江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2606号 上诉人（原审原告）：舒晨皓，男，1990年5月19日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区。 负责人：张秀林，该分公司负责人。 被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地：上海市浦东新区。 法定代表人：车建芳，该公司总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚俊，北京大成（南昌）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人舒晨皓因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司南昌象湖分公司（以下简称红星美凯龙南昌分公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 舒晨皓上诉请求：1.撤销一审判决，改判两被上诉人赔偿上诉人各项经济损失（除经营性损失外）1858071.97元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2019年9月，时任红星美凯龙南昌分公司副总经理的金万选与舒晨皓多次沟通后，双方就租赁房屋的面积、用途、期限、租金等事宜达成一致约定，后舒晨皓陆续向红星美凯龙南昌分公司缴纳租赁意向金25000元、定金20000元、装修处理费6390元。舒晨皓一直要求签订书面租赁合同，但红星美凯龙南昌分公司告知其需走流程，并要求舒晨皓先行设计、装修并办理相关手续。后舒晨皓聘请专业人员进行装修设计、注册新公司，装修方案经红星美凯龙南昌分公司批准后，装修人员进场施工，健身器材也陆续购置到位，2019年11月底装修完毕。12月中下旬，舒晨皓在办理泳池的相关手续时发现红星美凯龙南昌分公司交付的房屋大部分系违章建筑，导致健身房无法正常营业使用。舒晨皓提交的证据证实红星美凯龙南昌分公司出租交付的房屋三分之二以上系违章建筑不能使用，其违背诚实信用原则，隐瞒重要事实，致使舒晨皓的合同目的无法实现，并造成巨额经济损失，一审法院驳回舒晨皓的诉讼请求，判决错误，请求二审法院依法改判。 红星美凯龙南昌分公司、红星美凯龙公司辩称，1.舒晨皓主张的多项费用混乱不堪，存在舒晨皓、南昌皓阳体育有限公司、南昌耐沃健身服务有限公司等多方主体的开支费用，舒晨皓对这些权利不具备直接利害关系。且其主张的多项费用与租赁无关联，均为其生产经营成本，并非损失。2.舒晨皓要求两被上诉人共同承担赔偿责任没有事实和法律依据。红星美凯龙南昌分公司有自身管理的财产，只有在其财产不足以承担责任时才由红星美凯龙公司承担补充责任。3.因舒晨皓与红星美凯龙南昌分公司之间尚未确定租赁面积、租赁位置、起租期、租金及支付期限方式等租赁合同中最主要的条款，双方至今亦未签订租赁合同，故未形成租赁合同关系。双方仅成立关于租赁事宜的立约定金合同关系，且红星美凯龙南昌分公司不存在违反立约定金合同的行为。4.退一步讲，即使双方成立事实租赁合同关系，造成合同无法履行的原因系舒晨皓本人行为导致，其亦未主张解除合同，无权要求我方赔偿。5.因舒晨皓实际占用了被上诉人的场地，自进场至今未缴纳任何租金、市场推广费、管理费、物业费，我方保留要求舒晨皓继续承租或退场、支付占用费等另行起诉的权利。 舒晨皓向一审法院起诉请求：1.两被告赔偿舒晨皓各项经济损失1858071.97元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月4日，红星美凯龙南昌分公司出具费用名称为租赁意向金、费用金额25000元收款收据一张，备注“舒晨皓意向金”。2019年10月17日，红星美凯龙南昌分公司出具费用名称为租赁定金、费用金额10000元收款收据两张，并备注“皓阳体育”。同日，红星美凯龙南昌分公司出具费用名称为装修处理费，费用金额分别为5000元、190元的收款收据两张，并备注“皓阳体育”。同时查明，舒晨皓与红星美凯龙南昌分公司就租赁南昌县昌南新城金沙大道2699号加利福商业广场3栋401室（以下简称为案涉店铺）用于开设健身房相关事宜进行磋商。双方就租赁场地的范围及面积、租金标准、赠送面积（包含用于建造游泳池的区域）等进行了初步商谈，但双方未签订店铺租赁合同。2019年10月16日，南昌皓阳体育有限公司出具承诺书，内容为：“南昌皓阳体育有限公司（法人姓名：舒晨皓，身份证号：3601041990××××××××）在红星美凯龙南昌分公司租赁场地，用于投入舞蹈、瑜伽培训班使用。我司承诺在装修过程中相关审核手续及相关政府单位对接手续均由南昌皓阳体育有限公司自行办理。我司于11月30日前提交消防审核意见合格书，如审核不通过，造成的一切安全风险，行政处罚，法律责任均由我司自行承担”，舒晨皓、南昌皓阳体育有限公司分别在承诺书上签字、盖章。2019年10月21日，舒晨皓出具承诺书，内容为：“关于象湖红星美凯龙四楼建造游泳池的承诺，承诺此项目需经过消防及相关部门验收合格、设计院出具合理的加固方案、红星美凯龙上报流程审批通过后，才能建造游泳池项目。如未经以上相关部门批准同意，私自建造游泳池，造成的一切损失由本人自行承担”。舒晨皓在承诺书上签字、捺印。2019年11月底，案涉店铺除游泳池之外的部分全部装修完毕。截至庭审之日止，该健身房仍未开业。庭审中，舒晨皓自述案涉店铺内现放置其用于健身房经营的健身器材，为避免财物被盗，其在案涉店铺大门上加挂了门锁，亦尚未支付过租金。另查明，红星美凯龙南昌分公司系红星美凯龙公司的分公司。南昌皓阳体育有限公司（已于2019年12月30日注销）注册地为江西省南昌市南昌县，法定代表人为舒晨皓，股东为李嘉阳、舒晨皓。南昌耐沃健身服务有限公司于2019年10月18日设立，注册地为江西省南昌市南昌县，法定代表人为舒晨皓，股东为李嘉阳、舒晨皓。