云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3444号原告：赵广全，男，汉族，1960年10月21日出生，身份证登记住址为黑龙江省桦南县。原告：姜丽娜，女，汉族，1959年2月23日出生，身份证登记住址为黑龙江省桦南县。两原告共同委托诉讼代理人：张雯，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南滇沪房地产开发有限公司，住所云南省昆明市滇池度假区红塔东路****办公楼****。法定代表人：范雁川。委托诉讼代理人：张萌、杨西安，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告赵广全、姜丽娜诉被告云南滇沪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，双方当事人争议较大，本院裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，对本案再次公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人张雯、被告委托诉讼代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即履行为原告办理房屋权属转移登记；二、判令被告支付原告自2016年8月22日起至实际履行之日止逾期办理产权证的违约金（按购房总金额及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算，截至到2018年8月21日为109223.07元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月13日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，购买被告开发的位于盘龙区银海白沙郡的住宅，购房总价款为757015元。原告支付了购房首付款并向中国建设银行云南省分行办理了按揭贷款，购房款已经全部支付给了被告。前述《商品房购销合同》约定被告应于商品房实际交付后10个月内办理完房屋产权登记手续。2015年10月22日，原告按照合同约定向被告缴纳了代收的维修基金、契税、印花税、工本费后，被告当天正式交房给原告。但是到2016年8月22日，合同约定的办理不动产登记证期限届满，被告却没有按照合同约定办理不动产登记证。经原告多次催告，被告一直推诿，导致原告迟迟不能取得不动产登记证，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法财产权益。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。在庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告支付原告自2016年8月22日起至2019年10月22日止逾期办理产权证的违约金（按购房总金额及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算）；二、本案诉讼费由被告承担。相应事实与理由为：被告于2019年10月22日递交了办证资料，原告于2019年11月底拿到了不动产权证书。被告辩称，1.原告向被告出具了代为办证委托手续，但不配合提交办证资料，原告赵广全第一次提交的身份证复印件过期了，被告要求重新提交时原告不配合，原告在2019年10月中旬才提供有效身份证复印件，导致被告无法提交办证资料、办证拖延，应自行承担办证迟延的不利后果，在原告提交身份信息等资料后，被告已及时提交了办证相关资料并为原告办理了不动产权证；2.被告于2010年和2011年取得两块大地的土地使用权，在竞拍这两块土地时没有包含零星土地。2015年涉案小区交房并陆续开始办证，但在办证过程中，政府通知被告对零星土地进行整合，并且只有零星土地整合完毕后才能对小区整体的房屋办理产权证，2019年被告取得零星土地的土地使用权，现零星土地用作小区绿化。昆明市政府关于零星土地整合实施办法的通知中第四条第六款可证明被告的说法。因为没有书面材料，被告不清楚政府具体何时通知被告整合零星土地，大致时间应该在被告办证过程中；3.根据购房合同补充协议第6.3条的约定，不动产权证应在满足办证条件后10个月内办理完毕。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院依法组织了证据交换及质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其余证据，本院认证如下：1.被告提交的短信记录、通话记录、微信聊天记录。因无法核实前述证据形成的客观性且原告对其真实性不予认可，故本院不予采证；2.被告提交的登记所有权人为冯飞翔的不动产登记证书复印件。因无原件，无法核实证据真实性，本院不予采证；3.被告提交的房屋初始登记资料提交登记台账。因无原件，无法核实证据真实性，本院不予采证；4.两原告提交的白沙润园房产证复印件。