上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9950号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙业恒，女，1975年11月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海嘉蓬五金工具包装有限公司，住所地上海市松江区九亭镇嘉蓬路****。法定代表人：王劲风，董事长。委托诉讼代理人：缪蕾，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人：蔡玉祥，男，1955年11月9日出生，汉族，住上海市松江区，现羁押于上海市周浦监狱。委托诉讼代理人：蔡卉（系蔡玉祥之女），1982年2月16日生，汉族，住上海市松江区。上诉人孙业恒与上诉人上海嘉蓬五金工具包装有限公司（以下简嘉蓬公司）及原审第三人蔡玉祥因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙业恒上诉请求：1、涉案租赁合同解除原因全部在于嘉蓬公司，孙业恒不应承担合同提前解除的任何责任。2、合同解除产生的损失孙业恒也没有责任；嘉蓬公司同意孙业恒进行装修，一审判令孙业恒承担部分装修损失，没有事实和法律依据。3、一审法院不支持孙业恒主张的利息损失，缺乏依据。4、恢复原状的费用中很多不合理，鉴定单位草率完成评估工作，尤其嘉蓬公司实际占用孙业恒出资的搭建，却由孙业恒承担主要费用，违反公平原则。要求撤销原审部分判决，依法改判。上诉人嘉蓬公司上诉请求：一审判决孙业恒向嘉蓬公司支付的拆除及恢复原状费用中，关于外墙原有涂料的铲除及重新粉刷费用，应按审价报告由孙业恒向嘉蓬公司支付279,293元。因该费用属于嘉蓬公司恢复原状的必需费用。要求依法改判。原审第三人蔡玉祥述称，1、对上诉人孙业恒的上诉请求没有意见。2、不同意上诉人嘉蓬公司的上诉请求。孙业恒向一审法院起诉请求：1.确认孙业恒与嘉蓬公司之间的房屋租赁合同于2014年11月28日解除；2.嘉蓬公司退还保证金63,266.67元；3.嘉蓬公司返还租金156,173.33元；4.嘉蓬公司赔偿孙业恒装修、室外跑道、消防、食堂、安防、办公用品等产生的费用共计5,861,970元；5.嘉蓬公司支付违约金759,200元；6.嘉蓬公司支付上述第2到第5项金额合计6,840,610元的利息损失（2015年4月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至实际付款日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。嘉蓬公司向一审法院提出反诉请求：1.解除孙业恒与嘉蓬公司之间的租赁协议；2孙业恒支付拖欠租金，自2014年7月1日－2014年11月28日；房屋占有使用费，自2014年11月29日起至实际返还日2018年1月31日止，以每月63,266.67元计算；及欠付租金、占有使用费的利息，自嘉蓬公司提出反诉之日2015年5月21日起算至实际付清之日止，按照相关标准计算；3.孙业恒支付拆除3号厂房内的违章建筑及恢复原状的费用990,701.05元；4.孙业恒支付拆除擅自搭建的3号厂房外的门卫房及恢复原状的费用14,888.50元；5.孙业恒支付阳光房的地面拆除及恢复原状费用6,141.16元。一审法院认定事实：2001年嘉蓬公司设立，其股东为王劲风和蔡玉祥。王劲风为嘉蓬公司法定代表人，蔡玉祥为公司监事。2007年7月19日，嘉蓬公司获得翻建生产用房1-3号的建设工程规划许可证，该证所载建设位置为松江区XX镇XX公路XX弄XX号，其中1号厂房面积4,781平方米、2号厂房面积4,185平方米、3号厂房面积3,209平方米。