广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0523民初110号原告：吴文杰，男，汉族，广东省南澳县人，住南澳县。委托诉讼代理人：吴克志、陈桂贤，广东和为律师事务所律师。被告：南澳县深澳镇松岭经济联合社，住所地南澳县深澳镇松岭村委会内。负责人：陈壮毫，该社社长。委托诉讼代理人：徐兆深，广东执信律师事务所律师。原告吴文杰诉被告南澳县深澳镇松岭经济联合社（以下简称松岭经联社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴文杰及其委托诉讼代理人吴克志、陈桂贤，被告松岭经联社的负责人陈壮毫及其委托诉讼代理人徐兆深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文杰向本院起诉时提出诉讼请求：1.确认原告吴文杰对被告松岭经联社集体所有的位于深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的旧鱼池土地四亩享有优先承租权；2.本案诉讼费用由被告松岭经联社承担。事实和理由如下：2004年5月23日，松岭经联社（甲方）与吴文杰（乙方）签订了一份《合同书》，约定松岭经联社将位于朝阳村生产队四亩洋（地名）四亩的旧鱼池租给吴文杰建设鲍鱼养殖场，租赁期限十四年，自2004年5月1日至2018年5月1日止；每亩年租金650元，年合计租金2340元整，由吴文杰逐年于每年5月1日一次性交给松岭经联社，原、被告双方不应以任何理由增减租金，吴文杰未按期交款，松岭经联社有权终止合同，租赁期内，若吴文杰转让或承包给别人，应征得松岭经联社同意；如因国家建设需要而征用该片土地，其地上建筑物及造成生产的损失赔偿权属吴文杰，吴文杰补偿松岭经联社10%，同时松岭经联社应退还剩余月份的租金；租用期满，如吴文杰需续租，松岭经联社应予顺延，租金及付款方法再议；如吴文杰不继续租用，其设备、设施由吴文杰收回，不恢复田地原状，但固定建筑物不得毁坏，无偿交给吴文杰。《合同书》还对其他事项作了约定。合同签订后，吴文杰按照约定逐年向松岭经联社缴交了土地租金。合同到期前，吴文杰多次向松岭经联社表示继续承租上述土地，但松岭经联社却要将租金从每年2340元上涨至每年70000元，吴文杰认为明显不合理，遂提出先按原租金标准预交租金，并聘请专业的评估机构对新的租金标准进行评估，评估结果如高于原租金标准，由吴文杰予以补交差额，但松岭经联社并没有采纳的合理诉求，在吴文杰明确表示续租的情况下，仍刻意拒收吴文杰租金，并于2018年7月25日出台了《松岭村朝阳村民小组四亩洋出租招标方案》，将松岭村朝阳村民小组四亩洋项目，申请作为深澳镇农村集体“三资”经营管理，在镇“三资平台”上进行公开招投标，还于2019年3月26日向南澳县人民法院起诉，要求吴文杰归还上述承租土地并赔偿损失。南澳县人民法院于2019年12月23日作出（2019）粤0523民初71号民事判决书，判令吴文杰应于本判决发生法律效力之日起60日内向松岭经联社交还位于深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的旧鱼池土地四亩，并支付自2018年5月2日起至判决确定交还租赁土地之日止按每年4800元计之租金。吴文杰不服上述判决，向汕头市中级人民法院提出上诉，汕头市中级人民法院于2020年5月10日作出（2020）粤05民终292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述两份判决书中均阐明“至于吴文杰因涉案合同在新一轮租赁关系确立时所享有的优先承租权问题，属于另外一个法律关系，吴文杰应另行主张法律权利”。吴文杰是基于“只要提出续租，就当然续租”的合同条款理解，才投入大量资金将上述土地从荒废的旧鱼池建设成规模的鲍鱼养殖场，现松岭经联社若不同意吴文杰的续租请求，且不确认吴文杰的优先承租权，则必将造成吴文杰巨大的经济损失。