广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初2506号 原告：谢世明，男，1959年9月28日出生，汉族，住广西平南县。 原告：李丹妮，女，1974年12月19日出生，汉族，住广西平南县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂联律师事务所律师。 被告：黄炳，男，1968年4月7日出生，汉族，住广西平南县。 被告：吕容兰，女，1966年9月5日出生，汉族，住广西平南县。 被告：黄子玮，男，1989年3月30日出生，汉族，住广西平南县。 被告：黄致榜，男，1991年5月10日出生，汉族，住广西平南县。 四被告共同委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 原告谢世明、李丹妮诉被告黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告谢世明的委托诉讼代理人黄泳辉，被告黄炳及其委托诉讼代理人曹世享到庭参加诉讼。后因有不适宜适用简易程序的情形，于2020年10月9日裁定转为普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人黄泳辉，被告吕容兰、黄致榜以及四被告共同委托诉讼代理人曹世享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢世明、李丹妮向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2012年11月6日签订的房屋转让《协议书》合法有效；2.判令被告履行交付房屋义务，从案涉房屋搬离；3.判令被告向原告支付未能及时交付房屋给原告造成的损失暂共计414000元（以购房款920000元为本金，按照同期银行年利率6%，从2013年2月10日计算至2020年6月20日，过后损失计算至被告交付房屋之日止）；4.判令被告返还原告197000元及利息（利息以197000元为本金，按照同期银行年利率6%，从立案之日计算至全部清偿之日）；5.本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：原、被告是朋友关系，2012年被告因急于向案外人卢健全偿还欠款70.5万元，遂打算将涉案房屋出售给原告，将转让房屋的款项用于归还卢健全。2012年11月6日，原、被告双方签订了房屋转让的《协议书》，约定将坐落在平南县平南镇朝阳路494号宅地、房屋一栋四层半转让给原告，房屋占地面积为76.5平方米，并约定：1.房屋成交价为92万元，被告负责把房屋产权转到原告名下（包括土地证和准建证），所需转户费用由被告负责；2.签订协议后，原告先向被告支付10万元，剩下的部分待办好手续得证件后，一手交证、一手交钱；3.双方签字房屋的一切产权归原告所有，租赁及塞门移交细节由双方协商，房屋租金被告收到农历2012年12月30日及新历2012年2月9日；4.双方家属在《协议书》上签字后生效。《协议书》签订后，原告在2012年11月30日向被告支付购房款30万元，2012年12月30日为被告垫付办理过户手续费6万元，2013年2月8日为被告垫付办理过户手续费5000元，2013年2月13日向被告支付购房款20万元现金，2013年4月1日为被告向案外人偿还欠款25.5万元并在同日向被告支付购房款26.5万元现金，届时购房款已经支付完毕，并因计算失误多支付了10万元给被告。原告一直催促被告归还多支付的10万元购房款并交付房屋给原告，被告却以各种理由推脱。2013年4月9日，被告又以房子尚抵押在信用社为由向原告借款2万元用于解押涉案房屋，2013年11月30日又向原告借款1万元用于搬厨房，2014年8月9日又向原告借款2000元用于铺设房屋门前的台阶。2013年10月30日，被告将为原告办理好的土地使用证以及建设工程规划许可证给原告。从2013年2月10日开始，被告按照合同约定将一楼铺面的房租交由原告收取，但仍未搬离案涉房屋，亦未将案涉房屋正式交付给原告使用。至2016年1月1日，被告反悔，阻止租户将一楼房屋交付给原告，由被告收取，至今亦不同意继续履行交付房屋的义务。2017年12月6日被告向法院提起行政诉讼，欲通过撤销被告为原告办理的土地使用证以及建设用地规划许可证，达到认定原、被告买卖合同无效，不继续履行合同的目的。经广西高院二审终审判决驳回被告的行政诉讼请求。