江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6952号 原告：蔡勇，男，1981年7月27日出生，汉族，住盐城市经济开发区。 原告：朱海燕，女，1986年12月23日出生，汉族，住盐城市经济开发区。 委托诉讼代理人：蔡勇，系原告朱海燕丈夫，住盐城市经济开发区。 被告：江苏新天广弘投资建设有限公司，住所地常熟市通港路滨江国际大厦，统一社会信用代码91320581557142460F。 法定代表人：费战武，董事长。 委托诉讼代理人：王**，江苏福地律师事务所律师。 被告：昆山新开元房地产咨询有限公司，住所地昆山市张浦镇俱巷路**，统一社会信用代码91320583330905937G。 法定代表人：卢晓龙，总经理。 委托诉讼代理人：姜晓飞，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。 原告蔡勇与被告江苏新天广弘投资建设有限公司（以下简称新天广弘公司）、苏州鸿亿汇房地产营销策划有限公司（以下简称鸿亿汇公司）、昆山新开元房地产咨询有限公司（以下简称新开元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。审理中，原告蔡勇向本院申请撤回对被告鸿亿汇公司的起诉，本院已另行裁定予以准许。本院依原告申请追加朱海燕为原告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蔡勇（暨原告朱海燕委托诉讼代理人）、被告新天广弘公司委托诉讼代理人王**、被告新开元公司委托诉讼代理人姜晓飞到庭参加诉讼。后裁定转为普通程序，独任制公开开庭进行了审理。原告蔡勇（暨原告朱海燕委托诉讼代理人）、被告新天广弘公司委托诉讼代理人王**、被告新开元公司委托诉讼代理人陈志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡勇、朱海燕向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告支付的购房首付款及车位款147713元；2.被告赔偿因本案纠纷产生的原告损失费（仲裁费等）16305元；3.被告新天广弘公司退还原告超出法定的车位租赁费48000元；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告昆山新开元房地产咨询有限公司退回原告不当得利6万元及利息（按照同期银行贷款利率自2017年12月16日计算至2020年6月5日计4500元）；2.被告江苏新天广弘投资建设有限公司退回滨江科创中心花园车位租赁使用费的差价4万元；3.被告江苏新天广弘投资建设有限公司退回滨江科创中心花园车位租赁使用费（超出政府定价以外部分）96000元及利息（按照同期银行贷款利率自2017年11月22日计算至2020年6月5日计7200元）；4.追究被告江苏新天广弘投资建设有限公司对原告造成的侵权损失及责任；5.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原告与被告新天广弘公司在中关村售楼处内达成购房意向。当时被告新天广弘公司销售人员告知原告单价10500元/平方米，首付款45万元，剩余房款由原告贷款支付。当晚原告向新天广弘公司支付10万元定金（刷卡支付）。2017年12月12日晚，被告新天广弘公司通知原告至中关村售楼处内支付剩余的35万元首付款，被告新天广弘公司的工作人员要求原告在3台P**上分别刷卡支付35万元（苏州鸿亿汇公司47713元、昆山新开元公司6万元、新天广弘公司242287元），付款后并未当场出具首付款发票及签订合同，只是提供了POS机的付款单凭证。之后，被告新天广弘公司给原告1张由鸿亿汇公司开具的收据107713元（事由：首付款）。12月16日，被告通知原告正式签订合同，发现合同的单价为9500元/平方米。