河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3545号 上诉人（原审被告）：隆尧韵舟房地产开发有限公司，住所地：隆尧县象城街。 法定代表人：段金中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李菲，河北德公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任志祥，河北德公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘峰珍，女，1981年11月18日出生，汉族，农民，初中文化，住隆尧县。 上诉人隆尧韵舟房地产开发有限公司（以下简称韵舟房地产公司）因与被上诉人刘峰珍房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省隆尧县人民法院（2019）冀0525民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韵舟房地产公司上诉请求：一、依法撤销河北省隆尧县（2019）冀0525民初1997号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋认购协议书》，双方之间并未就办理房产证书事宜作出任何约定，上诉人并不存在任何违约情形，在上诉人不存在任何违背协议约定的情况下，依法不应当承担任何违约责任。一审判决上诉人承担违约金，认定事实错误，适用法律错误。二、根据我国相关法律规定。因为出卖人（上诉人）的原因导致房屋权属证书未如期办理的，出卖人（上诉人）应当承担违约责任。而若非出卖人（上诉人）的原因，出卖人（上诉人）不应就此承担任何违约责任。本案案涉房屋未如期办理房屋权属证书完全是因为建筑施工单位与行政机关的原因，与出卖人（上诉人）无关。因此，在上诉人不符合承担违约责任的法定情形下，一审判决上诉人承担违约金，认定事实错误，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。本案案涉房屋未办理房产证书并非上诉人的原因，而是建筑施工单位未能全面合理地履行其义务以及行政机关的行为，导致上诉人无法如期办理房产证书。与此同时，被上诉人也未提交任何证据证明，本案案涉房屋未如期办理房产证书是因为出卖人（上诉人）的原因，未达到最高院司法解释第十八条规定适用的前提条件“由于出卖人的原因”。上诉人依法不应承担违约责任。在房地产开发过程中，工程繁琐，事务庞杂，所涉及的法律关系主体较多，任何一方违约都可能影响买受人办理房产证书的权益。因此，该法条为了督促出卖人办证的效率，特在此限定出卖人的义务，出卖人一方不得为办证设置障碍或者怠于办证，否则出卖人应当就此承担违约责任。但是，房地产开发参与主体众多。若其他参与主体违约也要求出卖人承担此项违约责任，无异于过分加重出卖人的责任。同时，该法条适用的限制条件等同虚设，违背最高院司法解释的本意，导致法律适用错误、判决错误。三、我国关于商品房买卖事宜专门出台了一系列的法律法规及相应的司法解释，根据特别法优于普通法的法律适用规则，法院在审理商品房买卖纠纷时，应当优先适用特别法的规定。一审判决认定“即使因施工方原因造成被告（上诉人）逾期办理房屋产权登记，根据《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。被告（上诉人）与施工方的纠纷不能由原告（被上诉人）来承担责任，原被告双方间受商品房买卖合同关系的约束，被告（上诉人）主张因与施工方存在纠纷导致迟延向管理部门申请登记而免除其违约责任，理由不当，不予支持。”内容，在已认定本案为商品房买卖纠纷的情况下，应当适用我国关于商品房买卖合同纠纷出具专门的法律法规及司法解释，即“因出卖人的原因”不能如期办理房屋产权证书的，出卖人才应当就此承担法定的违约责任的司法解释规定。而一审判决直接适用普通法的规定，径直判决上诉人承担违约责任，属于法律适用错误。四、关于一审法院就双方提交证据所出具的意见，存在的主要问题如下：1、上诉人一审提交的河北齐翔工程项目管理有限公司的监理证明，已加盖监理部印章。被上诉人对该份监理证明不认可，依法应当申请鉴定，除非该枚印章是伪造的，否则按照一般正常人的理解，该份已经正式加盖监理部印章的监理证明就是由监理部出具的。该份证据足以证实本案案涉房屋未能如期办理房屋产权证书是由于建筑施工单位与行政机关的原因。一审判决以该份证明没有经办人签名，仅有项目监理部印章，来源存疑，不采纳该项证据，与事实不符，判决错误。2、被上诉人所主张的房屋交付时间为2016年2月10日，根据我国证据规则，被上诉人应当就其主张事宜承担举证责任，而一审法院却要求我方来提供相反证据予以反驳，否则即认可被上诉人的主张，这明显属于举证责任倒置原则，加重上诉人的举证责任，侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 刘峰珍答辩称，坚持一审答辩意见。 