吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初2757号原告:李晓光，女，1966年1月24日出生，满族，现住珲春市。委托诉讼代理人:金鑫博（系原告之子)，男，1990年7月12日出生，汉族，现住珲春市。被告:珲春市吉兴房地产开发有限公司，住所珲春市靖和街。法定代表人:陈吉兴，董事长。委托诉讼代理人:赫宸，该公司职员。原告李晓光与被告珲春市吉兴房地产开发有限公司（以下简称“吉兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓光及其委托诉讼代理人金鑫博，被告吉兴公司的委托诉讼代理人赫宸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李晓光向本院提出诉讼请求：1.吉兴公司返还购房差价款31414.5元并支付2012年至今利息（年化利率2.1％）5277.6元；2.吉兴公司支付违约金23341.5元；3.吉兴公司承担本案的诉讼费、误工费、车船费和精神损失费；以上三项合计70000元。诉讼过程中变更诉讼请求为：1.吉兴公司返还购房差价款31414.5元并支付利息（以31414.5元为基数，自2012年9月16日起至实际支付止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）;2.同时按照《商品房买卖合同》第五条第2款规定支付违约金23341.5元;3.案件受理费由吉兴公司承担。事实和理由：2012年4月11日，李晓光与吉兴公司签订《购房合同》，买卖位于珲春市××街的房屋，以每平方米2925元的单价，总楼价269100元的价格成交该92平方米的房屋。2020年6月11日，李晓光在珲春市房产局办理完不动产权证后发现位于产权登记面积为81.26平方米，与李晓光在吉兴公司处购买时的92平方米不相符，面积相差10.74平方米。根据法律规定和《商品房买卖合同》中第五条面积确认及面积差异处理办法，诉至法院，要求吉兴公司退还房屋差价款及违约金。吉兴公司辩称，公司同意返还面积差价款31414.5元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积确认及面积差异处理方式双方自行约定按第一种方式处理，合同约定房屋面积有差异的以房产证为准,房款多退少补,不退房。并没有对违约金、利息进行约定，公司也没有违约。故吉兴公司不同意支付违约金及利息。本院经审理认定事实如下：2012年李晓光从案外人李某处购买了位于珲春市××府的房屋，房屋面积约定为92平方米，并到吉兴公司办理了房屋更名手续。2014年4月14日，李晓光以面积为92平方米的房屋价格向吉兴公司支付了剩余房款16万元，同时领取了涉案房屋钥匙。吉兴公司收取李晓光房屋总价款269100元。2017年9月29日，李晓光与吉兴公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：预字HC2017-001644405），已在相关部门登记备案，合同约定“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的:珲春市××街。丘地号:10-1-115-405该商品房的用途为住宅,属混合结构，层高为3米，建筑层数地上7层，地下**。该商品房阳台是【×封闭式】【×非封闭式】【×封闭式加非封闭式】。该商品房【√合同约定】【产权登记】建筑面积共81.26平方米，其中，套内建筑面积71.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.59平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。X第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款:1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2600元，总金额（人民币）贰拾壹万壹任贰佰柒拾陆元整（￥211276）。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）元整(￥)。3、按套（单元)计算，该商品房总价款(人民币）元整(￥)。4、第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【√建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:面积有差异的以房产证为准，房款多退少补,不退房2、双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按X利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款:1、一次性付款买受人于2017年9月29日一次性交房款211276元。2、分期付款买受人于交纳房款%,计元，剩余%计元，待配套设施全部竣工经有买受人代表参加的验收并确认合格后收取。3、其他方式买受人于首付房款%，计元，公积金（银行）贷款%计元，剩余%计元，待配套设施全部竣工经有买受人代表参加的验收并确认合格后收取。……附件四：合同补充协议1、物业维修基金、契税、产权证工本费、燃气初装费由买受人负责。2、装修保证金交钥匙时每户收取3000元，业主装修完毕后，未违反“装修管理条例及业主公约”的，保证金如数退还。3、如本协议房价与买受人原始收据有差异的，以出卖人出具的原始收据为准。4、本合同中第二条土地使用年限由2015年1月8日至2085年1月8日变更为2014年11月28日至2084年11月28日”。2020年6月11日，李晓光到珲春市自然资源局办理了不动产权证书[吉（2020）珲春市不动产权第XXXX号]，登记的房屋建筑面积为81.26平方米。本院认为，李晓光与吉兴公司于2017年9月29日签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立并有效。双方当事人均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。”结合双方当事人签订《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“面积有差异的以房产证为准，房款多退少补,不退房”，现案涉房屋的约定面积与产权登记面积存在10.74平方米的差距，李晓光要求吉兴公司返还房屋面积差价款31414.5元的主张，于法有据，且吉兴公司同意返还，故本院予以支持。关于李晓光要求吉兴公司支付房屋面积差价款利息的主张，因双方当事人对于退还面积差价款时是否计付利息问题未作约定,考虑到吉兴公司占用了面积差价款,而利息性质属于该款项产生的法定孳息,吉兴公司理应在向李晓光返还房屋面积差价款时一并返还占有款项期间的利息。因此,李晓光请求吉兴公司返还占有面积差价款期间的利息合理合法,李晓光于2014年4月14日交齐房屋价款并领取了涉案房屋钥匙，利息的起算时间应从2014年4月14日起算，李晓光主张利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止的请求,因自2019年8月20日起,中国人民银行贷款基准利率标准已取消,故该日后应当适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息,该日之前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于李晓光要求按照《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定第2种处理方式支付违约金23341.5元的诉讼请求，因双方在签订《商品房买卖合同》时已经明确约定在房屋出现面积差异时按照“面积有差异的以房产证为准，房款多退少补,不退房”方式进行处理，所以李晓光的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、珲春市吉兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日返还给李晓光房屋面积差价款31414.5元及利息（自2014年4月14日起至2019年8月19日的利息,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算;2019年8月20日至前述款项付清之日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、驳回李晓光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（已预交1550元，应退还250元），减半收取650元，珲春市吉兴房地产开发有限公司负担397元，李晓光负担253元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 王 晶 二〇二〇年十二月二十三日书记员 于惠媛