云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初1766号 原告：中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行。营业场所：新平县古城街道办事处新平大道20号。 负责人：李连宏，职务：行长。 委托诉讼代理人：温航，男，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐灵悦，女，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：王春莲，女，1973年2月28日生，汉族，原住新平县，现羁押于峨山县看守所。 被告：张福，男，1971年12月10日生，彝族，住新平县。 委托诉讼代理人：李勇，男，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：新平大云房地产开发有限责任公司。住所地：新平县古城街道办事处新平大道旁。 法定代表人：谭新林，职务：董事长。 原告中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行诉被告王春莲、张福、新平大云房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，采用远程视频的方式公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行（以下简称农行新平县支行）的特别授权委托代理人徐灵悦，被告王春莲、被告张福的特别授权委托诉讼代理人李勇、新平大云房地产开发有限责任公司（以下简称大云公司）的法定代表人谭新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行新平县支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告农行新平县支行与被告王春莲、张福于2012年4月5日签订的合同编号为Ｎ053020120120028929号《个人购房担保借款合同》；2.判令被告王春莲、张福偿还原告农行新平县支行借款本金250315.62元，截止2020年10月27日拖欠的利息7198.1元，合计257513.72元。2020年10月27日之后的利息按《个人购房担保借款合同》约定计算至本金还清之日；3.判决原告对被告大云公司名下设定抵押的坐落于新平县的房屋（房屋产权证为新平县房权证新政发字第××号、土地使用权证为新国用【2014】第××号）折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权；4.判决原告对被告大云公司名下设定抵押的坐落于新平县的房屋（房屋产权证为新平县房权证新政发字第××号、土地使用权证为新国用【2014】第××号）折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权；5.判决原告对被告大云公司名下设定抵押的坐落于新平县的房屋（房屋产权证为新平县房权证新政发字第××号、土地使用权证为新国用【2014】第××号）折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权；6.案件受理费、保全费、公告费等费用由三被告承担。事实与理由：2012年4月5日，被告王春莲、大云公司与原告签订了编号为Ｎ053020120120028929号《个人购房担保借款合同》。合同约定：1.被告王春莲向原告借款103万元，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准，即2012年4月5日至2022年4月4日。2.借款利率为贷款基准利率上浮15%；贷款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%。对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。3.还款方式为每月等额本息。4.被告王春莲、张福用向大云公司购买的坐落于新平县新平县的房屋抵押担保。5.被告大云公司对被告王春莲的上述借款本息承担阶段性担保责任。被告张福作为王春莲配偶，对被告王春莲的上述借款本息承担共同还款责任。上述《个人购房担保借款合同》签订后，原告按照合同约定于2012年4月5日向被告王春莲发放了借款103万元。被告大云公司将被告王春莲、张福向其购买的上述房屋的房产证、土地使用权证办理到自己名下后，并未变更到被告王春莲、张福名下，而是将上述房屋设定为被告王春莲借款的抵押物，并办理了抵押登记。借款发放以后，被告王春莲未按照合同约定按时还本付息，从2020年5月6日起拖欠借款，被告逾期时借款利率为年利率7.885%，逾期利率为年利率11.8275%。截止2020年10月27日尚欠借款本金250315.62元，拖欠利息7198.1元，合计252573.72元。被告王春莲未按借款合同所约定还本付息的行为已导致合同目的不能实现，原告有权解除借款合同提前收回借款。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，希望人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告王春莲辩称，被告不清楚目前尚欠原告的借款金额，需要原告方出示相关的证据，其自2020年3月份就被公安机关刑事拘留，其在进看守所之前就把相关的还款事宜交由公司的会计处理，对于之后公司会计是否按时还款并不清楚，对于逾期利息，应按合同的约定来执行。 