山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7393号上诉人（原审被告）：张峻铭，男，1994年3月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台打捞局。住所地：烟台市芝罘区芝罘岛东路**。法定代表人：杨晓仁，任局长。委托诉讼代理人：郭令，山东滨海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，单位职工。上诉人张峻铭因与被上诉人烟台打捞局房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张峻铭上诉请求：1、依法撤销原判；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定上诉人所承租房屋的租户存在扰民行为，系认定事实错误。首先，一审中，被上诉人提供的所谓证人都是被上诉人单位的职工或退休人员，与被上诉人均存在利害关系，被上诉人将房屋租赁给上诉人前房屋均被被上诉人提供的证人长期无偿占用，有的证人长期都不在涉案的住宅楼内居住，这些证人并没有亲眼看到上诉人的租户乱放杂物、扔烟头，也没有看到系上诉人的租户不关防盗门、租户上下楼梯闹腾的问题，因此，证人并不能证明上诉人的租户存在不遵守物业管理规定和所谓扰民的问题。其次，被上诉人提供的所谓入户调查记录、联名信等证据缺乏真实性，一审判决也显示，所谓的调查及记录、联名信均存在签名不实等虚假问题，其本身就缺乏真实性，不具备证据的真实性、关联性和合法性，依法不应作为认定本案事实的依据。第三，涉案的住宅楼除了上诉人承租的阁楼对外出租外，其他楼层也存在房屋出租的问题，即使证人反映的情况是真实的，也不能认定即为上诉人的租户所为，更不存在上诉人租户扰民的问题。第四，住宅楼内公共区域即使存在脏乱差的问题，也是物业管理不到位的问题，在没有证据证实的情况下，更不应该归到上诉人身上，并以此认定为上诉人租户存在扰民的问题。第五、作为住宅楼的住户，均应当本着互谅互让的原则妥善处理好相邻关系，被上诉人以及其所谓的证人的所作所为完全就是欺生排外的表现。二、一审判决认定被上诉人解除租赁合同系合法解除，适用法律错误。被上诉人违反合同约定，以扰民等莫须有的理由解除租赁合同，并对涉案房屋断水断电，不仅严重违反了合同的约定和法律的规定，也给上诉人造成了巨大的经济损失，但上诉人的合法权益不但没有得到保护，反而被判赔偿被上诉人的房屋占用费和支付被上诉人违约金，严重损害了上诉人的合法权益。三、一审判决严重超审限。一审法官和律师采取引供诱供的方式，让上诉人表达不利于上诉人的所谓意见，也是导致本案错误判决的重要原因。被上诉人烟台打捞局答辩称，双方租赁关系存续期间，上诉人存在严重的扰民行为。我方提供的联名投诉信照片，以及情况再调查记录及证人证言，能够形成完整的证据链条，证实上诉人存在扰民行为。被上诉人据此解除双方的租赁合同，于法有据。原审原告烟台打捞局向一审法院起诉请求：1、判决被告腾退全部租赁房屋（坐落于烟台市芝罘区芝罘岛中里**顶楼的阁楼共**）。2、判决被告支付原告2018年1月1日至1月31日房屋占有使用费5000元及违约金10000元，并自2018年2月1日至被告退还全部租赁房屋之日止按上述标准支付占用期间费用。事实与理由：原、被告于2016年6月27日签订了《房屋租赁合同》，约定被告自2016年1月1日至2020年12月31日租赁原告位于烟台市芝罘区芝罘岛中里122－127单元顶层共12套阁楼，每年租金6万元，阁楼用于住宅出租。合同约定被告租赁期间应当遵守物业管理规定，不得有扰民情况，一旦接到投诉，被告需要立即整改，若拒不整改或整改不彻底，原告有权暂停租房直至收回房屋，同时约定原告逾期交房或被告逾期还房，每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失。