江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初7128号原告：廖汉忠，男，1976年12月2日生，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郑华英，女，1978年9月6日生，住江西省赣州市安远县。委托诉讼代理人：周祥毅，江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李文文，江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告廖汉忠与被告郑华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖汉忠及委托诉讼代理人隋海舰到庭参加诉讼，被告郑华英的委托诉讼代理人周祥毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖汉忠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告返还写字楼租赁保证金8781元；2、请求法院判令因被告违法解除房屋租赁合同，致使原告因无法正常使用经营场所遭受的写字楼装饰装修的损失暂计61422元，具体以鉴定为准；3、本案诉讼费由被告承担。被告郑华英辩称：1、本案系原告廖汉忠违约，原告未按合同约定的时间节点支付租金，且逾期支付租金的天数远远超过30天，答辩人有权解除租赁合同、没收保证金8781元，且无需承担任何违约责任；2、原告擅自拆除、改动写字楼消防设施设备及占用公共过道，根据合同约定构成根本违约；3、本案因原告违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值归答辩人，答辩人更无需赔偿。综上，答辩人无需向原告廖汉忠返还保证金及支付装修损失，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。经审理查明：原告廖汉忠（承租方）与被告郑华英（出租方）签订一份《嘉福·金融中心嘉福大厦写字楼租赁合同》，合同约定：出租方向承租方出租的写字楼为位于赣州市“嘉福·金融中心”一期12层1206号写字楼，该写字楼建筑面积为70.48㎡，结构为框剪结构，装修及设施情况为毛坯。出租方将上述写字楼出租给承租方作为商务办公使用。租赁时间为2019年1月9日至2024年2月24日。廉租期租赁单价为1元／㎡；自2019年2月25日起至2022年2月24日，租赁单价为41.53元／㎡／月，每月合计租金总额为2927元；自2022年2月25日起至2023年2月24日，租赁单价为44.02元／㎡／月，每月合计租金总额为3103元；自2023年2月25日起至2024年2月24日，租赁单价为46.66元／㎡／月，每月合计租金总额为3289元。承租方需在廉租期届满前10日向出租方转账支付廉租期租金，除廉租期外的租期，承租方应于本合同签订之日向出租方预付3个月租金8781元，此后，租金按季度支付，承租方应提前15日向出租方支付下一季度租金。本合同租赁保证金为8781元，承租方在签订本合同之日一次性支付给出租方，租赁期满或合同解除后，写字楼租赁保证金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应承担的违约责任外，剩余部分在双方办完交接手续后十天内无息返还承租方。租赁期满或合同解除后，承租方应返还该写字楼，写字楼返还后对于该写字楼内承租方未经出租方同意遗留的物品，出租方有权自行处置。未经出租方书面同意，承租方不得将该写字楼全部、部分或变相转租他人，不得将该写字楼承租权做经济担保和质押，否则出租方有权收回写字楼，已收取的保证金不予退还。承租方可以根据经营管理的实际需要并经出租方书面同意对该写字楼进行装修，但不得影响写字楼的安全使用，不得破坏该写字楼的主体和承重结构或者扩建，不得违反相关法律法规的规定。租赁期满，未形成附和的装饰装修物，由承租方拆除，已形成附和的装饰装修物无偿归出租方所有。承租方在拆除未形成附和的装饰装修物时，不得对写字楼进行毁损，否则应当对写字楼进行修缮或恢复原状。经出租方同意装饰装修，合同解除时，对已经附和的装饰装修物，按照以下情形分别处理：1、因出租方违约导致合同解除的，出租方应赔偿承租方剩余租期内已经附和的装饰装修的残值损失；2、因承租方违约导致合同违约的，承租方剩余租赁期限内的装饰装修残值出租方不予赔偿，已附和的装饰装修物无偿归出租方所有；3、因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由承租方自行承担。双方同意有以下情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：……承租方逾期不交付租金累计超过30天的。如承租方拖欠租金、物业费、水电费等应缴款项，每逾期一天按拖欠金额的0.1%支付违约金；拖欠时间超过十天，出租方有权停止向承租方提供有关服务；拖欠超过30天的，出租方有权解除合同，承租方所交保证金不予退还，承租方还需付清拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁写字楼连同原附属物交回出租方。对于已经形成附合的装饰装修物无偿归出租方所有。双方在合同中还约定了其他事项。原告廖汉忠租赁案涉房屋系用于公司经营。原告廖汉忠按约支付了2020年2月24日之前的房屋租金。2020年4月1日，原告廖汉忠向被告郑华英支付了房租2927元；2020年5月7日，原告廖汉忠向被告郑华英支付了房租2927元。2020年5月21日，原告廖汉忠通过微信向被告郑华英表示退租。2020年5月23日，案涉房屋被锁门。2020年5月25日，原告廖汉忠搬离案涉房屋，搬离时未办理交接手续。原告廖汉忠申请对案涉房屋的装饰装修费用进行司法鉴定，原被告双方一致同意委托江西东升资产评估有限公司（以下简称为东升公司）对案涉房屋的装饰装修费用进行鉴定。2020年12月17日，东升公司向本院回函：因该鉴定项目装饰装修已全部拆除，被告对装修票据也有异议，无法进行鉴定。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、《嘉福·金融中心写字楼租赁合同》、房租交纳清单等证据，被告提交的被告身份证复印件、《嘉福·金融中心写字楼租赁合同》、微信聊天截图等证据，东升公司回函以及原被告的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原告廖汉忠与被告郑华英协商一致后签订的《嘉福·金融中心写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定租金按季度支付，承租方应提前15日向出租方支付下一季度租金，故原告廖汉忠应依约于2020年2月10日前向被告支付2020年2月25日至2020年5月24日期间的房租8775元，但原告仅分别于2020年4月1日、2020年5月7日向被告支付了房租2927元，其未依据合同约定按期足额支付租金的行为已经构成违约，被告有权依据合同的约定解除合同。因原告提交的证据不足以证明被告采取了断水、断电等措施影响原告正常使用案涉房屋，且结合原告于2020年5月21日向被告表示退租并于2020年5月25日自行搬离房屋的行为，可以视为原告以自身行为明确表示将不继续履行租赁合同，故合同的解除时间为2020年5月25日。因原告的违约行为导致合同解除的，依据合同约定，原告所缴纳的租赁保证金8775元将不予退还，故原告要求被告返还写字楼租赁保证金8775元的诉讼请求，本院不予支持。因合同约定承租方违约导致合同解除的，承租方剩余租赁期限内的装饰装修残值损失出租方不予赔偿，且原告无法举证证明其装饰装修残值损失的数额，故原告要求被告赔偿装饰装修损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖汉忠的全部诉讼请求。案件受理费1555元，由原告廖汉忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  熊 华人民陪审员  朱文茯二〇二〇年十二月三十日法官助理黎佳琪书记员钟观发