黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1384号 原告：吴宗珍，女，1983年5月9日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：孙志超，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：黑龙江千惠房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区天安街**。 法定代表人：王某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李秀，男，该公司销售员。 第三人：闫青杰，男，1969年5月16日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：郭某某（系第三人闫青杰的妻子），住牡丹江市西安区西四条路西平安小区******。 委托诉讼代理人：毕乃芹，北京驭骁律师事务所律师。 原告吴宗珍与被告黑龙江千惠房地产开发有限公司（以下简称千惠公司）、第三人闫青杰商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴宗珍的委托诉讼代理人孙志超、被告千惠公司的委托诉讼代理人李秀、第三人闫青杰的委托诉讼代理人郭某某、毕乃芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宗珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的买卖位于牡丹江市爱民区天安路209医院对面的悦翔名苑小区×栋×层×××门市房（建筑面积95.56平方米）的认购协议书有效；2.请求确认位于牡丹江市爱民区天安路209医院对面的悦翔名苑小区×栋×曾×××门市房的产权归原告所有；3.请求判令撤销被告与第三人签订的悦翔名苑小区×栋×层×××门市房买卖合同的网签备案，判令被告为原告开具网签合同并办理备案；4.请求判令撤销被告与第三人签订的悦翔名苑小区×栋×层×××门市房的买卖合同；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告千惠公司于2020年4月15日签订了商品房认购协议书及其补充协议一，约定千惠公司将其开发的悦翔名苑小区×栋×层×××门市出售给原告，售价为1146720元。补充协议一中确认原告已付购房款数额为926000元，约定剩余购房款220720元在原告取得房屋产权证照后付清。2020年7月13日，原、被告签订了补充协议二，将购房款总额调整为926000元，免除原告支付购房款220720元，该款项为原告购房后出租期间因房屋纠纷产生的损失及维权的相关费用。牡丹江市富友物业管理有限公司是悦翔名苑小区的物业服务单位。2020年4月17日，原告向该物业公司交纳了物业费、电梯费1720元，保证金500元、装修垃圾清运费300元，已实际入住。第三人闫青杰称自己拥有上述房屋的产权，干扰原告正常使用诉争房屋。据了解，被告与第三人之间签订了关于诉争房屋备案的商品房买卖合同，该合同损害了原告的合法权益，且被告表示，其与第三人签订该合同时存在欺诈胁迫的情形，应予撤销。故原告诉至法院，请求如上。 黑龙江千惠房地产开发有限公司辩称，原告与被告系现金交易，合法购买诉争房屋，被告认可。网签备案合同是双方约定撤销或是法院判决可以撤销。 闫青杰述称，原、被告签订的商品房买卖合同无效，在原告与被告签订该买卖协议前，第三人已在2014年与被告签订了在产权处备案的商品房买卖合同。另外，原告不是合法占有诉争房屋，所以，原告与被告签订的合同应为无效。 闫青杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认闫青杰与被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，本案诉争标的物（悦翔名苑×幢×××号门市房）归闫青杰所有；2.