陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终4106号 上诉人(原审被告)：孟小平，男，1983年4月22日出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市。 委托诉讼代理人：张鹏丽，陕西充盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈利霞，女，1973年10月28日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区。 委托诉讼代理人：常羽繁，陕西尊尚律师事务所律师。 第三人：王东，男，1982年7月15日出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市。 上诉人孟小平因与被上诉人陈利霞、第三人王东案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省神木市人民法院(2018)陕0881民初8920号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。 孟小平上诉请求：1、依法撤销陕西省神木市人民法院(2018)陕0881民初8920号民事判决，改判驳回被上诉人陈利霞的诉讼请求，或将本案发回重审;2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、判断案外人是否为权利人的标准为“已登记的不动产按照不动产登记簿判断”。上诉人已经通过司法程序取得了案涉房屋的土地使用权，系法律规定的权利人，案涉房屋无被上诉人陈利霞的任何登记记录，被上诉人陈利霞不属于案涉房屋的权利人，且其主张的合同权利的真实性存疑，提交的证据也不足以证明其主张，不能排除执行。2、一审法院认定的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件）根据被上诉人陈述，案涉房屋系王东向他人购买后向高彦龙转让，后高彦龙又向陈利霞转让，但是王东取得案涉房屋的土地使用权的时间是在上述转让协议签订时间之后，王东在转让案涉房屋时未完整获得案涉房屋的权利。在王东在无权处分的状态下，王东与高彦龙、高彦龙与陈利霞签订的转让协议不属于合法、有效的买卖合同。此外，被上诉人提交的转让协议除签订主体、时间、转让价款不一致外，其他条款的内容基本一致，真实性存疑。（2）被上诉人提交的证据不足以证明其在案涉房屋被查封之前已经实际占有该房屋，即使其实际占有案涉房屋，也不能证明其是以所有权人的身份占有。（3）王东与高彦龙之间签订转让协议，并由王东向高彦龙出具了190万元收据。根据高彦龙陈述，案涉房屋系以房抵债，但王东与高彦龙签订的转让协议中未提及抵债事宜，不符合常理。被上诉人陈利霞提交的张进荣的银行转账记录与本案不具有关联性，在无其他证据佐证的情况下，不能认定陈利霞支付了全部价款。（4）王东在2013年11月已经取得了案涉房屋的土地使用权，上诉人在上诉人与王东民间借贷案件执行过程中，于2018年已经通过合法程序将案涉房屋的土地使用权变更登记在上诉人名下。被上诉人明知房屋未办理产权登记，在几年时间内未提出任何异议，明显存在过错。 上诉人在二审中补充称，1、根据法律规定，案外人对执行标的主张权利，应在执行标的执行终结前提出，本案被上诉人陈利霞于2018年11月15日提出异议时，案涉房屋已经执行完毕。被上诉人陈利霞的权利可以另行向高彦龙主张。2、高彦龙称其与被上诉人陈利霞签订的案涉房屋转让协议系其与被上诉人陈利霞事后补签，其与本案存在直接利害关系，应作为当事人参与本案诉讼。 陈利霞辩称，1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，一审法院适用该条规定并无不当。上诉人系通过法院执行程序将土地使用权变更登记在上诉人名下，答辩人有权在执行终结之前提出异议。2、王东虽然在2013年登记为案涉房屋的土地使用权人，但王东在2011年已经从zz村村民刘利飞处受让了案涉房屋，取得了案涉房屋的物权期待权，王东再将案涉房屋转让给高彦龙并非无权处分。答辩人与高彦龙签订转让协议时由于缺乏法律意识，签订合同时参考了王东与高彦龙签订的转让协议，答辩人与高彦龙之间签订的转让合同真实有效。3、案涉房屋于2017年12月被法院查封，答辩人于2013年6月已经接收房屋，并由答辩人母亲在每年秋季居住，答辩人在一审中提交的证据能够证明答辩人早已占有案涉房屋。4、高彦龙从王东处合法取得案涉房屋，后又于2013年6月将案涉房屋出卖于答辩人，张进荣按照答辩人的指示于2013年6月8日将60万元转账给高彦龙，剩余70万元系高彦龙之前借答辩人的70万元转为购房款，房屋价款已经全部支付。4、案涉房屋仅有土地使用权证，无房产证，且土地使用权证登记在王东名下，答辩人多次联系王东，均未联系到，致无法办理过户手续，答辩人对于土地使用权未办理变更登记不存在过错。 陈利霞补充答辩称，1、根据法律规定，案外人可以在执行程序终结之前提出执行异议，本案的执行程序截止目前尚未终结。法律文书的稳定性固然重要，但错误的法律文书应及时予以纠正。2、案外人执行异议之诉案件的当事人包括申请执行人、被执行人、案外人三方，高彦龙在本案中仅系证人，一审法院未追加高彦龙为当事人参与诉讼并无不当。 