贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7903号上诉人（原审被告）：高敏建，女，1957年2月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：腾长利，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码：915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人高敏建因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7119号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。高敏建上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或者依法改判上诉人不承担责任。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对本案诉讼时效问题认定错误，《承诺书》不能达到排除上诉人诉讼时效权利的效果。二、关于经营权的问题。上诉人与被上诉人并未约定经营权权限，一审认定按15年计算错误。被上诉人未向本院提交书面答辩意见。遵义市红花岗区市场发展服务中心向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金64362.6及服务费、卫生费25,482元（合计89,844.6元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以64,362.6元为基数按月利率2%支付违约金，以25482为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实下：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区中华路苟家井市场综合大楼**的所有权人。2005年1月28日，被告经参加竞拍，获得遵义市红花岗区门面的经营权，门面面积7.20㎡。2005年1月31日，被告向原告缴纳了经营权费用138000元。自此，被告开始租赁使用原告位于遵义市红花岗区门面。2008年1月3日，被告向原告缴纳了Ｂ67号门面保证金1000元。2005年9月30日，被告在遵义市门面注册成立了个体工商户。于2019年9月1日与遵义市第二建筑安装工程总公司第二公司签订了房屋租赁合同，租赁二建司二楼59号门面使用，期限自2019年9月1日至2020年12月31日。2015年1月22日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告魏友兰签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井综合大楼Ｂ-67＃门面，面积8.1㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金每月按145元／㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费440元／月，卫生费25元／月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月2日，被告签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场综合大楼的Ｂ67商铺，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。2020年5月23日，原告向被告下发《紧急通知》，要求被告及时在2020年5月31日前办理相关手续并一次性付清所欠费用，即日起租赁房屋内货物不得新增，同时应逐渐减少租赁房屋内的货物，确保在2020年5月31日之前腾空房屋并返还租赁物。逾期视为自动放弃货物所有权，中心有权收回，同时将依法追缴所欠费用，所欠费用不再享受《解除租赁合同关系的通知》中的相关优惠条件。被告于2020年5月24日签收了该《紧急通知》。另查明，遵义市红花岗区中华路苟家井市场已于2020年5月31日关停，被告已于2020年5月31日前返还了案涉门面，但未缴纳费用，故酿成诉讼。一审法院认为，本案的争执焦点在于一、诉讼时效问题；二、经营权费用问题；三、受疫情影响需要扣除租金的期间问题；四、装修损失、搬迁损失问题；五、是否还能享受优惠政策及租金计算问题；六、违约金问题。被告自2005年开始使用案涉门面，原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于本案的诉讼时效问题。被告自2015年10月1日起未缴纳租金及管理费，直至2020年3月26日前原告也未向被告催缴过租金及管理费，但是，被告于2020年4月2日向原告出具的《承诺书》上明确载明，最迟于2020年6月1日结清欠付的租金和管理费。被告系完全民事行为能力人，应当对自己向原告出具承诺书的行为承担相应的法律后果。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，对被告所持本案已超诉讼时效的辩论意见，依法不予支持。关于经营权的问题。被告于2005年1月28日通过竞拍的方式取得了案涉门面的经营权，并缴纳了138,000元的经营权费用，但是经营权证、收款收据、门面租赁合同上均未对经营权期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，原告在一审诉讼同批案件中最高的经营权期限十五年，可以此作为交易习惯的参考，故本院认定在本案中经营权费用的期限为十五年，即2005年1月28日至2020年1月27日。经营权期限已届满，经营权费用不可用于抵扣租金，故对被告所持用经营权费用抵扣租金的辩解，依法不予采纳。关于受疫情影响需要扣除租金的期间问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”之规定，原告在诉请中已经扣除了两个月疫情影响期间的租金、服务费、卫生费，结合客观事实，对扣除两个月的疫情影响期间，予以认可。关于装修损失、搬迁损失问题。合同中已经约定凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。故对被告要求原告承担装修损失的辩解，不予采纳。在原告的通知中，已经给予了被告两个月的合理搬迁时间，并告知被告不得新增货物，确保腾空房屋并返还；且被告亦未举证证明其搬迁损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告要求搬迁损失的辩解，不予采纳。关于是否还能享受优惠政策及租金计算的问题。原告在《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》中已经明确说明“对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。”，因被告未在2020年6月1日前缴纳费用，故被告已经不具备享受优惠政策的前提条件。对于租金计算，按照租赁合同约定为145元/月/㎡，但是租赁合同中载明的面积（8.1㎡）与经营权证上载明的面积（7.20㎡）不一致，本院认定案涉门面面积按照经营权证书上载明的面积7.20㎡进行计算，故每月租金为7.20㎡×145元/月/㎡=1,044元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金1044×54=56,376元，再扣减被告缴纳的门面保证金1,000元，被告尚需支付原告租金56,376元-1,000元=55,376元。另有服务费440元/月、卫生费25元/月，故每月管理费用共计为440＋25=465元。同理，被告共计差欠原告管理费用465×54=25,110元。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款，规定判决：一、由被告高敏建在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金55,376元，服务费、卫生费25,110元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以55,376元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1,040元，由被告高敏建承担。本案二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为，关于诉讼时效问题。上诉人在遵义市红花岗区市场发展服务中心出具的《承诺书》上签字，承诺于2020年6月1日结清欠付的租金和管理费。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人主张其享有诉讼时效抗辩权的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。关于经营权的问题。上诉人通过竞拍的方式取得了案涉门面的经营权，并缴纳了138,000元的经营权费用，但是经营权证、收款收据、门面租赁合同上均未对经营权期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，一审法院结合同批案件中最高的经营权期限十五年的交易习惯认定本案经营权为十五年并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，上诉人高敏建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2080元，由高敏建负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十二月二十二日法官助理王薇书记员冯滢