山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7160号 原告（反诉被告）：郭焕，女，1981年4月14日出生，住市中区。 委托诉讼代理人：袁庆祥（特别授权代理，系郭焕配偶），男，1979年2月19日出生，汉族，个体经营，住济南市市中区。 被告（反诉被告）：李悦怡，女，1991年5月7日出生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：刘海川（特别授权代理），山东顺周律师事务所律师。 原告郭焕与被告李悦怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭焕的委托诉讼代理人袁庆祥、被告李悦怡及其委托诉讼代理人刘海川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭焕向本院提出诉讼请求：请求判令李悦怡支付费用及违约金36156.46元，并搬离所租的房屋。具体如下：1、承租方李悦怡承担自2019年04月至今恶意拖欠：水、电费1120.80元、物业费2807元、停车费等费用2240元、电梯费420元、公摊电费182元、公共维修金额286元，合计7055.80元；2、承租方李悦怡承担因擅自将郭焕的房屋破坏及改造，屋内设备损坏（厕所改成儿童专用坐便1600元及柱式水盆900元，墙体改成粉色等）合计2500元、墙面改造10584元、两东卧地板2850元、入门防盗门2700元、地下室防盗门300元，总计18934元；3、因承租方李悦怡违约，3000元押金不予退还；4、重新装修房屋需要1个月时间，并另需空出1个月时间通味才能出租，需有承租方李悦怡承担此费用，共计：7166.66元；5、同意承租方李悦怡搬离房屋，并清算房租。 事实和理由：自2018年10月25日签订房屋租赁合同，租赁期至2020年10月31日止。经原告方及物业多次催收，承租方李悦怡一直不交纳费用及违约金，其已构成违约。多次通过电话及微信、短信通知李悦怡，其拒绝交纳费用及违约金，并拒绝搬离房屋。李悦怡于2020年07月30日在济南市市中区七里山派出所内放弃调解。因此，本人不再接受任何单位及法院调解。 被告李悦怡辩称，一、答辩人没有违反合同约定，不应承担违约责任。双方在2018年10月25日签订房屋租赁合同，并于同日缴纳一年的房租43000元和押金3000元。一年的合同到期前，2019年7月4日，答辩人缴纳下一年的全部租金41000元，合同到期日为2020年10月31日，按照合同约定缴纳了水电费用。二、被答辩人要求答辩人支付房屋租赁合同以外的费用，违反合同约定，应承担违约责任。房屋租赁合同约定了租金和押金，以及“租赁期间水、电、煤气、有限电视、电话等乙方根据实际用量付费”。没有约定答辩人承租房屋要缴纳物业费、车位费、电梯费、公摊电费、公共维修金。答辩人作为承租人，没有义务缴纳合同以外的这些费用。物业费、车位费、电梯费、公摊电费、公共维修金，属于物业性质的费用，是物业公司与业主的物业服务合同法律关系包含的内容，与本案房屋租赁关系不是一个法律关系，不应在本案同时审理。如果本案审理物业性质的费用，应追加金泰花园小区物业公司，即济南万和物业管理有限公司作为本案的第三人参与诉讼。三、答辩人在承租房屋过程中，没有对承租房屋进行破坏和改造，被答辩人提出的改造房屋，都是夸大其词，子虚乌有。答辩人只是对被答辩人房屋进行整理和打扫，不属于改造范围，没有造成房屋及其设备的损坏。入户防盗门和地下室的防盗门都是被答辩人郭焕之夫袁庆祥为了不让答辩人承租房屋而进行的破坏，应由答辩人承担责任。四、被答辩人应退还房屋不能承租期间的租金及押金。