广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1523民初55号原告：何秋婉，女，1979年6月13日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：吴小平（实习律师夏茜协助），广东吴小平律师事务所律师。被告：郑仕宪，男，1983年11月7日出生，汉族，住广东省陆河县**************。委托诉讼代理人：温胜财，广东合邦律师事务所律师。被告：朱能锋，男，1982年2月24日出生，汉族，住广东省陆河县**************。委托诉讼代理人：胡亘周，广东国智律师事务所律师。原告何秋婉与被告郑仕宪、朱能锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日作出民事判决。原告何秋婉不服该判决，向汕尾市中级人民法院提起上诉，汕尾市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）粤15民终514号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何秋婉及其委托诉讼代理人吴小平、被告郑仕宪委托诉讼代理人温胜财、被告朱能锋委托诉讼代理人胡亘周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何秋婉向本院提出诉讼请求：1.判令郑仕宪合同违约；2.判令郑仕宪因合同违约赔偿何秋婉经济损失25万元；3.判令解除何秋婉、郑仕宪订立的《租赁合同》；4.判令郑仕宪承担本案诉讼费用。诉讼过程中，何秋婉变更、增加诉讼请求为：1.判决确认何秋婉与郑仕宪签订的《租赁合同》无效；2.判决郑仕宪、朱能锋连带赔偿何秋婉因《租赁合同》无效而造成的经济损失28万元；3.本案诉讼费由郑仕宪、朱能锋承担；4.判决郑仕宪、朱能锋返还样板门、蹲厕盘、坐厕盘、水箱、洗手盘、办公用品等，石砖样板、发电机、货架，即里面的货物，具体数量不清楚。事实和理由：何秋婉因个体经营陶瓷门业生意需要，于2018年7月1日租赁了郑仕宪位于云峰三丰村95、96、97号房作为经营场所使用，当时双方口头约定3间门面租金共2000元/月，每月1日为交租日期，租赁期从2018年7月1日起至2023年7月1日止。当天何秋婉按约定交付了租金，郑仕宪也把房产交付何秋婉使用。租房当天没有签订合同，双方于2018年10月1日补签了《租赁合同》。2019年3月5日下午，朱能锋到何秋婉铺面办公室催要6000元/月的租金，何秋婉再次强调朱能锋无权提出升租并催要租金的要求。朱能锋便买来三把锁将铺面的三个卷闸门门锁全部拆换后锁了拉闸门，致使何秋婉无法自行打开卷闸门营业。被告的违约行为，导致何秋婉所租赁铺面的商业经营处于完全停止状态，给何秋婉造成了巨大的经济损失和商业信誉损害。郑仕宪辩称，一、涉案租赁合同是无效合同，何秋婉主张赔偿没有事实和法律依据，应当驳回何秋婉的诉讼请求。二、何秋婉在向郑仕宪租赁涉案房屋时，何秋婉已经知悉该合同无效的相关情况，应当由何秋婉自行承担相关的损失。（一）何秋婉明知案涉房屋的产权人、郑仕宪不具备代为出租的代理权外观，并非善意第三人，而是恶意第三人，应当自行对其过错承担责任。（二）在何秋婉明知涉案租赁关系无效的基础上，何秋婉是以欺骗的方式让郑仕宪签订涉案租赁合同的，相关损失应由何秋婉自行承担。在涉案期间，何秋婉以工商局工作人员到现场要求查看何秋婉的营业执照为由要求补一份合同，在何秋婉的欺骗下，郑仕宪才签订了涉案合同。（三）涉案租赁事宜没有得到产权人朱某1的追认，涉案合同无效的相关损失应由何秋婉自行承担。三、退一步而言，即使法院认为郑仕宪需要承担一定的责任，也应当按照各方过错的比例进行承担，并且何秋婉需要承担主要责任。（一）如上所述，何秋婉在签订涉案租赁合同时已经知悉该合同无效的相关情况，并且是恶意第三人，甚至是以欺骗的方式让郑仕宪签订涉案租赁合同的，存在主要过错，应当由何秋婉承担主要责任。（二）退一步而言，不考虑合同是否有效的问题，原未签订合同的情况下，属于不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，若非何秋婉欺骗郑仕宪签订涉案合同，郑仕宪有随时解除合同的权利，进一步说明了相关的责任应当由何秋婉承担。四、何秋婉主张经济损失28万元、装修损失99569.73元、误工损失，没有任何的事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”之规定，何秋婉进行装修时并未经过郑仕宪同意，且在租赁房屋时是知悉合同无效风险的情况下仍进行装修，应当由何秋婉自行承担相关费用。本案是合同纠纷，何秋婉在合同纠纷中按照广东省2018年度人身损害赔偿国有批发和零售业68061元/年的标准主张误工损失没有任何法律依据，没有证据证明产生了误工损失，也没有合同依据。