贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10154号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈倩雯，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州黔芝灵实业有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区中山西路华亿大厦********（市府社区）div>法定代表人：兰永权，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州花果园购物中心有限公司，住所地贵州省，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园大街**法定代表人：陈晓辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李丹荧，女。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）因与被上诉人贵州黔芝灵实业有限公司（以下简称贵州黔芝灵公司）、贵州花果园购物中心有限公司（以下简称贵州花果园购物中心）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初4106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵阳宏益房开上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、七项；2、驳回被上诉人贵州黔芝灵公司一审本诉全部诉请；3、支持上诉人一审反诉全部诉请；4、本案一、二审诉讼费用、评估费用由贵州黔芝灵公司承担。事实和理由：一、一审判决上诉人赔偿被上诉人商铺内物品损失226314元系事实认定及法律适用错误，贵州黔芝灵公司未能举证证明上诉人收回商铺时物品清单中所列物品存放于案涉商铺内，一审仅凭贵州黔芝灵公司提供的物品清单、发票、部分付款凭证认定案涉商铺内存在物品种类、数量并以此进行物品价值的评估鉴定，黔亚太评资字（2020）001号评估报告是资产评估师在没有进行实物状况清查、核实情形下，通过设置各种假定情形后出具的，与本案不具有关联性，不能证明贵州黔芝灵公司所产生的物品损失。二、上诉人在收铺过程中对商铺内可能存在的物品损失无任何赔付义务，根据租赁合同第13.1.2条，贵州黔芝灵公司应及时交还商铺，但其并未按约定向上诉人交还商铺。为此，上诉人依据租赁合同13.4.1条之约定收回商铺。同时，为保障贵州黔芝灵公司权益，上诉人分别于2018年12月14日、2019年1月10日发函通知其办理撤铺手续并交还商铺，上诉人多次催促无果后，只能依照合同约定收回商铺，由此产生的损失应由贵州黔芝灵公司自行承担。三、贵州黔芝灵公司所交纳的保证金不应抵扣租金、物管费，且需按照租赁合同约定向上诉人支付逾期交付租金、物管费的违约金，一审以花果园购物中心运营部于2018年12月6日发给贵州黔芝灵公司的沟通函复印件作为上诉人同意保证金抵扣租金的意思表示，上诉人从未同意，另根据租赁合同15.2条及《撤铺通知书》也明确告知贵州黔芝灵公司所交纳的保证金不予退还。贵州黔芝灵公司未到庭答辩，但提交了书面代理意见，主要内容为：1、因上诉人违反协助搬离义务、妥善保管义务，导致经营设施灭失，其应承担赔偿责任。2、贵州花果园购物中心系受上诉人委托，基于委托关系作出的民事行为对上诉人具有约束力。一审判决公平合理，请求维持。贵州花果园购物中心辩称，与我方无关。贵州黔芝灵公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告贵阳宏益房开签订的《商铺租赁合同》于2018年11月27日解除。2、判令两被告向原告以原状返还原告位于花果园购物中心第2层编号为78-1商铺内的家具家电等财产（如两被告无法按原状返还，则判令两被告赔偿原告财产损失376926.98元，最后损失金额以评估结果为准）。3、判令两被告返还原告保证金144010元（含装修押金10070元、预付款5万元转成保证金、履约保证金193080元，上述押金保证金之和抵扣2018年11月的租金65490元、物业管理费50150元，剩余保证金为144010元）、POS机费用5933.33元、推广费140468.35元，并要求二被告以本项各项费用之和290411元为基数按年利率6%支付自2018年11月27日起至290411元付清之日止的资金占用损失。4、本案诉讼费用由二被告承担。贵阳宏益房开向一审法院反诉请求：一、请求判令反诉被告贵州黔芝灵公司向反诉原告贵阳宏益房开支付租金87020.96元（从2018年11月1日至2018年12月10日止）、物业费66637.6元（2018年11月1日至2018年12月10日止）、电费5850元（从2018年9月、10月、11月三个月的电费）、水费170元（从2018年9月、10月二个月的水费）、POS机使用费531.51元（从2018年11月、12月二个月的费用），共计160210元；二、判令反诉被告贵州黔芝灵公司向反诉原告贵阳宏益房开以逾期欠缴费用160210元为基数，按每日千分之三计算违约金至付清之日止。三、判令反诉被告贵州黔芝灵公司向反诉原告贵阳宏益房开赔偿2018年12月21日至2019年1月22日期间的物管费损失54409元、租金损失71052元，共计125461元；四、判令反诉被告贵州黔芝灵公司向反诉原告贵阳宏益房开支付逾期交还涉案商铺违约金377251.92元；五、本案反诉费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）由反诉被告贵州黔芝灵公司承担。一审法院认定事实：2017年6月1日，贵阳宏益房开（甲方，出租人）与贵州黔芝灵公司（乙方，承租人）签订《贵阳花果园购物中心商铺租赁合同》一份，双方在该合同中约定：“……2.1.1）租赁期自起租日起开始计算4年（自2017年6月15日至2021年6月14日）具体以实际接房时间为准。……3.1甲方将坐落于贵阳市花果园购物中心商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用。