安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初5955号 原告：安徽正德房地产营销策划有限公司，住所地安徽省六安市磨子潭路义乌市场综合楼**。统一社会信用代码91341500335644406A。 法定代表人：王涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：张德柱，安徽皖西律师事务所律师。 被告：六安市亿科房地产营销策划有限公司，住所，住所地安徽省六安市金安区毛坦厂镇锦绣桃李园文化中心**社会信用代码91341502MA2THQ8H0X。 法定代表人：石磊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗东，安徽皋陶律师事务所律师。 原告安徽正德房地产营销策划有限公司（以下简称“正德公司”）与被六安市亿科房地产营销策划有限公司（以下简称“亿科公司”）不当得利纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正德公司的法定代表人王涛及其委托诉讼代理人张德柱，被告亿科公司的委托诉讼代理人罗东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正德公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还原告房屋代理销售佣金225440元及逾期利息(利息以225440元为本金，自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清日止)；2.本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告均与六安市朗诗置业有限公司签订《锦绣桃李园营销代理合同》，约定由原告与被告代理销售六安市朗诗置业有限公司开发的锦绣桃李园小区的房屋。2020年8月29日，经原告公司的业务员洽谈，客户缪礼红与六安市朗诗置业有限公司签订《商品房买卖合同》并支付了部分价款，确定购买锦绣桃李园8号楼110室。按照代理合同约定，六安市朗诗置业有限公司应当支付原告该套房屋的销售代理佣金225440元，但因客观原因，朗诗公司将上述房屋销售代理佣金支付至被告处，故原告多次找到被告要求返还佣金，被告拒不支付，为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 被告亿科公司辩称，1、被告与原告之间不存在任何业务往来，原告诉称销售的房屋是由被告与六安市朗诗置业有限公司及其股东达成协议享有独家代理销售权的房屋，约定的是底价销售，溢价部分作为被告的销售提成，该房屋原告没有权利进行销售，该房屋销售后，佣金支付给被告是正确的，如果原告认为支付错误，其请求支付的主体应该是六安市朗诗置业有限公司，而并非被告；2、本案原告并非适格的诉讼主体，案涉的房屋被告与实际所有人签订合同后，在销售过程中，被告与案外人上海百生信息技术有限公司法定代表人陈浩达成一致意见，由陈浩为被告寻找目标客户，销售后支付被告12万元房源及相关费用，因此，即使说存在合同法律关系，其主体亦应当是上海百生信息技术有限公司，且陈浩以该公司名义给被告开具了增值税发票若干，显然，被告不可能与原告之间存在合同法律关系；3、原告诉请的数额存在错误，被告与陈浩之间就案涉房屋的销售达成一致意见是“两套房屋由被告获取12万元，提供房源等费用”，因此本案涉案金额应当为诉请金额扣除12万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对于原、被告提交的证据作如下认证： 对于原告正德公司提交的证据一原告营业执照、被告企业查询信息，证据二锦绣桃李园营销代理合同，证据三锦绣状元街商铺认购单、商品房买卖合同、银行付款凭证，证据四被告与朗诗公司签订的代理销售合同最后一页、结算凭证、银行转账电子回执，被告亿科公司对上述证据真实性均不持异议，本院予以认定。证据五微信聊天记录（百生公司法人陈浩与朗诗公司股东陈仁元之间的聊天记录；百生公司法人陈浩与被告法人石磊之间的聊天记录），结合庭后由陈浩提交的完整聊天记录，能够证实该聊天记录的真实性，本院予以认定。证据六证人胡某证言，虽然胡某是原告正德公司的员工，与正德公司有利害关系，但其陈述的8＃-110房屋销售过程及结果、佣金分配比例等均与原、被告提交的证据相互印证，故本院予以采信。 对于被告亿科公司提交的证据一房地产营销策划代理合同，证据二发票若干张、上海百生信息技术有限公司工商公示信息，原告正德公司对其真实性均不持异议，本院予以认定。 