青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初5089号原告：田满禄，男，汉族，1968年10月2日出生，住青海省湟源县寺寨乡下寨村**，住青海省湟源县，公民身份号码：6321251968100********。委托诉讼代理人：葛明骏，杨砚涵，青海捷传律师事务所律师。被告：青海国太房地产开发有限公司，住所地：西宁市城**小桥大街**国太旺座**楼**，统一社会信用代码：9163010578144990X3（1-1）。法定代表人：郑伦清，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌爱军、李洪俊，该公司员工。被告：青海置信传媒有限公司，，住所地：西宁市城**胜利路**申宝大厦**统一社会信用代码：916301006619085859（1-1）。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，该公司总经理助理。原告田满禄与被告青海国太房地产开发有限公司（以下简称：国太公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称：置信公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田满禄的委托诉讼代理人葛明骏、杨砚涵和被告国太公司的委托诉讼代理人李洪俊、被告置信公司的委托诉讼代理人白斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田满禄向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付截止2020年10月31日的租赁费424968.61元（200.87平方米*908天*2.33元=424968.61元）；利息损失50216.15元（424968.61*4.75%÷365*908天）。2、依法判令二被告支付原告租赁费按年利率4.75%计算利息至本金结清为止。3、判令二被告承担律师费18000.00元。4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年5月7日，原告与被告国太公司签订《西宁市商品房预售合同》约定，被告国太公司将案涉房产以抵账方式出售给本案原告。因前期被告国太公司上游公司作为担保人，被西宁市中级人民法院判决承担担保责任，故在签订该商品房出售协议时，抵消了欠付原告的款项3752178元。2019年6月14日，原告取得位于西宁市城北区小桥大街6号1号楼2层6-152号67位于西宁市××区.9平方米；6-174号15.41平方米；6-184号21.79平方米；6-202号18.75平方米；6-284号50.72平方米；6-376号26.30平方米房屋不动产（共计200.87平方米），但该不动产一直由二被告占有和使用。因被告国太公司在与原告签订协议前已将案涉房产按照每平方米每月70元出租给置信公司，且国太公司已向置信公司主张房款至2018年7月2日。因此，国太公司理应将收取的租赁费返还给原告，置信公司理应继续履行合同，向原告按每月每平方米70元支付租赁费。原告为索要上述房屋租赁费，多次与被告协商无果，现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，恳请人民法院能判如所请。被告国太公司辩称，1.国太公司并未占有使用案涉房屋，因此国太公司不应当支付房屋的租赁费；2.《西宁市商品房预售合同》系以物抵债的外化形式及表征，原告主张自签订商品房预售合同之日起计算房屋租赁费显属错误。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。根据上述条款可知，不动产物权的取得应当以实现登记为准。因此，被告认为原告主张自《西宁市商品房预售合同》签订之日起即享有案涉房屋的所有权，属认识错误。本案中，原告于2019年6月14日取得案涉六套商铺的不动产所有权，因此，其应自取得商铺所有权之日起方可主张不动产所有权项下的租金即收益权；3.原告以424968.61元为基数计算利息损失明显有误。原告主张自签订《商品房预售合同》之日起，已经产生了424968.61元的租金，该种主张显然是错误的，且不能成立的。4.若判定被告国太公司承担支付租金及利息损失，显然浪费了司法资源，增加了诉累，达不到定纷止争的目的。通过示范诉讼可知，置信公司系房屋的实际承租人。本案中被告并未取得案涉商铺的任何收益，租金收取均系由承租人置信公司完成。需要说明的是，被告与置信公司之间存在租赁纠纷，若判定被告国太公司承担上述租金及利息损失，再由被告国太公司向置信公司主张租金，显然浪费了司法资源，达不到定纷止争的目的。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告置信公司辩称，1.置信公司与原告没有任何的合同关系，置信公司不是本案的适格被告。2.原告与被告国太公司因债务原因取得了该铺的产权，该产权的变更，国太公司和原告并没有向置信公司告知，置信公司并不知情。原告诉请置信公司支付每平米70元的租赁费无事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告对置信公司的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：一、《西宁市商品房预售合同》复印件1份，拟证明原告于2018年5月7日取得案涉房屋的所有权及收益权；合同中明确出卖人为国太公司，买受人为原告。在该合同的第22页，在双方签字盖章的部分明确合同的签订时间为2018年5月7日。该合同并不是一个单纯的房屋买卖合同，而是因为国太公司上游公司有担保债的情况出现，作出以抵账方式出售给了原告，2018年5月7日合同签订之时，原告就已经取得了该房屋的所有权及收益权，办理房产证和过户登记仅仅是一个附随义务。二、《房产证》复印件6份，拟证明原告为案涉房屋实际产权人，取得的房屋面积为200.87平方米，请求租金的依据。三、《商业用房租赁协议》复印件1份，拟证明该协议系二被告之间签订的，二被告在原告取得房屋所有权之前，签订《房屋租赁协议》，期限为13年，约定房屋租赁费为70元/平方米/月，按照买卖不破租赁的民法原则，原告有权享有案涉房产的收益权。四、青海银行企业网上电子回单、证明原件1份，拟证明由于被告不按约定支付租赁费，造成原告支付律师费18000元。被告国太公司对原告出示的证据一的三性无异议，证明方向有异议。