贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初14493号 原告（反诉被告）：赵绪江，男，1978年6月19日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：蒋玉兰，贵州君上杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任青云，贵州君上杰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：遵义侨丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村办公楼**，统一社会信用代码：915030272217220X6。 法定代表人：孙伟伟，该公司总经理。 被告（反诉原告）：遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司，住，住所地遵义市红花岗区长征镇坪丰村一社会信用代码91520302789767988Q 法定代表人：孙伟伟，该公司总经理。 被告共同诉讼代表人（管理人）：贵州舸林律师事务所律师 被告共同委托诉讼代理人：罗涵，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。 被告共同委托诉讼代理人：袁瑞梅，贵州舸林律师事务所律师。 第三人：李立，男，1981年11月25日生，汉族，重庆市人，住重庆市南岸区。 第三人：赵绪萍，女，1975年12月14日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 原告（反诉被告）赵绪江与被告（反诉原告）遵义侨丰房地产开发有限责任公司（以下简称侨丰房地产公司）、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（以下简称坪丰批发市场）、第三人李立、赵绪萍普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵绪江的委托诉讼代理人蒋玉兰、任青云，被告侨丰房地产公司、坪丰批发市场的委托诉讼代理人罗涵、袁瑞梅，第三人赵绪萍到庭参加诉讼。第三人李立经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵绪江向本院提出诉讼请求：1、请求确认申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方具有商品房买卖合同关系；2、请求确认位于贵州省遵义市红花岗区房屋归申请人所有；3、请求判令被申请人向申请人交付位于贵州省遵义市红花岗区房屋；4、诉讼费用由被申请人承担。 事实和理由：2017年初，经第三人赵绪萍介绍，原告赵绪江在被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（以下简称“被告房开公司”）开发的楼盘购买住房一套用于个人家庭居住，并将购房款388,152元交付给被告房开公司，被告房开公司于2017年2月28日向原告出具收款收据一张，载明“今收到赵绪江坪丰市场5A-28-1号房购房款，107.82㎡×3,600元=388,152.00元（房屋抵款）"。2017年6月1日，原告与被告房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：2017418857，被告房开公司将位于遵义坪丰市场农副产品综合批发市场第5号楼A栋30层30-1号房出售给原告赵绪江。2018年5月份，被告房开公司已经向人民法院申请破产重整，由贵州舸林律师事务所作为破产管理人接管。破产管理人经对原告申报的债权进行审查后，于2020年9月25日向原告出具了《债权初步审查意见》，认为原告对被告房开公司的破产财产没有优先受偿权，对原告要求交付案涉房屋的债权不予确认。依相关法律规定，购房人以消费为目的，从房开公司购买商品房并已经交付了全部或大部分购房款后，其所购商品房具有优先性，应该剔除于房开公司的破产财产之外优先受偿。原告赵绪江以个人家庭居住为目的，从被告房开公司购买商品房并已经交付了全部购房款，其所购买的商品房不应列入被告房开公司的破产财产，而应于被告房开公司的破产财产之外优先偿付给原告。 被告侨丰房地产公司、坪丰批发市场辩称，1、原告与被告之间不是真实的商品房买卖关系，原告并未向被告支付案涉房屋价款，无权就该案涉房屋主张物权；2、案涉房屋未变更至原告名下，即便合同有效，也不产生物权变动效力；3、侨丰公司签订的商品房买卖合同为了获得债权清偿，原告的原始债券本身即是一种普通债权，不能因签订了以房抵债合同即辩称优先权，并实际向房地产开发企业支付了购房价款，不具备优先权按一方抵债成立且合法有效，因被告已进入破产程序；4、即便以房抵债成立且合法有效，因被告已进入破产程序，原告要求确认其对案涉房屋所有权实际上是要求被告在破产受理后单独清偿其债权，该行为系无效的个别清偿，受破产法禁止，故侨丰公司拟依法不能履行该合同；5、原告要求交付的5A栋房屋资金未竣工验收，未达到交付使用条件，故法律和事实上不具备继续履行的条件。并提出反诉请求：1、请求人民法院判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令反诉被告协助反诉原告撤销涉案商品房的网签和备案登记； 反诉被告赵绪江辩称，1、企业破产法关于债务人行使解除权是指双方均未履行完毕的合同，本案中原告已经完成了合同的付款义务，是双方意思的真实意思表示；反诉原告认为双方的买卖合同于2018年7月25日解除，但我方收到被告不愿履行合同的意思表示的时间2020年9月25日，即债权初步审查意见落款日，而在相应的规定的时间内提起诉讼对其要求解除合同表示否定，因此合同并未解除；本案并无法律上和事实上不能履行的情况存在，为此希望法院驳回被告的反诉。 