湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11070号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴长鸣，男，1977年1月10日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉海山金谷物业服务有限公司。住所地：武汉市武昌区中北路**海山金谷天城****。法定代表人：张大华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张陈，湖北陈重名律师事务所律师。上诉人吴长鸣因与被上诉人武汉海山金谷物业服务有限公司（以下简称海山金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴长鸣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海山金谷物业公司的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉《武汉市物业服务合同》并非《前期物业服务合同》。上述合同涉嫌造假。开发商未履行交付房屋的义务。二、一审适用法律错误。海山金谷物业公司违法提高收费标准和收费范围。海山金谷物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。海山金谷物业公司向一审法院起诉，请求判令:1、吴长鸣给付物业服务费7216元，违约金6927元（月3%，截止2019.5.31；应给至物业服务费用给付完毕之日止）；2、本案的诉讼费用由吴长鸣承担。一审法院认定事实:2014年1月12日，南洋金地公司向海山金谷物业公司发出中标通知书，决定选聘海山金谷物业公司为武汉南洋金谷物业管理单位，承担武汉南洋金谷项目的前期物业管理服务工作。2014年1月15日，南洋金地公司（甲方）与海山金谷物业公司（乙方）订立《武汉市物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对南洋金谷提供物业服务，乙方提供的物业服务内容包括，综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务及绿化养护服务；物业服务合同期限为10年，自2013年12月31日起至2023年12月31日止；物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业、地点等情况在业主所在楼内公示修保证金）3000元，（装修垃圾清运费）4元/㎡，乙方不得另行收取其他任何费用；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳为2.6元/平方米?月；业主和物业使用人应在房屋交付之日内预缴当年的物业服务费，次年的物业服务费，应在半年缴费期的对应日之前，预缴下一个缴费期的物业服务费。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按日千分之五的标准向乙方支付违约金。海山金谷物业公司、吴长鸣未签订南洋金谷前期物业管理服务协议。2014年7月30日吴长鸣与南洋金地公司订立《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市青山区建设四路6号南洋?金谷商品房第B幢26层03号房（即2栋2603号），建筑面积86.74㎡。该合同第十九条买卖双方就下列事项约定：4、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉南洋金谷物业服务公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。2017年8月吴长鸣入住至今未向海山金谷物业公司交纳物业费，2018年8月8日吴长鸣向海山金谷物业公司交纳2018年8月8日至2019年8月8日一年的停车费1920元，2019年7月16日吴长鸣停放在该小区的车辆车窗玻璃被砸而报警。因吴长鸣未交纳物业费。一审庭审中，海山金谷物业公司表示违约金按每月3%计算。一审庭审中，海山金谷物业公司表示违约金按每月3%计算。一审另查明，申请人阮永刚申请南洋金地公司破产清算一案，武汉市新洲区人民法院于2016年11月16日裁定受理，本院于2016年12月16日裁定移送一审法院审理，一审法院于2017年2月28日立案受理。一审法院认为，海山金谷物业公司与南洋金地公司订立的武汉市物业服务合同，不违反法律的规定，该物业服务合同合法有效,应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。虽然海山金谷物业公司、吴长鸣之间未签订前期物业服务合同，依照法律规定海山金谷物业公司与南洋金地公司订立的武汉市物业服务合同对吴长鸣具有约束力，虽然在武汉市商品房买卖合同中约定，“买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉南洋金谷物业服务有限公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容”。但实际与南洋金地公司签订武汉市物业服务合同的合同相对方为本案海山金谷物业公司，并且海山金谷物业公司已实际在该小区提供物业服务，吴长鸣应当按照武汉市物业服务合同中的约定向海山金谷物业公司交纳物业费。在武汉市物业服务合同中约定高层住宅按每月每平方米2.6元交纳物业费，在物业费实际的收取过程中，海山金谷物业公司向其他房屋使用人是按每月每平方米2.3元在收取，因此吴长鸣亦应按此标准向海山金谷物业公司交纳物业费。吴长鸣从2017年8月入住房屋至2019年5月31日未向海山金谷物业公司交纳物业费，吴长鸣应当向海山金谷物业公司交纳此段期间的物业管理费4189.54元（86.74㎡*2.3元/㎡/月*21个月）。现海山金谷物业公司要求吴长鸣支付2016年10月1日至2017年7月此段时间的物业管理费，但海山金谷物业公司未能提交吴长鸣在此期间使用房屋的证据，故对海山金谷物业公司要求支付上述期间的物业费，法院不予支持。关于违约金支付的问题，虽然在武汉市物业服务合同中对违约金进行了约定，本案在诉讼中海山金谷物业公司将违约金调整为每月3%，由于海山金谷物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，且吴长鸣因停放在该小区的车辆车窗玻璃被砸，确实给吴长鸣生活带来一定的不便，对于海山金谷物业公司要求吴长鸣支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于吴长鸣要求返还垃圾清运费，赔偿玻璃维修费、太阳膜、更换挡风玻璃工时费等反诉请求，于法无据，对此反诉请求，法院不予支持。综上，海山金谷物业公司的部分诉讼请求，法院予以支持。吴长鸣的反诉请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、吴长鸣于判决生效后十日内向武汉海山金谷物业服务有限公司支付物业费4189.54元；二、驳回武汉海山金谷物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回吴长鸣的反诉请求。一审案件受理费50元，反诉费25元，由武汉海山金谷物业服务有限公司负担案件受理费35元，由吴长鸣负担案件受理费15元及反诉费25元。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，虽然海山金谷物业公司与吴长鸣之间未签订前期物业服务合同，但是，依据上述规定，南洋金地公司与海山金谷物业公司订立《武汉市物业服务合同》对吴长鸣具有法律约束力。《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”吴长鸣与开发商南洋金地公司订立《武汉市商品房买卖合同》第十九条买卖双方就下列事项达成约定：“4、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉南洋金谷物业服务公司物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。”上述约定对吴长鸣亦具有法律效力。现海山金谷物业公司已实际在该小区提供物业服务，履行了《武汉市物业服务合同》。因此，吴长鸣主张《武汉市物业服务合同》对其不具备法律效力，于法无据，本院不予支持。依据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四条、第五条之规定，前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。各地方房地产行政主管部门负责物业管理招标投标活动的监督管理。海山金谷物业公司通过招标投标方式获得向南洋?金谷小区提供物业服务的资格，符合法律规定，吴长鸣主张海山金谷物业公司在招标投标过程中弄虚作假，因无相关证据证明，本院不予支持。我国物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式。《武汉市物业服务合同》中约定高层住宅按每月每平方米2.6元交纳物业费，在物业费实际的收取过程中，海山金谷物业公司向房屋使用人是按每月每平方米2.3元在收取，此收费标准在政府指导价的合理范围内，合法有效。吴长鸣主张海山金谷物业公司违法提高收费标准和收费范围，与事实不符，本院不予支持。另，蒋劲松主张海山金谷物业公司提供物业服务不符合合同约定，因相关证据不足，本院不予支持。综上所述，吴长鸣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由吴长鸣负担。本判决为终审判决。审判长 李 行审判员 叶 钧审判员 王 阳二〇二〇年十二月二十一日书记员 熊雪婷