山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初11074号原告：徐玉清，女，1963年3月21日出生，汉族，省电信退休职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯鹤鹤，山东豪才律师事务所实习律师。被告：泰安中奥投资置业有限公司，住所地泰安市财源大街东段**。法定代表人：孙立民，执行董事。委托诉讼代理人：杨涛，该公司工程部经理。委托诉讼代理人：程文靖，山东敢当律师事务所律师。原告徐玉清与被告泰安中奥投资置业有限公司（以下简称“泰安中奥公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐玉清及其委托诉讼代理人王辉、侯鹤鹤，被告泰安中奥公司的委托诉讼代理人杨涛、程文靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐玉清向本院提出诉讼请求：1、判决泰安中奥公司支付逾期交房违约金34977元及逾期支付产生的利息损失(暂计算至2020年8月20日为7748.39元)，2、判决泰安中奥公司支付交房违约金(以总房款为基数，每日按约定逾期交房违约标准的30%计算，自2018年4月11日起至泰安中奥公司取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》之日止，暂计算至2020年8月20日为16212.65元)，3、判决泰安中奥公司协助徐玉清办理位于济南市中区和平嘉苑1幢1单元1602室的不动产登记手续并承担逾期办证违约金783.67元，4、判决泰安中奥公司支付自2018年4月11日起至2021年4月10日止的叁年物业费8628.28元，5、本案诉讼费、保全费等费用均由泰安中奥公司承担。事实与理由：2016年3月23日，徐玉清与泰安中奥公司签订《商品房买卖合同》，约定徐玉清购买泰安中奥公司开发建设的位于济南市中区和平嘉苑1幢1单元1602室，房屋总价款为783674元，2016年5月1日前交付。逾期未交付，徐玉清要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，泰安中奥公司按日向徐玉清支付已付房价款万分之0.8的违约金，泰安中奥公司已向徐玉清支付逾期交房违约金9473元(起诉时已扣除)。涉案房屋享受免交三年物业费。合同签订后，徐玉清按照约定支付购房款。但是泰安中奥公司未如期交付房屋，至2018年4月11日才将房屋交付徐玉清，但是房屋并未达到合同约定的交房条件，更未办理权属登记手续。鉴于此，泰安中奥公司的违约交付及逾期办证行为已严重影响涉案房屋的正常使用，涉案房屋租赁价格及售价远远低于同等地段及同等类型房屋的价格，而且徐玉清更无法再次销售。以上问題都严重损害徐玉清的合法权益，因此特向贵院提出申请，请求依法判如所请。2020年11月25日，徐玉清申请撤回了其第二项诉讼请求。泰安中奥公司辩称，一、针对徐玉清所诉的逾期交房违约金，泰安中奥公司已经支付完毕，不应再另行支付。商品房买卖合同约定的交房时间为2016年5月1日，和平嘉苑1号楼于2016年11月1日正式交房，泰安中奥公司已经向该楼的全部购房人（包括徐玉清）支付了自2016年5月1日至2016年11月1日的逾期交房违约金。徐玉清于2018年4月11日收房，系因其自身原因导致，并非泰安中奥公司违约，泰安中奥公司不应再支付违约金，徐玉清第一、第二项诉求无事实和法律依据。二、未能办理不动产登记手续也有徐玉清方面拖延的因素，如果徐玉清配合，泰安中奥公司同意按照合同约定处理办理不动产登记手续，甚至承担逾期办证的违约金。三、泰安中奥公司已向尚品物业支付涉案商品房三年的物业费，支付物业费时间自2016年11月1日至2019年10月31日，徐玉清实际享受了免交三年物业费的优惠利益。徐玉清第四项诉求于法无据。四、徐玉清所诉无事实和法律依据，本案诉讼费、保全费等费用均应由徐玉清承担。五、徐玉清于收到逾期交房违约金之后至本案起诉之日一直未向泰安中奥公司主张过逾期交房事宜，其行为认可和印证了泰安中奥公司不应再另行支付交房违约金的事实，另外，徐玉清起诉逾期交房违约金的时间已经超过三年诉讼时效。综上所述，徐玉清的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院公正裁判，依法驳回徐玉清的诉讼请求。徐玉清围绕其诉讼请求、泰安中奥公司围绕其答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。经审理本院认定以下事实：2016年3月23日，泰安中奥公司与徐玉清签订《商品房买卖合同》，约定徐玉清购买泰安中奥公司开发建设的和平嘉苑1#住宅楼1-1602号房产，建筑面积122.91平方米，总价款783674元。合同第八条约定出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，徐玉清已缴纳了购房款783674元。《商品房买卖合同》的附加条款约定，该房产享受免交叁年物业费的优惠。徐玉清对合同约定的物业费免交事实及3年期限无异议，但对起算时间及截止时间有异议，其认为根据《国务院物业管理条例》第四十一条规定，尚未交付给买受人的物业，物业服务费用应由建设单位（卖方）支付。因此，涉案房屋物业费的交费起算时间应从2018年4月11日至2021年4月10日止。泰安中奥公司认为交房时间是2016年11月1日，即便起算物业费也不应当依据徐玉清所述的时间。物业费优惠是福利性政策，并不是我公司给徐玉清带来的损失，徐玉清不应主张。根据合同附件五补充协议第七条关于交付第二款的约定，买受人承担交付后的风险和物业费，我公司已整体向物业公司支付了自2016年11月1日起至2019年10月31日期间的3年的物业费。签订《商品房买卖合同》的同日，徐玉清（甲方）与济南尚品物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》。该协议第四条约定，物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改通的费用)，一、甲方交纳费用时间：甲方与开发建设单位在《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间(若开发建设单位逾期交付的以实际交付时间为准)之次日起计收物业管理费，甲方应每半年预交物业管理费，具体时间每年度的1月底前缴纳上半年物业费，7月底前缴纳下半年物业费，途期未缴纳的甲方应承担日3%o的滞纳金；二、建筑面积每月每平方米1.95元，产权登记证未办理之前，按甲方与开发建设单位签订的物业买卖合同约定面积收取。