中华人民共和国 山东省邹平市人民法院 民 事 判 决 书  （2020）鲁1626民初5237号 原告：山东统一银座商业有限公司，住所地济南市历下区历山路**中和商务楼第**，统一社会信用代码91370100267180207R。 法定代表人：侯功海，董事长。 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：杜万军，国浩律师（济南）事务所律师（特别授权代理）。 被告：邹平谦顺餐饮有限责任公司，住所地邹平市黄，住所地邹平市黄山街道办事处黄西村鹤伴一路新邹时代广场码91371626MA3CF5DU7X。 法定代表人：赵延凯，执行董事。 委托诉讼代理人：樊国营，男，1970年12月5日出生，汉族，邹平谦顺餐饮有限责任公司员工，住邹平市，特别授权代理）。 原告山东统一银座商业有限公司（以下简称山东统一银座公司）与被告邹平谦顺餐饮有限责任公司（以下简称邹平谦顺餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告山东统一银座公司的委托诉讼代理人陈冬冬，被告邹平谦顺餐饮公司的委托诉讼代理人樊国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东统一银座公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的涉案《租赁合同》于2020年8月20日解除；2.判令被告退还自2020年8月21日至2021年1月15日期间的租金185000元(计算方式：456250元÷365日×148日)及利息(以185000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，自2020年8月21日起计算至实际给付之日止)；3.判令被告向原告支付违约金228125元(计算方式：456250元÷12个月×6个月)；4.判令被告赔偿原告律师代理费损失14454元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年11月27日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告承租被告位于邹平市鹤伴三路南侧、广场西路西侧的西王美郡会所一层房屋，租赁期限自2018年12月16日至2027年1月15日，其中2018年12月16日至2019年1月15日为免租期，2019年1月16日至2021年1月15日租金为每年456250元。合同签订后，若原告不再继续租赁，须提前三个月以书面形式通知被告，按照终止合同月份的一个月租金向被告赔偿，双方终止合同，原告不承担违约责任；达到终止条件而终止本合同的，被告应将原告已交付的剩余租期内的租金全部退还给原告；被告单方终止本合同，被告应以6个月租金为标准向原告支付违约金，造成损失的，还应另行赔偿；合同履行过程中发生争议，协商不成由租赁房屋所在地人民法院管辖，损失赔偿的范围包括律师费用等。同日，原被告双方签订《补充协议》，约定原告向被告支付一个月租金金额38021元标准的押金。前述《租赁合同》及《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了押金以及2021年1月15日之前的租金。合同履行期间内，被告未经原告同意私自将涉案房屋另行租赁给案外第三人，严重侵害了原告剩余租赁期限内的合法权益。按照合同约定，被告应向原告支付违约金及赔偿损失；另被告尚未向原告退还已交纳的房屋押金和剩余租金。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉至贵院。 邹平谦顺餐饮公司辩称：同意解除《租赁合同》及退还原告185000元的租金，对原告主张被告支付违约金有异议，是原告单方解除的合同，被告与前房东协商退还原告185000元，但是原告未说明怎么退还。被告并没有违约，原告提出的邹平黄山丰嘉超市是在2020年7月13日在邹平市行政审批服务局注册成功，原告房租到期日是2020年8月20日，原告陈述其租赁的房屋被告已经转租他人并已开始营业具体时间有异议，对原告要求被告支付228125元的违约金存在异议。原告陈述邹平黄山丰嘉超市在2020年8月20日前就已经营业不属实，被告不存在违约，无需支付原告违约金。 山东统一银座公司向本院提交以下证据材料：证据1.《租赁合同》（包含附件）及《补充协议》各1份；证据2.《招商银行付款回单》（2018年12月14日）、《招商银行付款回单》（2020年1月15日）各1张；证据3.《招商银行付款回单》（2019年1月4日）1张；证据4.《告知函》1份、EMS中国邮政快递退件1份；证据5.《告知函》1份；证据6.《告知函》1份；证据7.《企业公示信息》1份（查询自国家企业信用信息公示系统）、照片打印件（案涉房屋内悬挂《营业执照》、《食品经营许可证》)1张、百度贴吧“邹平吧”贴子打印件（打印自百度贴吧）1份；证据8.