重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初10326号原告：重庆洁普物业管理有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)勤俭路****，统一社会信用代码91500110MA5U6G2M2T。法定代表人：李慈川，总经理。委托诉讼代理人：杨莹、张远飞，重庆北信律师事务所律师。被告：黄茬进，男，1985年1月13日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。被告：黄元生，男，1957年12月1日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。原告重庆洁普物业管理有限责任公司(以下简称洁普物业公司)与被告黄茬进、黄元生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告洁普物业公司的委托诉讼代理人杨莹、被告黄元生到庭参加诉讼。被告黄茬进经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洁普物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2017年9月1日至2020年10月31日期间的物业服务费3438.29元、2017年9月1日至2020年10月31日期间的水电公摊费460元、2017年9月至2020年9月期间二次供水费400.50元，共计4298.79元；2、判决被告支付原告逾期交纳物业服务费的滞纳金暂计10元(以拖欠费用4298.79元为基数，按每日千分之三从原告起诉之日起计算至实际付清之日止)；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月31日，重庆翊扬实业有限公司与原告签订了《万盛永利豪庭物业服务合同》，合同约定由原告为被告提供物业管理服务，物业服务期限至永利豪庭小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订服务协议生效之日或业主委员会自管组成立之日止；电梯住宅三层以上(含三层)物业服务费按建筑面积1.3元/平方米/月计收；水电公摊费15元/月/户（2019年1月1日前为15元/月/户，2019年1月起下调为10元/月/户），业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金等合同内容。2017年8月30日，永利豪庭小区原物管公司重庆萤火虫物业管理有限责任公司退出后，原告实际于2017年9月1日正式入驻永利豪庭小区，为被告提供物业服务。被告系该小区XX-XX-1号业主，房屋建筑面积99.43平方米。被告最后一次水电公摊费交至2016年10月31日。被告至今未向原告交纳2017年9月1日至2020年10月31日期间的物业服务费3438.29元，2017年9月1日至2020年10月31日期间公摊水电费460元、2017年9月至2020年9月期间二次供水费400.50元，共计4298.79元。经原告多次催收，但被告拒不缴纳。原告遂诉至本院。庭审中，原告放弃第2项诉讼请求。被告黄元生辩称，被告未缴纳物业服务费属实。原告服务不到位，发现问题不解决。被告房屋墙布渗水腐烂，被告向原告报告，被告工作人员到场后没有进行处理。被告要求原告提供相应的物业服务，解决好渗水问题后才缴纳物业服务费。被告黄茬进未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：永利豪庭小区系重庆翊扬实业有限公司开发建设项目，该小区通过前期物业服务业务招投标，选聘重庆永骏物业服务有限公司为该小区提供物业服务，但因各种原因，小区业主对重庆永骏物业服务有限公司服务不满，激发矛盾，为化解矛盾，后临时选聘重庆萤火虫物业管理有限责任公司对该小区提供物业服务，但因开发商遗留问题较多，重庆萤火虫物业管理有限责任公司亦退出了该小区的物业服务管理。后为确保永利豪庭小区物业服务正常运行，经多方协商后临时聘请原告洁普物业公司对该小区进行物业管理服务。重庆翊扬实业有限公司与洁普物业公司于2016年12月31日签订《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》，合同约定“洁普物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电公摊费、二次供水加压电费等费用；电梯住宅三层以上(含三层)物业服务费按建筑面积1.3元/平方米/月计收；公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至公共设施完备前，按15元/户/月计收，公共设施完备后按上一年度每月实际发生平均数计算……委托服务期限自本合同生效之日起至永利豪庭小区业主委员会与其他选聘的物业服务企业签订物业服务协议生效之日或业主委员会自管组成立之日止，本合同自动失效”。