中华人民共和国 广东省深圳前海合作区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0391执异311号 异议人（案外人）：林允植（LIMYOONSIK），女，1961年4月27日出生，大韩民国公民。 委托诉讼代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路峰，广东伟邦律师事务所律师。 申请执行人：何琼玉，男，1975年9月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 被执行人：金柄植（KIMBYUNGSIK），男，1970年1月7日出生，大韩民国公民。 被执行人：程雨晴，女，1971年8年8日，汉族，住湖北省嘉鱼县。 被执行人：郑道贤（JUNGDOHYUN），男，1973年5月22日出生，大韩民国公民。 被执行人：广州易育世教育咨询有限公司，住所地：广州市天河区林和中路172自编01部位。统一社会信用代码：91440101759419579N。 法定代表人：郑道贤。 在申请执行人何琼玉与被执行人金柄植、程雨晴、郑道贤、广州易育世教育咨询有限公司民间借贷纠纷执行案中，异议人林允植向本院提出书面异议。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审查。异议人的委托诉讼代理人黄光平到庭参加听证，申请执行人何琼玉，被执行人金柄植、程雨晴、郑道贤、广州易育世教育咨询有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人林允植提出以下请求：1.请求立即中止（2020）粤0391执1395号之一案的执行，停止拍卖清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋2号房【不动产证号码：粤（2018）清远市不动产权第0025453号】；2.请求解除查封清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋2号房【不动产证号码：粤（2018）清远市不动产权第0025453号】。事实与理由：2017年8月20日，异议人林允植与被执行人金柄植签订了《房地产买卖合同》，约定：被执行人金柄植将所有的面积为366.17平方米的位于清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋2号房出售给异议人林允植。其中房屋总价款为人民币240万元，支付方式为异议人林允植于2017年8月20日前支付人民币10万元，于2017年8月23日前支付288500元。楼价余款1773000元人民币于原抵押银行通知还贷之日起7日内支付给被执行人金柄植。被执行人金柄植委托异议人林允植的丈夫郑汉朝全权处理涉案房屋买卖的所有事宜。之后异议人林允植共支付了房款人民币743948元。2017年9月异议人入住涉案房产，在2017年10月份进行了装修，并为被执行人金柄植补缴了拖欠的物业管理费与滞纳金共计43173.75元，物业管理处也给异议人林允植与其丈夫郑汉朝发放了业主卡，后异议人一直在该房屋居住。2018年1月9日，因被执行人金柄植申请提前还贷，贷款银行需要房产证原件，被执行人金柄植不能提供，郑汉朝向房管局咨询后依据委托书向房管局申请挂失补办房产证，挂失补办的时间为3个月。2018年4月23日，被执行人金柄植到房管局查询发现房屋已被前海法院于2018年4月19日查封。异议人林允植立即通知被执行人金柄植如何处理此事，但被执行人金柄植从此下落不明，至今无法联系。2020年10月23日，异议人林允植发现房屋墙上贵院张贴的执行裁定书、产权异议公告、搬迁通知书等。涉案房屋在法院查封前，异议人已经与被执行人金柄植签订了合法有效的房地产买卖合同，在该房被查封前异议人已合法占有，并按合同约定支付了部分房款，剩余房款同意按照法院要求交付执行，未办理房屋产权过户登记的原因在于出卖方即被执行人金柄植，符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定，异议人有权排除强制执行，恳请法院立即停止对涉案房屋的拍卖，解除对该房的查封，以维护异议人的合法权益，望判如所请。 被执行人何琼玉向法院提交了书面答辩状，辩称：一、异议人林允植主张中止（2020）粤0391民初执1395号执行的证据不足。没有任何实际向被执行人金柄植支付购房款的事实依据；其主张实际占有涉案房产没有任何法律依据。1.异议人林允植声称向被执行人金柄植2017年8月20日支付了283500元定金、2017年8月24日支付了495448元购房款，共已付733948元购房款。提供五张收据，除一张居间费收据外，其中注明是2017年8月20日付定金238500元和首期款150000元，2017年8月23日付首期款第二批288500元，2017年8月24日付首期第三批66948元，四张收据载明购房款却是共743948元，与声称已经支付的购房款金额总数不符。2.被执行人金柄植分别于2017年8月20日、23日、24日出具给异议人林允植声称的购房款收据格式、编号特征，与中介公司出具给异议人林允植的居间费收款收据格式、编号特征一致。购房款收据编号尾数分别为106、107、112、113，基本顺号。每张收款收据注明以转账方式支付，对应无任何被执行人金柄植支付购房款的银行账户转账记录。既与异议人出具《房地产买卖合同》的约定支付内容不符，也与异议人出具的两份《委托书》的约定支付内容不符。更与正常房产交易习惯不符，交易不合常理。二、异议人与被执行人金柄植签订《房地产买卖合同》真实性、合法性不明确，该合同依法应被认定为无效合同或可撤销合同；该合同不能阻碍被执行人金柄植名下涉案房屋的依法拍卖，且异议人不是涉案房屋的权利人。1.2017年8月20日异议人林允植声称与被执行人金柄植签订《房产买卖合同》确定购房款总价240万。并没有依约向被执行人金柄植支付任何购房款，实际没有履行购房合同约定；2.2017年8月20日，异议人林允植声称与被执行人金柄植签订《房地产买卖合同》并交付定金238500元和首期款150000元。