河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0826民初2723号 原告：赵树新，男，1994年5月1日出生，汉族，农民，住河北省承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：张子华，河北坤平律师事务所律师。 被告：石家庄建设集团有限公司，住所地石家庄市新华区新合街**。统一社会信用代码：91130100107741319Q。 法定代表人：王呈肖，职务：董事长。 委托诉讼代理人：燕志刚，公司员工。 委托诉讼代理人：宋玉萍，河北冀华律师事务所律师。 被告：丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司，，住所地丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门影视城统一社会信用代码：91130826073746356U。 法定代表人：王月民，职务：经理。 第三人：丰宁伟业房地产开发有限公司，，住所地丰宁满族自治县大阁镇一中对面影院南街统一社会信用代码：91130826661096660M。 法定代表人：边永森，职务：总经理。 委托诉讼代理人：林玉太，公司副经理。 原告赵树新与被告丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司（以下简称比比爱公司）、石家庄建设集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依原告赵树新的申请，追加丰宁伟业房地产开发有限公司（以下简称丰宁伟业）为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张子华，被告石家庄建设集团有限公司委托诉讼代理人燕志刚、宋玉萍，第三人丰宁伟业委托诉讼代理人林玉太到庭参加诉讼，被告比比爱公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 赵树新向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于丰宁满族自治县产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认丰宁满族自治县产归原告赵树新所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告赵树新与被告比比爱公司于2016年4月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，后比比爱公司与丰宁伟业于2016年3月24日签订协议，把丰宁满族自治县50户房屋抵顶给丰宁伟业。2018年7月16日，原告赵树新向丰宁伟业交付购房款。上述事实可以证明原告是影视城明星花园Ａ2栋01094号房产的所有权人，且发生于房屋被保全前，并且原告已向影视城明星花园物业公司缴纳物业费。虽然争议房屋在比比爱公司名下，但依据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《商品房销售管理办法》第三条，原告享有足以排除强制执行的民事权益。 石家庄建设集团有限公司辩称，1、原告向丰宁伟业交付购房款的时间是2018年7月16日，2018年2月7日丰宁法院已经出具了（2018）冀0826民初692号民事裁定书，将该房屋进行了保全。原告所述在保全之前交付房屋购房款，无事实及法律依据。2、原审裁定认定该事实并驳回原告的异议请求，认定事实清楚、适用法律正确。3、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定符合下列情形是说第一条、第二条、第三条全部符合的情况下，才能排除法院执行。签订商品房买卖合同只是其中的一个条件；还有第二条所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；第三个条件是已支付的价款超过合同约定总价款的50%；三个条件均满足时才可以排除法院的执行。原告提供的证据并不符合该条的规定。4、原告自认与丰宁伟业之间是债权债务关系，并不是物权，那么根据物权法的规定，物权是需要办理登记的，涉案房屋并没有办理登记手续。我方与开发商之间存在的是建设工程施工合同关系，根据相关法律规定，建设工程施工合同享有优先权，优先于任何其他的债权债务关系，根据债权平等原则及一般债权的交付请求权，不能排除对执行标的执行。5、原告从丰宁伟业购买房屋，而与比比爱公司签订商品房买卖合同不符合常理，交款时间也不符合合同约定。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 比比爱公司未答辩。。 丰宁伟业述称，我公司在2016年3月24日与比比爱公司签订《协议》，比比爱公司用其开发的丰宁影视城A2号楼1单元55户房屋和9号楼1单元103、2单元101、102、103共计四套底商，抵顶由我公司担保的借款，抵顶后借款本息全部还清，所抵顶的房屋由我方出售，比比爱公司配合办理相关手续。我公司将A2栋01094号房屋卖给原告，虽然原告是后交的楼款，但是当时原告已给我们出具了欠条，这个房子就是原告的。 本院经审理认定事实如下：2016年3月24日，比比爱公司（甲方）与丰宁伟业（乙方）签订《协议》，约定：“1、用丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司开发的丰宁影视城A2号楼1单元55户房屋(详见附表一)和9号楼一单元103、二单元101、102、103共计四套底商，抵顶由丰宁伟业房地产开发有限公司担保的借款（日期为2015年11月19日至2016年3月24日）人民币共计壹仟柒佰肆拾贰万陆仟贰佰伍拾元整，抵顶后借款本息全部结清，所抵顶的房屋由乙方负责出售，甲方配合办理相关手续。