贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初209号 原告：刘某，男，1977年3月5日生，穿青人，住贵州省纳雍县。 原告：高某琴，女，1979年4月22日生，汉族，住贵州省纳雍县。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁街道外环西路支二路鼎丰路之间。 法定代表人：曾柏香，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡英。 委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。 原告刘某、高某琴与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序分别于同年6月24日、12月25日公开开庭进行了审理。2020年6月24日庭审，原告刘某，被告新鼎公司的委托诉讼代理人何瑞江到庭参加了诉讼，2020年12月25日庭审，原告刘某，被告新鼎公司的委托诉讼代理人蔡英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某、高某琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告立即履行A2-1栋1单元5层1-5-1号商品房初始登记证书的办理及交付义务（诉讼中，原告自愿放弃第一项诉讼请求）；2.判令被告向二原告承担逾期办证的违约责任，违约责任的承担方式为：自2017年1月1日起至2017年3月30日止，以已付房价款297265元为基数，按日千分之五的标准计算，二原告自愿下调按月利率2%的标准计算为17835.9元，自2017年4月1日起以已付房价款297265元为基数，按日万分之三的标准计算至初始登记证书办理交付之日止，暂计至起诉日为88644.42元，本项费用合计人民币106480.32元（诉讼中，原告将第二诉讼请求变更为：请求被告按已付购房款为基数，以日万分之三的标准计算至初始登记办理交付之日止的违约金）；3、案件受理费由被告承担。 事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年8月，原告刘某、高某琴作为买受人，被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001330号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县。合同第二十二条第三项约定，出卖人即被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理……详见买卖合同。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定履行了支付购房价款的义务，但是被告未按约定向原告履行交付文书义务。被告拒不按约向原告交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经明显违约，给二原告的生活带来严重影响，被告理应按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告新鼎公司辩称，第一、被告未能如约办理初始登记并交付办理转移登记有关文书的原因为政府行为，属于不可抗力或情势变更免责事由，应当予以免责或减责，即使法庭依法不认定为前述情形，也应当予以充分考量被告的无过错因素，依法予以减轻责任。第二、原告签订购房合同的目的为“居住”，因第三方原因致使被告未能如期办理初始登记并交付文书的行为并未给原告造成实际损失，也即未影响原告合同目的的实现，因此，即使支持原告的违约金请求，也应当予以调整，应当以适当补偿为原则，而非赔偿为原则，因本案被告未能如期履约实为政府行为所致，不存在主观过错，在此恳请法庭参照本省其他地州市法院，将补偿金控制在每户5000元以内，或者参照本市黔西法院的同类案件处理标准，将补偿金控制在日万分之0.3-0.5之间，以避免双方权利义务过分失衡。第三、本系列案件中，被告在案涉商品房具备办理转移登记的第一时间就已通过各种方式告知各业主，之后各业主拒绝办理的损失应当自行承担。换言之，即使被告未能如期办理初始登记存在违约，违约的截止时间也应当认定为初次通知之日。第四、针对今天审理的所有案件，逾期交付办理转移登记有关文书违约金，也存在超过诉讼时效情形，请依法予以扣减掉相应部分违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，原告刘某、高某琴作为买受人，被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001330号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县，建筑面积123.75㎡，套内建筑面积109.91㎡，每平方米单价均为2704.62元，总价款为297265元。被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条第三项约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉商品房的全部购房款297265元。 另查明：被告已于2019年6月3日取得案涉、A2-1栋商品房的初始登记（不动产权证），被告已于2019年10月20日向原告披露该事实，并就案涉商品房办理转移登记事宜通知原告方（买受人），需原告方前去办理相关手续。庭审中，原告当庭确认，原告所使用的联系电话号码与原被告双方案涉商品房买卖合同中记载的电话号码一致。 再查明：1、2017年9月11日，纳雍县国土资源局纳不动产[2017]5号会议纪要显示，纳雍县不动产登记中心办公会议纪要“三、关于讨论新鼎大商汇相关事宜。新鼎大商汇纳雍县城东片区2013-0199地块、宗地面积为41021平方米，经会议讨论决定，同意新鼎大商汇项目用地坐标整体下移、面积不变、形状不变，调整后不动产登记中心给予落宗后办理不动产权证。”2、2020年3月4日，被告出具关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程“土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明及附件资料”，纳雍县不动产登记中心在该情况说明上加盖行政印章，并注明情况属实。该情况说明主要载明，“被告通过招拍挂获得新鼎大商汇一期城市综合体AB区项目用地，2015年5月7日一期项目竣工验收合格并取得竣工验收备案表，具备办理楼栋不动产权证条件，于2016年10月份向不动产登记中心递交相关资料，但由于一期项目跨宗地修建，二地块的土地使用权证需要合宗并更换土地使用权证才可办理，按照不动产登记中心要求土地在办理前要按照土地实际的四至坐标重新测绘，导致无法办理土地落宗、四至坐标与实际测量的坐标整体移动，后不动产登记中心给出意见，一是二地块合并办理为一个不动产权证，解决由于二土地使用权证未合宗而影响落宗无法办理不动产初始登记的问题；二是同意被告用地坐标整体下移并给予落宗后办理土地不动产权证。2017年9月11日后一期项目所有楼栋办理不动产权证才得以开始后续工作。”3、2016年9月19日，纳雍县人民政府发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务为由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票，被告提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证》、纳雍县国土资源局会议纪要、关于纳雍新鼎大商汇一期城市综合体工程“土地落宗问题影响办理楼栋不动产权证的情况说明及附件资料”、纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告及不动产登记办理流程、电话短信截屏经庭审质证和本院审查在卷予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是原告的诉讼请求能否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”违约金是当事人在法律许可下对未来违约方所负损失赔偿责任的一种预先安排，具有事先约定性。本案中，原被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条对预告登记、初始登记、转移登记等事项分别进行了约定，但合同仅对逾期办理商品房转移登记的违约责任进行了明确，对逾期办理预告登记、初始登记的违约金未作约定。庭审中，原告起诉状载明的诉讼请求及原告庭审中变更的诉讼请求均明确表示要求被告承担的系逾期交付案涉商品房“初始登记”的违约金。在双方当事人未就逾期办理初始登记的违约金进行事先约定的情况下，原告主张由被告向其支付逾期办理初始登记的违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘某、高某琴的诉讼请求。 案件受理费2430元，适用简易程序审理减半收取1215元，由原告刘某、高某琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  熊晓江 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  谢 东 书记员  张雲鹏