四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初4205号 原告：覃先礼，男，1974年4月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师所事务所律师。 原告：罗伟，女，1980年7月31日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师所事务所律师。 被告：成都人居兴彭置业有限公司，住四川省彭州市致和镇清洋大街**附****。 法定代表人：何广杰。 委托诉讼代理人：陈俊，男，1989年9月24日出生，汉族，住四川，住四川省简阳市工。 原告覃先礼、罗伟与被告成都人居兴彭置业有限公司（以下简称人居公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告覃先礼、罗伟的委托诉讼代理人彭平静，被告人居公司的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃先礼、罗伟向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《认购协议》已解除；2、判令人居公司退还购房定金20000元。事实和理由：2020年10月4日覃先礼、罗伟与人居公司签订《认购协议》，支付认购款20000元，欲购买紫云府（二期）项目2号楼1单元11楼1103号房屋。2020年10月7日，覃先礼、罗伟前往人居公司处签订《商品房买卖合同》时，在首次阅读后针对房屋买卖合同及补充协议中，人居公司房屋整改期限、房屋产权变更时间、贷款条款等内容要求与人居公司协商修改，但人居公司拒绝。其后覃先礼、罗伟又通过微信方式与销售人员沟通，仍被拒绝，2020年10月12日向人居公司发送协商函，人居公司未予回复。覃先礼、罗伟有权在签订《商品房买卖合同》的期限内，对合同条款要求修改，人居公司拒绝，双方对《商品房买卖合同》及补充合同内容无法达成一致，导致未能缔结《商品房买卖合同》，人居公司应当退还定金。 人居公司辩称，人居公司向覃先礼、罗伟销售房屋过程中并无过错，覃先礼、罗伟在签订《认购协议》前已多次确认所购房屋的基本情况、拟签订的《商品房买卖合同》等相关文件内容，并未提出异议。人居公司对房屋基本情况、办理按揭程序、签订文本内容等方面已尽到足够的提示和告知义务，覃先礼、罗伟应当履行《认购协议》中确定的各项权利义务。覃先礼、罗伟未按《认购协议》约定签订《商品房买卖合同》及其他相关文件并付清首付房价款等行为，构成根本性违约，覃先礼、罗伟要求退还定金的主张不成立。人居公司于2020年10月24日向覃先礼、罗伟寄送了《挞定通知》，通知覃先礼、罗伟《认购协议》已经解除，覃先礼、罗伟于次日收到。因《认购协议》已经解除，覃先礼、罗伟要求确认《认购协议》已经解除并无意义。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理，查明以下事实：2020年10月4日，覃先礼、罗伟与人居公司签订《认购协议》，约定买受人（覃先礼、罗伟）自愿认购：紫云府-紫云府（二期）项目2号楼1单元11楼1103号房；买受人应于签署本《认购协议》时支付定金20000元作为签订《商品房买卖合同》和履行《认购协议》的担保；买受人须在2020年10月11日前或出卖人（人居公司）另行书面通知的日期，持相关资料前往紫云府销售中心，按出卖人提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其他相关所有文件资料，并付清首期房价款；买受人未按《认购协议》之约定签署《商品房买卖合同》、《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等相关文件，未按约支付房款的等情况，构成根本性违约，出卖人有权解除《认购协议》，没收买卖人支付的定金。同日，覃先礼、罗伟签署《订购须知》，表明已详细了解并知悉《商品房买卖合同》等文件，对内容无异议，以及签署了《签约须知》、《按揭须知》、《特别提示—紫云府项目红线内外的不利因素告知书》。签订上述文件后，覃先礼、罗伟向人居公司支付定金20000元。2020年10月7日，覃先礼、罗伟在人居公司处销售中心签约时，对《商品房买卖合同》的部分条款提出修改意见，但未能与人居公司达成一致。其后，覃先礼、罗伟又通过微信的方式，要求修改部分条款，双方仍未达成一致意见。2020年10月12日向人居公司发出《协商函》，要求对《商品房买卖合同》中的部分条款协商修改：1、办理房产证的时间，认为原约定在交房后530个工作日，要求降低到180个工作日；2、贷款条款增加，非因覃先礼、罗伟征信问题未能取得贷款，有权解除买卖合同及补充协议；3、房屋整改期，要求从90天变更为15天，未能整改完毕，有权退房，并赔偿损失；4、靠近电梯房的噪音在合同中载明。