江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初856号原告：孔祥，男，1985年9月3日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。被告：李瑶，女，1987年9月10日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告孔祥与被告李瑶房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月4日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥及其委托诉讼代理人王明、被告李瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同的附随义务（签订网签合同、配合办理购房贷款预审批等手续）；2、判令被告承担违约金1万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告的前夫陈某甲系多年认识的朋友，被告和陈某甲缺少资金，向原告借款，被告和陈某甲愿意将自有住房即栖霞区（以下简称案涉房屋）出售给原告，被告和陈某甲出具承诺书给原告，表示在2019年6月19日前双方签订案涉房屋的买卖合同，并约定违约金20万元。2019年6月18日，在第三人中介下，原、被告双方签订了房地产买卖中介合同，约定了相应的权利义务，在合同第三条第二项约定了被告的“协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料”的协助义务，现被告拒绝配合网签和住贷预审批，称自己不管此事。案涉房屋虽然有抵押，但原告愿意代为清偿债务消灭抵押权，且原告未付房款达二百余万，足以清偿债务，故原、被告之间的房屋买卖合同不因违反强制性规定而无效。原告所享有的权利是物权期待权，高于民间借贷的债权和抵押权。为维护合法权益，故原告诉至本院，请求判如所请。被告李瑶辩称，签订买卖合同时并非用于购房的，是原告和陈某甲关系非常好，原告称需要给老婆关于资金的交代，所以被告才签订的。而且原告提供的证据是被告才知道的，原告与陈某甲的聊天记录也是今天才看到，从未提到网签的事宜，而且定金收条被告没有印象了，定金收条上的见证人宋某被告也没有见过。被告与原告之间从未有过任何沟通，直至有一天被告在老家收到短信，才知道要来处理原告这个房子的事宜，被告收到法院传票后与陈某甲联系，陈某甲发了一张借条给被告，借条金额为70万元，但有砍头息实际没有这么多钱出借。而且陈某甲有一辆车在原告处，每个月还在继续支付利息。被告从未收到任何钱，也不知道原告和陈某甲之间还有其他多少借款纠纷。房子本身也有抵押，被告也无法贷款，如果原告想要购买案涉房屋，应当按照市场价出售房屋。而且原告给付的首付房款被告一分都没有收到。应该是陈某甲或者原告把这个首付款交给被告。案涉房屋是被告用婚前的财产购买的，被告不愿意出售案涉房屋。经审理查明，被告与陈某甲于2012年12月27日登记结婚，于2019年7月1日协议离婚。案涉房屋现登记在被告名下，登记时间为2014年4月1日。2014年4月1日，抵押权人渤海银行股份有限公司南京分行在案涉房屋上设立了123万元的抵押；2018年8月17日，中海信托股份有限公司在案涉房屋上设立了150万的一般抵押。2020年3月11日，本院作出（2020）苏0113民初856号民事裁定书，裁定：查封被告李瑶名下位于江苏省南京市栖霞区的不动产。2020年3月20日，本院查封案涉房屋，查封期限三年，自2020年3月20日至2023年3月20日。2019年6月18日，被告作为出售方甲方、原告作为买受方乙方、南京鑫选房地产经纪有限公司作为中介方丙方签订《房地产买卖中介合同》，约定：“所有权人李瑶，房屋坐落栖霞区，房屋售价叁佰万元整，交易税费由买房承担；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；甲方的义务：保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无争议；协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料……乙方的义务：按照南京市存量房买卖契约中约定的房款支付及期限，支付定金及房款……丙方派宋某甲经纪人负责该房产的居间活动，丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费伍仟元整”。