江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初6463号原告：溧阳恒扬房地产开发有限责任公司，住所地溧阳市溧城镇燕城大道****，统一社会信用代码91320481MA1WBFG19R。法定代表人：鞠亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁明珠，女，1989年11月30日生，汉族，湖北省咸宁市人，住南京市鼓楼区。被告：李霞，女，1989年5月25日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：章继业，江苏名扬律师事务所律师。原告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司（以下简称恒扬公司）诉被告李霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月5日、2020年12月24日对本案公开开庭进行了审理。两次开庭原告恒扬公司委托诉讼代理人袁明珠、被告李霞委托诉讼代理人章继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒扬公司诉称，2019年9月2日，原告恒扬公司与被告李霞签署XX幢XX单元XX室房屋的商品房买卖合同，房屋总价款2223294元，合同第七条约定：买受人在2021年8月31日前分期支付该商品房全部价款，首期商品房价款222329元应当于2019年9月2日前支付，于2019年11月30日前支付楼款333494元，于2020年2月29日前缴纳房款333494元等。被告2020年2月29日应支付的分期房款至今未到达原告账户，经多次催要，被告拒不支付房款，截止2020年11月5日，被告仅缴纳房款共计555823元。2020年11月5日，被告李霞联系原告表示想变更合同，以按揭贷款方式购买案涉房屋，后原、被告于2020年11月5日签订了合同编号为19A72B302BCF4F499429的商品房买卖合同，合同第七条约定：贷款方式为商业贷款，余款1550000元向银行申请贷款支付。目前由于被告提交的材料银行未审批通过，贷款支付余款1550000元一直未支付给原告，根据合同附件七补充协议第二条第一项第3点的约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起10天内付清剩余款项，逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付房款总价款10%作为违约金。截止2020年12月23日，被告仅缴纳房款共计673294元，余款1550000元一直未支付给原告，且逾期已满20天，因此被告有权解除合同，并要求被告支付222329.40元违约金。现原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2020年11月5日签订的合同编号为19A72B302BCF4F499429的《商品房买卖合同》以及解除原、被告于2019年9月2日签订的合同编号为149DDF9AA7264AD69894的《商品房买卖合同》；2.被告承担违约金222329.40元；3.判令被告李霞配合原告恒扬公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续；4.被告李霞承担本案诉讼费用。被告李霞辩称，1.被告延迟支付房款系今年疫情导致，没有收入，系不可抗力，并非被告违约，同时，被告与原告协商将分期付款改为贷款处于协商中，原告不讲诚信未等待协商完毕予以起诉。2.原告所依据的商品房买卖合同附件、补充协议并未在不动产部门登记备案，不产生合同效力，且该补充条款改变了政府的商品房买卖标准文本，而且是格式合同，明显减轻了格式合同提供方（即原告）的义务，增加了另一方的义务，属于无效条款，该无效条款主要是针对违约金的约定，明显而且大幅度超过政府商品房买卖合同的标准违约金。3.假如法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，要求调整到合同法司法解释二第二十九条规定的不超过原告损失的30%，而本案中原告占用被告资金555823元，被告的房屋并非现房，没有建造完毕，更不可能交给被告，所以原告没有任何的损失，反而占用被告的资金获利，所以，应当驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。4.同意解除两份合同，但是违约金过高，同意配合办理取消备案。经审理查明，原告恒扬公司以出让方式取得位于溧阳市燕山新区燕山河南侧、东泰路东侧、东环路西侧地块的土地使用权，该地块土地面积70000方米，土地用途为城镇住宅用地，并经批准取得建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。原、被告于2019年9月2日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的XX幢XX单元XX室商品房一套，合同编号149DDF9AA7264AD69894，建筑面积153.21平方米，该商品房为成品房，单价14511.42元/㎡，房屋总价款为2223294元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；付款方式，买受人应当在2021年8月31日前分期支付商品房全部价款，首期商品房价款222329元应当于2019年9月2日前支付，于2019年11月30日交纳房款333494元，于2020年2月29日交纳房款333494元，于2020年5月31日交纳房款222329元，于2020年8月31日交纳房款222329元，于2020年11月30日交纳房款222329元，于2021年2月28日交纳房款222329元，于2021年5月31日交纳房款222329元，于2021年8月31日交纳房款222332元；逾期付款责任，自逾期之日起180日内，买受人应自逾期之日起按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，自逾期之日起超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按合同总价款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人应自逾期之日起按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；上述所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定；出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件七（合同补充协议）约定：二、（一）3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。三、2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担，若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。2019年8月31日，被告李霞向原告恒扬公司付款20000元，合同签订后，被告李霞分别于2019年9月2日、2019年12月25日付款202329元、333494元，原告恒扬公司向原告开具购房款收款收据，另被告李霞因2019年12月25日的房款逾期支付向原告恒扬公司支付违约金834元，原告恒扬公司开具相应收据。后被告李霞未能按期支付剩余购房款，原告恒扬公司于2020年8月5日向被告李霞寄送催款函，该邮件于8月7日签收。