广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8044号原告：黄小萍，女，1968年8月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：温世平，男，1980年10月24日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：谢振兴，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黄小萍与被告温世平租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告黄小萍及被告温世平的委托诉讼代理人谢振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小萍向本院提起以下诉讼请求，请求判决：被告支付原告租金、水电费、管理费、违约金及铺内设施、损坏等费用合计：170359元。具体的金额明细构成：2020年2月至4月的租金54450元，递增的租金11550元，每月少交租金50元共400元，2020年1月至4月水费52元，电费287元，管理费619.8元，违约金总额的1%共73000元，铺面玻璃、铁闸门、商铺清理等商铺损失费30000元。2.本案产生的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年4月29日将坐落于洛溪新城吉祥北道142号商铺共44.5平方米出租给被告使用。租金按租赁年度计算，从2017年4月29日起至2018年4月28日止，每月租金为15000元；从2018年4月29日起至2019年4月28日止，每月租金为16500元；从2019年4月29日起至2020年4月28日止，每月租金为18150元。租赁期间，该商铺所产生的费用由被告承担，包括所有税费。被告需在每月5日前向原告支付租金，每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1%的违约金，租赁合同从2017年4月29日至2020年4月28日止，租期3年。自2020年1月起，被告未在合同约定时间内将位于洛溪新城的商铺租金及水电等费用汇入原告账户，并以各种理由拒交2020年1月至4月的租金及水电费、违约金等费用。原告多次催要，被告仍推脱拒绝。在2020年3月被告在合同未到期并未同原告协商的情况下搬迁店铺，并拒绝补交租金、水电费、违约金等费用。搬迁期间被告未同原告做任何交接。为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，请求法院依法判决。被告温世平辩称，同意欠付原告款项为22465元，不同意原告其余的诉讼请求：一、疫情爆发导致被告无法经营，被告根据约定于2020年2月20日解除合同并将涉案物业腾空交还原告，被告的行为不构成违约。被告承租涉案物业经营窗帘定制及安装服务，需根据客户要求前往客户房屋测量生产窗帘并现场安装，但自2020年1月新冠××疫情爆发以来，国家针对疫情下达一级响应命令，广州市政府为控制疫情对辖区的小区采取全封闭进出管理等措施导致被告无法经营窗帘定制安装服务。涉案租赁合同第六条第4款之约定，如遇不可抗力令本合同不能履行或不能完全履行时，双方互不追究、并应妥善协商，变更或解除合同。因此，被告根据约定解除合同不构成违约，且被告已及时通知原告解除合同及搬迁事宜，由原告回复可知其同意解除合同，只是要求被告交回钥匙并付清欠付租金，被告无须承担任何违约责任。二、被告欠付原告款项金额为22465元，原告其余的诉讼请求没有事实或法律依据应被驳回。承租期间原告就有涉案物业的钥匙，被告告知原告清场后原告即在物业内摆放招租的告示，由此可见在被告退场后原告即已收回涉案物业。因此被告于2020年2月20日已返还原告涉案物业，被告充其量应支付原告截止至2020年2月20日的租金、水电费及物业管理费。退一步，即使法院认定被告应支付2020年1月至4月的租金，因疫情属于不可抗力，客观上造成了被告无法经营，遭受重大损失的事实，且合同剩余期限仅2个月，根据合同履行情况、法律法规及公平原则，该期间的租金应予以减免。关于原告诉称欠付递增租金11550元、8个月每月少交50元的租金400元。被告因疏忽大意忘记第三年度租金递增的约定，从2019年4月29日开始仍按第二年度每月16500元的租金标准向原告支付租金至2019年9月28日，每月递增租金差额为1650元，期间5个月产生递增租金差额8250元。为此，原告在2019年9月底向被告提出应补足租金，被告才记起第三年度月租金为每月18150元，但当时因资金困难且未具体核对租金差额，因此未能及时支付。