山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0821民初2798号原告：史某某，男，1974年4月24日出生，汉族，住临猗县。委托诉讼代理人：任帅强，山西明厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦奎，山西明厚律师事务所实习律师。被告：郭某，男，1966年3月12日生，汉族，住临猗县。被告：程某某，女，1965年3月21日出生，汉族，住临猗县。委托诉讼代理人：郭某，系程某某丈夫。原告史某某与被告程某某、郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史某某及其委托诉讼代理人任帅强、张锦奎，被告郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的口头房屋买卖合同；2、依法判令被告退还原告房款18万元；3、依法判令被告赔偿原告损失35.96万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2007年约定被告将山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）抵顶给其二人位于临猗县东环南路民乐园1幢1单元二层121号房屋（以下简称案涉房屋）卖给原告，价款18万元。原告支付了18万元后，二被告安排原告和晟哲鑫公司于2009年7月24日直接签订了房屋买卖合同。2014年9月22日，原告用该房屋抵顶借被告的53.96万元，并将房屋交付给二被告。后法院认定和霞交付房款16.48万元购买了该房屋，判决原告和晟哲鑫的房屋买卖合同无效，房屋所有权证亦被法院判决予以撤销。原告认为被告收取了房款，却无法履行交付房屋的义务，严重损害了原告的合法权益，故依法提起诉讼。史某某为证实自己的主张，提供了以下证据：1、（2014）临民一初字第1834号案卷材料、评估报告各一份，用以证实①法院就程某某与史某某民间借贷案件于2015年5月14日作出民事判决，内容是史某某归还程某某52.96万元及利息；②程某某和史某某民间借贷案件执行阶段，房屋于2017年5月9日评估的价格为32.66万元；③史某某和程某某在2014年9月22日达成以房屋抵债53.96万元的“顶账协议”；④史某某的损失为35.96万元。2、（2016）晋0821民初1456号民事判决书、（2017）晋08民终3249号民事判决书各一份，用以证实①二被告认可将晟哲鑫抵顶的案涉房屋卖给史某某；②史某某和晟哲鑫公司签订了商品房买卖合同，并办理房屋产权登记；③法院确定史某某和晟哲鑫公司签订的商品房买卖合同无效；④案外人和霞和晟哲鑫公司签订了商品房买卖合同，向二被告支付房款16.48万元，史某某不享有商品房买卖合同项下的权利义务。3、（2018）晋0881行初7号行政判决书、（2018）晋08行终8号行政判决书各一份，用以证实临猗县国土资源局颁发给史某某的房屋所有权证被撤销。4、程某某2019年1月4日的上诉状一份，用以证实二被告认可将晟哲鑫公司抵顶给其的案涉房屋以18万元的价格出售给史某某。5、（2018）晋0821民初588号民事判决书、（2019）晋08民终817号民事判决书各一份，用以证实案外人和霞对该房屋享有排除强制执行的权利，法院不得强制执行该房屋。上述证据经当庭质证，二被告对证据均无异议，仅提出和霞是史某某向程某某借款时的担保人。程某某、郭某辩称，我们二人将晟哲鑫公司抵顶给我们的房屋出售给原告，双方之间的买卖合同依法成立，房屋交易完成后已经登记，现原告要求解除合同没有事实和法律依据，且超过了诉讼时效。原告与和霞是以夫妻名义共同生活的同居关系，他们之间对房屋如何登记是他们内部协商的事情，和我们没有关系。原告在法院执行过程中，将该房屋抵顶给我们是基于合法的债权债务关系，且经法院确认，该房屋应当属于我们所有。程某某、郭某未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年，史某某与和霞相识后开始同居生活。期间，经多方协商约定，程某某、郭某夫妇将晟哲鑫公司抵顶给其二人的临猗县民乐园小区1幢1单元二层121房屋转让给和霞和史某某，由和霞和史某某向程某某夫妇付款16.48万元，晟哲鑫公司直接与买受人签订购房合同并出具交款收据。2007年10月28日，和霞与晟哲鑫公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定，晟哲鑫公司将其开发的民乐园1幢1单元121号、建筑面积为133.4㎡的房屋一套以16.48万元价格出售给和霞，晟哲鑫公司出具载明和霞交1#楼1单元121号房款164800元的收款收据（第二联）一份。2007年11月1日，和霞从临猗县西城农村信用合作社贷款84000元，该款项于同日分别转入程某某外甥程峰名下44000元、外甥女程锐莲名下40000元。和霞与史某某于2009年入住民乐园小区。现和霞持有晟哲鑫公司出具的收款收据为第二联即复写单据，交款单位内容由复印联“和霞”涂改为手写“史某某”。2009年7月24日，史某某与晟哲鑫公司签订《商品房买卖合同》一份，约定将民乐园1幢1单元二层121号房屋出售给史某某。该合同中没有约定房屋价款及付款时间。同年，史某某办理了房屋产权登记，产权证号为临房权证2009城字第XXXX号，房屋所有权人史某某，房屋座落于县城南环路（民乐园小区），房屋状况为1幢2层121号，建筑面积为133.04㎡，用途为住宅，无共有人。2014年12月10日和霞向本院提起诉讼，请求依法确认史某某和晟哲鑫公司于2009年7月24日签订的《商品房买卖合同》无效。2015年8月7日本院作出（2015）临民一初字第78号民事判决，内容为驳回和霞的诉讼请求。法定期限内和霞提出上诉，运城市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）运中民终字第2003号民事裁定，内容为撤销原判，发回重审。2017年6月19日本院作出（2016）晋0821民初1456号民事判决，内容为驳回和霞的诉讼请求。