江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3034号 上诉人（原审原告、反诉被告）：江西百融实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路时代广场南段**（第**），统一社会信用代码：9136000069607260XW。 法定代表人：谢超凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌市东方大酒家，住所地，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路**会信用代码：913601001583509830。 法定代表人：吕一平，该公司经理。 委托诉讼代理人：熊佐定，江西凌科安时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷婷，江西凌科安时律师事务所律师。 原审第三人：刘志国，男，1968年5月18日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人江西百融实业发展有限公司（以下简称：百融公司）、上诉人南昌市东方大酒家（以下简称：东方酒家）因与原审第三人刘志国房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百融公司的法定代表人谢超凡及委托诉讼代理人洪浪，上诉人东方酒家的委托诉讼代理人熊佐定、徐婷婷，原审第三人刘志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百融公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判百融公司承担东方酒家72，000元租金；2．一、二审诉讼费由东方酒家承担。事实与理由：（一）案涉房屋系C级危房，百融公司与东方酒家的租赁合同附加了危房改造的约定。根据相关法律规定，C级危房需先行加固或局部改造才能使用，在改造前无法使用亦未产生租金损失。结合东方酒家、百融公司与励毅红在《协议书》中约定，改造期间继续按原合同履行职责（交付租金的义务）。故在案涉房屋未改造的前提下，非改造期间的租金不应计算，也不应当由百融公司承担。（二）东方酒家2017年3月6日书面复函告知百融公司政府相关机关未批复要求改造Ｃ栋的报告，该复函是责任划分的分水岭，在此之前因危房改造引发的责任及经济损失均应由东方酒家承担。百融公司在未知Ｃ栋危房是否改造的情形下无法采取止损措施，一审法院认定百融公司应当负担防止损失扩大的责任是错误的。 东方酒家辩称，1．与案涉房屋改造有关的《备忘录》、《转让协议》、《协议书》均未载明，百融公司与东方酒家租赁关系成立、生效是以房屋改造成功为前提。房屋改造仅是百融公司承租案涉房屋的目的，而非双方租赁关系成立生效的条件。百融公司主张未进行房屋改造故租赁关系不成立，无任何事实和法律依据。2．依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定及《协议书》第1条约定，东方酒家仅负有配合房屋改造之义务，并无确保改造能够进行之义务，房屋改造还需获得相关行政主管部门审批。依据《转让协议》的约定，百融公司受让刘志国租赁权，房屋改造前后，均应完全履行刘志国签订的《房屋租赁合同》项下的租金支付义务。东方酒家已完全履行配合改造义务，最终改造无法进行系行政主管部门未审批所致，东方酒家不构成违约，百融公司不得以危房未改造为由拒付租金。依据《备忘录》、《关于解决改造危房遗留问题的函》，百融公司明知房屋改造需要获得行政主管部门的审批，至少在2016年2月就明知房屋改造因未获审批而无法进行。百融公司以案涉租金损失系在2017年3月6日东方酒家告知其危房无法改造前发生为由，拒绝承担租金损失，于法无据。3.案涉房屋系危房，百融公司有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定解除租赁关系。合同解除前，百融公司应履行租金支付义务。危房并不等同于零价值，东方酒家与百融公司成立、解除租赁关系前后，案涉房屋一直对外出租。百融公司明知案涉房屋系危房，且房屋改造存在不被审批的风险，仍占有、使用案涉房屋，故其以案涉房屋系危房为由，拒绝承担租金损失，于法无据。4.（2017）赣0102民初1192号生效判决认定百融公司已受让刘志国与东方酒家租赁合同项下权利义务，东方酒家无权向刘志国主张租金支付。百融公司应按《转让协议》约定履行支付租金义务。 