贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初179号 原告：宋某，女，1977年5月10日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 原告：何某，男，1975年11月26日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：王明，贵州民光律师事务所律师。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁街道外环西路支二路鼎丰路之间，统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：曾柏香，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡英。 原告宋某、何某与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序审理。因受新冠肺炎疫情影响，不能正常开展诉讼活动，于2020年3月4日扣减审限。同年6月24日，本院公开开庭对本案进行审理，原告宋某、何某的委托诉讼代理人王明，被告新鼎公司的委托诉讼代理人何瑞江到庭参加了诉讼。庭审后，根据需要，本院将本案移送纳雍县居仁街道办事处人民调解委员会调解。2020年12月22日，纳雍县居仁街道办事处人民调解委员会回复本院，未调解达成协议，终结调解。2020年12月25日，本院再次公开开庭对本案进行审理，原告宋某、何某的委托诉讼代理人王明，被告新鼎公司的委托诉讼代理人蔡英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋某、何某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付商品房转移登记证书；2、判令被告向二原告支付2017年3月31日至2019年12月31日的违约金79808.6元；3、请求被告支付2019年12月31日至交付商品房转移登记证文书之日的违约金，并按购房款的日万分之三支付。诉讼中，原告将第1、2、3项诉讼请求变更为：请求被告按已付购房款日万分之三支付约定交付之日至实际交付登记文书之日的违约金，暂计至2019年12月31日为64206元，之后计算至交付之日止。 事实和理由：二原告系夫妻。2016年3月30日，原告宋某、何某作为买受人，被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2016000544号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县，购房总价款为285447元。合同第二十二条第三款第（一）项还约定，出卖人即被告于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照该条款第（二）项第2目第2点承担违约责任。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告履行了支付全部购房价款的义务，但是被告未按约定向原告履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告新鼎公司辩称，第一、被告未能如约办理初始登记并交付办理转移登记有关文书的原因为是政府行为所致，属于不可抗力或情势变更免责事由，应当予以免责或减责，即使法庭不认定为前述情形，也应当予以充分考量被告的无过错因素，依法予以减轻责任；第二、原告签订购房合同的目的为“居住”，因第三方原因致使被告未能如期办理初始登记并交付文书的行为并未给原告造成实际损失，也即未影响原告合同目的的实现，因此，即使支持原告的违约金请求，也应当予以调整，应当以适当补偿为原则，而非赔偿为原则，因本案被告未能如期履约实为政府行为所致，不存在主观过错，在此恳请法庭参照本省其他地州市法院，将补偿金控制在每户5000元以内，或者参照本市黔西法院的同类案件处理标准，将补偿金控制在日万分之0.3-0.5之间，以避免双方权利义务过分失衡；第三、本系列案件中，被告在案涉商品房具备办理转移登记的第一时间就已通过各种方式告知各业主，之后各业主拒绝办理的损失应当自行承担。换言之，即使被告未能如期办理初始登记存在违约，违约的截止时间也应当认定为初次通知之日。第四、针对今天审理的所有案件，逾期交付办理转移登记有关文书违约金，也存在超过诉讼时效情形，请依法予以扣减掉相应部分违约金。 根据原、被告双方的陈述及本院采信的证据，本事实认定如下：2016年3月30日，原告宋某、何某作为买受人，被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2016000544号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的纳雍县新鼎大商汇城市综合体B6-2栋4单元2层4-2-2号商品房，建筑面积109.53㎡，套内建筑面积96.21㎡，每平方米单价均为3070.86元，总价款为295447元。同时，该合同第八章第二十二条第三款第一项约定：被告于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定：被告不能在约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。该合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉商品房的全部购房款295447元，被告未依照约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 另查明：被告开发建设的纳雍县新鼎大商汇城市综合体 Ｂ6-2栋商品房于2019年6月19日取得初始登记（不动产权证），被告于2019年10月20日向原告发出通知（原告手机号为138××××0624）：尊敬的大商汇业主宋某，您于纳雍新鼎房地产开发有限公司购买的Ｂ6-2-4-2-2号住房，现已具备办证条件，我公司于2019年10月20日正式通知您带上购房合同、收据前来售楼中心领取发票，且自行去相关部门交纳相关费用。【交税所需资料：合同复印件一份、发票复印件一份，夫妻双方身份证、户口本原件，（若单身的则购房者身份证户口本原件即可），交清后带上在我公司领取的发票和不动产中心开具的契税发票前来售楼中心扫描】。 再查明：1、2017年9月11日，纳雍县国土资源局纳不动产[2017]5号会议纪要显示，纳雍县不动产登记中心办公会议纪要“三、关于讨论新鼎大商汇相关事宜。新鼎大商汇纳雍县城东片区2013-0199地块、宗地面积为41021平方米，经会议讨论决定，同意新鼎大商汇项目用地坐标整体下移、面积不变、形状不变，调整后不动产登记中心给予落宗后办理不动产权证。”2、2020年3月4日，被告作出的《关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明》，纳雍县不动产登记中心在该情况说明上加盖行政印章，并注明情况属实。该情况说明主要载明，“被告通过招拍挂获得新鼎大商汇一期城市综合体AB区项目用地，2015年5月7日一期项目竣工验收合格并取得竣工验收备案表，具备办理楼栋不动产权证条件，于2016年10月份向不动产登记中心递交相关资料，但由于一期项目跨宗地修建，二地块的土地使用权证需要合宗并更换土地使用权证才可办理，按照不动产登记中心要求土地在办理前要按照土地实际的四至坐标重新测绘，导致无法办理土地落宗、四至坐标与实际测量的坐标整体移动，后不动产登记中心给出意见，一是二地块合并办理为一个不动产权证，解决由于二土地使用权证未合宗而影响落宗无法办理不动产初始登记的问题；二是同意被告用地坐标整体下移并给予落宗后办理土地不动产权证。