贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4423号上诉人（一审原告）:贵州麻江农村商业银行股份有限公司，住所地麻江县杏山镇凤凰大道****，统一社会信用代码91522600321780677G。法定代表人：杨珍，董事长。委托诉讼代理人：吴光妮，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:黔东南州通盛汽车服务有限公司，，住所地凯里经济开发区经纬汽车城**门面统一社会信用代码915226200508188984。法定代表人：童堃，总经理。被上诉人（一审被告）:张艳，女，1970年10月19日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（一审被告）:吴杰，男，1981年8月23日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人贵州麻江农村商业银行股份有限公司（以下简称“麻江农商银行”）因与被上诉人黔东南州通盛汽车服务有限公司（以下简称“通盛公司”）、张艳、吴杰第三人撤销之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麻江农商银行上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判撤销（2018）黔2601民初5008号民事判决书。事实和理由：一、《不动产租赁合同》系以物抵债协议，通盛公司以案涉房屋18年使用权抵偿其对张艳、吴杰所欠的1150万元合同之债，被上诉人之间的法律关系为债权债务关系，而非租赁关系，原判决书认定基础事实错误。二、原判决未查明被上诉人之间债权债务关系的真实性、合法性，未查明《不动产租赁合同》是否损害第三人合法权益，基本事实认定不清，可能损害其他债权人的利益。不能排除通盛公司与张艳、吴杰串通虚假诉讼的可能，可能损害其他债权人的利益。三、一审判决认定事实错误，被上诉人之间的租赁合同不成立。首先，通盛公司从未交付租赁物给张艳、吴杰，直到2020年4月23日；其次，张艳、吴杰从未交付过租金给通盛公司；再次，2020年4月23日达成和解协议，将收取租金的权利交给张艳和吴杰，直至庭审调查结束前张艳未收到本案租赁物的租金。一审认定被上诉人租赁合同成立错误。四、张艳、吴杰仅享有债权请求权，不享有租赁权，原判决忽略案涉房屋至始未交付张艳、吴杰的事实，认定租赁权成立，认定事实错误。案涉房屋尚未交付，租赁权不成立。上诉人对涉案房屋享有抵押权，能够对抗张艳、吴杰享有的债权请求权。五、一审法院于2018年10月9日已经裁定将案涉房屋拍卖、变卖；2018年11月30日一审法院作出（2018）黔2601民初5008号民事判决书，判决通盛公司案涉房屋交付给被上诉人张艳、吴杰18年，判决书与裁定书的内容冲突，判决交付房屋的内容已经不可能实现。六、贷款发放时，上诉人对案涉房屋的权属及使用情况进行充分调查，已尽到审查义务，原判决认定上诉人完全负有审查不严和实物勘察不到位，认定事实错误。通盛公司系案涉房屋的所有权人，并一直将案涉房屋用于自身汽车销售经营。上诉人作为善意第三人，已穷尽一切可能手段了解抵押物的情况，至于通盛公司是否曾与他人签订以物抵债协议或者租赁协议，通盛公司未如实告知，上诉人则无从查起。综上，一审判决认定基础事实不清，认定事实错误，（2018）黔2601民初5008号民事判决书损害了上诉人的权益，依法应当予以撤销，请求二审法院查清事实、依法改判或将本案发回重审。被上诉人通盛公司、张艳、吴杰未作答辩。麻江农商银行向一审法院起诉请求：撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初5008号民事判决书。一审法院认定事实：2016年9月18日，以通盛公司为甲方、张艳与吴杰为乙方就房屋租赁事宜签订一份《不动产租赁合同》，合同主要内容为：1.甲方将其享有所有权位于凯里经济开发区的不动产（具体房产证号为：凯房权证开发区字第**、凯房房权证开发区字第**、房权房权证开发区字第**、权证房权证开发区字第**、证开房权证开发区字第**、开发房权证开发区字第**、发区房权证开发区字第**、区字房权证开发区字第**、字第房权证开发区字第**）用，租金抵扣甲方所欠乙方借款的本息；2.租赁期限18年即2016年9月18日至2034年9月18日；3.每年租金为80万元，租期内每满3年增长6%；4.甲方认可尚欠乙方借款本金1150万元，借款本息可折抵18年租金。租赁合同签订后，因通盛公司既不将租赁物交由张艳、吴杰管理使用，也不偿还借款本息，张艳、吴杰在多次催促未果的情况下于2018年8月16日向一审法院提起诉讼，请求：1.判令确认原、被告签订的《不动产租赁协议》有效；2.