江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1376号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区申虹路******。法定代表人：朱谦，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：金佳，北京京都（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南通可可空间孵化器管理有限公司，住所地，住所地江苏省南通市崇川区通京大道**iv>法定代表人：郭勇，执行董事。委托诉讼代理人：赵海清，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司（以下简称瑞铂慧家公司）因与被上诉人南通可可空间孵化器管理有限公司（以下简称可可公司）合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞铂慧家公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、有遗漏以及认定错误。1、一审法院未审查、确定上诉人与被上诉人敲章确认的《2018年已签约项目佣金结算表(2018-06)》的真实性不当。2、对于被上诉人发出《关于解除〈项目资产管理合同〉的通知》的事实上诉人认可，但是从未对其内容的真实性予以认可。而且该证据系上诉人提交，以证明被上诉人系擅自解除合同，且在第二次庭审中上诉人已明确说明被上诉人实际解除理由与其发文内容意思不符。从时间上可以看出，被上诉人发出解除通知函的时间是在2019年5月23日，而按照合同约定，2018年6月底时已经可以得知，上诉人虽未完成70%的去化指标，但是已经非常接近该去化指标。从其明知上诉人未完成任务到其解除合同已有近一年的时间，显然其解除合同的理由过分牵强，且不合常理。但是一审法院却直接将其发函内容认定为是本案事实错误。3、关于去化指标的认定，上诉人在2018年2月底之前完成不到2000平方米，2018年4月底之前完成9000多平方米，4月底之前的去化指标已经达成。2018年6月底之前的去化指标完成12209.87平方米，距离70%的13500平方米，差距1300平方米不到。且去化指标只是完成招商工作的一个进度，并不能作为合同能否解除的唯一标准，应当考虑上诉人招商工作的完成度，否则显失公平。4、关于付款条件以及违约责任的承担。对于付款条件，虽然《项目资产管理合同》第六条约定了运营管理费的结算方式以及结算时间，但是从双方合同的实际履行来看，被上诉人并未按照合同约定支付上诉人运营管理费。该项目于2018年6月开始产生租金收入，按照合同第六条的约定，被上诉人应于2018年7月开始支付运营管理费，但是被上诉人直至2018年10月才支付了78779.35元的运营管理费，而非按月支付。同时也并非如被上诉人所述，因上诉人未完成去化指标，被上诉人不应当支付运营管理费。说明被上诉人认可上诉人的招商工作，但是变更了运营管理费的结算方式以及支付时间，否则被上诉人也不会同意对《2018年已签约项目佣金结算表(2018-06)》进行盖章确认。关于违约责任的认定，上诉人虽未按照合同约定全额完成去化指标，但是完成度已经非常接近合同约定。就其招商工作的完成度而言，并不构成根本违约。而在上诉人2019年4月底完成去化指标时，被上诉人仍没有按照合同约定按月支付上诉人运营管理费，显然属于违约。同时，上诉人应当就其完成工作部分得到相应的价款，但是被上诉人一直拒不支付。二、一审法院适用法律错误。1、合同解除的后果。上诉人已经根据合同约定招商，并且完成租赁面积12209.87平方米，双方合同中并没有约定解除合同后，不应当再支付已经完成指标的运营管理费。根据法律规定，上诉人有权主张已经完成部分的运营管理费。一审法院依据上诉人的去化指标未达到付款条件，即确定被上诉人不应当支付运营管理费，显属适用法律错误。2、违约责任的后果。上诉人未按照合同约定完成去化指标，有可能给被上诉人带来部分租金损失，对此被上诉人可以举证具体的损失金额。但是，一审法院并未对被上诉人的损失进行查明，而是直接判决不予支付上诉人已经完成工作所得的运营管理费，显然有失公允。可可公司辩称：一、案涉合同是项目资产管理合同，其服务内容包含了招商及运营管理，即上诉人除了招商，还要负责合同的执行，包含租户的维护、租金的催收，以及租户在运营过程中需要物业协助的，由上诉人作为专业管理人去和物业公司接洽、对接。