贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8330号原告：袁兴荷，女，汉族，1984年9月16日生，住贵阳市南明区。原告：李星颖，女，汉族，1977年1月8日生，住贵阳市南明区。二原告共同委托诉讼代理人：王敬平，特别代理，张雄（实习），一般代理，贵州丰玺律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工住贵阳市南明区，一般代理。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区，一般代理。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所，住所地贵阳市观山湖区中天会展城**金融商务区东四塔div>负责人：衡琨，行长。委托诉讼代理人：何长熠，女，汉族，1988年7月12日生，住贵阳市观山湖区，一般代理。原告袁兴荷、李星颖诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发行贵阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁兴荷及其与原告李星颖的共同委托诉讼代理人王敬平、张雄，被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍，第三人浦发行贵阳分行的委托诉讼代理人何长熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁兴荷、李星颖向本院提出诉讼请求：1、判决解除二原告与被告于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除二原告与第三人于2015年6月9日签订的《个人购房担保合同》；3、判令被告返还二原告首期购房款283632元，支付违约金（以购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构人民币存款基准利率计算至全部退还购房款之日，从2015年3月20日开始计算，暂计至2020年9月10日为58309.68元）；4、判决被告返还原告已支付给第三人的按揭贷款本息共计197829.28元（暂计算至2020年8月10日，最终计算到贷款合同解除之日止）；5、判令被告向第三人返还剩余贷款本金（暂计至2020年6月1日为166415.16元）、利息及因提前解除合同应当承担的提前解约违约金（以上述款项以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；6、判决被告原告有线电视开户费、电表开户费、商铺物管费、维修资金等费用共计9512.76元；7、本案诉讼费被告承担。事实及理由：二原告与被告于2015年3月20日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告建设的位于南明区，合同价款为566632元。二原告向被告支付了首付款283632元，并通过被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，由第三人将购房尾款283000元支付给被告。根据合同约定，被告应在2017年12月31日前为二原告办理转移登记并交付二原告，但至今为止，二原告并未收到任何可办理房屋权属证书的通知，经多次催告，均被告知另行通知办证时间。另外，二原告陆续向被告缴纳了有线电视开户费、电表开户费、商铺物管费、维修基金等费用合计9512.76元。被告拖延办证的行为已严重损害二原告的合法权益，鉴此，特提起诉讼，恳请支持如上所请。被告宏益公司辨称：1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年6月12日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。2、被告虽存在“未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书”的行为，但原告已办理接房并对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交房转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。3、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。4、本案所涉维修基金系交至住建部门，如判决解除合同，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜，被告不承担返还责任。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的有线电视开户费、电表开户费、商铺物管费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。5、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人浦发行贵阳分行陈述：无意见。原告袁兴荷、李星颖围绕其诉讼请求提交如下证据：1、二原告身份证、被告及第三人的工商公示信息报告各1份，拟证明原、被告及第三人主体适格。被告及第三人无异议；2、《商品房买卖合同》、备案登记表各1份，拟证明2015年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告位于贵阳市南明区房屋，并办理了房屋预售登记的事实；合同总价款为566632元，其中首付款283632元，尾款283000元办理按揭贷款的事实。被告在合同中约定承诺在2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并为二原告办理转移登记。且超过180日，二原告有权退房的事实，二原告退房的，被告应当按照同期银行存款利率支付购房款利息。被告对证据的真实性无异议，对二原告的证明目的不予认可。认为因被告逾期交付转移登记文书，二原告所取得的解除权已经超过一年除斥期间，二原告的解除权已经消灭，无权解除合同。第三人无异议；3、借款合同、借款凭证、收据各1份，拟证明：2015年6月9日，二原告为购买案涉房产，向第三人借款283000元，借款期限从2015年6月9日起至2025年6月9日。同时，二原告于2015年3月20日向被告支付案涉房款首付款283632元，二原告已经履行完毕合同付款义务。被告及无异议；4、《商业银行按揭贷款客户期供表》及本息统计表；拟证明2015年7月10日至2020年8月10日，二原告向第三人清偿贷款本息合计197829.28元。被告及第三人无异议；5、代收费收据7份、统计表1份，拟证明二原告支付了有限电视开户费265元、电表开户费122元、维修基金5666元、装修出入证费20元、垃圾清运费216.76元、商铺电费755.64元、水费229.61元、消防试水费300元、商铺物管费1802.40元，合计9512.76元。被告对维修基金缴存通知书真实性无异议，认为该笔费用是交给贵阳市住建部门，不是被告收取。其他几笔消费主体均为贵州宏立城物业公司及其第二分公司，该费用均是原告使用案涉房屋所产生的支出，如果判令合同解除，应由二原告自行承担，被告无需另外赔偿支付。对统计表认为系二原告单方制作，故不予认可。第三人无异议；6、微信聊天记录1份、不动产登记查询结果各1份，拟证明约定的办证时期届满后，至今标的房屋仍不具备办理不动产权证书的条件，被告不能为二原告办理不动产权证书的事实。被告对微信聊天记录的三性及原告证明目的不予认可，对不动产登记查询结果的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为该证据仅能证明案涉房屋已经办理预告登记及预抵押登记。第三人无异议；7、金融机构存款利率标及利息计算表，拟证明被告应当按照2015年3月1日央行公布的金融机构人民币存款基准利率3年期定期存款利率即年利率3.75%支付原告首付款占用利息，自2015年3月20日暂计2020年9月10日为58309.68元。被告对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为如果判令合同解除也仅按同期活期存款利率承担违约责任。第三人无异议。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、被告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。二原告及第三人无异议；2、交房协议、房屋交付验收表各1份、房屋现状照片1张，拟证明二原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。二原告对该组证据的真实性无异议，但认为仅能证明交付房屋，达不到合同目的。涉案房屋确实出租，但是租金低，没有连廊，有一点收益，不是物权的全部，处置不了房屋，故达不到被告证明目的。第三人无异议；3、建设工程规划许可证、消防验收意见书，拟证明本案所涉房屋已通过消防验收，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，且案涉房屋已通过竣工验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。二原告对许可证及意见书的真实性无异议，但认为许可证不是房产证，意见书不足以办理房产证，故达不到被告证明目的。第三人无异议；4、宏立城集团官方微信发布的文章两篇、花果园办证点照片4张，拟证明被告持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。