宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2020）宁0381民初2121号原告：马存福，男，1960年3月1日出生，回族，小学文化，农民，住甘肃省张家川回族自治县。委托诉讼代理人：马成东,系原告弟弟，特别授权代理。被告：车玉东，男，1967年10月23日出生，回族，不识字，农民，住宁夏银川市永宁县。被告：马定喜，男，1969年5月25日出生，回族，小学文化，农民，住宁夏青铜峡市。被告：马金宝，男，1964年8月10日出生，回族，高中文化，农民，住宁夏灵武市。被告：李德忠，男，1969年7月4日出生，回族，小学文化，农民，住宁夏灵武市。原告马存福与被告车玉东、马定喜、马金宝、李德忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马存福及其委托诉讼代理人马成东、被告马金宝、马定喜、李德忠、车玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马存福向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2013年9月8日签订的购房合同，当庭变更为请求确认该合同无效；2.依法判决四被告共同返还原告支付的购房款96000元；3.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：原告与被告马定喜本系同村村民。2013年9月，原告委托被告马定喜从青铜峡购买院落，后被告马定喜告知原告已经联系好。2014年3月，原告与被告马定喜、马金宝、李德忠在购房合同中签名，原告将96000元购房款交付三被告。之后，三被告声称合同原件先由他们保管，三个月内协助变更产权证，待产权证变更完后将产权证、钥匙交给原告。原告多次催促，被告都以产权证正在办理中为由让原告等待。2020年6月5日，原告将购房合同原件要回,双方发生争执，原告报警后得知案涉房屋的所有权人为车玉东。经公安机关核实，车玉东系实际房主，车玉东委托被告马定喜、马金宝、李德忠为其出售房屋。时至今日，案涉房屋产权过户事宜未能办理，致使原告的合同目的不能实现。现请求确认原、被告之间所签合同无效。马定喜辩称，我跟原告从小一起长大。原告找我联系买房子，我跟李德忠、马金宝到闽宁镇找到车玉东，马金宝、李德忠与车玉东商量卖房事宜，价格谈好后，我和马存福在小坝汽车站附近的打印店打印了购房合同，当时我们几个人都在场，合同打印好后，原告说他不识字，就由打字员念了一遍，我们几个都签了字，房屋价格是96000元。车玉东当时不在场，他委托马金宝代签。我没有向原告承诺办理房产证，只是承诺在国家政策允许的情况下协助办理变更登记事宜。车玉东现在要求原告赔偿七年期间的房屋、果园损失。房子现在没人住，原告去年曾找我把房子卖掉。请求法庭驳回原告的诉请。马金宝辩称，车玉东在我们村有一套房子要转让，李德忠和马定喜说马存福要在我们村买房，所以我给帮忙介绍。马存福看完房后就去找车玉东，事情谈好后我们在小坝汽车站附近打印了一份购房合同，我们都在合同上签了字。合同约定的价款是96000元，当时车玉东不在场，由我代替车玉东在合同上签字。当时，原告知道也同意代签字这个事情。合同签好后，因车玉东不在村上住，门上了锁，之后也没见原告过来住。后来房屋确权登记时，我跟车玉东联系，让他告知原告办理房屋确权手续。后来村上公告房屋确权情况，案涉房屋登记的名字是马存福。现在房管局登记的名字依然是马存福，我只是中间人，没有从中获利，只是帮忙，我还一直在和原告联络办理房产的事宜。李德忠辩称，我知道原告买房子，车玉东要卖房子，我只是提供信息。我不同意原告的诉讼请求。车玉东辩称，我在2013年收到7万元的房款，是李德忠通过转账转给我的。至于原告付款多少，我不清楚，别人从中赚取多少我也不清楚。合同订立至今已有7年时间，如果返还房款，我要求原告承担房屋、果园因长时间无人照看造成的损失。原告围绕其诉求依法提交购房合同、中国农业银行银行卡交易流水、居民户口登记簿、残疾证，以证实双方签订《购房协议》，被告车玉东将宅基地连同6间房屋、2亩果园转卖给原告，约定价格为96000元。原告从其妻子银行卡中两次取款共计10万元，以现金方式交付给被告马定喜、马金宝、李德忠96000元。同时，证实原告三个子女均系残疾人，生活困难。被告马金宝、李德忠对中国农业银行银行卡交易流水不认可，对其他证据无异议，被告马定喜对购房合同认可，对其他证据不认可。被告马定喜提交黄建宁与车玉东购房合同，以证实被告车玉东委托马定喜、马金宝、李德忠卖房，被告马金宝、李德忠对此不持异议，原告认为该证据与本案无关。本院依原告申请，调取青铜峡市公安局对原告马存福、被告马金宝、马定喜、李德忠、车玉东五人询问笔录，原告对该组证据无异议，被告马定喜对原告马存福的陈述有异议，对其他人的陈述无异议，被告马金宝对原告询问笔录中给付26000元事实不认可，对被告车玉东的陈述有异议，认为转卖事宜不属实，其只是中间人，并没有买被告车玉东的房子。被告李德忠对笔录无异议。本院向瞿靖镇友好村村委会书记汤万伏制作调查笔录，并拍摄房屋及果园现状照片，以查明案涉房屋状况，各当事人对汤万伏调查笔录认可；四被告对法院拍摄房屋及果园现状照片认可，原告对房屋、果园照片不认可。经审核，原告提交购房合同、中国农业银行银行卡交易流水、居民户口登记簿、本院调取的青铜峡市公安局询问笔录、汤万伏调查笔录、案涉房屋及果园现状照片符合证据有效要件，能够证明案件事实，证据效力予以认可，并在卷佐证。原告提交的残疾证、被告马定喜提交的黄建宁与车玉东购房合同与本案无关，证据效力不予确认。依据当事人庭审所述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马定喜、李德忠、马金宝互相认识，原告与被告马定喜系朋友。