广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初3237号 原告：隆忠东，男，1965年4月14日出生，壮族，企业干部，住广西百色市右江区。 被告：广西文纳投资有限公司，住地址：广西南宁市青秀区金湖路**圣展独立公社****房。 法定代表人：吴智斌，该公司总经理。 被告：吴智斌，男，1972年6月4日出生，壮族，住百色市，住百色市右江区西文纳投资有限公司法定代表人。 原告隆忠东与被告广西文纳投资有限公司（以下简称“文纳公司”）、被告吴智斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告隆忠东、被告文纳公司的法定代表人吴智斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆忠东向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金及水电费33781.95元（计算至2020年8月30日，如继续拖欠，原告保持追诉的权利）；2、终止原、被告之间的租赁合同；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2017年9月30日签订《房屋租赁协议书》，原告将坐落于靖西市房屋1-5层（除五楼一间、三楼一间杂物房外）出租给被告用于办公和居住。协议书约定：租赁期为三年，自2017年9月30日至2020年9月30日止；第一年月租金为40000元，分两次于2018年3月16日前交纳；第二年起每年租金在上年租金的基础上递增5%，第二年租金42000元于2018年9月30日前一次性交纳，第三年租金44100元于2019年9月30日前一次性交纳；被告向原告交纳押金3000元；被告在租住期间，自行承担水费、电费和垃圾费；合同还约定：被告不能擅自将房屋转租、转借，按时交纳租金，拖欠租金两天或空置三个月的，原告可以终止合同，租金和保证金不退，收回房屋。在履行租赁协议过 程中，被告多次违约，租赁金总不按时缴纳，尤其是2019年12月以来，被告既拒绝交纳房屋租金，又不解除合同，不移走房屋内属于他的物品。原告多次致电或发信息，限期结清各种费用和解除合同，被告均置之不理。原告认为，被告拖欠行为，是一种信誉的丧失，也是一种严重违约行为，原告特此提起诉讼，及早维护自己的合法权益，以避免更大的损失发生。请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告文纳公司、吴智斌辩称，被告吴智斌与原告2017年签订了三年的房屋租赁协议，已按期分两次交纳租金共4万元，还有履约保证金3000元；按合同约定，被告拖欠租金两天或空置房屋三个月的要终止合同，但是在被告未按约定提前两个月向原告提出续租，也不按约定时间交租金的情况下，原告已经短信和电话通知终止合同，并于2018年12月1日与吴智康另外签订租期为一年的房屋租赁合同，被告所提交的证据都能证明后续的租金和使用都是吴智康自行决定的，与两被告无关。被告认为，本案属于诉讼主体错误，请求法院判决两被告与该诉讼无关。 经审理，本院确认以下法律事实：2017年9月30日，原告隆忠东与被告签订了一份《房屋租赁协议书》（以下简称“协议书”），原告将坐落于靖西市房屋1-5层（除五楼一间、三楼一间杂物房外）出租给被告用于办公和居住。协议书主要约定：1、租赁期限为三年，自2017年9月30日至2020年9月30日止；2、第一年月租金为40000元，第二年起每年的租金在上年租金的基础上递增5%，即第二年租金为42000元，第三年租金为44100元；3、被告在本协议签订当日即2017年9月30日向原告支付履约保证金3000元，同时向原告支付第一年的半年租金20000元，另外的半年租金于2018年3月16日前一次性支付；4、第二年租金42000元于2018年9月30日前一次性支付，第三年租金44100元于2019年9月30日前一次性支付；5、被告承租期间，水费、电费、垃圾费以及其他因被告居住而产生的一切费用由被告负担；6、被告有拖欠租金二天或房屋空置三个月的，原告可以终止合同，收回房屋且不退回已交租金和保证金。协议书落款处，被告法定代表人吴智斌签字并加盖了文纳公司印章。协议书签订后，原告即向被告交付租赁房屋，被告吴智斌以自己的名义向原告支付履约保证金3000元和第一年的租金40000元，共43000元。因被告不按时缴纳租金等原因，原告曾多次致电或发信息给被告吴智斌，要求结清各种费用并终止合同。2018年11月间，原告与被告吴智斌的弟弟吴智康达成意向，由吴智康续租涉案房屋，并于2018年12月1日收取吴智康支付的一年的租金和房屋租赁保证金共 45000元，原告爱人周川儿在收款当日向吴智康出具收据载明：今收到吴智康交来靖西市房一年（2018年12月1日至2019年11月30日）租金42000元、房屋租赁保证金3000元，共45000元。原告隆忠东对收据予以认可。原告认为，在租赁协议履行过程中，被告多次违约，不按时缴纳租金，尤其2019年12月以来，被告既拒绝交付租金，又不解除合同，不搬走房内属于被告的物品，原告多次致电或发信息，均置之不理，被告丧失信誉，严重违约。为维护自身合法权益，原告遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为：原、被告于2017年9月30日签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当信守合同之约全面履行各自的义务。 本案中，双方约定了“被告有拖欠租金二天或房屋空置三个月的，原告可以终止合同，收回房屋且不退回已交租金和保证金”，被告在履约过程中，存在不按时交付租金等违约行为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有终止协议、收回房屋、不退回履约金的权利。同时，原告与第三方吴智康达成另租意向，虽没有正式签订房屋租赁合同，但于2018年12月1日收取吴智康交纳的租赁保证金及2018年12月1日至2019年11月30日一年的房屋租金的行为，符合合同法第九十四条第一款第二项规定的“以自己的行为明确表示不履行合同”情形。根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除…”的规定，本案中，原告的陈述和被告的答辩，均表明原告在被告违约后，曾多次致电或发信息给被告吴智斌，要求结清各种费用并终止合同。因无法明确原告提出解除合同的具体时间，及被告收到解除合同通知的具体时间，本院以原告收到吴智康租金和租赁保证金之日即2018年12月1日，认定为原、被告之间的《房屋租赁协议书》解除之日。合同虽已解除，但被告亦应当支付合同实际履行期间即2017年9月30日至2018年11月30日的房屋租金，现被告的租金已支付至2018年9月30日，还应向原告支付2018年10月1日至2018年11月30日两个月的租金共7000元（42000÷12×2）。故原告要求被告支付租金，本院支持7000元，主张超 过部分，本院不予支持。原告还要求被告支付水电费、门锁损坏及铝合金梯子丢失等损失，因没有提供相应证据证明水电费及相关损失的真实存在，故本院不予支付。 被告吴智斌作为被告文纳公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条的规定，其所从事的民事活动代表文纳公司，其法律后果应由文纳公司承担。本案中，文纳公司作为自然人独资的一人有限公司，吴智斌作为100%持股股东又是法定代表人，没有证据证明其公司财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，应当对公司债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条以及《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 一、被告广西文纳投资有限公司于判决生效之日起十五日内向原告隆忠东支付房屋租金7000元； 二、被告吴智斌对广西文纳投资有限公司以上债务承担连带责任； 三、驳回原告隆忠东其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元，由原告隆忠东负担253元，被告广西文纳投资有限公司、吴智斌负担69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄丽颖 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  黄秋妮