安徽省颍上县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1226执异23号 案外人（异议人）：刘忠，男，1970年11月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托代理人：付敏、杨烁，安徽恒言律师事务所律师。 申请执行人：张华，女，1975年5月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被执行人：阜阳润源置业有限公司，住所地安徽省阜阳市阜阳合肥现代产业园区天鹅湖路**，统一社会信用代码91341200MA2MQ4521W。 法定代表人：李锋，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：孙广海、刘宾伟，该公司员工。 在本院执行申请执行人张华与被执行人阜阳润源置业有限公司为买卖合同纠纷一案中，案外人刘忠于2020年12月15日对本院（2019）皖1226执保422号保全案件中查封被执行人阜阳润源置业有限公司名下位于安徽省阜阳市颍州区天鹅湖路168号润源·太阳城的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘忠称，颍上县人民法院查封被执行人阜阳润源置业有限公司名下位于安徽省阜阳市颍州区天鹅湖路168号润源·太阳城的房屋有误，该房屋系颍上县人民法院查封之前我已与被执行人阜阳润源置业有限公司签订购房合同并已网签备案、已支付全部购房款、已合法入住，至今未办理房屋所有权登记是因为润源公司未通知我，本人无过错。我是房屋的实际所有人，我的异议申请完全符合《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。为此，请求颍上县人民法院解除对上述房屋的查封。 案外人刘忠为支持其主张向本院提交下列证据： 1.刘忠身份证一份； 2.商品房买卖合同、合同补充协议各二份 3.安徽增值税普通发票（购房）二份； 4.润源·太阳城前期物业合同二份； 5.物业费收据六份； 6.安徽农金交易明细（二笔退还房屋面积差价）一份； 7.住宅专项维修资金专用收据二份； 8.安广有线电视开通申请单二份。 申请执行人张华称，对案外人刘忠提供的证据的真实性不持异议，只要刘忠能出示银行流水或打款凭证证实付款的真实性我对异议人的请求就没有意见。 被执行人阜阳润源置业有限公司称，案外人刘忠购买其公司开发的两套房屋属实，购房款已交清，且已入住至今，案外人的异议请求应当支持。 本院查明，本案案涉房屋系位于安徽省阜阳市颍州区天鹅湖路168号润源·太阳城的房屋。该两套房屋为被执行人阜阳润源置业有限公司开发且登记在其名下。本院在审理张华与阜阳润源置业有限公司为买卖合同纠纷一案中，作出了（2019）晥1226民初7702号民事裁定书，于2019年11月22日以（2019）皖1226执保422号保全案件查封了上述两套房屋。 另查明，2017年5月16日，刘忠与阜阳润源置业有限公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，刘忠以491620元购买阜阳润源置业有限公司开发的位于阜阳市颍州区天鹅湖路168号润源·太阳城的房屋；以482032元购买该住宅楼902室房屋。2019年3月6日，双方签订了两份《合同补充协议》，出卖人阜阳润源置业有限公司应退给买受人刘忠两套房屋的面积差价款分别为2218元、2181元，双方最终确认房价款分别为489402元、479851元，两套房屋购房款已全部付清且房屋差价款已退还给刘忠。2019年6月14日，交房入住至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。 （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，满足四个要件人民法院应予支持，该规定能够对抗对被执行人享有普通债权的债权人的执行。本案中涉案房屋虽登记在被执行人阜阳润源置业有限公司名下，但案外人刘忠与被执行人阜阳润源置业有限公司在本院查封该房屋之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并按照约定支付全部的房价款，在本院查封该房屋之前也已合法占有该两套房屋。又因房屋从开发商手中购买，房屋未能过户的责任不能归责于买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，同时赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。申请执行人张华对案外人购买房屋付款的真实性提出质疑，案外人提供的交款发票及安徽农金交易明细中显示的二笔退还房屋面积差价与商品房买卖合同、合同补充协议相互印证，能够证实购买房屋付款的真实性。案外人刘忠的异议理由依法应予支持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条之规定，裁定如下： 中止对被执行人阜阳润源置业有限公司名下位于安徽省阜阳市颍州区天鹅湖路168号润源·太阳城的房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 刚 审判员 刘 洋 审判员 邵 修 发 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 王 保 翔 附：相关法律条文 《中人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房屋提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》 第16条房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。