二、案涉合同第六条第二款约定，上诉人要在完成本合同第七条相关去化速度要求的情况下，被上诉人才于每月25日前按照第六条第一款标准向其支付上个结算周期超出部分运营管理费用，即只有上诉人完成去化速度指标，被上诉人才有付款义务。三、到2016年6月，上诉人实际经营完成53.59%，即被上诉人还有约47%的物业没有出租，而被上诉人仍要给业主支付租金，上诉人的行为导致被上诉人不能实现合同目的，之所以未及时解除案涉合同，是因为合同约定上诉人在运营过程中如果未按时完成去化指标，被上诉人给其两个月的宽展期，事实上上诉人在2018年7、8月份还是在继续招租，被上诉人也想将合同一直履行下去。2018年7月5日上诉人给被上诉人发了一份结算表（其实是预算表），该结算表是截止2018年6月在该项目所有入住的商户、承租面积及上诉人如果完成去化指标所能获得的最高利益。被上诉人在该表上加盖业务专用章，只是确认上诉人已完成的业务，而非对其应获费用的确认。四、2018年10月10日被上诉人预付上诉人一笔费用，是因为当时双方还长期合作下去，但2018年10月底上诉人就撤场，既没有招商也没有进行运营管理，催租、维护租赁客户等所有事项均由被上诉人完成，导致部分租户退租或者减少了租赁面积。五、2019年3、4月份双方又反复协商，希望上诉人能继续履行合同，但上诉人未能意识到其已构成根本违约，最终双方协商不成，被上诉人遂行使了合同解除权。六、直至合同解除，上诉人的招商才完成53.59%，也未能完成运营，对被上诉人造成巨大损失，被上诉人将另案主张损失赔偿。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞铂慧家公司向一审法院起诉请求：1、判令可可公司向瑞铂慧家公司支付运营管理费525977.41元，以及以525977.41元为基数，自起诉之日起至实际付款之日止，按照日5‰利率计算的违约金；2、本案诉讼费由可可公司承担。可可公司向一审法院反诉请求：1、判令瑞铂慧家公司退还收取的可可公司客户支付的租金及租赁保证金共计167707.51元，以及以167707.51元为基数，自本诉起诉之日起至瑞铂慧家公司实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、本诉与反诉的诉讼费由瑞铂慧家公司承担。一审法院认定事实：瑞铂慧家公司与可可公司签订《项目资产管理合同》，约定可可公司系位于南通市崇川区[COCOSPACE南通创新中心]商办项目的经营权拥有方，将其所有的该项目的部分物业委托瑞铂慧家公司进行招商及运营。可可公司将其中2至4号楼1至3层、5号楼、6号楼建筑面积共计约19504.8平方米的物业委托给瑞铂慧家公司。物业委托管理期为五年，自2018年1月1日至2022年12月31日。合作期间，入驻商户与可可公司签订租赁合同，可可公司根据入驻商户所签署的租赁合同向瑞铂慧家公司支付运营管理费用，具体金额及比例如下：2018年，可可公司收取0.8元/平米/天，房租超出部分，可可公司收取0%，瑞铂慧家公司收取100%；2019年，可可公司收取0.8元/平米/天，房租超出部分，可可公司收取70%，瑞铂慧家公司收取30%……瑞铂慧家公司在完成相关去化速度要求的情况下，可可公司每月25日前按上述标准向瑞铂慧家公司支付上个结算周期超出部分运营管理费用。瑞铂慧家公司去化指标如下：2018年2月底之前，完成该物业瑞铂慧家公司运营面积30%的出租率，即6000平方米；2018年4月底之前，完成该物业瑞铂慧家公司运营面积40%的出租率，即8000平方米；2018年6月底之前，完成该物业瑞铂慧家公司运营面积70%的出租率，即13500平方米。瑞铂慧家公司未按时完成去化指标，并在规定日期两个月之后仍未完成，可可公司有权解除合同。2018年10月10日，可可公司向瑞铂慧家公司支付运营管理费78779.35元。2019年5月23日，可可公司向瑞铂慧家公司发出“关于解除《项目资产管理合同》的通知”，通知载明管理合同签署后，瑞铂慧家公司去化指标完成情况并不理想，截至2018年6月底，仅完成该物业出租面积10453.25平方米。至通知签发之日，瑞铂慧家公司仍未完成约定去化指标，基于合同约定“乙方在运营过程中，未按时完成本条第一款的去化指标，并且在规定日期两个月之后仍未完成的，甲方有权解除本合同”，决定解除《项目资产管理合同》。