山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5560号原告：潘业东，男，汉族，1987年2月26日出生，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：孟庆波，山东平和(烟台开发区)律师事务所律师。被告：烟台恒达物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路**。法定代表人：吕从严，总经理。委托诉讼代理人：许利，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学广，山东明朗律师事务所律师。原告潘业东诉被告烟台恒达物业管理有限公司（以下简称恒达公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘业东及其委托诉讼代理人孟庆波，被告恒达公司的委托诉讼代理人徐学广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：（一）解除原被告双方于2019年8月1日签订的《红利市场网点租赁合同》；（二）判令被告向原告返还租金57600元，卫生管理费400元，合同保证金12000元，共计70000元。事实和理由：2019年8月1日，原被告双方签订为期3年的《红利市场网点租赁合同》，被告将烟信红利市场的3个网点房、6个摊位出租给原告，租赁期限自2019年8月1日至2022年7月31日，原告按照合同约定向被告缴纳了第一年的租金57600元、卫生管理费400元、合同保证金12000元，共计70000元。在双方签订上述租赁合同后不久，烟信红利市场就因被告经营不善被长期关停，导致原告无法正常经营。原告曾就市场关停一事，多次与被告协商，希望被告能够予以解决，被告均以各种理由推脱且拒绝向原告返还租金等相关费用，为维护合法权益，故提起诉讼。被告恒达公司答辩称：（一）原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原告请求解除无事实及法律依据，首先烟信红利市场一直正常经营，除疫情期间外一直对外营业，原告所述烟信红利市场经营不善被长期关停不属实。其次原告经营不善是其自身原因所致，并非被告造成，被告从未限制或阻止原告进入出租房屋内进行经营；（二）原告要求返还租金、卫生管理费、合同保证金无法律依据，首先原告在与被告签订合同后即入场经营，被告也履行了合同约定的义务，原告要求返还租金、卫生管理费不符合法律规定，其次原告在合同不到期情况下单方终止合同违反了合同约定，根据合同内容保证金不应退还。综上，原告主张无事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请，另外，原告未经被告同意终止合同，根据合同约定，被告保留追究原告违约责任的权利。本院经审理认定，双方均无异议的事实认定如下：2019年8月1日，原告作为承租方，被告作为出租方签订了《红利市场网点租赁合同》，原告承租被告网点房；西33.34.35（3间）、摊位C5的34.35.36、C6的34.35.36,共计3个店铺和6个摊位，租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止，租金享受交一年优惠一年的政策，每年房租为伍万柒仟陆佰元整。租金交纳方式为：每年的租金由乙方在房租到期前一个月内一次性付清，逾期付款，乙方每日按欠款额的5‰向甲方交延付金。如逾期一个月未付清，甲方有权将出租的房屋停电和收回。卫生管理费1200元（实收400元）。乙方应向甲方缴纳合同保证金12000元，在合同期内，如乙方未造成房屋损坏，无违约行为，本合同到期后，保证金退回。如乙方在合同不到期，终止合同，保证金不退。合同同时约定，如一方未经另一方同意而终止合同，视为违约方，违约方须向另一方缴纳违约金，违约金为50000元，违约金由违约方在一个月内付清。合同签订后，原告向被告缴纳了第一年租金57600元、卫生管理费400元、合同保证金12000元，共计70000元。对有争议的证据，本院认定如下：1.庭审中，原告提交通话录音两段。在2020年6月11日原告潘业东与宫林林的通话中，潘业东询问“市场还开不开啊？”，宫林林称市场已经开业了，你可以过去拿东西，让大叔给你开门就可以了，市场已经放开营业了。