二原告对文章及照片的真实性不予认可，并提出证据仅是证明被告推进花果园项目的权属证书办理工作，达不到被告证明目的。第三人无异议。第三人浦发行贵阳分行未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告袁兴荷（买受人）、李星颖（共同共有人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：185800），约定：二原告购买被告开发建设的本市南明区花果园路花果园R-1区第10栋（10）L层17号商业用房，建筑面积30.14平方米，套内建筑面积为14.7平方米，按套计算总房款566632元；买受人采取贷款方式付款。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款283632元，余款283000元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，二原告向被告支付首期房款283632元。2015年6月9日，二原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100325130601），通过向第三人按揭贷款向被告支付剩余房款283000元。2016年7月6日，二原告与被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，二原告确认自2016年1月7日起涉案房屋被告交付给二原告。后二原告向贵州宏立城物业服务有限公司分别缴纳了有限电视开户费265元、电表开户费122元、装修出入证费20元、垃圾清运费216.76元、商铺电费755.64元、水费229.61元、消防试水费300元、商铺物管费1802.40元，并向贵阳市住房和城乡建设局缴付维修基金5666元。2018年4月19日，涉案房屋所在工程土建部分消防经贵阳市公安消防支队验收合格。因被告在2017年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给二原告。二原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，二原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，二原告作为买方取得房屋及房屋所有权为二原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向二原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向二原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，但被告至二原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致二原告未能取得房屋所有权，二原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后二原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，二原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方二原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向二原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，二原告合同目的不能实现，二原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生二原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，二原告与被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后二原告在合理期限不行使，该权利才消灭。被告未对二原告进行催告，故对被告除斥期间的抗辩本院不予采纳。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，二原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还购房首期款，于法有据，本院予以支持。对二原告要求被告支付违约金的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对违约金应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，二原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿。但二原告诉请违约金从付款之日起算有误，本院确认从付款之次日起算予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除二原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而二原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系二原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属二原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，二原告要求解除与第三人之间的《个人购房担保借款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给二原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。关于二原告要求被告赔偿有限电视开户费265元、电表开户费122元的主张，因该费用依附于房屋产生，二原告已经实际支出，在解除合同后该费用应当视为二原告的损失，由被告进行赔偿，故对二原告的该主张，本院予以支持。关于二原告诉请被告赔偿装修出入证费20元、垃圾清运费216.76元、商铺电费755.64元、水费229.61元、消防试水费300元、商铺物管费1802.40元的主张，因上述费用系二原告占有使用案涉房屋期间必然产生的费用，理应由二原告自行承担，故对二原告的该主张，本院不予支持。关于二原告诉请被告赔偿维修基金5666元的主张，因该款并非被告收取，在二原告与被告签订的商品房买卖合同解除后，二原告可向相关房产部门申请退还，故对二原告的该诉请，本院依法不予支持。对被告称如合同解除二原告在返还案涉房屋时还应当配合被告办理完毕房屋的备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告袁兴荷、李星颖与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：185800）。二、解除原告袁兴荷、李星颖与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于2015年6月9日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100325130601）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告袁兴荷、李星颖首期购房款283632元并支付违约金（以购房款275904元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年5月21日起计算至上述款项付清之日止）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告袁兴荷、李星颖有限电视开户费265元、电表开户费122元，共计387元。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告袁兴荷、李星颖退还其已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本息（以第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告袁兴荷、李星颖就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于判决生效当月出具的对账单为准）。七、原告袁兴荷、李星颖于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园R-1区第10栋（10）L层17号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。八、原告袁兴荷、李星颖于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园路花果园R-1区第10栋（10）L层17号房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续。九、驳回原告袁兴荷、李星颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10852元、减半收取5426元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告袁兴荷、李星颖已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告袁兴荷、李星颖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月十五日书记员  谭博文