上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11492号上诉人（原审被告）：乐劲健身服务（上海）有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇古楼公路****。法定代表人：陆乐，总经理。委托诉讼代理人：陈淑怡，系公司员工。上诉人（原审被告）：上海燕堡仕体育咨询管理有限公司，住，住所地上海市松江区九亭镇九杜路******06/div>法定代表人：陆乐，总经理。委托诉讼代理人：张亚晨，系公司员工。被上诉人（原审原告）：华润超智房地产开发有限公司，住所地上，住所地上海市松江区泗泾镇古楼公路****v>法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁文静，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审被告：新金仕堡体育发展（上海）有限公司，住所地上海市，住所地上海市黄浦区马当路********商铺法定代表人：李彬。上诉人乐劲健身服务（上海）有限公司（以下简称乐劲公司）、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司（以下简称燕堡仕公司）因与被上诉人华润超智房地产开发有限公司（以下简称华润公司）以及原审被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司（以下简称新金仕堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初15948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐劲公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人华润公司原审诉请或发回重审。事实与理由：一审判决对乐劲公司与新金仕堡公司的法律关系未查明。从形式上看,华润公司可能确实曾与新金仕堡公司签署过一份《租赁协议》。但由于新金仕堡公司未能到庭应诉,同时华润公司所出具的《租赁协议》是一份缺页的复印件,这样的情况,事实上就造成了乐劲公司实际无法质证的情况出现。新金仕堡公司属于经营不善撤场,整个撤场相当匆忙。因此,乐劲公司和金仕堡公司很多必要的交接工作都没有实际完成,而当时相关政府部门由于担心出现“健身房跑路”的群体性聚集事件出现,要求乐劲公司抓紧进场稳定局势,乐劲公司正是在这种背景下进入涉讼房产。乐劲公司在进入涉讼房产进行经营是为稳定局面，防止各方损失进一步扩大作出了巨大的贡献。乐劲公司进场之后,华润公司作为业主,实际上是知道或应当知道有新的经营者进场经营。然而,华润公司在收取了租金、水电后,始终拒绝(或怠于)与乐劲公司沟通此前新金仕堡公司的租赁情况以及与乐劲公司后续租赁的事宜,故意(或放任)造成新金仕堡公司违约的情况发生。乐劲公司在收到函件后,多次表示可以就后续经营事宜进行协商,同时要求查看以前租赁合同原件,并就新租赁合同与华润公司进一步协商。然而,令人遗憾的是,华润公司对此合理要求,直至目前未给予任何积极有效的回应。乐劲公司认为,本案一审的主要事实未能查清，尤其是在判决乐劲公司要承担租金责任的相关事实上,对至关重要的《租赁合同》的真实性认定出现了重大失误,从而实际导致误判,严重损害乐劲公司的合法权益。乐劲公司同时对燕堡仕公司的上诉请求予以同意。上诉人燕堡仕公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审。事实与理由：一审判决将乐劲公司和燕堡仕公司均列为承担责任的主体,是不符合事实也不符合法律规定的。从事实上来看,当新金仕堡公司出现无法维持继续经营的情况时,新金仕堡公司是与乐劲公司进行后续经营事宜的沟通,并商定由乐劲公司接受相关健身会员,在涉讼房产内继续经营健身业务。因此,自始至终燕堡仕公司均未参与经营,也没有进行过任何的与华润公司或者新金仕堡公司的沟通,燕堡仕公司不应该是本案的诉讼主体。一审法院将燕堡仕公司列为被告并最终承担相关法律责任,显属不当。从形式上看,华润公司可能确实曾与新金仕堡公司签署过一份《租赁协议》，但由于新金仕堡公司未能到庭应诉,同时华润公司所出具的《租赁协议》是一份缺页的复印件,就造成了燕堡仕公司实际无法质证的情况出现。因此,实际上燕堡仕公司根本不知道华润公司与新金仕堡公司之前的《租赁协议》就租金、水电能源费用的承担以及违约金等内容是如何承担的。新金仕堡公司属于经营不善撤场,整个撤场相当匆忙。因此,乐劲公司和金仕堡公司很多必要的交接工作都没有实际完成,而当时相关政府部门由于担心出现“健身房跑路”的群体性聚集事件出现,要求乐劲公司抓紧进场稳定局势。乐劲公司是在这种背景下进入的涉讼房产。乐劲公司进场之后,华润公司作为业主,实际上是知道或应当知道有新的经营者进场经营。然而,华润公司在收取了租金、水电后,拒绝(或怠于)与乐劲公司沟通此前新金仕堡公司的租赁情况以及与乐劲公司后续租赁的事宜,故意(或放任)造成新金仕堡公司违约的情况发生。乐劲公司在收到函件后,多次表示要求查看以前租赁合同原件,并就新租赁合同与华润公司进一步协商。然而,令人遗憾的是,华润公司未对此给予任何积极有效的回应。燕堡仕公司同时对乐劲公司的上诉请求予以同意。被上诉人华润公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。关于合同解除，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司已经超过了相应付款期限，经催告后，仍然没有支付，故合同可以解除，且相应费用应当支付，同时乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司应当将房屋返还给华润公司。涉案的补充协议与租赁合同条款能够对应一致，双方的付款行为能够印证租金计算的真实性。乐劲公司与华润公司备案的租赁合同，租赁期限、租金也基本上能够与系争租赁合同匹配，故该真实性能够印证。乐劲公司、燕堡仕公司出具情况说明，由他们代付运营费用，故属于债的加入，故一审判决符合情况说明的内容。原审被告新金仕堡公司未到庭，亦未向本院提交书面述称意见。