关于合同约定的去化指标，双方确认瑞铂慧家公司仅完成“2018年4月底之前，完成运营面积40%的出租率，即8000平方米”的指标。可可公司称瑞铂慧家公司收取租户租赁保证金、租金共计167707.51元未返还可可公司。瑞铂慧家公司称应系2018年3月至9月收取上述款项。一审法院认为，瑞铂慧家公司与可可公司签订的《项目资产管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约履行。合同明确约定可可公司付款的前提是瑞铂慧家公司完成去化速度要求，瑞铂慧家公司未能完成合同约定的“2018年6月底之前，完成该物业瑞铂慧家公司运营面积70%的出租率，即13500平方米”的去化指标，瑞铂慧家公司主张后续运营管理费用不满足合同约定的支付条件。虽然可可公司已支付部分运营管理费，但仅凭该事实不足以反映瑞铂慧家公司、可可公司就后续款项支付条件一致作出了变更，之后可可公司亦以瑞铂慧家公司未按时完成去化指标为由发出了解除通知。故对瑞铂慧家公司的诉讼请求不予支持。可可公司要求瑞铂慧家公司将租户交纳的保证金、租金给付可可公司合法有据，予以支持。瑞铂慧家公司未及时给付，可可公司有权要求瑞铂慧家公司承担相关利息损失，其主张从瑞铂慧家公司起诉之日（2019年6月17日）起计算并无不当。瑞铂慧家公司申请调取可可公司银行转账记录并无必要，法院不予准许。据此判决：一、瑞铂慧家公司于判决生效之日起十日内给付可可公司167707.51元并支付利息损失（以167707.51元为基数，自2019年6月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回瑞铂慧家公司的诉讼请求等。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞铂慧家公司提交上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初35835号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终1250号民事判决书（复印件）各一份，以证明其为了完成案涉项目的招商工作，与第三方公司签署了《项目招商代理合同》，因可可公司不支付其运营管理费，导致其也无力支付第三方佣金，第三方起诉后经一、二审判决，该案已经到了执行阶段。经质证，可可公司对两份判决书的真实性、合法性、客观性予以认可，但对其关联性不予认可，不能证明可可公司需向瑞铂慧家公司支付运营管理费；瑞铂慧家公司与第三方公司签署的《项目招商代理合同》与案涉《项目资产管理合同》不具有可比性，双方的基础法律关系及合同约定的签约指标、付款条件均不相同；瑞铂慧家公司未经可可公司同意将《项目资产管理合同》中部分内容分包给第三方公司，且未完成《项目资产管理合同》的最低去化指标，导致可可公司产生重大损失，可可公司保留要求瑞铂慧家公司赔偿损失的权利。本院认证如下：可可公司对瑞铂慧家公司提交的两份判决书的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认可。本院经审理查明，一审法院已查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年7月5日瑞铂慧家公司通过电子邮件向可可公司发送“2018年已签约项目佣金结算表（2018-6）”，载明佣金数额为：2018年6月2921.53、2018年7月6960.17、2018年8月23613.82、2018年9月45283.83、2018年10月110720.25、2018年11月110720.25、2018年12月110720.25，总计410940.1。可可公司在该结算表上加盖了其公司的业务专用章。本案二审争议焦点为：可可公司是否应该支付瑞铂慧家公司运营管理费，其中涉及到案涉合同解除的责任在谁、合同解除后的损失如何确定和承担。本院认为，可可公司与瑞铂慧家公司签订的《项目资产管理合同》是双方的真实意思表示，合同解除后，对瑞铂慧家公司已完成招租及运营管理的部分可可公司仍应支付一定的运营管理费。具体理由如下：案涉合同第七条约定，瑞铂慧家公司如未按时完成合同约定的去化指标，并且在规定日期两个月之后仍未完成的，可可公司有权解除本合同。从一、二审查明的事实来看，瑞铂慧家公司虽完成了合同第二期去化指标，但未能完成一、三期去化指标，可可公司有权解除合同。关于合同解除的后果。