案涉店铺的所有权人系案外人江西省华达置业集团有限公司，案涉店铺所在的加利福商业广场的工程施工图设计文件于2015年2月13日经江西省赣建施工图设计审查中心审查合格，并于2017年5月26日获得消防验收合格。案经调解未果。以上事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的收据、微信转款记录，被告提供的房产证、房产平面图、消防验收合格证书、工程设计审查合格书、工程施工图设计文件审查报告、施工设计文件审查备案登记表、南昌皓阳体育有限公司企业公示信息、南昌耐沃健身服务有限公司企业公示信息、收据三张、承诺书两份等证据予以证实。 一审法院认为，根据当事人在庭审中的陈述及自认，舒晨皓与红星美凯龙南昌分公司就案涉店铺的租赁事宜进行磋商并达成初步租赁意向，红星美凯龙南昌分公司收取租赁意向金、租赁定金、装修处理费等费用，舒晨皓为履约亦对案涉店铺进行了装修、投入。本案争议的焦点在于：1.案涉店铺是否存在因违章而导致无法经营使用的情形？2.损失如何承担？对于第一个问题：舒晨皓诉称案涉店铺的健身房部分于2019年11月底装修完毕，在2019年12月中下旬办理游泳池相关手续发现案涉房屋存在大部分违章无法正常营业和使用的情形，为证明违章事实，舒晨皓庭审中提交了编号为：（南）城管改字（2020）第103031号《南昌县城市管理局责令改正通知书》（复印件），庭审之后又补充提交了（与城关确认违章的）通话视频光盘、案涉店铺现场照片，上述证据经被告质证，对三性均有异议，对此，一审法院认为，首先，证据应当提供原件；其次，原告所提供的责令改正通知书中载明的是“红星美凯龙五楼擅自改变房屋结构”，而案涉店铺坐落于江西省南昌市南昌县，即原告所提交的证据未能证明案涉店铺存在违章的事实，应承担举证不利的法律后果。对于损失如何承担问题，一审法院认为，原告主张损失赔偿系基于案涉店铺因违章而无法经营使用的前提下提出，且原告的赔偿款项主要包含被告收取的租赁意向金、定金、装修处理费、解除租赁合同损失（南昌皓阳体育有限公司）、租赁场地装修设计费、器材费、家电家具费、运营推广费、广告费、注销原公司及设立新公司相关费用等，上述费用中既存在租赁店铺需交纳的费用以及在案涉店铺中进行经营使用所必需的先期投入，亦包括与租赁案涉店铺无关的费用支出，而根据原告所提交的证据并不能证明存在因被告提供的案涉店铺存在违章而导致原告无法经营使用的情形，故原告主张上述费用由被告承担，无事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告舒晨皓的诉讼请求。案件受理费30550元减半收取为15275元由原告舒晨皓承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。舒晨皓提供以下证据：加利福商业广场施工结构图和平面图共9张，包括三、四、五楼商场的屋面梁配筋、板配筋图纸各1张，加利福商业广场组合三、四、五楼平面图各1张，南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书，以证明红星美凯龙南昌分公司出租给舒晨皓的房屋和场地有大量违章搭建。红星美凯龙南昌分公司、红星美凯龙公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性以及证明目的均有异议。1.不能确认九份图纸是否属于案涉租赁场地的最终施工竣工图；2.从竣工图所展示的平面图或者钢筋配比数据来看，作为非建设领域的专业人员，我方无法判定案涉租赁场地是否属于违章搭建；3.建设工程消防验收意见书载明四楼的面积与房产证的面积基本匹配，能够佐证我方出租给舒晨皓1300平方米合法使用的面积。本院对以上证据的真实性予以确认，但该组证据不足以证实舒晨皓的证明目的，故不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案归纳争议焦点并评述如下：1.舒晨皓与红星美凯龙南昌分公司之间是否成立租赁合同；2.红星美凯龙南昌分公司及红星美凯龙公司应否承担舒晨皓的相关损失。本院逐项阐述如下： 争议焦点1，双方当事人就租赁房屋相关事宜进行磋商,舒晨皓向红星美凯龙南昌分公司缴纳意向金、定金等费用，红星美凯龙南昌分公司也将房屋交付给舒晨皓进行装修筹备,但双方未签订正式书面合同，亦无证据证实双方就租赁面积、租期起算时间、租金支付时间、违约责任等重要条款达成一致意见,故双方之间的租赁合同关系并未成立。 争议焦点2，经查，产权证载明的租赁房屋面积与舒晨皓主张的租赁面积1300平方米差距不大，双方对建造泳池部分系赠与使用亦不持异议，舒晨皓主张大部分租赁面积系违章建筑以致其无法经营使用，证据不足，本院难以确认。从舒晨皓出具的两份承诺书来看，舒晨皓对健身房及泳池的相关审批手续已预见到不确定性，但仍在双方未签订书面合同的情况下即进行装修、购置器材并开展其他经营活动，其对合同的后续签订、履行及经营成本、经营风险未能审慎考量，应承担相应的不利后果。结合各方陈述及在案证据，不足以认定红星美凯龙南昌分公司存在过错行为，舒晨皓要求红星美凯龙南昌分公司及红星美凯龙公司承担其相应支出及损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。 二审中，舒晨皓申请本院前往南昌县城市管理局及南昌县城市建设规划局对案涉房屋是否有大部分属于违章建筑进行调查核实。本院认为，该申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条之规定，本院不予准许。 综上所述，舒晨皓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21522.65元，由上诉人舒晨皓负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  陈**丽 书 记 员  邓兵兵