北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12588号上诉人（原审原告）：北京宝盈信达物业服务有限公司，住所地北京市密云区城后街（密西花园）******。法定代表人：刘付平，执行董事。委托诉讼代理人：李小敬，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京市密云区果园街道案涉小区业主委员会，住所地，住所地北京市密云区案涉小区iv>法定代表人：王某，主任。委托诉讼代理人：郭某，男，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。上诉人北京宝盈信达物业服务有限公司（以下简称宝盈信达公司）因与被上诉人北京市密云区果园街道案涉小区业主委员会（以下简称嘉益园业委会）确认合同有效纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法由审判员蒙瑞独任审理。本案现已审理终结。宝盈信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宝盈信达公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由嘉益园业委会承担。事实和理由：宝盈信达公司与嘉益园业委会双方于2016年12月14日签订《北京市物业服务合同》，合同约定服务期限为三年（至2019年12月13日止）。合同签订后，宝盈信达公司积极履行自身合同义务，为案涉小区提供了优质的物业服务，各项服务内容符合合同约定标准，嘉益园业委会在宝盈信达公司服务期间未提出过任何异议。然而，嘉益园业委会却突然于2020年5月31日向宝盈信达公司发送《告知函》，称业主大会决议不与宝盈信达公司签订物业服务合同，并要求按照另行通知的时间交接。1.本案并非确认合同有效纠纷。宝盈信达公司主张的为继续履行合同，并非确认合同效力。一审判决首先确定了宝盈信达公司与嘉益园业委会之间的合同效力，但对合同履行与否、是否能履行以及是否应继续履行等并未予以关注、分析、认定。2.一审判决查明基本事实不清。一审法院关于嘉益园业委会2020年6月份所谓选聘物业公司并书面征求意见、“原告未提交证据证明部分业委会委员拖欠物业费”等事实均存在认定事实错误。三、嘉益园业委会根据全体业主意见作出的不与宝盈信达公司续签物业服务合同的决定并非全体业主真实意思表示。嘉益园业委会辩称，同意一审判决，不同意宝盈信达公司的上诉请求及事实与理由。具体如下：宝盈信达公司与嘉益园业委会的案涉物业服务合同在2019年12月13日到期，嘉益园业委会根据全体业主意见作出的不与宝盈信达公司续签物业服务合同的决定系全体业主真实意思表示。宝盈信达公司向一审法院起诉请求：1.嘉益园业委会继续履行于2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》；2.案件受理费由嘉益园业委会负担。一审法院认定事实：1.宝盈信达公司系案涉小区原物业服务公司。2.2016年3月31日，北京市密云区果园街道办事处向案涉小区全体业主提出关于组建业主大会筹备申请进行复函，称该小区已符合成立业主大会的条件，将组织嘉益社区居民委员会、开发建设单位、业主代表成立业主大会筹备组。拟定7名业主作为业主代表参加业主大会筹备组，请自愿参加筹备组的业主，于2016年4月1日至4月7日，到嘉益园社区居民委员会报名。3.2016年4月29日，案涉小区业主代表大会筹备组依据《物业管理条例》《业主大会规程》及相关规定，经全体业主表决通过，制定《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》，议事规则第四条规定：根据本区域具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。第五条规定：采用书面征求意见方式，按照下列程序进行：业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；……业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效。第十二条规定：依照本规则通过的决议，需书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。第十三条规定：业主委员会作出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。4.2016年5月21日，业主大会筹备组采用无记名投票的方式召开业主代表大会，选举产生业主委员会委员5名，分别为：王某、郭某、曹某、胡某、柴某。首次业主代表大会，会议审核通过了《嘉益园住宅小区（大厦）管理规约》、《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》、业主大会决议。2016年5月31日，嘉益园业主委员会在北京市密云区果园街道办事处备案登记上述材料。