江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2249号原告：黄俊新，男，1977年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：蔡伯芝，京衡律师集团上海事务所律师。被告：黄金星，男，1970年9月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：纪亮，上海申通律师事务所律师。被告：江苏神州建材贸易城发展有限公司，统一社会信用代码91320982660074769L，住所地盐城市大丰区海洋经济综合开发区北港区B2。法定代表人：曾金龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘爱君、顾佳鹏，江苏钟山明镜（盐城）律师事务所律师。原告黄俊新与被告黄金星、江苏神州建材贸易城发展有限公司(以下简称神州建材公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄俊新的委托诉讼代理人蔡伯芝，被告黄金星的委托诉讼代理人纪亮，被告神州建材公司委托诉讼代理人刘爱君、顾佳鹏到庭参加诉讼。本案已经审理终结。原告黄俊新向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告黄金星返还原告未到期租金481653元（首批租金1061600元÷36个月=29489元；未到期租金：2019.6.19至2020.10.29；16个月×29489+9829=481653元）；2.判令被告黄金星赔偿原告经济损失2752415.06元[其中：场地浇筑及厂棚拓宽费2360558元、购电缆线费178000元、停产经济损失213857.06元（106928.53元/月均利润×2个月)]，被告神州建材公司对其中2752415.06元承担连带或补充赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原告黄俊新与被告黄金星签订了一份租赁合同，约定被告黄金星将其从被告神州建材公司承租的位于大丰港木材产业园加工区A区属于被告所有的1、2、3、4的厂棚及场地转租给原告从事木材加工销售，租期为10年，自2017年10月30日起至2027年10月29日止。租金为：第一年至第四年1万元/亩；交二年送一年租金，合计三年。第五年至第七年1.8万元/亩；第八年至第十年2.3万元/亩；第四年开始租金每年一交等内容。合同签订后，原告按约向被告交付了首批租金106.16万元，被告亦按约向原告交付了厂棚及场地。承租期间，原告鉴于原有场地的混凝土过于单薄、厂棚过窄、电缆负荷小等实际情况，经征得同意，原告重新对场地进行了加厚浇筑、对厂棚进行了部分拓宽、对电缆线进行了更换，先后支出费用2360558元、178000元。两项设施改造共计支出费用2538558元。原告承租上述厂棚、场地从事木材加工销售期间，能够自觉服从被告神州建材公司监督管理，并按时向其交纳相关的费用。2019年6月中旬，因被告神州建材公司所有的上述厂棚场地被当地政府行政执法部门认定存在严重安全隐患而责令关停，同年6月14日当地供电部门亦按照政府执法部门的通知要求对原告采取了断电措施。至此，原告的生产经营被迫停止，同时客观上造成原、被告间的租赁合同终止履行。事发后，原告为避免损失的进一步扩大，通过多方努力重新寻找合适场地进行搬迁，直至两个多月后生产经营方得以恢复。2000年6月10日，原告向被告黄金星发送解除租赁合同通知书。综上，原告与被告黄金星间的租赁合同合法有效，被告黄金星负有按照合同约定向原告提供租赁物供原告生产经营的义务。现因被告所提供的属于被告神州建材公司所有的租赁物存在重大安全隐患而被当地政府责令停止使用，从而导致合同终止履行并造成原告的经济损失，被告黄金星依法应当向原告承担返还未到期租金并赔偿实际经济损失的民事责任。被告神州建材公司作为租赁物的所有人和场地的日常管理者，明知原告在承租期间对属于其所有的水泥场地、大棚等进行大量投入改造，且在原告搬迁后其对上述改造后的水泥场地、大棚实际占有并获益，故理应对被告就此产生的相关赔偿义务承担连带或补充赔偿责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。