黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1024民初1176号 原告：高会彬，男，1961年6月5日出生，汉族，无职业，住东宁市。 委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：东宁市金厦房地产开发有限责任公司，住所地东宁市。 法定代表人：邵玉刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金贤，东宁市东宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙艺瑄，东宁市大肚川法律服务所法律工作者。 原告高会彬诉被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司(以下简称金厦公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，依法组成合议庭，于2020年10月20日、11月25日、12月8日三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人赵洪杰、被告的委托诉讼代理人王金贤、孙艺瑄到庭参加诉讼。第二次、三次庭审，原告的委托诉讼代理人赵洪杰、被告的委托诉讼代理人王金贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告交纳的回迁房定金款16000元及装修保证金2000元；2.要求被告支付资金占用期间的利息2880元（利息暂计算至2019年6月12日），之后的利息计算至定金款实际付清时止；3.案件受理费由被告承担。事实及理由如下：2016年，原告所在的东宁镇南山区响应政府号召集体异迁。2016年7月7日，被告按照每平方米200元的标准向原告收取了房屋定金16000元。2016年7月11日，原告与案外人东宁市房屋征收与补偿服务中心(以下简称东宁市房屋征收中心)签订了房屋征收安置补偿协议，约定原告有照房和无照房能够兑换房票额度总计为166897元，实行房源产权调换，安置的房屋位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室（建筑面积为80.034平方米），协议价为每平方米2680元，用途为住宅，房票额度为214491.12元，原告选择的房源超出房票额度47594.12元，原告需向被告补交房屋差价款47594.12元。当日，原、被告按照房屋征收安置补偿协议的约定签订了商品房买卖合同，且原告补交了房屋差价款47594元，原告应交纳的其余房款已由案外人东宁市房屋征收中心与被告结算完毕，现原告已实际入住。此外，原告另向被告交纳了选定房屋的装修保证金2000元。经原告多次索要，诉争的房屋定金款及装修保证金被告至今未返还。原、被告就返还回迁房定金款16000元、装修保证金2000元及资金占用期间的利息事宜无法达成一致意见，故原告诉至法院。 被告辩称：原、被告之间系商品房买卖合同纠纷，原告支付房屋价款，被告交付房屋，并原告取得办理不动产产权登记条件，双方合同已履行完毕。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2016年6月，被告将位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋交付于原告，同年7月11日，原告办理了该房屋的入户手续，领取了房屋钥匙，并办理了不动产产权登记证照。2016年7月11日应视为被告已将房屋实际交付于原告，即日应视为原告知道或应当知道权利受到损害之日，为此，原告应自2016年7月11日起计算三年的诉讼时效期间至2019年7月11日止。原告向法庭提起诉讼的时间为2019年11月29日，本案诉讼已超过法定诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权，要求法院驳回原告诉讼请求。原告向被告交付的所谓定金款16000元，实际系原告购买位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋的房屋差价款，而不是购买房屋时交纳的定金款，被告为原告出具的定金款收据系被告的工作人员笔误，该定金款收据应视为原告补交选定房源的差价款证据。为了城市公共利益需要，2016年，案外人东宁市房屋征收中心依法开展位于东宁市东宁镇南山区棚户区改造项目，由东宁市城投公司作为安置房购买实施主体依据东宁市人民政府下发的《关于印发东宁市棚户区改造安置房购买实施方案的通知》东政办综[2015]13号文件及相关法律文件确定包括东宁镇牡丹家园在内的24处小区作为产权调换的安置房源申请国家开发银行贷款，并按照法定程序由黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司评估住宅价格为2845元/㎡-2945元/㎡。