河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6674号原告（案外人）：杨足武，男，汉族，1967年12月22日出生。委托诉讼代理人：范文涛，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者。被告（申请人）：张海霞，女，汉族，1969年12月5日出生。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所执业律师。第三人（被执行人）：杨志伟，男，汉族，1967年2月28日出生。第三人（被执行人）：洛阳正展机械设备有限公司，住所地：洛阳高新区金鑫路**。法定代表人：万重庆。原告杨足武与被告张海霞、第三人杨志伟、洛阳正展机械设备有限公司（以下简称正展公司）执行异议之诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨足武及委托诉讼代理人范文涛，张海霞的委托诉讼代理人王新放、潘永恒到庭参加诉讼，第三人杨志伟、正展公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨足武向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告购买的位于洛阳市瀍河区启明北路东街8号阳光富地3幢1-402的房屋《（2020）豫0303执778号执行裁定书》的强制执行，并解除对上述房屋的查封，房屋面积92.41m2；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人杨志伟、宋妙云夫妇2013年6月15日签订《房屋买卖协议》，杨志伟、宋妙云将其合法购买的位于洛阳市瀍河区启明北路东街**阳光富地**1-402的房屋依法出卖给异议人，异议人向其支付购房款15万元、自费安装电气线路、缴纳物业费、电费，并从2014年开始向银行缴纳分期付房款至2020年8月。该房产只有预售合同，没有办理房产证，登记户名为杨志伟、宋妙云。至此，该房屋一直有由异议人使用，产权归异议人所有。原告收到西工区人民法院(2020)豫0303执778号执行裁定书后，提出案外人执行异议，该院2020年9月18日作出（2020）豫0303执异77号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人杨志伟、宋妙云20**年6月15日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，该协议合法有效，且涉案房屋已从2013年6月15日实际为原告居住、所有。原房产登记人为杨志伟和宋妙云，其二人已于2016年7月29日办理离婚登记，房产已归宋妙云所有，杨志伟已失去所有权。同时，购房时，杨志伟、宋妙云承诺5年后办理过户手续,2018年双方到房产登记部门办理时，因二人有其他房产，该房产不能办理房产登记，因此责任在宋妙云，不在原告。根据最高法院执异司法解释第28条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因××自身原因未办理过户登记。”的法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。张海霞辩称，原告所诉内容不符合法律规定，应依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：首先，本案所涉房屋登记的权利人为宋妙云，共有人为杨志伟。根据《物权法》第六条之规定：“不动产登记的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。根据上述规定，不动产物权的权属应严格以不动产登记机关的登记为准，人民法院在审理涉及不动产物权权属纠纷的案件中，应当首先以登记作为判断标准。因此，贵院强制执行本案所涉房屋符合法律规定。其次，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款之规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，结合本案实际情况，本案所涉房屋的性质系经济适用房，原告所称2013年6月15日与杨志伟、宋妙云签订了《房屋买卖协议》，但杨志伟、宋妙云仅拥有该房屋的有限产权，并非完全产权，本案所涉房屋属于限制产权转让的房屋。根据《城市房地产管理法》第三十八条第二款之规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……（六）未依法登记领取权属证书的……”，另依据《经济适用房管理办法》第三十条明确规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权”，因此，杨志伟、宋妙云依法无权将该房屋直接进行上市交易，更无权与原告签订《房屋买卖协议》。另外，本案所涉《房屋买卖协议》既违反了国家的相关政策及法律、行政法规的规定，也直接损害了社会公共利益，明显属于无效协议。因此，原告的诉称内容直接违反了上述法律规定。最后，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第四款之规定：“非因××自身原因未办理过户登记”。而在实践中，能够归责于××（即本案原告）的原因，可以分为三个方面：1.对他人权利障碍的忽略；2.对政策限制的忽略；3.消极不行使登记权利。结合本案原告的诉请情况，能够看出，原告在购买本案所涉房屋时，明知该房屋系经济适用房，且权利人并未获得产权证书，鉴于经济适用房性质的特殊性，即使原告与杨志伟、宋妙云的交易真实，该房屋不能办理过户登记的原因也应归责于××，即本案原告。因此，原告诉称内容也直接违反了上述法律规定。综上所述，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》之规定，案外人的主张必须同时符合四个条件，才能享有排除执行的民事权益，有一个条件不具备的，就不享有排除执行的民事权益。