江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3001号 上诉人（原审原告、反诉被告）：熊莲香，女，1960年10月3日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：姜国梁，江西赣兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖欣芝，江西赣兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：殷瑛，女，1970年6月16日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。 原审被告：占建，男，1956年10月6日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人熊莲香因与被上诉人殷瑛、原审被告占建确认合同无效纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊莲香上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，依法发回重审或改判确认案涉合同无效，熊莲香无需向殷瑛支付违约金；2.一、二审诉讼费由殷瑛承担。事实与理由：1.殷瑛在庭审结束后变更诉讼请求，已严重超过法定时限，一审法院准许殷瑛的变更诉讼请求申请，违反民事诉讼法程序。2.一审法院在认定双方当事人提交的证据时，有失偏颇。占建当庭陈述转让房屋指标一事并未经过熊莲香的同意，也没有在合同上签字，一审法院选择性忽略这一事实，殷瑛提交的胡志平的证人证言，证人表示并不认识熊莲香且在庭上也未指认出熊莲香，一审法院却对殷瑛的该证人证言予以采信。一审法院错误否认熊莲香提交的南昌市新建区铁河乡卫生院出具的证明，却认为商品房的所有权以房管部门登记为准，对该证据不予采信，一审法院判决有误。3.殷瑛在签订合同时存在主观恶意，损害了熊莲香的权利，一审法院对合同效力问题事实认定错误。占建在婚姻存续期间与熊莲香共同取得该购房指标以及签订购房合同，无论购房合同是否有熊莲香的签字以及房产是否登记在熊莲香与占建夫妻名下，均无法否认案涉房屋属于夫妻共同财产的事实。该房屋转让协议因侵害了熊莲香的合法权益而无效，至于殷瑛是否尽了注意义务，是缔约过失之诉中的过错分担问题，一审法院判决混乱了本案的基本法律关系。4.一审法院适用法律错误，以夫妻关系突破合同相对性，混淆本案的法律关系及主体资格，从而导致判决犯了方向性的错误。熊莲香虽与占建系夫妻关系，但两人作为独立的民事诉讼主体，各自承担民事法律责任，占建一人在合同书上签字不能代表熊莲香的意思表示。根据合同的相对性，案涉合同对熊莲香不产生拘束力。熊莲香不是合同的主体不存在违约的前提，无需承担违约责任。5.即使本案存在违约责任的前提，但一审法院认定熊莲香的赔偿金额违反公平、合理原则。违约金额应当与违约经济损失的数额大体相当，本案包含实际损失和间接损失，一审法院针对间接损失并未明确，而是考虑案涉房屋的市场价值，认定模糊。违约责任应综合考量公平原则、违约责任轻重、双方过错程度、合理确定赔偿数额。综上，一审法院程序违法，事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院对其予以纠正，支持熊莲香的上诉请求。 殷瑛辩称：1.殷瑛在一审庭审辩论结束前申请变更诉讼请求，符合法律规定。熊莲香诉称一审法院准许殷瑛变更诉请违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，但该规定系2002年4月1日起施行的司法解释，相关内容已被2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定所取代，按照新法优于旧法的原则，应适用后者，即一审法庭辩论结束前，答辩人申请变更诉讼请求，法院应予准许。因原审经过了两次庭审，殷瑛提出变更诉讼请求申请是在两次庭审之间，明显是在一审法庭辩论结束前，故符合法律规定。