安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初13782号 原告:陈正萍,女,1969年6月7日生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 原告:朱韵秋,男,1994年8月25日生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：沈欣榕，安徽美林律师事务所律师。 被告:安徽无限度商业管理有限公司,统一社会信用代码:913401005704213170,住所地:合肥市包河区马鞍山路**绿地赢海大厦****。 法定代表人:林玉平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林潮慧，男，系该公司员工，住福建省福州市晋安区。 原告陈正萍、朱韵秋与被告安徽无限度商业管理有限公司（以下简称无限度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈正萍、朱韵秋委托诉讼代理人沈欣榕,无限度公司委托诉讼代理人林潮慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈正萍、朱韵秋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租赁经营费27276.2元(以月租金3896.6元为计算标准,从2020年1月1日计算至2020年7月31日); 2、依法判令被告支付单方解除合同违约金46759.1元(以租赁房屋《商品房买卖合同》中标明房价的10%计算); 3、依法判令被告支付逾期付款违约金1452.45元(以27276.2元为基数,按照每日万分之2.5,从2020年1月1日计算至2020年7月31日),以上费用合计:75487.75元; 4、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2011年10月12日,原告与被告签订《物业租赁经营合同》（以下简称:合同）,合同约定原告将其所有的位于合肥市,建筑面积23.85平方米的房屋出租给被告。租赁期限为10年,从2012年12月1日至2022年11月30日。租金采用先付后用的原则,按季度支付,被告应于每季度第三月的前5日即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前支付原告租赁经营费。其中2012年12月1日至2015年11月30日期间,每季度租赁经营费为1元,其中2015年12月1日至2022年11月30日期间,每季度租赁经营费为11690元。另合同还约定如被告逾期支付原告租赁经营费,应按照未付款数额以每日万分之2.5向原告支付违约金。任意一方不得单方解除合同,否则视为违约,违约金标准为该物业房价10%。合同签订后,原告已按照约定,将租赁房屋交付给被告。然从2020年1月1日起被告一直拖欠原告租赁经营费,后经原告多次催要,被告以资不抵债为由,于2020年7月向原告提出解除租赁合同。鉴于被告不履行付款义务,侵害了原告的合法权益,原告特向法院提起诉讼。 无限度公司辩称：1、关于支付租金和违约金：被告向原告承租了位于合肥市商铺（建筑面积23.85平方），从2012年12月1日起、租期10年；同时，被告将万豪广场ＡＢ栋室内商铺整体租赁，用于打造室内特色商业街区。 被告前期投入大量资金进行街区的装潢装饰、广告活动宣传和市场培育投入，然而实体商业市场持续不景气，街区出租率和租金标准持续走低并恶化；合同约定的租金标准已经严重脱离于市场。多年来被告仍然一直在举债向原告支付租金，早已经资不抵债。被告已向原告支付租金到2019年12月31日。 2020年初，新冠××疫情爆发，被告也不能幸免倒闭并陆续遣散员工。根据合同第八条免责条款“遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因（例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见、控制、避免和克服的其他事件），致使双方无法履行本合同条款长达六十天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。”的约定，被告已经于2020年7月16日发出《解除合同通知书》书面通知原告解除合同并返还房屋，被告合法提出解约、原告也收到通知书。 综上，本案原告和被告的房屋租赁合同已于《解除合同通知书》送达日解除；结合新冠××疫情导致被告春节假期后不能恢复经营；故，原告不应向被告主张2020年2月1日（正月初八）之后的租金、被告依据合同合法解约原告不应主张单方解约的违约金。 2、关于诉讼费用：爆发新冠××疫情是不可抗力原因，被告依据合同合法终止租赁关系，不应承担利息和诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2011年10月12日,原告与被告签订《豆瓣汇步行街物业租赁经营合同》,合同约定原告将其所有的位于合肥市,建筑面积23.85平方米的房屋出租给被告。租赁期限为10年,从2012年12月1日至2022年11月30日。