海南省高级人民法院   民事裁定书   (2020)琼民申325号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：保亭衍宏实业有限公司。住所地:海南省保亭黎族苗族自治县保兴东路文明桥头东侧地恒七仙河郡****。   法定代表人：黄坚，总经理。   委托诉讼代理人：潘国茂，男，该公司职员.   委托诉讼代理人：余秋晨，男，该公司职员.   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海口泉美建筑劳务有限公司。住。住所地：海南省海口市椰林路**南江小区**别墅第**楼/div>   法定代表人：官进，总经理。   委托诉讼代理人：甘勇，海南法立信律师事务所律师。   原审第三人：保亭华达房地产开发有限公司。住所。住所地:海南省保亭黎族苗族自治县团结北路广东街div>   诉讼代表人：任渭生，该公司管理人海南新概念律师事务所主任。   委托诉讼代理人：郑燕，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王瑞，海南新概念律师事务所律师。   再审申请人保亭衍宏实业有限公司（以下简称衍宏公司）因与被申请人海口泉美建筑劳务有限公司（以下简称泉美公司）及原审第三人保亭华达房地产开发有限公司（以下简称华达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2019）琼96民终1205号民事判决（以下简称原判），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   衍宏公司申请再审称，1.一审判决认为泉美公司对涉案标的地下室享有优先受偿权，事实认定错误。保亭黎族苗族自治县人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼9029民初104号民事判决第二项为：案外人湖南湘源建设工程有限公司（以下简称湘源公司）在华达公司所欠工程尾款1265.38206万元及工程质量保修金100万元范围内对涉案工程的折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权。但一审法院在本院认为部分的阐述中，将案外人湘源公司的优先受偿权直接变更为独立法人的泉美公司享有，事实认定错误。同时，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法）第二百八十六条之规定，发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但一审法院所执行的地下室公共配套设施部分工程性质就属于不宜折价拍卖的工程。一审法院将该工程拍卖，明显违反上述法律规定。2.原判认为衍宏公司没有对地下室公共设施部分支付相应的对价，不是整个涉案项目的权利人，不能阻止地下室享有优先受偿权的权利人行使司法拍卖权，法律适用错误。首先，衍宏公司于2017年10月27日通过司法拍卖取得了涉案的保亭黎族苗族自治县团结北路广东街三期工程5#、6#、7#、8#楼共301套房后，原审法院于2017年10月20日作出（2017）琼96执362号执行裁定和（2017）琼96执恢45号之四执行裁定，将涉案的广东街三期工程5#、6#、7#、8#楼(不含地下室和5#134、135、136、6A、6F、7F、8F、11C、11D/6#6D、6E、8D、8E、12C/7#6B、6D、9A、10A、11A、12A、13A、15A/8#15A、16A、17A房屋）及相应面积的土地使用权归衍宏公司所有，上述房屋及土地使用权已经自裁定书送达衍宏公司之日起转移。衍宏公司已于2019年3月22日取得了涉案项目共301套房产的所有权证，成为上述房屋的业主。其次，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十三条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建设区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人除外。建筑区划内的其它公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主所有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条亦明确规定，除法律行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他参与权利人所有的场所和设施等。建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。从上述规定看，一审法院的司法拍卖所涉及到的楼梯间、电梯间，明显属于公用部分，配电房、发电机房、消防机房属于消防、公共照明的措施，均属于全体业主共有部分。