文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初3260号原告（反诉被告）：陆顺其，男，1957年3月26日生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：戚纯，江苏硕扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻林玉，江苏硕扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨静静，女，1990年5月18日生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。委托诉讼代理人：瞿剑，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨婷婷，系杨静静姐姐，1986年2月10日生，住江苏省靖江市。原告（反诉被告）陆顺其与被告（反诉原告）杨静静为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆顺其委托诉讼代理人戚纯、闻林玉，被告杨静静委托诉讼代理人瞿剑、杨婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告至2020年4月30日所欠房屋租金10000元，并承担违约金30000元，合计40000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告将自有的位于靖江市德诚城市两间（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期限为二年，自2018年5月1日至2020年4月30日止，年租金为80000元。并约定如被告中途退租，原告应当收取的房租不予退还，同时需另行支付原告30000元违约金。合同签订后，被告仅支付租金150000元，余款10000元至今未付。2020年4月6日，被告提前退租，并将案涉房屋交还原告。原告认为，根据合同约定，商铺租赁日期应至2020年4月30日，而原告于2020年4月6日交还房屋，属提前退租，应承担违约责任，故被告除立即支付原告尚欠10000元租金，尚应承担违约金30000元。为维护原告的合法权益，故特具状法院，请求依法支持原告之诉请。被告辩称，原告所述2018年5月1日双方签订租赁合同及至今已付租金150000元属实。被告承租案涉房屋主要从事服装销售，一直由被告的姐姐杨婷婷负责经营、管理。2020年1月2日，因店铺经营状况不佳，杨婷婷通过微信与原告联系，称因店内尚有部分货物，请求再支付租金10000元经营至2020年3月15日，时原告明确表示同意，后被告按约给付租金10000元，原告予以接收，由此可证明双方就案涉租赁合同于2020年3月15日解除达成一致意见。后因全国突发新冠疫情，德诚广场于2020年4月初才恢复营业，故被告于2020年4月6日将案涉房屋清扫干净并将钥匙交还原告。退一步讲，即使原告未同意解除合同，因2020年1月底至4月初系疫情期间，根据相关法律规定，原告亦应减免相应租金，故被告不存在任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告陆顺其退还反诉原告押金5000元、电费685元，合计5685元；2.判令反诉被告给付反诉原告货架折价款8000元。事实与理由：2018年5月1日双方签订租赁合同后，被告除给付租金外，另行支付押金5000元，期间又代原告缴纳电费685元。2020年4月6日，被告的姐姐杨婷婷通知原告到场，在向原告交还房屋时，应原告要求，将安装在店内的货架全部留给原告，时双方协商同意上述货架折价8000元。后杨婷婷多次向原告催要上述款项，然原告至今未能给付。被告认为，双方合同已于2020年3月15日解除，且于4月6日向原告交还房屋，故原告应退还被告押金5000元、电费685元，货架折价款8000元。针对被告反诉，原告陈述，2020年1月2日，被告虽通过微信告知其只做到3月15日结束，原告尽管回复“好的”，但系针对被告上一句“没有喜欢的人”的回复，故被告的解除合同请求并未得到原告明确同意，应属被告单方解除合同。2020年4月6日，被告将案涉房屋交还原告，原告予以接收，故案涉租赁合同于2020年4月6日解除，但合同解除并不代表原告同意免除其支付所欠租金并承担违约责任的义务。2020年1月至4月虽属疫情期间，但疫情同样给原告带来损失。