江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初1277号原告（反诉被告）：鹰潭嘉冠物业管理有限公司，住所地鹰潭市月湖区林荫东路**楼**，统一社会信用代码913606003225450896。法定代表人张永安，执行董事。委托代理人汪兵胜、桂静翔，江西华骏翼律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹰潭市镜美酒店管理有限公司，统一社会信用代码91360622MA35GQ9K6G，，住所地鹰潭市余江区国际商贸城法定代表人杨红华，执行董事。委托代理人郑其，江西胜利律师事务所律师。原告（反诉被告）鹰潭嘉冠物业管理有限公司（以下简称：嘉冠物业）与被告（反诉原告）鹰潭市镜美酒店管理有限公司（以下简称：镜美酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪兵胜、桂静翔、被告的委托代理人郑其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉冠物业诉称，2015年3月，原告与案外人彭先安签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于鹰潭市鹰潭国际眼镜城3＃楼南楼出租给彭先安使用，租赁期限为15年，前3年为免租期，从第四年（2018年3月15日）开始计收租金，租金按7元／平方米／月计算，以后每年递增3%；租金按照季度支付，彭先安应于每季度头一个月15号前向原告支付租金。合同一方以自身行为明确表示不履行主要债务的或者迟延履行主要义务经两次书面催告后在合理期限内仍不履行的，另一方可以解除合同。合同解除时，彭先安应将租赁房屋及相关附属设施、设备返还给原告等。2016年，彭先安将租赁房屋转由被告经营使用。2019年12月2日，鹰潭市中院作出生效判决，判决确认由被告作为承租方继续履行彭先安与原告之间的《租赁合同》，并要求被告自2019年5月15日开始向原告支付租金，具体租金标准为《租赁合同》约定的基础上上涨10%。但被告虽经原告多次催告，并未按照合同约定支付上述租金，截至起诉日仅支付了30万元租金，剩余租金未支付，被告的行为已属于违约。为维护原告之合法权益，特具此状，请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即将承租的鹰潭市鹰潭国际眼镜城3＃楼南楼房屋及相关附属设施、设备返还给原告；3、判令被告向原告支付涉案房屋自2019年11月15日至2020年8月10日止的租金767253.96元及资金占用利息（利息以每期尚欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至全部租金付清之日止，利息统一暂计算至2020年8月10日为16668.81元）；4、判令被告自2020年8月10日起按解除租赁合同时的租金标准（362795.9元／每季度）向原告支付房屋占用费直至实际返还房屋之日止；5、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告镜美酒店辩称，第一、原告提出解除与被告签订的《房屋租赁合同》理由不能成立，被告不同意解除合同。被告没有支付租金事出有因。其一，今年一月出现新冠××疫情，造成酒店经营一时困难，疫情期间基本上没有收入，难以支付相应的租金，即出现了不可抗力的事件，被告要求原告减免一定期间的租金费用，但原告不予理睬。其二，原告对其出租给被告的房屋存在危机人身、财产安全的隐患—窗户老化，长时间不处理，实际上也多次造成外窗玻璃高空坠落的安全事件，其对政府相关部门作出的责令整改也无动于衷，已使被告最基本的权益都无法保障；如果支付租金，致使被告利益将受到更大的损害。其三，原告对其出租房屋的墙面、窗户出现渗水、脱落等情形，不理睬也不处理；对被告修缮所产生的损失从不赔偿，原告对此问题避而不谈，却一味要求被告支付租金，显然不合理。其四，因双方签订的《房屋租赁合同》相关内容不完善，造成双方在履行过程中发生争议。对这些争议原告又不愿意与被告协商解决。即使双方的纠纷在此之前有过两次审判的结果，但还是没有妥善解决。