第三人赵绪萍述称，李立、孙昌连以公司差钱，向我借钱，我就借了115万元给他们，其中是部分转账，部分是现金，都是交给李立的，后来李立说还不起钱只有用房子来抵，因为李立和孙昌连是一家人，我也相信，但我不需要房子，就找到原告说有便宜的房子，原告在2017年2月28日向我支付的全款。原告并不清楚这是以房抵债得来的。原告将购房款交给我，由我全权办理，原告也取得了发票，之后也办理了网签。我认为该房屋就应该是原告的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告侨丰房地产公司成立于2001年1月2日。被告坪丰批发市场成立于2006年9月14日，经侨丰房地产公司、坪丰批发市场申请，本院于2018年5月24日作出（2018）黔0302破申2号民事裁定：受理遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司的重整申请。本院于次日作出（2018）黔0302破2号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任管理人，该案现在清算过程中。 被告侨丰房地产公司、坪丰批发市场在清算过程中，原告赵绪江向管理人申报债权，要求被告交付坪丰市场5A-30-1号住宅，破产管理人于2020年9月25日向赵绪江发出《债权初步审查意见》，对原告申报的债权不予确认，原告不服遂向本院提起诉讼。 2017年2月28日，被告侨丰房地产公司向原告赵绪江开具《收据》，载明收到赵绪江交来坪丰市场5A-28-1号房购房款388,152元（房屋抵款），并加盖了公司财务印章。2017年6月1日，原告赵绪江与被告侨丰房地产公司、坪丰批发市场签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017418857），约定原告购买将位于遵义坪丰市场农副产品综合批发市场第5号楼A栋30层30-1号房（建筑面积：107.82平方米），房屋总价款为388,325元。该合同出卖人委托代理人处由唐勇签名并分别加盖了侨丰房地产公司及坪丰批发市场的公章。并由遵义市住房和城乡建设局将贵州省遵义市红花岗区东联线遵义坪丰农副产品综合批发市场5号楼A栋第30层30-1号（建筑面积107.82平方米）住宅的网签备案至赵绪江名下。现双方对于该网签备案中5号楼A栋第30层30-1号住宅与收据中5A-28-1号住宅系同一套房屋均无异议。该房屋尚未竣工验收。 本院认为，原告赵绪江以债权人身份向被告侨丰房地产公司、坪丰批发市场申报债权未获确认后向法院提起的诉讼，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，原告赵绪江有权向本院提起诉讼。 原告赵绪江与被告侨丰房地产公司、坪丰批发市场之间于2017年6月1日签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院对于原告主张确认该合同有效的诉讼请求予以支持。 对于原告请求诉争房屋归原告所有并交付该房屋。由于原告与被告侨丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系以房抵债形成。原告以相关手续由第三人赵绪萍办理不知晓为由，主张其为消费者购房人，但其提供《收据》已明确无误载明为以房抵款，且原告购房目的并不能改变该合同由以房抵债形成，何况，原告购房款并非一次性支付，故其这一主张不能成立，本院不予采信。在该合同履行过程中，双方就案涉房屋办理了网签备案登记，但该登记仅为保障将来实现物权的权利，并非物权的直接确认，同时，案涉房屋目前尚未竣工验收，并不具备交付条件，现被告已进行破产程序，其交房义务于事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”及第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，对于被告侨丰房地产公司的管理人请求解除合同，本院予以支持。为此，对于原告请求确认案涉房屋归其所有并予交付，本院不予支持。另外，由于涉案《商品房买卖合同》基于以房抵债产生，故原告在合同解除后可依法另行主张债权。 对于反诉原告请求撤销反诉人与被反诉人《商品房买卖合同》的网签和备案登记，由于双方合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有义务协助被告注销涉案商品房的网签备案手续。对于被告（反诉原告）这一请求，本院予以支持。第三人李立经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响本案审理。 综上，为规范企业破产程序，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）赵绪江与被告（反诉原告）遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司于2017年6月1日签订的《商品房买卖合同（合同编号：2017418857）； 二、原告（反诉被告）赵绪江在本判决生效后五日内协助被告（反诉原告）遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司注销贵州省遵义市红花岗区东联线遵义坪丰农副产品综合批发市场5号楼A栋第30层30-1号住宅的网签备案手续； 三、驳回原告（反诉被告）赵绪江其他诉讼请求。 本诉案件受理费3,560元（已减半收取），反诉案件受理费30元（已减半收取），共计3,590元，由原告（反诉被告）赵绪江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员 莫红梅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 马 倢 书 记 员 李 玲