安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初1568号 原告：刘闯，男，1977年9月4日出生，住含山县。 原告：刘应娟，女，1982年7月17日出生，住含山县。 两原告共同委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师； 被告：马鞍山市宁坤置业有限公司，住所地含山县环峰镇望梅北路四季花城**楼，统一社会信用代码91340522057013419L； 法定代表人：郭裕，总经理； 诉讼代表人：安徽峭正律师事务所（马鞍山市宁坤置业有限公司管理人）； 委托诉讼代理人：马继铭，安徽峭正律师事务所律师； 被告：王保俊，男，1976年3月5日出生，汉族，住含山县。 委托诉讼代理人：马文华，安徽方华律师事务所律师； 被告：聂长丰，男，1964年8月14日出生，汉族，住含山县。 原告刘闯、刘应娟诉被告马鞍山市宁坤置业有限公司（以下简称宁坤公司）、被告王保俊、被告聂长丰房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘闯及刘闯和刘应娟的共同委托诉讼代理人吴一泓，被告宁坤公司的委托诉讼代理人马继铭，被告王保俊的委托诉讼代理人马文华到庭参加了诉讼，被告聂长丰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘闯、刘应娟向本院提出具体的诉讼请求：判令三被告立即停止侵权行为将原告所有的皖（2019）含山县不动产权第××号商铺腾还给原告并赔偿原告的租金损失208086元（截止到2019年12月1日），后期损失计算到实际返还之日止，或判令三被告将租赁期间的租金支付给原告。事实和理由：含山昭峰财富中心是由被告马鞍山市宁坤置业有限公司开发建设。2014年11月原告购买了含山昭峰财富中心第102号商铺，并与被告马鞍山市宁坤置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》于2015年4月10日在含山县房地产管理局进行了备案，2019年原告取得了该商铺的产权证。2014年11月20日原告与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订了一份《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，原告将所购买的第102号商铺将由芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司经营管理。被告也承诺在2014年12月1日前将涉案商铺直接交付给芜湖市东山商业管理有限含山分公司。根据原告与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订了一份昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》的约定：1、租期从2014年12月1日至2022年12月1日，共计八年；2、租金收益支付方式如下：2014年12月1日至2018年12月1日，乙方（芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司）每年按51040元支付甲方（刘闯）租金收益；2018年12月1日至2022年12月1日，乙方每年按54966元支付甲方租金收益。但是该经营管理合同签订后芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司只是用第一年的租金用于抵扣购房款，此后芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司再也未支付过租金收益。后经原告了解，涉案房屋自2015年11月至今一直被被告马鞍山市宁坤置业有限公司占用并非法出租给被告王保俊、聂长丰占有使用。综上所述，涉案商铺物权归原告所有，被告马鞍山市宁坤置业有限公司已于2014年11月讲涉案商铺交付给原告。而被告马鞍山市宁坤置业有限公司未在原告授权的情况下，讲涉案商铺租赁给被告王保俊、聂长丰并一直使用至今，对于非法占用期间的租赁费三被告也一直未能支付给原告。三被告的行为损害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。 被告宁坤公司辩称：1、被告宁坤公司没有占用案涉房屋，因此不应承担归还责任；案涉房屋自2014年11月20日，原告将房屋交付芜湖东山商业管理有限公司对外招租，在该时点起，被告完成了房屋交付，其后，芜湖东山公司依据委托与王、聂签订租赁合同，2、被告宁坤公司不应承担支付租金的义务，宁坤公司受原告委托，与王、聂委托签订租赁合同，作为受委托人，相应的权利义务应由委托人承担，宁坤公司只是代为行使权利。实际上，宁坤公司也并未从王、聂处收到相应租金。3、宁坤公司进入破产程序后，与原告签订了告知函，签订时间2018年5月，在告知函中明确说明，因房屋租赁引发的涉及宁坤公司的赔偿，原告自愿放弃。 被告王保俊辩称：1、被告与宁坤公司签订了房屋租赁合同，期限为2015年11月—2023年11月，现租赁期限未到，被告一直在履行合同义务，也支付过房租，根据合同相对性原理，原告无权要求被告腾出房屋及赔偿损失。