广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1974号 原告：李春花，女，1980年1月17日出生，汉族，身份证地址：贺州市平桂区，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李良民，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴震，广西卓秀律师事务所律师。 被告：陈纪普，男，1959年2月1日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司昭平县支行，营业场所：广西昭平县昭平镇西宁北路2号。 负责人：徐淑玲，该支行行长。 委托诉讼代理人：黎拔勇，该支行员工。 委托诉讼代理人：黎世洪，中国农业银行股份有限公司贺州分行员工。 原告李春花与被告陈纪普、第三人中国农业银行股份有限公司昭平县支行（以下简称农行昭平支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程 -2- 序，公开开庭进行了审理。原告李春花的委托诉讼代理人李良民、吴震、被告陈纪普的委托诉讼代理人叶枫、第三人农行昭平支行的委托诉讼代理人黎拔勇、黎世洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李春花向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告李春花与被告陈纪普于2006年3月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告协助原告办理贺州市八步区屋过户登记手续，过户有关费用由被告承担；3.判决被告自2006年12月1日起，按每月500元向原告支付违约金至房屋过户登记到原告名下为止，暂计至2020年8月31日的违约金为82500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年，被告陈纪普与其当时经营的贺州市广厦房地产开发有限责任公司共同开发位于贺州市。2006年3月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告（乙方）以415000元的总价款向被告（甲方）购买位于贺州市八步区地产，房款分两期支付。签订合同时，原告需支付首期购房款200000元，剩余房款215000元待被告将房产登记至原告名下后一次性付清。合同第十条约定“甲方在商品房交付使用15日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报交产权登记机关备案，如因甲方不能在商品房交付使用后15日内将办理权属登记需由甲方提供的资料提供给产权登记机关，使得乙方不能在规定期限内（2个月内）取得房地产权属证书的，甲方同意按实际推迟的时间每幢每月补偿人民币伍佰元正”。合同签订后，原告依照约定向被告支付了首期房款200000元，被告亦于2006年8月将上述房产交付给原告。被告交付房屋后，原告即对该房产进行了装修并入住。此后，原告多次催促被告办理房产登记手续，但被告均以尚未达到办证条件为由予以推脱。2017年9月13日，昭平县人民法院突然告知，准备将原告合法所有的房产进行司法拍卖，原告才惊闻被告于2014年将上述房产抵押给第三人，为贺州市华建混凝土有限公司借款提供担保。因无法按期还款，第三人请求执行原告所购买的房产。原告随即对此提出执行异议，并应昭平县人民法院的要求，于2017年11月29日将欠付房款215000元提存至该院账户，代为清偿抵押贷款，该院于2017年11月30日作出（2017）桂1121执异7号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。至此，原告才得知被告早在2005年底就已经取得了涉案房屋的国有土地使用证以 -3- 及房屋所有权证，并不存在尚未达到办证条件的情形。原告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该合同合法有效。被告在签订合同后将上述房产交付原告，而被告与他人之间的借款和抵押均发生在原告合法取得并实际占有该房产多年之后，被告无权将该房产对外设定抵押，贺州市华建混凝土有限公司在第三人处借款属于异地贷款，异地抵押。在设定抵押过程中，第三人应当审慎处理，实地调查，其不属于善意第三人，该抵押行为应为无效。即便第三人的抵押权合法，但原告作为涉案房产的善意购买人已支付部分房款并实际占有涉案房屋，原告对此并无过错，虽未办理登记，其对涉案房产的买受仍应得到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应继续履行合同义务，在涉案房产存在物权变更登记障碍的情形下，此法律后果应归责于被告，被告有义务督促贺州市华建混凝土有限公司清偿贷款，涤除物权变更登记障碍，及时将办理房屋权属登记资料报产权登记机关，履行合同的附随义务。为此，原告为维护其合法权益向法院提起诉讼。 被告陈纪普辩称，《商品房买卖合同》是否合法有效，被告是否需要协助原告办理房屋过户手续由法庭认定。涉案房屋登记在被告名下，被告将房屋出卖给原告，双方形成的是一般房屋买卖关系，而非商品房买卖合同关系。本案不存在初始产权办证，而是产权变更办证。原、被告签订《商品房买卖合同》原为广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司商品房买卖的合同版本，该合同并未约定办理产权变更手续的费用由被告承担，应由原、被告按照法律规定缴纳。该合同有关商品房按揭、交付、初始办证、规划、设计变更等诸多条款不适用于原、被告之间的一般房屋买卖合同关系。因此原告主张的过户费用由被告承担的诉讼请求没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第四条约定在原告交清房屋全款后，被告交付房产证、土地使用证。第十条是初始办证条款，因原、被告之间是一般房屋买卖合同关系，由原、被告双方各自携带资料一同到不动产登记机构办理产权变更手续。原告向被告交付房屋首付款200000元后，没有向被告再支付任何款项，也没有向被告提出过户要求或以书面、起诉等方式要求被告办理过户手续，更没有向被告提交办理变更手续所需的材料。