吉林省长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0191民初1828号 原告：王磊，男，汉族，1981年11月1日出生，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：王婷婷，吉林功承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。 被告：王海波，女，汉族，1970年7月22日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：史学佳，吉林梦成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢冬梅，吉林梦成律师事务所律师。 被告：高原，男，汉族，1967年7月22日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：史学佳，吉林梦成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢冬梅，吉林梦成律师事务所律师。 第三人：长春市恒威房地产代理有限公司，住所长春市南关区。 法定代表人：程晓萍，该公司经理。 原告王磊与被告高原、王海波、第三人长春市恒威房地产代理有限公司（以下简称恒威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月30日作出（2018）吉0191民初3348号民事判决书。原告王磊对判决结果不服，上诉至吉林省长春市中级人民法院。2020年6月17日，吉林省长春市中级人民法院作出（2020）吉01民终1261号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）吉0191民初3348号民事判决，发回本院重审。重审过程中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王磊及其委托诉讼代理人李彦新、王婷婷，被告王海波、高原的共同委托诉讼代理人史学佳、邢冬梅到庭参加诉讼。恒威代理公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除王磊与王海波、第三人恒威公司于2018年1月3日签订的《长春市恒威房地产代理有限公司房屋居间买卖合同》（以下简称《居间买卖合同》）；2、判令二被告共同告居间费38,200元、定金5万元、房屋评估费10,560元、利息损失(以115万元为基数，自2018年2月13日起至2018年4月24日止；以122万元为基数，自2018年4月25日起至2018年5月21日止,均按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费由二被告承担。案件审理过程中，王磊增加一项诉讼请求，请求判令二被告赔偿原告损失47.95万元。事实和理由：2018年1月3日,在恒威公司的服务下，被告王海波、原告王磊、第三人恒威公司签订房屋居间买卖合同,主要约定：被告王海波将位于高新区宝来雅居住宅小区40幢111号、112号、16幢135号三处房屋出卖给原告，房屋总价款为352万元，被告同意原告以银行贷款的方式购买此房，签订合同时支付定金5万元，2018年2月15日前,被告向原告交付该房屋,如有一方违约，居间服务费由违约方承担，被告违约赔偿双倍定金给原告。2018年1月3日，原告向被告支付购房定金5万元，向第三人恒威公司支付居间费38,200元。2018年2月13日，原告向被告高原支付购房首付款115万元(二被告系夫妻关系)，2018年4月25日，原告支付二被告首付款合计122万元，被告于2018年5月21日将122万元返还给原告。原告支付房屋评估费10,560元。现原告已经办理完银行贷款手续,需要被告配合履行相应过户手续，但被告以其母亲在涉案房屋居住不搬离为由，明确拒绝配合原告办理房屋登记手续。2018年5月3日，被告将其中两处房屋在58同城进行网上售卖，总价为370万元。因此，被告存在明显违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 高原、王海波辩称，1.被告将原告已付房款全部退还时，便已经向原告明示了解除合同的意思表示，原、被告与第三人之间的合同已于2018年5月21日解除。2.原告的违约违法行为导致合同解除，合同解除的不利后果应当由原告承担。因此被告王海波无需承担任何解除合同的不利后果。对于定金5万元，被告已于2018年4月25日将5万元定金退回，不存在返还定金的事实及法律依据。对于房屋评估费10,560元，房屋评估并非双方交易的必经程序，且评估机构根本没有到现场实际评估，可见评估行为根本没有发生，原告无权要求被告承担房屋评估费。关于利息损失，原告是违约方，无权向被告主张利息损失，且115万原告并未给付给被告，而是存在了自己的银行卡中，根本不存在利息损失；对于原告主张的122万的利息损失，正常的贷款流程为过户当日买方向卖方支付首付，原告不按照贷款付款，不利后果应当由原告自行承担，而且即便应该支付利息损失，该122万元的利息损失也应当以中国人民银行同期存款利率计算。