上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13447号上诉人（原审被告）：侣行（上海）企业发展有限公司，住所地上海市宝山区顾北东路****871。法定代表人：左广宏，执行董事。委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪昊骏，男，2001年5月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：储永芳(系倪昊骏之母)，1980年3月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人侣行（上海）企业发展有限公司（以下简称侣行公司）因与被上诉人倪昊骏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初11785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侣行公司的委托诉讼代理人李文臻，被上诉人倪昊骏的委托诉讼代理人储永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人侣行公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求，并确认上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托合同》于2020年1月31日解除。事实和理由：一、本案双方之间的法律关系是委托法律关系，非租赁合同关系，此节事实一审法院认定错误；二、新冠疫情爆发后所产生的不可抗力是公知事实，根据合同约定，双方之间的委托关系最迟在2020年1月31号已经解除。之后，双方之间应按无因管理法律关系确定权利和义务；三、一审判决按照正常标准计算租金，没有充分考虑不可抗力因素对上诉人的影响，明显不公；四、考虑到疫情对于租金支付及租金水平的实际影响，一审法院判决上诉人按照正常标准支付房屋使用费及违约金，没有事实和法律依据；五、上诉人受疫情影响而未依约支付租金不属违约行为，且被上诉人没有证据证明其实际支付律师费，故一审法院判决上诉人承担律师费没有依据。被上诉人倪昊骏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的请求，请求二审法院维持原判。倪昊骏向一审法院起诉请求：1.倪昊骏与侣行公司签订的《房屋出租委托合同》于侣行公司收到起诉状副本之日解除；2.侣行公司立即搬离位于上海市金山区XX路XX号XX室的房屋（以下简称案涉房屋）并将房屋返还倪昊骏；3.侣行公司支付2020年1月1日至合同解除之日的租金（按每月租金人民币2,467.57元计算，币种下同，扣除侣行公司已经支付的3,000元）；4.侣行公司支付自合同解除的次日起至实际搬离之日的占有使用费（按每月2,467.57元计算）；5.侣行公司支付2019年6月、7月、8月尚欠的租金3,402.71元；6.侣行公司支付违约金4,935.14元；7.侣行公司退还一半的服务费2,600元；8、本案诉讼费由侣行公司承担。一审法院认定事实：倪昊骏系案涉房屋权利人。2017年3月11日，储永芳代表倪昊骏与侣行公司签订《房屋出租委托合同》，约定：倪昊骏自愿将案涉房屋全权委托侣行公司出租管理，并以侣行公司名义代理出租及收取房租等相关事宜，且侣行公司有权以自己名义将房屋出租给其客户；出租委托期限于2017年7月1日至2022年6月30日，合作期限共计五年；第一年、第二年每月租金为2,300元，租金每两年上涨5%（第三年、第四年每月租金为2,415元）；租金每月支付一次,各期租金侣行公司于每个支付周期到期支付；侣行公司逾期支付租金达15日，经倪昊骏书面催告后，15个工作日仍未支付的，倪昊骏有权单方解除合同，收回房屋，侣行公司应按月租金的两倍向倪昊骏支付违约金等等。2019年5月之前的租金，侣行公司已付清。2019年6月起，侣行公司未能足额支付租金，侣行已支付倪昊骏2019年6月、7月、8月租金4,000元，倪昊骏免除了侣行公司2019年9月和10月的租金，侣行公司足额支付倪昊骏2019年11月、12月的租金，侣行公司已支付倪昊骏2020年1月至6月的租金3,000元。2020年8月11日，侣行公司收到本案起诉状副本等应诉材料。以上事实，由倪昊骏提交的上海市不动产权证、《房屋出租委托合同》、转账凭证、通告函、情况说明，以及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，储永芳代表倪昊骏与侣行公司签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，倪昊骏与侣行公司间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。根据合同约定，侣行公司应每月支付倪昊骏租金，鉴于侣行公司的经营受新冠疫情影响较大，法院综合考虑疫情影响、合同履行情况以及公平原则，对侣行公司应付的2020年1月1日至8月11日的租金17,761.93元，酌情减免2,415元，扣除侣行公司已付租金3,000元，侣行公司还应支付倪昊骏2020年1月1日至8月11日的租金12,346.93元。此外，侣行公司应付倪昊骏2019年6月、7月、8月的租金7,130元，侣行公司已付4,000元，尚欠3,130元也应支付。侣行公司未按约支付租金构成违约，虽迟延支付租金受到新冠疫情影响，但其在疫情影响金山区前及疫情缓解后均存在迟延支付租金的情况，特别是在本案诉讼中经法院释明后仍不履行付款义务，其主观违约不言而喻，应当向倪昊骏承担合同约定的违约责任，即支付两个月租金作为违约金。鉴于侣行公司的违约情形，倪昊骏行使合同约定的解除权合法有据，案涉合同的解除日期为侣行公司签收倪昊骏起诉状之日，即2020年8月11日。合同解除后，侣行公司应按现状返还案涉房屋。案涉房屋由倪昊骏出资、侣行公司进行了装修并对外转租，故侣行公司在返还房屋时应将房屋钥匙、门卡或密码交付或告知倪昊骏。合同解除后至租赁房屋返还前的占有使用费，侣行公司应按照租金标准予以支付。倪昊骏要求侣行公司退还服务费的诉讼请求与本案的租赁关系不属于同一法律关系，法院在本案中不予处理，倪昊骏可另案主张。一审法院审理后于二〇二〇年十月十九日作出判决：一、确认倪昊骏与侣行公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年8月11日解除；二、侣行公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市金山区XX路XX号XX室的房屋，并将该房屋返还倪昊骏；三、侣行公司应于判决生效之日起十日内支付倪昊骏2020年1月1日至2020年8月11日的租金12,346.93元；四、侣行公司应于判决生效之日起十日内支付倪昊骏占有使用费(自2020年8月12日起至实际返还房屋之日止，按2,415元/月计算，其间侣行公司支付的款项应予扣除)；五、侣行公司应于判决生效之日起十日内支付倪昊骏2019年6月1日至2019年8月31日的租金3,130元；六、侣行公司应于判决生效之日起十日内支付倪昊骏违约金4,830元；七、驳回倪昊骏的其他诉讼请求。如果侣行公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取209元，由侣行公司负担，侣行公司所负之款，应于判决生效之日起七日内缴纳一审法院。二审中，当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律法规禁止性规定的情形，应为合法有效。至于该合同的性质，上诉人虽主张其与被上诉人之间系委托关系，但结合合同约定的具体内容以及经营风险的承担主体等实际情况，一审法院认定双方之间就系争房屋存在租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。关于合同的解除问题。根据查明的事实，上诉人未按约定履行租金支付义务，经被上诉人催告后仍未履行，且在一审法院释明的情况下其仍表示疫情防控等级下调后的租金部分也无力支付，故结合本案的实际情况，一审法院判决支持被上诉人要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。至于合同的解除时间，一审法院所作处理亦无不妥，本院予以认同。上诉人关于新冠疫情系不可抗力而合同应于2020年1月31日自动解除的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同既已解除，则被上诉人要求上诉人返还系争房屋并支付欠付的租金以及占有房屋期间的使用费，具有合同及法律依据，应予支持。至于租金及使用费的数额，一审法院所作处理应属合理，本院予以维持。关于被上诉人主张的违约金，考虑到上诉人违约的实际情况，一审法院判决其承担相应的违约责任，于法不悖，本院予以确认。综上所述，上诉人侣行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币418元，由上诉人侣行（上海）企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年十二月二十四日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……