视频2部（时间分别为2020年8月15日8时50分和11时28分）；证据9.《诉讼法律服务委托协议》、《招商银行付款回单》（2020年10月15日）、《山东增值税专用发票》各1份。 邹平谦顺餐饮公司对山东统一银座公司上述证据的质证意见：对证据1无异议，但是是原告先提出的解除《租赁合同》及《补充协议》，为了双方的合作关系，被告与前房东协商将剩余的租金退还给原告，但是原告对退还事宜并未作出答复，是没有退还原告剩余租金的主要原因；对证据2本身无异议，但是2018年12月14日的银行回单是租金，2020年1月15日的银行回单是货款；对证据3-6、9无异议；对证据7本身无异议，对证明内容有异议，虽然该营业执照是2020年7月13日注册成功，但是不代表该超市就在2020年7月13日开始营业，该超市还需要装修等前期工作，正式营业时间不能确定，不能代表系被告违约；对证据8有异议，原告陈述在2020年8月15日办理交接确认手续，并没有通知被告，其提供的视频资料和取款小票只能确认邹平丰嘉超市当时在营业状态，并不代表是否在免租期或者试营业期间内，也不能证明被告存在违约。 邹平谦顺餐饮公司未向本院提交书面证据材料。 本院认为，邹平谦顺餐饮公司对山东统一银座公司提交的证据1、3-6、9无异议，上述证据来源客观真实，且与本案待证事实相关联，本院予以确认；山东统一银座公司提交的证据2中2020年1月15日的招商银行付款回单，汇款摘要虽载明“货款”，但被告未举证证明原被告之间曾存在买卖货物的情形，且付款回单中载明的交易款项与原被告签订的《租赁合同》中约定的款项一致，且被告亦认可收取了原告2020年1月16日至2021年1月15日期间的租赁费用，故本院确认上述付款回单中载明的交易金额456250元为原告向被告交付的租赁费用。原告提交的证据7、证据8，被告虽提出异议，但上述两组证据来源均客观真实，能够证实原被告争议的涉案房屋被告已于2020年7月份转租给案外人邹平黄山丰嘉超市的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月27日，山东统一银座公司与邹平谦顺餐饮公司签订《租赁合同》，山东统一银座公司承租邹平谦顺餐饮公司位于邹平市鹤伴三路南侧、广场西路西侧的西王美郡会所一层房屋；租赁期限自2018年12月16日至2027年1月15日，其中2018年12月16日至2019年1月15日为免租期，2019年1月16日至2021年1月15日租金为每年456250元；《租赁合同》第十条“合同的变更、解除与终止”其中之“5”约定：合同签订后，若原告不再继续租赁的，须提前三个月以书面形式通知被告，且原告额外按照终止合同月份的一个月租金向被告赔偿，双方终止合同，原告不承担违约责任；《租赁合同》第十条“合同的变更、解除与终止”其中之“8”约定：经双方协商一致或达到终止条件而终止本合同的，被告应将原告已交付的剩余租期内的租金全部退还给原告；《租赁合同》第十一条“违约金”其中之“（二）”约定：被告无正当理由单方解除或终止本合同，或租赁房屋被抵押而不如实书面告知原告，或抵押行为实现时原告无法继续承租，被告应以6个月租金为标准向原告支付违约金，造成损失的，还应另行赔偿；《租赁合同》第十六条“争端解决”其中之“2”约定：本合同所涉及损失赔偿的范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。当日，原被告又签订《补充协议》一份，《补充协议》第一条约定：一、将原合同中第六条第3款中租金每三个月支付一次改为租金每年支付一次；二、原合同中增加条款：1.原告于合同签订后十日内向被告支付一个月租金（38021元）作为押金，该押金被告于合同到期后返还原告；2.被告享有原告品牌优先加盟权；三、原合同其他条款不变，本协议有效期与原合同一致。 上述协议签订后，山东统一银座公司即租赁邹平谦顺餐饮公司上述商铺进行经营，山东统一银座公司于2018年12月14日、2020年1月15日转账支付邹平谦顺餐饮公司2019年1月16日至2021年1月15日的房租各456250元，另山东统一银座公司于2019年1月4日向邹平谦顺餐饮公司转账支付38021元作为押金。 2020年5月20日，山东统一银座公司向邹平谦顺餐饮公司邮寄《告知函》一份，载明：“邹平谦顺餐饮有限责任公司：贵方（甲方：邹平谦顺餐饮公司）与我方（乙方：山东统一银座公司）于2018年11月27日签订《租赁合同》及补充协议，约定我方租赁贵方位于邹平市鹤伴三路南侧、广场西路西侧的西王美郡会所一层部分的房产用于超市经营。自开业以来，该店一直亏损，虽经我方努力改善经营，经营状况始终无好转，故我方决定关闭此店，不再继续经营。双方《租赁合同》第十条第5款约定：‘合同签订后，若乙方不再继续租赁的，须提前三个月以书面形式通知甲方，且乙方额外按照终止合同月份的一个月租金向甲方赔偿，双方终止合同，乙方不承担违约责任。’现正式通知贵方，我方将于2020年8月20日前退租，届时我方将搬出店内设备及商品，按合同约定数额赔偿贵方，并解除双方的租赁合同。请贵方于2020年与我方办理交接手续。