黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0382民初1667号原告（反诉被告）：密山市姜涛型煤厂，住所地密山市。经营者：姜涛，男，1967年7月10日出生，住所地密山市。被告：何文德（反诉原告），男，1965年9月20日出生，住所地密山市。被告：杜丽（反诉原告），女，1964年3月15日出生，住所地密山市。原告密山市姜涛型煤厂（反诉被告）与被告何文德、杜丽（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告密山市姜涛型煤厂（反诉被告）、被告何文德、杜丽（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。密山市姜涛型煤厂向本院提出诉讼请求：1.要求何文德、杜丽向密山市姜涛型煤厂支付2013年至2020年期间欠缴的取暖费33082.42元，物业费4620元，水费4200元，合计41902.42元；2.要求何文德、杜丽向密山市姜涛型煤厂支付逾期支付取暖费的违约金46329.3元(计算至2020年7月31日)，并要求何文德、杜丽自2020年8月1日起以33082.42元为本金按照日1‰支付欠缴取暖费的滞纳金；3.要求何文德、杜丽支付本案诉讼费用。事实和理由：密山市某某小区自2012年末竣工后，即由密山市姜涛型煤厂负责该小区的供暖、物业及供水服务。何文德、杜丽系夫妻关系。何文德、杜丽均系密山市水务局黑台某某站职工，2013年末取得位于密山市某某小区两套回迁住宅房屋，分别为X单元XXX室（面积61.7平方米）和X单元XX室（面积62.67平方米）。何文德、杜丽自2013年11月入住该小区后，至今没有向密山市姜涛型煤厂支付过取暖费、物业费和水费。密山市姜涛型煤厂向该小区住户收取的取暖费标准为38元／平方米，物业费为330元／户／年。何文德、杜丽拥有两套住房，面积共计124.37平方米，每年两套住宅房屋应缴纳取暖费为4726.06元，物业费660元，水费600元。何文德、杜丽自2013年至今已欠缴7年的取暖费、物业费和水费，欠缴费用合计41902.42元。对于上述欠缴费用，密山市姜涛型煤厂多次催告何文德、杜丽支付，但何文德、杜丽以多种理由推脱。另外，按照密山市姜涛型煤厂与用户关于供暖服务的约定，接受供热服务的用户应于每年10月1日前缴清当年取暖费用，所以何文德、杜丽应同时向密山市姜涛型煤厂支付欠缴取暖费用的违约金。根据《鸡西市城市供热管理办法》第三十一条规定，用户逾期未交纳供热费，供热单位可以自逾期之日起，按照所交热费总额的千分之一按日加收滞纳金。故何文德、杜丽应按照欠缴热费金额的日千分之一标准支付违约金。由于密山市姜涛型煤厂与何文德、杜丽无法通过协商解决此事，故诉讼至法院。何文德、杜丽辩称，一、密山市姜涛型煤厂无供热主体资格，其无权向何文德、杜丽主张权利。根据《黑龙江省城市供热条例》第三条第三款：本条例所称供热单位，是指取得供热许可证，利用热源单位提供或者自行生产的热能从事供热经营的单位。第十七条：供热经营实行许可证制度。供热单位未取得供热主管部门核发的《供热许可证》，不得经营供热。结合本案密山市姜涛型煤厂无供热许可证，不具备条例规定的供热资格，其无权向何文德、杜丽主张供热费用。二、密山市姜涛型煤厂主张取暖费、物业费、水费及违约金没有事实及法律依据。取暖费：1.密山市姜涛型煤厂无供热主体资格，系个体工商户，不具备法人资格。根据《黑龙江省城市供热条例》第十九条，不符合申请供热许可的条件。另根据该条例第四十五条第三款：供热单位未向用户公示《供热许可证》的，用户可以拒绝交纳热费。因密山市姜涛型煤厂无供热许可证，也未向何文德、杜丽出示，故其无权主张供热费。密山市姜涛型煤厂按照建筑面积每平方米38元向何文德、杜丽主张取暖费没有事实及法律依据。何文德、杜丽与密山市姜涛型煤厂系平等主体，双方之间如果存在供热合同关系，根据《合同法》相关规定，何文德、杜丽与密山市姜涛型煤厂应当平等协商，而密山市姜涛型煤厂从未就供热面积、供热价格与何文德、杜丽进行过任何协商，也没有主持过任何听证会听取用户对于供热费用、供热面积计算等征求大家意见的行为，其现按建筑面积及每平方米38元向何文德、杜丽主张权利没有事实及法律根据。2.物业费：密山市姜涛型煤厂经营范围中并不包含物业服务，其无权以密山市姜涛型煤厂的名义提供物业服务。另外，密山市姜涛型煤厂从未与何文德、杜丽或建设单件签订过任何的物业服务合同，也没有在房管部门办理备案，故不能证明密山市姜涛型煤厂提供物业服务的事实及依据。3.水费：何文德、杜丽虽然在黑台镇某某小区有两套住宅，但6楼房屋一直没有装修，无人入住，不存在用水问题。