四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3534号 原告：西昌市邛海泸山风景名胜区管理局（统一社会信用代码：115134017758232211）。住所地：四川省西昌市海滨中路**。 负责人：宋莉，系该局局长。 委托诉讼代理人：罗伟军，系四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李龙，系四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：童周，男，1980年9月2日出生，藏族，四川省松潘县人，村民，现住四川省西昌市（法定住址：四川省松潘县川主寺镇巴郎村二组006号）。 委托诉讼代理人：米欢，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局（以下简称：邛管局）与被告童周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告邛管局的委托诉讼代理人罗伟军、李龙，被告童周及其委托诉讼代理人米欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邛管局向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2011年6月1日签订的《西昌小渔村商用房承租合同》，并判令被告移交租赁房屋；2、被告支付原告租金80144.00元（暂计至2020年3月），后续占用费以交付时间按合同约定租金另行计算；3、被告支付原告违约金24043.20元；4、本案所有诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2011年6月1日，原告与被告签订了商用房承租合同，合同约定租赁期从2011年6月1日至2021年6月1日，年租金为13939.00元，除第一年为合同签订7日内缴纳外，每年缴纳租金日期为上一年度届满前7日内交付下年度租金。合同同时约定被告方违反合同约定向原告支付年租金，则应按每推迟一天向甲方支付月租金总额2%的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了合同标的物，但被告长期拖欠原告租金。原告多次向被告催交租金未果。由于被告不能依约支付租金，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告童周辩称，1、双方的租赁期限尚未届满，不符合法定或者约定解除合同条件；2、原告在起诉状所陈述的内容并非全部是事实，答辩人并非拖欠原告租赁费，原告也从始至终未向答辩人催要过任何租赁费。2011年答辩人通过竞标取得案涉商用房的租赁权后，因原告管理问题导致答辩人商铺被打砸，时任原告单位负责人曾与答辩人协商预估损失四万元，承诺向答辩人免除四年租金以弥补损失，所以在前述情况下，原告从未与答辩人协商或者清算过支付租赁费的事宜，也从未向答辩人催要过租赁费，原告向法院起诉答辩人解除合同，不符合法律规定。3、因政府修建湿地，原告从2015年4月至2017年7月要求答辩人等人的商户一直停业无法正常使用租赁房屋，原告的租赁期限和装修都是闲置和浪费，原告单位负责人向答辩人在内的所有商户都承诺顺延租赁期限三年，对于非因答辩人原告导致的无法使用租赁物期限，答辩人请求顺延。另外，从2019年12月左右春节期间至今因疫情停业，全国餐饮行业都异常艰难，政府也倡导相关部分和房东能适当减免商户租金，攻克艰难。综上所述，从2015年4月至2017年7月修建湿地被强制关闭，到2020年1月因疫情原因被关停至今，答辩人无法正常使用租赁房屋的时间就三年多，直接损失不仅是三十多万元的装修，还有可预期盈利。原告作为政府部门，其代表的国家形象，答辩人认为在国难面前原告应该有义务体谅老百姓帮助老百姓度过难过、克服困难，并尊重客观事实，实事求是的解决纠纷。4、原告主张的部分租赁费超过诉讼时效。双方约定租金按年定期给付，如果原告认为答辩人应当支付租赁费，但却怠于主张，对于2017年6月份以前的租赁费已经超过三年诉讼时效。5、原告主张的违约金标准过高，按照法律规定超过实际损失的30%应当认定为过高，本案未按时缴纳租金的损失应当只是资金占用利息。 本案在审理过程中，原告邛管局为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、《商用房租赁合同》一份，以证明原、被告双方于2011年6月1日签订商用房承租合同，且约定了租金及支付方式、违约金计算方式，被告应当按照约定履行义务； 2、《公告》三份，以证明封闭期为8个月。 被告童周对原告邛管局提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，正如被告在答辩意见中所述，被告未按承租合同缴纳租赁费的原因是因为原告的管理问题导致被告的房屋被当地村民打砸，当时邛管局的负责人向被告承诺免除4年租金，至此原、被告双方没有对租金进行结算要求被告支付租金，被告没有支付租金是因双方未对结算达成共识；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，政府修建湿地的封闭时间远远不止8个月，从2015年4月至2017年7月都是一直关停无法经营的，是因为原告的原因导致不能正常使用标的物。 