广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初1183号原告：郁南县农村信用合作联社。住所地：郁南县*********。法定代表人：蔡碧伟。委托诉讼代理人：吴宏豆，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧惠敏，广东金桥百信（云浮）律师事务所实习律师。被告：张东标，男，1968年12月12日出生，汉族，公民身份号码：441************312，住广东省深圳市福田区*****************。被告：曾培林，男，1965年3月18日出生，汉族，公民身份号码：442************311，住广东省深圳市龙岗区*************。委托诉讼代理人：张东标。原告郁南县农村信用合作联社诉被告张东标、曾培林租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，后因案件需要转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告郁南县农村信用合作联社的委托诉讼代理人吴宏豆、萧惠敏到庭参加了诉讼，被告张东标到庭参加了诉讼，被告曾培林没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《租赁合同》并归还租赁物给原告。2.两被告向原告支付拖欠的租金共249200元（2019年1~2月，2020年4~8月租金）、违约金285432元（逾期按5‰/日计算）；3.两被告支付原告律师费1万元；4.两被告承担本案诉讼费、担保费、保全费、执行费。事实及理由：两被告与案外人杨锦来于2013年4月25日就杨锦来位于郁南县**********土地及地上建筑物(证件：郁府国用（2009）第0199号土地使用证、郁字第01000********号房地产权证；商铺共22卡)建筑物后面一块土地(宽约105米、深约70米)签订《租赁合同》。后案外人郁南锦来贸易有限公司向原告借款，杨锦来以上述土地及建筑物进行抵押并作为保证人，借期届满，郁南锦来贸易有限公司无力偿还借款本息，原告向郁南县人民法院提起诉讼，后依据民事判决书，杨锦来对郁南锦来贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。原告申请强制执行，郁南县人民法院于2018年12月29日作出(2018)粤5322执441号之五《执行裁定书》，裁定以上述土地及建筑物来抵偿郁南锦来贸易有限公司拖欠原告的借款本息，原告依法取得案涉土地所有权。原告2018年12月底承继杨锦来与两被告的《租赁合同》之权利，后两被告多次拖欠租金，原告多次催租，截止至2020年8月，两被告拖欠租金(2019年1、2月，2020年4至8月租金)合计249200元，已严重违约，根据《租赁合同》第四条4.5款“如超过三个月不交租金的，甲方有权收回租赁标的物”及《合同法》的相关规定，原告有权要求两被告清理退场并支付欠缴租金及违约金。截止起诉前，两被告尚未缴纳拖欠租金、违约金，亦未在限定期限内清理退场。现原告根据我国《合同法》、《民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。原告郁南县农村信用合作联社对其诉讼请求和陈述事实提供的证据有：证据1、《租赁合同》复印件一份，证明案外人杨锦来与两被告于2013年4月25日签订《租赁合同》。证据2、《律师函》、《关于缴交租金的通知》复印件各一份，证明两被告多次欠缴租金，原告多次催租。证据3、民事判决书复印件一份，证明原告对案涉土地及建筑物在抵押担保债权范围内具有优先受偿权。证据4、执行裁定书复印件一份，证明依据该裁定内容，原告承继了上诉《租赁合同》的权利和义务，为案涉租赁物的产权人。证据5、张东标租赁情况证明复印件一份，证明原出租人杨锦来证明，租金按每月35600元收取，并没有递增的情况。证据6、《解除房产租赁合同告知书》复印件一份，证明两被告违反《租赁合同》约定，超过三个月未交租，原告向两被告发出解除租赁合同的通知。证据7、照片复印件一份，证明原告将《解除房产租赁合同告知书》张贴于案涉租赁物外墙。被告张东标、曾培林提交书面答辩称：一、原告关于解除租赁合同并归还租赁物给原告,违反法律法规,内容如下。广东省城镇房屋租赁管理条例,第二十条承租人有下列行为之一的,出租人有权要求赔偿因此造成的损失,并且可以解除租赁合同:(四)拖欠租金达六个月以上的。二、原告关于被告拖欠租金,责任在于原告,理由如下:1、原告诉被告拖欠2019年1~2月份租金,这个时间表达不准确,欠租交租都是往后顺延,即截止什么日期被告拖欠原告多少个月租金。2、2019年1月,被告就要求原告提供正规发票才付租金,原告直到2020年11月8日止还没有向被告提供过一分钱的发票。