北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13814号上诉人（原审被告）：北京百世恒基物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼****101内****。法定代表人：王昊，总经理。委托诉讼代理人：申晓明，黑龙江兰新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白勇，男，1986年7月4日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京百世恒基物业管理有限公司（以下简称百世恒基公司）因与被上诉人白勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人百世恒基公司之委托诉讼代理人申晓明与被上诉人白勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百世恒基公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回白勇的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由白勇承担。事实和理由：新冠疫情对出租人和承租人都有影响，但不意味着百世恒基公司未达到合同约定的交房条件，百世恒基公司现状交房即可，根据合同约定，承租人声明在其签署合同前已经视察过该房屋及所在场地，对房屋现状充分了解并表示满意，故在双方没有特别约定的情况下，百世恒基公司现状交房符合合同约定。即使房屋交付时存在瑕疵，按照合同约定，应在交接时书面提出，百世恒基公司可以应白勇的要求在合理时间内修理、更正，而不应允许径行解除合同。按照法律规定，白勇应当先进行催告，经催告后百世恒基公司仍不履行交付合格房屋的义务，其才具有合法的合同解除权。一审法院仅凭房屋外观判断房屋是否具备交付条件，有失公允，即使该房屋在一审法院现场勘验时不具备交付条件，也不等同于白勇的合同目的不能实现。白勇系出于自身原因不愿经营，属于明显的单方毁约行为，按照合同约定应向百世恒基公司承担违约责任，故其要求百世恒基公司退还全部已付款项没有事实及法律依据。白勇辩称，不同意百世恒基公司的上诉请求及理由，服从一审判决。白勇向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2020年5月13日解除；2.百世恒基公司退还白勇房屋租金及保证金共计252409元。一审法院认定事实：2020年1月8日，白勇作为乙方与百世恒基公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方案涉房屋，建筑面积253平方米的场地用于开办儿童乐园淘气堡（沙池电玩）项目，租赁期限5年，自2020年1月3日起至2025年1月3日，装修免租期为60日，自2020年2月15日起至2020年4月15日，交付日为2020年2月15日，若乙方未于上述交付日或甲方通知的交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交接手续，则自上述交付日或甲方通知的交付日起至乙方实际办理完毕房屋交付手续日期之间的天数将在乙方的装修免租期内扣除，且甲方有权要求乙方按照本合同的约定标准支付该等乙方延迟交付期间的租金、物业管理费等。若乙方在交付日起20天内仍未前往甲方办理该房屋的交接手续或按本合同的约定支付装修期间的各项费用，则视为乙方违约，此情形下，甲方有权终止本合同，乙方缴付的保证金作为违约金支付给甲方。乙方应于交付日或之前缴付装修期间的有关费用，与甲方共同验收该房屋，办理房屋交付手续，租赁房屋交接确认书一经签署，则视为甲方已经按照本合同约定完成该房屋向乙方的交付。若甲方未能按时向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方60天的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任。租期内第一年租金标准为人民币4.1元/天/平方米，第一年租金为378615元，租期内租金每2年递增8%，付款方式为押2付6，乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计人民币63102元。合同签订后白勇向百世恒基公司支付6个月租金189307元，保证金63102元，百世恒基公司于2020年1月13日向白勇出具盖有百世恒基公司财务专用章的收据两张。2020年5月7日，白勇以受新冠肺炎疫情影响，案涉房屋所在小区封闭管理，无法进场使用房屋，且案涉房屋所在大厦一直没有申请复工，其拟开办的儿童乐园属室内娱乐行业，也一直不允许复工复产为由，向百世恒基公司邮寄《解除合同通知书》，要求解除双方于2020年1月8日签订的《房屋租赁合同》，并要求百世恒基公司在接到该通知后3日内退还全部保证金及租金共计252409元。百世恒基公司认可于2020年5月13日收到《解除合同通知书》，但认为涉案房屋一直都可以交付，不存在因为疫情封闭不能交付的情况，故不同意解除租赁合同。一审审理中，白勇提交现场照片，欲证明涉案建筑立有围挡，白勇无法经营。百世恒基公司认可照片的真实性，但认为外部遮挡并不影响白勇的经营。一审法院于2020年8月20日至案涉房屋现场进行勘验，经勘验白勇所承租的案涉房屋位于该建筑第三层，原使用隔离设施未拆除，未施工，现场杂乱，仍为一整片区域，尚未进行划分。对此白勇认为百世恒基公司提供的房屋不具备交付条件。百世恒基公司则认为可以交付，不影响白勇自行装修使用。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属有效。