广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初17002号原告：广东省佛山市顺德区龙江镇坦西股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇人民北路坦西大道**。负责人：张健明。委托诉讼代理人：林晓，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泳欣，广东聚理律师事务所律师。被告：刘宝仪，女，1971年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************227。委托诉讼代理人：叶剑军，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖玫，广东通建律师事务所律师。被告：李志和，男，1972年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************23X。委托诉讼代理人：叶剑军，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖玫，广东通建律师事务所律师。被告：佛山市顺德区龙江镇坦西社区居民委员会，，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇坦西接龙大道**负责人：张展炽。被告：佛山市顺德区龙江镇坦西股份经济合作联合社，，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇人民北路坦西大道**负责人：张展炽。原告广东省佛山市顺德区龙江镇坦西股份合作经济社（以下简称：坦西股份社）诉被告刘宝仪、李志和、佛山市顺德区龙江镇坦西社区居民委员会（以下简称：坦西居委会）、佛山市顺德区龙江镇坦西股份经济合作联合社（以下简称：坦西资产办）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年9月9日、2020年12月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人林晓，被告刘宝仪、李志和共同委托诉讼代理人叶剑军、廖玫到庭参加诉讼，被告坦西居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托诉讼代理人林晓，被告刘宝仪、李志和共同委托诉讼代理人叶剑军、廖玫到庭参加诉讼，被告坦西居委会、坦西资产办经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告刘宝仪、李志和与被告佛山市顺德区龙江镇坦西社区居民委员会于2007年6月28日签订的《租用土地补充协议书》无效；2、判令本案诉讼费由被告承担。庭审过程中原告申请追加坦西资产办为被告，并认为被告刘宝仪、李志和签订案涉合同的相对方为被告坦西资产办。事实和理由：2004年9月18日，被告坦西居委会与被告刘宝仪、李志和签订《租用土地协议书》，约定被告坦西居委会将原告授权经营的位于龙江镇大坝工业园坦西工业区7.61亩的土地租赁给被告李志和使用，期限为20年，至2024年12月30日止。2007年6月28日，被告坦西居委会在原告2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的情况下，又与被告刘宝仪、李志和续订了一份《租用土地补充协议书》，约定将上述土地延长租期二十年，期限自2025年1月1日起至2044年12月30日止。被告坦西居委会在其与被告刘宝仪、李志和签订的第一份《租用土地协议书》约定的租赁期限尚未届满的情况下即续订《租用土地补充协议书》，延长后的实际租赁期限达四十年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定；且双方续订合同时并未经原告2/3以上成员或2/3以上村民代表同意，违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条的规定。协议延长20年的租赁期限内的租金也未有提高，严重损害了原告以及村民的利益，于2007年6月28日签订《租用土地补充协议书》的行为实际是以合法形式掩盖非法目的，该协议应属无效。综上所述，原告为维护自身权益，特向法院提出诉讼，望判如所请。被告刘宝仪、李志和辩称，一、2005年12月20日，坦西资产办公室与坦西股份社签订《协议书》，约定坦西股份社出土地，坦西资产办公室出管理的方式达成联营合作。由此证明，原告坦西股份社确认将土地交给坦西资产办公室出租并收取固定利润分成。根据《关于完善村（居）级集体资产管理的通知》，由坦西资产办公室对村（居）集体资产进行统一经营和管理是有政策依据。因此，被告刘宝仪、李志和与坦西资产办公室于2007年6月28日所签订的《租用土地补充协议书》并没有超过原告坦西股份社对坦西资产办的授权范围，也未超过坦西资产办的职责范围，各方应依约履行相应义务。