江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6477号原告：江西红林商业管理有限公司，住所地：江西省宜春市府北路**，统一社会信用代码：913609003521156889。法定代表人：张发林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹娟，江西华晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕佳聪，江西华晟律师事务所实习律师。被告：刘丹，女，1984年6月22日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告江西红林商业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘丹（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人的委托诉讼代理人以及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，被告将所租赁的商铺交还给原告，并将租赁的商铺恢复原告交付时的状态（即毛坯清洁状态）；2.判令被告向原告支付拖欠的租金21462元（暂计算至2020年8月31日），违约金16747元，支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月3066元计算的租金；3.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费8358.8元（暂计算至2020年8月31日），支付自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的店铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止按每月642.9元计算的物业管理费；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告之间签订了《红林世界城商铺租赁合同》及《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，合同期间：2019.1.18-2022.1.17，双方约定，由原告将位于红林世界城1楼的219号商铺出租给被告。双方对租金及物业管理费等相关事项均有明确的约定，其中约定租金每月3066元，租金免租期自2019年1月8日至2019年12月29日，物业管理费每平方米每月15元，月管理费为642.9元。每月25日之前支付下月的租金和物业管理费。店铺营业后，被告持续拖欠原告租金、欠缴各项费用。根据《红林世界城商铺租赁合同》第16.3款“乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”的规定，原告在被告持续拖欠店铺租金、欠缴各项费用的情况下，有权收回出租给被告的商铺，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费，缴纳提前终止合同的违约金等共计46567.8元（暂计算至2020年8月31日），以及自2020年9月1日至合同解除搬离租赁的商铺并将店铺恢复原交付时的状态之日止所产生的各项费用。综上，本案中被告在租赁期间拖欠租金及物业管理费的行为，已严重侵害原告的合法利益，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告答辩要点：1、由于红林世界城极其不策划、不引流，导致商户无法生存，被迫提前终止合同，我于2020年6月30日递交了要求终止合同的书面申请并搬出店铺；2、由于疫情影响，红林世界城到2020年4月都处于非正常经营状态，按照合同法等相关法律规定，店铺租金也应当进行减免；3、合同约定正式开业时间以甲方的开业通知未准，被告从未收到原告的开业通知，原告违约在先，物业管理公司没有提供正规的物业服务，已经构成违约且损害了被告的合法权益。查明的事实2018年11月17日，原、被告签订了《红林世界城商铺租赁合同》，主要约定了：1.原告将座落于宜春市府北路8号红林世界城第1层219号商铺（建筑面积为42.86平方米）出租给被告使用，租赁期限自2019年1月18日至2022年1月17日，具体交付时间以原告通知为准，每月基本租金3066元，管理费按商铺建筑面积计算每月每平方15元，每月25日之前支付次月租金和管理费；2.被告有360日的免租装修期，自该商铺交付之日起计算，免租装修期内，被告无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费等其他费用；3.被告应在签署本合同之日起10个工作日内向原告交纳租赁保证金12000元。租赁期间，如果被告有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害，在原方发出要求被告纠正该行为并赔偿原告损失的书面通知后7日内，被告拒不纠正该等行为并赔偿原告损失的，原告有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿原告因被告该等行为而造成的损失或损害，但原告应在抵扣行为发生后3日内书面告知被告；4.双方有特殊原因，经协商一致，同意提前终止合同的，可提前终止本合同；5.被告违反本合同约定，且经原告提出后的30日内，被告未予纠正的，原告有权提出解除合同；6.被告逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金；7.原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）等，均由被告承担。上述合同签订后，被告遂对店铺进行装修并从事“爱田珍宝”经营。后因客流量和新冠××疫情等影响，被告亏损严重，自2020年2月开始拖欠租金和物业管理费，2020年6月31日，被告无力继续经营并搬出店铺。此后，原、被告协商店铺退租等事宜未果，原告诉至本院。另查明，被告向原告交纳了12000元保证金，2020年1月的租金已付清，2019年1月至2019年7月的物业管理费已交清。因受新冠疫情影响，原告于2020年4月7日出具了书面决定，对正常缴租、缴费的租户给予2月份租金及管理费全免，3-6月份租金减半的政策。以上事实，有红林世界城商铺租赁合同、照片、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，依法成立并有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于合同解除问题。虽然原告于2020年6月搬离店铺，但双方未能就解除合同达成一致，此时合同尚未解除。现原告起诉解除合同，被告在诉讼中亦同意解除合同，故本院确认本案租赁合同于原告起诉之日即2020年9月4日解除。原告诉请解除双方签订的《红林世界城商铺租赁合同补充协议》，由于原告未举证证明双方签订了相应补充协议，故对原告该诉请本院不予支持。合同解除后，被告应将租赁的商铺交还给原告，原告诉请被告将租赁的商铺交还，并诉请被告按照合同约定将租赁的商铺恢复原状交付时的状态（毛坯清洁状态），因合同约定交还商铺的方式可以由“乙方自费将该商铺内所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方赔偿。”被告同意解除合同，并陈述已搬出店铺，因被告已搬离该店铺内的相关物品，故视为被告已将租赁的商铺交还给原告。关于租金问题。因本院认为原、被告的租赁合同于2020年9月4日解除，故被告支付租金、管理费等费用的日期截止在合同解除之日即2020年9月4日。根据合同约定每月租金3066元，被告已经交纳2020年1月的租金，故自2020年2月至2020年9月4日，被告按合同约定需交租金为7个月零4天的租金即21858元（3066元/月×7个月零4天）。关于违约金问题。原告诉请要求被告支付违约金16747元。本院认为，考虑到在2020年年初,全国出现“新冠××”疫情，加上“红林世界城”商圈本身人流量不多，对被告的经营造成巨大的影响客观存在，导致被告经营困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院对原告违约金的诉请不予支持。关于物业管理费。根据合同约定，物业管理费被告按15元/平方米交纳，每月为642.9元，被告已经交纳物业管理费至2019年7月，故自2019年8月至2020年9月4日，被告按合同约定需交物业管理费为13个月零4天，即8441.8元（642.9元/月×13个月零4天）。综上，被告还应向原告支付租金及管理费共计30299.8元（21858元+8441.8元）。但综合本案情况，考虑到被告经营期间遭遇疫情亏损严重、原告给予其他正常租户疫情期间减免政策、被告实际经营时间等情况，根据公平原则，本院酌定减免被告2月份的租金和物业管理费，3月至6月期间的租金减半，经计算被告应支付给原告的租金及物业管理费为20458.9元（30299.8元-2月租金3066元-2月物业管理费642.9元-3月至6月租金6132元）。由于被告已交纳给原告租金保证金12000元，因合同有约定租赁保证金可作为补救方法，抵扣赔偿款，故被告已向原告交纳的租赁保证金应在其应付租金及管理费中抵扣。经核减，被告尚需支付给原告8458.9元（20458.9元-12000元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江西红林商业管理有限公司与被告刘丹签订的《红林世界城商铺租赁合同》于2020年9月4日解除；二、被告刘丹于本判决生效之日起十五日内支付原告江西红林商业管理有限公司租金、管理费等共计8548.9元；三、驳回原告江西红林商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取计币482元，由原告江西红林商业管理有限公司负担344元，被告刘丹负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 欧阳萍二〇二〇年十二月十日代书记员 彭利娟