山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异400号案外人：于红伟，男，1967年11月15日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。申请执行人：威海南海投资开发有限公司，住所地威海市南海新区现代路北、畅海路东蓝创大厦****。法定代表人：刘文生，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：钟巍，山东钟鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦媛，山东钟鼎律师事务所实习律师。被执行人：文登泰浩置业有限公司，住所地，住所地威海市文登区天福办世纪大道**iv>法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐大伟，山东胶东律师事务所律师。第三人：威海市文登区蓝海投资开发有限公司，住所地威海市，住所地威海市文登区天福办文昌路**法定代表人：丛民，董事长。委托诉讼代理人：邹建强，山东德平律师事务所律师。委托诉讼代理人：初桂爱，山东德平律师事务所律师。本院在执行申请执行人威海南海投资开发有限公司（以下简称南海公司）与被执行人文登泰浩置业有限公司（以下简称泰浩置业公司）等借款合同纠纷一案中，案外人于红伟向本院提出书面异议，请求停止对其所有的位于威海市文登区大水泊镇泰浩华新园小区X室房产及其项下土地使用权（以下简称涉案房地产）的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。于红伟称，请求贵院停止对涉案房地产的执行并解除查封。事实与理由：本人系威海市文登区大水××杨家村村民，2017年威海市文登区人民政府（以下简称文登区政府）将大水泊镇屯杨村、北洼、小沟村列为棚改项目，需要拆除本人的老房。2018年1月11日，威海市文登区蓝海投资开发有限公司（以下简称蓝海公司）作为文登区当地国企，购买被执行人开发的泰浩华新园小区二期所有楼房，作为棚改项目的异地安置楼房，并将房产网签至该公司名下，购房款于2018年2月6日全部付清。2019年9月，大水××杨家村等完成棚改拆迁，本人取得回迁安置房，并一直居住于此。2020年5月，在统一办理回迁安置房的不动产权证时，发现房产被贵院查封。上述房产系第三人在查封前为安置拆迁户购买，此后又交付给本人，该房产的所有权及土地使用权在查封前已不属于被执行人，不应被列入被执行人的财产，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，本人享有对拆迁安置房的优先权，该优先权足以对抗申请执行人的普通债权或其他优先债权，本人特向贵院提出执行异议。为支持其主张，于红伟向本院提交《大水××杨家村房屋征收安置补偿协议书》《集体土地建设用地使用证》等证据材料。南海公司辩称，一、被答辩人不具备提起执行异议的主体资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被答辩人在执行异议申请中自述，2018年1月11日，蓝海公司作为文登区当地国企，购买被执行人开发的泰浩华新园小区二期所有楼房及2019年被答辩人与威海市文登区大水泊镇人民政府（以下简称大水泊镇政府）签订的《大水××杨家村房屋征收安置补偿协议书》可以看出，被答辩人非查封房产的直接买受人，不具备就该房产提起异议的主体资格。二、被答辩人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，主张其对查封房产享有优先权，系曲解法律规定，该法条不适用于本案。该解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被执行人泰浩置业公司非拆迁安置协议中的拆迁人，被查封的房产非拆迁人所有，本公司申请查封的房产登记在被执行人泰浩置业公司名下，根据被答辩人提供的拆迁安置协议，该协议并不属于该法条规定的所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。由上可以看出，本案被查封的房产并不符合该条规定的情形，被答辩人以该规定主张对房产享有优先权，于法无据。三、本公司申请查封被执行人泰浩置业公司名下房产，符合法律规定，被答辩人就被查封的房产提出异议没有事实与法律依据。