重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1959号上诉人(原审原告、反诉被告):金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司，住所地重庆市开州区云枫街道天宫二路**，统一社会信用代码91500234585700773A。负责人：周浪，系分公司总经理。委托诉讼代理人：冯钟胤，重庆索通（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高润，重庆索通（万州）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：黄中明，男，1964年8月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：向世杰，男，1977年7月18日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司（以下简称金科物业开州分公司）因与上诉人黄中明物业服务合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金科物业开州分公司上诉请求：1.撤销重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初1681号民事判决书第二项、第三项、第四项内容，依法改判或者裁定撤销一审判决，发回一审法院重审；2.一、二审诉讼费由黄中明承担。事实及理由：1.一审认定事实错误。一审法院（2019）渝0154民再8号民事判认定金科物业开州分公司未按照原开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准，属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于违规收费的情形不能成立，金科物业开州分公司并不存在违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定的违规收费情形。民再8号民事判决将《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价[1999]398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）设立的物业收费实行审批制的许可，认定为“法律、法规、部门规章”，认定为有法可依错误。因此，一审判决“因金科物业开州分公司在2017年4月30日前存在未有按照价格主管部门的指导价收费的情形导致黄中明拒绝缴纳物业服务费”的事实认定错误，认定“由于金科物业开州分公司未按价格主管部门文件执行，仍按合同约定向业主收费…故黄中明主张金科物业开州分公司退还多收的1071.90元符合法律规定”认定错误。2.一审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定错误。3.金科物业在入场前所有服务楼盘均通过政府验收合格，按照金科物业向业主提供的服务品质标准收取的费用是符合法律规定的。黄中明辩称，1.金科物业开州分公司上诉对一审判决关于本案事实认定及法律适用均有错误的观点及理由不能成立。（2019）渝0154民再8号案件是经过再审听证、二次开庭审理，审判长多方听取意见，最后经开州区人民法院审判委员会讨论决定后才进行判决。该判决对金科物业开州分公司违法违规收费的事实认定进行了充分说理，对违法多收费用必须清退的法律依据进行了详细论述。上述判决下达后，金科物业开州分公司申请了检察监督，但其诉求并未得到检察院支持，上述判决已生效。如果金科物业开州分公司认为上述案件存在事实认定错误和法律适用错误，应该通过正当的法律途径寻求改判，不可能在本案中对上述案件事实认定和法律适用是否正确进行审理。为了统一法律适用，最高人民法院专门出台了《关于统一法律适用加强检索的指导意见》，以达到同案同判的目的，从而提升司法公信力。本案与民再8号案件系同一小区、同一事由，属典型的同类案件。因此，金科物业开州分公司在没有推翻民再8号判决前，本案判决并无不当。黄中明上诉请求：1.撤销（2019）渝0154民初1681号判决，改判：（1）参照重庆市住宅物业服务等级标准缴纳后期物业费；（2）金科物业开州分公司对多收费用按2倍的标准进行赔偿。2.一、二审诉讼费由金科物业开州分公司承担。事实及理由：1.一审认定《前期物业服务合同》并未失效错误。《前期物业服务合同》第七章第十二条约定：本合同期限为金科开州城项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。案涉小区的业委会已成立，该前期物业服务合同约定的条件已成就，应当按照合同法的相关规定进行认定前期物业服务合同已终止。2.从金科物业开州分公司进入案涉小区至今，其服务中持续存在重大的违法违规行为，且服务质量存在重大瑕疵，质价明显不符。一审判决认定其仍按照原《前期物业服务合同》约定标准在为黄中明所在的小区提供服务明显错误。3.一审判决缴费依据错误。金科物业开州分公司物业服务质量存在重大瑕疵，并未按照原《前期物业服务合同》约定为小区提供服务，因此不应再按前期合同约定的标准收取物业服务费。