北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14694号上诉人（原审原告）：程宏伟，男，1972年12月21日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王文中（程宏伟岳父），1950年5月20日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：李耐华（程宏伟岳母），1947年3月22日出生，住北京市密云区。上诉人（原审被告）：北京新博城房地产开发有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街北侧新中街西侧（信远大厦**）。法定代表人：王坤，总经理。委托诉讼代理人：张静懿，北京市京翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人程宏伟因与上诉人北京新博城房地产开发有限公司（以下简称新博城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程宏伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持程宏伟全部诉讼请求，案件诉讼费由新博城公司承担。主要事实及理由：1.一审法院未支持逾期交房违约金错误。依据合同约定，新博城公司应交付质量合格的房屋，但根据北京市密云区住房和城乡建设委员会（以下简称密云住建委）作出的行政处罚及国家建筑工程质量监督检验中心（以下简称检验中心）的鉴定结果，足以证明新博城公司交付的北京市密云区密溪路××层房屋（以下简称涉案房屋）质量不合格，其取得的竣工备案表是欺诈行为，不符合合同约定交付房屋的条件，应承担相应逾期交房责任。一审法院认定属于瑕疵交付属于事实认定错误。2.一审法院未支持房屋贬值损失4599900元错误。新博城公司以欺诈的方式交付房屋属于侵权，应赔偿给程宏伟造成的一切经济损失。北京京港柏鉴资产评估公司（以下简称评估公司）出具的评估报告存在重大遗漏，采取的评估计算方式错误，一审法院依据该鉴定报告判决房屋贬值损失不当。3.新博城公司将质量不合格的房屋按质量合格的房屋出卖获得巨额不当利益，应返还程宏伟300万元至400万元的财产损失。4.一审判决未支持装修损失费403118.21元错误。因新博城公司交付房屋存在墙体严重倾斜等质量问题，程宏伟已进行的装修必须全部拆除，所造成的损失应由新博城公司承担，一审法院仅支持部分装修工料损失费及拆除费9580.03元是错误的。5.一审判决未支持供暖费错误。程宏伟虽未实际居住，但房屋采暖费已交纳，新博城公司应承担因欺诈造成的维护房屋供暖系统不被冻坏的一切费用。6.一审判决未支持新博城公司的惩罚性赔偿错误。房屋出卖时质量不合格，新博城公司以欺诈方式进行出卖，给程宏伟造成了精神和财产损失，而行政处罚不能代替惩罚性赔偿，一审法院以新博城公司接受了行政处罚并承担了违约责任替代惩罚性赔偿不符合法律规定。7.一审法院未支持代理人误工费错误。王文中、李耐华系房屋的居住人，为维护自己的合法权利耗费了大量时间和精力，新博城公司应支付维权期间的误工费。8.一审法院未支持装修违约金错误。因新博城公司违法行为，房屋装修工程被迫停工，装修延期造成损失应由新博城公司承担。9.一审法院支持的房屋空置费用标准过低，新博城公司应按照每月8000元的标准支付房屋空置费。10.一审法院按评估方“基本完好房”的结论认定是错误的，房屋是损坏房，请求法院要求评估公司对房屋损坏程度进行补充评估或者重新评估。新博城公司答辩不同意程宏伟的上诉意见并向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程宏伟全部诉讼请求，案件诉讼费由程宏伟承担。主要事实及理由：1.一审法院判决支持程宏伟房屋贬值损失错误。程宏伟已于庭审中放弃房屋贬值损失，改为不当得利，一审法院仍判令房屋贬值损失系超范围裁判。检验中心对涉案房屋质量瑕疵的处理意见是修复，合同中对房屋的保修责任进行了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，新博城公司在保修期内对房屋进行修复即可。