西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初22140号原告（反诉被告）：杨**，男，汉族，1979年11月25日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：顾飞，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧莹，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张波，男，汉族，1980年6月20日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵彬，陕西轩举（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑珊，陕西轩举（银川）律师事务所律师。原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）张波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人顾飞、王碧莹，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨**向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张波向原告返还两个月押金42900元；2、请求判令被告张波向原告退还多收取的租金6500元；3、请求判令被告张波向原告退还多收取的物业服务费及生活垃圾费共计307.5元；4、请求本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、2019年8月13日，原告与被告签订《国宾中央区商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于西安市高新区XX路XX宾馆北邻的“国宾中央区”项目铺号A107-1号房屋，租金每月130元/平方米，月度租金共计21450元，支付方式为付六押二，合同也约定了其他条款。合同签订后，原告一共向被告支付了250150元，其中包括10个月的房租和2个月的押金。2、2020年春节期间，店铺因为疫情防控被政府部门关闭、暂停营业。复工后原告通过其他租客了解到XX街XX街的实际承租人给予了2个月的免租期，后原告就此多次与被告协商免租事宜，被告却为了自身利益拒绝让原告享受免租政策。之后双方就解除房屋租赁合同达成一致，被告立刻通知原告租期于2020年6月17日到期，要求原告将房屋内所属物品搬离且不退还原告支付的2个月押金共42900元。原告一直按期缴纳房屋租金，不存在未按约定支付租金或其他违约行为，且包含免租期内租期应于2020年8月17日到期，被告单方通知租赁合同到期且不予退还押金的行为无事实与法律依据。3、原告在自行缴纳物业费时得知承租房屋的实际面积为160平方米而并非合同约定的165平方米，根据合同第一条第一项约定，最终租金、物业管理费等均按最终实测建筑面积进行调整，因此，被告应返还多收取原告的房屋租金6500元、物业费及生活垃圾费307.5元。综上，原告不予退还2个月的押金等行为给原告造成直接经济损失，故诉至贵院，请求判如所请。被告（反诉原告）张波辩称，一、杨**在履行合同的过程中，未按照合同约定期限支付租金，已经构成违约。双方签订的《国宾中央去商铺租赁合同》第四条中明确约定租金的支付方式为“付六押二”，在第十三条其他事项中明确约定保证金两个月租金分两次支付，在第二期交房费时支付另一个月保证金，合同第一条约定装修免租期为15天，另双方口头约定提前一个月支付下一个月的租金。合同签订当庭，张波即履行了交房义务，即计租金从2019年8月28日开始计算，被答辩人支付了六个月租金和一个月保证金，小计150150元。到第二期租金缴纳时，即2020年1月28日就应缴纳下一周期的租金，被答辩人当时无法按时缴纳，在张波的催促下才分别在2020年3月2日和3月23日转款共计10万元。按照第二期应缴纳的六个月租金及一个月保证金计算，被答辩人尚有50150元未按时支付，已经构成违约，被答辩人在诉状中所述按时缴纳房租完全枉顾基本事实。二、被答辨人从未与答辩人协商解除租赁合同，因被答辩人无法按时缴纳房租，且在答辩人多次催要后仍不缴纳的情况下致使合同解除。被答辩人在2020年1月28日就应全额支付第二期租金及保证金，但截止被答辩人退租时（2020年6月17日）仍未能补足第二期的租金，逾期时间长达近5个月。在答辩人多次催要房屋无果的情况下，被答辩人表示不再续租，双方租赁合同解除。租赁合同解除完全是由于被答辩人无法按时缴纳房租所致，根本不存在协商解除的情况。根据《租赁合同》第九条第一项约定，逾期缴纳房租达到三十日的，答辩人有权解除合同，不退还乙方履约金，同时被答辩方应承担6个月租金标准的合同解除违约金。