江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初2252号原告（案外人）：张岩，男，1965年7月13日出生，汉族，户籍地山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：程淋、郝竹青，山西正泽律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路**。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。第三人（该公司在执行案件系被执行人,因其不反对案外人异议,故应列为第三人,原告将其列为被告有误,在此予纠正）：山西义井宇恒置业有限公司，，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村法定代表人：王海栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝桂凤，女，1965年12月2日出生，汉族，住山西省太原市晋源区。委托诉讼代理人：李秋霞，女，1973年4月22日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。第三人（该公司在执行案件中系被执行人,因其不反对案外人异议，故应列为第三人，原告将其列为被告有误,在此予纠正）：太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会，，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村法定代表人：韩强，该居委会主任。委托诉讼代理人：李秋霞，女，1973年4月22日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。原告张岩与被告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称江苏天宇公司）、第三人山西义井宇恒置业有限公司（以下简称山西宇恒置业公司）、太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会（以下简称太原义井居委会）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用普通程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告张岩的委托诉讼代理人程淋、郝竹青，被告江苏天宇公司的委托诉讼代理人华勇，第三人山西宇恒置业公司的委托诉讼代理人郝桂凤、李秋霞，第三人太原义井居委会委托诉讼代理人郝桂凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，江苏天宇公司与太原义井居委会、山西宇恒置业公司借款合同纠纷一案,江苏天宇公司于2019年2月1日向本院申请财产保全,本院于2019年2月1日作出(2019)苏1023民初1062号民事裁定书,裁定:冻结太原义井居委会、山西宇恒置业公司的银行存款1.9亿元或查封、扣押其相应价值的财产。后本院将上述财产保全裁定书移送本院执行局实施保全，本院对该保全予以立案，案号为（2019）苏1023执保104号，并于2019年2月19日向太原市不动产登记中心发出协助执行通知书,预查封了山西宇恒置业公司所有的坐落在[项目名称:晋源区义井城中村改造项目村民安置回迁楼工程8号住宅楼A段、B段裙房、9号住宅楼宇恒花园)]共计77套不动产,包括了宇恒花园小区9号楼1单元2902室。2019年8月27日，本院作出(2019)苏1023民初1062号民事判决书,判决:太原义井居委会、山西宇恒置业公司于判决生效之日起十日内偿还江苏天宇公司借款本金11107万元及利息(以本金11107万元为基数,按年利率24%,自2015年9月1日开始计算至实际清偿之日,同时扣除山西宇恒置业公司已还利息1151.4万元);后太原义井居委会不服判决书,向扬州中院提起上诉,扬州中院于2019年12月20日作出(2019)苏10民终3087号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。依据生效判决书,申请执行人江苏天宇公司向本院申请执行,本院于2020年1月10日立案受理，案号为(2020)苏1023执210号。2020年3月20日，案外人张岩向本院提出执行异议，本院于2020年4月21日作出（2020）苏1023执异41号执行裁定书，驳回张岩的异议申请。原告张岩向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告购买的位于太原市房屋的强制执行，并解除对房屋的查封;2.请求确认位于太原市房屋归原告所有;3.本案的诉讼费用由被告分担。事实和理由:2020年3月20日，原告张岩依法向贵院查封的位于太原市房屋提出书面执行异议，宝应县人民法院于2020年4月21日作出（2020)苏1023执异41号执行裁定书,裁定驳回张岩的异议请求。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2018年9月2日，原告张岩与第三人山西宇恒置业公司签订合同编号为9-052号的《商品房认购协议》，该协议约定原告购买的房屋为宇恒花园小区9号楼1单元2902室住宅，价款为641421元。