河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1829××号原告：马松，男，1990年4月5日出生，汉族，住河南省方城县。委托代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托代理人：刘豪，河南良承律师事务所实习律师。被告：河南睿鑫商业运营管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区心怡路35××号正岩大厦6层13号。法定代表人：韩松岩，董事兼总经理。委托代理人：乔乔，河南天基律师事务所律师。委托代理人：黄茹星，河南天基律师事务所律师。原告马松诉被告河南睿鑫商业运营管理有限公司(以下简称睿鑫公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告马松及其委托代理人周鸿、刘豪，被告睿鑫公司委托代理人乔乔、黄茹星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马松向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》(编号xldsp2020-011);2、依法判令被告向原告退还房屋租金302045元、房屋押金78000元，合计380045元(利息自2020年6月20日起至起诉之日暂计14631.7元)(实际利息计算至全部退还房屋租金及押金之日止)，共计394676.7元；3、依法判令被告赔偿原告因租赁房屋造成的损失244613.5元；4、本案诉讼费、保全费等其他费用由被告承担。事实与理由：2020年6月15日，原、被告签订了编号为x1dsp2020-011的《房屋租赁合同》，约定被告出租给原告位于郑州市郑东新区××楼××房权证号:13××94(B2-1.2)号商铺，租赁用途为餐饮使用，租赁期限5年，自2020年6月20日起至2025年6月19日止。原告于2020年6月19日向被告缴纳了首期租金(2020年6月20日-2020年12月19日)302045元及租赁押金78000元。2020年6月17日，被告将房屋交付给原告，原告开始对房屋进行装修。在装修过程中，出租房屋所在的2号楼业主开始以各种方式阻挠原告正常装修。而被告一直承诺原告可以取得有利害关系的业主的全体致同意，但截止目前为止，因2号楼业主不同意将出租房屋作为餐饮用途使用导致原告不能开业，被告未履行其承诺的义务，导致合同目的不能实现，被告已经构成根本违约，因此原告要求依法解除房屋租赁合同。另原被告在房屋租赁合同中约定，被告应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由被告承担原告的全部损失，因此原告要求被告赔偿原告因租赁房屋产生的装修、物业、水电等费用。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。被告睿鑫公司辩称，一、原告因不接受业主提出合理意见、不能符合装修管理规则继而主观上不想继续履行合同义务，其诉请解除《房屋租赁合同》于法无据。原告声称因业主以各种方式阻挠其装修，并且答辩人加以承诺会取得全体业主的一致同意，该陈述与实际情况不符。事实上，业主阻挠只是个别现象，且完全不足以导致无法进行装修。在2020年8月26日11点32分仅有两位业主在案涉房屋前言语上、文字上表示不想店铺装修，未以各种不法方式进行暴力阻挠。并且答辩人在得知上述情况后立即报警并赶往现场进行调解，在交谈中了解到业主因担心经营餐饮的油烟、噪音会影响居民生活才会提出意见。答辩人将上述情况转告原告后，其承诺会依法规范装修。但其在7月13日又与答辩人的工作人员说明“你们的要求太苛刻了，业主事情也多，后期不确定因素也太多”，该言语直接反映出原告无法按照答辩人依法制定的装修管理制度进行经营，并且主观上不能接受业主对其提出的合理安排专业油烟管道、降低噪音的要求，从而拒绝继续履行合同。依据编号xldsp2020-011号《房屋租赁合同》的约定，解除合同的条件共有四种，包括协商一致、非甲方的原因供应中断、乙方违约和不可抗力。原告提出的“答辩人一直承诺原告可以取得有利害关系的业主一致同意”不符合合同约定和《合同法》《房屋租赁合同纠纷》司法解释中关于解除合同的规定，实际上答辩人也从未作出过此承诺，原告亦未提交证据证明答辩人曾向其作出此承诺。依据《合同法》第六十条等相关法律规定，合同双方应当按照诚实守信原则全面履行自己的义务，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定双方的权利义务关系，强化对守约者诚信行为的保护力度，促进诚信社会。