四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初609号 原告：任强，男，1980年7月2日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：谢超，四川润方律师事务所律师。 被告：成都文旅熊猫小镇投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道三河大道**。 法定代表人：王玉林，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 原告任强与被告成都文旅熊猫小镇投资有限公司（以下简称文旅熊猫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序公开开庭进行了审理，任强及其委托诉讼代理人谢超到庭参加诉讼，文旅熊猫公司的委托诉讼代理人张毅、曹丹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任强向本院提出诉讼请求：1.文旅熊猫公司赔偿任强经济损失150000元；2.本案诉讼费由文旅熊猫公司承担。事实与理由：2017年初，任强通过文旅熊猫公司关于中洲中央花园系“2570亩城市公园住区”，“2570亩公园全部私属”，“中央花园白鹭郡是中洲集团在成都打造的首个高端生态别墅群项目，项目整体占地2570亩，其中2100亩用做园林景观与森林绿化打造，绿化覆盖率高达90％，创下成都198区楼盘绿化率之最”等公开宣传资料了解到该项目具有十分优越的绿化景观配套环境后，又到现场向销售人员咨询项目情况，销售人员再次对文旅熊猫公司的前述公开宣传资料的内容作出口头承诺。于是，任强决定以超过同等地段其他项目房屋约2000元/平方米的价格购买了该项目商品房。2017年6月15日，双方签订了《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：任强购买白鹭郡××期××幢××单元××层××号住宅，房屋预测建筑面积131.92平方米(其中套内建筑面积113.77平方米、分摊的共有建筑面积18.15平方米)，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米11959.13元，总价款为1360590元，于2017年6月16日前支付该商品房的全部价款；该商品房所在的白鹭郡三期规划容积率1.5、绿地率30％，白鹭郡三期的道路、绿地、占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归业主共有；文旅熊猫公司按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后不擅自变更规划、设计；文旅熊猫公司在2018年5月31日前向任强交付该商品房，交付时须达到合同约定的商品房交付条件以及基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件；合同还约定了买卖双方的违约责任及其他内容。前述合同、补充协议签订后，任强按约履行了付款义务。在合同约定的交房日期，任强与其他买受人到项目现场查验房屋时却发现项目存在多项违反规划、设计和合同约定的情形而拒绝收房。买受人代表以书面形式向文旅熊猫公司和有关部门进行反映后，文旅熊猫公司负责人承诺整改并保证该项目在2018年7月底达到合同约定，但承诺期限届满后至今，该项目仍存在下述严重违反规划、设计和合同约定的情形：1、项目验收后由文旅熊猫公司封闭的建筑面积6333.88平方米的首层架空部分(公共活动空间)未按有关部门决定拆除，项目实际容积率明显超过规划和合同约定的1.5；2、侵占公共绿地扩建的道路未变更为设计宽度，侵占公共绿地改建的地面车位不断增加，1-52栋及洋房一楼由文旅熊猫公司擅自划分后变相出售或赠送的公共绿地未恢复，未按规划实施项目园林景观，项目绿地率远远低于规划和合同约定的30％；3、项目北面出入口未恢复为紧急消防出入口(小区行人出入口)，项目南面出入口无法使用且无修建永久性固定岗亭的迹象，项目围墙未恢复，整个小区存在严重的安全隐患且已发生多起入室盗窃事件；4、项目外墙仍为普通涂料、真石漆，未更换为合同约定的质感涂料、岩片漆。此外，任强还了解到文旅熊猫公司关于项目为“2570亩城市公园住区”，“2570亩公园全部私属”等公开宣传和承诺完全虚假，有关部门就此已对文旅熊猫公司进行了行政处罚。任强认为：文旅熊猫公司虚假宣传误导任强以超过同等地段其他项目房屋的价格购买项目房屋，且至今未向任强交付符合规划、设计和合同约定的项目房屋，依法应支付违约金和赔偿经济损失。为维护自身合法权益，现根据国家相关法律规定，特提起诉讼，请求依法裁决。 文旅熊猫公司辩称：一、关于逾期交房问题。1.案涉房屋具备合同约定的交付条件，文旅熊猫公司已按约交付了房屋。根据商品房买卖合同第十五条第一款和第二款的约定，房屋交付的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告且提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。商品房买卖合同签署时，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》作为合同附件已交付任强，案涉房屋在交付时已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书以及《住宅工程质量分户验收结果表》，合同约定的房屋交付条件已具备。在此情形下，文旅熊猫公司已通知任强前来收房，按约交付了房屋。2.因任强原因未接收房屋，应视为房屋已交付，文旅熊猫公司不存在逾期交付的情形。