……3.3该商铺在第2层，铺位编号78-1。3.4承租面积约为630.25平方米。……如实测使用面积超出所述承租面积的±5%，甲乙双方可以根据所述面积改变，对涉及的相关费用据实相应调整。4.1该商铺提供乙方作黔灵芝品牌经营使用，经营商品为体验及其相关配套服务。……5.1.1.1）起租日（暂定为）2017年6月15日（具体以实际接房单时间为准）。2）租金按月支付，租金不包括乙方应缴付管理费及应由乙方缴交的其他费用。月租金分为保底租金和抽成租金两种，以两者之日较高者为当月适用租金。租金标准：基本月租金：（按使用面积计算）第一年：每月每平方米111元，第二年每月每平方米111元，第三年每月每平方米117元，第四年每月每平方米123元；物业管理费：按建筑面积计算，每月每平方米85元（装修期间正常收取）；推广费：按建筑面积计算，每月每平方米10元（装修期间正常收取）；装修免租期：自交付日起45天。……5.1.3甲、乙双方一致同意，承租商铺的支付方式以第2种为准：……2)乙方承租商铺为固定租金的：除首月租金于起租日支付外，乙方应于每月15日前向甲方缴付当月的保底租金，甲方可向乙方出具缴费通知单。……另外，乙方必须使用甲方提供之收银系统并同意接驳到甲方之中央收银系统，收银系统之费用由乙方负责，乙方并需向甲方提供每日之营业额记录。5.1.4首月及最后一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以该月应付日租金额。该月应付日租金额为该商铺该月应付租金金额乘以12个月除以365天。……5.1.6租金缴纳方式为现金、现金支票或银行转账至甲方指定账户（所有因租金缴纳所产生的费用均由乙方自行承担）。……5.2.1保证金为2个月租金及物管费推广费总和，共计258403元；乙方在《商铺租赁合同》签署生效之日起7日内向甲方交纳作为履行本合同义务的保证金。若乙方未按前述约定支付保证金的，甲方有权终止本合同，乙方应承担相应的违约责任。5.2.2租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成严重损失或者损害，甲方有权直接从该保证金中抵扣赔偿款，以补偿乙方给甲方造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。如甲、乙方继续履行合同，则乙方必须按照5.2.1确定的金额在接到甲方抵扣通知7日内补足保证金。5.2.3在本合同终止或解除时，乙方应立即把经营场所交还给甲方。在双方就本合同而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后一个月，甲方在乙方无违约行为的前提下退还该保证金（不计利息）。5.3水、电费的计算标准按照政府相关规定及该物业运行实际核算情况结合制定，乙方须自行负担与该商铺使用有关的电费、水费、电话费、信用卡手续费、网络费、燃气费及其它费用，乙方须按该商铺独立记录表所示，应于次月收到缴费单七日内向甲方交纳因使用该商铺而产生的电费、水费、电话费、网络费、燃气费及其它费用。……5.4其他费用：5.4.1乙方在合同履行期间应承担下列费用：1）收银设备押金3000元/台，使用费400元/台/月；……6.1该商铺的交付日期（暂定为）2017年6月15日（具体以实际接房单时间为准）。……7.3装修免租期内，乙方除免交租金外，本合同及附件规定的其它义务均不免除。7.4乙方需在该商铺交付之日向甲方（或甲方指定的管理公司）交纳装修履约金，装修履约金收取/退还方式和金额均按照《装修管理手册》约定。7.5如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修结束后，且经甲方和政府消防部门验收合格后10天内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修履约金。……9.4租赁期间，甲方有权进入该商铺视察该商铺的设施状态、检查该商铺内的电气、燃气、给排水、空调等设备的运作情况，进行必要的保养工作，但甲方需提前3天书面通知乙方。……9.7在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺由甲方提供的设施（包括该商铺于租赁线之玻璃隔断（含玻璃门及五金件或卷闸门）出现妨碍安全、正常使用的损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知后，立即安排维修工作。若乙方未采取有效措施致使损失扩大的，就扩大的损失，乙方承担全部赔偿责任。……13.1.1乙方应当于本合同约定的租期结束之日起不超过3日内交还该商铺。13.1.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。13.2交还状况及装修和附属设施/设备的归属：13.2.1本合同结束后（不论基于何种原因），乙方自费将该商铺内的所有动产、设施及设备搬离该商铺，该商铺交还时的状况应符合良好经营状况，交还时应恢复交付状态。13.2.2如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取措施使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用开支由乙方负担。……13.3交还通知、查验及接收：13.3.1合同结束前（不论基于何种原因），各方均应提前5日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该等通知，依照通常合理的标准及本合同第13.2条规定查验及接收该商铺。……13.4逾期交还的后果：13.4.1如果乙方未依照本合同第13.1条的规定交还该商铺，则甲方有权选择将该商铺内的一切动产搬离该商铺，收回商铺，因此而产生的费用及损失全部由乙方负担。13.4.2乙方逾期交还商铺，每逾期一天按合同最后一个月应缴总金额的20%交付逾期期间的租金、物业管理相关费用等各项费用，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。14.1提前终止本合同的条件：14.1.1租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可提前终止本合同：1）甲方或乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意提前终止合同的。