新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初2927号 原告（反诉被告）：新疆金湾投资开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区大湾北路**商业用房****等23处。。 法定代表人：高旭东，公司执行董事。 委托诉讼代理人：柳榕，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷子请，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷雨，新疆昌年律师事务所律师。 被告（反诉原告）：茹仙古丽托乎尼亚孜，女，1975年1月25日出生，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：依明江艾合买提，新疆布拉克律师事务所律师。 第三人：新疆安百尔医疗投资有限公司，住所地新疆，住所地新疆乌鲁木齐市天山区团结路大湾北路**> 法定代表人：阿卜杜克热木阿卜来提，该公司总经理。 第三人：乌鲁木齐鼎胜年代汽车服务有限公司，住所地乌鲁木齐，住所地乌鲁木齐市天山区大湾北路** 法定代表人：吾麦尔江艾合买提，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李燕，新疆视观律师事务所律师。 第三人：海如拉肉孜买买提，男，1976年5月2日出生，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：努尔麦麦提吐尔洪，新疆达纳律师律师事务所律师。 第三人：达地汗吾拉依木，男，1985年6月10日出生，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：艾孜买提阿吉，男，新疆师范大学学生，住乌鲁木齐市。 第三人：阿尔斯兰托合提，男，1982年10月2日出生，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：祖木热提古丽艾力，新疆布拉克律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司（以下简称金湾公司）与被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜及第三人新疆安百尔医疗投资有限公司（以下简称安百尔公司）、乌鲁木齐鼎胜年代汽车服务有限公司（以下简称鼎胜年代公司）、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日作出（2018）新0102民初6663号民事判决。被告金湾公司不服一审判决，提出上诉。2020年1月19日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01民终4018号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人柳榕、雷子请、谷雨，被告（反诉原告）茹仙古丽·托乎尼亚孜及其委托诉讼代理人依明江艾合买提，第三人新疆安百尔医疗投资有限公司法定代表人阿卜杜克热木阿卜来提，第三人乌鲁木齐鼎胜年代汽车服务有限公司法定代表人吾麦尔江艾合买提及其委托诉讼代理人李燕、第三人海如拉肉孜买买提的委托诉讼代理人努尔麦麦提吐尔洪、第三人达地汗吾拉依木及其委托诉讼代理人艾孜买提阿吉、第三人阿尔斯兰托合提委托诉讼代理人及其祖木热提古丽艾力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金湾公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2016年8月21日签订的《房屋（楼房）租赁合同》；2、依法判令被告向原告返还乌鲁木齐市天山区大湾北路2119号土地上的××街）；3、依法判令被告给付原告欠付的租金及房屋占有使用费直至实际支付之日，暂计算至2020年9月5日，共计8，211，400元（其中2017年9月6日逾期未支付1，000，000元、2018年9月6日未支付3，570，000元、2019年9月6日未支付3，641，400元、2020年9月6日至被告实际交付房屋期间的房屋占有使用费参照合同约定的日租金计算）；4、依法判令被告给付原告租金及房屋占用费的迟延履行期间利息，自逾期之日始至实际付清所有租金及房屋占有使用费之日止的利息，暂计算至2020年9月6日，共计3，307，536元（被告应按所逾期支付的费用以月利萃为2%的标准向原告支付从应付款日到实际付款日期间的延迟利息，暂计算至2020年9月5日，分别为：1，000，000＊0.24＊3年＋3，570，570，000*0.24*2年+3＋641，400*0.24*1年）；5、依法判令被告承担原告律师代理费20万元；6、依法判令被告承担本案诉讼费用；暂计算诉讼的总额合计为11，718，936元。事实和理由：2016年8月21日，原告委托乃比江阿亚提与被告签订《房屋（楼房）租赁合同》，约定由被告承租原告位于乌鲁木齐市××区），租赁期限为十年，租金支付为先交租金后用房，被告应在每年9月6日之前向原告预付租金，如逾期15天之内未缴纳，原告有权单方解除合同，没收履约保证金，所有装修、加建、改建部分无偿归还原告，原告不支付任何费用，并要求被告支付该欠款及迟延利息，被告应按所逾期支付的费用以月利率为2%的标准向原告支付从应付款日到实际付款日期间的延迟给付租金的利息。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告占有、使用该房屋至今，但其却一直拖欠租金未付，虽经原告催告，但被告仍未履行付款义务。