福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初3410号 原告（反诉被告）：福建省远宏物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区温陵路与泉秀路交叉口远太大厦12-B。 法定代表人：梁祖锋，任公司董事长。 委托诉讼代理人：张财宝，该公司员工。 被告（反诉原告）：陈玉霞，女，1976年9月3日出生，汉族，现住福建省德化县。 委托诉讼代理人：梁双乾（陈玉霞配偶），住址同上。 被告（反诉原告）：梁双乾，男，1972年06月21日出生，汉族，现住福建省德化县。 原告福建省远宏物业管理有限公司（以下简称：远宏物业公司）与被告陈玉霞、梁双乾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，被告陈玉霞、梁双乾对原告远宏物业公司提起反诉，本院决定合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）远宏物业公司的委托诉讼代理人张财宝、本诉被告（反诉原告）陈玉霞的委托诉讼代理人梁双乾、本诉被告（反诉原告）梁双乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告远宏物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告陈玉霞、梁双乾履行《德化县凤凰国际前期物业服务合同》（全称《德化县冠益·凤凰国际一期前期物业服务合同》，以下简称：《前期物业服务合同》）义务，缴交物业服务费用3547.5元，共用电费分摊1239元，合计拖欠物业管理服务费人民币4786.5元。二、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告陈玉霞、梁双乾是德化县凤凰国际小区业主之一，居住在德化县××小区××号楼××室。被告其产权面积89.57平方米，物业服务费每平方米1.2元／月，被告欠物业服务费：2017年4月至2019年12月计33个月（89.57平方米×33个月×1.2元）计3547.5元，欠共用电费分摊计1239元（2016年10月至2019年12月），合计拖欠物业管理服务费4786.5元。但被告拒不缴纳上述费用，原告多次催缴未果。另，虽《前期物业服务合同》约定由仲裁机构解决双方纠纷，但约定的仲裁机构不存在，所以，提起诉讼。 本诉被告陈玉霞、梁双乾辩称，一、本诉原告提供的《前期物业服务合同》对其不生效、无效。远宏物业公司德化分公司没有订立合同、没有提供物业服务的主体资格，本案存在多个不同版本的《前期物业服务合同》。二、本诉原告违约在先，没有实际履行《前期物业服务合同》约定的义务，而私下转委托给远宏物业公司德化分公司。远宏物业公司德化分公司没有履行《前期物业服务合同》的约定的主要义务，其服务标准未达到《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》三级服务标准。三、原告的企业资质等级是一级，却按三级服务标准收费，本案物业费应按《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》中的一级收费标准中0.6元/平方米进行计算。对于公共电费分摊，应等到本诉原告提供公共电费明细数据及计算方法，经质证后，再据实缴交。四、本诉原告应承担违约责任（详见反诉内容）：1.返还违规收费3529元及其利息；2.违规收费的违约金3529元×5%=176.45元。 反诉原告陈玉霞、梁双乾向本院提出反诉请求：一、请求依法确认《前期物业服务合同》对反诉原告不生效、无效。二、要求本案物业收费按《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》（2011）126号文件中一级物业服务标准中0.6元/平方米进行计算。三、要求反诉被告返还违规收费3529元及利息（从起诉日起至实际返还日止，按中国人民授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。四、要求反诉被告支付提供的物业服务不符合合同约定的服务内容和标准的违约金176.45元。五、要求反诉被告支付违规收费的违约金176.45元。六、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、反诉被告与远宏物业公司德化分公司在没有取得物业服务许可证（资质）的情况下，且远宏物业公司德化分公司不具有独立的法人资格，却对外以其名义提供物业服务。严重违反了我国《物业管理条例》第三十二条之规定（从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格）。