陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初8076号 原告：陕西金朗商业运营有限公司，住所地西安市新城区。 法定代表人：王双运，董事长。 委托诉讼代理人：耿辉，上海市锦天成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕾，上海市锦天成（西安）律师事务所实习律师。 被告：陕西西京健康管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区。 法定代表人：卢宇超，董事长。 委托诉讼代理人：王援，男，汉族，1989年1月3日出生，住西安市碑林区，系经理助理。 原告陕西金朗商业运营有限公司与被告陕西西京健康管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陕西金朗商业运营有限公司委托诉讼代理人耿辉、杨蕾，被告陕西西京健康管理有限公司法定代表人卢宇超、委托诉讼代理人王援到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西金朗商业运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付拖欠的房屋租金及物业费267270元；2、请求判令被告支付违约金共计157146.7元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年2月28日，原告与被告的法定代表人卢宇超签订了《房屋租赁合同》、2012年4月11日双方签订了《补充协议Ⅰ》；2015年6月29日原告与被告签订了《补充协议Ⅱ》，根据该协议约定，被告认可卢宇超代其签订的《房屋租赁合同》和《补充协议Ⅰ》，房屋的承租人为被告；2017年7月10日，原告与被告签订《补充协议Ⅲ》。根据上述合同的约定，原告将其位于西安市新城区XX路XX号位置的房屋租赁给被告使用，租赁面积为509平方米，租赁期间为2014年6月1日至2024年5月31日。根据合同约定被告应于2019年11月缴纳2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金及物业费合计人民币227637元，应于2020年5月缴纳2020年6月1日至2020年11月30日的租金及物业费合计人民币237797元。但截至2020年6月30日，被告仍未缴纳2019年12月1日至2020年6月30日的租金及物业费合计人民币267270元，原告按照合同约定已于2020年6月30日通知被告解除《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第10.3条约定，被告逾期支付房租的，还应当支付违约金，截至至《房租租赁合同》解除之日，被告应向原告支付的逾期支付租金的违约金合计人民币14902.7元；根据《房屋租赁合同》第9.2和第9.3.4条，原告因被告迟延支付租金而解除合同，被告应按照合同剩余未使用期限租金总额支付违约金，即2020年7月1日至2024年5月31日期间的租金合计人民币1671359元，但考虑到双方前期的合作关系及实际情况，原告愿意按照合同4个月的租金标准即142244元要求被告支付违约致使合同解除的违约金。以上违约金合计人民币157146.7元。原告为维护自身权益，诉至法院。 被告陕西西京健康管理有限公司辩称，因原告提供的房屋无法满足约定用途且被告无法使用，原告无权要求被告支付2019年12月1日至2020年6月30日的租金和物业费共267270元；因原告的违约行为导致被告无法使用房屋，并已对被告造成了损害，被告对此不应承担违约责任。综上，原告的诉请既不符合事实，也无任何法律支撑，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2012年2月28日，原告与被告的法定代表人卢宇超签订了《房屋租赁合同》，2012年4月11日原告与被告的法定代表人卢宇超签订了《补充协议Ⅰ》；2015年6月29日原、被告签订了《补充协议Ⅱ》，双方均确认卢宇超代被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议Ⅰ》对双方均具有法律效力；2017年7月10日，原、被告签订《补充协议Ⅲ》，根据上述合同的约定，原告将其位于西安市新城区XX路XX号位置的房屋租赁给被告使用，租赁面积为509平方米，租赁期间为2014年6月1日至2024年5月31日。《补充协议Ⅲ》约定“2019年11月应支付2019.12.1-2020.5.31租金及物业费合计金额227637元”。《房屋租赁合同》第六条对房屋维修责任作了约定：“租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及其原有附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复或更换；不影响正常营业的损坏或故障，甲方应在接到乙方通知后柒日内进行维修并于叁拾日内修复，影响正常营业的损坏或故障，甲方应在接到通知后三日内给予维修并修复”。 另查，2018年7月至2020年6月，房屋出现漏水现象。原告于2020年1月6日向被告邮寄送达敦促函，邮政快递查询结果显示为被告拒收；原告于2020年1月20日向被告邮政送达再次敦促函，邮政快递查询结果显示为卢宇超本人签收；原告于2020年5月26日向被告邮寄送达告知函，邮政快递查询结果显示为因无法联系收件人未妥投；原告于2020年6月30日向被告邮寄送达解除合同的函，邮政快递查询结果显示为因无法联系收件人未妥投；2020年7月9日，原告通过手机短信方式向被告法代表人发生短信，要求被告方于7月10日将出租房屋内物品搬离。 庭审中，原告自认因被告未缴纳租金及物业费，自2019年1月17日至2020年6月30日原告将涉案房屋上锁。 以上事实有《房屋租赁合同》、《补充协议Ⅰ》、《补充协议Ⅱ》、《补充协议III》，《敦促函》、《再次敦促函》、《告知函》、《函》、手机短信、聊天记录、邮寄单据、房屋漏水照片，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告陕西金朗商业运营有限公司与被告陕西西京健康管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及系列补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案争议焦点为1、被告应支付租金数额；2、被告是否需要支付违约金及其数额。关于争议焦点1，本院认定，自2018年7月至2020年6月租赁房屋存在漏水现象，原告称双方协商后由被告自行进行维修，并对其减免了9000元租金，因原告未提交充分证据证明，本院对此不予采信。按照双方《房屋租赁合同》的约定，房屋维修责任应在原告，但在此期间，被告仍在使用租赁房屋，结合本案实际情况及被告提交的照片，本院酌定被告应缴纳自2019年12月1日至2020年1月17日的租金的50%即29393元（227637元/182天×47天×50%=29393元）；2020年1月17日至2020年6月30日期间，原告将租赁房屋的房门上锁，导致被告无法使用房屋，故原告要求被告支付此期间的租金、物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，本案中，原告未对租赁房屋漏水现象进行维修，故其对于合同内容未全面履行，存在违约行为，故原告要求被告支付违约金之主张于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西西京健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西金朗商业运营有限公司房屋租金29393元； 二、驳回原告陕西金朗商业运营有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7666元，由原告陕西金朗商业运营有限公司负担7136元，被告陕西西京健康管理有限公司负担530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审 判 员  郭 敏 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  梁嘉玮 书 记 员  孙 新 1