文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终3169号上诉人（原审被告）：云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道****，统一社会信用代码91500235MA5U6EFF2C。法定代表人：刘嘉麟。被上诉人（原审原告）：云阳县瑶池商业管理有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道迎，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道**亿联建材家居汽车城**楼第**3530507705XY。法定代表人：徐克非，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐锦茂，重庆洲同律师事务所律师。上诉人云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司（以下简称恒源广告公司）因与被上诉人云阳县瑶池商业管理有限公司（以下简称瑶池公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院(2020)渝0235民初4811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒源广告公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有按照合同约定划分区域，没有给上诉人提供优质服务。2020年4月，上诉人办公室玻璃破碎，上诉人多次要求被上诉人进行维修，但被上诉人置之不理，后来上诉人要求被上诉人按照约定履行维修义务，不然就暂缓交付租金及物业费至被上诉人维修之日，被上诉人才维修。维修之后，上诉人就交纳了1万元租金。上诉人迟延交付租金、物业费是合法行使不安抗辩权，被上诉人因违约导致未按期收到租金的后果应由被上诉人承担。上诉人交付的押金4000元应当从所有费用中抵扣，被上诉人主张的律师费不合理，上诉人不应当支付。上诉人同意解除合同，但前提不是上诉人违约，而是被上诉人公司存在管理问题。上诉人也同意交纳剩余的租金和物业费本金，但对违约金有异议。瑶池公司辩称，上诉人是在使用承租房屋期间发生的玻璃损坏，应当由上诉人承担维修义务，而且该玻璃窗系双层玻璃窗，也不存在安全隐患，不影响正常使用，不应当成为上诉人拒缴租金和物业费的理由。并且被上诉人对损坏的玻璃窗已经进行了维修，但上诉人还是没有按照约定足额缴纳租金及物业服务费，构成违约。上诉人应当按照合同约定足额交纳租金、物业服务费并承担违约金、律师费、诉讼费。瑶池公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》并判决被告将其租赁的商铺交还给原告；2.判决被告向原告支付2019年9月1日起至2020年8月31日剩余未缴纳租金9863.00元，并从2019年5月31日起至付清之日止按月利率2%计算违约金，截止起诉之日应支付违约金2564.00元；3.判决被告向原告支付2020年6月17日缴纳的部分租金10000.00元的违约金，从2019年5月31日至2020年6月17日止按月2%计算，欠缴违约金2400.00元；4.判决被告向原告支付2019年1月1日起至2020年9月30日的物业服务费4382.00元（月物业服务费209.00元）；并从2018年12月21日起至付清之日止按季度分批次按月利率2%计算违约金，截止起诉之日应支付违约金789.00元；5.判决被告承担原告因本案诉讼支付的律师服务费5000.00元及本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月29日，原、被告签订《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》。合同载明：“出租方（甲方）：云阳县瑶池市场经营管理有限公司法定代表人：高小文电话：023-5555****地址：重庆市云阳县迎宾大道888号承租方（乙方）：云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司甲方受产权人全权委托，代为将位于重庆市云阳县迎宾大道888号的云阳亿联建材家居汽车城内的商铺出租，乙方自愿租赁商铺并用于经营，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，甲乙双方本着平等互惠的原则，经协商一致，签订本租赁合同并共同遵守。第一条租赁商铺概况及双方声明1、乙方租赁商铺概况商铺号：E2207-209商铺面积（㎡）139.11经营业态：装饰公司主营品牌：恒源广告装饰租赁商铺共3间，租赁面积（建筑面积）合计139.11平方米······第二条租赁期限、租金、运营推广费、履约保证金1、该商铺合同租赁期自2016年12月29日起至2021年8月29日止。2、租金标准（1）乙方于合同签订当日应向甲方支付2016年12月29日至2019年8月31日的租金共计49782元（大写：肆万玖仟柒佰捌拾贰元整），为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方在合同期内共同给予乙方租金优惠37542元（大写：叁万柒仟伍佰肆拾贰元整），乙方实际应付租金为12240元（大写：壹万贰仟贰佰肆拾元整）。（2）乙方于2019年5月30日前应向甲方支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金共计19863元（大写：壹万玖仟捌佰陆拾叁元整）······第三条其他费用1、商铺物业服务费及缴纳方法：乙方所租赁商铺的物业服务费按建筑面积计交为1.5元/㎡/月，乙方共租赁139.11㎡（建筑面积），合计209元/月。考虑乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方在合同期内共给予乙方优惠至2018年12月31日的商铺物业服务费。自优惠期满后起交，乙方按季度向甲方交纳物业管理费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业管理费），逾期按每日千分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，甲方可直接向乙方收取，也可直接从乙方已交的履约保证金中扣除，乙方应在10日内补齐履约保证金······第四条甲方的权利和义务······2、甲方有经营、管理、运营及服务市场的权利和义务。3、甲方有权向承租人按本合同约定收取相关费用。4、甲方有权对市场及商铺进行统一的管理；可根据市整体需要，对市场布局及位置进行经营调整······第七条违约责任及合同解除······2、出现下列情形之一的，甲方有权对乙方同时或单独实施停止乙方营业、扣除履约保证金等费用和提前解除合同的处理措施：（1）逾期未交租金、运营推广费或商铺物业服务费超过5日的······4、乙方迟延交纳商铺租金、运营推广费、物业服务费的，按每日千分之五支付滞纳金······8、乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括并不限于合理的差旅费、律师服务费等）······”。被告于2020年6月17日缴纳租金10000.00元。截止2020年9月30日，被告尚欠原告租金9863.00元、物业服务费4382.00元。另原告为实现本案债权所支出的律师服务费5000.00元。