重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初27805号原告:重庆辉洲物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路****12-1，统一社会信用代码915001046939488135。法定代表人：雷桐，总经理。委托诉讼代理人：黄明菊，重庆华代律师事务所律师。被告：重庆西子停车场管理有限公司，住，住所地重庆市江**西环路**附**3-31一社会信用代码91500105345902675A。法定代表人：苏洁，总经理。委托诉讼代理人：许晓琴，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：江银花，重庆泰源律师事务所律师。被告：重庆高发智能停车场管理有限公司，住所，住所地重庆市江**东环路**附**3-54至3-61社会信用代码915001055540620866。法定代表人：高修斌，总经理。委托诉讼代理人：许晓琴，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：江银花，重庆泰源律师事务所律师。原告重庆辉洲物业管理有限公司（以下简称辉洲公司）与被告重庆西子停车场管理有限公司（以下简称西子公司）、重庆高发智能停车场管理有限公司（以下简称高发公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告辉洲公司的委托诉讼代理人黄明菊，被告西子公司、高发公司共同的委托诉讼代理人许晓琴、江银花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辉洲公司向本院提出诉讼请求：判令被告西子公司、高发公司连带支付原告辉洲公司重庆市江北区西环路X号负X号X号车位物业管理费2310元（2017年4月至2019年12月，70元/月，共33个月）以及违约金3475.23元（从二被告违约的次月即2017年5月开始计算至2019年12月，按每日千分之三的标准计算）。事实和理由：因西子公司将讼争的位于重庆市江北区西环路X号负X号X号车位出租给高发公司使用，但二被告自2017年4月至2019年12月一直拖欠辉洲公司该车位的物业管理费用，且二被告经辉洲公司催收后均不缴纳。为了维护辉洲公司自身合法权益，故诉至法院。被告西子公司辩称，西子公司系涉案车位所有权人，但已于2016年2月20日就涉案车位所在停车库交给高发公司使用、管理，且辉洲公司已于2016年2月退出了所有车库的报案保洁等服务与管理，一直没有再提供物业服务，所以辉洲公司起诉西子公司承担物业费，没有事实和法律依据，西子公司不承担物业费。被告高发公司辩称，辉洲公司诉称的西子公司将涉案车位交给高发公司属实，根据高发公司与西子公司的约定，西子公司将涉案车位所在的朗晴广场的停车库经营权出让给高发公司，并于2016年2月20日将车库实际交给高发公司经营管理，在高发公司经营的朗晴广场停车库期间，辉洲公司未曾提供任何物业服务，该停车库一直是由高发公司经营、管理、维护，且停车库所产生的水电费、管理人员的工资等费用也是由高发公司承担支付，因此高发公司与辉洲公司之间未形成物业服务关系，不应支付物业费。辉洲公司与原朗晴广场业委会签订的物业合同，系辉洲公司与原朗晴广场业委会主任江月胜串通，以非法手段获得中标，该合同签订程序违法应属无效合同，且该合同约定的每个车位每月100元的物业费收取标准，高于重庆市物价局规定的普通登记停车库的物业服务费30-80元的标准。综上，辉洲公司的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月17日，案外人重庆朗晴广场业主委员会（甲方）与辉洲公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定物业名称重庆朗晴广场，物业类型高层住宅、商城、写字楼、地下车、地下车库司为重庆朗晴广场小区提供物业服务，物业服务期限2013年6月1日至2018年5月31日，合同第八条停车费约定“1、乙方与停车场权属单位签订委托管理协议，同意对停车场进行经营管理服务。乙方应与车位权属单位和租赁使用人签订书面《朗晴广场停车管理协议》，明确双方在停车位适用及管理服务方面的权利义务关系。2、停车场车位租赁、售卖收益属车位权属单位，乙方向权属单位和租赁使用人收取100元/月的管理服务费。”自2018年5月31日合同到期后，辉洲公司继续为重庆朗晴广场提供物业服务；2019年12月31日后，辉洲公司退出不再提供物业服务。西子公司系重庆市江**西环路**负****车位所有权人；辉洲公司与西子公司未签订书面的朗晴广场停车管理协议。辉洲公司为重庆朗晴广场提供了物业服务，但西子公司、高发公司未支付2017年4月至2019年12月期间的物业管理费。经查，朗晴广场地下产权车位共计310个，其中283个属于西子公司所有，另有27个属于单个业主自有。经高发公司陈述，2016年2月至2020年9月1日期间，西子公司将重庆市江北区西环路X号负X号X号车位所在车库的经营权出让给高发公司，该期间内本案涉案车位由高发公司管理、使用；在西子公司与高发公司之间的委托经营管理合同中约定若产生物业费则由高发公司承担。辉洲公司曾就本案涉案车位2016年3月至2017年3月期间产生的物业服务费向本院提起诉讼，本院于2017年12月19日作出（2017）渝0105民初8366号民事判决，其判决书载明，被告（西子公司）应当按照100元/月/个车位的标准支付物业服务费；判决西子公司于该判决生效之日起十日内向辉洲公司支付重庆市江北区西环路X号负X号X号车位2016年3月至2017年3月的物业服务费1300元。西子公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2018年5月18日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终2088号民事判决，其判决书载明，酌情确定由西子公司按照《重庆市物业服务合同》约定标准的70%向辉洲公司支付物业服务费，即西子公司向辉洲公司支付2016年3月至2017年3月的物业服务费910元；判决变更重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初8366号民事判决为由西子公司于判决生效之日起十日内向辉洲公司支付重庆市江北区西环路X号负X号X号车位2016年3月至2017年3月的物业服务费910元。