福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3575号 原告：黄雁翎，女，1981年10月4日，汉族，住福州市台江区，现住福州市仓山区。 被告：福州融锦欣泰房地产开发有限公司，住所地：福州市仓山区闽江大道**融侨水乡酒店**。 法定代表人：吴洛峰，董事长。 委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家伟，福建博世律师事务所实习律师。 原告黄雁翎与被告福州融锦欣泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员任小平独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄雁翎，被告的委托诉讼代理人童建炫、李家伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄雁翎向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付违约金，违约金以购房款2821022元为基数按每日0.02%的标准自2019年6月30日起计至实际交房日2019年11月3日为70525.00元；2．整改修复59栋前的花圃规划；3．由被告承担本案诉讼费；4．被告向原告补偿因为基础设施未达到交付条件而产生的11001.98元的违约金；5．被告向原告支付拖延整改造成的租金损失20000元。事实与理由：2017年11月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发位于福州市仓山区××镇××路××号××花园××期（阳光城檀府）59号楼205单元商品房一套。原告已支付合同约定的购房款2821022元，合同约定交付期限为2019年6月30日，若逾期交房被告应以购房款为基数按每日0.02%的标准支付违约金。原告向被告购买的是精装房，合同附件三对精装房标准作了预定，被告应按精装标准进行交付。2019年6月19日，被告向原告发送交房通知书，在该通知书中擅自免除其提供建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表等证件的义务。迄今为止，被告未向原告提供能证明商品房经国家专门机构验收合格的建筑工程质量认定书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表等证件。原告于2019年6月29日前往交房，但是主卧飘窗的大理石断裂、卫生间洗脸台面石材断裂、主卧的门都是坏的，墙面不均匀、有凹痕、起颗粒，装修部承诺最迟在20天内修好，但是20天过去了，仍然没有整改好，原告于2019年8月23日进行验房发现不仅初次验房发现的问题未整改，亦出现“吧台推拉门固定件装歪、主卫淋浴房混水阀处电线外露，室内木地板色差达大”等新问题，原告提出整改，于2019年9月21日原告再次进行验房，发现仍未整改好。原告这期间向福州市城乡建设局投诉，建设局工作人员到现场核实情况时被告还在赶工中。在现场建设局的工作人员看到木地板颜色色差大，飘窗大理石板裂缝属实。合同约定因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未到交付条件。出卖人应在房屋交付之日起30日内采取补救措施，若超过30日仍未能补救导致买受人无法正常居住的，按日向买受人补偿总房款的万分之一。另外被告还应赔偿原告延迟入住造成的经济损失20000元。鉴于被告不履行房屋整改义务而导致逾期未交房，原告诉请被告支付逾期的违约金及租金损失。现59栋前的消防通道与买房时规划图不一致，销售人员的介绍及沙盘的布置都影响了本人的购买决策。合同中并没有写明在59栋前有消防通道，且每日小区内的垃圾桶都是经此处进出，影响生活。 被告福州融锦欣泰房地产开发有限公司辩称，一、讼争房屋在合同约定的房屋交付时间（即2019年6月30日）前已达到交付条件，被告已按合同约定履行完毕交房义务，不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金没有依据。根据原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××57，以下简称“合同”）第八条约定，被告应当于2019年6月30日前，将符合约定条件的讼争房屋交付原告使用。约定交付条件为：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。讼争房屋已于2018年12月19日通过竣工验收，完成《福建省建筑工程竣工验收报告》，并于2019年1月19日取得建设工程竣工验收消防备案凭证【备案编号：榕公消竣备字（2019）第0009号】。小区内部道路、绿化、消防等配套设施已于2019年6月30日前全部符合设计条件，已达到了合同约定的房屋交付条件。讼争房屋达到交付条件后，被告于2019年6月19日向原告寄送《交房通知书》，通知原告办理交房手续，原告也已在起诉状中自认该寄送时间。故讼争房屋于2019年6月30日前已达到合同约定的房屋交付条件，被告已按合同约定履行完毕房屋交付义务，不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金没有依据。 二、房屋装修质量问题不能构成原告拒绝办理收房手续的理由，应当由被告通过维修整改的方式予以救济。被告均已在合理期间内完成原告所提的装修质量问题，已将维修、保修义务履行完毕。根据合同附件六第九条第4款约定，原告在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，被告应按《住宅质量保证书》中规定承担保修义务，原告在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续；原告不能以此为由拒绝接受该商品房，被告无须向原告支付补偿或赔偿。原告如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为原告逾期收房，由原告承担相关责任。讼争房屋的装修质量问题，依合同约定不能构成原告拒绝办理收房手续的理由，应当由被告通过维修整改的方式予以救济。根据被告提供的《报修反应情况记录表》所示，原告提出的房屋装修质量问题，被告均已在合理期间内及时完成维修和整改，被告已履行完毕维修、保修义务，不存在违约行为。 三、讼争房屋所在小区均严格按照《总平面图》规划建设。销售人员的介绍及沙盘不属于合同内容，不能作为小区设计规划的标准。讼争房屋所在小区的总规划布局自始至终未更改过，严格依照《总平面图》的设计规划施工建设。根据《总平面图》即可看出，59号楼以及其他楼房，朝北向均存在一块空地作为消防登高操作场地使用，此为符合建筑工程竣工验收消防备案的要求。被告严格依照设计规划建设小区，59号楼周围的设计规划已在合同中具体展示。销售人员的介绍及沙盘不属于合同内容，对双方不具有拘束力，按日常生活经验二者也仅起参考作用。首先，双方交易应以合同内容为准。原告提供的合同附件一《总平面图》中也已明确显示，59号楼朝北向的空地为消防用地，不是花圃。