河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初22289号原告：王**建，男，1993年2月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：张佳萱，河南良承律师事务所律师。委托代理人：魏永峰，河南良承律师事务所实习律师。被告：郑州拓丰置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南八北二路南第十五大街西办公楼**。法定代表人：郭景阳,董事兼总经理。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市花园路**。负责人：石永栓，行长。委托代理人：史亚丽。该公司员工。委托代理人：刘晓波，该公司员工。原告王**建与被告郑州拓丰置业有限公司（以下简称拓丰公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**建的委托代理人张佳萱、魏永峰，第三人建设银行河南分行的委托代理人史亚丽、刘晓波到庭参加诉讼。被告拓丰公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房首付款5万元并支付利息（以5万元为基数自2018年12月18日起，按照全国银行间同业拆借利率计算至实际支付完毕之日止）；3、判令解除原、被告与第三人之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；4、判令被告向第三人支付贷款合同解除后剩余的贷款余额（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5、判令被告退还已支付给第三人的贷款本息155505.69元，并以已偿还的贷款本息为基数，按照全国银行间同业拆借利率计算至实际支付完毕之日止（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、判令被告返还维修基金7609元、测绘费159元、按揭费2500元；7、判令被告向原告支付违约金19908元；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年12月18日，原被告双方签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的郑州经济技术开发区经开第十五大街西、经南八北二路南2号楼1单元31层3103号房屋总价款1990852元。原告向被告支付了首付款5万元，剩余首付款被告以免息借款的方式借给原告，同时原告向第三人申请办理了银行贷款手续，银行已将剩余房款1367000元支付至被告账户，至此原告履行了全部的合同义务，根据双方合同约定被告应当于2019年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告。但被告至今未履行交房义务涉案房屋也完全不具备交付条件，被告的行为构成了严重违约，侵犯了原告合法权益。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告拓丰公司未作答辩。第三人建设银行河南分行辩称：第一，本案不宜直接支持原告解除合同的诉讼请求。请求贵院统筹兼顾判决书的法律效果和社会效果。从大局利益出发，维护社会稳定，协调双方继续履行合同，从源头化解这一危机。房屋买卖合同这一大宗交易牵涉交易方较多，解除后难以得到履行。就本案所涉及的拓丰公司这一系列诉讼案件来说，接下来将会形成更大规模的共同诉讼。然而大规模的诉讼并不能解决购房人所遇到的问题，届时判决无法得到执行，将给司法系统造成更大的压力，给社会带来较大的不稳定因素。这一系列纠纷解决的根本途径在于拓丰公司通过引入资方重组等方式走出债务泥潭，否则所有购房人、债权人的利益都无法实现。第二，如果贵院支持原告解除购房合同借款合同的诉求，请求贵院同时判决原告对借款承担偿还义务。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上是由建设银行郑州分行直接支付到开发商拓丰公司的账户，因此根据商品房买卖合同司法解释第25条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别房返还担保权人和××的规定，拓丰公司应将剩余的贷款本息返还建设银行河南分行。不过，就商品房买卖合同司法解释第25条第二款的本意来说，并没有免除购房人（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行。从法律关系上来说，受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人。商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。商品房买卖合同司法解释第25条第二款，之所以这样规定，是考虑到按揭合同的特殊性。因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是由应当直接有商品房出卖人归还给银行。因此对王**建免除自己对剩余贷款本息的还款责任，这一诉讼请求依法应予以驳回。同时判令其承担借款合同项下剩余贷款本息的责任。第三，王**建串通拓丰公司伪造全额支付首付款的证据，套取银行贷款，理应对此承担相应责任。王**建在其行申请贷款时提交首付款的证明为首付款发票和银行pos签购单。从王**建提交的起诉状得知，购买房产仅支付了5万的首付，该金额远未达到要求的首付比例，其行有理由怀疑王**建与拓丰公司串通恶意造假，用以套取银行贷款，该行为性质恶劣，将债务风险全部转嫁给银行，这种违规骗贷行为将给银行造成重大损失，实际上之所以拓丰公司会出现资金问题，也与此低首付的销售模式有关，其前期销售不能够回笼足够资金，项目进度必然受到影响。因此王**建也应当对目前这一现状负责。另外其行了解，拓丰公司已经陷入连锁债务危机，对原告等大批购房人来说诉讼无法解决他们的问题，因此无论如何都应承担其行的贷款，而不停累加的解除判决，只会增加拓丰公司重整的难度。希望贵院对该系列案件已从慎重考虑，统筹解决该系列案件，以免给当事人给社会造成更大的负担。建设银行河南分行的最终诉讼请求是贵院在判令王**建与建设银行河南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除之后，同时判令王**建承担借款合同项下剩余贷款本息的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告拓丰公司未到庭视为对其质证权利的放弃。