原告于2019年5月18日在云阳亿联建材家居汽车城AB区公告栏张贴《关于商户缴纳物业服务费及租金的提示》，主要内容：提示各位商户根据租赁合同约定，自觉准时缴纳物业服务费、租金及所欠的其他费用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告之间的合同合法有效。第一，关于双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》解除的问题。本案双方在租赁合同第七条约定，租户逾期未交租金、运营推广费或商铺物业服务费超过5日的，原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司有权对租户采取提前解除合同处理措施。本案被告逾期未交纳租金超过5日，原告主张解除双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》，符合合同约定。原、被告之间的合同，在原告的解除通知到达被告时解除，即在被告收到一审法院送达的诉状副本时解除。一审法院邮寄送达的起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料被告已于2020年8月12日签收，故一审法院确认双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》于2020年8月12日解除。合同解除后，被告应当及时向原告交还所租赁的商铺。第二，关于租金减免及其违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因2020年1月，发生全国性新冠肺炎疫情，1月24日，重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。本案被告承租原告商铺期间发生全国性新冠肺炎疫情，受到了新冠肺炎疫情的较大影响，严重影响商铺生意，一审法院酌情减免租金1.5个月。被告未缴纳2019年9月1日至2020年8月31日的租金19863.00元，扣减1.5个月的租金2482.88元，被告已缴纳10000.00元租金已予以扣除，故一审法院确认被告还应支付原告的租金7380.12元。被告未按约定的期限给付租金，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同第七条第4项中约定“乙方延迟缴纳商铺租金的，按每日千分之五支付滞纳金”。因双方合同约定的滞纳金标准过高，应当予以调整，一审法院依法酌定滞纳金按年利率15.4%计算。经计算，截至2020年9月30日，被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司应支付的租金滞纳金为3132.37元；从2020年10月1日起至租金付清时止的滞纳金按年利率15.4%计算。第三，关于律师费、物业服务费及其违约金计算标准的问题。本案原、被告双方在合同中约定每季度最后一月的20日前缴纳下一季度的物业管理费，被告一直未缴纳从2019年1月1日至2020年9月30日的物业服务费，应当承担违约责任。对逾期缴纳物业服务费的滞纳金，一审法院亦酌定按年利率15.4%计算。经计算，截至2020年9月30日，被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司应支付的物业服务费为4382.00元，违约金为694.11元。双方在合同中约定被告承担原告催讨应收款而产生的律师服务费，不违反法律规定，故对原告主张的律师服务费5000.00元，一审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司与被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司于本判决生效后二十日内向原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司交还位于重庆市云阳县迎宾大道888号的云阳亿联建材家居汽车城内的商铺（商铺号：E2207-209）；三、被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司租金7380.12元、违约金3132.37元，共计10512.49元；并从2020年10月1日起按年利率15.4%计算违约金至付清时止；四、被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司物业服务费4382.00元、违约金694.11元，共计5076.11元；并从2020年10月1日起按年利率15.4%计算违约金至付清时止；五、被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司律师服务费5000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取212.00元，由原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司负担55.00元，由被告云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司负担157.00元。二审中，上诉人向本院提交了2016年12月29日向被上诉人交纳4000元保证金的收据，上诉人认为保证金应当抵扣剩余租金及物业费。被上诉人质证认为，收据是真实的，但保证金不应在本案中抵扣，应另案处理。本院还查明，云阳县瑶池市场经营管理有限公司于2020年9月1日更名为云阳县瑶池商业管理有限公司。本院查明的其他案件事实与一审法院查明一致，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人同意解除合同并愿意支付剩余的租金及物业费，但认为合同解除是因为被上诉人没有按照约定维修损坏的玻璃窗，没有提供合同约定的“优质服务”。本院认为，双方合同中没有对租赁物使用期间物品损坏由哪方维修进行约定，并且损坏的玻璃窗系双层玻璃窗，损坏之后并没有造成安全隐患，也没有影响使用，不能作为上诉人拒缴租金及物业费的理由，也没有达到行使法律规定的不安抗辩权的条件。上诉人的该项上诉理由不能成立。根据双方租赁合同的约定，上诉人应于2019年5月30日前向瑶池公司支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金；上诉人按季度向瑶池公司交纳物业管理费（每季度最后一个月的20日前缴纳下一季度物业管理费）；逾期未交租金、商铺物业服务费超过5日的，瑶池公司有权实施停止上诉人营业、扣除履约保证金等费用、提前解除合同的措施。上诉人本应在2019年5月30日前交纳2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金，但上诉人并未按时交纳，构成违约，因此一审判决双方合同解除并无不当。上诉人二审中向本院提交了向被上诉人交纳4000元保证金的收据，被上诉人对该份证据的真实性没有异议，本院对该份证据予以采信。由于上诉人在一审中并未主张保证金冲抵剩余的租金及物业费，在二审中被上诉人也不同意进行抵扣，因此对保证金是否应当退还、能否冲抵剩余的租金及物业费，当事人可以另案处理。综上所述，云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由上诉人云阳县恒源广告装饰设计有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 何 洪二〇二〇年十二月二十一日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