云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1044号上诉人（原审被告、反诉原告）：张永芳，女，1989年8月20日出生，汉族，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：岳永发，云南凌云（保山）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：保山中梁置业有限公司。统一社会信用代码：91530502MA6N0FH672。住所：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧世纪奥新A3**幢。法定代表人：唐永康，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨俊原，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王丽媛，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张永芳因与被上诉人保山中梁置业有限公司（以下简称“中梁置业公司”）商品房预售合同纠纷，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张永芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：补充协议第十五条第六款的约定与买卖合同中付款方式相互冲突，该格式条款严重侵害了上诉人权益，且未作出加粗或者明显的特殊说明，应认定为无效。涉案房屋买卖合同，张永芳对于付款方式选择是按揭贷款；合同文本中，正文部分约定的付款方式也只有首期款加上按揭贷款一种，而合同附件十一中，对付款方式作了重大改变，即是以按揭贷款优先，不能办理按揭的变更为一次性付款，这种付款方式的改变，是对张永芳作为买受人支付能力的重大考验，而且违约后果是巨大的。2、上诉人不存在违约事由，不能办理按揭贷款并非是因为上诉人的原因，不应当承担违约责任。按揭无法办理，应当解除合同并由被上诉人返还上诉人支付的首付款及其利息。上诉人在向被上诉人买房时，就告知被上诉人自身情况，即以自已一人名义买房，无能力全款支付，需要按揭。被上诉人为了售买房屋，作出虚假承诺，称让上诉人将办理按揭的材料提供给公司，公司可以帮其将按揭代办下来，上诉人将办理按揭所需材料提供给公司，但之后按揭贷款一直未办理下来，被上诉人员工回复金额在太大无法办理，并非因上诉人信用不良等自身原因导致不能贷款。中粱置业公司辩称：1、请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、诉讼费由上诉人承担。因上诉人的上诉行为增加了被上诉人的律师代理费，也请二审法院判决由上诉人进行承担。补充协议第十五条第六款不属于无效的格式条款，亦不属于对上诉人付款义务的变更，而是要求上诉人应依法承担违约责任的有效合同依据。上诉人因其自身原因未能依约办理贷款支付购房尾款，已构成违约，同时不享有合同的解除权及要求返还首付款及利息的支付。中梁置业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签署的编号为ZLDC-BS-290号的《商品房买卖合同(预售)》，立即向原告支付购房尾款1800000元；2.判令被告立即向原告支付自起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算的逾期付款违约金；3、判令被告立即向原告支付商品房总价款10%的违约金258149.40元；4.本案原告聘请律师所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。张永芳向一审法院反诉请求：1.判令解除原被告于2019年3月1日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.判令本诉、反诉诉讼费由原告承担。庭审中，被告增加反诉请求，要求原告向被告返还购房首付款781494元。一审法院认定事实：2019年3月1日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定“出卖人：中梁置业公司；买受人：张永芳。……第一条项目建设依据。1.出卖人以出让方式取得坐落于隆阳区振兴路西侧、五里亭路南侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为云（2018）隆阳区不动产权第××号，土地使用权面积为44394平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商服用地／城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2088年3月8日。……第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的9幢3单元1-2层102号。4.该商品房预测建筑面积共170.17平方米，其中套内建筑面积139.72平方米，分摊共有建筑面积30.45平方米。……第六条计价方式与价款。……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15170.08元，总价款为2581494元。……第七条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金与本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年9月26日前支付首期房价款781494元，占全部房价款的30.27%。余款1800000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。……第八条逾期付款责任。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知收到之日起10日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……”同时，原被告于上述《商品房买卖合同（预售）》附件十一《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》约定“一、关于实际付款日期、逾期付款和相关税费的约定。……2.买受人以银行汇付、银行票据（汇票、本票、支票）方式支付房款的，以款项到达出卖人账户之日为实际付款日。……十五、买受人声明。买受人不可撤销的声明如下：1.买受人确认，出卖人及其工作人员已对买受人签订的《商品房买卖合同》及其所有附件内容均作了详尽、充分的说明，且买受人已仔细阅读并充分知悉、理解该《商品房买卖合同》及其所有附件内容；对于其中涉及买受人责任，免除出卖人责任的条款，均系买受人在充分理解并慎重考量后签订，且自愿受其约束。……6.买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策、限购限贷政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法偿还贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本协议约定承担违约责任。……10.