江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4549号上诉人（原审被告）：泗阳雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码9132132356180683XU，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京路南侧雨润广场**。法定代表人：张宏明，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建华，北京金城同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朋，北京金城同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1989年2月6日出生，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：蒋学栋，江苏致强律师事务所律师。上诉人泗阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称泗阳雨润公司）因与被上诉人杨杰商品房销售合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泗阳雨润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨杰的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由杨杰负担。事实和理由：1.杨杰不享有涉案商品房买卖合同的法定解除权。本案不属于“不可归责于双方的事由”而无法履行，杨杰不能办理按揭贷款系多方原因造成。杨杰自身即存在迟延履行问题，案涉项目起初的按揭银行江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（以下简称泗阳农商行）的贷款政策是准予办理内街商铺按揭，后因政策调整，内街商铺不再准予办理按揭贷款，系杨杰签约后迟延履行，导致错过办理按揭贷款的时机，系因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同的情形。杨杰自身存在信用问题，其名下存在多笔信用卡欠款和贷款，且存在一笔逾期还款，并为他人担保贷款，信用状况较差，不能办理按揭贷款亦存在其个人因素影响。2.未能办理按揭贷款并不直接导致商品房买卖合同无法继续履行，杨杰应进一步举证证明其不能支付剩余房款。购房款支付属于金钱债务，不存在法律上或事实上的履行不能，故应鼓励合同当事人继续履行。即使不能办理按揭贷款，杨杰仍然可以通过其他途径如抵押贷款、拍卖财产等支付购房款。泗阳雨润公司亦愿意与杨杰协商解决逾期付款问题，如协助沟通其他银行办理按揭、给予其逾期付款违约金减免、利息减免等。法院径直裁判解除合同明显违背了当事人的意志。3.即使杨杰享有法定解除权，解除权的除斥期间已经过。根据规定，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。杨杰在2018年12月13日已经知道无法办理按揭贷款，距一审立案时间2020年4月22日已超过一年，解除权的行使期间已然经过，解除权消灭。4.合同法定解除权可预先放弃。本案补充协议关于不能办理按揭后需一次性付清剩余房款的约定，应解释为购房者付款方式或付款责任的约定。在不能办理按揭贷款情况下，购房人仍然应支付购房款，合同解除权已预先放弃，该约定系在公平、诚信的基础上达成，符合购房者的合理预期。该法定解除权的预先放弃属于对自身权利的正常处分，应属有效。5.补充协议中放弃该解除权的条款不属于无效格式条款。补充协议关于银行按揭付款的约定，不应被解释排除对方主要权利，进而被划入无效格式条款的范畴。该法定解除权并非购房人的主要权利，即该解除权对权利人的影响并不大，可以放弃；且仅为购房者救济权的一种，并非购房者的主要权利及第一性权利；购房者的主要权利为取得案涉房屋，而解除权等第二性权利仅在合同履行出现问题时才产生作用。被上诉人杨杰二审辩称，1.不能办理按揭贷款系不可归责于双方的事由导致。泗阳农商行未准予办理内街商铺按揭贷款，系该行对内街商铺作出评估后决定，是杨杰无法了解的内情和风险。双方约定采用按揭贷款的方式，按照通常理解，出卖方应当保证房屋可以正常办理按揭贷款，而非擅自加重购房人的责任，减轻自身的义务，排除购房人的主要权利。2.购房人如有能力一次性支付房款，就不会和开发商约定采用按揭贷款的方式，采用按揭贷款已经证明了购房人无能力一次性履行。购房时双方经过长期协商，也应当推定开发商明知该情况。泗阳雨润公司主张可以采用抵押贷款、拍卖房产等方式支付房款，存在强制消费的嫌疑。3.解除权除斥期间已过的上诉主张无法律依据。4.补充协议中关于无法办理按揭贷款时需支付全款的约定，系格式条款，存在开发商的原因和购房人的原因无法办理贷款两种以上的解释，在这种情况下，应作有利于购房人的解释，也即仅在因购房人原因无法办理按揭贷款的情况下才应当支付全款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨杰向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的商品房买卖合同；2.判令泗阳雨润公司返还杨杰购房款470000元及利息，利息自2017年9月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际返还之日止；3.诉讼费由泗阳雨润公司负担。一审法院认定事实：2017年9月26日，杨杰（买受人）与泗阳雨润公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同备案号：SP2899F8F），主要约定：出卖人将其开发的位于泗阳县出售给买受人，建筑面积46.59平方米，单价为每平方米19746.73元，总房款为920000元。买受人于签订合同之日支付购房首付款470000元，剩余房款450000元由买受人申请银行按揭商业贷款，并自合同签订之日起15日把银行按揭贷款手续办理完毕。出卖人应在2017年6月30日前，将房屋交付买受人使用。同日，双方签订补充协议（制式内容由泗阳雨润公司拟定）一份，主要约定：买受人（乙方）可以委托甲方（出卖人）代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续。