内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2795号上诉人（原审被告）刘凯，男，1970年5月25日出生，职业不详，现住包头市。被上诉人（原审原告）：包头市新城亿博房地产开发有限公司。法定代表人：杨可。委托诉讼代理人：贾玉真，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莺。上诉人刘凯因与被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凯上诉请求：1.撤销(2020)内0203民初3179号民事判决中第一、二、三项判决;将本案发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：(1)合同中开发商逾期交付商品房按银行同期贷款利率计算,购房者延期交付剩余房款就按剩余房款的20%赔付,这种严重不公平的合同不合法不合理。(2)售房人员有义务在购房时提醒购房者查看征信,该公司未进行提醒，这不是购房者单方面的违约。包头市新城亿博房地产开发有限公司辩称，双方签订的合同真实有效，按照合同约定，我方有权解除合同收取违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。包头市新城亿博房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2019年11月8日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0027060）及其附件五《补充合同》；2.判令被告协助原告办理上述合同网签备案注销手续；3.判令被告向原告支付违约金308758.4元；4.判令被告承担本案律师费用；5.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月8日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0027060）及附件五《补充合同》。合同约定，被告购买原告开发的位于包头市××区商业用房，总价款为1543792元，被告于合同签订当日支付773792元，剩余房款770000元应于签署合同之日起30日内以按揭贷款或其他方式付清，被告如未按约定日期付款，逾期超过90日的，违约问题原告有权按照补充协议第七条约定处理。《补充合同》第七条第（一）项约定，（1）买受人未按期支付全部房款（含按揭房款、逾期付款违约金及房屋面积差价款），出卖人均有权随时要求解除本合同，不受解除权行使期限的限制。买受人对出卖人行使解除权有异议的，应在接到出卖人解除本合同书面通知之日起15天内提交本合同约定的解决争议机关确认合同效力。（2）买受人若未按期付款，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。第（二）项约定，合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记（若有）的注销手续，同时买受人应协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜；如买受人不予配合且行政主管部门允许出卖人单方注销时，买受人不可撤销的授权出卖人单方办理上述注销手续。出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该房屋（若已交付）及购房发票已取得红字增值税专用发票的前提下一月内退还买受人已付的房价款。第（三）项约定，因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师（费用以各地司法局指导价计）维权、合同注销费用等措施而发生的费用由买受人承担。合同签订后，被告刘凯支付房款773792元（含定金100000元），尚欠770000元房款未付。2020年3月9日，原告向被告邮寄送达《逾期付款催款律师函》，该邮件于2020年3月26日被退回原告。另查明，原告为进行本案诉讼支出律师代理费2000元。一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及附件五《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。被告支付首付款773792元后，余款770000元未依约按期支付，被告构成违约，原告有权解除与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及附件五《补充合同》，并要求被告依合同约定支付违约金。现原告自愿按照未付房款的15%主张违约金，不违反法律规定，故对原告要求解除合同及支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告应配合原告办理《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》的备案撤销手续，同时，原告应退还被告已交购房款，如原告不退还被告已交购房款，被告可另行主张。被告刘凯未到庭，视为放弃举证、质证及对原告诉讼主张进行抗辩等诉讼权利，应承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除原告包头市新城亿博房地产开发有限公司与被告刘凯于2019年11月8日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0027060）及附件五《补充合同》；二、被告刘凯于本判决生效后三十日内协助原告包头市新城亿博房地产开发有限公司办理《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0027060）及附件五《补充合同》的备案撤销手续；三、被告刘凯于本判决生效后三十日内向原告包头市新城亿博房地产开发有限公司支付违约金115500元（未付房款770000元×15%）；四、被告刘凯刘凯于本判决生效后三十日内向原告包头市新城亿博房地产开发有限公司支付律师代理费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5932元。适用简易程序审理减半收取，计2966元(原告已预交)，由被告刘凯负担。经本院审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘凯与被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》及附件五《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。《补充合同》第七条第（一）项第（2）款约定“买受人若未按期付款，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。”原审审理过程中被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司自愿按照未付房款的15%主张违约金，上诉人刘凯认为违约金过高，上诉请求法院予以核减。根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。上诉人刘凯于合同签订当日即支付首付款773792元（首付比例50.12%），按照合同约定履行了部分付款义务，缔约意图强烈，不存在恶意违约情形。被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司作为商事主体，未对欠缺银行按揭贷款经验的个人购买方即上诉人刘凯尽到一定的提醒义务，存在一定过失。被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司未举证证明其实际损失。结合当地房地产发展现状、兼顾合同的履行程度、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则予以衡量，本院认为违约金调整为未付房款的5%较为合理，即上诉人刘凯支付被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司违约金38500元。综上所述，刘凯的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初3179号民事判决第一、二、四项，即“一、解除原告包头市新城亿博房地产开发有限公司与被告刘凯于2019年11月8日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0027060）及附件五《补充合同》；二、被告刘凯于本判决生效后三十日内协助原告包头市新城亿博房地产开发有限公司办理《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0027060）及附件五《补充合同》的备案撤销手续；四、被告刘凯刘凯于本判决生效后三十日内向原告包头市新城亿博房地产开发有限公司支付律师代理费2000元”；二、撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初3179号民事判决第三项，即“三、被告刘凯于本判决生效后三十日内向原告包头市新城亿博房地产开发有限公司支付违约金115500元（未付房款770000元×15%）”；三、上诉人刘凯于本判决送达后三十日内向被上诉人包头市新城亿博房地产开发有限公司支付违约金38500元。二审案件受理费5932元，由上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长 杜宏林审判员 赵文革审判员 李 梅 二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。