、杨琪雪到庭参加诉讼，被告赵国昌、梁玉萍无出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付XXX房2019年10月至2020年10月房屋物业管理费2105.81元,2018年9月至2020年9月房屋水费819.5元,2016年7月至2020年10月房屋车位费520元；2.判令被告按照每日1‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止,截止2020年10月31日应支付滞纳金为821.26元;3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的景峰家园小区的业主。被告于2015年10月30日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得景峰家园XXX号房，建筑面积107.99㎡。同时被告也与原告签订了《前期物业管理服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日1‰的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照相关法律规定，被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告特诉至法院，请求判如所请。被告赵国昌、梁玉萍未到庭，但共同提交了一份书面答辩状称，一、我方承认未按时缴纳2019年10月至2020年10月房屋物业管理费2105.81元，但我方认为物业方收费后不开具正规发票，只提供收据的做法不符法规，据消费者权益保护法和物业管理法，业主有权当场停缴物业服务费、要求物业出具发票后再缴纳物业服务费，同时要求原告补回之前缴纳物业服务费的不同期数的发票。另外对缴交物业服务费的合理金额、管理、收支去向存在质疑，希望物业方作出证明文件、财务收支管理等真实文件公示于小区大众。二、我方承认未按时缴纳2018年9月至2020年9月的水费819.5元，但我方质疑物业方代收水费的方式做法是否正规有效属实，是否与当地供水部门签订了代缴合同并在有效期内进行代缴收费服务，请物业方出具有效合同。同时代收水费的人工抄表方式存在严重偏差的可能，对物业代收水费不出具正规发票的做法不符合法规，业主有权要求物业出具发票后再缴纳水费，同时补回之前缴纳水费不同期数的发票。三、2016年7月至2020年10月的房屋车位费520元，我方从2016年到2019年期间都有现金缴费给物业，今年物业又换了工作人员后就以各种理由说我没有缴纳这些年的费用。现需要我要把原来的费用交完。我方对此表示不满：1.物业这么多年换了无数个工作人员，期间有没有保留好单据或者系统有没有丢失数据，我也无从查询？2.为什么原告现在才追收2016年至今这么久的车位管理费？超过了合理的期限。四、我方对原告提出以下质疑问题，请原告作出答辩回复并拿出真实有效的证明文件、图纸、相关官方文件、合同、票据、流水帐、使用说明等，同时对存在不合理的收费应退回业主、违规做法应该改正和道歉：1.一二期项目的一楼前后花园，本处花园所属权为一楼业主所使用，是开发商赠送给一楼业主，但业主的房产证并没有所属产权面积。我方对此部份的面积是否纳入了公摊面积进行收费存在质疑？2.属于开发商所有的游泳池每年夏季原告外包给私人或企业公司，没有进行招标等程序不合法，同时原告将游泳池对外发包管理，对本小区的人生和财产安全管理带来了危害，游泳池的收益却归原告。由于现原告管理混乱，业主有理由质疑原告挪用业主的物业管理费用于游泳池运营管理及维护等。3.我方质疑原告与建设方为同一公司，两公司之间财务管理不合法、存在挪用物业管理费的行为。且原告从未对业主公开其公司的收支营亏明细、收支去向、运营与维护的投入，重大设施等投入的征求措施。业主有理由质疑原告和建设方有挪用或侵吞物业管理费行为。4.由于一期供水经常存在水压不足等问题，经多次提出解决供水加装供水加压设备的问题未得到原告正面答复、落实措施，也未收到原告与供水部门的商议意见。5.根据最新法规，小区电梯广告费属于业主共有，而原告多次对电梯进行外包广告及自建广告，我方质疑该做法为违规经营、侵吞业主利益。6.地下车库人防工程，一期人防工程经多次进行咨询物业，仍未得到原告合理答复或有计划措施落实。7.地下车库及电梯通信存在大范围信号中断或完全无信号问题，无论电话呼叫或110/119等呼叫电话均无法打通，对业主的安全存在严重的风险隐患，原告应尽快落实并投入设施保障业主利益。8.原告收取业主车位管理费和开放停车位的收益去向不明，以及运营管理相应安全措施存在问题，特别是营亏报表和收支管理问题的是否存在违规操作？9.根据肇庆市高要区最新法规，规定余泥费收取不得超过300元，而原告收取了业主500元，最新法规也没有装修服务管理费这规定，原告却收取100元。收多部分金额应该退回业主，并对存在的乱收费行为应该给予的处罚处理。赵国昌、梁玉萍向本院提交了余泥清运费、装修人员出入证工本费等三张收据作为证据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对本案事实，本院认定如下：2014年8月29日，被告赵国昌、梁玉萍作为受买人与出卖人高要鹏成房地产开发有限公司（以下简称鹏成公司）签订了《商品房买卖合同》，约定赵国昌、梁玉萍向开发商鹏成公司购买位于高要区南岸南兴四路锦纶街2号景峰家园XXX号房，合同约定上述商品房用途为住宅，建筑面积107.99㎡，并约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。赵国昌于2016年3月7日签名确认接收了上述XXX房并确认该日起其是该物业的合法持有人和使用人。2016年6月22日，被告赵国昌作为受买人与出卖人鹏成公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定赵国昌向鹏成公司购买位于高要区南岸南兴四路锦纶街2号景峰家园的T1、T2、T3、T5幢地下车库XXX摩托车位一个。同日，赵国昌（乙方）与高盛公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定高盛公司为赵国昌上述车位提供物业管理服务，赵国昌交纳物业管理服务费用。