江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初5040号原告：李坤，男，1966年8月23日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈海艳，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。被告：张玉如，男，1974年7月31日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区。原告李坤与被告张玉如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告李坤及其委托诉讼代理人陈海艳，被告张玉如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张玉如支付原告李坤2019年结欠租金32000元、2020年租金72000元；并支付以32000元为基数自2019年4月25日起至实际给付之日止按年利率20%计算的利息（暂算至2020年8月11日为8427元），合计112427元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：案外人江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商银行）要收回其租赁给被告的门面，设立银行业务自助式网点，被告遂向原告租赁房屋进行置换。2015年3月25日，原、被告签订了《租房协议》一份，并约定租赁期限为7年，即2015年4月25日至2022年4月25日止；租金为第一年62000元，以后每年递增2000元。2015年5月30日，原告、被告与案外人大丰农商银行签订《房屋租赁补充合同》一份，对原、被告签订的《租房协议》进行了确认。2019年7月4日，被告承诺在7月18日前付清租金，否则自4月25日起按每日1%计算迟滞金。届期被告仍结欠2019年租金32000元，同时拒不给付2020年租金72000元。后原告多次催要并发函，被告未予理睬。被告张玉如辩称，原告与案外人大丰农商银行的两处门市均位于盐城市大丰区人防大厦楼下。因我承租了案外人大丰农商银行的门市（门朝东），经协商我租用原告的门市（门朝南，从西向东第五间）置换给案外人大丰农商银行经营使用。2019年已支付租金30000元，尚欠32000元；2020年的租金未支付属实，但金额应该是62000元而不是72000元；受市政建设及疫情影响，周边其他门市均核减一半房租，我承租的门市已两年没有营业，给付一半房租也已经是多给了。另原告主张按年利率20%计算利息不合理、偏高。原告李坤围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、国有土地使用证、租房协议、房屋租赁补充合同、协议原件各1份，函告复印件1份等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年3月25日，原告李坤（出租方/甲方）与被告张玉如（承租方/乙方）订立租房协议，约定：1、甲方将盐城市大丰区人防大夏壹楼门市房壹间（面向朝南，由东某第四间）租赁给乙方自主经营、自负盈亏；2、乙方租赁期限为柒年，即2015年4月25日至2022年4月25止；3、租金第一年陆万贰仟元，以后每年递增2000元等内容。2015年5月30日，甲方大丰农商银行（案外人）与乙方张玉如（本案被告）、丙方李坤（本案被告）、吕某（案外人）订立房屋租赁补充合同，约定甲方需在人防大厦于乙方处设立银行业务自助式网点，考虑到乙方实际困难，乙方在征得甲方同意后，乙方自己向他人租赁房屋用于置换租赁甲方的房屋。其中：一、乙方向他人租赁的房屋情况：张如玉（本案被告）于2015年3月25日与李坤（本案原告）签订了租房协议，租用人防大夏一楼门市房一间（面向朝南，由东某第四间），租赁期限为七年，即2015年4月25日至2022年4月25日。…二、乙方与甲方租金结付问题：乙方向他人租赁门市房，用于置换向甲方租赁的房屋，乙方不再需要向甲方结付相应的租金。乙方向他人租赁的门市房，超出乙方应支付向甲方租金的部分，均与甲方无关。…租赁期间，乙方必须按约定向丙方结付租金或其他相应费用，乙方与丙方之间的费用结算与争议均与甲方无关。2019年7月4日，被告张玉如向原告李坤承诺在7月18日前给付人防大夏房租70000元，如不能及时兑现，从4月25日按每天百分之壹计算迟滞金。2020年7月30日，盐城市大丰区经济开发区法律服务所接受原告李坤委托书面函告被告张玉如敦促其在接函后3日内向原告李坤支付2019年租金32000元、2020年租金72000元，合计104000元。后被告张玉如未支付租金。另查明，2015年7月6日，李坤、马某取得盐城市大丰区人民北路东侧人防大厦5室房屋即案涉门市房的所有权。本院认为，原、被告间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示其内容不违反法律法规的禁止性规定应为合法有效，对缔约方有法律约束力。原、被告在房屋租赁合同中未约定租金支付时间，结合被告出具给原告的还款承诺及被告在承诺前已经部分履行支付租金义务的交易习惯，本院推定系被告先交款后使用。被告租用原告的门市房提供给案外人使用未按约定履行支付租金义务构成违约，其应当承担继续按约支付租金并赔偿相应利息损失。关于利率标准和应付租金数额的确定：一方面，原告依据被告出具的还款计划主张按照年利率20%计算利息，但被告抗辩该利率标准偏高，考虑到原告因未能及时回笼租金客观上有利息损失发生，根据相关规定本院认为应当适用自2019年4月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算的利息，被告抗辩利率标准过高的意见本院予以采纳。一方面，被告对原告主张2019年尚欠租金32000元金额无异议，本院予以确认；被告对原告主张2020年应付租金72000元提出异议，结合双方约定，2015年4月25日开始的租金为62000元/年，按照每年递增2000元，至2020年4月26日起的租金应为72000元/年，故原告向被告主张2020年应付租金72000元，符合双方之间的合同约定，本院予以确认。被告抗辩2020年应付租金为62000元未能提供证据佐证，并以其向案外人承租的门市房因故使用受限为由要求在本案中核减相应租金，加之其租赁原告的门市房交案外人处于连续使用状态，被告的上述抗辩不符合双方约定和法律规定，本院不予采信。被告未按约履行义务对本案纠纷的形成负有责任。故对原告要求被告支付租金及按照确定标准承担相应利息的诉请，本院依法予以支持，对原告超出部分的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告张玉如于本判决生效之日起10日内支付原告李坤租金104000元（其中2019年租金32000元，2020年租金72000元）；并承担32000元自2019年4月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算的利息。如果未按判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半收取1190元，由被告张玉如负担。被告张玉如于本判决生效之日起十五日内向本院交纳【收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××47】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 韩云龙二〇二〇年十二月六日法官助理 陈庆华书 记 员 李 霞附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。