江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4235号上诉人（原审原告）：郑晓东，男，1977年9月16日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审原告）：崔荣，女，1977年5月22日出生，住江苏省泗阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：佴凤奎，江苏金邦律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：沈妍，江苏金邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏奇鹰置业有限公司,住所地江苏省泗阳县经济开发区**九江路。法定代表人：金巧云，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁传耀，该公司员工。上诉人郑晓东、崔荣因与被上诉人江苏奇鹰置业有限公司（以下简称奇鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2020）苏1323民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑晓东、崔荣上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判按照郑晓东、崔荣一审诉讼请求的标准支持逾期交房违约金，一、二审案件受理费由奇鹰公司负担。事实与理由：依据相关司法解释规定，合同约定的逾期办证违约金低于实际造成的损失的，当事人可以要求调整。因实际损失难以确定，故应当以已付购房款的总额参照银行同期贷款利率计算违约金。被上诉人奇鹰公司二审辩称，商品房买卖合同中已经约定了逾期办证违约金的计算方法，应按此标准确定违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑晓东、崔荣向一审法院起诉请求：1.判令奇鹰公司协助办理涉案房屋产权登记手续；2.奇鹰公司赔偿自2015年3月28日起至2020年7月13日期间的实际损失108078.59元(按照已交房款金额迟延履行利息计算），2020年7月13日之后的损失，另案主张；3.奇鹰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月16日，郑晓东、崔荣和奇鹰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郑晓东、崔荣购买奇鹰公司开发的位于泗阳县，合同总价款为319334元。奇鹰公司于2014年12月28日前，将符合约定的商品房交付给郑晓东、崔荣使用。奇鹰公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由奇鹰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因奇鹰公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房的，奇鹰公司按已付房价款的0.1%支付违约金。合同还约定了其他事项。郑晓东、崔荣已向某公司支付了319334元购房款，奇鹰公司已按约将涉案房屋交付给郑晓东、崔荣占有使用。诉讼过程中，郑晓东、崔荣以约定的违约金过低，要求按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年3月28日起计算至2020年7月13日止,2020年7月13日之后的另案诉讼。一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。奇鹰公司认可其存在逾期办证的违约行为，双方现争议的是合同约定的违约金标准是否需要调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，如因奇鹰公司责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房的，奇鹰公司按已付房价款的0.1%向郑晓东、崔荣支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。郑晓东、崔荣主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，郑晓东、崔荣应对其损失提交证据予以证明，对此，郑晓东、崔荣未能提供任何证据予以证实，因此，对郑晓东、崔荣关于按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算违约金的主张不予支持。根据本案的实际情况，现奇鹰公司自愿将合同约定的逾期办证违约金标准调增到按已付房款的2.8%，予以准许。郑晓东、崔荣所购房屋价款为319334元，合同约定的违约金为319.334元，奇鹰公司自愿承担违约金8941.352元，对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，一审法院判决：一、奇鹰公司于判决生效后十五日内协助郑晓东、崔荣办理坐落于泗阳县的权属证书;二、奇鹰公司于判决生效后十日内赔偿郑晓东、崔荣逾期办证违约金8941.352元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取1284元，由奇鹰公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：奇鹰公司承担逾期办证违约金的计算标准是否应当调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加。本案中，双方当事人之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，承担合同履行中的风险，对于约定的违约条款双方当事人均应诚信遵守。合同签订之后，一方不应违反合同约定，以约定的违约金不能督促对方及时履行义务为由而主张改变约定。郑晓东、崔荣虽然称合同约定的违约金无法弥补损失，请求调整为按参照银行同期贷款利率计算违约金，但既未提交证据证实奇鹰公司的违约行为造成的具体损失，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失。奇鹰公司在本案中自愿将违约金计算标准调整高于合同约定的标准，系对其权利的处分，一审法院据此确定的违约金数额，并无不当。综上，上诉人郑晓东、崔荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2568元，由上诉人郑晓东、崔荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 吴振环二〇二〇年十二月三日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。