广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3751号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇金海工业区****第4层东边B区。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：江鹏鹏，女，1987年10月22日出生，汉族，住湖南省攸县**************，公民身份号码：430************229。上诉人珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）因与被上诉人江鹏鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晋和天庆公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判晋和天庆公司无需承担违约责任；2.一审、二审诉讼费由江鹏鹏承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误，晋和天庆公司不应承担违约责任。第一，晋和天庆公司存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。晋和天庆公司与江鹏鹏签订的《买卖合同》第十二条及补充协议第四条明确约定：“因不可抗力原因导致出卖人逾期交楼的，出卖人无须承担逾期交楼的违约责任，不可抗力包括但不限于：1.海啸、火灾、水灾、地震、泥石流、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等；2.施工期间发生停水停电；3.施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；4.非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；5.因政府或公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误的情形；6.高考中考前期和期间停止施工；7.各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8.非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限顺延；9.突发性公共事件或法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为。”本案中，晋和天庆公司之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为涉案项目在建设过程中曾遭遇上述合同约定的不可抗力因素，包括：1.在施工过程中发生台风、暴雨、高温在内的恶劣天导致不能涉案项目正常施工；2.市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时等政府原因导致涉案项目不能按期开工、施工、竣工及办理竣工验收手续；3.施工期间因发生航展、中高考等事由导致涉案项目不能正常施工；4.由于政府没有及时完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理竣工验收备案。上述事件是晋和天庆公司在签订合同时不能预见的，且事实上影响了施工进程，根据合同约定，交楼时间应该予以顺延。因此，晋和天庆公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。第二，一审判决给予晋和天庆公司台风“天鸽”恢复生产的期限为16天，就“天鸽”的危害程度来讲，是不合理的。2017年8月23日台风“天鸽”登录珠海，珠海西区（斗门、金湾）遭遇正面冲击。本次台风系珠海市遭遇60年一遇的最强台风，其破坏力异常强大。涉案项目处于台风正面冲击范围，对涉案项目的影响不言而喻，遭到破坏的建筑建材需要时间进行定制。晋和天庆公司不仅要清理、维修整个小区的公共部分，还包括遭受损害的业主的玻璃、因台风暴雨被泡坏的业主的地板、受损的外墙以及其他设施的检测及维修。整个涉案项目占地面积较大，清理、维修需要一定的时间。且晋和天庆公司在2017年12月7日已书面发函给江鹏鹏，告知因上述情况，会延期交楼。故一审判决给予恢复生产期限过短。第三，一审判决认定涉案商品房在2017年12月31日前未达到交付条件与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签订的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。涉案商品房已于2017年10月26日经验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件。