湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终2137号上诉人（一审被告）：刘晓丽，女，1968年1月11日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：吴云博、谈逍，湖北众焱律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道**（天方百花园内）。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，男，该公司员工。上诉人刘晓丽与被上诉人黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称顺诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0222民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判其承担物业费3769.2元（费用期间为从2018年6月9日起至2020年6月30日止）；2、上诉费用由顺诚公司承担。事实与理由：1、一审法院对涉案法律关系认定错误，“合同权利义务概括转移”需要经原债务人同意，在其不知情且未同意的情况下，就认定顺诚公司继承了武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司的权责，是基础法律关系的错误，应予以纠正；2、权利不保护睡觉的人，顺诚公司近10年不主张物业费，诉讼时效抗辩应当成立，同一个法院对相同问题出现了两种判决，应予以纠正；3、顺诚公司在一审中当庭举证了大量的假证据，应当被司法惩戒。顺诚公司辩称：1、其在一审中已经提交了证据，2011年武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司注销后，债权、债务就由其承担，2011年7月13日，刘晓丽向其交纳了2010年7月至2011年6月一年的物业费1884元和水费12元，这说明刘晓丽知道也接受其公司；2、2011年7月后，刘晓丽将房屋转租给他人后就失去联系，并未按照相关规定到其登记、告知，办理相关手续，租户从2011年7月至今就未交纳物业费，其多次通过张贴催费单等方式催费，但因刘晓丽失去联系，租户以不是户主为由拒不交纳。顺诚公司向一审法院起诉请求：1、刘晓丽支付其自2011年7月1日起至2020年6月30日止的物业管理费16956元，违约金13861.80元（每日万分之五计算），共计30817.80元；2、刘晓丽承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘晓丽购买了黄石市黄石港区天方百花园紫微园1栋1单元403室、建筑面积为157.05平方米的房屋。2006年8月31日，黄石天方科技置业有限公司作为甲方与乙方武汉顺诚物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，双方在协议中主要约定：甲方将天方百花园住宅小区一、二期物业委托给乙方进行前期物业管理；物业管理服务项目，一是房屋共用部位的维护和管理，二是共用设施、设备的维修、养护和管理，三是公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，四是公共绿地的养护和管理，五是附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，六是公共环境卫生，七是物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理，八是小区安全管理，九是管理与物业相关的档案资料，十是负责向业主、物业使用人收取应由业主、物业使用人交纳的费用。2006年12月13日，刘晓丽与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元（含电梯运行费）”的标准交纳物业管理服务费。2010年12月7日，顺诚公司成立。2011年1月，武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司经批准注销，注销后的所有债权、债务由顺诚公司承担。武汉顺诚物业管理有限公司将天方百花园的物业管理的权利、义务一并交由顺诚公司承受，由其履行武汉顺诚物业管理有限公司的管理职责。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会（甲方）与顺诚公司（乙方）签订《天方百花园小区物业管理服务合同》，约定：甲方将天方百花园住宅小区物业委托给乙方进行物业管理；物业管理服务费标准为高层住宅每月每建筑平方米紫微园1.0元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业服务费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；委托管理期限为2018年6月9日至2021年6月9日止。自2011年7月1日起至2020年6月30日止，刘晓丽未交物业管理费用。经顺诚公司书面催交，刘晓丽仍未履行交费义务。2010年12月26日，刘晓丽与案外人李玉生签订了一份房屋买卖合同，约定刘晓丽以45万元的价格将案涉房屋出卖给李玉生，但双方未办理房屋过户手续，亦未到相关部门将该合同进行备案，该不动产仍然登记在刘晓丽名下。之后，李玉生一直居住至今。一审法院认为：案件系物业服务合同纠纷。黄石天方科技置业有限公司与武汉顺诚物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。顺诚公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，是武汉顺诚物业管理有限公司前期物业管理服务委托合同权利义务的承继者，其继续为被告所在的小区提供物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系。顺诚公司与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容亦未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”刘晓丽作为案涉房屋的产权登记人，应系案涉房屋所在小区的业主，虽案外人自2010年之后居住在案涉房屋，但刘晓丽未提供证据证明其与案外人就案涉房屋的物业费交纳问题进行了约定，因此，对于刘晓丽以其不是实际居住人和双方之间没有物业服务管理关系为由拒绝向顺诚公司交纳物业管理服务费的抗辩意见，不予支持。关于诉讼时效的问题。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行，物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，刘晓丽欠缴物业费属连续行为，至顺诚公司起诉时一直在延续，因此，案件并未超出诉讼时效，故对于顺诚公司请求刘晓丽交纳2011年7月1日起至2020年6月30日止的物业管理费的诉讼请求，予以支持。按照合同规定，刘晓丽共欠顺诚公司此期间物业管理费1.0元/㎡×157.05㎡×108=16961.4元，顺诚公司主张16956元系对其自身权利的处分，予以支持。鉴于刘晓丽并未居住在案涉小区，其并非基于恶意拖欠物业管理费，故对顺诚公司要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、刘晓丽于判决生效之日起十日内支付顺诚公司2011年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费16956元；2、驳回顺诚公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。另查明，刘晓丽于2011年7月13日向顺诚公司交纳了2010年7月至2011年6月一年的物业费1884元、2011年6月的水费12元，顺诚公司于当日向刘晓丽开具了公司内部收款收据，以及于2011年7月15日开具了刘晓丽1884元物业费的湖北省地方税务局通用网络发票。本院认为：通过刘晓丽于2011年7月13日向顺诚公司交纳上年度物业费和上月水费事实，可以说明刘晓丽已经认可由顺诚公司向其提供物业服务，故在刘晓丽欠付后续物业费的情形下，顺诚公司当然可以向法院提起诉讼，主张物业费，刘晓丽提出顺诚公司主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，刘晓丽欠付物业费属连续行为，至顺诚公司起诉时一直在延续，故一审判决认定顺诚公司起诉未超过诉讼时效期间，并无不妥，刘晓丽提出该项的上诉理由不能成立，本院不予支持。若刘晓丽有证据证明顺诚公司在一审审理过程中提交了虚假证据，刘晓丽可向一审法院或相关职能部门反映。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘晓丽负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年十二月十一日书记员 杜 欢