河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2020)豫0422民初3716号原告：赵亚伟，男，1979年12月4日出生，汉族，住河南省叶县。原告：徐小卡，女，1979年8月5日出生，汉族，住河南省叶县。被告：河南三诚置业有限公司，住所地:郑州高新区翠竹街****楼****,统一社会信用代码：91410100763123842M。法定代表人：袁贞祥，总经理。委托诉讼代理人：赵宁，男，1988年2月19日出生，汉族，该公司工作人员，住郑州市金水区。原告赵亚伟、徐小卡与被告河南三诚置业有限公司（以下简称：三诚公司）供用热力合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚伟、徐小卡，被告三诚公司的委托诉讼代理人赵宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵亚伟、徐小卡向本院提出诉讼请求：1.判令三诚公司返还收取赵亚伟、徐小卡供暖初装费用10443.2元（按收取总额的80%共计10443.2元）；2.判令三诚公司支付违约金，违约金按照中国人民银行同期、同类贷款基准利率，以应返还的初装费为基数自2010年11月15日计付至三诚公司实际返还之日为止；3.诉讼费由三诚公司负担。庭审中，赵亚伟、徐小卡增加一项诉讼请求：请求解除赵亚伟、徐小卡与三诚公司之间的供暖协议。事实与理由：2009年8月13日，赵亚伟、徐小卡与三诚公司签订购房合同，购买三诚公司所开发的位于叶县县城的叶县棕榈园小区的商品住宅房。三诚公司向赵亚伟、徐小卡销售房屋时，以宣传彩页的形式向购房人承诺销售的房屋配套双气（燃气、暖气）,双方签订的购房合同中也约定三诚公司保证于2010年向赵亚伟、徐小卡供暖。基于三诚公司关于供暖的承诺，赵亚伟、徐小卡向三诚公司交付了供暖的初装费，出资购买了室内的壁挂暖气片。赵亚伟、徐小卡按照约定依约履行了关于供暖合同的义务。三诚公司的供暖设备在未经合法验证的情况下就为赵亚伟、徐小卡供暖。在第一个采暖期的试供暖过程中，供暖设施便出现了管道崩裂、漏水等严重质量问题，无法供暖，且三诚公司至今对不能供暖的问题不管不问，至今无法供暖。赵亚伟、徐小卡多次找到三诚公司履行合同义务并多次到相关部门反映情况，但至今没有得到解决。后来得知，三诚公司安装的供暖设施是未经环保部门批准使用的违法设施，是依法禁止投入使用的设施，三诚公司的行为已经构成根本违约。故诉至法院，请依法支持赵亚伟、徐小卡的诉讼请求。三诚公司辩称，一、叶县阳光棕榈园小区供暖设施系全体业主所有，涉及全体业主的共同利益，赵亚伟、徐小卡不具备提起本案的主体资格，也不能代表所有业主行使权力。本案涉及的叶县阳光棕榈园小区现有业主880余户，而本案赵亚伟、徐小卡仅系该小区的部分业主。供暖设施为该小区重要的附属设施，赵亚伟、徐小卡请求解除供暖协议，实质上是该小区现有供暖设施的改建、重建等涉及全体业住共有和共同管理权力的重大事项。《中华人民共和国物权法》第六十七条规定，决定改建、重新构建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。本案赵亚伟、徐小卡共1户，不符合物权法上述过半数和三分之二以上业主同意的法律规定。二、三诚公司与赵亚伟、徐小卡系房屋买卖合同关系，三诚公司已按照《商品房买卖合同》的约定，全部履行了安装供暖设施的义务，商品房买卖已经完成。《供气供暖补充协议》仅是对房屋买卖合同供气供暖设施使用条件的补充，而不是对供气供暖义务的补充，赵亚伟、徐小卡据此认为双方存在供热合同关系突破了合同的相对性。（1）.2007年至2011年间，三诚公司与赵亚伟、徐小卡签订了《商品房买卖合同》，该合同封面、第1页第2条“本合同所称商品房是由房地产开发企业开发建设并出售的房屋”。《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”、“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”“4.暖气在商品房交付使用时预留接口，在第二个采暖期使用”。按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本合同的目的、交易习惯在于商品房交易，所使用的词句、合同有关条款系关于“基础设施、公共配套建筑”的约定，而且三诚公司收取的费用为“暖气初装费”，即为供暖设施的初装费而不是供暖费用。所谓的承诺“4.暖气在商品房交付使用时预留接口，在第二个采暖期使用”仅为供暖设施使用条件的承诺，而不是供暖义务的承诺。三诚公司系房地产开发企业，不具备供暖资质和供暖能力，更不存在供暖义务。（2）.三诚公司与部分业主签订的《供气供暖补充协议》，第二条“三诚公司在商品房交付使用后的第二个采暖期达到供暖条件”。该协议为“补充协议”，是对主合同“房屋买卖合同”供暖设施使用条件的补充，而不是对供暖义务的补充。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。