广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39496号原告：广州市商顺物流有限公司，住所地广东省广州市白云区广花路中和街**，统一社会信用代码91440101751965217E。法定代表人：陈洁茹，系该司董事长。委托诉讼代理人：陈英，系广州市黄埔区鱼珠街法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：赖星允，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市祥美企业管理咨询有限公司，，住所地广东省广州市天河区东圃大马路**之一自编**统一社会信用代码9144010659154202XJ。法定代表人：李振海。委托诉讼代理人：杨锦锋，系广东宝昶律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉棋，系广东宝昶律师事务所实习律师。原告广州市商顺物流有限公司（以下简称商顺公司）与被告广州市祥美企业管理咨询有限公司（以下简称祥美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月27日公开开庭进行审理。原告商顺公司的委托诉讼代理人陈英、赖星允，被告祥美公司的委托诉讼代理人杨锦锋、冯嘉棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商顺公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付2018年1月1日至7月27日期间拖欠的租金合计56925元（按照每月8250元的标准计付）；2.被告支付2018年7月28日至2020年3月25日期间的占有使用费（按广州市房屋租金参考价的标准计付，建筑面积为750平方米，地段为，地段为车陂××口××号，房屋使用性质为办公用房0年及之后年份的租金参考价尚未公布，如果在一审判决作出前尚未公布，则以已公布的最后一年的租金参考价为标准计付）；3.被告支付迟延支付第1项诉讼请求中的租金的违约金（以合同约定的月租金8250元为本金，按照每日5%的标准，从当月16日起计至支付之日止；违约金总额以不超过本金56925元为限）；4.确认原、被告于2016年6月20日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《第二层房屋合同》）于2018年7月27日解除，被告在判决生效后五天内交还广州市天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第3栋第2层的房地产（以下简称第二层房屋）给原告，如逾期交还，原告有权自行处理第二层房屋内的物品，收回第二层房屋，因此产生的费用由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告（出租人、甲方）与邓福明（承租人、乙方）签订《第二层房屋合同》，约定：乙方承租第二层房屋作仓库、办公用途使用，建筑面积750平方米；租赁期限为2016年6月15日至2021年6月15日；月租金额为8250元；租金按月结算，由乙方于每月第10日前按现金付款方式交付给甲方；乙方向甲方交纳保证金8250元；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金等条款。被告出具《证明》确认《第二层房屋合同》的权益、义务归其所有。被告逾期交租已超过6个月，原告有权解除租赁合同、收回第二层房屋。被告使用第二层房屋至今，但只是支付租金至2017年12月30日，从2018年1月1日起未再支付租金和违约金，原告多次催告无果。2018年7月27日，原告向被告邮寄了解除合同、要求被告交还第二层房屋的《解除合同通知书》并办理了公证手续。2019年5月20日，原告委托广东强邦律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告在2019年5月30日前向原告支付拖欠的租金和违约金，但被告至今仍未支付。2020年3月25日，在法院工作人员的见证下，原、被告办理了第二层房屋的交接手续并约定被告于2020年4月3日前搬迁完毕。被告祥美公司辩称：1.被告已交纳截止至2017年12月31日的租金。2.自2017年3月开始，第二层房屋所在土地开始进行拆迁，导致被告无法使用第二层房屋，原、被告自2017年9月开始发生纠纷、进入诉讼程序，原告在诉讼过程中以铁闸封锁楼梯、禁止被告进入第二层房屋，被告无法实际使用第二层房屋，故无需支付租金。即使被告需要支付租金，但由于原告自2018年1月1日起至今未采取措施防止损失扩大，亦无权就扩大的损失主张赔偿，因此，被告无需支付占用期间的相关费用。3.被告无需支付违约金。在被告多次发函要求原告解决第二层房屋无法使用的问题的情况下，原告对被告的合理要求均不予理会，被告在此情况下向原告发出《暂停支付租金通知书》，原告却单方面以铁闸封锁楼梯、禁止被告进入第二层房屋，原告构成违约，原告的违约行为导致被告无法使用第二层房屋，因此，被告无需承担违约责任。4.《第二层房屋合同》已因无法实现合同目的而终止，法院无需判令解除合同，合同解除时间由法院认定。5.第二层房屋由原告实际控制管理，被告无交还义务。原告禁止被告进入第二层房屋导致被告无法腾空并交还第二层房屋，后果由原告自行承担。原告在签订合同时刻意隐瞒第二层房屋属于拆迁范围的事实，导致被告在不知情的情况下投入巨资进行装修。在合同因政府拆迁行为无法继续履行时，原告利用出租人便于管理控制第二层房屋的优势地位，一方面禁止被告进入第二层房屋，另一方面又要求被告继续支付租金，原告违反诚信原则，且存在恶意诉讼的嫌疑。