广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23994号原告：温惠霞，女，1953年5月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************305。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李见恩，广东顺龙律师事务所律师助理。被告：李健鹏，男，1982年6月12日出生，汉族，住陕西省彬县********，公民身份号码610************713。原告温惠霞与被告李健鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温惠霞的委托诉讼代理人林海、被告李健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温惠霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告于2019年3月5日所签订的《租赁合同》无效（合同总额为801106元）；2.请求法院判令被告限期将租赁场地交还原告；3.请求法院判令被告支付77695元给原告【场地占用费（租金）198195元、水电费2143元、租赁税1599元、保安员工资4200元、电梯费1558元等合共款项207695元，减130000元】，以后以上费用计至被告交还租赁场地给原告之日止；4.请求法院判令被告赔偿拆除原告A区厂房及展厅、办公区的原有装修的费用100000元给原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年3月5日签订《租赁合同》，约定被告租用原告位于佛山市顺德区龙江镇沙富路19号5楼含原产品展厅、办公室及新增建厂房部分全层3510平方米（分A区面积1876.37㎡和B区面积1633.6㎡），租期从2019年4月1日至2022年3月31日，约定2019年4月1日至2021年3月31日期间的月租金为每平方米10元，2021年4月1日至2022年3月31日期间的月租金为每平方米10.5元，租金及费用在每月5日前支付，被告应向原告支付厂房和水电押金130000元，同时约定保安员工资按层分摊，每月应支付保安员工资900元，电费按0.95元/度收取（含电损耗），水费按5.5元/立方收取。合同其它条款详见《租赁合同》。被告履行租约至2019年10月，其后未再依约向原告支付场地占用费（租金）及其他费用，并从2019年11月起，由于被告擅自转租厂房发生欠薪事件，双方口头协商原告收回B区厂房的1633.6平方米的场地,并从2019年11月开始减除收回场地部分的租金。双方口头确认：收回的场地部分空置期间被告每月补偿原告3000元（从2019年11月起计至2020年1月10日，1月的10天租金计1000元）；另现租用的部分场地即A区面积1876.37㎡(带装修和展厅等设备)的租金调整为每月23000元。被告从2019年10月至今的具体欠款明细如下：1.2019年10月尚欠20000元（租金35100元、保安工资800元、水电费1159元、租赁税185元，合计40029元，被告已付20029元）；2.2019年11月尚欠1695元（租金26000元、保安工资800元、水电费510元、租赁税370元、其它2600元，合计27495元，被告已付25800元）；3.2019年12月尚欠27224元（租金26000元、保安工资800元、水电费239元、租赁税185元）；4.2020年1月尚欠25470元（租金24000元、保安工资450元、水电费245元）；5.2020年2月尚欠16033元（疫情减免10天租金为15333元、保安工资700元）；6.2020年3月尚欠20474元（疫情减免5天租金为19167元、保安工资450元、水电费251元、1-3月租赁税606元）；7.2020年4月尚欠23943元（租金23000元、保安工资450元、水电费291元、租赁税202元）；8.2020年5月尚欠24045元（租金23000元、保安工资450元、水电费393元、租赁税202元）；9.2020年6月尚欠24805元（租金23000元、保安工资450元、水电费370元、租赁税202元、电梯维护费783元）；10.2020年7月尚欠24008元（租金23000元、保安工资450元、水电费356元、租赁税202元）；以上合共欠款207695元，减除厂房和水电押金130000元，尚欠77695元。原告认为，双方所签订的《租赁合同》为无效合同，且被告未依双方约定支付场地占用费（租金）及其他费用，另外，被告已拆除原告A区厂房及展厅、办公区的原有装修，应赔偿损失费用100000元给原告。李健鹏辩称，1.关于租赁期限，房东（原告的弟弟，被告所有的租金都转到他的账号）在2020年1月14日下午5点35发微信文字信息，告诉被告租金不用交了，按违约处理，过完年后，将活动家私搬出去就行了。所以被告认为租金要计算的话，只能计算至2020年1月。2.因为房东在2019年4月29日协助被告的分租户黄国忠办理了工商营业执照（公司名称：佛山市欣怡家具有限公司），导致黄国忠次月开始没有按时缴纳租金给被告，从6月份开始黄国忠使用部分的场地的租金均系由被告垫付给原告，直到2019年8月份，黄国忠才交了6000元租金，9月以及10月的租金都没有交。从8月份开始，被告帮黄国忠垫付了10000元租金，9月以及10月的租金也是由被告帮其垫付的。从11月份开始，被告按自己租用的部分交纳租金，不再承担黄国忠的租金。3.关于11月份开始租金的计算，当时双方约定从11月份开始，被告租用部分的房租是21000元，前三个月每个月补偿房东空置费用3000元。从第四个月开始，不管租不租出去，租金均按21000元计算。4.关于10万元的拆除费用，被告认为不合理。当时租赁的时候，双方约定被告有权利进行装修。原告要求被告赔偿拆除损失10万元，但没有提供任何依据，所以原告应当对其主张承担举证不能的不利后果。