徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初9982号原告：王**，女，1975年8月16日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西3米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司，住所地安徽省宿州市循环经济示范园内。法定代表人：程宏，该公司经理。委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。被告：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。法定代表人：程宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亮，该公司员工。原告王**诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司（以下简称南翔公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法由审判员刘娟适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告王**、被告瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告恒泰公司的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。被告南翔公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**的诉讼请求为：请求判令被告向原理告赔偿逾期交房违约金(房屋违约金以1190786元为基数，按照日万分之二，自2017年10月31日起，计算至被告履行上房手续为止；车库违约金以75000元为基数，按照日万分之二，自2019年10月31日起，计算至被告履行上房手续为止)。事实和理由：原被告于2016年9月2日签订《商品房买卖合同》，根据合同约定由原告购买被告开发的山水文园小区7幢1单元102号房屋（合同编号TS36269),该房屋总价为1190786元，合同约定交房时间为2017年10月31日。此外于2018年11月签订车库买卖合同（合同编号TS0074354)，车库总价为75000元，合同约定交付时间为2019年10月31日。同时上述二份合同均约定如不能按期交房，被告应当按照全部房款的日万分之二向原告支付逾期上房违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但至今被告仍未能按照合同约定时间办理商品房上房手续。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告瑞远公司辩称：1、瑞远公司确实存在逾期交房的情况，愿意支付违约金。涉案商品房买卖合同附件十二补充协议第五条第一款约定涉案房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第二款约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致房屋无法按时交付，不构成被告逾期交房。故，自2019年10月31日起至2020年5月28日取得竣工验收备案表期间，应扣除因新冠××停工的29天，以及因徐州市大气污染治理要求停工的26天，共计去掉55天。逾期利息应分段计算，逾期90天内按照日万分之一计算，超过部分按照日万分之二计算。2、物业公司的更换并没有给原告造成不利影响，原告至今尚未收房，不能得出现有物业对其居住的环境产生不利影响的结论。3、涉案工程已经通过验收备案，部分规划变更时经过规划部门同意的。被告确实在小区内加盖了泵房，但泵房是为了保障整个小区的用水，尤其是保障高层住宅用户的水压，原被告之间商品房买卖合同补充协议第6.1条明确约定在考虑多数买受人的利益下，被告有权更改小区的部分规划，因此，加盖泵房只会对业主增加权益，不会造成损失。关于天然气和污水管，项目内相关的工程已经施工完毕并通过验收，因政府市政干线工程延后，导致无法正常使用，属于被告无法掌控的不可抗力。被告为保证各业主的正常入住及生活，对排污和燃气问题提供了替代方案，污水由被告自费定期抽取运送至大彭镇污水处理站，对于上房的业主，每户赠送电磁炉并补贴50元电费。综上，请求法院依法判决。被告恒泰公司辩称：瑞远公司属于恒泰公司的子公司，具有独立的法人地位，独立的财产，对外发生的权利义务关系理应由其独立承担，与恒泰公司无关。请求依法驳回原告对恒泰公司的诉讼请求。被告南翔公司庭前向本院邮寄书面答辩状，意见如下：1、本案系合同纠纷，南翔公司并非合同当事人，与各原告之间没有合同关系，原告不能依据合同起诉南翔公司。2、南翔公司虽然是瑞远公司的股东，但瑞远公司系独立法人，享有民事权利能力和民事行为能力，并依法独立享有民事权利和承担民事义务。只有南翔公司存在公司法第二十条规定情形，各原告才有权利起诉南翔公司。本案不存在南翔公司逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为。3、各原告行为属于滥用诉权，如不撤诉，南翔公司将要求各原告赔偿相应的损失，赔偿南翔公司律师费损失5000元。经审理查明，2016年9月2日，原告王**（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）与签订编号为TS36269的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区房屋，建筑面积192.16平方米，单价为每平方米6196.85元，总价款1190786元。买受人应当在2016年9月2日前一次性支付房屋的全部价款。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告王**在合同首页备注的地址为江苏省徐州市泉山区铜山骨胶厂宿舍2号楼1单元，预留的手机尾号为77076。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件十一补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。2018年11月28日，原告王**（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）签订编号为TS0074354的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区车库，该车库的建筑面积为21.72平方米，单价为每平方米3453.04元，总价款75000元，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。