金科物业开州分公司一直拒绝和小区业委会签订新的物业服务合同，导致物业费没有具体的缴费标准。4.一审判决对赔偿问题适用法律错误。金科物业开州分公司违反了《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国消费者权益法》和各级价格主管部门的规定，从未办理明码标价手续，实施价格欺诈，违法多收费用上千万元，一审法院认定金科物业开州分公司违法违规收费行为，却对价格法和消费者权益保护法熟视无睹，以“没违反合同约定标准”为由对合理赔偿要求不予支持黄中明反诉请求适用法律错误。金科物业开州分公司辩称，1.对于符合金科物业开州分公司上诉请求的事项我们予以认可。2.对于其称前期物业服务合同失效的问题应当按照合同约定认定；即便是该合同终止，从黄中明缴费以及欠费的时间节点以及黄中明一直接受金科物业开州分公司提供的物业服务并且长期按照前期物业服务合同的标准支付物业服务费用的事实，黄中明对前期物业服务合同相关服务费用的标准是认可和接受的，在业委会未重新选聘新的物业公司的情况下，金科物业开州分公司一直在该小区履行物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费。3.按照物业服务条例，前期物业服务合同的签订主体本身就是开发商和物业服务企业，并将该合同按照法律规定进行备案。结合本案，案涉前期物业服务合同是按照法定程序签订和备案，因此不存在违反法律规定的情形；4.小区设施设备的完善与否系房地产开发商应当履行的法定义务。结合本案以及本案涉及的小区而言，开发商已经按照法律规定在开州区相关行政主管部门对所建房屋以及相关设施设备进行备案验收，因此，不存在黄中明所称设施设备不完善的情况，同时，黄中明已经按照其与开发商签订的房屋买卖合同接收房屋，其接收行为是对该小区以及该房屋的配套设施设备的认可；5.金科物业开州分公司是按照已经备案的前期物业服务合同约定的收费标准进行收费，不存在违规收费；6.黄中明上诉称金科物业开州分公司未完全履行物业服务的事实与本案客观事实不符，本案一审中黄中明提出的反诉金额仅仅为几百，而在上诉状大肆渲染为上千万元，与客观事实不符；7.金科物业开州分公司按照约定的标准收取费用不存在违法违规行为，同时也不存在侵占他人的财产的情况。金科物业开州分公司向一审法院起诉请求：黄中明支付欠付的物业服务费1548.30元、违约金836.10元，共计2384.40元。黄中明向一审法院反诉请求：1.金科物业开州分公司退还违法多收的物业服务费1071.90元，并赔偿2143.80元，共计3215.70元；2.金科物业开州分公司对每月0.3元/平方米.月的公共设备设施养护维修费用的使用情况如实公示，并接受业主监督。一审法院认定事实：2011年11月7日，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司（合同甲方）与金科物业开州分公司（合同乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：“金科物业开州分公司为金科开州城提供前期物业服务。合同期限从金科开州城项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。高层的物业服务费标准为1.20元/平方米·月（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用），花园洋房1.6元/平方米·月，商业门面3.0元/平方米·月。共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。物业服务费用按月收取，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用。乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。”等内容。黄中明系金科开州城一期A12幢8楼6号房屋的业主，房屋建筑面积为99.25平方米。2013年12月8日，黄中明作为业主接收该套房屋，并在《金科开州城临时管理规约》中的承诺书上作为业主签名。黄中明缴纳了2013年12月8日至2017年12月31日期间的物业服务费5800.30元。金科物业开州分公司承接了金科开州城的物业服务后，将其收费项目和标准向原开县发展和改革委员会进行申报，2014年1月17日，原开县发展和改革委员会下发了开发改价[2014]25号文件，对金科开州城（一期）物业服务收费试行标准作了批复，主要内容为：“根据《重庆市物业服务收费标准审批授权委托书》（渝价房委[2013]022号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）等文件规定和你公司申报的物业环境、设备设施条件及现场查验情况，开县金科开州城（一期）物业服务符合特级收费等级标准，现将其前期物业服务收费标准及有关事宜批复如下：高层住宅物业服务收费标准为0.90元/平方米·月，其中物业服务费0.60元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米·月；多层住宅（花园洋房）物业服务收费标准为1.20元/平方米·月，其中物业服务费0.80元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.40元/平方米·月。