四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终727号 上诉人（原审原告）：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站********。 法定代表人：匡柳璇，总经理。 委托诉讼代理人：古正英，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐厚庆，女，该公司工作人员。 上诉人（原审被告）：自贡市炬峰商贸有限公司，住，住所地四川省富顺县永年现代农业综合园区/div> 法定代表人：刘吉芬，董事长。 委托诉讼代理人：刘光红，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吕建，男，该公司工作人员。 上诉人成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）与上诉人自贡市炬峰商贸有限公司（以下简称炬峰商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英、唐厚庆、炬峰商贸公司的委托诉讼代理人刘光红、吕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒维物业公司上诉请求：撤销富顺县人民法院(2020)川0322民初1465号《民事判决书》关于“违约金以184371元为基数，从2020年2月27日起至付清物业服务费时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算”的算法判决，改判被上诉人支付上诉人违约金的算法为：从2017年7月1日起至2020年1月31日止按应缴费用每日千分之三的标准，支付上诉人主张的违约金180000元。事实和理由：一审法院以“恒维物业公司未提交证据证明其因炬峰商贸公司延迟支付物业费的损失；恒维物业公司提供的短信催费时间是2020年2月26日，前期多次催费的具体时间、地点、人员均不确定，炬峰商贸公司未到庭认可”为由，判决违约金的起算时间从2020年2月27日起开始计算，以184371元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清物业服务费时止，完全没有事实根据和法律依据。1.《翰林福邸物业服务合同》第九条明确约定：物业服务费按月交纳，应在每月10日前（遇节假日则顺延）交纳本月物业管理服务费；逾期交纳的，欠费业主应从逾期之日的次月1日起按应缴费用日千分之三的标准向乙方支付违约金。而恒维物业公司己于2017年6月20日起诉炬峰商贸公司，炬峰商贸公司于2018年10月才支付相应费用，其己明确知晓应尽支付物业费的义务，属故意拖欠违约行为。且上诉方于2019年7月、10月、11月均有与炬峰商贸公司联系协商物业费的事情，炬峰商贸公司还表示会有律师与上诉方联系，有电话录音为证，但一直未等到炬峰商贸公司说的律师出面沟通。催促多次无果，上诉方准备起诉后才发的短信。2.炬峰商贸公司经过2017年、2020年两次开庭一审法院均己依法认定炬峰商贸公司应当支付物业服务费，且已逾期未支付，那么违约事实就客观存在。 上诉人炬峰商贸公司上诉请求：撤销四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1465号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。恒维物业公司根本没有履行应该履行的相关服务，没有对炬峰商贸公司的房屋公共区域进行保洁和垃圾的清扫处理，更没有对其供电、供水、排污系统进行日常的巡查和维护保养等。2.原审判决认定的合同不能生效。恒维物业公司与小区业主签订的物业服务合同与炬峰商贸公司无关，不能生效。原因是炬峰商贸公司的物业所有房屋不在物业公司服务的小区内，上诉人的供水、供电、污水处理等系统均不在该小区内，这些设施设备都是炬峰商贸公司自建并且自行巡查维护保养。3.原审判决认定物业管理费错误。恒维物业公司与炬峰商贸公司不存在服务与被服务关系，事实上恒维物业公司也没有向上诉人提供相关的任何物业服务，因此从何而来的物业管理费。 恒维物业公司向一审法院起诉请求：请求判令炬峰商贸公司支付2017年6月至2020年2月共33个月的物业服务费184371元和违约金180000元。 一审法院认定事实：恒维物业公司是一家从事物业管理等经营业务的有限责任公司。2015年5月27日，翰林福邸业委会通过选举产生。2015年10月7日，翰林福邸业委会与恒维物业公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由恒维物业公司对翰林福邸小区提供物业管理和服务。