江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3244号 上诉人（原审原告、反诉被告）：魏春明，男，1989年2月15日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：郭利兵，江西添翼律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋立芹，女，1976年2月24日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：刘峰平，江西朗秋律师事务所律师。 上诉人魏春明、宋立芹因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏春明及其委托诉讼代理人郭利兵，上诉人宋立芹及其委托诉讼代理人刘峰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏春明上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．本案一、二审诉讼费由宋立芹承担。事实与理由：（一）案涉0003436号合同明确约定2019年9月1日以后的租金按每平方米130元的标准收取，魏春明严格按合同约定支付租金，一审法院认定魏春明违约导致该合同解除系认定事实错误；（二）宋立芹未依约向原房东支付租金，且在2019年9月1日收到原房东短信后就回信表示愿意解除合同，完全是其主动违约，原房东收回案涉房屋是宋立芹造成的，不利后果应由其自行承担，与魏春明无关；（三）宋立芹故意不提供账户收取魏春明的租金，以此来转嫁其主动违约带来的损失。 宋立芹辩称，1．魏春明上诉主张依案涉0003436号合同按每平方米130元的标准收取2019年9月1日以后的租金，缺乏依据。案涉0003436号合同所称“原合同”是房东与宋立芹签订的租赁合同而非0003435号合同，且该合同已明确约定宋立芹每平方米赚取10元的差价，如果原合同是指0003435号合同，显然不符合事实。2．宋立芹将商铺租给魏春明之后，魏春明将租金直接交给原房东。魏春明与宋立芹存在租金争议，魏春明没有按约交纳租金。如果魏春明想要继续承租，完全可以将租金交给原房东，而不是让宋立芹提供账户。根据合同的约定，一般是本着先付后租的原则，魏春明并没有提前支付租金，属于根本违约，导致原房东将案涉商铺收回。魏春明搬出后，立即在隔壁租了一个店面，没有任何损失。3．其缴纳的押金还在原房东处，无法退回。 宋立芹上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回魏春明退还押金及利息的诉讼请求；2．撤销一审判决第三项，改判魏春明赔偿宋立芹损失30,772.8元；3．本案一、二审诉讼费用由魏春明承担。事实与理由：（一）依照合同第五条约定，在魏春明提前退租的情况下，宋立芹有权没收押金，魏春明请求退还押金无事实和法律依据；（二）宋立芹的损失包括交给房东的押金3.888万元、预期利益损失12,892.8元和装修损失1.9万元（空调、卷帘门），一审判决仅认定7,367元的损失属于认定事实错误；（三）宋立芹与魏春明签订合同的目的就是不被房东没收押金且赚取12,892.8元租金收益，一审判决意味着宋立芹在守约前提下亦无法实现合同目的，违反公平原则。（四）魏春明的租金是直接支付给原房东。其在租金上调后反悔，不同意支付。 魏春明辩称，1．房屋被收回完全是因为宋立芹不按时缴纳租金，魏春明不存在违约行为，其有权要求退还房屋押金。2．宋立芹交给房东的信誉保证金3.888万元能否退还与魏春明无关。宋立芹亦未提供证据证明信誉保证金被没收。3．装修损失是因宋立芹迟迟不拆除造成的，与魏春明无关。4．宋立芹有主动违约的具体事由，其主动违约导致房屋被收回，不存在预期利益损失。 魏春明向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》（编号0003436）；2．判令被告退还原告押金40,000元及逾期利息（利息按年利率6%计算至被告还清款项之日）；3．本案诉讼费由被告承担。 宋立芹向一审法院提出反诉请求：1．判令被反诉人赔偿反诉人损失30,772.8元；2．本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2014年10月27日，宋立芹（乙方、承租方）与案外人王子悦（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将南昌市红谷滩区XX栋XX室租给乙方使用；有效期为8年，起租日从2015年1月1日至2022年12月31日止；签订合同后乙方一次性交纳信誉保证金38,880元给甲方，合同期满退还乙方，但信誉保证金决不能取代租金；本房屋为107.44平方米，起始租金为每平方米120元乘以房屋面积，一次性支付1个月租金12,892元整，乙方于每月1日前支付租金给甲方；起租前两年，租金不变，从租赁期第三年开始，每平方米在本年度价格上，每年递增百分之十；在合同履行期内，乙方有权将房屋转租、转让，在不拖欠房租的情况下甲方无权干涉；合同期未满，如果乙方违约，则乙方赔偿甲方经济损失费5万元。2015年9月1日，宋立芹与王子悦签订一份《补充协议》，约定商铺从2015年9月1日至2019年8月31日之间起租金降为每月6,500元，租金支付方式按季度支付，每年的10月1日，1月1日，4月1日，7月1日支付，未补充协议的一律按原主协议执行。2016年3月24日，魏春明（乙方、承租方）与宋立芹（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁中介合同》（编号0003435），约定：甲方将坐落在南昌市红谷滩新区XX号XX室出租给乙方作为店面使用；出租房精装修，房屋内留有的配套设施一同出租给乙方使用，出租已征得房屋共同所有权人一致同意；租赁期限为40个月，甲方从2016年4月1日起将出租房屋（含配套设施）交付给乙方租用，至2019年8月31日收回；出租房屋（含配套设施）每月租金定为6,500元，每季度支付一次，本着先付后用的原则，本合同签订即日由乙方支付首期租金19,500元给甲方；合同执行期内，每次租金19,500元，甲方于前期租金使用完毕的当日或之前3天交给甲方，如乙方推迟3天未按时交付出租方视为乙方退租，甲方有权收回房屋并没收押金；房屋（含配套设施）租赁押金4万元，于本合同签订即日，由乙方支付给甲方，合同期满由甲方如数退还给乙方；乙方在承租期间必须保持出租房屋原貌，如需装修应事先征得甲方同意，合同期满后，乙方装修投入视为房屋组成部分，不另折价归甲方所有；未经甲方同意，乙方不得将房屋自行转租、转让或提前退租，否则视为乙方违约，甲方有权提前收回房屋并没收押金。