原告认为，原、被告在平等、自愿、公平、有偿的基础上签订案涉房屋转让《协议书》合法有效，被告应当按照《协议书》的约定，在2012年11月6日将房屋交付给原告占有使用，但是被告至今未履行房屋交付义务，也拒绝向原告归还购房款，致使原告至今因购房款已经支付给被告但未能使用房屋，给原告造成了严重的损失，若被告不认可损失主张，由评估机构就相同地段房屋整栋租金价格认定原告的经济损失。此外，原告向被告多付了10万元购房款以及为被告垫付的9.7万元处理房屋转让、交付事宜的款项，被告应当依法返还给原告。 被告黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜辩称，1.原告与黄炳、吕容兰签订涉案的《协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条的禁止性规定，属无效的协议；2.涉案宅基地由被告一户人共同所有，《协议书》没有经共有人黄子玮、黄致榜同意，违反了《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条关于共有财产处分的规定，应当属于无效协议；3.《协议书》没有经双方家属签字，根据协议的约定，该协议生效的前提条件是经双方及家属签字后生效，但该协议没有经双方家属签字，故该协议书没有生效；4即使《协议书》有效，现原告才诉请被告将涉案房屋交给其居住，也已超过法律关于保护民事权利二年的诉讼时效；5.原告还欠被告26.5万元房地转让款没有支付，原告要求被告将涉案房屋交给其居住，没有事实和法律依据；6.原告诉请被告赔偿其41.4万元，没有事实和法律依据，没有证据证实原告存在经济损失、损失是多少，原告计算损失的计算方法是以92万元为基数，从2013年2月10日起至2020年6月20日止，按年利率6%计算，没有事实和法律依据；7.原告诉请被告返还19.7万元及利息，没有事实和法律依据，原告诉称其多付10万元给被告及为被告垫付9.7万元处理房屋转让、交付事宜，根本没有此事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据《协议书》、收据收条、《土地使用证》、《建设规划许可证》、《行政判决书》、《新线借记卡历史交易明细清单》来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以确认。原告提交的证据《收条》（谢世明出具给张海新）、《房租租赁协议合同》，因未提交原件予以核对，无法确认其真实性，被告也不认可，本院不予确认。原告提交的证据《证明》，因证明的出具人张海新未出庭作证，无法确认其真实性，被告也不认可，本院不予确认。原告提交的证据“黄炳与卢健全签订的借条”，本院综合全案证据予以认定。原告所提交的证据2013年4月9日的《借条》、2013年11月30日的《借条》、2014年8月9日的《借条》，与本案无关，本院不予确认。被告所提交的证据《协议书》、录音光盘及翻译文字，来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：被告黄炳于2012年9月11日出具《借条》给案外人卢健全，内容为：今借到卢健全共705000元，本人愿用所有财产做抵押，到2012年10月1日还清，如不还清任由卢健全作处理。由于不能归还借款，2012年11月6日，被告（甲方）黄炳与原告（乙方）谢世明签订《协议书》，约定：一、经甲方家属讨论，同意将座落在平南镇朝阳路494号宅地、房屋一栋四层半转让给乙方使用，宅地原建设用地规划许可证编号为92038，建设工程规划许可证号为92038，用地许可证号为NO.000848，房屋东北至地税局墙围为界，东南至黄邦水户公共墙中心线为界，西南至朝阳路自墙为界，西北至黄森墙边为界，房屋占地面积为76.5平方米。二、经双方协商达成以下条约：1.房屋成交价为92万元，甲方负责把房屋产权转到乙方名下（包括土地证和准建证），所需转户费用由甲方负责；2.经双方协商，在签此协议后，乙方要先付给甲方10万元，剩下的部分待办通过户手续得证件后，一手交证，一手交款；3.此协议经双方签字以后房屋的一切产权归乙方所有。租赁及塞门移交细节由双方商量，屋租由甲方收到2012年农历12月30日止；4.此协议经双方签字后不得反悔，此协议一式四份，经双方及家属签字后生效，并具有法律效力。原告持有的《协议书》中，黄炳、吕容兰在落款的“甲方签字（盖印）”一栏签字并加盖指纹，右侧“家属签字（盖印）”一栏有黄子玮、黄致榜字样的签名并加盖指纹，落款的“乙方签字（盖印）”一栏有谢世明、李丹妮字样的签名并加盖指纹，右侧“家属签字（盖印）”一栏空白。