云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初12895号原告：昆明祥浩企业管理有限公司住所：云南省昆明市西山区前兴路南段公交车场对外服务大楼1-2层法定代表人：牛永旺统一社会信用代码：91530112592016654H委托诉讼代理人：寇士其，云南瀛税律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙杨铸，男，汉族，1994年7月19日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明祥浩企业管理有限公司（下称“祥浩公司”）与被告孙杨铸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月25日在本院法庭公开开庭进行了审理。原告祥浩公司的委托诉讼代理人寇士其，被告孙杨铸的委托诉讼代理人梁腾云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告祥浩公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告向原告支付租金50396.01元；3、判令被告向原告支付违约金100792.03元和以50396.01元为基数按月利率2%计算自2020年5月24日起至款项实际付清之日止的违约金。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年11月9日签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于昆明市保山糖业（集团）有限责任公司综合楼。用途为从事健身管理经营活动，租赁期限为十年，自2018年11月7日起至2029年2月28日止。租金前三年为每年612000元，从第四年开始每年租金在上一年度租金标准的基础上递增5%，前三年租金为半年一付，被告应于每年2月1日前支付上半年租金和于每年8月1日前支付下半年租金，从第四年开始租金一年一付。2020年2月1日，被告应向原告支付2020年3月1日起至2020年8月31日止的租金306000元，但被告未按时履行支付义务，经原告多次催要，被告仅支付了182667元，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应向原告支付逾期付款的违约金，同时，原告有权要求解除合同。2020年7月17日，被告强制将租赁房屋内所有设备、物品全部搬空，并拒绝支付租金，被告的行为已构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告孙杨铸辩称，第一、本案被告孙杨铸不是适格主体。本案被告应是云南赛博体育文化发展有限公司（下称“赛博公司），签订《房屋租赁合同》是由被告和赛博公司的法人一起去签订的合同。第二、原告第一项诉讼请求不明确、不具体，且有关租金的主张不明确；未付租金已经达成一致。第三、原告主张违约金没有事实和法律依据支持。7月13日解除协议签订后原、被告就搬离物品发生争议，7月17日已经报警并且达成一致意见，后被告搬离房屋将钥匙放在房屋内告知过物管。原告祥浩公司为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：一、《房屋租赁合同》，欲证明：原被告于2018年11月9日签订《房屋租赁合同》及合同细则。经质证，被告对该证据的三性及证明内容均不认可，被告认为原告没有举证证明该房屋是原告所有或合法所得，且不认可该合同上被告的签字和手印，签订合同的当时是被告和赛博公司的法人一起去签订的合同，签订的合同是有赛博公司的印章。二、《微信聊天记录截图》、《关于剩余租金承诺书》欲证明：被告没有在合同约定的期限内支付租金，经原告和被告协商，306000元的租金分期支付。被告同时承诺，若未按上述期限付款，则原告有权解除合同，并按房屋租赁合同的约定向原告支付违约金。截止被告擅自搬离租赁房屋前，被告仅向原告支付了182667元的租金。经质证，被告对以上证据的三性及证明内容均不认可。被告表示签字不是被告本人签的，证明内容中只认可交了租金182667元，其余证明内容不认可。三、《接处警登记表》，欲证明：被告于7月17日强制搬离物品，原被告双方并没有达成解除合同的一致意见。经质证，被告对认可该证据的真实性、合法性，但对关联性和证明内容不认可。四、《昆明市保山糖业集团有限责任公司综合楼——东方玉龙鞋城第四层业主清单》，欲证明：原告有权对外租赁涉案房屋，原、被告签订的租赁合同合法有效。经质证，被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可。理由如下：首先原告方没有提交证据原件；其次，根据原告提交的租赁合同来看，被告租赁的面积为1700㎡，其补充证据中有业主授权及有产权证的房屋仅261.03㎡，其不能证明其有权对外租赁涉案房屋；最后，鉴于原告未能举证对涉案房屋的所有权人或者是对外享有出租权的权利人并且未能举证房屋的合法性，综上，被告认为原、被告双方签订租赁合同无效。