广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3374号原告(反诉被告)：博罗县石湾镇联让电子厂，经营场所：博罗县*******，注册号：441********6258。经营者：麦景芬，男，1956年3月1日出生，香港特别行政区身份证号：GXXX6（8），港澳居民来往内地通行证号：H0568691101。委托诉讼代理人：王文彬，广东展创律师事务所律师。被告（反诉原告）：博罗县*********，住所地：博罗县*********。负责人：黄少华。被告（反诉原告）：博罗县********股份经济合作社，住所地：博罗县*********，统一社会信用代码：N144**********174A。负责人：黄少华。上列二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。第三人：黄玄忠，男，汉族，1989年8月26日出生，身份证住址：广东省博罗县******，公民身份号码：441************812。委托诉讼代理人：黎同谦，广东砝码律师事务所律师。原告（反诉被告）博罗县石湾镇联让电子厂（下称“联让电子厂”）诉被告（反诉原告）博罗县*********民小组（下称“西二村小组”）、博罗县********股份经济合作社（下称“西二经合社”）以及第三人黄玄忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用简易程序。二被告于2020年8月13日向本院提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。二被告申请追加黄玄忠为本案第三人，本院经审查后予以准许，并书面通知黄玄忠参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，故本院于2020年9月30日作出（2020）粤1322民初3374号民事裁定，将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。联让电子厂的委托诉讼代理人王文彬，西二村小组、西二经合社的共同委托诉讼代理人郭怡然，第三人黄玄忠的委托诉讼代理人黎同谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）联让电子厂向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年签订的《土地租赁合同》无效；2.西二经合社返还联让电子厂租金591800元，西二村小组承担连带责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年4月9日，联让电子厂与西二村小组签订一份《土地租赁合同》，约定联让电子厂承租西二村小组位于沙头路地段面积为35863平方米的土地（下称“案涉土地”）作为工业厂房之用。同日，联让电子厂向西二经合社转账591800元作为“一押一租”款。联让电子厂找村长黄海洋要求交付土地时，其要求联让电子厂找国土所交地。联让电子厂经咨询博罗县*洲镇国土所得知案涉土地属于耕地，依法不得转让作为工业用地，故交付土地未果。联让电子厂多次找黄海洋交涉要求退款，至今未果。联让电子厂为其主张向本院提交如下证据：1.《土地租赁合同》。证明联让电子厂与西二村小组存在土地租赁合同关系。2.中国农业银行个人结算业务申请书、收款收据。证明联让电子厂向西二经合社支付591800元作为押金及一年租金。3.《佛岭西二小组会议记录》及签名、《协议书》、《承诺书》。证明双方签订的《土地租赁合同》经过村民表决程序。4.《陈述书》、《土地租赁合作协议》。证明原告与被告签订租赁合同的经过及土地并未实际交付的原因。被告（反诉原告）西二村民小组、西二股份经济合作社共同辩称，第一，两被告对合同的签署并无过错。联让电子厂在签订《土地租赁合同》时已现场察看土地情况，清楚了解该土地原有用途。合同约定由联让电子厂办理改变土地用途的手续，但联让电子厂未依合同约定履行，导致影响合同效力，因此产生的后果应由联让电子厂承担。第二，两被告已将土地交付给联让电子厂使用，联让电子厂理应承担使用土地期间的占用费。联让电子厂称未向其交付土地，与事实不符，理由如下：1.租赁标的物是土地，在签订租赁合同已具备交付条件，依交易习惯均由承租方自行接收使用，双方无需办理交接手续，且联让电子厂完全具备自行接收土地的能力。2.案涉土地已实际由联让电子厂占有使用。案涉土地租赁合同签订后，联让电子厂让第三人黄玄忠将土地出租并收取租金。3.联让电子厂在起诉前从未以任何形式向两被告主张交付案涉土地，而承租人超过两年未要求交付土地不符合常理。联让电子厂仅支付首年租金，并未支付剩余租金。即使合同无效，联让电子厂亦应支付占用期间的使用费，其交付的押金应抵作部分占用费，联让电子厂要求全部返还并无依据。