原告提出异议，被告一致欺骗说后期会提供45万元的发票，但一直未能提供，同时也拒绝退还107713元的首付款。原告多次沟通、上访、仲裁无果。购房时，被告新天广弘公司要求原告必须连带车位购买。11月21日，被告新天广弘公司让原告先签订1份协议，并让原告向被告鸿亿汇刷卡支付车位款16万元。2019年6月27日，被告新天广弘公司又通知原告领取正式协议。原告发现车位款金额仅为12万元，且是车位租赁使用协议。原告与被告新天广弘公司的买卖过程中，被告一直未向原告说明存在中介收费或签订居间代理协议。购房合同中，被告新天广弘公司未标明委托代理机构销售。原告位于被告售楼处内交易付款，为何存在不法中介？同时，诱导原告向不明账户付款。车位租赁价格违反政府指导价格。 被告新天广弘公司辩称，对原告所认为的多收房款及车位款，包括原告所在的其他业主已经通过12345向政府投诉过，经政府四部门联合至被告处调查，得出被告不存在多收房款及车位款的结论。同时，相关业主就鸿亿汇公司也向虞山街道市场监督局投诉举报，市场监督局尚未得出结论。本案涉及的房价和车位价不存在原告所谓的政府指导价格，涉及的房价由新天广弘公司向房管局备案的备案价。对车位价，这是市场行为。因此，新天广弘公司要求法院驳回原告对新天广弘公司的全部诉讼请求。 被告新开元公司辩称，新开元公司收取款项并非不当得利，原告在支付6万元时，知道是汇给新开元公司，原告也没有提出异议。原告对支付给鸿亿汇公司的47713元和支付给新开元公司的6万元是明确认可的，原告编制了另外支付6万元现金的事情，并无证据证明。原告要求被告新开元公司退还6万元，无事实和法律依据，要求法院驳回原告对新开元公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 新天广弘公司（甲方）与苏州源诚佳品营销策划有限公司（以下简称源诚佳品公司，乙方）于2017年3月25日签订《常熟市“滨江科技创新中心”代理销售服务合同书》，由新天广弘公司委托源诚佳品公司代理销售其开发的滨江科技创新中心房屋，代理销售期限自2017年3月25日起至2018年2月24日止。高层住宅超出甲方委托乙方销售底价的售价部分称之为溢价，甲乙双方7:3分成溢价部分。甲方同意，代理销售期限内乙方可以以甲方代理销售名义对外销售代理销售范围内的商品房，甲方应协助乙方派专业签约人员前往项目所在地售楼处，收款和开票及签订《常熟市商品房买卖合同》，具体销售合同由买受人与甲方签订。 2017年9月10日，新天广弘公司向源诚佳品公司出具《授权委托书》一份，由新天广弘公司授权源诚佳品公司出售《滨江科技创新中心》D区住宅楼架空层车库，授权有效期为2017年10月10日至2018年5月30日止。 2017年10月31日，蔡勇至新天广弘公司售楼处咨询买房事宜，并于当日确认滨江科技创新中心×××室房屋，售楼处工作人员向蔡勇出具单据一份，上面未加盖印章，也未有售楼处工作人员的签名。单据上载明：姓名蔡勇，楼栋号为×××室，房屋总价为123万元，车位价格为16万元，房屋+车位总价为139万元。蔡勇在该单据上签名，蔡勇当日取得该单据复印件，该单据原件由新开元公司持有。新开元公司持有的单据下方后添加“居间服务费、车位、首付款”等内容，蔡勇持有的单据复印件上未有上述内容。 蔡勇当日通过农业银行转账向新天广弘公司支付10万元定金。 2017年11月21日，鸿亿汇公司（甲方）与蔡勇（乙方）签订《滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用协议》，主要内容为：双方就滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用权事宜达成协议。甲方提供乙方汽车架空层车位一个，乙方确认其使用的汽车架空层车位只有使用权，无所有权。违约滨江科技创新中心汽车架空层车位×××号。该架空层车位按个计费，不计面积。甲方向乙方收取该架空层车位租赁期限内的使用费16万元。