四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终866号 上诉人（原审原告）：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道南昌路**。 法定代表人：曾戈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐芳，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段爽，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：雅安康达房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区滨湖东路********。 法定代表人：李想，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张依涵。 上诉人成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称众恒物业公司）与上诉人雅安康达房地产开发有限公司（以下简称康达房地产公司）物业服务合同纠纷一案，因不服四川省雅安市雨城区人民法院（2018）川1802民初2558号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 众恒物业公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.判令康达房地产公司向众恒物业公司支付位于雅安市××镇××小区××期别墅房号××的物业服务费350406元，及逾期支付别墅物业费违约金105121.8元；3.判令康达房地产公司向众恒物业公司支付位于雅安市××镇××小区××期××停车场××平方米）物业服务费1008987元，及逾期支付地下停车场物业服务费违约金302696.1元;4.判令康达房地产公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院在判决书中未对众恒物业公司提交的《雅安开发商费用明细》质证及认定，该组证据对整个案件事实的认定有重大的影响。该组证据证明从2017年5月1日至2017年12月空置房费用总计94026.97元五折优惠后总计47013.48元，该明细表后有附件列明了该管理费组成的房号，并未包括荣新·滨江奥斯卡小区二期别墅房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2。在2018年2月9日众恒物业公司作为乙方与雅安市力拓房地产开发有限公司作为甲方签订《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》（以下简称《对账结算协议》）中第二项核定（2017.05-2017.12）五折优惠后的空置房管理费为46714.56元，该两项金额能基本吻合，说明从2015年1月到2017年12月的《对账结算协议》的结算金额不包括荣新·滨江奥斯卡小区二期别墅房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2的物业管理费及地下停车场物业管理费。2.众恒物业公司分别于2018年4月23日、2018年7月14日、2018年12月24日向康达房地产公司发出《关于滨江奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月30日、2018年7月16日至2018年12月25日滨江奥斯卡空置房物业费0元（前期协议已免除）”，此处的前期协议指在《对账结算协议》中载明“自2018年1月1日起。乙方同意免除甲方尚剩余37套住宅未售期间的全部物业服务费，免除时限以签订房屋销售合同时间为止（免除费用的未售房屋明细详见附件1）”，在附件中列明的37套房屋不包括荣新·滨江奥斯卡小区二期别墅房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2，所以在此三份费用对接函中结清的物业费不包括上述6套别墅从2018年1月1日至2018年12月25日期间的物业费。3.众恒物业公司在2016年8月5日向康达房地产公司发出自2015年至2016年6月30日相关费用结清的《关于滨江·奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“车位管理费双方协商”并由康达房地产公司的相关负责人签字确认的，由此可见地下停车场的物业管理费不在《对账结算协议》中费用结算范围。 康达房地产公司辩称，1.众恒物业公司在二审所提到的诉讼金额与一审庭审过程中的诉讼金额不一致，请法院依法认定。2.均不认可众恒物业公司的请求及理由，别墅在空置物业对价函中已约定不收费。3.众恒物业公司上诉称《雅安开发商费用明细》未质证与一审庭审事实不符。 康达房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回众恒物业公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由众恒物业公司承担。事实与理由：1.一审判决事实认定不清。