潘业东询问“现在整天开着门吗？”，宫林林称“有些人（其他商户）都没过来干，他（其他商户）有些东西在那，咱不是还要给你看着不是吗？你来的时候，你可以叫他给你开开门，不要紧”。潘业东询问“交7万块钱到现在，运营不起来还是怎么了？”，宫林林称：“没办法啊，这个都有风险，你7万来块钱，俺这边也出好几十万，没有那个那怎么办”；潘业东询问：“就是现在过去营业也不能营业，只能拉个东西什么的”，宫林林称：“能营业，你营业呗”。在2020年6月13日原告潘业东妻子师晓梅与宫林林的通话录音中，宫林林称，“你过来就行了，你要开门的话，你提前告诉我一声，我叫大叔给你开开门”；师晓梅问：“那现在就是怎么个情况，就是这个市场现在就是不启动吗还是怎么样啊：”宫林林称：“不是不启动，是启动，他们有过去干的，有做那个炸鸡架的什么都在那，他可能上午在那备料，下午他就上北边这边卖”；关于大门关闭的问题，宫林林称：“现在市场他们好多人有的在老家，有的就没回来不干不干了，有的就在北边卖，就在里边加工完了，拿到北边卖，也不一定，反正是人少，你要那个的话就让他给你开开门，就干行了，但你要说市场往那边来回走和这边儿市场啊人还是少，现在又出现地摊儿那个了，就人特别少”；师晓梅问：“从去年交完（钱），总共干了能有一个来月，然后你那边就没有人，然后现在你又说我们干就开门，不干就不开门，您的意思是说我们自己呗，我们自己去干就开门，我们自己要不干就不开门，那整个市场就我们自己能行吗？”，宫林林称：“就自己开店他可能也有倒的时候，现在就你知道如果过去的话就给你开门，要让大家伙都过去，我也请不过去，我也不能上人家里把人拖来是不是”。被告恒达公司对上述通话录音的真实性无异议，但认为被录音者只是公司的员工，其意见不代表公司，另外从通话内容来看宫林林从未向原告表明市场不对外营业，也没有阻止原告进入市场内经营，在2020年6月11日、13日的通话中宫林林明确表示市场能够营业。2.原告提交拍摄时间为2020年6月13日的手机照片一张，拍摄内容为市场大门处于关闭的状态；拍摄时间为2020年8月27日的照片四张，证明涉案市场内空无一人，商铺及摊位均空置。被告恒达公司对该证据的真实性并无异议，但该照片并不能客观反映市场的经营状况，照片拍摄时原告已经不在市场中经营。3.被告恒达公司申请两名证人出庭作证。其中一名证人赵某，为市场南区租户，2019年6月开业时入住。证人赵某称其知道市场南区最南边靠近大门处开有一家卖小龙虾的店铺，2019年10月份，该农贸市场搞过促销活动。另一名证人付某，在市场南区开了一家名叫“胖子面馆”的店，一直经营到农历2019年腊月，后因疫情不再经营。其称市场经营者搞过几次活动，通过发放购物票的形式促进消费。其知晓在市场南区有一家往外批发小龙虾的店铺，在2019年10月农贸市场搞活动，以票顶现金时，市场人非常多，其当时就没看见小龙虾店经营。原告对上述证人证言发表质证意见：两证人证言不足采信，首先，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条的规定，原告向法庭申请证人出庭作证超出了举证期限。其次，按照上述规定的第71条的规定，证人作证应当签署保证书，拒绝签署保证书的不得作证。再者，证人赵某所签的租赁合同有涂改的痕迹，且不能作出合理解释，不能证明其为南市场租户，该证人本人也承认现在是在北市场经营，所以不能证明南市场正常营业。最后，两名证人在疫情结束后租赁合同都未到期的情况下都不在南市场经营了，不合常理，与我方陈述的南区市场大门长期关闭，租户无法正常经营可以相互印证。4.被告恒达公司提供盖有恒达公司印章的信达市场缤纷周年庆10元代金券原件2张（有效期至2019年12月31日）、盖有烟台信达红利农贸市场管理有限公司财务专用章的烟信红利市场5元代金券原件1张（有效期至2019年8月31日）、盖有烟台信达红利农贸市场管理有限公司财务专用章的烟信红利市场南市场专用券5元代金券原件2张（有效期至2019年11月15日）、盖有烟台信达红利农贸市场管理有限公司财务专用章的烟信红利市场北市场专用券5元代金券原件2张（有效期至2019年11月10日）、烟信红利市场开业宣传单页一张、烟信红利市场购物节产品推介单页一张、载有“凭当天海报领取购物券”字样的烟信红利市场购物节产品推介单页一张、被告工作人员拍摄的照片4张、视频一份。照片可以显示被告恒达公司准备了大量的现金代金券，在2019年10月25日涉案市场在正常经营，同时结合视频可以证明11月2日，被告恒达公司组织了“烟信红利市场购物节”的文艺演出，现场有群众围观。