河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫04民再90号上诉人（原审原告）：张红霞，女，汉族，1968年5月11日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张延辉，河南倚天剑（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市农业生产资料有限公司，住所地：河南省平顶山市卫**建设路中段派德广场**。统一社会信用代码：914104031717532779。法定代表人：庞庆五，经理。委托诉讼代理人：曹振华，河南通海律师事务所律师。委托诉讼代理人：代晓非，男，汉族，1994年5月16日出生，住河南省平顶山市卫**，该公司办公室副主任。上诉人张红霞与被上诉人平顶山市农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）租赁合同纠纷一案，河南省平顶山市卫东区人民法院于2018年12月26日作出（2018）豫0403民初3930号民事判决，该判决已发生法律效力。张红霞向河南省平顶山市卫东区人民法院提出申诉。该院于2020年6月12日作出（2020）豫0403民申2号民事裁定，再审本案。该院经审理，于2020年10月28日作出（2020）豫0403民再5号民事判决。张红霞不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张红霞及其委托诉讼代理人张延辉，被上诉人农资公司的委托诉讼代理人曹振华、代晓非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红霞上诉请求：1.依法撤销河南省平顶山市卫东区人民法院(2020)豫0403民再5号民事判决，依法改判农资公司违约并返还张红霞多支付的租金44165元；2、本案一审、二审诉讼费用由农资公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误：1.《房屋租协议》第五条可以看出房屋租金支付的方式应当是先租后付的方式而并非是先付后租的方式。2.签订《房屋租赁协议》的时候尚未到支付租金的时间，根据该约定张红霞支付当年租金的时间应当为2017年10月1日，因此不存在张红霞违约支付租金的问题，更不存违约的情形。3.张红霞分批次支付租金的情形，且每次支付租金的时间、金额均不相同。4.张红霞从未认可将租金支付方式变更为按月支付，张红霞支付租金的金额、时间均不一致，且每月支付的数额加起来更不一致，同时2016年12月份张红霞并未向农资公司支付任何租金，可以看出张红霞支付租金的方式并不是按月支付。5.关于张红霞交纳的水电费，一审认定事实错误。张红霞于2016年10月14日代原千群健身会所交纳拖欠的水电费数额为15540元、工资1060元，共计交纳水电费数额为47088元。二、张红霞不存在合同约定的违约情形，农资公司于2017年5月25日强行将张红霞承租的房屋采取停电、强制关门措施，农资公司应当返还张红霞多支付的租金。农资公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回张红霞的上诉请求，另外张红霞的上诉请求，在原审中未提起反诉，那么从程序规定来看，本案是再审案件，其上诉请求不属于本案的审理范围。农资公司向一审法院起诉请求：1.解除农资公司与张红霞之间的《房屋租赁协议》；2.张红霞向农资公司支付拖欠租金675000元（自房屋租赁协议签订后至2018年5月10日止）和2018年5月10日起至判决解除上述协议期间的租金30万元及违约金（自2017年10月2日起按年租金日千分之三即每天1620元计算至拖欠租金全部付清止）；3.张红霞向农资公司支付租赁协议解除后至张红霞交付租赁房屋场地期间的占房费（按协议约定的租金标准计算）；4.租赁协议解除后，张红霞向农资公司支付的20万元押金不予退还，归农资公司所有；5.租赁协议解除后，张红霞立即将其人员和物品从承租的房屋和场地中撤出，并将承租的房屋和场地交还农资公司；6.诉讼费由张红霞承担。一审法院查明，2016年10月10日，张红霞、农资公司签订《房屋租赁协议》一份，约定农资公司将位于平顶山市卫东区建设路中段平顶山市农资公司综合楼第四层（整层）出租给张红霞使用，租赁期限自2016年10月10日起至2021年10月9日，每年租金54万元，从第三年起每年租金递增2%，张红霞在每年10月1日前一次性向农资公司支付当年的租金。张红霞向农资公司支付押金20万元，在张红霞拖欠租金、水电费及物业管理费等费用时，农资公司有权用该押金抵张红霞所欠的费用；在张红霞违约时，农资公司也可以用该押金抵偿张红霞的违约金及给农资公司造成的损失。农资公司向张红霞出具发票时，发票所产生的所有税款由张红霞承担。该协议中张红霞向农资公司支付的所有租金、费用，均为税后租金、费用，其产生的所有税金均由张红霞承担。张红霞逾期支付租金时应按逾期的天数，每逾期一日向农资公司支付年租金千分之三的滞纳金，逾期支付租金超过7日，应向农资公司支付叁拾万元的违约金，且农资公司有权单方解除协议并收回出租房屋，且不予退还押金。