盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初1897号原告：盘山县国有资产经营有限公司，住所地辽宁省盘山县政府综合写字楼**楼。法定代表人：郑春刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马鹤，辽宁仁同律师事务所律师。被告：霍振刚，男，汉族，1959年3月29日出生，现住辽宁省盘锦市双台子区。原告盘山县国有资产经营有限公司诉被告霍振刚房屋租赁纠纷一案，本院于2020年09月04日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘山县国有资产经营有限公司委托诉讼代理人马鹤，被告霍振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘山县国有资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依房屋租赁合同向原告支付拖欠租金20,000.00元；2、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房产交还原告。事实与理由：2017年12月29日，原告与被告霍振刚签订房屋租赁合同一份，将位于盘锦市双台子区（175平方米）租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止，年租金为10,000.00元，并约定每年12月20日前全额缴纳下一年度租金。但被告在交纳2018年度租金后未在交纳过租金。自2019年以来，原告多次以口头及书面形式通知被告补缴相应租金，被告亦签订了保证补齐租金的承诺书，但截至今日，被告仍未向原告支付2019年及2020年欠交租金20,000.00元整。另，因被告的行为违反了合同约定，依据《合同法》第二百二十七条之规定，现原告决定与被告解除房屋租赁合同，并要求腾出房屋，交还原告。被告霍振刚辩称：1、根据法律规定，判令租赁合同继续有效。2、根据法律规定，判令免除被告一定期限内（5个月）的租金。我对2019年的费用没有异议，对2020年的租金，因为疫情的原因，我要求减免一部分。另虽然我没按期缴纳租金，但是原告封我房子，我也有异议。原告2020年4月30日封我房子，那么从2020年5月到2020年10月份的房租你就给我免了，别要了。事实与理由：2014年6月1日，我与盘山县发展与改革局签订的房屋租赁合同，租用双台子区长征街131号。当时房屋状况是老人、小孩、体弱者必须爬上台阶才能开门，为此我修了两级台阶，80%的门窗玻璃破碎，室内阴暗、潮湿、无电、无水、木门残缺不全、卫生间、下水道废弃，被用砖和水泥封死、垃圾成堆、杂草丛生，办公桌、沙发、棉被上老鼠粪便成堆，还有人的粪便、尿渍、保险套，地面有存水，气味难闻。我向县发改局局长提出的建议是：1、局里先把房屋清理干净后，再谈租房的事。2、我现在一个人生活，吃住都在这里面，需要长期租赁使用。局长当即表示，我们局已经全部搬迁到太平县政府大楼里办公了，你看的房子是原盘山县计委信息中心办公室，闲置十几年没人租，要租你就自己收拾吧，我们不投入一分钱，如果你长期租用，我们也愿意。我说那就签十年合同吧。局长说先签三年吧，别把下届领导的活给干了，我会向下届局长如实地说明你的这个情况，你放心用吧。并给我一个月的收拾时间。合同有关条款详见《合同书》。综上在这个房屋我累计投入3.05万元。2017年3月31日县发改局给我送来了《关于房屋租期满不再续租通知书》。4月6日和6月2日，我两次找到县发改局长王磊。王局长说：“1、你和前任局长签订的房屋租赁合同已经到期，我局不再租给任何人，你搬走后我们将此房上交财政，你想租找财政局”2、你安装的暖气片可以卸走，包括你安的玻璃和灯泡，我们用木板将窗户订上就能上交财政，但屋里必须是空的。3、我是发改局局长，只负责收回到期的房子，其他的问题你找有关部门解决，限你下周一搬走（指6月12日）。本院经审查认定事实如下：2017年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于盘锦市双台子区，一楼7间，面积175平方米的房屋租赁给被告。租赁期五年，自2018年1月1日至2022年12月31日。租赁房屋仅限乙方居住使用，从事其他活动需依法经相关部门批准后方可开展。有下列情况之一的，甲方可以终止合同收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转借或转让；2、乙方违反承租用途承接，改变房屋租赁用途；3、乙方拖欠租金累计达10个自然日。资金为10,000.00元/年，交纳方式一年一交，每年12月20日前全额交纳下一年度租金。合同签订后，被告交纳了2018年的租金，之后的租金至今未交纳。因被告未按期交纳租金，原告多次向被告催收，被告在2019年1月至2019年12月份多次向原告承诺补足租金，并出具承诺书，承诺如不兑现，则愿接受原告任何处置及民事诉讼。因被告作出承诺后，仍迟迟不交纳2019年2020年的租金，2020年4月16日，原告到涉案房屋处张贴封条。2020年4月30日，将卷帘门换锁，贴封条，张贴办理通知书。现原告诉至法院，要求解除与被告的合同，同时要求被告支付2019、2020年的租金20,000.00元。再查，在原告与被告签订《房屋租赁合同》之前，系从涉案房屋原所有人盘山县发展和改革局处租赁此房屋。租期从2014年6月1日至2017年6月1日。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据一份、承诺书七份、催收通知及查封照片四份及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订《房屋租赁合》，该合同内容又不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定原、被告之间的租赁合同关系合法有效。原告依约将涉案房屋租赁给被告使用，被告理应按照合同约定交纳租金。因被告已经拖欠了两年的租金，根据合同约定，原告有权终止合同，收回房屋，故对于原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房产交还原告，并要求被告支付拖欠租金20,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。另虽然原告在2020年4月30日在涉案房屋处粘贴了封条，但并未对被告使用该房屋造成实质性的障碍，故2020年的房租，被告应足额交纳。虽被告辩称疫情原因，要求减免2020年的部分租金一节，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。可见如果想免除一定期限内的租金，需要满足四个条件，即承租国有企业及政府部门房屋，第二用于经营，第三承租人为服务业小微企业，个体工商户等，第四受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难，四个条件缺一不可。本案的被告承租时合同明确约定租赁房屋仅限乙方居住使用，虽被告辩称其租赁该房屋经营麻将馆，但其并未依法注册，非合法的个体工商户，因此该项辩解，本院不予采纳，其不符合免除租金的条件。关于被告辩称先期累计投入3.05万元，要求原告予以赔偿一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案因被告未按照合同约定按期足额交纳房租，属于违约，原告依照合同要求解除合同，因此被告无权要求原告赔偿其装饰装修残值损失，故对于被告的此项辩解，本院不予采纳。法信超链：裁判1261篇期刊3篇×综上，对于原告要求要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房产交还原告，并要求被告支付拖欠租金20,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告盘山县国有资产经营有限公司与被告霍振刚2017年12月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告霍振刚于本判决生效之日起十五日盘锦市双台子区1号房屋交还给原告盘山县国有资产经营有限公司；三、被告霍振刚于本判决生效之日起十日内向原告盘山县国有资产经营有限公司交纳2019年、2020年的租金20,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由被告霍振刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 吴 刚二〇二〇年十二月三十日书记员 房明明