四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1603民初1419号 原告：叶华金，男，1965年2月2日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：周家祥，男，1969年9月6日出生，汉族，户籍地四川省广安市前锋区。 原告：唐协菊，女，1967年4月13日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 二原告的共同委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。 被告：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道**。 法定代表人：易明元，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：奉全生，四川爱众律师事务所律师。 原告叶华金、唐协菊与被告广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐协菊及其委托诉讼代理人周家祥、李必刚，被告颐园公司的委托诉讼代理人奉全生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶华金、唐协菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期办证期间的违约金15000元；2、判令被告退还二原告已交纳的水电气和有线电视上户费10700元；3、判令被告退还二原告维修基金722.65元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第三项维修基金金额变更为5890元，并要求被告承担维修基金利息，利息从收款之日起按照年利率6%计算至款项付清之日止。事实和理由：2011年1月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于广安市前锋区××道××小区××幢××层××号房屋，面积110.91平方米，单价2655.5元／平方米。2019年1月8日，双方重新签订《四川省商品房买卖合同（网签）》，合同约定被告应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，否则被告应当从逾期之日起到二原告取得权属证明止承担违约责任，由被告承担水电气有限电视安装上户费用，且被告超收了二原告的维修基金。被告于2019年11月15日为二原告所购房屋办理了不动产权证。二原告与被告协商处理购房款和违约责任未果。原告认为被告于2019年1月8日与原告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应当得到全面履行。被告应当对多收取的款项予以退还，同时承担逾期办证违约责任。 被告颐园公司辩称：1、原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，请求法院予以驳回。2、原告主张退还水电气及有线电视上户费不符合双方合同约定。由于前锋当时还是乡镇，根据当时的政策，该费用不包含在建筑成本里。双方在2011年的《商品房买卖合同》中明确约定，该费用由被告代收，且法院生效判决对类似案件作出了处理，没有支持退还该款的请求。由于必须要有网签备案合同才能办理房屋权属证书，所以原、被告于2019年签订《四川省商品买卖合同（预售）》，该合同是四川省住建厅提供的固定格式的合同，部分内容无法修改，双方有异议的内容只能在合同附件里进行补充约定。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条内容是固定的，无法修改，所以双方在合同附件十三补充协议第七条里约定水电气、电视上户及安装费不包含在房价款内，该费用由买受人承担，由公司统一代收。3、关于维修基金，原告交纳维修基金5890元是事实。原来是开发商代收后交入住建部门指定账户，现在不允许代收，被告可以进行退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下： 2011年1月2日，原告作为买受人，与被告颐园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于广安市××镇××幢××层××号房屋，建筑面积为110.91平方米，房屋单价为每平方米2655.5元，总房款294521元。合同第十二条约定买受人同意委托出卖人代缴维修基金、契税、水电气开户费，并在签订合同时交给出卖人。第十七条约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书的，出卖人应当在2014年6月30日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。 2011年1月15日，原告向被告支付维修基金5890元。原告于2012年6月4日、2013年10月2日分别向被告支付水电气上户费10000元、电视上户费700元。被告于2013年10月2日向原告交付了房屋。 因办理房屋产权需要提供网签合同，原、被告于2019年1月8日对案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。原告提供的该网签合同显示合同系整体合同，合同主文及附件共计31页，且编码连续，房屋分户图附在合同主文后。原告在合同主文尾部第24页及房屋分户图上签名捺印，未在附件上签名。合同十六条约定：供水、供电、燃气、有线电视由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用。第十八条约定2013年6月30日交付房屋。第二十七条约定：双方同意商品房按合同第十八条约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，从逾期之日起到买受人取得权属证明止，出卖人按照每月总房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人不得解除合同、退房。附件十三补充协议第七条约定：本项目所售房屋为住宅的：其水、电、气、有线电视上户及安装费由买受人承担。以上款项均未包含在房价款内。经本院走访，广安市房地产交易中心称网签备案合同的格式由四川省住建厅统一制作，除划横线的内容可作填充外，合同上已有的其他内容不能修改。广安市房地产交易中心提供四川省住建厅制作的网签合同模板一份，经对比该合同模板第十六条关于水、电、气、有线电视上户及安装费用的内容与原、被告于2019年1月8日签订的合同内容一致，属于不可以更改的内容。四川省住建厅制作的合同模板中包含附件。原、被告签订的合同中的房屋分户图和附件十三系是双方自由约定的内容，不包含在模板中。2019年11月15日，被告为原告所购房屋办理了不动产权证书。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2、原、被告于2019年1月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条关于水、电、气、有线电视上户费用的约定是否是双方真实意思表示；3、原告主张维修基金的资金利息的起算时间是否合理。 关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2013年10月2日办理了房屋交接手续，依双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定应当在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书，被告为原告办理房屋权属证书的期限为2014年10月2日前，即原告从2014年10月2日起就应当知道其权利受到侵害。截止2019年1月8日双方补充签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。即使按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应于交付使用之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，被告最迟也应于2015年10月2日前为原告办理房屋权属证书，原告的相应权利自逾期之日即最迟于2015年10月2日起受到损害。被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的行为并非对已过诉讼时效的债务作出同意履行的意思表示。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，原告主张被告迟延办理权属证书的诉讼时效最迟应自2015年10月2日起计算，原告请求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼时效在2018年10月2日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点,虽然原告未在附件上签名，但合同与房屋分户图、附件的页码具有连续性，三者系一个整体，且根据四川省住建厅制作的网签合同模板，附件也是合同的一部分，故附件对合同双方具有约束力。原、被告于2019年1月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是四川省住建厅制作的格式合同，该合同第十六条的内容是固定的，双方无法自由更改，且该条款内容与双方在附件十三补充协议第七条自由约定的内容相互矛盾，故《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条非双方的真实意思表示。原告已按照《商品房买卖合同》约定已将水、电、气及有线电视上户费用交由被告代收，现在要求被告退还该款项既无事实和法律依据，也有违诚信原则，故对原告主张退还水、电、气及有线电视上户费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，被告对退还原告维修基金5890元无异议，本院予以确认。原告要求被告承担自维修基金收取之日起的资金利息，由于原、被告双方于2011年1月2日达成的《商品房买卖合同》中约定由被告代收维修基金，后在被告无法代为缴纳的情况下作出愿意退还的意思表示，故对原告主张的维修基金的资金利息，本院认为从原告起诉之日起即2020年11月4日起按年利率6%计算至实际履行之日止为宜。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下： 一、被告广安颐园房地产开发有限公司向原告叶华金、唐协菊退还维修基金5890元及利息（利息以5890元为基数，从2020年11月4日起，按照年利率6%计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告叶华金、唐协菊的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费295元，由原告叶华金、唐协菊负担270元，被告广安颐园房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗玲 二〇二〇年十二月十八日 书记员  刘姗