案涉合同第六条虽约定，瑞铂慧家公司在完成合同约定的相关去化速度要求的情况下，可可公司于每月25日前按约定标准支付上个结算周期超出部分运营管理费，但并未约定未完成去化速度要求的情况下，可可公司可以不支付或少支付运营管理费。即双方对瑞铂慧家公司未完成去化指标的情况下能否获得其此前已完成招租部分的运营管理费约定不明。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。从案涉合同约定的内容看，系可可公司在一定期限内委托瑞铂慧家公司对南通创新中心项目进行招租和运营管理，因此案涉合同解除后，未履行的不再履行，在合同解除前瑞铂慧家公司已完成的招租和进行的运营管理，可可公司仍应支付相应的运营管理费。可可公司虽于2019年5月才发出合同解除函，但有证据显示，此前其已发函给瑞铂慧家公司称瑞铂慧家公司无人员在运营现场。虽然双方对瑞铂慧家公司何时撤离现场有争议，但从一审中可可公司提交的微信聊天记录等证据，能够证明可可公司在2018年11月即已接手了部分运营管理工作。而根据合同约定，瑞铂慧家公司的义务不仅有招租，还有运营管理。综合考虑到瑞铂慧家公司在2018年6月底前已完成一万余平方米面积的招租，且双方在2018年7月对截止2018年12月的运营管理费（即佣金）进行过确认，此后双方未再就2018年的结算表进行过变更，可可公司现在也无充分证据证明该表格中的内容此后发生了重大变化，并考虑到自2018年11月起瑞铂慧家公司未完成全部运营管理工作的事实，本院酌定可可公司应支付瑞铂慧家公司2018年运营管理费410940.1元，对2019年1月之后的运营管理费瑞铂慧家公司无权再主张。扣除可可公司已支付的78779.35元，可可公司还应支付瑞铂慧家公司运营管理费332160.75元。瑞铂慧家公司亦应返还可可公司代收的租户租赁保证金、租金167707.51元，并承担相应利息。因案涉合同系因瑞铂慧家公司未能完成去化指标而解除，故其主张按照合同约定日5‰的标准计算违约金不应得到支持。可可公司辩称，其在2018年7月在瑞铂慧家公司制作的结算表上加盖的是业务专用章而非合同专用章，并非对佣金的确认。对此本院认为，虽然该表上加盖的是业务专用章，但同样能够代表可可公司的意思表示，事实上可可公司2018年10月支付的运营管理费78779.35元与该表载明的2018年6、7、8、9四个月的运营管理费之和分毫不差，表明其也认可该结算表的效力，且也实际依据该结算表履行，该78779.35元并非预付费用。综上所述，瑞铂慧家公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初4567号民事判决第一项，即上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付南通可可空间孵化器管理有限公司167707.51元并支付利息损失（以167707.51元为基数，自2019年6月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、撤销江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初4567号民事判决第二项，即驳回上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的诉讼请求。三、南通可可空间孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司运营管理费332160.75元。四、驳回上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9060元，由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担3339元，南通可可空间孵化器管理有限公司负担5721元；一审反诉案件受理费1827元，由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担。二审案件受理费9060元，由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担3339元，南通可可空间孵化器管理有限公司负担5721元。本判决为终审判决。审判长  周锦明审判员  戴志霞审判员  陈 卓二〇二〇年十二月二十六日书记员  陆 佳