宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初4196号原告（执行案外人）：XXX，1950年1月5日出生，身份证号×××，初中文化，系宁夏石嘴山石炭井煤矿退休职工，住XXXXXX。委托诉讼代理人：何谦，系宁夏世仑律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：银川市晨亮物资有限公司。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李某，系宁夏朔方律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：宁夏宏都房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区西环黎明花卉市场**。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：唐某、陈某2，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。第三人：赵某1，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告马某与被告银川市晨亮物资有限公司（以下简称：晨亮公司）、第三人宁夏宏都房地产开发有限公司（以下简称：宏都公司）、赵某1案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月18日在本院依法公开开庭审理。原告马某及其委托诉讼代理人何谦、被告银川市晨亮物资有限公司的委托诉讼代理人李某、第三人宁夏宏都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼，第三人赵某1经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出的诉讼请求：1.请求依法立即停止对原告购买的位于吴忠市××区房屋的强制执行，并解除该房屋上的查封措施；2.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系宁夏石嘴山石炭井退休职工，户籍所在地为宁夏××区。2014年8月，原告与亲家共同出资为女儿女婿购买一套商品房，前期由亲家母马某1通过房屋中介介绍从第三人赵某1处购买由宁夏宏都房地产开发有限公司开发建设的位于吴忠市××区顶账房屋。贵院在受理被告银川市晨亮物资有限公司申请执行第三人宁夏宏都房地产开发有限公司一案过程中，做出了（2018）宁0302执3099号查封公告，查封了已经备案在原告名下位于吴忠市××区房屋，并预计在2019年12月6日通过淘宝网对该房屋进行拍卖。原告知悉后依法提出执行异议申请，贵院于2020年8月14日做出了（2020）宁0302执异8号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告不服，根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定依法提出执行异议之诉，具体理由如下：原告认为贵院查封上述房屋存在不当，原告系上述房屋的权利人，贵院应当依法停止对该房屋的执行行为，并解除查封措施：首先，原告早在2014年8月5日和亲家马某1与第三人赵某1签订《商品房出售协议》，以56万元价格购买上述房屋。赵某1系上述房屋顶账房人，其对宁夏宏都房地产开发有限公司享有合法债权取得涉案房屋处分权：其次，原告早在2014年8月期间按照合同约定分四笔将上述房屋全部购房款支付于顶账房人赵某1；最后，原告早在2015年年底对涉案房屋实际占有、控制，并自2015年至2019年期间、按时缴钠上述房屋的物业费、装修保证金、电梯费、垃圾清运费、楼道公共用电费、物业储备金，并每年按时缴纳暖气费，并每年按时办理停暖手续，且经顶账房人赵某1协助，原告早已在宁夏宏都房地产开发有限公司办理顶账房变更登记手续，并于2017年6月14日与宁夏宏都房地产开发有限公司签订正式《商品房买卖合同》，该合同早已在吴忠市住房和城乡建设局办理合同备案。综上，原告认为，原告与宁夏宏都房地产开发有限公司就上述房屋买卖交易早于本案查封措施之前就已完结，并在房屋交易主管部门办理销售备案登记，在法律上已完成不动产交易公示公信备案登记行为。因为宁夏宏都房地产开发有限公司在本地区与政府部门涉及税费等原因导致原告等广大业主迟迟不能办证，在吴忠市区塞尚明都小区房产证大部分未能分户办理也是众所周知的事实，房屋乃民生之本，不能因此让广大的人民群众利益受损。依照《最高人民法院关于人民法院办理保全异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权保全中，买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付保全；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告具备上述条件，能够充分证实涉案房屋属于原告所有。