河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5232号 上诉人（原审原告）：杨珊珊，女，1987年8月14日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。 委托诉讼代理人：周向东，河南宪鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北古城香业集团房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区莲池南大街3189号。 法定代表人：杨雪玲，经理。 委托诉讼代理人：赵庆，员工。 委托诉讼代理人：于加兵，河北佳篷律师事务所律师。 上诉人杨珊珊因与被上诉人河北古城香业集团房地产开发有限公司（以下简称古城香业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2020）冀0608民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨珊珊上诉请求：1、依法撤销河北省保定市清苑区人民法院作出的（2020）冀0608民初1031号民事判决，并在查明事实后依法改判；2、请求依法改判被上诉人向上诉人返还购房款649,728元并支付利息（利息以649,728元为本金，按照年利率6%自2017年4月11日起计算至被上诉人实际还清全款之日止）；3、请求依法改判被上诉人向上诉人支付违约金3,248.64元；4、本案一中、二审的诉讼费、律师代理费等均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以改判。（一）被上诉人已经如期向涉案楼栋部分业主交付房屋，并未如被上诉人所说应政府要求停工导致延期交房。一审法院避重就轻，故意忽略该重大事实，有失公允。上诉人在诉讼之前多次与开发商协商涉案房屋的交房事宜，开发商明确表示可以交房，但是办理交房手续时必须另行付款购买地下室，否则不予交房。协商期间，开发商从未提及过涉案房屋停工延期。以上内容均有双方协商过程中的录音为证。况且据上诉人了解，单就15号楼而言，被上诉人已经交付了大部分房屋，请求二审法院对涉案楼栋进行现场调查。在一审庭审举证质证阶段，被上诉人当庭陈述，上诉人所购买房屋所在的15号楼确实交付了一部分房屋，是应个别购房户的要求提前交付的。据此，15号楼可以如期向购买方交付房屋，已经是不争的事实。至于被上诉人关于交房的辩解，实际是被上诉人在2019年底主动通知业主交房的。被上诉人作为专业的房地产开发商，为给自己的违约行为找借口，在法庭上信口开河，毫无诚信可言。一审法院最终认定被上诉人不能按期交房、可予以延期，显然是故意忽略案件重大事实的强辩之词，明显有失公允。（二）一审法院以被上诉人提交的政府文件为依据认定被上诉人停工期为369天、无事实和法律依据。1、如上所述，被上诉人可以如期交房，也已经交付涉案楼栋部分房屋。即便有停工，所谓的停工期对涉案房屋的交付没有影响，一审法院计算停工期毫无意义。被上诉人已经向涉案楼栋部分业主履行交房义务，说明涉案楼栋依法已经具备交付条件，被上诉人能交付而故意不向上诉人履行交付义务，所谓停工延期交房不过是以政府部门文件要求为幌子掩盖其违约交房的事实。2、被上诉人提交的政府文件不能作为认定本案事实的依据。1）《认购协议》中约定的延期交房条款，属于排除上诉人主要权利的格式条款，应为无效条款。一审法院以协议约定了政府因素为由采信被上诉人提交的政府文件并认定被上诉人可予以延期，不符合法律规定，严重损害了上诉人的合法权益。2）被上诉人提供的有关施工项目的文件通知，大部分没有公章，且多是模糊不清的复印件。依据民事诉讼法的证据举证规则，被上诉人提交的通知，仅凭模糊不清复印件，无原件予以核实。无法确认其是否出自相应政府机关，不能作为证据采信，更不能作为认定本案事实的依据。3、一审法院对停工期的认定与事实严重不符。1）如前所述，被上诉人提交的政府文件多是模糊不清的复印件，且无原件核实，无法进行核算。2）一审庭审中，被上诉人向法庭提交的停工期计算表格显示其计算的停工期是359天，一审判决认定369天，这10天从哪儿来的不清楚，上诉人未听被上诉人提起过。