四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初3298号 原告:遂宁银行股份有限公司金龙支行，住所地遂宁市遂州中路**，统一社会信用代码：915109036899431128。 法定代表人：唐凌，该行行长。 委托诉讼代理人：廖星，男，该行员工。 被告:遂宁市河东新区艾乐幼儿园有限责任公司，住，住所地遂宁市河东新区东平中路**一社会信用代码：91510900MA688D6Y0H。 法定代表人：刘姿伶，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗浩，男，该公司员工。 原告遂宁银行股份有限公司金龙支行（以下简称遂宁银行金龙支行）与被告遂宁市河东新区艾乐幼儿园有限责任公司（以下简称艾乐幼儿园）返还原物纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于同年8月3日公开开庭进行了审理，原告遂宁银行金龙支行的委托诉讼廖星、被告艾乐幼儿园的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2020年9月8日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年11月24日再次公开开庭审理。原告遂宁银行金龙支行委托诉讼代理人廖星，被告艾乐幼儿园委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遂宁银行金龙支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告从原告所有的遂宁市船山区××路××号××栋××层××号营业房（建筑面积403.31㎡，以下简称案涉房屋）中迁出并予以返还；2.判令被告向原告赔偿2018年12月21日至2019年11月20日期间占用案涉房屋的租金收益损失88728.2元及2019年11月21日至房屋返还之日的租金收益损失（按照20元／平方米的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月28日，原告（抵押权人）与四川省和贤建筑工程有限公司（债务人，以下简称和贤建筑公司）、四川和贤房地产开发有限公司（以下简称和贤房地产公司）、刘朝辉、刘洪和、刘启贤、刘爱春（抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为债务人自2014年8月28日起至2019年8月28日止，在抵押权人处办理约定的各类业务、所实际形成的债务的最高余额肆仟伍佰万元提供担保，其中和贤房地产公司自愿以包括案涉房屋在内的共计26处房产为该债务提供抵押担保，双方于2014年9月16日办理了抵押登记。2016年12月9日，原告与和贤建筑公司签订的《流动资金借款合同》，约定和贤建筑公司向原告借款的肆仟伍佰万元，担保方式为上述最高额抵押担保。因和贤建筑公司未按时偿还借款，原告诉至遂宁市中级人民法院（以下简称遂宁中院），遂宁中院于2017年12月27日作出的（2017）川09民初65号民事判决书，判决原告对包括案涉房屋在内的共计26处房屋享有优先受偿权。因和贤建筑公司没有履行判决义务，原告于2018年5月22日向遂宁中院申请强制执行。在案件执行中，被执行人未自动履行义务，遂宁中院先后于2018年11月20日、12月17日依法对上述26处抵押房屋进行司法拍卖，均流拍，遂宁中院遂于2018年12月20日作出（2018）川09执182号之三裁定书，将上述26处抵押营业房裁定抵偿给原告。原告认为，本案的涉案房屋在2014年9月16日已办理抵押登记，原告为抵押权人，未经抵押权人原告同意，抵押期内在该房屋上设立的任何权利负担（出卖、出租、以物抵债等）均对抵押权人无效。即抵押在先，租赁在后，不适用“买卖不破租赁”原则，同时被告与原房主签订房屋使用权抵偿债务的协议也并非租赁合同。遂宁中院的拍卖公告并非裁判文书，未对“租赁”进行裁判认定。在流拍后，遂宁中院于2018年12月20日将本案涉案房屋裁定抵偿给原告，即日起原告对该房屋享有所有权，故房屋产生的收益（租金等）等权利属于原告，他人无权享有和处分。被告租赁涉案房屋，没有尽到合理注意义务，在原告取得房屋所有权后，原告享有租金收益权，而被告未与原告签订租赁合同，也未向原告缴纳租金，侵害原告合法权益，造成原告租金收益等损失，依法被告应当返还房屋并赔偿占用期间的租金收益损失。故起诉来院。 被告艾乐幼儿园辩称：1.被告与和贤房地产公司的租赁合同是双方真实意思表达，不违反国家有关法律规定，且根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”，故租赁合同合法有效；2.原告作为抵押权人明知抵押物上有租赁，在拍卖时并未去除租赁，表明原告事实上接受租赁合同；3.自2018年12月20日起，依据（2018）川09执182号之三裁定书，原告已从抵押权人变为租赁物所有人，抵押权因拍卖而消失，又据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条：“拍卖财产上原有的担保物权及其优先受偿权，因拍卖而灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。担保物权包括抵押权、质押权、留置权。”，故租赁合同对租赁物所有人有效，应当继续履行。因被告依据合法有效的租赁合同，合法占有租赁物，故请求法院不予支持返还原物。4.被告已支付原租赁物所有人和贤房地产公司租金至2021年9月，因租赁物在2018年12月20日发生变动，原告作为现在的租赁物所有权人应当向原租赁物所有权人追偿，而不是要求被告赔偿租金利益。