文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3095号上诉人（原审原告）：颜礼英，女，1937年11月23日生，汉族，户籍地福建省光泽县。委托诉讼代理人：颜宽平，男，1974年7月7日生，汉族，住镇江市，系颜礼英之侄。被上诉人（原审被告）：王佳，男，1964年6月19日生，汉族，户籍地镇江市。委托诉讼代理人：张丽，江苏钟山明镜（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟瑶，江苏钟山明镜（镇江）律师事务所实习律师。上诉人颜礼英因与被上诉人王佳委托合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，颜礼英的委托诉讼代理人颜宽平、王佳的委托诉讼代理人张丽、孟瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜礼英上诉请求：依法改判王佳支付颜礼英剩余房款18万元；本案一、二审的诉讼费用由王佳承担。事实和理由：1、一审认定王佳对涉案房屋进行了装修，但无证据证实；2、双方约定涉案房屋的网签售价应为42万元，原审认定34万元系王佳单方修改，未经颜礼英确认。王佳辩称，1、案涉房屋在颜宽平卖给王佳时是毛坯房，后经王佳装修并添置家电；2、案涉房屋因精装修而产生的增值收益应归属王佳所有，法院以34万元认定案涉房屋毛坯状态时的价格并无不当，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。颜礼英向一审法院起诉请求：1、王佳支付颜礼英剩余房款18万元；2、王佳承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月2日，颜宽平以颜礼英委托代理人的身份（甲方）与王佳（乙方），镇江市金迪佳房产经纪有限公司京润分公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，建筑面积70.14平方米，甲乙共同商定房屋的转让价为31.5万元，乙方于签订合同时支付甲方购房定金15万元，合同当日先付2万元；双方约定于2016年12月31日前由甲方将该房屋正式交付给乙方；在市房产交易所签订正式买卖契约时各自向丙方付清本次中介费为成交价的1%（￥3150元），在合同其他约定事项中还载明：颜宽平已征得颜礼英同意出售该房，否则负合同违约责任；甲方同意乙方付定金15万元整后交房给乙方装修居住；待甲方领到房产证后一个月内到公证处办理委托买卖公证手续及银行贷款手续（开银行卡）后，乙方付清房款（除税费外）等。2016年12月28日，颜宽平名下江苏银行卡号尾号7330账户收到朱玉琴转账的15万元，交易摘要为“购京岘家园6幢2003室房”。当日，颜宽平在涉案房屋交割单中签名，完成房屋交割。2017年6月26日，王佳委托陈玉兰（甲方）与陈家风（乙方），镇江齐家房产中介有限公司丁卯分公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将座落在镇江市京岘家园6（因合同中记载房屋位置处加盖了丙方的印章，致使看不清房屋号）的房屋，出售给乙方，甲方就房屋的附属设施和装潢等情况说明如下：油烟机、热水器、灶具、床1张，桌椅一套，固定家具、固定设施，双方同意上述房屋的成交总价为49.5万元，合同签订之时乙方支付3万元作为购房定金，由甲方暂收，中介代为保管，双方约定于2017年7月30日前到不动产交易中心办理签字过户手续，自行约定一次性付款并交接房屋，于2017年8月3日前交割完毕。2017年8月23日，颜礼英名下中国农业银行卡号尾号8079账户收到朱玉琴（镇江市金迪佳房产经纪有限公司京润分公司的负责人）转账的9万元。当日，颜礼英在“申请人”和“权证所有人”均为颜礼英，房屋坐落学府路85号京岘家园6幢2003室的发证记录中签名并标注日期“8.23”。颜礼英还于2017年8月23日出具授权委托书一份，载明：委托王佳作为其代理人出售位于镇江市房屋，授权王佳可以签订上述房屋的买卖合同，并代为办理上述房屋权属的房产交易、不动产登记、不动产查询、纳税、协助买方办理银行贷款等相关手续；委托权限为全权委托，受托人无转委托权；委托期限自2017年8月23日起至2018年8月22日止。同日，颜礼英在镇江市京口区公证处就上述委托行为进行公证。镇江市京口区公证处于2017年8月24日出具（2017）镇京证民内字第1678号公证书。2017年8月29日，王佳作为颜礼英的代理人（甲方）与陈家风、陈道双（乙方）网签房屋买卖合同一份，网签号01721051708290001，约定甲方出售房屋坐落学府路85号京岘家园6幢2003室，房屋所有权证号苏（2017）镇江市不动产权第0046850号房屋买卖合同，权证记载建筑面积70.14平方米，甲乙双方约定上述房屋成交价款34万元，协议签订并在房产交易管理部门完成交易手续之日，乙方支付给甲方定金3万元，在协议签订并在房产交易管理部门完成交易手续之日起15日内，乙方将上述房款付清，交付给甲方，购房定金在付款时冲抵房款。2017年8月30日，颜宽平名下江苏银行卡号尾号7330账户收到陈玉兰5万元和1573元，交易摘要均载明“汇兑”。