浙江省常山县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0822民初1241号 原告：杭州来霸投资管理合伙企业（有限合伙），住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道教工路****。 执行事务合伙人：昆山琨玉鼎成投资管理中心（有限合伙）（委派代表：许东辉）。 委托诉讼代理人：郭坚，上海市沪中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海南，上海市沪中律师事务所律师。 被告：衢州冠科置业有限公司，住所地，住所地浙江省常山县天马街道天马路**iv> 法定代表人：杨忠来，职务：总经理。 诉讼代表人：衢州冠科置业有限公司管理人，浙江天赞律师事务所。 委托诉讼代理人：徐樟鲁，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴逸聘，浙江天赞律师事务所律师。 原告杭州来霸投资管理合伙企业（有限合伙）与被告衢州冠科置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭坚、韦海南，被告委托诉讼代理人徐樟鲁、吴逸聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州来霸投资管理合伙企业（有限合伙）向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间签订的37份《浙江省商品房买卖合同》合法有效，合同总金额为人民币29443513.76元；2.请求法院判令被告交付常山中商广场1-501号等11套公寓以及6-1-108等26套商铺共计37套房产并办理房产产权过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原告与被告共计签订37份《浙江省商品房买卖合同》，上述合同约定由原告出资购买被告开发的常山中商广场1-501号等11套公离以及6-1-108等26套商铺，共计37套房产。另上述合同还就项目建设依据、商品房销售的依据、买受人所购商品房的基本情况、建筑区域内相关物业归属的约定、计价方式与价款，面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、前期物业管理、争议解决方式等内容进行了充分约定。因原告购买了37套房产，故原、被告最终约定上述37套房产共计总价为3000万元。上述合同和协议签订后，原告分别于2016年9月28日、29日以银行转账方式支被告购房款共计人民3000万元。但被告却未按上述合同的约定向原告交付37套房产并办理上述房产产权过户登记手续，原告多次与被告交涉无果。2019年4月，原告收到常山县人民法院发布的（2019）浙0822破6号公告，即常山县人民法院根据浙江启天建设工程有限公司的申请于2019年3月26日裁定受理被告破产清算一案，并于4月4日指定浙江天赞律师事务所为管理人。被告的债权人应在2019年5月30日前向管理人申报债权，5月20日，原告根据上述公告的要求致函管理人，要求办理上述中商广场1-501号等11套公寓以及6-1-108共计37套房产的产权过户手续。2020年5月20日，原告收到管理人关于要求协助办理37套房产过户手续的回复函，管理人在该函件中以原告与被告签订的37套房产《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，实质为“以房抵债”以及不符合继续履行合同并过户的条件为由拒绝办理上述房产产权过户登记手续，如对管理人回复函件有异议的，原告可在收到函件之日起15日内向常山县人民法院提起诉讼。原告认为，原被告签订的合同真实、合法、有效，系双方真实意思表示，且原告已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告理应按合同约定为原告办理上述37套房产产权过户手续，退一步讲，即使存在管理人所称的“以房抵债”的事实，但没有任何一条法律规定以房抵债的行为是无效的法律行为，故管理人拒绝办理过户手续既没有事实依据也没有法律依据。故诉至法院，诉请如前。 被告衢州冠科置业有限公司称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，原被告之间关系属于名为买卖实为抵债的关系，不存在真实的购房关系，被告也并非是原告的原始债务人。原告主张的37套房产的《浙江省商品房买卖合同》不具备合同的生效要件，系无效合同。