内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2894号上诉人（原审被告）：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司。法定代表人：王峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩亚霓。委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张录，男，1978年5月15日出生，现住内蒙古自治区包头市。原审被告：包头市翰诚物业服务有限责任公司。法定代表人：李翰文。原审被告：包头市科瑞装饰工程有限责任公司。法定代表人：李翰文。上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司因与被上诉人张录、原审被告包头市翰诚物业服务有限责任公司、原审被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初333号民事判决第二项、第三项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人从未收到任何购房款，一审法院判决上诉人返还购房款886600元没有任何依据。上诉人对各方签订的《定房合同》及收取购房款事宜不知情，上诉人未收到购房款项。被上诉人张录在购房时未尽到合理审慎的注意义务，导致购房款项未进入上诉人公司账户，上诉人不应承担返还房款责任。（二）被上诉人张录自2012年底至今一直使用本案所涉房屋，一审法院判决上诉人承担利息没有任何依据。在该系列案中，类似本案买受人实际占有使用房屋的情况，包头市东河区人民法院判决支持了利息，包头市中级人民法院二审已经依法改判不予支持。现包头市东河区人民法院又作出支持利息的判决，于法无据。张录辩称，我已经交了房款，上诉人应予退还。关于利息，如果上诉人尽快退还房款，我可以放弃利息。包头市科瑞装饰工程有限责任公司、包头市翰诚物业服务有限责任公司述称，不应支付利息，我方与上诉人系合作开发关系，现在我方无支付能力。张录向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告一的包头分公司签订的《定房合同》无效；2.判令三被告返还原告购房款903720元，首付款405700元为基数从2012年11月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月11日止，以总房款903720元为基数，从2018年1月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清时止；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月18日，被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与包头市科瑞装饰工程有限责任公司签订了关于包头市东河区站北路商业综合楼及地下停车场项目的《合作开发合同》，约定双方共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司“联益房地产开发项目部”，双方共同投资、共享利益、共担风险合作开发约定项目。另查明，2012年11月14日，原告张录与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订《定房合同》（合同编号：8020），约定原告订购被告开发的包头市××区商厦房号为××和××的两套公寓，建筑面积150.62平方米，6000元/平方米，房屋总价903720元，首付款405700元，剩余房款分5年60期支付，每期8300元，双方指定包头市翰诚物业服务有限责任公司为收款单位。原告于2012年11月13日支付首付款405700元，后陆续按月支付余款，对于余款支付数额双方存在异议。原告提供的收款收据中，分别加盖有东站商座销售中心、包头市翰诚物业服务有限责任公司和包头市汇鼎商厦有限公司的印章。案涉房屋于2014年-2015年间已交由原告使用，案涉项目至今无预售许可手续，案涉房屋至今无法办理产权登记。又查明，被告包头市翰诚物业服务有限责任公司和包头市科瑞装饰工程有限责任公司二公司法定代表人均为李翰文。再查明，原告张录在诉讼过程中，撤回了对内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司、包头市汇鼎商厦有限公司的诉讼，并追加包头市科瑞装饰工程有限责任公司为本案被告。以上事实有当事人的陈述、合作协议、定房合同、收款收据等在案予以佐证。一审法院认为，案涉××号和××号房屋至今无预售许可手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告张录与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司下属包头分公司签订的《定房合同》违反预售许可制度，应认定为无效。另有，原告要求被告返还已支付房款及利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对于原告已支付的购房款，相对的被告方应予返还，对于原告已占有的案涉房屋，原告亦应返还相应的被告方。原告张录和包头市科瑞装饰工程有限责任公司对于原告于2012年11月13日交付的首付款405700元无异议。对于2013年3月1日至2018年1月11日期间按期交付的剩余房款额，双方存在异议，原告提出已交付498020元，即包括首付款在内已付清全部购房款903720元。被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司认可原告已交付分期房款额为439900元，即包括首付款在内共交付845600元。双方对于按期所交款额产生争议的原因主要有二：一是原告所提供的交款收据中记载交款日期为2014年1月8日的收据中记载张录房款三期至2014年3月份，其中24000元由闫某地下A86、A51租金冲抵。包头市科瑞装饰工程有限责任公司对此不予认可，原告提供了交款收据并提请了闫某出庭作证，证人闫某对此亦认可并详述了当时冲抵情况，综合原告未间断交款情况及所提供收据中的记载和证人证言，法院对24000元冲抵款为原告所交房款的事实予以确认；二是原告提出所交款项中有一张收据丢失，金额为8300元，包头市科瑞装饰工程有限责任公司不予认可，原告没有提供其他证据予以佐证，法院不予确认。综合原告提供的47张收据所记载金额878800及被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司认可的原告交款中有一笔交款被告没有出具收据的7800元，法院确认原告已支付购房款总额为886600元。