文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17986号原告：范李英，女，1984年10月9日出生，汉族，住重庆市丰都县。被告：重庆星斐然酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103MA5YUONR8Ｍ。法定代表人：姜容。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。原告范李英与被告重庆星斐然酒店管理有限公司（以下简称“星斐然公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告范李英，被告星斐然公司的委托诉讼代理人马李科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范李英向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间于2020年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告2020年1月8日至2020年5月8日期间的房屋租金13581.6元；3.被告支付原告2020年1月8日至2020年5月8日期间的物业服务费679.08元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年1月8日，被告因酒店经营需要与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓34-15号的房屋出租给被告。合同签订一个月后，被告以“新冠肺炎疫情”为由提出增加免租期，原告同意给被告延长两个月免租期。2020年4月4日，被告再次以“新冠肺炎疫情”为由反悔毁约，向原告发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》。原告认为，“新冠疫情”虽属天灾，但这并不足以导致合同无法履行。原告已同意延长两个月免租期，被告仍执意解除合同，构成违约，应按照合同约定支付原告房屋租金并承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告星斐然公司辩称，第一，同意解除原被告双方之间的租赁合同关系，但解除时间应当为被告送达解除合同通知之日即2020年4月6日。因“新冠肺炎疫情”是不可抗力，致使被告不能实现合同目的，不得已根据法律规定向原告送达了合同解除通知，产生了合同解除的法律效果。第二，被告因“新冠肺炎疫情”影响，自双方订立合同起至今未使用承租房屋。被告向原告送达解除合同通知的行为发生在免租期内，而根据合同约定在免租期内被告无需支付租金。即使被告单方面解除合同不成立，原告以诉讼方式主张解除租赁合同关系也发生在免租期内（含原告单方许诺延长免租期2个月）。既然合同在免租期内解除，被告可以不支付租金给原告的。第三，被告承租房屋之后至今未使用房屋，未产生水电气等费用，故无需承担相关费用。第四，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（一）、（二）》规定，对受新冠肺炎疫情影响导致合同难以继续履行的，需区分不同行业、不同地域区别适用不可抗力进行裁判。结合本案，被告从事酒店行业，当前受疫情影响严重，迫不得已才提出解除合同，符合不可抗力适用条件的。第五，为保护人民群众生命、财产安全国家宣布了全民抗疫，重庆市政府疫情防治部门也颁布管控政令，今年4月中下旬才逐步允许少数企业营业，但仍不允许酒店行业营业。若原被告双方相互谅解，彼此支持，共度难关，被告同意不要求原告退还已支付给原告的合同保证金2000元作为弥补原告解除合同的损失。经审理查明，2020年1月8日，范李英（甲方）与星斐然公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将座落于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓34-15号房屋（建筑面积56.59平方米，清水状态）出租给乙方作为酒店使用；房屋交付时间2020年1月8日，之后交付的以实际时间为准，免租期及租赁期顺延；租赁期125个月，从2020年1月8日起至2030年6月7日止；装修及试运营期5个月，从2020年1月8日起至2020年6月7日止，装修期内，乙方无须向甲方支付租金、物业管理费，但乙方须自行支付包括但不限于水、电、气、公摊等费用；首年租金为60元/平方米/月，免租期后的租期第一至第二年（包含第二年，2020年6月8日起至2022年6月7日）的月租为人民币3395.4元，租期第三年的月租金每两年增涨5%；租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方在2020年1月8日前付2000元作为保证金，首期3个月租金应于2020年6月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期前一月的3日前支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金；乙方支付租金的方式保证金+三个月租金；上述租金不包括但不限于乙方使用房屋期间所产生的物业管理费用、水、电、气、宽带；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业费由乙方承担；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2000元，乙方应于合同签署后并在交房前即2020年1月7日前付清；保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前1个月通知对方；免租期内，如乙方违约，乙方缴纳的保证金甲方不退还，且乙方需支付甲方免租期内实际月数的租金等内容。合同签订后，范李英将涉案房屋钥匙交付星斐然公司。2020年1月8日，案外人祝小红代星斐然酒店向范李英转账支付保证金2000元。2020年2月4日，星斐然工作人员通过微信向范李英发出信息，主要内容为：尊敬的财信半岛铂寓34楼业主，我是您的租赁方，近期受新冠病毒疫情的影响，设计单位、施工单位等劳动力不能正常返渝，严重影响装修进度，专家预测最快也是2-3个月才能解决疫情，这无疑给我们经营雪上加霜，预估能挺过这场疫情的中小经营者不在少数。1月31日，渝中区文化和旅游发展委员会发布暂停营业，且恢复经营时间另行通知。重庆市国土资源房屋评估和经济协会也发起“适度减免各类经营主体租户租金的倡议书”，全国近600个百货、购物中心进行租金减免。原本就预计春节1个月期间无法动工，目前动工受疫情影响更是遥遥无期，根据合同签署，现在提出2套方案。