广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4793号 上诉人（原审原告）：熊春艳，女，汉族，1976年9月28日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：余柳华，广西旺国律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吕庆玲，女，1977年5月7日出生，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人（原审被告）：广西五更天家庭服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中西路北一巷**川海汇景龙湾****。 法定代表人：吕庆玲，经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：覃小用，广西辩维律师事务所律师。 原审第三人：广西川海房地产开发有限公司，住，住所地广西壮族自治区柳州市西环路**/div> 法定代表人：吕贻标，执行董事。 -2- 上诉人熊春艳因与上诉人吕庆玲、广西五更天家庭服务有限公司（以下简称五更天公司）、原审第三人广西川海房地产开发有限公司（以下简称川海公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 熊春艳上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为五更天公司、吕庆玲向熊春艳支付川海汇景龙湾6栋1－3号门面租金47011元；二、五更天公司、吕庆玲承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院采纳五更天公司、吕庆玲逾期提交的证据，程序违法。一审法院在审理过程中，五更天公司、吕庆玲当庭提交单方自制《利润表》，该证据未经合法送达，又已过举证期限。在熊春艳不予质证的情形下，一审法院还是对该证据予采纳，程序严重违法，应当予以纠正。二、五更天公司经营范围为餐饮服务、住宿服务、家政服务、教育信息咨询多种经营，不会因疫情原因影响门面使用，况且门面面向大路，并没有完封闭，或许新冠疫情原因对五更天公司的营业收益产生一定影响，但并未产生房屋无法使用的后果。五更天公司仍然可以继续占有、使用房屋。一审法院不顾案件事实，认定因为疫情原因导致五更天公司无法经营，营业收入下降的事实违法适用法律错误。三、熊春艳与五更天公司、吕庆玲不是合伙关系，五更天公司的收益不与上诉分享，却让熊春艳一方单独承担因疫情带来和经营过程中的商业风险对熊春艳明显不公平，一审法院适用法律错误。熊春艳与五更天公司签订《门面租赁变更协议》合法、有效，熊春艳与五更天公司均应当依照协议约定履行协议内容。五更天公司应当按照合同约定支付熊春艳川海汇景龙湾6栋1－3号门面租金40711元。 五更天公司辩称，一、一审法院以合同成立后客观情况发生的变化继续履行对一方当事人明显不公平的，结合案件实际情况，对因疫情原因酌情减免租金的裁判没 -3- 有违反法律的规定。二、一审法院采纳五更天公司当庭提交的证据并没有违反民事诉讼法的规定，当事人非因故意或重大过失逾期提交证据的人民法院应当采纳，且该证据与案件的基本事实有关。一审法院采信并不违法。三、熊春艳要求吕庆玲、五更天公司承担连带责任没有依据。 吕庆玲、五更天公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为押金抵销租金后还应支付10296元；二、由熊春艳承担诉讼费用。事实与理由：五更天公司已经举证证实《门面租赁协议》中载明五更天公司租赁门面的经营项目为培训机构。双方的微信记录也证明租赁门面用于午托和晚托。因××疫情原因导致2020年2月至5月期间无法经营。五更天公司缓交租金是经过熊春艳同意的，具体方案是两个门面2020年2月至5月的租金从6月底开始每月支付14000元，在6个月内付清。一审判决五更天公司逾期未交租金构成违约，否认双方同意用押金抵销租金的事实。