2）出现非甲方原因，使该商铺设施无法正常运行、或水电气等无法正常供应中断，且中断期一次连续超过30天，导致乙方无法使用商铺的。……14.1.2提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。14.1.3因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的直接损失。15.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理相关费用及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的3‰支付违约金。15.2租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金不予退还；若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……15.5乙方没有按本合同支付费用包括但不限于租金、物业管理相关费用、公用事业费、违约金、保证金等，甲方有权留置乙方的商品或其他物品，且甲方有权对留置商品或货品按甲方认为合理的价格出售，所得款项在清偿各项费用后归甲方所有，如不足清偿的，甲方有权继续追偿。……15.7甲方根据本合同，要求或收取违约金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其它权利和补救的权利（包括收回该商铺的权利）。……16.2租赁期限内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该商铺发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害，甲方应承担赔偿责任。16.3在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：16.3.1违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的或妨碍该商铺正常营业连续30天以上的。16.3.2违反本合同的约定，不承担维修责任或支付维修费用（因乙方原因造成的损坏除外），致使乙方无法继续租用的。……16.4乙方依据本合同第16.3.1/2/3/4条单方终止合同的，应当书面通知甲方，并在3日迁离该商铺。……20.1甲、乙双方一致确认，对本合同中约定的属于甲方之权利和义务，甲方有权委托管理公司享有和履行，对管理公司的相关行为，乙方表示认可。……”；该合同中并约定有贵阳宏益房开与贵州黔芝灵公司的送达地址，并约定如以邮寄方式送，在寄出后第5个工作日将被视为送达。2017年6月5日，贵州花果园购物中心（甲方）与贵州黔芝灵公司（乙方）就涉案商铺签订《贵阳花果园购物中心商铺管理及市场推广合同》一份，双方在该合同中约定：“……鉴于：1、甲方受贵阳宏益房开（下称物业所有权人）的委托，对贵阳市南明区花果园购物中心的物业进行管理。……二、本合同有效期以乙方与物业所有权人签订的租赁合同约定租赁期限为准。三、物业管理相关费用及支付方式：1、物业管理相关费用（1）乙方每月应交纳的物业管理相关费用为53571元。本合同有效期间，甲方有权根据实际情况及根据有关法规合理的调整物业管理相关费用，但每次调整需提前30天以书面方式通知乙方。（2）物业管理相关费用从商铺交付日起计收，每月第15日前付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）。(3)首月及最后一个月的物业管理相关费用，按实际天数进行结算。计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日费用。日费用为月费用除以该月实际天数的得数。……2、宣传推广活动费：（1）在本合同有效期内，乙方同意甲方为该物业进行商业整体宣传推广（包括但不限于节庆装饰、商业中心店庆推广、宣传品制作、广告发布、媒体公关、顾客关系管理）。宣传推广费为120元/平方米/年，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年度的宣传推广费。乙方应于当年度期限届满前30日，向甲方支付次年度的宣传推广费。（2）本合同有效期内，如乙方需参加甲方为购物中心所组织的商业活动，应先向甲方提出书面申请，并根据实际产生的费用支付活动推广费。……五、违约责任：1、若乙方逾期未全额缴付本合同项下约定物业管理相关费用、推广活动费、水、电费以及其他费用的，乙方同意甲方在其向物业所有权人缴纳的保证金中扣除欠缴的费用。另外，每逾期一日，按逾期交付金额的3‰向甲方支会违约金。超过30日的，甲方有权要求乙方按上述约定承担违约责任。……”。2017年7月贵阳宏益房开（甲方）与贵州黔芝灵公司（乙方）就上述《贵阳花果园购物中心商铺租赁合同》签订《补充协议》一份，约定：自签订该补充协议之日起涉案承租商铺面积变更为590平方米，商铺租金标准变更为第一年及第二年每月保底租金65490元、第三年每月保底租金为69030元、第四年每月保底租金为72570元，该补充协议与租赁合同约定不一致的按该补充协议履行，未约定事宜以租赁合同约定为准；并就其他事项进行了补充约定。2017年7月贵州花果园购物中心（甲方）与贵州黔芝林公司（乙方）就上述《贵阳花果园购物中心商铺管理及市场推广合同》签订《补充协议》一份，约定：自协议签订之日起，涉案承租商铺面积变更为590平方米，第一年至第四年每月物业管理相关费用变更为每月50150元、宣传推广费变更为每年70800元，该补充协议与《管理推广合同》约定不一致的按该补充协议履行，未约定事宜以《管理推广合同》约定为准；并就其他事项进行了约定。上述《贵阳花果园购物中心商铺租赁合同》、《贵阳花果园购物中心商铺管理及市场推广合同》签订后，贵阳宏益房开将涉案商铺交由贵州黔芝灵公司经营。审理中，贵州黔芝灵公司、贵阳宏益房开、贵州花果园购物中心均认可：贵州黔芝灵公司已付清2017年7月21日至2018年10月31日期间的租金，贵州黔芝灵公司实际向贵阳宏益房开支付的上述《贵阳花果园购物中心商铺租赁合同》5.2.1条约定保证金为243080元，贵州花果园购物中心代贵阳宏益房开收取贵州黔芝灵公司支付的至2019年5月30日止的推广费共计140468.35元，贵州花果园购物中心代贵阳宏益房开收取贵州黔芝灵公司支付的从2017年6月15日起至2018年10月30日止的POS机服务费为5933元，贵州黔芝灵公司已结清2018年10月31日之前的物管费。