贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2454号原告：杨欢欢，女，1983年8月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司，住所地：贵州省贵阳市高新技术产业开发区火炬大道高新路**，统一社会信用代码91520115785471303B。法定代表人：董大伦，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘林娜，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201911125611，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：潘光明，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201910127585，代理权限为特别代理。原告杨欢欢与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨欢欢、被告臣功房开公司的委托代理人刘林娜、潘光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨欢欢向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告臣功房开公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议条款无效；2、判令被告向原告退还已收取的煤气、电表、有线电视费共计人民币3816元；3、判令二被告向原告支付资金占用费，以3816元本金为基数，按照年利率5.5%的标准从2011年2月26日起计算至款项全部付清之日（截止2020年5月11日为1890.07元）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为了支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、“三通费”收据。被告臣功房开公司辩称：三通费是合法收取的，不应退还。1、2009年5月1日前取得商品预售许可证的商品房销售项目另行收取三通费不违反国家禁止性规定；2、水、电配套设施不包括燃气的安装开户费、配电一户一表安装开户费及有线电视安装开户费；3、原被告双方签订的《补充协议》约定购房款不包括独立电表、煤气表开户等费用；4、本案已过诉讼时效。被告为了支持自己的抗辩，向法庭提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《商品房预售许可证》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》；3、《关于明确商品房水、电等配套设施建设安装费用的通知》（遵市住建【2010】243号）、《省建设厅的答复意见》；4、《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费【2009】51号）、《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费【2011】78号）；5、《贵州省物价局、贵州省广播电视局关于制定全省有线电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费【2008】210号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费【2013】179号）；6、《贵州：一户一表安装业主有望免费》、《贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》（省政府第150号令）、《贵阳供电推动新建住宅区供配电设施建设》；7、乌当供电局通知、情况说明及缴费发票；8、省建设厅、白云区政府、贵阳市委、市政府等对有关“三通费”问题的答复；9、贵州省人大法制委2014年4月17日关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问给省建设厅的答复、《遵义市住房和城乡建设局遵义市发展和改革委员会关于新建商品房配套建设安装费有关事宜的通知》（遵市住建通【2016】199号）、《市住建城乡建设局对市五届人大三次会议第92号建议的办理意见》、《竣工验收报告》。经本院审理认定事实如下：被告臣功房开公司系“臣功新天地”住宅小区的开发建设单位。2009年7月24日，原告杨欢欢作为买受人与被告臣功房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定被告臣功房开公司将“臣功新天地”住宅小区的第1号楼2单元负14层2号房屋出售给原告，双方对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定。其中，合同第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下时期达到使用条件：1、供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；2、通讯、有线电视、宽带网、煤气在房屋交付时安装完毕”、第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。同日，原告与被告臣功房开公司签订《合同补充协议》，协议第1条第1款约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表开户等费用……”，原告杨欢欢与被告臣功房开公司在合同及补充协议上签字捺印及盖章进行确认。另查明，2011年2月26日，原告向被告臣功物业公司缴纳了煤气开户费2988元、有线电视开户费260元、电表开户费568元，共计3816元，被告向原告出具加盖了该公司财务专用章的收款收据。本院认为，本案的争议焦点有三：一、被告收取的电表开户费、燃气开户费、有线电视开户费所对应的“一户一表”供电、管道燃气安装、有线电视安装是否属于商品房强制性配套设施？二、双方对上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？三、原告的主张是否已过诉讼时效？关于第一个争议焦点，首先，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年5月1日起实施，这个时点以取得商品房预售许可证的时间为准，在5月1日前取得预售许可证的项目按旧规定执行。而旧规定的依据主要是省物价局的文件。该观点得到了《省建设厅房地产负责人答复》、遵市住建通【2016】199号、《92号建议办理意见》等证据佐证。原告所购商品房获得预售许可证的时间是2009年4月30日，因而不适应该条例的规定；其次，（1）关于管道燃气：《黔价费》【2009】51号、【2011】78号文件均规定“为用户提供管道燃气相关服务，要遵循自愿原则”、“居民用户管道燃气设施建设费的缴费主体是贵阳市居住户”；（2）关于“一户一表”独立电表：2011年1月省物价局公布《关于规范新建住宅小区供配电设施工程建设费的征求意见稿》，即证明在2011年，关于是否将“一户一表”独立电表纳入商品房强制性配套设施还在征求意见中，至2014年3月1日起实施的省政府第150号令才正式规定“一户一表”独立电表属于商品房强制性配套设施，不得再向购房者另行收取费用；（3）关于有线电视安装费：《黔价费》【2008】210号、《黔价费》【2013】179号文件均规定由居民用户交纳有线电视安装费。因此，原告所购商品房对于“三通费”的规定不适应《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，且在原告交纳“三通费”时，“三通费”尚未列入商品房强制性配套设施范围。关于第二个争议焦点，根据上述论证，原告所购商品房的“三通费”属于未列入商品房强制性配套设施范围，因此购房总价中是否已经包含“三通费”以及在没有包含“三通费”时是否需要在购房总价之外另行收取，可由原被告自行约定。本案中，根据涉案《商品房买卖合同》之《合同补充协议》第1条第1款约定，独立电表、煤气、有线电视等房屋配套设施的建设安装费用不包含在购房总价中，由原告自行承担的约定符合当时的政策规定，合法有效。被告收取“三通费”符合双方的约定，可不予退还。关于第三个争议焦点，原告自2011年2月向被告交纳“三通费”至2020年5月起诉已经时隔9年之久，超过了民法总则关于三年诉讼时效的规定。原告在交纳“三通费”时《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已经实施，若原告认为其合法利益受到侵害，应向被告主张或者通过其他合法方式维护自身权益。原告虽然在诉讼中声称已多次要求被告返还“三通费”，但没有提供证据予以证实，未产生诉讼时效中断、中止的情形，对该理由本院不予采信。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨欢欢的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告杨欢欢负担。本判决为终审判决。审判员  周兴华二〇二〇年十二月二十九日法官助理陈曼书记员王楚婷