安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8208号 原告：陶永翠，女，1967年9月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告：杨春有，男，1963年9月8日出生，汉族，住安徽省肥东县。 两原告共同委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王保民，安徽卓邦律师事务所律师。 被告：利浩投资（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道北兴华苑**门面房，统一社会信用代码913401007608042395。 法定代表人：李珏，董事长。 委托诉讼代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。 原告陶永翠、杨春有与被告利浩投资（合肥）有限公司（以下简称“利浩公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶永翠、杨春有及其委托诉讼代理人王保民，被告利浩公司的委托诉讼代理人章继红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陶永翠、杨春有向本院提出诉讼请求：1、利浩公司向陶永翠、杨春有支付2020年9月30日前欠付租金479055.36元;2、利浩公司自违约之日起按日万分之二的标准向陶永翠、杨春有支付违约金至租金全部支付完毕之日止(暂计算到2020年3月31日违约金为73907.68元，当庭放弃该项诉请。) 事实与理由:2009年，利浩公司投资开发“青年创业大厦”(后更名为利浩商业广场)。陶永翠、杨春有在看到广告宣传售后返租、前三年租金冲抵部分房款的情况下与利浩公司签订了《商品房买卖合同》并购买了案涉商铺。后利浩公司让其与合肥启辰商业投资管理有限公司(以下简称“启辰公司”)签订《安徽车市商铺租赁经营管理合同》,启辰公司支付了部分租金。2014年8月起，启辰公司开始拖欠租金,引发业主群体性上访。上访过程中,陶永翠、杨春有等业主委托王海权等人作为业主代表在政府部门的协调下与利浩公司达成多次会议纪要。2016年1月19日，利浩公司向新站区管委会递交了“关于以业主租金置换利浩代售房产的决议案”。在这份决议第八条第六项中承诺“对未参与置换的业主继续与利浩协商按期发放到期应付租金”。该决议案签字后利浩公司支付了几月租金后就未再继续支付。陶永翠、杨春有认为决议案经过双方签字认可,合法有效，利浩公司不支付租金的行为构成违约。 利浩公司辩称，陶永翠、杨春有诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、陶永翠、杨春有与案外人启辰公司签订的商铺租赁经营管理合同第十条明确约定：“合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，由合肥市仲裁委员会仲裁”。故该案法院没有管辖权，依法不应立案受理。 2、本案利浩公司并非商铺租赁经营管理合同的相对人也不是支付租赁费用的义务人，主体不适格。3、因案外人启辰公司业主群体上访，利浩公司应政府要求协助启辰公司参与了调解并协商解决启辰公司拖欠租金一事，启辰公司租赁费已付至2016年6月30日，之后启辰公司有无支付相应租金、是否欠费、欠费多少，利浩公司均不得而知。陶永翠、杨春有起诉利浩公司主体错误。4、启辰公司因业主群体上访等行为，无法正常开展经营活动，陶永翠、杨春有等业主对此也有过错，应承担相应违约责任。陶永翠、杨春有以外其他业主起诉的案件，一审判决后利浩公司提起上诉，后因疫情无法交纳上诉费，二审法院未予受理，而其他业主上诉后见此情况亦撤回上诉，导致二审法院对该类诉讼案件未予审查。请求法院对此案依法审理并作出公正判决。 本院经审理认定事实如下：陶永翠、杨春有系安徽省合肥市二环路以北龙门岭路以东青年创业大厦**房屋所有人，二人系按份共有。2010年9月15日，陶永翠、杨春有（甲方）与案外人合肥启辰商业投资管理有限公司（乙方）(以下简称“启辰公司”)签订了《AH车市商铺租赁经营管理合同》一份，约定甲方同意将其坐落于青年创业大厦第一层B1104号商铺租赁给乙方，商铺建筑面积32.83平方米，总价款748524元。甲方同意在本合同有效期间内将涉及商铺经营管理的一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动。商铺租赁期限为10年，自2010年10月1日至2020年9月30日止。甲方有权要求乙方按期支付租金，乙方在经营期间有义务定期定额向甲方支付商铺租赁收益，乙方每半年向甲方支付一次商铺租赁收益，具体如下：第四年至第五年，固定总收益为商铺总价款的8%；第六年至第八年，固定总收益为商铺总价款的10%；第九至第十年，固定总收益为商铺总价款的15%。前三年的固定收益乙方应在甲方购买商铺时支付或扣除，其余收益金乙方应在每半年支付上述收益时起20日内按上述约定向甲方足额支付后半年的固定收益。 利浩公司与利浩商业广场商铺租赁业主工作小组共同达成了《关于以业主租金置换利浩待收房产的决议案》，约定置换标的为利浩商业广场B座7楼、8楼写字楼28间共3886平方米，B座4楼51间1991平方米商铺，5楼83间3156平方米商铺。对未参与置换的业主继续与利浩协商按期发放到期月应付租金。 另查明，2016年8月18日，杨康、雷庆好等185位业主将利浩公司诉至本院，后其中8位业主撤回起诉，177位业主变更诉讼请求为：要求利浩公司履行置换方案，以其所有的位于合肥市写字楼共162间抵付杨康等业主的全部租金，并将162间房屋分别过户至177位业主名下。本院于2017年6月7日作出（2016）皖0102民初6149号民事判决书，认定部分事实如下：2010年，利浩公司开始销售自行开发的位于合肥市交汇处“青年创业大厦”商铺。2010年5月25日，启辰公司成立，启辰公司的人员、财务、管理、经营等均由利浩公司决定。杨康等人先后从利浩公司购买商铺共计181间。2010年10月前，该案70间商铺的业主与启辰公司签订《ＡＨ车市商铺租赁经营管理合同》，2010年10月以后，该案111间商铺的业主与启辰公司签订《利浩商业广场商铺租赁经营管理合同》。