被告张福辩称，1.本案不具备解除合同的条件；2.该笔借款是被告王春莲以个人名义所借，被告王春莲于2020年3月份被公安机关刑事拘留，至今刑事案件还没有结论，被告王春莲不存在主观上故意不按时还款的行为；3.被告王春莲进看守所前已将还款事宜交由公司会计办理，至于2020年5月后为什么没有还款，需要向相关的人员核实情况；4.原告方主张的利息计算标准错误，2020年中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率为年利率4.9%，按照合同约定，利息应当按照年利率4.9%计算，不应按原告的计算标准来计算。 被告大云公司辩称，其同意被告张福委托诉讼代理人的答辩意见。如果合同解除，同意按照相关的法律规定处理。 原告农行新平县支行针对其诉讼请求，向法庭提交了下列证据： 1.一份营业执照（复印件）、一份负责人身份证明书（复印件）、一份负责人身份证（复印件），共同证明原告的诉讼主体资格及身份信息情况； 2.被告王春莲、张福的身份证（复印件）、被告大云公司企业登记信息（复印件），共同证明被告的诉讼主体适格及身份信息情况； 3.一份《个人购房担保借款合同》（复印件）、还款保证书（复印件），共同证明原、被告之间存在合法有效的借款合同及合同内容； 4.三份中华人民共和国房屋所有权证（复印件）、三份中华人民共和国国有土地使用证（复印件）、一份房屋他项权证（复印件），共同证明原告对被告设定抵押的不动产办理了抵押登记； 5.一份借款凭证（复印件）、一份还款明细（复印件）、一份业务凭证（复印件），共同证明原告已按约发放给被告借款103万元及该笔借款截止2020年10月27日尚欠借款本息的具体金额。 经质证，被告王春莲对原告方所提交证据1不发表质证意见，对证据2－5的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议；被告张福、大云公司对原告方所提交证据1、2、5的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议，对证据3中《个人购房担保借款合同》本身没有异议，对签字部分陈述有异议，提出从原告的诉状来看，抵押人是被告大云公司，在合同中签字部分被告大云公司是作为保证人，而不是抵押人签字，从证据4可以看出用以抵押的房屋所有权证、土地使用证的产权人均不是被告王春莲、张福，而是被告大云公司，因此在本案中被告大云公司不是抵押人，不应承担相应的抵押担保责任，被告王春莲、张福名下没有抵押物；对证据4没有异议，提出本案中虽然办理了抵押登记手续，但主合同中被告大云公司承担的并不是抵押担保责任，而是阶段性保证责任，被告大云公司在本案中不应承担抵押担保责任。 被告王春莲、张福、大云公司针对其辩解，未向法庭提交证据。 原告方向法庭提交的五组证据，经被告方质证后无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证，有异议的部分本院结合庭审查明的案件事实予以综合认证。 经开庭审理，根据对证据的认定以及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年4月5日，被告王春莲以购买房产需要资金为由向原告农行新平县支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同中约定：借款人（王春莲）向贷款人（农行新平县支行）协商后进行借款，借款金额为壹佰零叁万元，借款金额用于购买位于玉溪市新平县《××××》小区××、××室，建筑面积159.5平方米，购房合同编号ＸＦＹ（2011）－14、ＸＦＹ（2011）－22；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮壹拾伍%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按《个人购房担保借款合同》中1.4.1约定的第（1）种方式进行浮动；还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月；同时对违约责任等进行了约定；借款担保采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人大云公司按合同中10.1和10.3约定提供保证担保，由合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。被告王春莲当时任被告大云公司法定代表人在保证人处签名并加盖大云公司公章，同时被告王春莲、张福在抵押人处签名并捺印。同日，被告张福签署了一份《还款保证书》，承诺就该笔借款的还款愿意承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，原告于当日向被告王春莲发放了借款1030000元，借款凭证中载明执行利率为8.10750%。在合同履行过程中，被告王春莲一直按照合同约定按月向原告偿还借款本金及利息至2020年5月，2020年5月后，因被告方未按约定按时向原告方偿还借款本金及利息，原告方诉讼来院，要求支持其诉讼请求。 另查明，《个人购房担保借款合同》签订后，本案中被告王春莲购买并设定抵押的位于新平县车库的不动产权属被登记到被告大云公司名下，后经被告王春莲申请，2014年12月5日，被告大云公司名下的位于新平县房屋（房产证号为：新平县房权证新政发字第××号）、位于新平县车库（房产证号分别为：新平县房权证新政发字第××号、新平县房权证新政发字第××号）为案涉借款办理了抵押登记手续，并办理了房屋他项权证（证号为：新平县房他证新政发字第××号）。