请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向申请人交付悦翔名苑×幢×××号门市房；3.请求判令被告向闫青杰支付违约金8024.97元（自约定的交付期限第二日起至2020年11月29日止，按闫青杰已付房款的日万分之0.1计算），并按该标准支付至实际交付房屋之日止；4.请求确认本案原、被告签订的商品房认购协议书无效；5.诉讼费用由原告负担。事实和理由：2013年1月31日，千惠公司经理王某某与朱某某签订合作开发协议，约定朱某某投资现金500万元，用于千惠公司开发建设“悦翔名苑”项目。并约定千惠公司于2013年12月31日前全额返还朱某某500万元本金，于2014年10月31日前向朱某某支付500万元分红。2014年6月9日，上述双方签订补充协议，约定千惠公司将其开发建设的“悦翔名苑”小区的两处门市房，即×号楼×××户和×号楼×××户抵顶给朱某某，朱某某接收两处门市房后，不再介入项目的开发事宜，不再向千惠公司主张任何分红。2014年9月20日，闫青杰与朱某某签订《关于以悦翔名苑门市房抵顶方木等协议》（以下简称协议），约定朱某某以悦翔名苑小区门市房：×#-×××（上下两层），抵顶闫青杰为其供应方木和模板的货款。2014年11月11日，闫青杰与千惠公司签订《商品房买卖合同》，约定千惠公司将其开发的悦翔名苑×幢×××号门市房出售给闫青杰，同日，办理了该合同的备案手续。根据合同法第八条和第九条规定，千惠公司应当在2015年10月31日前向闫青杰交付房屋，逾期交付的，千惠公司应在应交付的期限的第二天起至实际交付之日止，按闫青杰已付房款的万分之0.1向闫青杰支付违约金。2020年4月15日，千惠公司罔顾与闫青杰签订合同并备案的事实，又恶意与原告吴宗珍签订商品房认购协议书，将同一门市房再次出售并将该门市交付给吴宗珍。本案中吴宗珍在购买涉案房屋前没有履行合理的注意义务，故可以认定其明知备案登记的存在，仍恶意签订认购协议。依据相关法律规定，应认定原、被告之间的认购协议无效。 吴宗珍辩称，第三人的诉讼请求没有事实及法律依据，第三人称其是因抵账而签订的关于诉争房屋的协议，但实际双方并未完成抵顶，第三人从未向被告交付过购房款。朱某某与被告之间的顶账涉及到违反法律关于民间借贷利率最高限额的规定，双方关于涉案房屋顶账的协议违反了法律规定，不能成立。第三人不能取得涉案房屋的物权。即使第三人合同成立，第三人与原告相比并没有优先的权利，从合同履行程度看，原告已经合法取得涉案房屋的使用权，按照法律规定，从转移占有之日起，原告已经开始承担涉案房屋毁损灭失的风险。如果不支持原告取得该房屋，则会导致原告的权利义务失衡，对原告不公平，且原告对涉案房屋已经进行了装修，并已对外出租，从合同履行的深度看，也不宜对原告的占有情形进行改变。因此，原告相对于第三人有优先获得案涉房屋物权的权利。第三人的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。 千惠公司辩称，被告与第三人之间不具有关联性，虽签订了网签合同，但并不属于物权法规定的预告登记，不具有排他性。本案原告对房屋享有物权期待权，本案第三人只享有一般债权，第三人获取涉案房屋的网签合同，是朱某某为不法利益合法化，以以房抵债的方式将涉案房屋虚假抵顶给第三人，第三人与朱某某之间系恶意串通，以不定期的债务关系、堆积债权、垒高债务，以达到房屋价格合法化。第三人助使朱某某以合法行为掩盖其非法目的，应当依法驳回第三人的不法诉求。 