山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申3219号再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：王某，住大同市平城区。委托诉讼代理人：孙某，山西法铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某，山西法铭律师事务所律师。被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：刘某，住大同市平城区。委托诉讼代理人：李某，北京光汉律师事务所律师。原审第三人：大同市中大房地产开发有限公司。法定代表人：葛某。原审第三人：大同市华田房地产开发有限公司。法定代表人：沈某。再审申请人王某因与被申请人刘某及原审第三人大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大房产公司）、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田房产公司）执行异议之诉一案，不服山西省大同市中级人民法院（2020）晋02民终747号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。王某再审申请称，原判决认定的基本事实缺乏事实与法律依据。（一）原判决将“大同市平城区人民法院于2016年5月25日已经对案涉房屋进行了查封”确定查封效力是错误的。2019年8月19日，大同市平城区人民法院在小区张贴查封公告，再审申请人自此得知房屋被查封，遂提出异议及诉讼。但是，在入住的三年中，未见到任何查封的信息。类案其他当事人在类案信访中强烈要求下，大同市平城区人民法院才于2020年10月29日提供了该院向产权办送达的2016年5月25日作出的（2016）晋0202民初字第760号《协助执行通知书》《送达回证》及《查封、扣押财产清单》。但在本案一审、二审的过程中，刘某始终未向人民法院提供上述证据，两审法院径行采信刘某的陈述，并未核实该等证据，更未向再审申请人出示和释明。上述证据显示，包括案涉房产的查封期限为三年，自2016年5月25日至2019年5月25日。再审申请人在二审前通过代理律师在产权登记机关查询到，涉案房屋于2019年7月10日查封，查封案号为（2017）晋0202执恢234号。而初始买受人与中大房产公司早于2014年7月30日就签订案涉房屋买卖合同，但一审法院对2016年5月25日的保全查封既未向初始买受人送达查封文书，也未在房产处张贴查封公告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定，查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。大同市平城区人民法院在执行中，并未在2019年5月25日前即原查封期限届满前续行查封，形成脱封，故大同市平城区人民法院2016年5月25日作出的查封效力已经归于消灭。而该院2019年7月10日作出的查封，属于新的查封行为，其效力与原查封行为无关。综上，两审未认定有效查封效力始于2019年7月10日，而是将效力已经灭失的2016年5月25日的查封视为有效查封，是错误的。（二）原判决对丁荣向中大房产公司交纳购房款的性质及房屋买卖合同的效力认定发生错误。首先，丁荣与中大房产公司签订商品房买卖合同，中大房产公司出具了丁荣履行支付义务的收款收据，载明通过转账和现金组合支付的事实，明确了买卖合同关系和买受人全面履行义务的事实。庭审中，中大房产公司出庭应诉，认可收到丁荣交纳的相应款项，只是辩解款项的性质为借款担保，但没有提供任何证据对其辩解加以证实。本案中，再审申请人已经提交了中大房产公司为丁荣出具的收款收据，完全可以证实中大房产公司收到丁荣交纳的购房款这一事实。中大房产公司对丁荣交纳了与《商品房买卖合同》中对应金额的款项这一事实也是认可的，但其辩解丁荣交纳的相应款项的性质为借款担保，可见对于中大房产公司已经收取了丁荣款项的事实，即使再审申请人没有提供中大房产公司出具的收据也是可以证实的，至于款项性质的反驳应当由中大房产公司承担举证责任，但其在二审判决作出前，也未提供任何证据加以证实，应当由其承担不利后果。其次，再审申请人在二审证据交换前，已经向法院递交了调取证据申请书，申请人民法院向中大房产公司调取是否存在借贷关系的相关合同及记账凭证，以确认中大房产公司与丁荣之间的法律关系，但二审法院并未依申请进行调取。