新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4221民初109号 原告：波拉提·阿依提哈力，男，1971年3月18日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区额敏县。 原告：海拉提·阿依提哈力，男，1973年7月6日出生，哈萨克族，新疆维吾尔自治区额敏县农业农村局工作人员，住新疆维吾尔自治区额敏县。 两原告共同委托诉讼代理人：滕光明，新疆新额律师事务所律师。 被告：额敏万邦房地产开发有限公司，住所地新疆塔城地区额敏县迎宾南路009号-9老街新天地商业综合体7号楼1单元1102号。 法定代表人：范凡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴卫平，男，1972年6月9日出生，汉族，该公司总经理，住新疆维吾尔自治区额敏县。 委托诉讼代理人：邱万民，新疆塔原律师事务所律师。 第三人：阿提汗·哈得江，女，1948年5月6日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区额敏县。 原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力与被告额敏万邦房地产开发有限公司（以下简称：万邦房地产公司）、第三人阿提汗·哈得江房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序分别于2020年4月28日、2020年5月15日、2020年9月18日、2020年11月20日、2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力及其委托诉讼代理人滕光明，被告万邦房地产公司的委托诉讼代理人吴卫平、邱万民，第三人阿提汗·哈得江均到开庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力向本院提出诉讼请求：1．要求被告按合同约定交付两原告位于××县坐北朝南第１、２、３、４地面一层商铺四间，每间使用面积不得少于40平方米；2．要求被告支付违约金750,936元；3．要求被告为原告波拉提·阿依提哈力办理位于××县不动产权证书；４．本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年８月22日，原、被告双方签订了《额敏县迎宾路以东房屋拆迁补偿置换合同书》。合同签订后，两原告按照协议约定内容履行了义务，但被告未按合同约定的时间（交付时间为2018年10月31日）向原告交付４间商铺及住宅楼房，给原告造成了一定损失。2019年９月，被告建设的楼盘已交付使用，但被告不按合同约定的位置向两原告交付４间商铺，被告违约行为原告根本无法接受。因此，根据双方合同的约定及被告的违约行为，依法向人民法院提起诉讼。 被告万邦房地产公司辩称，原告的主体不适格。原告提供的证据中置换的宅院所有人并非两原告，两原告对置换的宅院无处分权，两原告与被告签订的是无效合同。通过庭审查明的事实本案应当先解决析产问题。本案第三人也不符合民事诉讼法相关规定，在庭审调查时第三人并没有放弃相关权利，在本案中没有做出相关请求。对于原告的诉讼请求要求按照合同第四条第二项交付房屋，对于房屋的补偿范围作出明确规定即被告是在拆迁范围的原址所建房屋提供相应房屋。现两原告主张的商铺根本不是原址商铺。实际两原告原址房屋与现主张的商铺位置相距较远。被告已在2018年10月通知两原告接受商铺，但两原告认为交付被告交付的商铺并非合同中约定的商铺而拒绝接受。被告向两原告交付的商铺就是在原址范围内，方位也是坐北朝南，只是门的朝向在其他方向。因此原告诉讼请求一不能成立。被告已在合同约定的时间向两原告交付商铺，只是两原告拒绝接受，被告不存在违约，违约金被告不同意给付。再说原告双方对商铺的价款并未约定，原告主张的违约损失的计算超过实际损失的30%，两原告主张违约金过高。对于原告的第三项诉讼请求，未办理不动产权证并非被告原因导致，是因额敏县政府等部门未能办理，在符合整体办理情况下被告可以给原告办理手续。对于两原告要求被告支付评估费用、诉讼费用的因为原告主体及诉讼请求不符合法律规定，该笔费用由原告自行承担。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。 第三人阿提汗·哈得江述称，第三人同意两原告的意见。置换房屋的事一直都是两原告处理的，2016年第三人就将置换房屋事宜交给两原告处理。 被告万邦房地产公司反诉称，原、被告双方签订的房屋置换协议已明确约定：被告交付原告的房屋面积是169平方米，现在被告实际交付原告波拉提·阿依提哈力的房屋面积是209.36平方米。对于被告多交付的房屋面积原告波拉提·阿依提哈力应给付折价款138,200元并承担评估费用。 原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力对于被告万邦房地产公司反诉辩称，法庭应当驳回被告反诉的诉讼请求。