贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0323民初1559号 原告：林立珍，女，1975年5月25日出生，汉族，住山东省龙口市。 委托诉讼代理人：汤君平，贵州佳信律师事务所律师。 原告：绥阳县华畅兄弟歌舞厅，住所地：绥阳县洋川镇璐源城市广场****楼**,统一社会信用代码：91520323MA6HU5YQXD。 投资人：林立珍。 委托诉讼代理人：汤君平，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓东。 被告：贵州璐源瑞德置业有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇幸福大道中段，统一社会信用代码：91520323063077478M。 法定代表人：田茂彬，董事长。 委托诉讼代理人：万光月，公司员工。 被告：贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，住所地：贵州省凯里市营盘西路南侧、韶山北路西侧锦江大厦**，统一社会信用代码：91522601714328673H。 法定代表人：张凡，执行董事。 委托诉讼代理人：杨通权，公司员工。 委托诉讼代理人：何冠黎，公司员工。 原告林立珍、绥阳县华畅兄弟歌舞厅与被告贵州璐源瑞德置业有限公司、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林立珍的委托诉讼代理人汤君平，绥阳县华畅兄弟歌舞厅的委托诉讼代理人汤君平、徐晓东，被告贵州璐源瑞德置业有限公司的委托诉讼代理人万光月、被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司的委托诉讼代理人杨通权、何冠黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林立珍、绥阳县华畅兄弟歌舞厅向本院提出诉讼请求：1、判决二被告共同赔偿原告装修损失140000.00元、设施设备更换损失46140.00元、营业损失84100.00元，合计270240.00元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年7月1日，绥阳县钻石钱柜娱乐会所（以下简称钻石会所）与案外人贵州盛汇商业管理有限公司（以下简称盛汇公司）签订《璐源城市广场商业管理合同》，合同约定：盛汇公司依据被告贵州璐源瑞德置业有限公司（以下简称瑞德公司）的授权，将位于绥阳县的商业经营权给原告管理经营使用（实际上就是商铺租赁），合同期限为2016年7月1日至2026年6月30日。另外，合同还对商铺的租赁用途、租金、各方权利义务、违约责任等内容进行了约定。 2017年6月22日，由于下雨导致钻石会所租赁的商铺（进门厅顶、A01包厢）出现漏水情况，随后在2017年7月10日和2017年8月24日再次出现漏水，导致A01、K66、888包房出现不同程度受损。基于以上事实，2017年9月15日，钻石会所与被告瑞德公司签订了《屋面漏水协商处理协议》，由被告瑞德公司包干一次性赔偿原告10万元损失，损失包括装修损失、设备更换损失、停业损失。同时，协议还约定了后续如果再次漏水，由璐源瑞德公司负责处理。但事与愿违的是，2018年5月26日、6月11日、6月20日、6月23日以及2019年1月3日、4月26日、4月28日、5月26日、5月27日、6月5日、8月21日、10月15日，原告承租的商铺多处出现严重的漏水情况，主要漏水的位置包括电梯、大厅、K66包厢、A01包厢、A12包厢、总统包厢。 另外，本案中的绥阳县钻石钱柜娱乐会所负责人为林立珍，但该会所已经注销，林立珍另于2019年7月15日注册成立了绥阳县华畅兄弟歌舞厅的个人独资企业，仍然在钻石会所承租的商铺内继续经营，相应的租赁事宜仍然也是按照《璐源城市广场商业管理合同》执行。2019年3月8日和2020年4月13日，案外人盛汇公司通知钻石会所（即本案原告），因产权人变更为贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司（以下简称高璐公司），商铺的租金指定支付给高璐公司。 原告认为，根据合同法第二百一十六规定，出租人的基本义务是按约将租赁物交付承租人并保持租赁物在租赁期间符合约定的用途。被告瑞德公司作为商铺的产权人，出租的物业不符合约定，给原告造成了损失，应当承担赔偿责任。被告高璐公司作为商铺现在的产权人，也应当对原告的损失承担赔偿责任。