四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4167号 原告：邓新明，男，生于1972年2月14日，汉族，居民，住四川省南部县； 原告委托代理人：徐杨文，四川恒和律师事务所律师。 被告：汪翠言，女，生于1978年4月19日，汉族，居民，住四川省眉山市仁寿县。 被告：张俊磷，男，生于1976年4月30日，汉族，居民，住四川省眉山市仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：伍什阳，四川红地律师事务所律师。 原告邓新明与被告汪翠言、张俊磷租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告邓新明及其委托代理人徐杨文、被告汪翠言及其委托代理人伍什阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓新明向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的2份《厂房租赁合同》；2、请求判令被告退还原告支付的租金406800元；3、请求判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《厂房租赁合同》2份，其中一份签订于2017年12月28日（以下简称“《租赁合同》一”），另一份未落款日期（以下简称“租赁合同二”）。《租赁合同》一约定被告将古佛打谷村原凌森养殖场面积约为3800平方米，改建后租赁给被告生产沙发家具，租赁期间为2018年2月1日至2023年1月30日止，租金的支付和计算方法为：第一年，从2018年2月1日至2019年1月30日，租金为6元/平方米，正式生产时一次性交清；第二年，从2019年2月1日至2020年1月30日，租金为6元/平方米，半年交一次租金，原告须提前一个月支付下半年租金；第三年，从2020年2月1日至2021年1月30日。租金为6元/平方米，乙方须提前一个月支付下半年租金。 《租赁合同》二约定被告将古佛打谷村原凌森养殖场面积约为3200平方米，改建后租赁给被告生产家具，租赁期间为2018年2月20日至2023年2月20日止，租金的支付和计算方法为：第一年，从2018年2月20日至2019年2月20日，租金为6元/平方米，正式生产时一次性交清；第二年，从2019年2月20日至2020年2月20日，租金为6元/平方米，半年交一次租金，原告须提前一个月支付下半年租金；第三年，从2020年2月20日至2021年2月20日，租金为6元/平方米，乙方须提前一个月支付下半年租金。 《厂房租赁合同》签订后，原告向被告支付了租金共计406800元。两份《厂房租赁合同》所涉的厂房均因被告改变土地性质被仁寿县古佛乡人民政府于2018年多次通知拆除。其中《租赁合同一所涉及厂房于2018年3月17日被拆撤，《租赁合同》二所涉厂房尚未交付给原告即被拆除，这导致原告无法实现合同目的。租赁物拆除后，原告多次要求被告返还原告所支付的租金，被告拒不返还。为了维护原告合法权益，特诉至本院，望判如所请。 被告汪翠言、张俊磷辩称，原告于2017年12月底便租赁了被告的厂房、住房、厨房、办公室等，其中1901平方米的厂房租赁了三个月，1900平方米的厂房租赁了5.5个月，2370平方米的厂房租赁了22.5个月，410平方米的住房租赁了22.5个月，厨房办公室等260平方米租赁了22.5个月。2018年9月7日，原、被告进行了第一次结算，截止结算的时间加上被告为原告垫支2300元的电费，借支了10000元，共计242640元。原告在2017年、2018年共预付了406800元，扣除结算的租金垫支借支费用，被告向原告出具了163000元的欠条。出具借条后原告继续使用被告的厂房2370平方米14.5个月，应支付租金206190元，厨房、办公室、厕所260平方米，租赁时间14.5个月，应支付22620元，截止2019年11月15日的水费10000元，原告应支付被告238810元。扣除原告已支付的163000元，原告还应支付被告75810元。被告不欠原告方任何费用。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告邓新明提供的有异议的证据：证据1.