河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初6476号原告：郭连安，男，1984年9月28日出生，汉族，住河南省永城市新城雪枫路南段永馨园**。原告：王玉香，女，1984年4月16日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。二原告委托诉讼代理人：杨学林、李玉江（实习），河南亚太人律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：永城市华晨置业有限公司，住所地：河南省永城市侯岭乡二十里铺村社区，统一社会信用代码：91411481MA3X411B3Y。法定代表人：任曙辉，总经理。委托诉讼代理人：张玉姣，河南正剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郭连安、王玉香与被告永城市华晨置业有限公司（以下简称华晨置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭连安、王玉香的委托诉讼代理人杨学林，被告华晨置业公司的委托诉讼代理人张玉姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭连安、王玉香向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照约定对涉案房屋电梯进行整改，使电梯直达负二层车库，并按国家规定增加无障碍通道；2、依法判令被告按照国家标准（宽度不小于2.4米）对原告购买的车位进行整改；3、请求判令被告降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元/㎡收取物业费）；4、判令被告支付逾期交房违约金暂计326420元（以774556元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年12月31日起暂计算至起诉日止），要求继续计算至被告将满足合同约定标准的房屋进行交付之日止；5、依法判令被告按照合同约定以及在建委备案图纸，对涉案房屋阳台进行整改，恢复阳台侧窗或者按照合同约定支付原告赔偿金15175元；6、判令被告严格按照在建委备案图纸对房屋阳台进行整改，增加房屋飘窗一个；7、本案诉讼费用均由被告承担。原告在庭审中，将第一项诉讼请求中“使电梯直达负二层车库”变更为“使电梯直达车库”。并说明第4项诉讼请求中的违约金“326420元”属于笔误，实际要求违约金数额为“32642元”。事实和案由：2018年10月26日，原、被告双方签订了合同编号为201809200006号的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的永城市滨湖桃源住宅楼10#楼1单元4层401号商品房一套，合同总价款为758763元，2019年12月30日前交房，逾期交房按日万分之二的标准支付违约金。同时原告以80000元价格向被告购买了车位一个。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款及车位款，但截止至原告起诉时止，被告建造的房屋仍不符合合同约定的交房标准，无法向原告交房，被告逾期交房的行为已构成违约，应对房屋进行整改使之符合交房标准，并向原告支付逾期交房违约金。根据被告前期的楼盘宣传以及签订购房合同后的多次承诺，原告所购买房屋的电梯可直达地下二层停车场，但原告所购的房屋电梯并未直达地下二层，且未按照国家规定预留无障碍通道，被告应按照约定标准对电梯进行整改，并增加无障碍通道。根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)》规定，汽车与墙、护栏及其他构筑物间最小横向净距0.6米、纵向净距0.5米的标准，并结合小型车的外廓尺寸(小型车总长约为4.8米，总宽为约1.8米)综合判断，被告设置车位的宽度不应小于2.4米，而原告购买车位的实际宽度严重小于2.4米，导致车辆无法进入或者进入后人员无法出来，被告应按照国家标准对原告购买的车位进行整改。被告前期宣传小区物业为深圳金地物业，属国家一级资质物业，按照一级资质标准收取了1.6元/㎡的物业费，但被告物业实为2018年7月23日刚成立的“华晨金地物业”，并非深圳金地物业，按照被告物业实际情况及参照国家关于物业等级标准收费的相关规定，被告应当按照不超过国家二级物业标准的物业费价格即0.75元/㎡收取物业费。根据《商品房买卖合同》房屋平面图显示，原告所购买的房屋阳台存在侧窗，被告并未按合同约定预留阳台侧窗，截止起诉之日，被告未预留阳台侧窗，造成原告房屋阳台朝向发生变化，应属于重大变更，被告应按照在建委备案图纸以及合同约定，对阳台进行整改恢复阳台侧窗或赔偿原告15175元。根据备案图纸，原告的房屋内东南角卧室存在飘窗，事实上仅西南角和东北角的卧室存在飘窗，截止起诉日被告并未按照在国家规划部门备案图纸施工，造成原告房屋尺寸发生重大变化，应属于重大变更，需提前向国家规划部门备案。事实上华晨置业公司并未将变更规划设计进行备案，仅单方面自由变更，而房屋买卖合同的拟定不应背离国家规定。