广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1523号原告：云浮市华川投资有限公司。住所地：广东省云浮市云城区**********（即大坎村加油站旁）。法定代表人：陶凤英，该公司经理。委托代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人：谢铭豪，广东翔浩律师事务所律师助理。被告：苟中琼，女，汉族，1980年12月24日出生，住四川省万源市*************。身份证号码：513************160。第三人：中国建设银行股份有限公司云浮市分行。住所地：广东省云浮市市区******。负责人：易新平。原告云浮市华川投资有限公司（以下简称“华川投资公司”）诉被告苟中琼、第三人中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2020年9月16日公开开庭进行审理。原告华川投资公司的委托代理人康林君到庭参加诉讼；被告苟中琼、第三人建行云浮分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华川投资公司诉称：2017年3月10日，原、被告在云浮市签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2017030785，房屋编码：44530200153********703654，合同目的为被告向原告购买位于云浮市云城区********云浮印象·祥云城3#2单元十二层1202号房，房屋总价款为464643元。根据合同第七条第二款第三项之约定，被告用商业贷款的方式付款，被告应当于2017年3月11日前支付首期房价款124643元，占房价的26.82%，余款340000元向第三人建行云浮分行申请贷款支付。2017年4月14日，被告与贷款人建行云浮分行签订贷款合同，被告向该行贷款340000元，用于支付涉案房屋的购房款。同时，华川投资公司为本贷款合同的保证人，为该贷款承担无条件的不可撤销的连带保证责任。后因被告逾期还款，导致第三人与被告解除贷款合同，并要求原告承担保证责任。第三人于2018年8月26日在原告的中国银行账户中扣收被告贷款本金、利息及罚息共计292766.31元。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款之规定：如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人承担房屋总价款10%的违约金。同时，出卖人有权解除合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。买受人已支付款项不足扣除的，出卖人有权继续追收。现因被告逾期向第三人归还贷款，导致第三人解除与被告之间签订的贷款合同，并要求原告承担保证责任。在原告承担保证责任之后，多次要求被告立即归还原告代还款项及支付违约金给原告，但被告从未支付任何款项给原告，在原告催收无果的情况下，原告根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款之规定，于2019年8月27日通过邮寄的方式向被告发出解除合同告知书，被告于2019年9月13日拒收。据此，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由被告协助原告办理撤销合同备案登记；2、被告支付违约金46464元给原告；3、本案有关的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、律师费）由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证（均为复印件），证明原告主体资格。2、被告身份证（复印件），证明被告主体资格。3、《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告之间签订房屋买卖合同的事实，以及原、被告之间约定合同解除条件的事实。4、《楼宇抵押贷款合作协议》（复印件），证明原告为被告的贷款提供不可撤销的连带保证。5、《个人住房（商业用房）借款合同》（复印件），证明被告向第三人贷款340000元的事实。6、《中国建设银行履行担保责任通知书》（复印件），证明第三人要求原告承担保证责任的事实。7、中国建设银行网上银行电子回执，证明被告在第三人处的购房贷款已经结清。8、解除合同告知书及快递回执，证明原告根据合同约定，向被告发出解除合同告知书的事实。9、结清证明，证实原告在支付了上述证据7中的款项292766.31元，被告所欠第三人的贷款本息已还清，第三人出具了结清证明给原告收执。10、商品房买卖（预购）合同备案证明书、不动产登记证明（均是复印件），证明涉案房屋已于2017年5月23日办理了网签手续登记备案。被告苟中琼没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。经审理查明：2017年3月10日，原告（出卖人）华川投资公司与被告苟中琼（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017030785），合同约定：被告苟中琼向原告华川投资公司购买云浮市云城区********云浮印象·祥云城3#12层2单元1202号房，总房价为464643元，于2017年3月11日前支付首期124643元，其余款340000元向第三人申请贷款支付。合同的附件四第三条第五款约定：出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人承担总房价1%的违约金。同时，出卖人有权解除合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。买受人已付款项不足扣除的，出卖人有权继续追收。附件十一、《补充协议》约定：十四、关于合同解除的补充约定。1、任何一方基于法律规定或合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人原因被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以返还，且无需支付已付房款的利息。买受人已付款额低于其应承担违约金和相关费用额的，出卖人有权对不足部分追收。原告与被告分别在《商品房买卖合同（预售）》出卖人、买受人处盖章或签名捺印。2016年1月25日，原告华川投资公司（甲方）与第三人建行云浮分行（乙方）签订了一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲乙双方就“云浮印象·祥云城”的商品楼宇进行抵押贷款合作。甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性房款及预告抵押登记后房款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三日内代偿购房人所欠乙方的有关款项；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。