郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21033号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）榆林北路**绿地中心南塔**，统一社会信用代码：91410100680753152U。负责人：龚玮达。委托诉讼代理人丁艳艳，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人杨书途，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：吕会兰，女，汉族，1970年5月19日生，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王长义，系被告配偶。委托诉讼代理人：张春玲，河南中亨律师事务所律师。被告：周雨桥，男，汉族，1991年6月4日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙惠玲，系被告周雨桥母亲。被告：安甲杰，男，汉族，1968年8月15日生，住河南省南阳市宛城区。原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称“科瑞物业公司”）诉被告吕会兰、周雨桥、安甲杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科瑞物业公司委托诉讼代理人丁艳艳到庭参加诉讼，被告吕会兰委托诉讼代理人张春玲、王长义到庭参加诉讼，被告周雨桥委托诉讼代理人孙惠玲到庭参加诉讼。被告安甲杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告吕会兰支付拖欠的绿地中心·千玺广场810室物业费28617.14元及滞纳金5351.41元（按日千分之一暂计至2020年10月15日，以后按此标准计算至实际付清之日止），被告周雨桥对此承担连带责任；2、请求判令被告吕会兰支付拖欠的绿地中心·千玺广场811室物业费28617.14元及滞纳金5351.41元（按日千分之一暂计至2020年10月15日，以后按此标准计算至实际付清之日止），被告安甲杰对此承担连带责任；（以上共计67937.1元）3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为绿地中心·千玺广场的物业服务公司，被告周雨桥、安甲杰分别绿地中心·千玺广场810.811室业主。2012年11月15日原告与被告周雨桥签订了《物业管理服务合同》，2010年8月18日原告与被告安甲杰签订了《物业管理服务合同》。2018年3月被告吕会兰与被告周雨桥、安甲杰分别签订了《房屋租赁合同》承租上述房屋，810室的租赁期间为2018年4月20日至2021年4月19日，811室的租赁期间为2018年3月24日至2023年3月23日，租赁合同约定由被告吕会兰承担租赁期间的物业费。被告吕会兰承租绿地中心·千玺广场810/811室，面积均为160.59平方米，物业费单价为每月每平米19.8元，在每季度首月10日前交本季度的物业费，否则每日按千分之一标准计算滞纳金。原告在被告吕会兰租赁期间履行了物业管理服务义务，被告吕会兰未按时支付物业服务费，至2020年8月24日已拖欠物业费57234.28元，原告多次催要无果，现为原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告吕会兰答辩称，一、被答辩人起诉答辩人主体错误。答辩人不是涉案房屋的实际使用人。实际使用人为河南赤泉投资管理股份有限公司（以下简称“赤泉公司”）。答辩人与被答辩人之间不存在合同关系。二、因疫情的影响，被答辩人关停电梯、关闭空调三个月。在这三个月中，整栋楼商业主体均未营业，被答辩人未提供物业服务，不应收取物业费。三、因被答辩人关停电梯、关闭空调，导致赤泉有限公司花草树木、鱼、龟死亡。四、被答辩人在提供服务的过程中，未按照约定履行自己的职责，漠视服务对象的合法权益，存在过错，2019年2月13日，810室房顶漏水，赤泉公司立即通知被答辩人，但被答辩人迟迟不解决漏水问题，一拖再拖，导致赤泉公司被迫停业23天，给赤泉公司造成巨大经济损失。赤泉公司将会提起诉讼，维护自己的合法权益。23天中，81室0空调关停，原告无权收取期间的空调费。五、被答辩人与业主签订的物业管理服务合同不存在滞纳金的约定。假设存在滞纳金，该约定过高，物业公司没有任何损失，法院不应支持其滞纳金的请求。被答辩人在服务过程中不尽心，给服务对象造成巨大损失。突如其来的疫情，导致涉案房屋无法使用，在此情形下，被答辩人主张滞纳金毫无道理可言。六、答辩人与周雨桥之间的810室房屋租赁合同2020年4月19日已经结束。被告周雨桥答辩称，我们是2018年3月14日与吕会兰签订租赁合同，时间是从2018年4月20日至2020年4月19日。在租赁期间，我认为物业费不应当由租户承担。在约定期间出现疫情，原告应当根据国家政策予以减免物业费。物业费里面含有5.8元的空调使用费，疫情期间空调没有使用，原告继续收取空调使用费是不合理。当时原告向我们交房时，没有约定缴纳物业费的具体时间。对于滞纳金，当时也没有明确约定，因此对于原告要求的滞纳金应当予以驳回。被告安甲杰未到庭、未答辩。经审理查明：2012年11月15日，原告科瑞物业公司（甲方）与被告周雨桥（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定原告科瑞物业公司为被告周雨桥的绿地中心·千玺广场8楼809、810室提供物业服务，建筑面积为321.18平方米。该合同第八条第一款约定，物业服务费为19.8元/月/平方米（含中央空调费及公共区域能源费，不含客户户内水、电能源费），收费面积321.18平方米，计每月6359.36元。