重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初17150号原告：周大容，女，汉族，1967年2月9日出生，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：黎凯，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇婷，重庆渝宏律师事务所律师。原告：靳全胜，男，汉族，1966年3月15日出生，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：黎凯，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇婷，重庆渝宏律师事务所律师。被告：岳海艳，女，汉族，1983年4月18日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：孙源，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜柏林，重庆捷讯律师事务所律师。原告周大容、靳全胜与被告岳海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日、2020年11月23日、2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告周大容、靳全胜的委托诉讼代理人黎凯、刘宇婷，被告岳海艳及其委托诉讼代理人孙源、杜柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周大容、靳全胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付2020年3月、4月的缴交房屋租金32000元及资金占用费708.09元（以32000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月24日起计算至付清之日止，暂计至2020年9月14日）；2、判令被告向二原告支付逾期缴纳房屋租金的滞纳金46800元（按照第一次应缴租金金额为48000元，应缴时间为2019年2月24日，实缴时间为2019年3月2日，逾期6天；第二次应缴租金金额为48000元，应缴时间2019年5月24日，实缴时间为2019年6月10日，逾期17天；第三次应缴租金金额为48000元，应缴时间为2019年8月24日，实缴时间为2019年9月8日，逾期15天；第四次应缴租金金额为42000元，应缴时间为2019年11月24日，实缴时间为2019年12月1日，逾期7天；第五次应缴租金金额为48000元，应缴时间为2020年2月24日，至今未交。以上均根据合同的第2.3条，按3个月租金的20%收取滞纳金）；3、判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月23日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于重庆市沙坪坝区的商铺租赁给被告使用，租期为2018年11月24日至2023年11月24日，租金为16000元/月，每季度支付一次。该合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用。2020年2月24日，被告未按约交纳租金，至2020年3月24日，因被告逾期一个月未交纳租金，原告按合同约定，告知被告要求解除合同，后被告于2020年4月21日搬离该商铺，但一直未交纳欠付的3月、4月租金。且承租期间，被告多次逾期支付租金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告岳海艳辩称：1、原告二没有在合同上签字或授权原告一代为签字，与被告之间不存在合同关系，不是本案的适格主体。2、原告一并非案涉房屋唯一产权人，仅以个人名义擅自出租房屋且未获得原告二追认，属于无权处分。3、原告出租涉案房屋违反法律、行政法规关于划拨土地房屋出租应经过有关部门的审批的强制性规定，租赁合同应为无效合同。4、房屋租赁合同的违约条款因合同无效而自始无效，原告不能适用合同中无效的违约条款，即使合同有效，原告适用合同第2.3条的违约责任也属于适用不当。（1）被告不存在拖欠租金的违约行为，原告对被告承诺的减免一个月租金属于单方允诺，且已传达给被告，原告不得以单方允诺的行为作出撤销，且被告对原告承诺的免租部分并无异议，只是对其他期间的租金及房屋的经营事项仍处于与原告协商中。4月份被告并未占有原告房屋，且双方也已经解除租赁关系，因此不具有交租义务。3、4月份也处于疫情防控期间，属于法定减免租金的适用期间。（2）根据合同第2.3条的约定，原告要求被告支付滞纳金的前提是乙方单方违约，即原告不存在任何违约的前提下。而本案中，原告明知房屋拆迁，却采取隐瞒被告拆迁事实签订租赁合同，当被告无法办理营业执照时欺骗被告可以继续经营不受影响，来获得不当的非法收益，原告的隐瞒、欺诈行为导致被告无法及时的保护切身利益，最终经营不能，损失惨重，原告应负全部责任。（3）即使存在违约，原告主张按照合同约定计算滞纳金明显过高，请法院依法调减。5、如果原告获取不当租金的请求得到支持，将对被告严重显失公平。恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告周大容、靳全胜系沙坪坝区房屋的按份共有权人（各占50%产权），该房屋用途为批发零售用地/商业服务，房屋套内建筑面积为111.6平方米。2018年11月23日，原告周大容、靳全胜（出租方、甲方）与被告岳海艳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：一、租房地址、面积、时间。1、地址为重庆市沙坪坝区小龙坎新街**（左边）。