海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终3299号 上诉人（原审原告）：尹涛，男，1958年6月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：王蔚君，海南众品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南魁业房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇金城帝景****。 法定代表人：冼宏华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰，海南颖川律师事务所律师。 原审第三人：蚌埠市仁德房地产有限责任公司，住所，住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳北路**金地苑小区****div> 法定代表人：张贤根，该公司董事长。 上诉人尹涛因与被上诉人海南魁业房地产开发有限公司（以下简称魁业公司）、原审第三人蚌埠市仁德房地产有限责任公司（以下简称仁德公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹涛上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持上诉人一审第二项诉讼请求。事实和理由：一审判决认定上诉人没有缴纳相关税费，影响办证，并认定不能归责于被上诉人，这是事实认定错误。上诉人与被上诉人签订澄迈房地产买卖合同第十五条第二款约定，被上诉人应提前30日书面告知上诉人应提交的材料，但被上诉人未提交证据证明曾经书面告知过上诉人，且被上诉人未向上诉人出具全额购房发票，上诉人也无法缴纳上述税费。这些事实一审庭审已查明。上诉人起诉后，被上诉人才出具全额发票，上诉人才能缴纳契税。（2020）琼96民终1991号、（2019）琼9023民初2367号、（2019）琼9023民初2950三份民事决书已确认了以上事实，这是典型的同案不同判。 魁业公司辩称：一审判决事实认定清楚、适用法律正确。具体理由如下：一、本案上诉人应当缴纳相关税费。根据《不动产登记暂行条例实施细则》三十八条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交相关税费缴纳凭证，同时根据海南省澄迈县不动产登记中心关于办理不动产权证的相关要求，申请办理不动产权证，需要缴纳相关维修基金、缴纳相关税款等手续条件，因此，上诉人应当及时向被上诉人交付办证所需的所有材料，故在上诉人未向被上诉人交付上述过户材料时，被上诉人无法配合过户，因此被上诉人不存在过错，一审判决合法、合理，上诉人上诉没有事实依据。二、被上诉人没有不过户的故意，且上诉人权益没有受到损害。首先，本案中上诉人已经入住涉案房屋，其对房屋应有的使用、收益等权利并没有受到实质性侵害。其次，违约条款是对违约行为惩罚性赔偿的一个处理，而从本案的实际情况来看，涉案房屋本身并不是被上诉人直接出卖给上诉人，期间存在多种情形，因此被上诉人不构成根本性违约，按照每日万分之三的标准追究被上诉人的违约责任明显过重。最后，退一步说，即便认定被上诉人有过错，那么结合上诉人一、二审的主张，大多数案件的违约金均超过了购房款的30%，有的甚至达到了50%以上，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，被上诉人主张降低违约金计算标准。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 仁德公司述称：一、魁业公司追加被告申请书已讲明，涉案房产根据《合作开发建房合同书》合作开发建成，魁业公司作为开发主体，掌管公章，开发票等销售主导权。魁业公司应无条件为购房人办理房产证。魁业公司应承担不给购房业主办证的违约责任。二、魁业公司经审核对认购协议或购房合同盖章，向购房者出具发票。涉案房屋在2014年底交付，购房者已入住多年，魁业公司没有提出异议。现在故意刁难，以莫须有的理由不给办房产证是违约违法行为。三、购房者多次往返海南催促办证，仁德公司董事长等人多次无奈陪同，但魁业公司一直拖延。请求二审法院公正判决。 尹涛向一审法院起诉请求：1.判令魁业公司在判决生效之日起30日内将金城帝景广场1号楼5层509房权属证书办至原告名下；2.判令魁业公司自2015年3月30日起，以购房款196320元为基数，按照每日万分之三向原告支付违约金，违约金计算至2020年6月30日共计112903元；3.判令魁业公司承担本案律师服务费10000元；4.魁业公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：（一）2009年4月，魁业公司以出让方式取得位于澄迈县金江镇金山东路编号102090034号地块（面积10719.46平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2009年4月2日至2059年12月21日止。魁业公司将该地用于建设《海南·金城帝景广场》项目，并取得【2013】澄房预字036号《澄迈商品房预售许可证》。2013年11月7日，魁业公司作为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目1号楼5层509号房订立《澄迈商品房买卖合同》（CML000022142）1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定：买受人购买商品房为《海南·金城帝景广场》1号楼5层509号房；③第四条约定：该商品房总金额196320元；④第五条：首付房款66320元；余款130000元办理银行按揭手续；⑤第八条约定：交付期限为2014年12月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期在90日之内或90日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金并继续履行合同等；⑦第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金等；⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款；⑨第十七条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定的《附件三》标准等。