原告于2018年3月原告向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除原被告于2016年8月21日签订的《房屋（楼房）租赁合同》。被告行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权单方面解除合同，收回房屋，并不退还剩余租金及装修折旧款且违约处理。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明事实上的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告(反诉原告)茹仙古丽托乎尼亚孜辩称，一、要求驳回原告的第一、二项诉讼请求即解除房屋（楼房）租赁合同、返还楼房的请求。理由：答辩人从来没有违约，也不存在《合同法》第94条规定的解除合同的五种情形，并且答辩人至今没有收到原告解除合同的通知书。因此，双方之间的租赁合同继续有效。此外，答辩人承租楼房后，经原告同意将整个楼房以10年期限分别租给了本案中的5名第三人，且他们花4000万至5000万元费用对该楼房各自承租的部分进行装修并经营至今；二、驳回原告的第三、四项诉讼请求即给付截止2020年9月5日所欠租金8211400元、该款迟延履行期间的利息3307536元的请求。理由：2016年8月18日、2016年8月21日，原告与答辩人签订合同，约定以年租金3500000元将楼房出租给答辩人、原告给予答辩人从2016年8月21日至2016年12月20日4个月的装修免租期、原告承诺及时完成楼房的消防等工程并保证答辩人正常经营。签订合同后虽然答辩人按约定履行义务，但因原告一直未落实消防等工程的承诺，导致社区、管委会、消防等相关部门一直不允许答辩人和第三人利用楼房进行经营。后，答辩人与原告协商楼房的消防等工程和手续由答辩人办理，费用由原告折抵租金后，答辩人支出1251359元，直到2019年1月14日才完成了消防工程以及手续并开始正常经营。当初原告同意1251359元费用折抵租金1000000元。答辩人加上该笔1000000元至今已支付原告合计7300000元。从这笔款中扣除答辩人应付给原告的从2019年1月14日至2020年9月5日合计600天租金5753424.6元话，答辩不仅不欠原告的租金，反而原告欠答辩人1546575.34元；三、驳回原告第五、六项诉讼请求即承担律师代理费200000元、承担诉讼费的请求。理由：答辩人从来没有违约，因此原告请求答辩人承担其聘请的律师代理费没有依据。诉讼费用由法院根据各方的败诉比例判令承担。 第三人安百尔公司陈述，我是租赁户，租的被告房屋的1-2层的部分，3-4-5部分，现在开的是医院，2017年7月1日签订租赁合同，租期9年，租金按时按照合同缴纳的。这个楼因为消防手续导致没有营业2年，消防工程是租赁户出的钱。我的医院装修花了4个月的时间，2018年1月准备营业的时候，社区、派出所消防不让我们营业，因为这个楼没有合法的消防手续。2018年1月我们医院已经招聘了30多个员工，因为没有手续，我们一直在发工资，2019年1月14日，消防通过后，才正式开业，我们2019年1月15日开始营业。2019年5月8日正式开业，重新招聘人员。我们认可被告的所有陈述意见。 第三人鼎胜年代陈述：2017年1月1日我们与和被告签订的合同，租期9年10个月，我们已经支付了2年的租金，因为原告的消防手续，一直到2019年1才办理，我们各方面都有损失，其它的意见与被告的意见一直，不同意原告的诉讼请求。 第三人海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提陈述：我们的意见也和被告意见一直，不同意原告的诉讼请求。五名第三人和被告签订的合同，未经原告书面同意，根据原被告双方的合同，他们的合同是无效合同。对于第三人安百尔公司，签订的租赁合同明显违背承租人约定的用途，我们合同约定是酒店、餐厅、超市，原告没有书面认同过被告和第三人安百尔公司的出租已经开医院的事宜，其系无效的。对于装修和经营的损失，应当被告承担，不是原告要承担。作为分租户，对房屋归属应当是明知的，在这种情况下和承租人签订合同，是自己没有尽到审慎注意的法律义务，相应的责任应当自行承担。 被告(反诉原告):茹仙古丽托乎尼亚孜向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉被告继续履行乌鲁木齐市天山区大湾北路2119号土地上（地下层、地下5层）（地下层、地下**合同；二、请求判令反诉被告返还租金1546575.34元；三、请求判令反诉被告支付1546575.34元资金至占用期间的利息185589元，合计1732164.3元。事实与理由：2016年8月18日、2016年8月21日，反诉原告（以下简称原告）与反诉被告（以下简称被告）签订合同，约定以年租金3500000元将楼房出租给原告，被告承若及时及时完成楼房的消防等工程并保证原告正常经营。签订合同后虽然原告按约定履行义务，但因被告一直未落实消防等工程的承诺，导致社区、管委会、消防等相关部门一直不允许原告利用楼房进行经营。后，原告与被告协商楼房的消防等工程和手续由原告办理，费用由被告折抵租金后，原告支出1251359元，直到2019年1月14日才完成了消防工程以及手续并开始正常经营。当初被告同意1251359元费用折抵租金1000000。原告加上该笔1000000元至今已支付给被告合计7300000元。