山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异515号异议人（被执行人）：山东嘉汇房地产开发有限公司，住所地济南市天桥区北园大街**。法定代表人：黄立仁，董事长。申请执行人：烟台乐利商贸有限公司，住，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路**/div>法定代表人：包绍香，总经理。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。本院在执行申请执行人烟台乐利商贸有限公司（以下简称乐利公司）与被执行人山东嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）等租赁合同纠纷一案中，异议人嘉汇公司向本院提出书面异议。本院于2020年8月10日作出（2020）鲁01执异150号执行裁定，嘉汇公司对该裁定不服，向山东省高级人民法院（以下简称山东高院）申请复议，山东高院于2020年11月10日作出（2020）鲁执复303号执行裁定，裁定撤销本院（2020）鲁01执异150号执行裁定，发回本院重新审查。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人嘉汇公司请求：一、中止执行（2015）济中法执字第765号之四执行裁定；二、解除对济南市天桥区北园大街xxx号嘉汇环球广场x-xxx、x-xxx、x-xxx、x-xxx房屋及306套车库的查封。事实与理由：一、（2015）济中法执字第767号之四执行裁定查封财产已超过异议人实际负债，属于超标的查封。2018年6月你院变卖异议人名下11套房产，款项8850900元，同年9月你院划拨异议人387857.71元款项。截止（2015）济中法执字第767号之四执行裁定作出之日，异议人对乐利公司负债剩余约300万元，迟延履行金180万元。但该裁定却查封异议人名下4套商铺、306套车位，其中仅商铺面积就达491.11平方米，被查封财产价值已达数千万，故属于超标的查封。二、你院查封异议人名下财产没有通知异议人，也没有向异议人交付查封财产清单，系违法执行行为。你院2018年12月18日作出（2015）济中法执字第767号之四执行裁定查封异议人名下财产，但直至2019年7月25日异议人才收到该裁定。你院未通知异议人到场即对异议人名下财产采取查封措施，对于查封财产也未向异议人交付财产清单。三、（2015）济中法执字第767号之四执行裁定查封财产实际属于案外人所有，不是异议人财产，应当解除对案外人财产查封。对于贵院查封的4套商铺，在查封之前异议人先后将4套商铺卖给李凌、刘建、李书静、张自强等4名案外人，均签订商品房买卖合同、过付全部购房款并交付房屋，且4名案外人购买商铺事实均经生效判决确认。对于查封的306套车库，异议人也在你院查封前出售给案外人并由案外人实际控制。因此，对于你院查封财产，案外人才是实际权利人。乐利公司辩称，一、贵院查封未明显超标的额。判定执行实施案件是否存在超标的额查封情形，应当先行确定执行标的数额，再根据委托评估价格认定是否存在超标的额查封情形。执行标的额包括判决债务本金、一般利息、违约金、迟延履行期间的利息、诉讼费用、执行费等，要考虑市场波动情况，在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，还需综合考虑标的物是否系轮候查封、是否设定抵押等具体情形予以认定。截至2020年12月9日，嘉汇公司尚欠答辩人本息已达530余万元。案涉4套房产分别为x-xxx号、x-xxx号、x-xxx号、x-xxx号商铺均系内铺，参照本案执行中山东众合土地房地产评估有限公司于2016年9月4日出具的众合评（鉴）字（2016）第0270号房地产估价报告x-xxx、xxx、xxx号房产面积合计98.73m2，价值约为106万元；x-xxx号房产虽然面积大、价值高（约为484万元），但自房管部门查询的房地产权登记信息可知该套房产已办理预告登记并设有抵押权，扣除抵押权人优先受偿部分剩余可供执行的价值部分可忽略不计。308个车位空置非常严重，物管公司答复车位单价不到2万元，使用中的车位大部分是自物管公司租用，月租金仅为200元。综上，虽然该4套房产及308个车位预估价值为700万元左右，但是网络司法拍卖中还存在首次拍卖降低30%、流拍再次降低20%的可能性，即贵院查封的案涉4套房产及308个车位最后的成交价应该在500万元左右，且处置案涉房产车位产生的评估费、执行费等费用需从拍卖款中优先扣除。二、贵院查封行为合法。案涉房产及车位系在房管部门备案登记的不动产，贵院查封案涉房产、车位采取“活查封”的方式，并未实际处置财产，仅限制对该房产及车位过户、设定其他权利负担的行为，不改变该房产及车位的占用及使用现状，鉴于此执行法院只需到房管部门办理查封手续即可，无需到现场办理查封手续，更无需通知被执行人的法定代表人或者主要负责人到场。另，贵院查封裁定已详尽列明案涉房产及车位的坐落、证号等信息，无需另行造具清单。贵院查封裁定虽于2019年7月25日方向嘉汇公司送达，但并未给嘉汇公司造成任何损失，对其权利救济没有造成影响，嘉汇公司认为执行法院查封行为违反《民事诉讼法》第二百四十五条规定无事实和法律依据。三、嘉汇公司无权对案涉房产及车位提出排除执行申请。