山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1325民初3131号原告：徐树文，男，1963年9月15日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。被告：临沂今朝房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区沂蒙路****楼天基大厦****。法定代表人：高万林，总经理。委托诉讼代理人：付秀梅，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞云，女，1954年9月6日出生，汉族，该公司员工。原告徐树文与被告临沂今朝房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“今朝房地产开发公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，临沂市中级人民法院作出（2020）鲁13民辖7号民事裁定，指定由本院管辖。本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐树文、被告今朝房地产开发公司的委托诉讼代理人付秀梅、刘瑞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐树文向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照协议约定办理房权证、供暖入户，并承担违约责任，诉讼中，主张调高逾期办证违约金为今朝房地产开发公司支付违约金200000元，后又变更为100000元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年5月26日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告提供给原告的“还建房水、电、集中供暖、集中供煤气等配套设施齐全，其中供暖、供煤气的初装费由甲方（被告）负担，甲方（被告）在乙方（原告）回迁后180日内为乙方办理房权证（包括车位的建筑面积）并负担费用，逾期按照原拆迁房屋确权面积每月2元/平方米计发违约金”。协议签订后，原告按协议约定履行了义务，被告于2015年8月10日交付还建房。由于被告未按《房屋拆迁安置补偿协议》的约定为原告办理房权证及供暖入户，原告多次找被告协商，被告皆许诺日期答应办理，但时至今日，被告也没有履行承诺，屡屡违约，给原告生活造成极大困难。为维护原告的合法权益，特提出以上诉讼请求。今朝房地产开发公司辩称，一、原、被告双方2005年签订《房屋拆迁安置协议》属实，但我公司已经按照协议约定提供了齐全的集中供暖配套设施。2009年11月，该小区供暖设施开始投入使用，并且供暖效果很好。2014年10月，因燃气价格上涨供暖成本增加，小区物业管理部门及相关业主管理部门征求业主意见对我公司提供的集中供热设施进行改造，由蓝天热力公司集中供暖，并于2014年12月如期实现供暖。2014年的供暖设施改造，是为了降低业主使用暖气成本，为了业主共同利益，而实施的改良行为，已经与我公司对合同的履行没有关系。进入徐树文加的供热管道被断开，是因为徐树文没有缴纳改造费用，并非我公司没有履行协议。二、关于房产证逾期办理违约金的问题。1、小区楼房2005年开始规划建设，消防设施是按照1998年出台的《消防法》规定的标准设计建造，工程施工期间新的《消防法》于2008年出台，我公司严格按照消防验收新标准进行调整，导致办证时间后延。2、2020年6月30日，山东省五部门联合发布《关于化解城镇居民住房产权遗留问题的指导意见》以解决办理房屋产权历史遗留问题，现我公司正在积极协调推进办理产权登记手续。因此，延迟办证是因为形势变化，非我公司的原因导致，该形势变化是我公司不能预见、不能避免、不可控制，系不可抗力。根据《合同法》的规定，因不可抗力导致对合同不能按期履行，我公司不承担违约责任。综上，徐树文的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对徐树文提交的《房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋验收单》复印件及《水电物业费专用收据》，经今朝房地产开发公司质证均无异议；对今朝房地产开发公司提交的营业执照、法人证明、身份证明，徐树文经质证无异议。