上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23829号原告(反诉被告)：上海沃弗商业投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陶侃，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪积炯，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华符影院投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：孙道湧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。原告上海沃弗商业投资管理有限公司诉被告上海华符影院投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案及反诉原告上海华符影院投资管理有限公司诉反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪积炯、高逸清，被告委托诉讼代理人陈卫民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海沃弗商业投资管理有限公司诉称：原告与杭州华大影院投资管理有限公司于2010年12月31日签订了关于上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼401、402室的《委托经营协议》；2014年6月27日，原、被告与杭州华大影院投资管理有限公司协商一致，三方签订《委托经营协议主体变更协议》；2014年10月29日，原告与被告另行签订了《委托经营补充协议》，原告将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B、401、402室的场地委托给被告经营管理。被告应按时交付协议约定的各项应付费用，包括合作金、物业管理费、水电费等。协议签订后，被告屡次违约，原告多次督促被告履行合同义务，但被告始终不能按约履行。因被告欠付各款项的行为严重侵犯原告的合法权益，原告于2017年8月17日向被告发送解约函，告知被告解约事宜。该函件于2017年8月18日签收。故原告起诉(1)要求确认原、被告签订的《委托经营协议》、《委托经营协议主体变更协议》、《委托经营补充协议》于2017年8月18日解除，要求被告立即迁出并交还上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B、401及402室房屋。(2)要求被告支付拖欠的2014年10月至2014年12月、2015年10月至2015年12月、2016年1月至2017年8月的租金共计人民币7,490,000元。(3)要求被告支付拖欠的2014年5月至2014年12月、2015年7月至2015年12月、2016年1月至2017年8月的物业管理费人民币2,321,050.80元。(4)要求被告支付拖欠的2015年7月16日至2017年9月1日、2017年12月1日至2018年2月28日的电费人民币745,147.75元。(5)要求被告支付拖欠的2015年7月16日至2017年9月1日、2017年12月1日至2018年2月28日的水费人民币58,195.71元。(6)要求被告支付逾期付款利息(以诉讼请求2-5项钱款总额人民币10,614,394.26元为基数，自2018年3月1日起算，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至实际清偿之日)。(7)要求被告支付违约金人民币1,800,000元。(8)要求被告支付场地占用费，按每月人民币300,000元的标准自2018年1月起计算至被告实际交还房屋之日止。原告提供了以下证据：一、《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》，证明原告自2009年8月20日起享有对上海市黄浦区外马路XXX号的经营权。二、《委托经营协议》，证明原告于2010年12月31日将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼401、402室房屋委托给杭州华大影院投资管理有限公司进行经营，期限为2011年1月1日至2018年12月31日，并约定了收益分配及支付的方式、违约责任等。三、《委托经营协议主体变更协议》，证明原告同意杭州华大影院投资管理有限公司将涉案场地的经营权转让给被告，由被告享有并承担《委托经营协议》项下的所有权利义务。四、《委托经营补充协议》，证明原告与被告约定将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B、401、402室的场地委托给被告经营管理，将委托经营期限改为2014年5月1日至2020年5月31日，并更改了相应的委托经营收益分配、支付方式等。