河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5889号上诉人(原审原告)：孟擎宇，男，汉族，1983年8月7日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人(原审原告)：朱园，女，汉族，1983年4月21日出生，住河南省南阳市宛城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王轶俊，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王万雷，男，1989年5月23日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人(原审被告)：孙恺君，女，1988年11月24日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。上诉人(原审第三人)：李太闯，男，1984年10月15日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。三上诉人共同委托代理人：华成先，河南祜亚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张彬，女，1990年2月17日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。原审被告：吴祖华，男，1954年12月15日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原审被告：闫建华，女，1967年9月10日出生，汉族，住河南省南阳市内乡县。原审第三人：郭富朋，男，1982年5月10日出生，汉族，住南阳市卧龙区。上诉人孟擎宇、朱园，上诉人王万雷、孙恺君、李太闯因与被上诉人张彬，原审被告吴祖华、闫建华及原审第三人郭富朋确认合同无效纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟擎宇、朱园上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.请求法院依法发回重审或者依法改判。事实和理由：王万雷、孙恺君、李太闯、张彬向朱园、孟擎宇共同承担的赔偿责任不应当以2017年3月交易发生时为时间节点,应当目前的房屋市场价值作为赔偿的基准,理由如下:一、事实方面,合同被确认无效,则自始不发生效力,等同于交易根本没有发生。李太闯与朱园、孟擎宇的名义与王万雷、孙恺君签订的合同编号为2017101051号《南阳市存量房买卖合同》无效。一审判决在确认合同无效的同时,却以无效交易发生时(2017年3月)的房屋价款作为赔偿基准。合同无效后的发生法律效果是恢复原状,但因系争房屋现已被第三人善意取得,无法直接返还给朱园、孟擎宇。因此,王万雷、孙恺君、李太闯、张彬应当以该房屋现在的市场价格向朱园、孟擎宇承担责任。(二)法律方面,除了折价补偿之外,王万雷、孙恺君、李太闯、张彬应当各自承担相应的责任。结合本案,因系争房屋已被第三人善意取得,不能返还,故王万雷、孙恺君、李太闯、张彬应当折价补偿。同时,一审判决认定王万雷、孙恺君、李太闯、张彬存在恶意串通的行为,具有过错,而依据上述规定,有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失朱园、孟擎宇认为,即使法院认为折价补偿的金额以交易发生时为时间节点,那么该时间节点到现在的房屋市场价值差额至少应当被认为是朱园、孟擎宇因此而受到的损失,王万雷、孙恺君、李太闯、张彬亦应当赔偿。王万雷、孙恺君辩称，朱园、孟擎宇的上诉请求没有法律依据，案涉购房合同有效，王万雷给予对公证书信赖购买出售房屋，不应当承担赔偿责任。李太闯辩称，朱园、孟擎宇将案涉房屋抵押给郭朋富，且向张彬出具委托书，张彬将委托权限转让给李太闯，李太闯基于对公证书的信赖以及房屋抵押的事实为了避免朱园、孟擎宇的损失进一步扩大，也为了保证抵押郭朋富的利益，将房屋出售，无过错。李太闯需要承担的是在出售房屋后将多余款项退还给朱园、孟擎宇的义务，而不是偿还的义务。王万雷、孙恺君、李太闯上诉请求：1.撤销原判，改判王万雷、孙恺君、李太闯退还朱园、孟擎宇款项339500元；2.朱园、孟擎宇承担上诉费用。