如租赁房屋的面积、计价等问题。此外，被告并未收到律师函，也未收到原告未支付租金提出解除合同的通知等。总之，被告认为，原告提出的解除合同即不符双方的约定，也不属于《合同法》第二百二十七条规定的情形。第二，原告提出要求被告支付的租金金额是错误的，其提出所谓资金占用损失也不合理。如前所述，本案中，双方间的《房屋租赁合同》中虽然对被告承租原告的房屋具体位置有约定，但没有出租房屋的具体面积，对出租方本身占有的面积也没有写明，而实际上原告原法定代表人杨兵一直使用了该栋楼房第三层一大部分，而原告在计算出租房屋面积时没有作相应的扣除，这显然是不当的；另外，此次原告计算出租房屋单价上超出了合同上约定，其主要依据是鹰潭市中级人民法院曾就双方间纠纷作出判决按7.7元∕平方米∕月计算，但该判决只对2019年5月15日至2019年11月14日的租金以实际承租面积为基础按7.7元每平方米∕月计算。在这期限之外租金如何计算并未判决，而原告在本案提出的要求是被告支付2019年11月15日至2020年8月10日止的租金，按7.7元∕平方米∕月或7.931元∕平方米∕月计算，这与合同的约定的7元∕平方米∕月或7.21元∕平方米∕月计算标准是不相符的，原告对租金金额是计算错误的，面积及计算单价基础都存在问题。此外，被告没有向原告支付部分租金，事出有原因，不存在被告根本不想支付租金的问题。所以，原告提出所谓资金占用损失的要求显然也不合理。本案中，在双方存在种种争议，在被告基本权益没有得到保障的情况下，被告还是主动向原告支付了30万元的租金。对此，原告却没有按双方的约定进行积极回应，却在上次纠纷处理还到一年时间又一次采取了激烈的方式来处理双方间的纠纷，被告认为这不是妥善解决问题方式，原告不要总是关注自身利益，而漠视他人权益！综上所述，被告认为，作为承租方没有向出租方支付租金，事出有因，并非像原告所陈述的那么简单，被告的行为没有达到合同约定和法律规定解除合同的条件。本案完全可以采取其他方式处理双方间的矛盾，并非要采取解除合同方式，要知道，15年租赁期，不到四年就要解除，那么被告投入的上千万资产将付之东流，原告的行为不利于合同的稳定性。对此，为维护自身合法权位，被告也依法提出了反诉。请法庭驳回原告的诉求，支持被告的反诉请求。反诉原告镜美酒店反诉称，2015年年初彭先安以个人名义承租了被反诉人购买的位于鹰潭市鹰潭国际眼镜城3＃楼南楼部分物业和配套设施。因在签订合同时，上述物业有关设施及相关权证等并未完善，故当时房屋《租赁合同》是由第三方签订的即出租房被反诉人、承租方彭先安和出卖方江西君融华业置业有限公司。2016年彭先安将租赁的房屋转由反诉人经营使用，但被反诉人一直不予认可。2019年12月2日，鹰潭市中级人民法院作出生效判决，判决确认由反诉人作为承租方继续履行彭先安与被反诉人之间的义务。因本案中的房屋《租赁合同》中有限内容并不完善如租赁面积等问题，反诉人多次要求与被反诉人进行沟通确认，但被反诉人一直不理睬；另外，反诉人使用房屋后几年里先后发生多次高空窗户玻璃坠落事件，造成反诉人的客人停放的多台车辆损坏，为此反诉人向他们赔偿了共计有7万余元人民币；因反诉人承租房屋的窗户存在严重的安全隐患，当地政府有关部门于2019年12月曾下发了《责令限期整改指令书》给被上诉人要求其更换窗户，消除安全隐患，但被上诉人却以种种理由拖延不处理，造成反诉人经营者和员工一遇到恶劣天气，提心吊胆！而反诉人承租楼房隔壁一栋楼的窗户已全部更换了，但被反诉人一直无动于衷，致使反诉人在租赁房屋经营活动始终处在严重人身及财产安全危险之中！此外，从今年（2020年）1月起，因发生新冠××疫情，反诉人几乎无客人入住，一直到6月份，反诉人收入非常少。另外，反诉人对租赁房屋使用过程中，发生租赁房屋有外墙渗水、脱落等问题，但被反诉人不予处理。对上述问题，反诉人多次主动与被反诉人协商处理，但被反诉人根本无视反诉人的合理要求和权益，利用其出租人的强势地位一味要求反诉人先交租金，其不想也无意妥善解决双方间存在的问题。