北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14245号上诉人（原审原告）：北京世贸天阶物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路****楼办公楼****。法定代表人：邓建，总经理。委托诉讼代理人：魏轶明，北京市安博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭维人，女，1967年12月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝罡，北京隽永律师事务所实习律师。上诉人北京世贸天阶物业服务有限公司（以下简称世贸天阶公司）与上诉人郭维人物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初54748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人世贸天阶公司之委托诉讼代理人魏轶明与上诉人郭维人及其委托诉讼代理人张敬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸天阶公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项，改判郭维人向世贸天阶公司支付滞纳金1872288.24元。事实和理由：1.郭维人以房屋质量为由拒缴物业费，属于恶意欠费；2.郭维人多年拖欠物业费的行为，实际上是免费享受已经交费的业主所购买的物业服务，是对其他业主利益的侵害；3.根据双方在一审期间提交的住户手册等证据，对物业费以及滞纳金的标准都有明确规定，郭维人的违约行为属于恶意违约，应当承担违约责任；4.一审法院认定房屋质量问题与本案非属同一法律关系，但又认定郭维人并未恶意欠缴，属于事实认定错误。郭维人辩称，不同意世贸天阶公司的上诉请求及理由。郭维人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世贸天阶公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.涉案房屋交付时，厨房情况与约定标准不一致，但至今未得到任何答复。在居住过程中，涉案房屋的地砖在装修完成后出现拱起的现象，后经勘察，认为是地砖下的楼板钢筋可能存在质量问题，郭维人亦就此告知了世贸天阶公司，但其未答复。因此，世贸天阶公司存在严重的不作为情形，没有按照住宅质量保证书中的规定履行其物业服务。2.郭维人在装修时向世贸天阶公司提供了装修图纸且经过其审核，世贸天阶公司理应在审核时以及施工时对郭维人予以纠正，并对图纸进行修改，但其毫无作为，不但审核通过了郭维人的装修图纸，还验收通过了装修，导致装修完成后才发现挡住了通风回风口。3.世贸天阶公司的诉讼请求超过诉讼时效，其未提供相反证据。事实上，世贸天阶公司一直未向郭维人主张过物业费，郭维人在收房时就提出来了厨房装修的问题，而世贸天阶公司一直没有答复。世贸天阶公司辩称，不同意郭维人的上诉请求及理由。世贸天阶公司向一审法院起诉请求：1.郭维人向世贸天阶公司支付2002年9月1日至2019年12月31日的物业管理服务费319073.9元；2.郭维人支付滞纳金1872288.24元。一审法院认定事实：2002年3月4日，北京市居住小区管理办公室向世贸天阶公司出具京小区办字[2002]第022号《关于公约核准的通知》，载明：你公司报送的《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》已经我办审核批准，核准号：外字第95号，特此通知。《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》写明涉案小区的物业管理企业为世贸天阶公司，公寓物业管理费标准为每月每平方米6.8元。产权人或使用人按季度向物业管理企业交纳物业管理费，于每季度第一个月的10日前，到世贸国际公寓客户服务中心交纳该季度的物业管理费。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。一审庭审中，世贸天阶公司表示其主张的物业管理费标准为：2002年9月1日至2003年6月30日的物业费标准是每月每平方米6.8元，2003年7月1日至今的物业费标准是每月每平方米5.8元。关于滞纳金的计算标准，其表示2008年4月30日之前按照日千分之三的标准计算，2008年5月1日之后按日万分之五的标准计算。一审庭审中，双方均认可郭维人为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为262.31平方米。经询，郭维人表示因为涉案房屋存在问题，其一直没有和世贸天阶公司办理入住手续，对于物业管理费的标准不清楚。一审庭审中，郭维人表示世贸天阶公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，世贸天阶公司表示其通过在大堂张贴催收通知、电话、短信以及在信箱中投放催缴通知书等方式向郭维人催要，并提交照片、缴费通知单予以佐证。一审庭审中，郭维人表示涉案房屋在购买并交付后存在厨房、卫生间的装修与其选定的样式不符及空调回风口位置影响房屋正常使用、地砖、地砖拱起等问题问题应当由世贸天阶公司进行解决，但世贸天阶公司推诿拖延，导致问题至今未解决，并提供厨卫精装确认单、住宅质量保证书、照片等证据证明。经询，世贸天阶公司表示对于房屋质量问题由开发商负责处理，世贸天阶公司只是负责协调沟通处理保修事宜，已经尽到了其义务，房屋出现质量问题的保障和维修义务应当由开发商承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》以及一审法院查明的事实可知，世贸天阶公司为涉案小区提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。