如乙方按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，乙方应于收到甲方书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给甲方，否则，甲方有权解除本合同。补充协议还约定了其他内容。2017年9月16日，杨杰向泗阳雨润公司支付购房首付款470000元。杨杰的个人信用状态良好。经一审法院向按揭贷款因行泗阳农商行核实，涉案杨杰申请的按揭贷款未发放的原因系由于该房屋为内街商铺，该行不同意发放按揭贷款。一审法院认为，杨杰与泗阳雨润公司签订涉案商品房买卖合同，应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效，双方均应依约履行合同义务。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，补充协议为制式协议，内容由泗阳雨润公司拟定，应当认定为格式条款。该补充协议中“如乙方按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，乙方应于收到甲方书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给甲方，否则，甲方有权解除本合同”的约定，在非因杨杰原因导致按揭贷款不能办理的情况下，排除了杨杰依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定的行使法定解除权的权利，故应当认定该条款无效，双方均不受该约定的约束。涉案按揭贷款不能发放双方当事人均无过错，现杨杰要求行使法定解除权解除涉案商品房买卖合同并返还购房款本金470000元，予以支持。一审审理过程中，杨杰自愿放弃利息主张，应系其处分自身民事权利的真实意思表示，且对泗阳雨润公司有利，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除杨杰与泗阳雨润公司于2017年9月26日签订的商品房买卖合同（合同备案号：SP2899F8F）。二、泗阳雨润公司于判决发生法律效力之日起十日内返还杨杰购房款本金470000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6500元，由泗阳雨润公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：杨杰是否享有涉案商品房买卖合同解除权，该解除权是否已超过权利行使期间。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款的规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。虽然涉案商品房买卖合同补充协议约定，在无法办理按揭贷款时买受人应一次性支付全部剩余房款的条款，但该约定应认定为无效格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。首先，该条款应认定为格式条款。一审判决认定事实部分已经认定涉案商品房买卖合同补充协议系泗阳雨润公司拟定的制式协议，二审中泗阳雨润公司对一审认定的该事实未提出异议，足以说明涉案补充协议是泗阳雨润公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商形成的协议。补充协议中关于无法办理按揭贷款时买受人应一次性支付全部剩余房款的条款应认定为格式条款。其次，泗阳雨润公司并未提供证据证明其对涉案格式条款采用了合理的方式提请对方注意并对该条款予以了说明。涉案补充协议的字体、字符间距、行距等均明显比商品房买卖合同的字体、字符间距、行距等更小；以行距为例，商品房买卖合同每页24行左右而补充协议每页多达45行左右，不要说是普通的购房人就是专业的法律从业人员若不花费大量时间仔细研究，也难以全部理解补充协议的内容；且补充协议中，对于涉及购房人主要义务、责任的部分也并没有采用加粗、加黑字体等方式予以提请注意。再次，涉案格式条款约定无法办理按揭贷款时应一次性支付全部剩余房款加重了购房人的负担。涉案商铺总价达920000元，首付款470000元，剩余450000元由买受人申请银行按揭贷款。购房人选择按揭贷款方式支付剩余房款，本身说明其支付能力有限且对办理按揭贷款存在合理的预期；在非因购房人原因造成无法办理按揭贷款的情况下，应当允许购房人对是否继续购买涉案房屋重新作出选择，因为这是涉及其权利义务的重大事项；泗阳雨润公司提供的格式条款约定无法办理按揭贷款时，一次性支付全部剩余房款显然排除了购房人选择权，加重了购房人的负担。泗阳雨润公司提出的可以采用抵押贷款、拍卖财产等方式获得款项支付剩余房款，一方面是否可行值得商榷；另一方面即便可行，该大额款项的支出也在购房人的预算之外甚至是能力负担之外，极大地增加了购房人的负担。因此，涉案格式条款因加重了购房人的责任而无效。在涉案格式条款无效的情况下，因贷款银行政策原因导致无法办理涉案房屋的按揭贷款，该原因不可归责于当事人双方，因此，杨杰有权依据前述法律规定请求解除涉案商品房买卖合同。泗阳雨润公司主张系杨杰拖延和个人信用状况不良而导致无法办理涉案房屋的按揭贷款，杨杰对此不予认可，亦与泗阳农商行对涉案贷款无法发放的说明不一致，对该上诉主张本院不予支持。关于泗阳雨润公司提出的解除权除斥期间问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条规定的是在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况下行使解除权的期间限制，而本案系非因双方原因导致无法办理按揭贷款，与该条规定的情形并不一致；因此，泗阳雨润公司主张适用该条规定无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合同期限内不行使的，该权利消灭。该法律并未规定对方当事人没有催告的，解除权有行使期限的限制。本案中，泗阳雨润公司一直主张杨杰不享有合同解除权，更未实施催告，因此不能认定杨杰行使解除权超过除斥期间。综上所述，上诉人泗阳雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人泗阳雨润中央购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 吴振环二〇二〇年十二月二十四日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。