二、原告坦西股份社以“双方续订合同未经原告2/3以上成员或2/3以上村民代表同意”为由，主张确认该协议无效等主张，缺乏事实及法律依据。双方续订合同是否需要经过村民代表同意，这已涉及集体资产监督管理、土地经营权流转管理等村集体经济组织民主决策、民主管理、民主监督等内容，属于集体经济组织内部资质管理的事务范畴，不属于人民法院审理民事诉讼的范围，法院不应对此受理原告坦西股份社起诉，也不应作出实体裁决。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百十四条约定“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日不得超过二十年。”案涉《租用土地协议书》及《租用土地补充协议书》是两份独立合同，各自所约定的租赁期限均未超过二十年。同时，上述法律规定也非限定租赁期限最长只能二十年，被告刘宝仪、李志和与坦西居委会完全可通过续订租赁合同形式延长租赁期间，不违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定。退一步而言，即使存在超过20年租赁期限部分，那么按照上述规定应按“自续订之日不超过二十年”，即不应超过2027年6月27日，并非补充协议书全部无效。关于原告坦西股份社所提《租用土地补充协议书》无效的诉讼请求缺乏法律依据。四、案涉《租用土地补充协议书》（每年每亩租金13000元，地，地域管理费3000元全可保证原告坦西股份社依据《协议书》所享有的固定利润分成(每年每亩4000元)。相比较《租用土地协议书》，《租用土地补充协议书》约定被告刘宝仪、李志和除缴纳每亩租金外，还需额外承担每亩40000元的用地手续费(7.61*4000元=300400元)及每年每亩1000元的管理费（7.61*1000元=7610元），此前《租用土地协议书》仅约定3000元。因此，虽然每年基本租金并未提高，但额外增加的用地手续费及管理费都在提高被告刘宝仪、李志和的用地成本费用。另一方面，当时坦西股份社及居委会将用地手续费等款项用于土地手续办理。这为原告完善土地用途、理顺土地性质提供资金来源，也为原告土地升值及开发建设提供非常有利条件，不仅没有存在“损害原告及村民利益”的情况，更是帮助原告及村民提升土地价值。五、自2007年6月28日续订《土地租用补充协议书》起，至原告坦西股份社2020年提起诉讼，已长达13年时间，这明显超过诉讼期限。被告刘宝仪、李志和已对案涉土地投入大量建设资金，部分合同价款已达13370250.2元。在此期间，原告及坦西居委会并未采取合理措施减少被告刘宝仪、李志和损失，对案涉《土地租用补充协议书》的签订负有过错，严重损害被告刘宝仪、李志和合法权益。另外，本案被告李志和身患重疾，刘宝仪为照顾其生活起居，已无从事生意工作。因为疾病，除社保报销部分医疗费用外，还额外支付了数十万元医疗费用，生活十分拮据。在这困境中，坦西股份社居然出尔反尔，起诉要求确认合同无效，这让被告刘宝仪、李志和巨额的投入建设及辛苦经营都功亏一篑，也让被告刘宝仪、李志和身心备受煎熬，雪上加霜。综上，被告刘宝仪、李志和对此保留向原告及坦西居委会追讨经济投入及损失等权益。六、在签订补充协议书时，原告坦西股份社及坦西居委会经济压力极大，没有资金用于完善地块手续。据了解，为筹集资金，原告坦西股份社、坦西居委会或坦西资产办与被告刘宝仪、李志和在内众多投资者签订类似土地租用协议，均是双方真实意思表示，符合法律规定，不仅没有损害国家及公共利益，更为坦西股份社及坦西居委会提供了资金，实现了土地价值。现坦西股份社却出尔反尔，坦西股份社与坦西居委会更是串通一气，互相隐匿证据，假借司法途径试图推翻合同约定，明显有不可告人之目的。加之司法具有导向性，如果原告坦西股份社诉讼请求得以支持，这将被其利用并广泛效仿，损害更多投资者的权益，树立不良之风。这将鼓励原告及坦西居委会任意毁约，这无疑是对契约精神、法律权威的践踏，也是对法律公平原则及诚实信用原则的违背。综上所述，本案原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，现请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告刘宝仪、李志和补充答辩，一、本案中原告的起诉所提交的起诉状及授权委托书只有盖单位的公章，即没有单位的法定代表人或负责人的签名，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第二款规定，只有法定代表人才能代表单位进行诉讼，故本案的诉讼不能认定为原告单位的意思表示。二、本案原告提起民事诉讼属于重大事项，根据顺德区龙江镇坦西股份社的章程规定，重大事项需经三分之二股民的表决才能行使，本案中原告的起诉未经三分之二股民的同意不能提起本案的诉讼。三、原告主体不适合，原告无诉权。根据合同相对性原则，对于租赁合同超过20年期限是否有效的问题，只有合同当事人才有权主张此类问题的权利。本案合同当事人双方为刘宝仪、李志和与龙江镇坦西资产管理办公室，原告与被告坦西居委会均非合同当事人。