为此，位于东宁镇牡丹家园**楼****房屋的单价不是原告称的2680元/㎡，而是2880元/㎡，被告收取200元/㎡的差价款也并非购房定金款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二款规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。东宁市人民政府确定产权调换房源的统一征收价格为2680元/㎡，低于东宁镇牡丹家园小区的评估价值，经协商，由被征收人自行交纳差价款200元/㎡。原告作为被征收人以产权调换的方式回迁了位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋，根据上述规定，被征收人确定房源后与案外人东宁市房屋征收中心签订房屋征收安置补偿协议，并根据协议办理入住等相关手续，由国家开发银行将购房款支付至东宁市城投公司，再由东宁市城投公司支付至被告的银行账户，无须被征收人另行支付定金。按照市场交易习惯，通常以合同总价款按比例给付定金，或以固定整数值作为定金，原告所称以200元/㎡的数额确定定金款数额明显不符合客观事实。另外，原告作为完全民事行为能力人，原告称补交定金后占有使用房屋已长达4年期间内，原告仍按时足额交纳物业费等房屋相关费用，明显违背常理，不符合客观事实。综上，原告诉求与陈述内容皆不符合客观事实，原告存在谋求个人利益进行虚假诉讼、恶意诉讼行为，浪费司法资源，妨害司法，涉嫌刑事犯罪，要求法院依法追究原告刑事责任。其他答辩意见，待本案举证阶段就原告举示相关证据再发表具体答辩意见。 原告补充陈述：原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同的目的是为了办理位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋的所有权登记，原告有证据可以证实。被告所称的房屋差价款，原告与案外人东宁市房屋征收中心签订的房屋征收安置补偿协议中已明确如果原告选定的回迁房屋面积超出了原告的房票总额度，原告需要向被告补交房屋差价款，补交多少已由原告与案外人东宁市房屋征收中心在房屋征收安置补偿协议中约定。 根据原、被告的诉辩主张归纳本案的争议焦点是：1.本案诉争款项是否超过诉讼时效？2.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？被告是否应当返还已收取的房屋定金款16000元及装修保证金2000元？3.被告是否应当承担资金占用期间的利息损失？围绕本案的争议焦点，原、被告进行了举证、质证。 原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 一、房屋征收补偿安置协议1份。证明：2016年7月11日，原告与案外人东宁市房屋征收中心签订了房屋征收安置补偿协议，协议中第三、四、五条约定，原告有照房和无照房能够兑换房票额度总计为166897元，实行房源产权调换，安置的房屋位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室（建筑面积为80.034平方米），协议价为每平方米2680元，用途为住宅，房票额度为214491.12元，原告需向被告补交房屋差价款47594.12元，现差价款已给付完毕。 被告质证称：被告对证据的形式要件及证明问题均无异议。该证据是原告与案外人东宁市房屋征收中心之间签订的房屋征收安置补偿协议，对被告不产生法律约束效力。 二、收据2份。证明：2016年7月7日及同年7月11日，被告收取了原告交付的房屋定金16000元及房屋差价款47594元。 被告质证称：被告对证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。被告收取的名为定金实为原告购买位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室（建筑面积为80.034平方米）的差价款，原告购买上述房屋时双方约定每平方米应补差价款200元，被告将0.034平方米未计算，为此，2016年7月7日，被告向原告收取了16000元，但被告的工作人员将差价款错误书写成定金。签订房屋征收安置补偿协议后，2016年7月11日，原告向被告补交了房屋差价款47594.12元。如果在原告已给付被告16000元定金的基础上，原告无需再补交房屋差价款，明显违背原告诉称每平方米2680元的客观事实。因被告需要与政府的补交房屋差价款区分，被告的工作人员将差价款错误的书写成定金作为每平方米200元补交房屋差价款。