世贸天阶公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，郭维人应支付物业费。关于郭维人主张的房屋存在质量问题的抗辩意见，房屋质量问题与本案并非同一法律关系，郭维人可通过合法途径另行解决。关于郭维人提及的世贸天阶公司存在不作为、服务不到位、不履行职责等抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确认。从郭维人提供的现有证据而言，难以证明世贸天阶公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存在一定瑕疵，但不足导致业主丧失了根本上的合同利益，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。关于郭维人主张的世贸天阶公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，世贸天阶公司提交照片、缴费通知单等证据，说明其在积极的行使自己的权利，故一审法院对于郭维人关于诉讼时效的抗辩意见亦不予采信。现世贸天阶公司要求郭维人支付2002年9月1日至2019年12月31日期间的物业费319073.9元，其诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于世贸天阶公司主张的滞纳金，郭维人系因房屋质量及维修问题与世贸天阶公司进行沟通，并非恶意欠缴，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、郭维人于判决生效之日起七日内支付世贸天阶公司2002年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费319073.9元；二、驳回世贸天阶公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，郭维人向本院提交视频一组，证明房屋质量有问题，世贸天阶公司没有严格审核房屋是否符合标准，房屋地板下的钢筋有腐蚀情况，空调出风口设计也有问题，但世贸天阶公司一直不予处理。世贸天阶公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换以及质证。世贸天阶公司对郭维人提交的视频的真实性认可，但不认可其证明目的，房屋质量问题与世贸天阶公司无关，世贸天阶公司在审核装修图纸时仅审核其是否符合法律法规的规定，至于如何装修、如何设计，都是业主和装修公司之间协商沟通。本院经审查认为，因世贸天阶公司认可视频的真实性，故本院对其形式上的真实性予以采信，对其证明目的将在本院认为部分予以论述。二审经查，《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》第五章第3条约定，“开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期间，开发企业委托物业管理企业对有关保修事宜进行处理，其发生的费用由开发企业负责”。经询，世贸天阶公司称其处理保修事宜的主要责任是在接到业主反馈后，通知开发商予以处理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点包括：一、郭维人应否向世贸天阶公司支付相应期间的物业费；二、世贸天阶公司关于郭维人应向其支付滞纳金的主张能否成立。关于争议焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，世贸天阶公司为证明其与郭维人之间存在物业服务合同法律关系且实际向郭维人提供了物业服务，于一审期间提交了《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》《收费通知单》等证据，一审法院结合查明案件事实及当事人陈述，认定世贸天阶公司与郭维人之间成立事实上的物业服务合同法律关系，具有事实及法律依据，本院予以确认。因郭维人认可世贸天阶公司主张的物业费欠缴期间及金额，故本院对此亦予确认。郭维人虽以房屋存在质量问题为由主张不应交纳物业费，但其所称的房屋质量问题与本案所涉物业服务合同关系非属同一法律关系，其提交的证据亦不足以证明房屋质量问题与世贸天阶公司直接相关，其以此为由拒交物业费，缺乏充分依据，本院不予支持。郭维人还主张世贸天阶公司的诉讼请求已超诉讼时效，但世贸天阶公司于一审期间提交了照片以及缴费通知单等证据以证明其在积极主张权利，且其作为物业服务企业，提供的服务具有持续性、不间断性，故本院对郭维人关于诉讼时效的抗辩亦不予支持。关于争议焦点二。世贸天阶公司虽主张郭维人应向其支付滞纳金，但据查明案件事实，郭维人系因房屋质量及维修等问题而拒交物业费，并非恶意拒交，加之世贸天阶公司并未举证证明其已就郭维人所称的房屋质量等问题进行过相应反馈等处理，故一审法院对世贸天阶公司关于滞纳金的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，世贸天阶公司与郭维人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27737元，由郭维人负担6086元，由北京世贸天阶物业服务有限公司负担21651元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月二十五日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