吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3102号上诉人（原审被告、反诉原告）：张文斌，女，1958年7月29日出生，汉族，现住吉林省梅河口市解放街二十七委**。委托诉讼代理人：赵鑫，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕莉莉，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市住房保障中心，住所地长春市绿园区西环城路**。法定代表人：韩红君，该单位主任。委托诉讼代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。上诉人张文斌因与被上诉人长春市住房保障中心（以下简称住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。住房保障中心原审提出诉讼请求：一、请求判决张文斌腾退宽城区首山逸居小区20栋101号房屋;二、请求判决张文斌按照租金标准支付房屋占用使用费至实际腾迁之日止（自2019年9月1日至2019年10月21日的占用使用费为43,163元);三、案件受理费由张文斌负担。事实及理由：2017年8月18日,案外人刘立新承租案涉房屋,与住房保障中心签订《保障性住房小区商业用房租赁合同》，租赁期限为2017年9月1日至2019年8月31日。2018年12月12日，张文斌与案外人刘立新就案涉房屋租赁签订《接续租赁协议》，约定由张文斌接续刘立新租赁案涉房屋,刘立新对案涉房屋的租赁合同权利义务由张文斌承接，合同期限从2018年12月12日至2019年8月31日;张文斌完全接受案涉房屋现状;张文斌除案涉房屋租期内的使用权以外，同意按照《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》约定享有权利，履行义务等。同日，住房保障中心与张文斌签订《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》，合同第三条明确约定，租赁期满，本合同自动终止,张文斌应如期将租赁房屋交还住房保障中心。如续租应提前向住房保障中心提出书面申请,重新签订租赁合同等。租赁期满后，租赁合同已终止。张文斌没有提出续租申请，也未将租赁房屋返还，一直占用案涉房屋至今。故住房保障中心诉至法院，请依法支持住房保障中心的诉讼请求。张文斌原审辩称：请求没有事实依据,依法应驳回住房保障中心诉讼请求，事实及理由如下:1.张文斌对住房保障中心的主体资格存在疑义。案涉房屋所在的首山小区性质为政府投资建设的保障性住房，但是，住房保障中心并未有证据证明，其对案涉房屋具有所有权或者受政府委托可以对该小区房屋行使收益、处分的权利。虽然案涉房屋租赁双方合同的主体为本案双方，但是，张文斌所交付的租金收款方为长春市公租房管理有限公司，首山小区及案涉房屋的日常管理均为长春市公租房管理有限公司首山项目部。2.张文斌并未无理占用案涉房屋，住房保障中心更无依据向张文斌主张任何费用。住房保障中心是否有权主张占用房屋使用费的主体权利。再者，因行业需求，张文斌在幼儿园办学过程中，时时注意掌握国家及省市的相关政策，在2019年初，张文斌得知，按照文件要求，张文斌利用案涉房屋开办的幼儿园属于公建配套幼儿园，案涉房屋不许进行营利性出租，所以张文斌于2019年1月、2019年7月24日分别向住房保障中心及其相关领导申请对前期和续租期间的房租和物业费进行减免，但是，首山项目部再给被告下达的《关于幼儿园实施意见》和《通知》中，仍然否定张文斌的民办非企业普惠性幼儿园的性质，而且仍在催促张文斌办理“商业用房租赁合同”，在住房保障中心没有给张文斌明确答复，该幼儿园是否为公建配套幼儿园和住房保障中心是否有权利收取房租费的情况下，双方对前述问题一直在沟通协商的情况下，张文斌无法在明知被骗的情况下再行签订合同。出现如今的状态，完全是住房保障中心过错，住房保障中心应自行承担法律后果责任。3.张文斌开办的是民办幼儿园，性质为民办非企业单位，是首山小区的普惠型配套幼儿园，完全符合国务院、省、市相关文件要求，但是住房保障中心却故意无视国务院、省、市文件的强制性要求，幼儿园建成后，不及时移交当地教育管理部门，反而隐瞒事实真相，进行营利性出租，此举，住房保障中心不但是违规违纪,更是对人民群众的欺骗，其根本就不具有收取费用的资格与条件。