江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3980号上诉人（原审被告）：江苏千百美超市有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区黄河南路怡景名苑**门面房。法定代表人：张令国，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赛赛，北京盈科（宿迁）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张强，男，1989年8月21日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：程庆亚，宿迁市宿豫区来龙法律服务所法律工作者。上诉人江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美公司）因与被上诉人张强房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初7076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人千百美公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张强的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张强承担。事实和理由：1.张强不具有合同约定的解除权。2013年3月14日，张强交付房款时，双方对于过户时间未进行约定，后双方于2018年12月12日补签房屋买卖合同时也未对过户时间进行约定。2019年7月26日的承诺书仅是约定于2019年9月18日办理过户及违约时承担违约金，并未赋予张强合同解除权，即使存在违约，至本案起诉时也未达到一年时间。2.涉案房屋暂未过户不会导致合同目的不能实现，也不符合合同法定解除情形。张强购买房屋是为了居住，而涉案房屋已于2013年3月14日交付并由张强使用至今，其购买房屋的合同目的已实现，目前逾期办理过户手续并不构成合同法规定的致使合同目的不能实现的情形。一审法院认定涉案房屋应当于支付房款后即过户，逾期七年未履行过户手续属于合同目的不能实现错误。而千百美公司从未作出明确拒绝履行过户手续的意思表示，而是一再表示同意办理，且涉案房屋也是可以办理过户手续。2.一审法院确定合同解除赔偿损失数额显示公平。赔偿损失应当以给张强造成的实际损失为准，但一审法院未考虑合同履行情况，即涉案房屋已由张强使用七年，而张强即使租赁房屋也需支付租金。如涉案解除涉案房屋买卖合同，在计算实际损失时，应将张强实际使用期间的获利因素纳入综合考量。3.一审法院所依据的评估报告缺乏依据，且超出鉴定范围，该评估结论不能作为定案依据。被上诉人张强二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张强向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》，千百美公司退还张强购房款、车库款合计330450元；2.判令千百美公司赔偿660900元，赔偿装潢费用200000元；3.千百美公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月12日，张强（买受人、乙方）、千百美公司（出卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、乙方同意购买甲方坐落于，建筑面积123.76平方米（该建筑面积最终以相关部门测绘为准）；二、该房产按现有配套设施及现状的交易总价为305450元；三、付款时间及方式，甲方同意乙方以一次性付款方式支付该购房款；四、税费负担，甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商一致，交易过程中产生的相关费用按政府相关部门规定各自承担；五、违约责任，本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行；六、乙方用水由来龙镇自来水公司直接抄表和收费，用电价格同超市并按供电部门收取的电价计算；七、双方共同约定，该房屋已交付给乙方；八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份；九、本合同发生争议的解决方式，在履约过程中发生的争议，双方可以通过协商、诉讼方式解决。同日，双方签订《储藏室买断协议》一份，约定乙方购买甲方普玛特超市地下北2号储藏室，总价为25000元，付款方式为一次性付清等。同日，千百美公司向张强出具收据两份，分别记载收到张强购买涉案房屋、储藏室购置款305450元、25000元，并备注“2013.3.14抵杜红兵工程款”字样，就该备注内容，双方均认可2013年3月14日为张强向千百美公司交付涉案房款并接收涉案房屋时间，《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》为双方在买卖完成后补签合同。一审另查明，涉案房屋现登记于千百美公司名下，系千百美公司单独所有，不动产权证书号为苏（2017）宿迁市不动产权第00520007号，现该房产由千百美公司设定抵押，抵押权人为江苏超辰典当有限公司。一审再查明，2019年7月26日，双方因涉案房屋买卖产生纠纷，千百美公司在来龙派出所向张强出具承诺书一份，记载“现有江苏千百美超市开发的位于来龙普玛特超市楼上北区房屋已卖给张强、张衣兵…，现千百美公司承诺于2019年9月18日将上述五套房屋过户给五个买主。买方所需缴纳的契税由江苏千百美超市有限公司承担，如违约，违约方赔偿双方房价（以收据为准）”。一审诉讼过程中，张强向一审法院申请对涉案房屋装潢费用进行司法评估。同时，一审法院将涉案房屋的现行市场单价、装潢折旧费用依法一并委托江苏钟吾房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估。经评估，涉案房屋毛坯状态时的市场单价3266元/平方米、房屋装潢费用为132264元、装潢折旧费用为27159元。一审法院认为，关于双方签订的《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》应否解除的问题。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，千百美公司作为房屋出卖方，在张强履行完全部付款义务后，应将房屋产权过户登记于张强名下，其在时隔七年之久后，仍未履行其过户登记义务，且将该房屋抵押于他人，该行为导致的后果，能够认定为张强基于此不能实现合同目的，故张强要求解除涉案合同有事实和法律依据，予以支持。