从这笔款中扣除原告应付给被告的从2019年1月14日至2020年9月5日合计600天租金5753424.6元后，剩余1546575.34元被告应予返还原告，并被告应支付原告该款从2018年8月至2020年8月占用期间的利息185589元，故向贵院提起反诉。 原告（反诉被告）金湾公司辩称，我们已经发送过了合同解除通知书，不同意继续履行，我们是有权单方解除合同的，我们双方合同关系在下达解除通知书后被告没有提出异议和进行诉讼，就已经解除了。另外，认为反诉原告的反诉请求不能成立，按照双方约定，反诉原告没有按照合同约定及时缴纳租金是违约的，同时认为，该案应当按照双方合同约定的权利义务进行审理，双方的合同义务权利是明确约定的，按照合同约定乙方自行解决水、暖、电等事宜，按照合同消防是乙方自己承担的，按照乙方的权利义务合同第9条未经甲方书面同意不得转租，这个是在合同中明确约定的，如果转租则无效，按照双方第10条的违约和条款，反诉原告未经原告书面同意将房屋进行转租，是违反约定的，我们可以单方解除合同。另外，就是反诉原告拖欠租金远远超过15天。其事实理由陈述反诉被告即我们承担消防设施的请求没有任何依据，我们之间没有达成过以消防工程费用折抵租金的事宜，故反诉原告要求我们赔偿消防工程款100万元没有事实理由和法律依据，消防工程款的主体，施工主体不是被告，支出费用也不是被告，是第三人安百尔公司支出的，87张、67张资料该证据全部是白条，没看见发票，这个花费的钱全是白条，和我们无关，按照合同约定后续是承租人自行负担的，应当找被告进行要求给付，和我们无关。按照合同约定整栋楼的后续装修和消防是被告的义务，不存在垫付的事宜，其主张我们赔偿是没有实施依据的。本案原告的全部诉讼请求是没有任何事实理由法律依据。依据2016年8月18日和马英贵签订的协议来抗辩双方正式签订的租赁合同，我们认为从签订的时间和盖章的合同效力，不可能将协议强加到合同中，签订合同后，之前的协议是无效的，合同中双方的权利义务是明确约定的，21条第2项明确约定，在双方达成本合同之前的协议是无效的，一再强调严格按照8月21日合同来履行和审查。承租人的装修和消防都是承租人自行解决的，权利义务是十分明确的，不能用谈判中的协议来对抗正式签订好的合同。 第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提陈述，同意反诉原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告（反诉被告）金湾公司提交证据：第一组，1、新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号不动产权证书；2、主体验收意见表，证明涉诉房屋产权归原告所有且房屋质量标准为优良，符合使用条件的事实。被告对该组证明的真实性予以认可，合法性不予认可，真实性认可，证明的问题不予认可。这份证据能证明工程的主体部分验收，但是不能证明该楼房符合消防验收的事实。第三人安百尔公司、第三人鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的质证意见与被告一直。第二组1、《房屋（楼房）租赁合同》，证明双方存在租赁合同关系的事实；2、《合同》第10.1条证明被告转租房屋应当原告书面同意的事实；否则甲方有权解除合同；3、《合同》第10.3条约定，乙方欠付部分租金达15天以上，甲方有权解除合同的事实；4、《合同》第10.6条规定，乙方为经甲方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同；5、《合同》第5.1条，乙方自行选择必要的装修，装修后经消防同意及经甲方签字认可，方可经营。5.2.3-5.2.6条约定，装修，改建，扩建，消防设施等改造费用应当由承租人承担的事实；6、《合同》第20.5条约定，办理政府规定的申请报批手续的义务人，均为被告，产生的费用均由被告承担，原告仅有协助义务的事实；7、《合同》第21.2条约定，合同签订后，所有之前达成的谈判，签订的协议失去效力的事实；8、《合同》第5.3.14条约定，装修改造工程未经甲方及政府书面认可，由此造成乙方不能按期开业的损失由乙方自行承担；9、《合同》第8.1规定，可以证明被告在签订合同的时候就已经知晓该房屋的状况，被告承诺自行解决相关问题，被告是本案的消防验收义务人；10、《合同》第10.10条规定约定了被告逾期缴纳租金的延迟履行利息，这点事原告的诉讼请求第4项事实根据。被告对该组证据合同的真实性予以认可，但是原告所证明的问题不予认可。第三人安百尔公司对该组证据的质证意见，第一、原告所说的消防工程完成被告完成是错的，原告不具备转租的房屋转租给了我；第二、房东承诺主体消防他来完成，但是他没有完成而且我们已经投入了医院一千三百万，2019年1月14日通过消防之前未营业。第三人鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据质证意见与被告一直。第三组，1、《2018年1月25日的履行义务通知书》；2、《2018年2月2日的履行义务函》；3、EMS单、EMS查询截图打印件；4、《2019年9月25日的租金缴纳催告函》；5、2018年1月29日的新疆昌年律师事务所《律师催告函》，证明第一、证据1、2、3、4证明多次书面通知被告履行给付租金义务的事实，其中EMS面单收件人地址反诉原告反诉状中列明的住址是被告地址。第二、证据5证明2018年1月原告向被告发送《律师催告函》催缴租金的事实。被告对改组证据三性均不予认可，认为证据里面没有被告的签名，且我们到现在没有收到原告的通知书，此外我们不存在欠原告租金的情况，证据3邮寄上只能证明发出这个地址但我方没有收到也没有我方的签名，（客户签字处是空白）。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据质证意见与被告一直。