文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初19817号原告：重庆益久房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：曾奎焱，重庆益久房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：龚涛，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：谭文萍，女，1963年7月27日出生，汉族，户籍地址重庆市渝**，现住重庆市渝**。被告：蒋文语，男，1982年10月24日出生，汉族，户籍地址重庆市垫江县，现住重庆市渝**。被告：秦良玉，女，1962年7月24日出生，汉族，住北京市海淀区。原告重庆益久房地产经纪有限公司（以下简称益久公司）与被告谭文萍、蒋文语、秦良玉居间合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告益久公司的委托诉讼代理人龚涛，被告蒋文语、谭文萍、秦良玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益久公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即支付原告居间佣金40000元。2、判令被告支付违约金（以40000元为基数，从2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：三被告欲出售房屋，遂委托原告寻找合适的买家。经原告介绍，被告与买家许绍乾达成房屋买卖合意，约定由许绍乾出资272万元购买三被告所有的位于沙坪坝区某路某号房屋，且在原告工作人员协助下双方于2020年6月18日签订了《房屋买卖（转让）合同》。经佣金确认书中确认，因原告进行了居间服务活动，三被告应当在过户当日支付佣金70000元。合同签订后，原告工作人员协助买卖双方完成了房屋买卖、过户等相关事宜，但三被告仅支付了30000元居间佣金，尚欠40000元未付。现原告多次催收未果，原被告就上述纠纷无法达成一致意见，为维护原告合法权益，故起诉来院，要求判如所请。被告蒋文语辩称，根据本案事实和证据，我不应当支付原告40000元中介费。按照国家及物价局规定的房产居间费比例为买卖双方房屋成交金额的4%之内。中介公司称我方应当支付7万元，买方支付了5.9万元，已经超出了该规定的要求。按照原告给我方的书面承诺，约定了剩余40000元的中介费于租赁交接完成之日支付。现在整个租赁交接还没有完成，买卖双方还有尾款未支付完成。现在也不应该支付居间费。被告谭文萍辩称，一、原告提供的《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《授权委托书》等并非我本人所签，我与原告间不存在任何合同关系，不应承担付款责任。二、我从未委托原告提供居间服务，也未委托蒋文宇与原告签订相关合同，不应支付居间服务费。我和蒋文语作为案涉房屋的按份权利人，我同意蒋文语出售房屋后，因蒋文语本身从事房产中介工作，就让蒋文语联系买家，并承诺给予一定辛苦费。涉案房屋出售后，蒋文语在扣除了7万元辛苦费、24.6万元税费后，将剩余房款按份支付给了各产权人。我从未要求或者委托蒋文语签订居间服务协议，也不清楚蒋文语与原告、买家之间的协商过程，且我已经向蒋文语支付了7万元辛苦费和24.6万元税费，已经履行完毕全部款项支付义务。即使蒋文语与原告的居间合同成立，也应由蒋文语支付相应款项。综上，不同意原告的诉讼请求。被告秦良玉辩称，一、原告提供的《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《授权委托书》等并非我本人所签，我与原告间不存在任何合同关系，不应承担付款责任。二、我从未委托原告提供居间服务，也未委托蒋文宇与原告签订相关合同，不应支付居间服务费。我和蒋文语作为案涉房屋的按份权利人，我同意蒋文语出售房屋后，因蒋文语本身从事房产中介工作，就让蒋文语联系买家，并承诺给予一定辛苦费。涉案房屋出售后，蒋文语在扣除了7万元辛苦费、24.6万元税费后，将剩余房款按份支付给了各产权人。我从未要求或者委托蒋文语签订居间服务协议，也不清楚蒋文语与原告、买家之间的协商过程，且我已经向蒋文语支付了7万元辛苦费和24.6万元税费，已经履行完毕全部款项支付义务。