江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初4990号原告：句容雨润中央购物广场有限公司，住所地句容市华阳镇华阳东路**。法定代表人：胡伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建华，北京金城同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕凌霜，北京金城同达（南京）律师事务所律师。被告：李志斌，男，1984年12月20日生，汉族，住南京市玄武区。原告句容雨润中央购物广场有限公司（以下简称雨润公司）诉被告李志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序于2020年11月20日、12月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕凌霜、被告李志斌两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨润公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《南京中央商场租赁合同》已于2020年7月17日解除；2、判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年7月17日期间的租金、物业费共计60999.7元及逾期利息（按照日千分之五标准计算）；3、判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年7月17日期间的电费4278.44元；4、请求判令被告向原告返还租赁场地，并自2020年7月25日起至实际返还之日，按每天每平米12元的标准向原告支付占有使用费；5、诉讼费、律师费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求为：请求判令被告向原告赔偿三个月的租金损失68999.7元。事实和理由：2019年，原告与被告签订《南京中央商场租赁合同》，约定由被告承租原告句容中央购物广场一层的场地（面积为99平方米），用作“三只松鼠”的品牌经营，双方明确约定，租赁期间为2019年6月1日至2022年5月31日；租金标准为2019年6月1日至2020年5月31日，期间为5元/天/平方米，2020年6月1日至2021年5月31日期间为6元/天/平方米，2021年6月1日至2022年5月31日期间为7元/天/平方米；租金的支付时间为每个月后五天；物业费为1元/天/平方米;电费为1.1元/度，双方同时约定了违约责任等其他具体条款。但自2020年4月1日起，被告一直未能依约履行租金、物业费、电费等支付义务，经过多次催缴后，被告于2020年6月2日向原告提起撤柜，要求于2020年7月15日终止双方的租赁合同关系，原告于2020年7月17日以书面方式回函。现诉至法院，要求判如所请。被告李志斌辩称，对解除合同的时间、租金及物业费合计60999.7元、电费4278.44元无异议；对逾期利息有异议，我卖的是零食，零食保质期比较短，因为疫情商场到3月才开门，过期的货物无法售卖，导致我资金被占用，无法及时支付租金。另外，后期原告将我的店关起来不给我用，给别人经营了，原告产生了利润；对返还租赁场地及支付占有使用费的诉讼请求不予认可，因为我方已在原告回复撤柜函后就把能搬走的东西都搬走了，只剩货架需要搬家公司搬，等我找来搬家公司搬的时候，原告已将门换锁，导致货架无法及时搬离；对68999.7元三个月租金损失有异议，我搬离现场后，我的货架被原告给其他客户用了，上面摆了男装和童装，摆了两三个月，这部分钱原告应当给我货架租金。本院经审理认定事实如下：2019年度，原告雨润公司（甲方）与被告李志斌（乙方）签订《南京中央商场租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于句容市华阳镇华阳东路1号中央购物广场一层，柜位面积99平米房的场地出租给乙方使用，用于经营品牌“三只松鼠”；租赁期限为：三年，自2019年6月1日至2022年5月31日止；租金标准为2019年6月1日至2020年5月31日，期间为5元/天/㎡，2020年6月1日至2021年5月31日期间为6元/天/㎡，2021年6月1日至2022年5月31日期间为7元/天/㎡，租金的支付时间为每个月后五天，物业费为1元/天/㎡，电费为1.1元/度；乙方应按本合同的约定及时向甲方足额交付租金，不得拖延。否则，乙方自逾期之日起每日按拖欠租金的5‰向甲方支付违约金；合同届满或提前解除或终止的，甲方有权收回该经营场地，乙方应在发生上述情况后7日内将经营场地恢复到甲方交付时的原状（自然损耗因素除外），交还甲方并接受甲方检查；如乙方未依约向甲方交还经营场地，则每逾期一天，乙方应按每平米每日12元标准向甲方支付场地占用费；乙方提前终止合同需提前二个月书面通知甲方，征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月租金作为乙方给甲方的经济补偿；乙方在合同签订五个工作日内向甲方支付保证金10000元，该保证金将作为正常履行本合同之保证金，该保证金在合同终止，乙方无违约责任或无应付未付款项，按照合同的规定将租赁场地交还甲方后60天内将应退还的保证金无息退还乙方，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后原告依约向被告交付上述房屋，被告用于经营“三只松鼠”，被告并依约交纳了保证金10000元。后被告依约交纳租金至2020年3月31日，自2020年4月1日起至2020年7月17日的租金及物业费合计60999.7元（中途交纳8000元租金及物业费抵扣4月份租金及物业费）及电费4278.44元未交纳。2020年6月2日，被告向原告出具《还款计划》一份，载明：本店5月租金18069元、6月租金21080元、7月1日至7月15日租金10540元，共计租金49689元；5月电费2895.35元，6月及7月电费待实际用电后核算；由于资金周转不开，店铺生意极差，现申请于2020年7月15日之前结清租金及电费，期间如果资金周转开随即打款。