现提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请。被告黄金星辩称，原告与我之间的租赁合同正在履行过程中，租赁合同没有解除，原告要求返还未到期租金，无事实和法律依据。我在履行租赁合同中没有任何过错，没有任何理由赔偿其经济损失，原告主张由我赔偿其经济损失亦无事实和法律依据。被告神州建材公司辩称，一、案涉大丰港木材园区加工A区1、2、3、4号厂棚及场地并非由我公司使用，原告无权向我公司主张权利。二、我公司与原告之间无法律意义上的权利义务关系，原告要求我公司对其诉称的经济损失2752415.06元承担连带或补充赔偿责任，没有事实和法律依据。三、我公司保留向案外人龙宇翼公司主张损失赔偿的权利。四、本案中被告黄金星违反合同约定，擅自将租赁我公司的厂房、场地等转租给原告，属于违约行为，对此造成的损失应由被告黄金星承担。五、我公司与被告黄金星的租赁合同中明确约定前三年免租金，在合同终止或者解除后，租赁场地上所有的建筑物（包括承租人投建的房屋大棚、烘干窑、水泥场地及道路、水电线路等）归甲方（出租人）所有。如果本案租赁合同解除，则依据合同约定，原告无权向出租人主张任何损失赔偿。综上，原告与我公司无法律意义上的权利义务关系，原告针对我公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定如下事实：2017年10月15日，被告神州建材公司与被告黄金星签订《租赁合同》，合同主要内容为：甲方：江苏神州建材贸易城发展有限公司乙方：黄金星一、租赁场地、厂棚的位置，用地性质和面积1、租赁位置：大丰港木材园区内加工区A区1、2、3、16、17号（附图纸阴影部分）。2、用地性质：工业用地（从事木材加工及销售）。3、租赁面积：（含公摊面积及加工厂棚一栋）13.27亩。二、租赁期限。租期为十年，自2017年10月30日起至2027年10月30日止。三、租金及相关费用的标准和缴付时间。1、租金。第一年和第二年第三年免缴租金；第四年1万元/亩；第五年15000元/亩；第八年开始2万元/亩。乙方每年分两次缴付租金，10月30日前缴付50%，5月30日前缴付50%，先付后用。……六、合同解除。乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回厂棚、场地。乙方须按年租金的20%向甲方支付违约金：……3、未经甲方同意，擅自将承租厂棚、场地转租、转让、转借他人。……5、违反政府有关行政主管部门的规定和甲方的管理制度，又不按甲方要求进行改正。……十、租赁场地的归还。1、租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止履约的，乙方应在租赁期满或合同终止后15日内，将租赁的场地及配套设施以良好、适用的状态归还甲方，乙方如不按按约定归还，甲方有权采取必要措施予以收回，造成的损失由乙方承担。2、本合同终止或解除后，乙方承租场地上的所有建筑物（包括乙方投建的房屋、大棚、烘干窑、水泥场地及道路、水电线路等）归甲方所有，乙方投建的设施（空调、洗衣机、燃气灶、家具等生活设施、大锯、二锯、多片锯、叉车等生产设施）归乙方所有。乙方不得随意拆除或恶意破坏属于甲方的资产，否则，甲方有权追究乙方相关责任。3、租赁物归还甲方前，乙方应将前1、2款约定以外的其他物品全部搬出租赁场地，费用自负，否则将视为乙方放弃处置权而任由甲方处理。甲方有权清理厂房、场地，在清场过程中造成乙方物品损失，由乙方负责承担。2017年12月28日，被告神州建材公司又与被告黄金星签订《租赁合同》，合同主要内容为：甲方：江苏神州建材贸易城发展有限公司乙方：黄金星一、租赁场地、厂棚的位置，用地性质和面积1、租赁位置：大丰港木材园区内加工区A区4号地块（附图纸阴影部分）。2、用地性质：工业用地（从事木材加工及销售）。3、租赁面积：（含公摊面积及加工厂棚一栋）13.27亩。二、租赁期限。租期为五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。三、租金及相关费用的标准和缴付时间。1、租金。第一年和第二年免缴租金；第三年12000元/亩；第四年和第五年15000元/亩；乙方每年分两次缴付租金，12月25日前缴付50%，6月25日前缴付50%，先付后用。