合同签订至今，原告已付清全部购房款,且原告购置商品房的目的为居住,目前名下也无其它用于居住的房屋。原告张岩认为，原告与第三人山西宇恒置业公司之间签订的《商品房认购协议》属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告为该房产的唯一权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条之规定，原告对太原市房屋提出异议且符合该条款规定之条件，能够排除执行。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望依法支持原告的诉讼请求。被告江苏天宇公司辩称，宝应县人民法院执行异议的结果准确，请求予以维持。第三人山西宇恒置业公司辩称，对原告的请求没有异议。第三人太原义井居委会辩称，对原告的请求没有异议。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：商品房认购协议、房产证明、居住证明、山西时代赢创房产经纪有限公司企业信息、商品房销售代理合同、证明、交通银行结算业务申请书及交易清单、POS签购单、农村集体经济组织专用票据、（2020）苏1023执异41号执行裁定书等证据。以上证据，本院组织双方进行质证，对其真实性、合法性、关联性予以认可并附卷佐证。本院查明，第三人山西宇恒置业公司成立于2013年7月19日，经营范围为房地产开发及销售等。2018年7月12日，第三人山西宇恒置业公司获得太原市房产管理局发放的商品房预售许可证，取得宇恒花园9#住宅楼预售条件。2017年5月15日，山西宇恒置业公司与山西时代赢创房产经纪有限公司（以下简称时代经纪公司）签订商品房销售代理合同，约定由时代经纪公司代山西宇恒置业公司销售其开发的宇恒花园小区商品房，代理期限为2017年5月23日至2019年5月23日。2018年9月2日(协议载明的时间),张岩与山西宇恒置业有限公司签订了一份《商品房认购协议》,该《商品房认购协议》未办理网签和商品房预售登记手续。协议约定由张岩购买宇恒花园第9座1单元29层02号房,总价款为641421元。付款方式为分期付款：即买受人应在签署合同的当日，向出卖人支付所购商品房总价款65%即420000元，作为购房首期房款；买受人于2018年9月2日支付所购商品房总价款35%即221421元给出卖人。2017年4月11日，原告向山西时代赢创房地产经纪公司法定代表人贾晓牧个人账户转账420000元。2018年9月2日，原告张岩向第三人山西宇恒置业公司转账221421元。2020年5月8日，太原市房产交易服务中心出具证明：至2020年5月8日14时，在太原市城市规划区国有土地范围内，原告名下无房产登记。另查明，因江苏天宇公司暂撤回对太原义井居委会、山西宇恒置业公司的执行申请，本院于2020年6月29日作出（2020）苏1023执210号执行裁定书，裁定：一、终结（2020）苏1023执210号案件的执行；二、江苏天宇公司自收到本裁定书之日起两年内可向本院再次申请执行。2020年8月18日，江苏天宇公司向本院申请恢复执行，本院立案予以受理，案号为（2020）苏1023执恢544号，该案尚在执行中。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，须参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的具体要求来进行判断，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于上述规定第（一）项，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》对此作出细化规定，即案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记。本案中，案涉商品房买卖合同未办理网签和商品房预售登记手续。原告在向本院起诉时提供的合同，买受人没有签字，开庭时虽提供了有买受人签字的合同，但此举难免让人产生合同补签的怀疑。而且，原告转账420000元给时代经纪公司法定代表人贾晓牧的时间为2017年4月11日，早于山西宇恒置业公司与时代经纪公司签订委托销售合同的时间（2017年5月15日），该付款时间点既与商品房认购协议约定的首付款交付时间相矛盾，也与委托销售合同约定的代理期限不吻合，同时房款没有汇至合同约定的销售公司账户，而是汇给销售公司法定代表人，也不符合交易规范。商品房作为价值较高的商品，作为开发商的山西宇恒置业公司出具的购房款发票为手工票，非正规机打发票，不符合正常交易规范。综上，原告与第三人山西宇恒置业公司签订的商品房买卖合同合法有效性存疑，原告提供的证据也未能达成排除合理怀疑的程度。此外，原告有转账凭证予以印证转给山西宇恒置业公司的购房款为221421元，该付款未超过合同约定总价款的50%，其支付给贾晓牧的420000元是否为本案的购房款存在诸多疑点，原告未能提交充分证据以证明其合理性、合法性，未能排除合理怀疑。综上所述，原告提供的证据不充分，不能达到足以排除对案涉标的物强制执行的标准。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张岩的诉讼请求。本案受理费10214元，由原告张岩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费10214元。审判长  顾晓光审判员  黄廷旺审判员  卢 茜二〇二〇年十二月二十二日书记员  刁倩倩