协议还约定，张红霞如超过7日未按约定时间全部交清应交租金，张红霞同意农资公司采取停水、停电和封门等措施，由此造成的一切损失由张红霞承担。协议签订后，张红霞向农资公司支付租金18万元，最后一笔租金支付时间为2017年4月6日。2017年5月25日，农资公司采取停电、封门等措施。至2018年5月10日，张红霞欠付农资公司租金675000元。一审法院认为，《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。因张红霞未及时支付租金而引发的纠纷，其应付全部责任。因租赁合同明确约定张红霞逾期支付租金超过7日，农资公司有权单方解除协议并收回出租房屋且不予退还押金，而及至农资公司提起诉讼时张红霞仍未支付所拖欠的租金，符合双方合同约定的条件，故农资公司要求张红霞支付其拖欠的租金675000元及违约金，解除房屋租赁协议、退还出租房屋及不予退还押金20万元的诉讼请求理由正当，予以支持。但因合同约定“在张红霞违约时，农资公司也可以用该押金抵偿张红霞的违约金及给农资公司造成的损失”，故押金虽不退回，但应用以抵偿因张红霞违约而产生的违约金。农资公司要求张红霞支付自2018年5月10日起至解除协议期间的租金及解除协议后的占房费，因农资公司未缴纳上述诉讼请求相应的诉讼费，故不作处理。因双方在房屋租赁协议中约定的违约金过高，依法酌定违约金标准以农资公司的租金损失675000元为基数，自2017年10月2日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本金清偿完毕之日止为宜。张红霞抗辩案涉房屋租赁协议中约定由张红霞支付发票税金及农资公司可以采取断水断电及封门等措施应属无效，而上述约定并不违反法律的强制性规定，也符合当事人意思自治的范畴，故对张红霞该项抗辩不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除农资公司与张红霞于2016年10月10日签订的《房屋租赁协议》；二、张红霞于本判决生效后十日内支付农资公司租金675000元及违约金（以675000元为基数，自2017年10月2日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本金清偿完毕之日止）；三、张红霞于本判决生效后十五日内从位于平顶山市卫东区建设路中段路北平顶山市农资公司综合楼第四层（整层）的房屋中搬出，并将该房屋返还给农资公司；四、驳回农资公司的其他诉讼请求。一审法院再审查明，2016年10月10日，农资公司与张红霞签订《房屋租赁协议》一份，约定农资公司将位于平顶山市卫东区建设路中段平顶山市农资公司综合楼第四层出租给张红霞使用，租赁期限自2016年10月10日起至2021年10月9日，每年租金54万元，从第三年起每年租金递增2%，张红霞在每年10月1日前一次性向农资公司支付当年的租金。张红霞向农资公司支付押金20万元，在张红霞拖欠租金、水电费及物业管理费等费用时，农资公司有权用该押金抵张红霞所欠的费用；在张红霞违约时，农资公司也可以用该押金抵偿张红霞的违约金及给农资公司造成的损失。农资公司向张红霞出具发票时，发票所产生的所有税款由张红霞承担。该协议中张红霞向农资公司支付的所有租金、费用，均为税后租金、费用，其产生的所有税金均由张红霞承担。张红霞逾期支付租金时应按逾期的天数，每逾期一日向农资公司支付年租金千分之三的滞纳金，逾期支付租金超过7日，应向农资公司支付叁拾万元的违约金，且农资公司有权单方解除协议并收回出租房屋，且不予退还押金。协议还约定，张红霞如超过7日未按约定时间全部交清应交租金，张红霞同意原农资公司采取停水、停电和封门等措施，由此造成的一切损失由张红霞承担。协议签订后，张红霞于2016年10月14日、10月24日、11月10日分三次向农资公司交纳20万元。2016年11月22日，农资公司给张红霞出具收据一份，注明收到张红霞人民币20万元，系原千群健身所交押金转为张红霞的押金。当日，张红霞另向农资公司交款两次，分别交款3万元、15000元，其中，农资公司在3万元的收据上注明欠2015年房租，在15000元的收据上注明收款事由为2016年10月房租。2017年1月5日、1月10日，张红霞两次共向农资公司交款25000元；2月7日，张红霞交款2万元；2017年3月，张红霞两次向农资公司交款45000元；4月6日，张红霞交款45000元。张红霞向农资公司交纳的以上款项中，双方认可张红霞交纳房租押金20万元，其他款项18万元系按月交纳的房租；对于张红霞此外交纳的20万元用途，双方持有争议。关于张红霞交纳的水电费。2016年10月14日，张红霞代原千群健身所交纳拖欠水电费15540元，支付水电师傅工资1060元；自2016年11月15日起，按月向农资公司交纳上个月的水电费，交至2017年5月28日，共交纳水电费47088元（含张红霞代千群健身所交纳拖欠水电费15540元）。2017年5月25日，农资公司以张红霞拖欠房屋租金为由，对张红霞承租和正在经营的房屋采取停电、强制关门等措施。