宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初10195号原告：银川鑫实物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区 法定代表人：马仙国，该公司董事长。委托诉讼代理人：金朝、史富霞，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：汪成芳，女，1963年4月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 委托诉讼代理人：高银花，女，1984年10月13日出生，汉族，系汪成芳女儿，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告银川鑫实物业服务有限公司与被告汪成芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川鑫实物业服务有限公司的委托诉讼代理人金朝、史富霞，被告汪成芳的委托诉讼代理人高银花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银川鑫实物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年4月14日至2019年12月30日物业管理费891.78元；2.判令被告支付截至2019年12月30日的违约金276.89元（按照每日万分之五计算，自2018年4月14日起暂计算至2019年12月30日，之后计算至实际清偿之日止，计算公式明细见附表）。以上两项共计1168.67元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依法接受金凤区满城北街居安家园社区的委托，于2013年4月起为平伏桥新村小区提供物业服务至今。根据《物业服务合同》平伏桥新村小区的物业管理服务费按建筑面积每方米0.5元/月收取，且逾期不交物业管理服务费的，按每万分之五收取违约金。被告为XXXX，物业费计费面积为86.88平方米，被告自2018年4月14日起至今未向原告缴纳过物业费，经原告核算，现已产生欠缴物业费891.78元、违约金276.89元。迫于无奈，原告多次对其以书面、电话及上门等形式催缴，被告均予拒绝。被告的此行为给原告的正常经营造成了严重的损害，现为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告汪成芳辩称，2019年8月份原告把小区17栋楼所有单元门口草坪毁坏停放自行车、电动车、汽车。13#-14#楼东边草坪旱死，12#楼四单元（2、3、4层20多天都不打扫楼道卫生）。1#-3#楼中间草坪、1#楼四单元门口、4#楼三单元门口、2#-4#楼西侧、2#楼东边二亩多地草坪毁坏停放汽车，7#楼东边、9#楼东边、10#-12#楼草坪旱死，11#12#楼中间、12#-13楼中间把绿荫荫的草坪毁坏当停车场使用，2020年7月至没有给草坪浇水。2020年9月份，11井-12#楼中间、11#-12#楼单元门口路面、9#和12#楼中间路面、12#楼三单元门口路面，这些区域积水非常严重，原告从来不维修，都有照片为证。根据物业的相关文件规定，原告要涨物业费要召开业主大会，金风区物业办要有备案登记表，60%业主同意才认可，才能涨物业费，被告没有看见任何文件。原告收取道路维护费60元/月，没有看到对路面维护过，下雨路面积水，老年人、儿童出行非常不方便。保洁每天下午只在一楼打扫，其余楼层没有看见打扫；长年停放在单元门口的僵尸自行车、电动车一直没有清理过，不管理，只管在小区大门口收进门费；没有告知业主投放老鼠药、蟑螂药；公示小区门房安装电话，一直没有安装；以前楼道的自行车、电动车没有即时清理，后来单元门口草坪毁坏当停车场，才停放到外面；单元门从入住到现在都没有维修过；原告承诺三个月来业主家回访，没有一个人来回访过；原告工作人员把绿化草坪种蔬菜，无人管，12#2单元南边窗户底下养狗看自己家种的蔬菜；15#楼单元门口绿化加装护栏，小区里其它单元不装护栏，绿化毁坏停放自行车、电动车、汽车；业主私自改装窗户，窗户漏雨如何解决，一楼私自开门，影响阳台的安全承重，原告从来不管；承诺按一级标准进行物业服务，一个月都不拖次楼道，租住房扰民，装修工人扰民，原告工作人员从来不制止，存在同样的一个小区两样对待的现象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院确认并在卷佐证，具体有：原告提交的银川市不动产登记信息查询单。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的《物业服务合同》，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；2.原告提交的平伏桥项目部2017年-2018年作业记录图片照片打印件、秩序维护日常巡查记录册、保洁作业记录表、工作巡查记录表9-17号楼，来源合法，本院对上述证据的真实性予以确认；原告提交的交费通知单照片打印件、缴费催款通知照片打印件，被告认可催缴过的事实，本院对该组证据予以确认；4.被告提交的照片、物业服务合同、公示打印件，原告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；5.被告提交的证明，来源无法核实，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月4日，原告银川鑫实物业服务有限公司与银川市金凤区满城北街居安家园社区签订《物业服务合同》，约定：居安家园社区代表全体业主选聘原告为位于银川市金凤区平伏桥新村提供物业管理服务；原告按照多层住宅0.5元/月·平方米收取物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日。2018年12月12日，原告银川鑫实物业服务有限公司与银川市金凤区满城北街居安家园社区签订《物业服务合同》，约定：原告为位于银川市金凤区平伏桥新村提供物业管理服务；原告按照多层住宅0.5元/月·平方米收取物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日；业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每项欠费每日万分之五的标准向原告支付违约金。上述合同双方还对服务事项、权利义务等进行了约定。合同签订后原告为该小区提供了物业服务。原告提供物业服务期间被告系银川市金凤区平伏桥新村12号楼4单元402室的业主，其房屋建筑面积为86.88㎡，被告拖欠原告物业服务费未付。原告催要无果遂诉至本院。本院认为，银川市金凤区满城北街居安家园社区与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，属有效合同，对双方及小区业主均具有法律约束力，双方及小区业主均应当自觉全面履行合同的义务。原告为银川市金凤区平伏桥新村小区的业主提供了物业服务，作为小区业主的被告就应当按约支付原告的物业服务费。现被告拖欠物业服务费未付，应承担支付责任。本院依据《物业服务合同》约定计算被告欠付的自2018年4月14日至2019年12月30日期间物业服务费，原告主张891.78元符合合同约定，本院予以支持。对原告主张的违约金，因2018年1月4日原告银川鑫实物业服务有限公司与银川市金凤区满城北街居安家园社区签订《物业服务合同》中并未约定违约金且被告未按约交纳物业服务费并非恶意欠交，故原告的该项诉请本院不予支持。被告汪成芳所提交的证据均不能证实其抗辩理由成立，故对被告汪成芳的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告汪成芳于本判决生效之日起五日内支付原告银川鑫实物业服务有限公司物业服务费891.78元；二、驳回原告银川鑫实物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告汪成芳负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常 朔二○二○年十二月十日书记员 马泽莲附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。