双方所签订的《合同书》中已明确约定“租用期满，如乙方需续租，甲方应予顺延，租金及付款方法再议”，即吴文杰享有上述土地的优先承租权，松岭经联社在吴文杰明确提出续租要求的情况下，擅自将租金提高至70000元并在“三资平台”上进行招标竞租，同时亦未告知、确认吴文杰就上述土地享有优先承租权，其行为严重损害了吴文杰的合法权益。吴文杰为维护自身合法权益，特依法起诉，请求判准其诉讼请求。被告松岭经联社辩称，针对吴文杰起诉主张的诉讼请求，认为在政策允许的情况下，松岭经联社同意吴文杰对涉案松岭村朝阳村民小组四亩洋的土地享有优先承租权。原告吴文杰围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.吴文杰的居民身份证复印件，证明吴文杰的主体资格；2.广东省农村集体经济组织证明书复印件，证明松岭经联社的主体资格；3.《合同书》复印件，证明吴文杰、松岭经联社双方于2004年5月23日签订了租赁鱼池合同书，吴文杰向松岭经联社租赁旧鱼池面积四亩用于建设鲍鱼养殖场，约定租金年付，租期十四年，租用期满，如吴文杰需续租，松岭经联社应于顺延的事实；4.（2019）粤0523民初71号民事判决书复印件，5.（2020）粤05民终292号民事判决书复印件，上述证据4、5证明该两份判决书均阐明吴文杰因涉案合同在新一轮租赁关系确立时所享有的优先承租权问题，吴文杰应另行主张的事实。被告松岭经联社围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.广东省农村集体经济组织证明书复印件，证明松岭经联社具有诉讼主体资格；2.（2019）粤0523民初71号民事判决书、（2020）粤05民终292号民事判决书复印件，证明松岭经联社原起诉吴文杰租赁土地合同纠纷一案，经南澳县人民法院和汕头市中级人民法院两级法院审理，最终的审理结果为吴文杰应归还松岭经联社位于深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的旧鱼池土地四亩，并支付自2018年5月2日起至判决确定交还租赁土地之日止每年4800元计之租金；3.汕头市中级人民法院法律文书生效确认书复印件，证明松岭经联社原起诉吴文杰的土地租赁合同纠纷一案的一、二审民事判决，即（2019）粤0523民初71号民事判决和（2020）粤05民终292号民事判决已于2020年6月4日发生法律效力；4.照片3张复印件，证明松岭经联社在吴文杰养殖场的后墙上张贴招标公告通知吴文杰，以及松岭经联社将招标通知送至吴文杰及黄若坤养殖场房内的事实。本院组织当事人对双方提供的证据进行证据交换和质证。经质证，被告松岭经联社对原告吴文杰提供的证据均无异议。原告吴文杰对被告松岭经联社提供的证据1、2、3无异议；对证据4的证据三性均有异议，认为该三张照片显示的内容与本案的审理无关。当事人提交的上述证据，经质证当事人没有异议的证据，包括原告吴文杰提供的证据1、2、3、4、5和被告松岭经联社提供的证据1、2，本院予以确认；被告松岭经联社提供的证据4，原告吴文杰对其证据三性均有异议，被告松岭经联社没有证明该照片来源合法，且根据该照片显示的内容，无法证明被告松岭经联社所要证明的内容，故对被告松岭经联社提供的证据4，本院不予采信。根据本院采信的证据认定事实如下：2004年5月23日，吴文杰（合同中的乙方）与松岭经联社（合同中的甲方）签订一份《合同书》，约定松岭经联社将南澳县深澳镇松岭村朝阳村生产队四亩洋（地名）四亩旧鱼池出租给吴文杰建设鲍鱼养殖场，租赁期限十四年，自2004年5月1日至2018年5月1日止；每亩年租金650元，四亩年合计租金2340元，由吴文杰逐年于当年5月1日一次性缴交松岭经联社，双方不应以任何理由增减租金，吴文杰未按期交款，松岭经联社有权终止合同，租赁期内，若吴文杰转让或承包给别人，应征得松岭经联社同意；如因国家建设需要而征用该片土地，其地上建筑物及造成生产的损失赔偿权属吴文杰，吴文杰补偿松岭经联社10%，同时松岭经联社应退还剩余月份的租金；租用期满，如吴文杰需续租，松岭经联社应予顺延，租金及付款方法再议；如吴文杰不继续租用，其设备、设施由吴文杰收回，不恢复田地原状，但固定建筑物不得毁坏，无偿交给松岭经联社。《合同书》还对其他事项作了约定。