河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4284号原告：赵长坡，男，汉族，1963年9月8日生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张圣涛、岳姗姗（实习），河南锦盾律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地：郑州市惠济区金桥路**，统一社会信用代码：914100005976199054。法定代表人：焦笑言，该公司总经理。委托诉讼代理人：席悦、赵风军，金博大律师事务所律师。第三人：赵阳，男，汉族，1985年2月11日生，住河南省方城县。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地：河南省自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**.法定代表人：史小东，该银行行长。委托诉讼代理人：吕真，杜好时，该公司员工。原告赵长坡与被告河南惠花城乡建设发展有限公司（以下简称惠花公司）、第三人赵阳、招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人、第三人赵阳到庭参加了诉讼，被告招商银行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告赵长坡、第三人赵阳与第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、被告返还原告已付购房款首付款677718元及利息62952.47元(自2018年6月11日暂计算至2020年5月15日共计704天，按照银行同期贷款利率4.75%计算)，以及暂计至2020年5月15日的月供142400.87元，共计883071.34元；4、被告支付违约金45154.36元；5、被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、贷款服务费(含印花税)、电商服务费等损失共计29926元，以上共计958151.7元；6、被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的货款本息；7、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告诉称，原告赵长坡与被告河南患花城乡建设发展有限公司于2018年12月14日签订《商品房买卖合同》，协议约定：被告河南惠花城乡建设发展有限公司正在建设惠济区中州大道西、滨河路北(富力建业尚悦居项目)5幢13层1304号房，房屋面积为135.21平方米，房屋总价款为2257718元。被告应于2019年12月30日将房屋交付原告使原告按照合同支付了首付款677718元，并于2019年2月22日与招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房借款及担保合同》，根据《个人购房借款及担保合同》约定：原告授权第三人招商银行股份有限公司郑州分行将1580000元购房款转入被告指定的银行账户内。第三人招商银行股份有限公司郑州分行也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截至到2019年12月30日被告并未履行交房义务，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过60日交房，买受人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。及《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，并由被告向原告支付违约金，被告应返还原告已支付的购房款及月供，并由被告偿还原告尚欠第三人招商银行股份有限公司郑州分行的贷款本息，原告因购买房屋所产生的维修基金、不动产登记费、贷款服务费(含印花税)、电商服务费等各项损失应当由被告承担。被告惠花城乡公司辩称：1、被告不存在逾期交房，涉案房屋未按合同约定的日期交付系因政府管控措施及疫情不可抗力所致，交房日期应依法、依约顺延，合同约定及法律规定的解除条件未成就，原告诉请解除《商品房买卖合同》，进而主张解除银行购房借款合同、返还月供、偿还尚欠银行贷款本息等诉请没有事实和法律依据，应依法全部驳回；2、被告既非收费主体也非申请退费主体，原告主张被告赔偿维修基金、按揭服务费、不动产登记费、电商费等没有事实和法律依据；3、退一步讲，假设合同解除，鉴于涉案《商品房买卖合同》已明确约定了解除合同的违约责任及违约金标准，原告主张解除合同支付违约金的同时又主张购房款利息及损失等无事实、合同和法律依据，依法应予驳回；4、涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、网签手续、房屋预告登记、预抵押登记，解除合同后的相应手续并非被告单方能够办理完成，需由原告协助配合或由原告和第三人双方办理，若解除合同，请法院充分考虑原告及第三人合同解除后相应手续办理的协助配合义务；5、维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，涉案项目因政府管控、疫情不可抗力致使工程停工达304天，前述期间依法依约应相应顺延交房日期，且涉案房屋已完成竣工备案，具备交付条件，不应支持原告解除合同的诉请。综上，被告不存在逾期交房问题，原告以被告逾期交房为由要求解除商品房买卖合同、银行借款合同并赔偿违约金、利息及维修基金、按揭服务费、不动产登记费、电商费等损失的全部诉请无事实和法律依据，应依法驳回。第三人赵阳述称：其是原告儿子，参与了招商银行的贷款合同，是共同借款人，现要求原告与被告解除房屋买卖合同，被告延期交房时间太长了。第三人招商银行未到庭答辩，未提交证据，其书面答辩状称其与原告之间系借款合同关系，与被告系保证合同关系，在原告与被告之间的纠纷中，其没有任何过错，并已经履约向原告发放了158万元的住房贷款；根据《个人购房借款及担保合同》的约定，借款人与担保人发生纠纷时，借款人仍有归还招商银行郑州分行贷款的义务。因此本案归还贷款义务的主体应包括借款人与担保人双方。本院经审理认定事实如下：2018年12月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为：180××××****）一份，原告购买被告开发的郑州市惠济区中州大道西、滨河路北富力建业尚悦居（暂定名）5幢13层1304号房屋一套，建筑面积135.21平方米，房屋总价款2257718元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：2018年12月14日现金付款677718元，剩余金额1580000元通过商业贷款方式付款。