河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9455号原告：王纪生，男，1947年7月15日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王新龙，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**鹏，河南中豫律师事务所律师。被告：张传飞，男，1989年3月17日出生，汉族，无业，住河南省濮阳县。被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路****楼****。法定代表人：郭海军，总经理。委托诉讼代理人：陶雷，男，该公司员工。原告王纪生与被告张传飞、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王纪生的委托诉讼代理人王新龙，被告张传飞，被告正天房地产公司的委托诉讼代理人陶雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王纪生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告张传飞向原告支付违约金195000元；3.判令被告正天房地产公司向原告支付其代为保管的定金20000元；4.判令被告张传飞支付原告利息至实际履行完毕之日止：以195000元为基数，按年利率3.85%从2020年5月6日计算至实际履行完毕之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告于2020年4月28日签订的《房屋买卖合同》（合同编码：2000845）；2.判令被告张传飞支付原告违约金195000元；3.判令本案诉讼费由被告张传飞承担。事实和理由：2020年4月28日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将位于郑州市管城回族区腾飞路4号9号楼2单元8层801号的房屋出售给被告张传飞，实际成交价为1950000元，被告张传飞应于签订合同时向原告支付定金20000元，定金暂由被告正天房地产公司保管。原、被告签订合同后第二天被告张传飞的征信经银行查询没有问题，完全符合相关办理贷款业务要求，被告张传飞应依约向原告支付首付款并办理相关手续，但被告张传飞未能依约履行义务，原告催促其按时履行未果，故诉至法院。张传飞辩称：1.2020年4月28日合同签订后，因其家中突发变故，其于2020年5月26日及时到被告正天房地产公司协商解除合同事宜，正天房地产公司销售人员称需联系原告询问意见，两天后，正天房地产公司销售人员向其反馈，原告让其处理完毕家里的事再说。2020年5月底，其直接联系原告，希望能见面详谈合同解除事宜，但是原告以忙着搬家为由拒绝见面。一直到7月底未得到解决，但是原告又再次委托正天房地产公司在贝壳网上代为出卖涉案房屋。综合各方行为来看，涉案《房屋买卖合同》事实上已经解除。2.原告主张的违约金明显过高，不应得到支持，且原告同时主张适用违约金和定金条款，违反了法律规定，其同意适用定金条款，放弃20000元定金作为对原告的补偿。3.原告恶意诉讼，企图从中攫取利益，应驳回其诉讼请求。正天房地产公司辩称，如果原、被告双方愿意解除合同，其公司保管的定金10000元可以协商，据其公司了解，被告张传飞确实因为没有资金继续购买涉案房屋，原告的房屋单价也没有很大的变化，原告诉请主张过高。本院经审理认定事实如下：2020年4月28日，王纪生（甲方、出卖人）与张传飞（乙方、买受人）、正天房地产公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖合同》（合同编号：2000845）一份，主要约定：1.甲方自愿将坐落于管城回族区腾飞路4号9号楼2单元8层801号房屋（建筑面积120㎡）出售给乙方；2.甲乙双方协商确定该房屋的实际成交价为1950000元，甲方带走家具家电，留下固定装修；3.乙方应于签约时支付合同定金、居间服务费、过户服务费合计40000元，其中丙方居间和过户服务费共计10000元，余额30000元作为定金由丙方代为保管，作为乙方履行合同诚意的担保。乙方以按揭贷款方式向甲方支付房款，签订本合同之日起7个工作日内，甲乙双方协助共同到贷款机构办理相关的贷款手续，贷款审批后双方共同到交易管理部门办理网签/监管手续当日，乙方将首付款670000元（不含定金）支付甲方，剩余房款1250000元由贷款机构放贷至监管账户，办理过户后由监管机构按流程将房款付至甲方。甲方应于2020年5月25日左右将房屋和钥匙交付乙方；4.乙方保证具备相应购房能力，按约足额、及时支付房款，因乙方原因放弃购买或因乙方原因导致不能向卖方支付房款的，由乙方承担违约责任。甲乙任何一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金。同日，张传飞向正天房地产公司支付定金10000元，正天房地产公司出具《收款收据》一份，载明：“兹收到张传飞交来购买管城回族区腾飞路4号9号楼2单元801号定金10000元。”诉讼过程中，张传飞称2020年5月26日左右，其因家庭变故无力购买涉案房屋，并告知正天房地产公司，正天房地产公司向王纪生反馈后，王纪生让其先处理自己的事情，然后再说房子的事情。2020年5月28日，其约王纪生见面协商，王纪生不与其见面，让其和正天房地产公司协商有关事宜。正天房地产公司对张传飞以上陈述予以认可，称2020年5月28日其将张传飞因家庭原因不能购买涉案房屋的情况告知王纪生后，王纪生提出了几个解决方案，但双方一直没有协商成，后王纪生又将涉案房屋挂到网上出售。王纪生称2020年5月30日，正天房地产公司联系其称张传飞因资金问题暂时无法支付相应购房款，但并未告知其张传飞不愿意继续履行合同，其将涉案房屋再次出售是因为张传飞不予购买。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告张传飞支付定金10000元后，未按合同约定支付首付款及办理相关手续，构成违约，原告要求解除合同，被告张传飞亦同意解除，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，《房屋买卖合同》虽约定“甲乙任何一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金，”但在合同履行过程中，被告张传飞在不能继续履行合同时及时向居间方反馈，并与原告进行沟通协商，原告亦再次出售涉案房屋，双方约定的违约金明显过分高于原告的损失，被告对此亦作出抗辩，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告张传飞支付原告违约金20000元，原告超出该范围部分的诉讼请求，本院不予支持。现被告张传飞已支付的定金10000元由被告正天房地产公司代为保管，为减少当事人的诉累，妥善化解纠纷，本院确定由被告正天房地产公司支付原告10000元，剩余10000元由被告张传飞支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告王纪生与被告张传飞、郑州市正天房地产经纪有限公司于2020年4月28日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2000845）；二、被告张传飞于本判决生效之日起十日内支付原告王纪生违约金10000元;三、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王纪生10000元;四、驳回原告王纪生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4625元，减半收取计2313元，由原告王纪生负担2052元，被告张传飞负担261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐苗苗二〇二〇年十二月三十一日法官助理孙盼盼书记员杜笑