福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初392号 原告：永安市恒元置业有限公司，住所地福建省永安市××路××号，统一社会信用代码：9135048178693228XT。 法定代表人：陈金曙，董事长。 委托诉讼代理人：何德生，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄霞，福建威明律师事务所律师。 被告：永安市××大院业主委员会，住所地福建省永安市××大院。 负责人：李三喜，该委员会主任。 委托诉讼代理人：熊长江，福建启善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余小红，福建启善律师事务所律师。 原告永安市恒元置业有限公司（以下简称恒元置业公司）与被告永安市××大院业主委员会（以下简称新安业委会）所有权确认纠纷一案，于2020年3月25日经三明市中级人民法院指定，本院于2020年4月20日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。恒元置业公司的委托诉讼代理人何德生、黄霞到庭参加诉讼，新安业委会委托诉讼代理人余小红、熊长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒元置业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认恒元置业公司对永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼103个地下人防车位（地下室人防单元建筑面积4463.12㎡）拥有使用管理和收益的权利。2．请求依法确认永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼247个地下车位（地下停车场建筑面积11103.47㎡）产权属恒元置业公司所有并享有使用管理和收益的权利。3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：恒元置业公司专门从事房地产开发业务，依法取得××大院地块开发使用权，并与永安市国土资源局签订《永安市××大院地块国有土地使用权出让合同》，以有偿出让的方式取得永安市××路××号××大院地块。2006年8月、2013年5月原告取得永安市××路××号的土地使用权证，项目地块规划用途为商业、住宅。2010年12月14日，原告在项目地块上修建××大院15-17#、19-21#、25-26#、29-33#楼的建筑设计方案获得永安市城乡规划局审批通过。2012年10月10日，××大院15#-17#，19#-21#楼（含地下室）建设项目取得永城规建字第［2012］40号《建设工程规划许可证》，除了许可地面建设住宅、商业，还许可地下室建筑面积为16275.4㎡，修建地下室公共停车位310个。2012年12月24日永安市人民防空办公室向原告核发《修建防空地下室审核表》，××大院15#-17#、19#-21#楼应修建3444.63平方米防空地下室，平时用途为停车。2016年9月27日，××大院15#、16#、17#、19#、20#楼项目人防结建工程竣工验收备案。2013年5月至2015年3月原告陆续取得××大院五期商品房预售许可证。后原告与小区业主签订《商品房买卖合同》，合同明确约定，商品房建筑面积最终以政府有关部门审核为准，特别在“合同补充协议”第11条中明确约定“本小区内车库、杂物间及幼儿园等未进入公摊面积部分，如不属于法律法规及规划部门确定为公共设施的，其处置收益权归出卖人”。2015年11月24日，三明山水勘测规划有限公司出具××大院15#-17#、19#、20#楼，19#、20#楼商业一层及地下室的《房屋建筑面积测量计算报告》并做出书面说明，××大院商品房住宅单元（套）面积【含室内面积及阳台面积】、外半墙分摊面积、楼梯过道等分摊面积三部分组成，未分摊地下公共车位及地下人防面积。地下公共车位及地下人防建筑面积单独计算列示。2016年10月17日，××大院15#-17#、19#、20#楼及地下室办理竣工验收备案手续。2017年11月23日，永安市住房和城乡规划建设局就××大院整个项目地块出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，载明：公共停车泊位批准文件784个，核实情况903个，公共停车泊位列在停车泊位栏，未列在配套设施建设要求中。经验收后，规划核实五期地下车位共计350个（含8个微型车位），包括：103个地下人防车位，247个公共停车车位。2014年11月14日，永安市房产管理局下发《关于停止出售××大院29#-31#楼地下公共停车位的通知》给原告，通知：××大院小区29#-31#楼地下现状为公共停车位，其权益归全体业主所有，不得对外销售。为此，原告提起行政诉讼。2015年5月6日，永安市房产管理局下发《关于××大院29#-31#楼地下公共停车位有关问题的函》给原告，对《关于停止出售××大院29#-31#楼地下公共停车位的通知》和信访复11号有关内容修正：××大院小区29#-31#楼地下现状为公共停车位，不得对外销售。永安市房产管理局对地下车位权属未做出认定。为此，原、被告双方引发争议，因双方就××大院四期地下车位权属发生争议导致原告无法对××大院五期车位进行出售，仅进行出租管理。2016年1月27日，原告就××大院四期25#、26#、29-33#楼地下、地面车位向三明市中级人民法院提起车位确权诉讼，经审理做出判决，该判决确认原告对永安××大院四期29#-33#楼293个地下人防车位拥有使用管理和收益的权利。上述判决生效后，原告提供新的证据证明“永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的‘四、规划设计指标-4.4公共停车泊位’属于规划设计指标，与权属无关”。恒元置业公司于2019年4月17日就××大院四期25#前52个地面车位产权及29-33#楼地下75个非人防车位产权属于原告所有，向明溪县人民法院提起确权诉讼，经审理判决，确认××大院四期29-33#楼75个地下车位产权属原告所有并享有使用管理和收益的权利。××大院四期判决生效后，原告依据生效判决所确认的事实，就××大院五期15#、16#、17#、19#、20#地下室人防单元建筑面积4463.12㎡（地下人防车位103位），地下停车场建筑面积11103.47㎡（地下车位247位）产权归属及使用管理权利与被告进行协商，但未果。