江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3035号 上诉人（原审原告）:南昌亚宁科技发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：康杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵光柏，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛彩萍，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:江西玺悦城商业运营有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇。 法定代表人：朱宇亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：巫枭卿，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）:招商银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市东湖区。 负责人：张蓉，该行行长。 委托诉讼代理人：彭双双，该行律师事务部公司律师。 上诉人南昌亚宁科技发展有限公司（以下简称为亚宁公司）因与被上诉人江西玺悦城商业运营有限公司（以下简称为玺悦城公司）、招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称为招商银行南昌分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 亚宁公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.或撤销一审判决，改判：（1）解除原产权人与玺悦城公司签订的12份《商铺租赁经营管理协议书》；（2）招商银行南昌分行搬离亚宁公司所有位于南昌县玺悦城住宅区23栋2-005号、1-050号、1-038号、1-039号、1-051号、2-007号、2-006号房产；（3）玺悦城公司向亚宁公司支付截止2019年10月31日的租金41993.82元及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月1日计至被上诉人付清41993.82元止），并按涉案12份《商铺运营管理协议书》第三条第4款约定，即按玺悦城公司实际收缴招商银行南昌分行关于涉案物业的租金向亚宁公司支付自2019年11月1日起至亚宁公司收回租赁物业之日止的占有使用费或租金；3.本案的一、二审诉讼费、保全费由亚宁公司承担。事实与理由：（一）一审法院对案件定性错误，本案应为租赁合同纠纷。（二）一审法院仅判决玺悦城公司支付计算至2020年3月31日的租金106099.77元，亚宁公司并未放弃依约收取该期间及实际收回租赁物前或涉案合同继续履行期间的租金。根据涉案合同第三条第4款约定，玺悦城公司从租期第六年开始应按其实际收缴的租金支付给亚宁公司，一审法院未查明此期间玺悦城公司按照合同约定应向亚宁公司支付的租金金额。经核算，截至2019年10月31日，玺悦城应付租金为41993.82元；自2019年11月1日起至2020年3月31日止，玺悦城应付租金为992287.53元。（三）一审法院对亚宁公司要求违约金应计算至租金付清之日止及案件保全费应由被上诉人承担的诉讼请求，未作判决。（四）一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人。玺悦城公司出租给招商银行南昌分行的商铺除亚宁公司的12套以外，还包括案外人万金妹、胡玲芳、罗芷菁所有的3套商铺，本案处理结果与该三人有利害关系，故应追加上述三人参加诉讼。（五）玺悦城公司逾期向亚宁公司支付2019年10月31日前的租金已将近一年，该违约行为严重影响合同目的实现，构成根本违约。 玺悦城公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人要求发回重审没有法律依据。1.本案案由的认定对裁判结果无实质性影响；2.亚宁公司在一审中要求玺悦城公司支付租金106099.77元及违约金648.86元，玺悦城公司当庭表示同意支付，一审法院基于上述事实在亚宁公司诉请范围内作出判决符合法律规定；3.亚宁公司的诉请与玺悦城公司和招商银行南昌分行之间签订的《房屋租赁合同》是否解除是两个法律关系，本案处理结果与案外人万金妹等三人没有法律上的利害关系。（二）亚宁公司应当全面履行房屋原产权人与玺悦城公司签订的《商铺租赁运营管理协议书》，其主张解除12份《商铺租赁运营管理协议书》没有依据。（三）亚宁公司上诉请求的第二条第（3）项主张超出一审的诉讼请求。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 招商银行南昌分行辩称，本行享有继续全面履行租赁合同的权利，不因租赁期间租赁物发生所有权转移而灭失，亚宁公司提出要求本行搬离租赁物的诉求严重侵害了本行的权益，恳请法院依法驳回。 亚宁公司向一审法院起诉请求：1.判令被告江西玺悦城商业运营有限公司向原告支付租金人民币106099.77元（暂计算至2020年3月31日）及逾期支付违约金人民币648.86元（逾期支付违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月18日暂计算至2020年3月31日，实际计算至租金付清之日止）；2.判令解除原产权人与被告江西玺悦城商业运营有限公司签订的12份《商铺租赁经营管理协议书》；3.判令第三人招商银行股份有限公司南昌分行搬离原告所有的位于南昌县玺悦城住宅区23栋2-005号、1-050号、1-038号、1-039号、1-051号、2-007号、2-006房产；4.案件受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月26日，江西省高级人民法院作出（2018）赣执2号之四执行裁定书，裁定被执行人罗永芳位于南昌县莲塘镇澄湖东路1111号玺悦城住宅区23栋2-006号商铺归买受人即本案原告亚宁公司所有。