江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初6052号原告:苏州云锦房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市高新区浒关分区金灯街**（上河花园63-106）法定代表人：刘晓健，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：刘春，男，1985年12月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。原告苏州云锦房产经纪有限公司（以下简称云锦公司）与被告刘春居间合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序审理。本院于2020年12月16日公开开庭审理了本案。原告云锦公司的委托诉讼代理人龚信、赵云鹏及被告刘春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还保证金500元；2、判令被告向原告支付违约金35000元（计算方式：房屋的出售总价1750000元乘以2%）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年7月23日，原被告就苏州市虎丘区鸿锦新苑9幢605室(下称“该房屋”)签订《房屋出售委托协议(VIP版)》(下称“该协议”)。该协议约定房屋的出售总价不低于1750000元，委托时限为2020年7月23日至2020年9月22日。同年7月27日，原告按约向被告支付保证金500元。该协议签订后，原告按约为被告提供与交易该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询、寻找买受人、利用渠道推广该房屋、反馈房屋销售进程、组织带看等，并按合同约定将该房源在房管局进行挂牌登记备案。根据该协议第八条第四款约定：在委托期限内，如果甲方有下列行为之一的，均应向乙方双倍返还保证金，并按照协议委托价格的2%向乙方承担违约责任：(1)擅自终止变更此委托；(2)自行成交或者委托他方居间/代理上述房屋……该合同履行过程中，被告在委托期限内向虎丘区房管局投诉，要求原告立即撤销该房源在房管局的挂牌登记备案。原告于委托期内以实际行为擅自终止该协议的行为已构成违约，原告有权按照协议约定及相关法律规定追究被告的违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告刘春辩称，第一，在签订《房屋出售委托协议(VIP版)》时，我只手写了两个月的期限，2%的代理费我并不知情；第二，在委托的两个月期限内我并没有出售房屋，所有没有违约；第三，在签订委托协议时，我没有看清所有条款，被告也没有跟我详细解释协议上的条款。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋出售委托协议(VIP版)》、委托保证金收据、原告员工与被告的微信聊天记录等证据；被告未向本院提交相关证据。经庭审举证、认证，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月23日，原告（乙方、受托方）与被告（甲方、委托方）签订《房屋出售委托协议(VIP版)》。协议第一条约定：“房屋基本情况1、房屋坐落：鸿锦新苑9-xx5；2、产权证明文件：房产证编号5044409……”；协议第二条约定：“本协议委托期限：自2020年7月23日至2020年9月22日；本委托协议委托有效期限最长不超过90日，逾期自行失效，逾期后双方同意续期的，应当重新另行签订委托协议。……签订本协议后受托方即有权将甲方房源在房管局进行挂牌登记备案。”；协议第三条约定：“甲方确认交易房屋的出售总价款不低于人民币(大写)壹佰柒拾伍万元整(小写￥1750000元)……”；协议第五条约定：“……2、在交易房屋成功出售(即签订《苏州市存量房屋买卖合同》)之时，由《房地产经纪佣金确认书》约定的付款方，按照出售房屋总价款2%向乙方支付代理费。”协议第八条约定：“1、就本委托事项，甲方收取乙方支付的委托保证金；金额为人民币(大写)伍佰元整；……4、甲方收取上述保证金的，在委托期限内，如甲方有下列行为之一的，均应向乙方双倍返还保证金，并按照本协议委托价格的2%向乙方承担违约责任：(1)擅自终止或变更本委托；(2)自行成交或委托他方居间/代理出售上述房屋；(3)无理由拒绝与乙方介绍的购买人签署定金协议或房屋买卖合同；(4)违反本协议其他约定的。”原告在上述协议落款处签字确认，被告在上述协议落款处盖章确认。同日，被告刘春签署《委托保证金收据（委托人收款时适用)》。该收据载明：“委托人(姓名)刘春委托苏州云锦房产有限公司居间出售名下位于苏州市的房屋，并签署了相关委托协议(协议议编号VMMSU2007xxx4844985530)，现收取委托保证金共计人民币（大写）伍佰元整。”2020年7月27日，被告刘春收取被告员工通过微信转账支付的保证金500元。通过原告提供的聊天记录显示，2020年7月24日，原告员工发送微信至被告称：“就是有了VIP，2个点的佣金药（要）认。要清楚告诉你，不能有隐瞒”，当日被告未回复。同日，原告员工通过微信与被告协商去被告出售的房屋处拍摄房屋视频，被告表示同意。2020年7月29日，原告员工发送微信至被告称：“晚一点有人看房，家里方便吗？”，当日被告未回复。2020年7月30日，原告员工再次发送微信至被告称：“怎么不理人了？不让看房了？”被告回复了微笑的表情，原告员工回复：“什么意思？不会告诉我卖掉了吧？”被告回复：“有时间给你见面聊聊”。2020年8月1日，被告向原告员工微信转账500元，原告员工未收取。庭审中，被告陈述其因为案涉协议的争议问题，向苏州不动产登记中心虎丘分中心进行了投诉。本院认为，原、被告双方签订的《房屋出售委托协议(VIP版)》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。原告在协议委托期限内履行寻找买受人、利用渠道推广该房屋、组织带看等义务，而被告在协议委托期限内向原告退还500元保证金，并向苏州不动产登记中心虎丘分中心进行投诉，上述行为均系对协议终止的意思表示，系属违约，故根据协议约定，被告应当承担相应的违约责任。故被告应当返还保证金500元，并支付违约金。但根据我国法律规定，违约金损失以“补偿性为主，惩罚性为辅”，且根据协议的实际履行情况，原告尚未协助并撮合被告与买受人签订房屋买卖合同，亦未将案涉房屋成功居间出售，故原告以成功出售房屋后的居间代理费（出售房屋总价款的2%）作为违约金的标准计算过高，本院酌定被告应向原告支付违约金2000元。关于被告辩称，《房屋出售委托协议(VIP版)》签订时，协议第五条中2%的代理费并未填写，被告并不知情；原告亦未向其解释协议中的相关条款。本院认为，第一，在原告提供的微信聊天记录中显示，原告员工已于协议签订的次日（2020年7月24日）向被告告知2%代理费的情况。之后，原被告继续按约履行协议义务。可见，被告在2020年7月24日应当已知晓协议第五条的约定内容；第二，被告在诉讼中未能提供证据证明《房屋出售委托协议(VIP版)》签订时双方未填写协议第五条中出售房屋总价款2%的代理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘春应于本判决生效之日起十日内向原告苏州云锦房产经纪有限公司返还保证金500元。二、被告刘春应于本判决生效之日起十日内向原告苏州云锦房产经纪有限公司支付违约金2000元。三、驳回原告苏州云锦房产经纪有限公司其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：62×××60）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，减半收取344元，由被告刘春负担。本判决为终审判决，一经送达即生效。审判员  张伟明二〇二〇年十二月二十四日书记员  邵 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。