山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终1621号上诉人(原审被告):李某，男，1983年11月15日出生，汉族，原平市人，大秦铁路股份有限公司原平工务段职工，现住原平市。被上诉人(原审原告)：贾某，男，1962年11月13日出生，汉族，原平市人，大秦铁路股份有限公司太原行车公寓管理段原平单身公寓职工，现住原平市。上诉人李某因与被上诉人贾某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院(2020)晋0981民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李某与被上诉人贾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某的上诉请求:1.请求撤销（2020）晋0981民初1324号民事判决书。2.判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由:一、原判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误。本案的客观事实:1、2019年8月28日被上诉人与上诉人签订一纸协议，约定出售原平市铁路六分会小区2号楼1单元101室的该房屋，被上诉人给付定金10000元，之后一星期之内给付剩余房款350000元整，定金扣除。一星期之后被上诉人不购买上诉人房屋，并且拒绝给付房款350000元，属违约行为。根据《担保法》第六章定金之规定，上诉人有权不返还房屋定金10000元。2、被上诉人称其在凑齐购房款之后通知上诉人，要求上诉人在收到购房款后立即将房屋交付被上诉人，但上诉人称母亲不让出售房屋为由拒绝出售该房屋一事与事实严重不符。歪曲事实真相，恶意中伤，属于诬告。二、一审判决书，以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定判决合同无效，与事实不符。上诉人的房屋属于单位保障性住房，已满五年，并且已备案，根据《经济适用房管理办法》与《物权法》第二条、第四条规定该房屋有买卖权，因此合同有效。三、一审判决书认为被上诉人交付上诉人10000元是购房款，与事实不符，种种证据表明，被上诉人交于上诉人的10000元属于房屋定金。四、本案中被上诉人以上诉人违约为由要求退还房屋定金10000元。上诉人提供证据之后，主审审判员以“订”“定”不符，支持被上诉人。判决书结果又以房屋没有买卖权支持被上诉人。但是根据《经济适用房管理办法》第三十条之规定满五年的保障性住房可以有买卖权，因此该房屋有买卖权。判决书中断章取义、不尊重事实，明显偏袒被上诉人，为被上诉人寻找各种理由。五、被上诉人于2020年8月3日提交民事起诉状，就在当日有电话号码为139XX******自称是法院工作人员给上诉人打电话？要求上诉人返还房屋定金10000元。此事是否合规？种种迹象表明，被上诉人在法院有一定的关系。此案上诉人究竟是在和谁“打官司”？综上所述，原判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法庭依法查清事实，撤销一审判决，维护上诉人合法权益。贾某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、原判决认定事实清楚。2019年8月28日，答辩人与被答辩人约定购买其位于原平市永兴南路铁路六分会小区2号楼1单元101号房屋，并支付了被答辩人购房“订金”10000元，被答辩人给答辩人出具收据一支。起初被答辩人说自己的房屋手续齐全，但经答辩人调查核实，被答辩人出售的房屋是铁路部门拆除原有危房后建设的，没有任何审批手续，属于单位内部住宅楼，依法不能向社会公众出售。故答辩人告知被答辩人不买其出售的房屋，并要求被答辩人退还收取了答辩人10000元“订金”。原判决对该事实认定清楚。二、原判决适用法律正确。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十八条:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。原判决依据本案事实，判决被答辩人返还答辩人购房款10000元，适用法律正确。三、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人出售的房屋是单位自建房屋，未经相关部门审批，不属于经济适用房。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人出售的房屋没有任何合法手续，不具备对外出售的法定要件。故上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，原审人民法院认定的事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。被答辩人的上诉理由不是《民事诉讼法》第一百七十条规定的需要撤销、改判的情形。被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。贾某向一审法院起诉请求：1.判令被告李某返还原告贾某购房款10000元；2.本案受理费由被告李某负担。一审法院认定事实：2019年8月28日，李某、贾某协商由贾某购买李某的房屋，贾某给付李某购房款10000元，李某给贾某出具收据1支，载明：“收据今收到贾某房屋订金壹万元整，双方约定出售六分会2号楼1单元101房屋一套，房屋总价叁拾陆万元整（360000.），其中带字（家）具字（家）电，约定尾款叁拾伍万元整，一星期结清。李某×××时间：2019年8月28日。”之后，贾某不购买李某房屋，请求李某返还购房款，但李某不予返还。另查明，本案所涉房屋未取得房屋产权证书。贾某于2020年8月11日向一审法院提出财产保全申请，一审法院作出（2020）晋0981民初1324号民事裁定，裁定冻结李某的存款10000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：李某应否返还贾某购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，本案所涉房屋属未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。贾某与李某之间买卖合同行为无效，无效合同自始无法律约束力，当事各方因该合同行为取得的财产，应当予以返还，李某应将贾某交付李某的订金10000元予以返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决：被告李某于本判决生效后十日内返还原告贾某购房款10000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，保全申请费120元，由被告李某负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议的焦点为10000元系“订金”还是“定金”，李某应否返还？被上诉人贾某与李某达成买房合意后，贾某给付李某10000元，李某给贾某出具收据1支，载明：“收据今收到贾某房屋订金壹万元整，双方约定出售六分会2号楼1单元101房屋一套，房屋总价叁拾陆万元整（360000.），其中带字（家）具字（家）电，约定尾款叁拾伍万元整，一星期结清。李某×××时间：2019年8月28日。”，该收据中载明的10000元系“订金”，上诉人李某虽主张收据中的“订金”系笔误，但未能提供相应的证据予以佐证，且根据收据中载明的内容双方在贾某给付10000元订金后，对剩余尾款也进行了明确，可知，贾某给付李某的10000元系“订金”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人李某主张贾某交付的10000元系“定金”应不予返还的上诉主张，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 樊永生审判员 刘 勇审判员 李小荣 二〇二〇年十二月二日书记员 王娅婕