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原、被告均认可，2018年6月11日，原告向被告支付首付款677718元。当日原告向被告支付房屋维修基金8788元及不动产登记费80元。原告向郑州广誉企业营销策划有限公司支付服务费1058元。2018年10月31日，郑州乐居广告有限公司向原告出具河南增值税普通发票一张，显示收取原告服务费2万元。2019年2月22日，原告（借款人、抵押人）及第三人赵阳与被告（保证人）及第三人招商银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8190220328007）一份，主要约定：原告向第三人招商银行申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人招商银行同意提供此项贷款；贷款金额158万元，贷款期限自2019年2月22日起至2049年2月22日止；本合同执行利率为年利率6.37%，执行利率的约定与借款借据不一致的，实际执行利率以借款借据为准；还款方式为原告按月等额还本付息；原告按照第三人招商银行的有关规定办妥贷款手续后，第三人招商银行将贷款划入原告第一扣款账户内；保证期间自本合同生效之日起至原告持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由第三人招商银行保管之日止。2019年2月28日，第三人招商银行向原告发放个人贷款158万元。原告自2019年4月15日起每月按时向第三人偿还月供。2020年3月5日，被告向富力建业尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。另查明，2020年5月3日，原告向被告邮寄送达延期交房《解除合同通知书》。2020年5月4日，被告签收。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和原告及第三人赵阳、被告及第三人招商银行签订的《招商银行个人购房借款合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告向原告通知的交房日即2020年6月30日已逾期交房183天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日；根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、原告与被告协助办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、网签注销手续、预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款677718元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，本院酌定自首付款支付次日起按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止。因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《招商银行个人购房借款合同》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《招商银行个人购房借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。《招商银行个人购房借款合同》解除后，被告应将原告已偿还的房屋贷款本息返还原告，并将剩余的贷款偿还给第三人招商银行；原告与第三人招商银行协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金45154.36元（2257718元×2%）。关于原告要求被告支付维修基金、不动产登记费、贷款服务费(含印花税)、电商服务费损失的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金8788元、不动产登记费80元、服务费1058元，该费用均系原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。关于电商服务费2万元，收取服务费的主体系郑州乐居广告有限公司，并非被告，故原告要求被告支付电商服务费2万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告赵长坡、第三人赵阳与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：1800464****）于本判决生效之日解除；原告赵长坡、第三人赵阳与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《招商银行个人购房借款合同》（编号为：8190220328007）于本判决生效之日解除；上述合同解除后，原告及第三人应积极配合协助被告办理涉案商品房买卖合同的备案登记注销、网签注销、预告登记注销、抵押权预告登记注销手续。被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还原告赵长坡、第三人赵阳的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵长坡、第三人赵阳已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵长坡、第三人赵阳首付款677718元，并自2018年6月12日起按照中国人民银行同期定期存款利率支付利息至判决确定的宽限期内的实际给付之日止；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵长坡、第三人赵阳违约金45154.36元；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵长坡、第三人赵阳维修基金损失8788元、不动产登记费损失80元、服务费损失1058元；驳回原告赵长坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13382元，由被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  滑明勋二〇二〇年十二月二十二日书记员  刚银莹