文书内容重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0238民初3465号原告：康乾星，女，1990年4月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李新平，女，1963年1月28日出生，住重庆市巫溪县，系原告康乾星母亲，特别授权。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭，重庆浩志律师事务所律师，特别授权。原告康乾星与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康乾星的委托诉讼代理人李新平、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康乾星向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付迟延办证违约金27841.97元(计算方式:购房总款299376×0.0002×465天，从2019年7月24日起至2020年10月31日，共计465天)；2.本案案件受理费由被告负担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告支付逾期办证违约金31494.36元（计算方式：299376×0.0002×526天，从2019年5月25日算至2020年10月31日止，逾期将另外追加）。事实和理由：2016年12月11日，原告以总价299376元在被告处购买位于巫溪县马镇坝北井大道逸美兴悦小区×幢×室的商品房，并签订《商品房买卖合同》。合同约定被告在2017年9月30日前交房，并于交房后60日内向房屋所在地房屋登记机构提交办房地产权证的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过180日则需按已付房款每日万分之二的标准支付违约金。2016年12月11日，原告向被告缴纳了购房契税，而被告2019年5月24日才取得竣工验收备案登记证，且至今未取得房屋登记机构出具的关于办理房地产权证的登记受理单。被告的行为已构成了违约，为维护原告的合法权益，特起诉来院。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称：被告逾期办证是基于第三方原因所致，被告不应承担违约责任；即使法院在综合评判的基础上认定被告应当承担逾期办证的违约责任，逾期办证的起止时间应为取得《竣工验收备案登记证》的后一天往后延60天，截止时间应为取得《不动产受理通知单》之日；关于违约金的问题，原告已实际占有房屋，因此，请求法院对违约金予以下调。本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，原告康乾星与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的位于巫溪县柏杨街道逸美兴悦×幢×号房屋，房屋成交金额299376元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同附件五补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后；第18条（3）特别约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告已按约定付清房款。原告委托被告办理案涉房屋产权登记。案涉房屋于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证。2020年11月27日，巫溪县规划和自然资源局对涉案房屋开具不动产登记受理通知单。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告的交房行为在2019年5月24日才符合合同的约定；《不动产登记受理通知单》的取得亦以房屋取得竣工验收备案登记证为前提，故被告办理涉案房屋不动产登记的起算日期为2019年5月24日，且被告应在2019年5月24日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单，被告应在取得本商品房《房地产权证》后立即交付给原告。现被告逾期取得不动产登记受理单，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告应承担自2019年7月24日起至2020年11月19日止（计485天）的逾期办证违约金，故原告陈述60天的办理期不能免除的理由不能成立，本院不予采纳，对被告辩称基于第三方原因所致逾期办证、被告不承担违约责任的理由不能成立，本院亦不予采纳。原、被告均未举示出因被告逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平、该小区的实际情况，酌情对违约金调减为以已付房款为基数按日万分之零点六的标准计算，即：299376元×0.00006×485天=8711.84元，对原告起诉的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告康乾星逾期办理产权证的违约金8711.84元；二、驳回原告康乾星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248.02元，由原告康乾星负担170.41元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担77.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  黄静二〇二〇年十二月二十四日书记员  赵航