即使蒋文语与原告的居间合同成立，也应由蒋文语支付相应款项。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区某路某号房屋原系被告谭文萍、蒋文语、秦良玉共同所有。2020年6月1日，原告益久公司作为居间方（丙方）与被告蒋文语作为出售方（甲方）、案外人许绍乾作为购买方（乙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，主要内容为：甲乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜协商一致，达成本协议。一、房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区某路某号的房屋出售给乙方，建筑面积为239.46平方米，所有权人为秦良玉、蒋文语、谭文萍，该房存在租赁，承租人为到家了公司，租赁期届满时间为2021年6月13日。二、房款及支付方式：1、该房屋成交价格为2720000元，乙方须于签订本合同当日支付定金30000元予甲方，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在该房屋过户后抵做房款。3、乙方采取全款方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：乙方须于2020年7月30日前支付550000元予甲方；乙方须于过户当日（2020年8月30日前）支付1870000元予甲方。四、税费承担：1、国家规定之买卖双方须付税费，双方一致同意此商铺交易税费全部由甲方承担。六、中介服务费：甲乙双方一旦签订本合同，即视为丙方完成居间服务，则甲方双方须于签订本合同当日向丙方支付中介服务费，以佣金确认书为准。合同另对房屋解押、过户、入押、交付、违约责任、免责条款等进行了约定。合同尾部甲方签章处为“蒋文语、秦良玉（蒋文语代签）、谭文萍（蒋文语代签）”。2020年6月1日，被告蒋文语签署《佣金确认书》，载明：物业地址为沙坪坝区某路某号，客户姓名蒋文语，成交价格￥2420000元，大写贰佰肆拾贰万元整，居间佣金金额￥70000，大写柒万元整。支付时间为过户当日支付70000元。付款人确认上述物业的买卖居间工作已经由重庆益久房地产经纪有限公司完成，并对上述居间佣金无异议。付款人承诺按上述金额向重庆益久房地产经纪有限公司支付居间佣金。付款人逾期付款的，每逾期一日按照应付金额的百分之一向重庆益久房地产经纪有限公司支付违约金。被告蒋文语在付款人处签名捺印。2020年8月11日，被告秦良玉、蒋文语（甲方）与案外人许绍乾（乙方）、原告益久公司（丙方）签订《房屋买卖/解押补充协议》，约定本协议签订后，乙方向甲方付款71.4万元，加之前期甲方已收定金30万元，甲方收到乙方共计101.4万元，上述款项用于《房屋买卖（转让）合同》项下所涉房屋的解押，不得挪作他用。解押完成，该款自动冲抵购房首付款。第六条补充条款约定：甲方双方协商，关于此房屋现租赁情况做以下处理：1、此房屋分楼上楼下两份租赁合同，楼下租金为9000元/月，楼上租金为7000元/月。2、甲方双方在过户完成后3个工作日内，甲方需无条件协助乙方与承租方重新签订租赁合同。3、若乙方与现承租方签订租金与甲方告知乙方现租金不符，则甲方需补足每月租金差额部分，差额部分租金需在承租方每月支付租金时一并支付于乙方。2020年8月19日，被告蒋文语、秦良玉、谭文萍与案外人许绍乾签署《不动产登记申请书》及《重庆市房屋买卖合同（简版）》，并于2020年8月20日完成了涉案房屋产权变更登记。2020年8月20日，原告益久公司向被告蒋文语出具一份《收据》（编号为2035652），载明：交款单位蒋文语，收款方式转账，人民币叁万元整，收款事由：出售沙坪坝区某路某号商业门面中介费，备注：剩余肆万元整于租赁交接完成之日支付。2020年8月20日，案外人许绍乾与涉案房屋一楼承租人重庆到家了网络科技有限公司签订了《商业用房租赁合同》，双方对租赁用途、租赁期限、租金及支付方式等进行了约定。审理中，本院依法到涉案房屋现场进行查看，并与涉案房屋二楼承租人重庆贤礼文化传播有限公司电话联系后获悉，贤礼公司与蒋文语签订的租赁合同约定的租金为每月4800元，现贤礼公司尚未与许绍乾签订新的租赁合同，原因是许绍乾认为蒋文语称房租有七千多，存在租金差额。