四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初4691号 原告：邓某贵，男，1967年11月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：邹某容，女，1969年3月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二原告的共同委托诉讼代理人：刘谦,重庆合纵律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：王楠,重庆合纵律师事务所律师。 被告：四川云溪置业有限公司，住所地:眉山市东坡区眉州大道东延段**（岷东新区管委会办公楼）**。 法定代表人：李林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，四川达宽律师事务所律师。 被告：王某清，男，1983年10月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：郑某，女，1988年7月17日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二被告的共同委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。 二被告的共同委托诉讼代理人：王丽，四川达宽律师事务所律师。 原告邓某贵、邹某容与被告四川云溪置业有限公司（以下简称云溪置业公司）、王某清、郑某不当得利纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓某贵、邹某容的共同委托诉讼代理人刘谦、王楠，被告王某清，被告云溪置业公司、王某清、郑某的委托诉讼代理人刘科、王丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某贵、邹某容向本院提出诉讼请求：判令三被告向原告返还超额支付的购房款96000元。事实和理由：被告王某清、郑某系被告云溪置业公司的营销人员，原告经被告郑某的销售推荐决定购买被告云溪置业公司开发的“兰溪·江山美景”项目房屋。原告之女邓娟于2019年4月5日、6日通过微信向被告郑某支付了3万元款项，用于支付购房订金；原告邓某贵于2019年4月22日向被告王某清的个人账户支付了26.6万元款项，用于支付购房订金。后，原告与被告云溪置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.云溪置业公司将位于眉山市岷东新区富牛大道南段以西“兰溪·江山××号房屋出售给原告，建筑面积159.51平方米；2.交易价款为1363811元。合同签订后，原告于2019年4月22日、8月2日、12月3日分三次向被告云溪置业公司通过刷卡和现金方式分别支付了482111元、409000元、272700元。至此，原告就案涉房屋共计向被告支付了1459811元。被告王某清、郑某收取原告的29.6万元款项中有20万元被云溪置业公司确认为原告向其支付的购房款，云溪置业公司在2019年4月22日收到原告刷卡支付的482111元的当日连同原告在先支付的20万元，合并向原告出具了682111元的收据。云溪置业公司于2019年8月2日收到原告刷卡支付的40.9万元后于当日向原告出具40.9万元的收据；于2019年12月3日收到原告刷卡支付的132700元及现金支付14万元后于当日向原告出具了272700元的收据。根据原告与被告云溪置业公司签订的房屋买卖合同约定，案涉房屋总价款为1363811元，该金额明确、固定，且没有在后续进行变更，但原告共计向被告支付的金额为1459811元，原告存在向被告超额支付9.6万元的情形，该超额支付的9.6万元无事实和合同依据。原告购买被告云溪置业公司所开发的案涉房屋系一手房交易，原告直接同作为开发商的云溪置业公司签订房屋买卖合同，并取得该合同项下的权利和义务。被告多收取的9.6万元无合法依据，为不当得利，且该款项在三被告之间如何分配原告无法进行区分，因此，原告将三被告一并起诉要求共同向原告承担返还义务。 被告云溪置业公司辩称，案涉“兰溪·江山美景”C2-2-12-1号房屋原由案外人何维购买，云溪置业公司与何维于2018年2月8日签订《【兰溪•江山美景】商品房认购协议》，约定总房款1362186元，何维应支付5万元诚意金（已付）及15万元购房定金。该房屋后由原告除何维已向云溪置业公司支付的购房定金20万元外，加价9.6万元受让（实际为购买涉案房屋的权利）。双方办理了更名手续,何维在收到原告支付的定金后,于2019年4月20日向云溪置业公司提出更名申请，并在前述认购协议上写明转让事宜；原告于2019年4月22日支付完全部转让款后在该认购协议上签字，云溪置业公司将该认购协议作废；云溪置业公司与原告于当天签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定案涉房屋总价为1363811元，原告应于2019年4月22日前支付682111元，于2019年7月22日支付409000元，于2019年10月22日支付272700元。