四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1112民初938号 原告：邹广荣，男，1967年1月30日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 被告：欧有彬，男，1966年4月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告邹广荣与被告欧有彬土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹广荣、被告欧有彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹广荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期土地租金64000元、违约金96000元，合计160000元；2.判令被告继续履行合同，并按《协议》约定按时足额向原告支付租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月20日，原告与被告签订了土地租赁《协议》。被告租用原告位于五通桥区××镇××村××组村民杨正权等8户的坡地约15亩用于农林生产经营加工，租期为10年，从2014年7月30日至2024年7月30日止。根据该合同的约定，被告应在2014年7月30日至2024年7月30日每年向原告支付租金32000元，否则需向原告支付租金总金额30%的逾期违约金。被告从2019年9月18日至今无故不支付土地租金，原告多次催收无果。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院请求支持其诉讼请求。 被告欧有彬辩称，其租赁土地从事木材加工。2019年3月起，五通桥区国土局不允许使用案涉土地从事木材加工，2019年12月，区上、镇上、村上要求15日后对土地上的建筑全部清理拆除，剩下未利用土地全部复耕，导致土地租赁协议事实上不能履行。欧有彬要将土地归还邹广荣，邹广荣不同意。欧有彬认为，根据《协议》第六条约定，政府规划要求征、占用该地的协议自动解除，案涉《协议》应自动解除。另，协议中约定的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2014年7月20日，邹广荣作为甲方，欧有彬作为乙方签订了《协议》，该协议约定：“经甲、乙双方共同协商一致，甲方将租用的五通桥区××镇××村××组村民杨正权、李昌华、葛长云、曾常俊、邹广文、景先华、景先树、刘凤强8户的坡地，约十五亩转租给乙方，用于农林生产经营加工，具体条款如下：一、租期为十年，从2014年9月18日起至2024年9月17日止。二、租地金额及付款方式：租金为每年度叁万贰仟元整，租金分十次付清，按付款表上规定时间支付（协议后附租金支付明细表）。三、为保证协议的稳定性，双方签订协议时由乙方支付甲方租地订金叁万贰仟元，订金可冲抵最后一年度租金。四、甲方责任：1、甲方在2014年7月30日前将租用范围内附作物清理完毕，不影响乙方进场规划。2、甲方将林红的动力电户口转借给乙方规范使用，安装、维护由乙方负责。3、租用范围涉及的土地纠纷由甲方负责协调，并提供1.67亩政府土地批复复印件一份。五、乙方责任：1、乙方负责租地经营活动的一切安全责任、民事责任、税费缴纳、场地设施建设维护等内容，确保依法经营。2、乙方必须从事农林相关的生产经营，不得私自转租、转让、抵押土地。3、建筑设施必须在政府批准的1.67亩指定范围内建设，期满后场内设施除机械设备外抵作土地复耕费。六、以下列情况之一的可自动解除协议：1、政府规划要求征、占用该地的。2.遭受不可抗拒的自然灾害，不能恢复的。3.经营活动中，双方书面达成一致变更的。七、违约责任：甲、乙双方必须遵照协议内容认真执行，如单方违约，处租金总额30%赔付给对方。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效，同时具备法律效力。”。 协议签订后，欧有彬于2014年8月7日支付了邹广荣订金32,000元。于2015年4月29日支付了2014年9月18日至2015年9月17日的土地租金32,000元。于2016年5月支付了2015年9月18日至2016年9月17日的土地租金32,000元。于2017年5月支付了2016年9月18日至2017年9月17日的土地租金32,000元。于2018年5月支付了2017年9月18日至2018年9月17日的土地租金32,000元。于2019年4月支付了2018年9月18日至2019年9月17日的土地租金32,000元。综上，除订金外，欧有彬支付了邹广荣五年土地租金共计160,000元。 2019年6月11日，乐山市五通桥区自然资源局作出（2019）09号《责令改正违法行为通知书》，载明：“欧有彬，你未经批准在金粟镇金江村4组硬化土地堆放木材的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》四十三条、四十四条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》六十七条的规定，现责令你自收到本通知书之日起15日内予以改正，自行拆除违法占用的土地，恢复土地原状。