四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初12462号 原告：田云鹤，男，1980年11月22日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：周湘，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓晓，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 原告：耿学妹，女，1979年6月26日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：周湘，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓晓，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市高新区天府二街********，******。 负责人：高峰。 委托诉讼代理人：罗克斌，四川遂宜律师事务所律师。 第三人：邓小清，女，1970年6月10日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：涂亮，男，1966年3月8日出生，汉族，住四川省南部县。 原告田云鹤、耿学妹与被告平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）、第三人邓小清、涂亮案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告田云鹤及其与耿学妹的共同委托诉讼代理人周湘、被告平安银行成都分行的委托诉讼代理人罗克斌到庭参加诉讼，第三人邓小清、涂亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 田云鹤、耿学妹向本院提起诉讼，请求判令：1.撤销（2020）川0105执异418号执行裁定书，不予执行位于成都市金牛区泉水西路50号8栋28层2805号房屋，并解除查封；2.确认位于成都市金牛区泉水西路50号8栋28层2805号房屋归田云鹤、耿学妹所有；3.本案案件受理费由平安银行成都分行承担。事实与理由：田云鹤、耿学妹夫妇于2018年12月14日与邓小清、涂亮签订《房屋买卖合同》，购买邓小清、涂亮所有的位于成都市金牛区泉水西路50号8栋28层2805号房屋，房屋价款130万元。田云鹤、耿学妹在2018年12月17日、21日付清了该房屋的全部价款，并一直居住至今。2019年平安银行成都分行诉邓小清金融借款合同纠纷由四川省成都市青羊区人民法院（以下简称青羊区人民法院）作出（2019）川0105民初4502号民事判决书，判决邓小清偿还平安银行成都分行974272.74元及利息、罚息、复利等。后平安银行成都分行申请强制执行，青羊区人民法院作出（2020）川0105执3831号执行裁定书，查封了案涉房屋。田云鹤、耿学妹对此不服，提起执行异议申请，青羊区人民法院作出（2020）川0105执异418号执行裁定书，驳回了田云鹤、耿学妹的异议申请。田云鹤、耿学妹认为，其与邓小清、涂亮签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，真实合法有效；虽然没有办理产权过户登记，但非田云鹤、耿学妹自身原因，且在法院查封案涉房屋前，田云鹤、耿学妹已依合同支付了全部价款并合法占有，居住房屋至今，案涉房屋已实际归田云鹤、耿学妹所有。根据《物权法》第十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，提起诉讼。 平安银行成都分行辩称，《房屋买卖合同》签订时间在2018年12月，成都市的购房限购政策出台是在2017年3月，田云鹤在明知自己不符合购房条件，无法过户的情况下，仍签订合同，且在合同第九条约定延期过户，证明其是清楚知晓在签合同时，房屋是不能过户的，此后果和风险应由其承担；田云鹤设立的抵押权是虚假合同所作，该抵押权并非真实存在；田云鹤也不能证明案涉房屋在法院查封之前，已实际占有使用房屋。案涉房屋现登记在邓小清、涂亮名下，田云鹤、耿学妹的请求不能够排除法院的执行，不应当确认案涉房屋归田云鹤、耿学妹所有。 邓小清、涂亮未到庭陈述，也未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理的平安银行成都分行诉邓小清金融借款合同纠纷一案，于2019年6月3日作出（2019）川0105民初4502号民事判决书，判决：邓小清偿还平安银行成都分行974272.74元及相应利息、罚息、复利等。该判决发生法律效力后，平安银行成都分行申请强制执行，执行案号为（2020）川0105执3831号，本院于2020年6月10日查封登记在邓小清、涂亮（按50%按份共有）名下的位于成都市金牛区泉水西路50号8栋28层2805号房屋。