本案争议焦点为：一、原、被告之间的认购协议，被告及第三人之间的备案合同效力如何，是否存在无效或可撤销的情形；二、本案涉案房屋的所有权是否存在争议，上述协议是否产生了物权变动的效力；三、原告及第三人的诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据一、商品房认购协议书复印件1份、补充协议复印件2份、中国农业银行业务凭证复印件1份、房地产开发有限公司销售收款票据复印件1份、结婚证复印件1份（以上证据均与原件核对无异），证明原、被告于2020年4月15日签订了商品房认购协议书，约定将案涉房屋出售给原告，售价为11467200元，后又签订了两份补充协议，最终约定原、被告同意将合同价格变更为926000元。原告于2020年4月15日取现金926000元，以现金的形式交纳了购房款，并由被告向原告出具了收款票据，原告已履行了合同义务。取款人关某某与原告系夫妻关系。 千惠公司对该组证据没有异议。 闫青杰对该组证据有异议，对原、被告签订的认购协议书及票据、补充协议均有异议，认购书及票据签订时间为2020年4月15日，收款票据中收取房款金额为1146720元，从此份证据中可以看出原告交付的是全额房款，但又自认只交付了926000元，说明该认购书签订时存在虚假，不能证实该三份协议是否真正履行。本案诉讼主体是吴宗珍，涉及大笔资金，应当由吴宗珍本人通过银行转款记录交付给被告，而原告所提供的是关某某取款凭证，不能证实关某某与原告有任何关联性，更无法证实关某某提出的926000元，是否交付给被告或原告。另外，原告与被告存在恶意串通的嫌疑，被告在2014年11月11日已经将诉争房屋与第三人签订了商品房买卖合同，并在产权证进行备案登记。被告又于2020年4月15日将该房屋与原告签订了所谓的认购书，被告对此是明知的。所以被告又将诉争房屋出售给别人的行为，系不合法的，原告也不是合法取得。 本院认为，该组证据能够证实2020年4月15日，原、被告签订商品房认购协议书及补充协议，当天原告爱人关某某的账户中取款926000元，被告为原告出具价款为1146720元的收款票据，2020年7月13日，双方再次签订补充协议，免除原告交纳剩余房款220720元的义务的事实，对此本院予以确认。 证据二、收据复印件3张（与原件核对无异）、房屋租赁合同复印件1份（与原件核对无异），证明原告于2020年4月17日向悦翔名苑小区的物业公司交纳了电梯费及物业费1720元，装修垃圾清运费300元、装修保证金500元，并实际入住诉争房屋。原告与案外人于2020年4月25日签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给案外人使用，租期为2020年4月25日至2025年4月25日，月租金3000元，按年结算。证实原告已实际占有该房屋，并已实际使用该房屋。原、被告的房屋买卖协议已经进行了深度履行，不适合解除合同。 千惠公司对该组证据没有异议。 闫青杰对该组证据有异议，房屋租赁合同原告没有提供租赁费是否交纳的凭证，该房屋原告也无权出租，所以无法证实涉案房屋即为原告实际占有的事实。虽然物业费票据盖有物业公司的收款专用章，但原告并没有提供2020年4月17日交付三张票据金额的转账凭证及交费凭证，所以无法证实原告实际履行了交款义务，涉案房屋并不是原告实际占有，而是原告与被告存在恶意串通，损害第三人利益的嫌疑，原告所出示的该组证据并不能证实原告为合法实际占有，是抢房。 本院认为，三份牡丹江市富友物业管理有限公司出具的收据能够证实原告交纳了诉争房屋的物业费、保证金及装修垃圾清运费，实际占有诉争房屋的事实，对此本院予以确认。对于租赁合同，无法证实是否实际履行，故不予确认。 证据三、牡丹江市公安局爱民分局不予立案通知书复印件1份、李某某1询问笔录复印件4份、王某某询问笔录1份、闫青杰询问笔录复印件1份，证明第三人向公安机关报案称被合同诈骗，公安机关经调查形成各份笔录，并于2020年9月25日作出不予立案通知书，在李某某1的笔录中其明确表示，不认可闫青杰的购房合同，同时，说明第三人是抵账，而不是购买，李某某1认为第三人的合同不合法。王某某是被告的法定代表人，其在笔录中证实被告的日常经营由李某某1负责。闫青杰的笔录证实其没有办理涉案房屋的入住手续，并称该小区已经能够办理入住手续，有很多住户都入住了，开发商没有通知其办理入户，同时证实涉案房屋已经被原告占有。 