据此，原告现提出执行异议之诉，请求贵院依法停止对吴忠市利通区利华街东侧塞尚明都十号楼3502号房屋的执行行为，并解除该房屋上的查封措施。被告晨亮公司辩称：涉案的塞尚明都10号楼3502号房屋系宏都公司名下房产，依法采取强制执行措施不存在任何事实和法律障碍。具体理由阐述如下：1、根据《物权法》第六条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当自记载于不动产登记簿时发生效力。吴忠市利通区人民法院于2019年4月26日从吴忠市不动产登记事务中心调取的涉案房屋的产权信息查询结果显示，涉案房屋的不动产权利人自2016年1月8日起一直是宏都公司，故马某并不是涉案房屋的产权人。2、对于一般的自然人而言，房产系重要的大宗财产，购置房产是大额且重要的消费项目，但涉案房屋于2018年12月13日冻结产权、于2019年10月12日查封后，2019年5月14日委托评估机构对涉案房屋的价格进行评估，2019年12月6日委托淘宝网进行拍卖，马某本人对涉案房屋不闻不问，直到冻结产权后将近两年、查封后7个多月，才于2020年6月2日向贵院提出执行异议，显然不符合常理。3、马某提供的《商品房买卖合同》上虽然加盖有吴忠市住房和城乡建设局合同备案专用章，但从法律层面上讲，加盖备案章实质上仅为预售房屋合同的备案，属于行政管理部门对房产开发企业的行政管理措施，并不产生预告登记、产权转让登记等民法意义上物权设立或者变动的法律效力，马某不能依据备案的预售合同对抗或者阻却本次执行。4、《商品房买卖合同》的内容具有不合理性和不真实性。首先，合同签订和备案时间为2017年6月14日，第八条约定的交付房屋的时间为2014年10月25日，合同没有签订怎么可能交付，且交付之后两年半才签订合同均严重违背购置房产的交易习惯；其次，高价顶房是以房屋抵顶债务的常识，但合同中写明涉案房屋的单价仅为2800元/㎡，总价491904元，该价格远远低于同类同期房屋的价格，属于明显的超低价出售，为此，评估机构特别指出同类房屋的价格差异值达到了53%，并评估涉案房屋的合理单价应为4225元/㎡。因此，马某购买顶帐房的事实并无证据能够证实，不能认定其提供的《商品房买卖合同》系合法有效的合同。5、马某提供的由赵某1出具的收条两张以及何某1打款给赵某2的两张银行转款单据不能证明马某支付了涉案房屋的购房款。首先，从收条来看，2014年8月6日收条写明“收到房款34万元（预付）”，2014年8月11日收条写明“第二次付贰拾壹万元整共计付款56万元，伍拾陆万元整”，落款人处为：赵某1。两张收条上收到的付款是55万元，但共计付款却是56万元，马某则称其以56万元的价格购买，房款到底是55万元还是56万元？两张收条内容的真实性让人怀疑；其次，从银行转款凭证来看，2014年8月7日的银行打款金额20万元，2014年8月11日的银行打款金额20.7万元，共计40.7万元，也与收条的数额不能形成对应关系，且打款的何某1和赵某2也与涉案房屋和马某之间没有任何关系。针对购房款的支付问题，马某提供的证据不能形成一一对应和印证关系，不能证明马某已经支付了涉案房屋的购房款这一事实。6、马某提供了2016年到2017年之间交纳垃圾处理费、电费等票据以证明其对涉案房屋的实际占有和控制。该组票据的开具方为宏都公司，宏都公司系被执行人，不能排除宏都公司为了停止对涉案房屋的拍卖而虚假开具的可能性。尤其重要的是，交费票据不是房屋的占有和控制的凭证，且仅凭票据也不能证明所涉各项金额已实际发生和交纳。晨亮公司申请评估涉案房屋价格后，于2019年5月14日和吴忠市中级人民法院法官、评估机构工作人员到现场察看，确定涉案房屋并没有他人实际占有使用或者入住。因此，马某称其自2014年年底对涉案房屋实际占有、控制没有事实依据，无证据支持。7、马某引用《最高人民法院关于人民法院办理保全异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与涉案房屋没有对应关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确规定，只有符合法定情形且权利能够排除执行的，才能支持执行异议。马某提供的所有证据不能证明其对涉案房屋享有物权，其与赵某1之间的债权不能对抗宏都公司的物权，也不能排除执行措施的实施，人民法院完全可以查封、扣押甚至拍卖。综上，马某的诉请不能成立，恳请人民法院依法驳回，以便于晨亮公司申请强制执行一案能够继续查封塞尚明都10号楼3502号房屋，并依法进行拍卖，尽早实现债权，以维护晨亮公司的合法权益。