××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，五更天公司对因不可抗力造成的责任，应部分或全部免除。 熊春艳辩称，吕庆玲、五更天公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回吕庆玲、五更天公司的上诉请求。 原审第三人川海公司未陈述意见。 熊春艳向一审法院起诉请求：一、请求解除2019年5月28日签定的《门面租赁协议》；二、请求解除2019年9月5日签定的《门面租赁变更协议》；三、判令吕庆玲、五更天公司支付给熊春艳2020年2月至6月门面租金47011元，（其中2至5月按每月13905元计付，6月以后按每月15296元计算）今后仍按此标准收取场地占用费计算至两五更天公司、吕 -4- 庆玲清空门面物品时止；四、吕庆玲、五更天公司承担案件受理费。熊春艳当庭变更诉讼第一项、第二项诉讼请求为：一、确认川海公司与吕庆玲于2019年5月28日签订的《门面租赁协议》于2020年7月15日解除；二、确认五更天公司、吕庆玲及川海公司于2019年9月5日签订的《门面租赁变更协议》于2020年7月15日解除。熊春艳一审当庭增加诉讼请求：请求吕庆玲、五更天公司支付租赁门面水费263.88元，已经产生的违约金1.15元，并以此为基数从2020年8月10日起算以日千分之五计算违约金直至付清该款项。 一审法院认定事实：2019年5月28日，作为出租方、甲方的川海公司与作为承租方、乙方的吕庆玲签订一份《门面租赁协议》，约定吕庆玲租赁川海公司位于柳州市潭中西路北一巷6号川海汇景龙湾6栋1-3号门面，建筑面积为185.4平方米，门面经营项目为培训机构，租赁期限自2019年6月10日至2022年6月9日，2019年6月10日至2020年6月9日的月租金为75元／㎡，月租金为13905元／月。2020年6月10日至2021年6月9日的月租金为82.5元／㎡，月租金为15296元／月。租金按月方式付款，先付租金后使用。押金作为吕庆玲在合同期内遵守合同的保证，合同期满后，吕庆玲遵守合同，押金退还，吕庆玲在合同期内违反合同或提前解除合同，川海公司所收押金不予退还，押金数额为41715元。吕庆玲在每月5日前交清当月的租金，每月5日前交清物管费及水电费。吕庆玲在租赁期内，所产生的任何费用由吕庆玲自理，并要及时交纳，若吕庆玲不按期交纳租金及相关费用（水电费、停车费、物业管理费、垃圾清运费等）除要追补交纳外，还要按拖欠金额每天偿付千分之五的违约金。逾期超过五天者甲方有权收回所租门面，押金不退且由此产生的任何责任及费用由吕庆玲承担。2019年9月5日，作为甲方的川海公司与作为乙方的熊春艳、作为丙方的吕庆玲共同签订一份《“门面租赁”变更协议》，约定熊春艳于2019年9月3日购买川海公司坐落于柳州市，并于2019年9月3日与川海公司签订《商品房买卖合同》，现已交清全部房 -5- 款。现因熊春艳已完成上述门面的购买手续，产权归属熊春艳。川海公司与吕庆玲即日起终止原《门面、杂物房租赁协议》，出租方由川海公司变为熊春艳，由熊春艳享受原甲方（即出租方）权利并履行甲方（即出租方）义务。从2019年9月3日起上述门面的押金及租金应由熊春艳收取，川海公司现将吕庆玲所缴纳的押金41715元全额转入熊春艳账户，即日起川海公司不承担该物业（门面6-1-3号）租赁相关法律责任和管理义务。2019年9月8日，熊春艳与川海公司签订一份《商品房买卖合同》，约定熊春艳向川海公司购买坐落于潭中西路北一巷6号川海汇景龙湾6栋1-3的房屋，建筑面积共179.56平方米。 2019年10月至2020年1月期间，熊春艳每月均收到五更天公司的银行转账13905元。2019年10月29日，熊春艳收到川海公司摘要为“退6-1-3号门面押金”的银行转账41715元。2020年2月7日，吕庆玲向熊春艳发送微信，内容为：”熊姐新年好。是这样的，因为这个疫情，国家现在不允许寒假补课，所以我们现在不能营业，具体时间还要等通知。这个月的租金可不可以协商一下。”熊春艳回复：“你好，你们的租金啥时候给呀。”2020年6月1日，吕庆玲向熊春艳微信转账租金10000元。