为减少诉累，特向贵院依法提出反诉，请求：1、判令反诉人与被反诉人继续履行双方之间的房屋《租赁合同》；2、判令反诉人向被反诉人免交2020年1月至6月共计6个月的房屋租金；3、判令被反诉人对反诉人承租其房屋全部更换有安全隐患的窗户，并承担所有费用；更换期间减免反诉人租金；以及因租赁房屋窗户玻璃坠落造成反诉人经济损失7万元人民币；4、判令被反诉人对租赁房屋渗水、脱落的外墙等部位进行修缮，并赔偿由此造成反诉人经济损失约50万元；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告嘉冠物业辩称，1、反诉人要求继续履行租赁合同没有事实和法律依据；2、反诉人要求免交2020年1月至6月租金没有事实和法律依据；3、反诉人要求更换房屋窗户、维修房屋渗水及外墙脱落并减免租金、赔偿损失没有事实和法律依据。本诉原告嘉冠物业为支持其诉讼请求，在法定期限内向本院提交的证据有：证据一、原、被告营业执照，证明原、被告身份及适格主体。证据二、《租赁合同》，证明2015年3月，原告与案外人彭先安签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于鹰潭市鹰潭国际眼镜城3＃楼南楼出租给彭先安使用，租赁期限为15年，前3年免租期，从第四年（2018年3月15日）开始计收租金，租金按7元／平方米／月计算，以后每年递增3%；租金按照季度支付。彭先安应于每季度头一个月15号前向原告支付租金；合同一方以自身行为明确表示不履行主要债务的或者迟延履行主要义务经两次书面催告后在合理期内仍不履行的，另一方可以解除合同。证据三、月湖法院（2019）赣0622民初2045号民事判决书、鹰潭中院（2019）赣06民终447号民事判决书，证明2019年12月2日，鹰潭中院作出生效的判决，判决明确由被告作为承租方继续履行彭先安与原告之间的《租赁合同》，并要求被告自2019年5月15日开始向原告支付租金，具体租金标准为《租赁合同》约定的基础上上涨10%（7.7元/平方米/月）。证据四、律师函二份、物流信息截图二份，证明就租金拖欠事宜，原告分别于2020年5月1日、5月25日向被告催收。证据五、房屋面积统计表、不动产权登记证书复印件14份，证明被告承租的房屋建筑面积共计15247.69平方米。本诉被告镜美酒店为支持其答辩意见及反诉理由，在法定期限内向本院提供的证据有：证据一、反诉原告营业执照印件、法定代表人的身份证复印件及法人证明，证明反诉原告的身份信息情况及诉讼主体资格。证据二，图片及赔偿凭据，证明1、本案中反诉原告使用的租赁房屋发生多起外窗高空坠落现象，存在严重的安全隐患；2、租赁房屋发生多起外窗高空坠落砸坏了反诉原告客人停放的车车辆多台，反诉原告对此进行赔偿，共计有7万余元；3、本案中反诉原告使用的租赁房屋外墙等部位出现了渗水、脱落等情形，反诉被告一直没有修缮。证据三，（余）安监责改（201912601）号《责令限期整改指令书》，证明1、反诉被告所有的鹰潭国际眼镜城3号南楼（即本案租赁房屋）外窗发生高空坠落现象（多次发生）；2、鹰潭国际眼镜城3号南楼外窗老化松动，有脱落危险存在高空物伤人重大安全隐患，对此鹰潭市余江区应急管理局于2019年12月6日对反诉被告下发了立即整改的（余）安监责改（201912601）号《责令限期整改指令书》。证据四、光盘，证明租赁房屋渗水、脱离等情况。经庭审质证，本诉被告对本诉原告的证据一质证意见三性均没有异议。对原告的证据二《租赁合同》质证意见真实性、合法性没有异议，但对原告所要证明的关联性有不同意见。（1）有些内容没有作具体约定，如合同的第二条第1款，对出租给承租方的房屋具体面积，以及承租方自留房屋面积没有写明；合同签订后双方至今没有得到确认；（2）该合同是三方订立的合同，该合同是在租赁房屋许多设施尚未完善的情况下，签订合同之初的各方当时目的，为现在产生矛盾留下隐患。出租方（合同甲方）对购买的房屋为尽快实现其价值，在房屋相关手续及设施未完善的情况下就出租出去，而承租方（合同乙方）为开办酒店，为尽快进驻、装修、开业而签订本合同，物业房屋出卖方（合同丙方）为尽快脱手相关物业，为履行出卖人该房屋一些义务而与出租方、承租方签订了本合同。这不是单纯的《房屋租赁合同》，该合同的侧重点主要还是在房屋相关手续、设施、经营项目、交接等方面各方义务约定的较多，而对租赁房屋交付后可能存在的问题如何处理的约定并不多，有些约定也难以执行。对原告证据三的质证意见真实性、合法性没有异议。但对原告所要证明的关联性有不同意见。