为此，原告是与本案所涉租赁合同无任何直接关系，原告无权提起诉讼。四、首先根据合同相对性原理，合同主要在特定当事人之间产生，只有合同当事人一方基于合同有权提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或组织，而本案中原告不是合同相对人，不具有诉讼主体资格。此外，本案合同相对人只有唯一性，不存在需多个原告参加诉讼问题。故本案不存在需另行追加必要共同诉讼当事人参加诉讼问题。故此，被告强烈表示不能通过变更或追加的方式为其它适格当事人作为原告。五、被告刘宝仪、李志和与龙江镇坦西资产管理办公室所签订的《租用土地协议书》与《租用土地补充协议书》并没有损害原告以及村民的任何利益。根据原告所提交的证据《协议书》显示，原告与龙江镇坦西资产管理办公室对于所涉土地是合作经营40年，在合作经营过程中，原告只是每年收取固定的每亩4000元收益。无论被告刘宝仪、李志和与龙江镇坦西资产管理办公室所签订的协议以及补充协议书总期限都未超过原告的合作期限40年。另外，坦西资产管理办公室也从没有违约拖欠过原告的收益。因此，被告刘宝仪、李志和不知道原告所主张的受到损害的事实和法律依据到底是什也没有任何证据可予以证明。原告声称所谓村民及其受到严重的利益损害完全是原告的一派胡言。恰恰相反，原告是受益人。被告刘宝仪、李志和与龙江镇坦西资产管理办公室所签订的补充协议（当年资产办及原告没有资金拿来办理土地的合法手续），被告刘宝仪、李志和为资产办即原告的土地补办了各种合法手续的费用而支付了巨额的款项，令其土地原本是耕作用地变为工业用地，被告刘宝仪、李志和与资产办在公开公正、友好协商下达成产生此份《租用土地补充协议书》，原告非但没有利益受损还获取了日后的巨大收益。六、被告刘宝仪、李志和于2015年对涉案土地投入巨大资金加大基建，涉案土地的厂房建筑物(含期配套设施)现时价值为8000千万元。现坦西股份社在十多年后以上述《租用土地补充协议书》未经其成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意为由，起诉请求确认该协议无效，理据不足，请求法院驳回其诉讼请求。本案不属法律法规的合同无效情形，基于诚实信用原则，为维护社会稳定性、实现社会资源有效配置，被告刘宝仪、李志和对建筑物的占有收益权利受法律保护，不属合同无效，请求法院驳回其诉讼请求。综上所述，原告的起诉无理无据，请求法院裁定驳回其起诉或判决驳回其诉讼请求。经庭审质证，被告坦西居委会、坦西资产办没有到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证权和抗辩权。本院经审理认定事实如下：（1）2004年9月18日刘宝仪、李志和与坦西资产办签订《租用土地协议书》，约定租用土地名称为龙江镇大坝工业区，面积为7.61亩，刘宝仪、李志和合计每年上缴金额为101930元，租金按季度上缴坦西资产办。租用期由2004年10月20日起至2024年12月30日止，期满可协商续约，如不续约可自行拆除厂房，超期不拆除的房产归坦西资产办所有；（2）2005年12月20日坦西资产办与坦西股份社签订《协议书》，经坦西社区“两委”扩大会议成员即股份社理事会成员会议协商同意，就股份社土地使用的有关事宜达成联营协议，协议内容包括“坦西股份社以出土地，坦西资产办出管理的形式达成联营合作”、“联营合作期限为40年”、“坦西股份社的利润分成按土地面积每年每亩4000元”、“坦西资产办负责将坦西股份社土地出租给企业办厂，负责租金的收缴及管理”；（3）2006年1月16日佛山市国土资源局出具《建设用地批准书》，内容载明：用地单位名称“龙江镇坦西资产管理办公室”、建设项目名称“工业厂房”、批准用地机关及批准文号“顺规土补（2003）47号”，土地所有权性质为国有，取得方式为划拨，土地座落于龙江镇北华路坦西段4-11地块46号，有效期至2007年1月；（4）2007年6月28日刘宝仪、李志和与坦西资产办签订《租用土地补充协议书》，内容显示“为完善补办用地的有关手续，使企业更有信心地投资发展”就土地出租事宜达成补充协议，约定刘宝仪、李志和原租用坦西资产办位于龙江镇大坝工业园坦西段4-11地块46号土地7.61亩，协议租用期限为2024年12月30日，为完善用地手续，补办该地块的用地手续费用为每亩40000元由刘宝仪、李志和负责，坦西资产办采用延长土地租用年限20年的办法处理，即土地租用期由2025年1月1日起至2044年12月30日止，该补办用地手续费由刘宝仪、李志和按原协议签订的面积一次性付给坦西资产办，再由坦西资产办上交区、镇有关国土部门办理用地手续；（5）2009年2月26日被告刘宝仪、李志和作为申请人，申请龙江镇北华路坦西段4-11地块46号工业用地进行工商登记、报装水电等项目，相关部门予以批准；（6）（2016）粤0606民初4528号生效民事判决书中事实查明部分内容显示“原告于新茂与被告李志和签订《建设工程施工合同》，约定被告将位于顺德区龙江镇大坝工业园坦西段的紫明星车间重建工程发包给原告，工程内容：共七层车间约23421㎡，单价508元/㎡……双方确认总工程款12005056元