北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12677号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京首邮实业发展总公司邮政器材中心，住所地北京市西城区永安路**。负责人：勾长江，副总经理。委托诉讼代理人：朱庆标，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑敏，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京美合泛娱文化发展有限公司，住，住所地北京市朝阳区延静里中街********/div>法定代表人：窦可。上诉人（原审被告）：窦怀兴，男，1948年10月26日出生，汉族，住天津市河**。上诉人(原审被告)：窦可，女,1977年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王腾学，北京华城（上海）律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：朱安平，北京华城律师事务所律师。上诉人北京首邮实业发展总公司邮政器材中心(以下简称首邮实业公司)与上诉人北京美合泛娱文化发展有限公司(以下简称美合公司)、窦怀兴、窦可房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。首邮实业公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判美合公司支付首邮实业公司2018年9月20日至2019年7月9日期间逾期缴纳租金的违约金402194元、解除合同而产生的违约金525000元；2．判令美合公司赔偿首邮实业公司因美合公司违约造成的律师费损失160000元；3．判令窦可、窦怀兴对上述所有上诉请求承担连带保证责任；4．本案的上诉费由美合公司、窦可、窦怀兴承担。事实与理由：一、美合公司2018年9月20日至2019年7月9日期间不支付租金，应当支付因此而产生的逾期缴纳租金的违约金。一审法院认定的租金数额错误，且不支持首邮实业公司提出的因不支付租金而产生的违约滞纳金的诉讼请求，系事实认定、法律适用错误。二、根据合同约定，美合公司应支付因解除合同而产生的违约金525000元。双方在合同中于第八条和第二十二条22．15条中分别明确约定了因逾期支付租金而产生的滞纳金和解除合同的违约金，主张违约滞纳金并不阻碍首邮实业公司主张该合同项下其他的违约责任，两种违约责任的关系并不是重叠的，而是有逻辑的、有层次的。因此，主张两种违约责任并存，并不是重复主张。首邮实业公司请求其承担的解除合同违约金数额525000元并不过高。一审法院认定逾期支付租金的违约金和解除合同的违约金系重复主张，且主张的违约金数额过高，系事实认定、法律适用错误。三、根据合同约定，美合公司应赔偿因其违约造成首邮实业公司的损失律师费160000元。《北京邮政房屋出租合同》第十六条约定，“由于承租人或其代理人、雇佣人的故意或过失行为，给出租人造成损失时，承租人必须赔偿出租人的一切损失。”委托律师提起诉讼是首邮实业公司追回损失的必要手段，因此而支付的律师费也可归责于美合公司故意的违约行为，属于该合同中约定的“出租人的一切损失”。一审法院认为首邮实业公司主张的律师费损失于法无据，不予支持，系事实认定，法律适用错误。四、根据《北京邮政房屋出租合同》之补充协议，窦怀兴、窦可对上述全部费用承担连带保证责任。美合公司、窦可、窦怀兴辩称，不同意首邮实业公司的上诉请求，违约金过高不合理，首邮实业公司的上诉请求没有事实依据，请求改判支持美合公司的诉求，驳回首邮实业公司的上诉请求。对于违约金，合同法第一百六十四条中明确规定，违约金过高可以适当减少，违约金和过错具有关联关系，如美合公司、窦可、窦怀兴上诉状载明内容，本案中首邮实业公司具有过错，基于此本案违约金不应当支付。