山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初17337号原告：深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司，住所地：山东省青岛市城阳区双元路**蔚蓝群岛******。负责人：曹敏，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：朱兰锋，山东迈稳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海楠，山东迈稳律师事务所实习律师。被告：李秀秀，女，1983年2月14日出生，汉族，住山东省平邑县。原告深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司与被告李秀秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱兰锋、徐海楠，被告李秀秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业费4550.5元及违约金853.22元（按年利率18.25%计算），共计5403.72元；2.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为卓越蔚蓝群岛小区提供前期物业管理服务，被告系卓越蔚蓝群岛小区226号楼1单元903号房屋的业主，被告已于2016年11月28日收房并支付了部分物业费，但自2018年9月1日起拒绝交纳物业费。李秀秀辩称，前期物业服务合同已经到期，原、被告之间不存在合同关系；原告没有提供物业共用部位、公共设施及配套设施的交接明细清单；没有出示过物业行政主管部门批复的物业服务收费文件；没有对物业服务等级、服务内容、收费标准等内容进行公示；没有对公共收益的账目进行公布，因此，被告才拒绝缴纳物业费。同时，案涉小区入住时存在配套设施、道路通行、绿化环境未达到房屋买卖合同标准的情况，应当按照相关规定减免20%的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交城阳区物业服务中心文件打印件1份、新闻报道打印件1份，证明原告至今仍然为被告所在小区提供物业服务的事实，以及物业服务达标的事实。被告对城阳区物业服务中心文件打印件的真实性不认可，对新闻报道打印件的真实性无异议，对原告仍为涉案小区提供物业服务的事实无异议，但认为原告提供的物业服务不达标。本院认为，原告提交的城阳区物业服务中心文件中没有加盖发文机关的印章，其提交的新闻报道为物业经理的个人宣传报道，并不能必然证明原告提供的物业服务符合合同约定的标准，对该组证据本院不予采纳。2.被告提交照片打印件6份，证明小区内到处是垃圾，绿化等配套设施不合格。原告对证据的真实性不认可，认为无法确认照片是在案涉小区拍摄的，且该小区已经全部交付，不存在绿化配套设施不全的情况。本院认为，被告提交的照片无法确定拍摄的时间、地点，、地点认其与本案的关联性，对该组证据本院不予采纳。3.被告提交微信截图4份、照片打印件5份，证明原告不作为的事实，该组证据均为小区邻居转发的图片。原告认为上述证据无法证明是案涉小区，原告不存在不作为的情况。本院认为，对证据中的政府答复意见，因为是微信群中转发的图片，被告也未说明其合法来源，无法确认其真实性，本院不予采纳；其余8份证据均为反应小区环境的照片，对其真实性本院予以确认，但对其证明事项将结合其他证据和庭审查明的事实另行分析论证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年6月22日，被告李秀秀与卓越置业集团（青岛）有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告向卓越置业集团（青岛）有限公司购买位于青岛市城阳区卓越蔚蓝群岛226号楼1单元9层903户的房屋，房屋建筑面积为79.19平方米。合同附件五《该房屋、或有关承诺书》中约定：物业服务企业为深圳市卓越物业管理有限公司青岛分公司；高层、小高层物业费为2.3元/月/平方米（含电梯费）；物业费按季度交纳，业主或承租人应在每季度首月前15日交纳当季度物业服务费，每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五交纳违约金；合同期限为2014年4月17日至2016年4月16日。截至原告起诉之日，原告深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司一直为案涉小区提供物业服务。2.被告李秀秀实际缴纳了2018年9月之前的物业费，欠缴2018年9月1日至2020年9月30日的物业费4550.5元（2.3元/月/平方米*79.14平方米*25个月）。本院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。原告作为物业服务企业，与案涉小区卓越蔚蓝群岛小区的建筑商签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对小区的全体业主均具有约束力。合同到期后，原告仍然为案涉小区提供物业服务，履行了相应的小区物业管理职责，小区全体业主也一直在接受原告的物业服务，并按照前期物业服务合同的约定支付了物业管理费，应认定原告与小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，此期间被告仍然应当向原告支付物业服务费，逾期支付应当承担相应违约责任。原告要求被告支付物业费4550.5元及相应违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告按照日万分之五的标准主张违约金过高，综合考虑本案实际情况，本院酌情将其调整为700元。被告以原告没有提供物业共用部位、公共设施及配套设施的交接明细清单；没有出示过物业行政主管部门批复的物业服务收费文件；没有对物业服务等级、服务内容、收费标准等内容进行公示；没有对公共收益的账目进行公布为由拒绝缴纳物业费，没有法律依据，本院不予支持。被告主张按照相关规定应当减免20%的物业费，但未提交证据证明案涉小区存在因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施设备、道路通行、绿化环境等未达到房屋买卖合同约定标准的情况，因此，对被告的该主张本院亦不予支持。被告以照片主张原告提供的物业服务存在瑕疵，本院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，被告提交某段时间内的照片，仅能证明原告提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。被告仅以照片主张原告提供的物业服务不符合合同约定而拒绝缴纳物业费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，收益人是全体小区业主，若部分业主因其对物业服务不满意就拒交物业费，长期以往将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致整个小区的物业服务质量下降，这对其他已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，而且势必会形成恶性循环，最终损害的将是全体业主的权益。因此，业主对物业服务企业提供的服务不满意可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以就存在的服务问题向业主委员会、当地居委会、甚至相关行政主管部门反映求得解决，还可以依法通过业主大会或者其他法定方式解聘和重新选聘物业服务企业，而不应消极地采取长时间拒缴物业费的方式来对抗物业服务企业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告李秀秀于本判决生效后10日内向原告深圳市卓越物业管理有限责任公司青岛分公司支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4550.5元、违约金700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李秀秀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王晓莉二〇二〇年十二月二十五日书记员  侯蓓蓓