山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14202号 上诉人（原审原告）：丁春丽，女，1973年3月7日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审原告）：丁春梅，女，1976年1月11日出生，汉族，住山东省莱西市。 上诉人（原审原告）：丁春红，女，1970年11月25日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审原告）：丁显宝，男，1978年12月19日出生，汉族，住山东省莱西市。 四上诉人委托诉讼代理人：李凤惟，山东贝恩斯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁显阳，男，1964年11月18日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：徐静，莱西恒和法律服务所法律工作者。 上诉人丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝因与被上诉人丁显阳确认合同无效纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝上诉请求：1.依法撤销莱西市人民法院作出的(2020)鲁0285民初3124号民事判决书，发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费用由丁显阳承担。事实与理由：一、一审法院遗漏必要的诉讼当事人，违反了法定诉讼程序及一审的丁显阳代理人无权代理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。在本案中，徐莲花与丁显阳作为房屋买卖合同的双方，徐莲花无权处分了其与丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝共同共有的涉案房屋，在一审中应当将徐莲花列为共同被告，法院没有告知丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝追加徐莲花为共同被告，也并没有依职权追加，遗漏了必要的共同诉讼的当事人，违反了法定程序，构成程序违法本案中丁显阳的一审代理人属于无权代理，其代理行为应为无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条“下列人员可以被委托为诉讼代理人：……；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”之规定，丁显阳所在社区为南墅社区，且其工作单位也并非莱西市司法局南墅司法所，而且莱西市司法局南墅司法所亦非社会团体，无权推荐诉讼代理人，故，丁显阳的代理人依法不能参加诉讼，其代理行为应为无效。二、一审法院认定事实不清。丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝之母徐莲花与其父丁民强在莱西市建有房屋一幢，于1987年4月4日办理房屋建筑印契，载明“瓦房5间”，登记在丁民强名下。2004年12月23日丁民强去世，户口被注销，此时因其母亲徐莲花健在，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝并未针对房屋进行遗产分割。2005年6月26日，徐莲花与丁显阳签订《买卖房子证明》，将房屋出售给丁显阳，此事丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝均不知情。《继承法意见》第49条规定，继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产2分割前作出。本案中丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝并没有明确表示放弃继承权，享有对涉案房屋分割的权利，因此徐莲花出售房屋的行为构成无权处分。一审法院仅凭借“与常理不符”理由和诚实信用原则直接对丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝不知情的事实作出否认。丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的母亲徐莲花没有文化不识字对《买卖房子证明》里的内容根本看不懂，名字不是本人书写，丁显阳有没有欺骗行为，证明人是否能够证明等相关事实并未进行详细认真的核实调查，违反了民事诉讼中“以事实为依据，以法律为准绳”的审理原则，此为事实认定不清，于法无据。三、一审法院适用法律错误。1.丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝之母徐莲花与丁显阳的房屋买卖行为，涉及到农村宅基地使用权的转让。《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》来确认合同效力，属于适用法律错误。2.根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”之规定，一户一宅，本案丁显阳及其家属在本村集体拥有多处宅基地房屋，故其签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。3.根据《最高人民法院关于印发的通知》(法办[2011]442号)第15条之规定：将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；4.依照《山东省高级人民法院2008年民事审判工作会议纪要》(鲁高法[2008]243号)“对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上应当确认为无效。”及青岛市中级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》(青中法[2006]232)“非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”基于以上四点一审法院既然认定被上诉人并非本集体经济组织成员，仍然认定其签订的房屋买卖合同的效力，明显适用法律错误。综上，一审法院未对案件事实进行详细的核实调查，认定事实不清；适用法律错误；在审理中未追加共同诉讼中的共同被告，构成程序违法。丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝请求二审法院査明案件事实，对本案发回重审或依法改判。 丁显阳答辩称，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的诉讼请求于法无据，不应当支持。一、丁显阳与徐莲花所签订的房屋买卖协议意思表示真实，且有无利害关系的见证人在场，无论从形式上还是内容上都符合法律规定，应当认定为有效合同。二、涉案合同已经实际履行达15年之久，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝与丁显阳系同村近亲属，本案之前常有沟通，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝与徐莲花早就知道并认可了房屋买卖一事，房屋交付给丁显阳之后，丁显阳立即进行了适当整修，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝与徐莲花对此也从未提出任何异议，现在出尔反尔，明显不符合常理，更有违诚实信用的基本原则。三、丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝诉称涉案合同没有经过其同意，侵犯其继承权，应当另案对徐莲花提起诉讼。而丁显阳作为善意第三人，签订了合法的合同，支付了合理的对价，并没有侵犯丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的继承权，也没有义务对丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝与徐莲花之间的纠纷承担责任。