原告所购房屋为被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同开发，对于被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提出其没有收到购房款的抗辩事由，因是其内部双方合作管理问题，并不能产生对购房户的对外法律效力，故对其抗辩，法院不予采纳，原告所支付的购房款应由二被告返还，原告所占有的案涉××号和××号房屋亦应返还二被告。被告包头市翰诚物业服务有限责任公司收款是代收行为，不负返还义务，原告要求其返还，于法无据，法院不予支持。又有，原告要求被告支付已付购房款的利息，因原、被告双方签订的《定房合同》自始无效，原告对于合同无效的法律后果并无过错，被告返还购房款的同时应返还相应的利息，根据原告的交款情况，法院分段利息支持如下：以首付款405700元为基数，从2012年11月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月11日止；以已交总房款886600元为基数，从2018年1月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清时止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告张录与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的包头分公司于2012年11月14日签订的《定房合同》无效。二、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起5日内返还原告张录购房款886600元；原告张录于本判决生效之日起5日内向被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司返还案涉××号和××号房屋。三、被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起5日内共同支付原告的利息：以首付款405700元为基数，从2012年11月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月11日止；以已交总房款886600元为基数，从2018年1月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清时止。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费12837.2元，减半收取6418.6元，由原告承担121.6元，被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司承担6297元。二审中，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提供（2018）内0202民初1577号、（2018）内02民终2394号民事判决书，欲证明类似本案买受人实际占有房屋的情形的案件，一审法院判决支持利息，二审法院改判不支持利息。张录质证称，真实性认可，如尽快返还购房款可以放弃利息。包头市科瑞装饰工程有限责任公司、包头市翰诚物业服务有限责任公司质证称，真实性认可。经审查，各方当事人对以上两份判决书真实性认可，本院对两份判决书的真实性予以确认。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司是否收取了张录购房款、是否应向张录返还购房款并支付利息。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司对其与包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同开发本案所涉房屋的事实没有异议，另包头市科瑞装饰工程有限责任公司也认可收到张录购房款，张录已经完成了支付房款的义务。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司上诉称其未收到张录支付的购房款，不符合案件实际情况，故对内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提出的其不应当返还购房款的上诉请求本院不予支持。张录自2014-2015年间接收本案所涉房屋后，一直占有使用至今，且张录签订《定房合同》时对所订购房项目的现状有所了解，应承担一定缔约过失责任，故一审法院支持张录利息损失不当，对此本院予以改判。综上所述，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初333号民事判决第一项即“确认原告张录与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的包头分公司于2012年11月14日签订的《定房合同》无效”、第二项即“被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起5日内返还原告张录购房款886600元；原告张录于本判决生效之日起5日内向被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司返还案涉××号和××号房屋”；二、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初333号民事判决第三项即“被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起5日内共同支付原告的利息：以首付款405700元为基数，从2012年11月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月11日止；以已交总房款886600元为基数，从2018年1月12日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清时止”、第四项即“驳回原告的其他诉讼请求”；三、驳回张录其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6418.6元，由张录承担121.6元，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司承担6297元；二审案件受理费12837.2元，由内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司承担。本判决为终审判决。审   判   长 丰悦审判员刘程燕审   判   员 沈   艳   萍 二○二○年十二月十一日书   记   员 王      腾附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。