四川省盐亭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0723执异61号 异议申请人（被执行人）：王瑞雄，男，生于1957年8月17日，汉族，住四川省盐亭县。 委托代理人：严国海，绵阳市游仙区刘家法律服务所法律工作者。 申请执行人：盐亭县农村信用合作联社，住所地：四川省绵阳市盐亭县云溪镇文同路下段**。 法定代表人：吴贝。 委托代理人：刘斌，男，1968年10月21日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被执行人：王小娟，女，1980年6月10日出生，汉族，住四川省盐亭县。 本院在执行盐亭县农村信用合作联社申请执行王小娟、王瑞雄金融借款合同纠纷一案中，异议申请人王瑞雄对执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议申请人王瑞雄称，请求撤销盐亭县人民法院（2020）川0723执恢194号之一执行裁定书和2020年8月18日的财产处置参考价。理由如下：1.网拍无效，停止办理该资产的过户手续，以免扩大对申请人的损失；2.申请人王瑞雄在收到《四川省盐亭县人民法院财产处置参考价通知书》五日内提交了异议通知书的，还给省委第七巡视组递交了能否不予拍卖的请求书，要求重新评估，但没有重新评估就拍卖了，有录音材料佐证；3.2014年与盐亭县农村信用合作联社贷款的评估报告是202万元，而现在大林评估公司相比少了60余万元，众所周知，现在土地与房产都在成倍增长，但该资产为何不但未涨反而下降那么多？况且漏评了冻库机器设备，因为冻库及机器设备在总资产中占三分之一，所以请求重新评估；4.参加竞拍的人员，不能低于两人，这次竞拍人只有一人报告参加竞拍，况且并未登《绵阳晚报》公示。 申请执行人盐亭县农村信用合作联社认为，法院的拍卖程序合法，请求驳回异议申请人的申请。 被执行人王小娟认为，大林评估公司评估价格过低，应当重新评估，请求支持异议申请人的申请。 经审查查明，原告盐亭县农村信用合作联社与被告王小娟、王瑞雄金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月30日作出了（2016）川0723民初190号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、由被告王小娟在2016年6月30日前向原告盐亭县农村信用合作联社返还借款本金900000元，并支付利息。利息的计算方式为：1、2014年12月22日至2016年1月13日期间的资金利息103253.3元。2、以本金900000元为基数，从2016年1月14日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以月利率14.616‰的标准进行计算，若未按本调解协议确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；二、原告盐亭县农村信用合作联社对被告王瑞雄所有的位于盐亭县××镇场镇的房产（房产证号：盐房权证县房监字第××号；土地使用权证号：盐国用××字第××号）在抵押担保范围内享有优先受偿权，被告王瑞雄在原告盐亭县农村信用合作联社实现抵押权后，有权向被告王小娟追偿；三、其他无争议。调解书生效后，二被告未主动履行金钱给付义务，盐亭县农村信用合作联社向本院申请强制执行。 执行过程中，盐亭县农村信用合作联社申请拍卖被执行人王瑞雄所有的位于盐亭县××镇场镇的房产（房产证号：盐房权证县房监字第××号；土地使用权证号：盐国用××字第××号）。本院委托了四川大林勤德房地产土地评估有限责任公司对案涉房产的土地使用权、建筑物及地上构筑物进行估价，其中构筑物包括冻库、铁大门、门柱、清洗池、石棉瓦棚，评估公司于2020年6月29日作出川大林勤德（房）评（2020）法字第Ｆ028号《房地产估价报告》，评估价为1321224元。本院于2020年7月1日向王小娟、王瑞雄邮寄了《房地产估价报告》。2020年8月18日，本院向王小娟、王瑞雄作出《财产处置参考价通知书》，依照《最高人民法院关于人民法院确定处置参考价若干问题的规定》第十三条的规定，确定本次处置财产参考价为925000元。 王瑞雄、王小娟收到通知书后提出书面异议，认为评估机构在评估中遗漏了冻库建筑及相应的机器设备，并且评估土地和房产的价格偏低，因借款时盐亭县信用合作联社评估报告的价值为202万元高于现在的价格，请求重选评估机构重新评估。