《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用约定，物业管理服务费用交纳时间及方式为：按通知交楼日起计收，先预交三个月的管理费，之后每月5日前由银行托收交纳。住宅按产权证上确权的建筑面积每月每平方米1.5元收取。第五条其他有偿服务费用第一项约定，自有摩托车位每个每月10元。第六条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。甲方也可委托银行代为统一收取水费等。第十一条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰交纳违约金。赵国昌、梁玉萍承认在没有向高盛公司支付XXX房2019年10月至2020年10月期间的物业服务费和没有偿付高盛公司代缴的2018年9月至2020年9月水费。对于摩托车位的物业服务费，赵国昌、梁玉萍抗辩认为其曾以现金的方式向高盛公司支付过部分费用且高盛公司多年后才主张已超出合理期限，但其没有保留收据，高盛公司否认曾收到赵国昌、梁玉萍支付的车位物业服务费。针对赵国昌、梁玉萍书面提出的抗辩意见，高盛公司当庭补充提交了以下证据：1.手机通话记录二份。其中一份显示高盛公司的工作人员曾于2019年3月4日、5月19日、5月31日与“134XXXX30”手机号码（该手机号码系赵国昌在买卖合同、收楼确认资料上预留的号码）通话，拟证明高盛公司曾向赵国昌催收案涉物业服务费。2.《供用水三方合同》、高要市自来水公司用户用水审批表、自来水公司大厅公示的自来水收费标准、未缴水费明细表。上述证据显示：（1）原高要市自来水公司于2015年1月16日审批同意鹏成公司对案涉景峰家园商住小区使用总表计量方式供水。鹏成公司、高要市自来水公司和赵国昌签订了《供用水三方合同》，约定供用水的主体是鹏成公司、高要市自来水公司，高要市自来水公司不负责向鹏成公司之外的第三方供水，赵国昌的用水需求由鹏成公司解决，鹏成公司负责每月向高要市自来水公司缴费等。（2）自来水公司的收费标准是居民生活用水单价1.3元/立方米，代收污水处理费0.85元/立方米和垃圾处理费5元/月/户。高盛公司按月实际用水量×2.15元（1.3元+0.85元）+5元的价格计收每户业主的水费，而每月的实际用水量，高盛公司陈述每户都有独立的水表，高盛公司于每月月底手工抄表，当月的水费业主应于下月支付物业服务费时一并支付。3.粤发改价格函〔2019〕2897号《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》。主要内容为：垃圾和余泥渣土清运费实际市场调节价。业对其物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费由实行政府定价调整为市场调节价管理。4.2020年11月30日的现场照片一张。拟证明地下车库具备移动通讯的信号。另查明，2018年7月24日，鹏成公司与高盛公司签订《前期物业服务合同》，约定鹏成公司选聘高盛公司对景峰家园商住综合小区实施前期物业管理服务。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，高层住宅1.5元/月/平方米，摩托车位10元/月/个。本院认为，鹏成公司作为景峰家园的建设单位与高盛公司于2018年7月24日签订《前期物业服务合同》，由于景峰家园小区至今未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《前期物业服务合同》至今对包括赵国昌、梁玉萍在内的所有景峰家园的小区的业主均具有约束力。高盛公司和业主赵国昌于2016年6月22日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，合法有效，应受法律保护。根据法律规定和合同约定，原被告双方形成了服务委托关系，高盛公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，赵国昌、梁玉萍作为业主，亦应依约向高盛公司支付相应的服务费用。对于赵国昌、梁玉萍提出的抗辩意见，首先，赵国昌、梁玉萍提出的高盛公司未开具发票的问题，业主向物业公司支付物业服务费是物业合同的主给付义务，业主不能以未开具发票为理由拒绝支付物业服务费，除非双方在合同明确约定了先开发票后付款的履行顺序，但双方并没有作此约定，故赵国昌、梁玉萍这一抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，赵国昌、梁玉萍提出的游池外包、电梯广告收费、供水加压、、地下车库没有信号物业公司财务、公司管理问题、乱收费、管理存在安全隐患等抗辩意见，其没有提供任何证据予以证实，不足以证明其主张的事实存在，而其中的原告公司的内部管理、财务及资金流向等问题不构成业主拒交物业服务费的正当理由。最后，由于物业服务的项目和内容的广泛性，对应的服务质量标准会因业主个人感受的差异而难以形成统一的标准，个别业主不以能物业服务未达到约定标准、服务质量存在瑕疵为由拒交物业服务费，故赵国昌、梁玉萍的上述辩解意见证据不足、理由不能成立，本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》的约定，案涉住宅的建筑面积为107.99㎡，物业服务费按1.5元/月/㎡计收，摩托车位按10元/月/个标准，高盛公司主张XXX号房自2019年10月至2010年10月赵国昌、梁玉萍共拖欠物业服务费2105.81元（107.99㎡×1.5元×13个月），本院予以确认。高盛公司主张赵国昌、梁玉萍拖欠案涉的车位自2016年7月至2020年10月的物业服务费520元（10元/月/个×52个月），符合双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定且赵国昌、梁玉萍对计算方式没有异议，只是抗辩认为其已以现金方式支付了部分费用和高盛公司的主张已超过合法期限，本院认为，对于第一点辩解意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵国昌、梁玉萍主张其已经支付了部分车位物业服务费，在高盛公司予以否认的情形下，其提供证据加以证明，但赵国昌、梁玉萍并没有向本院提交任何证据，故应承担举证不能的不利后果，故赵国昌、梁玉萍该辩解意见证据不足，本院不予采纳。