第三人宏都公司述称：原告涉案房屋系宏都公司抵顶给赵某1的，原告是从赵某1手里买的，后面为了办证，宏都公司与原告签订房屋买卖合同，要求将涉案3502号房屋办理至原告名下，涉案房屋宏都公司在签订完顶账协议时就交付给了赵某1，因宏都公司未能缴清税金，致使无法开具发票，无法为原告办理过户登记，因此关于原告的执行异议宏都公司认为该房屋属于原告所有，虽然该房屋登记在宏都公司名下，但在抵顶原告时就已经不属于宏都公司所有，宏都公司无权处分，故原告的异议足以排除被告的强制执行，请求法庭支持原告的异议请求，关于宏都公司与被告之间的纠纷，宏都公司希望与被告协商另行解决。原告马某为支持其主张向法庭提交以下证据：证据一、吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302执异8号执行裁定书一份（核对原件，提交复印件），以证明：贵院在受理被告银川市晨亮物资有限公司申请执行第三人宁夏宏都房地产开发有限公司一案过程中，作出了（2018）宁0302执3099号查封公告，查封了已经备案在原告马某名下位于吴忠市××区房屋，并预计在2019年12月6日通过淘宝网对该房屋进行拍卖。原告知悉后依法提出执行异议申请，贵院于2020年8月14日作出了（2020）宁0302执异8号执行裁定书，驳回原告异议申请的事实，故原告提起诉讼的主体适格。证据二、宁夏宏都房地产开发有限公司企业信息公示报告一份（打印件）、借条一张、银行存款回单一份、抵借款协议书一份（均系复印件），以证明：1、第三人宏都公司截至2014年4月25日前，公司系一人有限责任公司，公司股东为吴某2，之后法定代表人系吴某1的事实；2、2013年9月18日，第三人赵某1向第三人宏都公司实际控股人吴某2借款1500000元，由宏都公司高管吴某1、吴红刚提供担保，约定借款支付于吕国宝，第三人赵某1履行借款协议的事实；3、2014年6月17日，第三人赵某1与第三人宏都公司达成《抵借款协议书》，约定第三人宏都公司以涉案塞尚明都10号楼3单元502室房屋作价560000元抵顶赵某1上述部分借款的事实。证据三、营业执照一份（复印件）、吴忠市家和房地产营销策划有限公司企业信用信息公示报告一份（打印件）、商品房出售协议一份、承诺书一份（复印件）、商品房买卖合同一份（核对原件，提交复印件），以证明：1、吴忠市家和房地产营销策划有限公司系房屋销售的中介服务企业，截至2015年9月2日前，该公司系一人有限公司，公司股东为马某2的事实；2、2014年8月6日，经从事房屋中介服务的马某2介绍认识，原告亲家母马某1与第三人赵某1就涉案房屋签订《商品房出售协议》，约定原告一方以560000元价款购买涉案房屋的事实；3、2014年8月6日，第三人赵某1向第三人宏都公司出具承诺书，将涉案房屋权利转让于马某1的事实；4、马某1将涉案房屋备案登记权变更登记于马某，马某于2017年6月14日与第三人宏都公司签订正式的《商品房买卖合同》，并由吴忠市住房和城乡建设局登记备案的事实；证据四、2014年8月5日收条一张、2014年8月6日收条一张、2014年8月11日收条一张、中国邮政储蓄银行汇款申请书及业务凭证两张、中国工商银行业务凭证一张（核对原件，提交复印件）、户籍信息一份（复印件），以证明：1、《商品房出售协议》签订后，马某1于2014年8月5日向赵某1交付购房定金10000元，于2014年8月7日通过其女儿何某1名下邮政储蓄银行向赵某1其子赵某2名下账户转款200000元，于2014年8月11日通过其女儿何某1名下邮政储蓄银行向赵某1其子赵某2名下账户转款207000元，于2014年8月7日通过其丈夫何志军名下工商银行向中介公司马某2名下账户转款140000元的事实；2、上述款项支付后，第三人赵某1分别于2014年8月5日出具10000元收条、于2014年8月11日出具560000元收条的事实。证据五、房屋交付确认书一份、宁夏宏都房地产开发有限公司收据五张、宁夏宏都物业服务有限公司收据五张、吴忠市供热有限责任公司停暖申请表两份、付款回执单两份（核对原件，提交复印件），以证明：1、2016年5月26日，宏都公司将涉案房屋交付于马某1占有使用的事实；2、2016年5月26日，马某1向宏都公司交付2014至2015年采暖费2669元、交付2015至2016年采暖费3337元、交付物业储备金1756.2元，2016年10月25日交付基础热价费1000元，2017年10月27日交付2017至2018年停暖费1000元的事实；3、2016年5月26日，马某1向宏都公司交付装修保证金2500元、楼道公用电费100元、垃圾清运费614.8元、物业费1923元、电梯费100元的事实；4、马某1于2019年10月11日向吴忠市供热有限责任公司申停2018至2019年度停暖，并缴费1001.4元的事实；5、原告于2020年9月24日向吴忠市供热有限责任公司申停2019至2020年度停暖，并缴费1001.4元的事实；6、综合证实，原告马某受让涉案房屋程序合法，且已经支付全部购房款，并自2016年5月26日起实际占有涉案房屋，原裁定认定未全额支付购房款、未实际占有房屋与事实不符，乙方应当予以撤销，原告的诉求依法成立。