二、反诉被告没有企业资质等级证明，却要按三级服务标准收费且又没有实际提供物业服务；也没有履行其提供的《前期物业服务合同》中约定的主要义务，特别是与建设单位恶意串通，未对凤凰国际一期物业办理物业承接查验手续就交房和提供物业，致使小区消防系统至今仍无法启用等安全隐患。反诉被告私下把全部物业转委托给远宏物业公司德化分公司，构成重大违约；远宏物业公司德化分公司实际提供的服务不符合《前期物业服务合同》的约定，也未达到《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》中的三级服务标准。因此，本案物业收费按《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》（2011）126号文件中一级物业服务标准中0.6元/平方米进行计算。三、反诉被告作为前期物业，没有实际履行《前期物业服务合同》约定的义务，而远宏物业公司德化分公司作为全部物业服务的实际提供者，其提供的物业服务也严重不符合《前期物业服务合同》的约定，远宏物业公司德化分公司作为反诉被告的分公司，其民事责任由反诉被告承担。反诉被告应承担违约责任如下：1.要求反诉被告返还违规收费3529元及利息，违规收费3529元包括装修押金2000元，水电周转金300元，装修出入证15元，预交6个月的物业费645元和车位使用管理费300元，土头清运费（即装修垃圾清运费）269元；2.根据《前期物业服务合同》第十四条第（一）、（二）款之规定，反诉被告应向反诉原告支付违约金：1.服务不符合合同约定的服务内容和标准的违约金3529×5%=176.45元；2.违规收费的违约金3529×5%=176.45元。 反诉被告远宏物业公司答辩称：1.《前期物业服务合同》经备案，合法有效。2.装修押金2000元和水电周转金300元可以退，已经通知业主去退，业主没有去退而要求利息不予接受。3.公摊水电收费每个月都有张贴到小区里的公告栏上。4.物业费收费标准是按物价局规定收费，物业服务企业的最高资质为一级，可以提供三级服务，按三级服务标准收费，反诉原告要求物业费按0.6元/月·㎡的标准收取，没有法律依据。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年6月25日，泉州冠益置业有限公司（以下简称：冠益置业公司，甲方）与远宏物业公司（乙方，企业资质等级：一级）签订《前期物业服务合同》，并于2016年7月13日向德化县住房和城乡规划建设局备案。即甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务的有关事宜，合同期为不定期。该合同与本案处理有关的约定如下：第三条、乙方提供物业服务的七项主要内容，其中在（七）其他服务事项中约定装修垃圾清运费以3元/平方米向业主收取。第四条、乙方按照以下物业服务标准提供住宅的物业服务。1.根据泉州市物价局、泉州市住房和城乡建设局颁发【2011】126号文件《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》和《泉州市区物业服务内容与等级指导对照表》中的三级物业服务标准。[详见附件]；2.非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定根据泉州市住宅物业服务三级标准及收费指导价以产权面积1.20元/㎡收费。第六条、乙方权利义务。(一)依照本合同约定的物业服务内容和服务标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；(四)应当在本物业的醒目位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第七条、前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》(闽价服[2010]267号)规定实行。（一）收费标准。2、物业服务费按建筑面积计算(不含公共水电分摊费、公共水电费另行计算分摊)(1)高层住宅：1.20元/月·㎡；3、乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按照产权面积实行分摊。具体分摊办法按以下方案分摊，公共用水按户分摊，公共用电按建筑面积结合楼层系数。（三）收费起始时间。……按月交纳物业服务费用与小区公共水、电分摊费用的业主应于当月25日前向乙方支付当月的物业服务费。按季度交纳物业服务费用与小区公共水、电分摊费用的业主应于当季度的第三个月的15日前向乙方支付当季度的物业服务费。第八条、车位使用费及停放服务费。机动车辆停放服务费50元/个·月。第十四条、违约责任（一）……，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付5%的违约金。（二）……，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠费金额以每日加收3‰标准向乙方支付违约金。