东方酒家上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，改判驳回百融公司对东方酒家的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由百融公司承担。事实与理由：（一）东方酒家仅负有配合百融公司改造案涉房屋的义务，并无确保百融公司改造能够进行的义务。东方酒家已完全履行配合改造义务，案涉房屋无法改造系因未通过城乡规划主管部门审批所致，与东方酒家无关。一审判决认定因东方酒家原因导致案涉房屋改造无法进行，属于事实认定错误。（二）百融公司明知案涉房屋改造需要先通过城乡规划主管部门的审批，而其在未获取审批前，径行受让刘志国租赁权，支付受让款，其对受让款损失存在过错。在无任何证据证明东方酒家违法违约导致案涉房屋无法改造的情形下，一审判决由东方酒家承担百融公司全部受让款损失，于法无据。（三）东方酒家受让刘志国租赁权前，刘志国已欠付东方酒家5个月租金共计17.5万元，刘志国已付的7万元保证金不足以抵扣欠付租金，百融公司无权主张返还保证金。 百融公司辩称，一审法院认定东方酒家系导致百融公司危房改造目的不能实现的根本原因，判决东方酒家返还百融公司合同保证金7万元及承担21万元的直接经济损失，事实认定清楚，处理正确。1.东方酒家提供危房给百融公司租赁，前提是要对危房进行改造。依据相关规定，C级危房须要先行加固或部分改造才能使用。缺乏这一基础和前提，危房租赁合同关系将无法继续履行。因此东方酒家作为出租方负有配合危房改造的义务。2．东方酒家称危房改造不能进行系因城乡规划主管部门不予审批所致，其不构成违约，但未提供任何证据予以证明。危房系东方酒家所有，办理危房改造手续需以所有人名义才能进行，因此相关手续理应由东方酒家办理。百融公司仅提供资金和人力将危房改造成可以对外出租和使用的安全房屋。3．百融公司收购刘志国租赁权系在东方酒家的授意下进行，目的是为危房改造扫清障碍。现百融公司支付28万元收购了刘志国的租赁权，东方酒家却不履行合同约定义务，未完成危房改造审批手续，应当承担百融公司为完成危房改造所支出的费用。4．百融公司不清楚刘志国转让租赁权前，是否拖欠东方酒家租金。即使拖欠，亦应由东方酒家向刘志国主张权利。 针对百融公司、东方酒家的上诉，刘志国述称，其与两方之间的纠纷没有关系。 百融公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告已支付的28万元收购店面租赁权转让款；2.诉讼费由被告承担。 东方酒家向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告按月租金标准35,000元向反诉原告支付2015年7月22日至2017年1月13日期间租金共计621,833.34元；2.本诉及反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：坐落于南昌市XX路**系东方酒家所有。2014年1月9日，东方酒家（出租人、甲方）、刘志国（承租人、乙方）及案外人南昌市饮食服务公司（鉴证人、丙方）签订一份房屋租赁合同，约定：1.甲方将位于南昌市XX路XX号面积53㎡的现状临街店面出租给乙方租赁经营，仅用于经营服饰、鞋帽、百货等项目；2.租赁期限为2015年1月15日至2018年2月14日，前两年租金为3.5万元／月，第三年每月租金在第二年月租金的基础上按上年度国家ＧＤＰ年增长率递增计算；3.乙方须一次性向甲方交纳两个月租金作为租赁保证金等。合同签订后，东方酒家将店面交付给刘志国使用，刘志国向百融公司交纳租赁保证金7万元及部分租金。因百融公司已承租东方酒家所有的位于XX路XX号和XX路XX号房屋经营，并按双方的约定投资对XX路XX号和XX路XX号房屋（鉴定为Ｃ级危房）进行了危旧房屋改造。改造后，百融公司为了发挥房屋整体功能和效益，向东方酒家书面报告，要求按照原有合作模式继续投资对东方酒家所有的XX路XX号房屋进行危房改造，东方酒家收到百融公司危旧房屋改造报告后，采取了默认方式但未作正面回应。由于百融公司欲对XX路XX号房屋进行危房改造，必须先行收购刘志国的租赁权。为此，百融公司授权谢超凡处置XX路XX号店面收购事宜，谢超凡又出具书面委托书委托案外人张建清代为办理XX路XX号店面收购事宜。2015年7月22日，案外人张建清持第三人谢超凡的书面委托书并以自己的名义与刘志国签订《转让协议》一份，协议约定，刘志国将XX路XX号店面转让给张建清，从本协议签订之日起，刘志国就XX路XX号店面与东方酒家无任何关系，原合同所有条款按合同约定由张建清继续执行，直至合同结束，前期债权债务也一并转由张建清负责处理。该协议签订后，刘志国将XX路XX号店面承租权交付给案外人张建清，案外人张建清支付刘志国店面转让款28万元（含租赁押金、租金、拍租佣金等）。