山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初725号 原告：邹福顺，男，1954年3月12日出生，汉族，农村居民，户籍所在地莱州市。 委托诉讼代理人：邹福强（系原告弟弟）。 被告：王增元，男，1953年7月24日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告邹福顺与被告王增元民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进 行了审理。原告邹福顺及其委托诉讼代理人邹福强、被告王增元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹福顺向本院提出诉讼请求：被告立即归还原告房款及押金共计166702元；保全费、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，变更部分诉讼请求为：扣除原告应还借款后，要求被告归还原告房款及押金共计167702元，并承担违约责任，自2019年11月22日起至实际给付之日止，按年利率6%支付利息。事实和理由：自2015年7月10日开始，原告向被告借款，并将房产手续交押给被告，后按约定付利息，续借本金。2019年7月，交押的房屋面临拆迁，原、被告签订《协议书》，后于9月15日修补，约定“房由被告以购得的名义办理棚改事宜，被告在收到村统一收房价款559376元后，应立即将款（留出5万元做借款押金），转入原告指定的银行账号”。2019年11月22日，被告收到款项后不按约定退款给原告。同年12月20日，原告申请法院冻结被告名下存款144640元。被告失信违约，根据约定，原告不再负担利息，故应清算如下：截止2020年1月22日，原告先后收到被告借款共计45700元，也先后交付给被告利息共24026.3元，依据双方有关利息免除的约定，原告仅需再归还给被告借款21673.7元；而被告尚留原告的房款及押金共189376元，扣除其应收回借款21673.7元，被告应归还给原告尚余167702.3元，并且赔偿损失。 被告辩称，我不同意归还原告房款及押金。2005年7-8月份，我帮原告花9700元在洪沟头村从村民孙成聚手中购买房屋一处。2015年原告联系我帮他卖房，卖价4万元，但最多只有出到2万元的。后来原告向我陆续借款，并于2015年7月10日将房产手续交押给我，共借款大约5万元,并约定利息。2017年3月15日我和原告签订《卖房合同》，原告将案涉房屋以4万元价格卖给我，我给原告转账13000元，余款是给的现金。2019年案涉房屋拆迁，原告的代理人找我要房产证、土地证，打了我，我儿子脑子不太好，把他吓着了，我一看要出人命了，就把房产证、土地证给了他，我认为原告的代理人就是邹福顺，所有的事情，包括约定、协议签名都是他经办的。后来我与原告签订了《协议书》，房屋拆迁时村委给我559376元，我将其中38万多元通过转账方式给付原告，还给他现金31000元，因为原告没把借款 还给我，所以我没有把剩下的钱给原告。 围绕诉讼请求当事人依法提交了证据，对原告提交的《协议、证明》1份、《借款条》1张、《证明》13份、《协议书》1份、《证明及补充协议》1份，《证明、约定》1份，莱州农村商业银行股份有限公司存单1张、本院（2019）鲁0683财保112号民事裁定书、诊断证明书、收条等证据的真实性，被告不提异议；对被告提交的借条及个人活期存款存入凭证各1张，《证明》3份，《卖房合同》1份，洪沟头村村民委员会出具的证明1份、《房屋拆迁安置协议》1份、《协议书》2份的真实性，原告不提异议；对莱州市程郭镇洪沟头村民委员会（以下简称洪沟头村委）提交的《卖房契》、纳税凭证、土地证、房产证等证据复印件，双方均不提异议，对上述证据本院均予以确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年5月30日，原告经被告联系，以9600元的价格购买了坐落于莱州市程郭镇洪沟头村村西头的村民孙成聚名下的北房三间、南屋两间，各方签订《卖房契》，洪沟头村委在《卖房契》上加盖公章，原告的兄弟即本案的委托诉讼代理人邹福强代签字，被告作为证明人签字。