华润公司向一审法院起诉请求：一、判令确认其与新金仕堡公司于2014年11月10日签订的《XX会所商铺租赁合同》、2016年2月5日《补充协议》于2019年5月6日解除；二、判令乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司向其支付欠付租金人民币（币种下同）192,753.42元；三、判令乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司向华润公司支付欠付水费、电费793,121.02元；四、判令乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司向其支付逾期付款的违约金：（一）租金逾期支付的违约金具体如下:1、以107,500元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年9月1日起算,计算至2018年12月9日止为21,500元；2、以7,500元为基数，按日千分之二的标准，自2018年12月10日起算,要求支付至实际支付完毕之日止；3、以107,500元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年12月1日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；4、以77,753.42元为基数,按日千分之二的违约金标准，自2019年3月1日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；（二）水费、电费逾期支付的违约金具体如下：1、以976,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年3月12日起算，计算至2018年3月30日止为37,097.49元；2、以876,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年3月31日起算，计算至2018年4月19日止为35,049.99元;3、以676,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年4月20日起算，计算至2018年5月15日止为35,164.98元；4、以626,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年5月16日起算，计算至2018年5月16日止为1,252.50元；5、以576,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年5月17日起算，计算至2018年5月31日止为17,287.49元；6、以526,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年6月1日起算，计算至2018年9月10日止为107,354.93元；7、以426,249.68元为基数，按日千分之二的违约金标准计算，自2018年9月11日起算,要求支付至实际支付完毕之日止；8、以65,406.87元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年4月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；9、以24,781.72元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年5月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；10、以26,681.25元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年6月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；11、以26,606.8元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年7月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；12、以23,919.98元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年8月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；13、以25,378.67元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年9月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；14、以17,267.11元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年10月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；15、以9,599.21元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年11月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；16、以12,465.50元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年12月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；17、以37,419.82元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；18、以64,972.86元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年2月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；19、以29,772.24元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年3月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；20、以1,229.05元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年4月16日