河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5886号 上诉人（原审原告）：樊建兴，男，1968年12月7日生，汉族，住保定市莲池区。 上诉人（原审被告）：唐县万宝利商贸有限公司，住所地保定市唐县光明路**。 法定代表人：张立根，该公司经理。 委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场，住所地河北省保定市唐县光明路。 负责人：臧立平，该购物广场经理。 委托诉讼代理人：吕国庆。 委托诉讼代理人：张俞。 上诉人樊建兴、上诉人唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利公司）因与被上诉人保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场（以下简称惠友购物广场）租赁合同纠纷一案，均不服河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人樊建兴、上诉人万宝利公司委托诉讼代理人马志军，被上诉人惠友购物广场委托诉讼代理人吕国庆、张俞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊建兴上诉请求：1、撤销唐县人民法院民事判决，（2020）冀0627民初370号判决中：第一项违约金计算金额。依法改判：被上诉人万宝利公司支付上诉人2018年4月30日之日以前拖欠的租金（30,600元）所产生的租金为9,180元。2．撤销原判第三、四项相关内容。依法改判：上诉人与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同。二被上诉人支付给上诉人2019年5月1日之日起的每年房屋租金25,200元，违约金7,560元，合计32,760元暂计算至2020年5月1日，实际应计算至被上诉人返还上诉人商铺之日。以上两项争议金额合计41,940元；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对判决书基本案情事实没有异议，在此感谢一审法院尊重事实！上诉人对判决书中房租数额、房租及违约金数额、支付期限、对指定的期限内履行给付金钱义务，加倍支付履行期间的债务利息，均没有异议。有异议有如下四项内容，故依法提出上诉。本案的重点是合同期满，被上诉人没有按时交还上诉人商铺，继续租用，并转租给了第三人惠友公司，惠友公司把包括上诉人的商铺在内的商场做了统一装修，并招商盈利。万宝利公司和惠友公司都没有给上诉人房租和违约金，失去公平！一、上诉人第一项中违约金计算：《协议书》另行约定支付日期为2018年4月30日前的房租支付日期为2018年2月21日前，每逾期一日，按乙方应付租金的百分之二向甲方支付违约金。故应按30,600元（扣除4,200元＋1,200元后余款）×2%×1030天（暂定自2018年2月21日始至2020年10月20日共1030天）=63,036元。《协议书》与《商铺租赁合同》的关系，《协议书》只是对收款收据、其他款项等内容补充，并没有一个字对《商铺租赁合同》中约定的违约责任内容进行否定。所以，一审法院认为《协议书》没有约定相关违约条款，而不遵循《商铺租赁合同》中约定的违约条款是错误的。二、一审法院认为：因上诉人与被上诉人万宝利公司签订的商铺合同于2019年4月30日期满，双方未续签商铺租赁合同，故上诉人主张被上诉人万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付上诉人租金完毕日的租金，没有合同依据。上诉人认为一审法院忽略了已经认定的事实：且没有做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，纵容助长了被上诉人违法，没有依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条相关法律规定依法判案。认定的事实，见《判决书》第9页第二段。认定的事实（见《判决书》第6页末行）。被上诉人惠友购物公司在答辩中（见判决书第五页及庭审笔录）：有理由“认为”已经得到全体业主的同意，——为整体出租，——进行统一装修招商，因此小业务无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。惠友公司认为“万宝利公司把包括上诉人商铺的商场整体出租给了惠友公司，惠友公司进行了统一装修、招商，不可分就是要占用”。惠友公司在答辩状中称又称与万宝利公司签署了《商铺租赁合同》，合同第十四条14.1.2款规定：“因甲方的部分产权分割销售给其他业主，所以本合同的全部内容要公示给所有业主并得到全体业主一致同意，并在本合同的授权页签字按手印”，惠友购物广场在明知上诉人没有签字按手印的前提下，从2019年5月1日开始占用上诉人商铺至今，把属于上诉人的商铺进行了装修，开始营业盈利至今，却不支付占用费，明显有失公平，存在明显过错。上诉人认为，万宝利公司在合同期满后没有将属于上诉人的产权商铺交还给上诉人，继续使用并转租给第三方，错误方在被上诉人，上诉人属于弱势群体，没有强行收回商铺的能力，故符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条相关约定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故上诉人认为：上诉人与被上诉人租赁合同到期以后，被上诉人继续占有租赁上诉人商铺，双方形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。