广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2669号 原告：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司，住所地广西钦州市扬帆北大道**（企业统一社会信用代码：914507002011427426）。 法定代表人：蓝方宋，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘振华，广西永泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高昶，广西永泰和律师事务所律师。 被告：广西恒祥物业管理有限公司，住所地广西钦州市扬帆北大道**恒祥豪苑小区****（企业统一社会信用代码：91450702059525645C）。 法定代表人：石磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 原告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称：北部湾房地产公司）诉被告广西恒祥物业管理有限公司（以下简称：恒祥物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月27日、2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告北部湾房地产公司的委托诉讼代理人刘振华，被告恒祥物业公司的法定代表人石磊及其委托诉讼代理人南瑞芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦州北部湾房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告商铺租金人民币4364385；二、判令被告支付原告违约金3393745.78元（从2014年4月1日起暂计至2020年3月31日，按逾期支付租金的数额为本金，以年利率24%计算）；三、本案案件受理费、财产保全费、财产保全保险费等由被告承担。事实与理由：2014年4月15日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定由原告位于钦州市 2 层），1#、2#、3#、5#、6#楼共82间商铺（总建筑面积5819.18平方米）出租给被告使用，租赁期为十年，从2014年1月1日起至2024年12月31日，每月每平方租金10元。协议签订前原告已按双方约定将商铺交付给被告使用，但被告从未向原告支付过租金。经原告核算，截止2020年3月31日被告欠租金和违约金共7758130.78元。请求法院支持原告的诉讼请求。 原告钦州北部湾房地产公司为证实其主张向本院提供了以下证据： 1、《房屋租赁协议》，2014年4月15日原告与被告签订《房屋租赁协议》原告将位于钦州市，1＃、2＃、3＃、5＃、6＃楼共82间商铺（总建筑面积5819.18平方米）出租给被告使用，租金为每平方10元／月的事实； 2、《房屋租赁协议》3份，证明原告按合同约定将出租的商铺交付给被告后，被告于2014年4月28日、2014年5月19日、2014年5月26日分别与案外人丁起彬、李业西、黄焕梅签订《房屋租赁协议》，将其从原告处承租的商铺转租给案外人； 3、商品房产权权属证明书； 4、土地使用权证（钦国用（2014）第Ａ0737号）证据1-2均证明涉案的位于钦州市的产权属于原告所有； 5、关于商铺租金事项的函[2016]0512号； 6、关于租金冲减房款的请示。 证据3-6均证明被告确认其曾将承租的恒祥豪苑西区12-208、209、210、211、212号商铺转租给太平洋保险公司，案外人苏永榕2015年3月购买上述商铺，需退还苏永榕2015年3月15-2015年9月14日的租金65728元，因被告经济困难向原告申请把该款项作为向原告的借款处理，证明2014年4月15日原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已实际履行。 被告恒祥物业公司辩称，原告没有实际向被告交付其所主张的商铺,2014年4月15日双方签订的《房屋租赁协议》只有签订之名没有履行之实，原告的法定代表人关峰同时也是被告的股东，是被告的独任监事和实际控制人，之间账目的往来不真实，他们签合同都是随意的并没有实际履行。商铺的竣工时间为2014年8月，在这之前原告不可能向被告交付商铺，租赁合同没有实际履 3 行，不应产生租金，所以被告没有违约责任，不应当承担。