贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再148号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州启才实业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区永乐路**永乐新苑1-3-1。法定代表人：冉茂智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：饶冰，贵州乾合律师事务所律师，执业证号：15201200611863832。委托诉讼代理人：莫虎，贵州诚合律师事务所律师，执业证号：1520120091052241。被申请人（一审原告、二审上诉人）：贵州美盈房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵西路********法定代表人：王东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201200310659716。再审申请人贵州启才实业有限公司（以下简称启才公司)因与被申请人贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称美盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院于2019年4月8日作出的（2019)黔01民终569号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年3月23日作出（2019）黔民申4978号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人启才公司法定代表人冉茂智及其委托诉讼代理人饶冰、莫虎，被申请人美盈公司的委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。启才公司申请再审称，原一、二审法院认定事实错误，适用法律错误。1、因美盈公司拖欠案外人贵阳二建工程建设股份有限公司（以下简称二建公司）工程款，2010年12月15日，美盈公司与二建公司达成由二建公司占有、使用本案涉案房屋直至工程款付清为止的约定。尽管贵阳市中级人民法院判决二建公司返还租赁房屋，但二建公司向贵州省高级人民法院申请再审，且贵州省高级人民法院也指令再审该案，执行被中止。启才公司一直未能使用租赁房屋，在此期间，各方都处于协商状态，美盈公司也从未要求启才公司支付租金。2、本案争议的租赁房屋系二建公司承建，因美盈公司一直未能支付尚欠工程款，经贵阳市中级人民法院委托，该房屋于2015年6月25日起进行第一次拍卖，但三次拍卖均注明无优先购买权人，也即自二建公司2002年申请执行美盈公司欠款纠纷并查封租赁房屋之日至2015年11月7日（第三次拍卖日期）美盈公司与二建公司均未向贵阳市中级人民法院披露过租赁房屋已被出租的事实。现该房屋由贵阳市中级人民法院裁定抵债给二建公司。（三）贵州省高级人民法院裁定提审了二建公司与美盈公司的纠纷，在（2015）黔高民提字第16号民事判决书中认定二建公司占有涉案房屋行为合法，并在判决主文中判决二建公司返还争议房屋给美盈公司。启才公司在2015年至2018年起诉提起本案诉讼前，完全有理由相信美盈公司短期内要么取得租赁房屋的完整权利，要么丧失租赁房屋的所有权，此也即启才公司为何直到2018年6月1日才向法院起诉并解除《房屋租赁合同》并要求美盈公司返还租金的原因之一。（四）美盈公司并没有履行交付租赁房屋的义务。西南政法大学司法鉴定中心于2019年7月30日作出西政司法鉴定中心【2019】鉴字第3186号鉴定意见书，该意见书证明启才公司法定代表人冉茂智并未签署接收涉案房屋的收条。申请人在原一、二审提交了房屋现状照片、装修工人罗某证言、二建公司阻挠启才公司装修及使用的工作人员张某证言、贵阳市住房和城乡建设局工作人员所作的加盖有该局公章的说明亦可证明2014年-2018年期间，经启才公司申请，贵阳市住房和城乡建设局多次联系三家公司对租赁房屋的占有使用进行协调，但各方一直未达成一致意见。故请求：1、撤销贵州省贵阳铁路运输法院（2018）黔8601号民事判决及本院（2019）黔01民终569号民事判决；2、依法改判驳回被申请人诉讼请求；3、本案诉讼费由被申请人负担。被申请人美盈公司辩称，1、2014年4月16日云岩区人民法院将本案出租房屋执行归还美盈公司，租赁房屋完全在美盈公司的控制之下，有权对外出租。2、租赁物已实际移交给启才公司，有收条及罗某的证词证明启才公司在实际使用租赁房屋。3、启才公司一直以法院查封为由认定其未能使用房屋的理由是不能成立的。贵阳市中级人民法院虽然对案涉房屋进行查封，但仅仅是该房屋不能转让，并不是在门上贴封条致使房屋不能使用。4、张某的证词仅仅是告知启才公司说明美盈公司与二建公司之间存在经济纠纷，不会造成启才公司无法使用租赁房屋的情况。