广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11283号原告：珠海市**物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈达优，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：何德孙，男，汉族，1951年10月3日出生，住广东省珠海市香洲区***************，身份证号码440************815。原告珠海市**物业管理有限公司与被告何德孙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑秀琴和被告何德孙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费6295.65元；2.支付逾期产生的违约金至清偿之日止（以本金6295.65元为标准，自被告逾期之日起止付清之日止，原告只诉求等额本金）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海市*****************的业主，房屋套内面积为83.64平方米。根据2010年9月20日原告与珠海市香洲区南香里社区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同书》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2006年1*月起开始被告停止缴纳物业管理费，截止2020年*月，被告共计欠缴159个月的物管费。根据双方合同第八章第十八条物业管理服务费用的约定，物业管理费住宅按每月0.18元/每平方收取，商铺按每月1元/每平方收取。现被告拖欠原告的费用合计人民币6295.65元。按照双方合同第八章第十九条的约定，被告逾期之日起按每天应收管理费总额的千分之五累计收取滞纳金（原告只诉求等额本金）作为利息。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.物业管理委托服务合同；3.收费通知单;4.给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函；5.房产查询单；6.2006年9月8日、2007年5月28日签订的两份合同、2017年12月18日的补充协议一份。被告辩称：被告是涉案房产的业主，本人一直以来从未收到原告的催收清单，被告收到法院送达的原告的催收单是乱编、瞎编的，包括欠费明细表，本人从未见过，只在法院送法的材料里面见过，这些都是原告最近编造的，这些证据不能成立。从2006年至2020年4月8日，原告对被告所谓的管理费及滞纳金，合计12591.3元等费用均已失效。根据法律规定，原告的诉求已经超过诉讼时效。至于原告与南香里业委会2017年11月18日签订的《物业管理委托合同》的补充协议因南香里业委会于2017年5月届满，并未获得南香里社区过半业主的同意及授权，原业委会擅自与原告签订的《物业管理合同》是非法的，合同也不能成立。关于原告2013年6月12日提出的涨价由原告0.35元/月每平方米提至0.9元/月每平方米及南香里业委会给金路物业续签合同请示及复函中将小区管理费价格由原告0.35元/月每平方米由2013年下半年开始调整至0.6元/月每平方米因没有召开业主大会表决通过，南香里广大业主都不知情的情况下，南香里业委会擅自主张，这是不能成立的。鉴于原告在南香里社区采用开放式管理方式造成南香里社区治安案件频发，只收费不管理的作为行径，南香里社区广大业主都有目共睹，见我方提交的证据。至于原告与南香里业委会在合同协议上所说的原告管理的好，事实胜于雄辩。我将最近在南香里拍的照片供法庭参考。因原告管理不善，小区内多有治安事件发生。被告提交如下证据：1.照片；2.致南香里小区全体业主的函。经本院审理查明：被告为珠海市*****************的所有权人，2005年4月被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为83.64平方米。2006年9月8日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理临时委托合同》。协议约定，1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.28元按季度在每季首月向业主或物业使用人收取；3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天按欠交金额的千分之一交纳滞纳金；4.委托管理期限自2006年9月20日至业主大会重新与物业管理企业签订物业委托管理合同之日止。2006年9月8日原告入驻珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。2007年5月28日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年，分为二个阶段，第一阶段从2007年6月4日-2010年5月31日，第一阶段考核优良，经甲方同意，合同进入第二阶段；第二阶段从2010年6月1日-2013年5月31日；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取（2007年6月份以前仍按0.28元/㎡收取）；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。2010年9月20日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年（如有必要可适当延长3年），分为二至三个阶段，第一阶段从2010年6月1日-2013年5月31日，第一阶段甲方对乙方工作考核优良，合同进入第二阶段，自动续签三年；第二阶段从2013年6月1日-2016年5月31日（第三阶段，从2016年6月1日-2019年5月31日，按照第二阶段条件执行）；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。