四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1118号 上诉人（原审被告）：柳朝群，女，1978年10月6日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：冉思奇，四川道言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李从文，男，1973年10月18日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：颜川，四川维是律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：眉山市福达房产经纪有限公司，住所地四川省眉山市东坡区学士街****。 法定代表人：王亮。 原审被告：赖大春，男，汉族，1971年11月29日出生，四川省泸县人，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：鲜露军，四川川高律师事务所律师。 李从文与柳朝群、赖大春房屋买卖合同纠纷一案，四川省眉山市东坡区人民法院于2018年11月16日作出（2018)川1402民初1612号民事判决后，李从文不服向本院提起上诉。本院审理后于2019年5月5日作出（2019）川14民终379号裁定，撤销原判发回重审。一审法院另行组成合议庭进行审理，在审理过程中，一审法院根据柳朝群的申请追加眉山市福达房产经纪有限公司（以下简称福达公司）为第三人，后作出四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2335号民事判决，柳朝群不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柳朝群上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：1．李从文支付中介费无证据予以证明。2．柳朝群无权代理赖大春签订案涉《福达信息房屋购销协议》，故该合同无效，一审判令解除不当。3．李从文与福达公司在签订案涉合同时亦未尽到审慎的注意义务，存在重大过错，应当分担合同无效的损失。 李从文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 福达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．案涉房屋系赖大春委托福达公司员工购买，后委托福达公司予以出售。2．案涉房屋买卖协议无法履行时福达公司还组织协调违约金事宜。 赖大春述称，柳朝群系无权代理而对案涉房屋予以处分，赖大春无任何责任需要承担。 李从文向一审法院起诉请求：1．解除《福达信息房屋购销协议》；2．赖大春、柳朝群退还购房款188,000元，双倍返还定金624,000元，并赔偿李从文的房屋差价损失（以评估价为准）、中介费31,200元、物管费4,925元、房屋装修费480,000元。 一审法院经审理认定事实如下：赖大春系东坡区一环北路328号“金府丽景”1栋2单元1-2层1号住宅（档案保管号：档0098409）的房屋产权人，赖大春与柳朝群在2017年期间系男女朋友关系。2017年6月13日，柳朝群向福达公司王亮出具授权委托书，载明“今本人委托眉山市福达房产经纪有限公司王亮独家售卖位于东坡区××路××栋××单元××楼号房，本人承诺净收壹佰玖拾肆万陆仟元，其余部分为中介费、过户费和推广费，期限为2017年8月底为止”。 2017年8月30日，经福达公司介绍，李从文与柳朝群签订了《福达信息房屋购销协议》一份，该协议主要内容如下：卖方（简称甲方）：赖大春，买方（简称乙方）：李从文，一、甲方同意将位于东坡区××路××号××幢××单元××楼××号，私产住房4室2厅出售给乙方；二、甲方卖给乙方此房面积200.23平方米。（丘）地号01-001-004-0087-1，房产证号：0××8；三、该出售房总金额为人民币（大写：壹佰伍拾陆万元整￥1560000.00元）付款方式：现金支付1．买卖双方在签定购房合同时，买方支付购房定金款伍拾万元整，小写500000；2．