贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7901号上诉人（原审被告）：廖忠伦，男，1965年5月23日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码：915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人廖忠伦因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7115号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。廖忠伦上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或者依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人在2005年曾签订房屋租赁合同，双方签订合同约定了租赁期限，租金支付时间及其支付方式。双方之间租赁合同实行一年一签的规则。2015年9月底，苟家井市场的广大租赁户得到市场即将拆迁，2015年最后一季的租金不用交，被上诉人也不再续签合同的消息。很多租赁户主动交纳租赁费均被拒绝，并非上诉人拒绝交纳。因苟家井市场要拆迁，被上诉人不与上诉人续签租赁合同，上诉人只好把商铺用于堆放货物，上诉人没有任何经营活动，被上诉人也未对商铺进行管理，上诉人与被上诉人已经对于商铺的使用达成了一致意见。被上诉人未向本院提交书面答辩意见。遵义市红花岗区市场发展服务中心向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告解除租赁合同的通知有效，并确认原、被告租赁合同关系已于2020年5月31日解除。2.请求依法判令被告向原告返还位于遵义市红花岗区壁摊门面，装修装饰无偿归原告所有。3.请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金101973.48及服务费、卫生费10960元、综合服务费15983.33元（合计128916.81元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以117956.81元为基数按月利率2%支付违约金，以10960元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。4.请求依法判令被告从2020年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止按4213.33元／月向原告支付房屋占用费。5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实下：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区中华路苟家井市场综合大楼**的所有权人。2015年1月23日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告廖忠伦签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井商城1-2层Ｂ203＃、Ｂ208＃、二楼Ｂ208号壁摊，面积35.11㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，Ｂ203、Ｂ208号门面租金53元／月／㎡、服务费120元／月、卫生费80元／月；每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，二楼Ｂ208号壁摊综合服务费3500元／年。凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月5日，被告签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场的商铺苟家井商城Ｂ203、Ｂ208、二楼Ｂ208号壁摊，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。另查明，遵义市红花岗区中华路苟家井市场已于2020年5月31日关停，被告至今未缴纳费用，故酿成诉讼。一审法院认为，本案的争执焦点在于一、原被告双方之间是否存在租赁合同关系；二、租金标准是否需调整；三、市场拆迁收不收租金的问题；四、违约金问题。首先，原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。其次，关于租金标准是否需调整。被告辩称从2015年开始因市场面临拆迁，便未再继续经营，案涉商铺只堆放了一点尾货，已变成临时仓库，故不应再按照商铺租金标准收取费用。根据合同约定，未经出租方书面同意，承租方不得擅自改变门面的用途。被告在使用租赁物的过程中改变了租赁物的用途，应征得原告的同意，再行协商租金的调整。故对被告的该项辩解，本院依法不予支持。另外，关于市场拆迁收不收租金的问题。被告在庭审中辩称2015年因市场要拆迁，原告便不再续签租赁合同并且免收租金，租户主动交租原告都不收取，但被告未举证证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告所持因市场拆迁原告不再收取租金的辩解，不予采纳。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，依法不予支持。原告自2020年3月26日发出通知后，已在合理期限之前通过在市场张贴通知、媒体发布等多渠道通知被告于2020年5月31日解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，确认原告发出的解除租赁合同的通知有效，原、被告之间租赁合同关系已于2020年5月31日解除。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、的规定，被告应当返还租赁物，装修装饰无偿归原告所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定Ｂ203、Ｂ208号门面租金53元／月／㎡，门面面积为35.11㎡，故Ｂ203、Ｂ208每月租金为，35.11㎡×53元／月／㎡＝1860.83元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金1860.83×54＝100484.82元。另有服务费120元／月、卫生费80元／，故每月管理费用共计为120＋80＝200元。同理，被告共计差欠原告管理费用200×54＝10800元。二楼Ｂ208号壁摊综合服务费3500元／年，同理，3500元／年÷12个月×54个月＝15750元。关于原告诉请的2020年6月1日至实际返还租赁物之日的租金。经查苟家井市场已于2020年5月31日关停。被告承租商铺、门面是用于经营，现因市场关停，租赁合同的目的已不能实现，故对原告诉请2020年6月1日之后的租金，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认原告遵义市红花岗区市场发展服务中心解除租赁合同的通知有效，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告廖忠伦的租赁合同关系已于2020年5月31日解除；二、被告廖忠伦在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心返还位于遵义市红花岗区壁摊门面，装修装饰无偿归原告遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由被告廖忠伦在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的Ｂ203、Ｂ208租金100484.82元，服务费、卫生费10800元，二楼Ｂ208号壁摊综合服务费15750元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以116234.82元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；四、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1465元，由被告廖忠伦承担。本案二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为：关于上诉人所持系得知被上诉人不再续签合同与收取租金故才未交纳租金，且与上诉人对商铺使用及租金事宜达成默示的一致意见的上诉理由，并未提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予采信。根据本案查明的事实与上诉人的陈述可知，上诉人于2015年9月30日后就未向被上诉人交纳租金，但一直占用被上诉人的商铺系事实，故原审法院判令上诉人向被上诉人支付占用商铺期间的租金及卫生费等相关费用并无不当。综上所述，上诉人廖忠伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2930元，由廖忠伦负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十二月二十二日法官助理王薇书记员冯滢