在合同租赁期内，被答辩人郭焕之夫袁庆祥多次骚扰答辩人，2020年7月30日扣押答辩人的钢琴，索要合同外费用。2020年8月4日将房屋电表卸掉，切断电源，让房屋处于断电状态，不适合居住使用；2020年8月19日又将入房防盗门焊死，被答辩人家属的种种行为，致使答辩人承租的房屋不能正常居住使用。被答辩人违反房屋租赁合同第四条的约定，被答辩人应退还答辩人自2020年8月4日对2020年10月31日三个月的租金10250元及押金3000元。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告李悦怡反诉称，请求法院判令反诉被告郭焕向李悦怡进行公开书面文字道歉，并进行以下赔偿： 1、反诉被告承担反诉原告李悦怡在租赁期内对房屋附着物的维修产生的材料费和人工费5539元，另外洁具维修费600元，因维修房屋导致耽误2个月使用期的房租（2018年11月和12月）约8000元。 2、反诉被告退还合同剩余4个月的房租16000元（2020年7月-10月底），并退还押金3000元，赔偿双倍违约金8000元。 3、反诉被告需承担反诉原告宾馆食宿等费用约1000元、并承担反诉费用、材料打印费155元等费用。 4、请求反诉被告返还被扣押的三益牌进口钢琴一台及琴凳、琴钥匙或给付同等价值的货币7000元。以上共计79294元。 事实与理由：一、郭焕主张李悦怡恶意拖欠物业费用事实不符，事实如下：（1）首先，房屋租赁合同中只表明水费、电费由李悦怡缴纳，并没有明确约定有关物业费的事项。其次，物业是为房屋的正常使用提供保障服务的，合同中已约定双方的权利义务，物业费已包含在租金中，李悦怡从未拖欠郭焕任何费用。（2）郭焕无权向李悦怡代收其他费用，其代收其他费用的诉求为起诉主体不适格。李悦怡与物业公司的费用问题和郭焕之间没有利害关系，租赁合同中未约定郭焕有向李悦怡代收其他费用的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，郭焕提起该项请求主体不适格，法院应予驳回。（3）有关物业费用的事实情况是：李悦怡第一年租赁房屋时，在不了解真实情况下，向物业公司盲目缴了全部相关费用，替房主垫付了一切，物业只给了收费总数却不给明细和收据，也不知道金泰物业的收费方式是水、电、物业费混合起来捆绑收费，对于收费具体内容不知情，物业也不给收费发票。后来在第二年续租期间，通过和邻居聊天，发现物业存在多收费现象（证据参考D组文件夹），且物业收费标准不明确：每次在水电收费单据上多收30元、15元，因不清楚是什么费用，询问物业，物业又拿不出收费依据，所以到目前为止，不知道真正该交多少费用。收费单据上写的双倍物业费1.5元，物业公司也拿不出相关文件证明这些收费合理合法。（金泰花园为民用住宅，物业合同标准为0.7元每平方）（证据参考D组）；另有金泰花园其他邻居业主的缴费收据发票可以对比为证。李悦怡与物业谈判，表示多缴费用存在不合理的收费情况，希望物业退还第一年多交的费用，并且要求物业第二年应按正常收费标准进行合理收费。在李悦怡与物业协商谈判的过程中，正好赶上平安银行起诉郭焕查封该房产。房主郭焕、袁庆祥在7月份之前对物业收费用不闻不问，而就在7月份突然催促强迫郭焕必须按照不合理的收费标准尽快缴费，协助物业对郭焕违规收费，若是不同意这个收费标准，郭焕及其代理人袁庆祥就单方面宣布李悦怡违约，并要把李悦怡赶出出租屋，而且借此理由扣押了李悦怡的钢琴，侵犯了李悦怡的物权。这是郭焕故意为之，刻意制造李悦怡违约假象，找到能把我赶走的理由尽快的让出房屋，其真实目的是在银行查封日之前尽快与下一位租客签订长期租约，以达到长期收租金实际控制该房产的目的。 故综上所述，事实情况是李悦怡根本不存在恶意拖欠物业费用的动机，也不存在恶意拖欠的行为，只是物业公司收费标准模糊，协商未果而已。 