苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初11557号原告：邱勤，女，1970年12月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李婧晗，上海市锦天城律师事务所律师。、被告：吴江月亮湾房产有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。原告邱勤与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法由审判员邵晓波适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告邱勤的委托诉讼代理人李婧晗，被告月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邱勤向本院提出诉讼请求：1.判令月亮湾公司支付逾期交房违约金77530.15元及逾期支付违约金产生的利息，截止至2020年7月31日为881.90元(以3876.51元为基数，自2019年11月1日计算至2019年11月30日止；以7753.02元为基数，自2019年12月1日至2019年12月31日止；以11629.53元为基数，自2020年1月1日至2020年1月31日止；以15506.04元为基数，自2020年2月1日至2020年2月28日止；以19382.55元为基数，自2020年3月1日至2020年3月31日止；以31012.07元为基数，自2020年4月1日至2020年4月30日止；以42641.59元为基数，自2020年5月1日至2020年5月31日止；以54271.11元为基数，自2020年6月1日至2020年6月30日止；以65900.63元为基数，自2020年7月1日至2020年7月31日止；以77530.15元为基数，自2020年8月1日至实际支付之日止，均按全国银行间同业拆借中心同期贷示市场报价利率计算)；2.判令月亮湾公司支付逾期办理产证违约金13088.5元(以311631元为基数，按每日万分之二，从2019年5月6日计算至2019年12月2日共210天)；3.诉讼费用由月亮湾公司承担。事实和理由：邱勤与月亮湾公司于2013年10月16日签署了《商品房买卖合同》，邱勤购买月亮湾公司开发的位于江苏省苏州市吴江汾湖经济开发区康力大道588号5幢1单元213室商品房一套。邱勤支付总房款313000元，后月亮湾公司向邱勤退还房屋差价1369元，即房屋实际总价为311631元。根据合同约定，月亮湾公司应于2015年10月30日前向邱勤交付房屋。然因月亮湾公司的违约行为，2018年11月5日才交付房屋，2019年12月2日才取得房产证。2019年8月23日，邱勤与月亮湾公司签订违约金还款计划一份，约定月亮湾公司2019年10月31日至2020年7月31日期间分期支付逾期交房违约金共77530.15元。合同约定逾期办证的，按已交付房款的百分之0.1作为逾期办证违约金。但邱勤认为该条款约定的违约金畸低，请求法院增加违约金，按已付购房款总额参照每日万分之二（年利率7.665%)计算。被告月亮湾公司辩称，双方签订了月亮湾违约金还款计划，其认为逾期交房的违约金应按照房屋实际总价计算，故剩余的违约金为77181.14元；关于逾期办证违约金，邱勤委托其办理涉案房屋的产证，并约定无需做不动产登记询问记录的，资料齐全后180日内办理房产证，因邱勤于2019年6月1日才向其提交了办理不动产登记手续的相关材料，故办理产证的日期应从2019年6月2日开始计算；关于逾期支付违约金产生的利息，因逾期交房违约金已经是对违约的处罚，再计算利息，属于双重处罚。本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，邱勤与月亮湾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邱勤购买月亮湾公司开发的位于苏州市吴江区房屋。商品房单价为每平方米5952.84元，建筑面积为52.58平方米，房屋总价为313000.3272元；该合同第八条约定，出卖人应于2015年10月30日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行；合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，邱勤依约向月亮湾公司支付了首付款及贷款共计房款313000元。2016年3月25日，邱勤与月亮湾公司签订了关于1、5号楼逾期交房的补充条款，约定逾期交房违约金按已交总房款为标准计算，逾期办证违约金按已付房产价款百分之0.09计算。2018年10月31日，月亮湾公司取得案涉房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年11月5日，邱勤至月亮湾公司处办理了交房手续，后月亮湾公司根据实测面积，向邱勤返还了房屋面积差价1369元，邱勤最终支付的房款金额为311631元。月亮湾公司开具了金额为311631元的购房发票。同日，邱勤签署了一份月亮湾大花园四期业主信息确认单，签字确认委托开发商办理产证，产证代办费1000元，其中600元为委托代办费用，其余多退少补。无需做“不动产登记询问记录”的，资料齐全之日后180天内办理出证；需做“不动产登记询问记录”的，则以做完询问记录当天视为资料齐全之日，出卖人在买受人办理完交房手续后180天内通知业主办理“不动产登记询问记录”，业主需接到通知后5个工作日内前来办理询问记录。