重庆市万州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）渝0101执异101号 案外人:谭维,女,1993年8月15日出生,汉族,住重庆市开州区。 委托诉讼代理人:王道平,重庆帅风律师事务所律师。 委托诉讼代理人:雷海英,重庆帅风律师事务所律师。 申请执行人:中银消费金融有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城中路******，统一社会信用代码913100005574007652。 法定代表人：黄志刚，董事长。 被执行人：陈小霞，女，汉族，1985年10月27日出生，原住重庆市开州区，现住重庆市开州区。 本院执行申请执行人中银消费金融有限公司(以下简称“中银公司”)与被执行人陈小霞金融借款合同纠纷一案中,案外人谭维对位于重庆市开州区房屋提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审査终结。 案外人谭维向本院提出执行异议请求:中止对位于重庆市开州区房屋的执行。事实及理由：2016年12月9日，案外人谭维与被执行人陈小霞及被执行人的丈夫金勇鵾在重庆市开州区锦尚房产有限公司（原开县鼎尚房产有限公司）提供中介服务的情况下签订了《鼎尚·房屋买卖合同》，约定被执行人陈小霞和金勇鵾将房屋以860000元价款出售给案外人谭维，案外人谭维给付被执行人陈小霞和金勇鵾购房首付款396982元，该房屋在中国建设银行股份有限公司重庆开州支行（以下简称建设银行开州支行）处的剩余按揭贷款443018元由案外人谭维按月给付月供款，且约定留尾款20000元在办理完产权过户后案外人谭维再支付给被执行人陈小霞和金勇鵾，被执行人陈小霞和金勇鵾应于房产证能办理的5日内为案外人谭维办理完产权过户登记。 2016年12月4日，案外人谭维以其母亲韦德英的银行账户向被执行人陈小霞转账支付定金款30000元。合同签订的当日，案外人谭维又以其母亲韦德英的银行账户向被执行人陈小霞转账支付购房款366982元，被执行人陈小霞和金勇鵾向案外人谭维出具了《收条》并将涉案房屋交付给案外人谭维，由案外人谭维一直占有使用至今。之后，案外人谭维均以其母亲韦德英的银行账户向金勇鵾的银行账户支付每月按揭款由建设银行开州支行直接扣取，直到2017年8月。由于金勇鵾用来偿还建设银行开州支行按揭贷款的银行卡因故不能正常扣款，为避免每月所偿还的按揭款逾期，自2017年9月起，由韦德英将每月按揭款支付给重庆市开州区锦尚房产有限公司（原开县鼎尚房产有限公司）的法定代表人唐小辉，再由该公司工作人员吴应祥以被执行人陈小霞的名义每月按时向建设银行开州支行缴纳涉案房屋的按揭款直至2020年3月。 2019年12月，案外人谭维的母亲韦德英与被执行人陈小霞一起找到建设银行开州支行，案外人谭维想将涉案房屋的剩余按揭款全部结清后办理过户登记，但被建设银行开州支行告知被执行人陈小霞拖欠该银行其他款项，即使结清了剩余所有按揭款，建设银行开州支行也不能办理涉案房屋的注销抵押登记。 2020年1月，案外人谭维作为原告以被执行人陈小霞、金勇鵾、建设银行开州支行为被告，以重庆市开州区锦尚房产有限公司为第三人向重庆市开州区人民法院起诉，诉讼请求为：“1、确认原告与被告一、二于2016年12月9日签订的《鼎尚·房屋买卖合同》合法有效；2、判令解除被告三与被告一、被告二之间签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3、判令被告一、二为原告办理房屋过户登记；4、诉讼费用由三被告承担。”。诉讼过程中，案外人谭维于2020年3月24日将涉案房屋在建设银行开州支行的剩余按揭款393504.39元全部结清，建设银行开州支行出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》。2020年4月1日，重庆市开州区人民法院作出了（2020）渝0154民初906号民事判决书，判决：“一、原告谭维与被告陈小霞、金勇鵾于2016年12月9日签订的《鼎尚·房屋买卖合同》有效；二、被告陈小霞、金勇鵾在位于重庆市开州区房屋涂销抵押登记后五日内协助原告谭维办理上述房屋产权转移登记手续，产权转移登记至原告谭维名下；三、驳回原告谭维的其他诉讼请求。”该判决书于2020年4月20日生效。 2020年3月底，建设银行开州支行以金融借款合同纠纷为由向重庆市开州区人民法院起诉被执行人陈小霞，并于2020年3月26日向重庆市开州区人民法院申请诉中财产保全，重庆市开州区人民法院作出（2020）渝0154执保151号之一执行裁定，查封了涉案房屋。2020年5月8日，重庆市开州区人民法院作出了（2020）渝0154民初1795号民事调解书，调解书生效后，被执行人陈小霞未履行生效调解书确定的债务。2020年7月13日，建设银行开州支行向重庆市开州区人民法院申请强制执行被执行人陈小霞，执行案号为（2020）渝0154执2237号。 2020年7月，案外人谭维对建设银行开州支行申请执行陈小霞名下的涉案房屋向重庆市开州区人民法院提出书面异议。