福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11447号 原告：梁艺磊，男，1982年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建英合律师事务所律师。 被告：朱长远，男，1982年7月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：柳燕，福建众宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婉云，福建众宁律师事务所实习律师。 原告梁艺磊与被告朱长远房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁艺磊的委托诉讼代理人陈同裕，被告朱长远的委托诉讼代理人柳燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁艺磊向本院提出诉讼请求：1.朱长远立即向梁艺磊支付违约解除合同违约金83000元；2.梁艺磊没收朱长远支付的租房押金33000元；3.朱长远立即向梁艺磊支付朱长远未自行拆除的传菜电梯和排烟管的拆除费用5000元。 事实和理由：2019年4月27日，梁艺磊作为甲方即出租方与朱长远作为乙方即承租方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定:甲方将址于厦门市××路××号店面即案涉店面出租给乙方使用，房屋建筑面积113.24平方米。租赁期从2016年1月18日至2025年1月17日。每月租金为11400元，首期租金计算至2016年4月14日止。乙方应于本合同签订后当天支付给甲方，其余租金每二个月支付一次于甲方，同时乙方应于到期前七日内将下一期的租金交付给甲方。合同第十四条第一款约定：合同的变更或解除双方协商未果，若因乙方原因提前终止合同，乙方应再赔偿甲方83000元，且没收乙方支付的租房押金，共计赔偿116000元整。合同第十四条第五款约定：乙方在租赁期间自行增加之设备（该增加之设备产生的一切问题含安全责任问题由乙方自行承担，跟甲方没有关系）于租期结束时未带走或拆除，视同放弃同时乙方需承担相对应的拆除费用。2020年4月7日，朱长远单方要求终止双方签订的租赁合同，未和梁艺磊进行任何协商，并且朱长远搬离梁艺磊处时没有拆除传菜电梯和排烟管。根据《中华人民共和国合同法》和双方《房屋租赁合同》，朱长远擅自解除租赁合同的行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，即赔偿梁艺磊违约金83000元，且没收其支付的租房押金33000元。按照《房屋租赁合同》约定乙方在租赁期间自行增加之设备租期结束时未带走或拆除，视同放弃同时乙方需承担相对应的拆除费用，故，乙方应当支付甲方拆除上述设备的费用5000元。综上，为维护梁艺磊的合法权益，现依据法律相关规定，请求依法判如所请。 朱长远辩称，一、梁艺磊无权以合同第十四条第一款要求朱长远支付违约解除合同违约金83000元，因为未能协商解除的原因并不在朱长远，而是由于客观原因，特别是疫情原因，另外就是梁艺磊不但拒绝降低租金以促成转租，甚至试图涨租才导致房屋无法转租。1.朱长远自2019年4月27日从上一任租客处转租案涉房屋，并支付了7万元转让费，主要是因为当时可以做逸夫中学学生的午餐餐饮，但是该学校自2019年6月7日开始封闭了中午的校门，导致客流量明显减少，朱长远的经营也因此异常困难。但是，即便如此，梁艺磊也是一分不肯减让租金。对此，朱长远也是尽量克服困难缴交租金，到2020年4月7日搬离之前的租金也都已实际缴交。2.今年疫情期间，整个实体经济受到重创，餐饮业更是举步维艰，几乎无顾客消费。在国家倡导疫情期间减少承租人租金，以支持实体经济生存的大背景下，梁艺磊也是一点租金都不减少。而且，今年2月份疫情期间，朱长远因疫情原因无法从安徽老家正常返回厦门，而是直到3月5日才得以返回厦门。然而，经多次协商，梁艺磊也丝毫不肯减免租金。到3月14日，朱长远告知已经无法再继续经营，但因为疫情原因和租金过高等原因，即便朱长远免收转让费，也无人愿意承租，而且朱长远已经多次告知没钱交房租了，而且也希望梁艺磊可以协助转租，以减少损失。但是，梁艺磊仍然拒绝。3.梁艺磊在诉状中称朱长远未和其进行协商就单方终止租赁合同，与客观事实不符。实际情况是，朱长远多次与梁艺磊协商，甚至是请求高抬贵手放一马，但无论是请求减免租金，还是请求降租转租，都被梁艺磊再三拒绝。4.当有人考虑租赁该场地时，梁艺磊在此种状况下仍试图涨租的预期明显不符合客观实际。因此，该租赁场地之所以不能顺利转租，原因在梁艺磊本人。所以，本案纠纷的产生，除了如疫情等客观原因，便是梁艺磊本人主观原因，因此并非朱长远的个人原因导致本案合同不得不提前终止。