新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初987号 原告（反诉被告）：胡海军，男，1973年6月10日出生，汉族，个体，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：陈紫郁，系新疆航迪律师事务所律师。被告(反诉原告)：高洁，女，1966年10月6日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：甄作刚，新疆疆奇律师事务所律师。原告胡海军与被告高洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，于2018年11月6日公开开庭进行了审理，于2019年8月21日做出（2018）新2325民初2042号民事判决书，原告胡海军不服该判决向昌吉州中级人民法院提起上诉。昌吉州中级人民法院于2019年12月13日以认定基本事实不清发回本院审理。本院于2020年6月16日立案，依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭审理，原告胡海军的委托诉讼代理人陈紫郁，被告高洁及委托诉代理人甄作刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡海军向本院提出诉讼请求：1、被告立即赔偿原告装修款1275966元；2、被告赔偿原告装修附着物250000元。事实和理由：2012年8月15日,原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定由被告作为出租方将自有的坐落在××县的楼房出租给原告作宾馆使用，租赁期限为13年,租期自2012年11月15日至2025年11月15日;在租赁期间，被告应保证原告对租赁楼房的充分使用权,如原告不能使用该租赁楼房,被告应承担相应的违约责任。合同签订后,原告花费大量的费用对所租赁的房屋进行了装修。合同履行至2016年7月,原告承租的楼房无故长期停水，导致原告经营的宾馆完全无法正常使用和经营,后原告就此事多次寻找被告及供水部门要求处理,但均无法解决。后原告于2016年10月向被告发出《解除合同告知书》解除了上述合同,并多次找寻被告协商赔偿问题,被告均以种种理由推脱，原告故诉至法院请求处理。被告高洁辩称，2016年11月5日租赁房屋恢复通水,以上事实原告全部知道而且都在现场,被告没有过错,不存在违约。原告解除合同不具备约定、法定的基础条件。首先,作为合同一方主体,从履行的角度,被告积极履行合同并不违约。其次,根据《合同法》第93条第二款、94条的规定,合同一方当事人根本违约是解除的前提,双方并未根本违约。第三,双方签订的租赁合同并不是约定一定解除条件的约定解除权行使单方解除权的合同。被告认为原告有继续经营的意愿，被告2018年4月2日将恢复经营的通知告之原告之后,原告委托被告将如家亲营业执照在工商部门完成年审,此时原告准备继续经营。庭审中原告表示一直在寻找合作经营伙伴,以没有谈成而告终。被告也曾多次带其他承租人实地考察租赁房屋,除了自己经营也有出租的想法。综上所述,被告并未违约,双方签订了合同就应当遵守履行,原告没有解除合同的基础和条件,没有约定也不符合法律规定。最后,请法庭驳回原告的诉讼请求反诉原告高洁向本院提出反诉请求：要求反诉被告立即给付房租331250元。事实和理由：反诉理由:2012年8月15日,反诉原、被告签订《房屋租赁合同》,合同履行一段时间后,出现了政府征迁这一事实，反诉原、被告一直与征迁办协商补偿款一事,现征迁一事告一段落，反诉原告要求反诉被告给付拖欠房租,请法庭支持反诉原告的反诉请求。反诉被告胡海军辩称，双方签订的房屋租赁合同于2016年10月13日解除，原告通知被告解除合同后解除，且反诉原告认可该房屋租赁合同已经解除，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、房产租赁合同一份，证实原、被告双方约定房屋租赁期间为13年，在使用过程中被告应当保证原告使用权，若造成损失应当承担责任；在合同租赁期间内，被告应当保证原告在使用房屋过程中能够正常使用经营，包括供水。被告对此证据的真实性认可，对原告证明的问题不认可，导致房屋不能使用确实有第三方的原因，但该原因已经消除，现在已经不影响房屋的正常使用。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。2、微信聊天截图一份，拟证实2016年7月该房屋停水，原告找被告协商的事实。被告对此证据的真实性无异议。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。3、解除合同通知书一份、微信截屏一份，拟证实2016年10月13日原告送达解除合同通知已经将合同解除的事实。被告方认为原告方解除合同通知书通过微信方式发给被告，但对证明的问题不认可。原告方给被告方发送的解除合同通知书不符合法律规定，合同没有赋予原告单方解除权，本案不是因被告方违约，而是第三方造成停水，双方合同仍在履行中。