综上，原告明知房屋即将交付时又向被告交纳了所谓定金16000元明显不符合常理，已交纳了定金16000元后无需再交纳相关费用，即所谓的补交房屋差价款，通常做法应从定金16000元中折抵即可，原告的行为不符合常理、交易习惯，原告陈述事实均不予认可。 三、原、被告签订的商品房买卖合同及收据各1份。证明：2016年7月11日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋，建筑面积为80.034平方米，每平方米为2680元，房屋总价款为214491.12元，购房款一次性支付。当日，被告向原告收取了该房屋的装修保证金2000元。 被告质证称：被告对证据的形式要件及证明问题均有异议。被告对商品房买卖合同的形式要件有异议，该证据无法证明原告欲证明问题。原告称购房款收据原件已在办理房屋不动产产权登记时被行政机关收取，现无法提交。在办理不动产产权登记时应一次性提交商品房买卖合同、购房款收据、产权移交书等相关材料。被告未收到原告直接交付的商品房买卖合同中约定的购房款214491.12元，该合同是原告与他人私自签订的，该合同在被告处没有登记，该合同如原告开庭陈述其与被告不具有商品房买卖合同关系相吻合，被告从没有与原告签订过该合同，合同中的公章也不是被告的公章，被告的公章上有编码，但该合同中的公章上没有编码。邵玉梅不是被告的法定代表人，不具有盖章的资质。被告处就一个授权的有效公章，系2016年4月刻制的。综上，该证据明显可以看出，该商品房买卖合同系伪造的、虚假的，目的是骗取不动产登记机关的信任后办理不动产产权登记。 四、东宁市政府与被告签订的协议书1份。证明：为解决东宁市棚户区改造项目(南山片区、西山片区）拆迁居民安置问题，2016年6月7日，东宁市政府与被告签订了协议书，约定政府决定购买被告开发的牡丹家园小区中部分住房用于安置回迁居民，该协议的第三、第四条及第六条对房款有明确约定，被告根据政府提供的住房名单与拆迁户签订商品房买卖合同用于办理房屋所有权登记。 被告质证称：被告对证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。该协议书内容可以证明位于东宁镇牡丹家园小区的房屋2楼至4楼的价格均为每平方米2680元，依照商品房中每个楼层出售价格均有差异的交易习惯可推断依据该协议书办理贷款最高额度为每平方米2680元。该协议书约定在房源已锁定的基础上无需被征收人另行向开发商交付定金，国家开发银行审批后，选定房源的购房款均由政府全额给付，除与政府签订的安置补偿协议补面积差价外无需被征收人另行给付其他费用。该协议书系被告与政府签订的，对原告不产生法律约束效力。该证据显示被告为政府提供了42套房源，该42套房源价格均为每平方米2680元，因房源锁定，原告无需要交纳所谓的定金16000元。多退少补，交付房屋前结算完毕是基于原、被告之间的约定。原告交纳的所谓16000元定金实为是按照80平方米乘以每平方米200元为16000元差价款。综上，原告所称的定金实为按每平方米200元补差价款。 五、购房款发票1张。证明：诉争房屋的购房款为214491.12元。 被告质证称：被告对证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。该发票系以每平方米2680元的政府回购价格出具的，不是原、被告以每平方米2880元协商价格出具的，原、被告签订的合同约定每平方米2880元。 本院认为：原告提供的证据一、二、三、四、五来源合法，内容真实，与本案具有关联性。上述五份证据为书证，且五份证据相互印证，已形成完整的证据链，本院对上述五份证据予以采信。 六、牡丹江市中级人民法院的（2020）黑10民终545号民事判决书1份。证明：案外人刘伟与原告同系2016年东宁镇南山区棚户区改造的回迁户，回迁安置的房源亦均是被告开发的牡丹家园小区，被告也向案外人刘伟收取了定金，案外人刘伟诉至东宁市人民法院要求返还定金款，此案件经东宁市人民法院一审判决后，被告不服上诉于牡丹江市中级人民法院，经牡丹江市中级人民法院审理判决驳回上诉，维持原判。 被告质证称：被告对证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。因案外人刘伟的案件属于个案，该证据对本案不产生法律上的约束力，且该案件被告已向黑龙江省高级人民法院申请再审。 本院认为：原告提供的证据来源合法，内容真实，与案件具有关联性，牡丹江市中级人民法院作出的（2020）黑10民终545号民事判决系生效的法律文书，本院予以采信。 被告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 一、棚改购置入户单存根1份。