云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1983号上诉人（原审原告）：弥勒巨人商业运营管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：李胜勇，男，1970年9月5日生，汉族，个体工商户，住华宁县。委托诉讼代理人：杨元平，北京恒德（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：钱霄，北京恒德（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司（以下简称弥勒巨人公司）因与被上诉人李胜勇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。弥勒巨人公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持一审上诉人的全部诉讼请求；判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定本案涉《租赁合同》于2019年3月15日终止存在错误，本案案涉《租赁合同》在上诉人向人民法院起诉行使合同解除权前并未终止。上诉人与被上诉人签署的《巨人世纪广场租赁合同书》（合同编号：JRSG-BXJ00128以下简称“《租赁合同》”）租赁期限尚未届满，被上诉人未经上诉人同意擅自撤场，停止经营，并且其自使用租赁商铺之日起就未按合同约定向上诉人交付任何租金、物业管理费和其他应付费用，一审判决已经认定了被上诉人构成违约。根据《中华人民共和国合同法》及法〔2019〕254号《最高人民法院关于印发的通知》的规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，如双方在履行合同过程中形成合同僵局，违约方需不存在恶意违约的情形下通过起诉的方式请求解除合同。被上诉人存在拒不支付租金等恶意违约的行为，不享有法定和约定解除权，且被上诉人也未采取起诉的方式解除合同，一审判决以被上诉人递交《撤场申请书》次日起算6个月为合同终止期没有依据。本案合同的终止时间应当为上诉人向人民法院起诉行使合同解除权的时间即2020年7月16日。二、一审判决对案涉租金、物业管理费的起算期间及金额的认定均存在错误。一审判决已经认定了合同约定被上诉人须于进场装修之日起向上诉人交付物业管理费的事实，被上诉人当庭也自认对上诉人起算物业管理费的时间为2017年11月15日没有异议。但一审判决在计算物业管理费时，仍以2018年7月1日作为物业管理费的起算时间，与其认定的事实不符，一审判决对物业管理费的起算时间存在错误，本案物业管理费的起算时间应为2017年11月15日。被上诉人自擅自撤场后遗留大量物品在租赁商铺内，客观上一直占用上诉人的商铺，被上诉人应当支付占用商铺期间的租金及物业管理费，一审判决对案涉租金及物业管理费的计算期间存在错误。一审判决认为被上诉人擅自撤场时将贵重物品搬离，未将店铺上锁，其遗留物品视为遗弃物，上诉人可以随时处理均系事后判断，一审判决认为“原告主张被告占用事实缺乏依据”存在错误。被上诉人客观上一直占用上诉人的商铺，被上诉人应当支付占用商铺期间的租金及物业管理费。案涉租金应当自2018年7月1日计算至2020年7月15日，应付租金为360150元，案涉物业管理费应当自2017年11月15日计算至2020年7月15日，物业管理费为84175元。三、一审判决对滞纳金计算错误。一审判决在计算滞纳金时，将合同约定“每日按拖欠款项总额之千分之三计算”的内容变更为“按逾期天数及所欠金额的千分之三计算”，以年利率千分之三来计算本案所涉滞纳金，与合同约定严重不符，对滞纳金计算存在严重错误。被上诉人一直逾期支付租金及物业管理费至今，被上诉人支付的滞纳金应当自欠付之日起计算至其全部款项付清之日止。一审仅计算2018年7月1日至2019年3月15日期间的滞纳金，与合同约定不符，判决内容没有依据，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求，维护上诉人的合法权益。李胜勇辩称，上诉人与被上诉人签订的合同第十一章第五条约定“租赁期间，如乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的。须提前六个月书面通知甲方，经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止，此期间乙方仍需按约定支付租金、综合管理费、营销推广费”。被上诉人已经严格依照合同约定在经营发生困难时向上诉人提出解除合同的申请，被上诉人确实存在应付未付物业费的情况，但是并非是上诉人不同意被上诉人终止合同的真实意思，上诉人真实意思是因为没有新的品牌入驻，仅考虑己方利益。