河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0622民初1661号原告（案外人）：侯水海，男，1957年4月28日出生，汉族，住淇县。被告（申请执行人）：山东中庆油站管理有限公司，住所地山东省德州市庆云县迎宾路江南花园******。法定代表人：李峰，总经理。委托诉讼代理人：吴鹏飞，河南豫声律师事务所律师。被告（被执行人）：王保安，男，1972年3月28日出生，汉族，住淇县。被告（被执行人）：宋改云，女，1972年10月29日出生，汉族，住淇县。原告侯水海与被告山东中庆油站管理有限公司（以下简称中庆公司）、被告王保安、宋改云执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯水海、被告中庆公司的委托诉讼代理人吴鹏飞到庭参加诉讼，被告王保安、宋改云经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯水海向本院提出诉讼请求：1、撤销（2020）豫0622执异51号执行裁定书；2、撤销（2019）豫0622民初1594号、（2019）豫0622执970号之二、之三民事裁定，解除对被告王保安名下位于淇县朝歌街道办事处107国道县城北段2楼西户、5楼东户房屋的查封；3、确认淇县朝歌街道办事处107国道县城北段2楼西户、5楼东户房屋归我所有。事实和理由：2006年淇县第一粮库对原粮库的国有土地使用权进行拍卖，我与案外人等八人通过竞拍取得该宗土地的使用权，后我与赵付林、侯水来三人协商获得该宗土地使用权。2010年我将建好的楼房中2楼西户、5楼东户两套房屋卖给被告王保安，并签订了房屋买卖合同，王保安向我交纳了5万元购房定金，我给王保安办理了产权证，因王保安未交清全部房款，我没有向其交房，我一直在居住使用，我卖给王保安的房屋不包括房屋的国有土地使用费。因王保安迟迟拖欠我的房款，2018年7月18日我与王保安签订了房屋买卖协议，我将原来卖给王保安的房屋进行回购，我与王保安就该房屋的债权债务两清，王保安承诺协助我办理房产过户手续。因涉及政府整体规划，政府暂时不让我办理房屋过户手续。2019年贵院作出（2019）豫0622民初1594号民事裁定，将上述房屋查封，之后贵院又作出（2019）豫0622执970号之一、之二、之三执行裁定，对查封房屋进行了续封，我得知此情况后，2020年9月14日向贵院提起执行异议申请，贵院作出（2020）豫0622执异51号执行裁定书，驳回了我的异议申请，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。由于第二十八条和二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，我认为法院应依法支持我的诉求主张。中庆公司辩称，原告的第三项诉讼请求不在本案审理范围内。2019年5月30日我公司在诉讼中申请保全时，到不动产中心查询涉案房产，权利人为王保安、宋改云夫妻共同所有，已抵押给邮政储蓄银行。2019年8、9月份法院执行人员、鉴定公司人员及我公司工作人员共同到涉案房产实地勘测，已告知侯水海司法拍卖过程，其长期怠于行使权力，直至2020年9月14日才提起执行异议，也就是在二拍期间，其提起异议的动机、时机，请法院判决时予以考虑。原告提交的房屋买卖协议只有王保安一人签字，因涉案房产为王保安、宋改云共同所有，王保安一人无权处分该房产。协议约定房款20万元低于评估价格，且原告应对交付房款予以举证证明。涉案房产因处于抵押状态不能办理过户登记，与原告称因政府规划原因相矛盾。综上，原告诉请不符合法律规定，应依法驳回。王保安、宋改云未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告侯水海提交的证据有：1、国有土地使用证；2、建设工程规划许可证；3、2010年侯水海与王保安签订的房屋买卖协议；4、2017年王保安出具的欠条两份；5、2018年7月18日侯水海与王保安签订的房屋买卖协议两份、王保安出具的收到条两张；6、涉案房屋的房产证复印件；7、王保安出具的证明一份；8、天然气票据三张。经质证，被告中庆公司对证据1、2、3、6真实性无异议。对证据4真实性有异议，与本案无关联性。对证据5中二份房屋买卖协议真实性有异议，涉案房产所有人为王保安、宋改云，王保安一人无权处置房产，该协议无效，收到条不能证明原告已交付所有房款。证据7可以证明原告知道抵押的事实，其自愿放弃过户登记，是因其自身原因未能办理过户登记。对证据8真实性无异议，票据日期为2019年7月29日，涉案房屋查封日期为2019年6月6日，查封后原告才入住涉案房屋。被告中庆公司提交了不动产房屋查询登记表，证明涉案房屋所有权人为王保安和宋改云，房屋处于抵押状态。经质证，原告侯水海对被告提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。经本院审查认为，原告侯水海提交的证据及被告中庆公司提交的证据，形式合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月22日，侯水海与王保安签订买卖房协议，约定侯水海将位于107国道高杆灯西边和工业路南边2楼西户、5层东户各一套房屋卖给王保安，并办理了房产登记，房屋所有人为王保安，共有人为宋改云，王保安用该二套房屋在银行抵押贷款。2018年7月18日，王保安与侯水海签订两份房屋买卖协议，王保安将该两套房屋分别以230000元、200000元的价格又卖给侯水海，约定一次性交付房款。2018年7月18日王保安分别给侯水海出具200000元、230000元的收款证明，并把房屋钥匙交给了侯水海。2019年6月26日本院作出（2019）豫0622民初1594号民事裁定，查封王保安、宋改云名下所有的位于淇县××办事处××国道县城北段西侧××楼××、××楼东户的房产。2020年10月21日本院作出（2019）豫0622执970号之三号执行裁定，对上述房屋进行了续行查封。2020年10月13日侯水海向本院提出执行异议，2020年10月16日本院作出（2020）豫0622执异51号执行裁定，驳回异议人侯水海的异议请求。现该两套房屋仍处于抵押状态，登记房屋所有人为王保安，共有人为宋改云。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人欲排除人民法院的强制执行，上述四个条件，缺一不可。原告侯水海在买房时明知该房处于抵押状态，解押之前不能办理过户而仍购买，对未办理过户登记自身具有过错。综合本案案情，侯水海要求排除强制执行，不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告侯水海的诉讼请求。案件受理费7525元，由原告侯水海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  秦海泉人民陪审员  张雨来人民陪审员  关民西二〇二〇年十二月四日书 记 员  高 涛