证明：东宁市人民政府房屋征收办公室将诉争房屋于2016年7月11日交付于原告，由原告确认回迁位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室，建筑面积为80.034平方米，原告领取房屋钥匙、办理入户手续及在入户单上签名捺印，东宁市人民政府房屋征收办公室加盖公章确认，该案的诉讼时效起算点应自2016年7月11日起计算至2019年7月11日止的三年系原告民事权利受到保护的期间，原告起诉要求返还定金系债权请求权，受诉讼时效限制，原告于2019年7月11日未向人民法院起诉主张返还定金的权利，即原告已丧失胜诉权。 原告质证称：该证据证明不了被告所要证明的问题。本案不涉及诉讼时效问题，原、被告也不存在房屋买卖问题，依据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或者应当知道权利被侵犯起计算，最长20年，原告曾找被告索要过定金，且2019年春天，原告居住的牡丹家园拆迁户曾集体到东宁市信访办针对房屋定金一事上访过，被告在该小区也公开张贴过告示。再者，即便入户单是真实的，也仅能够证实原告入户问题，与其他问题无关，定金只是一种担保作用，原、被告之间没有房屋买卖关系，被告收取定金系违法行为。 被告补充陈述：原告始终陈述与被告之间不存在房屋买卖关系，原告举示的房屋买卖合同已经证明原、被告之间存在房屋买卖关系，否则诉争房屋无法办理所有权登记在原告名下。 二、收据4份。证明：2016年7月11日，原告向被告交纳了诉争房屋的取暖费4246元、物业费902元、装修卫生费200元及房屋回迁补差价款47594.12元，共计52942.12元。原告已知房屋即将交付且有定金16000元后无需再行向被告交纳高达52942.12元的相关费用，原告可直接从定金中折抵相关费用。为此，原告交纳相关费用的行为不符合常理，不符合交易习惯及方式。且该证据可以认定原告向被告交纳的16000元定金实为房屋差价款，也能体现诉讼时效起算点。 原告质证称：该证据证明不了被告所要证明的问题。原告补差价款是原告与案外人东宁市房屋征收中心签订的房屋征收安置补偿协议中因原告选择的房屋面积超出了原告的房票额度而需要补交差价款，原告依据房屋征收安置补偿协议向被告补交房屋差价款。诉争房屋的装修保证金已交纳,原告无异议。原告交纳相关入户费用，原告向被告交纳钱款不代表该钱款就归被告所有，要看交纳钱款的性质。 本院认为：被告提供的证据一、二来源合法，内容真实，与案件具有关联性。证据一系东宁市人民政府房屋征收办公室出具的，证据二系被告向原告出具的，两份证据可以证明2016年7月11日，原告交纳了位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋的取暖费、物业费、装修卫生费及房屋回迁补差价款，其领取了的钥匙，并办理入户手续的事实，本院予以确认。 三、黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司出具的评估报告6张。证明：2016年5月4日，位于，位于东宁镇牡丹家园**楼****房屋的评估价格为每平方米2845元告出售的房屋地段好，被告依据该评估报告的价格出售房屋为每平方米2880元。为此，原告向被告交纳的16000元定金实为房屋差价款。 原告质证称：该证据证明不了被告所要证明的问题，与本案没有关系。该价格只是评估价格，不是政府与被告签订的协议书最终确定的价格，该价格是为政府最终选定房源单位提供参考意见。依据原告提供的被告与政府签订的协议书看出，政府购买被告开发的牡丹家园小区房屋的2楼至4楼价格均为每平方米2680元。 本院认为：该评估报告来源合法，本院对证据的真实性予以确认。房屋价格在市场经济环境下受到供求关系的影响，该证据无法证明位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋出售价格，本院不予采信。 四、东宁市公安局的询问笔录11份。证明：原告以每平方米2880元的价格购买的诉争房屋，原告举示的定金收据系其按每平方米200元补交的差价款，系自愿交纳的，原告交付的16000元定金实为房屋差价款，不存在原告陈述每平方米2680元的事实。其他以同种产权调换形式取得牡丹家园房屋的被征收人均在签订房屋征收安置补偿协议前交纳了每平方米200元补差价款，根据其他被征收人陈述曾到案外人东宁市房屋征收中心询问过每平方米200元的具体事情，经回答有其他不需要补差价款即可选择房源的情况，证实诉争房屋以每平方米2880元的价格对外出售。 原告质证称：询问笔录证明不了被告所要证明的问题。东宁市公安机关作的询问笔录说明被告已到公安机关报案，双方之间的纠纷如果属于刑事案件，应由公安机关管辖，由公安机关作出最终结论，但公安机关没有对该案作出最终结论。由于本案属于民事案件，被告提供的询问笔录，证人应当出庭作证，原告不认识这些证人，与本案也没有任何关系，原告不予认可询问笔录。 