事实与理由：一、李太闯出售案涉房屋是基于朱园、孟擎宇向张彬出具的委托书及张彬的转委托,出售房屋的行为并没有超出委托书及转委托书的权限,出售房屋不仅是为了保障郭富朋的债权优先受偿,也是为了防止朱园、孟擎宇及张彬的利息损失进一步扩大,且出售房屋偿还债务时已经事先多次告知朱园、孟擎宇,因此李太闯出售房屋行为并无过错,不应承担赔偿责任。王万雷、孙恺君作为房屋买受人,与朱园、孟擎宇并未发生任何交集,无论购房价款高低,均不存在损害朱园、孟擎宇权益的行为,更不应当承担任何赔偿责任。二、案涉房屋事先办理正式抵押登记于郭富朋,同时朱园、孟擎宇向张彬出具委托,授权全权办理抵押、解押、出售等全部事宜,张彬又向李太闯出具转委托,受托人在委托权限内行使的权利及带来的法律后果应当由朱园、孟擎宇及转委托人承担,即使朱园、孟擎宇认为张彬超越权限转委托也应有张彬承担赔偿责任,但李太闯基于对公证的委托书的信赖而接受转委托并无过错,出售房屋并未超出代理权限及一般认知范围,案涉买卖合同不存在任何可以导致无效的情形。三、李太闯及郭富朋同意退还多余房款并非是认为合同无效,而是认为郭富朋优先受偿债权后多余部分退还,承担的是退款责任而非赔偿责任。四、一审计算应扣减郭富朋的利息错误。朱园、孟擎宇认可2017年5月5日交易给吴祖华的房屋成交价款72万元属实,如此郭富朋的利息应计算到该日,郭富朋计算的本息截止日为截止到出售给王万雷之日即217年3月8日,因此一审法院应调整按照该72万元扣减郭富朋的本息,一审判决少计算两个月利息7000元。五、一审应当按照王万雷、孙恺君、李太闯认可的出售给吴祖华的72万元计算房屋价款。本案鉴定的目的并非是为了确定赔偿数额,而是要确定房屋出售价款是否符合正常的市场价,评估价为785514元,出售给吴祖华价款为720000元,出售价款符合正常的市场交易价格,由此应当按照该价款扣减郭富朋应抵偿本息后退还朱园、孟擎宇,而非是按照合同无效后赔偿损失的法律关系来处理本案。朱园、孟擎宇辩称，李太闯出售房屋有恶意行为，在一审的诉讼过程中并无任何经济往来，李太闯在出售房屋前没有及时的通知朱园、孟擎宇，朱园、孟擎宇再2017年有偿还款项的能力，偿还张彬的欠款，李太闯并未告知，可以看出李太闯、王万雷、孙恺君是恶意出售，李太闯、王万雷、孙恺君出售房屋后应该把剩余款项偿还给朱园、孟擎宇，但是王万雷、孙恺君、李太闯、张彬从未告知过朱园、孟擎宇可以看出其实恶意出售，一直到一审过程中才了解到房屋出售价格是60万元，但无任何交易凭证，即使60万元出售款存在应当将剩余30万元退还朱园、孟擎宇，但是并未偿还。张彬、吴祖华、闫建华、郭富朋均未向本院提交意见。孟擎宇、朱园向一审法院起诉请求：一、判令王万雷、孙恺君与李太闯签订的买卖合同无效。二、判令王万雷、孙恺君与李太闯、张彬支付房款1244524元。一审法院认定事实：2016年2月19日，孟擎宇、朱园与张彬签订了《委托书》，赋予张彬对于朱园、孟擎宇位于南阳市宛城区信臣路北侧建业森林半岛一期7幢2单元15002室的房产（房产证号码：宛市房权证字第**、1401040600-××号，以下简称案涉房屋）包括抵押贷款、抵押登记、房产证及他项权证的领取、贷款的归还、抵押登记解除、乃至房屋买卖、房款的收取、过户、相关税费的交纳、房管部门档案查询事宜等广泛的代理权限，并且约定张彬享有转委托权，同日，双方就《委托书》在河南省宛都公证处办理了公证，河南省宛都公证处出具了（2016）宛市证民字第1441号《公证书》。同日，孟擎宇、朱园、张彬与郭富朋签订《借款抵押合同》，约定张彬向第三人郭富朋借款35万元，借款期限为2个月，月息2分以及违约金计算方法，朱园、孟擎宇为借款人张彬提供担保，担保方式为朱园、孟擎宇将自己位于南阳市宛城区信臣路北侧建业森林半岛一期7幢2单元15002室（房房产证号码：宛市房权证字第**、401040600-××号）办理抵押。三方将《借款抵押合同》进行了公证。抵押的房产办理了抵押登记，抵押房屋他项权证号为1603002309，权利价值350000元。同日，张彬又与郭富朋签订了《房产价值确认书》，单价2900元／每平方米，价款35万元。上述协议签订后，于2016年2月22日，第三人郭富朋通过中信银行向张彬账户转款350000元，（账号：62×××03），张彬给郭富朋出具了《借据》。款项借出的同日，张彬与李太闯签订了《转委托书》，约定李太闯为孟擎宇、朱园的复代理人，除转委托权外，享有与张彬同样的代理权限，同时，双方就《转委托书》在河南省宛都公证处办理了公证，河南省宛都公证处出具了（2016）宛市证民字第1446号《公证书》。