后因自动柜员机无法存入50元，从2019年9月29日开始被告每月向原告支付租金18100元至2019年12月28日，期间3个月被告少付租金150元，后被告又于2020年1月2日最后一次支付原告租金18000元，即少付2019年12月29日至2020年1月28日租金150元。因此，被告实际欠付原告5个月递增8250元、3个月每月少付50元租金共150元及2020年1月欠付的租金150元，小计欠付8550元。关于原告诉称违约金73000元。如前所述，被告行为不构成违约，原告要求被告支付违约金无事实或法律依据。退一步分析，即使法院认定被告行为构成违约，原告主张的73000元违约金已远远高于原告的实际损失，法院应予以调整。关于原告诉称的闸门、玻璃门及铺内设施损坏赔偿费用。被告首次签约已支付原告前期装修费12万，被告退场时未损坏任何装修，因此涉案物业并未产生装修损失，且原告亦未能提供证据证明其损失金额及损失情况，因此被告无需承担赔偿责任。三、被告支付原告押金共54000元，涉案合同解除后原告未予退还，未退押金应在本案予以抵扣。被告就涉案物业与原告签订两次合同，第一次签订租赁合同时被告依约支付原告24000元，合同期限届满后原告并未退还，第二次续签涉案合同时被告又支付原告押金30000元，两笔押金共计54000元，合同解除后原告均未退还，为此被告认为应在本案予以抵扣，前述押金抵扣被告债务后剩余部分，被告保留另行起诉要求原告返还的权利。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院依法组织当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案商铺位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城吉祥北园吉祥北道142号，权利人登记为黄小萍，建筑面积为44.6平方米。2014年4月18日，黄小萍作为出租方、温世平作为承租方签订《商铺租赁合同》，约定黄小萍将涉案商铺出租给温世平，保证金24000元，合同期满后结清各项费用无息退还，租期自2014年4月19日至2017年4月28日。2017年4月25日，黄小萍（甲方、出租方）与温世平（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2017年4月29日至2020年4月28日，保证金30000元，合同期满乙方付清各项费用后，甲方于三天内将押金无息退还给乙方，保证金不当租金使用；2017年4月29日至2018年4月28日的月租金标准为15000元，2018年4月29日至2019年4月28日的月租金标准为16500元，2019年4月29日至2020年4月28日的月租金标准为18150元；乙方每月5日前向甲方支付当月租金；乙方应及时足额交租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1%的违约金，如拖欠租金超过5日，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过2000元，甲方有权立即单方解除合同、没收押金；如遇不可抗力或政府行为令本合同不能履行或不能完全履行时，双方互不追究，并应妥善协商，变更或解除合同；等等。温世平依据上述合同约定已向黄小萍支付保证金24000元、30000元，合共54000元。2020年2月20日，温世平向黄小萍发送微信“店铺因行情带来的影响，疫情的封堵，租金过高，经营遇到瓶颈了，我只能放弃承租，现已清搬。”3月8日，黄小萍发送微信“一切按合同办吧，你的租金也要交反，还有锁匙都要有个交接，其它的所有费用都有没有交齐味”。3月12日，黄小萍向温世平发送《通知书》，告知温世平拖欠租金等费用共计64350元，根据合同约定，出租方有权解除合同，没收押金。4月13日，黄小萍转发与安居中介公司工作人员的微信聊天记录，告知温世平中介公司没有收到钥匙。温世平回复将钥匙给了其朋友，晚点再把钥匙放去中介公司。温世平搬离商铺后，在店铺玻璃门上张贴搬迁公示，告知客户店铺搬迁至吉祥北道282号7号仓库对面。关于温世平的交租情况，黄小萍提供了银行明细，主张温世平2019年5月至10月的租金未按照合同约定的月租金标准18150元支付，每个月仅支付16500元，2019年11月至2020年1月支付18100元、18100元、18000元，上述期间共应补缴租金10150元。温世平经核对银行明细，确认因忘记租金递增约定，漏缴上述期间的部分租金。黄小萍提供电费通知单，载明2020年1月1日至1月31日的电费为283.57元，2020年2月1日至2月29日的电费为2.66元，2020年4月1日至4月30日的电费为2.66元。