河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初988号 原告：贾彦军，男，1955年12月7日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：白露，河北隆业律师事务所律师。 被告：李云，男，1978年5月29日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 委托诉讼代理人：范秀芳，河北震河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金琪，河北震河律师事务所律师。 第三人：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地：河北省张家口经济开发区张宣公路**，统一社会信用代码：911307017727996768。 负责人：石志全，该分公司经理。 第三人：唐山顺达房地产开发有限公司，，住所地：河北省唐山市玉田县城内统一社会信用代码：911302291051951074。 法定代表人：孙福兴，该公司董事长。 原告贾彦军与被告李云、第三人唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、第三人唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达张家口分公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾彦军和其委托诉讼代理人白露、被告李云的委托诉讼代理人范秀芳和金琪均到庭参加诉讼，第三人顺达公司及顺达张家口分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾彦军诉称，法院在执行被告李云与第三人唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司民间借贷纠纷一案中，原告贾彦军作为案外人向法院提出书面异议，请求法院立即中止对被告居住的位于张家口经济开发区房屋的执行。原告贾彦军于2020年7月2日收到法院作出的（2020）冀0791执异57号执行裁定书，该裁定驳回贾彦军的执行异议请求，原告认为原告享有足以排除执行的权利，法院裁定明显错误：一、原告基于抵顶协议对涉案房屋享有的物权期待权优先于被告对第三人的债权，根据物权优于债权的原则，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利。2013年，因第三人唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称第三人），拖欠张家口昊海混凝土制造有限公司（以下简称昊海公司）混凝土款未支付，双方协商订立抵房协议，第三人将涉案房屋抵顶给昊海公司，并履行抵顶手续。次日，昊海公司将涉案房屋抵顶给本公司员工即本案原告贾彦军，用于支付拖欠的工人工资，昊海公司与原告亦签订抵顶协议，完成抵顶手续。因房屋一直在第三人名下，原告多次要求第三人办理房屋登记手续，但第三人均以各种理由推脱。2015年被告李云基于与第三人的民间借贷关系申请查封了涉案房屋。 基于上述事实，原告认为，早在被告李云申请查封涉案房屋之前，原告已经基于抵顶协议取得涉案房屋，支付了全部购房款，第三人应履行办理产权登记的义务，原告对涉案房屋享有足以排除第三方的物权期待权。而被告李云与第三人之间系民间借贷关系，属于债权，本身对涉案房屋不享有任何权利。根据物权优于债权的原则，原告对涉案房屋享有的物权期待权优于被告李云对第三人享有的债权。退一步讲，即便原被告同为债权请求权，但原告的债权也应优于被告的债权，因此，被告李云对涉案房屋的执行应予中止。二、根据法律规定，原告享有足以排除对涉案房屋执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八、二十九条规定，结合本案，早在被告李云申请查封涉案房屋之前，原告即订立了书面的抵账协议，并履行了支付全部购房款的义务，现原告对涉案房屋进行了装修并在涉案房屋中长期居住，且系第三人的原因未办理产权登记手续，原告名下无其他用于居住的房屋。因此，原告基于案件事实及法律的规定，享有足以排除执行涉案房屋的权利，原告的诉求应予支持。三、与被告和第三人之间因民间借贷形式的债权相比，原告基本生存权更应得到保障。原告和家人到张家口打工多年，一直租房居住，辛苦购得涉案房屋，有了自己的固定居所，涉案房屋系原告全家在张家口工作和生活的唯一房产，是满足原告基本生活的生活必需品。基于法律保护公民基本生存权利，法院也应中止对涉案房屋的执行。反观本案被告，经济条件较好，多次发生民间借贷向他人提供借款，在其与第三人民间借贷关系，收取利息甚至达到了月息5分，已构成法律所禁止的，国家法律不应保护这种高息放贷行为。 综上，原告认为，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利。故请求法院查明事实，依法撤销（2016）冀07执异10号执行裁定书，中止对位于张家口经济开发区房屋的执行。 