判令被告履行《不动产租赁协议》，将位于凯里经济开发区的不动产整体交给原告管理使用，期限为18年；3.判令被告支付违约金115万元；4.判令被告支付律师费2万元；5.本案诉讼费由被告承担。案经一审法院审理后于2018年11月30日作出（2018）黔2601民初5008号《民事判决书》，判决：“一、原告张艳、吴杰与被告黔东南州通盛汽车服务有限公司于2016年9月18日签订的《不动产租赁合同》合法有效。二、被告黔东南州通盛汽车服务有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于凯里经济开发区的房屋（凯房权证开发区字第×房权证开发区字第**、××房权证开发区字第**、×号房权证开发区字第**、号、房权证开发区字第**、、凯房权证开发区字第**、凯房房权证开发区字第**、房权房权证开发区字第**、权证房权证开发区字第**、告张房权证开发区字第**）三、被告黔东南州通盛汽车服务有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告张艳、吴杰违约金115万元。四、驳回原告张艳、吴杰的其余诉讼请求。”宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉。因通盛公司未履行生效判决书确定的义务，张艳、吴杰依法向凯里市人民法院申请强制执行。2016年11月28日，麻江农商银行与通盛公司就贷款、抵押事宜签订了《流动资金借款合同》、《抵押合同》各一份，主要内容：1.通盛公司向麻江农商银行借款1800万元作流动资金，借款期限12个月。2.通盛公司用享有所有权位于凯里经济开发区的不动产（具体房产证号为：凯房权证开发区字第**、凯房权证开发房权证开发区字第**、发区房权证开发区字第**、区字房权证开发区字第**、字第房权证开发区字第**、第×房权证开发区字第**、××房权证开发区字第**、×号房权证开发区字第**、号）房权证开发区字第**、押物房权证开发区字第**）人的他项权利、租赁、托管或共有等情况。借款期限届满后，因通盛公司未能全面履行还款义务，麻江农商银行于2018年8月27日向一审法院申请实现债权担保物权，案经一审法院审查后于2018年10月9日依法作出（2018）黔2601民特115号《民事裁定书》，裁定：“准许拍卖、变卖被申请人黔东南州通盛汽车服务有限公司所有的位于凯里经济开发区；1-2层、2-1号、2-2号、2-3号、2-4号2-5号、2-6号；2层2-1-1号（凯房房权证开发区字第××号、第××号、第××号、第**、权证开发区字第**、×号、第××号、第××号）及凯开土国用（2013）第157号其他商服用地，申请人贵州麻江农村商业银行股份有限公司对所得价款以借款1800万元及利息1469385.6元（截至2018年9月16日止，其后的利息（含罚息）按合同约定计付至本金清偿之日止）、律师费183600元为限优先受偿。”裁定书生效后，麻江农商银行向一审法院申请拍卖涉案抵押物，以实现债权的担保物权。执行过程中，因无人报名参与竞买，最终导致抵押物流拍。麻江农商银行认为抵押物流拍主要是三被告签订的《不动产租赁合同》所致，遂于2020年7月22日向一审法院提起本案诉讼。庭审中，因被告吴杰未到庭参加诉讼，未能主持到庭当事人进行调解。另查明：麻江农商银行在与通盛公司就涉案借款签订《抵押合同》前，曾委托中介机构对抵押物的价值进行评估，结论为4054万元。同时查明：张艳、吴杰申请执行通盛公司租赁合同纠纷一案，黔东南州中级人民法院裁定移送天柱县人民法院执行后，双方当事人于2020年4月23日达成和解协议。一审法院认为：民事主体的合法权益依法应予保护。我国担保法所称的抵押是指债务人或者第三人在不转移财产的占有情况，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的一种制度。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。本案通盛公司向麻江农商银行借款时不仅自愿用享有所有权的房产作抵押担保，而且双方已在房产管理部门办理了他项权证，对其真实性、合法性及有效性本院予以确认。从设立抵押权时中介机构对抵押物的价值评估来看，抵押物的价值远远大于借款。《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”据此，只要抵押物的价值大于担保的债务，抵押人可以第二次甚至第三次抵押。也就是说抵押是利用物的价值为实现债权担保。所谓的租赁合同指是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从通盛公司与张艳、吴杰签订的《不动产租赁合同》来看，完全符合租赁合同的形式要件。