江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初2977号原告：杨乐耀，男，1970年2月6日出生，汉族，江西省玉山县人，务工，住江西省上饶市玉山县。原告：祝小凤，女，1970年10月24日出生，汉族，江西省玉山县人，务农，住江西省上饶市玉山县。两原告共同委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。被告：江西聚诚置业有限公司，统一社会信用代码：91361123789735927C，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇阳光聚宝山庄。法定代表人：舒禄兴，系公司执行董事。委托诉讼代理人：谭瑶，系江西贤和（玉山）律师事务所律师。被告：符建飞，男，1981年11月9日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住玉山县。被告：吴裕章，男，1971年9月17日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住玉山县。被告：杨小军，男，1965年6月15日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住玉山县。被告：吴亲军，男，1976年6月21日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住玉山县。原告杨乐耀、祝小凤与被告江西聚诚置业有限公司、符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及杨乐耀、祝小凤的委托诉讼代理人王珊，被告江西聚诚置业有限公司的委托诉讼代理人谭瑶到庭参加诉讼，被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军经传票传唤列正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨乐耀、祝小凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告杨乐耀、祝小凤逾期交房违约金93960元；2、判令被告继续履行合同，为原告办理好房屋所有权登记证书，并支付自2017年11月10日起计算至实际完成房屋所有权登记之日止，以购房款为基数按日万分之五的标准计算的违约金给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告于2015年12月15日与被告江西聚诚置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），向被告购买由被告开发的位于玉山县住宅房屋。前述《商品房买卖合同》第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1／2项所列条件：1．该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条约定“出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1．按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告依约付清了全部购房款540000元。但被告并未按照合同约定的条件和时间交付房屋，而是在未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的情况下，于2017年5月14日将房屋实际交付给原告，故逾期348天。根据合同约定，按照购房款日万分之5计算，被告应当支付原告逾期交房的违约金为人民币93960元。同时，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）还对房屋产权登记问题作了约定，合同第二十条第（二）项载明“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1、2种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送迗之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”被告实际交付房屋的时间为2017年5月14日。故按照合同180日时间的约定，被告应于2017年11月10日完成房屋所有权登记。但被告至今没有为原告房屋办理所有权证书，因此按照合同约定，被告应当承担违约责任，支付违约金给原告至完成办证之日止。综上所述，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效，原、被告均应严格依约履行，原告依约全部付清了购房款，履行自己的义务，但被告逾期交付不符合交付条件的房屋和因被告原因导致原告在房屋实际交付后180日内无法取得房屋所有权证书的行为均已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，依法应当承担违约责任，支付给原告违约金。同时被告应当继续履行合同，为原告办理好不动产登记证书。为了维护原告的合法权益，现依据我国《民事诉讼法》、《合同法》及相关法律法规规定特向贵院提起诉讼，请依法审处！被告江西聚诚置业有限公司辩称：一、涉案滨江雅居项目系符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军四人合伙经营开发，于2014年11月7日签订了《合作经营协议书》，整个项目均由该四人共同出资、自主经营、自负盈亏，该四人为案涉项目的实体权利义务人。答辩人向其无偿出借资质，根据实际需要，成立了滨江雅居项目部，符建飞为负责人，以答辩人的名义进行项目报建、签订《商品房买卖合同》等相关经营活动，但答辩人不出资、不参与经营活动、不参与盈亏分配，只是名义上的开发者。二、本案原告主张出卖人逾期交房和逾期办证及其违约金过高，明显不合理，不符合相关规定，请求不予采信。三、答辩人无需承担违约责任。被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军未作答辩。原告杨乐耀、祝小凤围绕诉讼请求依法提交了：1、两原告身份证复印件各一份；2、被告企业信息打印件一份；3、原告与被告签订的商品房买卖合同复印件一份；4、被告向原告收取购房款的发票及完税证明复印件一份；5、被告在交房时向原告出具的物业费等费用收条一张、代办证费用明细复印件作为证据；被告江西聚诚置业有限公司提交了：1、江西聚诚置业有限公司营业执照和法定代表人身份证明复印件各一份；2、《合作经营协议书》复印件一份；3、《玉山县城区房地产开发项目历史遗留问题处理工作领导小组会议纪要》复印件一份；4、玉山县城区房地产开发项目历史问题处理领导小组办公室于2019年11月25日公告粘贴的通知打印件一份作为证据。