被告孙杨铸为支持其抗辩意见，向本院提交下列证据：一、《房屋租赁合同》（复印件），欲证明：被告孙杨铸并非本案适格被告，赛博公司才是合同的当事人，原告起诉遗漏必要共同诉讼当事人。经质证，原告对该份证据的三性及证明内容均不认可，原告表示该证据是被告篡改过的，被告私自加盖了赛博公司的印章，且该份证据与原告方提交的不一致并且是复印件。二、《支付宝、微信转账记录》，欲证明：赛博公司、孙杨铸已向原告支付了租金182667元、支付履约保证金50000元。经质证，原告认可该证据的真实性、合法性认可，但不认可证明内容。原告确实收到租金和保证金，租金是由被告交付，而不是赛博公司支付。三、《解除协议》，证明：原告与赛博公司及孙杨铸已于2020年7月13日解除了租赁合同。经质证，原告认可该证据的真实性，但是不认可证明内容。原告表示该协议是原告起草的，但是被告当时不同意签字，原告留置给被告，之后被告自己又签字。四、《证明》，欲证明：原、被告双方于2020年7月17日报警调解结束后，原告电话通知物业公司监督被告于2020年7月18日凌晨6点前搬完所属物品，并安排公司员工在被告搬离后锁门。经质证，原告认可该组证据的真实性，对合法性、关联性不予认可。被告擅自搬离涉案房屋并未经过原告同意，双方还因搬离的事情向派出所报案。物业公司并未参与整个搬离过程，对整个事件不清楚。五、《封条》一份、《工作联系函》四份，欲证明：原告于2020年8月13日在涉案房屋上贴封条；涉案房屋的所有人、权利人与原告存在其他纠纷，当时原、被告双方解除租赁关系与此有关。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可。原告认为其与案外人云南德通企业管理有限公司(下称“德通公司”)发生纠纷的时间在原告通知被告解除租赁合同之后，被告在搬离房屋之前可以正常使用房屋，原、被告之所以产生纠纷是因为被告未按时交纳租金。其次，从被告提交的《工作联系函》可以看出，被告清楚涉案房屋属于德通公司与原告合作管理的事实。对于原、被告提交的证据认定如下：一、原告提交的《房屋租赁合同》、《接处警登记表》及被告提交的《支付宝、微信转账记录》、《解除协议》，该组证据来源合法且符合证据形式要件，本院予以确认，但对《支付宝、微信转账记录》的证明内容不予认可。二、对于原告提交的《微信聊天记录截图》、《关于剩余租金承诺书》，《微信聊天记录截图》尚不能核实微信账号用户身份，《关于剩余租金承诺书》系打印体，被告并未亲笔署名，不能确认该组证据真实性，故本院不予认可。三、对于原告提交的《昆明市保山糖业集团有限责任公司综合楼——东方玉龙鞋城第四层业主清单》、被告提交的《房屋租赁合同》系复印件，没有其它证据形成证据链佐证真实性及证明目的，对上述证据在本案中不予确认。四、对于被告提交的《证明》、《封条》、《工作联系函》，被告并未向本院提交该组证据的原件，该组证据的落款时间在被告搬离涉案房屋之后，与本案并无重大关联，本院不予认可。综上所述，本院根据上述确认的证据材料及庭审查明的事实，确认本案法律事实如下：2018年11月9日原告祥浩公司（甲方、出租方）与被告孙杨铸（乙方、承租方、个体）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于昆明市保山糖业（集团）有限责任公司综合楼，建筑面积为1700㎡（以实际交付使用的建筑面积为准），另外甲方允许乙方免费使用外墙从左至右第四块广告位，但不包含后期的检审及运营维护费用。所处租赁范围内的所有房屋统一简称为“该物业”，本合同所有约定均适用于房屋租赁。2、乙方租赁本物业从事健身管理经营活动,在房屋租赁期内，未经甲方许可不得变更经营范围。3、双方约定的租赁期限为十年，自2018年11月7日起至2029年2月28日止。4、装修免租期和计租日：自2018年11月9日起算至2019年2月28日为装修免租期，在此期间不计房租，自2019年2月28日起开始计收租金。5、该房屋前三年租金按30元／月／㎡计算，年度租金为612000元。从第四年开始，租金标准在上一年度租金标准的基础上递增5%。上述租金已包括承租方需交纳的物业管理费，但不包括和因承租方经营活动而产生的税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。6、付款方式：前三年含第一年的租金在合同签订当日内，乙方向甲方支付第一期租金人民币250000元，履约保证金50000元共计人民币300000元。2019年1月30日前支付第二期租金200000元，剩余162000元于2019年3月31日前支付完毕，从第四年开始租金按一年一付为原则，并在上期租金到期前30日内一次性付清。7、除租赁期限届满合同正常终止外，如出租方或承租方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则承租方应当在合同提前解除或终止之日起不超过15个工作日内向出租方交还该物业。