西安市未央区人民法院稿纸 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初17115号原告：王凤英，女，1958年9月28日出生，汉族。被告：西安特盖泽尔酒店管理有限公司。法定代表人：孟振峰，总经理。委托诉讼代理人：吴晓维。原告王凤英与被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司（以下简称特盖泽尔酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王凤英、被告特盖泽尔酒店委托诉讼代理人吴晓维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王凤英向本院提出以下诉讼请求：1、被告支付原告2020年2月至2020年3月租金共计4036元。2、被告支付原告违约金3万元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将坐落于西安市经开区XX路与XX城XX路XX城XX号楼XX号房屋出租给被告使用，租赁期限：十三年十一个月；正式起租日为2018年10月1日至2032年8月31日止；被告使用本合同第一条所述房产，需向原告支付租金，双方商定每月租金为2018元，每三年递增3%，租金按月支付，每次支付租金的时间为月首10日前，每年支付12次；被告应按合同约定按时足额向原告支付租金，若拖欠租金达10天以上，除应补足拖欠租金以外，还应承担拖欠部分租金每日千分之三的罚金；任何一方终止本合同，违约方应当向对方支付违约金：（1）合同履行三年内的违约金为3万元；（2）合同履行三年以后的违约金为1万元；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明，双方并就此进行协商，协商不成的，按本合同约定不承担违约责任；因此而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营酒店，被告按照合同约定每月支付原告租金。被告于2020年1月27日停止营业至今，2020年3月27日向原告邮寄了房屋钥匙及解除《房屋租赁合同》函，请原告于2020年3月31日前来办理房屋交接手续。从2020年2月开始，被告未向原告支付租金，按照合同约定应当支付违约金3万元。双方多次协商未果，现原告诉至本院，请求如前所述。被告特盖泽尔酒店辩称，一、被告于2020年2月21日向原告发函解除《房屋租赁合同》具有事实和法律依据，并非擅自解除合同，故不应承担支付3万元的违约金。1、因2020年春节爆发新冠病毒疫情，受疫情及疫情防控政策影响，酒店自2020年1月27日起未能正常营业，被告租赁房屋用于经营酒店的合同目的不能实现，合同无法继续履行，为及时止损，于是被告于2020年2月21日向原告发出告知函，该告知函通知原告如不能对疫情期间的租金减免，被告将按照合同约定解除租赁合同。发函后原告均未同意减免租金，故可认定双方签订的租赁合同在原告收到该告知函时已经解除。2、被告依据双方签订的房屋租赁合同第八条第三款约定：如因不可抗力因素导致合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担违约责任，因此而终止合同的，租金按照实际使用时间计算。被告于2020年2月21日将解除合同的告知函以彩信形式向原告通知，2020年3月28日被告再次以不可抗力通知原告解除租赁合同，并将书面解除函及房屋钥匙邮寄原告，双方签订的房屋租赁合同于原告首次收到告知函时已经无责解除。2020年1月27日西安市未央区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于全区酒店商业场所等领域疫情防控工作提出要求，全区酒店、旅馆、民宿、餐饮暂停营业。被告接到通知后及时将已经入住以及预订的客户全部清退，此后依靠房费收入的酒店现金流断裂，且原告拒绝减免租金，在被告入不敷出的情况下不仅不减免还要求被告立即支付拖欠的租金，双方无法达成变更合同的合意，合同无法继续履行，无奈之下被告提出解除合同，属于因不可抗力合同不能继续履行而终止的情形，双方应当互免对方的责任，自担损失。二、关于在合同解除的前提下，本案双方应承担的责任问题。自2020年1月27日起至合同解除之日，被告响应西安市抗疫政策，一直未能正常经营酒店，2020年2月中旬疫情愈加严峻，何时能够结束无人可以预测。被告经营的酒店的各项开支依靠酒店的营业收入，而春节期间的营业是酒店最重要的营业期间，春节收入是酒店上半年开支的支柱，但受抗疫政策影响，被告陷入无限期停业困境。2月18日起被告陆续与各业主协商，双方能否对合同做出变更，提出对疫情期间及恢复期的租金减免，原告以银行未给其减免房贷、无收入等各种原因拒绝变更合同，事实上，如果双方能对合同履行做出变更，合同仍可以继续履行。但由于原告原因使协商陷入僵局，导致双方损失扩大，故对合同解除前的法律责任原告应当承担相应的责任。综上，被告解除合同系不可抗力原因导致合同无法继续履行，被告并无过错，不应承担违约责任。停业期间因原告未能及时与被告就继续履行合同达成变更后的合意，导致双方损失继续扩大，其应自担损失。再者，原告主张的违约金过高，根据法律规定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。请法院依法裁决。