重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初5984号原告：谭善文，男，汉族，1996年12月16日出生，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002256635967655），住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道**蓝湖丽都。法定代表人：刘世雄，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿沛，重庆百君(大足)律师事务所律师。原告谭善文诉被告重庆遵大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案。依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告谭善文的特别授权委托诉讼代理人孙世林和被告的特别授权委托代理人李鸿沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金42312元（以369212元为基数，从2017年3月22日起，按日万分之1计算至2020年5月12日止）；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告按约履行和相关合同义务，但被告却违反合同约定延迟办理产权证。根据合同约定以及法律规定，被告应该支付逾期办证违约金。原告现诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告不应当支付逾期办证违约金，因原告已于2020年1月3日签署产权证办理确认书，自愿放弃追究被告因延期交房办证的责任。该产权证办理确认书应视为双方对本案相关延期交房办证问题作出的新的约定，相关权利义务应以产权证办理确认书的约定为依据。本院经审理后认定事实如下：2015年3月8日，原告谭善文（乙方）与被告重庆遵大房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道二环南路777号8幢12-2号预售商品房一套，总成交金额为369212元。其中合同第七条约定，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交付的商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十三条约定关于办理产权登记的约定，……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期办理向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自合同解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定方式向被告交清了购房款，原告于2017年1月22日与被告签订《接房手续书》，并于当日接收使用了购买的商品房。交房后，被告为原告申请办理了上述商品房的不动产登记手续，原告在2020年5月12日取得了涉案商品房的《不动产权证书》。同时查明，涉案房屋单位建设工程于2017年2月13日消防验收合格，2017年4月1日竣工验收合格，2019年8月12日重庆市大足区城乡建设委员会对涉案房屋单位工程颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，原、被告于2020年1月3日签订《产权证办理确认书》，确认书载明确认事项如下：1、被告补贴原告6个月物业管理费，原告承诺不再追究被告关于涉案房屋的相关延期交房办证等问题及责任。2、原告提供给被告办理产权证的相关资料均真实有效。3、被告在2020年4月3日前办理完成本人房产证，若未按时办理，被告承担本人延期办证责任。4、原告承诺以上内容不对第三方泄露，若因本人对外泄露协商内容引起被告损失由原告承担。在该确认书协议条款下端有“再加6个月物业费”手写字体，双方对补贴6个月物业费还是补贴12个月物业费有争议。被告在在庭审中举示加盖有重庆遵大物业管理有限公司蓝湖国际分公司财务专用章的收据一张，拟证明其于2020年1月17日代原告缴纳了物业费2093.25元。本案在审理过程中，双方当事人一致合意确认被告于2020年5月2日取得涉案房屋的不动产登记受理单。现原告以被告逾期办证，应当支付逾期办证违约金为由，诉至本院，诉如前述。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房款缴纳凭据、《不动产权证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑工程单项验收意见书、接房手续书、《产权证办理确认书》以及双方当事人在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》和《产权证办理确认书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方当事人现主要对《产权证办理确认书》第三条条款有争议，原告认为被告未在2020年4月3日前办理完成房产证，则应当恢复按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定执行，即要求从原告实际接房后的60日作为计付延期办证违约金的起算时间。被告辩解该条款是双方对办证时间的变更,即使要追究被告延期办证违约责任，也只能从变更后的办证时间的次日起计付延期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院依照上述法律规定对照审核后认为，首先，第三条条款内容中没有将该条款作为原告放弃追究延期交房办证违约责任的前提或条件的词句；其次，从确认事项条款的排列顺序来看，原告表示放弃追究被告延期交房办证违约责任在先，变更办证时间在后；第三、在原告作出放弃追究延期交房办证违约责任的第一条条款中没有但书的约定；第四、原告放弃追究延期交房办证违约责任是有对价的，符合交易习惯。因此，本院确认第三条条款再次约定办证时间，真实意思为双方对原约定的办证时间的变更，并不作为原告放弃追究被告支付延期交房办证违约金的附加条件或前提。被告未按变更后的办证时间履行办证义务，被告应当承担延期办证的违约责任，支付延期办证违约金应当从变更后的办证时间的次日起计算，不应当再按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定时间支付延期办证违约金。原告对该条款的理解不准确，提出的主张不当，本院不予以支持。关于原告要求支付逾期办证违约金42312元的主张，依据上述本院确认意见，本院认为，双方签订《产权证办理确认书》约定被告应当在2020年4月3日前办理产权证书，被告未能按时办理，则被告应当承担逾期办证违约责任。双方当事人变更办证时间后，没有约定逾期办证的违约金或违约金计算标准，本院根据双方原对此的约定，结合被告在庭审中表示同意按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算标准计算的意思表示，本院确认本案逾期办证违约金的计算标准为：以原告已付购房款为基数，从逾期之日起按日万分之一计算至涉案房屋取得不动产登记受理单之日止。被告虽未能向本院提交不动产登记受理单，但鉴于原告在2020年5月12日已获取涉案房屋的《不动产权证书》，且双方当事人一致合意确认被告于2020年5月2日取得不动产登记受理单，故本院确认被告于本案应支付的逾期办证违约金为：369212元X0.0001X29天(2020年4月4日至2020年5月2日）=1070.71元。原告主张的违约金金额不正确，应予以纠正。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告谭善文逾期办证违约金1070.71元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告谭善文的其余诉讼请求。本案案件受理费428.90元（已减半），由原告谭善文负担403.9元，被告重庆遵大房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  饶思臣二〇二〇年十二月十四日书记员  李文思