二、一审法院判决晋和天庆公司按照每日万分之三的标准向江鹏鹏支付违约金，并计违约天数为191天，该计算标准明显过高，违约天数计算错误，且证据不足，判决结果显失公平。第一，一审判决晋和天庆公司按照每日万分之三的标准向江鹏鹏支付违约金，该计算标准明显过高，且在一审庭审中，江鹏鹏未能提交相关证据证明自身因此遭受了实际经济损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”,违约金的认定应在衡量违约行为给守约方造成的实际损失基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。第二，结合本案事实，涉案项目已于2017年10月26日经竣工验收合格，且江鹏鹏曾于2018年3月14日前往案涉房产验房，但以各种没有合同依据的理由拒绝收楼，此时应视为江鹏鹏已收楼，违约天数不应持续计算至2018年7月26日。第三，江鹏鹏在合同履行过程中存在逾期付款的情况，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件四约定江鹏鹏应于买卖合同签订之日起60日内（即2016-10-30）前发放全部贷款共计1030000元到晋和天庆公司账户，否则视为江鹏鹏逾期付款。江鹏鹏应自付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向晋和天庆公司支付逾期应付款每日万分之三的违约金。本案中，晋和天庆公司未在合同约定的时间内收到按揭款项，江鹏鹏也未能在前述期限内以现金方式一次性支付剩余全部房款。直到2016年11月4日，晋和天庆公司才收到贷款银行发放的按揭款项。根据买卖合同约定，江鹏鹏未按合同约定按时支付房款的，应按照买卖合同的约定承担逾期付款的违约责任，但是江鹏鹏至今没有向晋和天庆公司支付逾期付款违约金。买卖合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已经按照本买卖合同及其附件四的约定履行了支付购房款的义务，以按揭方式支付购房款的，出卖人在本买卖合同及其附件四约定的时间内已经实际收到按揭银行转入的全部购房款；买受人已经按照本买卖合同及其附件说的约定对面积误差支付了购房款差价；买受人已按照本买卖合同附件十一的约定支付了首期物业专项维修资金；4.如买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经纠正了违约行为，并已向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金、损害赔偿金。”依据前述条款可知，只有在同时满足前述全部条件的情况下，晋和天庆公司才能将涉案商品房交付给江鹏鹏，而江鹏鹏至今没有按照合同约定承担逾期付款的违约责任，因此尚不具备收楼条件。三、一审法院认定涉案合同中“出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%”的约定为无效条款错误。该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，因此，对双方均具有约束力。且该条款已经加粗并下划线提醒江鹏鹏注意，在合同的附件签署页中也明确记载“买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品房买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容》”，基于此，一审判决认定该条款为无效条款是错误的。四、一审判决关于逾期付款违约责任问题适用补充协议条款错误，一审法院适用的是补充协议第十五条第二款按揭付款，表述为江鹏鹏最后的付款期限应当是2016年11月28日，事实上该期限只是适用于江鹏鹏在没有通过银行按揭付款的情况下而以一次性付款的这种付款方式才可以宽限到2016年11月28日，如果江鹏鹏以银行按揭的方式还是应适用买卖合同签订之后60日内付清剩余的款项。江鹏鹏辩称，一审法院认定事实正确，清楚，晋和天庆公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。1.合同履行中的不可抗力，应同时具备“不能预见，不能避免，不能克服“的因素，而晋和天庆公司主张的中，高考，珠海航展，皆属于国家及当地政府定期举行的活动，合同订立时，晋和天庆公司完全能够预知，不符合不可抗力不能预见，不能避免的因素，故江鹏鹏不予认可。对于晋和天庆公司主张的暴雨、台风，根据中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定，台风预警信号红色和橙色，应停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号红色，应停止室内外大型集会，停课，停业（除特殊行业外）。