2013年9月，原告委托被告马定喜从青铜峡市购买院落，被告车玉东委托被告马金宝、李德忠帮忙出售其从他人手中购买的位于本市瞿靖镇。2014年3月6日，原告与被告马定喜、马金宝、李德忠、车玉东达成购房协议，双方签订购房合同约定：甲方（转让人）车玉东，乙方（购买方）马存福，现有甲方车玉东（住址：玉泉营农场）购住房6间、车库、灶房为一体，共计转卖给乙方马存福（甘肃省），现金（大写）玖万陆仟元整（小写）96000元，外加二亩多果园（包括里面树木）全部转让（也就是终身转让）。现金即日起全部付清，特立此证明。备注：住房宅基地和宅基地本必须属于购房人。承包地优先承包于购房人耕种，以上款项双方不得反悔，否则甲乙双方无论哪一方违反合同上说明的条款，一切责任后果由违约方承担。被告马金宝代替被告车玉东在转卖人处签字，原告马存福在购房人处签字，被告马金宝、李德忠、马定喜在证明人处签字。合同签字后，原件由被告马定喜保管。原告向被告马定喜、马金宝、李德忠交付96000元购房款，被告马金宝、李德忠将其中的70000元交付被告车玉东，下剩26000元由被告马金宝、李德忠、马定喜分配，其中被告马金宝、李德忠各分得1万元，马定喜分得5000元，下剩1000元用于雇车。2020年6月5日，原告将购房合同原件从被告马定喜手中取回。2020年7月1日，原告向青铜峡市公安局控告马定喜涉嫌合同诈骗，经公安机关审查，认为没有犯罪事实不予立案。另查明，原告为甘肃省张家川回族自治县民。被告车玉东户籍所在宁夏永宁县，现住于宁夏永宁县。本院认为，本案双方协商买卖位于本市友好村的宅基地房屋事实清楚，本案争议焦点为：双方签订购房合同效力、购房款是否应当返还及其金额问题。关于购房合同的是否无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间自愿设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告马存福、被告车玉东在各自户籍地均已拥有农村宅基地，双方在本市友好村买卖宅基地上房屋已违反上述法律规定。再者，基于农村房屋买卖中房地一体格局，处分房屋的同时也就处分了集体土地使用权，而集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因非本集体经济组织成员而签订购买宅基地房屋合同，有损法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，原告马存福、被告车玉东均非案涉房屋所在集体经济组织即友好村成员,其非法购买、转让销售该房屋及其附带果园设施违反了农村宅基地、土地禁止违法转让的规定，依法认定为无效合同，原告请求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告支付款项的返还问题。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在农村宅基地房屋买卖中，由于买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，本案中，原告与各被告均知涉案房屋为农村房屋，原告与被告车玉东均非友好村成员，被告马定喜、马金宝、李德忠仍介绍原告与被告车玉东买卖该房屋，且在购房合同中约定“住房宅基地和宅基地本必须属于购房人”，即双方对宅基地使用权也一并处分。购房合同的无效，无论是售房人、或购房人还是介绍人均存在过错。因合同无效，各方当事人依法应互负返还义务，案涉房屋闲置至今的事实，本院予以确认，被告车玉东应返还收取的70000元购房款，其提出要求原告赔偿房屋闲置、果园损失，考虑案涉房屋闲置时间长达六年左右，房屋因无人居住、维护有破损，附带果园因无人管理荒废，产生相应的经济损失，被告车玉东提出按照房屋租金每年6000元，70多颗树，果树每颗收入300元计算损失无合理、直接依据，且双方对此损失的形成和扩大均有过错，不应由任何一方负担全部责任，鉴于原告在购买房屋后一直未及时搬入居住，现又以合同无效要求返还购房款，根据合同履行情况，原告负担上述损失25000元，可相应从返还购房款中扣减。综述，被告车玉东返还原告马存福购房款45000元。被告马定喜、马金宝、李德忠收取的介绍费本应全额返还，考虑买卖双方为主要过错方，介绍人促成签订协议，客观上付出了劳务行为，酌定被告马定喜返还原告介绍费3500元，被告马金宝、李德忠各返还原告介绍费7000元。1000元车辆租赁费在双方协议买卖房屋过程中已支出，无须返还。被告马金宝、马定喜辩称土地部门在村部公示宅基地确权名单时有原告的名字，房屋登记为原告，因案涉房屋及宅基地确权至庭审辩论终结前仍未经本市农村房屋土地产权登记部门确认，该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《合同法》第五十二条第四项、第五十八条，判决如下：一、确认原告马存福、被告车玉东于2014年3月6日所签订《购房合同》无效；二、被告车玉东返还原告马存福购房款45000元；三、被告马定喜返还原告马存福介绍费3500元，被告马金宝返还原告马存福介绍费7000元，被告李德忠返还原告马存福介绍费7000元；上述二、三项内容，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原告马存福负担769元，被告车玉东负担1031元，被告马定喜负担80元，被告马金宝负担160元，被告李德忠负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长  冯婧茹人民陪审员  郭 静人民陪审员  陈玉萍二〇二〇年十二月三十日书 记 员  马海学引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。10/11