广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异39号 异议人（案外人）：王承瑞，男，1949年8月14日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 财产保全申请人：广州汇垠发展投资合伙企业（有限合伙），住所地：广东省广州市南沙区进港大道****。 执行事务合伙人：北京汇垠天然投资基金管理有限公司。 委托诉讼代理人：吴春爽，广东正平天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁妙莹，广东正平天成律师事务所实习律师。 财产保全被申请人：上海慧宇投资发展有限公司。住所地。住所地：中国（上海）自由贸易试验区东方路****iv> 法定代表人：严晓宁。 财产保全被申请人：季京祥，男，1971年7月1日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 财产保全被申请人：朱俊妍，女，1971年12月19日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 财产保全被申请人：淮安楚越房地产开发有限公司，住所地：江苏省淮，住所地：江苏省淮安市淮安区翔宇南道**阳光现代城**楼**房div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：季京祥。 财产保全被申请人：淮安市同创房地产开发有限公司，住所地：江苏省淮安市淮安区局巷，住所地：江苏省淮安市淮安区局巷**v> 法定代表人：季京祥。 财产保全被申请人：江苏普盛天成投资有限公司，住所地：江苏省苏州市张家港市杨，住所地：江苏省苏州市张家港市杨舍镇人民东路**div> 法定代表人：戴建峰。 财产保全被申请人：夏颖春，男，1964年8月5日出生，汉族，住江苏省如东县。 王承瑞对本院执行（2019）粤民初51号民事裁定，查封财产保全被申请人淮安楚越房地产开发有限公司（以下简称楚越公司）名下位于江苏省淮安区翔宇南道1001号阳光广场1号楼商业102室商业用房（以下简称案涉房产）不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月3日组织听证，异议人王承瑞和财产保全申请人的委托诉讼代理人参加听证。本案现已审查终结。 本院审理的申请人广州汇垠发展投资合伙企业（有限合伙）（以下简称汇垠合伙）与被申请人上海慧宇投资发展有限公司、季京祥、朱俊妍、楚越公司、淮安市同创房地产开发有限公司、江苏普盛天成投资有限公司、夏颖春借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2019）粤民初51号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结上海慧宇投资发展有限公司、季京祥、朱俊妍、楚越公司名下与人民币422047579.12元等值的财产。本院于2019年12月25日轮候查封了江苏省淮安区翔宇南道1001号阳光广场1号楼商业102室商业用房（以下简称案涉房产）。异议人王承瑞对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人王承瑞请求：解除对江苏省淮安区翔宇南道1001号阳光广场1号楼商业102室商业用房的查封。主要理由是：2016年3月，异议人向淮安楚越房地产开发有限公司购买了案涉房产，江苏省淮安市商品房购买合同编号1035960000387、江苏省淮安市商品房购买合同备案号第8687153、江苏省地方税务发票号00779264。异议人认为，该房屋依法应当归其所有，请求依法解除涉案房产的查封。 异议人王承瑞为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.编号为1035960000387的《商品房买卖合同》，载明：出卖人为楚越公司，买受人为王承瑞，认购单元为案涉房产，建筑面积为426.77平方米，认购价格为人民币460万元，买受人采用一次性付款方式于2016年3月23日全款支付人民币460万元整，并签订合同。合同签订时间为2012年3月24日。 2.加盖“淮安市淮安区商品房销售合同备案专用章”的《淮安市商品房买卖合同备案证明》，载明：合同编号为1035960000387，备案申请人（出卖人）为楚越公司，买受人为王承瑞，房屋坐落于淮安区××室××广场××楼商业。 3.楚越公司于2016年3月23日出具的编号为00779264的《江苏省地方税务局通用电子发票》，载明：付款方为王承瑞，收款方为楚越公司，项目名称为阳光广场1号商住楼，楼牌号1-102商铺，金额460万元。 4.国家税务总局淮安市淮安区税务局第一税务分局于2020年6月29日出具的编号为332081200600048793的税收缴款书（税务收现专用），载明：契税及印花税合计人民币140300元，房屋坐落位置：阳光广场1幢102室，房屋面积426.77平方米，合同签订时间：2016年3月24日。 以上1-4号证据拟证明异议人与楚越公司就案涉房产签订了合法有效的书面买卖合同，异议人已依约全额支付了购房款，并缴纳了购房税。 5.淮安市淮安区住房和城乡建设局于2020年6月23日出具的编号为0442235的《淮安市住宅维修资金专用收据》，载明：业主为王承瑞，住宅地址为阳光广场****，缴存金额363767元。 6.楚越公司出具的编号为14095250的《非住宅商品房使用说明书》及《非住宅商品房质量保证书》。 以上5-6号证据拟证明案涉房产已实际交付使用。 7.淮安市自然资源和规划局于2020年11月16日出具的《不动产登记簿信息查询结果》，载明：阳光广场1号商住楼102室，建筑面积426.99平方米，本院于2019年12月25日轮候查封，查封文号（2019）粤执保265号。另载明：“该不动产目前只有广东省高级人民法院查封信息”。拟证明案涉房产仍登记在楚越公司名下，目前只有本院的查封信息。 在执行听证过程中，异议人王承瑞当庭提交以下证据： 8.淮安市淮安区国家税务局及淮安市淮安地方税务局于2016年8月2日出具的淮国楚税登字32082819541125063501号税务登记证，载明：纳税人为淮安区淮城镇鱼丢丢老坛酸菜鱼馆，法定代表人为（负责人）顾学友，地，地址为淮安市淮安区淮城镇翔宇南道址为淮安市淮安区淮城镇翔宇南道**阳光广场第****e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 9.淮安市淮安区市场监督管理局于2016年11月1日出具的编号为320803000201611010097的《食品经营许可证》，载明：经营者名称为淮安区淮城镇鱼丢丢老坛酸菜鱼馆，法定代表人为（负责人）顾学友，经营场所为江苏省淮安市淮安区淮城镇翔宇南道**阳光广场第****。 