山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初6442号原告（反诉被告）:高某某，女，1971年2月6日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：高飞华，山东海桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉欣，山东海桥律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋晓霞，委托诉讼代理人：张兴荣，原告（反诉被告）高某某与被告（反诉原告）宋晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高飞华、史玉欣，被告宋晓霞及其委托诉讼代理人张兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自房屋租赁协议签订之日起至房屋实际腾还之日止的物业费27730.89元，并支付自起诉之日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月25日，原被告双方签订房屋租赁协议，约定原告将青岛市李沧区金水路181号33号商铺出租给被告使用，协议约定了被告使用房屋期间的物业费由被告缴纳，因被告欠付物业费，物业公司多次催收未果，无奈原告只能先行垫付，原告垫付后索要未果，故诉至法院，请求依法判如所请。被告宋晓霞辩称，一、原告起诉的物业费时间段不符合客观事实，无法律依据；二、被告从未恶意拖欠物业费，反而因原告未履行维修漏水问题的义务给被告造成极大困扰及经济损失；三、原告要求支付利息的诉讼请求没有依据，请求依法驳回。被告宋晓霞向本院提出反诉请求：1.判令物业费从2017年7月26日起至2018年11月16日计算，共计15个月22天；2.判令漏水期间（2017年7月26日起至2018年9月30日止）的物业费减半收取；3.判令原告退还被告因维修漏水停业5天的租金1370元（274元/天×5天）及支付维修费用2000元，共计3370元；4.判令原告返还被告押金10000元，并支付自合同解除之日起至实际退款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；5.诉讼费用由原告承担。事实与理由：双方在验房时就发现房屋漏水严重，原告曾召集物业当面承诺维修漏水问题并表示不会影响被告使用，但是原告一直消极应对，漏水问题给被告造成实际损失。2018年11月16日原告解除了租赁合同，但并未按时返还押金10000元。因原告未按合同约定履行维修义务且未按时返还被告押金及支付维修费用，故被告提起反诉，请求依法判如所请。原告高某某针对被告的反诉辩称，对房屋漏水问题被告应当提供证据证明；关于押金，双方约定在租赁期满后，若房屋无损坏亦无相关欠费，则将押金10000元无息退还给被告，但是现在被告拖欠物业费，故押金不应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原被告提交一致的《租赁合同》一份；2.原被告提交一致的（2018）鲁0213民初4835号民事判决书一份；3.原告提交的《青岛市商品房出售合同》一份；4.原告提交的与被告代理人张秀国律师的微信聊天记录一宗；5.被告提交的《房屋交接条》一份。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交物业费收款收据及POS单各一份，证明原告已支付2017年7月26日至2019年7月19日期间的物业费25283.94元。经庭审质证，被告对收款收据认为不是正规发票而不予认可，对POS单因原件看不清楚不认可。因原告已出示收款收据原件，且收款收据加盖有北京万科物业服务有限公司青岛分公司印章，故本院对收款收据真实性予以确认；POS单与收款收据可以互相印证，故本院对POS单真实性亦予以确认。二、被告提交与孙华明聊天记录一宗，证明孙华明明确告知被告物业费可缓交，待渗水部位维修好后再行协商，被告向孙华明发送渗水的照片要求其履行维修义务，但是其推脱让被告找物业解决，在渗水问题维修好之后孙华明将被告微信拉黑，造成双方无法联系，无法对物业费问题协商解决。经庭审质证，原告对微信聊天记录不予认可，称无法确认聊天对象，但认可孙华明是原告高某某丈夫，微信聊天记录中只是说可以缓交，但没有说可以免交。因双方签订的租赁合同中原告落款处的联系方式为孙华明的电话号码，该号码与被告提交的孙华明微信同号，故本院对被告提交的其与孙华明的微信聊天记录真实性予以确认。三、被告提交其与物业工作人员协商物业费的视频光盘一张，证明被告在漏水问题暂时维修好后主动与物业协商，但是物业不要被告的物业费，物业让被告找房东解决。经庭审质证，原告对录像的真实性不予认可，无法确认录像中人员身份。因被告提交的录像系从其店内监控中截取，无法核实录像中出现的人员身份，也无法显示双方聊天内容，故本院对该证据不予采信。四、被告提交其与物业工作人员微信聊天记录一宗，证明涉案房屋确实存在漏水问题，被告多次要求物业维修也没有人主动来维修，给被告造成经营困难和财产损失。经庭审质证，原告对聊天记录的真实性不予认可。因被告提交的聊天记录无法证明是万科物业工作人员，故本院对被告提交的该组证据不予采信。本院经审理认定本案基本事实如下：2017年5月25日，原、被告签订租赁合同，约定原告将其名下位于青岛市李沧区金水路181号33号的商铺出租给被告使用；租赁期限5年，自2017年7月26日起到2022年7月25日止；合同约定房屋押金10000元，租赁合同期满后，若房屋无损坏亦无相关欠费，则将租房押金无息返还给被告；租赁期间被告使用该房屋产生的税费包括但不限于水、电、气、暖和物业费等所有费用均由被告承担，并按照物业管理公司的规定如期缴纳。