文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初13190号原告：罗贵中，男，汉族，1967年10月30日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：赵野，重庆宇广律师事务所律师。被告：重庆威凯房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区几江街道东部新城C2-3地块江岸·东城中央****，统一社会信用代码91500116795874536B。法定代表人：温心勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨涛，重庆季霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峻，重庆季霖律师事务所律师。被告：重庆祥瑞控股集团有限公司，住所地重，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****信用代码91500116203594777X。法定代表人：邹勇，董事长。委托诉讼代理人：杨涛，重庆季霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峻，重庆季霖律师事务所律师。原告罗贵中与被告重庆威凯房地产开发有限公司（以下简称威凯公司）、重庆祥瑞控股集团有限公司（以下简称祥瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗贵中的委托诉讼代理人赵野、被告威凯公司及祥瑞公司的共同委托诉讼代理人李峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗贵中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2018年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令二被告退还原告房款716,220元、抵押登记费550元、契税27,035.1元、印花税450.59元、转移登记费550元、物业专项维修基金2650.5元；3.判令二被告支付原告资金占用损失（以747,726.19元为基数，从2018年7月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令二被告退还原告房款451,170元、抵押登记费550元、契税27,035.1元、印花税450.59元、转移登记费550元、物业专项维修基金2650.5元；将第3项诉讼请求变更为：判令二被告支付原告资金占用损失（以482,676.19元为基数，从2018年7月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。事实和理由：2018年7月29日，原告与二被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买二被告开发的位于江津区双福街道状元路52号（西城中心X幢XX号）商铺，房款总额为901,170元，合同第六条约定产权登记套内面积大于合同约定3%以上的，原告有权退房。原告于合同签订当天向被告支付了房款716,220元、抵押登记费550元、契税27,035.1元、印花税450.59元、转移登记费550元、物业专项维修基金2650.5元。现因涉案房屋实际套内面积误差超过了合同约定的3%，故原告起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告威凯公司、祥瑞公司辩称：原告诉称案涉房屋套内面积误差比绝对值超过3%属实，从2019年底开始，二被告在知晓面积误差后多次主动与原告沟通，告知其可提出解除合同，但原告一直未作出明确答复。2020年7月3日，二被告通过重庆季霖律师事务所向原告发出《律师函》，要求原告明示是否需要继续履行合同，原告于2020年7月21日通过微信向被告的工作人员发送了《答复说明书》，明确了退房的意向，因此双方之间的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年7月21日解除。案涉房屋总价款为901,170元，原告在2018年7月29日支付了首付款451,170元，银行按揭的450,000元至今未放款给二被告，因此二被告收取的房款仅为451,170元，同意退还原告。案涉房屋的契税、抵押登记费、印花税、转移登记费、物业专项维修资金等费用已向房产登记部门缴纳，同意协助原告办理退款。合同解除后，二被告积极与原告沟通退款事宜，由于原告自身原因拒绝二被告的退款，二被告不应再支付2020年7月21日之后的资金占用损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月29日，被告威凯公司、祥瑞公司与原告罗贵中签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“合同双方当事人：甲方（卖方）：重庆威凯房地产开发有限公司……甲方（卖方）：重庆祥瑞房地产集团有限公司……乙方（买方）：罗贵中……本商品房坐落为：重庆市江津区双福街道状元路52号（西城中心X幢XX）……套内建筑面积49.14平方米……付款方式及期限：按揭付款本商品房总成交金额为901170元整（大写：玖拾万零壹仟壹佰柒拾元整）（1）签约之日付清首付房款451170元（大写：肆拾伍万壹仟壹佰柒拾元整）；（2）剩余房款450000元（大写：肆拾伍万元整）向银行申请贷款支付……第六条面积确认及面积差异处理……2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方……”合同签订当日，原告向二被告支付了首付房款451,170元、契税27,035.1元、抵押登记费550元、印花税450.59元、转移登记费550元，并于2018年7月30日通过银行缴纳了物业专项维修资金2650.5元，尚未办理银行按揭贷款。