希望法庭驳回原告诉请。 被告聂长丰未答辩。 经审理查明：（一）2014年4月，刘闯、刘应娟与宁坤公司正式签订一份《商品房买卖合同》，购买宁坤公司开发的昭峰财富中心102号商铺。合同约定的建筑面积54.14平方米，后于2015年4月10日在房地产部门办理了商品房买卖合同的登记备案手续，期间由于宁坤公司破产清算原因，直到2019年5月31日两原告取得了案涉房屋的不动产权证。（二）最初，宁坤公司为促进其开发的昭峰财富中心的房屋销售，采用这种“购房返租”形式，于2014年8月1日，同芜湖市东山商业管理有限公司（以下简称东山公司）签订一份《授权委托书》，委托书载明：甲方（指宁坤公司）现委托乙方（指东山公司）为甲方开发的含山县昭峰财富中心项目商业物业的全权代表，处理1、2、3、4、7、8、9层商业物业交付、产权登记及委托租赁、经营管理、商业策划等各项事宜。委托期限：委托期限为壹拾陆年整，自2014年8月1日起至2030年7月31日止。委托权限：受委托人的代理权限为：特别授权，具体包括代为办理该物业接受交付手续；代为办理该物业的产权登记手续；代为招租；代为与该物业承租人签订租赁协议；代为收取该物业租金、保证金；代为行使甲方各项权利；监督该物业租赁协议的履行；以及该商铺租赁所涉及的其他相关事宜等。双方共同确认，上述委托系不可撤销之授权委托。2014年11月20日，刘闯与芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司签订一份《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，该租赁、委托经营管理合同约定，甲方（指刘闯）已与马鞍山宁坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》，出资购买了位于含山县昭峰财富中心××商铺，建筑面积：约54.14平方米，现甲方同意将该房屋出租给乙方（指芜湖市东山商业管理有限公司含山分公司），由乙方经营管理。（附图：房屋平面图）租期：因甲方与马鞍山市宁坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2015年2月1日，故双方确定租期从2014年12月1日至2022年12月1日止，共8年；若马鞍山市宁坤置业有限公司未能按约定期限交房的，乙方也按本合同约定起算租期，但甲方同意将要求马鞍山市宁坤置业有限公司承担逾期交房违约责任的权利转让给乙方行使，甲方不得主张；若马鞍山市宁坤置业有限公司提前交房的，乙方也按照本合同约定起算租金。租金收益及支付方式：1、第1-4年，暂定时间为2014年12月1日至2018年12月1日，每年乙方按51040元支付甲方租金收益；2、第5-8年，暂定时间为2018年12月1日至2022年12月1日，每年乙方按54966元支付甲方租金收益。同时约定，甲方承诺在租赁期间内不以任何形式主张该房屋的使用权，不得以任何形式和理由干涉乙方或其他租赁方在该房屋内的经营活动；甲方作为业主在此期间内将依据相关法律、法规享有的相关物业管理的权利全权委托予乙方行使。甲、乙双方一致同意，甲方全权委托乙方与开发商办理房屋交房手续和物业管理合同的签署手续，对乙方行使与该房屋有关的一切管理权利甲方均予以认可。甲方同意乙方或其他租赁人对该房屋进行装修，并按昭峰财富中心整体商业经营需要，对房屋进行整体分割或整合。（三）后期，宁坤公司作为出租方甲方与王保俊作为承租方乙方签订一份《房屋租赁合同》，将包括上述案涉商铺在内出租给王保俊经营餐饮类项目使用，约定，租期捌年整（含六个月免租期），从2015年11月2日至2023年11月1日。年度租赁费为：第壹租赁年至第肆租赁年租金为壹拾万叁仟元正（￥103000）／年，第伍租赁年至第捌租赁年租金上浮5％为壹拾万零捌仟壹佰伍拾元整（￥108150）／年。同时约定，乙方在双方签署本协议三日后向甲方支付保证金人民币壹拾万元整（￥100000），甲方收款后向乙方提供有效收款凭证。此保证金在本合同到期后双方解约手续完善后3日内退换。合同还就其他条款进行约定。芜湖东山商业管理有限公司含山分公司只用第一年的租金用于抵扣了购房款，此后芜湖东山商业管理有限公司含山分公司再未予履行过租金收益。庭审辩论阶段，芜湖东山商业管理有限公司现已在工商部门注销，其含山分公司“名存实亡”，宁坤公司已进入破产清算阶段，原告数次多方催讨无果，以致诉讼。 另查，刘闯在宁坤公司的破产清算阶段，曾出具一份《告知函》式的承诺内容，载明：本人要求宁坤公司办理房屋产权证，同时本人承诺放弃所购昭峰财富中心房屋以下相关权利：一、延迟办证违约金；二、房屋分割所产生的相关费用；三、因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿；四、其他可能涉及宁坤公司应当赔偿的款项（在本院（2019）皖0522民初2315号案件的庭审笔录第8页）。案涉商铺于2019年5月31日在不动产部门办理产权登记手续，登记在刘闯、刘应娟名下，不动产权证载明的涉案商铺的建筑面积54.90平方米,不动产证载明：坐落含山昭关北路检察院南侧昭峰财富中心×××，不动产证号：皖（2019）含山县不动产权第××号。 