陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12675号上诉人（原审原告）：鲁新红，男，1973年3月29日生，汉族，无业，住西安市高新区。委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄松，陕西沣京律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：罗超，男，1991年10月26日生，汉族，无业，住西咸新区。委托诉讼代理人：罗展林，男，1972年1月11日生，汉族，无业，住西咸新区。系罗超之父。第三人：雷凯，男，1989年12月10日生，汉族，住西安市高新区。第三人：张君，女，1991年8月2日生，汉族，无业，住西咸新区，系罗超之妻。委托诉讼代理人：王来君，男，1960年6月1日出生，汉族，鄠邑区职业教育中心退休教师，住西安市鄠邑区。第三人：西安双成置业有限公司。住所地：西安市鄠邑区人民路小丰村**。法定代表人：张敏，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭明，陕西泽诚律师事务所律师。上诉人鲁新红与上诉人罗超及第三人雷凯、张君、西安双成置业有限公司（以下简称双成置业公司）买卖合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。鲁新红上诉请求：1、改判一审判决第三项为罗超向其赔偿损失28000元；2、本案诉讼费由罗超承担。事实和理由：1、其原居住地因拆迁已无住所，之后一直在外租房居住，租金每年14000元，以上事实罗超及雷凯均知情，因罗超不履行交房义务，致使其不能及时收到房屋而持续租房居住，罗超在履行合同时违约行为，法院已确认，罗超应承担违约行为给其造成的损失28000元。罗超辩称，鲁新红的租房与本案无关，不同意鲁新红的上诉请求。张君陈述称，不认可鲁新红的上诉请求。双成置业公司陈述称，不认可鲁新红的上诉请求。罗超上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回鲁新红的在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由鲁新红承担。事实和理由：1、其与张君是2013年10月28日登记结婚的，一审判决认定其于2016年12月10日购买涉案房屋的事实，涉案房屋应为其与张君婚姻关系存续期间购买的房屋，属于夫妻共同财产。涉案房屋只是购房款来源于其父亲罗展林，并非房屋就属于罗展林。2、涉案房屋因双成公司的原因，房屋大证尚未办理，故涉案房屋无法办理产权登记，张君作为其妻子，明确拒绝其出售涉案房屋，也不同意协助办理产权登记，鲁新红的上诉请求无法实现，一审判决无法履行。鲁新红辩称，1、不同意罗超的上诉请求，请求法院驳回罗超的上诉请求。2、一审法院认定事实清楚，罗超作为房屋买卖合同一方当事人，无权就所涉房屋提出上诉异议，案件第三人张君并未提出异议，罗超的上诉理由不能成立。3、涉案房屋现在已经具备办理房产证的条件，五证齐全。张君陈述称，1、同意罗超的上诉请求，一审判决自相矛盾，对其显失公平。2、涉案的房屋是罗超和张君的夫妻共同财产，转卖涉案房屋的行为其不同意，涉案合同应该撤销。3、涉案房屋还没有取得房产证，所以罗超和鲁新红的买卖合同无效。双成置业公司陈述称，1、同意罗超的上诉请求。鲁新红与罗超的买卖没有经过其公司的同意，损害其公司的物权，双方合同无效。其公司与罗超之间以房抵债的法律关系存在争议尚未解决，涉案房子的价值已经超过其公司欠罗超的钱，且还有附加条件罗超没有履行。2、关于房屋产权的问题，双方之间关于产权约定不能约束其公司。雷凯经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。鲁新红向一审法院提出诉讼请求：1、确认其与罗超签订《房屋转卖合同》合法有效；2、判令罗超立即到双成置业公司处领取位于西安市鄠邑区钥匙，并向其交付该房屋；3、判令罗超在涉案房屋具备办理不动产物权登记时协助其办理涉案房屋之相关物权权属登记事宜；4、判令罗超赔偿因罗超违约不办理房屋交接手续、不向其移交房屋而给其造成的损失28000元；5、本案诉讼费由罗超承担。