山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初6165号原告：杨利军，男，1978年11月12日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：初桂爱，山东德平律师事务所律师。被告：文登市绿扬置业有限公司，住所地威海市文登区天福办圣经山路河景东城188号楼。法定代表人：张明东，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。原告杨利军与被告文登市绿扬置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨利军及其委托诉讼代理人初桂爱、被告文登市绿扬置业有限公司委托诉讼代理人王寿丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨利军向本院提出诉讼请求：1、判令文登市绿扬置业有限公司支付逾期交房违约金11037元；2、文登市绿扬置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，杨利军变更第1项诉讼请求为：判令文登市绿扬置业有限公司按一年期银行同期贷款利率4.15%计算，支付逾期交房违约金12723元。事实和理由：杨利军与文登市绿扬置业有限公司于2017年12月5日签订《商品房买卖合同(预售)》，杨利军购买文登市绿扬置业有限公司开发的绿扬河景东城小区104号1单元402室房产，购房款817496元。2018年5月26日，杨利军与文登市绿扬置业有限公司签订《商品房买卖合同》，杨利军购买文登市绿扬置业有限公司开发的绿扬河景东城小区103-1号车库，购房款110000元。房款共计927496元。合同约定交房日期为2019年11月30日，文登市绿扬置业有限公司逾期交房的，按照全部价款的每日万分之一向杨利军支付违约金。上述房产与车库文登市绿扬置业有限公司均逾期支付。该小区房产2020年2月27日才验收合格，文登市绿扬置业有限公司于2020年3月28日向杨利军交房，逾期天数119天。杨利军请求文登市绿扬置业有限公司按一年期银行同期贷款利率4.15%计算逾期交房违约金共计12723元，为维护杨利军合法权益，请求依法判决。文登市绿扬置业有限公司辩称，按照《商品房买卖合同》补充协议约定，文登市绿扬置业有限公司不应承担逾期交房违约责任。虽然《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房，但补充协议第三条“关于交房”3）约定：因遭遇不可抗力（自然灾害：大雪、大雨等）或市政配套设施（含专业经营部门）接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期，或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性××及其他国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病等非出卖人原因，导致该商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。涉案房屋2019年8月2日已经工程竣工验收合格并于2019年8月5日取得《竣工验收备案监督报告》。但区自来水公司、市政管理处、广电网络公司、区燃气热力管理办公室及区自然资源和规划局等专业经营部门和政府部门一直拖延到2019年12月到2020年1月才相继出具竣工验收备案监督报告，导致综合验收备案证未能按时取得，上述部门的验收延迟导致涉案房屋综合验收备案延迟，文登市绿扬置业有限公司无需承担逾期交房责任。另外，根据威海市建筑市场监管与诚信一体化平台显示，涉案房屋综合验收备案证2020年1月22日已由区住建部门审核通过，应予发证，但因1月24日山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，综合验收备案证的发放被迫搁置，直至2020年2月27日才发放了涉案房屋的综合验收备案证。上述事由均符合《补充协议》的免责约定，因此文登市绿扬置业有限公司不应承担逾期交房违约责任。请求法院查明事实，驳回杨利军的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月5日，杨利军与文登市绿扬置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨利军购买文登市绿扬置业有限公司开发的位于威海市文登区绿扬河景东城居民小区104号1单元402室房屋，建筑面积142.55平方米，该商品房附房建筑面积12.53平方米，房屋总价款817496元。付款方式为买受人应当于2017年12月5日前支付首期房价款417496元，余款400000元向公积金申请贷款支付。2018年5月26日，杨利军与文登市绿扬置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨利军购买文登市绿扬置业有限公司开发的位于威海市文登区绿扬河景东城居民小区103-1号，该商品房建筑面积39.19平方米，价款110000元。付款方式为买受人应当在2018年5月26日前支付该商品房全部价款。两份合同均约定，买受人未按照约定时间付款，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期在180日之内，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金处理。两份合同补充协议中均约定，买受人选择公积金按揭贷款的，应自《商品房买卖合同》签订之日起三十日内自行办理完毕相关手续。