吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1869号上诉人(原审被告)：郑某，住吉林省珲春市。被上诉人(原审原告)：珲春誉鹏物业管理有限公司。法定代表人：齐某，经理。委托诉讼代理人：姜某。上诉人郑某因与被上诉人珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称誉鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑某上诉请求：撤销一审判决并依法改判郑某不应支付物业费，由誉鹏物业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.誉鹏物业公司在一审中提交的3份《物业服务合同》的真实性无法确认，同时无法确认五环豪庭小区业主委员会的5个人签字是否真实，一审法院未查明业主委员会成立的程序是否合法，上述物业服务合同无效。2.誉鹏物业公司没有向郑某提供任何服务，对于郑某阳台漏雨、车库漏雨、室内漏水，地板因漏水损坏，车辆被砸的事实，郑某多次与誉鹏物业公司交涉，但誉鹏物业公司对此置之不理，且誉鹏物业公司对本小区没有全面安装监控设施，没有门卫，外来人员和车辆随便出入，乱停乱放，无人管理，故誉鹏物业公司没有权利向郑某及其他业主收取物业费。3.郑某提供的证据足以证明誉鹏物业公司根本没有履行物业服务合同中确定的义务。即使认定《物业服务合同》有效，根据合同法的规定，履行义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施并赔偿损失的责任。4.一审法院已经认定誉鹏物业公司提供物业服务存在一定的瑕疵，但认为应由业主委员会与誉鹏物业公司协商解决的说法，不符合合同法和物业管理条例的规定，损害了郑某及其他业主的权益。合同的权利和义务是对等的，支付物业费是为了享受物业合同约定的服务，但誉鹏物业公司没有按照合同全面履行自己的义务，违反了诚实信用和公平公正的原则。誉鹏物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，业主委员会成立和代表的选择及物业服务合同的签订均符合法定程序，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。誉鹏物业公司已经按照合同的约定提供物业服务，郑某应支付物业费。2.郑某提出的房屋内、车库漏水、阳台漏雨等问题，郑某应提供证据证明系公共设施导致，而非他人侵权，即便漏水是公共设施造成的，《物业服务合同》第三条也明确约定自用房屋、设施的维修由业主承担，郑某没有委托誉鹏物业公司进行维修，也没有支付费用。3.就车辆损坏的问题，郑某应向侵权人主张权利或者向公安机关反映。五环豪庭小区即便在疫情期间也是一直有保安，该情况已在其他系列上诉案件中予以证明，誉鹏物业公司的保安全面履行了安保义务，不存在任何失职行为；就监控覆盖不全和车辆随意出入的问题，因涉及个人隐私及人身自由等敏感问题，誉鹏物业公司仅能在重要地点安装监控，不能做到天网级别的覆盖，誉鹏物业公司也没有任何权利阻止他人人身自由及通行的权利。4.对于个别业主车辆占用消防通道的行为，誉鹏物业公司没有采取强制措施的权利，但在发现问题后，对能取得联系的车主均及时进行了制止，对不配合及无法联系的车主也向交警队及相关部门反映过情况，但未能解决。誉鹏物业公司也不能在发现占用情形出现时次次都报警，已经尽最大能力解决该问题，不应认定为没有履行义务。5.关于卫生问题，誉鹏物业公司已经尽可能以最快的速度清理。誉鹏物业公司发现业主乱扔垃圾时尝试过制止，但大部分业主均不予配合，仍然我行我素，誉鹏物业公司不可能24小时巡逻每分每秒的清理垃圾，只能做到发现垃圾时或者每日定期及时清理。6.关于公共设施的维修、维护问题。虽然根据《物业管理条例》第77条的规定，答辩人不能以个别业主拖欠物业费为由减少物业服务或者降低服务标准，但因五环豪庭小区欠多年物业费的业主不在少数，誉鹏物业公司在经费及其紧张的情况下，已经尽最大的能力对公共设施进行了维护、维修，尽到了合同服务义务。誉鹏物业公司向一审法院起诉请求：要求郑某立即支付拖欠的2014年1月1日至2019年12月31日止的物业费合计4493元。一审法院认定事实：2016年8月19日、2018年1月15日、2019年1月16日，誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由誉鹏物业公司为该小区提供物业服务，服务期限自2012年9月21日起至2020年12月31日，物业服务费用多层住宅按建筑面积以每月每平方米0.6元标准按年收取。