甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初244号原告：王小娟，女，汉族，1968年7月5日出生，住兰州市七里河区。原告：汪文彦，男，汉族，1969年3月2日出生，住兰州市七里河区。共同委托诉讼代理人：马海成，兰州市七里河区建兰路街道法律服务所法律工作者。被告：贾菊芬，女，藏族，1975年11月17日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：贾婷，女，藏族，2001年9月28日出生，住甘肃省临潭县，与贾菊芬系母女关系。原告王小娟、汪文彦诉被告贾菊芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案。2019年2月25日，被告贾菊芬对原告王小娟、汪文彦提出反诉。本院于2019年9月10日作出（2019）甘0105民初52号民事判决书，王小娟、汪文彦不服判决提出上诉。2019年12月16日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2019）甘01民终4486号民事裁定书，撤销兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初52号民事判决，案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2020年5月28日，反诉原告（被告）贾菊芬向本院提出撤回反诉申请。原告的委托诉讼代理人马海成、被告贾菊芬及其委托诉讼代理人贾婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王小娟、汪文彦向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《售房协议》无效；2.判令被告向原告返还座落于兰州市安宁区的房屋；3.诉讼费用由被告全部承担。庭审中，原告当庭对诉讼请求第一项变更为：解除原、被告双方签订的《售房协议》。事实及理由：原被告王小娟、汪文彦系夫妻关系，2014年9月原告王小娟以按揭贷款15年的形式购买了座落于兰州市安宁区××单元××室的房屋一套，面积为101.3平方米。2017年6月因急用钱又将该房屋卖给被告，并向被告告知了房屋的按揭贷款情况。双方协议转让价为88万元，被告向原告支付44万元，其中扣留4万元代房产证办下后一次性付清，剩余44万元被告以每月替原告向银行支付按揭款的形式支付。协议签订后原告依约交付了房屋，被告也向原告支付了40万元并按月支付房屋按揭款，但自2018年5月起，被告以产权证未办理为由拒绝再依约支付放贷，故其后房贷又由原告自行交纳。原告认为被告已构成违约，且该涉案房屋已抵押于银行，原、被告间的出售行为应属无效，故原告诉至法院。被告贾菊芬辩称：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效；2017年6月11日，原、被告自愿、平等签订《售房协议》，约定将原告所有的位于兰州市安宁区××单元××室××8万元价格出卖给被告，被告于合同签订时向原告王小娟支付定金15万元，支付定金1至3月内支付首款25万元，产权证办理后支付4万元，其余44万元被告以替原告偿还该房屋银行按揭款的方式支付。合同签订后，被告依约支付购房款40万元，并支付了11个月外加1000元的按揭款45220元。原、被告签订的上述合同无《合同法》第五十二条规定的合同无效的期限，且《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”等相关规定，原、被告签订的《售房协议》合法有效，原告应当继续按约履行原合同。二、原、被告约定自2018年6月起，涉案房屋按揭由原告支付。因涉案房屋产权证未能如期办理，经原、被告双方多次协商，并于2018年5月14日达成一致意见，原告承诺自2018年6月起，涉案房屋按揭款由原告支付（有双方录音为证）至房产办理完毕为止。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一项规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案原、被告双方经商议后约定将前述《售房协议》中按揭款由被告支付变更为由原告支付至房产证办理完毕合法有效，且被告提供的该录音资料为原、被告双方沟通时取得，取得方式合法，内容真实、连贯、清晰、客观，于本案事实关系密切，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条及九十四条的规定。综上，原、被告签订《售房协议》后被告一直按约履行，后因房产证未按约办理，经原、被告协商后，由原告支付房屋按揭款至涉案房屋房产证实际办理完毕。以上事实均有相关证据为证，在合同履行过程中被告并无任何违约。现房价大幅上涨，涉案房屋房产证已实际开始办理时，原告要求解除合同，明显系妄图通过司法程序满足其个人毁约目的。请贵院查明真相，维护被告的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，王小娟与中铁二十一局甘肃房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：2014预22138号。双方约定中铁二十一局甘肃房地产开发有限公司将其开发的位于兰州市安宁区××幢××单元××室，用途为住宅，建筑面积101.30平方米的房屋出卖于王小娟。2017年6月11日，王小娟与贾菊芬签订了《售房协议》，约定王小娟将位于中铁二十一局梧桐苑2单元1504室房屋以88万元的价格出卖于贾菊芬。贾菊芬于合同签订时向王小娟支付定金15万元，支付定金1至3个月内，支付首款25万元，产权证办理后支付4万元，剩余44万元贾菊芬以替王小娟偿还案涉房屋银行按揭款方式进行支付。协议签订后，贾菊芬依约向王小娟支付购房款40万元及12个月的按揭款47205元。贾菊芬于2018年6月起停止向王小娟支付按揭贷款。2017年6月，贾菊芬对案涉房屋进行装修并入住。2019年8月19日，中铁二十一局集团甘肃房地产开发有限公司向梧桐苑客户下发“兰州梧桐苑不动产权证办理须知”，载明：兰州梧桐苑不动产权证办理已进入初始登记阶段，根据兰州市经济技术开发区住房管理部门的要求，住宅小区的产权须按照楼幢分批办理。为加快产权办理速度，确保大产权证办到手的第一时间即可进行个人产权过户办理，现开始收集客户资料……。另查明，王小娟与汪文彦于2006年12月28日登记结婚。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告以被告未依约交纳案涉房屋银行按揭贷款为由，要求解除双方签订的《售房协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。如前所述，王小娟与贾菊芬签订的《售房协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，应当受法律保护。双方签订《售房协议》时，涉案房屋虽未取得产权证书，但系被告合法购买，由被告享有权利，综合案件事实来看，贾菊芬依约向王小娟支付购房款40万元及12个月的银行按揭款。被告辩称，其与原告于2018年5月14日协商一致，原告承诺自2018年6月起，涉案房屋按揭款由原告支付至房产办理完毕为止。庭审中，原告抗辩“因被告闹得比较厉害，无奈下王小娟说出的”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，原告并未提交相应证据对其抗辩理由予以佐证，故本院对被告的辩解意见予以采信。经查，本案并不存在发生不可抗力等可以行使合同法定解除权的情形，故对于原告的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王小娟、汪文彦的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告王小娟、汪文彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘光临审 判 员  李雯君人民陪审员  俞福潮二〇二〇年十二月十日书 记 员  吴 楠