广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1420号原告：刘海毅，男，汉族，1968年10月3日出生，住云浮市云城区***************。身份证号码：442************311。委托诉讼代理人：何金兴，广东兴贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶春倩，广东兴贤律师事务所律师助理。被告：云浮市大地发展有限公司。住所地：云浮市市区*****（金华苑）第二层202号商铺A室。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。原告刘海毅与被告云浮市大地发展有限公司（以下简称“大地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员申少斌适用简易程序审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘海毅的委托诉讼代理人何金兴，被告大地公司的委托诉讼代理人康林君到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，原、被告均同意法院继续适用简易程序审理本案，向本院申请延长审理期限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告刘海毅诉称：2018年1月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于云浮市区**********1*3******屋，购房款617390元，被告应当在2018年8月1日前将符合合同约定条件的房屋交付原告，逾期超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务。但被告未能按照合同约定的时间交付房屋给原告。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益，应根据合同约定支付违约金给原告。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付自2018年8月2日起至2019年1月15日按照全部房价款617390元的日万分之二计算逾期交付房屋违约金共计20744.3元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告主体资格。2、广东省商品房买卖合同，3、个人购房借款/担保合同，4、发票联，共同证明原告与被告签订商品房买卖合同，约定购房款、交房时间及逾期交房的违约责任等相关事宜，原告已经按照合同约定履行付款义务，但被告未能按照合同约定时间交付房屋给原告。5、工商公示信息，证明被告主体资格。被告大地公司辩称：一、导致涉案房屋延迟竣工验收备案并交楼，是政策原因及政府行为共同造成的。首先，双方签订商品房买卖合同约定的交楼时间是2018年的8月1日，而在2018年4月19日，云浮市政府发文从即日起实施工程竣工验收备案联合验收办法。因此，政策的变更是原告在签订合同后无法预见的原因。其次，联合验收办法，增加了以水务、城管、自来水等多个部门的各分项职能验收为前提，因此是导致涉案房屋的延迟交楼原因之一。其中最主要的就是雨污管网接入情况验收延迟导致了涉案房屋最终竣工验收备案延迟。二、政府行为包括政府截污管道的铺设工程是导致涉案房屋延期交楼的直接原因，而且根据联合竣工验收的要求，所有验收工作环环相扣，其中任何一环延迟，将导致所有竣工验收备案工作延迟。被告已经尽到了应尽的义务，不存在任何过错，不应承担延迟交楼的违约责任。首先，联合验收模式明确，水务部门是联合验收的单位，排水排污管网接入验收是工程竣工验收备案必要部分。根据被告提供的证据，被告在2018年6月15日已经向雨污管网接入验收的主管部门提出了申请，申请办理雨污管网接入情况验收表。但验收部门明确表示由于正在实施市政截污管道的铺设工程，所以暂时未办理管网接入验收（市政截污管网的施工工程，从2018年6月25日到2018年8月22日，而水务部门向城管部门申请开挖道路施工是在2018年4月23日）。由此可见，被告是在约定的交楼时间前，申请了相关的验收，但是由于政府行为以及政府单位明确的表示而导致雨污管网接入情况验收的延迟。而最终涉案项目的工程竣工雨污管网接入情况验收表是在2018年9月20日才通过主管部门的验收。其次，有了雨污管网接入情况验收，也就是涉案项目工程的所有分项工程都完成验收之后，被告才能申请工程的竣工结算备案。从时间点来看，被告在2018年9月20日取得雨污管网接入情况验收后，马上就进行了工程的结算备案，但是由于结算备案工作量大，而且需要第三方的会计和审核，所以时间比较长。被告马上又在2018年10月23日申请了住建部门的竣工验收备案，但是由于工程结算备案没有完成，所以在2018年11月5日竣工结算备案通过验收后，住建部门才反映资料收讫（在工程的竣工验收备案表最后一页有反映），才予以竣工验收备案。被告认为，工程竣工验收备案是一环扣一环，紧密联系的，正是由于市政截污管道的铺设导致雨污管网接入情况验收延迟，也导致了工程竣工结算备案的延迟，最终导致工程竣工验收备案的延迟，导致延迟交楼。是政府行为以及政策的原因共同造成延迟交楼的结果，并非被告的过错所造成的，被告已经尽到了所有的义务，在办理交楼过程中不存在任何过错，不应承担延迟交楼的违约责任。