五、支付凭证6份，证明被告向原告支付了2015年1月(25万元)、2015年5月(25万元)、2015年6-7月(50万元)、2015年7-8月(35万元)、2015年9月(15万元)、2015年10月部分(10万元)的保底合作金和2015年1-6月的物业管理费。六、发票五份及相应的收费通知单和快递签收单，证明被告向原告支付了2017年9-11月的场地费、物业管理费和水电费，以及2017年12月的场地费和物业管理费。七、2014年10月至2017年7月、2018年1月、2018年2月的收费通知单共36份和相应的快递签收单，证明原告每月月初或月末向被告发出当月的收费通知单和租户能耗结算表，由被告工作人员签收。原告已经尽到了就被告欠款部分的通知付款义务，被告清楚应付金额。八、2015年8月至2018年2月的租户能耗结算表共32份，证明被告2015年7月16日至2018年2月28日期间的水、电使用量。九、上海市电影放映许可证、上海市公共场所卫生许可证、食品经营许可证，十、上海申江怡德投资经营管理有限公司(物业)、原告因被告经营活动中出现的违规操作和危险行为与被告之间的沟通函和联系单，十一、被告承接的婚宴等活动规划和采购清单，十二、被告2016年1月至2017年2月每月因其经营活动中的餐饮服务向原告申请兼职人员入场的申请表，证明被告在原告提供的涉案场地内一直正常经营。十三、2015年7月14日催款函、2016年3月14日函、2016年5月25日汉、2016年9月5日催款函、2016年10月14日律师函、2017年7月5日律师函、2017年8月1日告知函，证明原告就被告欠付事宜多次向被告催收，但被告一直未支付。十四、解约函及快递签收单，证明原告于2017年8月17日向被告发出律师函，告知被告解约事宜。2017年8月18日该律师函被成功签收。十五、协议书，证明原告和被告于2017年8月31日签订协议书，约定被告使用委托经营场地至2017年12月31日，并约定了场地费及相关费用支付方式，被告在涉案场地经营至2018年1月。十六、(2019)沪0101民初9300号民事裁定书，证明上海市黄浦区人民法院认为原、被告间名为委托合同关系，实为房屋租赁关系。十七、物品清单表14份(附照片)，证明2019年6月4日，物业负责人和被告对被告遗留在涉案房屋内的剩余物品进行了清点，由被告法定代表人签字确认。十八、货物出门证9份(附照片)及快递签收章，证明被告已于2019年7月1日至2019年7月5日、2019年7月31日将剩余物品搬出。被告上海华符影院投资管理有限公司辩称：系争房屋无产权证，故双方的租赁合同系无效合同，原告的诉讼请求无事实和法律依据。诉请2-5，因房屋无产权，原告无权主张租金、物业费、水电费，原告并非适格的主体。其中诉请2，被告不存在拖欠租金的情况，租金支付情况以被告提供的证据为准，如有拖欠，由法院判断；诉请3-5，除被告搬走的当月水电费可能未付，其他均已付清。诉请6、7，房屋租赁合同有效的前提是原告对相应的场地有产权证，但经调查，该场地并无合法产权证，因双方合同系无效合同，不存在违约金和逾期付款利息，另也不存在同期贷款利率，应为同业拆借利率。诉请8，2017年8月24日双方签订的协议已明确场地使用情况，原告也将场地封锁，2018年1月被告已经无法进入，被告已于2017年底实际迁出系争房屋，系争房屋已由原告控制，故不同意支付房屋占用费。被告对原告提供的证据一至三、无异议。四、真实性认可，但是原、被告签署的合同因四楼房屋无产证所以合同无效，另外原告提供其他房屋的产证掩饰系争房屋无产证事实。五、真实性认可，无异议。六至八、若原告已经对外支付水、电费，要求原告提供相应凭证，但是原告无权主张。九至十二、真实性认可，但是不认可原告证明目的，认可原告具有相应证照，(2017)沪0104民初19772号判决书以及二审判决已经明确了被告在系争房屋内无法为客户提供符合要求的餐饮服务。上述证据反而证明原告未尽到配合被告办理相关手续的义务，另外两份判决书也证明系争房屋无法用于餐饮。十三至十五、真实性认可，双方签订的房屋租赁合同因产权证所以无效。十六、真实性认可，双方为房屋租赁关系。十七、十八、物品清单真实性无法确认。货物出门证，真实性认可。出门证中2019年7月1日被告才将物品搬出不是事实，被告在2017年年底就清场了，最后房屋内仅留存部分沙发，但不能据此认定被告持续占用房屋。被告提供了以下证据：一、付款统计表及付款凭证，证明2014年7月28日至2017年12月6日，被告共支付租金、物业管理费、水电费合计人民币10,130,977.99元。另，被告于2013年11月5日、2014年1月2日分别向原告支付人民币3,500,000元及1,300,000元。二、行政处罚文件，证明在租赁期间，因房屋无产证，导致无法办理相关证照，被告多次遭受行政处罚，无法开展经营，不能达到租赁目的。三、沟通函，证明被告要求退还投资及赔偿损失。原告对被告提供的证据一、真实性没有异议，第2-7项不认可，总价为人民币3,000,000元，确认收到该笔钱款，是用于支付主体变更协议中的人民币3,000,000元，并非是支付房租。第10项不认可，收到人民币1,000,000元，是支付主体变更协议中的人民币1,000,000元。第11项不认可，没有收到。