北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14474号上诉人（原审原告）：高禅，女，1991年10月13日出生，彝族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何自力，北京工科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭启同，男，1998年6月16日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：余家勇，男，北京京奥港置业有限公司员工。上诉人高禅、上诉人谭启同因与被上诉人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初5896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,公开开庭进行了审理。上诉人高禅及其委托诉讼代理人何自力，上诉人谭启同，被上诉人京奥港公司的委托诉讼代理人余家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高禅上诉请求:撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初5896号民事判决书，改判。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序。1.一审判决违反回避规定，（2019）京0113民初26057号案件曾驳回高禅的起诉，但是本案一审的审判组织成员仍和上述案件一致，一审中高禅提出回避申请但是未予准许，一审审判组织属于应当回避未回避的情形。2.一审判决应当追加而未追加被告属于严重违反程序。应追加北京伟业兴诚房地产经纪有限公司（以下简称伟业兴诚公司）为被告，谭启同一审中陈述其是伟业兴诚公司员工。应当追加秦洋、白然为本案被告，京港澳公司一审称涉诉房屋已在2015年与秦洋和白然签订预售合同，但没有办理产权变更登记，秦洋、白然没有取得涉案房屋所有权，无权出租房屋，无权与伟业兴诚公司达成代理合同。一审中高禅提出过追加申请但是未予追加。二、一审判决认谭启同的行为不构成欺诈定事实错误。1.北京市住建委的租赁合同范本不允许打隔断，人均面积不少于5平方米，签订合同前应当出示房产证，而谭启同与高禅签订的租赁合同没有上述内容，却冠名北京市住建委的范本，存在欺诈。2.谭启同称有房本，但是实际上没有房本，存在欺诈。3.谭启同一审承认其是伟业兴诚公司员工，但是又说其没有经纪资质以个人名义签署租赁合同，存在欺诈。4.录音中谭启同承认其根本没有交付房屋，而且存在一房二租，存在欺诈。5.谭启同认可涉案房屋不能打隔断，租赁合同也没约定可以打隔断，谭启同打隔断是背着高禅做的，构成欺诈。三、一审认定事实错误。高禅从未要求转租，根据录音是谭启同背着高禅打隔断，一房两租。没有证据证明案外人入住涉案房屋的时间，一审仅凭借高禅提交的录音时间为8月4日就认为案外人入住时间为8月3日并据此认定解除时间，存在错误。四、京奥港公司应当承担连带责任，京奥港公司是涉案房屋产权人，是租赁关系的被代理人，应承担连带责任。五、谭启同在订立合同中隐瞒真实情况，所以根据合同法的规定承担高禅的损失，包括误工损失、退还押金。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定谭启同构成欺诈，应当三倍赔偿。谭启同辩称，谭启同只是代表伟业兴诚公司签订的租赁合同，钱进入伟业兴诚公司账户，与谭启同无关，不应由谭启同退款。其他意见同谭启同的上诉意见一致。京奥港公司辩称，同意一审判决，没其他的意见，与京奥港公司无关。谭启同上诉请求：撤销原判决第一项谭启同向高禅支付剩余的租金和押金共计三千二百元。事实和理由：1.双方在合同中明确表明，乙方晚交房租一日，滞纳金五百元，高禅交租日期晚于合同约定日期，所以应扣除一千元。2.谭启同并未在其租住期间将房屋转租，此房屋也并未有人居住，只是同意帮其寻找客户，并未达成实际租住性质。3.押金及房租，合同正常履行，并未与谭启同个人有关，谭启同只是代表伟业兴诚公司签订房屋租赁合同，所有钱款均转入公司，与谭启同个人无关。4.谭启同也是北漂打工者，实在无力支付此费用，此事只是客户与公司之间关系。高禅辩称，认可谭启同是职务行为，代表伟业兴诚公司签订的合同；谭启同行为构成欺诈；关于转账记录，没有看到。坚持高禅的上诉请求和理由。京奥港公司辩称，同意一审判决，没有其他的意见，与京奥港公司无关。高禅向一审法院提出诉讼请求：1.赔偿租金损失12360元；2.赔偿误工损失4000元；3.退还押金2000元。一审法院认定事实：2019年6月22日，谭启同（出租人、甲方）与高禅（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定乙方承租甲方位于北京市顺义区枫泉花园XX主卧，房屋租赁期限为2019年6月22日至2019年8月21日，租金每月2000元，租金支付方式为押一付一，本合同签订之日起，乙方向甲方支付租赁保证金2000元。