山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初7612号 原告：青岛中房物业管理有限公司莱州分公司，住所地山东省莱州市沙河镇。 法定代表人：戴民，总经理。 委托诉讼代理人：孙珊珊，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔倩茹，北京市中伦（青岛）律师事务所实习人员。 被告：曲祥民，男，1967年8月2日出生，汉族，住莱州市沙河镇。 原告青岛中房物业管理有限公司莱州分公司与被告曲祥民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛中房物业管理有限公司莱州分公司的委托诉讼代理人孙珊珊、崔倩茹、被告曲祥民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛中房物业管理有限公司莱州分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费共计人民币7007元及逾期付款利息（利息计算至被告实际付款之日，截至2020年9月8日的利息为人民币1001元）；2.案件受理费、保全费等诉讼费用全部由被告负担。诉讼过程中，原告将利息的诉讼请求变更为：按照同期银行贷款利率，以案涉房屋住宅物业服务费及车库物业服务费相应的欠缴数额为基数，自每季度应缴的时间起至被告实际付款之日止（详见计算明细表）。事实和理由：原告与青岛中房集团莱州中房公司于2012年2月28日签订了《中房嘉苑居住小区前期物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由原告为莱州市沙河镇金沙路的中房嘉苑居住小区一期物业项目提供前期物业管理服务。根据物业服务合同第四条约定，物业服务费用从物业交付业主之日起向业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，其中，多层住宅物业服务费收费标准为0.45元/月·平方米，带电梯住宅物业服务费收费标准为0.75元/月·平方米(含电梯运行费)，车库物业服务费收费标准为0.10元/月·平方米。第六条约定第1款，“甲方与业主(即被告，下同)办妥交房手续之日起，业主即应交纳物业服务费给乙方(即原告，下同)。”第3款约定，“物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每年3月、6月、9月、12月的前10日内向乙方交付本季度的物业服务费。”被告系案涉小区×号楼×单元×××户（以下简称“案涉房屋”）及×楼×号车库（以下简称“案涉车库”）的业主。案涉房屋建筑面积115.64平方米，每月物业费52.038元，每月电梯费为34.692元；案涉车库面积为28.77平方米，每月物业费为2.877元。2012年5月26日，青岛中房集团莱州中房有限公司向被告交付了案涉房屋及车库，并于当日办理了案涉房屋及车库的交付手续。根据物业服务合同及《入住合约》约定，自案涉房屋交付之日起，被告应当按照物业服务各项收费标准按时交纳物业服务费用，但自2014年1月1日起，虽经原告多次催促，被告一直未向原告交纳上述物业服务费。 曲祥民辩称，从2012年交房以来一直维修到2016年7月份，原告就不管了；2020年11月18日下雨还是有漏雨痕迹，有照片为证；原告未告知收费标准、收费合同、营业执照、收费许可、养护记录、停车位维修，收取电费、物业费没有开发票，没有告知被告维修资金的使用情况，被告不知道原告管理人员有没有上岗证，没有物业对管理人员的约定和服务承诺，应该对业主有满意度调查记录、设备设施的养护记录、停车位收益；要求对业主土地使用宗地分摊表的明示；原告既然收取了曲祥民的115.64平方米的物业费，就应当承担115.64平方米的物业维修责任，既然原告不按约定服务，原告的收费标准达不到服务标准，物业费就不应该按原告要求计算。 本院经审理认定事实如下： 2012年，原告与青岛中房集团莱州中房公司签订《中房嘉苑居住小区前期物业服务合同》一份，载有“……第一条物业名称：中房嘉苑E1、E2、E3、E4、E5、E6、E7、E8、E9、E10、E11、E12、E13、E14、E15、E16、A8、A10、A12、A19、A20物业类型：居住物业……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.房屋共用部位的维护与管理。共用部位是指房屋主体结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、有线电视线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、井和共用设施设备使用的房屋等；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆行驶及停放管理：6.