被上诉人明确向上诉人表示过只要同意其撤场，即可一并支付应付未付租金、物业费，及租赁合同约定的弥补上诉人商铺空置6个月的租金、综合管理费、营销推广费。但是上诉人仍然置若罔闻，被上诉人不得不拖延支付应付未付费用以制衡上诉人滥用权利。根据《合同法》第91条及租赁合同第十一章可知，一审认定终止时间正确。被上诉人于2018年12月4日将其设施、贵重物品搬出商铺且未上锁，根据租赁合同第12章第一条之约定，如被上诉人未于甲方通知时间内将出租商铺内物品搬出，则视为被上诉人自动放弃对该物品的一切权益，上诉人可采取其认为适当的方式处置，被上诉人无异议且不得主张赔偿。上诉人主张的案外人鲁运学私自去搬运案涉商铺遗留物是自身的行为，案外人的行为是基于上诉人未将遗留物清理而非被上诉人持续占用商铺的原因导致的。被上诉人擅自撤场后虽有遗留物，但并不构成持续占有商铺，不应支付租金和物业费。综合全案证据认定，本案起因系上诉人出于自身利益而不顾被上诉人损失扩大，未按合同约定同意被上诉人撤场申请，违背了诚实信用原则，因此应兼顾双方合同履行情况当事人过错综合考虑，故被上诉人认为一审法院滞纳金计算合理合法。请求二审法院综合考虑，驳回上诉人上诉请求。弥勒巨人公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签署的JRSG-BXJ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》，由被告李胜勇将弥勒市巨人世纪广场冉翁路1栋5层1-5-03号商铺返还原告弥勒巨人公司；2.判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至实际交付商铺之日的租金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金人民币360150元；3.判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司实际交付商铺之日的物业服务费，其中2018年7月1日至2020年7月15日的物业服务费为人民币84175元；4.判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年的生活垃圾清运费人民币9450元、水费5022元；5.请求判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至全部租金支付完毕之日止按年利率24%计算的租金滞纳金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金滞纳金为人民币131491.5元；6.请求判令被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年11月15日至全部物业服务费支付完毕之日按年利率24%计算的物业服务费滞纳金，其中2017年11月15日至2020年7月15日的物业服务费滞纳金36260.23元；7.请求人民法院依法判决李胜勇承担本案诉讼费、保全费。一审法院确认事实：2016年原告与昆明展星和创商业咨询管理有限公司签订《招商顾问服务合同》，约定2016年10月1日至2018年9月30日原告弥勒巨人公司委托昆明展星和创商业咨询管理有限公司对弥勒巨人万城纪项目（巨人世纪广场）开展物业招商顾问策划及招商运营工作。2017年7月20日原告弥勒巨人公司与被告李胜勇签订ＪＲＳＧ-ＢＸＪ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》（授权代表人李俊雄签字），约定弥勒巨人公司将位于弥勒市租给被告李胜勇用于经营餐饮；租赁期5年即2018年1月10日至2023年1月9日，自2018年7月1日起计收租金；被告李胜勇须于进场装修起向原告弥勒巨人公司交付物业管理费（装修免租金期间被告李胜勇免交租金、综合管理费、营销推广费）；商铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一个合同年，第一年（六个月）至第三年的租金、综合管理费、营销推广费均分别为9.33元／平方米，第四年至第五年的租金、综合管理费、营销推广费均分别为10.43元／平方米，其中第一年应付租金、综合管理费、营销推广费88200元，第二年至第三年分别应付租金、综合管理费、营销推广费176400元，第四年至第五年分别应付租金、综合管理费、营销推广费197190元；租金、综合管理费、营销推广费按季度支付，物业管理费按每月每平方米5元计收，本案商铺每年应支付物业管理费31500元，按年度支付，其中第一年的租金、综合管理费、营销推广费于签订本合同之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费；合同第三章第五条约定“乙方（即被告李胜勇，下同）须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方（即原告弥勒巨人公司，下同）交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日未缴纳，甲方有权终止本合同，且无需承担任何责任。”