湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终12093号 上诉人（原审被告）：长沙市岳麓区锐亿网络会所，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道金星南路**枫桥苑****。 主要责任人：喻林，住湖南省长沙市岳麓区望城坡街道金星南路**枫桥苑****。 委托诉讼代理人：管恩宽，湖南畅元（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中信银行国际（中国）有限公司，住所，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路**华润大厦****及****div> 法定代表人：毕明强，董事长。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨归燕，湖南淡远律师事务所律师。 上诉人长沙市岳麓区锐亿网络会所（以下简称锐亿网络会所）因与被上诉人中信银行国际（中国）有限公司（以下简称中信银行）返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锐亿网络会所上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区（2019）湘0104民初16844号民事判决；2.将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费（包括鉴定费、财产保全费）由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提供虚假的证据误导一审法院，导致法院错误认定2018年4月25日被上诉人向上诉人送达了《搬离通知函》，被上诉人在举证期限内未提交与证据三《搬离通知函》相匹配的邮单，而是在庭审中举证该证据，该邮单签名并不是喻林签名；2.长沙市天心区法院第一顺位查封涉案房产居然被长沙市开福区法院通过以物抵债方式抵偿给了被上诉人，程序严重违法；3.根据合同相对性原则，上诉人仅仅与案外人新一佳有权利义务关系，新一佳未起诉上诉人违约；4.一审法院忽略了正处于破产程序中的新一佳，在新一佳尚未清算时，判决个别债务的清偿，有违公平受偿原则；5.一审法院在判决时未考虑被上诉人雇佣黑恶势力对上诉人进行骚扰及疫情影响等因素。 中信银行辩称：1.被上诉人于2016年5月11日取得涉案房屋所有权与收益权，而上诉人占有使用案涉房屋，应当向答辩人支付租金，上诉人依据合同相对性原则认为答辩人不能主张租赁合同上权利的上诉理由不能成立，应予驳回；2.长沙市开福区法院将案涉房屋所有权裁定转移给被上诉人的裁定书属于生效法律文书，上诉人称该裁定程序严重违法无事实与法律依据；3.被上诉人提供的通知函及快递签收记录，能够作为认定案件事实的证据使用，不存在违法情形，且快递上电话为喻林本人的电话，该证据不存在伪造的可能，无笔迹鉴定的必要；4.新一佳破产案件与本案无关联性同时被上诉人向上诉人主张占用房屋期间的租金费用，也与新一佳的破产及债务无关，上诉人以新一佳破产及本案属于个别债务清偿的上诉理由缺乏事实与法律依据；5.上诉人无任何证据证明被上诉人有雇佣黑恶势力对上诉人进行骚扰，且本案诉讼与疫情无关，上诉人此项上诉请求无事实与法律依据。 中信银行向一审法院起诉请求：1.请求判令锐亿网络会所立即将中信银行名下位于××路××号××号××楼（建筑面积约2300平方米）腾空并返还给中信银行；2.请求判令锐亿网络会所立即向中信银行支付租金（房屋占用费）3739150.1元（租金自2016年9月29日开始暂计算至2019年10月28日，此后租金按每月103030.1元继续计算至锐亿网络会所返还房屋之日止），并从拖欠之日起按每月2%的标准支付违约金至款项清偿完毕之日止；3.由锐亿网络会所承担本案全部诉讼、保全费用。 一审法院认定事实：2012年12月1日，合同约定案外人邵阳市海联电器有限公司将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号房屋（建筑面积约3350平方米）出租给案外人湖南省新一佳商业投资有限公司用于商业经营。租赁期限为15年，即自2012年12月1日起至2027年12月30日止，基本租金为每月每平方米人民币壹佰柒拾玖元。从租金计算日第三年起，在上述基本租金基础上每一年递增3%。乙方按每半年支付一次租金给甲方，甲方需提前5个工作日向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的租赁费发票，乙方在收到上述发票后七个工作日内将半年租金支付甲方。在租赁期内，甲方同意乙方在不影响租赁物业的使用功能及正常经营情况下，乙方可将租赁物业少量对外出租。 2014年2月，中信银行与案外人邵阳市海联电器有限公司、范斌发生借款担保合同纠纷。