本院认为：被告提供的询问笔录来源合法，本院对证据的真实性予以确认。但从该十一份询问笔录的内容看，被告与其他购房者之间的约定，根据合同相对性原则，不能约束原告，不能证明被告待证问题，本院不予采信。 五、商品房销售备案登记表3份。证明：居住在被告开发的牡丹家园的业主芦学军、王吉祥、齐相忠均在房地产管理机关办理了销售备案登记，该登记的价款分别为每平方米2910元、2880元及2800元，楼层分别为3楼/4楼/2楼，所以被告是以每平方米2880元的价格对外出售房屋的，原告陈述的诉争房屋每平方米2680元没有依据，不符合常理。 原告质证称：原告不认识这些买房人，买房行为与原告及本案无关，原告不是到被告处购买被告开发的房屋，而是从政府提供的房源中选择的诉争房屋，买房者为政府，政府在该小区只买了42套房屋。 六、收据10份。证明：位于东宁镇：位于东宁镇牡丹家园小区的**业主分别向被告交纳了所谓的房屋定金有零有整，都是按每平方米200元补交差额款，以此认定该定金为房屋补交差价款。 原告质证称：与本案无关，证明不了被告所要证明的问题，且该证据系复印件。 本院认为：被告提供的证据五、六与本案争议焦点无关，对此不予确认。 七、民事起诉状、收据份及说明各2份。证明：位于东宁镇：位于东宁镇牡丹家园**楼****业主邹艳华元401室业主周存忠分别于2019年12月2日向东宁市人民法院起诉，二位业主均于2020年10月16日告知被告要求撤回起诉，将定金收据交付于被告，并作出说明，被告收取的每平方米200元定金款实为补差价款，二位业主于当庭已向人民法院申请撤回起诉，目的存在诉讼风险，存在恶意诉讼嫌疑。 原告质证称：邹艳华、周存忠有起诉的权利，也有撤诉的自由，二人完全有权利自由处分，且二人在撤诉理由中写明系自行解决。因此，被告所述完全是虚假的，也证明不了被告所要证明的问题，与本案无关。 被告补充陈述：请求邹艳华、周存忠出庭确认说明的真实性。 本院认为：该证据体现合同相对人为邹艳华、周存忠与被告之间所约定的内容，与本案争议焦点无关，对此不予确认。 八、证人朱孝利的当庭证人证言。证明：被告未授权证人朱孝利与原告签订商品房买卖合同，原、被告签订的商品房买卖合同约定实际价格为每平方米2880元。证人朱孝利陈述：原来证人给庞增会代管物业。两、三年前，具体时间忘了，庞增会交给证人17本不动产证照（红色的），证人在办公室就挨家挨户打电话要求各户到办公室领取。证人向每户发放证照时，17户中的一人陈述该证照无法办理不动产产权证照，需要四证才能办理，证人陈述其办不了但可以帮忙问问，17本不动产证照就放在证人处了。证人给邢会计打电话询问情况，邢会计陈述可以出具合同、发票等，证人将该情况告知17户，并告知17户如果同意证人给办理证照的话，每户需要交100元跑腿费，也可以每户自行办理证照，17户都同意并将钱交付于证人，证人告知17户先不用交钱，需要多少钱先由证人垫付，等证人办完再交付就行。证人找到邢会计帮忙办理证照，并给邢会计500元，办完后证人给17户发放了相关材料，每户给付证人100元，其中，一户叫郭金秋得了肝癌，证人没收，另一户丛姓业主的100元未收，剩余15户，证人收款共计1500元。 原告质证称：证人只是受被告委托管理物业，在管理过程中，证人曾替被告到不动产登记中心领取过牡丹家园小区的证照及档案袋，且业主有问题都会向物业反映，证人证言无法证明其他的问题。 被告质证称：该证人真实客观的反映了原告提交的商品房买卖合同不是原、被告签订的，不是被告的真实意思表示，而是证人在未取得被告委托的情况下，受业主的委托签订的。 九、证人邢宝革的当庭证人证言。证明：被告未授权证人朱孝利与原告签订商品房买卖合同，原、被告签订的商品房买卖合同约定实际价格为每平方米2880元。证人邢宝革陈述：证人邢宝革系牡丹家园的会计，受雇于庞增会，其每次到办公室都是朱孝利给开门，他是管理牡丹家园物业的，后来就认识了。大概三、四年前的十一月或者十二月，当时下雪了，朱孝利找到证人帮忙书写商品房买卖合同内容，开始证人没答应，后来朱孝利又找到证人，证人就答应帮忙书写商品房买卖合同，证人觉得书写合同内容很正常，证人是履行代写义务，写完后朱孝利取走了并给付证人500元，证人收下了，其他事情证人不清楚。商品房买卖合同上加盖的公章是被告的公章，没有加盖被告的公章不发生法律效力。 原告质证称：证人系被告开发的牡丹家园售楼处的会计，证人只能证明其依据购房款发票内容书写的商品房买卖合同内容，证明不了其他问题。 被告质证称：证人在未受被告委托的情况下与原告签订商品房买卖合同，通过当庭向证人出示商品房买卖合同原件证实，该合同系无效合同。 本院认为：被告提供的两位证人的证人证言无法证明位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋的价格为每平方米2880元的事实，对于证据八、九，本院不予采信。 