山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14054号 上诉人（原审原告）：刘淑贞,女，1952年7月27日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：刘坤（系刘淑贞之子），住青岛市李沧区。 被上诉人（原审被告）：青岛旭东房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区东李村。 法定代表人：孙继程，总经理。 委托诉讼代理人：刘周华，山东瑞海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛龙海房地产开发有限公司，住所地青岛市崂山区东海东路**。 法定代表人：王迎春。 被上诉人（原审被告）：青岛龙海拆迁服务有限公司，，住所地青岛即墨市岙兰路与青银高速公路交汇处 法定代表人：李磊。 上诉人刘淑贞因与被上诉人青岛旭东房地产开发有限公司（以下简称旭东公司）、青岛龙海房地产开发有限公司（以下简称龙海房地产公司）、青岛龙海拆迁服务有限公司（以下简称龙海拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘淑贞上诉请求：撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4244号民事判决，改判三被上诉人共同向上诉人支付违约金577083元：含多层转高层面积损失（75.45+75.45平米×25%-73.98平米）×2万元/平米=406650元；含30年电梯费的货币补偿1242元/年×30年=37260元；含惩罚性赔偿（406650元+37260元）×30%=133173元；本案一审、二审费用由三被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认为“上诉人和三被上诉人在房屋拆迁安置协议中并未明确约定安置面积为75.45平米的套二房屋是多层，上诉人的证据不足以证明三被上诉人存在违约行为”，上述观点是错误的。房屋拆迁安置协议记载，三被上诉人应分配给上诉人四处房屋，其中约定面积为63.27平米的套一房屋标注为”小高层”，其余三处房屋为约定面积57.71平米的套一房屋、约定面积75.45平米的套二房屋、约定面积99.3平米的套二房屋，均未标注系多层还是高层。但约定面积为57.71平米的套一房屋和约定面积为99.3平米的套二房屋目前均已安置了相应套型的多层房屋，据此可以推断约定面积为75.45平米的套二房屋也应安置为多层的套二房屋。而三被上诉人实际仅为上诉人安置了一处面积73.98平米的高层套一房屋(系本案争议房屋，与拆迁协议中的75.45平米的多层套二房屋相对应)，无论从房屋类型还是套型来看，都不符合房屋拆迁协议的约定。2.一审法院不予采信上诉人提交的证据二“关于11月2日会议确定的几个问题的答复”有误。该文件虽无旭东公司盖章，但系旭东公司在东李社区张贴公示的文件，东李社区的大部分居民和居委会领导都知道此文件内容。此外，上诉人一审证据三“李沧区浮山路街道办事处信访事项答复意见书”和上诉人一审证据四中2019年1月17日上诉人的儿子刘坤、女儿刘海燕与东李村两委成员刘向胜、旭东公司负责人孙继程的谈话录音可以证明，因多层的安置住房较少，旭东公司鼓励原约定分得多层住房的居民转换成高层住房，并给同意转换高层的居民增加房屋面积25%，并以货币或房屋面积方式补偿上述居民30年的电梯费，上诉人上述两份证据也间接证明了上诉人证据二的真实性，因此法院对“关于11月2日会议确定的几个问题的答复”应予采信并作为认定案件事实的证据。3.一审法院采信被上诉人一审提交的“东李村591号刘淑贞”的计算单有误。该计算单记载“已分多层面积57.35，已分高层面积138.72，高层投资扩大面积-30.97”，该计算单中“退多转高25%”和“退多转高电梯费”一栏均为空白。该计算单内容混乱，多处内容与事实不符。上诉人实际分得的多层房屋面积为159.9平米(57.35平米+102.55平米)，而计算单上记载为57.35平米，上诉人实际分得的高层房屋面积为137.91平米(63.93平米+73.98平米)，而计算单上记载为138.72平米，另计算单上记载的高层投资扩大面积-30.97平米也让人无法理解是何含义。更何况上诉人仅有小学一年级文化水平，虽其在计算单上签字，但根本无法理解计算单上文字的真实含义。因此上诉人在计算单上签字并不表示认可实际分得的高层房屋，更不表示对实际分得的高层房屋的面积无异议。