内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1766号上诉人（原审原告）：王某1。上诉人（原审原告）：王某2。二上诉人委托诉讼代理人：李某1，内蒙古磐石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：菅某，现住内蒙古磴口县。委托诉讼代理人：牛某，内蒙古汇本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某，现住内蒙古磴口县。原审第三人：巴彦淖尔市天力房地产开发有限公司。住所地：内蒙古乌拉特后旗巴音镇玛瑙湖石博城**。法定代表人：胡某，系董事长。委托诉讼代理人：李某2，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。上诉人王某1、王某2因与被上诉人菅某、赵某以及原审第三人巴彦淖尔市天力房地产开发有限公司（下称天力公司）排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2019）内0822民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人王某1、王某2的委托诉讼代理人李某1，被上诉人菅某及委托诉讼代理人牛某，原审第三人天力公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼，被上诉人赵某经本庭传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人王某1、王某2上诉请求：1、请求中级人民法院改判一审法院对本案认定事实不清，适用法律不当的错误判决，支持上诉人原审诉讼请求和辩论意见；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案争议的位于磴口县腾达物流园区10号门店（第三人巴彦淖尔市天力房地产开发有限责任公司编号：I段一层-0-110）在第三人卖与上诉人之前，已抵顶给案外人卢某与事实不符。2018年4月19日，上诉人购买了第三人巴彦淖尔市天力房地产开发有限责任公司（以下简称第三人）开发的的位××县店，（第三人编号：I段一层-0-110）上诉人当时与第三人签订了《商品房买卖合同》。上诉人购买该门店后，才发现该门店被被上诉人菅某、赵杰占用。于是上诉人就去找第三人和腾达物流有限公司。第三人给上诉人的答复是，出售的该门店，只给上诉人办过售房手续，其他任何人包括包工头贾某就该门店未给过任何的承诺，并且给上诉人核实，第三人没有给案外人卢某以及被上诉人办过出售该门店的售房手续。后上诉人又找腾达物流有限公司，该公司负责人的答复是，该门店当时包工头贾某给供砂石料的卢某顶过砂石料款，但后来由于欠卢某的砂石料款超出该门店的价格，后来腾达物流有限公司与卢某协商用另外的二个门店抵顶了卢某的砂石料款，该门店当时已收回，后出售给了上诉人。并且给上诉人出具了证明。一审法院开庭时，案外人卢某作为证人出庭作证，证明包工头贾某用该门店抵顶了卢某供应的砂石料款。上诉人代理人当时就出具了腾达物流有限公司出具的腾达物流有限公司与卢某协商用另外的二个门店抵顶了卢某的砂石料款的证明，证明该争议门店当时己收回的事实。同时针对该事实，向证人卢某提问腾达物流有限公司抵顶给卢某另外的二个门店第三人是否给办了产权手续（房产证），该争议门店第三人是否给办了产权手续，卢某的回答是前两个给办了产权手续，该争议门店第三人未给办产权手续。上述事实足以证明，该争议门店卢某与腾达物流有限公司是有争议的。一审法院最起码应当查明卢某给腾达物流有限公司供应的砂石料数量以及抵顶的门店的情况。我们看到本案一审法院对上述有争议的事实未进行核实，便错误的认定该争议的门店，在第三人卖与上诉人之前，己抵顶给案外人卢某。二、一审法院以有争议的债权为由，判决对抗上诉人合法取得的物权，其判决显然是错误的。大家都知道，物权是绝对权、对世权，债权的权利是相对权、对人权，债权不能对抗物权。上诉人依法取得的该房屋的所有权是物权。被上诉人菅某是给卢某拉砂石料，他们之间相互抵顶砂石料款属于债权。由于卢某未取得该房屋所有权，并且与腾达物流有限公司有债权纠纷，腾达物流有限公司不可能给卢某出具房票，办理房产证。