一审判决依据评估公司出具的评估报告支持房屋贬值损失不当，该评估报告双方当事人均不认可，且该评估系程宏伟单方委托。在多次摇号确定的鉴定单位均未对房屋永久性缺陷损失进行鉴定，一审法院已认定新博城公司交付的房屋具备合同约定条件，仅需承担房屋瑕疵责任的情况下，仍判决新博城公司支付房屋贬值损失错误，该损失已超过房款的20%以上，没有合同依据，将产生买受人以诉讼形式获取高额损失不良的社会示范作用。且程宏伟的房屋已升值，不存在贬值问题，程宏伟不主张解除合同，亦没有实际转让涉案房屋，不存在房屋贬值的基础。2.一审法院判决支持房屋空置费错误。根据合同约定，新博城公司应承担的是房屋瑕疵修复责任，在程宏伟未提供证据证明存在房屋空置损失或因对外出租房屋而产生损失的情况下，一审法院判决房屋空置费无依据。且新博城公司就房屋修复一直与程宏伟进行协商，均遭程宏伟拒绝，相应责任应由其自行承担。3.一审法院判决新博城公司支付程宏伟物业费错误。根据合同约定，自房屋交付后，与房屋产生的物业费等费用应由程宏伟负担，该物业费不论程宏伟是否居住均应交付，且程宏伟并未提供相应的生活服务及物业费证据材料，一审法院仅凭程宏伟口述即支持该费用缺乏证据支持。4.一审法院判决新博城公司支付装修工料损失及拆除费用9580.03元错误。根据合同约定，新博城公司承担的是修复责任，并不会对程宏伟遗留的装修材料造成破坏，且程宏伟擅自进行装修应拆除的部分，新博城公司不承担责任。5.评估公司出具的评估报告不合法，不应作为判案依据。就房屋质量缺陷损失评估事宜有专门的评估规范、规程及依据，评估公司依据普通的准则进行评估错误。在评估公司评估损失前，未依规定对房屋质量永久性缺陷作出鉴定，评估程序不符合法律规定。评估人员不具备房地产评估资格，房地产价值评估应由注册房地产估价师进行，而评估公司的二位评估师不具备该资格。评估报告中记载的评估资料未经庭审质证或未经当事人双方确认，违反了相关规定。补充资料及重新提取资料未按规定程序取得，亦未进行书面说明。评估公司进行估价的具体数据没有经过质证，在回复中没有提供测算过程及其明细、评定理由等，评估程序违法，评估报告不能作为定案依据。6.一审判决新博城公司承担鉴定费错误。程宏伟已放弃房屋贬值损失，对该损失进行鉴定的资产评估与本案不再具有关联性，该评估公司未经摇号确认，系程宏伟单方委托，且评估结论双方均不认可。而装修的鉴定中有诸多鉴定事项与委托鉴定不符，且与本案没有关联性，一审法院据此判决新博城公司承担75%的鉴定费用错误。程宏伟答辩称不同意新博城公司的上诉意见并请求支持程宏伟的上诉请求。程宏伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令新博城公司按每天3000元支付程宏伟自2017年7月13日起至2018年4月25日止逾期交房违约金85.5万元；2.判令新博城公司支付程宏伟装修合同违约金74603元；3.判令新博城公司按每天77.73元支付程宏伟2016年6月5日至今全部物业费用；4.判令新博城公司按每平米30元，给付程宏伟2017年至2020年度自采暖供暖费用；5.判令新博城公司按每月7500元至10000元给付程宏伟2018年4月25日起至一审判决生效之日止房屋空置费；6.判令新博城公司按评估报告确定的数额给付程宏伟全部装修损失；7.判令新博城公司因出售质量不合格房屋赔偿程宏伟不当得利损失300万元到400万元或赔偿房屋墙体倾斜导致贬值损失4599900元；8.判令新博城公司按每天400元支付代理人王文中2017年7月13日至判决之日止期间的误工费；9.判令新博城公司因欺诈行为承担惩罚性赔偿责任；10.判令新博城公司承担本案的全部诉讼费用、鉴定费。一审法院认定事实：2016年6月5日，程宏伟与新博城公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，程宏伟购买新博城公司出售的商品房，该房屋坐落于北京市密云区密溪路××层，房屋总面积353.33平方米，房屋总价款为5829945元。合同签订后，程宏伟按约定支付了房屋价款，新博城公司向程宏伟交付了房屋。