四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4232号 原告：刘小彬，男，1969年4月28日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：郑群英，女，1971年5月22日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张雨，四川蜀霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。 被告：眉山市万欣置业有限公司，住所地：四川省眉山市仁寿县文林镇建设路。 法定代表人：朱雁，董事长。 委托诉讼代理人：杨小满，男。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 原告刘小彬、郑群英与被告眉山市万欣置业有限公司（以下简称：万欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日、11月27日公开开庭进行了审理。原告刘小彬、郑群英的委托诉讼代理人张雨、曾晓林，被告万欣公司的委托诉讼代理人申杰锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小彬、郑群英向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告出示《竣工验收备案登记证》《消防验收意见书》等交房时应该公示的文件；2．判令被告将原告所购小区的配套设施加速建设达到交付使用条件；3．判令被告支付自2019年1月1日起至满足交付使用条件时止的延迟交房违约金，计算方式按照《商品房认购合同补充协议》第十二条计算，暂计算至2020年9月18日违约金为63,992.85元；4．判令被告向原告提供该商品房所在楼栋的权属证明，并按《商品房买卖合同》第十九条约定向原告支付违约金，暂计算至2020年9月18日违约金为8,893.58元，实际计算至被告提供原告所在楼栋的权属证明为止；5．判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将其诉讼请求第一条变更为：判令被告向原告出示《竣工验收备案书》。原告还将其诉讼请求第二条中的“达到交付使用条件”明确为：1．案涉小区地下室负二楼车库及消防通风等配套设施要完成施工及竣工验收；2．完善非机动车车库的建设并完成竣工验收；3．完善9号楼机动车出入通道，完成修建2个通道（目前只有1个通道），安装机动车出入自动道闸；4．消防通道和消防设施被开发商在建工程施工占用，要求开发商恢复8号楼消防通道及8号楼的消防灭火喷淋管道；5．完善12栋-13栋负一层机动车车库过道顶棚的消防管道，目前消防管道还在修建未完工，8-13栋完善抗震支架的设置，达到国家设计规范；6.A区主大门机动车坡道，消防喷淋灭火扑救面不符合规定，要求被告整改为符合“消防管理法”的规定，扑救面大于3.6米；7．对室内开关空调、照明线路的配线规格及标准，按照其电器设计图纸予以规范。原告将其诉讼请求第三条中的《商品房认购合同补充协议》变更为《商品房买卖合同补充协议》，将违约金标准明确为每日按已付款万分之三计算；将其诉讼请求第四条的违约金的起算时间明确为从2019年12月31日开始，每日按照已付款的万分之一计算。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告签署《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，以银行按揭方式购买被告开发的“中铁颐禾公馆”项目XX幢X单元XX层X号房（以下简称：案涉房屋）。合同约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。2018年12月31日，原告应约前往被告项目处收房，收房时原告发现被告未公示该项目的备案登记证，很多附属设施也没有完善。当时被告承诺会尽快完善配套设施，并向业主公示交房文件。但是被告的机动车库在交房后11个月才交付使用，非机动车库于2020年4月5日才交付使用，小区单元门、一楼独立楼梯通道门门禁，地下室电梯**入户门门禁，非机动车车库进小区的通道门门禁等安防弱电智能系统、园区内消防通道等配套设施至今尚未完工（且未形成环形消防灭火通道，并被开发商的在建工程长期占用）。原告多次催促，但被告截止起诉之日仍未向接房业主公示该项目的《竣工验收备案登记证》《消防验收意见书》等交房必备文件，更没有依约取得楼栋权属证明。故为维护原告合法权益，诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告万欣公司辩称，原告的部分主张无事实依据，请求法院依法判决。理由是：1．原告要求出示《竣工验收备案书》没有合同依据；2．门禁、消防通道现在均已正常使用；3．在约定的交房日期2018年12月31日前，该商品房已经具备约定的交付条件，原告于当日收房，故被告不存在逾期交房的违约责任；4．该商品房所在楼栋的权属证明和该商品房的不动产权证书确实还未办理，但是原告主张的违约金计算有误，依照合同第十九条第二款第二项约定，该商品房所在楼栋的权属证明未在约定期限取得而导致该商品房所有权证书延期取得的，二者违约金不做累加，出卖人仅承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任。在证书办理期间，受疫情影响，被告在春节后推迟了约半个月时间上班，于2020年2月17日上班，这也是导致证书迟延办理的原因之一。