实际情况是，上诉人在2009年11月时并不知道三被上诉人发布多层转高层的文件内容，上诉人目前的四套住房均是通过抓阄取得，2009年上诉人分得了一套多层房屋，2016年，在上诉人又分得一套多层房屋后，三被上诉人不再向上诉人提供分得多层房屋的机会，也不给上诉人提供分得高层套二房屋的机会，只让上诉人在高层套一的房屋范围内进行抓阄，导致上诉人被迫分得了建筑面积为73.98平米的本案争议房屋，该房屋的种类和户型均不符合房屋拆迁协议约定的安置房屋要求，也不符合旭东公司2019年11月发布的”关于11月2日会议确定的几个问题的答复”文件中按”原多层房屋面积增加25%的面积”的多层转高层优惠条件。因此，上述计算单内容并非上诉人真实意思的表示，不能作为认定本案事实的证据。综上所述，三被上诉人违背上诉人意愿，按房屋拆迁协议本应向上诉人分配多层套二房屋一套，实际却分配了高层套一房屋一套，也没有按照被上诉人旭东公司发布的“11月2日会议确定的几个问题的答复”文件增加25%的房屋面积，违约行为明显，应承担违约责任。 旭东公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 刘淑贞向一审法院起诉请求：1.判令三被告共同承担违约金103.74375万（补偿公摊面积75.45×25%×2.5=47.15625万；违约补偿75.45×30%×2.5=56.5875万）；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原、被告四方于2007年2月5日签订协议，约定了权利义务。但后来三被告违反协议，私自给原告置换了与约定不符的房屋，造成原告物质损失和后期的公摊面积物业费电梯费损失，原告已经年迈，受到如此不公平的差别待遇，造成巨大的物质和精神伤害，故提起诉讼，望判如所请。 一审法院认定事实：1.2007年2月5日，旭东公司、龙海房地产公司共同作为拆迁人（甲方），刘淑贞作为被拆迁人（乙方）签订东李社区旧村改造拆迁安置套型协议一份，约定，房屋坐落东李村591号，房产证建筑面积70.4㎡，土地证载明占地面积205.92㎡，拆迁应安置面积205.92㎡，奖励面积14.08㎡，优惠面积7.04㎡（2300元/㎡），投资扩大面积68.69㎡，合计拆迁安置面积295.73㎡，房屋安置户型：套一57.71㎡，套二75.45㎡，套二99.3㎡，套一63.27㎡（该套手写体标注为小高层）。乙方于2007年2月5日前将房屋腾空交由甲方拆除，经验收合格后，甲方按《东李村庄改造拆迁安置办法》分别发放给乙方奖励费5000元、搬家费800元、过渡费10元/㎡.月×18个月×70.4㎡，计12672元。投资扩大面积部分按照政府物价部门核准的经济适用房价款缴纳。待新房工程竣工后，乙方须持本协议参加新房安置定位抓阄。 2.协议签订后，原告抓阄确定多层房屋两套：即九水东路37号39号楼2单元602户（建筑面积57.35㎡）附带煤屋一处（建筑面积11.75㎡），银液泉路258号2号楼1单元101户（建筑面积102.55㎡）；高层房屋两套：九水东路37号23号楼2单元903户（建筑面积63.93㎡），44号楼2单元1202户（建筑面积73.98㎡）。 3.2016年7月9日，刘淑贞在被告提交的安置房屋明细单中签字确认，明细单载明：无偿返还面积220㎡，剩余优惠面积7.04㎡，已分多层面积57.35㎡，已分高层面积138.72㎡，退厨房、卫生间装修补贴3314元，刘淑贞并在退装修费3314元的收款收据中签字，该收据载明“未退”。 4.原告称，协议中的第一、三、四套房屋，被告安置的九水东路37号39号楼2单元602户（建筑面积57.35㎡，多层）、九水东路37号23号楼2单元903户（建筑面积63.93㎡，高层）、银液泉路258号2号楼1单元101户（建筑面积102.55㎡，多层）三套房屋符合合同约定，协议中第二套房屋应安置多层，被告安置的九水东路37号44号楼2单元1202户（建筑面积73.98㎡）是高层。 一审法院认为，原告与三被告签订的拆迁安置套型协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议的焦点为，原、被告拆迁安置套型协议中约定的套二75.45㎡左右房屋是否应为多层，被告向原告安置的44号楼2单元1202户（建筑面积73.98㎡）是否构成违约。