河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11179号原告：蔡炎睿，女，1985年7月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：崔涛峰，河南文苑律师事务所律师。被告：驻马店市新亚实业有限公司，住所地：驻马店市中华路中段。统一社会信用代码：91411702175910647K。法定代表人：崔正民，总经理。委托诉讼代理人：李超，河南华珠律师事务所律师。第三人：驻马店市驿城区文丰商务服务有限公司，住所地驻马店市乐山路与中华路交叉口向东10米路**东侧。统一社会信用代码：91411702MA457PL41X。法定代表人：范志伟，总经理。委托诉讼代理人：李超，河南华珠律师事务所律师，原告蔡炎睿诉被告驻马店市新亚实业有限公司（以下简称新亚公司）及第三人驻马店市驿城区文丰商务服务有限公司（以下简称文丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡炎睿诉称，2018年10月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将自己开发的位于驻马店市××与××路交叉口东南角新亚曼哈顿广场第2层2045号房屋出售给原告，合同价款为206000元，付款方式为按揭贷款，交房时间为2019年12月30日。合同签订当日，原告将首付购房款106000元交付给被告。2018年11月13日，原告与第三人就涉案房屋签订一份《新亚曼哈顿广场商铺委托经营管理协议》，原告同意房屋交付后委托第三人进行经营管理。现合同约定的交房时间已到，但是被告迟迟不能向原告交付房屋，其行为已严重违约，导致合同无法继续履行，另外根据合同补充协议约定，该合同已达到解除条件。原告多次找被告协商解决，但是被告总以各种理由推脱。为此请求：1、依法判令解除原、被告于2018年10月24日签订的《商品房买卖合同》；2、请求解除原告与第三人于2018年11月13日签订的《新亚曼哈顿广场商铺委托经营管理协议》；3、依法判令被告退还原告购房款106000元及利息损失（从原告立案之日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同行拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）被告新亚公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同第七条第二款第三项的约定，原告方购买房屋付款方式为按揭贷款，原告方支付完首付款后由于自己的征信问题不具备符合贷款机构的贷款资质，因此，截至目前原告方仍未将房屋的购房款项支付给新亚公司，被告有权拒绝交付房屋。第三人文丰公司述称，文丰公司不是本案适格的当事人，双方签订的商铺委托经营管理协议系双方的真实意思表示，不违反法律规定，根据该协议第八条的约定，原告方无权解除该商铺委托经营管理协议，文丰公司不存在违约行为，根据双方签订的合同约定，现在原告存在违约，因此，原告的诉请不能成立。经审理查明，2018年10月24日，原告蔡炎睿（××）与被告新亚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：驻20180039876），约定：“1.出卖人以有偿出让方式取得坐落于中华大道与××大道交叉口东南角地块的建设用地使用权；在上述地块上建设的商品房项目核准名称为驻马店市新业实业有限公司商住楼，该商品房已由驻马店市住房管理中心批转预售，预售许可证号为驻房预字第20180256号；2.××购买的商品房为该商住楼2层2045号房，预测面积8.15平方米，单价为每平方米25276.07元，总价款为206000元，付款方式为：按揭贷款，首期房价款为106000元，余款100000元向驻马店农村商业银行有限公司（贷款机构）申请贷款支付；3.逾期付款责任：……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知××。××应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还××已付全部房款（含已付贷款部分）；4、商品房交付时间：出卖人应当在2019年12月30日前向××交付该商品房”等条款。另外附件十一补充协议第一条约定：“1.1××选择银行或公积金按揭贷款方式支付房款的，应在本合同签订之日提交真实合法的按揭贷款文件和资料，并接受银行和公积金信贷调查。若因××的资信等原因，贷款银行或公积金拒绝受理贷款申请或经审查拒绝贷足所申请贷款额度的，则买卖双方同意按以下约定执行：1.1.1××自银行或公积金拒绝贷款七日内将购房款全额补足给出卖人。1.1.2××自银行或公积金批复七日内将不足部分支付给出卖人。1.2如××未按本条1.1约定履行义务，自期满之日本合同自动解除，出卖人有权将此房另行出售并无需通知××，一切法律后果由××自行承担。