2010年6月10日，嘉蓬公司取得上海市松江区九亭镇XX路XX号房屋的上海市房地产权证，该产证列明1号厂房1,227.34平方米、2号厂房1,206.45平方米、3号厂房840.94平方米、4号厂房53.54平方米。2013年10月24日，嘉蓬公司作为甲方、孙业恒作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，该合同第一条约定，甲方保证对所出租的房屋享有合法所有权（三号房）。该房屋位于上海市松江区九亭镇XX路XX号，房屋性质为工业厂房，此厂房一直空置没有使用，室内无其他基本设施。该房屋出租的实用面积为3,200平方米，室外面积按图纸，前五年为二、三号房中间空地面积，自第六年始如甲方使用按图的室外面积方案一，乙方负责恢复使用场地的道路及围隔的费用。第二条约定，该房屋用于出租给乙方开办教育培训行业使用，乙方使用时，应按国家相关规定进行增补基本设施，并增加相关安全防护措施，确保人身安全。甲方仅提供现状房屋及场地，乙方租赁期间涉及到投资者、经营资质、师生人身安全责任、经济责任、社会纠纷、法律纠纷、经营管理等一切责任均由乙方负责。乙方不得任意改变房屋及场地的用途，不得转租他人。第三条约定，租赁期限为甲方房屋施工验收后，乙方押金、租金按约定的金额全额付到甲方账户后的三日内起为租始日，共12年，装修期为90天不计房租。第四条约定，房屋年租金为759,200元【实用面积3,200平方米，每平方米0.65元（含发票）】。租金从第三年开始按上一年租金标准提高4%，每两年提高一次，从第7年开始以周边同位房屋租金为参考价，重新定价。支付方式首付六个月，付五押一，后期付三押一，每次付款期为下一周期的提前十天。第五条约定，乙方应于本协议签订之日，向甲方支付保证金63,266.67元，以甲方收据为准。租期届满或合同解除后，若无乙方应承担的相关费用和责任，乙方退出注册地址，甲方应全额退还乙方该保证金，退还时甲方收回此收据。第八条第二款约定，若甲方发现乙方擅自将该房屋转租、转让、转借他人，利用承租房屋进行违法活动、故意损坏房屋等，甲方有权终止本协议收回该房屋，所造成的损失由乙方自行承担。该条第三款约定若乙方逾期不支付租金10日以上的，甲方有权单方解除本合同。第九条违约责任第三款约定，甲方违约，退还保证金；支付年租全数额的违约金；折价赔偿乙方的装修费用，折价比例以平均年折率计算即装修费用总额/12年等。2013年10月25日，孙业恒向嘉蓬公司汇款379,600元。当日，嘉蓬公司向孙业恒开具316,333.33元的房租收据和63,266.67元的押金收据。2013年11月1日，嘉蓬公司向孙业恒交付系争房屋。孙业恒为开设幼儿园对系争房屋进行装饰装修。2014年4月14日，案外人蔡卉报警称，在XX路XX号房屋门口总经理带了7-10人从上午开始在配电房内坐着，并且拉了公司用电，原因不清，影响工作，请民警到场处理。2014年4月18日，嘉蓬公司发出停电通知，载明嘉蓬公司于2014年4月19日凌晨一点钟停电，通电时间另行通知。公司各单位、租户做好准备，如有紧急用电事宜，请联系公司范总经理。该通知由嘉蓬公司法定代表人王劲风签字确认。2014年4月20日，嘉蓬公司发出停水通知一份，载明嘉蓬公司于2014年4月20日停水。如有紧急需求，请联系公司范总经理。该通知由嘉蓬公司法定代表人王劲风签字。2014年4月24日，孙业恒向嘉蓬公司发函，载明双方签订房屋租赁协议后，孙业恒按期支付租金，嘉蓬公司也交付了系争房屋。但是由于嘉蓬公司内部矛盾，屡次停电、停水、闹事，导致承租人租赁房屋不能正常使用，目前对承租人招收幼儿产生非常恶劣的影响，且造成事实上的重大损失，导致孙业恒合同目的无法实现。据此孙业恒郑重告知嘉蓬公司，1.立即停止一切有碍于《房屋租赁协议》履行行为；2.如嘉蓬公司再次采取停电、停水、闹事等任何有碍《房屋租赁协议》的履行行为，孙业恒将立即解除《房屋租赁协议》合同；3.解除合同后，孙业恒将依据相关法律立即采取法律措施。