中华人民共和国 广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异15号 异议人（案外人）：广州恒堃租赁有限公司。住所地：广州市番禺区沙头街北海村14巷****。 法定代表人：梁子豪。 委托诉讼代理人：黄跃明，广东连越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭俏，广东连越律师事务所律师。 财产保全申请人：精优投资有限公司（EXTRAWELLINVESTMENTLIMITED）。住所地：中华人民共和国香港特别行政区。 代表人：列海权，该公司董事。 财产保全申请人：海珠集团有限公司（OCEANPEARLGROUPLIMITED）。地址：VistraCorparateServicessCentre,WickhamsCayII,RoadTown,Tortola,VG1110,VirginIslands，British. 代表人：列海权，该公司董事。 财产保全被申请人：广州市昌安制衣有限公司。住所地：广州市南沙区大岗镇岭东村。统一社会信用代码91440101739747321R。 法定代表人：邓钻周。 委托诉讼代理人：王壬，北京市金杜（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁菁菁，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 财产保全被申请人：港浚国际投资有限公司。住所地：香港新界葵涌和宜合道63号丽晶中心A座601-610室 代表人：邓慕莲，该公司董事。 委托诉讼代理人：郁青，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 财产保全被申请人：港盛国际投资有限公司。住所地：香港新界葵涌和宜合道**丽晶中心****。 代表人：邓慕莲，该公司董事。 委托诉讼代理人：滕海迪，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 本院在审理精优投资有限公司（以下简称精优公司）、海珠集团有限公司（以下简称海珠公司）诉广州市昌安制衣有限公司（以下简称昌安公司）、港浚国际投资有限公司（以下简称港浚公司）、港盛国际投资有限公司（以下简称港盛公司）股权转让纠纷一案[案号为（2017）粤民初61号]中，根据原告精优公司、海珠公司的申请，于2017年9月6日作出（2017）粤民初61号之一民事裁定，查封了被告昌安公司名下位于广州市南沙区大岗镇华美工业园的土地使用权[证号为穗府国用字2013第04××10号]。案外人广州恒堃租赁有限公司（以下简称恒堃公司）向本院提出执行异议，请求解除对上述土地使用权的查封措施。本院于2020年6月19日立案，并依法组成合议庭于2020年11月3日公开听证审查，异议人恒堃公司的委托诉讼代理人黄跃明、彭俏律师、被申请保全人港浚公司的委托诉讼代理人郁青律师、被申请保全人港盛公司的委托诉讼代理人滕海迪律师、被申请保全人昌安公司的委托诉讼代理人袁菁菁律师到庭参加了听证。本案现已审查终结。 恒堃公司异议请求解除对广州市南沙区华美工业园的土地使用权[证号为穗府国用字2013第04××10号]的查封措施。事实和理由如下：2013年5月23日，即（2017）粤民初61号案立案受理前，昌安公司与恒堃公司签订《土地所有权使用权转让合同》，已实际将上述华美工业园地块土地使用权通过合同转让的方式转让并交付给恒堃公司，仅因为客观原因当时暂未办理土地使用权过户登记等手续，但恒堃公司已经向昌安公司付清全部土地使用权转让款并已实际接管，成为华美工业园地块土地使用权的实际权属人。因此，被查封的华美工业园地块已非昌安公司所有的财产，对华美工业园地块土地使用权的查封实际已严重影响了恒堃公司与第三方之间合同的履行（恒堃公司已将受让而被查封的华美工业园地块出租给第三人，相关土地使用权租赁合同签订于本案立案受理前，现因地块土地使用权被查封而无法办理相关地块的规划报建手续导致至今未能开发使用），也严重损害了恒堃公司与第三方的合法权益，造成恒堃公司严重的经济损失。恒堃公司就此已向土地使用权转让方昌安公司提出相关履约催告主张。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣钾、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣钾、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣钾、冻结。”