该转账凭证是被告自行制作，无付款凭证，不认可。人民币685,604.20元的发票是原告开具的，但经营项目栏填写的时间是杭州华大影院投资管理有限公司租赁期间，当时由于2014年协议主体变更，杭州华大影院投资管理有限公司和被告支付给原告人民币4,000,000元，被告法定代表人要求原告开具发票才有了这张发票，实际没有对应款项转入原告公司。其余款项均确认收到。另，人民币3,500,000元收到，其中人民币3,000,000元已于2013年11月12日汇入被告法定代表人账户，另外人民币500,000元用于抵充杭州华大影院投资管理有限公司租金欠款；人民币1,300,000元收到，是作为杭州华大影院投资管理有限公司的租金支付的。该两笔款项支付时间均在《委托经营协议主体变更协议》之前，与本案无关。二、除2017年12月29日上海市黄浦区城市管理行政执法局出具的谈话通知书外，真实性均认可，但与本案无关。三、真实性无异议，与本案无关，是反诉原告的单方声明。反诉原告上海华符影院投资管理有限公司诉称：2009年4月30日，上海市黄浦区外马路XXX号房屋所有权人与上海北建华清实业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将上海市黄浦区外马路XXX号房一号仓库、579号二号仓库、601号三号仓库出租给上海北建华清实业发展有限公司，租赁期限自2009年6月1日至2019年5月31日。2009年8月20日，房屋所有权人、上海北建华清实业发展有限公司与反诉被告签订《合同主体变更协议》，约定《房屋租赁合同》项下原承租方变更为反诉被告，反诉被告继承并履行《房屋租赁合同》项下原承租方的所有权利和义务。2010年12月31日，反诉被告与杭州华大影院投资管理有限公司签订《委托经营协议》，约定反诉被告将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼4层房屋委托给杭州华大影院投资管理有限公司进行经营，经营期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止。2014年6月27日，反诉原、被告与杭州华大影院投资管理有限公司签订《关于上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼401、402室的委托经营协议主体变更协议》，约定杭州华大影院投资管理有限公司将前述《委托经营协议》项下所有的权利和义务一并转让给反诉原告。2014年10月9日，反诉原、被告签订《委托经营补充协议》，将委托经营期限调整为73个月，自2014年5月1日起至2020年5月31日止，同时重新约定了保底合作金的金额。上述《委托经营补充协议》签订后，反诉原告投入费用对房屋进行装修改造。由于系争房屋产权等手续不齐备，严重影响反诉原告的正常经营。反诉原告多次与反诉被告沟通，要求反诉被告提供相应的房屋产权证以确保反诉原告取得营业所需证照及实现经营，然反诉被告均未有所作为。系争房屋被政府职能部门认定为违法建筑，反诉原告无法在系争房屋内从事经营活动。双方所签协议实为房屋租赁合同，系争房屋未取得建设规划许可证，反诉原、被告签订的《委托经营协议》及《委托经营补充协议》应属无效。故反诉原告起诉(1)要求确认反诉原、被告双方签订的《委托经营协议》及《委托经营补充协议》无效。(2)要求反诉被告退还履约保证金人民币1,200,000元。(3)要求反诉被告赔偿装修损失人民币5,873,959元。(4)要求反诉被告返还租金人民币3,110,000元、物业管理费人民币409,597.20元。反诉原告提供了以下证据：一、“华大电影会所”改造项目明细、相关工程合同及相关凭证，证明反诉原告投入人民币5,873,959元对系争房屋进行装修。二、租金、物业管理费支付情况统计表、反诉被告开具的租金发票，证明《委托经营协议》项下的保底合作金实为房租，反诉原、被告间实为房屋租赁合同关系，反诉被告已经向反诉原告支付租金人民币3,110,000元、物业管理费人民币409,597.20元。三、上海市黄浦区城市管理行政执法局谈话通知书，证明系争房屋已被政府职能部门认定为违法建筑，反诉原、被告间的租赁关系依法无效。四、涉案房屋租赁合同7份及情况说明一份，证明原租赁单位的人民币1,200,000元定金所有权归反诉原告，反诉被告应承担装修部分人民币3,700,000元给反诉原告。反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司辩称：反诉诉请1，不同意，反诉被告认为合同是有效的，反诉被告提供的是场地。反诉诉请2，不同意，责任在反诉原告。保证金金额确认，已经收取，因合同未约定用途，应用于抵扣欠付租金。反诉诉请3，不同意支付，无依据。反诉诉请4，租金和物业费均不存在合同返还义务。租金金额不认可，物业费金额确认，反诉原告已经支付的租金仅有100多万元，反诉被告在本诉中也提供了相关租金凭证。反诉被告对反诉原告提供的证据一、真实性不认可，不能排除是否后补合同，双方租赁合同合法解除，不存在补偿赔偿。即便需要赔偿，也需要对房屋内的装饰进行区分处理，还需要对剩余装修的残值进行鉴定评估。