经审理查明，2018年9月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将坐落于西安市经开区XX路与XX城XX路XX城XX号楼XX号房出租给被告，租赁期限从2018年10月1日起至2032年8月31日止，共计十三年十一个月；每月租金为人民币2018元，每三年递增3%；租金按月支付，每次支付的时间为月首10日前，每年支付12次；合同对违约及免责条款约定：被告应按合同规定按时足额向原告支付租金，若拖欠租金达10天以上，除应补足拖欠租金以外，还应承担拖欠部分资金每日千分之三的罚金；任何一方终止本合同，违约方应当向对方支付违约金：（1）合同履行前三年的违约金为人民币（大写）叁万元整（￥30000元）；（2）合同履行三年以后的违约金为人民币（大写）壹万元整（￥10000元）；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明，双方并就此进行协商，协商不成的，按本合同约定争议条款解决；如因不可抗力因素导致合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担违约责任；因此而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告经营酒店，被告按照合同约定每月向原告支付租金，租金支付至2020年1月31日。被告经营期间，因受新型冠状病毒疫情影响，该酒店于2020年1月27日停止营业。2020年3月26日，被告向原告邮寄了解除《房屋租赁合同》函及房屋钥匙，该解除《房屋租赁合同》函载明：“……2020年1月开始，因突发疫情，我酒店接政府命令关停营业。疫情导致我酒店经营受到毁灭性影响，2月18日我们就积极的给您发函商讨因疫情减、免租金事宜，但始终未达成一致。受疫情和贵方不减免租金的双重打击，我公司现金流已断裂，已经没有资金和能力继续经营酒店。为避免双方损失继续扩大，现我方按法律规定和《房屋租赁合同》不可抗力条款解除《房屋租赁合同》。1、请您务必于2020年3月31日之前来酒店办理房屋接收手续。……如果您或您的委托人于2020年3月31日之前没有前来办理房屋接收手续，将默认您已按我方房屋现状收回房屋并确认房屋租赁合同解除不存在任何问题。我方随后会发送照片和视频给您查看，同时按交还房屋钥匙约定地址将钥匙寄送给您。”因被告从2020年2月开始未向原告支付租金，双方发生纠纷。现原告诉至本院，酿成诉讼，诉讼请求如前所述。庭审中，被告称其于2020年2月21日通过微信、彩信等形式向原告及其他房屋出租人发送了《荣华汉庭酒店业主联系告知函》一份，载明“……基于上述酒店遇到的经营困难及不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，依据我国《传染病防治法》、《突击事件应对法》、《民法总则》第6条、《合同法》第117条等法律规定，特以此函件沟通如下：（1）请求业主给予酒店受疫情影响未营业期间的房租进行减免，并对酒店开始营业后受疫情影响的恢复经营期减半支付租金，以帮助酒店免于破产境地。（2）如因您个人资金困难，或不愿免除酒店停业期间房租的业主，可与酒店协商依据免责条款暂时收回房屋并解除租赁合同，先自行安排出租或使用。待酒店后期有能力时，期盼与您再行合作……”。原告称其并未收到关于该告知函的微信、彩信，其联系不上被告，仅在3月底收到被告邮寄的房屋钥匙及解除《房屋租赁合同》函。庭审调解，因双方争议较大，致调解未果。以上事实，有房屋租赁合同、房产证复印件、转款记录、停业通知、解除房屋租赁合同函，以及庭审笔录、当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应履行。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人有法律约束力。被告辩称其于2020年2月21日向原告以短信发送《荣华汉庭酒店业主联系告知函》，认为房屋租赁合同已经解除，但原告称其并未收到该告知函，被告没有证据证明其向原告发送了该告知函，因此对被告认为双方之间的《房屋租赁合同书》于2020年2月21日解除的抗辩意见，本院不予采纳。2020年3月28日被告向原告邮寄解除《房屋租赁合同》函及房屋钥匙，通知原告于2020年3月31日之前办理房屋交接手续，原告认可其已收到，现诉至本院要求被告支付拖欠的租金及解除合同违约金，但未对被告解除房屋租赁合同提出异议，应视为双方同意于2020年3月31日解除《房屋租赁合同书》。故原告要求被告支付2020年2月至2020年3月的租金4036元，本院予以支持。对原告主张被告支付的违约金，结合本案实际情况，综合考虑双方损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定被告支付原告违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王凤英租金4036元及违约金3000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（原告王凤英已预交），现由原告王凤英承担50元，被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司承担600元，被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司负担部分于履行本判决上述付款义务时一并支付原告王凤英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     王  蔚 二〇二〇年十二月八日                                                                                                                                                                      书  记  员     陈  丹1