安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初3186号 原告：蚌埠市万通物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳北路**丽景天成**楼****。 法定代表人：马光武，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭丛军，公司员工。 委托诉讼代理人：柴元春，安徽淮佑律师事务所律师。 被告：王红新，女，1968年7月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：王洪魁，男，1970年5月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区，系王红新弟弟。 原告蚌埠市万通物业管理有限公司与被告王红新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠市万通物业管理有限公司（以下简称万通公司）的委托诉讼代理人郭丛军、柴元春，被告王红新的委托诉讼代理人王洪魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万通公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的自2017年3月18日至2020年11月17日的物业管理费12281.8元(之后实际发生的费用另行计算);2.被告向原告支付违约金2400元(暂计算至2020年11月10日,之后的违约金以尚欠物业管理费为基数,按协议约定标准计算至实际偿清日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系丽景天成花园57幢2单元102室的业主,房屋建筑面积为232.61平方米,原告系该社区的物业管理人。2012年5月17日,被告签署《承诺书》,声明其已阅读并同意遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同约定。其中,《前期物业服务合同》第四条【物业管理服务费用】约定住宅多层按建筑面积每月0.6元/平方;高层(小高层)按建筑面积每月0.75元/平方;商铺按建筑面积每月1.0元/平方;洋房按建筑面积每月1.2元/平方。第九条【违约责任】第四款约定乙方(即被告)违反合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方(即原告)有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后,原告依约交纳物业管理费至2017年3月17日,但自2017年3月18日起,被告已连续拖欠原告物业费至今。其间,原告曾多次联系催要未果。原告认为,被告作为小区业主,依法应当按照《前期物业服务合同》的相关约定,向原告支付物业费,被告久拖未付,显属违约。为维护原告的合法权益特诉至法院,望依法支持原告诉讼请求。 被告王红新答辩称，诉讼主体不符，《安徽龙图司法鉴定中心司法鉴定意见书》表明原告所提供的证据与被告无关，上面签字均不是被告所签，原、被告之间没签过任何协议，原告提供的物业合同无效；原告与蚌埠东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）的法定代表人是同一人，原告提供的《前期物业管理服务合同》不能作为证据使用；房产证是被告的名字，实际住户是被告代理人，之前的物业费均不是被告所交，是被告代理人去交的，具体交费标准不清楚、不认可；被告房产证上写的是普通住宅，物业费应适用无电梯的0.6元的标准，原告在小区内公示的内容并没有1.2元的收费标准，原告提供的业主手册中洋房收费1.2元经过涂改，不能作为收费依据；被告房屋漏水、发霉，从2016年多次找原告让其与开发公司沟通，至今尚未解决；原告未经业主同意擅自出租小区公共场地，单元门口路面损坏未维修，被告车辆被刮因无摄像头找不到是谁刮的，小区南门、东门是按时间段开放的造成业主出行不便，小区内电瓶车乱停乱放没有整治，车库卫生脏乱差，小区路面停车位被原告划定为固定停车位抬高收费无依据；请驳回原告诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告系蚌埠市淮上区丽景天成小区**物业管理人，被告系该小区57号楼2单元1、2层2号业主，房屋建筑面积232.61平方米。原告按照多层、小高层、商铺、洋房分别收取不同标准的物业管理费，其中洋房按1.2元/平方米收取。被告按1.2元/平方米的标准已交纳2012年5月17日至2017年3月17日期间的物业管理费，之后的物业管理费尚未交纳。上述事实有原告提交的《前期物业管理服务合同》、《入伙通知书》、服务价格登记证、交费发票4张，被告提交的《商品房买卖合同》、《安徽龙图司法鉴定中心司法鉴定意见书》及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，东安公司作为案涉小区的建设单位与万通公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主有约束力。万通公司作为东安公司选聘的物业服务企业，为包括王红新在内的小区业主提供物业管理服务,王红新应当依约按时支付物业服务费。 王红新抗辩称万通公司与东安公司的法定代表人为同一人、《前期物业管理服务合同》不能作为证据使用，本院认为，东安公司与万通公司均是依法登记的相互独立的法人，法定代表人为同一人并不影响《前期物业管理服务合同》的效力，王红新亦未提供证据证明合同存在法定无效情形，本院对其抗辩不予采信。王红新抗辩称因商品房买卖合同补充协议及业主手册中的“王红新”签名均不是其本人所签，故物业合同无效、不成立，本院认为，根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，房屋所有权人为业主，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。即使签名并非王红新本人所签，前期物业服务合同仍对其具有约束力，对其此项抗辩本院不予采信。王红新还抗辩称其房屋属于普通住宅、1.2元/平方米的收费标准没有依据，根据庭审查明情况，王红新的房屋所处小区位置及配套设施均优于该小区内其他房屋，1.2元/平方米的收费标准也未超过该房屋同区域、同类型房屋的物业服务收费标准，且其在本次纠纷之前也一直按此标准支付物业费，故对其此项抗辩本院不予采信。另，王红新如对收费标准有异议，可向价格主管部门及物业管理主管部门反映。 关于王红新抗辩称万通公司提供物业服务过程中存在的各种问题及给其造成的损失，本院认为，物业管理服务具备公共服务的性质，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，应当综合整体情况评价物业服务企业的服务质量和水平。万通公司作为物业服务企业在进行物业管理过程中，履行了物业合同约定的维修、养护、管理及维护等主要义务，其在服务过程中存在瑕疵，王红新作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，或者通过召开业主大会依照法定程序对原物业服务企业进行解聘、另行聘请新的物业服务企业，而不能以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为。结合本案庭审查明事实及王红新提交的证据,万通公司提供的物业服务确实存在不够到位之处，也给王红新生活造成了一定的不便，但尚不足以证明万通公司在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，万通公司作为物业服务的提供者,出现问题应积极与业主沟通协调并及时整改,为小区提供更好的物业服务。据此，本院对万通公司诉请的物业费酌情予以扣减，王红新拖欠的2017年3月18日至2020年11月17日期间的物业管理费12281.8元，本院予以支持10400元。考虑到王红新拒交物业服务费事出有因，万通公司主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告王红新于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠市万通物业管理有限公司2017年3月18日至2020年11月17日的物业管理费10400元； 二、驳回原告蚌埠市万通物业管理有限公司其他诉求请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费168元，减半收取计84元，由被告王红新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  董雯 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理刘治国 书记员陈晓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。