双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解，向人民法院起诉等方式解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人为此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。……”2019年3月3日，原告就案涉《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记。2019年3月14日被告向原告支付首期购房价款781494元。原告于2020年4月13日向被告邮寄发送《律师函》，要求被告于收到函件之日起立即向原告支付购房尾款1800000元或立即办理银行按揭贷款支付尾款。被告于2020年4月14日签收《律师函》。另查明，被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，先后进行过3次办理贷款事宜，均未通过银行的审核。至开庭审理时，银行贷款还未通过审批。被告亦未向原告支付购房尾款1800000元。再查明，原告为此次诉讼支付律师费8000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，《商品房买卖合同(预售)》签订后，被告的主要合同义务之一就是按照约定支付购房尾款。因原、被告双方约定尾款的支付方式系商业贷款，且原、被告双方在合同中未明确约定尾款的支付时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时要求被告履行合同义务，但应当给被告必要的准备时间。原告于2020年4月13日以《律师函》的方式催告被告及时支付购房尾款，被告履行支付尾款的时间应当从收到《律师函》之日起计算，应在合理期限内履行支付义务，但被告至本案开庭审理时，仍未向原告支付购房尾款，被告的行为已构成违约，其并不享有单方解除《商品房买卖合同(预售)》的权利，且《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》第十五条第6款约定“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策、限购限贷政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法偿还贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本协议约定承担违约责任。”根据该约定，被告要求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》的请求权基础不成立，故对原告要求被告继续履行案涉《商品房买卖合同(预售)》并向原告支付购房尾款1800000元的诉讼请求，一审法院予以支持；对被告要求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》的反诉请求，本院不予支持。进而，被告要求原告向其返还购房首付款的请求权基础不成立，故对被告要求原告返还其购房首付款781494元的反诉请求，一审法院不予支持。被告收到原告送达的律师函后未在合理期限内履行付款义务，根据原、被告双方在《商品房买卖合同(预售)》中的约定，虽对逾期付款应承担的违约责任区分为逾期90日内及超过90日的两种违约责任，但在原告不解除合同的情形下，违约金均按应付款的万分之一计算违约金，故对原告要求以未付购房尾款1800000元为基数，以每日万分之一的标准向原告支付自原告起诉之日（即2020年5月11日）起至购房尾款支付完毕之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据查明的事实，被告在签订《商品房买卖合同(预售)》后，先后三次进行办理贷款事项，且原被告未在《商品房买卖合同(预售)》中明确约定尾款的支付时间，故被告的行为不能视为拒绝履行合同义务。故对原告要求被告向其支付商品房总价款10%的违约金258149.40元的诉讼请求，一审法院不予支持。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同(预售)》及《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》的约定，因被告的违约行为产生的律师费、诉讼费应当由被告承担，故对原告要求由被告承担律师费8000元及诉讼费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告承担律师的差旅费1608元的诉讼请求，因原被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》中对原告委托的代理人的差旅费并无约定，同时，原告主张的代理人的差旅费也无法律法规的规定，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一由被告张永芳继续履行与原告保山中梁置业有限公司于2019年3月1日签订的合同编号为ZLDC-BS-290号的《商品房买卖合同(预售)》。二、由被告张永芳于本判决生效之日起三十日内向原告保山中梁置业有限公司支付购房尾款1800000元。三、由被告张永芳以未付购房尾款1800000元为基数，以每日万分之一的标准向原告保山中梁置业有限公司支付自2020年5月11日起至上述款项实际支付完毕之日止的逾期付款违约金。四、由被告张永芳向原告保山中梁置业有限公司支付律师费8000元。五、驳回原告保山中梁置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告张永芳的反诉请求。二审中，被上诉人向本院提交：1、律师费发票，为证明：原告为本案二审阶段支出的律师费4000元。2、微信聊天记录，为证明：被告于2020年4月15日收到原告代理人所邮发的律师函后，拍照发送给原告方的工作人员。被告本人已收到原告代理人邮发的律师函且知悉律师函的内容。上诉人质证意见为：证据1的真实性无异议，认为与本案无关联性。证据2，对上诉人张永芳和徐春媛聊天认可，其他的由于主体不确定，不予认可。本院认为，证据1因与本案无关联性，本院不予采信。证据2中的上诉人与徐春媛聊天记录的真实性，本院予以采信，其他聊天记录与本案无关联性，本院不予采信二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及要求返还购房首付款781494元应否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制规定，双方应按约定履行自己的义务。本案中上诉人在未充分评估自身付款能力的情况下与被上诉人签订合同，合同签订后未按约定履行支付购房尾款的义务，上诉人已构成违约，不应当享有合同的解除权，故对其要求返还购房首付款781494元的请求，本院不予支持。关于被上诉人提出因上诉人的上诉行为增加了被上诉人的律师代理费，要求上诉人承担的问题。本院认为，被上诉人的该项请求属于二审中新增加的诉讼请求，本案不作审查处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11614元，由上诉人张永芳负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十二月十八日书记员  段 嵘