北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13766号上诉人（原审被告）：孙忆，男，1964年9月7日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李冉，北京市岳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：王亚鑫，男，北京威德酒店物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵彦彬，男，北京威德酒店物业管理有限公司员工。上诉人孙忆因与被上诉人北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员高贵独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。孙忆上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判驳回被上诉人威德公司的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人威德公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。本案中，上诉人孙忆已经提交了相应证据证明被上诉人威德公司未按照双方签订的合同以及业主手册履行相关义务，并因此给上诉人孙忆造成了损失。上诉人孙忆也曾于2015年7月29日向被上诉人提交了《投诉书》以反映被上诉人的服务不符合合同，构成违约，但被上诉人至今并未回复上诉人。根据业主手册的约定，常规服务范围中被上诉人全部没有按照该约定履行，已经构成违约。二、原审法院没有查清被上诉人违约的严重程度，扣减的金额明显不合理。对于业主手册中第六条关于物业服务费用的构成有相关约定，该条中对于物业服务的相关费用上诉人均不认可应向其进行缴纳。三、上诉人在原审中提供的相关照片证据，被上诉人威德公司均不认可，上诉人申请原审法院到涉诉园区进行调查核实，但原审法院并未进行核实的情况下，就判决上诉人应承担物业费用明显不合理。小区中绿地缺乏管理，很多地方杂草丛生，园区景观与高端别墅的定位极不相称，由于被上诉人威德公司对园区业主监管不到位，导致很多业主私搭乱建扩建房屋，严重改变原有建筑物外观，占用公共绿地情况严重，且上诉人在原审中提供的微信聊天记录也反映了小区内其他业主对于物业服务不到位的反映情况。四、原审判决对上诉人明显存在不公。原审中上诉人已经向法院提交了因被上诉人的原因，不履行合同义务，导致上诉人的车辆损失24万多，且给被上诉人写的《投诉书》被上诉人也没有任何回复。威德公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人孙忆的上诉请求及事实理由。威德公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令孙忆立即支付拖欠威德公司的自2015年1月1日至2020年5月31日的房屋物业服务费，共计人民币222491．88元；2．判令孙忆支付本案诉讼费。该院经审理认定事实如下：2009年，百顺达公司与孙忆签订商品房预售合同，合同约定：第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为：顺义区河南村西。该商品房的用途为普通住宅。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市顺义区建设委员会测绘所，其预测建筑面积共519．48平方米。第二十四条、前期物业服务。（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京威德酒店物业管理有限公司，资质证号为：京物企字资三【2006】0178号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为8．28元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。（三）物业服务企业按照第3种方式收取物业服务费。3．按照季收取，买受人应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。附件七、物业服务。（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）第二条、物业服务质量（四）急修：接报后半小时内到达现场进行抢修；（五）小修：接报后1小时内到达现场，一般当天维修完毕，维修标准执行《房屋及其设备小修服务标准》，当天无法修复的，应向业主说明原因，并预约修复日期。四、业主临时公约。第二十九条、管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业按高档住宅建设，其物业管理费标准为8．28元/平方米/月，按地上面积收费。第七章。附则。第三十七条、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发企业委托北京威德酒店物业管理有限公司对本小区进行全权管理。建设单位依法制定本临时公约和相关管理规章制度。2011年4月25日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》。涉诉房屋的地上建筑面积是413．40平方米，地下建筑面积是106．15平方米，总建筑面积519．55平方米。孙忆为北京市顺义区仁和镇顺福路2号御墅北区房屋的业主。现孙忆未交纳2015年1月1日至2020年5月31日的物业服务费222491．88元。一审庭审中，孙忆提交《商品房预售合同》和业主手册，证明威德公司没有按照约定提供符合物业服务质量的物业服务。商品房预售合同第29页第（四）条、急修：接报后半小时内到现场进行抢修。