江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初3604号原告：大丰市银鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982321193341R，住所地盐城市大丰区永泰国际广场公寓****。法定代表人：徐挺，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖友良，江苏道远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进林，江苏道远律师事务所律师。被告：王兰，女，1976年9月7日出生，汉族，户籍所在地盐城市大丰区，现在江苏省南通女子监狱服刑。原告大丰市银鼎房地产开发有限公司（以下简称银鼎公司）与被告王兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银鼎公司的委托诉讼代理人肖友良，被告王兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年11月8日就盐城市大丰区丰华路东侧理想城小区19幢901室、902室房地产（含对应的-20及-23号地下自行车库）分别签订的两份《商品房买卖合同》，并判令被告协助撤销（注销）《商品房买卖合同》的合同备案、预告登记；2、判令被告向原告承担违约金104777元，并承担原告为被告代偿和支出的案件受理费、保全费8464.50元、逾期还贷利息18655.08元；3、本案诉讼费用由人民法院依法处理。事实与理由：原告与被告于2016年11月8日签订了两份《商品房买卖合同》，约定由原告将位于盐城市大丰区对应的自行车车库-20及-23号出售给被告。两份《商品房买卖合同》房价款分别为584538元和463232元，首付款分别为144538元和163232元，余款均约定采用银行贷款的形式支付。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十一补充协议中明确约定了如因被告拖欠银行贷款导致原告承担连带保证责任的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》等内容。上述两份《商品房买卖合同》签订后，被告缴纳了相应的首付款144538元和163232元，相应的商品房买卖合同也办理了预售合同备案和预告登记。而为支付购房余款，被告于2017年3月5日与江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行签订了两份《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》，约定由江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行为被告提供案涉商品房买卖按揭贷款两笔，分别为44万元和30万元，借款期限为2017年3月23日至2040年2月10日。原告为被告的此两笔按揭贷款，提供了阶段性连带责任担保，并对两套预售商品房办理了抵押预登记。2019年3月15日，江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行向盐城市大丰区人民法院提起诉讼，以被告上述两笔贷款均存在长期逾期未还为由，要求原告承担相应的连带担保责任。2019年4月10日，盐城市大丰区人民法院作出（2019）苏0982民初1555号民事判决书，判决原告偿还被告根据两份《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》欠付江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行的所有借款本息以及案件受理费、保全费。2019年4月16日，原告为了减少损失，主动履行了（2019）苏0982民初1555号民事判决书确定的义务，累计承担了借款本金713509.36元、利息18655.08元、案件受理费、保全费8464.50元，合计740628.94元。原告认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》系各自的真实意思表示，更不违反任何法律的强制性规定，应为合法有效；被告未履行按期偿还购房贷款义务，并导致原告因此承担连带担保责任，双方约定的合同解除条件已经成就。为维护自身的合法权益，原告特具此诉状，恳请人民法院及时受理并公正裁决。被告王兰辩称，我当时是购买了这两幢房屋，但是现在按市场价房屋已经升值，应当按照升值计算，我现在不同意解除合同。我主观上不是不履行合同，客观上是因为我在监狱服刑，没有办法履行合同。我现在不是自由人，原告没有权利和资格要求我解除，其起诉是在欺压我。贷款我是实在没有办法缴纳的，贷款你们可以查我已经履行到什么时候。原告在起诉前应当先和我沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》2份、不动产登记证明2份、商品房买卖备案登记材料2份、本院（2019）苏0982民初1555号民事判决书、收贷收息凭证、江苏大丰农村商业银行对账单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，原告银鼎公司与被告王兰签订了合同编号分别为YS19477038120161128、YS19478038120161128的两份《商品房买卖合同》，约定由原告将位于盐城市大丰区对应的自行车车库-20及-23号出售给被告。两份《商品房买卖合同》房价款分别为584538元和463232元，首付款分别为144538元和163232元，余款均约定采用银行贷款的形式支付，两份合同约定的交房时间均为2018年5月25日，双方在两份《商品房买卖合同》附件十一补充协议中均明确约定了如因被告拖欠银行贷款导致原告承担连带保证责任的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》等内容。上述两份《商品房买卖合同》签订后，被告缴纳了相应的首付款144538元和163232元，相应的商品房买卖合同也办理了预售合同备案和预告登记。2017年3月23日，江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行（贷款人、甲方）与王兰（借款人、乙方、抵押人）、银鼎公司（保证人、丙方）签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》2份，合同约定，借款金额分别为44万元、30万元，借款期限自2017年3月23日起至2040年2月10日止，执行年利率分别为4.41%、5.15%，合同利率遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定。