广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民再19号 原审原告：谭宝山，男，1963年2月14日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市。 委托诉讼代理人：沈洪森，广西胜涛律师事务所律师。 原审被告：梁敬杰，男，1963年10月19日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住。 被告：吕素芬，女，1972年5月17日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 被告:苏梅春，女，1936年10月4日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：吕素芬（苏梅春的儿媳），系本案被告，身份信息同上。 被告：莫某，男，2002年3月2日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：吕素芬（莫某的母亲），系本案被告，身份信息同上。 2 原审原告谭宝山与原审被告梁敬杰房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2013）西民一初字第945号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月3日作出（2019）桂0107民监9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，追加吕素芬、苏梅春、莫某为共同被告，公开开庭进行了审理。原审原告谭宝山及委托诉讼代理人沈洪森、被告吕素芬到庭参加了诉讼。原审被告梁敬杰经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已经审理终结。 原审原告谭宝山诉称：我与梁敬杰于2005年就购买其所有的南宁市西乡塘区唐山路34栋中鼎花园8栋1单元8181号房屋达成口头协议，我交付房款并入住了该房，但梁敬杰一直没有办理房产过户手续。2012年7月7日，我又与梁敬杰签订了《房屋转让补充协议》，但梁敬杰仍然没有办理过户手续。我到法院起诉了梁敬杰，要求其协助办理房产过户手续。经法院调查，方知在2009年10月30日，梁敬杰将房屋卖给莫武祥、吕素芬夫妻二人并办理了过户。当时法院的释明通知书告知我无法为我办理过户，劝导我改变诉讼请求，并未告知另有买卖合同无效之特殊情形，我受了误导，变更了诉讼请求。后来经了解得知，莫武祥系梁敬杰的妻子莫少玲的亲弟弟，而莫武祥、吕素芬买房时及买房后长达近十年对所买房屋不闻不问，甚至不来房屋看一眼，从这种毫不关心的情景可见，被告并非善意购房者，他们恶意串通损害了我的合法权益。因涉案房屋现登记在莫武祥、吕素芬二人名下，而莫武祥已死亡，现提出诉讼请求，1、请求判决梁敬杰与莫武祥、吕素芬签订的南宁市西乡塘区唐山路34栋中鼎花园8栋1单元8181号房屋买卖合同无效；2、请求判决南宁市西乡塘区唐山路34栋中鼎花园8栋1单元8181号房屋所有权属于谭宝山，判令梁敬杰、吕素芬、苏梅春、莫某协助谭宝山办理上述房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被告负担。 原审被告梁敬杰未作答辩。 3 被告吕素芬、苏梅春、莫某共同辩称：谭宝山对涉案房屋没有所有权，其并非《存量房买卖合同》的当事人，根据合同相对性原则无权主张合同无效。我方与梁敬杰所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，已支付全部购房款，既未侵犯他人利益，也未违反法律规定，合法有效。法院已判决解除谭宝山与梁敬杰的买卖合同，谭宝山与梁敬杰之间仅存在债权债务关系，无权再主张涉案房屋的物权。 原审原告谭宝山向本院起诉请求：1、判令被告梁敬杰履行将南宁市房过户至原告名下的义务；2、本案的诉讼费由被告负担。 本院原审认定案件事实：原告主张，2005年，原、被告达成口头的房屋买卖协议，约定，被告将其所有的南宁市房（以下简称“8181号房”）出卖给原告，房屋价款130000元，由原告负责办理房屋产权过户手续。协议达成后，原告向被告支付了全部购房款130000元，被告将8181号房交付原告，原告入住该房至今。由于被告一直未办理房屋产权变更登记手续，原、被告于2012年7月7日签订《房屋转让补充协议书》，约定，被告将8181号房出售给原告，价格130000元。2005年双方已就房屋转让达成口头协议，原告已经付清全部购房款，并已交纳相关税款，根据以上事实，双方补签本协议。被告应在签订本补充协议后三个月内将房屋过户到原告名下，过户所产生的所有费用由原告负担。前述补充协议签订后，被告未依约办理过户手续，原告遂诉至本案，提出前述诉讼请求。 经原告申请，本院依法前往南宁市房地产档案馆调取了8181号房的房产登记信息，显示，2009年10月30日，房产部门受理了8181号房的房屋所有权人变更登记业务，转出方为被告，转入方为吕素芬、莫武祥，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，共有权证号为邕房权证字第××号。 