天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2279号原告（反诉被告）：天津市津南区南华馨苑投资有限公司，住所地天津市津**小站镇政府院内。统一社会信用代码9112011267373763X4。法定代表人：朱礼明，经理。委托诉讼代理人：刘迎秋，天津金三维律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵光涛，男，1986年12月4日出生，汉族，个体工商户，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘金金（赵光涛之妻），1983年7月2日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张茹，天津津联律师事务所律师。原告天津市津南区南华馨苑投资有限公司（以下简称“南华公司”）与被告赵光涛车位纠纷一案及赵光涛反诉南华公司车位纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。南华公司的委托诉讼代理人刘迎秋，赵光涛及委托诉讼代理人刘金金、张茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南华公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告汽车位转让款160,000元；2、依法判令被告支付从2017年9月25日至给付之日的利息（月利率为2%）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月3日原被告签订商品买卖房和汽车位转让的《定购协议》，约定汽车位的转让价款为20,000元，并于2017年3月20日签订了《水墨兰庭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》，约定了被告支付汽车位价款的具体时间，被告于2017年3月20日将上述汽车位的首付款70,000元交付给原告，剩余款项至今未交。原告多次催告，被告拒不支付，故原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。赵光涛辩称，请求驳回南华公司的全部诉讼请求。事实和理由如下：第一，根据双方于2017年3月20日签订的《水墨兰庭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》（下称“车位协议”）第2.3条约定，被答辩人南华公司无法证明由于答辩人任何自身原因导致车位未办成贷款，答辩人不应当向被答辩人支付车位余款，被答辩人应当退回首付款并承担利息损失。首先，车位协议第2.2条明确了两种付款方式，双方选择了第2种，即首付款加其余价款办理贷款的形式。而并未选择第1种，一次性付款的形式。由此可知，贷款一定是以车位权属为担保的贷款，即与车位有关的贷款，并不是其他的个人贷款如信用贷，信用贷款以个人信用为担保，与车位无关。如果是以信用贷款资金下来后支付车位款，则应当是一次性付款或者分期付款形式，而非明确约定标的物贷款。这一点，从车位协议第2.3条，“致该贷款未能获得审批”中的“该贷款”表述，以及答辩与被答辩人代表的录音中，也可得出，特指车位贷，而不是其他与车位无关的信用贷款。其次，双方明确约定“不论由于乙方何种原因，致该贷款未能通过银行审批”，则答辩人应当在特定期限内将余额一次性支付给南华公司。乙方即答辩人，双方约定仅由于答辩人原因致该贷款未能通过银行审批，则答辩人才有义务支付余款，否则，没有明确约定的义务不能强加于答辩人。在由于被答辩人南华公司或者任何第三方原因未办成贷款的情况下，答辩人均无支付余款的义务，此时，被答辩人应当将首付款退给答辩人。再次，根据谁主张谁举证的原则，双方约定“不论由于乙方何种原因，致该贷款未能通过银行审批”，则答辩人应当在特定期限内将余额一次性支付给南华公司。答辩人在特定期限内将余额一次性支付给南华公司的前提条件是，由于答辩人原因致贷款未能通过审批，南华公司应当举证证明该事实，或者举证证明由于何种原因导致贷款未能通过审批。而根据现有证据能证明的情况是，贷款未能获批原因在于南华公司对标的物无产权，从答辩人房贷首付款支付了212,100元，其余部分贷款获批，资金早已放款到被答辩人账户的事实可以证明答辩人的征信良好。第二，被答辩人南华公司向答辩人赵光涛捆绑销售车位时承诺能办下来车位贷，而后由于车位无权属证明、无法抵押而无法办理贷款，并非因为答辩人原因所致。正如被答辩人销售经理所认可的情况，贷款不批的不利后果应由被答辩人南华公司承担。答辩人本在被答辩人南华公司处选购商品房，南华公司强制答辩人必须同时以230，000元高价购买其车位。由于答辩人资金有限，南华公司向答辩人承诺车位可以办理车位贷，从而诱使答辩人成交，双方约定由被答辩人办理车位贷款事宜。而后答辩人经咨询几家银行，由于涉案车位无权属证明、无法抵押而无法办理贷款，并非因为答辩人原因所致。由于被答辩人误导，在双方协商不能的情况下，让答辩人一次性支付余款并不是答辩人签订合同时可以预见的情况，最重要的是，贷款不批的原因也并非在答辩人，而是由于被答辩人对本案车位无权属所致，南华公司应当退回答辩人首付款并承担利息损失。第三，被答辩人南华公司无权转让涉案车位使用权，根据相关规定，答辩人有权要求解除合同并主张损害赔偿。双方签订车位协议的当日，答辩人如约向被答辩人支付了首付款70,000元，并积极配合办理贷款，证明答辩人是诚信履约的，房产首付支付了212,100元，其余部分贷款获批，资金早已放款到被告账户，证明答辩人征信良好。但是车位贷由于被答辩人原因一直未办理成功，与其承诺相悖。经答辩人2020年2月27日在天津市津南区不动产登记中心查询，不动产登记中心书面回复答辩人，无该车位登记记录。根据我国《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。以及第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。