上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35788号原告：上海港沪房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吴继霖，董事长。委托诉讼代理人：戴健，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海胜军投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周其梅，董事长。委托诉讼代理人：周婵，女,公司员工。原告上海港沪房地产有限公司(以下简称港沪公司)与被告上海胜和琛体育发展有限公司(以下简称胜和琛公司)、上海胜军投资管理有限公司(以下简称胜军公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。因胜和琛公司于2020年9月21日注销，本院不再将胜和琛公司列为本案当事人。本案于2020年11月25日公开开庭审理，原告港沪公司的委托诉讼代理人戴健、严海平、被告胜军公司的委托诉讼代理人周婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港沪公司向本院提出诉讼请求：判令1、请求确认原告与胜和琛公司的房屋租赁关系于2020年5月31日解除；2、被告支付2019年12月1日至2020年1月23日期间的租金84,628.26元、2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金115,771.49元；3、被告支付2019年12月1日至2020年5月31日的物业管理费79,614.4元；4、被告支付2019年10月1日至2020年5月31日的电费6,262.03元；5、被告支付2019年10月1日至2020年4月1日的水费375元；6、被告赔偿房屋复原费用81,047.77元；7、被告支付逾期付款违约金(自相关费用应付之日至实际付款之日止，按照每日千分之二的标准计算)；8、被告赔偿逾期注销营业执照的损失165,820.72元；9、租赁保证金192,439.2元作为违约金不予返还。事实与理由：原告系上海市静安区嘉里不夜城企业中心第二座XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人。2017年3月6日，原告与胜军公司就租赁房屋签订《上海市房屋租赁合同》。2017年5月23日，原、被告签订《租赁合同补充协议书(一)》(以下简称补充协议)，约定由胜军公司的全资子公司即胜和琛公司取代胜军公司成为租赁房屋的新承租方，原告与胜和琛公司重新签订了租赁合同，同时约定胜和琛公司对胜军公司在租赁合同项下的全部义务承担连带责任。2017年6月9日，原告与胜和琛公司签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。补充协议及租赁合同约定租赁期限为2017年3月20日至2022年5月19日，租赁面积为235.04平方米，租赁保证金为192,439.2元，同时还约定了租金、物业管理费、违约责任等条款。2019年12月起，胜和琛公司开始拖欠租金、物业管理费、水电费等款项。经原告多次催讨，胜和琛公司仍不缴付欠款。2020年5月26日，胜和琛公司向原告申请提前终止租赁合同，原告同意提前终止但要求胜和琛公司付清欠款并将租赁房屋恢复原状，然胜和琛公司拒绝支付欠款亦不履行房屋复原义务。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。被告胜军公司针对原告的诉请辩称，同意诉请1，2020年5月31日是原、被告协商解除的。同意诉请2。不同意诉请3，2020年1月24日至2020年3月23日是疫情一级响应期间，被告因为疫情停业，不同意支付物业管理费，其余期间的物业管理费同意支付，无异议。同意诉请4。同意诉请5。不同意诉请6，被告于2020年5月31日与原告协商退租是有前提的，不影响原告找下家，系争房屋继续用于经营健身房行业，原告同意被告将器械留给在系争房屋，也同意被告不予复原，故被告不同意支付复原费。关于诉请7，疫情前，2019年12月31日原告同意被告2019年11月的物业费、租金于2020年1月、2020年2月分两次支付。2020年3月12日原告同意被告2019年11月的租金于2020年3月底支付。2020年1月19日被告支付2019年11月的半个月的租金。延迟支付相应款项是原告同意的，否则原告会停水、停电，后原告也未向被告催讨2019年11月之后的租金。不同意诉请8，原、被告协商好2020年5月31日退房，胜和琛公司第一时间办理注销手续，但是相关部门需要一定时间，这个时间不是被告能决定的，不应该由被告承担。不同意诉请9，原、被告系协商一致解除合同，2020年5月31日双方协商好，原告同意押金抵扣欠付费用，原告没有要求支付违约金，而且原告要求被告把器械留下抵扣欠付费用。