5.2016年12月14日，嘉益园业委会（甲方）与宝盈信达公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方为案涉小区进行物业管理服务。物业服务期限为3年，自2016年12月14日至2019年12月13日。第十八条约定：任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。第二十条约定：本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知一个月内回复甲方。第二十一条约定：本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。6.2019年4月9日、2019年10月8日，业委会曾两次召开案涉小区物业服务管理座谈会，要求宝盈信达公司就相关服务问题进行整改。合同期满后，经嘉益园业委会与宝盈信达公司协商拟定的案涉小区物业服务合同（草案）在业主委员会公示栏进行公示并在49个单元门张贴入户通知，公示期为2020年5月7日至2020年5月14日。2020年5月12日，业委会张贴补充通知，将上述服务草案公示期延长至5月23日，公示期满后，以书面征求业主意见形式召开业主大会，业委会将在居委会协助下入户征求全体业主意见。2020年5月31日，嘉益园业委会在公告栏张贴《业主大会会议决议》，内容为：根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》及相关法律、法规、规章规定和《管理规约》和《业主大会议事规则》之规定，2020年5月24日至2020年5月29日，采用书面征求意见方式召开业主大会，本物业管理区域住宅建筑物总面积共55422平方米，业主总人数为589人。表决书共发放和送达565份，实收反馈意见565份，对应住宅建筑物专有部分面积53250平方米，占住宅建筑物总面积96.08%，业主人数565人，占总人数的96.25%。本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：以467票赞成，对应建筑物专有部分面积43940平方米，占住宅建筑物总面积79.56%，通过不同意与北京宝盈信达物业服务有限公司签订物业服务合同。鉴于上述表决意见，业主大会会议决定：不与宝盈信达公司签订案涉小区物业服务合同。同日，嘉益园业委会向宝盈信达公司送达告知函。7.2020年6月7日，经嘉益园业委会决定于6月8日至9日在社区服务站以公开报名方式，选聘新的物业。经公开报名，16家企业报名，其中含北京芳庄万士物业服务管理有限公司。果园街道社区工作人员、社区民警、居委会工作人员、监督委员会工作人员、业主代表、报名物业企业人员列席会议。6月14日，案涉小区业主代表大会按照原物业服务合同、约定的服务内容、服务标准等初选北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为本小区物业服务企业，业委会通过书面征求业主意见形式召开业主大会，最终决定是否聘请北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为小区物业服务企业。经对意见征集票进行汇总，6月20日，业委会形成业主大会会议决议，大意为：达到同意选聘北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为案涉小区物业服务企业的表决比例。鉴于上述表决意见，业主大会会议决定：选聘北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为案涉小区物业服务企业。8.一审庭审中，宝盈信达公司要求继续履行于2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》：筹备组未在成立前7日内进行公示，成立不合法；议事规则应该由首次业主大会做出，程序不合法，应予撤销。嘉益园业委会组成违法，备案人员部分欠缴物业费，不应作为业委会委员。两次业主大会会议决议是依据无效的议事规则做出的，没有事实和法律依据。一审法院认为：嘉益园业主委员会（甲方）与宝盈信达公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。2016年5月31日，嘉益园业主委员会在北京市密云区果园街道办事处备案登记。本案的争议焦点之一为《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》是否有效。宝盈信达公司所称筹备组组成违法，依据果园街道办事处向案涉小区全体业主提出关于组建业主大会筹备申请进行复函，业主大会筹备组是在果园街道办事处组织领导下，按照相应流程组建的，不存在程序违法。本案争议焦点之二为关于业委会组成人员是否合法。依据果园街道业备（2016）业主委员会备案单内容，果园街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，予以备案。宝盈信达公司未提交证据证明部分业委会委员违反物业服务合同中关于物业费交纳时间的规定，因此宝盈信达公司称部分业委会委员拖欠物业费，不符合担任业委会委员条件的理由不成立。