苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4812号 原告：苏州工业园区代山商行，住所地苏州市娄葑镇中新路南徐家浜二村****。 经营者：许岱，男，1979年10月26日出生，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：丰利民，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李要东，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州市华荣电气有限公司，住所地，住所地苏州市姑苏区桐泾南路**iv> 法定代表人：张慧琴，总经理。 委托诉讼代理人：胡薇，江苏德瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱东霞，江苏德瀚律师事务所律师。 原告苏州工业园区代山商行（以下简称代山商行）与被告苏州市华荣电气有限公司（以下简称华荣电气公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易诉讼程序，并于2020年11月12日公开开庭审理。原告苏州工业园区代山商行的委托诉讼代理人李要东，被告苏州市华荣电气有限公司的法定代表人张慧琴及其委托诉讼代理人胡薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代山商行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的不定期租赁关系，被告十日内腾空租赁物业恢复原状；2、判令被告立即支付拖欠的租金、物业费计33604元，违约金4000元，合计37604元(暂计算至2020年4月30日)；3、判令被告承担原告律师费损失计3000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第2项诉讼请求中的租赁费、物业费变更为：判令被告支付拖欠的租赁费36000元、物业费3024元（截止至2020年10月1日，此后继续按照合同计算，要求计算至被告实际腾空并交房之日止）。事实和理由：原、被告于2016年签订《租赁合同书》一份，合同约定：原告将其管理的位于苏州市租给被告办公之用，租赁期限自2016年10月1日至2017年9月30日止，租金为12000元/年、物业费为1008元/年。同时约定了先缴款后使用，付款周期为12个月，付款时间为每个付款周期前30天。合同签订后，原告按约将案涉物业交付给被告使用。租赁期届满后，被告继续使用该租赁物业，原租赁合同继续有效且租赁期限为不定期。被告自2017年10月1日拖欠租金，虽经原告多次催交，但被告却置之不理，继续占用租赁物业。鉴于被告无正当理由长期拖欠租金的行为已构成严重违约，原告向被告送达了《房租催缴函》，告知7日内支付拖欠的租金及物业费。截止目前，被告依然未支付。原告要求立即解除与其不定期租赁关系且10日内腾空房屋，并要求被告支付至2020年4月30日拖欠的租金及物业费计33604元，违约金4000元，合计人民币37604元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，双方真实意思表示且合法有效的协议，应依法按约全面履行各自的权利与义务。被告无正当理由长期拖欠租金的行为已构成严重违约，并经原告催告后仍未履行，现要求立即解除租赁关系，支付拖欠的租金、物业费及违约金，腾空且恢复原状。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告华荣电气公司辩称，1、原告主体不适格，涉案房屋的所有权人是苏州工业设备安装集团有限公司（以下简称工业设备公司），原告的授权在2017年9月30日已经终止。其后，因该处房屋要拆迁，原告通知被告随时拆迁，不再支付房租。直到2020年4月22日，原告突然提出要收回房屋，被告要求按原合同约定签订合同，并提供产权人的授权。原告拒绝提供授权，因此并非被告违约，被告不应该从承担相应的违约责任及向原告交付租金。原告没有授权，其无权收取租金。2、原告不具备物业管理资质，其无权收取物业管理费。且在此前向被告收取的房屋租金及相关物业费并未向原告提供相应的发票，被告要求原告提供此前缴纳房租及物业费的发票。综上，原告主体不适格，其没有物业经营资质，因此请求法院查明事实并驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、证明、授权委托书、租赁合同、租赁明细表、房租催缴函、律师代理合同及律师费发票、反馈情况、委托书、拆迁通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市劳动路XX号（现苏州市桐泾南路554号）登记的产权人为工业设备公司。 