目前，恒堃公司已经付清全部土地使用权转让款并已实际接管华美工业园地块，虽然未办理过户登记手续，但恒堃公司对此没有过错，所以，贵院不应当查封恒堃公司购买的华美工业园地块的土地使用权。故异议请求贵院尽快解除对昌安公司名下华美工业园地块土地使用权的查封措施，避免造成恒堃公司及第三方不必要的损失，切实维护异议人的合法权益。 异议人为支持其主张，向本院提交了以下证据材料（均为复印件）：1、《土地所有权使用权转让合同》，拟证明2013年5月23日昌安公司与恒堃公司签订了转让合同，已实际将华美工业园地块土地使用权通过合同转让的方式转让给恒堃公司；2、广州农村商业银行股份有限公司《业务凭证》两份、昌安公司《收据》一份，拟证明恒堃公司分别于2013年5月23日、28日向昌安公司支付600万元、700万元土地转让款，昌安公司出具《收据》确认收到1300万元土地转让款；3、《土地租赁合同》，拟证明恒堃公司已将受让的华美工业园地块出租给第三人，相关土地使用权租赁合同签订于本案立案受理之前；4、《律师函》，拟证明恒堃公司委托广东连越律师事务所就昌安公司逾期办理土地使用证变更登记手续一事发出《律师函》，要求昌安公司于2019年7月31日前办理变更登记手续；5、《回函》，拟证明昌安公司已收到《律师函》，承认转让土地使用权的真实性，并拒绝办理变更登记手续，昌安公司对未办理过户登记手续存在过错。 被申请保全人昌安公司提交书面答辩意见称，2013年5月23日，昌安公司与恒堃公司签订《土地所有权使用权转让合同》，约定昌安公司将其持有的坐落在华美工业园地块土地使用权（房地产权证号：穗府国用字2013第04××10号）作价人民币1300万元转让给恒堃公司。《转让合同》签订后，恒堃公司向昌安公司支付了全部转让款人民币1300万元，且昌安公司已将华美工业园地块整体交付恒堃公司使用。2017年4月18日，港浚公司与精优公司签订《股权及资产转让合同》，股权转让交易签订的主体没有港盛公司和昌安公司，涉及转让港浚公司名下港盛公司的股权，而港盛公司持有昌安公司的股权。昌安公司名下合计持有22块土地，其与本案所涉的华美工业园地块无任何关系。股权转让涉及的四个地块共计22处房产，具体包括：地块一（房地：地块一*××30、04××07、04××31、04××33、04××78、04××77、04××34、04××32、04××32、04××34、04××33、04××79、04××20）；地块二（房地；地块二*××17、04××30、04××63、04××75）；地块三（房地；地块三*××12）；地块四（房地；地块四*××11）；地块五（房地；地块五6-××9、04××11、穗规地证（2007）387H号）。2017年7月，因履行《股权转让合同》发生争议，精优公司、海珠公司故意隐瞒实际争议金额，仅以人民币五千万元的财产保全请求，在广州市南沙区人民法院申请诉前财产保全，查封了非《股权转让合同》当事人昌安公司名下5处土地使用权及16处房产，也错误查封本案所涉华美工业园地块。2017年8月10日，在港浚公司、港盛公司、昌安公司对精优公司、海珠公司选择法院及错误查封行为提出异议后，精优公司、海珠公司又转而向贵院起诉港浚公司、港盛公司及昌安公司。精优公司、海珠公司首先向贵院申请解除前述诉前财产保全措施，又立即以六亿元人民币的财产保全请求，再次申请贵院查封昌安公司名下价值数十亿元人民币的土地以及港盛公司所持昌安公司的价值十五亿元人民币的股权。2017年9月6日，贵院裁定解除对港浚公司、港盛公司、昌安公司名下财产的诉前财产保全措施。当日，贵院又立即根据精优公司、海珠公司的申请，裁定查封港浚公司、港盛公司、昌安公司名下价值六亿元人民币的资产，实现财产保全的无缝对接。由于案涉华美工业园地块被查封，一直未能办理变更登记手续。此外，精优公司、海珠公司对其价值六亿元人民币的高额保全申请，并未提供足额担保，其支付的保全担保费仅有人民币792,000元。综上股权转让纠纷案存在明显的查封错误问题，昌安公司曾先后向贵院提交数份文件，请求贵院重新审查该案的财产保全问题并予以纠正，但贵院并未予以纠正。为提请合议庭了解该案事实全貌，昌安公司现具体列举错误如下：1、以小标的起诉，查封巨额资产。2017年9月6日，昌安公司向贵院提交《诉前财产保全复议申请书》，明确提出昌安公司并非该案所涉《股权转让合同》的当事人，根据合同相对性原则，昌安公司不应当被采取财产保全措施。此外，精优公司、海珠公司在南沙法院以仅5000万元人民币的财产保全请求，查封昌安公司名下价值数十亿元人民币的房地产和港盛公司名下价值数十亿元人民币的股权，属于严重超标的查封；2、恶意侵害非合同当事人的财产权益，查封非案涉争议资产。