被告（反诉原告）西二村民小组、西二经济合作社向本院提出反诉请求：1.联让电子厂支付自2018年4月9日至2020年8月8日期间使用土地期间的占用费690433元；2.联让电子厂承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月9日，西二村小组经第三人黄玄忠介绍与联让电子厂签订《土地租赁合同》，约定西二村小组将案涉土地出租给联让电子厂，前5年的土地租金按每年每亩5500元计算。合同签订后，联让电子厂接收土地，并委托黄玄忠对外出租收益。联让电子厂主张案涉《土地租赁合同》无效，理应承担土地使用期间的占用费。被告（反诉原告）西二村民小组、西二经济合作社为其本诉辩称及反诉主张向本院提交如下证据：1.《土地租赁合同》。证明原、被告于2018年4月9日签订了土地租赁合同，由联让电子厂承租案涉土地，前5年的土地租金按每年每亩5500元计算。2.《证人询问笔录》、中国农业银行银行卡交易明细清单、微信转账记录截图。证明联让电子厂已经实际使用土地，并由第三人黄玄忠收取土地租金，微信转账记录截图中“ZHO”即黄玄忠，显示联让电子厂的租户徐庆宜向黄玄忠支付租金，中国农业银行交易明细显示为联让电子厂的租户莫彩银向黄玄忠的转账凭证。联让电子厂辩称，反诉人请求支付2018年4月9日至2020年8月8日期间的土地占用费69万多元，前提是案涉《土地租赁合同》有效。而案涉《土地租赁合同》无效，案涉土地并未实际交付给联让电子厂使用，联让电子厂也未委托给第三人黄玄忠收取土地使用费。反诉人提供的所有证据都无法证明上述主张，其反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。联让电子厂为其反诉辩称未向本院提交任何证据。第三人黄玄忠述称，黄玄忠与朋友合伙经营博罗县*洲镇尚源房地产咨询服务部，联让电子厂的经营者麦景芬（香港人，以前不认识）到服务部咨询附近有没有土地出租，黄玄忠提及西二村小组有几十亩土地（即案涉土地）出租，遂带同麦景芬及周振军去现场查看。麦景芬表示想承租案涉土地，黄玄忠介绍了时任小组长黄海洋给其认识。双方大致协商后，黄玄忠带同麦景芬等人到西二村小组的办公室，由双方签订了案涉《土地租赁合同》。整个交易是黄玄忠一手操办，并非周振军所称由黄秀河介绍。案涉土地出租给联让电子厂前已由徐庆宜、韦振坚、莫彩银实际占有使用，此前黄玄忠并不认识。上述三人得知土地被村小组另行出租，不知从什么渠道得到黄玄忠的电话号码，并致电黄玄忠希望其出面与麦景芬及村小组协调，等地上农作物收成后再收回土地。后黄玄忠到案涉土地与徐庆宜、韦振坚、莫彩银见面商谈，麦景芬并未在场。黄玄忠确实收取了上述三人支付的款项，但该款并非租金，而是调解辛苦费，麦景芬并未委托黄玄忠向其收取案涉土地租金，如三人要求退款，黄玄忠同意退回。原、被告签订合同后，黄玄忠并未参与之后的交接，麦景芬至今也没再找过黄玄忠，不清楚村小组有无向麦景芬交付案涉土地。第三人黄玄忠为其述称未向本院提交任何证据。本院经审理查明，2018年3月8日，西二村小组召开村小组会议讨论关于出租博罗县合亿实业有限公司（下称“合亿公司”）退回沙头路约112亩土地问题，并形成将其中约53.8亩土地（即案涉土地）予以出租的决议。2018年3月21日，西二村小组与合亿公司签订一份《协议书》，根据双方于2007年7月10日签订的《土地租赁合同》以及2014年4月11日签订的《补充协议书》的相关约定，协议解除部分土地使用权面积为75712平方米（包含案涉土地）的租赁合同关系。2018年4月9日，联让电子厂作为承租方（乙方），西二村小组作为出租方（甲方），双方签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将案涉土地出租给乙方作生产经营使用，用途为工业厂房；乙方拟租赁总期限为32年，其中含建设期2年；本合同土地租赁期限自甲方交付全部土地给乙方使用之日起计满20年，暂自2018年4月9日（以实际交付土地之日为准）计至2040年4月9日；租赁期限届满后，双方一致同意按本合同约定的条件自动续约10年；甲方同意给予乙方自甲方全部交付土地之日起计2年的建设期，期间租金按前5年租金标准缴交；乙方拟在租赁土地上建设厂房、宿舍及相关配套设施用于生产经营，建设费用由乙方负担；乙方可将上述厂房、宿舍及相关配套设施以出租、合作等方式给其他第三方经营使用，但不得影响本合同的履行；甲方应于双方签订本合同之日起三个月内将上述租赁土地交付给乙方使用；土地租金前五年按每年每亩5500元计算，每五年递增一次。合同第四条第三款约定：甲方负责解除上述土地原有的承包、租赁等使用关系，保证无其他权利争议；甲方自行负责赔偿或补充相关人员的地上物、青苗（含鱼塘内的鱼）、搬迁补偿等费用；自行拆除地上建筑物、清空堆放物；甲方自行承担费用完成上述土地的清理后交付给乙方使用，交付以双方办理书面交付清单为准。合同还约定了其他事项。