湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4284号上诉人（原审被告）：余杰，男，1988年8月18日出生，汉族，住谷城县。委托诉讼代理人：聂江云，女，汉族，1964年2月15日出生，住谷城县。系余杰之母。被上诉人（原审原告）：谷城华中置业有限公司。住所地：谷城县城关镇步行街。法定代表人：谢辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：皮正林，该公司员工。委托诉讼代理人：彭庭勇，谷城县法律援助中心法律工作者。上诉人余杰因与被上诉人谷城华中置业有限公司（以下简称华中置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2020）鄂0625民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余杰的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，并改判上诉人向被上诉人支付购房款151260元，被上诉人向上诉人支付违约金70080元，或发还重审。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，一审法院认定“被告余杰于2018年4月4日办理了异地贷款职工住房公积金缴存使用证明、公积金缴存流水等按揭贷款需提交的手续后，至今仍未去实际办理”该部分事实认定错误。二、一审判决明显不公，一审中上诉人提出了对方逾期办理房产证，应当承担相应的违约责任，但一审法官仍然未对该部分进行审查和判决。华中置业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，公正公平。请求驳回上诉，维持原判。华中置业公司一审诉讼请求：1.被告支付购房款190775.37元；2.被告支付原告从2017年9月11日起计至2020年4月30日止的违约金55057.62元；3.被告支付原告从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的利息损失29601.68元；4.被告支付原告从2016年4月1日起计至2020年4月30日的物业管理费6432元。5.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：2010年12月16日，原告华中置业公司以挂牌出让的方式，取得了位于谷城县××××以南宗地编号为（2010）32，合同编号为鄂XF(GC)-2010-00062土地使用权，后期又取得宗地编号为（2010）32-1，合同编号为鄂XF(GC)-2010-00062-1的土地使用权，其规定办理了谷城县建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续后开发兴建了“康乐鑫苑”商住楼一幢，并取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；其开发的商品房属商品房现售形式。2016年4月1日，原被告签订商品房买卖合同，双方约定：余杰出资购买康乐鑫苑1幢1单元1603号房屋，建筑面积为138平方米，单价2608.69元/平方米，合计价款360000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款实行多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。付款方式：合同签订当日起累计付160000元，余款200000元由买受人向银行办理按揭、贷款支付。同时约定了违约责任。原告于合同签订的当天向被告交付了房屋，因该商品房买卖合同于2018年1月11日才办理登记备案手续，以致被告余杰一直未能办理按揭贷款手续。华中置业公司在2017年数次以张贴小区通知、关于催办不动产权证登记手续的函的形式在康乐鑫苑小区对未办理权证登记手续的住户予以告知；并于2017年11月17日向余杰下达了关于催办不动产权证登记手续的函，同年12月25日以国内挂号信函的方式向余杰邮寄送达。2018年4月20日，华中置业公司出具关于余杰购房合同备案证明情况说明，该证据载明“余杰合同编号GC18000049（证件号码：420625198808182519）于2018年1月8日向华中置业公司康乐鑫苑商品房项目，坐落于******，购房合同约定面积134.65平方米，该商品房买卖合同已于2018年1月11日办理了登记备案手续。因登记备案时未发现他符合住房公积金贷款，申请增加一份余杰购房合同备案证明。”被告余杰于2018年4月4日办理了异地贷款职工住房公积金缴存使用证明、公积金缴存流水等按揭贷款需提交的手续后，至今仍未去实际办理，亦未还款。2019年3月18日，华中置业公司为余杰办理了房屋不动产权证书，该证书核准面积为134.65平方米，产权登记面积小于合同面积3.35平方米，以合同约定的2608.69元每平方米购房单价计算，房屋价款为351260元，则余杰实际未付购房款191260元。经原告多次催索无果，故诉至法院。一审法院认为，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。华中置业公司与余杰签订的商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交谷城县仲裁委员会仲裁。《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；达不成补充协议的，仲裁协议无效。根据上述规定，虽华中置业公司与余杰约定了除协商外解决争议的方式为仲裁，但双方约定提交的谷城县仲裁委员会尚未设立，则属约定不明确，双方亦未对此进行协议补充，故商品房买卖合同中第十九条提交谷城县仲裁委员会仲裁的协议无效；且本案在审理中余杰也未对本院受理该案提出异议；综上，本案属于人民法院审理范畴。华中置业与余杰签订的商品房买卖合同（房屋价款为360000元）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同；因在实际履行中双方均以各自行为表示已对原约定的付款方式进行了改变，而本案房屋已进行了交付，且余杰亦已装修入住，双方均未要求解除合同，则原合同继续履行；房屋实际价款以房产证上载明的面积按照合同中约定的单价计算。对于原告要求被告支付从2017年9月11日起计至2020年4月30日止的违约金55057.62元的诉讼请求，鉴于华中置业公司存在违约在先的法律事实，一审法院不予支持；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更……”的规定，余杰在华中置业公司提供了办理按揭贷款必需材料后，仍不办理且不以其他方式还款的违约行为，应自原告起诉之日起计付违约金至清偿之日。对于商品房买卖合同中双方约定的逾期付款违约金“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”的约定，换算成日利率为0.03%，年利率则为10.95%，未超出以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的4倍的司法保护上限，一审法院予以支持。对华中置业公司主张从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的利息损失29601.68元的诉讼请求，因合同中对利息没有约定，一审法院亦不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，基于其基础法律关系，华中置业公司主张的物业管理费则属另案处理范畴，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：一、余杰于本判决生效之日起三日内向谷城华中置业有限公司偿付所欠购房款191260元，并自2020年6月16日起，按日付万分之三利率标准计付违约金至清偿之日止。二、驳回谷城华中置业有限公司要求余杰支付从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的利息损失29601.68元的诉讼请求。三、驳回谷城华中置业有限公司要求余杰支付从2016年4月1日起计至2020年4月30日的物业管理费6432元的诉讼请求。四、驳回谷城华中置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4116元，减半收取为2058元,由余杰负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人余杰与被上诉人华中置业公司于2016年4月1日签订《谷城县商品房买卖合同》，约定：房屋价款360000元，合同签订当日累计付160000元，余款由买受人向银行办理按揭、贷款支付。当日，被上诉人华中置业公司向上诉人余杰交付了房屋。但本案所涉房屋于2018年1月11日才办理登记备案手续。本案所涉房屋至今未办理银行按揭手续。上诉人余杰以银行按揭未能办理的诸种理由为由拒付剩余购房款，理由不能成立。原审法院在本案审理中同时考虑了双方在合同履行过程中的过错，判决上诉人余杰向被上诉人华中置业公司支付剩余购房款及其自起诉之日起至清偿之日止的逾期付款利息，并无不当。上诉人余杰在本案诉讼中未就被上诉人华中置业公司因逾期办理房产证而应承担相应违约责任提出反诉，且在原审法院对双方的违约行为进行综合考量，并对被上诉人华中置业公司主张上诉人余杰支付从2017年9月11日起计至2020年4月30日止的违约金55057.62元及从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的欠付房款利息损失29601.68元的诉讼请求予以驳回的情况下，上诉人余杰主张被上诉人华中置业公司承担逾期办理房产证的违约责任，本院不予支持。上诉人余杰主张其向被上诉人华中置业公司支付购房款151260元、被上诉人华中置业公司向其支付违约金70080元，本院不予支持。综上所述，余杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4620元，由上诉人余杰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 魏 俊审判员 严庭东二〇二〇年十二月二十五日书记员 王宇超