北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14568号上诉人（原审被告）：王淑青，女，1969年12月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：焦峰（系王淑青之夫），男，1966年8月23日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐艳杰，男，1977年2月27日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：冯长民，男，1974年8月29日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：王建勋，男，1980年1月1日出生，住北京市通州区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。上诉人王淑青因与被上诉人徐艳杰、冯长民、王建勋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王淑青的委托诉讼代理人焦峰、王月永，被上诉人冯长民、王建勋、徐艳杰及共同委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑青上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或改判驳回徐艳杰、冯长民、王建勋的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由徐艳杰、冯长民、王建勋承担。事实和理由：一审判决程序违法、认定事实不清。1、徐艳杰、冯长民、王建勋于2019年10月提起诉讼，本案于2020年10月审结，应组成合议庭审理，不应独任审判。2、徐艳杰、冯长民、王建勋诉讼主体不适格，合同主体应为北京安瑞家苑酒店管理有限公司，个人只是作为公司代表履行签约手续，且评估报告也显示委托人为公司，租金支付只是个人代付租金的行为。3、王淑青或北京安瑞家苑酒店管理有限公司如有损失亦应由其自身承担。4、一审判决以徐艳杰、冯长民、王建勋提交的评估报告作为认定损失数额的依据明显不妥。徐艳杰、冯长民、王建勋辩称：同意一审判决，不同意王淑青的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王淑青的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。徐艳杰、冯长民、王建勋于2019年10月向一审法院起诉请求：1、判令王淑青赔偿经济损失暂定10000元；2、诉讼费由王淑青负担。2020年4月21日变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除双方之间于2015年3月12日签订的《房屋租赁合同》；2、王淑青赔偿徐艳杰、冯长民、王建勋装修工程、安装工程、消防工程、智能安防工程及附属物品损失3719270元；3、王淑青给付徐艳杰、冯长民、王建勋鉴定费50000元；4、徐艳杰、冯长民、王建勋的经营性损失另行解决；5、诉讼费由王淑青承担。2020年8月26日开庭当日变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令解除徐艳杰、冯长民、王建勋和王淑青于2015年3月12日签订《房屋租赁合同》，退还从2019年9月30日到2019年12月31日三个月租金42万元；2、请求法院依法判令王淑青赔偿徐艳杰、冯长民、王建勋装修工程、安装工程、消防工程、智能安防工程及附属物品损失3719270元；3、请求法院依法判令王淑青给付徐艳杰、冯长民、王建勋鉴定费50000元；4、诉讼费由王淑青承担。一审法院认定事实：2015年3月12日，王淑青（出租方、甲方）与北京安瑞家苑酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“租赁房屋及用途”约定，甲方同意将坐落于北京市通州区16号出租给乙方用于商业用房。