黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3421号原告：贾鹏，男，1970年9月13日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：俞朝晖，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：郭珊珊，女，1988年10月21日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：甄祥兰，黑龙江四维律师事务所律师。原告贾鹏与被告郭珊珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告贾鹏的委托诉讼代理人俞朝晖、被告郭珊珊的委托代理人甄祥兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贾鹏向本院提出诉讼请求：1.要求郭珊珊给付购房款7853.27元及利息（以7853.27元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2016年6月29日起至实际给付之日止）；2.要求郭珊珊承担贾鹏支出的律师费3000元；3.诉讼费用由郭珊珊承担。事实与理由：2020年5月23日，贾鹏与郭珊珊签订《存量房屋买卖合同》，约定郭珊珊购买贾鹏所有的位于大庆××新区沿湖城××室房屋，房屋建筑面积267.58平方米，价款218万元，郭珊珊首付148万元，剩余70万元以商业贷款方式支付，同时，手写约定郭珊珊预留2万元购房款，接房当日给付贾鹏。2020年6月28日，双方办理完接房手续，但郭珊珊违反合同约定，仅给付贾鹏12,146.73元购房款，剩余7853.27元一直未给付，侵害了贾鹏的合法权益。合同第八条第三款约定，违约方承担包括律师费等相关费用，故原告诉至法院。郭珊珊辩称，在依约给付贾鹏218万元购房款中的216万元后，双方于2020年6月28日办理房屋交接时，其支付剩余购房款2万元，同时还给付贾鹏房屋剩余水电费1095元，不存在违约事实。本案贾鹏起诉的房款系双方在2020年6月28日房屋交接时，郭珊珊和中介公司发现贾鹏拖欠2006年至2007年、2007年至2008年两年的取暖费，根据《存量房屋买卖合同》第四条第（二）款“房屋交付当日办理物业交割，房屋交付前发生的费用由出卖人承担，支付以后发生的费用由买受人承担，包括但不限于物业费、供暖、水、燃气、有限电视、电信等相关费用”的规定，贾鹏已经构成违约，经三方协商，贾鹏承诺其自行协调该取暖费用，并保证该房屋不再体现陈欠取暖费，将等同于取暖费7853.27元的购房款暂交中介公司保管，待贾鹏协调后，房屋不再体现陈欠取暖费时，中介公司将保管的房款交给贾鹏，该款至今仍由中介公司保管。综上，郭珊珊在房屋交接时，已经依约将房款全部支付给贾鹏，不存在任何违约行为，相反贾鹏出售给郭珊珊的房屋至今仍然存在拖欠取暖费的情况，贾鹏才是真正的违约方，请法院驳回其诉讼请求。贾鹏为证实其主张，向本院提供证据如下：1.不动产权证书（复印件）、存量房屋买卖合同（出示原件，提交复印件）各一份，欲证明2020年5月23日，贾鹏与郭珊珊签订《存量房屋买卖合同》，约定郭珊珊购买贾鹏所有的位于大庆××新区沿湖城××室房屋，总价款为218万元，其中定金6万元，首付款148万元，剩余房款以商业贷款方式支付。合同第三条约定，银行发放尾款当日将剩余房款支付给贾鹏，否则视为违约；第八条第三款约定，若双方出现违约，违约方应当承担诉讼费、律师费、误工费等产生相关费用；另外，双方手写约定，郭珊珊预留2万元购房款，在接房当日一次性支付给贾鹏。经质证，郭珊珊对该组证据真实性无异议，但认为该组证据无法证实郭珊珊存在违约行为，合同第四条第（二）款约定，房屋交付当日办理物业交割，房屋交付前发生的费用由出卖人承担，交付以后发生的费用由买受人承担，包括但不限于物业费、供暖、水、电、燃气、有限电视、电信等相关费用。因郭珊珊对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。2.大庆农村商业银行客户交易明细一份（照片打印件）、微信截图3张（打印件），欲证明2020年6月4日和6月10日，郭珊珊通过银行转账给付贾鹏140万元，商业贷款给付贾鹏70万元，剩余2万购房款应在交付房屋之日给付。6月28日，双方完成房屋交接，郭珊珊微信转账给付贾鹏12,146.73元，剩余房款7853.27未支付，根据合同约定，郭珊珊已经违约，应当承担违约责任。经质证，郭珊珊对该组证据真实性无异议，但认为该组证据无法证实郭珊珊存在违约行为，且该组证据能够体现在房屋交接当日，郭珊珊还给付贾鹏房屋剩余水电费1095元，因剩余7853.27元是贾鹏房屋所欠的取暖费，郭珊珊当日也将该款给付，至今仍由中介公司保管，因此郭珊珊在交房当日已经将218万元房款及房屋剩余水电费全部给付贾鹏，不存在违约行为。