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。4、特许经营合同一份、补充协议一份，拟证实原告按照品牌经营合同，按照格林豪泰酒店的风格进行装修并进行经营的事实。被告对此证据的真实性和关联性均不认可，与本案无关。本院对该组证据综合认定。5、评估报告结论书一份，拟证实2019年4月20日，奇台县人民法院委托对奇台县东关街213号格林豪泰贝壳酒店装修和附着物的评估价格为1451388元的事实。被告对价格表一览表总共4项，对第一项不认可，工程改造的第一项至第八项合计金额716928元应该是原告方的合理支出，材料搬运费和垃圾清理费是没有的，但被告不知道从何而来，管理费不清楚是否交了。第三项即第二页、第三页，客房的评估没有计算图纸和计算依据，第二项和第三项没有明细表，对价格评估书评估是2016年的东西，法院委托是2018年，2016年的市值不是固定的，只能说明评估人员到过现场，拿着合同进行评估。被告方认为有失公正，被告人并未在确认书上签字，确认的是评估人员到现场，65%的成新率不知从何而来，综上被告认为该评估书不公平不公正是原告的一面之词，希望法庭不予采纳。本院对该组证据综合认定。6、解约协议1份、证明1份，证实原告按照格林豪泰酒店的模式进行经营，因停水无法正常经营，2016年10月5日原告与格林豪泰酒店解除合同，对方于当日撤出经营管理人员和经营管理系统的事实。被告认为该份协议是原告加盟方和许可方的协议，与本案无关。本院对该组证据综合认定。7、通知书一份、微信截屏一份，证实原告于2018年8月14日向被告送达了回收房屋的通知书的事实。被告方认为在合同没有解除的前提下，这份通知书是没有效力的，只有清点完房屋的物品才算解除合同，被告方认为这属于单方解除合同。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。8、奇台县房产管理局关于本案涉案房屋的情况说明一份，拟证实该房屋原属拆迁范围，但因被告对补偿方案有异议，致使征收工作未实际开展，征收过程中，从未采取过断水断电措施，该房屋的停水情况是由该房旁边的房产开发公司在进行供排水管网改造施工时所致的事实。被告对此证据的真实性无异议，恰恰说明原、被告签订合同后停水不是因为被告的原因，而是第三方造成的。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。被告（反诉原告）围绕其抗辩理由向本院提交以下证据：1、房产租赁合同一份，拟证实签订合同的当事人是原、被告双方；签订时间2012年8月15日，租期13年；合同第七条导致房屋损失互不承担责任的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，导致合同不能履行的真实原因是停水不是不可抗力和市政建设，也不是征收行为所致。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。2、协议书一份，拟证实签订日期2016年7月10日；签订协议双方是原、被告双方；签订协议后7月份原告不交房租；政府若不拆迁继续使用房屋继续计算使用期间的费用；原告对此协议书无异议；双方没有约定解除合同的条件和理由；原、被告签订协议书三个月以后，原告提出解除房产租赁合同不符合2016年7月10日签订的协议书约定的事实。原告对此证据的真实性无异议，7月7日停水是事实，合同已经解除，从7月份就不再交房租，该协议书第三条约定若被告达不成征收协议，需将楼房恢复至正常使用即恢复至2016年的状态，该协议才能继续履行，格林豪泰酒店取消了对原告的经营授权，且酒店属于特殊行业，装修等已经搁置了两年多，也不具备恢复使用的条件，奇台县房管局未对该房屋进行实际性的征收，该协议书实际不发生法律效力。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。3、自来水工程申报安装预决算单一份，拟证实2016年7月10日原、被告达成协议后，原、被告共同找相关部门和建设单位维修管网一事，全程原告都在现场；2016年11月5日，管道恢复通水的事实。原告对此证据的真实性认可，通水是在11月5日，被告因为停水的原因于2016年10月5日已经与格林豪泰酒店解除合同，解除合同的原因也很清楚是因为停水，即使通水被告也无法继续经营。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。4、通知一份，拟证实2018年4月2日，县政府要求被告恢复经营；2018年4月2日，被告拿到通知后第一时间给原告电话告知房屋不予拆迁，恢复经营；2018年4月2日，就是反诉原告计算请求反诉请求第一项，收取房租的开始的事实。原告认为该房屋是否征收原告并不清楚，和原告也没有关系，合同已经于2016年10月13日解除。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。5、关于印发《奇台县2015年房屋征收工作实施方案》的通知，拟证实被告所在房屋位于拆迁范围之内的事实。