综上，原告认为：原告依法依规取得××大院地块的土地使用权，通过合法、完整的规划审批手续，依法建造永安市××大院全部地上、地下建筑，根据物权法以及我国法律的相关规定，原告依建造原始取得该项目内全部房产的产权，其中包括本案争议地下车位；其次，原告依照规划修建的车位均未占用××大院小区业主的公共道路、绿地等公共场所，因此该部分车位并不属于法律规定的属于业主共有的情形；再者三明山水勘测规划有限公司出具测量报告明确说明，××大院商品房住宅单元（套）面积未分摊地下公共车位及地下人防面积；最后，原告与业主签订《商品房买卖合同》及附件明确约定：本小区内车库等未列入公摊面积部分，如不属于法律法规及规划部门确定为公共设施的，其处置、收益权归属于原告。据此，讼争永安市××大院五期车位属于原告所有，原告享有使用管理和收益的权利。原告为了维护自己合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 新安业委会辩称：一、答辩人认为，根据《物业管理条例》第十四条等规定，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其不是讼争公共停车位的权利、义务承受人，也没有接受××大院业主或业主大会授权参加本案诉讼，作为本案被告主体不适格。二、原告提供的证据并不能证明案涉的××大院五期即15#、16#、17#、19#、20#楼人防工程投资系原告投资，更不能证实原告未将该人防工程投资列入原告建造成本中（原告实际掌握建造成本的证据），故该举证责任必须由原告承担。事实上，原告作为开发商，在建造人防工程时，出售的房屋价款中已经包含了人防车位的开发成本，开发商将人防工程投资成本计算在房价后，实际的投资人是全体业主，而非原告。根据物权法第一百四十六条、第一百四十七条规定，原告持有案涉地块的土地证，因房产销售转让而被注销，房屋建筑占地部分的土地使用权，已全部转让登记至业主名下，根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，小区的土地使用面积已经全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区的业主享有，开发商不再享有该土地地上、地下建筑物的所有权和支配权。因相对应的土地使用权属于全体业主所有，故讼争停车位亦归全体业主所有。按照人防法规定谁投资谁受益的原则，本案的人防车位的收益权人不是原告而是全体业主，且根据原告于2013年向全体业主承诺，案涉的人防车位，属于新安五期的公共配套设施，属于全体业主所有，故案涉人防车位归全体业主收益使用。综上，本案中因原告将人防车位的成本转嫁于购房款中，故实际投资人为全体业主，即使投资人不是全体业主，但因原告的承诺已经明确将案涉的人防车位收益权使用权让与全体业主所有。故原告的第一项诉请不成立。三、根据《永安市××大院地块国有土地使用权出让合同》第十六条第二款规定，土地利用的具体规划要求详见永安市城乡规划局新安地块规划设计条件，永城规（2006）02号规划设计条件第4.4规定，公共停车泊位，按每户0.3个小车位提供公共车位；《建设工程规划许可证》载明15#、16#、17#、19#、20#楼须配建公共小汽车停车泊位310个（摩托车折算公共停车位81个）；另根据人防结审［2012］第15号《修建防空地下室审核表》，上述几栋楼用于防空地下室设计是4000平方米，平时用于停车。案涉停车泊位均属于建设规划范围内供全体业主使用，故公共停车泊位属于规划要求且原告亦承诺案涉的310个车位属于××大院五期的公共配套设施，属于全体业主所有。《建设工程竣工规划条件核实意见书》并不能区分15#、16#、17#、19#、20#楼及地下室公共停车泊位有几个，专用停车泊位几个；讼争车位系规划部门确定为公共设施的车库，属于小区的配套服务设施，且原告亦承诺案涉车位属于××大院五期的公共配套设施，为全体业主所有，故其权益不归原告所有，应驳回原告的诉讼请求。永安市规划局对案涉地块明确规划为公共停车泊位，而原告亦认可其属于公共配套设施，且属于全体业主所有。故原告所诉第二项诉请不能成立。综上，案涉的人防车位根据法律规定，谁投资，谁受益，但是原告并不能证明其单独列支投资建设案涉人防车位，故根据谁主张谁举证的原则应驳回原告对人防车位的使用权的主张。案涉的地下车位247个，依规划审批建造，根据该地块的土地出让条件，规划设计要求每户0.3个提供公共停车位，其规划的本意便是用于小区的公共设施要求而建，其应当属于公共配套设施。小区的公共配套设施应属于全体业主所有，且原告已经承诺案涉的公共停车位归全体业主所有，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，恒元置业公司提供如下证据： 证据一、业主委员会备案证明，证明被告具备主体资格。 证据二、永安市国土资源局关于挂牌出让土地使用权的公告（永国土［2006］01号）；证据三、挂牌交易须知；证据四、永安市城乡规划局国有土地使用权新安地块规划设计条件（永城规［2006］条字02号），三组证据共同证明：1．挂牌公告及须知丝毫未告知竞买人需无偿建设公共停车泊位；2．规划设计条件中的4.1容积率与4.4公共停车泊位均为规划设计控制指标，未列入公共设施配建要求。 证据五、《永安市××大院地块国有土地使用权出让合同》；证据六、永国用（2006）第3××2号土地使用权证；永国用（2006）第3××3号土地使用权证；永国用（2013）第3××0号土地使用权证，共同证明：1．原告以出让的方式取得永安市××路××号土地，并取得项目地块土地使用权证，用地性质为商业用地，并载明土地利用的具体规划要求详见永安市城乡规划局新安地块规划设计条件。2．根据合同第18条约定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得土地使用权证后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、抵押、出租。 证据七、××大院建筑规划设计方案；证据八、永住建规建字第（2012）40号建设工程规划许可证，共同证明：原告在依法取得项目地块的土地使用权后，进行合理规划，并依法向永安市城乡规划局申请审批。2012年10月10日，项目地块取得永城规建字第（2012）40号《建设工程规划许可证》。项目地块主要规划指标：总建筑面积77823.38平方米，计容建筑面积60111.19平方米，不计容地下室建筑16275.4平方米，不计容架空层1436.79平方米；地下室公共停车位310个。 证据九、《修建防空地下室审核表》；证据十、永安市人民防空办公室人防结建工程验收的意见，共同证明：2012年12月24日，永安市人民防空办公室向原告核发《修建防空地下室审核表》，要求××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼应修建3444.63㎡防空地下室，平时用途为停车，战时用途二等人员掩蔽所。