被告王春莲自2020年3月后因涉嫌刑事案件被公安机关刑事拘留，现被羁押于峨山县看守所。 再查明，截止到2020年10月27日止，案涉借款尚欠借款本金250,315.62元，未结清本金总金额51,981.92元，未结清正常息总金额5394.22元，未结清罚息总金额1012.26元，未结清复利总金额108.64元。庭审后，被告张福于2020年12月7日通过手机银行向被告王春莲在原告方所开立的账号转账80,616.06元，后因被告王春莲的该账号被司法机关冻结致该笔款项原告方无法下账用于偿还借款，2020年12月14日，被告张福再次存入现金82,306.61元向原告方还款，现尚欠借款本金余额为177,113.52元，利息已支付至2020年12月5日。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条第二款规定，借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。本案中，被告王春莲、张福、大云公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。合同签订后原告已按约向被告王春莲发放了借款1,030,000元，在借款合同履行期间，被告王春莲未按约定履行还款义务。按照合同约定，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保物权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。故原告要求被告王春莲偿还尚欠借款本金177,113.52元及2020年12月5日后的利息及至实际清偿之日的利息、复利、罚息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。”被告王春莲、张福系夫妻关系，该债务发生在二人夫妻关系存续期间，且所借款项用于购买房产，应当认定该债务属于夫妻共同债务，故被告张福应对上述债务承担共同还款责任。 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”；第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形。抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价款价格”。被告大云公司以其名下所有的位于新平县房屋（房产证号为：新平县房权证新政发字第××号）、位于新平县车库（房产证号分别为：新平县房权证新政发字第××号、新平县房权证新政发字第××号）房产为案涉借款提供抵押担保，且已在新平县房产管理所办理了抵押登记手续，原告对上述房产已依法取得抵押权，在被告王春莲和共同还款人张福不履行到期债务时原告有权主张折价或者拍卖、变卖以上抵押房产所得价款优先受偿。故原告主张若被告王春莲、张福不履行债务，原告有权以被告大云公司名下的上述房产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求成立，本院予以支持。被告张福、大云公司辩解应按照《个人担保购房借款合同》中落款处签名和盖章认定本案中被告张福应为抵押人，被告大云公司应为保证人承担相应责任的辩解，本院根据庭审查明的事实予以认定被告张福为案涉借款的共同借款人，被告大云公司为案涉借款的抵押人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、二百零一条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行与被告王春莲、张福、新平大云房地产开发有限责任公司于2012年4月5日签订的合同编号为N053020120120028929号《个人购房担保借款合同》； 二、由被告王春莲、张福于判决生效之日起三个月内偿还原告中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行尚欠借款本金177,113.52元及2020年12月5日后产生的利息（利息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》中的约定标准计算至本金还清之日止）； 三、如被告王春莲、张福不履行偿还上述借款本息义务时，原告中国农业银行股份有限公司新平彝族傣族自治县支行有权对被告新平大云房地产开发有限责任公司名下设定抵押的坐落于新平县的房屋（房屋产权证为新平县房权证新政发字第××号、土地使用权证为新国用【2014】第××号）、坐落于新平县的车库（房屋产权证为新平县房权证新政发字第××号、坐落于新平县的车库（房屋产权证为新平县房权证新政发字第××号、土地使用权证为新国用【2014】第××号）土地使用权证为新国用【2014】第××号）折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权。被告新平大云房地产开发有限责任公司承担担保责任后，有权向被告王春莲、张福进行追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5162元，减半收取2581元，由被告王春莲、张福、新平大云房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  肖丽丽 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  王 娟