2020年6月9日，吕庆玲向熊春艳发送微信，内容为：“熊姐，6月房租要晚两天才能转给你了，对不起啦，午托费要晚点才收得。”2020年6月13日，熊春艳收到吕庆玲通过微信转账的租金13905元。2020年7月10日，熊春艳向吕庆玲发送微信，内容为：“2号门面租金：2月份10081元、3月份10081元、4月份10081元、5月份10081元，共计40324元。3号门面租金：2月份13905元、3月份13905元、4月份13905元、5月份13905元、6月份租金递增百分之十，15296减去13905得1391元，4个月租金加递增1391共计57011元。2号3号门面总共计：40324＋57011=97335元押金41715＋30243=71958元，97335-71958=25377元，应付我25377元。”吕 -6- 庆玲在该条微信后回复：“我们给过10000租金你，还有这个数字我要给其他股东看，这个数字我现在无法认可。”熊春艳回复微信称：“减掉一万，今天下午五点前给完租金。” 吕庆玲于2020年7月10日向案涉房屋的物业办理了退租手续。2020年7月15日，熊春艳向吕庆玲、五更天公司发出《解除门面租赁协议通知》，通知载明：“……现在由于你方违反《门面租赁协议》11条约定，已逾期4个月未缴纳门面租金共计47011元（扣除2020年6月1日缴纳的10000元房租），严重侵害了我方权益，已构成严重违约，现本人按约定立即与你方解除《门面租赁协议》……”。熊春艳于同日通过顺丰速运向吕庆玲的住址邮寄该通知，运单详情显示邮件于当日签收，签收人为本人。熊春艳于2020年8月10日向柳州市威立雅公司缴费265.23元。 五更天公司是于2019年6月26日成立的有限责任公司，法定代表人为吕庆玲，经营范围为餐饮服务、住宿服务、家政服务；教育信息咨询，住所，住所地为柳州市潭中西路北一巷**川海汇景龙湾****div> 庭审中，五更天公司、吕庆玲称于2020年7月20日签收了熊春艳邮寄的《解除门面租赁协议通知》，主张双方签订的租赁协议已于2020年7月10日经协商后解除，五更天公司、吕庆玲已于当日向熊春艳交付门面并到物业处结算款项和退租。五更天公司、吕庆玲主张以押金折抵租金，由于受到疫情影响，五更天公司持续严重亏损，要求减免尚未支付的租金，并主张于2020年6月1日向熊春艳支付的10000元系支付两个门面各5000元的租金，五更天公司、吕庆玲辩称熊春艳诉请的水费违约金过高，对熊春艳诉请五更天公司、吕庆玲共同承担本案责任无异议。熊春艳称于2020年7月15日向五更天公司、吕庆玲发出《解除门面租赁协议通知》，吕庆玲向熊春艳转账的10000元已在本案租金诉请中扣减，不认可五更天公司、吕庆玲租赁门面用于从事午托和晚托班，不同意五更天公司、吕庆玲主张以押金折抵租金及疫情期间租金减免的要求。熊春艳自认已经垫付了水费及滞纳金，认可五更天公司、吕庆玲已经支付了2020年6月份的租金。 -7- 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。五更天公司、吕庆玲同意共同承担本案责任，一审法院对此予以确认。川海公司与吕庆玲签订《门面租赁协议》及熊春艳与吕庆玲、川海公司共同签订的《“门面租赁”变更协议》，是熊春艳、吕庆玲及川海公司真实的意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行义务。熊春艳诉请确认《门面租赁协议》于2020年7月15日解除，一审法院认为，熊春艳与吕庆玲、川海公司签订《“门面租赁”变更协议》后，实际由熊春艳来承担出租方的权利义务，吕庆玲系与熊春艳成立租赁关系并按照《门面租赁协议》约定的租赁事项来执行，故《门面租赁协议》已经解除，故对熊春艳诉请确认《门面租赁协议》解除，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”熊春艳与吕庆玲于2020年7月10日通过微信协商结算租金及押金，故双方已经表达了不再继续履行租赁协议的意思表示，并且吕庆玲于同日退租，故《“门面租赁”变更协议》已于2020年7月10日解除。