云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初15334号原告：胡明莲，女，1972年3月28日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：杜绍佳、杨文博，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。;'>住所：昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺，执行董事兼总经理。两被告共同委托代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告胡明莲诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托代理人杜绍佳、杨文博，两被告的共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年7月5日向被告鼎杰公司购买位于昆明，并获得房屋产权。2016年7月，原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定被告大都公司将原告房屋进行出租管理，并向原告支付相应的收益，合同期限为12年，每6个月为一个收益支付周期，被告鼎杰公司作为本合同的保证人。合同签订后，两被告仅按约向原告支付了部分租金，之后的租金未按时向原告支付，现经原告多次向两被告追要，两被告均未支付。现原告诉至法院，请求判令：1.被告大都公司支付原告2016年7月27日至2020年5月31日的租金88591.46元，并支付自逾期之日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。2.被告鼎杰公司对上述债务承担连带赔偿责任。3.本案诉讼费、保全费、律师费由两被告承担。另，经原告当庭明确第三项诉请产生诉讼费、律师费1000元。两被告共同答辩称：关于原告要求被告鼎杰公司承担连带赔偿责任的问题，合同第11条约定的被告鼎杰公司负责协同甲方也就是业主办理大都二期商铺租金的专管账户的问题，只是一个限定责任，限定责任指的是被告鼎杰公司只是负责协同原告办理商铺的资金专款账户，而不是监督到多少期商铺的租金收益，优先用于向原告支付收益，并不是要求被告鼎杰公司对被告大都公司支付租金的行为承担保证责任，因此，原告要求被告鼎杰公司承担连带保证责任没有依据。商铺1－432号，第一年2016年7月27日至2016年11月30日期间约定租金8309元，被告已支付税后租金7727.37元，预扣税款581.63元，税款正在开票中；2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金，被告已支付完毕；2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金，按原告所主张的支付日期进行计算，已经超过诉讼时效，原告无权进行主张；现被告欠付租金周期为2017年12月1日至2020年5月31日，租金金额为71,642.5元。原、被告围绕诉辩主张提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将购买取得的享有完整所有权的位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期1栋4层432号建筑面积为27.91平方米的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2016年7月27日交房之日起计算至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益8309元，第二至四年每年应支付收益27,861元，第五至七年每年应支付收益31,841元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始时，于每6个月后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。庭审中，原、被告对以下事实无争议：1.被告大都公司已支付原告2016年7月27日至2017年5月31日期间的租金，被告大都公司未支付原告2017年6月1日至2020年5月31日期间租金金额共计85,573元。另，原告委托律师代理本案诉讼，支出代理费1000元。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。本案中，经审查各方当事人所签订的《商铺委托经营管理合同书》，原告作为委托方的主要义务为将涉案商铺的经营管理权委托给被告大都公司，由被告大都公司独家控制和使用商铺，独立进行经营管理。被告大都公司作为受托方的主要义务为每6个月向原告支付一次合同约定的固定回报即租金。在实际履行合同过程中，原告已经履行了其作为委托人的义务，将商铺交由被告大都公司经营管理，被告大都公司负有按约向原告支付租金的义务。首先，对于2016年7月27日至2017年5月31日期间租金，被告大都公司已支付完毕，双方对此无争议，本院予以确认。对于被告关于2017年6月1日至2017年11月30日期间租金诉讼时效的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原告主张的系租赁期间内分期履行的部分租金，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，故本院对被告大都公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳，被告大都公司应支付原告该期间租金。对于2017年12月1日至2020年5月31日期间的租金71,642.5元，被告大都公司对此无异议，且符合合同约定，本院予以支持。其次，对于原告要求被告大都公司支付利息的请求，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，被告大都公司已违约，应按约承担违约责任，对于利息的计算，根据上述合同约定，每6个月对应租金金额支付时间为自每6个月一个租金支付周期后的第11个工作日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已取消，自该期间之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的律师费，符合合同约定，本院予以支持。最后，对于原告要求被告鼎杰公司承担责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院认为被告鼎杰公司为被告大都公司支付租金提供保证，在本案中应承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金13,930.5元，并支付该款自2017年12月15日起至付清之日止的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金13,930.5元，并支付该款自2018年6月15日起至付清之日止的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金13,930.5元，并支付该款自2018年12月17日起至付清之日止的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金13,930.5元，并支付该款自2019年6月18日起至付清之日止的利息；五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金13,930.5元，并支付该款自2019年12月16日起至付清之日止的利息；六、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金15,920.5元，并支付该款自2020年6月15日起至付清之日止的利息；七、上述一至六判项中2019年8月19日前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；八、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡明莲律师代理费1000元；九、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2015元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年十二月三日书记员  袁映娟