安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10460号 上诉人（原审被告）:安徽加乐农业科技有限公司,住所地安徽省合肥市肥东县众兴乡。 法定代表人:许加军,经理。 委托诉讼代理人：许加刚，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会,住所地安徽省合肥市新站区文忠路与学林路交口。 负责人:彭其胜，主任。 委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人安徽加乐农业科技有限公司（以下简称加乐公司）因与被上诉人合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会（以下简称磨店社区管委会）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 加乐公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，发回重审或改判案涉《土地租赁合同》效力待定，地上建筑物、树木及附着物仍归加乐公司所有，且加乐公司不需要支付磨店社区管委会2018年1月1日之后的租金；2.判令本案诉讼费全部由磨店社区管委会承担。 事实和理由：1.加乐公司一审中提供的《律师调查笔录》证明磨店社区管委会无权处分孙富维的土地，磨店社区管委会未对案涉91.19亩土地中孙富维拥有使用部分的处分权进行举证。因此，磨店社区管委会无权处分案涉土地，磨店社区管委会与加乐公司之间的《租赁合同》属于效力待定的合同。一审判决未对证据进行全面审查，认定《租赁合同》有效，认定事实不清，二审法院应当撤销一审判决，发回重审或依法改判。磨店社区管委会一审中提供的八联村村委会与村民的《土地流转协议》中并无村民孙富维与八联村村委会之间的《土地流转协议》。足以证实磨店社区管委会无权处分案涉91.19亩土地，其与加乐公司签订的《租赁合同》也属效力待定的合同。一审判决未对加乐公司提供的《律师调查笔录》及磨店社区管委会提供的《土地流转协议》进行全面审查，直接认定案涉《土地合同》合法有效，明显认定事实不清，二审法院应予撤销。 2.依据法律规定和案涉《土地租赁合同》的约定，磨店社区管委会作为出租人有保障案涉土地权利义务关系明确，且无第三人就案涉土地主张权利的义务。磨店社区管委会违反其向八联村村民支付租金的义务，导致村民向加乐公司主张权利，给加乐公司造成巨大损失。一审判决罔顾事实与法律，认定磨店社区管委会无上述违约行为，加乐公司无权拒绝支付租金，该认定明显违反诚实信用原则，上述认定事实不清，适用法律错误。根据一审中加乐公司提供的两份《律师调查笔录》及孙维飞一审出庭作证的陈述，以及磨店社区管委会一审庭审中也陈述其自2014年之后就未再支付八联村村民租金。证明磨店社区管委会违反约定拒不支付村民租金，导致村民向加乐公司主张权利，并造成加乐公司签订案涉《租赁合同》后无法使用案涉土地，加乐公司2008年栽种在案涉土地上的树木因无法养护而大量死亡。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定及《租赁合同》第7条第4款的约定，磨店社区管委会有义务保证案涉土地权利义务关系明确，且无其他第三人就本案土地主张权益的义务，现因磨店社区管委会违约，村民向加乐公司主张权利，造成加乐公司无法经营案涉土地，加乐公司有权拒绝支付租金。一审判决认定加乐公司支付磨店社区管委会租金及案涉土地上建筑物、树木归磨店社区管委会所有，明显违背客观事实，违反诚实信用原则和公平原则。 3.案涉土地上加乐公司栽种的树木价值几百万元人民币，而本案磨店社区管委会主张的租金才9万元。磨店社区管委会起诉主张案涉土地上的建筑物、树木等附属设施全部归其所有作为加乐公司违约的惩罚，该主张明显违背公平原则。一审判决案涉土地上的建筑物、树木等附属设施归磨店社区管委会所有明显违反公平原则，二审判决应予撤销。依据《中华人民共和国合同法》第五条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案《土地租赁合同》虽约定若因加乐公司超过90日未支付租金，磨店社区管委会有权解除合同，案涉土地上的建筑设施、树木及其他附属设施归其所有，但该约定系关于违约金的约定。依据上述法律规定，约定的违约金不能超过造成实际损失的30%，本案磨店社区管委会未证明实际损失的数额，因此，其无权要求加乐公司赔偿损失。此外，即使磨店社区管委会产生了实际损失，违约金也不能超过实际损失的30%。本案磨店社区管委会起诉主张9万元的租金，却要求加乐公司支付价值几百万元的违约金，该主张明显违反公平原则。一审判决未对磨店社区管委会的实际损失进行审查，径直认定加乐公司支付远超磨店社区管委会损失几十倍的违约金，明显违反违约金法则和公平原则。 磨店社区管委会辩称，1.磨店社区管委会与加乐公司签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》合法有效。加乐公司在一审中提交的八联村委会与村民的《流转协议》中含有孙付维与八联村委会签订的《新站试验区农村土地承包经营权流转合同》，孙付维将其4.92亩土地承包经营权流转给八联村委会，流转期限为2015年1月1日至2025年12月30日。结合八联居委会出具的《情况说明》，证明磨店社区管委会有权处分案设土地，磨店社区管委会与加乐公司签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》合法有效。加乐公司认为磨店社区管委会无权处分系因为加乐公司将村民孙付维错记成孙富维。2.