新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初1050号 原告：张金娥，女，1968年5月18日出生，汉族，保姆，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：张文明，新疆炎黄律师事务所律师。 被告：贺建，男，1970年8月2日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：钟英，新疆瀛华律师事务所律师。 第三人：郝俊凯，男，1972年12月2日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 第三人：郝迎利，女，1974年1月13日出生，汉族，石河子市公安局干警，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：周旭，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 原告张金娥与被告贺建、第三人郝俊凯、郝迎利执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金娥及其委托诉讼代理人张文明、被告贺建之委托诉讼代理人钟英、第三人郝俊凯、第三人郝迎利及其委托诉讼代理人周旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张金娥向本院提出诉讼请求：1．请求法院停止对××区房屋的执行；2．请求法院判令位于××区为原告所有，第三人郝俊凯、郝迎利配合办理过户手续；3．由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告贺建与第三人郝俊凯公司设立纠纷一案，被告贺建申请财产保全，贵院作出（2018）新0203民初1192号民事裁定书，裁定对位于××区房屋的产权手续予以冻结，冻结期限为三年，自2018年6月20日至2021年6月20日。原告准备与第三人郝俊凯、郝迎利办理过户登记时发现房产被冻结，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提出执行异议申请，贵院作出（2020）新0203执异6号执行裁定书，裁定驳回案外人张金娥的异议申请。现原告依法提起诉讼，具体理由如下：2015年2月4日，原告与第三人郝俊凯、郝迎利签订《协议书》，合同约定：1．第三人郝俊凯、郝迎利将位于××区房屋出卖给原告，第三人与房产公司签订合同编号为KWJ2015-××，房屋价格380,000元，房屋面积119.19平方米；2．房屋暂登记在第三人名下，但实际所有人、使用权人为原告，第三人将房屋相关联的合同、票据、水电卡、钥匙等一并交于原告；3．双方同意此房屋交工后，直接交付给原告使用；4．按照国家或地方标准能够办理过户时，双方在3个月之内办理完过户手续。合同签订后，原告向第三人支付全部购房款及契税等费用，第三人郝俊凯将编号为KWJ2015-××的《克拉玛依市商品房买卖合同》、契税完税凭证、维修基金交纳收据等全部交给原告。因暂时无法办理房屋过户手续，双方协商待五年后可上市交易时由第三人协助原告办理过户手续。涉案房屋交付后，原告装修后向他人出租，期间暖气费、物业费等均由原告缴纳。2020年2月，原告联系第三人郝俊凯履行协助过户义务时，第三人告知房屋已被法院查封冻结无法过户。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，依法提起诉讼。 被告贺建辩称，一、郝俊凯与原告签订的《协议书》无效或效力待定。1．根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”，涉案房屋属于经济适用房，经济适用房在不满5年的时间内，不得直接上市交易。第三人郝俊凯、郝迎利在2015年2月3日与三联房地产公司签订购房合同，在2月4日又与原告签订房屋买卖协议书，该房屋不符合上市交易条件，故该协议属无效合同。2．涉案房屋属于第三人郝俊凯与郝迎利夫妻共同财产，第三人郝俊凯、郝迎利2015年2月4日与原告签订的协议书，协议书上郝迎利的签名不能确认为其本人所签，如果协议书不是郝迎利本人的签名，则需要共有人郝迎利追认，在未追认前该协议书效力待定。二、原告陈述在2015年2月4日签订《协议书》时相关款项已付清，不存在由原告支付房款的事实。1．从交付房款证据来看，在2015年2月4日签订《协议书》时306,000元房款、有线电视费、房屋维修基金已经由郝俊凯、郝迎利支付完毕。2．原告提交的证据显示其支付部分款项在2019年，在2018年6月采取保全措施之后，其支付此款不能确认为购房款，付款时间不符合《协议书》约定。