被告应当按照在国家规划部门的备案图纸施工，恢复原告房屋西南角和西北角两个卧室的飘窗。原告多次要求被告按照国家规定及合同约定对案涉房屋进行整改，并按照合同约定支付违约金，但被告拒绝整改及支付违约金，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告华晨置业公司辩称，一、涉案房屋地下室仅有负一层，被告完全按照施工图纸安装电梯直达负一层，电梯不存在整改的必要和整改的可能，原告完全可通过步梯直达地下车库，且地下无无障碍停车位设计符合国家规范要求。1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋“建筑层数地上六层，地下**”，涉案房屋不存在地下**；2、原告对直达存在误解，原告从停车场完全能够乘电梯直达入户。3、根据《无障碍设计规范GB50763-2012》，涉案小区按照要求设置5辆无障碍停车位，位于地面出入口位置，因为地下无无障碍停车位，所以地下车库与住宅主楼连接通道无需无障碍连接，本小区设计符合国家规范要求，且涉案工程已经竣工验收合格。二、原告购买的车位符合国家标准。涉案车库的设计规范亦符合《车库建筑设计规范（JGJ100-2015）》新标准，且满足宽度不小于2.4米的要求，因此被告对涉案车库无需整改。三、《前期物业服务协议》的签订甲方为永城市华晨金地物业服务有限公司，被告主体不适格。1、《前期物业服务协议》是原告与永城市华晨金地物业服务有限公司，被告不是合同相对人。2、物业服务收费实行市场调节价，且物业服务企业资质已经废止，原告诉请按照物业资质收费已无相关依据。根据《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》，物业服务企业资质已经废止；再者，根据《物业服务收费管理办法》第7条第2款，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。涉案物业公司服务收费遵循了合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告作为小区业主，有权利通过业主大会选择物业以及收费方式，但无权拒缴物业费。四、涉案小区于2019年12月29日完成竣工验收，符合合同约定及法律规定的交房条件，且被告在约定时间内通知原告办理交房手续，原告拒不办理，原告要求逾期交房违约金无依据。1、涉案房屋达到交付使用条件，涉案房屋在2019年12月29日已经完成竣工验收合格，水、电、燃气等符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件。2、被告已经履行交付房屋的通知义务，原告拒不收房，无权主张逾期交房的违约金。依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第7条约定，合同双方办理商品房交付时，如××认为房屋质量存在瑕疵，××按照合同约定承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本协议约定时间办理相应交房手续，如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时，××无权主张逾期交付的法律责任。所以，原告所主张逾期交房责任无事实及法律依据。五、涉案房屋阳台及侧窗均严格按照施工设计图进行施工，原告要求恢复阳台侧窗、飘窗或赔偿损失的要求无任何依据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图无阳台侧窗，及西南角和西北角两个卧室的飘窗，合同约定的内容与实际施工图纸一致，且根据合同附件四第二十条明确约定阳台改为封闭式阳台，但建筑面积仍按非封闭式阳台计算，被告不存在违约。2、建委备案图纸已局部变更，且变更时间（2018年8月2日）在双方签订合同之前，且该变更不属于合同第十条约定的影响××商品房质量和使用功能的重大变更，并且涉案工程已经相关部分验收合格。阳台侧窗变更原因是出于上层可窥探到下层次卧内2米处，考虑到业主隐私及部分业主要求，项目设计单位（江苏东方建筑设计有限公司）已对阳台侧窗进行设计变更，将涉案房屋南阳台一侧洞口采用填充墙砌筑，因此原告诉请增加阳台侧窗或赔偿损失没有任何依据且不具有可操作性。综上，原告的诉请均不能成立，请贵院依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的第二组证据，涉案小区商品房销售宣传系苏州趋动力房地产营销策划有限公司所为，且已受到行政处罚，虽然涉案小区在建设过程中存在需要整改的问题，但经过整改最终经验收合格，以最终验收结果为准；第三组证据，双方在合同中未具体约定地下车位的长度、宽度等，原告也未提交具体的测量标准和测量方法，以原告在庭审中认可的车位宽度达到2.4米为准；第四组证据，被告按设计图纸施工并经验收合格，该证据不能证明原告要求增加侧窗、飘窗的主张成立。提交的照片及录音录像资料，不能对抗被告提交的竣工验收意见书、竣工验收备案表、竣工验收消防备案凭证等证据。被告提交的证据4、5、7、8、9、10、11、12、13、14，来源合法，内容客观真实，可以作为本案有效证据；证据6系单方制作，以原告认可的数据为准，证据16、17与本案没有关联性。