山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4209号 上诉人（原审原告）：桑逢强，男，1963年12月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人（原审原告）：殷士霞，女，1968年10月20日出生，汉族，住泰安市泰山区。 桑逢强的委托诉讼代理人：殷士霞，基本情况同上，与桑逢强系夫妻关系。 桑逢强、殷士霞的委托诉讼代理人：桑堃，女，1988年8月10日出生，汉族，住泰安市泰山区，系两上诉人之女。 上诉人（原审被告）：贾彬，男，1984年6月8日出生，汉族，现住泰安。 委托诉讼代理人：赵美玲，山东岱青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐铖坊，山东岱青律师事务所律师。 上诉人桑逢强、殷士霞、贾彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人桑逢强的委托诉讼代理人殷士霞、桑堃、上诉人殷士霞及其委托诉讼代理人桑堃，上诉人贾彬及其委托诉讼代理人赵美玲、徐铖坊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桑逢强、殷士霞上诉请求：1.撤销一审判决，就遗漏的保全费用承担进行处理；2.将判决书中“条件成就”“另行主张”进行释明；3.责令贾彬办理网签信息变更，履行合同义务及时办理过户登记；4.本案一、二审诉讼费、保全费、交通费、材料打印费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决中贾彬的住所信息错误，漏判财产保全费用，即使一审法院作出的（2020）鲁0902民初**之二裁定书也未更正贾彬住所信息，且不加说理就认为提出的财产保全费由原告承担。二、虽然未办理正式登记，但贾彬在与开发商在房屋买卖签订合同并办理了网签登记，网签登记实际上构成了预约登记的效力，之后房产证的办理信息以该网签协议的资料为准，房屋将登记在贾彬名下，现其负债累累，如果将房产证办理后再办理过户登记将不利于我方权益的实现，办理过户登记的请求应该是综合来理解将房屋所有权转移而非简单的办理房产证，因此应变更网签登记。三、一审判决书未就“原告可待条件成就后，另行主张权利”尽到释明义务。 贾彬辩称，一、立案费、保全费的承担原则上是由败诉方承担。本案一审驳回了上诉人的诉讼请求，属于败诉一方，理应由其承担一审的立案费、保全费。二、房屋网签原则上也是不得撤销或者变更合同信息，除非存在购房人信息录入错误或者买卖合同已经解除，才可能存在变更或撤销的情形。本案并不符合以上两种情形，显然变更网签信息是不可能的。更何况，本案中房屋买卖并非是真实的，只是以卖代抵，更不会存在网签信息变更的问题。综上所述，上诉人桑逢强、殷士霞的上诉请求没有任何法律依据，上诉主张不成立，请求贵院依法驳回。 贾彬上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判认定为民间借贷；2.本案一、二审诉讼费、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定本案系房屋买卖合同严重错误，该案应为民间借贷纠纷，上诉人将房屋低价卖给被上诉人，与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场价格的特点完全吻合，双方的买卖公证实质上是用该房子为双方之间的借款做担保。二、一审法院认定事实存在多处错误，不足以认定被上诉人向上诉人转款40万元，严重事实不清。三、一审法院遗漏诉讼主体，并且应对作为被告的桑堃作为原告代理人，属于严重程序错误。上诉人收到被上诉人款项后，直接转给了被上诉人女儿桑堃，借款的目的是为了婚内饭店的经营，均发生再与桑堃婚姻关系存续期间，应当是夫妻共同债务，应追加桑堃到本案中，其是本案的债务人之一，应是被告。 桑逢强、殷士霞辩称，2019年9月27日之前我方与贾彬是属于借款，但是因贾彬负债累累，没有偿还能力，故2019年9月27日双方协商一致签订房屋买卖合同并公证，用借款折抵购房款，借贷关系正式转换为房屋买卖关系。 桑逢强、殷士霞向一审法院起诉请求：1.要求被告协助履行房产过户义务；2.承担本案的诉讼费、保全费、交通费、材料打印费。 一审法院认定事实：桑逢强与殷士霞系夫妻关系，二人育有一女桑堃，2016年3月24日桑堃与贾彬登记结婚。2019年9月27日，桑逢强、殷士霞（买方、乙方）与贾彬（买方、甲方）签订《房屋买卖合同》，并由泰安市岱宗公证处进行公证。 