一审法院应该依法办案，判令上诉人与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同，依据合同支付房租及违约金。一审法院已认定合法有效的租房合同条款：房租按照房屋总价的10%计算（商铺总价为252,000元）为25,200元，合同约定支付日期为提前年付，先付房租后租住，合同约定2018年5月1日至2019年的房租，付款日期为2018年5月31日前，一次性支付一年的房租。同时约定，若乙方未按合同约定时间交付全部房租，乙方应交还商铺并配合办理后续相关事宜，每逾期一日，按照乙方应付租金的百分之二向甲方支付违约金。依次类推2019年5月1日至2020年的房租，付款日期为2019年5月31日前，一次性支付一年的房租：违约金7,560元，从2019年5月31日开始，每逾期一日，按照乙方应付租金的百分之二向甲方支付违约金，合计32,760元（暂计算至2020年5月1日，实际应计算至被上诉人返还上诉人商铺之日）；被上诉人要求按照原合同支付房租和违约金，于法有据，事实存在，根据上述事实和法律规定，原合同继续有效，恳请贵院依照合同和相关法律判上诉人所请求。三、被上诉人惠友购物与万宝利商贸公司签署了《租赁合同》，从2019年5月1日前装修完成，开始占用上诉人商铺至今。惠友公司作为实际占用者，实际受益者，上诉人要求惠友公司在万宝利公司没有支付房租的前提下代万宝利公司支付上诉人房租及违约金有事实及法律依据，且根据法律规定，承租人返还商铺前应拆除装修，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十六条“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”。根据上述最高人民法院法律解释，请求支持上诉人所请求。四、上诉人与万宝利公司于2017年12月21日签订《商铺租赁合同》，按照合同主张自己的合法权益，并无过错，故请判决一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。综上，上诉人认为：一审法院认定事实清楚，但忽略了被上诉人2019年5月1日后继续占用上诉人商铺的客观事实，没有做到“有法必依”，驳回上诉人的部分诉讼请求不当。为此，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 万宝利公司辩称，樊建兴的上诉请求不是租赁合同纠纷，请求法院判决驳回诉讼请求。 惠友购物广场辩称，驳回上诉，维持原判。 万宝利公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项发回重审或依法改判驳回给付被上诉人租金25,200元及违约金7560的诉讼请求（争议金额32,760元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年4月原万宝利商场承租双隆商贸公司因经营不善撤出经营，致使2018年商铺租赁费未能支付，上诉人在2018年6月向商铺业主代表刘彦龙、张会朝、段永军、王铁山、左二庆等人提出解除原合同，业主代表在业主微信群发布信息通知全体业主，并提出重新租赁给其他公司经营。业主代表和被告万宝利公司共同在网上发布租赁广告，惠友公司同意租赁，提出新的租赁方案，经业主代表和惠友公司协商，更改为年租赁费为8%，租赁期为二十年，免除惠友公司6个月房租用于重新装修，该方案在业主微信群发布后，全体业主287户（除涉案起诉的10人外）均同意并于2018年7月至10月重新签订了租赁合同。上诉人认为，唐县万宝利商场为产权式商铺，产权式商铺不具有构造上的独立性，商铺业主无法自行经营，业主行使权利应服从大多数业主的意见。上诉人已将解除合同的通知告知业主代表并由业主代表通知了全体业主，商铺277户业主从商场的整体利益出发，均同意解除合同，免除自2018年11月起至2019年5月装修期间租金。因此应当认定上诉人与被上诉人的租赁合同已解除，并根据租赁合同第九条，“合同解除，双方互不承担违约责任”，判决上诉人不承担给付租金和违约金。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，上诉人依法提起上诉，请二审人民法院依法判决。 樊建兴辩称，1．租赁合同在合同履行期内上诉人无权解除合同。2．业主没有成立召开业主大会没有上诉人授权上诉人也没有在微信群里，而且上诉人所谓的解除合同没有通知被上诉人。上诉人所谓的业主代表决议与被上诉人无关。对被上诉人不产生法律效力。3．事实上，上诉人一直租赁被上诉人的商铺，形成了事实上的租赁关系。4．被上诉人有不动产权证书该证书载明了被上诉人的商铺位置面积，能与其他业主的商铺相区分．被上诉人的商铺具有独立的产权，被上诉人没有解除合同。就是最大限度地维护商场的整体利益。上诉人私自不履行合同，不给付业主2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费。不但侵害了广大业主的利益，也侵害了被上诉人的利益。依法应驳回上诉人的上诉。 惠友购物广场辩称，驳回上诉，维持原判。 樊建兴向一审法院起诉请求：1、判决第一被告给付原告2017年1月1日至2019年4月30日期间商铺租赁费用54,600元及第一期拖欠房租款1,200元，合计55,800元。2、判决第一被告给付原告违约金16,740元（按照应给付房租总价款的30%确定）。3、判决二被告共同给付租赁原告商铺期间的租赁费用25,204元（租赁费从2019年5月1日起计算至被告全部给付原告租赁费时止。2019年5月1日起至2020年4月30日止，暂计25,204元。