江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初11897号 原告：黄娅琴，女。 委托诉讼代理人：陈星杰，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810040709。 委托诉讼代理人：钟辉成，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710353299。 被告：红谷滩新区头等面子四合院美容二店，住所地：南昌市红谷滩新区红谷八路**地块鹿璟名居****201（第**），统一社会信用代码：92360125MA36MEW420。 经营者：傅巍，男。 被告：郑任珊，男。 被告：徐小英，女。 原告黄娅琴诉被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者：傅巍）、郑任珊、徐小英相邻关系纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄娅琴及委托诉讼代理人陈星杰、钟辉成、被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店经营者傅巍到庭参加诉讼，被告郑任珊、徐小英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄娅琴诉称：原告系南昌市X区红谷X地块X栋X单元X室房屋业主，被告郑任珊、徐小英系X栋X室房屋业主。2020年5月，被告郑任珊、徐小英未经其他利害关系业主的同意将房屋租赁被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（以下简称“美容二店”）用于美容经营，被告美容二店在居民楼中营业，每天要向楼道、窗外排放大量燃烧艾灸等药物的浓烟，其气味十分难闻。不仅原告多次向其反映无效，相关部门也对其进行多次警告，但被告均不予理会，被告的经营行为影响了原告的生活，同时给原告所在楼栋和小区带来严重的消防隐患和安全隐患，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，一、依法判令三被告立即停止将南昌市红谷滩新区红谷八路A21地块鹿璟名居M栋1单元201室（以下简称X栋X单元X室）住宅用于商业经营，恢复房屋住宅用途，即被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店不得将上述房屋用作美容店的经营场所，被告郑任珊、徐小英立即将上述房屋恢复为住宅用途。 二、本案诉讼费由被告承担。 被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店辩称：答辩人是合法经营，由于疫情影响从红谷凯旋搬迁到该小区，答辩人知道承租房屋属于住宅，答辩人事先经所了解的知识办理了手续，业主反映问题后，答辩人也多次与原告协商，且已停止了艾灸业务，现请求原告给予理解。 被告郑任珊、徐小英未应诉答辩。 经审理查明：原告系坐落X区X号X栋X单元X室房屋业主，其房屋规划用途为住宅。被告郑任珊、徐小英系坐落X区X号X栋X单元X室房屋业主，其房屋规划用途为住宅。原、被告系上下楼邻居关系。2020年5月1日，被告郑任珊与被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者傅巍）签订《租赁合同》，被告郑任珊将其所有的坐落X区X号X栋X单元X室房屋出租给傅巍使用（租赁合同中未约定用途）。该合同签订后，被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者：傅巍）经XXX小区第一届业主委员会盖章同意后将其承租的住宅用房改变为经营性用房并在经营中不断向外散发出中药气味，原告及其他业主曾向小区居委会、业委会反映要求处理，被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）也向原告及其他业主作出承诺，但被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）并未切实执行承诺，仍不断地向外散发出中药气味。 上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、照片、承诺书以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为，原告系鹿璟名居M栋1单元301室房屋（住宅）业主，被告郑任珊、徐小英鹿璟名居M栋1单元201室房屋（住宅）业主，原、被告系上下楼邻居关系。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。结合本案查明事实，被告郑任珊将其所有的房屋（住宅）出租给被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）使用，被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）在未经原告同意的情况下，擅自将其承租的住宅用房改变为经营性用房并在经营中不断向外散发中药气味，被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）的行为侵害了原告的正常生活秩序。鉴于被告郑任珊在房屋出租时并未在合同中约定用途为商业，原告也未举证证明被告郑任珊、徐小英同意承租人红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）将住宅用房改变为经营性用房。所以，被告郑任珊、徐小英出租房屋的行为并未侵害原告的民事权利，故原告请求被告郑任珊、徐小英承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据该司法解释规定，被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）作为XX栋X单元X室房屋的承租人，其占有使用权系根据租赁合同来源业主的让渡，在业主未经有利害关系业主同意的情况下，都无权将住宅用房改变为经营性用房，而被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）作为案涉房屋（住宅）的承租人，在未经原告及有利害关系业主同意的情况下，也无权将住宅用房改变为经营性用房。被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）擅自将住宅用房改变为经营性用房的行为，侵害了原告的合法民事权利，故原告请求被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）承担民事责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）在本判决生效之日起十日内停止将其承租的坐落XX路X号X栋X单元X室房屋用于经营性用房并恢复为住宅用房； 二、驳回原告黄娅琴对被告郑任珊、徐小英的诉讼请求。 原告黄娅琴预交案件受理费100元，减半收取，由被告红谷滩新区头等面子四合院美容二店（经营者:傅巍）承担50元，退回原告黄娅琴50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  徐荣根 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  吴春霞 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。