千惠公司对该组证据没有异议。 闫青杰对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。李某某1的询问笔录，只是认可在被告处工作，现任被告公司经理，但并没有提供李某某1是被告公司任职证明，原告也没有出示被告授权李某某1在公安局作笔录的授权书，所以李某某1在询问笔录中回答的问题不能代表被告。被告与第三人签订的商品房买卖合同是经被告公司签字并加盖公章确认的，不是李某某1个人能够决定该商品房买卖合同是否存在效力的问题。所以李某某1的笔录无法证明被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，也无法否认被告在商品房买卖合同中加盖公章的效力。王某某的询问笔录与本案无关，只能说明被告法定代表人更换事宜。对闫青杰的笔录无异议。六份笔录均无法证实原告是合法取得诉争房屋。但可以证实被告一房多卖的事实。 本院认为，该组证据系公安机关依法对相关人员进行询问的有效书证，经审查公安机关作出不予立案通知书的事实，对此本院予以确认。 2.千惠公司举示证据：证据一、合作开发协议复印件2张、关于转让悦翔名苑小区有关门市房的申请复印件1份、收据复印件1份、补充协议复印件1份，证明被告公司不存在分红形式，朱某某与原被告公司股东王某某以分红的形式获得诉争房屋，损害了公司利益，因分红结算是企业获利才能进行分红，现在的被告公司能达到入住条件是靠政府及中信银行委贷资金，才得已入户使用，这份分红协议是当时朱某某逼迫王某某作出的，侦查机关也对原股东王某某做过调查，也能证实当时王某某所陈述的相关事实。现法定代表人王某某上任后，对损害公司的房屋进行了收回，其中分红协议是两套房屋，其中一套是涉案房屋，当时要求退回房屋朱某某始终不予退还，就合作开发协议第四条（略），名为开发，实为借贷，所以公司到现在均不认可此抵账房屋。原件在财务公司，具体名称记不清楚了。是被告与泰宇公司做结算的时候，交到了财务公司，现在没有给财务公司支付费用，所以财务公司拒绝提供原件。 吴宗珍对该组证据的没有异议。该合作开发协议签订于2013年1月31日，从第四条约定可以看出，朱某某不承担亏损责任，从第六条可以看出，朱某某不承担义务，只享受权利，该合同名为合作，实为借贷，且借贷利息明显超出法律规定的最高限额，朱某某与被告之间没有结算，无法证实双方已经完成了抵账，且该收据写明涉案房屋是作为利息支付的，该利息不受法律保护，所以朱某某取得该房屋权益不合法。从该证据可以看出涉案房屋是由朱某某转卖给第三人，也导致其向第三人出售房屋的行为没有法律基础，也应认为无效。被告至今不为第三人办理入户手续，也不向第三人交付房屋，是出于合法理由。第三人所签订的网签合同，应予以撤销。 闫青杰对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，被告与朱某某签订的合作协议是经双方签字盖章认可的，至于是否存在被告所说的朱某某逼迫王某某，被告没有提供任何证据予以佐证，所以该合作协议是合法有效的，其次如果被告对该合作协议是否合法或显失公平存疑，应当通过法院诉讼程序解除与朱某某签订的协议，但被告没有通过法律途径行使权利，在没有与朱某某解除合作协议的情形下，不能以此合作协议不生效来对抗第三人，更不能私下将诉争房屋再次进行转卖。2014年9月23日，朱某某已经向被告提交了转卖该诉争房屋的申请，被告也在2014年11月11日同意了朱某某的卖房申请，将该房屋依朱某某的申请与第三人签订了商品房买卖合同，所以该商品房买卖合同是经被告公司同意认可的，是合法有效的合同。 本院认为，原告及第三人对该组证据的形式要件无异议，本院予以采信。该组证据能够证实2013年1月21日，被告与证人朱某某签订合作开发协议，朱某某负责投资，不负责经营管理，不承担亏损。2014年6月9日，被告公司的王某某与朱某某签订补充协议，王某某以诉争房屋在内的两户房屋抵顶拖欠朱某某500万元投资款的利息，2014年9月23日，朱某某申请将诉争房屋转让给闫青杰及郭某某的事实，对此本院予以确认。