对上述经当事人质证无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、徐树文提交《入住通知书》复印件，拟证实今朝房地产开发公司于2015年8月10日交付涉案房屋。今朝房地产开发公司经质证认为，对《入住通知书》上手写添加“实际入住时间：2015年8月10日”系后期添加，今朝房地产开发公司不予认可，但该《入住通知书》确实是今朝房地产开发公司2013年4月1日出具，其目的系为了让徐树文补缴房屋差价，真实通知徐树文收房时间是2009年3月份。本院认证意见为：今朝房地产开发公司自认其于2013年4月1日出具《入住通知书》且其仅对《入住通知书》手写添加部分“实际入住时间：2015年8月10日”真实性有异议，故本院对徐树文提交的《入住通知书》的真实性予以认可，其手写添加部分“2015年8月10日”与徐树文提交的《房屋验收单》所载“房屋校验日期：2015年8月10日”及“交验情况”交付涉案房屋钥匙相一致，能够确认今朝房地产开发公司与徐树文对涉案房屋交付进行书面确认，今朝房地产开发公司于2015年8月10日向徐树文交付涉案房屋钥匙。2、徐树文提交兰山区房价、房屋租赁价格的网页截图、金额为15000元左右的物业费单据16张，拟证实徐树文损失及2015年今朝房地产开发公司交付涉案房屋时临沂兰山区住房均价为5909元左右，涉案房屋同地段的租金约2000元左右。今朝房地产开发公司认为，对物业费单据本身无异议，但徐树文是在2015年8月份收房入住后才产生物业管理费，之前并未收取其物业管理费，涉案房屋并未实际出租，不能作为其租金损失的参考依据。本院认证意见为，今朝房地产开发公司对物业费单据无异议，本院予以确认。对其他证据，本院将结合案情及其他证据予以综合分析。3、今朝房地产开发公司提交兰苑小区物业公司证明及兰苑小区缴纳供热燃气的发票及小区部分业主缴纳取暖费的收据，拟证实兰苑小区自2010年已经开始使用燃气集中供暖；徐树文质证认为与本案不具有关联性，不予质证。本院认证意见：该组证据证实兰苑小区集中供暖情况，且有物业公司出具证明，今朝房地产开发公司提交的2014年《鲁南商报》相互印证，故对该组证据真实性、合法性、关联性本院予以确认。4、今朝房地产开发公司提交兰山法院及兰苑小区物业发布的供暖设施改造通知及2014年《鲁南商报》、《兰山法院供热二级网及换热站安装工程承包合同》各一份，拟证实2014年兰苑小区对供暖设施进行改造升级，并由小区业主承担供暖设施改造费（2014年《鲁南商报》中所称“开口费”）。徐树文质证认为与本案不具有关联性，不予质证。本院认证意见：该组证据证实兰苑小区集中供暖设施安装、改造情况，且2014年《鲁南商报》系具有较高证明力的书证，故对该组证据本院予以确认，依据该组证据能够证实兰苑小区因集中供暖设施改造升级收取小区业主“开口费”，并于2014年实现集中供暖设施的升级改造的事实。5、今朝房地产开发公司提交的兰苑小区的土地使用证、规划审批表、施工许可证及商品房预售许可证及山东省自然资源厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅、国家税务总局山东省税务局联合发布关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见的鲁自然资规【2020】3号文件房屋竣工验收备案表及说明各一份，拟证实今朝房地产开发公司所开发的兰苑小区于2008年10月31日竣工、于2009年3月15日交付涉案涉案房屋，兰苑小区除消防以外具备办证条件，该小区因消防问题未能办理房权证属于历史遗留问题。徐树文质证认为，说明系今朝房地产开发公司单方出具，不具有客观真实性，涉案房屋实际交付的日期以双方办理交接为准且双方均有签字，竣工验收备案表不同于验收合格证书，不能作为竣工验收的依据，且自行制作没有效力。本院质证意见：徐树文对今朝房地产开发公司出具的说明持有异议，且系今朝房地产开发公司自行制作，今朝房地产开发公司亦未提交其他证据予以佐证，对该证据本院不予确认。