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；21、以1,370.26元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年5月6日起算，要求支付至实际支付完毕之日止；五、判令乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司向其补足支付首年度租金400,000元；六、判令乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司向其支付房屋占有使用费（以日租金1,178.08元为基数，自2019年5月14日起算，要求支付至实际返还房屋之日止）；七、判令乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司向其支付逾期交还上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号（产权三）地下1层、（产权三的部）地下**以下称系争商铺）的违约金（以日租金1,178.08元的5倍为基数，自2019年5月14日起算,要求支付至实际返还房屋之日止）；八、判令其不予以退还新金仕堡公司租赁保证金150,000元；九、判令新金仕堡公司、乐劲公司将系争商铺恢复至毛坯状态，腾退房屋，返还给华润公司。一审法院认定的事实：XX镇XX公路XX号1_3层及地下一层登记的权利人为华润公司，其中一层建筑面积为881.05平方米、地下一层建筑面积为1,、地下**建筑面积为1,328商铺，房地产权证号为沪（2018）松字不动产权第XXXX**，核准日期为2018年6月14日。2016年2月5日，华润公司（甲方）与新金仕堡公司（乙方）签订《补充协议》约定如下：1、甲乙双方于2014年11月10日签署《XX会所商铺租赁合同》（以下简称原合同）；2、经甲乙双方确认，关于原合同中部分内容的变更达成如下条款：一、原合同第七条约定：甲方将该项目XX幢XX号（产权三）地下1层、（产权三的部）地下**也即系争商铺）出租给乙方使用，该商铺的承租面积为1,238.56+200平方米（以图测为准），现更正为：甲方将该项目XX幢XX号（产权三）地下1层、（产权三的部）地下**争商铺出租给乙方使用，该商铺的承租面积为1,238.56+200平方米（以图测为准）。甲方已委托XX物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）对该商铺进行物业管理，并由物业公司收取本合同项下物业管理费等相关费用，上述费用的发票和收据由物业管理公司直接出具。二、原合同附件六约定：甲方人民币账户，户名华润超智房地产开发有限公司，开户行工商银行中华路支行，账号XXXXXXXXXXX********；现更正为：甲方人民币账户、租赁保证金、租金和公用事业费缴费账号，户名华润超智房地产开发有限公司，开户行工商银行中华路支行，账号XXXXXXXXXXX********；物业管理费缴纳账号：户名XX（上海）物业管理有限公司、账号XXXXXXXXXXX********；开户行工行中华路支行。三、原合同中的其他条款不予变更，本协议中的约定与原合同中约定不一致的内容，以本协议为准；本协议中未约定的内容以原合同为准。2016年8月25日，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司共同出具情况说明一份，载明：上海燕堡仕体育咨询管理有限公司及乐劲健身服务（上海）有限公司为金仕堡体育发展（上海）有限公司旗下管理公司，是为配合经营方便实地管理的新公司，三方同意代付或代收具体运营费用。2018年3月12日，新金仕堡公司向华润公司出具承诺书一份，载明“我司因在前期经营中遇到实际困难，从2015年12月1日至2018年2月1日共欠电费859,416.71元，水费116,832.97元以及2016年6月1日至2018年5月应付房租230,000元。我方承诺所欠水电费及房租在以下时间点内付清全部欠款：一、2018年3月12日付房租10万元；二、2018年3月20日付房租13万元；三、2018年4月1日付水电费10万元；四、2018年4月20日付水电费20万元；五、2018年5月10日付水电费20万元；六、2018年5月10日付水电费20万；七、2018年6月10日付清余款276,249.68元。同时我方保证以后水电费当月按时缴清，租金按合同时间如期支付。”2018年8月10日，华润公司委托律师向新金仕堡公司发送《提请贵司尽快支付租金及公用事业费的函》，函件载明“截止2018年7月30日，新金仕堡公司拖欠华润公司租金共计107,500元以及水电费643,119.52元。提请新金仕堡公司在本函发出5个工作日内向华润公司支付上述拖欠租金、公用事业费以及相应的违约金，若不支付，华润公司将从租赁保证金中全额扣除相应款项，暂停新金仕堡公司该物业煤气、水、电、通讯等公共设备的供应，甚至将考虑解除合同并追究违约责任。”2019年5月5日，华润公司向新金仕堡公司发送《解约通知书》，载明：“根据《租赁合同》28.4.3条约定,未按照租赁合同的约定缴纳或补足租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他任何费用累计超过三十日的，我司有权解除租赁合同。因贵司未依约支付租金、公用事业费(水费、电费)累计逾期天数已达30天以上，故我司根据租赁合同的约定，郑重通知贵司如下：1、自即日起解除与贵司所签订的《XX会所商铺租赁合同》以及《补充协议》；2、贵司应于收到本《解约通知书》之日起七日内将该物业内的所有物品搬离，将该物业恢复至毛坯状态，并腾退返还给我司。贵司逾期返还的,我司将根据合同约定向贵司收取房屋占有使用费；3、贵司应向我司支付欠付租金186,666.67元（暂计至2019年4月30日；实际欠付金额计算至贵司收到本函件之日止），欠付公用事业费（水费、电费）791,750.76元（其中电费计算至2019年2月28日；水费暂计至2019年3月31日，2019年4月产生的水费贵司后续仍应按实际发生额缴纳）,并根据《租赁合同》第6条、第28.4条约定，向我司补足首年度租金400,000.00元；4、贵司应按《租赁合同》第27.3.1条约定，按每日千分之二计，向我司缴付逾期违约金暂计630,000.00元；5、根据《租赁合同》第28.4条约定，我司将不予退还贵司交纳的履约保证金150,000.00元；6、鉴于我司已于2019年3月1日将本物业电表转至XX(上海)物业管理有限公司名下，且拟于2019年5月初（具体转让时间以后续书面通知为准）将本物业水表转至XX(上海)物业管理有限公司名下，收取水费电费的权利也一并转让。