山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0306民初1884号原告：王某。委托诉讼代理人：郎先勇，山东淄明律师事务所律师。被告：淄博某置业有限公司。法定代表人：付涛，董事长。委托诉讼代理人：郭燕，山东三齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立红，山东三齐律师事务所律师。原告王某与被告淄博某置业有限公司（以下简称某置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现存在不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序，于2020年12月5日公开开庭审理了本案。原告王某及其委托诉讼代理人郎先勇、被告某置业委托诉讼代理人郭燕、吴立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.依法解除王某、某置业于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》；2.某置业退还商品房的购房款353216.00元及利息88304.00元；3.某置业退还办证费15758.95元及运营保证金3000.00元；4.诉讼费用由某置业承担。事实和理由：2015年12月25日，王某与某置业签订合同编号为2号2167号《商品房买卖合同》，双方约定：由王某以353216.00元的总金额购买某置业开发的位于周村区商铺。合同签订后，王某按合同约定履行付款义务并于2016年4月11日缴纳办证费15758.95元及运营保证金3000.00元，某置业未按合同约定办理产权登记。现王某在办理产权登记过程中发现其购买的上述商铺建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%。王某认为，某置业的违约行为致使王某购买该商铺的合同目的不能实现。为此，诉至法院。某置业辩称，王某所诉无事实及法律依据，请求驳回王某的诉讼请求。1.王某、某置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效的合同，双方当事人应按合同约定履行权利义务。合同第2条第2项约定：根据合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商业房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照多退少补的原则，双方无息退还或缴纳相应房款，王某、某置业没有在合同中关于房屋面积误差比绝对值过3%的情况下王某有要求解除及退房的约定，因此，应按照合同约定由王某缴纳超面积房款；2.王某已经实际接收占有了向某置业购买的商铺并对商铺进行了装修及出租，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条对房屋的转移占有视为房屋的交付使用的规定可以确认某置业已经按约定交付给王某房屋不存在违约行为，王某无权解除合同；3.某置业积极履行了办理房产权属登记的相关义务。由于王某不配合提交其应提交的相关办证所需的证件，即本人亲自到场办理，因此相应的房产权属登记行为无法进行，王某应对此承担相应责任；4.在涉案房产测绘报告于2017年9月作出后，某置业已经多次通过电话通知要求王某补交多出面积的房款，王某拒绝补交。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月25日王某与某置业签订商品房买卖合同，合同编号为2—2167，王某购买某置业位于周村区商铺，建筑面积38.64平方米，单价9147.20元，合同约定某置业应于2016年3月1日前，将该商品房交付给王某，并在交付后360个工作日内为王某办理产权手续。合同签订后王某按合同约定支付了房款，某置业接受了房款。2016年8月30日，某置业向王某交付了该商铺，并收取了王某交纳的代收办证费15758.95元。王某收到涉案商品房后予以出租使用。后因王某、某置业双方就涉案房产的面积发生争议，涉案房产至今未办理产权登记。王某以其购买的上述商铺建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，且无法实现王某购买该商铺的合同目的为由，应当解除合同，诉至法院，某置业认为某置业交付商铺面积虽超过了约定面积的，但不会致使合同目的不能实现，不构成根本违约，不应当解除合同。本案争议焦点是：一、关于合同效力问题；二、关于合同解除问题。本院认为，一、关于合同效力问题：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案《商品房买卖合同》是双方当事人具有完全的民事行为能力，真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗，合同内容合法有效，本院依法予以确认。二、关于合同解除问题：1、关于法定解除：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形；第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案某置业履行了补救措施，也不存在履行不能的情形；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，不存在第九十四条规定致使不能实现合同目的情形。根据涉案《商品房买卖合同》第七条关于产权登记的约定及办证的实际需要，为王某办理不动产证书，并非某置业单方行为能够完成，需要王某按照规定提交相应资料和缴纳相应的办证费用为前提。根据本案查明的事实，王某虽然向某置业交纳了代收办证费，但未举证证实其就办理房地产权属证书已向某置业提供相应资料的事实。依据第一百一十条规定，双方应当履行合同而不是解除合同，本案不存在不能履行的情况。据此，本案合同不存在解除合同的法定条件，当事人不能行使法定解除权。2、关于约定解除：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人签订《商品房买卖合同》第七条约定，“商品房交付使用时，买受人应当按照规定提供相应资料和缴纳相应办证费用约定，出卖人应当在后360个工作日内，为买受人办理房地产权属证书”，据此约定，某置业构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，违约方某置业应当首先继续履行而不是解除合同，另外，该条是违约约定条件，不是约定解除内容。据此，当事人不能行使约定解除合同。本案主要涉及的是房屋买卖合同解除权的行使和期限问题。首先关于解除权的行使问题，王某购买房屋的目的是为了获得商铺的物权，而某置业已经交付商铺，故其诉称的某置业迟延履行办证义务并不必然导致买受方合同目的不能实现。王某根据：《中华人民共和国合同法》：第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”行使合同解除权，本院不予支持。其次关于合同解除权履行期限问题，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款解除权消灭的规定，应当认定解除权行使期限为一年。故即使王某享有解除权，但其行使权利已超过了法律规定的行使解除权的除斥期间，其解除权已经丧失。王某主张解除合同，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王某诉讼请求。案件受理费4102.00元，申请费2785.00元，共计6887.00元，由原告王某负担3000.00元，被告淄博某置业有限公司承担3887.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  魏俊菊审 判 员  杜婷婷人民陪审员  李昱胜二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  张 欣