我国不动产物权是登记生效主义，因本案车位并未登记，因此被答辩人对该车位无所有权，更无所有权派生出的使用权等物权，被答辩人无权转让本案车位使用权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律题的解释》第2条规定，认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分须符合的条件必须有“能够登记成为特定业主所有权的客体”，本案停车位不能办理产权登记或独立登记，所以不能成为专有部分，应归小区业主共有。根据房地一体化原则“房随地走、地随房走”，业主购买房屋后，建设用使用权就从开发商转移至业主，开发商不能提供地面停车位的产权证明或者开发商没有相反证据，地面停车位就应归全体业主共有。开发商不能凭一张规划图得到停车位的所有权，否则，开发商把小区可停车的地面位置都规划成停车位，坐享二次收益（一次收益为销售房屋的利润）。因被答辩人无权销售案涉车位使用权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，答辩人有权要求解除合同，并主张被告承担赔偿责任。第四，即使答辩人交了全款，因被答辩人无法交付土地使用权，答辩人购买后也无法再将车位销售从而变现，造成车位合同目的无法实现。我国《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方的车位合同第4.1条和4.2条是格式条款，并且事前也未提醒对方注意。4.1条约定车位无法办理任何权证，4.2条约定今后由乙方再行缴纳土地出让金从而获得车位产权，本案被答辩人要求支付的车位款无任何依据。该两条明显免除了被答辩人责任，排除了答辩人主要权利，从而是无效条款。因此，被答辩人无法交付土地使用权，答辩人购买了车位也无法再次流通，答辩人签订本车位合同的目的无法实现。综上，被答辩人无权要求支付车位转让款及利息，请法庭驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。赵光涛向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方于2017年3月20日签订的《水墨兰庭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》；2、请求法院判令被告返还原告交付的车位首付款70,000元；3、请求法院判令被告以首付款70,000元为基数，从2017年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，以及自2019年8月20日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告本在被告处选购商品房，被告强制原告必须同时以230,000元高价购买其车位。由于原告资金有限，购买商品房共计682,100元已经是贷款。房产首付支付了212,100元，其余部分贷款获批，资金早已放款到被告账户。被告捆绑销售其车位，并且知道原告资金不足的情况下，向原告承诺车位可以办理车位贷，表明之前被告均可以操作办理车位贷，让原告放心。在被告误导下，原被告双方于2017年3月20日签订《水墨兰庭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》，双方约定被告转让特定车位加储藏室，车位总价款230,000元，原告在签订协议时支付首付款70,000元，其余价款以办理贷款的形式支付。并且约定，只有由于原告自身原因，致该贷款未能通过银行审批的，则原告应当在商品房贷款汇入被告账户后30日内将车位余款一次性支付给被告。上述协议签订后的当日，原告如约向被告支付了首付款70,000元，但是车位的贷款由于被告预判失误或其他被告无权销售等原因，一直未办理成功。在此种情况下，原告认为，首先，被告强制捆绑销售车位，并且在获知原告资金不足的情况下，误导原告，多次承诺车位可以办理贷款，从而诱使原告成交，被告具有重大过错。其次，由于被告承诺可以贷款却未办成贷款，被告的违约行为致使不能实现合同目的，合同应当解除，被告应当退还原告车位首付款并承担原告利息损失。第三，根据该车位转让协议第2.3条约定，被告无法证明由于原告任何自身原因导致车位未办成贷款，原告亦不应当向被告支付车位余款，被告应当退回首付款并承担原告利息损失。第四，被告在签订合同时无法办理车位权属证书，其应当证明有权销售案涉车位，否则被告的行为构成无权销售，应当退回原告首付款并承担原告利息损失。综上为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持反诉诉讼请求。庭审中，赵光涛陈述：“如果能够办理贷款，在签订协议时，是自愿以682,100元＋230,000元=912,100元的价格购买涉案房屋和车位，签使用权转让协议书时不存在逼迫，但销售员许诺并保证能够办理贷款，所以才购买的车位，否则是不会购买车位的，后向银行咨询，车位不能抵押贷款，自己没有考虑过信用贷款，也没有向其他银行咨询过信用贷款。”南华公司陈述：“未曾许诺办理抵押贷款事宜。”当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，本院认定如下：1、对南华公司、赵光涛均提交的《水墨兰庭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》的真实性，对南华公司提交的《天津市商品房买卖合同》的真实性，对赵光涛提交的支付购房首付款、购房款、转让车位款首付的收据、增值税发票等证据的真实性，本院均予以确认，上述证据与本案具有一定的关联性，且能够证实相应的案件事实，故对上述证据的证据效力，本院予以确认。对南华公司提交的《订购协议》，对其与《天津市商品房买卖协议》内容一致的部分内容，真实性予以确认，对南华公司员工手写超出房屋买卖范围、属车位转让的部分内容，真实性不予确认。2、对南华公司提交的“建设工程规划验收合格证据及通知书、平面图”，对赵光涛提交的“天津市规划和自然资源局无登记记录规划图、规划通知书、规划许可证”的真实性予以确认，上述证据可以证实涉案车位系“规划内车位、未取得不动产登记证书”，但并非赵光涛所称的占用业主共有的绿地建设的属全体业主所有的车位。