2014年4月30日，嘉蓬公司回函称，就孙业恒函件事宜回复如下：1.本公司并未对租赁场所实施停水、停电等任何妨碍孙业恒正常使用租赁场地的行为。上述停电、停水行为皆属于王劲风的个人行为，与嘉蓬公司无关；2.本公司股东会从未作出不予履行《租赁合同》的决议，也未授权或者允许任何第三方实施妨碍贵司正常使用租赁场所的行为。3.嘉蓬公司作为出租人已将有关租赁场所及相关水电设施的使用权移交给孙业恒，孙业恒有权通过合法途径制止不法侵害行为。2014年5月11日，蔡玉祥报警称，在XX路XX号5-6人闹事、断水、具体不明，请民警到场处理。请民警注意自身安全。2014年5月27日，蔡玉祥报警称，多人砸其围墙无持械无人伤，请民警到场处理。2014年6月9日，蔡玉祥报警称，XX路XX号厂房内设备被偷，请民警到场处理。2014年11月27日，孙业恒向嘉蓬公司发出《解除合同通知》，载明：孙业恒租赁系争房屋用于开办幼儿园。2014年4月24日，孙业恒因嘉蓬公司内部股东之间的纠纷屡次停电、停水、闹事多次报警。但嘉蓬公司仍依然如故。另由于嘉蓬公司始终不出具出租房屋的验收合格证明，导致孙业恒开办二级幼儿园资质最后的审批迟迟不能办理终结。由于嘉蓬公司多次向孙业恒承诺2014年9月以后孙业恒开办的幼儿园可以正常经营，但事实上，嘉蓬公司的承诺始终无法兑现。考虑到另一承租人已对嘉蓬公司起诉，直至今日，嘉蓬公司仍不能解除停电、停水、闹事等行为，幼儿园已经根本无法开办，孙业恒租赁房屋目的根本无法实现。现向嘉蓬公司发出解除合同通知，自嘉蓬公司收到该通知之日起，双方签署的房屋租赁合同解除。次日，蔡玉祥收到该通知。2016年3月18日，上海市松江区规划和土地管理局向嘉蓬公司发出整改告知函，载明：经查，你公司申办了沪松规建（2007）17070719F02025号建设工程规划许可证，核准在松江区九亭镇XX路XX号建造3栋生产用房。经核查，存在以下问题需进行整改：一、该项目未办理开工放样复验手续，我局将按照《上海市城乡规划条例》的有关规定进行处理。二、1、2号生产用房未按图施工，屋顶层增设水箱等违法建筑、生产用房北侧增设室外楼梯等，请你单位严格按照我局核准的平、立、剖图进行施工并整改拆除到位。三、1－3号生产用房目前被用于公寓、幼儿园等用途，不符合土地出让合同约定和规划设计要求，请你单位按照土地出让合同的约定和规划设计条件进行整改。四、基地内建有门卫、简易房等若干栋违法建筑，请自行拆除。2016年7月1日，上海市松江区规划和土地管理局向孙业恒出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明：经查孙业恒在上海市松江区九亭镇XX路XX号，未经许可，3#厂房内部擅自用墙体进行分割的行为，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关责令孙业恒于2016年7月15日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关可以依法报请上海市松江区人民政府拆除上述违法建筑。2016年9月30日孙业恒发函给嘉蓬公司法定代表人，言明，孙业恒已于2016年9月29日全部搬离嘉蓬公司，钥匙已经快递给其。该信件于2016年10月1日被签收。嗣后，阳光房被政府拆除；3号厂房1-3层隔断由嘉蓬公司自行拆除；嘉蓬公司使用了3号厂房4楼和门卫室。另查明，2013年5月25日，上海市松江教育评估中心做出教育评估报告，载明孙业恒申办的幼儿园符合办学资质，履行了办园申请的规定程序，达到上海市民办幼儿园设立基本条件的规定，基本可满足2-6周岁适龄儿童12个班的开设要求。