陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终3375号 上诉人（原审被告）：乔利霞，女，1979年12月19日出生，汉族，陕西省榆林市人，现住榆林市高新区。 被上诉人（原审原告）：榆林市绿源物业有限公司，住所地：榆林市榆阳区火车站对面（普惠大楼**）。 法定代表人:李瑜，该公司经理。 委托诉讼代理人:谢磊，男，1988年11月24日出生，汉族，陕西省榆林市人，现住榆林市榆阳区，该公司员工。 上诉人乔利霞因与被上诉人榆林市绿源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔利霞上诉请求：1.撤销榆阳区人民法院(2020)陕0802民初3051号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。原审中，被上诉人提交与绿源小区业主委员会于2019年1月27日伪造的三份《物业服务合同》应确认无效。绿源小区业主委员会与被上诉人在签订《物业服务合同》前，并未召开业主大会，也未听取全体业主的建议、意见，违反了法律法规的强制性规定，严重损害了绿源小区全体业主的合法权益。2016年的《物业服务合同》中业主委员会的法定代表人是田光玉，既不是业主，也不是绿源小区业主委员会成员，没有权利代表业主签订合同。被上诉人与绿源小区业主委员会主任恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，伪造三份《物业服务合同》，应属无效。一审认为“原告依约向被告提供了服务，被告依约向原告支付物业服务等费用”并以此认为上诉人与被上诉人之间存在物业服务管理，这与事实严重不符。被上诉人在原物业服务合同终止后，强行提供服务，限制上诉人及全体业主购买水电，乱收费，在明知电梯有安全隐患且没有进行日常维护的情况下，伪造电梯维保合同、电梯年检证明（有照片为证)，致使发生多次事故，上诉人是受害人之一。被上诉人于2016年12月27日给绿源小区业主委员会的通知，在绿源小区广泛张贴，小区业主基本上人人知道，且被上诉人的认可。会议纪要原件在榆林市政府，上诉人无法调取。绿源物业公司和绿源小区业主委员会的公示是在沙河口办事处的主持下达成的，也被原审以无法与原件核对为由否决。二、原审程序严重违法。原审适用简易程序，开庭前未向当事人有告知有关诉讼权利及义务等，剥夺了上诉人的知晓权等。综上所述，三份《物业服务合同》属无效合同，被上诉人系非法物业，缺乏物业服务资格，多次劝退不走，强行服务收费。根据《最高人民法院关于审理物业服办纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。据此，原审判决上诉人承担物业服务费用，缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 榆林市绿源物业有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以支持；上诉人在上诉状中载明的缺乏事实依据，不予认可。 榆林市绿源物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告立即向原告支付拖欠的物业服务费合计7306元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理中原告明确第一项诉讼请求为：1、请求被告支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4078元、电梯运行费2448元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费690元，合计7306元。 一审法院认定事实如下：乔利霞系榆林市高新区绿源小区12号楼8单元1901室的房主，该房屋建筑面积119.24平方米。2019年1月27日，榆林市绿源物业有限公司与榆林市高新区绿源小区业主委员会补签2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，约定服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，相关费用的收费标准分别为：2016年物业管理费收费标准为1.05元/㎡/月，2017年、2018年物业管理收费标准为0.9元/㎡/月，电梯运行费一层免收，二层0.23元/平方米/月起步，每增加一层加0.02元；垃圾费为30元/年/户，2016年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年270元,2017年、2018年公用设施、水电等公摊费为130（含）平方米以上每户每年240元。合同还约定了其他事项。被告拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4078元、电梯运行费2448元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费690元，合计7306元。 一审法院认为，榆林市高新区绿源小区业主委员会委托原告榆林市绿源物业有限公司对该住宅小区进行物业管理，并于2019年1月27日补签的2016年度、2017年度、2018年度的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对该小区业主均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告乔利霞作为该小区业主，应当按照合同约定的收费标准支付物业费等费用。