文书内容            贵州省贵阳市南明区人民法院      民事判决书      （2020）黔0102民初13904号                  原告              李菲，女，汉族，1982年5月10日生，住贵州省贵阳市小河区。      委托代理人：汪浚，贵州睿卓律师事务所律师，执业证号：15201200110822811。      委托代理人：曹晨曦，贵州睿卓律师事务所实习律师。                  被告              何素梅，女，1969年2月4日生，住四川省西充县。      贵州波西曼假日酒店有限公司，地址：贵阳市南明区花果园花果园项目****（5）****房[花果园社区]。      法定代表人：郭怀西，贵州波西曼假日酒店有限公司（以下简称：波西曼酒店）总经理。      二被告共同委托代理人：杨海刚、周颖（实习），贵州诺雅律师事务所律师。                  案由              租赁合同纠纷                  诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金7601.1元，违约金（暂计至2020年7月31日，计算至实际清偿之日止）2488.48元；2、案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告对其诉请明确为：1、拖欠递增部分租金为自2019年1月1日至2020年3月31日按每月每平方5元计算为2923.5元；2、拖欠租金自2020年4月1日至2020年9月30日按每月每平方35元计算为8185.8元，并减去被告于2020年7月已支付的3508.2元；3、违约金自2019年1月1日至2020年8月31日以35元/每平方/月的月租金为基数按每日千分之三计算为2488.48元。      被告何素梅、波西曼酒店共同答辩称：1、从2019年1月开始，因双方合同约定的租金过高，被告波西曼酒店法定代表人郭怀西便通过面谈或微信群发布公告告知各业主租金暂不上涨，按30元每平米支付租金，且从2019年1月1日起至2020年3月31日止按上述约定全额支付了租金，被告不存在违约情形。2、2020年初，由于新冠疫情影响造成被告经营的酒店被迫停业3个月，因此被告特在业主群申请减免4、5、6月的租金，原告未提出异议，予以默许；但因原告拒绝签署免租确认书，故被告未向其支付第三季度的租金。      本院对以下事实予以认定：2016年12月1日，原告（甲方）与被告何素梅（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告何素梅向原告租赁原告位于贵阳市南明区花果园项目T1区5栋38层14号，共1套房屋；房屋租赁期限为十年，即2016年12月1日至2026年11月30日；租金标准为：第一、二年租金30元/月/平方米，第三、四年租金35元/月/平方米……。支付方式：按3个月支付一次（每3个月为一年缴费周期）。房屋租金从本合同签订次日起算，乙方应于每个缴费周期届满前3日向甲方支付下一缴费周期的租金。在本合同签订之日，乙方向甲方支付履行本合同的保证金（相当于房屋1个月租金）人民币1169.4元。本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还乙方。在本合同签订之日，乙方向甲方支付3个月租金及无息履约保证金共计4677.6元。第五条“转租”约定，甲方同意乙方在不损害甲方利益的情况下可在本合同期限内将房屋部分或全部转租给他人，乙方转租时无需通知甲方，乙方与他人签订的转租协议不与本合同冲突的部分甲方表示认可并予以接受。违约责任，……3、乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。第十条其他约定事项，本合同含四个月免租期（免租期自2016年12月1日至2017年3月31日，免租期终止次日开始计收租金）。之后一直由被告波西曼酒店的法定代表人郭怀西向原告支付每季租金，支付的租金数额均按上述合同中第一、二年的租金标准支付，被告于2020年7月付三个月租金3508.2元，租金付至2020年9月30日，其中2020年4月、5月、6月的租金因疫情未付。      在上述合同履行期间，被告波西曼酒店的法定代表人郭怀西于2019年年初已在业主微信群发布告示以及与业主代表面谈的方式告知因酒店经营困难，故要求不按照合同第三、四年的租金标准执行合同,仍按合同中第一、二年的租金标准支付租金至2020年3月31日。2020年4月27日，被告波西曼酒店的法定代表人郭怀西通过微信群和书面告知书的方式告知含原告在内的酒店房屋业主，因新冠疫情导致酒店停业三个月，请业主免除三个月房租，不愿意免除者可于2020年5月3日退租事宜。后部分的酒店房屋业主与被告何素梅签订了《房租合同补充协议》，约定业主方同意放弃第二季度租金。而本案原告拒绝与被告签订上述补充协议，故被告拒绝向原告支付2020年第三季度租金，从而引发本案纠纷，原告提起诉讼，诉请如前。      另查，庭审中，二被告确认被告何素梅受被告波西曼酒店委托签订租赁合同，被告波西曼酒店系案涉房屋的实际使用人。      上述事实有房屋租赁合同、贵阳网网页截图、波西曼酒店暂信营业报务申请书、暂停营业图片、公安系统社会采集平台、业主群微信聊天记录、复式通知书、提出免租告知书、原被告陈述等证据在卷佐证。      本院认为，一、首先对本案被告主体的认定。被告何素梅为《房屋租赁合同》的承租人，且按合同的约定向原告履行了首期租金及保证金支付义务；而被告波西曼酒店虽未与原告签订《房屋租赁合同》，但从合同从2017年至今的履行情况来看，为租赁房屋的实际承租人。因此，被告何素梅与波西曼酒店均为《房屋租赁合同》合同当事人，对照合同中的乙方享有权利并承担义务。      二、关于原告诉请的2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠递增租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“……当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，上述期间被告应向原告支付的租金应为：每月每平米35元支付租金。而二被告在上述期间仍按每月每平米30元支付租金，原告则在长达一年零三个月的期间内未对此未提出异议并继续将租赁房屋交由被告使用，故从二被告的履行行为来看实为对合同租金约定的变更，而原告对被告变更合同的行为以默示方式接受，双方之行为实为对合同变更的协商一致。因此，原告主张二被告支付2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠递增租金并支付违约金的诉请，缺乏事实理由，本院不予支持。      三、关于原告主张2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金及违约金的请求。首先，被告于2020年4月1日至2020年6月30日期间未付，该期间属于新冠疫情爆发期和疫情防控期间，酒店服务业受疫情影响严重，被告波西曼酒店因新冠疫情影响无法正常履行原、被告之间的《房屋租赁合同》应属受不可抗力影响，应部分免除责任。考虑疫情的影响程度对原告的租金作出如下处理：1、2020年4月1日至6月30日期间的租金，按“免一个月租金，减半收取两个月租金”的方式，故对上述期间本院部分支持1169.4元；2、关于违约金的诉请，2020年4月至6月期间，被告未履行支付租金的义务系受不可抗力影响，被告主观上无违约之故意，故被告不应承担违约责任。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。      据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第三十六条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：      一、被告何素梅、贵州波西曼假日酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告李菲支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金1169.4元。      二、驳回原告李菲的其余诉讼请求。      案件受理费26元，由原告李菲负担16元，由被告何素梅、贵州波西曼假日酒店有限公司负担10元（该款原告已预交，二被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。      本判决为终审判决。                  审   判   员    程攀            二0二0年十二月二十日             法 官  助 理    吴金芸      书   记   员    席文      书