该合同约定的其他事项同上述7幢1单元102室房屋的合同内容。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务。瑞远公司于2017年11月21日和2018年11月20日向王**开具金额为1190786元、75000元的发票，服务名称均为“房地产预收款”，备注为“房地产企业预售不动产预收款项，房屋座落于徐州市铜山区，商品房买卖合同号TS36269预测建筑面积192.16平方米”、“徐州市铜山区大彭镇青年路山水文园D3-1-005室。2020年5月28日，涉案工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。原告述称其没有加山水文园的业主群，也没有人通知其上房事宜，2020年9、10月回老家路过售楼处时，问过关于上房时间的事。后来见到其他业主，说有入伙通知书，询问售楼处工作人员为何其没有收到，售楼处工作人回复王**是以前购买的，一直没有通知。瑞远公司述称涉案房屋是由老股东售卖，没有相关记录。另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》程度预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注:已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。又查明，瑞远公司成立于2008年9月4日，系法人独资的有限责任公司，股东为南翔公司。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税发票、山水文园项目成立媒体发布资料、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司天眼查股权穿透图、山水文园建成后小区现状的照片，被告提交的竣工验收备案表、复工申请、政府相关部门下发的文件、竣工验收备案表，徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原告诉请被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案车库买卖合同（TS0074354）第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，原告有权按照合同第十二条的约定要求被告自2019年11月1日起支付违约金。因约定的每日按照房屋价款万分之二的比例支付违约金并未约定具体起算期限，结合逾期90日交房相较90内交房，其违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起算。同样，根据涉案商品房买卖合同（TS36269）第十一条的规定，瑞远公司应于2017年10月31日前向买受人交付该商品房，而取得竣工验收备案证明的时间同样为2020年5月28日，按照上述赔偿标准，被告应当自2017年11月1日起支付违约金。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。对此，本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为。商品房买卖合同（TS0074354）的签订时间为2018年11月28日，被告要求扣除涉案合同签订日期之前的停工天数，没有事实与法律依据，其要求扣除2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日、2019年9月25日至9月29日共11天的时间，本院予以支持。而另一份商品房买卖合同（TS36269）的签订时间为2016年9月2日，被告要求扣除涉案合同签订日期之后的停工天数，即2018年6月8日至6月15日、2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共26天的时间，本院予以支持。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，被告违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因并非被告所能控制，按照合同附件的约定，因此导致房屋不能按期交付，不构成被告逾期交房。第四，被告未提交向原告王**邮寄入伙通知书的相关证据材料，故由被告承担未举证的不利后果。原告述称其于2020年9、10月回老家路过售楼处询问过涉案房屋是否上房，也从其他业主处得知了上房事宜，结合原告起诉状的书写时间为2020年8月31日，故本院酌定将2020年9月1日视为被告向原告通知上房的时间。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金，房屋和车库分别计算如下：房屋：自2017年11月1日起至2020年9月1日止的逾期上房违约金为240538.77元[1190786元×0.0002×（1036天-26天）]；（2）车库：自2019年11月1日起至2020年9月1日止的逾期上房违约金为4425元[75000元×0.0002×（306天-11天）]，以上合计244963.77元。二、根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。瑞远公司是法人独资的有限责任公司，而南翔公司则是瑞远公司的唯一股东，南翔公司并未提交证据证明瑞远公司的财产独立于南翔公司的财产，按照上述法律规定，南翔公司应对瑞远公司的涉案债务承担连带责任。恒泰公司未与原告签订涉案商品房合同，不是该合同的相对人，原告基于商品房买卖合同而产生的损失应当有作为合同相对人瑞远公司，且瑞远公司与恒泰公司均为独立的法人，故原告诉请恒泰公司承担责任，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王**给付逾期交房违约金244963.77元；二、被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5061元，减半收取为2530.5元，由王**负担43.5元，被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担2487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员  刘 娟二〇二〇年十二月十五日法官助理  蒋孟洋书 记 员  张欣然