第九条第二项也约定，被答辩人单方解除合同或擅自退租的，不退还乙方履约金，同时被答辩人应承担6个月租金标准的合同解除违约金。三、答辩人未多收取租金，双方在签订合同时，对房屋面积有清楚的认识后才确定的租金。如被答辩人认为房屋的面积未达到165平米，可以实地测量，按照实际面积计算租金，多退少补。四、物业服务费、生活垃圾费等并非答辩人收取，不存在退还的事实及法律依据。综上，原告枉顾事实，请贵院驳回原告诉请。反诉原告张波向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决反诉被告杨**支付违约金128700元，赔偿租金损失9100元，两项共计137800元；二、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉与原告与反诉被告于2019年8月13日经协商一致，签订《国宾中央区商铺租赁合同》，合同约定：反诉原告将位于西安市高新区XX路XX宾馆北邻的“国宾中央区”项目铺号A107-1号房屋出租给反诉被告使用，预测面积165平方米，租金每月24150元，合同期限为四年，租金支付方式为付六押二。合同同时约定，在合同签订之日起五日内，反诉被告应当缴付42900元保证金，有下列情形之一的，反诉原告在有权解除本合同，不予退还履行保证金，同时反诉被告应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担其他相关损失：……（2）未按期足额支付租金或其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金及其他费用，自逾期之日起，承担应付费用千分之五/日的逾期违约金……逾期达三十日的。合同签订后，反诉被告支付了6个月房租及一个月保证金，共计150150元，声称目前资金紧张，另外一个月的保证金待下次交房租时再给。2020年1月28日，反诉被告未能如期续交房租，经反诉原告多次催要，反诉被告才在3月2日和3月23日分两次支付了10万元，扣除一个月的保证金，剩余金额仅够支付三个半月的房租。2020年5月3日，反诉原告催告其交租，反诉被告说自己不再续租，要解除合同。反诉原告认为，反诉被告多次拖欠履行支付房租和保证金的合同义务，已构成违约，应按照合同约定支付违约金128700元。此外合同约定，租金的最终确定以实测面积为准，经测量，反诉被告实际承租面积为172平方米，故其应该按照合同约定不足房租差额，共计9100元。综上，请贵院支持反诉原告的诉请。反诉被告杨**辩称，一、答辩人在履行租赁合同期间不存在违约行为，双方系协商一致解除《国宾中央区商铺租赁合同》，反诉原告现要求答辩人支付高额违约金的请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。1、答辩人按照合同约定于2019年8月分三次向其转账150150元，其中包括1个月押金和6个月房租。答辩人支付第二期费用的时间是3月份，此时正值新冠肺炎防控期间，答辩人在无法正常经营承租商铺的情况下仍然向反诉原告支付了10万元租金。双方因就减免一个月房屋租金的事宜未达成一致而解除协议。双方协商一致解除租赁合同，并非因答辩人违约解除合同。2、被答辩人约定的违约金过高，且不适用于本案。反诉原告通知答辩人解除租赁合同的时间与答辩人缴纳租金所对应的的时间一致。答辩人在解除租赁合同后亦按期搬离所有物品将承租房屋返还给反诉原告，反诉原告没有因此产生任何损失。反诉原告在享受到陕西省减免政策的基础上不给答辩人同样的减免政策，收取答辩人250150元的租金后，要求答辩人再支付6个月的违约金共128700元诉请严重违背公平原则。二、答辩人承租的国宾中央区XX号XX单元/10-A107-1的实测建筑面积为160平方米，并非租赁合同约定的165平方米，故根据租赁合同约定，反诉原告应向答辩人返还多收取的房屋租金6500元以及物业服务费及生活垃圾费307.5元，反诉原告要求答辩人支付9100元的房租差额与事实不符，应予以驳回。经审理查明，被告（反诉原告）张波于2018年7月17日与陕西欧博房地产投资顾问有限公司签订商铺租赁合同租赁了位于西安市高新区XX路XX宾馆北邻的“国宾中央区”项目A-107号商铺。2019年8月13日被告（反诉原告）张波将该商铺的一部分房屋租赁给原告（反诉被告）杨**并签订《国宾中央区商铺租赁合同》，租赁期限为四年，租金为每月21450元。2019年8月10日、8月13日杨**向张波支付150150元，包括第一期6个月的房租及1个月的履约保证金。2020年3月2日、3月23日杨**又向张波支付了10万元，包括不足4个月的房租及1个月的履约保证金。2020年6月16日，杨**不再继续租赁案涉商铺，将钥匙交还于张波，并办理了个体工商户注销事宜。