江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4026号上诉人（原审原告、反诉被告）：王玮玮，女，1982年7月9日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：仲伟，江苏勤辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：朱颜林，女，1987年4月16日出生，住沭阳县恒隆广场楼下颜林皮肤管理中心，现住沭阳县。委托诉讼代理人：张洪波，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。上诉人王玮玮因与被上诉人朱颜林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年11月18日、2020年12月7日组织双方当事人公开进行听证。上诉人王玮玮委托诉讼代理人仲伟、被上诉人朱颜林委托诉讼代理人张洪波到庭参加听证。本案现已审理终结。王玮玮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持朱颜林一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由朱颜林负担。后王玮玮向本院出具情况说明，同意涉案合同于2020年12月7日解除，并变更诉讼请求为：1.朱颜林应支付2019年10月1日至2020年12月7日租金45490元；2.朱颜林支付逾期支付租金产生的违约金7240元；3.朱颜林应赔偿6个月房屋空置期的损失25000元。事实与理由：因朱颜林在2020年12月7日庭审中称涉案房屋的物品已经全部搬空，即便有物品也由王玮玮处分，王玮玮可自行前往接收涉案房屋，故王玮玮于2020年12月7日晚接收涉案房屋，经查，涉案房屋存在多处破损，但为减少诉累，降低损失，王玮玮同意以房屋现状收房，并同意于2020年12月7日解除双方签订的租赁合同。为解决双方矛盾，王玮玮不再向朱颜林主张房屋破损的损失，并自行承担房屋修缮费用，但考虑到房屋破损现状，王玮玮需对涉案房屋进行修缮后才能重新对外出租，因冬季对房屋装修有一定影响，势必会增加房屋空置时间，且临近年关房屋再次出租的期限会较长，不可避免给王玮玮造成损失，请求结合房屋现状支持王玮玮6个月房屋空置期损失。另，王玮玮主张的逾期支付租金的违约金系朱颜林逾期支付租金产生，朱颜林逾期支付租金和要求提前解除合同均给王玮玮造成损失，两项请求因朱颜林不同违约行为造成，请求均予以支持。朱颜林承租涉案房屋支付了2000元押金，王玮玮同意在朱颜林应付的金额中扣除。朱颜林二审辩称：1.朱颜林承租涉案房屋后，因经营不善，出现巨大亏损，故与王玮玮多次协商要求解除合同，在征得王玮玮同意的情况下，朱颜林搬离涉案房屋，因王玮玮拒不承认同意解除合同的事实，故朱颜林在一审中再次提出解除合同。一审法院根据相关法律规定，认定涉案合同于2020年4月29日为合同解除的时间，并判决朱颜林赔偿王玮玮的损失有事实和法律依据。2.一审法院判决朱颜林赔偿9000元能够弥补王玮玮的损失。3.因新冠疫情的影响，一审法院判决减免1620元租金符合实际。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于王玮玮变更后的诉讼请求，朱颜林未发表答辩意见。王玮玮向一审法院起诉请求判令：1.朱颜林支付2019年至2020年度的房屋租金37000元及违约金9000元和2018年至2019年度租金2000元，合计48000元。2.本案诉讼费由朱颜林负担。朱颜林向一审法院提出反诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.王玮玮负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月1日，王玮玮与朱颜林签订租房协议，双方约定：王玮玮向朱颜林出租位于沭阳县间门面房，租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止。第一年租金39000元（37000元现金、2000元卡），第二年租金45000元（43000元现金、2000元卡），第三年租金50000元（46000元现金、4000元卡），（承租方）如逾期承担违约部分20%的违约金，承租方向出租方缴纳保证金2000元，租赁期满后如房屋完好、清洁、室内物品无破损，相应费用结清，出租方予以退还。朱颜林支付了第一年度租金，第二年度租金至今未付，经王玮玮多次催要，朱颜林仅支付8000元，余款至今未付。一审法院归纳本案争议焦点为：1.租赁合同是否解除；2.如租赁合同解除产生的法律后果。一审法院认为：针对争议焦点1，朱颜林主张其与王玮玮之间的房屋租赁合同已经解除，为证实其主张朱颜林提供了下列证据：朱颜林与搬家公司微信聊天记录一张，证实朱颜林于2019年10月3日请搬家公司将房屋内物品搬清。王玮玮对此不予认可，一审法院认为，朱颜林解除租赁合同的意思表示应该向合同的相对方明示，朱颜林提供的证据虽然能证明其已搬离承租房屋，但不能证明其已将要与王玮玮解除租赁合同的意思表示传达给王玮玮。在一审法院2020年4月29日的庭审中朱颜林陈述：“如果王玮玮不认可解除合同的时间是2019年9月3日，那我们今天再次通知王玮玮解除合同”。一审法院认为，朱颜林在此时才将其要求解除租赁合同的意思表示传达给王玮玮。考虑到朱颜林已实际搬离了承租房屋，可以确认朱颜林自此时单方面解除了与王玮玮的租赁合同。关于争议焦点2，一审法院认为，朱颜林虽然在2019年10月3日已搬出承租房屋，在未确定解除租赁合同前，朱颜林还应向王玮玮方支付合同确认解除前的房屋租金（2019年10月1日至2020年4月29日），朱颜林应付给王玮玮的租金为26250元（45000÷12×7），考虑到本年度2、3月疫情较重，应适当减轻朱颜林房屋租金，一审法院酌定朱颜林应付给王玮玮的租金为25000元，朱颜林已支付租金8000元，还应支付17000元。