美盈公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付2015年-2018年三年租金共计308万元；2.依法判令被告向原告支付违约金15.4万元；3.本案一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于贵阳市，总面积为600㎡的房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年9月15日至2034年9月14日，免费装修期为2014年7月15日至同年9月14日；租金每年100万元，先付后用，于每年7月15日前5日按年支付，每三年按上一年度租金标准递增8%；若任何一方违反合同约定，按年度需向对方缴纳年度租金的5%作为违约金；甲方保证该租房没有产权纠纷。合同签订后，被告于2014年7月25日向原告支付了第一年度的租金100万元。此后，被告未再向原告支付租金。2014年7月30日，被告启才公司的法定代表人冉茂智向原告出具收条载明：今收到贵州美盈房开公司出租、移交位于黔灵西路（金华楼）二楼营业房现状。经原告申请，一审法院委托，贵州警察学院司法鉴定中心于2018年10月8日出具《文件检验司法鉴定意见书》鉴定：“所送落款日期标示为2014年7月30日的《收条》落款部分‘接收人’一栏处的‘冉茂智’签名字迹倾向于认定是冉茂智所书写。”被告接收房屋后委托罗某对涉案房屋进行装修时，张某出面告知被告涉案房屋被法院查封并予以阻拦。经贵州省高级人民法院（2015）黔高民提字第16号《民事判决书》查明，涉案房屋由原告美盈公司开发，贵阳二建工程建设股份有限公司（以下简称贵阳二建公司）承建，1999年8月竣工验收。原告美盈公司因欠付贵阳二建公司工程款，2000年3月4日至今，贵阳二建公司一直占有该涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务。关于贵州警察学院司法鉴定中心出具的《文件检验司法鉴定意见书》，被告提出异议认为：1.鉴定机构收集和使用样本程序违法，导致出现错误鉴定结果；2.鉴定结论是倾向性意见，不能作为有效证据使用；3.仅有一名鉴定人出庭作证，鉴定意见不具有可采信性。首先，被告未提供证据证实鉴定意见程序违法，鉴定机构系由原、被告双方代理人共同确认，鉴定过程由鉴定人员按照司法鉴定技术规范进行，鉴定结论由具有资质的鉴定人作出；其次，鉴定意见并非孤证，在结合其他证据能够形成证据链的情形下，可以作为本案证据使用；最后，仅有一名鉴定人出庭作证不违反法律禁止性规定，故该鉴定意见，一审法院予以采纳。关于原告主张被告支付2015年-2018年租金共计308万元以及被告支付违约金15.4万元的诉讼请求，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然原告提交的“冉茂智”出具的接收房屋收条以及鉴定意见认定该签名倾向于冉茂智所书写，同时结合证人罗某证实受原告委托对涉案房屋进行装修时，证人张某证实其予以阻拦等证据，应当认定被告将涉案房屋进行书面移交给原告的事实，但原、被告签订的《房屋租赁合同》未能完全履行，系因涉案房屋被他人占有，原告未能将租赁房屋现实交付给被告，致合同目的不能实现，原告对此存在过错，被告拒付租金合理，对原告该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵州美盈房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费32672元，由原告贵州美盈房地产开发有限公司承担。美盈公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审法院认定事实：贵州省高级人民法院（2015）黔高民提字第16号民事判决书判决维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民三初字第207号民事判决主文第一项，即贵阳二建工程建设股份有限公司于本判决生效之日起15日内将位于贵阳市建筑面积607.8平方米营业房交还美盈公司。变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民三初字第207号民事判决主文第二项为贵阳二建工程建设股份有限公司于本判决生效之日起15日内支付美盈公司占用房屋损失1880687元。2014年4月16日美盈公司出具收条载明：今收到云岩区法院执行局根据（2012）云民三初字第207号民事判决书，执行移交的位于云岩区。贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第681号民事判决判决贵阳二建工程建设股份有限公司赔偿美盈公司2011年12月至2014年4月16日的损失3629000元，本院（2015）筑民一终字第719号民事判决对贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第681号民事判决予以维持。