关于房屋差价损失，原告属于违约方，且评估没有实际发生，原告主张房屋差价损失没有事实及法律依据。3.被告高原虽与被告王海波系夫妻关系，但高原并不是合同相对方，合同的违约责任对高原没有约束力，原告无权按照合同约定要求高原承担违约责任。原告向被告高原主张的定金、房屋评估费、利息损失、房屋差价损失、中介费均没有事实及法律依据。4.中介费不应由被告承担。根据被告了解，原告根本没有交付中介费，中介费根本没有实际发生。中介方并未提供贷款服务，无权收取贷款服务费3000元。居间合同是中介方提供的格式合同，中介方提供的合同严重侵害了被告的权益，存在重大过错，加之被告没有违约，原告没有充分证据能够证明居间费用真实产生，因此不应由被告承担中介费。且根据房屋居间买卖合同第三条第（二）款第2项和第十条第（三）款约定，中介费应当由违约方承担，原告违反第三条第（二）款第2项属于违约方，即便应当支付中介费用，该费用也应由原告承担。 恒威公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年1月3日，王磊与王海波及第三人恒威公司签订《居间买卖合同》，约定：“一、房屋基本情况：房屋位于光谷大街北＼飞跃中路东＼规划路南＼飞跃东路西宝来雅居住宅小区40A〔幢〕111号房（建筑面积289.38平方米）；二、成交方式及成交价格：房屋成交价格为3,520,000元，王磊在签订本合同的同时支付定金5万元；三、付款方式：王磊以贷款方式购买此房,王海波配合办理贷款,由第三人介绍贷款银行，原、被告自签订本合同之日起10内将银行按揭贷款所需证件、证明、资料交给第三人并配合办理按揭贷款手续,不得延期，除非不可抗拒原因或经三方同意，否则视为违约；四、居间见证：原、被告通过房地产经纪机构居间介绍成交,已经达成交易，应按交易成交价的1%计35,200元，按揭贷款代办费3000元，第三人收取的费用共计38,200元,由王磊承担,于签订本合同时交付第三人；此合同签订同时，第三人提供的居间服务成立……六、物业交割：王海波同意在2018年2月15日前腾空房屋并将房屋交于王磊验收……八、王磊的权利和义务：王磊应按本合同约定付清购房款；王磊应按第三人的要求，遵守约定日期及时办理贷款手续。如因王磊自身原因造成贷款不能如期发放，第三人免责……十、违约责任：王海波违约，应予三日内双倍退回定金赔偿王磊；王磊违约,不得向王海波索要定金；签订合同后，如果有一方违约，原居间服务费由违约方承担，第三人不予返还居间服务费；双方不能按约定期限交付房屋或交付房款,每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房款的千分之一的违约金……十二、其他事项：王海波出售房屋总房款3,520,000元，其中包括两个车库40A〔幢〕112号房及16〔幢〕135号房。王海波同意将房屋内的家电、家具留给王磊。” 合同签订当日，王磊向第三人恒威公司支付居间服务费38,200元，向王海波支付购房定金5万元。 王磊曾欲在兴业银行办理二手住房购置贷款，并于2018年2月13日将房屋首付款115万元存至该银行，但其后并未成功办理贷款。 后王磊在中国工商银行申请贷款，2018年4月24日，吉林省四海房产土地评估咨询有限公司（以下简称四海公司）同银行贷款业务办理人员张志到案涉房屋实地勘察，做房地产抵押价值评估，并于次日出具吉四海（抵）估字〔2018〕第0424360号房地产抵押估价报告。4月25日被告王磊及妻子李天媛、原告王海波及丈夫高原到中国工商银行进行面签，双方签订房屋首付款协议、长春市房屋转让合同及二手房首付款交付确认函，王磊向高原汇款122万元作为首付款，同时王海波向王磊指定的案外人田野汇款5万元。经王磊申请本院到银行调查，能够认定中国工商银行信贷部于2018年5月4日同意发放个人二手住房购置贷款，贷款金额2,300,000元，并报行长于5月8日最后审批同意。在此期间，王海波曾于4月28日询问王磊银行给放贷了吗？能进行下一步吗？在王磊答复等待回访电话然后才可以确定下一步之后，王海波表示那今天就不能去办过户了吧！5月5日王磊询问王海波银行的人给打电话了吗？5月6日、13日王磊询问王洪波丈夫周几能回来，安排时间，13日王海波答复下周能回来，周几没有定下来。5月21日，高原将122万元转账给王磊，摘要退回王磊购房首付款。 2018年5月29日,二被告与案外人卢某签订转让两套涉案房屋出售给案外人卢某。 2020年初王磊向吉林嘉通房地产估价有限公司（以下简称嘉通公司）委托对案涉两处车库进行询价，该公司出具吉嘉通咨报字吉〔2018〕第008号房地产询价报告，认为2018年5月21日的价值时点案涉两处车库评估总价为47.95万元。其中记载致函日期为2018年5月25日，实地查勘期为2018年5月21日，估价作业期为2018年5月21日至2018年5月25日，报告出具日期为2018年5月25日。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 一、关于合同是否应当解除 当事人协商一致，可以解除合同。现王磊请求判令解除原、被告及第三人于2018年1月3日签订的《居间买卖合同》，被告对此表示认可，且案涉房屋王海波已经出售他人，合同目的不能实现，故对该项诉讼请求予以准许。 