二、关于郭焕主张李悦怡赔偿违约金的问题，事实是：李悦怡从未擅自也没有对房屋破坏与改造，郭焕夫妇在李悦怡缴纳房屋租金后，违反合同第四部分第2条约定的甲方责任，未对李悦怡接房过程中发现的房屋及其附着物的自然损坏进行维修。面对房屋的多处影响入住的破损问题（证据参考B组2），在李悦怡通过微信或电话对其反映时，房主夫妻二人一直推诿未曾进行修缮（证据参考B组1）。在李悦怡交付租金接手房屋一个月后也没有等来房主上门维修，为了顺利入住，只能替房主进行简易修补。包括：墙壁粉刷修补和电路水路维护、卫生间马桶零件更换等入住前必要的维修，这绝对不是其所说的破坏与改造，我压根没有破坏，更没有进行空间结构改造。粉刷修补前后的细节图片证据可以供法庭参考。在双方交接房屋前一天2018年10月28日，李悦怡要求房主郭焕和袁庆祥来现场，但是郭焕以孩子生病为由不来现场交房，袁庆祥次日也没有来现场交房，袁庆祥对房屋附着物的原始损坏状态模糊不清楚、模棱两可，不了解出租屋已存在的损坏问题（见视频证据B组2）。此房屋因上任房客长年作为仓库使用，在李悦怡于2018年10月24日向郭焕和袁庆祥两人刷卡交付租金时，房间内还堆满了盛满货物的纸箱，因无法移动，当时并没有发现墙面多处破损及污垢，等到2018年10月29日交房日，上任房客赵仁强搬走货物交房屋钥匙后，才陆续发现了出租屋存在大量破损问题。包含：墙壁问题、以及某些电路损坏问题、水表冻裂、马桶破损不上水、洗手池水龙头漏水破损、地漏堵塞且反臭、地板破损翘鼓等等一系列状况，阻碍正常入住的问题。（证据参考B组2），李悦怡发现问题后及时与房主沟通，郭焕口头答应维修却迟迟不落实修缮实际问题。面对郭焕的不作为，当时只身一人打拼，非常无奈和无助，只能自己聘请专业工人维修电路、更换电灯、插座、开关，更换洁具（零件）等、自己修补墙皮刷乳胶漆。维修证据和维修费用（见证据B组3文件夹）。当告知房东，已开始帮他修理房屋了，他们还很高兴的夸奖李悦怡做得好（维修效果参考B组3文件夹图片8-16），袁庆祥（微信名：皇弟）在11月23号特意发给李悦怡200红包表示感谢。（红包证据截图参考B组4）。故郭焕主张李悦怡擅自更改房屋结构、破坏房屋的问题根本不成立。李悦怡所做的一切都是替房主对房屋进行维修保护，达到基本的入住条件才入住，等待维修和自主维修的时间一共耽误了两个月的时间。在李悦怡还没有起诉郭焕违约违时，郭焕反而先反咬一口将李悦怡这个受害人告上法庭，在法律面前颠倒黑白、扭曲事实，其夫妇撒谎成性的恶劣行径让李悦怡不齿。郭焕在租赁期内持续伤害骚扰李悦怡长达3个多月：焊出租屋铁门、偷盗摄像头、文字恐吓骚扰等等，这一系列的恶劣行为令人作呕，严重侵犯人权（历城区山大路派出所有备案）。 三、（1）当李悦怡与物业关于费用问题正在交涉时，袁庆祥在租赁期内无故单方面宣布李悦怡违约，随之而来的，从2020年7月底开始，对李悦怡进行日夜不间断文字骚扰，强迫李悦怡三日之内搬离出租屋，并借此机会扣押一台三益牌进口钢琴。郭焕与袁庆祥用非法暴力手段将李悦怡赶出其出租屋，致使李悦怡在租赁期内的不能正常使用房屋，属于再次违约。 （2）郭焕自2020年8月3日开始对李悦怡进行上门骚扰，所做过的非法暴力行为以时间顺序列表整理如下（证据参考C组）： 2020年8月3日，郭焕与袁庆祥与物业断电、堵锁眼，使房屋不能正常使用（证据参考C组文件夹）； 8月4日，袁庆祥与电工私自拆卸出租屋电表，导致李悦怡租住的房屋断电，李悦怡报警的证据见8月4号山大街道派出所出警记录（图片证据参考C组4-1文件夹）我与母亲被迫在当晚入住汉庭酒店（山大北路店）（发票证据参考C组4-2）； 8月5日以后，由于出租屋断水断电无法做饭，我们只能购买成品的食物； 