原告的资产比较混乱，有的被法院多次查封冻结，被法院查封是禁止出售出租的。原告没有证据证明其主张诉求的产权是属于原告的。本案诉讼时效已过。 被告恒祥物业公司向本院提供如下证据： 第一组： 1、告知函，证明原告自行管理商铺的事实； 2、证明书，证明原告自行收取租金的事实，该份证明书是原告向所有的商铺发这个公告，要求他们把所有的钱转入财务的账户，这个财务的身份之前的判决书都已经确认； 3、关于对恒祥豪苑小区商铺租赁合同进行备案、清理、完善等相关工作联系函，证明原告自行管理商铺的事实； 4、关于已销售商铺租金收取的说明，证明租金是由原告在收取，出售后由购买人收取租金； 证据3-4证明涉案商铺属于原告所有。 5、物业整体租赁合同，证明签订合同的主体为原告与甘健宏，签订时间2018年1月18日，原告将商铺出租给甘健宏的情况，证明商铺一直以来都是由原告自行管理； 6、股东会决议，证明原告将所有的商铺租赁给甘健宏，是股东会决议的； 7、恒祥豪苑物业租赁合同书，证明租赁物12/1/2、3/5/6号楼临街商铺，共计3800平方米。证据5-7均是证明原告多次将涉案标的物出租给其他人，并且也是其他人管理收费； 8、委托书，证明原告将其名下的租赁相关业务委托给赖龙管理，出租的是原告全部的商铺； 9、租赁合同，证明1-101/1-102号商铺由原告自行管理商铺的事实； 10、声明，证明原告将1-108商铺出售给黄禄光； 11、租赁合同书，证明珍荣商贸有限公司出租1-108商铺给其他人； 12、租赁合同书，证明珍荣商贸有限公司出租1-101.102.105.106.107商铺给其他人； 13、租赁合同书，证明珍荣商贸有限公司出租12-116商铺给其他人； 14、房屋租赁合同，证明赖龙江12-102.103.105.106商铺出租给广西鸿翔一心堂药业有限公司； 4 15、租赁合同书，证明赖龙将12-111商铺出租给广西春秋房地产代理有限公司； 16、房屋租赁合同，证明12-110.111产权人将房屋出租给赖龙； 17、房屋租赁合同，证明12-111产权人将房屋出租给黄小春； 18、房屋租赁合同，证明12-110产权人将房屋出租给李霞； 19、租赁合同书，证明黄光禄将12-119出租给陈金龙； 20、租赁合同书，证明广西辰之光投资有限公司将12-121出租给赵汝智，广西辰之光投资有限公司法定代表人为赖龙； 21、房屋租赁协议，证明苏慧敏12-201.202.203.205.206.207商铺出租给广西同城贷网络信息服务有限公司； 22、聊天记录，证明原告自行管理商铺的事实，从未向被告交付过商铺，所签的合同都是整体出租给其他人； 23、通话录音机文字版，证明商铺是由赖龙在实际管理； 24、钦州市住房和城乡建设局关于恒祥豪苑小区有关竣工验收备案问题的答复，证明诉争商铺完成验收备案手续时间为2014年8月21日； 25、商品房买卖合同，证明有很多商铺均已出售，原告非商铺产权人。 第二组证据： 1、恒祥豪苑物业租赁合同书，证明租赁物约定的为12/1/2/3/5/6号楼临街商铺，共计3800平方米； 2、租赁合同书，证明珍荣商贸有限公司出租12号楼121商铺给其他人，所有商铺的经营管理都不是被告进行的，都是原告交付给他人管理商铺进行运营。 第三组证据： 1、（2020）桂0702民初3546号笔录，证明中恒承认2017年之前原告与被告属于关联共公司； 2、中恒公司（2020）桂0702民初3546号案证据缴纳水电，物业费单据，该份证据是原告和另一个案子提交的证据，证明中恒向被告缴纳商铺物业费、水电费，证明商铺系原告中恒公司自行管理，中恒公司并没有将商铺实际交给被告恒祥物业管理。 5 综合当事人陈述、庭审笔录和双方提供的证据，本院认定本案法律事实如下：原告北部湾房地产公司是钦州市恒祥豪苑小区房地产开发商，于1993年6月12日成立，注册资本5000万元，原投资人为关仕杰等人，关仕杰之子关峰于2013年至2016年3月期间担任原告北部湾房地产公司的法定代表人。恒祥物业公司是原告成立的前期物业管理公司，注册资本为人民币50万元，公司原股东分别为班鹏、关峰、黄建仁、翁飞鸿，赵艳萍及邓青君，原法定代表人为翁飞鸿。2014年4月15日，原告北部湾房地产公司与恒祥物业公司签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：北部湾房地产公司将坐落于钦州市，1＃、2＃、3＃、5＃、6＃号楼共82间商铺（总建筑面积为5819.18平方米）出租给恒祥物业公司使用，房屋状况为开发建设尚未出售和办理产权证，房屋用途为商铺，房屋租赁期为10年，即从2014年1月1日起至2024年12月31日止，租金每月每平方10元，每季度5日通过现金方式或转账方式支付租金，房屋交付时间为2014年1月1日。