现原告同意减免相应租金，具体金额由法院酌情确定。至于被告支付的押金5000元、电费685元，原告同意退还，可从被告应承担的违约金中直接扣减。至于货架折价款8000元，根据被告提供的通话及聊天记录，上面仅反映原告有折价购买货架意向，况且2020年6月5日原告曾通知被告，要求被告于6月10日前来处理货架，由此可证明双方并未就货架折价8000元给原告达成一致意见，故不同意给付被告货架折价款8000元。因被告未能及时处理货架，根据合同约定货架应作废物处理，但原告仍将被告遗留的货架拆除并负责保管，现原告仅同意将拆除的货架返还被告，但不同意赔偿任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限为二年，自2018年5月1日至2020年4月30日止，年租金80000元，押金10000元，先交后用。并约定乙方（被告）需按本协议约定的期限给付甲方（原告）房租，如乙方每拖延一个月给付房租需支付甲方20000元违约金，以此类推。如乙方中途退租，甲方应当收取的房租不予退还，同时需另行支付甲方30000元违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告。案涉房屋实际由被告的姐姐杨婷婷使用。被告及杨婷婷支付原告押金5000元及相应租金。2019年12月19日，被告姐姐杨婷婷向原告发送微信“明年我有可能不开店了，实体经济实在太差”，原告：“嗯嗯，提前跟我讲啊！”，杨婷婷：“我知道”，原告：“你准备什么时候就不开了呢”。2020年1月2日，原告向杨婷婷发送微信：“苏州应该可以的！苏州有你喜欢的人吗？”，杨婷婷：“我想再给付10000做到明年3月15号，我算过时间了，店里还有点货，希望你帮帮忙”“没有喜欢的人”，被告：“好的”。2020年1月21日，杨婷婷向原告发送一份汇款截图，并配送文字“陆总您查收一下”，被告：“收到”。至此，被告共计给付原告租金150000元。2020年3月2日，杨婷婷向原告发送微信：“陆总，你看这样好不好，目前现在找不到人搬店，我在靖江现在也没住所，还要回去租个地方放东西，这个疫情一时半伙也过不去……我也不是想拖延时间，我怕到了时间把货架当废铁卖，都没有人来收，计划赶不上变化，年底我把房租交了，电费物业费都交了，现在出现这样的问题，我也很难过，我本来这个情况你是知道的，人家都在唱高调跟房东商量能不能免掉一个月我从未想过这么奢侈，我只想3月15日时间到了，万一我要是没找到仓库，给点时间给我！提前跟你打个招呼！”。2020年4月6日，杨婷婷将案涉房屋打扫完毕并将钥匙交还原告。当日，杨婷婷向原告发送时长14秒的店铺视频，并配送文字“陆总给你清理干净了”，原告：“哦，好的”，杨婷婷：“电费还有685度，就是685元，下一任来接房子的租房要把电费给我！钱不多”，原告：“晓得”。2020年4月9日，杨婷婷向原告发送微信“陆总，前几天给你了一把钥匙，我妹妹那里还有一把，要不要邮寄给你，那天你答应货架的8000块钱，何时可以给我安排呀，正好给妹妹发工资！还有5000块钱房屋出租押金，现在钥匙也给你了，房子也归还了！大概何时把钱给接一下”，原告：“你讲的我知道了。你给过我押金吗？我来查一下。”，杨婷婷：“当时没有钱，我真不想给，可是你说租房子一定要押金，给了5000，合同上有的，虽然我提前不租房子了，但是也是提前了两个月，跟你打过招呼的！你认同了！”“你先看一下，肯定给了的！”，原告：“我知道了”。后杨婷婷又发微信“陆总在忙吗？”“麻烦尽快把押金和货架钱给我呀？……你方便了，就给我安排一下吧，13000对于你来说只是小钱呀……”“本来我在想货架给了我们加盟商，她把钱给我”。“陆总上次通话你说先给我安排10000块钱的！我很急需用钱，不然不会紧盯着你要的！”，原告：“下午吧”。2020年4月23日，杨婷婷与陆顺其进行语音通话，其中陆顺其陈述：“我就是问你我们之间的帐，后面还有什么帐”，杨婷婷陈述：“总共就是5000元押金，你肯定要给我的，还有8000块钱货架……”，陆顺其陈述：“你听我说，你可能领悟错了……我当时叫你把这个留下来，哪个再弄嘛转过去，可能能多一点。现在你这么着急的话，那我这个也不能代你处理了。我当时出发点是这么想的，谁来接店，我想东西人家都要要，对不对，相对来说可能不会低于你这个七八千块钱”，杨婷婷陈述：“……你打电话的时候斩钉截铁说，我给你八千块钱，小杨，这样好不好，你不要拆，不要卖给你的朋友，你是这么说的吧”，陆顺其陈述：“我当时是这么想的，既然说你卖到七千多，我给你八千”“我有这个勇气，就是什么意思，我这个店肯定会租的，早晚，只要是人家来做服装，肯定不会低于你这个价格，给你不就完了嘛”，杨婷婷陈述：“那你现在给我，以后人家给了你，你自己掏腰包……”，陆顺其陈述：“但如果你这么着急，那我就没必要了，对吧，反正我里外不是人哦”。