2.胡志平的证人证言能够与其他证据相互印证，足以证明熊莲香知道并同意占建将案涉房产转让给殷瑛，一审法院确认其证据效力，符合证据规则。3.殷瑛有理由相信占建与其签订《房屋转让协议书》系经过熊莲香同意的，熊莲香依法应与占建共同承担协议确定的义务。熊莲香与占建同为铁河卫生院的员工，从单位开始组织团购房产到占建贷款13万元支付首付，及至占建与殷瑛签订协议将房屋卖给殷瑛，并收取殷瑛支付的房款，以及此后，购房尾款均由殷瑛支付，熊莲香购买当时价值42万元的房产，没有支付一分钱。因此，殷瑛有理由相信熊莲香对于转让案涉房产事宜完全知情。4.一审法院依据《房屋转让协议书》的约定，判决占建归还殷瑛已付购房款并承担违约责任，熊莲香共同承担付款义务，符合法律规定。一审法院查明，殷瑛为履行《房屋转让协议书》已经支付购房款和指标转让费等共计375561元【其中，购房款和指标转让费（9.5万+7.5万+17.6万），增值税8879元+契税4670元+剩余房款16012元】，车位费58000元。根据《房屋转让协议书》第七条的规定，出卖方违约应返还全部购房款、指标转让费、税费，并按已付购房款、指标转让费、税费总和的2倍支付违约金。一审法院据此判决熊莲香和占建共同返还购房款、指标转让费、税费，并判决双倍赔偿共计1184683元（375561元+58000元+751122元），实际上并没有过分高于殷瑛的实际损失，从市场行情来看新建区的房价约10000元/m2,案涉房产面积107m2总价约为107万，一审判决按合同赔偿连同退款共计1184683元，并未过分高于造成的损失，符合合同法114条的规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 占建辩称：房子是夫妻共同财产，当时转让的时候没有与熊莲香商量，我方认为殷瑛在签订协议过程中亦存在过错，因为签订合同时没有叫我妻子到场，所以才会产生本案纠纷。该纠纷产生的过错是我跟殷瑛共同造成的。 熊莲香向一审法院起诉请求：1.请求法院确认占建与殷瑛签订的《房屋转让协议书》无效；2.本案诉讼费等费用由占建、殷瑛承担。 殷瑛向一审法院提出反诉请求：1.判令熊莲香与占建继续履行《房屋转让协议书》确定的义务，立即办理南昌市新建区望城镇祥云大道XXX室房产变更登记至殷瑛名下；2.反诉费由熊莲香承担。第一次庭审后殷瑛变更诉讼请求为，1.解除《房屋转让协议书》，判令熊莲香与占建返还购房款和房屋余款、税费、房屋指标转让费、房屋维修基金、车位费、有线电视初装费、不动产工本费等共437193元及物管费2558元，共计：439751元；2.判令占建承担违约责任赔偿殷瑛874386元；3.判令熊莲香对上述返还款及赔偿款共计1314137元与占建承担连带责任。 一审法院经审理查明：2013年3月3日，占建向江西省农村信用社借款13万元，用途备注为购房。2015年10月26日，占建与殷瑛签订了《房屋转让协议书》一份，约定占建自愿将其认购的新建新城小区的房屋转让给殷瑛，由殷瑛向占建支付房屋首付款13万元和转让费4万元，之后的购房款和税费由殷瑛以占建的名义直接支付给收款单位；合同第七条约定，如因占建原因导致殷瑛不能取得房屋所有权证的，殷瑛有权解除合同，如殷瑛解除合同，占建应退还殷瑛已交纳的购房款和税费、房屋指标转让费，并一次性按殷瑛已付购房款、税费和房屋指标转让费的总和的2倍向殷瑛支付违约金。2016年7月5日，占建与开发商江西省通源地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买坐落于望城镇祥云大道西延线北侧新建城项目XXX房屋一套，并约定房屋总价款为320241元，付款方式为以现金方式分两次支付。案涉房屋初始产权登记为占建单独所有，之后产权登记变更为由占建和熊莲香共同共有。2019年12月23日，产权登记为熊莲香共同共有的房产证办理了抵押登记。 另查明，2015年10月27日、2015年11月2日和2016年4月28日，殷瑛通过中信银行向占建分别转账9.5万元、7.5万元及17.6万元，三次转账的附加信息及用途中均备注为“购房款”。