3）被上诉人庭审中主张的359天停工期，是从2016年9月21日开始计算的，而涉案《认购协议》是上诉人与被上诉人在2017年4月10日才签订的。这样计算出来的停工期限，显然是故意，违背案事实的，不应予以认可。4）被上诉人在申请商品房预售许可时就其施工进度和交付日期未予以变更，表明其当时按照施工进度可以如期在2019年12月31日之前交付房屋。因此，2018年3月14日预售许可证审批之前的日期不应计入被上诉人所主张的停工期。（三）一审法院认定上诉人提交有关停工的相应证据，无事实依据。（四）一审法院认为“因大气污染等事由建筑工地需停工配合系众所周知的事实”是错误的。被上诉人因环保违法行为而被要求停工，不应当作为其拒不履行合同义务的合法事由。根据被上诉人提交的《保定市2018-2019年秋冬季第四轮大气环境执法专项行动方案》中的明文规定，政府部门有关大气污染治理措施的工作原则坚决杜绝“一刀切”对建设工程施工工地，重点检查工地周边是否100%围挡、是否100%覆盖、出入车辆是否100冲洗等等。只要相关企业的防尘措施合法到位，就可以正常生产，只有违法生产环保措施不到位的企业才会被明令整改停工。据此，因大气污染等事由建筑工地需停工配合，并非众所周知的事实，而应该是建筑施工企业因故接到政府停工通知且停工企业将停工事由及停工期限告知相关当事人或予以公告后，相关当事人才可能知道停工事实。被上诉人若因不重视环保违反防尘防污染规定而被要求整改甚至停工，则是政府部门对其违法行为的惩治，不应当作为被上诉人拒不履行合同义务的合法事由。二、被上诉人拒不履行合同义务及法定义务，上诉人要求依法解除《认购协议》合法合理，该请求依法应予以支持。（一）被上诉人逾期交房，事实清楚。根据《认购协议》被上诉人应在2019年12月31日之前将商品房交付给上诉人。结合被上诉人有关涉案房屋能交付至今尚未交付的当庭陈述，被上诉人逾期交房超过60天的事实清楚，证据确实充分。（二）在本案发生诉讼之前，被上诉人从未向上诉人告知过其因政府要求而停工延期交房的事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条、《商品房销售管理办法》第三十条之规定，房地产开发企业因故不能履行合同或需要延期履行合同的，应当及时告知买受人。被上诉人未履行法定及约定的告知义务，应视为其能够如期交房，事实上被上诉人也确实以已经向涉案楼栋部分业主交房的实际行动表明其施工进度不受停工影响。被上诉人拒不履行法定义务又对上诉人延期交房，既违法也违约。（三）涉案房屋之所以未能如期交房，真实原因是上诉人未答应被上诉人提出的交房附加条件（交房时须另行付款购买地下室、必须签署被上诉人拟定的免责保证书等），有关录音材料已在一审当庭出示，并向法庭申请了被上诉人方经办人刘曼出庭核实录音以查清事实，但被一审法官以庭后根据案件事实考虑是否有必要让刘曼出庭为由驳回，因该录音材料对案件事实认定有重大影响，请求二审法院依法要求被上诉人方销售人员刘曼出庭。被上诉人曾在一审庭审中公开叫嚣“附购地下室是整个保定市的潜规则。是众所周知的事实”。如此强制买卖的行为、如今竟得到一审法院的变相支持，司法公正何在？实在是令人寒心。（四）《认购协议》第五条第1款中有关被上诉人可予以延期交房的约定，应属无效条款不能作为定案依据。《中华人民共和国合同法》第三十九条明确规定，提供格式条款的一方针对格式条款的内容，有提请对方注意义务和解释说明义务。被上诉人应在《认购协议》签订之前提请上诉人注意协议中有关交房可能延期的格式条款（《认购协议》第五条第1款第九条），并就相关格式条款的内容予以详细说明。但是本案被上诉人在协议签订之前并未特别提示该部分格式条款，更未就约定的政府原因具体是指哪些情况进行解释说明。因此，上诉人认为，被上诉人在拟定交房日期时未特别说明延期格式条款，应承担违约的不利法律后果。且被上诉人在一审庭审就《认购协议》第五条第1款中“甲方可据实予以延期交付，具体时间另行确定”进行解释时表示，被上诉人根据该条款可以［自行决定延期］交付的时间。据此，该条款内容显然是被上诉人为排除上诉人主要权利而设置，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应为无效条款。