土地用地性质为：其他商服用地，土地使用年限为40年，水、电费执行商业标准，燃气、有线电视每平米加收50元由乙方加在房价中销售，所收费用归甲方所有，，地下室共计**由乙方负责销售，并分配给每户，单价为每平米2400元，甲方负责收取现金，不开具发票。2、甲方责任（1）甲方楼房交付使用时间按合同约定执行，但交付时间不得超过2017年12月30日。（2）甲方负责在乙方售出楼房后及时配合乙方及业主办理该楼房的一切相关手续，甲方和业主各自承担各自的相关税费。（3）甲方负责办理楼房预售许可证。3、乙方责任：（1）乙方在售出抵顶楼房后及时通知甲方，并配合甲方办理相关手续。（2）乙方所售房屋的业主须符合银行贷款审批要求，如果不符合贷款要求的客户与甲方无关。（3）乙方售出的抵顶楼房款全部按房管所规定存入监管账户，包括首付款和银行放款金额，客户备案完毕后，存入监管账户的金额申请从监管账户审批出来后，方可转给乙方使用。（4）银行贷款首付比例（约50%）和利率按银行要求执行，银行保证金按银行要求执行。4、未尽事宜，甲乙双方可以协商解决，协商未果，可申请当地人民法院裁决。5、本协议一式两份，甲乙双方负责人及所在公司各执一份，甲、乙双方签字盖章后生效。甲方丰宁满族自治县比比爱房地产产开发有限公司（公章）、王月民（签字）；乙方丰宁伟业房地产开发有限公司（公章）、林玉太（签字）。” 2016年4月1日，原告赵树新（买受人）与被告比比爱公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告比比爱公司开发的丰宁满族自治县1单元9层904号楼房，建筑面积92.9平方米，按建筑面积计算，每平方米4400.00元，总价款为408760.00元；付款方式一次性付款：买受人应当在2018年7月16日前支付该商品房全部价款。虽然原告赵树新与被告比比爱公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，但原告赵树新实际是从第三人丰宁伟业购买的房屋。合同签订后，原告给本案第三人丰宁伟业出具欠购楼款408760.00元欠条一张。2018年7月16日原告向第三人丰宁伟业林玉太银行转账200000.00元；2020年5月20日原告向第三人丰宁伟业银行转账208760.00元，第三人丰宁伟业为原告出具了收据。 2018年2月本院受理本案被告石家庄建设集团有限公司与本案被告比比爱公司建设工程施工合同纠纷一案，经石家庄建设集团有限公司申请对被告比比爱公司位于丰宁满族自治县房产予以保全，本院于2018年2月7日作出（2018）冀0826民初692号民事裁定书，对包括涉案Ａ2栋01094号等16套房产予以保全。后因被告比比爱公司未履行已生效的（2018）冀0826民初692号民事判决书，石家庄建设集团有限公司向本院申请执行。2020年7月23日原告（异议申请人）赵树新向本院提出执行异议：请求停止对丰宁满族自治县产的保全并解除查封。本院经审理后，于2020年8月2日作出（2020）冀0826执异46号执行裁定书，认为：涉案房屋登记于被执行人比比爱公司名下，异议申请人赵树新虽然于本院作出（2018）冀0826民初692号民事裁定之前签订了书面买卖合同，但于本院作出（2018）冀0826民初692号民事裁定之后向林玉太交付了部分购房款，据此应当认定房屋买卖合同无效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条一款二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定：驳回异议申请人赵树新的异议请求。 赵树新对该裁定不服，于2020年8月17日向本院提起案外人执行异议之诉，请求1、判决立即停止对位于丰宁满族自治县产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认丰宁满族自治县产归原告赵树新所有。 本院认为，2016年4月1日，原告赵树新与被告比比爱公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然原告赵树新是与被告比比爱公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，但原告赵树新实际是从第三人丰宁伟业购买的房屋。按合同约定，原告赵树新于2018年7月16日通过银行转账的方式向本案第三人丰宁伟业的林玉太交付购房款200000.00元，占总房款的48.93%；2020年5月20日原告向第三人丰宁伟业银行转账208760.00元，第三人丰宁伟业为原告出具了收据，至此原告已将购房款已全部付清。原告所购买的房屋是用于居住，且已实际占有、使用涉案房屋。故原告对位于丰宁满族自治县产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、停止对位于丰宁满族自治县产的强制执行。 二、确认位于丰宁满族自治县产归原告所有。 案件受理费7431.00元，由被告石家庄建设集团有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  扈广洲 人民陪审员  杜建云 人民陪审员  李淑英 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  王星月 ——