上述收费标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。高层住宅电梯费由你公司根据实际情况选择一种方式收费：1.月票票价（1）按层计算张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3)，N为楼层；（2）按人计算按常住人口每人每月10元计收。2.次票票价单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。”之后，黄中明知晓原开县发展和改革委员会的上述文件批复内容后，认为金科物业开州分公司收费违反政府指导价格，属擅自提高收费，于是就未支付从2018年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务费用。另查明：2018年9月19日，金科开州城小区业主向世杰（与黄中明同一小区）向一审法院提起诉讼，要求金科物业开州分公司退还多收的物业服务费953.88元，并两倍赔偿1907.76元，以及如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督。同年12月5日，一审法院作出（2018）渝0154民初7722号民事判决，驳回了向世杰的诉讼请求。此后，向世杰不服该判决申请一审法院再审，2019年5月27日一审法院作出再审裁定。2019年12月30日，一审法院作出（2019）渝0154民再8号民事判决，该判决认为金科物业开州分公司未按原开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准，属于《最高人民法院》第五条中关于违规收费的情形，本案前期物业管理费应当按照政府指导价0.9元/平方米·月标准下浮30%收取。后因2017年5月1日起《重庆市物业服务收费管理办法》在全市范围内实施，致开发改价[2014]25号文件失效，故金科开州城从2017年5月1日起，小区业主仍应按《前期物业服务合同》约定的标准交纳费用。同时认为金科物业开州分公司多收取的费用，违反了法规、规章关于物业服务收费相关规定，但并未违反合同约定的1.2元/平方米·月的标准，因此不属于擅自提高合同约定的物业收费标准的情形，向世杰主张按《前期物业服务合同》第十六条约定要求金科物业给予2倍赔偿，一审法院不予支持。据此一审法院判决：一、撤销一审法院（2018）渝0154民初7722号民事判决；二、金科物业开州分公司在该判决生效后十日内返还向世杰多收取的物业服务费792.8元；三、金科物业开州分公司在该判决生效后十日内就收取的金科开州城一期高层住宅物业服务费中的0.30元/平方米·月用于公共设施设备日常维修养护的使用情况进行公示，并接受业主监督；四、驳回向世杰的其他再审请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，黄中明所在的金科开州城开发商与金科物业开州分公司签订了《前期物业服务合同》，黄中明也在《金科开州城临时管理规约》承诺书上签字，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。虽然金科开州城一期小区的业主委员会已经成立，但业主委员会还没有与金科物业开州分公司签订物业服务合同，金科物业开州分公司仍然依照原《前期物业服务合同》约定在为黄中明所在的小区提供服务，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止……”之规定，故本案所涉《前期物业服务合同》并未失效，双方均应按合同约定享有权利履行义务。因此，金科物业开州分公司主张黄中明交纳2018年1月1日至2019年1月31日期间下欠的物业服务费的诉讼请求，一审法院应予支持，该期间的物业服务费应为1.2元/平方米·月×99.25平方米×13个月=1548.30元。关于金科物业开州分公司还主张黄中明支付违约金的诉讼请求，因金科物业开州分公司在2017年4月30日前存在未有按照价格主管部门的指导价收费的情形，导致黄中明拒绝缴纳物业服务费，因此对金科物业开州分公司要求黄中明支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。黄中明的金科开州城一期A12幢8楼6号住房系小区高层住宅，按合同约定是按1.20元/平方米·月收取物业服务费用，该标准包含物业服务费0.60元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米·月，电梯费0.30元/平方米·月。黄中明从2014年1月1日起至2017年12月31日止也是按此标准向金科物业开州分公司交纳物业服务费。金科物业开州分公司向价格主管部门申请备案时，因小区设备设施暂不完善，价格主管部门批复将物业服务费下调30%收取，待设备设施完善后再重新报备。由于金科物业开州分公司未按价格主管部门文件执行，仍按合同约定向业主收费，致同一小区的其他业主向一审法院起诉，一审法院生效判决认为金科物业开州分公司应当按照政府指导价格收取物业服务费，多收部分应当退还业主。