湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12096号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉泰然物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区友益街**。法定代表人：于明，该公司总经理。委托诉讼代理人：任林华，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：田奉民，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉藏青源宾馆有限公司，，住所地湖北省武汉市江岸区友益街******法定代表人：黄发平，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄发平，男，1971年2月1日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。上诉人武汉泰然物业管理有限公司（以下简称泰然物业公司）因与被上诉人武汉藏青源宾馆有限公司（以下简称藏青源宾馆公司）、黄发平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰然物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泰然物业公司的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由藏青源宾馆公司、黄发平承担。事实与理由：一、案涉《房屋租赁合同》应当解除。案涉《房屋租赁合同》约定泰然物业公司将案涉房屋出租给黄发平经营宾馆使用。约定了租金、租赁期限等各方面义务，同时合同第五条约定，任何一方未履行本合同的约定，另一方有权终止本合约并追究违约方责任和有权要求赔偿。首先，藏青源宾馆公司在泰然物业公司减免了部分租金的情况下依旧拒不缴纳租金，已然构成违约。其次，依据合同约定，作为守约方的泰然物业公司的解除条件已成就，有权通知藏青源宾馆公司解除合同，且依法已经通知到了，藏青源宾馆公司也未在60日内提出书面异议，则自解除通知到达藏青源宾馆公司时合同已经解除。再次，鉴于解除权系形成权，一经选定即不得更改，泰然物业公司在一审判决中诉请确认合同解除，若法院不依法予以确认，则属于违背法律规定，强行改变了形成权的法律性质。最后，依据九民会议纪要的规定，关于能否以诉请的方式解除合同，会议纪要明确规定当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除，当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认原告确有解除权的一般以认定合同起诉状副本送达之日起解除。一方诉请解除合同以及因合同法第110条规定的除外情形而解除合同的，人民法院应当综合有关事实在裁判文书中确定合同解除时间。二、涉案房屋应当腾退并支付泰然物业公司至实际腾退之日止的占用费及水电燃气物业费等。鉴于案涉《房屋租赁合同》已经解除，藏青源宾馆公司继续占据案涉房屋没有事实和法律依据，依法应当腾退。藏青源宾馆公司自通知解除之日至实际腾退之日的占用侵犯了泰然物业公司的合法权利，对占用期间的占用费以及水电燃气物业费也应当支付。三、藏青源宾馆公司应当支付租金。湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》中所针对的对象是对承租国有资产类经营用房的中小微企业，对于非承租国有资产类经营用房的中小微企业持鼓励态度，并无强制性规定。考虑疫情因素，泰然物业公司已经将2020年2月至2020年5月期间的租金由88200元减低至52920元，泰然物业公司已经响应政策号召对租金予以了减免，不宜再对泰然物业公司科以强制性减免义务。四、若认定泰然物业公司锁了案涉房屋通往电梯的大门，首先应当要有证据证明，即便在有证据的情况下，泰然物业公司的行为也是独立的侵权行为，属于侵权法律关系的范畴，与房屋租赁合同关系不是同一个法律关系，在事实上不具有牵连关系，不应当作为反诉请求予以受理，更不应该抵扣要求泰然物业公司承担一半责任。藏青源宾馆公司、黄发平共同辩称：一审虽未支持黄发平的诉讼请求，但一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄发平和藏青源宾馆公司没有违约行为，泰然物业公司为了将房屋出卖单方设置障碍要求解除合同，黄发平和藏青源宾馆公司不同意解除合同。一审判决后黄发平和藏青源宾馆公司按照合同约定支付了相应租金，泰然物业公司也收取了相应租金。请求驳回上诉，维持原判。泰然物业公司向一审法院起诉请求：1．藏青源宾馆公司、黄发平支付泰然物业公司拖欠2020年2月-7月的房屋租金132300元；2．藏青源宾馆公司、黄发平立即腾退泰然物业公司位于武汉市江岸区太平街东方大厦3层的房屋；3．藏青源宾馆公司、黄发平向泰然物业公司支付自2020年7月2日至实际腾退之日期间的房屋占用费（按每月22050元计算）；4．