新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初2320号 原告（反诉被告）：魏希伦，男，1967年8月15日出生，回族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：周志文，新疆双湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：张中银，男，1988年3月12日出生，汉族，住博乐市。被告（反诉原告）：董浩，男，1985年5月2日出生，汉族，住博乐市。以上二被告共同委托诉讼代理人：夏传军，新疆爱博律师事务所律师。原告（反诉被告）魏希伦与被告（反诉原告）张中银、董浩租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏希伦的委托诉讼代理人周志文，被告张中银及被告张中银、董浩共同的委托诉讼代理人夏传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏希伦向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告连带给付拖欠原告房屋租赁期间的费用116,000元及逾期付款利息损失46,400元（116,000元×2%×20个月）；2．依法责令二被告就上述未付费用本金按月息2%连带给付原告自2020年9月15日起至全部付清之日止的利息损失；3．依法责令二被告对房屋租赁期间损坏的马桶、帕灯、炉具、抽油烟机等设备、设施给予更换、修复（具体见明细单附后）；4．依法责令二被告连带给付原告支付的律师费用15,000元；5．本案的诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2018年3月25日，原告就自己位于博乐市世纪华庭的“印象新丝路音乐主题餐厅”与二被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将其装修完毕的主题餐厅出租给二被告使用五年，合同并约定了租金及租金的支付方式以及其他权利义务，并约定在合同履行中如因任何一方违约导致合同不能履行的，违约方向对方支付违约金120,000元。二被告接手该餐厅经营不满一年便因其内部合伙人之间存在的问题遂于2018年12月向原告提出要求终止该餐厅租赁合同。经原被告协议解除该餐厅的租赁合同后，原被告双方于2019年1月15日就二被告租赁期间所拖欠原告的各项费用达成了一份《结算协议》。此外，被告对其承租的餐厅在使用期间就其损坏设施的更换、维修亦在当地派出所人员的见证下向原告出具了一份在当年4月20日前维修更换完毕的承诺书。被告拖欠的应付费用以及应当履行的设施损害维修义务，经原告多次催要被告推诿搪塞，故原告诉讼至法院。被告张中银、董浩辩称，1、原告称被告拖欠房屋租赁期间费用的事实不存在。《结算协议》是在原告不断实施袭扰、胁迫行为，被告在无奈和被迫的情况下签订的，应当是无效的民事行为。2018年3月5日，原被告签订《印象新丝路音乐主题餐厅租赁合同》，合同约定每年租金378,000元。2018年5月1日被告开始经营餐厅，并从2018年3月5日至2018年6月5日期间将全年租金378,000元向原告支付完毕。2018年6月10日，董浩收到涉案房屋开发商的律师董平的电话，称其承租的房屋自2018年5月已经被法院扣押，同时通知被告停止向原告缴纳租金。因被告隐瞒租赁物存在权属纠纷，2018年6月10日，被告未向原告支付次年的租金，原告为此以各种方式袭扰、胁迫，最后导致被告无法正常经营。因被告前期已经为餐厅投入20余万元及租金378,000元，为换取正常经营，被告只能在2018年6月30日、7月1日向原告额外支付7000元，即便如此原告依然带人拆走餐厅电箱里所有控开闸门，并把电线全部剪短，被告报警后警察取证并做了调解工作。原告的违法行为致使被告另外购置恢复用电设施，冰箱存货损失万余元。2018年7月26日23时许，原告再次摔店内物品，被告被迫报警，后民警无法妥善解决问题，被告不堪其扰在原告的威逼胁迫下签订了《合同解除协议》和《结算协议》。2．《结算协议》所述被告共欠原告餐厅费用116,000元不属实。解除租赁合同时被告不拖欠原告任何费用，被告对经营期间餐厅损坏的设备及设施全部更换修复完毕，仅有被损坏的马桶因原告坚持用原品牌型号，而因该型号太老市面无法购买无法更换。被告（反诉原告）张中银、董浩提起反诉，其反诉请求为：1．请求判令被反诉人向反诉人返还解除《印象新丝路音乐主题餐厅租赁合同》后反诉人未使用租赁房屋4个月期间的租金126,000元（2019年1月至4月，31,500元×4个月）2、请求被反诉人向反诉人返还年租金之外多支付的租金7000元；3．