广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5895号原告：陈福万，男，1974年6月23日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：陈昌仪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：正纺科技（广州）有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路****。法定代表人：乔华邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁舲，国信信扬律师事务所实习人员。原告陈福万诉被告正纺科技（广州）有限公司（以下简称正纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘波独任审理，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈福万及其委托诉讼代理人陈昌仪，被告正纺公司的委托诉讼代理人寇晓波、张洁舲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈福万向本院提出诉讼请求：1.判令正纺公司立即支付陈福万2020年2月至2020年5月期间的租金90568元及水电费750元，共计91318元；2.本案诉讼费由正纺公司承担。陈福万后变更其第一项诉请中的水电费金额为428元。事实和理由：2018年5月11日，陈福万与正纺公司签订《租赁合同》一份，由正纺公司租用陈福万位于广州市黄埔区保沙路8号之物业。租赁期限自2018年6月1日起至2022年12月31日止，租赁面积为1068平方米，每月租金为21360元，2020年1月1日起在原月租金的基础上增加6%。租金每月一结，但必须在每月的5号前支付当月租金。租赁期间的水费单价为5.5元/平方米，电费单价1.35元/度。合同签订之后，正纺公司仅支付租金至2019年8月份。2019年9月至2020年1月期间的租金已被（2020）粤0112民初685号判决在案，现陈福万依法要求正纺公司支付2020年2月至5月期间的租金及水电费，请依法判如所请。正纺公司辩称，1.占用费，正纺公司认为在2019年12月17日、2019年12月25日正纺公司两次向陈福万发出终止通知及解约通知，要求陈福万与正纺公司办理场地交接，但陈福万一直怠于履行交接义务，在正纺公司搬离场地物品时，陈福万以正纺公司没有结清租金为由，拒绝正纺公司搬离物品。在双方租赁终止后陈福万作为出租方也是负有止损的义务，但本案中陈福万没有及时与正纺公司办理交接，在正纺公司将场地内的物品清理完毕时，陈福万仍没有来到租赁现场进行交接，因此正纺公司认为对2019年12月25日后的场地占用费应由双方各自承担一半，不应由其独自承担；2.占用费实际计算期间，正纺公司认为最迟应计算至2020年5月10日，5月10日前正纺公司有通知陈福万办理交接，5月10日正纺公司已将场地清理完毕并拍摄视频发给陈福万，告知陈福万全部清空，让陈福万过来接收，但陈福万表示先咨询律师与法官，截止到本案开庭陈福万未对正纺公司的交接事宜提出异议。本院经审理查明事实如下：2018年5月11日，陈福万（出租方、甲方）与正纺公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区保沙路8号之物业出租给乙方，租赁期限自2018年6月1日起至2022年12月31日止。合同第二条约定，乙方在签订本合同后交纳保证金（押金）43000元整。本租赁场所总面积为1068平方米，每月租金为21360元，租金以每三年为一个调价周期，从第四年即2020年1月1日起在上年月租金21360元的基础上增加6%，以此类推。租金每月一结，乙方须在每月的5号前支付当月租金。合同第三条约定，租赁期间的水费单价为5.5元/立方米，电费单价为1.35元/度。合同第四条约定，本合同除发生下列情形外，甲乙双方均无权单方面解除合同：4.乙方连续2个月未交付租金，视为乙方违约，乙方不得要求退回押金。合同第五条约定，因乙方原因违约造成合同终止的，乙方不得要求退回保证金。2018年5月28日，正纺公司向陈福万交纳押金43000元。正纺公司接收涉案物业后，向陈福万支付租金至2019年8月，此后未再支付。2019年12月17日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信向陈福万发出《退租通知》，称：由于四月份五月份村里多次张贴拆迁通知，六月份街道实施登记，八月份递交厂内财物清单，不确定搬迁时间，给我们生产造成困扰乃至损失，再加上今年经济形势不好，公司运转艰难，生存困难，难以为继。至于我们建的钢构板房及定制行吊，在不影响您出租使用的状况下，产权属于我们，你们无偿使用，如影响使用，通知我拆除。在已提前口头通知及短信通知后再次书面通知您，不再租用保沙路八号108的厂房。