黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0321民初1703号原告（执行案外人）：杨文，男，1973年10月29日出生，汉族，工人，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：韩建梅，鸡东县兴农镇法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：鸡西市墨都商贸有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区先锋小区**。法定代表人：孙祥彬，职务董事长。委托诉讼代理人：牟振，男，1981年2月19日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：牛立强，黑龙江利和律师事务所律师。第三人（被执行人）：高斌，男，1990年2月18日出生，汉族，现羁押于鸡西监狱。委托诉讼代理人：李雪（系高斌妻子），女，1990年11月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。原告杨文与被告鸡西市墨都商贸有限公司（以下简称墨都商贸公司）、第三人高斌案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨文及其委托诉讼代理人韩建梅，被告墨都商贸公司委托诉讼代理人牟振、牛立强，第三人高斌委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文向本院提出诉讼请求：1.请求中止对黑龙江省鸡东县鸡东镇东风街一委金鼎辉煌9号楼2单元301室房屋（价值266000元）的执行；2.案件受理费由墨都商贸公司承担。事实与理由：本院依申请人墨都商贸公司申请财产保全，查封了登记在高斌名下的位于黑龙江省鸡东县鸡东镇东风街一委金鼎辉煌9号楼2单元301室房屋。因查封的房屋系杨文合法取得，在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，而且在法院查封前杨文已经按照合同约定合法占有该房屋，在房屋登记机关履行了相关过户手续，在杨文只待领证的过程中墨都商贸公司申请的财产保全。最终杨文没有得到过户的房产证非因杨文自身原因未办理过户登记，而是因为高斌的刑事案件在结案前办理委托过户公正有具体时间上的困难及墨都商贸公司申请保全的原因造成的，未拿到过户后的产权证不是杨文过错造成的。根据《中华人民共和国合法法》第三十七条规定：“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”杨文依买卖合同对案涉房屋的权益应受法律保护，杨文要求中止对该房屋的执行应予支持，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对登记在高斌名下的案涉房屋，杨文能够排除执行，请求法院依法中止对案涉房屋的执行。墨都商贸公司辩称：原告的主张无事实与法律依据，1.杨文与李雪之间的债权未经法院判决，是否真实尚需证据佐证。在异议审查过程中，杨文未向法院提供有关钱款交付的证据，只提供了借条和以房屋抵债协议书，不能证明杨文与李雪之间存在民间借贷的法律关系；2.李雪与杨文签订的《楼房买卖合同》效力待定。第三人高斌共为李雪出具两份《委托书》，2019年11月6日出具的《委托书》的授权为：代为办理不动产权登记相关事宜，代为领取相关证书，代为缴纳相关税费。2020年1月7日出具的《委托书》的授权为：代为出售房屋、签订买卖合同及办理房屋产权转移及过户的事宜。李雪与杨文于2019年11月20日签订《楼房买卖合同》时，李雪没有取得高斌的授权，并且在墨都商贸公司采取保全措施时该合同也没有得到高斌的追认，李雪是无权处分，合同效力待定；3.从字面上看，杨文和李雪签订《楼房买卖合同》并不是房屋买卖的真实意思表示。李雪的真实意思是为偿还债务，且在没有其他财产的情况下，以房屋抵顶债务；杨文的真实意思是债务人在没有其它财产的情况下，以房屋作价清偿债务，双方不存在真实的房屋买卖的合意，所以杨文也不是真正意义上的买受人，更不是商品房消费者；4.高斌在事发后，其妻子李雪在明知高斌尚欠墨都商贸公司60万元货款，且墨都商贸公司已多次主张的情况下，将高斌名下的唯一财产抵给杨文，高斌与李雪有恶意转移财产的嫌疑；5.杨文不是本案争议房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案争议的房屋现登记在高斌名下，故杨文不是本案争议房屋的权利人；6.杨文与李雪2019年11月20日签订《楼房买卖合同》，鸡东县人民法院2020年1月6日裁定查封案涉房屋，在近两个月的时间内没有办理房屋产权变更登记，足以证明是因杨文自身原因未办理过户登记，也能够证明原告与李雪不具有买卖案涉房屋的真实意思。综上所述，应依法驳回杨文的诉讼请求。高斌述称：认可杨文主张的诉讼请求及事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。对当事人无异议的本院作出的（2020）黑0321执异10号执行裁定书及送达回证复印件、黑龙江奥星能源科技有限公司出具的《说明》和2019年1月25日中国邮政储蓄银行的汇款业务凭证复印件、高斌委托李雪办理不动产权证的公证书及公证费票据、2019年11月6日专项维修资金交费票据、黑（2019）鸡东县不动产权第0004757号不动产产权证书、（2020）黑0321执3号执行结案通知书、高斌委托李雪办理不动产产权转移登记等相关事宜的公证书、杨文缴纳契税的完税证明、高斌转移登记应缴纳税费的完税证明、鸡东县房屋产籍图、黑龙江省增值税普通发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的杨文提交的2019年1月23日《借条》、2019年2月11日高斌出具的《声明》、2019年2月12日《以房抵债协议》、2019年11月20日《楼房买卖合同》、2020年1月8日《房屋买卖合同书》能证明杨文与高斌妻子李雪之间达成的用案涉鸡东县金鼎辉煌9号楼2单元301室抵顶欠杨文借款的合意，且高斌同意李雪的该行为，予以确认；杨文交水费的《收据》有涂改，无其他证据佐证，不予确认；2020年1月14日鸡东县不动产登记中心向杨文出具《不动产登记不予受理告知书》能证明杨文未完成转移不动产的法定登记，予以确认；杨文工资折、杨文户口簿及其妻子张梅荣卡号62×××43邮政储蓄银行账户2019年1月23日至25日的交易明细、2019年1月22日杨文向汪某借款的借条复印件及汪某和妻子何某在2019年1月22日银行取款凭证、2019年1月23日杨文向李某2借款的借据复印件以及李某2姐姐李某1当日在银行的取款交易明细、2019年1月22日杨文向索某借款的借据复印件、2019年11月1日黑龙江奥星能源科技有限公司向鸡东县人民法院递交的申请书、及证人汪某、何某、李某1、李某2、索某、张某的证人证言能证明杨文有为高斌筹集部分资金返还黑龙江奥星能源科技有限公司高斌担任副厂长期间侵占公司货款的行为，但不能证明杨文主张的该行为享有有效阻止强制执行的民事权益，不予确认。