2016年9月27日，××大院15#、16#、17#、19#、20#楼项目人防结建工程竣工验收备案。 证据十一、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，证实2016年10月17日××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼及地下室办理竣工验收备案。 证据十二、永安市商品房预售许可证，证明2013年5月9日取得××大院15幢预售许可证。2013年9月7日取得××大院16幢、17幢预售许可证。2013年12月3日取得××大院19幢、20幢预售许可。2015年12月3月24日取得××大院19幢、20幢（商业部分）预售许可证。 证据十三、建设工程竣工规划条件核实意见书［永住建规核（2017）19号］；证据十四、竣工地形图，共同证明2017年11月23日××大院项目地块一至五期建设经核实，公共停车泊位903个，其中五期地下室公共停车位350位含8位微型车位。 证据十五、15幢2-1203室商品房买卖合同及不动产权证；证据十六、17幢1-1601室商品房买卖合同及不动产权证；证据十七、19幢1-1701室商品房买卖合同及不动产权证，共同证明：1．买受人仅购买商品房，未购买停车泊位，原告未赠与业主；2．商品房买卖合同附件六“合同补充协议”第11条约定：“本小区内车库、杂物间及幼儿园等未进入公摊面积部分，如不属于法律法规及规划部门确定为公共设施的，其处置收益权归出卖人”。 证据十八、××大院五期15#-17#、19#、20#楼，19#、20#楼商业一层及地下室房屋建筑面积测量计算报告；证据十九、关于××大院房屋建筑面积测量计算的说明（山水勘测公司），共同证明××大院商品房住宅单元（套）建筑面积由单元（套）面积【含室内面积及阳台面积】外半墙分摊面积、楼梯过道等分摊面积三部分组成，未分摊地下公共车位及地下人防面积，地下公共车位及人防建筑面积单独计算列示。 证据二十、关于永安市××＃××＃号楼地下公共停车位的通知；证据二十一、永安市××大院业主委员会致福建省××大院物业有限公司的通知，共同证明：2015年6月16日，被告永安市××大院业主委员会向××大院全体业主发布通知，要求××大院全体业主停购、停租29＃-33＃号楼地下停车位。2015年9月9日，被告向××大院物业公司发出通知，主张××大院29＃-33＃楼的地下公共停车位归属全体业主所有，导致纠纷，造成原告无法对五期地下车位进行全面处置。 证据二十二、永安市房产管理局关于××大院29#-33#楼地下公共停车位有关问题的函，证明2015年5月6日永安市房产管理局对其永房函［2014］87号《关于停止出售××大院29#-31#楼地下公共停车位的通知》和信访复字11号有关内容修正，××大院小区29#-31#楼地下现状为公共停车位，不得对外销售，永安市房产管理局未对诉争公共停车位做出权属性质认定。 证据二十三、关于永安市恒元置业有限公司信访事项答复意见书；证据二十四、三明市城乡规划局信访事项复查受理情况告知书，共同证明永安市住房和城乡建设局、三明市城乡规划局明确永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”属规划内设计指标，仅对车位的规划功能进行约定，并不涉及车位产权归属，对于规划条件中没有明确产权归属的“4.4公共停车泊位”，其产权归属确定不属于城乡规划部门职权范围。 证据二十五、××大院五期地下停车位租赁协议、收据，证明××大院五期地下车位由原告进行出租使用。 证据二十六、福建省三明市中级人民法院（2017）闽04民初16号民事判决书；证据二十七、福建省高级人民法院（2018）闽民申2634号民事裁定书；证据二十八、福建省明溪县人民法院（2019）闽0421民初406号民事判决书，共同证明：1．《规划设计条件》第六条公共设施配建要求中没有包括公共车位，《规划核实意见书》公共停车位列在停车泊位栏，未列在配套设施建设要求栏中。2．生效判决确认原告对××大院四期293个人防车位拥有使用管理和收益权利。3．生效判决确认××大院四期75个地下车位产权属于原告所有并享有使用管理和收益的权利。 证据二十九、《关于停止出售××大院29-31#楼地下公共停车位的通知》，该证据与上述第二十二组证据关联，证明永安市房产管理局曾经做出“××大院29-31#楼地下公共停车位，其权益应归全体业主，不得对外销售”的通知。2015年5月6日永安市房产管理局对《关于停止出售××大院29#-31#楼地下公共停车位的通知》和信访复字11号有关内容修正，确认：××大院小区29#-31#楼地下现状为公共停车位，不得对外销售，未对诉争公共停车位做出权属性质的认定。 证据三十、2013年5月24日、9月15日、12月6日三份《预售方案》和2015年3月10日《预售方案》一份，证明以2014年11月14日原告提起行政诉讼作为时间节点，原告2013年5月24日、9月15日、12月6日的三份《预售方案》系申请办理××大院五期15#、16-17#、19-20#住宅部分的预售许可证时，永安市房产管理局通过行政强制手段要求恒元置业公司在提交的《预售方案》中，在地下室汽车公共停车位310个后须加注“产权归全体业主所有”等字样；2015年3月10日原告在申请××大院五期19-20#商铺预售的预售许可证时，该《预售方案》指向相同地下车位“地下室汽车公共停车位310个”，后加注的内容为“产权归属问题，以法院判决为准”字样，行政机关未再强制原告需加注“产权归全体业主所有”等字样，这是对同一期“地下室汽车公共停车位310个”权属问题做出不同的表述，显然，永安市房产管理局已经发现错误，积极予以纠正，将权属问题交给法院认定。 证据三十一、《关于要求对××大院预售方案审批政策不一致做出解释的申请书》、行政起诉状、明溪县人民法院（2019）闽0421行初50号行政裁定书各一份，证明恒元置业公司要求永安市房产管理局对××大院预售方案审批政策不一致做出解释并递交书面申请，永安市房产管理局未回复，恒元置业公司提起行政诉讼，明溪人民法院做出裁定，其中第3页本院认为部分中载明：即使永安市房产管理局有要求增加该部分内容，但该预售方案属于恒元置业公司单方提交的材料，永安市房产管理局未将该预售方案内容对外公示，也未以该预售方案的内容影响公共停车位的权属性质，永安市房产管理局的先行行为并未对恒元置业公司的权利义务产生实际影响为由驳回恒元置业公司的起诉。 