……六、合同解除。乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回厂棚、场地。乙方须按年租金的20%向甲方支付违约金：……3、未经甲方同意，擅自将承租厂棚、场地转租、转让、转借他人。……5、违反政府有关行政主管部门的规定和甲方的管理制度，又不按甲方要求进行改正。……十、租赁场地的归还。1、租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止履约的，乙方应在租赁期满或合同终止后15日内，将租赁的场地及配套设施以良好、适用的状态归还甲方，乙方如不按按约定归还，甲方有权采取必要措施予以收回，造成的损失由乙方承担。2、本合同终止或解除后，乙方承租场地上的所有建筑物（包括乙方投建的房屋、大棚、烘干窑、水泥场地及道路、水电线路等）归甲方所有，乙方投建的设施（空调、洗衣机、燃气灶、家具等生活设施、大锯、二锯、多片锯、叉车等生产设施）归乙方所有。乙方不得随意拆除或恶意破坏属于甲方的资产，否则，甲方有权追究乙方相关责任。3、租赁物归还甲方前，乙方应将前1、2款约定以外的其他物品全部搬出租赁场地，费用自负，否则将视为乙方放弃处置权而任由甲方处理。甲方有权清理厂房、场地，在清场过程中造成乙方物品损失，由乙方负责承担。2017年10月24日，原告黄俊新与被告黄金星签订了《租赁合同》，约定被告黄金星将其上述从被告神州建材公司承租的位于大丰港木材产业园加工区A区属于被告所有的1、2、3、4号场地及附属设施厂棚转租给原告从事木材加工销售。合同主要内容为：甲方：黄金星乙方：黄俊新一、租赁场地、厂棚的位置，用地性质和面积1、租赁位置：大丰港木材园区内加工区A区1、2、3、4号地块（附图纸阴影部分）。2、用地性质：工业用地（从事木材加工及销售）。3、租赁面积：（含公摊面积及加工厂棚壹栋）每块面积13.27亩。二、租赁期限。租期为10年，自2017年10月30日起至2072年10月29日止。三、租金及相关费用的标准和缴付时间。1、租金。第一年至第四年10000元/亩，交二年送一年租金。合计：三年。第五年至第七年18000元/亩；第八年至第十年23000元/亩；第四年开始租金每年一交，提前一个月交租金，先付后用。……六、合同解除。乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回厂棚、场地。乙方须按年租金的20%向甲方支付违约金：……3、未经甲方同意，擅自将承租厂棚、场地转租、转让、转借他人。……5、违反政府有关行政主管部门的规定和甲方的管理制度，又不按甲方要求进行改正。……十、租赁场地的归还。1、租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止履约的，乙方应在租赁期满或合同终止后15日内，将租赁的场地及配套设施以良好、适用的状态归还甲方，乙方如不按按约定归还，甲方有权采取必要措施予以收回，造成的损失由乙方承担。2、本合同终止或解除后，乙方承租场地上的所有建筑物（包括乙方投建的房屋、大棚、烘干窑、水泥场地及道路、水电线路等）归甲方所有，乙方投建的设施（空调、洗衣机、燃气灶、家具等生活设施、大锯、二锯、多片锯、叉车等生产设施）归乙方所有。乙方不得随意拆除或恶意破坏属于甲方的资产，否则，甲方有权追究乙方相关责任。3、租赁物归还甲方前，乙方应将前1、2款约定以外的其他物品全部搬出租赁场地，费用自负，否则将视为乙方放弃处置权而任由甲方处理。甲方有权清理厂房、场地，在清场过程中造成乙方物品损失，由乙方负责承担。该合同签订后，原告按约以代偿被告对外所欠木材款的方式交付了首批租金1061600元，被告黄金星亦按约向原告交付了场地及厂棚。承租期间，原告鉴于原有场地的混凝土过于单薄、厂棚过窄、电缆负荷小等实际情况，对此实施了改造。原告承租被告黄金星的场地、厂棚经营至2019年6月时，因被告神州建材公司所有的上述厂棚被当地行政执法部门认定存在严重安全隐患而被责令厂棚内的租赁经营关停。同年6月14日，当地供电部门按照行政执法部门的通知要求对原告承租的场地实施了断电措施。此后，原告在案涉场地上停止经营。2020年6月10日，原告黄俊新委托案外人黄某将解除租赁合同通知书邮寄给被告黄金星，太仓市港区揽投部时间为“2020年6月11日”的邮戳显示该邮件已妥投至收件人黄金星。