泰安市岱宗公证处作出（2019）鲁泰安岱宗证民字第1453号《公证书》，载明：经查，甲方贾彬与乙方桑逢强、殷士霞协商一致订立了前面的《房屋买卖合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《房屋买卖合同》意思表示真实，《房屋买卖合同》内容具体、准确。甲方贾彬是乙方桑逢强、殷士霞的女婿，甲方二零一三年购买泰安市泰山区京沪铁路以东、奈河以西弘盛现代城第A-14号楼2单元3层302户房产一处，合同编号：YS0059013，……，甲乙双方就上述房屋买卖一事达成合同如下：一、甲方同意将上述房产出售给乙方，房款金额肆拾万元，乙方已经分九次支付给甲方贰拾捌万叁仟壹佰元，剩余房款于签订合同之日起十五日内付清，甲方应出具收款收据；二、乙方同意购买上述房产，房产总价款为肆拾万元，甲方保证出售的房屋无出租、出售、抵押、担保等权利瑕疵；三、上述房产在今后办理不动产权证书及产权过户时，甲方应协助乙方办理相关手续，过户费用由乙方承担；四、双方约定于签订本合同付清房款之日办理上述房产的交接事宜；……。该合同自双方签字、按指印之日起生效。 2020年1月15日，贾彬出具收条，载明：截至今日，共收到桑逢强、殷士霞夫妇全部房款，共计肆拾万元人民币整（小写400000.00）。特立此字据，以兹证明。 关于购房款的支付情况，桑逢强、殷士霞提交银行交易记录、微信交易记录、聊天记录等证据一宗，证实自2017年开始，桑逢强、殷士霞向贾彬账户多次转账，对应的付款情况如下：1、2017年12月5日付款40000元；2、2018年2月2日付款30000元；3、2019年8月20日付款20000元；4、2019年9月12日付款40000元；5、2019年9月16日付款20000元；6、2019年9月20日付款30000元；7、2019年9月28日付款160000元；8、2019年10月13日付款20000元；9、2019年11月2日付款3700元；10、2019年11月3日付款3300元；11、2019年11月11日付款10000元，共计377000元，均通过银行转账或微信支付，转入被告贾彬的账户。此外还有三笔款项系支付至桑堃名下，分别为：12、2019年9月10日付款3000元；13、2019年11月16日付款10000元；14、2019年11月19日付款10000元，共计23000元。被告对此质证称，对多数款项的支付无异议，但性质应为借款，另外对对2018年2月2日付款20000元以及转入桑堃账户的23000元不予认可。 涉案房屋系贾彬从弘盛地产有限公司鲁峰双合分公司处购买，双方签订《商品房预售合同》，编号为YS0059013，合同约定房屋总价437951元，以及储藏室17460元。该预售合同已于2013年9月2日办理备案登记，但涉案房屋尚未办理产权登记。《房屋买卖合同》签订后，涉案房屋的所有手续由原告持有，涉案房屋由原告实际占有。 一审法院认为，桑逢强、殷士霞与贾彬于2019年9月27日签订《房屋买卖合同》，并经公证处公证，该合同在形式上符合相关法律规定，依法成立。关于合同的效力，被告提出以下异议：一、签订《房屋买卖合同》并非贾彬真实意思表示；二、本案并非房屋买卖，而是民间借贷，《房屋买卖合同》实为抵押；三、贾彬出具收条，是为了对抗其他债权人，并未收到款项；四、原告支付的款项，低于房屋价格。 关于异议一、《房屋买卖合同》系双方在公证处签订，并且当场公证，可以证实在签订合同时贾彬自主表达的意思即为房屋买卖，在本案中被告并未提交证据证实签订合同时存在欺诈、胁迫等影响被告自由表达意志的情形，因此对于被告称非真实意思表示的答辩意见，一审法院不予采信。《房屋买卖合同》所约定的条款，即为原、被告的真实意思。被告作为完全民事行为能力人，在明知公证合同效力的前提下，仍然与原告签订《房屋买卖合同》，应承担相应的法律后果。 关于异议二、自2017年开始，原告就向被告的账户多次转账，庭审中被告也认可系借贷，一审法院对此予以确认。但原、被告之间的借款，于2019年9月27日签订《房屋买卖合同》时转化为购房款，双方之间的借贷关系转化为房屋买卖关系，《房屋买卖合同》第一条关于房款的支付约定“乙方已经分九次支付给甲方贰拾捌万叁仟壹佰元，剩余房款于签订合同之日起十五日内付清”，可以证实借款转化为购房款的事实。被告虽辩称名为买卖实为抵押，但未提交证据证实原、被告存在关于抵押房屋的合意，也未提交证据证实双方存在还款的合意，因此对于被告的该辩称理由，一审法院不予采信。可以确认本案为房屋买卖合同关系，涉案款项为原告向被告支付的购房款。 