福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3523号 原告：冠宏星（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市坪塔东路**冠宏星花苑****，统一社会信用代码913509016111611457。 法定代表人：吴兆斌，总经理。 被告：吴善柳，女，1976年1月17日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 原告冠宏星（福建）房地产开发有限公司（以下简称冠宏星公司）与被告吴善柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告冠宏星公司的法定代表人吴兆斌、被告吴善柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冠宏星公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴善柳支付拖欠的自2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金合计16480元；2.判令吴善柳按月利率2%向冠宏星公司支付违约金至全部款项支付完毕之日止（暂计至起诉之日的违约金为2966.4元）。事实和理由：2018年4月1日，冠宏星公司与吴善柳签订了一式两份《租赁合同》，约定：吴善柳承租冠宏星公司所有的位于福建省宁德市××路××号××＃××号店面，租期从2018年4月1日起至2020年3月31日止，租金的支付时间为每三个月的第一个月一日前，租赁第一年的月租金合计为9576元，第二年的月租金合计为10533元。合同同时约定：如果吴善柳未按时支付租金，从应付款之日起每日按应付额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，冠宏星公司向吴善柳交付了合同约定的房屋，但吴善柳自2020年1月1日起拒不按合同约定支付租金，截至起诉之日累计应付未付租金额达到16480元，给冠宏星公司造成了极大损失。由于吴善柳未按合同约定履行支付租金义务，吴善柳依法、依合同应承担违约责任；鉴于合同约定违约金过高，现按月利率2%主张。 吴善柳辩称，到1月份的租金都有在交，后面的租金，因家里事故，冠宏星公司同意让其缓交，而其到4月份也交了，故案涉《租赁合同》内的租金都已经支付了，其没有欠冠宏星公司租金。其店铺早就没开了，6月份还钥匙是因为冠宏星公司没来拿，其早就跟冠宏星公司说让其招租。 本院经审理认定事实如下： 1.冠宏星公司系位于宁德市东侨经济开发区××路××号（冠宏星花苑）1幢110号、111号店面所有权人，其（出租方／甲方）于2018年4月1日与吴善柳（承租方／乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将上述店面出租给乙方，租期自2018年4月1日起至2020年3月31日止；第一年月租金为9576元，第二年月租金为10533元；租金按每三个月支付一次，乙方应于每三个月的第一个月1日前支付；若乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；拖欠租金天数超过一个月，甲方有权停止乙方经营；乙方应在本合同签订时立即向甲方支付保证金1万元；合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将物业完好交还甲方并办妥交接手续后，甲方在该物业交接手续办理完毕30天后将该保证金扣除处理可能发生的乙方租赁经营期间所销商品质量投诉（包括但不限于假冒伪劣的投诉）的费用及其他乙方应付甲方费用后无息退还；本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除后的三天内将该物业恢复原状并清理干净，保证该物业及全部附属设施完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并与甲方办理交接手续；乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处理，处理费用由乙方的保证金中扣除或向乙方追索；合同终止三日后不论乙方是否已办理完交接手续，甲方有权直接接管该物业，并可开锁、换锁或搬迁该物业内的任何物品，乙方不得有任何异议；补充条款：直至甲乙双方合同履行结束后，若甲方继续出租该物业，则乙方在相同条件下拥有优先租赁权，若乙方在规定时间内未及时交缴租金，则乙方将无法拥有优先租赁权，甲方可另租他人，乙方不得有任何异议；合同履行期间，租金按每年递增10%。上述《租赁合同》签订后，吴善柳于2018年4月20日向冠宏星公司交纳保证金1万元。 2.2020年4月19日，吴善柳向冠宏星公司支付租金21066元（2019年12月1日至2020年1月30日）；2020年4月30日，吴善柳向冠宏星公司转账支付租金1万元；另外，吴善柳还通过微信支付租金533元。 3.2020年3月5日至2020年4月13日期间，冠宏星公司多次向吴善柳催要租金。2020年5月13日，冠宏星公司法定代表人吴兆斌通过微信询问吴善柳“4、5月租金大概几号可以安排过来”，吴善柳回复“去下半个月回来再跟你结......我人还在福州”；2020年5月26日至6月12日期间，冠宏星公司多次向吴善柳催要租金。