湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0822民初1311号 原告：朱国良，男，1982年3月9日出生，汉族，户籍地浙江省金华市金**，现住桑植县。 委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。 被告：张家界金豪置业有限责任公司，住所地张家界市永定区大桥路**。 诉讼代表人：张家界金豪置业有限责任公司管理人，负责人龚楚健。 委托诉讼代理人：李子康，湖南源阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈龙文，男，1971年10月5日出生，白族，户籍地湖南省桑植县，现住湖南省桑植县。 原告朱国良与被告张家界金豪置业有限责任公司（以下简称“金豪置业公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告朱国良委托诉讼代理人向润年，被告金豪置业公司委托诉讼代理人李子康、陈龙文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱国良向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告的购房款本金及违约金2087570.69元享有特定担保物优先受偿权；2.判决被告为原告办理A-3-1605、B-1-1504、A-3-1705三套房屋的不动产权属证书；如果被告已经实际不能办理不动产权属证书，则请求人民法院依法判决确认原告对A-3-1605、B-1-1504、A-3-1705三套房屋的处分所得享有优先受偿权；3.判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告与被告及其全体股东金述润、全豪雄等五人商品房买卖合同纠纷一案，桑植县人民法院（2013）桑法民三初字第8号《民事调解书》确认查明事实如下：2010年7月28日,原告朱国良与被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：被告将开发的桑植县澧源镇高家坪金豪家园小区的9套房屋（房号分别为A-3-1605、A-1-1103、A-1-1203、B-1-1504、B-1-1604、A-3-1404、A-3-1704、A-3-1705、A-3-1601）卖给原告，总价款为1364172元。被告已将双方约定退回的房屋处置，但房屋处置后一直未按约定给原告结算购房款，原告已支付的房款为749904元。同时，原告于2010年7月29日作为预告登记权利人将买受的前述9套房屋在桑植县房地产管理局办理了预告登记，《房屋预告登记证明》编号为桑房预澧源镇字第00000602号，原告因此取得了将来实现该房屋物权保障的排他权。现鉴于被告已经进入破产清算程序，已无法实际履行案涉《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国物权法》第二十条有关“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，案涉9套房屋在办理了预告登记后，被告不能将案涉房屋再行出售或者设置其他权利，故该预告登记具有排他效力，起到了一定的财产权利变动的公示作用，原告特请求参照法律关于担保物权的规定对案涉房屋处分所得享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告金豪置业公司管理人辩称：一、债权申报期间，朱国良依据（2013）桑法民三初字第8号民事调解书向管理人申报了两笔债权，第一笔债权为要求金豪置业公司退购房款及违约金、利息2087570.69元，并以所退的六套房屋（A-1-1103、A-1-1203、B-1-1604、A-3-1404、A-3-1704、A-3-1601）办理了预告登记为由要求对该六套房屋享有特定担保物优先受偿权；第二笔债权为要求办理A-3-1605、B-1-1504、A-3-1705三套房屋的不动产权属证书，如不能办理，则请求确认朱国良对该三套房屋的处分所得享有优先受偿权。管理人收到朱国良申报的债权资料后依法进行了审核确认，并告知其申报的债权为普通债权，不享有优先受偿权。 二、关于原告朱国良申报的第一笔债权。朱国良申报债权的依据为（2013）桑法民三初字第8号民事调解书，该生效法律文书内容未明确朱国良对退还的六套房屋（A-1-1103、A-1-1203、B-1-1604、A-3-1404、A-3-1704、A-3-1601）享有特定担保物优先受偿权，朱国良与金豪置业公司达成调解协议后并没有对退还的六套房屋办理抵押登记，购房时办理的预告登记不等同于抵押登记。法院受理金豪置业公司破产清算案件时，案涉六套房屋实际已经出售给他人并办理了移交。 三、原告朱国良申报的第二笔债权没有事实和法律依据。A-3-1605、B-1-1504、A-3-1705三套房屋虽然办理了预告登记，但实际上金豪置业公司于2009年、2011年、2012年将上述房屋分别出售给了刘金玉、高绪平、黄明成，收取了购房款和维修基金、契税、办证费等，房屋交付后刘金玉、高绪平、黄明成进行了装修并居住至今。另外，朱国良于2017年5月17日起诉刘金玉、高绪平、黄明成及金豪置业公司返还原物纠纷案经一审、二审判决，驳回了朱国良的诉讼请求，且该系列案判决认定朱国良与金豪置业公司之间形成的是借贷关系，并非房屋买卖关系，故朱国良以虚假的预告登记要求办理三套房屋的不动产证没有法律依据。朱国良诉请的不能办理不动产证则请求对三套房屋的处置变价所得享有优先受偿权，根据破产法的相关规定，破产债权为财产上的请求权，必须表现为金钱或折算为金钱的债权，朱国良对诉请的三套房屋是否实际交付及房屋买卖合同是否有效均未提供有效证据。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，案涉三套房屋不属于破产债权，因此管理人无权处分他人财产。 四、朱国良依据（2013）桑法民三初字第8号民事调解书以同一事实、理由向连带债务人张家界金豪酒店投资有限责任公司管理人一并申报了债权。张家界金豪酒店投资有限责任公司管理人认定其申报的债权为普通债权，并于2019年11月4日经桑植县人民法院作出（2019）湘0822破1号民事裁定书予以确认，因此朱国良向金豪置业公司管理人申报的债权同样不享有优先受偿权。综上朱国良提出的诉讼请求没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱国良提交的证据：1.关于朱国良对债权记载的债权异议回复函；2.（2013）桑法民三初字第8号民事调解书；3.第0002050号《桑植县商品房买卖合同》、《收款收据》、桑房预澧源镇字第000000602号《中华人民共和国房屋预告登记证明》、《已交付房屋物权申报》、《债权初审通知书》、《张绵源朱国进朱国良领钥匙明细（金豪家园）》、《领钥匙花名册》各一份。