因郭珊珊对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。3.委托代理合同、增值税专用发票各一份，欲证明因向郭珊珊索要购房款产生纠纷，贾鹏已经支付律师代理费3000元，根据合同约定，该款应当由郭珊珊承担。经质证，郭珊珊对证据真实性无异议，但认为其并不存在违约行为，且贾鹏亦无证据证实郭珊珊存在违约行为，即使贾鹏支付了该笔费用也应自行承担，该案支出3000元律师费亦超出律师收费管理办法的规定，该费用不应当由郭珊珊承担。因郭珊珊对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。4.录音两段（附光盘），欲证明2020年9月5日，贾鹏、郭珊珊及中介公司一起到热力公司对取暖费欠费情形进行核实，热力公司工作人员陈述，贾鹏出售的房屋不欠取暖费，热力公司声明，该房系开发商欠费，与贾鹏、郭珊珊均无关系，不会向二人索要陈欠取暖费。经质证，郭珊珊对证据真实性无异议，但认为根据双方签订的交接单及房屋买卖合同第四条第二款的约定，2006-2007年度取暖费应当由贾鹏承担，且郭珊珊已在三方均在场的情况下将等同于取暖费的房款交给中介公司保管，郭珊珊并无违约行为，贾鹏应当根据保管合同向中介公司主张该款项，与郭珊珊无关。因郭珊珊对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。郭珊珊为证实其主张，向本院提交证据如下：房屋交接清单（原件核对后，提交复印件）、大庆阿凡提房地产经纪有限公司情况说明、供热缴费查询登记表、昆仑银行股份有限公司大庆查询单及大庆农商银行存取款凭条、微信转账记录（截屏打印件）各一份，欲证明2020年6月28日双方交接房屋时，贾鹏尚欠2006年至2007年、2007年至2008年两年的取暖费7853.27元(房屋交接清单中已备注)，至今郭珊珊购买的房屋仍拖欠2006年至2007年取暖费4242.39元，根据《存量房屋买卖合同》第四条第（二）款规定的规定，贾鹏的行为已经构成违约，双方办理房屋交接时，郭珊珊已经支出2万元，其中通过微信转账给付贾鹏12,146.73元，经原、被告、大庆阿凡提房地产经纪有限公司共同决定，郭珊珊将等同于欠付取暖费的7853.27元房款交由阿凡提公司保管，待贾鹏协调房屋不再体现陈欠取暖费时，阿凡提公司将保管的房款交给贾鹏，该款至今仍在中介公司处保管。综上，郭珊珊已经将218万元房款全部给付贾鹏，不存在违约行为。经质证，贾鹏对情况说明的真实性和证明问题均有异议，认为情况说明是由中介公司单方出具，没有贾鹏签字，贾鹏从未保证涉案房屋不在体现陈欠取暖费字样，只是答复贾鹏不欠取暖费，该情况说明内容与实际不符，且根据证据规则规定，该证据作为单位出具的证明材料，应当由法定代表人签字。关于供热缴费查询登记表，该证据恰好能够证明2006年取暖费是开发商欠费，与贾鹏无关，与郭珊珊也无关，贾鹏并不拖欠取暖费，按照房屋买卖合同约定，郭珊珊尚欠的7853.27元购房款，应当在房屋交接之日一次性支付。因情况说明中无法定代表人签字，且贾鹏对其真实性有异议，本院对其不予确认。因贾鹏对该组其他证据真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。根据当事人陈述及经庭审确认的证据，认定本案事实如下：2020年5月23日，经大庆阿凡提房地产经纪有限公司居间介绍，贾鹏与郭珊珊签订《存量房屋买卖合同》，约定郭珊珊购买贾鹏所有的位于大庆××新区沿湖城××室房屋，总价款为218万元，在签订合同时给付定金6万元，办理所有权过户手续时给付148万元，剩余房款以商业贷款方式给付。合同第三条约定，银行发放尾款当日将剩余房款支付给贾鹏，否则视为违约；第八条第三款约定，若出现违约，违约方应当承担诉讼费、律师费、误工费等产生相关费用；另外，双方手写约定，郭珊珊预留2万元购房款，在接房当日一次性支付给贾鹏。同时，合同第四条第（二）款约定，双方于房屋交付当日办理物业交割，在房屋交付前发生的费用由出卖人承担，交付以后发生的费用由买受人承担，包括但不限于物业费、供暖、水、电、燃气、有限电视、电信等相关费用。合同签订后，郭珊珊如约在接收房屋前给付贾鹏购房款216万元，双方亦如约办理了所有权过户手续。2020年6月28日，贾鹏与郭珊珊、大庆阿凡提房地产经纪有限公司三方办理房屋交接事宜时，查询发现案涉房屋尚欠2006至2007年、2007至2008年两年度的取暖费共7853.27元，房屋剩余水电费1095元。三方协商后决定，由贾鹏处理房屋陈欠取暖费事宜，郭珊珊将与陈欠取暖费金额相同的7853.27元购房款暂交于大庆阿凡提房地产经纪有限公司保管，将剩余购房款12,146.73元和房屋剩余水电费1095元给付贾鹏。