其一，泰浩置业公司作为（2018）鲁01民初2176号借款合同纠纷案件的被告、被执行人，本公司有权申请查封其财产。其二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定，本案中，人民法院于2018年10月19日作出查封涉案房产的裁定，被答辩人至今未与被执行人签订任何书面买卖合同。即使被答辩人与大水泊镇政府签订安置补偿协议，但该协议的签订时间为2019年，在本公司申请查封涉案房产后。另外，被答辩人在执行异议申请中也自述其在涉案房产被查封后的2019年9月取得回迁安置房，并一直在涉案房产居住。由此可以看出，被答辩人的上述情形不符合排除执行的法定条件，被答辩人就被查封的房产提出异议没有事实和法律依据。本院查明，中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融山东分公司）与威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称泰浩房地产公司）、威海市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）、泰浩置业公司、威海泰浩建设集团有限公司（以下简称泰浩集团）、王建华、王浩、王卫林借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出（2018）鲁01民初2176号协助执行通知，查封泰浩置业公司名下位于大水泊镇泰浩华新园居民小区X号等8栋土地使用权，权证号鲁（20X）文登区不动产权第X号；位于大水泊镇泰浩华新园居民小区甲X～**土地使用权，权证号鲁（20X）文登区不动产权第X号；；位于大水泊镇X省道南土地使用权，权证号鲁(20X)文登区不动产权第**以及土地使用权：权证号XXX。查封时间三年，自2018年10月29日至2021年10月28日。2019年3月18日，本院作出（2018）鲁01民初2176号民事判决，判决：一、泰浩公司、东成公司、泰浩置业公司于判决生效后十日内偿还华融山东分公司重组债务本金17750万元及宽限补偿金21197361.11元；二、泰浩公司、东成公司、泰浩置业公司于判决生效后十日内赔偿华融山东分公司律师代理费损失5万元；三、华融山东分公司在判决第一项和第二项所确定的债务范围内对东成公司用以抵押的威房建字第××号他项权证项下在建工程拍卖、变卖后所得价款优先受偿；四、泰浩集团、王建华、王浩、王卫林对判决第一项和第二项所确定的泰浩公司、东成公司、泰浩置业公司的债务承担连带清偿责任。五、泰浩集团、王建华、王浩、王卫林承担保证责任后有权向泰浩公司、东成公司、泰浩置业公司追偿。该案于2019年7月18日立案执行，案号为（2019）鲁01执1203号。2020年3月31日，本院作出（2019）鲁01执1203号之二十九执行裁定，变更南海公司为该案申请执行人，华融山东分公司在（2018）鲁01民初2176号民事判决中的权利义务由南海公司继受。另查明，2016年11月1日，威海市文登区住房和城乡建设局（以下简称文登住建局）向威海市文登区人民政府（以下简称文登区政府）作出《关于将棚户区改造项目纳入政府购买服务的请示》。同日，文登区政府作出《威海市文登区人民政府关于同意将棚户区改造项目纳入政府购买服务的批复》，载明：一、授权你局作为文登区棚户区改造项目政府购买服务主体，代表区政府与项目实施主体签订政府购买服务协议，履行购买主体职责，并联合区财政局按照协议约定，及时足额支付政府购买服务价款。二、同意本次采购使用单一来源采购模式，由蓝海公司、威海蓝创建设投资有限公司作为实施主体，提供相应服务。三、采购期限、购买资金和资金支付计划以政府购买服务协议约定为准，所需资金列入财政预算，由区财政局统筹安排，确保资金合法合规使用。2017年10月20日，大水泊镇政府作出《关于申请购买大水泊镇屯杨家等村庄回迁安置房的请求》。2017年10月25日，文登住建局作出《关于同意购买大水泊镇屯杨家等村庄回迁安置房的批复》，载明：根据文登区政府《关于同意将棚户区改造项目纳入政府购买服务的批复》（威文政字[2016]33号）文件要求，你单位的请示内容符合相关规定，经研究决定，同意回购泰浩华新园小区作为屯杨家、小沟等村庄的回迁安置房，由蓝海公司作为实施主体，并提供相应服务。