合同签订后，远宏物业公司由其下属企业福建省远宏物业管理有限公司德化分公司（以下简称：远宏物业公司德化分公司）实际履行《前期物业服务合同》。 二、陈玉霞、梁双乾系德化县××小区××号楼××室（面积89.57㎡）的业主，其在居住管理使用该住房期间，向远宏物业公司德化分公司支付了物业费645元、车位使用及停放服务费300元（2017年1月1日至2017年6月30日，标准为50元/个·月）、土头清运费269元（又称装修垃圾清运费，89.57㎡×3元/㎡）、装修出入证15元（3本×5元/本），预交装修押金2000元和水电周转金300元（均未退回）。 三、2019年12月底，远宏物业公司德化分公司离开德化县凤凰国际小区，不再为该小区提供物业管理服务，其实际履行《前期物业服务合同》的期间为自2016年10月1日起2019年12月31日止。 四、2020年8月15日，远宏物业公司德化分公司以挂号邮寄的方式向陈玉霞、梁双乾送达“物业服务费限期催缴函”进行催缴物业服务费。陈玉霞、梁双乾拖欠自2017年4月至2019年12月止的物业管理费3547.5元，以及自2016年10月至2019年12月止应分摊的公用电费，原告主张被告拖欠的公用电费分摊1239元系按总户数平均并结合楼层系数计算的。 五、2019年10月30日，德化县冠益·凤凰国际小区业主委员会给凤凰国际物业服务中心（即原告）的《函》，该《函》载明因大部分业主对物业管理和服务存在问题反映和诉求，10月27日业主委员会组织委员及部分业主代表对小区消控室及部分设备实施巡查，发现10个问题，如消防水池无水、消火栓箱内无配件、灭火器无检查记录、消控室值班人员无证上岗、小区烟感器无启用、小区绿化、小区卫生、小区车辆管理等需要整改。 六、2013年9月22日，冠益置业公司与泉州市三远物业管理有限公司签订并向房地产行政主管部门备案的《德化县冠益·凤凰国际前期物业管理服务协议》，约定的收费标准也是高层住宅1.2元/月.㎡。但双方并没有实际履行。 另查明，1.远宏物业公司德化分公司的负责人为梁祖锋，其经营范围为办理隶属公司委托的业务（接受业主的委托、对其物业进行管理和综合配套服务）；2.《前期物业服务合同》第十八条约定了两种解决争议方式：1.向德化县仲裁委员会申请仲裁；2.当事人没有达成书面仲裁协议的，可以向物业所在地人民法院提起诉讼。远宏物业公司曾于2020年9月为了起诉本案纠纷，而私自篡改《前期物业服务合同》第十八条的约定，即把“协商不成的，采取以下第1种方式解决。”的“1”改为“2”。远宏物业公司随后撤回起诉。 上述事实，有远宏物业公司提供的证据：1．《前期物业服务合同》（向主管部门备案）一份；２．德化县凤凰国际小区1号楼花名册一份；3．物业服务费限期催缴函（存根）、挂号信回执单各一份；4.德化县凤凰国际物业管理服务公共用电用水电费分摊情况一份；5.德化县物价局、德化县规划建设局转发泉州市物价局泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市区住宅物业服务收费指导标准等的通知（德价〔2012〕17号）一份；6.物业服务合同备案证明一份；7.《物业服务企业资质证书》一份。陈玉霞、梁双乾举证的证据：1.《德化县冠益·凤凰国际前期物业管理服务协议》一份；2.《前期物业服务合同》三份（分别为远宏物业公司向主管部门备案的二份、远宏物业公司私自篡改用于诉讼的一份）；3.冠益·凤凰国际物业管理存在问题情况分析（包括消防系统、停车管理、设施设备、绿化养护、卫生环境、装修管控等方面）、及小区内部照片各一份；4.《函》一份；5.装修押金、水电周转金、物业费、装修出入证等收据五份，以及当事人的陈述，上述证据能相互印证证实，本院予以确认。至于陈玉霞、梁双乾提交的《德化县城市管理局责令改正违法行为通知书》《告知书》，因未举证，在本院不予认证。 本院认为，就当事人的争议问题并结合双方的诉讼请求，本案需处理的问题如下：一、关于《前期物业服务合同》的效力性问题。远宏物业公司在与冠益置业公司签订《前期物业服务合同》时，具备物业服务企业资质证书（资质等级一级）且是法人，符合我国《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”规定的订立合同主体资格，《前期物业服务合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。远宏物业公司德化分公司系远宏物业公司的下属企业，受远宏物业公司委托，对案涉小区进行物业管理、服务，并无不可，其民事权利、义务依法由远宏物业公司享有、承担。至于远宏物业公司私自篡改《前期物业服务合同》约定的条款问题，因该行为发生在前案，已被本院训诫，对本案处理不产生影响。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定。