被告持有的《协议书》中，黄炳、吕容兰在落款的“甲方签字（盖印）”一栏签名并加盖指纹，右侧“家属签字（盖印）”一栏空白，落款的“乙方签字（盖印）”一栏有谢世明、李丹妮字样的签名并加盖指纹，右侧“家属签字（盖印）”一栏空白，下方“在场人”处有欧阳天彦的签名并加盖指纹。谢世明称李丹妮的签名是经李丹妮同意后由其代签，甲、乙双方签名后谢世明要求黄炳让其儿子黄子玮、黄致榜也签名，一个多星期后黄炳将黄子玮、黄致榜签字的案涉《协议书》交回给谢世明。被告称黄子玮、黄致榜均没有在《协议书》中签名。签订协议当天，谢世明支付了10万元购房款给吕容兰。 2012年11月30日，吕容兰出具《收条》给谢世明，内容为：收到谢世明交来卖屋款30万元。2012年12月20日，黄炳、吕容兰出具《收到》给谢世明，内容为：今收到谢世明交来办理黄炳户的转户手续费共6万元。2013年2月8日，黄致榜出具《收条》给谢世明，内容为：今收到黄炳转让房屋一幢给谢世明办理房屋转让过户费5000元。2013年2月13日，黄炳、吕容兰出具《收据》给谢世明，内容为：今收到谢世明交来购买房屋现金20万元。2013年4月1日，谢世明通过银行转账25.5万元给卢健全，卢健全在该转账单中手写《收条》，内容为：今收到黄炳还款25.5万元。同日，黄炳、吕容兰出具《收据》给谢世明，内容为：今收到谢世明交来购买房屋现金265000元，总款已交清。黄炳认可收到原告支付的30万元、5000元、20万元，此外6万元黄炳认可是交到办证人手中用于办证，而购买房屋现金265000元则没有收到，谢世明转账给卢健全的25.5万元与本案无关。 1992年9月29日平南县城乡建设委员会颁发的《建设工程规划许可证》（编号：92038）中的私人住宅建设工程规划审批单中的申请人黄炳涂改为谢世明、建设单位黄炳涂改为谢世明，涂改处均加盖了发证机关的公章。 2013年10月30日平南县人民政府颁发了《集体土地使用权证》[证号为：平集用（2013）第250218009号]给谢世明，载明座落为平南镇附城村蓑衣塘队（朝阳路），地类（用途）为农村宅基地，宗地图标注四至界址为：东到水沟用地，以墙为界；南与黄邦水屋相邻，以墙为界；西到朝阳路，以墙为界；北与黄森屋相邻，以墙为界，占地面积76.5平方米。 黄炳认可2013年、2014年涉案房屋一楼铺面的房租由原告向张海新收取。原告自认被告按协议的约定，从2013年春节起就将一楼铺面交由原告收租，直至2015年12月31日，之后被告就不再让原告收租了。 另查明，黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜向贵港市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销上述《集体土地使用权证》，贵港市中级人民法院经审理后作出（2017）桂08行初158号行政判决书，认为平南县政府作出被诉集体土地使用证的登记发证行为权属来源清楚，适用法律法规正确，但程序轻微违法，依法对平南县政府办法被诉集体土地使用证的发证行为确认违法，但不撤销被诉集体土地使用证，判决确认平南县政府作出的被诉集体土地使用证土地登记行为违法。黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜不服该判决，向广西高级人民法院提起上诉，广西高级人民法院经审理后作出（2018）桂行终696号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，一、本案诉讼未超过诉讼时效。本案原、被告双方于2012年11月6日签订《协议书》后至2019年期间双方就履行上述协议书的事项不断进行磋商，原告在此期间亦主张其合同的权益，构成诉讼时效中断，因此，本案诉讼未超过诉讼时效。二、本案《协议书》应为有效合同。本案原、被告双方在《协议书》中虽然写明转让的是平南镇朝阳路494号宅地、房屋一栋四层半，但合同的实际目的应当为转让房屋所有权及土地使用权，办证时谢世明不是附城村蓑衣塘队村民，但颁发案涉《集体土地使用权证》前平南县政府进行了公告，没有任何单位或个人提出异议，目前附城村蓑衣塘队也未提出异议反对谢世明使用该土地。争议土地虽是集体土地，但争议土地属于平南县城市规划区范围，其周边土地已逐步被征为国有，城市居民购买该范围内农村房屋并办理相关权属凭证的情况较为普遍，这属于新型城镇化过程中的新情况，应考虑稳定、秩序等促进社会整体发展的基本因素及诚实信用原则，不宜按照传统意义上的农村宅基地来考虑，故应认定《协议书》为有效合同。三、被告应当腾空案涉房屋、将案涉房屋交付给原告。综合各方当事人的陈述及证据，原告已于签订协议当日交付了购房款10万元、于2012年11月30日交付了购房款30万元、于2012年12月20日交付了转户手续费6万元、于2013年2月8日交付了转让过户费5000元、于2013年2月13日交付了购房款20万元，合计66.5万元给被告方。