证据三十二、《××大院房地产开发项目地下公共停车位权益归属问题做出解释的请求》、永安市房产管理局做出永房函（2019）35号《关于对××大院房地产开发项目地下公共停车位权益归属问题做出解释的回复》，证明原告依据生效判决，要求永安市房产管理局对原告开发的××大院房地产开发项目地下公共停车位权益归属问题做出解释，但永安市房产管理局以无法确认其权益归属为由，建议通过司法诉讼渠道予以裁定。 证据三十三、商品房销售合同二份（×幢×单元××号，合同签订时间2008年12月31日；×幢×单元××号，合同签订时间2009年3月15日），证明：1．原告从开始售房起，与购房业主签订的商品房买卖合同中第十六条就明确约定地下室和地下车位归出卖人所有；2．证明原告预售××大院商品房时，从未对××大院车位车库进行赠与的广告宣传，业主也不基于地下车位宣传与原告签订购房合同。 证据三十四、永安市城乡规划局国有土地使用权马坑A地块规划设计条件（时间2009年12月17日、永城规（2009）条字34-1号），证明：新安地块与马坑地块毗邻相隔，两块地块在出让时，规划设计条件中关于公共停车泊位表述完全不同，新安地块规划设计丝毫没有提及地下公共停车泊位的权属，马坑地块明确载明公共停车泊位属于小区业主共同所有；永安市房产管理局为了维稳考虑，在原告申请预售许可提交预售方案时，强制要求原告在地下公共停车位后加注“产权归全体业主所有”。 证据三十五、1218个车位的竣工图，证据来源永安市住房和城乡规划建设局，证明：五期地下车位350位含8位微型车位，与规划条件核实意见书数量相符。 证据三十六、三明山水勘测规划有限公司的证明一份，证明案涉××大院五期15#-17#、19#-20#楼地下室共有103个地下人防车位，建筑面积为4463.12平方米；非人防地下车位有247个，建筑面积为11103.47平方米，合计××大院五期15#-17#、19#-20#楼地下共350个地下车位。 新安业委会质证认为：对证据一的真实性没有异议，但是对证明对象和关联性有异议。备案行为不能直接认定其有诉讼主体资格，业主委员会仅是业主大会的执行机构，其不是诉争车位的权利、义务承受人，也没有接受业主大会的授权参与本案诉讼，其并不是本案适格的主体。对证据二、三、四真实性没有异议，但是对于原告所要证明的内容有异议。在挂牌公告中竞得者必须严格按照规划指标建设，不得更改和调整。而挂牌公告中指向的挂牌交易须知亦指向永城规［2006］条字02号的规划设计条件。该规划设计条件第4.4规定，公告停车泊位，按每户0.3个小车位提供公共停车位（含室内、外停车泊位，并在设计图纸上标示）。故原告主张认为挂牌须知和公告丝毫未告知竞买人需无偿建设公告停车泊位与事实不符。恒元置业公司主张规划设计控制指标未列入公告设施配建要求的主张亦与事实不符。首先规划设计指标本就是作为竞买者即原告必须遵守的，且根据公共停车泊位的描述，亦可知属于公共配套设施的范围。对证据五、六的真实性、合法性、关联性均无异议，但恰恰可以证实原告必须按照永城规［2006］条字02号的规划设计条件进行建设，该证据足以证明规划设计条件中明确规定必须建设公共停车位供小区业主使用的事实。对证据七、八、九、十、十一、十二、十三、十四没有异议。对证据十五、十六、十七的三性有异议。五期的购房合同与原告的购房合同内容不一致。对证据十八、十九的三性都有异议。首先，该份证明系原告单方委托进行的；其次，该份证据的用途系用于国土资源局备案而用，指向性不明确。对证据二十、二十一的真实性无异议，但是关联性有异议，29#-33#并不是本案诉讼的对象，与本案不具有关联性。该证据恰恰证明原告将被告列为诉争主体是错误的，原告与被告之间就五期并未发生权属争议，如原告所诉，既然是原始取得的产权，应向办证机关主张权利，而不是将新安业委会列为本案被告。对证据二十二的真实性、合法性没有异议，与本案不具有关联性。对证据二十三、二十四的真实性没有异议，对证明的内容有异议，地块规划指标要求该地块按每户0.3个提供公共停车位。尽管是指标性质问题，但其作为《土地使用权出让合同》以及《挂牌公共》、《挂牌须知》的内容之一，系原告必须建设供全体业主使用的公共设施。答复意见明确其规划系控制指标但并不能改变其归全体业主使用的规划用途。对证据二十五的真实性无异议，证明的内容有异议：1．该证据不能证明案涉的公共停车位的权属以及收益归属，恰恰能证明原告将属于全体业主所有的公共停车位进行出租的行为系对全体业主的侵权行为；2．既然案涉的停车位已经由原告对外出租，原告将被告列为诉讼主体是错误的。对证据二十六、二十七、二十八的真实性无异议，但是与本案不具有关联性，且案涉的××大院五期情形与四期不一致。对证据二十九的真实性没有异议，但对关联性有异议。对证据三十的真实性没有异议，对证明的内容有异议。对证据三十一的真实性没有异议，但是这份申请是原告单方面的请求，并不能证明原告所要证明的内容。对证据三十二的真实性没有异议，但是从回复内容可以看出恒元置业公司出具《预售方案》与永安市房产管理局无关，永安市房产管理局无权认定权属归属，是原告请求有问题而不是永安市房产管理局的回复有问题。对证据三十三真实性由法院核实，与本案不具有关联性。原告提供的是4栋2单元与案涉的销售时间也是不一致，不能说一期销售的时候没有把车位赠送给业主，就代表后期没有对小车停车位的权属做出约定。五期原告已经在预售方案中做出约定赠与被告，根据真实情况，五期业主在购房的时候确实得到了承诺。对证据三十四、三十五真实性无异议，但与本案不具有关联性。对证据三十六无异议。 新安业委会向法庭提供： 一、《××大院五期15#预售方案》、《××大院五期16#、17#预售方案》、《××大院五期19#、20#预售方案》各一份，该组证据证实：l．××大院五期的地下室汽车公共停车位、架空层属于公共配套设施的事实；2．原告承诺地下室汽车公共停车位310个产权归全体业主所有，地下摩托车公共停车位，产权归全体业主所有，架空层面积1436.79平方米，产权归全体业主所有的事实。 二、《证明》一份，证实五期部分业主在购房时，开发商及售楼工作人员承诺凡购买五期房屋者均确保享有五期车位的事实。 恒元置业公司质证认为：对证据一的真实性没有异议，对证明的内容有异议，按照规划条件，地下公共停车位不属于公共配套设施，《预售方案》中关于地下公共停车位310个归全体业主所有是行政干预的结果，在原告提交的2015年3月10日的《预售方案》里明确表述地下室310个公共停车位以法院判决为准。地下公共停车位是单独收取租金的，同时在买卖合同中没有约定附赠车位的行为，对被告提交该组证据所要证明的事实持有异议。对证据二的真实性原告有异议，因为五期业主本来就是××大院业主，证明的内容亦不明确，不能证明被告所要证明的事实。 对原、被告提供的证据，本院分析认证如下：被告对原告提供的证据十五、十六、十七的真实性有异议，但是未提供不一致的《商品房买卖合同》，该证据符合真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告对原告提供的证据十八、十九的真实性有异议，该证据系山水勘测公司出具，且经过永安市住建局盖章确认，被告未能提供相反证据证明其不具有真实性，对该证据本院予以采信。