重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8633号 原告：程诚，女，1991年5月22日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：杨金容，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。 被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路****商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 原告程诚与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程诚的委托诉讼代理人杨金容，被告远香公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程诚向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方《商品房买卖合同》及补充协议于2020年1月7日解除；2、依法判令被告退还原告购房款1905939元及支付房款利息及逾期利息（房款利息以1905939元为本金，从2017年11月16日按照中国人民银行同期贷款利息标准计算至2020年1月7日，逾期利息以1905939元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从2020年2月8日计算至实际履行完毕止，暂计算至起诉之日，利息金额为203696元）；3、被告支付原告违约金190593.9元；4、被告退还原告交付的大修基金11318元及契税25755.94元、印花税30元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月15日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的房屋，房屋总价款1905939元，合同约定了交房日期、逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按约支付了房款、大修基金及被告代收的相关税费。合同约定的交房期限届满后，被告仍未向原告交付房屋，被告逾期交房的行为已构成违约。2020年1月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的《商品房买卖合同》，并要求被告于收到通知书后30日内退还购房款，支付违约金及利息。被告于2020年1月7日收到《解除合同通知书》，但被告未按合同及通知书履行退款义务和承担违约责任。原告遂起诉来院，请求判如所请。 被告远香公司辩称，1、案涉项目现已经通过了规划验收、消防验收、竣工验收，并取得竣工验收备案登记证，符合交付条件和居住目的。且项目已经进行了实际交付，双方合同目的可以完全实现，合同不具备解除的必要性，我方不认可合同已经解除。2、竣工备案证客观上存在逾期取得，但原因在于业主大面积群诉，并提出合同外的诉求，包括增加玻璃地台门、外墙面整改、绿植更换升级、透水砖升级、排水沟改造、车库环氧地坪增加、隔音屏增加、入户门改造、导视牌改造、景观步道及长廊改造等，我公司也实际就该部分进行了增加调整，双方就原合内容进行了增加，实际工期必然增加，客观上也会导致延长双方交付的条件。3、业主及业主代表通过短信、电话、微信等方式，向建委和相关领导施压，导致政府迫于压力不敢出具竣工备案证，根据合同法四十五条的规定，应当视为交付条件已经成就，本案应当视为交付条件已经成就。4、远香公司从项目开始到项目结束，一直善意履行，在业主提出超出合同范围的相应内容之后，仍然增加巨额费用、精力和时间，尽量满足业主要求，虽客观上存在逾期交付，但房屋的品质、交付条件、实际使用等均在原有基础上进行了重大提升，因此即使存在单纯的时间上的违约，该违约行为也是因为多种因素造成的，开发商不存在恶意，也没有影响合同目的的实现，该违约属于显著的轻微违约。根据最高院九民会议纪要四十七条规定，合同约定的解除条件成就时守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，根据诚实信用原则确定合同是否解除。5、本案合同解除不利于保持交易稳定性，本项目涉案房屋达一千余户，若在开发商出现轻微违约的情况下判令解除，则整个项目已经稳定的交易将出现颠覆性的破坏，导致严重的社会稳定。6、原告主张的违约金与其实际损失不符，明显过高，应当予以调整。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、抵押贷款合同、购房款收据、大修基金收据、解除合同通知书、EMS邮寄查询记录、契税完税证明、契税发票和被告举示的竣工验收备案登记证、规划核实确认书、消防意见确认书、业主公众号公证书、被告因完成诉求签订的相关合同、交付通知及相应公证书，因双方当事人对前述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对被告举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月15日，以远香公司为甲方（卖方），程诚为乙方（买方）,双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的预售商品房，总成交金额为1905939元；乙方于签订本合同之日起向甲方支付首期房款1305939元，余款600000元于签订本合同之日向银行申请办理按揭贷款；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条逾期交房的违约责任约定：（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利息计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。