文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15716号原告：王颖，女，1979年9月7日出生，汉族，沙坪坝康居西城小学教师，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆龙湖拓骏地产发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区学善路**附****，统一社会信用代码91500106MA5UDP2214。法定代表人：崔恒忠，重庆龙湖拓骏地产发展有限公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冠，重庆百君律师事务所律师。原告王颖与被告重庆龙湖拓骏地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告王颖，被告重庆龙湖拓骏地产发展有限公司的委托诉讼代理人杨艳红、黄冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王颖向本院提出诉讼请求：一、判决被告按同户型同部位的飘窗面积与购房时的单价计算出的金额赔偿原告35183元；二、判决被告对涉案房屋阳台顶进行现浇整改，如不能现浇整改，则退还多计算的阳台面积购房款84465元；三、判决被告支付原告租房费用，从2020年7月开始至双方达成一致意见接房为止，按照每月500元计算，不足一个月的，按实际超过天数计算。事实和理由：我于2019年8月30日与被告签订房屋买卖合同，购买了被告开发的XX号房屋，套内面积为89.53平方米，单价为12935元/平方米，总价为1080467元。被告通知我于2020年6月26日至30日接房。我于2020年7月初去接房时发现存在两大问题，导致我不能接房。第一个是飘窗引发的销售不规范问题。2019年8月20日前后，我到XX售房部看房时，套内约86平方米的房屋只有一种纸质宣传资料。该资料上能清楚地看到次卧有一整面宽敞的飘窗，有一扇明亮的大窗户。接房时，XX号房次卧却没有飘窗，宣传资料上飘窗的位置是一面墙，窗户只有侧面一点点大。后来我才知道26栋楼有3个单元，套内约86平方米的房屋是1单元和3单元的1号房和4号房。其中，1单元4号房有飘窗，1号房屋无飘窗，3单元4号房无飘窗，1号房有飘窗。置业顾问没有向我说明飘窗上的变化，没有明确告知我3单元4号房的次卧是没有飘窗的。这样的宣传资料诱导我认为套内约86平方米的4号房都是有飘窗的。在这样的诱导下，我于2019年8月30日与被告签订了房屋买卖合同。签合同时基于对被告的信任，我没有仔细阅读合同内容。从时间上来说，到达签约中心后，我就收到一本买卖合同，一本前期物业服务合同，文字小，内容多，也没有时间仔细阅读合同内容。因此，我自始至终都不知道购买的XX号房的次卧室是没有飘窗的。我找到2019年8月XX售房部提供的纸质宣传资料照片，仔细看后才发现宣传资料上标注了一排小字：“本户型图为XX洋楼户型结构图，仅供参考，不作为要约或销售承诺。其装修、家具、陈设等不属于交付范围，也并非交付标准。不同户型的面积尺寸、功能布局、空间分割等均有不同，相同户型因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等也可能不同，具体以政府最终审定的图纸和销售合同为准。”虽然有这排小字，被告也不能规避销售过程中的不规范行为。宣传图上载明飘窗面积为2.72平方米，再结合购买单价，飘窗部分的房款为35183元。原告认为，被告应当对其误导原告消费造成的后果进行赔偿，赔偿金额参照宣传图上飘窗的房款。此外，被告实际交付的房屋，还存在阳台上的变化。17楼有阳台但没有顶盖，18楼没有阳台，有房檐，17楼的阳台宽，18楼的房檐窄。下雨时，17楼阳台2/3的宽度直接被雨淋，剩下的1/3也能被雨飘湿。17楼阳台与18楼顶盖之间有不属于17楼的窗户，该阳台不应计算面积，被告多收取的阳台面积的房款应当予以退还。由于无法正常入住，被告应当按照500/月的标准支付原告从2020年7月1日起至实际接房之日止的租房损失。重庆龙湖拓骏地产发展有限公司辩称，原告起诉本案的案由是商品房预售合同纠纷，被告已在合同约定的交房期限内满足了涉案房屋的交付条件，并已书面通知原告接房。被告并无任何违约行为，原告提出的诉讼请求没有任何合同依据和法律依据，其请求不应得到支持。经审理查明，2019年8月30日，重庆龙湖拓骏地产发展有限公司（甲方、卖方）与王颖（乙方、买方）签订重庆市商品房买卖合同，合同载明甲方销售的商品房为预售商品房，坐落为XX。