云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1116号上诉人（原审被告）：昭通市泰斗房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：9153060079519061XN。住所地：云南省昭通市昭阳区朱提大道中段（泰平盛世水岸）。法定代表人：邓启平，该公司董事长。委托代理人：艾永莲、刘崇洪，云南元和律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨雯，女，1970年4月29日出生，汉族，云南省昭通市鲁甸县人，大专文化，居民，住鲁甸县。委托代理人：赵庆启、顾娅丽，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昭通市泰斗房地产开发经营有限公司（以下简称“泰斗公司”）因与被上诉人杨雯房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泰斗公司上诉要求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费。具体理由为：一是原审法院认定事实错误。根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被上诉人应当从2012年12月23日签订《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》起二年内向人民法院主张权利。被上诉人未履行约定的支付定金、签订购房合同、支付购房款等义务，已单方解除《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》。被上诉人没有举证证明其在诉讼时效内向上诉人主张过权利，也没有提交诉讼时效中断的任何证据。《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》约定“如乙方未按约定日期支付房款和办理贷款手续，逾期10日以上的视作乙方单方面解除本认购书，甲方有权另行处理该房屋，乙方无权要求返还定金，”，被上诉人只交了5万元定金，已单方面解除合同。原审法院认定“原告要求与被告签订购房合同时，被告予以拒绝，应认定被告违约”认定事实严重错误，没有任何证明。2010年5月11日《收据》金额为5万元，经办人崔丽华，上诉人与被上诉人签订认购协议书的时间是2012年12月23日，《收据》收款时间是该协议签订前二年多，收款人根本不是上诉人，一审法院将被上诉人提交的收款人不是上诉人的5万元定金《收据》也认定为交给被上诉人，认定事实错误。二是根据定金罚则规定，被上诉人已严重违约，无权要求返还定金。杨雯未进行二审答辩。杨雯向一审法院起诉要求：1.判令泰斗公司双倍返还定金200000.00元；2.本案诉讼费用由泰斗公司承担。原审法院经审理确认如下法律事实：杨雯于2010年5月11日缴纳购房诚意金50000.00元；于2012年3月27日支付房款50000.00元。2012年12月23日，昭通市泰斗房地产开发经营有限公司（甲方）与杨雯（乙方）签订《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》，协议约定：乙方自愿向甲方认购“泰平˙盛世荷苑”西苑4幢1单元1802号房，该商品房建筑面积129.07平方米，其中套内建筑面积106.87平方米，销售价格按建筑面积计价，单价为2925元/㎡,总金额为人民币377530.00元；乙方同意支付100000.00元作为定金；乙方须在签订认购书10日内按照所选择的付款方式支付房款，完成相关手续的办理，并签署《商品房购销合同》。如乙方未按约定日期支付房款和办理贷款手续，逾期不足10日的，甲方将每天按照总房款的千分之一向乙方收取违约金，逾期10日以上的，视作乙方单方面解除本认购书，甲方有权另行处理该房屋，乙方无权要求返还定金。协议中双方还约定了其他条款。后双方发生纠纷，昭通市泰斗房地产开发经营有限公司未与杨雯签订商品房屋买卖合同。2018年7月3日，杨雯起诉至法院请求判令被告双倍返还原告定金200000.00元；本案诉讼费用由泰斗公司承担。另查明：1.泰斗公司于2012年11月15日取得泰平˙盛世荷苑七号地块的《商品房预售许可证》，于2013年5月8日取得泰平˙盛世荷苑四号、六号地块的《商品房预售许可证》。2.2016年10月21日，因中国农业银行股份有限公司昭通分行诉泰斗公司金融借款合同纠纷一案，经中国农业银行股份有限公司昭通分行申请，昭通市中级人民法院作出（2016）云06财保1号《民事裁定书》，裁定“查封、扣押、冻结被申请人泰斗公司价值为195000000元的财产。”