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，加乐公司无违约行为。村民将土地承包经营权流转给八联村委会，八联村委会委托磨店社区管委会将案设土地出租给加乐公司。据此，加乐公司在土地租赁期限内的使用权是明晰的。另加乐公司并未提供足够证据证明村民向其主张何种合法权利导致其无法经营。即使存在部分村民阻挠，也系加乐公司与案外人之间的纠纷，磨店社区管委会并无任何违约行为。3.一审判决案涉土地上是建筑物、树木等附属设施全部归磨店社区管委会所有并不违背公平原则。磨店社区管委会与加乐公司签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》第十条第1款约定的违约责任是双方的真实意思表示。一审判决为了兼顾公平原则已经对磨店社区管委会主张的滞纳金不予支持。故一审判决案涉土地上是建筑物、树木等附属设施全部归磨店社区管委会所有并不违背公平原则。综上所述，请求法庭依法驳回加乐公司的上诉请求。 磨店社区管委会向一审法院起诉请求：1.解除磨店社区管委会、加乐公司2016年5月12日签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》；2.加乐公司返还磨店社区管委会案涉的土地；3.土地上建筑物、附着物及林木归磨店社区管委会所有;4.加乐公司支付2018年1月1日至实际返还土地之日止的租金(暂计算至2019年12月31日的租金为91190元),并从2017年12月16日支付滞纳金至付清拖欠土地租金之日(按照年利率24%暂计算到起诉之日为25077.25元)；5.加乐公司承担本案全部诉讼费 一审法院认定事实：2016年5月12日，磨店社区管委会与加乐公司签订《新站区植树造林项目土地租赁合同》，约定磨店社区管委会将位于新站区磨店社区八联村外环高速绿廊地块租赁给加乐公司使用，拟租赁土地为91.19亩（面积以实际供地及测绘面积为准）。租赁期限为10年，即从2015年1月1日起到2024年12月31日止，未经磨店社区管委会许可，加乐公司不得将土地转租第三方。租金标准：按500元人民币/年/亩支付。支付方式：合同签订前需缴清2015年、2016年租金，以后于每年12月15日之前付清下一年的租金。违约责任：加乐公司应按照合同规定按时足额向磨店社区管委会支付土地租金，逾期一天应支付合同保证金的0.5%滞纳金；逾期90日视为加乐公司单方违约，磨店社区管委会有权收回该土地使用权，该宗土地上的所有建筑物、附着物及林木无偿归磨店社区管委会所有；租赁期限届满，加乐公司无法按约定交还土地的，应当按照磨店社区管委会指定的期限及时向磨店社区管委会交还土地，并根据其实际占用土地时间及本协议约定的租赁价格双倍向磨店社区管委会支付费用。 2018年11月20日，磨店社区管委会向加乐公司发送《关于要求限期缴纳租金的函》，告知加乐公司根据合同约定应于每年12月15日前付清下一年的租金，并要求该公司：（一）、出示相关地块征收文件；（二）、上缴本年度及2017年度应缴款项；（三）、逾期未缴纳的，按照合同约定第十条第四款相关规定执行。 2018年12月10日，加乐公司向磨店社区管委会发送《关于磨店社区管委会未将91.19亩土地移交给安徽加乐农业科技有限公司的函》，确认双方签订案涉租赁合同后，其已支付了2015年至2017年三年租金136785元，并缴纳了土地租赁保证金45595元。提出当地村民要求该公司将土地租金直接支付给他们，否则不予施工。该公司不存在重复支付租金，4年以来多次与磨店社区居民、村委及磨店社区管委会沟通，仍不能在租赁的土地上开展工作，致使原有苗木荒废，以及有近一半土地未能植树。根据国家相关法律及土地租赁合同，磨店社区管委会至今未移交土地予该公司，该公司不需支付土地租金。该公司要求磨店社区管委会退还该公司已缴纳的2015-2017年的3年土地租金136785元，同时愿意在磨店社区管委会正式将91.19亩土地移给该公司之日起支付租金。 2020年8月13日，合肥市新站高新技术产业开发区磨店社区八联居民委员会向一审法院出具一份情况说明载明“贵院受理的合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会诉安徽加乐农业科技有限公司租赁合同案涉及的土地经营权系我社居委从土地承包经营权人处流转取得，后委托合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会通过招标方式出租给安徽加乐农业科技有限公司，并由合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会与安徽加乐农业科技有限公司签订《新站区植树造林项目土地租赁合同》，特此说明”。 一审法院认为，磨店社区管委会将位于合肥新站高新技术产业开发区磨店社区八联村91.19亩土地出租给加乐公司使用，双方于2016年5月12日就该土地承包经营权流转事宜订立的《新站区植树造林项目土地租赁合同》系双方真实意思表示，该协议书不违反法律、法规禁止性规定，对协议双方均具有法律效力。根据双方约定，租金每年12月15日之前付清下一年的租金，加乐公司逾期90日缴纳租金视为违约，磨店社区管委会有权收回该土地使用权，该土地上的建筑物、附着物及林木无偿归磨店社区管委会所有。本案中加乐公司2017年租金系2017年11月22日缴纳，2018年1月1日之后的租金至今一直未缴纳，故加乐公司构成违约，一审法院对于磨店社区管委会请求解除2016年5月12日与加乐公司签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》以及返还案涉土地，土地上建筑物、附着物及林木归磨店社区管委会所有的诉讼请求予以支持。