江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初11436号 原告：祁寿青，男，1971年9月19日出生，汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：漆颖，上海欧泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘立微，上海欧泽律师事务所律师。 被告：苏州信泰房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市珠江路**，统一社会信用代码91320581755857731Q。 法定代表人：许作伟。 委托诉讼代理人：王首旺，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琨，江苏姑苏律师事务所律师。 原告祁寿青与被告苏州信泰房地产开发有限公司（以下简称“信泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年9月25日、11月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭时,原告委托诉讼代理人漆颖，被告委托诉讼代理人王首旺到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告祁寿青及其委托诉讼代理人漆颖，被告委托诉讼代理人王首旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告补开房屋购房发票，发票金额为2140000元；及提供已开发票金额为2104400元的原件；并协助原告办理房屋过户。2、判令被告向原告支付已付购房款利息损失1683169.88元(以353.7万元为基数自2008年11月26日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂时计算至2020年8月25日利息共计1683169.88元)。3、判令被告向原告支付因其原因导致的浦发银行贷款利息损失共计1007941.77元及利息479654.29元(以1007941.77元为基数自2008年11月26日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂时计算至2020年8月25日利息共计479654.29元)。4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告开发建造位于常熟市阜湖路48-49号城市之光的商品房时，被告委托案外人忙阿金进行施工，并委托原告提供建筑材料，最后经原被告及案外人忙阿金结算被告欠原告建筑材料款353.7万元，后被告无力偿还原告的建筑材料款，经原被告协商同意被告用其所有的位于常熟市阜湖路48-49号城市之光的六套房屋来折抵被告拖欠原告的建筑材料款353.7万元。后于2008年11月26日，原告与被告签订了6份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买六套房屋，分别是：原告以房屋总价款人民币2813580元向被告购买位于常熟市阜湖路48-49号城市之光1幢1层202室，建筑面积为312.62平方米的房屋一套；原告以房屋总价款人民币379890元向被告购买位于常熟市阜湖路48-49号城市之光1幢1层213室，建筑面积为42.21平方米的房屋一套；原告以房屋总价款人民币105390元向被告购买位于常熟市阜湖路48-49号城市之光1幢1层215室，建筑面积为11.71平方米的房屋一套；原告以房屋总价款人民币285570元向被告购买位于常熟市阜湖路48-49号城市之光1幢1层216室，建筑面积为31.73平方米的房屋一套；原告以房屋总价款人民币277740元向被告购买位于常熟市阜湖路48-49号城市之光1幢1层217室，建筑面积为30.86平方米的房屋一套；原告以房屋总价款人民币382230元向被告购买位于常熟市阜湖路48-49号城市之光1幢1层218室，建筑面积为42.47平方米的房屋一套。因被告一直未向原告开具购买房屋的发票，导致原告一直不能办理房屋过户事宜。原告当时可以以极高的价格出租或者出售，但因被告一直未协助原告办理过户事宜，导致原告不能办理消防安全备案，致使原告购买的房屋不能以商铺用途出租他人，同时也导致原告不能出售该房屋，以及原告不能按时偿还浦发银行的贷款而产生的银行贷款逾期利息和罚息损失，给原告造成了极大的损失，致使原告当初购买该房屋的投资目的不能实现。综上所述，被告一直不协助原告办理过户的行为，给原告造成了严重损失。