，并于同日向昭通市昭阳区房产交易评估管理送达了该裁定书及（2016）云06财保1号《云南省昭通市中级人民法院协助执行通知书》，对泰斗公司开发的位于昭通市昭阳区（鲁甸路）的泰平˙盛世荷苑小区的690套住房及53个商铺17389.77平方米进行了查封。3.2018年3月9日，因四川省第一建筑工程公司诉泰斗公司建设工程施工合同纠纷一案，经四川省第一建筑工程公司申请，云南省高级人民法院作出（2017）云民初79号《民事裁定书》，裁定“查封、扣押、冻结被申请人泰斗公司价值为2.39亿元的财产”，并于2018年3月21日作出（2018）云执保17《民事裁定书》，裁定“本案指定昆明铁路运输中级法院执行”。2018年3月20日，昆明铁路运输中级法院向昭通市昭阳区房产交易评估管理送达了上述裁定书及（2018）云71执保4号《昆明铁路运输中级法院协助执行通知书》，对泰斗公司开发的位于昭通市昭阳区（鲁甸路）的泰平˙盛世荷苑小区未售的679套房屋（其中住房650套、非住宅29套）进行了查封。4.2018年4月11日，就（2016）云06民初80号中国农业银行股份有限公司昭通分行诉泰斗公司金融借款合同纠纷一案《民事判决书》，昭通市中级人民法院作出（2018）云06执32号《执行通知书》，责令泰斗公司履行该判决书确定的义务。2018年4月12日，昭通市中级人民法院就同一案件作出（2018）云06执15号《云南省昭通市中级人民法院执行裁定书》，裁定“对被执行人泰斗公司和被执行人邓启平价值21000万元的资产予以查封、冻结、划拨、扣押、扣留、提取、拍卖或变卖。”5.2018年6月14日，就（2016）云06民初45号云南昭通昭阳农村商业银行股份有限公司与泰斗公司合同纠纷一案《民事调解书》，昭通市中级人民法院作出（2018）云06执47号《执行通知书》，责令泰斗公司履行该调解书确定的义务。同日，昭通市中级人民法院就同一案件作出（2018）云06执47号《云南省昭通市中级人民法院执行裁定书》，裁定“查封、冻结、划拨、扣押、扣留、提取、拍卖或变卖被执行人泰斗公司的价值人民币60227571元的资产。”6.2018年6月14日，就（2016）云06民初44号云南昭通昭阳农村商业银行股份有限公司与昭通顺祥商贸有限公司、泰斗公司合同纠纷一案《民事调解书》，昭通市中级人民法院作出（2018）云06执48号《执行通知书》，责令昭通顺祥商贸有限公司、泰斗公司履行该调解书确定的义务。同日，昭通市中级人民法院就同一案件作出（2018）云06执48号《云南省昭通市中级人民法院执行裁定书》，裁定“对昭通顺祥商贸有限公司、泰斗公司30097496元财产予以查封、冻结、划拨、扣押、扣留、提取、拍卖或变卖。”原审法院认为，关于本案是否超过诉讼时效的问题。原被告双方签订《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》的时间为2012年12月23日，此后双方之间因签订《商品房购销合同》和支付房款等问题发生纠纷，该纠纷一直处于持续状态，并形成部分购房户到昭通市国土资源局上访反映。2016年4月6日，昭通市国土资源局作出《关于泰平盛世荷苑部分购房户的上访回复》，昭通市国土资源局回复由其局长孙朝孝协调督促被告泰斗公司于2016年11月30日按时交房和按照合同约定支付违约金，但双方的纠纷最终没有得到有效解决，原告便于2018年7月3日起诉至法院。因此，双方之间因房屋买卖合同关系发生的纠纷一直处于持续状态并经政府相关部门协调解决过程中，不存在超过诉讼时效的问题，原告的起诉符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的法律规定，被告答辩主张原告的起诉已经超过法定诉讼时效规定与本院查明的事实不符，依法不予认定。关于原告请求被告双倍返还原告定金为200000.00元的诉讼请求问题。原审法院认为，杨雯与泰斗公司签订的《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》约定乙方同意签署本认购书时支付10万元作为定金以及原告提交的二份共计10万元的收据，完全能够证明被告已经收到原告交付10万元定金的事实，故原告主张已经向被告支付10万元定金的事实清楚，证据充分，予以认定。被告答辩其没有收到10万元定金的主张与查明事实不符，不予认定。原、被告双方签订的《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》的性质实际属于预约合同，杨雯交付定金10万元给泰斗公司作为购房定金，泰斗公司也向杨雯出具定金收据，应认定原、被告之间的定金合同成立，且合法有效，予以确认。《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》约定的昭阳区“泰平˙盛世荷苑”西苑4幢1单元1802号房屋单价为2925元/㎡，总金额为377530元。原告要求按此单价（或总价）与被告签订购房合同，被告予以拒绝，应认定为被告违约。