陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终15277号  上诉人（原审被告）：朱某，女，1977年10月7日出生，汉族，西安如是堂医药生物科技有限公司法定代表人，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1967年1月23日出生，汉族，陕西省神木县村民。委托诉讼代理人：韩小菲，陕西摩达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：奥某，男，1969年10月15日出生，汉族，住陕西省神木县神木镇水龙路东公安局家属楼112号。委托诉讼代理人：韩小菲，陕西摩达律师事务所律师。上诉人朱某因与被上诉人刘某、奥某物权保护纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持朱某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由刘某、奥某承担。事实与理由：1.本案中刘某、奥某与案外人刘某某签订的《商铺租赁合同》及朱某与案外人刘某某签订的《商铺租赁合同》均已无效，两份合同中关于租赁费的约定不能作为本案的参考。本案自2016年3月18日朱某被迫为房屋占有人起，房屋占有使用费应当参考市场价格计算。刘某、奥某负有举证责任，一审将举证责任加给朱某违反了举证责任分配的公平性。2.朱某转租的是房屋的二层，该房屋的产权证载面积为435.53平方米，并未区XX层的面积，因此二层的面积应为证载面积的一半及即217.765平方米。一审按照无效的朱某与案外人刘某某签订的租赁合同来确定朱某实际占有面积，事实认定不清。3.一审判决对朱某无权占有房屋的起始时间认定不清。一审认定自刘某、奥某与案外人刘某某签订的《商铺租赁合同》解除之日（2016年3月18日）起，朱某便无权占有使用涉案房屋。但是直到2018年1月15日法院才作出生效判决认定该租赁合同无效，并直至2018年7月18日执行人员某某来要求朱某腾交房屋。因此，朱某在2018年1月15日之后才构成无权占有。刘某、奥某辩称，1.刘某、奥某与案外人刘某某所签《租赁合同》合法有效，该合同经判决确认于2016年3月18日解除。一审判决认定刘某某与朱某所签《转租合同》在刘某、奥某与刘某某《租赁合同》解除之日起，超出部分无效，该认定符合法律规定。2.朱某作为次承租人应当按照其与转租人刘某某之间签订的《转租合同》支付租金，刘某、奥某主张的单价及面积均低于朱某与承租人约定的标准。3.按照《转租合同》约定，朱某实际占用的房屋面积为252平方米，刘某、奥某仅按照226.76平方米面积主张权利，系对自身诉讼权利的处分，也是主动退让，一审判决对此予以确认并无不当之处。4.经人民法院强制执行，朱某2019年12月2日才向刘某、奥某腾交案涉房屋，所以2016年3月18日至2019年12月2日系朱某实际占有案涉房屋期间。刘某、奥某向一审法院起诉请求：1.判令朱某向刘某、奥某支付自2016年3月18日起至实际腾还房屋之日的房屋占用损失100万元；2.本案的诉讼费由朱某承担。一审法院认定事实：2013年6月17日，刘某、奥某（出租方、甲方）与案外人刘某某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室出租给承租人使用，建筑面积为435.53平方米；租期自2013年9月18日起至2019年9月18日止共六年，每半年租金为384137元，由承租方以现金或者转账方式支付租金，租金每半年支付一次，押金为一个月租金，支付时间为每半年租期开始前10天内；租金从第三年开始递增，每年递增8%，即自2015年9月18日开始递增；甲方承诺给乙方三个月装修期，装修期从交房之日计算；承诺于2013年6月17日交付房屋。合同第四条第2款约定，甲方确保此商铺可经营餐饮。合同第五条约定，乙方违约，以一个月租金作为违约金及承担由此给甲方造成的其他损失；甲方违约，应全额退还乙方未使用的租金、双倍押金及由此给乙方造成的其他损失。2014年5月6日，刘某、奥某与刘某某签订《补充协议》，约定租金、押金支付变更为：租金每月支付一次，支付时间为每月租期开始前5日内；付款时间从2014年5月1日开始每月一付。《补充协议》序言部分载有“甲方与乙方于2013年6月17日签订了商铺租赁合同，合同开始履行后，由于乙方经营不善，在支付了半年租金后，不能按照原合同第三条‘半年支付一次’的约定履行。经双方协商，现签订补充协议如下”。合同签订后，刘某、奥某于2013年6月17日向刘某某交付了房屋。2013年6月17日至2016年2月，案外人刘某某向刘某、奥某交纳了包含押金64022元在内的款项共计1115960元。其中，2014年5月至2016年2月期间除个别月份未交纳外，其余月份虽有交款，但未按照合同约定的款项交纳。刘某、奥某以案外人刘某某未按期支付租金为由起诉至法院，请求1、双方签订的租赁合同自2016年3月18日起解除。2、刘某某向刘某、奥某腾交、返还位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室；3、朱某向刘某、奥某支付自2013年9月至2016年3月17日的租金835455.96元、违约金69000元。案件审理过程中，案外人刘某某反诉，请求刘某、奥某支付违约金128044元；2、刘某、奥某赔偿损失（评估鉴定及装修损失、环评费用、增容电费用、加盟算）787423元等，后经法院判决，一、刘某、奥某与案外人刘某某签订的《商铺租赁合同》以及《补充协议》自2016年3月18日起解除，……三、朱某刘某某于判决生效之日起三十日内向刘某、奥某腾交尚品国际第5幢10102室。……六、刘某、奥某赔偿案外人刘某某形成附和的装修装饰剩余租期内残值损失119546元。后案外人刘某某不服上诉至西安市中级人民法院，2018年1月15日，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终12778号民事判决书，判决维持上述判决第一、二、三、四项，撤销第六项，变更第五项，残值损失改判为239092元。