湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初6081号 原告：中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行，地址怀化市鹤城区人民南路**。 负责人：瞿章辉，该行行长。 委托诉讼代理人：周治民（特别授权），男，汉族，1963年11月3日出生。 委托诉讼代理人：刘良明，男，侗族，1966年6月24日出生。 被告：周涛，男，汉族，1987年6月12日出生。 被告：李慧，女，汉族，1988年7月19日出生。 被告：湖南迦南美地置业有限公司，，住所地怀化市鹤城区锦溪北路** 法定代表人：杨文杰。 委托诉讼代理人：刘语瞳，女，汉族，1994年4月21日出生。 原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行（以下简称工行怀化分行）诉被告周涛、李慧、湖南迦南美地置业有限公司（以下简称迦南美地公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告工行怀化分行的委托诉讼代理人刘良明及被告迦南美地公司的委托诉讼代理人刘语瞳到庭参加诉讼，被告周涛、李慧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告工行怀化分行向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即清偿尚欠原告的贷款本息683223.09元（截止到2020年7月21日止，其中欠本金656279.33元、积欠利息26943.76元）以及支付该借款至还清之日止的约定利息、罚息、复利及违约金；二、请求法院判令被告湖南迦南美地置业有限公司对被告（借款人）的借款承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用及实现债权的所有费用均由被告承担。事实与理由：被告（借款人）因购房资金需求，向原告申请借款，并于2019年6月17日双方签订了《个人购房借款/担保合同》(合同编号：编号A：01914000132019一手贷0000938号），原告依约向被告（借款人）发放了个人购置住房贷款660000元整，并以其位于怀化市鹤城区碧桂园二期南地块12栋1302号住房作为该笔贷款的抵押担保，并到怀化市不动产管理局办理了预抵押登记手续（抵押证明号：湘（2019）怀化市不动产证明第0057763号）。同时，被告迦南美地公司在上述《个人购房借款/担保合同》中盖章同意为借款人作担保，成为该笔借款的保证人，应承担保证担保责任。上述借款期限30年，合同约定自贷款发放次月起被告按月等额本息还款法归还贷款本息共360期。如被告连续三个月或在合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权要求被告提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息和其他费用，直至宣布本合同提前到期。现被告已连续9个月未按时足额偿还贷款本息，并经原告多次催收无果，已形成严重违约。原告为维护合法权益，特诉于法院，请求支持原告的诉请。 被告周涛、李慧未作答辩。 被告迦南美地公司辩称：根据物权法规定，被担保的债权，有物的担保也有人的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，因被告周涛就其房产已经办理了预抵押登记，因此本案应当就被告周涛的房产优先行使抵押权清偿债务，不足部分再由被告迦南美地公司承担连带保证责任。 经审理查明：2016年3月21日原告与被告迦南美地公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告为迦南美地公司开发并销售的怀化碧桂园二期项目提供相关个人住房贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告迦南美地公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，被告迦南美地公司在原告处设立保证金账户用于保证金存取和划转等等。2019年6月17日，原告（贷款人）与被告周涛、李慧（夫妻、借款人、抵押人）、迦南美地公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告周涛、李慧为购买被告迦南美地公司开发的怀化市鹤城区碧桂园二期南地块第12栋1302号房屋向原告贷款66万元，贷款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，执行借款年利率为5.39%，罚息利率为约定借款利率上浮50%，还款方式为按月等额本息还款法，被告周涛、李慧未及时还款，原告有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；被告周涛、李慧以其购买的房屋为贷款提供抵押担保，被告迦南美地公司为借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期日起两年，宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；周涛、李慧所购房屋办理完毕正式抵押登记手续且贷款人收到该不动产的抵押登记证明后，被告迦南美地公司的保证责任免除。合同签订后，原告于2019年6月17日向被告周涛、李慧发放了贷款，2019年10月20日起被告周涛、李慧未按期还款，截至2020年7月21日，被告周涛、李慧尚欠借款本金656279.33元、利息26943.76元。经催告后，被告周涛、李慧仍未还款，原告故诉至法院，形成纠纷。 另查明，被告周涛、李慧所提供的抵押物为位于湖南省怀化市顺天北路与环城北路交汇处（碧桂园二期南地块第12栋）1302号房屋，2019年12月6日已办理抵押权预告登记，现尚未办理抵押权登记。 上述事实，有原告工商登记信息、被告身份证、被告企业信息、个人贷款申请表、收入证明、结婚证、共同还款责任承诺书、《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、借款凭证、预抵押权证、已还款本息明细、欠款证明、催款记录及庭审笔录等予以证实。 本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》，均系当事人自由意思表示，未违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已履行了放款义务，被告周涛、李慧应按约及时还款，逾期不还构成违约，原告有权提前收回全部贷款，故对于原告要求被告周涛、李慧承担违约责任，向原告偿还所欠借款本金656279.33元及截止2020年7月21日的利息26943.76元并继续支付利息、罚息、复利等至借款还清之日止的诉讼请求，本院予以支持。被告迦南美地公司辩称应先行使案涉房屋抵押权后，不足部分被告迦南美地公司方承担连带清偿责任的主张，经查，被告周涛、李慧的案涉房屋现仅办理抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，抵押权尚未设立，而抵押权预告登记仅产生当发生抵押权可设立情形时，有优先于他人设立抵押权的效力，在法律上其并未形成物权，故预抵押权人对于案涉房产不具有物权及因此所产生的优先受偿权利，故被告迦南美地公司的上述抗辩理由不能成立，其应依据《按揭贷款业务合作协议》的约定，在被告周涛、李慧办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交原告收押之前，就本案未偿还款项承担阶段性连带保证责任，被告迦南美地产公司承担保证责任后，有权向被告周涛、李慧追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周涛、李慧限于本判决生效之日起15日内偿还原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款本金656279.33元及截止2020年7月21日的利息26943.76元并继续按照《个人购房借款/担保合同》约定支付自2020年7月22日起至借款本金清偿之日止的利息、罚息、复利等； 二、被告湖南迦南美地置业有限公司对上述第一项借款本息承担阶段性连带保证责任，被告湖南迦南美地置业有限公司履行保证责任后，有权向被告周涛、李慧追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10632元，减半收取5316元，由被告周涛、李慧、被告湖南迦南美地置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇二〇年十二月二十三日 代理书记员  李一君