江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏07民终3124号 上诉人（原审原告）：江祥旺，男，汉族，1970年8月25日生，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：田萍，江苏路卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓伟，江苏路卓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：东海县新航建筑装饰工程有限公司，住所地江苏省东海县。 法定代表人：时丽平，执行董事。 委托诉讼代理人：张延思，男，汉族，1965年8月25日生，住南京市栖霞区，单位职工。 委托诉讼代理人：刁长江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 原审第三人：连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港市海州区。 法定代表人：徐玉佳，董事长。 委托诉讼代理人：孙晓峰，男，汉族，1975年8月17日生，住连云港市海州区。该公司员工。 上诉人江祥旺因与被上诉人东海县新航建筑装饰工程有限公司（以下简称新航公司）、原审第三人连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 江祥旺上诉请求：1、请求撤销东海县法院（2020)苏0722民初2149号民事判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。江祥旺与宝翔公司于2010年11月20日签订投资入伙协议书，双方约定上诉人入伙投资15万元，作为宝翔财富广场投资入伙资金，宝翔公司以其开发的号楼单元室房屋作为担保，在获得预售许可证后，上诉人可以选择将投资款转为购房款。2013年7月12日，上诉人与宝翔公司签订《预约合同》，预约购买宝翔财富广场号楼单元室房屋，房屋面积138.93平方米，预约单价4550元，预约总价632132元。投资款转为购房款后，并于签订预约合同的当日向宝翔置业公司缴纳该房购房款17万元，故上诉人与宝翔公司已经确立了商品房买卖合同关系。2014年11月12日，宝翔公司向上诉人交付房屋，上诉人于当日缴纳了装修垃圾清运费、公用水电费共计578元给宝翔置业物业公司，上诉人也实际装修并居住该房屋。根据《预约合同》的规定，上诉人一直在等待宝翔公司的通知签订书面的商品房买卖合同，但宝翔公司也未履行通知义务，之后虽经多次交涉也未签订商品房买卖合同，上诉人拖欠的购房款也无法交纳。2019年11月1日，东海县法院作出（2019)苏0722执1398号《执行公告》要求上诉人在限期内腾空房屋，上诉人随即向东海县法院提交了书面的执行异议，并表示愿意交纳剩余购房款312132元。在案外人执行异议之诉案件开庭审理后，上诉人的代理律师向上诉人进行了法律释明，上诉人也认识到没有如实陈述事实的错误，就主动向东海县法院交纳了剩余购房款，并取得了申请执行人新航公司的谅解，但一审法院没有听取征求新航公司的意见。二、上诉人购买涉案房屋，宝翔公司也无异议，且该房屋也不存在其他民事权益纠纷，上诉人也依法交纳了剩余购房款，故上诉人能够阻却法院的强制执行。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人新航公司辩称，一审判决认为事实清楚，证据确实充分，认定上诉人当时的客观情况是不能够排除东海县法院执行的，判决结果公正，上诉人的上诉请求不能成立，但是鉴于上诉人在一审期间纠正了自己的错误诉讼行为，将涉案房屋的尾款缴纳到东海县法院执行局，被上诉人愿意放弃对涉案房产的执行。上诉人已经把房子的尾款交到东海县法院，本来是应该付给宝翔公司的购房尾款，现宝翔公司欠新航公司款项，所以尾款应该执行给新航公司，新航公司就不再对涉案房屋主张权利。 宝翔公司辩称，整个楼盘全处于查封状态，房产局产权处无法备案登记。涉案房屋网签在云城担保名下，无法变更。 经审理查明，连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）受理新航公司与宝翔公司承揽合同纠纷一案，于2016年4月29日作出（2016）苏0706民初1061号民事判决，宝翔公司于判决生效后十日内给付新航公司欠款5075026.02元及利息。