合同还有其他约定。该合同并订立七个《附件》。（二）签约之后，2013年12月16日魁业公司代原告自开发票，写明原告支付66320元购房款（有销售不动产统一发票00080011号为凭证）；于2014年（收据不写月、日），原告作为借款人向中国银行股份有限公司澄迈支行按揭贷款130000元，汇入被告的账户上。原告还款的账号为：×××，年利率为6.8775%。原告自认“2020年8月12日”才缴交契税费1901.3元。（三）自2016年7月1日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证）停止发放。被告未就涉案房屋办证事项向澄迈县不动产登记中心递交《不动产登记申请书》及相关材料，即没有正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书。另查明，1.2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第（四）项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”可见，2016年7月1日之后，本案被告无法为原告办理《房屋权属证书》或者《土地使用权证》（属旧证），只能是为原告办理“两证合一”的新证即《不动产权证》。2.涉案的《海南·金城帝景广场》项目买受人群体（有买受人赵某一、罗兵等），自2018年8月起到澄迈县人民政府信访局，反映开发商惰于履行合同迟延为业主办理不动产权证书问题，有澄迈县人民政府信访局于2020年9月1日提供的《信访事项基本情况登记表》2张及情况反映材料2份予以证实。3.原告自认“2020年8月12日”才缴交契税费1901.3元。原告认为被告魁业公司属逾期办证，被告应于2015年3月30日之前为原告办妥房产权属证书，现被告逾期办证已构成违约，应承担违约责任。原告遂于2020年7月2日诉至法院。案在审理时，经法院主持调解，各方无法达成调解协议。上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《澄迈商品房买卖合同》及其附件系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。本案争议主要焦点有五：一、关于原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效？二、被告是否逾期办证，应否由被告承担违约责任及违约金能否予以调低？三、被告与第三人合作建房，对原告的权利救济是否直接影响？第三人是否要承担逾期办证的违约责任？四、能否限令被告在判决生效之日起30日内将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下？五、原告的律师服务费能否由被告负担？关于焦点一，《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“关于民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”；第五条规定：“关于本解释自2018年7月23日起施行。”被告开发的涉案房产，《澄迈商品房买卖合同》约定交房时间为“2014年12月30日”，而原告自认“2014年12月1日”收房是错误的，应以约定日期为实际收房之时间。对照涉案合同第十五条办成两证之时间是两年之内，即“2016年12月30日”之前被告应该为原告办妥不动产权证。原告主张被告支付逾期交证违约金的债款发生起始时间为“2016年12月31日”，持续至2019年12月31日止为三年期间。应考虑到涉案的《海南·金城帝景广场》项目买受人群体，自2018年8月起到澄迈县人民政府信访局，反映开发商惰于履行合同迟延为业主办理不动产权证书问题，视为一大批业主共同的意见（同一项目，且同类事由信访，应同等对待），法院认为这足以引起诉讼时效之中断。原告拖延至2020年7月2日提起诉讼救济，适用三年诉讼时效期间规定，并未超过诉讼时效。被告关于本案之起诉已超过诉讼时效的抗辩无理，故不予采信。关于焦点二，被告逾期办证是否违约？应否由被告承担违约责任以及违约金能否予以调低？涉案合同第十五条明确约定出卖人自房屋交付之日起730日内办成“房屋权属证书”和“土地使用权证”两证，但是自2016年7月1日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，办证机关只能是为原告办理“两证合一”的新证即《不动产权证》。被告不能在“2016年12月31日”之前办理涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应由被告承担相应的违约责任。原告主张被告每日按已付房价款的万分之三承担逾期办证的违约金，是涉案合同的约定内容本应严格履行，但需结合本案实际进行评析，相对于被告，显得不公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案原告合同约定购房总价款196320元，诉讼主张逾期办证违约金“112903元”，占比57.51%，应予合理调低，故应酌情减少被告逾期交房违约金的比例为万分之一点五。本可认定自2016年12月31日至2020年6月30日止共计1275日为逾期办证之天数，但原告自认“2020年8月12日”才缴交契税费1901.3元，自“2020年8月12日”起算至2020年9月7日共25日。只有缴交契税费后才具备条件办理不动产权证。因此，被告应支付给原告逾期交房的违约金为：196320元×0.15‰×25=736元。对于原告超出此部分的诉讼请求不予支持。关于焦点三，被告与第三人合作建房，对原告的权利救济是否直接影响？第三人是否要承担逾期办证的违约责任？根据合同相对性原则，第三人在该涉案合同中不是合同主体，不承担本买卖合同约定的逾期办证的违约责任。被告与第三人合作建房纠纷，由另案诉讼解决。关于焦点四，能否限令被告在判决生效之日起30日内将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下？