合同签订后，原告履行了房屋交付义务，被告支付了房租。但2017月起，芝罘岛中里122－127单元住户联名向原告投诉，内容为被告在出租房屋经营期间存在租住人员杂乱和不关单元防盗门、外部人员自由出入等安全问题、随地吐痰、乱扔垃圾等卫生问题、在居民休息时间外住人员大声喧哗扰乱正常生活秩序等问题，原告所属打捞保障中心于7月进行了入户调查核实，证明居民投诉属实。原告于2017年8月份约谈了被告，其父张福松代被告参加了约谈，原告按照合同约定向被告下达了《关于限期整改中里122－127单元12套阁楼居民投诉问题的通知》，通知要求被告自接通知10日内必须采取有效措施限期整改居民反映三类问题，10日后如继续接到居民投诉，则按合同约定有权终止合同收回房屋。被告虽然未对通知书内容提出异议，但也没有采取整改措施。至2017年10月份，部分居民针对以上三类问题又向原告作出投诉，原告根据投诉于11月14日再次进行了入户调查，证明承租人被告对以上问题并未进行整改。此后，由于被告的拒不配合，原告根据合同约定于2017年11月16日向被告父亲张福松送达了《关于终止中里122－127单元阁楼房屋租赁合同的函》，2018年1月10日，原告再次约谈被告时又将该终止合同确认函当面送达被告。被告表示不接受按合同约定提出的相关解决意见。至今，被告既不按照原告通知腾退房屋，也不按照合同约定按时交纳2018年的房租，原告遂诉至法院。一审法院认定事实：（一）烟台市芝罘区芝罘岛中里122－127号房屋属原告所有。2016年6月27日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告自2016年1月1日至2020年12月31日租赁原告位于烟台市芝罘区芝罘岛中里122－127单元顶层共12套阁楼，毛坯房，每年租金6万元，第一次付款时间为2016年6月1日前，之后的2017年至2020年，每年1月1日前付款；被告负责内部间隔、装修等并承担费用；租赁房屋仅作住宅使用；被告应于交付首期租金同时，向原告交付押金5000元，租赁期满，房屋及设施无损坏、相关费用结清后，原告无息返还被告；被告未按合同约定支付房租逾一个月的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同三个月租金额向原告支付违约金；租赁期间，被告可根据需要，经原告同意进行装修，合同到期或解除后，原告取得附属装饰装修物，无需补偿；被告不得拖欠两个月以上水电费，否则原告可停止供水供电，并由被告承担拖欠金额3倍的违约金；原告逾期交房或被告逾期还房，每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失（第十三条）；被告租赁期间应当遵守物业管理规定，不得有扰民情况，一旦接到投诉，被告需要立即整改，若拒不整改或整改不彻底，原告有权暂停租房直至收回房屋（第十七条第5项）。合同签订后，原告履行了房屋交付义务，被告承租房屋后，经原告同意，将房屋出租，并支付房租至2017年12月，之后未付，且占用涉案房屋至今。（二）2017年8月2日，原告的打捞保障中心向被告送达《关于限期整改中里122－127单元12套阁楼居民投诉问题的通知》一份，载明根据居民反映，被告承租的阁楼房屋存在人员繁杂、进出单元不关门等安全问题、随地吐痰、乱扔垃圾等卫生问题、大声喧哗扰乱居民正常生活秩序等问题，根据双方签订的房屋租赁合同中第十七条第5款约定，现通知被告于接到通知10日内针对居民投诉的安全、卫生、扰民等三类问题采取有效措施限期整改，10日后如继续收到居民投诉，则按合同约定原告有权终止合同，收回房屋。该通知由被告父亲张福松代收。