十、东宁市人民政府与17个房地产开发企业签订的协议书20份。证明：2016年期间，政府与各房地产开发企业签订了协议书，约定政府回购房地产开发企业开发的房屋2楼至4楼的价格均为每平方米2680元，原、被告之间的房屋买卖价格不受该价格的限制。 原告质证称：该组证据不是原件，且该组证据与本案无关，证明不了其他问题。 本院认为：被告提供的证据十结合原告提供的证据四东宁市政府与被告签订的协议书内容可以证实，2016年期间，政府与各房地产开发企业签订了协议书，约定政府回购房地产开发企业开发的房屋2楼至4楼的价格均为每平方米2680元的事实，本院予以确认。 十一、询问笔录及身份证各2份。（证据来源：被告的委托诉讼代理人王金贤受被告的委托对东宁市房屋征收中心的工作人员冯伟新、孙杰做的询问笔录）证明：位于东宁镇牡丹家：位于东宁镇牡丹家园的房屋出售价格不受政府与房地产开发企业签订的协议书约定的价格每平方米2680元限制格为每平方米2880元。 原告质证称：要求被询问人出庭作证。 本院认为：根据法律规定，证人除法律规定的情形不能出庭作证，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证外，证人应当出庭作证。被告提供的冯伟新、孙杰不符合通过书面证言作证的法定要件，对于证据十一，本院不予采信。 十二、证人柴方林的当庭证人证言。证明：东宁市人民政府对东宁镇内的多家房地产开发企业开发的楼房进行了回购，楼房统一回购价格为每平方米2680元，但回购的楼房中存在加价的小区有被告开发的牡丹家园，原告要求返还的定金实为房屋差价款，即每平方米加价200元。证人柴方林陈述：关于东宁镇南宁街棚户区改造项目，由东宁市房屋拆迁征收管理办公室负责，证人柴方林系该项目的分管领导，当时是拆迁办的赵宏岩和周瑞雄负责确定回迁房源的价格，拆迁办按房屋征收实施方案予以实行。邵全亮是被拆迁户，由于邵全亮选择房源产权调换了位于东宁镇牡丹家园的楼房，但其无力交纳入户费用，证人柴方林出面与管艳、庞增会协商请求给付照顾，一天或两天后，邵全亮向证人柴方林陈述被告给免了2000余元，证人陈述挺好的。 原告质证称：证人证言无法证明被告所要证明的问题。证人陈述产权调换的房源每平方米加价是开发企业的个人行为，不是政府行为，拆迁户向政府反映后，政府已停止与拆迁户协商拆迁安置补偿事宜，且原告未与开发企业另行签订房屋买卖协议。邵全亮找过证人柴方林，被告在收取定金时减免了2000元，2000元与房屋价格无关。 被告质证称：证人原系拆迁办副主任，系公务员身份，负责被告开发地段的房屋拆迁安置补偿工作，证人能够客观真实的证实被告出售的房屋为每平方米加价200元的事实。邵全亮诉讼要求被告返还所有的钱款如装修保证金等，被告收取原告的12424元系选定房源的面积62.121平方米×每平方米200元，被告免除2000余元，即为原告的房屋差价款。 本院认为：被告提供的证据来源合法，本院对证据的真实性予以确认。证人未参与拆迁户选定被告开发的东宁镇牡丹家园房源后协商每平方米加价200元的过程，也无法确定拆迁户与被告最终协商房屋的价格。对于证人证言，本院不予采信。 法庭向各方当事人出示证据如下： 东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司向被告付款的凭证2份及台账1份。 原告质证称：没有异议。 被告质证称：没有异议，该证据体现的是政府的回购价格。 本院认为：该证据系本院依职权调取，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原告举证、被告质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 为贯彻落实住建和城乡建设部和黑龙江省住建厅的文件精神，切实用好棚户区改造专项贷款资金，将适当的存量商品房纳入安置房源，多渠道做好安置工作。2015年6月30日，东宁市人民政府办公室下发《关于印发东宁县棚户区改造安置房购买实施方案的通知》东政办综【2015】13号文件，规定了方案的适用范围，安置房购买实施主体，存量商品房安置条件，提供购买存量房源的开发企业条件、操作程序和税费征收等相关问题。2016年5月4日，受东宁市保障性安居工程建设管理办公室委托，黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对位于东宁市的24处小区共计4022户房产进行评估后，作出房地产估价结果报告。2016年6月7日，东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司与被告时任法定代表人邵玉梅签订的协议书，约定被告出售的房源位于东宁镇牡丹家园，每平方米二楼、三楼、四楼单价均为2680元，商服为每平方米7500元。