但政府主管部门的文件于2017年5月1日失效，之后，应恢复按合同约定标准继续交纳物业服务费用，多收取费用的时间段为从业主交费开始至2017年4月30日止。黄中明房屋建筑面积为99.25平方米，每月按合同约定标准应交纳物业服务费119.10元，从2014年1月1日起至2017年4月30日止共计交纳4764元。该期间按价格主管部门指导价交纳费用应按0.3元/平方米·月＋0.9元/平方米·月×（1-0.3）=0.93元/平方米·月标准交纳，即从2014年1月1日起至2017年4月30日止黄中明应交纳物业服务费3692.10元，因此，金科物业开州分公司在2014年1月1日至2017年4月30日期间向黄中明多收取物业服务费1071.90元，故黄中明主张金科物业开州分公司退还多收取的1071.90元符合法律规定，一审法院予以支持。金科物业开州分公司未按政府价格主管部门指导价收取相关费用，违反了法规、规章关于物业服务的相关规定，但并未违反合同约定的标准，故此行为不属于擅自提高合同约定的物业服务费收取标准情形，黄中明请求金科物业开州分公司按照《前期物业服务合同》第十六条约定给予两倍赔偿，一审法院不予支持。关于黄中明反诉请求金科物业开州分公司如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督的问题，《前期物业服务合同》约定的高层住宅物业服务费标准是1.20元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费0.30元/平方米·月。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”之规定，因此，黄中明这一反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条、第二百八十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、黄中明于判决生效之日起十日内支付金科物业开州分公司物业服务费1548.30元；二、金科物业开州分公司于判决生效之日起十日内退还黄中明多收取的物业服务费1071.90元；三、金科物业开州分公司于判决生效之日起十日内就收取的金科开州城一期高层住宅物业服务费中的0.3元/平方米·月用于公共设备设施日常维修养护的使用情况进行公示，并接受业主监督；四、驳回金科物业开州分公司的其他诉讼请求；五、驳回黄中明的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由黄中明负担。反诉案件受理费减半收取25元，由金科物业开州分公司负担。二审中金科物业开州分公司举示以下证据：1.金科开州城一期验收合格备案登记证、建设工程竣工规划核实确认书。拟证明金科开州城一期建设及设备符合规划设计。2.物业服务资料。拟证明金科公司向黄中明所在小区提供了优质的物业服务。3.《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》渝价[1999]398号。拟证明《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》不是《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务费收实施办法的通知》（渝价[1999]398号）通知和《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）的上位法依据。4.国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》、重庆市人民政府关于废止《重庆市物业管理办法》等政府规章的决定。5.2019年11月最新修订的《重庆市物业管理条例》及《前期物业服务合同备案证明存标》。6.《国务院办公厅关于进一步加强涉企收费管理减轻企业负担的通知》（国办发[2014]30号）、《关于印发的通知》（建住房[1998]213号）住宅专项维修资金管理办法以及类似案件判决。拟证明一审认定金科物业开州分公司应按照前期物业服务合同约定的收费标准收费不当，适用法律错误。黄中明质证认为：1.规划确认书并不能证明小区配套设施设备是否完善，只是规划确认书而已。备案登记证记载只是工程主体，与小区配套设施设备的完善无关。2.物业服务资料，只能证明金科公司在涉案小区提供了一定的服务，不能证明服务是优质的，更不能证明是按合同约定服务。3.渝价398号文件只是复印件，对里面内容是否篡改不清楚；398号文件是实际存在的，上位法说得很明确是根据中华人民共和国价格法，对该证据的真实性无法辨认。4.针对国家发改委关于印发物业服务收费管理办法的通知，这份文件是真实的，但是是复印件，真实性无法核实。5.针对关于废止重庆市物业管理办法的通知，该份文件是真实的，政府令虽然是说物业管理办法应该废止了，但是因为实际工作需要，778号文件明确规定继续参照398号文件执行。6.备案登记存根是真实的，关于重庆市物业管理条例是否真实我们无法核实，只是确实有这个文件。国家法律法规保护的是合法权益和合法行为，对非法行为不予以保护。7.