山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1321民初2614号 原告：赵玲祥，男，1979年6月29日出生，汉族，居民，住沂南县。 委托诉讼代理人：赵宇，沂南依汶法律服务所法律工作者。 被告：冯其良，男，1966年02月18日出生，汉族，教师，现住沂南县。 第三人：聂丽，女，1986年2月6日出生，汉族，居民，住沂南县。 委托诉讼代理人：孙存才，山东界湖律师事务所律师。 原告赵玲祥与被告冯其良、第三人聂丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玲祥及其委托诉讼代理人赵宇，被告冯其良，第三人委托诉讼诉讼代理人孙存才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵玲祥向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认冯其良与赵玲祥父亲赵建国签订的宅基地转让协议书为无效协议；2.本案诉讼费用由冯其良承担。事实和理由：2006年3月27日，赵玲祥之父赵建国将沂南县界湖街道前中疃村新划给赵玲祥的宅基地转让于冯其良并签订协议。该行为系赵建国个人行为，未经村委会依照法定程序同意也未征得赵玲祥同意，且违反法律禁止性规定。冯其良系城镇居民也并非本村集体经济组织成员。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条之规定，请求法院查明事实依法维护赵玲祥的合法权益。 冯其良辩称，一、赵玲祥是否有权诉讼。签订的协议属实。 但是协议是和赵建国签订的，宅基地是赵建国的，赵玲祥无权起诉。如果赵玲祥主张宅基地属于自己，需要拿出证据，因为协议书载明宅基地是赵建国的。如果赵玲祥以赵建国继承人的身份起诉，需要证明自己是赵建国唯一继承人，或者其他继承人声明放弃继承权或者其他代理人授权赵玲祥诉讼。二、两份协议都有赵玲祥签字同意并捺印。协议书是前中疃村委会统一印制的格式，有村委会的印章。三、签订协议书之后赵建国应该按照协议提供正式的宅基地手续，但是赵建国没有提供。当时的证人聂某是村委书记，答应帮助办理宅基证，所以我花费22000元打好地基、垫好路面准备第二年建房，后聂某身亡，我催促赵建国提供宅基证，但是宅基证一直没有办理。所以我通过证明人杨树全联系赵建国退钱，我把宅基地返还给赵建国，赵建国退回已付款项、补偿打地基、垫路费用，但是赵建国拒绝，原因是钱用于给赵玲祥盖房子没有钱退，赵建国说若我不想要的话可以转让给别人。后来赵建国去世，去世之后我就没有再处理。2009年4月份涉案宅基地转让给北村杨彦伟，杨彦伟又将宅基地转让给前中疃村聂学贵。因为涉案的标的物不在我手中，不应当对我进行单独诉讼，应该驳回对我的起诉。 聂丽辩称，请求依法驳回赵玲祥的诉讼请求，并依法确认涉 案楼房归第三人聂丽所有。 聂丽向本院提出如下请求：1.请求依法确认赵玲祥与冯其良争议的涉案楼房归第三人聂丽所有；2.驳回赵玲祥的诉讼请求。事实与理由：2005年9月22日经赵玲祥同意及所在村委同意，由赵玲祥的父亲赵建国将涉案的宅基地转让给冯其良，未约定转让价格。2006年3月27日赵建国又与冯其良签订宅基地转让协议，在协议中约定转让价格23000元。该转让协议签订后，冯其良铺设了地基。由于无法提供宅基地的有关手续，冯其良要求与赵建国解除转让协议。由于赵建国不同意，2009年4月8日冯其良将涉案宅基地以45000元价格转让给杨彦伟，杨彦伟受让后，建设了三间二层楼房居住。2015年5月6日杨彦伟将涉案楼房及院落以30万元的价格转让给第三人聂丽。聂丽购买后就居住在涉案楼房及院落内，直至2018年6月20日聂丽与所在村委签订搬迁补偿安置协议书之前，赵玲祥从未提出异议。涉案宅基地使用权的转让经所在村委及赵玲祥同意，聂丽又是该村村民，符合受让宅基使用权的主体资格，聂丽受让涉案楼房及院落不违反法律的规定，涉案楼房的所有权应归聂丽所有。 