广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初939号 原告：吴献芳，女，1965年7月8日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄奕林，广西西环律师事务所律师。 被告：藤县正浩投资开发有限公司,住所地广西梧州市藤县藤州镇藤州大道**碧水阁1-5车库商铺04铺。统一社会信用代码：91450422685168796M。 法定代表人：蔡金宇，总经理。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 原告吴献芳与被告藤县正浩投资开发有限公司（以下简称正浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，被告在法定期限内向本院提出管辖权异议，要求本院将本案移送梧州市中级人民法院审理。本院依法裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服，上诉至梧州市中级人民法院，梧州市中级人民法院依法裁定驳回被告的上诉。因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，于2020年9月23日与(2020)桂0422民初929、930、938、940号案件公开开庭进行了合并审理。原告吴献芳及其委托诉讼代理人黄奕林、被告正浩公司的委托诉讼代理人王木昌到庭参加诉讼。被告正浩公司的法定代表人蔡金宇经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告吴献芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金73311.3元给原告；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年12月25日与被告签署了《商品房买卖合同》（合同编号：ＴＸ2017021390）,原告购买被告开发的藤县一套。依照合同约定，原告将总房款合计452539元全部支付到被告指定账户。原告依据合同约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，被告应将该商品房于2018年12月31日前验收合格并交付给原告使用。由于被告的原因，被告时至今日仍不能依照《商品房买卖合同》的约定按时交房给原告使用。被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第二款的约定：“买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金。”被告应向原告承担违约责任并给予赔偿。被告于2020年初才将没有达到交房条件的商品房通知各买受人领取房屋钥匙，原告被迫于2020年1月20日接受了被告交付的商品房，计至2020年1月20日，被告已迟延交房384天。由于合同第八条约定了出卖人可以迟延交房的事由，原告依约定推定被告据实可迟延交房60天，因此截至2020年1月20日，被告已迟延交房324天，应付违约金73311.3元给原告。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，原告按合同约定履行了相关义务，付清了涉案商品房的价款，因被告的原因，被告不能按《商品房买卖合同》约定按时交房给原告，构成了严重违约，应由被告承担违约责任。请人民法院支持原告的诉请。 被告藤县正浩投资开发有限公司辩称：一、原告收房时没有向被告提出任何异议，其诉讼请求不应支持。被告开发的碧水广场小区于2017年8月18日取得商品房预售许可证，双方于2017年12月25日签订《藤县商品房买卖合同》，交房时间为2018年12月31日。被告于2019年11月20日向当时已购房的全部业主（ -3- 包括原告在内）通知于2019年11月30日前到被告处收房，原告在接到通知后至2020年1月20日才到被告处接收房屋。原告在接收被告交付的房屋时，并没有向被告提出任何异议，包括其在本案中所主张的逾期交房构成违约的异议，且没有按照双方所签订的《藤县商品房买卖合同》第十一条的约定拒绝交接，双方已履行合同且已履行完毕，原告也已入住，应视为原告同意变更合同、履行合同且放弃向被告主张权利。故即使被告构成逾期交房违约，由于原告在接收房屋没有提出异议，原告现在又主张此权利，法院不应予以支持。二、原告主张答辩人逾期交房的天数不准确，不能成立。1.被告于2019年11月20日向当时已购房的全部业主（包括原告在内）通知于2019年11月30日前到被告处收房，原告在接到通知后至2020年1月20日才到被告处接收房屋。据此可得，原告比规定的收房时间2019年11月30日晚51天（31＋20）才来接收房屋，这51天应当扣减。2.根据2017年9月11日双方所签订的《藤县商品房买卖合同》第八条交付期限及交付条件的约定，被告遇到下列特殊原因可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的和未按时交付房款或贷款未发放给出卖人，有权延期交付。据此，①天气影响应当扣减的天数为54天。其中，从2017年12月25日起至2018年12月31日间风力大于6级的天数共37天，应扣减风力影响施工的37天；从2017年12月25日起至2018年12月31日间当日降雨大于30毫米的天数为8天，应扣减降雨影响施工的8天；2018年9月15日台风“山竹”影响施工停工4天。以上合计49天；②停水影响应当扣减的天数为2天。从2017年12月25日起至2018年12月31日间共停水2天影响施工，应扣减停水影响施工的2天；③每年高考影响应扣减的天数为4天。从2017年12月25日起至2018年12月31日间，因高考要求从2018年6月5日至6月8日停工，故应扣减高考影 -4- 响施工的4天。以上三项共合计可延迟交房55天。综合以上⑴、⑵项一共可顺延交房106天。由于双方约定收房时间为2018年12月31日，被告规定收房截止时间为2019年11月30日，理论上延迟交房11个月共330天，扣除可顺延的106天，最终被告迟延交房的天数为214天，因此被告不同意原告主张的逾期交房的天数。三、原告主张违约金以已支付房款为总额按日万分之五计算违约金太高，应予以调整减少。由于被告迟延交房，原告的实际损失为房屋租金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告损失的租金标准应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，按照藤县藤州镇同地段同类房屋的租金行情，原告所购买的130.04平方米房屋周边的租金为1000元/月，迟延交房211天共7个月，损失的租金为7000元。为此，原告请求的违约金太高，应调整为7000元。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请人民法院依法判决。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告围绕诉讼请求依法向本院提交的原告身份证复印件、企业信息公示、《藤县商品房买卖合同》、《增值税普通发票》等证据，被告无异议；原告对被告提供的营业执照复印件、商品房预售许可证、各业主收房签收表、碧水广场物业部收款收据、住建局证明无异议。