同日，被告向原告出具《三只松鼠撤柜函》一份，载明：位于句容中央商场**的安琪.三只松鼠零食店由于长期业绩不理想，处于长期亏损状态，本人不想再代理此品牌，因此特向商场提出撤柜申请，望于7月15日可以撤场。2020年7月17日，原告向被告发出《终止合同告知函》一份，载明：贵方尚欠我方场地租金（2020年4月至2020年7月17日）60999.7元，电费4278.44元，合计65278.14元。贵方的行为已构成根本违约并严重损害我司合法权益。请贵方于收到本函件之日起三日内向我方支付前述全部欠付款项；逾期未处理的，我方将依据合同约定循法律途径追究贵方的违约责任。届时贵方除须补足全部欠缴费用外，还须向我司承担赔偿责任及给我司造成的全部损失。另查明，2020年7月3日，原告工作人员王莹与被告妻子王燕在微信中陈述：“王莹：姐姐，你们今天租金还能要到？我们物业给你们外面锁中央的锁了哦，你们自己家的锁我们没有钥匙；王燕：钱没到”。同月17日，王莹与被告李志斌在微信中陈述：“王莹：李总，这是合同终止函件，今天下班我会送到你们小球球店里，麻烦有空看下，李总，函件我送到你们店里了；李志斌：好的”。再查明，涉案商铺原、被告确认尚有部分货架未搬离。另，庭审中原告陈述涉案商铺在2020年9月11日至10月20日，11月3日至11月11日，分别由原告交由巴拉巴拉品牌使用，并收取4000元使用费。本院认为，原、被告双方签订的《南京中央商场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告作为租赁合同的承租人未能按约交付租金、物业费及电费，现原告主张被告支付2020年4月1日至2020年7月17日的租金及物业费、电费合计65278.14元，被告对此亦予以认可，本院对原告该项诉讼请求予以确认。因被告未能按约支付租金、物业费及电费，构成违约，现原告向被告发出《终止合同告知函》，符合合同约定及法律规定，被告对双方租赁合同已于2020年7月17日解除亦予以认可，故本院确认原被告签订的《南京中央商场租赁合同》已于2020年7月17日解除。关于原告要求被告支付2020年7月25日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的问题。对此本院认为，根据庭审查明的事实，双方虽未办理正式的房屋交接手续，但涉案房屋在涉案租赁合同解除之前已不再实际由被告占用使用，原告已通过锁门等方式实际收回了涉案房屋，故原告主张由被告承担2020年7月25日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，不具有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年逾期付款利息的诉讼请求。根据合同约定被告应于每个月后五天支付租期的租金及物业费等费用，对此本院认为，被告承租涉案房屋用于经营“三只松鼠”，经营范围属于零食类，产品具有一定保质期，因2019年年底及2020年年初疫情影响，导致被告产品滞销，经营遇到困难，其未能按期给付租金，具有一定客观因素，现根据公平原则，本院认定从原被告之间合同解除之日起即2020年7月17日起计算逾期付款违约金为宜，关于支付逾期付款违约金的标准问题，合同约定的千分之五标准明显过高，现本院酌定按照日万分之三计算为宜。故被告应以65278.14元为基数，自2020年7月17日起至实际给付之日按日万分之三的标准计算支付逾期付款违约金。关于原告主张的被告向原告赔偿三个月的租金损失68999.7元的诉讼请求。根据双方签订的租赁合同约定：“乙方提前终止合同需提前二个月书面通知甲方，征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月租金作为乙方给甲方的经济补偿”，该约定系因被告提前终止合同导致原告产生房屋空置期损失等相关损失的违约责任，现原告依据该约定主张合同解除前三个月租金损失并无不当，但根据庭审查明的事实，涉案房屋原告收回后已于2020年9月11日交由其他商铺使用过，对此本院酌定，由被告按照合同终止前两个月即2020年5月及6月租金标准赔偿原告损失为宜，具体计算为：5×99×365/12+6×99×365/12=15056元+18067元，合计33123元。另因合同约定的履约保证金性质与上述被告应赔偿的租金损失同属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担违约责任的约定，故该履约保证金应在上述费用中予以扣减，故被告尚需赔偿原告23123元。关于律师费，原告请求让被告承担律师费，因原被告双方并未就律师费进行约定，律师费并非实现债权的必要费用，本院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告句容雨润中央购物广场有限公司与被告李志斌签订的《南京中央商场租赁合同》于2020年7月17日解除；二、被告李志斌于本判决生效后30日内腾空位于句容市华阳镇华阳东路1号中央购物广场一层（柜位面积99平方米）的场地，并恢复原状，原告应当给予必要协助；三、被告李志斌于本判决生效后十日内支付原告句容雨润中央购物广场有限公司自2020年4月1日至2020年7月17日期间的租金及物业费合计60999.7元并支付逾期利息（以60999.7为基数,自2020年7月17日起至实际给付之日止，按日万分之三标准计算）；四、被告李志斌于本判决生效后十日内支付原告句容雨润中央购物广场有限公司自2020年4月1日至2020年7月17日期间的电费4278.44元；五、被告李志斌于本判决生效后十日内赔偿原告句容雨润中央购物广场有限公司损失共计23123元（已扣减履约保证金10000元）；六、驳回原告句容雨润中央购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，减半收取1493元，由原告488负担，由被告负担1005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 奚俊杰二〇二〇年十二月二十三日法官助理 丁星星书 记 员 陈 樨