本商品房所在幢的楼层共计18层（是至本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第19层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第17层（指标识层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。本案商品房建筑面积为98.26平方米，套内面积为83.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为14.73平方米。本商品房为清水房，总成交金额为1080467元，建筑面积单价为10996元/平方米，套内建筑面积单价为12935.08元/平方米。甲方应当在2020年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同补充协议载明：一陈述与告知1、在签署本合同及补充协议前，乙方已认真阅读本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已经采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，乙方已理解并无异议。……4、甲方通过各种形式和各种媒体发布的与本项目相关的广告、宣传资料及楼盘模型等，均已作出“仅作示意，相关信息以政府相关部门批准的最终文件为准”等类似提示，因此，与本项目相关的广告、宣传资料及楼盘模型等显示的信息并不确定。甲乙双方的权利义务以本合同及附件、本协议约定为准，本合同及附件、本补充协议合同未约定的，以政府相关部门的批准文件为准。……9.3.4甲方此前已提醒乙方购房系重大事项，应当自行对该商品房项目内部及周边的环境、道路及规划情况（如该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素的影响等）通过多种渠道进行详尽了解，不遗漏自己看重的情况和因素。甲方由于受条件限制和认识限制，难以穷举本项目红线内外所有现状，乙方应在购买前仔细比较并慎重决策后签署认购协议、购房合同及补充协议。2020年6月17日，重庆市平正房地产测量事务所出具资料编号为PZFC-202006-00775-044的重庆市房产面积测算报告书（竣工），载明涉案房屋套内面积为83.53平方米，分摊系数为0.1764，分摊面积为14.73平方米，建筑面积为98.26平方米。2020年6月19日，重庆高新技术产业开发区管理委员会颁发了编号为高新区建竣备字[2020]0017号重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该证载明包括涉案房屋楼栋在内的工程的竣工验收时间为2020年6月15日。2020年6月22日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄了入住通知书、房屋面积实测计算通知，通知原告于2020年6月29日至30日接房。2020年6月23日，该快递妥投。原告于2020年7月初前去接房时发现，主卧南边的次卧没有飘窗，17楼的阳台没有顶盖，18楼没有阳台，17楼的阳台宽，18楼的房檐窄，17楼阳台与18楼顶盖之间有不属于17楼的窗户。原告要求被告整改阳台未果，未接房。另查明，重庆市国土房管局于2007年11月19日发布关于印发《重庆市房屋面积测算实施细则》的通知（渝国土房管发[2007]648号），公布《重庆市房屋面积测算实施细则》。该细则第3.4.4规定，当未封闭阳台底面与上盖的高度超过两个自然层（不含两个自然层）时，或未封闭阳台底面与上盖之间的墙面有不属于底面所在产权单元的房屋的窗户时，该阳台不计算建筑面积。2010年4月30日，重庆市国土房管局发布关于房屋面积测算有关问题的通知（渝国土房管发[2010]92号），该通知第四部分房屋面积测算的补充规定第（九）条载明，《重庆市房屋面积测算实施细则》3.4.4条改为：当未封闭阳台底面与上盖之间的层高大于或等于三个自然层时，该阳台不计算建筑面积。2019年8月19日，重庆市规划和自然资源局发布关于印发《重庆市房屋面积测算实施细则》的通知（渝规资规范〔2019〕15号），公布《重庆市房屋面积测算实施细则》。该细则的3.4.4条规定，当未封闭阳台底面与上盖的高度超过两个自然层（不含两个自然层）时，或未封闭阳台底面与上盖之间的墙面有不属于底面所在产权单元的房屋的窗户时，该阳台不计算建筑面积。