一审法院对康达房地产公司提交的证据——《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》局部分割、未联系前后进行充分的审查，仅仅认定为只是证明康达房地产公司已经向众恒物业公司支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的已具备交付条件但未出售的房屋空置房费以及康达房地产公司在滨江.奥斯卡小区租房的物业费和代收生活垃圾费，而把地下停车场的物业管理费分隔开来单独计算。这样割裂整体、局部计算违背了双方签订物业服务合同的目的、行业交易习惯以及诚实信用原则。根据双方签订的《荣新·滨江奥斯卡二期物业服务合同》可得知停车场的物业管理是包含在整个项目的物业服务范畴之内，因此康达房地产公司向众恒物业公司所结算支付的物业管理费是整个项目的物业管理费，其中理应已包含停车场的相关物业管理费。双方签订的《对账结算协议》也恰好印证停车场的物业管理是包含于整个项目的物业服务范畴之内，停车场的管理费用也在康达房地产公司向众恒物业公司付的管理费用中体现。2.一审判决对地下车库物业服务费认定的标准错误。关于地下停车场物管费应当按照什么标准计费，双方当事人没有明确约定。而一审法院仅仅是根据当地地下停车场收费标准和经济水平等因素确定服务费标准，明显缺乏依据，一审判决判定康达房地产公司应向众恒物业公司支付2018年1月至9月地下停车场物管费144,000元也过高，此物业服务费与实际履行物业服务的内容和效果明显不符，康达房地产公司保留依据法律向众恒物业公司主张就物业服务内容的权利。 众恒物业公司辩称，1.地下停车场的费用未包含在2018年2月9日的《对账结算协议》中，因为双方2019年签订的《对账结算协议》里面仅是对空置房管理费、特殊收房管理费、物业抵扣券（含老带新）这几项费用的对账，并未体现停车场管理费的收取，众恒物业公司自接手案涉小区的物业以来，一直持续为案涉小区停车场提供服务与管理，该服务范围已经超出了双方签订的前期物业服务合同当中约定的服务范围，除提供合同中约定的停车场、交通及秩序管理、物业管理服务外，还提供了停车场照明设施、排水泵、消防，以及打扫停车场排污等相关服务，康达房地产公司应当向众恒物业公司支付停车场的管理费用。2.2018年2月9日的《对账结算协议》当中提到的空置房管理费，空置房是指开发商建成以后未售出的房源。特殊收房管理费是指开发商已售出后因开发商与众恒物业公司达成一致，仍由开发商承担物业费的费抵扣券以及老带新政策跟物业抵扣券都明显是单独的费用，别墅没有包含在《对账结算协议》中。 众恒物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决康达房地产公司向众恒物业公司支付位于雅安市草坝镇荣新，滨江奥斯卡小区二期别墅房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2的物业服务费350406元，及逾期支付别墅物业服务费违约金105121.8元；2.判决康达房地产公司向众恒物业公司支付位于雅安市××镇××小区××期××停车场××平方米）物业服务费1008987元，及逾期支付地下停车场物业服务费违约金302696.1元;3.判决康达房地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2011年6月13日，雅安市力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓房地产公司，2018年1月29日更名为雅安康达房地产开发有限公司），作为甲方与众恒物业公司作为乙方签订《荣新·滨江奥斯卡一期前期物业服务合同》，约定：甲方通过招标选聘方式委托乙方对荣新·滨江奥斯卡一期提供前期物业管理服务事宜，订立本合同……纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳……，合同中还对物业服务的范围、标准及其他权利义务等事项进行了约定。2013年10月24日，力拓房地产公司作为甲方与众恒物业公司作为乙方签订《荣新·滨江奥斯卡二期物业服务合同》，对物业服务的范围、标准及其他权利义务等事宜进行了约定。2017年9月29日，众恒物业公司与滨江奥斯卡业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：……物业服务费约定收费标准，别墅：2元／平方米／月。高层住宅：1.2元／平方米／月，地下停车场可以参照此约定收取……。合同还约定，违约应当向众恒物业公司每日按应交物业服务费总额的3‰缴纳违约金等。康达房地产公司位于雅安市雨城区××镇××小区××期别墅房号××，建筑面积为1741平方米。中恒天汽车集团（雅安）汽车有限公司与康达房地产公司就荣新·滨江奥斯卡小区别墅签订有订购协议，但是至今别墅产权尚属于康达房地产公司。康达房地产公司位于雅安市雨城区草坝镇荣新·滨江奥斯卡小区二期地下停车场建筑面积为14623平方米，产权属于康达房地产公司。2018年2月9日，众恒物业公司作为乙方与力拓房地产公司作为甲方签订《对账结算协议》，载明：关于项目物业管理费用结算，双方对账确认后，经友好协商达成以下协议：一、核定（2015.01-2017.04）物业管理费用按五折优惠后金额合计为408205.87元（其中空置房管理费240586.32元，特殊收房管理费101747.68元，物业抵扣券65871.87元）。二、核定（2017.05-2017.12）物业管理费用按五折优惠后金额合计为55854.22元（其中空置房管理费46714.56元，特殊收房管理费1102.98元，老带新91**.66元）……四、根据前述第一、二、三条实际费用情况，……甲方还应支付乙方298341.42元。