北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13125号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵宁，女，1973年11月2日出生，汉族，户籍地址山东省高唐县。委托诉讼代理人：王雷，北京市海问律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张宇识，北京市海问律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴博，男，1982年6月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人赵宁因与被上诉人戴博房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵宁上诉请求：1.撤销一审判决，驳回戴博的全部诉讼请求，支持赵宁一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由戴博承担。事实和理由：1.赵宁和戴博通过微信续签的合同是书面合同。微信中包括的明确的租约的关键信息，包括租赁房屋的位置、租约的期限、租约的价格以及支付方式等信息应该属于有形的表现所载内容的形式，是通过电子文字的形式记载了双方达成合意的内容，应该属于书面合同。2.赵宁与戴博双方通过微信明确确认了续签合同的起始日期，是有固定期限的合同，不应认定为无固定期限的合同。3.戴博应当根据双方签署的租赁合同约定来承担违约责任。2019年8月3日，赵宁向戴博发送了2017年8月签署的租赁合同，戴博也微信确认要微信签署，并未对改租赁合同进行否认，仅就新的租期和变更后的租金做出了说明。并通过微信确认“微信签吧”。从尊重交易事实和交易习惯的角度，戴博提出的修改仅为对原合同部分条款的修改，而非否认原租赁合同不适用。况且，双方也按照原租赁合同约定的其他条款在执行租赁安排。因此，除了新修改的租期和租金外，原租赁合同应当继续适用。戴博提前终止合同，应当根据原合同提前30日通知，且应当承担两个月的租金作为违约金共计26000元。4.戴博并未交付房屋钥匙，不能视为完成了房屋交付；戴博应当承担自合同解除至赵宁取得房屋实际占有和使用权利的日期止的房屋占有使用费，共计人民币22533.33元。戴博答辩称，同意一审判决，不同意赵宁的上诉请求和理由。戴博向一审法院起诉请求：判令赵宁向我退还租金13000元、押金11000元。赵宁向一审法院反诉请求：1、判令戴博向赵宁支付违约金26000元；2、判令戴博向赵宁支付自2020年1月8日至2020年2月29日的房屋占有使用费22533.33元。一审法院认定事实：2017年7月28日，赵宁（甲方）与戴博（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京奥林匹克花园×××室房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年8月8日至2019年8月7日，房屋租金（人民币大写）壹万壹仟元整/月，小写11000元/月，乙方按半年支付形式支付租金给甲方，交六个月押一个月，甲方不提供发票，乙方需要提前壹周交房租。甲方应于本合同生效之日起10日内将该房屋交付给乙方。甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。正常房屋大修费用由甲方承担，日常房屋维修费用由乙方承担。在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、供暖费由乙方支付，物业费由甲方支付。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需要向对方交纳贰个月的租金作为违约金。合同签订后，双方依约履行了合同，赵宁交付房屋，戴博支付了全部合同期间的房屋租金及押金11000元,该合同已履行完毕。2019年8月3日，赵宁向戴博发微信消息：“合同你改好出两份了吗？今明两天最好签了，我8号一早的飞机”。戴博回复称：“北京奥林匹克花园二期×××房屋续签，自2019年8月8日起至2020年8月7日止，月租金13000元/月，2019年8月7日给甲方支付半年房租。姐，我给您发过去了，微信签吧。我7号给您把半年的房租给您转过去”。赵宁：“好的”。2019年8月6日，戴博向赵宁×**中国农业银行账户转账支付78000元，赵宁确认收到。双方于庭审中确认就以上租赁关系，双方未签署书面租赁合同，赵宁称虽然未签署书面合同，但是约定的合同内容比照之前双方书面合同来执行，戴博对此不予认可。2019年10月11日戴博向赵宁发微信称：“姐，奥园现在需有车证才能进入。地库那个车位今年4、5月份那会就没让我用了，说是那个车位有车主。我没好意思麻烦您就一直临时找位置解决。但是现在越来越严，没有车证无法进入，物业说需要把物业费交清才能办理车证。您看怎么处理一下，我现在出入不太方便了。物业说咱们这个屋子物业费交到2006年11月30日，让我把物业费先解决了才能谈车位的问题”。此后双方陆续通过微信沟通了房屋墙面裂痕、墙面脱落、房顶水泥掉落等房屋质量问题及集体诉讼维权问题。