关于熊春艳诉请的租金一节。熊春艳诉请五更天公司、吕庆玲支付2020年2月至2020年6月的租金，并按合同约定计算至五更天公司、吕庆玲清空并交还门面时止。五更天公司、吕庆玲辩称因受疫情影响应减免租金。根据《门面租赁协议》的约定及现有证据，2020年2至5月的月租金为13905元，2020年6月10日至2021年6月9日的月租金为15296元。五更天公司、吕庆玲已经支付了2020年6月的租金，故对熊春艳诉请五更天公司、吕庆玲支付2020年6月租金的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉《门面租赁协议》中载明吕庆玲租赁门面的经营项目为培训机构，从熊春艳与吕庆玲的微信聊天记录也显示吕庆玲租赁门面用于午托和晚托，一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”五更天公司、吕庆玲租赁案涉房屋用于商业经营，现因疫情原因导致其在 -8- 一段时期内无法经营，营业收入下降，故该情况对合同履行已构成实质影响，按照原合同履行明显不公平，现五更天公司、吕庆玲请求变更合同，一审法院依据公平原则予以酌情减免疫情期间2月到4月的租金，此期间租金酌情减半收取，五更天公司、吕庆玲主张于2020年6月1日支付的租金10000元系支付两个门面各5000元的租金，故五更天公司、吕庆玲应向熊春艳支付2020年2月10日至2020年6月9日涉案门面租金29762.5元（13905元×3个月×50％＋13905元-5000元），并支付2020年7月10日的租金509.9元（15296元÷30天），以上共计30272.4元，对熊春艳超过该部分的诉请，一审法院不予支持。五更天公司、吕庆玲辩称应以押金折抵租金，一审法院认为，《门面租赁协议》中约定，五更天公司、吕庆玲在合同期内违反合同或提前解除合同，熊春艳所收押金不予退还。由于五更天公司、吕庆玲自身原因逾期未交租金，五更天公司、吕庆玲的行为已造成违约，且熊春艳在微信中表示同意抵押租金是附条件的，故一审法院对五更天公司、吕庆玲以押金折抵租金的主张不予支持。关于熊春艳诉请的租赁门面水费及违约金一节。五更天公司、吕庆玲认可账单日期为2020年6月4日的水费，故五更天公司、吕庆玲应当向熊春艳支付该时期的水费163.8元。熊春艳、吕庆玲、五更天公司均认可账单日期为2020年8月4日的水费账单为2020年6月、7月的水费账单，现五更天公司、吕庆玲于2020年7月10日退租，熊春艳未能举证证明五更天公司、吕庆玲在退租时的实际用水量，应当承担举证不能的不利后果，故对熊春艳主张的账单日期为2020年8月4日的水费，一审法院不予支持。熊春艳诉请五更天公司、吕庆玲按拖欠的水费金额支付每日千分之五的违约金，一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五更天公司、吕庆玲对该违约金不予认可，现熊春艳、吕庆玲、五 -9- 更天公司约定的违约金已过分高于实际损失，一审法院认为五更天公司、吕庆玲应当支付的违约金应当以实际损失为基础，故五更天公司、吕庆玲应当支付已实际产生的违约金1.35元，对熊春艳超过该部分的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、熊春艳、吕庆玲、川海公司于2019年9月5日签订的《“门面租赁”变更协议》于2020年7月10日解除；二、吕庆玲、五更天公司共同向熊春艳支付川海汇景龙湾6-1-3号门面租金30272.4元；三、吕庆玲、五更天公司共同向熊春艳支付川海汇景龙湾6-1-3号门面水费及违约金共计165.15元；四、驳回熊春艳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3780元（熊春艳已预交），由熊春艳负担1346元，由吕庆玲、五更天公司负担2434元并迳付熊春艳。 本院二审期间,吕庆玲、五更天公司向本院提交了微信记录及微信语音文字翻译，拟证明吕庆玲及通过微信与熊春艳协商因疫情原因缓交租金的事实，其于2020年7月10日就租金问题进行了结算。