山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7385号上诉人（原审被告）：刘涛，男，1987年3月25日出生，汉族，住山东省海阳市。被上诉人（原审原告）：张丽梅，女，1969年11月16日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人刘涛因与被上诉人张丽梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘涛上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不赔偿被上诉人15118.51元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，没有合理合法的证据。被上诉人张丽梅辩称，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告张丽梅向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告房屋租金24400元、物业费2641.68元、水费663.5元、天燃气费1133.66元，共计28838.84元；2.请求判令收回被告持有的门禁卡、房门钥匙、大门钥匙、电卡及天燃气卡。一审诉讼中，原告撤回上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实，2014年7月17日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租坐落于烟台市芝罘区山水龙城8区2号楼1单元203室房屋，房租每月1200元，每三个月支付一次，租金从2014年7月18日交纳，被告按时支付水电费，并承担物业费。合同签订后，原告将上述房屋交付被告租赁使用。关于纠纷产生的经过。原告述称，上述房屋系其夫妻共有的房屋，产权登记在丈夫刘作宾名下；原、被告于2014年7月17日签订租赁合同后的第一季度即前三个月被告按时足额支付了租金，之后每次到交房租的时候被告以生活困难为由均没有足额支付，一直到2019年3月份，这期间其确实在2018年换过一次锁，当时是因为家里跑水联系不上被告；其自2018年3月开始发微信催促被告搬走，被告称他朋友要租房屋，后被告于2018年6月份前后从涉案房屋中搬走，当时其在场，因为被告称他朋友要租，故房屋一直处于空置状态，被告曾告知他朋友的电话，但其联系不上被告的朋友；其于2020年5月与他人签订房屋租赁合同，将该房屋出租给他人。原告还称，双方未就解除租赁关系进行过协商。被告述称，其于2017年夏天从涉案房屋中搬出，在搬出之前其在外地，长时间未回烟台，期间原告将房屋换锁（具体换锁时间不清楚），听原告讲她换锁的原因是联系不上被告，其回烟台后发现房屋换锁即联系原告，原告承认她换锁，其称不租房屋，并告诉原告说其朋友想租涉案房屋，原告同意了，不长时间后其就从涉案房屋搬走，其搬走后朋友李杰还到涉案房屋内租住了一段时间。原告为证实被告一直没有交接房屋，未足额支付房租等的主张，提交原、被告之间的微信聊天记录截屏打印件2宗。被告对上述微信聊天记录无异议，认可系其与原告之间的微信聊天记录。上述微信聊天主要内容是原、被告协商房屋租赁及原告向被告催要房租。其中被告于2018年5月13日发信息“跟我说这个礼拜他倒夜班。白天等抽空过来趟。好像他把衣服搬过来些。这两天咱一起我过去把我们的衣服也拿出来吧”“我一月份之前还差你多少”，原告回复“17年就给我了八千”；原告于2018年5月17日发信息“刘涛你早点问问你那个朋友”“到底你们是什么意思”“我给你让到这个月底，六月一号我就收拾房子不能给你们留了”“刘涛这是我算的房租”“再加上水费估计快一万六了”“你看看欠了这么多了”，被告于5月27日回复“上几天我微信建个红包群玩给我封了。我配完甜瓜回去把我欠你的结清。还有多半个月我这边就完了。小伙告诉非等我跟我一起去。你给个账号张姐他给你打一部分”；原告于2018年6月1日发信息“水费都欠了659.8”“你看看什么时候来清了？”，被告回复“我不是跟你说了吗？这边完事我回去跟你清清。小伙那边我跟他一起”，原告发信息“我去吧物业费跟水费先交了”“我去看了两样三千多了”“我没钱交就回来了”，被告回复“这些你不用交。小伙上次还跟我说了。这些乱七八糟的他去交。因为我洗衣机。