陕西省西安市中级人民法院     民事判决书                                       （2020）陕01民再194号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王宽，男，汉族，1991年1月1日出生，住陕西省西安市未央区。   委托诉讼代理人：袁霄霄，陕西华格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李巧玲，陕西华格律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：马静，女，回族，1968年4月10日出生，住陕西省西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：罗震东，陕西许小平律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：马斌，男，回族，1968年10月19日出生，住陕西省西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：罗震东，陕西许小平律师事务所律师。   被申请人（原审第三人）：西安居家无忧房地产经纪有限公司。住所地陕西省西安市曲江新区。   法定代表人：陶融，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：刘斌，男，汉族，1984年3月4日出生，住陕西省咸阳市淳化县。   再审申请人王宽因与被申请人马斌、马静、西安居家无忧房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终12826号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2020年8月20日作出的（2020）陕民申1385号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   王宽申请再审称，1、原审违反合同约定、违背当事人之间的意思自治，在确认马斌、马静违约的前提下不支持违约金，违反合同法107条、114条之规定，属于法律适用错误。《补充协议》第二条明确约定“因甲方的原因导致延迟办理网签的，每逾期一日甲方应承担合同总价款的日万分之五的违约责任。现原审已经查明因为马静、马斌的原而导致没有办理网签，案涉房屋无法过户，认定马静、马斌违约，因此王宽关于违约金的主张有明确的合同依据，依法应当予以支持。原审关于王宽主张违约金的诉请的判项均违背合同约定。房屋一直在出租，每月可以获得租金2000元左右，马静、马斌因为自己的违约行为一直在获利，原审枉顾合同约定，不支持违约金的诉讼请求明显违反合同法的规定，依法应当予以改判，支持王宽要求按照合同约定支付违约金的诉请。2、原审违反合同约定，不予支持本案的保全费，担保费违反合同自由原则。《补充协议》明确约定，因本合同产生的争议，由违约方承担律师费、保全费、交通费、诉讼费等一切必要费用。担保费也属于由违约方承担的必要费用，应由马静、马斌承担，故请求：1、撤销（2018）陕01民终12826号民事判决书第四项，判决马静、马斌向王宽支付自2018年2月28日起至实际过户之日止以60万元为基数日万分之五计算的违约金，暂计至二审判决2019年4月25日，共计421天，违约金为126300元。2、请求判决马静、马斌承担申请人保全费3520元、担保费1800元。   马静、马斌辩称，1、王宽要求以60万元为基础，按照日万分之五支付违约金没有事实及法律依据。王宽在支付了三万元定金后拒绝支付购房款，马静、马斌在反复催要购房款未果的情况下不得已行使了先履行抗辩权，拒绝了王宽办理网签的要求。因此，本案属于王宽违约，其未违约，不应支付违约金。2、王宽没有举证证明其遭受损失，其要求支付违约金没有事实依据。3、法律没有规定担保费由诉讼双方分担，该费用应当由当事人自行承担。其没有违约，且《补充协议》根本没有约定担保费的承担问题。综上，王宽的全部主张皆没有事实及法律依据，请依法驳回。    西安居家无忧房地产经纪有限公司辩称，原审均已查明案件事实，至于王宽相关诉讼请求请法院依法裁定。   王宽向一审法院起诉请求：1、马斌、马静继续履行《房屋买卖合同》,配合原告办理网签以及房屋过户手续；2、马斌、马静承担逾期履行合同的违约金按照合同总价款60万元每日万分之五自2018年2月28日至合同履行之日；3、马斌、马静依据《补充协议》承担律师费15000元整；4、马斌、马静承担保全费3520元及担保费1800元；5、马斌、马静承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2017年7月15日，双方签订《西安市存量房屋买卖合同》约定：马斌、马静所售房屋坐落为：西安市碑林区XX路XX路XX号XX幢XX单元XX室。房屋建筑面积约为69.77平方米。该房屋规划设计用途为住宅。随同转让的附属设施，设备装饰装修。《商品房买卖合同》登记号Y12096879，权利人马静（房屋为共有房屋时，无论是否有共有权均需同该房屋共有权人的同意出售声明，若马斌、马静无法提供，将承担因此产生的法律责任）该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押的，马斌、马静应于2017年12月24日之前办理抵押注销手续。经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币600000元。该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气（管道煤气）初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。