二、真实性不认可，反诉被告收取的租金凭证与反诉原告提供的证据金额出入较大，需要反诉原告另行举证。三、真实性无异议，对证明内容有异议。现场露台的角落确实是反诉原告搭建，但是与本案涉及的无关。四、真实性无异议，反诉被告认为租赁合同(即《委托经营协议》)合法有效。保证金已经抵扣完毕。反诉被告提供了以下证据：一、《委托经营补充协议》、李文伍出具的证明函，证明反诉原告提出的人民币3,700,000元装修投入和人民币1,200,000元已经抵扣完毕。反诉原告对反诉被告提供的证据一、《委托经营补充协议》的真实性无异议，但不认可合法性，该证据签署时间不存在，存在伪造的嫌疑。其内容违反主体变更协议里的内容，关于外墙改建、硬装修费用等的冲抵没有在反诉原告签署变更协议时告知。证明函没有签名人的身份证、手印，无法证明是李文伍本人签字，不认可合法性，李文伍无权代表公司进行相关事项的确认。就其内容，反诉原告未被告知370万元予以冲抵，120万元杭州华大影院投资管理有限公司早已承诺由反诉原告享受，此后杭州华大影院投资管理有限公司再予以冲抵债务的行为无效。证人证言需证人出庭质证。经审理查明：2010年12月31日，原告与杭州华大影院投资管理有限公司签订《委托经营协议》，约定原告将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼401、402室的场地委托给杭州华大影院投资管理有限公司经营管理。该场地经营面积为1410.21平方米，露台面积865.33平方米。委托经营期自2011年1月1日起至2018年12月31日止。合同第3-1条约定，甲、乙双方约定甲方经营回报每月由保底合作金及税前营业额月度提成及年度提成三部分组成，由乙方支付给甲方，其他收入由乙方所有(除本协议第3-4条约定的年度提成外)。合同第3-2条约定，合作金支付方式如下：每1个月为一个付款期，乙方应于每个公历月的第一日或之前，向甲方支付当月合作金并在收到当期税前营业额提成结算账单7日内支付税前营业额提成。本协议签订之日起算4个月为装修期，即2011年1月1日起至2011年4月30日。装修期间不支付保底合作金及月度提成。首期保底合作金乙方应于本协议签订时同时支付，保底合作金及税前营业额月度提成具体支付方式为：2011年1月1日至2012年12月31日保底合作金为每日每平方米经营面积人民币8元；2013年1月1日至2014年12月31日保底合作金为每日每平方米经营面积人民币9元；2015年1月1日至2016年12月31日保底合作金为每日每平方米经营面积人民币10元；2017年1月1日至2018年12月31日保底合作金为每日每平方米人民币11元。另加税前营业额提成比例为5%。首期保底合作金为2011年5月1日至2011年5月31日的保底合作金，金额为人民币343,151.10元。合同第3-4条约定，具体经营投入及经营管理由乙方负责，包括场地装修、设备购买、日常运营费用等。甲方同意承担场地硬装修费用(不超过人民币叁佰柒拾万元)，其他软装、设备的费用由乙方负责，所有权归乙方。合同第3-5条约定，甲乙双方约定，该经营场地每月每平方米物业管理费为人民币30元(包括露台面积)，每月物业管理费计大写人民币陆万捌仟贰佰陆拾陆元贰角正。首期物业管理费2011年1月1日至2011年1月31日的物业管理费，共计大写人民币陆万捌仟贰佰陆拾陆元贰角正。首期物业管理费应于签订本协议当日由乙方支付给甲方，以后各期的物业管理费由乙方支付。该经营场地的物业管理公司有权因物业实际运作成本的变化而相应的调整该房屋物业管理费。合同第3-6条约定，本委托经营协议履约保证金为大写人民币壹佰贰拾万元整，在签订本协议时由乙方支付给甲方。该保证金不可视为乙方预付的任何经营回报或年度提成，甲方应于委托经营期满，乙方迁空交还房屋并结清所有经营回报或年度提成款项、物业费、电话费、水电费、营业税费等费用后一个月内无息返还乙方。合同第5-7条约定，乙方应按时交付本协议约定的各项应付费用，具体包括保底合作金、月度提成、年度提成、物业管理费等。若逾期交付任何费用的，则每逾期一日，由甲方按月合作金金额的千分之三收取滞纳金，如乙方拖欠合作金或月度提成达14日，则视为乙方自动放弃经营权，构成严重违约，甲方即有权终止本协议以及收回房屋，同时按照本协议5-17条追究乙方的违约责任。合同第5-8条约定，委托经营期内，该经营场地内所有公用事业费，包括但不限于：物业管理费、水、电、电话费、定额税等由乙方经营而产生之费用均由乙方承担，若乙方逾期交付上述公用事业费等由乙方使用而产生至费用，则乙方应按照上述公用事业费征收部门的有关规定支付滞纳金。逾期支付上述公用事业费达30天的，甲方有权视为乙方严重违约。合同第5-15条约定，委托经营期限满或因乙方违约致使本协议提前终止，则乙方须及时将委托经营之场地及甲方提供的设备如数归还，并按附件二交房标准交付时状态还原，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权处理。同时乙方应承担甲方为清除上述物品劳务费和将房屋恢复原状所支付的费用，并承担房屋占用费，房屋占用费为保底合作金按日上浮100%。