在没有调取该证据的情况下，二审法院做出认定既存在程序缺失，也存在未尽职责导致判决难以公平的缺陷，实际上，二审存在该项程序违法。原判决对中大房产公司认可的事实没有予以认定，却对中大房产公司反驳但未提供证据加以采信，也没有依再审申请人的申请调取证据的情况下，偏听偏信，采信了中大房产公司的辩解，并以此作为认定事实的依据是错误的。（三）原判决认定“现有证据不能证明中大房产公司与丁荣签订房屋买卖合同的真实性以及入住的合法性”是错误的。1.再审申请人提供的《商品房买卖合同》（预售合同）、收款收据，证明丁荣于2014年7月30日与中大房产公司就诉争房产签订了有效买卖合同，且该合同在房产登记机关备案登记。由于该合同不存在合同法第五十二条所列任何无效情形，所以既未被确认无效，也未被依法撤销，当然合法有效。2.原判认定中大房产公司与丁荣签订房屋买卖合同的真实性无法认定，该项认定与证据完全不符。庭审中，中大房产公司出庭，对于其与丁荣签订房屋买卖合同的真实性予以认可。刘某提供了两份证据，均出自执行案件的执行卷。其一为房产登记部门出具的《大同市平城区人民法院协助调查通知书》，证实华田苑2-2-2101号商品房备案登记的权利人为丁荣。因此，双方举证表达的事实完全一致，毫无争议。且双方之证据均来源相同，证据分别来源于买卖合同备案和出具调查回执的房产登记部门的第三方公司，故其真实性不容置疑。但是，大同市平城区人民法院在明知该房备案登记权利人信息及实际入住的情况下，怠于履行职责，隐藏做出查封裁定的事实，不向初始买受人送达查封文书，剥夺了买受人的知情权、异议权。3.业主自行行使入住权并不违法，其做法出于无奈。根据刘某提供的证据，物业公司出具了涉案房屋系自行开锁入住的证明。再审申请人在二审前向物业单位进行了调查：中大房产公司在2015年6月6日之后没有再发出入住流转单，包括本案房产在内，小区仍有28户至今没有收到中大房产公司发出流转单。之所以出现这种情况，原因为：中大房产公司实际控制人为沈某，自2013年起公司资金链彻底断裂，既未参加管理，也未与业主有任何交集，对公司情况根本不掌握。2014年起法律文书就难以送达到公司，2015年下半年起，公司彻底处于瘫痪状态，这样就造成了从2015年6月后部分业主无法拿到入住流转单的情况。这是近年来大同市众所周知的事实。4.本案房产未登记，系中大房产公司办理登记有障碍，故丁荣没有过错。5.办理入住流转是出卖人公司的管理技术、管理流程，并非强制性程序。中大房产公司已经当庭确认合同、收款的真实性。出卖人由于公司危机及危机所致公司瘫痪，难以或者怠于履行交付义务，是出卖人的过错。该过错不能由买受人承担后果。签约和付款就是买受人履行了买受人的义务，取得了物权期待权。房子建成，具备交付条件，但由于出卖人管理过错，没有履行交付义务。买受人自行行使居住权，即使方式上有瑕疵，但不能认定为违法、非法入住。（四）再审申请人符合善意取得的法律精神。再审申请人在购房前，到产权登记机关查询，显示该房产不存在查封和抵押的情形，也查询到房产尚不能办理产权登记。但是，房产已经网签，在当时条件下，这是可以宣示产权的终极公信成果。出于对政府登记机关查询结果的信赖，加之对网签合同、收款收据原件的审查无误，确信该房产无争议、确信丁荣有权处分，因此再审申请人已经尽到了充分注意的义务。以尽到注意义务为基础，再审申请人履行了全部的支付义务，且丁荣移交的还有物业费、取暖费、水电费等表明合法占有的票证，因此再审申请人的取得符合善意条件。如前所述，未进行登记属于中大房产公司过错。再审申请人交易时登记机关公信信息肯定了丁荣的物权性质，故再审申请人符合善意取得的法律精神。（五）大同市中级人民法院对本案与其他系列类同案件采用完全相左的认定标准，类案不同判，严重违背立法精神和审判要求，制造了社会不公。他案当事人刘鑫、秦立军、任丙林、刘小波分别与本案被申请人刘某、中大房产公司执行异议之诉等二审案件中，大同市中级人民法院分别作出了（2018）晋02民终2353号、（2018）晋02民终2468号、（2018）晋02民终2435号、（2019）晋02民终938号民事判决书。大同市中级人民法院针对不同购房人购买同一小区房屋，申请排除同一申请执行人执行异议之诉案件中，对购房款的性质、占有及房屋买卖合同的效力采用不同的标准，类案不同判，显属不当。综上所述，再审申请人再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项之规定，请求高级人民法院对本案提起再审，并依法改判，维护再审申请人的合法权益。