2004年原告向莱州市程郭镇财政所交纳房屋买卖契税144元。 2015年7月10日，原告向被告借款20000元，约定借款期限至当年9月10日，按月利率4.25%计息1700元，本息共计21700元，原告以其购买的上述房产担保，并将相关产权手续交押给被告，逾期，则此后按每日计付万分之十息，并付违约金（借款的百分之二十），双方签署《借款条》。 2015年9月10日，被告收到还款1700元（实为利息），原告续借本金20000元，约定借期至当年11月30日前，自9月11日起每月计付利息800元，原告继续以房产担保，逾期的责任按原《借款条》，双方同时约定，若在上述30日前付息后，续借期，借期能累计满二年以上，那上注的息1700元及日后的（包括新增借款）利息，均先按写的数额收付，但，凡是超出月利率百分之一的利息最终清退借款时全部退还给原告，双方签署一份《证明》。 2015年11月29日，被告收利息2136元（自9月11日至11月29日，80天，每天按26.7元计），原告续借20000元至春节前，其他担保、违约责任等按原《证明》，双方又签署一份《证明》。 2016年1月27日，被告收到利息1575.3元（2015年11月30日至2016年1月27日，59天，每天26.7元），约定原告续借20000元至同年4月9日，利息1000元，其中2016年1月28日至3月8日利息200元，3月9日至4月9日，月息800元，其他约定按原《借款条》。同年4月9日，被告收到利息1000元，约定原告续借本金20000元至8月10日，按月利率1.5%计算利息，其他约定按原《借款条》。 2016年5月22日，双方约定上述借款延期至9月10日，月息1500元（每月300元，共5个月），同时原告又向被告借款5000元（此前的部分利息借回），约定到期利息275元（每月75元，共计3个月20天）。被告签署《证明》。2016年9月10日，被告收到上述25000元的借款利息1775元，双方约定续借本金25000至2017年3月11日，月利率仍为1.5%，每月利息375元，其他约定按原《借款条》。2017年3月11日，被告收到6个月利息2250元，原告续借本金25000元至9月12日，利息仍按月利率1.5%计算，其他约定不变。 2017年3月15日，原、被告签订《卖房合同》，约定价款40000元，收清房款同时交付原房二证（房产证、土地证）、房钥匙，并附《卖房契》。该《卖房合同》于2019年7月被双方签署《协议书》确认无效。 2017年7月11日，被告收到6个月利息2250元，约定原告续借本金25000元至2018年3月13日，其他约定不变。 2018年3月13日，被告王增元收到6个月利息2700元（2017年9月13日至2018年3月13日），原告续借本金30000元（已包括了今日前所有的未收回的借条之款）至9月14日止，还本付息（按月利率1.5%，每个月450元），双方签署《证明》。 2018年3月14日，双方又签署1份《证明》，载明本金20000元及利息9600元，都不需要还（本息合计29600元，作为借款本金，被告又加息400元，与前述本息累计30000元，作为原告的出借本金），约定月利率1.5%，借期至9月14日止，到期日本息合计32700元。该《证明》已被双方于2019年7月签署的《协议书》确认无效。 2018年9月，被告收到6个月利息2700元（3月14日至9月14日），原告又续借本金30000元，期限6个月，利率不变，双方签署《证明》。 2019年3月14日，上述借款延期3个月至6月15日，其他约定不变，双方签署《证明》。2019年4月，双方又约定将3月14日的《证明》中的还款时间改为2019年9月15日，增加3个月期限，到期利息5940元，其中3万元本金按月利率1.5%计算利息为5400元，2700元本金按年利率20%计算利息为540元。 2019年4月8日，洪沟头村委与被告王增元（孙成聚）签订《房屋拆迁安置协议》，约定将案涉房产、土地交给村委进行拆迁，拆迁宅基地面积共计165.2平方米，村委给予房主安置楼房。2019年5月8日，洪沟头村委验收案涉房屋及附属设施，并给被告王增元出具验收单。 