2017年7月12日，程宏伟在装修中发现房屋存在质量问题停止装修，双方由此发生纠纷。2017年9月12日，程宏伟向密云住建委反映其购买的房屋存在墙体尺寸偏差等严重质量缺陷问题，要求新博城公司按房屋售价八折进行补偿。2017年9月15日，密云住建委受理了程宏伟的信访请求，并于2017年9月25日，组织新博城公司负责人到房屋现场查看，认为程宏伟反映的房屋墙体尺寸偏差等质量缺陷问题属实，并将调查处理情况向程宏伟答复。2017年10月11日，新博城公司委托检验中心对涉案房屋墙体混凝土强度、墙体配筋情况、墙体钢筋保护层厚度、墙体垂直度检测、墙体外观质量检查、结构安全性、结构抗震性进行了鉴定。2017年11月30日，检验中心出具鉴定报告，鉴定结论为：一、现场检查结果：1、墙体混凝土强度检测结果：该楼外墙混凝土强度推定区间为30.0MPa-31.7MPa，根据《建筑结构检测技术标准》（GB/T50344-2004）的规定，满足设计强度等级为C30的要求；2、墙体配筋情况检测结果：该楼外墙钢筋配制情况实测结果符合设计要求；3、墙体钢筋保护层厚度检测：该楼外墙水平向钢筋保护层厚度实测平均值为14mm-37mm，且钢筋保护层厚度未随墙体高度变化存在明显变化；4、墙体垂直度检测结果：共抽检19道外墙的垂直度，有14道存在倾斜超标现象；5、结构外观质量检查结果：对该楼外墙构件外观质量进行检查，该楼外墙外侧表面为保温层和装修面层，内测表面为抹灰；在回弹检测区域，将部分抹灰剔除后，对混凝土外观质量进行检查，未见存在明显的蜂窝、孔洞、裂缝、露筋、变形等缺陷。通过现场检查，发现以下问题：1、二层3-5-F轴内墙靠西侧存在露筋区域，一层5-B-E轴墙体靠南侧存在露筋区域，经检查，应是浇筑时该位置存在混凝土涨模，后进行剔凿修整所导致的露筋现象，外露钢筋存在锈蚀现象；2、一层与二层间2-3-G轴楼梯平台处外墙在东侧和西侧窗下角位置存在混凝土浇筑不密实情况，疏松和钢筋外露锈蚀现象；3、室内混凝现浇楼梯部分位置存在踏步和平台结构外线不规整现象；4、部分楼面梁存在位置偏差较大现象。二、结构安全性鉴定：经综合评定，该房屋安全性鉴定评级为Bsu级。三、结构抗震鉴定：该房屋抗震结构措施、抗震承载力及变形能力满足原设计规范的要求。四、处理建议：1、对外线不规整、位置偏差较大的墙体、梁及楼梯进行修复，以满足装修的需要；2、对局部钢筋外漏部位采用高强聚合砂浆将截面修补完整。程宏伟与新博城公司对该鉴定结论均没有异议。2017年12月30日，新博城公司依据检验中心鉴定报告中存在的房屋质量问题，出具了首创澜茵山一期3-52户混凝土墙面处理方案。因双方对维修方案及经济损失赔偿问题存在争议，经密云住建委主持调解，双方未能达成协议。2018年4月25日，程宏伟诉至一审法院。在一审法院审理过程中，因新博城公司涉嫌对不合格的建设工程按照合格工程验收，违反了《建设工程质量管理条例》的规定，2018年10月8日，密云住建委对新博城公司做出行政处罚决定书，责令新博城公司改正，处工程合同价款2%的罚款，罚款金额为20199.02元。案件在庭审过程中，程宏伟认为检验中心的鉴定结论中认定了涉案房屋墙体倾斜，房屋存在永久性缺陷损失，经程宏伟申请，一审法院向程宏伟释明鉴定风险后委托多家评估单位对房屋永久性缺陷损失进行鉴定，鉴定单位均未受理。2018年10月22日，程宏伟申请因房屋质量问题造成涉案房屋贬值损失进行鉴定，一审法院委托评估公司对此进行了鉴定，评估公司采用成本法，在基准日2017年11月30日，用受损前房屋价值（重置成本乘以受损前综合成新率）减去受损后房屋价值（重置成本乘以受损后综合成新率），核算房屋贬值损失。2019年5月28日，评估公司出具评估结论为：程宏伟拥有的位于北京市密云区密溪路90号院三区52号楼房屋因墙体倾斜导致的市场价值贬损为126.47万元，程宏伟交纳鉴定费6万元。2019年12月21日，程宏伟申请对涉案房屋装修损失进行鉴定，一审法院委托北京精恒信工程咨询有限公司对涉案房屋装修的全部经济损失进行了鉴定。