这是被告延迟交付租金的原因之一。3、2013年,被告向出租方杨锦来(原业主)支付的十万元租赁保证金,被告要求原告无条件负责,至2020年11月8日止原告都没有出具书面证明文件。这是被告延迟交付租金的原因之二。4、由于双方对每月租金金额存在争议,被告才延迟交付租金。原告在原房东杨锦来出示租金证明情况后(2020年4月3日),分别在2020年5月13日缴交租金通知和这次原告诉讼请求中“2、两被告向原告支付拖欠的租金共249200元（2019年1~2月,2020年4月~8月）”,才确认每月租金35600元。这是被告延迟交付租金的原因之三。5、根据政府相关部门关于在疫情期间减免租金的要求,被告请求原告减免被告三个月租金优惠,至今原告没有给予被告任何租金减免。这是被告延迟交付租金的原因之四。三、原告关于被告拖欠“租金249200元（2019年1-2月，2020年4-8月租金）”,与事实不符,实际如下。1、收到法院传票之前,被告分别在2020年4月17日(付两个月租金)、6月1日、6月30日、7日31日、8月25日、9月30日、10月10日(付两个月租金)、10月20日和10月30日,共付十一个月租金。2、收到法院传票后的11月份，被告分别在11月5日和11月8日(付两个月租金),共付原告三个月租金。截止11月8日,被告已付原告14个月租金,即付清至2020年12月的全部租金。故根据以上事实和法律依据,请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告张东标在庭上补充答辩：原告提出违约金不合法，只拖欠2020年10月份一个月的租金。拖欠的租金基数没那么多。被告张东标、曾培林向法庭提交的证据有：证据1、关于百度百科租赁条例的截图。证明租赁条例第二十一条的内容。证明对原租赁人有优先承租权，不应解除租赁合同。证据2、与郁南农村信用合作联社覃建平主任聊天记录截图。证明郁南农村信用合作联社覃建平主任提供的相关承租方案。与原告方的信息往来，租金金额的争议。根据规定谁收益，谁承担税费。原告作为受益方不开具发票明显违法。证据3、4、5《关于缴交租金的通知》复印件两份。证明原告追缴租金的情况。证明有关租金存在明显的争议，导致拖欠2020年10月份这个月的租金。证据6、《张东标租赁情况证明》复印件一份。证明被告与杨锦来经过口头协商，约定每月按35600元/月的租金交租，不递增。证据7、《广东省市场监督管理局转发省财政厅关于进一步明确疫情期间减免租金有关问题的通知》、华律普法文章截图一份、《疫情防控情势下房屋租赁法律风险防范指引》文章截图一份。证明疫情期间可以减免租金的相关通知、指引。证据8、与郁南农村信用合作联社覃建平主任聊天记录截图。证明被告曾在微信上向覃建平提出减免租金申请。证明9、转账记录截图。证明张东标于2020.4.17向原告分别两次转账35600元，备注1月份租金、2月份租金；于2020.6.1向原告转账35600元，备注租金；于2020.6.30向原告转账35600元；于2020.7.31向原告转账35600元，备注租金；于2020.8.25向原告转账35600元，备注房租；于2020.9.30向原告转账356000元，备注租金；于2020.10.10向原告分别两次转账35600元，备注租金；于2020.10.20向原告转账35600元，备注租金；于2020.10.30向原告转账35600元，备注付租金；于2020.11.5向原告转账35600元，备注租金；于2020.11.8向原告转账71200元的情况，共缴交14个月的租金。根据当事人陈述及对当事人提交的证据审查后确认，本院查明以下事实：于2013年4月25日，被告张东标、曾培林与案外人杨锦来签订《租赁合同》，杨锦来将其名下的位于郁南县*********的土地及地上建筑物（土地使用证号：郁府国用（2009）第0199号、房地产权证号：粤房地权证郁字第**0**********号）租赁给被告张东标、曾培林作商业用途使用，租赁期限为九年，自2013年11月1日至2022年11月1日，该合同第四条约定：“……;4.2建筑物租金、土地租金：每月租金叁万伍仟陆佰元（¥35600元不含税），从计收租金之日起每满二年后，每月租金递增2%，依此类推。4.4乙方应于每月的六日前，向甲方支付当月租金，汇至甲方指定的下列账户。甲方开户行：中国建设银行郁南支行，户名：杨锦来，账号：621*************867。4.5乙方必须按时缴交租金，如拖欠的按拖欠租金的日5‰处罚违约金。如超过三个月不交租金的，甲方有权收回租赁标的物，保证金不得退回”、第七条：“7.4.4租赁期间或期满，同等条件下，乙方享有优先购买或承租该租赁物的权利”。