广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18441号原告：赖国亚。委托诉讼代理人：赖科枫、黎朗，均是是广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州海珠万达广场商业管理有限公司。法定代表人：王志彬，职务商管集团常务副总裁。委托诉讼代理人：谭灵芝、唐锡锋，均是广东汇胜律师事务所律师。原告赖国亚诉被告广州海珠万达广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赖科枫、黎朗，被告的委托诉讼代理人谭灵芝、唐锡锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《【广州海珠万达广场】展览展示服务合同》于2020年4月26日解除；2、被告退还原告支付的履约保证金38520元、质量保证金5000元、原告已缴纳的2019年12月30日至2020年4月30日的租金60917.34元及对应利息1470.56元（以履约保证金、质量保证金和2019年12月30日至2020年4月30日的租金的款项总额为本金，其中：以50000元为基数，按中国人民发布的金融机构人民币同期贷款基准利率4.35％，从2019年5月8日算至2019年8月19日的利息628.33元和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日暂计算至2020年4月30日的利息58.82元；以51300元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月11日起暂计算至2020年4月30日的利息779.05元；以3137.34元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月18日起暂计算至2020年4月30日的利息4.36元，至实际付清之日止）；3、被告赔偿原告因本案产生的损失，包括：装修费46500元、购买门店防风卷帘的费用7170元、安装排水设施的费用12000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年5月份，原告因加盟“良品黑糖”品牌奶茶店的需要，须租赁被告的场地使用，原告委托“良品黑糖”品牌方的工作人员与被告进行前期场地租赁的洽谈与磋商。原告确定租赁被告的场地后，于2019年5月8日委托“良品黑糖”品牌方的工作人员向被告缴纳了50000元的意向金，双方约定租赁合同签订后，意向金可转为租金和保证金。2019年12月，原告与被告通过微信确认的形式，正式签署《【广州海珠万达广场】展览展示服务合同》（下称《展览展示服务合同》），约定原告租赁被告位于广州市海珠区逸景路238号广州海珠万达广场的B1层部分区域，场地位点编号为【JY-BX-008】，开设“良品黑糖”品牌奶茶店。《展览展示服务合同》中约定，场地使用期限自2019年12月30日至2020年12月29日，原告按季度支付展览展示服务费，并支付履约保证金、质量保证金。租赁合同签订后，原告按照被告的要求按时缴纳租金、水电费等各项费用。由于原告开设的奶茶店属于餐饮类店铺，须办理营业执照、餐饮经营许可证。原告与被告签订《展览展示服务合同》后，一直与被告协商、沟通，催促被告协助办理营业执照等事宜。被告却一再推脱，告知原告其正在向街道备案，备案资料暂未办好。被告不能提供租赁备案材料给原告，原告就不能办理营业执照，也不能去申办餐饮经营许可证。此外，办理执照所需的环评、消防等手续，被告也尚未予以协助或提供相关资料。自2019年12月至原告起诉之时，被告仍未能提供备案的资料给原告，原告无法获得以上证照，则原告租赁的店铺就不具备餐饮功能，原告租赁该场地的合同目的就无法实现，故提起本案诉讼。被告辩称：一、不同意原告的合同解除时间。l、原告没有向被告书面申请终止合同，也没有向被告发函要求解除合同。2、原告从2020年4月26日开始未经被告同意擅自停止营业属于违反合同中管理规范的约定。3、原告未经被告擅自停止经营，也未与被告就终止合同的事宜达成一致，被告并不认为案涉合同已经解除。被告认为是基于原、被告合意解除合同，具体解除时间由法院依法认定，本案中被告同意解除合同。二、若在本案中确定合同终止，被告同意按照本案案涉合同约定，将履约保证金、质量保证金无息退还，原告须同时退还各类保证金收据原件。三、不同意原告退还租金的请求。l、原告在签订《【广州海珠万达广场】展览展示服务合同》后，于2019年12月30日开始利用被告的场地进行经营，并赚取收益，按照合同约定，其理应向被告支付相应的租金。而且在疫情期间，被告已有相应免租扶持政策，与商户共度难关。2、原告于2020年4月26日后未经被告同意擅自停止营业，占用场地，至今未按合同约定向原告交纳相应的月租金。3、至于原告的经营亏损是其本身应承担的市场风险、经营风险，原告以此要求退还全额租金，没有事实和法律依据。