2013年6月4日，上海市松江区教育局向孙业恒作出《关于同意筹建“上海松江区XX幼儿园”（暂名）的批复》，该批复载明孙业恒在系争房屋拟办幼儿园的审评报告已经收悉，经孙业恒委托上海松江区教育评估中心对“申办资信证明文件”及园址实地考察与评估，现同意孙业恒筹办民办性质的幼儿园，并就幼儿园筹建提出意见，其中第五条为“完成筹建后，应向区教育局报告，并经设园评估、卫生、消防等专业性鉴定通过及物价部门核价、登记注册后，方可领取办园许可证及收费许可证，否则，不得向社会公开招生”。2014年1月21日，上海松江区XX幼儿园获得了建设工程消防验收意见书。2014年2月19日，上海市松江区环境保护局向上海松江区XX幼儿园发出该幼儿园环境影响登记表的审批意见，该意见中载明项目位于松江区九亭镇XX路XX号。2014年3月12日，上海松江区XX幼儿园（食堂）获得了餐饮服务许可证，地，地址载明松江区九亭镇XX路**/div>2014年5月23日，上海松江区XX幼儿园作为乙方、上海市松江教育评估中心作为甲方签订《教育评估委托协议书》，载明乙方委托甲方进行教育评估，评估类型为民办幼儿园设园评估，评估日期为2014年5月26日。2014年8月27日，上海市松江区民政局、上海市松江区社会团体管理局向上海市松江区XX幼儿园发起人发出《上海市松江区民办非企业单位名称核准通知书》，同意核准名称为上海松江区XX幼儿园，名称保留期为2014年8月27日至2015年8月27日，出资人为孙业恒。2015年11月18日，上海市松江教育评估中心出具情况说明，载明根据一审法院调查令，其向嘉蓬公司律师提供了2013年5月31日出具的上海松江区XX幼儿园（暂名）的教育评估报告。2013年6月9日，经上海市社会团体管理局审查，同意核准名称为上海松江区XX幼儿园。2014年5月，上海松江区XX幼儿园举办者孙业恒向松江区教育局递交了设园申请及相关材料，本中心组织专家组进行了设园评估。经资料审阅和现场评估，专家组认为该园尚未提供租赁房屋的《建设工程竣工验收合格证书（或备案证书）》或具有房屋检测资质的第三方机构出具的《房屋质量检测报告》。据此，专家组认为上海松江区XX幼儿园目前尚不符合松江区民办幼儿园设园的安全要求，建议待上述情况核准补充材料后再向松江区教育局提出设园申请。原一审审理中，蔡玉祥确认上海市松江区XX公路XX弄XX号同XX路XX号是同一地址，嘉蓬公司确认其除系争房屋外，在松江没有其他合法产权的厂房。原一审审理中，经孙业恒申请，一审法院委托上海大华工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定单位）对系争房屋孙业恒进行的装饰装修残值进行鉴定，该鉴定单位出具鉴定报告为装修工程残值为4,307,855元（含安全文明施工措施费、规费、税金共计475,620元）。上述4,307,855元实际为现场装修的价值，由于现场装修为新的，因此按总装修价值确认本次鉴定的最终价值。孙业恒对该鉴定报告无异议，但认为根据鉴定规则，嘉蓬公司不配合的情况下，法院应当终止鉴定，并由嘉蓬公司自行承担不利后果，因此孙业恒认为鉴定程序存在瑕疵。嘉蓬公司对鉴定报告内容提出如下意见：1.鉴定报告中关于安全文明施工措施费、规费、税金的计算475,620元没有依据；2.孙业恒自行搭建的门卫和阳光房为违章建筑，不应计入审价范围；3.系争房屋装修工程工料机表2页第43项价格偏高。就上述鉴定报告的意见，鉴定单位回复如下：1.综合费用包含了管理费和利润，管理费为施工单位组织和管理发生的费用。因孙业恒未提供相关资料，故本次鉴定按照（沪建交〔2006〕445号）文的规定以中间值计取；2.违章建筑鉴定单位无法判定，但可以将上述两部分造价单列；3.3号装修工程工料机表第2页第43项现场无法看到品牌，所以只能按市场均价计入。后鉴定单位出具补充说明，载明门卫造价为55,191元，阳光房造价为61,093元。原审一审中，孙业恒陈述由于物品在系争房屋内，为了保管物品，因此换了一把锁锁上了。嘉蓬公司陈述其无法进入房屋，房屋不在嘉蓬公司控制下，嘉蓬公司认可XX路XX号1-3号厂房的电表是一起的，系争房屋尚未通电。本案审理中，孙业恒、嘉蓬公司确认房屋租赁合同解除时间为2014年11月28日。