湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初673号原告：刘志华，男，1981年10月22日出生，汉族，住湖北省汉川市。原告：刘爱荣，女，1980年10月5日出生，汉族，住湖北省汉川市，系原告刘志华之妻。以上共同原告委托诉讼代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。法定代表人：雷先姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘志华、刘爱荣与被告湖北太福堂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志华、刘爱荣的共同委托诉讼代理人陈建华，被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志华、刘爱荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同；2.判令被告以购房款515640元为基数，按照每日万分之一向原告支付逾期交房违约金6703元（从2017年12月30日计算至2018年4月9日）；3.判令被告按128.91平方米建筑面积办理不动产权证并承担逾期办理产权证的违约责任，从2018年10月9日计算至办好证件之日止；4.本案诉讼费用及律师费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月19日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的澳林新都3幢2单元2301号房，建筑面积为128.91平方米，合同总价为515640元，原告一次性支付首期购房款155640元，余款360000元已办理银行按揭，合同约定被告交房日期为2017年12月30日。约定的交房日期到期之后，被告一直没有书面通知原告收房，原告多次到被告售楼部要求出示竣工验收合格备案证，以及合同第11条约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告总以各种理由拒不提供。后原告得知被告2019年5月27日才向建设部门提交竣工验收申请资料，2019年6月13日才办理竣工验收备案证明书。原告于2018年4月5日领取钥匙，但被告至今未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且未按合同第15条约定的交房后180日内办理房屋权属登记。被告太福堂置业公司辩称，1.双方签订的合同第八条约定被告应于2017年12月30日前交房，同时第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人售楼中心张贴公告或通知之日起7天后视为商品房已交付。而被告于2017年12月30日在售楼中心已张贴《房屋交付通知书》，通知购房客户办理房屋交付手续，但原告未按通知办理交付手续，根据双方合同约定，应视为被告已于2017年12月30日交付房屋，故原告诉请被告支付延期交房违约金不应支持；2.双方签订的合同第十五条对逾期办证并未约定承担违约金的违约责任，故原告诉请逾期办证违约金不能成立，应予驳回；3.原告诉请按128.91平方米建筑面积办理不动产权证，因与房管局实测面积有差异，应以房管局实测面积为准。综上，原告诉请均不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据五的证明目的有异议，认为该赠送面积因房管部门政策原因无法实施，办证面积应以房管部门实测面积为准；本院认为，房屋办证面积应以有关部门测量面积为准。原告对被告提交的证据四证明目的有异议，认为只能证明被告具有法律意义上的交房资格；本院认为，被告提交该证据的证明目的与原告认可的证明目的并无冲突，故对该证据本院予以采信。对被告提交的证据五不认可，认为不能以公告上的时间作为交房时间，应以被告取得竣工验收备案证后才能交房；本院认为，被告虽对交房时间进行了公告，但按原、被告合同的约定应当以书面形式通知，故该证据无法达到被告的证明目的，本院不予采信。本院认定事实如下：2017年6月19日，原告刘志华、刘爱荣与被告湖北太福堂置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于汉川市人民大道53号澳林新都3幢2单元2301号商品房，建筑面积为128.91平方米，单价为每平方米4000元，总价款515640元，合同签订后，原告支付首付款155640元，余款360000元办理按揭贷款。该合同约定：交房日期为2017年12月30日前，逾期交房不超过120日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件,并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同还约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，最终以房管局实测面积为准，据实结算，单价不变，总价多退少补；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，产权总证由出卖人办理并承担总证税费，分户权证由开发商代办，买受人承担相关税费等费用。原告要求被告承担按年贷款利率4.75%逾期办证违约金。2018年4月5日，原告领取了住房钥匙。2019年6月13日，被告取得了编号为422228-19-0020的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。现原告以被告未按照合同全部履行，违反了合同约定为由，向本院提起诉讼。本院认为，被告湖北太福堂置业有限公司将已取得商品房预售许可证的商品房预售给原告刘志华、刘爱荣，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，系合法有效。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告应按照合同的约定交付房屋。原告现要求继续履行合同，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期交房违约金，而原告已于2018年4月5日领取了所购房屋的钥匙，按照相关法律规定，应视为被告已于2018年4月5日履行了交付房屋的义务，而双方约定的交房时间为2017年12月30日前，其逾期交房未超过120日，故被告应从2017年12月31日至2018年4月5日按日万分之一支付逾期交房违约金。原告要求被告按合同约定的128.91平方米建筑面积办理不动产权证，被告在销售时虽有赠送面积的宣传，但双方已签订正式合同文本，而正式签订的书面房屋买卖合同文本，并未对赠送面积作出约定，且明确约定了差异面积的处理方式，故对面积差异的处理应以合同第五条第一款第一项的约定处理。原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院依法予以支持；但因被告已于2019年6月13日将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，故逾期办证的违约金应当只算至2019年6月13日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志华、刘爱荣支付逾期交房违约金4950元；二、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志华、刘爱荣支付逾期办证违约金16575（以总房款515640元为基数，按年利率4.75%从2018年10月6日起按计算至2019年6月13日止）；三、驳回原告刘志华、刘爱荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李泽华人民陪审员  何承虎人民陪审员  李学年二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  汪玉婵附件1：当事人提交的证据原告刘志华、刘爱荣提交的证据：证据一：原告身份证、结婚证，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二：《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告签订购房合同；证据三：《澳林新都认购协议书》、收据，拟证明原告向被告支付购房款；证据四：前期物业管理服务协议，拟证明原告于2018年4月5日入住；证据五：售房宣传册，拟证明被告赠送空中花园。被告湖北太福堂置业有限公司提交的证据：证据一：被告的营业执照，拟证明被告的主体资格。证据二：商品房预售许可证，拟证明被告具有预售房屋的资格。证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明被告开发涉案房产有合法手续、资格。证据四：竣工验收备案证明书，拟证明被告具有办理房产权属登记的必备文件。证据五：房屋交付通知书及公告照片，拟证明被告于2016年5月28日张贴房屋交付通知书，案涉房屋已于2016年6月1日交付。附件2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。