”；（7）本院就案涉土地租赁年限的问题向佛山市顺德区农业局发函征询，2020年9月28日该局复函表示，坦西资产办与坦西股份社于2004年签订的《协议书》，属于“合作运营”的类型，合作期限为40年；2006年至2007年期间，为理顺该地块用地手续问题，经坦西社区“两委”商议决定，与刘宝仪、李志和签订《租用土地补充协议》，由承租方负责出资补办用地手续，并延长土地租用期20年，属于合同未到期延期问题；因顺德区当时没有出台农村集体资产公开交易管理的具体政策制度，因此对于已签订的长期合同，建议结合历史及客观实际考虑，着重从合同双方是否按照规定程序和真实意愿签订合同，是否依照约定享受权益和自觉履行义务，并依照现行法律法规和政策制度的精神，切实保护善意第三人利益的角度进行研判；（8）本院就案涉土地租赁年限的问题向佛山市自然资源局顺德分局发函征询，2020年10月23日该局复函表示，案涉地块位于龙江镇北华路坦西段4-11地块46号，已办理供地手续，土地使用权人为龙江镇坦西资产管理办公室，土地性质为国有，土地用途为工业，坦西资产办将案涉地块出租给刘宝仪、李志和，属于农村集体资产处置行为，根据《国土资源部关于印发的通知》（国土资发【1999】222号）第四点规定，国有土地最长的租赁期限不超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，案涉土地用途为工业用地，国有工业用地出让最高年期为50年，因此该国有工业用地出租最高年限不超过50年；（9）2019年9月4日，中共龙江镇坦西社区委员会及龙江镇坦西社区居民委员会共同作出《关于集体经济组织登记赋码工作的公告》，内容显示“龙江镇坦西资产管理办公室名称变更为佛山市顺德区龙江镇坦西股份经济合作联合社”。本院认为，本案争议焦点在于，《租用土地补充协议书》效力如何认定。围绕上述争议焦点分析如下：首先，原告是否起诉资格。本案为租赁合同纠纷，根据佛山市自然资源局顺德分局的复函可知案涉土地属于农村集体资产，故坦西股份社作为财产管理人有权对本案租赁合同的效力提起诉讼，其诉讼主体适格。其次，关于租赁年限的问题。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（二）项规定，工业用地使用权出让最高年限为五十年。另外，涉案土地的相关主管部门对本院发函询问的《协议书》、《租用土地协议书》、《租用土地补充协议书》中约定的租用年限五十年并未提出异议。故原告主张上述协议书超过二十年部分无效，理由不充分，本院不予支持。第三，关于是否能以未经民主决议程序为由诉请确认协议无效的问题。本案中，坦西资产办对案涉土地的向外出租行为来自于原告与其签订《协议书》中的授权，根据原告自述的主张，原告与坦西资产办的《协议书》为租赁合同，该《协议书》中已明确约定了坦西资产办将对外进行土地租赁，但原告并未对坦西资产办向外出租土地的对象、租金进行约束，仅要求按约向原告缴纳费用，故原告在《协议书》中就已经将农村集体资产关于出租的处置权交给了坦西资产办，在签订《协议书》时就应针对该处置进行相关的民主决议程序。若该《协议书》已经民主议定程序表决，则坦西资产办与被告刘宝仪、李志和志和签订《租用土地补充协议》，内容并未超越或违反《协议书》中的约定内容；若《协议书》未经民主议定程序表决，则原告作为基层群众性自治组织，依照村民委员会组织法相关规定，管理本村属于村农民集体所有的土地，应向村民会议、村民代表会议负责并报告工作，基于其法律地位，原告在被告坦西资产办与被告刘宝仪、李志和签订《租用土地补充协议》时，应保证对内就该协议的签订已经经过了民主议定程序，此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务。原告作为缔约主体在授权坦西资产办对外签订土地租赁合同情况下，又以未经民主议定程序为由主张合同无效，是将没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方承担，有违诚信原则。另，签订《租用土地补充协议》时，被告刘宝仪、李志和作为承租方负责出资补办用地手续，案涉土地属性亦因手续完备得以顺利转变。坦西资产办与刘宝仪、李志和2007年缔结《租用土地补充协议》至今已经十余年，在租赁期间被告刘宝仪、李志和对案涉土地投入了巨额资金兴建厂房，现原告亦上述《租用土地补充协议》未经其成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意为由，起诉请求确认该协议无效，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（二）项，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告广东省佛山市顺德区龙江镇坦西股份合作经济社全部诉讼请求。案件受理费11923.2元（已减半，原告已预交），由原告广东省佛山市顺德区龙江镇坦西股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 严 婧二〇二〇年十二月十日书记员 陈建豪