原告因个人主观不想继续履行合同义务，而提出因答辩人违约需解除合同，该诉求明显违背了诚实守信的基本原则和相关法律规则。二、房屋租金系原告承租案涉房屋的占有使用费，依约不应予以返还。根据合同第四条第二项约定，“第一期租金自2020年6月20日至2021年6月19日，金额为604089元”。第十条第二项约定，“乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金”。合同中明确约定了房屋租金的时间和计费标准，众所周知缴纳房租就是为了自己占有使用继而排除他人使用房屋的权利。原告在仅支付半年期租金后，独自占用房屋自2020年6月20日至今，并且答辩人并未违约的前提下要求答辩人返还租金于法无据。同时，依照约定，答辩人将保留原告在未经同意的情况下擅自退租的违约责任。三、押金系履约保证金性质，非利息收益，原告诉请返还房屋押金及利息，不符合同约定及法律规定。根据合同第五条第二项约定，“根据甲方要求乙方应支付房屋押金人民币七万捌仟元整，合同期满，经甲方确认房屋无损，相关设施设备完好，乙方无违约责任，甲乙双方交接完毕后15哥工作日内将乙方所付押金（不计利息）退还乙方”。首先，上述条款明确约定，押金的退还是不计利息的；其次，原告诉请退还押金不符合约定条件；再次，押金的性质是一种保证金，为了合同的顺利履行，属于一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害的费用，而不是利息收益。因此，依据约定原告诉请返还押金和利息毫无事实及法律依据。四、原告诉请支付因租赁造成的损失，不符合约定及法律规定。根据合同第四条第四项约定，“乙方在房屋装修前，须提前三天将拟定的装修方案报甲方和物业公司审核，书面同意后，乙方方可进场装修”；“当租赁期满或其他原因导致合同提前解约，根据甲方需要，乙方须将承租房屋恢复原状，新增的与房屋主体不可分割的设施，无偿转让给甲方”。在原告与答辩人工作人员的微信聊天中可知，对于排烟、天然气等装修事宜原告均没有按照约定报请审核同意后再开工，同时合同明确约定了装修后的处理方式。在原告违约装修、不履行合同的情况下，其不仅无权要求该笔费用，还应向答辩人支付相应违约金并赔偿答辩人各项损失。原告依据合同约定的“使用权纠纷”条款要求答辩人赔偿其损失是完全错误的，涉案房屋不存在任何有关使用权的争议，且业主阻挠并非反对答辩人出租该房屋，原告与业主之间的纠纷属于其他民事纠纷，而非“使用权纠纷”。另，原告提交的证据也无法证明其交易的真实性，更无从证实是否用于涉案店铺的装修事宜，同时，其支付的金额、内容和收款单位的性质，没有相应凭证及法定的发票和审计报告予以佐证。因此，原告请求支付因租赁房屋造成的损失，诉请及计算方式不明且无任何事实及法律依据。五、业主的阻挠系原告与业主之间的民事纠纷，并且该事宜可以通过原告规范设置油烟管道和取得环评审批来消除业主的顾虑，不属于影响合同继续履行的实质性理由。首先，依据《前期物业管理服务协议》第十条第三项约定，“乙方与其他业主之间发生的纠纷属于民事纠纷的，不在物业管理服务范围内，但乙方可请甲方进行调解”。业主阻挠装修侵害了原告的合法权益，与本案非同一法律关系，其应该通过法律途径诉请业主消除影响、排除妨害等合法途径维权。答辩人积极的调解此事，是为了促进合同的顺利履行，也是尽力完成提示、协助等附随义务，但非合同约定的违约条款。其次，根据答辩人提供的证据可知，案涉房屋周边至少存在十多家餐饮商铺，其中同类火锅店三家，并且正常经营多年。在原告承租前，案涉房屋本身也是经营多年的火锅店（蜀香奇），多年来并未发生业主因油烟、噪音等阻挠经营事件。假设业主对于餐饮有意见的话，早在原告承租前就应该对该地段所经营的餐饮店或者该店铺本身的火锅店提出相同的意见。但事实上，只有在原告承租后，其提出了业主阻挠装修事件。再次，根据《大气污染防治条例》第八十一条、《河南省餐饮服务业油烟污染防治管理办法》的相关规定，“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达到排放标准，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染”，同时应依法执行环境影响评价制度。综上可知，经营餐饮行业依法设置油烟管道和取得环评才是经营店铺的实质性因素，而业主的忧虑也是可以通过经营者合法合理的规划得以消除的。但原告在答辩人全力配合、积极协调的情况下，违规装修且不予更正，并以实际行动表明不再履行合同，实为根本违约。六、原告具有多年的餐饮行业经营经验，在签订合同前应当做到注意审慎的义务。原告系本地连锁餐饮店“驭羊大爷碳烤羊腿羊蝎子”火锅店的经营者，在签署合同前已经视察过涉案商铺及其所在场地，对涉案商铺及现有状况进行了充分了解并表示满意。在签订租赁合同时，双方均明确租赁用途系用于餐饮，并经交流、磋商后达成了约定。