北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12411号上诉人（原审被告）：蜗牛（北京）商务服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：徐海军，总经理。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：青春因子（北京）生物科技有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：李琳，总经理。上诉人蜗牛（北京）商务服务有限公司（以下简称蜗牛公司）因与被上诉人青春因子（北京）生物科技有限公司（以下简称青春公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人蜗牛公司的委托诉讼代理人彭玉飞、蒙永胜，被上诉人青春公司的法定代表人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蜗牛公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回青春公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由青春公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定蜗牛公司接收青春公司交回的房屋钥匙即视为蜗牛公司同意解除合同，并按照所谓的交易习惯认定青春公司交回钥匙即视为房屋的交付，该认定是错误的，与本案事实不符。二、一审判决对本案焦点的归纳错误，最终导致裁判结果错误。三、一审判决引用涉嫌伪造的证据作为认定事实的依据，造成本案事实认定错误。四、一审法院判令蜗牛公司返还青春公司剩余租金7480元，计算错误。五、一审判决应当适用《中华人民共和国合同法》第四十五条而未适用，属于法律适用错误。青春公司辩称，同意一审判决，不同意蜗牛公司的上诉请求。青春公司向一审法院起诉请求：1．判令蜗牛公司退还房屋2个月房租的履约保证金8200元；2．蜗牛公司退还房屋剩余租金7480元；3．蜗牛公司退还青春公司房屋非法盈利中间差价共计30600元；4．蜗牛公司退还锁具400元；5．蜗牛公司退还滞压资金的银行活期利息64．1元；6．蜗牛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月19日，蜗牛公司（出租人、甲方）与青春公司（承租人、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：一、甲方合法拥有坐落在顺义区金关北二街×号院×号楼×层××房屋，建筑面积：66．38平米（以下简称该房屋）。甲方同意将该承租单元66．38平米承租给乙方……三、租赁期限：3．1本合同租赁期为：贰年，即自2018年6月25日起至2020年6月24日止。3．3乙方是否需要甲方所拥有的顺义区金关北二街×号院×号楼×层××办公用地注册地址：（是）……四、租金及付款方式，4．1该房屋首年租金按建筑面积计算为2．05元/平方米，首年月租金共计4100元，即每半年租金24600元。付款方式：压贰付陆。4．2乙方采取每半年为一期支付的方式向乙方支付下一半年的租金。合同签订后，乙方应在3个工作日（法定节假日顺延）内，预付第一期半年的租金……之后乙方应当在每半年租期届满前15个工作日（法定节假日顺延）前，向甲方支付下一季度租金。第一期，于2018年6月19日支付扣除免租以后的房屋金额为24600元；第二期，于2018年12月15日支付扣除免租之后的房屋租金为24600元，第三期，于2019年6月15日支付扣除免租之后的房租金额为26400元；每月房租为4400元。第四期，于2019年12月15日支付扣除免租之后的房租金额为26400元……六、履约保证金，6．2履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然赔损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。6．32019年6月15日后若乙方违约需提前两个月通知甲方并需由乙方代为寻找客人，若成功签订租赁合同，则甲方退还履约保证金……十、合同的变更、解除与终止，10．1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。10．2乙方有以下情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：……③拖欠租金一个月以上的（含1个月）……合同末尾甲方签名处加盖有北京蜗牛众信房地产经纪有限公司的公章、徐海军的签字、电话号码。