湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2978号原告：武汉名流地产有限公司。法定代表人：何飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈卿，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张典，湖北华隽律师事务所律师。被告：王庆，男。原告武汉名流地产有限公司（以下简称名流地产公司）与被告王庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告名流地产公司的委托诉讼代理人张典、被告王庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名流地产公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房尾款2,117,000元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1,188,907元（以2,117,000元为基数按每日万分之三的标准，自2015年6月6日起计算至实际付款之日止，暂计至2020年7月21日逾期共计1872天）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月22日，原、被告签订了12份《武汉市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的名流·人和天地城市广场1期A幢4层A1-12号商品房，房款总计5,309,405元，其中首付款合计3,192,405元，余款2,117,000元于合同签订之日起45日内付。原告按约交房后，因被告申请的商业按揭贷款未获批，其未依约支付购房尾款。原告多次催要未果。被告王庆辩称，一、因案涉房屋面积大、总价高，我不可能采取一次性付款的方式支付购房款，被答辩人为完成销售目标，告知将配合我完成贷款手续并承诺贷款办理无任何问题，我是基于这个承诺才购买案涉房屋；二、合同签订后，我按照被答辩人的要求，积极提供贷款手续所需的一切资料且无任何信用问题，但银行工作人员告知我因被答辩人出售的案涉地块土地使用年限和房屋使用年限不符，导致我无法办理贷款手续；三、因被答辩人一直承诺贷款手续不存在问题，可以另行选择银行办理，我在接收案涉房屋后，投入了大额资金进行装修，以期作为酒店经营。但酒店一直入不敷出，且受到疫情影响，经营已经完全停滞。我非恶意拖欠购房款，也一直积极配合提供各项手续，如果解除合同，我的巨额损失将无法挽回。因此，我恳请被答辩人能解决上述地块的土地年限问题，使我能顺利贷款。本院经审理认定事实如下：2014年，王庆与案外人程某向名流地产公司购买其开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集村名流城市商业广场A幢4层的十二套房屋，双方签订了相应的《武汉市商品房买卖合同》，但审理中名流地产公司、王庆均未提供2014年的合同文本。王庆分别于2014年4月22日、2014年5月15日、2014年6月19日通过刷卡向名流地产公司支付购房款100,000元、2,000,000元、559,405元，合计2,659,405元。后因银行按揭贷款办理不成，经各方协商将购买人变更为王庆一人。2015年4月22日，名流地产公司（出卖人）与王庆（买受人）重新签订十二份《武汉市商品房买卖合同》，此十二份合同所涉房屋及购房款信息如下：1、合同编号：黄103014003，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A1号，建筑面积72.63平方米，总房款384,964元，于合同签订时支付首付款192,964元，余款向银行申请贷款；2、合同编号：黄103014004，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A2号，建筑面积43.95平方米，总房款261,572元，于合同签订时支付首付款131,572元，余款向银行申请贷款；3、合同编号：黄103014005，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A3号，建筑面积75.55平方米，总房款400,441元，于合同签订时支付首付款200,441元，余款向银行申请贷款；4、合同编号：黄103014006，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A4号，建筑面积97.9平方米，总房款518,904元，于合同签订时支付首付款259,904元，余款向银行申请贷款；5、合同编号：黄103014007，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A5号，建筑面积91.96平方米，总房款487,419元，于合同签订时支付首付款244,419元，余款向银行申请贷款；6、合同编号：黄103014008，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A6号，建筑面积63.56平方米，总房款336,890元，于合同签订时支付首付款168,890元，余款向银行申请贷款；7、合同编号：黄103014009，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A7号，建筑面积120.1平方米，总房款636,571元，于合同签订时支付首付款318,571元，余款向银行申请贷款；8、合同编号：黄103014010，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A8号，建筑面积118.23平方米，总房款626,659元，于合同签订时支付首付款313,659元，余款向银行申请贷款；9、合同编号：黄103014011，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