庭审中，西子公司举示（2018）渝01刑终405号刑事裁定书，拟证明辉洲公司与朗晴广场业委会所签订的《重庆市物业服务合同》系辉洲公司的经营者向朗晴广场业委会主任江月胜行贿后，江月胜利用职权才让辉洲公司中标签订的，辉洲公司以非法手段获得中标，该合同签订过程违法，违反了法律的强制性规定，应为无效合同；辉洲公司对朗晴广场提供物业服务期间多次向朗晴广场业委会主任江月胜给予好处费，并通过虚列经营成本的方式，与江月胜串通侵占朗晴广场的公共区域广告经营收益，辉洲公司行为损害了朗晴广场全体业主利益的事实。辉洲公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，并称辉洲公司进入涉案小区进行招投标，原业主委员会主任江月胜没有决定权，根据《重庆市物业管理条例》的规定，辉洲公司若要进入涉案小区是需要进行业主投票且“双过半”才能决定，且投票唱票程序由社区部门监督，所以招投标是经过法定程序，并得到相关部门进行备案，而且人民法院和检察院并未对辉洲公司进行起诉或作出判决，因此辉洲公司不存在违法行为，该证据达不到证明目的，事实上辉洲公司也确实为全体业主还有被告公司提供了物业服务，理应收取物业管理费。高发公司对西子公司举示的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。庭审中，高发公司举示费用报销单、收款收据、银行回单、员工工资表、其他补助发放表、朗晴车库员工考勤表、《劳动合同书》、朗晴广场停车库管理制度，拟证明涉案车位所在的朗晴广场停车库所产生的水电费均由高发公司承担、支付；朗晴广场停车库由高发公司在经营、管理和维护，停车库管理人员的工资均由高发公司承担、支付；辉洲公司没有对朗晴广场停车库提供物业服务的事实。辉洲公司对费用报销单、收款收据、银行回单真实性予以认可，认为该证据正好说明辉洲公司提供了物业服务，因为水费是由辉洲公司先行支付，再由高发公司支付给辉洲公司的；对员工工资表、其他补助发放表、朗晴车库员工考勤表、《劳动合同书》、朗晴广场停车库管理制度真实性、关联性有异议，因为工资表即使是真实的，也是被告对自己专有部分的管理及人员支出，是对自己专有部分的服务，恰恰说明了是被告对自己专有部分的管理，与原告方没有关系，辉洲公司是对小区公共部分提供的服务，且《重庆市物业管理条例》明确约定，停车场车位租售由权属单位自行负责，乙方有权向权属单位、向使用人收取管理服务费。西子公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。上述事实，有《重庆市物业服务合同》、江北区住房和城乡建设委员会出具的复函、不动产登记信息查询、重庆市大渡口区人民法院民事审判笔录、电梯维护合同、建筑消防设施维修保养合同、化粪池清掏协议、业务回单、专用发票、消防栓检查卡片、车库岗值班记录、保安部车库签到表、治安巡楼签到表、朗晴广场清洁日检记录表、照片、权属登记信息、（2017）渝0105民初8366号民事判决书、（2018）渝01民终2088号民事判决书、催收函、重庆增值税普通发票、朗晴广场停车场委托合同、朗晴广场物业招投标邀请函、招标书、中标通知书、备案证明、《关于江北朗晴广场停车库物业管理证明》、重庆市公共停车场备案登记证、（2017）渝0105民初8366号案件卷宗材料、（2018）渝01刑终405号刑事裁定书、费用报销单、收款收据、银行回单、员工工资表、其他补助发放表、朗晴车库员工考勤表、《劳动合同书》、朗晴广场停车库管理制度和双方当事人的陈述予以佐证，足以认定。本院认为，辉洲公司与朗晴广场业委会签订的《重庆市物业服务合同》合法有效，所约定的物业服务范围包含了地下车库部分，故该合同对该物业全部类型的全体业主及其物业使用人均具有约束力；《重庆市物业服务合同》期满后，辉洲公司继续提供物业服务，物业服务企业辉洲公司与各业主之间形成事实合同关系，双方均应按照原物业服务合同约定的内容确认彼此的权利义务内容。涉案《重庆市物业服务合同》未被撤销或确认无效，故对二被告关于该合同签订程序违反法律的强制性规定从而要求驳回原告诉讼请求的辩称，本院不予支持。西子公司应受前述《重庆市物业服务合同》的约束，按照合同约定的每个车位每月100元的标准支付物业服务费，现辉洲公司自愿在本案中按照每个车位每月70元的标准予以主张，该主张不违反法律、行政法规的强制性规定，符合本案实际情况，本院予以认可，故西子公司应向辉洲公司支付2017年4月至2019年12月的物业服务费2310元（70元/月×33个月）。原被告本应按照《重庆市物业服务合同》的要求签订“朗晴广场停车管理协议”，但双方均怠于履行《重庆市物业服务合同》的约定，且根据二被告所举示的证据及各自的当庭陈述看，二被告迟延支付物业服务费确事出有因，故综合考虑上述因素，对辉洲公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，高发公司为涉案车位的物业使用人，二被告之间也存在若产生物业费则由高发公司承担的约定，故对辉洲公司要求二被告对支付物业服务费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下:被告重庆高发智能停车场管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆辉洲物业管理有限公司支付重庆市江北区西环路X号负X号X号车位2017年4月至2019年12月的物业服务费2310元；被告重庆西子停车场管理有限公司对前述第一项被告重庆高发智能停车场管理有限公司的债务承担连带责任；驳回原告重庆辉洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆西子停车场管理有限公司、重庆高发智能停车场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  何 琳二〇二〇年十二月三十日法官助理  陈宏亮书 记 员  王**晨