2020年5月15日，原告就其与被告黄金星租赁合同解除后剩余租金的返还及经营损失赔偿向本院提起诉讼。另查，本案在诉讼中，因新冠××疫情影响，被告于2020年6月13日收到由本院邮寄送达的原告诉状副本、应诉通知书。本院认为，本案被告神州建材公司与被告黄金星签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。作为次租赁合同，由原告黄俊新与被告黄金星签订的《租赁合同》，从合同履行过程中被告神州建材公司予以默认的情形分析，该《租赁合同》亦系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。案涉次租赁合同在履行中因租赁场地的附属设施厂棚存在严重安全隐患，引发原告的租赁经营被行政执法部门关停，而致该次租赁合同由原告通知被告黄金星予以解除。鉴于被告黄金星在通知到达后的三个月内未对合同解除的效力提起异议诉讼，解除合同的通知已经生效，合同解除后未履行部分的租金应由被告黄金星予以返还。本案的争议焦点为：一、案涉次租赁合同即原告黄俊新与被告黄金星签订的《租赁合同》解除后，计算剩余租金的时间节点；二、原告主张因租赁合同的解除给其造成的各项经济损失能否认定。关于焦点一，因原告向被告黄金星邮寄发送解除租赁合同通知书的时间先于本院在本案诉讼中向被告送达诉状副本、应诉通知书的时间，故本案《租赁合同》解除的时间节点为被告黄金星收到该通知书的2020年6月11日，案涉剩余租金计算的时间节点应从该时起确定。原告主张剩余租金计算的时间节点为租赁场地被关闭的2019年6月14日，因该时点非案涉次租赁合同解除的时点，本院对此不予支持。焦点二，案涉次租赁合同的解除系因原告承租场地的附属设施厂棚存在严重安全隐患，该情形符合租赁合同约定的“违反政府有关行政主管部门的规定”合同解除条件，且《租赁合同》就合同解除后租赁场地的归还约定为“租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止履约的，乙方应在租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及配套设施以良好、适用的状态归还甲方。乙方如不按约定归还，甲方有权采取必要措施予以收回，造成的损失由乙方承担。”、“本合同终止或解除后，乙方承租场地上所有的建筑物（包括乙方投建的房屋、大棚、烘干窑、水泥场地及道路、水电线路等）归甲方所有，乙方投建的设施（空调、洗衣机、燃气灶、家具等生活设施；大锯、二锯、多片锯、叉车等生产设施）归乙方所有。乙方不得随意拆除或恶意破坏属于甲方的资产，否则，甲方有权追究乙方相关责任”，按照该约定，原告作为承租人在订立《租赁合同》时就应当明知合同解除后承租场地上所有建筑物等均归出租人所有的风险，对于已经明知有风险而仍然自愿订立合同，属于自甘风险。另，原告所主张他人在其承租场地上经营的损失与本案无关，本院对此不予理涉。因此，原告关于合同解除所造成各项损失的主张无事实与法律依据，本院对此不予认定。对其要求两名被告赔偿其经济损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，第九十七条，第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》之规定，判决如下：一、被告黄金星返还原告黄俊新租金135649.28元，于本判决生效后15日内履行。二、驳回原告黄俊新的其他诉讼请求。案件受理费32721元，由原告黄俊新负担29708元，被告黄金星负担3013元。被告黄金星于本判决生效之日起15日内将上述应负担的诉讼费用3013元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××65。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王小平人民陪审员  张怀干人民陪审员  徐凯槿二〇二〇年十二月八日法官 助理  徐 嘉书 记 员  施 慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十四条当事人对《合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。