车辆进出管理之蓝牙卡由乙方向物业管理公司自行购买。在签订本协议时，乙方于2017年11月21日一次性支付该架空层车位使用费。乙方对该架空层车位租赁期限为二十年，于2039年6月30日至2039年6月30日，自2039年6月30日到乙方所购买甲方滨江科技创新中心房屋的产权期限内无偿使用，遇不可抗力除外。甲方交付乙方使用该架空层车位的时间为2019年6月30日。协议还对其他内容进行了约定。 2017年11月22日，蔡勇通过其农业银行账户转账支付鸿亿汇公司125000元，并通过其家人朱仙保账户转账支付鸿亿汇公司35000元，合计支付车位款16万元。 2017年12月12日18:26，蔡勇通过POS机刷卡转账47713元，转账凭条显示：“商户名称苏州鸿亿汇房地产营销转入卡号：62×××32转入户名：*民”。2017年12月12日18:28，蔡勇通过POS机刷卡转账6万元，转账凭条显示：“商户名称昆山新开元房地产咨询转入卡号：62×××41转入户名：*晓龙”。2017年12月12日18:35，蔡勇通过POS机刷卡向新天广弘公司转账支付247787元。当日，蔡勇在显示“商户名称昆山新开元房地产咨询”的转账凭条上签名确认。 2017年12月12日，鸿亿汇公司向蔡勇出具收据一张，载明：交款单位为蔡勇收款方式为刷卡人民币107713元，收款事由为首付款。2017年12月13日，新天广弘公司向蔡勇开具金额为342287元的增值税普通发票。 2017年12月16日，新天广弘公司（出卖方）与蔡勇、朱海燕（买受方）签订合同编号为Y20170025092的商品房买卖合同一份，约定蔡勇向新天广弘公司购买位于江苏省常熟市沿江经济开发区江南大道59号滨江科技创新中心×××室房屋。房屋总价款为1122287元，首付款342287元，银行按揭贷款78万元，买受人应于2017年12月17日前办理贷款。出卖方应当在2019年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或提请市消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，提交苏州仲裁委员会仲裁。本合同自双方签章之日起生效。 原告按约支付78万元购房款后，新天广弘公司向原告开具金额为78万元的增值税普通发票。 2019年6月21日，新天广弘公司向原告开具金额为12万元的发票，发票“货物或应税劳务、服务名称”载明：“不动产车库（位）×××#”。 2019年6月27日，新天广弘公司（甲方）与蔡勇（乙方）签订《滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用协议》。该协议主要内容和鸿亿汇公司与蔡勇于2017年11月21日签订的《滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用协议》相同。审理中，新天广弘公司表示其已收到源诚佳品公司支付的案涉车库款12万元。 2019年6月，双方办理交房手续。2019年8月，原告取得案涉房屋的不动产权证。 蔡勇、朱海燕于2019年7月9日向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，要求新天广弘公司返还购房款107713元并支付逾期利息。苏州仲裁委员会于2019年12月25日裁决驳回蔡勇、朱海燕的仲裁申请。后蔡勇向本院提起本案诉讼。 另查明，源诚佳品公司成立于2016年6月30日。2019年7月10日，该公司法定代表人由郑佳变更为张巧芬，股东由郑佳、钱燊变更为鸿亿汇公司（持股比例95%）、张巧芬（持股比例5%）。 审理中，新开元公司提交落款时间为2017年10月15日的《授权委托书》原件一份，载明：“委托方：苏州鸿亿汇房地产营销策划有限公司受托方：昆山新开元房地产咨询有限公司一、委托事项：在全国范围内向客户推荐委托方销售代理的《滨江科技创新中心》D区住宅产品及楼底层车库、储藏室的销售。