提供的开州区人民法院涉及金科相关小区的案例均为2017、2018、2019年个别案例，所有案例都是在业主根本不知道自己合法权利被侵害的情况下，无法主张自己的权利，被开州区人民法院以最高院关于审理物业服务合同规定的第一条作出了不利于业主的判决，当时（2019）民再8号对金科物业违法违规事实认定还未确定，对方提供的判决的业主根本不知晓物业服务价格需要国家价格主管部门的审批，就是因为金科物业没有按照价格法的要求明码标价，广大业主始终被蒙蔽，如果金科物业开州分公司按照价格法和消费者权益保护法办理了明码标价手续，广大业主知情了，那么也就不存在后面的这些纠纷。黄中明举示以下证据：1.开州区人民检察院监察决定书。拟证明金科物业开州分公司在（2019）民再8号判决下达后依法提请了检察监督，但是诉求没有得到支持，该判决已经生效。2.重庆市三个定价目录文件，拟证明重庆市定价目录一直把物业服务收费作为政府定价项目，因此，物业服务收费必须按照政府定价执行，并非由开发商和物业企业私自决定，其私自决定是无效的。3.开发改价（2017）17号。拟证明按照质价相符的原则，金科物业在本小区的实际服务水平比国家价格主管部门规定的最低标准还要低，应参照国家价格主管部门制定的标准调整涉案小区后期物业服务费缴纳标准。4.开发改（2004）1428号文件。拟证明金科公司一直没有按要求办理明码标价手续，蒙蔽广大业主，实施价格欺诈。金科物业开州分公司质证认为：1.开州区人民检察院监察决定书真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，我们认为在法律适用方面该意见书未严格按照国家立法规定正确适用法律，黄中明的证明目的无法达到。2.对重庆市三个定价目录文件的真实性予以认可，对合法性有异议。第一，对渝价（2015）270号合法性予以认可，但该证据无法达到黄中明的证明目的，根据该证据内容显示，仅仅是授权区县人民政府；第二，根据物业管理条例，该文件也应当遵从物业管理条例有关物业管理收费的规定，不能超出物业管理条例有关收费规定的适用，物业管理条例允许企业采取包干制收费。对于渝价（2018）5号的合法性予以认可，同时该意见已经注明渝价（2015）270号已经废止，其内容也仅仅是授权区县人民政府，其他意见同前述；渝价（2003）234号文件，因该文件已经废止，其他意见同前。3.对开发改价（2017）17号真实性无异议，合法性有异议，因为该文件的制定依据文件与上位法部门规章相冲突，因此，即便该文件真实，但在本案中根据上位法优于下位法的原则该文件不能在本案中采用。4.对开发改（2004）1428号文件其真实性、合法性予以认可，该文件的制定上位法来自于物业管理条例，因此物业管理条例有关前期物业以及物业收费方式标准的有关规定在对该文件的理解时应当优先适用。因此该证据无法达到黄中明的证明目的。本院在二审中查明的基本事实与一审查明的一致，本院对此予以确认。二审查明，金科物业服务集团有限公司开州分公司于2020年7月10日更名为金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司。本院认为，2011年11月7日重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与金科物业开州分公司签订《前期物业服务合同》约定，案涉住宅物业服务费收费标准为1.2元/月。2013年12月8日黄中明在《金科开州城临时管理规约》签名，认可了前期物业服务合同中约定的收费标准，并缴纳了2013年12月8日至2017年12月31日期间的物业服务费5800元。虽然前期物业服务合同中约定了该合同的终止时间为业主委员会成立后终止，但案涉小区业主委员会成立后，未召开业主大会选聘新的物业服务企业，金科物业开州分公司继续提供服务，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止……”之规定,金科公司有权按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准，收取物业服务费用。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.金科物业开州分公司未按原开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准，是否属于《最高人民法院》第五条中关于违规收费的情形，金科物业开州分公司收取的物业服务费应当按何种标准收取？2.2015年5月1日《重庆市物业服务收费管理办法》施行后，是否继续按照原开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准？3.是否应双倍返还黄中明主张的金科物业开州分公司多收取的物业服务费？针对焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国价格法》第二十条第二款规定“省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价”。2004年1月1日执行的《物业服务收费管理办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确认”。而由国家发展和改革委员会、建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》又是根据《中华人民共和国价格法》和国务院制定的《物业管理条例》制定，属于现行有效的行政法规。