2020年8月17日，田云鹤提出执行异议，本院于2020年8月26日作出（2020）川0105执异418号执行裁定书，驳回田云鹤的异议请求。田云鹤不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2018年12月14日，涂亮、邓小清（甲方、出卖方）与田云鹤（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方将其位于成都市金牛区泉水西路50号8栋28层2805号房屋出售给乙方，建筑面积：88.43㎡，房屋价格：1300000元；2.经甲乙双方协定，将于公证生效日期后两年如因国家政策变动影响，甲方应无条件配合乙方办理该房屋的所有相关手续。后田云鹤于2018年12月14日、12月17日向涂亮转账30000元、760000元，2018年12月21日向邓小清转账500000元，共计1290000元。 本院向成都市不动产登记中心调取了案涉房屋办理抵押权时的相关材料，显示：以案涉房屋作为抵押物，设立1800000元债务的事由为借款，借款人、抵押人为邓小清、涂亮，出借人、抵押权人为田云鹤，设立时间为2018年12月17日。 以上事实有当事人身份信息、企业信用信息、房屋买卖合同、银行卡交易明细、（2019）川0105民初4502号民事判决书、（2020）川0105执3831号执行裁定书、（2020）川0105执异418号执行裁定书、证明、成都市不动产登记信息、借款抵押合同及当事人陈述等在案予以佐证。 审理中，1.田云鹤、耿学妹称其与涂亮、邓小清之间除买卖案涉房屋外，再无其他经济往来，也无借款。买房时为了保险起见，才在房屋上设立抵押权，抵押权人是田云鹤，因此，其对案涉房屋具有优先受偿权。平安银行成都分行认为田云鹤与涂亮、邓小清之间没有真实的借款关系，不存在真实合法的抵押权，因此抵押权无效。 2.田云鹤称至今未在成都市交纳社会保险，买房时并不清楚成都市的购房限购政策，并提交结婚证及耿学妹的养老保险缴费信息、参保缴费证明、营业执照，拟证明田云鹤、耿学妹系夫妻，二人在成都经营两家企业，有稳定工作和固定收入，且耿学妹已经在成都交纳社保时间超过两年，耿学妹具备成都市的购房资格，而且成都市出台的购房限购政策属于行政管理行为，因此，并非田云鹤自身原因未办理案涉房屋产权过户。平安银行成都分行对结婚证的真实性、合法性、关联性无异议，但认为签订《房屋买卖合同》的是田云鹤，耿学妹不是合同的当事人，不能决定田云鹤的购房资格；合同签订时间为2018年12月14日，而成都市出台的购房限购政策于2017年3月发布，田云鹤一直未购买社会保险，至今仍不具备成都市的购房资格，双方在《房屋买卖合同》第九条中对延期过户作出的约定，也可以看出田云鹤是清楚知道房屋不能过户，其自身对此存在过错。 3.田云鹤、耿学妹提交天悦城客户服务中心出具《证明》和水电气费用等票据，证明其购买案涉房屋后于2019年1月入住至今，期间产生的物业费、水电气费等均由自己在交纳，已实际合法占有案涉房屋。平安银行成都分行对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为物管公司出具的《证明》是单方出具，不具有证明力；交费票据上均是涂亮、邓小清的名字，并非田云鹤、耿学妹的名字。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为田云鹤、耿学妹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，田云鹤于2018年12月14日与邓小清、涂亮签订《房屋买卖合同》，在合同中明确约定：将于公证生效日期后两年如因国家政策变动影响，甲方应无条件配合乙方办理该房屋的所有相关手续。加之田云鹤无成都市购房资格，因此，本案中，田云鹤系因自身原因未办理过户登记，其异议不足以排除本院执行。至于耿学妹主张其与田云鹤系夫妻，具有成都市购房资格。本院认为，耿学妹未在《房屋买卖合同》上签字，不是合同相对方，不能决定田云鹤的购房资格，故田云鹤、耿学妹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其主张不予执行位于成都市金牛区泉水西路50号8栋28层2805号房屋及确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回原告田云鹤、耿学妹的全部诉讼请求。 本案受理费11800元，公告费600元，共计12400元，由田云鹤、耿学妹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 玲 人民陪审员  严秀莲 人民陪审员  蔡正银 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  马艳萍 书 记 员  邹婧竹