江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4436号上诉人（原审原告）:江苏钟吾律师事务所，统一社会信用代码31320000559294222C，住所地江苏省宿迁市金田湖畔春天**。法定代表人：林勇，该所主任。委托诉讼代理人：王磊，江苏钟吾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁市金田湖畔春天业主委员会，住所地江苏省宿迁市宿城区黄河南路**。负责人：周天柱，该业主委员会主任。上诉人江苏钟吾律师事务所（以下简称钟吾律所）因与被上诉人宿迁市金田湖畔春天小区业主委员会（以下简称金田业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟吾律所向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持钟吾律所的一审诉讼请求。理由如下：1.涉案电梯属于建筑物内的共有部分，限制业主使用应当由全体业主依法共同决定，业主委员会无权自行决定限制业主使用电梯。⑴电梯属于建筑物的附属设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。⑵金田业委会提供的征求意见书不仅无法判断签名是否为业主本人，而且钟吾律所随机向征求意见书中两名业主拨打电话，业主均表示业主委员会、物业公司均没有就电梯问题征求过其意见，可见征求意见书是虚假的，不代表业主的真实意思表示。2.金田业委会决定将涉案电梯分流使用，并非出于考虑住户的人身财产安全，也并未使住户获得安宁的生活环境，金田业委会只是通过侵害广大业主的合法权益，使桔子酒店获利。金田业委会二审未出庭答辩。钟吾律所向一审法院起诉请求：1.撤销2018年7月7日金田业委会作出的关于金田湖畔春天小区1号楼电梯分流的决议；2.本案诉讼费用由金田业委会承担。一审法院认定事实：钟吾律所租赁宿迁市宿城区金田湖畔春天小区1号楼614号、615号、616号、617号、618号、619号房屋，租期为20年，即2016年11月12日至2036年11月12日。金田业委会于2018年5月31日向宿迁市房地产管理处备案登记。该委员会委员共有7人，另有候补委员2人。2018年7月7日，金田业委会召开会议，委员共6人参会形成《会议纪要》，参会人员均签字同意：1号楼商业业态为宾馆、教育培训、零散住户，入住群体复杂，出入频繁，根据各楼层运行情况，减少等待时间、分散人流，合理使用电梯，确定1号楼电梯继续分流使用；1#电梯为20-26层使用；2#、3#、5#电梯为共同商业无障碍使用，4#电梯（即东侧从南往北数第二部电梯）作为住户业主专用，设置电梯卡。一审法院另查明：（2018）苏1302民初1109号钟吾律所诉案外人宿迁金泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，一审法院于2018年2月5日立案受理，于2018年8月5日作出判决。钟吾律所不服该判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院立（2018）苏13民终4628号案件。2018年12月27日，该案听证中，宿迁金泰物业管理有限公司向法院提交了上述《会议纪要》进行质证。钟吾律所于2019年11月27日向本院提起诉讼提出上述诉讼请求，一审法院立（2019）苏1302诉前调4304号案件，未调解成，转为本案审理。一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”据此，物业使用人享有相应的权利，但该权利来源于法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，即专属于业主自身的权利不及于物业使用人，专属于业主自身以外的权利，扩张适用于物业使用人。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”可以看出，物业使用人撤销业主大会或业主委员会作出决定的前提为该决定侵害了其合法权益，否则该诉权专属于业主。现钟吾律所作为案涉金田湖畔春天小区的物业使用人于2018年12月27日知道金田业委会关于涉案电梯使用安排的决定，于2019年11月27日向一审法院提起诉讼，其行使撤销权未超过一年，钟吾律所有权向一审法院提起诉讼。关于案涉决定是否侵害钟吾律所的合法权益，一审法院认为金田业委会关于电梯分流使用的安排兼顾了商业经营者的使用与住户业主的人身、财产安全和安宁生活需要，符合广大业主的意愿，具有合理性，并未侵害钟吾律所的合法权益。没有不受限制的权利，任何权利的行使都应当受到一定的限制。案涉小区1号楼为商住两用，包括涉案小区电梯等附属设施在满足商业业主与承租人经营使用的同时，也应适当兼顾住户的人身、财产安全和为住户提供安宁的生活环境。金田业委会作出的决定对涉案五部电梯分流使用的安排中，有三部电梯是无限制使用，另两部电梯基于减少外来人员对业主与承租人的打扰，保护业主人身、财产安全和为业主提供安宁生活环境而作必要限制，既为包括钟吾律所在内的商业业主与承租人提供了能够使用的电梯，又兼顾了住户的需求，故该电梯分流使用的安排具有合理性，并未损害钟吾律所在内的商业业主与承租人的合法权益，钟吾律所不能只基于自身利益考虑而忽视住户人身、财产安全及安宁生活环境的需求，而要求涉案五部电梯全部对其开放，故对其请求不应支持。综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回钟吾律所的诉讼请求。案件受理费80元，由钟吾律所负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：钟吾律所能否起诉请求撤销金田业委会作出的涉案小区1号楼电梯分流的决议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。从上述法律规定及司法解释可以看出作为专有部分所有权人的业主和物业使用人享有的权利不同。业主享有投票权、撤销权、针对侵害共有权行为提起诉讼的权利、分配共有收益的权利和业主知情权。物业使用人享有合理利用共有部分的权利、接受物业服务企业提供服务的权利、合理利用共有部分的权利受到侵害的时候，提起相应诉讼的权利和居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。其中作为业主享有的撤销权，除非业主大会或者业主委员会作出的决定损害了非业主的物业使用人的合法权益，否则该诉权专属于业主。本案中，钟吾律所作为非业主的物业使用人请求撤销金田业委会作出的涉案小区1号楼电梯分流的决议，则钟吾律所需举证证明金田业委会作出的决议侵害了钟吾律所的合法权益。钟吾律所主张涉案小区1号商住楼有五部电梯，但依据金田业委会作出的决议，钟吾律所仅能使用三部电梯，故该决议侵害了钟吾律所对涉案五部电梯享有的合法使用权。因案涉小区1号楼为商住两用，包括涉案小区电梯等附属设施在满足业主与物业使用人经营使用的同时，也应适当兼顾住户的人身、财产安全和为住户提供安宁的生活环境。金田业委会作出的电梯分流决议系基于减少外来人员对业主与物业使用人的打扰，保护业主人身、财产安全和为业主提供安宁生活环境而作必要限制，既为包括钟吾律所在内的物业使用人提供了能够使用的电梯，又兼顾了住户的需求，故该电梯分流使用的安排具有合理性，并未损害钟吾律所作为物业使用人的合法权益，故钟吾律所的主张没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，钟吾律所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由江苏钟吾律师事务所负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年十二月二十九日法官助理 赵迎娣书 记 员 叶甜甜