买卖双方办理完公证委托和它项权证的签字后当日，买房付清余下房款＜因卖方时间紧需现金，买房需按揭，所以该房先公证委托给买方后，由中介方配合买房办理按揭手续＞；四、甲方保证所售房屋的房产权属清楚，甲方有合法处置该房的权利，无抵押、无冻结及其它债权债务纠纷，否则甲方应承担相应的法律责任；五、甲方协助乙方办理此房的换证、过户手续，此费用由买方支付。六、甲、乙双方合同生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任。甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不予退还。定金交付后任何一方毁约，非违约方也应支付中介方前期活动支出的必要费用（暂计为定金部分50%）；七、甲乙双方可申请委托代办人进行交易，所行使的权利具有同等法律效力，但必须有甲乙双方的必备有关资料和证件。备注：买卖双方同意由柳朝群代为收取定金并签订房屋购销协议并自愿承担相应的法律责任；八、办理完产权过户后，甲方保证房屋的水、电、气、闭路、物业管理费用结清，原有室内设施齐全完整无损；九、中介方不参与决定此房售价，立此合同中介成功，甲乙双方各按该房屋总售价的1%支付中介服务费（中介费用由买方支付，卖方不承担）；十、甲方将该房卖给乙方后至产权过户前，甲方无权干涉此房的任何事宜，否则甲方应赔偿乙方的一切损失（如：资金利息、律师费及房产增值部分等其他间接损失）；十一、本协议一式三份，甲、乙、中介方各执一份为凭，自2017年8月30日由甲、乙、中介方签字或捺手印起成立并生效。备注：1．买卖双方约定于2017年10月28日之前办理完该房的公证委托手续。2．该购房款包含该小区内地下车位1个，现屋内的设施保持不变交付买房。3．在卖方收到定金款后，将房先期交付给买房使用，买方可自行装修，如买方违约则屋内装修不可拆除，卖方不卖，按合同约定外则需赔偿卖方装修费用。甲方签字处落款为：赖大春柳朝群代，乙方签字落款处为：李从文，中介方：加盖眉山福达房产经纪有限公司鲜章及王亮签名。 签订协议当日，李从文向柳朝群支付定金款500,000.00元，柳朝群出具定金收条并当即将房屋产权证、土地使用权证、房屋钥匙交付给李从文，并协助李从文在小区物管处办理变更手续，李从文缴纳了物管费用4,925元。随后，李从文对案涉房屋在原来装修的基础上再次进行了装修。后，李从文支付中介福达公司中介费31,200元。办理委托公证到期后，李从文多次要求柳朝群即赖大春办理委托公证或办理房屋过户手续，柳朝群均以种种理由不予办理。 本案在审理中，1．李从文放弃房屋差价损失的赔偿请求，并申请对房屋内部的装饰价值进行司法评估，四川德正资产评估有限公司于2020年5月22日作出川德正评报字［2020］0506号《李从文诉赖大春、柳朝群房屋买卖纠纷案涉及的住宅内部装修评估项目司法评估报告》，评估结论为：位于眉山市东坡区××路××号××栋××单元××层××号的住宅内部装修价值评估为236200元，李从文支付评估费8000元。2．赖大春表示不追认柳朝群出售案涉房屋的行为，且不同意办理委托公证或将房屋过户给李从文。 一审法院认为，柳朝群未经房屋所有权人赖大春委托授权，而以赖大春的名义将案涉房屋转让给李从文，其行为属无权代理；根据法律的规定，本案所涉合同对行为人柳朝群有效，对赖大春不发生效力，赖大春在本案中不承担责任。现柳朝群已明确不能办理委托公证履行合同义务，已构成根本违约，李从文有权请求解除合同，并要求柳朝群承担违约责任。 关于柳朝群承担违约责任问题。1、返还定金，本案李从文支付定金500,000元，根据法律规定，定金数额不得超过总价款的20%，故本案定金为312,000元，其余188,000元作为购房款。根据定金罚则和合同约定，柳朝群应双倍返还李从文定金624,000元以及购房款188,000元。2．赔偿损失，根据法律规定，定金一般具有弥补损失的功能，故对柳朝群返还的双倍定金已包含了对李从文主张物管费、中介费、评估费损失的赔偿，不再单独予以赔偿。但关于装修损失，根据本案合同约定，除买房违约定金不退，卖方违约双倍支付定金外，还约定在卖方收到定金款后，将房屋先期交付给买方使用，买方可自行装修，如买方违约则屋内装修不可拆出，卖方不卖，按合同约定外则需赔偿买方装修费用。该约定将装修损失的处理排除在定金罚则之外而单独存在，且内容亦体现了对违约方承担责任的公平性，故柳朝群应当单独赔偿李从文的装修款损失236,200元。 