现为维护自己的合法权益，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条规定：因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由被告承担全部责任，同时根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条相关规定，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告信泰公司辩称，原告所述不实，被告没有与原告等结算所谓建筑材料货款。不存在被告欠原告款项，更不存在以房抵款。被告与忙阿金抵款行为不成立，原告不存在向被告支付购房款的事实，因此也不存在所谓利息。原告向浦发银行贷款因违约被追究责任，与商品房买卖不存在因果关系。请求法庭驳回原告诉请。具体答辩意见如下：一、信泰公司欠案外人忙阿金工程款，忙阿金2008年11月同意用353.7万元工程款冲抵原告欲购买案涉6套房屋的购房款，信泰公司当时亦同意，基于此，原告于2008年11月、12月与信泰公司签订6份《商品房买卖合同》，原告没有为该6份《商品房买卖合同》向出卖人信泰公司支付分文购房款。二、原告本案起诉信泰公司是基于其与信泰公司签订的6份《商品房买卖合同》，主张信泰公司补开发票、协助办理过户等。三、忙阿金2008年11月用353.7万元工程款冲抵原告购房款已于2018年被忙阿金本人取消、附条件取消，已经生效判决书确认。常熟市人民法院（2018）苏0581民初1064号民事判决书（原告忙阿金、被告信泰公司、第三人中宇建设集团股份有限公司）已生效，判决书第8-9页“关于忙阿金个人承诺的祁寿青购买城市之光总价353.7万元房屋可否冲抵工程款，中宇公司认为系忙阿金、祁寿青的个人行为，不同意抵扣。信泰公司据此认可尚欠工程款6692490.44元，忙阿金审理中表示认可，中宇公司亦无异议，三方一致确认结欠工程款金额为6692490.44元”。判决书第9页“3…信泰公司表示，已经以房子抵扣了353.7万元，应予扣除，并且该金额范围内不应计算利息。忙阿金对此表示，信泰公司如果在本案判决之前向祁寿青开具该金额的发票，则同意扣除并不计算相应利息，如果不能开具，则不同意扣除并不计利息。此后，信泰公司未能提交开具发票的证据”。判决书第12页“第二，信泰公司要求抵扣353.7万元房款，因双方述明的购房人并非原告，且原告审理中仅同意附条件抵销，现被告无证据证明条件成就，故本院不予采信，同样信泰公司要求353.7万元不应计算利息的意见，本院亦不予采信”。原告举证的2019年3月25日《执行和解协议书》是信泰公司与忙阿金所签订，与本案无关，信泰公司并未履行和解协议，且忙阿金已申请恢复执行原法律文书。法释（2018）3号《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条，被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。第十三条，恢复执行后，对申请执行人就履行执行和解协议提起的诉讼，人民法院不予受理。综上，案涉《商品房买卖合同》因353.7万元工程款未抵扣房款、原告未支付分文购房款而失去履行依据，原告仅凭《商品房买卖合同》向信泰公司主张权利已失去权利依据，亦无法律依据，要求依法判决驳回其诉讼请求。 本院经审理查明:信泰公司为股东许作伟等人出资成立,从事房地产开发经营的有限责任公司。常熟信泰·城市之光为信泰公司开发。2006年1月案外人忙阿金以中宇建设集团股份有限公司的名义与信泰公司签订《建设工程施工合同》,由忙阿金作为实际施工人为信泰公司开发的信泰·城市之光一期、二期工程组织施工。2008年12月31日,忙阿金向信泰公司出具《承诺书》，内容为:“祁寿青购买苏州信泰房地产开发有限公司开发的常熟市城市之光1号楼215室、218室、213室、202室、217室、216室，合计面积：471.6平方米，单价：￥7500元/㎡，总价合计：￥353.7万元（人民币：叁佰伍拾叁万柒仟元整）此房款作为充抵给信泰房产未付给忙阿金的工程款。（209万元抵中宇一期工程款，144.7万元抵中宇二期工程款。）特此承诺！承诺人：忙阿金，日期：2008.12.31”在该《承诺书》上，信泰公司人员周梅萍书写：“同意此承诺，许董电话，周梅萍，2009.1.5”。祁寿青书写：“同意接收，祁寿青，2008.12.31”。信泰公司出具《承诺书》，内容为：“忙阿金购买本公司的城市之光1号整个楼二层，由于特殊原因忙阿金请他四位朋友来本公司签约房产销售合同，并办理按揭贷款。本公司向忙阿金及他朋友承诺贷款手续全部办妥为止。特此承诺！”信泰公司在承诺人一栏加盖了信泰公司财务专用章，该承诺书没有落款日期。 审理中，原告提交忙阿金书写的《情况说明》一份，内容为：“本人忙阿金于2006年5月承建了苏州信泰房产公司开发的常熟市城市之光项目，当时祁寿青为我方提供了方木模板建筑材料。