重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初15459号原告：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住重庆市沙坪坝区沙滨路**，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，该公司经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。被告：苏骏，男，1983年4月7日出生，汉族，，住重庆市沙坪坝区委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立新，重庆志平律师事务所实习律师。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处与被告苏骏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的委托诉讼代理人周毅、被告苏骏的委托诉讼代理人袁亮、杨立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2016年7月1日至2020年7月31日的物业管理费5688.07元（1.10元/月/平方米×105.53平方米×49个月）；2、判令被告以每期欠付的物业费127.36元为基数，自欠费次月1日起按照每日万分之六点五的标准支付违约金至付清欠费止；3、判令被告支付从2016年7月1日起至2020年7月31日拖欠的水电公摊费490元（10元/月×49个月）；3、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告自愿将违约金的诉讼请求变更为固定金额200元。事实和理由：原告系被告居住小区的物业管理单位，被告系该小区的业主。被告拖欠从2016年7月1日至2020年7月31日的物业管理费及公摊费。现经原告多次催收，被告拒绝支付。故原告为维护合法权利，现诉至法院。被告苏骏辩称，1、对本被告未缴纳物业费的时间段及计算金额无异议，但原告主张2017年10月1日之前的物业费已过诉讼时效；2、被告居住的房屋系顶楼，因顶楼渗水给被告的房屋造成了损害，虽然房屋质保期已过，但是原告作为物业服务企业，应当对公共部分进行修缮管理，也没有申请动用大修基金对屋顶渗水进行处理，原告未尽到合同约定的义务，被告不应当承担违约责任且违约金约定标准过高，应当调低；3、原告关于公摊费的主张既无法律规定也无合同约定，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：经审理查明，被告苏骏系重庆市沙坪坝区房屋的业主，该套房屋建筑面积为105.53平方米。2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区宝嘉˙江枫美岸小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积计算，，住宅110元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，具实向业主分摊计收；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未按按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；本合同自宝嘉江枫美岸小区实际交房之日起计算，期限为3年。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委员与物管企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，该合同还就甲乙双方的权利义务、物业服务事项等进行了约定。签订上述合同后，重庆天穹物业管理有限责任公司设立了分支机构即原告，并授权其为宝嘉江枫美岸小区提供物业服务、收取物业服务费等各项费用，处理与该小区业主之间的诉讼纠纷。原告设立后，按约向宝嘉江枫美岸小区提供了物业服务至2020年7月31日。被告接房后按照前述合同约定的住宅物业服务费每月1.10元/平方米、水电公摊费每月10元标准支付原告物业服务费、水电公摊费至2016年6月30日，但被告未支付自2016年7月1日起至2020年7月31日止期间的物业服务费5688.07元及水电公摊费490元。另查明，2018年12月5日，原告对被告所欠2016年7月至2018年12月的物业服务费及公摊水电费3782元进行了催收；2020年7月5日，原告对被告所欠2016年7月至2020年7月的物业服务费及公摊水电费进行了催收。审理中，原告陈述合同约定公摊费据实分摊，根据测算实际高于10元/月，原告均是按照10元/月向业主收取，被告此前也按此标准向原告缴纳过，为此原告提交了被告2015年11月至2016年6月的收款收据。为进一步证明公摊水电费用，原告向本院提交2016年7月至2020年7月期间被告物业所在楼栋产生的水电费发票、《证明》、水电公摊明细表等证据，根据水电费发票及住户数量、明细表显示原告主张的公摊水电费10元/月低于实际产生的公摊水电费。因双方当事人意见分歧较大，本院调解未成。本院认为，重庆天穹物业管理有限责任公司与重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系重庆天穹物业管理有限责任公司设立的分支机构，并被授权为被告所在的宝嘉江枫美岸小区提供物业服务、收取物业服务费等各项费用，并处理与该小区业主之间的诉讼纠纷。前述《前期物业服务合同》签订后，原告实际提供了相应的物业服务，因此，被告应当向原告给付物业服务费及水电公摊费。关于水电公摊费的问题。《前期物业服务合同》约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，具实向业主分摊计收，结合原告举示的证据，可以看出原告主张的公摊水电费10元/月低于实际产生的公摊水电费，故原告的该项主张有事实和合同依据，本院予以支持。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）……。本案中，原告于2018年12月5日向被告催收2016年7月至2018年12月的物业服务费，诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，故被告关于原告主张的2017年10月1日之前的物业服务费超过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予支持。故被告应当向原告缴纳2016年7月1日起至2020年7月31日止期间的物业服务费5688.07元、水电公摊费490元。被告辩称房屋漏水问题，属于另一法律关系，可另案处理。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告并未举示证据证明其诉称的房屋漏水系原告单方面原因导致，该理由亦不能成为其从2016年7月起拒交物业服务费的抗辩事由，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。《物业服务合同》约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未按按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。审理中，现原告自愿将该违约金调低且明确其金额为200元，系原告对己方权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告苏骏在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处自2016年7月1日起至2020年7月31日的物业服务费5688.07元、水电公摊费490元，合计6178.07元。二、被告苏骏在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告苏骏负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 舟二〇二〇年十二月三十一日法官助理  唐 姝书 记 员  谭诗芮