陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12702号 上诉人（原审被告）：西安纺世界生活馆商贸有限公司，住所地：西安市灞桥区二期。法定代表人：张卫兵，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：贾宁，男，1975年9月19日出生，汉族，无业，住西安市青龙小区租住。上诉人西安纺世界生活馆商贸有限公司（以下简称纺世界生活馆公司）因与被上诉人贾宁租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。纺世界生活馆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回贾宁一审全部诉讼请求或发回重审。2、贾宁承担一、二审诉讼费用。3、纺世界生活馆公司反诉贾宁违约金10万元并追诉违约金利息自2019年9月22日至判决之日。事实与理由：一、原审认定事实不清，因贾宁单方违约，合同已于2019年9月22由纺世界生活馆公司单方撤销，并不存在双方一致同意解除合同，法院当庭准许的情况。二、原审认定纺世界生活馆公司违约缺乏依据，纺世界生活馆公司和贾宁签订合同真实有效，纺世界生活馆公司已经真实有效履行合同，并在原审中提供了证据。三、纺世界生活馆公司没收贾宁押金是根据合同约定，并无过错。根据合同约定，贾宁违约，纺世界生活馆公司有权追究贾宁违约金10万元。四、纺世界生活馆公司不应负担贾宁损失，贾宁的损失与纺世界生活馆公司并无关联，相反，贾宁不遵守合同造成了纺世界生活馆公司巨大损失，原审认定贾宁花费由纺世界生活馆公司承担缺乏依据。五、原审法院认定的证据缺乏正当性，纺世界生活馆公司和贾宁在合同执行过程中进行的一些沟通，并未产生新的补充合同，属于正常业务范围，不是贾宁违约的理由。贾宁辩称，一审法院判决正确，对方所述与事实不符，请求维持一审判决。贾宁向一审法院起诉请求：1、判令解除贾宁与纺世界生活馆公司之间于2019年8月10日签订的《租赁合同》；2、判令纺世界生活馆公司立即向贾宁退还房屋租赁保证金50000元，并支付保证金占用利息380.62元（利息从2019年8月12日计算至保证金实际退还之日）；3、判令纺世界生活馆公司赔偿贾宁违约金100000元、损失15900元；4、判令纺世界生活馆公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月10日，贾宁（承租方、乙方）与纺世界生活馆公司（承租方）签订了《租赁合同》，合同约定如下内容：1.租赁物：甲方位于灞桥区XX街XX号XX超市XX楼场，商铺面积约702.76平方米。2.租赁期限：2019年9月5日至2024年11月4日，（2019年9月5日至2019年11月4日为免租期，此期间乙方只承担装修及经营时使用的水、电，不承担该租赁商铺的房屋租金费及空调物业管理费用。）3.租赁物实际交付时间及方式：应在2019年8月15日前由甲方以书面形式通知乙方，乙方接到甲方书面通知后在二天内完成对租赁商场和设施、设备的验收。经乙方验收后双方书面签字盖章作为已交接。甲方在实际交房日无法完成交房的，免租期与租赁期相应顺延。4.租金的支付方式及交纳期限：第一个租约年租金451132元，第二个租约年租金为464666元，第三个租约年租金478606元，第四个租约年租金492964元，第五个租约年租金507753元；乙方应在本合同签订之日起三日内以现金或转账形式支付押金50000元，给甲方作为租赁保证金。乙方正式进驻本生鲜超市营业场地（自2019年8月15日起计算）7个工作日内一次性以现金或转账形式支付第一年该物业租金及空调物业管理费用合计561368元给甲方。后期租赁费用采取“先付后用”的原则，每六个月支付一次，乙方每次支付当年租赁费用的50%。乙方于每六个月到期日前60天，向甲方支付下六个月的租赁费用。甲方应在合同约定的收款前15天，向乙方提供财务收款收据，乙方收到后一周内向甲方支付租金。5.房屋附属设施及费用承担：（1）承租区域内设施的使用，甲方应保证向乙方提供满足乙方独立且全面营业所需的水、电（电容量为三相四线100千瓦）的供应。乙方按独立计量表实际发生额数据，按月向物业缴付费用。水费7.8元/吨，电费1.3元/度，物业应提供国家规定标准的收费票据。（2）物业费、中央空调使用费为13353元/月（包含空调的电费）。