2017年受台风“天鸽“影响，增加了复产的困难。一审法院从公平，公正，公开的原则下给予16天恢复生产，江鹏鹏予以认可，对于其它的未达到需要停产的预警级别，江鹏鹏不认可。2.晋和天庆公司未提供证据证明万分之三的标准过高，况且江鹏鹏已主动调低违约金计算标准（原合同约定延迟交房超过90天，应付违约金为总房款的每天万分之六），且晋和天庆公司因逾期交房应按每日万分之三标准向购房者承担违约责任，已由人民法院生效判决所确认。关于违约天数，晋和天庆公司于2018年2月13日取得竣工验收备案表，才符合交房条件，晋和天庆公司直到2018年7月16日才短信通知江鹏鹏（本应邮寄书面文件）。同时，根据合同约定交楼需提前十日通知，故违约天数从2018年1月1日到2018年7月26日止，减除不可抗力16天，合计191天。江鹏鹏认为合情，合理，合法。3.合同附件第十一《补充协议》有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%”的约定，是晋和天庆公司为了销售商品房事先拟定并反复使用的格式条款，存在减轻晋和天庆公司自身责任，限制购房者权利的情况，故江鹏鹏不认可。4.对于逾期付款违约责任的问题。《补充协议》虽然约定了江鹏鹏应在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款到晋和天庆公司帐户上，但《补充协议》同时也约定了2016年11月28日是江鹏鹏交款的最后日期，而江鹏鹏于2016年11月4日将款项支付给晋和天庆公司，未超过该期限。同时，江鹏鹏按晋和天庆公司指定的贷款银行要求提供办理银行按揭所需资料后，银行须按内部审批流程进行报批，至于该报批程序何时完毕，何时发放贷款，非江鹏鹏所能控制，江鹏鹏已在约定时间内向银行提交贷款申请资料，虽然存在补齐资料，但江鹏鹏是将资料交给晋和天庆公司，晋和天庆公司再转交给银行，也在一定程度上拖延江鹏鹏补交资料的时间。晋和天庆公司主张江鹏鹏于2016年10月28日才补齐资料，但从银行提交的邮件来看，银行是于2016年10月28日通知晋和天庆公司资料已齐，并不能说明江鹏鹏实际补交资料的时间，故江鹏鹏并未违约。5.合同是晋和天庆公司自己订立，合同内容都是晋和天庆公司拟写，江鹏鹏已按照晋和天庆公司的要求提交了相关的资料，银行有内部审批流程，不受江鹏鹏控制。江鹏鹏能做的就是按照银行的要求交齐资料，江鹏鹏已完成。江鹏鹏向一审法院起诉请求：1.晋和天庆公司向江鹏鹏支付逾期交房违约金126489.38元（违约金计算方法：以购房款1297327元为基数，按每日万分之三自2017年12月31日起计算至2018年11月21日）；2.晋和天庆公司承担本案诉讼费用。晋和天庆公司向一审法院提出反诉请求：1.江鹏鹏向晋和天庆公司支付按揭款逾期付款违约金1545元（违约金计算方式：以1030000元为基数，自2016年10月30日起计算至2016年11月4日止）；2.江鹏鹏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月31日，江鹏鹏、晋和天庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件。该合同约定，江鹏鹏购买晋和天庆公司开发的位于珠海市金湾区********************，总价款为1297327元，该商品房类型为预售商品房。合同第八条“逾期付款责任”约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，如逾期在90日内，自本买卖合同及其附件四约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付房价款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，本买卖合同继续履行。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、*项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已经按照本买卖合同及附件四的约定履行了支付房款的义务，以按揭方式支付购房款的，出卖人在本买卖合同及附件四约定的时间内已经实际收到按揭银行转入的全部购房款；4.如买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经纠正了违约行为，并已向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金、损害赔偿金。第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金；逾期超过90日，如买受人不解除合同，合同继续履行。