经审理查明：广州市天河区黄埔大道路车陂新涌口西9号第1-3栋、第6-9栋不动产的权属人为广州粮油食品进出口实业有限公司（以下简称粮食公司），房地产管理部门于2006年2月6日核发的《房地产权证》载明：建筑面积为3796.81平方米，“附记”一栏包括“……另有第1.2.6.7.8.9栋部位1145.81平方米不能确认权属，其中第1栋为临时工程，使用期为两年，使用期满或城市建设需要时应无条件自行拆除；第7.8栋允许保留临时使用。……使用性质：仓库，办公。……”等内容。商顺公司提供了其与粮食公司于2015年1月1日盖章确认的《证明》（未能出示原件。包括：2015年1月1日至2025年12月31日期间将广州市天河区黄埔大道车陂新涌口西9号大院交由商顺公司承包经营和出租管理等内容）及粮食公司于2017年8月29日作出的《证明》（未能出示原件。包括：粮食公司从2006年2月6日取得上述房地产的权属证书至今一直并继续将上述房地产交由商顺公司经营管理、自行出租和收取租金等内容）。2015年7月15日，作为出租人（甲方）的商顺公司与作为承租人（乙方）的彭伟杰签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《第五层房屋合同》），约定：……第二条甲方同意将坐落在天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第五层的房地产（以下简称第五层房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积750平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日，月租金额为9750元；……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；第四条乙方向甲方交纳9750元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；……第六条甲方的权利和义务：……4.……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；……第八条其他约定：甲方同意乙方分租，乙方在分租经营中所产生法律争议、债权债务造成的损失由乙方承担，甲方不承担任何责任等条款。原广州市天河区住房和建设水务局于2016年9月9日作出第五层房屋的《房屋租赁登记备案证明》。2016年6月20日，作为出租人（甲方）的商顺公司与作为承租人（乙方）的曾宇恒签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《第三层房屋合同》），约定：……第二条甲方同意将坐落在天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第3栋第三层的房地产（以下简称第三层房屋）出租给乙方作仓库、办公用途使用，建筑（或使用）面积750平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限为2016年6月15日至2021年6月15日，月租金额为8250元；……租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；第四条乙方向甲方交纳8250元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；……第六条甲方的权利和义务：……4.……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；……第八条其他约定：……甲方允许乙方分租、转租等条款。原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2016年7月5日作出第三层房屋的《房屋租赁登记备案证明》。2016年6月20日，作为出租人（甲方）的商顺公司与作为承租人（乙方）的邓福明签订《第二层房屋合同》，约定：……第二条甲方同意将第二层房屋出租给乙方作仓库、办公用途使用，建筑（或使用）面积750平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限为2016年6月15日至2021年6月15日，月租金额为8250元；……租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；第四条乙方向甲方交纳8250元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；……第六条甲方的权利和义务：……4.……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；……第八条其他约定：……甲方允许乙方分租、转租等条款。原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2016年7月5日作出第二层房屋的《房屋租赁登记备案证明》。2015年7月1日，祥美公司出具《证明》，确认上述三份租赁合同在租赁期间所产生的权益、义务、责任均归祥美公司所有。