新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2301民初5182号   原告：贾立军，男，1968年9月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   委托诉讼代理人：王明东，新疆中疆律师事务所律师。   被告：魏海龙，男，1975年1月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   委托诉讼代理人：刘金春，新疆天阳律师事务所律师。   原告贾立军与被告魏海龙屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾立军及其委托诉讼代理人王明东，被告魏海龙及其委托诉讼代理人刘金春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告贾立军向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.被告支付自2019年9月1日至2021年4月30日的房屋租金250,000元；3、被告支付违约金50,000元。事实与理由：2018年9月1日，原、被告双方签订了一份租赁期限为6年的房屋租赁合同。合同签订后，被告向原告支付了2018年的房屋租金。按照合同第四条约定的租金支付方式，2019年和2020年的租金均已过了支付时间，被告已经累计拖欠原告房屋租金300,000元。原告多次催要无果，故诉至法院。   被告魏海龙辩称，第一，原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日前解除，原告要求被告支付房屋租金没有事实及法律依据。原、被告双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限为六年，但被告在经营网吧期间，因生意惨淡，导致经营困难，无力支付房租，被告遂于2019年6月起即与原告协商解除合同，但原告不同意解除。被告无奈在手机微信中多次通知原告至2019年9月1日解除双方之间的租赁合同，并于2019年8月底全部搬离租赁房屋，交回房屋钥匙等物品，之后，被告将网吧向昌吉市市场监督管理局申请注销，该局于2019年9月30日出具《准予注销登记通知书》。因原告不同意解除合同，被告为保全已向原告发送解除合同通知的证据，于2019年9月10日向昌吉市公证处申请证据保全公证，该处于2019年10月12日出具（2019）新昌证字第6059号《公证书》。因此，原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，原告起诉要求被告支付2019年至2020年度的房屋租金没有事实与法律依据；第二，被告在履行合同过程中不存在违约行为，不应当支付违约金，若存在违约行为，原告主张的违约金也明显过高，依法应予降低。如上所述，被告在合同履行期间已依法向原告提前发出解除合同通知，双方之间的合同已解除，被告在合同履行期间不存在违约行为，故原告要求支付违约金没有事实与法律依据。原告主张的违约金应当证明其遭受的损失，且违约金不能超过损失的30%，因此，即使被告违约，原告要求支付的违约金也明显过高，根据合同法的规定，依法应予降低。针对原告增加的暖气费的诉讼请求，被告已经将2018年10月至2019年4月的暖气费向热力公司缴纳，2019年10月至2020年4月的暖气费，由于2019年9月已经与原告解除合同，所以不应由被告承担。   原告为证实其诉讼主张向本院提交证据，被告质证及本院认证如下：   房屋租赁合同一份。拟证实：2018年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于昌吉市××路，面积为240平方米的房屋，租期为六年，自2018年9月1日至2024年9月1日，租赁费为第一年120,000元，第二年至第六年为150,000元。被告质证后对该组证据的真实性和合法性认可，关联性不认可，被告认为合同已于2019年9月1日已经解除了。本院对该证据的真实性、合法性予以确认并入卷佐证。   被告为反驳原告的诉讼主张向本院提交证据，原告质证及本院认证如下：   1.微信记录一组。拟证实原告于2019年7月底即通过微信聊天告知原告，因被告生意惨淡经营困难，将不再继续承租房屋的事实，而且被告自2019年8月初即在承租房屋门面悬挂出租布标，电话也留的原告的电话，方便有意承租人与原告联系。2019年8月31日，被告正式搬离承租房屋，并告知原告，将钥匙、剩余电费以及电脑桌、沙发等交给原告。2019年9月10日，被告通过微信以通知函的方式向原告通知解除房屋租赁合同。原告质证后对该组证据的真实性认可，合法性和关联性不认可，认为双方签订的房屋租赁合同中并没有约定赋予原、被告一方单方解除合同的权利；被告依据合同法第94条行使合同解除权，但原告不存在解除合同的任何违约行为，因此对于被告说的解除合同的事实不认可。本院对该组证据的真实性予以确认并入卷佐证。   2、公证书一份。拟证实2019年9月12日，被告向昌吉市公证处申请证据保全公证，该处出具2019新昌证字第6059号公证书，该公证书证实被告于2019年9月10日在公证处当场给原告打电话，并以发送短信的方式向原告送达解除合同通知。原告质证后对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。本院对该证据的真实性、合法性予以确认并入卷佐证。   3、准予注销通知书、网络文化经营许可证注销信息、中国电信股份有限公司新疆分公司业务登记单各一份。拟证实被告承租房屋用于经营网吧，在2019年8月底已经停业，向昌吉市市场监督管理局申请注销登记，该局经审核后于2019年9月30日出具了准予注销登记通知书，被告在合同解除后，在昌吉市文化体育广播电视和旅游局（昌吉市文物局）办理了文化经营许可证注销登记手续，在中国电信将经营网吧所需的光纤办理拆机手续。