本院认为，原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2015年12月15日，原告与被告江西聚诚置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）一份，合同约定，原告向被告江西聚诚置业有限公司购买位于玉山县房屋一套，房屋价款为54万元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条约定“出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房”第十二条约定“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1．按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同第二十条第（二）约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1、2种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送迗之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后，原告依约付清了全部购房款54万元，2015年12月16日，被告江西聚诚置业有限公司向原告开具了购房发票。2017年5月14日，原告明知涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明等文件的情况下，收取了所购房屋，并对房屋进行修入住。另查明，2014年11月7日，被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军分别以甲、乙、丙、丁方就共同合作开发经营ＤＥＤ2013039号签订了一份《合作经营协议书》，约定：一、项目概况：坐落于冰溪镇万柳州（宗地块号**），用地面积12.2亩，建筑面积约为24061平方米；项目名称命名为滨江雅居。二、几方一致确认：自愿共同出资并以江西聚诚置业有限公司的名义开发前述地块。三、合作期限：自本协议签订之日起至本项目完成税金收清算止。协议还就其他事宜进行了约定。此后，设立了“江西聚诚置业有限公司滨江雅居项目部”被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军于2019年8月20日，向玉山县人民政府作出承诺书，承诺“由玉山县住房和城乡建设局质监站发现的问题逐一进行整改，由此引发的经济、法律责任，上述四实际经营者愿意承担。”；同年8月25日，向江西聚诚置业有限公司出具承诺书，承诺“一、积极着手完善后续相关事项，按照相关部门的要求，予以积极协助配合包括质量整改、竣工验收备案不动产权属登记、清缴规费等。二、若因本项目给贵公司造成损失的，则贵公司有权据实追偿，四承诺人愿意承担各自相应赔偿责任。上述承诺系承诺人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。”本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了税务发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但因原告于2017年5月14日对所购住宅办理了收房并对该房屋进行装修入住，故应认定原告明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金的诉讼请求与合同约定相符，应予支持；但因原告未提供证据证明逾期交房与办证造成多少损失。因此，本案无法根据实际损失与违约金差额作出违约金是否过高的判断。但可根据双方合同的履行情况及当事人的过错程度和预期利益等及公平原则对违约金是否过高作出判断。我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。因此，本院根据实际情况对逾期交房和逾期办证的违约金作如下调整即：由出卖人按买受人支付全部购房价款的日万分之1计算违约金。逾期交房的违约金为：从2016年5月31日开始按已付房款日万分之1计算至交房前一日即2017年5月13日止，具体为：54万元×日万分之1×348天=18,792元；逾期办证违约金为：从2017年11月14日开始按已付房款日万分之1计算至产权登记完成之日止；根据本案实际，上述两项违约金以不超出全部购房价款的30%为限。本案中，被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军没有开发资质，借用被告江西聚诚置业有限公司的名义进行开发，并设立了“江西聚诚置业有限公司滨江雅居项目部”。被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军与被告江西聚诚置业有限公司挂靠关系成立。江西聚诚置业有限公司作为被挂靠人，应当对挂靠人符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军以其名义对外出售房屋形成的债务承担连带责任。被告江西聚诚置业有限公司辩解涉案房屋原告已收房、违约金过高和其与符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军构成挂靠关系与本案事实及法律规定相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、由被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军于本判决发生法律效力后六十日内为原告杨乐耀、祝小凤完成位于玉山县房屋的产权登记，并交付不动产证；二、由被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军于本判决发生法律效力后三十日内支付原告杨乐耀、祝小凤逾期交房违约金18,792元；三、由被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军于向原告交付不动产证后十日内向原告杨乐耀、祝小凤支付从2017年11月14日开始按已付房款54万元日万分之1计算至产权登记完成之日止的违约金；四、上述两项违约金之和不得超出购房款54万元的30%；五、由被告江西聚诚置业有限公司对上述判决义务承担连带责任；六、驳回原告杨乐耀、祝小凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,309元，由被告符建飞、吴裕章、杨小军、吴亲军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  徐文乐人民陪审员  廖财旺人民陪审员  毛家平二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  吴 云