2018年1月11日，泰浩置业公司与蓝海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，载明：泰浩置业公司以出让方式取得坐落于文登市大水泊镇政府西、机场路南的地块的建设用地使用权，证号为：鲁（20X）文登区不动产权第XX号，土地使用权面积为37203平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住,项目核准名称为大水泊镇泰浩华新园居民小区。买受人以买受方式取得商品房，规划用途为住宅，坐落分别为大水泊镇泰浩华新园居民小区X室等75户、X号X室等48户、X室等46户（包括涉案房产），价款分别为17867004元、11061854元、9853243元。2017年至2018年期间，威海市文登区财金资产运营有限公司（以下简称财金公司）向泰浩置业公司支付多笔款项，共计14516.38844万元。2018年3月22日，文登区政府作出《专题会议纪要》[20X]第X号，研究棚改安置补偿工作。2018年8月2日，大水泊镇政府向区棚户区改造工作领导小组作出《威海市文登区大水泊镇人民政府关于北洼村、屯杨家村集体土地房屋棚改安置补偿方案的请示》。2018年12月17日，文登住建局作出《关于大水××杨家村拆迁补偿与安置办法的批复》，同意大水泊镇政府上报的屯杨家村的拆迁补偿与安置办法（平房）的申请。2019年，大水泊镇政府（甲方）与于红伟（乙方）签订《大水××杨家村房屋征收安置补偿协议书》一份，载明：甲方征收乙方坐落于大水××杨家村，土地使用权证号为大水泊集建（X）字第XXX号，土地证使用面积160平方米，最终安置面积162.99平方米，乙方同意按照产权调换的方式进行补偿，楼号为泰浩华新园X，补偿106782元。2020年9月26日，文登住建局出具《证明》一份，载明：为加快推进城镇棚户区改造工作，改善城镇居民居住环境，提升城镇生活品质，2017年经大水泊人民政府提报，区棚户区改造工作领导小组于2017年和2018年分别将大水××杨家村（320户）、北洼村（150户）、小沟村（45户）三个村庄共515户列入城镇棚户区改造计划，由蓝海公司采用回购的方式，异地安置于大水泊镇驻地的泰浩华新园小区。2020年10月26日，财金公司出具《代付款证明》一份，载明：财金公司向泰浩置业公司支付的全部款项，均系代蓝海公司支付。2020年12月10日，大水泊镇政府、蓝海公司出具《证明》一份，载明：2017年3月29日，省住建厅等部门《关于公布2017年棚户区改造第一批调整项目的通知》确定将大水××杨家村列入棚改，为加快推进屯杨家村棚改工作，2017年经大水泊镇政府申请文登住建局批复，由蓝海公司利用回购的方式，购买大水泊镇驻地的泰浩华新园小区二期房产用于安置屯杨家、北洼、小沟等村，该回购已于2018年2月6日完成。泰浩置业公司提供《华新园X#楼发放钥匙明细表》《前期物业管理服务合同》《房屋确认单》，证明该公司于2019年9月5日将涉案房产交付于红伟。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。……”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，蓝海公司作为威海市文登区棚户区改造项目的实施主体，在本院查封涉案房地产前即与泰浩置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买泰浩置业公司开发的包括涉案房产在内的房产作为回迁安置房。后大水泊镇政府与于红伟签订房屋征收安置补偿协议，明确约定大水泊镇政府征收于红伟坐落于大水××杨家村的房产，大水泊镇政府采用产权调换的方式对于红伟进行异地安置，安置房产即为涉案房产，后泰浩置业公司将涉案房产交付于红伟占有使用。因此，于红伟作为拆迁安置户，以牺牲其对原房产的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对作为安置房的涉案房产享有的拆迁利益亦关系到其基本的生存权利，故于红伟对涉案房地产享有的权利应优先于南海公司的金融债权。综上，于红伟对涉案房地产享有的权利足以排除本院的强制执行。于红伟的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对威海市文登区大水泊镇泰浩华新园小区X室房产及项下土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十二月三十日法官助理李洋洋书记员魏煜圻