云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2960号上诉人（原审原告）：杨红，女，汉族，1979年9月13日生，初中文化，农民，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。委托代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南华升房地产开发有限公司法定代表人：高绍华职务：总经理地址：云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司法定代表人：朱冲礼职务：经理地址：师宗县二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师。特别授权委托代理。上诉人杨红因与被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房购销合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2020）云0323民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨红上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审违反同案同判的基本要求。2、原判认定事实错误，这一系列的案件被上诉人都提出云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2016年8月31日电话通知当事人办理接房手续，但因缺乏证据未得到法院的采纳，本案却被一审法院认定为法律事实，缺乏依据。原审认定房屋验收合格错误，只是同意验收。3、原判认定违约前90天有违约金，后面就没有了错误。4、未交公共维修基金、印花税、契税等，不能作为被上诉人拒绝或减少违约金的理由。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨红向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决被告继续履行信合怡苑住3-1-1102号商品房购销合同，为原告办理信合怡苑住3-1-1102号住房交接手续；二、请求人民法院依法判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-1102号房的逾期交房违约金42219元；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院确认事实如下：被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2014年3月27日被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口一宗51.09亩的城镇混合住宅用地，并与师宗县农村信用合作社签订了《师宗县农村信用合作联社综合业务经营用房定向开发购买合同》，项目名称信合怡苑小区，一期为住宅，二期为经营性业务用房[因师宗县信用合作联社与被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司发生纠纷现在诉讼中，二期工程至今没有动工建设]。2015年11月6日，原告杨红与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订合同编号为：YJG-2003（3-1-1102）《商品房购销合同》及补充协议，该《商品房购销合同》约定：?师宗县信合怡苑小区3-1-1102号商品房，合同总价款为334017元。房屋交付期限为2016年8月31日。违约责任：甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后，按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担?。该《商品房购销合同》补充协议约定：?第三条‘商品房价款’中未包括房屋所涉的契税、公共维修基金、印花税，电表、水表、电信、有限电视、煤气的开户及安装费。所涉相关优惠、折扣、优惠券冲抵等事宜，在确定总金额前双方已结算完毕；甲方将按照‘商品房价款’出具相应发票。第六条：乙方未向甲方足额支付本合同约定的全部购房款（含按揭贷款和面积结算款）、公共维修基金、印花税、契税、违约金等款项前，乙方无权要求甲方交付房屋和代乙方办理相关权证，且甲方不承担逾期交房和办证的违约责任。第七条：鉴于甲方在将本合同约定之商品房交付乙方之前，已办理了建设工程的竣工验收手续，并已取得相关设计、施工、监理单位的验收认可。如乙方因房屋存在影响其居住使用的质量问题为由而拒绝接收的，乙方应当提供法定质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供或提供的质量检测报告表明不影响其居住使用的，则乙方应当自购房合同第七条所约定的期限（或甲方通知期限）届满之次日起按购房合同第十条的约定承担延迟接房的违约责任。?《商品房购销合同》及补充协议签订后，于2015年11月6日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：SZ201501905。2015年9月17日原告杨红向被告缴纳认筹金20000元、2015年11月6日原告杨红缴纳了84017元，共计缴纳购房首付款104017元。2015年12月18日原告杨红与中国农业银行股份有限公司师宗县支行签订《个人购房担保借款合同》担保借款230000元用于上述房产的按揭贷款。2016年2月20日3栋房屋经勘察、设计、监理、施工、建设单位同意验收。2016年8月31日前被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司打电话通知原告杨红办理接房手续（其中有29户业主已办理接房手续入住），2017年7月20日被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在小区内发布了交房公告，2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。通知、公告交接房后，原告杨红未交纳公共维修基金、印花税、契税等，未按通知要求办理接房手续，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司也未按约定的时间2016年8月31日前交付房屋，双方至今未办理交接房手续。原告杨红遂向本院起诉。另查明：2017年8月原告杨红自行购买建材对师宗县信合怡苑小区3-1-1102号商品房进行装修并已入住。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与原告杨红签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，该《商品房购销合同》及补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。