当日，颜宽平在落款日期为2016年12月28日的交割单左上角签写“该房屋房款已全部结清”并签名。2020年3月19日，陈玉兰名下中国农业银行卡号尾号4112账户向王佳前妻朱慧仙的账户转账45万元。陈玉兰陈述：因王佳当时有案件不方便收款，遂委托其收取房款并由其代为保管售房款，根据王佳的指示于2020年3月19日将剩余购房款本息45万元转给王佳的前妻朱慧仙用于王佳女儿在美国买房。另查明：镇江齐家房产中介有限公司丁卯分公司已于2018年2月13日注销。一审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2016年颜礼英委托颜宽平出售涉案房屋系颜礼英的真实意思表示，颜宽平代表颜礼英将涉案房屋以31.5万元的价格出售给王佳，颜宽平确认当时涉案房屋为毛坯房。在与颜宽平签订房屋买卖合同后，王佳通过镇江市金迪佳房产经纪有限公司京润分公司的负责人朱玉琴向颜宽平转账支付15万元，颜宽平向王佳交付房屋，但双方并未办理产权过户登记手续。2017年6月26日，王佳又委托陈玉兰将装修后的涉案房屋以49.5万元的价格出售给陈家风。颜礼英又于2017年8月23日经公证向王佳出具“委托王佳出售涉案房屋”的授权委托书，虽然王佳认为颜礼英是为了配合王佳办理过户，但客观上将逃避国家的交易税收，现双方对两次交易的性质存在争议，考虑到前次交易王佳虽是买受人，但在产权未过户前，就同一房屋的再次买卖交易中王佳又变身为售房者的代理人，为维护社会主义价值观的正确导向，应视为王佳与颜礼英之间就前次买卖合同不再履行，而变更为王佳代理颜礼英出售房屋给他人。但王佳代理颜礼英出售的房屋已经王佳装修，即49.5万元的房屋售价中既有房屋价格又包含了家具、家电及装修的价格。根据王佳与陈道双、陈家风签订的网签日期为2017年8月29日、网签号为01721051708290001的《房屋买卖合同》的第一条第（二）项中附属设施、装潢情况及其它为空白，未手工填写房屋的具体情况，那么该合同约定的房屋售价34万元可视为出售涉案房屋毛坯房的价格，34万元与31.5万元的2.5万元差价应由代理人王佳支付给被代理人颜礼英。综上，颜礼英诉讼请求的合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：王佳于判决发生法律效力之日起十日内向颜礼英支付2.5万元。二、驳回颜礼英的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由颜礼英负担1500元，王佳负担2400元。本院二审期间，颜礼英向法院提交三份证据：1、（2020）闽光证字第148号公证书一份，用以证明颜礼英委托颜宽平去不动产登记中心调取房屋买卖合同；2、“房屋买卖合同”一份（该合同已注销），用以证明涉案房屋价格由42万元改成34万元；3、朱玉琴出具的“情况说明”一份，用以证明朱玉琴在一审中陈述不真实。王佳认为1、对公证书的真实性没有异议；2、对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性有异议，合同已注销，与本案无关联；3、对“情况说明”的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，朱玉琴只是颜礼英与王佳间买卖房屋的中介，对王佳之后卖房的情况，朱玉琴并不知情，不能证明朱玉琴在一审中系虚假陈述。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本案的争议焦点系王佳是否应支付颜礼英房屋差价18万元的问题。本院认为，涉案房屋在第一次产权未过户前进行第二次交易，客观上逃避国家交易税收，一审法院为维护社会主义核心价值观的正确导向，视涉案房屋第一次买卖合同不再履行，而变更为王佳代理颜礼英出售房屋给他人，不违反法律的规定，并无不妥，本院予以确认。颜礼英要求王佳给付差价18万元，是认为王佳代理其以49.5万元的价格将涉案毛坯房屋出卖给陈道双、陈家风。本院认为，依据颜礼英认可的记载了涉案房屋以49.5万元成交价的房屋买卖合同中，同时明确记载了涉案房屋二次出售时的附属设施和装潢等情况，已表明该49.5万元的房屋售价中包含了家具、家电及装修的房屋设施情况。颜礼英以王佳未能提供装修票据为由，认为49.5万元是涉案房屋毛坯房的价格，没有法律依据，该上诉理由，本院不予采纳。二审审理中，对究竟是以42万元网签价格还是以49.5万元房屋买卖合同签订价格为涉案房屋售价来计算其损失差价的问题，颜礼英在庭审中确认以49.5万元价格为涉案房屋实际售价，故对颜礼英认为法院应以42万元网签售价确定涉案房屋价格的上诉请求，本院不予采纳。本案庭审中，颜礼英的委托诉讼代理人颜宽平陈述，颜礼英在案涉房屋的二次买卖中没有受到实际损失，颜宽平作为颜礼英的委托诉讼代理人提起诉讼，主要系因颜宽平自身在案涉房屋买卖中名誉受到损害，但颜宽平仅系颜礼英的委托诉讼代理人，而非本案当事人。综上，颜礼英的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人颜礼英负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  葛荣贵审 判 员  贾黛舒二〇二〇年十二月三十日法官助理  张忱子书 记 员  范雨佳