本案审理中，经嘉蓬公司申请，一审法院委托上海沪港建设咨询有限公司（以下简称沪港公司）对松江区九亭镇XX路XX号1.3号厂房内部装修拆除和恢复原貌（包括厂房外墙粉刷，该项目单列）；2.厂区内阳光房地面恢复；3.门卫房的拆除及地面恢复进行司法审价。2020年3月26日，沪港公司出具审价报告，审价建议为：经审核本工程造价为1,011,730.71元，详细情况如下：1.恢复3号厂房原貌1－3层为317,045.54元（此费用为现装修恢复费用）；2.厂区阳光房地面恢复为6,141.16元（此费用尚未发生，不含原有阳光房拆除，由于原有阳光房已拆除费用无法确定）；3.门卫房拆除和地面恢复为14,888.5元（此费用尚未发生）；4.外墙原有涂料铲除及重新粉刷为279,293元（此费用为原有外墙面铲除及重新粉刷）；5.3号厂房4楼拆除及4楼恢复为160,109.80元（此费用尚未发生，为预计完成4楼拆除及4楼恢复费用）；6.1－3层拆除费用为234,252.71元（按嘉蓬公司提供的原装饰图纸测算）。嘉蓬公司对审价报告无异议。孙业恒认为，审价没有必要，因合同解除是嘉蓬公司违约导致的，孙业恒的行为都是嘉蓬公司允许的，不应由孙业恒恢复原状或赔偿损失或承担费用；审价金额明显过高，沪港公司没有提供具体的审价依据；因嘉蓬公司没有提供“原貌”的具体内容，最多只能审价“铲除”费用，无法得到再装修到“原貌”的费用；审价时已发生的项目，不应按沪港公司现有的评估方法进行审价；4楼嘉蓬公司实际在使用，理应纳入评估内容。沪港公司针对孙业恒问题回复：公司测算的费用为现装修恢复费用，至于原貌是否为现装修标准由法院判断；公司考虑的做法为一般房修做法，即铲除原饰面后再进行现有饰面的装修，关于外墙原有的饰面是铲除后新做，还是直接在原饰面上刷涂料，铲除外墙费用为41,819.83元，由法院判断；由于双方未提供施工方案及重新修缮具体做法，按常规修缮做法考虑；4楼后续费用如何计取，由法院判断。后沪港公司出具补充意见，说明：对于厂房原有装饰拆除费用（已发生）的人工费由于孙业恒、嘉蓬公司双方对于拆除时间未达成一致，其司按2018年12月信息价计取；3号厂房4楼拆除及4楼恢复（未发生）费用，由于此费用尚未发生，其司按出司法审价报告的2020年信息价计取。审理中，孙业恒、嘉蓬公司及蔡玉祥均同意已发生的人工费按2016年10月信息价计取。2020年6月22日，沪港公司出具审价补充报告，审价补充建议为：经孙业恒、嘉蓬公司双方共同确认1－3层拆除项目按2016年10月信息价计取，原费用为234,252.71元，现调整为223,881.87元。一审法院认为，孙业恒与嘉蓬公司签订的《房屋租赁协议》未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应当按照该合同约定履行相关义务。租赁房屋在本案审理中，已返还嘉蓬公司，故可以确认房屋租赁合同已解除。本案的主要争议焦点为：一、孙业恒与嘉蓬公司之间房屋租赁合同的解除原因及过错责任。现有证据证明，因嘉蓬公司两股东发生纷争，2014年4月中旬开始嘉蓬公司法定代表人以嘉蓬公司名义采取了断水断电行为，致使无法继续履行合同，因此孙业恒享有合同解除权。一审法院确认嘉蓬公司收到孙业恒解除函的时间即2014年11月28日为合同解除日。即使孙业恒违法经营，嘉蓬公司应当采取合法的方式行使权利，应由相应的政府部门进行管理、处罚，嘉蓬公司无权在未同孙业恒或蔡玉祥就孙业恒违法使用房屋行为进行沟通的情况下，直接采取断水断电行为。但是孙业恒擅自对系争房屋进行违法改建、搭建违章建筑并使用，政府部门也作出了拆除的决定，涉案合同也是无法继续履行的，故孙业恒也要承担部分责任。二、合同解除后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以下结合孙业恒、嘉蓬公司的诉讼请求，就双方合同解除后果进行认定：1.