被告未作书面答辩，在庭审中辩称，一、涉案房屋登记在第三人顺达张家口分公司名下，物权未发生变动；二、涉案房屋系昊海公司与顺达张家口分公司签订的抵顶协议，原告不是合同当事人；三、涉案房屋在2015年3月已被万全法院查封，查封后的房屋不能交付，原告不是合法占有，而且房屋在保全期间无法处分，更不可能将房屋卖给原告；四、涉案房屋在昊海公司执行异议之诉一案中昊海公司所提供的电费收据是贾立强，水费收据是顺达张家口公司，均与原告无任何关系；五、昊海公司也是一般合同之债，也仅享有债权请求权，原告陈述是抵顶昊海的债务，更不是法律保护的消费者购房人，此情况在张家口中级人民法院作出的（2020）冀07民终69号判决书中予以确认。综上，原告不是适格主体，且其诉讼请求不成立，故请求法院依法驳回原告诉讼请求，准予被告继续执行涉案房屋。 经审理查明，2015年3月20日，李云因与顺达公司及顺达张家口分公司房屋买卖合同纠纷一案，李云向原张家口市万全县人民法院申请财产保全，2015年3月23日，万全人民法院依据作出的（2015）万民初字第305-1民事裁定书，查封了顺达张家口分公司开发的盛景丽园小区的五套楼房，其中包括本案涉案房屋。后李云向张家口经济开发区人民法院提起诉讼，经一、二审法院审理，张家口经济开发区人法院作出(2015)张开商初字第479号民事判决书，张家口市中级人民法院作出(2016)冀07民终2004号民事判决书，最终判决唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司偿还李云借款本金人民币96万元，并以96万元为本金，按照月息2分承担从2015年2月4日起至实际给付借款本金之日止的利息损失；唐山顺达房地产开发有限公司对上述借款本金及利息的清偿承担连带责任。因顺达公司及顺达张家口分公司未按期履行还款义务，李云向张家口经济开发区人民法院申请强制执行，继续查封涉案房屋。 又查，2013年3月20日，案外人张家口昊海混凝土制造有限公与顺达张家口分公司签订《抵房协议》，约定顺达张家口分公司将盛景丽园小区9号楼4单元704室房屋以单价4585元，总价496876元的价款抵售给昊海公司，抵顶顺达张家口分公司欠昊海公司的混凝土款，房屋面积最终以房产测绘面积为准，差价款互补。2013年3月21日，原告与昊海公司签订了抵房协议，双方约定昊海公司将盛景丽园小区9号楼4单元704室房屋以单价4585元每平米，总价人民币肆拾玖万元抵售给原告，在签订协议后，由原告预付给昊海公司人民币10万元，余款由昊海公司欠原告打路面人工费抵顶，差额部分不足抵顶，由原告在年内以现金方式支付昊海公司，昊海公司协助办理房屋产权手续。2019年4-5月份。原告占有了该套房屋，之后相关费用由原告交纳。 再查，在执行期间，案外人张家口昊海混凝土制造有限公司提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，经审查，经开法院作出（2019）冀0791执异6号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行程序，李云不服，提起执行异议之诉，经一、二审法院审理，张家口中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）冀07民终69号民事判决书，认为昊海公司虽与顺达张家口分公司签订了抵顶协议，但其享有的为债权请求权而非物权期待权，不能排除对涉案房屋的强制执行，故判决“准予执行张家口市张宣公路28号盛景丽园小区9号楼4单元704室房屋的执行”。 上述事实有双方当事人一致陈述及张家口中级人民法院于作出的（2020）冀07民终69号民事判决书、供需合同、昊海公司与顺达张家口分公司对账结算单、抵房协议二份、垃圾清运及水电费等票据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告只有同时具备上述四个法定条件，才能依据法律规定排除执行。综观本案，首先，原告取得案涉房屋系基于案外人昊海公司欠其人工费，昊海公司以案涉房屋进行的抵顶，是用于消除其与昊海公司的债权债务，因此原告并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所保护的消费者即购房人，其应属一般买受人；其次，原告自述其占有房屋系在2019年4-5月，而万全法院查封案涉房屋系在2015年3月，其占有房屋系在法院查封之后，且其并无证据证实顺达张家口分公司将此房交付了昊海，昊海公司将此房屋交付原告。故其并不满足“在人民法院查封前已合法占有该不动产”的条件。第三，案涉房屋现仍登记在顺达张家口分公司名下，该物权并未发生转移，原告与昊海公司之间存在的仍是债权请求权而非物权期待权，不足以排除对案涉房屋的执行；第四，昊海公司就案涉房屋提起了诉讼，经终审判决其不享有对案涉房屋的物权期待权，故即使原告从昊海公司处取得了该房屋，因昊海公司不享有物权，故原告同样不享有物权期待权。综上，原告对案涉房屋并不享有物权或物权期待权，其要求阻却对涉案房屋执行的诉讼请求不成立。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告贾彦军的诉讼请求 案件受理费100元由原告贾彦军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  田秀琴 人民陪审员  董利平 二〇二〇年十二月十八日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。