广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28200号原告（反诉被告）：陈发达，男，1982年9月12日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：张贵权，广东滳雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁幸，广东熊何律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：秦家旺，男，1981年5月10日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟海霞，广东巨能律师事务所实习律师。原告陈发达诉被告秦家旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告陈发达及其委托诉讼代理人张贵权、被告秦家旺及其委托诉讼代理人杨明钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还履约押金94800元；2.被告向原告赔偿厂房通电费用损失14008.1元；3.被告向原告赔偿因被告提前解除合同所致搬运费损失4000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月29日，原告与被告于佛山市南海区签订《租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于xx村前仓库厂房用于生产经营，租期为2020年7月1日至2025年4月30日，每月租金为15800元，原告另应向被告支付47400元作为合同履约押金。合同另明确约定：被告无正当理由提前解除合同的，应向原告双倍返还履约押金及搬迁所产生的经济损失。合同签订后，原告已依照合同约定向被告支付履约押金47400元、7月份租金15800元，后于2020年7月1日搬进仓库，并花费了14008.1元的通电费用。租赁期间，在原告并未存在任何违约的情况下，被告无正当理由提前解除合同，要求原告停止生产并于2020年8月底前搬离。现被告已被迫搬离仓库，因搬离仓库雇用搬运工人花费4000元。关于被迫搬离所致经济损失的赔偿问题，原告与被告多番协商主张，均未果，故提起诉讼。被告辩称，被告至今尚不清楚涉案土地的性质，如果涉案土地未办理相关用地手续及规划报建手续，甚至性质是农用地，如果是该情况，本案应直接驳回原告诉请。被告不存在违约，原告存在如下违约及过错因素，因此而引发的法律责任由其自行承担，被告从来都希望合同能继续履行，从未正式发过任何要求原告离开的书面函件或意思表示，实质是原告自行离开的，至今钥匙都没有归还；原告至今尚未向被告支付8月份租金（每月租金10号付）；原告在租赁过程中，存在违规经营情况，遭到他人投诉并受村委警告，具体为私自加装电线、电箱等电力设备，晚上严重的噪音污染等，而且上述投诉事项是原告自身的经营问题引发的投诉，应当由原告妥善处理，而不是直接成为其无法承租私自离开的理由。被告向本院提出反诉请求：1.被告没收原告的合同履约押金45400元；2.原告立即向被告清偿拖欠的2020年8月1日至9月10日的租金21066.67元，并以21066.67元为基准从2020年9月10日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息（利息暂计至起诉之日为159.55元）；3.原告立即向被告清偿拖欠的2020年7月至8月的水电费248.85元；4.原告赔偿被告维修门窗费用合共350元；5.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2020年6月29日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租用位于佛山市南海区xx仓库厂房，租期为2020年7月1日起至2025年4月30日止，每月租金为15800元，于每月10号前缴付当月租金和代收取费用，原告另向被告支付45400元作为合同履约押金，合同签订后，被告依约将租赁物交付原告使用。然而，原告从2020年8月份开始就一直拖欠租金，被告曾委托律师向原告发律师函，要求原告按期支付租金及水电费，但原告不置可否。被告认为，原告逾期交租的行为已构成违约，故提起诉讼。原告辩称，被告口头通知原告解除租赁合同后，原告于2020年8月8日开始停止生产，搬离涉案工厂，2020年8月20日已全部搬离。该案因被告单方解除合同，2020年8月8日至2020年8月20日期间为被告解除合同后给原告搬离的宽限期，实际上该段时间因被告违约要求原告搬离，原告已无法正常使用涉案厂房，原告实际占用涉案厂房的最后时间点为2020年8月8日，之后的占用费、维护费及水电费不应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告出示的照片，无法核查拍摄时间，本院不予采信。原告出示的报价单、微信支付记录、收据、人工费收据、送货单及销售单，留在本院认为部分论述。被告出示的EMS邮政特快专递、邮递记录，因有原件核对，本院对真实性采信。被告出示的微信转账（水费）及微信聊天记录、电费通知单、维修租赁物铁门封板收据，留在本院认为部分论述。本院经审理认定事实如下：2020年6月29日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁xx村前仓库厂房。租赁期自2020年7月1日起至2025年4月30日止。每月租金15800元，每月10号前交付当月租金和代收取费用。合同签订日起乙方须缴交相当于月租金3倍的款项47400元给甲方作为合同履约押金。2020年6月29日，被告出具收据确认收取2020年7月份租金15800元及押金47400元，上述款项合共63200元。原、被告的转账记录显示原告支付的款项为61200元，被告主张该2000元差额为原告声称帮被告修理仓库厂房铁门而自行扣除的费用，但实际并未修理。2020年8月21日，原告微信告知被告“过来把手续办了”，被告回复“过两天，清场，搞干净卫生了没有”，原告回复“搞好”。被告陈述己方委托搭档在2020年8月25日与原告沟通交接事宜，因原告不同意交纳8月份租金，故未能交接，被告在2020年9月11日强行开锁进行场地。2020年10月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告同意支付被告反诉请求的水电费248.85元。原告确认已将所拉电线在搬离时自行带走。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉案租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，因此，涉案租赁物形成的租赁合同无效。合同无效，因无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告收取的押金应予退还，原告实际占有、使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，原告应支付占用期间参照合同约定租金标准的使用费予被告。关于押金问题，被告举证押金和首月占用费的转账金额为61200元，与被告出具收据（押金收据和首月占用费收据）确认的金额63200元存在2000元差额，但被告不能明确该2000元差额是对应首月占用费或押金，则本院以被告收据确认的押金金额47400元为被告应退押金金额。关于占用费问题。原告已在2020年8月21日的微信中明确告知“搞好卫生”可以办理交接手续，因被告原因未能交接，被告亦确认在2020年8月25日因原告不同意交付当月占用费而不同意接收，即被告在2020年8月21日可以接收租赁物而未予接收，则被告对损失扩大的部分不应向承租方主张。综上，原告应支付2020年8月1日至8月21日共21天的占用费10703元，被告反诉主张占用费的超出部分，本院不予支持。被告诉请自2020年9月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持，但应以10703元为本金计算。原告诉请支付的电线材料费及安装费14008.1元，该电线非与涉案租赁物不可分割且产生增值的添附物，原告亦已自行拆除搬走，故对原告诉请的电线材料费及安装费14008.1元，本院不予支持，原告出示的报价单、微信支付记录、收据、人工费收据、送货单及销售单，本院亦不再审查。合同无效，原告本应返还而搬离租赁物，对原告诉请的搬运费损失，本院亦不予支持。被告反诉主张的铁门封板费用350元，被告并未就该项费用向原告主张过，且对租赁物进行一定的修缮，亦属于出租方的义务，故对该项费用，本院不予主持，对被告出示的维修租赁物铁门封板收据，本院亦不再审查。涉案租赁物产生的水电费248.85元，原告同意支付，被告该项诉请，本院予以支持。被告出示的微信转账（水费）及微信聊天记录、电费通知单，本院不再审查。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）秦家旺应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金47400元予原告（反诉被告）陈发达；二、原告（反诉被告）陈发达应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费10703元及利息（以10703元为本金自2020年9月10日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予被告（反诉原告）秦家旺；三、原告（反诉被告）陈发达应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费248.85元予被告（反诉原告）秦家旺；四、驳回原告（反诉被告）陈发达的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）秦家旺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费1278.09元（原告已预交），由原告自行负担。反诉案件受理费740.31元（被告已预交），由被告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二〇年十二月二十一日书记员 何双燕