4 为查明相关交易信息，本院依职权前往南宁市房地产档案馆调取了吕素芬、莫武祥、被告的身份信息及二者签订的《存量房买卖合同》，合同签订时间是2009年10月30日，房屋价款250000元。 因原告无法确定8181号房的现市场价值，遂向本院申请对房屋市场价值进行评估。评估机构广西国联房地产评估有限公司作出《国联邕估字20140316A号房地产估价报告》，估价结果为，8181号房的建筑面积75.76平方米、房地产价值383000元、房地产单价5055元/平方米。原告预交了评估费1915元。 由于8181号房的所有权已于2009年10月变更登记至莫武祥、吕素芬名下，被告已无法完成过户义务，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2012年7月7日签订的《房屋买卖补充协议》及2005年达成的口头的房屋买卖协议；2、被告返还购房款130000元并支付利息（以购房款130000元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、自2006年1月1日计算至生效判决确定履行期限最后一日）；3、被告赔偿原告现购买同样类似房屋须多支付的购房款损失253000元（房屋评估价值383000元-购房款130000元）；4、本案的诉讼费、评估费、公告费由被告承担。 本院原审认为：原、被告于2005年达成的口头的房屋买卖协议、2012年7月7日签订的《房屋转让补充协议书》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告将房屋出卖给莫武祥、吕素芬，导致原、被告达成的房屋买卖协议、《房屋转让补充协议书》无法实际履行，合同目的已无法实现，原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告返还购房款130000元。被告一房二卖，且在将房屋出卖给莫武祥、吕素芬并办理产权变更登记手续后，仍与被告签订前述补充协议，存在重大过错，双方协议的解除系被告单 5 方违约所致，被告收取原告支付的购房款，没有合法依据，应向原告赔偿利息损失。双方签订的《房屋转让补充协议书》载明，购房款130000元于2005年付清，由于无法确定具体支付日期，原告要求自2006年1月1日起算利息，并无不当，本院予以支持，故利息计算方法应为，以购房款130000元为基础、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2006年1月1日计算至本案生效判决确定履行期限最后一日。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，原告有权要求被告赔偿损失，损失赔偿额相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即原、被告若依约履行，原告将会因房价上涨而获得的利益，因此，原告要求被告赔偿房屋差价损失，于法有据，本院予以支持。至于该损失的计算方法，原告主张以房屋现价值383000元扣除双方约定的购房款130000元，合理合法，本院予以支持。 本院原审判决：一、解除原告谭宝山与被告梁敬杰于2005年达成的口头的房屋买卖协议、于2012年7月7日签订的《房屋转让补充协议书》；二、被告梁敬杰向原告谭宝山返还购房款130000元；三、被告梁敬杰向原告谭宝山支付利息（利息计算方法：以购房款130000元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2016年1月1日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日）；四、被告梁敬杰向原告谭宝山赔偿房屋差价损失153000元。 本院再审认定案件事实如下：谭宝山与梁敬杰于2005年间达成口头协议，约定梁敬杰将其自有的南宁市房屋出卖给谭宝山，双方于当年完成房屋及价款的交付。谭宝山自2005年起居住该房至今，并于2007年1月8日就购房事宜缴纳契税2727.36元（计税金额181824元）。2012年7月7日，梁敬杰（甲方）与谭宝山（乙方）签订《房屋转让补充协议书》，确认甲方自愿将涉案房屋以13万元价格转卖给乙方的事实，协 6 议书中载明“2005年甲、乙双方已就房屋转让达成口头协议，乙方已按照协议付清全部购房款给甲方，并已交纳相关税款，根据上述事实补签本协议。甲方要在签订本补充协议后三个月内将上述房屋过户到乙方名下，双方对以上事实都予以承认，为双方真实意思表示”。 梁敬杰的妻子莫少玲与莫武祥系姐弟关系，莫武祥与吕素芬系夫妻关系。2009年3月8日，梁敬杰向莫武祥、吕素芬出具一张收条，写明收到购房定金4万元。同年10月30日，梁敬杰与莫武祥、吕素芬签订了一份《存量房买卖合同》，约定以25万元价格购买涉案房屋。同年11月5日，涉案房屋的所有权人变更登记为莫武祥、吕素芬。莫武祥、吕素芬与中国银行股份有限公司南宁市建政支行（以下简称“中国银行建政支行”）签订《楼宇抵押借款合同》，约定莫、吕二人申请贷款21万元用于购买涉案房屋，以涉案房屋作为抵押担保，并于2009年11月12日办理了抵押物登记，当月18日，中国银行建政支行依约发放贷款21万元至莫武祥的银行账户。