贵州黔芝灵公司表示对涉案商铺2018年9月30日前的水电费已结清，2018年10月、11月的水电费未交，可凭水电费的交费通知或代缴通知据实支付。贵阳宏益房开表示其反诉诉请主张的为贵州黔芝灵公司垫付2018年9月、10月、11月三个月电费系统计错误，更正为垫付电费为2018年10月、11月、12月三个月电费共计5850元，其中2018年10月垫付电费为2700元、11月垫付电费为1080元、12月垫付电费为2070元。审理中，经贵阳宏益房开与贵州黔芝灵公司就水电费进行核对，双方认可：贵阳宏益房开为贵州黔芝灵公司垫付涉案商铺2018年10月、11月水费共计170元，垫付2018年10月、11月电费共计3150元。贵州黔芝灵公司不认可贵阳宏益房开主张的为其垫付2018年12月电费2070元。2018年12月4日贵州黔芝灵公司向贵阳宏益房开、贵州花果园购物中心发出《解除通知书》，载明：“……我公司现将解除该《商铺租赁合同》相关事宜通知贵司如下：1、贵我双方2017年6月1日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月27日解除。我公司于2018年11月27日向贵州花果园购物中心有限公司提交了《申请书》，申请提前解除《商铺租赁合同》，将商铺退还贵司。贵司招商部王元琪经理当天已在《申请书》上签字，同意我公司的申请，因此，贵我双方2017年6月1日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月27日解除。2、贵司在收到本通知后3日内退还我公司保证金133540元整于我公司指定账户。我公司于2017年5月8日向贵司支付了50000元整房租订金，7月19日向贵司支付了193080元整保证金（包括相当于两个月房租的保证金130980元整、物管费推广费52100元整、装修押金10000元整），2018年9月26日向贵司支付电费保证金4500整元，水费保证金2000元整，扣除我公司2018年11月应付未付租金65490元整、物管费50150元整，POS费400元整，合计116040元整后，剩余133540元整，贵司应退还我公司。我公司指定账户如下：户名：贵州黔芝灵实业有限公司：开户行：中国农业银行贵阳新华支行；账号：2399……4950。3、请贵司2018年12月8日下午3时派人到商铺内接收商铺。我公司将于近日再次派员搬走商铺内属于我公司的财物，腾空商铺交还贵司，如贵司再次阻止我公司搬离商铺内财物，我公司此后将不再腾房，导致贵司遭受商铺占用损失的，我公司不承担任何责任。……”，贵阳宏益房开认可于2018年12月4日收到该《解除通知书》。2018年12月6日贵州花果园购物中心向贵州黔芝灵公司发出《沟通函》，载明：“……根据贵我双方签订《商铺租赁合同》条款5.2.1:保证金￥258403.00元，乙方在《商铺租赁合同》签署生效之日起7日内向甲方交纳作为履约本合同义务的保证金，若乙方未按前述约定支付保证金的，甲方有权终止合同，乙方应承担相应的违约责任。2018年11月27日收到贵司保证金抵扣2018年11月租费的申请，现已走完抵扣流程。贵司合同保证金已不足合同约定金额，请贵司于接到沟通函件三个工作日内，根据合同条款约定缴费，逾期未交应由乙方承担相应的违约责任，我司还将保留因贵司未交合同保证金造成我司相关损失的权利。”审理中，贵阳宏益房开向一审法院提交有落款时间为2018年12月14日贵阳宏益房开向贵州黔芝灵公司发出的《撤铺通知书》一份，载明：“……贵司于2018年12月4日向我公司单方面提交的《解除合同通知书》我公司已收讫，现我公司就合同解除事宜及撤铺事宜正式通知贵司：1、我公司同意于2018年12月10日解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、因贵司在租赁期内擅自退租及闭店，依据合同约定，贵司交纳的保证金243080元不予退还；3、依照合同约定我公司不同意贵公司在解除《商铺租赁合同》通知书中所提出的用保证金抵扣所拖欠租金、物业费、水电费等相关费用的要求。4、自本通知书送达之日起7日内，请贵司到我公司处结清所欠租金、物业费、水电费及违约金等费用；5、自本通知书送达之日起7日内，请贵司依照花果园购物中心退铺流程要求，搭建围挡并将商铺恢复成交付状态交还给我公司，否则，我公司请求第三方将商铺恢复成交付状态，由此产生的费用由您承担。请您按照上述期间履行责任，否则由此产生的损失由您承担。同时我公司保留追究法律责任的权利。”贵州黔芝灵公司认可收到该份《撤铺通知书》，但表示收到时间不清楚。贵阳宏益房开于审理中向一审法院提交有落款日期为2019年1月23日的《商铺交接验收表》一张，贵阳宏益房开主张已于2019年1月23日向新承租人滔博公司交付涉案商铺，该《商铺交接验收表》载明贵阳宏益房开向滔博公司交付的各项设施、物品不包含贵州黔芝灵公司主张的上述存放于商铺内财物。审理中，一审法院向公安机关调取了2018年12月8日晚因贵州黔芝灵公司拟搬离涉案商铺内物品受阻报警后警方出警的视频录像，该视频显示2018年12月8日晚公安机关接警后赶至涉案商铺地点，视频中可见涉案商铺大门已打开，有椅子搬至涉案商铺门口，可见商铺内有桌椅板凳，但看不清具体物品及数量，贵州黔芝灵公司在场工作人员向警方表示准备搬走商铺内物品时受到阻止，阻止搬离物品的工作人员表示报警人无放行条且当天为周六，领导不在，出警人员建议贵州黔芝灵公司工作人员待周一上班后找本诉二被告领导协商并告知按照民事纠纷解决。原、被告对一审法院调取的视频录像无异议，贵阳宏益房开与贵州花果园购物中心认可2018年12月28日当晚是由贵州花果园购物中心对涉案商铺进行加锁。审理中，贵州黔芝灵公司向一审法院提交评估申请，申请对其主张的存放于涉案商铺内的家具家电等经营设备剩余财产价值进行评估，评估截止时间为2018年12月8日。本诉二被告不同意进行评估，并表示如法院认为需要评估，评估节点应为2019年1月15日。贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司接受一审法院委托后作出黔亚太评咨字（2020）001号、002号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵州黔芝灵实业有限公司拥有经营用品市场价值的资产评估咨询报告》，对贵州黔芝灵公司主张存放于涉案商铺内经营用品价值进行评估，贵州黔芝灵公司提供的物品清单对应其举证材料中第12项证据，包含有贵阳宏益房开对贵州黔芝灵公司提交的购货发票真实性无异议类物品（此类物品发票金额共计155015.76元）及对购货发票等有异议类物品。黔亚太评咨字（2020）001号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵州黔芝灵实业有限公司拥有经营用品市场价值的资产评估咨询报告》评估咨询结论为：在评估咨询基准日（2018年12月8日）所委托评估的资产价值共计275651元，并附评估咨询明细表；该评估咨询明细表中本诉二被告对购货发票真实性无异议类物品及贵州黔芝灵公司举证材料第12项中有异议类购货发票的第1）、第2）、第3）、第4）项（该4项物品贵州黔芝灵公司均提供有购货发票）物品在评估咨询基准日（2018年12月8日）所委托评估的资产价值共计226314元。黔亚太评咨字（2020）002号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵州黔芝灵实业有限公司拥有经营用品市场价值的资产评估咨询报告》评估咨询结论为：在评估咨询基准日（2019年1月15日）所委托评估的资产价值共计266595元，并附评估咨询明细表。贵州黔芝灵公司对（2020）001号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵州黔芝灵实业有限公司拥有经营用品市场价值的资产评估咨询报告》无异议，认为在2018年12月8日第二次至涉案商铺搬离物品时被贵阳宏益房开及贵州花果园购物中心阻拦，本诉二被告的行为直接导致本诉原告经济损失，故应依法赔偿，并认为本次评估系本诉二被告的违法行为所致，本诉二被告应承担评估费1万元，贵州黔芝灵公司对（2020）002号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵州黔芝灵实业有限公司拥有经营用品市场价值的资产评估咨询报告》不认可。贵阳宏益房开与贵州花果园购物中心对上述两份评估咨询报告均不予认可。以上事实，有原、被告的陈述、租赁合同、通知书、出警视频等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案贵州黔芝灵公司与贵阳宏益房开就涉案商铺签订的上述《贵阳花果园购物中心商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方均应遵循公平原则，秉持诚信履行各自的合同权利义务。上述商铺租赁合同签订后，贵阳宏益房开已依约向贵州黔芝灵公司交付涉案商铺，合同履行中因贵州黔芝灵公司要求提前解约引发纠纷，导致本案诉讼。对本诉部分，对本诉原告贵州黔芝灵公司的第一项本诉诉请，要求确认其与贵阳宏益房开签订的《商铺租赁合同》于2018年11月27日解除；对该项诉请，审理中贵州黔芝灵公司与贵阳宏益房开对上述《商铺租赁合同》已解除并无争议，双方对合同解除的时间存在争议。对租赁合同解除的时间，贵州黔芝灵公司于2018年11月27日向贵州花果园购物中心提交上述解除租赁合同《申请书》、于2018年12月4日向贵阳宏益房开及贵州花果园购物中心发出上述《解除通知书》，单方提出提前解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，双方签订的租赁合同第14.1.1.1）条之约定，一方因特殊原因提前终止合同应经双方协商一致，贵阳宏益房开收到上述《解除通知书》后于2018年12月14日向贵州黔芝灵公司发出撤铺通知书，回复同意于2018年12月10日解除租赁合同，该日期距贵州黔芝灵公司于2018年12月4日发出解除合同书6天，系合理期限，故应认定涉案租赁合同经双方协商一致于2018年12月10日解除。对贵州黔芝灵公司称因本诉被告有停水停电、未履行维修义务、未履行推广义务、未提供POS机等违约行为，主张按合同约定单方行使合同解除权，因贵州黔芝灵公司自述2018年11月16日涉案商铺停电仅持续三至四天，不符合租赁合同第16.3.1条约定的无法正常使用商铺连续30天以上，贵州黔芝灵公司所举证据亦不足以证实贵阳宏益房开存在租赁合同第16.3条约定的承租人有权单方解除合同之情形，且在贵州黔芝灵公司举证的其于2018年11月27日发给贵州花果园购物中心的上述解除租赁合同《申请书》中已表明提前解约系因贵州黔芝灵公司自身经营等原因，故一审法院认为贵州黔芝灵公司主张按租赁合同约定的承租人一方解除合同的条件单方行使合同解除权并主张租赁合同于2018年11月27日解除，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除之规定，不能依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”认定涉案租赁合同于2018年11月27日解除，故对贵州黔芝灵公司主张涉案租赁合同于2018年11月27日解除一审法院不予支持。对本诉原告贵州黔芝灵公司的第二项本诉诉请：要求本诉两被告向本诉原告以原状返还本诉原告位于花果园购物中心第2层编号为78-1商铺内的家具家电等财产（如两被告无法按原状返还，则判令两被告赔偿原告财产损失376926.98元，最后损失金额以评估结果为准）；一审法院认为，贵州黔芝灵公司在2018年12月4日向本诉二被告发出的上述《解除商铺租赁合同通知书》中告知将于2018年12月8日下午3时派人到商铺腾铺还房，但此时合同尚未解除，该通知交还商铺时间也不符合租赁合同第13.3.1条约定的交还商铺应提前5日通知对方交还的具体日期，且贵州黔芝灵公司实际未按其自行确定的时间派人到涉案商铺腾房，而是采取在当天晚上18时后非工作时间派人至商铺搬离物品，因事先未按购物中心管理规定办理放行手续，被本诉二被告工作人员阻止其搬离物品，警方出警后告知双方按民事纠纷解决，当晚贵州黔芝灵公司拟搬离商铺内物品未果。贵州花果园购物中心于2018年12月8日晚对涉案商铺加锁，该加锁行为妨碍了承租人对商铺的正常使用及其后撤铺义务的履行。