该合同附件五补充协议（一）第六条关于“逾期交房的违约责任”的补充约定：6.2.2逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议（一）第十七条通知与送达约定：…通知被视为送达的日期按如下方法决定：1、专人递交的通知在专人递交之时视为有效送达；2、以（预付邮资）的挂号信件发出的通知，应在寄出日（以邮戳为准）后第七日视为有效送达；3、以快递发送的通知应于交予合法的快递服务发送后第三日视为有效送达……。合同还对其他方面进行了约定。 上述《重庆市商品房买卖合同》签订后，以广发银行股份有限公司重庆分行为贷款方（抵押权人），程诚为借款方（抵押人）,远香公司为担保方，签订了一份《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要内容为借款方因购买案涉房屋向贷款方贷款600000元，贷款期限从2017年至2047年。 2017年11月15日，原告程诚向被告远香公司支付了购买案涉房屋的首期房款1305939元、维修基金11318元、印花税30元，被告远香公司对此开具收据3张。 原告程诚举示的填发日期为2018年3月12日的《税收完税证明》以及《契税纳税证明》显示，纳税人程诚向国家税务总局重庆两江新区税务局缴纳购买案涉房屋的契税25755.94元、印花税0元。 2019年12月31日，XX项目（6#楼、9-17#楼、44-48#楼、65#及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。案涉房屋为47号楼。 原告程诚分别于2020年1月7日和2020年1月10日，向重庆市渝中区XX天地X号楼X楼（与被告委托诉讼代理人向本院填写的地址确认书上确认的地址基本一致）和被告远香公司的工商登记住所地邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：被告逾期交房，原告有权解除合同，特通知被告，自被告收到本通知之日起，双方间签订的《重庆市商品房买卖合同》正式解除，要求被告退还购房款、支付利息、违约金，退还原告已经支付的税费和大修基金费用。其中，收方地址为重庆市渝中区XX天地X号楼X楼的《解除合同通知书》邮件投递结果显示“2020年1月7日已签收，他人代收：前台”。收方地址为被告远香公司工商登记住所地的《解除通知书》邮件投递结果显示“2020年1月11日已签收，他人代收：总部超市菜鸟驿站”。 庭审中，远香公司向本院举示了交付通知及相应公证书，拟证明远香公司于2020年1月22日向原告程诚邮寄了《XXX交付通知书》，通知原告于2020年1月24日前办理房屋交付手续。原告称收到了交付通知，但程诚向被告回函表明合同已经解除，要求退还房款。 庭审中，原、被告双方均认可，案涉房屋尚未交付，也未办理房屋产权证。原告认可其向被告缴纳的大修基金、契税，被告已经代为缴纳。对于被告向原告代为收取的按揭印花税，被告远香公司庭审中称印花税系原告在办理按揭合同的时候缴纳的税，其已经代原告缴纳了，但未举示相应的证据。 另查明，被告远香公司的委托诉讼代理人向本院填写的地址确认书上远香公司的送达地址为重庆市渝中区XX路X号XX天地X号楼X楼。 庭审中，原告程诚陈述，案涉房屋的按揭贷款尚未还清，现在是其自己在还。本院于2020年11月23日向案涉房屋的抵押权人广发银行股份有限公司重庆分行寄送《通知书》，告知该行本案程诚的诉讼请求及该行若决定以有独立请求权的第三人参加诉讼，需在接到《通知书》之日起五日内提交起诉状副本，逾期将视为不参加本案诉讼。后广发银行股份有限公司重庆分行在本院指定的期限内未申请参加诉讼。 本院认为：原告程诚与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。 根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交付案涉房屋，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如被告还未履行案涉房屋的交付义务，原告即有权解除商品房买卖合同。而被告于2019年12月31日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，被告于2020年1月22日才向原告发出《远洋.九公子交付通知书》，逾期交房已超过90日，原告根据双方合同约定有权解除重庆市商品房买卖合同。根据查明的事实，原告于2020年1月7日向被告的经营地址即重庆市渝中区XX天地X号楼X楼邮寄了《解除通知书》，明确表示通知被告解除双方间签订的《重庆市商品房买卖合同》，因此时原告具有合同解除权，故原、被告间签订的《重庆市商品房买卖合同》于被告远香公司收到该《解除通知书》即2020年1月7日已解除。