3．原告交纳2017、2018年、2019年房屋物业费在2019年10月后，也是贺建申请保全之后，不能证明房屋买卖的事实。4．原告与第三人郝俊凯存在特定身份关系，原告之女申某与第三人郝俊凯之间有一私生女。综合全案分析，可以确定郝俊凯与张金娥之间的《协议书》是虚假合同，其根本目的就是为了帮助郝俊凯逃避债务履行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案不存在排除执行的情形，请依法驳回原告全部诉讼请求。 第三人郝俊凯辩称，原告所述属实。第三人郝俊凯是克拉玛依户口，符合购买经济适用房指标的条件，而第三人不需要房屋，就在原购房价的基础上加了40,000元卖给了原告张金娥。原告张金娥已将购房款支付完毕。第三人和贺建的诉讼案件发生在2018年，而第三人已于2015年将房屋卖给原告张金娥，卖房在前，与贺建的纠纷在后，法院不应该冻结原告的房屋。 第三人郝迎利辩称，首先，原告的诉讼请求不能成立，原告与郝俊凯2015年2月4日签订的《协议书》是虚假合同，且为无效协议，涉案房屋系郝俊凯与郝迎利出资购买的经济适用房，购房资金是郝迎利母亲以借款形式出借给郝俊凯的，该房屋登记在郝俊凯、郝迎利名下，属于郝俊凯、郝迎利夫妻共同财产。郝迎利未与原告签订过关于涉案房屋的买卖协议，也未委托其他人代为签订，原告与郝俊凯2015年2月4日签订的《协议书》是虚假的。本案所涉房产系郝俊凯、郝迎利夫妻共同财产，郝俊凯无权单方处分，其处分是无效的；其次，本案原告与第三人郝俊凯具有特定身份关系，张金娥的女儿申某与郝俊凯系同居关系，自2013年8月开始同居，并于2014年8月16日非婚生一女郝某，郝某长期由郝俊凯抚养，并与张金娥及张金娥的丈夫申某共同居住。法院查封的××区系郝俊凯与郝迎利2015年共同购买，另外登记在申某名下的××区也于2015年2月购买。在2015年郝俊凯同时购买两套夫妻共有房屋，并为同居女友申某购买第三套房屋。2015年2月4日原告与郝俊凯签订的《协议书》实际是两人恶意串通签订的虚假合同。原告及申某的户籍于2015年从陕西武当县迁来，申某无固定收入，无能力同时购买两套住房。综上，涉案房屋仍为郝俊凯、郝迎利的夫妻共同财产，郝俊凯无权单方处分，张金娥与郝俊凯存在特定身份关系，协议书的真实性不予认可。法院对涉案房屋采取保全措施，符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人郝俊凯、郝迎利系夫妻关系。2015年2月3日，第三人郝俊凯、郝迎利与新疆三联房地产开发有限责任公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为KWJ2015-××）。约定二人共同购买新疆三联房地产开发有限责任公司开发的××区房屋，建筑面积为119.19平方米，房屋总价格为341,003元，首付款于2015年2月3日前支付房款306,003元；余款于2016年6月30日前支付房款35,000元。第三人郝俊凯、郝迎利分别在《克拉玛依市商品房买卖合同》及附件上签名捺印。郝俊凯取得该房屋的房屋所有权证（合同编号为KWJ2015-××），载明：买受人为郝俊凯，备案时间为2015年4月15日，共有人为郝迎利。 2015年2月4日，第三人郝俊凯、郝迎利作为甲方与张金娥作为乙方、担保人李某作为丙方签订《协议书》，约定乙方购买甲方名下的位于克拉玛依市克拉玛依区（保障性住××园房屋，全部购房款380,000元。甲方已取得该房屋所有权证或不动产权证（合同编号为KWJ2015-××），该房屋建筑面积为119.19平方米，产权人为郝俊凯。该房暂登记在甲方名下，但实际所有人、使用权人为乙方，双方签订房产转让协议，甲方负责办理该房屋移交手续，领取房屋使用说明书、房屋质量保证书、办理房屋所有权证。该房屋的《商品房买卖合同》、房屋使用说明书、房屋质量保证书、购房发票及房产交易税、发票等有关票证原件及以后协助乙方办理的该不动产权证原件交由乙方保管。乙方已全部审阅该房屋资料，并现场查勘完毕，均予以认可，审阅资料由甲方提供并保证其完整。经甲乙双方协商认可，甲方收到乙方支付的首付款当日，甲方将与此房相关联的合同、票据、水电卡、天然气卡、钥匙一并交予乙方并交房验收。……2015年2月4日乙方向甲方支付40,000元，乙方向甲方支付剩余房款340,000元全部由乙方支付。（待三联房地产公司通知缴费）。过户时甲方不承担任何费用，乙方承担契税、土地出让金、个人所得税、维修基金等过户时产生的其他各项费用。……甲乙双方不能因任何原因解除本协议。如甲方违约，甲方将按房款总额双倍的金额赔付乙方，并将乙方的装修费等一并赔付。