重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4328号原告：敬军，男，1961年8月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人:袁雪兰（系敬军之妻），女，1960年7月3日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：重庆坤呈房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段**附1-13、1-14、1-15，统一社会信用代码91500225699289425H。法定代表人：张小波，总经理。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。原告敬军与被告重庆坤呈房地产开发有限公司（以下简称坤呈房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2020年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告敬军及委托诉讼代理人袁雪兰，被告坤呈房地产公司委托诉讼代理人赵波到庭参加了诉讼。庭审后，原、被告于2020年11月23日向本院申请和解，期限为一个月，后原告于2020年12月14日向本院申请终止和解，请求法院及时依法判决。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求人民法院判决：1、请求判令被告坤呈房地产公司立即向原告敬军交付符合《房屋拆迁安置协议》约定和国家强制规范要求的房屋81.12平方米（其中：门市32.16平方米，住房67.23平方米）;2、请求判令被告支付原告：【1】搬迁补助费2000元（住宅1000元/次×2次），【2】住房临时安置费57600元（800元/月，从2014年10月起至2020年8月，共计70个月），【3】门市搬迁补助费2433.6元（面积40.56平方米×30元=1216.8元，按两次计算），【4】门市停业补偿费58333.1元（从2014年10月起至2020年8月，共计70个月，每年10000元），【5】一次性补贴搬迁租赁损失费15000元，【6】自行安装三向电表1000元。以上【1】至【6】项共计136366.7元，以及以136366.7元为基数，自2015年5月7日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息费用，以及以136366.7元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息费用；3、房屋差价补偿情况：【1】一楼门市，坤呈房地产公司应补敬军现金994200元（33.14㎡×30000元/㎡）；【2】二楼住房，坤呈房地产公司应补敬军现金51901元（12.07㎡×4300元/㎡），【1】至【2】合计被告应补偿原告现金1046101元，以及以1046101为基数，自2015年5月7日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息费用，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息费用；4、本案诉讼费由坤呈房地产公司负担。事实及理由：原告敬军（乙方）与被告坤呈房地产公司（甲方）于2014年10月8日签订了《房屋拆迁安置协议》，之后又签订了《补充协议》，上述协议约定坤呈房地产公司对敬军所有的位于重庆市大足区XX镇XX环路XX城房屋（产权人：敬军，国有土地使用证号：足国用（2002）字第XXXXX号，房屋所有权证：210字第XXXXX号）进行拆迁改造，安置还房比例为一层还房建筑面积按1:1.3计算，还房位于大足XX城X幢X层门市（图纸编号：商铺XXXXX，建筑面积34.98㎡），二层还房位于大足XX城X幢X层住宅（B户型房，建筑面积67.23㎡），以上还房最终面积以国土部门产权面积为准。双方约定：甲方在完成拆迁后36个月内交房给乙方，等面积内甲乙双方互不补差价，超还面积和未还足面积部份按该房产交房时的销售价格互补差价，在交房时一次性结清。双方约定，搬迁补助费：住宅1000/元/户/次，计发两次；门市30元/㎡/次，计发两次，在第一次发放临时安置费时一并发放。住房临时安置费：800元/户/月，起算时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，到截止时间后不再发放临时安置费，拆迁完成后按季度发放。门市停业补偿费：补偿10000元/户/年，补助起算时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离搬迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，到截止时间后不再发放补偿，拆迁完成后按季度发放。一次性补贴费为15000元/户，在甲方交房时发放。水电气、闭路、宽带的补偿：按被拆迁人原有的户头数量补偿（数量以被拆迁人交付的五通证明为准），住房水电气挂表、闭路、宽带入户；门市水电挂表。协议签订后，原告按约定将房屋交与被告进行拆迁改造，但被告违反约定，至今未向原告交付符合协议和国家强制规定要求的房屋，也未按规定支付原告相关费用，经原告多次催收，被告仍不履行自己的义务。原告为维护自己的合法权益，起诉来院，提出如上诉讼请求。被告坤呈房地产公司辩称：1、原、被告双方签订的拆迁安置协议属实，但本案所涉的房屋尚未竣工验收，被告现无法将房屋交付给原告；2、根据原、被告双方签订的拆迁协议，被告应支付原告住房临时安置费和门市停业补偿费，但起算时间应为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地的2015年5月6日开始计算；对原告要求主张安装三向电表补偿费1000元，由于原告未提供相关的依据，被告不予认可，对原告提出的搬迁补助费被告予以认可。