山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4177号 上诉人（原审被告）：张继文，男，1957年3月30日出生，汉族，泰安市纺织品贸易总公司退休职工，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：郑鑫，男，1978年4月8日出生，汉族，泰安市公交公司员工，住泰安市泰山区。 原审被告：泰山风景名胜区心馨电脑工作室，经营场所泰安市校园街**小区**楼****沿街房储藏室。 经营者：朱海霞，女，1976年4月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：岳涛（朱海霞之夫），住泰山区。 上诉人张继文因与被上诉人郑鑫、原审被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室物权保护纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张继文上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.我于2002年2月18日买泰安市泰山区校园街16号1号楼1单元202室储藏室一间3平方多，附证据1份。周传水已去世，有家属王秀青证明一份。2.2006年3月份，周传水打电话给我家（固定电话）说：因为我和您是多年的邻居，并我和继文哥是一个单位，并两家相处很好，储藏室您已买下。所以先给您打个电话，告诉您我卖202室。因我有事没在家，我妻子李化美接的电话说：恁继文哥回来，我告诉他，郑鑫他妈从来没上过我家，打电话这一天到了我家，李化美说：周传水给我打电话说明卖202室。郑鑫他妈说我买。通过我家得到这个消息，郑鑫他爸妈并找我给他们当中介人。我找到了周传水说：你把202是卖给老郑吧。周传水说，我表哥要202室。我又说老郑是我们一个单位的，你就卖给老郑吧。周传水这才答应卖给老郑，按8万元整。过了几天有郑鑫他爸妈、周传水，还有周传水大哥，还有我，在周传水饭店汇源饭店吃饭时，周传水说：储藏室我2002年已经卖给继文哥。在场的人都知道，包括周传水家属王秀青（可以对证）。3.周传水为了多卖钱，把储藏室又过户给郑鑫，并且一房卖二主。（有周传水家可以对证）4.现在郑鑫把202室卖了88万元，比买时多了十倍多。2006年买了202室，14年多了，没有告我，为了多卖钱，并且周传水已去世，所以现在才告我。我活了60多岁，从这个事明白了一个道理，人的道德底线哪里去了，光为了钱，人心哪里去了，忘恩负义，恩将仇报，人在做天在看，好人没好报，我当大冤家。综上，上诉人认为一审判决事实不清，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。 郑鑫辩称，一审中我已经提交了所有证据，储藏室在我名下，归我所有，要求上诉人返还我的储藏室,认可一审判决。1.泰山风景名胜区心馨电脑工作室述称，依据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款（1994年房地产管理法第37条第4款）之规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。郑鑫一审提供的房屋买卖契约等手续，通篇只有周传水一人签字，没有配偶及子女的签字，不符合当时及现行法律的规定。因此，我方对郑鑫提供的房屋买卖契约、房产证明等证据存在质疑，对郑鑫是否有资格以房主的身份提起诉讼存在质疑。2.一审将我方与张继文列为公共被告，明显与事实不符，张继文与郑鑫争夺房屋所有权，我方仅拥有房屋的租赁使用权，对房屋所有权没有诉求，应属第三人，不应列为共同被告。3.一审判决以偏概全。我方在一审中用9页纸的答辩书详细列举了11条理由、证据和相关法律规定，一审判决仅对其中的3条做出了的否定，并以此否定了我方的全部诉求，特别是对其中的表见代理合同的诉求未予回应。4.一审判决存在滥用“物权大于债权”的法律原则之嫌。我方对房屋的使用权是以合法房屋租赁合同为基础的，“物权大于债权”的法律原则不存在“房主可以违反合同，随意驱逐租户”的含义。5.对于我方一审的11条陈述，相信二审法官已经了然于心，在此不再一一重述，仅强调其中的2条：（1）本案中我方属于善意第三人，善意第三人以合法方式取得的权利应被法庭支持。（2）在二审法庭第一次庭审时，郑鑫明确表示，在我方使用房屋3年多的时间里从未对我方租赁房屋的事实提出任何否定。我方与张继文签订的房屋租赁合同，对于郑鑫来说，确属表见代理合同。郑鑫享有该表见代理合同的相关权利，并应履行表见代理合同的相关义务。6.一审原告郑鑫告错了对象，与他进行房屋交易的是周传水，不是张继文，更不是我方，有任何争议，首先应找周传水解决,而不是状告他人。