江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7141号原告（案外人）：戈贻利，男，1980年12月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：黄芳，江苏沭新律师事务所律师。被告（申请执行人）：张艳，女，1976年6月21日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：任汶杰，江苏众耕律师事务所律师。被告（被执行人）：张卫东，男，1972年1月8日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：时守新，新沂市巴山法律服务所法律工作者。原告戈贻利与被告张艳、张卫东案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告戈贻利及其委托诉讼代理人黄芳、被告张艳的委托诉讼代理人任汶杰、被告张卫东的委托诉讼代理人时守新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戈贻利向本院提出诉讼请求：1.请求撤销(2020)苏0381民初5299号民事裁定书及(2020)苏0381执异148号执行裁定书，解除对新沂市房屋（以下简称涉案房屋）的保全查封，停止对涉案房屋的执行措施；2.确认涉案房屋(价值650000元)归戈贻利所有；3.本案的诉讼费等由张艳、张卫东承担。事实和理由：2014年8月6日，戈贻利购买了张卫东所有的涉案房屋一处。随后双方签订房屋买卖协议，戈贻利按照合同约定向张卫东支付了40万元购房款，张卫东夫妇交付了房屋，随后戈贻利就对涉案房屋进行装修并占有使用至今。后戈贻利得知涉案房屋已经被张艳申请法院查封。故戈贻利提出查封异议申请，但新沂市人民法院于2020年8月24日做出(2020)苏0381执异148号执行裁定书，驳回了戈贻利的异议请求。由于涉案房屋系戈贻利合法购买、按照协议支付购房款并且实际使用至今(后期又支付了部分款项)，涉案房屋虽未办理产权变更登记，但戈贻利对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，(2020)苏0381民初5299号民事裁定书查封错误。为维护戈贻利的合法权益，请撤销(2020)苏0381民初5299号民事裁定书及(2020)苏0381执异148号执行裁定书，解除对涉案房屋的保全查封，停止对涉案房屋的执行措施。张艳辩称，张艳查封的涉案房屋登记在张卫东名下，涉案房屋所有权应以不动产权登记为准，张艳申请查封正确，不能停止执行涉案房屋，另外确认涉案房屋的权属不属于法院审查范围。张卫东辩称，张卫东对张艳负有合法债务，张卫东对张艳申请对涉案房屋的查封无异议，另外，根据物权法定原则，涉案房屋目前尚登记在张卫东名下，张卫东对涉案房屋仍享有合法所有权，且戈贻利在与张卫东签订涉案房屋买卖合同后，尚有部分房款至今未支付，戈贻利提起的异议之诉不足以排除对涉案房屋的执行，请依法驳回戈贻利的诉讼请求。经审理查明，2020年9月1日,本院对张艳与张卫东保证合同纠纷一案作出（2020）苏0381民初5299号民事调解书：一、张卫东偿还张艳担保借款本金20万元，此款于2020年10月15日前偿还10万元；于2020年12月30日前偿还10万元。张艳自愿放弃其他的诉讼请求；二、若张卫东有任一期未按照上述协议按时足额履行，张艳有权就剩余全部案款向人民法院申请强制执行；三、案件受理费减半收取计2510元，保全费1520元，合计4030元，由张卫东负担，并于2020年12月30日前直接向张艳支付。2020年7月10日，本院根据张艳的申请，作出（2020）苏0381民初5299号民事裁定：查封被申请人张卫东所有的位于新沂市房屋【新沂房权证新店镇字第**，土地使用权证号为新国用（2009）第××号，（保全价值为50万元）】,查封期限为三年。本院于2020年7月14日将该民事裁定书及协助执行通知书向新沂市自然资源和规划局送达。另查明，涉案房屋的房产证及土地使用证均登记在张卫东名下，房屋所有权证号为新沂房房权证新店镇字第**，地使用证号为新国用（2009）第××号。2014年8月6日，张卫东与戈贻利签订《购房协议》一份，该协议约定：张卫东将涉案房屋以65万元的价格出售给戈贻利，戈贻利需预交40万元，待涉案房屋办理完成过户手续后，戈贻利付剩余的购房款，过户费用由张卫东承担。同日，张卫东向戈贻利出具4万元购房款收据。次日，戈贻利的妻子王倩倩的账户取现36万元，后该36万元存入张卫东的账户。张卫东于上述《购房协议》签订后半个月内，将涉案房屋交付给戈贻利，涉案房屋由戈贻利实际使用至今。再查明，就涉案房屋的诉讼情况如下：1.2016年10月8日，张荣侠以戈贻利为被告，起诉请求确认合同无效，案号为（2016）苏0381民初6766号，后张荣侠于2017年7月12日撤回起诉。2.2017年7月17日，张荣侠、张卫东夫妻以戈贻利为被告，起诉请求确认戈贻利、张卫东于2014年8月6日签订的《购房协议》无效，本院经审理于2017年12月28日作出（2017）苏0381民初5393号民事判决，驳回张荣侠、张卫东的诉讼请求。3.2019年9月23日，戈贻利以张卫东、张荣侠为被告，起诉请求判令张卫东、张荣侠继续履行戈贻利与张卫东于2014年8月6日签订的《购房协议》，将涉案房屋过户到戈贻利名下等，本院经审理于2020年3月13日作出（2019）苏0381民初9060号之一民事裁定，以涉案房屋被本院作出的（2020）苏0381财保12号民事裁定查封为由，驳回戈贻利的起诉。4.2019年11月13日，张卫东以戈贻利为被告，起诉请求解除戈贻利与张卫东于2014年8月6日签订的《购房协议》，案号为（2019）苏0381民初10355号，后张卫东于2019年12月19日撤回起诉。5.2020年4月23日，戈贻利以卢海滨、张卫东为被告，起诉请求解除对涉案房屋的查封、停止对涉案房屋的执行。在该案中，戈贻利表示同意将剩余房屋价款交付法院执行，并向本院交付案款122470元、执行费1737元，共计124207元。本院于2020年7月14日以卢海滨的债权得到清偿、涉案房屋已被解除查封为由，作出（2020）苏0381民初2549号之一民事裁定：驳回戈贻利的起诉。又查明，在本案审理过程中，戈贻利表示同意将剩余房屋价款交付法院执行，并于2020年11月17日向本院交付125793元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断戈贻利对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件。从本案审理查明的事实能够认定，在本院查封涉案房屋之前，戈贻利已经与张卫东签订合法有效的书面买卖合同，并按约定支付了过户前的40万元购房款，且将剩余价款25万元（124207元+125793元）交付执行，且已实际占有使用涉案房屋。关于戈贻利对未办理过户登记是否存在过错问题。本案中，戈贻利以分期方式支付剩余购房款，该履行方式系买卖双方基于各自立场为促成合同订立而作出的约定，并不违反法律的规定。戈贻利曾起诉要求办理涉案房屋的过户手续，因此，未办理过户手续并非戈贻利自身原因造成。同时，作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。故不应认定戈贻利对未办理过户登记自身存在过错。综上，戈贻利作为房屋买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。另根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。戈贻利与张卫东虽达成了转让涉案房屋所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，戈贻利依法对涉案房屋并不享有所有权。故对戈贻利要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院不予支持。因涉案房屋登记在张卫东名下，张艳申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由戈贻利负担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行（2020）苏0381民初5299号民事裁定查封的位于新沂市房屋；二、驳回戈贻利的其他诉讼请求。案件受理费10300元，由戈贻利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  张凤娟人民陪审员  张宜贵二〇二〇年十二月九日书 记 员  张旖桐