将法律明文规定为业主共有的部分变成华达公司的财产进行拍卖，与法律规定明显相悖。衍宏公司作为涉案项目的主要权利人，一审法院拍卖涉案项目的公共设施部分财产损害了衍宏公司作为业主的合法权益，衍宏公司所享有的权益足以排除执行。再次，配电房、发电机房、水泵房、排风机房、消防机房等配套设施属于非营利性共建配套设施，不能等同其他配套设施，例如所有权尚存在争议的地下车库、会所等，非营业性公建配套措施是法律明文规定为业主共有财产，任何人不得私自侵占小区的公共配套设施。如上述设施被强制拍卖执行，势必对小区的业主合法权利造成侵害。根据法理学的主从物说，公建配套属于商品房的从物，其产权随商品房产权一并转移于全体业主，业主使用公有设施部分无需支付对价。一审法院认为衍宏公司没有对地下公共设施支付对价没有法律依据。因此一审法院拍卖的建筑面积中包含的配电房、发电机房、水泵房、排风机房、消防机房、楼梯间、电梯间等均为属于全体业主的共用设施，衍宏公司作为业主享有上述共用设施的权益，足以排除强制执行。综上，原判存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的情形，请求再审本案。   泉美公司提交答辩意见称，1.原判认定泉美公司对涉案标的的地下室享有优先受偿权有充分的事实根据和法律依据，不存在事实认定错误的问题。首先，泉美公司对涉案标的地下室依法取得并享有优先受偿权。泉美公司为涉案标的地下室实际上的施工人，湘源公司基于《工程施工合同》对华达公司享有的工程款债权已依法转让给泉美公司，湘源公司在华达公司施工工程上的优先受偿权及相关权利也已依法一并转让给泉美公司。该债权转让业经二审法院（2019）琼96执167号之六号执行裁定和一审法院（2018）琼9029执恢22号执行裁定予以确认。衍宏公司在一审中并未对此提出异议，故一审法院不存在事实认定错误的问题。其次，一审法院一并拍卖地下室中的公用设施并未违反禁止性规定。合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。可见，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，均可以通过依法拍卖的方式实现工程款优先权。衍宏公司认为地下室公共配套设施部分就是性质不宜折价、拍卖的工程，混淆了不宜单独折价、拍卖和不宜折价、拍卖的概念，事实上一并拍卖地下室应是楼梯间、发电机房等配套设施实现其经济价值和交易属性的最后机会。2.原判适用法律正确，衍宏公司作为案外人就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻止泉美公司基于优先受偿权享有的对地下室整体行使司法拍卖的权利。首先，衍宏公司的业主身份存疑，其所主张的业主权利依法应受到限制。衍宏公司主张依据二审法院（2017）琼96执362号执行裁定和（2017）琼96执恢45号之四执行裁定，成为广东街三期工程5#、6#、7#、8#楼业主，但未提供直接证据证明其业主身份。即使衍宏跟公司已具备了5#、6#、7#、8#楼的业主资格，其并不当然对执行标的中公共场所和配电房、发电机房、水泵房、消防机房、楼梯间、电梯间等公用设施享有共有和共同管理的权利。衍宏公司通过拍卖受让的方式取得涉案广东街三期5#、6#、7#、8#楼部分房屋的所有权，但拍卖评估报告及整个拍卖过程显示，衍宏公司并未就地下室公共设施部分支付相应对价。该拍卖评估报告也明确拍卖标的物范围仅限于广东街三期5#、6#、7#、8#楼部分房屋而不包括地下部分，衍宏公司参与竞拍时对此应是明知的。其次，衍宏公司依据物权法第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条主张华达公司不享有对配电房、发电机房、水泵房、消防机房、楼梯间、电梯间等配套设施的所有权是对法律的误读。该解释的目的在于解决业主之间、业主与开发商之间区分共有的权属纠纷。根据该解释第九条关于业主人数的认定，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。据此，衍宏公司只能算作业主一人，作为单个业主，其只能向其他业主或者尚未成立的业主委员会主张权利。衍宏公司一方面否认第三人华达公司对涉案标的（曾经）存在所有权，一方面又向其主张共有，自相矛盾。正是通过从华达公司有偿受让房屋的行为，业主才能相应取得业主权利，而泉美公司就所施工工程向第三人华达公司主张和行使优先受偿权，则是对华达公司的项目（含涉案标的）所有权的一种物权上的限制，依法实现方式包括拍卖，也包括折价受让方式。故泉美公司享有的优先受偿权在时间上先于业主共有权成立，理应对业主共有权的行使构成限制。再次，衍宏公司并非一般意义上的所谓业主。等价有偿是民事活动的基本原则，业主使用公共设施部分也需支付对价，只是依法该部分已在合法正当的房屋交易行为中实现。业主共有不等于业主都同等的享有共有和共同管理的权利。