原告主张，拆迁安置套型协议中标注小高层的应安置高层房屋，未标注的三套房屋均应安置多层房屋，但被告违反约定，未将第二套75㎡左右的房屋安置多层房屋，而安置了高层房屋，故应当向原告承担违约责任，提交2019年5月5日青岛市李沧区浮山路街道办事处给其子刘坤出具的信访事项答复意见书，证明经街道调解被告认可对该房屋公摊面积的补偿，提交2019年其子女与东李村村委成员刘锡达的谈话录音，证明原告要求按照市场价值给予补偿，提交村民鲁启云、刘瑞吉拆迁协议复印件两份，证明东李村的拆迁协议只有备注小高层的才是高层，未备注的都是多层。被告对原告主张不予认可，称原、被告之间的协议并未对安置房屋系高层还是多层作出明确约定，原告已抓阄确定了九水东路37号44号楼2单元1202户且已入住，足以证明被告交付的房屋符合合同约定。法院认为，原、被告之间的协议并未明确约定该75㎡房屋是多层，且原告现已抓阄确定了44号楼2单元1202户房屋，而在原告签字确认的安置明细表中亦未明确该安置不符合协议约定，故原告提交的证据不足以证明其主张，对其要求被告承担违约金103.74375万元的请求，法院不予支持。 一审法院判决：驳回原告刘淑贞的诉讼请求。 二审期间，刘淑贞提交：证据一，东李新苑43号楼和44号楼户型图。证明74.45平米的套二房屋是多层，东李新苑小区高层套二户型面积都在85平米以上，并无75平米左右套二高层户型，被上诉人分配73.98平米套一小高层房屋，不符合拆迁安置协议约定，应承担违约责任。证据二，村委证明和抓阄确认单，证明“关于11月2日会议确定的几个问题的答复”的真实性，被上诉人应当按照答复内容补偿上诉人74.45平米房屋，25%面积的房款，支付30年的电梯费用。证据三，刘淑珍文化水平证明，证明刘淑珍文化水平有限，看不懂确认单内容，且确认单的内容错误，刘淑珍抓阄时并不知道抓住的范围是套一的小高层房屋，所抓取的73.98平米套一高层房屋不是本人真实的意思表达。旭东公司质证称，户型图需要庭后落实，即便有这个户型图，与本案无关，无法证明上诉人的证明事项。对村委证明不认可，不符合证明的要件，没有经办人签字。对抓阄确认单无异议，补偿方式应该由被上诉人作出决定，而不是村委。对小学文化程度证明不认可，证人需要出庭作证，如果上诉人不认字可以由家属陪同，文化程度并非意思表示不真实的理由。 二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本案经本院主持调解，双方当事人争议较大，调解未果。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人向上诉人安置九水东路x号楼x单元x户房屋是否构成违约。 经审理查明，2007年2月5日，旭东公司、龙海房地产公司共同作为拆迁人（甲方），刘淑贞作为被拆迁人（乙方）签订东李社区旧村改造拆迁安置套型协议一份，约定房屋安置户型：套一57.71㎡，套二75.45㎡，套二99.3㎡，套一63.27㎡（该套手写体标注为小高层）。协议签订后，上诉人抓阄确定多层房屋两套：即九水东路37号x号楼x单元x户（建筑面积57.35㎡）附带煤屋一处（建筑面积11.75㎡），银液泉路258号x号楼x单元x户（建筑面积102.55㎡）；高层房屋两套：九水东路37号x号楼x单元x户（建筑面积63.93㎡），44号楼2单元1202户（建筑面积73.98㎡）。本院认为，上诉人通过抓阄实际分得的房屋与拆迁安置套型协议约定的安置户型不符系事实，实际分得的房屋户型对原协议约定的安置户型进行了变更。抓阄后，上诉人在4号楼2单元1202户东李花园安置房抓阄确认单上签字确认。2016年7月9日，上诉人刘淑贞在被上诉人提交的安置房屋明细单中签字确认。上诉人上诉称刘淑贞文化程度低，该签字并非其真实意思表示。本院认为，上诉人系完全民事行为能力人，其文化程度与确认单意思表示是否真实并无直接因果关系，上诉人在安置房屋明细单签字，应当认定为系上诉人对实际安置户型的确认，该行为系当事人的真实意思表示。此外，上诉人已经入住实际分得的房屋，应当认定原拆迁安置套型协议双方当事人已达成一致，对原协议进行了变更并履行完毕，上诉人主张被上诉人构成违约，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘淑贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9570元，由上诉人刘淑贞负担。 本判决为终审判决。 审判长 毕 威 审判员 张立宁 审判员 魏 文 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 王璇 书记员肖梦琦