8月6日，袁庆祥又继续用微信、短信胁迫李悦怡搬离房屋（证据参考C组5-1），李悦怡不敢在出租屋内居住，晚上入住附近的银座佳驿酒店； 8月9日，袁庆祥继续微信恐吓被告，威胁“接招”，用AB胶堵锁眼，使出租屋的入户铁门无法正常开启； 8月11日，袁庆祥微信恐吓李悦怡，威胁“接第二招”，整晚发骚扰信息刷屏，并再次用AB胶堵锁眼，使李悦怡惊恐害怕，不敢在出租屋内居住生活，迫不得已租住附近的宾馆，心理承受了巨大的压力（证据参考C组7）； 8月12日，袁庆祥微信发送“永别了”的文字信息，使李悦怡焦虑害怕，恐惧失眠（证据参考C组8）； 8月13日，袁庆祥取走出租屋外墙李悦怡悬挂的装饰画，扣掉墙钉，故意使外墙墙皮受到损坏（证据参考C组9）； 8月17日，袁庆祥取走李悦怡的小米摄像头包含内存卡一枚（证据参考C组10）； 8月18日，袁庆祥破坏小米门铃（证据参考C组11）； 8月19号下午4点半到5点左右，郭焕代理人袁庆祥（穿绿色短袖上衣、戴眼镜）与一陌生男子（穿条纹上衣、短发）用电焊焊死出租屋203室的入户防盗门铁门和地下室铁门，将李悦怡非法拘禁在出租屋内，且伙同物业断水断电，使房屋无法正常使用，更使李悦怡恐惧、焦虑，构成了严重的精神伤害。李悦怡在被焊门期间，先是害怕、哭泣，然后是大声呼救，并且在屋内疯狂的用脚跺铁门、呼救（给山大路街道派出所、119和邻居打电话求救），郭焕的丈夫袁庆祥全程用身体压着铁门，限制李悦怡冲出来且继续焊门，当邻居制止其焊门时，仍未停止，继续焊门；最后由于见义勇为出面劝阻的邻居越来越多，袁庆祥才停止焊门行为，并带着工具、电源插排仓皇逃跑，其后110民警赶到，将门撬开（证据视频参考C组12）。郭焕其夫袁庆祥非法限制李悦怡人身自由、财产自由，已触犯刑法，涉嫌构成非法拘禁罪。 反诉被告郭焕辩称，1、郭焕已在租赁协议生效之时，将房屋收拾干净，达到交付使用条件（见证据2中第2项）。后来据李悦怡本人说厕所下水不好，因郭焕当时在海边，并不知情。但已支付了200元维修费用，已尽到维修责任，当时李悦怡也并无其他异议，表示李悦怡已认可，并能正常使用。请求法院驳回其反诉状中提出的第一项赔偿。 2、本人郭焕及配偶已于2020年1月致电其交纳物业水电停车等费用，并于2020年5月9日经物业经理及会计多次催交，仍未交纳。根据所签订的房屋租赁协议，反诉原告李悦怡已处于违约状态，并于2020年7月下旬开始最后通知其搬离房屋，反诉原告李悦怡并未根据所签订的房屋租赁协议中第四条第3项规定的可提前两个月通知无条件搬离之规定进行搬离。当时郭焕及其配偶已多次微信通知、短信通知、电话通知、203室防盗门张贴通知。反诉原告违反所签订的房屋租赁协议拒绝搬离（证据见证据1第10项）。而且反诉原告承租房屋是教授钢琴课和租售钢琴办公使用，而非居住。请求法院驳回反诉原告李悦怡所提出的酒店、饮食等方面的任何食宿赔偿。 3、郭焕及配偶并无恐吓、限制其人身自由之行为，只是正常通知其交纳费用及搬离房屋。请求法院驳回其反诉状中第三项请求，郭焕无须承担任何相关费用。 4、钢琴一事，并非扣押，而是买卖，和房屋租赁合同无关。同时也违背了反诉条件。我方请求法院驳回其反诉状中第四项钢琴一事的所有请求。 事实与理由：一、反诉原告李悦怡，本就是恶意拖欠物业费用（见证据1中公告栏照片）。物业方经理及会计至2019年12月为止多次催收费用（正常收费周期为二个月一次），反诉原告均以是郭焕方妹妹的身份拒绝，物业方碍于情面，才于2020年1月用1308273****和88022918多次致电，郭焕方才知道李悦怡拖欠之事（见证据1）。 二、反诉原告李悦怡，提出房屋墙面及其他的改造，并未经郭焕方书面同意，将房屋原白色墙进行其他色彩粉刷，违反了房屋租赁合同第五条第1项之规定。也同时验证了郭焕起诉状中的第二项诉讼请求。