其他证据均系国家行政机关出具的书证，对其真实性、合法性本院予以确认，对今朝房地产开发公司提交该组证据的目的，本院将结合其他证据予以综合分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月26日，徐树文作为乙方与今朝房地产开发公司作为甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要约定：甲方因建设康居小区二期住宅组团的需要，需拆除乙方房屋壹套，建筑面积80平方米；甲方以康居小区二期住宅组团高层住宅楼一套作为还建房提供乙方，还建房水、电、集中供暖、集中供煤气等配套设施齐全，其中供暖、供煤气的初装费由甲方负担，甲方在乙方回迁后180内为乙方办理房权证（包括车位的建筑面积）并负担费用，逾期按照原拆迁房屋确权面积每月2元/平方米计发违约金。乙方躲迁期限自正式交拆迁房之日起至接到回迁通知30内为止，共30个月。提前竣工回迁按照实际躲迁时间计算，不足一个月按一个月计算。2008年10月31日，今朝房地产开发公司开发的兰苑（康居）小区1#2#楼经过设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，于2014年10月22日取得临沂市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。2013年4月1日，今朝房地产开发公司向徐树文发放书面的《入住通知书》，通知其办理入住手续、按“房屋验收单”进行房屋验收等事宜。徐树文补交了房屋差价176000元。该《入住通知书》处手写添加“实际交房时间：2015年8月10日”。2015年8月10日，徐树文在《房屋验收单》上签字确认今朝房地产开发公司交付涉案房屋的状态。该验收单载明验收项目等，其中交验情况载明：④暖气因2014年底改造未交费已断开。交付涉案房屋面积为175.28平方米，该房屋因供暖管道断开一直未供暖且未办理房权证。现徐树文以今朝房地产开发公司交付涉案房屋的供暖设施不符合约定、未在约定的期限内办理房权证为由诉至本院。另查明，临沂市兰山区人民法院为兰苑小区实现正常供暖决定对该小区的集中供暖设施进行改造升级，并通知该小区住户缴纳改造费。2014年12月15日，临沂市兰山区人民法院将兰苑小区的供热二级网及换热站安装工程承包该临沂昌能实业有限公司，临沂昌能实业有限公司按约完成施工并交付使用。诉讼中，双方当事人对涉案房屋于2015年8月10日实际交付时集中供暖设施暖气管道断开是因2014年兰苑小区集中供暖设施改造，徐树文未交纳改造费所造成，且涉案房屋逾期办证的事实均无异议。当事人就涉案房屋交付时的供暖设施暖气管道断开是否符合约定及今朝房地产开发公司逾期办理房权证责任承担产生争议。徐树文主张涉案房屋实际交付时间系2015年8月10日，交付涉案房屋的集中供暖设施不符合合同约定，今朝房地产开发公司逾期办理房权证的行为构成违约，双方约定的违约金过低，主张对逾期办证违约金进行调整，今朝房地产开发公司应支付违约金200000元，后又变更为100000元，以后的违约金再另行主张。今朝房地产开发公司抗辩其于2009年3通知徐树文交房，交付涉案房屋时集中供暖设施齐全，兰苑小区自2009年集中供暖，2014年兰苑小区集中供暖设施改造升级，2015年8月10日实际交付给徐树文时集中供暖管道断开系因徐树文未缴纳集中供暖设施改造费，今朝房地产开发公司的行为不构成违约，就兰苑小区的集中供暖情况及改造情况，今朝房地产开发公司提交了物业公司及临沂昌能实业有限公司签订的承包合同予以证实。今朝房地产开发公司未按约为涉案房屋办理房权系历史遗留问题，今朝房地产开发应自原告起诉之日其向前推两年按照合同约定支付违约金，之前的违约金已经超出诉讼时效，不应得到支持。庭审时，今朝房地产开发公司自认兰苑小区已具备办证的条件，但因历史遗留原因未进行统一办证。本院认为，当事人对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效、2015年8月10日实际交付涉案房屋时房屋供暖设施管道系断开、涉案房屋至今未实现集中供暖、兰苑小区供暖情况及涉案房屋尚未办理房权证、今朝房地产开发公司逾约办证的事实均无异议，争议的焦点在于今朝房地产开发公司交付徐树文涉案房屋集中供暖设施断开是否构成违约，今朝房地产开发公司逾期办证违约责任的承担。关于焦点一、今朝房地产开发公司交付徐树文涉案房屋集中供暖设施断开的行为是否构成违约。关于涉案房屋交付时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房。转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。占有转移具有下列特征：（1）有转让的意思表示。占有的转移必须有让与占有的意思表示，必须依法律行为进行。