江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0902执异109号案外人：唐某明，男，1977年1月24日生，汉族，宜春市袁州区人，个体户，住宜春市。申请执行人：宜春某小额贷款股份有限公司，住所地：江西省宜春市某北路**，统一社会信用代码：91360900563836450R。法定代表人：陈某耀，该公司董事长。被执行人：易某华，男，1976年9月26日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。被执行人：易某岚，女，1985年1月7日出生，汉族，江西省宜春市，住江西省宜春市袁州区。被执行人：宜春市某建筑工程有限公司，，住所地：江西省宜春市文体路统一社会信用代码：9136090273918934XR。法定代表人：易某华，该公司总经理。本院在执行申请执行人宜春某小额贷款股份有限公司与被执行人易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司借款合同纠纷一案中，案外人唐某明对本院查封位于宜春市商铺【不动产权登记备案号：赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐某明称，请求袁州区法院中止对案外人唐某明所拥有的不动产权登记备案号为赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号商铺的执行，解除对该商铺的查封，中止对该房屋的评估、拍卖。理由如下：2017年4月17日，被执行人易某岚从江西济民可信房地产开发有限公司以104.8486万元价格按揭购买了位于宜春市商铺，并办理了不动产权登记备案【不动产权登记备案号为赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号】。2019年7月4日，案外人唐某明通过中介袁州区城东万事顺房产苏瓜塘店，以128万元的价格购买被执行人易某岚的上述商铺，当日签订了房地产转让经纪合同。签订合同当日，案外人按合同约定支付了20万元定金给被执行人，同年7月8日按约定支付了55.4万元购房款给被执行人，被执行人出具了一张“收到我购房款554000元”的收条给案外人，并将该商铺及该商铺的所有房屋购房资料及交纳办理不动产登记过户的税费票据等交付给案外人了，但至今因开发商的原因，一直未办理该商铺的不动产登记过户手续。案外人接收该商铺后，将该商铺发租给承租人易欣，并签订了房地产租赁合同，月租3600元。案外人从签订租赁合同至今一直收取易欣的租金，案外人还按合同约定从2019年7月8日至今向上饶银行股份有限公司宜春分行支付了商铺按揭款5617.63元／月，共支付了14个月，计78646.82元。现按合同约定，案外人还有10万元购商铺款应在商铺过户当天支付给被执行人。2020年9月15日，租户易欣微信告知案外人，案外人购买的商铺被袁州区人民法院查封了。经查：被执行人易某岚等因欠申请执行人宜春某小额贷款股份有限公司借款被起诉，袁州区人民法院依据申请执行人的诉讼保全申请，于2019年元月31日查封了赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号商铺。同年2月25日，经法院主持各方达成调解协议。袁州区人民法院当日送达了（2019）赣0902民初433号民事调解书给各方。袁州区人民法院依据申请执行人的解封申请，于同年3月4日解除了对赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号商铺的查封。因被执行人等未按调解书的约定偿还申请执行人的借款本息，申请执行人向法院提出强制执行申请。法院受理后于2020年6月16日对赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号商铺进行了查封，并于2020年9月14日张贴了（2020）赣0902执1523号查封公告。案外人认为，案外人与被执行人签订的购买赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号商铺的合同，系在该商铺未被法院查封前签订的合法有效合同，并在法院查封前合法占有该不动产，案外人还按合同约定支付了部分房款，未办理不动产权属转移登记系开发商的原因造成的，而不是因为案外人自身的原因造成的。案外人与被执行人的商铺交易行为符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。因此案外人特依据《民事诉讼法》的规定向法院提出执行异议。请求法院立即中止对异议人拥有的赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号商铺的执行、解除对上述财产的查封、中止对上述财产的评估、拍卖，以切实维护案外人的合法经济权益。本院查明，原告宜春某小额贷款股份有限公司诉被告易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、经原告宜春某小额贷款股份有限公司与被告易某华、易某岚一致确认，截止到2019年2月2日，被告易某华、易某岚欠原告宜春某小额贷款股份有限公司借款本金人民币750000元，被告易某华、易某岚自愿于2019年2月3日开始，以借款本金余额为基数，按月息2%计算利息至实际清偿之日止。具体还款金额和时间约定如下：2019年3月30日之前归还本金人民币200000元及利息28000元（2019年2月3日至2019年3月30日止期间的利息）。2019年5月30日之前归还本金人民币300000元及利息22000元（2019年4月1日至2019年5月30日止期间的利息）。2019年7月30日之前归还本金人民币250000元及利息10000元（2019年6月1日至2019年7月30日止期间的利息）。如果二被告有任何一期未履行上述还款义务，原告宜春某小额贷款股份有限公司可向人民法院申请强制执行全部到期本金和利息（按月息2%计算至欠款付清之日止）。二、被告宜春市某建筑工程有限公司对上述被告易某华、易某岚的欠款本息承担连带清偿责任。案件受理费18300元，减半收取计币9150元，由被告易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司负担。