云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14341号原告谢丹，男，汉族，山西永济市人，现住昆明市盘龙区。委托代理人陈建华，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。被告张海林，男，汉族，现住昆明市官渡区。被告陈春荣，男，汉族，曲靖市会泽县人，现住昆明市五华区。两被告委托代理人杜远鑫、彭国江，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告云南伟城房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：王昌华，经理。委托代理人许传中，北京市尚公（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告谢丹诉被告张海林、被告陈春荣、被告云南伟城房地产经纪有限公司（以下简称伟城经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分留改革试点工作的决定》于2020年12月1日对本案独任审理。原告谢丹及其委托代理人陈建华，被告陈春荣及被告张海林、陈春荣的委托代理人杜远鑫、彭国江，被告云南伟城房地产经纪有限公司委托代理人许传中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、请求判令解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》。二、请求判令三被告按双倍返还原告支付的定金40000元整。三、本案诉讼费、律师代理费8000元、保全费等费用由三被告承担。原告的事实和理由：2020年8月原告出于自己居住和孩子上学的需求，通过第三被告的介绍，看中第一被告委托第三被告出售的位于昆明市官渡区的房屋，经过多次与第三被告了解和确认，被告均承诺该房产不存在瑕疵，且孩子以后可以就读于曙光幼儿园和曙光小学，于是决定购买该房屋。2020年8月25日，在第三被告的主持下在其办公场所，原告与三被告（第二被告代第一被告签字）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：第一被告将位于官渡区,34平米的房屋出售给原告，土地使用类型为出让，房屋成交价为人民币860000元整，签约当日原告需交付定金人民币20000元整，定金由第三被告代为保管，协议还约定因一方违约导致诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用由违约方承担，协议还对各方的权利义务及交易的其他事项作出了约定。签订协议当天，原告通过支付宝按约定向第三被告法定代表人王昌华转账支付了定金20000元整。后来经原告多方了解及上网查询，曙光小区北段15号根本不能上曙光小学，2020年8月31日双方去办理过户当天，查询到该房屋不动产权登记信息与签订合同前三被告的承诺及合同约定完全不符，产权证号不对，且该房屋没有土地使用权证，而且土地使用类型属于划拨。原告于是多次与三被告协商要求解除《房屋买卖合同》并退还己经交付的定金，但三被告均不予同意。据此，原告认为自己的合同目的无法实现，为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法予以审理，支持原告的全部诉讼请求。被告张海林、被告陈春荣答辩称：被告张海林和陈春荣在签订合同过程当中以及在合同文本当中从未向原告承诺购买该房产可以就读曙光幼儿园和曙光小学。幼儿园及小学的就学政策，系教育行政主管部门根据当年的适龄儿童情况就近原则进行划分，就近入学，就学政策。被告张海林及陈春荣并不了解能不能上该所幼儿园及小学，也从未向原告进行过任何承诺。原告主张的其购买的该套房屋可以就读于曙光幼儿园和曙光小学，双方在合同当中并未进行明确约定，而且现在原告的小孩尚未到上幼儿园及上小学的年龄。原告说其购买的房子不能上曙光幼儿园和曙光小学依据今年的划片政策就学政策等到原告小孩上小学的年级，政策还未可知。故原告主张其购买这个房子不能上幼儿园和小学的合同目的不能实现没有事实依据和法律依据。对于其所述的合同约定的房产证号与实际查到房管部门查询的不动产权证号不一致的，两被告作如下说明，该套房屋是中介方以及原告被告三方共同到房屋已经进行了实地看样，而且在中介提供房屋买卖合同的时候被告方已经提供了不动产权证的复印件，至于房屋买卖合同当中的不动产权证号的证书与实际的不一致被告方认为系制作合同过程中的笔误，并不能产生实际的误解。原告主张的被告违约，没有事实依据。关于土地证，根据现行的政策两证合一，房产证和土地证合并为不动产权证，就不存在单独的土地使用权证的问题。所以其主张的最初的土地使用性质是划拨，但是进行了第一次上市交易之后已经补足了土地出让金，土地原始的性质并不影响后续房屋的交易。该房屋系张海林名下，陈春荣仅是张海林的一个代理人。陈春荣的被告主体资格并不适格。被告并不存在违约，本案系原告单方不愿意继续购买房屋，系原告违约，原告的诉请应当予以全部驳回。同意解除合同。被告伟城经纪公司答辩称：原告起诉的事实理由与客观实际不符。本案中被告伟城公司并没有向原告保证的承诺，该房屋可以上小学和幼儿园的事实。这个是由原告自己去核实的。我方并没有在合同中和交易过程中涉及到这个问题。被告三伟城公司在本案中只是个居间人，本案中居间业务已经完成。被告三只是收取了定金的保管方。对收付的定金只是保管一方，该定金罚则并不适用于被告三，原告要求被告三与被告一、二承担连带责任没有法律依据。第三，本案整个交易最终不能实现，原告要求解除买卖合同，是因为原告不想购买该房屋，在我们提供证据中可以体现。到举证时候再明确。所以原告方违约，同时原告要求被告方承担律师费没有法律依据。合同条款中承担律师费的条款约定在买卖双方的条款中，并不适用于作为居间方的被告方。