2017年5月26日原告高某某丈夫孙华明在微信中对被告表示“物业费可暂缓缴，待渗水部位修复完毕与其洽商”。2017年6月24日被告再次反映漏水问题，孙华明表示“你直接去物业找管家就可以”。双方在租赁合同履行期间发生争议，诉至本院，本院于2019年9月11日作出（2018）鲁0213民初4835号民事判决书，判令：一、驳回宋晓霞的本诉请求；二、确认宋晓霞与高某某于2017年5月25日就青岛市李沧区金水路181号33号商铺签订的房屋租赁合同于2018年11月16日解除；三、宋晓霞于本判决生效之日起十日内将上述房屋交还给高某某，高某某应予接收；四、宋晓霞向高某某支付2018年7月26日计算至2018年11月16日的租金30962元并按照274元/日的标准支付自2018年11月17日起至2019年7月21日的占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清；五、宋晓霞以10万元为基数按照人民银行同期同类贷款利率标准向高某某支付自2018年5月27日计算至判决生效之日的违约金，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回高某某的其他反诉请求。并认定：宋晓霞要将涉案房屋交接给高某某，高某某应当及时接收，即使有争议，也应当在接受后另行主张，否则对于扩大损失其无权主张权利，故占有使用费应计算至2019年7月21日。该判决已生效。另查明，涉案商铺的物业费标准为6.16元/月·平方米（建筑面积），涉案商铺建筑面积173.59平方米。原告高某某于2019年12月9日向北京万科物业服务有限公司青岛分公司支付2017年7月26日起至2019年7月19日止的物业费25283.94元。被告未提交证据证明其支付过物业费的事实。本院认为，高某某与宋晓霞签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同约定租赁期间的物业费应由承租方即宋晓霞承担，因双方之间约定的租赁期限自2017年7月26日起，故宋晓霞应当自2017年7月26日起负担涉案房屋的物业费，高某某要求自合同签订之日起计算物业费无事实和法律依据，本院不予支持。关于宋晓霞应负担物业费的截止时间，虽然双方之间的租赁合同于2018年11月16日解除，但宋晓霞未立即将房屋交接给原告，应当继续负担占用房屋期间的物业费，（2018）鲁0213民初4835号民事判决书认定宋晓霞要将涉案房屋交接给高某某，高某某应当及时接收，即使有争议，也应当在接受后另行主张，否则对于扩大损失其无权主张权利，故占有使用费应计算至2019年7月21日，因此本院认为宋晓霞应当负担物业费的截止时间也是2019年7月21日。虽然原告高某某称宋晓霞实际腾房时间是在判决生效之后，但是因为本院生效判决已确认了支付占用费的期间，故超出占用期间的物业费原告无权主张。因此，被告宋晓霞应当支付原告高某某自2017年7月26日至2019年7月21日期间的物业费26590.2元（6.16元/月·平方米×24个月×173.59平方米+6.16元/月·平方米×173.59平方米÷30天×26天），对原告要求被告支付物业费26590.2元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。关于利息，被告应当在租赁合同解除后结清全部物业费，因被告未按时支付物业费原告已先行垫付，故被告应当支付原告利息损失，对原告要求自起诉之日即2020年11月23日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的反诉请求，物业费的交费期间属于对原告诉讼请求的抗辩，不作为反诉处理；虽然从被告与原告丈夫孙华明的微信聊天记录中可以看出房屋在租赁伊始存在漏水的现象，但双方未就漏水期间是否免交或减半收取物业费达成一致意见，故被告要求漏水期间（2017年7月26日起至2018年9月30日止）的物业费减半收取的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；关于漏水给被告造成的损失，被告也未提交充分证据予以证明，故对被告要求原告退还因维修漏水停业5天的租金1370元（274元/天×5天）及支付维修费用2000元的反诉请求，本院亦不予支持。关于押金，因双方租赁合同已解除且房屋已交接完毕，被告已结清全部租金及占用费，故原告应当返还被告押金10000元，但因被告尚欠物业费26590.2元，故押金可与物业费相抵偿，被告仍应支付原告16590.2元。因被告未结清物业费，原告有权在合同解除后扣留押金，因此对被告要求原告支付押金利息的反诉请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持；对于被告的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宋晓霞于本判决生效之日起十日内支付原告高某某自2017年7月26日至2019年7月21日期间的物业费26590.2元及利息（以26590.2元为基数，自2020年11月23日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告高某某于本判决生效之日起十日内返还被告宋晓霞押金10000元；三、驳回原告高某某的其他诉讼请求；四、驳回被告宋晓霞的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元（原告已预交），减半收取246.5元，由被告负担，反诉费78.5元（被告已预交），由原告负担55元、被告负担23.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并缴纳上诉费用，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  韩璐二〇二〇年十二月二十九日书记员  于超