收购完成后，案外人张建清将XX路XX号店面承租权交付给百融公司。百融公司通过收购方式取得XX路XX号店面承租权后，当即将收购刘志国承租权完成情况并附上《转让协议》（复印件）和请求对XX路XX号房屋进行危房改造报告一并交给东方酒家，东方酒家知悉XX路XX号店面收购完成情况和百融公司请求对XX路XX号房屋进行危房改造书面报告后，分别向南昌市饮食服务公司及东湖区城市建设局提交了《关于要求对危房进行维修和装修的请示》、《关于危旧房加固维修的请示报告》，请示上级主管单位对XX路XX号房屋进行危房改造予以批准。但东方酒家的请示改造未获得其上级主管单位的批准。至此，南昌市XX路XX号店面一直空置，百融公司未交纳租金，XX路XX号房屋也未进行危房改造，XX路XX号房屋仍属Ｃ级危房。2016年2月13日，百融公司向东方酒家发出一份《关于解决改造危房遗留问题的函》，要求东方酒家将押金退回刘志国，与其签订终止合同，并逐步解决百融公司垫付的资金问题。东方酒家未予答复。2016年10月间，东方酒家因XX路XX号房屋无法进行危房改造，与百融公司经口头协议，百融公司在2016年10月至12月期间使用该店面营业三个月。2016年12月15日，南昌市饮食服务公司向东方酒家发出《关于XX路XX号店面租赁相关事宜的批复》，同意东方酒家以期限两年、月租金2.4万元为条件与百融公司协商租赁事宜，但东方酒家与百融公司最终未达成一致签订租赁协议。2017年1月13日，百融公司向东方酒家出具《关于退回XX号承租房的报告》，以该房屋系危房，加之市场因素，又因东方酒家不同意改造，应东方酒家要求接盘后现无力承租，要求退回XX路XX号店面，由东方酒家自行处置，并同意承担其经营期间三个月的租金7.2万元，该租金冲抵其在改造中垫付的42万元，但东方酒家未予同意。百融公司遂提起本次诉讼。庭审中，百融公司、东方酒家一致确认租赁合同已解除，东方酒家已收回案涉房屋，百融公司支付给刘志国的转让费28万元包含刘志国支付给东方酒家的合同保证金7万元，该合同保证金尚在东方酒家处没有退还。 另查明，，坐落于XX路**房屋系东方酒家所有由于南昌市地籍管理需要，已分别改成XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号。2012年3月1日，南昌市民用建筑设计研究院出具一份南昌市危险房屋鉴定报告（编号12-03-001），对东方酒家所有的位于南昌市XX路XX号房屋出具了鉴定意见及处理意见：“经现场查勘，根据国家现行标准ＪＧＪ125-99《危险房屋鉴定标准》和《民用建筑可靠性鉴定标准》等有关规范之规定，该房屋危险等级为Ｃ级。（部分承重结构承载力已不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房）。处理意见：建议整体拆除。”2017年3月31日，东方酒家向一审法院起诉，以刘志国为被告，百融公司为第三人，要求解除其与刘志国签订的租赁合同及要求刘志国支付租金。一审法院经审理后于2017年10月12日作出（2017）赣0102民初1192号民事判决书，认定东方酒家默示接受百融公司收购刘志国位于XX路XX号的租赁权，并据此判决驳回了东方酒家的诉讼请求，判决后，当事人均未上诉。 一审法院认为，该院作出的（2017）赣0102民初1192号民事判决认定“被告刘志国就转让XX路XX号店面租赁权与第三人江西百融实业发展有限公司签订的《转让协议》，应认定为取得了百融公司的同意”，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”百融公司与刘志国签订《转让协议》转让租赁权，属于合同权利义务概括转让，且东方酒家作为出租人，对该转让行为也以默示的方式表示同意，故该《转让协议》合法有效。根据该《转让协议》的约定，原由东方酒家与刘志国签订的房屋租赁合同，出租人不变，承租人变更为百融公司，合同的权利义务由百融公司概括承受。因涉案房屋系Ｃ级危房，百融公司受让该房屋租赁权的合同目的是对该房屋进行危房改造，改造后投入经营，但由于东方酒家的原因，涉案房屋的危房改造迟迟未能进行，百融公司的合同目的已无法实现。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”，该条规定虽然属于行政规章，并非法律、行政法规，但其体现了对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。