王东未作陈述。 陈利霞向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于榆林市xx房屋；2.由孟小平承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月3日，第三人王东及其配偶与高彦龙签订了“榆林市xx转让协议”，约定由第三人王东将自己名下的XX别墅一套作价190万元转让给高彦龙，实属第三人王东欠高彦龙借款未予偿还而以上述房屋抵偿债务，当日，高彦龙向第三人王东出具了收条一份。2012年6月，高彦龙与陈利霞达成口头协议，约定高彦龙将上述房屋作价130万元转让给陈利霞，当月，陈利霞通过向张进荣借款60万元，陈利霞指示张进荣通过银行转账汇款的方式向高彦龙支付购房款60万元（后原告于2013年5月21日通过银行转账汇款的方式向张进荣清偿了60万元），陈利霞又分别于2013年4月18日向高彦龙付款29万元，于2013年5月9日向高彦龙付款11万元，于2013年5月15日向高彦龙付款30万元，陈利霞付清转让价款130万元后，2013年6月7日，高彦龙与陈利霞补签榆林市xx转让协议，协议约定由高彦龙将上述房屋作价130万元转让给陈利霞。协议签订后，高彦龙将其与第三人王东签订的转让协议、王东出具的收条、房屋钥匙交给了陈利霞。陈利霞即占有居住上述房屋并交纳物业管理费等相关费用（2015年9月10日，陈利霞向上述房屋的物业管理公司交纳物业管理费1300元，物业管理公司向陈利霞出具了收款收据）。 2017年12月7日，该院在审理孟小平诉王东民间借贷纠纷一案中，作出（2017）陕0881财保296号民事裁定书，该裁定书第一项记载查封王东所有的位于XX房产一套（土地证号：**)。2018年8月20日，该院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案中，作出（2018）陕0881执1372号之一执行裁定书，该裁定书第一项记载将被执行人王东所有的位于榆林市高新区流沙杏小区XX房产（土地证号：xx）交付申请执行人孟小平抵偿本案借款173.6万元。2018年8月27日，该院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案中，作出（2018）陕0881执1372号之二执行裁定书，该裁定书第二项记载将被执行人王东所有的位于XX房产（土地证号：xx）作价173.6万元过户至申请执行人孟小平名下。 另查明，榆林市XX房产一直未办理房屋产权登记。该院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案中，未向申请执行人孟小平交付上述房屋，现该房屋由陈利霞居住使用。 一审法院认为，该院在执行申请执行人孟小平执行被执行人王东民间借贷纠纷一案，根据该院作出的执行裁定内容（执行裁定均为对涉案房屋采取的执行措施），执行标的为位于XX房产。本案争议的焦点是陈利霞对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该院认为，陈利霞作为案外人对涉案房屋的执行提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 陈利霞在该院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。该院首次对涉案房屋进行查封的时间为2017年12月7日，而陈利霞与高彦龙签订涉案房屋书面买卖合同的时间为2013年6月7日。尽管涉案房屋未办理产权登记，但具有合法的土地使用权登记手续，且在王东与高彦龙签订房屋转让协议及其陈利霞与高彦龙签订房屋转让协议时，涉案房屋占用的土地已具有合法、有效的土地使用权登记手续，故陈利霞与高彦龙签订的书面房屋买卖合同合法、有效。且根据陈利霞提交的付款凭证，尤其是陈利霞提交的物业费交款凭证等证据，能够证明其与高彦龙签订的书面房屋买卖合同的时间在该院首次对该房屋进行查封（2017年12月7日）之前。 陈利霞在该院查封之前已合法占有涉案房屋。2013年6月7日，高彦龙与陈利霞补签榆林市xx转让协议后，高彦龙将房屋钥匙交给了陈利霞，陈利霞即占有了房屋，且根据陈利霞提交的交纳物业管理费等相关费用凭据（2015年9月10日，陈利霞向上述房屋的物业管理公司交纳物业管理费1300元，物业管理公司向陈利霞出具了收款收据），能够证明陈利霞在该院首次对该房屋进行查封（2017年12月7日）之前占有涉案房屋，且该占有系合法占有。 陈利霞已支付购买涉案房屋的全部价款。2012年6月，高彦龙与陈利霞达成口头协议，约定高彦龙将上述房屋作价130万元转让给陈利霞，当月，陈利霞通过向张进荣借款60万元，陈利霞指示张进荣通过银行转账汇款的方式向高彦龙支付购房款60万元（后陈利霞于2013年5月21日通过银行转账汇款的方式向张进荣清偿了60万元），陈利霞又分别于2013年4月18日向高彦龙付款29万元，于2013年5月9日向高彦龙付款11万元，于2013年5月15日向高彦龙付款30万元。即陈利霞已向高彦龙付清转让价款130万元。且对于上述交易，陈利霞均提交合法有效的证据证明，上述交易客观真实。 一、涉案房屋非因陈利霞作为买受人自身原因未办理过户登记。根据该院作出的执行裁定内容（执行裁定均为对涉案房屋采取的执行措施），执行标的为位于XX房产。