重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初3104号原告：巫山县城市管理局，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路**，统一社会信用代码115002377688962626。负责人：张世保，局长。委托诉讼代理人：向东，重庆抉择律师事务所律师。被告：杜成明，女，1982年4月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告巫山县城市管理局与被告杜成明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫山县城市管理局的委托诉讼代理人向东、被告杜成明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫山县城市管理局向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告朝云公园X号楼2018年1月1日至2020年12月31日的房屋租金88080元；朝云公园X号楼2018年3月1日至2021年2月28日的房屋租金88080元，合计176160元。2.本案诉讼费用由被告承担。2015年11月30日，原告根据WSCQJY20XX-X号招租文件，将朝云、暮雨、望霞、文峰公园的商用房对外公开招租，被告通过竞租，分别获得了朝云公园X号楼和X号楼的租赁权，并签订了房屋租赁合同，X号楼的租赁期从2016年1月1日起算，5号的租赁期从2016年3月1日起算，其中X号楼的年租金为29360元/年，6号楼的年租金为29360元/年，被告在支付了第一年和第二年的租金后，从2018年后便没再支付租金，原告的工作人员多次向被告催收，被告总是借口拖延，现为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告杜成明辩称，1.因不可抗力的因素，原、被告之间房屋租赁合同不能履行，不能要求按合同的约定支付租金，因原告扩建道路和修建房，封闭道路施工，导致被告不能使用租赁房屋，也不能开展经营活动。从2018年4月至今，被告承租的房屋所在路段施工直到现在。同时，2020以来，全面出现新冠肺炎的重大疫情，受疫情影响，政府要求关闭服务行业，导致被告一直没有开展经营活动。2.被告己支付了2016年3月1日至2018年3月1日的租金，本案中，原、被告签订的租赁合同约定的租赁期间为10年，5号楼和6号楼约定的年租金29360元，被告已实际支付。3.原告和被告租赁合同中约定，原告应将水电安装到户，保证被告的水源正常供给，从2016年开始，被告使用租赁房屋后，经常不能正常供水，被告多次向市政领导申请说明，被告也多次买水保障基本生活用水，花费数万元。4.申请原告延长3个月的装修期限，由于上述原因，被告一直无法使用租赁的房屋，因长时间无法经营，造成房屋部分装修损坏，需要对房屋进行重新装修，根据房屋租赁合同的约定和本地的交易习惯，恳请延长3个月的装修期。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，巫山县财政局发出《巫山县财政局关于委托对望霞、暮雨等公园商服用房公开招租的函》[巫山国资函（2015）5号]。同月，原巫山县市政园林管理局、巫山县公共资源交易中心分别以招租单位、招租代理人身份对外发布《巫山县市政园林管理局公开招租文件》，项目名称为：巫山县市政园林管理局朝云、暮雨、望霞和文峰公园商用房公开招租（三次）。招租文件载明：……朝云公园X号楼，共2层，框架结构，建筑面积均为227.08平方米，6号楼，共2层，框架结构，建筑面积均为227.08平方米，清水房，水电由市政园林管理局负责立户、安装到户，室内的水电等由租户自行负责；起始价2.926万元/年；保证金0.58万元。……备注：……6.租期及租金收取方式：租期租赁方至少应租满5年，可租满至10年；房屋租金一年一缴，第一、二年租金减半，第三年至五年全额收取，第六年起每年在上年租金的基础上逐年上浮10%。《巫山县市政园林管理局公开招租文件》发布后，被告杜成明缴纳了保证金,参与了巫山县朝云公园X号楼、X号楼的竞租并取得承租权。2015年11月30日,被告与巫山县公共资源交易中心签订《成交确认书》，巫山县朝云公园X号楼的成交价为29360元,总面积为277.08平方米,租期为5-10年,成交人缴纳的保证金自动转作合同价款,成交人在成交确认完毕后5个工作日内，一次性缴清一年合同价款(成交金额的1/2减去保证金的部分)8880元，缴清第一年合同价款后于30天内与招租单位签订《房屋租赁合同》。2015年12月2日，原巫山县市政园林管理局委托下属单位巫山县园林管理所与被告签订《房屋租赁合同范本》。