2、面积为建筑面积67㎡，套内面积55.8㎡。3、时间为2018年11月24日至2023年11月24日止。二、租金金额及付款方式。1、租金16000元/月，每季度支付一次，提前支付后使用。（收款账户户名：李慧敏，开户行：中国建设银行重庆分行渝北绿梦支行，账号：55224537********）2、乙方同意支付甲方租赁押金人民币20000元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费，该笔租赁押金由乙方在签署本合同同时支付给甲方。本合同到期后，如乙方不再续约，并已结清所欠租金及其他杂费，由甲方将剩余押金返还给乙方。3、在租赁期实行先缴租金，后使用的原则。乙方单方违约，租金不退，逾期未交清房租，甲方按三个月租金的20%向乙方收取滞纳金。超过第一个月未交付的，甲方有权单方终止租金合同并收取房屋，乙方必须赔偿甲方一切损失。本合同签订之日起，五日之内乙方需向甲方交纳第一季度租金，逾期本合同自动失效。甲方应于2018年11月24日将房屋交付乙方使用。三、甲方责任、权利和义务。2、甲方应负责给排水、电入户。四、乙方责任、权利和义务。2、乙方自己依法办理经营手续，依法经营。五、违约责任。2、人为的造成该条约不能履行，由违约方赔偿对方全部经济损失50000元。3、因不可抗力因素而造成的终止合同（如国家征用土地需房屋拆迁等），按有关法律法规办理。合同末尾甲方一栏由周大容签名，靳全胜对周大容代表甲方签订合同无异议。合同签订后，原告履行了交付案涉房屋的义务。合同履行中，原告周大容书面委托案外人李慧敏办理租赁合同相关事宜，并用李慧敏的银行账户收取租金。2019年3月18日，被告要求原告代理人李慧敏帮助办理工商营业执照，李慧敏表示其没有办法。被告在合同履行中存在以下逾期缴房租的情况：2019年2月24日，被告应缴房租48000元，实缴时间为2019年3月2日；2019年5月24日，被告应缴房租48000元，因原告更改收款方式导致被告逾期交租17天（实缴时间为2019年6月10日）；2019年8月24日，被告应缴房租48000元，实缴时间为2019年9月8日；2019年11月24日，被告应缴房租48000元，但原被告于2019年12月1日协商确定，被告在每季度24日前按时交付房租的前提下，房屋租金调整为42000元/季度，被告于当日交租42000元；从2020年2月24日起，因原被告就房屋租赁合同在新冠疫情不可抗力因素影响下如何履行发生争议，被告未按合同约定交纳房租。另查明，在合同履中，原被告为降低房租和减免房租问题通过微信有多次协商，协商中原告曾表示要收回案涉房屋，被告也曾表示不租案涉房屋了向对方施压，但之后双方仍继续履行合同义务，并一致同意在房屋租金按时支付的前提下每季度减少至42000元。从2020年2月3日起，原被告通过微信开始协商新冠疫情期间的房租减免问题，原告先后提出下季度租金少交5000元和同意在国家规定防疫期间房租缴一半的二个方案，被告则提出国家是二月免租，三四月减半。至协商后期，双方微信聊天中明显带有情绪，原告要求被告赶快搬走，被告并未认可。最终，双方既未对房租减免达成一致，也未就提前解除房屋租赁合同达成一致。2020年4月3日，原告的委托人告知被告将要对案涉房屋断水断电，被告回复如果大家谈妥了可以马上交租金，合同未到期，现在收回房屋须赔偿损失。2020年4月7日，原告的委托人表示原告坚决要收回门面。2020年4月21日，被告将其放在涉案房屋的物品全部搬离。原告已收回案涉房屋。因爆发新冠肺炎疫情，重庆市政府于2020年1月24日发布重大突发公共卫生事件一级响应，采取了关闭公共场所、社区封闭式管理等疫情防控措施，于2020年3月10日24时起调整为二级响应，于2020年3月24日24时起调整为三级响应。审理中，被告提交了重庆市沙坪坝区房屋管理局于2018年10月10日做出的《暂停办理相关手续通知书》和重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会于2019年10月29日做出的《暂停办理相关手续通知书》，拟证明沙坪坝区属于政府批准的房屋征收范围，并通知暂停核发营业执照，原告在合同签订时隐瞒了该情况。原告对案涉房屋属政府批准的征收范围，通知暂停核发营业执照的事实无异议，但称其在出租案涉房屋时不知道该情况，并举示被告与原告委托收款人李慧敏2019年3月1日的微信聊天证实。对该微信聊天的是否真实，被告表示记不清了。被告提出靳全胜非本案适格原告。原告周大容、靳全胜陈述二人系夫妻关系，案涉房屋为二人共同所有，合同出租方为周大容、靳全胜，靳全胜完全认可该合同，靳全胜是本案的适格原告。原告认为被告已于2020年3月24日收到原告发出的解除合同通知。但被告予以否认，提出《房屋租赁合同》于2020年3月12日由原被告一致同意解除。上述事实，有原告周大容、靳全胜提交的不动产权证、《房屋租赁合同》、原告委托收款人李慧敏与被告的微信聊天记录和短信记录；被告岳海艳提交的沙坪坝区房屋管理局的《暂停办理相关手续通知书》、沙坪坝区住房和城乡建设委员会的《暂停办理相关手续通知书》、电话录音、委托书、李慧敏与被告微信聊天记录和短信记录，以及原被告的当庭陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告周大容、靳全胜为案涉房屋共有权人，房屋出租人，案涉合同由周大容代表出租方签名，靳全胜对此完全认可，并已实际履行合同义务，应当认定原告周大容、靳全胜与被告岳海艳签立的《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。关于合同效力、原告靳全胜的主体资格问题。被告认为原告出租案涉房屋违反法律、行政法规关于划拨房屋出租应经过有关部门的审批的强制性规定，租赁合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，该强制性规定是指效力性强制性规定。