蜗牛公司称其公司于2019年9月19日进行名称变更，曾用名为北京蜗牛众信房地产经纪有限公司。双方均确认，青春公司自2018年6月19日起向蜗牛公司支付房租，最后一次房屋租金交至2019年12月25日。青春公司提交《解除房屋租赁合同》复印件、房屋交割清单复印件、收条及双方微信沟通记录，《解除房屋租赁合同》内容为：“甲方（出租人）：蜗牛（北京）商务服务有限公司，乙方（承租人）：青春因子（生物）科技有限公司，经友好协商，双方就顺义区金关北二街×号楼×层××房屋的租赁合同达成如下协议：1．乙方于2019年10月25日前搬离房屋，并于2019年11月4日移交给甲方关于房屋的钥匙；2．甲方于2019年11月4日验收房屋，并出具验收报告；3．甲方承诺退还2019年11月4日-2019年12月25日的房租给乙方；4．甲方承诺退还乙方履约保证金8200元。”合同下方签订日期为2019年11月4日，甲方出租人：蜗牛（北京）商务服务有限公司上盖有“蜗牛（北京）商务服务有限公司合同专用章”。收条上记载：今收到××钥匙一把，2019．11．4，盖有“蜗牛（北京）商务服务有限公司合同专用章”。微信沟通记录中，一方为青春公司，另一方微信名称为“蜗牛房屋租赁”，蜗牛房屋租赁：“咱们和平解约吧”，青春公司：“？为何”，蜗牛房屋租赁：“我是说咱们合同解约，咱俩”，青春公司：“解哪个约”，蜗牛房屋租赁：“租房的啊，××，您可以迁走，剩余房租和押金迁走后我退你”，青春公司：“你上次说××和平节约（解约）？是什么意思？押金推（退）给我，是吗？”对方名称为“蜗牛房屋租赁”的表示：“我回去看看合同，好像没多久了”，此后其还表示：“……你交的房租到期是12月份，应该是这段时间，我得先找一个接盘侠就给你退行吗？剩余房租家押金，你公司该注销……我找完客户，不用注册地址……合同该怎么办咱就怎么办就行了……”青春公司称其于2019年10月7日提出解除合同，蜗牛公司2019年10月10日表示同意后，其于2019年10月26日迁走注册地址并于2019年11月4日向蜗牛公司工作人员交付钥匙。蜗牛公司认可收条的真实性，但否认《解除房屋租赁合同》复印件和房屋交割清单复印件的真实性，称所盖公章并非真实，其公司仅有两个章，一个为公章，另一个为合同专用章，并要求对《解除房屋租赁合同》和房屋交割清单上所盖公章进行鉴定。蜗牛公司称收到青春公司的钥匙，但并非是退租。蜗牛公司否认微信聊天记录的真实性，称无法确认对方为其公司员工，并称青春公司找到下家才能退还已交租金。一审庭审中，一审法院组织双方进行公章真伪的鉴定程序，青春公司同意在庭审后向一审法院提交《解除房屋租赁合同》和房屋交割清单的原件以用于鉴定。一审法院在第一次庭审后，向双方确认第二次庭审时间为2020年7月27日。第二次庭审前，青春公司向一审法院明确《解除房屋租赁合同》、房屋交割清单及收据的原件三份均已丢失，无法向一审法院提交。青春公司提交微信聊天记录，微信沟通记录中“蜗牛房屋租赁”称：“16年底，我们确有不到3000收的房子，这没错，这个房子去年底收的，收房还3800呢”。青春公司另称蜗牛公司从涉诉房屋所有权人处租赁房屋租金为2500元，但仅为听说，未有证据提交。青春公司另提交曹某的书面证言一份，该证明承认其为房产中介经纪人，获得李琳支付的1500元房屋中介服务费。蜗牛公司提交转租协议，内容为：“甲方：张某房屋产权编号：京（2016）顺义区不动产权第0015×××号，乙方：北京蜗牛众信房地产经纪有限公司，1．甲方同意将位于顺义区金关北二街×号院×号楼×层××房屋交付乙方进行转租事宜。2．协议期限2018年4月26日至2023年4月30日至。乙方接手前该房屋所有的一切债权，债务均由甲方负责，甲方保证所租赁给乙方的房屋在租赁事宜方面乙方有完全的处分权……接手后的一切转租行为及产生的债权债务由乙方负责，与甲方没有任何责任”。蜗牛公司称其在与青春公司签订《合同》时已向青春公司出示该协议。青春公司提交日期为2018年6月23日的收据，载明：“今收到青春因子（北京）生物科技有限公司交来400元锁具”，交款人处有青春公司法定代表人李琳签字。蜗牛公司称涉诉房屋于2020年3月由蜗牛公司转租给第三人。2020年7月27日庭审时，青春公司当庭确认确实已经丢失了《解除房屋租赁合同》、房屋交割清单及收据的原件。蜗牛公司对本案无法继续完成公章真伪鉴定予以认可，并坚持主张《解除房屋租赁合同》、房屋交割清单上公章为假。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系青春公司与蜗牛公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方系房屋租赁合同关系。