关于张强基于千百美公司违约要求其承担赔偿损失860900元能否得到支持的问题。千百美公司在张强履行完全部付款义务后，未能及时将涉案房屋过户登记于张强名下，反而将该房屋抵押于他人，属于违约，且明显存在过错，应承担违约责任。在该纠纷中，张强基于解除合同所产生的实际损失主要体现于装潢损失、房屋市场价与原购买价之间差价，经司法评估和计算：装潢损失为105105元（扣除折旧后）、房价差为98750元，合计203855元。在有无其他实际损失方面，双方均未提供证据予以证明。关于违约赔偿数额是否应予调整，张强基于千百美公司作出的双倍房价赔偿的违约承诺，要求千百美公司承担860900元的违约责任，与其实际损失相差较大，千百美公司请求减少调整，符合法律规定，予以准许。至于违约金调整后的具体数额，应当以实际损失为基础，结合合同的履行情况、千百美公司存在违约、明显过错等情形，本着公平和诚实信用原则，酌定张强该部分损失为265000元（取整数），即在实际损失基础上增加千百美公司30%违约责任。至于千百美公司辩称张强对不能实现合同目的也存在过错的辩解意见，根据双方对合同的约定、履行情况，不能得出该结论，且千百美公司也未提供相关证据予以证实，故对该辩解意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除张强、千百美公司于2018年12月12日签订的《房屋买卖合同》、《储藏室买断协议》；二、千百美公司于判决生效后十日内给付张强购房款305450元、车库款25000元、违约损失265000元，合计595450元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15522元，保全费3870元，评估费4000元，合计23392元，由千百美公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审中，千百美公司主张如本院亦认定涉案房屋买卖合同及储藏室买卖协议应当解除，请求依据合同法关于合同解除相互返还的规定，判令张强限期返还涉案房屋及储藏室。张强亦同意在本案中一并处理。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：张强能否要求解除涉案房屋买卖合同；如能解除，一审法院确定千百美公司的赔偿数额是否适当。关于张强能否要求解除涉案房屋买卖合同的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。根据上述法律规定，房屋买卖合同的交易双方在签订买卖合同后，为实现订立合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋并办理房屋权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利和应履行的义务。可见，对于房屋交易的买受人来说，其签订房屋买卖合同的目的不仅是占有使用该房屋，还包括取得该房屋的所有权，故千百美公司以张强自2013年起占有使用涉案房屋至今为由，主张张强签订房屋买卖合同目的已得到实现显然没有法律依据。因千百美公司于2017年12月19日将早已交付给张强使用但仍登记在该公司名下的涉案房屋抵押给案外人江苏超辰典当有限公司并办理了抵押登记，在该抵押权未解除的情况下，千百美公司无法协助张强办理房屋权属变更登记手续，且千百美公司作出书面承诺于2019年9月18日将涉案房屋过户给张强距今已超过一年时间，千百美公司也一直未能清偿主债务以消灭抵押权，而在涉案房屋设立抵押权的情况下，张强即使占有使用该房屋，也可能面临抵押权人要求以拍卖、变卖房屋方式实现抵押权的风险。因此，一审法院认定张强与千百美公司签订房屋买卖合同的目的无法实现并无不当，张强依据合同法第九十四条第四款关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定要求解除涉案房屋买卖合同有事实及法律依据，应予支持。关于一审法院确定千百美公司的赔偿数额是否适当的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因千百美公司的违约行为导致双方之间订立的房屋买卖合同目的无法实现而解除，张强可依法要求千百美公司返还购房款并赔偿其由于合同解除所遭受的损失。考虑到张强因房屋买卖合同解除实际遭受的损失主要包括涉案房屋装潢损失及房屋差价损失，一审法院在张强仅对房屋装潢费用申请鉴定的情况下，依职权增加涉案房屋现价及房屋装潢折旧费用的鉴定事项并无不当，而千百美公司虽主张涉案评估报告缺乏依据，但一审法院依法委托的鉴定机构系具有相应资质的专业评估机构，且千百美公司也未提供证据证明该评估机构作出的估价结果与市场价格严重不符，故对于千百美公司的该项主张，本院不予支持。此外，千百美公司还主张一审法院确定涉案损失数额时未考虑到张强因占有使用房屋所获得的利益。对此，本院认为，张强自2013年起占有使用涉案房屋系基于双方之间存在的房屋买卖合同关系，属于合法占有，现因千百美公司的违约行为导致双方之间的房屋买卖合同目的无法实现而解除，千百美公司对此存在明显过错，其主张确定涉案赔偿损失数额时扣除张强在合同解除前所产生的房屋使用费，于法无据，本院对此亦不予支持。此外，千百美公司二审中主张在合同解除的情况下应一并判令张强返还涉案房屋及储藏室。对此，本院认为，张强基于合同解除而要求千百美公司返还购房款并赔偿损失，千百美公司在一审中虽未提出返还房屋的请求，但在涉案合同已解除的情况下，张强因履行合同占有的房屋及储藏室应返还给千百美公司，如本院仅处理张强的诉求将会导致双方纠纷未能全面妥善解决，亦增加当事人诉累，故本院对于涉案房屋买卖合同及储藏室买卖协议解除的法律后果应当一并处理，判令张强将涉案房屋及储藏室返还给千百美公司。综上所述，上诉人千百美公司的上诉请求不能成立，应予驳回，但对于千百美公司二审中要求张强返还涉案房屋及储藏室的主张，本院予以一并处理，并予以增判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初7076号民事判决第一项、第二项；二、张强于本判决生效后十日内将位于宿迁市宿豫区返还给江苏千百美超市有限公司。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15522元，保全费3870元，评估费4000元，合计23392元，由江苏千百美超市有限公司负担；二审案件受理费15522元，由上诉人江苏千百美超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  孙 笑审判员  殷志浩二〇二〇年十二月十日书记员  周小凤