另查明，贵阳二建工程建设股份有限公司申请执行美盈公司返还原物纠纷一案，本院于2017年10月17日作出（2002）筑执字第100号执行裁定书，裁定位于贵阳市，以第三次流拍价902.4万元抵债给贵阳二建工程建设股份有限公司，该裁定书于2017年11月29日送达美盈公司。另查明，在（2019）黔01民终231号案件审理中，启才公司主张其将案外人阻拦其装修事宜联系过美盈公司法定代表人，但其并未提交相应证据予以证实。经审理查明的其余事实与原判决认定的事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应严格履行各自的合同义务。美盈公司作为案涉房屋的权利人，其已于2014年4月16日收回案涉房屋，并于2014年7月11日与启才公司签订租赁合同后将案涉租赁房屋交付给启才公司，启才公司法定代表人冉茂智出具了收到案涉租赁房屋的收条，启才公司虽对收条签字有异议，但经鉴定，鉴定意见倾向于是冉茂智书写，即使启才公司对鉴定结论不予认可，但启才公司认可其对案涉租赁房屋进行过装修，表明启才公司已经实际收到了案涉租赁房屋，并按照合同约定进行装修，美盈公司已履行了租赁合同约定的交付租赁物的义务。因此，启才公司关于美盈公司拖延交付房屋的主张与事实不符，对该主张不予采信。案涉租赁合同约定美盈公司保证案涉租赁房屋没有产权纠纷，从本案查明的事实来看，本案案涉租赁房屋不涉及产权纠纷，仅涉及美盈公司与案外人的债权纠纷。启才公司主张其在装修过程中受到案外人的阻拦，导致其无法使用案涉租赁房屋。对此，启才公司作为承租人未将案外人阻拦其使用的情形告知美盈公司并要求美盈公司进行处理，且美盈公司对此主张不予认可，故对启才公司该主张不予采信。启才公司未履行通知义务，美盈公司有理由相信启才公司正常使用案涉租赁房屋。启才公司使用案涉租赁房屋，就应当向美盈公司支付相应租金。启才公司在签订《房屋租赁合同》后，仅于2014年7月25日支付了第一年度的租金100万元，则应向美盈公司支付使用租赁房屋期间的剩余租金。案涉租赁房屋因法院于2017年10月17日作出（2002）筑执字第100号执行裁定书，以物抵债给二建公司，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，该裁定书于2017年11月29日送达美盈公司而发生法律效力，故应认定美盈公司于2017年11月29日丧失对案涉租赁房屋的所有权，美盈公司将案涉租赁房屋对外出租的行为自该日之后即不再具有权利来源，在该日之后，启才公司即不负有再向美盈公司支付租金的合同义务。故，启才公司还应支付2015年9月15日至2017年11月29日的共计两年零2.5个月的租金。且自2017年9月15日起，每年租金按照合同约定应为108万元，故经计算得该期间应付租金为100万元+100万元+108万元÷12×2.5=222.5万元。对于美盈公司诉请主张超出222.5万元租金的部分，不予支持。关于美盈公司主张的违约金问题。如前所述，美盈公司作为出租人已经履行了交付租赁房屋的义务，启才公司在收到租赁房屋并在使用过程中对案外人的阻拦行为并未正确行使权利，之后其怎么使用、是否使用案涉租赁房屋系其自由处分行为，美盈公司并未违约，而启才公司未完全支付其使用租赁房屋期间的租金，构成违约，按照《房屋租赁合同》约定，应按年度支付年度租金的5%作为违约金。美盈公司诉请主张的15.4万元符合双方合同约定，依法应予以支持。综上，美盈公司的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持。一审判决认定部分事实错误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初612号民事判决；二、贵州启才实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州美盈房地产开发有限公司租金222.5万元；三、贵州启才实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州美盈房地产开发有限公司违约金15.4万元；四、驳回贵州美盈房地产开发有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费收取32672元，二审案件受理费收取32672元，共计65344元，由贵州美盈房地产开发有限公司负担16989元，由贵州启才实业有限公司负担48355元。再审中，再审申请人提交以下证据：1、《西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见书》，鉴定结论为《收条》不是冉茂智书写，主张重新鉴定《收条》上冉茂智的签名真实性；2、黔灵西路居委会出具的证明一份，证明本案所涉房屋自2014年至2019年7月一直闲置；3、贵阳市住房和城乡建设局出具的证明，证明启才公司没有使用涉案房屋的原因系受二建公司阻止，启才公司一直试图解决阻碍，无过错；4、刘某、王某、张凤某、张某等人共计4份证人证言，且庭审中，刘某、张凤某、王某出庭作证，证明二建公司工作人员阻挠，故启才公司无法使用租赁房屋的事实；5、美盈公司与二建公司房地产估价报告、贵阳市中级人民法院执行裁定，来源于拍卖官网、裁判文书网，证明评估公司2015年1月6日实地查勘，查勘情况按照无人租赁的情况，采用收益法对房屋价格进行评估，美盈公司对于估价报告未提出异议，导致本案所涉房屋拍卖时不存在优先购买权人情况。