四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初2048号 原告：宜宾市南溪区总工会。住所地：宜宾市南溪区南溪街道北大街**。 负责人：向明，职务：主席。 委托诉讼代理人：李秀，四川甲海律师事务所律师。 被告：丁燕，女，1999年3月13日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：陈容，宜宾市南溪区留宾法律服务所法律工作者。 第三人：李吉琴，女，1977年8月2日出生，汉族，住云南省昭通市水富县。 原告宜宾市南溪区总工会（以下简称南溪工会）与被告丁燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案。诉讼中，被告丁燕申请追加李吉琴参加诉讼，本院审查后依法追加李吉琴为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南溪工会的委托诉讼代理人李秀、被告丁燕的委托诉讼代理人陈容、第三人李吉琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南溪工会向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即返还非法占用原告的房屋；2.判令被告支付尚欠房租（2019年4月欠房租500元；从2019年5月18日起按3700元/月计算至实际腾退交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 诉讼中，原、被告双方于2020年11月10日办理了租赁房屋退还手续。原告遂在庭审中当庭撤回第一项诉讼请求，并要求将第二项诉讼请求中的租金计算至2020年11月10日。 事实与理由：2017年1月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将原告所属的北大街x号门面及所连库房租赁给被告从事经营活动，约定租期为1年，即租赁时间从2018年1月18日起至2019年1月17日止。租金缴付方式每月租金3700元，按季度收缴，被告每季度提前在5号前完清下季度租金。合同约定如因政策规定，甲方需收回房屋，乙方接到通知后必须在三个月内无条件将房屋退回给甲方，甲方不承担任何损失。合同签订后，原告按约定交付房屋，被告截至2018年10月23日按合同约定支付房租。2019年1月18日（即租赁合同期满后）双方没有重新续签《房屋租赁合同》，但被告方仍继续占有、使用房屋，2019年8月15日、8月27日被告补缴2019年1-3月房租11100元2019年10月21日补缴2019年4月房租3200元，尚欠2019年4月房租500元和截至现在的房租未付。2020年3月18日，原告向被告发出书面通知，书面告知因政策调整，原告急需收回房屋，要求被告在2020年4月17日以前腾出房屋退还原告，被告以各种理由拒不支付拖欠的房租也拒不搬离，其行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，遂起诉至法院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告丁燕辩称：1.原被告签订了一年期的房屋租赁合同是事实，但被告丁燕是受第三人李吉琴委托签订的该租赁合同。涉案租赁房屋的使用者、房租的实际支付者都是李吉琴，应由李吉琴支付差欠的房租；2.2019年7月，南溪工会办公室工作人员邢小川口头通知被告要求腾退部分房屋，被告及时告知了第三人，第三人按要求于2019年9月腾退出租赁房屋的半间房。因此，从2019年9月至2020年4月期间的房租应当在原来的租金基础上减半收取；3.2020年3月18日被告收到原告的通知书后，已告知第三人并已于2020年4月26日全面搬离该房屋。因此2020年5月18日至2020年11月10日期间的房租不再承担；4.根据四川省政府政策精神，对于疫情期间承租国有资产类经营性用房的租户，应当给予房租减免，请求法院减免三个月的租金。 第三人李吉琴认可被告丁燕的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：涉案租赁房屋位于南溪区××街道××街××号，原门牌号为南溪镇北大街x号，原南溪镇北大街x号所有权人为南溪工会。 2018年1月15日，南溪工会（甲方）与丁燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所属的南溪街道北大街23号底楼门面及所连库房租赁给乙方从事经营活动，租期自2018年1月18日至2019年1月17日；每月租金3700元，按季度收缴，乙方提前于每季度5号前向甲方交清下一季度租金；乙方交甲方保证金2000元，协议到期后，如乙方无违约行为，甲方如数退还，不计付利息；在租赁期内如因上级政策规定，甲方需收回出租房屋时，乙方接到甲方通知后必须在三个月内无条件将房屋退回甲方，甲方不承担乙方任何损失和赔偿。南溪工会在该合同甲方处加盖印章，丁燕在乙方处签字。 