王宽应于本合同签订当日将定金人民币30000元直接交于马斌、马静。此次定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转资金入监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到马斌、马静银行账户。若马斌、马静违约双倍返还王宽定金；若王宽违约马斌、马静不退还定金。王宽应于本协议签订之日起贰佰壹拾日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币150000元，存入资金监管账户。王宽选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款人民币420000元。经办理贷款的银行审批，王宽因自身原因尚不符合贷款条件的，双方同意自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，王宽申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付马斌、马静，并承担在此期间发生的各项费用。双方自签订本合同当日起，160个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。双方备齐所有过户资料和所需房款后30个工作日内到房管局办理过户手续。马斌、马静应当在产权过户受理完毕，收到全部房款之日将该房屋交付给王宽。当日，马静与王宽又签订《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》，约定马静取得房屋产权日期为2012年11月16日，直至2017年11月17日满五年，符合西安市楼市政策才能过户，因此双方同意网签以及过户日期相应顺延。2018年2月24日后4日内，马静配合王宽办理网签。因马静的原因导致迟延办理网签的，每逾期一日被告应承担合同总价款的日万分之五的违约责任。自网签日期后马静应于45日内配合王宽办理过户手续。同日，王宽向马斌、马静支付购房定金30000元，向第三人支付居间服务费9000元。后马斌、马静根据合同约定办理了抵押解除手续。2017年12月马斌、马静口头告知王宽无法继续履行上述房屋买卖合同，要求解除房屋买卖合同，王宽不同意解除该合同，双方协商未果，王宽以诉称之理由诉至本院。另查，本案所涉房屋于2012年11月16日登记备案，2016年5月3日马斌、马静取得该房屋权属证书。一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内马静、马斌协助王宽办理位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋网签手续。二、本判决生效之日起十日内马静、马斌向王宽按合同总价600000元的每日万分之五支付违约金自2018年2月28日至2018年9月30日止。三、驳回王宽的其余诉讼请求。案件受理费243元、保全费3520元共计3763元，由王宽负担763元，马静、马斌负担3000元。   王宽不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项改判支持其在一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由马静、马斌承担。马静、马斌上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，改判驳回王宽的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王宽承担。二审法院认定事实：马静在与王宽签订《关于房屋买卖三方合同>的补充协议》时，马斌在场且未提出异议。马静从陕西益兴建设有限公司处购买的涉案房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年11月16日网签备案，现已满五年。王宽委托陕西学高律师事务所律师作为其委托诉讼代理人提起本案诉讼，2018年4月23日向陕西学高律师事务所支付案件代理费15000元。二审审理期间，王宽表示其愿意向马静、马斌一次性支付剩余购房款57万元，一审法院查明的其余事实属实。二审法院认为，当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王宽与马静、马斌签订《西安市存量房屋买卖合同》及《关于房屋买卖三方合同>的补充协议》，约定王宽购买马静、马斌的涉案房屋，双方合同签订时涉案房屋虽未取得产权证书，但并不影响双方签订合同的效力，故原审法院认定双方签订的合同有效是正确的。现涉案房屋已取得产权证书，且买卖合同的网签备案时间已达五年，马静、马斌也清偿了抵押贷款余额撤销了抵押登记，涉案房屋现具备过户条件。双方合同约定王宽以按揭贷款的方式向马静、马斌支付购房款，双方办理资金监管手续，王宽将购房款支付至双方开设的资金监管账户。因马静、马斌拒绝配合王宽办理买卖合同的网签手续，导致双方无法开设资金监管账户，王宽的按揭贷款手续也无法办理，合同没有继续履行，原审法院认定马静、马斌构成违约是正确的。因马静、马斌的违约行为导致双方未开设资金监管账户，王宽无法按照合同约定将首付款存入资金监管账户，王宽无法付款是因马静、马斌的违约行为造成，故王宽未实际支付首付款不构成违约。现王宽自愿一次性向马静、马斌支付剩余购房款57万元，根据双方约定，王宽付清购房款后马静、马斌将涉案房屋过户至王宽名下，根据王宽要求办理过户的上诉请求及其在二审中陈述的可一次性支付购房款，本院支持王宽向马静、马斌支付剩余57万元购房款后十日内，马静、马斌将涉案房屋过户至王宽名下。