成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2105号 原告：成都中新锦泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉江浦路**。 法定代表人：罗雨，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都洲际亚洲湾企业管理有限公司，住所地：成都市温江区天府街道梓潼社区润潼路**。 法定代表人：陈明。 委托诉讼代理人：林易刚，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：雍红艳，女，1982年4月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：刘敏，男，1980年11月8日出生，汉族，住成都市温江区。 第三人：成都市温江区美联斯玛特教育培训学校有限公司，，住所地：成都市温江区涌泉华新路**附301-2 法定代表人：唐天翼。 委托诉讼代理人：周林，男，1993年9月4日出生，汉族，该公司股东，住四川省彭州市，特别授权代理。 第三人：王先宏，男，1980年4月20日出生，汉族，住成都市温江区。 第三人：成都市温江区火柴人艺术培训学校有限公司，住所，住所地：成都市温江区涌泉华新路**附301-1div> 法定代表人：王曦。 原告成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新公司）诉被告成都洲际亚洲湾企业管理有限公司（以下简称亚洲湾公司）及第三人雍红艳、刘敏、成都市温江区美联斯玛特教育培训学校有限公司（以下简称斯玛特公司）、王先宏、成都市温江区火柴人艺术培训学校有限公司（以下简称火柴人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都中新公司的委托诉讼代理人李秋町，被告亚洲湾公司的委托诉讼代理人林易刚，以及第三人雍红艳、刘敏、王先宏、斯玛特公司的委托诉讼代理人周林、火柴人公司的法定代表人王曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中新公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年5月16日签订的关于温江区涌泉华新路XX号附XXX号（XX-X-X）建筑面积560.11平方米部分的《【亚洲湾】物业租赁合同》（一）、关于温江区涌泉华新路XX号附XX号（X-X-X）建筑面积527平方米部分的《【亚洲湾】物业租赁合同》（二）；2．判令被告及第三人立即腾退并向原告返还温江区涌泉华新路507号附XX号（X-X-X）建筑面积共计1087.11平方米的房屋；3．判令被告立即支付其欠付的《【亚洲湾】物业租赁合同》（一）项下的房屋租金、房屋占有使用费（计算标准为：按每月16803.3元的标准自2018年7月1日起计算至被告实际腾退返还房屋之日止，暂计至2020年5月19日为379754.58元）；并支付逾期违约金（计算标准为：以欠付租金金额为基数，按日万分之6.7的标准计算自应当支付之日起至实际支付租金之日止，截止2020年5月19日前的违约金为106714.33元）；4．判令被告立即支付其欠付的《【亚洲湾】物业租赁合同》（二）项下的房屋租金、房屋占有使用费（计算标准为：按每月15810元的标准自2018年10月10日起计算至被告实际腾退返还房屋之日止，暂计至2020年5月19日为305043元，并支付逾期违约金（计算标准为：以欠付租金金额为基数，按日万分之6.7的标准计算自应当支付之日起至实际支付租金之日止，截止2020年5月19日前的违约金为77106.6元）；5．判令被告立即支付原告支出的律师费30000元；6．本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月16日签订《【亚洲湾】物业租赁合同》（一）、《【亚洲湾】物业租赁合同》（二）（以下合称“租赁合同”），被告承租原告所有的位于成都市温江区××路××号××号××房屋，租赁期限为10年，建筑面积分别为560.11平方米、527平方米，共计1087.11平方米，租金标准为前三年为每月30元／平方米，第四年起逐年递增5%；租金采取先付款后使用原则，于每季度首月15日前支付当季租金；逾期支付租金的，每逾期一日支付逾期应付款千分之6.7的违约金。