对于第二点辩解意见，赵国昌、梁玉萍实为提出了诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”规定，双方约定当月的物业服务费应于5日前支付，自该月6日起高盛公司就知道或者应当知道其权利受到损害。高盛公司在本案向赵国昌、梁玉萍主张最早一个月即2016年7月的车位物业服务费的诉讼时效应自2016年7月6日起计，计至《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）仍未满二年，故诉讼时效根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定为三年，至2019年7月6日届满。高盛公司在诉讼时效届满前分别于2019年3月4日、5月19日、5月31日通过电话向赵国昌、梁玉萍主张催讨欠费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”规定，高盛公司上述行为构成诉讼时效中断，诉讼时效中断后，诉讼时效期间重新计算，自2019年5月31日重新起算至今，未超过法定的三年诉讼时效期间，故赵国昌、梁玉萍认为高盛公司向其车位物业服务费已超过合理期限的抗辩意见，本院不予采纳。对于高盛公司提出的按赵国昌、梁玉萍每月拖欠的服务费从逾期之日起每天按应付物业服务费的1‰计算违约金的诉讼请求，首先，对于摩托车位的违约金，双方所签订《前期物业管理服务协议》明确约定了“从逾期之日起按每天加收欠交金额1‰交纳违约金”的计算标准，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在高盛公司未能举证证明因赵国昌、梁玉萍逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，高盛公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对高盛公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准计付。而自2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月的20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款基准利率这一基本标准应相应修改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故赵国昌、梁玉萍应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计付欠付摩托车位物业服务费的违约金给高盛公司。其次，对于XXX号房的违约金，高盛公司并未举证双方就该住宅签订了相应的前期物业管理服务协议，故高盛公司要求按日1‰标准计收违约金没有合同依据，但高盛公司可以依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定向赵国昌、梁玉萍主张赔偿逾期欠付XXX号房物业服务费所造成的利息损失。由于现行中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率的计算标准为在原合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，且自2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月的20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后贷款基准利率这一基本标准应相应修改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本院酌情支持卢斯奋应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准向高盛公司计付至欠款清偿之日止的利息损失。由于双方约定赵国昌、梁玉萍应于每月5日前支付当月物业服务费，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即当月的6日起支付违约金。具体为2016年7月的物业服务费的违约金应自2016年7月6日起计，以此类推，计算至欠款清偿之日止。违约金从2017年7月6日计暂至2020年10月31日为144.62元（具体计算方法详见本判决书后面的附表），高盛公司请求超出部分，本院不予支持。对于高盛公司主张的水费，高盛公司根据物业服务协议的约定及事实上代赵国昌、梁玉萍交纳了2018年9月至2020年9月的水费819.5元，该水费本该由实际使用人赵国昌、梁玉萍负担，现高盛公司已代为交纳，且高盛公司已提供证据证明其代为交纳的合同依据、具体的计收标准，赵国昌、梁玉萍虽然提出质疑，但没有提交相关证据予以反驳，赵国昌、梁玉萍应将前述水费偿付给高盛公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告赵国昌、梁玉萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付2019年10月至2020年10月期间的住宅物业服务费2105.81元。二、被告赵国昌、梁玉萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付2016年7月至2020年10月期间的车位物业服务费520元。三、被告赵国昌、梁玉萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司支付违约金144.62元(该违约金暂计至2020年10月31日，以后的违约金以本判决第一、二项确定的物业服务费数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准计算至欠款清偿之日止）。四、被告赵国昌、梁玉萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆高盛投资有限公司偿付2018年9月至2020年9月期间的水费819.50元。五、驳回原告肇庆高盛投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵国昌、梁玉萍负担。本判决为终审判决。审 判 员 赖小桃二〇二〇年十二月十九日法官助理 许舒靖书 记 员 彭杰杰