北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13402号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审原告）：李窈秋，女，1983年9月17日出生，住北京市东城区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人李窈秋合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人中天公司之委托诉讼代理人孟园园与被上诉人李窈秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第四项、第五项、第六项，撤销第二项、第三项，改判中天公司不支付李窈秋2020年4月3日至2020年6月2日期间租金差额4200元以及2019年1月3日至2019年10月3日期间租金差额7200元；二、本案诉讼费由李窈秋承担。事实和理由：1.中天公司已经通过电话和李窈秋沟通过2019年1月3日至2019年10月3日期间的租金，李窈秋已经同意每月减少800元，中天公司后期也是按照降低后的标准分别于2019年1月、4月、7月向李窈秋支付租金，李窈秋从未提出异议，故减少后的租金标准是双方协商一致的结果，并不存在少付租金的情况，中天公司不应支付其2019年1月3日至2019年10月3日期间的租金差额7200元。2.关于2020年4月3日至2020年6月2日期间的租金差额，该期间降低租金是因为受新冠疫情影响，涉案小区严格管理，中天公司的业务人员无法带客户看房，达不到房屋及时出租的目的，中天公司联系李窈秋降低房租，但李窈秋不同意，中天公司遂自行按照降低后的标准向李窈秋支付了2个月的租金。李窈秋辩称，不同意中天公司的上诉请求及理由。李窈秋向一审法院起诉请求：1.确认李窈秋、中天公司于2019年9月23日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月21日解除；2.中天公司支付李窈秋2020年4月3日至2020年6月2日期间租金差额4200元；3.中天公司支付李窈秋2019年1月3日至2019年10月3日期间租金差额7200元；4.中天公司支付李窈秋未按约定支付租金的违约金19400元；5.中天公司支付李窈秋2019年9月至2020年5月期间的水费882元、2019年9月至2020年6月期间的电费22.52元；6.中天公司赔偿李窈秋经济损失2000元。一审法院认定事实：2015年起，李窈秋委托中天公司代理出租位于北京市朝阳区×××0号房屋（以下简称×××0号房屋）。双方于2018年9月15日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定：李窈秋委托中天公司代为办理×××0号房屋出租等事宜，期限为2018年10月3日至2019年10月2日，月租金11000元，中天公司分别于2018年10月3日、2019年1月3日、2019年4月3日、2019年7月3日将各期租金支付李窈秋。双方于2019年9月23日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定：李窈秋委托中天公司代为办理×××0号房屋出租等事宜，期限为2019年10月3日至2020年10月2日，月租金9700元，中天公司分别于2019年10月3日、2020年1月3日、2020年4月3日、2020年7月3日将各期（季度）租金支付李窈秋；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；中天公司有未按约定划付租金达7日以上等行为的，李窈秋有权单方解除合同、中天公司应按照月租金的200％向李窈秋支付违约金。中天公司按11000元/月的标准向李窈秋支付了2018年10月3日至2019年1月2日期间的租金，2019年1月3日至10月2日期间的租金按10200元/月标准交纳，2019年10月3日至2020年4月2日期间的租金按9700元/月标准交纳，4月3日至6月2日期间的租金于4月22日、5月6日各支付了7600元。2020年4月18日，李窈秋向中天公司邮寄送达《解除出租委托代理合同通知书》，以中天公司没有按期支付租金为由，通知解除合同，中天公司于2020年4月21日签收该通知书。一审诉讼中，李窈秋要求确认双方所签《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月21日解除，并要求中天公司给付水费882元、电费22.52元。经一审法院询问，中天公司表示同意李窈秋上述请求。李窈秋另主张中天公司未足额支付2019年1月3日至10月2日期间租金，合计拖欠7200元。中天公司主张双方协商一致变更租金标准为10200元，故不存在拖欠。李窈秋对此不予认可。中天公司未就其上述主张举证证明。李窈秋主张中天公司未足额支付2020年4月3日至6月2日期间租金，合计拖欠4200元。中天公司主张因新型冠状病毒肺炎疫情影响，其无法带租户看房、出租房屋，影响收益，其与李窈秋协商降低租金标准，李窈秋拒绝，故其自行降低租金并按照7600元/月的标准向李窈秋支付。中天公司就其主张未举证证明。经询，中天公司称其于2019年将×××0号房屋出租给4户承租人，收取承租人租金、向李窈秋支付租金，从中赚取差额，2020年5月时，其中3户租赁合同到期，剩余1户未到期。另，李窈秋主张中天公司未依约于2020年4月3日支付下一季度租金的行为构成违约，给其造成利息损失，应向其支付违约金。中天公司对此不认可，并以李窈秋主张的违约金过高，申请法院适当减少。李窈秋另主张其于2015年向中天公司交付×××0号房屋时，配置有双人床（3张）、洗衣机（1台）等家具家电，中天公司交还房屋时缺少双人床（1.8m×2.0m）1张、洗衣机1台。