另查明，2015年1月1日，刘某某（甲方、出租方）与朱某（乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有经营权坐落于西安市高新区XX路XX号XX座XX层XX号、建筑面积252平方米的商铺租赁给乙方经营使用，租赁期限五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；乙方在签订本合同后向甲方交纳履约保证金25000元，乙方租赁商铺年租金300000元，乙方在本合同签订时向甲方支付首期租金（自2015年1月1日起至2015年6月30日的租金计150000元)，以后每半年支付一次，在应付费租期起始日之前十五日内，将租金175000元支付给甲方；标的物经营范围限于保健类；甲方违约应退还乙方租金及履约保证金，乙方违约，剩余租金和履约保证金不退；甲方承诺赠送乙方二十天装修期，交房租日期顺延二十天。合同签订后，刘某某依约将上述商铺交付朱某经营使用，朱某向刘某某支付首期租金150000元及履约保证金25000元。刘某某分别于2015年5月26日、7月26日、2016年1月7日向朱某开具收款收据，载明房费50000元、房租费25000元、2015年12月21日至2016年1月20日房租25000元。朱某分别于2015年7月22日、9月10日、11月13日向刘某某支付租金15000元、2800元、25000元。后因朱某未按期交纳房屋，案外人刘某某将朱某诉至法院，请求朱某支付自2015年6月21日至2016年3月17日应付的租金。法院做出的（2018）陕0113民初4412号民事判决书，判决朱某向案外人刘某某支付租金21028元。宣判后朱某不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）陕01民终3802号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另外，在该案中，朱某称实际承租的面积仅215平米，但并未提供证据证明。再查明，自2016年3月18日，朱某一直占有使用涉案房屋二层用于经营西安如是堂医药生物科技有限公司高新中医诊所。（2017）陕01民终12778号民事判决书生效后，刘某、奥某遂依据该判决申请强制执行。2018年7月17日，法院执行人员到朱某诊所，告知因为西安市中级人民法院（2017)陕01民终字12778号民事判决书，要在15日内强制执行清腾朱某租赁使用的10102号房产。2018年10月12日，法院执行人员张贴公告，在张贴之日15日内腾交该房屋。朱某遂对法院的强制执行提出异议申请，认为第一，判决是刘某、奥某与刘某某之间的诉讼结果，与其无关。第二，判决中并没有由异议人腾还10102号房产的判令。第三，异议人与刘某某订立合同，租赁使用期限五年，到2019年12月31日到期。第四，异议人与刘某某的案件已经诉讼，刘某某要求异议人缴纳房租及滞纳金，异议人正在准备反诉及抗辩。第五，异议人与刘某某当时订立租赁合同，异议人善意取得，进行改善装修经营众所周知，本案当事人至今并无异议。法院经审查，于2019年4月8日作出（2019）陕0113执异66号执行裁定书，裁定驳回了朱某及西安如是堂医药生物科技有限公司高新中医诊所的异议请求。2019年12月2日，朱某向刘某、奥某腾交本案涉案房屋二层。审理中，刘某、奥某称，其本次主张的租金标准是按照刘某、奥某与案外人刘某某及案外人刘某某转租的租金标准计算自2016年3月18日至实际腾交之日2019年12月5日的租金，租金标准按照每平方米每月100元的标准，二楼的面积为226.76平方米，总价租金为1025693元。朱某对此不认可。经当庭询问，其对租金价格亦不申请鉴定。一审法院认为，刘某、奥某与案外人刘某某签订的合同经判决确认于2016年3月18日解除，而案外人刘某某将涉案房屋二层转租给朱某未经所有权人许可，故在判决确定解除之日起朱某与案外人刘某某转租超期的部分无效，朱某无权继续占有、使用涉案房屋的二层。但是，在2016年3月18日至2019年12月2日期间，朱某仍然占有、使用涉案房屋二层，且未向所有权人即本案刘某、奥某支付任何占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。朱某作为次承租人，在出租人与承租人合同解除的情况下具有腾交涉案房屋二层的义务，但其长期占用、使用涉案房屋，按照上述法律规定，其应当向刘某、奥某支付占用费。关于占用费用计算的问题，刘某、奥某参照其与案外人刘某某租赁合同及刘某某及朱某的租赁合同的租赁费用，该费用计算合理，且租赁单价面积明显低于其与案外人刘某某的租赁合同单价。朱某虽对此不予认可，但其又不申请鉴定，故对刘某、奥某的主张予以采信支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告朱某应于本判决生效之日起十日内向原告刘某、奥某支付房屋占用费1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13800元，由被告朱某承担。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并支付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”经查， 刘某、奥某与案外人刘某某签订的合同已经生效判决确认于2016年3月18日解除，而刘某某将涉案房屋二层转租给朱某未经所有权人许可，故在判决确定解除之日起朱某与案外人刘某某转租超期的部分无效，朱某无权继续占有、使用涉案房屋的二层。但在2016年3月18日至2019年12月2日期间，朱某仍然占有、使用涉案房屋二层，且未向所有权人刘某、奥某支付房屋占用使用费，据此刘某、奥某要求朱某支付该期间房屋占用使用费，依法应予支持。本案刘某、奥某按照二楼面积为226.76平方米、每平方米每月100元计算房屋占用使用费，该租赁单价及面积明显低于朱某与案外人刘某某的租赁合同约定的面积及单价，计算较为合理，据此一审法院据以支持刘某、奥某要求朱某支付房屋占用费1000000元的诉讼请求并无不当。朱某上诉认为其无权占有涉案房屋时间应为法院判决租赁合同解除的判决生效之日，没有法律依据，本院不予支持。朱某上诉称实际承租的面积仅为215平米，证据不足，其所述本院不予采信。综上所述，朱某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元由朱某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十二月十四日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