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年1月16日，二原告（买受人）与被告万欣公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于仁寿县××镇××道社区陵州大道路8号XX幢X单元XX层X号房（以下简称：案涉房屋），房屋建筑面积76.82平方米，其中套内建筑面积60.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.86平方米，总价款276936元，付款方式采用首期支付购房总价款的30%，剩余价款银行支付。《商品房买卖合同》中载明：“……第十条交付条件（一）出卖人应当在2018年12月31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件；1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年12月31日达到使用条件；（2）电：2018年12月31日达到使用条件；……（5）电话，光纤（有线）电视：由买受人自行向相关部门申请开通。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人允许出卖人在三十日内予以完善。2、其他设施（1）公共绿地：2018年12月31日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人允许出卖人在六十日内予以整改完毕。第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……2、见补充协议。……第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2019-12-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理；……2、买受人不退房，合同继续履行。若因出卖人原因，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金；若非出卖人原因，出卖人不承担相关责任。（二）转移登记1、……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，若因出卖人原因，自买受人应当取得《房屋所有权证》的期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款的万分之一的违约金；若非出卖人的原因，出卖人不承担相关责任。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，出卖人仅承担延期取得房屋所有权证书的违约责任。……”。当日，万欣公司（出卖人）和刘小彬、郑群英（买受人）签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）。《补充协议》中载明：“……本协议是《商品房买卖合同》的补充协议；为进一步具体明确双方的权利义务，经双方协商，自愿达成如下条款：第一条买受人购买出卖人开发建设的中铁·颐禾公馆Ａ区××号房屋……第二章关于房屋交付的约定……第十二条出卖人未按约定期限和条件交房的，按下列约定执：逾期在90日内（含90日）的，每日按已付款的万分之一支付违约金，买受人不解除合同，合同继续履行。逾期超过90日的，每日按已付款的万分之三支付违约金，买受人不解除合同，合同继续履行。……第三章关于权属办理的约定……第二十一条出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证。……第四十四条其他约定出卖人已经给予买受人每平方米260元的补贴（现房价款276936.00元为补贴后的价格），于是买受人不再享受政府补贴”。2017年1月15日，二原告即向被告支付了首付款86936元，剩余190000元购房款向银行按揭贷款支付。被告自述约于2017年2月4日左右即收到上述按揭款。 另查明，2018年10月26日，仁寿精益房地产测绘有限公司出具了编号为2018345的《房屋建筑面积测绘报告（实测面积）》，其中对案涉房屋的实测面积进行了记载。仁寿县城乡规划局于2018年12月5日出具了编号为仁规核2018046号的《仁寿县建设工程规划核实合格证》，其中对中铁颐禾公馆A区项目中涉及的8、9、10、11、12、13号楼，垃圾用房的层数、高度、栋数、建筑面积等情况进行了载明，并说明本证是城市规划区内建设工程竣工规划核实合格的法律凭证。2018年12月15日，案涉房屋的建设单位、施工单位、监理单位共同出具了案涉房屋的《住宅工程质量分户验收结果表》，验收结论为质量验收合格。2018年12月31日，案涉房屋的物业公司向二原告移交了案涉房屋的钥匙，刘小彬在《收房确认书》上签字。在《中铁·颐禾公馆A区住宅业主验房结果表》上，原告刘小彬认为其生活阳台堵洞后未补腻子，认为公区防火门未安装、公区灭火器未安装，同时备注了其今天自愿领取钥匙，但并不放弃追究开发商可能存在的结构、建筑、二次主体等方面的问题等字样。当日，二原告即向被告支付了房屋登记费及契税合计2,717.49元。 再查明，被告（建设单位）、四川省蜀通岩土工程公司（勘察单位）、深圳星蓝德工程顾问有限公司（设计单位）、东莞市建工集团有限公司（施工单位）、四川陵州建设监理有限责任公司（监理单位）于2018年12月25日分别为中铁·颐禾公馆A-8#、9#楼地下室，A-10#楼地下室，A-11#地下室，A-12#楼地下室，A-1#、13#楼地下室出具了同意工程质量验收合格的《竣工验收报告》。2019年3月20日，仁寿县公安消防大队出具了编号为仁公消验字［2019］第0012号《仁寿县公安消防大队建设工程消防验收意见书》，其中载明对中铁颐禾公馆A8#楼、A9#楼、A10#楼、A11#楼、A12#楼、A13#楼、垃圾房及A区一期、二期地下室经综合评定该批工程消防验收合格。