2020年6月15日的邮件证明原告同意器械抵扣欠付费用。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋(性质商场，用途商业)产权人。2017年3月6日，胜军公司(预承租方、乙方)与原告(预出租方、甲方)签订《上海市商品房预租合同》，约定：甲方预租涉案房屋予乙方，期限为62个月，自2017年3月20日至2022年5月19日，装修期2个月，自2017年3月20日至2017年5月19日；2017年3月20日至2017年5月19日期间的月租金为16,682元，2017年5月20日至2017年6月19日期间的月租金为16,682元，2017年6月20日至2019年5月19日期间的月租金为50,044元，2019年5月20日至2020年5月19日期间月租金为57,194元，2020年5月20日至2022年5月19日期间的月租金为60,768元；月物业管理费为14,102.4元；交付日定为2017年3月20日；租赁保证金计192,439.2元(2个月租金标准及三个月物业管理费)；该房屋只限于乙方用作V+Fitness为店名/品牌经营健身会所之用途。后原告收取租赁保证金192,439.2元。2017年4月19日，胜和琛公司注册成立，胜军公司持有该公司100%股份，胜和琛公司的注册地址即涉案房屋处。2017年5月23日，原告(甲方)、胜和琛公司(丙方)、胜军公司(乙方)三方签订补充协议，约定：自2017年3月20日起，原租赁合同的承租方由胜军公司变更为胜和琛公司，甲方与丙方应签署租赁合同，新租赁合同交付日为2017年3月20日，装修期2个月，租期60个月，自2017年5月20日至2022年5月19日；新租赁合同约定2019年5月20日至2020年5月19日期间月租金为57,194元，2020年5月20日至2022年5月19日期间的月租金为60,768元；物业管理费每月14,102.4元；乙方同意对丙方于新租赁合同项下的义务和责任承担连带责任；乙方追认于2017年3月20日将涉案房屋交接给丙方；本补充协议与新租赁合同相抵触的，以本补充协议为准。后原告(出租方、甲方)与胜和琛公司(承租方、乙方)签订了租赁合同，约定：乙方应于每月1日前预先支付当月租金及当月物业管理费；自交付之日起，乙方自行负担使用该房屋的电费、水费；租赁保证金计192,439.2元(2个月租金标准及三个月物业管理费)；该房屋只限于乙方用作V+Fitness为店名/品牌经营健身会所之用途；乙方若未按时交还房屋并拆除其增设的设施、设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由乙方负担；甲方清点留存物后30日内，乙方仍未支付全部款项的，甲方有权留置物品，所得费用用以弥补乙方应付款项；如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金；乙方应在本合同终止或提前终止后及时注销以该房屋为注册地址的工商等登记证，如乙方在本合同终止或提前终止后30日内仍未能办理注销手续的，因乙方延迟办理注销或转移以该房屋未注册地址的工商登记，由此造成甲方无法尽快将该房屋再行出租的，乙方同意赔偿甲方损失；如合同约定的租金、物业管理费及其他费用应由乙方支付的应付款项在到期日后的三十天内仍未支付，或乙方逃租(或者租赁期限届满前自行终止本合同项下租赁的)，甲方有权随时进入该房屋以收回整个房屋，合同立即终止，甲方有权没收租赁保证金并要求乙方赔偿给甲方造成的损失，甲方有权经提前通知后采取不提供水、电等措施；如本合同租金、物业管理费、应付款项未按合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照日千分之二的标准收取逾期违约金。合同签订后，胜和琛公司在涉案房屋内经营V+Fitness健身会所。2019年12月31日，胜和琛公司向原告申请2019年11月租金于2020年1月、2020年2月分两次支付。原告回复予以同意。2020年1月9日，原告向胜和琛公司发送站内信，要求胜和琛公司于2019年12月1日前支付2019年10月水、电费，于2020年1月1日前支付2019年11月水、电费。2020年1月24日，本市因新冠疫情进入一级响应机制，胜和琛公司经营的V+Fitness健身会所停止营业。2020年3月24日，原告向胜和琛公司发送催款通知，要求胜和琛公司于三日内支付2019年9月、10月的水费、电费、2019年11月的电费、水费、管理费、2019年12月的电费、水费、管理费、2020年1月的管理费、2020年2月管理费。同日，胜和琛公司经营的V+Fitness健身会所恢复营业。2020年4月3日，原告向胜和琛公司发送催款通知，要求胜和琛公司于三日内支付2020年4月管理费、2020年2月电费、2020年1月水费。