江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3246号 上诉人（原审原告、反诉被告）:蔡娇娇，女，1992年12月17日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：樊鑫磊，江西滕王阁律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）:邓益华，女，1995年6月20日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：樊鑫磊，江西滕王阁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:任晓东，男，1976年11月19日生，汉族，住河北省张家口市桥**。 委托诉讼代理人：郭利兵，江西添翼律师事务所律师。 原审第三人：黄寅，男，1986年9月3日生，汉族，住安徽省旌德县。 上诉人蔡娇娇、邓益华因与被上诉人任晓东、原审第三人黄寅房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初11161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡娇娇、邓益华上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，驳回任晓东的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由任晓东承担。事实与理由：（一）邓益华系本案适格当事人，有权提起本案诉讼。（二）案涉租赁合同系无效合同，一审法院未查明本案事实，对已经他案确认的事实予以推翻；同时，对同案当事人发生的事实前后确认不一，严重损害邓益华、蔡娇娇之合法权益，任晓东的反诉请求理应不予支持。1.任晓东、黄寅在未经原出租人李曦同意的情况下擅自转租房屋，属于无权处分行为，因事后亦未得到李曦的追认，案涉《房屋租赁转让合同》应属无效合同，上诉人经任晓东指示向黄寅支付的房屋递增费3111元，任晓东应予返还。2.租金34580元、空调费10424.21元、电费169.5元、物业费1278元均不应由上诉人承担。2018年12月10日，邓益华已告知案外人肖瑛另有承租人持其与房东签订的租赁合同要求上诉人腾退房屋，且租赁房屋已被李曦和黄寅反复加锁、撬锁，上诉人已无法使用租赁房屋。李曦诉黄寅的（2019）赣0102民初978号房屋租赁纠纷一案的相关诉讼材料也可以证实以上事实。2018年12月9日以后上诉人并未继续使用租赁房屋，不应承担此后的租金、空调费、电费和物业费。 任晓东辩称，1.蔡娇娇与任晓东签订的租赁合同合法有效，且在2018年12月12日至2019年2月12日期间，蔡娇娇仍在使用租赁房屋，案涉租赁合同并未解除。2.蔡娇娇与任晓东之间和任晓东与黄寅或李曦之间系不同的法律关系，蔡娇娇应按其与任晓东签订的租赁合同支付相应的费用，任晓东在一审中已出示充分证据证实欠付租金、空调费、电费和物业费的金额。蔡娇娇要求任晓东返还3111元房屋递增费没有法律依据。3.房屋产权人李曦发函给第三人黄寅也是要求黄寅返还房屋，但黄寅根本没有返还，这才引发李曦诉黄寅房屋租赁合同一案。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄寅未提交书面意见。 邓益华、蔡娇娇向一审法院起诉请求：1.判令被告任晓东向原告邓益华、蔡娇娇返还房屋押金及房屋转让费共计45000元及利息（自起诉之日起，按年利率6%计息至本金清偿之日止，利随本清）；2.判令被告任晓东返还房屋递增费3111元及利息（自起诉之日起，按年利率6%计息至本金清偿之日止，利随本清）；3.判令被告任晓东返还2018年12月10日至2018年12月31日期间多缴纳的物业管理费894.81元及利息（自起诉之日起，按年利率6%计息至本金清偿之日止，利随本清）；4.本案诉讼费由被告任晓东承担。 任晓东向一审法院反诉请求：判令两反诉被告支付拖欠的2018年12月租金17290元、空调费7124.8元、电费139.3元；支付拖欠的2019年1月租金17290元、空调费3299.41元、电费30.2元、物业费1278元；支付拖欠的5个月递增费5185元，共计51636.71元;2.判令反诉被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月17日，李曦与黄寅签订一份《写字楼租赁合同》，约定：李曦将其合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A306室出租给黄寅，该房屋建筑面积266.32平方米；房屋租赁期限共5年，自2017年7月1日至2022年6月30日止，租金变化按每年6%递增幅度计算；月租金为15000元，按季度支付；黄寅支付李曦房屋押金3万元；黄寅在租赁期限内，须事先征得李曦的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；在租赁期内，黄寅未经李曦书面同意，擅自将房屋转租的，李曦有权终止合同，收回该房屋。