江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初1786号 原告：江苏永旭置业有限公司，注册地徐州市鼓楼区广山路**，经营地徐州市，经营地徐州市泉山区苏堤北路16&mdashiv> 法定代表人：戴道路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乔吉海，江苏金汉都律师事务所律师。 被告：徐州南秀北雄餐饮有限公司，住所地徐州市，住所地徐州市新城区元和路**行政中心**综合楼** 法定代表人:孙强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。 原告江苏永旭置业有限公司（以下简称“永旭置业公司”）诉被告徐州南秀北雄餐饮有限公司（以下简称“南秀北雄餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永旭置业公司的委托诉讼代理人乔吉海，被告南秀北雄餐饮公司的委托诉讼代理人周新莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永旭置业公司向本院提出诉讼请求：确认被告解除合同通知无效，合同继续履行。事实和理由：2018年1月31日，原、被告双方签订了《永嘉新城中心广场商铺租赁合同》，由被告承租原告位于新城中心广场的商铺，租赁期限自2018年2月1日起至2024年8月31日止。2020年2月28日，被告向原告寄发了《关于解除永嘉新城中心广场商铺租赁合同的通知函》，单方解除原、被告双方签署的商铺租赁合同。原告认为，被告解除合同既不符合法定解除合同的规定，又不符合约定解除合同的条件和情形，其解除合同的行为无事实及法律依据。故原告提起本次诉讼，请求法院判如所请。 被告南秀北雄餐饮公司辩称，一、原、被告双方于2018年1月31日签订租赁合同及补充协议，约定被告租赁原告商铺用于餐饮经营，协议签订后，被告虽持续亏损，但租金及各项费用均按期缴纳直至2020年2月底。合同履行过程中，因新冠疫情爆发，被告根据政府要求在2020年1月26日停止营业，被告前期储备的大量食材积压变质毁损，且重新开业期限不明，给被告造成极大损失。被告于2月11日向原告发出减免租金及延期至疫情正常营业后缴纳剩余租金的协商函，原告于当日签收，回函拒绝被告减免及延期缴纳租金的请求，并要求被告在2月15日前交清全部应付租金35万余元，否则将暂停能源供应和物业管理服务，解除合同并追究被告违约责任。后经多次协商，原告仍坚持回复的意见，拒绝减免并且不予延期缴纳租金，为避免国有资产损失继续扩大，被告于2月21日致函原告，决定解除合同，并请原告在2月27日办理交接事宜，但原告未予答复。2月28日，被告再次发出解除通知，原告于3月18日回复明确拒绝解除合同请求，并提出诸多不合理诉求。4月7日，被告致函原告，要求其另行招租避免损失。新冠疫情发生后，被告响应政府要求，本着维护公众安全，自愿承担损失的原则停止经营，但是原告不顾合同履行过程中出现的不可抗力事项，在被告依据相关规定，提出减免延期缴纳租金的合理请求后，不仅不同意，并要求追究被告的违约责任。被告迫于无奈才选择解除合同。双方补充协议第十五条约定：“乙方因经营状况，经营方向发生调整或应上级要求，可提前90日书面通知甲方并足额缴纳租金等费用，于前述90日届满时解除合同。除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。根据上述事实和约定，合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方补充协议约定了被告解除合同的条件，即提前90日通知并足额缴纳租金等费用，于前述90日届满时解除合同。被告依据该约定履行了通知义务，且解除合同通知前，被告并不拖欠原告租金，解除合同条件成就，原告依法享有解除权双方合同自2020年5月21日即应解除，原告要求继续履行合同无事实根据和法律依据，原告愿意承担该期限届满前所产生的租金及水电费用。二、《合同法解释二》第二十四条规定当事人对合同法第九十六条第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽然有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知达到之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告依法向原告送达解除通知，原告未在法定期限内就解除合同履行问题提起诉讼，故应依法确认被告解除合同通知有效，合同已于2020年5月21日解除。三、合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此，对于结算和清理条款不因合同解除而终止，也就是说，即使结算和清理双方有争议，不影响合同的解除和终止履行。本案中，原告在合同解除或终止后，有权根据合同约定另行就结算问题与被告协商或诉讼，但对合同已经解除的事实并不构成实质影响。