同时按以下约定解决相关事宜。1.2.1××应在期满后五日内退还给出卖人出具的购房合同、发票和收据等全部购房手续，出卖人收回以上手续后，××已付认购定金作为违约金扣除，其余已付房款由出卖人（不计利息）退还××，如××未按约定退还出卖人全部手续，出卖人不承担任何通知义务，本合同约定应退房款时间顺延至××全部购房手续之日，在此期间出卖人不承担任何利息”等条款。在该合同签订前即2018年10月13日，原告蔡炎睿向被告新亚公司交纳购房定金20000元。2018年10月16日，原告蔡炎睿向被告新亚公司交纳购房款10000元。合同签订当日，原告蔡炎睿又向被告新亚公司交纳购房款76000元。2018年11月3日，原告蔡炎睿（委托方、甲方）与第三人文丰公司（受托方、乙方）签订《新亚曼哈顿广场商铺委托经营管理协议》一份，约定：1、商铺的基本情况，该商铺位于河南省××市××“××广场”××号，总建筑面积为8.15平方米。2、委托经营期限自2019年12月31日起至2029年12月30日止（共计10年）等条款。后因原告蔡炎睿的征信问题一直未能办理银行贷款。现原告以诉称理由诉至本院成诉。上述事实，有原告提交的相关书证以及原、被告及第三人陈述在卷为据。本院认为，原告蔡炎睿与被告新亚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的未建成的商品房，原、被告之间系商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。合同签订后，原告蔡炎睿依约向被告新亚公司交纳首付款106000元（含定金20000元）。后因原告征信问题余款未能办理银行贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；又根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条约定：“1.1××选择银行或公积金按揭贷款方式支付房款的，应在本合同签订之日提交真实合法的按揭贷款文件和资料，并接受银行和公积金信贷调查。若因××的资信等原因，贷款银行或公积金拒绝受理贷款申请或经审查拒绝贷足所申请贷款额度的，则买卖双方同意按以下约定执行：1.1.1××自银行或公积金拒绝贷款七日内将购房款全额补足给出卖人。1.1.2××自银行或公积金批复七日内将不足部分支付给出卖人。1.2如××未按本条1.1约定履行义务，自期满之日本合同自动解除，出卖人有权将此房另行出售并无需通知××，一切法律后果由××自行承担。同时按以下约定解决相关事宜。1.2.1××应期满后五日内退还给出卖人出具的购房合同、发票和收据等全部购房手续，出卖人收回以上手续后，××已付认购定金作为违约金扣除，其余已付房款由出卖人（不计利息）退还××，如××未按约定退还出卖人全部手续，出卖人不承担任何通知义务，本合同约定应退房款时间顺延至××全部购房手续之日，在此期间出卖人不承担任何利息”，本案中，因原告资信原因，未能办理银行贷款，且原告也未按上述约定履行补足购房款义务，故双方约定的解除合同的条件已成就，故原告请求解除该商品房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告交纳的购房定金为20000元，根据上述合同补充协议约定，故被告新亚公司应向原告返还购房款86000元（106000元－20000元）。原告请求超出该部分的数额，本院不予支持。因原告与第三人文丰公司签订的《新亚曼哈顿广场商铺委托经营管理协议》中约定：原告将其购买的涉案商铺交于被告委托经营管理；又原、被告间的《商品房买卖合同》已解除，原告购买的商铺已无法取得，故《新亚曼哈顿广场商铺委托经营管理协议》在事实上已经不能履行，合同目的已无法实现，故原告请求该委托经营管理协议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告蔡炎睿与被告驻马店市新亚实业有限公司于2018年10月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：驻20180039876）。二、限被告驻马店市新亚实业有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡炎睿返还购房款86000元。三、解除原告蔡炎睿与第三人驻马店市驿城区文丰商务服务有限公司于2018年11月13日签订的《新亚曼哈顿广场商铺委托经营管理协议》。四、驳回原告蔡炎睿的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元（已减半收取），由原告蔡炎睿负担228元，由被告驻马店市新亚实业有限公司负担982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 肖 静二〇二〇年十二月十七日书记员 赵玉晓