合同签订后，联让电子厂通过案外人何芸向西二经合社转账591800元，西二经合社于2018年4月12日开具两张《收款收据》，确认收到案涉土地一年的租金295900元以及押金295900元。联让电子厂提交了一份《陈述书》、一份《土地租赁合作协议》，拟主张双方签订案涉土地租赁合同的经过以及案涉土地并未实际交付。《陈述书》显示由周振军出具，内容大意为：周振军与麦景芬、王杰峰以联让电子厂为承租人，计划在博罗县*洲镇租地建造工厂；2018年4月9日，经麦景芬的朋友黄秀河的介绍，联让电子厂以每亩每年5500元的租金标准承租西二村小组面积为35863平方米的工业用地，承租后即付押金及一年租金，合计591800元。后周振军找当时小组长黄海洋要求交付土地，黄海洋推脱找国土所一同交地，当周振军拿着合同到国土所咨询，工作人员答复案涉土地为耕地，不得作工业用地使用。此后与黄海洋协商未果，案涉土地至今原样未动。联让电子厂提交的《土地租赁合作协议》由麦景芬、周振军、王杰峰签订，主要内容为：三人协议以麦景芬名下的联让电子厂名义承租案涉土地共同开发工业园，平均出资、盈利与共、风险共担。两被告对上述证据均不予认可，认为周振军的陈述与事实不符。两被告主张联让电子厂已实际接收并使用案涉土地，且收取过案涉土地的租金，并提交了证人询问笔录（证人徐庆宜、韦振坚、莫彩银）、中国农业银行银行卡交易明细清单、微信转账截图佐证。两被告提交的中国农业银行银行卡交易明细清单显示莫彩银于2019年1月28日向黄玄忠通过银行转账3000元；微信转账记录截图显示徐庆宜向黄玄忠通过微信转账17000元。庭审中，两被告申请证人韦振坚、徐庆宜、莫彩银、周振军、王杰峰出庭作证。证人韦振坚述称其于2019年1月从黄姓老板处承租案涉土地中约11亩的田地耕种至今，双方未签订合同，仅口头约定6亩土地按每年每亩1000元计算，5亩土地按每年每亩300元计算，每年租金合计7000多元，韦振坚已于2019年2月份以现金方式向黄姓老板交纳租金，但没有开具收据。证人徐庆宜述称其在佛岭村西二村小组和牙岗村租地耕种，从2015年起向西二村民小组租用案涉土地中约14.16亩田地，年租金为17000元，双方未约定租赁期限，也未签订合同；后来西二村小组长通知徐庆宜称田地已出租给他人，并让徐庆宜交租至2018年6月份；到期后无人催收，徐庆宜遂继续耕种；2018年11月，黄玄忠和香港老板到地里要求徐庆宜交租，徐庆宜于2019年1月22日向黄玄忠微信转账17000元，此后未再向黄玄忠交租；徐庆宜本应于2020年1月份交租，但因疫情原因延迟交租，其于2020年4、5月份向西二村小组交租18000元。证人莫彩银述称其从2015年至2017年向西二村小组承租15亩鱼塘，2017年年底，黄玄忠和香港老板找莫彩银收取了2017年12月至2018年2月共计三个月的租金，莫彩银于2018年2月向黄玄忠支付现金8000元以及于2017年12月银行转账3000元，但黄玄忠不肯开具收据。证人莫彩银在《证人询问笔录》中述称2018年7、8月份，黄玄忠带香港老板到地里收租，双方约定租金为11000元/年，莫彩银于2018年10月28日向黄玄忠微信转账3000元，后于2019年1月现金支付8000元，其后黄玄忠多次催租金，但莫彩银并未再交租。证人周振军述称其在东莞的厂房不够用，想在园洲租地办厂，遂找到麦景芬让其帮忙物色，可租可买；后在黄玄忠的介绍下与西二村小组达成土地租赁意向，周振军在合同签订前查看过案涉土地，现场大部分是农田和鱼塘，旁边是厂房；因工业用地需以企业名义承租，遂以联让电子厂的名义签订案涉《土地租赁合同》；周振军与王杰峰共向黄玄忠现金支付介绍费446000元；周振军在合同签订后一直催促村小组交付土地，后到国土所咨询得知案涉土地为农用地。证人王杰峰述称其与周振军共向黄玄忠支付中介费446000元，麦景芬向黄玄忠转账剩余部分70万元；签订案涉《土地租赁合同》之前，周振军、麦景芬、王杰峰去过案涉土地现场，但只知道土地位置，不知道土地的范围与界线；合同签订后联让电子厂并未实际使用过案涉土地，也没有委托他人收租。庭审中，联让电子厂陈述双方签订《土地租赁合同》时，土地上种植了农作物，目前仍保持原貌；合同签订后，麦景芬未再去过案涉土地现场。两被告陈述黄玄忠促成原、被告签订合同后，联让电子厂自行接收案涉土地，后委托黄玄忠以其名义收取土地租金，截至两被告提起反诉之日，联让电子厂仍未归还案涉土地；案涉土地性质为农用地，至今都种植了农作物，合同签订前由两被告的租户种植，合同签订后将该租赁关系转移给联让电子厂，由其通过黄玄忠收取租金，证人所述的香港老板即麦景芬；案涉合同无需向国土局备案，变更土地用途是联让电子厂的合同义务，被告仅是配合，联让电子厂自己清楚有无办理变更手续。第三人黄玄忠否认有收取收到证人周振军与王杰峰所谓的中介费446000元。本院认为，一、关于案涉《土地租赁合同》的效力问题。首先，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”原、被告均认可案涉土地为农用地，属西二村小组集体所有，故本院认定案涉土地为农用地。