物业服务费包含客户户内空调费5.80元/月/平方米。第八条第七款约定，每季度首月的10日前交纳本季度物业管理费、委托服务费等，每月15日前交纳上月户内水费、户内电费；每月15日前未交纳本月应交费用的，甲方收费人员可上门催收；未按上述时间缴纳应缴费用的，将按每日1‰标准计算滞纳金。2010年8月18日，原告科瑞物业公司（甲方）与被告安甲杰（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定原告科瑞物业公司为被告安甲杰的绿地中心·千玺广场8楼11室提供物业服务，建筑面积为160.59平方米。该合同第八条第一款约定，物业服务费为19.8元/月/平方米（含中央空调费及公共区域能源费，不含客户户内水、电能源费），收费面积160.59平方米，计每月人民币1179.68元。物业服务费包含客户户内空调费5.80元/月/平方米。第八条第七款约定，每季度首月的10日前交纳本季度物业管理费、委托服务费等，每月15日前交纳上月户内水费、户内电费；每月15日前未交纳本月应交费用的，甲方收费人员可上门催收；未按上述时间缴纳应缴费用的，将按每日1‰标准计算滞纳金。2018年3月14日，被告安甲杰与被告吕会兰签订房屋租赁合同一份，该合同约定甲方安甲杰将其位于郑州市千玺广场8层811室出租给乙方吕会兰作为办公使用，租赁期限为2018年3月24日至2023年3月23日。该合同第六条第四款约定，自该物业交付之日起，除另有约定外，因使用该物业产生的物业费、水电费、空调费、燃气费等所有相关杂费均由乙方承担。2018年3月14日被告周雨桥与被告吕会兰签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方周雨桥将其拥有的位于郑州市郑东新区商务中央公园2号（千玺广场）1号楼8层810室出租给乙方吕会兰作为办公使用，建筑面积约为165平方米。租赁期限为2018年4月20日至2020年4月19日。该合同第六条第二款约定，租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担。2020年4月28日被告周雨桥与被告吕会兰又签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方周雨桥将其拥有的位于郑州市郑东新区商务中央公园2号（千玺广场）1号楼8层810室出租给乙方吕会兰作为办公使用，租赁期限为2020年4月20日至2021年4月19日。该合同第五条约定，租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担。原告提交的费用缴付通知书显示，原告于2020年4月15日通知被告吕会兰缴纳1-6月份的物业费，共计38156.4元。原告于2020年6月22日通知被告吕会兰缴纳1-9月份的物业费，共计57234.6元。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告周雨桥、安甲杰分别与被告吕会兰签订了房屋租赁合同，且该合同约定了租赁期间产生的物业费由承租方吕会兰承担。因此原告起诉吕会兰有法律依据，不属于起诉主体错误。对于被告辩称被告吕会兰不是房屋实际使用人，本院不予采信。原告分别与被告周雨桥、安甲杰签订的《物业服务合同》，被告吕会兰与被告周雨桥、安甲杰签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告科瑞物业公司按照约定向被告吕会兰提供了物业服务，被告吕会兰应当及时支付相应的物业费。因此对于原告要求被告吕会兰支付810室物业费28617.14元、811室物业费28617.14元的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告周雨桥、安甲杰分别为涉案房屋810室、811室的业主，其应当承担相应的连带责任。被告辩称，新冠肺炎疫情期间处于停业状态，因此2020年2月至4月份期间的物业费应当减免。本院认为，虽然全国人大法工委已经明确新冠肺炎疫情及其防控措施的性质为不可抗力，但疫情期间原告科瑞物业公司仍然提供了房屋公共部位的维护保养、定期清洁与特殊时期公共空间的定期消毒等物业服务措施。被告以疫情期间停业为由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采信。本案中，虽然已经在《物业管理服务合同》中约定了迟延交纳物业费的滞纳金为每日1‰，但本院认为该约定过高，结合新冠肺炎疫情产生的影响及公平原则，本院酌定810室物业费的滞纳金为535元，811室物业费的滞纳金为535元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吕会兰于本判决生效后十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司绿地中心·千玺广场810室物业费28617.14元及滞纳金535元；二、被告周雨桥对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、被告吕会兰于本判决生效后十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司绿地中心·千玺广场811室物业费28617.14元及滞纳金535元；四、被告安甲杰对本判决第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，减半收取749元，由被告吕会兰负担599元，被告周雨桥负担75元，被告安甲杰负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇二〇年十二月二十九日书记员  耿亚茜