江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初5425号原告：江苏慧农市场管理有限公司，统一社会信用代码91320293MA1M9PYJ82，住所地江苏省靖江市江阴靖江工业园区莲沁苑邻里中心**07。法定代表人：许菁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵超超、唐炼，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：谢新明，男，1968年12月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：靖江市嘉百盛食品超市，注册号321282600555707，住所地江苏省靖江市莲沁苑邻里中心**06。经营者：谢新明。原告江苏慧农市场管理有限公司与被告靖江市嘉百盛食品超市（以下简称嘉百盛超市）、谢新明为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵超超、唐炼及被告靖江市嘉百盛食品超市经营者兼本案另一被告谢新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同给付租赁期间的房屋租金1000,000元，并承担以欠付租金为基数、自欠付租金之日起至2019年8月19日、按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算以及以欠付租金为基数、自2019年8月20日起至实际付清之日止的、按LPR的四倍计算的违约金，暂计算至2020年10月30日为605,406.7元，具体计算方式详见违约金计算方式清单，以上合计1,605,406.7元；2.本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：位于靖江市莲沁苑邻里中心**06的房屋产权人是江苏虹茂置业有限公司（以下简称虹茂公司），虹茂公司与原告签订了一份《房屋委托租赁合同》，虹茂公司委托原告对包括上述房屋在内的17套房产对外进行租赁。2015年12月11日，原告与被告谢新明签订了一份《房屋租赁合同》，载明出租方为原告，约定原告将坐落在靖江市莲沁苑邻里中心6幢06二楼的房产出租给被告谢新明，用于超市经营建筑面积4000平方米左右，租期暂定五年，自2016年1月1日至2021年5月30日（其中2016年1月1日至5月30日为装修期），上述房屋租金为70万元/年，在本合同签订后及2015年12月15日前支付2016年租金中的50万元，其余20万元租金于2016年3月31日前交付，此后每年的年租金70万元需在上年12月15日前一次性交付。合同同时约定，租赁期内如逾期支付租金的，每逾期一日，按合同年租金（70万元）的1%向原告支付违约金，如逾期达到10日仍未足额交纳租金，原告有权立即收回所租房产，且被告谢新明承担违约金20万元。合同签订后，原告根据约定向谢新明交付了房屋。2016年4月21日，谢新明在靖江市市场监督管理局登记注册了被告嘉百盛超市字号，类型为个体工商户，经营者为谢新明，后两被告一直使用案涉房屋经营超市，但多次欠付租金。经原告计算，两被告应在2019年12月15日前付清5年的租金共计350万元，但两被告至今仅支付了250万元，且多次逾期付款，余款100万元经原告多次催要拖欠至今。根据双方签订的租赁合同第十一条第一款约定，两被告应当承担逾期支付租金的违约金。综上，原告与被告谢新明签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告谢新明在租赁使用案涉房屋后理应按合同约定及时支付租金，被告嘉百盛超市作为被告谢新明在签订合同时载明的承租方，合同成立后依法设立，并使用租赁房屋，应当承担共同支付租金责任。被告嘉百盛超市、谢新明辩称：对原告所述双方签订《房屋租赁合同》、已支付租金250万元的情况无异议。被告谢新明租赁原告房屋用于经营嘉百盛超市，两被告同意共同承担还款责任。平时谢新明不在靖江，均是由亲戚朋友负责经营超市。由于超市经营状况不好，亏损较大，希望原告能够给予照顾，减免部分租金，此前原告负责人称帮减免30万元，现同意支付租金70万元，扣减已付的10万元押金后再支付60万元，不同意承担违约金。当事人对围绕其诉讼请求进行了举证、质证，两被告对原告提交的房屋所有权证、国有土地使用证、原告与江苏虹茂置业有限公司签订的房屋委托租赁合同、江苏虹茂置业有限公司未售房产明细、江苏虹茂置业有限公司于2020年10月26日出具的情况说明、原告与被告谢新明于2015年12月11日签订的房屋租赁合同、催付租赁费通知函、真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：靖江市莲沁苑邻里中心6幢06二楼房屋系虹茂公司所有，由原告负责管理上述房屋。