杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初17033号 原告：张伟成，男，1974年8月6日出生，汉族，住杭州市余杭区××街道××街××号××室。 委托诉讼代理人：徐华仙，女，1978年10月18日出生，汉族，住杭州市余杭区××街道××街××号××室，系原告张伟成的妻子。 原告：徐华仙，女，1978年10月18日出生，汉族，住杭州市余杭区××街道××街××号××室。 被告：杭州亿丰亿贤置业有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道向阳村**。 法定代表人：薛春树，总经理。 委托诉讼代理人：陈剑武，公司员工。 原告张伟成、徐华仙（下称二原告）为与被告杭州亿丰亿贤置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2020年10月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘婷适用简易程序独任审判。本院于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告徐华仙兼原告张伟成的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人陈剑武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告起诉称，2016年12月14日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预1217764），约定被告将位于杭州市××街道××号××室房屋出卖给二原告，建筑面积58.06平方米，房屋总价款469986元，被告应双方约定该房屋的交房时间为2017年6月30日前，并被告承诺在2017年9月30日前取得房屋权属证书交付给二原告。合同签订后，二原告已按合同约定支付全部购房款，完全履行了合同义务。直到2018年8月24日，二原告收到了被告的交房通知书，并按期于2018年8月31日前往指定地点办理房屋交付事宜，支付了房款差额及物业维修基金。被告在二原告支付所有的费用后，拒绝支付二原告违约金。为维护二原告的合法权益，故诉至法院，庭审中，二原告变更诉讼请求为：1、被告向二原告支付逾期交房违约金40136元（从2017年7月1日计至2018年8月31日，以购房款469986元为基数，按照日万分之二计算）；2、判令被告向二原告支付逾期办证违约金38914元（从2017年10月1日计至2019年12月19日，以购房款469986元为基数，按照日万分之一计算）；3、判令本案诉讼费由被告承担。 二原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、商品房买卖合同及发票各一份，证明双方签订商品房约定的逾期交房、逾期办证等一系列相关权利义务条款以及二原告已经实际缴纳全部房款的事实。 2、房屋交接流程单一份，证明被告延期交房，并实际于2018年8月31日交房的事实。 3、房产证一份，证明案涉房屋实际于2019年12月24日办理产权登记的事实。 被告到庭答辩称：1、二原告的起诉已过诉讼时效；2、二原告实际于2018年6月5日付尾款，被告2018年8月31日交房，不存在逾期交房的违约行为，逾期办证违约金从2018年8月31日计算至大证办出之日2019年1月16日；3、逾期办证违约金标准过高，要求按二原告实际损失调整；4、即使法院支持逾期交房违约金，要求抵扣逾期付款违约金。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年12月24日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1217764）一份，约定二原告购买位于杭州市余杭区××街道××街××号××室房屋，建筑面积58.06平方米，总价468131元。双方对交付期限及条件、逾期交房的违约责任、产权登记等约定如下：“第九条交付期限及条件出卖人应当在2017年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十六条关于产权登记的约定购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议。 后因交付的房屋存在面积差异，经双方结算，二原告实际支付被告的房价款为469986元。被告实际于2018年8月31日将案涉房屋交付给二原告，实际于2019年12月19日将办证资料交付二原告。案涉房屋于2019年12月24日办理产权登记。 另查明，二原告提交的《浙江省商品房买卖合同》系原、被告双方对房款支付方式时间进行变更后重新签订的，且由被告交由房管部门备案登记。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。被告认为该合同系经变更过，付款时间晚于交房时间不合常理，主张该合同系可撤销合同。根据合同法的规定，当事人经协商一致，可以变更合同，且该合同经由被告交房管部门备案登记，该变更并无违反法律法规情形，应视为有效，对被告的抗辩，本院不予采纳。根据合同约定，被告应于2017年6月30日前将符合交付条件的商品房交付二原告，于2017年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给二原告。现二原告实际于2018年8月31日收房，实际于2019年12月19日取得办证资料。故对二原告要求被告支付自2017年7月1日起计算至2018年8月31日止逾期交房违约金40136元的诉讼请求，以及支付自2017年10月1日起计算至2019年12月19日止逾期办证违约金38914元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称，二原告起诉已经超出诉讼时效期间，被告实际于2018年8月31日向二原告交付案涉房屋并于2019年12月19日向二原告交房办证资料，违约金诉讼时效的起算点应当自实际交付之日起算三年，故均未超出诉讼时效期间。被告同时抗辩称合同约定的违约金计算标准过高以及应当抵扣二原告应当支付的逾期付款违约金，因依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州亿丰亿贤置业有限公司支付原告张伟成、徐华仙逾期交房违约金40136元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州亿丰亿贤置业有限公司支付原告张伟成、徐华仙逾期办证违约金38914元，于本判决生效后十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1776元，减半收取888元，由被告杭州亿丰亿贤置业有限公司负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 刘 婷 二〇二〇年十二月十五日 书记员 赵萍萍