重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初19467号 原告：重庆青凤科技发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城景和路**16-10，统一社会信用代码91500106MA5UD0NQ3C。 法定代表人:王砚脉，重庆青凤科技发展有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨益强，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李罗妍，重庆索通律师事务所律师。 被告：邓小红，女，1977年11月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。 原告重庆青凤科技发展有限公司（以下简称青凤公司）与被告邓小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青凤公司的委托诉讼代理人李罗妍及被告邓小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青凤公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》自起诉状副本送达被告之日解除，并判令被告立即腾空房屋。2.请求贵院依法判令被告公司需按照实际占用房屋的期限向原告支付租金、物业费。暂计至2020年10月1日，共需向原告支付23100元租金、1925元物业费，合计25025元。3.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金3960元（3300元/月*12月*10%）；另以逾期未缴纳租金，2019年8月19日前，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利举的双倍向原告支付违约金:2019年8月20曰之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的双倍向原告支付违约金。4.全部诉讼费用由被告负担。审理中，原告青凤公司表示不再要求提前解除合同，变更诉讼请求如下：1.请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月31日终止。2.判令被告立即腾空位于重庆市沙坪坝区某路某号的房屋。3.请求贵院依法判令被告向原告支付从2020年6月1日起至2020年10月31日止的租金16500元（月租金3300*5个月）。4.请求贵院依法判令被告向原告支付房屋占有使用费，该使用费3300元/月为基数，从2020年11月1日起计算至被告腾空房屋之日止。5.判令被告向原告支付合同第5条第3项约定的未履行合同的违约金3960元（3300元/月*12月*10%）。6.判令被告向原告支付合同第2条第4项逾期未缴纳租金的违约金，从2020年6月1日起计算至2020年7月31日止，以6600元（6、7月租金）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍向原告支付违约金；从2020年8月1日起计算至付清之日止，以9900元（8、9、10月租金）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍向原告支付违约金。7.全部诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2018年8月1日，被告与重庆共享资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定：1、租赁期限：自2018年11月1日至2020年10月31日，共2年；2、租金：租金每月合计为3300元；3、物业管理费：每月合计275元；4、交付方式：租金、物业管理费按季性支付，先缴后使用，签订本合同时一次性支付季度租金及物业管理费缴纳给甲方，以后每季的租金由乙方在前月租金到期的前五日内缴纳给甲方。水、电、气等费用当月结清。应交费用逾期未缴纳，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍计算违约金，且甲方有权中断水电气供给或提前单方解除并终止合同，乙方仍应完清上述费用。合同第五条约定：任何一方未履行本合伺，违约方向守约方支付合同年租金10%的违约金。若乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。合同签订后，重庆共享资产经营管理有限公司向被告交付了房屋，完成了出租人的义务。后因重庆共享资产经营管理有限公司组织机构内部改革，由原告重庆青凤科技发展有限公司承袭原出租人权利义务，原告已通知被告向原告支付租金。但被告违反合同约定，从2020年3月1日起，就未及时足额向原告支付租金。经原告多次催告，被告仍未向原告支付租金、物业管理费。现原告根据法律规定及双方合同约定，诉至法院，特请求法院判允原告的全部诉讼请求。 被告邓小红辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，我不同意。