还有里边的东西都卖给他了”“也顶了1500元。我就是1月份之前的给你结清就完了。他那边你放心我找他行了”；被告于2018年6月2日发信息“小伙跟你联系了没有？”，原告回复“没有”，被告发信息“不行我把号码给你吧。要是4点半没给你转你给他打电话问问。我跟他都说好了。他让我把房给他收拾出来。在弄张床”，原告问“他知道欠多少钱吗”，被告回复“一月份之后到现在的”“知道”，原告问“你是应该好好收拾一下这个家了”“以前的呢”，被告回复“哎。床怎么办。我去二手市场买一个吗？之前的我给”，原告称“你也挺能作的”“床哪去了”“柜门还都掉了”，被告回复“嗯都是俺闺女小的时候做的。等我好好收拾一下。床好像让小区保安拿走了。等我回头买一个吧”，后被告发信息“张姐刚才给我发个信息说加班10点半下班。我说了肯定给你转一些我微信就剩下300多了。你先收300一会我让他们给我在转两个。不想在失信于你了”，后被告向原告微信转账300元；被告于2018年6月3日微信转账给原告700元，被告发信息“小伙让我把房收拾出来。他搬进去一块给你。这样我先给你转微信×××”，原告回复“我不管你们怎么协商的，但是你要把前期的房租先给我”，被告回复“嗯这个是肯定的。我说了配完甜瓜我给你一月份之前的结清。我把房收拾出来他给你这一整年的”，原告发信息“你别忘记时间”，被告回复“嗯这个我知道。我在跟小伙定一定时间看看什么时候我收拾出来他搬进去”，后原告发信息“他不租了也是有可能的”“都该你事，既然不住了为什么不早早算清了”“你这样拖着是一点好处没有”；被告于2018年6月4日发信息“嗯昨天晚上我跟小伙聊来。他今天能给你打两千先。我把房收拾出来。剩下的他搬进去签合同给你。我就怕你不信所以好不容易商量让他先给你打两个”“我给他房租是1300你到时候看看跟他定吧”，原告回复“好”，被告发信息“我看看去找人收拾房吧”“顺便弄个床上去”“我让他们找个木匠过去收拾房怎么门打不开你换锁了吗？”，原告回复“是啊”“我告诉你了要去我才能开门”“没换锁”“但是你的钥匙不好用了”，后被告发信息“嗯什么时候有时间我找人过去把衣服拿走，把房收拾收拾他老早搬过去”，原告回复“可以”，原告问“那个小伙什么时候给我打钱”，被告回复“他说今天我打电话问问。你也可以打电话问问”，后原告回复“刘涛到现在也没打钱过来”；被告于2018年6月5日发信息“今天把房收拾出来”“1点我过去拉你吧，俺老婆哪还有×××。10号左右那边结账了我就给你了。把房收拾出来让小伙进去住了也跟你算算你俩结清就行了”，原告回复“还能有别办法吗？”“就这样吧”，被告发信息“主要是把衣服什么拿出来也没有什么了。都是冬天穿的。主要把房收拾收拾好让他搬进去。我定个床看看也搬进去”；被告于2018年6月6日发信息“我在2手市场一会往回走，等我过去拉你吗张姐”，原告回复“我自己坐车去吧”，被告发信息“不用着急张姐一会我还去啦个修地板的”“我在这买个床，拉回去”，后原告发信息“我到了”，被告回复“在没看看漏不漏水啊”，原告回复“不漏了”；原告于2018年6月11日发信息“刘涛今天11号了”“你告诉我10号就能把钱给我结齐了，东西我都让你搬走了到现在你又没信了”“还有小伙那里你说收拾出来他就搬进去给我钱怎么也没信儿”“你能不能办事别这么不靠谱”。原告的经济损失。一审庭审中，原、被告一致确认电费由被告自己交纳，水费、天燃气费及物业费由被告通过原告交纳。关于房屋租金，原告述称，在2017年1月1日之前的房屋租金被告已经足额支付；因被告称他对外出租涉案房屋，但被告一直未实际对外出租，其于2019年3月30日决定起诉，故主张被告支付自2017年1月1日至2019年3月30日的房租，按照每月1200元计算，扣除被告于2017年已支付的部分房租8000元，剩余共计24400元；被告不认可原告的上述主张，并述称，其于2017年夏天搬走之前房屋租金已支付完毕，但对此未能举证；关于被告于2018年6月以微信转账方式支付的×××元，原告述称，该×××元是被告支付的房租，包含在其所述的2017年支付的8000元房租中，被告对此不予认可，并述称该×××元系因房屋漏水由其支付的赔偿款，并不是房屋租金。关于物业费，原告述称，涉案房屋每月物业费为97.84元，自2017年1月1日至2019年3月30日的物业费共计2641.68元，并提交烟台天安物业管理有限公司出具的收款收据为证；被告对该收款收据无异议，但述称其从涉案房屋搬走的时候已支付原告物业费，物业费支付到何时记不清楚，但对此未能举证。