广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1102民初4337号 原告：孔繁在，男，1965年10月6日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：黎祥，男，1987年10月24日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：周建立，广西卓秀律师事务所律师。 原告孔繁在与被告黎祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告孔繁在、被告黎祥及其委托诉讼代理人周建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2020年2月29日，原告与被告签订房屋买卖协议书，原告将位于贺州市八步区（原百货大楼）的房屋出售给被告。协议书中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定，被告对原告的房屋进行了充分了解，知道房屋的实际情况。2020年3月初，原告提供证件到有关部门办理房屋买卖所需的各种手续。2020年9月16日，原告接到贺州市服务中心的电话通知，房屋具备办理买卖条件。原告通知被告按照协议书交钱办理房屋买卖手续，被告不愿按协议书交纳办证过户的一切费用，在履行买卖协议书上双方争执不下。2020年9月16日中午，原告提出约时间协商了结房屋买卖协议书事宜，后原告又分别于9月17日、9月21日、9月28日三次微信、电话要求被告确定时间进行谈判，被告至今未作出明确答复。为维护原告的合法权益，原告向本院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的协议书；2、被告向原告支付违约金60000元；3、本案一切相关费用由被告承担。 被告黎祥答辩称：1.撤销双方签订的《房屋买卖协议书》，由原告承担缔约过失责任，赔偿被告损失100000元。2020年2月29日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》过程中，隐瞒了案涉房屋所在土地的使用权类型为划拨地，被告在签订协议时不知道该土地使用权的性质为划拨地，也不知道需要办理土地出让手续并交纳土地出让金。后原告要求被告交纳130000元的土地出让金及过户办证费，而《房屋买卖协议书》第4条中明确约定过户办证的一切费用由被告承担，此处的过户办证费用显然不包括土地出让金。如出让金由被告支付，该房地产的总价款便成了430000元，该房屋面积只有56.4平方米，按这个价计算，每平方米的价格为7624元，远超该区域房地产的市场价格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，原告在签订《房屋买卖协议书》时没有写明土地使用权取得的方式，原告故意隐瞒这一重要事实，属于欺诈。关于赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条的规定，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在过错，造成被告订立合同的目的落空，给被告造成了损失，预计损失100000元，应由原告承担。2.如果不予撤销该协议书，被告同意解除该协议书，并由原告返还被告定金60000元。3.《房屋买卖协议书》所约定的房屋已于2020年4月底，被原告拆除，交付的标的物已经不存在，协议已无法履行。被告认为原告在没有办理好过户手续的情况下就拆除房屋是违约行为，协议中约定如果被告交付定金后违约，定金30000元不退还，如果过户不成功，原告退还定金30000元，这个约定违反了定金的相关法律规定，应属于无效的约定。按照定金罚则，被告向原告交付定金30000元，原告应返还被告定金60000元。4.本案诉讼费、律师费、被告误工费和交通费应由原告承担。 原告为其诉讼主张提供以下证据： 1.房屋买卖协议书复印件1份，证明协议第一条、第四条已说明将房产证、土地证过户到被告名下，第一条也写清楚了被告对原告的房屋作了充分的了解。 2.拆迁协议复印件1份，证明何某是业主之一，对于房屋是了解的。 3.微信记录截图1张，证明被告发微信给原告，被告对出售的旧房及土地作了了解。 4.收条复印件1张，证明原告收到被告黎祥3万元的事实。 5.××号房屋所有权证1本、贺国用（2000）字第××号国有土地使用证1本，证明房屋、土地权属情况。 被告为其答辩主张提供以下证据： 1.门面扩大规划，证明1.黎祥已经规划与隔壁的门面联合，扩大门面经营；2.房屋买卖合同无法履行，导致该规划落空，错过了获得该房屋的机会，造成了损失。 2.房屋拆迁照片，证明原告没有与被告商量的情况下擅自拆迁了涉案房屋，买卖合同标的物已经不存在，原告违约。 3.微信聊天记录，证明被告自始至终都不清楚涉案房屋所处的土地为划拨地，在签订房屋买卖合同时也不清楚该地需要缴纳土地出让金，一直认为过户办证费并不包含土地出让金。 4.证人何某的证言，证明原、被告签订购房协议时，原告没有如实告知房屋所在土地取得的方式为划拨地，也没有如实告知土地出让金是否交纳的事实。 经开庭质证，被告对原告证据1的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，关于定金，该协议约定的是被告交定金后违约的，定金不退，如过户不了原告退还定金3万元，这违反了定金法则，显失公平，对被告明显不公平。该协议中没有载明房屋使用权的取得方式，违反了《城市房产管理法》第四十一条，在房屋买卖中必须载明土地取得方式，在签订协议中原告虽然向被告出示了土地证和房产证，但是没有向被告解释该地为划拨地，更没有如实告知被告还没有缴纳土地出让金的事实，最终导致协议无法履行，原告存在过错。