本诉二被告于本案中提交的证据不能证实在2018年12月8日后将涉案商铺交还给贵州黔芝灵公司或将涉案商铺钥匙交付给贵州黔芝灵公司，故2018年12月8日后涉案商铺已不由贵州黔芝灵公司控制使用。2018年12月14日贵阳宏益房开向贵州黔芝灵公司发出上述《撤铺通知书》，要求贵州黔芝灵公司将商铺恢复成交付状态交还贵阳宏益房开，但此时涉案商铺已被贵州花果园购物中心加锁，贵阳宏益房开对贵州黔芝灵公司如何领取钥匙未明确告知，《撤铺通知书》中亦未指定双方到场配合撤铺、收铺的具体时间，此后，贵阳宏益房开亦未按租赁合同第13.3.1条之约定提前5日通知贵州黔芝灵公司收回商铺的具体日期，即将商铺交给案外新承租人，对商铺内内存物品未作妥善保管，造成物品损失，其行为不当，应对商铺内物品损失承担赔偿责任。对贵阳宏益房开主张的：合同解除后贵州黔芝灵公司未在其指定期限腾房，贵阳宏益房开有权按租赁合同约定自行收房，并有权依照租赁合同第15.5条约定留置承租人的商品或其他物品并有权对留置物品或货品按出租人认为合理的价格出售，所得款项在清偿各项费用后归出租人所有；对此，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”，《中华人民共和国物权法》第二百三十三条“留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额”、第二百三十四条：“留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”、第二百三十六条“留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”、第二百三十八条“留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿”，涉案租赁合同第15.5条的约定系出租人提供的格式条款且免除了出租人责任，加重承租人责任，排除了承租人的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条约定应无效；因此贵阳宏益房开违反上述法律规定，收回商铺时未通知贵州黔芝灵公司，收铺时未对商铺内存物品进行公证及采取拍照、录像等方式证明其收铺时铺内财产状况，收铺后对商铺内存放物品未进行妥善保管或交还贵州黔芝灵公司，未通知贵州黔芝灵公司即对商铺内物品进行处置导致物品损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，贵阳宏益房开应对商铺内物品损失承担赔偿损失的违约责任。贵州黔芝灵公司对其向一审法院提交的商铺内存放物品清单，提交有上述第12项证据材料，包含有贵阳宏益房开对贵州黔芝灵公司提交的购货发票真实性无异议物品（发票金额共计155015.76元）及对购货发票等有异议部分物品；对购货发票真实性无异议物品及贵州黔芝灵公司举证材料第12项中有异议部分购货发票的第1）、第2）、第3）、第4）项，贵州黔芝灵公司均提供有发票、部分有付款凭证相印证，所购各项物品系经营茶饮正常合理所需，本诉二被告未提交相反证据对此予以否定亦未举证证明收铺时商铺内存物品种类、数量，故一审法院对本诉原告提交的该部分证据材料予以采信，该部分物品价值应以2018年12月8日本诉二被告对涉案商铺加锁时为评估基准日，参照黔亚太评咨字（2020）001号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及贵州黔芝灵实业有限公司拥有经营用品市场价值的资产评估咨询报告》中该部分物品资产价值共计226314元，应由贵阳宏益房开向贵州黔芝灵公司承担赔偿损失的违约责任。对贵州黔芝灵公司提交的物品清单中其余物品及相应的发票、购物明细等证据材料，因不能证实付款人为贵州黔芝灵公司及与本案相关联，一审法院不予采信。对本诉原告贵州黔芝灵公司的第三项本诉诉讼请求，要求本诉两被告返还其保证金144010元（含装修押金10070元、预付款5万元转成保证金、履约保证金193080元，上述押金保证金之和抵扣2018年11月的租金65490元、物业管理费50150元，剩余保证金为144010元）、POS机费用5933.33元、推广费140468.35元，并要求本诉二被告以本项各项费用之和290411元为基数按年利率6%支付自2018年11月27日起至290411元付清之日止的资金占用损失；一审法院认为贵州黔芝灵公司与贵阳宏益房开均认可签订租赁合同后贵州黔芝灵公司实际向贵阳宏益房开支付的保证金为243080元(含预付款5万元转成保证金、履约保证金193080元)，一审法院对此确认。贵阳宏益房开不认可贵州黔芝灵公司主张的已向其交付装修押金10070元，因贵州黔芝灵公司对此提交的证据为载明出具时间2017年5月31日的收据复印件一张，未提供其他证据印证该收据的真实性及该款已实际支付，故在本案中一审法院不予采信，对贵州黔芝灵公司要求将该款计入保证金抵扣租金一审法院不予支持；此后贵州黔芝灵公司确有证据证实该款已实际交纳并认为应予退还，可另诉主张。对于保证金应否抵扣租金、物业管理费，涉案租赁合同第15.2条虽约定“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金不予退还；若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”但在贵州黔芝灵公司提交的花果园购物中心营运部于2018年12月6日发给贵州黔芝灵公司的《沟通函》中写明“2018年11月27日收到贵司保证金抵扣2018年11月租费的申请，现已走完抵扣流程……”，表明同意以保证金抵扣租金，贵阳宏益房开答辩中认可贵州花果园购物中心受其委托管理花果园购物中心物业，贵阳宏益房开举证材料中第2项证据及第4项证据材料两份《沟通函》亦为花果园购物中心营运部向贵州黔芝灵公司发出，故花果园购物中心营运部同意以保证金抵扣租金应视贵阳宏益房开的意思表示，且贵州黔芝灵公司向贵阳宏益房开支付的保证金为243080元，如不退不抵欠付租金、物管费等将使贵州黔芝灵公司承担的违约金过份高于贵阳宏益房开所受损失，故对贵阳宏益房开不同意退还保证金及不同意保证金抵扣租金、物管费的主张一审法院不予支持。