2020年4月，原告向胜和琛公司送达确认函，载明原告向被告给予被告租金扶持方案为：2020年1月24日至2020年3月31日每月基本租金免除，物业管理费、非调整期间的租金及租赁合同其他款项保持不变。2020年4月14日，胜和琛公司向原告提交了盖好章的《确认函》。2020年4月27日，胜和琛公司向原告支付2019年12月租金5,000元、物业管理费5,000元。2020年5月9日，胜和琛公司向原告支付2019年12月租金5,000元。2020年5月15日，胜和琛公司向原告支付2019年12月租金5,000元。2020年5月27日，胜和琛公司向原告提交《终止合同申请函》，申请终止合同，并希望原告在扣除保证金后免除超出保证金的部分款项及免除房屋复原。2020年5月28日，原告向胜和琛公司发送电子邮件，告知胜和琛公司：截止2020年5月31日，贵司拖欠自2019年12月1日至2020年5月31日的租金、管理费、水电费等费用合计285,875.24元；基于胜和琛公司在疫情发生之前已有严重违约情形及胜和琛公司书面确认无法继续履行合同，现通知租赁合同于2020年5月31日解除，但不同意胜和琛公司其余要求，原告促请胜和琛公司于2020年5月31日或之前履行以下义务，1.胜和琛公司应于解除日或之前将涉案房屋恢复原状后交还原告，否则原告有权于解约日收回涉案房屋并自行恢复原状，因恢复原状产生的一切费用由胜和琛公司负担；2.胜和琛公司应于解除日后的30日内注销或转移以涉案房屋未注册地址的工商登记；胜和琛公司截止2020年5月31日应付的租金、管理费、水电费等285,875.24元，租赁保证金可用于抵扣上述费用。2020年6月2日，原告与胜和琛公司办理了房屋交接，胜和琛公司将涉案房屋钥匙交还给原告，因胜和琛公司未结清欠付费用，故胜和琛公司于涉案房屋的设备物品由原告留置。2020年6月15日，胜和琛公司向原告发送电子邮件，要求原告在扣除保证金后不再追索其他费用；同意涉案房屋内的器械及其他物品由原告处置，抵充保证金外的费用。原告未对该邮件予以回复。2020年9月21日，胜和琛公司注销。胜军公司在胜和琛公司注销清算报告中承诺胜和琛公司债务已经清偿完毕，若有未了事宜，胜军公司愿意在法律规定范围内继续承担责任。2020年11月6日，原告与胜军公司至原告处就胜和琛公司遗留的设施设备进行清点。审理中，原告与胜军公司均表示，同意胜和琛公司遗留的设施设备归原告所有，相应设施设备折价20,000元冲抵被告欠付费用。审理中，原告表示，系争房屋复原报价为81,047.77元，原告未支付该笔费用。胜军公司表示，如果法院认定被告需向原告支付逾期付款违约金，则原告主张的标准过高，请求调低。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据原告与胜军公司、胜和琛公司签订的三方协议及胜和琛公司与原告签订的租赁合同，胜和琛公司与原告之间形成合法有效的房屋租赁合同关系，胜军公司对胜和琛公司于租赁合同项下的义务承担连带责任。现胜和琛公司已注销，胜军公司依据三方协议的约定及其作为胜和琛公司唯一股东对胜和琛公司遗留债务的承诺，应当承担胜和琛公司合同项下的债务。原告于2020年6月2日收回涉案房屋，原告与胜和琛公司之间的租赁合同关系已解除。鉴于胜军公司对原告诉请1、诉请2、诉请3中除2020年1月24日至2020年3月23日之外的物业管理费、诉请4、诉请5均无异议，本院对原告相关诉请予以支持。本院就原告其余诉请做如下分析。一、关于合同解除的原因。原告认为，胜和琛公司逾期付款并提出解约，合同解除的责任在于胜和琛公司；胜军公司则认为，合同解除是原告与胜和琛公司双方协商一致的结果。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据审理查明的事实，胜和琛公司向原告提出终止合同的申请，并要求免除超出保证金的款项支付及复原义务。原告对此除回复同意解除合同外，并未同意胜和琛公司其余要求，相反原告则要求胜和琛公司承担复原义务、支付剩余款项等。由此可见，原告与胜和琛公司虽均同意解除合同，但双方对于合同解除的后果并未达成一致，不能视为双方协商一致解除合同。胜军公司虽称原告曾做出过不予追究违约责任等相应承诺，但并未提供证据予以证明，且原告对此予以否认，故本院对胜军公司关于合同系协商一致解除的意见不予采纳。根据审理查明的事实，胜和琛公司逾期付款已经达到了合同解除的条件，故原告有权依据合同约定解除合同，原告关于合同解除时间及理由的意见，符合事实及法律规定，本院予以支持。二、关于2020年1月24日至2020年3月23日的物业管理费。根据审理查明的事实，原告于2020年4月向胜和琛公司送达确认函明确2020年1月24日至2020年3月31日期间的基本租金予以免除、物业管理费等其他款项保持不变，后胜和琛对此同意并将确认函盖章后交还原告。本院认为，此举表明胜和琛公司同意支付上述时间段内的物业管理费。现胜军公司对此否认，其意见与事实不符，本院不予采纳。