二、受托方有权将购房、购车库客户介绍给委托方，协助委托方与客户签订《常熟市商品房预售（购销）合同》。1、受托方有权在全国范围内与其他单位或个人签订合作协议进行联合销售。2、受托方有权在合作期限内进驻委托方售楼处现场进行客户确认、报备对接等工作。三、授权有效期为：2017年10月15日至2017年12月31日止。”该委托书下方“委托方”处加盖有鸿亿汇公司公章。 审理中，原告主张：1、关于购房经过。2017年10月31日下午，原告在居住小区门口被做广告的人员拉到新天广弘公司售楼处，销售人员戴磊（不清楚其是哪个公司的，目前无法联系）接待原告，当天原告达成购房意向，当时销售人员告诉原告案涉房屋是118平方米，均价是10500元/平方米左右，首付款为45万元，总价是123万元。当时原告并没有看到新天广弘公司将楼盘委托给源诚佳品公司或者鸿亿汇公司或者新开元公司销售的说明或者告知。当时原告认为案涉房屋的首付款就是45万元，不存在其他的任何销售公司的所谓营销费用。原告于同日支付10万元定金。2017年12月12日晚上18时左右，销售人员通知原告到售楼处支付首付款尾款，当时一共拿了三个POS机，原告于18:26向鸿亿汇公司刷卡支付了47713元，销售人员于18:28又要求原告向另外一个POS机即向新开元公司刷卡支付6万元，销售人员于18:35让原告刷卡支付给了新天广弘公司247787元。综上，原告总共支付了45万元的房屋首付款，但是新天广弘公司并没有当场要求原告立即签订房屋销售买卖合同。同时，当晚鸿亿汇公司告知原告当晚提供的几个POS机中有一个拿错了，误向新开元公司刷卡支付6万元，所以当时鸿亿汇公司销售人员又向原告索取了6万元现金。当时戴磊要求原告在三个POS机刷卡支付，原告当时就发现有两笔钱并没有支付至新天广弘公司，但原告当时没有提出异议，因为当时谈好的首付款就是45万元，房屋总价是123万元，所以让原告付到哪个账户并没有在意，原告只关心付款总价。2017年12月16日通知原告正式签订备案合同的，当时原告才发现合同总价是1122287元。原告签完合同以后一个星期左右才知晓房价不一致是因为存在中介公司违规销售的情况。支付45万元次日，鸿亿汇公司向原告提供了一张所谓的首付款收据，金额是107713元，内容是首付款，但针对误向新开元公司刷卡支付的6万元，仅仅口头承诺后期会退还，但后期经原告交涉未退还，连人都找不到了。原告与新开元公司、鸿亿汇公司等并没有签订任何关于案涉房屋销售有中介服务、需要收费的合同。同时，新开元公司也未提供任何相应的收据或者发票。因为原告对于支付给鸿亿汇公司的107713元是知情的，所以本案中不主张，而且鸿亿汇公司开具了107713元的收据，但是支付给新开元公司的6万元应当退还给原告，这笔钱原告是不知情的。2、对于车位款，当时原告和两个销售人员确认过，销售人员告知其车位是新天广弘公司委托鸿亿汇公司进行对外销售。原告前期与鸿亿汇公司达成购买车位的协议，当时16万元是一口价，而且是捆绑房屋销售的，当时因为销售承诺车位也是可以办理产权进行买卖的，所以原告当时对这个价格是认可的。3、常熟市发改委关于常熟市车辆停放服务收费实施办法的附件5常熟市住宅小区停车服务收费标准载明机械架空式停车位的车位租金150元/辆·月、服务费100元/辆·月，故常熟市小区内部车位的租赁使用费是固定的100元/月，即1200元/年，24000元/20年，但被告江苏新天广弘投资建设有限公司实际收取了12万元的车位款，应当将超出政府定价范围以外的96000元及利息还给原告。4、原告认可与新天广弘公司签订的车位款12万元的车位使用协议。 被告新天广弘公司主张：1、新天广弘公司委托源诚佳品公司代理销售，新天广弘公司和原告签订商品房销售合同时，不清楚鸿亿汇公司的存在。交房前，业主到新天广弘公司及相关部门投诉，才知道鸿亿汇公司的存在。通过工商查询，知晓鸿亿汇公司和源诚佳品公司之间有多次股东、法人变更，相互持股的情形。具体该两公司什么关系，新天广弘公司不清楚。