江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3243号 上诉人（原审原告、反诉被告）：戴进兰，女，1978年1月1日出生，汉族，住址江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：何春园，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾慧玲，北京市炜衡（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邹晶敏，男，1963年6月22日出生，汉族，住址江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙菊兰，女，1963年9月7日出生，汉族，住址江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）：邹森，男，1991年5月16日出生，汉族，住址江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：孙菊兰，女，汉族，1963年9月7日出生，住址江西省南昌市青山湖区，系邹森母亲。 上诉人戴进兰与被上诉人邹晶敏、孙菊兰、邹森房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴进兰上诉请求：1.维持一审判决第四项；2.撤销一审判决第一项，改判确认合同有效并解除合同；3.撤销一审判决第二项，改判邹晶敏、邹森向戴进兰双倍返还定金14万元并返还物业费2486元；4.撤销一审判决第三项，改判邹晶敏向戴进兰支付违约金200000元；5.一、二审诉讼费由邹晶敏、孙菊兰、邹森承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。戴进兰对邹晶敏损害其妻子孙菊兰的恶意并不知情，系善意第三人，戴进兰是从青山湖区中环地产信息咨询解放西路店得知并购买案涉房屋，双方之间约定的房价完全符合市场行情，戴进兰在签订协议后按照协议约定履行了自己的义务，交付了定金和其他费用，戴进兰在邹晶敏、邹森、孙菊兰违约之前对其家庭情况并不知情，签订合同当日孙菊兰、邹森未到场，中介进行了电话确认、短信授权，且合同中明确约定邹晶敏代其签阅，并在协议上约定若孙菊兰、邹森对此协议有异议导致协议无法正常履行，由邹晶敏自愿承担违约责任，基于此戴进兰有理由相信其为共有权人共同意思表示，孙菊兰不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人戴进兰。邹晶敏意图损害妻子孙菊兰利益的行为不构成《中华人民共和国合同法》第52条损害社会公共利益的行为。社会公共利益是指关系到全体社会化成员或者社会不特定多数人的利益，主要包括社会公共秩序以及社会善良风俗等，房屋买卖是双平等协商基础上自愿进行的有偿转让，本案中就邹晶敏处分房产本身，并未损害全体社会成员或者社会不特定多数人的利益，也没有证据能够证明案涉房产的出售损害了社会的善良风俗。2.一审法院判决有违公平原则，并未公平保护当事人利益，应按照合同法规定维护戴进兰权益，孙菊兰若有受损利益，可以通过其他途径依法维护自己权利，一审法院不应为了保护孙菊兰的利益而损害戴进兰的权益。 邹晶敏辩称，服从一审判决，戴进兰的上诉没有事实和法律依据。 邹森、孙菊兰辩称：邹晶敏为房屋共有权人，应承担经济适用房转为商品房的费用，当时因经济适用房转商品房需要6万多，故孙菊兰给3万元给邹晶敏用于支付经济适用房转商品房的费用，当得知邹晶敏与戴进兰私签房屋买卖协议后，立即请了律师起诉房屋买卖协议无效，在罗家集的法院诉讼时才认识戴进兰，尔后一同到解放西路140号1-1-402即邹晶敏与案外人生活多年的家，当晚与案外人发生冲突并因此进了监狱，在监狱期间因欠考虑未将起诉材料带进监狱致使案件开庭没有材料最终撤诉。邹晶敏与案外人有婚外情，孙菊兰不存在委托邹晶敏卖房，且戴进兰是以帮邹森还信用卡为由骗取邹森在房屋买卖协议上签字。案涉房屋是孙菊兰2011年出交通事故赔偿的钱所购买，故在2015年孙菊兰与邹晶敏的离婚协议上，房屋归孙菊兰所有。请求法院判决邹晶敏与戴进兰之间的房屋买卖协议无效。 戴进兰向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖协议；2.孙菊兰、邹晶敏、邹森双倍返还定金14万元；3.孙菊兰、邹晶敏、邹森向戴进兰支付违约金20万元；4.孙菊兰、邹晶敏、邹森返还戴进兰为其缴纳的物业费2486元；5.本案的诉讼费由孙菊兰、邹晶敏、邹森承担。 孙菊兰向一审法院反诉请求：1.戴进兰向孙菊兰赔偿损失45400元；2.戴进兰和邹晶敏签订的《xx路xx号xxxxxx栋x单元xxxx室》房屋买卖协议无效；3.戴进兰归还xxxxxx栋x单元xxxx室房屋的所有证件和结婚证；4.戴进兰负担案件全部费用。 一审法院认定事实：2018年4月17日，戴进兰与邹晶敏、邹森签订《买卖协议》，约定将案涉房屋出售给戴进兰，且该协议约定因该房屋共有权人为邹晶敏、邹森、孙菊兰，由邹晶敏代孙菊兰签订该份合同。该合同由邹晶敏、邹森、戴进兰签字、捺印。同日，邹晶敏向戴进兰出具的收据载明：“今收到乙方戴进兰购买位于南昌市（县）青山湖区房屋的购房定金人民币：柒万元整（70000.00）”。且邹晶敏对收到戴进兰定金70000元的事实予以认可。2019年5月23日，戴进兰为案涉房屋缴纳物业费2486元。 