关于涉案房屋的套内面积是否包含了阳台面积，本院向重庆市平正房地产测量事务所进行了询问。重庆市平正房地产测量事务所陈述：涉案阳台为未封闭区域，长5.3米，宽1.8米，面积为9.54平方米。该未封闭区域顶盖投影长5.3米，宽1.3米，面积为6.89平方米。顶盖投影面积大于未封闭区域面积的1/2，根据《重庆市房屋面积测算实施细则》第3.2.3、3.4.8条的规定，该顶盖投影面积的一半3.445平方米计入了该户的套内面积。审理中，原告认为，重庆市国土房管局于2010年4月30日发布的关于房屋面积测算有关问题的通知（渝国土房管发[2010]92号）与重庆市规划和自然资源局于2019年8月19日发布的关于印发《重庆市房屋面积测算实施细则》的通知（渝规资规范〔2019〕15号）不一致，应当适用重庆市规划和自然资源局于2019年8月19日发布的关于印发《重庆市房屋面积测算实施细则》的通知（渝规资规范〔2019〕15号），即在17楼阳台与18楼顶盖之间有18楼的窗户，不应将涉案房屋阳台面积计入套内面积。本院于2020年11月20日向重庆市规划和自然资源局征询其制定和发布的规范性文件（渝国土房管发[2010]92号、渝规资规范〔2019〕15号）的效力问题。重庆市规划和自然资源局于2020年11月30日复函本院，载明：一、因机构改革原因，2019年8月19日以集中修订方式，对《重庆市国土房管局于2007年11月19日发布关于印发的通知》（渝国土房管发[2007]648号）(以下简称“648号文”)进行修订，修订为《重庆市规划和自然资源局发布关于印发的通知》（渝规资规范〔2019〕15号）（以下简称“15号文”）文件。该次修订仅涉及机构名称变化，未做实质调整，“648号文”同步废止。二、《重庆市国土房管局发布关于房屋面积测算有关问题的通知》（渝国土房管发[2010]92号）（以下简称“92号文”），因故未同步修订机构名称及文号，现仍有效，与“15号文”仍属补充规定与配套实施的关系。因此，两个文件不一致时，仍执行“92号文”规定。即涉案房屋面积计算执行“92号文”第四部分“（九）《重庆市房屋面积测算实施细则》3.4.4改为：当未封闭阳台底面与上盖之间的层高大于或等于三个自然层时，该阳台不计算建筑面积”，不再执行“15号文”第3.4.4条款。上述事实，有原、被告陈述，原告举示的重庆市商品房买卖合同，被告举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市房产面积测算报告书（竣工）等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提出，其购房时被告提供的户型宣传图及置业顾问的介绍对其购买涉案房屋产生误导，应当就该后果赔偿35183元。本院认为，原告购买房屋时，被告提供的户型宣传图及置业顾问并未明确载明或告知原告购买的涉案房屋的主卧南边的次卧有飘窗，是原告自己根据现场的户型宣传图认为其购买的涉案房屋的主卧南边的次卧有飘窗。原告认为被告对其误导消费，证据不足，本院不予采信，进而对其主张的赔偿35183元的请求，不予支持。关于涉案阳台是否应当计入套内的面积的问题。本院认为，《重庆市国土房管局发布关于房屋面积测算有关问题的通知》（渝国土房管发[2010]92号）现仍有效，与《重庆市规划和自然资源局发布关于印发的通知》（渝规资规范〔2019〕15号）属补充规定与配套实施的关系，两个文件不一致时，仍执行《重庆市国土房管局发布关于房屋面积测算有关问题的通知》（渝国土房管发[2010]92号）规定。本案中，涉案阳台与顶盖之间的层高只有两个自然层，因此应当按照相关规定计入套内面积。对于原告提出的未封闭阳台底面与上盖之间的墙面有不属于底面所在产权单元的房屋的窗户，阳台不应计入套内问题，本院认为，原告的该意见于法无据，本院不予采信。原告要求被告对涉案阳台进行现浇整改或退还阳台面积款项的请求于法无据，本院不予支持。被告在取得涉案房屋的竣工备案登记后，已按照合同约定向通知原告接房。原告未接房非被告原因，故对原告要求被告支付租房损失的请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王颖的全部诉讼请求。案件受理费2712.96元，减半收取计1356.48元，由原告王颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年十二月二十一日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