产权登记证办理后按产权证明载明的建筑面积收取，如面积出现差异，不进行多退少补；三、开发商为让利于业主多次与本协议乙方协商，同时也考虑到业主刚入住有可能在配套设施上有所受到影响，确定自交房之日起一年内按1.80元/月平方米计收物业服务费。四、因甲方原因实际未居住长达半年以上的，甲方向乙方提交《暂不入住申请》，甲乙双方确定甲方水电表读数，乙方可采取保护性关闭供水、供暖、供气、供电的分户总控制阀门，避免出现安全事故，暂不入住期间，用水不超过3立方，用电不超过10度，可按建筑面积70%交纳物业费，如超出用量，甲方应按全额补缴物业费。2018年4月11日，徐玉清与泰安中奥公司、济南尚品物业管理有限公司签署《房屋交接书》，约定案涉商品房由济南尚品物业管理有限公司代表公司（开发商）办理房屋移交，在尚品物业服务人员的陪同下入楼验收，将该套房屋交付给业主，双方签订本交接确认书。泰安中奥公司称其公司的售楼处人员于2016年11月1日电话通知了业主交房的事宜，但因徐玉清个人原因于2018年4月11日才收房。电话通知交房是《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第七条约定的关于交付条款的第一、第二款的方式之一。2016年11月1日后多次联系过徐玉清，但具体次数记不清楚了。因时间久远，已无法从通讯公司调取电话详单。徐玉清声称未接到任何电话通知交房。另查明，泰安中奥公司向徐玉清分别于2016年7月11日支付2379元、2016年8月10日支付1262元、9月7日支付1953元、10月10日支付1890元、11月9日支付1953元，上述款项合计9437元，徐玉清认为该款项只是泰安中奥公司向其支付的部分逾期交房违约金。泰安中奥公司认为是全部的逾期交房违约金。当时支付此违约金时没有与徐玉清签订书面协议，也没有就违约金再签订任何协议，是事实协议。且徐玉清起诉的时间已超过诉讼时效。再查明，2017年9月8日，泰安中奥公司取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单载明：竣工验收日期为2016-11-01；2019年11月4日，泰安中奥公司取得了案涉楼座的不动产权证，证号：鲁（2019）济南市不动产权第0241742号。上述事实，有徐玉清提供的商品房买卖合同、房屋交接书、银行流水明细、前期物业服务协议等证据，泰安中奥公司提供的竣工验收备案表、不动产权证等证据及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，泰安中奥公司与徐玉清签订的《商品房买卖合同》，合法有效，签约双方均应依约履行。本案中，徐玉清按约向泰安中奥公司支付了购房款，《商品房买卖合同》约定于2016年5月1日前，将符合合同约定的房屋交付给徐玉清，但泰安中奥公司于2018年4月11日才与徐玉清签订房屋交接书，向徐玉清交付房屋。泰安中奥公司认为案涉楼座于2016年11月1日就已竣工验收，其已多次电话通知徐玉清收房，是因徐玉清的原因导致其未能收房，其不应承担违约责任。但泰安中奥公司对此未能举证在符合交房条件后，其已通知徐玉清收房的相关证据且徐玉清对此不认可电话交房，故对泰安中奥公司辩称是因徐玉清的自身原因未予收房，理由不成立。泰安中奥公司应承担逾期交房的违约责任，事实清楚。泰安中奥公司应承担2016年5月2日起至2018年4月11日期间的逾期交房违约金，至于其已向徐玉清支付的逾期交房违约金9437元，应予扣除。根据《商品房买卖合同》约定的按已付房价款的万分之0.8计算，违约金为35012.99元（783674×0.8/万×709天-9437元），因原告主张为34977元，系对自己的诉讼权利的自行处分，本院予以确认为34977元。《商品房买卖合同》约定，泰安中奥公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。泰安中奥公司于2019年11月4日取得了该楼座的整体房产证，依法应认定泰安中奥公司完成了合同约定的应由出卖人负担的产权登记备案义务。本案中，自2018年4月11日向徐玉清交房起算540日，即泰安中奥公司应于2019年10月10日前完成产权资料登记备案，距离2019年11月4日违约24天，根据《商品房买卖合同》的约定，应向徐玉清支付逾期办证违约金783.67元。该房产现已具备为徐玉清办理不动产权证的条件，在徐玉清配合提交办证所需的资料后，泰安中奥公司应协助徐玉清办理该房产的不动产权证。该房产的物业服务费，根据国务院《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳”。但是本案原告所诉物业费因涉及到案外人济南尚品物业管理有限公司的权利义务，与本案不属同一法律关系。故在本案中无法处理徐玉清所提出的关于物业费的请求，依法应另行协商或起诉处理。综上所述，徐玉清主张由泰安中奥公司向其支付逾期交房、逾期办证的违约金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、泰安中奥投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内向徐玉清支付逾期交房的违约金34977元。二、泰安中奥投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内向徐玉清支付逾期办证的违约金783.67元。三、泰安中奥投资置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助徐玉清办理和平嘉苑1#住宅楼1-1602号房产的不动产权证，徐玉清配合提交买受人应当提交的办证资料。四、驳回徐玉清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元减半收取755元，由徐玉清负担270元，泰安中奥投资置业有限公司负担485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张绪晨二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋慧敏