3楼房屋虽然装修，但在2014年10月15日即被停止供暖及供水，导致何文德、杜丽的房屋一直无法居住使用，故何文德、杜丽不应当交纳水费。何文德、杜丽与建设单位办理房屋交接手续的时间在2013年11月30日。因密山市姜涛型煤厂向何文德、杜丽主张交房之前的费用，何文德、杜丽认为根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定：新建房屋未交付购房人前的热费，由建设单位缴纳。何文德、杜丽仅同意自2013年11月30日开始交纳费用，但密山市姜涛型煤厂拒绝并开始停止给何文德、杜丽的房屋供热、供水。何文德、杜丽因房屋无暖气,无水，根本无法使用，只能离开此房租房居住。因密山市姜涛型煤厂的违法行为给何文德、杜丽造成了巨大的经济损失。何文德、杜丽不是不交纳取暖费用，而是要求在合理、合法的范围内交纳。因密山市姜涛型煤厂无理违法收取而导致何文德、杜丽至今有家不能回，责任不在何文德、杜丽。密山市姜涛型煤厂要求何文德、杜丽支付违约金更是没有法律依据。三、何文德、杜丽仅在2013年11月30日之后至2014年4月15日使用了热量，6楼因未使用而不存在水费。X单元XXX室、X单元XX室在2014年10月15日以后因密山市姜涛型煤厂私自将供热、供水系统截断，导致何文德、杜丽不能使用，故不存在费用问题。因何文德、杜丽的费用发生在2014年4月15日之前，密山市姜涛型煤厂现在才向何文德、杜丽主张权利，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回密山市姜涛型煤厂的诉讼请求。何文德、杜丽向本院提出反诉请求：1.要求密山市姜涛型煤厂赔偿何文德、杜丽租房损失9800元；2.要求密山市姜涛型煤厂承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年6月，何文德、杜丽购买了密山市某某小区X单元XXX室，X单元XX室。2013年11月30日，开发商将房屋交付给何文德、杜丽。密山市姜涛型煤厂自称负责收取该小区的取暖费、物业费，取暖费按照建筑面积每平方米38元收取，物业费按照每户每年330元收取。姜涛从2013年10月15日开始收取取暖费、物业费。何文德、杜丽对收费标准及收费时间表示异议，拒绝按照密山市姜涛型煤厂制定的时间和标准缴纳。密山市姜涛型煤厂不听何文德、杜丽解释，拒收何文德、杜丽按照取暖面积每平方米30.5元交纳自2013年10月15日起的取暖费与物业费，并于2014年10月15日停止了对案涉房屋的供热和供水，致使X单元XX室自2014年10月15日至今不能居住。故何文德、杜丽诉至法院，请求支持何文德、杜丽的反诉请求。密山市姜涛型煤厂辩称，不同意何文德、杜丽的反诉请求。密山市共有6家物业，取暖费收费标准为每平方米38元，物业费每年每户330元，水费每年每户300元。政府文件规定每年10月15日开始供暖，不是姜涛个人定的，而且密山市姜涛型煤厂每年10月10日就开始供暖。某某小区只有何文德、杜丽未交费，其他住户都交费了。X单元XX室从2013年以来就没交过取暖费，供暖给停了，上下楼邻居说影响供热，又给接上了，停止供暖一周。X单元XXX室一直供暖，没有停止过供暖。故应驳回何文德、杜丽的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年，何文德、杜丽购买了密山市某某小区X单元XXX室，X单元XX室。2013年11月30日，何文德、杜丽接收了该两栋房屋，同时对X单元XX室进行装修并入住。X单元XXX室因存在建筑质量问题至今未装修入住。该小区实行分户供暖。因密山市直各小区供热单位均不享受供暖补贴，运营成本增加，故密山市直各小区住宅取暖费收费标准长期按照建筑面积每平方米38元收取，且各小区住户亦按照该收费标准交纳取暖费用。密山市姜涛型煤厂向何文德、杜丽收取该小区取暖费、物业费，取暖费标准按照建筑面积每平方米38元交纳，收取2013年10月15日至2014年4月15日期间取暖费，物业费标准按照每户每年315元交纳。何文德、杜丽认为取暖费标准应当按照取暖面积每平方米30.5元从2013年11月30日接收房屋时开始计算，故拒绝按照密山市姜涛型煤厂提出的标准缴纳取暖费、物业费，亦未交纳水费。因何文德、杜丽未交纳取暖费、物业费和水费，故密山市姜涛型煤厂于2014年10月15日停止了对X单元XX室的供热和供水。何文德、杜丽随后搬出X单元XX室，到密山内租房居住，并一直在密山内居住至今。X单元XX室自2014年10月15日起至今无人居住。密山市住房和城乡建设局组织双方调解未成。因何文德、杜丽自2013年11月30日接收房屋后，一直未交纳取暖费、物业费及水费，故密山市姜涛型煤厂诉讼至法院，要求何文德、杜丽给付2013年至2020年期间欠缴的取暖费、物业费、水费以及欠缴取暖费的违约金、滞纳金。