公共生活秩序、安全保卫等事项的管理：7.装饰装修管理；8.物业档案资料管理。第三条管理服务标准1.确保共用设施设备、共用部位的安全使用和正常运行：2.做好小区内的道路、共用场所及楼道的保洁，及时清运垃圾；3.对小区绿地及时浇水、锄草、施肥、修剪、除虫和补种，保持环境优美；4.小区实行封闭管理，严格控制外来车辆、人员出入，管理人员实行24小时值班，协助公安部门做好公共秩序的日常维护及防火、防盗等服务工作；5.与小区业主签订房屋装饰装修管理协议，加强检查监督，发现违约、违章装饰装修应及时制止；6.建立完善小区的档案资料，确保档案齐全、完整。第四条物业服务费用从物业交付业主之日起由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月.平方米带电梯住宅：0.75元/月.平方米(含电梯运行费)车库：0.10元/月.平方米储藏室：0.10元/月.平方米经营性用房：1.00元/月.平方米……第六条甲方与业主办妥交房手续之日起，业主即应交纳物业服务费用给乙方，若业主办妥交房手续后未入住，也应交纳物业服务费用。对已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用由甲方全额交付给乙方。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每年3月、6月、9月、12月的前10日内向乙方交付本季度的物业服务费用。……第九条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。委托乙方管理的房屋、共用部位、共用设施的质量应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，在国家规定的保修期限内的质量保修责任由甲方负责，委托乙方保修的，其费用由甲方承担。保修期满后因大修、更新、改造需要的费用，由乙方向莱州市物业管理行政主管部门提出费用计划，经主管部门审核后，从物业维修基金中解决费用。……第二十二条本合同期限自2012年6月1日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。……” 被告曲祥民系中房嘉苑×号楼×单元×××户业主。案涉房屋建筑面积115.64平方米，带电梯，使用电梯面积按照房屋建筑面积115.64平方米计算；车库28.77平方米。2012年5月26日，青岛中房集团莱州中房有限公司向原告发交房通知单两份，两份交房通知单上均载明“业主应当在此单开出当日内到项目现场办理交房手续，逾期视为您对房屋现状接房通过，并承担相应的物业管理服务费等费用。业主签字：曲祥民联系电话：137××××××××经办人：李亿青岛中房集团莱州中房有限公司2012年5月26日”。同日，原、被告办理了南大街266号中房嘉苑4号楼×单元×××户商品房及×号楼×号车库手的交接手续，并签署入住合约，载明“入住合约本业主：（并代表房屋使用人）声明：完全明白并同意严格遵守《业主临时管理规约》和本住宅区各项管理规定之全部条文，及物业服务各项收费标准并按时缴纳。愿与物业管理公司通力合作，共同维护优美整洁，文明安全的居住环境。本合约一式两份，业主（住户）和物业管理服务公司各执一份，均起同等法律效力。业主房屋地址：×楼×单元×××户×楼×号车库业主签名：曲祥民住宅物业管理公司：青岛中房物业管理有限公司莱州分公司（盖章）2012年5月26日”。原告根据原告与青岛中房集团莱州中房公司签订《中房嘉苑居住小区前期物业服务合同》，提供了房屋共有部位的维护与管理、设施设备及运行的维护与管理、共有部位的清洁卫生、公共绿化的养护管理、车辆行驶及停放、公共生活秩序安全保卫等事项的物业服务。 被告曲祥民欠交自2014年1月1日至2020年7月住宅物业服务费6851.67元（0.75元/月.平方米×115.64平方米×79个月=）、自2014年1月1日至2020年6月30日车库物业费155.36元（0.1元/月.平方米×28.77平方米×54个月=），共计欠交物业费7007.03元。原告青岛中房物业管理有限公司莱州分公司于2020年8月24日委托北京中伦（青岛）律师事务所通过中国邮政EMS向曲祥民（邮寄地址：莱州市沙河镇南大街×××号中房嘉苑×幢×单元×××户收件人：曲祥民电话：137××××××）发送律师函一份书面催收物业服务费，被告于2020年8月27日要求延迟投递，后因多次未再联系上收件人，快递于2020年9月3日被退后。 以上事实，有原告提交的中房嘉苑居住小区前期物业服务合同、交房通知单、入住合约、律师函、EMS退件和邮寄详情单及当事人当庭陈述等，在卷佐证，本院予以确认。 被告主张案涉房屋楼梯间、走廊、屋顶漏水，墙体、承重墙开裂，柱子有裂纹，原告负有维修责任，因原告未修好，故被告不同意交纳物业费。为证实自己的主张，被告提交以下证据：1.