2015年下暴雨，孙忆的别墅地下室是下沉式的，地下室进水，孙忆向物业求助，物业没有在半小时内提供泵，让孙忆自己开车去取，孙忆的车在积水中抛锚，造成车辆损失，花费24万多的维修费。业主第五条第2款也专门约定了金钥匙服务的规定，第4款约定，金钥匙在30分钟内安排人员到达现场，急修15分钟到达现场。威德物业公司认可商品房预售合同的真实性，不认可证明目的，不认可业主手册真实性，因为没有公章。孙忆提交投诉书，证明孙忆曾于2015年7月29日向威德公司提交《投诉书》反映威德公司服务不到位，构成违约的问题，至今未得到威德公司的任何回复。威德公司不认可该证据的真实性。孙忆提交照片，证明由于威德公司服务不到位，小区绿地缺乏管理，很多地方杂草丛生，园区景观与高档别墅的定位极不相称；由于威德公司对业主装修改建监管不到位，致使很多业主私自违建扩建房屋、严重改变原有建筑外观、占用公共绿地情况严重。威德酒店物业对照片的真实性不予认可，无法证明是涉诉园区；孙忆提交御墅业主微信聊天群记录，证明同小区其他业主普遍反映威德公司的物业服务不到位。威德公司对该份证据的真实性和关联性不予认可；孙忆提交车损照片、保险报案单及维修估价单、发票，证明因威德公司未能及时派维修工人到孙忆家中进行现场施救，孙忆只能开车前往威德公司处提起泵，因路面积水，导致车涉水后抛锚，造成车的发动机及多部件损坏。因威德公司未按照合同履行，造成孙忆损失。威德公司对该份证据的关联性不予认可。该院认为：威德公司为孙忆居住的小区提供了物业管理服务，孙忆作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，孙忆应及时履行交纳物业服务费的义务。威德公司主张孙忆支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。结合孙忆的答辩意见以及提交的证据显示，威德公司确实在提供物业服务时存在一定瑕疵，故该院酌情扣减物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、孙忆给付北京威德酒店物业管理有限公司2015年1月1日至2020年5月31日期间物业管理费215817．20元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果孙忆未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人孙忆向本院提交如下新的证据：1．评估报告，证明物业费应按照6．87元每平米每月收取，且报告中所述的园区内不符合标准的内容至今也没有修缮，并且远不如2014年评估时期；2．关于解聘被上诉人威德公司的意见征询，84份业主签字，证明被上诉人威德公司严重违约，达不到服务要求，公共设备年久失修，环境管理脏乱差现象严重，公共绿化死苗缺苗，杂草丛生；3．光盘3张，证明园区内公共设备年久失修，环境管理脏乱差现象严重，公共绿化死苗缺苗，杂草丛生，无法达到被上诉人服务标准；4．微信聊天记录，证明投诉书已经交给对方，对方没有回应处理。被上诉人威德公司发表如下质证意见：1．证据1已经失效，不应作为证据，不认可其真实性、合法性及关联性；2．不认可证据2的真实性、关联性和合法性；3．不认可证据3的真实性、合法性和关联性；4．不认可证据4的真实性、合法性和证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。总结各方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：本案中，孙忆签订的商品房预售合同有关于前期物业服务的相关约定，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。且威德公司为孙忆所居住的小区实际提供了物业管理服务，孙忆作为实际受益人亦应依约交纳物业服务费。合同明确约定物业费收费价格为8．28元/月/平方米（地上建筑面积），现孙忆未交纳2015年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，故一审法院结合本案具体实际情况，对孙忆应支付威德公司上述期间物业服务费予以适当酌情扣减，威德公司亦表示同意一审判决，本院对此不持异议。孙忆主张威德公司提供的物业服务不符合合同以及业主手册的相关约定，给孙忆造成了损失，故不同意支付物业费。对此，物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。本案中，孙忆提交的评估报告、业主征询函、照片、微信聊天记录等证据并不足以证明威德公司提供的物业服务存在严重瑕疵，且一审法院根据本案的具体实际情况亦对孙忆应交纳的物业费予以适当酌减，故孙忆以威德公司构成严重违约为由不同意支付上述期间的物业费，于法无据，本院对此不予支持。关于孙忆主张的威德公司不履行合同义务，导致其车辆损失24万多，威德公司应予以赔偿一节，不属于本案审理范围，其可另行解决。需要提出的是，如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够完善，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务严重违约为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。同时，物业公司亦应当在提供物业服务中倾听业主意见，加强管理、完善服务，努力不断提高物业服务质量，为业主提供一个满意的物业服务。综上所述，孙忆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4537元，由孙忆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  高 贵二〇二〇年十二月三十一日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希