而且，即便是1月份离开厦门，到3月5日返回厦门，甚至到4月7日终止本案合同，该将近3个月的三万多元租金，朱长远虽然根本无法经营，也还是到处筹借支付了。二、梁艺磊起诉要求没收租房押金33000元，朱长远认为与客观事实不符，因为本案纠纷的出现主要责任并不在朱长远。因此，该部分租金梁艺磊应当予以返还。具体原因同上，不再赘述。三、梁艺磊起诉要求支付5000元拆除费用，无事实和法律依据。2020年4月16日，朱长远是因为油烟机可以留给下一家餐饮经营者，以便梁艺磊更好地出租，才留下来的。而且，该油烟机如果拆除之后卖给他人，不但不需要支出人工费用，还可以获得部分售卖款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉店面登记权利人为梁艺磊。2019年4月27日，梁艺磊（甲方、出租方）与朱长远（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将所管理的案涉店面出租给乙方使用，房屋建筑面积共计113.24平方米。租赁期限双方同意暂定9年，即从2016年1月18日起至2025年1月17日止。首期租金计算至2016年4月14日止（因有免租到2月14日计算租金），乙方应于本合同签订后当天支付给甲方，其余租金每二个月支付一次予（于）甲方，同时乙方应于到期前七日内将下一期的租金交付给甲方。2016年1月18日至2017年1月17日的月租金为11400元、2017年1月18日至2018年1月17日的月租金为12400元、2018年1月18日至2019年1月17日的月租金为12400元、2019年1月18日至2020年1月17日的月租金为13400元、2020年1月18日至2021年1月17日的月租金为14400元、2021年1月18日至2022年1月17日的月租金为16400元、2022年1月18日至2023年1月17日的月租金17500元、2023年1月18日至2024年1月17日的月租金19000元、2024年1月18日至2025年1月17日的月租金20500元。房屋押金为33000元，乙方应在交付首期租金的同时将押金交付给甲方。甲方待乙方将租赁期间应承担之各种费用结清后三日内将押金无息退还给乙方。若乙方需转让该店铺，转让前需提前与甲方沟通。转让合同签订时甲方要在场。转让费用归乙方所有，与甲方无关。合同第十四条“双方协定事项”：1.合同的变更或解除双方协商未果，若因乙方原因提前终止合同，乙方应再赔偿甲方83000元，且没收乙方支付的租房押金，共计赔偿116000元。2.合同的变更或解除双方协商未果，若因甲方原因提前终止合同，甲方应赔偿乙方20万元（2016年1月18日至2019年1月17日）；如2019年1月18日至2021年1月17日期间违约赔偿乙方共计12万元；如2021年1月18日至2025年1月17日期间违约赔偿共计5万元。乙方于七日带走自购设备交还给甲方。……。4.租期结束后，乙方需将该房屋整理清楚、清洁、整齐干净验收后方将押金（已扣除相关费用）如数退还乙方。5.乙方在租赁期间自行增加之设备（该增加之设备产生的一切问题含安全责任问题由乙方自行承担，跟甲方没有关系）于租期结束时未带走或拆除，视同放弃同时乙方需承担相对应拆除费用。……。合同第十条约定，对合同第十四条第1款中“乙方”终止合同的说明如乙方转租或转让后由新承租者继续履行合同则不视为终止合同。合同第十九条载明“此合同由杨持灵转让于朱长远由朱长远继续履行此合同”。备注：1.乙方付款日为每年的2月7日、4月7日、6月7日、8月7日、10月7日、12月7日。合同尾部手写备注“本人杨持灵同意转让”字样。朱长远于2020年4月7日在合同尾部处书写“不承租朱长远”。 合同签订当日，双方互相添加对方微信。2019年4月28日，梁艺磊发送微信“朱先生，早安，店面什么时候全部移交给你。所有设备要在（再）检查下（多台空调、电动门、热水器），有没有坏掉或故障的。如有要与小杨提出来”，朱长远回复“你好，谢谢，已经交接了”。梁艺磊在应交租金当日会微信催收租金。2019年6月7日梁艺磊微信问“学校封闭？”、“中午都不能出来？”朱长远回复“对，中午没有学生出来了”。2020年2月8日，梁艺磊发送微信“你好，房租已经到期，有空帮安排下，可以理解此次疫情，可以让您延期几日支付，大家都不容易，谢谢”。2月25日，梁艺磊问“什么时候开店？”，朱长远回复“现在还没有，大概3月份到”。3月5日，朱长远发送微信“你好梁哥，我现在到厦门了，干了快一年野（也）亏了不少房租能不能减免一些”。梁艺磊3月9日回复“我刚见信息，有事刚回福建，上半年到六月以原来价格给你”、“租金已经逾期一个月了，请今天帮我安排下”，朱长远回复“梁哥，2月3月份两个月房租帮忙一下吧，能不能就算两万块，遇到这种情况请理解一下啦，刚创业实在是太困难了。我明天跟合伙人凑一下就转给你”，梁艺磊回复“朱兄都能理解，所以我也表达到六月份按去年价格，我银行目前按揭每个月要一万八左右，目前仍没收到二月三月租金，请帮转下”。