贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初743号 原告：梁俊波，男，汉族，1982年9月15日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：陈丽娜。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 原告梁俊波与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁俊波及其共同委托诉讼代理人陈丽娜，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人黄军平、丁小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁俊波向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014003612），将位于桐梓县阳光水岸二期Ｂ区第一幢2单元第20层2-20-8号房交付给原告，并继续履行合同约定的办理所有权登记等其他义务；2、判决确认被告向原告支付逾期交房违约金共计9898.65元；3、判决确认被告向原告支付逾期办理转移登记手续违约金共计130355.45元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，编号为2014003612，合同约定，原告向被告乾豪公司购买位于桐梓县，建筑面积124.48㎡，房屋总价款348544元；2017年6月30日前交付房屋，逾期交房的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。另，合同中被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记文书交付给原告，逾期30日未办理的，自2016年6月30日起按日向原告支付已交房价款0.05%的违约金。合同约定，原告在2016年6月23日前支付房价款首付款150000元，在2018年6月2日付清余款198544元。原告于2016年6月23日按照合同约定以银行转账方式支付首付款150000元。2018年6月2日因乾豪公司拖欠案外人王庆的消防工程款，便与原告协商，将原告剩余房价款用于抵扣王庆的消防工程款，原告按照乾豪公司指示向王庆以银行转账的形式支付了剩余尾款。乾豪公司分别于2016年6月23日、2018年6月2日向原告出具了《收据》两份。《收据》上注明的收款方式与原告无关，原告按照被告指示将剩余购房款支付给王庆不属于以物抵债。现因乾豪公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，桐梓县人民法院于2019年1月18日作出（2019）黔0322破1号民事裁定书，裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为乾豪公司管理人。原告按照乾豪公司管理人的要求申报债权，但乾豪公司管理人却于2019年11月16日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定：一、解除原告与乾豪公司于2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》；二、合同解除后，就未实现以物抵债的债权，原告可依法向管理人申报债权，参与乾豪公司破产财产分配。原告向乾豪公司购买的商品房属于保障家庭居住的消费行为，原告已经支付了全部购房款，已经履行了合同的全部义务。乾豪公司将原告支付的购房款用于抵王庆的工程款，与原告无关，原告不属于以物抵债。乾豪公司管理人解除合同的决定，原告不服，特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。五、关于原告第一项主张，涉案房屋已经网签备案登记至案外人冷述辉、李历琴夫妇名下，且案外人系真实全款购房，为此管理人客观上因为该房屋有其他权利人存在，不能够将涉案房屋交付及办理产权过户登记至原告名下。六、关于逾期交房违约金及办证违约金，管理人认为涉案商品房存在一房二卖的情形，管理人及被告无法履行，为此原告主张的两项违约金没有事实基础，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2016年6月23日，原告梁俊波与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（B）区一幢2单元2-20-8号住房一套，建筑面积为124.48平方米，单价为2800元/平方米，房屋总价款为348544元，付款方式为分期付款，买受人应当于2016年6月23日前支付房款150000元，在2018年6月2日支付余款198544元。同日，被告公司向原告出具金额为150000元的《收据》（编号：00764）一份，并在该《收据》上备注：收款事由为购房款150000元，分期付款，尾款在2018年6月2日付清198544元，注：现金78544元、借款71456元；收款方式为现金及借款。次日，原告通过银行转账150000元。次日，原告通过银行转账150000元，但收款方不明。2018年6月2日，乾豪公司又向原告出具金额为198544元的《收据》（编号：00765）一份，备注：收款事由为购房尾款198544元已付清；收款方式为抵王庆消防工程款。原告当庭陈述2018年6月2日当天按照乾豪公司法定代表人杨国培的指示支付给案外人王庆60000元，且案涉《商品房买卖合同》实际系2018年6月2日对合同第八条约定的付款方式进行修改后签订。 另查明，2016年6月25日，案外人冷述辉、李历琴与乾豪公司签订了合同编号为2016003571的《商品房买卖合同》，由乾豪公司将案涉阳光水岸二期（B）区一幢2单元2-20-8号住房一套出卖给冷述辉、李历琴，房屋总价款为460576元。当日，冷述辉、李历琴与乾豪公司共同到桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案。根据乾豪公司管理人核实，冷述辉、李历琴已交清全部购房款，2016003571号《商品房买卖合同》未解除、案涉商品房未交付。 再查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为资产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月16日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。原告不服该决定，以前述请求诉至本院。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》，就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠原告本人及案外人王庆的债务。原告并未实际向被告公司支付完毕购房款，其提供的证据只能证明将购房款中的78544元支付给了被告公司，另有71456元系借款，原告当庭陈述支付了60000元给案外人王庆，但其余138544元未见原告有转账或取款交付的证据佐证。乾豪公司出具的两份《收据》编号前后连贯，结合原告陈述在2018年6月2日才实际签订合同的情况，本院认定两份《收据》系乾豪公司同一天出具，案外人冷述辉、李历琴与乾豪公司先于原告与乾豪公司签订《商品房买卖合同》。且案涉《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动。同时，因合同已由管理人依法解除，原告要求继续履行案涉《商品房买卖合同》并交付案涉商品房和支付逾期交房违约金、逾期办理转移登记手续违约金的主张，本院均不予支持。原告可就支付的相关款项及违约金依法另案主张。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告梁俊波的诉讼请求。 案件受理费减半收取1583元，由原告梁俊波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 黎 洪 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 赵邈航