2019年7月，为了配合村里棚改工作顺利进行，又不失去房屋对甲方（王增元）投资的保障，也要保障乙方（邹福顺）的权益，原、被告签订《协议书》，约定由甲方以顶账而买得房屋的名义（今备拟签了“2017年3月15日的卖房合同、证明”及2018年3月14日的证明均无效，此仅为表面理顺，而无其它任何效力，若村里未提要，就不需要出示）来出面办理相关棚改事宜，具体约定：一、甲方仅是名义上的房产权人，实际房产权人是乙方，故与此房棚改相关的权益都应归乙方所有，甲方不能以任何理由向乙方收要利益。二、此房二证全，受法律保护，应与其它二证全的房同等对待，否则，甲方应拒绝此房棚改。三、乙方接受村统一收房价(土地证上的面积165.2平，按每平3200元计为528640元；拆迁安置费等款项29736元；拆房奖1000元）共计559376元须在三日内全部到甲方的银行帐户，且甲方应立即将此款（留下10万元来做为保障原借款的押金，甲方应即时出写收押金条）转入乙方在农商行(农信社)的帐号90××××××，并及时通知乙方(甲方也可提前联系乙方一起去银行办)，并由乙方出写收据(甲方只有凭此收据）才可对外交出房二证……五、按上约完成棚改后，乙方即给甲方15000元(其中含上述拆房奖1000元，若无此奖款，则减除)。若甲方在三日内未与村委达成上述第三条，乙方可随时返还原借款及实借日期的利息来解除上述及此外与甲方的全部合同、协议，则甲方应即无任何条件地退乙方押的房产手续。 2019年7月25日，被告向原告在莱州农村商业银行股份有限公司账户存款13000元。同日，原告给被告出具《借条》，约定利息按年利率百分之二十计，期限5个月。 2019年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《证明及补充协议》，主要内容：甲方在今日收到乙方（2019年4月“证明”中述的)利息5940元，原本金仍续借（从明天9月16日至12月16日），利率仍按原约定。另，双方同时对今年7月签的“协议书”修补如下：甲方先收（注：今已收到）乙方交的押金现款14000元(后注：此押金是乙方不能暗自越过甲方去接收拆迁补偿款)。第三条中的“10万元变改为“5万”元。第四条(因今已结算）内容全作废。第五条中的“15000元”变改为“1000元”。除前述外，其它均按原来。另，甲方应将上述押金14000元退给乙方。 2019年11月21日，因原告（乙方）前天通知被告（甲方）乙方要赎回押在甲方的购房手续，但甲方在仍未找到（也可能丢了），给乙方造成了不应有的麻烦及损失，双方签署《协议、证明》，约定：“甲方在今日之前借给乙方的全部款从今日开始不再计付利息，且全部借款（无论此前约定的在何时还，都更改）均由乙方免费使用7个月（即：甲方在今日之前借给乙方的全部款在2020年6月21日乙方仅还本金即可）。”同日，原、被告还签署一份《证明》，主要内容：甲方邹福顺与乙方王增元又虚拟了2017年3月15日《卖房合同》（此为了保障房对借款的完善保障，此合同纯属虚构，无效，房屋所有权仍属甲方），有关事宜按双方2019年7月的《协议书》及2019年9月15日的《证明》及《补充协议》中“双方对今年7月签的协议书修补如下的内容约定执行。” 2019年11月22日，双方又签署1份《证明、约定》，约定“2019年11月21日之前的借款利息均免除，之后的利息按昨天的《协议、证明》办理。” 同日，被告将案涉房产手续交给洪沟头村委，同时依其与村委签订的《房屋拆迁安置协议》，取得安置楼房面积及临时住房补助费及拆迁费29736元。然后，经洪沟头村委同意，被告与任庆芳、李艳丽分别签订《协议书》，按村委拆迁置换方案，将因改造拆迁房屋面积45.2平方米应置换的安置楼房转让给任庆芳，得转让款144640.00元；将拆迁房屋面积120平方米的应置换的安置楼房转让给李艳丽，得转让款384000元。同日，被告收到李艳丽、任庆芳房款、村委拆迁安置费29736元及奖励1000元，合计559376元。被告只将其中384000元转给原告。 前述原、被告之间的所有书面材料，邹福顺的签名均系邹福强代签。被告认为原告的代理人邹福强就是邹福顺，所有的事情都是他经办的。经查，邹福顺日常以捡拾垃圾为生，患有酒精性心肌病（心功能III级）、高血压病3级、急性支气管炎等疾病，表达意思较为困难，其在接受本院询问时，陈述了其买房并由兄弟邹福强代为办理诉讼等事宜。 