合同第一条约定，甲方（原告）将坐落于重庆市巫山县朝云公园内X号楼的房屋出租给乙方（被告）使用，该房屋建筑面积为277.08平方米，结构为砖混，房屋用途为经营性用房。第二条约定，租赁日期自2016年1月1日至2016年12月30日止。交付日期，甲方于2015年12月2日前向乙方交付该房屋。第三条约定，房屋租金一年一缴，第一、二年租金缴纳成交报价一半，第三年至第五年均以成交价全额收取，第六年起每年在上年租金的基础上逐年上浮10%。承租方第一年成交后五日内缴清，从第二年起在合同期内的每年11月20日至30日足额缴纳下一租赁年度的房屋租金。第十二条免责情况，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造己租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况......。2016年1月29日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同范本》，合同第一条约定，甲方将坐落于重庆市巫山县朝云公园内X号楼的房屋出租给乙方，.....，合同第二条约定，租金按照朝云公园X号楼公开招租的成交金额实施，确定成交金额总价大写贰万玖仟叁佰陆拾元整，人民币29360元。租赁期限自2016年3月1日至2017年3月1日。甲方于2016年1月28日前向乙方交付该房屋。其他合同条款与2015年签订的合同条款一致。后原告将巫山县朝云公园X、X号楼交付给被告装修使用至今，并给予被告一个月的装修期，该期间未计付房屋租赁费。装修结束后，被告用于经营餐饮。以上两个租赁合同到期后，原、被告未终止合同，仍然按上述租赁合同的约定履行相互的权利义务，被告支付房屋租金至2018年2月28日，从2018年3月1日起未再支付租金。原、被告在履行合同中，由于巫山县朝元公园地理位置较高的原因，存在停水、断水的现象，给被告的经营增加了购水、抽水的费用。另查明，原巫山县市政园林管理局因机构改革，于2017年12月更名为巫山县城市管理局。本院认为，2015年11月30日,巫山县公共资源交易中心与被告签订《成交确认书》，己确定被告经过公开竞租已取得了巫山县朝云公园内X、X号楼的租赁使用权。后原巫山县市政园林管理局委托其下属单位巫山县园林管理所于2015年12月2日、2016年1月29日两次与被告杜成明签订《房屋租赁合同范本》，对租赁标的、租期、租金、租金支付方式和期限、违约责任、责任免除等内容明确予以约定。原告将该5、6号楼交付给被告使用，被告也缴纳了部分租金，双方之间的租赁合同关系已经成立。原、被告之间的房屋租赁合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，双方均应当按照合同的约定享有权利和承担义务，原告要求被告支付房屋租金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对被告辩称从2018年9月至2020年1月，被告承租的房屋所在路段施工修路、修水管，致使无法经营，要求不支付租金的问题，本院认为，原告未提交确实充分的证据证实巫山县朝云公园存在大面积修路必须封闭路段等相关事实，故被告的辩解意见，本院不予采信；对被告主张因巫山县朝云公园管道问题，存在经常停水、断水的问题，严重影响被告的经营，同时，2020以来，全面出现新冠肺炎的重大疫情，受疫情影响，政府要求关闭服务行业，导致被告一直没有开展经营活动，要求减免房屋租金，本院认为，对原告提出新冠状病毒原因造成的损失及停水、断水造成的损失，本院酌情减免被告租金6个月，对被告的其他辩解理由，本院不予采信。对于被告辩称要求原告给予三个月的装修期，本院认为，结合案件查明事实，原告将租赁房屋交给被告时己为被告给予了装修期，庭审中，被告也不同意再为原告给予装修期限，故本院不予支持。原告起诉要求被告支付租赁巫山县朝云公园X、X号楼的租金共计176160元（从2018年3月1日起至2021年2月28日止共3年的租金），其年租金共为58720元，减免6个月租金共计29360元，被告还应支付原告租金146800元。综上所述，原告巫山县城市管理局的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告杜成明的部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告杜成明于本判决生效后十日内支付原告巫山县城市管理局房屋租金146800元。二、驳回原告巫山县城市管理局的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3823.20元，减半交纳1911.6元，由原告巫山县城市管理局负担573.48元，被告杜成明负担1338.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  何玲二〇二〇年十二月二日书记员  夏燚