黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初691号原告：冯志刚，男，1961年7月13日出生，汉族，住同江市。被告：同江市畜牧场（以下简称畜牧场），地址：同江市畜牧场干校。负责人：于显江，场长。委托代理人：吴建民，黑龙江于仁海律师事务所律师。委托代理人：常彦奎，黑龙江维安律师事务所律师。原告冯志刚与被告畜牧场房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯志刚、被告负责人于显江及其委托代理人吴建民、常彦奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照房屋租金每年人民币1万元计算，给付原告自2008年4月25日至2020年4月24日的房屋租金，共计人民币12万元整；2、本案保全费、诉讼费由被告承担。2008年4月25日原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将63平方米的房屋以人民币3万元的价格卖给被告，购房款于年底结清，并支付人民币5000元利息，如到期不履行合同，以出租方式结算，每年租金人民币1万元。到期后，被告未给付房款，双方形成房屋租赁关系，2008年至今被告一直占有使用房屋，未给付租金，故原告起诉到法院。庭审中原告变更诉讼请求：要求被告偿还房款人民币3万元、约定利息人民币5000元以及逾期利息。被告畜牧场辩称，本案中原告与被告签订合同时，案涉房屋无建设工程规划许可证及房屋所有权证书，原告无权出卖或出租该房屋，其出卖房屋的行为导致所签订的合同自始无效，原告主张租金应证明其已交付房屋给被告使用至今的证明，案涉房屋于2010年被原告上锁，被告没有使用，原告与被告签订的合同已由原告单方终止，请求租金没有依据，2010年前部分租金原告的主张超过了法定诉讼时效，应驳回原告全部诉讼请求。被告方将房屋用于公益事业，自来水泵房，为被告单位农工家庭提供生活用水，对于买卖房屋没有异议。原告为证明其主张提供如下证据：证据一，房屋买卖合同一份。证明被告2008年一直使用、占用我的房屋。经庭审质证，被告对证据合法性有异议，第一、原告签订合同时无建筑工程规划许可证及房屋所有权证书，无权出卖和出租该房屋，该合同自始无效，被告不承担合同义务。二、因被告到期没有付款，买卖合同已作废转为无定期合同，假如有效原告也应证明其交付给被告使用至今的证明，现该房屋由原告上锁仍由原告控制，被告没有使用该合同并未全面履行，原告主张合同签订时至今的租金没有证据支持，即使有2010年前的租金原告主张也过诉讼时效。原告举示的合同系实践性合同，合同本身仅能证明双方权利义务关系，并不能证明自2008年起案涉房屋由被告一直使用，原告举证与想要证明的问题不存在必然的关联关系，房屋买卖合同中，房屋面积为60平方米与原告诉状中称63平方米面积不符，无法证明案涉房屋是原告主张的房屋。证据二，房屋产权证一份。证明房屋的面积和位置。是我的户名，证明房屋合法。经庭审质证，被告对合法性有异议，原告受让房屋原属于被告单位的房屋，属于国有资产，应经财政部门及国有资产部门同意，并且申请材料未经乡镇建设部门及县市建设部门审批，其取得的所有权证书不符合法定程序，属无效登记而且受让协议由被告单位原场长擅自以房抵债违反相关国有资产管理规定，处置的审批程序，因此该协议也无效。所有权证书中，填发日期为2009年7月13日，该证书中产别为私产违反法律规定，设计用途为住宅不符合农业建设用地使用的相关规定，原告如果想要证明该证据的法律效力应提供该房屋土地使用权证予以佐证，否则被告保留提起行政诉讼的权利。被告畜牧场为证明其主张提供如下证据：证据一，被告事业单位法人证书、中共同江市委机构编制委员会文件（同编2019第67号文件）、同江市畜牧兽医技术指导服务中心证明各一份。证明被告主体资格和现任负责人是于显江。经庭审质证，原告对该组证据没有异议。证据二，证人宿某证言。证明畜牧场自来水是什么时候停的，2010年4月末我当时在地里干活，畜牧场村民问我畜牧场自来水怎么停了，我回来看发现门被锁上了，门平常是只插上没锁，只锁里面的防盗门，我一看门锁我进不去，我给我们村场长李天佑打电话，他告诉我你在那等着吧，过一会他开车和我们分厂场长冯志刚送来钢丝钳子，这肯定是冯志刚锁的，叫我把铁链先掐折，送上自来水，第二天我临上地我发现供水正常，到中午是村里打电话说又停水了，我回来进屋一看，微电脑控制开关被人拆除了，之后一直没有供水。之后又过两天我尝试把电线接上恢复供水，我发现门锁被人换了我进不去屋。经庭审质证，被告称2010年4月末停水锁门，这个是我锁的，当时我找场长，场长不接我电话，我找了村里的老尚头，我通过他并告诉他场子没给我钱，我把大门锁上。后期我听说我锁门后被砸开，我又去找的李场长，当时李场长承诺年末收费把钱给我，之后我就不知道了。证据三，证人沈某证言。证明2010年4月末，我常年住在畜牧场，2010年4月末水停了，因为我家没有井，我家吃自来水，没有水了我就问了一下管理水的负责人，我家没有水了，什么原因，他说让人把电闸给拉了，负责人说是冯志刚把电闸拉了，导致无法供水。经庭审质证，原告称我没拉电闸，2010年4月末停水锁门，这个是我锁的，当时我找场长，场长不接我电话，我找了村里的老尚头，我通过他并告诉他场子没给我钱，我把大门锁上。后期我听说我锁门后被砸开，我又去找的李场长，当时李场长承诺年末收费把钱给我，之后我就不知道了。本院经审查认为，原告提供证据一与证据二相互印证原告将抵债给其的已经办理产权登记的房屋出卖给被告的事实本院予以采信。被告提供证据一，原告没有异议，能够证明被告的主体资格及负责人身份的事实，本院予以采信。被告提供的证据二与证据三相互印证2010年4月末畜牧场自来水怎么停了，门被原告锁上的事实，原告予以认可，本院予以采信。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年4月25日原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将63平方米的房屋以人民币3万元的价格卖给被告，购房款于年底结清，并支付人民币5000元利息，如到期不履行合同，以出租方式结算，每年租金人民币1万元。案涉房屋于签订合同后交由被告管理使用，改建为畜牧场自来水泵房使用，到2008年底被告未给付房款，故原告起诉到法院。2010年4月末畜牧场自来水怎么停了，门被原告锁上。庭审中原告变更诉讼请求：要求被告偿还房款人民币3万元、约定利息人民币5000元以及逾期利息。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。双方应当按照合同约定履行义务，原告方已将案涉房屋交付给被告管理使用，被告方应当按期给付房款及约定利息。双方约定逾期以出租方式结算，因案涉标的物被告已将其作为公益事业使用，无法返还标的物给原告，原告变更诉讼请求，要求被告给付房款及约定利息，并承担违约责任，符合法律规定，应予以支持。因双方没有约定逾期违约金或计算方法，根据法律规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告同江市畜牧场于判决生效后五日内给付原告冯志刚房款人民币3万元及约定利息人民币5000元并给付违约金（以3万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自2009年1月1日起计算至给付之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1350元，由被告同江市畜牧场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员  张欣海二〇二〇年十二月三日书记员  曲彦龙