对恒元置业公司提供的证据三十四，系马坑地块的规划设计条件，与本案不具有关联性，本院不予采信。对新安业委会提供的《证明》，恒元置业公司对其真实性有异议。本院认为，因该《证明》的出具人系案涉小区的业主，与本案有利害关系，且证人未出庭作证，证明内容亦不明确，本院不予采信。对于原、被告提供的其他证据，当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，证据均具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对双方所举证据的证明内容将在案件事实中予以阐述。 综上，结合当事人庭审陈述，对本案事实做如下认定： 2006年2月14日，永安市城乡规划局出具《国有土地使用权新安地块规划设计条件》永城规（2006）条字02号，该设计条件载明：贵单位《关于申请确认××大院收储开发地块出让规划指示的报告》收悉。经研究，该项目符合城市总体规划要求，同意在该地块按下列规划设计条件进行设计：一、建设位置：××大院；二、规划总用地面积约132982㎡；三、用地性质：商住；四、规划设计控制指标：容积率≤2.2（底层架空层及地下室建筑面积单列计算，不计入容积率控制指标）、建筑密度≤30%、绿地率≥30%、公共停车泊位：按每户0.3个小车位提供公共车位（含室内、外停车泊位，并在设计图纸上标示）；五、建筑间距和退让红线要求：建筑间距1：0.8H以上、退让红线要求沿新安路裙楼部分退4米、中高层以上建筑退7米；六、公共设施配建要求：1．提供350㎡以上社区服务用房，产权归政府，地点确定在交通便利，方便群众办事的位置，按建筑面积0.2%配置物业管理用房；2．按规范要求配建幼儿园；七、市政及工程设施要求：1．在让出地块范围内按红线图标注位置由竞得者投资建设22米宽市政道路，产权归永安市人民政府。2．小区内建公厕两座、垃圾中转站一座，每座100平方米；八、该项目建设应符合国家、省、市有关法律、法规标准和规范等要求；九、该项目建设以修建性详细规划审批为准。公共停车泊位列在规划设计控制指标项下，未列在公共设施配建要求项下。 2006年2月21日，永安市国土资源局发出关于挂牌出让国有土地使用权的公告，出让地块位于永安市新安路的××大院。同时，永安市国土资源局将上述国有土地使用权挂牌交易须知挂网。 2006年3月23日，恒元置业公司与永安市国土资源管理局签订《永安市××大院地块国有土地使用权出让合同》，约定永安市国土资源局出让给恒元置业公司永安市新安路西侧××大院，面积124735平方米，用地性质为商住用地，并载明土地利用的具体规划要求详见永安市城乡规划局新安地块规划设计条件。 2006年8月起恒元置业公司先后取得永安市××路××号，永安市××大院西侧地块的土地使用权证（永国用［2006］第30152号、永国用［2006］第30153号、永国用［2013］第30100号），土地使用权证载明：地类（用途）商业、住宅、批发零售用地。 2010年12月，恒元置业公司提交××大院15-17#、19-21#、25-26#、29-33#楼建筑设计方案及规划图纸，并获得审批通过。 2012年10月永安市城乡规划局向恒元置业公司颁发永城规建字第［2012］40号《建设工程规划许可证》，许可证副证载明：一、同意恒元置业公司按批准的总平面图位置建设××大院15#-17#、19#-21#楼项目；二、主要技术指标：建筑面积77823.38㎡。计容建筑面积60111.19㎡，不计容地下室16275.4㎡，不计容架空层1436.79㎡。地下室公共停车位310个（其中摩托车折算公共停车位个数81个）。容积率2.31、建筑密度25.4%、绿地率30%。 2012年12月永安市人民防空办公室向恒元置业公司核发案涉地块防空地下室设计平时用途为停车、战时用途为二等人员掩护蔽所的《修建防空地下室审核表》。 2013年5月起恒元置业公司先后取得案涉房屋的商品房预售许可证。 2013年5月24日，恒元置业公司出具《××大院五期15#预售方案》，方案第二条：××大院五期公共配套设施：1．地下室汽车公共停车位310个，产权归全体业主所有。2．地下室摩托车公共停车位面积2900平方米，产权归全体业主所有。3．架空层面积1436.79平方米，产权归全体业主所有。 2013年9月15日，恒元置业公司出具《××大院五期16#、17#预售方案》，方案第二条：××大院五期公共配套设施：1．地下室汽车公共停车位310个，产权归全体业主所有。2．地下室摩托车公共停车位面积2900平方米，产权归全体业主所有。3．架空层面积1436.79平方米，产权归全体业主所有。 2013年12月6日，恒元置业公司出具《××大院五期19#、20#预售方案》，方案第二条：××大院五期公共配套设施：1．地下室汽车公共停车位310个，产权归全体业主所有。2．地下室摩托车公共停车位面积2900平方米，产权归全体业主所有。3．架空层面积1436.79平方米，产权归全体业主所有。 2014年11月14日永安市房产管理局做出《关于停止出售××大院29#-33#楼地下公共停车位的通知》，载明：据反映和调查，你公司拟将××大院29#-33#楼地下公共停车位进行出售，根据2014年3月26日的规划核实意见书和《商品房买卖合同》补充协议第11条的有关约定，××大院小区29#-31#楼地下现状为公共停车位，其权益归全体业主所有，不得对外出售。 2015年3月10日，恒元置业公司出具《××大院五期19#、20#商铺预售方案》，方案第二条：××大院五期公共配套设施：1．架空层面积1436.79平方米，产权归全体业主所有。2．地下室摩托车公共停车位面积2900平方米（产权归属问题，以法院判决为准）。3．地下室汽车公共停车位310个（产权归属问题，以法院判决为准）。 2015年5月6日永安市房产管理局做出《关于××大院29#-33#楼地下公共停车位有关问题的函》载明：根据调查核实、现就本局永房函［2014］81号《关于停止出售××大院29#-31#楼地下公共停车位的通知》有关内容修正如下：依照2014年3月26日的规划核实意见书（永房函［2014］81号）和《商品房买卖合同》补充协议第11条的有关约定，××大院小区29#-31#楼地下现状为公共停车位，不得对外出售。 2015年6月16日，新安业委会向永安市××大院全体业主发布通知，要求××大院全体业主停购、停租29#-33#号楼地下停车位。同年9月9日，新安业委会向永安市××大院物业公司发出通知，主张××大院29#-33#楼的地下公共停车位归属全体业主所有。 