江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初6100号原告：苏州新港物业服务有限公司，住所地苏州高新区玉山路****。负责人：陆懿，总经理。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所律师。被告：马亮，男，1986年9月17日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗缓，江苏政纬律师事务所实习律师。原告苏州新港物业服务有限公司与被告马亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月10日、12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁仁、被告的委托诉讼代理人谈海圣、罗缓到庭参加2020年12月10日庭审；原告的委托诉讼代理人蔡婷婷、被告的委托诉讼代理人谈海圣、罗缓到庭参加2020年12月24日庭审。本案现已审理终结。原告苏州新港物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计22615.2元，并支付以上金额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期之日起计算至实际给付之日止的逾期付款利息；2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计22615.2元。事实和理由：被告系原告所管理的山河佳苑小区171幢101室的业主，面积253.33平，单价2.48元/平/月。原告提供了合同约定的相关物业服务，故被告有义务向原告缴纳物业费，但被告自2016年1月1日起无故拖欠物业费，原告多次催要无果。故原告诉至法院，望判如所请。被告马亮辩称，被告未缴纳物业费是因为原告不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使合法的抗辩权。原告提供的物业服务未达到物业管理服务质量标准。一是公共服务不达要求，山河佳苑部分房屋漏水严重，更有业主家里地下室被水淹，持续几年未妥善解决。二是房屋、共用设施、设备维护与管理不达要求。原告未按照《服务标准》完成巡检，也未公示巡检记录；原告对房屋墙壁裂开的问题未及时维护管理；对铁栏杆未做除锈、刷防锈涂料等措施；对于私自拆除围栏不予管理；小区车辆停放杂乱，停车位管理不到位；建筑垃圾长期堆放；下水道不通畅；围墙探头、报警器长期失效，监控设备长期瘫痪。3、清洁管理不到位。小区地下室垃圾长期堆积如山，绿化带垃圾遍地、泥泞不堪，原告并未做到每日清扫。小区长期有人散养家禽。4、园林绿化无人管理，存在公共绿地种菜，景观树随意砍伐的情形。5、安全防范不达标。门卫未24小时值班看守，未对车辆访客登记；门禁形同虚设；曾多次发生财物被盗、汽车被敲等恶性事件。因为原告的不管理滋生了小区的违章搭建、绿地破坏、群租泛滥、流动摊贩等各种问题，故被告有充分理由不缴纳物业费。经审理查明，被告马亮系苏州市虎丘区山河佳苑171幢101室房屋（建筑面积360.1平方米）业主。苏州新创建设发展有限公司（房地产开发企业、委托方、甲方）与苏州新港物业服务有限公司（物业服务企业、受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方通过招投标方式将山河佳苑（物业名称)委托乙方实行物业管理服务，山河佳苑总建筑面积144323.50平方米；其中多层住宅44229平方米，联体别墅83588平方米，公建配套6442.39平方米，其他10064平方米；物业管理服务期限为二年(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自2010年1月1日0时起至2011年12月31日24时止；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯多层住宅1.6元/月·平方米，含代收代缴0.73元/月·平方米，联排别墅2.48元/月·平方米，含代收代缴0.13元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。上述合同期满后，原告继续提供物业服务至2018年12月31日。被告未交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。诉讼中，被告确认，对原告主张的物业费交纳时间及金额均无异议。又查明，诉讼中，原告苏州新港物业服务有限公司提供了其提供物业服务期间的部分台账资料，以反映原告在公共服务、房屋、共有设施、设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等方面提供物业服务的情况；针对被告提出的违章搭建及侵占公共绿地的情况，原告提交了不同年份的部分台账资料，反映其在对违法建设业主进行劝阻、制止无效后，报告有关主管部门的情况。再查明，2015年至2018年，原告参加了苏州高新区物业服务规范化考核，2015年至2017年的考核结果均为合格，2018年的考核结果为优秀。以上事实，由原告提交的苏州市前期物业管理委托合同、台账资料等，被告提供的前期物业管理服务协议及附件、接处警工作登记表、寒山闻钟论坛截图、照片等，本院依职权调取的山河佳苑物业服务规范化考核情况以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，苏州新创建设发展有限公司与原告苏州新港物业服务有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》合法有效，对山河佳苑小区业主均具有约束力。苏州新港物业服务有限公司已履行了物业服务义务，被告作为物业管理服务的接受方有义务支付相应的物业管理服务费用。关于被告提出的小区内存在违章搭建、侵占绿化，原告清洁管理不到位，公共服务、房屋、共用设施、设备维护与管理、安全防范不达标等辩解，本院认为，交纳物业费是业主的基本义务，业主不得仅以物业服务企业的一般违约行为作为拒交物业费的理由，业主拒交物业费的正当理由，应当限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，原告的证据能够证明其为山河佳苑小区提供了物业服务管理，被告的证据不足以证明原告履行合同存在重大瑕疵，被告以此作为拒交物业费的理由缺乏依据。本院需要说明的是，从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协助关系。诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用该权利。因此，即使原告某方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环。因为物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。不按期交纳物业费客观上会导致物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，不仅侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，最终损害全体业主的共同利益。综上，被告在本案中提出的相应辩解，本院恕难采纳。如业主认为原告存在物业服务不到位导致其产生相应损失，可就其损失另行进行主张。本院需要强调的是，就物业服务企业而言，应严格履行物业管理职责，为业主提供优质服务。物业公司在提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，处理好与业主的关系，业主也应按期交纳物业费，只有这样，小区的物业服务才能进入健康和谐的良性循环。综上所述，原告苏州新港物业服务有限公司主张被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费22615.2元，符合合同约定，且不违反相关法律规定，被告对诉讼费金额亦予以确认，故本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告马亮应于本判决生效之日起十日内向原告苏州新港物业服务有限公司支付物业费22615.2元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62×××66。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取183元，由被告马亮负担。本判决为终审判决。审判员  李盼盼二〇二〇年十二月三十日书记员  周柏翰