云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初4513号原告：王志宏，男，1970年4月17日生，汉族，小学文化，云南省大姚县人，打工，户籍地：云南省楚雄州大姚县，现住楚雄市。原告：吴菊英，女，1972年6月5日生，汉族，小学文化，云南省大姚县人，农民，户籍地：云南省楚雄州大姚县，现住楚雄市。二原告共同的委托诉讼代理人：陈德鹏，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。被告：张静，女，1970年9月18日生，彝族，大学文化，云南省昆明市人，公务员，户籍地：云南省昆明市五华区，现住昆明市呈贡县。委托诉讼代理人：田秋苑，云南格元律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杨艳伟，云南格元律师事务所实习律师（特别授权）。被告：蒋勰，女，1985年12月3日生，汉族，大学文化，云南省楚雄市人，个体户，现住云南省楚雄州楚雄市。委托诉讼代理人：谭文韬，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄荣城房地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇鹿城西路**，统一社会信用代码：91532301560057590C。法定代表人：陶锐，该公司执行董事兼总经理。原告王志宏、吴菊英与被告张静、蒋勰、楚雄荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志宏、吴菊英及其委托诉讼代理人陈德鹏，被告张静及其委托诉讼代理人田秋苑、杨艳伟，被告蒋勰的委托诉讼代理人谭文韬，被告荣城地产公司法定代表人陶锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志宏、吴菊英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张静向原告支付合同约定的违约金122000元，被告蒋勰在合同约定的条件成就时承担以上违约责任；2.请求判令张静承担原告支出的律师费15000元；3.请求判令被告荣城地产公司对原告的违约金损失承担赔偿责任；4.请求判令原、被告三方合同解除；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月13日，原告王志宏、吴菊英与被告张静的委托代理人蒋勰在被告荣城地产公司门市签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定通过被告荣城地产公司的中介服务，原告以610000元的价格向被告张静购买位于楚雄市住宅。双方于2020年6月30日前共同进行网上签约、公正、备案、房产交易过户登记等手续的办理。买受方应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得不动产登记受理通知书当日前给付出卖方购房首付款600000元。原告于签订合同当日按约定向被告蒋勰支付了定金10000元。后原告于2020年6月27日筹足房款并电话通知被告可以办理房产交易过户登记手续并付款。但被告直至合同约定的履行期限届满均未履行合同，且明确表示不再进行合同项下房屋交易。原告故请求被告承担违约责任。经多次协商双方未达成一致意见。原告于2020年7月10日通过被告荣城地产公司向被告张静及蒋勰发出要求继续履行合同的律师（催告）函，被告荣城地产公司拒绝签收律师函，且未提供张静与蒋勰之间的委托材料。同年7月16日，原告通过邮政快递向被告蒋勰寄送律师函，至原告起诉之日未收到被告方任何答复。被告张静辩称：1.案涉房屋所有权人为张静，蒋勰对房屋无处分权利，张静亦未授权蒋勰出售房屋，张静未在房屋买卖合同上签字；2.张静对蒋勰与原告签订的合同未进行追认，对合同约定内容不知晓；3.原告诉请的违约金过高，未提交证据证实其损失，请求法庭对原告诉请的违约金依法进行裁决。被告蒋勰辩称：1.被告蒋勰对于案涉房屋买卖合同无法履行确实存在过失，蒋勰在与原告签订买卖合同时认为案涉房屋是可以进行出售的，请求原告对被告蒋勰的过失予以谅解；2.被告蒋勰在得知房屋无法出售后，积极与原告进行协商，表示愿意承担双倍返还定金的责任，并愿意承担中介费，但是原告要求被告蒋勰承担80000元的违约责任。据被告所知，原告已经另行购买了房屋，认为原告的损失未达到其主张的金额；3.认为原告诉请的违约金金额过高，原告在本案中存在的损失仅为其支付的10000元定金的利息损失，请求法庭根据合同法解释29条的规定予以调整；4.案涉房屋买卖合同中约定出售的房产未经产权所有人张静同意，属于无权代理或无权处分的合同，该合同在未经张静追认的情况下属于无效合同，故认为合同约定内容应属无效，对于无效的协议是否还应当解除请求法庭予以考虑。被告荣城地产公司辩称：原告与被告蒋勰在荣城地产公司签订合同当日，蒋勰出示了房屋产权证书，公司在核实房屋产权人并非蒋勰后，对双方进行了告知。后蒋勰向公司出示了张静的授权委托书。公司故组织双方签订了合同。认为双方签订的合同代表产权人的真实意思，系有效合同。公司在后来得知蒋勰系无权处分张静的房屋的情况下，积极组织双方进行了磋商。综上，认为公司在本案中尽到了应尽的责任义务。请求法庭驳回原告对于荣城地产公司的起诉。原告王志宏、吴菊英针对其诉讼请求向本院提交以下证据：1.身份证、结婚证复印件；2.房屋买卖合同；3.律师代理费发票；4.光盘（当庭播放）和照片；5.律师（催告）函；6.邮政快件回执；7.被告楚雄荣城房地产经纪有限公司登记信息；8.定金收条。被告张静针对其辩解向本院提交以下证据：1.楚雄市房权证鹿城字第**房屋产权证书；2.