双方均认可王玮玮在朱颜林处消费的800元折抵房租，则朱颜林还应支付王玮玮16200元；至于王玮玮主张朱颜林仍欠第一年的房租2000元，因朱颜林不予认可，王玮玮已在诉状中陈述朱颜林第一年度租金已付清，故一审法院对王玮玮这一主张不予支持。此外，因朱颜林提前解除合同构成违约给王玮玮造成了损失，王玮玮主张违约金9000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认王玮玮与朱颜林于2018年9月1日签订的租房协议已于2020年4月29日解除；二、朱颜林于判决生效后十日内向王玮玮林支付房屋租金16200元；三、朱颜林于判决生效后十日内向王玮玮林支付违约金9000元；四、驳回王玮玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，反诉案件受理费40元，由朱颜林负担。双方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。针对王玮玮变更后的诉讼请求及事实与理由，本院认为：关于王玮玮与朱颜林签订的租房协议解除的时间如何认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据上述法律规定，以通知方式解除合同的前提是合同中约定的解除条件成就或存在法定解除的情形，具体到本案中，王玮玮与朱颜林签订的租房协议未约定解除合同的条件，王玮玮在履行合同过程中亦不存在根本违约行为，故朱颜林单方解除合同没有法律依据。朱颜林主张其与王玮玮合意解除涉案合同，王玮玮不予认可，朱颜林亦未提供证据证明，本院对其该主张不予支持。本院认为，王玮玮与朱颜林签订的租房协议约定的租期为3年，朱颜林在合同履行过程中，未按照合同约定支付租金，并单方要求解除合同违反约定，朱颜林作为违约方要求解除合同必须同时具备三个条件：一是其主观非恶意；二是继续履行合同对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。但结合双方提供的证据，朱颜林要求解除合同并不具备正当理由，故本院无法认定其主观非恶意，即朱颜林要求解除合同不符合违约方解除合同的条件，一审法院判决涉案合同于2020年4月29日解除不当，本院依法予以纠正。因王玮玮二审中同意涉案合同于2020年12月7日解除，故本院依法确认王玮玮与朱颜林签订的租赁协议于2020年12月7日解除。关于朱颜林应付租金如何认定，本院认为，因涉案合同于2020年12月7日解除，朱颜林应当按照租房协议约定支付2019年10月1日至2020年12月7日期间的租金。租房协议约定2019年10月1月2020年9月30日租金为45000元，2020年10月1日至2021年9月30日租金为50000元。因朱颜林已经支付2019年度8000元，及双方均同意以800元美容卡折抵部分房屋租金，故朱颜林尚欠2019年10月1日至2020年9月30日期间租金为36200元。对于2020年10月1日至2020年12月7日期间的租金，朱颜林应支付9315元（50000元÷365天×68天）。综上，朱颜林应支付租金45515元，现王玮玮要求朱颜林支付45490元，系其对自己的权利的处分且不违反法律规定，本院予以支持。关于对疫情期间的租金是否应予减免的问题，本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，朱颜林于疫情发生前已经搬离涉案房屋，即并非因疫情的原因导致其不能履行合同，故对于朱颜林要求减免疫情期间租金的主张，本院不予支持。关于王玮玮主张的违约金，本院认为，涉案合同明确约定，逾期支付租金应承担违约部分20%的违约金，朱颜林主张约定的违约金过高，但未提供证据证明，本院认为，王玮玮依据合同约定主张7240元违约金并未超过法律保护范围，本院予以支持。关于王玮玮主张的损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁协议的履行期限为3年，朱颜林在合同履行过程中单方提出解除合同，给王玮玮造成了损失，故王玮玮有权要求朱颜林赔偿损失。关于损失的数额，本院根据朱颜林在合同履行中存在过错，结合涉案租赁合同剩余租期不足一年，以及王玮玮作为守约方亦负有减少损失扩大的义务，参照合同约定2020年10月1日至2021年9月30日期间的租金标准酌定朱颜林赔偿王玮玮4个月房屋空置期损失16666元【（50000元÷12个月）×4个月，取整】。关于押金，因王玮玮自愿以房屋现状接收房屋，并同意在朱颜林应付款项中扣除其支付的2000元押金，本院予以支持，并在朱颜林应付的租金中扣除，即朱颜林应支付租金43490元。综上所述，上诉人王玮玮的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律错误，导致判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1387号民事判决；二、确认王玮玮与朱颜林于2018年9月1日签订的租房协议已于2020年12月7日解除；三、朱颜林应于本判决发生法律效力之日起十日内向王玮玮林支付房屋租金43490元、逾期付款违约金7240元；四、朱颜林应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王玮玮损失16666元；五、驳回王玮玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费475元，反诉案件受理费40元，二审案件受理费475元，由被上诉人朱颜林负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘路路审 判 员 刘爱萍审 判 员 王 雷二〇二〇年十二月十八日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。