成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初5080号 原告：成都珠江创展投资有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇两河路东段******。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，系公司法务。 委托诉讼代理人：张思琳，女，系公司法务。 被告：孔聆瑜，女，1991年11月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王晓，四川泰益律师事务所律师。 原告成都珠江创展投资有限公司（以下简称创展公司）与被告孔聆瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创展公司的委托诉讼代理人张红薇、张思琳，被告孔聆瑜的委托诉讼代理人王晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创展公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付2019年11月、12月的租金26419.45元，以及逾期支付租金的违约金3196.75元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；2．判令被告立即向原告支付2019年11月、12月的物业服务费7849.88元，以及逾期支付物业服务费的违约金949.84元（以应付未付物业服务费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；3．判令被告立即向原告支付优惠期租金13335.19元；4．判令被告立即向原告支付违约金51780.39元；5．判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年12月30日，被告与原告签订了《租赁合同》，约定原告将位于成都市温江区××道××号××楼××层××号房屋出租给被告使用。合同期内，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用并向被告提供了物业管理服务。但被告不履行缴纳租金、物业服务费的义务，且经原告多次催收其仍拒不缴纳。 孔聆瑜辩称，租赁期间，孔聆瑜按时按约履行合同义务，不存在拒不缴纳相关费用的情形。孔聆瑜于2019年10月告知创展公司提前解除租赁合同，创展公司主张2019年11月、12月的租金、物业费及逾期违约金没有事实依据。租赁合同中违约金约定标准过高，有悖合同交易公平原则，应当予以调整。孔聆瑜多次通知提前解除租赁合同并交付了案涉房屋，创展公司有充分时间重新招租且实际上也在很短时间内建立起新的租赁关系，孔聆瑜提前解约行为并未对创展公司造成极大经济损失。合同到期时，未归还孔聆瑜的履约保证金应予抵扣。 经审理查明，2018年12月30日，创展公司（甲方）与孔聆瑜（乙方）签订《租赁合同》。合同第四条约定，合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。履约保证金包括租赁保证金及物业服务保证金。履约保证金由甲方保管直至租赁期满。租赁期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权（但并无义务）将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。 第十一条约定，乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业服务费、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的。 第二十条约定，该房屋编号：F10-03、F10-04。该房屋租赁面积：建筑面积261.68平方米。交付日：暂定于2018年12月31日。 第二十一条约定，乙方的租赁期为3年，自交付日起算，即2018年12月31日至2021年12月30日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2018年12月31日至2019年1月30日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，且须交纳物业服务费、装修管理费及装修期间的其他费用。若在租赁期间内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴租金12,700.18元。 第二十二条约定，自交付日起，该房屋开始计算租金。除非有特别说明，本合同所约定的租金、物业服务费、履约保证金等金额均为不含税金额。第一个租赁年度：2018年12月31日至2019年2月27日期间的租金为12,461.2元；第一个租赁年度：2019年2月28日至2019年12月30日期间月租金的计算标准为每平方米47.62元，月租金为12,461.2元；第二个租赁年度：2019年12月31日至2020年12月30日期间月租金的计算标准为每平方米47.62元，月租金为12,461.2元；第三个租赁年度：2020年12月31日至2021年12月30日期间月租金的计算标准为每平方米50元，月租金为13,084元。自交付日起，开始计算物业服务费及本合同约定的其他一切费用。物业服务费以建筑面积计算，每月每平方米14.15元，每月的物业服务费为3,702.77元。乙方必须于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金，履约保证金的金额为52,989.41元。