江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4019号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱思清，男，1947年11月17日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：李秀珍，女，1952年9月24日出生，住江苏省泗阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱云（系朱、李之子），男，1974年9月3日出生，住江苏省无锡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李婷，女，1986年1月13日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈品，男，1982年3月11日出生，住江苏省泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘亮，江苏义缘律师事务所律师。上诉人朱思清、李秀珍因与被上诉人李婷、陈品房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年11月17日组织双方当事人公开进行听证。上诉人朱思清及其与李秀珍共同委托诉讼代理人朱云，被上诉人李婷、陈品共同委托诉讼代理人刘亮均到庭参加听证。本案现已审理终结。朱思清、李秀珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回李婷、陈品的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李婷、陈品负担。事实与理由：1.朱思清、李秀珍与李婷、陈品签订的房屋买卖合同明确约定了首付款的交付方式、时间、数额，李婷、陈品作为买受方，承担付款款义务，具有履约主动性。如果在首付款的交付方式、时间、数额等方面有异议或困惑，逻辑上也应当由买受方主动提出补救或完善措施。一审法院已经查明李婷、陈品并未主动履行上述义务，应由其承担不利后果。如果李婷、陈品提出相关要求，而朱思清、李秀珍拒绝履行相应义务，朱思清、李秀珍才应当承担相应责任。一审判决仅强调买卖双方必须共同到该单位办理相关手续，却回避交易资金监管并非法定要求，并且模糊双方的义务。从交易目的上说，朱思清、李秀珍作为出卖方保证收到交易资金即可，途径并非关键，无论是监管，还是直接交付，对朱思清、李秀珍均无风险，逻辑上也没有必要拒绝配合办理，且一审法院也查明朱思清、李秀珍从未拒绝办理。另外，按照正常逻辑，朱思清、李秀珍也不可能知晓李婷、陈品何时准备好资金，且交付方式是去办理资金监管还是直接交付，甚至是交由中介方代收，自然也就无法判定该如何“共同办理相关手续”，该责任不应归咎于朱思清、李秀珍。2.一审法院已经查明涉案房屋买卖合同系由中介方提供的格式合同，合同约定的条款“2、首付款：乙方在2020年2月29日之前以现金（转账）方式支付首期房款给甲方，并打入房管处监管”属约定不明。按照法律规定，合同内容约定不明，或协商补充，或遵循交易习惯。一审判决却刻意回避了这一重要法律规定，模糊合同双方的权利义务。一审法院已经查明，双方未协商补充合同条款，李婷、陈品亦未遵从交易习惯向朱思清、李秀珍或中介方支付首付款。对于双方协商补充合同条款，如前所述，逻辑上既无法由朱思清、李秀珍一方主动发起，也无法证明朱思清、李秀珍一方有拒绝的必要，一审法院也查明李婷、陈品从未直接向朱思清、李秀珍提出协商，中介方也未转达李婷、陈品提出的要求，故不应归责于朱思清、李秀珍。关于按照交易习惯履约，具备多种途径，且合同约定的付款方式是“以现金（转账）方式”，该付款方式显然是包括除监管外的其他方式，李婷、陈品至今未履行付款义务，构成违约，应承担相应责任。3.朱思清、李秀珍与李婷、陈品签订房屋买卖合同的最终目的是达成涉案房屋的交易，合同约定交付定金、首付款、尾款这一过程，就是保证交易有序、有效完成。李婷、陈品未按合同约定交付首付款，导致合同无法履行，违约事实清楚，一审法院认为不能认定双方违约属于事实认定不清。综上，一审判决认定事实不清，模糊双方权利义务，适用法律错误，请求依法予以改判。李婷、陈品二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李婷、陈品向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.朱思清、李秀珍返还定金20000元及违约金20000元。朱思清、李秀珍向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖合同解除；2.李婷、陈品支付反诉朱思清、李秀珍违约金20000元。一审法院认定事实：2019年10月31日，李婷、陈品与朱思清、李秀珍及案外人宿迁苏商房产经纪有限公司签订合同，主要内容：卖方朱思清、李秀珍（甲方），买方李婷、陈品（乙方），宿迁苏商房产经纪有限公司（居间方）。