同日，魏春明（乙方、承租方）与宋立芹（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁中介合同》（编号0003436），约定租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止；按照原合同履行，每平方130基础上增幅，二房东只提10元每平方米。合同签订后，魏春明交纳了押金4万元。2016年3月25日，魏春明、宋立芹、案外人王子悦（案涉房屋所有权人）签订一份《补充协议》，内容为：“为保证房东王子悦的合法权益，由2016年4月1日至2019年8月31日止，商铺租金由租客魏春明付租金给房东王子悦，于每季度1日前支付19,500元，如未在每季度1日前支付该商铺租金，则房东王子悦有权直接收回店面使用权，在租客魏春明使用该店铺期间，房东王子悦不能退押金4万元给宋立芹，此合同三方签字，即日生效”。合同签订后，魏春明向宋立芹交纳了4万元押金，并交纳房屋租金至2019年8月31日。此后租金未交纳，宋立芹亦未向王子悦交纳租金。2019年9月1日，王子悦以宋立芹未交纳租金为由，通知其于2019年9月3日前清空屋内物品。2019年9月7日，案涉房屋已出租给第三方，起租日从2019年9月18日至2022年9月17日。庭审中，魏春明认可其于2019年9月3日才腾空案涉房屋。 一审法院认为，魏春明与宋立芹签订的编号为0003435号及编号为0003436号的《房屋租赁中介合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。魏春明根据编号为0003435号的合同向宋立芹交纳了4万元押金，并按该合同约定交纳房屋租金至合同履行期满，宋立芹应将依该份合同收取的押金4万元退还给魏春明。关于编号为0003436号的合同，该合同对租金的约定为“按照原合同履行，每平方130基础上增幅，二房东只提10元每平方米”，因该合同已明确约定宋立芹转租时需赚租金差价10元每平方米，按市场交易习惯该差价是根据宋立芹与其合同相对方约定的租金标准基础上确定的差价，故案涉租赁合同系因魏春明未全面诚信按约支付租金而导致案涉房屋被收回转租他人而无法继续履行，故对魏春明要求解除其与宋立芹签订的编号为0003436号的《房屋租赁合同》的诉请，予以支持。但因该合同的解除系因魏春明的违约行为导致，故对宋立芹要求魏春明依法承担赔偿损失的反诉请求，予以支持。但宋立芹对其主张的损失30,772.8元，证据不充分，该院酌情参照宋立芹的合同相对方再行出租前的房屋空置损失予以确定，即7,367元（26,000元÷2÷30×17）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告魏春明与被告宋立芹签订的编号为0003436号的《房屋租赁中介合同》；二、被告宋立芹于本判决生效之日起十日内退还原告魏春明房屋押金40,000元；三、反诉被告魏春明于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告宋立芹损失7,367元；四、驳回原告魏春明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宋立芹的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,470元（原告魏春明已预交），由原告魏春明负担2,670元，被告宋立芹负担800元。反诉案件受理费285元（反诉原告宋立芹已预交），由反诉原告宋立芹负担260元，反诉被告魏春明负担25元。 二审期间，宋立芹提交原店铺照片4张，以证明原店铺有两个中央空调，因魏春明违约导致宋立芹蒙受损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏春明对宋立芹提交的证据提出异议。综合双方举证、质证意见，本院认为，宋立芹提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．宋立芹应否退还魏春明所交押金？2．宋立芹的损失认定以及赔偿问题？ 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在案涉0003435号合同中约定魏春明在合同签订即日向宋立芹支付4万元押金，合同期满押金如数退还。但在案涉0003436合同的押金条款处，双方未作约定。虽然两份合同系双方当事人同一天签订，履行时间亦是前后相连，因双方未对履行期在后的0003436号合同押金作出明确约定，一审法院判令宋立芹将魏春明依据案涉0003435号合同支付的4万元押金予以退还，并无不当。 关于争议焦点2，一审法院综合在案证据认定魏春明未全面诚信按约支付租金，存在违约行为，具有事实、法律依据，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因魏春明违约导致合同解除，宋立芹主张魏春明赔偿其预期利益损失12,892.8元，符合双方合同约定，亦有法律依据，本院予以支持。宋立芹主张魏春明赔偿其交给房东的押金3.888万元，因合同具有相对性，宋立芹并未提供该损失已发生，亦与魏春明无关，其该项主张本院不予支持。宋立芹主张魏春明赔偿装修损失1.9万元（空调、卷帘门），根据在案证据，该部分损失系因宋立芹自身原因造成，其该项主张本院不予支持。一审法院酌情参照原房东王子悦再行出租前的房屋空置损失确定宋立芹的损失为7,367元不当，本院予以纠正。魏春明关于其不应承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，魏春明的上诉请求不能成立，应予驳回；宋立芹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10834号民事判决第一、二、四项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10834号民事判决第五项； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10834号民事判决第三项为：魏春明于本判决生效之日起十日内赔偿宋立芹损失12,892.8元； 四、驳回宋立芹的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3,470元，由魏春明负担2,670元，宋立芹负担800元；反诉案件受理费285元，由宋立芹负担165元，魏春明负担120元。二审案件受理费1,235元，由宋立芹负担1，095元，魏春明负担140元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