因为被告有装修，存在装修费。2、针对原告的第二项诉讼请求，我不同意。被告装修的金额达十几、二十万，让我现在腾房肯定不同意。原告也没有提前跟我说要腾房。3、针对原告的第三项诉讼请求，我不同意，没有这么多。我是2020年9月1日起至今开始未向原告支付租金。2020年2月1日至4月31日，因为疫情期间没有开门，国家要求减免房租，所以我没有交2020年2月1日至4月31日的租金。其余的租金都已经付清。4、针对原告的第四项诉讼请求，我不同意。因为原告没有通过口头或书面的形式来通知我搬离房屋。5、针对原告的第五项诉讼请求，我不同意。因为我没有违约。房屋有浸水和漏水的情况，导致有一面墙很少使用，不敢用插座，会烧坏机器。6、针对原告的第六项诉讼请求，我不同意。7、如果法院判支付违约金，但是原告的违约金过高，请求法院调整。 本院经审理查明如下事实： 2018年，重庆共享资产经营管理有限公司（出租方、甲方）与邓小红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于井口工业园区井弘路20号1层18号商业用房出租给乙方使用，面积为183.34平方米。租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日止，共2年。租金每月18元/平方米，每月合计3300元。物业管理费单价为每月1.5元/平方米，每月合计275元。租金、物业管理费按季度支付，先交后用。签订本合同时一次性支付季度租金及物业管理费给甲方。以后每季的租金由乙方在前月租金到期的前5日内交纳给甲方。水、电、气等费用当月结清。应交费用逾期未交纳，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍计算违约金，且甲方有权中断水电气供给或提前单方解除并终止合同，乙方仍应完清上述费用。乙方租赁房屋仅作为商业门面用途使用。乙方负责租赁房屋及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担相应费用，因乙方故意或使用不当造成房屋设施设备损坏的，照价赔偿或修复。乙方自行承担租赁期内的物业管理费、水、电、气等费用，因延误交纳而导致的法律责任由乙方自行承担，相关计量设施设备由乙方维护，合同终止交还房屋时应保证能正常使用。乙方应于房屋租赁期满或合同终止（或解除）后5日内腾空房屋，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方。第五条免责、违约与争议解决，约定：……3、任何一方未能履行本合同条款，违约方向守约方支付合同年租金10%的违约金。若守约方根据合同约定单方面解除合同的，所造成的损失由违约方承担，并在违约方收到守约方书面解除合同通知之日起20日内，甲乙双方办理交接并结算。……5、若乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。本合同于甲方书面通知乙方之日起，解除并终止。6、租赁期满或合同终止（或解除），乙方应按期交还租赁房屋，乙方逾期归还的，每逾期一日，应按日租金的（每月按30天计算）双倍向甲方支付违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。7、合同终止后，乙方应按时腾空交房，如逾期，则甲方有权留置乙方在租赁房屋内的财产，并有权自行处理留置的财产用于赔偿乙方给甲方所造成的损失，不足部分，甲方有权向乙方追索。8、租赁合同期满终止或提前解除终止时，甲方对乙方的装饰、装修、营业损失等不承担任何赔偿或补偿责任。 合同签订后，重庆共享资产经营管理有限公司即将租赁房屋交付给邓小红占有使用。邓小红在租赁房屋处经营茶楼至今。 2019年9月19日，案外人重庆龙润科技有限公司（以下简称龙润科技公司）取得沙坪坝区某路某号房屋的所有权。 2019年10月10日，重庆共享资产经营管理有限公司的股东重庆共享工业投资有限公司作出《重庆青凤科技发展有限公司关于吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司的股东决定》。主要内容为：同意青凤公司吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司。合并后，重庆共享资产经营管理有限公司注销，青凤公司存续经营。合并后，重庆共享资产经营管理有限公司的资产、债权债务全部由青凤公司承继等。青凤公司也在该决定书末尾加盖印章。随后，工商行政管理部门对青凤公司吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司办理了登记手续。 2019年12月31日，青凤公司（乙方）与龙润科技公司（甲方）签订《委托代管协议》，约定甲方将位于沙坪坝区某路某号、某号及某号房屋委托乙方代管，房屋用途为商业门面及车库，用于出租经营。房屋代管期限自2020年1月1日至2024年12月31日。 2020年10月25日，本院向被告邓小红送达了起诉状副本等诉讼文书。 另查明，龙润科技公司的企业类型为有限责任公司（国有独资）。 审理中，原告举示了专项法律服务聘请律师合同、重庆增值税专用发票，拟证明青凤公司为解决本案纠纷，委托重庆索通律师事务所出庭代为参加诉讼，产生律师费5000元。