山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4965号 上诉人（原审被告）：王坤，男，1990年3月18日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：蒋伟，山东枸都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李长峰，男，1962年1月15日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。 上诉人王坤因与被上诉人李长峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0982民初7656号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王坤上诉请求：依法要求撤销一审法院作出的一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定购房合同无效实属错误。李长峰也非孙村社区村民，涉案房屋是李长峰购买新泰市新汶街道办事处孙村社区居民委员会的，一审判决对涉案房屋土地、房产信息没有查明，2015年2月25日王坤与李长峰签订购房协议，是双方真实意想表示，协议内容不违背法律、行政法规效力性强制规定，且已实际履行，王坤今已居住5年之久，王坤没有改变土地性质，房屋居住用途，不损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，一审判决认定购房协议无效，判令王坤返还房屋错误，有悖鼓励交易原则诚实信用原则。二、退一步讲，一审判决定购房协议无效、判令王坤返还房屋，未对王坤购房款及给王坤造成损失进行处理，程序违法。王坤购买房屋后，对房屋进行装修、添附，房价上涨，《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。房屋返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，李长峰还应赔偿由此给王坤造成损失。一审法院未予释明，未对王坤购房款及给王坤造成损失进行处理，增加当事人诉累，浪费司法资源，不符合双务合同相互返还法理，造成当事人之间利益失衡。综上，一审判决认定购房合同无效错误；退一步讲，一审判决仅认定购房协议无效、判令王坤返还房屋，未对王坤购房款及给王坤造成损失进行处理，程序违法，恳请贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 李长峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回王坤的上诉请求，维持原判。一审法院认定双方于2015年2月25日签订的购房合同无效是正确的。本案涉案房屋位于新泰市，没有不动产权证，属于孙村社区“小产权”房屋。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李长峰与王坤均不是诉争房产占用范围内土地使用权的拥有者新泰市新汶办事处孙村的村集体经济组织成员，农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体组织成员无权取得或变相取得。该转让合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。二、王坤应当返还李长峰所有的涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。因此，王坤应当返还李长峰本案涉案房产。三、一审法院没有处理房款问题是正确的，程序合法。王坤没有向李长峰支付房款，故形成本案诉讼。一审时，李长峰未提交证据证明其向王坤交付房款，王坤没有提出反诉要求李长峰返还房款的原因是其没有向李长峰支付房款，根据不诉不理的原则，一审法院没有处理房款问题是正确的，程序合法。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回王坤的上诉请求，维持原判。 李长峰向一审法院起诉请求：请求法院依法判令王坤返还李长峰所有的位于新泰市房屋一套。 一审法院认定事实：李长峰提交王坤户籍信息一份，证实王坤的户籍住址为新泰市，根据户籍调查信息，王坤户口不在新汶办事处孙村，本案涉案房屋是位于孙村社区的“小产权”房屋。李长峰、王坤双方均认可涉案房屋无不动产权证，系小产权房。王坤提交双方签订的购房合同、李长峰原始购房单据各一份。李长峰、王坤对双方提交证据的真实性均无异议，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。庭审过程中，双方均认可涉案房屋无不动产权证，属孙村社区“小产权”房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“小产权”房屋的建设用地属于集体所拥有，村民对“小产权”房屋的建设用地也只是享有使用权，无权买卖其使用权，故李长峰、王坤于2015年2月25日签订的购房合同无效。现李长峰要求王坤返还位于新泰市房屋一套，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决：王坤于一审判决生效之日起十日内返还李长峰位于新泰市房屋一套。案件受理费减半收取50元，由王坤承担。 二审中，王坤提交换房协议一份，拟证明王坤是孙村社区老户，刘长梅是王坤的母亲，王坤父亲早已去世。 经质证，李长峰认为该证据不属于新证据，换房协议是指牛宝珠与刘长梅换房，与本案无关。刘长梅是否系王坤母亲，李长峰并不清楚。 经审核，本院对该证据关联性不予确认。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，根据双方陈述，案涉房屋所占用的土地显然不属于农民宅基地的范围，案涉房屋买卖合同并不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应认定双方签订的案涉房屋买卖合同合法有效，一审认定无效是错误的。关于案涉房屋是否应由王坤返还李长峰的问题。从李长峰一审提起诉讼依据的事实和理由内容进行分析，李长峰系主张王坤未向其交纳房款起诉请求返还房屋，但从案涉房屋买卖合同内容进行分析，明确约定甲方（李长峰）收到购房款后出具购房收据、合同，并将楼房转交给乙方（王坤），交款与交付楼房有先后顺序。双方均认可王坤于2015年已实际占有案涉房屋，王坤亦持有李长峰交费单据原件，结合李长峰之子李阳在另案离婚诉讼中关于房款已由王坤支付给王荣荣的答辩，足以认定王坤已实际交纳购房款，李长峰基于王坤未交纳购房款而请求其返还房屋，并无事实根据。 综上所述，王坤的上诉请求成立，应予支持；一审判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初7656号民事判决； 二、驳回李长峰的诉讼请求。 一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由李长峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 李丹丹