四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8894号 原告：幸洪燕，女，1980年6月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：訾新勇，男，1976年6月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：幸洪燕（系夫妻关系），女，1980年6月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都街道北新路中段**。 法定代表人：彭英和，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：段生林，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈珊珊，女，系公司员工。 原告幸洪燕、訾新勇与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告幸洪燕到庭参加诉讼，原告訾新勇的委托诉讼代理人幸洪燕到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人段生林、陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 幸洪燕、訾新勇向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司向幸洪燕、訾新勇支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（计算标准为以房屋总价款500823元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年3月1日起至2020年6月17日办理完房屋产权证之日止的违约金78629元；以车位总价款10元／日计，从2016年12月15日起至2020年6月17日办理完车位产权证之日止的违约金12810元。违约金共计91439元。）；2.和信百川公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月8日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定幸洪燕、訾新勇购买和信百川公司开发的位于成都市新都区××路××号××栋××单元××层××号房屋，总房款为500823元，于2015年5月12日前交房，于交房之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向幸洪燕、訾新勇支付已付房价款万分之一的违约金。和信百川公司于2015年5月12日向幸洪燕、訾新勇交付了房屋，幸洪燕、訾新勇于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋产权的契税、维修基金等费用及办证资料，和信百川公司应于2016年11月30日前给幸洪燕、訾新勇办理房屋产权证。2015年12月8日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定幸洪燕、訾新勇购买和信百川公司开发的位于成都市新都区××路××号××室××号车位，全款42240元，于2015年12月31日前交付，于交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按每日10元向幸洪燕、訾新勇支付违约金。和信百川公司于2015年5月12日向幸洪燕、訾新勇交付了房屋，幸洪燕、訾新勇于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋产权证的契税、维修基金等费用及办证资料，和信百川公司应于2016年11月30日前给幸洪燕、訾新勇办理房屋产权证。为维护自身合法权益，幸洪燕、訾新勇依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》向法院提起诉讼，愿判如所请。 和信百川公司辩称，违约金按照相关法律规定，诉讼时效已过期，不应支持。如果支持，主张也过高，请求调减。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘和信•成怡嘉苑系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年8月8日，和信百川公司（出卖人）与幸洪燕、訾新勇（买受人）,签订了《商品房买卖合同》，约定幸洪燕、訾新勇购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区××路××号××栋××单元××层××号房屋，约定房屋总价款497232元，采取分期付款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向幸洪燕、訾新勇交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。 2015年12月8日，和信百川公司（出卖人）与幸洪燕、訾新勇（买受人）,签订了《商品房买卖合同》，约定幸洪燕、訾新勇购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区××路××号××幢××层××号车位，总价款42240元。《商品房买卖合同》第十八条交付时间和手续约定和信百川公司应当在2015年12月31日前向幸洪燕、訾新勇交付该车位；第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。 案涉房屋补差后实际总房款为500823元，幸洪燕、訾新勇已按约向和信百川公司支付全部购房款。案涉车位总价款，幸洪燕、訾新勇已按约向和信百川公司支付。案涉房屋、车位于2015年5月12日交付于幸洪燕、訾新勇。 另经核实，案涉房屋产权证已于2020年6月17日办出。案涉车位产权证已于2020年8月4日办出。 另查明，成都医学院新都校区教职工住宅建设办公室于2019年3月5日发出《关于成怡嘉苑分户产权及物业问题的情况通报》。 上述事实有《商品房买卖合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、和信•成怡嘉苑住房面积补差确认书、收据、和信•成怡嘉苑收楼书、《关于成怡嘉苑分户产权及物业问题的情况通报》、成都市不动产登记信息查询结果等证据以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘和信•成怡嘉苑系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘满足单位内部教职工居住生活的需要建设，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。幸洪燕、訾新勇与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，本案的处理应结合该背景进行评判。 幸洪燕、訾新勇已按约向和信百川公司支付购房款，并陈述案涉房屋及车位在2015年5月12日交付，和信百川公司未予否认。根据合同约定，房屋在交付后365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年10月25日前办理。但因实行不动产登记制度，新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，而不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现幸洪燕、訾新勇办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年1月26日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据幸洪燕、訾新勇起诉情况，并未超出诉讼时效。关于幸洪燕、訾新勇主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，并未像其他商品房楼盘一样进行市场化销售，房屋已交付，教职工生活居住目的得以实现，关于办证迟延的具体损失及证据，幸洪燕、訾新勇并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付。从2017年1月26日开始计算，以总房价款500823元为基数，计算至案涉房屋不动产权证办出之日2020年6月17日止，酌定支持6205元。关于车位的违约金，双方约定在交付之日起720日内办理，应在2017年5月1日前办理所有权证书，鉴于二证合一政策的实施，再给予三个月的合理办理不动产证期间，故应在2017年8月1日前办出不动产权证书，和信百川公司在办理车位不动产权证上存在逾期违约，幸洪燕、訾新勇主张的计算到2020年6月17日的违约金，鉴于办证迟延的损失幸洪燕、訾新勇并未明确及举出相应证据，案涉房屋及车位系为解决教职工生活需要，车位已交付，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，酌定支持1051元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向幸洪燕、訾新勇支付逾期办理位于成都市新都区××路××号××栋××单元××层××号房屋不动产权证违约金6205元，并支付逾期办理成都市新都区学府路1555号和信•成怡嘉苑地下室-1层641号车位不动产权证违约金1051元； 二、驳回幸洪燕、訾新勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1043元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担83元，由幸洪燕、訾新勇负担960元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  叶秋萍