山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初5135号 原告：中国银行股份有限公司晋中市分行，住所地：山西省晋中市榆次区迎宾路。 法定代表人：常新宇，该分行行长。 委托诉讼代理人：范英统、王文栋，山西正名律师事务所律师。 被告：刘志功，男，汉族，1982年11月8日出生，榆次区村民。 被告：张秀梅，女，汉族，1983年1月6日出生，榆次区居民，住榆次区。 被告：山西腾达通泰房地产开发有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区蕴华西街。 法定代表人：邢全廷。 委托诉讼代理人：于宝翔，男，汉族，1995年8月28日出生，榆次区居民，住榆次区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王少军，山西日月明律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司晋中市分行（以下简称“中国银行晋中市分行”）与被告刘志功、张秀梅、山西腾达通泰房地产开发有限公司（以下简称“腾达通泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行晋中市分行委托诉讼代理人王文栋、被告腾达通泰公司的委托诉讼代理人于宝翔、王少军到庭参加了诉讼，被告刘志功、被告张秀梅经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行晋中市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘志功、张秀梅共同清偿截止2020年10月12日借款本金133061.94元、应收利息7861.02元、本金罚息486.92元、利息罚息382.43元，共计141792.31元及自2020年10月12日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利及原告为实现债权的费用；2、判令原告就拍卖、变卖被告刘志功所有的位于榆次区房屋所得价款优先受偿；3、判令被告山西腾达通泰房地产开发有限公司对上述贷款本金及利息、罚息、复利及原告为实现债权的费用承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月11日，原告、被告刘志功、张秀梅、腾达通泰公司签订了编号为2011年中消住借字第620号《个人一手住房贷款合同》，被告刘志功、张秀梅为借款人，腾达通泰公司为保证人。《贷款合同》对贷款本金、贷款用途、贷款期限、贷款利率、逾期罚息等均进行了约定。并约定保证人腾达通泰公司承担阶段性连带责任保证，同时还约定借款人未按期归还贷款本息贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期。合同签订后，原告依照约定于2011年9月28日发放贷款本金18万元。2011年6月20日，贷款人就抵押房产办理抵押权预告登记（证号：晋房预中市字第00007248）。截止2020年10月12日，被告还欠原告借款本金133061.94元、应收利息7861.02元、本金罚息486.92元、利息罚息382.43元，共计141792.31元及自2020年10月12日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利及原告为实现债权的费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告刘志功未答辩。 被告张秀梅未答辩。 被告腾达通泰公司辩称，对原告所述事实真实性不予认可，被告原名是山西恒兴房地产开发有限公司，在2005年房地产开发时是和山西鑫隆房地产开发有限公司联营开发的本项目。在开发之初，被告原恒兴公司就将联营开发的主导权委托给鑫隆公司，包括将公章、财务章和法定代表人的名章一并移交给了鑫隆公司。在这个过程中，鑫隆公司究竟是否和中国银行签订有任何的按揭贷款担保协议，腾达通泰公司并不了解，因此，对原告所述的事实的真实性不予认可。另外，在公安机关侦查师英凯诈骗一案中，通过侦查发现有人使用原恒兴房地产开发有限公司的假公章，师英凯合同诈骗一案已经由榆次区人民法院判决，目前案件正在上诉阶段。对于因假公章出现在与鑫隆公司联营开发的过程中，因此腾达通泰公司对存在于本案按揭贷款过程当中的有关恒兴公司的公章使用情况表示出极大的怀疑，因此，我公司在未确认上述事实之前对原告所述的事实不认可，建议追加山西鑫隆房地产开发有限公司为本案第三人。 围绕诉讼请求，原告提供证据如下：《中国银行有限公司个人一手住房贷款合同》、零售贷款借据、放款信息、晋中市房屋预抵押申请登记表、房屋预抵押登记证书、现金缴款单、商品房买卖合同、中国银行股份有限公司山西省分行个人住房借款申请表、身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、收入证明、农民专业合作社法人营业执照、银行卡客户交易查询、逾期未还款查询单。被告腾达通泰公司向本院提交了晋中市公安局城区分局鉴定意见通知书、联营合同、授权书。本院组织双方当事人对上述证据进行质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人当庭陈述及所举证据，本院认定事实如下： 2010年12月23日，刘志功作为买受人与出卖人山西恒兴房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号：ＨＣ-00379），合同约定，刘志功购买山西恒兴房地产开发有限公司开发的位于榆次区。 2011年5月11日，借款人刘志功、贷款人中国银行股份有限公司晋中分行、保证人（开发商）山西恒兴房地产开发有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2011年中消住借字第620号）。合同约定，本合同项下个人住房贷款金额为人民币180000元，贷款期限为20年/240个月。房屋地址为锦纶南路恒昌佳园4-1402，房屋总价为261500元。本合同项下贷款利率按浮动利率方式执行，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.875‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。结息和付息方式为按月结息和付息，每月的20日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。