上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11489号上诉人（原审原告）：尹大雷，男，1991年6月20日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：韩峰，上海上一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宸，男，1993年7月7日生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。上诉人尹大雷因与被上诉人王宸合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初49885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹大雷上诉请求：撤销一审判决，改判支持尹大雷一审诉讼请求。事实和理由：（1）一审查明事实错误。尹大雷与案外人黄某1而非产权人黄某2签订房屋租赁合同，黄某1并非系争商铺产权人，无权出租系争商铺，故该房屋租赁合同应属无效。（2）一审适用法律错误。尹大雷和王宸就系争商铺达成口头转让协议，该协议项下，王宸应当负有确保尹大雷能够续租三年、协助尹大雷办理营业执照等义务，否则商铺转让费缺乏合理对价。王宸未能履行上述义务，构成违约，致合同目的无法实现，故尹大雷依法有权解除系争商铺转让协议，并要求王宸返还转让费人民币105,000元。被上诉人王宸辩称，不同意尹大雷的上诉请求。事实和理由：（1）系争商铺产权人居于国外，黄某1曾代理系争商铺产权人与王宸签订房屋租赁合同，故其有权处理系争商铺租赁事宜。（2）商铺转让协议项下，王宸负有向尹大雷交付商铺及其内部装修、设施设备的义务，该义务的履行构成转让费的合理对价。王宸已经履行了全部义务，尹大雷无权解除该协议。（3）尹大雷与黄某1签订房屋租赁合同后，或因无法续租或因无法办理营业执照而未能实际经营，系其无法实现租赁合同目的，与王宸无关。尹大雷向一审法院起诉请求：解除尹大雷与王宸之间的商铺转让合同，王宸返还尹大雷商铺转让费105,000元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX镇XX路XX号1层房屋权利人为案外人杜某、黄某2。2017年11月16日，王宸与杜某、黄某2签订《房屋租赁合同》，约定杜某、黄某2将系争商铺租赁给王宸使用，租赁期限自2017年11月16日起至2019年11月15日止，年租金102,000元，租金按3个月为一期支付，租房押金17,000元。王宸租赁系争商铺后登记设立了上海市浦东新区康桥镇XX店。2019年11月，尹大雷与王宸就系争商铺达成口头商铺转让协议，约定王宸将其租赁经营的系争商铺转让给尹大雷使用，商铺现有的装修、装饰及其他所有设备等归尹大雷所有，尹大雷需支付王宸商铺押金1万元、商铺转让费95,000元。尹大雷于2019年11月2日、11月3日分别支付王宸商铺押金1万元、商铺转让费95,000元。2019年11月3日，尹大雷与黄某2签订房屋租赁合同，约定黄某2将系争商铺租赁给尹大雷使用，租金每月1万元，租金按3个月为一期支付，租房押金2万元，租赁期限未约定。同日，王宸将系争商铺移交给尹大雷。2019年11月29日，上海市浦东新区康桥镇XX店注销登记。一审庭审中，尹大雷表示，与王宸达成口头商铺转让协议时，王宸已经告知尹大雷其房租快到期。后在王宸引荐下尹大雷与房东重新签订租房合同，因王宸向尹大雷保证系争商铺可以续租三年，基于相信王宸，故未和房东在租房合同中明确约定租赁期限。尹大雷另表示，房东于2019年12月告知尹大雷房屋有其他用途，不能和尹大雷再续签租房合同，故尹大雷接手系争商铺后实际未经营。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，尹大雷、王宸就系争商铺达成的口头转让协议，系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。