四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1825民初967号 原告：天全县佳居物业管理有限责任公司，住所地：天全县大西康商业城****，统一社会信用代码91511825786650039G。 法定代表人：杨本华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高守育，男，系公司员工，住天全县，代理权限：特别授权。 被告：杨大兴，男，1969年4月2日出生，户籍地：天全县，住天全县。 原告天全县佳居物业管理有限责任公司与被告杨大兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高守育，被告杨大兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天全县佳居物业管理有限责任公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判决被告支付三年房屋物业服务费4305元，违约金1000元；2.判令被告承担本案立案所产生的一切相关费用，立案费25元，律师书写起诉状500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月15日，原告与天全县林业小区二期业主委员会签订了天全县林业小区二期工程物业服务合同，期限三年，从2017年6月15日至2020年6月14日止。就本小区交房钥匙之事，物业公司联合业主委员会，由小区业主委员会牵头发出交房通知，张贴于小区大门口及各单元通道处，要求各业主按期办理交房手续，领取各自房屋钥匙，同时，物业公司也电话联系各业主告知交房事宜及服务费收取标准，按照1.4元/月.平方米收取。缴费自2017年7月1日起开始。每年7月1日至7月15日为缴费时间，逾期未交，按照日千分之三收取滞纳金。被告系1单元13楼4号房屋业主。物业面积85.41平方米。三年应当缴纳物业服务费4305元，经原告多次催收未果，故向人民法院依法提起诉讼，望人民法院依法判决。 原告天全县佳居物业管理有限责任公司向本院提交了营业执照、法定代表人身份证明、物业服务合同、交房公告、追缴通知等证据。 被告杨大兴辩称：1.被告没有入住，闲置物业应当减半收费，也没有与原告签订物业合同，住房线管外露20公分至今没有维修；2.邻居的狗笼子放在被告门口，原告没有尽到维护公共秩序的义务；3.住房楼顶有一住户私自搭建违章建筑原告没有制止。故被告同意给付三年全额的50%，共计2100元的物业服务费。 被告杨大兴向本院提交了身份证及三张照片等证据。 本院经审理认定事实如下：被告杨大兴系天全县二郎山企业集团有限公司职工。国家为改善林业职工住房条件，实施棚户区改造项目，由符合政策的职工个人提出购房申请，企业初审后上报备案，该项目购房职工可享受国家一定数额的购房补助，根据购房人数，林业系统组织实施了“天全县林业小区棚户区改造二期工程”。被告杨大兴申请购买该期住房一套。该工程竣工验收后，由企业于2017年4月牵头组织大部分购房职工成立了9人组成的天全县林业小区（二期）业主委员会（甲方），并于2017年6月2日，与原告天全县佳居物业管理有限责任公司（乙方），签订了《佳居物业管理有限责任公司前期物业服务合同》。双方对住宅物业服务费的收取，在该合同第十九条约定：1.物业管理服务费，住宅由甲方或业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.4元向乙方缴纳；3.本小区物业管理服务费起始时间以开发商公布的交房之日其计算，第一次缴纳时间为甲方在物业管理处办理入住手续当时，一次性交纳一年的物业服务费，以后缴纳时间为前次缴费期满后15日内缴纳。（即每年7月1日至15日），4.自交房之日起，甲方应在30日内到天全县佳居物业管理有限责任公司天全县林业小区物业管理处服务中心办理入住手续；7.甲方或房屋使用人在规定期限内未向乙方交纳物业服务费，自逾期之日起，乙方每月按应收物业服务费金额的千分之三收取滞纳金；在第二十条约定：业主交纳物业管理服务费的起始时间：从甲方发布交房公告或通知业主接房之日开始计算，因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取。对违约金的计算，在该合同第四十七条约定：甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费、经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金；关于合同期限，在该合同第五十三条约定：本合同期限自2017年6月15日至2020年6月14日止。该合同期限届满，双方继续签订了物业服务合同。2017年7月1日原告与天全县林业小区业主委员会共同张贴公告，载明：天全县林业小区全体购房业主，经公司小区业主委员会研究决定，本小区的物业服务费收费起算时间从2017年7月1日起开时间计算，请全体购房业主及时到小区物业服务中心办理相关手续，领取自己房屋钥匙，希望大家积极支持配合物业公司开展小区服务工作。被告杨大兴系1单元13楼4号房屋业主，住房建筑面积85.41平方米。2019年7月20日，原告在被告物业门口张贴追缴2年物业费2870元的通知，2020年10月4日张贴追缴1年物业费1435元的通知，被告均未缴纳所欠物业服务费。原告于2020年11月10日依法向本院提起诉讼，提出前述请求。本院组织双方诉前调解，达成一致协议后，被告未按协议履行，原告遂起诉，本院于2020年12月3日依法受理立案。诉讼中经计算，被告尚欠原告2017年7月1日至2020年6月30日三年物业服务费4304.66元。 诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告每年支付1200元物业服务费，三年共计支付物业服务费3600元及违约金600元，坚持其余诉讼请求。庭审后原告撤回了违约金的诉讼请求。 上述事实有当事人的陈述及原告向本院提交的营业执照、法定代表人身份证明、物业服务合同、交房公告、追缴通知，被告杨大兴提交的照片等证据，经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，天全县林业小区（二期）业主委员会（甲方）与原告天全县佳居物业管理有限责任公司（乙方），于2017年6月2日，签订的《佳居物业管理有限责任公司前期物业服务合同》双方对物业服务费的收取标准、违约金计算、合同期限等均作了明确约定，因不违反法律禁止性规定，依法应当认定为有效，该合同对原告及天全县林业小区（二期）小区全体住宅业主具有约束力。被告杨大兴系该小区1单元13楼4号房屋业主，应当及时足额向原告交纳物业服务费，逾期应当依合同向原告支付拖欠物业服务费10%的违约定金，故原告要求判令被告支付所拖欠的三年物业服务费，并支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，诉讼中，原告自愿变更物业服务费数额、撤回违约金的诉讼请求，是其对自身权利的处分，因不违反法律规定，本院予以准许。原告要求判令被告承担其书写起诉状支出500元代书费的诉讼请求，因未提交证据证明，且该请求没有法律依据，故本院对该请求不予支持。被告以没有在小区居住、也没有与原告签订物业服务合同、邻居在楼道放置狗笼子等为由，同意给付50%物业服务费的辩解意见，因没有法律依据，且不符合物业服务合同对闲置物业收费标准的约定，同时原告亦承诺将加强公共区域管理，故本院对被告上述辩解理由均不予采纳。被告以住房线管外露不合格要求减免物业服务费，因原告当庭表示是统一修复时遗漏，将及时安排修复，双方如因修复产生争议可另案处理，故本院对被告该辩解理由亦不予采纳。庭审调解中，因双方各执己见，致本案调解不能达成一致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第二十八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告杨大兴于本判决生效之日起十日内支付原告天全县佳居物业管理有限责任公司2017年7月1日至2020年6月30日期间物业服务费3600元； 二、驳回原告天全县佳居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨大兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴国庆 二〇二〇年十二月十七日 书记员  杨骁旭 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条诚实信用原则 当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条严格履行与诚实信用 当事人应当按照约定全面履行自已的义务。……。 《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备的所有权或者使用权进行查验。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。