另我方已经支付租金至2021年1月15日，请贵方于2020年8月25日前退还剩余租金183750元及押金38021元（以上合计221771元）至我方账户。”上述邮件因邹平谦顺餐饮公司拒收被退回。 2020年5月21日，邹平谦顺餐饮公司向山东统一银座公司出具《告知函》一份，载明：“山东统一银座商业有限公司：2020年05月11日告知函已悉。根据贵我双方2018年11月27日签订的《租赁合同》及补充协议，贵公司租赁我司邹平市鹤伴三路南侧，广场西路西侧的西王美郡会所一层部分的房产用于超市经营。贵方根据双方《租赁合同》第十条第5款约定，要求我司在2020年8月15日前终止合同，因我司在2020年01月份已经将房租缴纳给前手房东，前手房东要求我司租赁合同执行到房费截止日期，无法在中间时间终止合同。现邹平谦顺餐饮有限责任公司正积极与邹平谦顺商贸有限责任公司协商，能否将此处转租或者合营，将损失降到最低限度。以上内容，望予以理解为盼。”。 2020年6月份，山东统一银座公司再次向邹平谦顺餐饮公司发送《告知函》，告知邹平谦顺餐饮公司其将于2020年8月15日前将租赁房屋清理干净，按照合同约定将房屋以拆除设施设备后的状态交付给邹平谦顺餐饮公司，并通知邹平谦顺餐饮公司于2020年8月15日上午9时到场交接，并将原告已交付的租赁费用及租房押金在扣除一个月租金作为赔偿后，将剩余款项190105元于2020年8月20日前退还原告，同时向原告开具相应发票。 另查明，邹平黄山丰嘉超市注册登记成立日期为2020年6月2日，经营者为郭丽，经营场所为邹平市黄山办事处西王美郡商铺**，现经营范围核准登记日期为2020年7月13日。根据山东统一银座公司庭审中提供的视频录像及照片打印件可以证实，2020年8月15日邹平谦顺餐饮公司并未到涉案租赁房屋所在场地办理房屋交接手续，邹平黄山丰嘉超市租赁场地为邹平市黄山办事处鹤伴三路南侧、广场西路西侧的西王美郡商铺一层，该超市已于2020年7月2日（周五）试营业。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告于2018年11月27日签订的《租赁合同》的解除时间是否应确认为2020年8月20日；二、原告主张被告支付的违约金数额是否符合法律规定；三、被告应予返还原告的租金数额；四、原告主张的律师费用是否符合法律规定。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，根据庭审查明的事实，山东统一银座公司与邹平谦顺餐饮公司于2018年11月27日签订的《租赁合同》租赁期限自2018年12月16日至2027年1月15日，山东统一银座公司于2020年5月20日向邹平谦顺餐饮公司发送《告知函》，明确表明山东统一银座公司将于2020年8月20日前退租，并通知被告到期办理租赁房屋的相关交接手续；2020年5月21日，邹平谦顺餐饮公司也向山东统一银座公司发送《告知函》，告知山东统一银座公司关于涉案租赁房屋其交纳的房租情况及能否再转租或合营的相关事宜，通过上述两份《告知函》，能够佐证山东统一银座公司已按照《租赁合同》第十条“合同的变更、解除与终止”其中之“5”约定，提前三个月向被告明确表示不再继续租赁涉案商铺，邹平谦顺餐饮公司也已知悉了原告的该信息，且通过庭审原告的举证，涉案《租赁合同》中原告租赁的被告的商铺，2020年7月份已换成邹平黄山丰嘉超市在此经营，原被告之间的《租赁合同》事实上已无法继续履行。综上，山东统一银座公司请求确认涉案《租赁合同》于2020年8月20日已经解除，并无不当，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”庭审中原告主张按照2020年5月20日山东统一银座公司向邹平谦顺餐饮公司邮寄《告知函》中载明的内容，原被告之间的《租赁合同》应履行至2020年8月20日，而邹平谦顺餐饮公司在此截止日期之前已将租赁房屋转租给邹平黄山丰嘉超市，邹平黄山丰嘉超市于2020年6月2日注册成立，注册经营场所即为原告租赁被告的商铺（邹平市黄山办事处西王美郡商铺**），且邹平黄山丰嘉超市在此经营场所已于2020年7月24日试营业，被告的行为已构成违约，原告认为被告应当按照《租赁合同》第十一条“违约金”其中之“（二）”约定：被告无正当理由单方解除或终止本合同，或租赁房屋被抵押而不如实书面告知原告，或抵押行为实现时原告无法继续承租，被告应以6个月租金为标准向原告支付违约金，而被告对原告的该项主张不予认可，被告认为其不存在违约行为，是原告违约在先。本院认为，涉案《租赁合同》导致无法继续履行的起因在于山东统一银座公司于2020年5月20日向被告发送《告知函》，书面通知被告截至2020年8月20日原告请求解除涉案《租赁合同》，应系原告单方向被告提出的解除合同，因此，原告亦应按照合同的约定承担相应的违约责任。根据《租赁合同》第十条“合同的变更、解除与终止”其中之“5”约定，原告提前三个月书面通知被告解除合同的，需向被告按照终止合同月份支付一个月的租金作为赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。