人居公司在收到协商函后，未予回应。2020年10月16日，覃先礼、罗伟向人居公司发出《认购协议解除通知书》，要求解除《认购协议》，并退还定金20000元。次日，人居公司收到该通知书。2020年10月24日，人居公司向覃先礼、罗伟发出《挞定通知》，告知其解除认购协议，没收定金，重新对外出售原认购单元。2020年10月25日，覃先礼、罗伟收到该通知。 上述事实有人居公司的企业信息、覃先礼、罗伟的身份信息，《认购协议》、《订购须知》、《签约须知》、《按揭须知》、《特别提示—紫云府项目红线内外的不利因素告知书》、付款凭证、《协商函》、《认购协议解除通知书》、《挞定通知》、微信聊天记录，以及双方的当庭陈述等予以佐证。以上证据经本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，人居公司于2020年10月17日收到覃先礼、罗伟要求解除《认购协议》的通知，已知悉了覃先礼、罗伟要求解除合同的意思表示。2020年10月24人居公司向覃先礼、罗伟发出的《挞定通知》中明确表示解除《认购协议》,次日覃先礼、罗伟收到。此时双方对于解除《认购协议》的意思表示达成一致，双方签订的《认购》协议已于2020年10月25日解除，故本院确认双方签订的《认购协议》已经解除。 关于是否应当退还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对定金罚则的适用，应当审查在买受人交付定金后，买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。 本案中，覃先礼、罗伟与人居公司签订的《认购协议》约定了预购房屋的位置、面积、总价和付款方式，对于该预约合同中没有明确约定的未决事项，双方应当在公平、诚信原则下进一步磋商，达成一致后订立正式的商品房买卖合同。覃先礼、罗伟按照《认购协议》合同约定的时间到人居公司售楼处签订正式购房合同前，提出对办证时间、解除合同条件等事项，与人居公司协商。覃先礼、罗伟提出的办证时间、解除合同条件属于预约合同未予明确的事项，且办证时间关系买房人取得物权的重大权利事项，解除合同条件涉及合同双方决定合同的效力的权利问题，当然属于合理的磋商范围。人居公司拒绝后，覃先礼、罗伟又通过微信、发函多种方式，多次要求协商购房合同的部分条款。因此覃先礼、罗伟为订立商品房买卖合同要求与人居公司进行磋商，而人居公司拒绝协商，导致双方对覃先礼、罗伟提出的协商内容未能达成一致的意思表示，致使双方未订立《商品房买卖合同》，属于不可归责与双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。故覃先礼、罗伟未与人居公司签订《商品房买卖合同》并未违反预约合同的约定，不构成违约，人居公司不能适用定金罚则，没收覃先礼、罗伟支付的定金20000元。故覃先礼、罗伟要求人居公司退还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。 人居公司虽辩称人居公司已尽到足够的提示和告知义务，《认购协议》第五条第2款约定“买受人保证，清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式及具体交易安排，……资源接受并保证按照出卖人提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》……”，认为覃先礼、罗伟未按人居公司提供的《商品房买卖合同》签订买房协议违反合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《认购协议》第五条第2款无效，对该辩称意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告覃先礼、罗伟与被告成都人居兴彭置业有限公司签订的《认购协议》于2020年10月25日解除； 二、被告成都人居兴彭置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告覃先礼、罗伟定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告成都人居兴彭置业有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行本判决时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘佩云 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  陈雪梅