合同第5-17条约定，本协议中若因乙方原因严重违约情形出现，而甲方单方面提前终止本协议的，或者未经甲方同意乙方擅自提前解除本协议的，甲方均有权收回房屋。同时乙方须向甲方支付相当于6个月合作金金额的违约金(甲方有权选择乙方承担其中任意几项违约责任，但不意味甲方放弃追究乙方其他应承担之违约责任)。同时乙方赔偿3-7条所述甲方投入的硬装修费用(按该协议委托经营年数分摊)。若造成甲方其他损失的，乙方还应负责赔偿(包括但不限于甲方所支付的诉讼费、律师费的费用)。2014年6月27日，原告、被告与杭州华大影院投资管理有限公司签订《委托经营协议主体变更协议》，约定本协议生效后乙方在《委托经营协议》项下所涉及的所有的权利和义务一并转让给丙方享有与承担。协议第二条约定，乙方和丙方必须在2014年7月31日前向甲方一次性付清，2014年1月至4月乙方基于《委托经营协议》拖欠甲方的保底合作金、物业管理费、水电费等，共计人民币1,000,000元。协议第三条约定，本协议签署后，对于乙方在委托经营期间基于《委托经营协议》对于甲方产生的拖欠款项(本协议第二条所涉金额除外)，丙方承诺于2014年7月31日前自愿以现金形式一次性支付甲方人民币300万元；同时，丙方承诺甲方有权在《委托经营协议》剩余期间内在丙方之委托经营场所以消费方式冲抵乙方欠款，限额为人民币350万元。甲方承诺如因甲方原因在《委托经营协议》期满仍未能消费满人民币350万元的，视为甲方自动放弃差额部分。合同第四条约定，乙方按本协议第二条、丙方按本协议第二条、第三条履行完毕后，乙方基于《委托经营协议》对甲方产生的所有欠款结清。2014年10月29日，原、被告签订《委托经营补充协议》，约定原告将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B、401、402室的场地委托给乙方经营管理。该场地经营面积1536.38平方米，露台面积865.33平方米。委托经营期自2014年5月1日起至2020年5月31日止。2014年5月1日至2015年9月30日保底合作金为每月人民币250,000元；2015年10月1日至2018年5月31日保底合作金为每月人民币300,000元；2018年6月1日至2020年5月31日为每月人民币350,000元。协议第3-2条约定，乙方应按时交付本协议约定的各项应付费用，具体包括合作金、物业管理费等。若逾期交付任何费用的，则每逾期一日，由甲方按月保底合作金金额的千分之三收取滞纳金，如乙方拖欠保底合作金达14日，则视为乙方自动放弃经营权，构成严重违约，甲方即有权终止原协议、三方协议及本协议并收回房屋，同时按照原协议及三方协议之约定追究乙方的违约责任。合同签订后，被告未按约支付租金、物业管理费及水电费。原告多次向被告发出收费通知单向其催缴各项费用，未果。原告于2017年8月17日向被告发出律师函，告知因被告严重违约，双方签订的协议于律师函送达被告之日解除，并要求被告归还场地、支付拖欠款项。该律师函于2017年8月18日签收。2017年8月31日，原、被告签订《协议书》，约定被告在满足本协议条件下使用委托经营场地至2017年12月31日。被告承诺于每个公历月的第一日缴付当月场地费人民币100,000元；每个公历月的第一日缴付当月物业管理费人民币68,266.20元；在此期间被告每月足额支付水费、电费。该协议不影响双方针对解除原合同的效力、按照原合同追究彼此违约责任的权利。2019年7月3日至2019年7月31日，被告将场地内物品陆续搬出。另查明，原告确认收到被告于2013年11月5日支付的人民币3,500,000元、2014年1月2日支付的人民币1,300,000元及2014年7月28日至2017年12月6日间支付的人民币8,330,977.99元。其中被告于2014年8月1日、2014年8月4日和2014年8月5日合计向原告支付人民币3,000,000元，原告开具发票三张，经营项目处均载明“保底合作金2012.8-102013.1-12”；2014年9月15日原告开具金额合计为人民币1,000,000元的发票三张，分别为2014年1月至2014年4月的物业管理费和保底合作金合计人民币890,171.72元、2013年12月19日至2013年1月11日和2014年1月12日至2014年2月15日的水电费合计人民币79,477.29元、2014年2月15日至2014年3月15日的水电费人民币30,350.99元，付款人均为杭州华大影院投资管理有限公司。另，原告于2014年12月17日开具金额为人民币685,604.20元的发票，经营项目处载明“保底合作金2012.8-102013.1-12”。再查明，上海市房地产登记簿记载上海市黄浦区外马路579、601、651、653号(董家渡街道750街坊3/3丘)幢号为2号幢，建筑面积8353平方米，总层数为3层。审理过程中，反诉原告申请对系争房屋装修残值等进行评估。