；合同第五章第一条约定“乙方须向甲方缴纳合同保证金，作为忠实履行合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金，合同保证金应保持人民币30360元，乙方在签署合同之日起10天内向甲方交付全部合同保证金。合同有效期内，如因乙方原因导致合同保证金被扣减的，乙方有义务接到甲方通知之日起10天内补足合同保证金。逾期未缴付或逾期未补足的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担本合同总额10%的违约金。”合同第五章第三条约定“保证金已依前文被扣减或者不予退还外，甲方应在下列情况发生后二十日内将合同保证金50%无息退还乙方即本租赁合同届满、乙方将空置的承租场所交还甲方；乙方圆满解决应其违反本协议所产生的纠纷以及乙方的水费、燃气费、电费及其他各项费用应与有关部门及单位结清。合同保证金的其余50%装作消费者投诉乙方所售的商品或者产品或提供的服务的质量出现问题的赔偿备用金，若乙方所出售的所有商品或产品或提供的服务至所有服务在3个月内未出现顾客因质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还合同保证金剩余的全部款额。”合同第十章第二条约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余租期应缴付租金、综合管理费、营销推广费的标准向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从全部合同保证金中抵扣。合同保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。”合同第十一章第二条约定“在下列情况下甲方有权提前终止合同并收回出租的商铺：1.乙方就租金、综合管理费、营销推广费、物业复位费和在本合同项下应付的其他款项一项在到期30天内仍未支付（无论有无正式要求支付）；10.乙方未经甲方同意擅自停止营业或中断停止其他营业连续超过5天或累计超过10天；12.本合同中规定的其他提前终止合同的情况乙方应在甲方发出有关提前终止合同的通知后五日内与甲方进行谈判，以解决提前终止合同事宜。如果在上述书面通知发出五日内双方未能达成一致或乙方拒绝在上述期间内进行谈判，则本合同自终止合同通知书发出十五日后自行终止。乙方须按甲方通知的日期将出租商铺内乙方所有的物品搬出，并将出租商铺交还甲方。如乙方未于甲方通知的时间将出租商铺内乙方所有的物品搬出，则视为乙方放弃对该物品的一切权利，甲方可以采取其认为适当的任何方式处置该物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），乙方对此无任何异议，亦不要求甲方对其进行任何形式的赔偿。如果乙方违约并导致甲方提前终止本合同，则乙方所交付的合同保证金、综合管理费、营销推广费作为其违约金，不予退还，同时乙方还用按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、综合管理费、营销推广费。”合同第十一章第五条约定“租赁期间，如乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的。须提前六个月书面通知甲方，经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止，此期间乙方仍需按约定支付租金、综合管理费、营销推广费。如乙方未经甲方书面同意，擅自终止合同，结束营业，甲方有权要求乙方支付本合同未履行期间的租金、综合管理费、营销推广费及相关费用并追偿损失。”；同时合同对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，被告李胜勇向原告弥勒巨人公司交付合同保证金30600元、装修保证金10000元。2017年10月被告李胜勇将其向原告弥勒巨人公司租赁的商铺承包给云南艺润装饰工程有限公司装修，2017年12月18日上午云南艺润装饰工程有限公司的员工李宗明在装修过程中从五楼摔下当成死亡，因云南艺润装饰工程有限公司未按操作规程落实安全措施被弥勒市住房和城乡建设局处罚10000元，2017年12月28日经原告弥勒巨人公司、被告李胜勇、云南艺润装饰工程有限公司及李宗明的亲属谢洪兰、李才路、李小琴协商，李宗明死亡产生的损失由云南艺润装饰工程有限公司赔偿400000元、被告李胜勇补偿60000元、原告弥勒巨人公司补偿200000元，李宗明的亲属谢洪兰、李才路、李小琴于2017年12月28日收到原告弥勒巨人公司的补偿款200000元。