商品房买卖合同第十九条第二款约定：“买受人逾期未办理交接手续的，视为出卖人已交付了房屋，出卖人发出的交房通知确定的交房期限届满日视为实际交付之日”；合同补充协议第七条第二款约定：“买受人原因未办理房屋交接手续的，视为出卖人已于通知交房日期届满之日按照合同约定的交付条件交付房屋……”。按照上述约定，任强拒绝接收房屋，应视为文旅熊猫公司已按约交付了房屋，不存在逾期交付的情形。3.任强并未举证证明其房屋质量瑕疵足以导致无法正常使用房屋，拒绝接房不构成文旅熊猫公司逾期交房。根据任强提交的公证书，仅能证明在2018年7月10日当日，案涉小区部分公共区域存在整改的情形，不能证明案涉房屋无法正常居住使用。公证的时间在项目交付以后，公证的内容也与本案无关，属于物业管理范畴，即使存在公区质量瑕疵也属于保修范畴，不存在严重影响任强正常居住使用房屋。故，任强拒绝收房不构成文旅熊猫公司逾期交房。4.任强在可以正常使用房屋的情形下拒不收房或是延迟收房，文旅熊猫公司不应针对扩大损失部分承担责任。结合上述分析，即便项目交付后公共区域存在质量瑕疵需要进行整改，但此并不妨碍任强对案涉房屋的正常使用，以此为由拒不收房或是延迟收房，由此产生的扩大性损失应由任强自行承担，文旅熊猫公司不应对此部分损失承担责任。二、关于经济损失问题。1.合同针对底层绿地、别墅架空层等由特定业主专有使用并由该业主承担养护、维护义务进行了明确约定，其并非项目全体业主的活动空间，文旅熊猫公司不存在擅自处分架空层给别墅业主的行为，且未拆除架空层封闭并未损害任强合同利益。合同补充协议第十四条第四、五、十一、十三款针对底层绿地、别墅架空层等由特定业主专有使用并由该业主承担养护、维修义务进行了明确约定。双方通过合同约定买受人明确同意由特定专有使用人享有对架空层、底层绿地的使用、占有、收益的权利，并由该专有使用人承担养护、维修义务。商品房买卖合同系买卖双方真实意思表示，双方均应受其约束，按照此约定，文旅熊猫公司不存在擅自处分架空层给别墅业主的行为，架空层封闭或是拆除与否与任强无关，并未损害其合法利益，文旅熊猫公司并不构成违约；2.任强针对底层绿地和架空层系基于确权和侵权进行主张权利，与本案的合同纠纷并非同一法律关系。别墅架空层系别墅业主共有，别墅业主对架空层的处分行为不能必然认定文旅熊猫公司违约，基于确权和侵权进行主张，与本案的合同纠纷并非同一法律关系；3.文旅熊猫公司的前期宣传资料等不构成要约，不应承担违约责任。（1）合同明确约定了案涉商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，不作为双方验收房屋的标准。合同第三十一条约定：“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请”；合同补充协议第九条第二款明确约定：“出卖人供买受人参观的装修样板房以及设置的沙盘、模型、发布的广告、售楼书等宣传资料不作为确定双方权利义务的依据，也不作为双方验收房屋的标准。”。（2）相关司法解释明确规定了商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。本案中，文旅熊猫公司提供的案涉宣传资料内容系针对项目开发规划范围外的环境宣传，并未针对项目规划范围内的房屋及相关设施作出任何具体的说明和允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，案涉宣传资料内容不构成要约，文旅熊猫公司不构成违约，不应承担违约责任。任强提交的行政处罚决定书仅系针对文旅熊猫公司广告用语不规范作出，系因违反广告相关行政管理规定而被处罚，属于行政相对人与行政单位的法律关系，不能因该行政处罚而认定文旅熊猫公司在民事法律关系中实施了违约行为，二者没有因果关系。综前所述，文旅熊猫公司认为，关于案涉项目的广告宣传不构成要约，文旅熊猫公司不构成违约。（3）任强提供的证据无法证明其因文旅熊猫公司的宣传存在多支付购房款的损失。双方签署的商品房买卖合同及其附件、补充协议系真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。房屋的价格是市场行为，与产品形态、、地段周边配套、品牌相关，周边房价高低与本案诉求没有因果关系，房屋价格双方已达成一致，业主按约支付购房款，文旅熊猫公司按照合同约定收取购房款，主张因此多支付了购房款没有事实与证据予以支撑，应予以驳回；4.文旅熊猫公司有证据证明诉争的绿地率、出入口、岩片漆等问题均严格按照规划和合同履行，不存在违约情形。文旅熊猫公司提交的《建设项目规划验收竣工测绘报告表》证明了本项目绿地面积为27563.71㎡，绿地率为46%，远超规划指标；；地面停车位数量为175个满足规划指标；建筑密度满足规划指标。全民建设场地、水景、、地下室等均满足规划指标《建设工程规划许可证》和《建设工程规划核实意见书》，能证明本项目三期经规划验收合格，绿地率、容积率、建筑密度、项目总平规划等满足规划要求。任强提及的绿地率不满足规划、出入口问题、质感涂料及岩片漆等问题均符合合同约定，文旅熊猫公司不存在违约情形；5.任强并未举证证明文旅熊猫公司违约行为对其造成了实际损失，应承担举证不利的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，业主对于其诉求的赔偿金额应当承担举证责任。任强主张文旅熊猫公司的违约行为造成了损失，但其损失的构成和计算却没有事实和法律上的依据，应承担举证不能的法律风险，应予以驳回。 经审理查明，2017年6月15日，任强与文旅熊猫公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》，约定任强购买文旅熊猫公司开发的白鹭郡××期（预售许可证号：成房预售新都字第2××6号）××幢××单元××层××号房屋，商品房项目建设依据为出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为新都国用（2××5）第1××3号，土地使用权面积为60005.13㎡。