被告承租后，至今未向原告按照合同约定缴纳任何租金及履约保证金，截止2020年5月19日，被告已累计欠付租金共计684797.58元，违约金（暂按日万分之6.7计算）183820.93元。原告现了解到，被告承租案涉房屋后，分别将租赁合同（一）项下的房屋委托第三人雍红艳转租给第三人刘敏，第三人刘敏在该房屋上设立成都温江区美联斯玛特教育培训学校有限公司（以下简称“斯玛特公司”）开设“美联斯玛特科创学院亚洲湾校区”，斯玛特公司在该租赁房屋处经营至今。被告将租赁合同（二）项下的房屋转租给第三人王先宏，第三人王先宏在该房屋上设立成都市温江区火柴人艺术培训学校有限公司，开设“童画美术教育连锁机构”，火柴人公司在该租赁房屋处经营至今。因被告将房屋转租给前述个人，并由前述个人及公司在实际占有经营使用，故原、被告之间案涉租赁合同解除后，第三人负有腾退并向原告返还案涉租赁房屋的义务。被告拖欠申请人租金长达三年，原告多次催促未果，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告亚洲湾公司辩称，原被告双方实际是招商代理关系，而非租赁关系，原告对301号房屋分租的情况是清楚并同意的，并就此出具了书面授权，授权内容亦载明被告是原告分租代理的全权代表人。2018年2月5日原被告双方协商一致解除了代理关系，并对301分租事宜进行了协商解除。2018年在第三人承租过程中，原告更换了招商代理人，新的招商代理人曾代表开发公司向第三人口头通知不向被告支付租金，租金由原告自行收取。综上，原告陈述与客观事实不符，同时亦反映出原告在整个过程中自己不收取租金，其应对租金未收取的情况应该承担相应的后果。第三人与原告一直有继续承租的合意，所以原告解除租赁合同，主张违约金不应支持。 第三人雍红艳述称，雍红艳于2017年10月4日从被告处承租了25栋3-1的部分房屋，租赁合同是与被告签订，租赁合同有原告授权。租赁合同签订后交纳了半年租金及押金，租金及押金是交给了被告原法定代表人侯博渊处。应该再次交租金时被告却联系不上。雍红艳与刘敏就案涉房屋签订租赁合同后一段时间有人电话通知说有新的招商公司了，叫把钱交给新招商公司，因未出具书面材料，不敢向新招商公司交款。后雍红艳联系上侯博渊，侯博渊称不要交给新的招商公司，称他们还有其他纠纷事，新招商公司又叫不要交给原合同方侯博渊，至今第三人亦不知租金应交付谁。第三人愿意把之前欠付的租金补齐，并且愿意继续承租案涉房屋。 第三人刘敏述称，刘敏现在与租赁合同无关。因为斯玛特公司营业执照未办理，刘敏以个人的名义与雍红艳签订了租赁合同，斯玛特公司营业执照办理后又以斯玛特公司名义签了合同。与雍红艳签订合同时，雍红艳是出示了相关授权材料的。合同签订后于2018年9月1日支付了保证金和租金，租金交付至2019年4月。租赁期间曾有人催缴租金，因为是和雍红艳签订的合同，只能交给雍红艳。 第三人斯玛特公司述称，与刘敏陈述一致。4月该交房租，因了解到出租方之间的纠纷，所以一直没有将租金打到雍红艳的账户上。斯玛特公司愿意配合缴纳租金，愿意继续租赁房屋。 第三人王先宏述称，租赁时间是2017年7月31日开始，租期是10年，房租免租期是9个月，第三人第一次交了一个月的押金和六个月的租金。2018年11月到了应交纳房租的时候，被告已经搬离亚洲湾，与被告原法定代表人侯博渊多次联系也联系不上，被告在搬离时也未主动说明情况。到了12月新公司要求关门说没有收到租金，于是第三人出示了合同和租金缴纳凭证，新公司说被告已经被他们取代了，因第三人没有收到任何文件，且与新公司没有任何租房协议，所以不敢向新公司交纳租金。年底时联系上侯博渊，他说不能交给新公司，开发商与他们还有纠纷。第三人一直希望三方重新签订协议，但一直没有明确的回复，至今第三人也不知道应该将房租交给谁，第三人愿意缴纳房租并继续承租案涉房屋。 