依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2018年9月20日，原告（××）与被告（××）签订了合同编号为201809200006的《商品房买卖合同》，并在永城市房地产管理部门进行了备案登记。双方约定：原告购买被告开发的永城市滨湖桃源住宅楼10幢4层1单元401号商品房一套，该商品房属短肢剪力墙结构，建筑层数地上6层，地下**；合同总价款为758763元；付款方式为××于2018年9月20日一次性付清总房款758763元；××应当于2019年12月30日前交房；××逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房按日万分之二的标准支付违约金。原、被告签订的《合同补充协议》（附件四）第四条4.2约定：××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：合同签订后60日内，因贷款银行未发放贷款、未足额发放贷款或者贷款银行拒绝受理贷款申请的，××应自收到银行或××通知后的10日内将购房款全额补足给××。××逾期支付的，××有权解除合同或同意继续履行合同。4.2.2约定：双方同意继续履行合同的，××应自收到××同意继续履行合同通知后的90日内向××补足购房款全额。并承担自通知之日起至实际补足全部房款之日止差额房款的利息，利息按日万分之三计算。第七条约定，合同双方办理商品房交付时，如××认为房屋质量存在瑕疵，××按照合同约定承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本协议约定时间办理相应交房手续，如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时，××无权主张逾期交付的法律责任。合同签订后，原告按照约定的方式支付购房款758763元。被告将滨湖桃源一期地下停车场A区域035号车位使用权转让给原告，原告通过转账方式向被告支付8万元，被告于2018年9月13日给原告出具编号为7005429号的收款收据一份。苏州趋动力房地产营销策划有限公司在代理销售被告开发的滨湖桃源小区商品房过程中，通过墙体广告、优酷网宣传、滨湖桃源卖点延展性说辞等方式宣传该商品房。其墙体广告宣传内容“滨湖桃源金牌物管、国宾礼遇、国家一级资质、悉心礼遇每一位业主”；优酷网宣传内容“金地物业、永城滨湖桃源花园洋房”；滨湖桃源卖点延展性说辞宣传内容“1.板块优势，2、四万平米的商业配套，3、人车分流，下班正式购物大包小包不用再走好久，可停车场坐电梯直达入户，4、五星级入户大堂，项目是永城唯一拥有450平方米的五星级入户大堂，卧室内设计了内置飘窗”。因上述宣传内容与实际不符，永城市市场监督管理局于2019年8月29日作出永市监工商罚字[2019]118号行政处罚决定书，决定：责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并对当事人违法行为作出罚款222900元的行政处罚。2018年6月1日，被告取得《准予行政许可决定书》，涉案项目经永城市人民防空办公室批准，准予异地建设费审批。2018年6月19日、8月8日设计更改单显示，包含涉案10号楼在内的工程设计发生更改，部分飘窗取消，变更为普通窗户；南阳台一侧洞口采用200厚填充墙砌筑，外墙增加保温层。2019年6月16日，江苏东方建筑设计有限公司出具情况说明一份，内容为：根据《无障碍设计规范GB50763-2012》居住区停车场和车库的总停车位应设置不少于0.5%的无障碍机动车停车位，本项目按照规范要求应设置5辆无障碍停车位，位于地面出入口位置。因为地下无无障碍停车位，所以地下车库与住宅主楼连接通道无需无障碍连接。2019年12月20日，涉案小区供水、排水、供电、燃气工程经验收合格。2019年12月27日，经永城市城乡建设局审查，涉案工程材料齐全，核发消防备案凭证。2019年12月30日，被告工作人员通过微信通知原告2019年12月31日交房。2020年1月13日，被告出售的房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求文件的备案登记。工程竣工验收备案文件目录：1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图纸设计审查文件；4、单位工程质量综合验收意见；5、市政基础设施的有关质量检查和功能性实验资料；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”；8、建设单位支付工程款达到合同约定比例的有关的凭证；9、建设单位与施工单位对工程项目中无争议部分办理工程结算的有关凭证；10、省级建设行政主管部门规定必须提供的其他文件。另经本院核实，2018年8月29日，被告取得涉案小区10#楼商品房预（销）售许可证时，建设工程进度达到设计形象进度的二分之一以上。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及地下车位使用权转让合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，合法有效。