后经长沙仲裁委员会仲裁作出［2014］长仲裁字第406号裁决书并发生效力后，中信银行向长沙市开福区人民法院申请执行，在执行过程中，对原登记在案外人邵阳市海联电器有限公司名下的位于长沙市岳麓区××路××号××号房屋（权证号：7××9，产权面积：3345.83㎡）进行了查封。此后，因案外人邵阳市海联电器有限公司、范斌未履行生效法律文书确定的全部义务，长沙市开福区人民法院依法委托中介机构对上述房屋进行了评估、拍卖。后因无人在变卖公告有效期内竞买，故中信银行申请以第三次拍卖底价52972000元接受流拍财产抵债。2016年5月11日，长沙市开福区人民法院作出（2014）开执字第01734-2号执行裁定书，裁定“一、将登记在被执行人邵阳市海联电器有限公司名下的位于长沙市岳麓区××号××号房屋（权证号：7××9，产权面积：3345.83㎡）作价52972000元，交付申请执行人中信银行国际（中国）有限公司抵偿债务，上述财产权利自本裁定送达申请执行人中信银行国际（中国）有限公司时起转移；二、申请执行人中信银行国际（中国）有限公司可持本裁定书到有关机构办理产权过户及相关手续。”同日该裁定书送达至中信银行。 2016年6月23日，案外人湖南省新一佳商业投资有限公司（甲方）与锐亿网络会所（乙方）签订《租赁合同》，合同约定案外人湖南省新一佳商业投资有限公司将坐落于长沙市岳麓区××路××号一、二楼出租给锐亿网络会所使用。甲方提供给乙方的实际使用面约2000平方米，建筑面积约2300平方米、分摊面积300平方米，按建筑面积计算43.48元／平方米，以双方实测或第三方测量为准（附平面图）。乙方承租商场的用途：二楼经营范围内从事网咖项目，一楼乙方可自由经营其他项目或转租他人经营（不与现有大楼的任意项目冲突），但须经管理部门批准并征得甲方同意。租赁期限为三年十一个月，自2016年6月29日至2020年5月28日止（与新一佳物业合同期同步）。乙方自签订合同之日起7个工作日内向甲方一次性交纳履约保证金人民币壹拾伍万元（￥150000元）。甲方给予乙方3个月装修期，即2016年6月29日至2016年9月28日，装修期内免租金，但水电费需按实际使用缴纳。租赁费用每月为人民币100000元，按建筑面积计算，坪效43.48元／平方米／月。租赁费用每季度支付一次，“先付后用”于每个季度末月15日前支付下季度租金。甲方收到乙方支付的租赁费的同时，向乙方开具符合法律规定的发票。合同每年递增1%，租期内租金明细如下：2016年6月29日至2016年9月28日：装修期3个月，免租金；2016年9月29日至2017年9月28日：每年租金1200000元，每月租金100000元；2017年9月29日-2018年9月28日：每年租金1212000元，每月租金101000元；2019年9月29日-2020年5月28日：每年租金824240.8元，每月租金103030.1元。租金一个季度一付，提前15天预交下个季度的租金。合同第10.3条约定，如逾期支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的千分之五支付滞纳金，自逾期交付第三日起甲方有权停止供应水、电、制冷等。 2018年4月25日，中信银行向锐亿网络会所出具《关于要求搬离物业的通知函》称因其自2016年5月11日起取得长沙市岳麓区××路××号××号房屋的一切权益，经多次与锐亿网络会所进行协商要求锐亿网络会所支付租金或搬离物业未果，中信银行要求锐亿网络会所支付自2016年5月11日起至今的房租及逾期利息，并要求锐亿网络会所自通知之日起七日内要搬离上述物业。次日该函送达至锐亿网络会所。但锐亿网络会所并未按该函搬离涉案物业，经庭审确认，2020年5月11日，锐亿网络会所搬离涉案部分物业，现仍占用涉案物业二楼的300多平方米。 2020年3月中信银行向长沙市开福区人民法院申请变更涉案房屋的产权登记手续。2020年3月25日，长沙市开福区人民法院向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，要求长沙市不动产登记中心协助将登记在邵阳市海联电器有限公司名下坐落于长沙市岳麓区××路××号××号房屋（产权证号：7××9）转移登记至申请人中信银行国际（中国）有限公司名下，相应的土地使用权一并转移。由聂忠稳办理过户手续并领取不动产权证；由聂忠稳办理抵押登记（不动产登记证明号：××）注销手续，并领取原产权证，注销他项权证××上的抵押。 另查明：因案外人李军民与案外人邵阳市海联电器有限公司、案外人范斌产生民间借贷纠纷，经长沙市天心区人民法院审理，于2014年12月4日作出了（2014）天民初字第1691号民事判决书。在该案审理过程中，长沙市天心区人民法院出具协助执行通知书冻结了邵阳市海联电器有限公司名下共七套房屋的过户手续，并处于第一顺位查封，其中包括了本案涉案房屋（产权证号：7××9）。 再查明：2017年7月31日，长沙市中级人民法院做出（2017）湘01破申10号民事裁定书，裁定受理长沙市优能日用品有限公司等98位申请人对湖南省新一佳商业投资有限公司的破产申请。 