根据新航公司的申请，海州区法院于2016年4月29日立案执行，执行案号为（2016）苏0706执2821号。2019年1月9日，本院作出（2018）苏07执监361号执行裁定书，将该案以及新航公司与宝翔公司债权转让纠纷一案即（2017）苏0706民初3654号民事判决指定由东海县法院执行。 2019年4月2日，东海县法院对（2016）苏0706民初1061号民事判决立案执行，执行案号为（2019）苏0722执1398号；对（2017）苏0706民初3654号民事判决立案执行，执行案号为（2019）苏0722执1397号。2019年11月1日，东海县法院作出（2019）苏0722执1398号之十执行裁定书，裁定查封宝翔公司所有的备案在连云港云诚置业担保有限公司名下的位于海州区产。2019年11月1日作出（2019）苏0722执1398号《执行公告》，责令房屋占有人限期腾出房屋。 江祥旺以其系该房产所有权人为由提出执行异议，东海县法院作出(2020)苏0722执异10号执行裁定，驳回江祥旺异议请求。 江祥旺不服该裁定，提起执行异议之诉称：1、请求确认位于连云港市海州区产）为其所有，并停止对该财产的强制执行；2、诉讼费由宝翔公司承担。事实和理由：江祥旺与宝翔公司于2010年11月20日签订投资入伙协议书，双方约定江祥旺入伙投资15万元，作为宝翔财富广场投资入伙资金，宝翔公司以其开发的号楼单元室房屋作为担保，在获得预售许可后，江祥旺可以选择将投资款转为购房款。2013年7月12日，江祥旺与宝翔公司签订《预约合同》，预约购买宝翔财富广场号楼单元室房屋，房屋面积138.93平方米，预约单价4550元，预约总价632132元，并于同日向宝翔公司缴纳该房购房款17万元，故双方已经确立了事实上的商品房买卖合同关系。2014年11月12日，宝翔置业向江祥旺实际交付房屋，江祥旺于当日缴纳了装修垃圾清运费、公用水电费共计578元给宝翔公司物业公司。2015年1月20日,江祥旺与宝翔公司就剩余购房款签订《协议书》，双方约定剩余购房款312132元，由宝翔公司用欠江祥旺的工资133700元，余款178400元由江祥旺指示程明洲付款至宝翔公司总经理孙晓峰账户。故，本案涉案房屋的购房款江祥旺己经全部给付完毕。江祥旺接收房屋后对房屋进行了简单的装修，并于2016年春节后实际入住。江祥旺从2016年4月份开始即开始缴纳水电费一直至令，其家人一直生活在该房屋内，因此，该房屋依法属于江祥旺的合法财产。新航公司因与宝翔公司债权转让纠纷一案由连云港市中院指定东海县法院执行，2019年11月1日东海县法院作出（2019)苏0722执1398号之十执行裁定书，裁定查封本案涉案的房产。在执行过程中，江祥旺作为案外人已经提出了执行异议，并提供了买卖房屋的相关证据，但东海县法院以江祥旺提交的证据材料不能证明其已付清购房款为由驳回了江祥旺的异议申请。江祥旺认为，作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，是否付清购房款并不是唯一的评判标准，根据《最高入民法院关于办理执行异议和复议案件若于问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，江祥旺提供的证据足以排除对该财产的执行。 东海县法院另查明：海州区法院（2018）苏0706执异260号执行裁定书载明，海州区法院在执行新航公司与宝翔公司承揽合同纠纷案件过程中，查封了宝翔公司所有的登记在云城公司名下位于宝翔财富广场第号楼单元室（丘号）等房产。云城公司提出异议并提交备案的商品房买卖合同予以证明，但未举证支付价款、在查封之前合法占有该不动产、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等证据。海州区法院认定云城公司虽在查封前（2014年4月23日至2014年4月28日期间）与宝翔公司签订了书面买卖合同并办理预售备案登记，但其并未举证证明其支付价款、在查封前合法占有该不动产、所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋等证据，于2018年11月20日裁定驳回了其异议请求。 又查明，江祥旺名下有位于新浦区产，登记日期2001年6月22日。 还查明，2020年7月6日江祥旺缴纳312132元至该院账户，备注江祥旺购房款。 