四、被告在2月21日提出解除合同并要求办理房屋交接后，工作人员均已遣散，客观上不再具有继续履行合同的条件，原告的诉请不应得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月31日，出租方永旭置业公司（甲方）与承租方南秀北雄餐饮公司（乙方）签订《永嘉新城中心广场商铺租赁合同》，约定甲方是位于中国徐州的新城区昆仑大道**的永旭公司新城中心广场项目的整体经营权人。二、甲方同意将新城中心广场C座1层1-104、108、109、110和C座2层1-201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、218号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮企业业态的专业经营商，同意承租该房屋。第一条计租面积该房屋建筑面积为2422.1平方米。租赁期限为六年零七个月，即2018年2月1日至2024年8月31日，自计租日开始计算，如果因特殊原因造成甲方整体延迟，则租赁期限随之自然顺延。第四条租金标准和租金支付4.1合同期内的租金支付，合同期内2018年2月1日至2019年8月31日，总计租金总额为666756元，采取分期支付租金，共分2此次缴纳。本合同签订后7个工作日内，支付上述租金总额的50%，应交租金为333378元。在2019年4月1日前，支付上述租金总额的50%，应交租金为333378元。4.2合同期第二至第六个租约年租金支付如下：1）第二个租约年（2019年9月1日至2020年8月31日），六个月租金为350047元，年租金为700094元。2）第三个租约年（2020年9月1日至2021年8月31日），六个月租金为367549元，年租金为735098元。3）第四个租约年（2021年9月1日至2022年8月31日），六个月租金385927元。4）第五个租约年（2022年9月1日至2023年8月31日）六个月租金为405223元，年租金为810446元。5）第六个租约年（2023年9月1日至2024年8月31日），六个月租金为425484元，年租金为850968元。4.3支付周期：本合同4.2项下的租金支付方式为：以六个月（半年）为一个交租期。除第一期租金外，乙方应当在每个交租期前15天（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付当期租金。4.4乙方足额缴纳租金后7个工作日内，甲方向乙方开具等额的合法发票/票据。5.1乙方在该房屋内经营品牌为南秀北雄，经营项目为中式餐饮。第六条保证金本合同签署7日内，乙方应向甲方支付100000元作为履约保证金；合同终止后，乙方已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后的30个工作日内，履约保证金余额如有无息退还。进场日为2018年2月1日。乙方应在2018年10月1日前开业经营。第二十二条违约责任22.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金等相关费用，则自乙方逾期支付第7日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还。且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。22.4乙方迟延缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额缴纳的，甲方或物业公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业公司索赔，甲方或物业公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟缴纳租金或物业服务费或其他应缴费用累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。第二十五条不可抗力如该房屋因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双反应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除本合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。合同另对其他事项作出约定。 同日，原、被告双方签订《永嘉新城中心广场商铺租赁合同》补充协议，十一、第17.17条变更为：双方特别明确，除非本合同另有特别明确约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下租金。如涉及争议，乙方应按照本合同约定争议解决办法处理；在按照争议解决办法处理期间，乙方应继续履行本合同项下各项交费义务。