后原告恒扬公司于2020年8月27日向被告李霞寄送解除合同通知书，该邮件于8月28日签收。后原告恒扬公司于2020年10月9日向本院起诉，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告承担违约金277911.50元。本案审理中，双方于第一次庭审后协商，原告恒扬公司与被告李霞于2020年11月5日重新签订商品房买卖合同，合同编号19A72B302BCF4F499429，除案涉房屋付款方式变更外，关于房屋位置、面积、总价款、逾期付款责任以及合同附件七的约定内容等均没有变化，双方约定：付款方式，买受人应当在2019年9月2日前支付首期商品房价款673294元，占全部商品房价款的30%，余款1550000元向出卖方合作银行申请贷款支付；买受人在签订合同并支付首付款之日起5日内，将申请发放贷款的机构需由买受人提供的证件资料交付出卖人；因买受人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到发放贷款机构或出卖人的书面通知之日起10日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任；因出卖人过错导致买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；非因归责于出卖人或买受人的原因，导致买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议，协商不成的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款。后被告李霞于2020年11月5日支付原告恒扬公司购房款117471元，原告恒扬公司开具相应收据。后被告李霞在银行办理贷款审批手续时未能获批，故原告恒扬公司变更诉讼请求，请求判如所请。庭审中，被告李霞委托诉讼代理人陈述，对原告主张的违约金的计算方式应当适用主合同第8条8.1条款，应当按照合同总价款的1%支付违约金，因为在同一份商品房买卖合同中出现了两种不同的违约金约定方式，而且本合同是原告为了重复适用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，依据民法典第496条、497条、498条属于不合理的加重买房人的责任，应当作出不利于格式条款提供方的解释，而且，原告在签订合同时，没有履行提示或者说明义务，致使买房人没有注意该具有重大利害关系的合同附件七补充协议第二条第一项第三点，根据民法典第496条被告可以主张该附件七的条款不成为合同的内容；2020年11月5日的商品房买卖合同签订后，双方之所有没有继续履行是因为被告的丈夫是外籍人士，手续无法提供到符合银行的要求，所以没有能够履行完毕，签订合同时被告也没有预料到贷款如此难办，否则也不会另行支付117471元房款办理贷款；银行是12月份告知被告贷款不能办理的。原告恒扬公司委托诉讼代理人称，原告要求解除的两份商品房买卖合同模板是同一个模板，具体变更的地方是付款方式，其余无变更；双方在2020年11月5日签订商品房买卖合同时，对于2019年9月2日的商品房买卖合同已产生的违约情形所对应的违约金没有进行结算，以为变更付款方式为银行贷款就解决了双方之间的矛盾，但最后实际上并未解决；2019年9月2日签订的合同未进行备案登记，2020年11月5日签订的合同已进行备案登记，2020年11月5日的商品房买卖合同附件七补充协议与合同的主文已一同备案；被告贷款不能办理是被告代理人告知原告的，应该是12月9日告知原告无法办理贷款的；2020年11月5日的商品房买卖合同签订后，双方之所以没有继续履行，是被告提交贷款材料时间较晚，后提供给银行方回复征信的授权过期，银行无法提供贷款。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、POS机刷卡单复印件、收据、催款函、EMS面单、物流信息查询单打印件、解除合同通知书、收据复印件，被告提供的聊天记录打印件、退房协议书，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的商品房买卖合同关系受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。原、被告于2019年9月2日签订商品房买卖合同以及2020年11月5日签订商品房买卖合同后，被告李霞未能按照上述两合同的约定支付购房款，已经构成违约，现原告要求解除上述两合同，被告明确表示同意，本院依法予以准许。关于本案的违约金问题。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。根据上述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院可以以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。本案审理中，被告李霞在2019年9月2日的商品房买卖合同中违约情形主要为2020年2月29日的房款333494元、2020年5月31日的房款222329元、2020年8月31日的房款222329元未能按期支付，双方在主合同中约定的继续履行合同的违约金计算方式为按日按逾期应付款项的万分之一计算，附件中约定按已付款的50%向出卖人支付违约金；双方协商对上述合同付款方式进行变更后，未对前述合同的违约金进行结算或明确；被告李霞在2019年11月5日的商品房买卖合同中违约情形主要为未能按期完成银行贷款审批，且被告已经及时告知原告，原告主张按照附件约定买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，被告主张按照主合同约定的按合同总价款的1%向出卖人支付违约金。原、被告主张的违约金适用条款虽与本案实际情况存在出入，但结合被告李霞的实际违约情形以及所涉房屋约定交房日期为2021年12月31日前，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考量，根据公平原则和诚实信用原则认定被告李霞逾期付款违约金金额为按照房屋总价款2223294元的1%计算即22232.94元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条以及相关民事法律之规定，判决如下：一、解除原告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司与被告李霞于2019年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为149DDF9AA7264AD69894）以及2020年11月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为19A72B302BCF4F499429）。二、被告李霞于本判决生效之日起30日内支付原告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司违约金22232.94元。三、驳回原告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5470元，减半收取2735元（已由原告预交），由原告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司负担2461.50元，被告李霞负担273.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5470元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  王春伟二〇二〇年十二月三十一日书记员  潘 陈