因此自2019年3月起的电费及2019年5月起的水费；贵司均应当向XX(上海)物业管理有限公司缴纳。”上述两份函件，华润公司均于出具函件当日通过EMS邮政特快专递发送，快递单载明的收件人为陆乐，单位名称为新金仕堡公司，地址为上海市松江区XX，地址为上海市松江区XX路****件分别于次日被签收。一审中，陆乐确认收到函件，收到时间为EMS显示的签收时间。一审另查明，华润公司与新金仕堡公司建立租赁合同关系后，华润公司按约将系争商铺交付给新金仕堡公司，新金仕堡公司支付租金情况如下：通过燕堡仕公司账户于2016年8月2日向华润公司转账支付10万元；通过陆乐账户向华润公司转账支付五笔，分别为：2016年11月23日10万元、2017年11月24日40万元、2018年3月12日10万元、2018年3月20日13万元、2018年8月13日107,500元；通过乐劲公司于2018年12月10日向华润公司转账支付10万元。上述已付租金的起算日为2016年6月1日，其中2016年6月1日至2017年5月31日按照每年40万元标准计算；2017年6月1日至2019年5月31日按照每年43万元标准计算。截至2019年5月5日尚欠的租金合计为192,753.42元，具体为：2018年9月1日至2018年11月30日欠付租金7,500元，2018年12月1日至2019年2月28日欠付租金107,500元，2019年3月1日至2019年5月5日欠付77,753.42元（430,000元/年÷365天×66天）。华润公司与乐劲公司、燕堡仕公司对于上述事实无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于2014年11月10日华润公司与新金仕堡公司签订的《XX会所商铺租赁合同》。一审审理中，华润公司向法院提供了该合同的复印件，根据华润公司提供的合同显示，合同分为专用条款及通用条款二部分，整本合同为四十六页，其中第二页、第三十八页至第四十四页、第四十六页缺失。现有的复印件内容如下：合同第一页为目录，第三页至第六页为第一部分专用条款，第七页开始至最后为第二部分通用条款。合同双方载明：当事人为出租方华润公司（甲方）与承租方新金仕堡公司（乙方）。第一部分专用条款共13条，其中与本案有关的条款如下：第1条出租商铺，甲方将该项目XX幢XX号（产权三）地下1层、（产权三的部分））地下**乙方使用该商铺的承租面积为1,238.56+200平方米（以图测为准）；第2条商铺用途，该物业仅供乙方新金仕堡体育发展（上海）有限公司名称经营金仕堡品牌（类别：运动类）之用途；第3条租期，自2015年3月1日至2025年5月31日；第5条装修期，乙方享有自2015年3月1日至2015年5月31日的装修期，该装修期并非乙方装修该物业实际所用时间，装修期不计算租金，但乙方应自进场之日支付物业管理费；第6条租金，自起租日至2016年5月31日，年固定租金为零元，该免租期（12个月）对应的租赁期限为120个月，如在该免租期内因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，实际免租期将根据实际租赁期按比例计算(实际免租期=实际租赁期÷120个月×12个月)，乙方须向甲方补足实际免租期以外的当年度租金，按照肆拾万元的年度租金进行计算。2016年6月1日至2017年5月31日，年固定租金40万元；2017年6月1日至2019年5月31日，年固定租金为43万元；2019年6月1日至2021年5月31日，年固定租金为46万元；2021年6月1日至2023年5月31日，年固定租金为49万元；2023年6月1日至2025年5月31日，年固定租金为52万元；均为每3个月支付一次租金；上述租金并不包括乙方需缴纳之推广宣传费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有费用（如水、电、供气、电活费等），本合同中所述起租日即为装修期届满之次日；第9条租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金，乙方应在合同签署日起的十个工作日内同甲方支付租赁保证金计15万元；第10条售后服务保证金，该物业的售后服务保证金共计15万元，包含在租赁保证金中，以保证其商铺已出售商铺的质量与售后服务符合国家法律规定，合同终止后6个月内未发生退、换、赔等，甲方将如数无息返还乙方。专用条款部分另对其它事项进行约定，并在尾部载明“第一部分（专用条款）完毕，下接第二部分（通用条款）”。第二部分通用条款从第14条开始，其中与本案有关的具体条款如下：合同第16.1.1条约定，租金按月计算，不足一个月的，该月的租金按照该月日租金乘以该月实际租赁天数计算，日租金=当月租金标准×12÷365；合同第16.2.3条约定，如本合同终止或解除时,在乙方按照本合同的约定将该物业交还给甲方且履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部应付款项后三十日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求无息退还租赁保证金，甲方将从租赁保证金中扣除乙方其他应付费用（如有）、售后服务保证金、违约金（如有）；但只要发生乙方违约，即使未造成任何损失的，租赁保证金不予退还；合同第16.4.1条约定，本合同约定公用事业费指水费、电费、燃气费等；合同16.4.2条约定，乙方须自行负担自交付日开始至依据本合同的约定甲方收回该物业期间与该物业使用有关的公用事业费，乙方需按甲方或物业公司每两月开具的月结对账单中记载的数额向甲方或物业公司支付该物业每月的公用事业费；合同16.7.3条约定，租赁期内，按先付后用的原则，乙方须于每叁个月五个工作日之前支付该叁月的固定租金、物业管理费给甲方。甲方于次月8日（节假日顺延）开具对账单给乙方，公用事业费及其他费用在乙方收到甲方月结对账单之日起五个工作日内补足（乙方同意:具体金额以本合同约定及甲方出具的月结对帐单中记载的数额为准）。租金、物业管理费以每叁个月为壹期支付壹次。合同第23.1条约定，本合同终止或解除的（不论基于何种原因），乙方应当在终止或解除之日前的适当时间内自费将该物业内的所有物品搬离该物业，并将该物业恢复至附件二约定的标准出租状态（正常使用导致的磨损除外）。