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月8日，原告王**建（××）与被告拓丰公司（出卖人）签订了编号为J190××××****的《商品房买卖合同》，约定××购买出卖人开发的位于郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房，该商品房的用途为成套住宅，总金额为1925555元；支付方式：约定金额578555元，付款方式为现金，约定付款时间2019年4月8日，交纳比例为30.05%；约定金额134.7万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年7月8日，交纳比例为69.95%。出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，（除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期）。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2019年4月2日，河南维纳房地产营销策划有限公司出具编号为7009626《收据》载明收到王**建按揭费2500元，备注：支付宝。2019年4月8日编号为0034646《收据》一份载明收到王**建维修基金7609元、测绘费159元，共计7768元。同日，拓丰公司出具编号为5205624《收据》一份载明收到王**建房款578555元。2019年4月12日，原告王**建（借款人）与第三人建设银行河南分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为410783808-2012-20194219468）一份，约定借款人借款本金为134.7万元，借款期限360个月，自2019年4月12日起至2049年4月12日止。采用浮动利率，在基准利率水平上上浮25%，逾期罚息为合同利率的水平上上浮50%,指定收款账户名称为拓丰公司，采用按月等额本息还款法。原告自认仅支付5万元首付款。上述贷款于2019年4月16日发放。2020年12月1日，原告诉至本院。本院认为：原告与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》以及与第三人建设银行河南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。原告称双方对首付款的支付时间另有约定，结合原告未支付全部首付款时被告拓丰公司已协助其办理了按揭贷款手续的事实，本院予以采信。原告实际支付的房款数额为139.7万元（134.7万+5万）。被告拓丰公司未按时交付房屋，依照合同约定，该《商品房买卖合同》解除条件已成就。故对于原告要求解除与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。对于原告要求被告拓丰公司支付违约金19908元的请求，本院支持13970元。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。本案中，《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，被告拓丰公司应当将原告交付的首付款5万元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将下余贷款额返还给第三人建设银行河南分行。故对于原告要求解除与第三人建设银行河南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还原告已付首付款5万元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息（以5万元为基数自2018年12月18日起按照全国银行间同业拆借利率计算至实际支付完毕之日止）的请求，本院认定以5万元为基数，自起诉之日即2020年12月1日起至实际清偿之日止按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告拓丰公司返还原告偿还给第三人建设银行河南分行的贷款本息（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）的请求，本院予以支持，具体数额以银行凭证为准。对于原告要求被告支付已偿还贷款本息的资金占用利息的请求，证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告拓丰公司向第三人建设银行河南分行支付贷款合同解除后剩余的贷款余额（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）的请求，本院予以支持。因维修基金、测绘费、按揭费均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告拓丰公司的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告拓丰公司予以赔偿。故对于原告要求被告返还原告已支付的维修基金7609元、测绘费159元、按揭费2500元的请求，本院予以支持。被告拓丰公司经本院合法传唤拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王**建与被告郑州拓丰置业有限公司签订的编号为J1900503****《商品房买卖合同》；二、解除原告王**建与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的编号为410783808-2012-20194219468《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王**建购房首付款5万元及利息（以5万元为基数，自2020年12月1日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王**建偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）；五、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行返还原告王**建的贷款余额（贷款余额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）；六、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王**建支付逾期交房违约金13970元；七、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王**建维修基金7609元、测绘费159元、按揭费2500元；八、驳回原告王**建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22400元减半收取计11200元，由被告郑州拓丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十二月二十六日书记员  刘 笛