（1）根据鹰潭市中级人民法院（2019）赣06民终447号民事判决书第四项判决内容，鹰潭市镜美酒店管理有限公司向鹰潭嘉冠物业管理有限公司交纳2019年5月15日至2019年11月14日的租金，租金以实际承租面积为基础按7.7元每平方∕月计算，并未对上述期限之外的租金计算作出判决，所以在此期限之外，原告按上述标准计算租金没有依据。（2）双方之间的纠纷鹰潭市中级人民法院2019年曾作出判决后，原告是在2019年12月19日收到该院判决书的，在不到一年里又一次提出解除合同之诉，此行为不利于合同的稳定性。对原告证据四的质证意见真实性没有异议，合法性、关联性有异议。（1）这两份律师函是寄送给被告法定代表人杨红华的，但并非是杨红华签收的，是他人签收的，是谁签订的？签收人与被告或杨红华是何关系不得而知？原告此证据不能证实被告收到该两份律师函；（2）该函是律师寄发的，并非是原告，律师函中称是受原告委托的，但未提供相应的委托书。（3）两份律师函所发时间相距只有25天，（第1份是2020年4月30日、第2份是2020年5月月25日），退一万步说，该律师是代表原告发的，25天内如此短的期限内就两次提出解除合同，这合理吗？要知道被告对开办酒店已投入上千万元，且双方租赁关系在法院确定不到一年，另外新冠××疫情尚未完全结束之际，原告又一次要解除合同，要么是原告过于草率，要么是原告过于强势！对证据五真实性合法性无异议，提出原告有部分房屋未交付被告使用，合同上有约定原告有自留部分，实际上该栋楼第三层一大部分一直没有交付被告使用，具体面积双方一直没有进行确认。而原告在起诉时将这些被告未承租房屋面积一同计入其要求被告支付的房屋租金里，显然是错误的。本诉被告对本诉原告提供的证据一营业执照和法人证明三性均无异议。对证据二图片及赔偿凭据质证意见三性均有异议，该组证据既无法相互关联，证明玻璃碎裂的真实经过，也缺少直接的转账流水等材料证明镜美酒店承担了赔偿责任，且也无法证明玻璃碎裂是因为交付时涉案房屋存在质量问题。对证据三余江应急管理局《责令限期整改指令书》质证意见真实合法性无异议，关联性有异议。涉案租赁房屋全部都办了产权证，说明房屋是竣工验收合格的，不排除反诉人后期装修、使用不当所导致墙体外窗松动的可能性。经各方质证，本诉原告提供的证证据一来源合法、内容真实，能够证明本案事实，本院予以采信；本诉原告提供的证据二中双方之间租赁房屋的事实，被告对其未提出异议，其能够证明本案事实，本院予以采信。原告提供的证据三中月湖法院（2019）赣0622民初2045号民事判决书、鹰潭市中院（2019）赣06民终447号民事判决书两份判决书的内容，本院予以采信；原告提供的证据4来源合法、内容真实，本院予以采信。本诉被告提供的证据一来源合法、内容真实，能够证明本案事实，本院予以采信；本诉被告提供的证据二该组证据既无法相互关联，证明玻璃碎裂的真实经过，也缺少直接的转账流水等材料证明镜美酒店承担了赔偿责任，且也无法证明玻璃碎裂是因为交付时涉案房屋存在质量问题，本院不予采信；本诉被告提供的证据三中余江区应急管理局《责令限期整改指令书》系有关国家职能部门依职权作出，本诉原告对该证据的真实性、合法性没有异议，能证明本案事实，本院予以采信，综上所述，本院对以下事实予以确认：2015年初，原告嘉冠物业作为合同甲方与案外人彭先安、房屋出卖方江西君融华业置业有限公司签订了一份《租赁合同》，该合同对各方权利义务均有约定，其中，合同第二条对“租赁范围、期限和用途”约定中就租赁范围约定为：“甲方出租的范围为本大楼地上1-5层、16-23层，计租面积为平方米（其中地上第1层物业甲方自行保留平方米，，地上第**物业甲方保留平方米甲方保留面积区分图，详见附件1）。计租的建筑面积最终以房管部门实际测绘结果为准”。合同签订后，彭先安于2015年1月与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订了维也纳连锁酒店特许加盟合同书等协议，彭先安开办了加盟酒店，之后开始对涉案房屋进行装修。2016年3月10日，杨红华、袁彩萍开办了镜美酒店管理公司，法定代表人为杨红华。2016年3月25日，转由镜美酒店管理公司开设加盟本案涉案维也纳连锁酒店。之后，镜美酒店管理公司继续对涉案房屋进行装修，2017年8月24日，镜美酒店管理公司在租赁房屋试营“维也纳连锁酒店”。