之后案外人杨锦来向原告郁南县农村信用合作联社借款，以其名下坐落于************商铺1-26卡（房地产权证号：粤房地权证郁字第**0**********号）（其中包括案涉商铺）、其名下坐落于************的国有土地使用权[证号：郁府国用（2009）第0199号]作为本次借款的抵押担保，后杨锦来未能偿还债务，原告郁南县农村信用合作联社向本院对杨锦来提起诉讼请求清偿借款,本院于2018年3月30日以（2017）粤5322民初1393号《民事判决书》作出判决，由杨锦来承担借款清偿责任。判决生效之后，杨锦来没有按判决内容履行义务，原告郁南县农村信用合作联社遂向本院申请对杨锦来强制执行，但被执行人仍无法清偿借款。因此，郁南县人民法院于2018年12月29日作出（2018）粤5322执441号之五的《执行裁定书》，裁定将上述土地及地上建筑物抵顶给原告以作为抵顶部分借款债务，原告郁南县农村信用合作联社据此取得上述土地的使用权及地上建筑物。涉案的土地及地上建筑物抵顶借款债务后，原、被告就每月租金是否每满两年递增2%产生分歧，因此，原告通过带租拍卖取得上述土地使用权后并未与两被告重新签订新的租赁合同。由于原、被告双方最终因原告通过带租拍卖取得上述土地使用权后的租金交接问题，被告张东标、曾培林因此并未向原告郁南县农村信用合作联社缴交2019年1月份至2019年2月份期间的租金，在2020年4月17日被告张东标向原告分别两次转账35600元，缴清了2019年所欠的1、2月份租金，之后至2019年12月之前的租金被告均已向原告缴清。后来，原、被告双方因租金是否按原租赁合同的约定每满两年递增2%的问题和新冠疫情暴发是否减、免租金的问题发生争议，导致被告没有按时缴纳租金。因此，在2019年7月11日原告向被告张东标、曾培林发出《律师函》、在2019年12月12日原告向被告张东标、曾培林发出《关于缴交租金的通知》，上述通知书均要求两被告按原合同的约定每满两年递增2%的租金，直至2020年4月3日，杨锦来出具《张东标租赁情况证明》给原告，该证明内容：“原合同约定每月租金35600元（不含税），租期每满2年递增2%。但因相邻的商铺、土地出租给裕景汽车贸易有限公司时，改变了张东标租赁物的出口，当时经口头协商，约定该张东标每月按35600元/月的租金缴租，不递增。以上情况属实，已提供相关缴租流水证明。”之后，在2020年4月17日被告张东标向原告分别两次转账35600元，备注1月份租金、2月份租金。此后双方就租金问题基本达成共识，原告认可两被告每月按35600元的金额缴交租金，租金不递增的事实。期间，又适逢新冠疫情暴发，被告要求原告减、免租金，直到2020年5月底双方为此一直未能达成一致意见。2020年5月13日原告向两被告发出《关于缴交租金的通知》，要求两被告将2019年欠缴两个月租金共71200元（该款被告于2020年4月17日已缴清）和2020年欠缴3月、4月、5月租金共106800元的租金在2020年5月20日前全额缴交。2020年6月1日被告张东标向原告转账35600元，备注租金；于2020年6月30日向原告转账35600元，在同一日即2020年6月30日原告向被告张东标、曾培林发出《解除房产租赁合同告知书》并张贴于租赁物的外墙上。后被告张东标于2020年7月31日向原告转账35600元，备注租金；于2020年8月25日向原告转账35600元，备注房租；于2020年9月30日向原告转账35600元，备注租金；于2020年10月10日向原告分别两次转账35600元，备注租金；于2020年10月20日向原告转账35600元，备注租金；于2020年10月30日向原告转账35600元，备注付租金；于2020年11月5日向原告转账35600元，备注租金；于2020年11月8日向原告转账71200元。至此，被告已经将2020年全年的租金缴纳完毕。原告收取了这些租金的同时，也没有提出异议。本院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案的土地及地上建筑物抵顶借款债务后，原、被告双方因原告通过带租拍卖取得上述土地使用权后的租金交接问题、2020年开始的租金是否每满两年递增2%和新冠疫情暴发是否减免租金的问题发生争议，致使被告延迟履行缴交2019年1月至2月及2020年4月至8月的租金，但在2020年4月17日被告已向原告缴交2019年1月至2月的租金，尽管原告在2020年6月30日向被告发出《解除房产租赁合同告知书》，但被告依然在2020年6月1日至11月8日分别缴清了所欠的租金，原告也收取了这些租金且没有提出异议；同时，在庭上原告也表示如果收回租赁物也将会重新用于出租收取租金，并可能与新的承租人签订租赁合同，在同等条件下优先考虑租赁给两被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，对于被告拖欠2019年1月至2月的租金，两被告也于2020年4月17日缴清了，之后2020年4月起至5月的租金两被告没有依时缴纳，但在2020年5月13日原告向两被告发出《关于缴交租金的通知》后，两被告分别在2020年6月1日、6月30日、7月31日、8月25日、9月30日、10月10日、10月20日、10月30日、11月5日、11月8日缴纳了租金，即使两被告没有依时缴纳租金，但两被告在原告发出催缴通知书后履行了义务，原告也没有提出异议，依旧实现了合同订立的目的，并且是在原告催告后的合理期限内履行了清偿义务，为此，原告请求解除《租赁合同》并归还租赁物的条件还没有成就，因此，原告的此请求理据不足，对此，本院不予支持。