美合公司、窦可、窦怀兴上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判；案件受理费由首邮实业公司承担。事实和理由：一、在案涉合同履行中，首邮实业公司存在过错和不可推卸的责任，一审法院未能查清事实，在事实认定方面存在错误。二、拖欠租金是有客观原因的，并非美合公司过错拖欠，也并非美合公司所愿，美合公司希望能按时支付，但由于首邮实业公司擅自向园区租户发函，干扰破坏美合公司的经营，并直接导致园区租户对租金到底应支付哪一方的质疑，并进而拒付租金，严重影响了美合公司的租金收取，美合公司之所以难以按时支付租金，这是最主要的原因。三、一审法院判决案涉租赁合同及相关补充协议解除，属于错误判决。解除案涉租赁合同不符合公平原则，不符合诉讼经济原则，严重损害了美合公司的期待利益。四、窦可、窦怀兴不应承担连带责任。案涉租赁合同的补充协议并非保证合同，即使承担保证责任也与本案案由不符，窦可、窦怀兴不应承担连带责任。五、在爆发新冠疫情的情况下，首邮实业公司以迟延支付租金为由诉请解除房屋租赁合同及相关补充协议并要求承担违约责任，不应得到法律支持。六、一审判决第二项要求美合公司腾退房屋，认定事实错误，适用法律错误。一审判决第二项涉及到的违法建筑，一审法院以租赁合同约定为由要求腾退返还，违反最高人民法院的规定，同时本案会造成违法建筑能够交付返还的先例，关于违法建筑返还的相关条款约定应属于无效约定，不应予以采纳。同时希望双方能够调解解决本案纠纷，拖欠租金美合公司也承认。首邮实业公司辩称，导致本案诉讼的原因在于美合公司将租金挪用，其并非经营有问题。在美合公司上诉状中提到的问题和本案没有关系，上一次双方也是因为拖欠租金问题在法院调解。美合公司没有向首邮实业公司支付租金，拖欠租金是从2018年开始，疫情与美合公司经营困难没有任何关系，美合公司的经营方式不同于一般公司，主要是收取租金，通过租金获取收益，疫情期间美合公司仍然收取资金。根据相关回函，美合供暖公司向首邮实业公司表示新项目急需资金，将租金挪用，这是导致本案纠纷的根本原因。首邮实业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令首邮实业公司与美合公司签订的《北京邮政房屋出租合同》及《之补充协议》于本案第一次开庭之时即2019年7月9日解除，美合公司于本案判决生效之日将北京市朝阳区延静里中街××号院按照现状返还给首邮实业公司；2．判令美合公司支付自2018年9月13日至2019年7月9日期间的租金合计4316700元；3．判令美合公司支付逾期交纳租金的违约金413937．16元，及因解除合同的违约金52．5万元；4．判令美合公司支付自2019年7月10日（合同解除次日）至实际返还房屋之日的房屋占用费，按照年租金525万元的标准计算；5．判令美合公司赔偿因其违约造成的律师费损失16万元；6．判令窦可、窦怀兴对上述所有诉讼请求承担连带责任。美合公司向一审法院提出反诉请求：判令首邮实业公司赔偿美合公司未办理网上工商住所证明平台的资料填报所产生的经济损失235700元。一审法院认定事实：2015年5月28日，首邮实业公司（出租人）与美合公司（承租人）签订《北京邮政房屋出租合同》，约定出租人将涉租标的出租给承租人，其中租赁楼房面积3396．1平方米，平房面积1522．3平方米，总租赁建筑面积4918．4平方米。涉租标的房产产权证号为朝权字第XXXX号（房产证复印件见附录二）。租赁期限为10年零4个月，即自2015年5月20日至2025年9月19日。免租期4个月，自2015年5月20日至2015年9月19日。每年租金525万元，承租人需按照固定租金方式支付，即按季度预付制方式支付，租金每季131．25万元。首期租金为2015年9月20日至2015年12月19日之租金131．25万元，承租人应于签订本合同后的7日内付至出租人银行账户。