福建省清流县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0423执异17号 案外人：雷梅贞，女，汉族，1969年9月15日出生，住福建省清流县。 委托代理人：兰庆明，福建陈彪律师事务所律师。 申请执行人：福建瀚煌建设工程有限公司，住所地福建省福州市闽清县梅城镇桂园新村**，统一社会信用代码91350124569255622H。 法定代表人：林莹，该公司总经理。 被执行人：福建太极房地产有限公司，住，住所地福建省清流县嵩口镇解放街**一社会信用代码91350423060360091A。 法定代表人：翁华强，该公司总经理。 委托代理人：王峰，该公司员工。 本院在执行申请执行人福建瀚煌建设工程有限公司（以下简称瀚煌公司）与被执行人福建太极房地产有限公司（以下简称太极公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人雷梅贞对被执行人福建太极房地产有限公司所有的位于清流县××镇××路××幢××层××号××房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 本院于2019年11月25日查封了福建太极房地产有限公司名下坐落于清流县××镇××路××幢××层××号××房，于2020年8月7日启动了评估拍卖程序，案外人雷梅贞向本院请求确认上述办公用房为案外人所有，并中止对上述房产的执行，将上述房产返还给案外人。 案外人雷梅贞称，其于2018年11月29日与太极公司签订两份商品房买卖合同，购买了太极公司位于清流县××佳园B幢2层217、218号办公用房。合同约定:217号房面积为70.78平方米，房款为141,560元，218号房面积为45.59平方米，房款为91,180元。太极公司应在2019年12月30日交房，并在交房后60日内为雷梅贞办理房屋所有权初始登记。雷梅贞已于2018年12月7日前用现金交清了全部的购房款，已履行了合同义务，太极公司于2018年12月7日出具了福建增值税普通发票，该办公用房的所有权应属于雷梅贞所有。而法院执行过程中误将案外异议人的财产当作被执行人的财产予以查封执行。综上所述，上述财产属于案外异议人的财产，法院予以查封执行明显错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出异议，请求法院确认位于清流县玫瑰佳园B幢2层217、218号办公用房为雷梅贞所有，并中止对该办公用房的查封执行，将办公用房返还给雷梅贞，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人瀚煌公司提交答辩状称，1、案外人只有买卖合同，没有支付凭证，现金支付不符合交易习惯，且单价2,000元每平方米明显低于市场价，不合理。所以对买卖合同的真实性存疑问。2、买卖合同没有备案，目前产权人仍然是太极公司，初始预登记只是限制再登记，没有改变产权人情况，该产权仍然属于太极公司。综上，异议人的异议理由不成立，请求法院驳回异议人的异议申请。 被执行人太极公司称，买卖合同和发票的确是太极公司盖章的，是否有真实缴款，由于目前公司人员变动，无法确认。 本院查明，2018年11月29日，雷梅贞与太极公司签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为201800626、201800627），约定雷梅贞购买××佳园B幢2层217、218号办公用房，建筑面积分别为70.78平方米、45.59平方米，单价均为2,000元/平方米，总价分别为141,560元、91,180元；付款方式均为购房合同签订当日一次性付清总房款；交房时间均为2019年12月30日。2018年12月7日，太极公司出具了金额分别为141,560元、91,180元的两份福建增值税普通发票。 另查明，2019年至今，因太极公司在本院有多件作为被执行人案件尚未执行完毕，本院于2019年11月25日查封了太极公司名下坐落于清流县××镇××路××幢××层××号××房，并于2020年8月7日启动了评估、拍卖程序。 清流县房地产和房屋交易中心出具的《情况说明》显示，玫瑰佳园B幢2层217、218号办公用房网签至雷梅贞名下，因未提交《商品房买卖合同》的纸质备案材料，上述房产无法备案。 本院认为，本案争议的焦点是案外人提出的异议是否能够排除申请执行人的执行。 案外人雷梅贞主张案涉房产所有权为其所有，并提供了其与太极公司签订的《商品房买卖合同》、太极公司出具的两份福建增值税普通发票及其银行流水。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力……”的规定，案涉房产虽签订了《商品房买卖合同》并办理了网签，但未进行备案登记，也未向登记机构申请预告登记，未产生物权转移的效力，案外人雷梅贞尚未在法律上取得案涉房产所有权。其次，增值税发票是买受人付款的依据，仅仅具有确定最终应付准确数额的作用，本身并不是付款凭证，开具增值税发票与是否付款之间并无高度盖然性的对应关系和证明作用。雷梅贞提供的银行流水明细仅能证明有取款的事实，无法证实用于支付案涉房产购房款的事实。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人的异议理由不能成立，不能排除人民法院对案涉房产的执行，对其异议请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人雷梅贞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  熊中文 审判员  李连德 审判员  巫启荣 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  邓红秀 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。