自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。合同附件第十一《补充协议》第三条约定，办理交付手续时，如遇到以下情况，出卖人应在合理的期限内负责修复，并承担修复费用，修复后再另行交付：1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂，其该渗漏或开裂严重影响生活起居的；2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏（指因门窗翘裂严重、或五金件损坏严重导致门窗无法关闭或无法使用的情况）；4.灯具、电器等电器设备不能正常使用；除上述情况外的其他质量问题，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝交付或要求解除合同。第四条约定，买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等，高考、中考前期和期间停止施工，各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等。第十一条约定，买卖合同一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以短信形式、书面形式（邮寄或者传真方式）、直接递交方式、公告形式任何一种方式送达。任何通知、文件、催告等在下列情形均视为已送达给买受人：按照买受人提供的联系电话发短信通知的，当日视为送达。第十五条约定，买受人选择按揭方式支付购房款的，应在签订买卖合同之日起7日内向贷款银行和/或住房公积金管理机构提交贷款所需的全部资料；买受人应当保证在上述期限内向贷款银行和/或住房公积金管理机构提交贷款所需的全部资料，并保证贷款银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款1030000元到出卖人的账户，否则视为买受人逾期付款，按买卖合同第八条的约定处理；买受人已经完全知悉按照上述方式办理按揭贷款时贷款银行和/或住房公积金管理机构审批贷款要求借款人必须符合的条件，买受人确认其已经并将持续符合放贷条件；如因法律、法规、规章、规定等变化或者买受人自身或者家庭的状况发生变化导致贷款银行或者住房公积金管理机构未按上述约定批准或者发放全部贷款，则买受人应于2016年11月28日前向出卖人付清全部购房款，或者按照贷款银行的要求补足首期购房款等以达到放贷条件，并保证贷款银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款到出卖人账户，否则视为买受人逾期付款，按买卖合同第八条的约定处理。第十七条第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%。此外，《补充协议》还载明，签订本补充协议之前，出卖人已提示买受人特别注意本补充协议的内容，并对于本补充协议的内容作了充分的说明，买受人已详细了解该商品房（含周边）的情况及本补充协议的内容。该《补充协议》全文字体一致，且均以下划线标注。江鹏鹏向晋和天庆公司支付首期款后于2016年11月4日通过银行按揭贷款向晋和天庆公司支付了余款1030000元。晋和天庆公司主张江鹏鹏系于2016年10月28日才补齐贷款申请资料，导致银行付款迟延。晋和天庆公司就此提交了其与办理按揭贷款的银行之间的往来邮件。该邮件显示，银行系于2016年9月1日受理了江鹏鹏的按揭申请，并于2016年9月2日通过邮件告知晋和天庆公司贷款申请资料有欠缺；后银行于2016年10月28日通过邮件告知晋和天庆公司资料已补齐，贷款待发放。2018年2月13日，案涉商品房工程在珠海市金湾区住房和城乡建设局取得竣工验收备案。晋和天庆公司主张曾分别于2018年1月12日和2018年7月16日通知江鹏鹏收房并主张2018年1月12日的通知即为有效通知。晋和天庆公司提交的快递单显示，晋和天庆公司于2018年1月12日通过邮政特快专递向江鹏鹏等业主邮寄了《入伙通知书》。该《入伙通知书》载明，案涉商品房已建设完成，且具备交付条件，现通知业主办理房屋入伙手续，交房时间排期为2018年1月28日至2018年1月31日。后晋和天庆公司于2018年7月16日向江鹏鹏发送短信，内容为：“我是天庆晋海岸7栋的管家小彭，您上次过来办理收房的验房单问题已经报项目工程部维修处完成，现诚邀您前来查验并完成您的验房手续”。2018年11月21日，江鹏鹏到晋和天庆公司处办理收房手续，并签署《天庆晋海岸房屋入住验收交接表》，在该交接表“业主验收意见”处注明“同意收房”。一审庭审中，江鹏鹏表示，晋和天庆公司所发出的短信通知的形式与双方约定通知形式不符，不应视为有效通知；且案涉房屋存在质量问题导致江鹏鹏无法入住，因而江鹏鹏迟迟未收房，因此，应以双方实际签署收楼交接单时间即2018年11月21日为实际收楼时间。