宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初9797号原告：金生兰，女，1948年9月7日出生，汉族，退休职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：王军，宁夏兴业律师事务所律师。被告：谢银慧，女，1980年7月4日出生，汉族，政府职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区被告：兰晓妮，女，1976年6月1日出生，回族，公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区被告：买少东，男，1972年11月12日出生，回族，公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区委托诉讼代理人：兰晓妮（系买少东之妻），女，1976年6月1日出生，回族，公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告金生兰与被告谢银慧、兰晓妮、买少东案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告金生兰及其委托诉讼代理人王军，被告谢银慧，被告买少东的委托诉讼代理人暨被告兰晓妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金生兰向本院提出诉讼请求：1.请求停止对（2017）宁0106执2076号之五执行裁定书及协助执行通知书的执行，解除对位于银川市金凤区XX室房屋的查封、冻结；2.依法确认位于银川市金凤区XX室房屋归金生兰所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：银川市金凤区人民法院在执行谢银慧与兰晓妮、买少东民间借贷纠纷过程中，于2018年1月10日作出（2017）宁0106执2076号之五执行裁定及协助执行通知书，查封或冻结兰晓妮名下所有的位于银川市金凤区XX室房屋及土地的产权产籍，查封、冻结期限为三年，并于2018年1月18日在银川市不动产登记事务中心采取了查封措施。针对上述执行行为，金生兰于2018年10月25日向银川市金凤区人民法院提出书面的执行异议申请书，请求中止（2017）宁0106执2076号之五执行裁定，解除对兰晓妮名下位于银川市金凤区XX室房屋的查封措施。银川市金凤区人民法院于2020年9月8日作出（2020）宁0106执异78号执行裁定，裁定驳回金生兰的执行异议请求。事实上兰晓妮于2016年3月10日已将涉案房屋以36万元的价格出售给金生兰，金生兰于当日支付兰晓妮2万元定金后，双方签订了书面协议并约定金生兰向兰晓妮支付首付款及尾款的时间和办理房屋过户手续的时间，以及税费由金生兰承担的相关事项，双方均在该协议上签字确认，该协议已生效。兰晓妮也于协议签订当日将涉案房屋交付给了金生兰，并将该房屋的产权证书，以及身份证复印件等交与金生兰保存。金生兰于2016年3月10日接收该房屋并实际占有、使用管理至今。2016年7月18日，金生兰与兰晓妮到银川市房屋产权交易管理中心调取了涉案房屋的权属档案证明单，该房屋产权清晰，且没有被抵押、查封和冻结。2017年3月29日，金生兰与兰晓妮在见证人陈全忠的见证下，又签订一份《说明》，双方约定兰晓妮于2018年7月16日为金生兰办理房屋过户手续，相关税费由金生兰承担，余款7500元于过户时当场交清等事项。金生兰向兰晓妮付清所有购房款后多次联系兰晓妮要求办理房屋过户登记手续，兰晓妮以自己在外地谈生意、买少东做手术住院等理由，一直推拖不配合金生兰办理房屋产权变更手续。后金生兰向银川市不动产交易中心查询才知悉是因为宁夏普润斯文化传媒有限公司（法定代表人是兰晓妮）、兰晓妮、买少东不能按时偿还宁夏黄河农村商业银行股份有限公司贷款，涉案房屋被兰晓妮、买少东于2016年8月30日抵押给宁夏黄河农村商业银行股份有限公司后至今未能解押。综上所述，金生兰在银川市金凤区人民法院查封涉案房屋之前已经与兰晓妮签订了合法有效的书面协议，且于2016年3月10日起已合法占有、使用、管理该涉案房屋，已经向兰晓妮付清了购房款，未办理房屋过户登记手续的主要原因是兰晓妮将涉案房屋出售给金生兰后，又将涉案房屋抵押给了宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，因未按时向银行偿还贷款导致涉案房屋不能办理过户登记手续。现金生兰诉至法院，望判如所请。谢银慧辩称，首先，兰晓妮与谢银慧债务纠纷一案事实清楚、证据确凿。其次，在借款纠纷案件中，谢银慧按照正常程序于2018年1月保全了兰晓妮、买少东名下的一套房产（位于金凤区**）和一辆车，并于当年2018年4月3日前往银川市不动产登记中心调取了该房产相关信息资料，确定该房屋产权人是兰晓妮，房产抵押给了宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，金额为16万元整，涉案房屋存在轮候查封的情况。最后，关于金生兰提出的执行异议申请，谢银慧不会放弃自己的任何权利，参加此次开庭也只是来澄清事实的。对于金生兰提出的异议，银川市金凤区人民法院已经驳回，该裁定完全符合法定程序和法定依据。兰晓妮、买少东辩称，我们与金生兰之间的房屋买卖纠纷与谢银慧之间的民间借贷纠纷没有关联性。涉案房屋之所以没有过户给金生兰，是因为：1.金生兰没有付完全款；2.在双方的买卖过程中，金生兰一直在反复，金生兰没有明确表态是否还要买涉案房屋；3.我在处理与谢银慧、宁夏黄河农村商业银行股份有限公司的债务纠纷中，曾多次与金生兰沟通，希望金生兰明确是要房子还是要钱，金生兰拒绝沟通，并且以我们有贷款和债务为由不配合；4.金生兰所述的是因为我们贷款还不了才导致无法过户的，是错误的。一直是金生兰不配合我们，我们无法联系到金生兰，在我们忙其他事情的时候，金生兰又说联系不到我们。