湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初6548号 原告：武汉联投物业有限公司，住所地武汉经济技术开发区19C2地块工程科技大楼**。 法定代表人：肖春丙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晶晶，湖北九通盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶杰，湖北九通盛律师事务所律师。 被告：彭庆，男，1987年3月18日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市汉阳区，现住湖北省武汉市经济技术开发区， 委托诉讼代理人：刘辉娟，女，1987年5月21日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市临川区，现住湖北省武汉市经济技术开发区，系被告彭庆配偶。 被告：刘辉娟，女，1987年5月21日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市临川区，现住湖北省武汉市经济技术开发区， 原告武汉联投物业有限公司（以下简称联投物业）与被告彭庆、被告刘辉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月7日公开开庭对本案进行审理，因原告联投物业当庭变更诉讼请求，被告彭庆要求给予答辩期。后原告联投物业申请追加被告刘辉娟。本院于2020年12月14日再次公开开庭进行审理，原告联投物业的委托诉讼代理人李晶杰，被告彭庆的委托诉讼代理人刘辉娟、被告刘辉娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联投物业当庭变更诉讼请求为：1.判令被告彭庆、被告刘辉娟支付拖欠的物业管理费6,992.40元、违约金4,593.26元（按每日千分之一的标准分段计算至2019年12月31日）；2.判令本案诉讼费由被告彭庆、被告刘辉娟承担。事实和理由：被告彭庆、被告刘辉娟系联投半岛小区3栋1单元2701室（建筑面积116.54㎡）的业主，原告联投物业系该小区物业服务公司。根据《前期 物业服务协议》约定，原告联投物业收取被告彭庆、被告刘辉娟物业服务费的标准为：高层住宅2元/平方米/月。但被告彭庆、被告刘辉娟从2017年7月开始逾期支付物业费，截止原告联投物业起诉之日，被告彭庆、被告刘辉娟已拖欠2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费共计6,992.40元，经原告联投物业催缴，被告彭庆、被告刘辉娟仍不支付。被告彭庆、被告刘辉娟应当按约定支付物业服务费，逾期应支付违约金。故，原告联投物业诉至法院，望判如所请。 被告彭庆、被告刘辉娟共同答辩称，原告联投物业提供的《前期物业服务协议》是原告方要求先签订物业合同并交完一年费用，才能展开交房流程，因此该物业服务协议是答辩人在受到原告联投物业威胁情形下所签订，该物业服务协议系无效协议。因原告联投物业未能按《前期物业服务协议》中约定的服务标准积极履行其物业服务义务，对答辩人居住的小区实施规范的物业管理，答辩人及家人居住该小区期间，人身安全得不到应有的保障、财产多次遭受损失风险，包括：答辩人所住小区内监控设备经常出现故障，住户财产安全无法得到保障；小区内经常有流浪狗出没，答辩人的母亲甚至曾被流浪狗咬伤；答辩人的车辆还曾被人刮坏，因无法调用监控得不到相应处置；小区内甚至还发生过电梯坠落事件等。答辩人曾多次向原告联投物业反馈，至今一年多该情况从未得到改善。面对众多业主反映的问题，原告联投物业服务态度不积极，处理问题效率低下，甚至在业委会曾多次向原告联投物业发出物业服务整改函时，其也未及时进行有效整改，且拒绝业委会和业主监督。近年来原告联投物业服务质量堪忧，考评排名倒数，答辩人及小区内众多业主早已对原告联投物业服务质量不满，故答辩人不认可原告联投物业的诉请，也拒绝向原告联投物业支付违约金。答辩人在收房前已被要求交了一年半物业费至2017年6月30日，故答辩人请求按合同约定履行情况，要求以质价相符原则重新核价，酌情扣减物业费和车辆停放服务费。本案诉讼费用应由原告联投物业承担。原告联投物业应积极履行合同约定的相关义务,依法依约对答辩人居住的小区实施规范的物业管理，为答辩人提供完善的物业管理服务。 本院查明：被告彭庆、被告刘辉娟于2014年9月27日与案外人武汉联投半岛置业有限公司（以下简称置业公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉经济技术开发区22C36地块上半岛一品二期商品房第3幢1单元27层1号房，合同约定该房屋建筑面积116.49平方米。附件五“前期物业服务内容”约定房屋买受人（即被告彭庆、被告刘辉娟）一旦签订商品房买卖合同，即视为房屋买受人已经详细阅读并确认《前期物业服务合同》全部内容；本物业管理区域内的物业管理公司为原告联投物业。被告彭庆、被告刘辉娟在附件五尾部签字捺印确认。2015年12月24日，原告联投物业与被告彭庆、被告刘辉娟签订《前期物业服务协议》，该协议第十一章第五条约定物业服务管理期限：自本合同签订之日起至本物业业主委员会合法选定新的物业服务企业之日止。《前期物业服务协议》中对物业服务收费及其他收费进行了约定：物业服务费的确定和调整及其收费办法按照武汉市有关法律法规的规定执行，本物业的物业服务费标准（按建筑面积计算）：高层住宅2元/平方米/月；在支付了第一年度物业服务费后，产权人应在第二个年度或季度首月前五个工作日内向物业服务企业缴付第二个年度或季度的物业服务费。如产权人在应付款项到期后十五日内还没有支付该款项，每逾期一日产权人应向物业服务企业支付应交纳费用总额千分之一的违约金（产权人并应赔偿物业服务企业为催付行为付出的额外工作酬金），并可根据情况对业主提起民事诉讼。被告彭庆、被告刘辉娟在《前期物业服务协议》乙方签章处签字捺印确认。 另查明，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条，被告彭庆、被告刘辉娟于2015年12月24日收房，被告彭庆、被告刘辉娟称其于2016年6月6日入住联投半岛小区3栋1单元2701室，被告彭庆、被告刘辉娟自2017年7月1日至2019年12月31日未交物业费，期间原告联投物业通过张贴催款函的方式催收物业费。 再查明，联投半岛小区3栋1单元2701室房屋尚未办理不动产登记，原告联投物业核实后房屋面积为116.54平方米。 以上事实有《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、催缴通知单张贴照片、庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告联投物业与被告彭庆、被告刘辉娟签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示，未违反国家法律规定，应属有效，对本案双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。原告联投物业为该小区提供物业服务至今。被告彭庆、被告刘辉娟入住联投半岛小区3栋1单元2701室后，接受原告联投物业提供的物业服务，但未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此造成本案纠纷。被告彭庆、被告刘辉娟辩称，物业服务存在的问题，本院认为，物业公司在服务过程中出现瑕疵，业主可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告彭庆、被告刘辉娟以物业公司服务未达标等理由拒绝支付，已违反合同约定。被告彭庆、被告刘辉娟应承担欠缴物业管理费的法律责任。故被告彭庆、被告刘辉娟应向原告物业公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务费6,992.40元（116.54×2×30）。原告联投物业该项诉请，本院予以支持。 关于违约金，本院认为，考虑到原告联投物业长期未能按《前期物业服务合同》中约定的服务标准提供物业服务，履行相应义务，未积极维护小区内众业主的应有权利，造成业主不满，故原告联投物业该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，判决如下： 一、被告彭庆、被告刘辉娟于本判决生效之日起十日内向原告武汉联投物业有限公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务费6,992.40元； 二、驳回原告武汉联投物业有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭庆、被告刘辉娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  张慧莲 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  郭 珺