重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初13564号原告：石安勤，女，汉族，1955年06月19日出生，住重庆渝中区，公民身份号码。委托诉讼代理人：李海波（原告之子），男，汉族，1980年12月14日出生，住重庆市渝中区，公民身份号码。委托诉讼代理人：李相明（原告之夫），男，汉族，1955年7月28日出生，住重庆市渝中区，公民身份号码。被告：重庆邦全实业有限公司，住重庆市沙坪坝区石碾盘**附**3-2-2，统一社会信用代码9150010630494393XP。法定代表人：吴重华，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶志，男，该公司经理。原告石安勤与被告重庆邦全实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石安勤及其委托诉讼代理人李海波、李相明，被告重庆邦全实业有限公司的委托诉讼代理人叶志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石安勤向本院提出诉讼请求：1.原告要求解除与被告订立的房屋认购协议，请求法院依法判决被告立即退还购房款296869元；2.请求依法判决被告支付原告逾期未签订正式合同的违约金45272元（合约赔偿金是从2019年10月4日至2020年8月5日），及合约赔偿金2020年8月5日以后至全部还款日；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2019年9月24日，原告与被告签订了关于重庆市沙坪坝区商铺《房屋认购协议书》，并于当日支付了购房定金人民币40000元，2019年10月4日交付了房款256869元，共计296869元。双方同意在签订协议后90个工作日内，签订正式的房屋买卖合同，并向房屋产权登记机构提交过户申请及产权过户相关材料。逾期未办理，原告有权退房，原告退房的，被告需按已付房款的日万分之五之金额支付乙方作为违约金。目前距签订协议已有305天，被告未履行合同义务，未进行网签及后续房屋过户事宜，且原告要求被告退款及赔偿时，被告不予执行。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，按照合约原告可以退房，被告应立即退还购房款296869元，及逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金，即原告已付房款的日万分之五之金额，时间为交纳购房款到被告退还购房款时间。被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，故提出上述诉讼请求。被告重庆邦全实业有限公司辩称，被告公司于2019年10月4日和原告签订了房屋认购协议书，当时被告公司对利得尔大厦进行分割销售，2019年开始从一楼到四楼整层销售。2019年9月18日形成的沙坪坝区非住宅分割联合会审表，说明沙坪坝区规划和自然资源局、沙坪坝区城乡住房委员会、消防部门是同意了进行分割销售的。有这两个主管部门盖章，就可以进行分割销售了。被告公司将材料递交到不动产登记中心的时候，不动产中心的工作人员告知现在需要一层一层的销售过户。被告公司就从四楼开始进行网签过户，原告以前也在四楼买了商铺，现在已经办理了过户登记。后来出了问题，区政府就召集相关部门开会协调了几次，最后还是决定一层一层的销售。现在暂时不能给案涉商铺办理过户登记，被告公司每个月的房屋租金都是付给了原告，每个月1484元，一直要支付至2020年10月31日。案涉商铺没有进行网签也没有签订正式的房屋买卖合同，被告公司同意和原告解除房屋认购协议，被告公司同意在90个工作日之内退还原告购房款本金296869元。不同意原告的第二项诉讼请求，理由是违约金计算标准过高，相当于高利贷的利率标准了，支付违约金被告认为现在应当按照中国银行LPR全国同行业拆借中心公布的贷款利率标准支付资金占用费，但是必须从违约之日起计算。本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，原告石安勤（乙方、买受人）与被告重庆邦全实业有限公司（甲方）签订《房屋认购协议书》。协议主要约定，甲、乙双方本着诚实信用原则，根据《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，经友好协商，就房屋买卖及相关事宜达成如下意向协议，以资共同遵守。第1条房屋基本情况，乙方向甲方认购重庆市沙坪坝区小龙坎新街29号的利得尔大厦正2层39号商铺（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积为10.59平方米，房屋用途为商业用房。第2条房屋权属情况，1、该房屋取得建设用地使用权的方式为出让。2、该房屋规划用途为商业，房屋性质为商品房。3、房屋准确面积以网签合同为准。第三条房屋现状，1、甲方确认，自乙方购买之日起，即带有十三年租约。