证据六、户籍信息一份（核对原件，提交复印件），以证明：1、何某2与马某3系夫妻关系，何某2系马某1之子，马某3系原告之子的事实；2、2018年4月至查封时未入住房屋系马某3怀孕及幼子哺育的情形。证据七、证人马某1、马某2的证言，以证明：1、证人马某1证实涉案房屋系其与亲家马某共同为儿子儿媳购买，前期涉案房屋手续系马某1操办，于2017年6月变更至马某名下，并由其定期缴纳房屋物业费、采暖费等事实；2、证人马某2证实涉案房屋买卖系由其介绍证人马某1与第三人赵某1相识交易，并收取140000元的事实。被告晨亮公司针对原告马某提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。对证据二宏都公司企业信息公示报告的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对借条、银行存款回单、抵借款协议书的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据系复印件，无法核实真实性，且内容与本案争议无关联性。对证据三营业执照、吴忠市家和房地产营销策划有限公司企业信用信息公示报告的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对商品房出售协议、承诺书、商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，被告并非协议承诺书及商品房买卖合同的相对方，无法判断其真实性，商品房买卖合同签订及备案的时间是2017年6月14日，但是第八条所约定的交付房屋的时间是2014年12月5日，合同没有签订就交付房屋是违背买卖房产的交易习惯的，该合同中写明涉案房屋的单价为每平米2800元，该价格与同类房屋的价格差达到53%，系明显的超低价出售，合同虽然加盖了备案章，仅属于行政管理部门对房地产开发企业的行政管理措施，不产生物权效力，商品房出售协议、承诺书即便真实，也属于合同范围内的债权关系，不能对抗强制执行措施。对证据四真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，被告无法核实该证据的真实性，且打款以及收条上所显示的数额不能形成对应关系；对户籍信息无法判断其真实性，仅凭户籍信息无法达到原告的证明目的。对证据五房屋交付确认书、宏都公司的收据、宁夏宏都物业服务有限公司收据、吴忠市供热有限责任公司停暖申请表、付款回执单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，房屋交付确认书、宁夏宏都房地产开发有限公司收据、宁夏宏都物业服务有限公司收据开具方是宏都公司及宏都物业公司，宏都房地产公司是本案的被执行人，宏都物业公司是其关联公司，不能排除为了停止对涉案房屋的执行而虚假开具的可能性，交费票据不是占有房屋的凭证，不能证明所涉的该项金额已实际发生，停暖申请表时间是2019年10月11日之后，本案已经进入执行环节，被告不能排除其为了对抗执行而办理的可能性。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，户口本是对家庭成员的信息登记，不能证明涉案事实。对证据七证人的证言具有不真实性、片面性及不客观性，不能单独或直接证明涉案事实，本案的重点在于原告针对涉案房屋是否享有物权，在不享有物权的情况下，能不能代替物权并对抗强制执行措施，两位证人的陈述内容与本案的待证事实之间没有关联性，不能达到其证明目的。第三人宏都公司针对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，但宏都公司是因为基于吴某1、吴红刚向赵某1借款而签订的抵借款协议，将涉案房屋抵顶给赵某1。对证据三营业执照、吴忠市家和房地产营销策划有限公司企业信用信息公示报告、商品房出售协议与宏都公司无关；对承诺书、商品房买卖合同无异议。对证据四，与第三人无关不予质证。对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。对证据六与第三人无关。对证据七证人证言中和宏都公司有关的证言没有异议，其他证言与宏都公司无关不予质证。被告晨亮公司针对其辩解向法庭提交以下证据：证据一、不动产登记信息查询结果证明一份(提交复印件，原件在（2018）宁0302执3099号案卷中），以证明：自2016年1月8日起，塞尚明都10号楼3502号房屋的产权人为宏都公司，而非马某，马某对涉案房屋不享有物权也不享有对抗执行的权利。证据二、吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302执3099号之二执行裁定书一份（复印件），以证明：案涉3502号房屋于2019年10月12日即被查封，查封后七个多月马某才于2020年6月2日提出执行异议，不符合重大财产被处置的习惯做法。