根据上述分析可知，《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》渝价[1999]398号文件由重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局联合制定，且有相应的法律、行政法规以及部门规章可依，该实施办法第七条规定“未成立业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；已经成立了业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府指导价，其收费标准可由物业管理单位与业主委员会根据物价部门公布的同类住宅小区或大厦的物业管理公共服务收费指导价格水平，通过签订合同协商议定。”由此可以推定，开发改价[2014]25号文件系原开县发展和改革委员会根据重庆市物价局授权，对案涉小区未成立业主委员会之前物业服务收费进行的细化和落实，该审批内容符合相关法律、行政法规和部门规章的规定。金科物业开州分公司未按原开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准，属于《最高人民法院》第五条中关于违规收费的情形，其收取超出开发改价[2014]25号文件确定的价格的部分，金科物业开州分公司应当退还。针对焦点二，本院认为，2015年5月1日，新的《重庆市物业服务收费管理办法》施行后，开发改价[2014]25号文件所依据的《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）等文件已被新的重庆市物业服务收费管理办法所废止，根据《重庆市物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。”第二十五条“本办法自2015年5月1日起施行。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”该新的物业服务收费管理办法不再就单个小区制定政府定价、政府指导价，而是基于物业服务公司的服务等级进行收费。本案中金科物业开州分公司的物业服务企业的等级，以及前期物业服务合同所约定的收费标准，符合物价部门公布的物业服务等级标准的政府指导价。因此，开发改价[2014]25号文件作出的政府指导价在2015年5月1日起不再适用。一审以开州区相关部门作出文件的截止时间，认定2017年5月1日起不再执行开发改价[2014]25号文件的价格不当，本院予以纠正。据此，金科物业开州分公司应当退还黄中明的物业服务费为428.76元（从2014年1月1日起至2015年4月30日止共计交纳1905.6元。该期间按价格主管部门指导价交纳费用应按0.3元/平方米·月＋0.9元/平方米·月×（1-0.3）=0.93元/平方米·月标准交纳，即从2014年1月1日起至2015年4月30日止黄中明应交纳物业服务费1476.84元）。针对焦点三，本院认为，黄中明在《金科开州城临时管理规约》签名，认可了前期物业服务合同中约定的收费标准1.2元/平方米，后因金科物业开州分公司向相关部门申报批准物业收费时，开发改价[2014]25号文件基于存在设备、设施不完善，在试运行期间，作出下浮30%的指导价格，对于是按合同约定的收费标准，还是严格执行政府定价，双方存在争议，不构成欺诈。因此，对黄中明提出双倍返还多收取金额的主张，本院不予支持。综上所述，金科物业开州分公司、黄中明的上诉请求均不能成立，应予驳回；基于二审中新查明的事实，本院对一审判决认定对多收物业服务费的截止时间进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：维持重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初1681号民事判决第一项、第三项；撤销重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初1681号民事判决第二、四、五项；三、金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司于本判决生效之日起十日内退还黄中明多收取的物业服务费428.76元；四、驳回金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司的其他诉讼请求；五、驳回黄中明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取25元，由黄中明负担；反诉案件受理费减半收取25元，由金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司负担。黄中明缴纳的二审案件受理费50元，由黄中明负担；金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司缴纳的二审案件受理费50元,由金科智慧服务集团股份有限公司开州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙江莉审 判 员 李洪武审 判 员 刘 健二〇二〇年十二月二十三日法官助理 柯 进书 记 员 易 倩