该房屋是孔繁在与周剑华共有，在签订协议时黎祥也要求周剑华签字，但周剑华一直没有签字，周剑华是否同意转让房屋一直不可得知，孔繁在无法单独决定，故该协议的效力待定。综上，被告认为协议明显显失公平，且有隐瞒重大事实，属可撤销情形。对证据2拆迁协议的三性没有异议，对证明内容有异议，该证据不能证明何某及黎祥了解土地出让金是否缴纳的事实。对证据3微信截图，当时被告向原告发建房协议，原告一直不同意签字，说明原告没办法保证他的房屋没有问题，说明原告违约，不想出售房屋。被告对原告证据4没有异议。对证据5，对于这两个证在签订协议时原告孔繁在并没有向被告解释该土地为划拨地，也没有向被告如实告知该划拨地的土地出让金没有交纳，也没有告知该房屋具体的拆迁时间。原告对被告证据1认为是被告自行制作的，与原告无关，更说明被告对土地很了解，对土地性质也是了解的，也说明拆迁是十户人共同拆的，进一步说明房子要拆被告也是了解的。对被告证据2房子拆了是事实，但拆的事实被告也是了解的。对证据3是原、被告两人的聊天，从划拨到出让办手续比较麻烦，被告也是知道的，被告也可去了解。对被告证据4，原告认为对于证人所说不知道是划拨地不是事实，被告是知道的，对其他陈述没有异议。 本院对证据的分析认证：对原告证据1、2、3、4、5，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告证据1，系被告自行制作，原告不认可，本院不予认定。对被告证据2、3，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对被告证据4证人证言，证人称其与原告系邻居，与被告系亲戚，是其介绍原、被告买卖房屋，签协议时原告已经出示了土地使用证给被告看，也告知了房屋要拆的事实。结合土地使用证内容，清楚载明使用权性质为国有划拨，对被告称原告隐瞒土地性质为划拨地本院不予采信。 综合全案证据及原、被告的陈述，本院确认以下事实：原、被告经何某介绍，协商交易贺州市八步区信都镇原供销百货大楼处的房屋［房屋所有权证号：贺房权证信都字第××号，国有土地使用证：贺国用（2000）字第××号，使用权性质：国有划拨］。2020年2月29日，经双方协商，原告向被告出示了国有土地使用证、房屋所有权证，并告知房屋要拆迁的事实，双方签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书约定：1.甲方（孔繁在）自愿将位于（原百货大楼）的房屋出售给乙方（黎祥），乙方对甲方所售房屋做了充分了解，自愿购买该房；2.该房成交价为30万元，乙方先交3万元定金，如果乙方交定金后违约，定金不退还；3.乙方付清购房款后，甲方正式将房屋（及土地）交付乙方；4.乙方购买甲方房屋，由甲方提供过户的相关证件并无条件帮助乙方将土地使用证、房产证过户到乙方名下，过户办证一切费用均由乙方承担；5.原房屋拆旧所有费用由甲方承担；6.乙方在过户后即付25万元，剩余5万元在2020年12月26日前付清给甲方，如2020年12月26日前不能付清，每超一天付500元违约金，若过户不成功，甲方退还乙方定金3万元；7.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日生效。签订协议后，被告将定金3万元交付给原告。 原、被告签订的《房屋买卖协议书》未经政府审批。双方也一直未成功办理过户登记手续。2020年5月左右，房屋已被拆除。 本院认为，第一，关于《房屋买卖协议书》的效力及撤销、解除问题。原、被告签订的《房屋买卖协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同依法成立，但是尚未生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；......”的规定，本案原、被告双方买卖的房地产所涉土地使用权是以划拨方式取得，报有批准权的人民政府审批是合同的法定生效条件，但是本案房地产转让尚未经审批,所以双方签订的《房屋买卖协议书》尚未生效。对于被告提出原告隐瞒土地性质为划拨地，要求撤销《房屋买卖协议书》的问题，经查，原告已经向被告出示了土地使用证，土地使用证清楚载明使用权性质国有划拨，被告主张该事实不成立，原告并没有隐瞒、欺诈，故被告要求撤销的事由不成立，本院不予采纳。对于解除《房屋买卖协议书》的问题，原告请求解除，被告答辩称如不撤销，则同意解除，故双方对此问题达成一致意见，即解除《房屋买卖协议书》。第二，对于定金问题。根据《中华人民共和国担保法》第二条“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”、第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。......”的规定，定金合同是从合同，现双方主合同未生效，双方就主合同也达成了一致意见，解除了主合同，定金合同（条款）也一并解除，解除后，原告没有依据占有被告支付的定金，应当向被告返还定金3万元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国担保法》第五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 1、解除原告孔繁在与被告黎祥于2020年2月29日订立的《房屋买卖协议书》； 2、原告孔繁在于本判决生效后十日内向被告黎祥返还定金30000元； 三、驳回原告孔繁在的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取650元（原告已预交），由原告孔繁在与被告黎祥各承担325元。被告黎祥承担的诉讼费用应在本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  赵 波 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  莫玉梅 书 记 员  陈 斌