河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初4738号原告：杨某。委托诉讼代理人：田续鹏。被告：河南某某置业有限公司。原告杨某与被告河南某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及委托诉讼代理人田续鹏到庭参加诉讼，被告河南某某置业有限公司经法院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；2.请求依法判令被告向原告退还购房款187796元，按揭服务费3100元，总计190896元；3.判令被告向原告支付违约金1877.96元，4、请求依法判令被告向原告赔偿房屋增值损失254839元，5、案件受理费由被告承担。后原告变更诉讼请求如下：请求变更原诉讼请求第四项：请求判令被告向原告赔偿房屋增值损失209490元及鉴定费7043元、诉讼费由被告承担，其余诉讼请求不变。事实与理由：2014年，原告从吉林华运房地产开发有限公司处购买其在项城开发的华运凯旋城8栋1单元603号西户房产一套，建筑面积129.57平方米，总价457796元，首付款187796元，剩余房款270000元以银行按揭形式支付，原告依约支付首付款，吉林华运房地产开发有限公司开具首付款收款收据，签订购房合同，约定2016年7月31日交付房屋，后期，开发商由吉林华运房地产开发有限公司变更为被告河南某某置业有限公司，原告应被告要求更换成编号为0008232号的首付款收款收据，在原合同基础上重新签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），双方约定2017年3月31日前交房，并收取按揭服务费3100元，同时双方还约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，并重新出具收款收据，2020年7月29日，河南省项城市人民法院在执行申请执行人黄琳与项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产予以查封裁定，原告于2020年8月5日对河南省项城市人民法院查封的位于项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产不服，提出执行异议，但被项城市人民法院驳回，现被告违约，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告河南某某置业有限公司缺席未提交答辩意见。原告杨某围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、交房协议书，证明被告曾向原告承诺于2016年7月31日达到交房条件，分批通知客户到物业交房，证据二、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），证明原被告之间重新签订商品房买卖合同，约定2017年3月31日前交房，如未按约交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，证据三、吉林华运房地产开发有限公司收款收据（No0008232），证明被告收到原告支付的房屋首付款187796元，原告依约履行了合同，证据四、吉林华运房地产开发有限公司收款收据（No0014016），证明被告收到原告支付的按揭款服务费3100元，证据五、（2020）豫1681执异63号河南省项城市人民法院执行裁定书，证明位于项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产已被法院查封，现合同无履行可能性，证据六、凯达房地产网中，坤禧天安世家二手房成交信息，证据七、链家App上坤禧天安世家二手房挂牌价，证明与华运凯旋城同地段、同类型房屋现房价为5500元/㎡左右，证据八、房地产估价报告一份，鉴定费票据一份，证明涉案房屋现在的市场价值为667286元，单价为5150元/㎡，原告申请鉴定支付的费用为7043元。被告河南某某置业有限公司缺席未对原告提交的证据发表质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月5日，原告杨某与被告河南某某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》从被告处购买其在项城开发的华运凯旋城8栋1单元603号西户房产一套，建筑面积129.57平方米，总价457796元，首付款187796元，剩余房款270000元以银行按揭形式支付，原告依约支付首付款187796元，被告河南某某置业有限公司向原告出具了编号为0008232号的金额为187796元收款收据。同时双方还约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2020年7月29日，河南省项城市人民法院在执行申请执行人黄琳与被告河南某某置业有限公司民间借贷纠纷一案中，将原告购买的项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产予以查封裁定，原告于2020年8月5日对河南省项城市人民法院查封的位于项城市华运凯旋城住宅小区第8幢1单元603号房产不服，提出执行异议，但被项城市人民法院驳回，为此，原告诉至法院。本院认为，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。但由于该涉案房屋被项城市人民法院查封。原告虽然提出执行异议，因证据不足被项城市人民法院依法驳回，故原、被告的《房屋买卖合同》的目的已经无法履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定合同解除后，被告应将已经收取的款项返还给原告。现原告要求被告方返还已付购房款187796元，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告退还其支付的按揭服务费3100元问题，由于原告未提供证据证明被告未为其办理银行按揭手续或其未成功办理银行按揭手续的责任在于被告，且原告所提供的NO0014016号收据上并未注明该款项的性质，无法证明其为被告收取的按揭服务费，故对此诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告如未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，故原告要求按照已付187796元款项的1%主张违约金1877.96元，理由正当并符合相关法律规定，对此诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值损失209490元及鉴定费7043元问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告虽然提供了河南正泰房地产评估咨询有限公司的豫正泰（2020）SF12001A号房地产市场价值咨询报告书，证明其现在的房价为5150元每平方米，总价667286元，其涉案房屋增值209490元。本院认为，原告仅仅缴纳了房屋的首付款而非全款且原告也未办理银行按揭手续，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“……买受人应自签订本合同之日起30日内办理完毕贷款事宜。逾期按照本合同第八页第七条处理。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在玖拾日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行”（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.50（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定，2、实行银行按揭/公积金贷款的，应严格按照本合同关于银行按揭/公积金贷款的约定执行，按本条第壹种方式处理。根据上述约定，原告未完全付款也存在违约行为，同时原告在未办理银行按揭的情况下，对于剩余的房款未再予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，不能排除被告在原告仅仅缴纳首付款的情况下合法拒绝交房房屋的可能，在原告未提供证据证明被告恶意拒绝交房情况下，故对此诉讼请求本院暂不予支持，原告可待证据充分情况下，另案予以主张。被告河南某某置业有限公司未提出答辩意见，也未提供抗辩证据，经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有的诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杨某与被告河南某某置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》；二、被告河南某某置业有限公司支付原告杨某逾期交房违约金1877.96元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。三、被告河南某某置业有限公司退还原告杨某缴纳购房款187796元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回原告杨某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4007元，退回360元，由被告河南某某置业有限公司负担1663元，由原告杨某负担1984元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  夏淑琴二〇二〇年十二月二十九日法官助理于冰书记员李嘉煊主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）