房屋交付后，被告依据东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司提供住房名单与住户签订商品房买卖合同，负责办理各户房产，土地证手续，费用按有关规定处理。与此同时，东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司与其他17个房地产开发企业签订了相同内容的协议书。 东宁市政府在拆迁过程中为选择产权调换安置方式的被拆迁人提供了13个小区的房屋作为产权调换房源，选择产权调换的被拆迁人可自行到各小区选择房源，然后与东宁市房屋征收中心签订房屋征收补偿安置协议。原告到被告开发的位于东宁镇牡丹家园小区选择房源后，2016年7月7日，原告向被告交纳了位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室房屋的定金16000元，被告处的工作人员隋春慧向原告出具了收据，标明款项性质为定金，并加盖公章。2016年7月11日，原告与案外人东宁市房屋征收中心签订了房屋征收补偿安置协议，协议体现“一、被征收房屋现状：高会彬在征收范围内有有照房屋及无照房屋各1处，有照房的建筑面积为41.68平方米，用途为住宅，产权证号为（2004）11244号，评估单价为每平方米2245元，房屋估价补偿金额为93572元；无照房的建筑面积为41.19平方米。二、附属物及其他补偿：高会彬房屋附属设施款3644元（具体补偿明细见附表）、搬家费1000元、一次性临时安置费3000元、室内装饰装修948元及奖励10000元，共计18592元。三、可用于购置房源的“房票”额度：高会彬被征收房屋安置基准价为每平方米2680元，高会彬有照房可以兑换“房票”的额度为111702.40元，无照房按照建筑面积41.19平方米的1/2进行兑换“房票”的额度为55194.60元，即高会彬房票总额为166897元。四、高会彬同意购置房源产权调换：安置房屋位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室（建筑面积80.034平方米），协议价为每平方米2680元，用途住宅，房票额度214491.12元。高会彬超出房票额度为47594.12元，在折算成安置房屋面积后，按照协议价每平方米2680元计算，高会彬需补交差价款47594.12元，在办理回迁时，由高会彬自行与房源企业结算。”原告在协议尾部签名捺印，案外人东宁市房屋征收中心加盖公章。当日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于东宁镇牡丹家园1号楼3单元403室（建筑面积为80.034平方米），每平方米2680元，房屋总价款为214491.12元，原告在合同尾部签名捺印，被告加盖公章。同时，原告向被告交纳了47594元及2000元，被告处的工作人员隋春慧向原告分别出具了收据，标明款项性质为面积补差款及装修保证金，并加盖公章。且当日，被告向原告代收了诉争房屋2016年10月至2018年4月的取暖费4246元、两年的物业费902元及装修卫生费200元，原告领取了诉争房屋的钥匙，并办理了入户手续。2016年7月21日，被告向原告出具了购房发票，显示房屋建筑面积为80.034平方米，房屋总价款214491.12元。2016年7月28日，东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司已给付被告提供的牡丹家园房源的购房款。现原告已实际入住房屋，并已办理诉争房屋产权证照。 另查明：同为拆迁户的案外人刘伟、赵雅贤、郭金秋均选择房源产权调换了被告开发的位于东宁镇牡丹家园的楼房，被告亦均向三人出具了收据，标明款项性质为定金，并加盖公章。三人均向法院提起诉讼要求返还定金款并支付违约金，经东宁市人民法院审理后判决被告返还定金款并承担违约金，被告不服上诉于牡丹江市中级人民法院，该院作出民事判决驳回上诉，维持原判。牡丹江市中级人民法院作出的民事判决已发生法律效力。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于诉争款项是否超过诉讼时效问题。因2016年7月7日，被告在出具定金收据时未约定还款期限，原告可以随时要求被告还款，被告抗辩原告起诉超过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。 关于应否追加庞增会为本案当事人问题。被告主张应当依法追加实际开发人庞增会为本案当事人，但被告对此未举示充分有效的证据证实其与庞增会之间存在挂靠关系，其举示的证据不足以支持其主张的成立。且案外人东宁市房屋征收中心与原告达成的房屋征收安置补偿协议，安置的房屋为诉争房屋，诉争房屋的房源系被告开发建设并提供的，房款已由东宁市城市建设投资开发有限责任公司给付被告，故被告此项主张不成立，本院不予支持。 