安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初14159号 原告：高文滔，男，1998年7月20日出生，汉族，住所地合肥市包河区。 委托代理人：袁珍，系高文滔母亲。 被告：黄彪，男，1993年11月15日出生，汉族，住安徽省舒城县经济开发区。 原告高文滔诉被告黄彪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高文滔的委托诉讼代理人袁珍、被告黄彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高文滔向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金16000元，物业费2340元，水费199元，电费288元，合计18827元；2.被告支付原告违约金4000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年9月22日签订《房屋租赁合同》，合同约室定原告将位于合肥市政务区恒大华府21幢1102房屋出租给被告，租赁期自2019年9月22日至2021年9月21日，租期两年，月租金4000元，按季支付。后被告承租至2020年8月1日提前解除租赁合同，尚欠原告租金及水电物业费，原告多次同被告联系无果，原告认为被告的行为已规经构成违约，为维护自己的权益，并根据《民事诉讼法》的相关定，诉至法院，请求贵院判如所请。被告黄彪未答辩，也未提交证据，视为放弃相关权利。 被告答辩称，其与原告本人签订的合同，原告本人口头约定疫情期间2020年2月至8月期间是免租的，原告代理人的意愿不能代表原告的意愿。 本院经审理查明：合肥市政务区政务区习友路1973号恒大华府21幢1102室房屋系高文滔及其母亲袁珍共同所有，黄彪租赁该房用于教育培训目的。2019年9月12日，高文滔（出租方、甲方）与黄彪（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将合肥市政务区恒大华府21幢1102室房屋出租给乙方，乙方所租房屋用于办公目的，租期自2019年10月22日至2021年10月21日止，租金每月4000元，按季支付，另付押金4000元，付款时间为合同期内每季度第一个月的10日前，合同期满后经甲方验收无误，押金退还乙方，不计利息；租赁期内的物业费、水电燃气等均由乙方支付，房屋修缮费由甲方承担；租用期内乙方无故拖欠房屋租金达10天或连续3个月不付所有费用的，甲方可终止合同，收回房屋所有权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失；租赁期内甲乙双方如有乙方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议，违约方支付一个月房租给守约方等。高文滔在甲方处签名，黄彪在乙方处签名。 上述合同签订后，黄彪依约支付押金4000元，并支付房租至2020年2月22日。后因新冠××疫情影响，黄彪未再营业，经高文滔多次催要，黄彪亦未再支付房租。 本案诉讼过程中，高文滔、黄彪共同确认案涉房屋租赁合同于2020年7月27日正式解除；双方认可黄彪欠租赁期内物业费1813元，水费97.56元（2019年11月51.23元+2020年1月12.72元+2020年3月4.21元+2020年5月16.8元+2020年7月12.6元），电费482.76元（2019年12月25.44元、2020年1月162.81元、2月93.27元、3月7.91元、4月8.48元、5月8.48元、6月21.48元、7月101.19元、8月53.7元）；高文滔确认房租系从2019年10月22日开始计算，2019年9月22日至2019年10月21日为免租装修期；高文滔愿意减免2个月剩余房租；案涉房屋租赁押金未退还。 以上事实有原告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、物业费证明、水电费单据及原被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。原告提交的照片、被告提交的录音光盘因不同时具备证据的三性，本院对上述证据的证明效力不予认可。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉房屋租赁合同系原被告自愿签订，合同内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应受其约束。原被告均认可被告自2020年2月23日至2020年7月27日（合同解除之日）期间未依约缴纳房屋租金，原告主张被告构成违约而应向其支付租金及违约金，具有合同及法律依据。被告虽抗辩原告本人曾承诺免除其上述期间内的房租，但被告未能提供充分证据，本院对该抗辩不予采纳。依据合同约定，案涉房屋2020年2月22日至2020年7月27日期间产生的租金为20645元（4000元×5个月＋4000元／31天×5天），但鉴于该租赁期间确有新冠××疫情不可抗力事实的存在，原告亦同意减免2个月房租，本院酌定被告可按12645元支付房租。合同明确约定如“乙方无故拖欠房屋租金达10天或连续3个月不付所有费用的，甲方可终止合同，收回房屋所有权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失”，现被告未能及时支付房租，原告要求被告支付违约金4000元并无不当。鉴于原告并未退还被告已支付的保证金4000元，为减轻双方诉累，该保证金可与违约金抵扣，被告无需另外支付违约金。原被告均认可被告欠电费482.76元，原告诉请的电费为288元，未超出被告实际欠费金额，本院依法支持被告支付原告电费288元。原被告均认可被告欠物业费1813元、水费97.56元，原告可要求被告支付物业费1813元、97.56元，原告诉请超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、黄彪于本判决生效之日起十日内支付高文滔房屋租金12645元、物业费1813元，电费288元、水费97.56元； 二、驳回高文滔的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费371元，减半收取为185.5元，由高文滔负担121.5元，由黄彪负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇二〇年十二月三日 法官助理余芮 书记员甄茂燕 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。