承担本案反诉费用。事实与理由：1．原被告签订租赁合同后，反诉人向被反诉人支付了2018年5月1日至2019年5月1日全年的租金378,000元，2018年12月双方签订了《解除合同协议》，2019年1月至2019年4月反诉人缴纳了租金而没有使用租赁房屋，未使用租赁房屋4个月期间的租金126,000元应当返还。另反诉人在支付全年租金后，因反诉被告的袭扰、胁迫无法正常经营，为换取正常经营又向被反诉人支付了7000元，被反诉人应予以退还。2．双方签订租赁合同时，被反诉人隐瞒了租赁物存在权属纠纷，将明知无权租赁的房屋出租给反诉人进行商业经营，必然导致合同无法履行，反诉人的正常经营随时有被权利人终止的风险，同时被反诉人违反了《租赁合同》第11条的约定：“甲方协助乙方协调市场关系，在乙方承租期间，不干涉乙方正常经营”，构成重大违约。原告（反诉被告）魏希伦针对反诉请求答辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。理由：1．因反诉人自身原因导致双方签订的租赁合同不能履行，反诉人要求解除合同，该违约责任应当由反诉人承担。2．原、被告双方虽以协议方式解除了合同，但反诉人实际使用房屋到2019年5月1日，故反诉人要求返还4个月的租赁费没有依据。2019年1月15日，原、被告在达成的结算协议时双方均未对反诉人所称的未使用租赁物期间的房租进行表述，即表示除了反诉人未支付的116,000元外，双方没有其他的经济纠纷。3．被反诉人不存在隐瞒房产纠纷的事实，民事裁定书只是对涉案房屋的转让进行限制，并不能证实涉案房屋有产权瑕疵。4．被反诉人未对反诉人进行袭扰，阻挠其经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1．原告提供2018年5月9日博乐市人民法院就博乐市汇富房地产开发有限公司与魏希伦追偿权纠纷一案做出（2018）新2701民初1304号民事裁定书。欲证实：原告隐瞒了涉案餐厅存在权属纠纷，已被人民法院扣押，原告构成重大违约。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题不认可，认为裁定书仅是将涉案房产予以保全，目的在于防止原告转移、转让，并非产权存在争议，原告并没有隐瞒事实。2．被告提供证人王鹏举的证言。欲证实：2018年7月26日，原告曾袭扰被告正在经营中的餐厅。经质证，原告对证人证言的三性及证明的问题均不予认可，认为证人出警时履行的是职务行为，接警出警应有登记，在未提供书面材料的情况下该证据出示程序不合法。3.被告提供证人王华营的证言。欲证实：2018年7月26日，餐厅的配电箱被原告损坏，被告找人恢复配电箱内线路。经质证，原告对证言不认可，认为证人并不认识原、被告，与张中银发生争吵的人是否是原告以及为何发生争吵，证人并不清楚。4．被告提供证人高思远的证言。欲证实：2018年12月，证人修复了餐厅的冰箱、抽油烟机及灶具。经质证，原告对证人证言的真实性不认可，认为证人与张中银存在利害关系，证人仅是后厨配菜师傅，不具备修理抽油烟机的技能，且证人所述其2018年12月维修餐厅的抽油烟机，该时间与被告承诺书中约定的时间不符。5.被告提供证人吴海江的证言。欲证实：证人2018年12月修复涉案餐厅门边线条。经质证，原告对证言不认可，认为承诺书系2019年4月10日出具，证人是2018年修理，无法证实该修理即为承诺书中的修复；证人说他给图瑞尔公司干的活，张中银本系图瑞尔公司的老板，证人称张中银和图瑞尔公司之间没有关系不真实，故证言不属实，且证人与张中银之间有利害关系。6．被告提供证人张永强的证言。拟证实：2018年7月26日，证人恢复安装配电箱的事实。经质证，原告认为证人陈述其并没有看见谁将变电箱内部材料取走，也没有看见是谁拿走的变电箱，仅凭猜测断言是原告拿走，其证言不应采信。针对上述证据，本院认为，保全裁定仅是载明涉案房屋不得变卖、抵押、留置、转让，并未对使用权进行限制，故对该证据于本案的关联性，本院不予确认，证人2.3.6均反映的是2018年7月26日晚关于配电箱被损事宜，证人证言无法证实配电箱系原告损坏，故对证人要证明的问题，本院不予采信；证人4.5的证言反映的均是2018年12月修复抽油烟机和门边条，但修复单据系2019年4月10日出具，故证人4.5的证言与本案的关联性，本院不予采纳。本院经审理查明，2018年3月25日，原告魏希伦做为出租方甲方与承租方乙方即被告签订了《印象新丝路音乐主题餐厅租赁合同》，约定甲方将位于博乐市文化路世纪华庭G5-2-06、07、09、10号商铺（博乐市印象新丝路音乐主题餐厅）出租给乙方经营餐厅使用，餐厅内现有的装修以及设备进行盘点以后附清单说明无偿提供给乙方使用，债务承担：2018年3月1日前该餐厅所产生的债权债务由魏希伦独自承担，2018年3月1日后所产生的债务由乙方偿还。