2018年6月16日，农资公司向平顶山市卫东区法院提起民事诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁协议，并要求张红霞支付拖欠的租金675000元。2018年8月3日开庭审理时，张红霞提出管辖权异议。2018年9月28日，平顶山市卫东区法院作出（2018）豫0403民初3930号民事裁定，驳回张红霞提出的管辖权异议。张红霞提出上诉后，本院于2018年12月5日作出（2018）豫04民辖终1244号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年12月13日，平顶山市卫东区法院通知张红霞领取开庭传票；12月15日，该案第二次开庭审理。该案在开庭审理过程中，张红霞口头答辩时提出由于农资公司停电造成经济损失285万元，该损失应由农资公司承担，并表明要提起反诉，但未提交书面反诉状，也未交纳反诉案件的诉讼费用。另，2016年10月10日，农资公司与张红霞、平顶山市千群健身服务有限公司张恩签订债务转让一份。该协议明确约定，平顶山市千群健身服务有限公司欠平顶山市农业生产资料有限公司债务（租金及物业费）53.4667万元；三方一致同意，上述债务全部转让给张红霞，由张红霞直接向农资公司偿还。协议签订后，张红霞向农资公司支付20万元。因张红霞未偿还剩余债务，农资公司提起诉讼。2018年12月26日，平顶山市卫东区法院作出（2018）豫0403民初3931号民事判决，判决张红霞向农资公司偿还剩余债务334667元。在该判决查明事实部分，认定了张红霞向农资公司支付20万元的事实。一审法院再审认为，一、关于张红霞是否拖欠农资公司房租的事实。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定，每年租金54万元，在每年10月1日前一次性支付。在实际承租过程中，张红霞为缓解压力将房租支付方式变更为按月支付，农资公司对张红霞支付房租的方式予以认可。根据合同约定和本案双方当事人的陈述，确认张红霞每月应向农资公司交纳的房租为45000元。自2016年10月10日至2017年5月25日，张红霞实际承租农资公司的房屋7个月有余，张红霞应向农资公司交纳房租315000元；张红霞实际共向农资公司交款38万元（不含押金20万元），其中20万元系张红霞依据债务转让协议代原平顶山市千群健身服务有限公司偿还的债务20万元。扣除该债务履行款20万元，张红霞共向农资公司支付房屋租金18万元。故双方于2017年5月25日发生纠纷时，张红霞拖欠农资公司房租135000元。双方签订的合同第五条约定，在张红霞违约时农资公司有权单方解除协议并收回出租房屋。故农资公司在张红霞拖欠房租135000元的情况下，对张红霞承租经营的房屋采取强制关门措施，不属农资公司违约。因本案张红霞违约，其向农资公司交纳的押金20万元不予退还。根据双方合同中“在张红霞违约时，农资公司也可以用该押金抵偿张红霞的违约金及给农资公司造成的损失”的约定，押金虽不予退回，但可用以抵偿因张红霞违约而产生的违约金。二、关于张红霞拖欠农资公司房租数额的认定。按照每月应交租金45000元计算，自2016年10月10日计至2018年5月10日，张红霞向农资公司交纳的房租为855000元，张红霞实际交纳18万元，尚欠农资公司房屋租金675000元。但本案中，双方于2017年5月25日已发生纠纷，农资公司在对张红霞承租经营的房屋采取停电、强制关门措施后，应当在合理期限内及时采取主动措施避免双方损失的进一步扩大。农资公司在发生纠纷后的合理期限内未采取主动措施，放任损失的扩大，对于损失扩大的部分，农资公司无权要求张红霞赔偿。该扩大部分的损失，酌定以20万元为宜。该20万元从张红霞应向农资公司交纳的房租675000元中予以扣除。三、关于张红霞主张的原审程序违法问题。关于管辖权异议问题，张红霞对原审就管辖权异议作出的裁定提出上诉后，平顶山市中级人民法院于2018年12月5日作出二审民事裁定，裁定驳回上诉。原审第二次开庭审理时间是在2018年12月15日。故张红霞关于原审在平顶山市中级人民法院还在审理管辖权异议期间就作出判决的主张不能成立。关于张红霞提出的原审对其反诉主张未予审理问题。该案在原审开庭审理过程中，张红霞口头答辩时提出，由于农资公司停电造成经济损失285万元，该损失应由农资公司承担，并表明要提起反诉。但张红霞未提交书面反诉状，也未交纳反诉案件的诉讼费用。故原审对张红霞提出的反诉主张未予审理，不属违反法定程序。四、关于张红霞再审时增加提出的诉讼请求。张红霞再审时提出，要求判决农资公司退回多交的房租65000元，并请求农资公司赔偿经营损失130万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。根据该规定，对张红霞再审时增加提出的诉讼请求，不予审理。综上，(2018)豫0403民初3930号民事判决认定事实无误，审判程序合法，但处理结果部分有误，应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，判决：一、维持(2018)豫0403民初3930号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更(2018)豫0403民初3930号民事判决第二项为：张红霞于本判决生效后十日内支付农资公司租金475000元及违约金（以475000元为基数，自2017年10月2日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决限定被告清偿债务之日止）。