庭审中，双方同意解除民间借贷关系，一并结算借款本息。原告主张借款分两部分即最初的借款本金20000元及后借一笔13000元，后期借款本金由20000元增至32700元，是为了能够续借，在被告没有实际给付两笔5000元及2700元的情况下，虚加的本金。被告则称，实际给付原告两笔5000元，故本金由20000元增至30000元，给付的两笔5000元全是现金，其中有部分是原告给的利息，自己又从家里拿了部分现金，另2700元是原告应付的利息转为本金。 被告曾主张以40000元价格从原告处购买案涉房屋，案涉房屋拆迁利益应归其所有，原告应返还已收款项，当庭表示反诉，但未提交书面反诉状。原告则称，被告转款13000元是借款，有借款条为证据；双方签订的卖房合同是虚构的，其并没有收到房款40000元，有此后双方签署的协议为证；因为被告一直不拿出房产手续，原告无法参与房改，被告趁人之危，提出并签署卖房合同。 洪沟头村村委曾反映，旧村改造时，非本村村民只补偿房屋，而不补偿宅基地。原、被告二人欺骗集体，骗取村民享受的权益，骗取集体的补偿款。原告则称，村委对其购买房屋，实际取得补偿知情，办理拆迁手续时原告一直在场，而且当时买房时，村委也加盖公章，原房主不反悔，房屋的权益当然归购房人所有。 被告还主张除转给原告384000元外，还在洪沟头村委门前给原告现金31000元，原告不认可，被告对其主张没有提供证据证明。 被告主张系受原告胁迫，签订免除利息的协议，原告不认可，被告没有提交证据证明。 本院认为，本案争议的焦点有：一是原告主体是否适格；二是被告占用的案涉房屋拆迁补偿等相关利益是否应当返还原告；三是原告应偿还被告借款本息的数额。 关于焦点一，虽然原告所有的签名、经手手续，均系其弟弟即本案的诉讼代理人邹福强办理，被告表示不认识原告，但原告本人和邹福强到法庭反映买房及委托诉讼情况，原告对本案的事实及起诉均不提异议，故本案原告的主体适格。 关于焦点二，根据现有证据，案涉房屋是原告购买且交纳契税，原告是案涉房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，房屋拆迁补偿款等相关利益应当归原告所有。原告要求被告扣除借款本息后，返还多占有的拆迁补偿款等拆迁利益，符合法律规定及约定，应予支持。同时，因被告违约，未按约定及时返还原告拆迁补偿利益，应赔偿占用原告资金的利息损失，酌定按起诉时一年期贷款市场报价利率计算利息。另，原告要求被告按2019年9月15日签署的《证明及补充协议》的约定返还押金14000元，应予支持。经计算，被告应将占有原告的拆迁安置补偿利益188376元（计算方式：559376元+押金14000-奖励1000–已付款384000）返还给原告，并自2019年11月22日起计付利息损失。 被告主张2017年3月15日以4万元价格购买原告房屋，其中现金付13000元房款，但13000元系借款的性质已由双方签署的《借款条》明确，且给付时间为2019年7月25日，被告的主张显然无理。况且，之后双方又多次确认《卖房合同》是虚拟的，诉讼过程中，被告也表示，原告可以要回去，但应要给其高利息。因此，被告的上述主张不成立，本院不予支持。被告主张除转账给付384000元外，还给付现金31000元，没有证据证实，本院亦不支持。 被告主张没有收到原告押金14000元，与双方签署的《证明及补充协议》矛盾，本院不予支持。 关于焦点三，原、被告之间的民间借贷合同成立、有效。借款时，原告提供房产作为担保，后又签订《卖房合同》，其实质是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保。本案审理期间，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2020年8月20日修正，因系之前受理的案件，本案仍依据“2015年的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》”（以下简称《2015规定》）处理。 原、被告发生借贷期间，存在续借，并将前期借款本息结算后，计入后期借款本金，并重新出具借款凭证的情形。