鉴于涉案商铺已被贵州花果园购物中心于2018年12月8日加锁，此后贵州黔芝灵公司已不能使用涉案商铺，故租金、物业管理费、推广费应计算至2018年12月8日止，贵州黔芝灵公司应付贵阳宏益房开公司租金为：2018年11月1日至2018年12月8日期间，共计38天租金，按租赁合同第5.1.4条约定，按（65490元×12个月÷365天）×38天计算为81818元；应付2018年11月1日至2018年12月8日期间物业管理费，共计38天，按（50150元×12个月÷365天）×38天计算为62653元；保证金243080元扣除上述应付租金81818元、物业管理费62653元后，贵阳宏益房开应退贵州黔芝灵公司保证金为98609元。对贵州黔芝灵公司所称本诉二被告已于2018年12月8日更换涉案商铺门锁，因其所举证据对此不足证实，故一审法院对此不予采信。对贵州黔芝灵公司要求退还推广费140468.35元的本诉诉请，因原、被告认可推广费支付至2019年5月30日，贵阳宏益房开应退还从2018年12月8日起至2019年5月30日共计172天的推广费按70800元÷365天×172天计算为33363元。对贵州黔芝灵公司以本诉二被告未履行推广义务主张全额退还推广费的主张，因其所提供证据对此不足以证实，故一审法院对此不予采信。对贵州黔芝灵公司要求退还POS机费用5933.33元的诉请，原、被告双方认可POS机使用费支付至2018年10月30日止，贵州黔芝灵公司虽称其交纳费用后未获本诉二被告交付的POS机，但在其起诉前未对此向本诉二被告提出异议，且其于2018年12月4日向本诉二被告发出的《解除商铺租赁合同通知书》中提出以保证金抵扣2018年11月POS机使用费，与其诉讼中表述的未获POS机使用相互矛盾，故一审法院对该主张不予采信，对贵州黔芝灵公司该项本诉诉请应予驳回。对贵州黔芝灵公司要求本诉二被告支付资金占用损失的本诉诉讼请求，因原、被告之间对提前解除租赁合同后各方的违约责任存在争议，且系贵州黔芝灵公司因其自身原因要求提前解约，故要求贵阳宏益房开向其支付资金占用损失不当，一审法院对该项本诉诉讼请求不予支持。因贵州黔芝灵公司以租赁合同纠纷为由提起诉讼，故应由租赁合同相对方贵阳宏益房开对其承担责任，对贵州黔芝灵向贵州花果园购物中心提出的全部本诉诉讼请求一审法院应予驳回。对反诉部分，对反诉原告贵阳宏益房开提出的第一项反诉诉讼请求：要求反诉被告贵州黔芝灵公司向反诉原告贵阳宏益房开支付租金87020.96元、物业费66637.6元、电费5850元（从2018年9月、10月、11月三个月的电费）、水费170元（从2018年9月、10月二个月的水费）、POS机使用费531.51元（从2018年11月、12月二个月的费用）；因欠付租金及物业费已在本诉部分认定并与保证金进行抵扣，故对贵阳宏益房开反诉要求支付租金87020.96元、物业费66637.6元的反诉诉讼请求一审法院不予支持；对电费5850元、水费170元，贵州黔芝灵公司认可贵阳宏益房开为其垫付涉案商铺2018年10月、11月水费共计170元，垫付2018年10月、11月电费共计3150元，故该部分垫付水电费贵州黔芝灵公司应支付给贵阳宏益房开。对贵阳宏益房开主张为贵州黔芝灵公司垫付的2018年12月电费2070元，因贵州花果园购物中心已在2018年12月8日对涉案商铺加锁，此后不应产生电费，且贵阳宏益房对此提交的证据材料不足以证实2018年12月为贵州黔芝灵公司实际垫付电费2070元，故对贵阳宏益房开要求贵州黔芝灵公司支付2018年12月垫付电费2070元一审法院不予支持。对贵阳宏益房开反诉要求贵州黔芝灵公司支付POS机使用费531.51元（2018年11月、12月二个月的费用）的诉请，原、被告双方认可POS机使用费支付至2018年10月30日止，贵州黔芝灵公司应支付贵阳宏益房开从2018年10月31日起至2018年12月8日止1个月零9天的POS机使用费，按400元/台/月计算为413元。对贵阳宏益房开的第二项、第三项、第四项反诉诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，贵阳宏益房开主张的违约金及赔偿损失之和不应过分高于其实际损失，本案涉案商铺被贵州花果园购物中心于2018年12月8日加锁，此后贵州黔芝灵公司未能再使用涉案商铺，但贵州黔芝灵公司提前解约确实给贵阳宏益房开造成了一定期间的房屋空置损失，结合贵阳宏益房开主张向新承租人交付涉案房屋的时间，按租赁合同约定的租金标准计算，一审法院酌情考虑贵州黔芝灵公司赔偿贵阳宏益房开45天的房屋空置损失98235元为宜，对贵阳宏益房开超出该金额的反诉违约金及赔偿损失请求一审法院不予支持。对贵州黔芝灵公司于本案中支出评估费1万元，系因贵阳宏益房开在收回涉案商铺时对商铺内物品未作妥善保管产生，故该费用应由贵阳宏益房开承担，一审法院在此说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第二百三十三条、第二百三十四条、第二百三十六条、第二百三十八条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）贵州黔芝灵实业有限公司与被告（反诉原告）贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年6月1日就位于本市花果园购物中心第2层78-1商铺签订的《贵阳花果园购物中心商铺租赁合同》及补充协议于2018年12月10日解除。二、被告（反诉原告）贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）贵州黔芝灵实业有限公司商铺内物品损失226314元。三、被告（反诉原告）贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）贵州黔芝灵实业有限公司保证金98609元、推广费33363元。四、原告（反诉被告）贵州黔芝灵实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）贵阳宏益房地产开发有限公司POS机使用费413元、水电费3320元。五、原告（反诉被告）贵州黔芝灵实业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿被告（反诉原告）贵阳宏益房地产开发有限公司房屋空置损失98235元。