江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3263号 上诉人（原审原告）：唐述敏，男，汉族，1989年12月1日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审被告）：南昌我爱我家科技有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道XXX。 法定代表人：程俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘南平，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：徐满珍，女，汉族，1968年8月15日出生，住江西省南昌市南昌县。 被上诉人（原审被告）：刘凯，男，汉族，1992年10月14日出生，住江西省南昌市南昌县。 上诉人唐述敏因与被上诉人南昌我爱我家科技有限公司（以下简称我爱我家公司）、徐满珍、刘凯房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐述敏、被上诉人我爱我家公司委托的诉讼代理人甘南平到庭参加诉讼，被上诉人徐满珍、刘凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 唐述敏上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持唐述敏的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由我爱我家公司和徐满珍、刘凯承担。事实与理由：2018年11月我爱我家公司向唐述敏介绍徐满珍、刘凯共有的位于南昌市房屋出售情况。2018年11月7日，唐述敏与我爱我家公司及我爱我家公司员工胡志坚作为徐满珍、刘凯的代理人签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定房屋价款136万元，首付40万元，剩余96万元办理银行贷款（我爱我家公司员工多次向唐述敏承诺只要无征信问题能够保证银行按揭贷款办理完成），并约定唐述敏先支付4万元定金，待按揭贷款办理完成后交付首付款。合同签订后，唐述敏依据合同支付了4万元，并配合我爱我家公司办理按揭贷款，但至今贷款未能够办理完成（未接到银行任何通知）。我爱我家公司作为专业的房产中介机构，承诺保证唐述敏的按揭贷款能够顺利办理，故唐述敏签订上述合同。在中国建设银行青云谱支行申请贷款签字之前，我爱我家公司保证能够贷款90万元（30年还款期限），唐述敏在此基础上签订了申请贷款合同，现我爱我家公司已经构成违约，因我爱我家公司的违约行为导致唐述敏无法履行上述合同。在一审庭审中，我爱我家公司拿出了中国建设银行青云谱支行的申请贷款审批书，贷款金额为65万元（20年贷款期限）签字日期为2019年2月19日，该审批书为伪造证据（中介或者银行伪造的），日期是蓝色字体非手写，2019年2月19日唐述敏没有去过银行，更没有在银行签过字。唐述敏对该证据当庭提出异议，一审法院判决认定该证据为有效证据并驳回唐述敏的诉讼请求属于事实认定错误。为维护唐述敏的合法权益，请求二审法院依法查明事实，支持唐述敏的上诉请求。 我爱我家公司辩称：唐述敏诉称我方未能为其办理到96万元贷款系我方违约，缺乏事实和法律依据。唐述敏在签订居间合同时，表示自己年收入有15万元左右，而且签订合同时，店长也告知唐述敏，贷款96万元要本人银行征信良好，账户流水和收入证明要达到银行要求，唐述敏表示没有问题。居间合同第十六条约定事项：第3条经乙方（唐述敏）同意写明，乙方（唐述敏）贷款金额及贷款合同审批通过时间以银行审批为准，贷款金额不足部分乙方（唐述敏）自行增加相应的首付款；第4条乙方能提供贷款所需的资金流水。我方产权代办员也向唐述敏说明，提供什么样的收入证明，账户流水，征信记录，银行才会审批相应的贷款金额。因唐述敏提供较低的收入证明，建设银行为唐述敏审批了贷款65万元的借款合同，唐述敏也在借款合同上签字认可。本案实际情况系唐述敏在银行签订完借款合同后，不想购买此房，便以不能贷款96万元无条件解除合同。现唐述敏违反合同，其交付的定金4万元应不予退还。据此，为维护我爱我家公司的合法权益，请求二审法院驳回唐述敏的诉讼请求，依法判决。 刘凯辩称：案涉房屋买卖居间合同是合法有效的，案涉房屋系我母亲与我委托给我爱我家公司出售的，给胡志坚及我爱我家公司的委托书系我与母亲书写的。唐述敏与我爱我家公司的纠纷与我无关。我方没有违约，我方现在都愿意履行合同。综上，我方不应返还唐述敏4万元定金，应当驳回其诉讼请求。 徐满珍未答辩。 唐述敏向一审法院起诉请求：1.请求判令我爱我家公司、徐满珍、刘凯返还唐述敏支付的4万元及利息（按年利率6%的标准，自2020年1月19日起计算到返还之日止）；2.本案诉讼费用由我爱我家公司、徐满珍、刘凯承担。 一审法院经审理查明：2018年11月7日，徐满珍、刘凯（甲方）与唐述敏（乙方）、我爱我家公司（丙方）、案外人南昌县象湖新城我爱我家奥园店（丁方）四方签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：1854340），约定：1.徐满珍、刘凯将坐落于南昌县芳华路489号九里象湖城7栋1单元402室房屋出售给唐述敏；2.房屋总价136万元，首付款40万元，剩余房款96万元办理银行按揭；3.