经上海同济工程咨询有限公司鉴定：关于4层整体钢结构、露台部分钢结构及玻璃外幕墙，被告未能提供相应的钢结构及竣工图纸，无法进行核实，现场也无法测量，故此部分内容暂未计算如本次司法鉴定；关于露台部分原有的装饰装修部分，现场也已拆除，无法核实具体工作量，故此部分内容暂未计算如本次司法鉴定；关于影院及办公室部分属于一次装修，现场勘察当日被告未主张该部分鉴定，故此部分内容暂未计算如本次司法鉴定；关于空调、消防部分，该部分内容现场真实存在，但被告未能提供竣工图纸，现场空调主机也已拆除，消防部分合同无具体工作内容且未提供竣工图纸，现场无法核实工作内容，故将此部分内容按被告上报价格单列，供法院参考；关于户外音响、LED平板灯现场已拆除，无法核实具体工作量，故将此部分内容按被告上报价格单列，供法院参考。鉴定结论：上海市黄浦区外马路XXX号3楼304B、401、402室房屋装修金额费用为人民币4,064,333元。上海市黄浦区外马路XXX号3楼304B、401、402室房屋装修残值建议：以2015年5月1日(装修结算时间)为起始时间，以被告所述的2017年12月31日搬迁为中止时间，以2020年5月31日为合同终止时间，计算残值率为47.5%，残值金额为人民币1,930,558元(其中装修工程残值人民币1,082,716元、安装工程残值人民币299,794元、钢结构工程残值人民币223,250元、消防工程残值人民币38,000元、空调工程残值人民币114,000元、户外音响残值人民币24,724元、LED平板灯残值人民币1,496元、室外防腐木地板残值人民币146,577元)；以2015年5月1日(装修结算时间)为起始时间，以原告所述的2019年7月31日搬迁为中止时间，以2020年5月31日为合同终止时间，计算残值率为16.42%，残值金额为人民币667,363元(其中装修工程残值人民币374,278元、安装工程残值人民币103,634元、钢结构工程残值人民币77,174元、消防工程残值人民币13,136元、空调工程残值人民币39,408元、户外音响残值人民币8,547元、LED平板灯残值人民币517元、室外防腐木地板残值人民币50,669元)。原告对鉴定报告的真实性无异议。原告认为装修残值应当以2019年7月31日为搬离节点；室外防腐木地板并非是被告施工的，应当另外计算。被告对鉴定报告真实性无异议。被告认为空调部分应当予以调整，该部分内容实际已经发生，但鉴定单位未采纳；装修残值应当以2017年12月31日为搬离节点；装修残值应当以合同无效的情况计算；室外防腐木地板是反诉原告所购买，从其他包房内拆除后再铺设的。另，反诉原告申请对系争房屋租金予以鉴定，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对此说明：因标的物未取得任何合法权属凭证，估价对象缺乏评估所需必要材料，不具备评估租金所需的基本条件。本院认为：本案争议焦点在于：一、原、被告间签订的《委托经营协议》、《委托经营主体变更协议》及《委托经营补充协议》是否予以解除或属于无效；二、合同无效或解除的相关责任和法律后果如何确定。对此，具体阐述如下：一、关于《委托经营协议》、《委托经营主体变更协议》及《委托经营补充协议》的效力认定原、被告签订的《委托经营协议》、《委托经营主体变更协议》及《委托经营补充协议》约定被告每月按照保底数额向原告支付钱款，且具体涉及经营的证照办理由被告负责，该约定与委托经营性质有悖，协议中相关条款约定应属租赁性质，故原、被告间实质为租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现双方均确认上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B室房屋拥有合法产权手续、401、402室及露台房屋无产权手续。故原、被告间签订的《委托经营协议》、《委托经营主体变更协议》及《委托协议补充协议》中涉及304B室房屋部分的合同内容有效，涉及401、402室及露台房屋部分的合同内容无效。就304B房屋部分的合同，现原告以被告拖欠保底合作金、物业管理费和水电费为由行使解除权。被告主张其不存在拖欠费用的情况，2013年11月5日支付的人民币3,500,000元，2014年1月2日支付的人民币1,300,000元，2014年8月1日、2014年8月4日和2014年8月5日向原告合计支付的人民币3,000,000元，2014年11月28日原告出具的金额合计人民币1,000,000元的发票三张，以及2014年11月30日有关人民币1,800,000元的转账凭证(附含金额为人民币685,604.20元发票一张)，以上款项均是被告向原告支付的保底合作金、物业管理费和水电费。就被告付款金额，本院逐一分析如下：1、关于2013年11月5日支付的人民币3,500,000元及2014年1月2日支付的人民币1,300,000元，该两笔款项均于签订《委托经营协议主体变更协议》前支付，被告租赁期限尚未开始，故对被告主张系用于支付其租赁期间租金的意见，本院难以采信。2、关于2014年8月1日、2014年8月4日和2014年8月5日被告合计支付的人民币3,000,000元和2014年11月28日原告出具的金额合计人民币1,000,000元的发票三张。