……六、甲方支付本协议的前述全部费用后，甲乙双方对2017年12月31日之前的物业费已全部结清，……。当日，康达房地产公司转账298341.42元给众恒物业公司，附言：2015.1-2017.4物管费。众恒物业公司于2018年4月23日向康达房地产公司发出《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年1月1日至2018年3月31日滨江奥斯卡空置房物业费共计0元（前期协议已免除）。……进行五折核算后，金额为9202.148元……”，此款康达房地产公司已支付。2018年7月14日向康达房地产公司发出《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年4月1日至2018年6月30日滨江奥斯卡空置房物业费共计0元（前期协议已免除）。……进行五折核算后，金额为23104.26元……”，此款康达房地产公司已支付。2018年12月25日众恒物业公司向康达房地产公司出具《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年7月16号至2018年12月25号滨江奥斯卡物业费共计31427.60元，其中有两户前期协议优惠减免物业费……综上费用合计42284.2元……”，此款康达房地产公司已支付。众恒物业公司认为康达房地产公司拖欠别墅和地下停车场的物业管理费，要求康达房地产公司支付未果，遂提起诉讼。一审庭审中，众恒物业公司自愿将违约金的计算标准调减为未交物管费用总额的30%。 一审法院认为，众恒物业公司与康达房地产公司签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定依法全面行使自己的权利义务。一审庭审查明，众恒物业公司对康达房地产公司的别墅和地下停车场提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，康达房地产公司负有及时交纳物业服务费的义务。本案的争议焦点为：1.《对账结算协议》中结算的物管费是否包括了别墅和地下停车场的物管费，若未包括，康达房地产公司是否应当支付并应当承担逾期支付的违约责任；2.2018年1月1日至2018年9月30日，康达房地产公司是否应当向众恒物业公司支付别墅和地下停车场物管费并承担逾期支付的违约责任；3.地下停车场物管费应当按照什么标准计费。关于争议焦点1，众恒物业公司主张康达房地产公司没有支付别墅和地下停车场的物管费。根据一审庭审中康达房地产公司提供证据《对账结算协议》中载明“关于项目物业管理费用结算，经双方对账确认后，达成以下协议……”，别墅和地下停车场属于项目的一部分，即别墅和地下停车场的物管费已经在《对账结算协议》中一并结算，并且上述协议载明物管费用结算至2017年12月。众恒物业公司提供的证据不足以反驳《对账结算协议》，众恒物业公司应当自行承担举证不能的法律后果，一审法院认可康达房地产公司已经在《对账结算协议》中一并结算了2017年12月之前别墅和地下停车场的物管费的法律事实。因此，众恒物业公司要求康达房地产公司支付2017年12月之前别墅和地下停车场的物管费并承担违约责任的请求不予支持。关于争议焦点2.2018年1月1日至2018年9月30日，康达房地产公司是否应当向众恒物业公司支付别墅和地下停车场物管费并承担逾期支付的违约责任。一审庭审中，通过被告提交的《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，可以证明康达房地产公司已经向众恒物业公司支付了已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用以及康达房地产公司在滨江.奥斯卡小区租房的物业费和代收生活垃圾费。因此，众恒物业公司要求康达房地产公司支付此期间别墅物管费的主张，一审法院不予支持。但是该对接函不能证明康达房地产公司已经支付了地下停车场的物业管理费。因此，众恒物业公司要求康达房地产公司支付2018年1月1日至2018年9月30日地下停车场物业管理费并承担逾期支付违约责任的主张，应予以支持。一审庭审中众恒物业公司自愿将违约金的计算标准调减，符合法律规定，予以确认。关于争议焦点3.地下停车场物管费应当按照什么标准计费。关于2018年1月1日至2018年9月30日地下停车场物业管理费收费标准，双方之间未作出明确约定。一审法院根据本案具体情况，结合本地地下停车场收费标准和经济水平等因素，确定康达房地产公司支付众恒物业公司2018年1月至9月地下停车场物管费144,000元为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由康达房地产公司于本判决书发生法律效力起十日内支付众恒物业公司位于雅安市雨城区草坝镇荣新·滨江奥斯卡小区地下停车场2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费144,000元并承担违约金43,200元，共计187,200元；二、驳回众恒物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,352元，由众恒物业公司负担9,000元，康达房地产公司负担1,352元。众恒物业公司负担的诉讼费在预交的诉讼费中抵扣，剩余部分预交的诉讼费在本案执行时，由康达房地产公司给付众恒物业公司。 二审中，众恒物业公司提交以下证据：第一组证据：1.《物业抵扣券》复印件；2.《老带新政策审批表》复印件；以上拟证明：1.