西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9323号 原告：李卫民，男，1961年2月8日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：梁海红，男，1960年9月3日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：翁亚夫，男，1973年6月10日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：李娜，陕西晅国律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：马文霞，陕西晅国律师事务所实习律师。被告：张卫忠，男，1970年10月15日出生，汉族，住江苏省海门市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：辛建利，陕西观翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，陕西观翰律师事务所实习律师。原告李卫民、梁海红、翁亚夫与被告张卫忠合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告翁亚夫以及原告李卫民、梁海红、翁亚夫的共同委托诉讼代理人李娜、马文霞和被告张卫忠的委托诉讼代理人辛建利、孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫民、梁海红、翁亚夫向本院提出诉讼请求：1.被告依约向三原告支付房屋置换差价款85万元以及违约金59.5万元（以85万元为基数，自2018年6月10日至2020年5月10日按照月利率3%计算违约金，请求判令至实际给付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：2018年1月10日三原告与被告签订《房产置换协议》，协议约定被告用其名下位于西安市未央区XX小区XX楼商铺10111#、10206#房产与三原告名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产进行置换，因三原告所置换房产价值大于被告所置换房产价值，被告同意在完成房屋置换5个月内一次性支付三原告85万元房屋差价。协议约定被告应在2018年6月9日之前向三原告支付上述款项，如未按期足额支付应承担违约金。协议签订后三原告将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产过户至被告名下，被告以其案涉房屋产权证暂时无法办理为由一直未向原告过户，也未支付差价款，故原告诉至法院。被告张卫忠辩称，首先，原告不是案涉房屋权利人，不是适格原告，应驳回起诉。西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产属于西安市投资公司开发建设，该公司为国有独资控股公司，将其名下房产转让至原告李卫民名下，原告李卫民未支付合理对价，双方合伙侵吞国有资产，转让行为无效。其次，被告已经提前交纳20万元给原告，应从房屋差价85万元中扣除。2014年10月13日西安市投资公司、西安三建建设有限公司、西安卫泽工贸有限公司（张卫忠）签订《以房抵账三方协议》，约定西安市投资公司将其开发的西安市未央区XX苑XX楼XX层及二层部分房屋的款给被告，办理产权证所产生的费用由被告承担。《房屋置换协议》约定西安市未央区XX小区XX楼商铺10111#、10206#房产办理至被告名下的所有变更、过户相关费用、税费由原告承担。原告所在的西安三建建设有限公司拖欠被告钢材款，提出以房抵账请求时，被告已经将西安市未央区XX小区XX楼商铺10111#、10206#房产所要交纳的税费20万元已用钢材款向原告抵扣，该20万元应从85万元差价款中扣除。最后，原被告在《房产置换协议》中约定的违约金显失公平，置换房产系国有资产，原告无权利用国有资产谋取非法利益。该违约金过高，超过了实际损失的30%以上，应予以降低。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日，三原告与被告共同签订《房产置换协议》一份，三原告为甲方，被告为乙方。该协议约定：兹有本协议甲、乙方于2016年2月就西安市未央区XX小区XX楼商铺10101#、10201#、10111#、10206#房屋与西安市投资公司分别签订了房屋买卖协议以及使用权转让合同，以及三方协议及补充协议，确立了以下现状：西安市未央区XX小区XX楼商铺10101#、10201#房屋产权及使用权现归甲方所有，10111#、10206#房屋产权及使用权现归乙方所有。另有西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋产权及使用权归甲方所有。现由于乙方自身需求提出用其名下西安市未央区XX小区XX楼商铺10111#、10206#房产与甲方名下西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产进行置换，经双方友好协商一致，本着双方公平合理的原则，达成以下协议：1、甲方同意乙方就上述房产进行置换。2、由于甲方所置换房产的价值大于乙方所置换房产的价值，乙方同意在双方完成房屋置换后五个月内一次性支付甲方人民币（大写）捌拾伍万元整房屋差价款（含甲方已缴纳雁南三路房产的大修基金）。3、双方置换过程中，房产变更、过户及所有相关费用由置换后的产权及使用权所有人支付……7、乙方应在协议约定时间内（协议签订后5个月内）向甲方足额支付房屋差价款，若期限内无法足额支付，未支付部分乙方向甲方承担按月息3%计算的违约金直至所有房屋差价款足额支付给甲方……2018年7月8日被告出具《说明书》一份，载明“……现李卫民、梁海红、翁亚夫已将西安市XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋过户办理至我本人名下……”另查明，西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室的不动产于2017年1月11日登记在李卫民名下，于2018年6月21日以二手房买卖的形式由李卫民过户至张卫忠名下，于2020年1月6日以二手房买卖的形式由张卫忠过户至第三人名下。以上事实有房产置换协议、说明书、不动产登记资料查询结果证明、当事人陈述等相关证据在卷为证。本院认为，位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室的房屋于2017年1月11日登记在原告李卫民名下，李卫民作为房屋所有权人，对梁海红、翁亚夫与其共同作为甲方与被告签订《房产置换协议》并未提出异议，视为其同意梁海红、翁亚夫与其共同享有该协议约定的权利并共同履行该协议约定的义务，故三人作为本案共同原告并无不当。《房产置换协议》系原被告双方真实意思表示，原告李卫民作为案涉房屋的所有权人将其所有的房屋与被告进行置换，并未违反法律、法规强制性规定，该合同应属有效。被告辩称案涉房屋系国有资产，其流转程序不符合法律规定，对此被告可通过其他合法途径变更案涉房屋登记手续，该纠纷系另一法律关系，本案不予处理。根据被告出具的说明书以及原告提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可以确认原告已经将案涉房屋过户给被告，被告应当按照协议约定向原告支付差价款85万元。被告辩称已用20万元钢材款抵扣西安市未央区XX小区XX楼商铺10111#、10206#房产的办证费及相关税金。根据《房产置换协议》约定，10111#、10206#房产办理至原告名下的所有变更、过户相关费用、税金确应由原告承担，但被告未能提供相关证据证明已用钢材款抵扣了该费用，故对被告该辩称本案不予采纳。根据《房产置换协议》约定，被告应当于协议签订后5个月内，即2018年6月10日前支付房屋差价款85万元，但被告至今未支付，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告未能提交证据证明被告的违约行为给其造成的损失，考虑到被告迟延付款给原告造成的利息损失，可以确认双方约定的违约金标准过高，酌情认定违约金以85万元为基数，按照年利率6%自2018年6月10日计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告张卫忠于本判决生效后10日内支付原告李卫民、翁亚夫、梁海红房屋差价款85万元及违约金（以85万元为基数，按照年利率6%自2018年6月10日计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告李卫民、翁亚夫、梁海红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17805元（原告已预交），保全费5000元，共计22805元，由被告张卫忠承担1.7万元，并于付上款时一并给付原告李卫民、翁亚夫、梁海红，剩余5805元由原告李卫民、翁亚夫、梁海红共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员      杨  玫                            二〇二〇年十二月十六日                书  记  员      童佳蕾  1