被告未向法庭提供交付原告的房屋面积就是209.36平方米。价格评估公司提供的报告是依据被告提供的测绘成果表，没有提供或者附图是原告居住的房屋测绘图。被告向原告提供的住宅房屋的平面图与原告实际使用的房屋不符。被告未向原告交付平面图中的两间房屋，也就是被告现在正在使用的“棋牌室”和“库房”。平面设计图的房屋户型已发生改变，实际交付原告的房屋面积缩小，其中“棋牌室”和“库房”进行了分离。因此，被告反诉诉讼请求不能成立，法院应当驳回被告的反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：阿依提哈力·也门别克（已病逝）与第三人阿提汗·哈得江系夫妻关系。原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力系阿依提哈力·也门别克与第三人阿提汗·哈得江之子。1997年7月18日，阿依提哈力·也门别克在额敏县国土资源局（现更名为额敏县自然资源局）申请六地段用地面积437.4平方米、建筑面积101.7平方米宅院一幢，后经批准。2016年8月22日，原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力与被告签订了一份额敏县迎宾路以东房屋征收补偿置换合同书，编号为额征（2015）年066号。合同约定：为加快实施额敏县迎宾路以东棚户我改造项目，根据《城市房地产管理法》、《国务院房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民法通则》有关规定，双方本着公平、自愿、平等、诚实信用之原则，经甲乙双方共同协商后达成如下拆迁补偿置换协议，以便双方共同遵守、认真履行：一、被拆迁情况：两原告目前家庭成员共有8名，其分别为５（男）、３（女）。二、拆迁人情况：被告根据我国有关法律规定取得拆迁人资格后，就双方达成协议的房屋正式拆迁；三、房屋及土地拆迁补偿置换：两原告被征收的房屋位于额敏县迎宾路以东Ｃ-2-25，Ｃ-2－26号房，土地使用权号为4143，土地使用权证登记面积为437.4平方米房屋使用权证号为1389273，房屋使用权证登记面积为80平方米；四、征收补偿办法：被告对两原告所拥有的上述房屋和土地以房屋和现金的形式对两原告进行置换补偿。被告在合同签订之日为原告波拉提·阿依提哈力提供置换被告所开发的××区两厅现房一套，面积为169平方米，因原告海拉提·阿依提哈力不需要置换住宅楼房，由甲方在本合同签订之日一次性向原告海拉提·阿依提哈力补偿现金300,000元；被告在拆迁原址上所建楼房给两原告于2018年10月31日前提供坐北朝南（额敏县迎宾路由北向南左拐步行街）１、２、３、４地面一层单独而邻的使用面积为40平方米门面房四间；共计使用面积160平方米（每间门面房使用面积不得少于40平方米），被告保证置换给两原告的每间门面房安装有门、窗、墙面屋顶必须刮一遍泥子，地面水泥找（打）平和三通（包括：水、电、暖）；如被告置换给两原告的每间门面房使用面积少于40平方米，由被告按照实际缺少面积每平方米和两原告按照同层楼市场出售价格现金双倍补偿，如每间多出40平方米则两原告不予补偿被告。五、被告为两原告置换的一套住房向两原告交付使用时由被告为两原告办理房屋产权证和土地使用证，所产生的一切费用及税金全由被告承担支付，被告协助提供相关身份证明；六、本合同签订之日被告一次性补偿原告现金300,000元。同时由两原告将房屋产权证、土地使用证及房屋钥匙交予被告，由被告到房地产管理部门登记、注销并办理相关开发事宜。七、被告取得政府的相关许可后，通知两原告搬迁，两原告须在5日内搬迁完毕，因搬迁延误造成被告损失的由两原告承担相应责任。八、两原告将其原有房屋及院子内外所有的不动产和附属设施及树木自己拉走，被告不得干涉。九、违约责任：被告不按约定时间向两原告交付置换的壹套169平方米住房和四间门面房视为违约，须向两原告承担赔偿按壹套住房和四间门面房总价20%的违约金。十、两原告不按约定时间搬迁的视为违约，应向被告承担赔偿其原住房20%的违约金。十一、本合同一式七份，经原、被告双方签字盖章后即生效。其他未尽事宜双方协商解决，协商后为本合同的有效补充组成部分，与本合同有同等法律效力。合同书尾部被告公司签章及两原告签名捺印。合同签订后，被告于2016年8月22日交付原告波拉提·阿依提哈力位于××县房一套，给予原告海拉提·阿依提哈力补偿金300,000元。 另查明，2002年8月13日额敏县自然资源局（原为额敏县土地管理局）为刘月明办理国有土地使用证一份，坐落在中心路６地号，使用面积为796.14平方米。2005年4月29日，刘月明办理了房屋所有权证，房屋坐落在额敏县中心路六地段，地号为060100028－2，建筑面积为187.55平方米。2016年9月10日，被告与刘月明、刘月英签订一份额敏县迎宾路以东房屋征收补偿安置协议书，编号为额征（2016）年062号。该协议约定，被告与刘月明、刘月英按照2013年6月17日公布的补偿安置方案达成协议如下：刘月明、刘月英被征收的的房屋位××县房，土地使用权证号为0370，实际测绘面积826.96平方米，房屋所有权证号为：060100028－1／-2，实际测绘房屋面积304.4平方米。