浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2403号 上诉人（一审被告）：张桀，男，1987年9月4日出生，汉族，住江西省乐平市。 委托诉讼代理人：石军，江西贴隼律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：顾乾华，男，1970年1月18日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：李仲斌，浙江金舟律师事务所律师。 一审第三人：张勇华，男，1969年9月9日出生，汉族，住浙江省台州市仙居县。 一审第三人：陈琳，女，1969年3月28日出生，汉族，住浙江省台州市仙居县。 一审第三人：李华弟，男，1969年1月29日出生，汉族，住浙江省台州市仙居县。 一审第三人：李**，男，1965年10月9日出生，汉族，住浙江省台州市仙居县。 上诉人张桀因与被上诉人顾乾华、一审第三人张勇华、陈琳、李华弟、李**案外人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2020）浙1024民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张桀上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决停止对案涉房屋的执行是错误的。（1）该房地产自2004年起一直登记在被执行人张勇华的名下，未有过变更登记及其他共有人登记，而且物权具有公信效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案的案涉房地产权属登记人为被执行人张勇华，据此，一审法院执行局的查封裁定及驳回异议人冯永建、李小陈的执行异议的裁定是正确的。（2）被上诉人在一审中所提执行异议及解除查封的理由不能成立。案涉房地产一直登记在被执行人张勇华的名下，被上诉人提交的断契(房屋买卖协议)、水电缴费记录及证明，不能证明该房屋的产权归属，既使有居住，也不能证明占有、所有。况且，该“断契”仅指房屋，未涉及土地使用权。《不动产登记暂行条例》及《物权法》明确规定，房地产物权以不动产登记簿记载的权利人为准。而且，该房地产自2004年以来，未办理房屋产权登记及过户不符合常理，只能证明案涉房地产属于被执行人张勇华所有。因此，被上诉人提出异议的理由不能成立。2.退一步而言，按照被上诉人的观点，既使被上诉人购买了被执行人的房地产，那么在十几年的时间里，完全有充足的时间办理好产权过户手续。但是被上诉人怠于行使产权过户的权利，导致被查封，也不是上诉人的错。况且，被上诉人未能举证证明不能过户的原因，如果属于法律法规不能过户的，其与被执行人签订的“断契”则无效。另，一审法院仅判决停止执行房屋，而土地使用权仍属于被执行人。因此，判决上诉人承担案件受理费是错误的。综上，被上诉人提起的案外人执行异议的事实和理由不能成立，请求二审法院支持上诉请求。 顾乾华答辩称，一审法院认定答辩人买断案涉房屋并使用入住以及款项支付的事实是清楚的，答辩人在一审时均有相应的证据证明，同时一审法院也查明了不能过户办理产权证书的原因是张勇华、陈琳以及当时周边的建房户在建房时存在超规划的情形，并非答辩人的原因。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，只是针对执行异议审查的一般规定，而本案是执行异议之诉，满足了相关的条件是准许排除执行的。基于一审法院查明的事实，一审判决停止对案涉房屋的执行，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 一审第三人张勇华、陈琳、李华弟、李**未作陈述。 顾乾华向一审法院起诉请求：1.判决停止对位于浙江省仙居县××镇××路××路××房地产（不动产权证号：仙居国用（2004）字第0001092号）的执行并予以解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2004年10月，第三人张勇华取得仙居国用字第0001092号《国有土地使用权证》，获得仙居县下各镇良丰路以北铁山以西地块中面积为301.5平方米的国有土地使用权。第三人张勇华并在该地块上建造了坐落仙居县下各镇××路××路××幢××层楼房（每间均存在超规划面积建筑）。2009年4月7日，原告顾乾华与第三人张勇华、陈琳签订《断契》一份，第三人张勇华、陈琳将坐落仙居县2幢西首第一、第二两间二层楼房断卖给原告。双方约定房价款为55万元，其中尚未支付的5万元在房屋结顶竣工及有关房屋审批所有证件过户后付清。原告顾乾华支付了购房款50万元，接收房屋后，在原有二层的基础上继续建造起五层房屋，并进行装修和入住。