2、原告与鸿亿汇公司签订车位使用协议，明确约定款项16万元，且该款项并没有汇给被告新天广弘公司，原告称原件已经返还给了鸿亿汇公司，视为双方解除了该车位使用协议，后原告和新天广弘公司重新签订车位使用协议，款项12万元，且被告新天广弘公司已将该车位发票交付原告，原告没有提出异议。原告要求新天广弘公司返还差价4万元，没有依据。 被告新开元公司主张：新开元公司向鸿亿汇公司提供了推荐介绍工作。新开元公司的销售人员与原告对接，进行购房事宜洽谈，并明确2017年10月31日单据上所列的金额，所以新开元公司持有该单据的原件。戴磊不是新开元公司的员工。新开元公司未和原告签订居间服务合同。原告并无证据证明原告另外支付6万元现金。鸿亿汇公司出具的107713元收据中包括支付给鸿亿汇公司的47713元和支付给新开元公司的6万元。因为被告新开元公司接受鸿亿汇公司委托，所以由鸿亿汇公司一并向原告开具收据，被告新开元公司没有另行出具收据。 上述事实，由常熟市“滨江科技创新中心”代理销售服务合同书、授权委托书、滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用协议、单据、转账凭条、收据、增值税普通发票、仲裁裁决书及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，源诚佳品公司与新天广弘公司签订了代理销售服务合同，双方之间为代理销售服务关系。根据鸿亿汇公司与蔡勇于2017年11月21日签订的《滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用协议》，可以认定蔡勇知晓鸿亿汇公司在新天广弘公司售楼处进行案涉房屋的代理销售。因鸿亿汇公司为源诚佳品公司的股东，鸿亿汇公司作为案涉房屋的代理销售方在车位使用协议上盖章，并无不妥。审理中，原告陈述2017年10月31日原告和新天广弘公司售楼处销售人员口头约定案涉房屋实际购房款为123万元。后原告实际付款123万元，鸿亿汇公司开具了金额为107713元的收据，新天广弘公司开具了金额为1122287元的发票。可见123万元是双方对案涉房屋价款的真实意思表示。 关于新天广弘公司应否退还4万元。原告与鸿亿汇公司签订的车位使用协议明确约定原告应支付车位使用费16万元，而新天广弘公司与原告后续签订的车位使用协议约定原告应支付车位使用费12万元。审理中，新天广弘公司自认收到12万元。原告未能提供证据证明其余4万元已由新天广弘公司收取，原告要求新天广弘公司退还4万元，无法律依据，本院不予支持。 关于新天广弘公司应否退还超过政府指导价格的车位款。原告与新天广弘公司签订的《滨江科技创新中心地上汽车架空层车位使用协议》是双方真实意思表示，且无法律规定的无效、可撤销情形，应认定为合法有效。且审理中，原告明确表示认可原告与新天广弘公司签订的车位使用协议。政府的指导价仅是行政管理范畴，并不影响双方签订车位使用协议的效力。原告要求新天广弘公司退回超过政府指导价格以外的96000元及利息，无法律依据，本院不予支持。 关于新开元公司应否退还6万元。原告主张其以现金方式支付鸿亿汇公司6万元，未提供证据证明，且与诉状陈述矛盾，本院不予采信。结合鸿亿汇公司向新开元公司出具了委托新开元公司向客户推荐滨江科技创新中心的房屋、车库的授权委托书，新开元公司持有蔡勇签名的单据等事实，本院认定鸿亿汇公司开具的收据中107713元包括原告汇至鸿亿汇公司的47713元和汇至新开元公司的6万元；该6万元系原告根据鸿亿汇公司的指示汇入新开元公司账户。同时，原告认可购房款为123万元。现原告要求新开元公司退还6万元，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告蔡勇、朱海燕的诉讼请求。 案件受理费4416元，由原告蔡勇、朱海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  唐梦茹