第四组，1、2018年8月29日的（2018）新乌亚心证内字第2421号公证书，证明公证书用以证明2018年租赁物及其周围现状的事实及被告擅自改变房屋用途的事实，截止2018年6月22日被告承租的房屋施工装修的状态，并没有装修完毕。被告对该组证据的真实性予以认可，但是原告所证明的问题不予认可，理由，公正书的照片恰恰证明因原告没有履行消防工程的承诺而被告截止到这个时间继续进行整个楼房主体消防工程（土建消防）并一直不能正常经营的事实，我们不存在装修的问题并停业而是消防的原因。第三人安百尔公司对该证据的真实性予以认可，内容不认可，理由照片上的全是消防工程是我们完成的，证明土建是我们完成的，2018年消防工程队的工作人员被原告赶走了，也耽误了完成时间，耽误消防土建工程的完成。第三人鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据质证意见与被告一直。第五组，1、2018年3月9日的《解除合同通知书》；2、EMS单、EMS查询截图打印件；3、2018年10月9日的《立即返还房屋的通知书》，通知被告茹仙古丽返还房屋；4、2018年10月30日的《（2018）新乌亚心证内字第4188号》证据保全。证明，一、原告向被告发出解除合同通知，要求立即返还房屋通知，被告收到该文书，未提出异议，说明双方合同已经实际解除，公证书的内容证明两个问题，被告茹仙古丽严重违约同时我们已经解除了双方的房屋合同，第二，我们向被告送达了立即返还房屋的通知。被告对该组证据的第一证据解除合同通知书三性不予认可，认为我方没有收到该通知书，也没有我方的签字确认，第二个证据、EMS查询单不能证明原告原告发出解除通知书，也不能证明被告收到的事实，原告2018年3月份向被告发出了一份通知书以后向天山区人民法院提起诉讼，2018年8月21日被告向原告支付租金1100000元后原告撤回起诉了，可见原告放弃了自己的权利，并自己的行为表明了继续履行租赁合同的意思表示，此外被告不存在违约，更不存在欠付原告租金。第三证据，EMS邮寄单我们没有收到，签名处也不是被告，因此我们不予认可，证据四，立即返还房屋通知书我们到现在没有收到，也没有看到，也没有被告的亲子确认，此外被告没有违约的情况下这个通知书不产生任何的效力，证据五、公证书我方三性不予认可，不能证明向被告发出解除通知书，公证书所说我们送达了名字叫茹仙的一个律师但是是不是本人被告还是他人不能确定，我方没有收到通知书，更不能证明我方违约的事实。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据质证意见与被告一直。第六组，1、2018年7月7日的各租赁户确认书（商户确认）；2、2018年6月15日的限期提交文件通知（向次承租人发出提交合同等文件公告），以上证明被告转租的事实，因为被告没有我方同意转租，我们要求次承租人，证明被告未经我方同意擅自转租的事实。被告对该证据中第一证据的真实性予以认可，但是证明的问题不予认可，反而证明2018年的7月7日之前原告方明知被告分租给本案第三人的情况，并没有表示反对的态度，因此可以认为原告同意分租；证据二不予认可，也没有我方的签字确认，该通知书也没有载明原告表示反对分租的事实。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据质证意见与被告一直。本庭对上述证据的真实性、合法性、关联性暂时不予以确认，待综合全案后再予以确认。 被告(反诉原告)茹仙古丽托乎尼亚孜提交证据：第一组证据，1、茹仙古丽和马英贵于2016年8月18日签订的补充协议一份；2、马英贵于2016年8月18日的收条一份；3、中国建设银行2018年8月12日客户回单一份；证明2016年8月18日，茹仙古丽和金湾公司的实际老板马英贵签订协议约定：金湾公司将本案的楼房以年租金3500000元出租给茹仙古丽，并金湾公司承诺完成房屋室外装修和未完工的消防通用等工程、茹仙古丽当时按约定给马英贵支付了1500000元。原告对该组证据中的第一个证据的三性不予认可，补充协议的签订时间2016年的8月18日，三天之后8月21日双方签订租赁合同21.2条明确将该补充协议废除，21.2条约定合同签订后所有之前的谈判，签订的协议均失效力。第二份1500000收条和银行汇单予以认可，我们目前认可收到600万的租金和30万的履约保证金。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第二组证据：1、茹仙古丽和金湾公司代理人乃比江于2016年8月21日签订的房屋（楼房）租赁合同一份；2、乃比江于2016年8月22日签订的补充协议一份，证明2016年8月21日，金湾公司代理人乃比江就上述房屋租赁事宜与茹仙古丽签订合同约定：租赁期限从2016年8月21日至2026年12月20日共10年、年租金3500000元、金湾公司给茹仙古丽4个月的装修免租期（合同第一条及11.3条）、茹仙古丽经金湾公司同意可以将楼房分组给他人（合同6.1条）、没有约定楼房的消防工程由茹仙古丽负责完成。原告对该组证据中两份证据的真实性予以认可，但是证明的问题不认可，认为根据合同的10.1条转租必须经过原告的书面同意，这个专门规定在我方享有的解除权部分，所以被告根据合同6.1条没有转租权利，根据合同的第20.5条消防验收报验手续及消防改造费用均有被告来承担。