最后，即使法院经审理仍认为被告存在延迟交楼过错的，但非被告的原因造成的延迟时间应予以扣减，即被告从2018年6月15日向雨污管网接入验收的主管部门提出验收申请，到2018年9月20日通过主管部门的验收时间，共计98天应予以扣减。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同，证明合同附件十一补充协议约定非出卖人所控制的因素或政府行为造成的延误，出卖人可据实延期，不承担逾期交房违约责任。2、《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《云浮市人民政府办公室关于印发的通知》，证明：（1）从2018年4月19日起云浮市才开始实施房屋建筑工程项目竣工联合验收模式，之前一直采取建设行政主管部门专项验收备案的模式。（2）对照新旧工程竣工验收模式，联合验收模式增加了水务、供水、燃气、通讯、光纤、城市道路、市政管线、档案资料等其他多项验收工作，要求由多个行政主管单位联合验收，该模式增加了被告对工程竣工验收的工作量和难度，是被告在签订《商品房买卖合同》时无法预见的，属于非被告过错的政府行为造成的延误。3、关于蟠龙华庭1-11幢竣工验收、备案的说明，证明验收文件目录中增加提交包括竣工结算备案、雨污管网验收等材料，联合验收模式及雨污管网验收延迟是导致延迟交楼的原因，非被告过错。4、蟠龙华庭片区供水工程工期证明，证明涉案项目因自来水供水工程导致了项目的验收延迟，非被告过错。5、云城区城镇综合管理和执法局行政许可证、挖掘申请审查意见、审批表，证明云浮市水务局于2018年4月23日向城管部门提出申请，在涉案蟠龙华庭周边路段进行市政截污管道埋设工程。6、云浮市*****出具《关于蟠龙华庭1-11幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》、云浮市中级人民法院《询问笔录》、《工程竣工雨污管网接入情况验收表》，证明：（1）被告在2018年6月15日即向雨污管网接入验收审批机关提出申请，但由于涉案蟠龙华庭周边路段当时正在进行市政截污管道埋设工程，所以暂不办理验收手续，在2018年9月20日才最终办理并出具《工程竣工雨污管网接入情况验收表》。（2）该情况说明经中院核实情况真实，从2018年6月15日至2018年9月20日共计98天应予以扣减。7、建筑工程竣工结算备案表，证明分项工程验收后才能进行竣工结算备案，而由于雨污管网接入工程迟迟未能验收，也导致了项目的总体竣工结算备案不能进行，被告最终在2018年11月5日才通过工程竣工结算备案。8、工程项目竣工联合验收通知书、竣工验收备案表，证明：（1）涉案的蟠龙华庭根据新的政策要求采用联合验收办法；（2）雨污管网验收、工程竣工结算备案均是验收必须的内容和条件；（3）2018年11月5日工程竣工结算备案后，住建部门才反映文件收讫，才出具竣工验收备案。（4）造成项目工程延迟竣工验收备案是由于联合验收政策改变，以及水务等部门开挖道路埋设截污管道工程等原因共同造成的，非被告的过错。9、不动产测量报告，证明涉案的房屋经过测绘，符合约定的交付条件，被告在取得竣工验收备案后已经提前开展测绘工作，因此才会在短短一个多月完成工作量巨大的测绘工作，被告尽到必要的义务，没有任何的拖延，不存在过错。10、蟠龙华庭业主收楼书，证明原告已于2018年11月10日办理了收楼手续。经审理查明：2018年1月31日，原告刘海毅（买受人）与被告大地公司（出卖人）签订了编号为2018012293的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议等，合同约定：第一条：项目建设依据。1、出卖人以出让方式取得坐落于云浮市区*******块的建设用地使用权【国有土地使用证号】为云府国用（2016）第000136号，……2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为蟠龙华庭，……第三条：商品房基本情况。……3、该商品房为第一条规定项目中的1幢3层303号房。……4、该商品房的房产测绘机构为云浮市安邦房产测绘有限公司，其预测建筑面积共116.93平方米，其中套内建筑面积99.91平方米，分摊共有建筑面积17.02平方米。……第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5280元，总价款为617390元。第七条：付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金6万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：【商业贷款+公积金贷款】。买受人应当于2018年1月31日前支付首期房价款217390元，占全部房价款的35.21%。余款400000元向工商银行云浮分行（贷款机构）申请贷款支付。……第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十条：商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，报装入户手续费按照政府的有关文件执行；……以上设施中的第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。相关约定详见附件十一第四条。