2019年7月24日，江西省南昌市中级人民法院作出（2018）赣01执506号之二执行裁定书，裁定江西省南昌县莲塘镇澄湖东路1179号、1177号、1183号、1181号、1185号和1111号玺悦城住宅区23栋2-005号、1-050号、1-038号、1-039号、1-051号、2-007号房产所有权归买受人即本案原告亚宁公司所有。原所有人梁祥建、罗永芳已在2014年将上述房产租赁给被告玺悦城公司，约定租金在每年的10月31日前15个工作日内按年支付，租赁期间至2029年。被告玺悦城公司将上述房产与案外人万金妹、胡玲芳、罗芷菁所有的三套房产共1190.4平米一并转租给第三人招商银行南昌分行，约定了租赁期间至2024年。第三人招商银行南昌分行对上述房产进行了装修用于银行经营。原告取得上述房产所有权后，向被告邮寄《租赁缴费通知书》催讨租金未果，又向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到《律师函》之日起五日内向原告支付自法院裁定取得房产所有权之日起至2019年10月31日止的租金，否则将在被告收到《律师函》第六日即行解除房屋原所有人梁祥建、罗永芳与被告签订的《商铺租赁经营管理协议书》，并要求其支付违约金。被告收到《律师函》后仍未向原告支付租金，也未要求第三人搬离。庭审中，被告表示愿意支付原告诉请的暂计算至2020年3月31日的租金106099.77元及违约金648.86元。以上事实由原告提供的江西省高级人民法院（2018）赣执2号之四《执行裁定书》、江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01执506号之二《执行裁定书》、《商铺租赁经营管理协议书》、《房屋租赁合同》、《租金缴费通知书》、邮件交寄单、《律师函》、EMS快递单，被告提供的《商铺租赁经营管理协议书》，第三人提供的《房屋租赁合同》及当事人陈述、自认等证据予以证实。 一审法院认为，本案的争议焦点在于《商铺租赁经营管理协议书》是否应当解除。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案第三人即次承租人已明确请求代被告支付欠付的租金以对抗原告的合同解除权。本案中原房屋所有人梁祥建、罗永芳与被告的《商铺租赁经营管理协议书》、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》均签订于2014年，第三人已将租赁的房屋进行装修用于银行经营多年，若解除合同并要求第三人搬离房屋，将明显不公平且造成社会资源的严重浪费。其次，上述十二份《商铺租赁经营管理协议书》约定，租金在每年的10月31日前15个工作日内按年支付，租期均为15年。截至原告起诉时，被告欠付2019年6月28日至2019年10月31日的一套房屋的租金和2019年7月30日至2019年10月31日的十一套房屋的租金，且原告起诉后，被告明确表示愿意支付原告诉请的截至2020年3月31日的所有租金和违约金，据此，一审法院认为被告的违约过错程度显著轻微，不影响合同目的的实现，不能认定合同解除已经成就。综上，原告诉请被告向原告支付租金人民币106099.77元（暂计算至2020年3月31日）及逾期支付违约金人民币648.86元，一审法院予以支持。原告诉请解除《商铺租赁经营管理协议书》，一审法院不予支持，原告诉请第三人搬离房屋，是基于合同解除提出，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：一、被告江西玺悦城商业运营有限公司在本判决生效后十日内向原告南昌亚宁科技发展有限公司支付计算至2020年3月31日的租金106099.77元；二、被告江西玺悦城商业运营有限公司在本判决生效后十日内向原告南昌亚宁科技发展有限公司支付违约金648.86元；三、如果被告江西玺悦城商业运营有限公司逾期未履行本判决第一条、第二条的给付义务，原告南昌亚宁科技发展有限公司可要求第三人招商银行股份有限公司南昌分行代为支付，第三人招商银行股份有限公司南昌分行代为支付的超出其应付租金的数额，可以折抵租金或向被告江西玺悦城商业运营有限公司追偿；四、驳回原告南昌亚宁科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14332元，由被告江西玺悦城商业运营有限公司承担2435元，由原告南昌亚宁科技发展有限公司承担11897元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋在租赁期间所有权发生变动，原租赁合同的效力依法不受影响。亚宁公司买受案涉房屋后，依法应按原租赁合同约定的权利义务继续履行。亚宁公司以玺悦城违约为由，主张解除原租赁合同并要求玺悦城承担相应给付义务，系基于双方形成的租赁合同关系提起的诉请主张，故本案应为房屋租赁合同纠纷，一审判决适用《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定作出裁判并无不当，但认定案由有误，亚宁公司关于纠正案由的上诉理由成立，本院予以采纳。 关于案涉租赁合同应否解除、次承租人招商银行南昌分行应否腾退房屋的问题，一审判决已做详细阐述，本院均予认同，不另赘述。基于上述观点，亚宁公司要求追加第三人的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。关于亚宁公司提出自2019年11月1日起应按约给付租金的上诉请求，经查，亚宁公司一审起诉主张自2019年11月1日暂计至2020年3月31日的租金金额与玺悦城公司和原房屋所有权人签订的《商铺租赁经营管理协议书》约定的租金金额不一致，且其在一审庭审中明确表述就该差额部分仍有权主张，故该项上诉请求超出一审诉请，不属本案二审审理范围，本院依法不予处理。一审法院结合各方诉辩意见及在案证据，判决玺悦城公司应向亚宁公司支付租金106099.77元和违约金648.86元，并无不当。此外，亚宁公司上诉主张一审保全费用应由玺悦城公司承担，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费14332元，诉讼保全费927元，共计15259元，由江西玺悦城商业运营有限公司负担3362元，由南昌亚宁科技发展有限公司负担11897元。二审案件受理费11897元，由南昌亚宁科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  陈**丽 书 记 员  邓兵兵