2017年5月29日，任晓东与黄寅签订一份《写字楼租赁合同》，约定：黄寅将其合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A306室出租给任晓东，该房屋建筑面积266.32平方米；房屋租赁期限自2017年5月29日至2022年6月30日止，租金变化按每年6%递增幅度计算；月租金为17290元，按季度支付；任晓东支付黄寅房屋押金34580元；任晓东装修后可自行转让，合同与黄寅签订，黄寅同意任晓东在合同期内转租，合同与黄寅签订。2018年3月13日，任晓东与蔡娇娇签订一份《房屋租赁转让合同》，约定：任晓东房屋坐落于红谷滩国际金融中心，位于第****，房屋结构为写字楼，建筑面积约266.33平方米；任晓东与原房东(房屋产权人)签订的时间是2017年5月29日至2022年6月30日，租赁合同时间全由蔡娇娇全权承接履行；房屋租金每月为17290元，任晓东与原房东（房屋产权人）签订押金为34580元，全部转由蔡娇娇所有；蔡娇娇应于本合同生效之日向任晓东支付押金25000元（合同期满后，任晓东应保证原房东无条件退还押金给蔡娇娇），租金按月结算，由蔡娇娇于每月的10号交付给原房东；转让期间蔡娇娇给予任晓东承接转让费用5万元，店面所有物品全部归蔡娇娇所有；蔡娇娇与任晓东签订的合同如原房东（房屋产权人）不给予蔡娇娇履行使用，任晓东需要出面帮助解决，如出现解决不了中断合同，任晓东需双倍赔偿蔡娇娇（按转让费的双倍计算）；该房屋每年按房租6%递增，每月10号按时交纳房屋，如蔡娇娇未按时交纳房租，与任晓东无任何关联，蔡娇娇经营到合同期满方可退两个月押金34580元，蔡娇娇如合同期内转租转让，之前34580元押金不予退还，任晓东给付给蔡娇娇合同期内所有递增6%的房租费用，经双方协商确定为3万元，蔡娇娇在店内所有经营范围与任晓东无关。合同签订后，邓益华、蔡娇娇向任晓东支付了转让费、押金、第一季度租金共计126870元。2018年6月10日及2018年9月11日，蔡娇娇分别将2018年6月13日至2018年9月12日及2018年9月13日至2018年12月12日的租金合计103740元支付给黄寅，庭审中，任晓东对该笔费用表示认可。2018年12月，蔡娇娇支付递增费3111元给黄寅。2018年11月16日，邓益华、蔡娇娇将案涉房屋转租给案外人周艳玲。2018年12月9日，李曦将案涉房屋出租给案外人陶立强。2018年12月10日晚，蔡娇娇通过微信与黄寅的聊天记录显示，蔡娇娇问：“下午有人说是她跟房东签订了合同，拿合同给我看了，叫我们打包东西走人……原房东电话也给我了。”黄寅回复：“不存在的，我合同还在……所有的东西我跟原房东签的，明天我过去锁门。”蔡娇娇接着说：“我也有东西。”黄寅答：“我明天过去锁门……东西都别拿了处理完再说吧。”2018年12月14日，李曦以黄寅擅自转租为由向其发出解除租赁合同的通知函，黄寅自述在12月中下旬将房屋上锁2次至3次。2019年1月29日，李曦向一审法院提起诉讼，要求解除与黄寅签订的《写字楼租赁合同》，并返还租赁房屋。2019年4月20日，李曦与黄寅达成调解协议，一致同意解除租赁关系，黄寅于当天将租赁房屋返还给了李曦。另查明，任晓东缴纳了2018年12月1日至2019年1月31日期间的空调费10424.21元（7124.8元+3299.41元）、电费169.5元（139.3元+30.2元）、物业费1278元。 一审法院认为，蔡娇娇与任晓东签订的《房屋租赁转让合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蔡娇娇主张《房屋租赁转让合同》属无效合同，与《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定相悖，一审法院对该意见不予采纳。黄寅、任晓东未经出租人同意擅自转租案涉房屋，导致案涉房屋于2019年4月20日被提前收回，任晓东作为蔡娇娇的合同相对方，依照双方合同约定，任晓东应承担违约责任。因蔡娇娇实际使用租赁物的时间尚不及合同期限的30%，剩余超过70%的期限尚未使用，现蔡娇娇主张返还转让费2万元，仅为转让费总额的40%，且蔡娇娇对租赁房屋因黄寅、任晓东未经出租人同意擅自转租被提前收回而无法继续使用，故对蔡娇娇要求任晓东返还押金及转让费45000元的诉请，一审法院予以支持。因蔡娇娇在签订合同时未对案涉房屋所有权人尽相应的审核义务，自身存在过错，故一审法院对其要求支付押金及转让费利息之诉请，不予支持。关于蔡娇娇主张的2018年12月10日至2018年12月31日期间多缴纳的物业费及利息，蔡娇娇未提供证据证实，一审法院不予支持。