综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定判决：一、解除李从文与柳朝群以赖大春的名义于2017年8月30日签订的福达信息房屋购销协议；二、在本判决生效后十日内，由柳朝群返还李从文购房款188,000元，双倍返还李从文定金624,000元，并赔偿李从文的装修损失236,200元；三、驳回李从文的其他诉讼请求。 二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：1.案涉房屋赖大春通过福达公司购买。2.赖大春与柳朝群曾系男女朋友关系，二人曾在案涉房屋住过一段时间，另双方生育子女一名。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《福达信息房屋购销协议》的效力；二、一审法院判令柳朝群返还李从文购房款188,000元，双倍返还李从文定金624,000元，并赔偿李从文的装修损失236,200元，共计1,048,200元是否妥当。 关于焦点一：一审已经查明，柳朝群无代理赖大春签订《福达信息房屋购销协议》、处分所涉房屋的代理权。截止目前，赖大春亦未对柳朝群所涉行为予以追认，且二审中更明确表示不予追认。故《福达信息房屋购销协议》记载的合同主体之一赖大春无与李从文达成房屋买卖意思合意，即《福达信息房屋购销协议》因在李从文与赖大春之间不成立而对赖大春不发生效力。判令解除协议的前提应当是协议已经生效，现《福达信息房屋购销协议》因未形成意思联络应依法认定为不成立。一审法院判令解除不当，二审予以纠正。 关于焦点二：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 在无权代理之下，相对人就其损失因其善意和过错而受法律保护范围不一致。从本案查明的案件事实来看：李从文系在中介福达公司的参与下签订《福达信息房屋购销协议》，而福达公司还曾为赖大春购买案涉房屋提供过中介服务。福达公司工作人员对赖大春与柳朝群的婚姻关系认识错误，但赖大春与柳朝群二人确系曾共同生活，且生育子女，该错误亦系在合理范围之内。与此同时，李从文系出于相信福达公司的中介服务并在相信柳朝群有代理权的情况下签订案涉协议，而非怀疑柳朝群代理权的情况下贸然签订案涉协议，故不能认为主观上存在恶意。 《福达信息房屋购销协议》签订后，李从文取得所涉房屋钥匙，并在物管的应允下对房屋进行了装修，整个过程中没有任何人对李从文的系列行为提出异议。合同签订后，李从文仍然出于相信柳朝群有权代理赖大春出售案涉房屋而履行《福达信息房屋购销协议》的义务，并对房屋予以装修使用。 柳朝群无赖大春的授权对案涉房屋予以处分是导致案涉纠纷的根本原因。从合同的签订和履行来看，李从文均系出于相信柳朝群系有代理权的情况下进行，柳朝群均系对外宣称其系有权处分人，亦未告知李从文其有权处分或代理权的疑点，故李从文不能认定为无权代理项下的过错相对人，李从文应当系无权代理下的善意相对人。 根据法律规定，李从文有权请求柳朝群代为履行合同或赔偿损失，对此，因案涉房屋属于特定物，无代为履行可能；李从文作为善意相对人有权请求柳朝群承担全部损失，李从文要求分担损失的上诉理由不能成立。 李从文基于解除合同主张违约责任虽然有所不当，但一审法院判令柳朝群支付李从文1,048,200元，实际包含李从文已支付购房款、装修费用、案涉鉴定等费用，综合全案情况，所涉金额并未超过案涉房屋买卖合同顺利履行李从文可获得利益。二审予以确认。 综上，一审认定事实清楚，但对合同效力认定存在疏漏，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初2335号民事判决； 二、李从文与柳朝群以赖大春的名义于2017年8月30日签订的福达信息房屋购销协议不成立； 三、在本判决生效后十日内，柳朝群支付李从文1,048,200元； 四、驳回李从文的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16,748元，保全费5,000元；二审案件受理费16,748元，均由柳朝群负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 丹 审判员 罗 洁 审判员 孙春红 二〇二〇年十二月十八日 书记员 宋鸿杰