2018年1月29日原告弥勒巨人公司出具《缴款通知单》，要求被告李胜勇于2018年2月8日向原告弥勒巨人公司缴纳2018年5月15日至2018年8月14日的租金（含综合管理费、营销推广费）44100元，2017年11月15日至2018年11月14日的物业服务费31500元，2017年10月30日至2018年1月9日装修产生的电费1687元、水费400元，共计77687元。2018年2月1日起弥勒市城市供水排水价格为5.40元／立方米。2017年10月30日至2018年1月9日装修用电843.50度、临时用水20天应付水费400元、电费1687元（2元／度）；截至2018年9月30日用水932立方米，应付水费5032.80元、水损费用186.40元（0.20元／立方米），合计7306.20元。2018年10月1日至2018年10月31日被告李胜勇用水82立方米，应付水费442.80元、水损费用16.40元，合计459.20元。2018年11月8日被告李胜勇缴纳水费442.80元（1014立方米-932立方米）、水损费用16.40元，合计459.20元的一笔。同日交付水费5032.80元、水损费用186.40元，合计5219.20元的一笔。弥勒市的餐饮业、娱乐业城市生活垃圾处理费收费标准为每月1.50元／平方米，2018年4月13日被告李胜勇转账支付垃圾清运费23800元。2019年3月17日17时02分原告弥勒巨人公司向被告李胜勇的130××××2953号手机发送2019年2月20日原告弥勒巨人公司制作的《交款通知书（第一、第二期租金及物业服务费）》给被告李胜勇。2019年7月10日原告弥勒巨人公司通过弥勒市城建市政公共设施管理有限公司代开《云南增值税专用发票（城市生活垃圾处理费）》，含税金额26430元。2018年9月5日被告李胜勇向李俊雄递交《撤场申请书》，2019年8月2日原告弥勒巨人公司制作《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》载明原告弥勒巨人公司确认2018年9月15日收到被告李胜勇的《撤场申请书》，原告弥勒巨人公司确认被告李胜勇于2018年12月4日擅自停业并撤走商铺内的设备设施，原告弥勒巨人公司于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，被告李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请，原告弥勒巨人公司决定解除双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》并将商铺收回，并要求被告李胜勇支付第一至第四期租金及第一至第二期物业服务费和2018年的生活垃圾清运费及合同期内的租金的20%的违约金，合计539053元，因双方对物业管理费、违约金产生分歧，被告李胜勇未缴纳相关费用，2019年8月11日上午10时49分原告弥勒巨人公司将《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》发送到被告李胜勇的130××××2953号手机。2018年12月4日，被告李胜勇撤离其承租的弥勒市弥阳镇巨人世纪广场髯翁路1幢5层1-5-3号商铺，停止营业，商铺的门未上锁。之后，原告弥勒巨人公司对被告李胜勇使用的水表进行拍照，水表读数为1110立方米（应付水费518.40元），并进入本案所涉1幢5层1-5-3号商铺对商铺内进行拍照，该商铺内遗留了隔板、水桶、柜子等，庭审时被告李胜勇明确表示上述物品其不要了。2020年4月弥勒市弥阳镇吉山社区居民委员会者林寨居民小组15号的鲁运学从其女儿鲁婕的朋友赵娟处得知被告李胜勇撤场后遗弃物不再需要（赵娟的丈夫李平华〈被告李胜勇的表弟〉告知赵娟，赵娟转告鲁婕），即进入本案被告李胜勇租赁的商铺拆卸电线、木板、扣板等材料时弄坏巨人世纪广场的扶梯，鲁运学赔偿了电梯损失3900元（鲁运学的女儿鲁婕微信转账支付）。2020年5月8日原告弥勒巨人公司委托云南万捷律师事务所出具万捷律函（2020）字第23号《律师函》要求被告李胜勇在收到《律师函》之日起7个工作日内到原告弥勒巨人公司办理解除合同、退还租赁商铺相关手续，并给付2018年7月1日至2019年7月1日的租金176400元、2017年11月15日至2019年11月14日的物业服务费63000元，2018年生活垃圾清运费9450元、水费5022元及产生的违约金149667.60元、租金滞纳金275184元、物业复位费滞纳金132961元，合计754985.10元。但原告弥勒巨人公司未将上述《交费通知单》《律师函》送达被告李胜勇。