一审法院经审理查明，双成置业公司开发建设名仕华庭花园小区，罗超之父罗展林承建该项目的基础工程，因双成置业公司欠罗展林的工程款，双成置业公司用名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房抵顶其欠罗超之父罗展林的工程款，2016年12月10日双成置业公司与罗超签订商品房买卖合同，该合同约定双成置业公司将名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房出卖给罗超，价款为361950元。罗超父亲罗展林欠第三人雷凯工程款。罗展林让其子罗超用涉案房屋给雷凯抵债。之后，罗超及其父亲罗展林与雷凯口头协议用涉案房屋折抵罗展林欠雷凯工程款361000元。后经雷凯介绍，鲁新红作为乙方（买受方）与罗超作为甲方（转让方），双方于2018年2月10日签订了房屋转卖合同，合同约定：一、房屋基本情况：甲方自愿将合法属于自己的位于鄠邑区卖给乙方，建筑面积为95.25平方米。二、付款方式：甲乙双方商定上述房屋出售价为人民币叁拾陆万壹仟元整（361000元）。乙方于签订合同当日交付给甲方人民币叁拾万元整（300000元），剩余陆万壹仟元（61000元）于该房屋的房产证过户至乙方名下之日付清。三、甲方办理房产证的一切费用由甲方承担，过户至乙方名下的过户费用由乙方承担。甲方应积极配合乙方办理过户手续，如因甲方不配合办理过户，给乙方带来的损失由甲方负责。四、双方权责：1、甲方应保证该房屋符合国家的各项规定，产权明晰，无抵押、无担保，无任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，如出现上述情况由甲方负责处理并承担乙方的所有损失。2、该房屋开发商交房时，甲方必须会同乙方共同验收，并当场将该套房屋的所有手续及钥匙等由开发商交付给乙方，甲方结清交房之前的所有费用，与乙方无关。乙方于交房之日起即可装修入住。3、甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能取得房产证书，乙方有权解除合同，甲方需在乙方提出要求之日起30日内将乙方已付房款及装修等费用退还给乙方，并按已付款的20%赔偿乙方损失。4、乙方必须于规定日期内将房款交付甲方，若有延迟可与甲方商议，在甲方同意的情况下可延迟给付等。该合同签订当日，罗超向鲁新红出具了收取房款361000元收条，雷凯向罗超出具了收条。2018年2月12日鲁新红向雷凯汇款30万元。双成置业公司2019年元月通知罗超办理涉案房屋交付手续，罗超未收房，现本案争议房屋由双成置业公司占有。张君与罗超于2013年10月28日登记结婚。一审法院认为，罗超与双成置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，该合同依法成立，具有法律约束力，双成置业公司应当按照合同约定履行交付名仕华庭花园小区第11幢5单元2层202号房屋的义务。2019年元月双成置业公司通知罗超办理交付房屋手续的事实能够证明双成置业公司履行合同交付房屋的义务，并能证明涉案房屋具有了交房条件。鲁新红与罗超签订的房屋转卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，对双方具有法律约束力，罗超应按合同约定向鲁新红履行验收并交付房屋的义务。罗超在交付房屋条件已经成就的情况下不办理收房手续的行为系违约行为，罗超故意阻却交房条件成就的目的是为了拒绝履行合同义务，获得房屋涨价的利益，罗超的行为有悖于诚实信用及公序良俗原则，其行为致使本案所争议的房屋不能实现交付的结果发生，罗超有过错，应当承担一定的民事责任。双成置业公司负有向罗超交付房屋的义务，罗超负有向鲁新红交付房屋的义务，因罗超存在过错行为致使争议房屋不能实现交付的后果发生，现双成置业公司占有本案争议的房屋，该公司具有交付房屋的真实意思，故由双成置业公司承担向鲁新红交付本案争议房屋的责任符合公平原则及公序良俗原则。