第三人火柴人公司述称，与王先宏陈述一致，租赁合同是以王先宏名义签订，但实际是由火柴人公司使用，租金亦由火柴人支付，火柴人公司愿意缴纳房租并继续承租案涉房屋。 经审理查明，中新公司是温江区涌泉华新路**附**房屋的所有权人。 2017年5月16日，出租方中新公司（甲方）与承租方亚洲湾公司（乙方）签订《【亚洲湾】物业租赁合同》（以下简称租赁合同一），合同约定，租赁的房屋位于成都市温江区××路××号××号××部分房屋（建筑面积为560.11㎡），租赁期限为10年，即从2017年7月1日至2027年6月30日止。合同第四条约定：经甲乙双方友好协商，甲方给乙方拾贰个月的装修免租期，即从2017年7月1日至2018年6月30日止；装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方须自行承担免租期内本房屋产生的其他费用（包括但不限于水电气、物业管理费等及各项税收）；装修免租期满后，无论乙方是否装修完成，房屋租金均自2018年7月1日起计算……免租期内乙方须预先缴纳实际承租面积，正式计租日开始的前三个月的租金50409.9元，在未缴纳完全合同约定的预先缴纳租金前，甲方不予将上述物业交付使用，已经自行开始使用的甲方有权收回；租金及交付方式：按照先付租金后使用的原则，乙方须按每季度向甲方一次性全额支付租金；支付时间为每次首月15日之前。第一年至第三年租金每月标准为人民币30元／平方米；第四年起租金按5%的递增幅度递增，经营期间的经营税费由乙方承担；2017年7月1日至2018年3月31日为免租期、2017年7月1日至2018年6月30日16803.3元／月、2018年7月1日至2019年6月30日16803.3元／月、2019年7月1日至2020年6月30日16803.3元／月、2020年7月1日至2021年6月30日17643.47元／月……。第八条约定，乙方未按照本合同规定的时间支付房屋租金视为违约，按以下方式承担违约责任：逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方面终止本合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。合同尾部甲方处加盖中新公司印章，并有侯博渊签字，乙方处加盖亚洲湾公司印章，亦有侯博渊签字。 同日，出租方中新公司（甲方）与承租方亚洲湾公司（乙方）再次签订《【亚洲湾】物业租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定租赁房屋位于成都市温江区××路××号××号××部分房屋（建筑面积为527㎡），租赁期限为10年，即从2017年10月10日至2027年10月9日止。第四条约定，经甲乙双方友好协商，甲方给乙方拾贰个月的装修免租期，即从2017年10月10日至2018年10月9日止；装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方须自行承担免租期内本房屋产生的其他费用（包括但不限于水电气、物业管理费等及各项税收）；装修免租期满后，无论乙方是否装修完成，房屋租金均自2018年10月10日起计算……免租期内乙方须预先缴纳实际承租面积，正式计租日开始的前三个月的租金，合计人民币：47430元，在未缴纳完全合同约定的预先缴纳租金前，甲方不予将上述物业交付使用，已经自行开始使用的甲方有权收回；租金及交付方式：按照先付租金后使用的原则，乙方须按每季度向甲方一次性全额支付租金；支付时间为每次首月15日之前；第一年至第三年租金每月标准为人民币30元／平方米；第四年起租金按5%的递增幅度递增，经营期间的经营税费由乙方承担；2017年10月10日至2018年10月9日为免租期、2018年10月10日至2019年10月9日租金为15810元／月、2019年10月10日至2020年10月9日租金为15810元／月、2020年10月10日至2021年10月9日租金为16600.5元／月……。第八条约定，乙方未按照本合同规定的时间支付房屋租金视为违约，按以下方式承担违约责任：逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方面终止本合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。