被告没有将房屋过户给原告，并不属于被告违约。根据《商品房买卖合同的司法解释》第十一条及原、被告签订的合同第九条第四款的约定，原告主张涉案房屋于2006年8月交付不符合事实和合同约定。 -4- 第三人农行昭平支行述称，被告在2005年就已取得涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，被告作为涉案房屋的所有权人，其有权对涉案房屋设定抵押，第三人根据被告提供的房产权属证明材料，对该房产设定抵押，是双方真实意思表示，第三人不存在过错。第三人与被告等人的借款合同纠纷，经广西壮族自治区昭平县人民法院作出（2016）桂1121民初1064号生效民事判决确认第三人对涉案房产享有抵押优先受偿权，第三人的抵押权应受到法律保护。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年3月21日，被告陈纪普（甲方）与原告李春花（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定乙方购买位于贺州市黄庙）编号为Ａ102号的商品房，该商品房用地面积为65平方米，建筑面积为318.75平方米。该商品房的用途为商业住宅，相连两间墙共用。房屋总价款为415000元，在签订本合同时，乙方支付甲方房款200000元，余款215000元办好房产证一次性付清。甲方凭乙方提供的有效证件给乙方办好过户手续，在乙方把购房款项全部付清时，甲方要把该商品房的房产证、土地使用证交给乙方。甲方在商品房交付使用15日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报交产权登记机关备案，如因甲方不能在商品房交付使用后15日内将办理权属登记需由甲方提供的资料提供给产权登记机关，使得乙方不能在规定期限内（2个月内）取得房地产权属证书的，甲方同意按实际推迟的时间每幢每月补偿500元。签订合同当日，原告向被告交付了涉案房屋房款200000元，被告出具收据交原告收执。2006年8月16日，原告交纳了涉案房屋的水电开户费用。此后，原告对涉案房屋装修入住至今。 贺州市三皇庙桂、湘、粤杂货批发市场规划A102号房屋的所有权人是陈纪普，房屋所有权证号为贺房权证八步字第（2005）00029587号，填发日期是2005年12月1日；国有土地使用权证号为贺州国用（2005）第101427号，日期是2005年11月15日。 -5- 2014年11月11日，陈纪普用其名下的包括本案房屋在内的房屋为贺州市华建混凝土有限公司向第三人农行昭平支行贷款提供抵押担保。在第三人农行昭平支行与贺州市华建混凝土有限公司、陈纪普、林碧珍、陈仕合、陈新娣、李泽周金融借款合同纠纷一案执行过程中，原告李春花提出执行异议，要求中止对贺州市八步区地产的执行。广西壮族自治区昭平县人民法院作出（2017）桂1121执异7号执行裁定书，裁定中止对位于贺州市八步区地产的执行。原告按广西壮族自治区昭平县人民法院的要求，于2017年12月15日将其欠付的房款215000元提存法院账户，第三人农行昭平支行收到该笔款项。 本院认为，涉案合同是原告李春花与被告陈纪普在2006年3月21日签订，虽然合同的名称是《商品房买卖合同》，但涉案房屋在2005年已办理了房屋所有权证，房屋所有权人是陈纪普，原、被告之间形成一般的房屋买卖合同关系，而不是商品房买卖合同关系。涉案合同的签订是原、被告的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效，未办理物权变更登记的，不影响合同效力”的规定，合同合法有效。原告请求确认与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理房屋变更登记手续，过户费用由被告承担的问题。原告按照合同约定交付部分房款并占有居住房屋，也依执行法院的要求将未付的房款交到执行法院。被告以涉案房屋为贺州市华建混凝土有限公司提供抵押担保，抵押贷款发生在原告实际占有及支付部分价款之后，涉案房屋未办理过户登记手续，过错不在原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应涤除物权变更登记障碍，协助原告办理房屋变更登记手续。对原告的该项请求，本院予以支持。根据涉案《商品房买卖合同》第四条的约定，该商品房的价款包括：1、办理手续所有费用，2、土地费，3、道路建设费，4、水电设施及开户费，5、市政绿化费，6、商品房造价。涉案 -6- 房屋总价款为人民币415000元。乙方同意按照......甲方凭乙方提供的有关证件给乙方办好过户手续，在乙方付清购房款时，将商品房的房产证、土地证交付乙方。可以确认双方约定了办理房屋变更登记手续相关过户费由出卖方承担，因此，对原告主张要求过户费用由被告承担的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告将购房款全部付清时，被告就将房产证和土地证交给原告。原、被告之间是一般买卖合同关系，合同第十条是初始产权办证的约定，不适用于本案，故对原告主张要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下： 一、确认原告李春花与被告陈纪普于2006年3月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效; 二、被告陈纪普应在涉案房屋抵押权解除后，协助原告李春花办理贺州市三皇庙桂、湘、粤杂货批发市场规划A102号房屋变更登记手续，过户费用由被告陈纪普负担； 三、驳回原告李春花的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在规定的期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8763元，减半收取计4382元（原告已预交），由被告陈纪普负担3655元，原告李春花负担727元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 -7- 审判员 黄 薇 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 李冬秋