济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初11840号原告：郑志水，男，1957年1月23日出生，汉族，住济南市。被告：百替集团有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：9137010072429880X2法定代表人：李孝斌，总经理。委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。原告郑志水与被告百替集团有限公司（以下简称百替集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑志水及其委托诉讼代理人余文建，被告百替集团的委托诉讼代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑志水向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《百替集团有限公司内部职工购房协议》；2、判决被告百替集团返还购房款293480元并赔偿利息损失（利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2004年12月开始计算至购房款付清为止）（利息损失暂定277338.6元）；3、判决被告百替集团赔偿经济损失3948671.04元（包括涉案房屋增值损失3797774元、公证律师费1427.04元、因维权支出的经济损失149470元）；以上2、3项共计4519489.64元；4、诉讼费、评估费、律师费等由被告百替集团承担。事实和理由：我原系被告百替集团单位职工。2004年11月16日，我与被告百替集团签订《商品房买卖合同》，购买被告百替集团建造的位于济南市历下区转山西路18号荷兰庄园小区3号楼3单元102室的房屋。合同约定了双方的权利义务，其中约定购房款919061.2元。购房合同签订后，我随即与建设银行及被告百替集团签订《中国建设银行个人住房借款合同》，约定银行贷款73万元，约定还款期限15年。由于我时任被告百替集团副总、总工程师兼荷兰庄园项目总指挥，给单位经营作出了较大贡献，为了体现对我辛勤工作的认可，双方又于2004年12月23日签订了商品房合同补充协议《百替集团内部职工购房协议》，该协议将原房屋总价格变更为406024元，首付款变更为3480元，还贷总价变更为29万元。合同第13条其他约定部分，约定了73万元与29万元银行贷款双方按比例分担贷款、利息及费用。合同签订后我缴纳首付款3480元,保险、公正、律师费1427.04元，2004年12月份还贷1170.15元，计6077.19元。随后73万元按揭贷款按期转入被告百替集团账户,对此有中国建设银行贷款转存凭证及被告百替集团出具的收款收据为证。我已按《购房协议》付清了全部购房款，履行了合同的主要义务,合同实际已经履行完毕。自2004年12月份起我履行合同约定的银行还贷义务。2005年6月份起，被告百替集团将涉案房屋交付我使用，此后我于2006年对涉案房屋进行了精装修，一直居住使用房屋至今。由于被告百替集团迟迟未办理房产证，我多次催促未果后于2016年8月30日诉至法院，要求被告百替集团协助办理房屋权属证书。在诉讼过程中,被告百替集团为逃避合同义务及法律责任，恶意串通故意伪造虚假合同，将涉案房屋出售给案外人王立辰，并于2016年10月9日为王立辰办理了房产证。案外人王立辰于2019年8月14日诉至济南市历下区人民法院，要求我立即返还涉案房屋，最终在法院调解下达成调解书，我于2020年2月28日前将涉案房屋返还给王立辰，并承担案件受理费5990元。由于被告百替集团根本违约行为，导致我被迫给案外人腾出涉案房屋，给我及家人造成重大经济损失及生活工作严重不便，应承担违约责任。为了维护我的合法权利不受侵犯，故诉至贵院请求依法判决。被告百替集团辩称，一、原告郑志水的第一项诉求不能成立。《商品房买卖合同》与《百替集团内部职工购房协议》是两个性质截然不同的合同，不存在合同的变更和补充关系。原被告签订的商品房买卖合同因双方未履行而终止；双方签订的职工内部购房协议系附条件生效的合同，因所附条件未成就，该协议未生效，且原告郑志水违反协议第11条关于不得中途辞职的违约责任的约定，我公司有权根据协议约定收回房屋。故原告郑志水要求解除上述合同的诉讼请求与事实不符，应予驳回。1、职工内部购房协议第5条约定：甲方为乙方工作连续不间断累计满捌年后，甲方方可对此房享有自主买卖权，合同期内甲方只能自用或出租，不能出卖、转让或抵押，否则乙方将收回甲方所购住房产权及使用权，并只退还所交购房款。我公司与原告郑志水签订《职工内部购房协议》后，原告郑志水于2008年1月16号辞职，原告郑志水辞职后，于2009年7月28日以涉案房屋买卖合同纠纷为由向历下区人民法院起诉，诉求我公司协助其办理房产所有权过户，并赔偿其损失，原告郑志水后于2010年五月五日自行撤诉。自原告郑志水辞职之日至起诉我公司至撤诉之日，期间已2年3个月的时间未在我公司工作，连续工作时间不足四年；原告郑志水于2010年11月重回我公司工作后，未与我公司就《职工内部购房协议》的继续履行达成合意，并于2016年再次辞职，连续工作时间也不到8年，根据合同第4条的约定，所附“甲方连续工作满8年”的购房条件未成就，该职工内部购房协议未生效，且根据协议约定我公司有权收回原告郑志水所购住房产权及使用权。