合同尾部甲方处加盖中新公司印章，并有侯博渊签字，乙方处加盖亚洲湾公司印章，亦有侯博渊签字。 2017年5月31日，中新公司向亚洲湾公司出具《授权书》，载明“授权单位：中新公司；授权责任单位：亚洲湾公司。关于成都市温江区涌泉华新路507号附301号商铺已全权租赁给授权责任单位，现授权责任单位作为我单位关于此商铺租赁事宜的全权代表，签署相关文件，并承担相应的法律责任”。 2017年6月1日，亚洲湾公司（甲方）与王先宏（乙方）签订《【亚洲湾】物业租赁合同》，约定租赁房屋位于成都市温江区××路××号××号××部分房屋（建筑面积为543.56㎡），租赁期限为10年，即从2017年7月31日至2027年7月30日止，甲方给乙方玖个月的装修免租期，即从2017年7月31日至2018年4月30日止。合同并对租金金额、支付方式等进行了约定。 2017年10月10日，亚洲湾公司向雍红艳出具《授权书》，载明：关于成都市温江区××路××号××号××商铺授权与授权责任人，现授权责任人作为我单位关于此商铺租赁转让事宜的全权代表，签署相关文件，并承担相应的法律责任。授权面积为543.56平方米。具体位置详见附件。授权时间：自2017年10月10日至2027年10月09日止。 2017年10月22日亚洲湾公司向雍红艳出具收据二份内容为收到雍红艳租赁洲际亚洲湾XX-X-X号商铺保证金16,307元及2018年10月10日至2019年4月9日租金97,840.8元。 2018年2月5日，中新公司、成都洲际置业有限公司（以下简称洲际公司）、成都市柳城泰基地产有限责任公司（以下简称泰基公司）、成都中科房地产开发有限公司（以下简称中科公司），三家公司作为甲方与亚洲湾公司（乙方）签订《＜委托招商销售协议＞结算协议》。协议约定解除双方于2018年2月2日签订的《委托招商销售协议》。合同第五条载明“甲乙双方尚未结算的佣金为以下：本次未结算的有5户……25栋301分租早教527.11平方47,439.9元，560平方50,400元……甲、乙双方均同意达到押壹付叁条件后，甲方支付乙方尚未结算的佣金，未达到押壹付叁条件，甲方不再支付未结算佣金”。第六条“甲乙双方一致同意对于亚洲湾25栋301因为洲际亚洲湾企业管理有限公司收取客户押金及半年租金未交到开发公司财务，故双方同意这2户扣除7个月佣金，待客户与开发公司重新签订合同后再结佣（527.11平方的扣除110,670元，560平方的扣除117,623.1元）此2户扣除金额为228,293.1元”。第六条后一条亦载明为第六条的内容为“本协议签订后，甲、乙双方的结算即全部完成，除本协议约定的各方义务外，甲、乙双方互不向对方主张其他费用及权益”。第九条约定，协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。合同最后甲方处中新公司、洲际公司、泰基公司、中科公司以及亚洲湾公司均加盖印章。 2018年8月31日，雍红艳（甲方）与刘敏（乙方）签订《【亚洲湾】物业租赁合同》，约定租赁房屋位于成都市温江区××路××号××号××部分房屋（建筑面积为543.56㎡），租赁期限为9年，即从2018年10月10日至2027年10月9日止，甲方给乙方1个月10天的装修免租期，即从2018年9月1日至2018年10月10日止。租赁合同并对租金金额、支付方式等进行了约定。 2020年4月28日，中新公司向亚洲湾公司寄送《催款函》，要求亚洲湾公司于2020年5月8日前欠付拖欠的租金654252.6元及相应逾期付款违约金等款项，逾期未支付的，中新公司有权收回房屋，解除租赁合同。该《催款函》邮寄至成都市温江区××街××号××栋××单元××层××号。 庭审中，第三人均陈述签订租赁合同时亚洲湾公司出示了中新公司的《授权书》，第三人均明确知晓亚洲湾公司与中新公司之间系委托关系。 另查明，王先宏系火柴人公司的董事兼总经理，王先宏承租部分房屋由火柴人公司实际使用，后期租金由火柴人公司缴纳的。刘敏原系斯玛特公司法定代表人，刘敏承租部分房屋由斯玛特公司实际使用，租金亦系斯玛特公司交纳。