合同签订当日，原告刷卡支付了482111元，完成首期房价款支付，于2019年8月2日刷卡支付了409000元，于2019年12月3日刷卡支付了132700元、现金支付了140000元，完成全部购房款的支付。在购房过程中，云溪置业公司收取的均为按照房屋买卖合同应取得的售房对价，原告也是向云溪置业公司账户中支付房屋买卖合同约定款项。原告诉请的96000元，系原告与何维协商一致受让案涉房屋购买权利的对价，原告未支付给云溪置业公司，云溪置业公司至今也未收取。综上，云溪置业公司按照双方所签房屋买卖合同约定收取售房对价，未收取合同外任何款项，原告所诉无事实和法律依据，应予以驳回。 被告王某清、郑某辩称，王某清系云溪置业公司房屋销售副经理，郑某系云溪置业公司“江山美景”项目置业顾问。案涉房屋本由案外人何维认购，并与云溪置业公司签订认购协议。因何维不满意户型，欲另购其他户型，故委托王某清转让。原告之女邓娟欲购买“兰溪·江山美景”房屋，由郑某接待，当时邓娟对云溪置业公司可售房源不满意，经询问，郑某向邓娟推荐了案涉房屋，并告知原购房人要在已付购房定金20万元基础上加价才转让该房屋（实际为购买案涉房屋的权利）。几经沟通，最终确定由邓娟加价9.6万元受让购房权利，并由王某清代何维收取转让费。又因家庭原因，邓娟及原告决定由原告购买案涉房屋并办理手续。原告支付29.6万元后，与何维办理了让渡案涉房屋购买权利的手续，双方履行完毕各自的义务，原告最终与云溪置业公司签约，达到了原告支付29.6万元的目的，其利益并未受损。原告支付的29.6万元系在王某清、郑某的牵线下与案外人何维达成一致，受让购买案涉房产权利的对价，其中20万元为何维已交给云溪置业公司的购房定金，9.6万元是受让何维的购房权利的对价，而不是向云溪置业公司支付的购房款。原告基于其与何维转让购买案涉房屋权利合意支付29.6万元，明确知晓9.6万元的用途是受让购房权利而不是向云溪置业公司支付购房款。王某清收取29.6万元是基于何维授权，原告亦认可，王某清、郑某并未从原告处获得财产利益。综上，原告主张的9.6万元系原告向案外人何维购买购房权利的对价，其最终与云溪置业公司签约，利益并未受损。原告作为完全民事行为能力人，在明知认购协议、房屋买卖合同约定的购房总价、付款方式前提下，根本不存在超付9.6万元的可能性。原告起诉的原因在于房地产市场行情下滑，其购房目的未能达到，欲通过诉讼获得不法利益。原告所诉无事实及法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邓某贵、邹某容提交了如下证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：5045083）； 2.王某清名片、《微信支付交易明细证明》、中国农业银行银行卡交易明细清单（户名邓某贵；起止日期：20190422-20190422）； 3.中国农业银行银行卡交易明细清单（户名邓某贵；起止日期：20190422-20190422）、中国农业银行银行卡交易明细清单（户名邓某贵；起止日期：20190802-20190802）、中国农业银行银行卡交易明细清单（户名邓娟；起止日期20191203-20191203）、收据（3张）； 4.《四川云溪置业有限公司关于对“兰溪·江山美景”项目小高层区域业主反映问题的答复》（打印件）； 5.《【兰溪•江山美景】商品房认购协议》（陈刚）（复印件）、《四川省商品房买卖合同（预售）》（舒小娟）、中国建设银行个人活期账户交易明细（客户名称：王利芬）、中国银行交易流水明细清单（客户姓名：舒小娟）、个人贷款支付凭证（借款人：舒小娟）。 被告云溪置业公司对原告提交的上述证据的质证意见为：对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议；对第四、五组证据的真实性、合法性无异议，认为与本案无关。被告王某清、郑某的质证意见为：对第一、三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议；对第二组证据的真实性、合法性无异议，质证称确系收到原告及原告之女支付的296000元，但其中的250000元已全部支付给原购房人何维，剩余46000元是何维同意支付王某清、郑某、赵丹的辛苦费；对第四、五组证据的真实性、合法性无异议，认为与本案无关。 本院对原告提交的证据认定如下：第一、二、三、四组证据能证明本案基本事实，本院依法对真实性予以确认，对是否能达到原告的证明目的，系本案争议焦点涵盖的内容，本院将综合予以评述；第五组证据与本案无关，本院依法不予采纳。 被告云溪置业公司、王某清、郑某依法提交了如下证据： 1.云溪置业公司营业执照，法定代表人身份证明、身份证复印件，王某清、郑某身份证复印件； 2.《【兰溪•江山美景】商品房认购协议》（何维），银行POS机刷卡单（2张），收据（编号：0007186）（何维），何维、邓某贵身份证复印件，郑某微信钱包账单截图，邓娟微信账号截屏，王某清与何维微信聊天记录截屏，何维微信账号截屏，中国建设银行个人活期账户全部交易明细（客户名称：王某清）； 3.