（2）交付标的物。占有以对物的事实上的管领力为成立要件，所以，占有的转移，除当事人的意思表示外，还必须将占有物交给受让人，才发生效力。今朝房地产开发公司虽向徐树文发放《交房通知书》，但其与徐树文于2015年8月10日对涉案房屋进行交房验收，并于当日交付涉案房屋钥匙，在此之前，徐树文对涉案房屋不具有事实上的管领力，今朝房地产开发公司交付徐树文钥匙时涉案房屋才发生占有的转移，故涉案房屋“交房”时间为2015年8月10日。《房屋拆迁安置补偿协议》约定：还建房水、电、集中供暖、集中供煤气等配套设施齐全，其中供暖、供煤气的初装费由甲方负担。原、被告对今朝房地产开发公司是否已经按约定履行了上述义务产生争议。徐树文主张涉案房屋于2015年8月10日交付时，集中供暖设施不符合合同约定，被告构成违约，应按协议约定为其供暖入户。今朝房地产开发公司抗辩其已缴纳燃气供暖的初装费用，兰苑小区自2009年11月集中供暖，2014年兰苑小区集中供暖设施改造升级，2015年8月10日实际交付给徐树文时集中供暖管道断开系因徐树文未缴纳集中供暖设施改造费，今朝房地产开发公司的行为不构成违约。庭审中，今朝房地产开发公司提交临沂中瑞物业管理有限公司出具的证明、兰苑小区缴纳供热燃气的发票及小区部分业主缴纳取暖费的收据足以证实兰苑小区交付业主后集中供暖设施齐全，且原、被告双方均认可2015年8月10日实际交付房屋时集中供暖设施暖气管道断开是因2014年兰苑小区集中供暖设施改造。根据今朝房地产开发公司提交的临沂市兰山区人民法院出具的通知、鲁南商报等证据，供暖设施改造系临沂市兰山区人民法院作出决定后，承包给临沂昌能实业有限公司施工建设，该改造行为与今朝房地产开发公司无关。同时，2015年8月10日交付涉案房产时，徐树文在《房屋验收单》上签字确认“④暖气因2014年底改造未交费已断开”，故本院认定今朝房地产开发公司已按约履行上述合同义务，涉案房屋交付时集中供暖设施被断开，未违反双方的合同约定，今朝房地产开发公司不构成违约，徐树文要求供暖入户的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二、今朝房地产开发公司逾期办证违约责任的承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条规定了逾期办证违约责任的承担，有约定按约定，在没有约定或者损失数额难以确定的时可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体到本案而言，在《房屋拆迁安置补偿协议》中双方明确约定了办理房权证的期限“甲方在乙方回迁后180日内为乙方办理房权证”及违约金的计算方式“按照原拆迁房屋确认面积每月2元/平方米计发违约金”，按照约定今朝房地产开发公司应在“交房”时起180日内即在2016年2月6日前为徐树文办理房权证，故今朝房地产开发公司逾期办证违约金的计算时间起算日期为2016年2月7日。结合涉案合同履行情况，基于有利于保护守约方合法权益、维护市场秩序的目的，补偿协议中违约金计算标准过低，徐树文主张予以调整，应予以调整，本院酌定按照实际还建房屋面积每月2元/平方米计算违约金。今朝房地产开发公司应支付徐树文自2016年2月7日至2020年7月1日期间（4年4个月24天）的违约金18509.6元【175.28平方米×2元/月平方米×52个月+175.28平方米×2元/月平方米×（24天÷30）】。徐树文主张起诉后的违约金另行主张权利，系其权利的自由处分，且不违反法律规定，予以准许。徐树文要求今朝房地产开发公司办理房权证，符合法律规定及合同约定，应予以支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告临沂今朝房地产开发有限公司限于判决生效后三十日内为原告徐树文所有房屋（包括车位的建筑面积）办理房权证；二、被告临沂今朝房地产开发有限公司限于判决生效后十日内给付原告徐树文逾期办证违约金18509.6元（违约金计算至2020年7月1日）；三、驳回原告徐树文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告徐树文负担1750元，由被告临沂今朝房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 刘飞鸿审 判 员 刘东辉审 判 员 孙传海二〇二〇年十二月二十九日法官助理 曾 华书 记 员 霍宝霞