2018年10月15日，亚洲湾公司起诉成都中新公司、洲际公司、泰基公司、中科公司要求支付佣金等【（2018）川0115民初4556号】，本院认定成都中新公司、洲际公司、泰基公司、中科公司（甲方）与亚洲湾公司（乙方）签订《委托招商销售协议》以及《＜委托招商销售协议＞结算协议》合法有效，判决成都中新公司、洲际公司、泰基公司、中科公司按照《＜委托招商销售协议＞结算协议》向亚洲湾公司支付相应的佣金。 以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的当事人身份信息、《【亚洲湾】物业租赁合同》（租赁合同一）、《【亚洲湾】物业租赁合同》（租赁合同二）、《房屋所有权证》、《【亚洲湾】物业租赁合同》（与王先宏）、《授权书》、《【亚洲湾】物业租赁合同》（与刘敏）、照片、《催款函》，被告提交的《授权书》、《＜委托招商销售协议＞结算协议》以及（2018）川0115民初4556号民事判决书等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，根据中新公司与亚洲湾公司在签订租赁合同一和租赁合同二后，中新公司向亚洲湾公司出具《授权书》：授权亚洲湾公司作为案涉房屋租赁事宜的全权代表，签署相关文件。以及中新等四家公司与亚洲湾公司签订的《＜委托招商销售协议＞结算协议》中对案涉房屋情况的陈述“甲乙双方尚未结算的佣金为以下：本次未结算的有5户……25栋301分租早教527.11平方47,439.9元，560平方50,400元……甲、乙双方均同意达到押壹付叁条件后，甲方支付乙方尚未结算的佣金，未达到押壹付叁条件，甲方不再支付未结算佣金”。本院认为中新公司与亚洲湾公司虽然签订了租赁合同，但双方并没有租赁的合意，双方并非租赁关系，而是委托招商关系，租赁合同因不是双方的真实意思表示，应属无效，中新公司要求解除与亚洲湾公司签订的二份《【亚洲湾】物业租赁合同》，本院不予支持。 亚洲湾公司系中新公司的委托招商代理人，并不实际占有使用案涉房屋，其不负有腾退义务。 亚洲湾公司基于中新公司的授权与王先宏签订的《【亚洲湾】物业租赁合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”王先宏在签订《【亚洲湾】物业租赁合同》时即知晓中新公司与亚洲湾公司之间的委托招商关系，故该份合同直接约束成都中新公司。根据庭审中王先宏以及火柴人公司的陈述，火柴人公司为上述合同的实际承租方。王先宏与火柴人公司基于对租赁合同相对方的理解，以及中新公司对此亦怠于释明，造成承租方支付租金迟延，结合火柴人公司并无其他违约行为，且愿意支付房租并继续租赁案涉房屋，其行为不构成根本性违约，故王先宏与中新公司签订的《【亚洲湾】物业租赁合同》应当继续履行，王先宏以及火柴人公司不必腾退案涉房屋。 雍红艳与刘敏签订《【亚洲湾】物业租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。刘敏在签订合同时，明确知晓雍红艳、亚洲湾公司与中新公司之间的关系，该合同直接约束中新公司。刘敏在其承租部分设立斯玛特公司，庭审中斯玛特公司亦确认其为案涉房屋承租方，并表示愿意缴纳房租。本院认为，斯玛特公司基于对租赁合同相对方的理解，以及中新公司对此亦怠于释明，造成承租方支付租金迟延，结合斯玛特公司并无其他违约行为，且愿意支付房租并继续租赁案涉房屋，其行为不构成根本性违约，故斯特公司与中新公司的《【亚洲湾】物业租赁合同》应当继续履行，斯玛特公司不必腾退案涉房屋。 根据上述认定亚洲湾公司与中新公司之间并无租赁关系，亚洲湾公司亦未使用案涉房屋，中新公司要求亚洲湾公司支付房屋租金、占有使用费和逾期违约金，并承担律师费，无事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回成都中新锦泰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费6,393元，由成都中新锦泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 毅 二〇二〇年十二月十四日 书记员 罗艺苏