评估公司于2020年10月19日向盐亭县人民法院作出《关于王瑞雄评估异议的回复》，回复如下：“一、我公司于2020年6月11日收到盐亭县人民法院的《司法评估委托书》，要求我公司对王瑞雄所属位于盐亭县××镇房地产及土地的价值进行评估。委托中并未指定对机器设备等动产进行评估……二、我公司对于‘绵阳市公子肉联厂’内的冻库进行了评估，并未像王瑞雄先生所说的‘不予评估’。在评估报告的‘致估价委托函’、‘估价结果报告’第7页、第10页、第17页，均列出了冻库的基本状况及评估价值，请王瑞雄先生仔细核对一下。三、资产的价值并不是随着物价、人工水平的增涨呈正比增涨，而是在使用时间增加、剩余经济使用寿命的降低、成本回收以及利用率增高、市场波动等因素的共同影响下，会有涨有跌，这是符合经济规律的。并非王瑞雄先生提出的‘这么多年了，房产土地，冻库只有增值的’这么一个说法。在不同的价值时点，同一资产的评估价值也会不同。我公司评估的价值时点是2020年6月24日，而王瑞雄先生提出的立信评估公司，其价值时点是2014年。两份评估报告前后相差6年，价值不同，是正常的。比如，这次评估所含有的土地使用权，终止日期为2053年6月17日，按我公司评估的价值时点算，只剩约33年，按立信评估公司评估报告的价值时点算，剩39年左右。工业出让土地的最长使用年限为50年，不同剩余年限下，肯定有不同的价值。近年房产价值波动，主要体现在住宅上，工业用房因实体经济的景气度不高，而波动不大。同时，随着使用时间的增加，还存在实体性、经济性、功能性三项贬值。比如房屋和冻库，随着贬值额（折旧）的逐年增加，其价值必然逐年降低……”。本院于2020年11月4日向王瑞雄送达了上述《回复》，王瑞雄对上述《回复》不予认可，持有异议。 2020年8月19日，本院在淘宝网发布网拍公告，拍卖案涉抵押房产，2020年9月18日开始网拍，2020年9月19日买受人任太作以成交价925000元取得上述房产。2020年11月11日，本院作出（2020）川0723执恢194号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人王瑞雄所有的位于盐亭县××镇场镇土地（盐国用××字第××号）、房屋（盐房权证县房监字第××号）及构筑物过户给买受人任太作（公民身份证号码：××）所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移；二、买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除盐亭县金孔镇场镇土地（盐国用××字第××号）、房屋（盐房权证县房监字第××号）的查封；四、注销该房屋的预告、预抵押登记、原预告、预抵押证作废。 本院认为,关于申请人认为评估时遗漏冻库及生产设备的问题，四川大林勤德房地产土地评估有限责任公司在《房地产估价报告》中明确列明了估价对象包含冻库（属构筑物），故不存在遗漏冻库的情况，另机器设备不属于执行财产范围，故本次估价对象仅包含案涉抵押房产的土地使用权、建筑物及地上构筑物，并不包含机器设备，且本院于2020年11月11日作出的（2020）川0723执恢194号之一执行裁定书仅涉及土地、房屋及构筑物，并未涉及机器设备。关于申请人认为拍卖房产评估价格偏低，要求重新评估的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”之规定，评估价格偏低不属于重新评估的法定事由，故该请求本院不予支持，另根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”之规定，本院确定本次处置财产参考价为925000元，该参考价未低于评估价的70%，故该参考价符合法律规定。关于申请人认为法院在拍卖财产时应当在《绵阳晚报》上登报公示，且参与竞买的人员不得少于两人的问题，申请人的该项事由缺乏相关法律依据，该事由本院不予采纳。综上异议申请人王瑞雄的异议请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回申请人王瑞雄的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向绵阳市中级人民法院申请复议。 审判长 冯 波 审判员 胡 蕾 审判员 杨银红 二〇二〇年十二月十四日 书记员 黄宜欣