空调使用时间根据乙方营业时间予以安排开放，租赁期间空调日常维修保养均由甲方承担。（3）租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。（4）承租区域内所有设施，包含货架、柜台、电路、照明、购物车、购物篮、搬货车等均由乙方免费使用，不另外收费。（5）承租区域内所有的设备，由甲乙双方协商使用价格，乙方以租赁的形式每月向甲方缴纳使用费，乙方不用的设备，由甲方在场地交付前自行处理完毕。（6）根据国家和所在省市的法律、规定，政府有关部门因为该建筑物出租等向甲方或业务征收的有关费用，由甲方或业主承担。（7）根据国家和所在省市法律规定政府及有关部门对经营单位收到有关费用如防卫、治安等费用由乙方承担。6.违约责任和合同终止的赔偿措施：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提起解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元的违约金。合同签订后，贾宁按约定于2019年8月11日向纺世界生活馆公司支付房屋租赁保证金50000元，并雇佣两名员工为开办超市做筹备工作，支付员工工资及租房费用15900元。同年8月13日，纺世界生活馆公司对场地中的货品进行清运、整理，按贾宁经营项目制作了门头。8月16日，贾宁及雇佣的两名员工查看了场地，并将自己的一张公办桌椅及少量零碎物品搬入场地。8月29日，纺世界生活馆公司向贾宁发出告知函，内容为：1、甲方与乙方于2019年8月10日签订租赁合同，根据合同约定甲方已于8月13日完成停业及货品清理工作并由吕某某通知乙方办理交付工作，乙方于8月16日与另一人同行（共两人）和甲方现场负责人吕某某完成场地交接工作，在场人员还有刘丽波、樊大雁等员工，乙方接收场地，并对场地布局做了很多调整，具体调整如下：……以上调整说明本公司虽未有书面交付函，但已完成场地实际交付工作，乙方已经正式进驻本公司营业场地。2、合同约定“乙方正式进驻本生鲜超市营业场地（自2019年8月15日起计算）7个工作日内一次性以现金或转账形式支付第一年该物业租金及空调物业管理费用合计561368元给甲方”，本公司至今未收到任何款项，乙方已单方面违约，就乙方违约做如下告知：2.1自8月23日起，以第一年租金的1%计算违约金（5613.68元/日），违约金按日收取；2.2限期承租方于9月5日开业，如未按期开业，将直接影响纺世界的整体形象，甲方将取消乙方的免租期。2.3自8月23日起至9月22日，乙方如未正常履行合同，甲方则按原合同第七条第四款的规定，撤销原合同，期间违约金甲方有权从原租赁押金伍万元中扣除，余额不足，剩余部分乙方须于5日内现金或转账形式一次性付清。2.4并按原合同第九条第二款的规定，赔偿甲方一切经济损失，同时于5日内以现金或转账形式一次性支付甲方违约金100000元等等。贾宁收到上述函件后，电话联系纺世界生活馆公司方吕某某，询问吕某某双方未作交接，发告知函什么意思。吕某某答复贾宁“他意思是要跟你打官司”等。次日即8月30日，贾宁又和吕某某电话联系述“他（张总）老抓着要给我增加那25%的公摊，这本身就不合适，你说你觉得原来的合同谈的不太合适，谈的委屈了，你适当增加公摊，我都退步了，增加25%这么大金额，谁敢认啊”等等，同日贾宁向纺世界生活馆公司发出告知函，内容为：1.自本租赁合同签署日起至今，贵公司未能按合同要求提供合同六个附件，本人一直催促，可贵公司始终推三阻四，无法提供这些证明你方拥有商铺所有权的附件，本人对贵公司的合作诚意表示强烈的怀疑和不满。2.除合同第五条第四款约定的供我方免费使用的货架、柜台、电路、照明、购物车、购物篮、搬货车等其他免费物品外，至今贵公司的设备等物品仍然占据我方合同签订的营业场所，没有正常履行合同第五条第五款规定的由甲方在场地交付前自行处理完毕，更谈不上按合同第三条第二款规定的以书面形式与我方交接。3.在此期间，贵公司法人再三要求我方承担合同规定之外的所谓25%的公摊面积，使合同无法正常履行。针对以上三点，请贵公司于2019年9月1日前提供合同约定的相关附件，并将占用场地的一概设施移出，以书面形式与我方完成商铺交接。如果贵公司不能或无法继续履行已签订的租赁合同，请退还本人前期交付的保证金50000元等等。9月3日，贾宁和纺世界生活馆公司法定代表人张卫兵微信协商租赁补充协议事宜，张卫兵述“如果补充协议可行，你们要交的钱共计租金460200元，共计租金642362。