贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2659号 原告（执行案外人）：成林烨，男，汉族，1998年12月16日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：成绍森，男，汉族，1972年8月29日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。系原告成林烨之父。 被告（申请执行人）：何安国，男，汉族，1964年7月10日生，重庆市合川区人，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：廖丹，系重庆朗坤律师事务所律师。 第三人（被执行人）：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼**。 法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈民江，男，汉族，1973年9月28日生，贵州省桐梓县人，，住桐梓县 原告成林烨与被告何安国、第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称“鑫科公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告成林烨的委托诉讼代理人成绍森，被告何安国的委托诉讼代理人廖丹，第三人鑫科公司的委托诉讼代理人陈民江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决撤销桐梓县人民法院（2019）黔0322执异32号执行裁定书，解除对楚米镇水岸××综合楼××层商铺的查封；二、请求判决确认位于贵州省桐梓县楚米镇水岸××综合楼××层整层商铺归原告所有；三、本案诉讼费用由何安国、鑫科公司承担。事实和理由：因被执行人鑫科公司未履行桐梓县人民法院（2016）黔03民初350号民事调解书所确定的义务，桐梓县人民法院于2019年4月9日作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，查封被执行人鑫科公司所有的部分房产。成林烨作为案外人不服，向桐梓县人民法院提出书面异议。桐梓县人民法院以（2019）黔0322执异32号裁定书驳回了成林烨的异议请求。原告认为，桐梓县人民法院（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书损害了原告的合法权益，理由如下：一、购买案涉房屋在何安国和鑫科公司调解之前。原告于2015年5月16日购买被执行人鑫科公司开发的贵州娄山关高新区《水岸××》项目中的综合楼×层整层，面积约为1800平方米，总房价400万元，签订《认购协议》后共计支付购房款170万元，分别以储蓄卡业务凭证、征收款、分红以及银行贷款来支付，于2016年5月份至今一直经营跆拳道馆，因为该栋楼房未按约定的交房时间完善相关手续，故余款未支付。而桐梓县人民法院（2016）黔03民初350号民事调解书在后，且购买行为在该调解行为一年以前。若将整栋查封，原告的合法权益将受到严重的侵害，故原告特向桐梓县人民法院依法提起诉讼。二、一审裁定并未查清事实。经一审法院了解，被执行人的财产足以履行其应支付的工程款及损失19016914.00元，但一审法院并未明确查清。综上，请求桐梓县人民法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告何安国辩称，成林烨不是本案适格原告，根据案涉综合楼整个楼栋的号牌登记，第×层楼并未办理牌号，第×层商铺从查封裁定书明细中并不存在。 第三人鑫科公司述称，以法庭查清的依据为准。 本院经审理认定事实如下：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目。该公司于2015年4月14日取得地字第×××号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第×号。该项目现已竣工，但未竣工验收。 2015年5月16日，原告（乙方）与第三人鑫科公司签订《鑫科·水岸尚城认购协议》，约定乙方认购甲方开发的位于贵州省桐梓县《水岸尚城》项目中的综合楼第×层整层商铺，建筑面积约为1800平方米，单价为2222元每平方米，总价为4000000元。采用分期付款方式，在签订该协议时付1600000元，余款2400000元在办理房产证手续后付400000元，余款后付。甲方承诺该商铺没有权属纠纷和债权纠纷，没有认购给除本认购书乙方以外的其他人，保证以此认购书约定与乙方签署正式《商品房买卖合同》不因楼盘涨价等因素改变认购书约定内容。成林烨之父成绍森于2015年5月10日向鑫科公司财务人员程克兴转账64000元，于2015年5月23日向程克兴转账300000元，于2015年8月18日向程克兴转账50000元；于2016年3月4日向杨大明转账75000元。2015年5月16日，鑫科公司向成林烨开具《收据》一份，载明收到综合楼三层整层房款1000000元；2015年6月16日，鑫科公司向成绍森开具《收据》一份，载明收到综合楼第三层整层房款600000元，收款方式为现金；2016年6月20日，鑫科公司向成绍森开具《收据》一份，金额为200000元，收款事由为钢材款11万、钢绳3万、民工工资垫付6万。三张《收据》金额共计1800000元，成林烨主张其中有100000元是支付的综合楼×层商铺的购房款，×层商铺购房款共计支付1700000元。但双方未签订正式商品房买卖合同。 被告何安国与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉。该院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定本院执行。本院在执行过程中，依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下的427间房屋进行了查封。其中包含1-×-×号和1-×-×号，该两套房屋网签在案外人梁卫名下。查封后，原告认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向本院提出异议。本院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异32号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县水岸尚城综合楼项目。现涉案房屋登记在第三人鑫科公司名下，原告作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2015年5月16日，原告与鑫科公司签订《鑫科·水岸尚城认购协议》，鑫科公司认可原告支付了购房款1700000元，但双方未签订正式商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，因本案原告与鑫科公司签订的认购协议书中，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等主要内容，故不应认定为商品房买卖合同。且（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书中显示1-×-×号、1-×-×号备案登记在梁卫名下。因此，该认购协议书的性质为预约合同，不能据此认定原告与鑫科公司签订了合法有效的商品房买卖合同。关于原告所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。原告所购房屋系商业用房，涉案房屋并非原告因生活需要购买的消费性住房。关于原告已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。涉案房屋购房款共计为4000000元，根据原告提交的购房款收据载明已交纳房款为1700000元，原告所支付的购房款未超过合同约定房价的50%。现原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对原告请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。本案中鑫科公司并未反对原告的异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，鑫科公司在本案中的诉讼地位应为第三人。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告成林烨的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告成林烨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长 吴 玉 梅 人民陪审员 何 文 秀 人民陪审员 罗 友 富 二〇二〇年十二月九日 书 记 员 严 思 成 书 记 员 令狐巍巍