鲁新红主张损失28000元，没有事实依据及法律依据，法院不予支持。本案争议的房屋是双成置业公司用来偿还欠罗超之父罗展林的工程款，该房屋并非罗超与张君的夫妻共同财产，故张君主张转卖合同无效之答辩意见，不能成立。综上，民事主体的合法权益受法律保护，现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条的规定，判决如下：一、鲁新红与罗超签订的《房屋转卖合同》有效；二、罗超及双成置业公司于判决生效后30日内向鲁新红交付位于西安市鄠邑区房屋并办理房屋产权的登记手续；三、驳回鲁新红其余之诉讼请求。本案案件受理费6720元，由鲁新红负担720元，罗超负担6000元。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，涉案房屋系双成置业公司用于抵扣欠付罗展林工程款的房屋，并非向罗超抵扣债务，也非罗超购买。只是在办理抵扣手续时，根据罗展林的要求，以罗超的名义与双成置业公司签订了《商品房买卖合同》。合同的当事人虽为罗超，但罗超并未支付任何购房款，且罗超与鲁新红签订涉案的《房屋转卖合同》出卖涉案房屋也是根据罗展林的指示进行的，体现的是罗展林的意思。以上事实足以说明，涉案房屋从双成置业公司处抵账及在向鲁新红出售均是罗展林的意思表示，且抵扣的也是欠付罗战林的债务，罗超既无购买房屋的意思的行为，也未出资，只是以罗超的名义办理相关手续而已，一审法院认定涉案房屋并非罗超与张君的夫妻共同财产是正确的。罗超上诉主张涉案房屋为其与张君的夫妻共同财产的理由，明显与事实不符，本院不予采信。一审法院认定罗超与鲁新红的合同有效是正确的。罗超与鲁新红签订的合同中关于房屋交付约定条件，即双成置业公司向罗超交房时，罗超就向鲁新红交房。双成置业公司在一审中明确表示2019年1月份其公司就通知罗超收房，但罗超一直未办理收房手续，罗超的行为明显是故意阻止交房条件成就，根据《民法总则》第一百五十九条的规定，可视为罗超向鲁新红交付房屋的条件已经成就，一审法院判令罗超向鲁新红交付房屋是正确的，因涉案房屋现仍由双成置业公司占有，一审法院判令双成置业公司直接向鲁新红交付涉案房屋，既完成了双成置业公司向罗超交付房屋的合同义务，也解决了罗超应向鲁新红交付房屋的问题，该判项正确。关于办理房屋产权证的问题，双成置业公司与鲁新红没有合同关系，且对鲁新红并无办理产权证的义务，一审法院判令双成置业公司向鲁新红办理产权证明显不妥。根据合同约定，涉案房屋至今尚未交付，双成置业公司办理涉案房屋产权资料登记备案义务的时间尚未到期，罗超也未取得涉案房屋的产权证，现在双成公司与罗超客观上均不具备向鲁新红办理涉案房屋产权证的能力，且罗超与鲁新红的合同关于产权变更的约定的过户，故一审法院判令罗超与双成置业公司向鲁新红办理涉案房屋产权的登记手续没有合同约定和事实依据，该判项明显不妥，应予撤销。鲁新红上诉主张因罗超逾期交房造成其租金损失，但其提供的证据无法证明是因罗超逾期交房而导致的，也无法证明租金损失实际发生，明显证据不足，一审法院未予支持并无不妥。综上所述，一审法院关于办理产权登记手续的判项错误，应予改判，其余部分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初1774号民事判决第一项；二、撤销西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初1774号民事判决第三项；三、变更西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初1774号民事判决第二项为：本判决生效后三十日内，罗超及双成置业向鲁新红交付位于西安市鄠邑区房屋；四、驳回鲁新红的其余诉讼请求。一审案件受理费6720元，鲁新红已预交，由鲁新红负担720元，罗超负担6000元；二审案件受理费，鲁新红预交500元，由鲁新红承担；罗超预交6720元，由鲁新红承担720元，罗超承担6000元。罗超于本判决生效后三十日内向鲁新红支付。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年十二月二日书记员 袁 萱