黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初1551号原告：吴尚鸿，女，1985年2月24日出生，汉族，住林甸县，委托诉讼代理人：李葆才，林甸县四合乡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：闫玉娟，女，1965年10月17日出生，汉族，原告吴尚鸿的母亲，住林甸县，被告：邢兆华，男，1981年3月21日出生，汉族，住林甸县，委托诉讼代理人：王法，黑龙江鹤乡律师事务所专职律师。实习律师：王雄，黑龙江鹤乡律师事务所实习律师。原告吴尚鸿诉被告邢兆华买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴尚鸿及其委托诉讼代理人李葆才和闫玉娟、被告邢兆华及其委托诉讼代理人王法和王雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴尚鸿向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除吴尚鸿和邢兆华之间的房屋买卖合同；2、请求判令邢兆华腾退龙泉新城小区5号楼3单元501室；3、邢兆华承担本案诉讼费用。事实与理由：吴尚鸿将其位于林甸县××新城小区××楼××单元××室房屋一处（建筑面积90.45平方米）以260,496.00元价格卖给邢兆华，双方只有口头协议，未形成书面合同。邢兆华于2014年给付吴尚鸿购房款30,000.00元，并入住案涉房屋，从2015年4月4日至2016年8月19日，邢兆华分4次给付吴尚鸿购房款25,000.00元，此后，邢兆华明确表示没有经济能力支付房屋价款房屋，买卖目的无法实现，邢兆华违约。吴尚鸿要求邢兆华腾退房屋，邢兆华以各种理由为借口拒绝退房，自邢兆华入住至今已有六年多的时间，给吴尚鸿造成一定的经济损失，邢兆华交付的55,000.00元购房款不足抵偿六年来出租未出卖的经济损失，故原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告邢兆华辩称，1、2014年，吴尚鸿与邢兆华达成口头房屋买卖协议，约定交易价格为260,496.00元，房屋面积90.54平方米，定金30,500.00元。关于房款交付方式双方约定邢兆华现交付25,000.00元，其余房款由吴尚鸿负责办理按揭贷款后给付。依照上述约定，邢兆华将定金和首付款先后交齐，吴尚鸿也将房屋交付给邢兆华使用。自邢兆华装修入住后，多次找吴尚鸿要求其办理按揭，但吴尚鸿一直未履行协助办理按揭义务，导致邢兆华无力交付剩余购房款，根据这一事实，邢兆华并没有违约，而是吴尚鸿违约。2、吴尚鸿主张解除合同没有法律依据，解除合同要么依据约定，要么依据法定，本案既没有约定条件，也不符合法定条件，吴尚鸿该项主张不成立。3、如果合同解除，吴尚鸿应当返还邢兆华购房款25,000.00元及利息（以10,000.00元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2015年4月4日计算至实际给付之日止；以5,000.00元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2015年11月3日计算至实际给付之日止；以7,000.00元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2015年12月13日计算至实际给付之日止；以3,000.00元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2016年8月19日计算至实际给付之日止），双倍返还定金30,500.00元即61,000.00元，并由吴尚鸿赔偿邢兆华房屋装修损失60,000.00元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴尚鸿提交的吴尚鸿与黑龙江方略房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同书》复印件1份，邢兆华对该证据无异议，本院对当事人无异议的证据依法予以采信，并在卷作证。当事人有异议的证据认定如下：一、邢兆华提交收据原件共6张，欲证明2015年2月14日、2月17日给付原告定金30,500.00元，2015年4月4日、2015年11月3日、2015年12月13日、2016年8月19日分四次给付原告购房款25,000.00元，邢兆华已经按照约定履行了全部义务，定金合同成立并生效，由于吴尚鸿严重违约，应适用定金罚则的规定，双倍返还定金。吴尚鸿对该组证据真实性没有异议。但对邢兆华提出30,500.00元为定金有异议，没有证据支持，吴尚不予认可。经审核，本院对该组证据的真实性依法予以确认，对于该组证据所记载的内容依法予以采信。