浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初4536号 原告：方红照，男，1975年11月13日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：傅扬州、谢繁韬，浙江月泉律师事务所执业律师。 被告：任黎亮，男，1965年7月23日出生，汉族，住浦江县。 被告：任黎胜，男，1969年3月6日出生，汉族，住浦江县。 被告：任黎强，男，1971年3月27日出生，汉族，住浦江县。 三被告委托诉讼代理人：杨海鸿、方晨欣，浙江文达律师事务所执业律师。 原告方红照诉被告任黎亮、任黎胜、任黎强确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张红峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告方红照及其诉讼代理人谢繁韬，被告任黎亮、任黎胜、任黎强及其诉讼代理人杨海鸿、方晨欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方红照诉称，1.依法确认方红照与任承堂于1992年11月1日签订的《杜绝卖契》协议合法有效；2.依法确认原告方红照享有上述买受房屋的拆迁安置权益；3.本案诉讼费用由三被告承担。在诉讼中，原告撤回了第2项诉讼请求。 事实与理由：原告方红照于1975年出生，出生时户籍地为黄宅镇渠南村。1977年，原告之父方自根去世。1981年，原告母亲沈小华改嫁给七里公社登高大队村民赵风景，原告以“赵红照”姓名开始新的生活，将户口从黄宅镇渠南村迁移至七里公社登高大队。1992年11月1日，原告与本村村民任承堂签订《杜绝卖契》协议一份，约定任承堂将自己所有的住房两间半以7500元的价格出卖给本村村民“赵红照”。协议签订后，案涉房屋由原告户实际居住使用至今，但未办理土地使用权过户登记，土地使用权仍登记在任承堂名下。1998年，原告将户口迁回黄宅镇渠南村，并改回了自己的原姓氏“方”，以姓名“方红照”使用至今。另查，案涉房屋出卖人任承堂现已去世，三被告系其合法继承人。2018年，浦江县仙华街道办事处为加快仙华山5A景区创建，推进传统村落保护与开发，决定对登高山村进行搬迁安置，并出台了《浦江县仙华街道登高村房屋搬迁安置方案》。因案涉房屋未办理过户登记，被告以此为由，将房屋上报为其合法继承所有，并参与搬迁改造，享受搬迁利益。原被告就搬迁权益归属问题已多次协商，未果。综上，原告认为，原告与三被告父亲签订的《杜绝卖契》协议系双方真实意思表示，合法有效。原告为此提起诉讼，请依法判决。 为证明其诉请，方红照提交了以下证据： 1.《杜绝卖契》协议1份。证明1992年11月1日，原告与任承堂签订卖房协议，协议约定任成堂将自己私人房屋二间半，以7500元的价格出卖给方红照的事实。签订该份协议时，由代书人任某4代笔，见证人赵某、任某1、任某2、任某3现场见证并盖有本人私章的事实。协议中也明确了房屋的具体坐落，明确了将房屋出卖给本村村民“赵红照”。 2.土地使用权证1份。证明案涉房屋土地使用权人为任承堂，地址明确，房屋具体坐落明确。结合《杜绝卖契》中房屋具体坐落情况，可以确定《杜绝卖契》中出卖的房屋就是该份土地使用权证登记的房屋。 3.迁移证存根1份**口、粮食迁移转办证明1份。户口迁移证存根1份、户口迁出证明1份、准予迁入证明1份。证明1981年因母亲沈小华婚嫁，方红照跟随母亲将户口从黄宅镇渠南村迁移至七里公社登高大队；1998年将户口由登高村迁回黄宅镇渠南村的事实。“赵红照”和“方红照”系同一人，印证起诉状中陈述的姓氏变更的情况。 4.《浦江县仙华街道登高村房屋搬迁安置方案》1份。证明浦江县仙华街道办事处出台搬迁安置方案的事实。该安置方案中规定，登高山村经济合作社成员间的合法房屋买卖，经公示无异议后予以确认。也就是说，确认合法买卖后，相应的搬迁安置权由买受方享有。 5.户口注销情况说明1份。证明本案房屋出卖人任承堂于2012年死亡的事实。 6.任某4与赵某的证人证言，证明《杜绝卖契》协议真实有效。 任黎亮、任黎胜、任黎强辩称，1.方红照与任承堂于1992年11月1日签订的《杜绝卖契》应属无效。对于本案房屋买卖情况三被告不清楚，三被告一直认为给任承法（原告现继父，三被告叔叔）使用的，从卖契上看立卖契人任承堂和受让人赵红照并不是本人所签，房款金额并没有当场付清，所以无法认定双方之间的买卖关系，并且在卖房时也未经共有人张春兰、任黎强的同意、签字，也未经登高山村集体经济组织的同意，方红照虽在当时是登高山村人，但在1998年已经把户口迁到黄宅镇渠南村，其身份、户籍的改变，意味着方红照不再享有登高山案涉房屋的一切权利，作为与任承堂不同的集体经济组织的成员，案涉房屋买卖违反了土地管理法等法律法规和国家政策的强制性规定，另外，方红照在登高山村已有宅基地63.66平方米，如果转让有效，意味着方红照一户拥有二处宅基地，显然违反了一户一宅的规定，正因如此，仙华街道办事处在安置方案中明确规定对案涉房屋的买卖不予确认。2.方红照向三被告主张拆迁安置权益属主体不符。