租赁期限从2018年5月1日至2023年5月1日。房屋年租金为378,000元，租金五年内不变。甲乙双方约定2018年3月10日前向甲方一次性支付100,000元，2018年4月10日前交付租金78,000元，2018年4月25日前交付200,000元。自2018年6月起每月15日前预交次年月租金31,500元。乙方在经营期限内，所有物业费、暖气费、水电费、税费自行承担。甲方协助乙方协调市场关系，在乙方承租期间内，不干涉乙方的正常经营。在违约责任中约定，自本合同签订之日起因甲方或者乙方原因导致合同不能履行，则向对方支付违约金120,000元。另原告作为甲方与被告即乙方又签订了一份《新丝路音乐餐厅租金支付补充协议》，约定乙方本应于2018年4月20日向甲方支付2018年5月1日至2019年4月30日餐厅租金200,000元，最长延至2018年4月25日前支付，现因乙方资金未能及时到位，经双方协商于2018年5月10日前结清余款，甲方不追究乙方在合同中体现的违约责任。约定付款进度为：4月21日前向甲方支付30,000元，4月30日前向甲方支付70,000元，5月10日前向甲方支付100,000元，如乙方未于5月10日前向乙方结清余款，则视乙方违约，按合同约定违约条款执行向甲方支付违约金。2018年12月1日，原被告签订了一份《合同解除协议》，内容为：双方经过友好协商，同意解除2018年3月25日签订的印象新丝路音乐主题餐厅租赁合同，根据合同第八条，乙方必须结清所有的物业费、暖气费、水费、税费（2018年3月25日至2019年5月1日），根据合同第十四条，由于乙方的原因造成餐厅无法经营导致合同解除，违约金由乙方支付给甲方，由原来的120,000元减少到60,000元。2019年1月15日，原告作为甲方与乙方即被告达成结算协议，内容为：经双方结算，乙方在经营甲方的酒店博乐市印象新丝路餐厅期间，共欠魏希伦餐厅的费用116,000元，其中张中银承担66,000元，董浩承担50,000元，甲乙双方约定在2019年5月1日前结清。如乙方未按时结清，需承担2019年1月15日至结清前的利息。利率按每月2%计息。如到法院诉讼需承担律师费及相关费用。2019年4月10日，张中银在修理清单上签名，该清单内容为：帕灯2个，美标马桶1个，门线条钉好，过道顶面乳胶漆修复；布菲炉金角底座（乌鲁木齐三元），抽油烟机设备调修，约定于4月20日之前完工交付。原被告均认可现美标马桶尚未安装。原告在本诉讼中支出律师代理费用15,000元。2018年7月26日，张中银报警，博乐市公安局红星派出所出具接处警登记表，该登记表中载明接警时间为2018年7月26日23时9分，事发地点为博乐市世纪华庭印象新丝路，接警内容为：报警人称在博乐市世纪华庭印象新丝路，有人因房屋租赁问题发生纠纷，请民警前去现场调查处理，出警民警到达现场后第一时间向指挥中心现场反馈。联系电话为181XX******。出警情况为：民警到达现场了解到，在博乐市世纪华庭印象新丝路张中银与新丝路餐厅门面房因房屋租赁问题发生经济纠纷，民警告知其去相关部门自行解决。2018年3月5日，张中银向魏希伦支付房租100,000元。2018年4月12日，张中银通过手机银行分别向魏希伦转账20,000元、50,000元。4月15日，张中银通过新疆农村信用社向魏希伦支付房租8000元。2018年4月21日，张中银向魏希伦转账30,000元，4月30日张中银向魏希伦转账70,000元。2018年5月10日，张中银向魏希伦转账70,000元，5月13日，张中银向魏希伦转账10,000元，2018年6月5日，魏希伦向张中银出具收到房租20,000元的收条。6月30日，张中银向魏希伦转账4000元。2018年7月1日，张中银向魏希伦转账3000元。以上共计385,000元。本院认为，2018年3月25日，原告魏希伦与被告张中银、签订了《印象新丝路音乐主题餐厅租赁合同》，又于2018年12月1日签订了《合同解除协议》，2019年1月15日签订《结算协议》，原、被告应当按照合同、协议约定的内容履行各自的义务。被告辩称原告以各种方式袭扰、胁迫，导致被告无法正常经营，不堪其扰在原告的威逼胁迫下签订了合同解除协议和结算协议，合同解除协议及结算协议无效，其针对该辩称，被告未提供有效的证据予以证实，故对该辩称意见，本院不予采信。关于本诉部分，双方签订的合同解除协议载明，双方经过友好协商同意解除涉案租赁合同，被告需将2018年3月25日至2019年5月1日期间物业费、暖气费、水费、税费结清；因被告的原因造成餐厅无法经营导致合同解除，由被告承担违约金60,000元。根据上述约定可知，双方约定解除合同被告需要承担违约金60,000元及结清2018年3月25日至2019年11月1日期间物业费、暖气费、水费、税费。