原告质证后对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为被告经营网吧的行为与原被告双方的租赁合同没有关系。本院对该组证据的真实性予以确认并入卷佐证。   4、照片一组。拟证实被告已于2019年8月20日搬离承租房屋。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对该组照片将结合其他证据作出认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告魏海龙自2012年9月起租赁原告贾立军位于昌吉市××路经营网吧。2018年9月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：乙方（被告）租赁甲方（原告）位于昌吉市××路总面积约240平方米的房屋，甲方须提供水、电、暖设施完好正常使用；租赁期限6年，即2018年9月1日至2024年9月1日止；第一年租赁费壹拾贰万元，第二年至第六年租金为壹拾伍万元；签订合同时乙方向甲方一次性支付租金壹拾贰万元，第二次租金在2019年6月1日前交清壹拾伍万元，第三次在2020年6月1日前交清壹拾伍万元……。乙方如不按时交清租金（超过10天）和其他违约行为，甲方有权收回房屋，租金不退乙方，甲方不得无故干涉和妨碍乙方的正常经营，否则视为违约，违约方应承担违约金伍万元；如遇不可抗拒因素，本合同自动终止，双方均不承担法律责任；乙方在租赁期内可以转租，但须通知甲方方可办理转让、转租手续。在租赁期限内，如遇房屋拆迁乙方必须无条件退房，甲方退还乙方多收租金；合同对其他事项作了约定。合同签订后，被告付清了2018年9月1日至2019年9月1日的租金120,000元。因被告租赁的房屋周围居民拆迁等因素影响其经营的网吧，被告自2019年7月初即与原告协商解除合同，原告表示可以转租，被告便以原告的名义对外转租未果。同年9月12日，被告以发短信方式通知原告解除合同，并经昌吉市公证处公证。原告回复被告，明确表示不同意解除合同。期间，被告对其经营的网吧办理了注销登记，并将电脑等物品从租赁的房屋搬出，剩余沙发、桌椅等未清理。原告向被告索要租赁费未果，遂诉至本院，请求被告支付租金300,000元，支付违约金50,000元，诉讼中原告变更诉讼请求。   本院认为，原、被告双方于2018年9月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，合同合法、有效，对双方均有约束力。本案争议焦点是双方订立的房屋租赁合同是否因被告向原告发出解除通知而解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原、被告双方签订的合同期限是6年，被告在支付第一年的租金后，在2019年9月初将其经营网吧的主要设施搬出租赁的房屋，并于2019年9月向原告发出解除租赁合同的通知，原告明确表示不同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上述规定明确只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。反之，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。被告魏海龙在履行合同中系违约方，其无合同解除权，故被告向原告发出解除合同通知，不产生租赁合同解除的法律后果。   根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告依照约定交付租赁物，被告理应按照约定的期限支付租金，被告逾期不予支付系违约行为，应当支付未支付的租赁费，同时原告可以解除合同。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。本案系被告在履行合同过程中不履行合同主要义务，其虽已经实际不再租赁房屋，并将主要设施搬离租赁的房屋，但其并未实际向原告返还租赁物，考虑2020年新冠疫情、合同的期限等因素对双方的影响及合同解除后原告所受的实际损失，本院认定双方签订的租赁合同自2020年12月31日解除，被告应当支付原告房屋租金200,000元（150,000÷12个月×16个月，自2019年9月1日至2020年12月31日），并支付违约金50,000元。故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，对其支付租金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告辩解于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：   一、原告贾立军与被告魏海龙于2018年9月1日签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；   二、被告魏海龙向原告贾立军支付租金200,000元；   三、被告魏海龙支付原告贾立军违约金50,000元。   上述二、三项，被告魏海龙须于本判决生效后五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2,900元（已减半收取），由原告贾立军承担375元，被告魏海龙负担2,525元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  员   王 涛   二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 八 日   法 官 助 理   李思颖   书  记  员   杨 宁