关于异议三、被告称为了对抗第三人，但未提交证据证实，同时也未有证据证实原、被告之间存在恶意串通，损害第三人利益的情形，因此对于被告称对抗第三人的陈述，一审法院不予采信。关于款项的支付，原告提交的转账记录、存款凭证等证据，可以证实原告已向被告支付了绝大多数的购房款，而且均汇入被告账户，对于被告称未实际收到款项的陈述，一审法院不予采信。 关于异议四、被告向开发商购买房产时房屋价值437951元、储藏室17460元，《房屋买卖合同》约定为400000元，虽然房产价值发生上涨，但结合原、被告之间的关系，在未有相关证据的情况下，不能轻易认定《房屋买卖合同》约定的价值明显低于市场价值，也不能以此作为合同无效或者可撤销的依据。 关于被告的答辩意见，其一被告未提交充分的证据证实其陈述，其二如被告陈述属实，被告在相当长的一段时间内未向有关部门申请维护自己的权利，直至原告起诉要求被告履行《房屋买卖合同》，被告才做出上述辩解，被告的行为与其答辩意见存在一定的矛盾，因此在被告未提交充分证据的情况下，一审法院对其答辩意见不予采信。 综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情形。但涉案房屋现尚未办理产权登记手续，尚未登记在贾彬名下，不具备办理过户所需的条件，因此对于原告要求被告协助过户的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待条件成就后，另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告桑逢强、殷士霞的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2520元，由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾彬提交的其与桑堃离婚纠纷案中桑堃的上诉状及二审裁定书，与本案无关，不应采信；一审法院的质证笔录不属于证据，不应采信；贾彬与桑堃的表姐夫辛飞的微信聊天记录中载明辛飞说“桑坤他爸妈给你钱的时候你欢天喜地，打电话给我说你岳父、岳母前前后后给了你40多万，借钱方案你自己说的，房子按市价签的合同，你现在反咬一口？”；2020年7月22日贾彬与桑逢强的通话录音，综合全案证据予以认定；王春燕出庭作证证言，因该证人系贾彬母亲，与贾彬有利害关系，不应采信；微信转账详情能证实2019年8月20日贾彬借了殷士霞2万元，贾彬转了100元利息。桑逢强、殷士霞提交的桑逢强失业证明、殷士霞工资卡、借条一宗，均与本案无关联性，不应采信。经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于涉案房屋买卖合同性质的认定问题，双方均认可签订房屋买卖合同前存在民间借贷关系，桑逢强、殷士霞主张2019年9月27日双方协商一致，将涉案借款抵顶购房款，并签订房屋买卖合同进行了公证，结合房屋买卖合同中关于房款支付的约定内容、桑逢强、殷士霞后续转款以及贾彬出具房款收据并交付购房手续、涉案房屋由桑逢强、殷士霞使用的事实，亦足以证实桑逢强、殷士霞的主张。贾彬主张名为买卖实为抵押，但未提交证据证实双方存在抵押房屋以及双方存在还款的合意，对其主张不应支持。贾彬主张涉案房屋价格过低且房款未足额支付，结合双方之间的关系，二审中贾彬与辛飞聊天中的相关记载和双方之间的转账记录以及贾彬出具的涉案房款收据，一审法院对此认定亦无不当，对其主张不应支持。因此，一审法院认定双方之间的借款于2019年9月27日签订房屋买卖合同时转化为购房款，其借贷关系转化为房屋买卖关系并无不当，应予支持。关于贾彬主张的遗漏主体问题，桑堃并非涉案借贷关系或房屋买卖关系的当事人，一审法院并无程序违法情形。关于桑逢强、殷士霞请求责令贾彬办理网签信息变更，履行合同义务及时办理过户登记的主张，其一审诉讼请求中并未有办理网签信息变更的内容，且网签系行政机关备案行为，亦非产权登记，对其该主张不予支持。且涉案房屋现尚未办理产权登记手续，不具备办理过户所需的客观条件，桑逢强、殷士霞可待条件成就后，另行主张权利，一审法院对此认定并无不当，应予支持。关于保全费用的问题，一审法院作出裁定书对涉案保全费进行了认定，不违反法律规定，应予支持。综上所述，桑逢强、殷士霞、贾彬的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由桑逢强、殷士霞负担100元，贾彬负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王 琳