（三）2017年11月15日原告出具《关于终止中里122－127单元阁楼房屋租赁合同的函》一份，载明鉴于被告在租赁房屋过程中，所在单元居民多次投诉租住人员存在安全问题、卫生问题、扰民问题，经该局2017年7月10月两次入户调查核实后，发现反映问题属实，按照房屋租赁合同第十七条第5款约定，原告认为被告并未对居民投诉的上述问题作认真彻底整改，违反了合同约定，现通知被告终止房屋租赁合同履行，合同终止日为2017年12月31日，请被告提前做好清退房屋准备，合同终止日7日内办理完成全部12套阁楼清退手续。被告父亲16日收到该函。（四）为证明被告将房屋外租后产生了安全、卫生、扰民问题，原告提交如下证据：1、辖区居民联名投诉信及照片四张。投诉信落款处签有122－127单元的居民共35人的名字，内容为居民向原告局领导反映芝罘岛中里122单元－127单元的住户关于阁楼出租的有关事宜，包括安全问题，卫生问题，扰民问题等：租客为外地临时工人员，身份不明，上下楼不认识，单元防盗门损坏，形同虚设，随便进出；随地吐痰，乱扔杂物，把鞋袜脱掉放门外，把破鞋乱袜子扔到楼上排水沟内，把生活垃圾扔到楼下，把住户的衣物弄脏；临时工上下班半宿回来大声喧哗，使住户不得安宁，2016年8月技校考证学生住宿，男女混住，每天又跳又唱，扰民，因此，居民认为阁楼不适宜出租给外地人员居住，尤其是来烟做临时工人员。2、2017年11月14日下午122－127单元阁楼调查一份，其中记录了125单元李传路反映：1、安全问题单元钥匙外流失控，流动人员太多，出门不关门。2、卫生问题，乱扔垃圾，楼道乱扔烟头，建议收回。124单元－5隋老师反映阁楼多租给外部人员，7月份反映过后，这段时间技校培训人员杂乱，晚上也闹腾，上半年船厂人员住，夜晚打夜班，影响到居民休息。124－8号外租人员也不安静，早晨5点做饭。127－3号楼道乱扔烟头，126单元楼道乱堆乱放杂物，烟头。2017年11月16日上午约谈了张峻铭父张福松，当面送达了终止合同函，张福松不同意终止合同，认为居民反映问题不实，要书面向中心反映问题。3、中里122－127单元阁楼出租扰民投诉情况再调查记录一份，载明向几户居民再次进行调查的情况，包括李传路在内的有的居民反映仍存在出入不关防盗门、上下楼梯闹，人员繁杂吵闹，卫生没改观，乱扔垃圾的情况，有的单元居民反映卫生有所改观，8、9月份存在吵闹问题，近期没发现。4、申请证人张某、常某、辛某出庭作证。证人张某到庭述称：我系烟台打捞局退休人员，住烟台市芝罘区。被告承租阁楼后，扰民太厉害了，卫生条件太差，现在楼上的阁楼中还养着一条很大的狗，据说是个金毛，因为我长期在外地居住，很少回家居住，我2018年的12月26日回家居住到2019年1月16日，2019年4月9日居住至今，阁楼上一开始住的是来福士船厂的两个东北人，有一次二楼的居民上阁楼修理太阳能，我跟着上去，发现楼顶的房檐的接水沟满满的都是垃圾，我就拍了3张照片送到打捞局，从阁楼下来的楼梯、楼道都是烟头、痰、垃圾，因我们长期不居住的包括我共4户，常住居民就两户，再加上阁楼的两户，长住居民不抽烟，我认为就是阁楼上的租户扔的烟头、吐痰，现在楼上还养着狗，我找过他两次，现在稍微收敛，但是狗是动物不是人，主人不在家它闹的越凶，楼道里都是狗毛。我失眠，每天需要吃药才能睡觉，楼上吵得我睡不着，现搬到阁楼的对门居住。联名信中有其本人签字。虽未亲眼看到租户扔垃圾、吐痰、扔烟头，根据其上面讲的，我们这个楼上长居的都是打捞局的职工，我们彼此都很了解，阁楼未出租之前我们的楼道很干净，单元门都是随手随关，阁楼出租后有时候不关单元门。不清楚噪声是否是租户故意制造的。写联名信之前，证人长期在此居住，联名信出具后，信里提到的环境问题有所改善，接水沟的垃圾清理了，但是之前楼道里的卫生没有改善，狗的吵闹一直没有改善。关于联名信出具的经过，证人述称：我们住的三栋楼上一共6个单元，12个阁楼，之前的长住居民都是打捞局的职工，平时聊天的时候大家都议论这个事，都提出找局里后勤中心的领导，领导说让我们自行看着弄，我们就自发写了联名信，因牵扯到每个人的利益，所以比较齐心。