第四，本案中原被告双方，和中介方，均签订的合同，在签订合同过程中，居间方已经将该房屋的现状和土地性质，通过微信发给了原告方。在签订合同过程中，原告方也实地查看了房屋，对整个交易现状非常清楚，同时在合同最后条款也签字确认，对合同条款已经明确知道了合同的后果。现在原告以产权登记不一致，不能上幼儿园、小学为理由来起诉三被告我们认为没有事实基础和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告针对本案提交以下证据：一、企业信用信息公示报告；二、房屋买卖合同、电子回单、收条；三、不动产登记信息、官渡区土地登记信息查询结果表；四、微信聊天记录、来往短信、网上查询曙光小学招生范围截图；五、律师费发票。被告张海林、被告陈春荣向本院提交以下证据：一、不动产权证复印件；二、房屋买卖合同；三、聊天记录。被告伟城经纪公司向本院提交以下证据：一、房屋买卖合同；二、微信记录。对原、被告提交的上述证据真实性本院均予以认可，可以反映原告向被告张海林、被告陈春荣购买房屋，被告伟城经纪公司提供居间服务的事实，双方的证明目的在说理部分一并综述。综上，本院依法确认以下案件事实：2020年8月25日，原告谢丹（买受人乙方）与被告张海林（出卖人甲方）、陈春荣（共有人）、被告伟城经纪公司（经纪方丙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方向甲方购买位于昆明市官渡区的房屋，房屋设用途住宅。该不动产权证书证号为云（2019）官渡区不动产权第××号，土地使用权类型为出让。房屋成交价格为86万元。签订合同当日，买受方交付给出卖方定金2万元，该定金出卖方委托经纪方代为保管。出卖方应当保证提供的该房产权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效，符合房屋上市交易的法律法规及政策规定。出卖方应当保证该房屋产权及房屋土地没有任何产权纠纷，因出卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖方承担相应的责任。本合同项下任何一方存在违约行为，若因该违约行为形成诉讼，则守约方向违约方主张权利所发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费）由违约方承担。签订合同当日，产权人张海林未能到场，由陈春荣代为签字，并承诺该签字行为已得到张海林认可，由此产生的经济法律责任由签字人承担。三方当事人在合同落款处签字、盖章。签订上述合同当日，原告向被告伟城经纪公司法定代表人王昌华账户转账2万元。被告陈春荣代张海林出具收条，确认收到该房屋定金2万元。庭审中三被告认可该定金目前存于被告伟城经纪公司账户。另查明涉案房屋不动产权号为云（2020）官渡区不动产权第0516984号，登记类型为国有建设用地使用权及房屋所有权分割变更登记，房屋性质：市场化商品房，登记时间：2020年8月21日。归纳本案争议焦点：原、被告双方在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为？针对争议焦点，违约责任的判定标准在于当事人双方是否为实现合同目的，严格按照合同约定真实有效履行合同。在本案中，原告认为被告欺骗涉案房屋可以就读曙光小学及该房屋不动产权登记信息与合同约定不符是造成涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因。本院认为，其一，该房屋是否能就读曙光小学并未在买卖合同中明确约定，原、被告以合同书的形式约定本次买卖相关事项应当视为双方确认以要式合同作为其真实意思表示的权利外观，因此非合同约定事项不应当作为是否违约的认定因素。且原告作为理智的市场行为人，在学区房的基础认识上应当意识到该事项并非被告所能决定，原告在面对不动产大宗商品交易时，未持审慎态度向教育主管部门核实，而是把可能存在的该事项风险在事后转移给被告，对原告规避自身交易义务并以此为理由解除合同本院不予支持。其二，对于原告认为房屋不动产权登记信息与合同约定不符，对比合同的形式外观和涉案房屋不动产权登记信息表，在合同中已明确该房屋土地使用权类型为出让，但实际为划拨，虽然出让和划拨均为土地开发利用过程中土地取得方式，但该房屋属于房改房，房屋性质已为市场化商品房，土地权属的历史遗留问题并不影响涉案房屋后续的交易、使用。但是虑及市场交易的诚实信用原则，三被告在签订房屋买卖合同时本应对合同条款进行谨慎审核，无论是有心还是无心之失均应当对合同条款与实际登记情况的不一致承担相应责任。但该合同条款的错误并不能从根本上否定本案买卖合同的继续履行。因此在原告诉请因被告违约、合同目的无法实现而要求解除合同本院亦不予支持。综上所述，在本案合同履行过程原、被告均存在一定责任，由于双方均无意继续履行合同，基于当事人意思自治原则，本院确认《房屋买卖合同》于庭审之日经双方协商一致解除。对原告主张的双倍返还定金，无事实和法律依据，结合本案具体情况，本院确认由被告伟城经纪公司将存于公司账户的2万元定金返还给原告即可，原告主张的律师费由原告自行承担。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谢丹与被告张海林、被告陈春荣、被告云南伟城房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2020年12月1日解除；二、被告云南伟城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢丹定金20000元；三、原告谢丹其余诉讼请求本院不予支持。案件受理费1000元，由被告张海林、被告陈春荣、被告云南伟城房地产经纪有限公司承担500元，其余500元由原告谢丹自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员 周 斌二〇二〇年十二月九日书记员 伍思璇