本案焦点为双方是否已经达成解除房屋租赁合同的合意，综合青春公司提交的聊天记录中名为“蜗牛房屋租赁”一方的微信登记信息，其自身设定的名称为：“蜗牛老徐写字楼租售工商代账”、该微信账号登记的手机号码确为蜗牛公司法定代表人徐海军所有、微信名称为“蜗牛房屋租赁”一方确已接收青春公司5000元租金的转账，且蜗牛公司认可收据上公章的真实性，认可该公司仅有公章和合同专用章，并承认其已收到青春公司交回的钥匙，综上，一审法院认为，蜗牛公司对合同解除的意向已通过收取青春公司交回钥匙的方式明确，虽然蜗牛公司辩称只是同意代青春公司领租户看房，是为了带看房方便而收下钥匙，但是对此并没有提交证据予以证实，按照房屋租赁合同的交易习惯，交回房屋钥匙即视为房屋的交付，因此，一审法院对双方已对房屋租赁合同解除达成合意之事实予以确认，对青春公司主张退还履约保证金8200元及退还2019年11月4日至2019年12月25日房屋租金予以支持，对蜗牛公司的辩解意见不予采信。关于青春公司主张退还涉诉房屋非法盈利中间差价及利息，一审法院认为双方之间系房屋租赁关系，根据双方签订的《合同》条款，青春公司该主张没有法律依据，也不符合双方的约定，一审法院对此不予支持。关于锁具的费用，鉴于青春公司更换锁具是为其自身经营便利，且双方签订的《解除房屋租赁合同》未就更换门锁的费用进行约定，故一审法院对此不予支持。青春公司法定代表人李琳本应当在第一次庭审中提交证据原件即鉴定材料的原件，由于李琳逾期提交证据原件材料，自身原因导致在鉴定程序启动后鉴定材料原件丢失，从而影响了本案的审理程序也浪费了有限的司法资源，一审法院对于李琳逾期提交证据材料原件之行为在此予以训诫。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、蜗牛（北京）商务服务有限公司于判决生效之日起七日内支付青春因子（北京）生物科技有限公司履约保证金8200元;二、蜗牛（北京）商务服务有限公司于判决生效之日起七日内支付青春因子（北京）生物科技有限公司剩余房屋租金7480元；三、驳回青春因子（北京）生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，蜗牛公司向本院提交以下证据：证据1．蜗牛公司的员工推荐房屋的微信记录截图，证明蜗牛公司曾经向四个客户推荐过涉案房屋；证据2．邮箱截图，证明蜗牛公司在青春公司交房租的截止日期催缴房租，邮件发送日期是6月24日，截至2019年12月24日涉案房屋也没有出租出去。对此青春公司表示，上述证据与本案没有关系，是发生在双方解除合同青春公司搬离之后的事情，一审中青春公司也提交了证据，蜗牛公司的法定代表人直接通知青春公司涉案房屋已经找到了租户，让青春公司搬离房屋，所以其事后的证据和青春公司没有关系；邮件发出日期是青春公司已经搬离的日期，没有任何证据证明期间青春公司还在租用房屋，该邮件青春公司确实没有收到，青春公司是找代理公司注册的，留的邮箱并非青春公司邮箱，是代理公司的邮箱。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为蜗牛公司应否退还青春公司履约保证金及剩余租金。对此本院认为，就本案查明情况，青春公司提交的聊天记录中名为“蜗牛房屋租赁”的微信账号登记的手机号码确为蜗牛公司法定代表人徐海军所有，在微信聊天记录中双方已就合同解除及退还履约保证金及剩余租金进行沟通，结合蜗牛公司出具收条确认已收到青春公司交回钥匙的情况，一审法院认为蜗牛公司对合同解除的意向已通过收取青春公司交回钥匙的方式明确，认定双方已对房屋租赁合同解除达成合意，具有事实依据，本院予以确认。蜗牛公司所述的理由缺乏合理性且亦未就其所称收取钥匙系为领租户看房予以举证，故对蜗牛公司的上诉意见，本院不予采信。双方之间的租赁合同解除后，蜗牛公司应依约退还履约保证金，蜗牛公司收取的剩余房租，亦应予以退还，一审法院对蜗牛公司应退还的履约保证金及剩余房租作出的认定处理，具有事实及法律依据，本院予以维持。青春公司在本案审理中未能提交证据原件影响鉴定，对此一审法院已作出处理。蜗牛公司就一审法院归纳争议焦点及适用法律问题提出的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，蜗牛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费644元，由蜗牛（北京）商务服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