广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1982号 原告：广西防城港市华汇房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区港湾街**晨华御府**楼**，统一社会信用代码：91450600685179938E。 法定代表人：覃怀二。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。 被告：段祥高，男，1973年9月22日出生，汉族，地址，地址湖南省宜章县div> 原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司（以下简称华汇公司）与被告段祥高商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理潘志山、朱尉瑞及被告段祥高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华汇公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》并请求被告搬离案涉房屋。二、判决被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。三、判决被告向原告支付：原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的银行贷款本息43561.69元（暂计至2020年6月22日，2020年6月22日之后贷款本息计至《个人购房/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）。四、判决被告向原告支付解除合同违约金125779.5元(按合同总价款30%计），以及承担担保责任违约金 -2- 8712元（按已承担担保责任金额的20%计算）。五、本案律师费14790元由被告承担。六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于广西防城港港口区，总金额为人民币419265元，首期款为人民币129265元，余款人民币290000元向中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行防城港分行）办理贷款手续。上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致工商银行从原告的保证金账户中扣款43561.69元（暂计至2020年6月22日）。原告认为，被告的行为已构成根本违约且符合解除合同的条件，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项、《中华人民共和国担保法》第三十一条等法律规定，以及根据《商品房买卖合同》附件四第3条第（7）款的规定:如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金，且买受人应承担出卖人已承担的担保责任金额的20%支付违约金。出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担”，原告有权向被告追偿已向工商银行防城港市港口支行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失。同时，要求被告承担违约责任;另外，《商品房买卖合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续的义务，并且应当及时搬离案涉房屋。为维护原告的合法权益，现特提交起诉状，请法院公正判决。 被告段祥高辩称，被告2014年购买涉案房屋时原告工作人员告知被告有1万元补助金，被告支付5万元首付。直到2015年被告拿到合同并立即缴税，房产部门要求被告到银行开户并交保险费，保险工作人员称被告做生意亏损及人身出现意外，由保险公司承担。之后被告到防城港市政府申领补助金，被告知所属开发商并未给被告申报补助金事宜，找到开发商也没有给出具体原因予以处理。2018年5月份，从朋友处得知这边房子均在装修，找到售楼部人员后被告知涉案房屋已涨价不予出售给被告，当 -3- 时经与原告代理人朱律师协商，其要求被告交钱才能办手续，被告最后交清99000元原告的钱款后只剩下银行的欠款，但原告至今未给被告办理房产证。另外，原告主张的违约金过高，请求予以调整。 本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号2014112620），约定被告向原告购买防城港港口区，房屋建筑面积108.9平方米，单价为每平方米3850元，总价款计419265元；买受人应当在2016年8月11日前支付首付款129265元，占全部房价款的30.83%，余款290000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同附件四第3条第（7）款的规定:如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金，且买受人应承担出卖人已承担的担保责任金额的20%支付违约金。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担。 2016年8月12日，案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》报防城港市房产管理局登记备案。2016年10月26日，防城港市不动产登记局为案涉商品房办理了预售商品房买卖预告登记手续【《不动产登记证明》编号：桂（2016）防城港市不动产证明第0007258号】，其上记载了预告登记权利人（申请人）为被告，义务人为原告。2018年6月1日，原、被告双方履行了交房手续。 2016年9月14日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（简称工行港口支行）（贷款人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》），约定被告向工行港口支行贷款290000元用于购买案涉商品房，贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％确定；借款人按照按月等额本息偿还贷款本息，每月15日为还款日；本笔贷款的担保方式为抵 -4- 押+阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定其他事项。合同签订后，工行港口支行依约向被告发放了贷款。 另查明，在《借款合同》履行过程中，因被告未按约还款，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣收保证金，并于2019年6月22日向原告出具了一份《关于从保证金账户中扣收违约贷款的函》，表明因被告在工行港口支行的个人按揭贷款有欠款及相应的罚息，工行港口支行已从原告的按揭保证金账户扣收该欠款及相应的罚息，扣收具体时间金额如下：2018年9月30日扣收本金747.25元、利息1232.77元；2018年10月26日扣收本金750.89元、利息1230.89元；2018年11月22日扣收本金754.26元、利息1225.75元；2018年12月19日扣收本金757.65元、利息1221.03元；2019年1月17日扣收本金761.05元、利息1216.74元；2019年2月26日扣收本金764.47元、利息1217.31元；2019年3月22日扣收本金767.91元、利息1212.09元；2019年4月24日扣收本金771.35元、利息1209.54元；2019年5月27日扣收本金774.82元、利息1207.4元；2019年6月24日扣收本金778.3元、利息1202.6元；2019年7月23日扣收本金781.8元、利息1198.65元；2019年8月20日扣收本金785.31元、利息1193.81元；2019年9月23日扣收本金788.83元、利息1191.61元；2019年10月25日扣收本金792.38元、利息1188.96元；2019年11月25日扣收本金195.94元、利息1185.41元；2019年12月23日扣收本金799.51元、利息1180.94元；2020年1月20日扣收本金803.1元、利息1176.02元；2020年3月19日扣收本金1617.04元、利息2342.51元；2020年4月 -5- 24日扣收本金813.97元、利息1165.96元；2020年5月19日扣收本金817.63元、利息1160.08元；2020年6月20日扣收本金821.76元、利息1156.86元。累计共43561.69元，其中本金为17244.76元，利息为26316.93元。 再查明，2020年6月3日，原告（甲方、委托人）与广西海狮律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告的纠纷委托乙方的律师代理，律师代理费为14790元。2020年8月20日，广西海狮律师事务所向原告开具了一份《增值税专用发票》（编号00922358）。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利，对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告办理涉案房屋、协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，应予以支持。 关于原告请求被告支付原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的贷款本息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，截至2020年6月20日，原告通过承担连带保证责任的形式向第三人偿还贷款本息43561.69元，其本金为17244.76元，利息为26316.93元。实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房买卖合同被解除后应负的偿还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的贷款利息26316.93元（暂计至2020年6月20日，贷款利息计至本判决书生效之日止，以原告实际代为支付的数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 -6- 关于原告请求被告支付解除合同违约金125779.5元（按合同总价30%）以及承担担保责任违约金8712元（按已承担担保责任金额的20%计）的问题。被告提出违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，本院认定原告因被告逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故原告主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍。解除合同违约金，计算方式为以419265元为基数，从2018年9月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计。承担担保责任违约金，计算方式为原告垫付每一笔贷款为基数，从原告垫付每笔代偿款之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起至本判决生效之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计。 对于原告请求被告支付律师费14790元。合同约定原告因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由被告承担，现原告主张律师费，符合合同约定，且为超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费〔2013〕41号)规定的收费标准，应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司与被告段祥高签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号2014112620）； 二、被告段祥高于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋； -7- 三、被告段祥高在本判决生效之日起三十日内协助原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续和房屋预告登记手续； 四、被告段祥高向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司偿还代为支付的贷款利息26316.93元（暂计至2020年6月20日，贷款利息计至本判决生效之日止，以原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 五、被告段祥高在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付解除合同违约金（计算方式为以419265元为基数，从2018年9月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 六、被告段祥高在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付承担担保责任违约金（计算方式为原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司垫付每一笔贷款为基数，从原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司垫付每笔代偿款之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起至本判决生效之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）； 七、被告段祥高在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付律师费14790元； 八、驳回原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4256.86元，减半收取计2128.43元，由原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司负担452元，被告段祥高负担1676.43元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 -8- 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  吴尉宛