吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0322民初2863号原告：四平诚辉农业科技发展有限公司。法定代表人：王伟，执行董事。委托代理人：刘文玉，吉林吉鼎律师事务所律师。被告：梨树县全民健身活动中心。法定代表人：何津生，主任。委托代理人：赵广波，副主任。四平诚辉农业科技发展有限公司与被告梨树县全民健身活动中心租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法由审判员王建军适用简易程序独任审判，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告四平诚辉农业科技发展有限公司的法定代表人王伟及委托代理人刘文玉、被告梨树县全民健身活动中心法定代表人何津生到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告四平诚辉农业科技发展有限公司的委托代理人刘文玉、被告梨树县全民健身活动中心的委托代理人赵广波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月16日，原告四平诚辉农业科技发展有限公司通过吉林省宜通拍卖有限公司公开拍卖会竞价竞得被告梨树县全民健身活动中心委托拍卖的门市房三年租赁权。原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议书》约定：一、甲方将位于梨树县体育场公共厕所西侧第一个门市--第三个门市、主席台西侧第一个门市--第九个门市（共计十二个门市）租赁给乙方。二、租期：叁年（即2019年4月16日起到2022年4月15日止）。三、租金：总租金（含拍卖费）409,395.00元。四、结算方式：门市竞拍款一次性付清（给付单位吉林省宜通拍卖有限公司）。五、双方责任：签订租赁协议后甲方需给乙方提供供水、供电、供暖、房屋达到随时入住。如因甲方原因乙方不能按时进驻使用，甲方须赔付乙方一切经济损失。原告于2019年4月15日、18日分两次将竞拍款汇款给吉林省宜通拍卖有限公司130,000.00元和279,395.00元，付款合计409,395.00元。原告接手门市房后，发现没有供暖、供水及房屋漏水即通知被告修复整改。被告承诺整改然而至今仍没有修复整改，致使房屋不能入住使用，合同目的不能实现。被告构成根本违约，现诉请解除。为此，被告应当承担原告不得不花钱雇壹人日夜看护工资至今36,000.00元（每月3000元×1人×12个月）；被告返还原告竞拍款合计409，395.00元；被告还应赔偿原告利息（409，395.00元×2%月×12个月）98,254.00元。故诉至法院，请求法院判令：1.判决解除原被告之间签订的《租赁协议书》。被告返还原告竞拍款合计409,395.00元；赔偿原告利息98,254.00元；看护工资36,000.00元，总计543,649.00元。2.原告返回被告共计十二个门市房。3.本案诉讼费用由被告承担。第二次开庭时，原告变更了诉讼请求，请求人民法院确认原被告双方解除租赁协议有效，其他诉讼请求不变。被告辩称，与原告签订的租赁合同事实存在，在评估拍卖之前房屋是不漏水的，水、电及供暖原告并没有找过我，我随时可以接通。我单位不同意解除租赁合同，我单位不同意赔偿损失及看护房屋的工资。我单位认为合同可以继续履行。至今案涉房屋钥匙原告也没有交给我单位。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一次开庭时，原告为证明自己的主张，向本院出示并宣读了如下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证证明书及身份证复印件，证明原告符合诉讼主体资格。被告质证称，没有异议。证据二、租赁协议书一份，证明2019年4月16日原被告双方签订租赁协议，租期3年，租金409,395.00元一次性付清，其中明确约定被告给原告提供供水供电供暖，房屋达到随时入住的标准。被告质证称，真实性没有异议。证据三、银行流水一份，证明原告按照要求将租金409,395.00元汇入拍卖公司账户。被告质证称，没有异议。证据四、照片7份，证明房屋漏水严重，供水、供电、供暖均没有，原告不能达到合同目的并无法使用。被告质证称，房屋拍卖之前没有漏水，供水、电、暖均有。我与供暖公司有协议的，随时可以开栓供暖。水、电也随时可以供水、供电。证据五、原告工资表一份，证明原告雇佣工人看护涉案租赁房屋每月工资3000.00元，共计36,000.00元，要求被告给付赔偿。