内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初141号   原告：翁金川，男，1954年5月23日出生，现住浙江省永嘉县。   委托诉讼代理人：林志刚，内蒙古安民律师事务所律师。   被告：谢生智，男，1979年1月10日出生，住所地甘肃省民勤县。   被告：马强强，男，1984年10月31日出生，现住内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇。   委托诉讼代理人：乌都木，内蒙古安民律师事务所律师。   被告：柴兆军，男，1978年2月18日出生，住所地甘肃省民勤县。   被告：李学祥，男，1987年8月19日出生，住所地甘肃省民勤县。   原告翁金川与被告谢生智、马强强、柴兆军、李学祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁金川的委托诉讼代理人林志刚与被告马强强及其委托诉讼代理人乌都木到庭参加诉讼。被告谢生智、柴兆军、李学祥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告翁金川向本院提出诉讼请求：1、判令四被告向原告支付租金166666元,偿还采暖费10000元，支付逾期交纳租金的违约金120000元,并办理交房手续；2、本案的诉讼费用、公告费用全部由被告方承担。事实与理由：原告系阿拉善左旗巴彦浩特镇“新浩特酒店”的业主。2017年8月20日,经原、被告协商一致,原告将位于阿拉善左旗巴彦浩特镇新世纪广场南侧“新浩特酒店”一至三楼的楼房租赁给被告谢生智,并签订了《房屋租赁合同》，之后,被告谢生智又与被告马强强于2018年9月11日签订《合伙经营合同》,共同承租原告的房屋经营足疗生意。按照《房屋租赁合同》的约定租期为5年,自2017年9月20日至2022年9月19日止，每年的租金为220000元,签订合同时付清一年的房租,下一年的房租为期满前一个月付清。如被告不按时交纳房屋租金,则视为违约每天收取500元的滞纳金,同时,原告可以行使权利终止合同的履行，并收回房屋。在合同履行的过程中,四被告没有按照合同约定履行租金给付义务,从2017年8月23日开始至2018年9月11日,被告谢生智分六次向原告支付20万元,第一个租期年度欠房租20000元。截止到2019年5月,二被告仍然拖欠9个月共计:166666元的房租。在此之后,虽经原告多次催要,四被告拒不偿付欠款,致使原告遭受了巨大的财产损失。因四被告的行为已违背诚实信用的法律原则,为了减少损失,同时,也为了维护自身的合法权益,原告于2019年5月13日,向二四被告发出并送达了《解除房屋租赁合同告知书》，解除了与四被告的房屋租赁合同。综上,四被告的上述行为不仅违约,而且严重侵害了原告依法享有的财产权益,据此,为了维护原告的合法权益,根据我国民事诉讼法、合同法等相关法律的规定,特向人民法院提起诉讼。   被告马强强辩称，答辩人并非本案适格主体。被答辩人所诉房屋租赁合同法律关系中，当事人为翁金川与谢生智，答辩人并非房屋租赁合同的相对人，被答辩人无权起诉答辩人。退一步讲，虽然答辩人与谢生智存在合伙经营事实，但合伙是在谢生智与翁金川之间的房屋租赁合同履行一年之后才发生的，而谢生智所签的房屋租赁合同租赁期限为五年，而且谢生智与翁金川之间租赁合同的内容答辩人无从得知，答辩人在合伙时从谢生智处仅得知了租期及租金这一概括性信息，并不知道包括违约金等其他事项是如何约定的，因此答辩人认为房屋租赁法律关系的责任承担主体仅仅是谢生智，至于答辩人与其他三位被告之间的合伙经营产生的纠纷属于内部的责任划分问题，这些问题包括房租问题，因此谢生智在承担本案相应责任后，可以合伙协议纠纷为由另案对其他三位合伙人提起诉讼。根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》只能约束实际签署这份合同的谢生智，并不能适用且约束其他三位被告，因此答辩人在本案中并非适格主体，不应承担任何责任，以上意见请法庭予以采纳。   被告谢生智、柴兆军、李学祥未提出答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月20日，原告翁金川与被告谢生智签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将新浩特酒店，一楼大厅100平方，二楼750平方，三楼100平方，后门消防通道出租给乙方使用；租赁期限自2017年9月20日至2022年9月19日止；年租金为（人民币）贰拾贰万元整。乙方签订合同时付清一年房费，下一年房租提前一个月付清；乙方有下列情形之一的，甲方收回房屋，并终止合同。1、乙方利用承租方（房）进行非法活动，损害公共利益。2、不按时交纳房屋租金，每天收取500元的滞纳金；水、电、暖、卫生费等由乙方承担；乙方在租赁期装修，在承租期内或期满，未经甲方书面同意的情况下，不得拆除装修物，保持原状留给甲方。双方还约定了其他权利。合同签订后原告将房屋交由谢生智使用、管理。2018年12月7日，谢生智、柴兆军、李学祥向原告出具《保证书》：今有谢生智、李学祥、柴兆军、马强强欠翁金川房租220000.00元，大写贰拾贰万元整，我们承诺於二零一八年一十二月底前付清，如不付清租金合同终止。另有谢生智欠翁金川人民币贰万元，欠暖气费壹万元，由谢生智一人承担，於二零一八年十二月底前付清。2019年5月13日，原告将《解除房屋租赁合同告知书》张贴于租赁房屋内。该告知书载明：出租方翁金川与承租方谢生智于2017年8月20日签订的房屋租赁合同，合同第二条约定租期自2017年9月20日至2022年9月19日；合同第三条第三项约定乙方有下列情形之一的甲方（出租方）收回房屋，并终止合同。