广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3950号上诉人（一审被告）：邝伟钿，男，汉族，1963年4月6日出生，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码440************457。上诉人（一审被告）：李秀娟，女，汉族，1962年2月19日出生，住广东省珠海市香洲区************，身份证号码440************021。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘家晖，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市**物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市****************，统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈达优，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人邝伟钿、李秀娟因与被上诉人珠海市**物业管理有限公司（以下简称金路公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初11281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝伟钿、李秀娟上诉请求：一、撤销一审判决，改善驳回金路公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由金路公司负担。事实和理由：一、一审判决在程序上对诉讼时效审查错误，金路公司主张2017年7月26日前的物业服务费已超过三年诉讼时效。金路公司在诉前未进行书面催交。金路公司没有向邝伟钿、李秀娟催收过物业服务费，其在一审中提交的所有《收费通知单》均没有邝伟钿、李秀娟的签收记录，亦没有提供把收费通知送交邝伟钿、李秀娟的证据予以证实。邝伟钿、李秀娟系在收到诉讼材料后才第一次看到收费通知单。金路公司在2020年7月27日向一审法院提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，金路公司未能提供其在起诉前向邝伟钿、李秀娟催款的有效证据，所以金路公司主张2017年7月26日前的物业服务费已超过三年诉讼时效，依法不应予以支持2017年7月26日前的物业服务费的诉讼主张。二、一审判决对涉案物业服务合同效力认定的事实不清，适用法律错误。一审判决在对涉案的《物业管理临时委托合同》（2006年9月8日）和两份《物业管理委托服务合同》（签订时间分别为2007年5月28日、2010年9月20日）三份合同合法成立，认定上述合同效力对南香里小区的业主均具有约束力，是错误的。（一）根据珠海市香洲区建设局在2012年8月31日出具的《业主委员会备案确认书》（珠香建业备﹝47﹞号），显示珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（以下简称南香社区业委会）成立时间为2012年5月7日，任期五年，成员为翁绍秋、王素文等七人。（二）南香里小区位于珠海市****办事处（以下简称狮山街道办）的管理辖区内，狮山街道办对南香里小区的业主大会及业主委员会成立具有指导、监督职责。经向狮山街道办问询，未发现有南香里小区在2006年至2012年5月期间的业主大会及业主委员会成立、召开业主大会的资料。（三）现有证据证实，称南香社区业委会成立时间为2012年5月7日；在2012年5月前以“珠海市香洲区南香里业主委员会”名义签订或行使业主委员会职权的行为，应属于违法，所进行的民事法律行为应属于无效的。涉案的三份服务协议签订时间均发生在2012年之前，以“珠海市香洲区南香里业主委员会”名义签订合同的行为，应属于无效。（四）根据国务院《物业管理条例》第十一条第三款、《珠海市物业管理条例》（珠海市当时施行的条例）第十七条第三款的规定，选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，须经业主大会表决通过，后才由业主委会员代表与物业服务企业签订服务合同。即使有证据证明2012年5月前的南香社区业委会的成立合法，在没有召开业主大会、取得业主大会通过决定的情况，南香社区业委会与金路公司签订物业服务合同，违反上述法规的强制性规定，合同效力应属无效。（五）南香里小区从未就金路公司进驻小区提供物业服务及服务协议签订的文本等事项召开过业主大会，涉案的三份服务协议亦没有在小区进行过公示、征询业主意见等任何程序。（六）一审法院在审理期间，对邝伟钿、李秀娟在一审庭审中提出的合同效力问题，仅依据《物业管理条例》第十二条第五款规定，以无证据证明有业主曾申请撤销涉案物业服务委托合同和补充协议为由，未审查上述三份服务协议是否得到南香里小区业主的同意（如须经业主大会表决通过），是错误的。在本案中没有证据证明召开了南香里小区业主大会就与金路公司签订物业服务合同进行表决的情况下，一审法院径直引用《物业管理条例》第十五条第二项、第十二条第四款的规定，认定涉案的《物业管理临时委托合同》（2006年9月8日）和两份《物业管理委托服务合同》（签订时间分别为2007年5月28日、2010年9月20日）三份合同合法成立，并对南香里小区的全体业主具有约束力，是错误的。三、金路公司服务质量极差，未能提供基本物业管理服务，无权收取物业管理费，长期侵占小区公共收益，负面影响很大。（一）长期只见三个保安在南香里小区三个车辆出入口处，设岗查车、收取停车费，而对小区另外四个门没有安排保安执勤，日常亦未见保安巡查。小区人员进出混乱，时常发生盗窃、伤人案件，管理极其混乱，住户人身财产安全得不到保障；小区监控设施、消防设施长期处于瘫痪、不能使用，金路公司不巡查，对公用设施不维护，对安全隐患视而不见；小区环境脏、乱、差，小区地面、楼道垃圾随处可见，而小区的垃圾处理主要由环卫所进行每日清运，金路公司没有进行相关的保洁服务工作。