协议还对履约保证金、租金标准、时间、支付方式及违约责任等均作了明确约定。该协议只有恒祥物业公司签名盖章，原告作为甲方没有在协议上签名盖章。2014年4月28日、2014年5月19日、2014年5月26日恒祥物业公司与丁起彬等三名租户分别签订了三份《房屋租赁协议》，这些协议均采取格式条款模式，与原告和恒祥物业公司签订的《房屋租赁协议》除租金、保证金、面积和期限不同外，其余内容基本一致。2014年12月5日，原告取得了该商品房产权权属证明书。2016年5月12日，恒祥物业公司向原告出具《关于商铺租金事项的函》一份，该函主要说明，客户苏永榕于2015年3月购买商铺，商铺已由恒祥物业公司出租并收取了租金，从购房之日起产生的租金65728元原租户抵顶购房款，由于物业公司已收取租金因经济原因无法立即交款，申请将该款作为借款处理。原告的法定代表人关峰及物业公司股东赵艳萍在请示报告上签名。2015年1月1日，原告作出《关于已销售商铺租金收取的说明》一份，该说明内容“原公司已出租的商铺为12-101、12-102、12-201、12-202、12-203、12-205、12-206、 6 12-207号商铺，现已销售给刘宽，租金于2015年1月1日起由刘宽或刘宽指定单位或个人收取。原告的法定代表人关峰在说明书上签名“同意”。2017年2月20日，恒祥物业公司的股东班鹏、关峰、黄建仁、翁飞鸿，赵艳萍及邓青君将物业公司的全部股权转让，在与受让方签订的《广西钦州市恒祥物业管理有限公司股权转让协议》中，关峰等所有股东确认移交给受让方的恒祥物业公司全部资产与任何第三方均不存在债权债务。2017年9月21日恒祥物业公司变更法定代表人，公司名称不变。2017年10月1日，原告将“恒祥毫苑”12#、1#、2#、3#、5#、6#号楼临街商铺出租给钦州市珍荣商贸有限公司。2017年9月11日，原告将“恒祥毫苑”2号楼一楼商铺1-101、1-102两间商铺出租给吕佳滨。2018年1月1日，原告将12号楼12-116号商铺出租给黄禄光。2018年4月26日，原告委托赖龙全权负责公司的一切租赁业务。2018年，原告向商铺租户作出《证明书》，要求租户将租金转到账户为郭燕明的个人账户上。2018年12月5日原告要求关联租户到公司重签或变更手续。2020年9月4日原告钦州北部湾房地产公司以被告恒祥物业公司拖欠商铺租金2262152.18元及违约金未还为由，向本院提起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告虽然与物业公司签订了租赁合同，但没有提供交付租赁物给被告管理使用的证据，也没有提供恒祥物业公司向原告支付履约保证金及租期内任何时段的租金，可见，在双方证明双方履行合同的证据上，原告是缺乏的。原告虽然提供了以恒祥物业公司名义对外签订的四间商铺的租赁合同，但原告也有以出租人的身份将涉案商铺出租给他人的事实，且原告以自己的名义通知承租方将租金交到其公司指定的个人账户，说明租金是由原告实际收取。由于原告的时任法定代表人关峰又同时作为前期物业公司（即股权转让前的恒祥物业公司）的领导，对物业公司的事务作出相关决策及对原告公司工作人员的请示回复均涉及两公司的利益，说明关峰行为既代表原告又同时代表被告。由此可见，涉案商铺一直实际由关峰领导下的原告进行管理并收取租 7 金或以恒祥物业公司的名义进行管理。在恒祥物业公司股权转让后，关峰不再是恒祥物业公司股东的情况下仍然可将房屋出租给他人，进一步说明了恒祥物业公司并未实际拥有涉案商铺的管理使用权。原告的法定代表人关峰在2017年2月20日与受让方签订《股权转让协议》时曾确认股权转让前的恒祥物业公司没有债权债务，也说明了原告与恒祥物业公司之间没有债权债务关系，双方没有因履行《房屋租赁协议》而产生债权债务。综上，本院认为原告作为合同出租人未实际将租赁物交付给承租人即恒祥物业公司使用，被告未实际取得租金，双方未实际按《房屋租赁协议》履行，原告依据该协议向被告主张租金和违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，协议约定的支付租金的时间为每季度5日，原告于2020年8月31日向本院起诉，按三年诉讼时效计算，于2017年8月30日前产生的租金已过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费33053元，由原告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  张玉娟 二〇二〇年十二月二十二日 8 书记员  翟丽媛