江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3649号上诉人（原审原告）：许明，男，1985年4月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：钟崇延，宿迁市宿城区古城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：薛伯良，男，1967年12月4日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘成，江苏宏亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌千，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人许明因与被上诉人薛伯良房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持许明的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由薛伯良承担。事实和理由：1.宿迁市人民政府宿政发〔2001〕99号通知行文后，相关部门没有实际对石篓村所有居民居住的房屋进行土地性质变更登记，许明及石篓村全体村民均不知晓居住的房屋及房屋性质发生改变。在该通知形成时间十年后，许明出售房屋时交付给薛伯良的仍然是集体宅基地使用证及村镇房屋使用权证，如上述通知已得到实际执行，涉案房屋及石篓村村民应当持有更换房屋及土地性质的相关手续。因此，宿迁市人民政府宿政发〔2001〕99号通知根本没有下发执行，涉案房屋的土地性质仍为集体土地，因薛伯良不是该集体经济组织内部成员，其与许明签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。如涉案房屋属于国有土地上的房屋，许明不可能仅以160000元的价格转让给薛伯良。关于涉案土地性质，相关土地主管部门回复石篓村所有村民居住的住房，目前土地性质仍为集体土地，而非国有土地。2.许明与薛伯良签订的房屋买卖合同损害了共有人许某及其他继承人的权利。许明和弟弟许某从小和奶奶相依为命，1999年土地整改规划时，奶奶将许明登记在集体土地使用权证上，涉案房屋产权证上的共有人为奶奶柏某、弟弟许某（许二民），并各自享有三分之一的财产份额。2010年，许明隐瞒奶奶和弟弟将涉案房屋出售给薛伯良，侵害了共有人许某及继承奶奶财产份额的继承人的合法权益，涉案房屋买卖合同也应确认无效。被上诉人薛伯良二审辩称，1.宿迁市人民政府宿政发〔2001〕99号文件已将涉案土地调整为国有土地，许明之所以出售房屋时仍持有宅基地使用证及村镇房屋使用权证，是因为其没有按规定及时更换证件，而许明所在辖区内很多居民已重新办理了国有土地使用权证及城镇房屋所有权证书。薛伯良一审提供的生效裁判文书也对上述文件效力作出认定，并据此确认所涉房屋占用的土地早已转化为国有土地。2.许明的弟弟许某不是涉案房屋的共有权人，房屋相关证件中也没有登记许某的名字，许某在石篓村另有一套住宅。许明的奶奶在出售涉案房屋前一直在内居住，其认可许明出售房屋，也从未提出反对，故许明以出售房屋已侵害案外人利益为由，要求确认房屋买卖合同无效也没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。许明向一审法院起诉请求：1.确认许明与薛伯良签订的《房屋买卖合同》无效;2.判令许明与薛伯良之间相互返还，即薛伯良返还涉案房屋，许明返还购房款160000元；3.案件受理费由薛伯良承担。一审法院认定事实：2010年10月13日，许明、薛伯良签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定许明将位于宿迁市宿城区的一处房屋出卖给薛伯良，房屋的产权证号为1-4-45，土地证号为06-3-4-6，价格为160000元。薛伯良签订买卖合同后先交付购房定金人民币贰万元整，房款在交付定金后15日内付清，即2010年10月28日之前付清房款。交房时间为2010年10月30日之前。合同签订后，薛伯良依照约定向许明支付购房款160000元，许明依照合同约定向薛伯良交付了涉案的房屋。一审另查明，据宿迁市人民政府宿政发〔2001〕99号《市政府关于将市区规划控制区范围原集体土地转为国有土地的通知》文件载明，涉案房屋的土地已经转为国有土地。一审法院认为，合法的债权债务受法律保护。本案中，许明、薛伯良之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规强制性规定，该合同依法成立并生效，故许明主张涉案合同无效，不予支持。许明主张薛伯良返还涉案房屋，许明返还购房款160000元无事实及法律依据，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回许明的诉讼请求。案件受理费减半收取1750元、保全费5000元，合计6750元，由许明负担。本院二审期间，上诉人许明向本院提交如下证据：1.2011年8月26日，宿迁市国土资源局征地告知书一份；2.2011年9月2日，宿迁市国土资源局征地调查结果确认表一份；3.2012年6月12日，宿迁市国土资源局征地调查结果确认表及征地告知书送达证明各一份；上述证据旨在证明宿迁市人民政府宿政发〔2001〕99号文件没有实际执行，否则不可能在2011年仍需对石篓居委会内的集体土地进行征收，故涉案房屋所涉土地仍属于集体土地。4.许明及其家属与宿城区国土管理部门工作人员的对话录音一份，该工作人员回复涉案房屋所在土地仍属于集体土地，没有变更登记；5.宿迁市宿城区河滨街道石篓社区居民委员会出具的书面证明一份，载明许二民系许某小名。被上诉人薛伯良对此质证后认为，对于证据1-3的真实性无法核实，其中内容涉及征地补偿，补偿标准是按照农村土地补偿，即使材料真实，也与宿迁市人民政府宿政发〔2001〕99号文件中关于“凡因建设需要占用该类土地的，仍按征用集体土地的补偿安置标准对原集体经济组织给予补偿”相印证；对于证据4，无法核实对话双方人员的身份，即使是相关部门的工作人员，其谈话内容也不能对抗政府文件的效力。对于证据5，该书面证明没有落款时间，没有经办人签名，且与本案无关。本院对上述证据的认证意见为：因双方当事人对于涉案房屋所涉土地性质存在争议，本院依法向宿迁市自然资源和规划局宿城分局调查，该局向本院书面回函，载明：涉案“原种场石篓村四组，地号：06-3-4-6”地块所有权为国有，故对于许明提供的证据1-4的证明目的，本院不予支持。对于证据5，即使“许二民”系许某小名属实，因许某并非本案当事人，对于该份书面证明与本案之间的关联性，本院不予确认。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：许明要求确认其与薛伯良之间签订的房屋买卖合同效力无效的主张是否有事实及法律依据。本院认为，许明虽以涉案房屋的土地性质仍为集体土地，薛伯良不是该集体经济组织内部成员为由，主张双方签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同，但与本案已查明事实不符，许明提出的该项主张并无事实及法律依据，本院对此难以支持。此外，许明还主张涉案房屋系其与弟弟许某、奶奶柏某共有，许明出售涉案房屋时隐瞒其他共有人，故涉案房屋买卖合同侵害了共有人许某及继承其奶奶财产份额的继承人的合法权益，该合同也应确认无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，许明以其与薛伯良签订涉案房屋买卖合同时未经其他共有人同意没有处分权为由，要求确认房屋买卖合同无效的主张不能成立，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人许明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人许明负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  孙 笑审判员  殷志浩二〇二〇年十二月二十八日书记员  周小凤