空中别墅备案合同领取表，中国银行POS机刷卡单（3张），收据（3张）（编号0009456、0009424、0009439）。 原告邓某贵、邹某容对上述证据的质证意见为:对第一组证据无异议；对第二组证据中的郑某微信钱包账单截图及邓娟微信账号截屏的真实性予以认可，质证称系支付的购房款，非加价款；对第二组证据中的其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第三组证据中的空中别墅备案合同领取表的真实性无异议，但认为与本案无关；对第三组证据的其余证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的。 本院对被告云溪置业公司、王某清、郑某提交的证据认定如下：对第一组证据依法予以确认。第二组证据：认购协议系原件（含复写件），收据、银行POS机刷卡单记载的内容及何维的身份证复印件与认购协议能互相印证，本院依法予以确认；邓某贵的身份证复印件与本案原告身份信息一致，依法予以确认；郑某微信钱包账单截图及邓娟微信账号截屏的真实性予以确认；何维系案外人，未出庭接受询问，关于其与王某清的聊天记录原告未予认可，故本院对王某清提交的其与何维的微信记录及何维微信账号截屏依法不予采纳；中国建设银行个人活期账户全部交易明细加盖中国建设银行股份有限公司电子业务专用章，本院对真实性依法予以确认。对第三组证据的真实性依法予以确认。关于本院确认的上述证据能否达到被告的证明目的，亦系本案争议焦点，本院将综合予以评述。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，案外人何维通过刷卡（发卡行：建设银行；银行卡尾号：4013）向云溪置业公司支付50000元。2018年2月8日，何维（乙方）与云溪置业公司（甲方）签订《【兰溪•江山美景】商品房认购协议》，约定：一、乙方认购物业：1、住宅编号：【兰溪•江山美景】2栋2单元12层1号住宅……总房款计人民币壹佰叁拾陆万贰仟壹佰捌拾陆元整（￥1362186.00元整）……二、付款约定：乙方诚意金编号为248号，姓名何维，诚意金￥50000.00元在本协议签订时自动转为认购房定金，该定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入首期房款。三、乙方自愿在签订本协议时再向甲方支付购房定金￥150000.00元（不含前期已付定金）……。云溪置业公司在认购协议甲方处加盖销售专用章，认购协议乙方处有“何维”签名和捺印。同日，何维通过刷卡向云溪置业公司支付110000元。收据（编号：0007186）载明：收到何维（2-2-12-1）认购金贰拾万元正，含诚意金伍万元。收据注明“刷11万”“现金4万”。 原告邓某贵与邹某容系夫妻关系，案外人邓娟系原告邓某贵之女。被告王某清系被告云溪置业公司的销售副经理，被告郑某系被告云溪置业公司的销售人员。原告及邓娟欲购买云溪置业公司开发的【兰溪•江山美景】房屋，经由郑某推荐，进行沟通后欲购买【兰溪•江山美景】2栋2单元12层1号房屋。邓娟分别于2019年4月5日、4月6日通过微信分三次向郑某分别转款10000元，共计30000元。2019年4月22日，就上述房屋买卖事宜，邓某贵、邹某容作为买受人与云溪置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋总价款为1363811元；付款方式为分期付款：买受人于2019年4月22日前首期支付682111元；于2019年7月22日前支付409000元；于2019年10月22日前支付272700元。合同还对其他内容进行了约定。云溪置业公司在合同出卖人处加盖公章和法定代表人印章，邓某贵、邹某容在合同买受人处签字、捺印。该合同已在眉山市住房和城乡建设局备案。同日，邓某贵通过其尾号为6771的银行账户向云溪置业公司转款482111元，向王某清尾号为2650的银行账户转款266000元。王某清于当日通过此账户向案外人何维尾号为4013的银行账户中转款230000元。同日，云溪置业公司向邓某贵、邹某容出具收据，载明：收到邓某贵、邹某容（2-2-12-1）房款陆拾捌万贰仟壹佰壹拾壹元整，并注明：“（含认购金20万元）”。后，邓某贵分别于2019年8月2日、2019年12月3日通过其银行账户以及邓娟的银行账户转款及现金支付的方式向云溪置业公司支付409000元、272700元，云溪置业公司于邓某贵支付款项的当日向其出具收款收据，载明为房款。2019年4月29日，邓娟代邓某贵领取了上述备案合同。 在《【兰溪•江山美景】商品房认购协议》（乙方：何维）的复写件上，甲方处加盖了云溪置业公司的销售专用章，在协议甲方盖章下方部位，记载有“本人自愿将此房转让给邓某贵，如有任何纠纷与四川云溪置业有限公司无关.何维.51112219750129901X”字样。邓某贵在协议乙方签字下方部位签字捺印，内容为“邓某贵511122196711061697”。在该认购协议的中段部位，加盖有“作废”的印章。庭审中原告陈述当时购房总价为1450000元，签订备案合同时，也查看过备案合同的价格。 