中华人民共和国 四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异489号 案外人：罗丹妮，女，1986年5月12日出生，汉族，住成都市成华区。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：钟旭，四川奥伦济律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：成都曙光光纤网络有限责任公司，住所地成都高新区天晖中街******。 法定代表人：曾大章，总经理。 被执行人：成都曙光现代物流投资有限公司，住，住所地成都高新区天晖中街******/div> 法定代表人：史伟，总经理。 被执行人：曾大章，男，1960年10月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：史柳霞（ＳＨＩＬＩＵＸＩＡ），澳大利亚国籍，女，1961年9月27日出生，住成都市高新区。 被执行人：史伟，男，1965年3月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被执行人：刘惠，女，1969年4月15日出生，汉族，住成都市成华区。 在本院执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与成都曙光光纤网络有限责任公司（以下简称曙光光纤公司）、成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称曙光投资公司）、曾大章、史柳霞（SHILIUXIA）、史伟、刘惠公证债务文书一案中，案外人罗丹妮对本院查封的位于成都高新区天晖中街56号1栋24楼2417号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 罗丹妮向本院提出异议请求：解除对案涉房屋的查封。事实和理由：罗丹妮于2018年5月7日向曙光投资公司支付1074089元购买案涉房屋，曙光投资公司在合同中书面承诺买房之日起120日内办理案涉房屋所有权证书。后因超过约定办理产权登记时间，经协商后，曙光投资公司再次承诺3个月后办理产权证书。后法院在执行过程中将案涉房屋查封。 本院查明，2019年4月1日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高抵字第943033号的《最高额抵押合同》，约定曙光投资公司以其名下财产为中信银行成都分行在2019年4月1日至2022年4月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在1.2亿元范围内提供最高额抵押担保。该合同附件《（房地产）抵押物清单》载明的抵押财产为包括案涉房屋在内的57套房产。2019年6月28日，四川省成都市蜀都公证处（以下简称蜀都公证处）出具（2019）川成蜀证内经字第112404号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与曾大章签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-1号的《最高额保证合同》，约定曾大章为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112055号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月27日，中信银行成都分行与史柳霞（SHILIUXIA）签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-2号的《最高额保证合同》，约定史柳霞（SHILIUXIA）为中信银行成都分行在2019年6月27日至2020年6月27日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112056号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与史伟签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-3号的《最高额保证合同》，约定史伟为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112053号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月26日，中信银行成都分行与刘惠签订编号为2019信银蓉天府个最高保字第943060-4号的《最高额保证合同》，约定刘惠为中信银行成都分行在2019年6月26日至2020年6月26日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在2400万元范围内提供最高额保证担保。2019年6月28日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112054号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月28日，中信银行成都分行与曙光光纤公司签订编号为2019信银蓉天府贷字第943060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行成都分行向曙光光纤公司发放贷款2400万元，贷款期限自2019年6月28日至2020年3月28日，贷款用于归还编号为2018信银蓉天府贷字第843074号的人民币流动资金贷款合同项下债务。同日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112052号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年9月19日，中信银行成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高保字第943060号的《最高额保证合同》，约定曙光投资公司为中信银行成都分行在2019年1月1日至2022年1月1日期间与曙光光纤公司签订的主合同而享有的一系列债权在7300万元范围内提供最高额保证担保。2019年9月23日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第168786号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年10月29日，中信银行成都分行就前述《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《人民币流动资金贷款合同》向蜀都公证处申请出具执行证书。蜀都公证处经审查后于2019年11月15日作出（2019）川成蜀证执字第1750号《执行证书》，载明的被执行人为曙光光纤公司、曙光投资公司、曾大章、史柳霞（SHILIUXIA）、史伟、刘惠；执行标的为：本金人民币2400万元，自2019年10月1日起的利息、罚息、复利，执行公证费1000元。 2019年11月19日，中信银行成都分行向本院申请强制执行，本院于当日立案执行，案号为（2019）川0191执10269号。执行过程中，本院于2019年11月27日作出（2019）川0191执10269号之一执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的63套房屋予以查封。 另查明，2018年5月7日，曙光投资公司与罗丹妮签订《【曙光科技大厦】物业认购协议》，约定罗丹妮一次性支付1074089元认购案涉房屋。同日，罗丹妮与曙光投资公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定曙光投资公司以672874元的总价将案涉房屋出售给罗丹妮；罗丹妮在合同签订当日支付该商品房全部价款；案涉房屋已经抵押给了中信银行成都分行，债务履行期限为2016年3月31日至2019年3月31日。同日，罗丹妮与曙光投资公司签订《房屋租赁协议》，约定罗丹妮将案涉房屋出租给曙光投资公司，租赁期限自2018年7月1日起至2032年8月31日止；房屋每月租金=房屋合同建筑面积*80元/㎡，租金每3年后增加前述80元租金的5%；首期租金的支付于2018年7月25日预先缴付2018年8月1日至2018年1月31日的租金，首期租金为6个月租金；二期租金为2019年2月1日至2019年7月31日，以此类推。 2018年5月7日，罗丹妮通过尾号为6886的中国建设银行账户向曙光投资公司分别转账420000元、50000元；5月8日，罗丹妮通过尾号为0718的中国建设银行卡向曙光现代公司分别转账401215元、202874元。曙光投资公司对上述转款均分别出具收据。 案涉房屋于2013年3月22日登记至曙光投资公司名下；案涉房屋先后于2018年9月30日和2019年4月3日办理抵押权登记，抵押权人为中信银行成都分行。 本院认为，首先，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，并结合查明的事实，案涉房屋于2013年3月22日登记至曙光投资公司名下。本院在执行过程中，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”之规定，对登记于曙光投资名下的案涉不动产予以查封，并无不当。 其次，从查明的事实来看，罗丹妮与曙光投资公司在2018年5月7日签订了案涉房屋的买卖合同、租赁协议，并于2018年5月8日支付完毕全部购房款；本院作出查封案涉房屋时间为2019年12月2日，即在本院查封案涉房屋之前罗丹妮已经签订了合法有效的买卖合同、已经支付完毕全部购房款，并合法占有案涉房屋；因曙光投资公司在与罗丹妮签订案涉房屋的买卖合同后又将案涉房屋抵押登记至了中信银行成都分行，案涉房屋未能办理过户手续亦非罗丹妮自身原因导致。因此，罗丹妮的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都高新区天晖中街56号1栋24楼2417号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  张雨潇