对于下水及地漏，郭焕方已履行了维修责任，承担了维修费用。 三、1、郭焕方在断电之前已多次催收，李悦怡一直拒绝交纳水电费，为了止损，才进行了断电的过激无奈之行为。并且多次微信、电话，短信等通知其搬离，并结算房租等费用。2、李悦怡并未有直接证据证明袁庆祥对其门铃、摄像头的损坏，郭焕方不能承认。3、对于李悦怡关于8月19日的陈述，及其指使201、202室以孙武虎为首的五个黑社会性质的男性对袁庆祥群殴之事，山大路派出所及历城区公安局已立案侦查中，并已上报国家打黑除恶部门。 四、李悦怡承租期间，房屋并未被查封，亦未影响其正常使用。因疫情期间郭焕资金紧张，银行采取的资产保全。对于执保一案，也是因李悦怡私自拆封郭焕信件（见反诉原告的证据A组）并未告知郭焕，导致郭焕与银行无法正常通讯所致。郭焕在知晓此事后，已积极与银行沟通处理，与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，郭焕与李悦怡签订房屋租赁合同，双方约定郭焕将其自有的位于济南市历城区山大北路54号金泰花园1号楼1-203室出租给李悦怡使用，合同约定租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日，租金为43000元，另交保证金3000元。合同到期后，李悦怡继续承租涉案房屋，双方未再签订书面合同。第二年的租金双方约定为41000元，李悦怡已于2019年7月4日交纳，合同履行期间自2019年11月1日至2020年10月31日。 李悦怡承租涉案房屋前，由郭焕出租给他人用作仓库放置物品使用。郭焕与李悦怡于2019年10月25日签订租赁合同后，同年10月28日承租人将存放的物品搬走，并将房屋钥匙直接交付给李悦怡，郭焕与李悦怡之间未办理书面交接手续。李悦怡承租涉案房屋后，对厕所马桶、洗手池水龙头、下水道，及电线、电灯、电表进行了维修，将房屋内的客厅粉刷成粉色，其中一间卧房粉刷成蓝色。李悦怡承租涉案房屋用于居住，并教授钢琴课程。起初，李悦怡向涉案房屋所在的物业公司正常交纳水电费，并交纳了2019年上半年的物业费，之后李悦怡以物业公司收取的费用不合理为由不再交纳。 物业公司出具一份证明，证实涉案房屋欠2019年7月至2020年8月的物业费2807元、车位费2240元、水费902.20元、电费218.50元、公共维修分摊286元（2019年8月5日供水管道破裂153元、2019年8月10日供水管道破裂72元、2010年1月-2010年6月期间更换1号楼南侧电梯配件29元、2010年6月份配电室屋顶防水工程分摊32元）、公摊电费商户182元、电梯运营费420元，合计7065.80元。2020年7月28日，郭焕的丈夫袁庆祥以微信的方式要求李悦怡交纳2019年水电费，并拍照片发微信。7月29日4:28，向李悦怡微信通知：“于今天中午12点之前交纳2019年6月起至2020年10月31日物业费、停车费、水电费即查交纳。否则，按租房违约处理。限三天内（即2020年7月31日）搬离房屋。否则，后果自负”。7月29日17:36，微信通知：“按租房违约处理。限三天内（即2020年7月31日）自行搬离房屋，然后清算租房事宜。否则，后果自负。2020年8月1日之后，视自动放弃搬离，将采取强制搬离措施”。8月1日9:06，微信通知：“最后一次通知，私拆别人信件，涉及侵犯个人隐私权。请自重。现您已处于租房违约，请自行搬离房屋。过期不搬离，滞留房屋内物品为自愿放弃，房主有权处理。看在以前情面，再宽限三天至2020年8月3日。搬离后，清算房租，物业费及琴等事宜。。。昨日你出阴招，我接下了，现在到我了”。随后，袁庆祥又向李悦怡发出类似微信，在8月4日的微信中称李悦怡于2019年6月开始违约，并于2020年7月30日在市中区派出所放弃调解机会，本人有权依据租房协议及合同、房屋产权等相关法律法规自由处置，本人不再接受任何单位及法院调解，本人担当一切法律责任。