合同还对其他相关事宜进行了约定。2017年4月14日，被告苟中琼（借款人、抵押人）与第三人建行云浮分行（贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向第三人贷款340000元，用于购买涉案房屋；借款期限为120个月；还款方式为等额本金还款法；抵押人苟中琼以云浮市云城区********云浮印象·祥云城3#2单元十二层1202号房作为借款抵押物；保证方式为抵押加阶段性保证。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，建行云浮分行发放贷款340000元，向原告支付购房款。2017年5月8日，云浮市*********出具《商品房买卖（预购）合同备案证明书》，载明华川投资公司签订的座落云浮市云城区********云浮印象·祥云城3栋2单元第十二层1202号房准予办理商品房预售合同备案手续。2017年5月23日，云浮市国土资源和城乡规划管理局颁发了证号为粤（2017）云浮市不动产证明第1000029830号的《不动产登记证明》，载明：证明权利或事项为预告登记，权利人为苟中琼，义务人为华川投资公司，房屋坐落云浮市云城区********云浮印象·祥云城3栋2单元第十二层1202号房，其他：“备案证明书号：云房预登2017年第17050255号。预告种类：预购商品房预告登记。”因被告未按约定向第三人归还贷款本金及利息，第三人于2019年8月19日向原告发出《中国建设银行履行担保责任通知书》，载明：客户姓名为苟中琼的购房借款客户形成事实逾期贷款，按约定华川投资公司为购房人贷款提供无条件和不可撤销连带保证责任。请华川投资公司于2019年8月31日前代购房人还清贷款全部本息及有关费用。第三人建行云浮分行在原告的账户扣收了被告尚欠该行的贷款本息共292766.31元，该行于2019年8月26日分别向原告发出《中国建设银行网上银行电子回执》及《结清证明》，《中国建设银行网上银行电子回执》载明，付款人全称为华川投资公司，收款人全称为还贷资金过渡户，金额为292766.31元，用途为履约（苟中琼）偿还贷款本息。《结清证明》载明：苟中琼的个人贷款，贷款总额340000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年8月26日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。原告向建行云浮分行支付了贷款本息后，被告没有向原告支付购房款。2019年8月27日，原告向被告苟中琼邮寄了《解除合同告知书》，载明：“苟中琼女士：……依据你我签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款的规定，鉴于你方严重违约，现我公司依合同约定，决定解除双方于2017年3月10日订立的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2017030785，……。请你/公司在接到告知书之日起三日内前来我公司协商解除合同的善后事宜，逾期将追究你/公司的违约责任。”但被告至今未与原告解除合同。另查明，原告主张的保全费没有实际发生。原告亦没有提供其支付律师费的证据。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告苟中琼签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件四约定，如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权解除合同。原告是被告向第三人住房贷款的担保人，由于被告未能按时向银行履行还款义务，致使第三人建行云浮分行向原告主张贷款保证人责任，原告作为担保人已经向债权人建行云浮分行履行担保义务，原告于2019年8月26日代被告清偿债务292766.31元属实，有第三人出具的《中国建设银行网上银行电子回执》、《结清证明》为凭，本院予以确认。故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，合理合法，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因涉案的《商品房买卖合同（预售）》依法应予解除，根据履行情况和合同性质，该合同已完成备案登记，需被告协助原告办理撤销合同备案登记方可以达到合同解除的法律后果。为此，原告请求被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记，理由充分，本院予以支持。因被告违反《商品房买卖合同（预售）》的约定义务，根据合同附件四第三条第五款的约定，出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人承担总房价1%的违约金。原告请求被告苟中琼按总房价10%的标准支付违约金46464元，已超过合同的约定，超过部分本院不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应向原告承担全部房款1%的违约金，即4646.43元（464643元×1%），为此，本院认定被告支付违约金4646.43元给原告。对于原告主张被告支付律师费、保全费的问题。《商品房买卖合同（预售）》中并未约定律师费由被告支付，且原告并没有提供支付律师费的证据，另外，原告主张的保全费现尚未发生，为此，原告的该主张理据不足，本院不予支持。被告苟中琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。第三人建行云浮分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：解除原告云浮市华川投资有限公司与被告苟中琼于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017030785）。被告苟中琼于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告云浮市华川投资有限公司办理撤销编号为2017030785的《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续。被告苟中琼于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金4646.43元给原告云浮市华川投资有限公司。驳回原告云浮市华川投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告苟中琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费962元，适用简易程序审理，减半收取481元（该款原告已预交），由原告云浮市华川投资有限公司负担48元，被告苟中琼负担433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇二〇年九月三十日书记员  何昀霖麦绮莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。