审理中，被告李胜勇承认欠原告弥勒巨人公司水费518.40元、生活垃圾清运费9450元。一审法院认为：2017年7月20日原告弥勒巨人公司与被告李胜勇签订的ＪＲＳＧ-ＢＸＪ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，合同双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。《巨人世纪广场租赁合同书》签订后，原告弥勒巨人公司将双方约定租赁的1幢5层1-5-3号商铺交付给被告李胜勇使用，已全面履行了自己的合同义务，被告李胜勇应依约给付原告弥勒巨人公司租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费、水电费等费用，被告李胜勇未依约给付原告弥勒巨人公司租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费、水费，已违反双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第二条、第四章第一条、第十一章第二条第一项和第十项及附件二的约定，构成违约，依法应承担违约责任。双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条约定“租赁期间，如乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的。须提前六个月书面通知甲方，经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止，此期间乙方仍需按约定支付租金、综合管理费、营销推广费。如乙方未经甲方书面同意，擅自终止合同，结束营业,甲方有权要求乙方支付本合同未履行期间的租金、综合管理费、营销推广费及相关费用并追偿损失。”第十一章第二条第十二项约定“本合同中规定的其他提前终止合同的情况乙方应在甲方发出有关提前终止合同的通知后五日内与甲方进行谈判，以解决提前终止合同事宜。如果在上述书面通知发出五日内双方未能达成一致或乙方拒绝在上述期间内进行谈判，则本合同自终止合同通知书发出十五日后自行终止。乙方须按甲方通知的日期将出租商铺内乙方所有的物品搬出，并将出租商铺交还甲方。如乙方未于甲方通知的时间将出租商铺内乙方所有的物品搬出，则视为乙方放弃对该物品的一切权利，甲方可以采取其认为适当的任何方式处置该物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），乙方对此无任何异议，亦不要求甲方对其进行任何形式的赔偿。如果乙方违约并导致甲方提前终止本合同，则乙方所交付的合同保证金、综合管理费、营销推广费作为其违约金，不予退还，同时乙方还用按本合同所述标准向甲方支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、综合管理费、营销推广费。”本案中，被告李胜勇于2018年9月5日向原告弥勒巨人公司的授权代表人李俊雄提交《撤场申请书》，原告弥勒巨人公司确认于2018年9月15日收到被告李胜勇的《撤场申请书》，并确认被告李胜勇于2018年12月4日擅自停业并撤走商铺内的设备设施，原告弥勒巨人公司于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，被告李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请。2019年8月11日上午10时49分原告弥勒巨人公司将《关于租金、违约金支付及解除合同事宜的函》发送到被告李胜勇的130××××2953号手机。本案中，原告弥勒巨人公司既主张被告李胜勇未经其同意擅自停止营业并撤场构成违约，也主张被告李胜勇拖欠其租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费、水费构成违约，而《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第二条第十二项与合同第十一章第五条约定的合同终止期限不尽相同，合同文本是原告提供的格式合同，应对原告弥勒巨人公司作出不利的解释，且原告弥勒巨人公司于2018年9月15日收到被告李胜勇的《撤场申请书》后于2018年12月21日书面回复被告李胜勇，被告李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑被告李胜勇撤场申请，存在恶意扩大损失的故意，故本案的合同终止的起算时间应按《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条的约定，自原告弥勒巨人公司收到被告李胜勇的《撤场申请书》次日即2018年9月16日计算至2019年3月15日，双方约定的“经甲方同意后本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止”属限制被告李胜勇合同解除权的条款，依法应认定为无效，故原告弥勒巨人公司恶意不与被告李胜勇解除合同的行为不能阻却双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》自行终止。