贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初815号 原告：李登仙，女，汉族，1978年8月23日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：娄长维，男，汉族，1974年2月15日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托诉讼代理人：罗安勤，贵州祥景律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈爽，贵州祥景律师事务所律师。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳艳，贵州子尹律师事务所实习律师。 第三人：娄长碧，男，汉族，1968年7月12日生，遵义市汇川区人，住遵义市汇川区。 原告李登仙、娄长维与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李登仙及其委托诉讼代理人罗安勤、陈爽，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人丁小娅、杨艳艳，第三人娄长碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李登仙、娄长维向本院提出诉讼请求：1、撤销乾豪公司管理人于2019年11月28日向原告下发的《解除合同的通知》；2、判令被告乾豪公司为原告办理桐梓县阳光水岸B区第一栋2-25-7号记的预告登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，原告娄长维与第三人娄长碧系同胞兄弟，娄长碧为遵义市兴黔顺商贸有限公司（以下简称“兴黔顺公司”）的法定代表人。被告在开发桐梓县阳光水岸B区（二期）工程项目时，共计差欠兴黔顺公司、娄长碧钢材款6250000元。经各方商议，娄长碧与兴黔顺公司将乾豪公司差欠的钢材款分拆，其中331783元债权由二原告行使。乾豪公司因无款支付，就以其开发的阳光水岸B区第一栋2-24-2号房进行抵偿。达成债权转让及以房抵债协议后，乾豪公司于2017年1月17日向原告李登仙出具了收到331783元购房款的收据，其上注明了抵娄长碧钢筋款。原、被告双方又于2017年4月11日补签了编号为2017002029号的《商品房买卖合同》，将以房抵债的阳光水岸B区第一栋2-25-7号房卖给了二原告。该合同在桐梓县不动产登记事务中心办理了网签登记。由于乾豪公司资金链断裂，涉案房屋至今未竣工，但符合预告登记条件，乾豪公司违约未给原告办理预告登记。2019年1月18日，被告破产进入清算程序，其管理人贵州子尹律师事务所于2019年11月28日向二原告送达了解除《商品房买卖合同》的通知。原告认为，原告与被告于2017年4月11日补签的《商品房买卖合同》合法有效，原告已通过以债权抵偿房屋的形式交付了所有购房款，不符合管理人单方解除未履行完毕合同的条件。被告应依照合同约定办理预告登记，并待房屋修建完毕后向原告交付房屋。管理人的行为损害了原告的合法权益，原告特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。综上，管理人解除合同的行为，符合客观事实，也符合我国相关法律及司法解释的规定，出具的解除合同通知合法有效，请人民法院查明本案事实后，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人娄长碧陈述：我在娄长维那里拿钱是事实，但当时与杨国培约定是用房子抵债。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，原告娄长维与第三人娄长碧系同胞兄弟，娄长碧系兴黔顺公司法定代表人。2017年4月11日，原告李登仙、娄长维与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017002029），约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（B）区第一栋2单元25层2-25-7号住房一套，建筑面积为95.34平方米，单价为4390.41元/平方米，房屋总价款为331783元整，付款方式为一次性付款，买受人应当于2017年4月11日前支付全部房价款。此前在2017年1月17日，被告公司已向原告出具金额为331783元的购房款《收据》一份，并在该《收据》上备注：收款事由为购房款331783元，一次性（付款），收款方式为抵娄长碧钢筋款。同时，双方到桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案手续。原告及第三人自述，乾豪公司差欠兴黔顺公司、娄长碧钢材款6250000元，案涉购房款系从此钢材款债权中剥离出来用于为二原告抵扣案涉商品房的价款。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为资产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2017年4月11日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。现原告以前述理由诉至本院，提出前述诉讼请求。 再查明，第三人娄长碧代表兴黔顺公司于2019年2月22日向管理人申报钢材款债权本金7107135元、利息7004991元，后又于2019年7月12日补充申报钢材款债权343804.70元。兴黔顺公司申报的上述债权中并未扣除二原告所主张用于抵房价款的331783元债权。庭审中，娄长碧当庭请求将331783元债权在兴黔顺公司对乾豪公司的钢材款债权中扣除。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原被告双方争议的焦点为：一、乾豪公司管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》是否有效？二、乾豪公司是否应当为原告办理涉案商品房的预告登记手续？ 关于第一争议焦点，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠兴黔顺公司的债务，原告并未实际向被告公司支付购房款，其提供的证据不能证明将购房款支付给了乾豪公司，且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件，现被告已进入破产程序，如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。对原告请求判决撤销管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》的主张，本院不予支持。 关于第二争议焦点，由于涉案《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件，涉案《商品房买卖合同》项下的阳光水岸二期B区第一栋2单元25层2-25-7号房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动，同时，因兴黔顺公司向管理人申报的债权中已包含本案合同所涉购房款，原告并未支付购房款，故原告对涉案房屋不享有物权。因此，涉案房屋仍然是被告公司的破产财产，对原告请求判决办理案涉商品房的预告登记手续的主张，本院不予支持。第三人娄长碧当庭表示同意从兴黔顺公司的钢材款债权中扣除，且不论其表态是否获得兴黔顺公司授权，即便其有权作出该决定也不符合破产案件债权申报和清算程序，故本院对娄长碧的表态不予认可。双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，虽然原告办理了商品房预售合同登记备案，但仅是合同登记备案，此登记备案是为了便于房地产管理部门对商品房预售合同进行管理、规范，不具有现实中的不动产所有权登记属性。此登记备案实际上就是通过一种债权物权化的登记备案办法来控制开发商因预售商品房特点而可能出现的违约行为，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。此登记备案所登记的，不是现实的不动产物权，而是目的在将来发生不动产物权变动的请求权，故原告对案涉房屋并不具有所有权。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李登仙、娄长维的诉讼请求。 案件受理费减半收取30元，由原告李登仙、娄长维负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黎洪 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张旭