关于免租政策，陕西欧博房地产投资顾问有限公司与张波签订免租协议，减免“国宾中央区”项目A-107号商铺2020年2月份租金28600元，同时约定张波应保证在2020年12月31日前不解除合同，若解除合同，需将此次的减免租金进行补缴。杨**退租后，2020年6月22日，张波向陕西欧博房地产投资顾问有限公司提出退租。张波称陕西欧博房地产投资顾问有限公司未向其退还A-107号商铺57200元的履约保证金。关于租赁房屋建筑面积的约定，杨**与张波签订的《国宾中央区商铺租赁合同》第一条中载明承租房屋的预测建筑面积约165平方米，由于项目尚未进行面积实测，上述租赁建筑面积仅为预测建筑面积。最终租赁建筑面积、租金、租赁保证金、物业管理费及本合同其他条款规定的所有与租赁建筑面积有关的条款均按最终实测建筑面积（含分摊面积）进行相应调整。【最终实测建筑面积将依照国家相关规定，以西安市房产测量事务所出具的实测成果报告中的建筑面积（含分摊面积）测量结果为准。】另，张波向陕西欧博房地产投资顾问有限公司申请退铺审批表中载明，A-107商铺总面积为260㎡。《国宾中央区商铺租赁合同》中关于履约保证金的约定，杨**应向张波缴纳42900元作为保证金，该履约保证金为杨**向张波提供的保证其如约履行本合同的担保。关于履约金的返还，在合同第四条1.2中约定在本合同终止并且杨**无违约行为且履行了合同规定的全部义务（包括但不限于向张波返还正常无损的租赁标的物及支付已发生的租金及所有费用、办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续）之后，杨**以书面形式申请，经张波审核确认后，张波以杨**提供的履约保证金原始收据金额在15个工作日后履约保证金无息归还杨**。关于违约责任，合同第九条第二款约定，租赁期限内，杨**单方解除本合同或擅自退租的，杨**所付所有费用张波均不予退还，同时杨**应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，并承担张波其相关损失。以上事实有《国宾中央区商铺租赁合同》、《免租协议》、《商铺申请退铺审批表》、商户租金优惠政策、微信转账、支付宝转账、通知函、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）张波签订的《国宾中央区商铺租赁合同》合同租期为四年，合同租期未到杨**提前解除合同，可以视为违约。双方在合同中关于履约保证金约定，在合同终止并且杨**无违约行为且履行了合同规定的全部义务时退还履约保证金。该约定系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该项约定对双方具有法律效力，依照合同约定杨**要求张波返还两个月履约保证金42900元，本院不予支持。关于杨**称其与张波协商一致解除的合同，张波不予认可，杨**亦未提交证据证明双方系协商一致解除的租赁合同，因此对该意见本院不予采纳。关于反诉原告张波要求反诉被告支付违约金128700元的诉请，根据《民法通则》第一百一十二条之规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在租赁合同中约定，杨**单方解除本合同，其所付费用不予退还，还应承担租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金。该合同约定的违约金明显过高，有违公平原则，故不应该按此计算违约金的数额。又因履约保证金本身具有违约金的性质，因为杨**的违约，杨**要求张波返还履约保证金42900元，本院未予支持，该履约保证金的数额与张波的实际损失相当，故张波再要求被告支付违约金128700元的诉请，本院不予重复支持。关于原告杨**要求被告张波退还多收取的租金6500元，物业服务费、垃圾费307.5元和反诉原告张波要求反诉被告杨**支付少缴纳的租金9100元，因杨**与张波在租赁合同中约定，租赁建筑面积、租金、物业管理费等均为预交，最终按照实测建筑面积进行相应调整。双方至今一直未对租赁面积进行实际测量，亦未提供产权登记等证据证明租赁房屋的实际面积，因此对于双方的该项诉请，本院均不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《民法通则》第一百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告杨**的诉讼请求；二、驳回反诉原告张波的反诉请求。本诉案件受理费1043元，减半收取，由原告杨**负担；反诉案件受理费1528元，减半收取，由反诉原告张波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 杜 萌二〇二〇年十二月二十八日书记员 王晓琪打印：相丽华校对：纪铭2020年月日送达1