案件受理费13550元，由张红霞负担。本院二审期间，张红霞提供其与农资公司于2016年10月6日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同系张红霞在工商登记管理部门办理营业执照时，张红霞与农资公司签订的一份房屋租赁合同，拟证明房屋租金支付的方式仍然是先租后付。农资公司质证称，对该证据有异议，该证据是张红霞因办理工商执照向农资公司提出后签订的，实际签订和履行的合同是2016年10月10日，这个合同双方未履行，只是向工商局办执照用的，印象中这个合同很快就解除了，根本未履行。另外从时间的顺序来说这个合同在先，双方争议合同是10月10日签订的，从时间来说应该以后面那个合同为准，这两个租金不一样应该以后边为准。本院审查认为，该《房屋租赁合同》与案涉张红霞与农资公司于2016年10月10日签订的《房屋租赁协议》金额及租期均不一致，且签订时间在《房屋租赁协议》之前，双方亦承认该合同未实际履行，故该合同与本案无关，本院不予采信。本院二审查明，张红霞与农资公司于2016年10月10日签订的《房屋租赁协议》显示，付租金时间为每年的10月1日之前，可推知支付租金的时间为次年的10月1日之前，即每年的租金在次年租满1年之前支付即可。另查明，双方当事人均同意解除2016年10月10日签订的房屋租赁协议，农资公司认可张红霞于2020年6月16日搬出自己的财产，并将租赁物交付农资公司。张红霞实际共向农资公司交款38万元，包含押金20万元，张红霞使用租赁物时间2016年10月10日至2017年5月25日，张红霞应付租金数额为337500元。本院二审查明的其它事实与一审法院再审认定的事实相一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：张红霞在案涉合同的履行过程中是否存在违约，如果构成违约，应承担何种法律责任。经查，案涉《房屋租赁协议》约定了违约条款，农资公司以张红霞未及时支付租金为由，主张张红霞存在违约情形。但根据协议中租金支付时间的约定，支付租金时间为每年的10月1日之前，该协议签订时间为2016年10月10日，第一年的租金，张红霞于2017年10月1日之前一次性支付即可。农资公司于2017年5月采取停电，强制关门等措施关停张红霞租赁且正在经营的房屋时，尚未到支付租金时间，农资公司该行为既不符合协议约定，也于法无据，其行为违反协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。农资公司强行关闭案涉租赁房屋后，合同无法正常履行，张红霞未依约支付剩余房屋租金符合法律规定。综上，张红霞不存在违约的情形，农资公司起诉要求张红霞支付房租及承担违约责任缺乏事实及法律依据，张红霞主张其“不存在合同约定违约情形”的上诉理由成立，本院予以采信。本院二审期间，张红霞与农资公司均表示自愿解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故张红霞与农资公司于2016年10月10日《房屋租赁协议》依法应予解除,将租赁物交付农资公司。因农资公司违约在先，故其无权要求张红霞继续履行协议承担租金，及协议解除后的房屋占用费用、损失等费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。张红霞实际共向农资公司交款38万元，包含押金20万元，张红霞使用租赁物时间2016年10月10日至2017年5月25日，张红霞应付租金数额为337500元，为减少讼累，对张红霞上诉主张农资公司违约并返还其多支付的租金42500元的请求，本院二审予以支持。综上所述，张红霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2018）豫0403民初3930号民事判决及（2020）豫0403民再5号民事判决；二、解除平顶山市农业生产资料有限公司与张红霞于2016年10月10日签订的《房屋租赁协议》；三、张红霞于本判决生效后十五日内从位于平顶山市卫东区建设路中段路北平顶山市农资公司综合楼第四层（整层）的房屋中搬出，并将该房屋返还给平顶山市农业生产资料有限公司；四、平顶山市农业生产资料有限公司于本判决生效后十五日内返还张红霞多支付的租金42500元；五、驳回平顶山市农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费13550元，由平顶山市农业生产资料有限公司负担；二审案件受理费13550元，由平顶山市农业生产资料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘艳丽审判员  张文平审判员  李 勇二〇二〇年十二月二十七日法官助理李征书记员刘刚