合同第27.3.1条约定，乙方逾期支付或补交租赁保证金、租金、物业管理费、公用事业费以及其他应由乙方承担的费用之一或全部的（包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用），每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金；逾期超过七日的，甲方发出书面通知两日后有权暂停乙方该物业的煤气、水、电、通讯等公共设施的供应和/或要求物业公司暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；如乙方逾期超过三十日，甲方有权依照本合同约定解除合同并追究乙方违约责任；合同第27.3.2条约定，乙方未能按照本合同约定的标准和期限交还该物业的，应当以本合同终止前租金最高月（如是在首年度内终止本合同,则按第二租赁年度的租金计算）的日租金的五倍为标准按日支付逾期违约金，直至乙方交还该物业或甲方按照本合同的约定收回该物业，该违约责任与本合同就商铺交还的其他约定可以同时适用。在此期间,乙方仍须向甲方支付租金、物业管理费、公用事业费等一切应付费用。合同第28.4条约定，乙方出现下列情况时，甲方有权解除本合同、收回该物业、不予退还租赁保证金，要求乙方按照本合同专用条款第6条第一款补足首年度租金，并有权向乙方主张违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按照法定程序扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿；合同第28.4.3条约定，未按本合同的约定交纳或补足租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他任何费用（包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用）累计超过三十日的。合同第30.5.1条约定，本合同约定的通知均采取书面形式，并应送达至下述地址或双方书面通知的其他地址（不论乙方是否以该物业作为联系地址，租赁期限内，该物业将持续作为乙方的有效联系地址）；甲方地址:上海市徐汇区XX路XX号XX中心XX幢，收件人居珂；乙方地址：上海市松江区XX路XX弄XX号（金仕堡九亭店），收件人陆乐；合同第30.5.3条约定，以特快专递形式发出的，发往本市市内的，以交寄日之日起第二日视为送达。合同另对其它事项进行了约定。乐劲公司及燕堡仕公司在一审庭审中对于该合同真实性认可，但之后又表示在华润公司无法提供原件的情况下，对于真实性无法确认。华润公司称，原件找不到了，目前的提供的复印件系其档案扫描的材料。一审法院对于该合同认证认为，根据华润公司与新金仕堡公司于2016年2月5日签订的《补充协议》显示，华润公司与新金仕堡公司的确于2014年11月10日签订过《XX会所商铺租赁合同》，虽然本案中华润公司提供的此份系复印件且存在缺页的情况，但就目前提供的部分，前后连贯，且与《补充协议》提到的条款内容一致，而且华润公司与新金仕堡公司实际履行中所涉的租赁期限、租金等也均与该合同一致，故在乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司未能提供其留存的《租赁合同》与华润公司提供的《租赁合同》复印件内容不符的情况下，一审法院对于华润公司提供的该份《租赁合同》的真实性予以确认。二、关于水电费。华润公司与乐劲公司、燕堡仕公司一致确认，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方向华润公司已付的水电费共计八笔，按照时间顺序具体如下：第一笔为2016年10月8日通过乐劲公司账户支付216,996.25元；第二笔为2018年1月16日通过陆乐账户支付10万元；第三笔为2018年3月31日通过陆乐账户支付10万元；第四笔为2018年4月20日通过丁炳富账户支付20万元；第五笔为2018年5月15日通过陆乐账户支付5万元；第六笔为2018年5月16日通过陆乐账户支付5万元；第七笔为2018年6月1日通过陆乐账户支付5万元；第八笔为2018年9月11日通过陆乐账户支付10万元。华润公司称，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司应向华润公司交纳的水电费具体如下：一、2015年4月至2015年11月，水、电费合计为216,996.25元；二、2015年12月至2018年2月电费959,416.71元，水费116,832.97元；三、2018年3月电费58,644.48元、水费6,762.39元，2018年4月电费22,569.43元、水费2,212.29元，2018年5月电费23,360.20元、水费3,321.05元，2018年6月电费21,470.94元、水费5,135.86元，2018年7月电费18,794.58元、水费5,125.40元，2018年8月电费20,237.58元，2018年9月电费14,767.17元，2018年10月电费7,972.68元，2018年11月电费10,781.44元，2018年12月电费35,652.08元；四、2019年1月至2月的电费合计91,424.05元。另外，华润公司确认自2019年3月起的电费及2018年8月起的水费，均系乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方自行向供电、供水单位缴纳。华润公司还称，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方已支付的款项中第一笔对应的是第一项欠费；第二笔至第八笔对应的是第二项欠费。乐劲公司、燕堡仕公司称，对于华润公司所称的第一项至第三项数额认可，应由新金仕堡公司向华润公司支付，乐劲公司应承担自2016年7月后的欠费，所以八笔由乐劲公司及其法定代表人支付的款项应抵扣2016年7月以后的欠费，燕堡仕公司不应承担水电费的付款责任。对于华润公司所称的第四项数额应为59,582元，该款项已由乐劲公司直接向供电部门支付了。华润公司称，对于乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方自行向供电部门缴纳了2019年1月至2月的电费合计59,582元没有异议，但这两个月发生的电费应以华润公司出具的并由乐劲公司确认的水电费承担分摊表为准，为此华润公司向一审法院提供了水电费分摊表，分摊表载明：2019年1月电费62,734.42元、2019年2月电费为28,689.626元，表格上盖有乐劲公司的会籍专用章。