朱长远于3月10日回复“支付宝转13800元、微信转13600元”，梁艺磊回复“13000收到、13800也收到”。3月14日，朱长远发送微信“梁哥，你好！有个事提前跟你说一下，你这个店我们在免转让费找人接手，如果到四月份交房租前没找到人的话，我们就没办法撑下去了，你也可以现在找人租你的店面了，实在是抱歉了”、“我们已经没有钱交房租了”，梁艺磊回复“因为当时承租店铺时有在我原来装修进行改造，所以合同约定违约的赔偿责任赔偿金额会比较高，你们要考虑好。如真的要不租，我只能让我法律顾问草拟终止和赔偿协议，请理解，或由你们转租下家，我有合适会介绍”，朱长远回复“我们破产了，连房租都交不起，也没能力赔偿，希望你网开一面留条活路”、“店里装修我们一次也没有改动过，就算继续做我们也交不起房租了……”、“你也知道，我们转让费就花了7万，现在不要转让费在转”，梁艺磊回复“建议你们找到人转，再退出，不然违约成本太高了，你们要考虑清楚，大家都不容易”，朱长远回复“都嫌房租太高又碰到新冠病毒，不要转让费都没人接手”。4月7日，朱长远发送微信“你好房东我钥匙带过来了”。后朱长远又发“今天都十号了”、“没人接电话”、“你也准备转让吧，我押金看来是难拿了”，梁艺磊回复“唉，还有违约赔偿”，朱长远回复“没钱了该怎么样就怎么样吧”。4月16日，梁艺磊发送“朱总，好。因为2020年4月7日，你表示已经不再承租洪莲西里68号店面，也没有缴交租金，当天你们已经清空店面所有餐饮用品及相关设备，但排油烟管道都没有拆除，因为之前合同有约定如租方违约需要再赔偿83000元违约赔偿金，另外不租也需要恢复原样，店面整理清楚，目前情况店面我会空置一段时间。损失会很大，只能按照合同执行，……”，朱长远回复“我走的时候卫生也打扫的很干净了，油烟机本来是留给下一家做餐饮的，你也比较好租出去，如果你不需要我可以拆下来”。 朱长远支付租金及使用案涉店面均至2020年4月7日。双方确认押金33000元系从上手租户处承接。 梁艺磊主张案涉店面原装修为办公室，后由杨持灵承租做餐饮，对店面进行了大量修改，破坏了原装修，故才约定如提前解约应支付违约金83000元作为对装修破坏的补偿。朱长远认为其承租时已经是餐饮店，并未进行装修，不应承担梁艺磊主张的装修赔偿款。 本院认为，梁艺磊与朱长远就案涉店面签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据查明事实，朱长远承租房屋后表示过因店面附近学校封闭导致学生客流减少，自新冠疫情爆发后，朱长远开始通过微信表达履约困难直至表示无力继续履行合同，以致双方在2020年4月7日终止履行案涉租赁合同。根据双方的聊天内容可以认定，梁艺磊也表达过因疫情等困难可延期几日支付租金以及可按原租金价格付租的意思，朱长远也确实在3月10日方才支付本应于2月7日支付的租金，梁艺磊作为普通民事主体亦并未对朱长远提出过于苛责的要求。基于案涉店面的经营性质，疫情及其防控措施该不可抗力因素确实造成朱长远履约成本的增加和一定程度的履约困难，但朱长远未能证明疫情及防控措施足以影响案涉店面的使用用途并最终导致其合同目的不能实现，即疫情及防控措施虽属客观存在的不可抗力，但并非直接导致案涉租赁合同不能履行。案涉租赁合同最终系因朱长远个人经营原因无力支付租金并要求终止履行合同而解除，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于朱长远应当承担的违约责任。案涉租赁合同第十四条第1款对因承租方原因提前终止合同应承担的违约责任进行了明确约定，在朱长远构成违约的情形下，梁艺磊有权依据该条款约定主张违约责任。朱长远抗辩因疫情原因导致合同解除其不应当承担支付赔偿金和押金的违约责任，视为朱长远对违约金约定的标准提出抗辩。鉴于疫情该客观原因，本院结合梁艺磊的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，认定梁艺磊可没收朱长远押金33000元并酌定朱长远按2020年度的月租金标准即14400元支付梁艺磊相当于二个月租金数额的违约金为28800元，超出部分不予支持。梁艺磊主张的拆除费用损失，因该费用缺乏证据佐证，本院不予支持。 综上所述，对梁艺磊的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、朱长远于本判决生效之日起十日内支付梁艺磊违约金28800元； 二、朱长远已付押金33000元，梁艺磊可不予退还； 三、驳回梁艺磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元，由梁艺磊负担665元、朱长远负担695元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十二月八日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。