2017年9月20日，昌安公司向贵院提交《财产保全复议申请书》，再次重申该案违反合同相对性原则、查封非合同当事人财产，且被查封的土地也并非《股权转让合同》项下拟转让的标的，该案存在明显超标的查封问题；3、依据失效的评估报告，查封昌安公司名下巨额资产。2017年11月10日，昌安公司向贵院提交《财产保全复议申请书的补充意见》，其中明确提出，贵院查封昌安公司名下房地产所依据的评估报告在2017年6月已经失效，根本无法客观、科学地反映昌安公司名下土地的价值。昌安公司同时向贵院提交一份仍在有效期内的亿信公司出具的《初评答复书》，根据该份《初评答复书》，昌安公司名下土地的现有价值为20-25亿元人民币，如实现土地性质变更为商住用地，则其价值更将高达65亿元人民币；4、恶意超标的查封，法院不予处理。2018年5月30日，昌安公司向贵院提交《保全异议申请书》，其中明确提到，在该案证据交换过程中，精优公司及海珠公司已经当庭承认收到昌安公司退回的1亿元人民币，因此贵院应当相应解除对昌安公司名下价值1亿元财产的查封，但贵院未能处理；5、2018年7月4日，昌安公司向贵院提交《请求贵院关注保全行为问题的函》，再次重申贵院在该案中进行保全所依据的评估报告早在2017年6月就已经失效，依法不应当作为保全财产价值的依据；6、2019年8月2日，昌安公司向贵院提交《关于解除部分土地查封措施的申请书》，申请解除对本案所涉的华美工业园地块的查封，并再次强调华美工业园地块并非股权转让交易中涉及的合作地块，该等地块与股权转让纠纷并无任何直接关联，该案错误查封案外人财产；7、2020年6月15日，昌安公司向贵院提交《再次恳请贵院纠正本案超标的查封的申请》，再次恳请贵院纠正该案存在的超标的查封问题。然而，尽管当事人反复请求，该案却并未纠正错误查封。此外，在该案中，针对港盛公司所持有的昌安公司100%股权，其价值高达十五亿元人民币。在港盛公司提出超标的查封问题以后，贵院于2018年1月15日裁定解除对于港盛公司股权的查封。然而，随后贵院又立即在2018年1月29日裁定以行为保全的名义冻结该等股权。该等股权至今仍被冻结，以行为保全之名，实质上达到了财产保全的效果，违反行为保全的法律明文规定。对此，港盛公司也向贵院提交过多份异议文件，但贵院并未予以处理。综上所述，华美工业园地块土地使用权转让的交易真实存在，昌安公司早在股权转让纠纷案立案受理前即已将华美工业园地块土地使用权转让并交付给恒堃公司，恒堃公司已向昌安公司支付了全部转让款，贵院依法可以解除对华美工业园地块的查封。 保全申请人精优公司和海珠公司未提交书面答辩意见。 本院查明，在本院召开的公开听证中，异议人恒堃公司提交了《土地所有权使用权转让合同》原件，合同显示，甲方盖有“广州市昌安制衣有限公司”公章，乙方盖有“广州恒堃租赁有限公司”公章，签约时间为2013年5月23日；第一条约定土地的位置、面积、价格：“（1）甲方同意将自有位于南沙区华美工业园（土地使用证号：04××10）转让给乙方，该土地使用权面积7690.30平方米（以土地使用证为准）该土地用途为工业，使用年限为2013年5月18日至2057年10月11日。该土地的现状为平地。（2）甲方同意将自有《番禺市占用河道许可证》转让到乙方名下[证号：番（登）水河占字（99）第06号]”。第二条约定付款方式：“于商定的交易之日，即2013年5月23日前（在此日前，甲方须取得该土地合法有效的土地使用权），甲、乙双方前往南沙国土局办妥上述土地转让手续后，并在收到所开具接件回执之当天再支付13000000元（RMB￥）壹仟叄佰万元正，给甲方土地转让款。”另外，第五条约定违约行为及责任，其中第（2）项之C约定：“甲方承诺于2013年12月30日前由甲方将该土地所有权及使用权过户到乙方名下。否则视甲方违约，甲方返还乙方所支付定金及全部款项。”公开听证中，经质证，被申请保全人昌安公司、港浚公司、港盛公司对恒堃公司提交的上述证据的三性（真实性、有效性、关联性）予以认可。 异议人恒堃公司提交了盖有“广州农村商业银行股份有限公司沙湾支行2013.05.23业务办讫章（4）”公章、业务凭证号为13052300005000031的《业务凭证》，显示：客户名称为“广州市番禺区邦腾化工有限责任公司”，收款账户名称为“广州市昌安制衣有限公司”，交易日期为2013年5月23日，交易时间为16:20，转账金额为6,000,000.00元。 