六、驳回本诉原告贵州黔芝灵实业有限公司其余本诉诉讼请求。七、驳回反诉原告贵阳宏益房地产开发有限公司其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费4176元，由本诉原告贵州黔芝灵实业有限公司负担1963元，由本诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担2213元；评估费1万元由本诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费4464元，由反诉原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担3794元，由反诉被告贵州黔芝灵实业有限公司负担670元。二审中，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、贵阳宏益房开对案涉商铺内的物品是否应当承担赔偿责任；2、评估报告能否作为物品损失赔付依据；3、保证金是否应抵扣租金；4、贵州黔芝灵公司是否应向贵阳宏益房开支付逾期付租违约金。关于焦点1，贵阳宏益房开上诉主张：根据租赁合同第13.1.2条，贵州黔芝灵公司应及时（提前解除之日3日内）交还商铺，但其并未按约定向上诉人交还商铺。为此，上诉人依据租赁合同13.4.1条之约定收回商铺。同时，为保障贵州黔芝灵公司权益，上诉人分别于2018年12月14日、2019年1月10日发函通知其办理撤铺手续并交还商铺，上诉人多次催促无果后，只能依照合同约定收回商铺，由此产生的损失应由贵州黔芝灵公司自行承担。对此，本院认为，案涉租赁合同第13.1.2条约定的是单方面解除合同的条款，13.4.1条约定的是在合同期满或单方面解除合同时未交还商铺对商铺内物品的处置权。而本案系双方协商一致解除，应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定和案涉租赁合同第14.1.1.1）条“一方因特殊原因提前终止合同应经双方协商一致，同意提前终止合同的”之约定。故一审认定案涉案租赁合同经双方协商一致于2018年12月10日解除符合合同约定及法律规定，本院予以确认。2018年12月8日贵阳宏益房开对案涉商铺加锁，但此时合同尚未解除，该加锁行为妨碍了贵州黔芝灵公司对商铺的正常使用及其后撤铺义务的履行。此后贵阳宏益房开亦未将涉案商铺交还或将涉案商铺枷锁钥匙交付贵州黔芝灵公司，贵阳宏益房开虽于2018年12月14日向贵州黔芝灵公司发出《撤铺通知书》，但此时涉案商铺已被贵州花果园购物中心加锁，贵阳宏益房开虽又于2019年1月10日发函，但发函内容为还原铺位，并未对贵州黔芝灵公司如何领取钥匙、如何指定双方于何时到场配合撤铺。贵阳宏益房开在未履行前述合同义务的前提下即将案涉商铺交给案外新承租人，且未对商铺内内存物品作妥善保管，造成物品损失，其应对涉案商铺内物品损失承担赔偿责任。因此，本院对贵阳宏益房开该项上诉理由不予采信。关于焦点2，贵阳宏益房开上诉主张：贵州黔芝灵公司未能举证证明上诉人收回商铺时物品清单中所列物品存放于案涉商铺内，一审仅凭贵州黔芝灵公司提供的物品清单、发票、部分付款凭证认定案涉商铺内存在物品种类、数量并以此进行物品价值的评估鉴定，且资产评估师在没有进行实物状况清查、核实情形下，通过设置各种假定情形后出具的，与本案不具有关联性，不能证明贵州黔芝灵公司所产生的物品损失。对此，警方出警的视频录像显示2018年12月8日可见案涉商铺内有桌椅板凳。且贵州黔芝灵公司提交了商铺内存放物品的物品清单，贵阳宏益房开对贵州黔芝灵公司提交的购货发票真实性无异议物品发票金额共计155015.76元。贵阳宏益房开虽对贵州黔芝灵公司举证材料有购货发票的第1）、第2）、第3）、第4）项有异议，但贵州黔芝灵公司提供有发票、部分有付款凭证相印证，且所购各项物品均系案涉商铺经营茶饮正常合理所需。此时贵州黔芝灵公司已经完成举证责任，贵阳宏益房开如认为收铺时没有物品、或物品数量、种类不符，此时应当由贵阳宏益房开承担举证责任。但贵阳宏益房开并未提交相反证据证明收铺时商铺内没有物品或商铺内存物品种类、数量，应承担举证不能的不利后果。故一审以贵州黔芝灵公司提供的证据委托评估并参照评估结果作为赔偿依据并无不当，本院予以确认。本院对贵阳宏益房开该项上诉理由亦不予采信。关于焦点3，贵阳宏益房开上诉主张：一审以花果园购物中心于2018年12月6日发给贵州黔芝灵公司的沟通函复印件作为上诉人同意保证金抵扣租金的意思表示，上诉人从未同意，另根据租赁合同15.2条及《撤铺通知书》也明确告知贵州黔芝灵公司所交纳的保证金不予退还。对此，案涉合同约定：对租赁合同中约定的属于贵阳宏益房开之权利和义务，贵阳宏益房开有权委托管理公司享有和履行，对管理公司的相关行为，贵州黔芝灵公司表示认可。而诉讼中，贵阳宏益房开答辩认可贵州花果园购物中心受其委托管理花果园购物中心物业，花果园购物中心营运部于2018年12月6日发给贵州黔芝灵公司的《沟通函》中写明“2018年11月27日收到贵司保证金抵扣2018年11月租费的申请，现已走完抵扣流程……”，表明同意以保证金抵扣租金，贵阳宏益房开举证材料中第2项证据及第4项证据两份《沟通函》亦为花果园购物中心营运部向贵州黔芝灵公司发出，故贵阳宏益房开从未同意的上诉理由无事实依据，案涉合同虽约定保证金不予退还，但贵阳宏益房开已同意抵扣，其行为变更了案涉合同约定。因此本院对贵阳宏益房开该项上诉理由亦不予采信。关于焦点4，贵州黔芝灵公司已结清2018年10月31日前的租金及物管费，贵州黔芝灵公司虽欠付2018年11月及12月10日前的租金、物管费，但因2018年11月贵州黔芝灵公司已向贵阳宏益房开提出解除合同的申请，并提出用保证金抵扣租金、物管费，也即贵州黔芝灵公司并非无故欠付租金，而是以协商要求用保证金抵扣租金、物管费的方式交纳，且贵阳宏益房开也同意抵扣，故贵阳宏益房开上诉要求贵州黔芝灵公司承担逾期付租违约金无事实依据，且一审已判决贵州黔芝灵公司承担其提前解约给贵阳宏益房开造成的损失，故本院对贵阳宏益房开该项上诉理由亦不予采信。综上所述，贵阳宏益房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11138元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月二十一日书记员 曹 艳