根据被告管理人的调查并结合原告的陈述，原告的股东昆山琨玉鼎成投资企业（有限合伙）（以下简称“昆山公司”）同时系宁波厚道信裕投资合伙企业（有限合伙）（现已更名为宁波梅山保税港区厚道信裕股权投资管理合伙企业，以下简称“信裕公司”）的股东，其于2013年通过信裕公司投资入股宁波厚道信丰投资合伙企业（有限合伙）（现已更名为宁波厚道信丰股权投资管理合伙企业，以下简称“信丰公司”），信丰公司同时又投资入股被告公司，昆山公司通过这种层层入股的形式最终达到投资被告公司的目的。后昆山公司撤出对被告的投资，但由于相对方无力支付投资份额转让款，故用被告名下的37套房产抵偿应付的债务，原告在债权申报表中也承认用于“购买房屋”的款项系“退伙款”。该行为明显属于以房抵债，而非购买房屋。从另一个角度来说，原告作为杭州的企业在常山这么一个较为偏远的地方购买几十套房产本身就不具有合理性，而且原告既然已经转让了股权并且拿到了股权转让款，为何还要把钱继续投到一个已经投资失败的项目上呢？这显然是不合理的。因此，涉案合同系配合以房抵债行为而签订的虚假合同，并非双方真实意思表示，不存在真实的购房行为，不属于合法有效的合同。第二，原告不存在真实的付款行为，并未履行支付房款的义务，其主张已支付3000万元购房款没有事实及法律依据。经被告管理人结合公司账簿及相关的银行流水得知，原告于2016年9月27日将1000万元汇入信丰公司账户，信丰公司收到款项后于同日全部汇给信裕公司，信裕公司又于同日以退货款的名义汇入原告公司账户，原告于次日将该1000万元以购房款名义再汇还到被告账户，形成一个“闭环”。2016年9月29日，被告以同样的方式将该1000万元在其与原告之间来回周转两次，最终形成了总金额3000万元的“购房款支付凭证”痕迹，但实际上原告未支付一分钱，被告账户也未增加一分钱，因此原告主张其已支付购房款3000万元没有事实依据。另外，原告曾委托被告代为销售部分房产以套现，2016年10月9日，被告将中商广场3-225号房产的销售款585981元汇入原告账户，这进一步证明这些房产实际上是抵偿给原告而非买卖。第三，原被告之间以房抵债行为尚未完成，但被告已经进入破产清算程序，现原告要求交付涉案房产并办理过户的请求不符合企业破产法的规定。根据物权法的规定，所涉房产目前仍为被告所有，但由于被告已经进入破产清算程序，如继续履行抵债行为，显然将构成个别清偿，将会损害其他债权人的合法权益。原告并不享有涉案不动产的物权期待权，不足以形成优先于一般债权的权利，涉案房产不能办理过户手续。第四，退一步讲，即使原告系真实购房户，双方签订的合同合法有效，但因原告非消费性购房人，无法享有购房人优先权，即无法办理过户手续。 本院经审查认为，庭审中，原告认为原被告之间先前是个债权债务关系，被告欠了原告3000万元钱，原告本意是要被告归还现金3000万元，但由于作为开发商的被告无力归还，为了保证自己的资产安全，让被告用房子房款来冲抵，即用欠款来冲抵房款，取得房产也是实现自己的债权的一种方式，该债权发生的事由是之前宁波厚道信裕投资合伙企业借款给被告，并把该借款的债权转让给原告。被告对此有异议，被告认为本案3000万元的真正的债务人不是被告，而是被告的股东信丰公司、信裕公司等人。本院认为，原被告虽然就涉案37套房产签订买卖合同，但未交付，也未办理产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产的物权未发生变动，其所有权属于被告。原告对涉案不动产并不享有物权性质的权利。本院于2019年3月26日受理了浙江启天建设工程有限公司对衢州冠科置业有限公司的破产清算申请，原告于2020年6月19日起诉对涉案房产主张权利并要求办理过户手续，属于就债务人财产提起的个别清偿诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条第一款“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理。”应当不予受理，故对原告的起诉，依法应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条第一款规定，裁定如下： 驳回原告杭州来霸投资管理合伙企业（有限合伙）的起诉。 案件受理费189018元，退还给原告杭州来霸投资管理合伙企业（有限合伙）。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  汪雨笋 人民陪审员  王建舜 人民陪审员  何时敏 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  钱玉梅