刘某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请人的再审申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，只有符合全部四项法定要件，案外人才有权利排除执行。分述如下：一、再审申请人在人民法院查封房产之后签订的购房合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的要求。（一）涉案房产于2016年5月25日查封。刘某起诉中大房产公司、华田房产公司民间借贷纠纷，诉讼期间向法院提出财产保全申请。2016年4月6日，大同市城区人民法院作出财产保全的（2016）晋0202民初760号《民事裁定书》。2016年5月25日，大同市平城区人民法院向大同市房屋交易权属登记管理中心送达了《民事裁定书》、《协助执行通知书》后附《查封、扣押财产清单》（含本案6套房产），大同市房屋交易权属登记管理中心回复了《送达回证》。本案二审期间，大同市中级人民法院法官向大同市房屋交易权属登记管理中心调查，在王某二审民事判决书中记载：“经本院向一审法院和大同市房屋交易权属登记管理中心核实，本案所涉房屋经由大同市平城区人民法院于2016年4月6日作出民事裁定，于2016年5月25日对案涉房屋进行了保全查封。”可见，涉案房产于2016年5月25日查封是无可争议的事实。对于再审申请人所述的“一、二审未出示查封证据”，事实是：再审申请人对2016年5月25日查封的事实在一、二审期间未提出异议，在再审中提出异议纯属无理。（二）再审申请人在查封之后从事的交易，是无效民事行为。再审申请人主张其于2016年底左右购买的涉案房产。司法查封的目的是阻止财产的流通和处分行为，再审申请人与前手在房产查封期间，从事的房产交易违反了法律的强制性规定，属于无效的民事行为。（三）再审申请人主张其在购买房产时，向不动产交易中心查询房产不存在查封，毫无事实依据。事实上，再审申请人与涉案房产不存在任何登记上的关联，不动产交易中心不会接待其查询行为。（四）再审申请人前手办理的房产网签手续有充分证据证明系“名为买卖、实为借贷”，不是房屋买卖关系。就房产的网签情况，执行法院法官于2016年8月26日做过调查，并拨打了不动产中心留存的网签买受人的电话（电话号码：186XX******这与再审申请人提交的前手的《大同市商品房买卖合同》上留存买受人的电话一致），告知其房产已查封并要求配合调查，电话另一端始终不配合。后刘某自行拨打该电话，得知对方是一小贷公司老板。从再审申请人提交的前手的6份《大同市商品房买卖合同》可以看出，六份合同都在同一日2014年7月30日签订，所留买受人电话是同一电话号码186XX******，落款处买受人签字的字体相仿。可见，六份买卖合同系同一人办理。再审申请人的前手在2016年8月通过执行法院和刘某拨打电话就知道案涉房产已经被法院查封，其不配合法院调查，而在2016年底其将房产出售给再审申请人。再审申请人与前手购买房屋的《房屋买卖合同》格式样本完全一致，可见其并非各自与各自的前手购买的房产，而是与实际同一控制人签署的合同，再审申请人涉嫌构成虚假诉讼。二、再审申请人占有房屋系私自强行破锁进住，属于非法占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的要求。根据涉案房产物业管理公司大同市云波物业管理有限责任公司出具的《房屋交付情况回复表》，涉案房屋没有交付，全部为私自强行破锁进住，属于非法占有。中大房产公司实际控制人去世，但中大房产公司依然存续，且无论中大房产公司是否存在经营行为，当事人不能随意变更财产归属。不能因为强行占有就产生“交付”的法律效果，装修和居住也不能改变其非法占有的本质。三、没有证据证明再审申请人和再审申请人的前手支付了房屋价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的要求。在原审时，法院多次要求再审申请人提交其前手的银行转账凭证，因为在中大房产公司的《收据》上记载为“卡转”，但再审申请人不能提供。其次，除李青川提交了一份卡转张飞（不是前手、身份不详）的银行汇款凭证外，其他申请人均未提交其向前手付款的银行汇款凭证。如此大金额的交易，全部使用现金不符合常理。四、再审申请人放任不能办理房产登记手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的要求。再审申请人主张网签是宣示产权的终极公信成果是法律认识错误。《物权法》规定，不动产登记是房产归属的证明，涉案房产至今登记在中大房产公司名下，属于中大房产公司的财产。