盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初2627号原告：刘成伟，男，1958年10月11日生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告：周君，女，1958年6月24日生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。二原告委托诉讼代理人：王思浩、郭勇，辽宁仁同律师事务所律师。被告：盘锦美的置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴油区政府****。法定代表人：范雪梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，辽宁许传恩律师事务所律师。原告刘成伟、周君与被告盘锦美的置业有限公司（以下简称美的置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日作出（2019）辽1103民初3619号民事判决书，被告盘锦美的置业有限公司不服，提起上诉。盘锦市中级人民法院经审理，认定原判认定事实不清、证据不足，于2020年7月8日作出（2020）辽11民终808号民事裁定书，撤销（2019）辽1103民初3619号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年8月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘成伟、周君的共同委托诉讼代理人王思浩、郭勇、被告盘锦美的置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《盘锦美的城一期项目车位租赁合同》无效；2、判令被告返还原告126,979.00元及相应利息损失；3、由被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：二原告为夫妻关系，系盘锦美的城一期小区业主，原告为了停车便利欲购买一处地下车位，经与被告沟通最终选择了5#1327号车位，被告工作人员当时表示该车位为出售，日后可办理产权登记。2013年9月29日，原告周君在不完全知情的情况下与被告签订了《盘锦美的城一期项目车位租赁合同》，原告以“楼款”名义向被告交纳购房款126,979.00元。合同第十四条约定：“若乙方连续租赁期限达20年，且无违约行为，则甲方同意乙方在该车位租赁期届满后可无偿继续使用该车位，甲方不再向其收取车位租金，但使用期限至甲方享有的相关权利证书届满之日止。若因政策变化车位可以办理产权时，甲方或物业公司将协助乙方办理车位的产权登记”。由此可见，案涉租赁合同名为租赁，实为买卖。案涉车位应属于业主共有，被告对案涉车位没有所有权，无权出租或出售。同时，案涉车位至今未取得商品房预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。故双方签订的“名为租赁实为买卖”的合同应属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告应将车位返还给被告，被告应将车位款及相应利息返还给原告。综上，被告对案涉车位无所有权和处分权，无权出租或出售，双方签订租赁合同应认定为无效，被告应返还车位款并赔偿利息损失。请法院依法判决，支持原告的诉请。被告辩称，原告提出的认定双方间租赁合同无效的理由，均不是认定租赁合同无效的法定理由。1、原、被告签订的为《盘锦美的城一期项目车位租赁合同》，而非买卖合同。该租赁合同中均为车位租赁相关的约定，没有关于买卖或者使人误认为买卖车位的表述。合同第十四条第一款明确双方为车位租赁合同，第二款仅表明在政策变化车位能够办理产权时，被告或物业公司可以协助原告办理车位产权登记，并未否定双方是租赁关系。原一审中，原告提供了广告照片和通话录音作为认定双方是车位买卖关系的证据，但原告不能证明两份证据的真实性和客观性。2、原告要求返还购买车位款没有依据。原、被告间不存在买卖关系，原告交纳的款项为双方租赁合同中约定的租金，并非购买车位的款项，不存在返还车位款的基本前提。3、案涉车位归被告所有。案涉车位为被告原始建造，无法律规定的除外情形下，车位应当归被告所有。且法律规定，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权归开发商所有，而案涉的5#车库在与原告签订租赁合同前已经取得规划，另，案涉车位并未计入公摊面积，故案涉车位应归被告所有。4、原告引用法律不当。取得预售许可证是针对商品房，并非针对车位，案涉小区的房屋原告早已取得商品房预售许可证。5、原告诉称的理由均不符合合同无效的法律规定，双方签订的合同不存在违反法律、法规强制性规定的情形。综上，被告认为原告的诉请理由不符合法律规定，没有法律依据，请法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的美的地产集团的收款收据两张，该证据客观真实，形式、来源符合法律规定，且与本案具有关联性，故本院予以采信。但该证据仅能证明二原告曾因坐落于盘锦市兴隆台区美的城一期5#车库的1327车位于2013年9月29日交给被告126,979.00元款项的事实，无法证明其交纳的款项系用于购买该车位的所有权。2、原告提交的车位销售宣传照片复印件一份、与被告售楼人员通话录音一份及文字资料一份，上述宣传照片中并未明确记载案涉车位在内的车位为对外出售所有权的车位，且上述通话录音及文字资料无法证明通话的双方身份，且通话内容亦无法证明案涉车位在内的车位正在对外出售所有权，该组证据与本案并不具有关联性，故本院不予采信。3、被告提交的租赁合同一份，该证据的真实性经过双方当事人认可及本院审查，且证据形式、来源符合法律规定，与本案具有关联性，故本院予以采信。该证据为案涉车位出租的书面合同，且该证据中并无出售案涉车位所有权的字样。4、被告提交的辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告一份、商品房买卖合同一份、房产测量规范一份，上述证据客观、真实，与本案具有关联性，且形式、来源符合法律规定，故本院予以采信。该组证据能够证明案涉车位所在的5#车库独立存在于美的城一期的规划设计范围内，该设计规划已经审查合格。