江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初9340号 原告：吕思远，男，1991年2月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：毛玉瑞，北京友恒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李全龙，北京友恒（南京）律师事务所律师。 被告：南京汇景摩柏房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区江浦街道浦口大道**。 法定代表人：曹兴斌，执行董事。 委托诉讼代理人：李华思，江苏新高的律师事务所律师。 原告吕思远与被告南京汇景摩柏房地产开发有限公司（以下简称汇景公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕思远及其委托诉讼代理人毛玉瑞，被告汇景公司委托诉讼代理人李华思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕思远向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2020年5月9日起至2020年7月5日期间的延迟交房违约金共4350元；2、依法判令被告赔偿原告实际损失285900元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月，原告通过自媒体看到被告的宣传广告，后接到被告售楼处销售电话，原告至售楼处参观样板房并结合被告前期宣传，决定购买由被告预售的位于南京市浦口区××房屋。原、被告于2018年9月30日签订了《南京市商品房预售合同》，原告一次性支付购房全款。被告公司对外媒体宣传、图文展示、销售人员介绍等都以预售的毅达汇创中心的房屋是4.8米挑高的精装修酒店式公寓为宣传标准。2019年8月17日被告出具“延迟收房告知函”，根据双方签订的《商品房预售合同》第六条第一款的约定“甲方应于2019年8月31日前向乙方交付该商品房”。被告已违反合同约定，同时被告存在严重虚假宣传及欺诈行为，最终导致无法按照合同约定时间正常交付房屋。综上，被告的行为已构成严重违约，应当承担延期交房的违约责任及赔偿由此给原告造成的实际损失，原告诉至法院，请求判如所请。 被告汇景公司辩称，被告将严格按照合同约定的标准向原告支付延期交房违约金，延期交房违约金应当是延期交房期间的损失，被告于2020年4月29日开始交付房屋，原告要求之后的违约金没有事实及法律依据。且违约金的计算基数应为实际交付的房款700000元，不包括团购费。被告认为原告的损失计算没有事实及法律依据，被告除暂时的迟延交付房屋外，不存在其他违约行为，也不存在赔偿除延期交房违约金之外的任何损失的基础。 经审理查明，2018年9月22日，原告吕思远（预购人、乙方）与被告汇景摩柏公司（预售人、甲方）签订《商品房认购协议》，约定：一、乙方同意认购工程编号为××室商品房，规划用途办公，该房屋建筑面积35.7平方米。二、乙方认购的该房屋单价为19607.84元/平方米。付款方式：首付加商业贷款。乙方同意签订本协议时交定金20000元，作为订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。甲乙双方应于2018年9月29日前签订《预售合同》。 2018年9月30日，原告吕思远（预购人、乙方）与被告汇景摩柏公司（预售人、甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区××房屋出售给乙方。该商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地，商务办公用地。房屋建筑面积35.7平方米，单价为19607.84元／平方米，总价款700000元。乙方应于2018年9月30日前支付300000元，2018年10月10日前支付50000元，商业性贷款350000元。甲方应于2019年8月31日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之壹／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：甲方应在解除本合同陆拾日内，全额返还已收价款（不计利息），同时赔偿合同价款1%给乙方。该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同日，原、被告签订《商品房买卖（预售）合同补充条款》，补充条款第十五条约定：双方之间的通知、答复等均应以书面形式作出，否则，对双方均无任何约束力。合同签订后，原告吕思远向被告汇景公司支付购房款700000元。 2019年9月3日，被告汇景公司向包括原告吕思远在内的毅达汇创中心02、03幢全体业主发送《全体业主告知及承诺函》，载明：1、被告汇景公司将于每月30日前按照合同约定向业主支付迟延交付违约金；2、案涉项目已取得建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证照齐全，不存在违反法律、法规的情形；3、南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局于2017年3月8日发布的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》（宁规字[2017]79号）第三条规定：“本通知自发布之日起施行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知要求执行。”而案涉房屋在2016年7月8日就已取得建设工程规划许可证，不属于该文的调整范围。4、案涉房屋将严格按照《装修合同》中约定的标准完成精装修后交付。 另查明，2019年2月22日，原告吕思远向芜湖普达营销咨询合伙企业（有限合伙）支付团购费50000元。 庭审中，原告陈述其于2020年4月底收到汇景公司的交房通知，通知原告于2020年5月8日至9日办理房屋交接手续，但原告到现场后发现房屋存在严重质量问题，一直与被告交涉未果，无奈于2020年7月5日收房。被告已支付原告至2020年5月8日的违约金，其主张被告按75元/日的标准支付自2020年5月9日起至2020年7月5日止共计58天的违约金4350元（75元/日×58天）。原告吕思远陈述被告汇景公司在销售房屋过程中虚假宣传，对于房屋性质做了虚假陈述，造成原告吕思远的误解。为此，原告提供了下列证据：1、涉案楼盘外立面广告照片，拟证明被告以4.8米挑高公寓进行宣传；2、案涉楼盘宣传册，拟证明案涉楼盘宣传的为4.8米挑高公寓且内部结构布局厨房、卫生间、客厅等一应俱全。经质证，被告汇景公司对以上证据真实性不予确认，认为楼盘外立面广告照片上楼栋不清楚，发布者信息不清楚；楼盘宣传册即使为真实的，也标明图文仅为示意或图文仅为邀约邀请，具体以现场公示及合同文本为准。 以上事实，有原告提交的南京市商品房预售合同、商品房买卖（预售）合同补充条款、户型装修标准确认书、毅达汇创中心临时管理公约、发票、不动产登记证明、外立广告照片、毅达中心楼盘宣传册、关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知、延期交付风险提示函，被告提交的建设工程规划许可证、全体业主告知及承诺函、商品房认购协议、延期交付风险提示函及附件以及原、被告庭审陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，依据原、被告签订的《南京市商品房预售合同》第六条第一款规定，被告汇景公司应于2019年8月31日前向原告交付案涉房屋。庭审中原告认可于2020年4月底收到被告的交房通知，通知原告于2020年5月8日至9日办理房屋交接手续，原告于2020年7月5日收房；被告已支付原告延期交房违约金至2020年5月8日，故原告主张被告按75元/日的标准支付自2020年5月9日起至2020年7月5日止共计58天的违约金4350元缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。对于原告基于被告虚假宣传而误导自己购房并据此要求被告赔偿实际损失的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》及《南京市商品房预售合同》第一条第三款均明确约定涉案商品房规划用途为办公，原告主张被告没有如实告知涉案房屋性质为办公用房，构成虚假宣传、欺诈并误导自己购房，显然与事实不符，本院依法不予采信，故对原告要求被告赔偿285900元实际损失的诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告吕思远的全部诉讼请求。 案件受理费5654元，减半收取计2827元，由原告吕思远负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5654元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  林咏梅 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王 君 书记员  魏苗苗