厂房租赁合同两份，拟证明原、被告建立房屋租赁合同关系，租赁期限分别为2018年2月1日至2023年1月30日，第二份合同租赁期限为2018年2月20日至2023年2月20日止，第一年租金均为每平方米6元。被告汪翠言、张俊磷的质证意见为：真实性无异议，但原告在2017年底已经将生产工具陆续搬入被告的厂房，距离签订时候两个月就开始使用也要计算租金，实际在结算的时候也是计算了的。本院认为：被告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。 证据3.短信截屏和现场照片，拟证明租赁面积为3200平方米的厂房尚未建成就被拆除，原告租赁的3800平方米厂房原告使用部分2018年3月17日被拆，照片是原告从被告处租赁房屋，转租部分给案外人黄易德。被告汪翠言、张俊磷的质证意见为：真实性无异议，与本案无关。本院认为：被告对案件真实性无异议，本院对真实性予以认定。 被告汪翠言、张俊磷提供的有异议的证据：证据1.文林镇古佛乡社区居委会出具的一份说明，拟证明2018年至2019年期间，原告共向被告租赁了四个厂房，2018年政府大棚整治拆除了两个约3800平方米，政府补贴了被告20000元，另一个厂房约3200平方米在2018年未建成便拆除，剩余一个2400平方米的厂房，被告使用至2019年11月15日，在××乡××村××委的要求下予以搬迁。原告邓新明的质证意见为：三性均不予认可，但是证据显示原告向被告承租的厂房在2018你被拆除。本院认为：上述证明系仁寿县文宫镇古佛社区居民委员会盖章，本院对真实性予以认定，该证明载明2018年因整治大棚拆除了2个厂房，2019年11月15日原古佛乡人民政府牵头拆除了面积约2400平方米的大棚。 证据2.原告租赁被告房屋期间使用水费、电费消费明细，拟证明原告租赁被告的房屋最迟应当是2019年11月15日，且尚欠大量的水费和电费未支付。原告邓新明质证意见为：三性不予认可。本院认为：水费、电费明细仅载明了汪翠言使用水费、电费情况，上述证据不能证实全部系原告邓新明租赁的厂房所使用的。 证据3.彭超的录音证据及笔录，拟证明原告租赁了被告的厂房、房屋，2018年9月进行了结算，将以前的条子作废，汪翠言重新给原告出具了一份163000元的条子，双方结算后，原告继续使用了被告的厂房。原告邓新明质证意见为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，彭超多次提到我不清楚，并且彭超并未出庭，关联性不予认可。本院认为：原告对该证据真实性无异议，本院对真实性予以认定。 证据4.图片两张，拟证明原告目前将生产资料堆积在厂房里面，尚未搬迁。2018年5月份，政府拆迁了部分厂房过后，原告使用拆迁的材料在原有的场地搭建了部分厂房，作为了自己的生产厂房。原告邓新明的质证意见为：无法核实真实性，对三性不予认可，是2019年陈刚在使用的厂房，厂房拆除后油漆房我们没要了，应该由被告拆除，被告没有拆除。本院认为：对该照片真实性无异议，但是上述照片不能证实生产资料堆积在厂房尚未搬迁。 证据6.欠条，拟证明原告与被告进行结算，就租金结算后，汪翠言尚欠邓新明163000元。原告邓新明的质证意见为：三性均不认可，即使存在该欠条也是被告单方行为，并且原告在庭审中也说了没有打够，并未达成合意，不能作为结算依据。本院认为： 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月28日，原告邓新明作为乙方与被告汪翠言作为甲方签订《厂房租赁合同》，载明：甲方汪翠言将古佛乡打谷村原凌森养殖场面积约3800平方米，改建后报给乙方邓新明生产沙发家具使用。一、租赁时间:从2018年2月1日至2023年1月30日止，时间为五年；二、租金的支付和计算方式从2018年2月1日至2019年1月30日，租金为6元／平方米；六、在合同期内，如果因国家政策需要拆迁，按国家政策执行，甲乙双方各负自己责任，从停产起，甲方应按实际剩余天数退还乙方房租。该厂房由面积为1901平方米和面积为1899平方米的两个厂房组成，其中面积为1901平方米的厂房于2018年3月17日被拆除。面积为1899平方米的厂房于2018年5月17日拆除。 原告邓新明与被告汪翠言另签订了一份厂房面积为3200平方米的《厂房租赁合同》，租赁时间为2018年2月20日至2023年2月20日，租金为每平方米6元，该厂房尚未建好便被拆除。 原告使用了被告另一个面积为2370平方米的厂房。