2017年12月12日，祥美公司向商顺公司邮寄其于同日作出的致商顺公司的《暂停支付租金通知书》，其中包括：……本公司签订上述三份租赁合同，已对第二、三、五层房屋（以下统称案涉租赁物）进行拆分并转租给他人用于办理公司备案，但2017年2月起，因车陂进行金融城拆迁工作，导致所有备案均无法进行办理，导致本公司已无法使用案涉租赁物，本公司多次要求贵公司协调解决备案问题，但贵公司均不予理会；……本公司作为承租方现正式函告贵公司：一、贵公司应在收到本函之日起2日内，负责与广州市天河区人民政府车陂街道办事处（以下简称车陂街道办）协调解决案涉租赁物备案的相关事宜，以恢复案涉租赁物的约定用途；二、自2017年2月1日起至今，由于贵公司提供的案涉租赁物已不符合约定用途，贵公司与本公司之间签订的上述三份租赁合同已无法实际履行；在贵公司未解决案涉租赁物备案问题，恢复案涉租赁物用途的期限内，本公司将停止向贵公司支付租金，直至贵公司解决案涉租赁物备案问题，恢复案涉租赁物的约定用途之日止；三、如贵公司拒不配合履行上述协调义务，或贵公司无法恢复案涉租赁物约定用途的情况下，本公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求贵公司承担相应的损失等内容。上述邮件于当日妥投。商顺公司确认已收到上述邮件，但认为祥美公司一直可以正常使用案涉租赁物。2018年4月4日，祥美公司向广东强邦律师事务所律师尤涛邮寄祥美公司于2018年4月3日作出的致商顺公司和广东强邦律师事务所、尤涛律师等人的《回复函》，其中包括：贵所受商顺公司委托，向我公司发出的《律师函》，我公司已收悉……回复如下：……二、……商顺公司在签订上述三份租赁合同时，刻意隐瞒案涉租赁物属于广州市金融城拆迁范围，导致我公司在不知情的情况下签订租赁合同，并投入巨资对案涉租赁物进行装修；商顺公司刻意隐瞒案涉租赁物真实情况的行为，造成了我公司严重的经济损失；三、2017年2月，因车陂进行金融城拆迁工作，导致所有备案均无法办理，导致我公司已无法实际使用案涉租赁物；我公司多次要求商顺公司按照合同约定的义务，与车陂街道办协调解决办理备案登记手续的问题，但商顺公司均不予理会，导致我公司已无法实现合同目的；在此情况下，2017年12月12日，我公司已向商顺公司发出《暂停支付租金通知书》……在此情况下，我公司有权暂停支付租金，直至商顺公司解决案涉租赁物的备案问题为止等内容。上述邮件于2018年4月8日妥投。商顺公司确认其已收到上述邮件。2018年5月28日，祥美公司向商顺公司邮寄其于2018年5月25日作出的致商顺公司的《告知函》，其中包括：……现因案涉租赁物自2017年2月1日起无法办理备案，导致我公司无法实际使用案涉租赁物，给我公司造成了巨大的经济损失；贵公司不仅不积极协调处理案涉租赁物无法备案的问题，还擅自将案涉租赁物进行封锁，禁止我公司工作人员进入案涉租赁物，导致我公司根本无法使用案涉租赁物，也无法取回我公司存放在案涉租赁物中的财物，贵公司的上述行为严重侵害了我公司的合法权益，现我公司特此郑重函告贵公司：一、我公司签订的上述三份租赁合同均未解除或终止，现仍处于合同约定的租赁期间，我公司依法享有使用案涉租赁物的权利，贵公司无权阻止，如贵公司仍单方禁止我公司进入案涉租赁物，我公司将报警处理，并保留向贵公司追究因贵公司违约行为造成我公司经济损失的权利；……等内容。上述邮件于2018年6月1日被邮政部门以“收件人拒收”为由作退件处理。商顺公司确认其已收到上述邮件。2018年8月1日，广东省广州市南方公证处作出《公证书》，其中包括：申请人商顺公司通过其授权代理人郭德仁于2018年7月27日向公证处申请对其向祥美公司寄送《通知》《解除合同通知书》各一份（原件）的过程进行保全证据公证；……本处公证员、公证员助理会同申请人的授权代理人郭德仁于2018年7月27日……在公证员的现场监督下，由郭德仁以特快专递（EMS）的方式向祥美公司……寄送《通知》《解除合同通知书》原件，取得……《国内标准快递详情单》一份等内容。《公证书》的附件包括：商顺公司于2018年7月26日分别作出的致祥美公司的《通知》[含附件。包括：我公司与你公司于2015年7月15日签订了《第五层房屋合同》（房屋租赁登记备案证明见附件），合同约定租赁第五层房屋……现租赁期已经届满，根据《第五层房屋合同》的约定，你公司应立即将第五层房屋腾空交回我公司；我公司联系办理地址：广州市天河区车陂新涌口西9号大院自编第4栋第二层第201房等内容]和《解除合同通知书》[含附件。包括：我公司与你公司于2016年6月20日分别签订了《第二层房屋合同》《第三层房屋合同》（二份房屋租赁登记备案证明见附件），二份合同分别约定租赁第二层房屋和第三层房屋，由于你公司违反上述合同的约定，已拖欠租金6个月以上，已构成违约，我公司曾先后多次催告，你公司都不向我公司支付所欠的房屋租金，现我公司根据上述合同的约定和合同法的有关规定，通知你公司正式解除上述合同并收回房屋，你公司应立即将第二层房屋和第三层房屋腾空交还我公司并向我公司赔偿损失；我公司联系办理地址：广州市天河区车陂新涌口西9号大院自编第4栋第二层第201房等内容]及EMS全球邮政特快专递详情单的寄件人存根联（显示：收件人为李晓灵，电话/手机为138××******，单位名称为祥美公司，地址为，地址为祥美公司的住所地所在地址等内容公司据此主张双方的租赁合同关系于2018年7月27日解除。祥美公司对上述《公证书》的真实性无异议，但认为当时处于双方进行另案诉讼期间，商顺公司完全可以在当时的诉讼案件中提出解除合同的要求，但商顺公司没有采取合理措施减少损失扩大，应自行承担损失扩大的相应责任。商顺公司于庭审后以寄送时间距今时间久远为由，表示无法查询上述邮件的妥投信息；并认为上述邮件的收件地址为祥美公司的住所地所在地址，且邮件寄出后不存在退件情况，其还于2018年7月27日在案涉租赁物公共区域粘贴《通知》《解除合同通知书》及于2018年7月26日以手机短信方式将《通知》《解除合同通知书》发送至祥美公司的法定代表人李晓灵的电话号码为138××******的手机[注：商顺公司已提供手机短信截图和“昌城李晓灵”的电话号码截图（共4张；均未出示原始记录存储设备）予以证明]，而祥美公司邮寄给商顺公司的上述邮件的详情单均显示李晓灵的电话号码为138××******，因此，祥美公司在2018年7月27日已经收悉《通知》《解除合同通知书》。