由于信泰房产公司不足支付我方的工程款，造成我方无法支付祁寿青的材料款，后我们跟信泰房产财务主管周梅萍经理沟通，通过周梅萍向信泰房产董事长许作伟请示，同意将城市之光1号楼的202、213、215、216、217、218室，合计471.6平方，单价为每平方7500元，合计人民币353.7万元，充抵我方拖欠祁寿青的材料款欠款，到房管部门备案，再签订了三方协议，以上均为事实，本人愿意承担相应法律责任。”原告在庭审中申请忙阿金作为证人出庭作证,证明祁寿青与忙阿金、信泰公司达成三方协议（即2008年12月31日,忙阿金向信泰公司出具的《承诺书》）：信泰公司用其名下的位于常熟市阜湖路城市之光1幢202、213、215、216、217、218室六套房屋充抵拖欠忙阿金的工程款，忙阿金又用上述六套房屋折抵欠祁寿青材料款的事实。 2008年11月26日,信泰公司与祁寿青签订《商品房买卖合同》六份，未办理合同网签备案登记,约定信泰公司将位于常熟市阜湖路城市之光1幢1单元202、213、215、216、217、218室商品房出售给祁寿青,该商品房用途为商业,建筑面积分别为312.62㎡、42.21㎡、11.71㎡、31.73㎡、30.86㎡、42.47㎡,单价均为9000元/㎡,总价4244400元。约定祁寿青于合同签订即日支付全部房款的50%，其余全部房款应于2008年11月28日前办理银行按揭贷款,信泰公司应于2008年12月31日前将案涉房屋交付祁寿青使用。其后,双方进行了案涉房屋交接。2008年12月2日,信泰公司向祁寿青开具了案涉房屋部分增值税发票，金额为2104400元，但未将发票交付于祁寿青。祁寿青于2009年2月25日缴纳了案涉房屋维修基金。双方至今未办理案涉房屋过户手续。 2008年12月1日,祁寿青、其配偶杨寿英与上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行签订《个人购房借款（综合）合同》(合同编号:378080400194)一份,约定祁寿青、杨寿英向上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行借款209万元,借款用于购买并作为抵押物的房屋座落于城市之光1号楼-202、213、215、216、217、218,借款期限120个月，预计自2009年1月6日起至2019年1月6日。信泰公司作为保证人为上述债务承担连带清偿责任。上述案涉房屋未办理抵押登记。2014年6月起，祁寿青开始逾期还款。上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行于2016年1月26日提起诉讼，要求祁寿青等人依照合同约定提前归还未清偿的借款。本院于2016年9月19日依法作出（2016）苏0581民初1435号民事判决，判决祁寿青、杨寿英归还上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行剩余借款本金1033241.25元，支付计算至2016年1月18日的利息、罚息、复利84024.16元，并支付自2016年1月19日起至实际付款之日止按《个人购房借款（综合）合同》约定计算的罚息、复利；祁寿青、杨寿英支付上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行律师费32945元。上述付款义务，应于判决生效之日起十日内履行；信泰公司对祁寿青的上述付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。判决生效后，因祁寿青等人未履行上述法律义务，上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行向本院申请执行，案号为(2017)苏0581执1337号，该案至今未执行到位。关于上述事实，原告祁寿青称，当时以上述六套房屋到银行申请按揭贷款，商品房买卖合同约定总价424万余元，从银行申请得到按揭贷款209万元。该209万元，银行放款后原告全部给了忙阿金，忙阿金给原告出具了209万元的欠条，而且书面承诺该银行贷款也由忙阿金来还。忙阿金出庭作证时称，当时案涉商品房买卖合同约定房屋单价之所以从承诺书中提到的7500/㎡后约定为9000元/㎡，是为了便于向银行申请更多贷款，被告信泰公司也是同意的。银行放款后是由忙阿金和原告祁寿青两人使用了，用于工程项目上买材料了。还款的时候，贷款的利息都是忙阿金和原告祁寿青来偿还的。被告信泰公司称，上述案件，系因原告违约造成，应自行承担相关法律责任，与被告无关，相关利息损失不应由被告承担。 本院案号(2018)苏0581民初1064号原告忙阿金与被告信泰公司、第三人中宇建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案民事判决显示，此次诉讼中，忙阿金向信泰公司主张返还工程质量保修金6992490.44元，并支付实际返还之日止的逾期返还利息。