第二条“租赁期限”约定，本合同租赁期限为15年：从2014年1月1日至2029年12月30日。第三条“租金标准及支付方式”约定，1、租金计算：自签订合同之日起前五年每年按人民币160万元整，每满五年房费递增5%，至合同终止。2、租金的支付方式：乙方向甲方支付租金为预付租金每半年支付一次，提前2个月交下次租金，甲方收到租金后向乙方开具收据。3、房屋租金中不包括水、电、排污、电话、有线电视及其他因乙方使用而产生的全部费用。4、水、排污、暖气等费用，按北京市规定的收费标准每月收取。电费按每度1．09元收取。（以后国家上调时也相应上调）。第四条“双方责任”约定，1、在租赁期内甲方不得无故收回房屋，同时，甲方保证提供的房屋标准为毛坯房具备正常经营所需上、下水、电（达到正常经营）和暖气供应（毛坯房无任何设施，甲方只负责上水、下水、电、暖气进户）。第六条“关于房屋改善与装修”约定，2、乙方对该房屋改造与装修，应符合职能部门的要求，协调好与周边的关系，如因政府部门干预或处罚应由乙方负责。4、租赁期限届满时，该改造加建部分产权归甲方，乙方不得擅自拆除，乙方对改建和装修后的房屋不动产在租赁期间享有使用权，产权归甲方所有，不得恶意拆除或损坏。5、如遇拆迁占地等情况原有不动产面积补偿归甲方所有，经营损失及装修损失归乙方所有。第七条“违约责任”约定，1、乙方不能按时如数支付租金，逾期一日，每日按应交付租金的0．5%向甲方交付滞纳金。2、双方均不得自行终止合同，如任何一方有违反合同的行为，给对方造成经济损失应进行赔偿，如属双方过失，应据情况双方分担违约责任。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务作出约定。王淑青和冯长民、王建勋、徐艳杰分别在落款处签字。2019年7月13日，北京市通州区城市管理综合行政执法局、北京市规划和自然资源委员会通州分局、北京市通州区市场监督管理局、北京市通州区北苑街道办事处出具《告知书》载明，中国农业出版社印刷厂在通州区16号建设的商业楼、公寓楼等建筑，已构成违法建设，并由城乡规划主管部门依法责令限期拆除。但中国农业出版社印刷厂逾期未履行拆除义务，现政府已依法责成由城管执法部门对涉案违法建设强制拆除；市场监管部门依法加强对经营主体宣传引导，配合城管等相关执法部门做好违法建设拆除工作。上述建设存在重大安全隐患，一旦发生火灾等事故，将严重威胁您的人身和财产安全。请在该违法建设内租住的人员及时腾退房屋，自行清理存放在房屋内的财务，有续租或拟承租意愿的，请您注意相关部门设置的公告提示，不要在此租住，以减少经济损失，确保您的合法权益不受侵害。庭审过程中，徐艳杰、冯长民、王建勋提交了首信（北京）国际资产评估有限公司（以下简称首信评估公司）作出的《关于北京市通州区16号××酒店装修工程、安装工程、消防工程、智能安防工程及附属物品现价值资产评估报告（首信评报字〔2020〕第1001号）》（以下简称《资产评估报告》）。现场勘查结果为：酒店为5层砖混结构楼房，1至5层（无“4”标号楼层）为住宿区，包括大堂、餐区厨房、配电室、办公室、布草间、公共卫生间等区域，房型为标间（双床房）、大床房、家庭房三种，共103间客房。6层为办公区域，结构为彩钢板房。评估结论为：经运用成本法、市场法，评估对象北京市通州区16号××酒店装修工程、安装工程、消防工程、智能安防工程及附属物品现价值，在评估基准日2019年11月23日的评估价值为：人民币叁佰柒拾壹万玖仟贰佰柒拾元整（??3719270．00元），其中物品设备评估价值220626元。对于《资产评估报告》，王淑青认为委托鉴定程序不合法，应该委托公证处做证据保全，鉴定报告是徐艳杰、冯长民、王建勋单方委托肯定不行，报告中提到的使用人都是北京安瑞家苑酒店管理有限公司，项目建设方是北京安瑞家苑酒店管理有限公司，而非徐艳杰、冯长民、王建勋，报告是对工程造价进行鉴定，由造价的公司进行鉴定，不属于资产评估鉴定范围。