金路公司将小区多年的停车费、广告收入等公共收益占为己有，而未对小区的公共设施进行相关维护、更换的投入，对小区负面影响极大。金路公司服务质量极差，未能提供基本的物业管理服务，无权收取物业服务费。四、金路公司主张支付逾期支付违约金的诉请没有事实、合同及法律依据。金路公司服务质量极差，未能提供基本的物业管理服务，无权收取物业服务费，其主张支付逾期支付违约金没有事实依据；涉案三份服务协议无效，关于逾期支付的违约条款不能作为本案认定的依据。一审判决支持金路公司主张逾期支付违约金的诉请是错误的。五、以翁绍秋为首的业主委员会，在2017年5月任期届满后，在未产生新一届业主委员会情况下，未移交印章等资料给狮山街道办事处，在多次催促下仍未移交，继续把持业主委员会公章、拒不交付，作出有损业主的行为。该行为可以进一步佐证，以翁绍秋为首的业主委员会在长达十多年期间把持业主委员会公章，违规操作，绕开业主大会的表决机制，单方与物业服务公司达成协议，有损业主权益，造成南香里小区管理长期混乱。此外，珠海市建设局在2006年10月13日出具的珠建许（2006）1号不予行政许可决定书对金路公司申请核定三级物业管理企业资质不予准许，证实金路公司2006年时不具备物业企业管理资质。金路公司答辩称：一、一审法院对第一项判决所认定事实清楚、适用法律正确。金路公司至今仍为涉案小区提供安保、清洁、消毒、公共照明、生活秩序管理、公共区域设施一般养护等物业服务，按照签订的根据2006年9月8日、2007年5月28日、2010年9月20日金路公司与珠海市香洲区南香里社区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同书》的约定，住宅收取标准为0.35元/月/平方米，此合同是双方基于平等自愿原则的基础上签订，是合法有效的，双方应当接受合同的约束。金路公司已经按照合同约定履行物业合同义务，业主也享受了金路公司提供的物业服务，业主应对物业服务支付相应的对价。二、本案不存在诉讼时效已过的情形。金路公司至今仍在涉案小区提供正常物业服务，业主自收楼至今也一直居住在涉案小区。且在一审庭审中邝伟钿、李秀娟并未就诉讼时效作出抗辩，并且已经认可金路公司诉请期间确实没有缴费的事实，金路公司现仍作为在管的物业企业，每月向小区住户派发缴费通知单是物业企业进行物业催缴的常态方式，同时也符合整个物业管理行业的管理规范和管理习惯，业主刻意回避金路公司的催收称没有看到，这不影响金路公司向业主催收物业服务费。而反观之，业主明知道金路公司在涉案小区提供物业管理服务，长期连续拒绝缴纳物业服务费是明显的违约行为。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条的规定，邝伟钿、李秀娟在二审期间才提出诉讼时效抗辩，有悖于法律规定，应不予采信。三、金路公司与业委会签订的三份物业服务合同具有合法性。业委会有权代表涉案小区业主与金路公司签订《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》，所签三份合同内容合法，签订各方也均按照合同约定全面履行各自的权利义务。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”业委会与金路公司签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》对涉案小区的业主均具有约束力，金路公司为涉案小区提供物业服务后，涉案小区的业主应当按照上述合同约定向金路公司履行交纳物业服务费的合同义务。对于金路公司与业委会2017年12月18日签订的《物业管理委托服务合同补充协议》，业委会在该份补充协议中虽然任期已于2017年5月到期，且该份补充协议是在业主委员会任期届满后签订的，但业委会依据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。故在涉案小区未选举产生新的业主委员会的情况下,业委会可以继续履行职责，有权签订《物业管理委托服务合同补充协议》。业主以本案所涉物业服务合同是业主委及其成员霸占业委会公章并擅自签订物业合同，没有事实依据。业委会代业主行使权利，是为了防止小区物业服务秩序有序开展，如果一概认定业主委员会擅自签订的物业服务合同无效，首先会导致小区的物业服务企业频繁发生更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，更加损害业主的权益，另外也会给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。其次，如果认定该物业服务合同为无效合同，双方仍旧会因合同无效后的后果发生纠纷，物业服务企业仍可就管理小区期间的物业服务费向业主主张权利，这并不能完全解决双方的纠纷。再次，金路公司已经得到了广大业主认可的前提下，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加成本，引发更多争议。金路公司向一审法院起诉请求：一、判令邝伟钿、李秀娟支付拖欠的物业管理费6593.73元；二、支付逾期产生的违约金至清偿之日止（以本金6593.73元为标准，自邝伟钿、李秀娟逾期之日起止付清之日止，金路公司只诉求等额本金）；三、邝伟钿、李秀娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：邝伟钿、李秀娟为珠海市香洲南香里****的共同共有人，1999年6月邝伟钿、李秀娟为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为87平方米。2006年9月8日金路公司（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理临时委托合同》。协议约定，1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.28元按季度在每季首月向业主或物业使用人收取；3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天按欠交金额的千分之一交纳滞纳金；4.