北京精恒信工程咨询有限公司将程宏伟自行装修工程造价、现场遗留装修材料造价、程宏伟已装修工程拆除工程以及地下一层、首层、二层地面（含回填和地暖）的拆除并恢复工程按双方意见单独列出，鉴定意见为：1、程宏伟自行已装修部分造价：按程宏伟认可的施工期计算为209016.42元，按新博城公司认可的施工期计算为205990.47元；2、现场遗留装修材料造价：按程宏伟认可的施工期造价为5487.8元，按新博城公司认可的施工期造价为5466.8元；3、自行装修部分的拆除工程的造价：按程宏伟认可的全部拆除为23953.81元，按新博城公司认可的拆除部位计算造价为713.09元；4、对于地下一层、首层、二层地面（含地暖）拆除及恢复工程造价：按程宏伟认可的地面厚度计算为164660.18元，按新博城公司认可的地面厚度计算为159190.67元，该项整项新博城公司都不认可，其中存在工程质量问题程宏伟自行装修的工料损失及拆除工程费用和现场遗留材料损失总计为9580.03元。程宏伟交纳鉴定费20000元。涉案房屋于2017年7月12日停止装修至今，程宏伟未实际居住使用，自2016年至2019年间，程宏伟每年向北京诺石锐佳投资有限公司交纳生活服务及物业费27983.74元。新博城公司提出按检验中心鉴定报告中存在的房屋质量瑕疵问题对涉案房屋进行修复，一审法院亦就修复问题向程宏伟进行释明，程宏伟坚持要求新博城公司赔偿房屋贬值及其他损失，不在本案中主张房屋修复。一审法院认为，程宏伟与新博城公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。开发商按期交付的房屋具备合同约定的交付使用条件，但不具备约定其他情形的，属于瑕疵交付不构成逾期交房，开发商应承担瑕疵交付违约责任，而非逾期交房违约责任。本案中，新博城公司虽不构成逾期交房，但其交付程宏伟的房屋存在墙体尺寸偏差等质量缺陷问题，新博城公司应承担相应违约责任，对程宏伟要求新博城公司给付房屋贬值损失及按租金标准给付房屋空置费的请求，一审法院予以支持。房屋贬值损失依据评估单位结论确定，房屋空置费由一审法院按租金标准酌定，一审法院支持了房屋贬值损失，程宏伟要求新博城公司返还不当得利之请求，一审法院不再支持；关于生活服务及物业费，程宏伟办理入住手续后均按时交纳费用，因房屋存在质量问题，致使程宏伟无法正常装修入住，为此新博城公司应承担程宏伟交纳的生活服务及物业费损失；关于装修费，检验中心鉴定报告中只对涉案房屋墙体及结构外观质量检测存在倾斜超标现象，故对自行装修造价鉴定意见中不涉及房屋质量装修部分费用一审法院不予涉及，存在工程质量问题自行装修的工料损失及拆除工程费用和现场遗留材料损失，新博城公司应予赔偿；关于供暖费，涉案房屋系自采暖，不属于供暖公司集中连片供暖，程宏伟未实际居住，其要求新博城公司给付供暖费的请求，一审法院不予支持；关于程宏伟要求新博城公司因欺诈行为而承担惩罚性赔偿问题，新博城公司涉嫌对不合格的建设工程按照合格工程验收，违反了《建设工程质量管理条例》的规定，密云住建委对新博城公司做出行政处罚，责令新博城公司改正并作出罚款处罚，一审法院判决新博城公司亦承担了违约责任，故程宏伟要求对新博城公司承担惩罚性赔偿的请求，一审法院不予支持；程宏伟要求的代理人误工费、装修违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、北京新博城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿程宏伟房屋贬值损失一百二十六万四千七百元。二、由北京新博城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内按每月四千元租金标准给付程宏伟二〇一八年四月二十五日起起至判决生效之日止房屋空置费。三、北京新博城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿程宏伟二〇一七年度至二〇二〇年度生活服务及物业费十一万一千九百三十四元九角六分。四、北京新博城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付程宏伟自行装修工料损失及拆除费用总计九千五百八十元零三分。