新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初4983号 原告：新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司，住所新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路**。 负责人：李晓毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄玲娟，新疆谦之和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李胜，新疆谦之和律师事务所律师。 被告：何朋，男，1987年6月14日出生，汉族，住，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州/div> 原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司（以下简称和谐房地产公司）与被告何朋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和谐房地产公司的委托诉讼代理人黄玲娟、李胜到庭参加诉讼。被告何朋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 和谐房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方在2017年3月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，且原告收回房屋；2.被告五日内办理房屋产权预告登记解除手续或房屋产权过户及相关手续；3.被告给付违约金7272.17元；4.被告承担原告因此产生的损失费用保险费400元；5.保全案件申请费2282元由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于昌吉市××区商品房一套。2017年7月11日，原告、被告及乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签署个人住房（商业用房）借款合同，并由昌吉回族自治州公证处做了赋予强制执行效力的公证。以上合同履行中，被告长期拖欠银行贷款、严重违约，也未履行还款义务，原告作为担保人持续清偿被告在银行的所有贷款本息及罚金。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告何朋未到庭，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的位于昌吉市××区房屋，建筑面积为84.7㎡，单价4068元，房款共计344559.6元。被告于2017年3月26日预付定金10000元，首付款93559.6元于2017年3月29日前付清，剩余房款241000元办理银行贷款。合同还约定，若被告未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。同日，原告与被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定双方就商品房买卖合同未尽事宜，达成如下补充协议，其中第五条内容为：因被告连续三个月或累计六个月不按贷款合同的约定偿还贷款而造成原告回购房屋的，原告代被告清偿银行贷款本息后，原告有权解除合同并收回房屋，对此被告完全接受和同意，被告已支付的月均还款不予退还。被告还须按原告垫付资金的20%作为违约金赔付原告，并承担因被告违约而造成的银行罚息。 2017年4月14日，被告何朋作为借款方与案外人邱瑞龙签订《借款保证合同》，合同约定何朋向案外人邱瑞龙借款98559.6元，用于向和谐房地产公司支付购房款，何朋指定案外人邱瑞龙将借款直接支付给和谐房地产公司。借款期限自2017年3月26日至2019年3月25日，于2017年11月25日前归还借款38559.6元，于2018年7月25日前归还借款30000元，于2019年3月25日前归还剩余借款30000元。合同第六条约定，被告按合同约定按时还款，为无息借款，未按时还款的，逾期达三个月的，被告需以全部借款本金为基数，按月利率8‰向出借人支付利息，直至全部借款本金及利息偿还完毕为止。第七条约定，借款人逾期或累计六个月未归还借款的，借款人除按前款约定支付利息外，出借人有权要求归还借款，并按全部借款本金的10%承担违约金、出借方为追偿借款支付的诉讼费、申请执行费用、律师代理费等。案外人何兵、唐文珍作为担保人签字，承担连带担保责任。2017年12月22日，案外人邱瑞龙向原告转账支付98559.6元。2020年12月12日，原告与邱瑞龙签订债权转让协议书，协议约定邱瑞龙将何朋的债权142503元转让给原告。 2017年7月11日，原告、被告及案外人乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签订一份《个人住房借款合同》及《住房贷款担保及回购协议书》，约定被告向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行借款241000元用于支付涉案房款，借期240个月，自2017年7月11日至2037年7月11日，借款利率为5.39%/年。原告作为保证人，对借款提供担保，承担连带担保责任。自2018年12月至2020年12月期间，原告代被告向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行偿还贷款本息共计262615.17元。2020年12月14日乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行向原告出具债权转让通知书，写明2020年12月14日，和谐房地产公司替何朋向乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行代偿贷款本息合计262615.17元。现同意将上述由和谐房地产公司代偿的贷款本息262615.17元债权转让给和谐房地产公司。 经查，原告为被告垫付维修基金、契税共计10336.6元，被告于2017年7月19日出具欠条一份，承诺于2017年8月19日归还该款项，但该款至今未偿还。涉案房屋不动产权登记在何朋名下。原告购买诉讼财产保全责任保险，支出保险费400元，原告申请财产保全，支出案件申请费2282元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，双方当事人应按约定履行。被告在签订合同之后，未按期偿还贷款，导致原告垫付贷款262615.17元。原、被告签订的补充协议第五条约定：被告连续三个月或累计六个月不按贷款合同约定偿还贷款而造成原告回购房屋的，原告代被告清偿银行贷款本息后，原告有权解除合同并收回房屋。因被告未能按时支付按揭贷款，导致原告为被告垫付按揭贷款，原告因此提出解除合同符合双方合同约定的条件，故本院对原告请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状。因此房屋已在房产登记部门登记的房屋所有权人为被告何朋，双方合同解除后，房产登记情况应恢复到订立合同之前的状态，即变更登记房屋所有人为原告，故本院对原告要求被告协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求予以支持。原告替被告偿还按揭贷款262615.17元的事实存在，因被告逾期还贷款导致合同解除，按补充协议约定被告应承担垫付款20%的违约金，现原告主张7272.17元系合理损失，本院予以支持。关于原告主张被告承担保险费400元及保全费2282元，本院认为该保全费是原告合理且必要支出，被告应当承担。关于保险费400元系原告为履行担保义务支出，应由原告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司与被告何朋于2017年3月29日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告何朋于本判决生效后十日内协助原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司办理昌吉市105区1丘X幢2单元1403室房屋产权变更登记手续； 三、被告何朋于本判决生效后十日内给付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司违约金7272.17元； 四、被告何朋于本判决生效后十日内给付原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司案件申请费2282元； 五、驳回原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6584元，减半收取计3292元，由被告何朋承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 员  高 源 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  李小玲 书 记 员  杨 欢