安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初2253号 原告：张静，女，1982年1月2日出生，汉族，本市人，户籍地安徽省淮南市谢家集区，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：井昊，安徽志同律师事务所律师。 被告：淮南白马商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区卧龙山东路，统一社会信用代码9134040055329263XT。 法定代表人：丁维谷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告张静与被告淮南白马商业运营管理有限公司（以下简称“淮南白马公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，因案情疑难、复杂，本院于2020年10月22日将本案转为普通程序，并于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人井昊、被告淮南白马公司的委托诉讼代理人程杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张静向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告淮南白马公司返还商铺，一次性支付拖欠的房租租金（2018年1月1日-2018年12月31日）人民币35655元；并按35655元为准按日万分之三的标准支付逾期违约金从2019年1月1日起至租金付清之日止，暂算至2020年7月31日（577）天，计6172元；2.依法判令被告淮南白马公司从2019年1月1日起支付占用房屋的租金按110.7元／天的标准计算至商铺恢复返还之日止，暂算至2020年7月31日（577天）计63874元；公证费1500元，一、二两项合计为107201元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年出资约60万元购买了淮南市谢家集区的商铺（西城白马商场2楼），建筑面积为62.15平方米，套内面积为33.05平方米，2012年4月7日办理了房产登记。2013年4月11日，淮南白马公司为运营淮矿白马商业广场，与原告签订了《商铺租赁经营管理合同》，明确了双方的权利义务，并按年度计算支付租金，其中2014年1月1日-2014年12月31日年租金为29713元；2015年1月1日-2015年12月31日年租金为35655元；2016年1月1日-2016年12月31日年租金为41598元；2017年1月1日-2017年12月31日年租金为47540元；2018年1月1日-2018年12月31日年租金为47540元；租金一年一付，每年先付租金后使用的原则运营。原告按合同约定将自有的商铺交给被告经营管理。开始4年淮南白马公司按约定期支付租金，信誉很好，但到了2018年开始变了，单方改为按3个月（一季度）交一次房租，2018年1月30日，淮南白马公司转由谢家集区大诚时尚百货支付给原告第一季度的租金即11885元，此后再没支付过任何租金，按照双方之间《商铺租赁经营管理合同》第十一条11.1之规定“如被告逾期支付租金的，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之三，以天数计算向原告支付违约金。”被告应当付清拖欠的租金35655元，并按35655元为准按日万分之三的标准支付逾期违约金从2019年1月1日起至租金付清之日止，暂算至2020年7月31日（577天），计6172元。到2018年下半年时，淮南白马公司未按约支付租金了，原告从上海回来询问情况。按照《商铺租赁经营管理合同》第二条2.1、2.3约定“合同期满后，被告不续租的有责任恢复现商铺”，如续租的应当提前6个月提前告知对方。但至今被告一直未恢复、返还商铺，仍继续实际占有使用着原告商铺，且不愿支付租金。现商铺大门整体被被告用玻璃封上，部分门被水泥墙堵上，大门西边整体水泥墙砌死，大门东面板材封到头，商铺玻璃窗户也被堵实，没有任何入口可以进入。无奈原告只能诉至法院请求人民法院按5年来的平均租金110.7元／天的标准要求被告支付占用房屋的租金从2019年1月1日起至商铺恢复返还之日止，暂算至2020年7月31日（577天），计63874元。综上，请求人民法院查明事实，依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告淮南白马公司辩称，其与案外人淮南市淮西房地产开发有限责任公司（以下简称“淮西公司”）系委托营销运管代理合同关系，约定由其对谢二西村项目进行营销、招商、运管等委托工作，法律后果应由淮西公司承担。2017年11月1日，淮西公司发出“关于解除淮南白马商业运营管理有限公司‘淮矿白马购物广场’代理业务的公告”，将“淮矿白马购物广场”2017年4月30日后的代理业务均变更为淮西公司承接，包括但不限于租金支付、物业、资料档案、相关费用的确认与支付等，其已不具有委托代理权限，且原告对公告的内容以及代理关系的解除和解除后的经济情况是知悉的，原告要求支付自2018年起欠付的租金、违约金及返还涉案商铺，无事实和法律依据，其并非本案支付租金的义务主体，不具备返还案涉商铺的可能性，其无需承担任何法律责任；自2017年4月30日起，其即不具备涉案商铺的委托权限，不存在2019年至今仍然使用、占用涉案商铺的可能性，原告要求支付自2019年至商铺恢复返还之日止的占用房屋租金以及公证费与事实不符，且无任何法律依据，故应驳回原告的全部诉讼请求。 