重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初5850号原告：厦门海林资产管理有限公司，住所地厦门市思明区海岸街****，统一社会信用代码913502005562099182。法定代表人：林小梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：廖庆康，男，1973年5月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告厦门海林资产管理有限公司（以下简称为海林公司）与被告廖庆康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海林公司的委托诉讼代理人戴杰、被告廖庆康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海林公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年10月1日至2020年4月30日期间所欠付的租金713808元；2.判令被告支付原告以713808元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.5倍的标准，从2020年4月30日起计算至付清时止的违约金；3.判令被告向原告支付律师费3000元。事实和理由：原告海林公司与被告廖庆康签订了《盛世桃源商铺租赁合同》，约定由原告海林公司将位于重庆市长寿区xx道xx号xx幢商铺出租给被告廖庆康，同时对租赁期限、租金标准、违约金等进行了约定。后原告海林公司全面履行了合同约定的义务，但被告廖庆康却未依约及时足额支付租金。原告已于2020年4月30日收回涉案房屋并解除双方之间的租赁合同。截止2020年4月30日，被告欠付租金共计713808元，原告多次催告均未果。被告拖欠租金已构成严重违约，根据合同约定，被告还应向原告支付违约金、律师服务费等费用。为维护原告海林公司的合法权益，特诉至贵院，望支持诉请。被告廖庆康辩称，租金欠付情况不属实，2018年10月至12月期间三个月的租金我已经支付；我曾向原告公司支付过120500元履约保证金，保证金应当抵扣租金；疫情期间租金应适当减免；在案涉房屋被原告收回时屋内还有属于我的经营设备，设备都被原告卖掉了，这笔钱应该抵扣房租。同意租赁合同在2020年4月30解除。律师代理费同意与原告公司对半承担。案涉房屋一层从2019年6月开始转租的，2019年的租金是交给我，我从2020年1月起没收到租金，原告从2020年2月起开始收转租的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告海林公司提交的查档证明、盛世桃源商铺租赁合同、民事法律事务委托代理合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，原告海林公司（出租人、甲方）与被告廖庆康（承租人、乙方）签订《盛世桃源商铺租赁合同》，约定由原告海林公司将其所有的位于重庆市长寿区xx道xx号“xx项目xx幢xx号商铺出租给被告廖庆康，总面积为2005.08㎡，其中一层511.04㎡，二层1494.04㎡；租赁期限为2年，自2018年10月1日至2020年9月30日止；房屋租金价格为按建筑面积算，计算标准为月租金=建筑面积（㎡）×单位租金（元/㎡.月），其中2018年10月1日至2019年9月30日的单位租金为每月18元/㎡，2019年10月1日至2020年9月30日的单位租金为每月20元/㎡；乙方按季向甲方支付租金，乙方应于签订本租赁合同之日一次性向甲方预交第一季度租金，之后乙方应于前一季的最后七个工作日前向甲方预交下一季的租金。乙方应于本合同签订之日另向甲方缴交相当于一个季度租金数额的履约保证金，人民币120500元（大写：壹拾贰万零伍佰圆整）。此保证金已经支付。如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期叁日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为违约金，并应赔偿甲方因此遭受的损失。违约金从履约保证金中扣除。乙方应予甲方扣除之日起叁个工作日内补足履约保证金；乙方未按期补足的，甲方书面向乙方催缴，甲方发出催缴通知后七个工作日内乙方仍未予补足的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。甲方有权直接留置并处置本商铺内乙方财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款用于折抵乙方欠缴的租金及其他相关费用，补足部分乙方仍须赔偿。若由于乙方拖欠租金而导致甲方委托律师向法院起诉，乙方除了应支付租金、违约金之外还必须承担甲方所支付的律师费。上述合同签订后，原告海林公司按照约定向被告廖庆康交付了房屋。诉讼过程中，原告海林公司认可收到被告廖庆康支付的2018年10月1日至2018年12月31日的3个月租金每月36000元共计108000元。原告海林公司陈述，被告廖庆康遗留在案涉房屋内的物品由案外人重庆盛世桃源物业管理有限公司处置变现后，原告海林公司获得12000元。原、被告均认可双方于2020年2月先行解除了涉案房屋一楼380㎡部分的合同，剩余部分的合同于2020年4月30日解除。另查明，原告海林公司因本案诉讼，与重庆坤源衡泰律师事务所签订了《民事法律事务委托代理合同》，原告海林公司已向重庆坤源衡泰律师事务所支付了律师费3000元。本院认为，原告海林公司与被告廖庆康于2018年8月24日签订的《盛世桃源商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告海林公司按照约定向被告廖庆康交付了房屋，被告廖庆康应按照合同约定向原告海林公司履行支付租金的义务。原告海林公司认可收到被告廖庆康支付的2018年10月1日至2018年12月31日的3个月租金每月36000元共计108000元；原告海林公司处置被告廖庆康遗留在案涉房屋内的物品获得12000元，该两笔款项应当从原告的诉讼请求中扣减。上述3个月租金被告廖庆康均按照每月36000元支付，原告海林公司无异议，应视为合同实际履行过程中双方当事人一致认可按照总面积2000㎡计算租金（2000㎡×18元/㎡=36000元）。双方在租赁合同中明确记载被告廖庆康已经支付保证金120500元，并明确约定未缴付的租金可以据实从保证金中扣除相应部分予以抵付，故该笔款项亦应当从原告的诉讼请求中扣减。原、被告均认可双方于2020年2月先行解除了涉案房屋一楼380㎡部分的合同，另因2020年2月、3月、4月期间出现新冠肺炎疫情，属于全国性的突发公共卫生事件，依法应当认定为不可抗力，根据公平原则，本院酌定原、被告就2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金各承担50%。即被告廖庆康在2020年2月1日至2020年4月30日期间应支付的租金应为48600元〔（2000㎡－380㎡）×20元/㎡×3×50%〕，2018年10月1日至2019年9月30日期间应支付的租金为432000元（2000㎡×18元/㎡×12），2018年10月1日至2020年1月30日期间应支付的租金为160000元（2000㎡×20元/㎡×4），共计640600元。减去前述应抵扣款项后，被告廖庆康现应支付的租金为400100元（640600元－108000元－12000元－120500元）。原告海林公司要求被告廖庆康支付违约金，虽已主动调低了合同约定的违约金计算标准，但仍偏高，本院酌定被告廖庆康支付从2020年4月30日起以400100元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算至租金付清时止的违约金。原告海林公司要求被告廖庆康支付律师费3000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告廖庆康认为其遗留在案涉房屋内物品的处置价格过低，但未提交证据证明，亦未就此提出反诉，其可另案起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖庆康于本判决生效后十日内向原告厦门海林资产管理有限公司支付截至2020年4月30日的房屋租金400100元；二、被告廖庆康于本判决生效后十日内向原告厦门海林资产管理有限公司支付违约金（从2020年4月30日起以400100元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算至租金付清时止）；三、被告廖庆康于本判决生效后十日内向原告厦门海林资产管理有限公司支付律师服务费3000元；四、驳回原告厦门海林资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5569.92元，由原告厦门海林资产管理有限公司负担1896.67元，由被告廖庆康负担3673.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 谷博二〇二〇年十二月十五日法官助理 桂玥书 记 员 陆瑀