关于蔡娇娇诉请的递增费3111元，因其支付的递增费3111元系支付给黄寅，且其并未举证证明系根据任晓东的指示支付，任晓东无返还的义务，故对蔡娇娇该诉请，一审法院不予支持。关于任晓东反诉请求的2018年12月12日至2019年2月12日期间的租金34580元及2018年12月1日至2019年1月31日的空调费10424.21元、电费169.5元、物业费1278元，因蔡娇娇在2018年11月16日仍将案涉房屋转租给了案外人周艳玲，而其并未充分举证证明其在2019年2月12日之前已将案涉房屋交还给任晓东或被收回，故对任晓东的上述反诉请求，一审法院予以支持。关于任晓东反诉请求的递增费，因蔡娇娇与任晓东签订的《房屋租赁转让合同》约定每年按房租6%作为支付递增费的前提条件，而蔡娇娇实际使用时间尚未满一年，不符合支付条件，故对任晓东要求支付5个月递增费的反诉请求，一审法院不予支持。因邓益华并非案涉房屋租赁转让合同的相对方，故其并非适格的原告，其对任晓东提出的诉请及任晓东对其提出的反诉请求，一审法院均不予支持，但邓益华与蔡娇娇之间若对案涉房屋租赁产生的利益与责任有纠纷，双方可另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告任晓东于本判决生效之日起十日内返还原告蔡娇娇房屋押金及转让费45000元；二、反诉被告蔡娇娇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告任晓东租金34580元、空调费10424.21元、电费169.5元、物业费1278元；三、驳回原告蔡娇娇的其他诉讼请求；四、驳回原告邓益华的诉讼请求；五、驳回反诉原告任晓东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元（原告邓益华、蔡娇娇已预交），由原告邓益华、蔡娇娇负担55元，被告任晓东负担925元。反诉案件受理费545元（反诉原告任晓东已预交），由反诉原告任晓东负担65元，反诉被告邓益华、蔡娇娇负担480元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓益华、蔡娇娇提交以下证据：1.空调使用费通知单三份，以证明在2018年12月份和2019年1月份期间产生高昂的空调费是黄寅忘记关空调所致，该笔费用与邓益华、蔡娇娇无关；2.上诉人的委托诉讼代理人樊鑫磊分别与周艳玲、李曦通话录音各一段以及通话录音截图各一份，以证明因黄寅多次上锁，导致2018年12月中旬后邓益华、蔡娇娇未能使用案涉房屋。任晓东对以上证据均不予认可。本院认为，邓益华、蔡娇娇出示的证据不足以证实其证明目的，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。 2020年12月22日，邓益华在接受本院询问时述称，一审并未判决其承担责任，其与蔡娇娇的相关权利义务关系另行解决，并以此为由申请撤回对本案的上诉。 本院认为，邓益华在二审审理期间向本院申请撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。本案争议焦点为蔡娇娇是否应向任晓东支付2018年12月12日至2019年2月12日期间的租金以及2018年12月1日至2019年1月31日的空调费、电费和物业费，蔡娇娇以合同无效以致该期间其未能使用租赁房屋为由，上诉主张不应支付上述费用。蔡娇娇与任晓东签订的租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效，并无不当，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因案涉租赁房屋被房屋所有权人依法提前收回，蔡娇娇理应支付房屋收回之前产生的相应费用、任晓东亦应对蔡娇娇承担相应的违约责任。一审判决任晓东向蔡娇娇返还房屋押金及转让费45000元，各方均无异议；案涉租赁房屋实际于2019年4月20日交还房屋所有权人，任晓东向蔡娇娇主张2019年2月12日之前欠付的相应费用，亦符合合同约定。蔡娇娇未能举证证实其已于2018年12月中旬向任晓东返还租赁房屋、亦未能证实案外人阻碍其使用租赁物且已告知任晓东，故一审判决其向任晓东支付双方争议期间的相应租金、空调费、电费和物业费，符合法律规定，并无不当。关于蔡娇娇向黄寅支付递增费3111元的问题，蔡娇娇主张任晓东向其返还该笔费用，因无事实与法律依据，本院难以支持。 综上所述，蔡娇娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定，判决如下： 一、准许邓益华撤回上诉； 二、驳回蔡娇娇的上诉，维持原判。 二审案件受理费1505元，由蔡娇娇、邓益华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  陈**丽 书 记 员  邓兵兵