因第三人张勇华及周边的建房户在建造二层房屋存在超规划建筑，涉案房屋至今未办理过户手续。2020年1月8日，一审法院因申请执行张桀与被执行人陈琳、张勇华等为追偿权纠纷一案，作出（2020）浙1024执10号执行裁定书，裁定查封被执行人张勇华名下位于浙江省仙居县的含涉案房屋在内的房地产（不动产权证号：仙居国用（2004）字第0001092号），原告向一审法院提出执行异议，2020年5月25日一审法院作出（2020）浙1024执异62号执行裁定书，驳回原告的执行异议。 一审法院认为，第三人张勇华在取得的仙居国用（2004）字第0001092号国有土地建造起六间二层房屋，并将其中的西首的二间房屋出卖给本案原告顾乾华的事实清楚。原告顾乾华与第三人张勇华订立了书面的买卖合同，原告依照合同的约定给付第三人购房款，在取得的原二层的基础上进行了续建，且已入住多年，因第三人在建造房屋时有违规行为，不能办理房屋的产权证书及过户手续。非因买受人原告自身的原因未办理过户登记。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋的执行，并要求解除查封的诉讼请求，依法应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：停止对建在仙居国用（2004）字第0001092号登记的土地上位于浙江省仙居县××镇××路××路××幢西首第一间、第二间的二间房屋的执行。一审案件受理费14700元，由被告张桀承担。 本院二审期间，被上诉人顾乾华提交建设工程规划许可证一份，拟证明张勇华建造案涉房屋已于2006年取得规划许可。为进一步查明案件事实，本院向仙居县自然资源与规划局函询案涉房地产是否存在不能办理房屋产权证书及过户手续的情形及原因，该局于2020年12月1日函复如下：张勇华名下位于我县下各镇良丰路以北铁山路以西2幢1-6号（土地证号：仙居国用（2004）字第00010**，用地面积301.5平方米），出让合同约定容积率小于等于2.2。经了解，自2008年4月以来至今，该处房产未经规划核实，建设部门或我局未办理该处房屋产权证，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。本院组织当事人进行了质证并认证认为，上述证据系行政主管部门依职责制作的公文书证，对文书所载内容本院予以采信。 经本院审理，补充认定事实如下：张勇华建造案涉房屋已经规划许可，案涉房屋未办理权属首次登记；更正一审法院认定的部分事实如下：案涉房屋未办理过户手续的主要原因在于张勇华未办理房屋权属首次登记。本院经审理查明的其余案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一审第三人张勇华在取得案涉土地使用权后建造起六间二层房屋，并将其中的西首第一、第二两间房屋出卖给被上诉人顾乾华。上述房屋未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。对于本案房屋买卖合同的效力问题，依照《中华人民共和国合同法》与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，所订立的合同只有在违反法律法规的效力性强制性规定时才认定为无效。前述《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定不涉及国家宏观政策等公序良俗，双方当事人违反前述规定的房屋买卖行为也不具有严重的社会危害性，亦未损害社会不特定多数人的利益，故综合考量《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果等因素，应认定为管理性强制性规定，双方当事人买卖在合法取得土地使用权基础上建造的但未取得权属证书的房屋，不违反法律法规的效力性强制性规定，一审判决认定合同合法有效，符合法律规定。顾乾华依约给付了购房款，进行了续建和装修，并已入住多年，且根据仙居县自然资源与规划局的函复内容，案涉房屋未办理过户手续的主要原因在于张勇华未办理不动产首次登记。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定顾乾华对讼争房地产享有排除执行的权利。根据房地不可分原则，该权利当然及于土地使用权。但本院应予申明的是，确认买受人享有排除执行的权利并不等同于确认案涉房地产的权属，更不替代可能产生的行政处罚。综上所述，张桀的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元，由上诉人张桀承担。 本判决为终审判决。 审判长  梅海波 审判员  陈 龙 审判员  陈文敏 二〇二〇年十二月九日 书记员  庞昭君