徐艳杰、冯长民、王建勋称单方委托鉴定是因为王淑青多次表示租赁物不会被强拆，所以导致徐艳杰、冯长民、王建勋拖至2019年10月份立案，立案后通过司法鉴定程序时间来不及了，为了保护合法权益，才单方委托对现有财产进行鉴定，该鉴定机构在北京高院司法鉴定机构名录中，并且在涉及农印厂相关案件中，该鉴定机构被法院摇号选中，也参与相关鉴定内容，所以说该鉴定机构鉴定结果合法有效。关于涉案建筑楼层问题，王淑青称《资产评估报告》中酒店是五层的结构，六层是办公区域，而我方租给徐艳杰、冯长民、王建勋的是四层，报告中的项目与实际情况不符。徐艳杰、冯长民、王建勋称酒店没有四层，所以没有第五层，第六层是电梯井，没有六层。关于建筑物规划手续问题，王淑青称没有建设工程规划许可证，但有国土通州分局下发给农印厂的建设项目规划条件的意见，农印厂是同意其建设房屋，徐艳杰、冯长民、王建勋主动提出建什么样的房子，并提出要租用涉案房屋。徐艳杰、冯长民、王建勋称租房时没有查看过建设工程规划许可证，王淑青解决农印厂的困难，所以农印厂才给王淑青使用，王淑青说租赁物是非常安全的。王淑青申请证人张某出庭作证，张某称其是施工队搞建筑的，从王淑青接手到整个土建工程完工都是其做的，徐艳杰、冯长民、王建勋知道涉案房屋的情况，从2012年开始建到完事，徐艳杰、冯长民、王建勋一直在，在施工中城管、公安、规划也经常去，对房的真实情况，徐艳杰、冯长民、王建勋应该比其还清楚，合同签订到审批都是徐艳杰、冯长民、王建勋弄的。关于房屋装修，徐艳杰、冯长民、王建勋称是其装修的，当时花了700多万，找个人装修的，柜子、消防管道都是无法拆卸的，强拆的时候就撤场了，鉴定公司把现有的东西都做了评估。关于租金问题，徐艳杰、冯长民、王建勋称租金系三人支付的，已交付到2019年12月31日，并提交了《中国建设银行卡客户交易明细清单》证明交付租金84万元，分别是2019年3月25日转账500000元，2019年4月30日转账300000元，2019年5月17日转账40000元，对方户名为王淑青。王淑青称并非是支付2019年租金，徐艳杰、冯长民、王建勋应至少提供2014年以后交付租金的流水记录。关于涉案房屋，徐艳杰、冯长民、王建勋称政府下发通知书后，就无法正常使用了，后来就清空了，2019年12月初就被强制拆除了。关于鉴定费用，徐艳杰、冯长民、王建勋称鉴定费是通过公司账目，公司同意徐艳杰、冯长民、王建勋来主张，并提交了《北京增值税专用发票》作为证据，发票载明，购买方：北京安瑞家苑酒店管理有限公司，货物或应税劳服务名称：鉴证咨询服务，销售方：首信评估公司，价税合计（大写）伍万圆整。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，徐艳杰、冯长民、王建勋与王淑青签订的《房屋租赁合同》涉及房屋缺乏相应的建设工程规划许可手续，被认定为违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，故对于徐艳杰、冯长民、王建勋要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法无据，法院对此不予支持。对于王淑青认为其与北京安瑞家苑酒店管理有限公司签订合同的抗辩，鉴于《房屋租赁合同》落款处系冯长民、王建勋、徐艳杰签字，且实际租金亦由其三人支付，应认定为徐艳杰、冯长民、王建勋为合同主体，故对该抗辩意见，法院不予采纳。对于徐艳杰、冯长民、王建勋要求退还2019年9月30日至12月31日租金42万元的诉讼请求，结合政府拆违情况以及徐艳杰、冯长民、王建勋对房屋的实际使用情况，法院认为徐艳杰、冯长民、王建勋该主张并无不当，故对其该主张法院予以支持。对于王淑青认为银行流水并不能证明徐艳杰、冯长民、王建勋支付的是2019年租金的抗辩意见，根据《房屋租赁合同》，房屋租金每满五年房费递增5%，2019年半年租金确为84万元，符合银行流水记录，且王淑青并未提供相关证据证明其意见，故对该抗辩意见法院不予采纳。