朱能锋辩称，一、从程序上而言，本案属于合同纠纷，朱能锋并非涉案租赁合同的当事人，也非本案的适格被告，应当驳回何秋婉的起诉。即使合同被认定无效后，各方当事人应根据过错大小承担法律责任的，但朱能锋在本案中是依法行使物权保护请求权的体现。何秋婉主张朱能锋赔偿没有事实和法律依据，也应当驳回何秋婉的全部诉讼请求。二、涉案合同确属无效，但何秋婉在签订涉案合同时已明知合同无效的法律风险，应由其自行承担相关损失。（一）朱能锋虽然有权管理案涉房屋，但不享有追认权，且由始至终对案涉租赁事宜不知情，更没有对涉案合同进行追认，故涉案合同确属无效。一方面，从朱某1对朱能锋的授权书来看，朱某1没有赋予朱能锋有权行使追认权；另一方面，根据《民法总则》第一百七十一条第一款的规定：“代理人没有代理权……仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”尽管朱能锋是产权人朱某1的代理人，但没有任何法律规定代理人可行使追认权，因此，朱能锋不具有追认权。涉案合同属狭义无权代理的合同，即无效合同。（二）一方面，何秋婉在签订涉案合同时已明知真实产权人的身份，另一方面，郑仕宪在本案中更不具备代为出租的权利外观，显然何秋婉不是善意第三人，应由其自行承担合同无效的法律后果。首先，何秋婉明知郑仕宪并非产权人。其次，郑仕宪没有向何秋婉出示授权委托书等任何文件，也没有向其告知真实产权人身份，甚至何秋婉连朱某1是谁都不清楚，仅凭郑仕宪单方签署的合同，就选择承租涉案房屋，明显其并非善意，涉案相关损失应当由其自行承担。三、退一步而言，即使法院认为各方当事人应当根据过错程度承担相应责任的，朱能锋不存在任何过错，不应承担责任。何秋婉存在主要过错，应自行承担主要责任。四、何秋婉主张经济损失28万元，且主张朱能锋承担连带责任，没有事实和法律依据，应当驳回何秋婉全部诉讼请求。（一）何秋婉无权主张朱能锋赔偿装修损失99569.73元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”显然，且不论何秋婉在进行装修时有无经过郑仕宪的同意，但肯定没有经过产权人朱某1和租赁事宜代理人朱能锋的同意，亦明知郑仕宪不是产权人，应当由何秋婉自行承担相关费用。（二）何秋婉无权在合同纠纷中，请求朱能锋按照人身损害标准承担侵权损害赔偿责任。首先，何秋婉在合同纠纷中主张人身侵权的误工损失，没有法律依据。其次，如果何秋婉主张经营性损失的，应当提供相应证据，凭人身标准来主张经营性损失缺乏法律依据，何况没有证据证明涉案商铺在锁门前处于盈利状态。（三）何秋婉无权主张朱能锋和郑仕宪承担连带赔偿责任。（四）产权人朱某1已因本案产生严重损失。何秋婉没有及时腾空场地，将涉案房屋恢复原状，朱某1也因涉案鉴定等事宜无法继续出租涉案商铺，产生严重损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：何秋婉提交的原告身份证、被告户籍证明、人口信息全项，郑仕宪提交的微信截图，广州同诚工程造价咨询有限公司出具的穗同诚造字2020-01-0262-SFJD《造价鉴定报告》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.何秋婉提交的《租赁合同》，郑仕宪作为合同相对方对该项证据无异议，本院予以确认；2.何秋婉提交的微信截图、收款收据，与郑仕宪提交的当事人均无异议的微信截图的证明目的一致，能够证明郑仕宪收取吴某2代为何秋婉支付的涉案房屋2018年7月至2019年2月的租金及水电费；3.营业执照，能够证明何秋婉使用涉案房屋作为陶瓷店经营场所，本院予以确认；4.“朱能锋强行关闭原告租用的三丰村95-97号铺面的房门，禁止原告继续经营”图片一、图片二，“朱能锋强行关闭原告租用的三丰村95-97号铺面的房门后，河口镇派出所民警到现场了解案情”图片，“原告被逼停止营业的三丰村95-97号铺面内商品”图片一、图片二、图片三，“原告被逼停止营业的三丰村95-97号铺面装饰装修状况”图片一、图片二，郑仕宪对该组证据无异议，朱能锋对该组证据真实性予以认可，对关联性不予认可，故本院对该组证据真实性予以认可；5.朱能锋所列举的陆河县******民委员会证明，并未提交本院，本院不予确认；6.朱能锋提交的“委托书”，无法确认真实性，本院不予确认；7.朱能锋提交的其与案外人签订的两份《租赁合同》，与本案待证事实无关联，本院不予确认。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，何秋婉与郑仕宪口头约定郑仕宪将陆河县******委三丰村95、96、97号房出租给何秋婉，租期从2018年7月1日至2023年7月1日止，月租2000元。2018年10月1日，郑仕宪作为出租方与何秋婉作为承租方签订《租赁合同》，书面约定上述房屋租赁事宜。双方达成租赁协议后，何秋婉使用上述房屋作为陶瓷店经营场所，并通过案外人吴某2向郑仕宪支付了2018年7月至2019年2月间的租金。2019年3月间，朱能锋将涉案房屋上锁，何秋婉店铺停止营业至今。