案涉小区房屋空置房数量、楼层与双方《对账结算协议》中一致，《对账结算协议》中未包括别墅的物业费用；2.《对账结算协议》中不包括停车场的物业管理费用。第二组证据：《销售情况》，拟证明案涉小区房屋空置房数量、楼层与双方《对账结算协议》中一致。第三组证据：《空置房明细表》，拟证明《空置房明细表》上金额与《对账结算协议》一致，空置房是康达房地产公司未售出的房源。第四组证据：1.《物业缴费通知》复印件；2.《雅安特殊收房费用》；3.《未售房源统计表（2020.11月）》；以上拟证明《对账结算协议》中未售37套房源与2018年未售37套房源对应。第五组证据：《销售情况》复印件，拟证明别墅于2020年8月13日才备案出售，此前一直在康达房地产公司名下，别墅物业管理费应由康达房地产公司承担。第六组证据：众恒物业公司2016年8月5日出具的《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》复印件，拟证明地下停车场管理费应另行支付，未包含在《对账结算协议》中。第七组证据：1.停车场服务管理图片；2.2015年-2020年众恒物业公司支付地下停车场水电、排水泵等费用发票复印件；以上拟证明众恒物业公司自接手案涉小区以来，一直持续为康达房地产公司案涉小区地下停车场提供服务和管理。 康达房地产公司质证认为，1.众恒物业公司所举示的证据，均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院关于证据规则认定的新证据，不予认可。2.第一组至第六组证据中其所要证明的内容在《对账结算协议》和双方往来的对接函中已经做了处理。3.对第七组证据真实性、合法性、关联性均有异议，其证明的内容与实际情况不符。 康达房地产公司提交以下证据：第一组证据：（2019）川雅市安信证字第2978号《公证书》；第二组证据：（2020）川雅市安信证字第3063号《公证书》。以上证据拟证明别墅和地下停车场的实际状态，众恒物业公司并没有对地下停车场和别墅进行物业管理。 众恒物业公司质证认为，对两份公证文书的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，公证书的拍摄时间仅是一个时间点地下车库的现状，而物业服务管理是一个持续性的过程，不能以此证明众恒物业公司未提供地下停车场物业管理服务。 本院对众恒物业公司和康达房地产公司提交的证据综合认定如下： 众恒物业公司提交的第一组证据、第四组证据中的《物业缴费通知》、第五组证据、第六组证据、第七组证据中的2015年-2020年众恒物业公司支付地下停车场水电、排水泵等费用发票均为复印件，亦未注明出处并加盖印章，在二审中，众恒物业公司表示除第一组证据原件在康达房地产公司处外，其余均无原件，上述证据本院均不予采信。众恒物业公司提交的第三组证据、第四组证据中的《雅安特殊收房费用》和《未售房源统计表（2020.11月）》、第七组证据中的照片均为自行制作的表格和自行拍摄的照片，且无制作者签字、盖章，亦无任何制作说明，上述证据本院均不予采信。众恒物业公司提交的第二组证据，加盖了雅安市住房保障和房地产事务中心的鲜章，对其真实性、合法性予以确认，但仅凭该证据无法实现其证明目的，本院对其证明目的不予认可。 对康达房地产公司提交的两份公证文书，真实性、合法性予以确认，但这两份公证文书分别制作于2019年5月30日和2020年8月6日，而本案处理的物业服务合同纠纷时间段在2018年9月前，故对其关联性和证明内容本院不予采信。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方在二审中的诉辩主张，本案主要的争议焦点为：康达房地产公司应否向众恒物业公司支付2018年9月30日之前的别墅与地下停车场的服务费及违约金，若应支付，标准和金额如何确定。因2018年2月9日众恒物业公司与力拓房地产公司签订了《对账结算协议》，对2017年12月31日前的物业费用进行了结算，故在评述争议焦点时，将以2017年12月31日为时间节点，分2017年12月31日之前和2018年1月1日至2018年9月30日两段进行评述。 一、关于2017年12月31日之前案涉别墅与地下停车场的物业管理费应否支付及违约责任的问题。2013年10月24日，力拓房地产公司作为甲方与众恒物业公司作为乙方签订的《荣新·滨江奥斯卡二期物业服务合同》中：“第十五条2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业费由甲方全额缴纳。”根据众恒物业公司在一审中提交的证据，中恒天汽车集团（雅安）汽车有限公司于2017年3月1日向其出具的《关于滨江奥斯卡小区别墅物业费说明》可见，众恒物业公司在《对账结算协议》签订前已知晓案涉别墅未交付未入住。在此前提下，2018年2月9日，众恒物业公司作为乙方与力拓房地产公司作为甲方签订《对账结算协议》中载明：六、甲方支付本协议约定的前述全部费用后，甲乙双方对2017年12月31日之前的物业费已全部结清，但不包含乙方在2018年1月1日后收到的甲方在2017年5月1日后发放给业主的物业费优惠抵扣劵费用及业主特殊收房产生的物业费。对于《对账结算协议》中所载明的费用，双方均认可已经支付。《对账结算协议》应视为众恒物业公司对自身权利的处分。按照《对账结算协议》的约定，除但书中的费用，其余物业费已全部结清，而但书中并未包括案涉地下停车场与案涉别墅的费用。一审法院认定康达房地产公司已经在《对账结算协议》中一并结算了2017年12月之前案涉别墅和地下停车场的物业管理费并无不当。