华润公司还称，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方向供电部门支付的59,582元认可，但其中应包含了其他人的用电部分，这部分不应作为乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司已支付给华润公司的来认定。这两个月华润公司为系争商铺实际支付给供电的费用为37,320元，所以乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司就这两个月应向华润公司支付37,320元。乐劲公司、燕堡仕公司对于华润公司提供的分摊表真实性没有异议。一审法院对于华润公司与乐劲公司、燕堡仕公司前述陈述一致的事实予以认定，对于华润公司提供的分摊表真实性予以认定。一审法院认为，华润公司与新金仕堡公司签订的《XX会所商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。合同双方应按约定全面履行义务，现新金仕堡公司逾期支付租金等费用，该情形已符合租赁合同解约条件，华润公司据此行使合同解除权，并无不当，法院予以准许，同时法院确认合同解除归责于乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司。华润公司于2019年5月5日向合同约定的乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司地址寄送了书面的解约通知，故合同解除时间以该通知送达之日即2019年5月6日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋的返还。合同解除后，新金仕堡作为承租人理应搬离并返还房屋。乐劲公司确认目前在租赁商铺内实际经营管理，故其亦负有搬离和返还租赁商铺的义务。至于商铺返还的状态，根据租赁合同约定，合同解除后，承租人搬离时应将租赁商铺恢复至附件二约定标准的出租状态，但一审审理中华润公司并未提供附件二的标准，华润公司主张要求新金仕堡公司及乐劲公司将房屋恢复至毛坯状态，无相应依据，故一审法院认为商铺按现状返还较为合理。关于保证金。鉴于本案中系新金仕堡违约导致租赁合同解除，故根据合同约定，华润公司有权不退还押金，华润公司的此项主张符合合同约定，一审法院予以支持。关于租金及违约金。新金仕堡公司作为承租人尚欠华润公司截至2019年5月5日的租金192,753.42元应予以支付。乐劲公司在一审审理中对于上述欠付租金予以确认，且同意支付，一审法院对此予以认定。燕堡仕公司与乐劲公司共同在2016年8月25日情况说明中盖章确认，承诺代付租赁房屋营运费用，其目的是为了让华润公司与新金仕堡公司之间的租赁合同关系能继续履行下去，根据情况说明中的承诺燕堡仕公司亦应对欠付租金承担共同付款责任。同时，根据租赁合同约定，新金仕堡公司还应支付华润公司逾期付款的违约金。至于乐劲公司及燕堡仕公司是否需要共同承担违约金责任，一审法院认为，首先，乐劲公司及燕堡仕公司并非租赁合同相对方，故违约金的约定对该二公司不具有拘束力；其次，从乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司于2016年8月25日出具的情况说明来看，乐劲公司及燕堡仕公司同意代付仅限于具体运营费用，而违约金并非运营费用。故此，华润公司主张乐劲公司、燕堡仕公司承担共同责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照租赁合同约定的付款时间，并根据实际支付租金的情况，一审法院认定新金仕堡公司应向华润公司支付的逾期支付租金的违约金具体如下：以107,500元为基数，自2018年9月1日起至2018年12月9日；以7,500元为基数，自2018年12月10日起至实际支付之日止；以107,500元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止；以77,753.42元为基数,自2019年3月1日起至实际支付之日止。至于利率标准，因华润公司的主张的日千分之二显属过高，故一审法院酌情调整至日万分之五。关于水电费及违约金。一审法院认为，就水电费双方主要争议有三个：一、2019年1月至2月应支付给华润公司的电费金额；二、乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方支付的八笔款项针对的水电费期间；三、燕堡仕公司是否承担共同支付责任。关于争议焦点一，乐劲公司在2019年1月及2月的电费分摊表上盖章确认，故一审法院认为该两个月的电费金额应以该表为准，故新金仕堡公司及乐劲公司应向华润公司支付的2019年1月、2月的电费合计应为91,424.05元，鉴于乐劲公司已向供电部门支付了59,582元，故还欠电费31,842.05元应向华润公司支付。至于华润公司所称59,582元包含了其它人应付的电费，因没有提供相应依据，故法院不予采信。关于争议焦点二，乐劲公司认为其是2016年8月接手租赁商铺所在的门店的，所以之后的水电费其同意承担。首先，从2016年8月25日情况说明来看，乐劲公司及燕堡仕公司作出了代付运营费用的承诺，但并未就时间段作出明确，所以无法确认该承诺仅针对2016年8月之后的费用；其次，从实际履行来看，乐劲公司支付的第一笔水电费为216,996.25元，此数额正好与截至2015年11月欠付的金额完全一致；第二笔支付好后，新金仕堡公司出具的承诺书，其中确认的欠付2015年12月1日至2018年2月1日欠付的电费金额恰好是这段期间应付电费减去第二笔款项；之后第三笔、第四笔在支付时间及金额上与承诺书载明的需要分期支付的水电费又完全吻合；最后，结合从2016年6月1日起房租也一直是由乐劲公司或燕堡仕公司支付的事实。一审法院认为可以认定八笔水电费的支付所对应时间应是自2015年4月起，并非乐劲公司抗辩是2016年8月之后。关于争议焦点三，同前述燕堡仕应支付租金的分析理由，燕堡仕亦应对水电费承担付款责任。综上，经核算，一审法院确认乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司应向华润公司支付的尚欠的水电费714,899.30元。