因无原件，无法核实证据真实性，本院不予采证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月13日，两原告与被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议（列被告为甲方、出卖人，两原告为乙方、买受人）并办理了合同登记备案，约定两原告向被告购买被告开发建设的位于盘龙区的房屋，按套内建筑面积计价，套内建筑面积为85.56平方米，每平方米8847.76元，总价款为757015元，原告应于2014年12月13日前支付首付款237015元，其余52万元向银行贷款支付，被告应于2015年5月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同补充协议第六条约定：“6.1甲方保证销售的商品房产权清晰，房屋竣工验收合格后，甲方应将其提交的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购商品房分户产权登记手续……6.3乙方以一次性付款方式付款的，乙方也可以委托甲方办理分户产权登记，在以下条件具备时，甲方承诺在10个月内办理完毕产权登记手续，所产生的办证费用由乙方承担：1）甲、乙方办理完毕房屋交接手续；2）乙方已支或缴纳完毕全部购房价款、税款、行政规费、‘住宅共用部位共用设施设备维修基金’、违约金等相关的全部费用；3）乙方向甲方出具办理产权登记手续的委托书；4）乙方向甲方交付了办理产权登记手续的以下资料：乙方的身份证复印件、购房发票原件、产权办理机关需要提交的其他资料。6.4乙方以银行担保贷款方式付款的，乙方委托甲方办理《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）的有关手续，甲方按照5.3条款的约定办理产权登记手续，所产生的办证费用由乙方承担；《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）办理完毕后，甲方将《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）移交贷款银行办理抵押登记手续”、第十二条约定：“12.1双方约定的不可抗力包括地震、洪水等自然灾害和火灾、爆炸、流行性疾病、突发事件以及战争、动乱。12.2双方约定的意外事件是指政府政策或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变。12.3不可抗力和意外事件发生后，受到不可抗力和意外事件影响的一方应立即通知另一方，并在力所能及的条件下迅速采取措施，尽力减少损失。12.4因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。”2015年6月17日，被告向原告开具税务发票，载明被告收到原告购买涉案房屋的购房款757015元。2015年10月22日，被告向原告出具收据载明收到相应代收契税、维修基金、土地证代办费。同日，原告办理了接房手续。2019年10月22日，昆明市不动产登记中心受理涉案房屋的房屋所有权首次及转移登记业务。2019年10月25日，涉案房屋取得不动产权证书，不动产权证号为云（2019）盘龙区不动产权第××号。2019年12月20日，原告领取了涉案房屋的不动产权证书复印件。另一，2012年4月17日，昆明市政府发布“昆明市人民政府关于印发昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知”（昆政发［2012］32号），第二条规定：“在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区，三个开发（度假）区及空港经济区等昆明市中心城区内，规划的建设项目用地应当与城市规划道路毗邻，并在城市规划道路红线或者铁路、河道等控制界线围合的街坊范围内，实现各建设项目地块间无缝衔接、不留死角”；第三条规定：“零星土地是指在拟建设项目用地周边，被城市规划道路红线或铁路、河道等控制界线分割不具备单独开发条件的用地”；第四条规定：“对已经取得合法有效的建设用地使用权的建设项目，城乡规划主管部门根据国家和地方规划管理要求提出须整合周边零星土地进行统一规划建设的，应当告知建设单位，并按照以下程序和要求办理零星土地整合手续：（一）城乡规划主管部门向区政府（管委会）及土地储备部门出具零星土地规划条件，明确整合用地范围、性质、净用地面积、规划指标等。零星土地的规划条件主要指标参照相邻要求进行零星土地整合的地块相应规划指标确定。（二）由区政府（管委会）与土地储备部门签订零星土地收储协议，依法实施土地收储。（三）区政府（管委会）实施零星土地征收或地上房屋征收搬迁，达到土地移交标准后，向土地储备部门移交土地。（四）根据规划条件，土地储备部门编制储备方案，委托实施交易。（五）经营性零星土地的供地方式采用挂牌方式公开交易；不在建设项目净用地范围内的市政公共设施、公共绿地等零星土地，其土地征收或地上房屋征收搬迁费用由需整合零星土地的建设单位承担，并计入收储成本。（六）零星土地整合完成且建设用地使用权出让后，原已取得土地证的建设单位和零星土地使用权竞得人，方可按程序办理后续相关手续，且应当按照相关要求统一规划建设。”2015年10月14日，昆明市盘龙区人民政府发布土地征收公告，载明：“……盘龙区人民政府决定启动盘龙区锦大二手车交易市场及机动车性能检测站搬迁项目、白沙润园二期零星整合用地项目、银海白沙郡花园零星整合用地项目集体建设用地征地工作……”2016年1月11日，昆明市土地矿产储备中心向盘龙区政府发出“关于云南滇沪房地产开发有限公司ＫＣ2009-20-2号及ＫＣ2007-34号零星整合用地相关事宜的函”，载明：“……请贵政府按照零星整合用地及征地拆迁等相关文件规定，开展ＫＣ2009-20-2号及ＫＣ2007-34号地块涉及681.11平方米零星整合用地的土地报批和收储工作……”2016年4月1日，昆明市规划局向昆明市土地矿产储备中心发出“关于ＫＣ2007-34号地块和ＫＣ2009-20-2号地块零星用地整合的函”，载明：“……云南滇沪房地产开发有限公司就‘银海白沙郡花园’住宅小区的ＫＣ2007-34号地块和ＫＣ2009-20-2号地块需整合相邻规划道路间零星土地事宜致函我局，现将ＫＣ2007-34号地块和ＫＣ2009-20-2号地块零星土地的有关规划情况函告如下：一、‘银海白沙郡花园’位于东白沙河片区，该项目包括两宗土地：ＫＣ2007-34号地块和ＫＣ2009-20-2号地块。