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第三组证据：1、茹仙古丽和第三人新疆安百尔医疗投资有限公司于2017年7月1日签订的房屋租赁合同一份；2、茹仙古丽和第三人乌鲁木齐鼎胜年代汽车服务有限公司于2017年1月1日签订房屋租赁合同一份；3、茹仙古丽和第三人海热拉肉孜于2016年8月26日签订的房屋租赁合同一份；4、茹仙古丽和第三人达地汗吾拉依木于2016年12月1日签订的房屋租赁合同一份；5、茹仙古丽和第三人阿尔斯兰托合提于2016年9月26日签订的房屋租赁合同一份，证明茹仙古丽分别于2016年8月26日、2016年9月26日、2016年12月1日、2017年1月1日、2017年7月1日和本案第三人签订租赁合同，将楼房分别租赁给5名第三人。原告对该组证据的真实性予以认可，认为恰恰证明被告未经我方书面同意擅自转租，并擅自改变房屋使用用途的事实。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第四组证据：1、金湾公司于2018年1月18日做出的“申请书”一份；2、金湾公司于2018年7月7日作出的“各租赁户确认书”一份，证明金湾公司明知并同意茹仙古丽分租楼房的事项。原告对该组证据的真实性予以认可，但是关联性不认可，第一份证据没有第三人任何表述，也没有我方同意被告转租的任何内容，第二份证据里面的内容明确表示2018年6月15日之前被告没有通知各租赁户将转租的合同，交我方认证，恰恰证明这份确认书经由被告方提交恰恰证明未经我们同意转租的事实，原告知道被告将第三人转租的时间是2018年7月7日。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第五组证据：1、中国农业银行2016年9月6日的回单一份；2、中国建设银行2016年9月9日的客户回单一份；3、中国工商银行2016年11月4日的凭证一份；4、中国工商银行2016年11月9日的凭证一份；5、乃比江2017年10月27日的收条一份；6、乃比江2017年10月29日的收条一份；7、中国工商银行2018年8月20日的凭证一份；8、中国工商银行2018年8月21日的凭证一份；9、乃比江2018年8月21日的收条一份，证明茹仙古丽于2016年9月6日1000000元、2016年9月9日1000000元、2016年11月4日200000元、2016年11月9日100000元、2017年10月27日1200000元、2017年10月29日200000元、2018年8月20日300000元、2018年8月21日800000元，合计给付金湾公司租金4800000元。这笔款加上2016年8月18日给付马英贵的1500000元，合计给付租金6300000元。原告对该组证据的质证意见：我们认可收到630万的事实，但不认可630万均是租金，我们认为600万是租金，30万是履约保证金。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第六组证据：1、乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队于2017年9月27日作出的“建设工程消防设计审核意见书”一份；2、乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队于2019年1月14日作出的“建设工程消防验收意见书”一份；证明茹仙古丽从2017年9月27日之前申报消防工程等事项的设计并将设计项目经乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队批准后进行了整个楼房的土建消防等工程，截止2019年1月14日才完成消防工程和相关的手续。原告对该组证据质证意见：所谓的土建应该是指地基技术工程中的土石方工程，比如说主体施工过程中的土方平整的内容，我们交给被告的房屋已经经过消防验收，在我们提交的主体验收意见表中有明确的地基基础符合要求同意验收，主体工程符合施工规范要求，主体工程质量符合评定标准，经评定达优良标准的相关内容，被告方提交的2019-2号消防验收意见书的14项内容没有一项与土建相关。而且我方交付被告的租赁屋已经使用多年不存在还需要对土建部分进行施工的事实。其次退一万步讲，即便存在土建改扩建的内容按照双方的约定，我们适应楼房的现状方式出租给乙方进行装修所有由此产生的改扩建，均因由对方承担，不认可被告的该组证据需要证明的事项。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第七组证据：1、消防施工合同书及付款凭证等一套材料67张；2、公证书一份（原审时金湾公司向法庭提供的）；3、金湾公司和第三人安百尔医院于2018年6月24日盖章确认的“综合楼租赁户提交文件目录一份”；4、建筑消防设施检测报告37张，证明金湾公司一直未落实消防工程的承诺，因此茹仙古丽未能经营，于是茹仙古丽花费1251359元从2017年至2019年1月14日完成了整个楼房土建消防等工程并相关手续。此外，因手续不能以茹仙古丽个人名义进行，因此以第三人1的名义进行了相关的手续、2018年6月24日之前楼房土建消防工程产生的869741元费用由金湾公司确认盖章。被告对该组证据中对施工合同的真实性认可，但是合同里面的施工内容分别包括，消防水管、消防泵、压力罐、防排烟风机供货及安装、消防火灾自动报警系统等，上述所有内容均没有土建工程，恰恰是只包含了装修导致的消防改造内容。对于提交文件目录一份证据三性不认可，上述该目录表明的内容只能证明我们曾经收到过23分复印件，不能证明被告方86万费用的事实，也不能证明我们同意80多万费用发生的事实。对消防报告真实性认可，但是报告中非常明确的写明是新疆安百尔医疗投资有限公司装修及消防改造项目，施工内容包含消防供配电设施，消防给水和消火栓系统，火灾激动报警系统，消防产品等16项子目，丝毫没有关于土建的任何内容，对这分证据的证明的问题均不认可。