河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1468号 原告：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地河北省唐山市路**盛翔里金域华府A-17商业。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：王伟，女，1982年1月17日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 委托诉讼代理人：张立娟，河北威远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽，河北威远律师事务所律师。 被告：田金山，男，1981年9月8日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 委托诉讼代理人：张立娟，河北威远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽，河北威远律师事务所律师。 原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业）与被告田金山、王伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人孟璐璐、陈晓侠到庭参加诉讼；被告田金山及被告王伟、田金山共同委托诉讼代理人张立娟、陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京万科物业服务有限公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付物业管理服务费79141.26元（自2015年7月4日起至2019年12月31日止）；2、判决二被告向原告支付违约金15828.252元。3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年10月15日，原告总公司北京万科物业服务有限公司与唐山万科房地产开发有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》一份，合同约定物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅是5.98元/月.平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用者应于每年首月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金。2015年6月17日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订合同号为20150617120的《商品房买卖合同》，合同约定二被告向唐山万科房地产开发有限公司购买唐山南湖红郡268楼101号房。后二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限)。则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付(或视为交付)之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用(包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等)全部由买受人负担。2015年6月27日，唐山万科房地产开发有限公司向二被告送达交付使用通知书，交付使用通知书显示：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房损毁、灭失的风险及物业服务费、相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日（2015年7月4日）起由买受人承担。原告自2015年7月4日起至今为二被告提供物业服务，但二被告自2015年7月4日起未向原告支付任何物业管理服务费，期间经原告多次催要，二被告均拒不支付，拖欠原告至今的物业管理服务费合计为79141.26元。根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。二被告已构成违约，二被告的违约行为已给原告造成较大经济损失。为维护原告的合法权益,请求法院依法判令二被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案的全部诉讼费用。 王伟、田金山辩称，1、二被告并未与原告签订物业服务合同，实际并未办理房屋收房手续，至今未入住，根据物业管理条例第42条的规定，已竣工但尚未交付买受人的物业费用由建设单位缴纳，根据此规定二被告不应交付本案所涉房屋产生的物业费用。2、如果由二被告支付涉案房屋的物业费，原告诉请中自2015年7月4日至2016年12月31日期间的物业费已超诉讼时效，二被告不应支付此期间的物业费。3、二被告房屋一直未与唐山万科房地产开发有限公司办理收房手续的原因系房屋存在楼顶漏水和管道漏水外墙脱落等质量问题，而针对原告与唐山万科房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同有约定，原告负有对房屋共有面积的维修和管理，并且如发现房屋存在问题应及时通知有关机构进行维修，并制作维修记录，而本案涉房屋至今还不能入住，房屋问题一直未得到解决，至今处于空置状态，原告存在违约行为，故二被告即使支付物业费也应减免支付。4、二被告房屋存在的质量问题均发生在质保期内，虽应由开发商承担维修义务，但原告是基于整个物业服务的维修及管理，并且有对房屋共有面积的维护和管理，因此二被告不应承担逾期违约金。5、原告按照与房地产开发公司签订的委托物业服务合同以及物业管理条例的规定，负有对房屋共有部位、设施进行维修维护的义务，二被告所购买房屋存在房顶漏水、管道漏水的情况，原告并未尽到维修义务，不仅违反了法律规定也违反了合同约定，因此，其要求二被告全额支付物业服务费没有事实和法律依据。6、二被告一直没有入住该房屋，并没有向其他已入住的业主一样享受同等项目的物业服务，根据我国其他各省的相关规定及判例，二被告应当支付的物业服务费应当予以减免，这才符合公平原则。 通过当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2015年6月17日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，二被告购买唐山南湖项目二期（后定名为万科红郡小区）E12-68楼1单元1号房屋，合同约定建筑面积245.52平方米。同日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。原告自2015年6月17日起开始为二被告提供物业服务，但原告2015年7月4日至2019年12月31日期间内未交纳物业费。 本院认为，本案所涉小区的建设单位与原告总公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。现原告依约为二被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，二被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费用的义务。二被告自2015年7月开始欠交物业费，截至2019年12月31日，已拖欠53个月28天的物业费用共计79141.23（245.52*5.98/31*28+245.52*5.98*53）元，已构成违约，故对原告要求二被告支付物业服务费79141.26元的请求，本院依法对79141.23元物业费予以支持。关于原告要求被告支付违约金15828.252元的请求，结合被告抗辩，考虑原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，对违约金不予支持。关于二被告所提诉讼时效抗辩问题，原告于2017年1月3日通过邮寄《律师催告函》的方式已向二被告进行催收，故对二被告所提抗辩本院依法不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下： 一、被告王伟、田金山于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2015年7月4日至2019年12月31日拖欠的物业费79141.23元。 二、驳回原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1087元，由被告王伟、田金山共同负担906元，原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司负担181元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李 康 人民陪审员  李媛媛 人民陪审员  刘 慧 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  孟 蕊 ——