该厂房于2019年11月15日被告古佛乡人民政府强制拆除。庭审中被告自述原告邓新明在使用了3800平方米的厂房后，电话联系被告要求租用另一个2370平方米的厂房，该厂房的租金标准和租赁时间与3800平方米厂房的租赁合同一致。 合同签订后，原告邓新明预付了租赁费406800元。 2018年2月1日，原告邓新明将其中面积为1899平方米的厂房以每平方米7元的价格转租给黄易德。因该厂房被拆除，黄易德于2018年8月17日向本院起诉邓新明，双方达成调解意见，原告邓新明退还黄易德租金及赔偿损失共计130000元。 2018年9月7日，被告汪翠言向原告出具欠条一份，载明“今欠到邓新明现金163000元，欠款人：汪翠言，2018年9月7日”。 本院认为，被告汪翠言出租给原告邓新明的厂房没有经过相关部门批准，案涉厂房系违章修建，双方签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，虽然双方的租赁合同无效，但原告使用了被告厂房仍应支付占有使用费，关于使用费的标准参照双方约定按每平方米6元计算，其中面积为1901平方米的厂房2018年2月1日至2018年3月17日的使用费为：17109元（1901㎡×6元／㎡×1.5月）；面积为1899平方米的厂房2018年2月1日至2018年5月17日的使用费为：39879元（1899㎡×6元／㎡×3.5月）。 对于被告汪翠言辩称厂房、厨房等应从2018年1月1日起计算使用费，2018年9月7日双方进行结算出具欠条，结算时只差欠原告163000元。首先，双方在合同中约定的租赁起算时间为2018年2月1日且计租面积仅计算了厂房面积，被告主张厕所、厨房、办公室等也应计算租金，但并没有提供证据证实，故对原告主张厂房、厨房等从2018年1月1日起计算使用费与事实不符，本院不予支持。其次，经计算，截止2018年9月7日原告使用的2370平方米厂房的使用费为：102384元（2370㎡×6元／㎡×7.2月），故截止被告出具欠条时原告所使用的厂房使用费共计159372元（102384元+39879元+17109元），品迭原告预支的租金406800元后，被告应退还的租金为247428元，被告仅出具了163000元的欠条，并且被告不能对差额部分进行合理的说明，结合同时段原告因转租部分厂房赔偿了案外人黄易德130000元，因此原告陈述因赔偿款与被告进行了部分结算更符合常理，故对被告主张双方于2018年9月7日进行了结算本院不予支持。 对于面积为2370平方米的厂房的使用费，虽然双方没有签订租赁合同，但庭审中被告陈述租金标准和租赁时间与3800平方米的租赁合同约定一致，故该厂房应从2018年2月1日起计算租金。原告主张2018年2月20日起计算租金且2018年年底就搬走了，2018年后汪翠言将其中700平方米拿给陈刚使用。庭审中原告并没有提供证据证实从2月20日开始使用厂房或者双方约定从2月20日开始计算租金，因此参照3800平方米厂房约定的2月1日作为开始使用时间更为合理，原告使用的油漆时间为2019年9月10日，结合古佛乡人民政府出具的证明可证实原告在2019年11月15日被强制搬迁，说明其使用时间截止2019年11月15日。原、被告并未对该厂房的使用面积进行过变更的情况下，该厂房应是一直由原告在占有使用，与陈刚出具证明系原告将厂房交给其使用是一致的，故对原告主张汪翠言将其中700平方米拿给陈刚使用与事实不符，本院不予支持。故面积为2370平方米的厂房在2018年2月1日至2019年11月15日期间的使用费为：305790元（2370㎡×6元／㎡×21.5月）。 综上，原告使用被告的厂房租赁费合计：362778元（305790元+39879元+17109元）。品迭原告预付的租金406800元后，被告应退还原告租赁费44022元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告汪翠言、张俊磷于本判决生效后十日内退还原告邓新明租金44022元； 二、驳回原告邓新明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3701元，由原告邓新明负担3369元，被告汪翠言负担332元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年十二月十四日 书记员  苏宇