5.因双方签订的租赁合同无效，相关约定不发生法律效力。所以原告应退还被告押金13万元。6.房东为被告的分租户办理了工商登记，因此因分租户跑路而由被告垫付的工人工资应当由房东承担，由于已由被告垫付，该部分款项应由原告退还给被告。本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，温惠霞（甲方、出租方）与李健鹏（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定，乙方租甲方位于龙江镇沙富路19号5楼含原产品展厅、办公室及新增建厂房部分全层，租用面积：5楼全层3367.13平方米加消防设备房等52.87平方米，合共3510平方米；租期：从2019年4月1日至2022年3月31日止，共3年；租金：从2019年4月1日至2021年3月31日为每平方月租金10元，于每月5号前支付；相关土地使用税、房产税、租赁税由乙方支付；乙方如需重新规划厂房功能使用需征得业主同意，由乙方自行拆除；费用：按目前各租户共同请保安员，保安员工资按层分摊，目前每月支付900元/月；电梯：按层分摊费用。消防：目前厂房没有取得房产证，消防未验收，但不影响乙方正常使用。2019年3月13日，李健鹏向温惠霞交纳厂房押金105300元，水电押金24700元，合共130000元。李健鹏承租上述厂房后，有将其中一部分转租给他人使用。2019年11月，因该次承租人离开，经协商，李健鹏自该月起只承担自己使用部分的租金，在微信中李健鹏提出按20000元计每月租金，另可以另外支付空置费3000元/月，对方提出按22000元/月计租金，另加空置费3000元/月，李健鹏表示认可。2020年11月上旬，李健鹏将自有可用物品从上述厂房中搬离。温惠霞一方也确认2020年11月10日有新承租人进场。李健鹏认可温惠霞主张的2019年11至2020年1月产生的保安工资、水电费、租赁税等，即2019年11月保安工资800元，水电费510元，租赁税370元，2019年12月保安工资800元，水电费239元，租赁税185元，2019年11月保安工资450元，水电费245元。李健鹏确认尚欠2019年10月应缴的部分费用共计20000元，已支付2019年11月应缴费用25800元，此后未再支付任何费用等。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告将未办理报建及规划手续建设的厂房出租给被告使用，双方并为此签订《租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告双方所签订的上述《租赁合同》应为无效。因上述《租赁合同》无效，有关合同条款对原、被告双方并不具有约束力。关于被告拖欠各种费用，本院根据认定事实核定如下：时间占有使用费（元）水电费（元）保安工资（元）租赁税（元）备注2019年10月尚欠20000元2019年11月22000+30005108003701.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于案涉租赁合同无效，根据上述规定，仅有原告主张的占用使用费有法律依据。2.鉴于被告对2019年10月至2020年1月产生的保安工资、租赁税、水电费等予以认可，且该认可不违反有关法律规定，故本院予以确认。3.关于2019年11月后的租金认定。2019年11月后由于租赁面积调整，被告提出20000元/月加空置费3000元/月的方案，原告方代表提出22000元/月加空置费3000元/月的方案，被告回复“好的”，应认为原、被告达成22000元/月加空置费3000元/月的合意。故2019年11月后的租金应按22000元/月计算。2019年12月22000+30002398001852020年1月220002454502020年2月14143（因疫情原告减免10天租金，即按18天计，22000÷28×18）2020年3月18452（因疫情原告减免5天租金，即按26天计，22000÷31×26）2020年4月220002020年5月220002020年6月220002020年7月220002020年8月220002020年9月220002020年10月220002020年11月3667（暂按5天计）合计2822629942050555以上合共285861元（282262＋994＋2050＋555），扣减被告已付押金共计130000元，2019年11月付占有使用费等共计25800元，尚欠130061元（285861―130000―25800）。综上，原、被告之间的房屋租赁合同无效。如上所述，被告仍应支付原告占有期间的占有使用费等费用，经核算，被告还应支付原告占有使用费等费用共计130061元。故对原告要求被告支付租金（实为占有使用费）等费用的请求，本院在上述金额范围内予以支持。超出部分，本院不予支持。由于被告已经搬离，且原告自认新承租人已经入场，故对原告仍要求被告搬离并交还租赁场地的请求，本院不予支持；被告在使用租赁物过程中，有进行装修添附。因此，在被告较长时间的使用过程中，原告不可能不清楚被告相关使用情况甚至可能有对原有状况进行部分改动的事实，故应视为原告对被告的使用情况已进行了默认或认可。因此，原告要求被告赔偿损失或恢复原状，其理据不足，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告温惠霞与被告李健鹏于2019年3月5日签订《租赁合同》无效；二、被告李健鹏应于本判决发生法律效力之日起三个月内向原告温惠霞支付占用期间产生的占有使用费等共计130061元；三、驳回原告温惠霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5905.53元，财产保全费1408.48元，共计7314.01元，由被告李健鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员邢早二○二○年十二月十四日书记员黎晓彤书记员罗瑜