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。第八组证据：1、乃比江2017年10月27日的收条一份；2、马英贵、乃比江、第三人阿尔斯兰·托合提3人相互聊天录音的光盘一份；3、马英贵、茹仙古丽、阿卜杜克热木（安百尔医院）等人的聊天录音光盘一份；证明金湾公司同意茹仙古丽对消防工程开支的以上费用折抵租金1000000元，截止2019年1月14日茹仙古丽及5名第三人因楼房消防工程原因，无法经营。被告对该组证据中对乃比江2017年10月27日的一份收条的三性均不认可，认为乃比江没有免除租金的权限，对两份录音光盘证据来源不合法，三性均不认可。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据予以认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性暂时不予以确认，待综合全案后再予以确认。第九证据，本案在审理过程中，经被告(反诉原告)茹仙古丽托乎尼亚孜申请，本院向乌鲁木齐市消防队天山区消防大队调取的涉案房屋消防手续档案材料并询问笔录。被告通过以上证据能够证明租赁楼房在2019年1月份之前没有任何的消防手续，以及消防手续在2019年1月以后被告才能完成以上的事项，还证明该手续以及消防实施是并不是第二次的消防而是证明该楼房土木工程的消防，此外还证明从双方之间租赁关系开始截至2019年1月14日被告以及五名第三人不能正常经营，而且不可能准许经营的事实。原告对消防手续档案材料的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，对于其所要证据的问题不予认可；对询问笔录的真实性、合法性、关联性不认可。第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提的对该组证据的质证意见与被告相同。 第三人安百尔公司、鼎胜年代公司、海如拉肉孜买买提、达地汗吾拉依木、阿尔斯兰托合提未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（反诉被告）欲出租其位于乌鲁木齐市××区土地上的房屋（临街综合楼地上五层、地下一层），于20、地下**18日，由其工作人员马英贵与被告（反诉原告）达成意向，由马英贵向被告（反诉原告）出具协议书一份。该协议主要内容为：因新疆金湾投资有限公司的股权变更手续在工商局未办理完毕待办理完毕后由乃比江代表法人补盖公章。房屋前的外墙装修和未完工的消防、通用工程由甲方负责完成，租赁前的债权债务由于乙方无关。同日被告（反诉原告）向马英贵中国建设银行账户汇款1500000元，马英贵向被告（反诉原告）出具收条一张，载明：今收到茹仙古丽托乎尼亚孜租赁新疆投资有限公司综合楼（合同名称房屋）的定金150万元，余款200万元在2016年9月6日前付清，如果2016年9月6日前未付清，双方签订的租赁协议无效，定金不予退还。 2016年8月21日，乃比江阿亚提作为原告（反诉被告）金湾公司委托代理人与被告（反诉原告）仙古丽托乎尼亚孜签订房屋（楼房）租赁合同，原告将其名下的位于乌鲁木齐市××区土地上的××街），合同约定：“房屋面积为约6000平方米，房屋的现有装修及设施情况为毛坯。租赁期10年，自2016年8月21日至2026年12月20日止。自2016年8月21日至2016年12月20日止为装修期，供被告（反诉原告）进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，被告（反诉原告）无需支付租金。年租金为350万元，第三年开始每年递增2%。租金支付原则为先交租金后用房。并约定对保证金和装修保证金、合同解除条款、合同到期后的租赁物移交、违约责任等条款作出了约定”。2016年8月21日原告（反诉被告）代理人乃比江阿亚提向被告（反诉原告）出具补充协议，载明装修期限为4个月，租赁期限为10年，第一年、第二年租金为350万元，第三年开始每年递增2%，如在2016年9月6日前承租方不能付清余款200万元，双方签订的租赁合同无效，定金不退。 上述合同签订后，2016年8月26日，被告（反诉原告）将涉诉房屋第一层左侧第三间店铺191平方米区域转租给第三人海如拉肉孜买买提用于餐饮，约定了租赁期限、租赁费以及相应的权利义务。2016年9月6日，被告（反诉原告）将涉诉房屋第二层左侧第一间店铺800平方米区域转租给第三人海如拉肉孜买买提。约定租赁期限及租赁费以及相应的权利义务。2016年9月26日，被告（反诉原告）将涉诉房屋第一层大门左侧第一间店铺431平方米区域转租给第三人阿尔斯兰托合提。约定租赁期限及租赁费以及相应的权利义务。2016年12月1日，被告（反诉原告）将涉诉房屋第一层大门左侧第二间店铺177平方米区域转租给第三人达地汗吾拉依木。约定租赁期限及租赁费以及相应的权利义务。2017年1月1日，被告（反诉原告）将涉诉房屋地下一层1000平方米区域转租给第三人鼎胜公司。约定租赁期限及租赁费以及相应的权利义务。2017年7月1日，被告（反诉原告）将涉诉房屋第一层大门及大门右侧店铺309.96平方米、第二层电梯口区域271.27平方米以及第三、第四、第五层整体合计3187平方米区域转租给第三人安百尔公司。约定租赁期限及租赁费以及相应的权利义务。