2017年3月8日，复代理人李太闯以朱园、孟擎宇的名义与王万雷、孙恺君签订了合同编号为2017101051号的《南阳市存量房买卖合同》，合同约定朱园、孟擎宇以20万元的价格将其位于南阳市宛城区信臣路北侧建业森林半岛一期7幢2单元15002室的房产出售给王万雷与孙恺君。双方办理了房屋过户登记，王万雷、孙恺君、李太闯对案涉房屋享有的不动产权登记证号为豫（2017）南阳市不动产权第0001617号。李太闯以此向债权人郭富朋清偿张彬所借债务本息37.35万元。2017年5月5日，王万雷、孙恺君与吴祖华、闫建华签订了合同编号为201702678号的《南阳市存量房买卖合同》，合同约定王万雷、孙恺君以30万元的价格将其位于南阳市宛城区信臣路北侧建业森林半岛一期7幢2单元15002室的房产出售给吴祖华、闫建华。但根据吴祖华、闫建华向王万雷、孙恺君进行的总额为70万元的银行转账，以及王万雷、孙恺君缴纳的个人所得税额、房屋房产证契税等证据，双方实际交易金额为70万元。豫（2017）南阳市不动产权第006985号不动产证显示，吴祖华、闫建华已经取得了位于南阳市××信××路北侧××森林半岛××单元××室房产的所有权。吴祖华、闫建华已经对房屋进行了装修入住。一审法院认为，争议焦点为：1、合同编号为2017101051号的《南阳市存量房买卖合同》是否因为双方当事人恶意串通，损害他人合法权益而无效；2、朱园、孟擎宇是否享有折价赔偿的权利以及如何确定赔偿范围、赔偿人及损害赔偿的时间节点，和郭富朋出借款项是否应当偿还。一、合同编号为2017101051号的《南阳市存量房买卖合同》是否因为双方当事人恶意串通，损害他人合法权益而无效。根据《民法总则》第一百五十四条、《合同法》第五十二条第二项之规定，所谓恶意串通，是指行为人与相对人事先串通以民事法律形式损害他人合法权益。其构成要件有三，1.要求双方须有意思表示，2.要求双方有通谋故意为非真意的意思表示，3.要求双方共同希望通过民事法律行为损害他人的合法权益。其表现形式既可以是双方事先达成协议，也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示的方式接受。本案中，由于朱园、孟擎宇自愿与张彬签订《委托书》，朱园、孟擎宇赋予张彬买卖房产、办理房屋过户等在内的代理权限，并且同意张彬在自己全部代理权限进行转委托，其内容是双方真实的意思表示，合法有效。根据《民法总则》第一百六十九条之规定，朱园、孟擎宇的代理人张彬将自己的代理权转委托给李太闯，因孟擎宇、朱园的事前同意而有效。因此朱园、孟擎宇的复代理人李太闯和王万雷、孙恺君签订的合同编号为2017101051号《南阳市存量房买卖合同》，该合同的双方当事人应为孟擎宇、朱园与王万雷、孙恺君。从合同当事人角度讲，合同的双方当事人不可能串通好损害某一方当事人的合法权益，则该合同无法因恶意串通而无效，但由于代理人在代理权限内为被代理人代理事项时，可以有自己的意思表示，并非只是传达被代理人意思，因此《民法总则》与《合同法》在规定恶意串通时用词也为“行为人”和“相对人”，并没有使用“当事人”的名称指代合同双方。并且《民法总则》第一百六十四条第二款也规定了“代理人和相对人恶意串通”的法律后果；由此可见，代理人以被代理人的名义进行民事法律行为时，仍可以进行独立的意思表示，只不过结果要由被代理人承受，而且代理人在自我的意思表达时，存在与第三人串通损害被代理人的可能性。在本案中，复代理人李太闯与王万雷、孙恺君签订了合同编号为2017101051号的《南阳市存量房买卖合同》，双方都作出了自己的意思表示，即将朱园、孟擎宇位于南阳市宛城区信臣路北侧建业森林半岛一期7幢2单元15002室的房屋以20万元的价格出售给被万雷、孙恺君。李太闯进行卖房的意思表示，从表面上看是为了履行朱园、孟擎宇作为债务担保人的担保责任而进行，王万雷、孙恺君进行买房的意思表示貌似也无可厚非。但李太闯卖房之后，径直将所有转让所得交付抵押权人，并没有将剩余所得交付朱园、孟擎宇，非为被代理人利益考虑，且损害了朱园、孟擎宇利益。王万雷、孙恺君在明知李太闯为朱园、孟擎宇代理人的情况下，仍默示接受了有悖于李太闯本应为之考虑的朱园、孟擎宇利益的房屋转让合同，以20万元的价格购买了案涉房屋，并且在两个月不到的时间内将房屋以远高于自己购房时的价款转让给了本案吴祖华、闫建华。