关于逾期支付水电费的违约金，同前述租金违约金的理由，该违约金也仅应由新金仕堡公司承担支付责任，乐劲公司及燕堡仕公司不承担给付责任。至于违约金的具体计算方式，租赁合同仅约定新金仕堡公司需按照华润公司每两个月开具的月结对账单进行支付，在新金仕堡公司收到华润公司月结对账单之日起五个工作日内补足，但对于具体时间并未作出明确约定。而且金仕堡公司支付该费用的前提条件是华润公司开具对账单，本案中华润公司仅提供了部分对账单，且对于实际开具及交付给新金仕堡公司的具体时间也没有予以证明，故无法据此确定新金仕堡公司的应付费用的时间，华润公司的计算方式因为没有相应依据，故法院难以采信。根据2018年3月12日新金仕堡公司出具承诺书显示，新金仕堡公司在该承诺书中对于截至2018年2月之前的欠付水电费有明确的还款时间承诺，故法院按照该承诺确定违约金的基数及起算时间，具体如下：以20万元为基数，自2018年5月11日起至2018年5月14日止；以15万元为基数，2018年5月15日计算一日；以10万元为基数，自2018年5月16日起至2018年5月20日止；以30万元为基数，自2018年5月21日起至2018年5月31日止；以25万元为基数，自2018年6月1日起至2018年6月10日止；以526,249.68元为基数，自2018年6月11日起至2018年9月10日止；以426,249.68元为基数，自2018年9月11日起至实际支付之日止。对于2018年3月起的水电费，金仕堡公司承诺当月缴清，鉴于未明确当月具体日期，一审法院酌情认定以月底前为付款日，故自2018年3月起的违约金基数及起始日期具体如下：以65,406.87元（2018年3月份应付水电费总和）为基数，自2018年4月1日起算；以24,781.72元（2018年4月份应付水电费总和）为基数，自2018年5月1日起算；以26,681.25元（2018年5月份应付水电费总和）为基数，自2018年6月1日起算；以26,606.80元（2018年6月份应付水电费总和）为基数，自2018年7月1日起算；以23,919.98元（2018年7月份应付水电费总和）为基数，自2018年8月1日起算；以20,237.58元（2018年8月份应付电费）为基数，自2018年9月1日起算；以14,767.17元（2018年9月份应付电费）为基数，自2018年10月1日起算；以7,972.68元（2018年10月份应付电费）为基数，自2018年11月1日起算；以10,781.44元（2018年11月份应付电费）为基数，自2018年12月1日起算；以35,652.08元（2018年12月份应付电费）为基数，自2019年1月1日起算。2019年1月、2月，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司方将其中一部分直接缴纳至供电部门，一部分尚欠华润公司，为了表述方便，法院将该二月合并在一起计算，具体为：以31,842.05元（2019年1、2月份应付电费）为基数，自2019年3月1日起算；上述均计算至实际支付之日止。关于利率标准，华润公司主张显属过高，结合华润公司实际损失情况，法院酌情认定以日万分之五为标准计算。关于房屋使用费及违约金。租赁合同解除后，新金仕堡公司应按照原租金标准向华润公司支付房屋使用费，根据情况说明的承诺乐劲公司及燕堡仕公司应对此承担共同支付责任。关于房屋使用费的违约金，华润公司此项主张符合合同约定，一审法院予以支持，新金仕堡公司应支付华润公司违约金，但华润公司主张的标准显属过高，一审法院根据华润公司的实际损失酌情调整至日租金的0.5倍。关于乐劲公司及燕堡仕公司的责任问题，根据前述租金违约金的分析理由，法院认为乐劲公司、燕堡仕公司不应承担违约金。关于首年度租金40万元。根据租赁合同第6条约定，12个月免租期是对应120个月的租赁期限，在因承租方原因导致合同解除的情况下，免租期租金应就未履行的租赁期按照比例补足。新金仕堡公司实际履行的租赁期限为2015年6月1日至2019年5月5日，约为47个月，新金仕堡公司实际免租期应为4.7个月（47个月÷120个月×12个月），故应补足7.3个月，金额为243,333元（40万元÷12个月×7.3个月）。因免租期补足系华润公司与新金仕堡公司之前的约定，且该款项也不属于情况说明所载明的运营费用，故乐劲公司、燕堡仕公司对此不承担给付责任。新金仕堡体育发展（上海）有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认华润超智房地产开发有限公司与新金仕堡体育发展（上海）有限公司于2014年11月10日签订的《XX会所商铺租赁合同》及2016年2月5日签订的《补充协议》于2019年5月6日解除；二、新金仕堡体育发展（上海）有限公司、乐劲健身服务（上海）有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX幢XX号地下一层及部分一层（面积200平方米）的房屋，并将上述房屋返还给华润超智房地产开发有限公司；三、新金仕堡体育发展（上海）有限公司、乐劲健身服务（上海）有限公司、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司应于判决生效之日起十日内共同支付华润超智房地产开发有限公司截至2019年5月5日的租金192,753.42元；四、新金仕堡体育发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付华润超智房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金（具体计算方式：以107,500元为基数，自2018年9月1日起至2018年12月9日止；以7,500元为基数，自2018年12月10日起至实际支付之日止；以107,500元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止；以77,753.42元为基数,自2019年3月1日起至实际支付之日止；均按照日万分之五的标准计算）；五、新金仕堡体育发展（上海）有限公司、乐劲健身服务（上海）有限公司、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司应于判决生效之日起十日内共同支付华润超智房地产开发有限公司水电费合计714,899.30元；六、新金仕堡体育发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