2019年5月1日起至2019年11月21日止按照原告购买商铺原总价款25,200元的10%计算，2019年11月22日至2020年4月30日按252,084元的10%计算，2020年4月30日起至被告给付原告租赁费完毕止按252,084元的10%计算）4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月21日，原告樊建兴（甲方）与被告万宝利公司（乙方）为解决前期的房屋租赁合同纠纷签订协议书，主要内容为：自2011年12月31日至2016年12月31日房租款100,800元，已由唐县万宝利公司转交给河北景奥房地产公司用于偿还购买商铺所欠余款。甲方重新与乙方签订商铺租赁合同，合同签订之日起两个月内乙方给付甲方2017年1月1日至2018年4月30日的租金33,600元，剩余房租款按新签订合同执行。乙方于本协议书生效之日起两个月内给付甲方剩余房租款1,200元。甲方让利2017年两个月的房租款4,200元。当日，原告樊建兴与被告万宝利公司签订商铺（位于唐县万宝利商厦**B88）租赁合同一份，商铺租赁合同约定被告万宝利公司租赁原告的商铺统一经营，租赁合同约定租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照原告购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算（商铺总价为252,000元）。2017年1月1日至2018年4月30日租金共计为33,600元。2018年5月1日至2019年4月30日租金为25,200元，2018年5月31日前一次性付完。同时约定，如被告万宝利公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（被告万宝利公司）应付租金的百分之二向甲方（原告）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知甲方，合同不在续签，双方互不承担违约责任。上述协议及合同签订至今，协议书中约定的两个月内应支付的30,600元（33,600元加上1,200元减去4,200元），被告万宝利公司未予给付。商铺租赁合同中约定2018年5月1日至2019年4月30日租金25,200元，被告万宝利公司未给付。且之后，被告万宝利公司在未与原告续签商铺租赁合同的前提下，又将包括原告商铺在内的商厦整体转租给了被告惠友购物广场。为此，原告诉至法院。 一审法院认为，合同是双方当事人意思表示一致的民事行为，具有相对性；合法的租赁合同依法受法律保护。本案中，原告与被告万宝利公司之间签订了协议书及商铺租赁合同，并约定了租赁期间（自2017年1月1日至2019年4月30日止）、租金付款期限及违约金，是双方真实的意思表示，合法有效。原告依合同将商铺交给被告万宝利公司统一经营，被告万宝利公司却没有按协议书及商铺租赁合同约定支付原告租金，构成违约。故原告诉求被告万宝利公司支付租赁商铺期间的租金55,800元（30,600元加上25,200元），于法有据，予以支持。对于原告主张的违约金，虽然原、被告签订的商铺租赁合同约定租金每逾期一日，按租金的百分之二向原告支付违约金，原告在诉讼时，将违约金自降为租金的30%，是原告对其自身权利的有效处分且符合相关法律规定，故予以支持。但其中的应付租金30,600元，原告与被告万宝利公司在另行签订协议书中约定了付款期限，为2018年2月21日前，协议书中并未明确约定违约金，应当按照逾期付款由被告万宝利公司承担违约责任。其余2018年5月1日至2019年4月30日商铺租金25,200元逾期未付，适用商铺租赁合同对违约金的约定。因原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故原告主张被告万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付原告租金完毕日止的租金，没有合同依据，不予支持。因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建兴2018年4月30日以前租金30,600元及违约金（违约金以30,600元为基数，自2018年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），判决生效后十日内付清。二、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建兴2018年5月1日至2019年4月30日租金25,200元及违约金7,560元共计32,760元，判决生效后十日内付清。三、驳回原告樊建兴对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。四、驳回原告樊建兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,244元，由原告樊建兴负担744元（已交纳）；由被告唐县万宝利商贸有限公司负担1,500元，判决生效后七日内交纳。 二审中，双方当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于上诉人樊建兴与上诉人万宝利公司《商铺租赁合同》租赁期内的租金及违约金问题。上诉人樊建兴与上诉人万宝利公司于2017年12月21日签订的《商铺租赁合同》是基于双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人樊建兴已依约履行了交付商铺的义务，依约支付租金是承租人万宝利公司的合同义务，违约时应承担违约责任。上诉人万宝利公司虽辩称与包括业主樊建兴在内的租赁合同已解除并于2018年7月至10月间重新签订合同，但其既未举证证明已与樊建兴本人或具有解约授权的代理人（或代表人）解除合同，事实上也未将租赁物交还樊建兴，且未与樊建兴重新签订租赁合同，故无据证实双方之间的《商铺租赁合同》已于此时解除。