文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1864号上诉人（原审被告）：娄义秀，女，1966年1月28日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中粒，重庆春意律师事务所律师。上诉人娄义秀因与被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称御雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄义秀上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：娄义秀与袁晓华（御雄公司大股东袁晓刚之姐）签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁晓刚与政府拆迁办工作人员一起到东城批发市场入户调查时，宣布商场要拆迁了，2020年的房屋（门面）租赁合同不签了，房租不收了。2020年又受疫情严重影响，几个月没开门做生意，也未再续签租赁合同。娄义秀没有腾空门面是东城综合批发市场从2020年6月20日就已经撤走了保安，且御雄公司与拆迁办在2020年7月10日签订了《房屋征收补偿安置协议书》已经获得了拆迁补偿，被拆迁的房屋已经不再是御雄公司的了，御雄公司再无向未腾空门面的原租赁人收取任何费用的权利，所以娄义秀无再向御雄公司交纳房屋租金、看护费、卫生费的义务。并且御雄公司获得的房屋搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业费应向娄义秀补偿。御雄公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。御雄公司系案涉房屋所有权人，娄义秀占有使用御雄公司的房屋，依法应支付房屋使用占用费。娄义秀从未与其协商房屋腾退相关事宜，而是御雄公司与娄义秀协商腾退房屋，娄义秀拒绝。御雄公司向一审法院起诉请求：娄义秀立即腾空、返还其位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼20号（乙等）28.94㎡商铺房屋；立即支付其自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以乙等门面每月22.5元/㎡计算为每月651.15元、看护费和卫生费每月2元/㎡计算为每月57.88元）；立即支付其违约金10000元。一审法院认定事实：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场作为出租人，袁晓华作为负责人（甲方）与娄义秀（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同书》一份，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城批发市场内乙等门面房壹间20号面积28.93㎡出租给乙方。二、租赁期限、用途：1.乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1.商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2.仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3.租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金。……七、乙方责任：1.乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：……2.关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3.本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金10000元。双方合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，娄义秀一直占有使用涉案租赁房屋。2020年5月24日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华向娄义秀发出《合同期满搬迁通知》，主要载明“一、自本通知发出之日起，贵方与我方之间的不定期租赁关系终止，请贵方在收到本书面通知后7日内（最迟在2020年5月31日前）搬离。……四、鉴于贵方在未与我方续签合同的情形下继续在使用该场地，贵方应当按原《门面租赁合同》中约定租金标准支付实际使用期间的占用费至实际搬离时止……”。期限届满后，因娄义秀未搬离交还租赁房屋，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华于2020年6月15日再次在批发市场内以张贴通知的形式要求娄义秀搬迁房屋。娄义秀占用租赁门面房屋至今。一审另查明，本案位于南川区东城街道办事处新兴路86号东城综合批发市场内20号面积28.93㎡门面一间的产权人系御雄公司。2017年1月1日，御雄公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》的公司文件，为加强和规范管理，该公司经研究决定将其开发位于南川区东街“南川东城批发市场”成立南川东城批发市场管理中心。由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作。袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，御雄公司开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内门市房屋属于征收拆迁范围内。一审庭审中，娄义秀提出对袁晓华于2020年5月24日送达的《合同期满搬迁通知》是知道的，也看到了出租人于2020年6月在办公室张贴的《搬迁通知》，并知悉通知内容。娄义秀拟证明御雄公司不是本案适格的原告主体、租赁房屋所有人袁晓刚承诺不收取2020年租金以及搬迁补偿费属于租户的事实，提交了东城批发市场大部分租户联名证实意见、拆迁房屋编号照片三张。御雄公司对娄义秀举示证据的证明目的均不予认可。娄义秀从2020年1月1日起至今未缴纳门面租赁费用的事实无异议。一审法院认为，一、关于御雄公司是否具有本案原告主体资格的问题。根据本案查明的事实，娄义秀承租的案涉门面房屋产权系御雄公司所有，袁晓华系御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与娄义秀签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向娄义秀发出解除租赁合同搬迁通知，其行为均系代表御雄公司的职务行为，且在本案诉讼中被御雄公司一直追认。故，娄义秀提出其未与御雄公司签订租赁合同，涉案房屋租赁合同是与袁晓华签订，租赁费用均是直接转入袁晓华的个人银行账户，以此认为御雄公司不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予采纳。