大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初680号原告：赵鑫，男，1980年6月15日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告：大连长兴伟业房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区三堂村，统一社会信用代码：91210244759944365J。法定代表人：张洪川，该公司总经理。委托诉讼代理人：马宝龙，男，该公司工作人员。原告赵鑫与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司（以下简称长兴伟业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告赵鑫、被告长兴伟业的委托诉讼代理人马宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2012年7月12日签订编号xxx商品房买卖合同，将该买卖房屋交付给原告使用，并配合原告办理更名过户手续；2.判令被告支付逾期交房违约金，自2014年1月1日起至实际交付之日止，按照已交付房价款379160元日万分之三的标准计算（截至2020年6月30日为269582.76元）。本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月12日，原、被告签订编号为WHT201202571的商品房买卖合同，购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区某号房屋。合同签订当天原告一次性支付全部房屋价款379160元，被告也给原告开具了发票。根据合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条出卖人逾期交房的违约责任“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三”，但是，截止到原告起诉之日，被告仍未将符合合同约定的房屋交付给被告使用。故原告诉至法院。被告长兴伟业辩称，不同意原告的诉讼请求，应予驳回。被告公司为购房合同的主体，因该房屋最初是由其公司二包陈景辉转卖给原告，也许原告支付了相应款项，但未实际交付到被告公司，被告公司并未收到购房款，也没有人就案涉房屋办理相关手续。同时，原告的主张时效性存在问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对原告提交的查询备案表及大连长兴岛临港工业区房屋买卖合同被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交发票一份，以证明购房款于2012年7月12日已交到长兴伟业。被告质证称，对该证据真实性无异议，但其未收到相应购房款。本院经审查，该份发票系销售不动产统一发票，开票日期、类别、付款方姓名、收款方姓名、金额与原告陈述事实相符，故本院予以确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号），约定买受人购买大连长兴岛临港工业区某号房，该商品房合同约定建筑面积94.79平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4000元，总金额人民币叁什柒万玖仟壹佰陆拾元整；合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。）原告的姐夫徐晓东在买受人处代原告签字，签写“赵鑫”并捺印，被告在出卖人处加盖大连长兴伟业房地产开发有限公司合同专用章。同日，被告出具案涉房屋销售不动产统一发票，加盖被告发票专用章。现案涉商品房备案信息权利人为赵鑫，备案时间为2012年7月13日。另查明，案涉房屋现未取得竣工验收备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方之间的房屋买卖关系依法成立。合同买受人处虽为他人代签，但被告未提出异议且有合同备案信息予以佐证，当属合法有效。原告所持销售不动产统一发票能够证明其已交付房款，被告虽主张其未收到房款但没有提出证据证明，也未对其所主张的未收到款项而开具发票的行为作出合理解释，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。原告已支付全部购房款,被告按约定应在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但是被告直至判决发出日仍未能将按照合同约定的案涉商品房交付给原告使用，显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。因此,原告有权要求被告继续履行合同，协助办理过户手续并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。关于诉讼时效期间法律适用问题,以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。《中华人民共和国民法总则》施行日期为2017年10月1日,根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，原告于2020年9月7日向法院提起诉讼，故对2017年10月1日至实际交付房屋之日止的违约金本院予以支持，2017年9月8日至2017年9月30日的违约金因在民法总则施行前已经届满2年的诉讼时效故不再适用3年诉讼时效，本院不予支持。2014年1月1日至2017年9月7日的违约金已超过民法通则规定的2年诉讼时效，本院不予支持。综上，本院对2017年10月1日起至房屋实际交付之日的违约金予以支持。关于违约金计算标准问题，原告要求按照合同约定的日万分之三计算，被告主张违约金过高应进行调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的相关规定可见，在衡量合同约定违约金标准时，守约方的实际损失系重要参考因素。本案中，双方当事人均未举证证明逾期交房给原告造成实际损失的具体数额，但鉴于原告已全部交付房款，系因被告原因导致逾期交房，综合考虑逾期交房期间同地段同类房屋租金标准以及违约金以补偿为主、惩罚为辅的双重属性等因素，本院酌情确定违约金标准为已付房款的日万分之二为宜，即被告应支付的违约金数额为76149.77元(379610元×0.0002×1003天)，暂计算至2020年6月30日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告赵鑫交付位于大连长兴岛临港工业区某号房屋，并于本判决生效后二十日内协助赵鑫将上述房屋产权过户到赵鑫名下；二、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵鑫逾期交房违约金76149.77元（截至2020年6月30日），并给付自2020年7月1日始至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以379610元为基数，按照日万分之二标准计算）；三、驳回原告赵鑫的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5344元，由原告赵鑫负担3010元，由被告大连长兴伟业房地产开发有限公司负担2334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  贾宏霞人民陪审员  李德超人民陪审员  葛丽君二〇二〇年十二月二十四日法官助理高熙鸽书记员静蕊附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。