关于延期交纳租金违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方签订的《租赁合同》第四条第4.5约定：“乙方必须按时缴交租金，如拖欠的按拖欠租金的日5‰处罚违约金。如超过三个月不交租金的，甲方有权收回租赁标的物，保证金不得退回”。原告请求被告按拖欠租金的日5‰计算支付违约金共285432元给原告，被告张东标在庭上表示：“原告提出违约金不合法，只拖欠2020年10月份一个月的租金，拖欠租金基数没那么多”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告起诉称被告拖欠的7个月租金合共249200元（是每个月租金加起来的总数），根据上述的事实认定，被告在2020年4月17日缴清了2019年1、2月的租金，原租赁合同约定每期的月租金在当月的6日前缴清，原告在2020年9月23日提起诉讼，被告之前尚欠原告共7个月的租金，被告已于2020年11月前积极履行完毕，并认为约定的违约金285432元已过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，原租赁合同约定的违约金按拖欠租金的日5‰（日罚千分之五）明显是过高，况且后来原告通过带租拍卖，以物抵债取得上述土地使用权后继续以出租形式收取租金，且原告为国家金融机构，本来就是以货币形式贷款出去以收取利息。综上，结合本案的实际情况和原告的损失情况等综合因素考虑，本院酌情调低违约金赔偿标准，违约金参照民间借贷以原告起诉时“一年期贷款市场报价利率”计算支付。为此，欠缴的2019年1月至2月及2020年4月至8月租金的违约金参照民间借贷原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算支付给原告，即从2019年1月6日起至2020年4月17日止以35600元为基数、从2019年2月6日起至2020年4月17日止以35600元为基数、从2020年4月6日起至2020年8月25日止以35600元为基数、从2020年5月6日起至2020年9月30日止以35600元为基数、从2020年6月6日起至2020年10月10日止以35600元为基数、从2020年7月6日起至2020年10月10日止以35600元为基数、从2020年8月6日起至2020年10月20日止以35600元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算支付违约金。至于原告请求被告支付本案的律师费以及请求被告承担本案的诉讼费、担保费、保全费、执行费的问题，由于原租赁合同上没有约定律师费、诉讼费、担保费、保全费、执行费是由被告负担的，原告的此请求依法无据，因此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告张东标、曾培林在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金【违约金的计算包括:从2019年1月6日起至2020年4月17日止以35600元为基数、从2019年2月6日起至2020年4月17日止以35600元为基数、从2020年4月6日起至2020年8月25日止以35600元为基数、从2020年5月6日起至2020年9月30日止以35600元为基数、从2020年6月6日起至2020年10月10日止以35600元为基数、从2020年7月6日起至10月10日止以35600元为基数、从2020年8月6日起至2020年10月20日止以35600元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算，中国人民银行公布2020年9月份“一年期贷款市场报价利率”为3.85%】给原告郁南县农村信用合作联社。二、驳回原告郁南县农村信用合作联社的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15783.60元，由原告负担15711.68元,被告张东标、曾培林负担71.92元。（被告负担的部分原告已经预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄文超人民陪审员  欧彩云人民陪审员  姚建雄二〇二〇年十二月四日书 记 员  邬倩敏康心怡