原告张静为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.被告工商登记信息，证明被告的工商登记基本信息；3.房地产权证、淮南市不动产查档证明，证明涉案商铺为原告所有；4.《商铺租赁经营管理合同》，证明该涉案商铺为原告租赁给被告从事白马商业广场使用，约定租金一年一付并明确每年租金价格，如不续租应当提前6个月通知对方，如不续租应当将此事事前告知对方；5.（2020）皖淮正公证字第3693号公证书及公证费发票，证明至今被告没有将原告所有的该涉案商铺恢复并返还给原告，并且大门被封闭，无法进入屋里，公证费用1500元。淮南白马公司对证据1、证据2、证据3无异议，本院均予以认定。证据4、证据5，淮南白马公司对真实性无异议，对证明观点有异议，认为案涉合同已经产生了新的继受主体即淮西公司，淮西公司已经承接了合同的权利义务，合同义务的履行方已经变更为淮西公司；本院经审核认为，从现有证据来看，被告并未举证证明其在合同中的权利义务已概况转移给淮西公司，故对其该节质证意见本院不予采信，本院在开庭审理后已到涉案商铺查看，商铺的现状与公证书内容相符，故本院对该二组证据均予以认定。 被告淮南白马公司为支持其答辩意见，向本院提交了“关于解除淮南白马商业运营管理有限公司‘淮矿白马购物广场’代理业务的公告”（照片打印件）、《解除协议》复印件，证明被告与淮西公司系委托营销运营代理合同关系，约定由被告对谢二西村项目进行营销、招商、运营等委托工作，法律后果应由淮西公司承担；被告与淮西公司代理业务关系自2017年4月30日就已解除，代理业务均由淮西公司承接，包括但不限于物业、资料档案、相关费用的确认与支付等等，被告已不具有委托代理权；涉案商铺租金与被告无关，被告无需承担任何责任。张静提请法院核实该组证据真实性，并提出协议上安徽白马公司和淮南白马公司什么关系不清楚，淮南白马公司未盖章，且无签订日期。本院经审核认为，2020年9月本院在审理同类型他案时，已在判决中确认“关于解除淮南白马商业运营管理有限公司‘淮矿白马购物广场’代理业务的公告”的真实性，故本院对公告的真实性予以认定，但《解除协议》系复印件，被告未提交原件，真实性无法核实，本院不予认定；如前所述，该组证据无法达到被告的证明目的，故对其证明观点本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮南白马公司在先与淮西公司签订有商业运营管理协议，为淮西公司运营管理淮矿白马商业广场，后张静（甲方）于2013年4月11日与淮南白马公司（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》，约定甲方将其位于淮南市谢家集区商铺，总建筑面积62.15平方，租赁与乙方，由乙方负责该商铺对外租赁、经营、管理，租赁期限五年零八个月，即2013年4月28日起至2018年12月31日止，其中2013年4月28日至2013年12月31日为免租装修期，在此期间甲方免收乙方租金，如合同期满后，乙方不续租，乙方有责任恢复现商铺；双方在租赁期届满前6个月告知对方是否续租，续租合同以本合同为准，租金标准另行商定；商铺租金按年计算，即2014年1月1日至2014年12月31日租金为29713元，2015年1月1日至2015年12月31日租金为35655元，2016年1月1日至2016年12月31日租金为41598元，2017年1月1日至2017年12月31日租金为47540元，2018年1月1日至2018年12月31日租金为47540元；免租期结束后，乙方租金按12个月计算，租金一年一付；甲方有权要求乙方按期交付租金，乙方按约向甲方足额支付租金，甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付；甲方同意乙方根据经营需要进行装修和房屋的结构布局调整，费用由乙方自行承担，租期届满，甲方同意乙方在不影响统一经营管理且不损害第三方利益的前提下，由乙方视情况自行处理，并给与三十日免租处理期；如乙方逾期支付租金，除应补交所欠租金外，并按日租金万分之三，以天数计算向甲方支付违约金；甲方确定的收款账户为张静在交通银行的账号62×××23。合同签订后，张静按约向淮南白马公司交付商铺，淮南白马公司按约于2014年1月3日向张静交通银行账户转入租金29713元，2015年1月28日转入租金35655元，2016年1月27日通过刘军账户转入租金41598元，2017年3月4日通过吴修成账户转入租金47570元。2017年11月1日，淮西公司发布“关于解除淮南白马商业运营管理有限公司‘淮矿白马购物广场’代理业务的公告”,告知全体业主和经营户，淮西公司与淮南白马公司就“淮矿白马购物广场”项目的委托代理协议已于2017年4月30日到期，经协商一致解除代理合同，2017年4月30日前与房屋租赁相关的收、支由淮南白马公司负责，2017年4月30日后的由淮西公司负责。此后，淮南白马公司在未与张静就诉争合同解除或后续履行达成一致意见的情况下，撤出淮矿白马购物广场，并于2018年1月30日再次通过吴修成账户向张静支付租金11885元，剩余租期内的租金至今未予支付，并且租赁期满后，淮南白马公司至今未按约恢复商铺返还张静，故成此诉。 