经审理查明，认定事实如下：杨文与高斌的妻子李雪于2019年1月23日签订《借条》，约定李雪向杨文借款400000元，以案涉的鸡东县金鼎辉煌9号楼2单元301室95平方米房屋折价320000元作为偿还，剩余80000元待高斌出来后做具体还款计划。2019年1月25日，黑龙江奥星能源科技有限公司收到高斌亲属张梅荣汇出的高斌在担任黑龙江奥星能源科技有限公司副厂长期间侵占公司货款530000元。高斌于2019年2月11日出具《声明》，同意其妻子李雪变卖案涉房屋，用于返还侵占黑龙江奥星能源科技有限公司款项。李雪与杨文于2019年2月12日签订《以房抵债协议》，约定因李雪向杨文借款400000元用于归还高斌职务侵占的资金，故将案涉房屋以320000元抵偿杨文借款，剩余80000元借款待高斌刑满释放后作具体还款计划。2019年11月6日，高斌公证委托其妻子李雪代为办理房屋产权登记相关事宜，李雪持公证委托书于当日缴纳了办理产权登记的相关税费，并于2019年11月7日取得登记在高斌名下的黑（2019）鸡东县不动产权第0004754号不动产权证书。2019年11月20日李雪以高斌委托代理人的身份与杨文签订《楼房买卖合同》，约定将登记在高斌名下的案涉房屋卖给杨文，用高斌欠杨文400000元债务中320000元抵顶房款。2020年1月7日，高斌公证委托其妻子李雪出售案涉房屋、签订售房合同并在房产管理部门办理房屋产权转移及过户的相关事宜。2020年1月8日，杨文和李雪到鸡东县不动产登记中心办理产权过户登记，重新签订《房屋买卖合同书》约定房屋成交价格为240000元，并缴纳了转移登记涉及的相关税费。墨都商贸公司于2020年1月6日向本院申请对登记在高斌名下的案涉房屋进行财产保全，本院作出（2020）黑财保1号民事裁定书于2020年1月9日送达至鸡东县不动产登记中心，依法查封鸡东县金鼎辉煌9号楼2单元301室，建筑面积95平方米房屋，不动产权证号：黑（2019）鸡东县不动产权第0004757号。鸡东县不动产登记中心于2020年1月13日向杨文出具《不动产登记不予受理告知书》，告知其于2020年1月8日申请转移登记的金鼎辉煌9号楼2单元301室，已于2020年1月9日被鸡东县人民法院依法查封，不予受理。杨文认为在本院查封之前，已与房屋所有人已成达了房屋买卖协议，并申请办理产权登记为由提出案外人执行异议，本院作出（2020）黑0321执异10号执行裁定书，驳回杨文的异议请求。本院认为，本案争议的焦点为杨文对本院作出的（2020）黑0321财保1号民事裁定书中，查封的位于鸡东县金鼎辉煌9号楼2单元301室建筑面积95平方米（不动产权证为黑20**鸡东县不动产权第0004757号）房屋，是否享有有效阻止强制执行的民事权益。高斌的妻子李雪与杨文于2019年1月23日签订向杨文借款400000元的《借条》，约定以案涉房屋折价320000元作为偿还，并于2019年2月12日签订了《以房抵债协议》，之后又分别于2019年11月20日签订《楼房买卖合同》和2020年1月8日签订《房屋买卖合同书》，内容均为用案涉房屋抵顶欠杨文的借款，以上协议应视为杨文与高斌妻子李雪之间达成的用案涉鸡东县金鼎辉煌9号楼2单元301室抵顶欠杨文借款的合意，且高斌在2019年2月11日的《声明》和2020年1月7日的公证委托均认可了李雪的行为。以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该抵债协议仅能产生债权上的效力，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生对交易不动产的物权期待权，不能阻却其他债权的实现。虽然在2020年1月7日经高斌公正委托后，杨文与高斌委托代理人李雪于2020年1月8日一同到鸡东县不动产登记中心提交了办理不动产产权变更登记的材料和缴纳了相关的税费，但未取得不动产权证书。而本院作出的（2020）黑0321财保1号民事裁定书于2020年1月9日送达至鸡东县不动产登记中心后，鸡东县不动产登记中心于2020年1月14日向杨文出具了《不动产登记不予受理告知书》，应视为杨文未完成不动产法定登记，未产生物权变动效力。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。但该条款的本意是基于房屋买卖合同中买受人的物权期待权，即基础法律关系为房屋买卖合同的法律关系，而本案基于以房抵债目的的房屋买卖本身仍属于债权效力。杨文享有基于以房抵债协议的抵债标的物登记请求权和物的交付请求权，不在物权期待权的保护范围内，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定。故杨文作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，杨文请求中止对黑龙江省鸡东县鸡东镇东风街一委金鼎辉煌9号楼2单元301室（价值为266000元）房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回杨文的诉讼请求。案件受理费5290元，由杨文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  孙鹤文人民陪审员  顾秀梅人民陪审员  关秀菊二〇二〇年十二月二十八日法官助理于婧书记员刘莹