由于被告未能提出原被告签订的《房屋租赁合同》违反了效力性强制性规定，因此，被告关于合同无效的抗辩不能成立。被告辩称其与靳全胜不存在合同关系，靳全胜不是本案适格原告，原告周大容并非案涉房屋唯一产权人，其以个人名义擅自出租房屋，且未获靳全胜的追认，属于无权处分。原告周大容、靳全胜一致表示案涉房屋是二人共同出租，不存在无权处分问题。被告的该辩解与查明的事实不符，本院不予采纳。关于合同解除的问题。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力事件，因此导致合同遭受不可抗力影响的一方无法履行合同的，不承担责任。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告周大容、靳全胜以被告逾期一月未交纳房租为由，通知被告解除房屋租赁合同，但因其不具有单方解除合同的权利，且被告对该通知的效力和送达均不予认可，故该通知不发生解除合同效力。被告提出《房屋租赁合同》于2020年3月12日由原被告一致同意解除，但无充分证据证实，本院不予采纳。新冠肺炎疫情爆发属不可抗力的客观情况，为应对疫情所采取的防控措施对履行《房屋租赁合同》造成重大影响，原被告对在该不可抗力的客观情况影响下的合同履行问题产生严重分歧，被告虽不认可原告以其逾期交租单方发出的解除合同通知，但被告于2020年4月21日将其放在涉案房屋的物品全部搬离，原告已收回案涉房屋，双方均以其行为表达了解除合同的意思，根据公平原则，本院认为原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月21日解除，合同解除不可归责于原被告双方。关于2020年3月、4月房屋租金和资金占用费的问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告以受新冠肺炎疫情影响为由，要求减免租金。根据疫情对经营的影响，以及公平原则和不可抗力免责规则，本院对受不可抗力影响期间的合同约定租金予以变更，确定2020年1月24日至2020年3月23日期间双方约定租金减半计算，即减免租金14000元（42000元/季度÷3×2个月×50%）。被告从2020年2月24日至2020年4月21日应付租金为27096.77元（42000元/季度÷3×2个月-14000元/月÷31天×2天）。扣除应减免的租金，被告还应向原告支付租金为13096.77元。对原告要求被告支付2020年3月、4月未交房屋租金的诉讼请求中未超过13096.77元的部分，本院予以支持，超过部分不予支持。被告提出不欠原告租金的抗辩与查明的事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年2月24日，原被告对新冠肺炎疫情期间的租金支付产生严重分歧，被告未按合同约定金额交纳房租，具有法定的免责事由，不承担违约责任。对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交纳租金的滞纳金问题。2019年2月24日，被告应缴房租48000元，实缴时间为2019年3月2日（逾期7天）；2019年8月24日，被告应缴房租48000元，实缴时间为2019年9月8日（逾期15天），被告逾期交纳房租的行为属违约，应承担相应的违约责任。2019年5月24日，被告应缴房租48000元，因原告更改收款方式导致被告逾期交租17天（实缴时间为2019年6月10日），逾期交租的责任不在被告，被告不承担违约责任。2019年11月24日，被告应缴房租48000元，但原被告于2019年12月1日协商确定，被告在每季度24日前按时交付房租的前提下，房屋租金调整为42000元/季度，被告于当日交租42000元，原告接受并认可该交租金额，原告的行为表明其认为该次交租未逾期，故被告不承担违约责任。2020年2月24日，被告未按合同约定交纳房租，但被告有不可抗力的法定免责事由，不承担违约责任（详见前述）。原告要求按合同约定的三个月租金的20%计算滞纳金。被告提出滞纳金约定过高，要求依法调低。根据合同约定，承租方逾期未交清房租，出租方按三个月租金的20%向承租方收取滞纳金。本院认为，原被告约定的滞纳金也是违约金，该约定明显过高，对被告要求依法调低的抗辩意见，本院予以采纳。该滞纳金以应交房屋租金为基数，根据逾期天数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率1.3倍计算。即由被告岳海艳向原告周大容、靳全胜支付逾期交纳房屋租金的滞纳金，该滞纳金以48000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率1.3倍计算22天（7天+15天）。对原告提出由被告支付逾期交纳房租的滞纳金的诉讼请求中符合以上金额的部分，本院予以支持，超过部分不予支持。被告提出其不应承担违约责任的抗辩，未提出充分理由和依据，本院不予采纳。被告提出原告在签订合同时有隐瞒、欺诈行为，给其造成惨重损失。对该问题，被告可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告岳海艳于本判决发生法律效力后立即向原告周大容、靳全胜支付房屋租金13096.77元。二、被告岳海艳于本判决发生法律效力后立即向原告周大容、靳全胜支付逾期交纳房屋租金的滞纳金，该滞纳金以48000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率1.3倍计算22天。三、驳回原告周大容、靳全胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1787.74元，减半交纳893.87元，由原告周大容、靳全胜负担743.87元，由被告岳海艳负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 刘原二〇二〇年十二月十八日法官助理 方宇书 记 员 张远