江鹏鹏提交的工程联系维修单、微信聊天记录显示，江鹏鹏曾于2018年10月8日、2018年10月10日向物业反映房屋墙面有起包、水印现象。另查明，晋和天庆公司提交了由珠海市********金湾服务站出具的《珠海市气象资料查询服务》，并据此统计了恶劣天气预警（包括白色、蓝色、黄色、橙色和红色）天数。其中，双方签订合同之日至2017年12月31日期间有如下预警信息：2016年10月20日台风橙色预警、2017年8月23日台风红色预警、2017年8月26日台风橙色预警、2017年9月4日暴雨红色预警。其中2017年8月23日强台风“天鸽”在珠海市金湾区沿海登陆。中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）;暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）一审法院认为，江鹏鹏、晋和天庆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江鹏鹏、晋和天庆公司双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。江鹏鹏应依约向晋和天庆公司支付购房款，晋和天庆公司应依约向江鹏鹏交付符合约定条件的房产。关于逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》已明确约定晋和天庆公司应当于2017年12月31日前向江鹏鹏交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但案涉商品房工程于2018年2月13日才在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案。晋和天庆公司未在约定的期限内向江鹏鹏交付符合条件的商品房，其依法应当承担相应的违约责任。关于逾期交房天数的认定。虽然晋和天庆公司在2018年1月12日向江鹏鹏邮寄了《入伙通知书》，并告知江鹏鹏办理收房手续的时间是2018年1月31日前。但此时案涉商品房工程并不具备交付条件，不符合合同约定。后晋和天庆公司于2018年7月16日短信通知江鹏鹏收房。依据江鹏鹏、晋和天庆公司签订的《补充协议》第十一条的约定，晋和天庆公司有权以短信形式向江鹏鹏发出通知，且发出短信当日视为送达。因此，该短信通知应视为有效通知形式。江鹏鹏主张系因房屋存在质量问题而迟迟没有收房。一审法院认为，一方面，江鹏鹏主张的墙面起包、水印等问题并未严重影响到居住的程度；另一方面，合同约定了如存在非严重影响生活起居的墙面渗漏等质量问题，江鹏鹏不得以此为由拒绝交付房屋。因此，晋和天庆公司于2018年7月16日通知江鹏鹏收房后，江鹏鹏应履行收房义务。江鹏鹏怠于收房，其应自行承担逾期收房的责任。鉴于《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了应提前10天通知收房，本案应在2018年7月16日的第二日起给予10天的准备期，故逾期交房违约金计算截止至2018年7月26日。晋和天庆公司主张施工过程中，存在中考、高考、航展、台风（“天鸽”）、暴雨等不可抗力情况，交房期限应当顺延。一审法院认为，虽然合同约定了高考、中考前期和期间停止施工以及各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等为不可抗力，但晋和天庆公司未提供证据证明航展、中考、高考停工为政府发文要求其停止施工。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。高考、中考每年均会进行，航展亦是珠海市定期举行的活动，晋和天庆公司在与江鹏鹏签订合同时是能预见到上述情况的，因此，晋和天庆公司主张航展、中考、高考等属于不可抗力而交房期限应予顺延，一审法院不予采认。关于晋和天庆公司主张因恶劣天气延误施工而交房期限应予顺延的主张，虽然《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定蓝色、黄色预警信号台风、黄色、橙色预警信号暴雨建议户外停业，但显然涉案房屋不可能仍全部在进行户外施工，只有橙色和红色预警的台风、红色预警的暴雨才达成“停业”的程度，才对晋和天庆公司施工造成“不能克服”的影响。双方签订合同之日至约定的交房期限即2017年12月31日期间，珠海市发生了三次橙色预警信号以上的台风和一次红色预警信号以上的暴雨。特别是因“天鸽”最强台风，珠海先后在2017年8月23日、8月26日、9月4日连续发布台风红色、橙色及暴雨红色预警，确实给晋和天庆公司的施工造成较大的影响，故一审法院酌定因不可抗力造成的停止施工的天数应为16天，交房期限应相应顺延16天。而晋和天庆公司主张的其他恶劣天气未达到上述预警信号的级别而需要完全停工的程度，交房期限不因此顺延。