对于徐艳杰、冯长民、王建勋要求赔偿装修工程、安装工程及附属物品损失的诉讼请求，从《房屋租赁合同》的订立过程中来看，双方对房屋缺乏建设工程规划许可手续均系明知的，因此双方对于合同无效均有过错，法院认为双方各自承担50%的责任为宜，对于徐艳杰、冯长民、王建勋主张的装修工程、安装工程的残值损失，法院参照《资产评估报告》确定的金额酌情确定，对于附属物品，属于可自行拆除移走的范围，对该部分损失，法院不予支持。对于王淑青称单方委托鉴定无效的抗辩意见，首先，首信评估公司是北京市高级人民法院司法鉴定机构名录中指定的鉴定机构，其次，在房屋面临立即被拆除的风险来不及申请司法鉴定的情况下，单方委托鉴定可以有效保全证据，故对该抗辩意见，法院不予采纳。对于徐艳杰、冯长民、王建勋要求赔偿鉴定费损失的诉讼请求，并无不当，法院结合双方的过错程度予以确定。判决如下：一、徐艳杰、冯长民、王建勋与王淑青于2015年3月12日签订《房屋租赁合同》无效；二、王淑青于判决生效之日起七日内退还徐艳杰、冯长民、王建勋自2019年9月30日至2019年12月31日期间的租金42万元；三、王淑青于判决生效之日起七日内赔偿徐艳杰、冯长民、王建勋装修等损失174万元；四、王淑青于判决生效之日起七日内赔偿徐艳杰、冯长民、王建勋鉴定费用损失2．5万元；五、驳回徐艳杰、冯长民、王建勋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王淑青提交：证据1、被上诉人变卖财产收款、微信转帐凭证及黄某的证人证言，证明黄某与冯长民协商收购门窗、电线、建材等财产，拟证明冯长民将装修的部分财产转卖给他人，该款项应从装修损失中扣除；证据2、相邻同类房屋租赁合同约定的租金标准，拟证明相邻的房屋租赁300多万元，160万元租金比较低，考虑了其装修投入的费用；证据3、银行交易明细，拟证明王淑青收取租金的数额；证据4、房屋租赁合同一份，拟证明双方曾于2012年4月25日签订过一份履行期限自2013年1月1日至2023年12月30日的租赁合同，证明装修工程于2013年之前已完成。徐艳杰、冯长民、王建勋质证称：证据1的微信转帐凭证不属于新证据，在原审中就可以提交，证人证言不属于新证据，且证人部分陈述内容真实性不认可；证据2的真实性、关联性及证明目的不认可；证据3的真实性认可，但证明目的不认可；证据4的真实性认可，但2018年酒店进行了二次装修。二审诉讼中，关于向黄某出售物品问题，徐艳杰在第一次开庭中陈述：我们没有对涉案房屋拆除后进行转卖的行为，我们只卖了电视、空调。在第二次开庭中，冯长民又称其向黄某出卖的是旁边台球厅的经营者委托其出售的建材，其未将××酒店建材出售。证人黄某出庭作证称：我是从事废品回收的，我从冯长民手中购买过旧的建材，是政府拆除后××酒店及一个台球厅上的建材，包括窗户、钢材、电线等。空调是冯长民自己拉走的，我买的就是建材。台球厅的面积只有1920平方米，不可能给台球厅那么多款项。我一共向冯长民支付了款项345000元，其中105000元是台球厅的，剩下的是××酒店的。证人出庭后，冯长民称其向台球厅经营者支付了17万元左右的款项，但就此未提供证据。关于徐艳杰、冯长民、王建勋租赁合同履行期间租金支付情况，本院当庭释明举证责任在于徐艳杰、冯长民、王建勋，但三人拒绝向法院提供支付租金的证据，坚持认为其2019年支付的3笔租金可以证明其支付的为2019年下半年租金。经本院审查徐艳杰、冯长民、王建勋提供的2019年银行交易明细及王淑青提供的2012年至2019年银行交易明细，除2019年5月17日王建勋向王淑青支付的4万元款项注明“房租递增”外，其他租金均未备注支付租金具体指向哪一年度的租金。根据王淑青提供的银行流水及其对2014年1月1日至2019年12月31日支付租金情况进行的统计，徐艳杰、冯长民、王建勋在各年度支付租金分别为2014年80万元，2015年160万元，2016年160万元，2017年160万元，2018年799750元及2019年84万元。二审中，首信评估公司出具《说明函》，主要内容为进行该项目评估作业时，委托方向其陈述工程完工时间为2012年5、6月份；综合成新率采用年限成新结合状态成新综合计算，其中装修工程年限成新率按照工装使用年限10年计算其年限成新率为25．