征收补偿办法：产权调换方面约定置换后刘月明、刘月英的楼房位于原征收区域。房屋安置方面约定：被告为刘月明、刘月英提供120平方米住宅楼房四套，336平方米一楼沿街门面（位置详见附图），被告保证2018年11月30日前向刘月明、刘月英交付房屋等条款。落款处被告公司盖章及刘月明、刘月英签名捺印、额敏县国有土地上房屋征收与补偿服务中心盖章。新疆西域建筑勘察设计研究院巴黎都市小区４#、５#住宅楼一层平面图、额敏县方城房地产开发有限公司房屋面积测绘成果报告、刘月明国有土地使用证和房屋所有权证以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本案在审理过程中，两原告对涉案争议的的房屋价格位××县【（千优良品为第一间门面、酒海超市为第二间门面）】商业门面房内40平方米2020年12月的市场价值进行评估。鉴定过程中，经测绘第一间门面实际为141.26平方米，40平方米的市场价格为625,780元，面积每平方米单价为15,644.5元。两原告为此支付测绘费288元、评估费10,000元。被告对额敏县巴黎都市小区５号楼1单元102室房屋2016年价格进行评估。鉴定结论为额敏县巴黎都市小区５号楼1单元102室房屋2016年公开市场价格722,292元（每平方米3,450元）。被告为此支付评估费8,000元。对于位于××县房屋面积两原告认为被告交付的房屋面积只有169平方米，被告提交的额敏县西域建筑勘察设计研究院设计图、额敏县房屋面积测绘报告与被告实际交付的楼房面积不符，其中两间房屋被告实际未交付两原告。对此，被告否认认为已交付两原告面积为209.36平方米的房屋，两原告陈述的两间房屋不在209.36平方米内。 认定以上事实有：原、被告签订的额敏县迎宾路以东房屋征收补偿置换合同书一份；被告与刘月明、刘月英签订额敏县迎宾路以东房屋征收补偿安置协议书一份；鉴定意见书、额敏县房屋面积测绘报告、额敏县西域建筑勘察设计研究院设计图、成果图、阿依提哈力·也门别克申请六地段申请书、刘月明国有土地使用权证、房屋所有权证以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本案的争议焦点：2016年8月22日原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力与被告万邦房地产公司签订的额敏县迎宾路以东房屋征收补偿置换合同书是否合法、有效？原告主体是否适格？两原告诉求被告交付额敏县迎宾路由北向南左拐步行街地面一层坐北朝南第１、２、３、４间商铺四间是否合理？被告反诉要求原告支付多交付的房屋面积补偿款138,200元是否合理？ 本院认为，阿依提哈力·也门别克（已病逝）与第三人阿提汗·哈得江系夫妻关系。原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力系阿依提哈力·也门别克与第三人阿提汗·哈得江之子。2016年8月22日，两原告与被告签订的额敏县迎宾路以东房屋征收补偿置换合同书，合同书中约定的置换宅院登记在两原告的父亲阿依提哈力·也门别克名下，被告依合同书的约定已向两原告交付的置换合同中约定的的××县房一套，补偿款300,000元。两原告、被告及第三人均认可，本院予以确认。两原告与被告签订合同书履行合同至今，被告已向两原告履行了部分合同书约定的内容，作为置换房屋所有共有人至今未提出异议，且第三人当庭已明确表示涉案宅院的问题交由两原告处理。本案是两原告与被告签订的额敏县迎宾路以东房屋征收补偿置换合同书。两原告系合同相对方。因此，原告作为本案主体适格。2016年8月22日，原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力与被告额敏县迎宾路以东房屋征收补偿置换合同书，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当严格按照协议约定的内容向两原告交付置换的门面房、办理置换住宅不动产权证书。被告在双方签订协议后，未在双方约定的时间也就是2018年10月31日前及约定的位置向两原告提供坐北朝南（额敏县迎宾路由北向南左拐步行街）第１、２、３、４地面一层单独而邻的使用面积为各为40平方米商铺的四间，被告的行为已构成违约。经本庭查实，双方约定的位置的商铺他人已在使用，被告当庭已明确现原告主张的的位××县的的位××县的的位××县坐北朝南第1.2间商铺是他人（刘月明、刘月英）在原址位置上置换的商铺，并非是两原告原址上置换的商铺，无法交付。两原告与被告签订的置换合同书中已明确约定交付四间商铺的位置，现被告以约定的位置开发的商铺系他人（刘月明、刘月英）原址置换的商铺为由怠于向原告履行交付商铺的合同义务。被告已明确表示不能向两原告交付合同书中约定的商铺。被告在无法向两原告交付商铺的情况下，应对合同书中约定的商铺折现后向两原告支付。依鉴定意见位于××县的第一间商铺2020年12月每平方米价格为15,644.5元。