从双方合同约定来看，万宝利公司未依约于2018年5月31日前一次性付清2018年5月1日至2019年4月30日租金25,200元，构成违约，一审法院就此判令其支付租金25,200元及违约金7,560元并无不当。对于2018年4月30日以前所欠租金30,600元，《商铺租赁合同》并未约定付款期限，上诉人樊建兴与上诉人万宝利公司对此款项另行签订协议书约定付款期限，故该部分欠租应依该协议约定履行；鉴于此协议书中双方未约定逾期付款违约责任，故一审法院认定该部分欠租的逾期付款违约责任按同期贷款利率计算，符合法律规定并无不当；上诉人樊建兴主张按照百分之二比例计付此项违约金，无合同依据，不予支持。 关于《商铺租赁合同》租赁期届满后的租金问题。从案涉商铺目前的权属状况来看，业主虽已买断，但商铺之间并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式。与传统的独立商铺存在明显区别，符合产权式商铺的特征。业主的权利行使应受到共同利益的限制，宜依《中华人民共和国物权法》关于按份共有制度认定业主之间的关系。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，才能发挥整体优势和规模经营效益，业主才能更好获得利益。本案中，在《商铺租赁合同》到期之前，万宝利公司即向业主代表提出解除原合同，由万宝利公司依以前惯例，重新从业主手中租赁后并由其统一租赁给其他公司经营，最终惠友公司同意长期租赁。全体业主287户（除起诉的10人外）也均依惯例重新与万宝利公司签订租赁合同并由万宝利公司统一与惠友购物广场签订租赁合同。依常理，相对于短期租赁的租金来说，长期租赁的租金标准通常会有优惠，但一个长期、稳定、信誉良好的大客户可以给出租户带来长期、稳定的收益，并减少出租人多次招租产生的成本及可能的租赁空置期产生的租金损失，这符合商铺所有者的整体利益。作为占比极少的个别业主，在行使权利时应受制于全体业主的共同意愿，有不得滥用权力、不得损害公共利益和他人合法权利的义务。故此，二上诉人之间2017年12月21日签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月30日终止，上诉人樊建兴再依该合同约定的条件主张权利无据，而应依绝大多数业主同意的出租条件主张权利。一审法院关于“因原告与被告万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故原告主张被告万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付原告租金完毕日止的租金，没有合同依据”的认定不妥，樊建兴主张万宝利公司应支付2019年5月1日至2020年4月30日租金，应予支持，按照绝大多数业主认可的年租赁费标准8%计算，此间万宝利公司应支付樊建兴租金20,160元（252,000元×8%）。樊建兴上诉主张的租金期间超出一审诉求范围，本案中不作处理。 关于惠友购物广场是否承担给付租金责任问题，根据合同相对性原则，上诉人樊建兴与被上诉人惠友购物广场并无合同关系，其向惠友购物广场直接主张租金权利缺乏合同依据；樊建兴上诉状中所提司法解释诸项规定中，第五条规定的房屋占有使用费其应向承租人万宝利公司主张，第十条并无出租人向次承租人主张租金的规定，第十六条虽规定次承租人可以作为第三人参加诉讼，但并未规定次承租人应直接向出租人支付租金，第十七条规定是赋予次承租人合同解除抗辩权，而非规定其义务，故此，上诉人樊建兴引用上述司法解释均不能作为其要求惠友购物广场承担本案责任的法律依据，该项上诉理由不能成立。诉讼费用由人民法院结合案件具体情况依法确定分担比例，上诉人樊建兴的诉讼请求未获全部支持，一审法院判令分担诉讼费用，符合规定，上诉人要求不承担诉讼费用的上诉意见，不予支持。 综上所述，唐县万宝利商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；樊建兴的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初370号民事判决第一项、第三项，即：一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告樊建兴2018年4月30日以前租金30,600元及违约金（违约金以30,600元为基数，自2018年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），判决生效后十日内付清。三、驳回原告樊建兴对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。 二、撤销河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初370号民事判决第四项； 三、变更河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初370号民事判决第二项为“唐县万宝利商贸有限公司支付樊建兴租金45,360元及违约金7,560元，判决生效后十日内付清”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,244元，由樊建兴负担744元，由唐县万宝利商贸有限公司负担1,500元，判决生效后七日内交纳；二审案件受理费1,467元，由樊建兴负担848元，唐县万宝利商贸有限公司负担619元。 本判决为终审判决。 审 判 长 常金星 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 庞晓兰 书 记 员 甄红云