此外，双方签订《补充协议》，约定：“乙方于2019年6月18日前支付甲方购房定金贰拾万元整，该定金最后冲抵房款；乙方于2019年6月18日前支付甲方首付款肆拾伍元整；乙方于2020年8月1日前支付甲方首付款叁拾伍万元整，用于甲方向抵押人偿还债务，办理注销抵押，待甲方取得他项权证完成解押注销手续后当日内由丙方协助甲乙双方办理产权交易过户手续；余款壹佰玖拾伍万整，乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；尾款伍万元，在乙方已付清全部购房款后甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有限电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方；甲、乙双方约定办理贷款手续时间为2020年7月10日前”。原告为证明被告应履行房屋买卖合同义务，举证了1、《承诺书》，载明“今陈某甲和李瑶夫妇承诺于2020年4月前以300万人民币整的价格转让栖霞区某某村XX号某某庭XX幢XXXX室给孔祥和易某夫妇。补充：双方于2019年6月19日前签订房屋买卖合同，并约定违约金20万圆整。承诺人：陈某甲李瑶”。2、银行流水，显示：2019年6月16日，案外人石某分七笔向原告分别转账49999元，合计349993元，随后，原告向陈某甲转账两笔，分别为5万元、30万元，备注购买某某庭XX-XXXX定金、首付款；同日，石某分三笔向原告分别转账49999元，合计149997元，随后，原告向陈某甲转账15万元，备注购买某某庭XX栋XXXX首付款；2019年6月17日，原告向陈某甲转账2.7万元，未备注；同日，石某向原告转账15万元，随后，原告向陈某甲转账15万元，未备注；2019年6月25日，石某分两笔分别向原告转账49999元，合计99998元，随后，原告向陈某甲转账10万元，未备注；同日，石某分两笔分别向原告转账49999元、29000元，合计78999元，随后，原告向陈某甲转账7.9万元，未备注；2019年7月3日，石某向原告转账42500元，随后，原告向陈某甲转账32500元，未备注。原告称：原告已向陈某甲支付65万元购房款，分别为2019年6月16日的5万、30万、15万，2019年6月17日的15万；当时是陈某甲主动找到原告称需要钱，原告没有那么多钱，陈某甲就要求原告将房屋抵押出去借钱给他，后原告将房屋抵押给石某，石某将钱借给原告，原告再将钱给陈某甲。后续的关于石某、原告、陈某甲之间的银行流水也是因为陈某甲还要继续用钱，陈某甲车子有抵押贷款无法完成抵押手续，陈某甲将车子抵给石某，车子不值17万，因原告之前将房屋抵押给石某，所以石某打了17万给原告，原告再转给陈某甲。后续的32500元也是陈某甲需要钱，是陈某甲找到石某，但石某要求钱只能借给原告。3、原告与陈某甲、被告之间的聊天记录。4、交易进展和交易登记手机截图，原告称：中介已经发起网签，2019年6月21日将合同上传到网签审批网站，被告至今未进行网签，贷款资金无法审查。5、定金收条，载明：“今收到孔祥购买栖霞区定金人民币贰拾万元整见证方：宋某甲收款人：李瑶日期：2019.6.18”，“今收到孔祥购买栖霞区首付款人民币肆拾伍万元整见证方：宋某甲收款人：李瑶日期：2019.6.18”。6、陈某甲作为被执行人的案件查询截图，证明陈某甲在栖霞区人民法院涉及200余万的欠款。7、2020年3月7日原告与陈某甲之间的通话记录，证明原告要求陈某甲将房屋过户。8、支付宝转账记录，载明易某转账给宋某甲6000元，备注中介费，证明原告配偶支付中介费6000元。被告质证称：证据一《承诺书》直至法院送达材料给被告时才看到，上面的李瑶签字不是被告写的。证据二银行流水被告不清楚，原告和陈某甲之间一直由流水往来。证据三原告与陈某甲之间的聊天记录被告也是才看到，原告与被告之间的聊天记录真实性无异议，之前原告一直与被告没有联系，是唯一一次收到的短信，期间从未告知被告网签事宜，被告收到短信后才知晓原告与陈某甲之间有纠纷，被告让原告直接找陈某甲。证据四被告不清楚，没有接到原告通知要网签，被告不愿意卖房，不同意网签。证据五收条上的字不确定是被告签的，被告没有印象了。证据六被告今天才知晓。证据七确实是陈某甲的声音，陈某甲没有权利将被告的房子过户，从未和被告联系过要过户的事宜，这是原告与陈某甲之间的事宜，与被告无关，被告在2019年7月1日与陈某甲离婚。证据八被告不认识宋某。被告为证明原告与陈某甲之间存在借贷关系，举证了借条及收条截图，载明：“借条今向孔祥借人民币柒拾万元整借期陆个月，到期若未按时还款，违约金按照本金的5%一天计算借款人：陈某甲日期：2019.6.16；收条今收到孔祥人民币柒拾万元整收款人：陈某甲日期：2019.6.16”。