所以，卢某抵顶给被上诉人的该门店，也不可能取得物权。卢某将未取得物权并且有争议的该门店抵顶给被上诉人菅某在法律上本身就站不住脚，卢某是没有权利处分该门店的。被上诉人菅某取得该门店也是不可能有合法的手续的。占有该门店也是不合法的。更是不能对抗上诉人通过合法手续取得该门店所有权即物权的。综上事实和理由，上诉人认为一审法院对本案认定事实是错误的，从而导致适用法律的错误，进而导致判决错误。为此，上诉人依法提起上诉，并提出前列上诉请求，请你院查明本案事实，依法改判。被上诉人菅某辩称：2009年至2011年期间，第三人天力公司开发建设磴口县腾达物流园区，案外人贾某、黄某为承建商，卢某（证人）为黄某供应砂石料，答辩人菅某向卢某供应砂心料。该物流园于2011年完工，随即投入使用。由于建设工程款事宜，第三人天力公司将该物流园项目转让与案外人贾某、黄某，未办理不动产权登记。2010年3月18日，证人卢某与答辩人菅某就沙石料款给付签订砂石料换腾达物流房屋协议。2011年初，卢志样与黄某结算沙石料款，协议以涉案10号门店抵顶给证人卢某，证人卢某又将该10号门店抵顶给了为其提供砂石料的答辩人菅某。答辩人菅某接收该10号门店后即占有使用该门店至今。在此期间，没有任何人向答辩人主张过任何权利。后答辩人菅某将该房屋出租给被告赵某使用。上述原审法院查明的事实与本案实际情况一致。由于建设工程款事宜，第三人天力公司将该物流园整体转让给案外人贾某、黄某，该行为系上述双方真实意思表示，后第三人天力公司将该物流园实际交付案外人贾某、黄某并由其实际占有，虽然是不动产，但是已经发生了物权变动，即案外人贾某、黄某为该物流园的所有权人。2011年初，证人卢某与黄某结算沙石料款，协议以涉案10号门店抵顶给证人卢某，证人卢某又将该10号门店抵顶给答辩人菅某。两次抵顶均为双方真实意思表示，且合法存效，不违反法律的强制性规定，最终由答辩人菅某合法占有并实际使用涉案门店。被答辩人称，2018年4月19日,被答辩人与第三人天力公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人天力公司向被答辩人出售涉案门店，但是该陈述显然与事实不符，且存在虚假陈述和虚假诉讼的嫌疑。首先，2018年时，第三人已经不是涉案门店的所有权人，其无权处分不属于自己的财产；其次，如果被答辩人王某1、王某2与第三人天力公司确实存在买卖关系，或者抵顶关系，被答辩人在抵顶或买卖之前，应当去案涉门店实际查看门店的具休情况，但是被答辩人在诉状中已经自认，在购买门店后才知道由答辩人占有的了，没有去案涉门店实际看过就支付购房款或者同意抵顶购房款，且办理不动产权证，明显不符合常理。该门店一直由答辩人合法占有，只要实际查看过该门店，就能知道该门店为答辩人合法占有，因此被答辩人的陈述明显与事实不符，也不符合购买不动产这种大项支出的常规做法和常理，其与第三人之间明显属于以虚构的买卖合意，恶意串通，又以办理不动产权证书的行为来侵害答辩人的实际权益。虽然案涉不动产进行了登记，但是不动产登记机关在进行登记时，仅仅是对登记人提供的材料进行形式审查，而答辩人与第三人则是利用了这一情况，意图通过提供虚假材料，取得登记之后，以此作为取得物权的理由，来侵害答辩人的合法权益。但实际上，在房地产环境混乱的现实状况下，不动产登记并非确定不动产物权的唯一依据，不动产的真实权利人，应当根据各方当事人之间关于物权变动的合意，关系的产生过程以及实际占有情况综合判断，以此来规避像本案这种房地产企业为了逃避债务，在给施工人或者材料供应人以房屋抵顶完毕消灭债务之后又将房屋登记给他人，否定之前抵顶行为，而侵害合法权利人的情况。因此，原审法院对事实的认定及法律适用并无不当，第三人天力公司在不具有所有权以及在未能或者不能消除涉案房屋上设定权利障碍的情况下向被答辩人出售涉案门店，即使被答辩人与第三人天力公司串通，通过不动产登记取得不动产权证，其也不是案涉门店的真实和实际权利人，对答辩人的占有也不享有排除妨害请求权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院在查明事实的基础上，依法予以维持。