2018年5月7日，双方签订《商品房预售合同》，并不代表房屋所有权的转移，因此，原告无权主张相应的收益权。对证据二的三性及证明方向无异议。需要说明的是，被告取得的时间应当为办理不动产登记之日起，即2019年的6月14日。对证据三的真实性无异议，证明方向有异议。原告有权享有案涉房屋的收益权，也应当是自办理不动产登记之日起享有。对证据四的三性及证明方向均有异议，该电子回单是西宁金田小贷有限公司支付给律师事务所的律师代理费。虽然西宁金田小额贷款有限公司出具了证明，证明是替原告支付的代理费。因原告系西宁金田小贷有限公司的法定代表人，具有利害关系，因此，该证据不能单独作为认定案件事实的根据；国太公司与原告之间并没有约定，因此，原告主张支付律师费于法无据。被告置信公司对原告出示的证据一、二、四质证认为与其无关，对证据三质证认为，《商品房租赁协议书》系置信公司与国太签订，原告要求按该协议支付租赁费没有事实依据，该租赁协议只对合同相对方产生效力，对于合同相对方之外的人不产生效力，原告主张租金的数额没有事实依据，置信公司与原告没有任何的约定对其不承担义务。本院对原告出示的以上证据，根据证据间的关联性，确认其证明力。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，原告与被告国太公司签订《西宁市商品房预售合同》约定，被告国太公司将其位于西宁市城北区小桥大街6号1号楼2层6-152号67位于西宁市××区.9平方米；6-174号15.41平方米；6-184号21.79平方米；6-202号18.75平方米；6-284号50.72平方米；6-376号26.30平方米房屋不动产，共计200.87平方米，以抵账方式出售给本案原告。2019年6月14日，原告取得以上房产的不动产证，但该不动产一直由二被告占有和使用。上述房屋被告国太公司已于2014年4月1日出租给被告置信公司，二被告签订《商业用房租赁协议》约定房屋租期为13年，13年期租金为第1-3年的租金为每月45元/㎡；第4-13年租金为每月70元/㎡。被告国太公司在与原告签订以房抵债协议前已将案涉房产出租给置信公司，且国太公司已向置信公司主张租赁费至2018年7月1日。原告与被告国太公司自签订《西宁市商品房预售合同》至今原告并未收取租赁费，多次与二被告协商无果，原告遂向本院起诉主张权利。本院认为，原告与被告国太公司于2018年5月7日签订的《西宁市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2019年6月14日原告以房抵债的方式取得了位于西宁市城北区小桥大街6号1号楼2层200的方式取得了位于西宁市××区.87平方米房屋的不动产证。根据查明的事实，上述房屋被告国太公司已于2014年4月1日出租给被告置信公司，二被告签订《商业用房租赁协议》约定房屋租期为13年，13年期租金为第1-3年的租金为每月45元/㎡；第4-13年租金为每月70元/㎡。可以认定国太公司在与原告签订以房抵债协议前已将案涉房产按照每月70元/㎡出租给置信公司，且国太公司已向置信公司主张租赁费至2018年7月2日。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告自2018年5月7日签订《西宁市商品房预售合同》之日取得了租赁物的所有权，根据买卖不破租赁的上述法律规定，原告享有二被告签订《商业用房租赁协议》约定的权利和义务，合同继续履行。被告国太公司抗辩的不动产物权的取得应当以实现登记为准，原告于2019年6月14日取得案涉六套商铺的不动产所有权，因此其应自取得商铺所有权之日起主张不动产所有权项下的租金即收益权，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，因国太公司在转让案涉房屋所有权时未通知置信公司，且其已向置信公司主张了2018年5月7日至2018年7月1日的租赁费，故国太公司应将该期间的租赁费按每平方米每天70㎡÷30天=2.33元计算为：200.87㎡*2.33元*56天=26210元返还给原告。现被告置信公司已知晓案涉房屋所有权已转让给原告，故其应支付原告2018年7月2日至2020年10月31日的租赁费：200.87㎡*2.33元*852天=398759元。鉴于二被告签订的《商品房租赁协议书》并未约定违约金具体条款，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，原告要求被告支付2018年5月7日至2020年10月31日按年利率4.75%的逾期付款利息即424969元*4.75%÷365天*908天=50216元，利率未超过原告起诉时一年期贷款市场报价年利率3.85%上浮50%的标准，本院予以支持。但2018年5月7日至2018年7月1日间涉案房屋租赁费国太公司已向置信公司主张过，据此，国太公司应承担该期间逾期付款利息即424969元*4.75%÷365天*56天=3097元，剩余47119元及自2020年11月1日起按年利率4.75%支付以欠付租赁费为基数按年利率4.75%计算至租赁费付清为止的逾期付款利息，本院予以支持。原告主张的律师费18000元，无合同约定，属于原告正常的诉讼成本，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第八十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告青海国太房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告田满禄2018年5月7日至2018年7月1日期间收取的租赁费26210元，支付逾期付款利息3097元，共计29307元。二、被告青海置信传媒有限公司于本判决生效后十日内给付原告田满禄2018年7月2日至2020年10月31日的租赁费398759元，支付逾期付款利息47119元，共计445878元。三、被告青海置信传媒有限公司自2020年11月1日起以欠付租赁费数额为基数按年利率4.75%计算支付至租赁费付清为止的逾期付款利息。四、驳回原告田满禄的其他诉讼请求。案件受理费8698元，本院已减半收取4349元，由被告青海国太房地产开发有限公司负担268元，被告青海置信传媒有限公司负担4081元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马占海二〇二〇年十二月十八日法官助理 杨园园书记员 薛世婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。