5%，现场勘验目测成新度60%，算术平均法计算综合成新率约等于42%；安装工程年限成新率按照设备使用年限10-15年计算其年限成新率为40%，现场勘验时其设备已停止使用较长时间，对设备影响较大，其勘验成新率在50%-55%之间，算术平均法计算综合成新率约等于45%。王淑青对于首信评估公司出具的《说明函》真实性认可，但认为整体评估逻辑存在问题，不予认可。徐艳杰、冯长民、王建勋对于首信评估公司出具的《说明函》合法性、真实性、关联性均认可。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、徐艳杰、冯长民、王建勋是否具有原告主体资格；二、首信评估公司出具的《资产评估报告》是否可以作为徐艳杰、冯长民、王建勋主张赔偿的依据以及赔偿数额应如何确定；三、在现有证据下，能否认定徐艳杰、冯长民、王建勋已向王淑青支付租金至2019年年底并进而要求其返还。关于争议焦点一。据已查明的事实，涉案《房屋租赁合同》落款处系冯长民、王建勋、徐艳杰签字，且租金亦实际由其三人支付，虽房屋由北京安瑞家苑酒店管理有限公司使用，但在无其他证据证明北京安瑞家苑酒店管理有限公司有与王淑青建立租赁关系的意思表示的情况下，应尊重合同文本内容，认定徐艳杰、冯长民、王建勋为合同主体，故本院对王淑青此项上诉意见不予采纳。关于争议焦点二。2019年7月，行政机关出具以《告知书》的形式通知各承租人涉案房屋系违法建设，责成相关部门予以拆除。北京安瑞家苑酒店管理有限公司在房屋面临立即被拆除的风险来不及申请司法鉴定的情况下，单方委托鉴定可以有效保全证据，王淑青虽对该鉴定意见不予认可，但因涉案房屋被拆除，进行司法鉴定的条件已不存在，而王淑青又无其他证据推翻该《资产评估报告》，故原审法院采信该证据，根据双方过错程度，判决王淑青承担赔偿责任是正确的。二审中，王淑青提供黄某的证人证言及黄某向冯长民的转账凭证，可以证明冯长民通过拆旧行为获利，该款项应折抵相应的装饰、装修赔偿款。关于争议焦点三。本院认为，徐艳杰、冯长民、王建勋主张退还租金，其应就已支付租金至2019年底的主张提供相应的证据。诉讼中，徐艳杰、冯长民、王建勋提供了2019年的支付租金84万元的支付凭证证明其主张，而经本院审查，其提供的支付凭证中，除一笔4万元注明“租金递增”外，其他款项均无时间具体指向，故仅凭上述证据无法推断出该84万元系2019年下半年的租金。经本院释明，徐艳杰、冯长民、王建勋拒绝提供其他年度支付租金的证据，而根据王淑青的陈述及举证，徐艳杰、冯长民、王建勋三人支付租金累计数额并不能覆盖2019年全年，在此情况下，徐艳杰、冯长民、王建勋要求王淑青返还租金的诉讼请求应当予以驳回。原审判决就此事实认定有误，本院予以纠正。综上所述，王淑青的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2023号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2023号民事判决第二项、第五项；三、变更北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2023号民事判决第三项为：王淑青于本判决生效之日起7日内赔偿徐艳杰、冯长民、王建勋装修等损失150万元；四、驳回徐艳杰、冯长民、王建勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20157元，由徐艳杰、冯长民、王建勋负担10894元（已交纳），由王淑青负担9263元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费24280元，由王淑青负担18525元（已交纳），由徐艳杰、冯长民、王建勋负担5755元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年十二月二十四日法官助理 孙亚男书 记 员 王 艳书 记 员 任 宇