对被告证明的其他问题不予确认。 证据二、关于转让悦翔名苑小区有关住房的申请复印件1份，证明朱某某高利放贷拿19套房屋充抵利息，价值500万元。 吴宗珍对此份证据无异议，该证据可以证实朱某某与被告之间存在高息借款关系，此组证据中的房屋及涉案房屋的交易均涉及到违反法律关于民间借贷利息最高限额的规定，不合法，应由双方进行重新对账。相应房产的交易不能成立。 闫青杰对该组证据的形式要件有异议，该组证据全部为复印件，对其客观真实性有异议，该组证据是被告与朱某某之间支付投资款的问题，与本案无关联性，该组证据中也不包括本案诉争房屋，与第三人无关。 本院认为，该组证据为复印件，无其他证据予以佐证，本院不予确认。 3.闫青杰举示证据：证据一、证人朱某某证实：“证人不认识原告，与被告以前是合作关系，与第三人也是合作关系。证人向其他人借钱，再投给被告公司。证人不参与悦翔名苑小区的开发管理，只管投资。分红约定是两年返还投资款500万元，再给500万元的分红。悦翔名苑小区×号楼×××门市是证人与被告前期合作，分到的佣金报酬，证人这个房子顶给了第三人用于换木方。房屋抵顶给第三人时，证人欠第三人多少钱不清楚，抵顶的是以前欠付的材料款和以后再供应的材料款，抵顶的房屋价款高于抵顶时证人欠付第三人的材料款。” 吴宗珍认为该证人能够证实证人与被告之间约定两套房屋作为垫资的利息，实为借款的利息，证人还能够证明其将涉案房屋交易给第三人时，双方债权债务并未达到该房屋的价值，双方当时交易房屋的行为实际上是为双方的工程材料买卖做担保，第三人签订的商品房买卖合同实为让与担保，应予以撤销，对证人证实的上述内容无异议。 千惠公司认为证人能够证实与第三人之间是以房抵账，对此无异议，其他证明的问题证人前后所述矛盾，应不予采信。 闫青杰对该证人证言没有异议。能够证实朱某某与被告合作投资，合法获得了诉争房屋，第三人也是合法获得诉争房屋，被告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效。 本院认为，该证人能够证实证人虽与千惠公司签订合作协议，但除投资外，其不负责经营管理也不承担损失。证人与第三人抵顶房屋时，证人欠付的材料款未达到涉案房屋价值的事实，对此本院予以确认。对证人证实的其他问题不予确认。 证据二、合作协议复印件1份、补充协议复印件1份，证明证人朱某某是通过与被告合作，合法获得了诉争房屋。 吴宗珍对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该组证据无法证明朱某某获得诉争房屋有合法依据，事实上朱某某获得该房屋权益不合法。 千惠公司对该组证据没有异议。 本院认为，对于该组证据已在千惠公司举示的证据一中予以认证，在此不再赘述。 证据三、2014年9月20日朱某某与第三人签订的抵顶木方协议复印件1份（与原件核对无异）、模板对账明细复印件1份（与原件核对无异）、收据存根复印件1份（与原件核对无异）、欠据复印件1份（与原件核对无异）、收据复印件3份（与原件核对无异）、经手人为王某某2与郭某某的对账单复印件1份（与原件核对无异）、经手人栾某某与郭某某的对账单复印件1份、结算对账单明细表复印件1份，证明第三人是与朱某某抵顶木方款取得诉争房屋。抵顶总金额为1343400元。现第三人已实际给付朱某某材料价值1092299元。 吴宗珍对该组证据有异议，抵顶木方协议载明的甲方是黑龙江泰宇建筑安装工程有限公司，落款日期为2014年9月20日，依据企业工商信息显示，朱某某是2016年才成为该公司股东，且之前并未担任公司的职务，所以朱某某代泰宇公司偿还材料款，没有事实及法律依据，无法证实该协议的真实性及合法性。收据发生时间有三张是在2020年5月之后，说明朱某某与第三人就该房屋的顶账，直到2020年5月份还没有完成，而原告在2020年4月即签订了认购协议书，同时，该组证据能够与之前证据相印证，证实第三人与朱某某之间是让与担保的法律关系，而不是房屋抵顶。 