重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0238民初3708号 原告：谭样，男，1992年2月8日出生，住重庆市巫溪县。 被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县宁河街道太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。 法定代表人：彭希，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王发权，重庆浩志律师事务所律师。 原告谭样与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称“圣贤鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭样，被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人王发权，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭样向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约交房的违约金22032元(计算方式：购房总款367200元×0.0001元/日×600日，暂计时间从2017年10月1日起算至2019年5月24日；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金41052.96元(计算方式：购房总款367200元×0.0002元/日×559日，暂计时间从2019年5月25日起算至2020年12月4日，逾期将另外追加）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告向被告购买位于ⅹ的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为367200.00元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今。但被告一直没有交付房产证给原告，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该幢商品房至今没有进行竣工验收，更没有取得《重庆市建设施工竣工验收备案登记证》。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，遂向法院起诉。 被告圣贤鼎公司辩称，原告的按揭贷款到账时间是2017年10月31日，被告就案涉房屋取得竣工备案登记证的时间是2019年5月24日，故被告承担违约交房责任的起止时间是2017年11月1日起至2019年5月24日止。因涉案房屋已于2020年11月6日取得不动产受理登记单，根据合同第十三条第二款关于办理房屋产权证的约定，被告办理产权证的时间明确约定为涉案房屋实际交付使用之日起60日内，由双方共同向房管部门提出申请，故原告主张的违约办证的时间应当扣除该60日宽限期，故违约办证的起止时间应为2019年7月24日起至2020年11月6日。虽然被告没有按期取得竣工验收备案登记证及办理房产证，但并没有影响原告对该房屋的占有和使用。故关于违约金的计算标准，请求人民法院依法予以降低。被告在本案中应承担的诉讼费用，请求按被告应承担的违约金金额的比例确定。 本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订编号为：CQ-319-00518567的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以建筑面积单价为3600元/㎡、总价款367200元的价格购买座落于ⅹ房屋；同时约定原告的付款方式为首付款加按揭贷款；该合同第七条第(一)款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：......；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金......；第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，原、被告签订《巫溪县逸美兴悦小区（商品房买卖合同）补充协议》，补充协议第十八条特别约定：......（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任；第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；第二十条约定：本合同中的不可抗力包括但不限于台风、地、地震水、冰雹，政府征收、征用、罢工、骚乱及异常恶劣天气。 合同签订后，原告已于当日向被告付清首付款。2016年12月13日，被告代收了原告支付的大修基金6120元。2017年9月7日，原告缴纳房屋契税5245.72元。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接收房屋并装修入住。2017年10月31日，被告收到原告申请的购房按揭贷款。被告于2019年5月24日就案涉楼房取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（编号：巫溪县建竣备字[2019]0007号），于2020年11月6日取得不动产登记受理通知单。 另查明，关于案涉房屋的产权证，由原告委托被告办理。 上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》、大修基金收据、交付首付款发票、完税证明、按揭贷款发放凭证，被告提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、不动产登记受理通知单等证据材料予以证明，结合原、被告的当庭陈述，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》（以下简称“《补充协议》”）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。 虽然被告已于2017年9月30日向原告交付了房屋，但此时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而依双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告此时的交房行为尚不构成全面交付，已构成违约。被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其应履行的交付房屋的义务至此才全面完成，故应承担违约责任。但鉴于被告于2017年10月31日才收到原告申请的按揭贷款，原告支付房款的义务至此才完成，故依据《补充协议》的约定，被告在约定交房期限届满之日至被告付清尾款期间免予承担违约交房的责任，也即被告承担逾期交房违约责任的起止期间应当是：自2017年11月1日起至2019年5月24日止共570天。 依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告应在2019年5月24日起60日内，向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而被告直到2020年11月6日才取得房地产登记受理通知单，已构成违约，故应承担相应违约责任，即：被告应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年5月24日）顺延60日后的次日即2019年7月24日起至2020年11月6日止（计472天）向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金。 虽然合同约定由于非被告原因或者属于不可抗力、政府行为、政策因素等原因的免责条款，但被告违约交房的行为并非系不可抗力、政府行为、政策因素等原因所致，其仍应按合同的约定承担违约责任。 考虑到原告已自2017年9月30日起实际占有并使用被告交付的房屋，且原告所举证据不足以证明其因被告逾期办理房屋产权证而实际遭受了损失，故本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，酌情确定：由被告从2017年11月1日起至2019年5月24日止，以总购房款为基数，按每日万分之零点七，向原告支付违约交房的违约金14651.28元(计算式：367200.00元×0.00007元/日×570日＝14651.28元)；由被告从2019年7月24日起至2020年11月6日止，以总购房款为基数，按每日万分之零点六，向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金10399.10元(计算式：367200.00元×0.00006元/日×472日＝10399.10元)。原告就被告违约交房及逾期办理房屋产权证而主张的其余违约金，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谭样支付违约交房的违约金14651.28元； 被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告谭样支付逾期办理房屋产权证的违约金10399.10元； 驳回原告谭样的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费688.56元，由原告谭样负担413.56元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 熊礼平 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 杨 柳 书 记 员 沈丽娟