在审理过程中，原告宜春某小额贷款股份有限公司向本院申请了诉讼保全，本院于2019年1月31日裁定查封了登记在易某岚名下的位于宜春市【不动产权证：赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号】商铺，但在调解结案后，我院于2019年3月4日解除了对涉案商铺的查封。调解书生效后，三被告均未在约定期限内偿还借款。为此，宜春某小额贷款股份有限公司于2020年6月8日向本院提出强制执行申请，本院于同日立案受理。执行人员随后向易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司发出了执行通知书和报告财产令。2020年6月10日，我院作出（2020）赣0902执1523号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司的银行存款。二、冻结、扣留、提取被执行人易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司应当履行义务部分的收入。三、查封（预查封）、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封（预查封）、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司财产以生效法律文书确定义务之日止的本金及利息和被执行人易某华、易某岚、宜春市某建筑工程有限公司承担的案件受理费、执行费为限。因此，我院于2020年6月16日重新对涉案商铺进行了查封。2020年9月14日，本院作出（2020）赣0902执1523号公告，载明：本院在执行申请执行人宜春经济开发区汇金小额借款股份有限公司与被执行人易某岚借款合同纠纷一案，本院已依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人易某岚履行（2019）赣0902民初433号民事调解书的义务，但被执行人易某岚未予履行，现本院将被执行人易某岚名下的位于宜春市【不动产权登记备案号：赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号】房产进行评估、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人易某岚及占用人在2020年10月14日前迁出位于宜春市房屋。到期仍不履行，本院将强制执行。同一天，本院作出（2020）赣0902执1523号查封公告。公告载明：本院在执行申请执行人宜春经济开发区汇金小额借款股份有限公司与被执行人易某岚借款合同纠纷一案中，查封被执行人易某岚名下的位于宜春市。期限自2020年6月16日至2023年6月15日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理。与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人等相关权利人，如果对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议。现案外人唐某明认为法院查封的位于宜春市，在2019年7月4日就由被执行人易某岚出售给了唐某明本人，遂向我院提出了书面执行异议。另查明，2017年4月17日，被执行人易某岚与江西济民可信房地产开发有限公司签订了购房合同，易某岚以104.8486万元的价格按揭购买了江西济民可信房地产开发有限公司开发的位于宜春市商铺，并办理了不动产权登记备案【不动产权登记备案号：赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号】。2019年7月4日，通过经纪方袁州区城东万事顺房产苏瓜塘店中介介绍，案外人唐某明与易某岚签订了房地产转让经纪合同。易某岚将恒大绿洲一期103栋110室商铺出售给唐某明，价格为128万元，唐某明当日通过银行转账付给易某岚购房定金20万元，同月8日，唐某明再次通过银行转账方式付给易某岚55.4万元，易某岚向唐某明出示了一张收到购房款55.4万元的收条，收条中同时标明，所购商铺的银行按揭款项42.6127万元由唐某明负责偿还。随后，易某岚将其购买该房屋的所有购房资料及交纳办理不动产登记过户的税费票据等交付给唐某明，此后，唐某明按购房合同约定每月向上饶银行股份有限公司宜春分行支付商铺按揭款5617.63元／月，至今已支付14个月，共计78646.82元。案外人唐某明在接收商铺后，2019年7月8日就与承租人易欣签订了房地产租赁合同，将涉案商铺出租给易欣，以每月租金3600元的价格出租至今。另外在宜春市不动产登记中心了解到，涉案商铺的开发商江西济民可信房地产开发有限公司就整个开发项目向该登记中心提交了办理总证的资料，但因提交资料不齐全，登记中心已将开发商的资料全部退回，现宜春市不动产登记中心没有收到开发商重新报备的材料，无法就整个开发项目办理总证。现易某岚也仅仅办理了预购登记，不能就不动产权登记备案号为：赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号房屋办理不动产权登记，更无法将房屋产权过户至案外人唐某明名下。本院认为，案外人唐某明与本案被执行人易某岚在本院查封行为之前已签订了房屋买卖合同，并按合同支付了购房款和按期偿付按揭款，并已将商铺出租已实际占有并使用涉案商铺，只是由于涉案商铺开发商向不动产登记中心递交的材料不全，不能办理所开发项目的房屋产权总证，造成被执行人易某岚不能办理房屋产权证书，更无法将房屋产权过户至案外人唐某明名下的局面。被执行人易某岚与案外人唐某明的房屋买卖行为是双方真实意思的表现，合法有效，而且合同已得到履行，至于未将房屋产权过户致唐某明名下的状况系由开发商向不动产登记部门递交材料不全所致，责任不在易某岚和唐某明。案外人唐某明已实际占有并使用涉案商铺，享有该商铺的物权。因此，案外人唐某明向法院所提异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第十七条第一款第二项之规定，裁定如下：解除对宜春市秀江西路210号恒大绿洲商铺一期103栋110号【赣（2017）宜春市不动产证明第0016322号】商铺的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 葵审判员 袁 军审判员 葛晓艳二〇二〇年十二月二日书记员 李 曼