2019年12月25日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信再次向陈福万发出《退租解约通知》，该通知中除重申《退租通知》的内容外，还告知陈福万来接收厂房。陈福万陈述其有权出租涉案物业，其提交广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社与杜水林签订的编号为埔沙（沙涌片）20170002号《物业租赁合同》（复印件）以及杜水林与陈福万签订的《租赁合同》作为证据。广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社与杜水林签订的《物业租赁合同》约定杜水林通过竞投方式取得广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社自有的位于沙步保沙路沙涌片地块的物业租赁权，物业用地面积约为3027平方米，建筑面积约为3133平方米，租赁期限自2017年1月20日至2025年1月19日止。杜水林与陈福万签订的《租赁合同》约定杜水林将黄埔区保沙路8号之物业出租给陈福万，租赁期限自2017年5月1日至2022年12月31日止。关于涉案物业的产权及报建情况。本院于2020年3月17日向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函询问涉案物业的规划报建情况。2020年4月3日，该局复函称经核查暂查无广州市黄埔区保沙路8号之物业（或保沙路八号108厂房）的规划报建审批记录。在本案中，陈福万主张正纺公司一直在使用涉案房屋，为此提交了相关视频及照片予以证明。视频共有19个，拍摄时间分别为2020年3月24日、3月30日、4月11日、4月21日、4月27日、5月6日、5月9日。除5月9日的视频外，其余日期的视频均分别有三段，拍摄地点分别是涉案房屋的车间、办公室及洗浴间。洗浴间的视频显示上述期间屋内物品基本无变动，至5月6日仍存放有洗衣机、热水器及个人洗漱用品；办公室的视频显示上述期间屋内物品略有减少，至5月6日仍存放有沙发、茶几、凳子、空调及字画、扫帚等杂物；车间的视频显示2020年3月24日至4月11日期间，屋内存放有贯穿全屋的大型行吊、板房、地面钢构、地面钢构件及部分杂物1日起，车间内除大型行吊外，其余物品如板房、地面钢构、地面钢构件等基本已经清空的视频显示，车间内的行吊进入拆除阶段。对于照片，陈福万称照片的拍摄时间为2020年6月24日，照片显示涉案场地还有卷闸门、机床、洗衣机等物品未清空。对于前述视频、照片等证据，正纺公司确认其真实性，但主张是陈福万一直找理由不办理交接，并称卷闸门是为了保持场地的安全所必须，如果拆除也会影响场地的使用价值，其余的车床及洗衣机其实都属于垃圾，不影响陈福万使用场地。陈福万与正纺公司的微信聊天记录截图显示，正纺公司于2020年5月10日告知陈福万全部清空可以接收场地，陈福万当天回应称需先咨询律师与法官。正纺公司于5月11日告知陈福万：“陈总，全部清空，你昨天不来，今也没信，清空完了，我走了，交给你了”。陈福万当天回复称先过去看看要双方确认一下。双方确认，正纺公司于2020年5月10日拆除了前述行吊，正纺公司称其之所以之前没有搬走是因为未与陈福万协商好是折价补偿还是直接拆除，陈福万对此予以否认，正纺公司未提交证据证明双方曾就行吊拆除事宜进行沟通。正纺公司还称陈福万存在阻止其搬空仓库的行为，为此提交了其与陈福万的微信聊天记录截图予以证明。双方于2020年4月11日的微信聊天截图显示，正纺公司称：“让你收厂房你又不收，你也不提要求，就催租金，到法院了你说要清空，你原来还说不让我搬东西呢”。陈福万回复称：“你的水电费与租金都一直没有交，不给你搬是有道理的”。陈福万确认双方聊天内容的真实性，但坚称其不存在阻止正纺公司从涉案房屋中搬离相关物品的行为，并称涉案房屋的钥匙在正纺公司处，是完全可以自行处置的，实际是正纺公司想将行吊卖个好价钱。庭审时，本院询问正纺公司何时去搬离物品时受到阻碍，并指令其五个工作日内核实后答复，否则承担由此引发的不利后果，正纺公司至今未予回复。陈福万称其2020年2月至5月期间一直有交租金给上一手房东，涉案房屋后于2020年6月1日出租给案外人。在本案中，陈福万向正纺公司主张水电费428元，为此提交了水电费收据予以证明。水电费收据显示，用户名为乔（厂）的2019年12月至2020年3月期间每月用电30度合计90度，金额为122元；用户名为乔华邦（办公室）的2019年12月至2020年3月期间共用电155度，金额为209元；用户名为乔华邦的2020年3月至4月共用电15度，金额为20元；用户名为乔华邦（水费）的2019年12月至2020年3月共用水14度，金额为77元。正纺公司对前述收据的真实性、合法性及关联性无异议。陈福万于2020年5月19日向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结正纺公司名下价值91318元的财产。担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司作为连带责任担保人出具等额诉讼保全保单保函为陈福万申请财产保全提供担保。