证据三、关于对宁夏宏都房地产开发有限公司评估异议书的答复一份(复印件,原件在（2018）宁0302执3099号案卷中），以证明：1、案涉3502号房屋没有被马某实际占有控制；2、案涉3502号房屋的合理单价经评估为4225元/㎡，马某购买的单价仅为2800元/㎡，远远低于同类房屋同期的价格，属于超低价出售，马某与宏都公司之间的购房事实不真实。原告马某针对被告晨亮公司提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性不表异议，对证明目的有异议，案涉房屋所属的塞尚明都小区系第三人宏都公司开发建设，该宗地上所有商品房初始登记均在第三人公司，在该查询证明土地使用权状况中予以体现，原告通过购买顶账房合法取得涉案房屋，属于期待物权的买受人，自2016年5月26日起原告方就实际占用控制涉案房屋，不存在原告对涉案房屋不享有物权的情形，其证明目的不成立。对证据二真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据原告未收到，真实性无法核实，且原告于2019年年底就在法院涉及拍卖房屋一事向执行局提交书面异议申请，执行局获悉后中止了该次拍卖行为，至2020年因受疫情影响执行局未给予书面答复，最终在下半年商议由原告通过立案庭提出异议，并非系原告主观上怠于行使权力。对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据系复印件，真实性无法核实，通过文本内容证实系某一公司向中级人民法院做出的答复，并非系经过司法鉴定程序做出的报告，且鉴定的基准日并非系涉案房屋最初交易时期，故对其证明目的不认可。第三人宏都公司针对被告晨亮公司提交的证据发表以下质证意见：对证据一真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，虽然涉案房屋登记在宏都公司的名下，但宏都公司在抵顶给原告时就已经不属于宏都公司所有。对证据二，该证据系复印件，真实性无法核实，证明目的与宏都公司无关。对证据三，该证据系复印件，真实性无法核实，其他质证意见与原告代理人的质证意见一致。第三人宏都公司未提交证据。第三人赵某1经本院传票传唤未到庭亦未提交答辩状，视为放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。经当庭举证、质证，本院依据证据规则及本案案情对当事人的证据综合认证如下：一、对原告的证据一具有真实性、合法性，且和本案具有关联性，对该证据的效力予以确认；对原告提交的证据二、三、四、五、六、七能够证实原告通过第三方中介从第三人赵某1手中购买由第三人宏都公司抵顶房屋的事实，但对其证明原告享有物权且能够对抗法院执行的证明目的不予确认。二、被告提交的证据一具有真实性、合法性，且和本案具有关联性，对该证据的效力予以确认；被告提交的证据二系本院执行裁定书，对该证据的效力予以确认；对证据三，原告不予认可，对该证据的效力不予确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：原告马某与案外人马某3系父女关系，证人马某1与案外人何某2系母子关系，何某2与马某3系夫妻关系，案外人赵某2与赵某1系父子关系，案外人何某1与马某1系母女关系。第三人宁夏宏都房地产开发有限公司于2011年1月12日注册登记成立，法定代表人为吴某1，2014年4月25日进行了变更，变更前内容为“吴某2出资1000万人民币，占83.3333%，实缴出资1000万；吴某1出资200万元，占16.6666%，实缴出资200万”，变更后内容为“吴某2出资2500万，占100.0%，实缴出资2500万”，并将有限责任公司变更为一人有限责任公司；2015年12月22日，投资人变更为“吴红昀出资2500万，占100.0%，实缴出资2500万”。2013年9月18日，案外人吴某2向第三人赵某1出具一张借款金额为150万元的借条，担保人为吴仁华，且借条中记载由“我吴红刚自愿担保及吕国宝农村商业银行”及尾号为1495的卡号。同日，吕国宝名下银行尾号为1495的账户收到金额141万元。2014年6月17日，宁夏宏都房地产开发有限公司与赵某1签订一份抵借款协议书，协议约定赵某1同意宁夏宏都房地产开发有限公司用位于塞尚明都10-3-502室房屋（面积175.62㎡）及所有权，房屋总价值为560000元（单价3200元/㎡）抵顶赵某1的借款；并约定协议签订后之日起10日内，甲方将上述房屋产权确认书交付赵某1，赵某1凭此顶账协议书办理产权交易合同。2014年8月6日，第三人赵某1与马某1签订《商品房出售协议》一份，协议约定，第三人赵某1将案涉房屋以总价值为560000元出售给马某1，房款由马某1分两次向第三人赵某1支付。