综上，被上诉人在房屋买卖交易明显占取优势的情况下，既不事先提示并说明格式条款，事后也不告知延期，应视为其能够如期交房。如今被上诉人更是违背诚信原则，明明可以交房却以政府要求停工为借口拒不交房，被上诉人逾期交房的行为既违反合同约定，也无法律、事实支持，上诉人请求依法解除《认购协议》合理合法。三、因被上诉人的违约行为给上诉人造成的经济损失及诉累，应由被上诉人承担。1、上诉人已经支付的购房款649,728元，应在合同解除后予以全额返还。2、利息损失：上诉人于2017年4月8日付清全款，2017年4月10日签订《认购协议》。因此，上诉人主张利息应以649,728元为本金，按照年利率6%自2017年4月11日起计算至被上诉人实际还清全款之日止，既符合法律规定，也合情合理。3、违约金3,248.64元（根据《认购协议》第六条之约定，649,728元X0.5%=3,248.64元）、律师代理费27,000元（包括一审18,000元、二审9,000元），本案被上诉人明显存在拖延承担诉讼义务、恶意挑起诉讼以扩大上诉人经济损失的非诚信诉讼行为。本案一审诉讼之前被上诉人从未告知过延期交房是政府因素导致停工，反倒是一再附加购房条件，导致上诉人不得不通过诉讼进行维权，增加了诉累。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发（2016）21号）第22条关于引导当事人诚信理性诉讼的意见，请求二审法院考虑支持上诉人因被上诉人非诚信行为而产生的律师费用损失。综上所述，上诉人请求依法解除《认购协议》并要求被上诉人返还购房款、赔偿损失，事实清楚，证据充分。请求二审法院在查明事实的基础上公正判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。一审法院不顾本案庭审中被上诉人已经承认的事实，故意对不应予以采信的证据予以采信，使司法公正蒙上阴影。英国哲学家培根曾说：一次不公正的裁判，其恶果其至超过十次犯罪，因为犯罪虽然无视法律——好比污染了水流，而不公正的审判则毁坏法律——好比污染了水源。作为一名敬畏法律、遵纪守法的公民，上诉人如今逼不得已坐到了法院的原告、上诉人席位，唯有信仰司法公正，方能盼得曙光。 古城香业房地产公司答辩称，1．本案还未到交房日期，古城香业没有违约，上诉人要求解除合同的条件不成立，由于天气污染等原因，政府为了社会公众健康要求工地停工以降低污染物，这在保定是众所周知的事情，被上诉人根据政府要求工地停工延期交房符合认购协议的约定，根据认购协议第五条规定，交付日期应为2021年1月4日，现在尚不到交房日期，即便是房屋达到交付条件，在未到交房日期前开发商或被上诉人有权不提前交房，只要在约定的交房日期交付即可，因此无论是根据购房协议的约定还是保定众所周知的事实，现在尚不到交房日期，上诉人诉请被上诉人逾期交房不成立；2．一审法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨珊珊向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原被告双方于2017年4月10日签订的《认购协议》。2、请求依法判令被告向原告返还购房款649728元，并支付利息（利息以649728元为本金，按照年利率6%自2017年4月11日起计算至被告实际还清全款之日止）。3、请求依法判令被告向原告支付违约金3248.64元。4、本案相关诉讼费、律师代理费等均由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月10号，原告杨珊珊与被告古城香业房地产公司签订编号为0232的《认购协议》，该协议约定原告杨珊珊认购房屋坐落于保定市清苑县，该房屋约定建筑面积89.99平方米，单价为7220元／平方米，总金额649728元。同时该协议第五条交房约定：甲方应在2019年12月31日之前将该商品房交付乙方，但遇下列特殊情况：政府或者相关职能部门的原因，或发生不可抗力，突发事件等因素造成延期，甲方可据实予以延期交付，具体时间另行通知。