正文是我们的居民写的，但是不想说他是谁。我们就在楼道里传递签字。证人所在单元是证人拿的联名信去给别的居民签字的、一楼两个都不在家，是证人打电话联系，方宗义、郭进财知晓并同意联名信的内容，方宗义的名字是我代签的，郭进财的签字记不清楚。证人常某出庭作证称：我系烟台打捞局退休人员，从2000年分房到现在一直居住在罘区芝罘岛中里126号内1号。阁楼的租户不讲卫生，乱扔垃圾、烟头，晚上开关防盗门的时候咣咣响，垃圾扔到楼后，经常挂在铁栏杆上，夏天惹苍蝇。联名信上的签字是我妻子签的，但签错了，写成了常建女。我亲眼看到阁楼租户从楼上扔垃圾，我还吆喝了这个租户，说起不要这么干，但我不认识他，吐痰、扔烟头我没有看到过，楼道里有烟头，因为我每天都扫楼梯。全楼常住居民为四户。我与对门、二、三楼各一户，我对门于2018年上半年将其房屋出售给我。后来的卫生没有改善，有一次整个承包阁楼的人去了我们小区，我要求其清理楼后的垃圾，过几天没清理，还是我亲自清理的。投诉情况再调查记录一份上的签字是我本人签字。证人辛某称：我系烟台打捞局退休人员，从2001年分房到现在一直居住在烟台市芝罘区芝罘岛中里127号内1号。我们居民楼顶楼的阁楼，我光知道是打捞局租出去了，我居住在一楼，我深受其害，楼前面的障碍网上都挂满了垃圾，无法晾衣服，走廊里随便扔烟头、吐痰，因为退休在家，我就把一楼打扫一下，我没有亲眼见到是谁扔的垃圾、烟头、吐痰，我们常住的居民比较能维持卫生，我们都是负责自家楼层的卫生。联名信上的签字是我家属签字的。没有看到垃圾从何处扔下。我单元有5户常住居民，只有一户出租。铁栏杆上后来没有垃圾了，已经清理完毕，过完春节后障碍网上没有垃圾了。原告对证人证言无异议，认为可以证实被告在租赁房屋期间，租户存在乱扔垃圾、烟头、养动物等扰民行为，给常住居民造成严重困扰，经原告与被告沟通后，被告仍未采取相应的措施，垃圾等仍为常住居民清理，被告的行为违反双方的合同约定，其应当腾退涉案房屋。被告对证人证言无异议，但认为证言只能证明部分租户存在扔垃圾、养动物等不卫生行为，其租客并没有故意制造除生活之外的噪声来扰民。（五）诉讼中，被告向法院提交反诉状，要求原告赔偿其可得利益损失103800元，返还押金5000元并承担本诉与反诉费用。法院对该反诉请求未予受理。原告认可收取了5000元押金，但不同意返还，称被告尚欠原告房屋占有使用费等，还有违约行为。（六）关于违约金，原告主张，根据房屋租赁合同第十三条的约定，原告可主张3倍违约金，但现在其仅主张2倍，按1万元主张。一审法院认为，（一）原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，应为合法有效。2017年11月15日，原告向被告送达了《关于终止中里122－127单元阁楼房屋租赁合同的函》，应认定合同自此时解除，诉讼中被告亦同意腾退房屋，法院予以确认。原告提交的证据可以认定其提出的解除合同要求符合合同约定。被告占用房屋至今，应自2018年1月1日起，按照每月5000元的标准支付原告房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止。诉讼中，被告以原告给租赁房屋断电为由不同意支付2018年9月1日之后的房屋占有使用费及违约金，法院认为，合同既已于2017年11月解除，被告即应及时交还房屋，原告在解除之后的若干个月后给予断电，被告却仍占用房屋至今，系自行扩大其损失，其以原告断电为由拒绝支付2018年9月1日之后的房屋占有使用费，于法无据，于约不符，法院不予支持。关于违约金，原告主张1万元符合法律规定和合同约定，法院予以支持。（二）关于被告提起的反诉。经过本诉的审理，可以认定原告提出解除合同的理由符合法律规定，即被告租户存在扰民行为才导致合同解除，被告答辩意见中要求原告赔偿其损失，于法无据，法院不予采信。