青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2126号上诉人（原审原告、反诉被告）：马德成，公民身份号码×××，男，撒拉族，1973年8月12日出生，个体工商户，住青海省循化撒拉族自治县。委托诉讼代理人：朱林，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光雯，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马福寿，公民身份号码×××，男，回族，1953年12月10日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：马启林，公民身份号码×××，男，回族，1981年5月20日出生，个体工商户，系马福寿之子。上诉人马德成因与被上诉人马福寿房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2020年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人马德成及其委托诉讼代理人朱林、陈光雯，被上诉人马福寿及其委托诉讼代理人马启林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马德成上诉请求：撤销（2020）青0102民初220号民事判决，将本案改判或发回重审。如改判，请求：1.解除双方签订的《购房协议》和《补充协议》；2.马福寿向马德成返还购房款400万元及已付购房款利息（利息自马德成支付购房款之日起计算至马福寿实际返还购房款之日止）（自2013年4月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.驳回马福寿在一审中提出的全部反诉请求；4.本案财产保全费用及一、二审诉讼费用由马福寿承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清且错误，应予以撤销。1.本案中，双方签订《购房协议》《补充协议》的时间分别是2013年4月20日和2016年7月5日，而案涉房屋取得《西宁市商品房预售许可证》的时间是2018年10月11日，2013年4月20日、2016年7月5日双方签订《购房协议》《补充协议》时，马福寿并未取得案涉房屋的所有权或者处分权，而一审法院以在签订协议时马德成对房屋尚未开始建设的状态是明知为由对马德成要求解除合同的请求不予支持明显错误，即便马德成明知案涉房屋尚未开始建设，但是对案涉房屋不能转让的规定及存在的风险没有知悉的义务。一审法院以马德成明知为理由之一并以案涉房屋合同备案目前在马福寿名下为由不予解除案涉合同对马德成明显不公。2．本案马福寿不是案涉房屋的开发企业，二人签订的《购房协议》《补充协议》的性质并非具有商品房买卖合同性质的认购协议，双方签订的《购房协议》《补充协议》应当属于房屋买卖合同范畴，而一审法院却错误地认为马福寿在收到预付款400万元后便按照约定开始进行案涉项目的开发建设，并据此错误的认定马德成应当按照协议的约定全面履行各自的义务。3．买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，按照案涉协议签订时的状态可知双方在签订协议时马福寿并不具有对案涉房屋的所有权或者处分权，至今开发企业尚没有办理案涉房屋楼栋的首次登记，基于此，案涉房屋也无法办理转移登记，在前述情形下马德成更无法向金融机构申请抵押贷款，此外，历经近十年之久，马德成也无能力继续履行案涉协议，因此双方签订的协议应当解除而未被解除，一审法院以案涉房屋在不确定的将来可以办理转移登记为由不准解除案涉合同明显错误。4．本案存在审理程序严重违法的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十六条的规定，一审法院应根据双方的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求双方的意见，但在本案中一审法院并没有按照前述规定的程序审理本案，导致本案认定事实不清,存在应当发回重审的情形。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院仅以《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、一百零七条作为审理本案适用的法律明显错误，本案的审理还应结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、司法解释的相关规定,并结合《中华人民共和国合同法》对本案进行裁判。三、马福寿反诉请求，因诉求条件不成就，且于法无据，不应支持。二审审理中，马德成将其方主张的无法实现合同目的的事实和理由归纳为以下五点：一是从其方查询到的涉案房屋的开发企业是青海锦峰房地产开发有限责任公司而不是马福寿，按照相关法律规定，预售主体是开发商，自然人不能作为预售主体；二是马福寿出售的房屋，不符合商品房销售管理办法第16条规定；三是涉案房屋的现状无法满足马德成当时订购房屋时的要求，2016年7月5日订立《补充协议》时，约定面积是1616平方米。