广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14828号原告：广州迈楼置业有限公司，住所地广州市黄埔区长岭路******。法定代表人：占克勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。被告：陈印，男，1982年3月2日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：王令，女，1985年9月18日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告陈印的妻子。被告：王令，女，1985年9月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州迈楼置业有限公司（以下简称“迈楼公司”）与被告陈印、王令居间合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告迈楼公司的委托诉讼代理人曾银辉，被告王令（同为被告陈印的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迈楼公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付买卖代理费2万元及违约金(自2019年9月30日起，每日按20000的千分之五为标准计算至付清之日止，违约金以本金20000元为限，暂计至起诉之日为10000元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年9月29日，在原告的居间下两被告与卖方签订了《广州市存量房买卖合同》，两被告同意以3180000元的价格购买位于广州市黄埔区林逸街134号1302房。被告王令于同日签署《买卖代理费支付承诺书》，同意于签订房屋买卖合同当天向原告支付45000元的代理费，逾期支付的自签订房屋买卖合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金。原告已经促成买卖双方签订《广州市存量房买卖合同》，完成居间义务，该买卖交易也已经完成，涉案房屋已经过户登记至两被告名下。但两被告至今未按照合同约定足额支付代理费，经原告多次催促，两被告至今仍拖欠原告20000元的费用。两被告不履行支付义务的行为，是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益。为了保护原告的合法权益，特依约向法院提起诉讼，请求依法秉公判决。被告陈印、王令共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉请缺乏事实及法律依据，主要理由如下：一、案涉房源信息由被告向原告提供，并非原告促成被告与卖方的房屋买卖合同成立。原告利用被告对购买二手房交易知识的缺乏，当时9月29日晚11点多谈的很晚很累了，饭也没有吃，筋疲力尽时，原告的雷煜顺手拿过来让被告签了一个付款承诺书，连价格都没有来得及砍，欺骗被告签署了《买卖代理费支付承诺书》，该承诺书并非居间协议或合同，因此不存在居间法律关系。二、该承诺书相关条款存在免除原告方责任，加重被告责任及排除被告主要权利的情形，属原告单方制作的格式条款，采用欺诈形式取得，应认定无效。三、被告是通过朋友介绍认识了原告的工作人员，当时因家里出现了意外事情，急于赶回湖北老家，才委托原告为被告办理案涉房屋买卖事宜，含住房公积金和商业贷款、房屋赎契及办理过户，然而在前述交易过程中，相关事项均由被告与卖方自行办理。反而原告工作人员在索要钱物未果的情形下，故意提供虚假和错误信息欺骗被告，导致被告无法办理公积金贷款，造成了利息损失。四、《买卖代理费支付承诺书》系原告工作人员欺骗所签，其中约定的违约金过高，结合本案的实际情况及法律规定，请求人民法院依法降低。综上，请求依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2019年9月29日，曾蔷与陈印、王令签订了《广州市存量房买卖合同》，约定陈印、王令以3180000元的价格购买曾蔷名下位于广州市黄埔区林逸街134号1302房的房产。陈印与王令是夫妻关系。2019年9月29日，王令签署了《买卖代理费支付承诺书》，载明：“本人委托贵司代理承购位于广州市黄埔区林逸街134号1302房（以下简称“涉案房屋”）的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，并且买卖合同成交价为3180000元，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》支付买卖代理费共为45000元，当天支付代理费为25000元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。”该承诺书落款处有王令本人的签名和迈楼公司的盖章。王令认为与迈楼公司没有签订居间合同，双方不存在居间合同关系，其在精疲力尽的情形下受迈楼公司诱骗签署的承诺书应属无效。王令分别于2020年9月28日、2020年9月30日向迈楼公司支付了5000元、20000元。庭审中，经本院询问，王令主张迈楼公司是在其签完承诺书后才说要收取45000元代理费，王令当时听完后并未提出反对，其称觉得已经上当了，所以反对也没有用。迈楼公司主张买卖代理费应于签署承诺书当日全部付清，确认收到买卖代理费25000元。2020年7月1日，迈楼公司向陈印、王令发出书面告知函，要求两人在2020年7月6日前支付余下买卖代理费20000元。王令对迈楼公司提供的服务不满意，要求扣除买卖代理费尾款，双方为此进行过多次沟通。王令主张迈楼公司的法定代表人占克勤曾表示愿意将尾款降低至8000元，但陈印和王令当时还在犹豫，并未同意。迈楼公司对此不予认可，王令并未就其主张提交任何证据证明。另查明，涉案房屋办理过户时间为2020年4月24日，交楼时间为2020年5月17日。上述事实有《广州市存量房买卖合同》《买卖代理费支付承诺书》《告知函》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，王令本人签署的《买卖代理费支付承诺书》明确载明是其本人委托迈楼公司承购涉案房屋，迈楼公司为其提供了详尽的房地产咨询服务并代表其本人与卖方进行反复磋商、议价。虽然该承诺书的模板是由迈楼公司提供，但王令作为具有完全民事行为能力的成年人，在明知模板内容的情况下仍愿意在承诺书上签字，且王令未能提交其他证据证明其在签字过程中处于受欺诈的状态，故本院对《买卖代理费支付承诺书》的真实性予以确认。虽然陈印、王令没有与迈楼公司签订正式的居间合同，但是书面居间合同并非双方当事人成立居间合同关系的必要条件。陈印与王令在夫妻关系存续期间购买涉案房屋，属于双方共同意思表示。王令向迈楼公司出具《买卖代理费支付承诺书》并承诺支付居间报酬，应当认定为夫妻共同债务。迈楼公司通过提供媒介服务，促成陈印、王令与案外人达成涉案房屋买卖交易，迈楼公司与陈印、王令之间的居间合同关系成立。因此，《买卖代理费支付承诺书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚意履行。关于买卖代理费的问题。迈楼公司向陈印、王令提供居间服务，成功促成两人与案外人签订《广州市存量房买卖合同》，且合同成交价为3180000元，满足买卖代理费45000元的支付条件。陈印、王令未能举证证明迈楼公司同意降低买卖代理费金额，迈楼公司也否认其作出过减免买卖代理费的承诺，陈印、王令应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。经迈楼公司书面催告，陈印、王令未依约履行报酬给付义务，迈楼公司请求两人共同支付余下买卖代理费20000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，陈印、王令逾期支付买卖代理费的，迈楼公司有权要求陈印、王令支付违约金。双方当事人并未明确约定剩余买卖代理费的支付期限，陈印、王令应在催告后的合理期限内履行给付义务，结合迈楼公司发出告知函的指定期限，陈印、王令应于2020年7月6日前一次性付清买卖代理费，但是陈印、王令至今未予支付，两人应自2020年7月7日起向迈楼公司支付违约金至实际付清之日止。基于违约金的补偿性质，违约金应以守约方的实际损失为基础，考虑到上述承诺书是迈楼公司提供的格式文本，陈印、王令提出违约金的计算标准过高，本院依法予以调整。由于迈楼公司未能举证证明其损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院以买卖代理费20000元为基数，酌情按照每日万分之五的标准计付违约金，违约金的总额以不超过买卖代理费20000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈印、王令于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州迈楼置业有限公司支付买卖代理费20000元及违约金（违约金以20000元为基数，自2020年7月7日起至实际付清上述买卖代理费之日止，按照每日万分之五的标准计算，违约金总额以不超过20000元为限）；二、驳回原告广州迈楼置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告广州迈楼置业有限公司负担84元，被告陈印、王令负担191元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年十二月二十二日法官助理张宝倩书记员陆镇培