合同签订后，原告杨珊珊支付定金1万元，后通过其丈夫郭雷雷的银行卡账户向被告公司转款639728元，被告古城香业房地产公司出具649728元购房款收据一张。本案被告提交相应证据，证实根据政府的文件要求，项目进行停工，停工期共计369天，据实延期后实际交房日期为2021年1月4日。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原被告双方签订的《认购协议》包含了买卖合同的主要条款，如原告认购的房屋坐落于保定市清苑县，住宅销售面积89.99平方米，住宅销售单价为7220元／平方米，付款方式为一次性付款，总房款为649728元，故该认购协议书实为商品房买卖合同，予以认定。本案中，原告杨珊珊主张解除合同，要求被告古城香业房地产公司返还购房款并支付相应利息的依据为被告未在协议约定的交房期限内将房屋交付使用，但因大气污染等事由建筑工地需停工配合系众所周知的事实，且被告提供了相应的政府文件予以佐证，被告的情况属于协议约定的因政府因素不能按期交房的情形，可予以延期，故对原告的诉讼请求，予以驳回。原被告双方签订的认购协议书合法有效，双方应继续履行，予以认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告杨珊珊的诉讼请求。案件受理费减半收取计5205元，由原告杨珊珊负担。 本院二审期间，上诉人提交2020年5月6日和5月8日的微信通话录音，5月6日是上诉人与销售人员刘曼通话录音，5月8日是郭雷雷与销售人员刘曼通话录音，以证明被上诉人可以按时交房。五份刘漫（刘曼）个人微信身份信息。刘漫与杨珊珊的微信聊天记录，证明与微信通话录音时间是相互验证的，刘曼（刘漫）实名验证的视频。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证称，1．不属于新证据，在一审开庭前证据已经存在；2．不是原件，显示是微信语音电话，但播放的是笔记本电脑，无法确认是否与原件一致；3．通话人是否刘曼无法确认；4．在以上假设都没问题的情况下，刘曼说你现在着急装修可以过来拿，因为公司有这种情况，有的业主着急装修，未等验收合格就主动申请公司交房，并承担一切责任。5月8号的录音无法确认通话人是郭雷雷本人，其他质证意见同对5月6号录音的质证意见；关于杨策的两份证据与本案无关，但证实了上诉人提交的香城．檀香园交房流程表中业主为杨策的经办人刘漫与本案中的刘曼不是同一人；关于三份刘曼的个人身份信息，无法证实就是上诉人提交的香城．檀香园交房流程表中业主为杨策的经办人刘漫，因为微信名是可以随时改的，刘曼（刘漫）实名验证的视频，不能证明刘漫和刘曼是一个人，因为括号内显示是＊漫。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案当事人之间的《认购协议》中载明的相关要素具备了商品房买卖合同的主要内容，故一审法院认为案涉认购协议书实为商品房买卖合同并无不妥。依法成立旳合同受法律保护。双方签订的认购协议中明确载明了遇政府或者相关职能部门的原因，或不可抗力、突发事件等因素造成延期，甲方即被上诉人可据实予以延期交付。从一审中被上诉人提交的政府相关职能部门因大气污染治理需要而下达的停工通知来看，被上诉人因政策原因停工共计369天；从一审中被上诉人提交的保定市清苑区城市管理综合行政执法局出具的自2017年11月21日至2019年11月1日之间的“大气污染防治文件”汇总表看，仅自2017年11月21日至2019年11月10日间被上诉人停工期就达153天，故此，上诉人于2020年5月17日以被上诉人未按期交房为由主张解除合同不能成立，一审法院根据相关证据综合认定属于双方约定的因政府因素不能按期交房的情形亦无不当。 综上所述，杨珊珊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,410元，由上诉人杨珊珊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 于纪芳 审 判 员 黄俊学 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 杨占明 书 记 员 史孟鑫 ——