殷瑛于2018年7月3日缴纳增值税8879元，于2018年11月9日缴纳契税4670.43元。2018年8月7日，殷瑛向案涉房屋开发商江西省通源地产开发有限责任公司转账支付有线电视初装费350元、办不动产权证工本费80元、房屋维修基金3202元、剩余房款16012元、车位费58000元，共计77644元。殷瑛于2018年8月7日向案涉房屋物业公司缴纳物业费2048元，于2019年12月28日交纳物业费540元。 再查明，占建与熊莲香于1981年10月28日办理结婚登记，至今一直为夫妻关系。 一审法院认为：本案的争议焦点共为四个，一是殷瑛变更诉讼请求时间是否超出法律规定时间，二是案涉《房屋转让协议书》是否无效，三是案涉《房屋转让协议书》是否应当解除，四是占建、熊莲香是否应当返还相应款项和承担违约责任，下面就该四个焦点问题分别进行阐述。 关于殷瑛变更诉讼请求时间是否超出法律规定时间的问题。一审法院认为，第一，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第232条只是针对增加诉讼请求和提出反诉的规定，并未对变更诉讼请求的时间进行规定，所以殷瑛在本案中变更诉讼请求并不违反法律规定。第二，殷瑛的变更诉讼请求是在经过第一次庭审了解到案涉房屋已经办理抵押登记后，根据房屋难以过户和执行的实际情况而提出的，具有其正当性和合理性，另外一审法院为节约司法资源，减少当事人诉累，也应当对此予以准许。 关于占建与殷瑛签订的《房屋转让协议书》是否无效的问题。庭审中熊莲香提出殷瑛与占建恶意串通签订《房屋转让协议书》损害其合法利益，应当认定《房屋转让协议书》无效的意见。一审法院认为，第一，案涉房屋的《房屋买卖合同》系占建一人与开发商所签订，殷瑛与《房屋买卖合同》中所列的买房人占建签订《房屋转让协议书》，已经尽到了非法律专业人士的合理的审慎注意义务；第二，2015年10月27日占建与殷瑛签订《房屋转让协议书》时，案涉房屋的转让价格符合当时的房屋市价，并不具有明显不合理低价转让情形。综上，一审法院对熊莲香提出的意见不予采纳，《房屋转让协议书》并不存在无效情形。 关于《房屋转让协议书》是否应当解除的问题。殷瑛按照《房屋转让协议书》约定的内容履行了房款的支付义务后，占建亦应当按照《房屋转让协议书》的约定履行办理房屋过户等相应义务。占建将案涉房屋变更登记至其与熊莲香共同共有并将案涉房屋办理贷款抵押，即与熊莲香一起明确表示不履行过户义务，已构成根本违约，符合合同的法定解除情形。殷瑛作为合同解除权人诉请解除合同，应当予以支持，《房屋转让协议书》自占建收到殷瑛的变更反诉请求申请书之日，即从2020年7月20日起开始解除。 关于占建、熊莲香是否应当返还相应款项和承担违约责任的问题。案涉《房屋转让协议书》第七条中，双方已经约定因占建违约解除合同时应退还款项及违约金的计算方法，所以合同解除后应当按照该条进行清算。第一，计算占建应返还款项为：购房款和房屋指标转让费（9.5万元+7.5万元+17.6万元）+增值税8879元+契税4670元+剩余房款16012元=375561元。另外，虽然《房屋转让协议书》中没有针对车位的有关内容，但是基于车位与房屋的关联性，《房屋转让协议书》解除后，车位费58000元应当一并进行返还。第二，计算占建应支付的违约金数额为：375561×2=751122元。殷瑛将有线电视初装费350元，不动产权证工本费80元，房屋维修基金3202元以及车位费58000元作为违约金的计算基数，不符合合同约定，一审法院不予支持。第三，对于熊莲香提出殷瑛所诉违约金过高的意见，一审法院综合考虑案涉房屋现在的市场价值，认为上述违约金加上返还款项共1184683元（375561元+58000元+751122元），并不超过造成损失的百分之三十，一审法院予以认可。第四，虽然《房屋转让协议书》系由占建一人签订，但是该协议书签订于熊莲香与占建夫妻关系存续期间，该房屋现在也登记为熊莲香与占建共同共有，而且在该合同履行过程中熊莲香对占建违约行为也均知晓并参与。