付华润超智房地产开发有限公司逾期支付水电费的违约金（具体计算方式：以200,000元为基数，自2018年5月11日起至2018年5月14日止；以150,000元为基数，2018年5月15日计算一日；以100,000元为基数，自2018年5月16日起至2018年5月20日止；以300,000元为基数，自2018年5月21日起至2018年5月31日止；以250,000元为基数，自2018年6月1日起至2018年6月10日止；以526,249.68元为基数，自2018年6月11日起至2018年9月10日止；以426,249.68元为基数，自2018年9月11日起至实际支付之日止；以65,406.87元为基数，自2018年4月1日起至实际支付之日止；以24,781.72元为基数，自2018年5月1日起至实际支付之日止；以26,681.25元为基数，自2018年6月1日起至实际支付之日止；以26,606.80元为基数，自2018年7月1日起至实际支付之日止；以23,919.98元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止；以20,237.58元为基数，自2018年9月1日起至实际支付之日止；以14,767.17元为基数，自2018年10月1日起至实际支付之日止；以7,972.68元为基数，自2018年11月1日起至实际支付之日止；以10,781.44元为基数，自2018年12月1日起至实际支付之日止；以35,652.08元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止；以31,842.05元为基数，自2019年3月1日起至实际支付之日止；上述均按照日万分之五标准计算）；七、新金仕堡体育发展（上海）有限公司、乐劲健身服务（上海）有限公司、上海燕堡仕体育咨询管理有限公司于判决生效之日起十日内共同向华润超智房地产开发有限公司支付上述房屋使用费（自2019年5月14日起至房屋实际返还之日止，按照每日1,178.08元标准计算）；八、新金仕堡体育发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向华润超智房地产开发有限公司支付逾期交还系争商铺的违约金（自2019年5月14日起至房屋实际返还之日止，按照每日589.04元标准计算）；九、华润超智房地产开发有限公司对于已收取的保证金150,000元不予返还给新金仕堡体育发展（上海）有限公司；十、新金仕堡体育发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向华润超智房地产开发有限公司支付首年度租金243,333元；十一、驳回华润超智房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30,234元，由华润超智房地产开发有限公司负担11,182元，由新金仕堡体育发展（上海）有限公司负担19,052元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，新金仕堡公司欠付华润公司关于系争商铺租赁合同项下的租金等费用，该情形依约及依法均已符合租赁合同解约条件，华润公司据此行使合同解除权，并无不当，一审法院对华润公司要求判令确认其与新金仕堡公司于2014年11月10日签订的《XX会所商铺租赁合同》、2016年2月5日《补充协议》于2019年5月6日解除之请求予以支持，当属无误。一审法院根据本案事实确认合同解除应归责于乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司，并无不当之处。一审在确认涉案租赁合同解除的情况下，根据华润公司的请求以及在案事实对与合同解除后果处理有关的房屋的返还、保证金没收与否、欠付租金、使用费、水电费以及相应的违约金等事项所作的处理，亦无不当之处，本院予以确认。关于华润公司一审中提供的2014年11月10日华润公司与新金仕堡公司签订的《XX会所商铺租赁合同》能否作为定案事实予以认定的争议焦点问题，本院认为，华润公司与新金仕堡公司于2016年2月5日签订的《补充协议》显示，华润公司与新金仕堡公司的确于2014年11月10日签订过《XX会所商铺租赁合同》，虽然本案中华润公司提供的此份系复印件且存在缺页的情况，但就目前提供的部分，前后连贯，且与《补充协议》提到的条款内容一致，而且华润公司与新金仕堡公司实际履行中所涉的租赁期限、租金等也均与该合同一致，故在乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司未能提供其留存的《租赁合同》与华润公司提供的《租赁合同》复印件内容不符的情况下，一审法院对于华润公司提供的该份《租赁合同》的真实性予以确认，并无不当。乐劲公司、燕堡仕公司上诉称一审判决对乐劲公司与新金仕堡公司的法律关系未查明，与事实不符，本院不予采信。关于乐劲公司、燕堡仕公司上诉有关华润公司作为业主,实际上是知道或应当知道有新的经营者进场经营。然而,华润公司在收取了租金、水电后,始终拒绝(或怠于)与乐劲公司沟通此前新金仕堡公司的租赁情况以及与乐劲公司后续租赁的事宜,故意(或放任)造成新金仕堡公司违约的情况发生等上诉理由是否成立，以及燕堡仕公司上诉称其自始至均未参与经营,也没有进行过任何的与华润公司或者新金仕堡的沟通,因此燕堡仕公司不应该是本案的诉讼主体的上诉意见是否成立等问题，本院认为，在案的事实显示，2016年8月25日，乐劲公司、燕堡仕公司、新金仕堡公司曾共同向华润公司出具情况说明一份，载明：乐劲公司与燕堡仕公司均为新金仕堡公司旗下管理公司，是为配合经营方便实地管理的新公司，三方同意代付或代收具体运营费用。因此，乐劲公司、燕堡仕公司的上诉理由和意见与查明的事实不符，均不能成立。综上，一审根据华润公司的诉请及查明事实对关于系争商铺的租赁合同及其补充协议的解除及其后果所作出的处理并无不当。上诉人乐劲公司、燕堡仕公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币60,458元，由上诉人乐劲健身服务（上海）有限公司负担30,234元，上诉人上海燕堡仕体育咨询管理有限公司负担30,234元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十二月二十三日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……