黄小萍自认于2020年5月将商铺另行出租案外人，垫付了2019年11月1日至2020年8月31日的代收垃圾处理费150元、2019年11月1日至2020年8月31日的管理费883元、2020年1月、2月的水费52元。温世平认为其仅需承担2020年2月20日之前的费用。黄小萍主张温世平交还商铺时，商铺内垃圾满地、商铺闸门、玻璃门被损坏，其为此花费安装闸门及玻璃门工程款18600元、维修及清洁费11500元。黄小萍提供了收据两张，温世平经质证不确认收据的三性，并认为根据黄小萍提供的照片，闸门、玻璃门等物品没有损坏。本院认为，黄小萍与温世平签订的两份《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。黄小萍与温世平就涉案商铺的租赁前后签订了两次租赁合同，其中2014年4月18日签订的租赁合同约定租期至2017年4月28日届满，根据该合同约定，租期届满之日，黄小萍应向温世平返还履约保证金24000元。现黄小萍以温世平在履行2017年4月25日签订的租赁合同时存在违约行为，要求没收前份合同的保证金，缺乏依据，本院不予支持。双方在履行2017年4月25日签订的合同过程中，温世平于2020年2月20日向黄小萍表明退租，构成根本违约，黄小萍可以依约解除合同。黄小萍于2020年3月12日向温世平发送通知要求解除合同，故双方合同于该日解除。合同解除后，温世平应及时将商铺交还给黄小萍，温世平虽自认于2020年2月20日撤场，但根据双方聊天记录显示，温世平于2020年4月13日仍未将钥匙交还，现温世平未提供证据证明退还钥匙的时间，而根据黄小萍提交的安装闸门及玻璃门工程的收据载明时间为2020年4月28日，证明黄小萍最迟在该日已收回商铺，故本院认定黄小萍于2020年4月28日收回案涉商铺。2020年1月之前的租金，应由温世平按照合同约定标准支付，黄小萍主张温世平自2019年5月至10月共6个月，每个月应补缴1650元租金，2019年11月至2020年1月共需补缴250元，温世平无异议，本院予以确认，温世平应当补缴2020年1月28日前的租金共10150元。2020年1月29日至4月28日共3个月的租金及占有使用费，因涉及疫情防控措施的影响，应予以适当减免租金，结合温世平前期支付各项费用的情况、及双方在交还商铺时的过错，本院酌情支持温世平应支付该时段租金、占有使用费38115元，对黄小萍多主张部分，本院不予支持。黄小萍收回商铺之日之前的物管费、水电费等费用，亦应由温世平如实结算。根据黄小萍提供的票据，2020年4月28日之前的物管费529.8元、代收垃圾费90元、电费288.89元、水费52元，温世平未举证已支付，故对黄小萍上述请求，本院予以支持，超过部分金额，本院不予支持。黄小萍自认已于2020年5月将商铺另行出租，即黄小萍因温世平的违约行为并未造成商铺的空置损失，黄小萍在解除合同时要求没收全部保证金30000元，显失公平，应当适当予以调低，结合双方履行合同的程度，及温世平违约并非恶意，本院酌情支持黄小萍没收保证金15000元，剩余保证金15000元，黄小萍应返还给温世平。因本院已支持温世平解除合同需向黄小萍承担的违约责任，足以弥补逾期支付租金给黄小萍造成的损失，且黄小萍本可自行以前一份合同应退还的保证金用于抵扣欠缴的租金，故黄小萍主张逾期支付租金的违约金，本院不予支持。黄小萍主张温世平在返还商铺时损坏了商铺的闸门及玻璃门等物品，黄小萍为此支付了维修费及清洁费，但黄小萍提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的责任，故对于黄小萍该项诉请，本院不予支持。综合上述对于双方结清债务的分析，黄小萍应退还温世平保证金共39000元（24000元+15000元），因温世平仍应向黄小萍支付拖欠的租金及占有使用费，将双方债务互相折抵后，温世平还应向黄小萍支付的租金及占有使用费为9265元（10150元+38115元-39000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告温世平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄小萍支付2020年4月28日前的租金及占有使用费9265元；二、被告温世平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄小萍支付2020年4月28日前的物管费529.8元、代收垃圾费90元、电费288.89元、水费52元；三、驳回原告黄小萍其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3707元，由原告黄小萍负担3484元，被告温世平负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月二十日书记员  陈冬