被告金豪置业管理人提交的证据：1.（2013）桑法民三初字第8号民事调解书；2.（2017）湘0822民初568号（A-3-1605）、570号（A-3-1705）、569号民事判决书（B-1-1504）；3.刘金玉、高绪平、黄明成与金豪置业公司的商品房买卖合同及购房款收据；4.(2019)湘0822破1号民事裁定书。 结合当事人的陈述，本院认定事实如下：当事人诉争的房屋位于桑植县澧源镇高家坪居委会金豪家园小区，系金豪置业公司开发建设的商品房。2010年7月28日,朱国良与金豪置业公司签订第0002050号《商品房买卖合同》,合同约定：金豪置业公司将开发的桑植县澧源镇高家坪金豪家园小区的房号分别为A-3-1605、A-1-1103、A-1-1203、B-1-1504、B-1-1604、A-3-1404、A-3-1704、A-3-1705、A-3-1601的9套房屋卖给原告，总价款为1364172元。2010年7月29日，双方对前述9套房产办理了预告登记，《房屋预告登记声明》编号为桑房预澧源镇字第00000602号。2011年4月10日，经协商一致同意，朱国良将房号为A-1-1103、A-1-1203、B-1-1604、A-3-1404、A-3-1704、A-3-1601的6套房屋退还给金豪置业公司，金豪置业公司则退还749904元并自2010年12月28日起按所欠退房款每日1.7‰支付朱国良违约金至退清。6套房屋退回后，相关款项未予结算。2013年7月18日，本院作出（2013）桑法民三初字第8号民事调解书，所达成的协议为：一、金豪置业公司自愿偿还朱国良购房款本金749904元并支付违约金494936元（419946元+74990元），共计1244840元，于2013年7月15日给付本金413345元，违约金267655元，共计681000元，余款563840元于2013年9月15日前付清，张家界金豪酒店投资有限责任公司、金述润承担连带责任偿还责任；如未按此约定付清余款，则余款本金336559元除了给付本调解协议达成的违约金外，尚应自2010年12月28日起按日1.7‰计息；二、朱国良自愿放弃其他诉讼请求；……。 2018年7月25日，朱国良就案涉3套房屋A-3-1605、A-3-1705、B-1-1504向本院提起返还原物纠纷，最终本院作出（2017）湘0822民初568号、570号、569号民事判决书（均已生效）认定金豪置业公司已将案涉3套房屋卖于刘金玉、高绪平、黄明成3人,诉争房屋因相关手续不完备，一直没有办理房屋所有权登记；朱国良与金豪置业公司之间形成的是民间借贷关系；双方签订《商品房买卖合同》系双方虚假的意思表示，其目的是为了保证债权的安全，该虚假意思表示实施的行为无效；朱国良主张与金豪置业公司之间系房屋买卖合同关系并以此诉请刘金玉、黄明成、高绪平返还诉争房屋没有事实和法律依据。遂判决驳回朱国良的诉讼请求。诉争房屋因相关手续不完备，一直没有办理房屋所有权登记。 2018年8月13日湖南省张家界市中级人民法院裁定指定本院审理张家界金豪置业有限责任公司破产一案，本院于2019年5月29日依法指定张家界旭楚破产清算管理有限公司为张家界金豪置业有限责任公司管理人。2020年7月28日，该公司管理人针对朱国良提出的两笔债权“第一笔债权为要求金豪置业公司退购房款及违约金、利息2087570.69元，并以所退的六套房屋（A-1-1103、A-1-1203、B-1-1604、A-3-1404、A-3-1704、A-3-1601）办理了预告登记为由要求对该六套房屋享有特定担保物优先受偿权；第二笔债权为要求办理A-3-1605、B-1-1504、A-3-1705三套房屋的不动产权属证书，如不能办理，则请求确认朱国良对该三套房屋的处分所得享有优先受偿权”的异议出具了回复函，告知其申报的债权为普通债权，不享有优先受偿权。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物及尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，因原告朱国良所诉请的“特定担保物”即案涉三套房屋不属于金豪置业公司的破产财产，故本院对朱国良的第一项诉请不予支持。朱国良诉请为该三套房屋办证也是基于《商品房买卖合同》，因该合同被已生效法律文书认定无效，故该诉请无事实根据，本院不予支持。 另外，本案中案涉房屋的预告登记不产生债务人不履行债务时从处置房屋的价款中优先受偿的法律后果。理由是：朱国良与金豪置业公司通过签订《商品房买卖合同》的方式为双方之间的借贷法律关系设立担保的民事法律行为,虽未违反法律、行政法规强制性规定,对双方当事人具有约束力，但是预告登记并不等同于抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记是为了防止“一房二卖”，从而保障买房者能够实现将来的不动产物权。本案中还涉及案外第三人即商品房购买居住者刘金玉、黄明成、高绪平的合法利益，刘金玉、黄明成、高绪平从金豪置业公司购买商品房，支付了购房款且房屋已交付，现原告欲实现对案涉三套房屋的所有权已是不能。故对原告朱国良第二项的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，判决如下： 驳回原告朱国良的诉讼请求。 本诉案件受理费80元，由原告朱国良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  刘 谊 审 判 员  覃 军 审 判 员  王晓燕 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  彭群健 书 记 员  张 强 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》 第七十一条下列财产不属于破产财产： （一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产； （二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外； （三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物； （四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外； （五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物； （六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产； （七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （八）所有权专属于国家且不得转让的财产； （九）破产企业工会所有的财产。