综上，晋和天庆公司逾期交房的天数为191天（207天-16天）。关于逾期交房违约金的计算标准。依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，逾期超过90日后，如江鹏鹏不解除合同，则晋和天庆公司应自约定的交付期限后的第二条起至实际交付之日止，按日向江鹏鹏支付全部购房款万分之六的违约金。本案中，晋和天庆公司逾期交房超过了90日，江鹏鹏现主张按购房款的每日万分之三计算逾期交房违约金，系对自身权利的处分，一审法院照准。晋和天庆公司主张该计算标准明显过高。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》对江鹏鹏、晋和天庆公司具有约束力，江鹏鹏、晋和天庆公司均应依合同约定全面履行各自的义务。且《商品房买卖合同（预售）》是晋和天庆公司为了重复使用而自行拟定的，其自应遵守合同的约定，在江鹏鹏已主动调低违约金计算标准的情况下，晋和天庆公司仍主张该违约金计算标准过高，有违诚实信用原则，一审法院不予采认。因此，逾期交房违约金应按全部购房款的每日万分之三计算。（三）关于逾期交房违约金上限5%的约定是否有效的问题。《补充协议》第十七条约定：“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%。”晋和天庆公司据此认为江鹏鹏主张的违约金金额超过了购房款总价的5%，超过部分不应予以支持。一审法院认为，该《补充协议》是晋和天庆公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时未与买受人协商，是格式条款。如果适用该条款的约定，晋和天庆公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着逾期交房天数的增加而相应加重，在一定程度上免除了晋和天庆公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。虽然该条款同时也对买受人逾期履行付款义务的违约责任进行了限制性约定，但并不能由此推断出卖人亦应当适用减轻自身违约责任的合同条款。同时，虽然《补充协议》载明晋和天庆公司已对江鹏鹏进行了特别提示和充分说明，江鹏鹏已详细了解本《补充协议》的内容，但是该《补充协议》全部内容均使用相同的字体及均加下划线，其中第十七条对逾期交房违约责任的缩小和限制，晋和天庆公司并未使用特别字体等方式对该条进行标注，以提醒江鹏鹏注意该条款，也未有证据证明晋和天庆公司已对江鹏鹏就该条款进行过特别说明。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，《补充协议》中关于“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%”的约定应认定为无效条款。本案晋和天庆公司承担的逾期交房违约金不受全部购房款的5%上限的限制。综上，晋和天庆公司应向江鹏鹏支付的逾期交房违约金为74336.84元（1297327元×191天×0.03%/天）。二、对于逾期付款违约责任的问题。虽然《补充协议》约定江鹏鹏应在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款到晋和天庆公司的账户上，但该《补充协议》也约定了2016年11月28日是江鹏鹏交款的最后期限，江鹏鹏于2016年11月4日将款项支付给晋和天庆公司，未超过该期限。同时，从实体上看，江鹏鹏按要求提供办理银行按揭所需资料后，银行须按内部审批流程进行报批，至于该报批程序何时完毕、何时发放贷款，非江鹏鹏所能控制。江鹏鹏已在约定的时间内向银行提交了贷款申请资料，虽然存在江鹏鹏补齐资料的情况，但江鹏鹏将资料交给晋和天庆公司，晋和天庆公司转交给银行，也在一定程度上拖延江鹏鹏补交资料的时间。晋和天庆公司虽主张江鹏鹏于2016年10月28日才补齐资料，但从晋和天庆公司提交的邮件来看，银行是于2016年10月28日通知晋和天庆公司资料已经补齐，并不能说明是江鹏鹏实际补交资料的时间。故一审法院认为江鹏鹏补交资料的时间未超过合理期间，其已履行相关的义务。因此，晋和天庆公司主张江鹏鹏支付逾期付款违约金没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、晋和天庆公司于判决发生法律效力之日起十五日内向江鹏鹏支付逾期交房违约金74336.84元；二、驳回江鹏鹏的其他诉讼请求；三、驳回晋和天庆公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2830元，因适用简易程序减半收取1415元，由江鹏鹏负担583元，由晋和天庆公司负担832元。一审反诉费25元，由晋和天庆公司负担。