原告对该组证据的真实性不予认可，因为无法与原件进行核对；对于该房屋是否征收不知情。本院对该组证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，原告胡海军与被告高洁签订《房产租赁合同》，内容为：“根据《合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条、甲方将自有的坐落在××县的楼房出租给乙方作宾馆使用，甲方应保证乙方对该楼房有充分的使用权，如因第三方的原因造成乙方不能便用，甲方应承担违约责任。第二条、租赁期为13年，甲方从2012年11月15日起将出租房屋（见清单)交付乙方使用，至2025年11月15日收回。租金前伍年每年50万元，后伍年每年53万元。下余叁年按市场行情计算。合同签订后即付第一年租金，以后每年11月15日前付清下一年租金。第三条合同期内乙方按规定的税率和标准承担房产租赁税费及相关水、电暖等费用。第四条租赁期间的房屋修缮是乙方的义务。乙方应对租赁房屋及其基础设施应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗完好，以保障安全正常使用。第五条如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下,本合同对新的房产所有者继续有效，甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。第六条乙方应按约定交付租金，逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交纳违约金。逾期30天甲方有权解除合同。乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的5%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。合同期内如甲方违约,应当赔偿乙方三倍的装修费用。第七条合同期内房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因这些原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房产所在地人民法院起诉。第九条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式两份，甲乙方各执1份，签字或盖章生效。”合同签订后，原告对所租赁的房屋进行酒店装修并开始经营，酒店名称为奇台县如家亲快捷酒店。因棚户区改造涉及案涉房屋，奇台县人民政府对案涉房屋及周边拟进行征收。征收过程中，因周边房屋征收完毕，在拆迁过程中自来水管断开，2016年7月案涉房屋停水。2016年7月10日，原、被告双方签订《协议书》，内容为：“甲方（出租方):高洁，身份证号……乙方（承租人):胡海军，身份证号……甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就2012年8月15日双方签订的《房产租赁合同》事宜，达成如下协议:一、因甲方出租乙方的楼房（位于奇台县东关街**）面临政府拆迁，经过双方充分沟通，一致同意在拆迁期间暂时解除2012年8月15日签订的《房产租赁合同》。二、经甲方同意，因政府拆迁因素和2016年7月7日停水原因，乙方无法正常使用承租楼房，甲方同意从2016年7月份开始乙方暂不予以缴纳房租。三、《房产租赁合同》解除后，如甲方与政府达不成《拆迁补偿协议》,该承租楼房恢复正常使用,双方继续履行2012年8月15日签订的《房产租赁合同》（合同解除后至恢复履行期间，乙方不应承担该楼房租金)。四、本协议书，一式两份，甲乙双方各执一份。五、本协议书，自甲乙双方签字之日起生效。”2016年10月13日，原告通过微信向被告发送解除合同通知书，内容为：“高洁女士:您好,您与我于2012年8月15日签订《房产租赁合同》，约定由您作为出租方将您自有的坐落在××县的楼房出租给我作宾馆使用。租赁期限为13年,租期自2012年11月15日-2025年11月15日。根据合同第一条的约定:您应当保证我对楼房有充分的使用权,如因第三方的原因造成我不能使用，您应承担违约责任。现因自2016年7月7日起,我承租的该楼房停水,导致我的宾馆无法正常使用和经营。我就该问题多次与您协商要求处理，您至今不予处理解决,宾馆至今无法通水，且以后也无法正常通水。给我造成巨大的装修等经济损失，致使我的合同目的无法实现。鉴于该情况，本着平等协商，和平解决房屋租赁过程中存在的问题,本人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，特向您作出通知如下:解除双方于2012年8月15日签订的《房产租赁合同》”，微信记录显示被告未作回复。2016年10月17日，原告将被告诉至本院（2016新23**民初3412号案件），要求：“1、解除原、被告双方于2012年8月15日签订的《房产租赁合同》；2、要求被告赔偿损失50万元；3、要求被告赔偿装修损失费用4284620元；4、本案诉讼费及邮寄费均由被告承担。”