被申请人质证认为:1、鉴定系由申请人单方委托，且鉴定依据是复印件，鉴定无效；2、黔灵西路居委会证明无证明人签字，不能达到证明目的；3、贵阳市住房和城乡建设局的证明因证人未出庭作证，真实性不认可，调解内容不涉及启才公司，且住建局没有调解承租人与被承租人的职责和义务；4、对于刘宁的证言不认可其真实性，对于王炳林等人的证言，因系公司员工，与本案有利害关系，不能作为证人出庭，张某一审做过证，也旁听了，已丧失作为证人的资格，且张某与美盈公司积怨很深，其证词不足以采信；5、报告真实性无异议，但报告已经撤销，不能达到证明目的。被申请人提交以下证据：1、贵阳市住房和城乡建设局《情况说明》回复一份，证明申请人提交的贵阳市住房和城乡建设局出具的证明是虚假的；2、贵阳市中级人民法院（2002）筑执字第100号当事人缴款通知书、贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异757号执行裁定书，证明：启才公司所提交的以物抵债的裁定已被撤销。申请人质证认为：1、住建局针对《情况说明》回复未查到调解记录，并不是未进行调解；2、美盈公司对估价异议的理由是估价低，而不是针对无出租人的内容提出异议或者向法院披露有承租人，不能达到证明目的。针对启才公司提交的《证人证言》和美盈公司提交的《情况说明》均盖有贵阳市住建局行业监管处的公章，涉及两份材料的真实性和载明内容不一致的问题，本院向贵阳市住房和城乡建设局去函查询，其回函载明：“1、启才公司出具的《证人证言》和美盈公司提交的《回复》的签章属实；2、杨长新是我局领导成员，职务是二级调研员；3、是否去启才公司与美盈公司诉争的租赁地相关情况只有当事人双方和刘宁清楚；4、启才公司与美盈公司的纠纷在刘宁辞职前是其在协调处置，在刘宁辞职后该问题未得到解决；5、虽然刘宁在2016年9月于我局辞职，鉴于在证人证言上证明内容表述为‘本人刘宁原系贵阳市住建局工作人员……’，与我局于2020年7月31日出具的《关于贵州美盈房地产开发有限公司的回复》不矛盾。同时，我局行业监管处系机关内设处室，加盖行业监管处公章的证明仅供内部协调工作掌握。”再审查明的其余事实与原一、二审查明的事实一致，再审予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是美盈公司是否履行完毕合同主要义务。本案中，启才公司虽对美盈公司提供的收房收条上法定代表人冉茂智签字有异议，但是结合贵州警察学院司法鉴定中心出具的《文件检验司法鉴定意见书》鉴定意见倾向于是冉茂智书写及启才公司在原审审理中认可其对案涉租赁房屋进行过装修的陈述，原审认定美盈公司已履行了租赁合同约定的交付租赁物的义务并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，启才公司与美盈公司租赁合同的租赁期限为20年，美盈公司作为出租人，其除了要履行交付租赁房屋这一合同义务外，还应确保租赁期间启才公司能持续合法占有案涉租赁房屋。本案中，针对案涉租赁场地，云岩区人民法院于2014年4月6日将案涉房屋发还给美盈公司，而2014年8月8日根据二建公司申请，本院恢复（2002）筑执字第100号案件执行程序，案涉租赁房屋进入评估、拍卖阶段，其后于2017年10月17日本院作出（2002）筑执字第100号以物抵债执行裁定，虽该裁定最后于2019年8月19日被本院（2018）黔01执异757号执行裁定撤销，但可以确认2015年至2018年期间，美盈公司对本案案涉租赁房屋的所有权是受到限制和影响的。综上，案涉房屋自2014年租赁合同签订起至2015年7月止，仍处于因合同纠纷导致占有存在争议的情况，美盈公司未履行保证租赁物不受干扰使用的义务，故启才公司第二年起未付租金属于行使《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的抗辩权。美盈公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上所述，再审申请人的再审请求成立，本院予以支持。二审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔01民终569号民事判决；二、维持贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初612号民事判决。一审案件受理费32672元、二审案件受理费32672元，共计65344元，由贵州美盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  赵曜审判员  刘梅二〇二〇年十二月三十一日法官助理王昱书记员孙毓