2015年9月20日，工业设备公司向代山商行出具《授权委托书》一份，载明：苏州市劳动路XX号工业设备公司办公楼大院，现授权委托代山商行对本大院内所有区域进行物业经营管理。 2015年10月27日，代山商行（出租方、甲方）与华荣电气公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》一份，载明：甲方将苏州市桐泾路554号（劳动路XX号），办公楼二层213室租赁给乙方，具体位置见附件，面积为28平米。租赁期限为1年，由2015年10月1日至2016年9月30日止。物流物业租赁费用指租金及物业费（该部分为甲方实收部分），租赁总价12000元/年，物业费标准28平米*36元/年/平米=1008元。水电由乙方负责自接，使用费由乙方自行向甲方交纳。合同押金为2000元、水电费押金500元；合同期限满时，在乙方无违约并交清各项应付款项给甲方后，甲方将合同及水单押金在十天内无息返还乙方；乙方同意先交款后使用，租赁费用支付期以每12个月为一个付款周期，支付金额为租赁费用的100%，具体付款时间为每个付款周期开始前的三十天内；乙方需开具租金发票，则甲方在收到租金后提供开票所需材料由乙方自行办理，租金的相关税费由乙方承担；违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成的全部支出、损失、债务和责任（包括但不限于调查费用及聘请律师费用或其他任何形式的损害）进行赔偿；乙方逾期支付房租超过7天以上的，每逾期一天，乙方应按双倍日租金向甲方偿付违约金，逾期15天，则视为乙方不履行本合同，甲方可解除本合同，乙方支付甲方2个月租金和1个月押金作为违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿；因乙方的原因导致本合同无法履行或终止的，在甲方通知乙方违约后，乙方7天内未纠正，则甲方有权终止本合同，并有权没收乙方已支付的押金，甲方收回租赁场地，并追偿相关损失。 上述租赁合同期满后，2016年，代山商行（出租方、甲方）与华荣电气公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》一份，载明：甲方将办公楼二层201室租赁给乙方，具体位置见附件，面积为28平米；租赁期限为1年，由2016年10月1日至2017年9月30日止。其余内容与2015年合同一致。同时，工业设备公司出具《授权委托书》一份，载明：苏州市劳动路XX号工业设备公司办公楼大院，现授权委托代山商行对本大院内所有区域进行物业经营管理，委托期限至2017年9月30日。 2017年6月20日，代山商行向华荣电气公司发出书面《通知》，载明：根据市政府相关文件精神，劳动路XX号房屋实施拆迁。你和我公司双方签订的租赁房屋协议于2017年9月30日租房协议到期，故我司不再续签租房协议。并请你于2017年10月30日前搬迁，清空房屋内所有物资，逾期未清理搬迁，一律视为放弃（2017年10月30日之后将停水停电）。相关搬迁事宜按双方签订的租房协议条款协商解决。华荣电气公司法人张慧琴签字确认。 因涉案房屋未能拆迁，华荣电气公司继续占有使用涉案房屋，并支付了期间的水电费用，但未支付租金及物业费。庭审中，各方明确，2015年度、2016年度租赁期限内的房屋租金、物业费等均已经结算完毕，此后由华荣电气公司交纳了水电费。代山商行收取合同押金2000元、水电押金500元。现在涉案房屋仍由华荣电气公司使用。 本案审理过程中，代山商行于2020年9月25日当庭提供《授权委托书》一份，载明：苏州市劳动路XX号工业设备公司办公楼大院，现授权委托代山商行对本大院内所有区域进行物业经营管理，委托期限2017年1月1日至2020年12月31日。 庭审中，代山商行提供了2020年4月22日的《房屋催缴函》一份，要求华荣电气公司支付2017年10月1日至2020年4月30日期间的租金、物业费。代山商行陈述，上述房屋催缴函直接送达给了华荣电气公司法人，但拒绝签收。华荣电气公司陈述，从未收到过上述催款函，只是许岱口头催讨，我要他出具工业设备公司的授权并签订租赁合同，否则代山商行没有权利收取租金。 同时，华荣电气公司提供了2020年4月22日的《反馈情况》一份，载明：本单位与工业设备公司关于房屋租赁事项，望贵公司协助补签房屋租赁合同，本公司积极配合房屋租赁问题。华荣电气公司陈述，因为代山商行拒绝提供委托书，拒绝签订租赁合同，所以书面发函。而且当时是代山商行提出来，暂时不要支付租金，等被告拆迁时随时搬离。代山商行陈述，未收到过上述反馈情况，也从未说过不收租金。同时，华荣电气公司提供了2013年度其与工业设备公司签订的《租赁合同书》的复印件，但代山商行因其系复印件不予认可。 