云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13398号原告：云南长丰房地产开发有限公司，住所云南省昆明市彩云北路新亚洲体育城星宇园**。法定代表人：崔恩滨。委托诉讼代理人：李鸣、刘莹，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：查涛，男，汉族，1984年6月28日出生，身份证登记住址为黑龙江省萝北县。原告云南长丰房地产开发有限公司诉被告查涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鸣、刘莹到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同》，并判令被告在合同解除后15日内配合原告到商品房购销合同备案管理部门办理申请撤销合同登记备案的手续；2.判令被告立即将房屋腾退给原告；3.确认原告收回房屋后，应返还被告购房款余额为266,259.94元（未考虑起诉之后新出现的索赔事由）；4.本案诉讼费及实现债权产生的合理费用由被告承担。事实与理由：原告系房地产开发企业，于2015年7月20日与被告签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》（以下简称“合同”）。合同约定：被告以按揭贷款方式购买原告开发的星宇园XXX号房屋；房屋用途为住宅；房屋价款按套内建筑面积计价，该房屋套内建筑面积为134.42平方米，单价为每平方米7561.41元，房屋总价款为1,016,405元。合同于2015年7月21日完成登记备案手续。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款306,405元。2015年8月5日，被告与中国建设银行股份有限公司云南省分行（简称“建设银行云南省分行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向建设银行云南省分行借款710,000元用于支付剩余购房款；借款期限自2015年8月6日至2045年8月6日；原告对被告的借款提供阶段性连带责任担保至房屋办理抵押权人为建设银行云南省分行时止；若被告不能按时偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回房屋。建设银行云南省分行于2015年8月6日将该笔借款发放并转付给原告。至此，原告收到了全部房款，2012年6月30日，原告将房屋交给被告使用至今。后因被告逾期归还银行贷款，建设银行云南省分行诉至昆明市五华区人民法院。2020年3月17日，昆明市五华区人民法院作出（2019）云0102民初17441号民事判决书，判决原告为被告承担连带保证责任。判决生效后，原告于2020年6月29日收到建设银行云南省分行的《履行保证责任通知书》，并于2020年6月29日通过银行转账方式向建设银行云南省分行代偿了750,145.06元（含贷款结清金额722,946.06元、诉讼费11,079元、保全费4120元、律师费12,000元）。建设银行云南省分行在（2019）云0102民初17441号民事判决书项下的债权已全部受偿。因被告未能按时偿还银行贷款及利息，导致原告代为偿还，被告至今未向原告偿还代偿款项。现原告依据双方合同之约定，解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》并收回房屋，原告收回房屋后应退还被告的款项为266,259.94元，计算方式为：原告己收到的被告房款和车位价款共计1,016,405元（含银行按揭款）减去原告代偿的750,145.06元。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告缺席无质证，亦未向本院提交证据。经审查，原告提交的证据形成客观并可相互印证，被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日，原告云南长丰房地产开发有限公司与被告查涛签订《商品房购销合同》及合同补充协议（合同编号为星宇园住宅2123号），约定被告查涛向原告购买位于昆明市官渡区房屋，总价款1016405元，买受人首期支付306405元，付款日期为2015年7月20日，其余价款71万元向银行贷款支付，房屋交付期限为2012年6月30日前。合同补充协议第一条第三款约定：“若本合同所指的房屋在贷款银行办妥抵押登记、取得房屋他项权证之前，因乙方（即被告查涛）不能偿还银行贷款及利息导致甲方（即原告）代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款，清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方”、第九条约定：“1.若《商品房购销合同》解除，则应到合同备案管理机关办理相关解除手续，乙方应自甲方发出解除合同的通知之日起15日内，配合甲方办理相关解除手续……2.若《商品房购销合同》解除，且房屋已经交付的，则乙方应腾退房屋，乙方应当在甲方发出腾退房屋的通知之日起三十日内将该房屋恢复原状，即将房屋的状况恢复到甲方交付给乙方时的状况……”该合同于2015年7月21日办理了备案登记，合同登记号为XXXXXXXX。2015年8月，被告付清了购房款。2019年11月，中国建设银行股份有限公司云南省分行以查涛向其贷款71万元购买前述房屋，但未按期偿还贷款本息，云南长丰房地产开发有限公司未履行担保责任为由诉至昆明市五华区人民法院，要求查涛还本付息、承担追索债权而产生的费用，确认中国建设银行股份有限公司云南省分行有权对前述房屋行使抵押权，并由云南长丰房地产开发有限公司承担连带清偿责任。