委托管理期限自2006年9月20日至业主大会重新与物业管理企业签订物业委托管理合同之日止。2006年9月8日金路公司入驻珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。2007年5月28日金路公司（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年，分为二个阶段，第一阶段从2007年6月4日-2010年5月31日，第一阶段考核优良，经甲方同意，合同进入第二阶段；第二阶段从2010年6月1日-2013年5月31日；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取（2007年6月份以前仍按0.28元/㎡收取）；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。2010年9月20日，金路公司（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年（如有必要可适当延长3年），分为二至三个阶段，第一阶段从2010年6月1日-2013年5月31日，第一阶段甲方对乙方工作考核优良，合同进入第二阶段，自动续签三年；第二阶段从2013年6月1日-2016年5月31日（第三阶段，从2016年6月1日-2019年5月31日，按照第二阶段条件执行）；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。金路公司提交一份落款日期为2013年6月25日、加盖“珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会”公章的《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》复印件，内容主要为业主委员会同意将南香里小区的物业服务费从每月每平方米0.35元提高至0.6元每月每平方米，停车管理费由每月50元上调至每辆每月70元。2017年12月18日金路公司（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托服务合同补充协议》。协议约定因乙方在抗击“天鸽”台风中保护了小区广大业主居民的人身安全及财产安全，故经甲乙双方共同协商，同意双方2010年9月20日签署的《物业管理委托服务合同》延期三年，时间从2019年6月1日到2022年5月31日；甲方的任期已于2017年5月到期，在到期前的2017年4月，甲方已经依法向狮山街道办发出“业主委员会换届申请”，估计近期应该有回复。现甲方有权继续履行业主委员会职责等。金路公司主张邝伟钿、李秀娟拖欠2006年10月至2020年2月的物业服务费6593.73元未支付，其中2006年10月至2007年5月物业服务费按照每月0.28元/平方米计算，2007年6月至2013年6月物业服务费按照每月0.35元/平方米计算，2013年7月至2020年2月的物业服务费按照每月0.6元/平方米计算。金路公司至今仍在珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。一审法院认为：《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会有权代表南香里小区的业主与金路公司签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》，上述三份合同内容合法成立，签订各方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会与金路公司签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》对南香里小区的业主均具有约束力，金路公司为南香里小区提供物业管理服务后，南香里小区的业主应当按照上述合同约定向金路公司履行交纳物业服务费的合同义务。对于金路公司与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会2017年12月18日签订的《物业管理委托服务合同补充协议》，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会在该份补充协议中自认其任期已于2017年5月到期，则该份补充协议是在业主委员会任期届满后签订的。但珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会依据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。故在南香里小区未选举产生新的业主委员会的情况下，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会可以继续履行职责，有权签订《物业管理委托服务合同补充协议》。根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现并无证据证明涉案小区业主曾申请撤销涉案三份物业服务委托和补充协议，则涉案三份物业服务委托和补充协议对南香里小区业主均具有约束力。邝伟钿、李秀娟作为香洲南香里65栋202房的共同共有人，在未提交证据证明金路公司为南香里小区提供物业管理服务期间存在重大过错，且严重违反合同约定的管理服务义务的情况下，应当按照上述合同约定的物业服务费收费标准向金路公司交纳物业服务费。对于金路公司主张从2013年7月开始物业服务费收费标准上调至每月0.6元/平方米，金路公司的依据为《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》的复印件，但金路公司并未提交该份复函的原件予以核对，一审法院对该份复函不予确认。金路公司要求从2013年7月将物业服务费收费标准上调为每月0.6元/平方米，没有合同依据，理由不成立，一审法院不予支持。