江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3893号原告：周江，男，1965年4月10日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告：刘琴，女，1976年8月20日生，汉族，住江西省南昌市湾里区。被告：南昌绿地申博置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区北龙蟠街**附**绿地南昌国际博览城JLH1302-C02地块**商业办公楼****，统一社会信用代码：913601250871031838。法定代表人：李景斌，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李虹辰，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201910077061。委托诉讼代理人：苏欣，系江西豫章律师事务所实习律师，实习律师证书证号：36012004210082。原告周江、刘琴诉被告南昌绿地申博置业有限公司（以下简称申博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周江、刘琴，被告申博公司的委托诉讼代理人李虹辰、苏欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周江、刘琴诉称，2017年12月28日，原、被告签订南昌市商品房买卖合同。原告按照合同约定如期支付了购房款2807957元，购得位于南昌市红谷滩新区。按照上述合同第八条约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付符合合同规定的上述房屋。至今，早已过被告按合同约定的交房期，原告数次催问被告的销售人员，房屋何时交付，均不予答复。2020年4月1日原告向被告邮寄律师函催促被告向原告立即交房但被告仍然置之不理，未向原告做任何答复。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告按约立即向原告交付所购的位于南昌市红谷滩新区［绿地国际博览城］ＪＬＨ1302-Ｂ02地块3-13＃住宅楼一单元302号房；2、被告按约向原告承担自2019年12月31日起至实际交房之日止的延期交房违约金，暂定为27798.77元（暂计算至2020年4月8日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告申博公司辩称，一、被告并不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。双方所签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四第六条约定:在商品房达到交付条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人现场物业办公室办理房屋交接手续。本案中，答辩人已于2019年12月27日取得案涉房屋的《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》，即约定的交付期限前案涉房屋已取得竣工验收备案，达到了交付条件。在此基础上，无论原告是否收到《交付通知书》，其均可以根据双方合同约定的明确具体的交付时间(2019年12月31日)和交房地点(案涉楼盘物业办公室)完成交房手续。但原告在虽然明知的情况下，出于其自身选择未予办理交房，由此产生后果应由其自己承担。事实上，即便合同约定的交付时间经过，原告也可以随时去办理交付。二、仅从计算层面而言，原告主张的违约金也存在错误。依据《南昌市商品房买卖合同》第九条规定，即违约金起算时间点应为2020年1月1日，至1月23日为违约期间。根据《江西启动重大突发公共卫生事件一级响应》及江西省新型冠状病毒感染的疫情防控应急指挥部办公室于2020年3月20日签发的《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》，1月24日至3月20日为疫情期间；3月20日至4月8日为违约期间，共计42天。因此，原告诉请的违约金金额有误。经审理查明，原、被告于2017年12月6日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区，合同总金额为2807957元;合同第八条约定被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续;合同附件四合同补充协议第六条约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；双方通过以下方式之一寄送通知或函件均视为有效送达：①被送达人签收、邮政挂号信函或者邮政特快专递（ＥＭＳ）、报纸公告送达；②买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人现场物业办公室办理房屋交接手续。2017年12月21日，两原告付清全部购房款2807957元。2019年12月27日，南昌市行政审批局出具的《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》载明案涉房屋竣工时间为2019年4月9日。此后，被告未在约定时间内通知原告收房。两原告以被告未按约交房为由，诉至本院。审理中，两原告于2020年7月28日办理了收房手续。另查明，《江西启动重大突发公共卫生事件一级响应》载明：2020年1月24日宣布江西启动重大突发公共卫生事件一级响应；3月20日，省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室出具《关于印发江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引的通知》。上述事实，有原告提交的《南昌市商品房买卖合同》、收据、银行转账凭证，被告提交的《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。审理中原、被告双方已办理了案涉房屋的交收房手续，原告提出被告交付房屋的诉讼请求，本院无需再行处理。商品房买卖合同中约定了“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续”，而在补充协议中又约定“买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人现场物业办公室办理房屋交接手续”，由于案涉商品房买卖合同和补充协议均是被告提供的格式条款，根据合同法相关规定，提供格式条款一方未履行提示或说明义务，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院采纳出卖人负有通知义务的条款，即被告负有书面通知原告办理房屋交接手续的义务。因被告未能举证其已履行书面通知原告前来办理交接房屋手续的义务，故被告应承担逾期交房的违约责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金，违约金每日按已付房价款的万分之一计算。自2020年1月1日起至被告2020年7月28日收房之日，疫情期间酌情扣除，故本院认为被告逾期交房天数为153天，被告应支付原告逾期交房违约金为42961.74元（2807957元×0.01%×153天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告周江、刘琴逾期交房违约金42961.74元。二、驳回原告周江、刘琴的其他诉讼请求。如果被告南昌绿地申博置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由原告周江、刘琴负担200元，被告南昌绿地申博置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  王佩珍人民陪审员  王春梅二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  熊莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。