在本案中，冠益置业公司（建设单位）与远宏物业公司签订的《前期物业服务合同》，对凤凰国际小区的一期所有业主（包括许桂琴、赖德华）、远宏物业公司具有约束力。二、本案是同时履行还是有先后履行顺序的问题。本院认为，本案虽是双务合同，但从合同约定的交费时间（按月交的为当月的25日前、按季度交的为当季度第三个月的15日前）来看，不存在业主交费属于后履行合同义务的事实，陈玉霞、梁双乾认为远宏物业公司违约在先的理由不能成立，不予采纳。三、本诉原告是一级企业能否按三级服务标准收费，以及该问题涉及到的本诉原告、反诉被告诉讼请求应否支持的问题。本诉原告企业资质等级为一级（比三级高），其服务收费标准可涵盖一、二、三级，直至五级，故《前期物业服务合同》约定远宏物业公司按照1.2元/月·㎡的收费标准向业主收取物业费，并无不当。至于陈玉霞、梁双乾认为本诉原告未按《泉州市区住宅物业服务内容与等级指导对照表》履行合同，即服务品质未达到三级服务标准，但收费却按三级服务标准收费的问题。本院认为，从现有证据来看，德化县冠益·凤凰国际小区业主委员会、部分业主对本诉原告物业管理服务不满意是客观存在的事实，虽本诉原告管理服务不到位，构成违约，但难于认定远宏物业公司德化分公司实际服务的标准未达到三级或仅达到一级。对于原告管理服务不到位的违约行为应按《前期物业服务合同》第十四条约定的违约责任来处理。当然，被告未按时支付物业费存在逾期付款的违约行为，也应承担《前期物业服务合同》第十四条约定的违约责任。鉴于本案当事人的违约均属一般性违约，且反诉原告长期未交物业费（应交物业费39个月，却只交6个月）也是反诉被告服务质量不到位的一个因素，再者，反诉原告以违规收费3529元（装修押金2000元，水电周转金300元，装修出入证15元，预交6个月的物业费645元和车位使用管理费300元，土头清运费269元）分别作为反诉被告服务不符合合同约定、违规收费计算违约金（各176.45元）的基数，不符合客观事实，也不符合《前期物业服务合同》第十四条的约定，因反诉原告主张反诉被告承担违约责任（支付违约金）的理由不能成立，故本院对该反诉请求，不予支持。同理，反诉原告陈玉霞、梁双乾认为反诉被告只能按每月0.6元/㎡收取物业服务费，证据不足，不予支持。总之，原告请求被告支付拖欠的物业费（3547.5元）按1.2元/月·㎡计算，有合同约定，有实际履行合同，没有证据证实其服务仅达到一级的服务收费标准，对该请求，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告退还装修押金2000元和水电周转金300元，反诉被告同意退还，且应退还，对该请求，本院予以支持。装修出入证15元，因是工本费，对该反诉请求，本院不予支持。土头清运费269元，系反诉被告按《前期物业服务合同》第三条的约定收取的费用，不存在违规收费的问题，对该反诉请求，本院不予支持。至于反诉原告主张反诉被告退费3526元应计算利息的问题，因反诉被告只需退还反诉原告2300元，且退费可抵扣尚欠的物业费，故对该请求，本院不予支持。四、关于本诉原告主张本诉被告应承担电费公摊费用1239元的问题。因本诉原告主张陈玉霞、梁双乾自2016年10月至2019年12月应分摊公共用电费1239元，未能举证陈玉霞、梁双乾每月应分摊公共用电费的明细，且本诉原告未按《前期物业服务合同》约定的公共用电费分摊办法计算，故对该请求，本院不予支持。 综上所述，本诉原告、反诉原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条规定，判决如下： 一、本诉被告陈玉霞、梁双乾应支付本诉原告福建省远宏物业管理有限公司物业费3547.5元； 二、驳回本诉原告福建省远宏物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告福建省远宏物业管理有限公司应退还反诉原告陈玉霞、梁双乾装修押金2000元和水电周转金300元，合计2300元； 四、驳回反诉原告陈玉霞、梁双乾的其他诉讼请求。 以上第一、三判项抵扣后，陈玉霞、梁双乾尚应支付福建省远宏物业管理有限公司1247.5元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，各减半收取25元，应收取计50元，由福建省远宏物业管理有限公司负担25元，由陈玉霞、梁双乾负担25元。限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  童宝捷 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈婉玲 速录员  陈巧君 附：主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体顶端 窗体顶端 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→