东海县法院认为，本案争议焦点江祥旺对案涉房产的诉求是否符合《最高入民法院关于办理执行异议和复议案件若于问题规定》第二十八条、第二十九条的规定的情形。本案中，首先，江祥旺举证的其与宝翔公司之间就案涉房产签订的是预约合同，该预约合同(2013年7月12日签订)内容有双方名称、预约房号、面积、单价、总价，并约定双方以宝翔公司的通知为准签订买卖合同，如江祥旺预期未来办理，则认为解除预约合同，退回预约金等。从本案证据看，江祥旺与宝翔公司在该预约合同签订之后并没有签订正式的买卖合同，且宝翔公司于2014年4月23日至2014年4月28日期间又与云城公司对案涉房产签订的买卖合同并进行备案登记，法律上以及事实上江祥旺与宝翔公司就案涉房产签订正式的房屋买卖合同均具有障碍，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该预约合同不符合买卖合同的构成要件；其次，江祥旺举证的用于证明其合法占有案涉房产的证据并不充分，江祥旺在庭审中陈述自2016年便居住在案涉房屋内，但其举证的缴纳相关水电费用支付记录并非本人，且其举证的幸福中央物业服务处出具的证明所加盖的印章为幸福中央物业服务处宣传通知章，也没有注明联系人，不能达到其证明目的；第三，因案涉房产在江祥旺与宝翔公司签订预约合同之后，宝翔公司与云城公司签订了买卖合同并进行了网签。根据宝翔公司出具的证明称江祥旺系其员工，对此是否知情，是否对未办理过户登记存在过错也不能证明；第四，江祥旺名下还有其他房产。综上该院认为江祥旺的诉求不符合相关法律的规定，其举证不足以证明其对案涉房产享有实体权利，不能够排除执行。综上，东海县法院于2020年7月24日作出（2020）苏0722民初2149号民事判决，驳回江祥旺的全部诉讼请求。案件受理费10121元，由江祥旺负担。 经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本案的二审争议焦点为江祥旺对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权益。 本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。江祥旺请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，并对此负有举证义务。从江祥旺提交的其与宝翔公司就案涉房产签订的预约合同看，时间为2013年7月12日，早于一审法院查封的时间。合同名称虽为预约合同，但该合同中载明了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等条款，具备商品房买卖合同主要内容，且江祥旺已按照双方约定交付了购房款。故江祥旺与宝翔公司就涉案房产签订的该合同应当认定为商品房买卖合同。江祥旺还提供了涉案房屋的装修垃圾清运费及水电费等交费票据，宝翔公司对此也予以认可，能够证明其已在法院查封前占有了该房屋。并且江祥旺也按照一审法院的要求将剩余价款交付至执行法院账户。因宝翔公司于2014年与连云港市云城房产置业担保有限公司签订了合同并进行了网签，故涉案房屋未办理过户登记手续非因江祥旺自身原因所致。故江祥旺提出的排除对涉案房屋执行的主张符合上述法定能够排除执行的情形。 对于江祥旺提出确认涉案房屋为其所有的请求，本院认为，本院认定江祥旺享有足以排除新航公司申请执行的民事权益，但该项民事权益未依法进行登记，本院不能确认江祥旺已经取得涉案房产的物权，且本案处理的并非江祥旺与不动产登记薄记载的权利人之间的纠纷，江祥旺在本案中请求法院确认其为案涉房屋的所有权人，对涉案房屋享有物权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，江祥旺的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2149号民事判决； 二、不得执行位于连云港市海州区产； 三、驳回江祥旺其它诉讼请求。 一审案件受理费10121元、二审案件受理费10121元，共计20242元，由连云港宝翔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 于学金 书 记 员 王 坤 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。