货架一次性付款73110，可以放在开业后3个月内付清，所以初期投资共计715472元”；10日又述“尽快签订合同解除协议”。一审法院认为，本案争议焦点：纺世界生活馆公司是否向贾宁履行了交付租赁物的合同义务。双方租赁合同约定租赁物实际交付时间及方式为“应在2019年8月15日前由甲方以书面形式通知乙方，乙方接到甲方书面通知后在二天内完成对租赁商场和设施、设备的验收。经乙方验收后双方书面签字盖章作为已交接。甲方在实际交房日无法完成交房的，免租期与租赁期相应顺延”，2019年8月15日前纺世界生活馆公司并未以书面形式通知贾宁，双方亦未有书面签字盖章的交接单；且从贾宁与纺世界生活馆公司的工作人员吕某某及法定代表张卫兵沟通内容可以看出，纺世界生活馆公司在交付场地时，提出增加贾宁需承担25%公摊面积的合同条款、变更合同约定“承租区域内所有设施，包含货架、柜台、电路、照明、购物车、购物篮、搬货车等均由乙方免费使用，不另外收费”的内容，“货架一次性付款73110元”，致使贾宁第一年租期支付的合同约定总价款从561368元上涨至715472元，双方就此产生纠纷，被告未完全履行按合同约定向贾宁实际交付租赁场地。纺世界生活馆公司以“其已于8月13日完成停业及货品清理工作并由吕某某通知贾宁办理交付工作，贾宁于8月16日与另一人同行（共两人）和纺世界生活馆公司现场负责人吕某某完成场地交接工作，在场人员还有刘丽波、樊大雁等员工，贾宁接收场地，并对场地布局做了很多调整，说明本公司虽未有书面交付函，但已完成场地实际交付工作，贾宁已经正式进驻本公司营业场地”为由抗辩，首先纺世界生活馆公司陈述的交付仅系少量履行、部分履行，不符合双方合同约定交付方式，且合同所涉租赁场地一直由纺世界生活馆公司实际控制，其部分履行并不能实现贾宁的合同目的，故对纺世界生活馆公司抗辩履行交付义务的理由不予支持。综上所述，贾宁与纺世界生活馆公司协商一致签订的租赁合同，合法有效，双方均应按合同全面履行自己的义务。庭审中，双方一致同意解除合同，系当事人对自身权利的处分，予以准许。纺世界生活馆公司未全面履行向贾宁交付租赁标的物的义务，属违约，应承担违约责任。一审法院对贾宁诉请要求被告退还房屋租赁保证金50000元，并支付保证金占用期间的利息，予以支持；对贾宁要求纺世界生活馆公司赔偿损失15900元，予以支持；对贾某某时请求纺世界生活馆公司承担违约金100000元，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、被告西安纺世界生活馆商贸有限公司于本判决生效后10日内退还原告贾宁保证金50000元，并支付上述款项按年利率4.35%计算自2019年8月11日至实际清偿之日的资金占用损失；二、被告西安纺世界生活馆商贸有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告贾宁违约损失15900元；三、驳回原告贾宁其他诉讼请求。本院二审期间：当事人没有提交新证据，对双方当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，贾宁（乙方）与纺世界生活馆公司（甲方）签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力，现双方当事人均同意解除合同，本院予以准许。本案中，贾宁认为纺世界生活馆公司未按合同约定交付场地，构成违约，经查，双方租赁合同约定“应在2019年8月15日前由甲方以书面形式通知乙方，乙方接到甲方书面通知后在二天内完成对租赁商场和设施、设备的验收。经乙方验收后双方书面签字盖章作为已交接。甲方在实际交房日无法完成交房的，免租期与租赁期相应顺延”，而纺世界生活馆公司并未向贾宁发出通知进行交接，同时其亦不能提供充分有效证据证明已按照合同约定向贾宁交付了涉案场地，故纺世界生活馆公司构成违约的事实，本院予以确认。纺世界生活馆公司上诉认为已完全交付了涉案场地，无事实依据，其所述本院不予采纳。现贾宁要求纺世界生活馆公司返还房屋保证金及利息，理由正当，该请求予以支持。就贾宁主张的相关违约损失，原审所作认定并无不当。综上所述，纺世界生活馆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3318元，由纺世界生活馆公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  李   伟  1