一审法院认为，案外人邵阳市海联电器有限公司与案外人湖南省新一佳商业投资有限公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按约履行。经查，2016年5月11日长沙市开福区人民法院做出（2014）开执字第01734-2号执行裁定书裁定位于长沙市岳麓区××路××号房屋（权证号：7××9，产权面积：3345.83㎡）的权利自该裁定书送达中信银行时起转移。同日该裁定书送达中信银行。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案涉案房屋的所有权自2016年5月11日起归中信银行所有。因上述租赁合同期限为15年，自2012年12月1日至2027年12月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”中信银行自2016年5月11日开始法定承受案外人邵阳市海联电器有限公司与湖南省新一佳商业投资有限公司签订的租赁合同的权利义务。 关于案外人湖南省新一佳商业投资有限公司与锐亿网络会所签订的《租赁合同》的效力认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，中信银行在2016年5月11日取得涉案房屋的所有权后理应根据案外人邵阳市海联电器有限公司与湖南省新一佳商业投资有限公司签订的《租赁合同书》对涉案房屋进行管理并收取租金。2017年7月31日，长沙市中级人民法院受理了包括长沙市优能日用品有限公司在内的98位申请人对案外人湖南省新一佳商业投资有限公司的破产申请。即表示案外人新一佳商业投资有限公司在2017年7月31日前就已经出现经营困难，资不抵债等情形，中信银行作为案外人新一佳商业投资有限公司的债权人应对案外人湖南省新一佳商业投资有限公司的债务情况有一定的了解，其亦应对案外人湖南省新一佳商业投资有限公司将其所有的涉案房屋非法转租一事知情，但中信银行在锐亿网络会所承租涉案房屋2300平方米的面积将近两年后，于2018年4月25日才向锐亿网络会所发函主张支付租金或搬离，据此应视为中信银行同意案外人湖南省新一佳商业投资有限公司的转租行为，案外人湖南省新一佳商业投资有限公司与锐亿网络会所于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。根据该租赁合同，锐亿网络会所的租赁期限自2016年6月29日至2020年5月28日止，锐亿网络会所在该时间段占有涉案房屋2300平方米的面积属合法占有。中信银行无权要求锐亿网络会所在2020年5月28日前搬离涉案房屋。对于房屋租金的交付问题，该院认为，中信银行在受让争议房屋后，没有证据表明其在2018年4月25日之前通知了案外人湖南省新一佳商业投资有限公司所有权变动的情况并要求锐亿网络会所交纳租金，锐亿网络会所无从得知所有权变更的情况，对此之前的租金交付情况，锐亿网络会所不负举证责任。但是，在中信银行2018年4月25日通知锐亿网络会所搬离物业并交纳房租后，锐亿网络会所应当知道房屋所有权变更的事实，对在此之后的房租交纳情况，锐亿网络会所应当承担举证责任。现锐亿网络会所没有提交证据证明其在此之后向原出租人湖南省新一佳商业投资有限公司交纳过租金，应当承担举证不能的后果，对于2018年4月25日至合同期满前的租金，中信银行有权参照原租赁合同的约定进行主张。根据原租赁合同的约定，2018年4月25日至2018年9月28日每月租金为101000元，2018年9月29日至2019年9月28日每年租金为1224120元，2018年9月29日至2020年5月28日每月租金为103030.1元，经庭审确认，2020年5月11日，锐亿网络会所退还涉案房屋部分场所，截至庭审结束之日锐亿网络会所尚有涉案房屋二楼300多平方米的面积未予退还给中信银行。因此，截至2020年5月11日锐亿网络会所欠付的租金总额应为2501576元（101000元/月×5个月+101000元/月÷30天×4天+1224120元/年×1年+103030.1元/月×7个月+103030.1元/月÷30天×11天）。对于拖欠房租的违约金，根据原租赁合同的约定标准为日千分之五，租金为一季度一付，提前15天预交下个季度的租金，中信银行主张从拖欠之日起按照每月2%的标准支付违约金，综合考虑原租赁合同约定的违约金标准、锐亿网络会所的违约情节、中信银行的主张及一般市场行情，该院酌情认定由锐亿网络会所按照欠付租金总额的20%支付逾期交纳租金的违约金，故锐亿网络会所应当支付逾期交纳租金的违约金500315元（2501576元×20%）。对于2020年5月12日起的剩余租期内租金及此后的房屋占用费，中信银行有权要求锐亿网络会所参照其与案外人湖南省新一佳商业投资有限公司签订的《租赁合同》中约定的租金标准支付直至涉案场所全部退还中信银行之日止，本院结合双方当庭确认的占用面积及合同约定的租金标准酌情认定为15000元/月。