另查明，案涉房屋的权利人为：邹晶敏、邹森、孙菊兰。且邹晶敏自认，因其与妻子孙菊兰夫妻关系不和等家庭原因，致使不能将买卖房屋的行为完成。 一审法院认为，案涉房屋共有权人为：邹晶敏、孙菊兰、邹森，而邹晶敏与戴进兰签订合同处分该房屋时，孙菊兰未签字确认，戴进兰提供的证据亦不足以证明邹晶敏获得代妻子孙菊兰处分案涉房屋的授权。此外，因夫妻关系不和，孙菊兰亦明确表示不同意丈夫邹晶敏处分该房屋。至今，案涉房屋所有权仍未转移给戴进兰。一审法院认为，戴进兰对邹晶敏损害妻子孙菊兰的恶意并不知情或难以认定其是否知情，应依照“损害社会公共利益”的规定，认定邹晶敏意图损害妻子孙菊兰利益的行为构成对属于社会公共利益性质的婚姻家庭关系的破坏或侵害。据此，认定买卖合同无效。 关于戴进兰要求解除《买卖合同》的问题。因该合同无效，且无效的合同自始无效，故其要求解除无效合同于法无据，一审法院不予支持。 关于戴进兰要求返还双倍定金及支付违约金的问题。因违约金、定金条款不属于争议解决条款，不具有独立性，故本案中合同无效致使该合同中与违约金、定金有关的条款无效。因此，戴进兰要求邹晶敏返还双倍定金及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。且合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，本案中邹晶敏因该合同取得的定金70000元及戴进兰为邹晶敏缴纳的物业费2486元，共计72486元，应返还给戴进兰，且应按年利率6%支付资金占用期间的利息。 关于孙菊兰要求戴进兰赔偿损失、返还房屋所有权证及结婚证的诉讼请求，因孙菊兰未向法庭提交证据证明其主张成立，故孙菊兰应承担举证不能的不利后果。至于其要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、戴进兰与邹晶敏于2018年4月17日签订的《买卖协议》无效；二、邹晶敏自判决生效之日起十日内向戴进兰返还72486元及利息（以本金70000元为基数，自2018年4月18日起按年利率6%计算利息至本判决生效后确定的履行期限届满之日止；以本金2486元为基数，自2019年5月24日起按年利率6%计算利息至本判决生效后确定的履行期限届满之日止）；三、驳回戴进兰的其他诉讼请求；四、驳回孙菊兰的其他诉讼请求。案件本诉受理费6400元，戴进兰负担3200元，邹晶敏负担3200元。反诉费935元，由孙菊兰负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于《买卖协议》效力的问题。案涉房屋系邹晶敏、邹森、孙菊兰三人共同共有，在处分房屋时需经三人共同确认，孙菊兰未在买卖协议上签字，事后亦未对买卖协议进行追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，邹晶敏代孙菊兰签字的行为属于无权处分，但买卖协议系其本人真实意思表示，且未违反法律相关规定，应属有效，一审认定协议无效属于事实认定错误，本院予以纠正。现戴进兰要求解除《买卖协议》，案涉房屋共有人孙菊兰亦明确表示不同意履行合同，故对戴进兰的该项诉请，本院予以支持，合同解除之日为戴进兰递交的起诉状送达之日即2020年6月17日。 关于违约责任的承担问题。因案涉合同解除的原因在于卖方，根据《买卖协议》第十条约定，卖方须赔偿买方购房定金等额的违约金并退还买方购房定金。此外，因上述协议手写备注第3条约定：“乙方同意，甲方共有权人邹晶敏签订合同，由于签订本合同当日，孙菊兰、邹森未到场，现由邹晶敏代其签阅，若孙菊兰、邹森对此协议有异议导致此协议无法正常履行，则邹晶敏自愿承担违约责任”，而本案纠纷系由邹晶敏无权处分引发，且邹晶敏于协议中明确表示若共有人有异议导致协议无法履行则由其承担违约责任，故双倍返还定金共计14万元的责任应由邹晶敏一人承担。戴进兰主张依据其一审提交的青山湖区中环地产信息咨询解放西路店盖章说明人杨某的情况说明可以证实邹森、孙菊兰发送过授权短信给邹晶敏的事实，但该份情况说明属于证人证言，证人一审未出庭说明情况，故一审法院未予采信，本院亦不予支持。同时，戴进兰在明知房屋产权权属状况的情形下，仍与邹晶敏签订买卖协议，未尽到合理注意义务，亦应承担相应的法律后果，故对其要求邹晶敏向其支付20万元违约金的主张，本院不予支持。此外，对于戴进兰垫付的2486元物业费，理应由邹晶敏予以返还。戴进兰的其他主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，戴进兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1402号民事判决； 二、戴进兰与邹晶敏之间签订的《买卖协议》于2020年6月17日解除； 三、邹晶敏于本判决生效之日起十日内向戴进兰双倍返还定金140000元并返还物业费2486元，共计142486元； 四、驳回戴进兰的其他诉讼请求； 五、驳回孙菊兰的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费6400元，戴进兰负担3200元，邹晶敏负担3200元，一审案件反诉受理费935元，由孙菊兰负担；二审案件受理费5256元（戴进兰已预交6438元），由上诉人戴进兰负担2200元，由邹晶敏负担3056元，退还戴进兰1182元。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