承租方（乙方）2017年9月20日至2018年9月19日的租金已付清，但从2018年9月20日开始至今没有支付租金，现已逾期七个余月，在此期间，出租方（翁金川）已多次去电催讨，但承租方（谢生智）故意推诿不付，承租方的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租方翁金川特提出解除终止合同告知书。原告依据《房屋租赁合同》、《保证书》、《解除房屋租赁合同告知书》和照片，以及《合作经营（魔指王朝会所足疗店）合同》、《个人合伙协议》、翁金川与马强强签订的《房屋租赁合同》、（2020）阿诚成内证民字第204号《公证书》和光盘，以证明租赁关系存在，欠付租金166666元、采暖费10000元、案件受理费及公告费6778.00元，应偿付违约金120000元；2019年5月13日依法解除了与谢生智的《房屋租赁合同》，2020年4月8日原告向公证机构申请，在公证人员的公证下将租赁房屋打开，勘察现场、清点物品、证据保全后，换锁对房屋进行控制、收回了租赁房屋；四被告应按照《个人合伙协议》约定的出资比例，对所欠租金、采暖费、违约金承担民事责任，并共同偿付上述费用。马强强质证认为《房屋租赁合同》是原告与谢生智签订的，2018年9月其与谢生智形成合伙关系，对租赁合同的内容不知情，依据合同相对性原则，其不应承担给付租金和违约金等责任，且合同约定的违约金过高，依法应予调整；谢生智等三人向原告出具《保证书》，其不知情；《解除房屋租赁合同告知书》对谢生智发生效力，责任由谢生智承担。同时原告在2019年1月7日就将租赁房屋的前门锁了，仅留下后门以便还在店内的人员出入，因此《房屋租赁合同》在2019年1月7日已经解除。照片不能证明被告占用租赁房屋的事实，2019年9月28日其应原告的要求去帮忙处理暖气管道排水进入租赁房屋的。本院认证认为依据原告提交的上述证据可以确认谢生智租赁原告房屋，并拖欠2017至2018年度采暖费10000元和2018年9月20日至2019年5月13日租金143000元。依据《解除房屋租赁合同告知书》可以确认谢生智已付清了截至2018年9月19日的租金；2019年5月13日原告解除了与谢生智签订的《房屋租赁合同》。2020年4月8日原告将租赁房屋的门锁进行了更换，控制、收回了租赁房屋。原被告未对装修物及被告留有的物品进行交接；原告不认可马强强的陈述，且马强强没有提供其他证据证明原告锁门及其帮助原告排水的事实，故依法对马强强的陈述不予采信。   另查明，2018年9月11日谢生智与马强强签订《合作经营（魔指王朝会所足疗店）合同》，双方自愿合伙经营（魔指王朝足浴）。同日马强强向谢生智交付股金165000元。2018年9月28日谢生智、马强强、柴兆军、李学祥签订了《个人合伙协议》，约定：四人合伙经营魔指王朝足浴。合伙期限自2018年9月28日起，长期经营。四人以现金方式出资，谢生智出资43.28万元，出资比例27%；柴兆军出资34.22万元，出资比例21.2%；李学祥出资42.5万元，出资比例26.8%；马强强出资40万元，出资比例25%。利润分配以出资比例为依据，按比例分配。合伙债务以合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以出资比例为依据，按比例承担。合伙人李学祥2018年3月22日入伙、合伙人马强强于2018年9月11日入伙，之前所有债务纠纷，与李学祥、马强强无关，由合伙人谢生智、柴兆军承担。马强强陈述魔指王朝足浴自2018年9月30日开始试营业，至2019年1月停业。期间经营投入和收入基本持平。原告认可马强强的陈述。故对以上证据证明的事实，依法可以确认。   本院认为，原告翁金川与被告谢生智经自愿协商一致签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，但双方约定将消防通道进行出租，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条规定的“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”，即该约定违反了行政法规的禁止性规定，故依法确认该约定无效。其他约定不违反法律的强制性规定，依法确认具有法律效力。租赁合同签订后原告将出租房屋交付谢生智使用，谢生智应依照约定履行给付租金、交付采暖费义务。经原告催告，谢生智未在合理期限内将原告垫付的采暖费10000元和应付的2018年9月20日至2019年9月19日的租金220000元给付原告，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项和第九十六条第一款的规定，于2019年5月13日解除了与谢生智之间的《房屋租赁合同》，本院依法予以确认该解除行为具有法律效力。原告要求被告谢生智给付合同履行期间其垫付的采暖费、应付租金和迟延给付租金的违约金，符合法律规定，依法应予支持。即谢生智应向原告给付采暖费10000元和2018年9月20日至2019年5月13日的租金143000元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》〔银发［２００３］２５１号〕和“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告依照《房屋租赁合同》要求谢生智按照每日500元的标准，向其偿付迟延交付租金的违约金，确实过分高于造成的损失。故对逾期付款违约金标准，依法应予调整。