百融公司向东方酒家出具《关于退回XX号承租房的报告》，要求解除合同，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋适用条件强制性规定情况的”的规定，现合同实际也已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因导致合同解除的原因系东方酒家的上级主管单位不同意对涉案房屋进行危房改造，责任在东方酒家，百融公司不具有过错。百融公司支付给第三人的转让款28万元，包含7万元合同保证金，该保证金东方酒家应返还给百融公司，其余21万元，可视为百融公司为履行合同所产生的直接经济损失，东方酒家理应依法承担赔偿责任。对百融公司主张要求东方酒家赔偿其已支付给第三人的收购店面租赁权转让款28万元的诉请，予以支持。东方酒家抗辩百融公司该主张已过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，百融公司于2017年1月13日向东方酒家发函主张解除租赁合同，并要求返还垫付款，东方酒家拒绝后，百融公司的权利至此受到损害，诉讼时效自该日起计算，由于在民法总则施行之日，其诉讼时效期间尚未满二年，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条的规定，百融公司主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间，符合法律规定，百融公司起诉时，尚在诉讼时效期间内，东方酒家该抗辩意见不能成立，不予支持。对于东方酒家要求百融公司按月租金标准35000元向其支付2015年7月22日至2017年1月13日期间租金621833.34元的反诉请求，该院认为，百融公司受让刘志国的租赁权后，已成为房屋租赁合同的承租人。东方酒家与百融公司对百融公司于2016年10月至12月使用涉案房屋经营三个月的事实均不持异议，百融公司应向东方酒家支付该三个月的租金。关于租金标准，虽然东方酒家的上级主管单位同意其以期限两年、月租金2.4万元为条件与百融公司协商租赁事宜，而双方最终未达成一致签订租赁协议，结合涉案房屋系危房，百融公司在危房尚未进行改造的情形下经营的事实，如果按照原房屋租赁合同约定的租金标准计算租金，明显有失公平，故参照双方协商的月租金2.4万元的标准计算租金较为合理。因此，百融公司应向东方酒家支付该三个月的租金合计72000元。对于2015年7月22日至2017年1月13日期间其余部分的租金，可视为损失。由于涉案房屋系Ｃ级危房，东方酒家与百融公司就该房屋租赁合同的后续履行附加了危房改造的约定，因东方酒家原因，危房改造无法进行，导致房屋租赁合同无法正常履行，合同目的已无法实现，且案涉房屋一直处于闲置状态，产生了较大的租金损失，东方酒家自身具有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，百融公司作为承租人，明知涉案房屋系危房，且在危房改造无法进行导致涉案房屋长期闲置的情况下，未依法履行减损义务，防止损失的扩大，对于该部分损失的产生，亦负有责任。经综合考量和平衡双方当事人利益，酌定由东方酒家承担60%，百融公司承担40%，故对东方酒家的反诉请求予以部分支持。经核算，自2015年7月22日至2017年1月13日期间共计17个月零22天，减除百融公司已经营的三个月，尚有14个月零22天，该部分租金为514838.71元（35000元／月×14个月＋35000元／月÷31天×22天），百融公司应承担40%即205935.48元。对百融公司抗辩东方酒家主张的租金诉讼时效一年已过的意见，因东方酒家曾于2017年3月31日向该院起诉主张该期间的租金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（三）项的规定，诉讼时效中断。该院于2017年10月12日就该案作出（2017）赣0102民初1192号民事判决书后，诉讼时效期间重新计算。此时，《中华人民共和国民法总则》已施行，应适用三年诉讼时效的规定。东方酒家于2020年3月25日向该院提起反诉，尚在诉讼时效期间内。百融公司的抗辩意见不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告南昌市东方大酒家于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西百融实业发展有限公司店面转让款210000元；二、被告南昌市东方大酒家于本判决生效之日起十日内返还原告江西百融实业发展有限公司合同保证金70000元；三、反诉被告江西百融实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告南昌市东方大酒家支付2015年7月22日至2017年1月13日期间租金277935.