2019年3、4月份，中铁颐禾公馆A区8-13栋弱电系统工程由被告、施工单位、监理公司移交给了物业公司。 庭审中，被告自认至今未能为案涉房屋所在楼栋办理权属登记，也未能为案涉房屋办理权属证书，理由是未能办理到案涉项目的竣工验收备案书。二原告经本院询问称案涉房屋在装修后已经于2019年10月份入住，二原告将来仍然会向被告追究逾期交付案涉房屋产权证书的违约责任。 上述事实有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》《补充协议》各一份，《中铁·颐禾公馆A区住宅业主验房结果表》一份，被告出具的《收据》两份，编号为2018345的《房屋建筑面积测绘报告（实测面积）》一份，仁规核2018046号的《仁寿县建设工程规划核实合格证》一份，《收房确认书》一份，《竣工验收报告》五份，编号为仁公消验字［2019］第0012号《仁寿县公安消防大队建设工程消防验收意见书》一份，《验收移交签字表》一份等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点在于：1．原告要求被告向其出示竣工验收备案书应否支持；2．原告提出要求被告达到交付使用的标准是否成立，被告应否如原告所称支付逾期交房违约金；3．原告要求被告支付逾期办理楼栋权属证明的违约金应否支持，其主张的标准能否成立，应否支持。 关于焦点一。二原告与被告万欣公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同的约定履行合同义务。原告履行了支付全部购房款的义务，被告也应履行交付房屋并办理产权登记的合同义务。二原告认为被告应当向其出示竣工验收备案书，然而在上述合同中双方并未约定向原告出示竣工验收备案书系被告的合同义务。被告已经告知目前并未办理到竣工验收备案书无法出示，同时即使被告之后办理了该备案书，因无合同依据证明被告负有向原告出示该备案书的义务，故原告要求被告向其出示该备案书，本院也不予支持。 关于焦点二。二原告认为中铁颐禾公馆小区要达到其提出的七项要求才属于被告对案涉房屋的交付达到了约定的交付条件，并要求其加速建设达到交付条件。二原告对此交付条件明确为应对案涉小区地下室负二层车库及消防通风等配套设施、非机动车车库完成竣工验收，再修建一条9号楼机动车出入道并安装自动道闸，要求恢复被被告占用的8号楼消防通道及8号楼的消防灭火喷淋管道，要求完善12栋-13栋负一层机动车库过道顶棚的消防管道，完善8-13栋抗震支架的设置，将A区主大门机动车坡道的消防喷淋灭火扑救面整改为大于3.6米，将其室内开关空调、照明线路的配线规格及标准，按照其电器设计图纸予以规范。本案中，原告购置的仅系中铁颐禾公馆A区12幢1单元13层4号房，而原、被告就案涉房屋所达成的《商品房买卖合同》《补充协议》的交付条件中仅提出了案涉房屋需要达到取得规划验收合格证、面积实测报告、《住宅工程质量分户验收表》等，而被告在案涉房屋交付前均已取得。《商品房买卖合同》第十一条中也仅对上水、下水、电、公共绿地在交付使用时达到使用条件进行了承诺，而未涉及其余公共部分。按照《商品房买卖合同》第十二条第2款、《补充协议》第十二条的规定，只有在被告未能按照《商品房买卖合同》第十条规定的条件和期限交付房屋，才计算逾期交付房屋的违约金。原告于2018年12月31日即已收房，收房前案涉房屋也取得了规划验收合格证、面积实测报告、《住宅工程质量分户验收表》，案涉房屋的消防工程后经相关部门验收合格，二原告于2019年10月份即入住了案涉房屋。现原告未能提供充分证明证明其所主张小区存在的问题确实成立，也无证据证明原告所主张的七项要求属于被告向原告承诺的交房条件，二原告要求被告加速建设达到其所主张的七项要求并承担逾期交付房屋的违约责任，因证据不足本院不予支持。 关于焦点三。原被告双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定了逾期办理初始登记及转移登记两种违约责任，其中约定12号楼的初始登记应在2019年12月31日前取得，转移登记应在案涉房屋交付之日即2018年12月31日起540日内取得。同时，《商品房买卖合同》第十九条第（二）款中规定商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，被告仅承担延期取得房屋所有权证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，体现了当约定违约金过分高于或者低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。本案中，二原告经本院询问明确称其仍将另案追究被告逾期办理案涉房屋产权登记的违约责任，因此虽然被告存在逾期办理12号楼栋权属证明的违约行为，然而该初始登记系被告将所开发的房屋登记到被告名下的行为，只是向原告转移登记的前提条件，现被告也存在向原告逾期办理案涉房屋产权的违约行为，初始登记的办理并不直接涉及到二原告的利益，而初始登记的逾期未能办理仅系被告违约过程中的一个阶段，可在二原告向被告主张逾期办理转移登记手续时进行综合评价。因此，在二原告仍将另外向被告主张逾期办理案涉房屋产权证违约金的情况下，二原告要求被告向其支付逾期办理所在楼栋权属证明的违约金，按照合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘小彬、郑群英的诉讼请求。 案件受理费1,622元，已减半收取计811元，由原告刘小彬、郑群英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 陈 蝶 二〇二〇年十二月十六日 书记员 叶昆佳