江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初2195号 原告（反诉被告）：张保，男，1970年5月14日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 委托诉讼代理人：曹钟灯，江西常足律师事务所律师。一般授权。 被告（反诉原告）：占昌发，男，1981年9月27日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 委托诉讼代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。特别授权。 被告：宋才雨，男，1941年10月15日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 原告（反诉被告）张保与被告（反诉原告）占昌发、被告宋才雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张保及其委托诉讼代理人曹钟灯、被告占昌发及其委托诉讼代理人曹建平、被告宋才雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张保向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还6个月租金8400元、水电保证金1400元，合计9800元；2.依法判令被告赔偿原告装修费20,790元；3.依法判令二被告负连带返还及赔偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月11日，原告与被告占昌发签订房屋租赁合同，被告占昌发将XX室租给原告开赛湖新村卫生所，房租每月1400元，原告2019年3月1日一次性支付6个月租金8400元及水电保证金1400元，原告花20,790元装修好后于2019年7月10日开业。2019年8月29日，瑞昌市住房和城乡建设局下发整改通知给被告宋才雨，原告此时才知道被告占昌发不是房东，被告宋才雨才是房东，签合同时被告占昌发没有授权委托书。2019年9月3日，瑞昌市建筑设计院下联系函要求整改恢复原状，原告按要求整改。2019年10月16日，瑞昌市卫生健康委员会因瑞昌市住房和城乡建设局封了原告诊所大门，致原告歇业另租商铺。后来，原告得知被告宋才雨的房屋属商住房，被告占昌发不能作为商铺对外出租。因双方未能达成一致意见，原告依法诉至法院，提出上述诉请。 被告占昌发辩称：房子是我的，我与宋才雨是系父子关系，该房一直是由我使用和出租，本案与宋才雨无关。原告违反合同强行装修，对其一开始破坏房屋结构的装修行为不知情。原告一直没把房门钥匙给我，至今我都不清楚屋内现状，要求解除合同并由原告支付房租至房屋交付时止。 被告宋才雨辩称：案涉房屋是我儿子占昌发的，武山的房子拆迁后给了他一套。 反诉原告占昌发向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人支付房屋租金16,800元（2019年9月11日至2020年9月10日），2020年9月11日之后的租金按1400元/月支付至被反诉人将房屋正式交付之日止；2.依法判令被反诉人将房屋恢复原状或赔偿恢复原状资金15,000元；3.依法判令被反诉人承担本诉及反诉案件受理费。事实与理由：2019年6月11日，反诉人与被反诉人签订《租赁协议》，协议约定反诉人将XX室租给被反诉人使用，租金每月1400元。协议第八条约定，租赁期间被反诉人须爱护房屋内现有设施，不得破坏房屋结构，房屋内所有设施的损坏由被反诉人自行维修。被反诉人接手房屋后违反合同约定，破开室内承重墙，加开门道及卷帘门。被反诉人因违法行为被相关机关处罚，后搬离承租的房屋。反诉人多次要求被反诉人将破坏的房屋结构恢复原状，协商解除租赁合同并交还房屋，支付房租，但被反诉人拒不履行义务。为此反诉人提起反诉，提出上述诉请。 在庭审过程中，经本院释明，反诉原告占昌发表示要求解除合同。 反诉被告张保辩称：我要求占昌发退还房租，原告一直没有找到下一家租这个房子，本来房子上的卷帘门是可以交付给下一个租房者使用。案涉房屋属宋才雨所有，所以《租赁协议》是无效的。2019年12月底新诊所开业的时候，我给占昌发打电话说给他钥匙，他没找我拿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院就本诉和反诉一并认定如下： 1.被告占昌发对瑞昌市XX2室房屋是否有出租权。原告提出房屋系宋才雨所，被告占昌发无权出租，故双方签订的《租赁协议》属无效合同。被告宋才雨称该房屋为拆迁安置房，系其给占昌发的。瑞昌市白杨镇人民政府出具证明，证明占昌发安置在该房屋内。瑞昌市佳和物业服务有限责任公司出具证明，证明占昌发系该房屋业主。