上述合同签订后，被告使用原告的租赁房屋，正常交纳房屋租金至2019年3月17日。2019年10月21日，被告补交了至2019年4月的租金3200元（欠500元未交）。被告交纳租金后，原告向其出具了收据。据收据显示，付款人有丁燕、丁英（应为丁燕，原告认可系笔误）、药房李吉琴（2019年10月21日付款）。 本案租赁合同期满后，原被告未续签租赁合同，被告继续占有使用该房屋。2020年3月18日，南溪工会向丁燕发出《立即腾退归还房屋通知书》，该通知要求丁燕于2020年4月17日腾退其承租南溪工会的房屋，并据实支付腾退前发生的费用及房屋占用费。被告丁燕签收该通知书。 以上事实，有原告南溪工会提交的《房屋租赁合同》、房租收据、腾退通知书等证据予以证实，本院依法予以确认。 被告丁燕亦向本院提交证据，拟证明以下事实： 1.李吉琴2018年1月8日出具的委托书，内容为委托其经营的皮仁堂药店所雇员工丁燕代表其与南溪工会签订《房屋租赁合同》，合同内容李吉琴知晓，房租也是由其出资让丁燕代付。 2.2018年1月15日，丁燕与南溪工会签订了《房屋租赁合同》。合同一式两份，丁燕签订后在其所执合同的乙方处加盖了药房负责人的印章。 3.2018年12月31日，丁燕向李吉琴提出离职申请。 4.2020年3月18日，李吉琴出具委托书，内容为委托丁燕签收南溪工会发出的腾房通知书。 5.2020年9月20日，丁燕在温岭市大溪进同仁药店任职至今。 庭审中，原告南溪工会表示只认可与丁燕建立了房屋租赁合同关系，李吉琴与丁燕之间是否存在委托，并不知情，工会从未收到过被告与第三人之间的任何委托书。同时，原告也认可被告所述其已于2019年4月将涉案房屋腾空的事实，但直至2020年11月10日双方才办理了钥匙交接等手续。 本案主要争议焦点有：一、谁是本案租赁房屋的租赁主体，即应由哪方承担租金的支付责任。二、涉案房屋腾退时间如何确定。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立，受法律保护。原告按合同约定向被告交付了租赁房屋，被告应当按约支付租赁费。 被告丁燕抗辩第三人李吉琴才是涉案房屋的实际使用人，仅有当事人的自认及李吉琴出具的委托书予以证实。原、被告所签《房屋租赁合同》合同文本独立且意思表示明确，现原告否认与李吉琴建立了房屋租赁合同关系，故不能基于被告与第三人意思一致来认定李吉琴系本案租赁合同的当事人。同时，虽然被告丁燕在庭审中出示有李吉琴授予其签订合同及相关通知的权利的委托书，但丁燕作为代理方在签订合同时，应当以被代理人李吉琴的名义签署而非丁燕的名义签署租房合同，且上述授权委托书并未交合同相对方备案。最后，在涉案房屋租金的交纳过程中，丁燕也多次以个人名义支付租金。因此，被告丁燕提交的证据不能突破房屋租赁合同的合同相对性，故本院对其抗辩主张不予采纳，被告丁燕应当承担向原告交纳租金的责任。第三人李吉琴在本案中不承担相应民事责任。 关于涉案房屋的腾退时间。原、被告及第三人在庭审中均认可涉案房屋在2020年4月底已全部腾空，在2020年11月10日才办理交接。退还租赁物系双务行为，原、被告均应积极主动履行房屋交和接的义务。原告方工作人员明知涉案房屋已在2020年4月底腾空，却未提供任何证据证明原告在该时间节点后要求被告办理房屋交接，故原告的行为对其房屋占用损失有扩大责任。本院根据公平原则和过错原则，综合认定原告自身承担2020年4月之后的房屋占用损失40%的责任。 关于被告抗辩疫情期间应减免部分租金的理由，根据最高人民法院发布的涉疫情民事案件的指导精神，承租国有企业房屋以及政府部门等单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。因此，本院参照该指导意见，对原告主张的2020年期间的房屋租金酌情减免两个月（即2020年2月，2020年3月、4月减半收取）。 经计算，被告应支付的房屋租金金额为：1.2019年4月欠付房租500元；2.2019年5月18日至2020年4月30日（扣除疫情期间免交两个月的房租）房租：11.5个月扣减2个月为9.5个月×3700元/月=35150元；3.2020年5月1日至2020年11月10日房租的60%即：6.5个月×3700元/月=24050元×0.6=14430元。以上三段房租共计50080元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条第一款、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告丁燕于本判决生效之日起二十日内给付原告宜宾市南溪区总工会房屋租金50080元； 二、驳回原告宜宾市南溪区总工会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1306元，减半收取计653元，由被告丁燕负担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  韩 松 二〇二〇年十二月一日 法官助理  刘怡梅 书 记 员  吴 敏