二、关于御雄公司、娄义秀之间的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与娄义秀签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，且娄义秀至今占用出租门面房屋，故从2020年1月1日起，双方形成不定期房屋租赁合同关系。2020年5月24日，袁晓华代表御雄公司向娄义秀送达解除租赁合同搬迁门面的通知，并于2020年6月15日再次在市场内张贴搬迁通知。娄义秀也确认知道2020年5月24日的书面通知，也看到并知晓了2020年6月15日张贴的搬迁通知，故，御雄公司、娄义秀之间的不定期租赁合同于2020年6月15日解除。双方租赁合同解除后，理应由娄义秀返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费用以及门面房屋占用费，娄义秀至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋占用使用费的民事责任。现御雄公司主张娄义秀立即腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于御雄公司主张娄义秀从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占有使用费［乙等门面每月租金650.93元（22.5元/㎡×28.93㎡）、每月看护费和卫生费57.86元（28.93㎡×2元/㎡）合计708.79元］的诉讼请求，由于突如其来的新型冠状病毒性肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，加之娄义秀要求减免二个月房屋租金，故，综合本案的具体情况酌情减免娄义秀一个月租金。但娄义秀应从2020年2月1日起按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和占用费每月708.79元至实际腾退房屋时止。对于御雄公司主张娄义秀支付违约金10000元的诉讼请求，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，加之御雄公司未举示证据证明其实际存在损失，且不符合原合同约定，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、由娄义秀于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城综合批发市场）1楼20号（乙等）28.93㎡商铺房屋一间。二、由娄义秀于判决生效后立即支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照每月708.79元租赁使用费标准支付房屋占有使用费。三、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取95元，由娄义秀承担。二审中，御雄公司向本院申请自愿放弃要求娄义秀支付2020年6月以后看护费和卫生费的诉讼请求。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：御雄公司是否是本案的适格原告，娄义秀是否应向御雄公司支付房屋占有使用费。关于御雄公司是否是本案适格原告的问题。一审法院确认御雄公司系本案适格原告，并进行了充分阐述，本院予以认可，不再赘述。娄义秀是否应向御雄公司支付房屋占有使用费的问题。虽然重庆市南川区人民政府对案涉房屋作出征收决定，但在重庆市南川区人民政府对御雄公司征收补偿工作完成之前，御雄公司作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利。案涉租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，且娄义秀至今占用出租门面房屋，未与御雄公司办理交接手续，因新型冠状病毒性肺炎疫情减免一个月费用，其应向御雄公司支付2020年2月1日之后的房屋占有使用费。但是，二审中，御雄公司自愿放弃2020年6月之后夜间防盗看护费和卫生费的诉讼请求，系其对自己权利的放弃，本院予以准许。由娄义秀从2020年2月1日起至2020年6月30日止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和占用费3543.95元[乙等门面每月租金650.93元（28.93㎡×22.5元/㎡）、每月看护费和卫生费57.86元（28.93㎡×2元/㎡），合计708.79元]×5个月；从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占用费[乙等门面每月租金650.93元（28.93㎡×22.5元/㎡）]。至于娄义秀提出的案涉门面拆迁搬家费等问题，属于另一法律关系，不属本案审理范围，本院对此不予评判，当事人可以另行依法解决。综上所述，上诉人娄义秀的部分上诉理由成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审出现新的证据，查明新的事实，应依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初5097号民事判决第一项、第三项，即“一、由娄义秀于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城综合批发市场）1楼20号（乙等）28.93㎡商铺房屋一间。三、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”。二、变更重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初5907号民事判决第二项为：娄义秀于本判决生效后十日内支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至2020年6月30日房屋租金及房屋占用费3543.95元及从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照每月650.93元支付房屋占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费95元，由娄义秀负担40元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担55元；二审案件受理费50元，由娄义秀负担47元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担3元。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年十二月二十二日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