该租约约定的前五年租金为1484元/月(年租金标准=实际支付房款×6%,实收租金参照实际成交房价计算);从第六年起,租金按年7%递增。本条款所约定的带租约租金均为乙方净收到的租金。租金从乙方付齐80%房款次日开始按实际支付房款总额的比例计算。2、本协议签订前，乙方已对房屋现状及相关附属设施进行查看确认，本协议签订后，乙方不再对房屋现状及相关附属设施提出任何异议及要求。第四条房屋交易价格及房款支付方式，1、甲、乙双方确认，该房屋建筑面积为10.59平方米，标准单价28900元/平方米（建筑面积），标准总价为306051元。本协议签订当日，乙方向甲方交纳定金40000元。3、乙方须在本协议签订后七日内付齐前述标准总价的80%，若逾期15日仍未付足的，甲方有权单方面解除本协议，乙方已选定的房屋，甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还。第五条正式房屋买卖合同的签订及后续房款支付，1、甲方承诺，在乙方按照本协议约定付足前述标准总价的80%的前提下，甲乙双方于签订本协议后90个工作日内，签订正式的房屋买卖合同、并向房屋产权登记机构提交过户申请及产权过户相关材料。逾期未办理，乙方有权退房，乙方退房的，甲方须按乙方已付房款的日万分之五之金额支付乙方作为违约金。2、乙方应在房屋产权登记机构受理过户申请当日将余下全部购房款支付给甲方。第六条房屋登记过户手续的办理及税费承担，1、该房屋交易中涉及的相关税费，由甲、乙双方按照税费征收部门的规定各自承担应缴纳部分税费。第七条房屋交付，甲、乙双方确认，按照正式房屋买卖合同约定的期限及方式交付房屋。第八条，违约责任，甲、乙双方同意，按照《中华人民共和国合同法》的规定各自承担相应违约责任。第九条，其他约定，1、本意向协议与正式房屋买卖合同约定不一致的，以正式房屋买卖合同的约定为准；本意向协议经甲、乙双方签字（盖章、捺印）生效。2、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。3、甲乙双方确认按照各自在本协议首部所留地址通知对方，相关函件一经发出，即视为收到。客户于2019年10月5日之前付齐100%房款，享受0.97折；付齐80%房款，享受0.99折，若未达到80%房款则不享受折扣。双方还对合同的其他内容进行了约定。《房屋认购协议书》签订后，原告按约于2019年10月4日向被告支付了购房款共计296869元，被告收取后向原告出具了收据。被告向原告支付了案涉房屋租金。被告未能按约定期限与原告签订正式房屋买卖合同并向房屋产权登记机构提交过户申请及产权过户相关材料。审理中，原告当庭明确请求解除被告签订的房屋认购协议书，被告予以同意。被告主张双方约定的违约金计算标准过高于原告的损失，本案经本院主持调解，当事人自行和解，因分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的《房屋认购协议书》、房款收据，被告举示的沙坪坝区非住宅分割联合会审表复印件以及原被告的陈述等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，原告石安勤与被告重庆邦全实业有限公司签订的《房屋认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被告未能按照《房屋认购协议书》约定日期前与原告签订正式房屋买卖合同并向房屋产权登记机构提交过户申请及产权过户相关材料，属根本违约，现原告要求解除合同，符合双方合同约定的条件，被告于2020年9月16日当庭同意与原告解除合同，故本院可以确认双方订立的《房屋认购协议书》于2020年9月16日解除。按照双方合同的约定，被告与原告签订正式的房屋买卖合同并向房屋产权登记机构提交过户申请及产权过户相关材料的期限为2020年2月10日，被告应当向原告按日支付从2020年2月11日开始计算的违约金。至于违约金的计算标准，考虑到原告收取了被告支付的案涉房屋租金的因素，本院依法酌情调整违约金的计算标准为按中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告石安勤与被告重庆邦全实业有限公司于2019年9月24日订立的《房屋认购协议书》于2020年9月16日解除。二、被告重庆邦全实业有限公司于本判决发生效力之日起三日内返还原告石安勤购房款296869元。二、被告重庆邦全实业有限公司于本判决发生效力之日起三日内支付原告石安勤逾期违约金，该违约金以购房款296869元为本金，按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%的标准从2020年2月11日计算至被告付清购房款296869元之日止）。三、驳回原告石安勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3216.06元（原告已预交），由被告重庆邦全实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杭安华二〇二〇年十二月十五日书记员  辛嫣梦