千惠公司对该组证据有异议，认为与本案无关。 本院认为，该组证据结合闫青杰自认，能够证实闫青杰与朱某某抵顶时，双方不存在确定的到期债权的事实，对此本院予以确认，对于闫青杰证实的其他问题本院不予确认。 证据四、2014年11月11日第三人与被告签订的商品房买卖合同复印件1份、票据复印件1份，证明朱某某合法获得诉争房屋后，又将该房屋以抵顶材料款的方式将诉争房屋卖给了第三人，该行为经朱某某申请，被告同意，被告于2014年11月11日与第三人签订了联机备案的商品房备案合同，至此第三人合法获得了诉争房屋。 吴宗珍对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该组证据能够证实该备案合同的存在，使原告无法签订网签合同，侵害了原告的合法权益，该合同的网签备案和合同本身均应予以撤销。该合同虽然形式合法，但其根本法律关系是民间借贷和让与担保，法庭应按照基础法律关系来认定合同的效力，该商品房买卖合同与基础法律关系不符，应予以撤销。票据显示金额明显低于市场价，客观上违反了国家对最高借款利率的规定，属于以合法形式掩盖非法目的。 千惠公司对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，网签合同是给购房者的，而不是抵账的，当时被告公司的股东也是受朱某某的胁迫才出具了此份协议，只履行了手续性的过程。因为当时与朱某某达成的开发合作协议是盖章的，而第二份补充协议并没有公司公章确认。 本院认为，原、被告对该组证据的形式要件无异议，本院予以采信。该组证据能够证实千惠公司与闫青杰签订了商品房买卖合同，并为闫青杰出具了432380元的收据的事实，对此本院予以确认，对闫青杰证明的其他问题不予确认。 本院经审理认定事实如下：千惠公司于2012年5月15日成立，原法定代表人为李某某1，股东为王某某、李某某1，二人将各自享有的股权出质，2016年4月15日，千惠公司法定代表人变更为王某某。2013年1月21日，千惠公司与证人朱某某签订《合作开发协议》，约定朱某某为千惠公司开发悦翔名苑小区投资500万元，朱某某不对该项目进行实质性管理，开发建设全部由千惠公司负责，朱某某出资500万元后，项目开发的其余资金全部由千惠公司负责，朱某某对开发项目不承担任何亏损责任。双方采取利润分红形式，千惠公司于2013年12月31日前全额返还朱某某注入的500万元，并于2014年10月31日前将利润分红500万元支付给朱某某。协议下方盖有千惠公司公章，千惠公司的股东王某某、证人朱某某在该协议下签字。2014年6月9日，王某某与朱某某签订《补充协议书》，约定：“甲方：王某某、乙方：朱某某。1、依据2013年1月21日签订合作开发协议的相关内容，乙方投资给甲方现金500万元，现规定甲方于2014年6月30日归还乙方500万元本金，于2014年10月30日再向乙方支付500万元利息。2、甲方根据乙方在该项目中的贡献，自愿向乙方无偿支付位于牡丹江市爱民区的‘悦翔名苑’小区的两处门市房，作为回报。门市房分别是×号楼×××户（面积212.21平方米）和×号楼×××户（面积96.53平方米），最终面积以房产测绘面积为准。3、乙方在接收本协议第二条约定的两处门市房后，甲方不再承担因拖欠偿还500万元贷款本金而产生的利息。4、乙方在接受本协议第二条约定的两处门市房后，不再介入该项目的一切开发事宜，不再向甲方主张任何分红。甲方任何经营与乙方无关。”该协议下方有王某某及朱某某签字。2014年9月23日，朱某某提出《关于转让“悦翔名苑”小区有关门市房的申请》，申请将“悦翔名苑”小区×号楼×××号门市（本案诉争房屋）转让给郭某某（闫青杰的妻子）、闫青杰。同日，朱某某出具收据一份，内容为：“收悦翔名苑门市房二套，①×#-×××室；②×#-×××室。为垫资利息。” 2014年9月20日，朱某某与郭某某签订《关于以悦翔名苑门市房抵顶木方等协议》，内容为：“甲方：黑龙江泰宇建筑安装工程有限公司、乙方：郭某某。