福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初3215号 原告：武平嘉郡物业管理有限公司，统一社会信用代码91350824MA3454F93R，住所地福建省武平县平川街道迎宾路****楼2F。 法定代表人：王汉兴，总经理。 委托诉讼代理人：钟菊荣，福建天梁律师事务所律师。 被告:武平县银泰置业有限公司，统一社会信用代码91350824MA2Y5YE865，住所地福建省武平县平川街道政府路****店面6。 法定代表人：王华君，执行董事。 原告武平嘉郡物业管理有限公司（下称嘉郡物业公司）与被告武平县银泰置业有限公司（下称银泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉郡物业公司的委托诉讼代理人钟菊荣、被告银泰公司的法定代表人王华君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉郡物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令银泰公司支付自2017年5月31日起至2020年10月31日止拖欠的物业服务费9981.45元、装修垃圾清运费297.55元、装修管理费135.25元，合计10414.25元，并支付该款自起诉之日起至款清日止按日3‰计算的违约金；2.判令银泰公司支付嘉郡物业公司为本案支出的律师费2000元。事实和理由：嘉郡物业公司系武平县新天地广场的物业服务公司。银泰公司于2017年5月31日购买了新天地购物广场3号楼104、105、106、107号四个商铺（下称案涉商铺），产权面积共计135.25㎡，并于合同签订当日取得案涉商铺。根据银泰公司与武平新天地房地产开发有限公司（下称新天地公司）签订的房屋买卖合同，案涉商铺的物业费收费标准为每月1.8元/㎡计算基础物业费用，按2.2元/㎡计算房屋装修垃圾清运费，按1元/㎡计算装修管理费。嘉郡公司于2017年1月1日进驻新天地广场，虽然前期物业服务合同的期限现已届满，但该小区没有成立业主委员会，没有新的物业公司进驻，仍由嘉郡物业公司提供物业服务。 银泰公司辩称，首先，银泰公司确系案涉商铺的买受人，但银泰公司尚未与新天地公司办理交房手续，案涉商铺的物业费应由新天地公司承担。其次，嘉郡物业公司不是2020年1月1日起至2020年10月31日时段的物业服务公司，其主张该时段的物业费没有事实和法律依据。根据嘉郡物业公司提交的《商品房买卖合同（现售）》附件九《前期物业服务合同》第十三条可知，嘉郡物业公司的前期物业服务期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止，之后嘉郡物业公司与新天地公司不存在物业服务合同关系，无论缴费义务人是谁，嘉郡物业公司都无权主张物业费。再次，嘉郡物业公司起诉时间为2020年11月23日，其主张的2017年5月31日至2017年11月23日的物业费超过了诉讼时效，依法不应支持。再次，装修垃圾清运费和装修管理费区别于物业费之外，不属于所有业主或物业使用人应缴纳的一般性物业费，而是接受了物业公司装修垃圾清运服务和装修管理服务的个别业主或物业使用人支付的特殊性物业费，银泰公司没有接收过案涉商铺，更没有进行过装修,嘉郡物业公司的该项诉请不应支持。最后，嘉郡物业公司主张的物业费、装修管理费、装修垃圾清运费均不能成立，相关律师费系其错误诉讼导致，应由其自行承担。综上，请求驳回嘉郡物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.嘉郡物业公司提交案涉商铺的《商品房买卖合同（现售）》四份，证明银泰公司购买了案涉商铺，及嘉郡物业公司作为前期物业服务企业的收费依据、标准。银泰公司质证认为，对该组证据的真实性、关联性无异议，但嘉郡物业公司并非合同相对人，其应当证明该证据的合法性，否则不能作为定案依据。本院经审查认为，《商品房买卖合同（现售）》内含前期物业服务合同，嘉郡物业公司作为前期物业服务企业取得该组证据无可厚非，对银泰公司提出的合法性异议本院不予采纳，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认。2.嘉郡物业公司提交《委托代理合同》及发票各一份，证明其为本次诉讼花去律师费2000元。银泰公司质证认为，嘉郡物业公司未提供其向福建天梁律师事务所支付款项的转账凭证，仅凭发票无法证明其实际支出的律师费，不足以证实其该项主张。本院经审查认为，嘉郡物业公司提交的证据，未偏离当地律师服务的市场行情，对该证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定：2017年5月31日，银泰公司与新天地公司签订《商品房买卖合同（现售）》四份（合同编号：201701312、201701313、201701314、201701316），约定由银泰公司向新天地公司购买新天地广场3号楼104、105、106、107号四个商铺，其中104、105、106号商铺建筑面积均为31.04㎡，107号商铺建筑面积42.13㎡，合计135.25㎡。现案涉商铺处于空置状态。嘉郡物业公司为本次起诉支付律师费2000元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担不利后果。嘉郡物业公司要求银泰公司支付物业费，银泰公司否认接收了案涉商铺，嘉郡物业公司未举证证明银泰公司接收、占有、使用了案涉商铺，其要求银泰公司支付物业费及律师费，证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，对嘉郡物业公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回武平嘉郡物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费110.4元，减半收取计55.2元，由武平嘉郡物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林秋燕 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 冯金凤 书 记 员 兰鸾玉 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。