被告童周为支持自己的反驳主张向本庭提交了以下证据： 1、《商用房租赁合同》一份，以证明当时签订租赁合同的租赁期限为10年，现在租赁期限并未到期，原告主张减免租金是单方面的； 2、《会议纪要》一份，以证明本案原告要求收回租赁房屋并非是被告违约而是政策需要，没有提到被告有拒交租赁费的违约行为，该纪要明确提交了封闭期为两年，对未满的租赁期及减免租金另行协商，与原告主张的封闭期为8个月是不符的。 原告邛管局对被告童周提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，虽然明确约定了租金期为10年，但是被告从未缴纳过租金，双方签订租赁合同的目的是原告收取租金而被告使用租赁房屋，被告从未缴纳租金的行为导致原告收取租金的目的无法实现，符合合同法第94条第四款关于解除合同的法律规定，因此原告有权解除合同，达不到被告的证明目的；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，该纪要不是协议，双方只是提出了部分请求，没有达成一致意见，双方提出是因为移交资产收回有一定的原因，但根本原因是因为被告没有缴纳租金构成违约，封闭期两年的问题协商解决，没有找到租赁房屋是没有达成一致意见的，我方要求被告缴清租金收回房屋，该纪要并没有达成合议只是双方的意思表示。被告也没有按照该纪要预定的方式缴清租金也没有搬离租赁物，不能达到被告的证明目的。 根据双方当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下： 原告提交的证据1客观、真实，被告对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据2系西昌市政府发布的关于邛海湿地五期封闭施工的三份公告，本院对其真实性予以确认，该三份公告中所载明的封闭期与被告提交的证据2中载明的两年封闭期不一致，无法确认该三份公告的完整性，本院对其证明力不予确认。 被告提交的证据1、2客观、真实，原告对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月1日，原告邛管局（甲方）与被告童周（乙方）签订了关于西昌市小渔村《商用房承租合同》，该合同主要约定：1、甲方将小渔村商用房游船服务中心标的物出租给乙方经营使用，租赁期限为10年，从2011年6月1日起至2021年6月1日止；2、该房屋建筑面积96.80平方米，房屋外观已按设计装饰、装修完善，屋内为清水房，乙方自行装修（以现状作为交房标准）；3、合同期内按中标价每月每平方米12.00元计算租金，每年共计13939.00元；乙方按年度支付租金，除签订合同七天内支付第一年度租金外，以后每年的租金支付时间为上一年度满前七天内；租金的计算以房屋建筑面积为依据，房屋建筑面积以市房管局测绘队测量为准；4、甲方未按约定时间向乙方交付中标标的实物，每推迟一天甲方向乙方支付月租总金额2%的违约金；在合同期内甲方无正当理由单方面终止合同给乙方造成装修等方面的损失，将视乙方的损失情况由甲方赔偿，但最高赔偿额不超过租金总额，赔偿后其已装饰装修的工程内容归甲方所有；5、乙方未按合同约定向甲方支付年租金，每推迟一天乙方向甲方支付月租总金额2%的违约金；在合同期内乙方单方面终止合同造成甲方租金等方面的损失，乙方除向甲方支付违约金（违约金为一年的租金）外，其装饰装修工程内容不得拆卸并无偿交给甲方使用；乙方在经营过程中有违纪、违规行为，除按相关法律法规处理外，甲方有权终止合同，且不承担违约责任；6、合同签订后三天内，甲乙双方到现场查看核实无误后双方在移交清单上签字认可，甲方向乙方正式移交该标的，自房屋移交之日起，合同期内的水、电等费用按实际用量由乙方承担，并按自来水公司和电力公司核定的水电收费标准自行承担；7、租赁期满后，甲方根据届时的最佳资产经营状况，确定经营方案，无论租售，如乙方有意竞标，在同等条件下给予优惠；若乙方不能续签，其设备设施由乙方自行处理，因拆卸而影响美观和安全的装饰装修工程部分，乙方不得拆卸而贵甲方所有；8、本合同发生争议，双方协商解决，协商不成的，由合同签订、履约地仲裁机关予以仲裁或人民法院予以裁决。合同签订后，原告依约向被告提供了案涉租赁房屋。案涉房屋交付以后，因案涉房屋被打砸以及西昌市政府对湿地五期进行封闭施工导致被告无法正常营业，双方对房租租金的支付产生争议，被告一直未向原告支付房屋租金。2019年8月23日，原告邛管局针对案涉房屋的使用及租金的缴纳召开了专题会议，并作出了《会议纪要》，会议议定如下：1、承担方按照租房合同约定一次性付清欠缴房屋租金；2、房屋租金一次性缴清后，由邛管局与承租方对湿地五期封闭施工（二年）及租赁期未满时限的相关问题进行协商解决；3、承租方承诺2019年9月10日前搬离租赁房，并将房屋完好地归还邛管局，过期则转入司法程序解决，并承担违约责任；4、鉴于承租方合同期未满、积极配合工作及承租方实际情况等因素，如果承租方需要，可优先选择市属对外招租的经营性用房，市国资局、市国资公司要依法依规给予支持。至今，被告未按《会议纪要》载明的内容履行义务。 