江苏省南京市玄武区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0102民申22号再审申请人（原审被告）：胡志梅，女，1977年3月12日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：郑春颂（系胡志梅丈夫），男，1973年5月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被申请人（原审原告）：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路****。法定代表人：付磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王耀武，该公司员工。再审申请人胡志梅因与被申请人上海证大物业管理有限公司（以下简称证大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）苏0102民初7668号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。胡志梅申请再审称，请求法院撤销（2020）苏0102民初7668号民事判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求。理由如下：1.申请人书面申请法院调查收集审理案件需要的主要证据，原审未调查收集。申请人申请法院调取湖畔居业主委员会和市（县）、区物业管理行政机关主管部门备案的两份《物业服务合同》原件、物业费收费凭据、报警记录和执法记录仪录像、小区监控录像等证据，原审均未调查收集。2.原判决认定事实的主要证据是伪造的。庭审中证大物业公司出示的《物业服务合同》传真件公章直径明显小于起诉时提供的合同复印件公章，两份《物业服务合同》中甲乙双方第一页的名称与公章名称不一致，合同甲乙双方第一页与起诉时提供的合同复印件完全不一样，证明合同系伪造而成。且证大物业公司提供的（2018）苏0102民初7427号（以下简称7427号）民事判决书复印件全版面是黑的，日期部分还进行了模糊处理，不应以该份判决书作为认定《物业服务合同》存在的主要证据。原审依据7427号判决书认定案涉合同有效并无法律依据，7427号案当事人未对合同有效性进行抗辩，并不代表再审申请人不能抗辩。即使依据7427号判决书也仅能认定2016年的《物业服务合同》有效，不能判定2018年的《物业服务合同》有效。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条，双方当事人签字盖章后合同成立，本案中2016年的《物业服务合同》中湖畔居业主委员会代理人王婕在授权委托人处未签字，2018年的《物业服务合同》中湖畔居业主委员会代理人周红粉在授权委托人处未签字，故两份《物业服务合同》均未成立。3.原判决认定事实的主要证据未经质证。判决书中提到的2018年9月5日催缴物业费通知单是庭审结束后三天补拍的，庭审中没有出示，也未经胡志梅当庭质证。证大物业公司在起诉状中也仅主张了2019年1月以后的物业费，侧面印证2019年以前的物业费胡志梅已经结清。4.原判决适用法律确有错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，原审中申请人提交证据证明房屋天花板发霉漏水、自行车被盗、被拦在小区外不让进等事实，原审却认为与物业公司服务质量无关，系属适用法律错误。5.证大物业公司代收的广告费、停车费等共同受益应当返还业主，代收公摊电费没有法律依据，且代收费用中包含不应计入公摊电费的营业性用电。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法再审改判。被申请人证大物业公司辩称，1.落款日期为2018年12月11日的《物业服务合同》确有两份，2018年签订的合同加盖分公司公章，已经提交街道备案，后政府要求将所有分公司合同变更为总公司合同，所以今年又重新签订了一份加盖总公司公章的合同。起诉时证大物业公司提交的是总公司合同，庭审时带成了分公司合同，提交给法院的分公司合同是PDF扫描件，所以合同文字和公章较小。2.起诉状中在诉讼请求写明要求胡志梅支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业费，事实和理由部分因笔误才将2017年写成2019年。3.胡志梅举证的房屋天花板漏水不属于外墙漏水而是房屋内的渗水，不属于物业公司和业委会负责维修的范围。4.小区内营业性收入由物业公司和业委会进行分成，业委会分成属于全体业主的多种经营收入，用于小区内电梯维修等事项。再审审查中，申请人胡志梅未提交新证据。本院经审查认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条规定：当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所、住所地等基本情况调查收集的证据名称或者内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实以及明确的线索。经审查，原告原审向法院申请调取的证据有十项之多，包括物业合同、2017年-2020年期间小区全部监控录像、全部停车费、广告费发票、第三方财务审计报告、110接处警录像、小区历届物业公司接管物业财产报告、公摊电费原始发票、维修基金申请材料及工程款支付凭证。上述材料，《物业服务合同》原件已由证大物业公司在原审中提交并进行了质证，申请人虽不认可其真实性但并未提出相反证据予以推翻。其余材料，原告并未明确具体指向、证明目的以及与待证事实的关系，不加区别地要求调取全部材料，原审认为上述材料与待证事实无关不予调取，并无不当。关于案涉《物业服务合同》的效力，《合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，案涉两份《物业服务合同》均由湖畔居小区业主委员会与证大物业公司签订，双方均在合同上加盖公章，故原审认定两份《物业服务合同》成立并无不当。证大物业公司虽在起诉时和庭审时提交的《物业服务合同》版本不同，但合同文本内容一致且均盖有公章，申请人在庭审中均进行了质证。申请人提出的合同文字、公章大小不一致的问题，被申请人已经作出合理解释，申请人原审并未提供相应证据否定合同真实性，原审认定并无不当。关于物业费的缴纳，证大物业公司的起诉状中诉讼请求部分写明请求判令胡志梅支付物业费的时间范围为2017年1月1日起至2020年6月30日，事实与理由部分虽因笔误写成2019年1月至2020年6月，并不能代表证大物业公司认可胡志梅已缴纳2019年之前的物业费用。根据2020年9月10日庭审笔录记载，申请人对2018年9月5日催缴物业费通知单的质证意见为“我未见过”，故申请人关于原判决认定事实的主要证据未经质证的申请理由，本院不予采纳。关于证大物业公司维修、养护、管理和维护义务的履行，物业管理服务具有公共性和综合性,使其有别于为单一客户提供的专项特约服务,而受益主体的广泛性和差异性,难以实现所有业主的认识完全一致,少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面，物业公司在物业服务过程中如存在服务未到位的个别问题,不应成为拒缴物业费的理由。本案中申请人虽提出自行车被盗、被拦在小区外不让进等问题，未提供相应证据，不足以认定证大物业公司履行合同存在重大瑕疵，不能以此作为拒缴物业费的理由。关于申请人所述证大物业公司未维修其房屋天花板发霉漏水的问题，如申请人认为因物业公司不履行相关义务致原告权益受损，可另行主张，但不能构成本案再审理由。关于营业性收入，申请人虽主张证大物业公司收取的广告费、停车费等营业性收入应当返还业主，但该主张与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，申请人可另行主张。申请人提出证大物业公司收缴公摊电费无依据,但《物业服务合同》第十五条已明确约定“本物业公用设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积分摊”，故原审认定胡志梅向证大物业公司支付代缴的公摊电费并无不当。综上，再审申请人胡志梅未提供足以推翻原判决的新证据，原审认定事实清楚，适用法律正确，胡志梅的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本案不符合法律规定的再审条件。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条、第三百九十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回胡志梅的再审申请。审 判 长 王慎审 判 员 郑荣审 判 员 高飞二〇二〇年十二月三十日法官助理 陶媛书 记 员 秦璇