至于是否在本案中追加徐莲花为被告，一审法庭享有自由裁量权。一审法庭适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条规定，裁决本案亦并无不当。四、丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝诉称丁显阳非本村村民，无权买卖房屋也缺乏法律依据。丁显阳的配偶及孩子为房屋所在的莱西市村民，丁显阳是为了投靠安置才购买的涉案房屋，购房款也是家庭成员共同出资且经过了村集体的统一，依法可以视为家庭共同购房，该行为合法有效。五、涉案合同已经实际履行多年，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝与徐莲花对此也从未提出任何异议。现在起诉要求确认无效，已经超过三年的诉讼时效，胜诉权已经丧失。综上所述。丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝向一审法院提起诉讼请求：1.判令徐莲花与丁显阳签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由丁显阳承担。 一审法院认定事实：徐莲花与丁民强原系夫妻关系，二人共生育四名子女，即本案丁春红、丁春梅、丁春丽、丁显宝。丁民强与丁显阳系叔侄关系。徐莲花与丁民强在莱西市建有房屋一幢（以下简称涉案房屋），于1987年4月4日办理房屋建筑印契（编号为西字NO.0041566），载明“瓦房5间”，登记在丁民强名下。2004年12月23日，丁民强因死亡注销户口，其遗产未进行分割。2005年6月26日（农历），徐莲花与丁显阳签订《买卖房子证明》，双方约定：“卖方：徐莲花自原（愿，本院注）将房屋四间半，买（卖，本院注）给本村丁显阳经营居住。房子：东至：徐胶明房子、山墙、伙、院墙；西至：赵敬祥房子、山墙、院墙；前至大街，后至后街。经说合人说合，徐莲花将房子叁仟伍佰元价格卖给丁显阳，款当时点清，房权证交给丁显阳，双方永不反悔。卖房人：徐莲花（捺印），买房人：丁显阳（捺印），证明人徐丰明（捺印）、徐功明（捺印），古历2005年6月26日立字”。上述买卖合同签订后，徐莲花将涉案房屋交付丁显阳居住至今。 另查明，丁显阳与其妻赵玉芳于1987年1月5日登记结婚，赵玉芳与二人之子丁超均系莱西市村民。 一审法院认为，涉案房屋原系丁民强与徐莲花的夫妻共同财产，丁民强去世后，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝依法享有继承权。徐莲花、丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝在未对丁民强遗产进行分割的情况下，对诉争房屋系共同共有。因丁显阳与丁民强系叔侄关系，徐莲花又系丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝之母，徐莲花在丁民强去世后不久即与丁显阳就涉案房屋签订买卖协议，且丁显阳占有使用该房屋已长达十余年之久，现丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝主张其对徐莲花出卖涉案房屋不知情，明显与常理不符，且有违诚实信用原则。退一步而言，即使徐莲花出卖涉案房屋构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，徐莲花与丁显阳签订的房屋买卖合同亦应当认定合法有效，一审法院予以确认。另外，丁显阳户籍所在地虽非莱西市，但与其共同居住的妻子赵玉芳及儿子丁超均系西石格庄村村民，可以视为同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。综上，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝主张涉案房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中国人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：原告丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的诉讼请求。案件受理费25元，由原告丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝负担。 双方当事人未提交其他新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，第一、关于程序问题。丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的诉求为确认其母亲徐莲花与丁显阳签订的房屋买卖合同无效。本案中，双方当事人对涉案买卖合同的真实性无异议，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝在起诉时未将徐莲花列为当事人，且本案事实清楚，不存在不追加徐莲花为被告无法查清本案事实的情形，徐莲花不属于必须共同进行诉讼的当事人，因此，一审法院未依职权追加徐莲花为被告并无不当。关于丁显阳的委托诉讼代理人崔永刚是否有权参加诉讼的问题，崔永刚系莱西市司法局南塾司法所推荐作为丁显阳的委托诉讼代理人参加本案诉讼，不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，且丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝在一审庭审时并未提出异议，故对丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的该项上诉理由，本院不予支持。 第二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，丁显阳与徐莲花签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，虽系买卖宅基地房屋，且丁显阳户籍所在地非莱西市，但与其共同居住的妻子赵玉芳及儿子丁超均系西石格庄村村民，可以视为同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。即使丁显阳有多处农村房屋，但并未侵害集体的利益，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条虽规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，但该条同时规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，该条应为对宅基地申请及登记的强制性规定，即法律并不禁止同村村民之间宅基地的流转，只是在拥有一处宅基地的情况下，流转后无法办理权属登记，这也与当事人可依法通过继承、接受赠与等方式获得农村房屋的规定不悖。另外，丁显阳购买并占有使用涉案房屋已长达十余年之久，现丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝主张其对徐莲花出卖涉案房屋不知情，明显与常理不符，且有违诚实信用原则。如丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝认为徐莲花侵害了其合法继承权益，可向徐莲花另循途径主张。综上，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝关于合同无效的上诉意见，于法无据，本院不予采信。一审法院认定案涉合同合法有效，并无不当。 综上所述，丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由丁春丽、丁春梅、丁春红、丁显宝负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 徐镜圆 审判员 孙秀强 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 阚玉龙 书记员黄鹤颖