李窈秋就其主张向一审法院提交了2015年10月2日的《北京市房屋出租委托代理合同》及其附件，其中《房屋交割清单》载有“洗衣机数量1旧；床数量3旧”等。中天公司对该证据的真实性无异议，亦认可交还房屋时屋内没有床的事实，但主张其持有的《房屋交割清单》未载有洗衣机，并就此提交了2015年10月2日《房屋交割清单》，该证据在洗衣机及其数量一栏未填写内容。李窈秋主张上述2份交割清单均系中天公司填写，其仅签字确认。中天公司对此表示“不清楚”。李窈秋另主张上述双人床、洗衣机系其十年前购买，其时床的价格约2000元、洗衣机约800元，中天公司对此表示不认可，主张床的现价值为500元，对洗衣机的价值不发表意见。一审法院认为，李窈秋要求确认双方所签《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月21日解除，并要求中天公司给付水费882元、电费22.52元，中天公司对此表示同意，一审法院不持异议，对此予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李窈秋、中天公司于2018年9月15日和2019年9月23日所签《北京市房屋出租委托代理合同》均系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。根据双方于2018年9月15日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定，中天公司应按照11000元/月的标准向李窈秋支付2018年10月3日至2019年10月2日的租金，但中天公司实际按照10200元/月的标准向李窈秋支付2019年1月3日至10月2日的租金。中天公司虽主张与李窈秋协商一致变更了租金标准，但李窈秋对此不予认可，中天公司亦未就此举证证明，故一审法院对其上述主张不予采信。李窈秋要求中天公司支付2019年1月3日至10月2日期间租金差额7200元的请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据双方于2019年9月23日所签《北京市房屋出租委托代理合同》约定，中天公司应按照9700元/月的标准于2020年4月3日向李窈秋支付4月3日至7月2日期间的租金，但中天公司实际于4月22日、5月6日支付4月3日至6月2日租金合计15200元。中天公司虽主张迟延、未足额支付租金系因新型冠状病毒肺炎疫情影响导致其无法出租×××0号房屋，影响收益，但其未就此举证证明，此外，其于诉讼中亦自认2019年至2020年5月期间房屋内仍有4户承租人，故一审法院对中天公司的上述主张不予采信。李窈秋要求中天公司支付2020年4月3日至6月2日期间租金差额4200元的请求，一审法院予以支持。中天公司迟延支付租金达7日，构成违约，应向李窈秋承担违约责任。诉讼中，中天公司以李窈秋主张的违约金过高，申请适当减少。一审法院综合中天公司欠付租金的数额、迟延支付期限、李窈秋实际损失等因素酌情确定为300元。关于经济损失，中天公司虽主张其持有的《房屋交割清单》未载有洗衣机，但其对上述2份《房屋交割清单》的填写过程以及李窈秋所述2份《房屋交割清单》系中天公司填写、李窈秋签字确认的主张表示“不清楚”，亦未提供相反证据，故一审法院对李窈秋的主张予以采信。中天公司对于2份《房屋交割清单》填写不一致的原因未进行合理解释，且其认可李窈秋提交的《房屋交割清单》的真实性，故一审法院对李窈秋提交的《房屋交割清单》的真实性以及其所述已向中天公司交付洗衣机的主张予以采信。合同解除后，中天公司应将房屋及屋内物品恢复原状交还李窈秋，现李窈秋主张缺少1张双人床、1台洗衣机，而中天公司未举证证明已交还，故一审法院对李窈秋的上述主张予以采信。中天公司应就未交还上述物品给李窈秋造成的损失向李窈秋承担赔偿责任。关于赔偿金额，一审法院综合双方当事人的意见、物品折旧等因素，酌情确定为800元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李窈秋与中天公司于二○一九年九月二十三日所签《北京市房屋出租委托代理合同》于二○二○年四月二十一日解除；二、中天公司于判决生效之日起七日内支付李窈秋二○二○年四月三日至二○二○年六月二日期间租金差额四千二百元；三、中天公司于判决生效之日起七日内支付李窈秋二○一九年一月三日至二○一九年十月三日期间租金差额七千二百元；四、中天公司于判决生效之日起七日内赔偿李窈秋未按约定支付租金的违约金三百元；五、中天公司于判决生效之日起七日内支付李窈秋水费八百八十二元、电费二十二元五角二分；六、中天公司于判决生效之日起七日内赔偿李窈秋经济损失八百元；七、驳回李窈秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，中天公司向本院提交：证据1，通话录音及对应文字整理内容各一份，证明中天公司的员工张某于2018年12月25日通过电话与李窈秋就涉案房屋降低租金的问题进行了沟通协商，双方约定2019年1月3日至2019年10月2日期间租金降为10200元。李窈秋向本院提交：证据1，微信聊天截屏一张，证明中天公司在2018年12月份要求将租金降低1000元，但李窈秋并未同意。本院组织双方当事人进行了证据交换以及质证。李窈秋对中天公司提交的通话录音及对应文字整理内容发表质证意见称，认可该录音的真实性，但不认可其证明目的，该录音是李窈秋与中天公司店长的谈话过程，但是从中可以看出中天公司带有要挟性质，李窈秋的本意是不愿降价，李窈秋在双方此前沟通过程中也不同意降价。中天公司对李窈秋提交的微信聊天截屏发表质证意见称，认可其真实性及证明目的，正是因为双方在微信中没有达成一致，中天公司才会在2018年12月25日通过电话与李窈秋进行沟通。本院经审查认为，因中天公司与李窈秋均认可对方提交证据的真实性，故本院对其形式上的真实性予以采信，对其证明目的将在本院认为部分予以论述。