被告质证称，我不同意给，看护房屋的工资给付与我无关。被告梨树县全民健身活动中心未向法庭提交任何证据及申请。第二次开庭时，原告为证明自己的主张，向本院出示并宣读了如下证据：证据一、租赁合同及照片及勘察笔录各一份，证明被告租赁原告的房屋不能入住，双方口头解除租赁协议后，被告将涉案房屋的其中两间租赁给葛飞，魏野二人，进一步确认了原被告双方已经实际解除了租赁协议。解除租赁协议后被告将房屋又出租给上述二人；证明被告租赁给原告的房屋不具备使用用途，所以双方口头解除租赁协议。被告代理人质证称，对租赁合同没有异议，当时我单位主任何津生说原告租赁不出去，何津生才帮助原告租赁出去的；当时我们不清楚被告是否需要水源，所以我们就没给原告接通，由原告自己设计接通；漏水的事情，是因为没人住，也没有人维护，但是漏水的程度不是影响原告入住的原因，如果原告租赁的房屋有人入住，我们就维护，原告也没有人入住，也没有人找我们进行维护，所以我们就没有维护。至于暖气没有接通也是因为没有人入住，接通以后没人入住怕漏水之后不好处理，如果原告出租出去了有人住，我们就会给原告接通暖气。至于电，始终都有电，我们现场去勘察的时候，后面电闸一开就有电了。证据二、证人证言及情况说明，并申请证人吴某出庭作证，证明原被告解除租赁协议后，证人吴某给被告法定代表人何津生送去所有租赁房屋的钥匙，进一步证明了双方已经解除租赁协议的事实。被告代理人质证称，有异议，证人所说的不真实。被告向法庭提交和宣读了建设工程规划许可证及建设用地批准书各一份，证明案涉出租房屋所占用土地经梨树县自然资源局审批和规划部门规划。租赁房屋属于合法建筑。原告代理人质证称，真实性由人民法院核实。经审理查明：2019年4月16日，原被告双方签订《租赁协议书》，合同约定，被告将位于梨树县体育场公共厕所西侧第一个门市--第三个门市，主席台西侧第一个门市--第九个门市（共计十二个门市）租赁给原告。租期为叁年（即2019年4月16日起到2022年4月15日止。）租金（含拍卖费）为409,395.00元；双方还约定，签订租赁协议后甲方需给乙方提供供水供电、供暖、房屋达到随时入住。房屋投入使用后，所发生的与生活相关费用如：水费、电费、供暖及卫生费等由乙方自己负责缴纳。协议签订后，原告通过吉林省宜通拍卖有限公司将租金（含拍卖费）409,395.00元一次性支付给被告。因被告不能及时供水、供电、供暖以及房屋出现漏雨等原因，2019年经双方口头协商，双方同意解除合同，原告将12个门市的钥匙交还给被告，被告接收后，自己使用部分门市并出租出去两个。本院认为，原被告双方签订《租赁协议书》后，依照《中华人民共和国合同法》：第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务。房屋交接后，原告发现出租屋内不能供水、供电、供气，房屋出现滴漏等现象，找到被告协商，原被告经过自行协商，双方口头同意解除租赁协议，原告将房屋返回，被告接收了租赁房屋的钥匙并将部分门市出租，双方的解除行为，不违反法律规定，应视为有效。原告将出租房屋的钥匙已经交付给被告，被告接收了钥匙，视为接收了房屋，原告无需再主张返还房屋，因此，对原告的该诉讼请求不予支持。原被告双方自行解除《租赁协议书》后，依照《中华人民共和国合同法》：第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担返还原告租赁费409,395.00元的责任。双方自行解除协议后，对利息没有约定，故对原告主张的利息损失不予支持。因原告早已经将门市返还给被告，无需再雇人看护，故对原告主张的看护费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》：第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原被告双方自行协商解除《租赁协议书》有效。二、被告梨树县全民健身活动中心于本判决生效之日起十日内返还原告四平诚辉农业科技发展有限公司租赁费409,395.00元。三、驳回原告四平诚辉农业科技发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费4618.00元，由原告四平诚辉农业科技发展有限公司负担898.00元，另3720.00元由被告梨树县全民健身活动中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  王建军二〇二〇年十二月三十日书记员  李 达