广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1207号 原告（反诉被告，以下均称原告）：李元松，男，汉族，居民。 委托诉讼代理人：盘海，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦向旭，广西寿阳律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下均称被告）：喻荣发，男，汉族，个体，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：蒋雄辉，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告李元松与被告喻荣发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李元松及委托诉讼代理人盘海，被告喻荣发及委托诉讼代理人蒋雄辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李元松向本院提出如下诉讼请求：判令被告给付租金33000元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为判决被告给付租金69000元。事实和理由：原、被告于2018年8月13日签订《租赁合同》，约定原告将位于阳朔镇××Ｃ103的门面出租给被告经营使用，租期四年（应为五年），租金每年每月分别为5500元、8000元、9000元、9500元、10000元，给付方式为每月5日给付。在履行合同过程中，被告给付了2020年1月及之前 第2页共8页 的租金，此后被告拒不给付2月、3月、4月、5月的租金。原告认为，双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当全面履行。被告拒绝给付租金，其行为损害原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据： 1、租赁合同，证明双方订立合同的事实 。 2、房屋所有权证，证明原告的房屋是合法建筑 。 3、原告的身份证，证明原告的身份情况 。 4、2020年3月6日和2020年3月17日被告与罗斌、唐毅签订的《房屋租赁合同》，证明被告违约和疫情期间的生意没有影响，也证明被告以疫情为由，认为原告门面租金高而去租罗斌、唐毅便宜的门面。 5、2016年3月26日原告与龙桂红签订的租赁合同，证明房屋的所有设施都是原告的。 6、收据，证明2018年8月13日被告支付的是租赁保证金不是押金。 7、被告与原告的微信聊天记录，证明双方没有协商一致解除合同。 8、被毁坏的门面图，证明被告喻荣发将原告门面的所有设施全部拆走、毁坏。 9、清单，证明被告雇请的水电工李某从原告门面拆走部分设施。 被告喻荣发辩称并提出反诉，被告与原告及另案二原告李伦文、莫运贵签订了《租赁合同》，三间门面连接一起用于经营餐饮。合同签订后，被告交纳了20000元押金，合同履行到2020年1月底时，因疫情爆发，政府采取防疫措施，禁止餐饮堂食，导致被告经营困难，2、3月份均关门，加上之前的转让费，给被告造成巨大亏损，无力承受每月近3万元的房租。为此，被告向原告提出解除合同，原告同意解除合同，但让被告做完4月份，租金以被告交纳的押金抵扣。因此，2020年4月底，被告将门面腾空，将门面钥匙交给另案原告莫运贵，并微信通知原告。 第3页共8页 原告也检查了门面，并要求被告打扫清理垃圾。原告接收门面后，让人制作广告进行招租。上述行为表明双方经过口头协商后，原告用实际行动解除了双方签订的《租赁合同》。由于疫情给双方造成损失，应当合理分担。因此，租金被告只同意承担一个月。同时基于上述事实，被告提出反诉请求：一、确认被告与原告已经于2020年4月31日实际解除双方于2018年8月13日签订的《租赁合同》；二、判令原告退还被告押金12000元；三、反诉费由原告承担。 被告为自己的辩解和反诉请求提供如下证据： 1、监控视频及截图，证明原告在2020年5月6日挂出横幅招租，证实双方合同解除的事实。 2、饭店转让协议，证明被告于2018年8月13日从第三人处以268000元的转让费接手三个门面，解除合同导致被告损失惨重，并不是被告主观意愿解除 。 3、收据，证明原告收取被告保证金2万元。 