2020年7月3日，二被告通过重庆季霖律师事务所向原告发出《律师函》，告知原告所购买的案涉房屋竣工建筑套内面积为46.02平方米，面积误差超过6.35%，原告有权继续履行《重庆市商品房买卖合同》或退房，并要求原告在2020年7月10日前书面回复是继续履行合同或退房。2020年7月21日，原告通过微信就《律师函》向二被告作出《答复说明书》，载明：“……如今由于你们过错原因强迫要求我们退房至今也没给个明细说明，根据双方共同签订的（重庆市商品房买卖合同）退房条款你们应当退还已付房款716220元及（银行同期贷款利率6.35计算），及相关费用，计算利息从2018年7月29日至2020年7月为止。望贵公司给予书面回复退房退款明细说明……”。2020年11月2日，被告威凯公司、祥瑞公司收到本院送达的原告起诉状副本。本院认为，原告罗贵中与被告威凯公司、祥瑞公司签订《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点是：一、案涉《重庆市商品房买卖合同》如何解除；二、购房款、契税、抵押登记费、印花税、转移登记费、物业专项维修资金等如何退还；三、资金占用利息损失如何确定。现分别评述如下：一、案涉《重庆市商品房买卖合同》如何解除。根据合同约定，房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告罗贵中有权退房，现案涉买卖房屋套内面积误差比绝对值为6.35%，原告罗贵中有权行使解除权。从原、被告往来的《律师函》《答复说明书》内容来看，原告罗贵中对《重庆市商品房买卖合同》并没有明确选择继续履行或退房，也没有明确解除合同的意思表示，且《答复说明书》提出要求书面回复，即被告虽然存在违约行为，但原、被告并未就合同解除达成一致意思表示，原告罗贵中亦未依法行使解除权。2020年10月16日，原告罗贵中起诉要求解除与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院于2020年11月2日向二被告送达了该起诉状副本，证明原告罗贵中有解除合同的意思表示，二被告已收到原告罗贵中要求解除合同的通知，解除权属于形成权，通知到达时生效。因此，原被告签订的案涉《重庆市商品房买卖合同》应于2020年11月2日解除。二、购房款、契税、抵押登记费、印花税、转移登记费、物业专项维修资金等如何退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告罗贵中除向二被告支付了首付房款451,170元外，另行支付契税27,035.1元、抵押登记费550元、印花税450.59元、转移登记费550元，并通过银行缴纳了物业专项维修资金2650.5元。本院认为，契税、抵押登记费、印花税、转移登记费、物业专项维修资金等系基于履行房屋买卖合同而发生，均以转移买卖房屋所有权为前提。案涉房屋买卖合同因二被告违约被依法解除后，二被告应当对收取的购房款及因此而发生的税费等承担退还或赔偿责任，原告罗贵中的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。三、资金占用利息损失如何确定。按合同约定，二被告应在原告罗贵中提出退房要求之日起30日内退还原告罗贵中已付的房款、契税、抵押登记费、印花税、转移登记等税费并支付资金占用损失。二被告辩称系原告罗贵中自身原因拒绝二被告退款，故不同意支付2020年7月21日之后的资金占用利息损失，但并未提供充分证据证明，该抗辩意见本院不予采信。结合原告罗贵中支付款项时间，本院确定资金占用利息损失计算方式：以479,755.69元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年7月29日起计算至2019年8月19日止；以2650.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年7月30日起计算至2019年8月19日止；以482,406.19元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至款项付清之日止。对原告罗贵中超出上述标准的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告罗贵中与被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞控股集团有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年11月2日解除。二、被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞控股集团有限公司自本判决生效之日起七日内退还原告罗贵中购房款451,170元。三、重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞控股集团有限公司自本判决生效之日起七日内退还原告罗贵中契税27,035.1元、抵押登记费550元、印花税450.59元、转移登记费550元、物业专项维修资金2650.5元。四、被告重庆祥瑞控股集团有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告罗贵中资金占用损失：以479,755.69元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年7月29日起计算至2019年8月19日止；以2650.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年7月30日起计算至2019年8月19日止；以482,406.19元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至款项付清之日止。五、驳回原告罗贵中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8068元，减半收取计4034元，由被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞控股集团有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 邹胜翔二〇二〇年十二月二十八日法官助理 侯倩玲书 记 员 陈小燕