河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7623号原告：洛阳市美好家园物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城商务****房。法定代表人：任俊洛，该公司经理。委托诉讼代理人：李涛，该公司员工，代理权限：特别授权。被告：陈霞，女，1962年12月13日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市美好家园物业管理有限公司（以下简称美好家园物业公司）诉被告陈霞为物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李涛、被告陈霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费2375元（该数额截止至2020年9月30日）；2、判决被告支付违约金237元（拖欠物业费10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月31日原告与洛阳市美好置业有限公司签署了《前期物业服务合同》，原告进驻美景新城小区提供物业服务；2012年6月15日原告与陈霞签订《前期物业管理服务协议》。根据合同约定，高层住宅按1.1元每月每平米，按季度交纳，被告的住宅面积为143.97㎡，每月物业费为158.37元。对于逾期交纳的，乙方按相应拖欠费用10%支付违约金。原告按约定为小区业主提供了物业服务，被告自2019年7月1日——2020年9月30日无正当理由拒交物业管理费已累计1941元。截至具状之日，仍未缴纳。被告辩称：一、洛阳市美好家园物业管理有限公司未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，该行为已构成严重违约，使协议目的无法实现。答辩人是洛阳市涧西区青滇路美景新园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司一洛阳市美好家园物业管理有限公司(以下称物业公司)于2012年6月15日签订了《前期物业管理服务协议》(以下称协议)，根据《协议》第2页第条双方的权利和义务中内容可知，物业公司有义务履行其对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理之职责，但物业公司并未认真履行协议义务，使物业管理十分混乱。小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。2020年5月小区业主委员会代表小区全体业主要求物业公司，根据协议进行整改，但被答辩人并未采取实际行动。二、由于物业公司提供的服务严重不符协议约定，业主基于最高院的司法解释，依法行使先履行抗辩权,不存在违约。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，答辩人与物业公司签订的协议中第2页第一条也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，然而，物业公司长期未按约履行协议，造成答辩人利益受损:1.物业管理服务协议中物业承诺共用部分发现缺陷及时维修，接到报修电话后30分钟内到场。答辩人家中的门禁对讲系统在2012年6月15日交房验收时有图像并可以对讲使用。由于物业公司于2015年7月13日动用大修基金更换单元门和对讲系统，导致在2015年8月初被告人准备装修时发现单元门禁对讲系统无法使用。装修期间答辩人被迫不停下楼人工开门，耽误人力物力，其后多次找到物业公司的物业主管杨治锋经理要求修理未果，在美好家园物业公司撤离时，答辩人向派来的黄经理和李师傅再一次要求维修门禁对讲系统，并在记录册中登记在案，至今仍未维修。并且2017年9月被告人入住至今，不知什么原因单元门就一直敞开，门禁形同虚设，单元内许多住户的入户门上都被贴有外来的小广告。(见证据材料1-3)。2.物业管理服务协议，第三条第1小条房屋无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。小区30层楼顶出现了私搭乱建的31层(见证据材料4)严重影响了房屋和消防逃生安全，业主们没有看到物业对此情况采取任何措施，任其搭建。2019年1月19日更是出现了30层楼顶房檐掉落，砸坏停放车辆事故，导致车主和物业的赔偿纠纷，这时物业还没有及时采取措施，而是视而不见，2020年5月31日下午3点左右小区1号楼房顶30层又出现了大块房檐掉落，(见证据材料5)30层楼的高度房檐掉落发出巨大的声响。在广大业主的强烈交涉下开发商和物业才开始清理房檐，但是拆除的房檐大大小小的碎片都在各层的窗户台存在，广大业主找物业要求清理物业也没有采取措施。3.物业管理服务协议，第三条第4小条负责公共场所供暖、供水、照明通讯系统的日常维修。电梯时常运转失常，内部本来应有的监控更是让物业公司拆除，业主多次交涉，物业公司视而不见，至今电梯没有监控(见证据材料6)，但是电梯内的广告费用物业公司全部收取并且没有公示。小区供水加压设备时常出故障，早上起床后和夜晚需要用水时经常停水，给我们业主生活带来不便，物业公司一直以没有零件为由延迟修理时间，被告的25家住户间亦可相互证明(见证据材料7)。4.物业管理服务协议，第三条第5小条绿地纸屑，烟头等杂物;绿地完整率99%。由于美好家园物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内卫生恶劣，绿地野草疯长绿化树木没有人修理(见证据材料8)。5.物业管理服务协议中美好家园物业公司承诺监控中心有专人值班，室内配有必需的消防器材。物业公司提供服务期间，大多数楼层的消防器材缺失、残缺，有的楼层甚至连消防软管都没有(见证据材料9)。在小区经常开展火灾的宣传更是没有过。公共消防通道的问题更是严重，2018年的失火，消防车进入不了失火现场造成业主经济损失。