另查明，为本案诉讼事宜，代山商行与江苏新苏律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定律师费3000元。江苏新苏律师事务所开具了相应金额的发票。 本院认为，涉案房屋苏州市劳动路XX号产权人为工业设备公司。经该公司授权，由代山商行代为经营管理，并将涉案房屋对外出租。根据原、被告双方提供的2015年度、2016年度的《授权委托书》及《房屋租赁合同》的内容、期限，应当认定在签订《房屋租赁合同》时，双方将《授权委托书》作为租赁合同附件，以确保代山商行有权对外出租房屋并收取物业费。在本案审理过程中，代山商行提交了产权人工业设备公司出具的对涉案房屋的授权书，视为对代山商行行为的追认及授权，故代山商行有权作为原告提起诉讼。 根据2016年度《房屋租赁合同》约定，双方租赁期限截止2017年9月30日。房屋租赁期限到期前，代山商行发出书面通知，明确告知到期后将不再续签租赁协议，并要求华荣电气公司限期搬走。此后，华荣电气公司未能按期搬走，也未与产权人或其授权人签订新的房屋租赁合同，也从未交纳过租金、物业费，故应当认为各方之间没有达成新的房屋租赁合意。华荣电气公司在通知期限内未能按期搬走，系无权占有涉案房屋，代山商行有权要求其腾空并返还房屋，并支付房屋占用费。故对代山商行要求华荣电气公司腾空房屋，并原状返还涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于代山商行要求将房屋恢复原状的请求，因双方在合同中并未载明房屋原始状况，代山商行在本案中也未能提供有关房屋原状的相关证据，故对该项诉讼请求本院不予支持。如代山商行存在其他损失，可另行主张权利。 关于代山商行要求华荣电气公司支付租金、物业费的诉讼请求。本院认为，因双方未能形成新的房屋租赁合意，故代山商行主张租金、物业费实际上系华荣电气公司无偿占有涉案房屋的占用费。因华荣电气公司在房屋租赁届满后，未经许可占有使用涉案房屋，应当支付占用期间的房屋占用费，该房屋占用费可以参照原《房屋租赁合同》中约定的租金（12000元/年）及物业费（1008元/年）的标准计算。即房屋占用费按照13008元/年的标准，自2017年10月1日起，计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2020年9月30日的金额为39024元。 华荣电气公司辩称，因拆迁原因代山商行承诺可以无偿使用的观点，无证据予以佐证，且代山商行不予认可，本院不予采信；华荣电气公司辩称，代山商行无物业管理资质，故无权收取物业费的观点。本院认为，虽产权人工业设备公司出具的《授权委托书》中内容为授权代山商行对涉案房屋进行物业经营管理，但实际上内容包括授权代山商行对涉案房屋出租并提供管理服务，故其有权收取相应的物业管理费；华荣电气公司辩称，要求代山商行开具发票的意见，因开具发票事项非属法院管辖范围，双方可以另寻权利途径。 关于代山商行主张的违约金及律师费损失。本院认为，原被告双方房屋租赁合同到期后，并未签订新的房屋租赁合同，也未对按照原合同继续租赁房屋达成合意，故代山商行无权依照原合同要求华荣电气公司支付违约金和律师费。关于华荣电气公司交纳的押金2000元、水电押金500元，因双方租赁关系已经结束，华荣电气公司按期支付了租赁期限内的租金及水电费，故该部分款项应当退还华荣电气公司。鉴于双方同意在本案中一并处理，故该款项可以用以折抵华荣电气公司应当支付的房屋占用费。综上，华荣电气公司应支付代山商行房屋占用费39024元-2500元=36524元（暂计算至2020年9月30日，此后按照13008元/年的标准，计算至房屋实际返还之日止）。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告苏州市华荣电气有限公司于本判决生效之日起十日内腾空苏州市桐泾路554号（劳动路XX号）办公楼二层201室的房屋并返还原告苏州工业园区代山商行。 二、被告苏州市华荣电气有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区代山商行房屋占用费36524元（暂计算至2020年9月30日，此后按照13008元/年标准，计算至房屋实际返还之日止）。 三、驳回原告苏州工业园区代山商行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告苏州工业园区代山商行负担87元，由被告苏州市华荣电气有限公司负担438元，被告负担部分于本判决生效后10日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  茹艳爽 二〇二〇年十二月十一日 书记员  闫高阳