祥美公司于庭审后提交《补充质证意见》陈述如下意见：上述截图证据的真实性由法院依法核实；商顺公司未能提供邮政部门出具的妥投证明，无法证明其是否已经将上述通知合法有效地邮寄给祥美公司；即使商顺公司在其主张的时间已发出解除通知，那么在发出解除通知后至商顺公司提起本案诉讼之日已经长达一年半的时间，商顺公司既未再行催告祥美公司腾空交还案涉租赁物（实际上无需交还），也未采取有效措施阻止损失进一步扩大；案涉租赁物的分租户大部分仅是将承租房屋作为注册地址使用，并未在承租房屋实际办公，且根据法院于2020年3月25日组织双方当事人到现场办理案涉租赁物的交接手续时拍摄的照片可知，案涉租赁物仅有四间房屋上锁，其他房屋均无上锁，且房屋内仅有简易办公桌椅、无任何贵重物品，商顺公司完全可以自行清空案涉租赁物继续使用，但商顺公司却未采取任何措施，其中的真实原因是案涉租赁物属于征地拆迁范围，即使商顺公司清空案涉租赁物也无法出租使用。2018年8月13日，祥美公司分别作出致商顺公司的《回复函》（共2份），对《通知》《解除合同通知书》分别进行回复。其中，对应《通知》的《回复函》包括：贵公司通过广州市天河区人民法院向我公司发出的《通知》，我公司已收悉[注：在本院受理的（2018）粤0106民初13930号原告祥美公司与被告商顺公司房屋租赁合同纠纷一案（以下简称13930号案）中，商顺公司于2018年7月27日向本院提交上述《通知》《解除合同通知书》作为证据，本院于2018年8月8日将上述证据邮寄给祥美公司的诉讼代理人，上述邮件于次日妥投。下同]，现就函件所述的相关事宜，向贵公司回复如下：一、贵公司在签订上述三份租赁合同时，刻意隐瞒案涉租赁物属于广州市金融城拆迁范围……二、2017年3月，因车陂进行金融城拆迁工作，案涉租赁物的所有备案手续均无法办理，导致我公司已无法实际使用案涉租赁物；……三、在上述情况下，2017年12月12日，我公司已向贵公司发出《暂停支付租金通知书》……四、2017年底，贵公司不仅没有积极解决备案问题，还在案涉租赁物的楼梯口加装铁闸，禁止我公司进入案涉租赁物，导致我公司根本无法实际使用案涉租赁物；我公司于2018年5月28日向贵公司发出《告知函》，要求贵公司停止违约行为，但贵公司却拒收该《告知函》……五、贵公司主张的租赁期满不符合客观事实；合同租赁期限虽约定为2015年7月1日至2018年6月30日，但自2017年3月份至今，我公司都无法使用案涉租赁物，案涉租赁物的租赁期限应当从2017年3月份中止计算，原租赁期限理应自动顺延，且自我公司恢复使用案涉租赁物后重新计算；……综上所述，在我公司无法使用案涉租赁物的情况下，我公司有权暂停支付租金，且租赁期限自动顺延，不存在租赁期满的情况等内容。对应《解除合同通知书》的《回复函》除了上述一至四点的内容之外，还包括：“贵公司通过广州市天河区人民法院向我公司发出的《解除合同通知书》，我公司已收悉，现就函件所述的相关事宜，向贵公司回复如下：……综上所述，在我公司无法使用案涉租赁物的情况下，我公司有权暂停支付租金，故我公司根本不存在拖欠租金的情况，贵公司无权行使合同解除权”等内容。祥美公司称其于2018年8月14日向商顺公司邮寄上述两份《回复函》，并提供了EMS全球邮政特快专递详情单的寄件人存根联予以证明。商顺公司确认其已收到上述邮件，但认为其没有禁止祥美公司使用案涉租赁物。2020年3月25日，本院组织双方当事人办理案涉租赁物的交接手续。现场所见情况如下：第二层房屋共有49间办公室，全部均可开门进入，从南梯楼梯口进入，右边第二间办公室内有一台立式空调机，走廊尽头的办公室内有衣物，其余办公室内有办公桌椅、储物柜、文件杂物；第三层房屋共有47间办公室，所有办公室均可开门进入，办公室内有办公桌椅、储物柜、文件杂物；第五层房屋共有47间办公室，其中的501、502、503、526、546、547号办公室的门锁均无法打开，亦无法核实该6间办公室内有无物品，其余办公室内有办公桌椅、储物柜、文件杂物。祥美公司称其于2016年年底在案涉租赁物内存放八台电脑、一台柜式服务器、两箱安监电线和摄像头、一台手推车、几台空调和十几箱衣服防盗器，但现场能开门的办公室内并无上述物品；并以其在案涉租赁物无法办公之后已给予实际承租人现金补偿，实际承租人取得补偿后已离开案涉租赁物，其可以处理实际承租人留下的物品为由，坚持表示其要撬开上述无法打开的6间办公室的门锁查看办公室内有无上述物品及表示其清楚撬门后可能要承担相关赔偿责任的风险。祥美公司撬开上述6间办公室的门锁后表示上述物品亦不在上述6间办公室内。商顺公司则称其没有见过祥美公司所述的上述物品。祥美公司当场制作501、502、503、526、546、547号办公室内的物品清单，双方当事人均签名确认。祥美公司以案涉租赁物内的物品较多且因受新型冠状病毒感染的××疫情影响可能难以在短时间内联系搬运公司为由，申请于2020年4月3日前（含当日）搬离可移动物品。双方当事人经协商一致同意由祥美公司于2020年4月3日前搬离全部可移动物品并妥善保管。2020年3月31日，祥美公司腾空案涉租赁物内的可移动物品。商顺公司为证明祥美公司将案涉租赁物分租给广州齐展森强汽车服务有限公司（以下简称齐展森强公司）、广州隆积士信息科技有限公司（以下简称隆积士公司）等公司且上述两个公司仍在案涉租赁物经营的问题，提供了显示于2019年9月24日从国家企业信用信息公示系统打印的上述两个公司的工商登记信息[显示：齐展森强公司的住所登记为广州市天河区车陂新涌口**第******（仅限办公用途）；隆积士；隆积士公司的住所登记为广州市天河区车陂新涌口**第****公用途）等内容]。祥美公司对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议；认为上述两个；认为上述两个公司公示的住所地均为“仅限办公用途”公地址；法院于2020年3月25日组织双方当事人到现场办理案涉租赁物的交接手续时所见实际情况是案涉租赁物共150间办公室但均无人使用，仅遗留办公台凳。