租赁合同第八条约定：合同期内，因乙方自身原因要求转租的，乙方须征得甲方书面同意后方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租他人，并与甲方办理相关手续，方可转租，解除合同。2019年6月22日，高禅向谭启同转账2120元；2019年7月9日，高禅向谭启同转账2000元。在庭审中，双方当事人对以下证据和事实存在争议：高禅提交了打隔断照片，拟证明谭启同违约打隔断，属于欺诈行为。谭启同认为隔断是高禅和她的朋友要求打的，当时高禅和朋友各租了一间，她朋友需要打隔断，我们明确说了不让打隔断。高禅提交了录音拟证明租赁期内高禅从未租住，谭启同欺骗高禅并转租，属于一房两租。谭启同认为录音是高禅让其帮忙找的下一个租户，还没有等到签订合同，高禅就走了。谭启同京奥港公司提交了商品房预售合同、楼牌编号对照业主付款凭证，拟证明涉诉房屋已于2015年出售给其他人，楼门号已经变更，之前是X号楼调整为了X号楼，该房屋现有业主实际占有，我们没有委托，此案与我们无关。高禅认可证据的真实性，不认可证明目的。关于高禅入住时间，经询问，高禅称：没有入住涉诉房屋。关于谭启同出租涉诉房屋的委托权限，谭启同称：我当时是伟业兴诚房地产经纪有限公司的员工，对外叫乐十公寓，该公司和秦阳、白兰由出租委托代理合同，我是直租，不是中介，我不属于私自出租，我没有经纪人资格证。关于合同效力，高禅称：我们主张合同有效，但是谭启同有欺诈的行为。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、聊天记录、微信转账记录、照片、录音及当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，高禅、谭启同签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于谭启同主张其是伟业兴诚房地产经纪有限公司的员工，对外叫乐十公寓。由于谭启同未提交相关的证明手续，且涉诉的租赁合同是其本人签字，并未盖有公司的公章，因此一审法院对其意见不予采纳。因此高禅主张将伟业兴诚房地产经纪有限公司、秦阳、白兰追加为被告的申请一审法院不予追加。根据合同法的相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈，是指行为人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况而使对方作出错误意见表示订立合同的行为。构成欺诈必须具备以下四个要件：（1）须有欺诈行为；（2）须使对方陷入错误并订立合同；（3）行为人须有欺诈的故意；（4）已成立的合同对受欺诈人重大不利。高禅认为谭启同没有委托手续且没有房地产经纪人资格，在房屋有隔断并且转租出去的前提下欺骗了高禅，构成欺诈。一审法院认为，高禅是基于对涉诉房屋的基本了解后签订合同，根据高禅提交的相关证据，高禅签署《租赁合同》系自愿，谭启同未向其承诺房屋是否无隔断等，高禅在当日看完房后交了押金，其对涉诉房屋内有无隔断是了解的。高禅认为谭启同转租房屋，欺骗了高禅，根据高禅提交的证据，是否转租的事实发生在合同签订后，转租的事实可以成为阻却合同继续履行的原因，却不能成为谭启同欺诈高禅签订《租赁合同》的事实。因此，根据高禅提交的相关证据及相关论述，一审法院无法认定《租赁合同》是高禅在受欺诈的情形下签订，因此对高禅三倍赔偿的请求一审法院不予支持。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，高禅称其一天没有入住涉诉房屋，是由于其受到了欺诈。谭启同称是因为高禅换了工作，要求退租，两人便商量着转租。根据高禅提交的屋内隔断照片，拍摄于2019年7月14日，双方是2019年6月22日签订的《租赁合同》，因此高禅所称其未入住的原因并不能成立。根据高禅提交的录音证明，高禅未入住涉诉房屋系个人原因，关于要求转租的情况是事实。《租赁合同》约定：合同期内，因乙方自身原因要求转租的，乙方须征得甲方书面同意后方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租他人，并于甲方办理相关手续，方可转租，解除合同。高禅未按照合同约定办理转租事宜，只是委托谭启同帮忙转租。谭启同在涉诉房屋未转租出去前，便让案外人入住了涉诉房屋，侵害了高禅的利益，也有一定的过错，应视为对高禅转租事实的认可。双方的录音是2019年8月4日，案外人入住是2019年8月3日，因此一审法院认定《租赁合同》于2019年8月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。《租赁合同》解除后，谭启同应退还高禅剩余的房租和押金共计3200元。关于高禅主张的误工费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于高禅主张京奥港公司承担连带责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。