如乙方违约，甲方不退还乙方已支付的房款及乙方产生的装修费用。甲方的住房，按照国家或地方标准能够办理过户时，双方在3个月之内办理完过户手续。合同还对其他事项进行了约定。郝俊凯在甲方处签名，甲方共有人处“郝迎利”的名字由郝俊凯代签。乙方由张金娥签名，担保人处由李某签名及身份证号码。 本院受理了（2018）新0203民初1192号贺建与郝俊凯公司设立纠纷一案，在诉讼过程中，贺建向本院提出财产保全申请，请求对郝俊凯所有的价值795,000元的财产予以保全。本院于2018年6月7日作出（2018）新0203民初1192号民事裁定书，裁定对郝俊凯所有的价值795,000元的财产予以保全。2018年6月20日，法院对郝俊凯名下的××区房屋冻结，期限为三年，自2018年6月20日至2021年6月20日。原告张金娥发现房产被冻结，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，于2020年5月6日向本院提出执行异议申请，本院于2020年5月15日作出（2020）新0203执异6号执行裁定书，裁定驳回案外人张金娥的异议申请。张金娥不服，向本院提出执行异议之诉。 另查，新疆三联房地产开发有限责任公司出具的收据显示，2015年1月22日，郝俊凯交纳××区房屋房款100,000元，2015年2月3日交纳房款206,003元、预收办证费45元、有线电视入户费350元、契税5,115.05元、住宅专项维修基金13,967元，2016年8月18日交纳房款35,000元，上述款项合计360,480.05元，上述收据上交款人处均由郝俊凯签名。新疆三联房地产开发有限责任公司于2016年12月23日向郝俊凯出具购房交款306,003元的发票，2017年12月20日增值税35,000元的发票。上述两份发票上载明的购买方均为郝俊凯。 另查，原告张金娥与申某系母女关系，申某曾用名申某。申某现居住于××区。2015年1月12日，原告女儿申某（申某）从其昆仑银行卡取款39,000元。2015年2月2日，原告张金娥从其中国邮政储蓄银行650100××××一本通存折中分24笔共计取款98,647.69元，2016年8月4日，原告张金娥从其中国邮政储蓄银行650100××××一本通存折中分7笔共计取款25,852.76元。2019年7月6日，申某通过微信给郝俊凯转账汇款20,000元；2019年9月16日，申某通过手机银行向郝俊凯转账汇款35,000元，扣除35元手续费后为34,965元；2019年10月15日，申某通过支付宝向郝俊凯转账汇款40,000元；2019年10月16日，申某通过支付宝向郝俊凯转账汇款30,000元。上述款项合计124,965元。 原告张金娥提交其女儿申某与程某2017年3月1日签订的《室内装修合同》，证实程某以包工包料的××园房屋，总价款为105,000元，装修期限自2017年3月2日至6月1日。2017年6月至今，原告女儿申某将位于××区房屋出租。2020年5月19日，克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司出具证明一份，证实××区房屋新业主申某自2017年8月1日至2019年12月31日的物业费已结清。原告提交的克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司出具2019年10月27日收据两份、2020年1月14日收据两份，该4份收据上载明的交款人均为郝俊凯、申某。 另查，2019年7月，郝俊凯在石河子市法院起诉离婚，因郝迎利生病住院，无法正常到庭参加诉讼，后郝俊凯撤诉。2020年4月21日，第三人郝迎利以郝俊凯涉嫌重婚罪为由向石河子市公安局城区分局报案，公安机关对郝迎利、郝俊凯、李某、陶某、王某、李某等人做了的询问笔录。李某、陶某证实郝俊凯与申某生育一女。李某证实郝某的母亲是申某、父亲是郝俊凯，郝俊凯曾以郝某父亲的名义用短信向老师请过假，并向幼儿园交纳过相关费用。郝俊凯证实其曾与申某发生过性关系，为了给郝某办出生证明，其在出生证明上签字，郝某随他的姓，但其不能确定郝某是否是其女儿，其父母曾到克拉玛依市探望过郝某。 上述事实，经当庭质证，有《克拉玛依市商品房买卖合同》、《协议书》、（2018）新0203民初1192号民事裁定书、（2020）新0203执异6号执行裁定书、收据、中国邮政储蓄银行650100××××一本通存折、中国邮政储蓄银行650100××××一本通账户流水明细、银行转款凭证、微信聊天截图打印件、《室内装修合同》、询问笔录、户口本等书面证据及原、被告、第三人的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点是涉案××区房屋权属是否归原告张金娥所有。