陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)陕04民终2238号 上诉人（原审原告）：陕西新颐田实业有限公司（原陕西颐田投资有限公司）；住所地：陕西省西咸新区。 法定代表人：王亚军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：崔福建，男，1978年11月15日出生，汉族，现住陕西省西安市长安区，公民身份号码：61043XXXX8********。 委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张哲，陕西智聪律师事务所律师。 上诉人陕西新颐田实业有限公司（以下简称新颐田公司）因与被上诉人崔福建买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新颐田公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判解除《西咸新区商品房买卖合同》，驳回被上诉人崔福建的反诉请求，或者将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.陕西省西咸新区秦汉新城自然资源局2019年10月28日已向新颐田公司发出整改通知，认为案涉秦汉新城大酒店及财富中心项目属于文物违法建设项目，要求新颐田公司停止租售等一切行为，因此本案案涉《西咸新区商品房买卖合同》因不可抗力无法实现合同目的，新颐田公司具有合同法定解除权；同时，根据《西咸新区商品房买卖合同》合同补充条款第五条约定，新颐田公司具有合同任意解除权。2.陕西秦汉国际酒店有限公司与崔福建签订的《西咸6E国际（秦汉财富中心）商铺委托经营管理合同》第3.1条约定崔福建的经营收益自商品房交房之日起计算，因案涉房屋至今未交付，崔福建不可能依据《西咸6E国际（秦汉财富中心）商铺委托经营管理合同》取得经营收益。新颐田公司已委托陕西秦汉国际酒店有限公司向崔福建支付2016年9月8日至2019年7月8日止的迟延交房补偿款共计103039.80元，陕西秦汉国际酒店有限公司向崔福建支付的款项数额远超崔福建主张的延期交房违约金38009.40元。结合上述事实，本案名为买卖实为借贷。3.案涉《西咸新区商品房买卖合同》约定房屋买受人应当于商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，因案涉房屋尚未交付，买受人崔福建以其未取得房屋所有权证书为由主张违约责任缺乏事实及法律依据。4.案涉房屋所属建设工程项目未竣工验收，崔福建无权主张房屋产权归其本人所有，原审判决确认案涉房屋归崔福建所有显然错误。 崔福建辩称，本案不存在不可抗力的客观事实及法定事由，新颐田公司亦无任意解除权；陕西秦汉国际酒店有限公司依据《西咸6E国际（秦汉财富中心）商铺委托经营管理合同》向崔福建支付经营收益，相关事实与本案无关；新颐田公司未依照《西咸新区商品房买卖合同》约定交付房屋及办理产权登记，应当承担违约责任；房屋产权并非必须经登记才能设立，原审判决确认产权归属并无不当。 新颐田公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告双方之间的《西咸新区商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。 崔福建反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》合法有效，位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东秦汉新城财富中心1栋1单元12楼11234号房屋归反诉原告所有。2.依法判令反诉被告向反诉原告支付延期交房违约金38009.4元、未按照合同约定取得房屋所有权证书违约金17417.4元。3.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月5日，原告新颐田公司与被告崔福建签订了《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东“秦汉新城财富中心”1栋1单元12楼11234号房屋一套，房屋面积35.84平方米，单价每平方米8000元，总价286000元。出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同对逾期交房进行了约定：“逾期超过60日（该日期应当于第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订当日，崔福建向陕西颐田投资有限公司交纳了购房款286000元。 2016年3月5日，被告崔福建与陕西秦汉国际酒店有限公司签订了《西咸6E国际（秦汉财富中心）商铺委托经营管理合同》合同约定：崔福建将其286000元购买的位于西咸新区XX城XX大道秦汉管委会西侧西咸6E国际秦汉财富中心1号楼12层11234号（建筑面积35.84平方米）商品房委托给陕西秦汉国际酒店有限公司统一进行经营管理。合同签订后，陕西秦汉国际酒店有限公司统一进行经营管理。合同签订后，陕西秦汉国际酒店有限公司自2016年9月8日至2019年7月8日分12笔，向被告崔福建支付了103039.8元。 现原告认为双方签订的合同补充条款第五条关于解除合同的补充约定：“1、除本合同约定外，出卖人擅自无故解除合同的，应当向买受人退还所缴纳购房款并承担所缴纳购房款10%的违约金；买受人因单方面原因提出解除合同的，须以书面形式向出卖人提出，如出卖方面同意解除合同，买受人应按照合同约定总房款的10%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当据实赔偿。