安徽省宁国市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1881执异17号 异议人（案外人）:周华，男，1977年9月29日出生，汉族，住江苏省滨海县。 申请保全人:陈玉保，男，1973年7月24日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人（一般代理）：陈林，安徽周振华律师事务所律师。 被保全人：汪学海，男，1965年1月28日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 在本院保全申请保全人陈玉保与被保全人汪学海民间借贷纠纷和申请保全人陈玉保与被保全人汪学海保证合同纠纷两案中，异议人周华对保全标的提出书面异议。本院于2020年12月14日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月15日组织执行异议听证。本案现已审查终结。 异议人周华诉称，请求依法撤销（2019）皖1881民初2251号之一和（2019）皖1881民初2252号民事裁定书，解除对申请人购买的十字镇通站西后北2号住房的查封。事实及理由：宁国市人民法院依据陈玉保的申请，查封了上述房屋。该房屋是我于2007年6月7日从汪学海处购买，同日汪学海将房屋交付给我使用至今。由于汪学海一直拖着办理过户手续，致房屋一直未过户。我向郎溪县人民法院起诉，法院以皖18**民初2770号调解书结案，汪学海应在调解书结案日内将房屋过户给我。现因宁国市人民法院杳封，一直无法办理过户手续。 申请保全人陈玉保述称，周华主张案涉房屋享有排除执行，没有事实和法律依据。 被保全人汪学海述称，房子07年卖给周华了。 周华为证明其主张，向本院提交证据：1、购房付款证明复印件三份，拟证明购房款已经基本付完，尚欠汪学海12000元；2、郎溪县人民法院（2019）皖1821民初2770号民事调解书复印件一份，拟证明房屋已经卖给周华，并要求汪学海在12底前过户；3、房屋补偿安置协议复印件一份，拟证明该房屋其实际已经占有、使用，政府已经认可房屋属于其个人所有；4、水费收据复印件二份、电费收据复印件二份，拟证明该房屋其实际已经占有使用；5、购房合同复印件一份，拟证明房屋已经出售给周华。 申请保全人陈玉保未提交证据。 被保全人汪学海未提交证据。 本院查明，陈玉保与汪学海民间借贷纠纷一案，案号为（2019）皖1881民初2252号，2019年5月28日，陈玉保向本院提出财产保全申请，要求对被执行人所有的价值2500000元财产予以保全；本院经审查后，于2019年5月29日作出（2019）皖1881民初2252号民事裁定书，裁定“对被执行人陈玉保所有的价值2500000元的财产予以保全”；并于2019年5月31日，向郎溪县不动产登记中心送达（2019）皖1881执保242号协助执行通知书，对被执行人汪学海名下十字镇通站西后高村北2号房屋（产权证号：00××08）予以查封，查封期限为三年；2019年6月6日，本院作出（2019）皖1881民初2252号民事调解书；2019年6月11日，陈玉保向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）皖1881执988号。陈玉保与汪学海保证合同纠纷一案，案号为（2019）皖1881民初2251号，2019年5月28日，陈玉保向本院提出财产保全申请，要求对被执行人所有的价值1070000元财产予以保全；本院经审查后，于2019年5月29日作出（2019）皖1881民初2251号之一民事裁定书，裁定“对被执行人陈玉保所有的价值1070000元的银行存款或其他等额财产进行保全”；2019年6月6日，本院作出（2019）皖1881民初2251号民事调解书；2019年6月11日，陈玉保向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）皖1881执987号。 另查明，案涉十字镇通站西后高村北2号房屋，产权证号：00××08，竣工时间2005年1月1日，2012年7月24日登记于汪学海名下，2013年12月2日，该房屋办理了抵押登记，“抵押权人：陈纪祥，不动产证明号：房地权郎他字第××号，抵押金额（元）：350000，抵押期限：2013-12-02起2014-12-02止，登记日期：2013-12-02，抵押人:汪学海”。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据上述规定，房屋作为不动产，有其特殊性，物权应以房管部门的登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权发生变动，未经依法登记，不发生效力。本案中，1.案涉房屋于2012年7月24日登记在汪学海名下，且汪学海于2013年12月2日在该房屋上办理了抵押登记手续，房屋登记及抵押均发生在异议人陈述的其与汪学海签订购房合同之后，故案涉房屋所有人系汪学海。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人诉称其已从汪学海处购得案涉房屋且占有使用至今，但从异议人和汪学海的陈述来看，在2007年6月7日签订购房合同购买房屋后，至2019年5月31日本院查封案涉房屋之前，异议人未提交证据证明其在此期间内，向产权登记部门及人民法院行使其应有的权利，故案涉房屋未办理房屋过户手续，系其因自身怠于行使权利而致，不符合上述规定，不能排除强制执行。3.（2019）皖1821民初2770号民事调解书所涉原告周华与被告汪学海房屋买卖合同纠纷一案，系异议人于2019年11月7日起诉，郎溪县人民法院于2019年12月21日作出民事调解，从时间来看，起诉及调解书作出时间均在本院对案涉房屋查封之后；从法律后果来看，该案系因合同纠纷之债而引发的债权之诉，异议人基于买卖合同仅享有债权请求权，并不享有对案涉房屋的物权，故在本院已对案涉房屋依法予以查封的情形下，该调解书并不导致案涉房屋产生物权变动效力。本院经审查后对被申请人名下房屋依法予以查封，并无不当，异议人的异议请求无事实及法律依据，不足以排除执行，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)款、第二十八条之规定,裁定如下: 驳回异议人周华的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向宁国市人民法院提起诉讼。 审判长  谈德军 审判员  汪 冰 审判员  戴 皓 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  李 翔 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； …… 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。