二、关于原、被告哪方应当承担违约责任 原、被告虽在《居间买卖合同》中约定签订合同10日双方将银行按揭所需证件、证明、资料交给恒威公司并配合办理按揭贷款手续，不得延期，否则视为违约。但双方对办理按揭贷款期限并未进行约定，且2018年4月25日双方在中国工商银行进行面签并办理贷款所需相关手续，王海波与王磊签订了房屋首付款协议、王海波的丈夫高原收到王磊支付的首付款122万元、王海波出具了二手房首付款交付确认函、王海波夫妇与王磊夫妇签订了房屋转让合同，应当视为关于按揭贷款期限对《居间买卖合同》进行了变更，至此双方并无违约情况。 通过原、被告双方微信聊天记录，能够认定王海波在4月23日让王磊约周三（4月25日）面签，已经了解到4月25日到银行签字的法律后果。并且王海波在4月25日收取首付款之后，4月28日还在询问银行给信放贷了吗，如没确定当日不能办理过户了，至此可以认定王海波已经明确知道双方正在办理按揭贷款购房业务，等待银行能够放款后办理更名过户手续。按本院调取的银行审批手续，5月4日中国工商银行信贷审批部即已经同意发放按揭贷款230万元，5月8日行长最后审批同意，在此之后双方直至5月14日仍在沟通王海波丈夫什么时间有空，按照生活法则及双方语境，可以推定双方在协商更名过户事宜。故王海波5月29日将房屋出售他人的行为，构成违约，应当承担违约责任。 三、关于王磊主张的各项费用是否合理 （一）居间费38,200元 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中恒威公司作为居间人促成了《居间买卖合同》的成立，故应当支付报酬。按照合同约定居间费为35,200元，按揭贷款代办费3000元。虽王海波不认可王磊支付了该笔费用，但王磊提供了收据原件，原审中恒威公司对王磊证明支付38,200元并未提出异议，且对公章及收据的真实性予以确认，故能够认定王磊支付了居间费35,200元及按揭贷款代办费3000元。按《居间买卖合同》约定，如有一方违约，原居间服务费由违约方承担，因未能履行合同的违约方为王海波（理由详见上文论述），故王海波应当承担居间费35,200元的损失。关于按揭贷款代办费3000元，合同因在中国工商银行贷款流程信息中体现无中介推荐，故该笔费用不应当由王海波负担。 （二）定金5万元 按照《居间买卖合同》约定，王海波违约，应当双倍返还定金。王海波曾于2018年4月25日退还王磊5万元，故现仍应返还王磊5万元。 （三）房屋评估费10,560元 王磊现仅能提供收据复印件，无法证明房屋评估费用的实际金额，故对该项请求不予支持。 （四）利息损失 关于115万元的利息损失，王磊并无证据证明兴业银行按揭贷款不成功系因王海波的原因，且该笔存款一直存在王磊的名下，王磊无证据证明利息损失的存在，故对该部分请求不予支持。 关于122万元的利息损失，因2018年4月25日王磊将该笔首付款转账至高原（王海波丈夫）名下，高原于5月21日转回王磊名下，故被告应当承担王磊该部分利息损失，但应当以同期存款利率计算。 （五）损失47.95万元 王磊作为请求依据的两份报告，其中四海公司出具的吉四海（抵）估字〔2018〕第0424360号房地产抵押估价报告中报告使用的限制条件明确本评估报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途，故不能作为本案请求计算损失的依据；另一份嘉通公司出具的吉嘉通咨报字吉〔2018〕第008号房地产询价报告存在时间倒签问题，报告中记载的实地查勘期2018年5月21日及估价作业期嘉通公司尚未接受王磊委托，故对该报告亦不予采信。但结合2018年长春市房价走势，王磊因王海波违约造成的损失确实存在，因案涉房屋已经出卖无法鉴定价值，故结合2018年高新区房价1至4月走势情况及本案所涉房屋面积，酌情保护王磊损失8万元。 四、关于被告高原应否承担赔偿责任 考虑王磊给付的首付款系转账到高原账户，王海波与高原系夫妻关系，且王海波违约后房屋出售他人出售获利为夫妻共同财产，考虑权利义务相统一原则，故高原应与王海波共同承担偿还以上各项款项的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告王磊与被告王海波及第三人长春市恒威房地产代理有限公司于2018年1月3日签订的《长春市恒威房地产代理有限公司房屋居间买卖合同》（业务编号0001892）； 二、被告王海波、高原于本判决生效后立即给付原告王磊居间费35,200元、定金50,000元及利息损失（利息以122万元为基数，自2018年4月25日起至2018年5月21日止按中国人民银行同期存款利率计算）； 三、被告王海波、高原于本判决生效后立即给付原告王磊损失8万元； 四、驳回原告王磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9683元，由原告王磊负担6964元、被告王海波、高原负担2719元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  王丛强 人民陪审员  陈 录 人民陪审员  裴佳欣 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  王圣楠