孙业恒主张的返还保证金。符合合同返还条件，且嘉蓬公司同意返还，一审法院予以支持。2.孙业恒主张已付租金的返还。孙业恒陈述，租金起算起始日为2014年1月27日。嘉蓬公司陈述，2013年11月1日孙业恒接收房屋，根据合同约定孙业恒享有90天装修期，租金起算日为2014年2月1日。因孙业恒为履行义务方，而嘉蓬公司主张的时间点更有利于孙业恒，故一审法院采信嘉蓬公司所述从2014年2月1日起算支付租金。现孙业恒支付了5个月租金和相当于1个月租金的保证金。鉴于嘉蓬公司从2014年4月14日开始陆续对系争房屋的电力等采取了侵害措施（尽管期间存在几天供电恢复状况），因此一审法院酌定嘉蓬公司应返还孙业恒从2014年4月14日起至2014年6月30日的部分租金计79,083元（按该期间一半租金计算）。3.孙业恒主张的损失。（1）装饰装修损失。原审一审中根据孙业恒申请，一审法院委托鉴定单位对孙业恒进行的装饰装修残值进行鉴定。鉴定意见为，装修工程残值为4,307,855元，其中门卫造价为55,191元，阳光房造价为61,093元。对嘉蓬公司提出的鉴定报告的问题，鉴定单位逐一进行回应，一审法院认可鉴定单位的意见。因合同解除的主要责任在嘉蓬公司，故嘉蓬公司应当赔偿孙业恒装饰装修残值损失，但孙业恒违章搭建部分的损失应由其自行承担，该部分费用为116,284元（55,191+61,093）。本案中，孙业恒实际返还嘉蓬公司房屋时放置较长时间，一定程度上也存在价值折损，再综合考虑合同解除违约责任，故一审法院酌定，嘉蓬公司应当赔偿孙业恒装饰装修损失为3,353,256.80元{（4,307,855－116,284元）×80%}。（2）幼儿园整体设计费用、环评检测费、安保服务费、幼儿园筹备及广告费用、幼儿园教师工资，均无法律依据，一审法院不予支持。关于厨房相关费用中可移动物品、体育用品、办公用品、幼儿教学用品，均可移动，亦不属于损失赔偿范围，一审法院不予支持。4.孙业恒主张的的违约金。根据租赁协议约定，嘉蓬公司违约，支付年租全数额的违约金，现因嘉蓬公司违约致使合同解除，孙业恒有权向嘉蓬公司主张违约金。一审法院认为双方约定的违约金并不严重过高，一审法院不予调整。5.嘉蓬公司主张的孙业恒占有期间的租金和房屋使用费。本案审理中，孙业恒提供了其于2016年9月30日发给嘉蓬公司信函复印件、快递单及快递查询单，可以证明其已履行了向嘉蓬公司交付房屋的义务，故一审法院确认信件签收时间2016年10月1日为房屋收回时间。孙业恒已经支付至2014年6月30日的租金，因此嘉蓬公司可以要求孙业恒从2014年7月1日开始支付租金和使用费至房屋收回日。因租赁合同解除系嘉蓬公司所致，系争房屋在嘉蓬公司主张的租金和使用费支付期间处于停电状态，故孙业恒无法正常使用系争房屋。但系争房屋中存有孙业恒物品，在孙业恒实际控制中，致使嘉蓬公司无法另行利用，因此一审法院综合考虑孙业恒实际使用房屋的情况，酌定孙业恒在使用系争房屋期间租金和房屋占有使用费以每平方米每日0.325元计算，即每日金额为1,040元。6.租赁合同解除，孙业恒应当将租赁房屋返还，但孙业恒返还房屋时并未将其所建违章搭建予以拆除，故应当向嘉蓬公司支付拆除及恢复原状的费用。孙业恒对审价报告的意见，沪港公司已一一作了回复，一审法院对违法建筑装修的拆除及恢复的审价报告合法性予以确认，认可沪港公司的意见。考虑到房屋出租时，嘉蓬公司明知孙业恒租赁房屋的用途为开办幼儿园，孙业恒的违建虽未取得合法手续但确为实现合同目的必须所增设施，嘉蓬公司也从未提出过反对，故对此损失的造成，嘉蓬公司也要承担一定的责任，所以一审法院酌定孙业恒应当承担的拆除及恢复原状费用为：（1）关于外墙铲除及粉刷的问题，孙业恒、嘉蓬公司曾确认房屋交付时是毛坯状态，现有证据不足以证明外墙在交付时是有涂料的，且孙业恒所做外墙粉刷也是为实现合同目的的正常施工，合同也未约定合同到期归还房屋时要恢复原状，现嘉蓬公司对外墙大部分已作重新粉刷，对孙业恒归还房屋时状态已不能作确认，故审价报告中该笔费用不能计入。