本案争议焦点之三为双方2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》合同期满后是否成为默认的续签合同。根据相关规定，物业服务合同期满后，应当由双方协商重新签订物业服务合同。2020年5月31日，嘉益园业委会在公告栏张贴《业主大会会议决议》决定：不与宝盈信达公司签订案涉小区物业服务合同。业委会以公告形式将会议形式、投票方式、表决事项、联系方式进行公示，并不存在宝盈信达公司所称未提前将议事内容征询物业管理区域内业主意见的情形，故未有证据证实业主大会召开流程问题。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在宝盈信达公司继续提供物业服务的期间内，业主大会重新选聘的了新的物业公司，并及时告知宝盈信达公司，且给予其合理的交接办理时间。宝盈信达公司要求继续履行2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，第七十八条之规定，判决：驳回宝盈信达公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝盈信达公司向本院提交新的证据：证据一，入户征集意见表，用以证明案涉小区大多数业主同意原物业公司北京宝盈信达物业服务有限公司继续对案涉小区履行物业服务，体现全体业主的真实意思表示，嘉益园业委会所作的入户征求意见不是真实的。证据二，（2020）京0118民初6890号民事调解书，用以证明现嘉益园业委会主任王某的委员资格违反相关规定。证据三，2020年10月23日《公示》，用以证明入户征集意见表体现的是全体业主真实意思表示。证据四，与王某的录音，用以证明嘉益园业委会委员侵害了业主权益。嘉益园业委会发表质证意见：证据一，真实性无法核实，合法性不认可，其提交的入户征集意见表中有很多户存在重复签字情况，且其取得方式不合法，其自行入户调查不属于召开业主大会，《物业管理条例》第13条对召开业主大会有明确的规定，自行入户调查不符合法定程序，不能代表业主的真实意思表示。据嘉益园业委会了解，在本案一审判决后，北京宝盈信达物业服务有限公司在小区内张贴材料，称若选择北京宝盈信达物业服务有限公司继续提供物业服务可以减免物业费，故意扰乱案涉小区物业秩序。嘉益园业委会在一审中提交的征求意见表是通过嘉益园业委会、居民委员会以及社区民警共同参与的方式进行的入户征求意见，具有合法效力。证据二，真实性认可，证明目的不认可，王某除了自己的房屋外还有一个车库，其前往北京宝盈信达物业服务有限公司缴纳物业费时，北京宝盈信达物业服务有限公司仅收取了该车库的物业费，未收取其房屋物业费，因此产生此争议。同时，选聘嘉益园业委会委员的程序合法有效，王某的个人情况与本案无关，本案中涉及的均系业主大会作出的决议。证据三，该《公示》并不是业主大会或业主代表大会决议结果的共识，其自己入户征集意见的方式本身不合法，签字是否真实有效无法核实。证据四，真实性认可，前几年宝盈信达公司同意王某借用车库，录音中明显反映出宝盈信达公司知道未交租金，只是在发生本案诉争后宝盈信达公司才提出车库的租金问题。嘉益园业委会向本院提交新的证据：第一组证据，成立业主委员会入户调查表、小区成立业主代表大会推荐业主代表情况，用以证明参加首次业主大会的代表是经过合法程序产生的。第二组证据，首届业主代表大会筹备组会议记录、首届业主代表大会会议记录、签到表、照片，用以证明2016年5月21日召开嘉益社区案涉小区首届业主代表大会的真实情况及会议通过了《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》、物业管理规约等，此次业主大会决议通过了街道办事处备案登记。宝盈信达公司发表质证意见：第一组证据，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，当时不存在嘉益园业委会印章，文件中加盖该印章，说明文件是事后伪造的。其提交的成立业主委员会入户调查表中存在诸多错误，包括非业主本人签字、业主名字错误、遗漏业主以及房屋面积错误等情况。第二组证据，真实性、合法性、关联性均不认可。1.一审中，嘉益园业委会主张案涉议事规则在2016年4月29日已经实施，但是其提交的首届业主代表大会会议记录显示会议时间是2016年5月21日。2.法律规定筹备组人数应为单数，但会议记录中显示筹备组人数是8个人，因此筹备组组成是违法的。3.2016年4月8日召开的筹备组会议，此前未在公共区域公示。4.筹备组开展的工作是拟定议事规则，不是制定并通过议事规则。5.首届业主代表大会会议记录显示时间是2016年5月21日，根据相关法律规定，在召开大会前15日内应将拟定管理规约、议事规则草案等在物业管理区域内进行公示，但实际并未公示，剥夺了业主的知情权，程序违法。6.根据会议记录看，首次业主代表大会逾越了首次业委会应有的权利，且未经过法定的备案流程。二审补充查明以下事实：嘉益园业委会提交以下证据用以证明2016年5月21日召开的首次业主大会应属有效：1.成立业主委员会入户调查表，嘉益园业委会主张系嘉益园社区居民委员会组织工作人员通过逐户入户调查的方式确定推荐的业主代表。