被告对真实性无异议，但认为律师费不应当由被告承担。 被告举示了微信账单查询单5张，拟证明：被告于2020年6月11日支付2019年9月、10月、11月、12月、2020年1月的租金16500元；2020年8月17日支付2020年5月的租金3300元；2020年9月24日支付2020年6月的租金3300元；2020年10月26日支付2020年7月的租金3300元；2020年11月19日支付2020年8月的租金3300元。原告对组证据真实性无异议，对被告支付的时间和金额无异议，但认为按照合同的约定，被告应按季度向原告支付租金，被告系每月支付租金，已违反了合同的约定。对被告主张的其支付的租金所抵扣的期间有异议。原告认为支付期限如下：2020年6月11日支付2019年9月、10月、11月、12月、2020年1月的租金16500元；2020年8月17日支付2020年2月的租金3300元；2020年9月24日支付2020年3月的租金3300元；2020年10月26日支付2020年4月的租金3300元；2020年11月19日支付2020年5月的租金3300元。被告从2020年6月1日起应向原告支付租金，认可在这之前的租金已全部交清。对此，被告坚持认为因受到新冠疫情的影响，应当免除被告2020年2月1日至4月30日的租金，所以被告已经交纳了2020年8月31日前的全部租金，认可从2020年9月1日开始便未再交纳租金。对于疫情期间的房屋租金，原告不同意减免。 另外，被告抗辩称涉案门面存在漏水、渗水的情况，给原告造成了损失，并举示了拍摄于2020年12月2日的视频及拍摄于2019年10月31日的照片5张，原告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。对此，原告也举示了现场收方单2张及现场施工图片，拟证明虽然在合同中并未约定原告方有义务对房屋进行维修，但是原告仍在2020年6月11日对被告租赁房屋进行了维修，被告不应拖欠原告租金。原告在2020年6月8日进场维修，2020年6月11日维修完成，且原告仅对漏水进行维修，并不影响被告正常经营使用。 对于漏水、渗水的争议，被告在审理中表示并不要求因此减少租金，只是要求原告赔偿损失。原被告双方均同意另案解决此部分争议。 双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有青凤公司举示的《房屋租赁合同》、《重庆青凤科技发展有限公司关于吸收合并重庆共享资产经营管理有限公司的股东决定》、委托代管协议、不动产权证、专项法律服务聘请律师合同、重庆增值税专用发票，被告举示的微信账单以及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，重庆共享资产经营管理有限公司与邓小红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。 《中华人民共和国公司法》第一百七十四条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。《中华人民共和国合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。本案中，重庆共享资产经营管理有限公司与邓小红签订《房屋租赁合同》后，被青凤公司吸收合并，青凤公司依法承继重庆共享资产经营管理有限公司在《房屋租赁合同》中的权利义务。因此，青凤公司与原告均应当按照合同约定全面履行权利义务。 本案中，被告认可从2020年9月1日就开始未向原告交纳房屋租金，但被告认为应该减免新冠疫情期间三个月的租金，原告并不同意减免租金。在认定被告是否违约及何时开始违约前首先需要解决此争议。对此，本院分析如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，原被告双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，考虑到涉案门面的所有权人为龙润科技公司，该公司的企业性质为有限责任公司（国有独资），被告承租涉案门面是用于经营茶楼，本院酌情决定免除被告2020年2-4月3个月的房屋租金，因此，被告抗辩称应当减免2020年2-4月期间的租金，本院予以支持。基于原被告双方对被告支付租金的时间及金额无异议，扣除应当减免的三个月租金，本院认定被告已经支付了2020年8月31日前的房屋租金。被告逾期支付租金的时间从2020年9月1日开始计算。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，“租金、物业管理费按季度支付，先交后用。签订合同时乙方一次性支付季度租金及物业管理费给甲方。以后每季的租金由乙方在前月租金到期的前5日内交纳给甲方。若乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同。本合同于甲方书面通知乙方之日起，解除并终止。”合同的到期时间为2020年10月31日，邓小红从2020年9月1日起欠付租金至今，违反了合同约定，青凤公司有权提前解除合同。