河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6949号原告（案外人）：李振，男，1994年8月6日出生。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：夏雨晴，河南焦点律师事务所实习律师。被告（申请人）：中国民生银行股份有限公司洛阳分行，营业场所:洛阳市中州中路497号中州国际大厦东附楼。负责人：张玉峰，行长。委托诉讼代理人：赵晓阳，该行员工。被告（被执行人）：周晓利，女，1984年11月27日出生。原告李振与被告中国民生银行股份有限公司洛阳分行（以下简称民生银行洛阳分行）、周晓利执行异议之诉，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李振的委托诉讼代理人司马争，民生银行洛阳分行的委托诉讼代理人赵晓阳，被告周晓利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于洛阳市××区长××街和××交叉口东北角世府名邸3幢2-203号房产，并解除对该房屋的查封措施（建筑面积99.94㎡）；2.确认坐落于洛阳市××区长××街和××交叉口东北角世府名邸3幢2-203号房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告周晓利与原告李振之间系表姐弟的亲戚关系。2016年10月，在亲戚聚餐过程中【李振与周晓利均在场】，原告李振提出其欲购一套住房作为婚房使用，被告周晓利听到后随即表示，其在2011年购买的一套商品房【坐落：洛阳市××区长××街与××交叉口东北角世府名邸3幢2—203号】，可以转让给李振，并将该套房产的大致情况告知于李振，即：①该房产已由周晓利与开发商签订了正规的《商品房预售合同》，且该合同也已在房管局登记备案；②该房产已办理按揭贷款手续，且处于正常还贷过程中；③3幢2单元只是目前暂时无法办理产权证，但是该小区的其它楼栋已正常办理了房产证。而作为××，李振考虑到：其一，该套房产的地理位置可以；其二，此前周晓利曾欠其10万元一直未清偿，如购买该套房产，可以冲抵该10万元的欠款；其三，周晓利主动提出的转让价格，仅是在原购房价的基础上多了3、4万块钱，基本上相对于是原价转让；其四，周晓利主动提出首付款可以给予一定的宽延期限，可分批次支付，且每次支付不限定额度；其五，该套房产的购房合同已在房管部门登记备案，且办理了正常的按揭贷款手续，更主要的是，该小区的其它楼栋已办理了房产证；其六，其与周晓利系亲表姐弟的关系，买自己亲表姐的房子，应该不存在风险。综合上述因素，李振同意购买该套房产且双方于2016年11月1日签订了书面的《房屋买卖合同》，约定：①首付款36万元整，先将此前周晓利欠李振的10万元冲抵之后，剩余的26万元可采取分批支付的方式，于2018年2月底之前支付完毕即可；②自2016年11月1日之后的剩余所有银行按揭贷款本息，均由李振承担；③一旦该房产具备办理房产证的条件，则由周晓利负责通知李振，李振一次性向周晓利支付剩余全部未还的按揭贷款本息【具体金额以银行计算的数额为准】，周晓利收到该款项后与贷款银行联系，办理有关结清贷款的相关事宜，之后，周晓利必须无条件配合李振，办理该房产的过户手续。该合同签订之后，周晓利随即把购房合同、贷款合同、钥匙等交付给了李振，李振随即开始承担了该房产的物业管理费、装修押金、装修管理费、水电费、采暖费等所有费用，并自2016年11月起按月向周晓利的按揭贷款扣款账户中转款，且李振也自2016年1月至2018年2月底期间，分数次、且主要是以现金的方式，累计共向周晓利支付了26万元。由于周晓利并未在该小区居住，故其未实时掌握该套房产的办证情况，而李振作为××，虽在该小区内居住，但其并未接到任何书面的办理房产证的通知，直至2020年3月份，李振才偶然从邻居口中得知该房产已具备办证的条件，李振随即将这一情况向周晓利告知，双方本欲打算办理后续的过户手续，但经查询后得知，该套房产已被法院查封，暂无法办理过户手续。依照法律规定，原告李振与被告周晓利之间的房屋买卖法律关系，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。原告李振已经按照约定向周晓利支付了相应的转让款，且早在2016年11月就已合法占有该不动产。原告李振在购买房屋过程中，不存在任何恶意，且非因李振的原因才导致未办理过户登记，故其合法权益应当得到法律的保护。该房屋虽然登记在被告周晓利名下，但被告周晓利不是真正的所有权人，该套房产实际应归原告李振所有，法院查封拍卖涉案房屋没有事实根据和法律依据，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请查清事实后依法支持原告的诉讼请求。民生银行洛阳分行辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除执行的，人民法院应予执行。第一，人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中原告提交的买卖合同无法证明是在2016年签订的，是为躲避执行而补签的，该买卖合同并非合法有效。第二，人民法院查封之前已合法占有该不动产，原告的证据不能证明其已合法占有该不动产，其交纳的物业费仅到2017年。第三，已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款，原告证据显示其并没有向周晓利支付足额价款或结清按揭贷款。第四，非因××自身原因未办理过户登记。原告提供的证据显示，2018年不动产登记中心在答复中显示案涉房产需开发商申请才能办理，但本案发生在2020年，其中有较长时间足以让××去办理房屋登记。××因自身原因未办理过户登记，应承担法律责任。周晓利辩称，没有意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.