A9号，建筑面积68.74平方米，总房款364,345元，于合同签订时支付首付款182,345元，余款向银行申请贷款；10、合同编号：黄103014012，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A10号，建筑面积73.31平方米，总房款388,568元，于合同签订时支付首付款194,568元，余款向银行申请贷款；11、合同编号：黄103014013，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A11号，建筑面积96.3平方米，总房款510,423元，于合同签订时支付首付款255,423元，余款向银行申请贷款；12、合同编号：黄103014014，房屋编号：名流城市商业广场A幢4层A12号，建筑面积74.08平方米，总房款392,649元，于合同签订时支付首付款196,649元，余款向银行申请贷款。上述合同中其他条款均一致，主要内容如下：出卖人以出让方式取得位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集村、编号为P（2003）38号的地块土地使用权，规划用途为住宅（含配套商业），土地使用年限自2003年11月6日至2043年11月6日。该商品房用途为商业服务。买受人通过银行按揭贷款方式付款，与合同签订之日支付首付款后，余款由买受人向银行申请贷款，并自合同签订之日起45日内向出卖人支付，如买受人未能在45日内完成贷款并向出卖人支付的，即为买受人逾期付款。逾期超过30日的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当于2011年7月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同已在房管部门进行了备案。合同签订后，王庆在名流地产公司的协助下继续办理银行按揭贷款，但仍未果，故未能支付购房尾款。直至2016年7月7日，经名流地产公司催要，王庆支付了总房款的10%，合计533,000元。此后在2019年、2020年，均有名流地产公司工作人员联系王庆准备贷款所需材料，但王庆至今未能办理银行按揭贷款，亦再无付款，名流地产公司向王庆发送律师函，要求王庆于2019年11月28日前向其提交具有可行性的缴纳房屋尾款方案，但未果。就上述房屋的交付，名流地产公司与王庆共同确认已实际交付，由王庆占有使用至今。但就交付时间，双方当事人有争议，名流地产公司主张其于2014年6月19日将案涉十二套房屋交付给王庆，王庆则主张交付时间为2015年3月。依据武汉美好生活酒店管理有限公司的工商信息档案显示，自2014年8月1日起，王庆将案涉十二套房屋出租给该公司作为经营场所，故至少在此时间，名流地产公司已履行了交付义务。本院认为，原告名流地产公司与被告王庆签订的十二份《武汉市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的权利义务。被告王庆认可欠款事实，但表示其并非恶意拖欠，而是由于原告名流地产公司所售房屋的土地使用年限和房屋使用年限不一致导致其贷款不成，故无法支付剩余购房款。本院认为，首先，被告王庆就其贷款不成的原因在于原告名流地产公司未能提交证据予以证明，其在庭审中提交的与名流地产公司的聊天记录亦显示贷款申请的获批也需要王庆提交符合银行要求的材料，但其当时未能提供；其次，案涉《武汉市商品房买卖合同》中约定了以按揭贷款方式支付剩余购房款，即便原告名流地产公司对不能办理贷款存有责任，原告王庆仍可以通过其他方式融资继续履行合同或要求解除合同并赔偿损失以维护自己的权益。但被告王庆未按前述方式进行救济，而是在未支付剩余房款的情况下占有使用案涉房屋多年。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款是不同性质的义务，被告王庆未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利，对此，以原告名流地产公司未协助其办理贷款为由提出不支付购房尾款的抗辩，依据不足，亦有悖公平、诚信原则，本院对其上述抗辩意见不予支持，对原告名流地产公司要求被告王庆支付剩余购房款2,117,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告名流地产公司要求被告王庆支付违约金的问题。现双方均同意继续履行案涉合同，但被告王庆已经实际占有使用案涉房屋多年，其未能在入住案涉房屋同时给付购房尾款，给原告名流地产公司造成了相应的损失。本院认为，双方在《武汉市商品房买卖合同》中仅约定余款办理银行贷款及办理贷款的期限，但未约定因一方原因无法办理贷款后剩余房款的还款方式及期限。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，原告名流地产公司曾要求被告王庆于2019年11月28日前提交具有可行性的支付购房尾款方案，应视为双方对余款的支付方式的协商，但被告王庆未能在期限内提供方案，亦未能及时付清购房款，故对原告名流地产公司要求被告王庆以欠付房款为本金，按日万分之三的标准自2015年6月6日起至实际付清时止计付违约金的诉讼请求，本院将起算之间调整为2019年11月29日，其他计算标准未违反法律规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王庆于本判决生效之日起十日内向原告武汉名流地产有限公司支付购房款2,117,000元及违约金（以2,117,000元为基数，自2019年11月29日起按日万分之三的标准计算至款项实际付清时止）；二、驳回原告武汉名流地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,796元，由原告武汉名流地产有限公司负担9,784元，被告王庆负担24,012元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钱嫚二〇二〇年十二月三十日书记员  李麟