广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28862号原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区******远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914************439。法定代表人：万坤，董事长。委托诉讼代理人：马健浩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁靖雯，该公司工作人员。被告：欧阳清兰，女，1980年2月14日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县**********，公民身份号码362************723。原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋公司）与被告欧阳清兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洋公司委托诉讼代理人马健浩到庭参加诉讼，被告欧阳清兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年4月至2020年5月期间的物业管理费3740.52元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费267.18元为基数，分别自欠费当月/次月6日起按万分之六利率计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确违约金的起算日期为欠费当月6日。事实和理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2016年12月1日，原告与中山市大骏置业发展有限公司签订《中山绿洲华庭前期物业服务合同》；合同期限：自合同签订之日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时；商品房座落：中山市***********************；权属人：欧阳清兰；建筑面积：106.87平方米；交楼时间：2019年3月31日；物业费计收标准：根据《中山市绿洲华庭业主临时公约》第29条约定，住宅:2.5元/月/平方米；付费期限：根据《中山市绿洲华庭业主临时公约》第29条约定，每月5日前交纳；违约金依据：根据《中山市绿洲华庭业主临时公约》第35条约定，物业服务费逾期处以每日千分之三；欠费期间：2019年04月至2020年05月，共14月；欠费金额：物业管理费每月267.18元，合计3740.52元；违约金437.64元，合计4178.16元；催收方式：2019年10月30日，通过律师函方式催收。原告远洋公司向本院提交的证据主要有：1.律师函、EMS邮单；2.催款通知单、EMS邮单；3.业主临时公约：4.前期物业服务合同（与业主签订）；5.前期物业服务合同（与开发商签订）；6.中山市不动产登记资料查询结果；7.收楼诵知书；8.竣工验收备案通知表。被告欧阳清兰未到庭应诉，亦未提交答辩意见及证据。原告远洋公司起诉主张的上述事实，有其提供的上述证据及庭审陈述证实，被告欧阳清兰亦未到庭提出异议，故本院经审查后对原告起诉主张的上述事实予以认定。另查，2018年1月27日，欧阳清兰（甲方）与远洋公司（乙方）签订前期物业服务协议，载明：双方就甲方坐落位置：中山市*********之一绿洲华庭花园小区绿州华庭花园物业委托乙方实施前期物业（管理）服务。物业类型：商住；本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制方式收取物业服务费；物业交付使用之日起按建筑面积（房产证出具前按买卖合同约定预售面积计算，房产证出具后次月起，以旁产证登记面积计算）计算物业服务费用，业主首次缴费应于业交付之日预付三个月物业服务费，自物业交付之日起第四个月起每月5日前按时足额交纳当月物业服务费用；物业交付时间以建设单位通知甲方收楼的期限最后一天为准。如甲方实际收楼的日期晚于建设单位通知收楼期限的最后一天，则乙方自建设单位通知甲方收楼的期限届满之次日起计收物业管理务费；如甲方实际收楼的日期早于建设单位通知收楼期限的最后一天，则乙方自甲方实际收楼之日起计收物业管理服务费。协议还约定了其他内容。欧阳清兰是中山市*****************。601房业主，建筑面积106.83平方米。上述房产于2018年3月14日登记于欧阳清兰名下。再查，2019年3月20日，中山市大骏职业发展有限公司向欧阳清兰发出中山市绿洲华庭商品房交付通知书，该通知书载明：您所购买的中山市*********之一绿洲华庭花园小区1幢1601房，已符合双方签订的《中山市商品房买卖合同》中约定的交付使用条件，我公司在此正式向您发出该房的交付通知书。您的收楼时间安排为2019年3月29日至2019年3月31日；按照有关规定，出卖人按合同约定发出商品房交付通知后，买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险及相关管理费用自交付通知指定收楼截止日的次日起由买受人承担。因此若您未按本通知约定的最后期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，商品房保修期及物业管理费开始起算。该通知书于2019年3月22日显示签收。庭审中，远洋公司称，欧阳清兰没有办理收楼，除了EMS邮寄通知其收楼外，还采用了短信、电话等通知方式。且该涉案小区已达到收楼标准，已有业主入住，远洋公司为其主张提供了竣工验收备案通知表佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。远洋公司和欧阳清兰签订的物业协议，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。欧阳清兰未在商品房收楼通知书约定的最后期限办理入住手续，根据物业协议约定，欧阳清兰自收楼期限届满次日计收物业管理费，即从2019年4月1日开始应依约向远洋公司支付物业管理费。欧阳清兰未支付2019年4月至2020年5月期间的物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。自2019年4月至2020年5月期间物业管理费3739.05元（2.5元×106.83平方米×14个月），远洋公司诉请欧阳清兰支付物业管理费3739.05元的主张，理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于违约金问题。根据前期物业管理协议及业主临时公约约定，业主应于每月5日前缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则每拖延一日的违约金按应缴金额的3‰计算。本案中，远洋公司自愿将违约金的计算标准调整为按每日万分之六计算。本院认为，该违约金的计算标准过分高于远洋公司实际损失，本院依法将其调整为：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2019年4月6日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告欧阳清兰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2019年4月至2020年5月期间物业管理费3739.05元及违约金（违约金计算方式：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2019年4月6日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算）；二、驳回原告中山远洋物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山远洋物业服务有限公司已预交），由被告欧阳清兰负担（被告欧阳清兰于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山远洋物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年十二月八日书记员 程梓欣