二审经查：1.中天公司提交的通话录音中有如下内容：张某：“10200行吧姐？”李窈秋：“那就这样吧。”张某：“你放心，咱俩价格定完了，10200就没问题，好吗姐？”李窈秋：“以后这房子就是你负责了？那其他人呢？”张某：“对，我是负责整个店，我是这个店的店长。”李窈秋：“行吧，但是合同我不签了，然后你就按这个每个月按时付款吧。”2.李窈秋提交的微信聊天截屏显示时间为2018年12月15日。二审经询，中天公司同意向李窈秋支付一审判决认定的违约金300元、水费882元、电费22.52元以及经济损失800元。关于涉案房屋的出租情况，李窈秋称涉案房屋为三居室，最多只能租三户；中天公司则称涉案房屋有隔断，可对外出租四户，至2020年5月份三户到期，尚有一户未到期。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：中天公司关于不支付李窈秋2020年4月3日至2020年6月2日期间租金差额4200元以及2019年1月3日至2019年10月3日期间租金差额7200元的主张能否成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李窈秋与中天公司签订了出租代理期自2018年10月3日至2019年10月2日以及2019年10月3日至2020年10月2日的两份《北京市房屋出租委托代理合同》，均系双方当事人真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。2020年4月18日，李窈秋以中天公司未按期支付租金为由向中天公司发出《解除出租委托代理合同通知书》，中天公司于2020年4月21日签收该通知，现中天公司认可双方合同于2020年4月21日解除，故一审法院对此予以确认，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的出租代理期自2018年10月3日至2019年10月2日的《北京市房屋出租委托代理合同》因出租代理期届满而终止；出租代理期自2019年10月3日至2020年10月2日的《北京市房屋出租委托代理合同》因双方确认于2020年4月21日解除而终止。李窈秋现主张中天公司未足额支付前述两份合同约定的租金，要求中天公司支付租金差额、违约金及水电费并赔偿损失。因中天公司同意向李窈秋支付一审法院认定的违约金、水电费及经济损失，故本院不持异议。关于2020年4月3日至2020年6月2日期间的租金差额。根据查明案件事实，双方签订的出租代理期2019年10月3日至2020年10月2日的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的租金标准为每月9700元，中天公司依此标准向李窈秋支付了2019年10月3日至2020年4月2日的租金，但对2020年4月3日至2020年6月2日期间的租金，中天公司仅按7600元/月的标准予以支付。对此，中天公司辩称其降低租金标准系因疫情影响导致涉案房屋无法及时出租，且其与李窈秋就降低该部分租金的事宜进行过沟通。但据当事人陈述，中天公司认可涉案房屋可出租四户，至2020年5月份三户到期、尚有一户未到期，加之其未提交证据证明其就降低该部分租金与李窈秋进行过沟通，故其关于不支付李窈秋2020年4月3日至2020年6月2日期间租金差额的主张不能成立，本院不予支持。一审法院根据约定标准、诉争期间以及已付租金数额，认定中天公司应向李窈秋支付2020年4月3日至2020年6月2日期间租金差额4200元，具有事实及法律依据，本院予以维持。关于2019年1月3日至2019年10月3日期间的租金差额。根据查明案件事实，双方签订的出租代理期2018年10月3日至2019年10月2日的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的租金标准为每月11000元，中天公司依此标准向李窈秋支付了2018年10月3日至2019年1月2日的租金，但对2019年1月3日至2019年10月2日期间的租金，中天公司仅按10200元/月的标准予以支付。对此，中天公司辩称其已与李窈秋就降低该部分租金至10200元/月的事宜进行过沟通且达成一致，并于二审期间提交了其工作人员与李窈秋的通话录音，李窈秋虽主张降低租金至10200元/月并非其真实意思表示并提交微信聊天记录予以佐证，但从通话录音体现的内容以及微信聊天记录与通话录音的形成时间来看，李窈秋在通话中已对降低该部分租金至10200元/月表示同意，且在案证据尚不足以证明李窈秋在通话中存在意思表示不真实的情形，故中天公司关于不支付2019年1月3日至2019年10月3日期间租金差额7200元的主张，具有相应依据，本院予以支持。综上所述，中天公司的上诉请求因二审提交证据而部分成立，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43078号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43078号民事判决第三项、第七项；三、驳回李窈秋的其他诉讼请求。一审案件受理费321元，由李窈秋负担262元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担59元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费85元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担31元（已交纳），由李窈秋负担54元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月二十八日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