根据原、被告与杭州华大影院投资管理有限公司签订的《委托经营协议主体变更协议》第二条和第三条的约定，被告与杭州华大影院投资管理有限公司须向原告支付人民币3,000,000元和人民币1,000,000元，用于解决杭州华大影院投资管理有限公司基于《委托经营协议》对原告产生的拖欠款项。根据《委托经营补充协议》，被告的租赁期限自2014年5月1日起，现原告开具的发票中经营项目显示上述款项均是用于支付2014年4月30日前产生的保底合作金、物业管理费和水电费，被告和杭州华大影院投资管理有限公司向原告支付人民币3,000,000元和人民币1,000,000元的行为与《委托经营协议主体变更协议》的约定相符，故本院难以认定该两笔款项系用于支付被告承租期间的保底合作金、物业管理费和水电费。3、关于2014年11月30日人民币1,800,000元的转账凭证(附含金额为人民币685,604.20元发票一张)。该转账凭证是被告自行制作，现原告否认收到过该笔钱款，被告未提供对应的支付凭证，且原告开具的发票经营项目处载明的“保底合作金2012.8-102013.1-12”，该时间段并非被告承租期间，故对人民币1,800,000元的转账凭证，本院不予认可。另，虽涉及401、402室及露台房屋部分的合同无效，但鉴于被告实际使用了系争房屋，仍应按合同约定的标准支付保底合作金和实际产生的水电费。综上，结合被告实际支付情况及原告开具的发票，被告未按时足额支付2015年7月17日至2017年9月1日、2017年12月1日至2018年2月28日的水电费；2014年10月至2014年12月、2015年10月至2017年8月的保底合作金；2014年5月至2014年12月、2015年7月至2017年8月的物业管理费。对被告辩称不存在拖欠费用的意见，本院不予采信。被告未按协议约定支付保底合作金、物业管理费和水电费，原告有权行使解除权。双方就涉及304B室房屋部分的合同应当予以解除。本院依法确认合同解除时间为原告解除通知送达被告之日。二、合同部分无效、部分解除后的相关责任及后果处理首先，关于导致合同部分无效、部分解除的责任方面，涉及304B室房屋部分的合同，合同解除系因被告未按约支付保底合作金、物业管理费和水电费，导致合同部分解除的责任在于被告，应由被告承担相应的后果。涉及401、402室及露台房屋部分的合同，原告作为出租人应清楚房屋的性质，在明知系争房屋401、402室及露台房屋无合法产权手续的情况下，仍将系争房屋出租给被告，对合同无效负主要责任，被告在签订合同时未履行核实房屋是否具有适租条件的审慎义务，对合同无效负次要责任。其次，关于合同违约责任及损失的认定。涉及304B室房屋部分的合同，原告作为守约方有权要求被告支付相应的欠付款项并承担违约责任。关于逾期付款滞纳金和违约金，本院依法根据实际支付情况、304B室房屋面积及实际使用情况确定。合同解除后，被告未按合同约定交还房屋的应当支付房屋占用费及占用房屋期间产生的水电费。关于交房时间，被告未提供证据证明其已于2017年12月31日搬离，亦未提供证据证明该日后系争房屋由原告控制，且根据原告提供的货物出门证，被告于2019年7月31日前仍在搬离系争房屋内物品，故对被告辩称其已于2017年12月31日交还房屋的意见，本院不予采信。本院依法确认房屋交还时间为《货物出门证》最后记载时间，即2019年7月31日。就反诉被告要求赔偿装修损失一节，本院综合考虑房屋面积、房屋使用时间和剩余租期、当事人过错程度、附着的装饰装修对于出租人具有一定的再利用价值等因素，酌情确定。涉及401、402室及露台房屋部分的合同，因被告实际使用房屋，原告主张要求按合同约定标准支付保底合作金、水电费至被告实际搬离之日，于法无悖，可予准许。关于物业管理费，物业管理费应针对合法建筑收取，现401、402室及露台房屋无合法产权，故对该部分物业管理费，本院不予支持。原告就其收取的2015年1月至6月、2017年9月至12月物业管理费中涉及401、402及露台房屋的部分应退还被告。就租金、物业管理费逾期付款滞纳金和违约金一节，因该部分合同无效，原告主张租金、物业管理费逾期付款滞纳金和违约金缺乏法律依据，本院不予支持;就水电费逾期付款滞纳金，因被告逾期支付对原告造成损失，本院予以支持。就装修损失一节，因导致合同部分无效，双方均存在过错，本院依据双方过错程度酌情认定由原、被告各负担60%、40%。其中关于钢结构和消防工程，鉴于现场实际存在相关工程，由本院酌情确定；关于空调工程、户外音响和LED平板灯，因现场已拆除，无法核实工程量，本院难以支持；关于室外防腐木地板，被告未充分举证证明该部分工程为其施工，本院不予支持；关于残值周期，就被告实际搬离日期上文已作认定，此处不再赘述，残值周期应以2019年7月31日为计算依据。另，关于保证金，原告提供的《证明函》属于证人证言，证人未庭作证的，不得作为认定本案事实的根据。就其内容而言，该《证明函》表明2014年6月27日三方签订的《委托经营协议主体变更协议》明确：1、叁佰柒拾万的硬装投入补偿，已在杭州华大影院投资管理有限公司和沃弗公司2011年8月26日签署的《委托经营补充协议》中得到明确，抵充2011年1月至2011年4月底的保底合作金及月度提成；2、壹佰贰拾万元的履约保证金均已在2014年6月27日三方同时签署的《委托经营主体变更协议》中明确，抵充2011年到2014年4月间的经营欠付。