2017年8月21日、11月14日，被执行人金柄植与异议人林允植的配偶郑汉朝签订《委托书》，委托异议人林允植的配偶郑汉朝向异议人售卖案涉房产，且代收购房款。意图将被执行人金柄植名下对外担保的案涉房产刻意形成夫卖妻买、不合常理房产买卖关系。目的就是相互串通、隐瞒事实真相并转移财产，实属恶意逃避债务。其行为已经侵害了申请执行人的合法权益。3.2017年8月20日异议人林允植声称与被执行人金柄植签订《房地产买卖合同》确定的购房总价240万。除合同约定将不合常理合同签署后的房屋装修等计入购房款内的费用外，实际单价不足6010元/平方。参考当地房价上涨期间，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司2017年4月12日清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋12号房评估单价9020元/平方。清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋12号房是联排别墅中间位，而被执行人金柄植名下涉案房产清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋2号房是位置等优越的单边位别墅，价格理应更高。可以推断被执行人金柄植以单价低于当时市场价格70%与异议人林允植签订《房地产买卖合同》。且异议人林允植明知被执行人金柄植连案涉房产的水电、物业管理等费用都缴不清、对外负有债务。其签订《房地产买卖合同》时主观上存在过错，不符合善意取得行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十九条，对于《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。综上，异议人林允植主张已支付部分购房款，实为编造事实，恶意阻挠人民法院对涉案房产的拍卖执行；其主张实际占有案涉房产缺乏法律依据。请求人民法院驳回被答辩人的异议请求，望判如所请。 被执行人金柄植、程雨晴、郑道贤、广州易育世教育咨询有限公司未提出书面答辩意见。 本院查明：申请执行人何琼玉与被执行人金柄植、程雨晴、郑道贤、广州易育世教育咨询有限公司民间借贷纠纷一案，经本院（2018）粤0391民初697号民事判决，程雨晴、金柄植（KIMBYUNGSIK）、广州易育世教育信息咨询有限公司应偿还何琼玉借款本金人民币1777600元及利息。后何琼玉向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤0391执1395号，本院于2020年6月17日作出（2020）粤0391执1395号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人金柄植位于清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋2号房的房产以清偿债务。 另查明，2017年8月20日，被执行人金柄植与异议人林允植签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方金柄植将其位于清远市美林湖国际社区安达鲁西亚A区二路东二街2栋2号房的房产卖给林允植，房产交易总价为人民币2400000元;房屋交易的定金人民币238500元在2017年8月20日支付，首期楼款（不含定金）人民币100000元于2017年8月21日支付，剩下款项人民币1773000元于原抵押银行通知还贷之日起7天内一次性支付；买方查看过上手交易的商品房买卖合同，买卖双方确认卖方未持有房产证。 根据异议人提交的收款收据，异议人林允植于2017年8月20日向金柄植支付了房屋定金人民币238500元、房屋首期款人民币150000元，2017年8月23日向金柄植支付了第二期房屋首期款人民币288500元，2017年8月24日向金柄植支付了第三期房屋首期款人民币66948元，共计支付了购房款人民币743948元。 另，被执行人金柄植委托郑汉朝作为出售涉案房屋的代理人，同时，郑汉朝与异议人林允植为配偶关系。根据异议人提交的收款收据及相关发票，郑汉朝于2017年8月20日支付了房屋中介服务费人民币10000元。2017年9月至2018年4月期间，郑汉朝多次支付涉案房屋的管理费与滞纳金、水电费等费用。 根据不动产查询登记情况，涉案房产为被执行人金柄植单独所有，房屋建筑面积为366.17平方米，房屋套内面积为339.78平方米。2018年4月19日，前海法院以（2018）粤0391执保311号执行裁定对该房产进行查封；2018年8月16日，广州花都法院以（2018）粤0114执保1047号执行裁定对该房产进行轮候查封。 本院认为，本案是案外人对执行标的提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人与被执行人金柄植签订的《房地产买卖合同》是在涉案房产被查封之前，并支付了部分购房款。同时，根据异议人提交的业主卡、缴纳物业费、水电费发票、装修费用发票等证据，证明其在房产查封前已经入住并占有该房产。因此，异议人有权提出排除执行的申请。对于申请执行人何琼玉提出房屋买卖合同是无效或可撤销的意见，经查，双方在签订买卖合同时，涉案房产未被查封，而房产交易价格是否低于市场价值的70%，需结合同时期、同户型的房产交易市场价值进行判断，现有证据无法证实异议人与被执行人存在恶意串通的故意，对该意见本院不予采纳。本案中，异议人只支付了部分购房款，虽然其表示愿意将剩余购房款交付法院执行，而实际上未交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于其异议请求,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人林允植的异议请求。 如不服本裁定，当事人可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  丘概欣 审判员  陈雅凌 审判员  王 虎 二〇二〇年十二月十七日 法官助理王杨 书记员吴育琼