贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2684号 原告（执行案外人）：成绍泽，男，汉族，1975年11月6日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告（申请执行人）：何安国，男，汉族，1964年7月10日生，重庆市合川区人，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：廖丹，系重庆朗坤律师事务所律师。 第三人（被执行人）：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼**。 法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈民江，男，汉族，1973年9月28日生，贵州省桐梓县人，，住桐梓县 原告成绍泽与被告何安国、第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称“鑫科公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告成绍泽，被告何安国的委托诉讼代理人廖丹，第三人鑫科公司的委托诉讼代理人陈民江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决撤销桐梓县人民法院作出的（2019）黔0322执异37号执行裁定书；二、判决撤销桐梓县人民法院作出的（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书（即：解除对案涉房屋的查封）；三、判决确认位于桐梓县高新区水岸尚城酒店（建筑面积：49.09平方米）的商业用房归原告所有；四、判决本案诉讼费用由何安国、鑫科公司承担。事实及理由：原告与鑫科公司于2014年6月14日签订《房屋订购协议》，合同约定原告以每平方米8500元的单价购买鑫科公司依法出让的位于桐梓县高新区水岸尚城酒店（建筑面积：49.09平方米）的商业用房，该房屋的总价款为417265元人民币，并约定交房时间为2016年8月31日前。协议签订后原告按照约定分别于协议签订当日以及2014年6月30日向鑫科公司支付了全部购房款，并由鑫科公司出具收到全部购房款的收据，在鑫科公司收到原告支付的全部购房款后，鑫科公司就将案涉房屋交付给原告。2015年至2016年间，案涉房屋由原告自行经营，后原告又将案涉房屋租赁给案外人使用。2016年10月，因被告何安国与鑫科公司的欠款纠纷，何安国与鑫科公司之间达成调解协议，由于鑫科公司未按调解协议约定向被告何安国归还欠款，故被告何安国向桐梓县人民法院申请执行鑫科公司，桐梓县人民法院根据被告何安国的申请，于2019年4月9日作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书将案涉房屋进行了查封，至此原告始知自己的合法权益受到了严重侵害。故，原告特向贵院依法提起诉讼，望判如诉请为感。 被告何安国辩称，我们认为原告的诉请不符合法律规定，不能排除对案涉房屋的执行，也不能认定案涉房屋归原告所有。 第三人鑫科公司述称，原告是在符合售房许可网签条件下完成的购房合同，并交付了相应的款项。依照相关规定是合法的买卖行为，原告属于善意房产权利人，支持原告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第11号。该项目现已竣工，但未竣工验收。 2014年6月14日，原告（乙方）与第三人鑫科公司签订《鑫科·水岸尚城房屋预订协议》，约定乙方认购甲方开发的位于贵州省桐梓县《水岸尚城》项目中的综合楼1层X号商业用房，建筑面积约为49.09平方米，单价为8500元每平方米，总价为417265元，交房时间为2014年8月31日，签订该协议时付200000元，2015年6月30日时付217265元。鑫科公司分别于2014年6月14日、2015年7月11日向原告出具《收据》一份，分别载明收到购房款200000元、217265元。 被告何安国因与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉。诉讼中何安国申请对鑫科公司坐落于桐梓县房屋进行查封，遵义市中级人民法院作出（2016）黔03民初350号民事裁定书，于2016年7月21日对鑫科公司名下26间房屋进行了查封（房号分别为1-1、1-2、1-3、1-6、1-7、1-8、1-9、1-13-1至17、1-17-13、1-17-17），该查封包括原告所购买的1-X-X号（即1-X号）门面。遵义市中级人民院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定本院执行。本院在执行过程中，依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包括原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，原告认为上述查封的房屋中1-X-X号门面系自己购买所得，向本院提出异议。本院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异37号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县项目。现涉案房屋登记在第三人鑫科公司名下，原告作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2014年6月14日，原告与第三人鑫科公司签订《房屋预订协议》，约定原告以417265元的价格购买涉案房屋，该《房屋预订协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《房屋预订协议》虽然名为房屋预订协议，但该协议对房号、面积、单价、付款方式等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，双方按该预订协议履行义务、享有权利。审理中虽然原告未向本院提交其与第三人签订的商品房买卖合同，但本院于2019年4月9日对涉案房屋查封时，该房屋已备案登记在原告名下。故本院确认在查封前原告已与第三人鑫科公司就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于原告所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。原告所购涉案房屋系商业用房，并非原告因生活需要购买的消费性住房。关于原告已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。鑫科公司开具给原告的《收据》显示原告已付清购房款。虽然原告与第三人鑫科公司之间存在合法有效的买卖合同关系，且原告已付清购房款，但因原告所购房屋非消费性住房，现原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对原告请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。本案中鑫科公司并未反对原告的异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，鑫科公司在本案中的诉讼地位应为第三人。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告成绍泽的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告成绍泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长 吴 玉 梅 人民陪审员 何 文 秀 人民陪审员 何 庆 德 二〇二〇年十二月九日 书 记 员 严 思 成 书 记 员 令狐巍巍