由于谭启同已明确表示不是该公司的员工，且涉诉的房屋已由实际业主所有和控制，高禅所签合同也没有京奥港公司任何的权利外观，因此一审法院对高禅的请求不予支持。综上所述，法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、谭启同于判决生效之日起七日内向高禅支付剩余的租金和押金共计三千二百元；二、驳回高禅的其他诉讼请求。二审中，高禅提交谭启同的上诉状，证明根据上诉状中理由的第三条，谭启同认可其是代表伟业兴诚公司签订的租赁合同，是伟业兴诚公司实际收的费用，因此应当追加伟业兴诚公司作为被告。谭启同对该证据的真实性、证明目的认可。京奥港公司称其对谁是签订合同的主体、谁收的钱不清楚。谭启同提交微信转账记录截图二张，证明6月22日转款4120元、2019年7月9日转款2000元给公司的负责人，钱实际上是公司负责人收到了。收款人微信名称“都是疫情闹的”，是伟业兴诚公司负责人的微信，证明谭启同收到房租后，就转给公司的负责人了。高禅对该证据真实性认可，但是无法判断谭启同把租金交给了伟业兴诚公司，因为证据没有体现伟业兴诚公司的名称，反正是高禅一直把房租交给谭启同，谭启同打给谁无法证明。本院认为对于高禅提交的谭启同本案的上诉状属于当事人陈述，本院将结合全案证据予以综合认定。对于谭启同提交的微信转账记录无法证明收款人系代伟业兴诚公司收款，也无法证明款项性质即为本案的租金，故对于该证据的证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:一审是否存在程序违法，是否应当追加伟业兴诚公司、秦洋、白然作为被告；谭启同在签订租赁合同时是否存在欺诈；一审法院认定的合同解除时间是否正确；京奥港公司是否应承担连带责任。关于一审是否存在违反法定程序的问题。高禅上诉认为一审审判组织另案中驳回了其起诉，故应当回避；谭启同为伟业兴诚公司员工，伟业兴诚公司应承担连带责任；秦洋、白然并未取得产权无权与伟业兴诚公司达成代理合同，故应当承担责任。对此本院认为高禅提出的回避理由并非法定回避事由，且无法证明由于未更换审判组织造成严重程序违法，故对其该项上诉理由不予采信。关于是否应当追加被告的问题，谭启同虽陈述其为伟业兴诚公司员工，但是其并未提交劳动合同等证明存在劳动关系的充分证据，且涉案租赁合同签订主体为谭启同并无任何伟业兴诚公司的信息，故难以认定伟业兴诚公司与本案具有关联，一审法院未予追加其为本案被告并无不当。本案为租赁合同纠纷，秦洋、白然并未租赁合同关系当事人，一审法院未予追加并无不当，本院予以维持。关于谭启同签订合同时是否存在欺诈的问题。高禅上诉认为租赁合同内容与北京住建委制式版本具体内容不符但确使用制式合同的名称、承诺可以提供房本实际并未提供、存在一房二租、存在未约定可打隔断却私自打隔断、自认属于公司人员却以个人名义签订合同，所以存在欺诈。对此本院认为，高禅曾以谭启同欺诈为由起诉撤销涉案合同，该案一、二审判决认为不存在欺诈签订涉案合同的情形，驳回了高禅的该项请求。生效判决已将高禅认定涉案合同存在欺诈的理由予以驳回，且高禅提出的上述理由也并非新的事实和理由，不足以证明存在欺诈的情形，故本院对其该项上诉理由亦均不予以采信。关于合同解除时间。高禅认为其由于受到欺诈一天也没有居住涉案房屋，其也没有要求谭启同转租房屋，对于案外人什么时候入住的谭启同也未证明，一审根据8月4日的录音认定8月3日合同解除缺乏依据。对此本院认为双方于2019年6月22日签订的《租赁合同》，高禅提交的屋内隔断照片拍摄于2019年7月14日，另结合高禅2019年6月22日、7月9日两次支付租金的事实，高禅所称其未入住涉案房屋的事实及未入住的理由本院难以采信。就合同解除原因，根据高禅提交的录音证据，谭启同多次提到涉案房屋如能转租出去则退还剩余租金、押金，高禅虽不予认可但是录音中并未对转租的事宜提出异议，且诉讼中提出的其实际并未入住的理由亦缺乏依据，故一审法院对于谭启同主张的协助高禅转租涉案房屋的事实予以采信并无不当。但是根据录音内容显示谭启同在涉诉房屋未转租出去前，便让案外人入住了涉诉房屋，侵害了高禅的利益，应自案外人实际入住之日视为涉案房屋已实际转租，录音中谭启同陈述案外人入住是2019年8月3日，因此一审法院认定《租赁合同》于2019年8月3日解除并退还剩余租金和押金并无不当。谭启同关于高禅晚缴纳第二期房租2日应支付滞纳金1000元的意见，本院认为其对此诉求并未提起反诉，且第二期租金仅2000元，谭启同要求延期1日500元的滞纳金显失公平，同时高禅在谭启同催告后立即支付了该笔租金，高禅并不存在严重违约的情形，对其该项上诉理由本院不予采信。综上所述，高禅、谭启同的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由谭启同负担50元（已交纳）、高禅负担260元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年十二月二十九日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华