江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初9565号原告：林凤英，女，汉族，1964年7月21日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：赵治英，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴晶，江苏振泽律师事务所律师。被告：陆彦先，女，汉族，1990年12月31日生，户籍地在南京市玄武区。原告林凤英与被告陆彦先房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海桥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林凤英的委托诉讼代理人戴晶到庭参加诉讼。被告陆彦先经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林凤英向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方签订的房屋租赁协议应于2020年8月31日解除；2、要求被告支付拖欠的房屋租金30000元以及水电费702元；3、要求被告支付违约金35000元。事实和理由：2019年6月14日，原、被告签订一份房屋租赁协议，约定原告将位于后宰门××号左边第四间门面房出租给被告，租期为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，租金为每年18万元，半年支付一次、提前30日支付下期租金。在合同履行过程中，被告拖欠房租以及水电费，且将房屋内的设备搬空、拆除墙壁开关，但是拒不办理退租手续，也不交还房屋以及钥匙，为此原告诉至法院。被告陆彦先未到庭参加诉讼，也未进行书面答辩。本院经审理查明后认定事实如下：编号为宁房权证玄转字第**的房屋所有权证书载明：房屋所有权人为林凤英，房屋坐落于后宰门××号，登记时间为2015年8月3日，规划用途为商业，建筑面积为175.68平方米。2019年6月14日，被告（承租人、乙方）与原告（出租人、甲方）签订一份房屋租赁协议，双方约定：1、甲方将坐落于南京市玄武区后宰门××号左边第四间门面房出租给乙方使用，用途为从事经营，租期为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，租金为每年18万元，半年支付一次。甲方收取乙方租赁押金10000元，租赁期满、乙方无违约、无欠费及设施损坏等情形下由甲方全额退还乙方押金。以后每次需提前30天支付下期租金，乙方须按合同规定时间和方式支付租金，否则视为违约；2、乙方承担租赁期内该房屋的水、电、房屋维修、物管及其它相关费用。租期届满，若乙方不再续租，需提前三个月告知甲方，并如期将房屋归还甲方，并结清相关费用。任何一方未经对方同意擅自提前终止本合同造成违约的，违约方应向守约方支付3个月租金作为违约金。承租期内如遇道路拓宽、房屋拆迁等其它不可抗拒的原因，一方不得提任何赔偿要求，双方损失自付，租金按实际结算，协议自行终止。2020年6月19日起至8月22日止，关于涉案合同的履行以及终止，以手机短信方式原告与被告曾经多次进行协商：（1）2020年6月19日，原告告诉“后宰门宠物（陆彦先）”：被告母亲曾经告诉原告店铺装修花费较大，现在同意被告可以转让，因为疫情可以减少租金5000元，下半年的租金85000元被告应该提前30天按时交纳，自行决定承租还是转租；（2）7月8日，原告告诉“陆彦先（后宰门.宠物猫店）女”：“生意赚亏是免不了的，目前我生意也在亏”，如果被告不愿继续承租，应该联系原告签订解约协议，因为被告违约所以不退押金1万元，“租金高低是双方愿意的”；（3）7月15日，原告询问：“姑娘在店吗？别再忙忘了水电表？”；被告上传了拍摄的水表、电表照片。7月16日，原告表示：“702元”、“两个月的水电费702元”；（4）7月20日，原告表示：“就是你后宰门店东西也搬了不少啦，的确做不下去，你妈身体也不好，我同意你终止合同，也不会向你追债，我也好帖招租。…可以在你哪份合同下方空白处签上（合同终止和名字），拍照发我微信，你看可以吗？”；被告回复：“稍等一会哦（，）我这边正在忙（，）等我忙完给你回电！”；（5）7月29日，原告询问：“小陆你店里拆搬后留下部分东西和旧空调主机你还要吗？”（原告同时上传室内遗留物品以及空调主机照片）；（6）8月17日，原告询问：“你拆留后废品如不要，明天我的清理了”；被告回复：“就因为你一意孤行把卷帘门开那么大（，）玻璃门被人砸了看不到吗（，）还不关门（，）等到别人来偷东西吗（，）我马上去派出所报案（，）所有东西请你保持原样”。原告当即表示：“报案吧”；（7）8月22日，原告将解除租赁合同的通知拍照后上传发送给被告。审理中，除了租赁合同以及短信记录截屏打印页以外，原告还提供了下列材料作为证据：1、涉案房屋的一张现场照片，在门店玻璃橱窗上贴有一张告示，说明：“转让136××××****”，玻璃门上印有“31ＰＥＴＳ宠物店”等标识；2、2020年8月20日的一份解除租赁合同通知书，载明：由于被告拖欠房租、水电费，拆除和搬走房屋内的大部分设备，至今仍占有使用租赁房屋，不办理退租手续，被告行为已经构成违约，所以通知被告决定终止房屋租赁协议，自2020年8月30日解除，要求被告在此日期前腾退房屋，逾期腾退的视为自愿放弃房屋内的财产，原告有权自行处置。同时，原告补充表示：（1）涉案房屋已于2020年9月3日由原告直接收回，室内物品包括空调已经全部“能搬了搬了，能拆的拆了”；（2）解除合同的通知，除了在手机上以短信、微信上传照片以外，也已书面邮寄给被告，同时还张贴于涉案房屋门店玻璃橱窗上；（3）租金3万元是7、8两月的租金数额，9月1日以后的租金不再主张，被告已经支付的租金对应租期截止6月30日；3个月租金标准的违约金数额是45000元，扣除10000元押金后剩余就是35000元。上述事实有租赁合同、短信、微信记录截屏打印页、照片、解除租赁合同通知书以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。涉案合同约定，租期为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，租金为每年18万元，半年支付一次、每次需提前30天支付下期租金，原告收取被告租赁押金10000元。2020年6月19日，原告已经督促被告按约及时交纳下半年的租金，但是被告未按约定及时支付，关于是否继续履行涉案合同，在原告多次询问后被告仍然未作明确答复。所以，现在原告要求解除涉案合同且要求被告给付租金30000元、水电费702元以及违约金的主张，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持。涉案合同约定，任何一方未经对方同意擅自提前终止合同造成违约的，违约方应向守约方支付3个月租金作为违约金。原告已经收取被告租赁押金1万元，在本案审理中原告没有提供证据证明：因被告的违约行为而给原告造成的具体经济损失。所以，该违约金的约定标准因过分高于原告的实际损失而应予调整，本院酌定违约金的数额以30000元为宜；扣除10000元押金以后剩余数额为20000元，超过该数额的原告诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆彦先应于本判决生效之日起十五日内给付原告林凤英房屋租金30000元、水电费702元以及违约金20000元；二、驳回原告林凤英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4536元，减半收取2268元，由原告负担268元，被告负担2000元。原告预交案件受理费剩余部分4268元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李海桥二〇二〇年十二月十六日书记员  罗安迪