上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13587号上诉人（原审被告）：陈华强，男，1991年10月25日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：万小珊，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周霞，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江彬，男，1981年10月18日出生，汉族，住河南省商城县。上诉人陈华强因与被上诉人江彬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初31921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华强上诉请求撤销原审判决，改判驳回江彬原审全部诉讼请求。事实与理由：陈华强与江彬系分摊房租共同经营闵行区XX路XX号的商铺（以下简称涉案商铺），因为江彬违约提前搬离涉案商铺导致陈华强经营困难不得不与上家提前终止房屋租赁合同造成损失，所以江彬的租金和押金不应当返还。陈华强是2020年8月6日搬离涉案商铺的，故涉案房屋租赁合同的解除日期应当为2020年8月6日。江彬辩称，其与陈华强是出租人和承租人的关系，不存在分摊房租的事情，房屋租赁合同无法继续履行下去完全是陈华强的原因导致的。陈华强与上家的租赁关系与其无关。故请求驳回上诉，维持原判。江彬向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2020年5月8日签署的《房屋租赁合同》；2.判令陈华强返还江彬租金10,000元；3.判令陈华强返还江彬押金15,000元；4.诉讼费用由陈华强承担。原审法院认定事实如下：2020年5月8日由江彬作为承租方（合同乙方）、陈华强作为出租方（合同甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：第一条房屋基本情况：甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于上海市闵行区XX路**；第二条房屋用途：该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外,乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限：租赁期限自2020年5月8日至2022年5月7日止。第四条租金：该房屋月租金为5,000元整。租赁期间,如遇到国家有关政策调整,则按新政策规定调整租金标准;除此之外,出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式：乙方按付三押三支付租金给甲方。第六条交付房屋期限：甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方。第七条甲方对房屋产权的承诺：甲方保证拥有房屋产权,在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。第八条维修养护责任：房屋交付前由甲方对房屋安全隐患进行排除,对水电进行维护修理。正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修费用由乙承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担并责任赔偿损失。租赁期间,防火安全,门前三包,综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第九条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付：1.水费;2.电费;第十条房屋押金：甲、乙双方自本合同签订之日起,由乙方支付甲方三个月房租作为押金。第十一条租赁期满：1、租赁期满后,如乙方要求继续租赁,甲方则优先同意继续租赁；2、租赁期满后,如甲方未明确表示不续租的,则视为同意乙方继续承租;第十二条因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。第十三条本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。第十四条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十六条本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方可向人民法院起诉。第十七条本合同自甲、乙双方签字之日起生效,一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。上述合同签订后，江彬支付给陈华强押金15,000元以及三个月的租金15,000元，原审庭审中陈华强对于收到上述30,000元不持异议。原审另查明，江彬庭审确认其在涉案商铺内经营一个月后即2020年6月20日搬离，故同意支付一个月租金5,000元，但表示其在6月8日已经将涉案商铺的钥匙交还给物业。陈华强亦表示江彬于2020年6月15日至20日之间搬离，同时其确认于2020年8月20日左右搬离涉案商铺。原审法院认为，江彬、陈华强之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，江彬、陈华强均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现江彬已经按照租赁合同的约定支付了相应的租金及押金，但江彬仅实际使用租赁商铺一个月，不管是江彬出于自身止损的因素考虑，或者因陈华强方亦不再涉案商铺内开展经营活动之考虑，导致江彬、陈华强在涉案商铺继续履行租赁合同不再具有继续履行之可能性，同时考虑到江彬、陈华强均对涉案商铺失去了控制权，故双方所签订之租赁合同理应予以解除，故原审法院最终确认双方所签订的租赁合同于2020年6月20日予以解除。依据江彬庭审确认的事实以及结合陈华强方的陈述，江彬实际使用租赁商铺的期限为一个月，故对应的租金理应支付给陈华强，而江彬实际支付给陈华强的租金为三个月，故在租赁合同解除的前提下，陈华强理应退还剩余两个月的租金10,000元。上述租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，江彬可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故基于此，江彬有权要求陈华强返还相应的房屋租赁押金15,000元。原审法院判决如下：一、确认江彬与陈华强于2020年5月8日所签订的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；二、陈华强于判决生效之日起十日内返还给江彬租金10,000元；三、陈华强于判决生效之日起十日内返还给江彬押金15,000元。案件受理费减半收取计254.16元，由陈华强负担。二审期间，陈华强提供如下证据：证据一、上海XX有限公司与汪某之间的房屋租赁合同一份，证明陈华强从案外人汪某处租赁了涉案商铺。证据二、转账凭证，证明陈华强向汪某支付了剩余租期的租金和押金。证据三、上海XX有限公司与陈华强之间的房屋租赁合同一份，证明陈华强从案外人上海XX有限公司处租赁了涉案商铺。证据四、转账凭证，证明陈华强向上海XX有限公司支付了季度租金和保证金。证据五、陈华强与上海XX有限公司之间的房屋租赁终止合同，证明陈华强直至2020年8月6日才终止与上家的房屋租赁合同，是江彬违约提前撤出商铺。江彬对陈华强提供证据的真实性均不持异议，但认为都与本案没有关系。本院认为，陈华强提供的证据涉及的均为其与案外人之间的租赁事实，与本案无关联，故不认定为本案新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，江彬与陈华强之间签订有房屋租赁合同，江彬已经按照房屋租赁合同的约定支付了相应租金及押金并实际使用了涉案商铺，双方之间的关系符合法律对房屋租赁的相关规定，并没有合伙关系的法律特征。同时，陈华强并未提供证据证明双方当事人之间达成合伙经营的合意，故江彬提前搬离涉案商铺与陈华强经营困难不得不与上家提前终止房屋租赁合同并无直接因果关系。本院注意到，江彬租赁的是一个柜台经营豆制品，而陈华强经营的是一家生鲜超市，故陈华强上诉认为江彬提前搬离导致其经营困难，理由过于牵强，本院难以采信。陈华强与上家提前终止房屋租赁合同造成的损失，与本案并无直接关联，故陈华强以此为由拒绝返还江彬租金与押金无事实与法律依据。陈华强与上家终止房屋租赁合同的时间亦与本案无关，不能据此认定本案房屋租赁合同的解除时间。根据原审查明的事实，双方当事人对涉案商铺均失去了控制权，且在2020年6月20日之前江彬已经搬离涉案商铺，故原审法院判决房屋租赁合同于2020年6月20日解除，陈华强返还相应的租金及押金并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈华强的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508.32元，由上诉人陈华强负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十二月二十二日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……