五、驳回程宏伟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，程宏伟一审中主张的装修违约金是装修公司未按期完成装修应支付的违约金，但装修公司认为未按期完成装修不是其导致的，未支付该违约金，故程宏伟主张该违约金应由实际造成损失的新博城公司承担。程宏伟一审中主张的误工费是其代理人王文中因代理本案而产生的每天按400元计算费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，程宏伟在对新博城公司交付的涉案房屋进行装修时发现质量问题并向新博城公司反映，新博城公司委托检验中心对涉案房屋进行鉴定，检验中心鉴定认为涉案房屋抗震结构措施、抗震承载力及变形能力满足原设计规范的要求，房屋结构安全性为Bsu级，房屋存在墙体倾斜、局部钢筋外漏等质量问题并提出了修复建议，程宏伟与新博城公司对该鉴定结论均没有异议，一审法院据此认定新博城公司交付的房屋具有瑕疵，不符合合同约定，应承担瑕疵交付的违约责任并无不妥，本院对此予以确认。程宏伟上诉主张根据密云住建委作出的行政处罚及检验中心的鉴定结果足以认定新博城公司交付的涉案房屋质量不合格，不符合合同约定交付房屋的条件，应承担逾期交房责任，但涉案房屋已实际交付，程宏伟已接收房屋并进行装修，故程宏伟的该项主张与事实不符，本院不予支持。因新博城公司交付的涉案房屋存在质量问题，程宏伟据此要求新博城公司赔偿因此造成的损失有法律依据。关于房屋贬值损失，程宏伟于庭审中明确该损失与要求新博城公司赔偿不当得利损失系“一回事”，一审法院据此判决支持程宏伟房屋贬值损失而未再支持不当得利损失并无不当，程宏伟上诉主张一审法院未判决支持其不当得利损失错误的意见与新博城公司上诉主张程宏伟已放弃房屋贬值损失，一审法院仍判决支持该损失系超范围裁判的意见均与事实不符，本院均不予采纳。一审法院根据程宏伟的鉴定申请，依法摇号委托评估公司进行鉴定，评估公司依据相应规定、程序及方法鉴定后认为房屋贬值损失为126.47万元，一审法院据此判决新博城公司赔偿程宏伟相应房屋贬值损失并无不当，本院对此予以确认。新博城公司、程宏伟对评估公司的评估程序、方法及报告提出异议后，评估公司进行了相应答复，故评估公司出具的评估报告及评估程序并不存在违反法律规定的情形，新博城公司、程宏伟上诉主张评估公司的程序违法、评估报告不能作为定案依据及申请重新鉴定等相关意见均无依据，本院均不予采纳。关于装修损失，一审法院结合检验中心鉴定报告中认定的房屋质量问题与北京精恒信工程咨询有限公司鉴定意见中的相关装修损失意见判决新博城公司赔偿程宏伟存在工程质量问题的自行装修工料损失及拆除费用并无不妥，程宏伟上诉主张一审法院未全部支持装修损失错误与新博城公司上诉主张程宏伟自行承担装修损失的意见均无依据，本院均不予采纳。关于房屋空置损失及物业费损失，一审法院根据因房屋质量问题导致程宏伟无法正常入住时间、涉案房屋修复时间、涉案房屋租金标准及物业费票据等综合考虑判决新博城公司赔偿相应损失并无不当，新博城公司上诉主张一审法院判决支持房屋空置损失与物业费损失无依据的意见与程宏伟上诉主张一审法院判决支持房屋空置损失标准过低的意见均与事实不符，本院均不予采纳。关于供暖费、惩罚性赔偿、代理人误工费、装修违约金，一审法院根据涉案房屋的供暖方式及房屋实际居住情况、新博城公司已接受行政处罚及已承担的违约责任等情况依法未予支持并无不妥，程宏伟上诉主张一审法院未支持供暖费、惩罚性赔偿、代理人误工费、装修违约金错误的意见无依据，本院均不予采纳。关于鉴定费负担问题，一审法院根据程宏伟委托事项产生的鉴定费用及案件事实依法判决由新博城公司承担部分鉴定费并无不当，新博城公司上诉主张一审法院判决其承担鉴定费错误的意见与法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，程宏伟及北京新博城房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61527元，由程宏伟负担43171元（已交纳），由北京新博城房地产开发有限公司负担18356元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 解学锋审 判 员 闫 慧二〇二〇年十二月二十二日法官助理 魏 举法官助理 石艳明书 记 员 李星月