5、被告提交的竣工图、竣工验收备案书复印件各一份，经过双方当事人认可且经本院审查，能够认定其真实性，且形式、来源符合法律规定，能够证明案涉车位的竣工验收情况，与本案具有关联性，故本院予以采信。该组证据能够证明案涉车位所在的5#车库整体单独经过规划设计并经竣工验收且经过有权机关备案登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的美的城一期5幢1单元302号房，合同第三条约定该商品房的建筑总层数为7层，其中地上7层，地，地下**013年9月29日，二原告与被告签订《盘锦美的城一期项目车位租赁合同》（以下简称《车位租赁合同》），约定被告将位于美的城一期半地下5#车库1327号非人防车位出租给二原告，租赁期限为20年即2013年12月31日至2033年12月31日，租金总额126,979.00元二原告应于合同签订当日付清，并明确规定该车位用途为停车。同时合同第八条第8款规定：“乙方若将车位转借或转租给他人使用，应至物业公司处办理备案手续”；第九条规定：“明确双方之间仅为有偿使用场地的关系，并非保管关系”；第十四条第1款规定：“若乙方连续租赁期限达20年，且无违约行为，则甲方同意乙方在该车位租赁期限届满后可无偿使用该车位；甲方不再向其收取车位租金，但使用期限至甲方享有的相关权利证书期限届满之日止。”；第十四条第2款规定：“若因政策变化车位可以办理产权时（仅针对符合本条第一款条件的承租方），甲方或物业公司将协助乙方办理车位的产权登记，但乙方应自行承担相关税费用。”。上述《车位租赁合同》签订当日，二原告向被告交纳了双方合同中约定的租金126,979.00元，案涉车位建成交付二原告后，一直由二原告占有使用。另查，案涉车位所在的美的城一期5#车库在建造前其施工设计文件和单独规划设计图纸均经审查为合格，且案涉5#车库于2014年10月经竣工验收后由相关部门为其独立出具了竣工验收备案书。本院认为，本案的第一个争议焦点为原、被告间关于案涉车位签订的合同为买卖合同还是租赁合同。二原告与被告就案涉车位签订的合同名称为—《盘锦美的城一期项目车位租赁合同》，该合同名称中并没有买卖案涉车位所有权的字样。上述租赁合同中明确约定被告将案涉车位“出租”给二原告，且合同的条款中明确约定了租赁物的名称、数量、租金及支付方式、租期、租赁用途等租赁合同必备的条款，符合租赁合同的特征，被告仅是将案涉车位的使用权出租给二原告，且该合同中并没有被告将案涉车位的所有权出售给二原告的字样，故可以认定该租赁合同为二原告与被告间就案涉车位的使用权达成的租赁合同，而非就转移其所有权为目的形成的买卖合同。虽该合同第十四条第2款规定：“若因政策变化车位可以办理产权时（仅针对符合本条第一款条件的承租方），甲方或物业公司将协助乙方办理车位的产权登记，但乙方应自行承担相关税费用。”但该约定系对未来可能发生的事项进行的约定，为双方对未来发生该事项时如何处理的约定，但该约定并非双方签订合同时对当下转移案涉车位所有权的明确约定。双方对将来可能发生的事项的约定并不影响签订《车位租赁合同》时二原告与被告关于案涉车位达成租赁合意的事实，亦不影响上述合同的性质为租赁合同的事实。虽二原告主张被告为其开具的收据其中一张标注为“楼款”，但该标注并不能明确表示二原告就案涉车位交付给被告的款项为购买车位所有权的款项，且不能仅依据该表述推定双方签订的租赁合同为买卖合同。故对原告认为上述合同名为租赁，实为买卖的主张，本院不予支持。本案的第二个争议焦点为案涉车位的所有权性质及被告是否具有处分权。原告认为案涉车位所在区域为小区业主共有，但根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、案涉车位所在5#车库的竣工图和竣工验收备案书可知案涉车位所在的5#车库在建造前整体单独经过规划设计，面积经过独立规划测算，在规划设计经审批合格后被告取得合法建造5#车库的依据，在建成后，案涉5#车库独立经过竣工验收并独立取得竣工验收备案。且原、被告间的《商品房买卖合同》对建筑物的约定仅规定了地上部分，并未规定存在地下部分，亦未规定规划区域内用于停放汽车的车位归业主共有，故可以认定5#车库作为独立存在的区域面积，其并非作为公摊面积分摊到业主的建筑面积范围内，不属于业主共有。另，根据被告就案涉车位所在的5#车库取得的合格的审查报告和竣工验收备案书及二原告与被告签订的《车位租赁合同》可以推定案涉车位所在的5#半地下车库亦非人防工程。而建筑区划内建设单位非占用业主共有部分合法建设的车位，且建设单位与业主在购买房屋时并未约定归业主所有的，其所有权应归属于建设单位即被告。故被告将其具有所有权的案涉车位出租给二原告符合法律规定，其处分行为并无不当。另二原告认为案涉车位并未取得商品房预售许可证，但是否取得商品房预售许可证为出售商品房转移商品房所有权的条件并非为出租使用权的条件。综上，案涉车位为被告单独所有，被告具有将其出租的处分权。本案的第三个争议焦点为原、被告间关于案涉车位签订的合同是否存在无效情形及被告是否应当返还原告诉请的款项及利息。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中二原告均系完全民事行为能力人，且庭审中二原告并未提供证据证明其签订合同时存在被欺诈、胁迫等意思表示不真实的情况，此外二原告与被告间签订的《车位租赁合同》不存在违反法律和行政法规的强制性规定和公序良俗的情形。据此可以认定二原告与被告签订的《车位租赁合同》系真实、有效的，故对二原告要求认定《车位租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持，同时对二原告基于认为上述合同无效而要求被告返还其交纳的车位款及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，对原告刘成伟、周君要求确认其与被告签订的《盘锦美的城一期项目车位租赁合同》无效并基于此要求被告返还126,979.00元及相应利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第八十八条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告刘成伟、周君的诉讼请求。案件受理费2840.00元，由原告刘成伟、周君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  裴志顺人民陪审员  李 伟人民陪审员  王素平二〇二〇年十二月十八日书 记 员  于静怡