2.小区成立业主代表大会推荐业主代表情况，该表格中显示有15位业主代表，落款为嘉益园社区居民委员会加盖印章，落款时间为2016.4。3.首届业主代表大会筹备组会议记录、首届业主代表大会会议记录、签到表、照片，用以证明2016年5月21日业主代表大会决议形成的过程及业主代表表决情况。签到表中有张某等15人签字。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为案涉《北京市物业服务合同》是否应当继续履行。宝盈信达公司主张，嘉益园业委会未提前突然通知解约，案涉《北京市物业服务合同》应默认自动续期；嘉益园业委会委员组成违反相关规定，作出的案涉决议应予撤销；与宝盈信达公司续期系全体业主的真实意思表示；《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》及内容为解聘宝盈信达公司、选聘新物业公司的《业主大会会议决议》应予撤销。嘉益园业委会不予认可。第一，关于宝盈信达公司主张的案涉《北京市物业服务合同》应默认自动续期。2020年5月31日，嘉益园业委会在公告栏张贴《业主大会会议决议》决定：不与宝盈信达公司签订案涉小区物业服务合同。根据现有证据，嘉益园业委会以公告形式将会议形式、投票方式、表决事项、联系方式进行公示。现宝盈信达公司亦未提交充分反证证明业主大会召开流程存在问题。第二，关于宝盈信达公司主张的嘉益园业委会委员组成违反相关规定。宝盈信达公司以嘉益园业委会委员身份违反《物业管理条例》《北京市物业管理条例》为由主张案涉决议应予撤销，缺乏法律依据。第三，关于宝盈信达公司主张的与宝盈信达公司续期系全体业主的真实意思表示，宝盈信达公司二审中提交入户征集意见表用以证明关于解聘宝盈信达公司的决议内容不能代表全体业主的意思表示，但其提交的入户征集意见表的发放等未经过相关流程，不能直接代表形成了业主大会决议，用以证明全体业主的意思表示，亦缺乏可信度。第四，关于宝盈信达公司主张的《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》应予撤销。首先，根据果园街道办事处出具的《关于组建业主大会筹备组申请的复函》可以看出筹备组是在果园街道办事处组织领导下，按照相应流程组建的。其次，嘉益园业委会提交以下证据用以证明2016年5月21日召开的首次业主大会应属有效：1.成立业主委员会入户调查表，嘉益园业委会主张系嘉益园社区居民委员会组织工作人员通过逐户入户调查的方式确定推荐的业主代表。2.小区成立业主代表大会推荐业主代表情况，该表格中显示有15位业主代表，落款为嘉益园社区居民委员会加盖印章，落款时间为2016.4。3.首届业主代表大会筹备组会议记录、首届业主代表大会会议记录、签到表、照片，用以证明2016年5月21日业主代表大会决议形成的过程及业主代表表决情况。签到表中有张某等15人签字。虽宝盈信达公司不认可上述证据的真实性，但其并未提交充分反证。再则，根据果园街道办事处备案的《北京市密云区案涉小区（大厦）业主大会决议》《业主委员会备案单》等可以看出，果园街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合法定要求及备案条件。最后，现宝盈信达公司主张当时业主大会召开程序违法，该议事规则未经业主大会审议通过，但其并未提交充分有效反证证明。第五，关于宝盈信达公司主张的内容为解聘宝盈信达公司、选聘新物业公司的《业主大会会议决议》应予撤销。1.关于业主大会决议形成是否符合《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》的要求。《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》第四条规定：根据本区域具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。根据上述规定，案涉小区可以采用书面征求意见的方式召开业主大会并形成决议。本案中，嘉益园业委会提交书面征求意见函照片等用以证明其通过书面征求意见的方式召开业主大会并形成决议，符合《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》的要求。2.两次业主大会业委会均以公告形式将会议形式、投票方式、表决事项、联系方式进行公示。3.嘉益园业委会提交案涉小区选聘物业公开报名登记表及签到表、现场照片等证据用以证明新物业公司选任合法。现宝盈信达公司虽主张新物业公司选任不合法，但其并未提交充分反证证明。因此，宝盈信达公司主张的内容为解聘宝盈信达公司、选聘新物业公司的《业主大会会议决议》应予撤销，缺乏事实依据。由上，根据现有证据，一审法院未予支持宝盈信达公司主张的继续履行案涉《北京市物业服务合同》，并无明显不当。综上所述，宝盈信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京宝盈信达物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年十二月三十一日法官助理  刘茜倩书 记 员  张 朋