赵玲祥辩称，聂丽所述与事实不符，本案宅基地转让协议系我的父亲赵建国与冯其良签订的，该协议违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效协议。聂丽应当向杨彦伟主张权利，请求依法驳回聂丽的申请，认定冯其良与赵玲祥父亲赵建国签订的宅基地转让协议书为无效协议。 冯其良辩称，我没有意见。当时买卖的时候赵建国同意涉案 宅基地可以办理手续，但是钱不退，给儿子赵玲祥盖房子，不退宅基地了，宅基地我可以卖。我后来卖给杨彦伟，杨彦伟又卖给了聂丽。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵玲祥、聂丽均系沂南县界湖街道前中疃社区居民委员会居民，赵建国系赵玲祥父亲，于2008年去世。冯其良系教师，户籍地为沂南县花园路××号。2005年9月22日冯其良与赵建国签订协议书一份，主要约定：前中疃赵建国宅基地一座，位于××市场××，面积160平方米，东临大街，西邻张升美，南邻聂有江，北邻高芹国，赵建国将上述宅基地转让给冯其良，赵建国、冯其良分别在协议书上签字，沂南县界湖镇前中疃村村民委员会加盖公章。2006年3月27日冯其良与赵建国签订宅基地转让协议书，约定：赵建国将新划××市场××宅基地一处（面积160平方米，东邻大街、西邻张升美、南邻聂友江、北邻高芹国）转卖给冯其良，价格23000元，于双方签字后一次性付清，赵建国负责办理宅基证后交给冯其良。如果赵建国不能将宅基证交给冯其良，赵建国应将转让款23000元如数退还给冯其良，并赔偿冯其良全部经济损失。冯其良、赵建国分别在宅基地转让协议书上签字捺印。2005年9月22日、2006年3月27日签订的两份协议书载明的宅基地系同一处宅基地，且两份协议书上均有“同意，赵玲祥”字样及捺印。2006年3月31日赵建国在收到沂南一中冯其良现金23000元的收条上签字。 2009年4月8日冯其良将涉案宅基地以45000元转让给杨彦伟，并签订宅基地使用权转让协议。2015年5月6日杨彦伟、宋强将涉案宅基地上建设的房屋及院落一套以30万元的价格出卖给聂丽，并签订房屋买卖合同。后沂南县界湖街道前中疃社区进行棚户区改造，涉案宅基地在棚改范围内。2018年6月20日聂胜举代替聂丽与沂南县人民政府界湖街道办事处、沂南县界湖街道前中疃社区居民委员会签订《沂南县前中疃棚户区搬迁补偿安置协议书》，协议主要约定：房屋及附着物评估价值、搬迁补偿和奖励等共计275084.42元，安置补偿单电梯110㎡或者双电梯115㎡楼房一套。 2020年5月28日赵玲祥向本院起诉，以涉案宅基地为其所有及违反法律禁止性规定为由主张冯其良与其父亲赵建国签订的宅基地转让协议为无效协议。2020年7月14日聂丽向本院提交申请书，请求依法确认赵玲祥与冯其良争议的涉案楼房归第三人聂丽所有；驳回赵玲祥的诉讼请求。 另查明，涉案宅基地产权登记人为赵玲祥，批文文号是沂政土宅字﹝2005﹞56号，赵玲祥在沂南县××街道××地。聂胜举系聂丽姐姐，聂丽在沂南县××街道××地。 本院认为，本案的焦点问题一是2005年9月22日以及2006年3月27日赵建国与冯其良签订的两份协议书上均有“同意，赵玲祥”字样及捺印，其效力认定问题；二是涉案宅基地连续转让，最后转让给前中疃社区聂丽，其转让效力认定问题。 涉案宅基地由赵玲祥的父亲转让给冯其良，再由冯其良转让给杨彦伟，后由杨彦伟、宋强转卖给聂丽，对于这一系列转卖行为有协议书、宅基地使用权转让协议、房屋买卖合同佐证，事实清楚，本院予以确认。针对焦点一，根据沂南县自然资源和规划局界湖管理所提供的证明、沂南县界湖街道前中疃社区居委会出具的证明以及本院依职权调查的笔录，能够证明涉案宅基地是沂南县界湖街道前中疃社区划拨给赵玲祥的，因此赵玲祥是本案适格诉讼主体，对于冯其良辩称涉案宅基地是赵建国的，赵玲祥无权起诉，本院不予采纳。