二、邢兆华提交2020年7月8日吴尚鸿与邢兆华通话录音光盘及文字说明一份（用原始载体手机当庭播放，只能听见被告提交文字说明主文中第十行至第十八行的内容），欲证明吴尚鸿为邢兆华办理房屋按揭贷款的义务，邢兆华不能交纳购房款是因吴尚鸿的违约行为而导致的，邢兆华不交付剩余购房款不存在违约行为。吴尚鸿对该证据真实性合法性有异议，该证据不是原始载体的录音记录，是经过删减以后截取的录音记录，因此在法律上不具有法律效力。另外，该段截取的录音中邢兆华说吴尚鸿说过，吴尚鸿没有承诺过，吴尚鸿始终说办不了，这句话说明吴尚鸿没有答应过给邢兆华办理按揭贷款，时至今日邢兆华已入住六年之久，只给付55,500.00元，应该承担违约责任。经审核，该份录音有截取情况，邢兆华庭审表示提交的光盘为完整录音，但其提交的光盘对话内容体现吴尚鸿给邢兆华办理按揭贷款，但没有体现吴尚鸿给邢兆华办理按揭贷款后再缴纳剩余购房款的约定，因此，邢兆华仅提交该通话录音证明因吴尚鸿未给其办理按揭贷款，邢兆华不交付剩余购房款不构成违约，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴尚鸿在黑龙江省方略房地产开发有限工程处以260,496.00元价格购买位于林甸县××新城小区××楼××单元××室房屋一处（建筑面积90.45平方米）。2014年吴尚鸿与邢兆华口头约定吴尚鸿将上述房屋以260,496.00元价格卖给邢兆华。2015年2月14日，邢兆华交付500.00元定金后，吴尚鸿将该房屋交付给邢兆华。2015年2月17日，邢兆华交付定金30,000.00元；2015年4月4日，邢兆华交付购房款10,000.00元；2015年11月3日，邢兆华交付购房款5,000.00元；2015年12月13日，邢兆华交付购房款7,000.00元；2016年8月19日，邢兆华交付购房款3,000.00元。现吴尚鸿认为邢兆华没有交付剩余购房款，构成违约，自邢兆华入住至今已有六年多的时间，给吴尚鸿造成一定的经济损失，邢兆华交付的55,000.00元购房款不足抵偿六年来出租未出卖的经济损失，故诉讼至法院，要求解除吴尚鸿和邢兆华之间的房屋买卖合同，邢兆华腾退龙泉新城小区5号楼3单元501室房屋，并由邢兆华承担本案诉讼费用。庭审中，邢兆华提出其未交付剩余购房款是因为吴尚鸿没有履行给邢兆华办理按揭贷款的义务，吴尚鸿严重违约，不同意解除合同，如果解除合同，要求吴尚鸿返还邢兆华购房款25,000.00元及利息，双倍返还定金30,500.00元即61,000.00元，并由吴尚鸿赔偿邢兆华房屋装修损失60,000.00元。本院认为，吴尚鸿与邢兆华虽未签订书面的买卖合同，但双方关于购买涉案房屋达成口头协议，是当事人真实意思表示，因此，双方买卖合同关系成立。在履行过程中，吴尚鸿交付了房屋，邢兆华交付了购房款共计55,500.00元（定金30,500.00元，购房款25,000.00元），约为总房款的22%，吴尚鸿以邢兆华未能交付剩余购房款违约为由，要求解除合同。邢兆华抗辩称是因为吴尚鸿未履行给邢兆华办理按揭贷款致使没交付剩余购房款，吴尚鸿违约在先，邢兆华没有违约的抗辩理由，在房屋买卖合同中，出卖人的主要义务是交付房屋，买受人的义务是交付购房款，而邢兆华提出吴尚鸿有给其办理按揭贷款的义务，但没有证据证明双方有吴尚鸿不办理按揭贷款，邢兆华可以拒付剩余购房款的约定，且吴尚鸿给邢兆华办理按揭贷款属于买卖合同的附随义务，附随义务的不履行，邢兆华可以留有少部分购房款作为附随义务履行的保证，但不能拒绝履行主合同义务，即给付购房款的义务，而邢兆华不能支付剩余购房款，已构成违约，致使合同不能继续履行，合同目的无法实现，因此，吴尚鸿要求解除其与邢兆华签订房屋买卖协议的诉讼请求应予以支持。合同解除后，买受人应当返还原物，出卖人返还已付价款，因此，吴尚鸿要求邢兆华腾退涉案房屋的诉讼请求应当予以支持；邢兆华要求吴尚鸿根据定金罚则，双倍返还已付定金，但因合同不能继续履行并非吴尚鸿违约，因此，不适用定金罚则，邢兆华交付的定金视为交付的购房款，又因邢兆华自2015年一直使用该房屋至今，应该产生相应的使用费用，参照林甸县房屋租赁市场的租赁价格，该房屋六年多的租赁费及法定孳息与邢兆华已付购房款55,500.00元及法定孳息的价值相当，两项抵消。邢兆华提出要求吴尚鸿给付装修损失，该损失不属于买卖合同标的物增值或贬值的损失，不宜在本案调整，邢兆华可另案诉讼。综上所述，吴尚鸿要求解除其和邢兆华之间的房屋买卖合同，邢兆华腾退龙泉新城小区5号楼3单元501室房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告吴尚鸿与被告邢兆华口头签订的关于林甸县龙泉新城小区5号楼3单元501室房屋一处（建筑面积90.45平方米）的买卖协议；二、被告邢兆华于本判决生效之日起将林甸县龙泉新城小区5号楼3单元501室房屋一处（建筑面积90.45平方米）返还给原告吴尚鸿。案件受理费人民币2,604.00元，由被告邢兆华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘春芳二〇二〇年十二月二十三日书记员  孙立新