以上8-9号证据拟证明案涉房产已于2016年8月交付异议人。 听证后，异议人王承瑞向本院补充提交了以下证据： 10.江苏省淮安市淮安区人民法院于2020年6月10日作出的（2020）苏0803破申4号《民事裁定书》及7月24日作出的（2020）苏0803破11号《决定书》复印件，拟证明楚越公司已进入破产清算程序，并指定江苏益淮律师事务所担任楚越公司的管理人，指定沈波为管理人的负责人。 11.楚越公司管理人于2020年12月8日出具的中国银行消费凭证复印件，显示2016年3月23日向楚越公司支付60万元。 12.楚越公司管理人于2020年12月8日出具的银行承兑汇票复印件共32张，分别为编号30200053-24864482，票面金额10万元；编号30500053-27949754，票面金额40万元；编号32000051-23432209，票面金额20万元；编号32000051-20793175，票面金额30万元；编号31400051-28795649，票面金额30万元；编号30800053-94926194，票面金额10万元；编号31300051-40095593，票面金额10万元；编号40200051-24196396，票面金额30万元；编号31300051-30466737，票面金额10万元；编号30400051-21892616，票面金额20万元；编号30900053-27166315，票面金额10万元；编号31300052-28311788，票面金额10万元；编号32000051-23534841，票面金额5万元；编号30500053-25621383，票面金额20万元；编号30300051-23697532，票面金额20万元；编号10300052-24793155，票面金额5万元；编号31300051-37426414，票面金额10万元；编号30500053-25519497，票面金额5万元；编号30900053-27166114，票面金额5万元；编号31400051-28291951，票面金额10万元；编号32000051-22470339，票面金额10万元；编号30500053-25189859，票面金额5万元；编号32000051-22921220，票面金额10万元；编号31400051-28298263，票面金额10万元；编号31400051-27336337，票面金额5万元；编号31400051-28544520，票面金额5万元；编号30900053-27697355，票面金额15万元；编号30100051-25077643，票面金额10万元；编号10400052-27522569，票面金额3万元；编号10400052-27522565，票面金额4万元；编号10400052-27522567，票面金额3万元；编号31400051-28290392，票面金额10万元，以上合计400万元。 13.楚越公司管理人于2020年12月17日出具的情况说明，主要载明：楚越公司已进入破产程序，相关财务账册现由管理人接管。王承瑞购买楚越公司位于淮安市××区××广场××商住楼1-102商铺事宜，经查询账册凭证显示王承瑞通过银行汇款两笔共计支付60万元，通过银行承兑汇票32张支付400万元，共计460万元。 以上11-13号证据拟证明楚越公司破产清算程序，由江苏益淮律师事务所担任其的管理人。经管理人查册，异议人已通过银行汇款及银行承兑汇票方式全额付清购房款。 财产保全申请人汇垠合伙听证时口头答辩称不同意异议人的异议申请。主要理由：异议人现有证据不足以证实其是案涉房产的购买者，更不是法定的所有权人。本案不存在查封错误，在不动产登记簿的信息显示，本案查封时，案涉房产登记的权利人是楚越公司，异议人所提交的商品房买卖合同并非房管局备案的商品房预售合同。备案证明上所盖的备案公章显示的也不是有效的政府部门，且该证明所记载的查询网址也不能正常登记。综上，异议人的异议申请不能成立。 财产保全申请人汇垠合伙认为异议人提交的《商品房买卖合同》、《淮安市商品房买卖合同备案证明》、税收缴款书的真实性无法确定；对不动产查询信息证明、维修基金收据证据材料的真实性无异议，关联性有异议，认为案涉房产权利人为楚越公司而非异议人；对楚越公司出具的发票，认为虽载明金额460万元，但异议人未提供购房款支付凭证，不能证明异议人已支付了460万元。 财产保全被申请人均均未向本院提交书面意见及证据。 综合举证、质证情况，汇垠公司对异议人提交证据材料的真实性不予认可，但并未提出反驳证据，异议人王承瑞已就购房款支付凭证问题向本院补充证据证明。 本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，本院查封之前，异议人王承瑞与楚越公司于2016年3月24日签订了《商品房买卖合同》，并向淮安市淮安区商品房销售合同备案机构申请备案。《商品房买卖合同》第八条约定楚越公司应于2016年12月30日前将案涉房产交付异议人王承瑞使用，第十五条约定楚越公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。楚越公司已向王承瑞交付《非住宅商品房使用说明书》《非住宅商品房质量保证书》，经淮安市淮安工商行政管理局批准，案涉房产自2016年8月2日起用于经营餐饮服务，房产已完成交付。异议人王承瑞已依据合同约定全额支付了460万元购房款。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）主张案涉房产由其购买属其所有，据此提出解除查封、排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案应重点审查异议人的异议是否符合上述四项条件。 根据本案查明的事实，案涉房产买卖合同签订、价款支付及房产交付均发生在2016年，房产交付后至法院查封前一直未办理不动产权登记，其中有异议人王承瑞登记意识不强的原因。而根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，楚越公司负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，案涉房产完成交付后90日内，其应积极通知、提醒、帮助、支持业主办理过户登记，但楚越公司未向本院提供证据证明其已完成上述提供资料报备案的义务。案涉房产未能办理权属登记的原因不能完全归责于异议人，本案不宜按照“因买受人自身原因未办理过户登记”处理。 综上所述，异议人王承瑞的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对江苏省淮安区翔宇南道1001号阳光广场1号楼商业102室商业用房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  李焱辉 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理林雪玲 书记员萧嘉怡