十五、第22.9条变更为：乙方因经营状况、经营方向发生调整或应上级要求，可提前90日书面通知甲方并足额缴纳租金等费用，于前述90日届满时解除本合同。除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。二十、第11.2、11.3、11.4、11.5、17.10、28.9条全部删除。 被告提交江苏银行网上银行电子回执证明其已经支付原告2019年9月至2020年2月期间的租金共计350047元。 2020年2月11日，被告向原告发出关于协商减免南秀北雄永嘉店房屋租金的函，载明：我司自2018年2月1日起承租贵司位于徐州市新城区的商铺以来，均能按照租赁协议，及时缴纳租金，双方合作非常融洽。新型冠状病毒感染××疫情爆发后，众所周知，全国进入全民防疫的状态，许多行业该停的停，该关的关，但是受到影响较大的便是餐饮企业经营者。为积极应对疫情对徐州中小企业的冲击，切实减少相关影响，尽快稳定生产经营形势，徐州出台了21项措施支持中下企业发展，其中一项为鼓励引导房东为租户减免租金。为了防止疫情蔓延，响应省、市的相关要求，南秀北雄永嘉店自2020年1月26日暂停营业，疫情的持续导致酒店至今不具备营业的条件，即使近期强行营业也会是惨淡经营，加之年前食材积压、人员成本等各种问题，我司现运营非常困难。针对目前的现状及双方的租赁合同我司现提出几点协商意见，望贵司斟酌，尽快给予答复：1、减免我司在疫情期间的房屋租金。2、允许我司延期至疫情结束正常营业后支付减免后的房屋租金，并免除违约金。专此函告，敬请回复。 原告于当日向被告发送告知函，载明：首先十分感谢您对本公司的厚爱和支持！贵公司于2018年1月31日签订的《新城中心广场商铺租赁合同及双方约定》。贵司应按照合同约定于2020年2月15日前，支付租金350047元整。根据双方签订的《新城中心广场商铺租赁合同》第二十二条第22.4条规定，乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额缴纳的，甲方或物业公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业公司索赔，甲方或物业公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日向乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。现我司正式通知您于2020年2月15日前，至新城中心广场营销中心缴清全部应缴租金，如贵公司逾期未能缴款，我司将根据《新城中心广场商铺租赁合同》第二十二条第22.4小条规定对你方暂停能源供应及物业管理服务，其甲方有权单方面解除合同。 2020年2月21日，被告向原告发送关于告知函的回复，载明：致：江苏永旭置业有限公司，贵公司于2020年2月11日向我司发出的《告知函》，我司已于2020年2月13日收悉。贵公司在函中通知我司必须于2020年2月15日前，至新城中心广场营销中心交清全部应缴租金，否则将双方合同第22.4条的约定采取措施。我司自2018年2月1日起承租贵司位于徐州市新城区,2-201-216,218号的商铺以来，虽然一直在持续亏损，但均能按照租赁协议及时缴纳租金。根据目前现状及双方租赁合同约定，我司于2020年2月11日向贵司发函提出两点协商意见（即：1、减免我司在疫情期间的房屋租金。2、允许我司延期至疫情结束正常营业后支付减免后的房屋租金，并免除违约金）。贵司随即给予答复，租金不予减免亦不延期，一切严格按照合同约定履行。鉴于目前客观情况影响，我司经营运转举步维艰，实难按照贵司要求足额按时交纳租金，故我司决定同意贵司解除租赁合同的建议，请贵司于2020年2月27日至永嘉新城南秀北雄店办理交接事宜。 2020年2月28日，被告向原告发出关于解除《永嘉新城中心广场商铺租赁合同》的通知函，载明：贵公司于2020年2月11日向我司发出的《告知函》，我司已于2020年2月13日收悉。贵公司在函中通知我司必须于2020年2月15日前，至新城中心广场营销中心交清全部应缴租金，否则降低按照双方合同第22.4条的约定采取措施。我司自2018年2月1日起承租贵司位于徐州市新城区的商铺以来，虽然一直在持续亏损，但均能按照租赁协议，及时缴纳租金。新型冠状病毒感染××疫情爆发后，全国进入全民防疫的状态，诸多行业按照政府要求予以关停，餐饮企业被禁止经营。为积极应对疫情对徐州中小企业的冲击，切实减少相关影响，尽快稳定生产经营形势，我市出台了21项措施支持中小企业发展，其中一项为鼓励引导房东为租户减免租金。为了防止疫情蔓延，遵从各级政府工作要求，南秀北雄永嘉店自2020年1月26日暂停营业，因疫情的持续，酒店至今仍未被准许经营，加之年前储备食材积压、人员成本等各种问题，我司现运营非常困难。根据目前现状及双方租赁合同约定，我司于2020年2月11日向贵司发函提出两点协商意见（即：1、减免我司在疫情期间的房屋租金，并免除违约金。2、允许我司延期至疫情结束正常营业后支付减免后的房屋租金，并免除违约金）。