同日，第三人赵某1向马某1出具承诺书一份，承诺书第一段内容中载明“由宁夏宏都房地产开发有限公司开发的吴忠市利通区利华街塞尚明都1期第10栋3单元502室，房屋建筑面积175.62平方米，单价3200元/㎡，其总价560000元。现本人承诺将房屋办理在马某1名下，在办理过程中，出现的一切经济和法律责任均由赵某1本人承担。”第二段内容中载明“上述房屋是我直接从赵某1手中直接以2800元/㎡，总价491736元，直接购买与宁夏宏都房地产签订商品房买卖合同仅仅是办理房屋产权的需要本人与宁夏宏都房地产之间并不存在商品房买卖关系，马某1”。2014年8月7日，案外人何某1向赵某2转款200000元，于2014年8月11日转款207000元。2014年8月7日，马某1通过其丈夫何志军的账户向中介公司马某2支付140000元。2016年5月26日，马某1向宁夏宏都房地产开发有限公司缴纳了物业储备金、采暖费、停暖费、基础热价，向宁夏宏都物业服务有限公司缴纳了楼道供用电、装修保证金、电梯费、物业费、垃圾清运费等费用，收款人均系杜娜。2019年10月11日，马某1就案涉房屋向吴忠市供热公司申请停暖，停暖原因系无人居住；2020年9月24日，马某就案涉房屋向吴忠市供热有限责任公司申请停暖，停暖原因系不用暖。另查明，根据本院生效的（2020）宁0302执异8号裁定书查明，2017年6月14日，案外人马某1出具承诺书一份，承诺书第一段内容载明“由宁夏宏都房地产开发有限公司开发的吴忠市利通区利华街塞尚明都一期第10栋3单元502室，房屋建筑面积175.62㎡，单价2800元，其总价491736元整，现本人承诺将房屋办理在马某名下。在办理过程中，出现的一切经济和法律责任均由马某1本人承担”，承诺书第二段载明“上述房屋是我直接从马某1手中直接以2800元/㎡，实测面积为175.68平米，总价491904元整直接购买与宁夏宏都房地产签订商品房买卖合同仅仅是办理房屋产权的需要本人马某与宁夏宏都房地产之间不存在商品房买卖关系”。同日，马某与宁夏宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同单价为2800元每平米，总金额为491904元，交付期限为2014年10月25日前，并约定当事人双方不进行预告登记，合同首页加盖由“吴忠市住房和城乡建设局合同备案专用章”。再查明，经吴忠市不动产登记事务中心于2019年4月26日出具的查询结果证明显示，位于吴忠市××区房屋的不动产权利人系第三人宁夏宏都房地产开发有限公司，且原告对案涉房屋始终未装修，也未在该房屋内实际居住。2018年12月13日，本院以（2018）宁0302执3099号之一执行裁定书对第三人宁夏宏都房地产开发有限公司名下位于吴忠市××区房屋产权手续进行了冻结。2019年10月12日，本院作出了（2018）宁0302执3099号之二执行裁定书对该套房屋进行了查封。查封后，马某向本院提出执行异议，经本院审查后于2020年8月14日作出（2020）宁0302执异8号执行裁定书，驳回马某的异议请求，马某不服该裁定向本院提起了执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点：一、原告马某对案涉房屋是否享有所有权；二、原告马某就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、原告马某对案涉房屋是否享有所有权原告马某以签订购房合同、预售备案、付款都为由主张对涉案房屋享有所有权，经审查，涉案的房屋不动产权利人系第三人宁夏宏都房地产开发有限公司，虽然原告与第三人宏都公司签订《商品房买卖合同》，合同中也加盖由“吴忠市住房和城乡建设局合同备案专用章”，但这属于商品房预售合同登记备案，预售登记备案并非物权意义上的登记备案，商品房预售合同备案是主管部门行使管理职权，其法律价值在于通过行政手段对商品房预售合同进行管理，对开发商预售的行为的合法性进行审查，仅具有债权合同公示而不发生物权保护效力，且原告亦未提供证据证实本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形，故案涉房屋所有权并未转移至原告名下，原告马某对案涉房屋不享有所有权，仅享有要求开发公司交付房屋的债权请求权。二、原告马某就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益第一，原告马某认为其具有足以排除强制执行的民事权益的依据的是《最高人民法院综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审  判  长   马晓波人 民 陪 审 员   李翠霞人 民 陪 审 员   裴灵星二〇二〇年十二月七日书  记  员   张鹏鹭附：本案相关法律释明表《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。