河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0703民初1185号 原告：河北新东亚房地产开发有限公司 住所地：张家口市经济开发区市府西大街**财富中心写字楼。 法定代表人：张西铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王剑，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄晓超，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 被告：赵永平，女，1964年2月20日出生，汉族，住张家口市桥**。 被告：姜福银，男，1971年1月28日出生，汉族，现住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 原告河北新东亚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新东亚房开公司）诉被告赵永平、姜福银案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新东亚房开公司委托诉讼代理人、被告赵永平、被告姜福银及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新东亚房开公司向本院提出诉讼请求：1、停止对张家口市东山园区新东亚“数码港”2号楼1302室、1303室、1601室（以下简称涉案房屋）的执行；2、本案的诉讼费由二被告负担。事实与理由：在被告一(赵永平)与被告二(姜福银)民间借 —2— 贷纠纷一案中，2019年8月27日，被告一向贵院申请恢复执行（2017）冀0703民初1404号民事调解书达成的和解协议：被告二自愿用自己公司张家口市九通商贸有限公司认购张家口市东山园区新东亚“数码港”2号楼1302室抵顶被告一借款本金150000元。贵院2019年12月25日以（2019）冀0703执恢177号执行裁定书及协助执行通知书向原告送达，要求冻结涉案房屋，不得办理变更、过户、更名手续。2020年8月12日，原告向贵院提出书面异议，原告主张涉案房屋房产所有权归原告，要求解除执行。贵院审查后作出（2020）冀0703执异26号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服执行裁定，向贵院提起诉讼。涉案房屋由原告开发建设，原告作为涉案房屋的开发人，为涉案房屋的所有权人。2015年2月13日，张家口市九通商贸有限公司与原告签订涉案房屋的房产认购书后，虽约定付款方式为全款，但被告二并未实际支付房款。（2020）冀0703执异26号执行裁定书中“但其与他人签订了房产认购书后，该权利实为转让......”明显错误，物权法明确规定不动产物权的变动以登记为原则，涉案房屋仅仅签订了认购书，房屋价款分文未支付，也从未进行过房屋买卖合同的备案登记，认购书未实际履行，涉案房屋所有权从未发生过转移，一直为原告所有。现贵院因二被告的民间借贷纠纷执行与其二人均无关联的房屋，严重侵犯了原告的合法权益，应停止对涉案房屋的执行。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告诉讼请求。 被告赵永平辩称，我曾与被告姜福银多次到河北新东亚房 —3— 地产开发有限公司（财富中心写字楼）办理2号楼2单元1303室1601室的过户手续，当时新东亚房地产开发有限公司销售经理是张瑞。他说该房2号楼2单元1303、1601认购书是真实的。全款交没有产权争议属于张家口九通商贸有限公司所有，等老板回来给你们签字过户，你们就放心吧，后来我们就一直等到现在。 被告姜福银辩称，原告诉讼无事实及法律依据，其诉讼理由违背了商业信用及商业道德，请求法院驳回。原告及姜福银签订的十套房认购协议，是建立在三角债相互抵顶共同认可的基础上签订的，是跨越酒店管理有限公司为原告开发该项楼盘作为建筑商，新东亚欠其的施工款，跨越公司欠姜福银开办的公司的购酒价款，在三方协商情况下相互抵顶债务，经过抵顶原告与被告姜福银签订的十套抵顶房屋的认购书是真实合法有效的，建立在双方自愿基础上签订的，不违背法律，其认购书对房屋的坐落位置、面积、价款相关条款进行约定，尤其是付款方式为全款购置，符合最高院有关司法解释，应当认定为商品房买卖合同，桥西法院裁定书驳回原告执行异议是合法有效的。原告以未办理相关登记手续提出执行异议之诉，被告认为原告所诉背离了当时的背景及事实，未办理正式的商品房买卖合同及手续责任方在原告不在被告，二被告多次找原告要求办理手续，但原告违背了签约时的契约精神，拒不办理，责任在原告。抵顶的十套房屋，房屋在没有涨价的时候，被告曾经处置过两套房屋，是按照原告抵顶的房产号协助办理的，现在原告不顾事实不顾历史否认签订的认购书，以没有交款的说法进行诉讼，所以原告诉讼是恶意违法的，请求法院予以驳回。 —4— 本院经审理认定事实如下：位于张家口市房屋由原告新东亚房开公司负责开发、建设。2015年2月13日，张家口市九通商贸有限公司与原告签订《张家口东山园区“数码港”房产认购书》，约定由张家口市九通商贸有限公司以全款方式认购案涉2号楼2单元1303号、1601号房屋。另查明，1、被告姜福银与赵永平因民间借贷纠纷一案涉诉，桥西区人民法院作出（2017）冀0703民初1404号民事调解书：被告姜福银于2017年9月30日前偿还原告赵永平借款本金150000元。该案进入执行程序后，2017年12月15日，赵永平与姜福银达成执行和解协议：被执行人姜福银自愿用自己公司张家口市九通商贸有限公司认购张家口市东山园区新东亚“数码港”房产，商品房编号为2号楼13层1303号和商品房编号为2号楼16层1601号房屋抵顶申请执行人赵永平借款本金150000元。本院于2019年12月25日向原告送达（2019）冀0703执恢177号执行裁定书及协助执行通知书，冻结被执行人姜福银所有的（以张家口市九通商贸有限公司认购的）位于张家口市，查封期间不得办理变更、抵押登记手续。2020年8月12日，原告向本院提出书面异议，主张涉案房屋房产所有权归原告，要求解除执行。本院作出（2020）冀0703执异26号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服执行裁定，向本院提起诉讼；2、张家口市东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋二被告未实际占有、使用。 本院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人是 —5— 否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案标的张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1303室、1601室房屋由原告新东亚房开公司开发、建设，未出售前由原告享有所有权。庭审中，被告姜福银称“其公司与原告签订的认购书，是建立在三角债互偿还债务的基础上建立的，当时张家口跨越酒店管理有限公司因欠九通商贸进货款（酒钱）无法给付，愿意将本案原告欠”跨越公司”工程款以商品房形式抵顶债务，是九通商贸、原告、“跨越公司”三方共同协商签订的十份认购书”，对此二被告仅向本院提交由张家口市九通商贸有限公司和张家口跨越酒店管理有限公司签订的《协议》复印件，该《协议》无原告新东亚房开公司的公章或者负责人的签名，被告姜福银未向本院提交其他“跨越公司”和原告抵账的相关证据，故本院无法认定其所辩称的案涉房屋是由九通商贸、原告、“跨越公司”三方三角债互相偿还而得来且已付全款的事实。张家口市九通商贸有限公司虽与原告签订了《房产认购书》，但未有认购房款已实际交付的证据，且二被告对张家口市房屋并未实际占有、使用，《房产认购书》缺少《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，故不能认定为商品房买卖合同。综上，对原告要求对案涉张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1303室及1601室房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第 —6— 三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1303室、2号楼2单元1601号房屋。 案件受理费14788元，由原告河北新东亚房地产开发有限公司负担3533元，由被告赵永平、姜福银负担11255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  张 林 审 判 员  王海军 人民陪审员  白 震 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  桑志伟 书 记 员  刘文娟