贵司随即给予答复，租金不予减免亦不延期，一切严格按照合同约定履行。鉴于目前客观情况影响，我司经营运转举步维艰，实难按照贵司要求足额按时缴纳租金。现我司通知贵司：我司经过慎重考虑，决定解除双方于2018年1月31日签订的《永嘉新城中心广场商铺租赁合同》，有关提前解除合同的未尽事宜，双方协商，请贵司能从实际情况出发，充分考虑我司的经营困难和亏损压力。谢谢！ 2020年3月17日，原告向被告发送函，说明被告公司单方提出解除双方签订的《永嘉新城中心广场商铺租赁合同》，不符合合同约定及法定解除合同条件，双方应当继续履行合同。如贵司单方坚持解除本合同，我司将不予同意。除继续履行合同外，贵司应承担违约责任。二、依照法律规定，经双方协商一致，可以解除合同。但双方应就下列条件达成一致，且贵司一次性结清所欠租金及费用，双方可以协商解除合同：1、因贵司违约而提前解除本合同，该合同项下履约保证金100000元不予返还。2、按照该合同约定，贵司提出解除合同，需提前90日书面通知我司并足额缴纳租金、物业费等费用，故贵司应支付90日的房屋租金172626元、物业费28667元。3、依照合同约定，贵司应于2020年2月15日缴纳租金350047元但未缴纳。按照本合同约定每延迟一日，贵司应按欠费金额的1‰（即350元/日）支付延迟履行违约金至房屋交还之日止。4、贵司应于2020年2月10日缴纳物业费58130.4元但未缴纳。按照该合同约定，贵司应按欠费金额的1‰（即58元/日）支付延迟履约违约金至房屋交还之日止。5、因该合同租赁期限为六年零七个月，我司为此给予七个月免租期，现贵司仅履约两年零一个月。如提前解除该合同，按照相应折算比例，贵司只可享受2.2个月免租期，贵司应补缴4.8个月租金计266702元。6、经双方共同查验，贵司在装修和使用过程中对于房屋进行了改造、拆除、破坏、污染等（具体事项附后），经核算，贵司应支付各项恢复费用47887元。7、因贵司在装修过程中对我司原有消防设施、设备进行了较大改造，退租前需提供改造后的消防验收报告。8、贵司在承租期间所欠水费、电费及其他费用，应予一并结清。 被告于2020年4月7日向原告发出告知函，内容为其已在2002年2月21日及2月28日向原告公司发函要求解除合同，但原告并未回复。2月21日被告要求原告减免租金、延期支付租金但并未得到公司的同意且公司要求继续按照原合同履行。被告提出租赁合同的免租期为七个月，如提前解除合同则只享受2.2个月的免租期，应补缴4.8个月的租金无事实和法律依据。被告要求其支付恢复房屋费用47887元违背了双方的约定，合同约定根本不存在恢复的问题，被告缴纳的57200元押金原告应当返还。并提出自公司收到该份函件之日起可另行招租，自行扩大的损失被告不会承担。 被告陈述其要求解除合同后已经未在经营，店内设备其公司想拉走，但原告不允许，设备一直在店里，钥匙交给原告但原告不接收。要求解除合同的原因系多年亏损以及此次新冠××疫情影响，原告不同意减免租金及延期交付租金。 原告陈述其要求继续履行合同。 本院认为，依据双方签订的租赁合同第二十五条第二款约定，如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除本合同，本合同因此而提前终止，双方互不承担违约责任。民法总则第一百八十条第二款及合同法第一百一十七条第二款对不可抗力定义为不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能客服的客观情况。全国自2020年1月下旬爆发新型冠状病毒××疫情，该疫情属于突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的情形。被告作为经营餐饮的企业，虽然其未提交证据证明经营损失，但从我国所采取的疫情防控措施来看,势必会造成餐饮行业的营业收入相对或者明显减少,被告于2020年2月11日要求减免租金系在合理要求范围之内，但原告作为房屋所有权人并未同意其减免租金的要求并回函要求被告支付全部租金存在不合理之处。根据被告陈述其要求解除的原因除受此次新冠××疫情影响之外还有涉案酒店常年亏损，被告行使解除权虽未完全符合合同约定的90日的条件存在一定的瑕疵，但并非无效。根据本院查明事实涉案店铺被告已未再进行经营，考虑到涉案合同目的已无法实现，继续履行合同已无可能，故对于原告诉请，本院不予支持，双方之间应秉持诚实、信用原则解决后续租赁合同产生的纠纷。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告江苏永旭置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告江苏永旭置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 吕 婷 人民陪审员 张 芹 人民陪审员 史永刚 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员 侯亚菲