江西省抚州市临川区人民法院行 政 判 决 书（2020）赣1002行初102号原告张某，男，汉族，1977年出生，住福建省福州市闽侯县。原告周某某，女，汉族，1982年出生，住址同上，系张某妻子。两原告委托代理人刘美霞，北京市京师（南昌）律师事务所律师。两原告委托代理人汪志雄，江西赣都律师事务所律师。被告黎川县自然资源局。法定代表人吴武才，局长。委托代理人陈梅，女，汉族，该局不动产登记中心登记股股长。委托代理人刘易斯，江西赣鼎律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行。法定代表人许可盈，行长。委托代理人章军旺，江西论研律师事务所律师。原告张某、周某某诉被告黎川县自然资源局、第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行房屋登记一案，于2020年11月3日向本院提起行政诉讼。本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，向被告黎川县自然资源局、第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行送达了起诉状副本及应诉通知书、参加诉讼通知书。2020年12月8日公开开庭审理了本案。原告张某、周某某的委托代理人刘美霞及汪志雄、被告黎川县自然资源局委托代理人陈梅、刘易斯、第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行的委托代理人章军旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年5月21日，原黎川县房产管理局为原告、第三人办理了黎房日峰他字第2008-0697号他项权证。原告张某、周某某诉称，2008年5月6日，原告与江西三狮图腾房地产有限公司（以下简称三狮公司）签订《商品房买卖合同》，购买黎川县福州城6栋202号，面积125.7平方米，房屋总价款210112元，合同签订后，原告向三狮公司缴纳首付款63112元，余款147000元由原告向第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行（以下简称黎川工行）申请按揭贷款。2008年5月13日，原告与第三人签订《个人住房贷款合同》，并于2008年5月21日在黎川县房管局办理了黎房日峰他字第2008-0697号他项权证。2020年7月，第三人因原告未按约定还贷，向黎川县人民法院提起民事诉讼，在审理期间，原告发现其购买的房屋在2017年1月被登记在吴小莲名下。故向法院提起诉讼，要求确认被告作出的黎房日峰他字第2008-0697号他项权证登记行为违法并予以撤销。原告向本院提供如下证据：1、张某、周某某户口本复印件、身份证复印件、结婚证复印件，证明两原告系夫妻关系，双方均具有诉讼主体资格；2、商品房买卖合同（张某）、首期房款证明书，证明2008.5.6原告与江西三狮房产公司签订商品房买卖合同，并按照合同约定缴纳了631125元购房首付款；3、个人购房借款/担保合同（张某），证明原告与第三人签订购房借款合同，并约定以坐落在以涉案房屋作为抵押物；4、房屋他项权证，证明2008.5.21被告向第三人颁发了他项权证，该证书载明房屋他项权人为第三人，房屋所有权人为张某，房屋坐落在日峰福州城6幢202号；5、（2020）赣1022民初559号黎川县人民法院民事判决书及更正裁定书，证明2020.9原告与第三人金融借款合同该纠纷审理中黎川法院依职权调取了涉案房屋登记信息时，原告才发现房屋登记在案外人吴小莲名下；6、吴小莲商品房买卖合同、黎川县房屋交易和产权告知单（转让），证明被告违法把涉案房屋登记在案外人吴小莲名下并为其办理了不动产权证。被告黎川县自然资源局辩称，1、被告的不动产登记中心未收到原房管局移交的有关黎房日峰他字第2008-0697号他项权证的纸质或电子档案，被告从没有受理及颁发原告主张的他项权证；2、被告对原告主张的他项权以及原告与三狮的房屋买卖行为的真实性有异议；3、被告依法向案外人吴小莲颁发不动产权证，事实清楚，程序合法。希望法庭对本案依法审查。被告向本院提供如下证据：1、不动产登记申请审批表；2、黎川县房屋交易和产权告知单（转让）；3、商品房买卖合同、收款收据、税收完税证明；4、公证书。证实被告向吴小莲颁证合法。法律依据：《江西省国土资源厅、江西省编办、转发国有土地资源部、中央编办关于地方不动产登记职责整合指导意见的通知——附国土资发【2015】90号国土资源部、住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《第63号中华人民共和国国土资源部令》、《不动产登记暂行条例》。第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行辩称，1、原告因案涉房屋向第三人借款以其购买房屋向第三人提供抵押担保，双方签订的借款合同及抵押合同合法有效，第三人作为债权人以及抵押权人所享有的要求案涉原告偿还债务的诉请应该得到支持；2、原告与第三人签订借款和抵押合同后，向被告及原黎川县房地产管理局提交办理他项权证相应资料，经房管局审核后向第三人出具了案涉他项权证书及第三人案涉房屋抵押权人以及原房管局确认，故第三人对案涉房屋所享有的抵押权合法有效。第三人向本院提供如下证据：1、张某、周某某户口本复印件、身份证复印件；2、借款人及相关人员经济收入证明；3、结婚证复印件；4、保证人及配偶的有效身份证件、保证人的居住证明、保证人财产及收入状况证明、保证人及配偶同意提供担保的书面文件；5、借款人、担保人中国人民银行个人信用信息基础数据库查询结果；6、借款人客户谈话笔录；7、购买住房意向书、购房合同等有效文件；8、购房首付款银行存款凭条、发票及收据复印件；9、个人信贷客户电话核查内容记录表；10、核保书、抵押核实书；11、借款申请审批表；12、借款合同；13、保证合同或抵押合同；14、个人贷款凭证或借据；15、借款人资料及目录；16、办理住房抵押承诺书；17、偿还贷款承诺书；18、共同还款责任的书面承诺书；19、委托转账付款授权书；20、借款人资信评估表；21、借款申请书；22、个人住房贷款调查报告；23、联系电话承诺书。