福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申4797号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建金绿置业发展有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇麦市街东段丽舍森邻**楼**，统一社会信用代码91350600786931041D。 法定代表人：李景志，公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓德贵，上海锦天城(福州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晨龙，上海锦天城(福州)律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林太平，男，1971年12月16日出生，汉族，住福建省漳浦县。 一审被告：周伟明，男，1980年8月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 一审被告：王顺胜，男，1979年2月10日出生，汉族，住福建省漳浦县。 再审申请人福建金绿置业发展有限公司（以下简称金绿公司）因与被申请人林太平、一审被告周伟明、王顺胜商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2020）闽06民终1009号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人金绿公司申请再审称：1.百嘉公司没有以金绿公司销售代理人的名义和林太平签订商品房预售合同，不论百嘉公司和金绿公司之间是否存在商品房销售代理关系，百嘉公司和林太平签订《协议书》的行为不是代理行为，金绿公司不承担合同责任。2.漳州市中级人民法院在林柏东与林太平、百嘉公司、金绿公司买卖合同纠纷的另案判决中，确认金绿公司不对百嘉公司的行为承担责任，与本案二审判决同案不同判。3.百嘉公司得到的授权只是为王顺胜寻找购房人，让购房人与金绿公司签订购房合同，从未得到授权以百嘉公司名义销售案涉商铺，且百嘉公司在2016年8月3日与林太平签订《协议书》时，金绿公司已于2016年5月19日解除与王顺胜之间关于案涉第一层商铺的《房屋买卖合同框架协议》，百嘉公司和王顺胜已经无权指定人员与金绿公司签订关于案涉商铺的购房合同。4.百嘉公司、王顺胜与林太平签订的《协议书》，不是商品房预约合同，而是借款合同，只是同时约定以促成签订房屋买卖合同，来担保民间借贷合同的履行。5.二审法院认定林太平到金绿公司售楼部向百嘉公司支付定金20万元和购房款50万元，并在金绿公司售楼部和百嘉公司、王顺胜签订《协议书》，缺乏证据证明，金绿公司没有收到上述任何款项，让金绿公司承担责任，于理于法严重不合。综上，请求对本案再审，撤销一、二审判决。 本院经审查认为，本案的焦点在于再审申请人金绿公司与一审被告王顺胜以及百嘉公司三者之间对案涉商铺是否存在销售代理关系，以及百嘉公司、王顺胜与被申请人林太平签订的《协议书》是否属名为买卖实为借款的合同。 根据金绿公司与王顺胜就漳浦丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一层至三层商场所签订的《房屋买卖框架协议》第四条第5点的约定，金绿公司允许王顺胜指定人员与金绿公司签订分割完成的《商品房买卖合同》，并明确协议标的分户产权办理后，王顺胜不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求金绿公司将产权办理至其选定的人员名下。由此可见，金绿公司与王顺胜之间签订的协议名为房屋买卖合同，实际上却认可并授权王顺胜将《房屋买卖框架协议》项下的房屋分割销售给别人，双方之间成立的是房屋销售代理关系。此后，王顺胜将该项权利委托给百嘉公司，由百嘉公司对商铺房屋代为销售和进行招商。2015年8月15日，王顺胜、百嘉公司与林太平就丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一层商场108号共同签订《认购单》，该《认购单》载明“认购人：林太平；经办人：王顺胜；销售机构：百嘉公司(印章)”，应认定王顺胜作为金绿公司的销售代理人，与林太平就案涉商铺达成了初步的购买协议。 2016年5月19日，王顺胜又与金绿公司签订《房屋买卖合同框架协议书》，约定王顺胜购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第二层、第三层商场，且就丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一层至三层商场原所签的《房屋买卖框架协议》等自动作废。2016年8月3日，百嘉公司与林太平签订《协议书》，对金绿欧洲8号楼一层商场108号的购买和款项支付问题作出约定，并对林太平与金绿公司签订正式购房合同时双方的权利义务进行约定，王顺胜作为保证人在该《协议书》上签字。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效”的规定，金绿公司虽然与王顺胜解除了丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第一层商场的委托代理销售关系，但该《协议书》针对的仍是各方于2015年8月15日签订的《认购单》上金绿公司的案涉商铺，协议目的也是为了保证林太平与金绿公司签订正式购房合同。对项目8号楼第二、三层商场仍拥有销售代理权的王顺胜在该《协议书》上以保证人身份签字，在金绿公司未提供证据证明林太平明知王顺胜对8号楼第一层商场的销售代理权已终止情况下，应保护无过错的善意购买人林太平的合法权益，认定王顺胜的代理行为有效。此外，即便金绿公司主张该《协议书》的签订主体是林太平与百嘉公司，但结合其他向百嘉公司认购房屋的购房者事后与金绿公司签订了正式购房合同，以及金绿公司在与王顺胜解除《房屋买卖框架协议》后又与百嘉公司签订《商铺包销协议》等事实，亦可认定金绿公司明知王顺胜将其开发的楼盘代为销售权利委托给百嘉公司而予默认同意。漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终1070号另案民事判决书，也确认金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间存在销售代理关系，百嘉公司与林太平就案涉店铺签订《协议书》，是代理金绿公司销售房屋的行为。因此，林太平将《认购单》《协议书》上约定的购房款按王顺胜、百嘉公司的要求汇入指定账户，即便金绿公司未收到，也应对其委托代理人的行为承担责任。 至于王顺胜与百嘉公司、林太平签订的《协议书》是否属名为买卖合同实为借款合同的问题，应结合《协议书》签订过程和内容来判断。该《协议书》是双方基于前述《认购单》约定的购房事项而继续达成的协议，虽然有百嘉公司在定期内返还林太平140万元本金即由林太平放弃购买房屋的内容约定，但协议主要条款仍是围绕百嘉公司应确保林太平与金绿公司签订正式购房合同，应认定系为购买房屋而先行签订的协议。因此，金绿公司的申请再审理由均不能成立，不予采纳。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。 窗体底端 综上，金绿公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回福建金绿置业发展有限公司的再审申请。 审判长  秦传熙 审判员  林锦斌 审判员  张 挺 二〇二〇年十二月三十日 书记员  林 阳 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。