内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1761号上诉人（原审原告）：内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司。法定代表人：魏某。委托诉讼代理人：吴某，内蒙古硕泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古硕泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡某1，住内蒙古自治区磴口县。委托诉讼代理人：胡某2，内蒙古大法扬（磴口）律师事务所律师。上诉人内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司（以下简称王爷地公司）因与被上诉人胡某1房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2020）内0822民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人王爷地公司的委托诉讼代理人王某、被上诉人胡某1及其委托诉讼代理人胡某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爷地公司上诉请求：一、撤销磴口县人民法院（2020）内0822民初1640号民事判决第一项；二、解除上诉人与被上诉人2013年11月26日签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》；三、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人王爷地公司与被上诉人签订《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》，但是被上诉人胡某1没有按照合同约定履行合同义务，没有按照合同约定中分期付款方式支付第二期占总价款70%的付款义务，属被上诉人严重违约，给上诉人造成的损失，应承担违约责任。二、分期付款买卖中，买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一时，出卖人可以解除合同。2013年11月26日，上诉人与被上诉人签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》，约定被上诉人胡某1采取分期付款的方式支付款项，被上诉人胡某1首付款付了174150元，约定第二笔款项支付时间为2014年7月28日，应付款项406350元，但是被上诉人胡某1没有支付上述第二笔款项，第二笔款项占合同总价款的70%，被上诉人到期未付款项达到合同总金额的五分之一，根据《合同法》第一百六十七条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。上诉人王爷地公司解除合同的条件成就，故上诉人请求解除合同符合法律规定。三、根据《民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。上诉人王爷地公司因为被上诉人胡某1的违约行为，上诉人有权解除合同，因为上诉人解除合同，故上诉人返还被上诉人70000元购买商铺的费用，并且被上诉人分批多次接受上诉人返还的购买商铺的费用，上诉人接受返还商铺费用的行为视为作为的默示接受解除合同，作为的默示是一种积极的意识表示方式，其主张权利或接受义务的意思表示明确，可以直接根据其行为确定其意思，认为被上诉人同意解除合同。四、现因该商铺无法建成，已无法交付，由于资金原因，事实上已不可能履行，履行不能使交付商铺的目的客观上无法实现，因此被上诉人也无法请求继续履行，故现为保全双方权益，只有解除合同，维护自身权益。胡某1辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王爷地公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告2013年11月26日签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月26日原、被告签订了《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》，约定由被告胡某1购买原告位于××县西的王爷地养生食材港B区003号商铺，建筑面积为116.10平方米，每平方米5000元，商铺总金额为580500元。被告以分期付款方式支付合同价款，即2013年11月26日前支付全部房价款的20%即174150元，于2014年7月28日前支付全部房价款的70%即406350元，同时约定原告于2014年7月28日将符合条件的商铺交付被告使用。双方还约定被告将该商铺返租给原告，返租期限八年并对相关返租的事宜进行了约定，但并未实际返还过租金。被告已经按照合同约定将第一期购房款按期支付给原告。现案涉商铺处于停工状态，未达到交付使用的条件。另查明，被告已经分批多次接收了原告返还的70000元购买商铺费用。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，非因约定或法定事由不得解除。本案原、被告于2013年11月26日签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》是合同双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，无约定或者法定事由不应当解除。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告约定支付第二期房款的日期为2014年7月28日，《王爷地养生食材港商业项目销售合同》第八条第1项第（2）款逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同的约定，因此按照上述合同约定以及司法解释规定，原告最迟应当在2015年9月26日前行使合同解除权。其次，《王爷地养生食材港商业项目销售合同》第九条关于交付期限的约定，即出卖人应当于2014年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商铺交付买受人使用，根据同时履行抗辩权的规定，2014年7月28日，原告应当将符合条件的商铺交付买受人使用的同时被告将第二期购房款支付给原告，但至今原告仍然未将商铺交付给被告使用，因此被告有权拒绝履行支付第二期房款的义务。最后，关于权利的放弃必须明确表示，本案被告虽然接受了原告返还的部分购房款，但并未明确有解除合同的意思表示，且在庭审过程中也明确表示不同意解除合同。《王爷地养生食材港商业项目返租合同》是依据《王爷地养生食材港商业项目销售合同》而签订的，返租合同虽然没有实际履行，但也不应当解除。综上所述，原告要求解除上述两份合同的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十六条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：驳回原告内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：王爷地公司的诉讼请求是否应予支持。王爷地公司上诉称，胡某1未支付到期价款406350元,占合同总价款的70%，严重违约，到期未付款项达到合同总金额的五分之一，根据《合同法》第一百六十七条的规定，王爷地公司解除合同的条件成就。经审查，《王爷地养生食材港商业项目销售合同》约定，胡某1应在2014年7月28日前支付全部房价款的70%即余款406350元，王爷地公司应在2014年7月28日前将符合合同约定的商铺交付胡某1使用。双方未约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在王爷地公司不能交付合同约定的商铺的情况下，胡某1有权拒绝履行支付余款406350元。据此，王爷地公司根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定主张解除案涉两份合同，本院不予支持。王爷地公司上诉称，胡某1接受返还商铺费用的行为视为作为的默示接受解除合同。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。王爷地公司未提供证据证明双方协商一致解除合同，其以胡某1接受返还部分的商铺费用为由，主张胡某1默示接受解除合同，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王爷地公司上诉称，现因该商铺无法建成，已无法交付，由于资金原因，事实上已不可能履行，履行不能使交付商铺的目的客观上无法实现，因此胡某1也无法请求继续履行。经审查，从王爷地公司自认其由于资金原因，不能履行交付商铺的义务来看，王爷地公司的行为已构成违约。合同约定的商铺虽现在不能履行，但王爷地公司并未提供证据证明其将来也不能履行，且胡某1亦明确表示不同意解除合同。故王爷地公司的该上诉理由，本院不予采纳。王爷地公司请求解除《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的法定解除合同条件，其主张缺乏事实和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，王爷地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 罗一民审判员 付桂梅二○二○年十二月二十八日书记员 张 颖