返还手续：该物业返还时甲、乙双方应根据实际状况填写并签署《租赁房屋交接清单》，结清相关费用，否则甲方有权没收合同保证金，归甲方所有。8、乙方未按本合同约定支付房屋租金的，乙方除应补交所欠房屋租金外，还应按以下规定承担违约责任：（1）每逾期一天乙方应按所欠房屋租金总额的5%向甲方支付违约金；（2）逾期十五天仍未支付的，甲方有权解除本合同，有必要的情况下进一步采取停水、停电等追缴措施。若甲方要求乙方继续履行本合同，乙方应按本合同的规定承担违约金。若甲方耍求解除本合同的，乙方应按当年所欠房屋租金额的双倍向甲方支付违约金；（3）乙方逾期返还租赁房屋：乙方未按本合同的约定向甲方返还租货房屋的，每逾期一天乙方应按本合同约定的当年房屋租赁金额的5%向甲方支付违约金，除此之外，甲方还有权要求强制退租。9、擅自解约：租赁期间，除本合同约定的上述情况外，未经对方同意任何一方不擅自解除或终止本合同。因无故解除本合同使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。若因甲方原因造成租赁期内乙方不能正常经营，乙方有权退租，甲方双倍赔偿剩余租金、全额赔偿装修款及搬迁费用和租赁押金。乙方因经营不善或其他问题导致无法经营的，乙方提前三个月向甲方书面申请撤出，待双方确认书面同意后，乙方方可撤出。《房屋租赁合同》签订后，被告通过转账的方式向原告交纳了履约保证金50000元及至2020年6月17日的房屋租金。2020年7月13日，原、被告签订《解除协议》，载明：1、自本协议签订之日起，双方于2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》解除。2、甲乙双方一致确认，合同解除后按以下约定执行：（1）乙方已向甲方支付的履约保证金50000元不予退还；（2）乙方应于2020年7月30日前向甲方付清2020年6月18日至2020年7月30日的租金，共计81600元。庭审中原告表示认可《解除协议》及被告于2020年7月18日搬离房屋的事实，现原告要求被告支付自2020年6月18日至2020年7月17日止的房屋租金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。本案中被告孙杨铸与原告祥浩公司签订《房屋租赁合同》时，对店铺实际情况已有一定了解。庭审查明，涉案房屋是原告与案外人德通公司合作对外出租，且部分房屋的业主尚未取得不动产产权证。被告主张原告系无权转租涉案房屋，且原告与案外人的纠纷阻碍被告承租、使用该房屋的实际权益，但被告提交的证据并不足以支撑该主张，本院不予认可。本院认为本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对于原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，因原、被告签订的《解除协议》已明确自本协议签订之日起，双方于2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》解除。该《解除协议》系双方真实意思表示，本院予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”对于原告要求判令被告向原告支付租金50396.01元的诉讼请求，自2020年6月18日至2020年7月17日，被告应付租金为50301元(612000÷365×30)。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告要求判令被告向原告支付违约金100792.03元和以50396.01元为基数按月利率2%计算自2020年5月24日起至款项实际付清之日止的违约金。被告认为该约定过高，要求法院予以减少。本院认为，原告要求按月利率2%计算的违约金过高，本院酌情予以减少，并对违约金的起算时间、基数一并更正。判决被告支付原告以50301元为基数自2020年6月18日起至款项实际清偿之日止按一年期贷款市场利率四倍计算的逾期违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告昆明祥浩企业管理有限公司与被告孙杨铸签订的《房屋租赁合同》已解除；二、由被告孙杨铸于本判决生效之日起十日内向原告昆明祥浩企业管理有限公司支付房屋租金人民币50301元，并支付以该款为基数自2020年6月18日起至款项实际清偿之日止按一年期贷款市场利率四倍计算的逾期违约金；三、驳回原告昆明祥浩企业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3324元（原告已预交），由被告孙杨铸负担（该款由被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  王新华人民陪审员  包克灿人民陪审员  官明英二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  杨 娅