2018年10月11日，嘉冠物业向鹰潭市月湖区人民法院起诉，要求解除其与彭先安、镜美酒店之间的租赁合同并要求支付拖欠的租金等。2019年4月8日，鹰潭市月湖区人民法院作出判决，同意解除嘉冠物业与彭先安签订的《租赁合同》，由嘉冠物业承担违约金20万元等。之后，彭先安、镜美酒店提出上诉，2019年12月2日，鹰潭市中级人民法院作出（2019）赣06民终447号民事判决书，判决确认由镜美酒店作为承租方继续履行彭先安与嘉冠物业、江西君融华业置业有限公司共同签订的《租赁合同》，并由镜美酒店向嘉冠物业缴纳2019年5月15日至2019年11月14日的租金（具体以实际承租面积为基础按7.7元每平方米每月计算）。镜美酒店在支付了30万元租金后，未再继续支付租金，故嘉冠物业再次提起诉讼。本院认为，合法且生效的合同应受法律保护。本案嘉冠物业与镜美酒店之间的房屋租赁关系业已经生效法律文书确认。法院确认后，如没有新的事实和理由，合同双方均应继续履行。现嘉冠物业以镜美酒店未按时交纳租金并经两次崔告后仍不交纳为由而依合同约定由提出解除合同，本院认为，嘉冠物业的该请求与事实和法律不符。其一，镜美酒店受让该租赁合同后投入大量资金对维也纳连锁酒店进行了装修，解除合同违背了双方订立合同的根本目的，且其未按期缴纳租金系事出有因，一则双方对酒店实际租用面积存在争议，二则双方对酒店外墙玻璃安全隐患等事宜未能达成一致意见，且该隐患业经有关部门责令限期整改；其二，嘉冠物业虽两次发出律师函向镜美酒店催缴租金，但两次发函间隔时间仅为25天，不符合《租赁合同》“对方当事人在两次崔告规定的合理期限内仍不履行或再次拖延履行，一方当事人有权单方提出解除合同”中“合理期限”的约定。其三、镜美酒店在鹰潭市中级人民法院判决后交纳了部分租金，显示其继续履行合同的诚意。故对于本诉原告要求解除与本诉被告之间的《租赁合同》及本诉被告立即将承租的鹰潭市鹰潭国际眼镜城3＃楼南楼房屋及相关附属设施、设备返还的诉求，本院不予支持。镜美酒店虽然没有按期支付租金，但是双方之间的《租赁合同》对于计租面积的约定不明确，导致无法计算明确的租金金额，故对嘉冠物业要求本镜美酒店支付涉案房屋自2019年11月15日至2020年8月10日止的租金767253.96元及资金占用利息等诉求，本院不予支持。正因如此，故本诉被告镜美酒店要求继续履行双方之间的房屋《租赁合同》的诉求，本院予以支持，同时，双方应尽早核实实际租赁面积。镜美酒店诉称因新冠疫情影响，要求嘉冠物业免收2020年1月至6月共计6个月的房屋租金，其要求免除部分租金的理由与客观事实相符，本院予以支持，但要求免租的期限偏长，本院结合本地疫情防控实际情况，酌情认定镜美酒店免交2020年1月至2020年4月租金。本诉被告要求本诉原告赔偿因租赁房屋窗户玻璃坠落造成其经济损失7万元人民币的诉求，因其提交的证据不充分，且原告不予认可，本院不予支持。镜美酒店要求将承租的房屋全部更换有安全隐患的窗户，并承担所有费用且更换期间减免租金的诉求，因该事项牵涉房屋维修基金、涉案租赁房屋玻璃窗户质量等问题，因其证据不足，本院不予支持，双方可就本事项通过有关部门协调处理。镜美酒店要求嘉冠物业对租赁房屋渗水、脱落的外墙等部位进行修缮，并赔偿由此造成经济损失约50万元，应其未提供相应证据证明，本院应不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、驳回鹰潭嘉冠物业管理有限公司的诉讼请求。二、由鹰潭市镜美酒店管理有限公司作为承租方继续履行彭先安与鹰潭嘉冠物业管理有限公司、江西君融华业置业有限公司共同签订的《租赁合同》。三、鹰潭嘉冠物业管理有限公司减免鹰潭市镜美酒店管理有限公司2020年1月至2020年4月期间共计四个月的租金。四、驳回鹰潭市镜美酒店管理有限公司的其他诉讼请求案件受理费15120.47元，由原告鹰潭嘉冠物业管理有限公司负担，反诉案件受理费10815元，由鹰潭市镜美酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  丁晒样人民陪审员  吴秀花人民陪审员  庄小琴二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  黄梓铫