广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35920号原告：杨杰，男，1989年1月12日出生，汉族，身份证住址湖南省邵阳县，委托诉讼代理人：张磊文，广东骏道律师事务所律师。被告：广州无忧物业管理有限公司，住所地广州市白云区***（嘉禾望岗地铁口东侧）****，统一社会信用代码91440106304487743M。法定代表人：付鹏。被告：付鹏，男，1974年7月1日出生，汉族，户籍地址深圳市罗湖区，被告：蒋婷亦，女，1979年1月29日出生，蒙古族，户籍地址广州市黄埔区，原告杨杰与被告广州无忧物业管理有限公司（以下简称无忧公司）、付鹏、蒋婷亦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨杰的委托诉讼代理人张磊文到庭参加了诉讼。被告无忧公司、付鹏、蒋婷亦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨杰向本院提出诉讼请求：1、被告返还房屋押金29459.99元及预缴电费1359.87元；2、返还原告多交的2020年2月、3月房屋租金的30%即7741.54元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月7日，原告与被告无忧公司签订房屋租赁合同，租赁由无忧公司管理的位于广州市白云区*880号4层410单元用于办公，租期期限自2015年4月7日起至2020年4月6日止。2020年2月，所租赁的物业被政府通知面临拆迁，原告于2020年3月28日将租赁物交还给被告，并于2020年4月6日办理了退租手续，双方确认被告应退还原告押金及预缴电费30819.86元，此款应于2020年4月22日前支付至原告账户。另，受新冠疫情影响，租赁物的业主减免了辖区内所有租赁物2020年2月、3月的租金，并要求落实到实际租赁的经营者。但被告并未告知原告该优惠政策，原告按时交租后发现该问题，经原告与被告工作人员微信确认，落实到原告处应当减免的租金为2020年2月、3月的30%，但对原告按时交纳的租金，被告未按约定予以退减。在双方沟通过程中，被告公司人去楼空，只有实际控制人付鹏通过微信与原告联系，但一直以公司没钱为由拖延上述应当退还的款项，原告多次协商未果，只能提起诉讼。被告付鹏作为无忧公司的大股东、实际控制人，蒋婷亦作为法定代表人且长期以个人账户收取公司应收账款，依法应对涉案款项的支付承担连带责任。综上，请求法院支持原告诉请。被告无忧公司、付鹏、蒋婷亦无答辩意见。经审理查明，2015年4月7日，原告与被告无忧公司签订房屋租赁合同，约定无忧公司将位于广州市白云区*880号4层410单元的房屋出租给原告用作商务办公，租赁期限自2015年4月7日起至2020年4月6日止，其中约定2019年4月7日至2020年4月6日期间的月租金为12902.59元；原告需向无忧公司支付租赁保证金29529.99元。合同签订后，无忧公司将上述房屋交付给原告使用，原告依约向无忧公司交纳了租赁保证金29529.99元。2020年1月15日，原告向无忧公司的原法定代表人蒋婷亦的银行账户支付了包括2020年2月份租金12902.59元在内的各项费用合计13322.35元。2020年3月2日，原告向蒋婷亦的银行账户支付了包括2020年3月份租金12902.59元在内的各项费用合计12973.23元。2020年4月6日，原告向无忧公司提交《退租申请表》申请到期退租。无忧公司在该表上盖章，并载明：“1、（应退）办公室押金费用29529.99元；2、扣减水电费70元；3、应退合计：预缴电费1359.87元+押金29459.99元=30819.86元，应退款将于15天内退回（截止日为4月22日）。”无忧公司盖章处有经办人詹萍的签名。原告称无忧公司至今未向其实际退还该部分款项。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的产权登记或规划报建信息。该局复函称涉案地块无相关《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》信息，无相关产权记录。原告称涉案物业实际产权人是广州市白云区*经济联合社，该社已同意减免涉案物业2020年2月份的租金及物业管理费，并提交了《关于减免望岗经济联合社、经济社集体物业租金的通知》用以证实。原告另提交了其妹妹杨鑫与无忧公司人员詹萍萍的微信聊天记录。两人在2020年3月27日的微信聊天记录显示：“杨：他们说润林老板昨天有明确说他给了无忧2、3月7折的优惠，为什么我们租户没收到这个优惠？去不去无所谓。詹：我也很明确的告知大家，这些都是在准时交租的情况下可以享有，大部分租户都不准时，且有部分租户2月、3月到现在都还不交租。我们没有这么多资金垫资。”原告据此认为其在2020年2月、3月的租金应享受7折的优惠，故要求无忧公司退还其已交的上述两个月租金中的30%即7741.54元。另查，付鹏、蒋婷亦系无忧公司的股东，蒋婷亦系无忧公司的原法定代表人。2020年11月5日，该司法定代表人变更为付鹏。原告主张蒋婷亦常年以个人账户收取无忧公司的应收账款并未入账，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任企图逃避债务，应对无忧公司的涉案债务承担连带责任；付鹏作为无忧公司的新任法定代表人以及无忧公司的原实际控制人，应当对无忧公司的对外债务承担连带责任。以上事实，有房屋租赁合同、《退租申请表》、收据、银行付款凭证、《关于减免望岗经济联合社、经济社集体物业租金的通知》、微信聊天记录、工商登记资料及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告无忧公司均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，则双方之间的涉案房屋租赁合同关系依法应属无效。双方于2020年4月6日已一致同意退租，被告无忧公司承诺向原告退还预缴电费1359.87元、押金29459.99元，却至今未付，现原告要求无忧公司退还该部分款项合法合理，本院对此予以支持。原告承租涉案房屋用作商务办公，新型冠状病毒疫情必然对其经营产生影响，结合原告提供的《关于减免望岗经济联合社、经济社集体物业租金的通知》以及与无忧公司人员詹萍萍的微信聊天记录可知，无忧公司的上一手房东亦对其承租的涉案物业2020年2月、3月的租金进行了减免，根据公平原则，现原告主张减免其2020年2月、3月租金的30%，本院对此予以认可。原告已按照每月12902.59元的标准实际支付了2020年2月、3月的租金，现原告要求无忧公司退还该部分租金的30%即7741.54元，本院对此予以支持。原告仅提供证据证实蒋婷亦以个人账户收取无忧公司的涉案租金款项，据此不足以证实蒋婷亦存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任企图逃避债务的行为，其以此为由要求被告蒋婷亦、付鹏对无忧公司的涉案债务承担连带责任的主张本院不予支持。被告无忧公司、付鹏、蒋婷亦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州无忧物业管理有限公司向原告杨杰返还押金29459.99元及预交的电费款1359.87元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州无忧物业管理有限公司向原告杨杰退还2020年2月、3月份的租金7741.54元；三、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费382元，由被告广州无忧物业管理有限公司负担，并须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二〇年十二月十五日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