江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6852号原告：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区海昌北路**。负责人：李建，该行行长。委托诉讼代理人：郑明明，该行员工。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告：樊大鹏，男，1994年3月1日生，汉族，住连云港市海州区。被告：樊梦云，女，1992年10月21日生，汉族，住连云港市海州区。被告：樊贤生，男，1971年5月11日生，汉族，住连云港市海州区。被告：刘海清，女，1979年6月17日生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港市德泰房地产开发有限公司，，住所地连云港市海州区解放东路****法定代表人：王建明，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师原告中国建设银行股份有限公司连云港分行(以下简称建设银行连云港分行)与被告樊大鹏、樊梦云、樊贤生、刘海清、连云港市德泰房地产开发有限公司（以下简称德泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行连云港分行的委托诉讼代理人郑明明、杲先亮，被告樊大鹏、樊梦云、樊贤生、刘海清、德泰公司的委托诉讼代理人钟玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行连云港分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告樊大鹏、樊梦云于2012年9月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告樊大鹏、樊梦云立即清偿个人住房借款拖欠本金256059.60元、利息7369.04元、罚息232.87元（利息、罚息暂计算至2020年9月3日，自2020年9月4日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息，按合同约定计算），合计263661.51元，并支付原告律师费15000元；3.判令被告樊贤生、刘海清、连云港市德泰房地产开发有限公司对被告樊大鹏、樊梦云拖欠欠款本息、费用承担连带清偿责任；4.判令被告有权就连云港市海州区的房屋折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月18日，原告与被告樊大鹏、樊梦云、樊贤生、刘海清、连云港市德泰房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告樊大鹏、樊梦云向原告借款600000元，贷款期限30年，贷款发放日期为2013年1月4日，到期日为2043年1月4日，贷款初始利率为6.681%，当前执行利率为4.998%，利率调整方式为每年的1月1日调整，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告樊贤生、刘海清、连云港德泰房地产开发有限公司作为保证人，为被告樊大鹏、樊梦云拖欠的贷款本息、费用承担连带责任保证。另被告樊大鹏、樊梦云以位于连云港市海州区的房屋提供抵押担保，于2012年12月17日办理房屋抵押预告登记。现被告借款逾期，原告久催未果，故提起诉讼，请求依法支持原告诉求。被告樊大鹏、樊梦云辩称，没有意见。被告樊贤生、刘海清辩称，没有还钱是因为开发商没有办理房产证，楼顶漏雨，想继续按期还款。被告德泰公司辩称，1.对担保的事实予以认可；2.自2015年9月19日至2019年8月19日，德泰公司代被告樊大鹏偿还贷款405964.96元，该数额已经向海州区人民法院提起诉讼，判决生效后，被告樊大鹏没有履行给付义务，德泰公司不同意继续履行合同，亦不同意由原告优先受偿；3.原告要求的律师费过高。本案原告围绕诉讼请求依法提交了个人（商业用房）借款合同、补充协议、担保承诺书、房地产抵押合同、房地产抵押预告登记证明、个人贷款支付凭证、商品房销售贷款合作协议书、贷款账户基本信息、委托代理协议及律师费发票等证据，被告德泰公司依法提交了海州区人民法院（2019）苏0706民初8666号民事判决书等证据，本院审查后依法予以确认，作为定案根据采信。本院经审理认定事实如下：1.2012年8月29日，被告樊贤生、刘海清向原告出具担保承诺书，承诺为借款人樊大鹏、共同借款人樊梦云申请的住房贷款承担连带保证责任。2.2012年9月18日，被告樊大鹏、樊梦云作为借款人，原告作为贷款人，被告樊贤生、刘海清、德泰公司作为保证人，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《关于个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》，合同约定：樊大鹏、樊梦云向原告借款60万元，用于购买位于连云港市新浦区建设路南、新孔路西枫林湾小区第16幢2单元801室商品住房，借款期限为360个月（2012年9月18日至2042年9月18日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基础基准利率水平上上浮2.00%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，利率调整日为每年的1月1日；贷款人将款项一次性划入德泰公司银行账户。合同担保方式为抵（质）押加保证，抵押财产名称为连云港市新浦区建设路南、新孔路西枫林湾小区第16幢2单元801室。担保条款第十二条第二项约定：保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。该合同对违约责任及违约救济亦进行了约定，约定若借款人违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系。借款合同及补充协议还对其他事项进行了约定。3.2012年9月18日，樊大鹏作为抵押人，原告作为抵押权人，德泰公司作为担保人，三方签订《房地产抵押合同（按揭）》，合同约定：因抵押人资金不足，将坐落于枫林湾第16幢2单元801室的房产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。2012年12月17日，原告与被告樊大鹏办理房屋抵押预告（在建工程）登记证明。另该涉案房产至今未办理房屋产权证。4.依据原告提交的贷款账户基本信息，原告于2013年1月4日放款600000元，初始利率为6.681%，当前利率为4.998%，截止2020年9月3日，被告尚某金256059.60元、利息7369.04元、罚息232.87元未还。5.原告建设银行连云港分行为追索本案的债权，委托江苏永信律师事务所代理诉讼，并向江苏永信律师事务所支付律师费15000元。6.另查明，因被告樊大鹏未按期向原告偿还贷款，原告多次从被告德泰公司账户中扣款，经本院于2020年1月10日裁判（2019苏07**民初8666号），判决樊大鹏于该判决生效后十日内向德泰公司支付代偿款405964.96元及利息。本院认为，原、被告之间签订的贷款合同、抵押合同及保证合同，均系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。上述合同签订后，原告按约履行了放款义务，被告樊大鹏、樊梦云未按约履行还款义务，侵害了原告的合法权益，构成违约，应承担相应的违约责任。贷款虽未全部到期，但被告多期未还款已构成违约，依据双方合同约定，原告有权宣布合同项下借款立即到期，并解除与借款人的借款关系。故对原告要求解除与被告樊大鹏、樊梦云之间的借款合同，并要求樊大鹏、樊梦云立即偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告樊贤生、刘海清向原告出具《担保承诺书》，被告樊贤生、刘海清、德泰公司于借款合同保证人落款处签字盖章，承诺对该借款合同项下的借款本息承担连带保证责任，故对原告要求被告樊贤生、刘海清、德泰公司对欠款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费用的处理，借款合同及补充协议约定，若借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。担保条款第十二条第二项约定，保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。现原告为追索本案债权委托律师代为诉讼，且提供了委托代理协议及律师费发票，证实为追索本案债权支出了律师费15000元，经本院审核，该律师费收费标准不违反法律规定，故原告要求被告樊大鹏、樊梦云支付律师费用，并由樊贤生、刘海清、德泰公司对律师费用承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉求就涉案房产享有优先受偿权的处理，因该房屋至今未办理房屋产权证，原告就涉案房产也仅办理了房屋抵押预告（在建工程）登记，原告诉求优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告樊大鹏、樊梦云于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司连云港分行偿付借款本金256059.60元、利息及罚息（截至2020年9月3日，利息为7369.04元、罚息为232.87元，自2020年9月4日起至实际给付之日止，按合同约定计算），并支付律师费15000元；二、被告樊贤生、刘海清、连云港市德泰房地产开发有限公司对上述第二项的全部款项承担连带给付责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5480元（原告已预交），由被告樊大鹏、樊梦云、樊贤生、刘海清、连云港市德泰房地产开发有限公司连带负担，于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××62（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  王 敏二〇二〇年十二月五日法官助理  万绪文书 记 员  周春艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-014305