根据马福寿一审提交的和其方查询到的案涉房屋的实际面积是1445.76平方米，相差了170.26平方米。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，超出约定面积绝对值的3%，购买方请求解除合同的，应当支持。四是涉案房屋马福寿已经装修，马福寿及其子共同成立的青海天惟国际饭店公司已经将涉案的房屋注册成该公司的办公场所；五是目前为止，马福寿未提交该房屋竣工验收及达到了交付条件的证据。根据上述原因和事实，马德成订立的《购房协议》及《补充协议》的目的已经无法实现，而且无法实现的责任在马福寿，基于此，请求解除双方签订的《购房协议》及《补充协议》。马福寿占有马德成支付款项期间的利息应当按照法律规定的同期贷款利率向马德成支付。其方还认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第五条，双方签订的《购房协议》和《补充协议》可能存在无效的情形，请求法院依法予以审查。庭审中，马德成明确表示对于其方主张的程序违法及一审适用法律错误的理由不再主张。被上诉人马福寿辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由为：1.出售的案涉房屋是期房，双方签订的是1300平方米的合同，当时约定按面积多退少补，马德成主张少了170.26平方米没有依据。2.双方签订《购房协议》和《补充协议》后，马德成支付了400万，一直到2019年马德成未按约定支付其余房款，马德成违约在先，马德成连一层房屋的房款都没有履行，也不能要求其方交付两层房屋；3.双方签订《补充协议》后，马德成一直不支付房款，也找不到人，其方才开始装修，当时马德成购买房屋是为了经营餐厅，涉案房屋所在的整栋楼的天然气是一次性接入，为了装天然气接口，一次性装修接通了天然气。4.马德成没有解除双方签订的《购房协议》和《补充协议》的理由，其方要求继续履行《购房协议》及《补充协议》。案涉房屋是青海锦峰房地产开发有限责任公司抵付工程款给其方的房屋，其方有权出售，马德成付清房款，就可以给马德成办理网签手续。马启林注册的青海天惟国际饭店注册地址不包括出售给马德成的11号楼的3层、4层；5.涉案房屋已经于2018年6月进行了验收，验收合格。对马德成主张的合同无效的理由不认可。马德成向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《购房协议》和《补充协议》；2．判令马福寿向其双倍返还于2013年4月20日支付的购房定金200万元整；3．判令马福寿向其返还于2016年7月5日支付的购房款200万元整；4.判令马福寿以其支付的款项400万元为基数向其支付购房款利息（自马德成支付购房款之日起至马福寿实际返还购房款之日止）（按同期银行贷款利率计算）；5．本案的诉讼费、保全费、担保费由马福寿承担。马福寿向一审法院提出反诉请求：1.判令继续履行双方签订的《购房协议》和《补充协议》；2．判令马德成向其支付《补充协议》中约定的175万元购房款；3．判令马德成向其支付违约金53328元（按总房款千分之五计算）；4．判令撤销（2019）青0102财保58号的《民事裁定书》；5．判令马德成承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月20日，马德成与马福寿签订了《购房协议》，约定马福寿将其拥有的位于西宁市××区的房屋每平方米6600元出售给马德成，合计金额为858万元，马德成愿意以上述价格向马福寿认购该房，并以购得上述房屋向银行申请购房抵押贷款。付款方式约定为马德成向马福寿付定金200万元，中途向马福寿付款250万元，交付钥匙后向马福寿付款65万元，其余343万元等按揭贷款下来后付给马福寿。协议签订后同日，马德成向马福寿支付200万元，马福寿出具收条确认收到该款。2016年7月5日，马德成与马福寿签订《补充协议》，约定案涉11号楼3至4层房屋经房产部门测算为1616平方米，房款总额为10665600元。房款支付方式约定为签协议时付200万元，中途付款375万元，交付钥匙时付款645600元整，其余427万整办理按揭贷款。根据上述支付方式，马德成应当向马福寿付首付定金200万元，房屋封顶时应当付365万元整，交钥匙时应当付745600元，合计640万元整。马德成应当办理按揭贷款427万元整。签订本《补充协议》时马德成交付200万元整，其余房款175万元整，马德成在50天内付清。交付房屋时，马德成付款645600元整，若不及时付清，马福寿将按该房屋总房款的千分之五向马德成计算收取违约金。《补充协议》签订后，马德成支付房款200万元，马福寿出具收条予以确认。现马德成以案涉房屋无法办理不动产权转移登记为由要求解除合同诉至法院，双方酿致纠纷。