案涉房屋的14.98平方米因遭火灾被烧毁，另外84.78平方米于2019年6、7月份，即在2019年9月16日安置公告发布前被方红照自行拆除，说明房屋的物权已经消灭，方红照不再对该房屋享有所有权及所带来的任何权益，同时，登高山村房屋搬迁安置方案由仙华街道办事处实施，是否享受权益完全由仙华街道办事处决定，三被告是按照方案享受了该享受的权益，并没有因方红照的房屋而存在多分享权益的事实，所以方红照应向仙华街道办事处主张权利，现向三被告主张权益主体不符，应予驳回。综上，请求依法驳回方红照的诉请。 任黎亮、任黎胜、任黎强为证明其诉请，提交了以下证据： 1.浦江县不动产登记信息查询记录。证明方红照在登高村的不动产权属信息。 2.登高村房屋搬迁安置公告及方案。证明登高村房屋搬迁安置事实主体是浦江县仙华街道办事处及登高村房屋搬迁安置方案。 3.房屋原状照片。证明方红照房屋原状。 4.房屋现状照片。证明方红照房屋现状。 5.登高村异地安置提交申请汇总单。证明任黎强为无房户，任黎亮房屋用地面积，任承法和任承堂房屋用地面积。 6.报告书。证明任黎强户搬迁安置按4人进行安置。 经庭审举证、质证，本院对原被告均无异议的证据予以认定，对于有争议的证据，结合双方的质证意见，认定如下：对于原告提交的证据1，被告对其真实性有异议。对买卖情况，三被告不清楚。一致以为是给三被告的叔叔任承法使用。契约是代笔人书写，无法证明双方的买卖关系。据三被告回忆，契约约定的金额没有付过。房屋买卖协议没有当地村委会盖章签字。契约中“给赵红照使用”，只是转让了使用权。对于原告提交的证人任某4的证言，被告认为任某4虽然说契约是他写的，但是他不清楚当时在场的人，钱款有无付清也不清楚，认为真实性有待商榷。对于原告提交的证人赵某的证言，被告认为真实性有待商榷。本院结合任某4与赵某的证人证言，认为证人证言与《杜绝卖契》协议相互印证，本院对证据1及证据6（任某4与赵某的证人证言）予以认定。 经审理查明，原告方红照于1975年出生，出生时户籍地为黄宅镇渠南村。1977年，原告父亲方自根去世。1981年，原告母亲沈小华改嫁给七里公社登高大队村民赵风景，原告随了继父赵风景的姓氏，把原姓“方”改成了“赵”。同时，原告与母亲沈小华一起将户口迁移至七里公社登高大队。1992年11月1日，原告与本村村民任承堂签订《杜绝卖契》协议一份，约定任承堂将自己所有的住房两间半以7500元的价格出卖给原告，即本村村民“赵红照”。协议签订后，案涉房屋由原告户实际居住使用至今，但未办理土地使用权过户登记，土地使用权仍登记在三被告任黎亮、任黎胜、任黎强之父任承堂名下。1998年，原告将户口迁回黄宅镇渠南村，以姓名“方红照”使用至今。 另查明，案涉房屋出卖人任承堂现已去世，三被告任黎亮、任黎胜、任黎强系其合法继承人。 本院认为，原告方红照与三被告任黎亮、任黎胜、任黎强之父任承堂存在房屋买卖关系。首先，原告方红照与三被告任黎亮、任黎胜、任黎强之父任承堂订立书面房屋买卖合同，即原告与本村村民任承堂于1992年11月1日签订《杜绝卖契》协议一份，其中载明讼争房屋移交给原告时收取了7500元。该协议系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定。其次，出庭作证的证人赵某系当时登高山村的村支书，任某4系当时登高山村的会计，签订协议时，由会计代笔，村支书见证，符合当时农村卖房的交易习惯。同时，本案系同村村民之间的房屋买卖，合法有效。从方红照提供的户籍迁移证据中，可以明确方红照在1981年至1998年期间，其户籍是在登高山村，虽然方红照现在已不是登高山村民，但本案房屋买卖发生的时间是在1992年，房屋买卖当时方红照系登高山村的村民，按照法律规定，集体所有的土地使用权可以在同村村民之间合法转让。因此，方红照作为同村买受人，符合法律规定。再次，在1992年，农村房屋产权转让时不办理过户登记的情况也较普遍。任承堂从把讼争房屋移交给原告户使用到起诉时已超过20年，原告户的占有使用是连续的、公开的、和平的，而三被告任黎亮、任黎胜、任黎强一家在长达20多年的时间内，没有就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议。综上所述，原告方红照与三被告任黎亮、任黎胜、任黎强之父任承堂之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效，本院予以确认。故本院对原告方红照要求确认其与被告任黎亮、任黎胜、任黎强之父任承堂于1992年11月1日签订的《杜绝卖契》协议合法有效的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下： 确认原告方红照与被告任黎亮、任黎胜、任黎强之父任承堂于1992年11月1日签订的《杜绝卖契》协议合法有效。 案件受理费40元，由原告方红照负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审判员  张红峰 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  魏俊欢