原告提交一份落款日期为2013年6月25日、加盖“珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会”公章的《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》，内容主要为业主委员会同意将南香里小区的物业服务费从每月每平方米0.35元提高至0.6元每月每平方米，停车管理费由每月50元上调至每辆每月70元。2017年12月18日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托服务合同补充协议》。协议约定因乙方在抗击“天鸽”台风中保护了小区广大业主居民的人身安全及财产安全，故经甲乙双方共同协商，同意双方2010年9月20日签署的《物业管理委托服务合同》延期三年，时间从2019年6月1日到2022年5月31日；甲方的任期已于2017年5月到期，在到期前的2017年4月，甲方已经依法向狮山街道办发出“业主委员会换届申请”，估计近期应该有回复。现甲方有权继续履行业主委员会职责等。原告主张被告拖欠2006年10月至2020年1月的物业服务费6288.89元未支付，其中2006年10月至2007年5月的物业服务费按照每月0.28元/平方米计算，2007年6月至2013年6月的物业服务费按照每月0.35元/平方米计算，2013年7月至2020年1月的物业服务费按照每月0.6元/平方米计算。原告至今仍在珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。原告于2020年7月20日向本院提起本案诉讼。本院认为：《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会有权代表南香里小区的业主与原告签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》，上述三份合同内容合法成立，签订各方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会与原告签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》对南香里小区的业主均具有约束力，原告为南香里小区提供物业管理服务后，南香里小区的业主应当按照上述合同约定向原告履行交纳物业服务费的合同义务。对于原告与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会2017年12月18日签订的《物业管理委托服务合同补充协议》，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会在该份补充协议中自认其任期已于2017年5月到期，则该份补充协议是在业主委员会任期届满后签订的。但珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会依据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。故在南香里小区未选举产生新的业主委员会的情况下，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会可以继续履行职责，有权签订《物业管理委托服务合同补充协议》。根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现并无证据证明涉案小区业主曾申请撤销涉案三份物业服务委托和补充协议，则涉案三份物业服务委托和补充协议对南香里小区业主均具有约束力。被告作为香洲南香里二街51号1单元601房的所有权人，在未提交证据证明原告为南香里小区提供物业管理服务期间存在重大过错，且严重违反合同约定的管理服务义务的情况下，应当按照上述合同约定的物业服务费收费标准向原告交纳物业服务费。对于原告主张从2013年7月开始物业服务费收费标准上调至每月0.6元/平方米，原告的依据为《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》，但原告并未提交证据证明涨价事项已获得双过半业主同意或召开过业主大会表决通过涨价事项，且原告也并未提交证据证明小区大部分业主已按照实际涨价后的标准交纳了物业服务费，原告仅以该份复函作为其涨价的依据，不符合法律规定，本院不予支持。2013年7月之后的物业服务费收费标准还应当按照2010年9月20日签订的《物业管理委托服务合同》约定的收费标准即每月0.35元/平方米收取。被告对原告的主张的欠费提出诉讼时效抗辩，因原告在本案中并未提交证据证明其在提起本案诉讼之前曾向被告进行了有效催收，故原告主张被告2017年7月之前的欠费已超过诉讼时效期间，本院对原告超过诉讼时效的主张不予支持。被告应当向原告支付2017年7月至2020年1月的物业服务费907.37元（按每月0.35元每平方米，建筑面积83.64平方米计算）。涉案物业服务合同中均约定若业主未按期交纳物业服务费还应当向原告支付滞纳金。被告在长达十几年期间从未交纳过物业服务费，已构成严重违约。在被告未提交证据证明原告提供物业服务存在严重违反合同约定的情况下，被告应当就其违约行为承担违约责任。因合同中约定的滞纳金标准过高，原告自愿将滞纳金调整为等额本金，为原告处分自身权益的行为，且并不违反法律规定，可以予以准许。但因原告主张的2017年7月之前的欠费已超过诉讼时效，故滞纳金也应从2017年7月开始计算，按照原告的诉讼请求，被告还应当向原告支付逾期付款违约金907.37元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四、五款、第十五条第（二）项规定，判决如下：一、被告何德孙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币907.37元；二、被告何德孙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付逾期付款违约金人民币907.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币114元，由原告负担人民币98元，由被告负担人民币16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林 雯人民陪审员  伍海枚人民陪审员  李 玲二〇二〇年十二月十七日书 记 员  陈丽婷