被告李胜勇遗弃在商铺内的物品由原告弥勒巨人公司处置。综上所述，双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》已于2019年3月15日自行终止，被告李胜勇应依约将租赁的商铺内的物品搬出将商铺交还原告弥勒巨人公司，但本案中被告李胜勇于2018年12月4日已将其设备、贵重物品搬离其租赁的商铺，且商铺未上锁，其遗留的木板、水桶等物品应视为遗弃物，2019年3月16日后原告弥勒巨人公司随时可以处置并管理本案租赁的商铺。故原告弥勒巨人公司主张2020年4月被告李胜勇仍在占有使用租赁的商铺缺乏事实依据，其主张解除《巨人世纪广场租赁合同书》的诉讼请求，因该合同已于2019年3月16日终止，没有解除的必要，故一审法院不予支持。原告弥勒巨人公司主张被告李胜勇给付原告弥勒巨人公司2018年7月1日至实际交付商铺之日的租金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金人民币360150元及2017年11月15日至实际交付商铺之日的物业服务费，其中2018年7月1日至2020年7月15日的物业服务费为人民币84175元，符合法律规定，但计算有误，根据《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第一条、第二条及附件二的约定，且双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》已于2019年3月15日终止，2018年7月1日至2019年3月15日合同终止之日，被告李胜勇应给付原告弥勒巨人公司租金、综合管理费、营销推广费123963.29元[88200元+35763.29元（176400元÷365天×74天）]及物业管理费37886.30元[31500元+6386.30元（31500元÷365天×74天）]，故一审法院支持租金、综合管理费、营销推广费123963.29元及物业管理费37886.30元，原告弥勒巨人公司明知被告李胜勇未依约给付租金、综合服务费、营销推广费未及时采取有效措施防止损失扩大，且合同终止后原告未及时对外招租，扩大的损失应由原告弥勒巨人公司自行承担；主张水费5022元、生活垃圾清运费9450元，符合法律规定及双方的约定，庭审中原告弥勒巨人公司将水费由5022元变更为518.40元，被告李胜勇均无异议，故一审法院支持水费518.40元、垃圾清运费9450元；主张2018年7月1日至全部租金支付完毕之日止按年利率24%计算的租金滞纳金，其中2018年7月1日至2020年7月15日的租金滞纳金为人民币131491.5元及2018年11月15日至全部物业服务费支付完毕之日按年利率24%计算的物业服务费滞纳金，其中2017年11月15日至2020年7月15日的物业服务费滞纳金为36260.23元，符合双方约定，但计算有误，双方在《巨人世纪广场租赁合同书》第三章第五条已明确约定逾期交费租金、综合服务费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，按照逾期天数及所欠金额的3‰给付滞纳金，《巨人世纪广场租赁合同书》已于2019年3月15日终止履行，故一审法院支持租金、综合管理费、营销推广费的滞纳金262.87元{123963.29元[88200元+35763.29元（176400元÷365天×74天）]×3‰÷365天×258天}及物业管理费滞纳金136.70元{37886.30元[31500元+6386.30元（31500元÷365天×74天）]×3‰÷365×439天}。综上所述，针对原告弥勒巨人公司的诉讼请求，根据相关法律规定，一审法院确认原告弥勒巨人公司的合理损失为租金、综合管理费、营销推广费123963.29元及物业管理费37886.30元、水费518.40元、垃圾清运费9450元，租金、综合管理费、营销推广费的滞纳金262.87元，物业管理费的滞纳金136.70元，合计人民币172217.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告李胜勇于判决生效后十日内一次性给付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费、水费、滞纳金172217.56元。