原告对此发表质证意见：原告从没有见过上述宣传单和代金券，也没有客户拿着宣传单和代金券到原告处购买货，被告的这些宣传单、代金券是否向客户发放，发了多少均不详，无法证明被告为增加市场人流量为租户提供良好的经商环境作了有效的宣传，实际上南市场人流量一直不高，没开起来，之后又关闭了市场大门，导致客户无法进市场购买原告销售的货物，原告签订租赁合同的目的无法实现，有权要求解除合同返还租金等费用。对双方有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的两份通话录音和拍摄的照片的真实性均认可，上述证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的宣传单页和代金券为原件，提交的照片4张、视频1段均有原始载体予以核对，上述证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。对被告提供的两名证人出庭作证的内容，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采纳。需要指出的是，被告恒达公司申请证人出庭作证及提交宣传单页、代金券、视频均超过举证期，但上述证据与案件基本事实有关，本院予以采纳，但对被告恒达公司超过举证期限举证的行为予以指出。对双方有争议的事实，本院认定如下：（一）关于烟信红利市场2019年9月之后是否经营的问题。被告提交的烟信红利市场购物节产品推介宣传单页、有效期至2019年11月10日的北市场专用代金券、照片及2019年11月2日组织文艺演出的视频，结合证人赵某称其经营的胖子面馆经营之农历腊月的证人证言，足以证明原告承租的烟信红利市场南市场于新型冠状病毒××疫情（以下简称新冠疫情）发生前处于经营状态。（二）关于新冠疫情后市场关闭的问题。通过原告潘业东及其妻子师晓梅与宫林林通话录音及原告提交的照片可知，新冠疫情过后，涉案烟信红利市场南市场大门处于关闭状态，被告对该事实亦予以认可。同时，原告认可在其通过电话要求进入或离开市场时，被告工作人员能够将大门打开。庭审后，原告向本院提交书面意见：被告恒达公司经营不善导致烟信红利市场南区大门长期关闭，是原告无法在市场继续经营的根本原因，原告签订租赁合同的目的无法实现，有权单方解除合同。自2019年9月开始，被告就经常不定时关闭南区市场大门，导致原告每天无法正常进货、卖货，生意受到影响，后期被告更是长期关闭南区市场大门，原告想进市场拿东西都要每次临时打电话找人开门，双方签订租赁合同才一个多月的时间，原告就被迫搬离了市场。本院认为，本案的焦点问题在于被告恒达公司于新冠疫情结束后关闭烟信红利市场南区大门是否构成根本性违约。首先，烟信红利市场为农贸市场，其南区大门关闭的主要原因在于该市场没有顾客光顾，包括原告在内的其他经营者也未在其网点房或摊位上经营。因此，原告主张导致合同目的无法实现的真正理由是烟信红利市场南区没有运营成功，缺少顾客。其次，被告恒达公司是否有义务保证市场运营良好？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案租赁物为农贸市场中的网点和摊位，农贸市场在经营过程中顾客增多、减少或者是否有顾客光顾，这都是客观的市场经营风险。原告在签署租赁合同时应当认真考虑、评估该风险，合同签订后应当严格履行合同约定。另一方面，虽然原、被告签订的租赁合同并未约定被告恒达公司承担有保证市场运营良好的义务，但被告通过开展发放消费代金券、传单及召开年货大集开业庆典的形式，为市场的良好运营作出过努力，同时被告亦保障了原告进出市场的权利。对原告无法继续经营的困境，被告并无法定或者约定的过错，因此，原告并不享有合同的单方解除权。综上，原告主张解除合同于法无据。同时，根据合同“如乙方在合同不到期，终止合同，保证金不退”的约定，原告在合同未到期的情况下要求被告恒达公司返还房屋租金、卫生费和履约保证金于约不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:驳回原告潘业东的诉讼请求。案件受理费1550元减半收取为775元，由原告潘业东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  项励二〇二〇年十二月二十三日书记员  曲妮