乙方应于本合同签订之日付清2018年12月31日至2019年4月30日的租金、物业服务费。之后，每季度为一个支付期。每个支付期开始前，乙方须向甲方付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。 2018年12月31日，创展公司与孔聆瑜办理了房屋交接手续。 2019年11月11日，创展公司向孔聆瑜发送了要求其支付拖欠款项、继续履行《租赁合同》的公函。其中载明：贵方至今尚未根据租赁合同之约定支付2019年11月1日至2020年1月31日租金39,503.71元，2019年11月1日至2020年1月31日物业管理费11,774.82元，共计51,278.53元；该房屋水电费以实际账单为准。虽经我司多次催告，但贵方至今仍未支付。公函要求孔聆瑜支付拖欠款项，并承担违约责任。 2019年11月28日，孔聆瑜与创展公司就案涉房屋办理了交还手续。 2019年12月30日，创展公司向孔聆瑜寄送了关于解除《租赁合同》的公函。其中载明：鉴于在租赁合同约定的履行义务期限届满之前，贵方拖欠租金及其他费用的时间已经远远超过租赁合同约定期限，已经构成严重违约。现我司根据租赁合同约定和《合同法》及相关司法解释之规定，正式函告贵方如下：一、贵我双方签订的租赁合同及双方现有的租赁关系于2019年12月31日解除；二、同时，我司要求贵方承担由此造成的一切后果，包括但不限于：1．贵方因支付拖欠的租金及其他费用34,269.33元和租赁合同约定的相应逾期付款违约金（每逾期付款一日，贵方应按逾期支付之款项的万分之五支付违约金）；……3．根据租赁合同第11.4条，贵方支付的履约保证金及已付但尚未使用的租金及其他费用不予退还；同时，贵方还应按合同解除时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍向我司支付违约金，若该等违约金不足抵付我司损失的，我司有权追偿损失与违约金的差额部分。 2020年2月27日，创展公司与案外人谭自文就案涉房屋签订了《租赁合同》。 孔聆瑜于2018年12月29日向创展公司支付了121,210.61元，其中租赁保证金52,989.41元；于2019年4月22日支付了租金及物业服务费51,027.6元；于2019年7月19日支付了租金及物业服务费51,027.6元。庭审中，创展公司陈述租金税率为5%，物业服务费的税率为6%，孔聆瑜对税率表示认可，但认为税费不应由其承担。 庭审中，孔聆瑜出示了一份告知函，主要内容为：本人孔聆瑜是珠江国际广场10楼0304号物业承租人（店名：cc舞蹈），现因合作经营项目不具备继续经营的条件，决定于2019年11月1日起不再继续租用贵司物业。孔聆瑜称该文件已寄送至创展公司，但创展公司庭审中表示未收到该告知函。 上述事实，有当事人的陈述，创展公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》两份、《房屋交接确认书》、公函两份、邮寄回单，孔聆瑜提交的收据、银行卡客户交易明细清单、告知函、邮寄回单、《珠江国际中心租户物料签收登记表》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，创展公司与孔聆瑜签订的《租赁合同》合法有效。孔聆瑜称其向创展公司寄送了告知函，决定不再租用案涉房屋，但创展公司否认收到该文件。即使创展公司收到该文件，孔聆瑜作为违约方并不当然享有合同解除权，该告知函不能产生解除合同的法律效力。鉴于创展公司与孔聆瑜已于2019年11月28日办理完毕案涉房屋交还手续，孔聆瑜不再承租案涉房屋，《租赁合同》应自2019年11月28日起解除。 孔聆瑜在租赁期届满前提前退租，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。2019年11月的租金（含税）13,084.26元、物业服务费（含税）3,924.94元，孔聆瑜应予支付，并自2019年10月31日起按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。根据《租赁合同》第二十一条的约定，若在租赁期间内，因孔聆瑜原因导致合同解除，孔聆瑜应补缴优惠期租金（含税）13,335.19元。根据《租赁合同》第十一条的约定，孔聆瑜应按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍向创展公司支付违约金。因孔聆瑜已支付履约保证金52,989.41元，结合案涉房屋的空租期间，本院认为创展公司无须退还孔聆瑜上述履约保证金，以此弥补创展公司的空租期损失，但也不应再加重孔聆瑜的违约责任。对于孔聆瑜辩称其不应承担税费的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、孔聆瑜于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付租金13,084.26元、物业服务费3,924.94元，并自2019年10月31日起至款项付清之日止按照每日万分之五的标准支付违约金； 二、孔聆瑜于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付优惠期租金13,335.19元； 三、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,185元，由孔聆瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  汪仁可 二〇二〇年十二月八日 书记员  李雨潼