结合原告的诉讼主张及查明的事实，本院对于本案争议的焦点问题逐一评判如下：一、关于涉案房屋电梯是否应当进行整改问题。原告主张按照约定对涉案房屋电梯进行整改、使电梯直达车库。但双方签订的《商品房买卖合同》未对电梯直达车库的标准进行约定。且永城市市场监督管理局于2019年8月29日作出永市监工商罚字[2019]118号行政处罚决定书，对苏州趋动力房地产营销策划有限公司在代理销售被告开发的滨湖桃源小区商品房过程中的虚假宣传问题作出处罚。故原告主张按照合同约定对电梯进行整改无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应当增加无障碍通道问题。本案中，设计单位设计的滨湖桃源小区无障碍停车位位于地面出入口位置，地下无无障碍停车位，虽然原告主张增加无障碍通道，但未提交有效证据证明地下车库与住宅主楼连接通道需无障碍连接，也未提交有效证据证明涉案工程的设计、施工不符合国家规范要求，且涉案工程已经验收合格。故对原告的该项主张不予支持。二、关于原告的车位是否应当进行整改问题。原告要求被告按照国家标准（宽度不小于2.4米）对原告购买的车位进行整改，但原、被告双方签订的《地下车位使用权转让合同》，约定被告将滨湖桃源一期地下停车场A区域035号车位使用权转让给原告，未对车位的长度、宽度等进行详细的约定。原告在庭审中也认可车位宽度达到2.4米。原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告要求降低物业费、按物业资质收费（不超过0.75元／㎡）问题。《滨湖桃源前期物业服务协议》系原告与永城市华晨金地物业服务有限公司签订，与本案不是同一法律关系，不是本案审理范围，原告可另案诉讼，对该项诉求，本院在本案中不予审理。四、关于被告是否构成逾期交房，是否应当承担逾期交房违约金问题。依原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2019年12月30日之前依双方约定交付涉案房屋，而被告出售的房屋于2020年1月13日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求文件的备案登记，也就是说，被告出售的房屋于2020年1月13日达到交付条件，被告未按合同约定于2019年12月30日前满足合同约定的交付条件，被告应承担2019年12月31日至2020年1月13日期间的违约责任，即被告应按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金即1062元（758763元×0.0001×14天，小数点后四舍五入）。原告主张被告的通知方式不符合约定，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四中，只是约定被告通知时可选择使用原告提供的联系方式，并没有具体约定必须使用的通知方式。被告通过手机微信通知原告，原告接到被告的微信交房通知，应视为被告履行了通知义务。原告至今未收取房屋的原因系原告认为房屋未达到交付标准，因此超出上述期限的违约金，本院不予支持。五、关于涉案房屋阳台是否应当进行整改，是否应当增加飘窗、侧窗问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……。”根据上述约定，只有在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到商品房的质量或使用功能的情况下，××才须履行通知义务。本案设计更改发生在原、被告双方签订买卖合同之前，且设计单位对飘窗、南阳台一侧洞口的部分设计进行更改并不导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，××无需履行通知、告知义务。另外，永城市市场管理局对虚假宣传行为进行了处罚，涉案工程也已经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工图审查单位、总承包单位验收合格，并通过建设行政主管部门竣工验收备案登记，表明房屋各项参数符合国家建筑规范要求。且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》也没有约定涉案房屋的东南角卧室存在飘窗，故原告上述请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告永城市华晨置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭连安、王玉香逾期交房违约金1062元；二、驳回原告郭连安、王玉香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费995.4元，由永城市华晨置业有限公司负担195.4元，原告郭连安、王玉香负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  王 莉审判员  包 丽二〇二〇年十二月十七日书记员  单宇翔