另查明，案涉房屋所在的11号楼尚未进行初始登记，马福寿对案涉11号楼3层1-107号房屋、4层1-109号房屋进行了商品房买卖合同备案登记。一审法院认为，马德成与马福寿签订的《购房协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，当事人均应按合同全面履行各自义务。在合同履行过程中，马德成向马福寿支付购房预付款400万元，马福寿按约定开始进行案涉项目的开发建设。关于《购房协议》、《补充协议》的解除问题，马德成认为签订协议时马福寿未取得对案涉房屋的所有权或处分权，且案涉房屋目前存在未办理初始登记及不能办理转移登记的情形，合同目的无法实现，故上述协议无法继续履行。马福寿认为其合理合法取得该房屋，有其与青海锦峰房地产开发有限责任公司签订的《购房协议》《商品房预售合同》为证，案涉房屋“五证”齐全，不存在不能履行合同的说法。双方在签订《购房协议》时系认购性质，庭审核实马德成对房屋尚未开始建设的状态是明知的，且双方系对案涉11号楼3层、4层进行了房屋买卖，对截至宣判之日案涉3层、4层房屋合同备案登记在马福寿名下的事实予以确认。故其以签订协议时马福寿尚未取得处分权和所有权主张解除合同的意见，不予采信。其主张案涉房屋未办理首次登记及无法办理不动产登记转移手续，对此其提供的证据能够证明案涉房屋尚未进行初始登记，但不能以此主张案涉房屋无法办理产权转移登记，且其提供的证据不足以证明案涉房屋存在无法进行产权转移的障碍，故对此节意见不予采信。故马德成主张协议无法继续履行不成立。综上，为维护市场交易，双方均应恪守诚实信用原则，履行双方合意签订的房屋买卖协议约定的权利与义务，马德成要求解除案涉《购房协议》、《补充协议》的诉讼请求，不予支持。进而，其主张马福寿返还购房款、支付利息的诉讼请求，亦不予支持。关于马福寿要求马德成支付175万元的诉讼请求，按照《补充协议》约定马德成应当在签订协议后50天内付清175万元购房款，至今马德成尚未支付该款项，故马福寿的该项诉讼请求，应予支持。关于其要求马德成支付违约金53328元的诉讼请求，根据《补充协议》约定“交付房屋时马德成付款645600元整，若不及时付清，马福寿将按该房屋总房款的千分之五向马德成计算收取违约金。”案涉房屋现尚未交付，且该违约金条款针对后期付款645600元，故马福寿要求马德成承担违约金53328元的诉讼请求，不予支持。关于马福寿要求判令撤销（2019）青0102财保58号民事裁定书的诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、马德成与马福寿于2013年4月20日签订的《购房协议》、于2016年7月5日签订的《补充协议》继续履行；二、马德成于判决生效后二十日内支付马福寿175万元购房款。三、驳回马福寿的其他诉讼请求。四、驳回马德成的全部诉讼请求。本诉案件受理费53800元、保全费5000元、保全担保费8000元，合计66800元，由马德成自行负担。反诉案件受理费10515元，由马德成负担，随前款一并给付马福寿。本院二审期间，马德成提交了青海天惟国际饭店管理有限公司工商信息打印件，以证明马福寿及其子马启林将案涉房屋登记为该公司办公用房；经质证，马福寿一方对真实性不持异议。马福寿提交了《锦峰.滨河苑工程建设合作协议》1份,以证明案涉房屋来源及其方有权处分案涉房屋;提交了涉案11#楼的竣工报告复印件1份,以证明案涉房屋已经竣工验收；经质证,马德成一方对于马福寿提交的《锦峰.滨河苑工程建设合作协议》的真实性认可,对证明方向不认可;对于马福寿提交的涉案11#楼的竣工报告以是复印件,真实性不能确认,应当提交竣工备案表为由不予认可。本院向西宁市不动产交易中心调取的商品房买卖合同登记备案证明显示，案涉房屋的开发企业为青海锦峰房地产开发有限责任公司，买受人为马福寿，案涉房屋3层、4屋面积均为722.87平方米。经质证，双方对真实性均不持异议。本院就案涉房屋能否办理首次登记向青海锦峰房地产开发有限责任公司相关人员调取了证言，经质证，双方对真实性均不持异议。因双方对于青海天惟国际饭店管理有限公司工商信息打印件、《锦峰.滨河苑工程建设合作协议》、本院调取的商品房买卖合同登记备案证明、向青海锦峰房地产开发有限责任公司相关人员调取的证言的真实性不持异议，上述证据的证明力予以确认。二审经审理查明，一审认定事实属实，且双方当事人均不持异议，予以确认。另查明，马福寿挂靠在陕西宝陵建设工程集团有限公司青海分公司名下，陕西宝陵建设工程集团有限公司青海分公司作为乙方，青海锦峰房地产开发有限责任公司作为甲方，双方于2013年5月16日签订了《锦峰.滨河苑工程建设合作协议》，约定，甲方将锦峰.滨河苑11#、12#商住楼承包给乙方施工。乙方购买甲方11#楼的地下室至顶屋，最终面积以房产部门测量出具报告为准。该项目工程款由乙方自筹（陕西宝陵建设工程集团有限公司青海分公司与11号楼房屋购买者马福寿共同协商完成项目建设的资金筹集）。要求乙方筹备足够的资金，使所承建之楼达到竣工条件，交付甲方。乙方除支付甲方购买房屋500万元，剩余购房款最终双方对本工程进行工程款决算时，由甲方应支付乙方的工程款与乙方应支付甲方的购房款相抵，乙方所购买11#楼的房屋总价款超过施工的项目总工程款的部分，按《购房协议》办理。