2013年7月之后的物业服务费收费标准还应当按照2010年9月20日签订的《物业管理委托服务合同》约定的收费标准即每月0.35元/平方米收取。综合上述分析，金路公司要求邝伟钿、李秀娟支付2006年10月至2020年2月期间的物业服务费，有合同依据，应当予以支持。邝伟钿、李秀娟应当向金路公司支付上述期间的物业服务费4853.73元（2006年10月至2007年5月按照每月0.28元/平方米，2007年6月至2020年2月按照每月0.35元/平方米，建筑面积87平方米计算）。涉案物业服务合同中均约定若业主未按期交纳物业服务费还应当向金路公司支付滞纳金。邝伟钿、李秀娟从2006年至今长达十几年期间从未交纳过物业服务费，已构成严重违约。在邝伟钿、李秀娟未提交证据证明金路公司提供物业服务存在严重违反合同约定的情况下，邝伟钿、李秀娟应当就其违约行为承担违约责任。因合同中约定的滞纳金标准过高，金路公司自愿将滞纳金调整为等额本金，为金路公司处分自身权益的行为，且并不违反法律规定，可以予以准许。故邝伟钿、李秀娟还应当向金路公司支付逾期付款违约金4853.73元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四、五款、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、邝伟钿、李秀娟于判决发生法律效力之日起十日内向金路公司支付物业服务费4853.73元；二、邝伟钿、李秀娟于判决发生法律效力之日起十日内向金路公司支付逾期付款违约金4853.73元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取49元，由金路公司负担9元，由邝伟钿、李秀娟负担40元。二审期间，邝伟钿、李秀娟提交如下证据：一、南香里社区防疫信息发布群聊天记录、照片，拟证明涉案小区管理混乱，卫生状况差，道路等公共设施常年未得到维修和维护；二、2018年11月12日《致南香里第三届业委会的函》、2018年11月23日《关于督促南香里第三届业委会进行资料移交的函》、2020年11月5日《致南香里第三届业委会的函》，拟证明：南香里第三届业委会已于2017年5月任期届满，不得继续履职，以翁绍秋为首的业委会在2017年5月任期届满后，未产生新一届业委会，未移交印章等资料给狮山街道办，多次催促仍未移交，继续把持公章拒不交出，有损业主权益，业委会违规与物业公司达成协议，损害业主利益。三、南香里小区业主自发签名表，拟证明：针对南香里第三届业委会存在的不作为，结合物业公司提起众多物业费追索诉讼，同意以诉讼方式维权，已征集小区三百多位业主签字同意。四、珠海市建设局珠建许（2006）1号不予行政许可决定书，拟证明金路公司在2006年不具备物业管理企业资质。金路公司提供如下证据：一、2017年4月11日珠海市建设局颁发的《资质证书》，拟证明金路公司获得了主管机关颁发的物业管理企业资质证书。二、珠海市香洲区住房和城乡建设局《物业服务企业备案证明》，拟证明金路公司向主管机关备案。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：金路公司的诉讼请求是否已过诉讼时效、涉案合同的效力、金路公司履行合同是否符合约定。一、金路公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”邝伟钿、李秀娟在一审中未提出诉讼时效抗辩，一审法院未主动审查金路公司的起诉是否超过诉讼时效，适用法律正确。邝伟钿、李秀娟上诉称一审法院在程序上对诉讼时效审查错误，理由不成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”邝伟钿、李秀娟在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审中提出金路公司的诉讼请求超过了诉讼时效，本院依照上述司法解释规定对此不予采纳。二、涉案合同的效力。第一，金路公司在与业委会签订物业服务合同时，并无义务审查业委会是否召开业主大会，案中亦无证据证明2012年5月之前成立的业主委员会违法，相关主管机关或组织并未作出此类认定。故邝伟钿、李秀娟上诉主张2012年之前以南香社区业委会名义签订的合同无效，没有事实和法律依据。第二，狮山街道办的函件载明南香里第三届业委会于2017年5月任期届满，不得继续履职，但这些函件均出具于2017年12月18日《物业管理委托服务合同补充协议》签订之后，并无证据证明在签订该合同时金路公司知道南香里第三届业委会任期已届满不得继续履行职务。金路公司基于对业委会的信赖与之签订合同，并继续在涉案小区提供物业服务，该合同应当认定有效。第三，邝伟钿、李秀娟还主张金路公司在2006年时不具备物业管理企业资质，但金路公司二审提交的资质证书证明该公司于2007年4月11日取得了物业管理企业资质证书。况且，2006年施行的《物业管理条例》关于从事物业管理活动的企业实行资质管理制度的规定为管理性规定不是强制性规定，金路公司2006年未取得物业管理企业资质，不影响2006年9月8日《物业管理临时委托合同》的有效成立。因此，邝伟钿、李秀娟主张合同无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。涉案合同有效，邝伟钿、李秀娟作为南香里小区的业主，应依约支付物业服务费，未依约履行该义务，理应按合同约定承担违约责任。邝伟钿、李秀娟以合同无效为由上诉主张不应支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。三、金路公司履行合同是否符合约定。邝伟钿、李秀娟二审提交的微信群聊天记录、照片等，仅能证明有业主对物业公司不满意，不足以证明金路公司长期不履行合同义务、物业服务质量很差，故邝伟钿、李秀娟以金路公司履行合同不符合约定为由拒付物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费98元，由上诉人邝伟钿、李秀娟负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月二十四日书记员  唐明姿