四、本案案涉合同未解除或终止，原告请求支付退还保证金和租金的对应利息以及利息计算方式，均没有事实和法律依据。五、不同意原告要求被告赔偿其损失。l、被告已经完全履行了案涉合同的义务，将场地交付给原告使用，并保证原告能够正常使用场地进行经营。根据合同第四条约定，原告签署合同前已确认对场地进行了实地全面勘察，且完全符合原告的使用要求。2、原告在签订案涉合同后，于2019年12月30日开始利用被告的场地进行营业，并且赚取营业收益。原告的装修、设施设备等是其应投入的经营成本，经营亏损也是其应承担的经营风险。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会于2018年12月11日核发《不动产权证书》，载明坐落海珠区广州大道南976号、978号、逸景路236号、238号的权利人是广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社（以下简称凤和经济社），为单独所有房屋建筑面积是169875.1454平方米；城市规划房屋用途为地下一层：商业、汽车库、自行车库、设备用房；等。2019年11月1日，被告（承租人、乙方）与凤阳街凤和经济社（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区广州大道南路978号B101铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积9766.4平方米；租赁期限从2019年3月1日至2028年2月29日；等。该合同并在广州市海珠区住房和建设局办理了租赁登记备案。2019年10月16日，凤和经济社出具《同意转租证明书》，同意原告将其租赁部位广州市海珠区广州大道南978号101铺对外转租，期限由2019年3月1日至2028年2月29日等。原告（乙方）与被告（甲方）签订《【广州海珠万达广场】展览展示服务合同》，约定：场地位置：广东省广州市海珠区逸景路238号广州海珠万达广场的B1层部分区域，场地点位编号【JY-BX-008】，场地面积为18平方米；用途为用于乙方展览展示【良品黑糖】使用；使用期限自2019年12月30日至2020年12月29日；展览展示服务费为1070元/月/平方米，即19260元/月，上述服务费不包含电费；乙方按季支付展览展示服务费，首期展览展示服务费及2019年12月30日至2020年3月29日的费用为57780元，应于本合同签署之日当日完成支付；自第二个缴费结算期起，乙方应前上一缴费期满前10日支付下一结算期费用；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付38520元作为履约保证金、支付5000元作为质量保证金；使用期满终止，如乙方不存在本合同规定的违约情形且场地退还经甲方书面验收合格后30日内，履约保证金余额（如有）、质量保证金余额（如有）无息退还，乙方须同时退还各类保证金收据原件；履约保证金作为乙方妥善履行合同义务的担保，如发生乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿金或违约金等款项；乙方确认甲方已在本合同签署前向其充分告知该场地的所有权、使用权及管理权状况，本合同签订后乙方不得对甲方签订本合同的资格或本合同的效力提出任何异议；（第四条、双方权利义务）4、乙方自行办理相关手续（包括城管、卫生、工商、国税、地税等）、承担相关费用，并将相关审批手续文件复印件交甲方备案；如乙方需对甲方提供的场地及设备设施进行改造，应事先经甲方书面同意，严格执行甲方通过的方案，并自行承担相关费用；乙方违约导致本合同解除（包括甲方行使合同解除权）的，乙方除应当按照本合同约定向甲方支付违约金外，已支付的费用、履约保证金不予退还，同时应向甲方支付相当于展览展示服务费和物业管理费总额的【3】%的解约违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失；等。2020年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：为扶持乙方经营，甲方给予乙方以下期限内的场地管理费/服务费扶持优惠，2020年1月1日至2020年1月31日期间，扶持优惠金额4444.62元，优惠后金额为15238.68元；2020年2月1日至2020年2月29日期间，扶持优惠金额18413.41元；如乙方已获得2020年1月25日至2月29日场地管理费/服务费扶持优惠，则相应折减本协议优惠金额；其他期限内费用标准仍按《合同》约定执行；等。2020年4月26日，原告在其承租的商铺张贴了《解除合同通知书》，向被告表示：因至该通知发出之日，被告仍未提供租赁备案等材料给原告，导致原告无法持证营业，亏损严重，无法维持经营，合同目的无法实现，故解除与被告签订的《展览展示服务合同》。同日，原告还向被告的工商登记住所邮寄了该通知书，快递查询显示2020年4月27日由他人代收。原告就其主张还提交了《装修结算书》、购买防风帘门的淘宝记录、《收据》作为证据。