对于本院制作的调查笔录及陈浩提交的微信聊天记录、转账记录，能够形成完整的证据链，本院予以认定。 根据上述对原、被告所提供证据的分析、认定，结合庭审中当事人的陈述，本院审理查明的事实为： 2019年12月31日，原告正德公司（乙方）与案外人六安市朗诗置业有限公司（甲方）签订一份《锦绣桃李园营销代理合同》，约定由甲方委托乙方对其开发的锦绣桃李园项目营销代理事宜。与本案有关的合同内容有：“二、合作期限与合作方式及范围1.本合同期限：2019年12月31日至2020年12月30日止；2.自本合同生效之日起或者在本合同有效代理期内，除非甲方或者乙方根本违约，否则双方不得单方面终止合同。3.甲方委托乙方代理本项目的营销工作，合同期内全权负责资源拓展及整合工作，并销售本项目的全部可售商品房。4.甲方一次性释放所有可售房源及价格表给乙方，房源由乙方进行销控。乙方全面负责组织项目营销策划及销售工作。……四、双方的权利及义务：（二）乙方的权利及义务：3.乙方指定陈浩为项目负责人，负责与甲方充分对接。……六、销售代理佣金：1.客户签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方按合同签署的成交房款总额向乙方结算销售代理佣金，具体标准如下：1.1按每套房屋《商品房买卖合同》约定的总成交款减去该套房屋双方确定的销售低价（见《锦绣桃李园可售房源一房一低价表》）所有多余的款项均作为乙方获得的销售代理佣金。客户全款方式购房：房屋买卖合同签订后，甲方需在三个工作日将乙方所得全部佣金支付到乙方指定的账户，乙方开据佣金等额的增值税发票并承担溢价部分的税点，税点为8%，由甲方代扣。客户按揭方式购房：房屋买卖合同签订后，三个工作日甲方需按客户首付比例同比例支付乙方佣金，乙方开据佣金等额的增值税发票并承担溢价部分的税点，税点为8%；剩余佣金于客户办理的银行按揭放款到甲方指定账户后的三个工作日内，由甲方支付到乙方指定的账户，乙方开据佣金等额的增值税发票并承担溢价部分的税点，税点为8%，由甲方代扣。……” 同时期，案外人六安市朗诗置业有限公司股东陈仁元以该公司名义（甲方）与被告亿科公司（乙方）签订一份《房地产营销策划代理合同》，主要约定：“第一条项目名称及地址：1.项目名称锦绣状元街；2.地址六安市金安区毛坦厂镇；3.项目体量以双方签字或者盖章的价格表为准。第二条代理权限：2.双方约定，合作期间甲方对本项目不得自行销售或交第三方销售。3.乙方有权利在基础价格上提高价格，形成每套房源的销售表现价格，并可以给予客户一定程度的优惠（但优惠价格底线不得低于双方约定的该房源的基础销售价格）。第三条合同期限：1.本合同代理期限为12个月，自2020年1月1日至2020年12月31日。……第五条乙方负责及权利：7.乙方在完成甲方提供的房源表的18套成交，即视为合同履行完毕，乙方有权撤场。……第六条代理服务费用及结算方式：1.代理服务费及支付：双方约定甲方支付给乙方的本项目代理服务费为溢价部分：1.1溢价分成双方预定指定本项目的一房一价，销售中超过基础价格部分的房款视为溢价部分，溢价税费甲方收取8%后余下归乙方所有。2结算方式：甲方须在每套房源签约后5日以现金或转账的形式向乙方统一结算代理佣金（全款购买以全款结算代理佣金，贷款先行结算80%，余下20%待银行放款后结算）。……补充条款：甲方如需委托第三方进行销售，应当告知乙方。乙方同意后，方可进行。但底价由乙方提供，甲方不得敢于。结算须从乙方银行账户进行结算且结算条件由乙方说明”。经双方确认，被告亿科公司有权代为销售3栋102号、106号、109号、8栋101-103号、105号、109-110号、113号、10栋112-113号、12栋101-104号、13栋114号、14栋110号，共18套房屋。 2018年8月，案外人缪礼红需要购买8栋110号房屋（亿科公司代理销售范围），正德公司项目负责人陈浩与案外人六安市朗诗置业有限公司股东陈仁元微信联系，陈仁元同意由原告正德公司负责售卖该套房屋。此后，正德公司项目负责人陈浩与亿科公司法定代表人石磊（微信昵称“石浩天137××××8306”）通过微信洽谈，约定：1.亿科公司同意由正德公司代为售卖其代理销售范围内的8栋110号房屋；2.亿科公司向陈浩提供发票抬头并指定开票名称为服务费或者策划费；3.亿科公司指定发票邮寄地址及收件人姓名、手机号码；4.正德公司告知亿科公司佣金转账账号户名为上海百生信息技术有限公司及具体账号、开户行信息，亿科公司未提出异议；5.对于两套房屋佣金分成，由亿科公司获取12万元（包括案涉的8栋110号房屋佣金7万元，16栋123号房屋佣金5万元），剩余佣金归正德公司所有。 