另查明，2020年7月22日，张静向淮南市正诚公证处申请对涉案商铺现状进行证据保全公证，淮南市正诚公证处查看现场后于2020年7月27日出具公证书，其中现场工作记录载明：“现商铺大门整体被玻璃封上，部分门被水泥墙堵上，大门的西边整体水泥墙砌死，大门的东面板材封到头，商铺里面无任何东西，商铺的窗户也被堵实，没有任何入口可以进入商铺。”张静为此支付公证费1500元。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 关于应否追加淮西公司作为本案被告的问题。首先，淮南白马公司与淮西公司之间的委托代理协议与本案分属不同的法律关系，虽然两公司之间的协议履行、变更或终止可能会影响到诉争合同的履行，但并不能成为淮南白马公司拒不履行诉争合同义务的正当理由；其次，从另一方面而言，淮南白马公司作为专业的运营管理公司，其在明知与淮西公司的委托代理协议于2017年4月30日届满的情况下，还与张静签订期限至2018年12月31日止的租赁合同，现又以与淮西公司之间的委托代理协议到期为由对抗张静，有违诚信；最后，根据合同相对性原则，诉争合同只在张静与淮南白马公司之间产生权利义务关系，淮西公司不是本案合同的当事人，与本案不具有法律上的利害关系，故不予追加淮西公司作为共同被告参加诉讼。 关于诉争合同租金履行的问题。根据审理查明，诉争合同的租赁期限已于2018年12月31日届满，租期届满前原、被告双方并未就合同解除或后续履行进行过协商达成一致意见，现双方的租赁关系虽已自然终止，但对于拖欠的租期内的租金，淮南白马公司仍应按合同约定期限予以支付，淮南白马公司抗辩2017年4月30日后已由淮西公司继受其对诉争合同的权利义务，应由淮西公司承担支付租金义务，张静对此不予认可，淮南白马公司亦未举证证明其已与张静、淮西公司达成三方协议，即由淮西公司继受淮南白马公司关于诉争合同的权利义务并由淮西公司向张静支付剩余租期内的租金，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，淮南白马公司应对此承担举证不能的不利后果，故原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金35655元，理据充分，本院予以支持。 关于逾期支付租金违约责任的承担问题。根据合同11.1条约定，逾期支付租金，淮南白马公司除仍应补交所欠租金外，还需按日租金万分之三，以天数计算支付违约金，以及16条约定租金一年一付，淮南白马公司应于2018年12月31日之前足额支付2018年全年租金47540元，但仅支付11885元，从2019年1月1日开始至今仍拖欠35655元未付，该时间应为不能按约给付租金的违约时间，故原告主张以35655元为基数按日万分之三计付自2019年1月1日起至租金付清之日止的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。 关于商铺返还和占用期间租金损失的责任问题。如前所述，租期届满前，淮南白马公司已经撤出淮矿白马购物广场，租期届满后，双方也未就商铺续租达成过合意，故双方租赁关系已经终止，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”淮南白马公司应按上述法律规定和合同约定恢复商铺返还张静，但淮南白马公司至今未履行恢复返还义务，且根据前述淮南市正诚公证处的证据保全公证内容来看，张静亦无法自行收回商铺进行经营，淮南白马公司对案涉商铺2019年1月1日之后的租金损失负有直接责任，故原告要求被告返还商铺并按2014年1月1日至2018年12月31日期间日平均租金110.7元/天的标准计付自2019年1月1日起至商铺恢复返还之日止的租金损失，理据充分，本院予以支持。对于张静进行证据保全公证交纳的公证费1500元，是其作为守约方为维护自身合法权益而支出的必要、合理费用，系因淮南白马公司违约给张静造成的损失，应由违约方承担，故原告的该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告淮南白马商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张静返还位于淮南市谢家集区商铺； 二、被告淮南白马商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张静支付拖欠租金35655元，并以35655元为基数按日万分之三计付自2019年1月1日起至租金付清之日止的逾期违约金； 三、被告淮南白马商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张静支付租金损失（以110.7元/天标准计付自2019年1月1日起至商铺恢复返还之日止），以及公证费1500元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2444元，由被告淮南白马商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李 雷 审 判 员  王健雯 人民陪审员  刘士勤 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  王 菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。