贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2673号 原告（执行案外人）：成绍刚，男，汉族，1967年7月7日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告（申请执行人）：何安国，男，汉族，1964年7月10日生，重庆市合川区人，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：廖丹，系重庆朗坤律师事务所律师。 第三人（被执行人）：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼**。 法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈民江，男，汉族，1973年9月28日生，贵州省桐梓县人，，住桐梓县 原告成绍刚与被告何安国、第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称“鑫科公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告成绍刚，被告何安国的委托诉讼代理人廖丹，第三人鑫科公司的委托诉讼代理人陈民江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销桐梓县人民法院作出的（2019）黔0322执异34号执行裁定书；2、判决撤销桐梓县人民法院作出的（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书（即：解除对案涉房屋的查封）；3、判决确认位于桐梓县（建筑面积：143.64平方米）的商业用房归原告所有；4、判决本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实及理由：原告与鑫科公司于2015年6月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以每平方米5120元的单价购买鑫科公司依法出让的位于桐梓县（建筑面积：143.64平方米）的商业用房，该房屋的总价款为715059元人民币，并约定付款时间为2016年6月21日前。合同签订后原告按照约定分别于2015年6月27日向程克兴银行账户（×××）支付购房款20万元，2015年7月2日向梁卫的银行账户（×××）支付购房款40万元，之后原告又通过其他方式向鑫科公司支付了5万元，原告共计向鑫科公司支付购房款65万元。在原告履行完所有购房手续后，鑫科公司将案涉房屋交付给原告，并由鑫科公司于2015年6月27日向原告出具收到原告购房款65万元的收据。原告接房后，于2018年1月19日与案外人成娜娜签订《租房合同》，约定原告将案涉房屋租赁给案外人成娜娜经营楚米镇XX餐馆。2016年10月，因被告何安国与鑫科公司的欠款纠纷，何安国和鑫科公司达成调解协议，由于鑫科公司未按调解协议约定向被告何安国归还欠款，故被告何安国向桐梓县人民法院申请执行鑫科公司，桐梓县人民法院根据被告何安国的申请，于2019年4月9日作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书将案涉房屋进行了查封，至此原告始知自己的合法权益受到了严重侵害。原告为此诉至法院，望判如诉请。 被告何安国辩称，我们认为对方的诉请不能得到支持，不能排除对本案标的房屋的执行，同时也不能认定案涉房屋归原告所有。 第三人鑫科公司述称，原告是通过合法的流程购买的房屋，并且有比较长的时间，对于原告的要求予以认可。 本院经审理认定事实如下：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县水岸尚城综合楼项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。鑫科公司于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第×号。该项目现已竣工，但未竣工验收。 2015年6月27日，原告（乙方）与第三人鑫科公司签订《鑫科·水岸尚城认购协议》，约定乙方认购甲方开发的位于贵州省桐梓县《水岸尚城》项目中的综合楼1-X号商铺，建筑面积约为140.6平方米，单价为4978.63元每平方米，总价为700000元，采用分期付款方式，于签订协议之日支付600000元，余款90000元在办理房屋产权证时一次性付清。原告于该认购协议签订之日向程克兴账户转账200000元，鑫科公司向原告开具《收据》一份，载明收到案涉门面房款200000元。2015年7月2日，原告向案外人梁卫转账400000元。鑫科公司开具《收据》一份，载明收到案涉门面房款400000元。2016年6月21日，原告和第三人鑫科公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的房屋为水岸尚城综合大楼1-X号商业用房，总价为715059元。原告与第三人鑫科公司于次日到桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案。 被告因何安国与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉。该院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，确认鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定本院执行。本院在执行过程中，依法作出（2018）黔0322执2002号之一执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包含原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，原告认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向本院提出异议。本院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异34号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县水岸尚城综合楼项目。现涉案房屋登记在第三人鑫科公司名下，原告作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告与鑫科公司于2015年6月27日签订认购协议后，又于2016年6月21日正式签订了《商品房买卖合同》，并于次日办理了商品房预售合同登记备案，而涉案房屋的查封时间为2019年4月9日。故本院确认在查封前原告已与第三人就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于原告所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。原告所购房屋系商业用房，涉案房屋并非原告因生活需要购买的消费性住房。关于原告已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。涉案房屋购房款共计为715059元，根据原告提交的购房款收据载明已交纳房款为600000元，原告所支付的购房款已超过合同约定房价的50%。虽然在本院查封前，原告与第三人鑫科公司签订了书面买卖合同，所交购房款已超过50%，但因原告所购房屋非消费性住房，现原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对原告请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。本案中鑫科公司并未反对原告的异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，鑫科公司在本案中的诉讼地位应为第三人。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告成绍刚的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告成绍刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长 吴 玉 梅 人民陪审员 何 文 秀 人民陪审员 梁 隆 琴 二〇二〇年十二月九日 书 记 员 严 思 成 书 记 员 令狐巍巍