2005年9月22日以及2006年3月27日赵建国与冯其良签订的两份协议书上均有“同意，赵玲祥”字样及捺印，赵玲祥主张时间很长了，想不清楚是否是自己签字及捺印了；冯其良辩称系赵玲祥签字捺印，因当时赵玲祥和赵建国一起居住生活，为了避免赵玲祥以自己作为家庭成员而不知道为由反悔，事后让赵玲祥签字捺印的。本院认为，即使涉案宅基地是沂南县界湖街道前中疃社区划拨给赵玲祥的，但是2005年9月22日以及2006年3月27日赵建国与冯其良签订协议书时，赵玲祥作为一个具备完全行为能力人未对其父亲赵建国的转让行为进行阻止，且在转让行为发生后的十几年中未对其父亲的转让行为进行撤销，结合两份协议书上“同意，赵玲祥”字样及捺印，本院认为赵玲祥对于其父亲赵建国与冯其良签订的宅基地转让协议书是知情的，并且是同意的，故协议书对赵玲祥具有法律约束力。 针对焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2007年12月30日国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。根据以上规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的专属权利，与享有者特定的身份相联系，对于本集体经济组织成员具有较强的社会保障和社会福利性质，是本集体经济组织成员无偿取得的，非本集体经济组织成员无权享有和取得。“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，且该条款已经明确规定农村村民可以出卖其住房，且并未禁止同一经济组织成员之间的买卖。但对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。若农村房屋经多次转让，最终该土地并未因房屋买卖行为导致流失至本集体经济组织成员以外的人员手中，则应结合交易行为的真实性对合同效力作出判断。本案中，涉案宅基地第一手买受人冯其良系城镇居民，但涉案宅基地上的房屋及院落最后一手的买受人是聂丽，是涉案宅基地所在村的集体经济组织成员，法律所禁止的“非本集体经济组织成员无权取得农村宅基地使用权”的情形已经消失，涉案宅基地多次转卖行为因最后买受人聂丽系涉案宅基地所在村的集体经济组织成员而并未违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同。 综上所述，聂丽作为最后一手买受人，系涉案宅基地所在村的集体经济组织成员，涉案宅基地所签订转让协议书以及房屋买卖合同未违反法律行政法规的强制性规定，其宅基地转让行为经当地集体经济组织同意，协议均已履行完毕，该转让行为未损害集体及社会公共利益，且均系合同双方真实意思表示，合同依法应当认定有效。赵玲祥在宅基地出卖十多年以后，现又诉请法院确认宅基地转让行为无效，其诉讼请求有悖于市场交易中关于诚实信用的基本原则，亦有违社会的公序良俗，故对于赵玲祥要求确认冯其良与赵玲祥父亲赵建国签订的宅基地转让协议书为无效协议的诉讼请求，本院不予支持；对于第三人聂丽要求确认赵玲祥与冯其良所争议的涉案楼房归聂丽所有的诉讼请求，因涉案楼房由棚户区改造指挥部统一安置、确定归属，其不属于法院调整范围之内，驳回第三人的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决如下： 一、驳回赵玲祥的诉讼请求； 二、驳回聂丽的诉讼请求。 案件受理费188元，由赵玲祥负担。有独立请求权的第三人之诉的案件受理费375元，由聂丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  臧庆军 审 判 员  杜以红 人民陪审员  乜洪建 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  高玉芹 书 记 员  周亚楠