四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16537号 上诉人（原审原告）：陈辉军，男，汉族，1980年12月23日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：邱莉，四川永茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾凯，男，汉族，1973年1月21日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：袁雪，四川原石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕莹，四川原石律师事务所律师。 原审第三人：重庆统业房地产开发有限公司，住所地：重庆市忠县忠州镇忠州大街巴王路**。 法定代表人：罗成，职务不详。 上诉人陈辉军因与被上诉人曾凯、第三人重庆统业房地产开发有限公司（以下简称统业房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初7312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法由合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈辉军上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初7312号民事判决。2.成都市武侯区人民法院停止对该案涉房屋的执行，并确认该案涉房屋的所有权归陈辉军所有。事实及理由：2018年10月25日，陈辉军与金浩铭都项目部签订了《房屋买卖合同》，购买了商品房，因陈辉军常年在外打工，金浩铭都也未通知陈辉军回家办房屋产权证，因此陈辉军购买的房屋还挂靠在本案第三人（统业房地产公司名下）。虽然与陈辉军签订《房屋买卖合同》是加盖的金浩铭都项目部的公章，但根据第三人出具的情况说明，其认可项目部为案涉房屋的交易代表，金浩铭都项目部的负责人付玉明、乐海荣有权处置房屋，第三人也认可以上的房屋交易。2018年12月24日，一审法院发布查封公告，因曾凯和本案第三人之间的民间借贷纠纷案件，执行查封了陈辉军所购买的案涉商品房。至此，陈辉军才知道所购买的案涉房屋因被法院查封而暂无法办理产权登记。陈辉军认为，一审法院机械、错误理解最高法院关于“查封裁定日期”的认定，按照最高法院司法解释精神，“查封裁定”并不是指查封法院出具查封裁定书的日期，而是买受人知道法院查封裁定的“日期”。若买受人明知房屋已经被法院查封还去购买自然得不到法院的支持和保护，但本案中，陈辉军对房屋是否查封、何时查封完全不知情，应当以武侯区法院2018年12月24日公示告知房屋查封的日期作为认定法院查封裁定的日期。 一审法院主要判决理由是：一审法院认为其在2018年9月11日就作出裁定对涉案房屋予以查封，陈辉军所签订的《房屋买卖合同》在法院作出查封裁定的日期之后，陈辉军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中相关规定应当排除强制执行的情形。但陈辉军于2018年12月24日才知道所购房屋被查封，即一审法院张贴执行公告之日。陈辉军签订了合法有效的《房屋买卖合同》，也严格按照约定支付了大部分（84.85%）购房款（双方约定余款3万元在办理房产证时付清），同时也接受了房屋并入住。陈辉军在购买房屋时仅能掌握房屋现状、房屋成交价格等信息，无法获知房屋涉案情况，是善意的一般买受人，其合法权益应当获得法律的保护。陈辉军属于善意买受人，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院民事审判第二庭第5次法官会议纪要》的精神，陈辉军的合法权益应当依法受到保护。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，驳回陈辉军的一审诉讼请求的理由不充分，法律适用错误。根据《最高人民法院民事审判第二庭第5次法官会议纪要》的精神，法院查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。查封公示的方式有张贴封条、公示等方式。在查封裁定生效但未完成查封公示前，相对人构成善意取得的，仍然可依法取得物权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款也明确规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。结合本案，陈辉军完全符合善意第三人的情形，其合法的权益应该受到法律的保护，所购房产的产权理应得到法律的确认，法院应当依据法院发布执行查封公告的时间来确定陈辉军签订《房屋买卖合同》的时间是否发生在查封前，查封裁定的效力不能及于陈辉军。 案涉房屋为陈辉军一家唯一住房，官坝社区证明陈辉军一家实际居住于案涉房屋且其名下无其他住房。根据金浩铭都的《接房通知》，陈辉军在签订买卖合同第二日便取得了房屋钥匙，已达到了在法院查封前就合法占有案涉房屋的条件。为保障陈辉军一家基本生存权、居住权，请求二审法院依法维护陈辉军合法权益，排除对案涉房屋的执行。 现有证据能够证明案涉房屋所在的金浩铭都是案外人付玉明和乐海荣挂靠第三人统业房地产公司投资修建的，统业房地产公司在金浩铭都项目没有任何出资，不管是从实际出资还是从法理、情理上来说，都不应剥夺陈辉军的房屋。另补充，最高人民法院（2017）最高法再第90号民事判决书的案件与本案基本一致，根据该案例的基本精神，不应强制执行陈辉军的房屋。 