何文德、杜丽提出反诉请求，要求密山市姜涛型煤厂赔偿因2014年10月15日停止对X单元XX室的供热和供水造成何文德、杜丽租房损失9800元。审理过程中，何文德、杜丽称X单元XXX室建筑质量不合格，不能使用，故不应当交纳各项费用，并提交了密山市人民法院（2020）黑0382民初284号民事判决书，证明X单元XXX室所签订的《商品房预售合同》无效。密山市姜涛型煤厂称何文德、杜丽的该项主张与密山市姜涛型煤厂收取取暖费、物业费、水费无关。何文德、杜丽称密山市姜涛型煤厂从2014年10月15日停止了对何文德、杜丽居住的X单元XX室的供暖、供水，一直持续至今，故不应当收取费用。密山市姜涛型煤厂予以否认，称X单元XX室仅停止供暖一周，X单元XXX室一直未停止供暖。本院认为，密山市姜涛型煤厂虽未与密山市某某小区各业主签订供热及物业服务合同，但密山市姜涛型煤厂提供了事实的供热、供水及物业服务，小区业主事实上接受了该服务，并按照住宅建筑面积每平方米38元（2016年为36元）、物业费每户每年315元、水费每户每年300元的标准定期向密山市姜涛型煤厂交纳取暖费、物业费、水费，双方之间成立事实上的合同关系。何文德、杜丽所购买房屋位于某某小区内，故何文德、杜丽亦应按照该约定向密山市姜涛型煤厂交纳取暖费、物业费及水费。何文德、杜丽称应交纳费用发生于2014年4月15日之前，密山市姜涛型煤厂现向何文德、杜丽主张权利，已超过诉讼时效，本院对何文德、杜丽该项抗辩主张，予以支持，故对密山市姜涛型煤厂诉讼请求中2014年4月15日之前的取暖费、物业费、水费不予保护。何文德、杜丽称密山市姜涛型煤厂从2014年10月15日停止了对何文德、杜丽居住的X单元XX室的供暖、供水，一直持续至今，密山市姜涛型煤厂予以否认，称X单元XX室仅停止供暖一周，X单元XXX室一直未停止供暖。因何文德、杜丽未提供有力证据证明其主张，故对其该项抗辩主张，不予支持。何文德、杜丽称其已搬出某某小区，不应当交纳水费，对于该项抗辩主张，本院予以支持。因密山市姜涛型煤厂于2014年10月15日停止了对X单元XX室的供暖、供水，致使何文德、杜丽无法居住，故本院对X单元XX室2014年10月15日至2015年4月15日期间的取暖费不予保护，但保护2015年10月15日至2020年4月15日期间该房屋产生的取暖费。何文德、杜丽虽称X单元XXX室建筑质量不合格，不能居住使用，但与密山市姜涛型煤厂收取取暖费、物业费无关，故本院保护该房屋2014年10月15日至2020年4月15日期间产生的取暖费。何文德、杜丽称密山市姜涛型煤厂无权提供物业服务，因密山市姜涛型煤厂提供了物业服务，小区业主亦交纳了该项费用，故对其该项抗辩主张，不予支持。故本院对X单元XX室、X单元XXX室2014年4月15日至2020年7月31日期间产生的物业费予以保护。因双方之间矛盾纠纷一直未解决，且该X单元XXX室、X单元XX室长期无人居住，密山市姜涛型煤厂亦知悉该情况，其能够采取必要措施，避免损失扩大，故本院适用公平原则，酌情合理分担双方的损失，双方各承担50%损失为宜。密山市姜涛型煤厂要求何文德、杜丽给付违约金、滞纳金，因密山市姜涛型煤厂亦存在违约情况，且怠于行使权利，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。故密山市姜涛型煤厂要求何文德、杜丽给付欠缴取暖费、物业费、水费及欠缴取暖费的违约金、滞纳金的诉讼请求，本院在合理范围内予以支持。因密山市姜涛型煤厂于2014年10月15日单方停止了对何文德、杜丽居住的X单元XX室的供暖、供水，致使何文德、杜丽无法居住，密山市姜涛型煤厂的行为构成违约，应承担违约责任，故何文德、杜丽要求密山市姜涛型煤厂赔偿租房损失9800元的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告何文德、杜丽给付原告密山市姜涛型煤厂取暖费12863.08元，物业费1981.88元，合计14844.96元；二、驳回原告密山市姜涛型煤厂的其他诉讼请求；三、反诉被告密山市姜涛型煤厂给付反诉原告何文德、杜丽租房损失9800元。以上第一项、第三项相抵，被告何文德、杜丽应给付原告密山市姜涛型煤厂5044.96元，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，由密山市姜涛型煤厂负担787元，由何文德、杜丽负担171元。反诉受理费50元，由密山市姜涛型煤厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  宫照万人民陪审员  毕航海人民陪审员  耿振江二〇二〇年十二月十七日书 记 员  李吉香