二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，一、关于晋和天庆公司是否存在逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，晋和天庆公司应当在2017年12月31日向江鹏鹏交付案涉商品房。第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，无论是根据双方签订合同约定还是相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉商品房交付的条件。案涉商品房工程于2018年2月13日在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案，故案涉商品房在备案后才符合交付条件。晋和天庆公司上诉主张以其主体竣工验收的时间作为具备交付条件的时间既与合同约定不符，亦于法无据，本院不予采纳。晋和天庆公司未在约定的期限内向江鹏鹏交付符合条件的商品房，依法应当承担逾期交房的违约责任。二、逾期交房违约金的计算。1.关于逾期交房天数的认定。如前所述，晋和天庆公司于2018年2月13日办理案涉商品房的竣工验收备案手续，具备了交房条件，但其在2018年1月12日向江鹏鹏发出入伙通知书，此时尚未具备交房条件，不能认定晋和天庆公司已经向江鹏鹏发出了有效的收楼通知。在办理竣工验收备案之后，晋和天庆公司主张2018年3月14日已经通知江鹏鹏收楼，但其提供的证据收楼流转表仅是其内部流程记载，无江鹏鹏签名，真实性无法确认，不能认定在此时间晋和天庆公司已通知江鹏鹏收楼。因晋和天庆公司2018年7月16日短信通知江鹏鹏收房，因此一审法院以此作为截止计算逾期交房违约金的时间正确。关于晋和天庆公司主张因不可抗力应予扣除相应天数的问题。对于航展、中考、高考及天气原因等不可以扣减的理由，一审法院对此已经作出了详细正确的认定，本院予以确认。关于一审判决给予晋和天庆公司台风“天鸽”恢复生产期16天，本院认为，台风“天鸽”确实严重影响珠海市金湾区，对珠海市金湾区**交通、相关救灾安排、恢复生产造成一定的障碍，但晋和天庆公司并未提供证据证明其复工复产的时间实际晚于天鸽台风16天之后，因此一审法院根据台风“天鸽”受影响程度以及当地的实际情况，酌定晋和天庆公司恢复生产期为16天，合理恰当，本院予以维持。对于晋和天庆公司以市政维修、燃气管道设施等原因为由主张顺延交楼期限，其未提供任何证据证明，故本院不予采纳。2.关于逾期交房违约金的计算标准。根据《商品房买卖合同》的约定，晋和天庆公司逾期交房时间超过90天的，应以全部购房款为基数按日万分之六计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以调低。江鹏鹏起诉时已调低违约金标准为每天万分之三，晋和天庆公司认为该违约金标准仍然过高，但未提供相应证据证明，故本院不予采纳。一审法院综合本案逾期交房的实际情况、晋和天庆公司的过错程度以及逾期交房对江鹏鹏产生的实际影响，认定违约金标准为每日万分之三，合理恰当，本院予以维持。3.关于逾期交房违约金上限5%的约定是否有效。双方在合同附件《补充协议》第十一条约定了“出卖人向买受人支付各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”，晋和天庆公司主张本案的逾期交房违约金应以此条款约定的为上限，超过部分不予支付。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款是为了晋和天庆公司销售案涉商品房所在小区所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻其自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款，故江鹏鹏在本案中主张的逾期交房违约金不受该条款的限制。一审法院认定该条款为无效条款并无不当，本院予以维持。三、关于逾期付款违约责任的问题。本院认为，按照补充协议第十五条第2点第（2）项第一款的约定，银行应在2016年11月1日前发放贷款。涉案按揭贷款实际到账时间为2016年11月4日，诚如一审法院所分析，在江鹏鹏交齐按揭资料后，银行何时放款并非江鹏鹏能控制，2016年10月28日银行通知晋和天庆公司江鹏鹏已补充齐全按揭资料，而江鹏鹏按揭资料系通过晋和天庆公司转交，因此晋和天庆公司提交的邮件不能证明系江鹏鹏迟延提交按揭资料，故不应认定银行放款时间超出合同约定的时间3天系江鹏鹏的违约行为导致，江鹏鹏不应承担逾期付款的违约责任。综上所述，晋和天庆公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2830元，由上诉人珠海市晋和天庆房地产开发有限公司负担。审判长  吴永科审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月十一日书记员  程 敏