2020年8月29日，经正德公司工作人员胡某接待，案外人缪礼红购买了8栋110房屋，并与朗诗公司签订了一份《商品房买卖合同（现售）》，合同约定房屋总价款为120万元，分期付款：首期房价款600000元于前支付，于2020年10月21日前支付该商品房全部价款。2020年8月31日，正德公司以上海百生信息技术有限公司名义向亿科公司出具了名称为服务费的增值税普通发票。 另查明，正德公司注册登记为自然人独资，法定代表人是王涛，王涛、陈浩、胡某均确认三人系公司股东（未订立书面合同、未进行变更登记），分别占股40%、45%、15%。陈浩代表正德公司与朗诗公司、亿科公司联系锦绣桃李园项目的代理销售工作。陈浩同时是上海百生信息技术有限公司的法定代表人。 再查明，案涉8栋110号房屋溢价金额为245044元，六安市朗诗置业有限公司扣除8%溢价税金19603元后，截止，已将佣金225440元全部支付给亿科公司。 本院认为，本案的争议焦点为：一、诉讼主体资格的问题。二、被告亿科公司是否应当返还佣金，若返还，应当返还多少？ 关于焦点一、诉讼主体资格的问题。被告亿科公司辩称陈浩是上海百生信息技术有限公司的法定代表人，发票也是由该公司开具，所以8栋110号房屋是由上海百生信息技术有限公司销售，原告正德公司不是本案适格诉讼主体的意见，本院认为，案外人六安市朗诗置业有限公司分别与原、被告签订《锦绣桃李园营销代理合同》、《房地产营销策划代理合同》，从两份合同中可以看出，原、被告分别代理销售房屋范围是确定的，也是各不相同的，双方均无权超越合同销售对方代理权限内的房屋。上海百生信息技术有限公司未与六安市朗诗置业有限公司或者被告亿科公司签订锦绣桃李园项目的代理销售合同，无权销售六安市朗诗置业有限公司开发的任何房屋。上海百生信息技术有限公司的法定代表人陈浩明确表示其是代表正德公司与六安市朗诗置业有限公司、亿科公司洽谈代理销售事宜，原告与六安市朗诗置业有限公司签订的《锦绣桃李园营销代理合同》中也明确约定“乙方指定陈浩为项目负责人，负责与甲方充分对接”，所以陈浩是以原告正德公司项目负责人的身份与被告亿科公司、案外人六安市朗诗置业有限公司洽谈业务，是履行职务行为。陈浩代表正德公司，经由被告法定代表人石磊及案外人六安市朗诗置业有限公司股东陈仁元同意，销售属于被告亿科公司代理权限内的8栋110号房屋，属于有权销售。原告正德公司以上海百生信息技术有限公司名义开具发票是经被告亿科公司同意的，故被告亿科公司以此主张原告诉讼主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。原告正德公司与本案有直接利害关系，是本案适格诉讼主体。 关于焦点二、被告亿科公司是否应当返还佣金，若返还，应当返还多少？本院认为，原告正德公司获得授权后销售8栋110号房屋，佣金应归其所有。现案外人六安市朗诗置业有限公司已将该套房屋佣金支付给被告亿科公司，亿科公司取得该笔佣金属于不当得利，应返还原告。关于返还金额，原告正德公司项目负责人陈浩与被告亿科公司法定代表人石磊通过微信约定，8栋110号房屋佣金由被告亿科公司获取70000元，剩余佣金归原告正德公司所有，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予支持，故扣除被告亿科公司应得的7万元，被告亿科公司应返还原告正德公司155440元。对于原告要求被告赔偿其利息损失的诉请，双方未作约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十二条的规定，判决如下： 一、被告六安市亿科房地产营销策划有限公司返还原告安徽正德房地产营销策划有限公司佣金155440元； 二、驳回原告安徽正德房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 上述第一项款于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4790元，减半收取计2395元，由被告六安市亿科房地产营销策划有限公司负担1650元，原告安徽正德房地产营销策划有限公司负担745元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 郁 莉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 张九龙 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。