关于水费，原告提交烟台天安物业管理有限公司出具的收费票据以证明其支付涉案房屋自2016年1月1日至2018年3月15日期间的水费659.8元，自2018年3月15日至2018年12月31日的水费3.7元；被告对收费票据无异议，称其已足额向原告支付水费，但对此未能举证。关于天燃气费，原告述称，被告租赁房屋之后就未支付过天燃气费，其于2018年3月7日垫付天燃气欠款1133.66元，并提交明细清单为证；被告对明细清单无异议，认可原告在2018年3月7日支付了天燃气欠款1133.66元，称其已经将天燃气款支付给原告，但对此未能举证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同系不定期租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。关于租赁合同终止时间。被告虽辩称其于2017年夏天向原告提出不租赁房屋，但原告对此不予认可，被告亦未提供相关证据，故对被告的上述辩解意见，法院不予采信。被告虽多次向原告表示其联系他人承租涉案房屋，且原告对此予以同意，但一直未果，从双方在2018年6月的微信聊天内容来看，当时被告在涉案房屋还存放有部分个人物品，且房屋内部分家具缺失、受损未予处理，由此可见双方在此前并未对涉案房屋进行交接，且被告多次表示要清理涉案房屋、补填家具以便于“小伙”搬入房屋，故在双方实际交接房屋之前，原、被告仍处于租赁关系，租金应由被告负担。根据上述微信聊天内容，法院酌情认定原、被告实际交接房屋的时间为2018年6月6日，双方交接房屋即表示双方对房屋租赁合同的解除，故此时间亦即为原、被告租赁合同终止的时间。虽原告此前将涉案房屋换锁，但根据微信聊天内容来看，涉案房屋确实存在“跑水”的情况，再结合原告的陈述，法院能够认定原告换锁进入房屋目的是处理房屋“跑水”问题，且当时被告未在涉案房屋居住，故原告换锁行为并不代表着双方租赁合同的终止。原告的经济损失。关于房屋租金：根据原、被告的陈述及微信聊天内容，被告已支付了涉案房屋在2017年的房屋租金8000元，关于被告于2018年6月支付给原告的300元、700元共计×××元款项，原、被告虽对该款项的用途产生分歧，但根据微信聊天内容，法院能够认定该×××元系被告支付的房屋租金；原告虽称该×××元包括在被告已支付的8000元房屋租金中，但从微信聊天内容来看，原告在2018年5月已认可被告支付了房屋租金8000元，而上述×××元系被告于2018年6月支付给原告，故法院认定被告实际支付租金共计9000元；根据租赁合同约定的月租金1200元计算自2017年1月1日至2018年6月6日的房屋租金应为20640元，扣除被告已支付的9000元，被告应支付原告房屋租金11640元，原告就此诉讼请求过高部分，法院不予支持。关于物业费、水费、天燃气费：涉案房屋每月物业费为97.84元，自2017年1月1日至2018年6月6日的物业费应为1682.85元；根据原告提交的收费票据，法院酌情认定涉案房屋自2016年1月1日至2018年6月6日产生的水费为662元；根据原告提交的明细清单及原、被告的陈述，原告于2018年3月7日垫付天燃气欠款1133.66元；被告虽辩称其从涉案房屋搬走时已支付物业费，并已支付水费、天燃气费，但原告对此不予认可，被告亦未能举证，故对被告的上述辩解意见，法院不予采信；原告就物业费、水费的诉讼请求过高部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2020年8月4日判决：一、被告刘涛于判决生效之日起十日内支付原告张丽梅房屋租金11640元、物业费1682.85元、水费662元、天燃气费1133.66元，共计15118.51元；二、驳回原告张丽梅的其他诉讼请求。案件受理费521元，由原告张丽梅负担248元，由被告刘涛负担273元。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人刘涛与被上诉人张丽梅形成不定期房屋租赁合同的事实清楚，上诉人刘涛应当支付相应的费用。现上诉人刘涛主张其已一次性付清所有费用，未提供证据证实，本院不予采信。综上，上诉人刘涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人刘涛负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵广娜