尹大雷主张王宸告知其商铺可以续租三年，现房东不再和尹大雷续租合同，导致尹大雷无法实现合同目的，要求解除合同。根据查明的事实，尹大雷在与王宸达成口头协议时，已知晓王宸与房东之间的租赁合同的租赁期限已将到期，尹大雷亦在王宸的引荐下与房东签署了新的租赁合同，后系争商铺已交付尹大雷，故尹大雷在与王宸达成口头协议后，已取代王宸自房东处取得系争商铺的使用权。尹大雷作为民事主体，应当合理地预判市场风险，谨慎地选择签订合同。相反的是，尹大雷在与房东签订房屋租赁合同时，未向房东要求租赁期限为三年，对租赁期限这一重要条款在合同中未明确约定，明显缺乏一般公众基本的谨慎心理及风险防范意识，后房东不再和尹大雷续签合同亦与王宸无涉。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。尹大雷未提供证据证明系因王宸的违约行为致使尹大雷无法正常经营，且口头协议中王宸的义务已履行完毕，尹大雷诉请要求解除合同并退还转让费，无事实及法律依据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二〇二〇年八月五日作出判决：驳回尹大雷的诉讼请求。案件受理费2,400元、减半收取计1,200元，由尹大雷负担。二审中，双方当事人并未提交新证据。二审中，双方当事人确认，在王宸引荐下，2019年11月3日，尹大雷与黄某1就系争商铺签订《房屋租赁合同》，黄某1并非系争商铺产权人。一审中，因该签名字迹潦草，双方当事人均未注意辨别，故均陈述为尹大雷与系争商铺产权人签订《房屋租赁合同》。一审法院查明其余事实无误，本院依法予以确认。二审中，尹大雷称：其与黄某1签订《房屋租赁合同》时，以为黄某1是系争商铺产权人，并未要求查看系争商铺产权证或核实黄某1身份。黄某1称可以先签订租赁合同，之后再将租赁期限续至三年，基于对王宸的信任，尹大雷签署了合同。尹大雷租赁系争商铺期间，系争商铺产权人并未要求其搬离。尹大雷无法以系争商铺办理营业执照，且未能续租三年，故其与黄某1协商退租，黄某1将王宸此前向其支付的17,000元押金退给了尹大雷。本院认为，上诉人尹大雷与被上诉人王宸均确认，双方就系争商铺转让事宜达成口头协议，该协议系双方真实意思表示，与法无悖，应属合法有效。尹大雷主张解除该转让协议的依据为王宸未履行确保续租三年及协助办理营业执照的义务，致使转让协议目的无法实现。本案二审争议焦点为，系争口头转让协议项下，王宸是否负有上述两项合同义务。本案中，尹大雷并未提交有效证据证明王宸负有确保系争商铺续租三年及配合办理营业执照的合同义务。根据查明事实，商铺转让协议项下，王宸已向尹大雷交付系争商铺及其内部装饰装修、设施设备，并引荐尹大雷与黄某1签订《房屋租赁合同》，履行中，系争商铺产权人与黄某1并未阻挠尹大雷使用系争商铺，应该认为，在无相反证据情况下，上述义务的履行与95,000元转让费已构成合理对价。鉴于尹大雷未能有效证明王宸负有上述两项合同义务，其以王宸未按约履行义务致合同目的不能实现为由要求解约等，缺乏依据，本院不能支持。王宸在商铺转让协议项下收取尹大雷10,000元押金，而尹大雷自认，其收取了黄某1退还的王宸此前支付的租房押金17,000元。应当认为，尹大雷与王宸已实际合意，由尹大雷收取黄某1退还的押金17,000元，作为补偿，尹大雷向王宸支付10,000元。因此，尹大雷要求王宸返还押金10,000元，缺乏依据。尹大雷作为完全民事行为能力人，在受让商铺开展经营前，应当尽到商事交易的一般注意义务，审慎审查、磋商商铺转让及租赁事宜，包括租赁期限及租赁用途等。此后，尹大雷以系争商铺无法办理营业执照、无法续租为由，与出租人黄某1协商退租，实系其无法实现房屋租赁合同目的，与商铺转让协议无涉，相关主张及理由不能成立。综上，尹大雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,400元，由尹大雷负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十二月二十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……