河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2576号 原告（反诉被告）：保定市良欣物业服务有限公司，住所地保定市莲池区吉恒园小区**。 法定代表人：刘向丽，系该公司总经理。 委托代理人：王灵卜、刘雯雯，该公司员工。 被告（反诉原告）：林晓娟，女，汉族，1982年6月6日出生，住保定市莲池区。 委托代理人：王闯，男，汉族，1981年5月14日出生，住址同上，系林晓娟的丈夫。 原告（反诉被告）保定市良欣物业服务有限公司（以下简称良欣物业）与被告（反诉原告）林晓娟为物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）良欣物业委托代理人刘雯雯，被告（反诉原告）林晓娟委托代理人王闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告良欣物业向本院提出诉讼请求：一、判令林晓娟向原告支付物业服务费4570元；二、判令林晓娟酌情支付违约金1300元；三、本案全部诉讼费用由林晓娟承担。事实和理由：被告林晓娟系保定市莲池区的业主，建筑面积104.92平方米。2013年9月1日保定市昊鑫房地产开发有限公司与原告签订《东郡绿岛小区物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，并约定物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，住宅0.6元／月／平方米，公共能源费每年100元。良欣物业依约履行了合同约定的相关权利和义务，持续为林晓娟提供物业服务，但林晓娟一直拖欠良欣物业物业费及公共能源费，自2014年8月11日到2019年12月31日，物业费及公共能源费欠费总计4570元。虽经良欣物业多次催缴，林晓娟仍拒绝缴纳相关费用。根据《东郡绿岛小区物业合同补充协议》，对逾期未交纳物业费的业主，乙方可以从补充协议签订之日起按欠费额度计算，追缴每日1‰的违约金，现良欣物业酌情主张1300元违约金，两项请求金额共计5870元。 被告林晓娟辩称：一、对《东郡绿岛小区物业服务合同》的合法性以及补充条款不予认可。2013年良欣物业和开发商签订的服务合同符合当时法律规定，但现在小区房屋已全部售出，五年的保修期也已经结束，小区和开发商早已没有任何关系了，现在 2 依然套用2013年服务合同已经失去合法性，良欣物业没有合法的物业服务身份，服务合同对林晓娟设定的义务以及损害业主利益的条款不能成立。二、林晓娟五年没有交物业费事出有因：1、是良欣物业推诿搪塞拒绝履行义务，2012年林晓娟入住后发现主卧地板、客厅天花板漏水，多次向物业反应，物业到家中查看敷衍至今未能解决。每到雨季阳台漏水严重影响林晓娟的生活，良欣物业收取林晓娟的物业费，却不履行物业服务义务，严重损害业主的利益。2、是良欣物业私搭乱建，给林晓娟及其他业主造成重大安全隐患。3、良欣物业帐目不公开，侵占业主们的合法权益，良欣物业所收取的车位费、广告费属于广大业主所有，物业公司至今都是自己收取从未公示过账目。良欣物业支取的维修基金以及收取的每家100元能源费，至今没有公示过费用的详细清单。4、良欣物业管理混乱，服务不到位。楼前常年堆放垃圾，严重影响环境卫生，楼道属于打扫。小区绿地被开辟成菜地，严重影响环境美观。这些都是林晓娟拒交物业费的原因。三、对林晓娟违约金的约定没有法律依据。良欣物业和开发商约定的服务合同以及违约金条款，未征得林晓娟的同意和认可，该条款对林晓娟没有法律效力。综上，林晓娟没有缴纳物业费的原因是因为良欣物业存在过错和违法事实，林晓娟有权拒交物业费，请求法院驳回良欣物业的诉讼请求。 反诉原告林晓娟提出反诉请求：一、依法判令《东郡绿岛小区物业服务合同》无效。二、判令良欣物业解决林晓娟阳台漏水问题及把阳台天花板恢复原样；并赔偿林晓娟每到雨季不能再此居住使林晓娟每到雨季需到另一套地中海小区房子居住，至使地中海小区房屋三年不能正常出租带来的损失6万元。三、依法判令良欣物业限期公示2013年来的账目收支情况。四、判令良欣物业限期拆除3号楼西侧搭建在消防通道的两个彩钢棚。五、判令良欣物业限期清理小区西侧的报废车辆、设备、垃圾等。六、诉讼费用由良欣物业承担。事实与理由：《东郡绿岛小区物业服务合同》的一方当事人开发商早就没有了对本小区物业服务的处分权。2013年来物业公司财务制度不公开。良欣物业私搭乱建，对本小区造成了重大在安全隐患。小区西侧的报废车辆、设备、垃圾厕所等严重影响环境卫生和环境美化。 反诉被告良欣物业反诉辩称：一、林晓娟的第一项反诉请求于法无据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约東力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。