经甲乙双方协商，甲方用悦翔名苑门市房，抵顶给乙方为甲方工程供木方和模板等，其细则如下：1、甲方用悦翔名苑门市房房号：×#-×××（上下两层），面积：一层：23.13平方米，单价：20000元/平方米、金额462600元现金价；二层：73.40平方米，单价：12000元/平方米、金额880800元现金价。房款总金额：1343400元。2、乙方供白松木方1650元/立方米，见线率80%以上（按第一车样标准）；模板54/张，1.3个厚度；使用完抵顶的房款为止，以双方对账票据为准。4、房屋手续由甲方带乙方到开发商单位办理，发生的各种费用全部由乙方承担，甲方不负责任何费用及手续费。5、房屋抵顶给乙方后，从签订合同之日起，房屋归乙方所有。6、乙方所供各种材料必须保质保量，服务要到位。”协议下方有朱某某及郭某某签字。审理中，闫青杰自认已供材料价值1092299元。 2014年11月11日，闫青杰与千惠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20141111BB42EA××××、合同备案编号为：201411110684F9152××××），主要内容为：“买受人（闫青杰）购买悦翔名苑小区×幢××××××号房，建筑面积为95.56平方米，购房总金额为432380元；买受人按第1中一次性付款方式付款。”合同盖有千惠公司合同专用章及法定代表人李某某1名章，闫青杰签字捺印。当日，千惠公司向闫青杰出具价款为432380元的收款票据一份。 2020年4月15日上午10时09分，吴宗珍的丈夫关某某在其中国农业银行622849020001073××××账户中取款926000元。同日，吴宗珍与千惠公司签订《商品房认购协议书》，主要内容“乙方（吴宗珍）有权优先认购悦翔名苑小区×栋×层×××号门市，参考建筑面积95.56平方米，该商品房总价款为1146720元，成交价为1146720元。甲方（千惠公司）具备预售许可条件后，双方以法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同。”协议下方盖有千惠公司公章及法定代表人王某某名章，吴宗珍签字捺印。同时，双方又签订补充协议，约定：“一、乙方（吴宗珍）在甲方（千惠公司）处购买×号楼×××门市已交付购房款人民币926000元，甲方为乙方办理权属登记后，乙方拿到房屋所有权证后剩余尾款人民币220720元一次性付清；二、因甲方原因暂时不能为乙方办理房屋过户，甲方相关手续完善后，由甲方负责办理完相关过户手续，费用由乙方负担；三、甲方负责协助乙方办理入户、装修、物业等相关进户事宜；四、此协议与主合同具有同等法律效力。甲方盖章，乙方签字后生效。”千惠公司在该协议上加盖公章及法定代表人王某某名章，吴宗珍在协议上签字捺印。千惠公司于协议签订当日向吴宗珍出具了金额为1146720元的收款票据，并向吴宗珍交付了诉争房屋。千惠公司称因其公司欠债，账户被冻结，故要求吴宗珍向其以现金方式交纳购房款，并认可实际收到吴宗珍交纳的926000元购房款。千惠公司还称2014年至2015年期间，悦翔名苑小区可以签订备案合同，后因在建工程不能竣工，千惠公司欠税的原因，不能再签订备案合同。吴宗珍称其购买房屋时，千惠公司的李某某1向其保证现在所有房屋都不能签备案合同。2020年4月17日，吴宗珍向牡丹江市富有物业管理有限公司交纳了物业费1720元、保证金500元、装修垃圾清运费300元。 2020年5月13日，闫青杰向公安机关提出控告，称被合同诈骗。闫青杰在公安机关笔录中陈述其以银行转账方式向千惠公司交纳了购房款136万元，合同约定房款为432380元是为了少交房产税。王某某在公安机关笔录中陈述现千惠公司系李某某1实际管理。2020年9月25日，牡丹江市公安局爱民分局作出不予立案通知书。 2020年7月13日，千惠公司与吴宗珍签订《补充协议》，约定:“经甲（千惠公司）、乙（吴宗珍）双方充分协商就乙方购买甲方千惠房地产开发有限公司×号楼×××门市，因其中涉及纠纷，就乙方所支付给甲方的购房款作出如下调整：1.