从第二期租金开始，承租人应于上一期租金到期之日前7日前向出租人支付下一期租金。该涉租标的用途为办公、餐饮、众创空间、文创园。承租人在签订本合同后7日内，应向出租人交纳押金作为承租人履行本合同各项条款的保证，具体金额为43．75万元。如果承租人违反本合同约定的条款，则出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务。承租人须按本合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他任何应付款项；逾期交纳须按逾期天数向出租人交纳违约滞纳金，该违约滞纳金应按交款额之每日千分之五计算。上述违约滞纳金应自该拖欠款到期应付日之次日起计算，直至承租人付清所有拖欠款项的本金及滞纳金。出现下列情形之一，出租人有权终止合同并按照本合同第十五条约定收回涉租标的，本合同亦因此而终止，并且承租人按照本合同的规定所缴付的押金作为违约金，不予退还；如所交付的押金不足本合同约定的金额，除已缴付押金作为违约金外，出租人有权要求承租人补足所欠部分款项作为违约金：……承租人未按本合同约定交纳或补足租金、押金或本合同规定应付的其他款项，逾期达45日以上的……。2017年11月22日，首邮实业公司（甲方）、美合公司（乙方）与窦怀兴、窦可（丙方）签订《之补充协议》，主要内容为：乙方确认未经甲方同意即已在涉租标的内进行拆除、增建和改建建筑物（包括房屋或者场地），改、扩建新增面积1566．17平方米。对于新增部分，在租赁期满或者协议解除后，乙方应按甲方的要求无条件交付，完好、无偿归甲方所有。如乙方在履约期间出现《北京邮政房屋出租合同》或者本协议约定的构成解除合同条件的违约行为，甲方有权选择解除《北京邮政房屋出租合同》及本协议，乙方不得就新增部分向甲方主张任何补偿。乙方须严格按照《北京邮政房屋出租合同》中约定时限，按时向甲方交纳租金。在《北京邮政房屋出租合同》履行期间乙方不得以任何理由拖欠甲方租金。本协议签订后5个工作日内，甲方向乙方提供乙方办理工商登记、证照所需的房产证复印件（加盖产权单位公章）。乙方允许其他第三方使用涉租标的形成的文件向甲方完成报备后，三个工作日内甲方应书面确认，甲方为符合《北京邮政房屋出租合同》及本协议要求的使用涉租标的方进行网上工商住所证明平台的资料填报。丙方共同对乙方在《北京邮政房屋出租合同》及本协议项下的全部责任和义务，承担连带保证责任，当乙方未按本协议约定按时清偿本协议担保范围内的债务时，甲方有权直接向丙方追偿，丙方应立即向甲方清偿乙方的全部到期应付款项。保证期间为2年，保证期间自最后一期债务清偿期届满之日起起算。保证担保范围为主债权、利息、违约金、赔偿金以及实现债权和担保权利的费用。美合公司自2018年9月13日起开始拖欠2018年9月20日至2018年12月20日的租金，此后至今亦未支付过任何租金。首邮实业公司多次向美合公司发函催要租金，美合公司以资金紧张为由未付。一审诉讼中，一审法院于2019年12月17日前往涉租标的进行勘验，查明涉租标的院内除北侧三间平房不在租赁范围内，其他房屋均在租赁范围内；美合公司承租涉租标的后，在涉租标的院落中间的位置建造了一排两层的房屋。首邮实业公司要求美合公司将包括上述自建房屋在内的涉租标的返还首邮实业公司。首邮实业公司表示因美合公司未按约支付租金，应支付违约金，由于合同约定标准过高，故其按照中国人民银行同期贷款利率的4倍为标准，以拖欠的各期租金为基数，从2018年9月20日计算违约金至2019年7月9日，为413937．16元。首邮实业公司表示因美合公司违约，导致合同解除，其按照合同约定要求美合公司支付年租金10%的违约金，即52．5万元。首邮实业公司表示因合同于2019年7月9日解除，故要求美合公司于2019年7月10日开始，按照合同约定的租金标准（即年租金525万元）支付房屋占用费至美合公司实际腾房之日止。首邮实业公司表示其进行本次诉讼支出律师费16万元，要求美合公司赔偿。