王某1、王某2的一审诉讼请求：1、请求判令二被告停止侵权、排除妨碍，迁出商业门店;2、请求判令被告赔偿从原告购买之日起（2018年4月19日）至迁出之日止占用该门店期间的租赁费15000元（每年10000元）；3由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年至2011年期间，第三人天力公司开发建设磴口县腾达物流园，案外人贾某、黄某为承建商，原告王某1在此期间为贾某工作，证人卢某为黄某供应砂石料，被告菅某向卢某供应砂石料。该物流园于2011年完工，随即投入使用。由于建设工程款事宜，第三人天力公司将该物流园项目转让与案外人贾某、黄某，未办理不动产权登记。2010年3月18日，证人卢某与被告菅某就沙石料款给付签订砂石料换腾达物流房屋协议，协议约定“砂石料全部抵顶物流内的修理一段10#门店”以及门店的面积、单价、总价款等。2011年初，证人与黄某结算沙石料款，协议以涉案10号门店抵顶给证人卢某，证人卢某又将该10号门店抵顶给被告菅某。被告菅某接收该10号门店后即占有使用该门店。期间，被告菅某将该房屋出租与被告赵某使用。2018年4月19日，原告与第三人天力公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人天力公司向原告出售位于磴口县补隆淖办事处黄土档村境内腾达物流中心商业楼绕城路以北I段一层-0-110号门店以及其他内容。同日，第三人天力公司向原告出具了收据，载明“今收到王某1房顶贾某工程款交来维修门店I段110号价款”等内容，同时注明“只供签购房合同使用”的字样，有原告签名、第三人天力公司工作人员签名并加盖公司印章。合同签订后，第三人天力公司并没有向原告交付该门店。2019年9月30日，原告在磴口县不动产登记局办理了蒙（2019）磴口县不动产权第0001820号不动产权证书。原告认为被告菅某占有该房屋侵犯了合法权益，遂提起诉讼请求维护其权益。一审法院认为，依照法律规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。基于买卖合同，出卖人负担交付标的物的义务，买受人负担支付价款的义务。法律还规定排除妨害纠纷是指物权受到他人的现实妨害而引发的以排除这种妨害为目的的纠纷。本案中，原告与第三人天力公司签订商品房买卖合同，符合法律规定，该合同成立并发生法律效力。随后原告依法办理了不动产权登记，取得了涉案商品房的所有权。但第三人天力公司并没有按照合同约定向原告交付该商品房。该商品房建设完成后，第三人将包含涉案商品房在内的物流园区转让予案外人贾某、黄某，随后黄某将涉案房屋以物抵债抵给案外人卢某，案外人卢某按照与被告菅某签订的砂石料换房协议将涉案商品房交付被告菅某。涉案商品房以上一系列的流转并没有违反法律禁止性、强制性规定，被告菅某合法占有了涉案房屋，实现了自己的债权。原告在被告实际占有使用该商品房的情况下，即使通过签订买卖合同、办理不动产登记而取得该商品房的所有权，其所享有的所有权对于被告的有权占有也不具备排斥力。换言之，原告购买的商品房，之前已经通过一系列的流转最终交付被告菅某实现了被告菅某的债权。此后，第三人天力公司出售该商品房，应当将该商品房上设定的权利障碍消除后出售。第三人天力公司在未能或者不能消除该商品房上设定的权力障碍的情况下向原告出售，即使原告通过办理不动产登记取得该商品房的所有权，对被告的占有也不享有停止侵害、排除妨碍请求权,更不享有要求被告菅某、赵某承担租赁费的请求权。原告可以依据与第三人天力公司签订的买卖合同请求第三人天力公司履行合同或者承担违约责任。故原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告王某1、王春华的诉讼请求。案件受理费226元，由原告王某1、王某2负担。二审中，上诉人王某1、王某2未提交新证据。被上诉人菅某申请证人张某出庭作证。举证意图：证实被上诉人所占有的门店是经过合法手续抵顶过来的。证人是贾某和黄某的会计，对抵顶的事实非常清楚，陈述的也是实际情况，并没有发生过收回门店的情况。上诉人王某1、王某2对证人证言进行了质证：只是证明贾某将争议的门店抵顶给卢某，但是卢某后来提供的砂石料超出该门店后腾达物流公司用另外两个门店抵顶卢某的砂石料，将该争议的门店收回一事证人是不清楚的。