乙方不再按原购房合同的人民币1146720元支付甲方购房款。2.甲、乙双方同意将原合同价款变更为人民币926000元，作为全额购房款。3.甲方自愿放弃人民币220720元是甲方自愿真实意思表示，不存在威逼、胁迫、重大误解、显失公平等情形。4.甲方免除乙方购房款部分：包括购买房租租赁期间由纠纷产生的损失，及维权产生的相关费用。5.此协议一式二份双方签字盖章后生效。”协议下方盖有千惠公司公章、吴宗珍签名捺印。原、被告称，签订该协议是因为闫青杰报警后，吴宗珍找千惠公司要求退房，千惠公司没有钱能退给吴宗珍，故双方协商免除了吴宗珍的后续交款义务。 涉案房屋现仍由吴宗珍占有使用，尚不能办理产权证照。另，经本院限期，闫青杰未向本院缴纳诉讼费用。 本院认为，关于本案案由的问题。本案立案案由为商品房预约合同纠纷，因涉案房屋系商品房并已竣工，且原、被告及第三人之间系基于涉案房屋买卖而产生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。 关于吴宗珍与千惠公司签订的认购书是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同中一般表现为买方支付房款而卖方收受购房款的行为，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，本案吴宗珍与千惠公司签订的认购书对房屋位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，且买方吴宗珍已经实际支付了购房款，卖方千惠公司亦已为其开具购房款收据。双方签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2020年4月15日吴宗珍与千惠公司签订的认购书应认定为合法有效。闫青杰虽主张吴宗珍与千惠公司存在恶意串通，应认定双方签订的合同无效，但未举示反驳证据证实其主张，故本院对闫青杰的主张不予支持。 关于吴宗珍诉请确认涉案房屋归吴宗珍所有的问题。确认物权以存在物权归属争议为前提，买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。本案涉案房屋系千惠公司开发建设，现产权登记在千惠公司的名下，物权没有争议，虽吴宗珍主张依法购买，但因买卖合同尚未履行完结，尚未办理不动产产权登记，吴宗珍对涉案房屋不享有物权，因此本院对涉案房屋不予确权，对吴宗珍此项诉讼请求不予支持。 关于吴宗珍诉请撤销千惠公司与闫青杰之间合同的网签备案问题。房产部门对闫青杰与千惠公司签订的商品房买卖合同进行备案的行为属行政行为，对于是否撤销该备案合同不属于人民法院民事案件的受理范围，故对该项诉请，本院不予支持。 关于吴宗珍诉请撤销千惠公司与闫青杰之间的商品房买卖合同的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案吴宗珍不是闫青杰与千惠公司之间签订的合同的相对人，亦未举示证据证实该商品房买卖合同存在应予以撤销的情形，故本院对该项诉请不予支持。 因闫青杰申请作为有独立请求权第三人参加诉讼并提出诉讼请求，但在本院限期内未缴纳相应诉讼费用，按其撤回起诉处理，故本院对其诉讼请求不予审理。 综上所述，本院对吴宗珍请求确认其与千惠公司签订的认购书合法有效的诉讼请求予以支持。对吴宗珍的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十三条的规定，判决如下： 一、原告吴宗珍与被告黑龙江千惠房地产开发有限公司于2020年4月15日签订的认购书（购买悦翔名苑小区×号楼×××号商品房）合法有效； 二、驳回原告吴宗珍的其他诉讼请求。 案件受理费13060元，减半收取计6530元，由被告黑龙江千惠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  马龙君