甲方自愿将位于泗阳县房屋出售给乙方，价格528000元，定金20000元，首付款148000元，首付款支付方式为乙方在2020年2月29日前以现金（转账）方式支付首付款给甲方，并打入房管处监管。剩余房款在办理房屋过户后由所在的银行一次性付清给甲方，乙方申请办理按揭贷款，金额暂定370000元，甲方有义务配合乙方。如甲方违约，由甲方赔偿违约金40000元给乙方，同时按房屋成交价的2％支付中介费给宿迁苏商房产经纪有限公司，乙方违约，支付给甲方40000元（包括定金20000元），同时按房屋成交价的2％支付中介费给宿迁苏商房产经纪有限公司等。同日，李婷、陈品向朱思清、李秀珍支付定金10000元，2019年11月16日，李婷、陈品向朱思清、李秀珍支付定金10000元。一审中，李婷、陈品与朱思清、李秀珍均同意解除涉案房屋买卖合同。为查清案件事实，一审法院依法向泗阳县房地产管理处调查。该部门称，二手房买卖双方必须到该单位申请，并办理相关手续，监管帐户才接受买方付款等。一审法院归纳本案的争议焦点为：李婷、陈品未支付首付款148000元是否构成违约。一审法院认为：1.根据双方签订房屋买卖合同可以认定，双方对支付首付款期限作出明确约定。同时约定将首付款交付政府监管账号。证人陈述也可以进一步证明首付款交付政府监管账号。2.根据一审法院向泗阳县房地产管理处调查，可以确定买卖双方必须共同到该单位办理相关手续，买受人才可以将购房款汇入监管帐户。现双方均未向该单位申请，李婷、陈品与朱思清、李秀珍也未充分举证证明要求对方履行该义务，故一审法院认为，合同双方都应当按照约定全面履行自己义务。根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现一审法院不能认定李婷、陈品与朱思清、李秀珍违约，且开庭中双方均同意解除合同，所以朱思清、李秀珍应当向李婷、陈品返还定金20000元，朱思清、李秀珍请求李婷、陈品支付违约金20000元的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上，一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除李婷、陈品与朱思清、李秀珍之间关于泗阳县房屋买卖合同；二、朱思清、李秀珍于判决生效后十日内向李婷、陈品返还定金20000元；三、驳回李婷、陈品其他诉讼请求；四、驳回朱思清、李秀珍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取400元，由朱思清、李秀珍负担200元，李婷、陈品负担200元。反诉费150元，由朱思清、李秀珍负担。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：李婷、陈品未支付首付款是否构成违约。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李婷、陈品与朱思清、李秀珍签订的房屋买卖合同约定，李婷、陈品于2020年2月29日之前以现金（转账）方式支付首期房款给朱思清、李秀珍，并打入房管处监管共计人民币148000元。该约定既包含了首付款的时间、金额，也约定了付款方式，约定明确具体，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。朱思清、李秀珍主张该约定属于约定不明，本院不予支持。关于付款方式，合同约定的为“以现金（转账）方式支付……并打入房管处监管”，朱思清、李秀珍认为，现金、转账与打入房管处监管是并列的关系，本院认为，并列关系是指在同一属概念之中存在同层次的种概念，而从合同约定的表述上看，此处的“并”起到连词的作用，应理解为并且的意思，将该约定理解为买房可以用现金或转账方式支付首付款，并且将首付款打入房管处监管更符合文义解释。故朱思清、李秀珍认为属于并列关系，本院不予采信。经一审法院查明，二手房买卖双方必须至泗阳县房地产管理处申请，并办理相关手续，监管账户才接受买方付款。既然涉案合同约定首付款应打入房管处监管，那么对于首付款，李婷、陈品有付款义务，而朱思清、李秀珍有协助办理监管手续义务。现李婷、陈品主张在付款期限之前向中介提出要求办理监管手续，中介一审出庭亦陈述李婷、陈品曾向其提出要求，且已经通知朱思清、李秀珍。本院认为，该中介全程参与案涉房屋买卖合同的签订和履行，其证言具备可信度，应予采纳。因中介认可李婷、陈品提出办理监管手续的要求，故在本案中不能认定李婷、陈品违约，朱思清、李秀珍以李婷、陈品违约为由，要求其支付20000元违约金，本院不予支持。基于双方均同意解除涉案合同，一审法院判决朱思清、李秀珍返还定金20000元并无不当。综上所述，上诉人朱思清、李秀珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人朱思清、李秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘路路审 判 员 刘爱萍审 判 员 王 雷二〇二〇年十二月三日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。