广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3316号原告：梅州市正华物业管理有限公司，住所梅州市梅江区***万象江山SY02-F二层2091号店,统一社会信用代码914************543。法定代表人：谢宝明，该公司经理。委托诉讼代理人：陈省，该公司员工。被告：张乐斌，男，汉族，1971年10月12日出生，公民身份号码441************033，住址梅州市梅江区******************。被告：卜艳红，女，汉族，1979年11月6日出生，公民身份号码441************023，住址梅州市梅江区******************。原告梅州市正华物业管理有限公司（以下简称“正华物业”）与被告张乐斌、卜艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢宝明、委托诉讼代理人陈省，被告张乐斌到庭参加了诉讼。被告卜艳红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止物业管理费5019.57元；2.判令两被告向原告支付逾期利息209.89元（自2019年1月5日起暂计算至2020年8月31日；之后的逾期利息以5019.57元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订了《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务，物业服务收费标准约定为（按房屋总建筑面积计算）1.5元/平方/月，两被告是“万象江山”B6栋1503号房业主，其房屋建筑面积为185.91㎡。原告依约为两被告提供了物业管理服务，两被告亦接受了该服务，但两被告却从2019年1月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2020年6月30日，被告共拖欠物业费5019.57元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告张乐斌辩称:原告的诉请是物业管理费纠纷，我跟原告没有合同关系。鸿兴公司跟正华物业在2017年初签订的物业管理委托合同，而答辩人作为一个业主，答辩人在2016年8月份与客天下物业公司签订了物业服务合同，答辩人是跟客天下公司产生的一个服务关系。物业收费标准的备案书有一个原被执行标准，答辩人理解是客天下申报的备案的标准1.5元/平方米，执行的时间是2016年1月份，换了物业公司，还用原标准，答辩人觉得不合理。原告主张按1.5元/平方米标准收费应提供相应的依据。原告应向法庭提交其提供物业服务整个过程的佐证材料，比如说两年多来物业管理的台帐、巡查记录、相应的水、电、消防、安全相关的管理内容。答辩人确实未向原告缴交2019年1月1日到6月30日期间的管理费，因答辩人与原告不存在合同关系，对原告主张的1.5元的标准亦有异议，不同意支付逾期利息。被告卜艳红未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。俩被告系梅江区江南梅水路万象江山B6栋1503房的业主，于2016年8月21日接收了涉案房屋，并取得涉案房屋不动产权证书，房屋建筑面积为185.91平方米。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2016年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的收费标准是电梯房1.5元/月/m2，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，原告于2020年6月30日退出万象江山小区。俩被告从2019年1月1日开始未向原告缴交物业管理费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求，被告张乐斌到庭作如上答辩，被告卜艳红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本院认为，本案争议焦点为：1.被告应否向原告缴纳物业费；2.原告主张的收费标准是否合理；3.原告提供的物业服务是否存在瑕疵，原告是否需足额支付物业费。争议焦点1。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位负有与物业服务企业签订前期物业服务合同的法定义务。根据梅州市鸿兴投资有限公司发出《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》及梅州市客天下物业管理有限公司发出《关于退出万象江山前期物业服务的声明》可见，梅州市鸿兴投资有限公司与梅州市客天下物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》已于2016年12月31日终止。而涉案小区现尚未成立业主委员会，在业主、业主大会可选聘物业服务企业之前，梅州市鸿兴投资有限公司作为建设单位依然要选聘物业服务企业以提供前期物业管理。被告认为鸿兴公司更换物业公司未依照《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定无效。对此，上述指导意见虽有此规定，但对物业费的处理，该指导意见第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，因此，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》不管是否有效，都不影响被告有按政府指导价支付物业费给原告的责任。综上，鸿兴公司变更前期物业公司，仍属于提供前期物业的范畴，未违反法定责任。原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》是否有效不影响被告向原告缴交物业费的义务。被告相关反驳意见依据不足，认为原告无权收取物业费的意见不予采纳。争议焦点2。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，本院予以支持，被告辩称原告主张1.5元/m2计算物业费无依据，依据不足，本院不予采纳。争议焦点3。虽被告未提供证据证实原告提供的物业服务存在瑕疵，但根据同小区其他业主提供的证据显示，原告在提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，小区共用部位、共用设施设备（特别如闭路视频监控系统）维修、养护、管理和维护不到位、对业主反映的问题未及时处理等情形。鉴于原告提供的服务存在上述瑕疵履行情形，根据权利义务对等原则，对原告主张的物业服务费本院酌情扣减10%。综上，俩被告住房建筑面积为185.91m2，被告应向原告缴纳2019年1月1日至2020年6月30日的物业费4517.61元（185.91m2×1.5元/月/㎡×18个月×90%），对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张的逾期付款利息问题。因双方之间未签订物业服务合同，没有对服务费缴纳时间进行约定，原告在本案起诉前亦未向被告催缴物业费。此外，此外，因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形，并导致双方因物业费的缴纳产生纠纷，原告自身亦有不当之处。因此，原告要求被告支付逾期付款利息，依据不足，本院不予支持。被告卜艳红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张乐斌、卜艳红应于本判决生效后五日内支付自2019年1月1日至2020年6月30日的物业费共4517.61元给原告梅州市正华物业管理有限公司；二、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款原告已预交），由原告梅州市正华物业管理有限公司负担10元，被告张乐斌、卜艳红负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年十二月十六日书记员 吴尽娜