关于房屋买卖合同效力问题。征收办用于回迁安置补偿的房源系被告提供，为了办理产权登记和相关审批手续，原、被告依据房屋征收补偿安置协议所签订的商品房买卖合同合法有效，且双方按照合同约定已实际履行完毕。被告称原告持有的商品房买卖合同系证人朱孝利和邢宝革在未取得被告授权的情况下给原告书写的房屋合同内容，被告对此不知情。但被告举示的邢宝革的证人证言能够证实商品房买卖合同中加盖的公章系被告的公章，结合被告向原告出具的购房发票，商品房买卖合同内容与购房发票一致，证人朱孝利和邢宝革的行为均系被告的内部管理问题，不影响被告对外承担相应的民事责任。为此，原、被告签订的商品房买卖合同成立并生效。 关于被告收取原告的款项是定金还是补差款问题。原告的房屋在征收范围内，对于征收补偿，原告根据《关于印发东宁县棚户区改造安置房购买实施方案的通知》东政办综【2015】13号文件的精神选择了产权调换。用于产权调换的房屋来源是由被征收人自行与房源企业协商确定，然后由征收办按被征收人提供的与房源企业协商确定的房屋达成房屋征收补偿安置协议。本案中，从原、被告签订的商品房买卖合同、购房发票及原告与征收办签订的房屋征收补偿安置协议可以证实，原、被告协商确定用牡丹家园1号楼3单元403室房屋作为其回迁用房，原告与征收办达成了安置补偿协议，确定了房屋面积，基准价格等后，其与被告签订了同等面积同等价格的商品房买卖合同，原告所提供的被告为其出具的购房发票额与上述约定一致，即价款按每平方米2680元计算，总价款为214491.12元。房款已由东宁市新世纪城市建设投资开发有限责任公司给付被告，原告已据此办理诉争房屋产权证照。被告向原告出具的收据亦可以证实，该公司于2016年7月7日收取原告交纳的16000元为诉争房屋的定金。原告所提供的证据能够形成证据链条，并符合交易习惯，被告出具的收据中载明的款项为定金，亦符合客观实际。原告交付定金的作用是保证其选择回迁房源的确定性，防止原告选定房源后再反悔。被告主张原告所交定金实际是房屋补差款，应由被告承担举证责任，被告提供的证人证言、其他回迁户的定金收据、东宁市公安局对牡丹家园小区其他回迁户作的询问笔录、东宁市人民政府与17个房地产开发企业签订的协议书等证据予以佐证，但原告持有的房屋征收安置补偿协议、商品房买卖合同、购房发票及收据为书证并加盖有被告的公章，其证明效力高于证人证言，且被告与其他回迁户协商签订的相关合同的效力仅及于该合同的相对人，与原告无关，亦没有约束力，被告提供的本案其他证据亦不足以证明待证事实。本院无法确定原告交纳的16000元是房屋补差款，被告的抗辩理由，本院不予支持。原告交纳的定金为立约定金，其定金的目的在于保证正式订立合同，即保证在被告开发的牡丹家园选择回迁房。原告选择被告的房源作为其回迁安置房后，原告已按约定履行了自己的义务，即原告向被告交纳了房屋定金16000元。由于原告交付的定金并未抵付房款，被告应当向原告返还定金。原告要求被告返还定金16000元的请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告对返还定金的时间没有约定，按定金的性质，被告返还定金的时间应确定在原告与征收办签订完毕选定房源的回迁协议后给付房款时，即2016年7月28日，但被告至今未返还定金，其应当承担违约责任。被告应自2016年7月28日起，按定金16000元，原告起诉时一年期贷款市场报价利率标准计算至实际付清时止。原告主张超出的部分，本院不予支持。 关于被告是否应当返还原告诉争房屋的装修保证金问题。被告在原告办理入户手续时收取的牡丹家园1号楼3单元403室房屋的装修保证金2000元无法律法规依据，应当予以退回。 综上，被告应返还原告定金16000元及违约金自2016年7月28日起，按定金16000元，原告起诉时一年期贷款市场报价利率标准计算至实际付清时止。被告应返还原告装修保证金2000元。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告高会彬定金16000元及违约金自2016年7月28日起，按定金16000元，原告起诉时一年期贷款市场报价利率标准计算至实际付清时止； 二、被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告高会彬装修保证金2000元； 三、驳回原告高会彬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元，由被告东宁市金厦房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  宋明环 人民陪审员  冯伟丽 人民陪审员  杜 欢 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  邵雨佳