故此，证人证言不能证明该争议门店抵顶给卢某。不认可被上诉人菅某的举证意图。被上诉人菅某对证人证言进行了质证：对证人证言三性和举证意图均认可的。原审第三人天力公司对证人证言进行了质证：不认可。证明了被上诉人所持有的房票是贾某个人给出具，不是天力公司出具，我公司在转让案涉房产过程中每套房屋只有一套房票，有经办人签字和盖章，其他个人开具的我公司都不认可，侵犯了我公司的权益。不认可被上诉人菅某的举证意图。原审第三人天力公司提交了新证据。1、表以及收据共四张，举证意图：证明本案案涉房屋仅有一套房票，我公司没有向菅某出具过任何收据，没有向菅某抵顶过案涉房屋。案涉房屋划给黄某、贾某抵顶工程款，但是任何房票抵顶的时候必须到我公司办理手续，由我公司出具票据，为以后办理房产证的凭证。上诉人进行了质证：均认可。由此可见黄某拿房票去抵顶的，贾某是个人开的收据抵顶的。贾某的抵顶无效。被上诉人菅某进行了质证：对表的真实性没有异议，对三张收据均不认可，收据上没有第三人公司的公章，收款部分表明的都是作废，王某1与贾某是亲两姨关系，不排除双方为了不适当利益进行造假，但是表中所体现的是案涉房屋已经抵顶给黄某、贾某，因此，由该两人对案涉房屋进行处置给卢某又抵顶给被上诉人菅某是合法合理的，被上诉人取得方式也是合适的。并且仅凭上述手续并不能说明案涉房屋在第三人处只有一套手续，因此不认可第三人的举证意图。以上证据的真实性本院予以认定。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人的诉讼请求应否予以支持。依据物权法之规定,不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更,非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观,把登记作为不动产物权的法定公示方式,赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力,仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设,而在当事人之间,登记名义人尚不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在。当事实物权与法律物权发生不一致时,法律注重客观事实,虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式,但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属,就应当保护该事实物权人的真实权利。本案中，王某1和王春华与第三人天力公司签订商品房买卖合同并依法办理了不动产权登记。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,具有证据资格,但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式,只具有“推定的证据效力”,与实际权利状况并不一定完全吻合。经实体审查,虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为王某1、王春华，但该商品房建设完成后，第三人天力公司将包含涉案商品房在内的物流园区转让予案外人贾某、黄某，随后黄某将涉案房屋以物抵债抵给案外人卢某，案外人卢某按照与菅某签订的砂石料换房协议将涉案商品房交付菅某。涉案商品房以上一系列的流转并没有违反法律禁止性、强制性规定，房屋也由菅某一直占有使用。第三人天力公司在未能消除该商品房上设定的权力障碍的情况下向王某1、王春华出售房屋，即使王某1、王春华通过办理不动产登记取得该商品房的所有权，对菅某的占有也不享有停止侵害、排除妨碍请求权,更不享有要求菅某、赵某承担租赁费的请求权。综上所述，上诉人王某1、王春华的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人王某1、王春华负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民二○二○年十二月二十一日书记员 王力清