再查，2018年5月21日马福寿、马启林作为股东注册成立了青海天惟国际饭店管理有限公司，将包括案涉房屋3、4层在内的西宁市××区登记为注册地址。案涉11号楼至今未办理首次登记。本院经向青海锦峰房地产开发有限责任公司调查，青海锦峰房地产开发有限责任公司相关人员称，包括案涉房屋在内的项目是周家泉改造项目，需要整体验收，不能确定办理首次登记的时间。认可涉案11号楼1-26楼的产权属马福寿，如果涉案11号楼房屋出售可以进行更名，办理网签。二审审理中，马福寿提交了涉案11号楼的竣工报告复印件，显示于2019年6月4日由施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位进行了验收，验收结论为合格。经向青海省住房和城乡建设厅核实，口头答复因消防工程未通过验收该工程未办理竣工备案。二审审理中即2020年10月15日，本院相关人员经现场勘验，案涉11号楼3、4层正在进行装修，4层吊顶造型已完成，走廊吊顶造型已初步完成；3层厨房已完成基础装修并放置了经营性餐厅的灶具，其他房间内刮白及吊顶刮白完成。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、双方签订的《购房协议》和《补充协议》的效力如何认定？二、双方签订的《购房协议》和《补充协议》应否解除？三、马德成要求返还房款及利息的诉讼请求应否支持？四、马福寿的反诉请求中支付房款的诉讼请求应否支持？本院认为，一、关于双方签订的《购房协议》和《补充协议》的效力如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从该规定内容看，该司法解释适用的对象是开发企业作为房屋出卖人，社会个人或其他主体作为房屋买受人的情形，而本案之间的房屋买卖关系，建立在马福寿与马德成个人之间，而非开发企业与社会个人之间，故不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的范围，故马德成依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第五条主张双方签订的《购房协议》和《补充协议》无效的理由不能成立，不予采信。诉讼中，马德成主张在2013年4月20日及2016年7月5日双方签订《购房协议》和《补充协议》时，马福寿未取得所有权或处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，不能认定涉案《购房协议》和《补充协议》无效。那么，马福寿转让的房屋未取得房屋权属证书，能否导致合同无效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、只有违反效力性强制性规定的，才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上应属于管理性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。马福寿出卖转让的房屋至今虽未取得房屋权属证书，根据上述分析，亦不能因未取得房屋权属证书而认定双方签订的《购房协议》和《补充协议》无效。双方签订的《购房协议》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应当认定有效，虽案涉房屋未取得不动产证，不能产生物权变动的效果，但并不影响双方之间签订的《购房协议》和《补充协议》效力。二、关于双方签订的《购房协议》和《补充协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”首先，双方签订的《购房协议》和《补充协议》中并无约定一方解除合同的条件，故本案不适用约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除合同的情形：“（一）因不可抗力致使不能实现合同的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”一、二审诉讼中，马德成以不能实现合同目的主张解除案涉《购房协议》和《补充协议》，马福寿主张案涉《购房协议》和《补充协议》应当继续履行，那么，案涉《购房协议》和《补充协议》应当解除还是继续履行取决于签订《购房协议》和《补充协议》的合同目的是否能够实现，是否有继续履行的可能性。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移产权与买受人，买受人支付价款的合同。作为买受人的马德成签订涉案《购房协议》和《补充协议》的目的是为了占有使用房屋及转移房屋产权于其本人。作为出卖人马福寿不仅负有交付房屋的义务，还应承担协助马德成办理房产证的义务，马德成作为买受人有按合同约定支付房屋价款的义务。