法律 3 明确规定了建设单位与物业服务企业之间签订的合同合法有效且对全体业主有效。二、林晓娟的第二项反诉请求系房屋质量问题，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第4条:房屋建筑工程保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。超出保修期限的应由业主自身负责，物业服务针对的是物业公共区域和共用设施设备。三、林晓娟的第三、四项反诉请求涉及业主共同利益，林晓娟作为单个业主，无权以自身名义主张，应由业主大会授权业委会主张。四、林晓娟的第五项反诉请求，物业公司作为服务企业，无强制执法权，报废车辆、设备等在小区放置，物业公司已经向相关物品所有人通知自行处理，但物品所有人还未答复，且其中的冰箱属于林晓娟所有，林晓娟自行乱放的行为已为物业服务造成困扰，应当自行清理。综上所述，林晓娟的反诉请求无事实及法律依据，依法应当驳回。 良欣物业为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、物业服务合同及补充协议。证明原、被告之间存在物业服务合同关系。证据二、欠费统计表，证明被告所欠物业费的日期、计算方式及金额。证据三、照片六组，证明物业依约履行了物业服务。证据四、锦旗。证明原告服务质量得到了认可。证据五、催缴短信截图，催费工作日志。证明原告一直在对被告进行物业费的催收工作，并多次告知其欠费理由不正当，不属于物业公司服务范围。证据六、判决书二份，证明同案同判。证据七、申请、住建局公示、竣工证明。证明物业公司申请维修基金流程合法，政府部门认可。证据八、帐目公示照片。证明公共能源费每年向业主公示，明细收支状况处于亏损状态。 林晓娟对良欣物业提交的上述证据进行质证：对证据一不认可，是临时合同，物业公司应找业主重新签订合同。对证据二的金额和计算方式认可。但是双方有纠纷，所以没有交物业费。证据三是良欣物业做过的才拍的照片，没有做到位的他们也没有拍照片。证据四是单方面提供的证据。证据五证明所发的信息被告收到了，但证明维修不是物业的服务范围不认可。对证据六有异议，公共照明费是小区业主出依据不足，所收取的费用也没有进行公示。证据七不认可，维修也没有公示。证据八没有异议。 林晓娟向本院提交了以下证据：证据一、林晓娟家中的客厅阳台天花板漏水的视频及损坏的照片、《保定市住宅质量保证书》证明被告家客厅的阳台下雨时屋内漏水的情况的视频，及被雨水浸泡后损坏的照片。证据二、地中、地中海小区的《租赁合同》、地中海和东郡绿岛小区的房本林晓娟在地中海小区有另一套住宅，跟林晓娟同样的住房的租金为每年2万元。最近三年，因为东郡绿岛小区雨季不能主人，只好住到地中海小区的住宅，导致地中 4 海小区住宅不能出租，给林晓娟造成了经济损失6万元。证据三、小区内广告牌和快递柜的照片。证明从该物业接管以来，小区内物业接了大量的广告。广告费属于全部业主所有，但广告费从未公示。证据四、小区内车位车棚的照片以及车位收费收据。证明物业收取车位费属于全部业主所有，多年来也从未公示。证据五、彩钢棚和电线图片，顶部燃气管道的图片及厕所照片。证明物业私搭乱建了彩钢棚，私拉了电线，私建厕所，影响了环境卫生和美观，也造成了重大安全隐患。证据六、院内环境图片，物业费收据。证明院内垃圾清理不到位、汽车乱占道、废旧报废车辆占地、开荒种地的情形存在，物业怠于履行职责，疏于管理。证据七、住宅专项维修资金小区监控系统维修改造使用金额的截图。证明物业动用维修资金改造监控系统，该资金的使用至今没有公示。 良欣物业对林晓娟提交的上述证据进行质证：对证据一照片、质量保证书、视频关联性不予认可，属于自有部分房屋质量问题，根据法律规定责任应属建设施工单位，不属于物业服务的范围；保证书是开发商和隆通物业签订的，是开发商单方做出的承诺；开发商和物业有明确约定，业主的房屋质量问题归开发商处理。证据二与本案没有关联性，只能证明林晓娟两套房子是归林晓娟所有，具体住哪个房子是林晓娟自行选择，也无法证明是由良欣物业导致的损失，与良欣物业没有因果关系。对证据三真实性、合法性、关联性均有异议。根据法律规定公共收益应当归属全体业主所有，物业是负责管理，小区广告收益用于公用部位的小修小补。对证据四关联性、合法性均有异议，提供的车位收据是其他业主缴费的收据，不是林晓娟本人缴费收据，公共收益使用由业主大会做出决议，林晓娟作为单个业主，无权要求分割此部分公共收益。对证据五照片真实性、合法性、关联性均有异议，照片无法证明彩钢房、厕所是由良欣物业搭建，彩钢棚是由于小区没有电车充电的地方才为业主搭建的，彩钢房和厕所是物业进驻小区时就存在的，并非是良欣物业搭建。