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、限长沙市岳麓区锐亿网络会所于本判决生效之日起十日内将中信银行国际（中国）有限公司名下位于××路××号××号房屋（产权证号：7××9）二楼腾空并返还给中信银行国际（中国）有限公司；二、限长沙市岳麓区锐亿网络会所于本判决生效之日起十日内支付中信银行国际（中国）有限公司计算至2020年5月11日止的房屋租金2501576元，并支付拖欠房租的违约金500315元；三、限长沙市岳麓区锐亿网络会所于本判决生效之日起十日内按照15000元／月的标准自2020年5月12日起向中信银行国际（中国）有限公司支付租金和房屋占用费至涉案房屋全部退还之日止；四、驳回中信银行国际（中国）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计18357元，由长沙市岳麓区锐亿网络会所承担14737元，由中信银行国际（中国）有限公司承担3620元。财产保全费5000元，由长沙市岳麓区锐亿网络会所承担。 经本院审理查明，2016年6月23日，案外人长沙新一佳商业投资有限公司（甲方）与锐亿网络会所（乙方）签订《租赁合同》，合同约定案外人湖南省新一佳商业投资有限公司将坐落于长沙市岳麓区××路××号一、二楼出租给锐亿网络会所使用，原审查明的出租人主体错误。 另查明，长沙市新一佳商业投资有限公司与湖南省新一佳商业投资有限公司为子母公司关系，湖南省新一佳商业投资有限公司持有长沙市新一佳商业投资有限公司70%股权。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的其他案件事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否提供了足以影响案件事实的证据；2.长沙市开福区法院作出的以物抵债裁定是否属于本案的审查范围；3.被上诉人是否有权向上诉人主张收取租金的权利；4.一审法院判决是否有违公平受偿原则；5.一审法院对租金及违约金认定是否正确。 关于争议焦点一：被上诉人中信银行为了证明其向上诉人锐亿网络会所及其负责人喻林送达了《关于要求搬离物业的通知函》提交了中国邮政EMS快递凭证以及签收记录等证据证明其已经履行了通知义务，上诉人主张被上诉人提供此份证据为虚假证据，但是并未提交证据予以证明，而锐亿网络会所作为承租人理应履行缴纳房屋的义务，而上诉人在庭审中并未提交相应的证据证明其在2018年4月25日后履行了支付租金的义务，应当承担举证不能的不利后果，一审法院据此从2018年4月25日正确应予维持； 关于争议焦点二：长沙市开福区人民法院做出（2014）开执字第01734-2号执行裁定书业以发生法律效力。该以物抵债裁定具有物权法上的效力，本案为双方当事人之间因原租赁合同所产生的返还原物纠纷，该案于上述裁定并无法律上的因果关系，上诉人如果对该裁定有异议应当通过其他途径予以提出，该裁定并不属于本案审查范围； 关于争议焦点三：经查，案涉不动产原属于案外人邵阳市海联电器有限公司，案外人湖南省新一佳商业投资有限公司通过签订《租赁合同书》的方式取得案涉不动产的经营权，虽然与上诉人签订转租合同的相对人为长沙市新一佳商业投资有限公司，但是邵阳市海联电器有限公司长沙市新一佳商业投资有限公司并无租赁合同关系，长沙市新一佳商业投资有限公司是在湖南省新一佳商业投资有限公司的授权下与上诉人签订租赁合同，该出租权的仍属于湖南省新一佳商业投资有限公司，而在2017年7月31日，本院受理湖南省新一佳商业投资有限公司的破产申请一案。破产管理人已经于同日进驻湖南省新一佳商业投资有限公司，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。即到2017年9月31日止，邵阳市海联电器有限公司与湖南省新一佳商业投资有限公司签订的《租赁合同书》已经解除，而中信银行作为生效法律文书确定的物权权利人有权要求上诉人依照原租赁合同的约定支付租金，故上诉人主张被上诉人无权要求其支付租金的诉请本院不予支持。 关于争议焦点四：本案长沙市开福区人民法院作出的生效裁定发生在湖南新一佳商业投资有限公司破产案件之前，该案涉不动产权利人并不是属于湖南新一佳商业投资有限公司，与湖南新一佳商业投资有限公司破产并无关联性，故上诉人主张本案属于个别清偿的上诉意见本院不予支持。 关于争议焦点五：对上诉人主张被上诉人雇佣黑恶势力扰乱其正常生产经营的问题，对该项主张上诉人可以向公安机关要求依法追究，该诉请不属于本案审理范围。另上诉人主张疫情期间应当减、缓租金的主张，而上诉人并未向法院提交证据证明疫情对其经营所造成实际损失的证据且本案系在2019年11月29日由一审法院立案，发生诉讼时疫情并未发生，故本院对该项诉请不予支持。 综上所述，长沙市岳麓区锐亿网络会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36713.2元，由长沙市岳麓区锐亿网络会所负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 征 审判员 姚贤辅 审判员 金新贵 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 孙 娇