2、根据职工内部购房协议第11条a项违约责任的约定：“合同期内甲方不能中途辞职，如甲方中途辞职，乙方收回所购房产且乙方只能返还所交购房的房款费用，乙方不再承担相关购房费用及利息损失，乙方收回所购住房产权及使用权”根据此项约定，原告郑志水因辞职违约已丧失购房权，我公司根据协议第11条a项关于违约责任的约定，有权依约收回住房产权并另售购房人马文明。3、原告郑志水存在协议第11条b、d项的违约事实。2011年，原告郑志水在百替巴彦淖尔投资有限公司，负责商品房建设施工工作，2012年8月24日，由原告郑志水管理的工程施工队，私刻我公司公章与济南环亚兴利经贸有限公司签订购买钢材等建筑材料供货合同，原告郑志水在明知上述事实的情况下，为卖方提供担保，以促成交易，致百替巴彦淖尔投资有限公司被起诉并受到了相应的经济损失。原告郑志水在百替御园华府工作期间，分管房屋建设施工，本应与监理方密切配合，保证工程质量，但其却与监理约定监理工作由其负责，后因陈少青监理向我公司投诉原告郑志水挂靠其公司，并约定工程管理及费用均由原告郑志水负责，陈少青只压证，不参与管理，不住现场，监理费用由双方按比例分配，并收取其给付给原告郑志水的监理费用。原告郑志水的这些行为违反了职工购房协议中上述第11条b、d项关于违约责任的约定，原告郑志水由于违约我公司已依约收回住房产权。二、原告郑志水未按《职工内部协议》约定支付购房款应属根本违约，其要求我公司返还购房款及赔偿损失的诉讼请求依法应予驳回。《百替集团内部职工购房协议》签订后，由我公司偿还了以原告郑志水名义所贷的建设银行全部房屋按揭贷款，原告郑志水没有向银行偿还按揭购房款，除支付了购房首付款3480元外，也未向我公司支付《百替集团内部职工购房协议》约定的购房款。依约支付购房款是原告郑志水的主要义务，原告郑志水未支付购房款应属根本违约，其未支付购房款却要求我公司返还购房款并要求赔偿，如此诉讼请求于理不合于法不符。原告郑志水未支付购房款，我公司即有权收回房屋另售他人。事实上我公司已于2008年10月18日将涉案房屋出售给了马文明并交付了房屋，后因房屋质量问题双方经济南高新法院调解，达成民事调解协议，我公司收回了房屋。原告郑志水重回我公司工作后，因无房居住我公司又将该房屋租给了原告郑志水，并向其催要过租金，因原告郑志水未支付而解除了该房屋租赁。此事实证明，我公司对该房屋一直享有所有权，并数次予以处分，本案我公司与原告郑志水的房屋租赁关系也早已解除。原告郑志水所说的其已购买该房屋并自2005年至今一直居住在该房屋的陈述与上述合同实际履行的事实不符。这也是原告郑志水一直未主张该房屋系其已购买以及没有办理产权过户的原因。故原告郑志水要求赔偿的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据。三、原告郑志水的诉求已超过法律规定的诉讼时效。自原告郑志水2009年7月28日起诉百替公司要求协助其办理产权证并赔偿损失，并于2010年5月5日撤诉后至今已有10年，根据我国相关诉讼时效的法律规定，原告郑志水在本案的诉求早已超过法律规定的诉讼时效，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2004年11月18日，原告郑志水（乙方）与山东百替房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，2004年12月23日，原告郑志水（甲方）与山东百替集团有限公司（乙方）签订《百替集团员工内部购房协议》，合同约定甲方承诺恪守协议中约定的工作期限及各项购房前提条件下，承诺出现协议中任何一项约定条款内容（违约责任）时即认可乙方有解除合同收回甲方所购房产及房屋使用权的权利并按合同约定处理甲方所购房屋及购房款等相关事宜的权利条件下，签订本协议。甲方购买的商品房为第3号楼3单元1层102号房，总房价款合计406024元，首付3480元，剩余房款290000元甲方申请15年银行按揭。签约之日起，甲方为乙方工作联系不间断累计满捌年后（因婚、产假耽误时间顺延），甲方方可对此房享有自主买卖权。合约期内甲方不能中途辞职，如甲方中途辞职，乙方收回所购房产且乙方只能返还所交购房的房款费用，乙方不再承担相关购房费用及利息损失，乙方收回所购住房产权及使用权。按揭贷款自2004年12月6日开始计算，按揭费用及利息，双方按比例各自承担。2004年12月31日原告郑志水支付山东百替房地产开发有限公司首付款3480元、公证律师费1427.04元、还购房贷款1170.15元，共计6077.19元。2004年12月1日原告郑志水与中国建设银行济南高新技术产业开发区支行签订中国建设银行个人住房借款合同及中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议，约定借款73万元，借款期限自2004年12月6日至2019年12月6日。2008年2月5日中国建设银行出具结清证明，证实73万元贷款已于2008年2月5日结清。济高新劳仲案字（2016）第315号裁决书确认原告郑志水与被告百替集团于2015年6月10日解除劳动关系。