何秋婉称其在租赁涉案房屋时听说该房屋产权人系案外人朱某1，具体有无产权证不清楚。二被告则提出，房屋产权人系朱能锋的二伯朱某1（亦是郑仕宪妻子的二伯，郑仕宪妻子系朱能锋妹妹），朱某1在香港生活居住并取得香港户籍，涉案房屋因系农村房屋，没有产权证。郑仕宪另称其与何秋婉原约定涉案房屋是用于何秋婉的老板吴某2对装饰材料进行存放的仓库，因此约定租金为2000元，后来何秋婉未经同意单方面进行装修。经当事人申请，本院委托广州同诚工程造价咨询有限公司对位于陆河县*****************的装修工程造价价值进行鉴定，广州同诚工程造价咨询有限公司于2020年11月4日作出穗同诚造字2020-01-0262-SFJD《造价鉴定报告》，鉴定结果为：陆河县*****************的装修工程造价金额为99569.73元（税前工程造价91348.38元）。另注明：办公室设备、店内摆放样品不属于装修工程，不属于本次鉴定范围。何秋婉预交本次鉴定费用9600元。本院认为，涉案房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，郑仕宪与何秋婉签订的《租赁合同》无效。在确认涉案房屋租赁合同无效后，本案争议的焦点是：1.导致合同无效的过错方认定；2.何秋婉因合同无效造成的损失如何承担。一、关于导致合同无效的过错方认定。首先，从郑仕宪答辩意见可知，郑仕宪作为出租人，明知其无权处分涉案房屋仍与何秋婉订立合同、出租房屋，系故意一方，存在过错；而何秋婉作为承租人，在明知出租人不是房屋所有权人且无房屋所有权人委托手续的情况下仍与郑仕宪订立合同，存在重大过失。故双方对本案合同无效均有过错，且过错程度相当，应承担同等责任。其次，朱能锋并非《租赁合同》相对方，对本案合同无效并无过错，何秋婉请求朱能锋承担连带责任，于法无据，本院不予支持。二、关于何秋婉因合同无效造成的损失如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”首先，何秋婉在明知出租人不是房屋所有人且无房产手续、房屋所有人委托手续的情况下仍承租房屋并装修，存在过错。其次，虽然本案当事人对何秋婉进行房屋装修是否经郑仕宪同意争执不一，但郑仕宪并非房屋所有权人，且郑仕宪将房屋出租给何秋婉，对其装修并未反对，故无论何秋婉是否经郑仕宪同意装饰装修，郑仕宪亦应对何秋婉因合同无效而造成的损失承担同等责任。经鉴定，涉案房屋装修税前工程造价91348.38元，其中，对未形成附合的装饰装修物（《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》第11-26项：雨篷、格栅招牌、窗帘、铝合金推拉门、卫生间门、筒灯、普通灯具、高清摄像头、配管、配线、照明开关、插座、大便器、洗脸盆、活动脚手架；价值21584.85元），何秋婉可自行拆除；对已形成附合的装饰装修物（《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》第1-10项价值64530.89元），拆除后丧失使用价值的，对该部分装饰装修现值损失，以及其他费用损失5232.64元，由郑仕宪与何秋婉承担同等责任，郑仕宪应向何秋婉赔偿69763.53元×50%≈34881.77元；涉案房屋办公室设备、店内摆放样品，由何秋婉自行搬移。鉴定费用9600元，由郑仕宪、何秋婉各承担4800元。另何秋婉请求其他经济损失，但未提交证据证明，何秋婉请求返还未列入鉴定报告等物品，无事实依据，本院不予支持。综上所述，何秋婉部分请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、郑仕宪与何秋婉签订的《租赁合同》无效；二、郑仕宪应在本判决生效之日起十日内赔偿何秋婉房屋装饰装修损失34881.77元、鉴定费4800元；三、何秋婉应在本判决生效之日起一个月内自行拆除陆河县*****************装饰装修物（装饰装修物清单：《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》第11-26项的雨篷、格栅招牌、窗帘、铝合金推拉门、卫生间门、筒灯、普通灯具、高清摄像头、配管、配线、照明开关、插座、大便器、洗脸盆、活动脚手架），并自行搬移办公室设备、店内摆放样品，将上述房屋交还郑仕宪，郑仕宪不得妨碍何秋婉上述房屋腾空活动；四、驳回何秋婉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由何秋婉负担4827.96元，郑仕宪负担672.04元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭武志人民陪审员  邱县志人民陪审员  徐海丽二〇二〇年十二月十五日法官 助理  王玉萍书 记 员  雷桂兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。