一审诉讼中，美合公司、窦怀兴、窦可最初答辩称同意支付违约金，但违约金金额过高，后答辩称不同意支付违约金，违约金金额过高。窦可、窦怀兴最初答辩称同意承担连带责任，后答辩称不同意承担连带责任，《之补充协议》非保证合同，即使承担保证责任，也与本案案由不符，其承担保证责任范围应以主债权范围为限。美合公司表示首邮实业公司未及时为其第三方商户提供涉租标的的房产证复印件及办理工商住所网上填报，导致第三方租户在其他地址办理工商注册，美合公司就第三方商户办理工商注册支出的费用赔偿给了第三方商户，要求首邮实业公司进行赔偿。美合公司就此提交第三方租户向美合公司提交的申请函若干份等为证，但未提交其实际向第三方租户支付了相关费用的证据。首邮实业公司表示不予认可，是否实际发生不清楚，即使存在，也是因为美合公司先不缴纳租金所致。首邮实业公司表示其已提供房产证复印件，且首邮实业公司一再要求美合公司提供其与第三方租户之间的租赁合同，以供办理注册，但至今美合公司未提供任何一份租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，《北京邮政房屋出租合同》及《之补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。美合公司自2018年9月13日开始即未再支付任何租金，构成违约，根据合同约定，首邮实业公司有权解除合同，首邮实业公司要求确认合同于2019年7月9日解除的诉求，一审法院予以支持。关于首邮实业公司要求美合公司按照现状交还涉租标的的诉求，美合公司在涉租标的院内进行了改造，并自建一排二层房屋，根据《之补充协议》的约定：“对于新增部分，在租赁期满或者协议解除后，乙方应按甲方的要求无条件交付，完好、无偿归甲方所有。”现合同已解除，美合公司自建的房屋应一并交还首邮实业公司，首邮实业公司该诉求一审法院予以支持，确定美合公司将涉租标的院落及院内房屋全部交还首邮实业公司。首邮实业公司要求支付2018年9月20日至2019年7月9日期间的租金于法有据，但其计算金额有误，一审法院核算后予以支持。关于首邮实业公司主张的逾期交纳租金的违约金及解除合同的违约金，其主张重复，且违约金标准过高，一审法院根据综合考虑合同履行情况、美合公司的过错程度、首邮实业公司的实际损失等因素，酌情确定违约金金额为30万元。首邮实业公司要求自2019年7月10日开始按照年租金525万元支付房屋占用费的诉求，于法有据，一审法院予以支持。首邮实业公司主张的律师费损失于法无据，一审法院不予支持。关于首邮实业公司要求窦可、窦怀兴对美合公司上述所有义务承担连带责任的诉求，根据《之补充协议》的约定，窦可、窦怀兴对美合公司在《北京邮政房屋出租合同》项下的全部责任和义务承担连带保证责任，故首邮实业公司该诉求一审法院予以支持。关于美合公司的反诉请求，其未举证证明其向首邮实业公司请求办理网上工商住所证明平台的资料填报的事实，其所提交证据亦不足以证明该损失实际发生，一审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、北京首邮实业发展总公司邮政器材中心与北京美合泛娱文化发展有限公司于2015年5月28日签订的《北京邮政房屋出租合同》及北京首邮实业发展总公司邮政器材中心与北京美合泛娱文化发展有限公司、窦可、窦怀兴于2017年11月22日签订的《之补充协议》于2019年7月9日解除；二、北京美合泛娱文化发展有限公司于判决生效之日起七日内将北京市朝阳区延静里中街××号院及院内房屋交还北京首邮实业发展总公司邮政器材中心；三、北京美合泛娱文化发展有限公司、窦可、窦怀兴于判决生效之日起七日内连带支付北京首邮实业发展总公司邮政器材中心2018年9月20日至2019年7月9日期间的租金4229167元；四、北京美合泛娱文化发展有限公司、窦可、窦怀兴于判决生效之日起七日内连带赔偿北京首邮实业发展总公司邮政器材中心违约金300000元；五、北京美合泛娱文化发展有限公司、窦可、窦怀兴于判决生效之日起七日内，按照每年5250000元的标准连带支付北京首邮实业发展总公司邮政器材中心自2019年7月10日至北京美合泛娱文化发展有限公司实际将北京市朝阳区延静里中街27号院及院内房屋交还北京首邮实业发展总公司邮政器材中心之日的房屋占用费；六、驳回北京首邮实业发展总公司邮政器材中心的其他诉讼请求；七、驳回北京美合泛娱文化发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，首邮实业公司向本院提交以下证据：证据1．