对原告要求以上述所欠费用为基数，自2015年5月7日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息费用，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息费用的请求，被告予以认可；3、原告主张的补差面积不符合合同约定，根据双方达成的补充协议，原告原房屋的一、二层面积均为40.56平方米，被告补偿原告的面积为12.57平方米，一层还房面积合计为53.13平方米，而非原告主张的65.3平方米。被告补偿原告二层的面积为14.4平方米，二层还房面积合计为54.96平方米，而非原告主张的79.3平方米。其次，原告主张的补差门市的单价与事实不符，以3万元/平方米计算没有相关依据，另外，原告主张的房屋差价利息的起算时间也不符合合同约定，时间应当是从2018年5月7日开始计算。综上，请求人民法院依法公正判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告坤呈房地产公司是成立于2010年1月28日的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、房屋销售，物业管理。2010年3月9日，坤呈房地产公司通过现场竞价，以2880万元竞得大足县XX街道办事处XX片区地块的国有建设用地使用权，宗地编号：XXXX号，地块位置：大足县XX街道办事处XX片区，出让面积：12474㎡，土地用途：商业居住。坤呈房地产公司在取得该地块的国有建设用地使用权后，原大足县国土资源和房屋管理局未向坤呈房地产公司颁发《房屋拆迁许可证》。2014年10月8日，坤呈房地产公司（甲方）与敬军（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，合同约定（摘录）：“1、被拆迁房屋座落于大足县XX镇XX路XX城，产权人：敬军[国有土地使用证号：足国用（2002）字第XXXXX，房产证号：房权证210字第**]，建筑面积81.12㎡（其中一楼40.56㎡，二楼40.56㎡）；2、安置还房比例为按一层建筑面积的1:1.3，二层按建筑面积的1:1.6计算，一层还房甲方提供坐落于大足区XX街道办事处XX路X段XX号新建的X幢X层门市（图纸编号：商铺XXXXX）作为还房，建筑面积约32.16㎡，二层还房甲方提供座落于大足区XX街道办事处XX路X段XX号新建的X幢X层B户型住宅房屋一套作为还房，建筑面积约67.23㎡；3、甲方在完成拆迁后36个月内交付给乙方，等面积内甲乙双方互不补差，超还面积和未还足面积部分按该房产交房时的销售价格互补差价，在交房时一次性结清；4、搬迁补助费：住宅1000元/户/次，计发两次，门市30元/㎡/次，计发两次，在第一次发放临时安置费时一并发放。住房临时安置费：800元/户/月，起算时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，到截止时间后不再发放临时安置费，拆迁完成后按季度发放。门市停业补偿费：补偿10000元/户/年，补助起算时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，到截止时间后不再发放补偿，拆迁完成后按季度发放。水电气、闭路、宽带的补偿，按被拆迁人原有的户头数量补偿；5、甲方交付的房屋必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准，经过综合验收，取得备案登记证表”。签订合同的当日，坤呈房地产公司（甲方）与敬军（乙方）又签订了一份《补偿协议》，内容为：“经甲乙双方协商一致，甲方同意补偿乙方原房屋所有权证（证号：房权证：房权证210字第**积基础上增加12.57㎡作为一层面积补偿（含公摊面积），二层原产权面积基础上增加14.40㎡作为二层面积补偿（含公摊面积），其余条款参照甲乙双方东关城项目拆迁安置主合同执行”。同时查明：1、坤呈房地产公司在取得该地块的国有建设用地使用权后，原大足县国土资源和房屋管理局未向坤呈房地产公司颁发《房屋拆迁许可证》；2、被告坤呈房地产公司开发建设的大足区XX街道办事处XX路X段XX号X幢主体工程已基本完工，迄今尚未取得重庆市大足区城市建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；3、原大足县XX街道办事处XX片区房屋于2015年5月6日拆迁完成，坤呈房地产公司在办理预售许可证时未将包括原告在内的10余户拆迁还房户名单上报原大足区国土资源与房屋管理局备案，致使按照《房屋拆迁安置协议》应还房给原告的位于大足区XX街道办事处XX路X段XX号新建的X幢X层门市（备注：根据被告提供，图纸编号：商铺XXXXX，派出所编号：X幢X-XX，实测建筑面积34.98平方米）于2017年1月25日出售给了重庆大足国有资产经营管理集团有限公司（以下简称大足国资集团），并办理了网签手续；4、2020年9月24日，敬军、袁雪兰（乙方）与坤呈房地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于大足区XX街道办事处XX路X段XX号X幢XX-X号住房一套（建筑面积67.81㎡，单价建筑面积4300元/㎡）出售给乙方，以抵作按照《房屋拆迁安置协议》应还房给原告的位于大足区XX街道办事处XX路X段XX号新建的X幢X层B户型住房一套，并办理了网签手续；5、原告提供了2016年3月24日坤呈房地产公司（甲方）与黎昌明（乙方）签订的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了甲方将位于大足区XX街道办事处XX路X段XX号X-X-X号门市（建筑面积23.49㎡，单价建筑面积27174.41元/㎡）出售给乙方。本案争议焦点：1、原告请求被告按照拆迁安置协议的约定和国家强制规范要求向原告交付房屋81.12平方米的主张能否得到支持？