被告质证表示：对证据的真实性、合法性和关联性不予认可，《装修结算书》是单方面出具的，未有相应的流水证明原告支付了该笔费用；原告的装修费用是其应投入的经营成本与被告无关；原告所述的装修材料是可以重复利用的，即使该笔费用是真实的，也是其投入的经营成本，由其承担经营损失。原、被告一致确认：《展览展示服务合同》的签订时间是2019年12月11日；原告承租的场地位于海珠万达广场负一层，被告在2019年12月20日将涉案场地交付给原告；由于原告没有营业，被告要求原告撤场，原告在被告要求撤场后已将涉案商铺的物品全部拆卸并搬走；原告曾委托“黑糖良品”的许丽华向被告支付了50000元，原告分别在2019年12月11日（两笔）、2019年12月25日、2020年4月18日（两笔）向被告转账支付51300元（履约保证金）、2000元（预付水电费）、782.18元+2355.16元。诉讼中，原告表示：原告承租的负一层的其他商家在开业前就办好营业执照了，其在2019年4、5月份支付意向金后选址，被告没有向其表示可以提早签约提早办证；原告自入场后至2020年4月26日均有开业经营，期间有工商部门过来询问，但没有对其进行处罚；其主张的排水设施费用是接水管排水至商场的排水处，但庭审时无法出具电子单据。原告本人表示：假如被告向其提供双方签订的租赁合同、房产证复印件、经街道备案的租赁合同就可以办理营业执照。被告表示：在海珠万达广场2019年12月30日开业之前，被告是办理绿色通道签约商户一并去办理营业执照的，但由于原告资料在2019年12月30日没有收集齐全，绿色通道无法继续使用，导致之后商户只能单独去办理营业执照；开业之后被告向街道申请备案，但由于疫情的影响，导致备案资料一直未能通过；被告确认原告向其主张过要求提供办理营业执照的资料，现在被告可以提供备案资料给原告进行工商备案；原告的首期租金已经支付至2020年3月29日，被告免除了原告疫情期间36天的租金，2020年3月份的租金原告可以使用至四月份的，相当于四月份原告无需支付租金，若合同解除，被告同意退还原告2020年4月18日支付的782.18元和2355.16元。本院认为：原告与被告签订的《【广州海珠万达广场】展览展示服务合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。该合同虽名为展览展示合同，但约定的内容为被告提供场地给原告使用，原告支付相应费用，故该合同实质上为租赁合同。合同第四条第4点约定，原告自行办理工商等相关手续。原告以被告拒绝提供备案的租赁合同予其用于办理工商登记，导致其开业后一直无证经营，租赁合同的目的无法实现而在2020年4月26日发函解除合同。但原告也确认其承租的负一层的其他商家在2019年12月30日海珠万达广场开业前就办好营业执照了，若被告向其提供双方签订的租赁合同、房产证复印件、经街道备案的租赁合同就可以办理营业执照，结合被告辩解的由于疫情的影响，导致备案资料一直未能通过，现在可以提供备案资料给原告进行工商备案的意见，对于是因为疫情原因导致办理工商登记手续延迟的事实，本院予以认定。原、被告已就疫情期间的租金减免签订了《补充协议》，被告也主动减免了被告疫情期间36天的租金，故原告仅以被告因疫情原因延迟协助办理工商登记义务为由，认为合同目的无法实现，要求确认其与被告的租赁合同于2020年4月26日解除的请求，理据不足，本院不予支持。原告向被告发出解除合同通知后停止营业，被告要求原告撤场后，原告又拆除了涉案商铺的物品并搬离，故被告辩称双方是合意解除合同的意见，合理有据，本院予以采纳。租赁合同解除后，原告要求被告退还履约保证金和质量保证金，被告也表示同意，双方意见一致，本院予以准许。被告还表示愿意退还原告2020年4月18日支付的782.18元和2355.16元，该意见合法合理，本院予以采纳。原告确认从2019年12月20日接收场地至2020年4月26日均有开业经营，且确认没有因未办理工商营业执照受到处理，故原告还要求被告退还已缴纳的租金57780元及各项已付款项的利息，理据不足，本院不予支持。原告已确认将涉案商铺的物品全部搬离承租场地，故原告还要求被告赔偿装修费46500元和防风卷帘7170元，缺乏理据，本院不予支持。原告要求被告赔偿安装排水设施的费用12000元，但就此提交的证据不足以证明该费用的存在，故原告的该请求，证据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告赖国亚和被告广州海珠万达广场商业管理有限公司签订的《【广州海珠万达广场】展览展示服务合同》已经解除。二、被告在本判决生效之日起10日内退还原告履约保证金38520元、质量保证金5000元及已付租金3137.34元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3704元，由原、被告各负担一半。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月二十二日书记员  招佐文冯琬晴