文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初8598号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡谢家湾正街********，统一社会信用代码91500107MA5UUBLA2R。负责人：吴刚，公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，重庆川东南律师事务所律师。被告：王进，男，汉族，1983年11月15日出生，户籍地重庆市黔江区。被告：孙敏，女，苗族，1984年6月19日出生，户籍地重庆市黔江区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司（以下简称：“华润物业重庆分公司”）与被告王进、孙敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告华润物业重庆分公司的委托诉讼代理人张磊、被告孙敏到庭参加诉讼，被告王进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华润物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即向原告支付物业管理费1535.75元，并自2020年6月1日起至付清之日止每日以应缴费用的万分之一支付违约金。二、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告华润物业重庆分公司与重庆壹唐地产有限公司于2018年8月签订了《XXXX小区物业服务合同》并进行了备案登记，约定由原告对小区进行物业管理。合同第十八条约定履行期限为自2018年8月15日起至业主大会成立并选聘物业服务企业签订物业服务合同时，原合同自行终止。原告自2018年8月15日入住小区提供物业服务，直至2020年6月21日退出小区管理。合同第五条约定物业费收费标准为高层（二楼及以上）：0.90元/月/平方米，多层与高层一楼：0.57元/月/平方米，物业费按月计收，业主应于每月15日前缴纳本月物业费。另合同第十五条约定业主未按合同按时足额支付物业费的，自逾期之日起每日按未付金额万分之一的标准向乙方支付违约金。二被告系上述物业XXXX的业主，尚未缴纳2018年8月1日起至2020年5月31日期间的物业费1535.75元。原告曾多次催缴，但二被告一直无故拒绝缴纳。现原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告孙敏辩称，不清楚原告的入场时间，原告只与开发商签订协议，业主不清楚，也不清楚物业的收入和支出，不透明；原告物业管理不到位，消防存在严重隐患。被告王进未到庭，亦未向本院提交答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：原告华润物业重庆分公司隶属于华润置地（成都）物业服务有限公司（简称“华润物业总公司”），在华润物业总公司的物业资质（一级）管理范围内从事物业管理。2018年8月，原告华润物业重庆分公司与重庆壹唐地产有限公司于签订了《XXXX小区物业服务合同》，合同约定由原告华润物业重庆分公司对该小区进行物业管理。合同第十八条规定履行期限为自2018年8月15日起至业主大会成立并选聘物业服务企业签订物业服务合同时，原合同自行终止。合同第五条约定物业费收费方式为包干制，标准为高层（二楼及以上）0.90元/月/平方米，多层与高层一楼：0.57元/月/平方米，物业费按月计收，业主应于每月15日前缴纳本月物业费。合同第十五条约定业主未按合同按时足额支付物业费的，自逾期之日起每日按未付金额万分之一的标准向乙方支付违约金。合同第二十二条约定，本合同自甲乙双方签字、盖章，以房管局备案之日为生效之日。原告自2018年8月15日入住小区提供物业服务，直至2020年6月21日退出小区管理，原告请求物业费截止时间为2020年5月31日。二被告购买了黔江区的房屋，面积为79.19平方米，系高层住宅，从2018年8月15日起至2020年5月31日期间的物业费至今尚未缴纳。经原告催缴，但二被告一直未缴纳。另查明，《XXXX小区物业服务合同》未在当地房地产行政主管部门和街道办事处进行备案，收费标准亦未到当地物价部门进行审批，未受到当地市场监管部门对收费价格的监管。再查明，原告在进行前期物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题。上述事实，有原告提供的证据及当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆壹唐地产有限公司签订了《XXXX小区物业服务合同》，未在当地房地产行政主管部门和街道办事处进行备案，其收费标准亦未到当地物价部门进行审批，按合同约定，该合同以房管局备案之日为生效之日，所以该合同未予生效，故其对XXXX小区的业主不具约束力。但原告作为二被告房屋所在小区的物业管理企业，为该小区提供了物业管理服务，二被告作为该小区业主，也接受了该服务，原、被告双方已形成了事实上的物业服务合同关系。原告于2018年8月15日入住小区进行物业服务，根据公平原则可按当年当地物价部门规定的收费标准就实际付出获取等价报酬。对于收费标准，重庆市物价局渝价(2004)778号文件虽然于2015年被废止，出台了渝价(2015)68号文件，规定了都市区物业服务收费政府指导价标准，都市区以外的区县，由区县价格主管部门会同房地产行政主管部门自行制定当地物业服务收费政府指导价标准，报市物价局备案。根据黔江区物价部门的实际情况，我区前期物业服务收费政府指导价标准还是参照[渝价(2004)778号]文件规定执行，所以按照该文件的收费内容和缴费标准计算原告华润物业应收取的物业服务费用较为适宜。原告在华润物业总公司的物业资质（一级）管理范围内从事物业管理，所以可参照一级服务资质的物业服务企业标准计收费用，即：高层收费内容和收费标准为：物业服务费0.45元/平方米/月;日常维修养护费0.20元/平方米/月;电梯费[10元+0.30元×(n-3)]×人数,n层数。按该标准计算二被告每月应缴费用为：79.19平方米×（0.45元＋0.20元）＋［10元＋0.30元×（7-3）］×３人＝82.67元／月，本案原告华润物业按0.90元/平方米/月的标准收取物业服务费，二被告实际应交纳的费用为79.19平方米×0.90元/平方米＝71.27元，由此可见，原告华润物业主张的收费标准低于渝价(2004)778号文件和渝价(2015)68号文件的规定，所以对原告华润物业应获得的对价物业服务费按0.90元/平方米收取，本院予以支持。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告华润物业重庆分公司在对被告王进、孙敏的房屋所在小区进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应进行相应扣减。结合本案的实际情况，本院酌情扣减5%的物业服务费较为合理。关于原告要求被告支付违约金的主张，因原告在对被告的服务过程中存在瑕疵，本院对该主张不予支持。故二被告应缴纳2018年8月15日至2020年5月31日期间的物业服务费为1457.72元（71.27元/月×21.53月×95%），对原告主张超出部分，本院不予支持。被告王进无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王进、孙敏于本判决生效后三日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司支付2018年8月15日起至2020年5月31日期间的物业费1457.72元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王进、孙敏负担。本判决为终审判决。审判员 刘 磊二〇二〇年十二月二十八日书记员 蔡闰月