湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初672号原告：邵春祥，男，1985年2月12日出生，汉族，住湖北省汉川市。原告：李士博，女，1985年7月12日出生，汉族，住湖北省汉川市，系原告邵春祥之妻。以上原告共同委托诉讼代理人：陈建华，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。法定代表人：雷先姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告邵春祥、李士博与被告湖北太福堂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵春祥、李士博的共同委托诉讼代理人陈建华，被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵春祥、李士博向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同；2.判令被告以购房款311289元为基数，按照每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，从2015年12月31日计算至2017年5月30日，逾期违约金为32062元；3.判令被告安装余热供暖设施；4.判令被告承担逾期办理产权证的违约责任；5.本案诉讼费用及律师费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年5月11日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的澳林新都2幢1单元1403号房，房屋建筑面积为94.33平方米，原告一次性付款311289元。合同约定被告交房日期为2015年12月31日。约定的交房日期到期后，被告一直没有书面通知原告收房，原告多次到被告售楼部要求出示竣工验收合格备案证，以及合同第11条约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告总以各种理由拒不提供。经原告查询，得知被告2019年5月27日才向建设部门提交竣工验收申请资料，直至2019年6月13日才办理竣工验收备案证明书。后被告虽于2017年5月30日向原告交房，但未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。按合同第15条约定被告应于交房后的180日内之前办理房屋权属登记，被告应承担逾期办证的违约赔偿责任。被告湖北太福堂置业有限公司辩称，1.原告诉请被告支付延期交房违约金计算期间错误，计算期间应为2016年1月1日至同年6月1日；2.原告诉请逾期办证违约金因无约定而不能成立；3.被告未能建设余热供暖设施是因政策原因，不应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的证据四有异议，认为该证据只能证明被告具有法律意义上交房资格，不能证明其他内容；本院认为，该证据是有关单位出具的竣工验收备案证明书，被告以此证明其具有办理房产登记手续的必要文件，与事实相符，对该证据本院予以采信。对被告提交的证据五有异议，对张贴公告交房时间不认可，认为不能以被告公告上的时间为主，应按被告取得竣工验收备案后交房；本院认为，被告虽然对交房时间进行了公告，但按照原、被告双方合同的约定应当以书面形式通知，因此，被告以已经公告交房为由认为没有逾期交房的理由不充分，对该证据的证明目的本院不予采信。对被告提交的证据六有异议，认为不能因规划设计变化而减少被告的义务；本院认为，规划部门不批准被告建设余热供暖的规划，被告无法进行建设，对该证据本院依法予以采信。本院认定事实如下：2015年5月11日，原告邵春祥、李士博与被告湖北太福堂置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的澳林新都2幢1单元1403号房，房屋建筑面积为94.33平方米，每平方米3300元，原告一次性支付了房屋总价款311289元。该合同约定：被告交房日期为2015年12月31日前；逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金；逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，产权总证由出卖人办理并承担总证税费，分户权证由开发商代办，买受人承担相关税费等费用。因案涉的房屋已办理了不动产权证书，庭审中，原告撤回要求办理产权证的诉讼请求，要求被告承担从2017年11月30日起至2020年5月30日止的逾期办证违约金，按年贷款利率4.75%计算。2017年5月30日，原告领取住房钥匙。2019年6月13日，被告取得编号为422228-19-0020的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，对案涉房屋办理竣工验收备案。本院认为，被告湖北太福堂置业有限公司将已取得商品房预售许可证的案涉商品房预售给原告邵春祥、李士博，其与原告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，系合法有效。原、被告双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告未按时向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告要求被告继续履行合同并支付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告于2017年5月30日领取了所购房屋的钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，应视为被告已事实上交付了房屋。被告辩称已于2016年5月28日张贴《房屋交付通知书》通知购房客户于2016年6月1日办理交付手续，应视为2016年6月1日完成了房屋交付手续的意见，其不符合双方合同约定，本院不予支持。原、被告双方约定的交房时间为2015年12月31日前，其逾期交房超过90日，故被告应从2016年1月1日起至2017年5月30日止，按日万分之二支付逾期交房违约金。原告要求被告支付从2017年11月30日起至2020年5月30日止、按年贷款利率4.75%计算逾期办证的违约金，原、被告虽然未约定逾期办证违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即贷款期内的贷款利率上浮30%--50%。原告要求被告按年利率4.75%支付逾期办证的违约金，未超过上述规定的范围，故原告要求被告支付按年利率4.75%计算逾期办证的违约金的诉讼请求，本院予以支持；因被告已于2019年6月13日将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，故逾期办证的违约金应当只算至2019年6月13日止。规划部门未同意被告关于余热供暖设施的设计方案，被告所建房屋并没有余热供暖设施，其只在早期的宣传资料上宣传所建小区提供余热供暖，与原告签订的《商品房买卖合同中》仅在附件三装饰、设备标准第10项里提到余热供暖入户，因此，原告要求被告提供余热供暖的诉求与现实不符，本院不予支持。原告要求被告承担律师费用的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邵春祥、李士博支付逾期交房违约金32062元（以总房款419826元为基数，按日万分之二从2016年1月1日起计算至2017年5月30日止）；二、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邵春祥、李士博支付逾期办证违约金22605元（以总房款311289元为基数，按年利率4.75%从2017年11月30日起计算至2019年6月13日止）；三、驳回原告邵春祥、李士博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李泽华人民陪审员  何承虎人民陪审员  李学年二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  汪玉婵附件1：当事人提交的证据原告提交证据：证据一：两原告身份证复印件，拟证明两原告的诉讼主体资格。证据二：被告企业信息，证明被告的诉讼主体资格。证据三：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间签订了房屋买卖合同，但被告违约交房、办证。证据四：收据、银行流水、发票，拟证明原告依约支付了购房款。证据五：前期物业管理服务协议，拟证明被告是2017年3月开始交房。被告提交证据：证据一：被告的营业执照，拟证明被告的主体资格。证据二：商品房预售许可证，拟证明被告具有预售房屋的资格。证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明被告开发涉案房产有合法手续、资格。证据四：竣工验收备案证明书，拟证明被告具有办理房产权属登记的必备文件。证据五：房屋交付通知书及公告照片，拟证明被告于2016年5月28日张贴房屋交付通知书，案涉房屋已于2016年6月1日交付。证据六：规划设计方案，拟证明规划部门不同意被告建设余热供暖设施规划设计方案。附件2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。