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查……”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”在执行过程中有权排除执行法院对执行标的执行的主体是享有实体权利的案外人，嘉汇公司称案涉房产、车位已全部售出，即对案涉房产、车位享有实体权利的是买受人，嘉汇公司作为案件的被执行人无权提出排除执行申请。即便嘉汇公司有权提出排除执行异议申请，但其提交的证据材料不足以证明案涉房产、车位具备司法解释规定的排除执行之情形。且买受人至今未办理产权过户手续、产权仍登记在嘉汇公司名下，明显不符合常理，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，故嘉汇公司或买受人均无权要求排除对案涉房产及车位的执行。本院查明，青岛乐天超市有限公司与嘉汇公司、福建映玺担保有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月17日作出（2014）济民四初字第1号民事判决，判决：一、被告嘉汇公司于本判决生效之日起10内向原告青岛乐天超市有限公司退还履约保证金10539050元；二、被告嘉汇公司于本判决生效之日起10内向原告青岛乐天超市有限公司支付履约保证金利息（自2012年9月26日起至本判决生效之日止，以10539050元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告福建映玺担保有限公司对上述一、二项所确定的付款义务承担连带责任；四、驳回原告青岛乐天超市有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告嘉汇公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199357元，由原告青岛乐天超市有限公司负担120000元，被告嘉汇公司负担79357元，财产保全费5000元，由被告嘉汇公司负担；反诉费70900元，由被告（反诉原告）嘉汇公司负担。嘉汇公司不服该一审判决，向山东高院提起上诉，山东高院于2015年9月21日作出（2015）鲁民一终字第214号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年10月26日，本院立案执行，案号为（2015）济中法执字第767号。2017年11月11日，本院作出（2015）济中法执字第767号之二执行裁定，裁定变更乐利公司为本案的申请执行人。2018年7月3日，本院将经评估、拍卖、变卖被执行人嘉汇公司名下位于济南市天桥区北园大街xxx号环球广场，房号为x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx、x－xx号房屋（房产证号为天**）成交价款885.09万元中的8779250元过付给申请执行人乐利公司，71650交纳执行费。同年9月11日，依法划拨被执行人嘉汇公司银行存款381607.71元，过付给申请执行人乐利公司375357.71元，交纳执行费6250元。2018年12月28日，本院作出（2015）济中法执字第767号之四执行裁定，查封嘉汇公司名下坐落于济南市天桥区北园大街xxx号嘉汇环球广场证号天xxxxx项下的x-xx、x-xx、x-xx、x-xxx号房屋及嘉汇环球广场xx、xx号等车库306套。乐利公司主张嘉汇公司尚欠其本息530余万元，嘉汇公司对此不予认可，主张仅欠付乐利公司300余万元。另,本院（2020）鲁01执异150号执行裁定认为,嘉汇公司主张本院所查封上述不动产已全部卖予案外人，故嘉汇公司主张上述房产属于案外人，主体不适格，对其异议本院不予审查。因嘉汇公司主张本院查封的上述不动产已归案外人所有，上述财产存在因案外人主张权利而排除执行的可能性，故无法认定本院系超标的查封。因本院查封嘉汇公司上述不动产后，已将查封裁定送达嘉汇公司，嘉汇公司向本院提出异议，即证明嘉汇公司已得知本院查封行为。并且，本院在查封裁定中，已详尽列明上述不动产具体信息，查封清单的相关内容已在查封裁定中体现。故本院查封程序并无不当，裁定驳回嘉汇公司的异议。山东高院（2020）鲁执复303号执行裁定并未认定本院查封行为违反法定程序，仅以没有对查封财产是否超标的进行审查遗漏异议请求为由发回本院重新审查。2020年12月22日，嘉汇公司向本院提交x-xx、x-xx、x-xx、x-xx号房屋及嘉汇环球广场306套车库的买卖合同及收据，用于证明上述房产均已出售。但未提交证据证明超标的查封其名下财产。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。本案中，嘉汇公司主张本院所查封的案涉不动产已全部出售给案外人，并提供相关买卖合同及收据予以证明，又以此为据主张对其财产的查封超标的，显属自相矛盾，对于嘉汇公司所提超标的查封的异议，本院不予支持。如案外人对执行标的主张权利，应由其直接向法院提出案外人异议要求排除执行，嘉汇公司提出异议请求解封涉案房产，主体不适格，本院不予审查。综上，异议人嘉汇公司的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：驳回异议人山东嘉汇房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审判长 杨 雷审判员 邢景明审判员 于文诚二〇二〇年十二月二十四日法官助理李姝怡书记员张升华