文书内容重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初4149号原告:王令,男，1986年10月20日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：曹先进（特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人:彭希，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王发权（特别授权），重庆浩志律师事务所律师。原告王令与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称“圣贤鼎房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，由重庆市第二中级人民法院指定本院审理。本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序并于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告王令的委托诉讼代理人曹先进，被告圣贤鼎房产公司的委托诉讼代理人王发权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王令向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约交房的违约金19577.54元(计算方式409572元×0.0001×478天，从2017年10月1日起至2019年1月21日止，共计478天);2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2017年4月26日，原告向被告购买位于巫溪县X镇XXXXX小区X幢XX-X室的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为409572元，该合同第7、8条约定被告于2017年9月30日将取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付房产证给原告。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得《竣工验收备案登记证》。原告认为，被告未按合同约定的条件履行交房义务，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告圣贤鼎房产公司辩称，对原告起诉的事实及理由无异议。本案所涉房屋取得工程竣工验收备案登记证的日期是2019年1月21日。对原告诉讼请求中违约金的计算方式有异议，原告主张的违约金起止时间应为2017年10月1日开始计算至2019年1月20日，违约金的标准要求降低到日万分之零点七。本院经审理认定事实如下:2017年4月26日，被告圣贤鼎房产公司(卖方，甲方)与原告王令(买方，乙方)签订编号为CQ-319-0084XXXX的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以建筑面积单价3600元/m2、套内建筑面积单价4360.40元/m2、总价款409572.00元的价格购买被告销售的重庆市巫溪县XX街道XXXXX号XXXXX幢XX-X号房屋，签订合同之日付清首付购房款129572.00元，其余房款280000.00元由乙方向有关银行申请贷款应委托贷款机构将取得的贷款一次性转付给甲方。该合同载明“第七条交房期限及交付条件(一)本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2017年09月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二)本商品房交付时应符合以下条件:(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：(2)逾期超过90日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……”。合同签订后，原告王令按约向被告圣贤鼎房产公司支付了购房首付款129572.00元，并付清了大修基金、登记费及契税。2017年7月4日，原告以贷款方式付清剩余购房款280000元。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接房后装修入住至今。2019年1月21日，被告取得案涉楼房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，编号为巫溪县建竣备字[2019]XXXX号。另查明，原告王令起诉后，于2020年10月12日向重庆市巫溪县人民法院提出申请，要求对被告圣贤鼎房产公司银行账户内存款13900元予以保全。该院经审查作出（2020）渝0238执保175号执行裁定书、（2020）渝0238民初2880号民事裁定书，准许原告的财产保全申请并冻结了被告圣贤鼎房产公司在中国农业银行的存款13900元。原告支付了财产保全费159元。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或者撤销。上述合同对交房条件和交房期限约定十分明确，被告圣贤鼎房产公司的义务是按期将已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，而不只是交付物理状态的房屋。根据审理查明的事实，被告圣贤鼎房产公司于2017年9月30日将尚未进行建设工程竣工验收备案登记的物理状态的房屋交付给原告，虽然原告接受了该房屋，但被告履行义务不全面，明显违反了合同约定，不构成有效交付，直至2019年1月21日被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告的交付义务才全面履行完毕。被告未提供确实充分的证据证明存在法定或约定的免责或减轻责任的事由，则被告延迟交房的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，违约金的起算时间应为最后交付房屋期限2017年9月30日的次日即2017年10月1日。被告于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，则其承担违约金的截止日期为2019年1月21日。综合考虑合同履行情况、违约事实的严重程度、双方诉辩意见等，对被告要求对违约金予以降低并按已付房款日万分之零点七的标准计算违约金的主张，本院予以采纳。因此，被告应承担逾期交房的违约金为2017年10月1日起至2019年1月21日止、以已付购房款为基数、按日利率万分之零点七计算，即409572×0.00007×478天=13704.28元。原告主张中的超过部分，本院不予支持。综上所述，原告王令的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》〉第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效后三日内，支付原告王令违约交房的违约金13704.28元。二、驳回原告王令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费290元，减半交纳145元，诉讼保全费159元，合计304元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。本判决为终审判决。审 判 员 王家英二〇二〇年十二月二十三日法官助理 胡弘松书 记 员 毛菊梅