因此，原告的诉请不符合上述法律规定，不享有对本案所涉房产的物权期待权，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。维护答辩人的合法权益不受侵犯。第三人杨志伟未到庭参加诉讼，但提交书面答辩一份，称1.答辩人与前妻宋妙云于2013年6月15日与原告杨足武签订房屋买卖协议，答辩人与前妻宋妙云将位于洛阳市瀍河区启明东街8号阳光富地3幢1-402的房产出卖给原告杨足武，杨足武至此已实际拥有该房产的所有权，当时我们口头约定5年后办理过户手续。2.2016年7月29日，答辩人与宋妙云办理离婚登记手续。3.2018年7月份，我们与杨足武到河南鑫豪房地产开发有限公司联系办理过户手续，但当时由于答辩人名下有位于洛阳市洛龙区商业用房，因此涉案的房产不能办证过户。综上，涉案房产没有办理过户的责任在答辩人和宋妙云，不在原告杨足武。第三人正展公司未到庭、未陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.张海霞持生效的（2019）豫0303民初3776号民事判决向本院申请执行，本院于2020年4月27日作出（2020）豫0303执778号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人正展公司、杨志伟存款1208339元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。本院于2019年5月16日查封涉案房产（根据2020年6月10日出具的登记情况记载表显示，该房产证号为洛房预市字第**，已设立抵押。该房性质为经济适用房。）杨足武向本院提起执行异议。本院于2020年9月18日作出（2020）豫0303执异77号执行裁定认定，杨足武的异议申请不能产生阻却执行的效力，裁定驳回杨足武的异议请求。杨足武对该裁定不服，提起执行异议之诉。2.2012年6月27日，宋妙云、杨志伟（××）与河南鑫豪房地产开发有限公司（出卖人）签订《经济适用房预售合同》，由宋妙云（共有人为杨志伟）购买位于洛阳市××北××单元××号房屋，建筑面积92.41平方米，房款金额为210140元，已缴纳首付款110140元。庭审中，杨足武提交房屋买卖协议一份，证明2013年6月15日，其与第三人杨志伟、宋妙云达成房屋买卖协议，并对双方的权利义务进行了约定，该协议合法有效，在法院查封前已签订；收到条一份，证明协议达成当天给付房款15万元，该房产已交付全部款项；工商银行账单一份12页，证明涉案房屋的分期款由原告支付给宋妙云，由宋妙云转交银行；微信截图一份9页，证明原告交付分期款银行明细；证明一份，证明2013年原告的电气线路是杨向辉安装的；情况说明一份、户口本复印件二份，证明原告与杨奥辉系父子关系，涉案房屋的物业费一直由原告儿子杨奥辉缴纳，同时证明涉案房产原告在法院查封前已合法占有该不动产；房房权证一份证明该房产系第三人杨志伟所有，涉及到本案因为有该房产证的存在，所以第三人杨志伟与原告没能完成房产过户手续，责任在杨志伟，不在原告。张海霞对房屋买卖协议真实性、合法性均有异议，认为该协议明确注明该房屋的性质系经济适用房，房屋买卖协议违反了国家的相关法律规定，该协议应属无效协议，因此对其证明方向不予认可。对收条的真实性、合法性和关联性均有异议。第一，依据原告提交的第一份协议的第二条明确约定，所涉房款通过银行转账的方式向甲方一次性支付购房款，因此该收条应当提供相应的转款凭证。第二，该收条也并未注明是哪一套房屋，与本案的关联性不明确，无法确认与本案有直接关系。第三，该款项是否支付无法证明，因此对其证明方向也不予认可。对12份工商银行账单真实性没有异议，但是证明方向有异议。因为从协议签订生效至今本案所涉房屋的贷款一直存在。原告仅提交了12份向本案第三人转款900元的凭证，首先，无法证明该900元与本案的房屋交易有任何关系。其次，如果为银行分期款，原告应当提交全部的转款凭证。微信截图无法显示与原告有任何直接关系，系宋妙云自己的银行卡之间的来回转账。因此对其证明方向不予认可。首先，对其真实性有异议，关联性也有异议。该证明系证人证言，依据法律规定应当出庭，接受双方的询问。其次，该证明人身份不明确，且无任何证明人的身份信息，该份证明上也无法显示与本案所涉房屋有任何直接关系，仅显示到该业主家里安装电气线路，并不显示任何地址、房号信息，因此对其证明方向也不予认可。对户口本因为是复印件无法核对其真实性，且也无法显示与本案有任何关系，因此不予认可；对情况说明的真实性和关联性均有异议，该情况说明并未显示水费物业费的交费周期，也无法显示该款项的实际支付，对其真实性有异议。房产证复印件，真实性没有异议，但证明方向有异议。该房屋与本案没有任何直接关系，其位于洛龙区××大道××104，系商铺，且该房屋涉及到非吸，已被公安及法院多道查封，因此对其证明方向不予认可。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因××自身原因未办理过户登记”。本案中，1.杨足武称其在法院查封前已经实际占有该房屋，提交的证人证言及物业出具的说明并不足以证明该事实。如其已于2013年占有该房屋，应提交2013年入住至今所缴纳的物业费、水电费等缴费记录及缴费票据等证据。2.杨足武购买涉案房屋系经济适用房，其对该房屋产权变更存在障碍是明知的，因此未能及时办理产权变更手续是存在其主观因素的，不利后果应由其自行承担。综上，杨足武提交的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，经合议庭评议，判决如下：驳回杨足武的诉讼请求。案件受理费5458元，由杨足武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘 旗人民陪审员  王保成人民陪审员  沈倩迪二〇二〇年十二月十四日书 记 员  尤梦珂