综上所述，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告贵州璐源瑞德置业有限公司辩称，我方与原告没有签订任何合同和协议，原告的陈述原绥阳钻石会所公司注销后成为现在的原告，但是至今没有主动和我公司签订协议主体变更的任何相关手续，我方只对协议当事人履行相关的协调责任，而并非向二原告负责，原告此次起诉，不符合合同主体的责任。我方与绥阳钻石会所签订的协议中约定的是，后续如果再次漏水，由我方协调处理，而并非原告所述的由我方负责处理。对原告的诉讼请求不予认可，因为原告方提供的装修损失、设施设备损失和营业损失都是原告的单方说辞，没有证据。 被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司辩称，一、高璐公司不是适格被告，原告签订的商业管理合同（房屋租赁合同），是由案外人贵州盛汇商业管理有限公司根据贵州璐源瑞德置业有限公司的授权签订，高璐公司不是合同主体。高璐公司取得涉案租赁物业的时间为2016年9月8日，物业的取得在房屋租赁合同之后，原告所交房租及管理费均是与本案被告璐源公司授权的贵州盛汇商业管理有限公司，没有与高璐公司发生直接关联。二、高璐公司不是屋面漏水的维保及损失赔偿责任方，2017年9月15日，在处理此前发生的下雨漏水损失赔偿时，是由原告与璐源公司达成《屋面漏水协商处理协议》，并由璐源公司进行了损失赔偿（共10万元）。在原告与璐源公司达成的《屋面漏水协商处理协议》中，再次明确后续如果再次漏水的责任主体及处理方法，即由贵州璐源瑞德置业有限公司负责，故本案所涉的2018年5月至2019年10月期间出现的漏水损失赔偿，应按协议由原告与璐源公司协商解决。房屋屋面漏水的保修责任为本案被告璐源公司，保修期为五年，从工程竣工验收备案起计，高璐公司《房屋买卖合同》于2016年9月8日备案，屋面漏雨保修期至2021年9月，原告起诉的屋面漏水是2018年5月至2019年10月期间，在保修期内，璐源公司是维保责任主体，故损失不应由高璐公司承担。 本院经审理认定事实如下：绥阳县钻石钱柜娱乐会所成立于2016年5月20日，类型为个体工商户，经营者为林立珍。2017年4月18日，绥阳县钻石钱柜娱乐会所变更名称为绥阳县华畅兄弟娱乐会所，类型为个体工商户，经营者为林立珍。绥阳县华畅兄弟娱乐会所于2019年7月注销。2019年7月15日，林立珍成立绥阳县华畅兄弟歌舞厅，类型为个人独资企业。该会所一直在涉案商铺内经营。 2016年7月1日，案外人贵州盛汇商业管理有限公司（甲方）与绥阳县钻石钱柜娱乐会所（乙方）签订《商业管理合同》，约定：甲方依据绥阳县洋川镇幸福大道中段“璐源城市广场”的开发方贵州璐源瑞德置业有限公司（商铺所有权人）授权，作为贵州璐源瑞德置业有限公司的管理代理人，将“璐源城市广场”01期二组团二层J区1号和二层J区2号商铺共3,324.31平方米的商业经营权给乙方经营使用（出租）；该物业经营业态为娱乐项目，用于经营KTV；使用期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止；并约定了每年租金、物业费用等。2016年9月2日，被告贵州璐源瑞德置业有限公司与被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：贵州璐源瑞德置业有限公司将涉案商铺出卖给被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，并于2016年9月8日在绥阳县住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案,双方在该合同中约定屋面的保修期为五年。2016年10月16日，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司与案外人贵州盛汇商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定高璐公司将璐源城市广场建筑面积约6,388.38平方米委托贵州盛汇商业管理有限公司经营管理（含涉案商铺）。2017年6月22日，由于下雨导致原告会所租赁的商铺出现漏水，随后在2017年7月10日和2017年8月24日再次出现漏水，导致原告会所A01、K66、888包房出现不同程度受损。