7.本案历经数月、多次庭审至今，基本情况相信在场人员都已明白：2002年张继文购买了周传水的储藏室，2006年郑鑫与周传水一人（不包括配偶及子女）进行了房产交易，但交易标的物不包括储藏室。14年后的2020年，时值壮年的郑鑫利用周传水已作古、张继文已年迈、18年前手续不完整、相关人员不了解法律规定的情况，钻法律的空子，罔顾事实，提起诉讼。基于以上事实和法律规定，答辩人向二审法庭提出以下请求事项：一、确认郑鑫是否具有合法房主的身份。二、维护我方作为善意第三人依据表见代理合同取得的权利。三、因我方长期合法拥有该储藏室的使用权及转让权，如果郑鑫为合法房主，并执意收回储藏室，我方先期付出的转让费无法转嫁给下任租户，所以郑鑫应承担我方转让费的一半，即15000元。四、因参与本案我方额外付出了巨大的精力与财力，请求郑鑫赔偿我方经营损失费1000元，诉讼代理费1000元，商誉损失费3000元。五、我方不承担本案诉讼费用。 郑鑫向一审法院起诉请求：1.被告返还原告配房一间；2.被告将配房一间恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2006年3月10日，原告郑鑫（乙方/承买人）与案外人周传水（甲方/出卖人）签订《房屋买卖契约》一份，约定甲方将坐落在校园街10号1#-1-202户的房地产（房屋建筑面积55.37平方米，附着物配房壹间）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒万元￥70000元，价款已付清；双方同意于2006年3月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；双方约定的其他事项：房屋已交付，双方无异议。原告称实际购房价款为80000元，房屋买卖契约中记载成交价格70000元系为了少交税。2006年3月23日，泰安市房产管理局向原告郑鑫发放房屋产权证书，房产证号为泰房权证泰字第××号，登记房屋所有权人为郑鑫，房屋坐落校园街10号1#-1单元-202，建筑面积55.37平方米，房产证附记部分载明配房壹间。原告主张其对校园街10号1#-1-202户房产的配房壹间享有物权，要求被告返还该配房。被告张继文称其自2002年之前就从周传水处租赁该储藏室，每月租金50元，2002年其向周传水提出购买该储藏室，于是就以2000元的价格购买了该储藏室，至2016年该储藏室一直由其使用，2016年将储藏室租赁给他人使用。被告张继文为证实其以上陈述，提交周传水于2002年2月18日出具的收到条一份，该收到条载明：“今收到张继文2000贰仟元整（储藏室壹间）”。被告还提交周传水之妻王秀清签字的证明一份，内容为：“关于2002年2月18日张继文购买周传水位于校园街10号1号楼3单元202室的储藏室（配房）一间，此时知悉。并有张继文与周传水收据为证。2020年5月8日注：王秀清与周传水为夫妻关系”。原告郑鑫对上述证据不予认可，并称被告提交的收条仅能证实周传水收到了2000元，无法证实是购买还是租赁该配房，且王秀清的证明系现在形成的，无法证实当时的情况。庭审中，被告张继文陈述原告郑鑫在2006年从周传水处购买房屋时就知道周传水已将涉案配房出售给了其，自原告购买房屋后，一直未向其要求返还该配房。原告对此不予认可，并称其在购买房屋时并不知道被告张继文购买了该配房，当时考虑到与被告张继文是邻居，张继文在该配房内从事早餐经营，也不容易，就一直未主张交付该配房。另查明，2017年1月14日，被告张继文与朱海霞签订《房屋租赁合同》，约定张继文将其拥有所有权的位于出租给朱海霞使用，租赁期自2017年4月15日起。2019年4月16日，张继文与朱海霞又签订《房屋租赁合同》一份，约定张继文将其拥有所有权的位于校园街10号小区2号楼三单元201室的沿街房储藏室出租给朱海霞使用，租赁期自2019年4月15日起。上述租赁合同中记载的储藏室是被告张继文所有的房屋配房。被告张继文称因配房与本案诉争的配房相邻，其将中间的墙打通后，一并租赁给朱海霞。还查明，朱海霞系泰山风景名胜区心馨电脑工作室的经营者。现被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室在诉争配房内经营。原告称因涉案配房与被告张继文的配房相邻，被告张继文为了使用方便，将两间配房中间的墙拆除，将两间配房打通，现要求被告张继文将该配房恢复原状，即将两间配房中间的墙垒砌起来。 一审法院认为，原告郑鑫与案外人周传水于2006年3月10日签订《房屋买卖契约》，购买位于校园街10号1#-1-202户的房产，该《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同。