郑某系五环豪庭1栋5单元209室的业主，该房屋建筑面积为104.02平方米。郑某自2014年1月1日至2019年12月31日止未支付物业费用，应交纳的物业费为4493元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，虽然郑某未与誉鹏物业公司签订物业合同，但仍应按照业主委员会与誉鹏物业公司《物业服务合同》约定履行支付物业费用的义务。根据誉鹏物业公司与五环豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》第三条委托管理事项的约定：“……7．房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方，但委托方要承担一切费用；……”，郑某提出其房屋阳台、窗户、车库漏雨，可以按照上述约定委托誉鹏物业公司进行维修，但郑某以此为由拒交物业费没有事实和法律依据。郑某提出小区监控无法查询，外来人员及车辆随意进出等问题，拒绝交纳物业服务费，但未能提供相应证据予以证实，且于法无据，故一审法院不予支持。郑某认可尚欠2014年1月1日至2019年12月31日止的物业费4493元，应当支付给誉鹏物业公司。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决：郑某判决发生法律效力后，立即支付给誉鹏物业公司物业费4493元。案件受理费50元，减半收取25元，由郑某负担。二审中，郑某提供的小区照片和视频，能够证明誉鹏物业公司在物业服务过程中对公共设施未进行必要维护，对公共绿地未进行必要养护，对小区出入人员及车辆未进行登记管理，本院予以采信。郑某提供的漏水照片，无法确定漏水具体原因，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”郑某如认为业主委员会的成立及作出的决定侵害其合法权益，可在一年内通过撤销之诉行使撤销权。据郑某陈述，其曾在2012、2013年向誉鹏物业公司缴纳物业费，并反映漏雨及损失等问题，郑某此时就已经知道是誉鹏物业公司为其提供物业服务，但其并未在法律规定期限内行使撤销权。业主委员会与誉鹏物业公司签订的物业服务合同为有效合同，对郑某具有约束力。郑某关于物业合同无效的上诉主张于法无据，本院不予支持，郑某应履行交费义务。郑某所提出的拒绝缴纳物业费的理由中，部分事项如房屋和车库漏水后的维修，并不属于物业服务合同约定范围。但根据郑某提供的照片，对于个别业主占用公共道路和场地停放车辆，誉鹏物业公司未能及时进行管理，对公共场所的环境卫生、破损的公共设施等也未进行必要的管理和维护，而物业服务企业应当承担的义务主要就是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和秩序，誉鹏物业公司并未全面、及时履行合同义务，应适当减少物业费。本院酌定减少10%为宜。郑某应缴纳2014年1月1日起至2019年12月31日的物业费4044元【104.02平方米×0.6元/每月×6年×（1-10%）】。建设美好小区，不仅需要物业公司的真诚服务，也需要业主的全力配合与支持。誉鹏物业公司应积极转变工作态度和服务理念，忠实履行合同义务，落实完善物业管理制度，不断提高物业管理服务水平，赢得广大业主信任。业主也要摒弃乱扔垃圾、不规范停车等陋习，从我做起、积极作为，共同为打造美好的生活环境努力。综上所述，郑某的部分上诉请求成立；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销珲春市人民法院（2020）吉2404民初1261号民事判决；二、上诉人郑某于本判决生效之日立即向珲春誉鹏物业管理有限公司支付物业服务费4044元；三、驳回被上诉人誉鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人郑某负担12.50元，誉鹏物业公司负担12.50元；二审案件受理费50元，由上诉人郑某负担25元，由被上诉人誉鹏物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 张  丽审 判 员 张 新 颜审 判 员 战 明 宇二〇二〇年十二月四日法官助理 （赵仁杰书 记 员 陈  阳