广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1211号原告：龙门县永汉供销社。住所地：龙门县*********。法定代表人：刘映锋，经理。委托诉讼代理人：陈杨华，广东旭华律师事务所律师。被告：罗珍连，女，1965年2月24日出生（身份证号码：440************327），汉族，住广东省龙门县****************。委托诉讼代理人：潘培钊，广东榕南律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘东强，广东榕南律师事务所律师。原告龙门县永汉供销社与被告罗珍连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告龙门县永汉供销社的委托诉讼代理人陈杨华，被告罗珍连的委托诉讼代理人潘培钊、潘东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门县永汉供销社向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》“二、租赁期限：租赁期为二十五年，从二00九年十月一日起至二0三四年九月三十日止”为无效条款，变更为“二、租赁期限：租赁期为贰拾年，从二00九年十月一日起至二0二九年九月三十日止”；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，出租位于永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场的房屋，面积约100平方米，年租金840元，期限为20年，从2009年10月1日至2034年9月30日。原告把上述房屋交付给被告使用，被告也支付了25年的租金21000元。今年上级检查，发现租赁期限25年，已经违反法律规定，原告多次找被告协商，被告找各种理由和借口不予回应，为了维护原告的合法权益，现依法起诉。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。现请求确认原告与被告于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》“二、租赁期限：租赁期为二十五年，从二00九年十月一日起至二0三四年九月三十日止”为无效条款，已侵害原告的合法权益，请求变更为“二、租赁期限：租赁期为贰拾年，从二00九年十月一日起至二0二九年九月三十日止”，为了维护原告的合法权益，特此起诉，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告罗珍连辩称，一、本案原告尚不具备诉权，即实体意义上的请求权。原告现在起诉，属于滥用诉权，应依法驳回其起诉。诉状中原告认为，双方于2009年10月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限25年即至2034年9月30日，已侵害原告的合法权益。然而，实际上原告的合法权益并未受到侵害。因为，原告并不能列举其合法权益在客观上受到侵害的事实。另一方面，假定就原告主张的按合同法第214条规定，租期按20年计算，而被告按租赁合同约定的25年进行租用；租用20年后，侵害了原告的合法权益；那么，也只有在超过20年之后，原告所主张的合法权益，才会按原告所说的受到侵害。也即应待到2029年10月1日之后，原告才可以提出该主张。显然，现在原告主张其合法权益受侵害，明显不符合事实，缺乏相应的事实依据。换言之，原告现在行使请求权，明显存在法律上的障碍。我国《民事诉讼法》赋予当事人能够实施相应诉讼行为的，是当事人的诉权，在实体法上所体现的是请求权。如过去的《民法通则》，以及现在的《民法总则》中所规定的。当事人只有在拥有诉权的情况下，才能够行使其请求权。过去的《民法通则》，以及现在的《民法总则》，均明确规定了当事人在权利被侵害时，才可行使请求权。否则，其所行使的请求权，就明显存在瑕疵。就本案而言，双方租赁合同约定的租赁期至2034年9月30日，如果原告认为应按20年计算租期；那么也应待到2029年10月1日，原告才可行使其请求权。至于到时原告能否取得实体上的胜诉权，那是另一回事，应当别论。根据《最高人民法院关于适用的解释》第208条规定，立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。很明显，原告认为其合法权益被侵害，但举不出在客观上被侵害的事实，而认为租期应按20年计算，那么也只有在2029年10月1日以后，才可以认为在客观上其合法权益被侵害，才拥有相应的请求权。很明显，原告现在匆忙起诉，在主观上，急于求成、弄巧成拙；在客观上，缺乏相应的事实和理由；在法律上，行使了明显存在瑕疵的请求权，属于滥用诉权。二、原告请求确认其与答辩人于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》“二、租赁期限：租赁期为二十五年，从二OO九年十月一日起至二O三四年九月三十日止”为无效条款，不符合实际，明显站不住脚。1、双方所签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同签订后，答辩人已全面履行了合同，按合同约定全额付清了25年租金人民币21000元。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有对城镇房屋的出租期限作出限制，双方约定租期25年，并无不妥。3、《中华人民共和国合同法》第214条关于“租赁期限不得超过20年”的规定，属于管理性规定，而非禁止性强制性规定。因为，它并不损害国家利益和社会公共利益。如果损害国家利益和社会公共利益，法律必然采用禁止性规定。因此，结合本案实际，双方仍可继续履行合同。何况，原告已收取了全部租期的租金，被告方一直使用，现在仍在使用。