藏青源宾馆公司、黄发平结清占有房屋期间产生的水、电、天然气、物业费等全部费用；5．诉讼费用由藏青源宾馆公司、黄发平承担。一审审理中，泰然物业公司增加一项诉讼请求：确认泰然物业公司与黄发平之间房屋租赁合同于2020年7月2日解除。黄发平向一审法院反诉请求：1．减免2020年2月-6月共五个月房租金额共计110250元；2．泰然物业公司因2-6月份房租一事，黄发平要求泰然物业公司适当减免未达成协议而单方面强行在7月9日锁门至今而造成的损失进行赔偿，金额66150元；3．泰然物业公司将租赁合同里的房租下调为11250元/月，从2020年10月至2021年9月止，后续再继续履行房屋租赁合同；4．泰然物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月1日，泰然物业公司（甲方）与黄发平（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将武汉市江岸区友益街东方大厦A座三楼全层（以下简称案涉房屋）租给乙方经营客房之用；租期10年，自2017年3月1日至2027年2月28日止；每月租金21000元，租赁合同期内，每两年租价在前期租价的基础上递增5%，即2017年3月1日至2019年2月28日每月租金21000元，2019年3月1日至2021年2月28日每月租金22050元……租金按月交付，每月29号交清下月租金；双方签订合同之日乙方向甲方预交租房押金21000元、水电押金5000元；任何一方未履行本合约的上述协议规定，另一方有权终止本合约并有权追究违约方的责任和有权要求赔偿；租赁期内，如出现违约情况，则违约方应支付相当于当年租金120%的赔偿款给对方，如违约方拒不支付或拖欠违约金，则对方有权扣收违约方相应金额的物品或诉讼法律。《房屋租赁合同》还就双方其他权利义务进行了约定。黄发平交纳租金至2020年1月31日。2020年5月11日，泰然物业公司向黄发平、藏青源宾馆公司送达《房租催缴通知单》并将《房租催缴通知单》张贴在案涉房屋门上。《房租催缴通知单》载明：“按照我们双方签订的《房屋租赁合同》，贵方租赁的房屋房租已经于2020年1月到期，由于多次催缴未果，现在最后一次通知您，请于本月15日前补缴2020年2月至2020年5月的房屋租金共计88200元整（考虑疫情因素予以减免至52920元），如果我方未在上述规定时间内收到减免后的足额租金，我方会默认您为单方面违约，我方将把此房屋收回，同时追缴贵方拖欠的租金和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。”2020年7月2日，泰然物业公司通过湖北獬志律师事务所向黄发平发送《律师函》通知黄发平，因黄发平拖欠2020年2月至7月的租金未付，终止2017年3月1日与其签订的《房屋租赁合同》，并追究黄发平的违约责任。案涉房屋所在小区新冠××疫情期间实行封闭管理，2020年6月底小区门全部开放。2020年7月1日，黄发平通过微信转账支付7月房租被拒收。2020年7月9日，泰然物业公司将案涉房屋通往电梯的大门上锁。2020年7月27日，黄发平通过银行转账向泰然物业公司支付44100元。一审另查明，案涉房屋登记在深圳森根实业发展有限公司名下，后经出让，登记在丁梅方名下。深圳森根实业发展有限公司、丁梅方均授权泰然物业公司办理案涉房屋的房屋租赁经营相关事宜，泰然物业公司可以自己的名义对该房产签署租赁协议，案涉房屋签订租赁协议期间的经营权益及腾退等权利全部由泰然物业公司行使。一审法院认为：泰然物业公司与黄发平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于泰然物业公司请求确认其与黄发平签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月2日解除的诉讼请求，泰然物业公司因黄发平欠交2020年2月至7月的租金发函解除合同，黄发平辩称欠交租金的原因系双方对疫情期间的租金的减免未能达成一致意见造成，其希望能够继续履行合同，考虑到疫情的影响客观存在，加之双方签订的合同租期长达十年，从保护商事角度出发，对泰然物业公司该项诉讼请求不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，故对于泰然物业公司要求黄发平、藏青源宾馆公司腾退案涉房屋，支付房屋占用费的诉讼请求亦不予支持。关于租金，黄发平应按照合同约定履行支付租金的义务，其提出因受新冠××疫情影响，请求对2020年2月至6月期间租金予以减免，由于新冠××疫情确实发生在合同履行期内，疫情期间，案涉房屋所在小区实施封闭管理，对黄发平、藏青源宾馆公司的经营造成客观影响，为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，对于黄发平提出疫情防控期间无法正常经营，要求减免相应租金的请求，一审法院综合考虑湖北省疫情防控响应级别变更时间以及湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定，予以酌情支持。故黄发平应当向泰然物业公司支付自2020年2月至6月租金55125元（22050元/月×5个月÷2）。