为证明上述陈述，祥美公司提供了齐展森强公司的网站信息[打印件。显示：“公司地址：广州市天河区花城大道68号环球都会广场1211室（邮编：510623）”等内容]和“龙骑士”的网站信息（打印件。显示：“关于我们：广州隆积士信息科技有限公司……联系方式：……广东省天河区体育西路育蕾小区育蕾二街18号5楼”等内容）。商顺公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。祥美公司还提供以下证据：一、原广州市天河区国土资源和规划局于2017年6月9日作出的穗天国土征预字[2017]9号的《征收土地预公告》及其附图（均为打印件），用于证明案涉租赁物因所在地块被政府征收导致无法使用，这是双方当事人发生纠纷的真实原因。商顺公司发表以下质证意见：该证据是打印件，对真实性、合法性暂无法确认，对关联性不予确认，与本案无关。二、工商行政主管部门于2017年5月至2017年10月期间分别作出的致广州浩邦展览有限公司等九个企业的《准予变更登记（备案）通知书》（共9份；均未能出示原件。均包括将住所地由案涉租赁物所在地址变更至其他地址等内容）和广州杰知康**物科技有限公司等两个公司于2017年7月、9月分别作出的《章程修正案》（共2份；均未能出示原件。均包括将住所地由案涉租赁物所在地址变更至其他地址等内容），用于证明自2017年2月起，因车陂地段开展金融城拆迁工作，所有租赁登记备案手续均无法办理，祥美公司为避免损失进一步扩大，对其承租人进，对其承租人进行补偿并配合办理住所地变更登记手续际承租人承租案涉租赁物的目的是做企业注册地址之用，需要办理租赁登记备案手续，根据相关规定，如果不办理租赁登记备案手续要受到行政处罚，实际承租人不愿意承担被处罚的风险，祥美公司无法继续分租案涉租赁物，从2017年3月开始实际承租人在取得祥美公司支付的补偿款之后办理住所地变更登记手续、未再使用案涉租赁物。商顺公司发表以下质证意见：祥美公司未能出示该组证据的原件，对真实性、合法性均无法确认，对关联性均不予确认；商顺公司将案涉租赁物出租给祥美公司作办公、仓库用途使用并约定祥美公司可以转租，但并没有约定商顺公司需要配合祥美公司办理转租登记备案手续。三、照片[共5张；均未能出示拍摄设备；祥美公司称其在广州市中级人民法院（以下简称广州中院）审理（2019）粤01民终276号案（以下简称276号案）过程中已出示拍摄设备。祥美公司称拍摄时间均为2018年8月1日。照片分别显示：楼宇“出入登记”处的外墙上有“新涌口西9号”的门牌号；楼宇外墙上悬挂商顺公司的招牌；楼梯接近转角处设置一道卷闸门，且处于关闭状态（祥美公司称该处卷闸门设置于案涉租赁物所在楼宇一楼通往二楼的楼梯，且当时是上锁状态）等]，用于证明祥美公司的诉讼代理人于2018年8月1日前往案涉租赁物调查取证，所见情况为案涉租赁物已被商顺公司封锁即加设卷闸门并上锁，导致祥美公司无法取回自有物品且装修工人亦无法取回装修工具。祥美公司称案涉租赁物所在楼宇只有卷闸门所在的这一条楼梯，另外还有一部需由专人操作的电梯（货梯），但打开才能乘坐的货梯的钥匙由商顺公司掌握。商顺公司发表以下质证意见：该证据的真实性由法院认定；照片拍摄时间不能确定，不能以单张照片认定案涉租赁物的进出状态；照片中的卷闸门是商顺公司为了方便管理于2018年7月加装的，但平时是打开、不上锁的状态，不影响祥美公司进出、使用案涉租赁物，且卷闸门钥匙在门卫处，如果卷闸门处于关闭状态，祥美公司可以随时让门卫开门；从照片不能看出该卷闸门处于上锁状态；商顺公司不清楚卷闸门是被何人拉下来的；如果祥美公司需要使用货梯，案涉租赁物有24小时巡逻的保安，祥美公司没有反映过货梯门被锁、不能使用的情况；祥美公司分租案涉租赁物的次承租人也未向商顺公司反馈无法进出案涉租赁物及不能使用货梯的情况，事实上，祥美公司一直可以正常使用案涉租赁物；法院于2020年3月25日组织双方当事人办理案涉租赁物的交接手续时，案涉租赁物内仍有人办公，由此可证明案涉租赁物可正常使用。四、照片（共14张；均未能出示拍摄设备）及光盘（1张；其中包括照片多张及视频7段；均未能出示拍摄设备），用于证明祥美公司的诉讼代理人前往案涉租赁物调查取证，所见情况为案涉租赁物所在土地已被政府征收，且已开始动工拆迁。商顺公司发表以下质证意见：该组证据与本案无关；祥美公司抗辩称案涉租赁物被拆迁应提交相应证据予以证明；商顺公司将案涉租赁物出租给祥美公司作为办公、仓库使用，案涉租赁物没有被拆迁，即使案涉租赁物被拆迁，祥美公司亦应支付拆迁之前即使用期间产生的租金。双方当事人还陈述如下意见：1.关于案涉租赁物的租赁合同关系解除时间问题。商顺公司称租赁合同关系于《解除合同通知书》寄出之日即2018年7月27日解除。祥美公司则认为由于案涉租赁物无法使用且商顺公司拒不配合解决案涉租赁物无法使用的问题，租赁合同关系于2018年1月1日终止。2.祥美公司称案涉租赁物的实际承租人从2017年3月开始陆续搬离，但未答复及举证证明实际承租人的最后搬离时间。3.祥美公司称其在案涉租赁物可以正常使用期间在第二层房屋有一间办公室，其于2017年年底至2018年年初期间对第二层房屋、第三层房屋进行统一装修，于2017年双方发生争议后停止装修，装修工人到案涉租赁物取回装修工具时发现门已上锁；其最早于2018年3月左右发现案涉租赁物所在楼宇一楼通往二楼的楼梯上的卷闸门被上锁、无法自由进出，书面证据显示其最早于2018年5月25日作出上述致商顺公司的《告知函》提出上述问题，并于2018年8月13日再次作出《回复函》提出上述问题，但商顺公司均不予回应。4.商顺公司称祥美公司已支付第二层房屋、第三层房屋截止至2017年12月31日的租金及支付第五层房屋截止至2017年9月30日的租金。祥美公司没有举证证明其支付上述期限之后的租金。