二、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10066元，减半收取5033元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担3650元，由被告李胜勇负担1383元。二审中，双方当事人均未提交证据。一审判决认定事实客观真实，有相应证据证实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，弥勒巨人公司与李胜勇签订的《巨人世纪广场租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。李胜勇在租赁商铺从事餐饮经营过程中,因受经济影响、客源不足等因素，发生经营困难，向弥勒巨人公司提交《撤场申请书》，弥勒巨人公司于2018年9月15日收到李胜勇《撤场申请书》后，弥勒巨人公司于2018年12月21日书面回复李胜勇，李胜勇的撤场申请暂时不予受理，有新品牌进驻将考虑李胜勇撤场申请。李胜勇单方解除合同的理由不符合约定解除的条件，但李胜勇解除合同系经营困难导致，继续履行合同对其显失公平，不存在恶意解除合同的情形，弥勒巨人公司拒绝解除合同的理由仅考虑其利益因素，违背了公平原则和诚实信用原则。双方当事人签订的《巨人世纪广场租赁合同书》第十一章第五条约定“租赁期间，如乙方出现经营困难，欲终止租赁合同的。须提前六个月书面通知甲方，经甲方同意后，本租赁合同自乙方书面通知之日六个月期满终止，......。”该约定说明双方在签订合同时对经营困难导致合同解除情形出现已经有了一定的预判，并对解除合同期限有了大概的约定。因此，一审判决确定双方当事人签订的《巨人世纪广场租赁合同书》于弥勒巨人公司收到《撤场申请书》后六个月即2019年3月15日终止（解除）公平合理，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。李胜勇虽然于2018年12月搬离商铺，但李胜勇承担的商铺租金、综合管理费、营销推广费应计算至合同解除之日即2019年3月15日，租金、综合管理费、营销推广费为123963.29元[88200元+35763.29元（176400元÷365天×74天）]。对于之后的租金损失，弥勒巨人公司明知李胜勇已经撤离商铺，不积极采取措施避免损失扩大，对于2019年3月15日以后的租金应由弥勒巨人公司承担。对于李胜勇应承担的物业管理费双方当事人并没有约定免收期限，并且双方当事人均认可从2017年11月15日起算，一审判决扣除免租期的计算方法错误，本院认定李胜勇应支付的物业管理费为42000元（从2017年11月15日计算至2019年3月15日、31500元÷12月×16月）。双方当事人在《巨人世纪广场租赁合同书》中约定逾期交费租金、综合服务费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，按照逾期天数及所欠金额的3‰给付滞纳金，约定过高，应作调整，一审判决调整为年3‰计算明显不当。因付款义务人李胜勇一审答辩及庭审中均同意按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率上浮30%计算租金、物业管理费的滞纳金15536.03元，因此本院对李胜勇所欠租金、物业管理费的滞纳金按15536.03元确定。对李胜勇拖欠的水费518.40元、垃圾清运费9450元，双方当事人没有异议,按此金额计算。本院认定李胜勇应支付弥勒巨人公司的款项为租金123963.29元、物业管理费42000元、水费518.40元、垃圾清运费9450元、租金物业管理费滞纳金15536.03元，共计191467.72元。综上所述，弥勒巨人商业运营管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初2569号民事判决。二、2017年7月20日弥勒巨人商业运营管理有限公司与李胜勇签订的JRSG-BXJ00128号《巨人世纪广场租赁合同书》于2019年3月15日解除。李胜勇遗留商铺内的物品由弥勒巨人商业运营管理有限公司自行处置。三、李胜勇于判决生效后十日内一次性给付弥勒巨人商业运营管理有限公司租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费、水费、垃圾清运费、滞纳金合计191467.72元。四、驳回弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5033元，由弥勒巨人商业运营管理有限公司负担3523元，由李胜勇负担1510元。二审案件受理费8115元，弥勒巨人商业运营管理有限公司负担5681元，由李胜勇负担2434元。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈昆燕