综上,住房保障中心作为政府职能部门，应严格依照国务院、省、市的文件要求恪尽职守、诚信履责，对相关文件的硬性要求刻意隐瞒,致使张文斌作出错误的意思表示，致使张文斌利益受损，辜负了人民群众对住房保障中心作为政府智能部门的信赖利益,双方签订的合同因住房保障中心的欺诈行为应予撤销，住房保障中心应返还张文斌所支付的房屋租金，并依法驳回住房保障中心的本诉请求。第一百四十八条一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。张文斌原审提出反诉请求:一、依法撤销双方当事人签署的《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》;二、依法判令张文斌返还住房保障中心房屋租金310776元;三、案件受理费由住房保障中心负担。事实及理由:张文斌因承兑案外人刘立新开办的幼儿园，于2019年1月2日与住房保障中心签订《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》，合同签署后，张文斌支付了合同期内房屋租金310776元，继续在首山逸居小区20栋101室经营幼儿园。该小区属政府投资建设的保障性住房小区，幼儿园性质属于公建配套设施，按照国务院、省、市相关文件精神，公建配套幼儿园是为了解决特困群体孩子入园难的问题，具有一定的福利性质，不允许出售出租。对于前述相关文件精神，住房保障中心作为履行政府相关职能的部门，在明知相关文件精神的前提下,对张文斌隐瞒公建配套幼儿园不许出售出租这一事实，致使张文斌在被欺诈的情况下与住房保障中心签署了《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》，并支付了房屋租金310776元，并不是张文斌的真实意思表示,依法应予撤销，住房保障中心应返还张文斌支付的房屋租金310776元。综上所述，张文斌认为，合同的签署应以合同双方真实意思表示为基础,张文斌在住房保障中心欺诈的情况下与其签订的合同依法应予撤销,住房保障中心应承担其欺诈行为所产生的后果责任，返还张文斌支付的房屋租金310776元。为维护张文斌自身合法权益，提出反诉。住房保障中心原审辩称：案涉的租赁合同是基于张文斌与原租赁合同的承租人的接续租赁协议，双方真实意思表示要在后续租赁期限内承租案涉房屋，据此保障中心与张文斌签订了案涉租赁合同，且合同的约定的承租期限已经届满，张文斌的合同目的已经实现。合同真实有效，并不存在张文斌所主张的欺诈情形，也无须返还所交付的租金。原审法院审理查明：长春市宽城区首山逸居小区为保障性住宅小区，2017年8月28日，长春市住房保障中心与案外人刘立新签订了《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》，将坐落于长春市宽城区首山逸居小区20栋101号的商业用房出租给刘立新，房屋租赁用途为幼儿园，租赁期限为2017年9月1日至2019年8月31日，2018年8月15日，交纳租金155388元，缴费期限为2018年9月1日至2019年2月28日。2018年9月12日，张文斌与刘立新签订了幼儿园转让协议书，2019年1月2日，张文斌与长春市住房保障中心签订了《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》，租赁期限为2018年12月12日至2019年8月31日，月租金25898元。2019年2月28日，张文斌交纳房屋租金155388元，缴费期限为2019年3月1日至2019年8月31日。首山逸居小区20栋101号为保障性住房住宅小区，由长春房地（集团）有限责任公司提供物业服务。原审法院认为：保障性住房是政府提供给中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或者租金的住房，首山逸居小区20栋101号为保障性住房住宅小区，由政府开发建设，长春市住房保障中心系政府授权管理保障性住房的单位。长春市住房保障中心与张文斌签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，合同到期后，由于张文斌没有续签租赁合同，构成不定期租赁，由于张文斌没有交纳租金，构成违约，故长春市住房保障中心要求张文斌腾退位于首山逸居小区20栋101号房小区配套房屋同时要求给付按照租金标准支付房屋占用使用费的请求应予以支持。张文斌要求撤销签署的租赁合同及返还租金的反诉请求，因该请求不符合可撤销合同的条件，其请求不予支持。张文斌提出其开办的幼儿园系普惠性幼儿园，没有提供证据予以证明，其幼儿园也并非教育部门授权设置在该小区的公办幼儿园或者普惠性幼儿园，案涉房屋没有移交教育部门，其开办的幼儿园不符合教育部门授权设置在该小区的公办幼儿园或者普惠幼儿园的条件，该观点不予支持。