证实第三人与原告签订的抵押借款合同寿法律保护。经庭审举证，原告认为被告提供吴小莲颁证合法的证据不是张某他项权证的合法性的证据，不予认可。原告对第三人提供的证据无异议。被告对原告提供的张某的购房合同及他项权证等相关材料的合法性和真实性有异议，无法证实其具有真实性。被告对第三人提供的证据的合法性和真实性有异议，关联性无异议。第三人对原告提供的证据不持异议，对原告提供的吴小莲的购房合同及不动产权证的合法性有异议。第三人对被告提供的证据真实性无异议，但认为该证据与本案他项权证无关联，不认可其关联性和合法性。经庭审质证，本院对原告、被告、第三人提供的证据来源合法，且与本案有关联性，原告、第三人提供的证据可以证实原告按揭贷款买房并办理了他项权证的事实，被告提供的证据可证实福州城6栋202号房屋所有权已经登记在吴小莲名下。对原告、被告、第三人提供证据的真实性、关联性予以认定。经审理查明，2008年5月6日，原告张某与三狮公司（黎川县京川大道西侧“福州城”房屋开发商）签订《商品房买卖合同》，原告张某购买黎川县福州城6栋202号，面积125.7平方米，房屋总价款210112元。2008年5月14日，原告张某向三狮公司缴纳首付款人民币63112元，购房余款人民币147000元由原告向第三人中国工商银行股份有限公司黎川支行（以下简称黎川工行）申请按揭贷款。2008年5月23日，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告张某将福州城6栋202号作为向第三人借款人民币147000元的抵押物，2008年5月21日，原告与第三人签订《黎川县房地产抵押贷款合同》，合同签字栏中的监证机关盖有“黎川县房地产交易管理所鉴证专用章”，并于当天在黎川县房产管理局办理了黎房日峰他字第2008-0697号他项权证，证载：房屋他项权人黎川工行，房屋所有权人张某，权利种类抵押贷款，房屋所有权证号一栏为空白。原告张某自购房时至诉前未向房屋登记部门申请房屋所有权登记，亦未取得房屋所有权证。2020年7月，第三人黎川工行因原告张某未按约定还贷，以张某、周某某为被告，向黎川县人民法院提起民事诉讼，在审理期间，原告张某发现其购买的房屋在2017年1月已被被告登记在案外人吴小莲名下。后法院民事判决张某、周某某承担还款民事责任，未判决第三人享有福州城6栋202号的优先受偿权。原告张某与三狮公司签订《商品房买卖合同》的同日，即2008年5月6日，三狮公司与案外人吴小莲亦签订一份《商品房买卖合同》，约定吴小莲购买福州城6栋202号，房屋价格为210112元，三狮公司于当日收取吴小莲购房全款210112元。后因福州城成烂尾楼，政府接管处理，吴小莲缴纳了相关税费后，2017年1月6日，原黎川县房地产管理局向不动产登记中心出具《黎川县房屋交易和产权告知单》，准予吴小莲办理不动产登记。2017年1月，吴小莲取得福州城6栋202号房屋所有权证，证号为赣（2017）黎川县不动产权第0001542号。另查明，2015年，黎川县设立黎川县不动产登记部门，黎川县的房屋登记职责由原黎川县房地产管理局整合至不动产登记中心，房屋交易管理职责继续由原黎川县房地产管理局承担，2018年1月1日，原黎川县房地产管理局将所有的不动产登记资料移交至黎川县不动产登记中心，黎川县不动产登记中心未查到有原告张某和第三人办理的黎房日峰他字第2008-0697号他项权证的相关资料。此后，黎川县房地产管理局和不动产登记中心职能合并至黎川县自然资源局。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。黎川县房地产管理局房屋登记的职能变更为被告黎川县自然资源局行使，故黎川县自然资源局是本案的适格被告。关于原黎川县房地产管理局是否颁发张某的他项权证的问题。本案中，原告张某与三狮公司签订了《商品房买卖合同》，原告与第三人签订《黎川县房地产抵押贷款合同》，该合同签字栏中的监证机关盖有“黎川县房地产交易管理所鉴证专用章”、第三人提供了黎房日峰他字第2008-0697号他项权证原件中有黎川县房地产管理局加盖的钢章等事实，据此可认定2008年5月21日，原黎川县房地产管理局办理了黎房日峰他字第2008-0697号他项权证，本案诉争的行政行为存在。对被告以原黎川县房地产管理局未移交他项权证登记相关资料否认该行政行为的存在，与查明的事实不符，且未向本院申请他项权证的真伪鉴定，故对被告辩称不予采信。原黎川县房地产管理局在原告张某未取得房屋所有权证，未提交房屋权属证书的情况下向原告、第三人颁发黎房日峰他字第2008-0697号他项权证，违反1997年《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日废止）第十九条“申请房屋他项权利登记，权利人应该提交房屋权属证书”的规定，原黎川县房地产管理局颁发他项权证的行政行为程序违法，事实不清，应予撤销。原告诉讼要求确认被告颁证行为违法，要求撤销他项权证的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：撤销原黎川县房地产管理局颁发的黎房日峰他字第2008-0697号他项权证。案件受理费50元，由被告黎川县自然资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行名：中国农业银行抚州高新支行。审判员  李丽雯二〇二〇年十二月十一日书记员  黎蕾菲