原告质证称：真实性无异议，陈某甲主动要求把房子卖给原告，当天就急需钱，当时没有办法找到中介做合同，只能以承诺书和借条形式确保原告资金安全性。签订买卖合同后原告就把承诺书和借条给了陈某甲。如存在借贷关系，该借条应该在原告手里。陈某甲在借70万元之前，曾要求原告帮其借了网贷3.5万元。另陈某甲还急需钱，向原告借款，原告就找到石某借钱，借到钱款后就将钱汇给了陈某甲，陈某甲自愿承担原告向石某借钱的利息。后双方签订了房屋买卖合同。之所以愿意借钱就是因为双方之间有房屋买卖关系，而且原告和陈某甲之间还有其他的借贷关系，就是为了之后可以抵扣房款，而且车子是抵押给石某的。与原告无关。因被告不认可两张定金收条是其签字及捺指印的，被告向本院申请对落款为2019年6月18日的两张定金收条中的签名及指印进行鉴定。2020年8月31日，南京康宁司法鉴定中心出具康宁司鉴中心[2020]痕鉴字第13司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、标称日期为“2019.6.18”，涉及定金人民币贰拾万元整的《定金收条》上收款人“李瑶”签名处的指印是样本捺印人李瑶右手食指所留。2、标称日期为“2019.6.18”，涉及首付款人民币肆拾伍万元整的《定金收条》上收款人“李瑶”签名处的指印是样本捺印人李瑶右手食指所留。2020年9月11日，南京康宁司法鉴定中心出具康宁司鉴中心[2020]文鉴字第204号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、2019.6.18《定金收条》（涉及金额贰拾万元）上收款人处“李瑶”签名字迹与样本李瑶字迹是同一人所写。2、2019.6.18《定金收条》（涉及金额肆拾伍万元）上收款人处“李瑶”签名字迹与样本李瑶字迹是同一人所写。对此，被告称：其确实记不清签过字，也想不起来，可能在签订合同时放在一起签的，其当时真的不记得签订了几份材料。另查明，2020年4月13日，抵押权人中海信托股份有限公司作为申请执行人，以陈某甲及本案被告李瑶作为被执行人，向本院申请强制执行，案号为（2020）苏0113执1005号。在执行过程中，中海信托股份有限公司向本院申请处置案涉房屋。2020年11月26日，本院执行局发函，称：“本院执行的申请执行人中海信托股份有限公司与被执行人陈某甲、李瑶公证债权文书纠纷一案，被执行人未有履行至今。今查，（2020）苏0113民初856号民事裁定书首轮查封李瑶名下的位于南京市栖霞区不动产，本案申请执行人对上述不动产享有优先受偿权。现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，烦请将上述你处首先查封的不动产移送我院执行，并由我院办理上述不动产的拍卖、解封、过户手续。”2020年11月27日，本案案涉房屋处置权移送本院执行局。庭审中，本院向原告释明，因案涉房屋涉执行案件，原告是否变更诉讼请求，原告坚持其诉请，要求继续履行。上述事实有双方当事人的举证、陈述、《函》及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行自己的义务。被告抗辩称其不愿意出售案涉房屋，但其认可案涉合同系其签订的，且被告并无证据证明签订案涉合同并非其真实意思表示。被告不认可定金收条是其签订并捺指印的，但其申请鉴定后鉴定结果表明是被告本人签字并捺指印，被告的行为亦构成反言，故本院对被告主张其出售案涉房屋、签订案涉合同并非其真实意思表示的抗辩意见不予支持。《房地产买卖中介合同》虽然有效，但案涉房屋目前存在两轮抵押，且抵押权人中海信托股份有限公司已经向本院申请强制执行，本院执行局已在处置案涉房屋，故案涉合同事实上已经无法履行。本院向原告释明后，原告坚持其诉讼请求，并坚持要求继续履行案涉合同，故对于原告要求被告继续履行案涉合同的附随义务的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的违约金，本案不予处理，原告可在另行主张时一并要求被告支付。至于被告花费的鉴定费，由被告自行负担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孔祥的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，由原告孔祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二〇年十二月二十九日法官助理熊江燕书记员沈易茜