总价款1360590元。在案涉合同第十二条规划、设计变更约定“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。”；第十五条商品房交付条件“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”；第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定“（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；......（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）......”;第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任约定“（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第1种方式处理：1、第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十九条的约定承担逾期交付责任；第4项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付人民币（币种）10元（大写壹拾元整）的违约金；......（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，按第1款约定执行；......”；第十八条交付时间和手续约定“（一）出卖人在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。......”；第十九条逾期交房责任约定“（一）......2.见补充协议第八条。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人逾期未来办理交接手续的，视为出卖人已经交付了房屋，出卖人发出的交房通知确定的交付期限届满日视为实际交付之日。”；第三十条建筑物区分所有权约定“（二）以下部位归业主共有:......”；第三十一条要约邀请与要约约定“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”；第三十三条销售承诺约定“（三）出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关的共用部位和相关配套设施设备。不改变其使用功能。”。 附件五约定机动车车位876个（（地上175个，绿地率30%。附件六中双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：质感涂料、岩片漆、局部石材。 《商品房买卖合同（补充协议）》第六条合同第十五条的补充约定“合同第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明是指成都市规划局颁发的建设工程规划合格证”；第七条合同第十八条的补充约定“1、出卖人采取登报等媒体方式通知买受人收房的，也视为出卖人已书面通知买受人办理交接手续......3、双方办理房屋交接手续时，买受人（或其代理人）签署房屋交接单或接收房屋钥匙均视为房屋交付完成，如出卖人交付的房屋已符合合同第十五条约定的交付条件且房屋已竣工验收合格，而买受人未来办理收房手续或以其他理由拒绝收房或因其他原因未接收房屋的，均属于因买受人原因未能按期办理交接手续的情形，按合同第十九条第（二）款及本协议第2款的约定处理。”；第八条合同第十九条的补充约定“1、因出卖人逾期交房.......逾期超过45日后......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，......出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，......”;第十二条合同第三十条的补充约定“3、买受人明确知悉，本项目的其他配套设施及其他商业用房（不论其位于项目规划区域以内或以外，也无论其位于地上或者地下）、架空层等均属于出卖人所有，出卖人享有完全的占有、使用、收益、处分权利，有权转让或出租，有权自行经营或委托他人经营，经营收益均归出卖人所有，买受人对此无异议。”;第十三条合同第三十六条的补充约定“3、......出卖人已提醒买受人注意合同约定的交房期限，如出卖人未向买受人发出交房通知或买受人未收到出卖人的交房通知，则买受人最迟应在合同约定的交房期限届满日主动到房屋现场接收房屋（出卖人书面通知买受人推迟交房时间的除外），否则视为因买受人原因未能按期办理交接手续，双方按照本补充协议第七条第2款的约定处理。”；第十四条合同附件二“关于该商品房共用部位、共用设施设备的具体说明”的补充约定“4.项目一楼外围原规划设计为绿地的部分区域，出卖人有权采取围合等措施，将围合的部分提供给指定的房屋买受人单独使用，其他买受人放弃对该围合绿地的使用权，并遵守和尊重被指定单独使用者对该围合区域的使用等，不得未经同意而进入其内，由此造成的绿地范围、面积、比例变化或其他相关影响和变化的，无需在此穷尽列举，买受人均予以接受。5、买受人对其他购买附带......架空层等的商品房的业主拥有相应上述部位专有使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。对于合同所称附带享有单独使用权的部位。