2020年8月3日，袁庆祥通知物业将涉案房屋停电，8月4日袁庆祥与他人一起将涉案房屋及地下室的电表卸掉，将防盗门锁眼堵死。8月19日，李悦怡尚在涉案房屋内，袁庆祥防盗门用电焊焊住。李悦怡、袁庆祥分别报警后，警察出警将房门打开。此时李悦怡已在同一楼购买了房屋。庭审中，李悦怡陈述，8月19日警察出警打开房门后，将涉案房屋内的物品搬到新家，关上房门后，未再进入。11月1日，袁庆祥通过拨打110、119的方式试图收回房屋，110出警后，经敲门，房屋内有犬吠，李悦怡的母亲到现场，未将房门打开，后双方自行离开。 2020年12月10日，经本院现场勘验，并组织双方交接房屋。房屋外的电表仍处于被卸掉时的状态，防盗门的锁眼被堵、门被焊的痕迹清晰可辨。李悦怡持房屋钥匙将房门打开（开门较困难），房屋内李悦怡的物品已搬离，无电、水正常，房间内两个水表的表数分别为462、188.4。客厅地面砖上明显有刚刚擦拭过的水渍痕迹。朝东的一间卧室原有的强化地板被拆走。客厅屋顶只有灯口，无照明灯。厕所内的马桶已换成正常尺寸的马桶，郭焕之夫袁庆祥对此表示认可。现场勘验后，李悦怡将房屋钥匙交付给袁庆祥，随后又将地下室钥匙交付给袁庆祥。 庭审中，袁庆祥明确表示没有向物业交纳李悦怡租住期间的物业费、水电费等费用，物业公司出具的欠费证明是因李悦怡欠费，为本案纠纷提供。在本院组织双方交房后，袁庆祥向法院表示，郭焕于12月11日以现金的方式结清李悦怡所欠的物业费、水电费等共计7055.80元的各项费用，要求李悦怡支付该笔费用。李悦怡对此提出质疑，坚持其抗辩意见。郭焕之夫袁庆祥收房后，又向法院提出房间内原有的四个百合窗缺失，要求赔偿。窗帘属于自然损耗的物品，且双方在签订合同之初未办理交接手续，对于百合窗当时的状况无界定，且该请求系庭审辩论终结后提出，对此本院不予认定。 另查明，李悦怡系钢琴教师，对外教授钢琴，并出售钢琴，袁庆祥的孩子曾跟其学习弹钢琴。2019年12月，袁庆祥将李悦怡的一台三益牌钢琴及琴凳运至郭焕与袁庆祥在市中区的家中，当时双方口头商议钢琴价值7000元，郭焕尚未付款。2020年7月30日，李悦怡到袁庆祥家中索要钢琴，发生争执并报警，双方在市中区七里山派出所调解未成。庭审中，李悦怡辩称，因袁庆祥多次强调其不交物业费，就不给钢琴，认为是以物业费为由扣押。 本院认为，郭焕与李悦怡之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，为有效合同。合同一经签订，双方均应按约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李悦怡承租郭焕的房屋，承租期内不欠租金，双方引发矛盾系因李悦怡在承租期间未按时向物业公司交纳物业费、水电费等费用所致。双方签订的合同第五条第5项约定“租赁期内水、电、煤气、有线电视、电话等由乙方根据实际用量付款”，合同对于物业费的交纳未约定，合同既然未明确约定由出租人承担，根据交易习惯，物业费应由实际承租人即李悦怡承担。李悦怡关于物业费应由郭焕承担的抗辩，本院不予采信。郭焕与李悦怡之间系租赁合同关系，李悦怡与物业公司之间存在物业服务合同关系，与本案不是同一法律关系。李悦怡不及时交纳，郭焕认为作为房主存在物业公司向其追索的风险，但该风险并不必然发生。李悦怡已在同一小区购置了房屋并在此居住，物业公司可随时找到李悦怡。再者，物业公司收取的费用是否合理、物业服务是否到位，是物业公司与李悦怡之间的关系，郭焕不是实际居住人，对具体情况并不了解。其次，至庭审结束，郭焕未能提交有效证据证实因李悦怡拖欠物业费、水电费给其造成经济损失。