故一审法院认为，占建因违约所应返还的款项、支付的违约金，系属于夫妻共同债务，二人应当共同承担清偿责任。 综上所述，熊莲香的诉讼请求一审法院不予支持，殷瑛反诉请求一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决：一、占建与殷瑛于2015年10月26日签订的《房屋转让协议书》自2020年7月20日开始解除；二、由占建、熊莲香于本判决生效之日起十日内向殷瑛返还购房款、税费、指标转让费及车位费共433561元；三、由占建、熊莲香于本判决生效之日起十日内向殷瑛支付违约金751122元；四、驳回熊莲香的诉讼请求；五、驳回殷瑛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由熊莲香负担。反诉案件受理费8329元，保全费5000元，共计13329元，由殷瑛负担1333元，由占建、熊莲香负担11996元。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于熊莲香主张殷瑛在一审庭审结束后变更诉讼请求严重超过法定时效的问题。经查明，殷瑛变更诉讼请求是在得知案涉房屋已经办理抵押登记后根据实际情况提出的，一审法院在收到殷瑛变更诉讼请求申请后及时将该申请送达了熊莲香、占建，并重新给了各方当事人十五天举证、答辩期限后再次组织了第二次开庭，故该变更诉讼请求的提出时间并未违反法律规定，一审法院判决对此予以准许并无不妥，本院予以维持。关于熊莲香主张案涉房屋转让协议损害了熊莲香的利益，应属无效协议的问题。经查明，占建与殷瑛签订的房屋转让协议，实际系转让购买房屋指标。当事人双方系自愿签订上述协议，且该房屋指标转让价格亦符合当时的市场价，该协议未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。熊莲香虽未在该协议上签字，但其在殷瑛交纳第二笔购房款时其已知晓指标转让事宜，熊莲香并未就该协议向殷瑛提出过异议，殷瑛亦按照协议约定向占建支付了剩余购房款，故对于熊莲香主张案涉房屋转让协议无效的上诉请求，本院不予支持。关于熊莲香主张夫妻关系不能突破合同相对性，其不应承担违约责任的问题。经查明，案涉房屋转让协议签订于熊莲香与占建夫妻关系存续期间，案涉房屋首付款系占建通过贷款等方式支付，前述贷款亦通过案涉房屋转让协议取得的购房款后进行偿还。熊莲香在明知案涉房屋购房款均系殷瑛出资，其在未出资的情况下为阻碍案涉房屋转让协议的履行，将案涉房屋变更登记为熊莲香与占建共同共有，并办理贷款抵押。熊莲香与占建的上述行为，导致房屋转让协议无法继续履行，故由违约所应返还的款项、支付的违约金应属于夫妻共同债务，一审法院判决熊莲香与占建共同承担清偿责任，于法有据，本院予以维持。关于熊莲香主张一审法院认定的违约责任过高，违反公平、合理原则的问题。本院认为，根据案涉房屋转让协议第七条的约定“…如因甲方(占建)原因导致乙方（殷瑛）不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同；如乙方解除合同，甲方应退还乙方已交纳的购房款和税费、房屋指标转让费，并一次性按殷瑛已付购房款、税费和房屋指标转让费的总和的2倍向殷瑛支付违约金…”，结合案涉房屋现在的市场价值，一审法院认定按殷瑛支付的购房款、指标转让费、税费的两倍计算违约金，违约金金额为751122元【（95000元+75000元+176000元+16012元+8879元+4670元）*2】，该金额并未超过造成实际损失的百分之三十，故熊莲香的该上诉请求并无事实依据及法律依据，本院不予支持。 综上所述，熊莲香的上诉请求无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11311元（上诉人熊莲香已预缴11311元），由上诉人熊莲香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年十二月十日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