该案两次开庭后，原告胡海军申请撤诉，本院准许其撤诉，该案2017年2月7日第二次开庭时，庭审笔录中，在法庭调查阶段，法官询问被告是否同意解除合同时，被告明确表示同意解除合同。2016年11月，被告联系奇台县城市供排水有限责任公司对自来水管线进行施工，于11月5日恢复供水，后被告向原告发短信告知水电暖均已恢复。2018年4月2日，奇台县房产管理局向被告发出通知，提出因国家金融政策调整，政府不允许举债进行房屋征收，对于案涉房屋不予征收。2018年8月18日，原告通过微信向被告发送通知书，内容为：“高洁女士:贵我两方于2012年8月15日签订了《房产租赁合同》，贵方将自有的的位××县的楼房出租给我方作为宾馆使用，租期为13年。后自2016年7月起，该楼房因我方以外的原因停水，以及其他方面的原因。致使我方无法营业后，我方向贵方发送《解除合同通知书》解除了贵我两方于2012年8月15日签订了《房产租赁合同》，通知了贵方将该房屋收回并承担我方损失及违约责任，贵方已确认收悉。但贵方一直拖延收房时间至今未收回房屋，就此情况现通知如下:请贵方自接到本通知之日起7日内收回上述房屋。特此通知。通知人:胡海军。”被告回复，内容为：“小胡你好,你什么时候告诉我解除合同了，无论怎样有纠纷，我们合作过,咋们应该坦诚相待,面对面的把房屋,房租说清,解决,各自去干自己的工作。”另查明，2012年9月5日，原告与案外人格林豪泰酒店（中国）有限公司签订《格林豪泰贝壳酒店特许经营合同》并签订三份补充协及内部转让协议一份，2016年10月5日，双方签订《解约协议》，格林豪泰酒店（中国）有限公司撤出奇台县如家亲快捷酒店所有的经营管理人员和终止了酒店所有公司经营系统。原告虽认为合同已经解除，但其一直占有涉案房屋，并未将涉案房屋钥匙交付被告。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案房产租赁合同是否解除；二、如合同解除被告是否应当承担原告的装修和装修附着物损失及损失的金额如何认定；三、如合同未解除，原告是否支付房租331250元？针对焦点一，本案中，因案涉房屋面临拆迁，原、被告双方于2016年7月10日签订《协议书》，约定在拆迁期间暂时解除2012年8月15日签订的《房产租赁合同》，并从2016年7月份开始暂不缴纳房租，如甲方与政府达不成《拆迁补偿协议》,该承租楼房恢复正常使用,双方继续履行2012年8月15日签订的《房产租赁合同》。2016年10月13日，原告通过微信向被告发送解除合同通知书。2016年10月17日，原告将被告诉至本院，要求解除原、被告双方于2012年8月15日签订的《房产租赁合同》，该案2017年2月7日第二次开庭时，庭审笔录中，在法庭调查阶段，法官询问被告是否同意解除合同时，被告明确表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告在该案中明确要求解除合同，被告在庭审中亦予以同意，故原、被告签订的《房产租赁合同》已于2017年2月7日予以解除。被告辩称2016年7月10日签订的《协议书》中约定与政府达不成《拆迁补偿协议》原告应继续履行房屋租赁合同。原、被告虽有此项约定，但原告在协议签订后向被告发出解除合同通知并再次将被告诉至法院请求解除合同，且被告在庭审中也明确同意解除合同,故原、被告签订的《房产租赁合同》已于2017年2月7日予以解除。针对焦点二，对于原告主张的装修款及装修附着损失。1451388元，本案《房产租赁合同》于2017年2月7日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》九十八的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按照该合同第七条约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。本案中，因涉及拆迁，导致双方签订的《房产租赁合同》中止履行且产生损失，故对原告主张的损失，本院不予支持。针对焦点三，对于反诉原告主张的租金331250元（即2018年4月2日至2018年11月15日期间的），从本案审理情况看，2017年2月7日原、被告双方签订的《房产租赁合同》就已经予以解除，根据《中华人民共和国合同法》九十六的规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。原、被告签订的《房产租赁合同》于2017年2月7日已经解除，故反诉原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条之规定，判决如下：一、驳回原告胡海军的诉讼请求；二、驳回反诉原告高洁诉讼请求。本诉案件受理费17863元，由原告胡海军负担；反诉案件受理费3134元，由反诉原告高洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   樊玉伟人民 陪 审员   程月英人民 陪 审员   申江风二 ○ 二 ○ 年 十 二 月 三 十 日书  记  员   顾怡甜