本院于2020年6月2日作出《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结正纺科技（广州）有限公司价值91318元的财产。另查明，陈福万曾于2020年1月15日就涉案房屋起诉正纺公司，诉请为：1.判令正纺公司立即向陈福万支付2019年9月至2020年1月期间的租金109628.6元、2019年10月24日至2019年12月18日的水电费1547元；2.判令陈福万无需退还正纺公司履约保证金43000元；3.本案诉讼费由正纺公司承担。本院于2020年5月9日作出（2020）粤0112民初685号民事判决书，判决正纺公司支付2019年9月至2020年1月的占用费65081.6元，支付2019年10月24日至2019年12月18日期间的水电费1547元，并驳回了陈福万的其他诉讼请求。后正纺公司不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年10月29日作出（2020）粤01民终16980号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有《租赁合同》、收款收据、《退租通知》《退租解约通知》、微信聊天记录、（2020）粤0112民初685号民事判决书及双方当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局经核查未查到涉案物业的规划报建审批记录，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，陈福万与正纺公司签订的《租赁合同》应属无效。关于2020年2月至5月的占用费。虽然《租赁合同》无效，但正纺公司占有使用涉案物业，其应参照合同约定的租金标准向陈福万支付占用费。对于正纺公司占用涉案物业的期间，陈福万提交的视频显示涉案房屋车间内的板房、钢结构部件及杂物在2020年4月11日尚未清空，涉案房屋办公室、洗浴间内的沙发、茶几、凳子、空调、洗衣机、热水器等相关物品至2020年5月6日尚未清空，而贯穿涉案房屋全车间的大型行吊至2020年5月10日方才拆除，故陈福万主张正纺公司支付2020年2月1日至5月10日的占有使用费于法有据。正纺公司虽主张上述期间其与陈福万系在沟通折价补偿还是直接拆除事宜，但未提交证据予以证明，本院不予采信。正纺公司还抗辩陈福万存在阻止其搬离相关物品的情形，但其提交的2020年4月11日的微信聊天记录仅提及陈福万“‘原来’还‘说’不让我搬东西呢”，并未清晰反映“原来”所指向的具体日期及原因背景，以及陈福万是否实际作出了阻止其搬离物品的行为，不足以充分证明正纺公司的主张。且在本院指定正纺公司庭后五个工作日内核实答复何时去搬离物品时受到阻碍的情况后，正纺公司逾期并未答复，应承担由此引发的不利后果，故本院对正纺公司的抗辩意见不予采信。对于2020年5月11日至5月31日期间的占有使用费，正纺公司已于2020年5月10日拆除了行吊，且在此前搬离了板房、地面钢结、地面钢结构等大型物品通知陈福万涉案房屋已全部清空，督促其接收场地，陈福万理应及时办理交接手续。陈福万虽主张2020年6月24日仍有卷闸门、机床、洗衣机等部分物品没有搬离，但其已于2020年6月1日将涉案房屋对外出租，足见相关物品并不影响陈福万使用涉案物业，故本院对陈福万主张2020年5月11日至31日期间的占有使用费依法不予支持。综上，正纺公司应向陈福万支付2020年2月1日至5月10日期间的占有使用费，金额为75228.5元（21360元/月×1.06倍×3个月+21360元/月×1.06倍÷31天×10天），对于陈福万主张超出上述金额的部分本院不予支持。关于水电费。陈福万主张正纺公司支付水电费428元，并提交了相关水电费收据予以证明，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告正纺科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈福万支付2020年2月1日至2020年5月10日期间的占有使用费75228.5元；二、被告正纺科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈福万支付水电费428元；三、驳回原告陈福万的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2082元，由原告陈福万负担357元，由被告正纺科技（广州）有限公司负担1725元。财产保全费933元，由原告陈福万负担164.4元，由被告正纺科技（广州）有限公司负担768.6元。原告陈福万已预交案件受理费和财产保全费，被告正纺科技（广州）有限公司在履行本判决确定的义务时将其应承担的诉讼费迳付原告陈福万。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年十二月二十一日书记员 黄宝茵