借款用途为购买商品房，还款方式为等额本息还款法。银鼎公司提供阶段性保证。乙方未能按时还款即构成违约，甲方有权要求其限期纠正，逾期不纠正的，甲方有权提前收回部分或全部的贷款债权。若乙方未按约定期限还款，就逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。乙方未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，丙方应在收到甲方向其发放的《担保人履行责任通知书》后，及时足额代偿乙方全部责任并放弃抗辩权。银鼎公司在个人楼宇按揭抵押担保借款合同中作为保证人加盖公司章印。贷款发放后，王兰偿还部分借款。2019年3月9日，江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行通过邮政特快专递方式向银鼎公司发出《担保人履行责任通知书》，宣布贷款剩余未清偿本金713509.36元及利息提前到期并要求立即清偿。通知银鼎公司在接到本通知后7日内，履行保证人代为清偿的保证责任，若逾期江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行将依据协议从银鼎公司《商品房销售存款专户》的保证金中直接扣划。截止2019年3月14日，王兰欠付江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行（以下称大丰农商行常新支行）借款本金713509.36元，利息17075.27元。2019年3月15日，大丰农商行常新支行向本院提起诉讼，并申请财产保全，本院依法作出(2019)苏0982民初1555号民事裁定书，裁定冻结银鼎公司银行存款75万元或查封、扣押其他等值财产。大丰农商行常新支行因此支付保全申请费4270元。2019年3月20日，大丰农商行常新支行扣划被告银鼎公司258000元，其中本金为250396元，利息7604元。2019年4月10日，本院依法作出（2019）苏0982民初1555号民事判决书，判决银鼎公司在该判决生效后7日内偿还大丰农商行常新支行贷款本金463113.33元及逾期利息（2019年3月14日前逾期利息9471.27元及2019年3月15日起按合同约定利率计算的利息、罚息以及应付未付利息、罚息的复利）至付清之日止。案件受理费8389元，减半收取4194.50元，保全费4270元，合计8464.50元，由银鼎公司负担。2019年4月16日，银鼎公司主动履行了（2019）苏0982民初1555号民事判决书确定的义务。截止2019年4月16日，原告银鼎公司已代被告王兰向大丰农商行常新支行偿还借款本金713509.36元、利息18655.08元、案件受理费及保全费8464.50元，合计740628.94元。本院认为，原告银鼎公司与被告王兰签订的两份商品房销售合同及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应自觉履行。由于被告王兰未能按约定偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿责任，按照原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》附件十一补充协议约定，原告有权解除双方签订的两份《商品房买卖合同》及附件，故对原告要求解除两份《商品房买卖合同》及附件的相关请求，本院予以支持。合同解除后，原告银鼎公司应退还被告王兰已交纳的购房款584538元和463232元，被告王兰应协助原告银鼎公司办理两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为YS19477038120161128、YS19478038120161128信息备案的注销手续和预售商品房买卖预告登记（编号分别为32001515967、32001516000）的注销手续。原告银鼎公司已代被告王兰偿还大丰农商行常新支行按揭借款本金713509.36元、利息18655.08元、案件受理费及保全费8464.50元，合计740628.94元，其承担保证责任后，有权向被告王兰追偿，上述款项相抵后原告银鼎公司仍应向被告王兰退还房款307141.06元。被告王兰未按期还款的行为已构成违约，本应按附件十一补充协议约定承担违约责任，但因被告王兰认为按合同总房款的10%计算违约金过高，该房屋尚未交付等因素，本院酌定按合同总房款的3%计算违约金，即为31433.10元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条的规定，判决如下：一、解除原告大丰市银鼎房地产开发有限公司与被告王兰于2016年11月8日签订的合同编号分别为YS19477038120161128、YS19478038120161128《商品房买卖合同》及附件。二、被告王兰于本判决生效后十日内协助原告大丰市银鼎房地产开发有限公司办理两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为YS19477038120161128、YS19478038120161128）信息备案和预告登记（编号分别为32001515967、32001516000）的注销手续。三、被告王兰于本判决生效后十日内给付原告大丰市银鼎房地产开发有限公司违约金31433.10元。四、原告大丰市银鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被告王兰购房款307141.06元。五、驳回原告大丰市银鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15417元，由原告大丰市银鼎房地产开发有限公司负担904元，被告王兰负担14513元[于本判决生效之日起10内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××41]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 陈祚宏审 判 员 姜安国审 判 员 夏玉珍二〇二〇年十二月二十八日法官助理 朱 慧书 记 员 管益新附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3、《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。