2015年12月11日，原告与被告谢新明签订房屋租赁合同，约定由被告谢新明租赁靖江市莲沁苑邻里中心6幢06二楼房屋经营超市，租期暂定五年，租期自2016年1月1日至2021年5月30日止（其中2016年1月1日至同年5月30日为装修期），房屋租金70万元/年，租金支付时间约定为2015年12月15日前支付2016年租金中的50万元，其余20万元租金于2016年3月31日前交付，此后每年的年租金70万元需在上年12月15日前一次性交付；租赁期内如逾期支付租金的，每逾期一日，按合同年租金（70万元）的1%向原告支付违约金，如逾期达到10日仍未足额交纳租金，原告有权立即收回所租房产，且被告谢新明承担违约金20万元。合同签订后，2016年4月21日，被告嘉百盛超市注册营业执照，经营者登记为被告谢新明，后谢新明一直使用案涉房屋经营嘉百盛超市至今。承租期间，被告谢新明至今已经给付原告租金250万元，交纳押金10万元，合计给付260万元，付款情况为：2015年12月15日两被告共给付80万元（含10万元押金），2017年6月1日付款20万元，2017年7月4日付款20万元，2018年5月28日付款20万元，2018年6月11日付款20万元，2019年6月4日付款20万元，2019年6月19日付款20万元，2020年6月3日付款20万元，2020年6月17日付款20万元，2020年7月21日付款20万元。因两被告未故能按照合同约定足额支付原告租金，原告诉至本院要求二被告给付截至2021年5月30日的租金100万元及逾期付款违约金。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应当按约行使权利、履行义务。根据双方合同约定，2016年1月1日至2021年5月30日的房屋租金为350万元（70万元/年×5年），每年的年租金需在上年12月15日前一次性付清，至本院判决时，案涉房屋租赁期限内租金的支付期限均已届满，原告要求被告支付欠付租金有事实和法律依据，关于欠付租金的金额，本院认为，截至起诉之日，被告已支付租金250万元、并交纳押金10万元作为履约保证金，以上合计260万元，现原告主张被告支付租赁期限内的全部租金，上述费用应直接从欠付租金总额中扣减，故被告谢新明仍需支付原告租金90万元。被告谢新明辩称原告同意减免30万元租金，但未能提供相应证据予以佐证，原告对此亦不予认可，故对于被告要求减免租金的抗辩意见，本院不予采纳。两被告同意对本案欠款承担共同付款责任，本院予以照准。关于原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，两被告逾期支付原告租金，应承担逾期付款的违约责任。双方签订的房屋租赁合同就该项违约责任中进行了明确约定即本案被告逾期支付租金的，每逾期一日，按合同年租金（70万元）的1%向原告支付违约金，现原告主张2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍计算，不违反法律规定且低于当事人约定的计算标准，本院予以支持。关于滞纳金的计算期限，原告主张自欠付租金之日起计算至实际付清之日止，本院予以支持。根据房屋租赁合同第四条租金及支付方式中双方关于租金支付期限的约定，原告所主张的金额计算有误，本院予以调整，经计算，截至2020年10月30日，就迟延付款部分及欠付部分二被告应当承担的违约金数额为535,670.03元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告靖江市嘉百盛食品超市、谢新明共同支付原告江苏慧农市场管理有限公司至2021年5月30日止的房屋租金900,000元、一并给付欠付租金部分自应付之日起计算至2020年10月30日的逾期付款违约金535,670.03元，上述合计1,435,670.03元，于本判决生效后十日内付清；二、被告靖江市嘉百盛食品超市、谢新明于本判决生效后十日内共同支付原告江苏慧农市场管理有限公司至实际付清之日止的逾期付款违约金（其中2019年12月31日前的应付租金608,333元自2020年10月31日起计算、2021年1月1日至2021年5月30日的应付租金291,667元自2020年12月16日起计算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,249元，减半收取计9625元，保全费5000元，合计14,625元，由被告靖江市嘉百盛食品超市、谢新明负担（此款原告已交纳，二被告于履行上述判决义务时一并给付给原告受理费、保全费合计14,625元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 朱成良二〇二〇年十二月二十二日法官助理 陶 璐书 记 员 戴 卫附录：《中华人民共和国合同法》第八条依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定利息自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。