2016年7月19日，永安市住房和城乡规划建设局出具《关于永安市恒元置业有限公司开发的××大院项目有关情况的复函》函复：国有土地使用权新安地块规划设计条件中4.4条的公共停车泊位属于公共停车设施。因停车泊位数量是地块的规划设计控制指标，故将此项与容积率、建筑密度、绿地率等一同列入规划设计控制指标。 2016年9月永安市人民防空办公室出具关于××大院15#、16#、17#、19#、20#楼项目人防结建工程验收意见，同意给予该项目竣工验收备案。 2016年10月17日，永安市城乡规划建设局出具了案涉工程的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 2016年10月19日，三明山水勘测规划有限公司出具《关于××大院房屋建筑面积测量计算的说明》，载明：××大院商品房住宅单元（套）建筑面积由单元（套）面积【含室内面积及阳台面积】、外半墙分摊面积、楼梯过道等分摊面积三部分组成，未分摊地下公共车位及地下人防面积，地下公共车位及地下人防建筑面积单独计算列示。永安市房产管理局盖章认可该说明与其备案的房屋建筑面积测量报告一致。 另《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第11条约定：“本小区内车库、杂物间及幼儿园等未进入公摊面积部分，如不属于法律法规及规划部门确定为公共设施的，其处置收益权归出卖人”。 恒元置业公司于2016年1月27日向三明市中级人民法院提起诉讼，诉讼请求：1．确认永安××大院四期29#-33#楼368个地下车位、25#楼前52个地面车位不属于永安市××大院小区业主共有；2．确认永安××大院四期29#-33#75个地下车位产权属恒元置业公司享有；3．确认永安××大院四期29#-33#楼293个地下人防车位、25#楼前52个地面车位的使用权、收益权归恒元置业公司享有。经三明市中级人民法院判决确认：1．恒元置业公司请求确认对××大院小区29#-33#楼地下人防车位拥有使用管理和收益权利的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。2．因相关部门未明确“公共停车泊位”和“专用停车泊位”的权属性质，即“公共停车泊位”是权属要求，还是对规划功能提出的要求，开发商是有偿或是无偿提供等，恒元置业公司据此请求确认其拥有永安××大院29#-33#楼75个地下车位产权、及享有25#楼前52个地面车位的使用权、收益权等缺乏相应的法律依据，不予支持。3．××大院25#楼前52个地面公共停车泊位系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并经有关部门对工程竣工规划条件进行核实，并无占用小区的绿地和空地的情况。另根据规划部门审核的《房屋建筑面积测量计算报告》，本案讼争车位面积未计入公摊、建造成本未计入商品房销售价格：《规划设计条件》第六条公共设施配建要求中没有包括公共车位，《规划核实意见书》公共停车位列在停车泊位栏，未列在配套设施建设要求栏中。故新安业委会提出，××大院25#楼52个地面公共停车泊位，占用小区的绿地和空地，及根据《商品房买卖合同》合同补充协议第11条约定，讼争公共停车泊位属××大院小区业主共有的答辩理由，亦缺乏相应的事实和法律依据。 新安业委会不服三明市中级人民法院判决，向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院于2018年10月30日做出民事裁定书驳回新安业委会的再审申请。上述判决已发生法律效力。 2017年1月23日，永安市住房和城乡规划建设局出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》载明：公共停车泊位：批准文件要求784个、核实情况903个；专用停车泊位批准文件要求307个、核实情况308个。竣工地下图显示五期地下有350个停车位含8位微型车位。 恒元置业公司通过两级信访，要求就永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”的权属性质（公共停车泊位是车位功能划分的管理性指标要求，还是权属要求）予以明确，永安市住房和城乡规划建设局、三明市城乡规划局做出回复：永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”属规划设计指标，仅对车位的规划功能进行约定，并不涉及车位产权归属；没有明确产权归属的“4.4公共停车泊位”，其产权归属确定不属于城乡规划部门职权范围，权利人对产权归属有争议，应当依照有关法律法规的相关规定向人民法院起诉，由人民法院根据相关法律法规确定。恒元置业公司依据永安市住房和城乡规划建设局、三明市城乡规划局的书面回复作为新证据，于2019年4月17日向本院提起确权之诉，要求：1．依法确认永安市××大院四期25#楼前52个地面车位产权属于原告所有并享有使用管理和收益的权利。2．依法确认永安市××大院四期29#-33#楼75个地下车位产权属于原告所有并享有使用管理和收益的权利。本院判决确认：1．永安市××大院四期29#-33#楼75个地下车位产权属永安市恒元置业有限公司所有并享有使用管理和收益的权利；2．驳回永安市恒元置业有限公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。 2019年9月2日，恒元置业公司向永安市房产管理局书面申请：申请永安市房产管理局对申请人在××大院建设项目申办预售许可时，贵局工作人员要求申请人提交的预售方案中“公共停车位”须加注“产权归全体业主所有”等字样，造成××大院一至五期执行法定的预售方案审批政策不一致，做出书面解释。 2019年10月16日，恒元置业公司向永安市房产管理局发函《关于对××大院房地产开发项目地下公共停车位权益归属问题做出解释的请求》，永安市房产管理局于同年11月6日做出回复：经核实，永安市国土资源局《永安市国有土地使用权挂牌交易文件》以及永安市城乡规划局《永安市国有土地使用权新安地块规划设计条件》等文件，对××大院房地产开发项目地下公共停车位权益归属未予载明。同时，依照我局职能，也无法确认其权益归属。为此，建议通过司法诉讼渠道予以裁定。 2019年12月9日，恒元置业公司向本院提起行政诉讼，要求：责令永安市房产管理局履行法定职责，在原告提交的《预售方案》中要求原告在“公共停车位”后，加注“产权归全体业主所有”的字样的含意做出书面说明。同年12月16日，本院做出行政裁定，以永安市房产管理局未将该预售方案内容对外公示，也未以该预售方案的内容影响公共停车位的权属性质，永安市房产管理局的先行行为并未对原告的权利义务产生实际影响，不属于行政诉讼的受案范围为由，驳回恒元置业公司的起诉。 