消防员步行到现场打开消防栓更是不见有水，耽误了救火的宝贵时间(见证据材料10)。答辩人认为，物业公司对答辩人的维修要求视若罔闻，严重损害了答辩人的利益。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供的服务支付对等的报酬，双方在权利和义务是平等的，不能只有权利不履行义务，也不能履行了义务没有享受到权利，根据协议相对性原则，原告只有履行了协议中约定的服务，才有权要求被告履行付费。业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法相关规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。出现业主拒交物业费完全是由于物业公司先前违约行为造成，答辩人是行使正当的抗辩权，因此答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。违约金是惩罚违约的行为，因此答辩人不应承担违约金损失的义务。综上，由于被答辩人违约在先，未按照双方签署的前期物业管理服务协议为答辩人提供服务，答辩人悬请法院依照相关法律法规，公正裁决，依法驳回被答辩人的无理诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求向法庭提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实本院认定如下：经审理查明，原告美好家园物业公司（甲方）与被告陈霞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方提供物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴。该协议中并未约定物业费的缴纳时间。原告当庭主张物业费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。另，涧西区物价管理办公室于2014年5月21日出具《关于对洛阳市美好家园物业管理有限公司核定收费标准的批复》（涧价收费批字【2014】021号），载明：“…经审价委员会研究：依据洛发改【2009】40号文件精神，对你小区1、高层住宅的物业费标准定为1.1元/平方米/月…”。2012年11月8日，买受人陈霞（本案被告）与出卖人洛阳市美好家园置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：“…现经房管局实测后，该套房屋实测面积为143.97㎡…另查明，2020年9月28日，美景新城业主委员会出具《关于再次要求美景新城物业退场的通知》一份，通知美好家园物业有限公司于2020年9月29日-10月8日配合业主委员会完成对移交清单的审核和验收，并保证交接期间小区物业管理工作正常进行。原告于2020年9月30日正式从案涉小区撤场。鉴于部分业主逾期未交纳物业服务费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对欠费业主进行书面的公示催缴，被告的姓名、所住房号、面积、欠费期间、欠费金额亦在其列。本院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法予以确认为合法有效。被告答辩称该协议非其自愿签订，但其并未在法定的行使撤销权的期限内请求人民法院或者仲裁机构撤销该协议，故其该项答辩理由不成立，本院不予采信。原告在对包括被告物业在内的美景新城小区的整体区域提供了物业管理服务的同时，被告也应履行向原告按期足额交纳物业服务费的义务。根据《收据》所载的物业费交纳期间，被告向原告缴纳物业费直至2019年6月30日，自2019年7月1日起未履行按期足额交纳物业服务费的义务。鉴于部分业主逾期未交纳该项费用，原告分别于2020年9月23日和2020年10月13日在案涉小区的公示栏中张贴《关于缴纳物业费和水费的通知》以及《美景新城物业费欠费明细表》，对包括被告在内的欠费业主进行书面的公示催缴。鉴于被告当庭认可案涉房屋面积为143.97㎡，对于原告要求被告支付拖欠2019年7月1日至2020年9月30日（共15个月）期间的物业服务费2375元（1.1元/㎡/月×该房屋建筑面积143.97㎡×15个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的先履行抗辩权之答辩意见。根据法律规定，先履行抗辩权是指“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据原、被告共同签订的《前期物业管理服务协议》所载“第四条物业管理费用…八、每次交纳费用时间：。”等内容，就原告向被告提供物业服务之义务和被告向原告支付物业费之义务的先后履行顺序之问题，鉴于未有证据证明双方当事人之间作有明确约定，故此，对于被告提出的原告向其提供物业服务之义务应当先于履行的答辩主张，本院不予采纳，进而对被告据以提出先履行抗辩权的答辩意见，本院不予采纳。虽《前期物业管理服务协议》中约定业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，或停水停电等措施催缴；因原告提供的物业管理服务在严格履约方面确实存在瑕疵，原告应当依法承担相应的法律后果。故此，本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈霞于本判决生效后十日内向原告洛阳市美好家园物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的物业服务费2375元。二、驳回原告洛阳市美好家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈霞负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱智慧