合同约定：“物业管理区域为东至海棠路、南至祥云路、西至白果路、北至富州大道，总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米；物业服务内容为：对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小区的养护和管理等；物业服务费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月/平方米，高层﹙电梯﹚为1.00元/月/平方米，商业用房为1.00元/月/平方米；物业管理费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日的次月1日起算，按应缴费用3‰/天的标准支付违约金。”合同还约定了其他主要内容。 2017年6月20日，恒维物业公司以炬峰商贸公司拖欠2015年7月至2017年5月底的物业服务费为由向该院提起诉讼。2017年8月30日，该院依法作出判决：“一、被告自贡市炬峰商贸有限公司在本判决生效后5日内向原告成都恒维物业管理有限公司交纳自2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费128501元及违约金（违约金以实际拖欠物业服务费数额为基数，从本判决生效之日起按每日千分之三计算至付清尚欠物业服务费时止）；二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。”宣判后，炬峰商贸有限公司向本院提起上诉。2017年12月4日，本院作出判决：驳回上诉，维持原判。一审判决生效后，恒维物业公司向本院申请执行，炬峰商贸公司履行了判决书确定的全部义务。 另查明，坐落于富顺县富世镇富州大道中段******的车库（建筑面积为1295平方米，权属证书号为20XXXXX84）、181号商业X幢X层X号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为20XXXXX90）、181号商业X幢X层X号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为20XXXXX91）、181号商业X幢X层X号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为20XXXXX92）、211号的商业服务用房（建筑面积为263.72平方米，权属证书号为20XXXXX85）、富世镇白果湾街52号的商业服务用房（建筑面积为100.61平方米，权属证书号为20XXXXX26），均属炬峰商贸公司所有。该车库及商业服务用房为临街商业服务用房，与翰林福邸小区内部有相对的独立性。临街商业服务用房门前的公共区域卫生由城市管理部门的环卫工人进行打扫，但其位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是使用共用的供水、供电、排污管道。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于恒维物业公司要求炬峰商贸公司支付拖欠的物业服务费是否成立的问题。因炬峰商贸公司没有缴纳2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费，恒维物业公司向该院提起诉讼，要求炬峰商贸公司支付物业服务费及违约金。该院依法作出民事判决，判决炬峰商贸公司应向恒维物业公司支付物业服务费128501元及违约金。宣判后，炬峰商贸公司不服提起上诉，本院没有采信炬峰商贸公司的辩解理由，作出终审判决：驳回上诉，维持原判。后经本院执行，炬峰商贸公司履行了全部的金钱给付义务，现（2017）川0322民初1697号、（2017）川03民终1027号民事判决书系生效法律文书，确认了翰林福邸业委会与恒维物业公司签订的《翰林福邸物业服务合同》的效力及于炬峰商贸公司，炬峰商贸公司负有按照合同约定的1.00元/月/平方米的标准向恒维物业公司支付物业服务费的义务，双方建立了金钱给付的债权债务关系。恒维物业公司作为债权人，有收取物业服务费的权利；炬峰商贸公司作为债务人，有支付物业服务费的义务，故炬峰商贸公司应支付2017年6月起至2020年2月期间的物业服务费184371元[（1295平方米＋1309.23平方米＋1309.23平方米＋1309.23平方米＋263.72平方米＋100.61平方米）×1.00元/月/平方米×33月]。恒维物业公司的此项诉讼请求成立，该院予以支持。 关于恒维物业公司主张的违约金如何确定的问题。炬峰商贸公司没有缴纳物业服务费的确构成违约，应当承担违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，恒维物业公司主张的违约金180000元是从2017年7月1日起至2020年1月31日止按照每日千分之三计算，但恒维物业公司并未提交证据证明其因炬峰商贸公司延迟支付物业费的损失，故恒维物业公司的损失仅为迟延支付期间的物业费资金占用利息。故依照上述规定，该院将违约金的计算标准调整为：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。违约金的时间起算点如何确定？庭审中，恒维物业公司向该院提交了一份催收物业服务费的短信记录，时间是2020年2月26日。