而本案中，三诚公司仅与部分业主签订了《供气供暖补充协议》，因此赵亚伟、徐小卡据此认为双方存在供热合同关系，则突破了合同的相对性，没有事实依据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百七十六条“供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同”，第一百七十七条“供用电合同的内容包括供电的方式、质量、时间，用电容量、地址、性质，计量方式、电价、电费的结算方式、供用电设施的维护责任等条款”，第一百八十四条“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电力的合同的有关规定”。在本案中，三诚公司系房地产开发企业，不是供热人，合同内容也未约定供热的方式、质量、时间、用热容量、地址、性质，计量方式、价格、费用的结算方式，供热设施的维护责任。因此，三诚公司与赵亚伟、徐小卡不存在供热合同关系。（3）.三诚公司销售广告彩页的内容，系为商业广告，为要约邀请，不具备合同性质，交易内容应以双方签订的商品房买卖合同约定为准。《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，本案中三诚公司销售广告彩页内容，系为商业广告，为要约邀请，不具备合同性质，交易内容应以双方签订的商品房买卖合同约定为准。三、三诚公司提供的供暖设施质量合格，且经过质检部门的验收。涉案小区供暖设施经叶县人民政府协调，赵亚伟、徐小卡自行选择将“壁挂采暖炉”设施变更为“锅炉采暖”设施，2010年因大部分业主没有缴纳供暖费用，郑州祥庭物业管理有限公司未提供供暖服务。（1）.三诚公司向业主交付的房屋质量合格，供暖设施及管网系统完备，具备随时供暖条件，已完全履行了合同义务，不存在任何违法行为。第一，赵亚伟、徐小卡没有任何证据证明三诚公司交付的供暖设备及管网系统存在任何质量问题，三诚公司向法院提交的叶县建设局颁发的工程竣工验收备案证书、叶县质监局锅炉压力容器与特种设备安全监督部门出具的证明和管件管道单体水压试验记录等相关证据均能充分证明三诚公司安装的供暖设备质量合格，并经过整体验收备案。第二，2009年郑州祥庭物业管理有限公司提供一个采暖期的事实，进一步印证了涉案供暖设施设备完好，具备供暖条件。（2）.由于涉案小区业主多次向叶县县委、县政府上访反映小区供暖问题，经叶县人民政府协调，赵亚伟、徐小卡自行选择将“壁挂炉采暖”设施变更为“锅炉采暖”设施。三诚公司在阳光棕榈园小区销售彩页中宣称的是壁挂炉采暖模式，可实现分户计量，节约采暖费用。而业主不同意壁挂炉采暖模式，并多次到叶县人民政府上访要求改变供暖模式，后在叶县人民政府的协调下，三诚公司按照业主要求，购置了质量合格的常压热水锅炉，并将该室外热力管网工程发包给河南金建华通安装有限公司施工，且已竣工验收合格备案。三诚公司完全是按照业主自行选择的供热方式，建造配置的供热系统和供热设施，具备供暖条件，已经达到了双方《商品房买卖合同》约定的使用条件。（3）.叶县阳光棕榈园小区2009年存在供应一个采暖期的事实，但并非由三诚公司供暖，而是由郑州祥庭物业阳光棕榈园物业服务中心（隶属郑州祥庭物业管理有限公司）在收取业主供暖费用后，提供的供暖服务。根据三诚公司提供的证据，郑州祥庭物业阳光棕榈园物业服务中心2009年10月28日《通知》、郑州祥庭物业管理有限公司《通知》，2009年郑州祥庭物业阳光棕榈园物业服务中心在收取业主供暖费用后，提供的供暖服务。2010年因大部分业主没有缴纳供暖费用，郑州祥庭物业管理有限公司未提供供暖服务。综上，三诚公司与赵亚伟、徐小卡系房屋买卖合同关系，三诚公司已按照《商品房买卖合同》的约定，全部履行了安装供暖设施的义务，商品房买卖已经完成，三诚公司不存在违约。同时赵亚伟、徐小卡不具备提起本案的主体资格。因此，赵亚伟、徐小卡请求解除供暖协议、返还暖气初装费、赔偿违约金，没有事实依据和法律依据，三诚公司请求法院依法判决驳回赵亚伟、徐小卡的诉讼请求。本院经审理后查明事实如下：2008年，赵亚伟、徐小卡与三诚公司签订购房合同，赵亚伟、徐小卡购买三诚公司开发的叶县阳光棕榈园小区商品房。赵亚伟、徐小卡向三诚公司支付供暖安装费13054元。在2009年供应一个采暖期的暖气后，没有再供暖。经查询，该小区的部分业主在三诚公司不能依约供暖时，在2011年-2013年期间不断向新闻媒体及政府部门反映，并向法院提起诉讼。其中沈俊丽等业主在2019年以同样诉讼请求向本院提起诉讼，经叶县人民法院审理作出的(2019）豫0422民初1295号民事判决书载明：“判决如下：一、解除沈俊丽等原告与被告三诚公司之间签订的供用热力合同;二、被告三诚公司于本判决生效之日起十日内返还:原告沈俊丽暖气初装费14758元。”该判决已经生效。本院认为，赵亚伟、徐小卡的原告主体资格问题：三诚公司与赵亚伟、徐小卡没有签订书面的供暖合同,但是在当时涉案小区所在地区并无热力企业和热源的情况下,三诚公司作为房屋销售方,其制作的广告宣传彩页内容明确表明涉案小区含有供暖设施,且其与赵亚伟、徐小卡签订的《商品房买卖合同》,与部分业主签订的《供气供暖补充协议》,不仅对商品房买卖的具体条款进行了约定,还对供暖时间、供暖方式进行了约定。