2020年8月11日，在案外人谭维按照重庆市开州区人民法院的要求将涉案房屋的剩余价款20000元交付执行后，重庆市开州区人民法院作出（2020）渝0154执异72号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，裁定书已于2020年8月31日生效。2020年10月9日，重庆市开州区人民法院作出（2020）渝0154执2237号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人陈小霞所有的坐落于重庆市开州区房屋的查封。 2020年5月14日，因重庆市万州区人民法院在执行申请执行人中银公司与被执行人陈小霞金融借款合同纠纷一案中作出了（2019）渝0101执7185号之一执行裁定，查封了案涉房屋。故案外人谭维提出执行异议，请求支持执行异议请求。 申请执行人中银公司向本院提交书面答辩意见，1、案外人谭维对于滞后取得不动产所有权证书存在过错。根据案外人谭维所称签订的《房屋买卖合同》,案外人谭维自2016年12月9日起即具备办理讼争房屋产权变更登记事宜的条件且案外人谭维亦有权要求办理该手续,但至原审法院2019年查封讼争房屋时,讼争房屋的产权依然登记在被执行人陈小霞名下,案外人谭维亦无证据证明在原审法院査封讼争房屋前其有向被执行人陈小霞要求办理讼争房屋的产权变更登记事宜,因此,案外人谭维存在怠于主张权利,造成讼争房屋未及时办理过户登记的过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定,因第三人过错未办理过户登记手续的,人民法院可以查封此房屋。2、申请执行人中银公司依法进行诉讼并申请强制执行,申请执行人中银公司行为并无不当。申请执行人中银公司是依法存立的金融有限公司,有权发放贷款。被执行人陈小霞向申请执行人中银公司申请贷款,申请执行人中银公司按照正规流程进行审查并发放贷款,被执行人陈小霞有向申请执行人中银公司偿还贷款的义务。被执行人陈小霞未按约定还款,申请执行人中银公司为了维护自己的合法权益向重庆市万州区人民法院提起诉讼,法院也判决被执行人陈小霞履行还款义务并承担相关的费用。判决生效后,被执行人陈小霞仍未按履行判决书确定的还款义务,申请执行人中银公司遂依法向重庆市万州区人民法院申请强制执行。申请执行人中银公司为了维护自身权益,依法进行诉讼并申请强制执行,申请执行人中银公司的行为符合法律规定,并无不当。3、重庆市万州区人民法院査封被执行人陈小霞名下财产并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋属于不动产,其物权的设立、变更、转让和消灭必须依法登记且自记载于不动产登记簿时才发生效力。在案外人谭维取得房屋不动产过户登记证明之前,房屋的所有权属于被执行人陈小霞名下的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定:人民法院可以査封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权、因此,人民法院査封该房屋符合法律规定,并无不当。而案外人谭维之后取得己被查封的不动产,系与被执行人陈小霞的之间的纠纷,与本案无关。 综上所述,案外人谭维对于滞后取得不动产过户登记存在过错,因此法院的查封行为并无不当,而案外人谭维滞后取得已被法院査封的不动产系与被执行人陈小霞的之间的纠纷,与本案无关。因此,案外人谭维请求中止并解除对涉案房屋的查封这一诉求不能得到支持。 被执行人陈小霞未向本院提出书面意见。 本院查明,本院在审理中银公司与陈小霞金融借款合同纠纷一案中,2018年6月22日，本院作出(2018)渝0101民初6712号民事判决：“一、原告中银消费金融有限公司与被告陈小霞签订的[新易贷]信用贷款额度申请和使用合约于2018年6月13日提前到期。二、被告陈小霞于本判决生效后三日内偿还原告中银消费金融有限公司借款本金81155.95元、2018年3月29日前尚欠利息10025.83元和滞纳金（总和不超过年利率24%计算），并从2018年3月30日起给付利息和滞纳金（利息按月利率1.58%计算，如产生滞纳金,合计按年利率24%计算）至付清时止。三、被告陈小霞于本判决生效后三日内支付原告中银消费金融有限公司律师服务费3018元。四、驳回原告中银消费金融有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元（已减半收取），由被告陈小霞负担，原告已预缴，被告应于本判决生效后三日内迳付原告。”判决生效后，因陈小霞未履行义务，中银公司向本院申请执行。在执行中，本院于2020年5月14日，作出（2019）渝0101执7185号之一执行裁定，查封了案涉房屋。 另查明，2016年12月9日,案外人谭维(乙方)与被执行人陈小霞(甲方)、金勇鵾(甲方)在中介方开县鼎尚房产有限公司处签订了《鼎尚・房屋买卖合同》,合同主要内容为:乙方向甲方购买产权证正在办理中的上述案涉房屋,成交价格860000元,房屋产权证过户时所产生的相关费用由乙方承担。