至于原告收取的5000元押金，被告答辩意见中要求原告退还，法院认为，在法院已判决支持原告主张的违约金的情况下，押金可与被告应给付原告的房屋占有使用费抵顶，原告不必退还。因此，对于被告的反诉请求，法院不予受理，在此一并说明。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条之规定，一审法院于2020年10月30日判决：一、限被告张峻铭于判决生效之日起十日内腾退烟台市芝罘区芝罘岛中里122－127单元顶楼的阁楼共12套并交付给原告烟台打捞局。二、限被告张峻铭于判决生效之日起十日内按5000元/月的标准支付原告烟台打捞局自2018年2月1日至2019年10月的房屋占有使用费105000元（5000元/月×21个月），并自2019年11月起仍按5000元/月的标准支付至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。三、限被告张峻铭于判决生效之日起十日内赔偿原告烟台打捞局违约金10000元。四、驳回原告烟台打捞局的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告张峻铭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交2019年11月录的上诉人和王玉学的视频优盘。证明被上诉人证据存在虚假。被上诉人质证称，是原始载体。上诉人所主张的王玉学并非一审中出庭作证的证人，一审中被上诉人提交的居民联名投诉信以及照片，能够证实上诉人存在扰民等违约行为。即使该录音、录像载体是真实的，也不能够证实录音中录像中的当事人的身份。王玉学仅是在我方提交的居民联名投诉信中签字，投诉信中有35户居民签字，并附带了照片。即使上诉人提交的是与王玉学之间的对话，也不能够证实我方提交的证据为虚假证据。我方提交的该份举报信是居民向我局保障中心提交的，并非上诉人自行制作，收到该投诉信后，被上诉人也进行实地调查走访。被上诉人提交房屋交接单复印件，证明上诉人认可其存在违约行为，于2019年12月2日将房屋已经腾退给被上诉人。上诉人质证称，认可其真实性，上诉人将房屋腾退给被上诉人，是本着不扩大损失的情况下，并不是认可其存在违约行为。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人上诉称，一审判决认定上诉人所承租房屋的租户存在扰民行为系认定事实错误。对此上诉人未提交充分证据证实其主张。而本案中的辖区居民联名投诉信及照片、阁楼调查记录、被上诉人给上诉人送达的《关于限期整改中里122－127单元12套阁楼居民投诉问题的通知》，以及出庭作证的证人张某、常某、辛某的证言等，能够证明上诉人租户存在扰民问题。且上诉人在一审庭审中对证人证言无异议，认可部分租户存在扔垃圾、养动物等不卫生行为。一审法院认定因上诉人违约而支持被上诉人提出的违约金诉求，与法不悖。关于本案所诉腾退涉案房屋及占有使用费等问题，上诉人已于2019年12月2日将房屋腾退给被上诉人，一审法院判决上诉人支付房屋腾退前的占有使用费，并无不当。关于上诉人上诉称的被上诉人在合同履行期间违约给上诉人造成巨大经济损失，一审法院对其反诉并未受理，与法不悖，上诉人可依法另行主张。上诉人上诉主张一审采取引供诱供的方式让上诉人表达不利于上诉人的意见，但未提交证据证实，上诉人作为完全民事行为能力人，依法应对其在诉讼过程中的言行负责。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张峻铭负担。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  王天松二〇二〇年十二月二十二日书记员  郭春莉