2、无论何种原因导致双方解除合同，买受人应在解除合同之日起七日内，按照国家及地方相关法律，法规，办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。如因买受人原因导致合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后七日内，将买受人已付购房款扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括税费）后向买受人无息退还已付房款余额。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利，如因出卖人原因导致合同解除的，按上述条款执行。3、若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃合同解除权，双方继续履行合同。”原告具有任意解除权，原告已委托陕西秦汉国际酒店有限公司以支付收益的形式向被告进行了补偿，因为第三方原因及受新冠疫情的影响，属于不可抗力，故原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》且不应承担违约责任。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人行驶权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案为买卖合同纠纷，而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，被告已按照合同约定全额支付了购房款，原告应按照合同约定向被告交付合同约定的房屋；该合同于2016年3月5日签订，双方约定涉案房屋于2016年5月31日前交付，原告承诺在合同签订后不足一个月内向被告交付房屋，应为其房屋施工进度有所了解后确定的；而时至今日原告诉至法院以其享有任意解除权及其2019年6月受第三方影响，2020年受新冠疫情影响无法施工要求解除签订的《西咸新区商品房买卖合同》，有违诚实信用原则，且无法律依据，不予支持。原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》为其双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，故被告要求确认原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》有效及位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东秦汉新城财富中心1号楼12层11234号房屋归被告所有的反诉请求应予以支持。关于被告要求原告支付延期交房违约金38009.4元（自2016年6月1日至2020年1月20日）的诉请，符合合同约定，予以支持。根据双方合同对房屋所有权证未按期办理的约定“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”一审法院对被告要求原告支付未按合同约定取得房屋所有权证书违约金17417.4元（自2018年5月22日至2020年1月20日）的诉请予以支持。关于关于原告辩称其已向被告做出了补偿，因无其他证据予以佐证，无法认定其付款情况，故对其辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陕西新颐田实业有限公司的诉讼请求。原告陕西新颐田实业有限公司与被告崔福建于2016年3月5日签订的《西咸新区商品房买卖合同》为有效合同。位于兰池大道以北、兰池二路以南、秦苑三路以东秦汉新城财富中心1号楼12层11234号房屋归被告崔福建所有。原告陕西新颐田实业有限公司于本判决生效后十日内支付被告崔福建违约金55426.8元（其中延期交房违约金为38009.4元，未按约定办理房屋所有权证违约金为17417.4元）。案件受理费5590元，减半收取2795元，由原告陕西新颐田实业有限公司承担。反诉费593元，由原告陕西新颐田实业有限公司承担。 本院二审查明，本案中新颐田公司作为房屋买卖合同出卖人以存在延期交房情形为由委托陕西秦汉国际酒店有限公司向房屋买受人崔福建以支付收益的形式予以货币补偿，陕西秦汉国际酒店有限公司与房屋买受人之间存在委托经营管理关系，且本案存在约定回购房屋的嫌疑。本案正在审理的三起案件均存在上述情形，涉案资金40.794万元。同一类型案件陕西省咸阳市渭城区人民法院已受理39件，涉案资金达1000余万元。 本院认为，最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……”。本案中，新颐田公司与陕西秦汉国际酒店有限公司存在关联关系的可能性较大，两者存在不以房产销售为主要目的向不特定群体以售后包租、约定回购等方式非法吸收资金的经济犯罪嫌疑。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”据此，本案不能排除非法吸收公众存款犯罪涉嫌，涉嫌犯罪的事实被确定或排除后，才能确定民事审理的范围，因此本案目前尚不宜进行实体审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初156号民事判决； 二、驳回陕西新颐田实业有限公司的起诉； 三、驳回崔福建的反诉。 一审案件受理费2795元，退还原审原告陕西新颐田实业有限公司；反诉案件受理费593元，退还反诉原告崔福建；上诉人陕西新颐田实业有限公司预交的二审案件受理费5590元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  李翔宇 审判员  范 涛 审判员  陈德家 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周 婕 1