众恒物业公司上诉认为，一审法院未对其提交的《雅安开发商费用明细》质证及认定，影响了一审法院对《对账结算协议》中费用的认定，经全案审查，一审判决中载明的证据与一审庭审笔录中双方提交证据一致，其上诉理由不成立。 二、关于2018年1月1日至2018年9月30日期间案涉别墅与地下停车场的物业管理费应否支付及违约责任的问题。 第一，案涉别墅的物业管理费。众恒物业公司分别于2018年4月23日、2018年7月14日和2018年12月25日向康达房地产公司出具三份《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》内容可见，康达房地产公司向众恒物业公司支付的是已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用以及康达房地产公司在滨江.奥斯卡小区租房的物业费和代收生活垃圾费，其中，2018年4月23日和2018年7月14日的《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》载明“空置房物业费共计0元（前期协议已免除）。”结合《对账结算协议》中约定免除的37套房屋，未包含已出售但未交付的案涉别墅；而2018年12月25日的《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》载明的“空置房物业费共计31427.60元，”，结合一审在案证据，亦未包含已出售但未交付的案涉别墅。由此可见，前述三份《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》均未包含已出售但未交付的案涉别墅。一审法院根据前述三份《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》认定康达房地产公司已支付2018年1月1日至2018年9月30日案涉别墅的物业服务费与事实不符，本院依法予以纠正。根据2017年9月29日，众恒物业公司与滨江奥斯卡业主委员会签订的《物业服务合同》，约定：……物业服务费约定收费标准，别墅：2元／平方米／月。以及一审查明事实中认定的康达房地产公司位于雅安市雨城区××镇××小区××期别墅房号××，建筑面积为1741平方米。确定康达房地产公司支付众恒物业公司2018年1月1日至9月30日别墅物业管理费31338元（1741平方米ｘ2元／平方米／月ｘ9个月）。 第二，案涉地下停车场的物业管理费。根据众恒物业公司分别于2018年4月23日、2018年7月14日和2018年12月25日向康达房地产公司出具的三份《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，不能证明康达房地产公司已经支付了案涉地下停车场2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费。因双方之间对案涉地下停车场物业管理费收费标准在2017年9月29日众恒物业公司与滨江奥斯卡业主委员会签订的《物业服务合同》中未作出明确约定，一审法院根据本案具体情况，结合本地当时的地下停车场收费标准和经济水平等因素，确定康达房地产公司支付众恒物业公司2018年1月1日至2018年9月30日案涉地下停车场物管费144000元并无不当，本院予以确认。众恒物业公司要求按照高层电梯住宅的物业费对地下停车场物业费用进行计算，于法无据，其上诉请求本院不予支持。对于康达房地产公司在二审中诉称一审判决的物业服务费与众恒物业公司实际履行的物业服务的内容和效果明显不符，康达房地产公司对此未能举证予以证明，且在一审审理过程中，康达房地产公司亦未就此进行答辩或举证，康达房地产公司该项上诉理由不能成立。 据此，康达房地产公司应支付众恒物业公司2018年1月1日至2018年9月30日期间案涉别墅与地下停车场的物业管理费共计175338元。根据双方认可的一审查明事实中，违约金的计算标准为未交物管费用总额的30%，现确定康达房地产公司应向众恒物业公司支付违约金52601.4元。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院依法作相应处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2018）川1802民初2558号民事判决； 二、由雅安康达房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力起十日内支付成都众恒物业服务有限责任公司位于雅安市雨城区草坝镇荣新·滨江奥斯卡小区二期房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2的别墅及地下停车场2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费175338元并承担违约金52601.4元，共计227939.4元； 三、驳回成都众恒物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费20704元，由上诉人成都众恒物业服务有限责任公司负担18033元，上诉人雅安康达房地产开发有限公司负担2671元。 本判决为终审判决。 审判长  宋卫春 审判员  文 茜 审判员  蒋瑞佳 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  王振豫