青凤公司在起诉时的诉讼请求为确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》自起诉状副本送达被告之日解除，解除合同的通知到达被告便发生法律效力，即在起诉状副本于2020年10月25日送达被告时双方的房屋租赁合同关系便已经解除。由于合同已经于2020年10月25日提前解除，青凤公司仍要求确认合同于2020年10月31日终止，无法律依据，本院不予支持。合同解除后，邓小红应当向青凤公司返还房屋，对青凤公司要求邓小红腾空交还位于重庆市沙坪坝区某路某号房屋，符合合同约定及法律规定，本院对青凤公司的此一诉讼请求依法予以支持。邓小红要求青凤公司赔偿装修费的抗辩，与合同约定不符，缺乏法律依据，本院不予采信。 邓小红从2020年9月1日起开始欠付青凤公司租金，合同于2020年10月25日解除，邓小红应当向青凤公司支付2020年9月1日至2020年10月25日期间的租金，按照合同约定的租金标准，金额应为5961.29元。对于原告主张的其余租金，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定，“乙方应于房屋租赁期满或合同终止（或解除）后5日内腾空房屋，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方逾期归还的，每逾期一日，应按日租金的（每月按30天计算）双倍向甲方支付违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”邓小红在房屋租赁合同解除后，应当按约于合同解除后5日内向青凤公司腾空交还涉案房屋，但邓小红至今仍继续占有使用涉案房屋，违反了合同约定，按约应当赔偿青凤公司因此产生的房屋占用费损失，该占用费应从合同解除后第六日即2020年10月31日起计算至邓小红搬离之日止。现青凤公司主张的是从2020年11月1日起至被告腾空房屋之日止的房屋占用费，符合合同约定，本院予以支持。 关于青凤公司主张逾期支付租金的违约金、解除合同违约金的问题。《房屋租赁合同》约定，“乙方应交费用逾期未交纳，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的双倍计算违约金。又约定，任何一方未能履行本合同条款，违约方向守约方支付合同年租金10%的违约金。”合同履行过程中，邓小红违反合同约定逾期支付租金，并导致合同解除的后果，邓小红按约应当承担向青凤公司支付违约金的合同义务。审理中，邓小红主张合同约定的违约金过分高于青凤公司因此产生的损失，请求人民法院予以调整。青凤公司主张其因邓小红违约行为产生了租金损失、律师费损失，并举示了专项法律服务聘请律师合同、重庆增值税专用发票以资证明。综合本案合同的履行情况、青凤公司的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对逾期支付租金的违约金调整为以邓小红在2020年9月1日至合同解除之日即2020年10月25日期间欠付租金5961.29元为本金，从逾期之日2020年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止。解除合同违约金并不属于过高的情形，本院不予调整，即邓小红应当按照合同约定年租金的10%向春凤公司支付解除合同违约金3960元（3300元/月*12个月*10%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告邓小红于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司腾空并交还位于重庆市沙坪坝区某路某号房屋。 二、限被告邓小红在本判决发生法律效力后三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司支付从2020年9月1日起至2020年10月25日止的租金5961.29元。 三、由被告邓小红向原告重庆青凤科技发展有限公司支付从2020年11月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋占用费，该费用按3300元/月的标准计付。 四、限被告邓小红在本判决发生法律效力后三日内向原告重庆青凤科技发展有限公司支付解除合同违约金3960元。 五、由被告邓小红向原告重庆青凤科技发展有限公司支付逾期支付租金的违约金，该违约金以2020年9月1日至2020年10月25日期间欠付租金5961.29元为本金，从2020年8月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止。 六、驳回原告重庆青凤科技发展有限公司的其他诉讼请求。 当事人应当自觉履行生效判决确定的义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费425.64元，减半交纳212.82元（原告已预交），由被告邓小红负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆青凤科技发展有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 向 容 二〇二〇年十二月十八日 书记员 徐寰玉