2、被告应如何向原告支付一次性补贴搬迁补助费、搬迁补助费、住房临时安置费、门市停业补偿费等？3、原告请求被告支付房屋差价补偿的主张能否得到支持？本院认为，被告坤呈房地产公司作为一家房地产开发企业，竞得了大足县XX街道办事处XX片区地块的国有建设用地使用权，虽然未取得相关主管部门颁发的《房屋拆迁许可证》，但被告坤呈房地产公司与原告敬军签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方皆应按照合同的约定履行合同义务并享受权利。合同签订后，原告将其所有的位于拆迁范围内的房屋交付给被告进行拆迁，原告已按照合同约定履行了自己的义务,但被告却未按照合同的约定承担自己的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，结合原告的起诉，本院作如下评述：1、关于被告应否向原告交付符合《房屋拆迁安置协议》约定和国家强制规范要求的房屋问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。建设工程质量管理条例》第四十九规定：“建设单位应当建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案”。本案中，虽然原被告双方合同约定在被告完成拆迁后36个月内暨2018年5月6日前交付房屋给原告，但由于涉案房屋迄今尚未验收合格，不符合法律规定的交房条件，且涉案房屋中的门市已于2017年1月25日出售给了大足国资集团并办理了网签手续，被告已无法履行对原告的交房义务，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；2、关于被告应如何向原告支付一次性补贴搬迁补助费、搬迁补助费、住房临时安置费、门市停业补偿费的问题。本案中，被告坤呈房地产公司与原告敬军签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方皆应按照合同的约定履行合同义务并享受权利。对一次性补贴搬迁补助费，虽然在双方签订的合同中已经约定了一次性补贴搬迁补助费为15000元，在被告交房时发放。但在本案中，涉案房屋迄今尚不具备法律规定的交房条件，原告要求被告支付一次性补贴搬迁补助费的条件尚未成就，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持;对搬迁补助费，双方合同约定，住宅1000元/户/次，计发两次。门市30元/㎡/次，计发两次，在第一次发放临时安置费时一并发放。而双方约定发放临时安置费的时间为所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地，根据查明的事实，所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地的时间为2015年5月6日，但被告至今尚未将搬迁补助费支付给原告，已超过了约定的履行期限，故被告应支付原告住宅搬迁补助费：1000元/户/次×2次=2000元，门市搬迁补助费：30元/㎡/次×40.56㎡×2次=2433.60元；对住房临时安置费和门市停业补偿费，双方合同约定住房临时安置费为800元/户/月，门市停业补偿费为10000元/户/年，起算时间皆为所有拆迁户签订协议并搬离拆迁地，截止时间为坤呈房地产公司公告的交房时间，拆迁完成后按季度发放，根据所有拆迁户签订拆迁协议并搬离拆迁地的时间的2015年5月6日计算至2020年8月6日（原告起诉主张的当月）共计63个月，被告应支付原告住房临时安置费：800元/户/月×63个月=50400元，门市停业补偿费：10000元/户/年×63个月=52500元。关于原告要求被告支付自行安装三相电表费1000元的问题，由于在双方签订的合同中并无被告应向原告支付安装三相电表费1000元的约定，对该项诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告以所欠费用为基数，自2015年5月7日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息费用，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息费用的问题，因被告对原告关于利息的计算方式无异议，本院予以确认；3、关于被告应如何向原告支付房屋差价补偿的问题？本案中，虽然按照原、被告双方合同约定，被告须在完成拆迁后36个月内暨2018年5月6日前交付房屋给原告，等面积内双方互不补差，超还面积和未还足面积部分按该房产交房时的销售价格互补差价，在交房时一次性结清，但由于涉案房屋迄今尚未验收合格，不符合法律规定的交房条件，致使合同约定的支付房屋差价补偿的条件尚未成就，且由于房屋尚未实际交付，面积差及门市价格亦无法核定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：由被告重庆坤呈房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告敬军住宅搬迁补助费2000元、门市搬迁补助费2433.60元、住房临时安置费50400元、门市停业补偿费52500元等共计107333.60元；并以所欠费用为基数，自2015年5月7日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息费用，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息费用；二、驳回原告敬军的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18264.88元，减半收取计9132.44元，由被告重庆坤呈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘朝文二〇二〇年十二月十五日书记员  艾 程