“网签”仅是开发商处分房产行为向不动产登记中心传送的信息，不属于法定登记，也就不会产生公示、公信的效力，更不可能发生物权的变动。简言之，办理网签之后，中大房产公司仍然是房产的所有权人。再审申请人欲购买房产需向中大房产公司购买，而非网签的“买受人”，其向前手购买房产，并主张其存在“物权期待权”是按照自己的意志任意行事并破坏房地产的交易秩序和不动产物权的法律秩序。再审申请人已承认中大房产公司于2016年初因中大房产公司实际控制人去世陷于混乱状态，在这种情况下，再审申请人还与前手购买房产，显而易见是放任无法办理房产登记手续的状况。而且，再审申请人在明知房地产公司存在经营障碍的情况下，仍继续私下交易房产应自行承担应有的风险。综上所述，再审申请人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条任何一项要求，请依法维护司法权威，驳回再审申请人的再审申请。本院经审查认为，本案争议焦点为：再审申请人对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，再审申请人未提供证据证明案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不符合上述第二十九条的规定，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。原二审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定错误，应予纠正。首先，关于再审申请人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助通知书送达时发生效力。本案中，大同市城区人民法院于2016年5月25日向大同市房屋交易权属登记管理中心作出（2016）晋0202民初字第760号《协助执行通知书》，同日送达大同市房屋交易权属登记管理中心，至此大同市平城区人民法院作出的（2016）晋0202民初字第760号民事裁定书已发生效力，即在2016年5月25日起案涉房屋已处于依法查封的状态。再审申请人与丁荣签订《房屋买卖合同》的时间为2017年12月21日，在案涉房屋查封之后，且在案涉房屋被依法查封的有效期限内，故再审申请人不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要件。再审申请人关于大同市平城区人民法院在查封案涉房屋时，并未在2019年5月25日前即原查封期限届满前续行查封，形成脱封，2016年5月25日作出的查封效力已经归于消灭，而应以2019年7月10日作出的查封为判定标准的主张无事实和法律根据，本院不予支持。关于再审申请人之前手丁荣与中大房产公司之间签订的《商品房买卖合同》，原一、二审已作认定，再审审查阶段再审申请人未提供推翻原认定的证据，本院不再赘述。其次，再审申请人称其入住时间为2016年12月31日，结合其原审中提交的物业费、取暖费、水电费等收据载明的时间，可以认定再审申请人入住时间在案涉房屋查封之后。此外，根据原审查明的事实，案涉房屋为私自强行破锁进住。可见，再审申请人之前手丁荣未通过合法途径占有房屋，再审申请人关于未办理入住手续系因房屋出卖人管理过错的主张并不能成为其自行入住的正当理由，也不能充分证明占有案涉房屋的合法性。故再审申请人及其前手丁荣均不符合“查封之前已合法占有该不动产”之要件。此外，因案涉房屋并未办理产权登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，再审申请人关于善意取得案涉房屋的主张不能成立。另，再审申请人称他案当事人刘鑫、秦立军、任丙林、刘小波分别与本案被申请人刘某、中大房产公司执行异议之诉等二审案件中，大同市中级人民法院分别作出了（2018）晋02民终2353号、（2018）晋02民终2468号、（2018）晋02民终2435号、（2019）晋02民终938号民事判决书，大同市中级人民法院对本案采用与上述案件完全相左的认定标准，类案不同判。经查，上述案件中，案外人系与中大房地产公司签订《商品房买卖合同》的买受人，与本案法律关系不同，基本事实不同，当事人举证情况亦有区别，故不存在“类案不同判”，违反法律统一适用原则的问题。综上，再审申请人王某的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回王某的再审申请。审判长 魏佩芬审判员 李学明审判员 宋丽蓉二○二○年十二月二十八日法官助理 李 彦书记员 杨丽丽