松岭经联社及陈逢鹏在《合同书》尾部落款处“甲方代表”一栏上加盖公章和签名，吴文杰在《合同书》尾部落款处“乙方代表”一栏上签名。该《合同书》签订后，吴文杰在租期内按照约定逐年向松岭经联社缴交了土地租金。合同期满后，吴文杰继续使用上述土地，松岭经联社通知吴文杰退场未果，遂引起纠纷。为此，松岭经联社于2019年3月26日就要求吴文杰归还涉案四亩洋（地名）四亩旧鱼池，并赔偿场地租金损失每年70000元向本院提起民事诉讼。本院于2019年12月23日作出（2019）粤0523民初71号民事判决，判令吴文杰应于判决发生法律效力之日起60日内向松岭经联社交还位于南澳县深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的旧鱼池土地四亩，并支付自2018年5月2日起至判决确定交还租赁土地之日止按每年4800元计之租金。吴文杰不服上述判决，向汕头市中级人民法院提出上诉，汕头市中级人民法院于2020年5月10日作出（2020）粤05民终292号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案现已进入强制执行程序。2020年7月30日，吴文杰又向本院提起民事诉讼，请求确认其对松岭经联社集体所有的位于南澳县深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋（地名）四亩旧鱼池土地享有优先承租权，并要求松岭经联社承担本案诉讼费用。本院认为，本案是因为原告吴文杰与被告松岭经联社签订一份《合同书》，约定由原告吴文杰承租被告松岭经联社四亩洋旧鱼池建设鲍鱼养殖场而引起优先承租权讼争，故其性质为土地租赁合同纠纷。优先承租权是一项通过租赁合同产生的约定权利，并不是一项法定权利，优先承租权是指租期届满后，出租人愿意继续出租且原承租人愿意继续租用，在同等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。在案证据显示，2004年5月23日原告吴文杰与被告松岭经联社签订的《合同书》第五条约定：“租用期满，如乙方需续租，甲方应予顺延，租金及付款方法再议。……”该合同条款签订时签约双方均具有相应的民事行为能力，签约双方意思表示真实，协议内容为租赁法律允许的优先承租权约定，而且不违背公序良俗，是有效合同条款，受法律保护，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因此，原告吴文杰要求确认其对被告松岭经联社集体所有的位于南澳县深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的四亩旧鱼池土地享有优先承租权的诉讼请求，有事实依据和法律依据，理由成立，本院予以支持。被告松岭经联社提出在政策允许的情况下，其同意原告吴文杰对涉案松岭村朝阳村民小组四亩洋的土地享有优先承租权的辩解意见符合法律规定，理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百三十六条和《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：原告吴文杰对被告南澳县深澳镇松岭经济联合社集体所有的位于南澳县深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的四亩旧鱼池土地享有优先承租权。案件受理费100元由被告南澳县深澳镇松岭经济联合社负担。原告吴文杰已预交的案件受理费100元，本院予以退回。被告南澳县深澳镇松岭经济联合社负担的案件受理费100元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳；拒不缴纳的，本院经依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 游 潮 茂审 判 员 罗 英 凤人民陪审员 康 叙 钧二〇二〇年十二月十八日书 记 员 李敏（代）附：有关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。