2017年9月11日后，案涉项目一期所有楼栋才得以开始办理不动产权证的工作。”3、2016年9月19日，纳雍县人民政府发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务为由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。该通告系基于国家对办理房屋产权登记相关政策调整作出。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗。 本院确认的上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票，被告提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证》、纳雍县国土资源局会议纪要、《关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明》、纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告及不动产登记办理流程、电话短信截屏等在卷佐证，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本案争议的焦点：1、被告应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任，违约金是否调整，违约责任的计算期间如何认定；2、原告的请求是否超过诉讼时效。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务。 关于焦点一、首先，向原告交付案涉商品房和将案涉商品房转移登记有关文书交付给原告，是被告在本案原、被告在签订的《商品房买卖合同》中的义务。在买受人不能取得商品房权属证书的情况下，现实受领商品房并不导致买受人全面享有商品房项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理商品房权属证书义务具有积极意义，在约定不存在利益明显失衡的情形下，双方应遵照履行。故对被告主张其逾期交付办理产权转移登记有关文书未给原告造成损失，不应当承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。其次，被告未能在约定期限内，将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付原告，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。双方合同约定以原告已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计付违约金，该违约条款系双方在商品房买卖合同签订时自愿缔结，兼顾补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，被告应当履行。同时，出卖人承担违约责任不以存在过错为前提，被告以其违约行为属轻微违约，且系因其他因素导致案涉商品房未按约定期限取得初始登记，其不存在过错，主张本案违约金计算标准应进行调减的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。再次，关于违约责任的计算期间如何认定的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件后，被告于2019年10月22日通知原告，被告已取得案涉商品房所有权初始登记，要求原告到被告处领取办理案涉商品房转移登记的有关文书，并提交和填写办理不动产权证的相关资料后进行办理，原告未予否认。从上述被告通知原告的短信及电话录音内容可以看出，被告取得案涉商品房初始登记后，已通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，合同第二十二条第三项第（四）款第1目中也明确约定“双方共同向商品房登记机关申请办理商品房转移登记”，作为案涉商品房买受人提交及填写相应资料和缴纳相应如契税、办理商品房登记所需的登记费等费用亦是原告的合同义务。同时，原告诉讼主张亦是请求被告向其个人交付办理案涉个人商品房转移登记的有关文书，可视为双方已达成由被告代为办理案涉商品房不动产权证的合意。故本案被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间应截止至被告通知原告领取办理案涉商品房转移登记的有关文书、填写办理不动产证的相关资料之日较为恰当合理。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（三）项约定:“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。被告未按合同约定日期向原告交付办理涉案商品房转移登记有关文书虽客观存在，但根据被告举示的《不动产权证》、《纳雍县国土资源局会议纪要、关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明》（纳雍县不动产登记中心加盖行政印章）等证据来看，政府调整规划影响涉案商品房使用土地落宗的期限至少至2017年9月11日，政府作为特殊主体，其因公共利益需要对规划等进行调整，该情形属被告不能控制的事项，应认定被告未能如期向原告交付办理涉案商品房文书交付义务在2015年5月7日至2017年9月11日前系因被告项目用地规划坐标下移等因素，致被告开发的涉案商品房使用土地不能办理土地落宗，自纳雍县国土资源局出具案涉用地调整规划会议纪要的2015年5月7日起至情况说明（加盖纳雍县不动产登记中心行政印章）载明的影响土地落宗时间至少截止至2017年9月11日止这段期间，共计858日，不应计算在涉案合同约定被告应向原告交付办理转移登记有关文书的时限内，被告向原告交付办理涉案商品房转移登记有关文书的时限应顺延至2019年8月7日止（合同约定的履约期间加上858日）。因被告未将办理案涉商品房转移登记有关文书交付原告，故其应自2019年8月7日起至被告2019年10月20日止以原告已付购房款295447元为基数按日万分之三标准计算向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金6559元。 关于焦点二、被告抗辩原告的主张超过诉讼时效的问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在被告未履行义务的情形下，应当从2017年1月1日起可以主张权利，但本案中，因政府进行规划调整和房屋登记政策调整原因，被告履约期限顺延后，原告主张权利的诉讼时效期限也顺延，原告主张权利的时间应从2019年5月9日起计算。原告于2020年1月7日首次通过诉讼程序主张权利，未超过诉讼时效期限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋某、何某元支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金6559元； 二、驳回原告宋某、何某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1796元，适用简易程序审理减半收取898元，由原告宋某、何某负担824元，被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王雯 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理丁姜宏 书记员朱婵 书记员卢凤先