而《委托经营协议主体变更协议》仅约定由被告和杭州华大影院投资管理有限公司向原告支付人民币3,000,000元和1,000,000元以抵充杭州华大影院投资管理有限公司委托经营期间(即2014年4月底前)的欠款，并未约定保证金抵充事宜。故，对《证明函》内容，本院不予采信。因涉及401、402室及露台房屋部分合同无效，该部分保证金应退还被告，涉及304B房屋部分保证金，可用于抵扣被告欠付款项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海沃弗商业投资管理有限公司与被告上海华符影院投资管理有限公司签订的关于上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B、401、402室的《委托经营协议》、《委托经营协议主体变更协议》及《委托经营补充协议》中涉及304B室房屋部分合同于2017年8月18日解除，涉及401、402室及露台房屋部分合同无效。二、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付至2017年8月31日的租金及场地占用费计人民币7,490,000元。三、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付至2017年8月31日的物业管理费人民币128,693.40元。四、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付至2018年2月28日的电费人民币745,147.75元。五、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付至2018年2月28日的水费人民币58,195.71元。六、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付逾期付款利息，以人民币1,305,024.02元为本金，自2018年3月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。七、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付违约金人民币94,560.13元。八、被告上海华符影院投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海沃弗商业投资管理有限公司支付场地占用费，按每月人民币300,000元标准，自2018年1月1日起支付至2019年7月31日止。九、上述款项由被告上海华符影院投资管理有限公司于原告上海沃弗商业投资管理有限公司处的涉及上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼304B室房屋的保证金人民币63,040.08元抵扣，不足部分由被告上海华符影院投资管理有限公司按上述支付日期向原告上海沃弗商业投资管理有限公司继续清偿。十、驳回原告上海沃弗商业投资管理有限公司其余诉讼请求。十一、反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告上海华符影院投资管理有限公司返还涉及上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼401、402室及露台部分合同的保证金人民币1,136,959.92元。十二、反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告上海华符影院投资管理有限公司返还物业管理费人民币644,811元。十三、反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告上海华符影院投资管理有限公司支付装修赔偿款人民币316,149元。十四、驳回反诉原告上海华符影院投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币136,696元，由原告上海沃弗商业投资管理有限公司负担人民币29,597元，被告上海华符影院投资管理有限公司负担人民币107,099元。反诉案件受理费人民币42,720元，由反诉原告上海华符影院投资管理有限公司负担人民币30,900.40元，反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司负担人民币11,819.60元。保全申请费人民币5,000元，由被告上海华符影院投资管理有限公司负担。司法鉴定费124,488元，由反诉原告上海华符影院投资管理有限公司负担人民币72,730元，反诉被告上海沃弗商业投资管理有限公司负担人民币51,758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟二〇二〇年十二月十八日法官 助理  虞扬扬书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……