逾期不改正的，将依法追究法律责任”。该通知书于当日直接送达欧有彬。2019年12月15日，五通桥区“大棚房”另案处理违法违规项目整治整改镇乡各级验收表载明：金粟镇邹广荣木材加工厂在金粟镇金江村4组违法占用耕地（林地）9.6亩，其中基本农田0亩，经审查后属于“大棚房”I类项目。金粟镇将其划入拆除合规、完善手续类。整改措施为：拆除合规、剩余400平方米完善设施农用地备案手续。2019年12月15日，金粟镇邹广荣木材加工厂经整改后由组级、村级、乡镇级验收合格。 另查明，2012年3月28日，乐山市五通桥区人民政府作出《乐山市五通桥区人民政府关于金粟镇王东邹广荣办理设施农用地的批复》（五府土27号），同意邹广荣使用金粟镇金江村4组土地1.67亩，使用期限18年，所使用的土地作为设施农用地。 上述事实，有身份证复印件、《协议》、《租金支付明细表》、《五通桥区“大棚房”另案处理违法违规项目整治整改镇乡各级验收表》、《责令改正违法行为通知书》、送达回证、《乐山市五通桥区人民政府关于金粟镇王东邹广荣办理设施农用地的批复》、土地现状图，当事人陈述及庭审记录再案佐证，本院予以确认。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。根据双方当事人的事实主张及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、邹广荣与欧有彬签订的《协议》效力？二、《协议》是否已经解除？三、邹广荣请求的租金是否应当得到支持？四、违约金如何计算？ 一、邹广荣与欧有彬签订的《协议》效力问题。本案中，邹广荣与欧有彬签订的《协议》系双方真实意思表示。《协议》中约定欧有彬租赁案涉土地必须从事农林相关的生产经营，且建筑设施必须在政府批准的1.67亩指定范围内建设。《协议》内容未违反国家实行土地用途管制制度等效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 二、《协议》是否已经解除的问题。欧有彬辩称，根据《协议》第六条：“政府规划要求征、占用该地的协议自动解除”之约定，案涉《协议》应自动解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。从法律性质来看，合同解除权是形成权，在符合解除条件的情况下，一方当事人解除合同的意思表示到达对方当事人，合同就自动解除。解除权人行使解除权时，必须履行通知的义务。本案中，欧有彬未举证证明其曾通知对方解除《协议》，也未以诉讼方式要求解除《协议》，故其关于《协议》已经自动解除的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 三、关于邹广荣诉请的租金是否应当支持的问题。《协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。邹广荣已按约将土地交付欧有彬使用，欧有彬负有按约支付租金的义务。根据租金支付明细表，双方已形成次年5月前支付上一年度租金的交易习惯。故本院确认，双方关于土地租金的付款时间约定为次年5月前支付上一年度租金。庭审中，双方均认可，欧有彬已支付“2014年9月18日至2019年9月17日”期间的租金160,000元。故截止邹广荣起诉时，欧有彬仅欠邹广荣“2019年9月18日至2020年9月17日”土地租金32,000元。邹广荣关于2020年9月18日及之后土地租金的诉请，不符合双方关于租金付款时间的约定，本案不予支持。邹广荣诉请的土地租金中，本院依法支持32,000元。 四、关于违约金的计算问题。由于欧有彬欠缴土地租赁费用，应当承担欠缴租金的违约责任。根据《协议》约定：“如单方违约，处租金总额30%赔付给对方”。该约定计算违约金的标准明显过高，且邹广荣也没有举证证明具体损失，欧有彬违约行为给邹广荣造成的损失主要是资金利息的损失，按照损失填补原则，本院确定违约金计算标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。即以32,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2020年6月1日起计算至款清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告欧有彬在本判决生效后十日内支付原告邹广荣土地租赁费32,000元及逾期付款资金占用利息（以32,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2020年6月1日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告邹广荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，由原告邹广荣负担1400元，由被告欧有彬负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 陈忠云 二〇二〇年十二月九日 法官助理 马小杰 书 记 员 徐 杨