至于租金抵扣借款本息系当事人意思自治，并不影响租赁关系的存在，它是利用物的使用权实现所有权人追求的经济利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”说明已经租赁的财产是可以设立抵押权的。就本案而言，抵押物设立抵押权时的价值不仅大于担保债务数额，而且价值超出的部分完全可以含盖租赁合同约定的债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从麻江农商银行所举证据材料来看，既不能证明涉案不动产租赁合同不具有真实性，也未佐证（2018）黔2601民初5008号《民事判决书》损害其对抵押权的行使。麻江农商银行在实现担保物权过程中抵押物流拍是事实，但不能完全归责于租赁合同。因为租赁关系成立在前，抵押权设立在后，造成拍卖抵押物流拍，作为债权人的麻江农商银行完全负有审查不严和实物查勘不到位的过错责任。综上所述，原告麻江农商银行的诉请有悖于法律规定，理由不能成立，依法不予支持。被告通盛公司和张艳的答辩意见与庭审查明的事实相符，且于法有据，依法予以采纳。被告吴杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽然是放弃自己的抗辩权利，但其合法权益应当予以保护。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国担保法》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告贵州麻江农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告贵州麻江农村商业银行股份有限公司承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：（2018）黔2601民初5008号民事判决是否损害上诉人的合法权益，是否应予撤销。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，上诉人麻江农商银行对通盛公司用于抵押的房屋享有抵押权，上诉人在实现担保物权的过程中，抵押物上存在的租赁合同影响其实现抵押权，上诉人对（2018）黔2601民初5008号生效判决提起第三人撤销之诉。根据上述法律的规定，案涉抵押物上是否存在租赁关系对上诉人行使抵押权构成重大实质性的影响，直接影响上诉人能否实现其抵押权。因此应当对被上诉人通盛公司与张艳、吴杰之间是否存在租赁合同关系，原生效判决是否存在错误，是否损害上诉人的民事权益进行审查。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被上诉人通盛公司与张艳、吴杰签订《不动产租赁合同》约定通盛公司将案涉不动产交付给张艳、吴杰使用18年，以尚欠张艳、吴杰的借款1150万元的本息折抵18年的租金。从合同的签订和内容来看，双方之间的基础法律关系实为借款合同关系，不是租赁合同关系，该合同实质是通盛公司以不动产的租赁使用权抵偿债务的协议。再次，从合同的履行情况来看，被上诉人之间签订的《不动产租赁合同》虽然落款时间是2016年9月18日，但合同签订之后张艳、吴杰没有实际占有使用房屋，房屋仍是由通盛公司在经营和使用，通盛公司在经营使用期间没有向张艳、吴杰支付使用费用；张艳、吴杰长时间内没有主张租赁使用权，也没有主张收取相关费用，张艳、吴杰于2018年8月才向法院起诉要求履行租赁合同，交付租赁物。被上诉人之间关于租赁关系的建立明显不符合一般租赁合同关系交易的常理，因此仅凭被上诉人之间签订《不动产租赁合同》，不足以确定被上诉人之间租赁合同关系的真实存在。（2018）黔2601民初5008号民事判决确认双方之间租赁合同关系，并判决履行该合同，将案涉不动产交付使用，事实和证据均不充分，原生效判决结果存在错误，应当予以撤销。综上，（2018）黔2601民初5008号民事判决对被上诉人之间的租赁合同关系的确认没有充分的依据，该生效判决使租赁合同关系合法存在于抵押合同之前，致使抵押物上存在18年的租赁合同关系，直接影响上诉人抵押权的实现，该生效判决损害上诉人的民事权益，应当予以撤销。综上所述，上诉人麻江农商银行的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但裁判结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民撤3号民事判决；二、撤销贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初5008号民事判决。一审案件受理费60元，由黔东南州通盛汽车服务有限公司负担；二审案件受理费60元，由黔东南州通盛汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十二月三十一日法官助理罗惠书记员潘中华