为此，李悦怡在承租房屋期间虽然欠物业公司的物业费、水电费等费用，但就租赁合同而言，未形成违约。关于郭焕主张的李悦怡欠物业公司费用的问题，虽然郭焕庭后提交物业公司出具的结算证明，因该证据系庭审辩论终结后提交，李悦怡对此不予认可，且李悦怡与物业公司之间系物业合同关系，与本案不属同一法律关系，本院不予合并处理，郭焕可另行主张。李悦怡作为房屋的实际使用人应当及时交纳物业费及水电费，长期拖欠不妥，但郭焕之夫袁庆祥以此为由，在合同不到期，李悦怡不欠租赁费的情况下，通知其搬离无事实及法律依据。李悦怡未按其要求搬离，郭焕之夫袁庆祥即采取断电、卸电表、堵锁眼、焊门的过激行为，实属不该，已严重违约，应承担相应的违约责任。合同于2020年10月31日到期，郭焕之夫袁庆祥于2020年8月3日将房屋断电，已严重影响李悦怡的使用，对于8月3日至10月31日期间的租金郭焕应予退还，李悦怡的该项反诉请求，本院应予支持。但合同到期后，11月1日郭焕之夫袁庆祥去收房敲门时，房屋内有犬吠，李悦怡的母亲当时在现场，未将房门打开，亦未将房屋钥匙交付。且12月10日本院组织双方交接房屋时，李悦怡持钥匙将房门打开，房间内有明显的擦拭、打扫的水渍痕迹，充分说明合同到期后，李悦怡仍然控制涉案房屋。自11月1日至12月10日期间的房租，李悦怡应予支付。 郭焕与李悦怡签订租赁合同后，双方未办理房屋交接手续，李悦怡系自前承租人处取得钥匙，前承租人将涉案房屋用作仓库使用，李悦怡接收房屋后，为改善居住使用环境，进行墙体粉刷、水电路维修亦属正常，不属于对房屋的破坏与改造，对于郭焕关于李悦怡擅自将房屋破坏及改造的主张，本院不予采信。李悦怡接收房屋时，对于房屋的现状已充分了解，对其因维修房屋支付费用及因维修房屋耽误两个月房租损失的反诉主张，无事实及合同依据，本院亦不予支持。李悦怡将客厅及一间卧室的墙面粉刷成粉色及蓝色，有违普通大众的审美观念，郭焕要求恢复至白色墙体的请求，本院予以支持。李悦怡接收房屋时，向东的一间卧室原有的强化地板被李悦怡拆除，虽然李悦怡辩称因地板老化出现蛀虫，无法使用而拆除，但其未提交证据予以证实，对于该房间的强化地板应予以重新铺设，对于郭焕主张的该项损失，本院予以支持。经现场勘验，防盗门尚能使用，且涉案房屋及地下室防盗门系郭焕之夫袁庆祥自行焊住，如有损失亦应由其自行承担，对该项诉讼请求，本院不予支持。 李悦怡提起反诉，要求郭焕公开书面文字道歉。赔礼道歉是责任人向权利人承认其行为构成侵权并表示歉意的一种民事责任承担方式，旨在对被侵权人的精神伤害予以抚慰，通常适用于故意侵害他人人格权益的侵权行为，本案系房屋租赁合同纠纷，且李悦怡针对郭焕之夫袁庆祥焊门的行为已报警，为此，李悦怡的该项请求不属于反诉内容，本院不予合并审理。李悦怡要求郭焕返还钢琴，与本案不属同一法律关系，本院亦不合并审理，李悦怡可另行主张。 李悦怡虽在租赁合同期间不欠租金，但其不按时交纳水电费、物业费是矛盾产生的导火索。双方产生矛盾后，本应理性解决，但郭焕之夫袁庆祥以此为由通知李悦怡限期搬离，李悦怡以钢琴被扣押为由到郭焕家中索要，致使矛盾升级。对本次纠纷的产生，李悦怡亦有一定过错。合同履行过程中，郭焕之夫袁庆祥将涉案房屋断电、堵锁眼、焊门属严重违约，李悦怡亦存在履约不当的情形，双方均应承担相应的责任，双方互负的责任抵消后，结合本案实际，综合以上分析，对于本诉请求及反诉请求，本院均不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回郭焕的诉讼请求。 二、驳回李悦怡的反诉请求。 本案本诉案件受理费352元，由郭焕承担；本案反诉案件受理费516元，由李悦怡承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