2019年12月27日戴博向赵宁发微信称：“赵姐，您问完了吗？麻烦今天给我一个信儿。马上过年了，我也得提前安排一下。现在奥园房子也多，让物业闹得我现在带不带院都无所谓了，能住得舒心就行。……发生了这么多事，您不能弟弟我一个人面对。您考虑一下，如果您觉得一个月房租不能1.2万，我这两天就赶紧找房搬家，咱姐弟俩算一下剩下的房租和押金。”赵宁回复称：“……1.2万肯定不行啊。前两年租给您们太便宜，已经省很多了哈……不好意思，忙到现在才看手机，1.2万肯定不行，你们去看看其他新房子吧。”戴博：“好的姐，没问题，明天我们就去看房了，今天约了几套房子。我们尽快1月8日之前搬家”。赵宁：“好的好的”。2019年12月31日，戴博向赵宁发微信称：“姐，提前祝您元旦快乐。我们已经找到房子了，2020年1月8日之前搬走，您看我们搬走以后钥匙及燃气卡之类的物品交给谁。正好还剩一个整月的房租13000元及一个月押金11000元，咱们上周六语音中说的那样您微信转给我或者给你一个银行卡号，看您怎么方便。这期间如果有人来看房，我们也可以配合看房。”赵宁：“好的，谢谢！到时候我让亲戚联系你”。2020年1月8日，戴博与赵宁的委托人姜娟在涉案房屋进行了房屋、水电等的交接，双方确认除房屋钥匙以外全部交接完毕。当日，戴博再次向赵宁发微信称：“赵姐您好，您委托的朋友及中介已经看完房，并且拍照片了，我将燃气、电源、水总闸都关闭了，都还有余额……咱们12月31日协商的一个月租金和押金，您什么时候转给我以后，我把钥匙交给您委托的朋友……”，赵宁未予回复。因戴博未交还房屋钥匙，2020年2月29日，赵宁的委托人姜娟及中介通过开锁公司将涉案房屋开锁。审理中，戴博与赵宁均认可双方合同于2020年1月8日解除。一审法院在收到戴博起诉状后，向赵宁的涉案房屋地址、户籍地址邮寄送达了起诉状、证据材料及开庭传票，均未有效送达。后戴博向一审法院申请公告送达，公告刊登时间为2020年3月17日。一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中戴博、赵宁于2017年8月8日至2019年8月7日合同履行完毕后未续签书面租赁合同，双方微信约定租赁期限自2019年8月8日起至2020年8月7日止，超出六个月，故双方之间的合同应视为不定期租赁合同。赵宁称双方需按照之前书面合同的约定来履行，要求戴博承担提前解除合同的违约责任，一审法院不予支持，首先因不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，戴博有权向赵宁提出解除合同，其次，赵宁并无证据证明双方之间的合同关系是按照之前合同约定内容履行的，双方在微信中亦未约定提前解除合同的赔偿责任，故赵宁主张戴博承担两个月租金作为违约金的反诉请求无合同和法律依据；合同解除后，尚未履行的终止履行，戴博有权在合同解除后要求赵宁退还剩余租金及押金，故一审法院对戴博要求退还租金、押金的诉讼请求予以支持；戴博、赵宁均确认双方租赁合同解除时间为2020年1月8日，虽然戴博迟迟未向赵宁交还钥匙，但系因赵宁拒不向其退还押金、租金所致，双方均确认除房屋钥匙以外的全部房屋及附属设施全部交接完毕，戴博的行为亦符合尽到了房屋租赁合同承租人诚信履约的相关义务，且不交还钥匙并不会影响赵宁实际控制涉案房屋，故一审法院对赵宁主张的房屋占有使用费的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、赵宁于判决生效之日起七日内向戴博返还租金一万三千元、押金一万一千元；二、驳回赵宁的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。在2019年8月3日赵宁与戴博的微信记录中对租赁合同的主要条款进行了明确的约定，双方达成一致意思表示，故可以认定双方之间成立期限自2019年8月8日至2020年8月7日止的书面租赁合同关系。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于租赁合同的解除，根据双方的微信记录可以显示，戴博因案涉房屋物业费车位等问题，提出房租为1.2万元，赵宁称“1.2万肯定不行，你们去看看其他新房子吧”，戴博称“明天就去看房，尽快1月8日之前搬家”，赵宁回复“好的”。后戴博通知赵宁已找好房子，于1月8日之前搬走，并要求办理交接及退还租金押金，赵宁回复同意。故本院认定双方系协商一致解除租赁合同，故对于赵宁要求戴博承担违约责任的请求，本院不予支持。关于房屋的占有使用费，双方均确认2020年1月8日除房屋钥匙以外的全部房屋及附属设施全部交接完毕，赵宁此时即可行使其对房屋的占有使用权，且戴博未交还钥匙系因赵宁确有租金押金尚未退还，故本院对赵宁主张的房屋占有使用费不予支持。综上，赵宁的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决结果处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，由赵宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 金妍熙二〇二〇年十二月二十五日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 赵 宇书 记 员 张好好