马静、马斌作为出卖人共同与王宽签订《西安市存量房屋买卖合同》，在双方签订《关于房屋买卖三方合同>的补充协议》时，马斌虽未签字，但马斌在场未提出异议，且该补充协议系补充约定双方房屋买卖的事宜，该补充协议应同意约束作为买卖合同当事人的马斌。本案系因马静、马斌违约不履行合同义务导致王宽提起诉讼的，原审法院适用《关于房屋买卖三方合同>的补充协议》第三条的约定判令马静、马斌承担违约责任，但本案马静、马斌的违约情形并非网签后不配合过户，而是拒绝网签买卖合同导致合同无法继续履行，并不属于该条款所约定的违约情形，原审法院认定违约责任错误。根据双方《关于房屋买卖三方合同>的补充协议》第八条的约定，王宽因本案诉讼所支出的律师费、保全费应由违约方马静、马斌承担。原审法院判令马静、马斌协助王宽办理涉案房屋买卖合同的网签手续，因买卖合同的网签备案系行政部门为保证双方交易安全所要求的，且网签备案的合同为房屋管理部门的格式合同，合同条款与双方已签订的《买卖合同》及《补充协议》内容并不一致，故双方在办理网签买卖合同时涉及缔结新的约定，根据合同自由原则，人民法院不应强制当事人缔约，王宽要求马静、马斌配合其办理合同网签手续的请求不应予以支持，故原审法院的该判项明显不妥，本院对该判项予以撤销。综上，原审判决错误，应予改判。二审法院判决：一、撤销西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4648号民事判决；二、本判决生效后三十日内，王宽向马静、马斌支付剩余购房款57万元，马静、马斌收到上述款项后十五日内配合将位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋产权过户登记至王宽名下；三、本判决生效后三十日内，马静、马斌支付王宽律师案件代理费的损失15000元；四、驳回王宽的其余诉讼请求。一审案件受理费243元、保全费3520元，共计3763元，王宽已预交，由王宽承担100元，马静、马斌承担3663元。二审案件受理费，王宽预交428元，由王宽承担300元，马静、马斌承担128元；马静、马斌预交50元，由马静、马斌承担。马静、马斌连同判决款项一并支付王宽。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：双方签订的案涉《西安市存量房屋买卖合同》第八条违约责任约定，如甲乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。《关于（房屋买卖三方合同>的补充协议》第六条违约责任约定附件二中的违约责任属于单独的违约责任，和《房屋买卖合同》中的违约条款，不一致的条款以本协议为准。因甲方违约导致房屋不能买卖的乙方可以请求继续履行合同，并且要求支付违约金。2018年6月19日，华安财产保险股份有限公司出具保单，载明保费1800元。2019年2月18日，王宽向法庭表示有能力一次性支付剩余购房款。再审查明其余事实与原审查明事实一致。   本院再审认为，本案争议焦点为：原审关于王宽违约金请求的处理是否存在不妥，担保费应由谁承担。关于原审关于王宽违约金请求的处理是否存在不妥的问题，双方签订的案涉《西安市存量房屋买卖合同》、《关于（房屋买卖三方合同>的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。2017年12月马斌、马静口头告知王宽无法继续履行上述房屋买卖合同，要求解除房屋买卖合同，明显违约。王宽在本案中诉请继续履行合同，并支付违约金。双方《关于（房屋买卖三方合同>的补充协议》第六条违约责任约定因甲方违约导致房屋不能买卖的乙方可以请求继续履行合同，并且要求支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中王宽要求继续履行合同，并支付违约金的诉讼请求符合双方合同约定，亦符合法律规定，依法应予支持，二审认定马静、马斌构成违约并无不当，但对王宽违约金请求未予支持，明显不当，应予纠正。一审结合王宽的损失具体期限，判决马静、马斌向支付王宽按合同总价600000元的每日万分之五自2018年2月28日至2018年9月30日止的违约金，属行使自由裁量权部分，公平客观，应予维持。王宽再审中要求马静、马斌支付以60万元为基数日万分之五暂计至二审判决2019年4月25日，共计126300元的违约金，缺乏依据，依法不予支持。   关于担保费的问题，因马静、马斌违约引起本案诉讼，王宽为此向保险公司缴纳的诉讼保全担保保险费1800元系王宽支出的合理必要费用，属王宽的损失部分，应由违约方马静、马斌承担，原审未予支持，明显不当，应予改判。    综上所述，王宽的再审请求部分成立。原审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：    一、维持本院（2018）陕01民终12826号民事判决第二、三项及西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4648号民事判决第二项；   二、撤销本院（2018）陕01民终12826号民事判决第一、四项及西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4648号民事判决第一、三项；   三、本判决生效后三十日内，马静、马斌支付王宽保全费的损失3520元、担保费的损失1800元；   四、驳回王宽的其余诉讼请求。   一审案件受理费243元（王宽已预交），由王宽承担43元，马静、马斌承担200元。二审案件受理费，王宽预交428元，由王宽承担128元，马静、马斌承担300元；马静、马斌预交50元，由马静、马斌承担。马静、马斌连同判决款项一并支付王宽。   本判决为终审判决。         审判长  王 笑 天   审判员  晏永娟   审判员 张    磊     二〇二〇年十二月三十日     书记员  付   煜          1