再查明：在审理过程中王保俊表示愿意归还案涉的商铺，宁坤公司对此亦无异议。 上述事实，有《商品房买卖合同》、案涉商铺的《购房合同备案证明》、宁坤公司与东山公司签订的一份《授权委托书》，刘闯与东山公司含山分公司签订的《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》，王保俊与宁坤公司签订的一份《房屋租赁合同》，案涉商铺的不动产权证（系复印件），本院对王保俊的《谈话笔录》（2020年12月7日），本院对宁坤公司代理人马继铭的《谈话笔录》，本院（2019）皖0522民初2315号案件的庭审笔录以及本案的庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案的焦点问题是原告的诉请是否有事实和法律依据以及刘闯签署的《告知书》中对宁坤公司承诺放弃的内容是否包含租金损失。围绕本案的焦点问题及原告的诉请，综合评判如下：（一）对两原告诉请的前半部分即判令三被告立即停止侵权行为将原告所有的皖（2019）含山县不动产权第××号商铺腾还给原告并赔偿原告的租金损失208086元（截止到2019年12月1日），后期损失计算到实际返还之日止，显然不能成立。理由有以下几个几点，首先，不论是原告与东山公司含山分公司之间存在涉案房屋的委托租赁和经营管理的关系，之间签订案涉商铺的《昭峰财富中心（商铺）房租赁、委托经营管理合同》；王保俊和宁坤公司之间签订房屋租赁合同，从宁坤公司处租赁的案涉商铺；宁坤公司与东山公司签订的《授权委托书》，东山公司是受宁坤公司的委托从事包括涉案商铺在内的售后返租，之间就案涉商铺的返租、招租等事宜存在委托代理合同的关系。东山公司和宁坤公司之间事实上存在关联。分公司的行为依法应由总公司承担，受托人依法应按委托人指示行事。另，两原告并没有举证证明聂长丰实际占用案涉商铺，所以三被告并不存在侵权行为；综上，涉事各方之间存在相互交错关联的合同关系，本案审理过程中，鉴于王保俊愿意归还涉案商铺，宁坤公司对此亦无异议，本院予以准许。原告前半部分从侵权角度所提出的诉请除判令王保俊返还案涉商铺外，其他部分依法不能成立，应不予支持。（二）对两原告的诉请后半部分即判令三被告将租赁期间的租金支付给两原告，本院认为，东山公司现已被注销，东山公司含山分公司现处于“名存实亡”状态，东山公司含山分公司与原告签订的（商铺）房租赁、委托经营管理合同的合同义务依法应由总公司即东山公司承担，依据查明的事实，东山公司只是处于受托人的地位，相应的法律后果依法应由委托人即宁坤公司承担。但介于刘闯在破产办证时，以书面《告知函》的形式承诺放弃因房屋租赁而引发的涉及宁坤公司的赔偿，以及其他可能涉及宁坤公司应当赔偿的款项。这当中应视为包括租金等在内的损失主张。所以宁坤公司依法不应承担租金的给付责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告自2019年5月31日取得案涉商铺的不动产权证书，应被认定为案涉不动产商铺的合法所有人，理应享有所有权基本组成范畴内的收益权利。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合本案的实际情况和特殊原因，王保俊因实际占用案涉商铺经营，王保俊是从宁坤公司处租赁的案涉房屋并签订《房屋租赁合同》，期间王保俊也曾按合同约定向宁坤公司支付过租金，而当初为促进房屋销售，宁坤公司将涉案房屋所采取的“售后返租”的形式，将买房人所购房屋对外招租，将获取的租金收益再支付给购房人，尽管原告同被告王保俊之间没有合同关系，鉴于东山公司已被注销，宁坤公司已处于破产清算阶段的特殊情形，从平衡当事民事主体的各方利益，打破各方的合同僵局的角度。王保俊自2019年5月31日（两原告取得不动产证）起可将与宁坤公司之间已到期但尚未支付给宁坤公司的房租支付给两原告，但两原告并不能举证证明自2019年5月31日起王保俊尚有与宁坤公司之间的已到期但未支付的房租数额是多少，对此不利后果，应由两原告承担，另，两原告亦未举证证明聂长丰占用涉案商铺，对其诉请聂长丰承担共同给付租金责任的诉请不予支持。综上，两原告后半部分的诉请法律和事实依据均不足，不予支持。综上，对两原告诉请的合法部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王保俊于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘闯、刘应娟所有的坐落含山昭关北路检察院南侧昭峰财富中心×××号房屋﹝即不动产证号：皖（2019）含山县不动产权第××号﹞ 二、驳回原告刘闯、刘应娟的其他诉讼请求。 案件受理费2211元（适用简易程序已减半），由原告刘闯、刘应娟负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 杨 辰 二〇二〇年十二月八日 书记员 赵如慧 附件：本判决所援引的法律条款原文 《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条双方当事人可以自行和解。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。