5.祥美公司称商顺公司主张的迟延支付租金的违约金计付标准过高。本院还依据祥美公司的申请向车陂街道办发函调取以下材料：原广州市国土资源和规划委员会因“广州国际金融城项目”建设的需要拟征用广州市天河区黄埔大道路车陂新涌口西9号第3栋第二、三、五层房屋（即案涉租赁物）导致车陂街道办于2017年3月作出暂停对案涉租赁物办理租赁登记备案手续的决定等全部相关材料。车陂街道办向本院提供以下材料：原广州市国土资源和规划委员会于2017年3月15日分别作出的穗天国规征预字[2017]1号、2号《广州市天河区国土资源和规划局征收土地预公告》（共2份）。商顺公司发表以下质证意见：对上述材料的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议；公告针对的是集体土地的征收，而案涉租赁物所在土地的性质为国有土地，不在拆迁范围内；商顺公司经营管理的天河区车陂新涌口西9号物业的产权属于粮食公司，征地方案应由广州市的国土部门发出；祥美公司在2019年曾就“广州市天河区黄埔大道路车陂新涌口西9号地块建设用地批准文件、征收土地方案、供地方案、征地批文及征地红线图”向相关部门申请信息公开，广州市规划和自然资源局分别于2019年3月2日和2019年4月2日作出《政府信息公开申请告知书》，由此可知，祥美公司要求公开的政府信息不存在；到目前为止，产权人没有收到拆迁通知，所有物业均在经营中，祥美公司也占有使用案涉租赁物至2020年3月31日。祥美公司发表以下质证意见：1.对上述材料的真实性、合法性、关联性均无异议；祥美公司也曾提交在案涉租赁物处拍摄的上述公告的照片作为证据；祥美公司的诉讼代理人持法院出具的《律师调查令》前往车陂街道办调取相关证据时，车陂街道办的工作人员也口头告知称是因为上述两份公告才决定暂停对征地拆迁范围内的案涉租赁物办理租赁登记备案手续；上述两份公告的作出时间均为2017年3月15日，进一步证实了祥美公司陈述的事实，即自案涉租赁物被纳入征收范围后，车陂街道办暂停对案涉租赁物办理租赁登记备案手续，导致祥美公司承租案涉租赁物的目的已无法实现；且因征地拆迁工作的开展，案涉租赁物周围的道路、交通、环境也都受到严重影响，已不具备办公使用条件，法院工作人员到现场组织双方当事人办理案涉租赁物的交接手续时也应已注意到该情况；上述两份公告进一步证明案涉租赁物在商顺公司主张的租金和占有使用费对应的期间内已不具备继续出租使用的可能，商顺公司主张相关费用缺乏事实依据；商顺公司明知案涉租赁物已被纳入征地拆迁范围，但其没有积极与祥美公司协商处理相关事宜，而是通过多次恶意诉讼谋取利益，其提出的诉讼请求均不应得到支持。另，本院于2019年11月1日以第五层房屋所在地址为收件地址向祥美公司邮寄本案诉讼材料，但邮件被邮政部门以“地址查无此公司……”为由作退件处理。本院工作人员于2019年11月27日到案涉租赁物所在地址开展送达工作，现场所见案涉租赁物空无一人，经向门卫安保人员了解，祥美公司已不在案涉租赁物内办公。另查明，本院于2017年9月8日受理（2017）粤0106民初22128号原告商顺公司与被告祥美公司租赁合同纠纷一案（以下简称22128号案）。商顺公司在22128号案中提出以下诉讼请求：1.确认商顺公司、祥美公司签订的《第二层房屋合同》于2017年9月12日解除；2.祥美公司向商顺公司腾空交还第二层房屋；3.祥美公司向商顺公司支付2017年2月15日至2017年9月12日期间的租金95107.5元及违约金……4.祥美公司向商顺公司支付2017年9月13日至实际交还第二层房屋之日止的占用费（按每月14175元的标准支付）；5.22128号案诉讼费由祥美公司承担。本院经审理后，于2017年11月20日作出（2017）粤0106民初22128号民事判决书，判决如下：驳回商顺公司的全部诉讼请求。判后，商顺公司不服，向广州中院提起上诉。广州中院以（2018）粤01民终12号案立案审理，并于2018年3月26日作出（2018）粤01民终12号民事判决书（以下简称12号判决书），认为：“……一审法院认定商顺公司以祥美公司拖欠租金为由，要求解除合同的理由不成立，并据此判令驳回了商顺公司要求解除合同、收回房屋、支付租金和违约金、占用费的诉讼请求，处理上并无不当，本院予以维持。……至于商顺公司起诉后，祥美公司称其暂停交租问题，因与本案合同应否解除的审理无关，故本院对此不作处理，商顺公司可另循合法途径解决。祥美公司在本案判决后亦应及时全面履约”，判决如下：驳回上诉，维持原判。12号判决书已发生法律效力。2018年5月31日，本院受理13930号案。祥美公司在13930号案中提出以下诉讼请求：1.商顺公司赔偿祥美公司因其违约所造成祥美公司的经济损失315117.26元；2.商顺公司向祥美公司返还2017年3月1日至12月31日期间的租金共计82500元；3.商顺公司承担13930号案的全部诉讼费用。本院经审理后于2018年11月12日作出（2018）粤0106民初13930号民事判决书（以下简称13930号判决书），查明：“……祥美公司及邓福明均出具《证明》，确认《第二层房屋合同》的权益、义务均归祥美公司所有。……祥美公司申请的证人彭某出庭作证称，其负责对祥美公司承租的案涉租赁物进行装修，2018年3、4月份时案涉租赁物的楼梯和电梯均被封住，但此前未有人阻止其进出案涉租赁物装修。……”，判决如下：驳回原告祥美公司的全部诉讼请求。判后，祥美公司不服，向广州中院提起上诉。广州中院以（2019）粤01民终276号案（即276号案）立案审理后，于2019年4月11日作出（2019）粤01民终276号民事判决书（以下简称276号判决书），查明：“……二审另查明，一审期间，商顺公司提交了以涉案522房为注册地址于2017年3月2日成立的广州市彩及软件科技有限公司、以涉案3037房为注册地址于2017年6月8日成立的广州州泉影视广告有限公司、以涉案532房为注册地址于2017年4月1日成立的广州君攻荐贸易有限公司和以涉案317房注册地址于2017年4月19日成立的广州琼秧科技有限公司的四份商事登记基本信息，拟证明在2017年3月之后还是可以办理案涉租赁物的租赁合同备案登记。