因重庆翊扬实业有限公司与之前的物业服务企业签订的前期物业服务合同已进行了备案，导致其与洁普物业公司签订的《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》无法进行备案。2017年8月16日，重庆翊扬实业有限公司、重庆萤火虫物业管理有限责任公司、洁普物业公司向永利豪庭小区业主发布《告知书》，《告知书》载明“经重庆翊扬实业有限公司同意及双方物业公司协商，截至2017年8月16日止，就永利豪庭原萤火虫物业提前解除《前期物业管理服务合同》达成一致，原萤火虫物业即日起2017年8月16日撤离该小区永利豪庭，从告知书之日起正式开始执行，根据《物业管理条例》和前《物业管理服务合同》约定，萤火虫物业与开发商签订的前期物业服务合同即日解除，鉴于本小区多方面原因，新企业洁普物业与开发建设公司翊扬实业继续签订新的《前期物业管理服务合同》。故多方考虑和本着更好为小区服务的宗旨，新物业重庆洁普物业管理有限责任公司进场从原有萤火虫物业工作人员原班人不动，按原有资源的情况下会全面正常继续为本小区服务。原重庆萤火虫物业管理有限责任公司2015年6月19日入驻永利豪庭之日起本小区对业主收取的物业服务费、装修保证金、相关债权债务，包括对贵司一切账目分割、财务结算及一切引起的法律责任等现由我司重庆洁普物业管理有限责任公司从2017年8月16日起全权承担。在此期间我司会一如既往的开展好物业服务工作，并做好与业主及新老物业公司的交接工作，在这过程期间给广大业主带来的不便，请给予大力支持和予以配合理解，至此我司深感为谢。”黄茬进、黄元生系该小区XX-XX-1号业主，房屋建筑面积99.43平方米，其在2014年6月30日接房。从2017年8月16日开始，洁普物业公司入驻永利豪庭小区，为该小区提供物业服务。黄茬进、黄元生未向洁普物业公司缴纳2017年9月至2020年10月期间的物业服务费、公摊水电费、二次供水费，经洁普物业公司书面催收未果。2017年9月至2020年9月，XX-XX-1号房屋用水445吨。庭审中，洁普物业公司自愿主张物业服务费按7折收取，2017年9月至2018年12月按15元/月/户计算，2019年1月至2020年10月自愿下调为10元/月/户计算，二次供水费按0.9元/吨标准收取。上述事实，有《万盛永利豪庭前期物业管理服务合同》、资产移交清单、关于永利豪庭前期物业服务的情况说明、证明、入伙会签单、业主住户信息登记表、入伙资料签收表、物品领取签收表、《告知书》、维护保养报告、二次供水维修更换合同、计量清单计量、照片、催费通知书及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务收费应当遵循合理及费用与服务水平相适应原则。本案中，虽无双方签订的前期物业服务合同，但基于种种原因及实际情况，洁普物业公司为黄茬进、黄元生提供了物业服务，双方的物业服务合同关系实际成立，黄茬进、黄元生应向洁普物业公司缴纳物业服务费、公摊水电费、二次供水费。洁普物业公司主张按照70%标准收取物业服务费并按照0.9元/吨标准收取二次供水费，符合质价相符原则和本案实际情况，亦符合法律规定，本院予以支持。因此，黄茬进、黄元生应向洁普物业公司缴纳2017年9月至2020年10月期间的物业服务费3438.29元(99.43平方米×1.3元/平方米/月×38个月×70%)、公摊水电费460元以及2017年9月至2020年9月期间的二次供水费400.50元（445吨×0.9元/吨），共计4298.79元。黄元生拒缴物业服务费等费用的答辩意见理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第八项规定，判决如下：黄茬进、黄元生于本判决生效后30日内给付重庆洁普物业管理有限责任公司2017年9月至2020年10月期间物业服务费3438.29元、公摊水电费460元以及2017年9月至2020年9月期间的二次供水费400.50元，共计4298.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由黄茬进、黄元生负担(此款重庆洁普物业管理有限责任公司已预交，限黄茬进、黄元生于本判决生效后30日内将25元直接给付重庆洁普物业管理有限责任公司)。本判决为终审判决。审判员  徐贤飞二〇二〇年十二月二十三日书记员  肖鹤影