良欣物业并未收到行政部门下达的拆除通知书，没有证据证明。证据六均不认可，无法核实照片具体拍摄时间和拍摄地点，照片无法证实小区物业服务的连续性。收据是其他小区的，与本案无关。证据七不予认可，真实性无法核实，是林晓娟书写，无部门印章。 经审理查明，保定市良欣物业服务有限公司是经保定市莲池区工商行政管理局注册登记的企业法人，经营范围为物业管理等。2013年9月1日、2013年10月1日，良欣物业与保定昊鑫房地产开发有限公司分别签订了《东郡绿岛小区物业服务合同》、《东郡绿岛小区物业服务合同补充协议》。合同约定住宅0.6元/ 5 平米/月，小区公共能源费按实际发生额由业主均摊，楼道公共照明电费由本单元业主均摊，每次收费100元……。合同签订后，良欣物业为小区的业主提供物业服务。林晓娟的是东郡绿岛小区3号楼3单元501室的业主，建筑面积104.92平方米。良欣物业提供林晓娟欠费统计表，主张林晓娟共计拖欠2014年8月11日止2019年12月31日物业费、能源费4570元。 林晓娟不认可良欣物业主张的欠费金额，林晓娟提出未缴纳物业费是因为：良欣物业现在依然套用2013年服务合同已经失去合法性，良欣物业没有合法的物业服务身份，服务合同对林晓娟设定的义务以及损害业主利益的条款不能成立；良欣物业推诿搪塞拒绝履行义务，林晓娟主卧地板、客厅天花板漏水，多次向物业反应，物业到家中查看敷衍至今未能解决，每到雨季阳台漏水严重影响林晓娟的生活；良欣物业私搭乱建，给林晓娟及其他业主造成重大安全隐患；良欣物业帐目不公开，侵占业主们的合法权益；良欣物业管理混乱，服务不到位等等，由于以上原因没有向良欣物业交物业费。 良欣物业对林晓娟所述的情形不予认可，主张前期物业合同对业主具有约東力，建设单位与物业服务企业之间签订的合同合法有效且对全体业主有效；林晓娟反诉请求系房屋质量问题，房屋建筑工程保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，超出保修期限的应由业主自身负责；林晓娟反诉请求涉及业主共同利益，林晓娟作为单个业主无权以自身名义主张；物业公司作为服务企业，无强制执法权，报废车辆、设备等在小区放置，物业已经向相关物品所有人通知自行处理。 经本院进行调解，双方未能协商解决。 本院认为，良欣物业和建设单位签订了物业服务合同，良欣物业为东郡绿岛小区的业主提供物业服务，各业主也实际享受了良欣物业提供的物业服务，双方形成了物业服务关系。该合同体现了双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同。 良欣物业提供的物业服务一直连续多年未间断，物业服务行为具有连续性。林晓娟接受物业服务但未按时缴纳相关费用的行为已构成违约，依法应承担继续履行的民事责任。林晓娟拖欠良欣物业2014年8月11日止2019年12月31日物业费、公共能源费4570元，林晓娟应当向良欣物业继续履行支付义务。 林晓娟对于原告服务的质量、账目公示、拆除违建、清除垃圾等提出异议，并不属于良欣物业根本违约的事实，林晓娟及业主可以督促物业公司完善物业服务工作，以此拒交物业管理费并提出反诉请求的依据不足，本院不予支持。另林晓娟所主张房屋 6 漏水造成生活不便利情形，林晓娟应当及时向房屋开发单位进行主张，物业公司并非房屋质量的责任单位，但应当积极协调并配合业主进行房屋的修缮，上述情形也并不成立林晓娟可以据此不缴纳物业管理费的理由。 此外，原告良欣物业向被告林晓娟提起诉讼，主张林晓娟缴纳物业服务费，但林晓娟拒交物业费事出有因，双方未能及时有效沟通解决，均存在过错，因此良欣物业主张林晓娟支付滞纳金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）林晓娟于本判决生效后十五日内，向原告（反诉被告）保定市良欣物业服务有限公司支付物业费4570元。 二、驳回原告（反诉被告）的保定市良欣物业服务有限公司其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告林晓娟的反诉请求。 本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）林晓娟负担25元，原告（反诉被告）保定市良欣物业服务有限公司负担25元。反诉案件受理费650元，由反诉原告林晓娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  孙立新 审 判 员  李 娜 人民陪审员  田杏彩 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  韩晶晶