另查明，案涉地下车位现由恒元置业公司进行出租使用。 再查明，永安市城乡规划设计中心出具××大院竣工地形图，载明：五期地下350位含8位微型车位。其中有103个地下人防车位，建筑面积为4463.12平方米；非人防地下车位有247个，建筑面积为11103.47平方米。 本院于2020年9月18日向永安市自然资源局发出协助调查函，要求其对永安市城乡规划局于2006年2月14日出具的《国有土地使用权新安地块规划设计条件》永城规（2006）条字02号中载明的“公共停车泊位：按每户0.3个小车位提供公共车位”中的“公共停车泊位”的涵义予以说明，并相应提供可以做出上述规定的法律依据或政策依据。永安市自然资源局于2020年10月10日向本院复函：“公共停车泊位”的涵义为供小区全体业主共同使用的车位。政策依据为2002年《永安市规划管理技术规定》第二十八条：永安市城市规划区内的建设项目，必须建设与其配套的机动车停车场（库）。一般住宅配建的停车位最低指标0.2个每户。 本案争议焦点： 一、本案是否属于民事诉讼受案范围。 2016年1月27日恒元置业公司向三明市中级人民法院提起××大院四期地下车位和地面车位的确权之诉。三明市中级人民法院受理后以房地产开发项目中的建筑物是否可以确权及销售，应当由规划部门规划并经行政机关许可，因案涉车位尚未向行政部门确权及办理预、销售许可证，不具备确权条件，不属于民事诉讼受案范围为由，裁定驳回恒元置业公司起诉。恒元置业公司不服，向福建省高级人民法院上诉，福建省高级人民法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此，对于物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，当事人可以通过民事诉讼解决争议。恒元置业公司与新安业委会就讼争车位的物权归属产生争议属于民事诉讼受案范围，于2017年1月20日做出裁定，指令三明市中级人民法院审理。根据《最高人民法院关于的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”的规定，从本案新安业委会的答辩及庭审情况可以认定原、被告双方就本案讼争车位的权属产生了争议，故本案的车位权属争议属于人民法院民事诉讼受案范围。 二、关于新安业委会是否能作为本案适格被告问题。恒元置业公司认为，新安业委会是本案适格主体。新安业委会认为其未经业主大会授权，不具有主体资格。本院认为，《永安市××大院业主委员会章程》第六条明确规定，新安业委会对物业公用部位、共用设备等有进行监督的权利。业主委员会是业主的自治组织，是建设区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主行使专有部分以外共同部分的共有权以及共同管理的权利。因此，法律及新安业委会章程赋予新安业委会一定范围内相应的权利义务，业主委员会具有民事诉讼主体资格。最高人民法院亦曾做出答复认为业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。故新安业委会可以作为本案的适格被告。 三、恒元置业公司出具的《预售方案》能否作为认定案涉地下车位权属的依据？ 恒元置业公司认为：××大院五期地下车位不因原告单方出具的《预售方案》改变权属性质。理由如下：1．《预售方案》中加注“车位产权归全体业主”系永安市房产管理局通过行政强制手段要求的行为，对恒元置业公司不产生约束力。2.2014年12月19日，原告就此提起行政诉讼后，永安市房产管理局重新做出《关于停止出售××大院29-31#楼地下公共车位有关问题的函》删除了“其权益归全体业主所有”的不当内容。3.2015年3月10日原告申请××大院五期商铺预售许可时，《预售方案》指向相同的地下车位后加注“产权归属问题，以法院判决为准”字样，行政机关对产权归属问题予以纠正。4．恒元置业公司通过两级信访，要求就永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”的权属性质（公共停车泊位是车位功能划分的管理性指标要求，还是权属要求）予以明确，永安市住房和城乡规划建设局、三明市城乡规划局做出回复：永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”属规划设计指标，仅对车位的规划功能进行约定，并不涉及车位产权归属；没有明确产权归属的“4.4公共停车泊位”，其产权归属确定不属于城乡规划部门职权范围，权利人对产权归属有争议，应当依照有关法律法规的相关规定向人民法院起诉，由人民法院根据相关法律法规确定。 新安业委会认为：1．从三份预售方案的性质可知，《预售方案》系原告对于其所开发的住宅商品房拟定的销售方案，属于恒元置业公司的单方承诺行为，根据民事诚实信用原则，恒元置业公司不得无故反悔。2．假设《预售方案》中的公共停车位产权归全体业主所有系应永安市房产管理局要求所写，仍不能改变其承诺的有效性。恒元置业公司通过信访、起诉等形式来推翻其承诺公共停车位归全体业主所有没有事实依据。永安市房产管理局在恒元置业公司申请预售许可时要求其明确车位的产权归属，恒元置业公司亦做出车位归全体业主所有的承诺不违反法律规定，合法有效。3．《预售方案》是否对外公示，并不影响恒元置业公司的单方承诺行为。首先，预售方案系恒元置业公司在办理预售许可证前做出的承诺，即其在接下来的卖房过程中已经不可能保密或禁止销售人员进行销售宣传。从新安业委会的举证说明中，很多人在买房时，销售人员有做出明确承诺，车位属于业主。其次，既然《预售方案》不是保密文件，那么知道该《预售方案》的人就可以基于车位归业主所有而决定购买房屋，更有可能向身边的亲朋好友推荐购买案涉房屋，故无论《预售方案》是否对外公示，都不能撤销其民事承诺行为，该民事承诺已发生法律效力。 本院认为：1．恒元置业公司与业主签订的《商品房买卖合同》中没有案涉地下车位归业主所有的约定；2．《预售方案》出具在前，《商品房买卖合同》签订在后，两份书证关于地下车位的权属约定不一致，应视为《商品房买卖合同》对《预售方案》的约定做出了变更；3．《预售方案》仅为恒元置业公司为申请预售许可证在永安市房产管理局的备案文件，新安业委会亦自认《预售方案》来源于永安市房产管理局，新安业委会提供的证据不足以证明《预售方案》内容有作为《商品房买卖合同》的组成部分向业主宣传公示。根据合同相对性，应以《商品房买卖合同》为依据认定案涉地下车位的权属归属；4．恒元置业公司未按照在永安市房产管理局备案的《预售方案》内容与业主签订《商品房买卖合同》，是否违反行政法规，是否应承担行政责任，由行政机关依法认定。 四、关于公共停车泊位的性质问题。