上述合同约定，业主同意将其座落于合肥市交汇处“青年创业大厦”商铺租赁给启辰公司经营，在该合同有效期间内将涉及商铺经营管理的一切事项委托给启辰公司处理；租赁期限为十年；启辰公司在经营期间有义务定期定额向业主支付商铺租赁收益，具体安排为：启辰公司每半年向业主支付一次商铺租赁收益（含税），其中，第四年至第五年每年固定总收益为商铺总价款的8%，第六年至第八年每年固定总收益为商铺总价款的10%，第九年至第十年每年固定总收益为商铺总价款的15%，十年合计租金数额是房价的100%；前三年的固定收益在业主购买商铺时支付或扣除，其余收益启辰公司应在每半年的前20日内按上述约定向业主足额支付。合同签订后，案涉商铺前三年的租金直接抵扣了业主的购房款。 2014年8月，因启辰公司拖欠业主数月租金未付，引发业主群体性上访。期间利浩公司、业主、市房产局和新站管委会召开多次会议商讨租金问题，利浩公司也实际向业主支付了部分租金。2015年6月，利浩公司停付租金。四方再次召开会议进行协商，市房产局提出以未付租金置换利浩公司未售房产的方案。2016年1月26日，四方召开会议确认通过《关于以业主租金置换利浩代售房产的决议案》。此后，利浩公司与业主代表组成工作组，实施置换方案。共有177位业主（即该案原告）签署了《利浩商业广场业主关于实行以商铺租金置换利浩售卖房产方案承诺书》、《共有产权确认协议》。后判决如下：一、被告利浩投资（合肥）有限公司于该判决生效后十日内履行置换方案，以其所有的位于合肥市写字楼抵付原告杨康、雷庆好等177位原告的全部租金60315952元，并将162间房屋分别过户至177位原告名下，过户费用由原告承担；二、驳回原告杨康、雷庆好等业主的其他诉讼请求。 后利浩公司不服判决，向安徽省合肥市中级人民法提起上诉，合肥市中级人民法院于2018年3月12日作出的（2017）皖01民终5888号民事判决书，对原审法院查明的上述事实予以确认，并认为利浩公司与该案业主之间认定以房屋置换租金的协议合法有效，对于双方当事人具有法律拘束力，判决驳回上诉维持原判。后利浩公司向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2019年3月12日作出（2019）皖民申401号民事裁定书，裁定认为原判决认定利浩公司系启辰公司的实际控制人、置换协议合法有效，并无不当，裁定驳回利浩公司的再审申请。后利浩公司向合肥市检察院申请检察监督，该院于2019年10月29日予以受理。 再查明，2019年9月，李玲等利浩商业广场商铺120余户业主因与利浩公司房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院经过审理作出判决，利浩公司不服判决向合肥市中级人民法院提起上诉，但逾期未缴纳上诉费用，该120余户业主的判决现已生效。 庭审中，陶永翠、杨春有陈述，签订租赁合同后，前三年的租金冲抵房款，2013年10月1日至2015年3月31日租金已支付，自2015年4月1日起未付租金。 上述事实，有双方身份信息、房屋产权证书、AH车市商铺租赁经营合同复印件、关于业主租金置换利浩代收房产的决议案复印件、（2016）皖0102民初6149号民事判决书、（2017）皖01民终5888号民事判决书、（2019）皖民申401号民事裁定书、合肥市人民检察院通知书、民事监督案件受理通知书、（2019）皖0102民初11039号民事判决书、上诉状、缓缴上诉费申请书、合肥市中院缓交诉讼费通知书及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，关于本院对本案是否有管辖权的问题。业主与启辰公司签订的《AH车市商铺租赁经营管理合同》中约定“合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，由合肥仲裁委员会仲裁”，现陶永翠、杨春有依据业主与利浩公司之间的置换协议要求利浩公司支付租金，故上述商铺租赁经营管理合同约定的仲裁条款对陶永翠、杨春有与利浩公司不具有拘束力。利浩公司住所地在本院辖区范围内，本院对本案具有管辖权。 关于租金问题。启辰公司拖欠业主租金后，利浩公司作为启辰公司的实际控制人，自愿加入启辰公司的债务，与业主达成了置换协议，该置换协议经生效裁判文书认定合法有效。根据置换协议约定，置换标的为利浩商业广场B座7楼、8楼写字楼28间共3886平方米，B座4楼51间1991平方米商铺，5楼83间3156平方米商铺。未参与置换的业主继续与利浩协商按期发放到期月应付租金。陶永翠、杨春有系该商业广场B1104室商铺所有人，并非参与置换的业主，现其二人要求利浩公司履行置换协议约定支付到期租金，有事实及法律依据，应予支持。庭审中，陶永翠、杨春有主张案涉租金支付至2015年10月30日，利浩公司辩称已付至2016年6月30日，但未提供证据证明，本院对其辩称不予采信。案涉商铺总价款748524元，根据陶永翠、杨春有与启辰公司签订的房屋租赁合同约定的租金分段计算标准，原告主张2015年4月1日至2020年9月30日期间的租金479055.36元，经核算，该租金符合合同约定，利浩公司应予支付。原告陶永翠、杨春有当庭放弃要求利浩公司支付违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以准许。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告利浩投资（合肥）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶永翠、杨春有2015年4月1日至2020年9月30日期间的租金479055.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9330元，减半收取4665元，公告费400元，合计5065元，由被告利浩投资（合肥）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邹素琴 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理余田 书记员赵丽丽 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。