原告（反诉被告）和原告签订房屋租赁合同后，被告（反诉原告）2016年9月6日向马英贵中国农业银行账户转账1000000元、被告（反诉原告）2016年9月9日向马英贵中国建设银行账户转账1000000元、被告（反诉原告）2016年11月4日向马英贵中国工商银行账户转账200000元、被告（反诉原告）2016年11月9日向马英贵中国工商银行账户转账100000元、2017年10月27日乃比江阿亚提向被告（反诉原告）出具3500000元的一张收条、2017年10月29日乃比江阿亚提向被告（反诉原告）出具的200000元的一张收条、被告（反诉原告）2018年8月20日通过案外人孙幼铮账户向陈宁红中国工商银行账户转账300000元、被告（反诉原告）2018年8月21日向陈宁红中国工商银行账户转账800000元、2018年8月21日乃比江·阿亚提向被告（反诉原告）出具的1100000元的收条一张、综上，包括被告（反诉原告）2016年8月8日给付的定金1500000元，被告（反诉原告）双方产生纠纷实际给付租金合计6300000元。 被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）综合楼后，因该综合楼未经消防审核手续，经被告（反诉原告）与第三人安百尔公司协商，由被告（反诉原告）向第三人安百尔公司支付建筑物土建部分消防工程费用，由第三人安百尔公司建筑物土建部分消防工程及内装修、消防改造。据此被告（反诉原告）以第三人安百尔公司名义向乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队提交消防设计审核申请。乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队于2017年10月23日出具建设工程消防审核意见书，同意第三人安百尔公司的消防设计审核申请。因第三人安百尔公司施工完成的上述消防工程符合规定，2019年1月14日，乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队作出乌天消验字（2019）第0002号《建设工程消防验收意见书》，予以审核验收。 再查明，2017年10月27日，原告（反诉被告）的代理人乃比江阿亚提向被告（反诉原告）出具收据，证实2016年至2017年收取租金3500000元，2017年至2018年收取租金1200000元，减免租金500000元，尚欠租金1800000元。 又查明，2018年3月原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《解除合同通知书》后，向本院提起诉讼。2018年8月21日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金1100000元后撤回起诉。 另查明，2018年6月24日，第三人安百尔公司向原告金湾公司提交消防工程社工合同等23份文件，原告在签收文件后，在第三人安百尔公司提交的《综合楼租赁户的相关文件目录》上加盖公章并注明上述材料已收到。 本院认为，本案的争议焦点有以下几点：1、双方签订的租赁合同是否应当解除；2、双方履行合同中被告是否存在违约；3、原告本诉及被告反诉各项诉讼请求的法律依据。 1、双方签订的租赁合同是否应当解除的问题。本案中双方当事人于2016年8月21日签订一份租赁合。租赁合同签订后双方履行了交付房屋和给付租金的主要义务，说明上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应严格按照协议的约定履行协议。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队作出乌天消验字（2019）第0002号《建设工程消防验收意见书》可以知悉，原告（反诉被告）将房屋租赁给被告（反诉原告）时，合同标的物，即涉诉房屋建筑工程尚未经消防部门审核验收，属于上述法律规定的禁止投入使用的工程。因双方签订的房屋（楼房）租赁合同，对建筑物消防工程的审核验收义务约定不明，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定和《中华人民共和国》合同法第六十二条的规定，申请消防审核验收应属原告（反诉被告）应当履行的义务。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人获得租金，承租人使用租赁物获得收益为合同目的。双方签订合同后，被告（反诉原告）进行招商转租，并于2016年9月6日、2016年9月26日、2016年12月1日、2017年1月1日、2017年7月1日，分别与第三人海如拉肉孜买买提、阿尔斯兰托合提、达地汗吾拉依木、鼎胜公司、安百尔公司签订《房屋（楼房）租赁合同》，将承租屋相应面积转租给上述个人和企业使用。2018年6月23日，原告收到第三人提交的消防工程社工合同等23份文件，就已经知道被告将涉案房屋已转租的事实，并未提出质疑，对被告（反诉原告）对房屋转租的事实持默认态度，故本院不予采纳原告主张被告未经原告同意转租第三人而解除合同的意见。对于被告逾期支付租金而导致合同违约为由原告主张解除合同的意见，本案中，原告（反诉被告）房屋未经消防验收，不能投入使用的房屋承租给被告，被告承租时也明知该房屋未经消防验收，后被告花费办理该房产消防手续，被告认为原告应当从租金中扣除被告花费的消防费用而产生纠纷，因存在客观原因，本院不予采纳原告的上述意见，另，本案中原告未能提供有效证据证明解除合同的证据，现涉案房产已消除消防未验收的问题，双方应当履行该合同，故本院驳回原告主张解除于2016年8月21日的签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求及返还涉案房屋的诉讼请求。 2、哪一方承担违约责任的问题。