2020年6月2日，杨静静曾向本院提出诉讼，要求判令陆顺其返还押金、货架和电费合计13685元。后杨静静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院于2020年7月9日作出（2020）苏1282民初2429号民事裁定，裁定该案按撤诉处理。2020年6月5日，原告通过微信向杨婷婷发送通知一份，主要内容为“自2018年5月1日起，你向我承租的靖江市德诚城市广场陆顺其名下5115、5116两间商铺从事经营活动。到目前为止（2020年5月31日止）已逾期整整一个月。鉴于此，对于你残留在商铺内的所谓货架，希望你在2020年6月10日前必须清理完毕，否则将作废物处理，并追究对该商铺无法对外出租时段的一切损失。特此通知”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。我国法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告的姐姐杨婷婷系案涉房屋的实际使用人，双方协商相关事宜时均是原告与杨婷婷联系。2019年12月19日，杨婷婷微信告知原告“明年我有可能不开店了，实体经济实在太差”，原告“提前跟我讲啊！”，由此可看出2019年12月19日杨婷婷已有与原告协商提前解除合同的意愿，原告对此明知并表示支持。再根据2020年1月2日杨婷婷微信通知原告“想再给你10000做到明年3月15日，希望你帮帮忙”，原告随即回复“好的”，可证明原告与杨婷婷已就解除案涉租赁协议协商达成一致意见，故本案租赁协议已于2020年3月15日解除。双方对被告余欠的租金支付也已达成一致意见，即再支付原告10000元。后杨婷婷已按约支付原告租金10000元，故案涉租赁协议中的租金已支付完毕。至于原告称其在微信中回复“好的”，系其针对杨婷婷所述“没有喜欢的人”所作回复，案涉租赁协议系2020年4月6日被告单方解除，因与事实不符，本院不予采信。虽然杨婷婷未在双方约定2020年3月15日将案涉房屋返还给原告，但因当时全国仍处于新冠疫情期间，所有企业、店铺全部停产停业，该情况并非被告所能控制，属不可抗力。根据相关规定，自2020年3月16日至4月6日的房屋使用费亦应予免除。杨婷婷在2020年4月初恢复营业时，即代被告及时将案涉房屋交还原告，并无不当。因案涉租赁协议经原、被告协商解除，被告并未违约，故原告要求被告支付租金10000元并承担违约金30000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉，现原告同意退还被告押金5000元及代交的电费685元，本院予以照准。至于被告主张货架折价款8000元，虽然原告否认其同意接受货架并给付折价款8000元，但根据2020年4月9日杨婷婷和原告之间的微信聊天记录：“那天你答应货架的8000块钱，何时可以给我安排呀”，时原告并无异议。再结合2020年4月23日杨婷婷与原告通话时，杨婷婷陈述：“还有8000块钱货架”，原告陈述：“既然说你卖到七千多，我给你八千”等内容，可以证明双方确曾达成货架归原告，原告给付货架折价款8000元的口头协议。现原告予以否认并悔约，有违诚实信用原则，故对被告要求原告支付货架款8000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回原告陆顺其的全部诉讼请求。二、反诉被告陆顺其于本判决发生法律效力之日起十日内退还反诉原告杨静静押金5000元、电费685元，并支付货架折价款8000元，合计13685元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、保全费420元、合计1220元，由原告陆顺其负担（已交纳）。反诉案件受理费70元，由原告陆顺其负担（该款被告杨静静已交纳，原告陆顺其于履行付款义务时一并给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张学军人民陪审员  鞠红霞人民陪审员  陈 丽二〇二〇年十二月二十九日法官助理王圣彬书记员朱珂立本案援引法律条款1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。