结合本案实际，在合同具备继续履行的情况下，本着尊重当事人意思自治原则和契约自由原则，确保合同的相对稳定性，原告杨红按约定已向被告付清全部购房款，并对房屋进行了装修，被告应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告交付房屋。按照《商品房购销合同》补充协议第六条约定：?乙方未向甲方足额支付本合同约定的全部购房款（含按揭贷款和面积结算款）、公共维修基金、印花税、契税、违约金等款项前，乙方无权要求甲方交付房屋和代乙方办理相关权证，且甲方不承担逾期交房和办证的违约责任?的约定，原告杨红应按照合同约定尽快缴纳公共维修基金、印花税、契税等，办理接房手续。故本诉原告杨红主张被告继续履行合同、为其办理房屋交接手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房违约金的确定和承担问题，本案争议3栋房屋于2016年2月20日经勘察、设计、监理、施工、建设单位同意验收。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，本案被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2016年8月31日已电话通知原告杨红办理接房手续，于2017年7月20日又在小区内发布了交房公告，2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。通知、公告交房后，原告杨红至今未去办理接房手续，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司也未按约定的时间交付房屋，按照原告与被告签订的《商品房购销合同》第九条?自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担?的约定，原告杨红主张要求两被告向其支付逾期交房违约金42219元的请求，其符合约定合理的部分，即逾期90天（334017元/天×0.02%×30天=2004.102元+334017元/天×0.04%×60天=8016.408元）的违约金10020.51元，本院依法予以支持，其余不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四条?公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担?及《中华人民共和国民法总则》第七十四条?法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担?之规定，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告云南华升房地产开发有限公司承担。关于被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司、云南华升房地产开发有限公司主张请求解除双方所签订购房合同的问题，被告要求解除合同的理由系原告超过一年未接房，其有权随时选择解除合同，鉴于原告杨红已交清房款并对信合怡苑住3-1-1102号房屋进行了装修、已实际使用，为避免扩大原告杨红的损失，故对被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司要求解除合同的主张，本院不予支持。关于被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提出本案已超过诉讼时效的问题，因公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日，原告杨红于2020年6月18日向本院起诉，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告杨红于2015年11月6日所签订的合同编号为YJG-2003信合怡苑住3-1-1102号《商品房购销合同》及补充协议；二、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十日内向原告杨红支付逾期交房违约金10020.51元；三、驳回原告杨红的其他诉讼请求。本诉案件受理费855元，减半收取427.5元，由原告杨红负担300元，由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担127.5元。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，本案被上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司与上诉人杨红签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务，上诉人将商品房销售给被上诉人，被上诉人支付购房款，上诉人应当按照合同约定及时交付房屋,双方签订的《商品房购销合同》约定的交房时间为2016年8月31日前，上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为7月29日至8月6日，故上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，逾期交房的事实成立已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”被上诉人云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的违约时间为2016年9月1日至2017年7月29日，上诉人杨红起诉时间为2020年6月18日，并未超过诉讼时效，但一审判决认定的违约时间和违约金计算错误，本院予以纠正被上诉人应当支付的违约金为：334017元/天×0.02%×30天+334017元/天×0.04%×301天=42219元。一审判决认定事实错误，应予改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省师宗县人民法院（2020）云0323民初1410号民事判决的第一项，即：“一、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告杨红于2015年11月6日所签订的合同编号为YJG-2003信合怡苑住3-1-1102号《商品房购销合同》及补充协议；”二、撤销师宗县人民法院（2020）云0323民初1410号民事判决的第二项，即：“二、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十日内向原告杨红支付逾期交房违约金10020.51元；”三、由被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十日内向上诉人杨红支付逾期交房违约金42219元；四、驳回杨红的其他诉讼请求。一审案件案件受理费855元，减半收取427.5元，由被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审案件受理费855元，由被上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。本判决为终审判决。审判长  迟少杰审判员  李泽文审判员  刘跃昌二〇二〇年十二月二日法官助理刘莹靖书记员胡雪娇