2019年1月15日，双方达成结算协议，约定经双方结算，被告经营期间共欠魏希伦餐厅的费用116,000元，并约定了还款时间。结合解除协议内容，该结算协议中的116,000元应当包含了解除协议中约定的违约金60,000元及2018年3月25日至2019年11月1日期间的物业费、暖气费、水费、税费。庭审中，被告称其不拖欠涉案餐厅的取暖费、水费、电费、税费，针对上述辩称，被告未提供有效的证据予以证实，故对被告的辩称意见本院不予采纳。现原告依据结算协议要求被告支付拖欠的费用116,000元及本案支出的律师费用15,000元，合法有据，本院予以支持。结算协议另约定，拖欠的116,000元需在2019年5月1日前结清，如未按时结清，需按每月2%计息承担2019年1月15日至结清前的利息。关于利息，原告称该请求是被告未按照约定支付欠款116,000元给其造成的利息损失，故对利息，本院按照同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算，对原告主张的截至2020年9月14日期间的利息，本院确认为30,368.8元（116,000元×15.4%×1.7年），2020年9月15日起至全部付清之日止的利息损失按照同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算由被告张中银、董浩向原告支付。关于原告要求二被告对租赁期间损害的马桶、帕灯、炉具、抽油烟机等设备、设施给予更换、修复的诉讼请求，庭审中，被告认可美标马桶未安装，其提供的证据不能证实其按照约定对其他缺失、损坏部分进行了更换、安装及修复，但因为该修复清单中未对更换的物品品牌、型号进行约定，亦未对修复标准进行约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告要求反诉被告退还未使用房屋4个月的租金及多支付的7000元租金，对此，本院认为，解除协议中未对交还租赁餐厅的时间进行约定，但约定了被告需结清2018年3月25日至2019年5月1日期间的费用，修复清单载明被告需在2019年4月20日之前完工交付，庭审中，原告也未提供证据证实其于解除合同时已经将涉案餐厅交付给原告。另原、被告在合同履行不到一年即解除，解除协议载明因被告的原因造成餐厅无法经营导致合同解除，被告承担违约金60,000元，并需结清2018年3月25日至2019年5月1日期间的物业费、暖气费、水费、税费，该约定是双方就本案所涉餐厅租赁合同解除后剩余事项的处理意见，该协议中未提及反诉原告诉称的未使用租赁房屋4个月期间的租金及多支付的租金的处理。2019年1月15日，原被告达成结算协议，结算协议是双方对餐厅租赁事宜最终达成的处理意见，该协议亦未提及反诉原告诉称的未使用租赁房屋4个月期间的租金及多支付的租金。根据上述情况，再结合涉案租赁合同的解除系由不享有解除权的被告提出，且被告自愿承担违约金60,000元，故应当视为双方在解除协议时已经一并对已经支付的租金进行了处理。综合上述情况，现反诉原告要求反诉被告退还未使用涉案餐厅4个月期间的租金126,000元及多支付的租金7000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张中银、董浩于本判决书发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）魏希伦支付欠款116,000元；二、被告（反诉原告）张中银、董浩于本判决书发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）魏希伦支付截至2020年9月25日期间的欠款利息30,368.8元；另以欠款116,000元为基数，从2020年9月26日起按同期一年期贷款市场报价利率LPR的四倍计算利息至被告张中银、董浩付清之日止。三、被告（反诉原告）张中银、董浩于本判决书发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）魏希伦支付律师费用15,000元。四、驳回原告（反诉被告）魏希伦的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张中银、董浩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1924元，由原告（反诉被告）魏希伦负担24元，由被告（反诉原告）张中银、董浩负担1900元；反诉费用1480元，由被告（反诉原告）张中银、董浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。   审判员 谢 玲   二〇二〇年十二月二十三日  书记员 赛 荣1