因此,三诚公司以自己的行为明确表示向赵亚伟、徐小卡提供供暖服务,赵亚伟、徐小卡对此亦予以接受。因此三诚公司与赵亚伟、徐小卡之间已经形成事实供用热力合同关系,赵亚伟、徐小卡作为本案原告主体适格。三诚公司为销售房屋所制作的彩页，其实质上属于广告宣传。《中华人民共和国广告法》第三条规定，“广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。”第四条规定，“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”因此，三诚公司应按彩页宣传的内容为住户提供供暖服务。在三诚公司与赵亚伟、徐小卡签订的《商品房买卖合同》中，第十四条明确约定，“暖气在商品房交付使用时预留接口，在第二个采暖期使用。”该约定清晰的表明，赵亚伟、徐小卡与三诚公司之间不仅形成商品房买卖关系，而且三诚公司在第二个采暖期以后负有供暖的义务。故赵亚伟、徐小卡与三诚公司之间形成了供用热力合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，三诚公司在2010年短暂供暖后时至今日未提供供暖服务，赵亚伟、徐小卡也未缴纳采暖费，故赵亚伟、徐小卡享受供暖服务与三诚公司收取采暖费的合同目的均无法实现，合同当事人有权要求解除合同。因此赵亚伟、徐小卡请求解除供用热力合同，理由正当，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于赵亚伟、徐小卡交纳的暖气初装费，应予以返还。同时三诚公司为了履行供暖义务在合同签订后实施了叶县阳光棕榈园小区室外热力管网工程的施工并采购了锅炉进行了短期供暖，三诚公司为了履行合同也支出了相应的费用，对该部分费用应当从缴纳的初装费中予以冲抵，故赵亚伟、徐小卡要求三诚公司返还80%的初装费的请求，本院予以支持。关于赵亚伟、徐小卡主张的违约金，三诚公司辩称其将供热系统建设完成就已经履约完毕,该辩称于法无据。因为完整的供暖义务至少包括两方面:一是具备相应的供暖设施;二是有符合条件的供暖人。作为叶县来讲,合同签订时并无相应的供暖人。在此情况下,仅有供暖设施没有供暖人,供暖设施也就只能成摆设,三诚公司履行合同义务的途径只能是自行供暖。故三诚公司在2010年短暂供暖后不再履行供暖义务,违反了法定义务和合同义务,应当向赵亚伟、徐小卡承担违约责任。违约金计算方式，自2010年的采暖期开始时，结合河南省的日常供暖习惯及气候条件，本院酌定从11月15日计算至起诉之日即2020年11月7日，因中国人民银行自2019年8月20日起不再发布金融机构人民币同期同类贷款利率，而是由全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，2010年11月15日-2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至2020年11月9日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。赵亚伟、徐小卡过高的违约金要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国广告法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除原告赵亚伟、徐小卡与被告河南三诚置业有限公司之间的供用热力合同;二、被告河南三诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵亚伟、徐小卡暖气初装费10443.2元利息（以10443.2元为基数，自2010年11月15日-2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至2020年11月9日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告赵亚伟、徐小卡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，减半收取30.5元，由被告河南三诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 王 蒙二〇二〇年十二月十七日书记员 魏巾涵附相关法律条款:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百七十九条供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。《中华人民共和国广告法》第三条广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。第四条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。