因遭遇不可抗力（自然灾害：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、大雨等；或遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成交房延迟；或市政配套设施（含专业经营部门）接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性××及其国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政线路发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工）等非出卖人原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期，并无需承担逾期交房责任。合同签订当日，杨利军支付104-402室首期房屋价款417496元。2018年6月13日，杨利军通过公积金贷款支付该房余下价款400000元。2018年5月26日，杨利军支付103-1号房屋价款110000元，以上合计支付购房款927496元。2019年11月，文登市绿扬置业有限公司通知杨利军于2019年11月29日办理房屋交付手续。2020年1月22日，威海市建筑市场监管与诚信一体化平台显示，涉案的河景东城居民小区104号楼工程竣工验收备案证经威海市文登区住房和城乡建设局审核通过。2020年2月27日，河景东城居民小区104号楼取得建设工程竣工验收备案许可证。2020年3月28日，杨利军与文登市绿扬置业有限公司办理了房屋交付手续。另查明，2020年1月24日，因新冠××疫情传播，经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月7日，经山东省人民政府研究决定，自2020年3月7日24时起，将山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件I级响应调整为II级响应。诉讼过程中，本院依职权到文登区住房公积金部门，查询杨利军公积金按揭贷款相关手续办理完毕的时间，答复为该时间为杨利军提交按揭贷款手续、住房公积金部门受理之日即2018年3月15日。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨利军已付清全部购房款927476元，文登市绿扬置业有限公司未按合同约定的交付条件、交付时间交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房违约责任。文登市绿扬置业有限公司主张因遭遇重大突发公共卫生事件I级响应，导致文登市绿扬置业有限公司无法按时取得涉案商品房建设工程验工验收备案许可证，延迟交付房屋，该期间不应承担逾期交房违约责任，有事实依据和合同依据，予以支持。扣除启动重大突发公共卫生事件I级响应期间，文登市绿扬置业有限公司应承担逾期交房违约金的时间为：合同约定交房时间的次日即2019年12月1日至2020年1月23日，共54天、2020年3月8日至2020年3月28日，共21天，合计75天。杨利军请求文登市绿扬置业有限公司按一年期银行贷款利率4.15%计算逾期交房违约金，无事实依据，文登市绿扬置业有限公司支付违约金应以购房款927476元为基数，自2019年12月1日起至2020年1月23日止、2020年3月8日起至2020年3月28日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。按文登市绿扬置业有限公司与杨利军在商品房买卖合同》及补充协议中约定，杨利军购房余款400000元，应自《商品房买卖合同》签订之日起三十日自行办理完毕相关手续，即应在2018年1月3日前办妥相关手续而杨利军2018年3月15日才将公积金按揭贷款手续办理完毕，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。杨利军应承担逾期付款违约金的时间为：自2018年1月3日起至公积金贷款手续办理完毕之日止即2018年3月15日，共72天。文登市绿扬置业有限公司主张杨利军应承担逾期违约金的时间自2018年1月5日起计算，系对自身权利的处分。文登市绿扬置业有限公司反诉以购房款400000元为基数，自2018年1月5日起至2018年3月15日，按每日万分之一的标准计算逾期付款违约金符合合同约定，予以支持。根据合同约定的违约金计算方法，违约金为2800元（400000元*0.01%*70天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条规定，判决如下：一、文登市绿扬置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨利军支付逾期交房违约金，违约金以购房款927476元为基数，自2019年12月1日起至2020年1月23日、自2020年3月8日起至2020年3月28日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、杨利军于本判决生效之日起十日内向文登市绿扬置业有限公司支付逾期付款违约金2800元；三、驳回杨利军的其他诉讼请求；四、驳回文登市绿扬置业有限公司的其他反诉请求。以上一二项违约金兑除后，剩余违约金支付至杨利军名下招商银行文登支行，账号为62×××58的账户中。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由杨利军负担13元，由文登市绿扬置业有限公司负担25。反诉费25元，由杨利军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙波二〇二〇年十二月二十五日法官助理张璐书记员马小倩