广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1400号原告:杨红梅，女，1963年3月23日出生（身份证号码：41152*************），汉族，住河南省信阳市浉河区**************4*408号。被告:龙门富力房地产开发有限公司，住所地:龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人:杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省蕲春县*******，系该公司员工。第三人：深圳市房多多网络科技有限公司惠州分公司，住所地：惠州市********华贸大厦1单元8层02、03号。负责人：路莹。原告杨红梅与被告龙门富力房地产开发有限公司及第三人深圳市房多多网络科技有限公司惠州分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，本院依法通知深圳市房多多网络科技有限公司惠州分公司为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红梅、被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼，第三人深圳市房多多网络科技有限公司惠州分公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议。2、判令被告共同协助注销商品房备案登记手续；3、判令退还原告已缴纳该房屋维修基金3450元；4.判令被告向原告支付扣除百分之十的违约金之后的已交房款191358.40元；5、判令退还原告缴纳团购服务费50000元。事实和理由:2019年3月2日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》（合同编号：（2019）10000943）及补充协议，约定原告购买被告开发的龙门富力南昆山养生谷M2-3区3号楼705房，房屋价款共计468176元，已缴纳房款238176元。因疫情原因影响，导致生意失败，无法正常支付购买，现个人原因特提起解除《商品房买卖合同》及补充协议。为此，特提出起诉，请予支持。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称：同意解除商品房买卖合同及补充协议；同意协助注销商品房备案登记手续；维修基金已交房管局相关部门，不应由被告退还，但被告愿意协助原告申请退还；由于原告的原因导致解除合同，按合同补充协议约定，原告应向被告支付总房款20%违约金，具体违约金比例由法院判决；团购服务费非被告收取，不应由被告退还。第三人深圳市房多多网络科技有限公司惠州分公司未应诉、未提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月31日，原、被告签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，主要约定：原告认购被告开发的龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区3号楼705房，原价719025元，优惠认购价463494元，（原价－100000.00）*0.9*0.95*0.99*0.98－50000.00，原告须于签订本认购书之日起10天内（2019年2月10日前）交付首期款及签署《商品房买卖合同》，逾期则总房价上浮1%即认购价调整为468176元。2019年2月28日，原告与第三人签订《房多多会员增值服务协议书》，主要约定：原告认购龙门富力南昆山温泉养生谷2－3－3－705房，支付平台500**元作为会员增值服务费，该费不构成房价款的一部分；未成功认购任何房产，房多多予以退款，在成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，会员增值服务费不退还；协议履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成双方均有权将争议交项目所在地有管辖权的人民法院诉讼解决；备注伍万抵拾万团购优惠。当日原告向第三人支付会员服务费50000元，第三人出具收款收据一张，收据左下方核准处由原告签名确认。原、被告于2019年3月2日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000943】及补充协议，双方主要约定，1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区3号楼705房，该商品房建筑面积69平方米，套内建筑面积54.75平方米，按套出售,总价款468176元。2、付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人选择【银行按揭】（商业贷款）付款，并按以下选择条款时间付清款项。（1）第一期楼款须于2019年2月28日前缴付30906元。（2）第二期楼款须于2019年5月11日前缴付46818元。（3）第三期楼款须于2019年8月9日前缴付46818元。（4）第四期楼款须于2019年11月7日前缴付46818元。（5）第五期楼款须于2020年2月5日前缴付46816元。（6）买受人须于2019年2月28日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为23万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年4月4日前一次性直接支付至出卖人指定账户，否则按违约处理。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。3、买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。签订购房合同前后，原告共向被告支付购房款238176元，房屋维修基金3450元，剩余230000元购房款至今未付。涉案房产已办理商品房备案登记手续。庭审过程中，原告认为与被告约定的违约金过高，要求调整；被告确认其公司与第三人存在合作关系，对第三人所带客户，在购房价上给予优惠，即认购书上写的原价－10万元。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000943】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。本案争议焦点是：案涉商品房买卖合同解除后，违约责任与违约金应如何认定？原告诉请的团购服务费50000元应否返还？商品房买卖合同签订之后，原告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款230000元，其行为已经构成违约，鉴于被告同意解约，双方对解除合同达成合意，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持；合同解除后，案涉房屋权属人权益归于出卖人，故应由买受人即本案原告协助办理注销商品房备案登记手续。《商品房买卖合同》被解除的过错在于原告，原告应支付被告违约金。诉讼过程中原告认为违约金过高，主张按照房价总款的10%计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中被告未提供证据证明其所受损失的实际情况，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，原告应向被告支付违约金46817.60元(468176元×10%）。原告已经支付了购房款238176元，予以扣减后，被告应退回购房款191358.40元（238176元-46817.60元）以及房屋维修基金3450元给原告。原告与第三人签订《房多多会员增值服务协议书》，并交纳50000元团购服务费给第三人，是原告与第三人的真实意思表示，该协议不违反法律及行政法规强制性规定，对双方具有约束力。原告参加第三人团购，享受了50000元抵100000元优惠房价，在签订《商品房买卖合同》后，原告已实现团购优惠目的。现因自身原因要求解约，原告要求返还团购服务费，不符合原告与第三人签订协议书当中“在成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，会员增值服务费不退还”的约定。对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨红梅与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年3月2日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000943】及补充协议；原告杨红梅协助被告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区3号楼705房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、原告杨红梅支付违约金46817.60元给被告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告龙门富力房地产开发有限公司已收取的238176元购房款中扣除。三、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款191358.40元、房屋维修基金3450元给原告杨红梅。四、驳回原告杨红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2536元（原告已预缴4161元），由原告杨红梅负担；原告多缴纳部分受理费1625元由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年十二月二十二日法官助理 吴子枫书 记 员 夏晓敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。