4、通话记录，证明在2020年4月30日被告分别给原告和另案原告莫运贵打电话，告知搬出门面的事实 。 原告对被告提出的反诉辩称，被告至今并没有提出解除合同，也没有提出证据。如坚持解除合同，原告不同意退还保证金并要求被告支付2月-9月份的租金，赔偿15000元损失，损失以原告提供的李某所列清单为准。 为查明本案事实，本院询问证人李某，证实：1、原告提供的证据9系李某签名捺印；2、清单所列门面的风机、洗手盆等是被告雇请李某拆卸；3、涉案三个门面的钥匙是被告委托李某转交莫运贵，但莫运贵拒收；4、莫运贵门面的招租广告是李某悬挂的。 经开庭质证，原告对被告提供的证据提出如下质证意见：对证据1，招租广告牌是被告雇请的李某挂出；对证据2与本案无关。对证据3，真实性无异议，证实2万元是保证金，而不是 第4页共8页 被告所称的押金。对证据4，真实性无异议，但无法证实其内容，只能说明双方有通话记录，并不能说明双方已经解除合同 。 对法院的询问笔录无异议。 被告对原告提供的证据及本院的询问笔录提出如下质证意见：对证据1、2、3、6，真实性无异议，证实合同约定因不可抗力因素导致合同终止履行。对证据4，被告与唐毅签订合同是真实的，但原告提供的证据不全。被告并不是仅仅经营一家门面，而是经营多家门面；当时被告与原告多次协商减免租金，但原告不同意，提出如果被告不交租金就搬出去，所以被告才另租其他门面。对证据5，与本案无关，对被告没有约束力。对证据7，真实性无异议，但从内容看可以证明被告在4月30日已经退出清空三个门面；在2月份时要求减免租金，但原告没有同意，3月和5月7日的聊天记录都反映出双方同意解除合同。对证据8，可移动物由被告拿走，不可移动物留在门面，原告对于损失部分可以另案处理。对证据9，真实性有异议，李某是原告的朋友，与被告没有任何关系，被告不予认可 。 法庭对李某的询问笔录，李某确实帮被告拆卸了部分设施，但这些设施属可移动设施，一部分属转让可得，另一部分属被告自己购买；虽然交付钥匙的细节不一致，但也证实2020年4月底被告确实交付给原告钥匙；关于招租广告，证实广告不是被告悬挂，另外莫运贵在城管部门拆除后，莫运贵到城管部门大闹一场，证实广告是原告悬挂的。 经过开庭质证，对原告及被告提供的经双方当事人质证无异议的证据，本院予以认定并作为本案认定事实的依据。对双方有异议的证据，本院作如下分析与说明： 1、原告提供的证据5与被告提供的证据2，双方均认为与本案无关。本院认为，上述证据系原告或被告与案外人龙桂红签订，而被告所租门面又是从龙桂红处转租，因而该证据与本案具有关联性，故本院作为认定本案事实的依据。 2、关于李某的证词。本院认为，双方对李某拆卸涉案门面内的部分设施、转交钥匙及悬挂租赁广告的事实是认可的，本院对双方认可的事实予以认定。 第5页共8页 本院根据原告、被告提供的证据，结合双方当事人的陈述，确认如下法律事实： 2018年8月13日，被告与原房屋承租人龙桂红等人签订了《饭店转让协议书》，龙桂红等人将涉案房屋阳朔城中城Ｃ103、104、105号门面所经营的“龙姐啤酒鱼”转让给被告。同日，被告与原告及另二案原告李伦文、莫运贵签订了《租赁合同》，三间门面连接一起用于经营餐饮。合同约定：原告将位于阳朔镇××Ｃ103的门面出租给被告经营使用，租期肆年（实为五年），自2018年9月1日至2023年4月30日止，租金第一年至第五年分别为每月5500元、8000元、9000元、9500元、10000元，给付方式为每月5日给付；租赁保证金为20000元，原告在租赁期满或解除合同之日将租赁保证金退回；在租赁期内原告不得随意解除合同，被告若需提前解除合同，应事先征得原告同意；被告无法定理由单方提出解除合同，原告有权将收取的租赁保证金作为违约金（原告同意解除合同的除外）；如遇不可抗力造成合同无法履行时，双方均不承担责任。合同签订后，被告交给原告保证金20000元，开始承租原告门面并按时支付租金。2020年1月，我国发生新冠肺炎疫情，政府相关部门采取了相应的防控措施，对我国社会经济等造成不同程度的影响。2020年2月25日，被告通过微信向原告发出《疫情期间房屋租金减免申请书》，要求减免2月全部、3月减半租金，但原告没有同意被告要求减免租金的申请意见。2020年3月6日和3月17日，被告与原告门面对面的房东罗斌、唐毅签订了《房屋租赁合同》，租赁罗斌、唐毅的房屋。2020年4月30日，被告电话告知原告及另案原告莫运贵已搬出原告门面，将钥匙托付他人转交莫运贵，但莫运贵拒收。