本案中，原告（反诉被告）明知房屋未经消防验收，不能投入使用的房屋承租给被告，亦未履行申请审核验收之法定义务，已构成违约，故要求被告（反诉原告）承担违约金的诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）在明知房屋没有消防审核验收手续，存在不能使用房屋的风险而承租房屋，其本身存在过错。原告（反诉被告）未履行申请消防审核法定义务的情况下，将消防工程交由第三人实施，明显拖延了消防工程的按时完成。另，双方合同履行过程中原告（反诉被告）以减免部分租金来弥补了被告（反诉原告）不能按时使用租赁物造成的损失，故其主张原告（反诉被告）承担违约损失的诉请求亦不能成立，故本院不予支持原告主张的租金利息。 3.原告要求被告给付租金及被告（反诉原告）要求返还租金的诉讼请求是否成立的问题。根据双方合同中约定的装修期限的约定可以知悉，被告应当交纳租金的起始时间为2016年12月20日。截至本案争议发生，诉至本院为止，根据原告（反诉被告）出具的收款凭证证明被告（反诉原告）实际交纳租金为6300000元，但是依据乌鲁木齐市公安消防支队天山区大队作出乌天消验字（2019）第0002号《建设工程消防验收意见书》可以知悉，截至2019年1月14日被告（反诉原告）实际上未能通过租赁合同来实现使用、收益的合同目的。另，被告向法庭出示，2017年10月27日，原告（反诉被告）的代理人乃比江阿亚提向被告（反诉原告）出具的收据，其载明2016年至2017年收取租金3500000元，2017年至2018年收取租金1200000元，减免租金500000元，尚欠租金1800000元，该收条原、被告双方当事人的真实意思表示及对租金的重新计算方式，庭审中，被告认可因涉案房屋没有经消防验收，原告予以减免，故被告应当给付原告剩余的租金，自2016年12月20日至2020年9月5日期间被告应当给付原告的租金为12979166.58元｛（3500000元/年×3年8个月×15天）自2016年12月20日至2020年9月5日期间｝，被告先后向原告交付租金6300000元及原告同意减免租金500000元，现被告应当给付原告剩余的租金为6179166.58元｛（3500000元/年×3年8个月×15天）-6300000元-5000000元｝，本院予以支持。对于律师费，双方当事人未在合同中约定律师费用，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司要求确认双方于2016年8月21日签订的乌鲁木齐市××区《房屋（楼房）租赁合同》解除的诉讼请求； 二、被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司租金6179166.58元｛（3500000元/年×3年8个月×15天）-6300000元-5000000元｝； 三、驳回原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司要求被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜返还乌鲁木齐市天山区大湾北路2119号土地上的××街）的诉讼请求； 四、驳回原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司要求被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜承担租金利息3307536元的诉讼请求； 五、驳回原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司要求被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜承担律师代理费200000元的诉讼请求； 六、原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司与被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜于2016年8月21日签订的乌鲁木齐市××区《房屋（楼房）租赁合同》继续履行； 七、驳回被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜要求返还原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司租金1546575.34元的诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）茹仙古丽托乎尼亚孜要求返还原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司租金1546575.34元资金至占用期间的利息185589元的诉讼请求； 本案本诉诉讼请求11718936元，经本院核定标的6179166.58元，占请求标的52.7%。本诉部分受理费92119.62元（新疆金湾投资开发有限责任公司已预交），由原告新疆金湾投资开发有限责任公司负担47.3%，即43572.58元，茹仙古丽托乎尼亚孜负担52.7%，即48547元。本案原反诉请求标的6616438.4元，变更后的反诉请求标的为1732164.3元，反诉部分受理费29057.5元（茹仙古丽托乎尼亚孜已预交），变更后应收取的案件受理费10194.74元，由被告自行承担，剩余案件受理费18862.76元由退还给被告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 古丽加瓦尔 审 判 员 郑   荣 人民陪审员 迪丽 拜尔 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员 夏 热 帕