对当事人无异议的证据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，具有合法性、真实性、关联性，本院予以认定并在卷佐证。 原告对被告提供的气象局的风力（包括台风“山竹”）、降雨等气象资料和供水公司的停水通知有异议，并认为气象局的风力（包括台风“山竹”）、降雨等气象资料发生时间在2018年12月31日前即被告交房前，交房后可以顺延交房时间；停水通知不是发生在被告施工的工地片区。本院认为，被告提供的气象局风力（包括台风“山竹”）、降雨等气象资料，是藤县气象局对在藤县县城风力、降雨等气象情况 -5- 的记载，具有真实性、关联性，本院予以确认；被告提供的停水通知，是藤县水利供水公司对藤县县城各片区进行停水向各用水户的告知，具有真实性、关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经庭审质证确认的证据，本院查明案件法律事实如下： 2017年12月25日，原告与被告签订《商品房的买卖合同》（合同编号：ＴＸ2017021390）。该合同约定：1、原告向被告购买藤县，建筑面积130.04㎡（其中套内建筑面积106.83㎡，分摊的共有共用建筑面积23.21㎡），单价3480元／㎡，总价款452539元；2、付款方式：签订合同之日起当日内一次性付清房屋总价款452539元；3、违约责任：出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金；4、交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵①非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的；②因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交楼时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间；③气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气等。原告已交付全部购房款452539元给被告，被告在庭上也承认原告已按合同约定支付全部购房款。被告于2020年1月20日将上述房屋交付原告使用。2020年4月13日，原告向本院提出前述诉讼请求。 -6- 另查明，根据藤县气象局统计，2017年12月25日起至2018年12月31日间藤县县城风力大于六级或以上（包括台风“山竹”）的天数共计37天，2017年12月25日起至2018年12月31日间当日降雨量大于30毫米（或以上）的天数共计8天。2018年9月15日，藤县住房和城乡建设局作出《关于我县在建工地在重大气象灾害（台风）Ⅱ级应急响应期间全面停工的紧急通知》，碧水广场小区的建设受台风“山竹”影响停工2天。2019年5月31日，藤县住房和城乡建设局作出《关于在高考期间县城及周边在建工地停止施工的通知》，为在高考期间的考生创造一个安静的学习、考试和休息环境，要求自6月5日至8日县城及周边在建工地停止施工。综上，被告按照合同约定可据实迟延交房的天数共计49天。 本院认为，根据原告向本院提供的《藤县商品房买卖合同》、《广西增值税普通发票》等证据，足以证明原告向被告购买的位于广西藤县己付清购房价款。原、被告讼争的商品房销售合同是双方在平等自愿基础上签订的，合同内容未违反法律强制性规定，是合法有效的。原、被告应当按照合同约定和本着诚实信用的原则行使合同的权利、履行合同的全部义务。对本案争议的焦点问题： 1.关于被告是否逾期交房及逾期交房天数的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》中的约定：出卖人应当在2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。在扣减风力（包括台风“山竹”）、降雨天气及高考等签订合同时约定及无法预见、无法控制的客观原因，可据实延期交房的49天外，被告最迟应于2019年2月18日将达到合同约定交房条件的讼争商品房交付原告使用，此后属于被告逾期交房，构成违约。从顺延交房期限届满的第二日即2019年2月19日起至实际交房日(即2020年1月20日)止共336天，为被告实际逾期交房天数，应由被告按合同约定承担违约责任。被告认为，其在2019年11月20日已通知 -7- 原告于同年11月30日前收房，但没有提供相应的证据予以证明，且与其提供的各业主收房签收表不一致，故本院对被告的该主张不予采纳。 2.关于逾期交房违约金如何计算的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》中的约定：出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求按原告实际损失进行调整逾期交房的违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院衡量原告的实际损失和被告的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则作相应调整，将逾期交房的违约金调整为按照年利率6%计算，即违约金按日万分之一点六七(0.167‰)，以原告已交付的总房价款452539元为基数，按被告实际逾期交房天数336天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计25392.87元(452539元×0.167‰×336天=25392.87元)。 综上所述，原告吴献芳与被告藤县正浩投资开发有限公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交房给原告已构成违约，应向原告支付违约金。被告存在延期交房的约定事由，可依约据实延期交房。被告请求适当减少违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告藤县正浩投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴献 -8- 芳支付逾期交房违约金25392.87元； 二、驳回原告吴献芳的其他诉讼请求。 义务人应在本案判决生效指定的期间履行完毕，相关款项可汇至本院代管款账户（户名：藤县人民法院，开户行：中国银行藤县藤州大道支行，账号：62×××19）转交权利人。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 案件受理费1634元(原告已预交817元)，诉讼保全申请费780元（原告已预交），合计2414元，由原告吴献芳负担1578元，被告藤县正浩投资开发有限公司负担836元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄庆平 审 判 员  张 勇 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  赵 颖 -9- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 -10- 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -11- 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。