原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年1月7日解除，符合法律规定，本院予以支持。被告远香公司辩称，其违约显著轻微，也没有影响合同目的的实现，不应判令解除。本院认为，原、被告在《重庆市房屋买卖合同》附件五即补充协议（一）第6.2.2条中明确约定“逾期交房超过90日之后，乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同”，从该约定可以看出，双方对逾期交房的违约行为何时可以解除有明确的期限约定，且双方对解除权行使期限进行了限期约定，由此被告逾期交房超过90日就足以导致原告的合同目的无法实现，原告当然有权解除合同。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于返还购房款。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，远香公司无权继续占有案涉房屋的购房款，应当将收取的购房款退还给原告程诚。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，案涉房屋的抵押权人广发银行股份有限公司重庆分行经本院通知，并没有以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。因原告程诚与广发银行股份有限公司重庆分行、远香公司签订的从合同即《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并未解除，根据上述法律的规定，原告程诚要求被告远香公司向其返还购房款中抵押贷款60万元，本院不予审查处理，权利人可另行主张；因原、被告间签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，原告程诚要求被告远香公司向其返还购房款1305939元，符合法律规定，本院予以支持。 关于返还代收的契税、维修基金和印花税。被告向原告收取的维修基金11318元、契税25755.94元系代收代缴关系，原告庭审中也认可其向被告缴纳的维修基金、契税，被告已实际代为缴纳，故该笔代收的契税和维修基金原告在案涉商品房买卖解除后应自行向相关部门申请退还，其要求被告远香公司返还无事实依据和法律依据，本院不予支持。对于印花税，被告庭审中虽称印花税系原告在办理按揭合同的时候缴纳的税，其已经代原告缴纳了，但并未举示相应的证据证明，依法由其承担举证不能的不利后果。故原告要求被告退还其缴纳的印花税30元，本院予以支持。 关于违约金及购房款利息、逾期利息。首先，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，在被告逾期交房超过90日后，原告主张解除合同的，有权要求被告按已付房价款百分之10支付违约金。原告程诚已付房款为1905939元，故原告程诚要求被告支付违约金190593.9元（1905939元×10%），符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称，原告主张的违约金明显过高，应当予以调整。本院认为，被告抗辩违约金过高，但并未举示任何证据证明该违约金标准过分高于违约造成的实际损失，故对其上述抗辩意见本院不予采纳。其次，案涉商品房买卖合同解除前，被告基于双方间的商品房买卖合同合法占有原告支付的购房款，原告要求被告支付案涉商品房买卖合同解除前即2020年1月7日前的利息无法律依据，本院不予支持。案涉商品房买卖合同解除后，根据合同约定，被告应当在收到原告的解除通知后的30日内退还原告全部已付房价款，现被告未按期退还，构成违约，会给原告造成利息损失。但考虑到本院已支持原告主张的已付房价款10%的违约金190593.9元，且原告并未举示证据证明本院已支持的违约金数额不能弥补其包括购房款利息损失在内的所有损失。故原告主张的违约金已足以弥补被告未及时退还购房款给原告造成的利息损失，其要求被告支付逾期退还购房款的利息，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告程诚与被告重庆远香房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2020年1月7日解除； 二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告程诚退还购房款1305939元； 三、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告程诚退还印花税30元； 四、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告程诚支付违约金190593.9元； 五、驳回原告程诚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25202元，依法减半收取12601元，由原告程诚负担3466元，被告重庆远香房地产开发有限公司负担9135元。财产保全费5000元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