合同第十六条约定，乙方同意甲方代理人胡志坚签订本合同，胡志坚本人承诺已取得产权人合法充分授权，若因未取得合法充分授权导致本合同不能履行则其个人承担违约责任；乙方贷款金额及贷款合同审批通过时间以银行审批为准，贷款金额不足部分乙方自行增加相应的首付款；乙方能提供贷款所需的资金流水；4.合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金4万元，该定金由丙方代管。胡志坚在甲方代理人栏上签字、捺印，唐述敏在乙方栏上签字、捺印，我爱我家公司与南昌县象湖新城我爱我家奥园店分别在丙方、丁方栏上盖章。同日，唐述敏向我爱我家公司支付定金4万元。2019年2月19日，唐述敏与案外人中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行以案涉房屋为抵押签订了贷款金额为65万元的《个人住房（商业用房）借款合同》，借期20年。庭审中，唐述敏自述其总贷款金额未能审批到96万元，系我爱我家公司存在违约，致使合同无法履行，我爱我家公司应当退还4万元定金，各方无法协商一致而诉至法院。 一审法院认为：《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。各方作为合同当事人，均应按照合同约定，履行合同义务，享有合同权益。根据合同“乙方（买方）贷款金额及贷款合同审批通过时间以银行审批为准，贷款金额不足部分乙方（买方）自行增加相应的首付款”的约定，唐述敏在银行贷款金额确定为65万元后，对于贷款金额不足部分应自行增加相应的首付款，即首付款应当为71万元，而唐述敏却以银行审批贷款的金额未达到96万元，合同无法履行，主张解除合同、返还定金，不符合合同的约定、且合同相对方亦不认可，故一审法院对唐述敏主张我爱我家公司、徐满珍、刘凯返还定金4万元及利息的诉讼请求，不予支持。徐满珍、刘凯经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回唐述敏的诉讼请求。案件受理费857元由唐述敏承担。 二审中，唐述敏对一审判决书第四页第2段有异议，我方并不是于2019年2月19日与中国建设银行股份有限公司签订的借款协议，我方申请的金额为90万元，借款期限为30年。唐述敏上诉主张我爱我家公司提交的借款合同的签字并非其本人签署，且2019年2月19日也未去中国建设银行股份有限公司签字，对借款合同的真实性不予认可。本院认为，借款合同的日期虽非唐述敏本人签署，但是唐述敏在一审中已认可借款合同的签字系由其本人签署，故对借款合同的真实性本院予以认可。 经法庭向中国建设银行股份有限公司南昌分行调取案涉房屋买卖合同办理按揭贷款时，案涉房屋的估价材料、唐述敏提交的收入证明一份。 唐述敏质证后认为，该收入证明为2017年的收入证明，且是向江西银行出具的证明，2019年1月向中国建设银行青云谱支行递交了一份2018年的收入证明每月固定工资收入为一万元以上，中国建设银行并未向法院提交，对案涉房屋的估价材料并不清楚。 我爱我家公司质证后认为，对于唐述敏提交给银行的收入证明我方不清楚，只知道银行仅审批了65万元贷款金额，贷款材料是唐述敏个人提交给银行的，不需要通过我方公司，对案涉房屋的估价材料我方也不清楚，这是银行与评估公司之间的业务。 刘凯质证后认为，案涉房屋我出售的时候是136万元，房产评估的时间有差异，其他我不清楚。 徐满珍未质证。 经庭审举证、质证，本院认定如下：唐述敏在中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行办理房屋按揭贷款时提交的收入证明为2017年的税后月均收入7995元，案涉房屋抵押价值为1148360元。 本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称合同）系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方作为合同当事人，均应按照合同约定，履行合同义务，享有合同权益。关于唐述敏要求我爱我家公司、徐满珍、刘凯返还定金4万元及利息的诉讼请求，本院认为，根据合同第十六条第三款的约定：“乙方（买方）贷款金额及贷款合同审批通过时间以银行审批为准，贷款金额不足部分乙方（买方）自行增加相应的首付款”，现唐述敏在中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行办理房屋按揭贷款，银行审批的贷款金额为65万元，唐述敏应按照合同的约定自行增加相应的首付款。因此，唐述敏以银行审批贷款金额不足90万元，我爱我家公司构成违约为由，要求我爱我家公司、徐满珍、刘凯返还定金4万元及利息，无事实与法律依据，本院不予支持。另，唐述敏主张甲方（卖方）的代理人胡志坚无权代理徐满珍、刘凯签订合同，我爱我家公司、徐满珍、刘凯收取定金4万元应返还，本院认为，由于刘凯已在答辩中陈述案涉房屋系其与母亲共同委托胡志坚出售，故对于唐述敏的该主张，本院不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，应予维持，唐述敏的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费857元（上诉人唐述敏已预缴857元），由上诉人唐述敏负担857元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  周中瑞 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