我局于2007年9月28日核发了ＫＣ2007-34号地块的规划条件……于2010年10月9日核发了ＫＣ2009-20-2号地块的规划条件……经核，ＫＣ2007-34号地块东侧用地界线与规划道路间约有244平方米的零星用地，ＫＣ2009-20-2号地块东侧用地界线与规划道路间约有437平方米的零星用地（共计约681平方米），已核发的规划条件未包含零星用地……”2016年11月24日，昆明市土地矿产储备中心与盘龙区政府签订“零星整合用地国有土地收购合同”并委托盘龙区政府收购（征收）银海白沙郡花园零星土地整合项目地块；2017年3月22日，青云街道办事处与青龙社区居民委员会、青龙村民小组及村民代表就前述零星用地签订征地补偿协议；2018年6月13日，昆明市规划局就前述零星土地（地块名称为**地块）出具“国有建设用地使用权规划条件”；2018年11月1日，被告以竞得人的名义与昆明市公共资源交易中心签订“昆明市国有建设用地使用权网上交易挂牌出让成交确认书”，确认被告竞得ＫＣＰＬ2016-9号地块的国有建设用地使用权；2018年11月8日，被告与昆明市国土资源局就上述竞得地块的国有建设用地使用权签订“国有土地使用权出让合同”；2018年12月29日，昆明市国土资源局印发“昆明市国土资源局关于规范不动产权籍调查宗地分割合并有关问题的通知”，载明：“宗地分割和合并由土地权利人提出分割或合并的方案，报属地国土资源局（分局）审核，并出具《宗地分割、合并审核意见表》，审核通过后，按规定要求进行宗地权籍调查、测量等相关工作”；上述ＫＣＰＬ2016-9号地块于2019年3月11日取得了建设用地规划许可证并于2019年4月4日取得不动产权证书，不动产权证号为云（2019）盘龙区不动产权第××号。昆明市国土资源局盘龙分局就上述ＫＣＰＬ2016-9号地块及银海白沙郡花园涉及的两块宗地出具了“宗地合并审查意见表”批准将三块宗地合并为一个宗地。另二，2020年6月10日，本院依法到昆明市的办证事项进行调查取证，并制作了调查笔录附卷。对相关调查笔录，本院已组织双方当事人进行质证，原、被告对其真实性均无异议。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，当事人争议的核心焦点在于零星土地整合是否阻碍了涉案房屋不动产权证书的办理并能够据此免除被告的逾期办证违约责任。对此，原告主张原告已于2015年10月22日履行完毕付清相应款项、办理接房手续、提交办证所需资料等合同义务，被告应自该日起十个月内履行代原告向不动产登记部门申请办理不动产权证书的义务，但被告未按期履行办证义务，应当承担违约责任；被告主张涉案房屋所在小区存在零星用地整合事宜，未完成零星用地整合无法办理不动产权证书，涉案房屋办证期间应为零星用地整合完毕且具备办证条件之日起十个月，且原告未按期向被告提交身份证复印件导致办证拖延，故被告不存在逾期办证的情形，不应承担违约责任。本院认为，综合相应政府文件可确认在2015年至2019年期间涉案房屋所在小区即银海白沙郡花园存在零星用地整合的情况，依据“昆明市人民政府关于印发昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知”、“昆明市国土资源局关于规范不动产权籍调查宗地分割合并有关问题的通知”及本院制作的调查笔录，零星用地整合须经过确定零星用地规划条件、收储、挂牌交易、宗地合并审查等流程，零星用地整合完成且建设用地使用权出让后，方能办理房屋不动产权证书。本案中，零星用地整合发生在涉案房屋办证期间内，阻断了涉案房屋不动产权证书的办理，依据合同补充协议第十二条之约定，被告可免除零星用地整合期间迟延办证的违约责任。被告于2019年4月4日取得了该零星土地建设用地使用权的不动产权证书，综合前述政府文件之规定可确认，自2019年4月4日起涉案房屋方具备办理不动产权证书的条件，根据合同约定，被告应自该日起十个月内履行办证义务，昆明市不动产登记中心于2019年10月22日受理涉案房屋的所有权首次及转移登记业务，可确认被告于该日履行完毕前述办证义务，被告履行办证义务未超出前述期间，故不应承担逾期办证违约责任。对于被告主张原告逾期提交身份证复印件导致办证迟延的观点无相应依据，本院不予采纳。对于当事人提出的其余观点，本院评判如下：一、原告主张2012年政府已就零星土地整合发出通知、被告早已知晓零星土地整合事宜，故零星土地整合不属于不可预见的情况，不构成不可抗力，且同样进行零星土地整合的白沙润园二期并未出现逾期办证的情形，故零星土地整合并不影响办证，不能据此免除被告的违约责任。本院认为，首先，因2012年政府关于零星土地整合的通知系对昆明市主城区零星土地整合工作开展的整体实施办法，并未涉及银海白沙郡花园零星土地整合的内容，且被告知晓零星土地整合事宜的具体时间不影响合同补充协议第十二条的适用，故原告的观点无依据，本院不予采纳；其次，由于不同小区之间零星土地整合的客观情况有所不同，比如零星土地性质、是否涉及土地征收和地上建筑物拆迁等，由此也会导致零星土地整合所需的时间不同，因此，即使白沙润园二期同样存在零星土地整合的情况，也不能简单地同类推定认为零星土地整合不影响涉案房屋办证，故原告的观点本院不予采纳，同时对原告的调证申请不予准许。二、原告主张被告未告知零星土地整合情况，应承担违约责任的观点无合同及法律依据，本院不予采纳。三、对于原告主张被告逾期举证、法院不应采纳其逾期所举证据的观点，由于本案案情复杂，在第一次庭审结束后本院依法进行了调查取证并组织了第二次庭审，被告在第二次庭审前举证不违反法律规定，对原告的观点本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告赵广全、姜丽娜的诉讼请求。案件受理费2484元，由原告赵广全、姜丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审 判 长 曾 惠 祥人民陪审员 姚  茜人民陪审员 端木无瑕二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 汪 建 娇