陕西省富县人民法院   民事判决书     (2020)陕0628民初1642号     原告（反诉被告）：茶坊洛阳社区村民委员会，住所地：陕西省富县。   法定代表人：段红亮，XX村委会主任。   委托诉讼代理人：任学明，陕西捷声律师事务所律师。   被告（反诉原告）：段义合，男，1953年3月18日出生，汉族，陕西省富县居民，现住该社区****，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告（反诉被告）茶坊洛阳社区村民委员会与被告（反诉原告）段义合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茶坊洛阳社区村民委员会委托诉讼代理人任学明与被告段义合均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告茶坊洛阳社区村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款116000元，并承担违约金54000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月10日，原、被告签订《商铺出售合同》，约定被告购买原告4号楼24号商铺，出售价格为180000元，付款方式为主体钢结构完工，被告支付72000元，砌砖、粉墙完工，被告支付72000元，全部工程完工交被告使用时，被告付清剩余房款36000元。后被告与原告协商一致，又增加购买4号楼23号商铺，双方未就此套商铺签订书面合同，仍按4号楼24号《商铺出售合同》履行。按照该合同约定，任何一方不按合同履行，应给对方支付总售价的30%作为赔偿。两套商铺已交付被告使用，但被告至今仅缴纳房款244000元，尚欠116000元。以上欠款经原告多次催要，被告拒不支付，故原告诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告段义合辩称：1、本案不是其违约，而是原告违约，故其不承担原告诉请的违约金。按照双方签订的《商铺出售合同》第四条第2项之约定，原告应当于2017年6月30日之前向其交房，但原告至今没有交付商铺，没有按照合同约定的交房标准给商铺外墙贴瓷片、安装暖气片，原告原村委会主任只是于2018年6月份动员其尽快将商铺租出去，故原告应当承担其两套商铺共计108000元违约金。2、原告没有按照合同约定的交房标准完成施工，应当支付其完善工程所支付的26400元（瓷砖、水泥、沙子、人工费共计21000元，安装暖气片5400元）。3、其作为本村村民，XX村XX房优惠政策，而原告给其每套商铺售价180000元，后给外村村民每套售价120000元，XX村XX房优惠，反而比外村村民每套多付60000元房款，两套合计120000元，严重违背合同公平公正的原则，故原告应当按照每套商铺120000元的价格与其进行合同结算。   反诉原告段义合向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告承担反诉原告108000元违约金；2、由反诉被告支付反诉原告瓷砖、水泥、沙子、人工费等21000元；3、由反诉被告承担暖气片费5200元；4、由反诉被告承担人民法院诉讼费。事实与理由：2016年12月10日，反诉被告和反诉原告签订《商铺出售合同》（实为集资建房合同），反诉原告购买了两套商铺，两套商铺面积共计144平方米，按照合同第四条第2项之约定，反诉被告应当于2017年6月30日给反诉原告交房。交房标准：6、外墙贴瓷片，1、XX楼XX组暖气片。但反诉被告没有按照合同约定交房，于2018年6月反诉原告征得反诉被告的许可将商铺出租给他人，至今没有给反诉原告的两套商铺贴瓷片、安装暖气片，构成合同违约，依据《商铺出售合同》第五条之规定，反诉被告应当承担反诉原告合同总标的30%的违约金，即108000元。   反诉被告茶坊洛阳社区村民委员会辩称：1、按照国家规定外墙不允许张贴瓷片，施工过程中变更为真实漆，成本高于外墙瓷片；2、关于交房时间反诉原告于2017年年底接手房屋并已经出租，反诉被告也履行了交房义务，反诉原告未按照合同履行缴款义务，应承担违约责任，暖气片每套可核减1500元，反诉被告无违约行为，不承担违约责任。   经本院审理查明：2016年12月10日，原、被告签订《商铺出售合同》，约定被告购买原告位于洛阳社区安置点的4号楼24号商铺，售价180000元，双方还就商铺基本情况、付款方式、交付事项、违约责任进行了明确约定。后双方协商一致，被告增加购买原告4号楼23号商铺，仍按照上述合同履行。2017原告已向被告交付房屋，被告已于2018年6月1日将房屋对外出租并收取租赁费。截至目前，被告向原告支付购房款244000元。    另查明，原告在向本村其他村民出售商铺后为了处理遗留问题，在收取房屋价款尾款时每套均优惠6000元。    本院认为，原、被告签订的《商铺出售合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护；合同签订后，原告已向被告交付商铺，而被告仅向原告支付购房款244000元，尚欠116000元未付，故被告应向原告支付剩余购房款，因原告向本集体经济组织其他成员出售商铺后每套均优惠6000元，根据公平原则，被告作为原告集体经济组织的成员应当享受该项优惠政策，故被告应支付剩余购房款104000元；被告辩称原告应当按照每套商铺12万元的房价与其进行合同结算，因合同具有相对性，原告与案外人的约定对外不产生法律效力，被告作为合同的相对方应按照合同约定履行合同义务，故被告该项答辩理由不予采纳；原告诉请被告承担违约金54000元，反诉原告诉请反诉被告承担违约金108000元，经本院审查，在合同履行过程中，双方均有违约行为，故本院对双方的违约行为不予处理；反诉原告诉请反诉被告承担完善工程所支付的费用，经本院审查，反诉原告未提供证据证明其为完善工程所支出的实际花费情况，应承担举证不能的不利责任，故反诉原告该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告段义合于本判决生效之日起15日内向原告茶坊洛阳社区村民委员会支付购房款104000元；   二、驳回原告茶坊洛阳社区村民委员会的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告段义合的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告茶坊洛阳社区村民委员会承担660元、被告段义合承担1190元。反诉案件受理费2960元，减半收取1480元，由反诉原告段义合承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。       审 判 员 马亮亮                            二〇二〇年十二月二十八日                       (   院印)                 法官助理 赵成燕   书 记 员 任晓勇                   本案适用法律条文：   1、《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   2、《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。      依法成立的合同，受法律保护。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。          1