尽管王万雷、孙恺君、李太闯主张房屋转让实际价格为60万元，但并不能出示如银行转款凭证、所缴纳税款等证据证明，转让价款仍应按照合同编号为2017101051号的《南阳市存量房买卖合同》认定为20万元。根据宛昌房估字［FW2020］第042302号房地产司法鉴定估价报告，案涉房屋在2017年3月份的价格应当为785514元。所以在如此不符合市场价格的合同约定价格上，王万雷、孙恺君应当尽到合理的注意义务，应当认识到转让房屋的行为人李太闯是朱园、孟擎宇的复代理人，以及该房屋以如此低价转让将会严重损害朱园、孟擎宇的合法权益。因此，李太闯、王万雷、孙恺君的行为符合恶意串通的构成要件。故双方合同编号为2017101051号的《南阳市存量房买卖合同》损害了朱园、孟擎宇合法权益而应确认无效。二、朱园、孟擎宇是否享有折价赔偿的权利以及如何确定赔偿范围、赔偿人；郭富朋出借款项是否应当偿还。根据合同法第五十九条的规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”因此，王万雷、孙恺君在购买房屋时，即便办理了不动产登记，仍非案涉房屋的真实权利人，不享有对房屋的处分权。由于王万雷、孙恺君于2017年5月5日与吴祖华、闫建华签订了合同编号为2017102678号的《南阳市存量房买卖合同》，吴祖华、闫建华能够出示合格且充分的证据证明自己为善意取得人，完成了不动产权属登记，符合《物权法》第一百零六条规定，构成对位于南阳市宛城区信臣路北侧建业森林半岛一期7幢2单元15002室的房屋的善意取得，成为案涉房屋的所有权人，故朱园、孟擎宇不能主张返还该房屋。根据合同法第五十八条规定，因为合同无效取得的财产，应当予以返还，只有在财产不能返还或者没有必要返还的，才应当折价补偿；如何折价，根据朱园、孟擎宇与张彬、郭富朋签订的《借款抵押合同》，在张彬不能清偿债务时，朱园、孟擎宇应当就其抵押房产承担抵押担保责任；郭富朋实际履行了借款义务，因此对于张彬享有债权，朱园、孟擎宇提供担保的房屋办理了抵押登记，该房屋的抵押权设立，郭富朋作为抵押权人享有物权法第十六章规定的抵押权人的权利；根据物权法第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人可经抵押权人同意而转让财产，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务；那么在此方面，由于复代理人李太闯拥有同代理人张彬相同的代理权限，包括了贷款的归还、将房屋抵押登记解除，因此李太闯经过郭富朋同意将房屋转让的行为应当认定为符合物权法的规定。朱园、孟擎宇提出的其在（2016）宛市证民字第1442号公证书中明确了抵押权人行使抵押权的方式，符合物权法第一百九十五条之规定，但同时也与物权法第一百九十一条规定不冲突。李太闯作为抵押人孟擎宇、朱园的复代理人，在获得抵押权人郭富朋同意的前提下，拥有以抵押人的名义将抵押房产在抵押期间内转让的权利，并且转让所得依法应当向抵押权人郭富朋清偿债务，郭富朋的该项主张，一审法院予以支持。孟擎宇、朱园自愿为张彬提供房产抵押，并且与张彬签订了《委托书》，赋予张彬包括办理房产抵押、房屋买卖、账款收取、房屋过户和转委托权限在内的广泛的代理权限，并且都办理了公证。朱园、孟擎宇作为完全民事行为能力人，对于债务到期后，债务人张彬不能清偿时其作为抵押人清偿债务是其应负的责任、对于代理人张彬完成代理事项或者将代理事项转委托的后果应当有清楚的认识，应当承担相应的责任。结合法院对于第一个焦点问题的判断，法院认定李太闯与王万雷、孙恺君恶意串通的关键在于转让价格不合理，如转让价格合理，那么李太闯作为抵押人孟擎宇、朱园的复代理人，将房屋转让的行为应当是合法有效的；因此房屋的价款，应以2017年3月份案涉房屋的价格为节点，扣除朱园、孟擎宇作为抵押人应当对债权人郭富朋清偿的债权数额，就是朱园、孟擎宇所受的损失。根据《借款抵押合同》，三方当事人约定了借款利息利率和违约金，借款期限为2016年2月19日至2016年4月18日。实际债务清偿日期为2017年3月，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，本金为35万元的借款，至2017年3月份的利息不应当超过91000元（350000×2％×13=91000元），由于郭富朋主张债权为37.35万元，少于44.1万元（350000＋91000=441000元），依法应当得到全部清偿。原告的实际损失额为412014元（785514-373500=412014元）。