2020年6月14日，吴善柳通过微信联系吴兆斌，言明“我看你那个店铺你先写了贴出去，贴出去了按你上次那样讲的......先贴出去，有人租掉我马上就来搬。我现在还在医院里面”；2020年6月19日，吴善柳再次通过微信联系吴兆斌，言明“你那个店面你先贴出去吧，你不要等我，我一直都在医院里面，我看下几天会不会叫人把锁匙送过来给你，他人又不知道在哪里。你先贴出去吧，有人看了再来拿锁匙吧，免得这样耽误时间......你先贴出去，该怎么办怎么办”，吴兆斌回复“我贴出去人家要看，我开不了给人家看，你叫人打电话给我，把钥匙送过来”。2020年6月19日后，冠宏星公司已将案涉店面出租他人。 上述事实，有双方当事人庭审陈述和双方均出示的《租赁合同》，冠宏星公司出示的房屋权属证书、微信聊天记录，以及吴善柳出示的借记卡账户历史明细单、收据在卷佐证，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。冠宏星公司出示的《通知》，吴善柳对签字不予认可，因该份《通知》仅是告知吴善柳关于2020年4月1日至2022年3月31日的出租方案及续租事宜，与本案争议事实无关联，故本院不作认证。 本案争议的焦点是：吴善柳是否尚欠冠宏星公司租金16480元未付。 冠宏星公司主张，吴善柳至2020年6月15日还在使用案涉店面，案涉店面租金应计至2020年6月15日，尚欠租金16480元的计算方式为：21066元（2020年2月至3月的租金，每月按10533元计算）+26480元（2020年4月至6月15日的租金，每月按10592元计算）-1万元（保证金）-1万元（2020年4月30日转账支付的租金）-533元（微信支付的租金）-10533元（冠宏星公司自愿减免的一个月租金）=16480元。 吴善柳主张，其在案涉《租赁合同》项下的租金已于2020年4月30日全部付清，其没有欠付租金。 本院认为，虽然冠宏星公司提出的诉讼请求中将拖欠的租金表述为2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金，但根据其庭审陈述，其主张的实际是截至2020年6月15日的租金。根据庭审查明的事实，虽然案涉《租赁合同》于2020年3月31日到期，但至2020年6月15日，案涉店面的钥匙仍在吴善柳处，其此前并未与冠宏星公司办理过返还案涉店面的交接手续，即至2020年6月15日案涉店面仍由吴善柳占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，案涉《租赁合同》至2020年6月15日仍有效，冠宏星公司主张案涉店面租金计至2020年6月15日，于法有据，应予支持。冠宏星公司主张2020年4月1日至6月15日期间的租金计算标准为10592元/月，未超出案涉《租赁合同》约定的“第二年月租金为10533元......合同履行期间，租金按每年递增10%”范畴，应予支持。冠宏星公司主张将保证金1万元用于抵扣租金，有合同和法律依据，应予支持。冠宏星公司自愿减免租金10533元，于法不悖，应予支持。因此，计算至冠宏星公司主张的2020年6月15日，扣除保证金1万元、减免的租金10533元及吴善柳已付租金后，吴善柳尚欠租金16480元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。冠宏星公司依约将店面交付吴善柳使用，吴善柳尚欠租金16480元未付，构成违约，应承担违约责任。冠宏星公司诉请要求吴善柳支付尚欠的租金16480元，于法有据，予以支持。对于冠宏星公司主张的自2020年1月1日起计算的违约金，本院认为，冠宏星公司法定代表人吴兆斌在2020年5月13日通过微信询问吴善柳“4、5月租金大概几号可以安排过来”，表明冠宏星公司认可吴善柳在2020年4月30日前的支付行为系对2020年3月31日之前租金的履行；再结合吴善柳支付租金的数额及冠宏星公司自愿减免租金的数额，应当认定至2020年4月30日，吴善柳已付清截至2020年3月31日的租金，且双方于当时未提出异议。因此，吴善柳尚欠的租金16480元是2020年4月1日至2020年6月15日期间产生的租金，根据案涉《租赁合同》约定，吴善柳应于2020年4月1日前支付该部分租金，而其未予支付，故吴善柳应自2020年4月2日起向冠宏星公司支付违约金。冠宏星公司主张自2020年1月1日起计算违约金，本院不予支持。冠宏星公司主张违约金按月利率2%计算，于法不悖，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴善柳应于本判决生效之日支付原告冠宏星（福建）房地产开发有限公司租金16480元及相应违约金（违约金自2020年4月2日起按月利率2%计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告冠宏星（福建）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费287元，减半收取计144元，由原告冠宏星（福建）房地产开发有限公司负担13元，被告吴善柳负担131元。 本判决为终审判决。 审判员  雷丽娇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  陈佳丽 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。