广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1402民初3612号原告：深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司，统一社会信用代码914***********111X，地址梅江区三角镇坜明村梅州万达广场****楼**。负责人：洪转乾。委托诉讼代理人：李红，该公司员工。委托诉讼代理人：赖应凯，该公司员工。被告：刘巧芳，女，汉族，1981年10月26日出生，公民身份号码441************480，住址兴宁市联康雅筑****。委托诉讼代理人：何莲，系被告的表妹。委托诉讼代理人：刘妙强，系被告的丈夫。原告深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司诉被告刘巧芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李红、赖应凯，被告刘巧芳的委托诉讼代理人何莲、刘妙强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告一次性支付拖欠的物业服务费12,412元及违约金1418.29元。从起诉之日起至付清上述款项之日至的违约金另计（违约金按日万分之三的标准计算）。2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是梅州万达底商C10-120号铺的业主。原告作为物业服务公司，已按约提供了物业服务，履行了合同义务，但被告自2020年4月至2020年10月已累计拖欠物业服务费总计12,412元，违约金1418.29元。原告就被告拖欠物业服务费事宜进行了多次催款，但被告在收悉的情况下仍拒不支付物业服务费用。原告为维护合法权益，故依法提起诉讼。被告辩称：一、答辩人不是本案适格主体。答辩人已于2017年11月14日将涉案商铺出租给翁谊用于经营裕胜汽车贸易有限公司，并签订《梅州万达广场租赁合同》，双方约定租期为2017年12月1日至2022年11月30日，租金为净收，不包括物业服务费、水电费、燃气费及装修费用等，物业服务费等上述费用由承租方翁谊承担，故答辩人不再承担物业费。其次，物业公司对答辩人将物业费缴纳义务转让给承租人翁谊是明知且同意的，且物业公司在前期一直是向承租人翁谊催缴物业费，而非向答辩人催缴，故物业公司的行为表明其已知晓并同意答辩人转让物业费缴纳义务给承租人翁谊，答辩人无需再承担该义务，物业公司应向承租人翁谊主张权利。二、承租人翁谊根据物业公司要求向物业公司及有关部门提交装修方案并经物业公司审批同意后，在按照方案装修过程中墙面出现意外漏水情况，多次告知物业公司维修，物业公司却在未查看的情况下就拒绝维修。而房屋漏水实际上是店铺二楼外墙多处开裂导致，并非是承租人装修导致，承租人因此才拒交物业费。根据《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，物业公司先行违反合同约定，未履行合同义务对商铺进行维修，造成了承租方和答辩人的合法利益损害，承租方翁谊有理由拒交物业费。其次，涉案商铺是面向市政工程街道的，其街道卫生清洁、生活垃圾处理等均由政府负责，物业公司根本无需处理上述工作，但物业服务费却包含了生活垃圾处理等费用，故答辩人认为物业公司物业费收取过高，并不合理。三、物业公司在2020年6月采取了停水停电方式逼迫我方缴纳物业费，这一行为明显违法违规违约，造成了承租方的利益受损，所以我方有权在物业公司在先违约的情况下拒交物业费。综上，请求法院驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，原、被告签订《梅州万达广场前期物业管理服务协议》，约定被告将其购买的梅州市梅江区******梅州万达广场C10-120号店铺由原告提供物业管理服务，店铺建筑面积为142.72平方米。协议对双方权利义务内容进行了约定，其中第二条约定了物业管理服务内容、第三条约定了物业管理服务质量。第四条约定底商物业服务费按每月每平方米3元计收，交费时间为每12个月一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收取滞纳金；业主出租物业的，物业服务费仍应由业主缴纳，如业主与承租人约定由承租人缴纳物业服务费，业主应承担连带缴纳责任。第十一条约定协议期限为三年，协议期满，在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时继续有效。签订上述协议后，原告按约提供了物业服务，被告从2018年6月开始未按约向原告支付物业服务费，原告在2020年5月、8月通过发送短信方式向被告催缴物业服务费。原告经催收未果，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。另查明，涉案店铺于2017年11月14日出租给案外人用于经营汽车配件等经营活动，租赁期限为5年，并约定物业服务费、水电费、燃气费及装修费用等由承租人承担。承租人于2017年12月6日申请装修，装修项目包含电路改造、给排水改造、间隔墙拆除等内容。