江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3128号原告：戚晓克，男，1986年1月5日出生，汉族，河南省偃师市人，务工，住江西玉山县。原告：杨瑜，女，1987年6月8日出生，汉族，江西玉山县人，待业，住江西玉山县。委托诉讼代理人：戚晓克（系杨瑜之夫），男，1986年1月5日出生，汉族，河南省偃师市人，住江西玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913611235787508286，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。法定代表人：春五喜，系公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告戚晓克、杨瑜与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚晓克并受杨瑜委托到庭参加诉讼，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚晓克、杨瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金9283.4元（暂计至2020年7月30日）未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2350.2元，两项合计11633.6元；2、判令被告承担因第1项所造成的本人无法按合同交房日期入住所产生的自己租房的一切损失9100元（暂计至2020年7月30日，13个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系夫妻，2018年4月26日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为470047元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，经原告等业主一再催促反应，被告至今未能向原告办理房屋产权登记。后经原告了解，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告未按合同约定时间向原告交付经竣工备案的房屋，视为未交付，应当自2019年6月30日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉至日（暂计至2020年7月30日，395天），逾期交房违约金合计9283.4元，及造成原告无法按时入住，需租房居住的事实所产生的费用9100元（暂计至2020年7月31日，月租700元，13个月），被告至今未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：470047元×0.59%＝2350.2元；同时应继续履行为原告办理房屋产权登记的义务。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋应按签订合同时原告已付的购房款15万元为基数按日万分之零点五标准计算逾期交房违约金；2、本案逾期办证违约金应尊重当事人意思自治原则按照合同第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的规定，被告应按原告已支付的房价款15万元的0.5%支付逾期办证违约金；3、原告主张的9,100元的租房损失无事实与法律依据；4、诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额由被告承担。原告戚晓克、杨瑜围绕诉讼请求依法提交了：1、两原告身份证、结婚证复印件各一份；2、商品房买卖合同、江西省增值税普通发票一张；3、被告企业信用信息公示系统报告一份；4、租赁合同作为证据；被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证各一份；2、买卖合同一份、已付房款首付款15万元收款收据一份作为证据。本院认为，原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2018年4月26日，签订了一份商品房买卖合同（合同编号2018081483），约定原告向被告购买位于房屋。合同约定：购房总价款共为：47万元，首付15万元，余款32万元按揭贷款支付；交房时间为：2019年6月30日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房首付款首付15万元，余款32万元，原告以按揭贷款方式支付。被告于2018年4月26日向原告开具了记有“收19-2-2103住宅房款”15万元的收款收据（收据编号0893357），2020年7月2日，被告向原告出具了金额为470047元的江西增值税普通发票（票据号为：Ｎ009446317）。2019年5月1日，原告与案外人黄瑶签订了房屋租赁合同，约定原告向黄瑶租赁位于玉山县小徐村天狮湾的自建房四楼一套两室一厅住房，租期一年，月租金700元。2020年5月1日，原告与案外人黄瑶续签了租房合同，租期一年，月租金700元。至本案开庭之日，被告既未向原告交房，也未为原告办理产权登记。故原告向法院起诉，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。根据本案查明的事实，原、被告双方签订合同后，原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建筑工程经竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格,不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案万通公司通知交房时,房屋所属工程虽已经竣工,但未经验收,房屋尚未符合合同约定的交付条件,业主此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定,要求万通公司出具验收合格证明,否则可以拒绝接收房屋。依据合同约定，违约金的计算应从2019年7月1日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日止，故对原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求依法予以支持；原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金,因合同约定在交房后180日内办理产权登记,而本案尚未交房,无法计算逾期交房违约金,故对该请求不予支持；原告要求被告赔偿因逾期交房而租房居住的租金损失的诉讼请求，因原、被告双方未对逾期交房损失的计算方法进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告可向被告主张因逾期交房所遭受的损失，但应提供相应的证据。本案中，原告虽提供了租房合同，但与上述规定不符，且被告有异议，故对原告要求被告赔偿租金损失9,100元的诉讼请求，不予支持。被告辩解原告主张租房损失无事实与法律依据与本案事实相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告戚晓克、杨瑜逾期交房违约金9,283.4元（计算至2020年7月30日止）；二、驳回原告戚晓克、杨瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，减半收取159元，由原告戚晓克、杨瑜负担59元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐文乐二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴 云