2020年9月5日，贾鹏、郭珊珊及大庆阿凡提房地产经纪有限公司共同到热力公司对案涉房屋陈欠取暖费事宜进行核实，热力公司工作人员陈述，案涉房屋欠2006至2007年度取暖费4242.39元已标注为开发商欠费。2020年11月3日，热力公司为郭珊珊出具案涉房屋欠2006至2007年度取暖费4242.39元已标注为开发商欠费的手写登记表。因郭珊珊一直未将剩余房款7853.27元给付贾鹏，2020年10月12日，贾鹏与黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所签订委托代理合同，约定贾鹏委托该所办理其与郭珊珊之间因本案房屋买卖产生的纠纷，该所委派俞朝晖律师为贾鹏的诉讼代理人办理委托事项。同日，贾鹏向该所支付律师代理费3000元。本院认为，贾鹏与郭珊珊之间签订的《存量房屋买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照约定履行各自义务。在合同签订后，贾鹏与郭珊珊均依约履行了给付相应购房款和办理房屋过户手续的大部分合同义务，在办理房屋交接手续时，发现房屋存在陈欠取暖费情形，共同决定将与陈欠金额相同的购房款暂交中介公司保管并无不当，系合同履行过程中当事人协商一致对合同内容进行的变更，变更后，双方亦应当本着诚信原则继续履行各自义务。虽然《存量房屋买卖合同》约定“在房屋交付前发生的费用由出卖人承担，交付以后发生的费用由买受人承担，包括但不限于物业费、供暖、水、电、燃气、有限电视、电信等相关费用”，但该条款系房屋中介公司提供的格式合同约定内容，目的在于对房屋买卖双方各自应当承担的房屋相关费用进行明确，双方均应当本着诚信原则对该条款进行理解和适用。2020年9月5日，各方共同到热力公司进行查询时，郭珊珊在得到热力公司工作人员陈述案涉房屋仅陈欠2006至2007年度取暖费，且该取暖费系开发商欠费的回答后，仍机械按照《存量房屋买卖合同》约定内容认为该陈欠取暖费亦为案涉房屋交付前发生的费用应由贾鹏承担，而拒绝给付贾鹏剩余购房款7853.27元的行为，明显违背双方签订《存量房屋买卖合同》的目的，违背诚实信用原则，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。郭珊珊在接收房屋之日将购房款7853.27元交由房屋中介公司保管的行为，不能认定为其系向贾鹏给付购房款，贾鹏依据双方签订的《存量房屋买卖合同》向郭珊珊要求给付剩余购房款7853.27元符合法律规定，本院予以支持，对郭珊珊称贾鹏应依据保管合同向房屋中介公司主张给付该款的抗辩理由不予采纳。自2020年9月5日起，郭珊珊应当给付贾鹏剩余购房款而未给付，贾鹏要求支付逾期利息符合法律规定，本院予以支持，该利息应当自2020年9月6日起进行计算。因《存量房屋买卖合同》明确约定，若出现违约，违约方应当承担诉讼费、律师费、误工费等产生相关费用，按照该约定，贾鹏因郭珊珊的违约行为支出的律师代理费，应当由郭珊珊承担。2011年10月10日开始实施的《大庆市律师服务收费管理办法》规定，民事案件实施政府指导价，涉及财产关系的，1万元及以下标的额的，按每件2000元计收。虽然自2016年6月1日起实施的《黑龙江省律师服务收费管理办法》规定，民事案件不再执行政府指导价，改为执行市场调节价，但《大庆市律师服务收费管理办法》对判断本案律师费数额是否过高仍具有参考意义。律师事务所与委托人协商确定律师服务收费标准，除了考虑案件标的额外，仍可以考虑耗费的工作时间、事务的难易程度、律师可能承担的风险和责任及律师的社会信誉和工作水平等，本院结合上述因素及大庆市的消费水平，认定本案贾鹏支出的3000元律师费不属于收费过高情形，对郭珊珊的该抗辩理由不予采纳，对贾鹏要求郭珊珊给付律师费3000元的诉讼请求予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭珊珊于本判决书生效之日起十日内给付原告贾鹏购房款7853.27元及利息（以7853.27元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年9月6日起至实际给付之日止）；二、被告郭珊珊于本判决书生效之日起十日内给付原告贾鹏支出的律师费3000元；三、驳回原告贾鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费37元，由被告郭珊珊承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  李海静二〇二〇年十二月二日书记员  侯海涛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。