2018年1月28日，承租人向原告反映涉案店铺一楼楼板处漏水，原告于2018年2月3日向中国建筑第二工程局有限公司发出《有关梅州万达华府CD区外墙渗水维修事宜》载明有众多业主反应房屋内存在外墙漏水情况，希望中国建筑第二工程局有限公司及时对外墙渗水进行修补。以上事实，有经双方质证的《前期物业服务协议》《装修申请表》《催缴通知书》等证据及双方当事人的陈述为据。诉讼中，原告称在庭审中所陈述的被告拖欠物业服务费的期间有误，拖欠物业费期间应更正为2018年6月至2020年10月。经质证，被告表示对上述拖欠物业费期间无异议。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告拖欠原告2018年6月至2020年10月的物业服务费的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点是被告拒绝缴纳物业服务费是否符合法律规定。被告辩称其已将涉案店铺出租给案外人，并将缴纳物业服务费的义务转让给承租人，被告不是本案适格主体。虽然被告已将涉案店铺出租给案外人并与承租人约定由承租人负担涉案店铺的物业服务费，但被告是涉案店铺的业主，是涉案物业服务合同的当事人，虽然被告因涉案店铺交付他人使用而不直接享用原告的服务，但承租人之所以能享用原告提供的服务，实际上是依据原、被告之间的物业服务合同关系，被告实际上是物业服务的最终受益人。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，被告作为涉案店铺的业主和物业服务的最终受益人，负有支付物业管理费的义务。被告辩称其主体不适格，依据不足，本院不予采纳。被告主张涉案店铺存在漏水现象原告未履行维修义务，且原告曾对涉案店铺采取了停水停电措施，因此被告拒绝支付物业管理费。根据双方签订的物业服务协议约定，原告应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、物业与管理，其中房屋共用部位的维护和管理是指对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道及其他公用部位等）的日常维护管理，但不包含应由维修基金开支的维修项目。从原告提供的漏水明细表及维修事宜可见，涉案店铺在2018年1月确有向原告提出过存在漏水现象的情况，而原告也对该问题进行登记并反馈建设单位要求建设单位及时进行修补。涉案店铺使用人亦按约支付了物业服务费，被告并未提供证据证实此后物业使用人向原告反映漏水问题且原告未进行处理的情形。此外，如原告在催缴物业费时采取了停止供电、供水方式催收物业费的行为，给被告或物业使用人造成损失的，可另行向物业公司主张承担赔偿损失的责任。据此，被告以此为由拒绝缴纳2018年6月至2020年10月拖欠的物业服务费，依据不足，本院不予采纳。综上，涉案店铺面积为142.72平方米，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，原告主张被告支付2018年6月至2020年10月物业服务费12,412元(142.72㎡×3元/㎡×29月)，未超过双方协议约定，本院予以支持。关于原告主张请求支付违约金的诉请问题。根据双方签订的物业服务协议约定“每12个月一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收取滞纳金”，被告未按约缴纳物业服务费的行为已构成违约，应依约承担违约责任，原告自愿以日万分之三标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。鉴于涉案店铺已出租给案外人使用，并约定由案外人承担物业服务费。原告在逾期时并未向被告催收物业服务费，根据原告提供的证据显示，原告在2020年5月28日开始才向被告催收物业服务费，因此，原告主张的逾期付款违约金应从催收之日起即2020年5月28日起以实欠物业服务费为基数按日万分之三计算至付清拖欠款项之日止，对原告超出部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘巧芳应在本判决生效后10日内支付从2018年6月至2020年10月的物业服务费合计12,412元给原告深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司；二、被告刘巧芳应在本判决生效后10日内支付从2020年5月28日起至款项付清之日止，以实欠物业服务费为基数，按日万分之三的标准计算的违约金给原告深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司；三、驳回原告深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取为72.88元（原告已预交），由原告负担7.88元，被告刘巧芳负担65元（上述由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  宋嘉奕二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 霓