本案中，白勇主张因新冠肺炎疫情及政策影响导致《房屋租赁合同》无法履行应属于不可抗力，故要求确认2020年5月13日白勇通知百世恒基公司解除《房屋租赁合同》时双方合同解除。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据该条规定，当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，享有单方解除合同的权利。一审庭审中，白勇主张因案涉房屋所在小区封闭管理，无法使用房屋，白勇拟开办的儿童乐园属于室内娱乐行业，也不允许复产复工，合同目的无法实现。对此百世恒基公司认为涉案房屋一直都可以交付，只要白勇进行装修就可以营业，是白勇自己不想经营，不存在不能履行的情况。对此一审法院认为，虽然新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对白勇合同目的实现造成影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。故对于白勇要求确认《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除的诉讼请求一审法院不予支持。白勇所租赁房屋的目的系用于经营，整洁良好的外部环境必然会对涉案房屋从事的经营活动产生重要影响。白勇、百世恒基公司签订的《房租租赁合同》约定案涉房屋的交付日期为2020年2月15日，但根据白勇提交的照片显示，涉案建筑外观并未装修完毕，外部有蓝色铁板遮挡。虽然百世恒基公司认为该外部遮挡物并不影响白勇使用涉案房屋，但百世恒基公司作为出租人，应当保证租赁商铺区域的确定性，保障承租人可以正常装修使用案涉房屋，但直至一审法院现场勘验，案涉房屋所处楼层内部仍然杂乱，隔离设施仍未拆除，案涉租赁区域未予划分，此种情形不具备基本的交付条件，因白勇合同目的无法实现，故应解除白勇与百世恒基公司签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行，因此对于白勇要求百世恒基公司退还房屋租金及租赁保证金的请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除白勇与百世恒基公司于2020年1月8日签订的《房屋租赁合同》；二、百世恒基公司于判决生效后七日内返还房屋租金及租赁保证金252409元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，百世恒基公司向本院提交：证据1.《场地房屋租赁合同》；证据2.《出租授权书》，证据1与证据2共同证明涉案租赁标的的权利来源；证据3.微信聊天记录截屏，证明百世恒基公司的业务员已通过微信告知白勇可以进场交付。白勇未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换以及质证。白勇针对百世恒基公司提交的证据发表质证意见称，证据1与证据2的真实性无法核实，不认可其关联性及证明目的；认可证据3的真实性，但不认可其关联性及证明目的，当时百世恒基公司称可以进场，但白勇到百世恒基公司签订的是消防合同，对方要求给付消防款，称要定开业时间，白勇将5万元消防款支付给对方，白勇问何时交付，对方一再拖延，直到白勇向12345打电话咨询，才得知涉案商场并未报备复工复产手续。本院经审查认为，1.百世恒基公司提交的证据1与证据2与本案争议事实缺乏紧密关联，故本院不予采信；2.因白勇认可证据3的真实性，故本院对其形式上的真实性予以采信，对其证明目的将在本院认为部分结合案件其他事实予以综合论述。二审中，百世恒基公司认可涉案房屋现状与一审法院勘验时未有变化。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：白勇与百世恒基公司签订的《房屋租赁合同》应否予以解除并由百世恒基公司向白勇退还已付租金及保证金。依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，白勇与百世恒基公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据查明案件事实，白勇已按合同约定向百世恒基公司支付了房屋租金及保证金，故百世恒基公司亦应按照合同约定条件向白勇交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，根据双方《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的交付时间为2020年2月15日，但据白勇在一审期间提交的照片以及一审法院现场勘验情况来看，涉案房屋所在楼栋确实存在未装修完毕的情形，加之白勇租赁房屋系在涉案楼栋第三层，且该层亦尚未进行实际划分，故在白勇租赁房屋系为其经营所用的情况下，一审法院结合涉案房屋所在楼栋现状、涉案楼层情况以及白勇租赁房屋用途，以白勇的合同目的无法实现为由，认定双方签订的《房屋租赁合同》应予解除，具有事实及法律依据，本院予以维持。百世恒基公司虽通过微信告知白勇可以进场装修，但其主张与涉案房屋的实际情况及案件查明事实不符，故对百世恒基公司关于其并未违约的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，白勇已向百世恒基公司支付了房屋租金及保证金，故在双方合同应予解除的情况下，百世恒基公司应向白勇退还相应的房屋租金及保证金。综上所述，百世恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5086元，由北京百世恒基物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月二十八日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