江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3143号原告：章惠梅，女，1976年9月19日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告：江金生，男，1972年12月8日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：章惠梅（系原告江金生之妻），女，1976年9月19日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地：江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告章惠梅、江金生与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章惠梅，原告江金生委托诉讼代理人章惠梅，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章惠梅、江金生向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期逾期交房违约金24415元（暂计至2020年8月12日），未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2651元，两项合计27066元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系夫妻，2017年4月18日，原告购买被告位于江西省上饶市玉山县，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为530367元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年2月29日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2018年2月29日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉之日（暂计至2020年8月12日，617天），逾期交房违约金合计24415元；按照合同规定，自2月29日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：530367元×0.5%＝2651元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，向法院起诉。被告江西万通房地产开发有限公司辩称，1、原告购买该房屋在2018年12月10日经验收合格，被告于2018年12月20日通过邮政快递向原告寄送入户通知书（交房通知书），明确该房屋已经验收合格，准予入住，通知原告在2019年1月15日来办理交房入户手续，但被告收到通知后未来办理，应按通知约定的时间视为已交房，本案原被告合同约定的交房时间是2018年2月29日，逾期交房时间应该从2018年3月1日计算至2019年1月15日止，而不是原告诉求的时间和金额，本案逾期交房的应该按合同约定超过60日，按已付房款的日万分之0.5计算违约金。2、未超过60日应该是从约定的期限第二天起开始按日万分之0.5计算；3、根据合同约定应该是交付使用后180日内办证，应该从2019年1月15日起计算+180日，即为办证时间，逾期办证应该从该时间开始计算。原告实际交付的房款为20.0367万元，应以此为基数，并按0.5%计算违约金。3、诉讼费由法庭处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原、被告对双方提交的无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年4月18日，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201602582），约定原告向被告购买位于江西省玉山县房屋。合同约定：购房总价款共为：530367元，首付200367元，余款33万元按揭贷款支付；交房时间为：2018年2月29日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2017年4月18日向原告开具了记有“收12-2-803住宅房款200367元”的收款收据（收据编号0431914），并向银行按揭贷款33万元支付给被告。2018年12月10日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都10栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”。、参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。原告购房合同中登记的12栋房屋，为建筑规划中的10栋房屋。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告以首付和银行按揭的方式向被告支付了购房款530,367元。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故依据合同约定，逾期交房违约金的计算应从2018年3月1日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日止，故从2018年3月1日起至2020年8月12日止的违约金为：530,367元×0.00005×895=23,734元，对原告超出部分的请求，不予支持。原告主张逾期办证违约金，因原、被告合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”而涉案房屋并未实际交房，原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。被告辩解以购房首付款为依据计算违约金，不符合合同约定。因房屋未办理综合验收，我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建筑工程经竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格,不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案被告通知交房时,房屋所属工程虽已经竣工,但未经验收,房屋尚未符合合同约定的交付条件,原告此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定,要求被告出具验收合格证明,否则可以拒绝接收房屋,故被告辩解通知原告交房，而原告未交房的意见与合同约定及法律规定不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告章惠梅、江金生逾期交房违约金23,734元（计算至2020年8月12日止）；二、驳回原告章惠梅、江金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元，减半收取238元，由原告章惠梅、江金生负担25元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决书，逾期未履行的应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。审判员  吴红二〇二〇年十二月十日书记员  张燕