根据以上规定逾期付款可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。即可以2018年9月中国人民银行公布的一年期4.35%（年）的贷款利率为基准，上浮30%后再上浮30%，偿付租金220000元自2018年8月20日至2019年5月13日的利息。违约金的计算方法为：逾期付款金额×4.35%×逾期时间×（1＋30%）×（1＋30%）。谢生智应向原告偿付违约金11995.20元〔（220000元×4.35%÷360天×267天×（1＋30%）×（1＋30%））〕。原告自认在公证机构对租赁房屋现状以及房屋内的现状进行保全证据后，将租赁房屋的门锁进行了更换，控制、收回了租赁房屋。故对原告要求被告办理交房手续的诉讼请求，依法不予支持。但双方应当及时办理装修物和被告购置设施、设备的交接手续。   谢生智、马强强、柴兆军、李学祥系合伙关系，案涉租赁费及其违约金系三人合伙事务产生的，属于合伙债务，依照“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的法律规定，马强强、柴兆军、李学祥应对谢生智向原告给付合伙期间的租赁费、违约金承担连带责任。   综上，被告谢生智未依约向原告给付租赁费，应承担向原告给付租赁费、违约金的民事责任。被告马强强、柴兆军、李学祥对谢生智给付原告合伙期间的租赁费、违约金承担连带责任。依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款等规定，判决如下：   一、被告谢生智向原告翁金川给付租赁费143000元，采暖费10000元，及逾期付款违约金11995.20元。   二、被告马强强、柴兆军、李学祥对被告谢生智给付原告翁金川合伙期间的租赁费143000元、违约金11950.27元承担连带责任。被告谢生智、马强强、柴兆军、李学祥偿还合伙债务超过自己应当承担数额的，有权向其他合伙人追偿。   三、驳回原告翁金川的其他诉讼请求。   以上一、二项各被告承担的给付义务于本判决生效之日履行。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6250元，由被告谢生智负担3599元，由原告翁金川负担2651元。公告费528元，由被告谢生智、柴兆军、李学祥各承担176元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审 判 员 马 建 军   人民陪审员 孟根其其格   人民陪审员 胡 娟 维   二〇二〇年十二月三十日   书 记 员 田   杨   附：本案相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第三十五条【债务承担】合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。   《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》   ５７．民法通则第三十五条第一款中关于"以各自的财产承担清偿责任"，是指合伙人以个人财产出资的，以合伙人的个人财产承担；合伙人以其家庭共有财产出资的，以其家庭共有财产承担；合伙人以个人财产出资，合伙的盈余分配所得用于其家庭成员生活的，应先以合伙人的个人财产承担，不足部分以合伙人的家庭共有财产承担。   合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。   《中华人民共和国合同法》   第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条【解除合同的通知与异议】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第九十八条【合同解除的法律后果】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国消防法》   第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：   （一）当事人的陈述；   （二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；   （三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；   （四）存有疑点的视听资料、电子数据；   （五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。   《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕   对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。   本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题按照本批复办理。   《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［２００３］２５１号）   三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收３０％－５０％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收５０％－１００％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。