但贤礼公司认为买卖不破租赁，不同意上涨租金，但愿意与许绍乾重新签订租赁合同。贤礼公司已将截止2020年10月的租金交给了蒋文语，之后的租金尚未支付。庭审中，原告另举示了两份《授权委托书》，委托人为被告谭文萍、秦良玉，受托人为被告蒋文语，委托事项为代为房屋买卖事宜和签署相关协议。被告谭文萍、秦良玉对委托书中的签名予以否认，被告蒋文语自认系其代谭文萍、秦良玉所签。原告主张在2020年8月21日已协助买卖双方办理了涉案房屋的租赁交接事宜，一楼的承租人到家了公司已与买方许绍乾重新签订了房屋租赁合同，二楼因蒋文语未如实向各方披露租金真实情况，导致租金存在差额，也不愿意按照补充协议的约定补足差额，是蒋文语的原因造成付款条件无法成就，与原告无关，且原告已完成居间合同主要义务，故被告不能刻意阻止付款条件成就进而不履行付款义务。被告蒋文语对此不予认可，主张租赁交接未完成是许绍乾未按补充协议约定执行，反而扣留其房屋尾款12万元未付，故并非被告原因导致租赁正常交接。对于违约金，被告蒋文语、谭文萍、秦良玉均主张不应支付，如法院判决支付，要求调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的房屋买卖转让合同、佣金确认书、不动产登记档案查询资料、房屋买卖/解押补充协议、商业用房租赁合同，被告蒋文语举示的收据，本院依职权制作的电话联系笔录等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告益久公司依据《房屋买卖转让合同》及《佣金确认书》主张被告谭文萍、秦良玉、蒋文语支付居间费40000元，但根据双方陈述，被告蒋文语在签订《房屋买卖转让合同》时出示的《授权委托书》并非被告谭文平、秦良玉所签，二人也未在《房屋买卖转让合同》及《佣金确认书》中签名确认，故《房屋买卖转让合同》及《佣金确认书》对被告谭文平、秦良玉不发生法律效力，被告谭文萍、秦良玉不应承担居间服务费的支付义务。对原告要求被告谭文萍、秦良玉支付居间服务费40000元的请求，本院不予支持。关于被告蒋文语的支付义务，被告蒋文语辩称因房屋租赁交接未完成，不应支付居间费40000元。根据本院调查了解的情况，涉案房屋为上下两层楼的商铺，其中一楼承租人重庆到家了网络科技有限公司已于房屋过户当日与案外人（买方）许绍乾重新签订了房屋租赁合同，应认定租赁交接已完成。二楼承租人重庆贤礼文化传播有限公司虽未与许绍乾重新签订房屋租赁合同，但该商铺一直由承租人实际占有使用，租赁交接并不涉及腾退及接收房屋，现承租人及许绍乾、蒋文语均知晓租赁关系主体变更事宜，蒋文语从2020年10月后未再继续收取租金，承租人也表示愿意与许绍乾重新签订租赁合同及向许绍乾缴纳租金。因此应当认定买卖双方租赁交接已经完成，居间费用的付款条件已经成就，被告蒋文语应当向原告益久公司支付剩余居间费40000元。关于违约金，因被告蒋文语未按约足额支付居间费，根据《佣金确认书》应当支付逾期付款违约金。鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，被告针对违约造成的损失负有证明违约金过高的举证责任，其对此并未举示证据，而原告作为非违约方，也未对其主张违约金约定的合理性提供相应证据。结合合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，本院将违约金计算方式调整为以40000元为基数，从起诉之日即2020年10月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋文语于本判决发生法律效力后支付原告重庆益久房地产经纪有限公司居间服务费40000元及逾期付款违约金（以40000元为基数，自2020年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆益久房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半交纳400元（原告已预交），由被告蒋文语负担，限于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆益久房地产经纪有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。(此页无正文)审判员 周 敏二〇二〇年十二月十八日书记员 楚龙静