对此，祥美公司在二审庭上回复称虽然上述公司工商登记的核准时间是在2017年3-6月，但因为租赁合同备案登记在先，所以也不能证明在2017年3月之后案涉租赁物可以办理租赁合同登记备案。二审庭后，祥美公司提供了案涉租赁物的租赁备案登记证明和上述四家公司的工商登记资料，祥美公司同时表示确实没有广州君攻荐贸易有限公司和广州州泉影视广告有限公司的租赁合同登记备案资料，但从工商登记资料可见，该两家公司是以产权人和商顺公司之间备案的租赁合同、商顺公司和祥美公司之间备案的租赁合同以及祥美公司和该两家公司的法定代表人签订的租赁合同办理了公司注册的，祥美公司进一步解释称如果案涉租赁物不能办理租赁合同备案就出租的话，相关行政管理部门会予以处罚，故案涉租赁物无法使用。二审中，祥美公司述称其在2017年3月就无法使用案涉租赁物，是指案涉租赁物无法办理工商登记注册。对于广州州泉影视广告有限公司的工商登记资料中显示该公司和祥美公司之间的租赁合同是在2017年5月1日签订的问题，祥美公司解释有可能是续签的合同，其承租案涉租赁物进行拆分出租，只是出租给公司办理工商登记，并未实际经营。二审中，祥美公司表示同意解除《第二层房屋合同》，在商顺公司赔偿其经济损失的情况下，愿意交还案涉租赁物，因为案涉租赁物已经由商顺公司封锁，祥美公司无法进入案涉租赁物核实其中的财物及设备。祥美公司向本院提交《律师调查令申请书》，请求法院开具调查令向原广州市国土资源和规划局调查收取如下材料：‘广州金融城项目’东区地块中进行拆迁的建设用地批准文件、征收土地方案、供地方案、征地批文及征地红线图的相关材料，以便证明案涉租赁物属于上述项目征地拆迁的范围。二审庭后，祥美公司向本院提交了《情况说明》，内称：案涉租赁物一共分成160间分租，第五层房屋使用时间较长，约分租了50户，第二层房屋、第三层房屋使用时间较短，每层只分租了20户。在案涉租赁物不能办理租赁备案后，大部分分租合同已经终止，小部分租户仍不愿意迁移，至今仍未作处理。二审庭后，祥美公司提交了广州市规划和自然资源局分别于2019年3月2日和2019年4月2日作出的《政府信息公开申请告知书》，主要内容是祥美公司申请公开内容为‘广州市天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号地块建设用地批准文件、征收土地方案、供地方案、征地批文及征地红线图’，经查，要求获取的政府信息不存在”，认定：“……本案二审争议的焦点为商顺公司在合同履行过程中是否存在违约。祥美公司以商顺公司提供的案涉租赁物不能办理租赁合同备案手续以及商顺公司单方面封锁案涉租赁物为由，主张商顺公司存在违约，进而提起本案诉讼。……祥美公司主张案涉租赁物因属于拆迁范畴，故在2017年3月以后案涉租赁物不能办理租赁合同备案登记手续，但对此并未能提供相应的证据予以证实。相反，商顺公司提供了商事登记基本信息，证明2017年3月以后还有公司以案涉租赁物为注册地址办理了工商登记注册手续，故在2017年3月以后案涉租赁物可以办理租赁合同备案手续。祥美公司不能提供上述公司注册地址（房号）对应的租赁合同备案信息证明上述公司是在2017年3月之前已经办理了租赁合同登记备案手续，否定商顺公司的主张，同时，从祥美公司庭后提交的广州州泉影视广告有限公司的工商登记资料来看，祥美公司在2017年5月1日还有将案涉租赁物中的房屋出租给广州州泉影视广告有限公司，该事实也否定了祥美公司自称其在2017年3月以后无法使用案涉租赁物的说法，故本院对祥美公司的该主张不予采信。此外，祥美公司主张案涉租赁物属于拆迁范畴，但对此并不能提供相应的证据予以证实，其申请政府部门对此信息公开，但政府部门也表示祥美公司要求获取的政府信息不存在。因祥美公司可通过申请政府信息公开的方式获取案涉租赁物是否属于拆迁范围的相应信息，故本院对祥美公司要求法院出具《律师调查令申请书》的申请不予接纳。关于祥美公司主张商顺公司封锁案涉租赁物的问题，祥美公司提供的照片、视频和证人证言都不足以充分证明案涉租赁物是被商顺公司长期封锁且实质影响其经营使用，故一审法院对祥美公司该主张不予支持，并无不当，本院予以维持”，判决如下：驳回上诉，维持原判。276号判决书已发生法律效力。本院认为：《第二层房屋合同》的主要内容合法有效。双方当事人对合同已终止履行的问题均无异议，但双方对合同终止时间及祥美公司暂停支付租金是否构成违约等问题存在争议，本院作如下认定处理：一、关于合同终止时间的问题。商顺公司认为合同终止时间为2018年7月27日，祥美公司则认为合同终止时间为2018年1月1日。广州中院于2018年3月26日作出的12号判决书对一审驳回商顺公司要求解除合同的诉讼请求的判项予以维持，此后，祥美公司于2018年4月4日、5月28日向商顺公司分别邮寄的《回复函》《告知函》均表达祥美公司因故无法实际使用案涉租赁物、要求商顺公司协调解决问题并继续履行合同的要求。广州中院于2019年4月11日作出的276号判决书认定祥美公司提供的证据不足以证明案涉租赁物属于拆迁范畴、祥美公司在2017年3月以后无法使用案涉租赁物及案涉租赁物是被商顺公司长期封锁且实质影响其经营使用的主张，并对一审驳回祥美公司主张商顺公司赔偿损失、退还2017年3月1日至12月31日期间租金的诉讼请求的判项予以维持。本院据此认定，祥美公司暂停支付租金没有正当理由。祥美公司仅支付截止至2017年12月31日的租金，构成违约。