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定可知，我国不动产物权的设立、变动采取登记要件主义，其设立、变更和转让等均需依法登记，未经登记，则不发生法律效力。本案中房屋产权证载明××区房屋登记为郝俊凯和郝迎利共同共有，应当依法认定该房屋属郝俊凯和郝迎利共同共有。原告张金娥提出其已向郝俊凯交付全部房款，并已实际占有涉案房屋，因该房屋属于经济适用房，不能上市交易，故没有办理过户手续，该房屋虽登记在郝俊凯和郝迎利名下，但其为该房屋的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。物权能够合法变动的前提以物权变动为内容的债权合同成立并有效。故本案应首先对原告物权期待权所依据的基础法律关系即原告与第三人郝俊凯签订的《协议书》的效力问题作出认定。 关于原告与第三人郝俊凯签订的《协议书》的效力认定问题。原告提交了其与第三人郝俊凯于2015年2月4日签订了《协议书》，拟证实其在法院采取查封措施前已签订了合法有效的书面买卖合同。第三人郝迎利提出其不知道郝俊凯将其夫妻二人共有的房屋出售给原告，亦未在协议书上签名，亦未收到原告的购房款等为由对该《协议书》不予认可，并提出该《协议书》系原告与郝俊凯恶意串通，事后补签的，郝俊凯出售该房屋未经其同意，郝俊凯的处分应属于无效行为。庭审中第三人郝俊凯认可该《协议书》上房屋共有人郝迎利的名字是其代签的，但提出将涉案房屋出售给原告是经郝迎利同意的，但未提交相应证据证实其主张。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信夫或妻一方作出的处理为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，夫或妻一方转让共同共有的房屋的行为，属于对夫妻共同财产作出重要处理，应当由夫妻双方协商一致并共同在《协议书》签名。原告与郝俊凯签订的《协议书》上的郝迎利的名字是郝俊凯代签的，但第三人郝俊凯未提交证据证实其将房屋出售给原告是取得郝迎利同意的。鉴于原告之女申某与第三人郝俊凯之间的特殊身份关系，让人对原告与郝俊凯签订的《协议书》的真实性、合法性产生合理怀疑，故本院对该《协议书》合法有效性不予认定。 关于原告是否已实际支付房款。原告陈述其以现金的方式分三次向郝俊凯交付房款275,000元，被告贺建、第三人郝迎利均不认可。原告虽提交其支取工资的证明及女儿申某取款凭证，但未提交其将上述款项交付给郝俊凯的证据，且原告支取工资金额与房款交易数额存在较大差异，另外在当今社会，原告以大额现金交付房款与现实社会交易习惯不符，故对原告主张其以现金方式向郝俊凯交付房款275,000元的主张，本院依法不予采信。对于原告主张其女儿申某向郝俊凯支付剩余房款的主张，原告虽提交其女儿申某向郝俊凯转账汇款的凭证，但未能证实此款项系申某交纳的购房款，原告提交的证据证实其女儿申某向郝俊凯付款合计124,965元，此款加上原告已支付的275,000元合计399,965元，与原告及郝俊凯陈述在原购房价款341,003元的基础上加了40,000元不符，亦与《协议书》上约定的房屋交易价格380,000元不相符。鉴于郝俊凯与申某存在特殊身份关系，让人对申某给郝俊凯的汇款是否是房款的真实性产生合理性怀疑。而且上述款项交易发生在2019年7月以后，距离购买房屋2015年达4年之久，且在法院采取保全措施之后，故对原告提出其已全额支付购房款的主张，本院依法不予采纳。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”的规定，原告张金娥应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，原告作为案外人，虽提交证据证实其已实际占有涉案房屋，但未提交有效的证据证实在法院采取查封措施前已签订了合法有效的书面买卖合同，已全额交付购房款，故其对涉案房屋所享有的权利并不足以排除执行法院对涉案房产的强制执行。综上，原告要求确认位于××区房屋为其所有，并要求停止对该房屋的强制执行的诉讼请求，异议理由不成立，本院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告张金娥的诉讼请求。 案件受理费6,400元，由原告张金娥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于克拉玛依市中级人民法院。 审 判 长  牛燕华 人民陪审员  商知业 人民陪审员  陈克明 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员  古雯琴