刘峰珍向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行合同，限期给原告办理房产证并因被告违约依据原告交付的购房款参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金至本案执行完毕止。2、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月9日，原告刘峰珍认购韵舟房地产公司开发的位于隆尧县房屋，双方签订了《房屋认购协议书》，协议约定销售建筑面积127.17平方米，购房款421470元，原告在2013年11月11日之前交首付171470元，余款进行银行按揭。签订商品房买卖合同同时，该协议失效。2014年8月25日原告交房款261470元，2015年10月3日交房款16万元。2016年2月10日原告交办证费以及工本费100元，交房产契税12644元，交维修基金2798元。2016年2月10日原告入住案涉房屋。另查明，案涉工程韵舟房地产公司办理了《商品房预售许可证》。案涉韵舟世纪城1、2、3、4号住宅楼工程消防验收合格，防雷装置已验收，人防验收、建设工程竣工验收、建设工程规划验收尚未通过验收。案涉房屋尚未完成初始登记。 一审法院认为，原被告之间签订的《房屋认购协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收受了全部购房款。因此该认购协议应当认定为商品房买卖合同。原告作为房屋的买受人已经依约向被告缴纳了全部购房款，履行了自己的义务。被告虽然交付了房屋，但至今未给原告办理房屋产权登记。被告辩称未办理产权登记的原因在第三方，因工程施工方不能向被告提供涉案工程的验收报告及相关资料，致使主体工程不能验收，被告不能及时向产权登记部门申办初始登记及房屋权属登记。被告对此结果没有过错，亦没有违约行为，不应承担违约责任。一审认为，即使因施工方原因造成被告逾期办理房屋产权登记，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，被告与施工方的纠纷也不能由原告来承担责任，原被告应受双方间商品房买卖合同关系的约束。被告主张因与施工方存在纠纷导致迟延向管理部门申请登记而免除其违约责任，理由不当，不予支持。 本案焦点在：一、关于韵舟房地产公司是否应为原告办理房产证书的问题。一审认为，本案确存在办理产权证照的现实障碍。经查2016年2月10日案涉房屋交房后，案涉住宅小区已具备验收条件的是人防工程、消防工程，因房地产公司与施工方存在纠纷，建设工程竣工验收、规划验收尚不具备条件。本案诉争房屋尚不具备办证条件，一审法院强制裁判有司法权干涉行政权之嫌，被告在为原告办理房产证过程中，应履行的是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记管理部门备案、通知原告签署办理房产证有关文件等协助义务。关于原告要求被告限期为其办理房产证的主张，理据不足，不予支持。待条件成就，韵舟房地产公司应当履行办理商品房初始登记的义务，以及继续履行为原告办理房屋产权资料登记的备案义务。 二、关于原告主张逾期办证违约金问题。对于涉案房屋的交付时间，原告主张交付时间是2016年2月10日，韵舟房地产公司虽持有异议，但其未提交相关证据予以佐证，就原告主张交房时间予以采信。自此时间计算90日至2016年5月10日，韵舟房地产公司没有为原告办理产权资料的登记备案。但考虑到刘峰珍并未举证证明因韵舟房地产公司逾期办证造成其实际损失的事实主张，而韵舟房地产公司已按约交付房屋，逾期办证相对于逾期交房和逾期付款对当事人的影响较小，至少对刘峰珍使用房屋并无造成影响，且双方当事人在协议中对逾期办证违约金也未约定，结合韵舟房地产公司的违约事实及造成的实际影响，一审酌情确定韵舟房地产公司从违约之日即2016年5月11日起，以购房款421,470元为基数，按日万分之零点五的标准计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、隆尧韵舟房地产开发有限公司向刘峰珍支付逾期办证违约金，以购房款421,470元为基数，从2016年5月11日起，按日万分之零点五的标准付至其提交案涉房屋办理产权登记所需材料到产权登记部门备案之日止。二、驳回刘峰珍的其他诉讼请求。