方案1：现申请免租期延长至2020年7月31日，其他合作条款不变。方案2：由于疫情属于不可抗力，申请甲方扣除保证金，解除合同……。感谢您的支持与配合，财信半岛铂寓34楼现免租期延长到7月31日，首次交租日期更改为7月25日，后面顺延，麻烦请回复同意。当日，范李英通过微信回复：“同意”、“首次交租时间按照延后也是6月25日吧”。2020年2月8日，星斐然公司工作人员通过微信向范李英发出信息：“感谢您的支持与配合，财信半岛铂寓34楼免租期延长到7月31日，首次交租日期更改为6月25日，10.25付第二次租金，后面顺延。免租期内，物管费6个月由甲方承担，1个月由乙方承担，其他条款按原合同执行，麻烦请回复同意。”当日，范李英通过微信回复：“同意。”2020年3月23日，星斐然公司工作人员通过微信向范李英发出信息：“尊敬半岛铂寓34F业主：……由于疫情原因，酒店行业遭受史无前例的重挫，面临寒冬，主力店单店损失约200万，中小店更是面临生死存亡，半岛铂寓部分租赁方也私下联系过本酒店意向转租出来，本店目前也没有精力和财力承担。由于3月中旬半岛铂寓商家陆续私下动工，动工量不大，部分为业主自装或已收业主装修商家。因此，针对业主关注的装修问题，酒店方做如下沟通：一、关于免租期：疫情期间的免租期顺延，即1月24日起至政府解除疫情响应前因不可抗力不计入免租期，解除后开始按照约定月数计入，且免租时间至不早于2020年10月31日。二、关于补充疫情再次爆发的租金支付条款：由于疫情可能在后面每年再次爆发，对于本次装修巨额硬性投入及部分业主对于疫情期间的免租条件可能不统一，酒店方要求增加实施装修后，再次爆发疫情的免租条件为，因疫情等不可抗力因素导致封楼不能正常营业情况下，免交此期间租金，如解除封锁后，按照50%支付该期间租金，疫情或重大不可抗力解除后，租金正常缴纳。三、双方共担方式，由于装修硬投入及疫情解除的不确定性，甲乙双方共同承担责任及风险，业主承担装修款，其中60%部分根据施工进度支付，40%租金抵扣（本条为讨论意见）。四、如未达成一直意见，按照国家法律规定重大不可抗力因素解除合同。”2020年4月5日，星斐然公司工作人员通过微信向范李英发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，内容为：尊敬的范李英女士，您好！贵我双方于2020年1月8日签订坐落于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓34-15号共计1套房屋《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，由于全国范围内出现新型冠状病毒，重庆当地政府根据疫情突发情况也出台了相应严格的管控措施，这对我们整个酒店行业造成了非常严重的影响，进以导致双方签订的租赁合同根本无法正常履行。截止目前，全球范围疫情依然在延续，国内持续增加输入性病例，政府管控力度仍未放松，虽说目前部分行业已陆续复工，但此次疫情对人们的生活方式造成了巨大影响，酒店业更是雪上加霜，解放碑商圈上千家酒店入住率不足10%。受到此次疫情的影响，我司作为创业型微小企业目前亏损非常惨重，已无力继续经营，在此之前，我司也曾多次与贵方商议解决方案，但双方无法达成一致，鉴此，我司结合当前实际情况，特向贵方提出书面函告，从即日起解除双方签订的租赁合同。同日，范李英通过微信回复：“按原合同履行违约责任”。2020年4月中旬，范李英收到星斐然公司邮寄退还的涉案房屋钥匙。另查明，范李英代星斐然公司垫付了案涉房屋2020年1月8日至2020年5月8日期间的物业服务费679.08元。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、交易明细、《关于解除房屋租赁合同的告知函》、邮单以及当事人陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，范李英与星斐然公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约定履行各自义务。范李英在《房屋租赁合同》签订后将涉案房屋交付星斐然公司使用，星斐然公司理应按照合同约定支付租金和物管费等费用。因为受“新冠肺炎疫情”影响，政府为防控疫情，对经营场所采取限制营业措施。虽然“新冠肺炎疫情”系不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对案涉合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。星斐然公司发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》要求解除《房屋租赁合同》，不符合法定解除的情形，不具有单方解除合同的效力。故本院对星斐然公司辩称《房屋租赁合同》已于2020年4月6日解除的事由不予认定。根据双方重新达成的约定，星斐然公司应于2020年6月25日开始支付租金，但其逾期未付款且单方解除合同的行为已构成违约，本院对范李英要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于《房屋租赁合同》的解除时间，本院依法确认为范李英向本院递交起诉状提起本案诉讼之日即2020年5月8日。关于范李英所主张2020年1月8日至2020年5月8日期间的租金，星斐然公司在免租期内违约解除合同，应当支付星斐然公司免租期内实际月数的租金。同时，鉴于疫情期间政府为防控疫情，对酒店、宾馆等经营场所采取限制营业措施，导致星斐然公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院依法免除2个月的租金。故星斐然公司应支付范李英房屋租金为6903.98元。关于范李英所主张2020年1月8日至2020年5月8日期间的物业服务费，根据《房屋租赁合同》的约定应由星斐然公司负担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告范李英与被告重庆星斐然酒店管理有限公司于2020年1月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告重庆星斐然酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告范李英租金6903.98元；三、被告重庆星斐然酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告范李英物业服务费679.08元；四、驳回原告范李英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取70元，由被告重庆星斐然酒店管理有限公司负担65元，原告范李英负担5元。本判决为生效判决。审判员  冉光耀二〇二〇年十二月十四日书记员  周 寒