三明市中级人民法院曾以相关部门未明确“公共停车泊位”和“专用停车泊位”的权属性质，即“公共停车泊位”是权属要求，还是对规划功能提出的要求，开发商是有偿或是无偿提供等，恒元置业公司据此请求确认其拥有永安××大院29#-33#楼75个地下车位产权等缺乏相应的法律依据，不予支持。此后，恒元置业公司通过两级信访，要求就永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”的权属性质（公共停车泊位是车位功能划分的管理性指标要求，还是权属要求）予以明确，永安市住房和城乡规划建设局、三明市城乡规划局做出回复：永安市城乡规划局出具的永城规［2006］条字02号中的“四、规划设计指标-4.4公共停车泊位”属规划设计指标，仅对车位的规划功能进行约定，并不涉及车位产权归属；没有明确产权归属的“4.4公共停车泊位”，其产权归属确定不属于城乡规划部门职权范围，权利人对产权归属有争议，应当依照有关法律法规的相关规定向人民法院起诉，由人民法院根据相关法律法规确定。永安市房产管理局于2019年11月6日亦曾做出回复：经核实，永安市国土资源局《永安市国有土地使用权挂牌交易文件》以及永安市城乡规划局《永安市国有土地使用权新安地块规划设计条件》等文件，对××大院房地产开发项目地下公共停车位权益归属未予载明。依照我局职能，也无法确认其权益归属。为此，建议通过司法诉讼渠道予以裁定。本院于2020年9月18日向永安市自然资源局发出协助调查函，要求其对永安市城乡规划局于2006年2月14日出具的《国有土地使用权新安地块规划设计条件》永城规（2006）条字02号中载明的“公共停车泊位：按每户0.3个小车位提供公共车位”中的“公共停车泊位”的涵义予以说明，并相应提供可以做出上述规定的法律依据或政策依据。永安市自然资源局于2020年10月10日向本院复函：“公共停车泊位”的涵义为供小区全体业主共同使用的车位。政策依据为2002年《永安市规划管理技术规定》第二十八条：永安市城市规划区内的建设项目，必须建设与其配套的机动车停车场（库）。一般住宅配建的停车位最低指标0.2个每户。该复函的政策依据中“一般住宅配建的停车位最低指标0.2个每户”，并未明确一般住宅需配建“公共停车位”。故案涉小区公共停车泊位属于规划设计指标，且未列入公共设施配建要求，不涉及产权归属。案涉车位的产权归属应通过法律法规予以确定。 本院认为：一、关于永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼103个地下人防车位权属争议问题。案涉永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼103个地下人防车位由恒元置业公司经规划许可投资建造，根据人民防空法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，应确认恒元置业公司对103个地下人防车位拥有使用管理和收益的权利。二、关于永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼247个地下车位权属争议问题。物权法第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物权法第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。本案中，案涉地下车位系恒元置业公司依规划审批建造，由永安市住房和城乡规划建设局核实并出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》。三明山水勘测规划有限公司出具的《关于××大院房屋建筑面积测量计算的说明》载明××大院商品房住宅单元建筑面积未分摊地下公共车位及地下人防面积，地下公共车位及地下人防建筑面积单独计算列示。故恒元置业公司依照事实行为取得物权。物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。本案中，案涉地下车位属规划设计指标，未列入公共设施配建要求，且现有证据不能证明案涉地下车位有占用业主共有的道路、绿地或者其他场地的情形。恒元置业公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件合同补充协议约定：本小区内车库、杂物间和幼儿园等未进入公摊面积部分，如不属于法律法规及规划部门确定为公共设施的，其处置收益权归出卖人。新安业委会提供的证据不足以证明恒元置业公司有通过出售、附赠等方式将地下车位的所有权转让与全体业主。故依据上述法律规定和合同约定，经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，开发商以出租形式交付业主使用后，业主仅从开发商处取得车位的暂时占有权和使用权，应认定永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼247个地下车位所有权归属其投资建造者即恒元置业公司所有。 物权法第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。恒元置业公司对案涉车位享有所有权，依照规定享有占有、使用、收益和处分的权利。 综上所述，恒元置业公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认永安市恒元置业有限公司对永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼103个地下人防车位（地下人防单元建筑面积4463.12㎡）拥有使用管理和收益的权利； 二、确认永安市××大院五期15#、16#、17#、19#、20#楼247个地下车位（建筑面积11103.47㎡）产权属永安市恒元置业有限公司所有并享有使用管理和收益的权利。 案件受理费164300元，由永安市××大院业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  郭 斌 审 判 员  黄炳发 人民陪审员  陈爱芬 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  江 玲 附：（2020）闽0421民初392号民事判决书适用法律条文 1．《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 2．《中华人民共和国人民防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 3.《城市地下空间开发利用管理规定》 第二十五条地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。