四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初3480号 原告（反诉被告）：汪全，男，1968年6月1日生，汉族，住四川省泸县。 原告（反诉被告）：杨绍连，女，1969年4月26日生，汉族，住四川省泸县。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：杨绍关（系杨绍连胞兄），男，1965年3月4日生，汉族，住四川省泸县。 被告（反诉原告）：泸县友豪置业有限公司，住所地泸县福集镇城西新区，统一社会信用代码915105210995759974。 法定代表人：罗泽民，系公司经理。 委托诉讼代理人：赵维、雷道德，系公司员工。 原告汪全、杨绍连与被告泸县友豪置业有限公司（以下简称：友豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告泸县友豪置业有限公司提起反诉，本案依法适用普通程序，分别于2020年10月13日、2020年11月24日、2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪全、杨绍连及其委托诉讼代理人杨绍关、被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司的委托诉讼代理人赵维和雷道德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；2、被告立即退还原告已付房款、维修基金、代办费、办证费共计656311元，并按照已付购房款的三倍赔偿损失；3、原告配合被告办理撤销网签手续；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告于2017年4月11日与被告签订了商铺认购协议，欲选购被告开发的友豪新世界10-1-104号商铺一个，之后于2017年8月12日支付了购房款570000元，2017年10月14日支付了79827元，以及维修基金4984元、办证费1100元和代办费400元，共计656311元，同时双方签订了《商品房买卖合同》，总房款为1079827元，同时双方对付款方式及期限、逾期付款责任、逾期交房和交款责任、房屋产权的转移登记时间、房屋交付条件、市政基础设施和其他设施的承诺等进行约定，其余房款430000元按揭贷款。但被告通知交房时，二原告到实地查看了门面，却与当时在被告售房部看到的宣传画和沙盘实景不一致，实物现场的门面门口立有两根天桥立柱，已严重影响了门面的进出和通行，并直接影响了门面的价值。被告的上述行为已严重欺骗二原告，侵害了二原告的合法权益。为此，二原告依据相关法律法规的规定起诉至法院，望判如所请。 被告辩称：1、原告未支付剩余房款，无解除合同的权利，被告已提起反诉要求继续履行合同，要求支付剩余房款430000元和违约金。2、本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条关于双倍赔偿的情形，三倍赔偿更无法律依据。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人立即支付房款430000元；2、被反诉人承担逾期付款违约金至付清房款为止（暂计算至2020年8月20日为39474元）；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告辩称：反诉原告利用信息不对称，对消费者采取了隐瞒、欺诈的行为，我们在购房部和现场实际参观的事后是有反诉原告的工作人员陪同的。不支付购房款，不支付违约金，即使要支付违约金要求降低。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求提交了以下证据：（1）双方当事人的身份信息；（2）售房部沙盘图、现场照片；（3）邮件单存根；（4）银行票据存根；（5）定金、首付款、维修基金、代办费、办证费收款收据。被告（反诉原告）围绕反诉请求提交了以下证据：（1）《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；（2）EMS快递单；（3）工程质量监督报告、建设工程规划核实合格证、竣工验收备案书；（4）催款通知；（5）杨绍关签订的认购协议和收据、张德华的购房合同；（6）建筑施工图;（7）天桥立柱拆除后的照片。 本院依职权调取了：（1）房屋信息查询情况表；（2）天桥立柱拆除后的照片。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据收录在卷并作为认定案件事实的依据,对有争议的证据，在本院认为中予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月24日，二原告（反诉原告）查看了售楼沙盘模型和宣传资料后，与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，购买被告（反诉原告）位于泸县玉蟾街道玉蟾大道西段**地块第******商铺一间，单价13000.57元/平方米，建筑面积83.06平方米，总价款1079827元。《商品房买卖合同（预售）》中约定“第九条付款方式及期限：买受人于2018年1月24日前支付首期房款人民币649827元，余款430000元向四川省泸县农村商业银行股份有限公司青龙支行申请贷款支付。第十条逾期付款的处理逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三十一条邀约邀请与要约出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约”。原告（反诉被告）支付了购房款649827元、维修基金4984元、办证费1100元和代办费400元，共计656311元。事后，被告（反诉原告）在该商铺楼上与对面楼栋之间搭建天桥一座，天桥的两根立柱距离该商铺门口约1米处（2016年已设计规划）。二原告（反诉被告）以立柱阻挡为由，未支付剩余购房款430000元,被告（反诉原告）已催收，双方未办理交房手续。 另查明，本案讼争商铺所在楼栋符合规划设计，已通过竣工验收备案，该商铺在泸县不动产登记中心预售备案，权利人为二原告（反诉原告）。被告（反诉原告）在辩论终结前完成了天桥立柱拆除工程，并对天桥进行了加固。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性的规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，销售广告和宣传资料应具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，且该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格产生重大影响。本案中，被告（反诉原告）在宣传资料和沙盘模型中对搭建天桥立柱未进行明确的提示及说明，讼争房屋的使用属性是商铺，商铺的经营需要一定的外部环境，所处的周边环境及道路环境好坏决定店面的价值，也会对买受人是否购买产生重大影响，结合合同第三十一条的约定，故商铺门口无天桥立柱应视为合同内容。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，被告（反诉原告）应履行诚实信用的先合同义务，不能随意作虚假陈述，一旦签订合同则应无条件地履行宣传广告许诺的义务。被告（反诉原告）在售楼前已规划搭建天桥立柱，但未在合同签订时告知原告（反诉被告），其沙盘模型与实际建成的临街环境状况不符合，该行为已构成虚假宣传。因在诉讼过程中天桥立柱已拆除，原告（反诉被告）也未提供证据证明被告（反诉原告）虚假宣传行为给其造成的损失，故对原告（反诉被告）要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。至此原告（反诉被告）主张解除合同的客观事实已不存在，商铺的外部环境符合购房时的预期，其请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》并配合被告（反诉原告）办理撤销网签手续的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定，本院不予支持，请求被告（反诉原告）退还房款、维修基金、代办费、办证费亦不予支持。因合同未解除，原告（反诉被告）未支付剩余购房款的原因事由已消除，且房屋产权已预售登记到了原告（反诉被告）名下，原告（反诉被告）应当在合理的期限内支付剩余购房款，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付购房款430000元的反诉请求，本院予以支持。但天桥立柱的存在与原告（反诉被告）购房的预期不一致，原告（反诉被告）在立柱拆除前不支付剩余购房款的理由充分，不构成违约，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）汪全、杨绍连的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）汪全、杨绍连于本判决发生法律效力起10日内支付被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司购房款430000元； 三、驳回被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10363元，由原告汪全、杨绍连负担；反诉案件受理费8342元，由反诉原告泸县友豪置业有限公司负担592元，反诉被告汪全、杨绍连负担7750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  苏 薇 审 判 员  陈永庆 审 判 员  王 琴 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  陈 勤 书 记 员  许艺敏