对此，原告在签订合同时是明确知悉的。同时，原告也并无证据证明销售人员说过该区域规划为花圃。其次，根据合同附件六第一条第5款约定，原告确认，被告所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对被告没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，原告承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向被告主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。沙盘作为开发商宣传商品房的参考资料，目的在于更好地向购房者展示其商品房的设计特色，应当属于一种要约邀请，不应作为合同具体内容，且合同中也已明确约定，房屋标准以合同约定为准。故原告诉称销售人员的介绍及沙盘不属于合同内容，不能以此认定小区设计规划的标准，原告也没有理由要求被告整改已严格依照设计规划建设的59号楼前花圃。原告根据合同补充协议第七条第七项约定，因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未到交付条件。出卖人应在房屋交付之日起30日内采取补救措施，若超过30日仍未能补救导致买受人无法正常居住的，按日向买受人补偿总房款的万分之一，房屋已经竣工验收，水电燃气都达到交付条件，双方在验房的时候也对这些设施进行验收。全部达到交付条件。原告没有证据证明未到达交付条件。所以原告要求支付补偿款理由不足。即使水电等等有些瑕疵，也属于保修整改的范围，而不是合同约定的未达到交付条件的问题。 原告要求支付租金损失问题。房屋达到交付条件之后，原告逾期收房，原告应该自行承担逾期收房没有入住的利益损失。同时，部分保留向原告催讨原告逾期收房的违约金的违约责任的权利。同时原告所说的租金损失，也没有提供证据证明原告实际发生的费用。对于原告提出的赔偿租金损失的请求应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的光盘（精装修图片、视频），系原告自行拍摄刻录，本院不予采信；原告未提交《房地产租赁合同》的原件核对，本院不予采信。被告提交的《保修反应情况记录表》，系被告单方制作，不能作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月24日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××57）及其附件合同补充协议，约定原告购买被告开发的福州市仓山区××镇××路××号××花园××期56＃楼205单元房，房屋总价款2821022元。合同第八条约定，“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人交付房屋使用通知书规定的交付期截止之日起，买受人每延期一日收房，应向出卖人交纳总房款万分之一的违约金，且从出卖人交付房屋使用通知书规定的交付期截止之日起，视为商品房已交付买受人，买受人须承担该房产的一切风险，责任及税费（包括物业管理费等）”。合同第十三条约定，“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2．出卖人应在买受人提出书面异议后按双方协商修复到约定标准”。合同附件六合同补充协议第九条约定，“……4．买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保障书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任。5．买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担”。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项2821022元。2018年12月19日，讼争房屋通过竣工验收，并于2019年1月29日消防验收合格。2019年6月19日，被告向原告在《商品房买卖合同》中约定的送达地址寄送《交房通知书》，邀请原告于2019年6月27日9：00时到奥体新天地花园G16地块一期（阳光城檀府）办理交房相关手续。 原告于2019年6月29日进行现场验房，但因对房屋的装修质量不满意，拒绝收房并与被告口头协商进行整改。2019年7月17日，被告向原告在《商品房买卖合同》中约定的送达地址寄送《房屋交付通知催告函》，再次邀请原告于接到该通知后即刻前来阳光城檀府项目物业办公室办理房屋交付手续，原告确认已收到该函件。 此后，原告又多次验房并提出不同项目的整改要求，被告亦多次修复并于2019年10月29日整改到位。 庭审中，原被告确认双方于2019年11月3日办理了房屋验收移交。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。讼争《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”条款约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。其中，竣工验收合格和消防验收合格属于法定交付条件情形，而讼争房屋于2018年12月19日和2019年1月29日分别通过竣工验收和消防验收，且原告亦收到了被告于2019年6月19日邮寄的《交房通知书》，应视为被告已经履行了交房义务。同时，讼争合同附件六合同补充协议第九条“对房屋交付的补充约定”条款还约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保障书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续。买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任”，因此对讼争房屋的装修质量问题，应由被告通过维修整改的方式予以救济，并不能作为原告拒绝办理收房手续的理由。讼争合同签订时并未在讼争房屋前规划花圃，原告要求被告整改修复花圃规划的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告所提供的证据仅能证明原告因水费问题与案外人沟通，无法证明被告所交付的房屋的基础设施未达到交付条件，原告要求被告补偿因基础设施未达到交付条件而产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求被告支付租金损失20000元，因原告未提供证据证明该笔费用已实际发生，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告黄雁翎的诉讼请求。 案件受理费2431元，由原告黄雁翎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇二〇年十二月三日 书记员  陈捷昕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。