（2019）鲁01民终4861号判决书查明，原告郑志水在济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民撤1号庭审笔录中陈述：其向被告百替集团缴纳购房首付款、公正律师费、还购房贷款共计6077.19元，双方通过内部协议变更了房屋总价款，原告郑志水应还贷总价为29万元，房屋总价款为406024元，双方约定了按比例分担贷款、利息及费用；其名下存折虽在被告百替集团放着，但其自2015年1月起共偿还中国建设银行贷款2万多元，被告百替集团承担了大部分的还款责任。原告郑志水于2005年1月20日、2月20日、3月19日、4月21日、5月20日、6月22日共计6个月每月存入账号为43674223416********的卡中2340.3元，共计14041.8元。2008年2月5日李孝平向原告郑志水存折转账625659.87元。2016年1月29日被告百替集团与案外人王立辰签订商品房买卖合同，约定王立辰购买涉案房产。2016年10月9日涉案房屋登记至王立辰名下。根据庭审记录及双方当事人陈述，可以认定山东百替房地产开发有限公司及山东百替集团有限公司均为被告百替集团。经原告郑志水申请，山东明和土地房地产资产评估有限公司作出鲁明和房地产估字20-081**房地产估价报告，位于济南市历下区转山西路**荷兰庄园小区**楼****在2017年2月28日的房地产市场价值为420.3798万元。本院认为当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中涉案房屋已登记于第三人名下，合同目的不能实现，原告郑志水主张解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《百替集团有限公司内部职工购房协议》，本院予以支持。被告百替集团辩称自原告郑志水2009年7月28日起诉其要求协助办理产权证并赔偿损失，并于2010年5月5日撤诉后至今已有10年，本案的诉求早已超过法律规定的诉讼时效，本院认为诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，原告郑志水基于同一事实，多次提起诉讼，济南市历下区人民法院最后于2019年11月15日出具民事调解书，原告郑志水的主张未过诉讼时效，对于被告百替集团的辩称，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告郑志水主张被告百替集团返还购房款293480元并赔偿利息损失（利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2004年12月开始计算至购房款付清为止），并提交工商服务业统一收款收据、还贷凭证、账户明细、中国建设银行个人贷款还款凭证、民事判决书予以佐证，被告百替集团辩称73万元是由被告百替集团偿还的，非原告郑志水偿还，原告郑志水存折在被告百替集团存放，（2019）鲁01民终4861号判决书中原告郑志水自述2015年1月起共偿还中国建设银行贷款2万多元，被告百替集团承担了大部分的还款责任。经核实，原告郑志水于2004年12月31日支付首付款3480元、还购房贷款1170.15元，2005年1月20日、2月20日、3月19日、4月21日、5月20日、6月22日共计6个月，每月存入账号为43674223416********的卡中2340.3元，共计14041.8元，根据卡存（取）款通知单与账户明细中现金存入及贷款扣款可以证实，原告郑志水存入的14041.8元为偿还贷款。原告郑志水提交的证据无法证实2005年6月22日之后的购房款贷款由其偿还，本院仅能认定原告郑志水支付购房款18691.95元，被告百替集团应返还原告郑志水购房款18691.95元。原告郑志水主张利息损失，本院认为原告郑志水仅支付较少部分购房款，未按约履行合同，未支付全部购房款，至被告百替集团与案外人签订商品房买卖合同时原告郑志水未支付全部购房款，系原告郑志水违约，其主张利息损失于法无据，本院不予支持。原告郑志水主张被告百替集团赔偿经济损失3948671.04元（包括涉案房屋增值损失3797774元、公证律师费1427.04元、因维权支出的经济损失149470元）、评估费29400元、律师费21000元，本院认为《百替集团有限公司内部职工购房协议》中并未约定房屋增值损失、公证律师费、因维权支出的经济损失、评估费、律师费的承担问题，且合同解除系原告郑志水未将购房款的贷款全部偿还，系原告郑志水违约，原告郑志水的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郑志水与被告百替集团有限公司签订的的《商品房买卖合同》及《百替集团有限公司内部职工购房协议》。二、被告百替集团有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告郑志水购房款18691.95元。三、驳回原告郑志水的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43312元，减半收取计21656元，由原告郑志水承担21567元，由被告百替集团有限公司承担89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十二月二十八日法官助理  潘美宇书 记 员  杨淇程