被告刘志功、张秀梅在合同借款人处签字捺印。双方还在《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》约定：“二、借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则：…2、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；三、借款人违约事件及处理…2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：…（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…四、开发商保证若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任…”。同日，刘志功、张秀梅作为抵押人与抵押权人中国银行晋中分行签署了《附件二：抵押物清单》（编号：2011年中消住抵字第620号），约定将位于锦纶南路恒昌佳园4-1402的住房抵押给原告。 2011年9月28日，原告发放了全部贷款180000元至被告山西恒兴房地产开发有限公司银行账户。 2011年6月20日，根据原告的申请，晋中市房屋所有权登记发证办公室对被告刘志功所购坐落在榆次锦纶南路恒昌佳园4-1402房屋进行了商品房抵押权预告登记（证号：晋房预晋中市字第××号）。 上述贷款发放后，被告刘志功贷款期间未能按约还款。截止2020年10月12日，被告刘志功拖欠本金133061.94元、应收利息7861.02元、罚息486.92元、应收利息的罚息382.43元，共计141792.31元。 庭审中，被告腾达通泰公司陈述，其与山西鑫隆房地产开发有限公司联营开发的本项目，已将主导权委托给了山西鑫隆房地产开发有限公司，被告对于山西鑫隆房地产开发有限公司与原告之间签订的协议均不了解，也不认可，且公安机关在侦查师英凯合同诈骗一案中发现，有人使用山西恒兴房地产开发有限公司的假公章，所以对涉案合同中被告的公章真实性存疑。原告则认为被告提供的证据与本案无关，是被告腾达通泰公司的内部行为，而且被告已授权山西鑫隆房地产开发有限公司，被告作为委托人，应当对受托人的行为承担法律责任。 另查明，被告刘志功与被告张秀梅于2007年6月29日登记结婚。 又查明，2019年6月12日，山西恒兴房地产开发有限公司名称变更为山西腾达通泰房地产开发有限公司。 本院认为，原告中国银行晋中市分行与被告刘志功、张秀梅、腾达通泰公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2011年中消住借字第620号）、《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》、《附件二：抵押物清单》（编号：2011年中消住抵字第620号）均系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约发放贷款，被告刘志功亦应依约积极偿还原告贷款本息，被告未能按时偿还，应承担违约责任，根据合同约定，原告可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，故对于原告要求被告刘志功偿还贷款本金133061.94元、应收利息7861.02元、罚息486.92元、应收利息的罚息382.43元，共计141792.31元的主张，本院予以支持。被告张秀梅作为刘志功的配偶于2011年5月6日与刘志功一同填写了《中国银行股份有限公司个人卡贷合一申请表》，并在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中借款人处也签名捺印认可合同内容，上述行为可证明被告张秀梅对涉案债务知情并认可，且所购房屋也用于夫妻共同生活，故其应当与刘志功承担共同还款责任。关于原告要求就拍卖、变卖被告刘志功、张秀梅所有的房屋所得价款优先受偿一节，中国银行晋中市分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告腾达通泰公司对贷款本金及利息、罚息等承担连带责任一节，双方已在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》中约定了腾达通泰公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，合同约定自借款人刘志功办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人中国银行收到他项权证之日起，保证人腾达通泰公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任，故按照合同约定，腾达通泰公司应对刘志功所欠上述贷款本息承担连带偿还责任，腾达通泰公司承担连带责任后，有权向被告刘志功、张秀梅追偿。关于被告腾达通泰公司辩称涉案合同为山西鑫隆房地产开发有限公司与原告签订，其不认可，且对公章真实性存疑一节，本院认为，原告与被告签订的涉案合同中均盖有被告腾达通泰公司变更前的名称山西恒兴房地产开发有限公司的印章，现被告对印章真实性提出异议，但并未提供证据证明涉案合同中印章为假，也未提出鉴定申请，故本院对其该项辩解不予采信。至于被告腾达通泰称涉案合同为山西鑫隆房地产开发有限公司与原告签订，其不知情，也不认可。被告提供的证据仅能证明其与山西鑫隆房地产开发有限公司合作对晋中市榆次区进行开发经营的事实，并未能证明涉案合同并非被告公司所签订，故本院对其该项辩解不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘志功、张秀梅应于本判决生效后十日内支付拖欠原告中国银行股份有限公司晋中市分行的贷款本金133061.94元、应收利息7861.02元、罚息486.92元、应收利息的罚息382.43元，共计141792.31元的主张，并从2020年10月13日起按照合同约定继续支付逾期利息、罚息、应收利息的罚息至付清之日止； 二、被告晋中宝信房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3136元，减半收取1568元，由被告刘志功、张秀梅、山西腾达通泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  李晖 二〇二〇年十二月十八日 书记员  张欣