湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初3360号原告：张雅婵，女，1989年11月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：张小辉，湖北人言律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北天屿湖生态文旅有限公司。住所地汉川市马口镇新蔡城路**。统一社会信用代码：91420984695116279L法定代表人：钱志新，公司总经理。委托诉讼代理人：王清木，福建闽荣律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：洪嘉佩，福建闽荣律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告张雅婵诉被告湖北天屿湖生态文旅有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告张雅婵的委托诉讼代理人张小辉、被告湖北天屿湖生态文旅有限公司的委托诉讼代理人王清木到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告张雅婵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金118038.74元；2.本案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月5日签订《商品房买卖合同》（以下称合同），约定原告购买被告开发的位于汉川市××××村天屿湖国际休闲社区一期排屋项目第P-14#103,203,303号房，该商品房建筑面积共154.67平方米。合同第四条约定：该商品房单价为10599.52元，总金额1639427元。付款方式为按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和当地人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”，合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：其中（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务，而被告未能按合同约定期限向原告交房，其行为已违反合同约定，构成逾期交房违约。另外，被告通知原告交房时间为2020年5月28日，截止到2020年5月28日止，被告累计逾期交房天数为240日。另原告与被告交涉逾期交房违约时得知合同附件四补充协议第七条约定的内容：“即逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该条款约定内容违反了《消费者权益保护法》第二十六条之规定即经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。因此该条款内容无效。原告张雅婵为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告于2018年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于汉川市××××村天屿湖国际休闲社区一期排屋项目第P-14#103,203,303号房，该商品房建筑面积共154.67平方米。合同第四条约定：该商品房单价为10599.52元，总金额1639427元。付款方式为按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和当地人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”，合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：其中（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；证据二、天屿湖收款收据1张，拟证明原告按合同约定向被告支付购房款的事实；证据三、被告商品房交付通知书1份，拟证明被告通知原告交房时间为2020年5月28日，被告累计逾期交房天数为240日。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司辩称，1、被告在施工过程中遭遇不可抗力，因天气原因、武汉军运会及中、高考政府管控原因、新冠疫情影响原因等，导致被告无法按期交房，属于法定免责事由，原告主张要求被告承担逾期交房的违约金不能成立。2、如果被告承担违约金，也应以双方签订的《商品房买卖合同》中附件四“合同补充协议”第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。3、原告主张要求的违约金偏高，按日万分之三计算明显偏高，没有证据证明原告的损失有多少。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、企业营业执照复印件1份，拟证明公司登记基本情况；证据二、汉川市气象局证明1份，拟证明因台风、暴雨、高温等天气原因造成被告无法施工，该恶劣天气影响的天数应当扣除的事实；证据三、企业复工复产申请表1份，拟证明受疫情影响，被告于2020年3月26日才申请陆续复工的事实，大部分工人仍无法返岗；证据四、孝感市政府文件1份，拟证明为配合军运会的召开，被告停工的事实；证据五、汉川市新冠××防控指挥部文件1份，拟证明从2019年12月开始爆发新冠疫情，2020年1月23日武汉开始封城，汉川市开始响应，直到6月13日，应急响应级别才调整降至三级的事实。经庭审质证，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司对原告张雅婵提交的证据二无异议，原告张雅婵对被告湖北天屿湖生态文旅有限公司提交的证据一无异议，对上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下评议：原告张雅婵提交的证据一系双方签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，对该证据，本院依法予以确认；原告张雅婵提交的证据三系被告的商品房交付通知书，足以达到原告的证明目的，对该证据，本院依法予以确认。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司提交的证据二、四，因其并未提供因恶劣天气和军运会期间项目实际停工的证明，本院不予采信；被告湖北天屿湖生态文旅有限公司提交的证据三申请复工复产的项目并非合同约定的项目，与本案缺乏关联性，对该证据，本院不予采信；被告湖北天屿湖生态文旅有限公司提交的证据五内容客观真实，但发生于双方约定的交房日期之后，不能因此而免除被告逾期交房的违约责任。该证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：原告张雅婵与原湖北达利地产有限公司（后更名为湖北天屿湖生态文旅有限公司）于2018年5月5日签订《商品房买卖合同》（以下称合同），约定原告张雅婵购买被告开发的位于汉川市××××村天屿湖国际休闲社区一期排屋项目第P-14#103,203,303号房，该商品房建筑面积共154.67平方米。合同第四条约定：该商品房单价为10599.52元，房屋总金额为1639427元。付款方式为按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和当地人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”，合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三(该比率应不小于本条第(1)项中的比率)的违约金。合同附件四即合同补充协议第七条约定，双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2018年5月2日，原告张雅婵支付首付款829427元；后原告张雅婵支付剩余购房款810000元，合计支付1639427元。2020年5月28日，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司通知原告张雅婵收房。原告张雅婵认为被告湖北天屿湖生态文旅有限公司逾期交房时间长达240天，故起诉，要求被告湖北天屿湖生态文旅有限公司支付逾期交房违约金。本院认为，原告张雅婵与被告湖北天屿湖生态文旅有限公司于2018年5月5日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按约履行各自的义务，未按约履行合同义务的，应承担违约责任。本案的争议焦点在于：一、被告湖北天屿湖生态文旅有限公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的责任应否免除。1、关于恶劣天气及武汉军运会等延误的时间。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司主张因恶劣天气及武汉军运会造成停工，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司未提供在恶劣天气下及武汉军运会期间实际停工以及停工天数的证明，对其主张，本院本院采纳。2、中高考期间。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司主张在中高考期间停工，相应天数应予扣减。本院认为，在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。3、新冠病毒疫情原因。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司主张因新冠病毒疫情影响，应扣除封城期间延误天数。本院认为，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司按约定应于2019年10月1日前交房，因新冠病毒疫情而封城发生于双方约定的交房日期之后，不能因此而免除被告逾期交房的违约责任。对其主张，本院不予采纳。二、合同补充条款第七条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。被告湖北天屿湖生态文旅有限公司主张该该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告张雅婵主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人做出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。本院认为，逾期交房后的违约责任如何处理是购房人购房时应关注的重要问题。在签订合同时，其应认真审阅合同的约定。在合同约定明确且文义清晰的情形下，原告张雅婵对此未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行。双方于2018年5月5日签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。同日，双方又签订买卖合同附件四：合同补充协议，协议第七条约定：“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”。上述补充协议作为《商品房买卖合同》附件四由双方当事人于买卖合同签订当日签订，符合《商品房买卖合同》第二十条约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。《商品房买卖合同》第九条约定当湖北天屿湖生态文旅有限公司出现逾期交房超过180日时，买受人既可选择解除合同亦可选择继续履行合同。补充协议第七条仅就逾期交房违约金标准进行变更，并未限制买受人按照买卖合同第九条约定选择解除合同的权利，且补充协议首部注明：“（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释）”以及“买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守”。故该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，系双方真实意思表示，应为有效，对双方均有法律约束力。综上所述，截至被告湖北天屿湖生态文旅有限公司交房之日，按合同约定的已付款日万分之三计算逾期交房违约金，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司应支付给原告张雅婵的违约金总额已超过合同总价款的2%，故根据合同约定，被告湖北天屿湖生态文旅有限公司应支付给原告张雅婵的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为32788.54元(1639427元×2%)。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定,判决如下：一、被告湖北天屿湖生态文旅有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张雅婵支付逾期交房违约金32788.54元；二、驳回原告张雅婵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2661元，由被告湖北天屿湖生态文旅有限公司负担619元，原告张雅婵负担2042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  刘琦二〇二〇年十二月十八日法官助理张颖书记员严俊杰附相关法律条文：附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。