被告拖欠物业费等各项费用，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故原告主张由被告乔利霞支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4078元、电梯运行费2448元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费690元，合计7306元的诉讼请求，因双方合同约定的收费标准未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，本院对该项诉讼请求依法予以支持。被告乔利霞对原告提交的物业合同有异议,但未提交证据证明该合同存在违法性的证据,本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本判决生效后五日内，由乔利霞支付榆林市绿源物业有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4078元、电梯运行费2448元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费690元，合计7306元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由乔利霞负担。 二审中，乔利霞提交两组证据并申请证人出庭作证。第一组：绿源小区遗留问题的会议纪要一份（复印件）。证明目的：物业服务合同是附条件的合同，因为被上诉人没有实现2018年12月31之前退出绿源小区和在2019年12月之前办理房产证的条件，所以物业服务合同是无效的。第二组：（2020）陕0802民初2176号民事裁定书和（2019）陕08民终4193号民事裁定书（复印件）。证明目的：证明榆阳区法院认可李佳垚涉嫌职务侵占罪和敲诈勒索罪，所以李佳垚签订的物业服务合同系无效的。证人潘亚梅证明：绿源物业没有在2018年12月31日之前要退出绿源小区的，在2019年12月之前没有办理房产证。绿源物业公司暖气费收取3.5元每方，比正常收费较高。垃圾费也多收着了，田光玉不是绿源小区的业主，物业公司限制买水着，本人没有交过物业费。韩改琴证明：我们也没有享受到被绿源物业公司的服务，导致小区混乱，无人管理。补签合同也是不成立的，补签的物业服务合同业主都不知情；2016年冬天，绿源物业公示文件，公示内容是绿源物业公司从2017年1月1日开始停止一切服务事项，说明绿源物业公司不再服务绿源小区了。供暖费是3.5元每方，物业公司限制卖水卖电，我和绿源物业之间的诉讼，没有缴纳过物业费。 榆林市绿源物业有限公司对第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可。会议纪要中显明如2018年12月31日绿源房地产按时交接业主公共财产，且退出小区，则同意业委会补签2016-2018年的物业服务合同，以上事实已经成立，且补签合同是经业主代表签订确认的，应属于有效合同。对第二组证据的真实性认可，对证明目的有异议。因为李佳垚涉案尚未开庭审理，且涉嫌罪名为职务侵占罪。证人证言可以证实绿源物业在2018年12月31日之前已经撤离小区，且证人所言多收费和限制水电，可以证明被上诉人提供了物业的事实，只是物业服务存在瑕疵。 本院对当事人提供的证据认定如下：乔利霞提交的两组证据来源合法，绿源物业公司对真实性不持异议，故对真实性予以确认。证人潘亚梅、韩改琴虽然与被上诉人绿源物业公司存在厉害关系，但结合当事人陈述，可以证明绿源物业公司没有完全履行合同义务的事实，故予以确认。一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点是案涉物业合同是否有效、被上诉人是否履行了合同义务的问题。 关于物业服务合同的效力问题。上诉人乔利霞主张被上诉人榆林市绿源物业有限公司与榆林市绿源小区业主委员会签订的2016年、2017年、2018年物业服务合同无效。经审查，2019年1月27日，三份物业服务合同是在沙河路办事处的协调下，由李加垚等人代表榆林市高新区绿源小区业主委员会与榆林市绿源物业有限公司补签，并且绿源物业公司还向绿源小区业主委员会赔偿了110万元的损失，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。虽然李加垚涉嫌犯职务侵占罪，但并不影响合同的效力问题。在大多数业主认可并履行了物业服务合同的条件下，乔利霞主张合同无效的理由不能成立，不予支持。 关于绿源物业公司是否全面履行合同义务的问题。物业服务合同约定，绿源物业公司应当提供优良生活环境并接受业主监督。结合当事人陈述和沙河路办事处协调等事实，可以认定绿源物业公司存在不适当履行合同义务的情形，该公司应当承担相应的违约责任。同时，物业服务具有公益性，物业费是维护物业设施的正常运行、保障小区生活秩序的必要费用。乔利霞作为业主之一不按时支付物业管理费、电梯费等费用，亦构成违约，而且影响了其他正常履约的业主的利益。根据合同履行情况及双方过错程度，酌情认定由乔利霞支付合同约定的物业费90%即3670.2元，以及电梯运行费2448元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费690元，共计6898.2元。 综上，乔利霞的部分上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销陕西省榆阳区人民法院（2020）陕0802民初3051号民事判决； 二、本判决生效后十日内，由乔利霞支付榆林市绿源物业有限公司物业管理费3670.2元，以及电梯运行费2448元、垃圾费90元，共用设施设备水电公摊费690元，共计6898.2元； 三、驳回榆林市绿源物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由乔利霞负担50元。二审案件受理费50元，由榆林市绿源物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨忠东 审 判 员 高 清 审 判 员 王伟云 二〇二〇年十二月一日 法官助理 郝秉磊 书 记 员 王会巧