法定期限内，和霞提出上诉。运城市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）晋08民终3249号民事判决，内容为①撤销本院（2016）晋0821民初1456号民事判决；②史某某与晟哲鑫公司于2009年7月24日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2018年2月6日，和霞向永济市人民法院提起诉讼，请求依法撤销临猗县国土资源局给史某某颁发的临房权证2009城字第XXXX号房屋所有权证。2018年5月14日，永济市人民法院作出（2018）晋0881行初7号行政判决，内容为撤销临猗县国土资源局给史某某颁发的临房权证2009城字第XXXX号房屋所有权证。法定期限内，史某某提出上诉。运城市中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）晋08行终68号行政判决，内容为驳回上诉，维持原判。2014年9月22日，程某某（甲方）和史某某（乙方）签订了一份“顶帐协议书”，主要内容是①2013年2月1日乙方借甲方现金436000元，借款时乙方以自己在民乐园小区一号楼一单元201房担保，同时借103600元，合计539600元，因无力归还，乙方愿以房产顶债。②在原始两张条据上，约定利息为月息一分三厘，至今未结算。③不管乙方房产价值是否能抵够所借款项及利息，本债权债务一笔勾销。④若是过户手续不能顺利完成，本协议则代替原借据，原借据所约定的利息仍按2013年2月1日起计算至还款之日。史某某未能完成案涉房屋产权过户，程某某于2014年11月24日向本院提起诉讼，请求依法判令史某某、和霞归还53.96万元及利息。本院于2015年5月14日作出（2014）临民一初字第1834号民事判决，内容为：史某某归还程某某52.96万元及利息（利息从2013年2月1日起按月息1.3分利率计算至还清之日）；和霞不承担责任。史某某未按判决履行义务，程某某向本院申请强制执行。执行过程中，程某某和史某某于2015年10月29日达成和解协议，约定史某某将案涉房屋抵顶给程某某，2016年3月30日前互相配合将过户手续办好。2016年4月14日，程某某和史某某签订补充和解协议，约定在原有和解协议有效的情况下，对过户手续办理期限做调整延迟4个月到2016年7月31日，如逾期再因史某某房产其他纠纷无法办理过户手续，该房产交由法院评估，按评估价抵顶给程某某，不足部分继续由史某某承担本金及利息。2017年4月21日，本院报请运城市中级人民法院委托评估，山西卓群价格评估有限公司于2017年11月22日作出山西卓群评字[2017]第022号评估报告，载明案涉房屋在评估基准日（2017年5月9日）的价格为32.66万元。2018年2月16日，和霞向本院提起执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的执行，解除查封。本院于2018年12月19日作出（2018）晋0821民初588号民事判决，内容为不得执行位于临猗县城南环路民乐园小区1幢1单元121号房屋。法定期限内，程某某提出上诉。运城市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）晋08民终817号民事判决，内容为驳回上诉，维持原判。2020年6月8日，和霞向本院提起诉讼，请求依法判令晟哲鑫公司办理案涉房屋的不动产权证书。2020年7月20日和霞与晟哲鑫公司在本院达成调解协议，内容为晟哲鑫公司于协议书签字后配合和霞办理民乐园一栋一单元121号不动产登记证，三个月内办理完毕。本院认为，晟哲鑫公司作为案涉房屋的开发商，将房屋抵顶给二被告，二被告将该房屋出售，由买受人直接和晟哲鑫公司签订商品房购销合同是双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。现本案的关键问题是二被告出售案涉房屋时，买受是谁。原告主张2007年其和二被告达成了买卖案涉房屋的口头协议，提供了程某某2019年1月4日的上诉状以及（2017）晋民终3249号民事判决。二被告认为原告与和霞是以夫妻名义同居生活，房屋的买受人是原告与和霞二人，对于房屋应该登记在二人谁的名下是他们内部的约定，和自己没有关系，自己作为房屋的出卖人已经将房屋交付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……”。（2017）晋民终3249号民事判决是人民法院生效的法律文书，该民事判决中明确认定二被告将晟哲鑫公司抵顶给其二人案涉房屋转让的对象是和霞和史某某，由和霞和史某某向程某某夫妇付款16.48万元，晟哲鑫公司直接与买受人签订购房合同并出具交款收据。现原告以程某某在该案中的辩称内容拟证实房屋的买受人是自己个人，与人民法院生效法律文书认定的事实不符。考虑到原告与和霞当时是以夫妻名义同居生活的事实，程某某在上诉状中称将房屋出售给原告的内容也不应当是指原告个人，而是原告与和霞。至于原告与和霞之间的财产如何约定，并不影响二被告将案涉房屋交付，并已经履行完毕房屋买卖合同的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告提出自己支付给二被告18万元购房款，应当承担相应的举证责任，现原告没有提供支付18万元的证据，且该主张与人民法院生效的法律文书所确认的事实不符，本院不予采信。综上所述，案涉房屋买卖合同并非未能履行，而是在双方自愿协议的基础上，已经实际履行完毕。原告建立在解除合同基础上要求二被告返还购房款以及赔偿损失的请求，没有相应的事实依据，本院对原告的该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：驳回原告史某某的诉讼请求。案件受理费4598元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员  刘永平二〇二〇年十二月三十一日书记员  王晓欢