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据和事实，本院经审理后认定如下：2014年8月28日，原告遂宁银行金龙支行（抵押权人）与和贤建筑公司（债务人）、和贤房地产、刘朝辉、刘洪和、刘启贤、刘爱春（和贤房地产、刘朝辉、刘洪和、刘启贤、刘爱春均系抵押人）签订了《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为债务人自2014年8月28日起至2019年8月28日止，在抵押权人处办理约定的各类业务、所实际形成的债务的最高余额4500万元提供担保，其中和贤房地产公司所提供的担保物即为包括案涉房屋在内的26处房产，双方于2014年9月16日办理了抵押登记。2016年12月9日，和贤建筑公司向原告遂宁银行金龙支行借款4500万元。和贤建筑公司借款后，未能按期偿还借款本息，原告遂宁银行金龙支行遂诉至遂宁市中级人民法院。2017年12月27日，遂宁市中级人民法院作出（2017）川09民初65号民事判决书，判令四川省和贤建筑工程有限公司向遂宁银行股份有限公司金龙支行偿还借款本金4500万元及相应利息、罚息、复利；同时判决遂宁银行股份有限公司金龙支行对四川省和贤建筑工程有限公司用于抵押担保的案涉房屋享有优先受偿权。 因和贤建筑公司未能按期履行前述债务，原告遂宁银行金龙支行向遂宁市中级人民法院申请强制执行，在执行中遂宁市中级人民法院发布了带租拍卖公告，但是两次拍卖都因无人竞拍而流拍。2018年12月20日，遂宁市中级人民法院作出了（2018）川09执182号之三执行裁定书，裁定将包括案涉房屋在内的共计26套房屋以3691.8万元的价格抵偿给遂宁银行股份有限公司金龙支行。 另查明，被告艾乐幼儿园的股东之一戴跃力于2017年6月6日与和贤房地产签订了《东城一品Ｂ区营业房租赁协议》，双方约定，和贤房地产将位于遂宁市河东新区××路××号××栋××层商业房（包括案涉房屋在内）共计938平方米出租给戴跃力，房屋租赁期限为12年，从每年9月1日起开始计算，前四年租金为每年9万元，第五年开始每年递增5%，至租赁期满。2020年7月5日，戴跃力以债务抵偿及现金支付的方式向和贤房地产支付了2018年9月1日至2021年9月1日的租金，共计27万元。随后，戴跃力等艾乐幼儿园的股东在案涉房屋内开设了艾乐幼儿园。 本案审理过程中，本院依职权查阅了遂宁市中级人民法院所保存的（2018）川09执182号卷宗材料，在该执行卷宗内，存有原告遂宁银行金龙支行向遂宁市中级人民法院提交的包括案涉房屋在内的26套房屋在执行时的情况统计表，该统计表载明，案涉房屋于2017年6月6日起被和贤房地产出租给了戴跃力，租赁期限为12年。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋的租赁方应如何认定；2、原告遂宁银行是否受案涉房屋所附租赁合同之约束。 关于争议焦点1，本院认为，虽然案涉房屋系戴跃力向和贤房地产租赁，但根据原告遂宁银行金龙支行提交的现场照片可以证实，该处房产的实际使用人系被告艾乐幼儿园，而戴跃力系被告艾乐幼儿园的股东，应认定，戴跃力签订租赁合同的行为系履行职务的行为，案涉房屋的实际租赁主体应为被告艾乐幼儿园。 关于争议焦点2，原告遂宁银行金龙支行虽依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，主张其不受和贤房地产与被告装巴适公司之间的租赁合同之约束，但本院认为，其主张不成立，理由如下，首先，根据（2018）川09执182号卷宗材料反映，原告遂宁银行金龙支行在抵偿案涉房屋之前，对该房屋上存在的租赁合同关系明确知晓，其在抵偿案涉房屋时未对案涉房屋上所存在的租赁关系提出异议，应认定原告遂宁银行金龙支行在抵偿案涉房屋时其是接受了案涉房屋所附带的租赁协议的。依照“禁止反言”的诉讼原则，原告遂宁银行金龙支行对其在抵偿房屋时所接受的租赁协议，其不得在抵偿之后予以否认。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条所规定的“抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，理应是指抵押权人通过其对抵押物在拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权使其债权得已优先受偿的情况下，在此时，抵押权人与受让人并不是同一人，而在此情况下，有可能存在受让人在拍卖或变卖抵押物的过程中，不知晓抵押物上还附随有租赁协议，因此法律赋予了受让人其所有权受损的救济途径。而本案中，原告遂宁银行金龙支行既是抵押物的抵押权人，也是抵押物的受让人，其对抵押物上所附随的权利义务明确知晓且未提出异议，其在抵偿案涉房屋过程中，其权利并未遭受任何损害，因此，原告遂宁银行不得依据该条法律规定主张其不受租赁协议之约束。综上，对原告遂宁银行金龙支行主张其不受被告艾乐幼儿园与和贤房地产所签订租赁协议约束的主张，及对原告遂宁银行金龙支行诉请被告从案涉房屋中迁出并返还的诉讼请求，均不予支持。根据被告艾乐幼儿园举示的租金收据，应认定被告艾乐幼儿园已支付了2021年9月1日前的租金，故对原告遂宁银行金龙支行要求被告艾乐幼儿园支付2018年12月21日起至2021年9月1日期间的租金收益，本院不予支持，2021年9月1日之后的租金，被告艾乐幼儿园应向原告遂宁银行金龙支行支付，如被告艾乐幼儿园未能按时支付租金，原告遂宁银行金龙支行可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告遂宁银行股份有限公司金龙支行的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2018元，由原告遂宁银行股份有限公司金龙支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  何小宁 人民陪审员  唐世均 人民陪审员  韦 芬 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  蒲春旭