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西百融实业发展有限公司预交案件的受理费5500元，由被告南昌市东方大酒家承担2750元，原告江西百融实业发展有限公司承担2750元。反诉原告南昌市东方大酒家交纳的反诉费用5010元，由反诉被告江西百融实业发展有限公司承担2239元，反诉原告南昌市东方大酒家承担2771元。 二审期间，百融公司围绕上诉请求提交了新证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。综合各方举证、质证意见，本院认为，百融公司提交的证据均为复印件，亦不能达到其证明目的，本院均不予采信。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.东方酒家与百融公司就案涉XX号店面形成的租赁合同的效力问题；2.东方酒家应否返还百融公司合同保证金7万元及赔偿百融公司店面转让款21万元；3.百融公司应否向东方酒家支付2015年7月22日至2017年1月13日（除双方认可的2016年10月至12月三个月租金外）的租金？ 关于争议焦点1，经查，案涉XX号店面系原XX路XX号房屋的组成部分之一。原XX路XX号房屋于2009年、2012年经鉴定为Ｃ级危房，部分承重结构承载力已不能满足正常使用要求，局部出现了险情，鉴定机构的意见是建议整体拆除。因此，该房屋并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。结合本案事实，在案涉房屋已经确定存在严重结构隐患，可能造成重大安全事故，应当尽快拆除的情况下，且东方酒家、百融公司均知晓上述情形，百融公司仍从刘志国处受让承租权，与东方酒家形成租赁合同关系，且在2016年10月至12月期间使用该店面营业三个月。双方的上述行为可能危及不特定公众的人身及财产安全，明显有损社会公共利益，违背公序良俗。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，应当认定为无效合同。百融公司关于在房屋改造之前其与东方酒家之间的租赁合同属于效力待定和东方酒家关于双方租赁合同有效的主张，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同保证金，百融公司与东方酒家在一审均确认案涉房屋已由东方酒家收回，且该7万元保证金尚在东方酒家处，故一审判决东方酒家返还百融公司该7万元保证金，符合法律规定。关于店面转让款，百融公司向刘志国支付21万元转让款系为了取得Ｃ栋的整体租赁权以进行改造，现改造未能进行，该款项系其直接损失。但百融公司明知案涉XX号店面系危房，应当预见改造无法获批的可能性，其在未获审批之前径行与刘志国洽谈承租权转让事宜并支付转让款的行为系其自主市场行为，且在案证据不能证明东方酒家事先知晓并同意其上述行为，故其主张东方酒家赔偿其21万元店面转让款，本院难以支持。 关于争议焦点3，案涉房屋已被鉴定为应整体拆除的Ｃ级危房，依法该房屋不应进入交易市场，也即在此情形下该房屋不再具有交易价值，故对东方酒家主张的租金损失，本院不予支持。因百融公司认可其2016年10月至12月期间使用该店面营业三个月，故应参照租金标准向东方酒家支付该三个月期间的占有使用费7.2万元。 综上所述，百融公司的上诉请求成立。东方酒家的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初659号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初659号民事判决第一、三项； 三、江西百融实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向南昌市东方大酒家支付房屋占有使用费72，000元； 四、驳回江西百融实业发展有限公司其他诉讼请求； 五、驳回南昌市东方大酒家其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5,500元（江西百融实业发展有限公司已预交），由江西百融实业发展有限公司负担4，125元，南昌市东方大酒家负担1，375元；反诉案件受理费5,010元（南昌市东方大酒家已预交），由南昌市东方大酒家负担4，430元，江西百融实业发展有限公司负担580元。二审案件受理费9,889.03元（江西百融实业发展有限公司已预交4,389.03元、南昌市东方大酒家已预交5，500元），由江西百融实业发展有限公司负担4,125元，南昌市东方大酒家负担5,764.03元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