三、赔偿义务人的确定以及赔偿方式的确定，首先要考虑的是代理人张彬、李太闯、王万雷、孙恺君是否应当承担互负连带责任。本案中，朱园、孟擎宇与张彬签订的授权委托书为2016年2月19日，与张彬和郭富朋签订借款合同的日期为同日，转委托日期为2016年2月22日，也是郭富朋的放款日期，同时，张彬也出示了房屋价款确认书，且李太闯卖房之后，径直将所有转让所得全部交付抵押权人，由此可以认定张彬为借该笔款项在转委托给李太闯时，给予李太闯广泛的代理权限，应当认定张彬与李太闯、王万雷、孙恺君共同实施了对二原告的侵害。民法总则第一百六十四条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。代理人张彬、复代理人李太闯与相对人王万雷、孙恺君应当就朱园、孟擎宇的损失承担连带责任，数额为412014元。四、朱园、孟擎宇诉请要求李太闯以起诉之日为时间节点，赔偿房屋价款且不扣除偿还抵押担保的借款不符合委托、转委托及借款抵押的约定，法院不予支持。五、张彬经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，张彬、李太闯作为朱园、孟擎宇的代理人与王万雷、孙恺君恶意串通，以不合理低价转让朱园、孟擎宇房屋，损害了朱园、孟擎宇合法权益，张彬、李太闯应当与王万雷、孙恺君对朱园、孟擎宇承担赔偿责任。朱园、孟擎宇诉请有理部分，一审法院予以支持，无理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、李太闯以朱园、孟擎宇的名义与王万雷、孙恺君签订的合同编号为2017101051号《南阳市存量房买卖合同》无效。二、张彬、李太闯、王万雷、孙恺君互负连带赔偿责任，于判决生效后，十日内支付孟擎宇、朱园赔偿款412014元。三、驳回朱园、孟擎宇其他诉讼请求。如王万雷、孙恺君、李太闯、张彬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。诉讼费16000元，被告张彬、李太闯、王万雷、孙恺君负担7480元，原告孟擎宇、朱园负担8520元。评估费21800元，孟擎宇、朱园负担12800元，张彬、李太闯、王万雷、孙恺君负担9000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系确认合同效力及合同无效的赔偿纠纷，关于李太闯代理孟擎宇、朱园与王万雷、孙恺君签订的买卖合同效力问题，李太闯虽然所有权代理王万雷、孙恺君出售房屋，但作为代理人应当本着为委托人合法权利的角度，善良诚信的从事代理行为，其与王万雷、孙恺君签订的买卖合同在房管局过户的合同中约定交易价款仅仅20万元，该价格远低于该房屋同期评估价785514元，李太闯自述交易价款为60万元，但李太闯及王万雷、孙恺君并无有效证据证实，且如果李太闯自述60万元交易价格属实，李太闯也应当在出卖房屋向郭富朋偿还借款后将剩余房款返还给孟擎宇、朱园，但截止今日李太闯并未向孟擎宇、朱园返还过房款，结合王万雷、孙恺君购买后在两个月不到的时间内将房屋以远高于自己购房时的价款转让给了本案吴祖华、闫建华，一审认定李太闯与王万雷、孙恺君恶意串通签订买卖合同，并无不当。上述合同无效后，因已不具备返还的条件，故李太闯、王万雷、孙恺君应当承担赔偿责任，二审中各方对房款应扣除郭富朋的借款本息并无异议，争议点为房产价值的确定，因李太闯具有代理出售房屋的权限，且房屋出售后已将房款交付给借款出借人郭富朋，故该房屋的价值一审法院以无效合同交易时的评估价为准，符合法律规定。本案中李太闯与王万雷、孙恺君之间签订的合同无效的原因是存在恶意串通，并非无权处分，故孟擎宇、朱园上诉称应当以起诉之日确定房屋的价值的理由不能成立，李太闯、王万雷、孙恺君上诉称应当以王万雷、孙恺君与吴祖华、闫建华之间签订合同价款确定返还房款数额的理由亦不能成立。关于一审扣减郭富朋借款本息数额是否准确的问题，债权人郭富朋对此并无异议，李太闯、王万雷、孙恺君非借款合同的债权人，无权对此提出上诉。综上，朱园、孟擎宇及王万雷、孙恺君、李太闯的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13692元，由孟擎宇、朱园负担12080元，由王万雷王万雷、孙恺君、李太闯、负担1612元。本判决为终审判决。审判长  李锡敏审判员  王 生审判员  李君彦二〇二〇年十二月十五日法官助理高家骏书记员杨璐