原告作为餐饮行业的从业人员及火锅店的实际经营者，应当知悉涉案商铺是否可以用于经营餐饮、周边环境、政策规定等，也应当知晓油烟是可以通过合理设置消除影响的。但原告作为多年的餐饮经营人，在认可答辩人交付的房屋后，又以业主阻挠为由拒绝履行合同义务，显然系其认为自身无法达到相关餐饮政策及业主合理要求的情形下故意为之。退一步讲，即使如原告所说因业主阻挠无法装修，原告也应因其未尽审慎注意义务而承担过错责任。七、原告所称缴纳的302045元租金，系减免后金额，被告为积极履行合同给予原告三个月免租期并将三个月的租金金额从总额中扣除，且原告未按合同约定支付第一期租金仅支付了半年期租金。八、原告并未提交相应证据予以证明，案涉房屋私自加装烟道。综上，双方签订涉案租赁合同后，答辩人按时交付符合用途的房屋，已完全履行了合同义务。现原告因自身原因、单方无故要求解除合同并以实际行动表明不再继续履行合同，已然构成根本违约且给答辩人造成了损失。原告的诉请毫无任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。庭审中，原告并补充答辩如下：一、合同双方并未约定免租期，但是答辩人为了长期的租赁关系在第一年的租金中已经给予了部分优惠。退一步说，即便存在免租期，也系答辩人为了长期的租赁关系而给予原告的优惠待遇，现原告在未经答辩人同意的情况下无正当理由的单方违约，答辩人的预期已不能实现，应当取消优惠待遇，视为实际使用的租赁期，同时原告应当按照实际使用房屋的期限足额支付房屋租金。二、案涉房屋不符合《大气污染防治法》第八十一条之规定，并且安装油烟净化设施系经营者的义务。该条款禁止在商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新、改、扩建的餐饮项目包含两个必要条件：“未配套设立专用烟道的商住综合楼"和“新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目"。即，法律并非禁止在“未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建"一切餐饮项目，在原告承租案涉房屋之前一直作为餐饮经营，不属于新建、改建及扩建。同时，根据《民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告一直声称据了解案涉房屋未配套设立专用烟道，而一直未能提供相应的证据证明该事实。另，根据该法第一项规定，“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。”那么店铺是否会产生油烟、异味、废气影响到附近居民应当根据经营者是否合理安装油烟净化设施来判定，该义务系经营者需主动履行的。故，依据法律规定和合同的约定，被告不存在违约行为，该项诉请，不应予以支持。三、案涉房屋经营餐饮项目，无需征得全体业主的一致同意。原告提交的“请愿书”，系单方个人签名所形成的，没有授权委托书和身份证明加以佐证，无法核实真伪，并且请愿书中的业主也并非原告诉称的全体业主。另，原告诉称因答辩人违反法律规定和约定未取得全体业主的一致同意，致使合同履行不能。但是，依据现存法律和合同约定，并无一条规定或约定因未经全体业主的一致同意而限制案涉房屋经营餐饮业务。同时，该房屋自建设时即商业服务，并非住改商，因此更加无需征得全体业主的一致同意。四、业主阻挠装修并非使用权纠纷，答辩人并未违约。房屋使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权，通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权，排除房地产所有人以外的使用者在法律允许范围内，对房地产享有的占有、使用和部分收益的权利。而就目前我国的土地及房地产法律法规的规定来看，业主阻扰并非系使用权纠纷，而是业主对原告合法使用权的侵权行为，与本案并非同一法律关系。其他没有补充了。经审理查明，2020年1月1日，河南国原贸易有限公司（作为甲方、出租方）与睿鑫公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将其合法拥有的坐落在郑东新区正光路109号2号楼1-2层附××号房权证号:13××94(B2-1.2)号商铺出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共775.92m2(一层222.48m2，二层553.44m2)，;乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用；在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。