根据法律关于定金罚则的规定，被告应当双倍返还购房定金，故杨雯要求泰斗公司双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条：“因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，判决如下：昭通市泰斗房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨雯人民币200000.00元。诉讼费4300.00元，由昭通市泰斗房地产开发经营有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审中泰斗公司对原审法院认定杨雯已缴纳购房诚意金10万元及双方发生纠纷，泰斗公司未与杨雯签订商品房屋买卖合同的法律事实及对原审法院认为本案未超过诉讼时效提出异议，对其余的法律事实未提出异议，对双方无异议的法律事实，本院予以确认。归纳诉辩双方的主张，本案二审争议焦点是：一、本案是否已过诉讼时效？二、被上诉人实际支付上诉人的购房款是多少？原审判决上诉人返还被上诉人20万元是否恰当？针对本案争议焦点，本院分别评析如下：一是关于本案是否已过诉讼时效的问题。本院认为，按照双方当事人签订的《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》约定：“乙方自愿向甲方认购“泰平˙盛世荷苑”西苑4幢1单元1802号房，该商品房建筑面积129.07平方米，其中套内建筑面积106.87平方米，销售价格按建筑面积计价，单价为2925元/㎡，总金额为人民币377530.00元；乙方同意支付100000.00元作为定金；乙方须在签订认购书10日内按照所选择的付款方式支付房款，完成相关手续的办理，并签署《商品房购销合同》。如乙方未按约定日期支付房款和办理贷款手续，逾期不足10日的，甲方将每天按照总房款的千分之一向乙方收取违约金，逾期10日以上的，视作乙方单方面解除本认购书，甲方有权另行处理该房屋，乙方无权要求返还定金。”，本案被上诉人未按照认购协议书的约定按时签订《商品房购销合同》和支付购房尾款，是因为上诉人交纳房屋定金的时间过长，上诉人也没有按承诺如期修建房屋，后在修建中存在停工等客观事实，部分购房户到昭通市国土资源局上访反映。2016年4月6日，昭通市国土资源局作出《关于泰平盛世荷苑部分购房户的上访回复》，昭通市国土资源局回复由其局长孙朝孝协调督促昭通市泰斗房地产开发经营有限公司于2016年11月30日按时交房但双方的纠纷最终没有得到有效解决，因此，上诉人与被上诉人双方之间因房屋买卖合同关系发生的纠纷一直处于持续状态并经政府相关部门协调解决过程中，不存在超过诉讼时效的问题，被上诉人的起诉符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的法律规定，上诉人认为本案超过法定诉讼时效的主张，本院不予支持。二是关于被上诉人已支付上诉人的购房定金是多少，原审法院判决上诉人返还被上诉人20万元是否恰当的问题。本院认为，被上诉人二审中陈述其于2010年交纳了5万元房款定金到鲁甸县国土资源局，2012年又按照通知交纳了5万元房款定金到泰斗公司账户后，双方当事人签订的《“泰平˙盛世荷苑”认购协议书》上注明“乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹拾万元，作为定金”，说明上诉人已经认可被上诉人2010年交到鲁甸县国土资源局5万元房款已到泰斗公司账户，故本院确认被上诉人总共交了10万元购房款给泰斗公司。泰斗公司辩称其只收到5万元房款的主张不能成立。被上诉人于2010年缴纳了5万元购房定金，2012年又再次缴纳5万元购房定金，被上诉人作为普通民众，在现实生活中为改善居住条件，满足基本生活需求，筹集资金购房已成常态，在缴纳了10万元的房屋定金后，不可能不按照约定办理房屋尾款支付手续，但由于上诉人开发的楼盘先是未按期开工，后修建中又因资金链断裂停工，致使上诉人由于担心不敢去办理尾款支付手续，过错不在被上诉人。上诉人客观上长期占用被上诉人的10万元购房定金，致使被上诉人无法用该笔资金重新购房或投资理财，给被上诉人造成损失，原审法院依照法律中关于定金罚则的规定，判决上诉人双倍返还被上诉人购房定金并无不当。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人昭通市泰斗房地产开发经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300.00元，由上诉人昭通市泰斗房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  余 帅审判员  陈 丹二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈 炻