因此，本案不宜适用《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。当时双方在租赁合同中约定租赁期限25年，是当时双方的真实意思表示。三、本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释并没限制房屋租赁期限不得超过二十年，相反，该司法解释确认了出租人与承租人在租赁合同中约定的租赁期限。其中的第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。从该第15条中可见，转租期限只要不超过剩余期限，是认可的。同理而言，对于承租人与出租人在合同中约定的租赁期限，法院是认可的。从上述可见，房屋租赁，不同于普通租赁物的租赁，因而不能适用合同法第214条中关于最长20年的规定。四、2009年7月9日，最高人民法院发布了“关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见”（法发[2009]42号）。根据该指导意见第九条的文件精神，明显可见，现实生活中的房屋租赁合同纠纷，主要是拖欠租金。该指导意见按照新时期“以人为本”的新理念，遵循“重民生、保稳定”的大局需要和基本原则。就如上述拖欠租金的房屋租赁纠纷案件，侧重于保护承租人利益，提出要从维护承租人生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成租赁合同继续履行。就本案而言，承租人不单没有拖欠租金，反而在签订租赁合同时一次性交付租期25年的租金，因此，相比之下，更应保护承租人即答辩人的利益，判决双方继续履行租赁合同，驳回原告不当的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2009年10月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定出租方（甲方）为永汉供销社，承租方（乙方）为罗珍连，双方主要约定，甲方同意将位于永汉镇第一街原永汉供销食品加工场房屋出租给乙方使用，1.租赁房屋地点面积及四至：租赁房屋位于永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场，门面约4米，长度约16米，面积约壹佰平方米。四至范围：东至吴志明租用地为界，南至罗浩环房屋为界，西至第一街为界，北至供销社房屋为界；2.租赁期限：租赁期为二十五年，从二00九年十月一日起至二0三四年九月三十日止；3.租金及缴交办法：租赁房屋每年的租金为人民币840元，租赁房屋二十五年的总租金为21000元。缴交办法：乙方在签订本合同之日一次性付清。原告在甲方处盖章，被告在乙方处签名。合同签订后，被告一次性交付二十五年的租金21000元给原告。原告将涉案房屋交付给被告使用。另查明，案涉租赁房屋产权证书号为0158237，权利人系永汉供销社付食加工厂。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、原告在本案中是否具备起诉的权利？二、案涉《房屋租赁合同》第二条关于租赁期限的合同条款效力应当如何认定，合同期限应否变更？一、关于原告在本案中是否具备起诉权利的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案原告是案涉房屋租赁合同的当事人，与本案存在直接的利害关系；其起诉有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，且本案属于本院受理的民事诉讼范围和本院管辖，故原告是本案适格的主体。被告提出原告合法权益未受到侵害不具备起诉权利的抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳。二、案涉《房屋租赁合同》第二条关于租赁期限的合同条款效力应当如何认定的问题。原告将其单位所属房屋出租给被告，是原、被告双方之间的真实意思表示，双方成立房屋租赁关系。双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为25年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本院确认案涉《房屋租赁合同》第二条超过20年的部分条款违反法律规定无效，即该条款中2029年10月1日至2034年9月30日合同期限约定无效，2009年10月1日至2029年9月30日合同期限约定在法律允许的期间范围内，对双方当事人具有法律约束力。案涉部分合同期限条款无效自始没有法律约束力，不影响其他部分合同期限效力，其他部分合同期限仍然有效，且案涉合同不存在可变更与须变更之情形，故案涉合同期限有效部分无须进行变更。被告抗辩本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，没有法律依据，不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告龙门县永汉供销社与被告罗珍连于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》第二条：“租赁期限：租赁期为二十五年，从2009年10月1日起至2034年9月30日止”其中2029年10月1日起至2034年6月30日合同期限约定无效。二、驳回原告龙门县永汉供销社的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预缴），由被告罗珍连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年十二月十一日法官助理 梁丽丹书 记 员 夏晓敏（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。