关于磨店社区管委会主张的租金，根据合同约定租金每年为45595元，加乐公司至2019年12月31日欠两年租金为91190元，之后按照45595元每年计算至土地返还之日止。 关于磨店社区管委会主张的滞纳金，因双方在违约责任中约定如逾期未支付租金达90日，磨店社区管委会有权收回土地使用权，该土地上的建筑物、附着物及林木无偿归磨店社区管委会所有，本案磨店社区管委会可以通过提前收回土地等方式避免或减少因无法收取租金而产生的滞纳金损失，且加乐公司在该土地上的建筑物、附着物、林木等无偿归磨店社区管委会所有，为避免合同权利义务明显失衡，一审法院对磨店社区管委会主张的滞纳金不予支持。 关于加乐公司辩称的八联村村民阻挠经营案涉土地，因磨店社区管委会向一审法院申请的证人未能证实上述事实，磨店社区管委会也无其他证据证实，且即便存在部分村民阻挠经营，也系加乐公司与案外人之间的纠纷，加乐公司可通过其他途径解决，不能以此拒绝缴纳租金。关于加乐公司辩称的合同效力的问题，因磨店社区管委会已经向一审法院提交八联居委会的情况说明以及相应流转协议，可以证实磨店社区管委会依法取得案涉土地出租权，加乐公司申请的证人也证实其父亲与居委会也签订流转协议，故一审法院对于加乐公司的该项辩称亦不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决：一、解除合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会、安徽加乐农业科技有限公司于2016年5月12日签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》；二、安徽加乐农业科技有限公司于判决生效之日起三十日内返还合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会租赁土地，该土地上建筑物、附着物及林木归合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会所有；三、安徽加乐农业科技有限公司于判决生效之日起三十日内支付合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会截至2019年12月31日的租金91190元（之后按照每年45595元计算至土地实际返还之日止）；四、驳回合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费2625元，减半收取1312.5元，由合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会负担312.5元，安徽加乐农业科技有限公司负担1000元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证明。加乐公司在二审中主张其与磨店社区管委会签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》为效力待定合同，但根据加乐公司提供的现有证据及陈述，结合磨店社区管委会的陈述，不足以说明案涉租赁合同存在效力待定的情形。案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。在履行的过程中，加乐公司未按照合同约定支付租金，其主张的拒付租金理由也无充分证据证明，故加乐公司拖欠租金构成违约，磨店社区管委会有权解除合同并要求加乐公司返还租赁土地及支付拖欠的租金。至于磨店社区管委会主张的土地上建筑物、附着物及林木归其所有，因该诉讼请求的标的并不明确，且属于确权性质，故在本案租赁合同纠纷中，本院不予支持。 综上，加乐公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7675号民事判决第一、三项，即“解除合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会、安徽加乐农业科技有限公司于2016年5月12日签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》”、“安徽加乐农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会截至2019年12月31日的租金91190元（之后按照每年45595元计算至土地实际返还之日止）”； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7675号民事判决第四项； 三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7675号民事判决第二项为：安徽加乐农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内返还合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会租赁土地； 四、驳回合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2625元，减半收取1312.5元，由合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会负担312.5元，安徽加乐农业科技有限公司负担1000元；二审案件受理费2625元，由安徽加乐农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。