现涉案11号楼由马福寿占有，具有向买受人马德成交付房屋的现实可能性，但根据本院向建设单位青海锦峰房地产开发有限责任公司调查的情况可以确定现涉案11号楼至今未办理首次登记，且何时能办理首次登记的时间不能确定，向青海省住房与城乡建设厅核实至今未办理竣工备案。马德成即使交付了全部房款，马福寿亦无法协助马德成办理产权证，实现转移案涉房屋产权于马德成的合同目的。根据双方签订《购房协议》和《补充协议》可以看出，马德成没有支付全款的能力，根据双方《补充协议》的约定，房款中的427万元，通过办理按揭贷款的方式支付。而按揭贷款是指由开发企业向金融机构提出贷款申请，给开发企业的客户即购房人以资金购买开发商的商品房，购房人用所购的商品房作担保贷款的抵押，同时，开发企业也以自己的信誉向贷款金融机构保证买房客户如期偿还贷款的活动，在金融机构、开发企业、购房人之间形成三方法律关系。而本案中，马德成不是向开发企业购房，不具有按揭贷款的条件，马福寿作为出卖人取得房屋全部价款的目的亦无法实现。通过以上分析可以得出双方签订的合同不具有履行的可行性，亦无法实现合同目的的结论，且马福寿一方将案涉房屋登记为青海天惟国际饭店管理有限公司注册地址及将案涉房屋进行装修的行为亦表明其方不履行合同主要义务，故双方签订的《购房协议》和《补充协议》应当予以解除，一审判决继续履行不当，予以纠正。马德成上诉所持合同目的无法实现的理由成立，予以支持，马德成上诉所持其他解除合同的理由已无分析的必要，故不再作分析认定。三、马德成要求返还房款及利息的诉讼请求应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定了合同解除后的处理原则即：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方签订的《购房协议》和《补充协议》应当予以解除，马福寿收取购房款已无依据，马德成要求返还房款400万元的主张成立，应予支持；马福寿实际占有使用了案涉400万元房款，马德成要求马福寿按同期贷款利率标准支付占用使用期间利息的主张成立，亦应支持。马福寿于2013年4月20日收取房款200万元，于2016年7月5日收取200万元。1.2013年4月21日至2019年8月19日共计2311天，为6年多的时间，按5年以上贷款利率6.55%计算，利息为200万元×6.55%÷360天×2311天=840947.22元；2.2016年7月6日至2019年8月19日共计1139天，为3年多的时间，按3年以上贷款利率4.75%计算，利息为200万元×4.75%÷360天×1139天=300569.44元；2019年8月19日前的利息为840947.22元+300569.44元=1141516.66元。因2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），2019年8月20日后利息以400万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。四、关于马福寿的反诉请求中支付房款175万元的诉讼请求应否支持的问题。因马福寿该诉讼请求是建立在双方签订的《购房协议》和《补充协议》应继续履行的前提下，而经上述分析，双方签订的《购房协议》和《补充协议》因不具有可履行性，不能实现合同目的，应当解除，故马福寿的反诉请求中支付房款175万元的诉讼请求不予支持，一审支持不当，应予纠正。综上所述，马德成上述所持双方签订的《购房协议》和《补充协议》的目的不能实现，应当解除的理由成立，据此要求马福寿返还房款及利息的诉讼请求，予以支持；马福寿反诉所持双方签订的《购房协议》和《补充协议》应当继续履行的理由及要求马德成支付房款的反诉请求不能成立，予以驳回；对于马福寿反诉要求马德成支付违约金53328元及要求撤销（2019）青0102财保58号民事裁定书的诉讼请求，一审判决予以驳回，双方对此均未提出异议，应予维持。一审虽认定基本事实清楚，但处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初220号民事判决；二、解除马德成与马福寿于2013年4月20日签订的《购房协议》及于2016年7月5日签订的《补充协议》；三、马福寿返还马德成购房款400万元于本判决生效后一个月内付清；马福寿支付马德成2019年8月19日前的利息1141516.66元，于本判决生效后一个月内付清；2019年8月20日后至实际返还日利息以400万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。四、驳回马福寿的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费53800元、保全费5000元、保全担保费8000元，合计66800元，由马福寿负担50000元、马德成负担16800元。反诉案件受理费10515元，由马福寿负担。二审案件受理费64315元，由马福寿负担。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 陈志秀审判员 张 薇二〇二〇年十二月三十一日法官助理 陕 珊书记员 保昕欣