另查明，2020年10月5日,云溪置业公司以兰溪·江山美景小高层区域业主为对象发布“关于对兰溪•江山美景项目小高层区域业主反映问题的答复”，表示：云溪置业公司销售的“兰溪•江山美景”项目商品房，均系按公示价格并经统一销售优惠政策后的价格签订的《商品房买卖合同》及补充协议，未在合同约定之外另行收取任何款项。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告邓某贵、邹某容是否明知系溢价购买案涉房屋；二、被告王某清、郑某收取96000元是否构成不当得利，是否应由三被告予以返还。关于争议焦点一，本院认为，首先，云溪置业公司开发的【兰溪•江山美景】项目2栋2单元12层1号房屋原系案外人何维认购，何维与云溪置业公司签订《【兰溪•江山美景】商品房认购协议》，并向云溪置业公司缴纳了认购金20万元，其中包含诚意金5万元。原告邓某贵作为完全民事行为能力人，在该认购协议的复写件乙方何维签名处下方签名、捺印时，对认购协议记载的内容应当有充分的认知，对其在认购协议复写件上签名捺印行为的意义也应当具有充分的认知，应当知晓自己是从开发商之外的何维处取得购买案涉房屋的权利。因为按照通常交易习惯，如果原告是直接从开发商云溪置业公司处取得购买案涉房屋的权利，其应当是直接与云溪置业公司签订认购协议或者直接签订购房合同，而不是在云溪置业公司与何维签订的认购协议上签名。同时，该认购协议上注明有“本人自愿将此房转让给邓某贵”内容，并有何维的签名和身份证号码，说明何维有转让案涉房屋的意思表示。其次，原告邓某贵、邹某容与云溪置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中，明确载明案涉房屋的总价款为1363811元。在签订合同之前，原告之女邓娟已经向被告郑某转款30000元，合同签订当日，原告邓某贵向被告王某清转款266000元，向云溪置业公司转款482111元。至此，原告已为购房支付价款共计778111元。根据原告与云溪置业公司签订的商品房买卖合同约定，原告应于2019年4月22日前支付682111元。云溪置业公司于合同签订当日向原告出具的收据记载的收到邓某贵、邹某容已付房款金额为682111元。结合原告后期付款情况能够认定，原告实际付款金额比合同约定的房屋总价款多96000元。对此原告主张其当时认为房屋总价款为1450000元，款项全系按照被告要求支付，至当前收房在清理票据时才发现超付，对于96000元未出具收据属常见现象，对此主张，本院不予支持。理由是：一、原告及原告之女邓娟均系完全民事行为能力人，合同对房屋的总价款有明确的约定且对付款方式有详细的记载，原告对此应当有充分的认知；二、在涉及百万的房屋买卖合同的履行中，原告对其实际支付的费用超出合同约定96000元也应当有充分的认知；三、如果是购房款，而商品房买卖合同相对方云溪置业公司对购房者已付房款不出具收据进行确认，不符合正常的市场交易秩序，且原告对此也未提出质疑，而是按照合同约定将剩余房款全部支付完毕，亦不符合生活常识和正常逻辑。再次，结合原告及原告之女向被告王某清、郑某支付款项的情况，至原告与被告云溪置业公司签订商品房买卖合同时，原告已实际支付296000元，其中200000元经被告云溪置业公司确认为认购金，对剩余的未经云溪置业公司确认的96000元系由被告王某清和郑某收取这一事实原告应当是明确知道的，如果原告认为是超额支付，在从签订商品房买卖合同的2019年4月22日起至起诉之日2020年11月13日期间一年半有余的时间里，原告未向被告主张过权利，也是于常理不符。综上能够认定，原告邓某贵、邹某容对通过被告王某清、郑某加价96000元购买案涉房屋这一情况是明知的，且已经实际支付加价款。 关于争议焦点二，本院认为，就【兰溪•江山美景】2栋2单元12层1号房屋，在案外人何维与被告云溪置业公司签订认购协议后，何维欲转让该房产。原告通过被告王某清、郑某以溢价方式购买上述房屋，并以买受人身份与被告云溪置业公司签订商品房买卖合同。案涉96000元溢价款的交易与被告云溪置业公司无关。根据法律规定，不当得利是指“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，原告对通过被告王某清、郑某加价96000元购买案涉房屋这一情况是明知的，不存在原告利益受损的情形，且被告王某清所得款项大部分已支付给了原购房人。因此，原告以被告王某清、郑某不当得利为由诉讼要求返还购房款与事实不符，而被告王某清、郑某自留款项的行为，不能对抗原告与被告王某清、郑某溢价96000元销售的效力。故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十六条的规定，判决如下： 驳回原告邓某贵、邹某容的诉讼请求。 案件受理费依法减半收取1100元，由原告邓某贵、邹某容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯艳红 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张 捷