邱勤同时向月亮湾公司提交了办理产证所需的资料，包括合同原件、合同复印件、购房收据、身份证复印件、离婚证复印件、户口簿复印件。2019年6月1日邱勤又向月亮湾公司提供了不动产登记申请书。经查，月亮湾公司于2019年3月14日将案涉房屋办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案,苏州市吴江区不动产登记中心于当日予以受理，并于2019年4月11日完成了首次登记。邱勤于2019年11月4日做不动产登记询问笔录。2019年12月2日，涉案房屋的产权登记办理完成。2019年8月23日，邱勤与月亮湾公司签订了月亮湾违约金付款计划，载明了违约金总计77530.15元，其中第一期3876.51元于2019年10月31日支付，第二期3876.51元于2019年11月30日支付，第三期3876.51元于2019年12月31日支付，第四期3876.51元于2020年1月31日支付，第五期3876.51元于2020年2月28日支付，第六期11629.52元于2020年3月31日支付，第七期11629.52元于2020年4月30日支付，第八期11629.52元于2020年5月31日支付，第九期11629.52元于2020年6月30日支付，第十期11629.52元于2020年7月31日支付。月亮湾公司未支付上述违约金。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票、不动产权证、违约金付款计划、交房结算清单、逾期交房补充条款，被告提供的业主信息确认单、产证办理流转单、商品房交付使用通知书，本院自苏州市吴江区自然资源和规划局调取的不动产交易单元首次登记信息表、不动产登记簿查询记录、不动产登记询问记录以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告邱勤与被告月亮湾公司签订的商品房买卖合同合法有效。按照合同的约定，被告月亮湾公司应在2015年10月30日前取得《商品房交付使用通知书》并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，在此基础上，商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告月亮湾公司直至2018年10月31日才取得商品房交付使用通知书，于2018年11月5日才通知原告方交付房屋，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任，逾期期限自2015年10月31日起至2018年11月4日。原告邱勤与被告月亮湾公司于交房后就逾期交房违约金另行签署了违约金付款计划，违约金付款计划明确了逾期交房违约金的支付金额及分期支付时间，被告在已知悉原告实际缴纳购房款的情况下，对自身权益已作合法处分，现要求调整逾期交房违约金计算基数，本院不予支持。故被告月亮湾公司应支付的逾期交房违约金为77530.15元。因逾期交房违约金已对违约方月亮湾公司具备惩罚性质，原告另行要求被告支付逾期交房违约金的利息，于法无据，本院不予支持。关于原告邱勤主张的逾期办证违约金，根据商品房买卖合同约定，被告月亮湾公司应于交付房屋（以实际交房之日即2018年11月5日）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方办理收房手续时签订的业主信息确认单对办证期限进行了另行约定。被告月亮湾公司未提交证据证明其已于约定期限内通知原告方制作不动产登记询问记录，不动产登记询问记录完成时间为2019年11月4日，超出了该确认单规定的办完交房手续后180天内，被告月亮湾公司存在逾期办理产证的违约行为，逾期期限自2019年5月4日起至2019年11月3日止，共计184天。根据双方合同的约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。原告认为合同约定的违约金过低，要求予以调整，应以购房总额311631元为基数，按照每日万分之二的利率计算违约金。本院认为，根据合同约定的逾期办证违约金标准算得的违约金为311.63元，综合被告月亮湾公司的实际逾期天数，合同约定的逾期办证违约金畸低，应予以调整，原告未举证证明其实际损失，故本院依法酌情调整逾期办证违约金为，以311631元为基数，自2019年5月4日按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款利率的1.3倍计算至2019年11月3日。经计算为8921.65元。故本院认定被告月亮湾公司应支付原告的逾期办证违约金为8921.65元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效后十日内向原告邱勤支付逾期交房违约金77530.15元、逾期办理产证违约金8921.65元，合计86451.8元。二、驳回原告邱勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取880元，由原告邱勤负担50元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担830元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交至法院。原告已预交的诉讼费用扣除应承担部分，于本判决生效后十五日内由本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇二〇年十二月九日书记员  顾雨潇附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。