如果指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由隆尧韵舟房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，当事人签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思表示，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，审查认购协议约定的“名称”、“签订商品房买卖合同的同时，本协议失效”等内容，将协议双方等待具备取得商品房预售许可证明后受该认购协议约束的前提下另行订立商品房买卖合同这一情形进行衡量，《房屋认购协议书》符合预约合同的构成要件。就本案办理案涉房屋产权登记的适用程序和争执利益而言，原审判决将《房屋认购协议书》的法律效力等同于商品房买卖合同法律效力错误。本案应当以预约合同（即《房屋认购协议书》）的效力审查刘峰珍诉请主张应否予以支持。 本案，当事人签订《房屋认购协议书》后，韵舟房地产公司于2014年6月20日取得案涉房屋商品房预售许可证后，其在具备且能够与刘峰珍签订商品房预售合同的情况下，并未与刘峰珍签订商品房预售合同，韵舟房地产公司的行为违反其应当承担的预约合同义务，规避房屋管理部门的监管存在过错，其应当承担违反预约合同的违约责任。从案涉房屋的交付情况审查，工程通常要经过竣工、验收等程序，才能符合交付房屋的条件。而韵舟房地产公司所述施工单位未提交竣工报告及相关资料，不能办理房屋产权登记的事由(即河北齐翔工程项目管理有限公司的监理证明内容)，混淆了房地产开发项目竣工，经验收合格后，向建设行政主管部门备案，方可交付房屋的验收条件，与工程竣工验收后经规划核实符合规定等条件才可办理产权登记的关系，该抗辩意见不能成立。鉴于韵舟房地产公司在履行《房屋认购协议书》过程中存在诸多过错，且案涉房屋于2016年2月10日交房后，韵舟房地产公司并未采取积极的行为，只是在2019年11月15日前(邢台仲裁委定于2019年11月15日开庭，韵舟房地产公司称记不清石家庄建设集团有限公司何时在仲裁委起诉立案）以反请求申请人身份提起对石家庄建设集团有限公司应履行完成竣工验收、竣工结算等反请求。对此，应认定韵舟房地产公司怠于行使权利已造成拖延办理房屋产权登记的客观结果，这是造成未能进入办理房屋产权登记程序的主要原因。另一方面，刘峰珍在房屋未具备商品房预售许可证后的情形下，签订《房屋认购协议书》，也是造成本案无法以商品房预售合同约定的交房时间作为判断依据的原因。根据《房屋认购协议书》预约合同与商品房买卖合同的效力不同，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定中涉及“商品房买卖合同”有关内容的规定，由于建设工程具有显著公共性，涉及商品房预售合同的履行、房屋建筑市场的管理秩序等问题，只有韵舟房地产公司单方行为并不能取得案件涉及的房屋产权证书，需要经过房屋建设、规划主管部门审核，施工单位、业主的配合。在此过程中，需要平衡各方当事人利益。综合以上判断事由，根据韵舟房地产公司怠于办理商品房预售合同，怠于行使权利已造成拖延办理房屋产权登记的客观结果，合理兼顾当前房地产市场发展环境和因受到新冠病毒疫情影响所造成的拖延，以及形成本案纠纷的过错和原因力等因素，衡量当事人之间因办理房屋产权登记所涉及行业经营和众多买受人群体利益的利益范围，根据公平原则和诚实信用原则，本院只对韵舟房地产公司怠于行使权利造成拖延办理房屋产权登记的民事责任作出处理，确定韵舟房地产公司应当赔付刘峰珍9,000元。并给予韵舟房地产公司合理期间进行办理房屋产权登记事宜。对于超出合理期间（应根据有关法律规定，在所涉案件中审查确定）办理房屋产权登记所造成的损害，刘峰珍有权另行诉讼。至于实际交付房屋时间的认定问题。根据当事人陈述，刘峰珍提供的办理物业服务协议、入住通知书等证据，足以证明案涉房屋的交房时间为2016年2月10日。韵舟房地产公司提出的举证责任倒置原则问题，属于曲解裁判理由和法条文义，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律和裁判结果不当，本院予以纠正。因隆尧韵舟房地产开发有限公司是造成拖延办理房屋产权登记的民事责任主体，应由其承担二审诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第三项、第六十条第一款、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省隆尧县人民法院（2019）冀0525民初1997号民事判决； 二、自本判决生效之日起十日内，隆尧韵舟房地产开发有限公司向刘峰珍赔付9,000元； 三、驳回刘峰珍的其他起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由隆尧韵舟房地产开发有限公司负担；二审案件受理费80元，由隆尧韵舟房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年十二月十一日 书记员  张姿魏