2020年7月7日催告函，用以证明美合公司上诉状中陈述的拖欠租金的影响不成立；证据2．关于公司银行账户变更通知，用以证明美合公司更换银行账户，证明目的同证据1；证据3．通知，证明目的同证据1。窦可、窦怀兴、美合泛娱发表质证意见称:真实性无法认可，不认可关联性、证明目的。美合公司、窦怀兴、窦可向本院提交以下证据：美合公司与案外人之间有关光缆覆盖工程、假山改造、外墙装修、办公室装修、电梯供货、防水修缮、停车设备销售安装等事项的合同及其他案外人向美合公司出具的相关票据，用以证明美合公司为新建违建所花费的必要支出，本案中第三方的债权客观存在。首邮实业公司发表质证意见称：窦可、窦怀兴、美合公司提交的二审证据并非是一审诉讼之后、二审庭前生成的新证据，对其关联性、证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:一、美合公司在本案中加建的建筑物应否与租赁房屋一并交还首邮实业公司；二、首邮实业公司主张的违约金应当如何认定。关于争议焦点一。本院认为，根据各方在《之补充协议》的约定，美合公司未经首邮实业公司同意在涉案租赁标的内进行拆除、增建和改建建筑物，对于新增部分，在租赁期满或者协议解除后，美合公司应按首邮实业公司的要求无条件交付，现首邮实业公司以美合公司逾期支付租金为由提出解除涉案房屋租赁合同，美合公司应当依约将涉案房屋及新增部分交付首邮实业公司。美合公司上诉主张其加建部分属于违法建设，无法进行交还，对此本院认为，涉案房屋租赁合同解除后，美合公司缺乏继续占有、使用涉案租赁标的的依据，其应当返还租赁标的，而美合公司加建部分处于涉案租赁标的内，如仅判令美合公司返还租赁标的，将对首邮实业公司收回租赁标的产生不利影响，妨碍其对租赁物物权的充分行使，结合各方在补充协议中的约定及对双方利益的衡量，美合公司应当将其新建部分一并交还首邮实业公司。需要指出的是，法院判令美合公司将其新建部分一并交还首邮实业公司，仅系基于本案合同约定和物权行使等因素的考量，并非对该新建部分权利状态的确认，至于该新建部分是否属于违法建设和最终处理，应由相关部门进行认定和处理。关于争议焦点二。本院认为，本案中首邮实业公司主张的是逾期交纳租金违约金及由于逾期缴纳租金达到合同约定的天数从而引发解除合同的违约金。从针对的违约行为看，本案的两个违约金均系基于美合公司逾期交纳租金的同一违约行为所产生，系对同一行为由于逾期时间延长后所引发后果的不同约定，因此在确定违约金及衡量违约金是否高于实际损失时应当一并予以考虑。综合考虑双方约定情况，合同履行情况、实际损失情况及美合公司的过错程度，本院认为一审判决酌定的违约金并无明显不当，可予维持。此外，首邮实业公司上诉主张的律师费，因双方在合同中并未做出清晰明确的约定，亦不属于必然发生的损失和费用，本院不予支持；一审法院结合本案查明事实对窦怀兴、窦可承担责任作出的认定处理，依据充分，本院予以维持。综上所述，首邮实业公司与美合公司、窦怀兴、窦可的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20490元，由北京美合泛娱文化发展有限公司、窦怀兴、窦可负担5800元（已交纳），由北京首邮实业发展总公司邮政器材中心负担14690元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