两原告与被告在合同书中约定，被告向两原告交付4间商铺面积共计160平方米，依此计算被告应向两原告支付商铺折现款2,503,120元。相应地，两原告在评估中支付的评估费用10,000元、测绘费288元也应由被告承担。 关于两原告要求被告支付违约金750,936元的问题。前面已赘述，被告未在双方约定的时间、约定的位置向两原告提供合同书中约定的商铺四间，被告已构成违约。被告逾期交房，给原告造成损失。应当按照约定向原告支付违约金。但违约金的约定不能超过法律规定限额，支付的违约金应当与实际造成的损失相当。本案中，双方约定的如被告未按约定时间向原告交付商铺，赔偿４间商铺总价20%的违约金。双方约定的违约金过高，本院兼顾公平原则，被告向两原告支付商铺已按2020年12月市场价格折现款2,503,120元。本院参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心市场报价利率标准计算，被告向两原告支付逾期交房违约金208,801.93元【2,503,120元×3.85%×26个月（2018年11月1日起至2020年12月30日止）÷12个月】。故对两原告的该项诉讼请求本院部分予以支持。 关于原告波拉提·阿依提哈力要求被告办理位于××县不动产权证书的诉讼请求的问题。两原告与被告签订的合同书中明确约定被告为原告波拉提·阿依提哈力置换的一套住房办理房屋产权证和土地使用证。被告自2016年8月22日将楼房交付原告波拉提·阿依提哈力至今已4年有余，但被告至今未给予原告波拉提·阿依提哈力办理不动产权证书。故对原告波拉提·阿依提哈力的该项诉讼请求本院也予以支持。对于被告辩解因政府原因导致置换的楼房未能办理不动产权证书。对此被告未提供证据加以证实，故对其辩解本院不予采信。 反诉部分：关于被告要求两原告支付多交付的房屋面积补偿款138,200元的问题。2016年8月22日，原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力与被告签订了合同书中已明确约定被告在合同签订之日为原告波拉提·阿依提哈力提供置换被告所建额敏县巴黎都市小区地面一层102室三室两厅现房一套，面积为169平方米。合同签订之日被告已将置换的住宅楼交付原告波拉提·阿依提哈力。被告提交的额敏县西域建筑勘察设计研究院设计图中的的位××县的的位××县的的位××县二厅，面积为209.36平方米。但被告向原告交付的楼房中有部分未交付。本院结合，被告与两原告签订的合同中已明确约定置换的楼房面积为169平方米三室两厅现房一套。置换的楼房所在小区系被告开发且是现房。合同签订之日，被告已交付原告，作为开发方不可能不清楚置换房屋的面积。故本院认定2016年8月22日被告向原告波拉提·阿依提哈力交付的楼房面积为169平方米，并非209.36平方米。因此，被告要求原告支付多交付的房屋面积折价款138,200元的诉讼请求本院不予支持。相应地，因此产生的评估费用8,000元也应由被告自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告额敏万邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力支付四间商铺折现款2,503,120元、支付违约金208,801.93元、支付评估费和测绘费10,288元，合计2,722,209.93元。 二、被告额敏万邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内为原告波拉提·阿依提哈力办理位于××县不动产权证书。 三、驳回原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力的其他诉讼请求。 四、驳回被告额敏万邦房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉争议标的金额761,224元。案件受理费11,412元，减半收取计5,706元、投递费100元，合计5,806元（原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力已预交），由原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力负担4,063元，由被告额敏万邦房地产开发有限公司负担1,743元（被告额敏万邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内一并支付原告波拉提·阿依提哈力、海拉提·阿依提哈力），本案反诉诉讼标的金额146,200元，反诉费1,612元（被告额敏万邦房地产开发有限公司已预交）。由被告额敏万邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院。 审 判 员  冯建芸 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  席光瑶