异议人恒堃公司提交了盖有“广州农村商业银行股份有限公司阳光分理处2013.05.28业务办讫章（3）”公章、业务凭证号为2013052800355300024的《业务凭证》，显示：客户名称为“黄柳冰”，收款账户名称为“邓瑶仙”，交易日期为2013年5月28日，交易时间为10:44:24，转账金额为7,000,000.00元。 被申请保全人昌安公司、港浚公司、港盛公司均认可上述证据的三性。关于收付款主体问题，异议人恒堃公司解释称，汇款人黄柳冰是恒堃公司法定代表人的母亲，收款人邓瑶仙是被申请保全人昌安公司的创始股东之一。 异议人恒堃公司提交了盖有“广州市昌安制衣有限公司”、落款时间为“2013年5月29日”的《收据》，内容为“本公司与广州恒堃租赁有限公司于2013年5月23日签订的《土地所有权使用权转让合同》，由本公司作价人民币1300万元向广州恒堃租赁有限公司转让自有位于广州市南沙区华美工业区工业用地（土地证号：04&tim**;×10）全部权属广州恒堃租赁有限公司以转账方式付清全部合计人民币1300万元的土地转让款，本公司已收到上述款项。特此确认！”在公开听证中，被申请保全人昌安公司、港浚公司、港盛公司对恒堃公司提交的该证据的三性予以认可。 异议人恒堃公司提交了落款时间为2016年10月7日的《土地租赁合同》，主要内容为：恒堃公司将华美工业园7690.30平方米地块[穗府国用（2013）第04××10号《国有土地使用权证》]租赁给朱伟其，租期20年，从2016年10月1日至2036年9月30日，前10年租金10万元，后10年租金12万元。在执行听证中，被申请保全人昌安公司、港浚公司、港盛公司对该证据的三性予以认可。 异议人恒堃公司提交了盖有“广东连越律师事务所”公章、落款时间为2019年7月2日，由该律师事务所向昌安公司作出的《律师函》，主要内容为：经恒堃公司多次催促，昌安公司未配合办理涉案土地使用权变更登记手续，要求昌安公司于2019年7月31日前与恒堃公司共同前往相关部门办理手续。被申请保全人昌安公司、港浚公司、港盛公司对恒堃公司提交的证据6三性予以认可。 异议人恒堃公司提交了盖有“北京金杜（广州）律师事务所”、落款时间为“二〇一九年七月日”、向广东连越律师事务所作出的《回函》，主要内容为：因不可归责于昌安公司的客观原因，无法于2019年7月31日前与恒堃公司共同前往广州南沙区相关部门办理手续。被申请保全人昌安公司、港浚公司、港盛公司对该证据的三性予以认可。 本院认为，本案的焦点问题是恒堃公司关于解除对涉案土地使用权查封措施的主张是否应当予以支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第三十二条规定，“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2017年9月6日作出（2017）粤民初61号之一民事裁定，查封了被告昌安公司名下位于广州市南沙区华美工业园的土地使用权[证号为穗府国用字2013第04××10号]。案外人恒堃公司举证证明其与昌安公司于2013年5月23日就上述案涉地块签订转让合同，并支付了全部转让款；合同签订后案涉地块即已交付，恒堃公司已将该地块租赁给第三人朱伟其，但未办理过户登记手续。另外，恒堃公司举证证明自己对未办理土地使用权过户登记手续并无过错。恒堃公司提交的证据在本院召开的公开听证中质证，被保全申请人昌安公司、港浚公司、港盛公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。虽然恒堃公司提交的两张广州农村商业银行股份有限公司《业务凭证》显示，2013年5月23日转账600万元和2013年5月28日转账700万元的付款人并非恒堃公司，但昌安公司提交的答辩状和法庭质证中承认收到土地转让款1300万元，并对恒堃公司提交的收款收据三性表示认可。保全申请人精优公司、海珠公司经本院书面通知，未参加本次公开听证。本院认为，恒堃公司关于解除对案涉土地使用权查封措施的请求，有事实依据，且符合上述司法解释的规定，本院予以采纳。 综上所述，异议人恒堃公司关于解除查封的请求有事实和法律依据支持，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市昌安制衣有限公司名下位于广州市南沙区大岗镇华美工业园的土地使用权[证号为穗府国用字2013第04××10号]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  张 磊 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  萧嘉怡