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。……第二十五条：送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……。双方当事人还对其他权利义务进行了详细约定。原告刘海毅、被告大地公司分别在合同上盖章或签名捺指印确认。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议约定：……四、关于商品房交付时间和手续的补充规定：如遇下列原因，除买卖双方同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、出卖人没有过错，非出卖人所控制的因素或政府行为造成延误的；2、在施工中遇到异常困难、重大技术问题及特别反常天气严重影响进度的；3、工程如期竣工后再出现法定或约定的免责事由的；4、买受人未能在出卖人按照本合同确认的通讯地址发出收楼通知之日起10日内联系出卖人，并未在此后的20日内办理完毕收楼（指查验房屋及房屋交付，下同）手续的（买受人拒绝签收出卖人发出的收楼通知快递邮件的，快递回执所记载的内容即视为买受人已收到收楼通知），视为该商品房已由买受人查验合格并已交付买受人使用，从而发生的相关法律责任由买受人承担……。合同签订后，原告刘海毅已按约定支付了全部购房款617390元给被告大地公司。被告称，有部分业主为了提前装修，向被告提前办理了收楼手续，为此，被告举证了一份《蟠龙华庭业主收楼书》显示，原告刘海毅已于2018年11月10日签名确认收楼。原告认为，被告第一次发出收楼通知书时未达到收楼标准，当时住建局已经明确答复被告出具的收楼通知书是违法的，业主有权拒绝收楼，收楼通知书是被告欺骗业主签订的，原告当时并未实际收楼，案涉房屋也未达到收楼装修入住的条件。另查明，蟠龙华庭1-11幢于2018年10月26日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，云浮市住房和城乡建设局于2018年11月8日同意备案。测绘公司于2018年11月20日对蟠龙华庭1-6幢出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年12月28日出具了“符合规范规定”的审核意见。云浮市云城区城镇综合管理和执法局于2018年6月22日出具的审查意见和颁发的云区综执许挖字（2018）第46号《云城区城镇综合管理和执法局行政许可证》证实，云浮市水务局为城市**埋设截污管道开挖，在蟠龙路（4800㎡）施工，有效期限为自2018年6月25日至2018年8月22日。2020年4月20日，云浮市*******出具《关于蟠龙华庭1-11幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》，说明：大地公司于2018年6月15日向其中心申请办理蟠龙华庭1-11幢《工程竣工雨污管网接入情况验收表》，但由于当时蟠龙华庭片区市政污水管道未铺设完成，导致该楼盘污水管网暂时无法与市政污水管道连接，不能办理雨污管网接入验收手续，在市政截污管网埋设工程完成并验收后，该中心于2018年9月20日办理了蟠龙华庭1-11幢工程竣工雨污管网接入验收手续，出具了《工程竣工雨污管网接入情况验收表》。2019年3月28日，云浮市自来水有限公司出具《蟠龙华庭片区供水工程工期证明》，证实蟠龙华庭片区的供水工程需封闭周边场地进行开挖施工，受天气及施工场地限制等影响，具体施工日期为2018年7月6日至2018年8月20日。再查明，2018年4月19日开始施行的《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收办法（试行）》第三条规定：“本办法所称联合验收，是指房屋建筑和市政基础设施工程项目完工后，将由政府各行政主管部门分别依法独立实施各类专项验收的模式，转变为‘统一平台、信息共享、集中验收、限时办结、统一确认’的‘五位一体’联合验收模式，以实现资源信息共享，提高验收工作效率。建设单位竣工验收申请要求不实行联合验收模式的，依法实施各类专项验收。”本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告刘海毅与被告大地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同及其协议约定履行自己的义务。关于涉案商品房的交付问题。按照《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，出卖人应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付买受人使用，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房屋所在的蟠龙华庭1幢于2018年11月8日已经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案，测绘公司于2018年11月20日出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年12月28日出具了“符合规范规定”的审核意见，根据《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”涉案商品房取得房屋测绘报告的日期为经房地产行政主管部门审核后的日期即2018年12月28日，至此涉案房屋已符合合同约定的交付条件。