我们之所以没有过户就是因为金生兰经常改变自己的决定，房款也一直没有付清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金生兰提供的房屋出售保证金收条、情况说明、收条、转账凭证、业务凭条、借条、水费收据、物业费发票、采暖费发票、手机微信聊天记录、证人证言、以上证据能够证实兰晓妮于2016年3月10日将涉案房屋以36万元的价格出售给金生兰，金生兰占有使用涉案房屋的事实，本院予以采信；金生兰提供的地板装修订货合同、销售订单、衣柜订货协议书，谢银慧、兰晓妮、买少东对该证据不予认可，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢银慧申请执行兰晓妮、买少东民间借贷纠纷一案，本院依据（2017）宁0106民初2399号民事调解书，于2018年1月10日作出（2017）宁0106执2076号之五执行裁定，查封或冻结兰晓妮名下位于银川市金凤区XX室房屋及土地的产权产籍，查封、冻结期限为三年。本院于2018年1月18日采取了查封措施。针对上述执行行为，金生兰向本院提出书面的执行异议申请书，请求中止（2017）宁0106执2076号之五执行裁定，解除对兰晓妮名下位于银川市金凤区XX室房屋的查封。本院于2020年9月8日作出（2020）宁0106执异78号执行裁定，裁定驳回金生兰的异议请求。金生兰不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明，2016年3月10日，金生兰与兰晓妮签订房屋出售保证金收条，约定：一、金生兰购买兰晓妮位于银川市金凤区XX室房屋一套。双方协商金生兰交付贰万元定金后，12日内交清房屋总房款36万元的百分之六十即贰拾壹万陆仟元整，房屋尾款壹拾肆万肆仟元整最迟于2016年8月30日全部付清。金生兰不能如约付款，定金贰万元不退还。二、2016年8月30日金生兰交清房屋全款后双方办理过户手续，双方约定36万元为兰晓妮净拿，过户及相关费用由金生兰承担，过户手续办定后双方办理交房手续，屋内原有家具、家电全部赠送金生兰。协议签订后，兰晓妮将涉案房屋交付金生兰，一直由金生兰实际占有使用至今，采暖费、水费等费用一直由金生兰缴纳。金生兰支付兰晓妮购房款共计34.3万元。在本案审理过程中，金生兰向本院提交《交付剩余房款申请书》，申请向法院账户缴纳涉案房屋剩余的房款1.7万元，且于2020年11月12日将剩余1.7万元缴纳至银川市金凤区人民法院执行账户中。再查明，兰晓妮、买少东于2004年8月25日登记结婚。2016年7月15日，兰晓妮办理了位于银川市金凤区XX室房屋的房屋所有权登记证，房屋所有权登记证上显示兰晓妮为该房屋所有权人。2016年8月15日，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司与宁夏普润斯文化传媒有限公司签订《流动资金循环借款合同》。同日，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司与兰晓妮、买少东签订《最高额抵押合同》，约定兰晓妮、买少东以兰晓妮名下的位于银川市金凤区XX室房屋在最高额208000元范围内为2016年8月15日至2018年8月14日期间宁夏黄河农村商业银行股份有限公司对宁夏普润斯文化传媒有限公司享有的债权提供抵押担保。于2016年9月7日就上述房屋办理抵押登记。后宁夏普润斯文化传媒有限公司未依约偿还借款，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司向银川市兴庆区人民法院提起诉讼。2018年9月27日，银川市兴庆区人民法院作出（2018）宁0104民初10748号民事判决，判决：一、宁夏普润斯文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内偿还宁夏黄河农村商业银行股份有限公司借款本金16万元、支付利息2109元（截止2018年8月27日），并按合同约定利率支付2018年8月28日至本判决确定的还款之日的利息；二、宁夏普润斯文化传媒有限公司不履行上述债务时，宁夏黄河农村商业银行股份有限公司有权以兰晓妮、买少东提供抵押的兰晓妮名下的位于宁夏回族自治区银川市金凤区XX室房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在208000元范围内优先受偿。本院于2018年1月18日查封涉案房屋，银川市兴庆区人民法院于2018年4月2日另案轮候查封该房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于案外人金生兰就诉争涉案房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封涉案房屋之前，金生兰与兰晓妮即签订《房屋出售保证金收条》，并依照协议约定支付了涉案房屋大部分房款，实际占有使用涉案房屋至今。在案件审理过程中，金生兰将剩余房款也交至金凤区人民法院执行账户中。且房屋未过户的原因系存在查封、抵押等客观情况，金生兰对此并无过错。基于本院查明的事实，金生兰享有涉案房屋的物权期待权，即请求协助办理涉案房屋过户登记手续、进而取得房屋所有权的权利。而对比谢银慧与兰晓妮、买少东民间借贷纠纷一案中，谢银慧享有的债权系普通金钱债权，金生兰对涉案房屋享有的物权期待权在内容和效力上已经超过了谢银慧享有的普通金钱债权，物权期待权应当优先于普通金钱债权予以保护。综上，金生兰就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其主张不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于金生兰主张确认该房屋产权归其所有的诉讼请求，不符合物权法规定的不动产登记所有的物权变动规则，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下：一、不得执行位于银川市金凤区XX室房屋（产权证号201607XXXX号）；二、驳回原告金生兰的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由原告金生兰负担6600元，被告谢银慧、兰晓妮、买少东负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马桂香二〇二〇年十二月二日书记员 马旭元附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。