被告占昌发提交的《XX安置房交房通知书》证明房款已缴清。故被告占昌发对瑞昌市XX室房屋有出租权。原告张保与被告占昌发签订的《租赁协议》合法有效。 2.对于原告张保开墙及拆窗装卷帘门是否事先得到了占昌发的许可及装修费用。原告称被告占昌发事前知道，被告占昌发称原告打墙及拆窗之前并没有通知自己，是邻居给其打电话后才知道。原告没有提供证据证明开墙及拆窗装卷帘门之前告诉了被告占昌发，但被告占昌发在原告装修过程中到过现场并未有效阻止，且默许原告继续装修，表明被告允许了原告的装修行为。对于原告主张的装修费用，因证人未到庭作证，本院不予认定。 3.对被告占昌发收到的房租。原告张保起诉时称为6个月租金，被告占昌发称自己收到的是5个月的房租和1400元水电押金。根据庭审调查及庭后与原告张保电话核实，原告张保支付给被告占昌发的是房租和押金共计8400元。 经审理查明本诉及反诉事实如下：瑞昌市XX室为被告宋才雨的拆迁安置房，一直由被告占昌发管理并出租，2019年6月11日，原告张保与被告占昌发签订《租赁协议》，被告占昌发将该房屋出租给原告张保，协议约定：“甲方：占昌发，乙方：张保，…，第一条，房屋租金每月1400元，一次交纳六个月租金，…，房租拖欠不得超过15天，逾期未交费甲方有权收回房屋；…；第五条因外界不可抗力的原因导致房屋损毁造成双方损失的互不承担责任，如因此而终止合同按实际使用时间结算…；第八条，租赁期间乙方须爱护房屋内现有设施，不得破坏房屋结构，房屋内所有设施的损坏由乙方自行维修…”。协议签订后，原告张保支付被告占昌发5个月租金及1400元水电押金共计8400元。原告张保对该房屋进行了装修成诊所，并于2019年7月份开业。后因居民投诉，原告张保的经营受到较大影响。2019年8月29日，瑞昌市住房和城乡建设局下发整改通知，要求在装修过程中将“20轴/B-轴承重墙破坏改成门洞”的装修行为进行整改，该通知下发对象为宋才雨，材料由他人代收后瑞昌市建筑设计院于2019年9月3日出具《联系函》，该函对整改细节进行了详细说明。后原告张保对该墙进行了整改。2019年10月16日，瑞昌市卫生健康委员会在房屋门上贴了封条。后原告张保与被告占昌发提出退租并要求对方赔偿装修损失，被告占昌发同意退租但不同意赔偿装修损失，原告张保没有交还房屋钥匙。 2019年12月底，反诉被告张保打电话给反诉原告占昌发说返还钥匙，因反诉被告张保又提到赔偿损失，反诉原告占昌发没有去拿钥匙。因双方无法达成一致意见，原告张保诉至本院，提出本诉诉请。反诉原告占昌发接到开庭通知后，提出反诉诉请。 本院认为，原告张保与被告占昌发签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且也实际履行，故合法有效。原告张保为开诊所对房屋进行装修并投入使用，至2019年10月16日因瑞昌市卫生健康委员会介入而无法经营，此事实表明在长达近四个月的时间内，原告张保仍然抱有继续在案涉房屋内开诊所的心理。诊所无法营业属于政府部门介入的不可抗力因素，原告张保的诊所也进行过经营，同时该房屋也已经投入使用，故对其全部诉讼请求，本院不予支持。反诉原告占昌发接到反诉被告张保的退租通知后，因反诉被告张保提出赔偿而不去取回房屋钥匙也不及时主张权利，导致房屋不能再次对外租赁，其对损失的扩大存在过错，故对其请求反诉被告张保支付其余房租，本院不予支持。反诉原告占昌发在反诉被告张保在装修过程中到过现场，并未有效制止装修行为也未当场提出解除合同，之后诊所还开业经营，表明其对反诉被告张保的装修行为进行了事后追认，故对其请求反诉被告张保对房屋恢复原状或赔偿恢复原告所造成的损失，本院不予支持。反诉原告占昌发在反诉被告张保通知其解除合同时虽然同意解除合同，对所附条件存在意见，另反诉被告张保也未主动交钥匙，本来通知后可以解除的合同是否继续履行存在不确定性，但目前反诉原告占昌发和反诉被告张保之间已经不具备继续履行合同的基础，反诉原告占昌发请求解除合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款，第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告张保的诉讼请求。 二、解除反诉原告占昌发与反诉被告张保于2019年6月11日签订的《租赁协议》。 三、驳回反诉原告占昌发的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取282元，由原告张保负担；反诉案件受理费减半收取297元，由反诉原告占昌发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  刘福山 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  邓超权