安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初4469号 原告：宣城市宣州区白杨市场管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰西路**，统一社会信用代码91341802MA2RC5NN9B（1-1）。 法定代表人：黄宏翠，公司总经理。 委托诉讼代理人：甘华军，安徽众远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，安徽众博律师事务所律师。 被告：刘军，男，1967年4月14日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：吴**亮，安徽明泉律师事务所律师。 原告宣城市宣州区白杨市场管理有限公司与被告刘军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宣城市宣州区白杨市场管理有限公司的委托诉讼代理人张浩，被告刘军的委托诉讼代理人吴**亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宣城市宣州区白杨市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房款78000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009-2010年原告开发了位于宣城市宣州区新河桥白杨市场,并对外进行房屋销售。被告从原告处购得位于白杨市场3幢第一间门面房一套,并与原告口头约定房屋价款为 228000元。后被告仅支付了15万元之后,剩余房款至今未付,原告多次催要均无果。 刘军辩称：一、原告的诉讼主体不适格，宣城市宣州区白杨市场管理有限公司于2017年12月19日成立，而被告的购房时间是2009年。另外原告的经营范围是农贸市场的管理，并非房产开发销售。原告名称于2020年7月才变更现在的名称，所以原告作为房屋出卖人的诉讼主体资格不适格。二、被告购买涉案房产时，口头约定的房款为16万元，被告在付清房款之后，与当年的冬月初八，也就是2010年的12月13日搬家入住，被告并不欠原告的购房款，只不过办证的费用，等实际发生之后被告另行支付，所以只欠办证费用。三、如果被告存在着未付房款的问题，那么从2010年到2020年，时间跨度将近十年，原告都没有向被告主张权利，明显不符合常理，现在主张购房款已经过了诉讼时效。四、当时购房时出卖人承诺的白杨市场至今并未形成，出卖人明显存在违约的事实。综上，请求法院驳回原告的起诉或者原告的诉请。 宣城市宣州区白杨市场管理有限公司提交证据：1.村委会证明复印件一份，证明案涉门面房系原告建设出售，并由被告购买使用的事实。2.房屋买卖合同复印件四份共八页，证明案涉门面房临近位置相同面积售价最低为226000元的事实。另申请证人丁某出庭作证，证明刘军购买案涉房屋的事实。 刘军的质证意见为：对证据1三性不予认可，该证据不符合法定形式，无相关经办人员签字，形式不合法。另房产的开发销售不属于村委会可以证明的事项，对案涉房屋由被告购买使用这个事实是认可的。证据2与本案没有关联性。 刘军提交证据：1.收据复印件三份，证明刘军付购房款16万元，涉案房屋的购房款已付清的事实。2.空白的《宣城市宣州区白杨市场管理有限公司房屋认购书》复印件一份，证明刘军在交接涉案房屋时，已不欠购房款的事实。3.空白的《房屋买卖合同》复印件一份，证明如果刘军尚欠购房款，应当向出卖人出具余款的欠条，从而从反面证明刘军已不欠购房款的事实。4.刘军乔迁时礼单复印件一份，证明刘军付清购房款后于2010年冬月初八入住涉案房屋的事实；接收购房款的经办人丁某，在刘军搬家时参与帮忙，并随礼的事实；证明刘军付清购房款的事实。5.白杨市场建造及销售的宣传单复印件一份，证明刘军2009年购买涉案房屋时，出卖人承诺的综合性市场至今没有形成，出卖人存在违约的事实。6.工商信息打印件一份，证明原告公司成立于2017年12月19日，成立时公司的名称是宣城市白扬市场管理有限公司，2020年7月31日，公司名称变更为宣城市宣州区白杨市场管理有限公司。 宣城市宣州区白杨市场管理有限公司质证意见为：证据1的三性没有异议，对证明目的有异议，被告支付的16万元购房款系总价款228000元的70%，并未付清购房款。对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该认购书并无双方签字盖章，不能证明被告在交接案涉房屋时已不欠购房款的事实。对证据3的关联性和证明目的均有异议，原被告并未签订书面房屋买卖合同。对证据4的三性没有异议，对证明目的有异议，首先该组证据不能证明原告已经付清了购房款，原告入住案涉房屋以及搬家和他人随礼与其是否付清购房款没有关联性。对证据5的真实性没有异议，但对证明目的有异议，白杨市场在2010年后曾形成一年有余，且政府对其大力支持，后因农村人口流失，导致市场逐渐萧条，并非被告所说至今没有形成。对证据6的真实性没有异议，但对证明目的有异议，在被告提交的收据中也可以看出均加盖了原告公章，双方房屋买卖合同关系已经形成。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其中对方对证据的证明目的有异议，不影响本院对证据的认定。对有异议的证据，本院认定如下：宣城市宣州区白杨市场管理有限公司提举的安徽省宣城市宣州区孙埠镇建国村民委员会出具的证明，无经办人签名，刘军的质证意见成立，对三性及证明效力不予认定。提举的证据2系宣城市宣州区白杨市场管理有限公司与其他买受人签订的合同，与本案无关联性，对证明效力不予认定。刘军提举的证据2、3均系空白合同，对三性及证明效力不予认定。 证人丁某的证言均无其他证据佐证，对其证言的证明效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月13日，宣城市宣州区孙埠镇建国村民委员会与宣城市宣州区白杨市场管理有限公司签订《土地征用协议》一份，将位于新河桥老318国道边白杨村民组境内的5.395亩土地转让给宣城市宣州区白杨市场管理有限公司。宣城市宣州区白杨市场管理有限公司用此土地建设4幢3层砖混结构建筑和两幢临时大棚，并均已对外销售。刘军于2010年购买了3幢第一间门面房，共支付房款16万元。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同依法应属无效。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案涉案房屋系在集体土地上开发，而原告在该宗未依法改变土地权属和用途的集体土地上建造房屋，因原告非该集体经济组织成员，且原告建造该房屋的土地并非为村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，故其与被告间的房屋买卖关系，属违反法律、行政法规的强制性规定行为，双方间的房屋买卖行为应属无效，故对原告要求被告支付购房款的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告宣城市宣州区白杨市场管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费已减半收取计875元，由原告宣城市宣州区白杨市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 张 蓓 二〇二〇年十二月十七日 书记员 胡雅慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 ·························