2013年4月1日原告转账给卢健全25.5万元，同日黄炳、吕容兰出具《收据》给谢世明，认可当日收到谢世明交来购买房屋现金265000元，总款已交清。根据原、被告双方的行为可以推定原告系代被告方还款给卢健全，而根据被告方出具给原告的《收条》，可以认定原告替被告方还款系基于双方的真实意思表示，被告辩称未收到该笔款项，但未提供充足证据否认原告的主张，故本院依据现有证据，依法确认上述事实，原告已付清了《协议书》约定的款项给被告方，被告亦在2013年4月1日的《收条》中确认总款已交清，原告主张其多付了1万元现金给被告，因上述25.5万元系转账给案外人，原告未提供证据证明其交付了现金1万元给被告，且根据被告提交的录音显示，原告未直接支付该笔款项给被告，因此，本院确认原告实际已付的购房款为92万元（66.5万元+25.5万元）。原告要求被告返还该1万元，本院不予支持。至此，原告已履行了其在合同中的义务，被告方未按合同约定履行其交付房屋的义务，构成了违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告黄子玮、黄致榜辩称其对黄炳、吕容兰与原告方签订《协议书》的行为不知情、不认可，但从2013年2月8日黄致榜出具《收条》给谢世明的事实可以看出，黄致榜对原、被告之间买卖房屋的行为知情且认可。黄子玮辩称其未在《协议书》中签名，但未提供证据予以证实，且在2013年10月30日平南县政府颁发《集体土地使用权证》给谢世明前平南县政府进行了公告，黄子玮未在公告期内提出异议，应视为对本案《协议书》的真实性的认可。因此，对被告黄致榜、黄子玮的主张，本院不予采信。四、关于被告应否赔偿损失、返还款项给原告的问题。本案原告主张已收到2013年至2015年承租人交付的租金，从2016年1月1日起租金因被告方阻挠未能收取，原告的损失可以参照租金的损失予以计算。协议约定屋租由被告方收到2012年农历12月30日止，原告未积极要求被告及时履行交付房屋的义务，对损失范围的扩大也有过错，本院综合上述情况并参照市场价格，酌情判令被告以3000元/月的金额赔偿从2016年1月1日起至被告腾空并交付房屋给原告止的损失给原告。对原告所主张的其他损失，没有证据证实，本院不予支持。对于原告主张的2013年4月9日、2013年11月30日、2014年8月9日三张《借条》的借款，与本案无关，本案不作处理，原告可另行主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下： 一、原告谢世明、李丹妮与被告黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜于2012年11月6日签订的《协议书》合法有效； 二、被告黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜于本案判决生效之日起三十日内将坐落于平南镇附城村蓑衣塘队（朝阳路）的房屋一幢（房屋坐落的土地四至界址为：东到水沟用地，以墙为界；南与黄邦水屋相邻，以墙为界；西到朝阳路，以墙为界；北与黄森屋相邻，以墙为界，占地面积76.5平方米）腾空并交付完毕给原告谢世明、李丹妮； 三、被告黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜于本案判决生效之日起三十日内赔偿损失给原告谢世明、李丹妮（损失计算方法：以3000元/月计算，从2016年1月1日起至黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜履行完毕本判决第二项之日止）； 四、驳回原告谢世明、李丹妮的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于指定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费18578元（原告已预交），由被告黄炳、吕容兰、黄子玮、黄致榜负担13130元，由原告谢世明、李丹妮负担5448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费18578元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李仲权 人民陪审员  谢 清 人民陪审员  韦家坚 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  甘 艳 书 记 员  唐楚雯