祥美公司拖欠租金已超过6个月，依据《第二层房屋合同》第六条第4款关于“……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”的约定，商顺公司有权解除合同。商顺公司未能举证证明其于2018年7月27日寄出的《解除合同通知书》的邮件妥投时间，且其提供的上述手机短信截图亦未出示原始记录存储设备，本院以13930号案中祥美公司收到本院邮寄的上述《解除合同通知书》的时间即2018年8月9日作为认定上述《解除合同通知书》送达给祥美公司的时间。因此，本院认定第二层房屋的租赁合同关系已于2018年8月9日终止。商顺公司要求确认《第二层房屋合同》于2018年7月27日解除，本院不予支持。如前所述，本院已在诉讼中组织双方当事人办理第二层房屋的交接手续，因此，本院对商顺公司主张祥美公司交还第二层房屋的诉讼请求不再支持。二、关于商顺公司主张祥美公司支付2018年1月1日至2020年3月25日期间的租金/占有使用费的问题。如前所述，生效裁判文书已认定祥美公司提供的证据不足以证明案涉租赁物属于拆迁范畴、祥美公司在2017年3月以后无法使用案涉租赁物及案涉租赁物是被商顺公司长期封锁且实质影响其经营使用的主张。祥美公司没有举证证明其在收到《解除合同通知书》之日即2018年8月9日前已撤离并要求商顺公司收回第二层房屋，因此，祥美公司理应按照每月8250元的标准向商顺公司支付2018年1月1日至8月9日期间的租金。至于商顺公司主张的2018年8月10日至2020年3月25日期间的占有使用费问题。作为承租人的祥美公司在合同解除后负有及时腾空搬离并通知商顺公司办理第二层房屋的交接手续的义务。祥美公司在276号案庭审后提交《情况说明》称“在案涉租赁物不能办理租赁备案后，大部分分租合同已经终止，小部分租户仍不愿意迁移，至今仍未作处理”，由此可知，案涉租赁物的部分实际承租人直至2019年仍不愿意迁移，而祥美公司在本案中亦未能答复和举证证明实际承租人的最后搬离时间，应承担相应的举证不能的法律后果。商顺公司作为出租人在合同解除之后理应及时收回租赁物，否则应自行承担损失扩大责任。商顺公司自认第二层房屋所在楼宇一楼通往二楼的卷闸门是其于2018年7月加装的且其门卫持有钥匙，本院于2020年3月25日组织双方当事人办理交接手续时所见情况为案涉租赁物近150间办公室中只有6间办公室因上锁无法进入，即第二层房屋属于商顺公司可控制的范围。结合本院开展本案送达工作的情况及考虑到案涉租赁物内仍留存较多可移动物品，另寻其他场地存放上述物品存在一定难度的现实情况，本院认定双方当事人均怠于办理案涉租赁物的交接手续，对于上述期间损失扩大均负有责任，并根据本案案情从公平原则出发酌情认定祥美公司只需按照每月3300元的标准支付上述期间的占有使用费。至于其他损失扩大部分，则应由商顺公司自行承担责任。对于商顺公司主张的超过上述金额部分，本院均不予支持。三、关于商顺公司主张祥美公司支付迟延支付2018年1月1日至7月27日期间租金的违约金问题。《第二层房屋合同》约定祥美公司应于每月第10日前支付当月租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金金额的5%支付违约金。祥美公司仅支付截止至2017年12月31日的租金，构成违约，理应承担相应违约责任。迟延支付2018年1月1日至7月27日期间各月租金的违约金均应以当月租金为本金[其中，2018年1月至2018年6月期间的每月租金为8250元，2018年7月1日至7月27日的租金为7185.48元（即8250元÷31天×27天）]，计至实际支付之日止。商顺公司主张违约金从当月16日开始计付，并无不妥，本院予以支持。商顺公司主张违约金按照每日5%的标准计付，祥美公司则抗辩称上述违约金计付标准过高，本院依据公平原则酌情将违约金计付标准予以调低，其中，2018年1月16日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮40%的标准计付。迟延支付上述各月租金的违约金总额以不超过上述各月租金本金为限。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市祥美企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市商顺物流有限公司支付2018年1月1日至8月9日期间的租金（按照每月8250元的标准计付）。二、被告广州市祥美企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市商顺物流有限公司支付迟延支付2018年1月1日至7月27日期间各月租金的违约金（其中，迟延支付2018年1月1日至2018年6月30日期间各月租金的违约金均以8250元为本金，迟延支付2018年7月1日至7月27日的租金的违约金以7185.48元为本金，均从当月16日计至实际支付之日止；其中，2018年1月16日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮40%的标准计付。迟延支付上述各月租金的违约金总额以不超过上述各月租金本金为限）。三、被告广州市祥美企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市商顺物流有限公司支付2018年8月10日至2020年3月25日期间的占有使用费（按照每月3300元的标准计付）。四、驳回原告广州市商顺物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8840元，由原告广州市商顺物流有限公司负担6790元，被告广州市祥美企业管理咨询有限公司负担2050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十二月二十四日法官助理罗小玲书记员李思婷邱莉晶