因涉案房屋一直未办理所有权登记，自然无法办理过户登记，即符合法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上所述，陈利霞对涉案房产的执行提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且其权利能够排除执行，本院应予以支持原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行位于XX房产（土地证号：**）。（2018）陕0881执异187号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费16500元，由孟小平负担。 二审期间，被上诉人陈利霞提交如下证据： 第一组：榆阳区zz村民委员会出具的证明一份，证明zz村民于2011年3月15日将案涉房屋转让于王东，王东于2012年12月转让房屋的行为不属于无权处分。 第二组：华纳物业管理有限公司出具的居住证明及营业执照各一份，证明2013年至2019年，陈利霞一直在xx小区居住。 被上诉人质证称，对第一组证据的真实性不予认可，认为证明中只有村委会盖章，无村委会负责人或者经办人的签字，不符合证据的形式要件。相反，该证据恰好能够证明案涉房屋已过户至孟小平名下，孟小平系该房屋的所有权人。对第二组证据的真实性不予认可，认为证明中无物业管理公司负责人的签字，而且该公司出具的证明内容前后不一致，真实性存疑。 本院对上诉人提交的证据在论理部分予以综合认定。 本院二审查明：神木市人民法院在审理孟小平诉王东民间借贷纠纷一案过程中，于2017年12月7日作出（2017）陕0881财保296号民事裁定，裁定的第一项内容为：查封王东所有的位于xx房产一套（土地证号：**)。神木市人民法院在执行孟小平与王东民间借贷纠纷一案过程中，于2018年8月20日作出（2018）陕0881执1372号之一执行裁定，裁定的第一项内容为：将被执行人王东所有的位于榆林市XX房产（土地证号：xx）交付申请执行人孟小平抵偿本案借款173.6万元；于2018年8月27日作出（2018）陕0881执1372号之二执行裁定，裁定的第二项内容为：将被执行人王东所有的位于榆林市XX房产（土地证号：xx）作价173.6万元过户至申请执行人孟小平名下。2018年9月6日，位于榆林市**产（土地证号：**）变更登记在孟小平名下。 本院认为，本案争议的焦点问题为：陈利霞对案涉房屋所主张的权利是否足以排除法院的强制执行。 案外人提起执行异议之诉的,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任,且案外人异议之诉涉及申请执行人的利益，对于案外人是否享有阻却执行的民事权益的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准。本案中,陈利霞主张案涉房屋系高彦龙从王东处购买后，其又从高彦龙处全款购买,应停止对该房屋的执行,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,陈利霞应举证证明以下待证事实:在原审法院查封案涉房屋之前,王东与高彦龙、高彦龙与陈利霞已签订合法有效的书面买卖合同,且陈利霞已合法占有该房屋;高彦龙向王东、陈利霞向高彦龙已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照原审法院的要求交付执行;非因高彦龙、陈利霞自身原因未办理过户登记。本院认为，陈利霞对案涉房屋不享有足以阻却执行的权利，理由如下：2012年12月3日，王东与高彦龙签订《榆林市xx转让协议》，约定由王东以190万元价款将案涉房屋转让于高彦龙，并由王东向高彦龙出具190万元的收据。高彦龙称王东与解光林系合伙关系，王东欠解光林款项，解光林又欠其款项，故三方协商由王东将该案涉房屋转让给其，但现有证据不足以证明王东与解光林、解光林与高彦龙之间存在真实、合法的债权债务关系。陈利霞称其与高彦龙于2013年6月7日签订《榆林市xx转让协议》，约定由高彦龙以130万元借款将案涉房屋转让给陈利霞，陈利霞指示张进荣于2013年6月9日向高彦龙转账60万元，剩余70万元系高彦龙向其所借的款项转化为购房款。经审查，除60万元系银行转账外，另外70万元并无银行转账凭证，且高彦龙在一审中关于付款、签订协议先后顺序的陈述与陈利霞在二审中的陈述不一致，不足以认定陈利霞与高彦龙之间存在真实的案涉房屋转让协议以及陈利霞已经实际支付了全部价款。 综上，被上诉人陈利霞提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其应承担举证不能的不利后果。一审判决认定被上诉人陈利霞享有阻却执行的权益不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销陕西省神木市人民法院(2019)陕0881民初7011号民事判决； 驳回被上诉人陈利霞的诉讼请求。 一审案件受理费16500元，二审案件受理费16500元，均由陈利霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李文龙 审判员  贺金丽 审判员  韩连梅 二〇二〇年十二月十六日 书记员  延尚真