张文斌作为租赁标的物的受益人，应依法履行合同以及合同到期后的法律义务。综上，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、判决如下：一、被告（反诉原告）张文斌于本判决生效之日起十日内从长春市宽城区首山逸居小区20栋101号房屋腾迁；二、被告（反诉原告）张文斌给付原告（反诉被告）长春市住房保障中心房屋占用使用费（自2019年9月1日起至实际腾迁之日止按照月租金25898元支付）；三、驳回被告（反诉原告）张文斌的反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）张文斌负担。反诉案件受理费2980元，由被告（反诉原告）张文斌负担。宣判后，张文斌不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.本案不应按民事法律关系审理。本案应否交纳房屋租金、应否腾迁住房，取决于房屋性质。案涉房屋应属于公建配套幼儿园设施，而不是保障性住房住宅。对政府公建配套幼儿园设施，应按照政府要求移交当地教育部门，不得进行出租或出售。这本质上属于行政法律关系，而非民事法律关系。2.案涉房屋已经纳入政府公建配套幼儿园管理体系。在2019年国家小区配套幼儿园整治中，宽城区教育局按照要求，指导团山幼儿园由过去的市场收费原则落实国家小区配套普惠性幼儿园收费标准，由过去的每生每月980元，到执行国家普惠性园的600元。既然按照国家政策规定了幼儿园的责任义务，应由享受国家对小区配套幼儿园的权益政策，执行普惠性补贴。而原审未调取相关房屋权属、会议纪要等文件。3.案涉租赁合同因住房保障中心隐瞒事实导致张文斌重大误解而应撤销。住房保障中心作为政府部门，明知有相关文件要求的情况下，隐瞒事实真相，欺瞒张文斌，明知房屋不得用于盈利性出租的情况下，签订的租赁合同并不是张文斌的真实意思表示，合同因欺诈、重大误解而应撤销，并将因合同取得的租金310776元返还张文斌。我方也不存在无故不缴纳租金的情况，而是一直在和对方协商，但始终未解决。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回住房保障中心的诉讼请求，支持我方的反诉请求，一、二审案件受理费、反诉费由住房保障中心负担。住房保障中心二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：2019年7月26日，首山项目部向张文斌发出《关于幼儿园实施意见》，内容为：请承租户接收此文件，（经营项目为幼儿园）的承租户，在本合同期结束以后，如果不是公立行及带有福利性质的经营，将不给其继续续签合同。并要求承租人按此文件之规定前去办理。如不办理后果自负。本院认为：1.案涉《长春市保障性住房小区商业用房租赁合同》的合同标的，为住房保障中心提供房屋，张文斌支付租金，双方当事人系平等民事主体间进行的民事法律行为，依法应按民事法律关系审理。而行政合同的目的系实现行政管理职能，而本案的双方当事人之间显然不存在管理与被管理的关系，故张文斌上诉主张本案应按行政法律关系审理的理由不成立，本院不予支持。2.张文斌上诉主张住房保障中心在签订租赁合同时存在欺诈情形，租赁合同应予撤销。因张文斌并无证据证实住房保障中心在签订合同时即存在明知案涉房屋需按照普惠性幼儿园经营却刻意隐瞒的情形，该主张证据不足，本院不予支持。且即使按照张文斌的主张，案涉幼儿园依据政府文件应按照普惠性幼儿园经营，但住房保障中心并未强迫张文斌在该租赁合同租期内就必须按照普惠性幼儿园的方式经营，而只是将该经营方式作为续租的条件告知张文斌。因租赁合同租赁期满后，双方的权利义务即终止，双方是否续租，以什么条件续租，属当事人意思自治范畴，如双方不能达成一致意见，可自愿选择不予续租，故张文斌在租赁期限内，既可以选择以普惠性幼儿园的方式经营，也可以选择不以该种方式经营。租赁期限届满后，张文斌可选择接受该经营方式继续承租，亦可选择不续租，以上均为张文斌意思自治范畴，住房保障中心不存在欺诈等撤销合同的情形，故张文斌该上诉理由亦不成立。3.住房保障中心虽不是案涉房屋的产权人，但作为政府职能部门，代表政府管理案涉房屋，对房屋具有管理权能，其有权对外出租房屋。而双方当事人产生争议，并不属于张文斌拒付租金的合理抗辩，其以此拒付租金的理由不成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6609元，由上诉人张文斌负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年十二月三十日书记员  张焕平