照片25张，拟证明2014年被告向原告报修，原告安排人予以维修但并未修好，2015年，原告联系人维修室内窗台漏水及维修走廊，未修好；2.张功祥（原告工作人员）、张希滨（施工单位人员）、孔祥领（施工单位人员）证明两张，其中一张载明：“证明中房嘉苑4#楼1单元701房曲祥民换厨房北窗户1扇，于2015年9月20号下午维修完毕。南窗户2扇维修完毕。证明人：孔祥领张功祥2015年9月20日”；另一张载明：“证明沙河中房嘉苑×号楼×单元×××室屋顶渗漏，从2013年至2016年7月份前，墙体渗漏、屋顶渗漏，×××室前平台顶渗漏，维修多次，以照片及影视资料为证。现场：青岛一建于洪武中房陈鑫中房吴开利。现场维修证明人：张希滨售后证明人：张功祥2016年7月5号”；拟证明房屋不存在过期，原告有维修责任。 经质证，原告发表如下质证意见：对照片真实性不予认可，证明事项不予认可，一、照片拍摄地点、拍摄时间均不清楚，且拍摄内容模糊，无法证明被告所主张的漏水问题；二、退一步讲被告所主张的房屋漏水问题属于房屋质量问题，与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，根据被告的陈述，原告就上述质量问题已联系施工单位进行了多次维修，因此原告作为物业服务公司就上述维修工作已经履行了相应的联系、通知、协助义务，如果被告认为案涉房屋存在其他质量问题可向开发商另行主张，与原告无关；对证明两张真实性不认可，对证明事项不认可，且根据被告提交的该两份证明内容显示，案涉房屋的墙体渗漏等质量问题，已进行多次维修，窗户问题已于2015年9月20日维修完毕，恰恰证明原告已经履行了相应的物业管理服务，被告以房屋存在漏水等问题为由拒交物业费缺乏事实及法律依据。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告于2012年5月26日接受案涉物业，原告与青岛中房集团莱州中房公司签订《中房嘉苑居住小区前期物业服务合同》对被告具有约束力，原告依照前期物业服务合同提供了物业服务，被告应当依照上述合同交纳物业费。现被告主张因原告未履行维修义务而不同意交纳物业服务费。被告提交的照片部分显示拍摄时间是2013年-2016年，部分没有拍摄时间，不能证明物业现状；被告提交的证明两份，证人并未出庭作证，且两份证明的内容并未体现出原告向物业报修的事项未修好，而且能够证实原告实施了维修或联系维修的义务。故被告提交的证据对本案不具有证明力，本院不予采信。如果被告有充分的证据证实原告对案涉物业房屋共用部位的维护未尽到相应的职责，可以依据物业服务合同的约定及相关法律规定，另行主张权利，本案中被告拒绝支付物业服务费没有事实和法律依据。现原告已经书面向被告催交物业费，虽因被告个人原因邮件被退回，但原告已经履行了书面催交的义务，现原告请求被告支付物业服务费7007元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告给付物业费的同时给付按照同期银行贷款利率，以案涉房屋住宅物业服务费及车库物业服务费相应的欠缴数额为基数，自每季度应交费的时间起至被告实际付款之日止计算的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告曲祥民于本判决生效后十日内给付原告青岛中房物业管理有限公司莱州分公司物业服务费7007元（自2014年1月1日至2020年7月的住宅物业服务费6851.67元及自2014年1月1日至2018年6月30日的车库物业费155.36元之和取整）及逾期付款利息（以每季度住宅物业服务费260.19元为基数，每季度应交费时间在2014年1月1日至2019年8月19日之间的，按照中国人民同期贷款基准利率，自每季度应交费期限届满次日起至实际给付之日止计算，每季度应交费时间在2019年8月20日之后的，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自每季度应交费期限届满次日起至实际给付之日止计算；2020年7月物业费86.73元的逾期付款利息，以86.73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月11日起至实际给付之日止计算；以每季度车库物业服务费8.63元为基数，按照中国人民同期贷款基准利率，自每季度应交费期限届满次日起至实际给付之日止计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曲祥民负担，此款原告已交纳，限被告于判决生效后十日内直接给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 员 孙俊娥 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 王浩磊 书 记 员 韩雅清