在双方签订的房屋买卖契约中明确写明“附着物配房壹间”，且就涉案房屋原告已办理了产权登记，产权登记证书中亦记载有配房壹间。因此，原告郑鑫对位于校园街10号1#-1-202户的房产及相应配房一间享有所有权。被告张继文虽主张其自周传水处购买涉案配房，并提交周传水收据予以证实，但因该配房系位于校园街10号1#-1-202户房产的附属物，应随主物的所有权一并转移，不能单独转让，因此，即使被告张继文系从周传水处购买涉案配房，亦无法取得该配房的物权。被告张继文将涉案配房出租给被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室使用，如上所述，被告张继文对涉案配房不具有所有权，无权将配房对外出租。对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称的其对涉案配房享有用益物权，系善意第三人，应适用善意取得，因被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室对涉案配房的占有使用系基于其与被告张继文之间签订的《房屋租赁合同》，其享有的是租赁权，是一种债权，而非物权，因此不适用善意取得制度；对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称的“买卖不破租赁”，因原告于2006年即购买涉案房屋及配房并取得所有权，被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室自2017年开始租赁涉案配房，并非系在租赁期间发生的所有权变动，故亦不适用“买卖不破租赁”的原则；对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室辩称的原告起诉已超诉讼时效，因原告郑鑫基于物权要求被告返还原物，故物权请求权并不适用诉讼时效的规定；综上，一审法院对于被告泰山风景名胜区心馨电脑工作室的上述辩称均不予采纳。《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。因此，原告要求两被告返还位于校园街10号1#-1-202户的房产的配房一间的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于原告要求被告张继文将配房恢复原状的主张，被告张继文在使用涉案配房的过程中将配房一边的墙壁拆除，原告要求被告将该墙壁重新垒砌起来恢复原状，符合法律规定，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张继文、泰山风景名胜区心馨电脑工作室于本判决生效之日起十五日内将位于泰安市产的配房一间腾空，返还给原告郑鑫；二、被告张继文于本判决生效之日起十五日内将位于泰安市产的配房恢复原状，即将拆除的配房墙壁重新垒砌。案件受理费100元，由被告张继文负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审中，对一审法院查明认定的事实，上诉人及被上诉人均陈述“无异议”，原审被告陈述“对房屋买卖契约只有周传水一人的签字我方有异议。其他无异议”。 除一审认定的张继文提交周传水之妻王秀清签字的证明内容中“此时知悉”存在笔误，应更正为“此事知悉”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，2006年3月10日，郑鑫与案外人周传水签订《房屋买卖契约》，购买位于校园街10号1#-1-202户的房产，在双方签订的房屋买卖契约中明确写明“附着物配房壹间”，且就涉案房屋郑鑫已办理了产权登记，产权登记证书中亦记载有配房壹间，因此，一审法院认定郑鑫对位于校园街10号1#-1-202户的房产及相应配房一间享有所有权，有事实及法律依据，并无不当，且张继文在上诉状及二审中亦认可“周传水把储藏室又过户给郑鑫”、涉案争议配房（储藏室）“房产证上是登记在郑鑫名下”，而《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故，张继文虽主张2002年即从周长水处购买涉案争议配房，但未办理产权转移登记手续至张继文名下，而是登记在郑鑫名下，郑鑫作为涉案争议配房的所有权人，要求上诉人及原审被告腾空返还涉案争议配房并恢复原状，于法有据，一审法院予以支持，并无不妥。 综上所述，张继文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张继文负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 崔晓元