按照《2015规定》，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。 本案中，2019年11月22日，双方约定“2019年11月21日前借给原告的利息均免除，之后的利息按昨天的协议、证明办理”，对于上述约定中的“利息均免除”的范围，双方意见不一致，双方约定不明，但从字面意思看，2019年9月15日之前已结算支付的部分利息，不存在“免除”之说，应理解为2019年9月16日起至11月21日期间的利息免除，不再计付。故原告主张按该2019年11月21日的《协议、证明》、22日的《证明、约定》，要求被告退还自最初借款起收取的全部利息，不予支持。但根据《2015规定》，期间约定年利率超过36%的已付利息，属于不当得利，被告应当返还。经查，2015年7月10日至9月10日的最初借款为20000元，期间约定月利率4.25%，自9月11日至11月29日约定月息800元，自11月30日至2016年1月27日约定日息26.7元，自2016年3月9日至4月9日，按800元计息。上述期间内，原告所付利息均超过法律规定，经计算，超付利息1694.04元（1700元+2136元+1575.3元+800元-20000元×36%÷365×229），被告应返还原告。 根据双方于2019年11月21日的约定，因被告给原告造成不应有的麻烦及损失，2020年6月21日前不计利息，上述约定是双方自愿，且不违背法律，应为有效。 根据双方的书面材料，借款最终确定借款本金32700元，经审查，对于借款本金由最初的20000元增至30000元，之后又增至32700元，具体过程原、被告陈述不一致，但结合双方的交易习惯，被告的陈述较为合理，本院予以采纳。本案最终确定的借款本金32700元中的利息数额不能确定，但根据双方的约定，该情形不影响本案的处理结果，也不违反法律规定，故在最终结算时原告应给付被告该32700元。 本案中另一笔2019年7月25日的13000元借款，因利息没有结算，依据前面的约定，该笔借款与前一笔借款按同样的标准处理，该笔借款在2020年6月22日前不应计付利息，原告只需偿还借款本金13000元。 综上，据双方发生民间借贷期间内的约定及当时的法律规定，计算至2019年11月22日，被告应得借款本息44005.96元（32700元+13000-利息1694.04）。 被告主张系受原告胁迫，签订免除利息的协议，没有证据证明，本院不予支持。 综上，案涉房产拆迁安置补偿利益，应归原告所有，双方同意解除民间借贷关系，在扣除被告应得借款本息后，被告应退还原告144370.04元（188376元-44005.96元），其不退还，侵害了原告的合法权益，构成不当得利。原告要求返还并赔偿损失，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十六条、2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条、第三十二条、《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告王增元于判决生效后十日内给付原告房屋拆迁补 偿利益144370.04元，并支付利息（以144370.04元为基数，按起诉时的一年期贷款市场报价利率4.15%，自2019年11月22日起计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3634元，由原告负担487元（已交纳），被告王增元负担3147元（限判决生效后七日内交纳本院）；申请费1243.2元，由原告负担166.5元，由被告负担1076.7元（此款原告已交纳，限被告于判决生效后七日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉 于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  郑学东 人民陪审员  綦明海 人民陪审员  侯振瑞 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  吴玲慧