虽在记录中记载有前期多次电话或短信催费的内容，但具体时间、地点、人员均不确定，炬峰商贸公司也未到庭认可，故违约金的起算时间从2020年2月27日起开始计算，应以184371元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清物业服务费时止。恒维物业公司的部分诉讼请求成立，该院予以支持。 判决：1.限被告自贡市炬峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都恒维物业管理有限公司2017年6月至2020年2月的物业服务费184371元及违约金（违约金以184371元为基数，从2020年2月27日起至付清物业服务费时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，恒维物业公司提供部分服务记录影像资料、炬峰商贸公司消防问题告知恒维物业公司的函、通话录音，拟证明恒维物业公司已按物业合同约定提供相应服务并向炬峰商贸公司催缴服务费。 炬峰商贸公司认为恒维物业公司所提供的证据与是否为自己提供服务无关联性，恒维物业公司未对炬峰商贸公司提供过任何服务。 恒维物业公司提供的证据均为复印件、其通话录音也并非原始载体，不能确认其真实性，因而本院对恒维物业公司提供的证据不予采信。 本院查明事实与一审查明事实相同。 本院认为，双方争议的焦点在于恒维物业公司是否应当收取炬峰商贸公司的物业服务费以及违约金的计算方法。 本院（2017）川03民终1027号民事判决书以及一审法院（2017）川0322民初1697号民事判决书已确认了翰林福邸业委会与恒维物业公司签订的《翰林福邸物业服务合同》的效力及于炬峰商贸公司，炬峰商贸公司负有按照合同约定的1.00元/月/平方米的标准向恒维物业公司支付物业服务费的义务。在本案中，炬峰商贸公司以上述相同的理由来否认恒维物业公司向炬峰商贸公司提供过物业服务，从而拒绝向恒维物业公司支付物业服务费，对于该主张，本院不予支持。 关于违约金的计算方法问题。上诉人恒维物业公司主张从2017年7月1日起至2020年1月31日止按应缴费用每日千分之三的标准来支付。根据《翰林福邸物业服务合同》，物业服务费为按月交纳，业主在每月10日前按月交纳，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日的次月1日起算，按应缴费用3‰/天的标准支付违约金。而炬峰商贸公司未按约定的期限交纳物业服务费，应视为违约，应当承担违约责任。至于违约金的计算方法，虽然双方合同约定按3‰/天的标准支付违约金，但在诉讼过程中，炬峰商贸公司认为违约金的比例过高，请求予以调整，本院根据违约金的性质为填补性的属性，即填补恒维物业公司的损失，而恒维物业公司并没有提出相应损失大小，因而只能认定恒维物业公司损失为资金利息损失。故本院根据本案的实际情况对合同约定的按3‰/天的标准支付违约金调整为以央行公布的一年期基准贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算。其计算方法为：自2017年7月1日起至2020年1月31日期间的实际拖欠物业服务费数额为基数计算至付清为止，2019年8月20日前的违约金以同期人民银行公布的一年期贷款基准利率计算、2019年8月20日后的以同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。一审法院以从2020年2月27日起至付清物业服务费时止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算不当，本院予以纠正。 综上所述，炬峰商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；恒维物业公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1465号民事判决； 二、自贡市炬峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都恒维物业管理有限公司2017年6月至2020年2月的物业服务费184371元及违约金（以2017年7月1日起至2020年1月31日期间的实际拖欠物业服务费数额为基数计算至付清为止，2019年8月20日前的违约金以同期人民银行公布的一年期贷款基准利率计算、2019年8月20日后的以同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回成都恒维物业管理有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回自贡市炬峰商贸有限公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6766元，由成都恒维物业管理有限公司负担1766元，自贡市炬峰商贸有限公司负担5000元。二审案件受理费10666元，由成都恒维物业管理有限公司负担3000元，自贡市炬峰商贸有限公司负担7666元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二〇年十二月九日 法官助理 刘 嫒 书 记 员 曾 婕