该法第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。上述《租赁合同》第十条“合同的变更、解除与终止”其中之“5”、第十一条“违约金”其中之“（二）”约定的原被告对各自违约责任的承担方式存在明显的差异；且邹平谦顺餐饮公司是在收到原告不再继续租赁涉案商铺的通知后，为避免损失的进一步扩大而寻找到新的承租户后将涉案商铺重新进行了发包(邹平谦顺餐饮公司出具的《告知函》载明：“现邹平谦顺餐饮有限责任公司正积极与邹平谦顺商贸有限责任公司协商，能否将此处转租或者合营，将损失降到最低限度。以上内容，望予以理解为盼。”)，被告的转租行为并非合同条款中约定的“被告无正当理由单方解除或终止本合同，或租赁房屋被抵押而不如实书面告知原告，或抵押行为实现时原告无法继续承租”情形。综上，原告主张被告需向其支付6个月租金的违约金228125元的请求，显示公平，本院不予支持。根据上述查明的事实及合同法中规定的合同当事人的法律地位平等、公平原则，本院认为，原告提前单方解除合同，按照合同约定条款，应向被告支付终止合同月份的一个月租金作为赔偿，即原告应支付被告违约金38020.83元；被告未按照原告单方解除合同书面通知被告的约定期限办理房屋交接手续，并提前将涉案租赁房屋转租给案外人使用，应向原告承担相应的违约责任，即被告亦应支付原告一个月租金作为赔偿，即被告应支付原告违约金38020.83元。 关于争议焦点三，根据庭审查明的事实，邹平黄山丰嘉超市承租涉案《租赁合同》涉及的商铺后，其经营范围包括：“零售：烟；批发、零售：日用品、洗化用品、水果、蔬菜、冷鲜肉、花卉、厨房用品、办公用品、保健食品、预包装食品等……”，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。因原被告均未举证证明邹平黄山丰嘉超市实际承租原被告争议的商铺及开业经营起始时间，本院酌定邹平市市场监督管理局行政许可该超市《食品经营许可证》的起始时间（2020年7月17日）为涉案商铺转归邹平黄山丰嘉超市承租使用的起始时间，而在此时间之后剩余租赁期限内山东统一银座公司已交付的租赁费用，被告应予返还原告，即被告应予返还原告自2020年7月18日至2021年1月15日期间内的原告已交付的租赁费用226250元（456250元÷365日×181日），因被告至今未返还原告上述租赁费用，原告在要求被告返还上述租赁费用的同时，一并主张被告应予支付相应逾期付款利息，计算方式为：自2020年8月21日起至实际给付之日止，以226250元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点四，原被告在签订的《租赁合同》第十六条“争端解决”其中之“2”约定：本合同所涉及损失赔偿的范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。因被告未及时返还原告剩余租期内的租赁费用及其他相关费用，导致原告向本院提起诉讼，原告因本次诉讼产生的律师费用，依据上述合同的约定，被告应予承担。根据庭审查明的事实，原告因本次诉讼支出律师代理费用14454元，被告应予偿还原告。另关于原告向被告支付的押金38021元，涉案《租赁合同》解除后，被告应予返还原告。 综上所述，邹平谦顺餐饮公司尚应返还山东统一银座公司租赁费用226250元、押金38021元，赔偿山东统一银座公司律师代理费用14454元，山东统一银座公司的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告山东统一银座商业有限公司与被告邹平谦顺餐饮有限责任公司于2018年11月27日签订的《租赁合同》已于2020年8月20日解除； 二、被告邹平谦顺餐饮有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告山东统一银座商业有限公司租赁费用226250元、押金38021元及赔偿原告律师代理费14454元，合计278725元及相应利息（以226250元为基数，自2020年8月21日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告山东统一银座商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3857元，由原告山东统一银座商业有限公司负担1116.57元，被告邹平谦顺餐饮有限责任公司负担2740.43元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效法律文书为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李翔鸿 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  孙瑶瑶