3、对南华公司提交的“催办通知、律师函”，对赵光涛提交的多段录音资料等其他证据，仅能反映双方沟通、协商纠纷的经过，均不能以其中的只言片语来断章取义，应以书证为先，对上述证据的证据效力，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，赵光涛与南华公司签订《订购协议》，约定：赵光涛以682,100元的价格购买津南区小站镇水墨兰亭18号楼2单元701房屋，定金为30,000元，并约定于2017年3月23日前来签署《天津市商品房买卖合同》。2017年3月20日，赵光涛与南华公司签订《水墨兰亭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》，约定：赵光涛以230000元的价格购买津南区××镇××期××小区××号汽车位，加赠储藏室一个（9号楼2门07室），首付款70000元，其余价款办理贷款。第2.3条以下划线方式标明“不论赵光涛一方何种原因，致该贷款未能通过银行审批，则赵光涛方在已买的18号楼2门701室商品房贷款汇入甲方账户后的30日内，将本标的物价款余额一次性支付给甲方。”2017年3月20日，赵光涛与南华公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：赵光涛以682,100元的价格购买津南区小站镇水墨兰亭18号楼-2-701房屋。后附补充合同，补充合同第十三条约定：凡未计入分摊建筑面积的部位，其所有权或使用权归甲方享有。甲方有权独立行使或占有、使用、收益及处分的权利，乙方不得干涉。第十四条第1项中约定：小区内甲方开发的规划用于停放汽车的地上停车位，甲方可出售、租赁或委托物业公司租赁，乙方应遵守物业公司的管理服务，并交纳相关的管理和服务费用。第十五条约定：双方约定，如符合本补充合同第四条约定的商品房交付条件，但由于乙方未向甲方付清车位（车位、储藏室）转让款，则甲方有权拒绝交付该商品房，同时乙方应承担该商品符合本补充合同第四条约定交房条件30日后所产生的一切费用（包括但不限于物业费、水电费、取暖费等所有费用），并不得办理商品房产权转移手续。另查明，涉案车位属地上车位，未取得不动产登记证书，不属于公摊面积，未纳入容积率，但属于规划内车位。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，南华公司与赵光涛在《天津市商品房买卖合同》的补充协议中明确约定“小区内甲方开发的规划用于停放汽车的地上停车位，甲方可出售、租赁或委托物业公司租赁”，后双方签订《水墨兰亭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》，且赵光涛在庭审中明确表示：“在签订协议时，是自愿以682,100元+230,000元=912,100元涉案房屋和车位”,故该协议书系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应为合法有效。赵光涛反诉所称的捆绑销售，与其庭审中所述的自愿购买相悖，本院不予采信。赵光涛反诉所称南华公司销售人员许诺能够贷款，与《水墨兰亭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》的约定（下划线标明）不符，且未举证证明，对赵光涛该陈述，本院不予采信。赵光涛反诉所称南华公司无权转让涉案车位的土地使用权，与《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定不符，本院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因《水墨兰亭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》以下划线方式标明“不论赵光涛一方何种原因，致该贷款未能通过银行审批，则赵光涛方在已买的18号楼2门701室商品房贷款汇入甲方账户后的30日内，将本标的物价款余额一次性支付给甲方”，后赵光涛未办理银行贷款亦未支付剩余转让款，属违约方，本院对南华公司请求赵光涛支付剩余转让款160,000元的诉讼请求，予以支持，对赵光涛请求解除合同、返还首付款70,000元的诉讼请求，不予支持。南华公司请求被告支付自2017年9月25日至给付之日的利息（月利率2%），虽符合合同约定，但违约金主张过高，本院酌情调整至同期银行贷款利率（市场报价利率）的1.3倍为准。另，本院需要指出：我国并非判例法国家，一切案件的裁判应当以事实为依据，以法律为准绳。本案与（2016）渝民终7号民事判决书所涉及的案例区别在于：该案例就车位的权属，开发商与业主之间约定不明确，且重庆市有地方性法规，而本案中，双方就车位处分在《天津市商品房买卖合同》补充合同、《水墨兰亭汽车停车位（储藏室）使用权转让协议书》有明确的约定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、赵光涛于本判决生效后十日内给付天津市津南区南华馨苑投资有限公司汽车位转让款160,000元。二、赵光涛于本判决生效后十日内给付天津市津南区南华馨苑投资有限公司自2017年9月25日至实际给付之日的利息。（以实际欠付金额160,000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算。2019年8月20日后，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍为标准）三、驳回天津市津南区南华馨苑投资有限公司、赵光涛的其他诉讼请求。如赵光涛未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,485元，反诉案件受理费4,400元，均由赵光涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  鲁一男审判员  刘永攀审判员  刘信亮二〇二〇年十二月二十一日书记员  张 虹附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。