对于2020年7月的租金，泰然物业公司于2020年7月9日因黄发平欠交租金锁了案涉房屋通往电梯的大门，对黄发平、藏青源宾馆公司的经营造成了客观影响，考虑到黄发平、藏青源宾馆公司欠交租金在先，故一审法院酌定2020年7月的租金泰然物业公司、黄发平各承担一半。综上，扣减黄发平已支付44100元，黄发平还应向泰然物业公司支付租金22050元。对于黄发平提出要求泰然物业公司赔偿损失的诉讼请求，因其并未提交证据对其实际损失予以证明，故不予支持。对于黄发平提出要求法院将2020年10月至2021年9月的租金标准下调至每月11025元的诉讼请求，并无事实及法律依据，不予支持。关于泰然物业公司要求黄发平、藏青源宾馆公司结清水、电、天然气、物业费的诉讼请求，泰然物业公司并未提交证据证明黄发平、藏青源宾馆公司差欠水、电、天然气、物业费具体费用金额，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、黄发平于本判决生效之日起五日内向武汉泰然物业管理有限公司支付2020年2月至2020年7月的租金余款22050元；二、驳回武汉泰然物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回黄发平的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费20478元，由武汉泰然物业管理有限公司负担14334.60元，黄发平负担6143.40元；反诉案件受理费1914元，由武汉泰然物业管理有限公司负担382.80元；黄发平负担1531.20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：藏青源宾馆公司、黄发平共同向本院提交如下证据：证据一、黄发平付款的银行转账支付凭证（4笔），拟证明黄发平和藏青源宾馆公司已经按照合同支付了租金，不存在违约行为。证据二、案涉大楼业委会在2020年10月16日出具的通知一份及在2020年10月19日出具的免责声明一份，拟证明泰然物业公司将藏青源宾馆公司的水电停了，水电无法使用，泰然物业公司应承担违约责任。经质证，泰然物业公司对证据一的真实性无异议，但认为黄发平支付的不是房租，其中2020年10月30日支付的是藏青源宾馆公司按照一审判决履行的付款义务，2020年11月2日支付的是8-10月房屋占用费而非房租，2020年10月30日、2020年11月30日各支付的22050元是11-12月占用费，因为当时合同已经解除而房屋没有腾退，支付的是占用期间的占用费。泰然物业公司对证据一的证明目的不认可；泰然物业公司认为证据二中免责声明中所提到的王簿金没有接受泰然物业公司的委托拿走通电存储卡，管理水电的责任在物业管理公司而非业委会，免责声明作出的主体不正确。通知中称旧的供水系统停用，新系统还未完成，另业委会也非作出通知的合法主体，合法主体应为物业管理公司。泰然物业公司对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，对藏青源宾馆公司、黄发平提交的证据一，泰然物业公司认可其真实性，本院予以采信。藏青源宾馆公司、黄发平提交的证据二无法达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。泰然物业公司上诉称案涉《房屋租赁合同》应当解除；藏青源宾馆公司应当腾退涉案房屋并支付泰然物业公司至实际腾退之日止的占用费及水电燃气物业费等；藏青源宾馆公司应当支付租金；锁门行为不应当作为藏青源宾馆公司反诉请求予以受理的原因，更不应该抵扣要求泰然物业公司承担一半责任。本案中，泰然物业公司与黄发平于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。基于新冠××疫情的影响，加之双方签订的合同租期长达十年，从保护商事角度出发，一审认定双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，对泰然物业公司该项诉讼请求不予支持，对泰然物业公司要求黄发平、藏青源宾馆公司腾退案涉房屋，支付房屋占用费的诉讼请求亦不予支持，在认定事实和适用法律上，并无不当。一审综合考虑湖北省疫情防控响应级别变更时间以及湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定，基于案涉房屋所在小区自2020年2月至2020年6月底实施封闭管理，对黄发平、藏青源宾馆公司的经营造成客观影响，故对该期间租金予以酌情减半，是正确的。因黄发平欠交租金在先，泰然物业公司于2020年7月9日锁了案涉房屋通往电梯的大门，对黄发平、藏青源宾馆公司的经营亦造成了客观影响，故一审酌定2020年7月的租金双方各承担一半，并无不当。对泰然物业公司的相应上诉请求和理由，本院不予支持。综上所述，泰然物业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20478元，由武汉泰然物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十二月三十一日法官助理杜文书记员杜文