协议书；3.云（2020）楚雄市不动产权第0010756号产权证书。被告荣城地产公司针对其辩解向本院提交证据：委托书（手机截图打印件）、蒋勰及张静的身份证照片打印件。被告蒋勰未向本院提交证据。经质证，本院对双方均无异议的证据，当庭予以采信。对有异议的证据，认定如下：原告提交的证据2、3、4、5、6、7、8，结合三被告质证确认内容，本院对其真实性均予以采信，证明内容综合案件查明事实予以认定。被告张静提交的证据1、2、3，经被告蒋勰质证无异议，本院对其三性予以采信。被告荣城地产公司提交的证据，不能证明其待证事实，本院不予采信。根据庭审及举证、质证，本院确认本案法律事实如下：被告张静系楚雄市东南新城州职教园区东侧永兴﹒福泽苑******房屋所有权人。2020年6月13日，被告蒋勰未经被告张静授权以张静名义与原告王志宏、吴菊英、被告荣城地产公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定，被告张静将其所有的位于楚雄市房屋（建筑面积139.52平方米）以610000元的价格出卖给原告王志宏、吴菊英。合同并对出卖方、买受方、代理人及经纪方之间的权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告蒋勰支付了购房定金10000元。合同约定的履行期限届满，原告要求被告张静、蒋勰履行房屋交付义务，被告张静以其未授权被告蒋勰签订房屋买卖合同为由拒绝履行。庭审中，被告蒋勰自认其以被告张静名义与二原告签订合同未取得张静授权，在签订合同后亦未取得所售房屋的所有权，表示愿意向原告承担违约责任。被告荣城地产公司自认与原告及被告蒋勰签订房屋买卖合当时，未向房屋所有权人张静核实其授权委托的真实性。原告为维护自身权益向法院起诉支出律师代理费15000元。本院认为，蒋勰在未取得张静书面授权委托书的情况下即与王志宏、吴菊英签订涉案《荣城地产存量房屋买卖合同》,其行为构成无权代理,后因张静拒绝追认,上述合同对张静不发生法律效力。对原告要求被告张静承担违约责任的诉请，本院不予支持；案涉合同第八条第5项约定“如房屋产权人未能到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此协议的全部条款，且已获得产权人和共有人口头授权签订本协议，若产权人事后不予追认，导致该协议被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，代理人应向买受方赔偿房屋总价款20%的违约金罚金……。”该约定是蒋勰以委托代理人的身份与相对人王志宏、吴菊英之间的特别约定,内容合法有效,应予遵守。从上述约定来看,蒋勰在签订合同时负有保证产权人授权委托真实有效的义务。但蒋勰在签订合同时并未取得产权人张静的授权委托,违反约定义务，最终导致合同被拒绝追认而无法履行，原告合同目的不能实现。对原告要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。根据合同法第九十六条的规定，本院确定案涉《荣城地产存量房屋买卖合同》自原告起诉状送达被告蒋勰、荣城地产公司之日起即2020年9月18日解除。合同解除，被告蒋勰基于合同取得的10000元购房定金应当予以返还；原告要求被告按房屋总价款的20%承担违约赔偿责任。被告蒋勰提出原告诉请的违约金金额过高。根据合同法第一百一十四条，合同法解释第二十九条的规定，本院认为当事人主张的违约金应该以实际损失为基础，本案中，原告除举证证实其支出10000元购房定金及15000元律师代理费外，未举证证实其存在的其他损失情况。综合本案双方合同履行情况，根据公平及诚实信用原则，本院酌情调整违约金为20000元。由被告蒋勰承担；对原告诉请的律师代理费15000元，应属其产生的合理损失，本院予以支持。由导致案涉合同无法履行、合同目的不能实现的几方根据其过错程度承担赔偿责任。被告蒋勰对合同无法履行存在重大过错，本院酌定由其承担70%的赔偿责任即10500元；王志宏、吴菊英作为涉案房屋买受方,虽然有荣城地产公司作为中介机构提供房屋出售居间经纪服务,但仍应以审慎理性态度尽到交易上的合理注意义务，王志宏、吴菊英仅凭荣城地产公司提供的没有房屋产权人张静签字的授权委托书便确信蒋勰系有权代理,未尽合理注意义务,存在一定过错，本院酌定由其自行承担10%的责任；荣城地产公司作为本案房屋买卖居间经纪服务的提供者,虽然仅负向当事人报告合同机会和促成合同签订之义务,但仍应查看房屋出卖人的房屋权属证书,核实委托人的身份证明。并据此向各方当事人提供真实准确的相关信息。根据本案现有证据及当事人陈述,荣城地产公司促成合同签订前根本未对授权委托真实性进行核实，便促成房屋买卖双方签约,存在一定过错，本院酌定由其承担20%的赔偿责任即3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告王志宏、吴菊英与被告蒋勰、楚雄荣城房地产经纪有限公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于2020年9月18日解除；二、由被告蒋勰于本判决生效之日起十日内返还原告王志宏、吴菊英购房定金10000元，支付违约金20000元，赔偿损失10500元，合计40500元；三、由被告楚雄荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志宏、吴菊英损失3000元；四、驳回原告王志宏、吴菊英的其他诉讼请求。案件受理费1370元，由被告蒋勰负担685元，由被告楚雄荣城房地产经纪有限公司负担685元（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钱力二〇二〇年十二月四日书记员  何静