在2016年12月4日,乙方向甲方支付房屋定金款30000元。在2016年12月9日签订正式合同时,乙方支付该房屋首付款396382元(包含定金款)到甲方。甲方在购买该房屋时办理了银行按揭,余下尾款443018元,由乙方接着甲方按揭,每月由乙方向银行支付按揭款项直到该房证下来为止。甲方同意乙方将该房屋尾款20000元,待办理完产权过户时,由乙方支付给甲方上述尾款20000元。2016年12月4日,案外人谭维以其母亲韦徳英的银行账户向被执行人陈小霞转账支付定金款30000元。合同签订当日,案外人谭维又以其母亲韦德英的银行账户向被执行人陈小霞转账支付购房款366982元,被执行人陈小霞、金勇鵾向案外人谭维出具了《收条》并将案涉房屋交付案外人谭维。之后,案外人谭维均以韦德英的银行卡向金勇鵾的银行卡转账支付每月按揭款,直到2017年8月26目。由于金勇鵾用来偿还建设银行开州支行按掲贷款的银行卡因故不能正常扣款,为避免每月所偿还的按揭款逾期,自2017年9月起,由韦德英将每月按揭款支付给开县鼎尚房产有限公司的法定代表人唐小辉,再由该公司工作人员以被执行人陈小霞的名义每月按时向建设银行开州支行交纳案涉房屋的按揭款直到2020年3月。 2019年12月18日,案外人谭维以与被执行人陈小霞、金勇鵾房屋买卖合同纠纷向重庆市开州区人民法院申请诉前财产保全并提供担保。该院作出(2019)渝0154执保956号执行裁定,查封了案涉房屋。2020年1月2日,被执行人陈小霞(甲方)、金勇鵾(甲方)与案外人谭维(乙方)签订《协议》,该协议主要约定:由乙方将购买的案涉房屋在建设银行开州支行按揭的贷款余额一次性付清,乙方一次性付清5日内,甲方为乙方办理房屋过户登记。因建设银行开州支行不配合注销案涉房屋的抵押登记,影响到案涉房屋办理产权过户登记,2020年1月17日,案外人谭维就上述房屋买卖合同纠纷向重庆市开州区人民法院提起诉讼,诉讼中案外人谭维于2020年3月24日向建设银行开州支行结清了被执行人陈小霞名下就案涉房屋所欠的贷款本息余额共计393504.39元,建设银行开州支行出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》。2020年4月1日,该院作出(2020)渝0154民初906号民事判决:“一、原告谭维与被告陈小霞、金勇鵾于2016年12月9日签订的《鼎尚·房屋买卖合同》有效；二、被告陈小霞、金勇鵾在位于重庆市开州区房屋涂销抵押登记后五日内协助原告谭维办理上述房屋产权转移登记手续,产权转移登记至原告谭维名下;驳回原告谭维的其他诉讼请求。”该判决现已生效。2020年5月18日,涉案房屋注销抵押登记。2020年6月12日案外人谭维向该院提交解除保全申请,该院于2020年6月15日作出(2020)渝0154执保377号执行裁定,解除了对涉案房屋的查封。 还查明，重庆市开州区人民法院在审理建设银行开州支行与陈小霞金融借款合同纠纷一案中，根据建设银行开州支行的申请该院作出（2020）渝0154号执保151号之一执行裁定，查封了案涉房屋。故案外人谭维向该院提出执行异议，在该院的执行异议审查中,案外人谭维于2020年8月11日将剩余房款20000元交付法院执行。2020年8月11日，该院作出（2020）渝0154执异72号执行裁定：“中止对位于重庆市开州区房屋的执行”。该法律文书生效后，2020年10月9日，该院作出（2020）渝0154执2237号之一执行裁定，解除对案涉房屋的查封。 本院认为,本案的争议焦点为:案外人谭维享有的实体权利是否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(ニ)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋在人民法院査封之前案外人谭维与被执行人陈小霞和金勇鵾已签订书面买卖合同,并经重庆市开州区人民法院作出的已经生效的(2020)渝0154民初906号民事判决认定有效。案外人谭维已按合同的约定支付部分全部房屋价款。从房屋的交付情况看,根据案外人谭维提供的电费缴费记录等证据,可以认定在人民法院查封之前该房屋已实际交付占有,并经前述生效判决认定签订合同当日被执行人陈小霞、金勇鵾将房屋交付给案外人谭维。从未能办理过户登记的原因上看,房屋买卖合同纠纷诉讼中查明系因建设银行开州支行未办理注销抵押登记所致，且案外人谭维在本院查封前就向重庆市开州区人民法院积极的采取诉讼方式在主张权利,故影响到案涉房屋办理产权过户登记,并非案外人谭维自身原因所致。因此,案外人谭维对本案执行标的享有的权利能够排除执行。 综上所述,案外人谭维的异议请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,裁定如下 中止对位于重庆市开州区房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。 审判长  向毓军 审判员  熊海东 审判员  谢合安 二〇二〇年十二月十四日 书记员  陈 晴