江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初6601号原告：南通市通州区十总镇柏树墩村股份经济合作社，统一社会信用代码N2320612MF2858283N,住所地南通市通州区十总镇柏树墩村****。法定代表人：吴丽华，该社社长。委托诉讼代理人：邢加彬，南通市通州区十总法律服务所法律工作者。被告：陈祖苗，男，1966年3月21日生，汉族，住浙江省嵊州市。被告：郑玲君，男，1978年7月14日生，汉族，住浙江省嵊州市。原告南通市通州区十总镇柏树墩村股份经济合作社与被告陈祖苗、郑玲君土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邢加彬和被告陈祖苗、郑玲君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同给付土地租金合计254824元[被告对2017年度的租金已结清，被告郑玲君尚欠2018年度租金10039元，被告陈祖苗欠2018年度的应付租金7425元，2019年度租金163680元，已缴纳9万元，实欠73680元，另欠2020年度租金163680元，陈祖苗共结欠租金244785元]；2、两被告承担违约金20000元。事实与理由：2016年11月20日，郑玲君、被告陈祖苗共同与原告签订了《土地承包经营权租赁合同》，合同约定原告将557亩农业土地承包经营权租赁给郑玲君、陈祖苗经营，租赁期自2016年11月20日起至2020年11月19日止。2016年11月20日至2017年11月19日租金为每亩700元，以后视情况与全镇农业用地价格作同步调整。土地使用执行先租后用原则，租金结算方式为一年结算一次，每年12月20日前由承租人兑付出租人,合同还约定了其他权利与义务。合同签订后，同日郑玲君、陈祖苗在土地面积确认书上签字。后两被告因各自经营所需，加入范国昌对案涉合同土地面积分拆经营，租金由每亩700元提高到每亩880元。2018年年底，郑玲君因经营情况发生变化，经与原告协商一致，其将所种的土地交还给原告，但其尚有10039元未能给付原告。2020年5月30日，原告与陈祖苗达成协议，确定截至2019年12月30日止，陈祖苗共结欠原告租金171105元，在夏粮收购过程中先行给付租金100000元，余款71105元于2020年12月30日前给付完毕，上述100000元的资金来源由案涉夏粮出卖款进行支付。如有一方违约承担违约金20000元。协议签订后，陈祖苗只给付了原告90000元，未能履行义务。原告认为，两被告与原告共同签订了《土地承包经营权租赁合同》，两被告应当共同承担合同义务。现依法诉至法院，望法院依法判决。审理中，原告变更其诉讼请求，要求判令被告郑玲君给付尚欠2018年度的租金10039元，判令被告陈祖苗给付尚欠租金244785元和违约金20000元。被告郑玲君辩称，原告陈述其欠款10039元，其已经记不清了。对于陈祖苗的欠款，其也不清楚。其与陈祖苗以及另案被告范国昌三人共同租赁原告的土地，所租来的土地由三人平均租赁使用，押金20万元由三人平均分摊，土地租金也是各人交各人。其已退出租赁，土地也由原告收回。被告陈祖苗辩称，同意郑玲君的答辩意见。对原告主张2018年之后的租金按照880元/亩的标准计算，其不予认可。对2017年的租金，其已付清，2018年的租金，其已交了8、9万元，2019年的租金已交了9万元。现查明：2016年11月20日，原告(甲方)与两被告陈祖苗、郑玲君（乙方）签订《土地承包经营权租赁合同》一份，双方约定，甲方将该村区域内的557亩农业土地租赁给乙方承包经营，期限自2016年11月20日至2020年11月19日。到期后，国家土地政策如无重大调整，乙方可优先续租。土地租金2016年11月20日至2017年11月19日期间为700元/亩，以后视物价变化情况与全镇农业用地价格作同步调整，土地使用实行先租后用的原则，一年结算一次，于每年的12月20日前由乙方况付给甲方。乙方需向原告缴纳土地使用保证金20万元。同日，两被告签订了《土地面积确认书》一份，确认了实际租赁的土地面积为557亩。2020年2月16日，原告又与另案的被告范国昌《土地承包经营权租赁合同》一份，原告将租赁给两被告的557亩中的300亩，出租给范国昌。同时，原告在被告郑玲君持有的《土地承包经营权租赁合同》末尾、双方落款的上方注明：“从此合同中减掉300亩给浙江省嵊州市三界镇范洋村261号范国昌。另有合同。2017.2.16”。原告与被告陈祖苗、郑玲君，另案的被告范国昌分别签订了合同，后者三人实际对557亩土地平均予以租赁使用，土地押金20万元由三人平均承担。对土地租金，也是各人交各人的份额。对2017年度的租金标准，双方以700元/亩的标准结算，对对2018年度以后的租金标准，双方以880元/亩的标准结算。因三人承租的土地存在差异，2008年度的土地租赁面积，各自以185.7亩、175.7亩、175.7亩结算。郑玲君在2018年租赁期期满后退出租赁，相应的土地已由原告收回，并已与原告进行了结账。合同订立之后，陈祖苗、郑玲君、另案的被告范国昌除了向原告交付了土地押金共20万元外，还陆续向原告支付了租金后，原告已向三人开具了相应发票。三人各自向原告交纳2017年度的租金10万元，共计租金30万元（以郑玲君名字开票，票号0043356，数额为20万元，以范国昌名字开票，票号0046615，数额为5万元，票号0046629，数额为5万元）。2018年度，郑玲君向原告交纳租金18000元、48677元和50000元，共116677元；陈祖苗向原告交纳租金12000元、18491元和80000元，共110491元；范国昌向原告交纳15491元和90000元，共105491元。2019年度租金，陈祖苗交纳90000元，范国昌交纳35944.5元。