2017年9月15日，绥阳县钻石钱柜娱乐会所与被告贵州璐源瑞德置业有限公司签订《屋面漏水协商处理协议》，约定被告璐源瑞德公司组织人员对会所进行维修，并由被告璐源瑞德公司赔偿钻石会所装修损失、设施设备更换损失、停业损失费用共计100,000.00元；若因后续屋面漏水对会所再次造成损失，仍由璐源瑞德公司负责协调处理。之后，2018年5月至2019年10月期间，原告承租的商铺多处出现漏水情况，漏水位置包括电梯、大厅、K66包厢、A01包厢、A12包厢、总统包厢，给原告造成损失。经协商无果，原告于2020年6月17日向本院提起诉讼。在审理过程中，因双方对损失数额无法达成一致意见，原告申请对因漏水造成的损失进行评估鉴定，贵州世强价格评估有限公司于2020年12月3日作出贵世价评【2020】第82号评估报告，结果为：一、绥阳县华畅兄弟歌舞厅A01包厢、A12包厢、K66包厢、总统套房、电梯、大厅入口造成的装修损失为人民币85,140.00元；二、绥阳县华畅兄弟歌舞厅设施、设备的损失为人民币22,590.00元；三、绥阳县华畅兄弟歌舞厅停业损失为51,460.00元；以上损失合计为159,190.00元。原告申请评估用去评估费用20,000.00元。 另查明：2019年3月8日，案外人贵州盛汇商业管理有限公司向原告发出《关于租金支付的函》，告知原告因商业产权人变更为贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，其不再向原告收取租金，告知原告将租金支付给现有产权人贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司。 上述事实，有原、被告的陈述；原告提供的绥阳县华畅兄弟娱乐会所工商登记信息、《商业管理合同》、商品房预售合同登记备案表、《关于租金支付的函》、《屋面漏水协议》、《钻石钱柜2018年至2019年房屋漏水时间表》、视频光盘、照片，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司提供的《房屋买卖合同》，被告贵州璐源瑞德置业有限公司提供的《委托经营管理协议》，贵州世强价格评估有限公司于2020年12月3日作出的贵世价评【2020】第82号评估报告、评估费发票在卷佐证，经庭审质证，足以认定。对原告提供的《钻石钱柜2018年至2019年漏水损失明细》，以评估报告为准，本院不予认定。对被告贵州璐源瑞德置业有限公司提供的照片、收据、施工合同、结算书，因不能达到其证明目的，本院不予认定。 本院认为，本案原告林立珍的会所虽然名称进行了更改，但其系原会所的经营者，本案原告绥阳县华畅兄弟歌舞厅的投资人，且至今一直在涉案租赁商铺内经营KTV，也一直按照签订的《商业管理合同》履行支付租金的义务，具有诉讼主体资格，对被告贵州璐源瑞德置业有限公司认为原告没有诉讼主体资格的抗辩，本院不予支持。2018年5月至2019年10月期间，原告承租的房屋因屋面漏水，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司作为该期间的租赁物所有人和实际出租人应当对承租人造成的损失承担赔偿责任。同时，根据被告贵州璐源瑞德置业有限公司、贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定屋面的保修期为五年，而2018年5月至2019年10月漏水期间尚在保修期内，为此，被告贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司赔偿给原告的损失应由被告贵州璐源瑞德置业有限公司进行支付。原告因屋面漏水造成的损失经评估合计为159,190.00元，故对原告请求赔偿的270,240.00元,本院予以支持159,190.00元。对二被告在答辩中提出的其他抗辩，因与查明的事实不相符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告贵州璐源瑞德置业有限公司在本判决生效后一个月内支付原告绥阳县华畅兄弟歌舞厅、林立珍损失159,190.00元； 二、驳回原告绥阳县华畅兄弟歌舞厅、林立珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,352.00元，已减半收取2,676.00元，评估费20,000.00元，由被告贵州璐源瑞德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  谢力 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 尹维维 书记员  詹鑫