买受人明知该等部位可能属于共有共用范围，但在此同意做出相关约定包括：其附带单独使用的部位可以是依据建筑形态自然区分而形成，也可以是经区隔后或约定后形成，具体以出卖人对该买受人的指定对应区域为准，其他买受人不得占用，买受人不可撤销的放弃对此的使用、占用、收益的权利。......7、买受人所购买商品房附带的......架空层等自房屋交付使用后所产生的维修、维护及其费用由使用的业主自行承担......购买......架空层等商品房的买受人在使用时不得改变其形状、大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建......不得封闭......架空层等，......11.出卖人对未享有单独使用权空间权利的业主，在销售定价时已纳入考虑因素，其他未享有单独使用权空间权利的业主，不得再以任何理由向出卖人或物业服务公司或享有单独使用权的业主主张费用补偿、利益转移等任何权利主张。”。任强已按约履行支付购房款义务，于2018年5月30日收房。 白鹭郡××期1-65号楼及地下室2016年3月11日取得建设工程规划许可证，载明架空层6333.88㎡。2018年1月15日，案涉楼栋竣工验收合格。2018年3月28日案涉楼盘1-65号楼竣工验收备案。2018年5月22日白鹭郡××期1-65栋、、地下室取得《房产面积测绘成果报告书》其中别墅一层为架空层，栋建筑面积包括住宅面积和架空层面积。《房产面积测绘成果报告书》中面积测绘成果载明建筑总面积其中首层架空层（绿化、停车，公共活动空间）套内面积6105㎡。 2018年1月31日成都市新都城建勘察测绘有限公司作出《建设工程规划验收竣工测绘报告书》，绿化面积27563.71㎡，2018年3月13日新都区规划管理局作出《建设工程规划核实意见书》，载明文旅熊猫公司提交的房屋建筑面积测绘成果报告等文件收到，经核实建设符合规划要求。 2018年5月21日文旅熊猫公司向任强邮寄交付通知书。 另查明，2018年1月19日新都区市场和质量监督管理局就文旅熊猫公司发布的内容违法的广告作出新市监管处字[2017]360号行政处罚决定书。 2018年7月10日郭瑞平等人申请对案涉楼盘小区环境、车库、房屋现状进行公证保全证据。经公证案涉项目存在1-52栋别墅一层为封闭状态、小区道路多处在施工、有破损管道，大部分楼栋外墙角及出风口被挖开处于施工状态。 2018年8月21日成都市新都区城市管理局作出《限期自行拆除违法建设决定书》，对于文旅熊猫公司未经规划部门许可，擅自封闭别墅架空层，属于违法建设，责令于2018年9月3日之前自行予以拆除，逾期未拆除，该局将依法采取强制拆除措施。若不服上述决定，可在收到该决定书之日起六十日内申请行政复议，也可以在六个月内直接向成都市双流区人民法院提起行政诉讼。2019年9月11日成都市新都区综合行政执法局撤销该决定。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》、收款收据及POS单、《成都市新都区城市管理局关于何军胜信访事项行政程序处理决定书》、《竣工验收报告》、《竣工验收备案书》、《房产面积测绘成果报告书》、《建设工程规划许可证》、《建设项目规划验收竣工测绘报告书》、《建设工程规划核实意见书》、《交付通知书》、公证书、现场照片等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，任强与文旅熊猫公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》系双方当事人真实意思表示，对任强的主张应根据合同约定进行依法评判。 关于任强主张文旅熊猫公司封闭别墅架空层致使容积率显著增加造成损失约90000元的赔偿问题。别墅的国有土地使用权由别墅所占基地面积及公摊面积组成，该架空层在使用功能上设定为公共活动空间，业主购房合同中明确约定了架空层专有使用权，在合同中亦明确了买受人享有上述区域的，自房屋交付使用后所产生的维修、维护及其费用由使用的买受人自行承担，对未享有专有使用权空间权利的买受人，在销售定价时已纳入了考虑因素，根据别墅架空层所处位置及实际利用情况，该专有使用权约定有效。任强主张封闭架空层造成容积率显著增加的损失约90000元，容积率系基于建筑密度影响购房人可获得的公共活动空间而反映的居住舒适度的指标，别墅架空层根据合同约定已由开发商指定别墅业主专有使用，架空层在别墅用地范围之内，在此情形下是否造成容积率超过规划及具体情况，行政主管部门未就此认定，任强现主张容积率显著增加的损失，并无充分证据，故对该请求不予支持。 关于任强主张虚假宣传导致多支付购房款60000元损失赔偿的问题。在双方签订的合同中约定广告宣传仅作为要约邀请，并约定以签订的文本合同为准确定双方权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，广告宣传中对规划内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，如违反以上允诺应依法承担违约责任。故应根据以上司法解释确定双方的权利义务，文旅熊猫公司广告宣传项目整体占地2570亩，但双方正式合同中约定项目建设面积为60005.13平方米、绿地率30%及按规划设计建设，故应以合同约定为准，而文旅熊猫公司已按规划设计建设并通过验收，故任强主张文旅熊猫公司赔偿虚假宣传导致多支付的购房款，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回任强的诉讼请求。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）1650元，由任强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月十七日 书记员  刘冬梅