原告将上述2018年度付款中18000元、48677元、12000元、18491元及15491元，计112659元的部分，以票号0046637，数额为38990元，票号0046638，数额为73669元的发票开出；将上述2018年度付款中80000元和90000元的部分，以票号0046650，数额为17万元的发票开出。另原告以郑玲君名字开票5万元，票号0046608。郑玲君在退出承包后，陈祖苗与范国昌各自以186亩土地，每亩880元的标准继续承包原告的土地。2020年5月30日，原告与被告陈祖苗及案外人顾尔其签订了《协议书》一份，确认截止2019年12月30日，被告陈祖苗欠原告土地租金171105元。由被告陈祖苗于2020年夏粮（小麦）收购过程中先行给付土地租金100000元，余款71105元，于2020年12月30日前给付完毕。如有一方违约，应支付违约金20000元。同日，原告与另案被告范国昌及案外人顾尔其签订了《协议书》一份，确认截止2019年12月30日，另案被告范国昌欠原告土地租金176105元。由范国昌于2020年夏粮（小麦）收购过程中先行给付土地租金100000元，余款76105元，于2020年12月30日前给付完毕。如有一方违约，应支付违约金20000元。上述事实有当事人提供的《土地承包经营权租赁合同》、《土地面积确认书》、《协议书》、会计凭证等证据为证，本院予以确认。原告对两被告的欠款数额及《协议书》中的欠款数额予以说明：被告郑玲君2017年度未交的数额为29967元[（700元/亩*557亩-300000元）/3]，2018年度应交的租金数额为163416元(880元/亩*185.7亩)，其已交纳116677元，扣除已交纳押金中的份额66667元，至2018年度应付租金为10039元（29967元+163416元-116677元-66667元）。被告陈祖苗2017年度未交的数额为29967元[（700元/亩*557亩-300000元）/3]，2018年度应交的租金数额为154616元(880元/亩*175.7亩)，其已交纳110491元，扣除已交纳押金中的份额66667元，至2018年度应付租金为7425元（29967元+154616-110491元-66667元）；2019年度欠付租金73680元[应付的163680元（880元/亩*186亩）-已交纳90000元]，2020年度应付租金163680元，被告陈祖苗积欠的租金总额为244785元。原告另说明，陈祖苗、范国昌与郑玲君的土地承包面积存在差异，故对2018年度的土地租金计算，陈祖苗、范国昌的以175.7亩计算，郑玲君的以185.7亩计算；2019年以后的土地租金计算，陈祖苗和范国昌的以186亩计算，双方已在各自的《协议书》中予以认可。被告陈祖苗与原告签订的《协议书》中所称至2019年12月30日，被告陈祖苗欠原告土地租金171105元，系2018年度之前的欠款7425元与2019年度所欠的租金163680元（880元/亩*186亩）之和。协议签订后，陈祖苗给付租金90000元。上述两被告的欠款数额，有原告提供的相应凭证和当事人的当庭陈述可以证明，本院予以确认。本院认为，一、原、被告之间的土地承包经营权租赁合同真实有效。此后，该合同的内容发生了实质的变更：1、承租一方先是从陈祖苗、郑玲君两人变更为陈祖苗、郑玲君及范国昌三人，后因郑玲君退出租赁，承租人又变回陈祖苗、范国昌两人；2、原先所出租的土地，也因郑玲君退出租赁，由557亩变更为两份186亩；3、该合同由原先的共同承包租赁变为实际履行中的三人分别租赁；4、租金标准从2017年度的700元/亩变更为2018年起880元/亩。三位承租人陈述各人租各人的，且租赁的押金及交纳的租金实际上也是各人付各人的，原告也是对三位承租人的租赁费用分别算账，在郑玲君退出租赁之后，又与陈祖苗、范国昌分别签订还款协议。合同签订后发生变更，是各方共同的意思表示，本院对变更后的合同效力予以认可。二、被告陈祖苗答辩时，对2018年之后的租金按照880元/亩的标准计算不予认可。双方在合同中对租金约定为：“2016年11月20日至2017年11月19日期间为700元/亩，以后视物价变化情况与全镇农业用地价格作同步调整”，2017年度的租金标准700元/亩，没有争议。对2018年之后的租金标准，原告主张是以按照880元/亩的计算，已与原告结账的被告郑玲君对此标准未提出异议，被告陈祖苗、范国昌与原告签订《协议书》时，也是以该标准进行的结算，故2018年以后的租金标准上调至880元/亩，应予认定，被告陈祖苗的答辩理由，本院不予采纳。三、针对原告的诉讼请求，其要求判令被告郑玲君给付尚欠租金10039元，陈祖苗给付尚欠租金244785元和违约金20000元，符合相关法律规定，本院予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条、一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告郑玲君于本判决书生效后十五日内给付原告南通市通州区十总镇柏树墩村股份经济合作社土地租赁费10039元；二、限被告陈祖苗于本判决书生效后十五日内给付原告南通市通州区十总镇柏树墩村股份经济合作社土地租赁费244785元和违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2711元，保全费1920元，合计4631元，由被告郑玲君负担169元，由被告陈祖苗负担4462元（原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5422元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员 陈 超二〇二〇年十二月二十五日书记员 缪彬彬