涉案房屋所在项目，被告到澄迈县住房和城乡建设局办妥工程竣工验收备案手续，目前已具备办理不动产权证的条件。故，法院责令被告加快为原告完成协助办理涉案房屋的《不动产权证》，以维护合同相对人的合法权益。关于焦点五，原告的律师服务费能否由被告负担？正如原告提供的《法律事务委托合同》第四条第2项约定属于风险代理，甲方胜诉后获得赔偿额30%支付乙方作为委托代理费用等，是一种期待权利及将来才承担的责任，并未实际发生。原告亦未能举证已交付给律师10000元的正式发票，无从确认原告实际发生的付费事实，故不予支持原告的该项请求。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告海南魁业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，为原告尹涛购买的位于澄迈县金江镇金山东路《海南·金城帝景广场》1号楼5层509号房屋办理不动产权证至原告尹涛的名下；二、被告海南魁业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告尹涛支付逾期办理不动产权证的违约金736元（以196320元为基数，按照每日0.15‰的标准计算，自2020年8月12日起计至2020年9月7日止）；三、驳回原告尹涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元（原告已预交），由原告尹涛负担2541元，由被告海南魁业房地产开发有限公司负担17元；对于原告多缴的受理费17元，法院予以退还给原告。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。一审查明的事实，二审予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩，本案二审的争议焦点为：上诉人诉请被上诉人支付逾期办证违约金112903元是否有事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。合同签订后，上诉人已依约支付了购房款，被上诉人在交付房屋后应当按照合同约定为上诉人履行办证义务，但被上诉人未按期办理，应承担逾期办证违约责任。首先，关于违约天数的认定。根据双方合同第十五条约定，上诉人已于2014年12月30日收房，被上诉人应于2015年12月30日前为上诉人办理房屋权属证书，应于2016年12月30日前为上诉人办理土地使用权证。鉴于目前政府已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，因此被上诉人协助上诉人办证的义务也应随国家政策变化为协助办理不动产权证。因此，违约金的起算时间，应以最后办理土地使用权证期满的次日即2016年12月31日起算，至2020年6月30日，共计1278天。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人、被上诉人双方约定逾期办证违约金按日计算，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，上诉人于办证期限届满超过三年后起诉主张违约金，逾期办证违约行为仍在继续，故对于2020年7月2日起诉之日倒推三年的违约金予以保护。因上诉人诉请违约金计算至2020年6月30日，据此应当认定违约天数为1093天。涉案项目的买受人群体虽于2018年8月曾到澄迈县人民政府信访局反映过迟延办理不动产权证问题，但与逾期办证违约金的给付并非同一事由，不足以引起违约金给付的诉讼时效中断。被上诉人辩称因上诉人尚未支付税费、维修基金等代收费，故逾期办证责任不在己方。但根据双方合同第十五条第二款约定，被上诉人应提前30日书面告知上诉人应提交的材料，被上诉人并未举证证明其曾书面告知过上诉人，且被上诉人未向上诉人出具全额购房发票，上诉人也无法缴纳上述费用。故被上诉人的主张本院不予采信。其次，关于违约金的计算标准问题。虽然双方在合同中已约定逾期办证违约金的计算标准，但根据查明的事实，被上诉人已于合同约定的期限将房屋交付上诉人，上诉人使用涉案房屋的合同目的已得到实现。被上诉人已履行了交房的主要义务，未按约定办理房屋权属证书并未对上诉人使用该房屋造成损失，上诉人已获得房屋的物权期待权和使用权，故逾期办证违约金以日万分之三计算过高，应酌情调整为自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之一点五计算。对上诉人诉请中的超出部分，本院不予支持。故被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金为32186.66元（196320元×0.15‰×1093天）。 综上所述，上诉人尹涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1581号民事判决第一项； 二、撤销海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1581号民事判决第三项； 三、变更海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1581号民事判决第二项为：限被上诉人海南魁业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向上诉人尹涛支付逾期办证违约金32186.66元； 四、驳回上诉人尹涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2558元，由上诉人尹涛负担767元，被上诉人海南魁业房地产开发有限公司负担1791元。二审案件受理费2558元，由上诉人尹涛负担767元，被上诉人海南魁业房地产开发有限公司负担1791元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 嘉 审 判 员  陈海燕 审 判 员  陈玫伊 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  谢婷婷 书 记 员  蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。