该案审理过程中，关于忙阿金个人承诺的祁寿青购买城市之光总价353.7万元房屋可否抵工程款，中宇建设集团股份有限公司认为系忙阿金、祁寿青的个人行为，不同意抵扣。信泰公司据此认可尚结欠工程款6992490.44元，忙阿金审理中表示认可，中宇建设集团股份有限公司亦无异议，三方一致确认结欠工程款金额为6992490.44元。忙阿金表示逾期利息均自2013年10月11日起算至本案判决之日止即可，并依此为准主张。信泰公司表示，已经以房屋抵扣了353.7万元，应予扣除，并且该金额范围内不应计算利息。忙阿金对此表示，信泰公司如果在本案判决之前向祁寿青开具该金额的发票，则同意扣除并不计算相应利息，如果不能开具，则不同意扣除并不计利息。此后，信泰公司未能提交开具发票的证据。该判决中，本院认为信泰公司要求抵扣353.7万元房款，因双方述明的购房人并非忙阿金，且忙阿金审理中仅同意附条件抵销，现信泰公司无证据证明条件成就，故本院不予采信，同样信泰公司要求353.7万元不应计算利息的意见，本院亦不予采信。本院遂作出判决，信泰公司应于判决生效之日起十日内支付忙阿金工程质量保修金6135874元、逾期利息1451398元，合计7587272元。判决生效后，因信泰公司未履行上述法律义务，忙阿金向本院申请执行，案号为(2018)苏0581执7250号。该案在执行过程中，忙阿金与信泰公司达成和解协议，协议第三条约定，“被申请人开具353.7万元售房发票，按房号分别开具，购房人为祁寿青。该发票开具后交申请人的代理律师吕运来。被申请人开具并交付该售房发票后，在执行款项中减扣353.7万元。”第五条约定，“被申请人开具购房发票后，祁寿青应归还银行借款，解除被申请人的担保责任。否则，购房发票由吕运来保管不交付祁寿青。如擅自交给祁寿青，则再在上述执行金额中减扣被申请人祁寿青银行贷款未归还的金额。”该案至今未执行到位，信泰公司也未履行上述和解协议。 另查明，本案案涉房屋在原告起诉前已被法院查封，至今查封仍未解除。 本院认为,本案信泰公司将其开发的6套房屋,按7500元/㎡,折抵信泰公司欠忙阿金工程款353.7万元;原告祁寿青经协商同意忙阿金将该6套房屋,折抵忙阿金所欠祁寿青材料款353.7万元,事实清楚。本案所涉6套房屋转让,意图将相互间的欠款折抵为已付购房款,是在信泰公司未偿还忙阿金工程款、忙阿金未偿还祁寿青材料款的情况下,自愿协商的结果。意图终止给付部分工程款、部分材料款,建立商品房买卖合同关系,是实现三方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。 “以房抵债”实质上属于以物抵债,又称代物清偿，以房抵债协议未实际履行的,原债务不消灭。另外以房抵债的房屋不限于债务人,可以是第三人。原告祁寿青与被告信泰公司签订的《商品房买卖合同》实为以房抵债合同,该合同签订时是双方真实意思表示,也不违反法律规定,合法有效。但合法的以房抵债协议是否产生原债务给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行。本案中，被告已拒绝继续履行案涉《商品房买卖合同》，且案涉《商品房买卖合同》所涉及的6套房屋已被人民法院查封，案涉商品房买卖合同，在事实上或法律上均不能实际履行，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。 以房抵债合同目的仍在于用他物抵原债,抵债行为并未改变原债的同一性,故只有物权转移给债权人,债务方消灭。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据该法律规定，由第三人履行的合同以债权人、债务人为合同双方当事人，第三人不是合同的当事人。第三人只负担向债权人履行，不承担合同责任。第三人同意履行后又反悔的，或者第三人向债权人瑕疵履行的，违约责任均由债务人承担。第三人不履行的，债务人可以代第三人履行；债务人不代为履行，应当赔偿损失。第三人瑕疵履行的，瑕疵责任由债务人承担。因案涉商品房买卖合同已在事实上或法律上履行不能，案涉房屋所有权不发生变动，原告与案外人忙阿金的原债务亦不消灭，原告可另行向案外人忙阿金主张权利，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定,判决如下: 驳回原告祁寿青的诉讼请求。 案件受理费减半收取16083元，由原告祁寿青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  李阳 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  龚蒙