房屋租赁期期限5年，自2020年6月20日起至2025年6月19日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。如延期，乙方应支付甲方双倍租金。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的两个月向甲方提出书面意向书，重新签定租赁合同。如乙方不再续租，必须在租赁期满前两个月告知甲方(书面)。租金缴纳时间自2020年6月20日正式起算，房屋租金不含乙方应交的其他费用。第一期自（2020年6月20日至2021年6月19日）12个月，合计租金金额563814元等。2020年6月15日，河南国原贸易有限公司出具《同意转租证明》一张，载明：兹同意睿鑫公司将其承租的位于郑东新区正光路109号2号楼1-2层附××号的房屋转租给他人，河南国原贸易有限公司作为该房屋产权人，同意并认可睿鑫公司与马松签订的《房屋租赁合同》的效力。2020年6月15日，睿鑫公司（作为出租方、甲方）与马松（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将其合法拥有的座落具体位置：郑东新区正光路109号2号楼1-2层附××号房权证号:13××94(B2-1.2)号商铺出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共775.92m2(一层222.48m2，二层553.44m2);乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用；在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。房屋租赁期期限5年，自2020年6月20日起至2025年6月19日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。如延期，乙方应支付甲方双倍租金。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的两个月向甲方提出书面意向书，重新签定租赁合同。如乙方不再续租，必须在租赁期满前两个月告知甲方(书面)。租金缴纳时间自2020年6月20日正式起算，房屋租金不含乙方应交的其他费用。第一期自（2020年6月20日至2021年6月19日）12个月，房屋租金标准单价105/48.75元/m2/月，合计租金金额604089元。该房屋租金支付方式为年，第一期租金签定合同七个工作日内支付，以后每期租金提前30日支付。甲方委托郑州嘉之睿物业服务有限公司，提供该房屋物业管理服务并签订“物业管理服务协议”。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金78000元整，合同期满，经甲方确认房屋无损，相关设施设备完好，乙方无违约责任，甲方双方交接完毕后15个工作日内将乙方所付押金（不计利息）退还乙方。如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的3‰向乙方偿还违约金。甲方应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失等。2020年6月15日，郑州嘉之睿物业服务有限公司（作为甲方）与马松（作为乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，载明，乙方所承租的郑东新区正光路109号2号楼1-2层附××号（B2-1.2）商铺，建筑面积775.92平方米等。2020年6月19日，马松向郑州嘉之睿物业服务有限公司缴纳水电押金2000元、装修押金2000元、消防押金3000元、装修管理费2327元、物业费7836.9元。2020年6月19日睿鑫公司出具收据一张，载明，交款单位：马松，收款事由：租赁押金78000元。2020年6月19日睿鑫公司出具收据一张，载明，交款单位：马松，人民币302045元整，收款事由：收租金（2020.6.20-2020.12.19）。庭审中，原告称，2020年6月15日，原被告之间签订《房屋租赁合同》一份，原告承租涉案房屋，用途餐饮，租赁期限5年，2020年6月17日，被告将涉案房屋交给原告，原告开始对房屋进行装修。2020年6月19日，原告向被告缴纳首期租金302045元及租赁押金78000元。被告出具有收款收据作为凭证。在2020年6月25日业主开始各种办法阻挠原告装修，被告公司租赁部一直承诺能够解决业主阻挠装修的问题。时至2020年7月5日，原告再次装修，当天有业主去阻挠，原告被迫停工。在被告租赁部要求下，先施工，后解决问题。