虽然涉案商品房于2018年11月10日交付时未符合合同约定的交付条件，但是根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，原告在办理房屋交付手续时，若被告未出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，原告有权拒绝接收案涉商品房，而原告仍然于2018年11月10日办理了案涉商品房的交付手续，可以推定其在知道案涉商品房不具备约定交付条件下同意接收案涉商品房，视为其对自身权利的放弃。此外，原告自办理收楼手续之日起对案涉商品房享有了占有、居住、使用等权益，原告未能提供证据证实自案涉商品房实际交付之日起其交楼利益继续因被告的行为受到实际损害。原告称《蟠龙华庭业主收楼书》是被告欺骗业主签订的，当时并未实际收楼，但其未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认定原告于2018年11月10日收楼。关于被告逾期交房的违约责任问题。按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条，出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付商品房。本案中，涉案房屋于2018年11月10日收楼，从合同约定的房屋交付之次日即2018年8月2日起计至2018年11月9日止，已超出约定的交付时间100天。被告抗辩认为导致涉案房屋延迟竣工验收备案并交楼，是政策原因及政府行为共同造成的，2018年4月19日政府发文从即日起实施工程竣工验收备案联合验收办法，增加了水务、城管、自来水等多个部门的各分项职能验收，按照合同关于延期交付的约定不构成违约。根据合同第十一条的约定，在涉案房屋交付使用时，供水、排水、供电、燃气等设施须可投入使用，而验收合格是上述设施设备可正常投入使用的应有之义。联合验收虽增加了部分基础设备设施的验收报告材料，但这是大地公司在签订合同时应该预见到的工作量和考虑的因素。根据《云浮市房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收办法（试行）》第三条第二款规定：“建设单位竣工验收申请要求不实行联合验收模式的，依法实施各类专项验收。”的规定，联合验收模式并非强制性规定，如大地公司认为联合验收模式会导致其增加工作量而延迟其履行交房义务的，可申请实施各类专项验收，因此联合验收不能成为被告顺延验收工程的理由，其认为因政府采用联合验收模式而导致房屋迟延验收备案、不承担逾期交楼违约金的意见，本院不予采纳。被告大地公司抗辩因政府行为包括截污管道的铺设工程是导致涉案房屋延期交楼的直接原因，要求从2018年6月15日向雨污管网接入验收的主管部门提出验收申请，到2018年9月20日通过主管部门的验收时间，共计98天应予以扣减。本院认为，根据云浮市水务局申请城市**开挖的行政许可证和云浮市*******出具的《关于蟠龙华庭1-11幢工程竣工雨污管网接入验收的情况说明》，证实云浮市水务局自2018年6月25日至2018年8月22日因埋设截污管道而在蟠龙路进行道路开挖作业，蟠龙华庭因市政污水管道未铺设完成，污水管道无法与市政污水管道连接，导致迟延办理雨污管网接入验收手续，该期间属于非因被告的过错造成的延误期间，故本院支持被告逾期交楼天数扣减59天（2018年6月25日至2018年8月22日）。因被告于2018年6月15日提交验收申请到2018年6月24日，以及开挖作业完毕的2018年8月23日起至验收的2018年9月20日，属于被告大地公司在签订合同时应该预见的工作量，故上述两部分的时间不应扣减逾期交楼的天数，被告主张扣减98天的理据不足，本院不予支持。综上，本院认定被告大地公司逾期交房的违约天数为41天（100天-59天=40天）。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：逾期交付责任。……（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。原告请求被告支付按照全部房价款617390元的日万分之二计算的违约金，因被告大地公司逾期交房的违约天数为41天，根据合同的约定，应按照全部房价的万分之一计算违约金。被告大地公司应向原告刘海毅支付逾期交房违约金为2531.30元（617390元×0.0001/天×41天）。故原告请求被告支付违约金20744.3元，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云浮市大地发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金2531.30元给原告刘海毅。二、驳回原告刘海毅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费318元，适用简易程序审理，减半收取159元（该款原告刘海毅已预交），由原告刘海毅负担140元，被告云浮市大地发展有限公司负担19元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇二〇年十二月十日书记员  何昀霖麦绮莹附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。