虽然物权法第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用地属于业主共有，但如果在业主资格的取得过程中并未支付相应的价款，根据等价有偿的基本原则，其业主权利包括业主共有权利主张理应受到相应的限制。衍宏公司并非一般意义上的所谓业主，作为一家从事房地产开发业务的公司，其在将竞拍所得房屋让与最终的购房消费者之时，其将取代第三人华达公司取得类似于第三人的该项目房产开发主体资格。衍宏公司提出的“共有部分如单独分割出去被依法拍卖裁定给第三方，那小区的配套设备和设施如何运转，业主们如何正常居住和生活”的问题，事实上正是衍宏公司应当就后续的房屋销售行为需要对购房者回答和解决的问题，故衍宏公司理应积极参与竞拍取得该部分公共设施而非不理性地试图阻止依法拍卖执行行为。作为项目主体建筑5#、6#、7#、8#楼部分房屋的受让人，衍宏公司既不积极参与作为配套设施的地下室（包括配电房、发电机房、水泵房、消防机房、楼梯间、电梯间等）的竞拍，又不就配电房、发电机房、水泵房、消防机房、楼梯间、电梯间等配套设施支付相应的对价，却主张对该部分共有，不合情理，于法无据，存在滥用诉权，干扰执行嫌疑。最后，法院对执行标的的拍卖执行并未实际影响到业主的共有和共同管理权。根据物权法的规定，业主对公共场所与公用设施的共同管理和使用，必须满足一定的现实条件。例如房屋交付、业主委员会的成立等等。衍宏公司在二审中主张拍卖行为“势必”造成什么影响的说法，足以说明其本身也认识到所主张的业主共有权利实际上是一种期权，衍宏公司没有证据证明目前对执行标的的拍卖执行已经实际或者可能会影响到业主的共有和共同管理权，故衍宏公司作为案外人就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原判认定事实准确，适用法律正确。衍宏公司的再审申请理由不成立，请求驳回衍宏公司的再审请求。   本院经审查查明，1.本案第三人华达公司因经营不善、资不抵债，于2019年10月28日向一审法院申请破产清算。一审法院已于2019年11月8日作出(2019)琼9029破申3号民事裁定，受理了华达公司的破产申请，并于2020年5月7日作出（2019）琼9029破3号决定书，指定海南新概念律师事务所担任华达公司管理人。2.衍宏公司已经于2019年办理了竞买的涉案301套房屋权属转移登记手续，取得上述房屋的不动产权证书。3.涉案的地下室小区公共用房及设施因无人参拍而流拍。经泉美公司申请，一审法院于2018年10月22日作出（2018）琼9029执恢22号之四民事裁定，将华达公司包括涉案小区公共用房及设施在内的广东街三期工程2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼盘地下室及相应面积的土地使用权[国有土地使用证号：保国用（2008）第13号]抵债给泉美公司。   本院经审查认为，衍宏公司通过司法拍卖竞买了保亭黎族苗族自治县团结北路广东街三期工程5#、6#、7#、8#楼的301套房产后，二审法院已作出(2017)琼96执362号与(2017)琼96执恢45号之四号执行裁定,裁定广东街三期工程的5#、6#、7#、8#楼(不含地下室和5#134、135、136、6A、6F、7F、8F、11C、11D，6#6D、6E、8D、8E、12C，7#6B、6D、8B、9A、10A、11A、12A、13A、15A，8#15A、16A、17A房屋)及相应面积的土地使用权归衍宏公司所有,衍宏公司已成为广东街三期物业的业主，同时，依据该裁定载明的内容，足以证明衍宏公司通过竞买所取得的房屋及土地使用权并不包含涉案的地下室部分，衍宏公司对地下室公共设施部分没有支付对价，衍宏公司并非广东街三期全部房屋的权利人，故原判据此认定衍宏公司就涉案的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻止对地下室享有优先受偿权的泉美公司行使司法拍卖的权利，并不存在认定事实缺乏证据证明和适用法律错误的问题。同时原判亦已经指出了涉案地下室被拍卖后不能改变该地下室内的配电房、发电机房、水泵房、消防机房、楼梯间、电梯间等地下室公用设施为业主服务的性质。如拍卖后出现配电房、发电机房、水泵房、消防机房、楼梯间、电梯间等地下室共同设施为业主服务的性质改变、损害衍宏公司合法权益的情形，衍宏公司可另案诉讼解决予以救济。综上，衍宏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、第六项规定的情形。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回保亭衍宏实业有限公司的再审申请。   审判长 夏 艳   审判员 郑 船   审判员 赖凯萍     二〇二〇年十二月三十日   法官助理 李一帆   书记员 文晨旭   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。