上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，原告邛管局与被告童周签订的《商用房承租合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应当依法受到法律保护。原告依约向被告提供了案涉租赁房屋，被告应当依约向原告缴纳房屋租金。自2011年6月1日被告承租案涉房屋至今，被告一直未向原告支付案涉房屋租金。被告称取得案涉房屋后不久因原告的管理问题导致被告所租赁的房屋被打砸，原邛管局的负责人承诺免除被告4年的租金，随后2015年至2017年因政府修建湿地，邛管局的负责人向被告承诺顺延三年的租赁期，但被告均未提交证据予以证明。本院认为被告未向原告支付租金的行为已经构成违约，原告签订《商用房承租合同》的目的已经无法实现，故原告要求解除其与被告于2011年6月1日签订的《商用房承租合同》，并要求被告移交案涉租赁物的诉讼请求，本院予以支持。本案中，被告称原告主张的部分房屋租金超过诉讼时效，本院认为根据双方签订的《商用房承租合同》的约定，案涉房屋租金系一年一付，被告未付当年租金，原告就应当知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效应当按年租金支付时间分段进行起算，因原告未提交证据证明其自2012年7月1日至原告向本院提起诉讼之日即2020年8月5日期间向原告主张过房屋租金，原告主张的2017年8月5日前的案涉房屋租金已过诉讼时效，本院予以支持2017年8月6起至被告实际向原告移交案涉租赁物期间按年租金13939.00元的标准进行计算的房屋租金。同时，被告提出因2020年年初因新冠疫情影响，被告无法正常经营，本着共担风险、共度难关的原则，结合原告邛管局在处理其他商户受疫情影响的惯例，本院酌定在上述被告应当承担的租金范围内予以减免三个月的租金，故扣减三个月因疫情影响的房屋租金后被告最终应承担的案涉房屋租金应自2017年11月6日起按年租金13939.00元的标准计算至被告实际移交案涉房屋之日止。关于原告主张的违约金问题，本院认为双方在《商用房承租合同》中约定的每推迟一天被告向原告支付月租总金额2%的违约金过高，因被告未按合同约定及时向原告支付租金给原告造成的损失仅为资金占用利息的损失，本院酌定调整为自2018年11月6日起以13939.00元为基础按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止的利息，自2019年8月20日起以13939.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月5日止的利息，自2019年11月6日起以27878.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月5日止的利息，以及自2020年11月6日起以41817.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告童周实际交付案涉房屋之日止的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局与被告童周于2011年6月1日签订的《商用房承租合同》； 二、被告童周于本判决生效之日起10日内向原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局移交位于西昌市小渔村游船服务中心的案涉租赁房屋； 三、被告童周于本判决生效之日起10日内向原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局支付自2017年11月6日起按年租金13939.00元的标准计算至被告童周实际移交案涉租金房屋之日止的房屋租金； 四、被告童周于本判决生效之日起10日内向原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局支付自2018年11月6日起以13939.00元为基础按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止的利息，自2019年8月20日起以13939.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月5日止的利息，自2019年11月6日起以27878.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月5日止的利息，以及自2020年11月6日起以41817.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告童周实际交付案涉房屋之日止的利息。 案件受理费2384.00元，减半收取计1192.00元，由原告西昌市邛海泸山风景名胜区管理局负担792.00元，由被告童周负担400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  牛丹 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；由特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。