原告于2020年8月26日装修再次遭到阻挠，发现涉案没有专用烟道，房子无法用于餐饮行业，钥匙从2020年6月20日一直在涉案房屋旁边的烟酒店里存放，系被告到涉案房屋检查时与原告达成一致意见。原告未保存涉案房屋钥匙。2020年6月19日，原告向郑州嘉之睿物业服务有限公司缴纳物业费17163.9元，物业公司向原告出具了收款收据共5张。2020年6月22日，原告通过微信向物业公司的经理缴纳电费2470元。2020年6月15日，原告通过微信向百顺源家具公司负责人支付家具定金19000元。2020年6月22日，原告通过微信向烧烤设备工厂负责人金亮支付烧烤架钱4200元。2020年8月24日，原告向郑州宏发电器负责人韩勇通过微信转账购买15000元的空调。2020年6月19日与2020年6月28日，原告分两次向河南铭茂装饰公司通过微信支付装饰费用2万元和3万元，共计5万元。原告从业主阻挠时才得知原来的火锅店的烟道系火锅店私自加装，且业主们一直在阻挠，且通过各种方式反映问题，这些情形被告再此之前，并未明确告知，私自加装的烟道，不能等同于法律规定的专用烟道，这是违法的。被告称，1、原告称其将钥匙放在楼下烟酒店并与原告达成一致，互相矛盾，被告从未收到过交接钥匙的通知，且被告一直积极协调装修事宜，在被告完全履行合同的情况下，原告私自将钥匙放在第三人处系原告的个人行为，被告从未同意，且根据原告提交的装修情况事宜照片，室内仍存在原告留存的各种物品，原告至今仍在占有使用；2、关于原告所说的承租前业主便以各种方式反映店铺问题，原告并未提供相应证据证明，且被告于2020年1月1日从第三人处承租涉案房屋，对之间事宜不清楚。其他的请求法庭核实。3、被告对原告已向被告支付房屋租金302045元和押金78000元没有异议。以上事实由原告原被告之间的《房屋租赁合同》一份、《前期物业管理服务协议》一份、收款收据五张、房屋所有权证书【郑房权证字第××号】复印件三张、收据两份、装饰公司自制的装饰装修汇总表打印件五张、原告向刘少臣（该装饰公司负责人）微信转账截图两张、装饰公司出具证明一张、晖达盛宝苑2号楼1单元全体业主请愿书一张、光盘一张、原告和左鹏（睿鑫公司租赁部经理）的微信聊天记录20张、涉案房屋现状照片打印件四张、《大气污染防治法第八十一条》网上打印件一张、睿鑫公司、国原公司、晖达公司企业信用信息公示报告网上打印件各一份，银行流水四张，被告称提交的《不动产权证书》复印件两张、国原公司和被告之间签订的《房屋租赁合同》一份、《同意转租证明》一张、2013年金广岭与黄金的《房屋租赁合同》复印件一份、《个体工商户营业许可证》复印件一份、《餐饮服务许可证》复印件一份和2013年涉案店铺的照片打印件两张经营环境照片打印件十二张、光盘一张、2020年8月26日报警照片打印件一张，同证据五光盘一张及庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。该合同签订后原被告均按约履行了相关义务，但因原告租赁涉案房屋用于餐饮，却没有专用烟道。庭审中，原告称，在2020年6月25日业主开始各种办法阻挠原告装修，被告公司租赁部一直承诺能够解决业主阻挠装修的问题。时至2020年7月5日，原告再次装修，当天有业主去阻挠，原告被迫停工。在被告租赁部要求下，先施工，后解决问题，原告于2020年8月26日装修再次遭到阻挠。本院认为，原告租赁涉案房屋是为了经营饭店，因烟道问题无法达到合同目的，故原告诉请判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉请被告退还原告房屋租金302045元和押金78000元，本院予以支持。原告诉请判令被告赔偿原告因租赁房屋造成的损失244613.5元。本院认为，原告作为餐饮经营人员在租赁涉案房屋前应当对涉案房屋进行勘察以确定房屋状况，被告作为出租方应当熟知涉案房屋结构并告知原告，但原被告在履行合同过程中均未提及烟道问题，均有过错，由此给原被告造成的损失各自承担，故对原告该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马松与被告河南睿鑫商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南睿鑫商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马松退还房屋租金302045元和押金78000元；三、驳回原告马松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10193元，减半收取5096.5元，原告马松负担1596.5元，被告河南睿鑫商业运营管理有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十二月二十八日书记员 段葳蕤