从第2012年12月1日至2015年11月30日（3年共12期）,为了培育商业环境,每季度租赁经营收益标准为人民币壹元（¥1.00）;从第2015年12月1日至2021年11月30日（6年共28期）,每季度租赁经营收益为11690元;由被告按照合同约定定期、足额向原告支付该物业的租赁经营收益,于每季度第三个月的前5日,即3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前支付，以先付后用为原则支付。第七条违约责任条款规定，乙方应按约定及时向甲方支付经营收益。逾期支付的，应按照未付款数额，以每日万分之2.5向原告支付违约金。本合同已经签订，双方均应严格遵守，不得单方终止，否则视为违约。违约金标准为该物业房价的10%。如违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方。第八条免责条款规定，遇有不可抗力或不可归责于乙方的原因，例如国家政策、政府行为、自然灾害或协议一方无法预见控制、避免和克服的其他事件继续，双方无法履行本合同条款长达60天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方互不承担责任。 租赁合同签订后，无限度公司接收了商铺，并于2015年12月1日开始履行租金支付义务，最后支付了至2019年12月31日租金，之后未再支付租金。2020年7月16日被告向原告发出解除合同通知书一份，称“我公司一直在负债兑付租赁经营收益，早已资不抵债。2020年新冠疫情持续蔓延，我公司未能幸免、宣告倒闭。因税务部门要求，我方应在限制期限内办理工商注销。结合本合同第八条免责条款约定，现通知贵方即日起解除本合同，请贵方即日起收回商铺。”原告7月19日收到该通知书。原告与无限度公司交涉无果，现诉至法院要求判如所请。 另查明，截止2020年7月19日无限度公司累计拖欠原告租金25847.45元（含税）。 以上事实由当事人陈述以及原告提供的房地产权证、物业租赁经营合同、商品房买卖合同、解除合同通知书、合肥市庐阳区人民政府发布的庐阳各大商场恢复营业要闻、被告提供的《物业租赁经营合同》、合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第1、5、10号）、解除合同通知书及寄件和收件凭证等相关证据证实。 本院认为，原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系。该合同合法有效，双方均应依约履行。被告未能按约支付租金，存在违约行为。2020年初由于存在新冠疫情的影响，租赁的商铺未能营业，7月19日，被告依据合同第八条规定于2020年7月16日提出解除合同，原告收到邮件，原告虽对解除合同不予认可，但按合同约定由于新冠疫情影响致被告无法履行超过六十天以上，任何一方可以解除合同，故被告依约有权通知解除合同，因此本院确认双方合同于2020年7月19日解除。原告要求被告支付单方解除合同违约金46759.1元(以租赁房屋《商品房买卖合同》中标明房价的10%计算)，本院不予支持。 原告要求被告支付租赁经营费27276.2元（以月租金3896.6元为计算标准,从2020年1月1日计算至2020年7月31日）;本院测算租金为25847.45元（含税，算至2020年7月19日）。由于新冠疫情的影响，本院根据最高院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的相关规定，承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控的措施导致影响营业收入，承租人请求减免租金等，法院调解不成的应当结合实际情况，根据公平原则处理，故本院酌定减少一个月租金3896.66元（11690元／3），故可支持租金21950.79元。 原告要求被告支付逾期付款违约金1452.45元(以27276.2元为基数,按照每日万分之2.5,从2020年1月1日计算至2020年7月31日),由于被告存在逾期支付租金的事实，故本院可支持数额计算至2020年7月19日为:11690元*0.00025*225+11690元*0.00025*134+1+（11690/90*19）*0.00025*44=1053.47元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽无限度商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈正萍、朱韵秋支付租金21950.79元（含税，算至2020年7月19日）、逾期付款违约金1053.47元； 二、驳回原告陈正萍、朱韵秋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为844元，由原告陈正萍、朱韵秋负担584元，被告安徽无限度商业管理有限公司负担260元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十二月十四日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。