嘉蓬公司对4楼的使用并不能改变违建的事实，孙业恒仍应承担拆除及恢复原状的大部分费用，但在酌定费用时予以考虑。3号厂房内的违章建筑及恢复原状的费用为544,818.79元{（317,045.54+223,881.87）×80%+160,109.80×70%}。（2）嘉蓬公司对门卫房的使用并不能改变违建的事实，孙业恒仍应承担拆除及地面恢复的大部分费用，但在酌定费用时予以考虑。3号厂房外的门卫房拆除及地面恢复的费用为10,421.95元（14,888.50×70%）。（3）阳光房的地面恢复费用为4,912.93元（6,141.16×80%）。7.孙业恒主张保证金、租金、损失和违约金的利息，嘉蓬公司主张租金和使用费的利息，鉴于上述费用发生系双方发生争议和诉讼过程中，法院判决之前数额均不明确，且合同解除双方均有责任，故一审法院均不予以支持。据此判决：一、确认孙业恒与嘉蓬公司签订的《房屋租赁协议》于2014年11月28日解除；二、嘉蓬公司于判决生效之日起十日内返还孙业恒保证金63,266.67元；三、嘉蓬公司于判决生效之日起十日内返还孙业恒已付房租79,083元；四、嘉蓬公司于判决生效之日起十日内赔偿孙业恒装饰装修损失3,353,256.80元；五、嘉蓬公司于判决生效之日起十日内支付孙业恒违约金759,200元；六、孙业恒于判决生效之日起十日内支付嘉蓬公司房屋租金和占有使用费855,920元；七、孙业恒于判决生效之日起十日内支付嘉蓬公司3号厂房内的违章建筑拆除及恢复原状费用544,818.79元；八、孙业恒于判决生效之日起十日内支付嘉蓬公司3号厂房外的门卫房拆除及地面恢复原状费用10,421.95元；九、孙业恒于判决生效之日起十日内支付嘉蓬公司阳光房的地面恢复费用4,912.93元；十、驳回孙业恒其余诉讼请求；十一、驳回嘉蓬公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费72,230元，反诉案件受理费20,817元，司法鉴定费150,750元，合计诉讼费243,797元，由孙业恒负担160,838元，嘉蓬公司负担82,959元。本院二审期间，各方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人孙业恒与上诉人嘉蓬公司之间房屋租赁合同法律关系，在租赁合同签订后、履行过程中发生纠纷，原审法院根据查明事实，认定孙业恒享有合同解除权，并综合整个案件事实，特别是上诉人擅自对涉案房屋违法改建、搭建，致相关行政部门作出拆除决定，故原审认定孙业恒应承担部分责任，符合本案实际情况。由此导致的合同解除后果处理，涉及的保证金返还，已付租金返还，原审法院根据本案事实酌情确定返还部分租金，平衡了双方各自利益。相关装饰、装修损失的承担，原审法院委托鉴定单位对装饰装修残值进行鉴定，程序合法，结论客观，原审法院予以采纳，应属正确。在损失承担的具体处理上，原审法院综合本案客观情事，酌情确定嘉蓬公司赔偿的损失数额，亦属合理。关于恢复原状费用，原审法院根据本案合同履行中的客观情况，酌情确定孙业恒应承担的相应费用，并无不当。上诉人孙业恒及上诉人嘉蓬公司在上诉程序中均未能依法提供充分有效的证据佐证各自上诉主张，故本院均不予采纳。综上所述，上诉人孙业恒、嘉蓬公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,162元，由上诉人孙业恒负担23,673元，上诉人上海嘉蓬五金工具包装有限公司负担5,489元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  沈 洁审判员  顾克强二〇二〇年十二月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……