曾凯辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。一审法院查明案涉房屋登记在统业房地产公司名下，按照物权法的规定是应该为统业房地产公司所有，案涉房屋是在2018年9月11日查封的。陈辉军说不知情，但是购买房屋应该在房产局查询房屋的状态，陈辉军没有这么做是自己的疏忽和过错。陈辉军是在查封后购买房屋，且款项不是打给统业房地产公司，而是打个了一个案外人，并且款项没有全部支付，因此一审法院按照法律规定未排除强制执行。本案与陈辉军提交的案例情形不同，其提交的案例的房屋已登记在申请人名下，本案的案涉房屋并未登记在陈辉军名下。 统业房地产公司经依法传唤未出庭亦未提交书面答辩意见。 陈辉军向一审法院起诉请求：法院停止对统业房地产公司位于重庆市忠县××镇××路××号××幢××单元××楼房屋进行执行，并确认该房屋所有权归陈辉军所有。 一审法院经审理查明： 曾凯于2017年10月23日向一审法院提起诉讼，要求罗成、统业房地产公司、陶宏、李勇归还借款本息。一审法院经审理后以（2017）川0107民初11286号民事判决判令罗成向曾凯归还借款2167890.41元及逾期利息152021.93元，统业房地产公司就该债务承担连带责任。判决生效后，曾凯于2018年8月13日向一审法院申请执行。2018年9月11日，一审法院以（2018）川0107执5078号之一执行裁定将包括案涉房屋（重庆市忠县官坝镇人民路493号金浩名都附10幢3单元5-1楼房屋，不动产单元号：500233111003GB00004F00010041，以下简称案涉房屋）在内的19套房屋予以查封，并于当日向重庆市忠县国土资源和房屋管理局进行了送达。 2018年10月25日，陈辉军与金浩名都项目部签订《房屋买卖合同》，约定由陈辉军以198000元的价格购买案涉房屋。合同签订当日，陈辉军通过陈光田向金浩名都项目部指定的收款人支付168000元。金浩名都项目部也向陈辉军出具了收据。对余款30000元，双方约定在办理房产证时付清。 2018年12月24日，一审法院在金浩名都张贴了（2018）川0107执恢5078号之一号执行公告，载明将对包括案涉房屋在内的18套房屋进行评估拍卖。陈辉军遂向一审法院提起执行异议，一审法院经审查后以（2019）川0107执异501号执行裁定驳回了陈辉军的执行异议。陈辉军不服，向一审法院提起诉讼。 另查明： 一、陈辉军于2018年12月开始入住案涉房屋并开始缴纳电费。二、经一审法院案件管理系统查询，包括本案在内的相关案件共有15件，其中10件案件的房屋买卖合同签订于2018年9月11日之前，一审法院经审查后均决定停止执行。上述事实，有身份信息、工商信息；《房屋买卖合同》、收据、银行转款凭据、电费发票；一审法院（2018）川0107执5078号之一执行裁定书及送达回证、（2018）川0107执恢5078号之一号执行公告、一审法院（2019）川0107执异501号执行裁定书；当事人的陈述记录等收集在案，予以佐证。 一审法院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中，统业房地产公司金浩名都项目部向陈辉军转让案涉房屋的时间系在一审法院依法查封之后。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋买卖发生在一审法院依法查封之后，故陈辉军的权利不足以排除执行，其请求终止案涉房屋的执行、确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求不能成立，应予驳回。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，判决：驳回陈辉军的诉讼请求。案件受理费4260元，由陈辉军负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：陈辉军是否有排除对案涉房屋强制执行的民事权益。对此本院评述如下： 陈辉军主张法院发布的查封公告在陈辉军购买房屋之后，陈辉军属于善意买受人，且该房屋是陈辉军一家唯一住房，应停止对案涉房屋的强制执行。对此，本院认为，2018年9月11日成都市武侯区人民法院向房产管理局发出协助执行通知书查封了案涉房产，已经按照法定方式进行了查封公示，虽张贴查封公告是在2018年12月24日，但是不影响案涉房产已经在2018年9月11日查封公示的事实，应不影响人民法院查封的法律效力。陈辉军以人民法院没有张贴查封公告或封条为由，主张案涉房产查封对其不产生效力的主张无法律依据。陈辉军在查封后购买案涉房屋，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，即便陈辉军为善意第三人，其对案涉房屋享有的物权期待权不足以排除人民法院的强制执行。根据以上事实，陈辉军购买案涉房屋并入住的行为，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定的能够排除执行的情形。故陈辉军的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，陈辉军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4260元，由上诉人陈辉军负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  滕 洁 审 判 员  周 文 审 判 员  崔俊安 二〇二〇年十二月九日 法官助理  胡 盼 书 记 员  谢 军