其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”原告与西二村小组签订的《土地租赁合同》明确约定案涉租赁土地的用途为工业厂房，截至一审辩论终结前，原、被告均未提交证据证明本案所涉土地已办理农用地转用审批手续。原、被告就案涉土地的租赁行为违反了土地管理法的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此本院认定联让电子厂与西二村小组于2018年4月9日签订的《土地租赁合同》属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”合同签订后，西二经合社收取联让电子厂支付的案涉土地的押金295900元，应向联让电子厂返还。关于案涉土地有无实际交付问题。两被告辩称合同签订后联让电子厂已自行接收案涉土地，并委托第三人黄玄忠向租户徐庆宜、韦振坚、莫彩银收取土地租金。联让电子厂对此均不予认可，称并无向其交付土地。黄玄忠认可有收取上述三人支付的款项，但并非受联让电子厂委托收取的租金，而是该三人希望黄玄忠予以调停租用土地延期交还的“调解辛苦费”。对此本院认为，第一，根据案涉《土地租赁合同》的第四条第三款的约定，两被告应在解除土地原有承包、租赁等关系，清理地上附着物、存放物等事项，并完成相关搬迁补偿后，以书面形式办理土地交接手续，交付应以双方书面清单为准。而两被告并未提交书面交付清单以证明其主张，其辩称联让电子厂自行接收案涉土地没有事实和法律依据。第二，根据证人徐庆宜的当庭陈述，徐庆宜于2019年1月22日通过微信向黄玄忠支付了17000元，但其后并未再向黄玄忠支付款项，而是于2020年4、5月份向西二村小组交纳租金18000元，此与两被告辩称已将案涉土地上的租赁关系转移给联让电子厂相矛盾。另外，证人莫彩银在庭审中的陈述与其在《证人询问笔录》的陈述不一，前后矛盾。两被告并未进一步提交证据证明黄玄忠收取三位证人支付的款项是土地租金、以及是受联让电子厂的委托收取。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，两被告未能提交充分有效的证据证明已将案涉土地交付给联让电子厂，应承担举证不能的不利后果。故本院认定两被告未将案涉土地实际交付给联让电子厂，两被告请求联让电子厂支付自2018年4月9日至2020年8月8日期间的土地占用费690433元，无事实和法律依据，本院不予支持。西二经合社已收取联让电子厂支付的案涉土地租金295900元，现合同无效，联让电子厂也未实际占用案涉土地，故西二经合社应向联让电子厂返还上述租金295900元。三、关于两被告的责任承担问题。《中华人民共和国民法通则》第七十四条第三款规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”本案中，西二村小组与联让电子厂签订案涉《土地租赁合同》，西二经合社收取联让电子厂支付的案涉土地租金及押金，西二村小组与西二经济合作社并未举证证明二者之间的关于本村民小组经济事务的职责划分。因此，本院认定两被告均负有经营管理之职，应由两被告共同承担还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条、第十一条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）博罗县石湾镇联让电子厂与被告（反诉原告）博罗县*********民小组于2018年4月9日签订的《土地租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）博罗县*********民小组、博罗县********股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告（反诉被告）博罗县石湾镇联让电子厂一次性返还押金295900元、租金295900元，共计591800元。三、驳回原告（反诉被告）博罗县石湾镇联让电子厂的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）博罗县*********民小组、博罗县********股份经济合作社的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9718元、反诉案件受理费5353元，共计15071元，由被告（反诉原告）博罗县*********民小组、博罗县********股份经济合作社共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  朱志勇人民陪审员  邹 辉二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  曾淑仪书 记 员  陈琼好