内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2020）内04民终5917号上诉人(原审原告)：王召文，男，1980年7月6日出生，公民身份证号码×××，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李晓磊，赤峰市当铺地法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：郭竞超，女，1986年11月6日出生，公民身份证号码×××，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人王召文因与被上诉人郭竞超房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院作出的（2020）内0404民初3512号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王召文上诉请求：撤销原裁定，改判支持上诉人的上诉请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，驳回上诉人一审的诉讼请求于法无据。上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》的合同相对方是被上诉人，并非案外人孙某1，并且购房定金及购房款均是被上诉人收取的，《存量房屋买卖合同》及收据也是被上诉人本人书写的，涉案房产登记的也是被上诉人郭竞超。被上诉人一审期间主张没有收到50万元，但为上诉人出具50万元的收据，明显不符合常理。被上诉人的陈述没有事实依据，也没有证据佐证，一审法院仅凭被上诉人陈述定上诉人与被上诉人之间是民间借贷的交易习惯，与事实不符于法无据。上诉人主张的是解除合同，返还定金及购房款，按照一审裁定，上诉人既得不到房产，被上诉人也不退还定金及购房款，严重侵犯了上诉人的合法权益。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人郭竞超答辩服从原审裁定。王召文向一审法院起诉请求：1、判令解除原告王召文与被告郭竞超之间签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款57万元及利息（自房款交付之日起至款项全部还清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告返还原告定金40万元。一审法院经审查认为，被告郭竞超与孙某1（于2019年6月4日自杀死亡）原系夫妻关系。2018年10月23日，原告王召文与郭竞超、孙某1签订了《存量房买卖合同》，约定原告以100万元的价格购买郭竞超名下的位于赤峰市××区、面积为155.84平方米房屋，定金条款约定在签订合同之日以现金方式支付定金50万元及双倍的赔偿责任，房屋交易细则中约定全款方式交付房款，并再次约定“定金交付以现金方式交付，如有违约双倍赔付”，同时，约定被告交付房屋钥匙时间为2019年4月23日，房屋过户及办理解押时间均为2019年4月23日前，又约定如被告违约双倍赔付定金。合同签订后，郭竞超出具收据一枚，载明：“收据伍拾万园整500000.00此款系王召文购买郭竞超、孙某1拥有的赤峰市××区北、应昌街南、支七路西、大板路东河畔景地五区5-5号楼03052室房屋定金收款人郭竞超（捺手印）2018年10月23日”。此后，原告王召文分别于2019年3月12日、2019年3月31日、2019年4月1日向被告郭竞超账户转账7万元、10万元、10万元。另查明，2017年5月10日，被告郭竞超与案外人赵某签订了《赤峰市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，郭竞超以132万元的价格购买了案涉房屋。再查明，案外人孙某12系赤峰市佰达信息咨询服务有限公司（二手车交易贷款业务）法定代表人，原告王召文自2016年起与孙某1有多笔经济往来，且孙某1向王召文支出数额多于收入数额，对此王召文解释称因其从事二手车交易经营，其向孙某1申请办理二手车贷款，以上款项为贷款发放项，但未提供证据。又查明，被告郭竞超于2019年3月8日将案涉房屋以141.5万元出售给案外人杜某，并签订房屋买卖合同，杜某向郭竞超交付房屋首付款80万元后，郭竞超向杜某交付涉案房屋。一审法院认为，被告郭竞超并没有出售房屋的真实意思表示，双方虽签有房屋买卖合同，但根据合同约定条款分析：首先，从合同时间看，签订合同当日至合同履行期限届满之日的期限为六个月，第二，从合同内容看，合同中虽对房屋的面积、价款、交付时间进行明确约定，但在付款方式中约定全款付款，同时约定定金50万元，而原告以现金形式履行交付，第三，从合同违约责任约定看，双方签订的合同中多次对违约罚责进行约定且约定为双倍赔付，第四，从合同价款看，被告自他人处购买案涉约155平米房屋的时间是2017年5月，购入价款为132万元，而案涉合同签订于2018年10月，双方约定房款为100万元，出售价格已明显低于市场价，结合以上情形，双方签订合同的行为符合民间借贷意思表示及交易习惯，经法庭庭审释明，在原告坚持以房屋买卖合同关系主张权利的情况下，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，原告之诉法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，一审法院裁定：驳回原告王召文的起诉。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院直接予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日)第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”由此可知，该规定的主要目的是平衡当事人利益，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。本条适用的条件应包括：第一，借贷关系与商品房买卖关系的主体应具有一致性，即出借人是买房人，借款人是卖房人。第二，双方实际履行的是借贷合同，存在借款交付和利息支付行为，签订购房合同的目的是为担保借贷合同的履行，购房合同并未实际履行。不符合上述两项条件的，不适用该款项的规定。本案中，上诉人王召文与被上诉人郭竞超、孙某1(已死亡)之间存在大量的经济往来，上诉人王召文主张上述交易均系双方发生的购车贷款业务，但对该主张不能提供相应的证据予以证实。上诉人王召文虽与被上诉人郭竞超签订《存量房屋买卖合同》，并由被上诉人郭竞超出具50万元的收据，但被上诉人郭竞超并不认可收到购房款50万元，亦否认与上诉人王召文之间存在真实的房屋买卖合同关系。被上诉人郭竞超于2017年5月购买案涉房屋的价款为132万元，其在短短一年的时间内以100万元的低价向上诉人王召文出售，不符合客观常理，且房屋买卖合同约定的付款方式为现金给付亦不符合房屋买卖正常的交易习惯。被上诉人郭竞超与孙某1在孙某1死亡之前共同协商将案涉房屋出售给案外人杜某，并收取购房首付款80万元，且房屋已实际交付，如双方与上诉人王召文存在真实的房屋买卖合同关系，那么双方再将房屋出售需要承担高额的违约金，亦有违客观常理。综合以上情形，本院认定被上诉人郭竞超与孙某1并没有出售房屋的真实意思表示，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日)第二十四条第一款之规定，在上诉人王召文未变更诉讼请求的情况下，裁定驳回上诉人王召文的起诉正确，二审予以维持。上诉人召文关于要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》并返还购房款、利息及定金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述诉人王召文的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○二○年十二月三十日书记员 刘雨杭