昆明市五华区人民法院于2020年3月17日作出（2019）云0102民初17441号民事判决书，判决“一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告查涛于2015年8月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中关于原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告查涛的借贷关系；二、被告查涛于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金671060.12元、利息38607.4元、罚息2331.87元，并支付以上述借款本金671060.12元为基数自2020年3月10日起至款项实际清偿之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款执行利率上浮50%计算的逾期利息；三、被告查涛于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师代理费12000元；四、被告云南长丰房地产开发有限公司对被告查涛的上述债务承担连带清偿责任，被告云南长丰房地产开发有限公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向被告查涛追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。案件受理费11079元、保全费4120元、邮寄费46元，由被告查涛、云南长丰房地产开发有限公司负担。”上述判决生效后，中国建设银行股份有限公司云南省分行向云南长丰房地产开发有限公司出具“履行保证责任通知书”，要求云南长丰房地产开发有限公司履行担保责任，支付截至2020年6月29日的贷款本息722946.06元、其他应收款项27199元，合计750145.06元。2020年6月29日，云南长丰房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司昆明金碧路支行转账支付750145.06元。另，原告认可收到被告交付的维修基金14073元、配套费3800元、产权证工本费80元。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告价款1,016,405元。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，云南长丰房地产开发有限公司作为保证人代为清偿了贷款本息合计722,946.06元、案件受理费11,079元、律师费12,000元、保全费4120元，现原告诉请依据合同约定解除商品房买卖合同关系。本院认为，合同关于原告代偿银行按揭贷款后有权要求买受人返还房屋并将房屋出售，以所获房款进行清算的约定本质上是对开发商代偿银行按揭贷款后开发商享有合同解除权的约定，故原告依据合同约定主张解除《商品房购销合同》有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2020年11月14日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，被告应当向原告返还涉案房屋，同时原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确认由原告向被告返还购房款1,016,405元，并退还维修基金14,073元、配套费3800元、产权证工本费80元。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持，但酌情确定被告查涛配合办理的时限为本判决生效之日起十日内。③关于原告要求确认其收回房屋后返还被告购房款266,259.94元的诉请，隐含要求被告返还代偿款项的主张。对此，在将房屋买卖合同与银行按揭贷款合同关联的情形下，原告代偿的款项可作为违约损失处理，故被告查涛应当向原告返还原告已代偿的贷款本息722,946.06元。但对于原告已偿还的案件受理费11,079元、律师费12,000元、保全费4120元，该费用的发生与被告未按期偿还贷款本息、原告怠于履行保证义务均具有一定的关联性，原告诉请要求被告返还前述全部案件受理费、律师费、保全费欠缺依据，本院确定由被告向原告返还前述案件受理费、律师费、保全费共计13,599.5元，剩余13,599.5元由原告自行负担。此外，原告主张对被告已经支付原告的款项，扣除被告在本案应承担的代偿款项、诉讼费等费用后，剩余款项由原告退还被告。因原告的前述主张有相应的合同依据，本院予以采纳，并确定由原告向被告返还297,812.44元（1,016,405+14,073+3800+80-722,946.06-13,599.5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南长丰房地产开发有限公司行使合同解除权有效，其与被告查涛签订的合同编号为星宇园住宅XXX号的《商品房购销合同》于2020年11月14日解除；二、由被告查涛于本判决生效之日起十日内协助原告云南长丰房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为XXXXXXXXX）的撤销手续；三、由被告查涛于本判决生效之日起十日内返还原告云南长丰房地产开发有限公司座落于昆明市官渡区房屋；四、由原告云南长丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告查涛款项297,812.44元；五、原告云南长丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元，由被告查涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年十二月二十一日书记员  汪建娇