五更天公司在一审中已经提交了前述微信记录，其主张的事实已经得到一审判决采信，本院予以确认。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，在履行合同期间发生不能预见、不能避免并不能克服的客观情况为不可抗力。因不可抗力导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。在本案中，吕庆玲、五更天公司在一审中同意共同负担租赁合同的义务，本院予以确认。吕庆玲、五更天公司履行租赁合同期间发生了××疫情。××为烈性××，疫情的发生及强度超出普通人的预知能力，为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。吕庆玲承租熊春艳的房屋用于经营针对小学生的午托、晚托业务。在××疫情期间，柳州市禁止中小学开学，也禁止经营午托、晚托业务。吕庆玲在执行政府防控疫情命令期间确实没有营业收入，没有按照租赁合同继续支付租金的能力。吕庆玲请求延期支付租金时，熊春艳应当结合实际情况，公平合理地调整支付租金的期限，以免双方利益失衡。吕庆玲已经与熊春艳协商延 -10- 期支付租金，履行了通知义务。吕庆玲因不可抗力而逾期支付租金，其违约责任应当被免除。一审认定吕庆玲、五更天公司承担逾期支付租金的违约责任不当，本院予以纠正。 当事人意思自治是民事合同的根基，人民法院应当谦抑，只有在有明确的法律依据且为必须干预时，人民法院才能变更合同。租赁合同是熊春艳、吕庆玲的一致合意，只有在履行障碍会导致当事人一方继续按照原合同履行会利益严重失衡或者履行不能时，人民法院才能变更合同。虽然防控××疫情措施致使吕庆玲不能营业，但是这只是应对疫情的紧急措施，随着疫情缓解、消除，防控措施也会被解除，吕庆玲届时就能够恢复营业。2020年5月后柳州市中小学校逐次开学上课，午托、晚托业务也陆续恢复营业。防控××疫情措施还不致租赁合同的目的落空，只是使五更天公司履行合同出现暂时困难，继续履行合同也不会导致双方当事人利益严重失衡。一审判决变更2020年2月至4月的租金标准依据不足，本院予以纠正。 熊春艳、吕庆玲未能就缓交租金事宜达成一致意见，吕庆玲2020年7月10日解除了租赁合同，熊春艳也同意解除租赁合同，一审判决确认租赁合同于2020年7月10日解除正确，本院予以维持。吕庆玲的违约责任已经被免除，租赁的房屋也已经返还，熊春艳收取的41715元押金应当予以退还。由于吕庆玲还欠付熊春艳租金，押金抵销等额租金后，五更天公司还须支付熊春艳2020年2月10日至6月9日和2020年7月10日的租金9415元（13905元×4个月－5000元＋15296元÷30天－41715元）。 综上所述，熊春艳、吕庆玲、五更天公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4858号民事判决第一项和第三项； -11- 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4858号民事判决第四项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4858号民事判决第二项为吕庆玲、广西五更天家庭服务有限公司共同向熊春艳支付柳州市潭中西路北一巷6号川海汇景龙湾6栋1-3号门面租金9415元； 四、驳回熊春艳的其他诉讼请求。 以上给付金钱义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计3780元（熊春艳已预交），由熊春艳负担3010元，由吕庆玲、广西五更天家庭服务有限公司负担770元。二审案件受理费775元（熊春艳预交218.46元，吕庆玲预交556.81元），由熊春艳负担531元，由吕庆玲、广西五更天家庭服务有限公司负担244元。 本判决为终审判决。 审判长 梁斌审判员杨显强审判员黄继湘 -12- 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 陈      梦      圆