2009年12月17日，梁敬杰写下收到购房款21万元的收条。关于交付21万元购房款的情形，吕素芬在（2019）桂0107民再20号案第一次庭审中述称，其与莫武祥于2009年12月17日将存放贷款的银行卡直接交给梁敬杰，双方到银行营业点确认卡内余额为21万元后，梁敬杰于当日写下收条。而根据本院调取的银行流水记录，该银行卡自贷款发放之日起即陆续有款项支出，截止2009年12月16日至20日期间，账户内余额为零。在本案庭审中，吕素芬改称在银行申请贷款时即将银行卡交与梁敬杰，在银行发放贷款约一个月后，才让梁敬杰写下21万元的收条。 2013年4月27日，谭宝山向本院提起本案原审诉讼，要求梁敬杰履行将涉案房屋过户至其名下的合同义务。经调查，本院发现涉案房屋所有权已变更登记至莫武祥、吕素芬名下，遂向谭宝山发出释明通知书，告知其诉请属于履行不能之情形，建议其变更诉讼请求。谭宝山遂将诉讼请求变更为解除房屋买卖合同及要求梁敬杰返还购房款并赔偿经济损失，本院于2015年9月7日作出（2013）西民一初字第94 7 5号民事判决。本案进入再审程序后，经本院重新释明，谭宝山确定不要求解除房屋买卖合同，而坚持要求梁敬杰履行将涉案房屋过户至其名下的合同义务。 2014年10月29日，中国银行建政支行将莫武祥、吕素芬诉至南宁市青秀区人民法院，要求其偿还尚欠的购房贷款及利息，该院判决支持了中国银行建政支行的诉讼请求，该判决生效后于2016年9月进行执行程序。谭宝山于2017年4月5日提起案外人执行异议之诉，但因其与梁敬杰所达成的房屋买卖合同已被本院判决解除，南宁市青秀区人民法院驳回了谭宝山的诉讼请求。 2018年5月24日，莫武祥、吕素芬将谭宝山诉至本院，要求谭宝山停止侵害、腾空涉案房屋并赔偿经济损失，本院于2019年4月15日作出（2018）桂0107民初4376号民事判决。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月3日作出（2019）桂0107民监8号民事裁定，再审该案。 莫武祥于2020年7月12日死亡，现有法定第一顺序继承人为其母苏梅春、其子莫某。 本院再审认为：谭宝山与梁敬杰口头达成的房屋买卖合同及签订的《房屋转让补充协议书》，系双方的真实意思表示，已依法成立并生效。梁敬杰在确认收到购房款后于2005年将房屋交付谭宝山占有、使用，却至今未协助谭宝山办理房屋过户手续，已构成违约。关于梁敬杰与莫武祥、吕素芬所签订的《存量房买卖合同》是否有效的问题，梁敬杰在签订该合同前已将涉案房屋出卖并交付谭宝山，虽然吕素芬自称对梁敬杰与谭宝山的交易行为并不知情，但吕、莫二人在与梁敬杰签订房屋买卖合同时明知房屋已由他人居住而并未实地察看、了解房屋状况，在取得房屋所有权证后长达八年多的时间里并未要求房屋占有人腾房，以上情形有悖于二手房交易习惯及基本生活常识。关于交付21万元购房款的情形，吕素芬给出了前后两种不同的说法，前一种说法内容清楚，却与银行流水记录不符；后一种说法措辞含糊，无法自圆其说。据此，可以认定莫武祥、吕素芬在获得21万元银行贷款后并未交付梁敬杰。由此可 8 见，莫武祥、吕素芬与梁敬杰签订房屋买卖合同的真实目的并不是为了取得涉案房屋的所有权。而梁敬杰在与莫武祥、吕素芬签订《存量房买卖合同》之后，仍与谭宝山签订《房屋转让补充协议书》确认二人的房产交易行为，可见将涉案房屋卖给莫武祥、吕素芬也不是梁敬杰的真实意思表示。因此，谭宝山认为梁敬杰与莫武祥、吕素芬恶意串通损害其利益，主张梁敬杰与莫武祥、吕素芬签订的《存量房买卖合同》无效，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。原审中，本院在查明涉案房屋所有权已变更登记至莫武祥、吕素芬名下的事实后，即认定谭宝山原诉请属于履行不能之情形，建议其变更诉讼请求，并由此作出判决，属于认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。本案中，基于与梁敬杰的房产交易行为，谭宝山应取得涉案房屋所有权，梁敬杰应全面履行合同义务，协助谭宝山办理房屋过户手续。由于梁敬杰与莫武祥、吕素芬的虚假交易行为，涉案房屋所有权现登记在莫武祥、吕素芬名下，依法应予纠正，因莫武祥已经死亡，故吕素芬及莫武祥的法定继承人苏梅春、莫某应共同承担协助谭宝山办理涉案房屋过户手续的义务。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2013）西民一初字第945号民事判决； 二、确认梁敬杰与莫武祥、吕素芬签订的买卖南宁市房屋的《存量房买卖合同》无效； 三、梁敬杰、吕素芬、苏梅春、莫某应于本判决生效之日起三十日内协助将南宁市房屋所有权转移登记至谭宝山名下。 原审案件受理费2900元、评估费1915元、公告费700元，由原审被告梁 9 敬杰、被告吕素芬、苏梅春、莫某负担。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 凯 人民陪审员 叶 娜 人民陪审员 龙翠华 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员 黄晓玉