三、关于保证金的处理。胜和琛公司虽于2020年6月15日向原告发送电子邮件要求原告扣除保证金后不再追索其他费用，但原告并未同意胜和琛公司相关请求。而根据合同约定，胜和琛公司如逾期支付租金、物业管理费等超过30天的，原告可以收回房屋、解除合同、没收保证金并要求胜和琛公司赔偿损失。结合前述分析，合同解除的责任在于胜和琛公司，且以保证金冲抵违约金尚属合理，故原告有权要求保证金冲抵违约金，本院对原告此项诉请予以支持，对被告相应意见不予采纳。四、关于逾期付款违约金。根据合同约定，胜和琛公司逾期支付租金、物业管理费等应付款项的，应支付逾期付款违约金。根据审理查明的事实，原告已同意胜和琛公司迟延支付2019年11月的租金，但根据原告向胜和琛公司发送的站内信、催款通知等证据，原告并未同意胜和琛公司迟延支付2019年11月租金之外的其他应付费用，故胜军公司应向原告支付逾期付款违约金。鉴于原告主张的逾期付款违约金标准过高，本院对逾期付款违约金的标准调低至日万分之二。胜军公司关于逾期违约金标准过高、应予调低的意见，并无不当，本院予以采纳。五、关于复原费。该项费用性质属于因胜和琛公司违约导致原告的实际损失，由于本院已支持原告的违约金主张，而原告主张实际损失的金额未超过违约金的金额，故其不宜在主张违约金的同时再主张赔偿损失，故本院对原告该项诉请不予支持。六、关于逾期注销营业执照的损失。根据合同约定，胜和琛公司在合同终止后30日内未能完成注销手续的，应赔偿原告逾期注销营业执照的损失。考虑到涉案房屋的性质为商场用途，胜和琛公司的营业执照迟延注销必然会影响原告使用涉案房屋，故胜军公司应赔偿原告相应损失。即便胜军公司称办理营业执照注销手续的时间非其所能控制，但考虑到胜和琛公司在签订合同时对此理应有所预知并接受合同约定的该种时间条件，故对于未能于30日办妥营业执照注销手续的后果应由被告承担。本院认为，原告该项损失的计算标准过高，应予调低，具体标准由本院予以酌定。七、关于胜和琛公司遗留设备物品的处理。审理中，原、被告均同意胜和琛公司遗留的设备物品归原告所有，并折价20,000元用以冲抵被告应付费用，相关意见并无不当，为避免当事人诉累，本院一并予以处理并用以冲抵被告应付租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海港沪房地产有限公司与上海胜和琛体育发展有限公司(已注销)之间形成的房屋租赁合同关系于2020年5月31日解除；二、被告上海胜军投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港沪房地产有限公司支付租金180,399.75元；三、被告上海胜军投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港沪房地产有限公司支付物业管理费79,614.4元；四、被告上海胜军投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港沪房地产有限公司支付电费6,262.03元；五、被告上海胜军投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港沪房地产有限公司支付水费375元；六、被告上海胜军投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港沪房地产有限公司支付至实际支付之日止，按每日万分之二标准计算的逾期付款违约金(以52,251.36元为基数，自2019年12月1日起算；以57,402.84元为基数，自2020年1月1日起算；以14,102.4元为基数，自2020年2月1日起算；以14,102.4元为基数，自2020年3月1日起算；以1,095.46元为基数，自2020年3月28日起算；以71,296.4元为基数，自2020年4月1日起算；以508.19元为基数，自2020年4月7日起算；以52679.89元为基数，自2020年5月1日起算；以3,212.24元为基数，自2020年6月1日起算)；七、被告上海胜军投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海港沪房地产有限公司赔偿逾期注销营业执照的损失12,600元；八、原告上海港沪房地产有限公司收取的租赁保证金192,439.2元作为违约金可不予退还；九、原告上海港沪房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,816元，减半收取计3,408元，由原告上海港沪房地产有限公司负担608元，由被告上海胜军投资管理有限公司负担2,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二〇年十二月十日书记员 朱韵卿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。