2020年5月11日，被告通过微信通知原告：“乙方（被告）退出103门面，2020年4月份已全部清空，将钥匙退回甲方（原告）”。2020年5月13日，原告通过微信回复被告，被告单方解除合同属违约行为，要求被告补交2月-4月租金，将门面恢复原状或者折价赔偿。2020年8月11日原告诉至本院，提出上述诉讼请求，被告答辩并提出反诉请求。 第6页共8页 综合原告起诉，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的合同是否应当解除及解除合同时间；2、合同解除前，被告是否应当给付租金；3、保证金是否应当退还。 关于双方签订的合同是否应当解除及解除合同时间。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方应当依照合同法规定，全面履行合同。本案中，被告于2020年2月25日通过微信向原告发出《疫情期间房屋租金减免申请书》，要求减免2月全部、3月减半租金，此时被告并没有向原告提出解除合同的意愿。在原告拒绝减免租金后，被告于2020年3月6日和3月17日与原告门面对面的房东罗斌、唐毅分别签订了《房屋租赁合同》，并于2020年4月30日搬出原告门面到对面租赁罗斌、唐毅的房屋，同时将钥匙托付他人转交另案原告莫运贵。被告的行为，属于以自己的行为表明其不再履行合同义务，而该义务性质又不宜强制履行；而作为原告，在此种情形下，双方已经形成合同僵局，合同的目的已经不能实现，不解除合同对双方利益均造成损害。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同”的规定，被告向本院提起反诉，要求解除合同，本院予以支持。关于解除合同的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告与他人另行签订《房屋租赁合同》并搬出原告门面，将门面钥匙委托他人转交另案原告莫运贵，并于2020年5月11日通过微信通知原告，在事实上已经解除合同。该微信通知之日应视为被告解除合同的通知到达日期。因此，本院确定双方签订的《租赁合同》于2020年5月11日为双方合同解除之日。 关于合同解除前，被告是否应当给付租金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，在合同解除前，被告应当继续履行合同，给付原告租金至解除合同时止，给付期间 第7页共8页 从2020年2月1日起至2020年5月11日止。本院确定具体数额时，通常情况下考虑新冠肺炎疫情对租赁的影响，但鉴于被告在没有解除双方合同时即与他人签订合同构成根本违约，违反诚实信用原则，本院不再予以减免租金。据此确定给付原告3个月零11天的租金，即27300元。 关于租赁保证金是否应当退还的问题。本院认为，本案中，被告在与原告协商减免租金时，并没有明确提出解除合同。在双方未解除合同时，被告又与他人签订《房屋租赁合同》并搬出其承租的原告门面，其行为违反诚实信用原则，构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。依照双方签订的合同约定，被告单方解除合同原告有权将收取的租赁保证金作为违约金。故被告提起反诉，请求原告退还租赁保证金，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告李元松与被告喻荣发于2018年8月13日签订的《租赁合同》自2020年5月11日起解除。 二、被告喻荣发给付原告李元松租金27300元。 三、驳回被告喻荣发要求退还租赁保证金的反诉请求。 本案受理费1525元，反诉费100元，合计1625元，由原告负担746元，被告负担879元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 第8页共8页 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1625元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  秦日兴 人民陪审员  尤德贵 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  赵维钰 书 记 员  黎 丽