民生银行洛阳分行与黄江涛、周晓利、董青菊、李天奇、王会芝、洛阳协利汽车有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月22日作出（2019）豫0303民初3001号民事判决，判决黄江涛、周晓利、洛阳协利汽车有限公司偿还民生银行洛阳分行借款本金195万元，支付利息94134.54元及逾期付款的罚息；董青菊、李天奇、王会芝承担连带清偿责任。2.民生银行洛阳分行持生效的（2019）豫0303民初3001号民事判决向本院申请执行，本院于2020年6月11日做出(2020)豫0303执1349号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄江涛、周晓利、董青菊、李天奇、王会芝、洛阳协利汽车有限公司存款2282529元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。本院于2019年10月11日查封涉案房产(根据2020年7月8日的预告登记情况记载表显示，该房产登记号为洛房预市字第00098318号，该房地产已设立抵押)。李振向本院提起执行异议。本院于2020年9月15日作出（2020）豫0303执异73号执行裁定认定，本院的执行依据已经生效，各被执行人应当依照生效法律文书履行自己的法定义务，其不履行法定义务，本院有权执行各被执行人名下财产。现涉案房产仍登记在周晓利名下，本院执行并无不当。虽然李振向本院提出异议并提供证据，但根据李振提交的证据和陈述来看，李振与周晓利签订合同时是知晓周晓利并未取得涉案房产产权权属证书，其在合同中并未约定具体的产权变要时词，也证明其对涉案房产权属可能存在长期不确定性是明知的，相关交易风险其应当有所评估并自行承担，对于交易导致的涉案房产过户不能，其是有主观因素的。综上，李振的异议请求不能产生阻却执行的效力，裁定驳回李振的异议请求。另查明，1.2011年10月20日，周晓利（××）与洛阳顺驰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，由周晓利购买位于洛阳新区××街与××交叉口东北角第3幢2单元2-203号房屋，建筑面积99.94平方米，房款金额为497323元，首付款为207323元，贷款290000元。2.2011年12月29日，周晓利、黄江涛与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，周晓利、黄江涛为购买上述房屋向银行贷款290000元，借款期限360个月，从2011年12月29日至2041年12月29日。庭审中，李振提交其与周晓利2016年11月1日签订的房屋买卖合同，主要内容为：由李振购买周晓利名下洛阳市××区长××街与××交叉口东北角世府名邸3幢2单元203号房屋，房屋交易价格包含两部分：一部分为首付款36万元整（含商品房预售合同中记载的207323元首付款，2012年1月至2016年10月，周晓利已经偿还的银行按揭贷款，周晓利已经缴纳契税、剩余作为房产的增值差价）；另外一部分为自本合同签订后的剩余所有银行按揭贷款本息，自本合同签订后全部由李振承担。另约定周晓利尚欠李振10万元未偿还，故该10万元冲抵房款，剩余的26万元可以分批支付，最迟于2018年2月底之前支付完毕。如房产具备办证条件，周晓利尽快办证，办理完毕后，由周晓利负责通知李振，李振一次性向周晓利支付剩余全部未还的按揭贷款本息（具体金额以银行计算的数额为准）周晓利收到该款项后与贷款银行联系，办理有关结清贷款的相关事宜，之后，周晓利必须无条件配合李振，办理该房产的过户手续。民生银行洛阳分行认为该份合同无法证明是在法院查封之前签订的，是周晓利为逃避执行补签的。李振提交装修押金收款收据、装修管理费发票、物业管理费发票、供暖费收款收据、物业服务费收款收据，证明2016年11月15日李振向河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司缴纳了装修押金、装修管理费、物业管理费；周晓利的建设银行按揭贷款账户交易明细、李振的支付宝交易明细、李振的建设银行明细，证明签订房屋买卖合同后，周晓利即将涉案房屋交付给李振，李振自2016年11月起便承担涉案房产的按揭贷款；周晓利出具的收条一份，证明截止2018年2月26日，周晓利已收到所有款项；李振的支付宝交易记录，证明李振会不定期的缴纳电费；百姓呼网页截屏，证明2018年6月11日，世府名邸3号楼不具备办证条件。民生银行洛阳分行认为，李振并未真正的付清房款也没有办理解压手续，也不能证明在法院查封前已经合法占有该房产，且未办理过户登记手续的原因在原告自身。本院认为，本案系执行异议之诉，李振作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因××自身原因未办理过户登记”之规定。本案中，1.李振与周晓利于2016年11月1日签订房屋买卖合同，在本院查封之前。民生银行洛阳分行认为该合同是周晓利为逃避法院执行而后来补签的，但从本案现有证据无法证明双方存在恶意串通的情形。2.李振向法庭提交的水电费交付记录、装修保证金、物业管理费收据、供暖费收据等证据足以证明李振在本院查封之前已经实际占有、使用该房屋。3.周晓利认可已收到全部价款36万元，李振提交银行交易流水显示双方签订房屋买卖合同后，剩余的银行贷款一直由李振偿还，房贷并非是李振应向周晓利支付的款项，故可以认定李振已向周晓利支付全部房款。4.周晓利与李振之间签订的房屋买卖合同本质上系二手房买卖合同，在原产权人周晓利未理产权证书的情形下，李振无法办理房屋产权变更手续，因此未办理房屋过户登记，不存在李振主观因素。综上，李振提交的证据足以证明其对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，经合议庭评议，判决如下：一、不得执行位于洛阳市洛龙区长兴街与政和路交叉口东北角世府名邸3幢2-203号房屋；二、驳回李振的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘 旗人民陪审员  王晓丹人民陪审员  刘 平二〇二〇年十二月三日书 记 员  李绍男