四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初5894号 原告：成都市仕和物业服务有限公司，住所地四川省成都市青白江区石家碾中路**，统一社会信用代码915101135696849532。 法定代表人：李建成，总经理。 委托诉讼代理人：李有全，经理。 被告：陈仕明，男，1964年8月13日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，住四川省宜宾市叙州区。 被告：盛廷彩，女，1976年8月10日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都市仕和物业服务有限公司（简称仕和物业）与被告陈仕明、盛廷彩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仕和物业的诉讼代理人李有全、被告陈仕明到庭参加诉讼，被告盛廷彩经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告仕和物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告依法完清物业欠费3754元、代收生活垃圾处置费219元，合计金额3973元。（建筑面积74.48㎡,物业费单价1.2元/平方米/月，生活垃圾处置费5元/户/月，物业费欠费时间2017年6月1日-2020年11月30日，代收生活处置费欠费时间2017年4月9号-2020年11月30日）；2.判决被告偿还欠费违约金人民币3026.05元。（违约金暂时从2017年6月1日计算至2020年8月31日，实际支付至付清之日止，具体计算方式见“附注”）：3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是位于宜宾市叙州区“北新国际”项目2-1-2106住宅（建筑面积74.48㎡）物业的业主，于2015年11月29日办理了房屋交付手续入住。自2017年6月1日起便无故拖欠物业服务费及生活垃圾处置费，至2020年11月30日止共计3973元。原告曾多次向被告催交物业服务费，但被告均未予理睬。综上，原告依据《民事诉讼法》的规定，特提起诉讼。 被告陈仕明、盛廷彩的主要答辩意见是：一、原告的请求根据物业协议属无中生有,于法无据。签订的合同上资质显示为二级，而营业执照上显示的实际资质为三级,原告存在欺骗行为,双方签订的前期物业合同无效。二、原告没有按服务协议中的条款进行服务,为自动放弃服务,被告才拒绝缴纳物业费和垃圾处理费。三、原告未按物业前期协议约定擅自扩大收费范围,打墙费按50元每平米收取、楼道恢复费按200元每户收取、安装防护栏按200元每户收取,原告违约在先,因此被告拒绝缴纳物业费、垃圾处理费和违约金。四、本案当事人双方之间自始至终不存在物业服务合同关系,没有法律意义上的合同权利义务关系,被告依法不受合同约束,因此无需依照合同约定支付物业相关费用。五、原告在签订和履行前期物业服务协议的过程中故意违反相关法律法规的强制性规定致使前期物业服务协议无效,应当承担由此产生的一切法律后果。双方签订的前期物业合同无效,主要基于以下理由:1.物业公司进驻小区的程序违法，合同无效；双方签订物业服务合同时,被告没有出示相关主管部门批准进行选聘物业公司的文件,也没有出示进行公开招投标并由其中标的法律文件或者相关情况说明,被告进驻小区开展物业服务的行为存在程序违法,属违法行为（按照相关法律规定,上述有关文件本应该以合同附件的形式在）；由此可知被告不具备法律（物业管理条例）规定的与原告签订物业服务合同的主体资格，不是与原告签订前期物业协议的适格主体,因此双方签订的物业服务合同无效；2.格式合同显失公平,且违反法律法规的强制性规定,属最高人民法院有关司法解释规定的情形；双方签订的格式合同第十一条第三款约定“甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的,乙方有权要求甲方清退所收费用”，该条第四款约定“乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他费用的,甲方有权要求乙方立即补交有关费用并从逾期之日起,每天按应交纳费用的百分之零点三向乙方收取违约金,并可同时终止对乙方提供物业服务”，被告利用前期物业的优势地位堂而皇之地回避自身应当承担的违约责任，很显然,这样的格式条款约定对业主显失公平,被告用格式条款免除其自身违约责任、加重了对方责任，因此无效；前期物业服务协议内容违反法律法规和最高人民法院相关司法解释的规定，根据双方签订的前期物业合同第九条第三款,约定公共部位广告位的出租费用由甲方收取，其收益用于物业管理不足。这项约定用表面合法的形式侵害了本该属于原告及其他业主的合法权益，属合同法规定的排除对方主要权利的合同无效的情形,也违反了国务院发布的《物业管理条例》第五十四条之规定,其目的就是非法获得该项收益；根据《物业管理条例》第五十四条的规定,小区共用部位的所有权和使用权归全体业主所有,任何人和单位不经业主、业主大会同意,无权擅自处分；3.仕和物业公司有合同欺诈行为,合同无效,仕和物业服务有限公司资质等级为三级，但为了骗取业主的信任,在签订前期物业协议时,仕和物业公司故意谎称其公司资质等级为二级,并在前期物业服务协议的显眼位置对业主明示；同时,仕和物业公司在履行合同的过程中也按照二级资质等级制定并实际执行了相应的物业服务收费标准，其行为属法律规定的欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定,前述双方签订的前期物业服务协议应属无效的合同；姑且不论合同的法律效力（合同效力最终要由法院依法定程序予以确认）,仅从近几年来物业公司在小区运营的情况看，其物业服务是没有得到广大业主的认可的；双方签订《前期物业服务协议》后,被答辩人仕和物业公司就不服务、不履行前期物业服务协议，履行物业服务职责违反合同约定，属自动放弃了前期物业服务协议,主要表现为:小区内可视电话、消防报警器、消防喷淋、消防广播、单元楼门禁长期不能使用、不维修，消防灭火器失效、业主进出小区大门时多次被夹，物业公司不予理睬,不主动承担责任,后门常年形同虚设；高档商品房小区入住4年变成政府安置房小区、小区数次火灾、业主家中多次被盗、装修期间电梯不能正常运行等;物业公司违规乱收费、扩大收费范围，打墙费收50元／平方米、楼道恢复费200元／户，更甚者20l7年物业公司巧立名目收取业主装修保证金至今拒绝结算,不予清退，特别应提出的物业公司收取的楼道恢复费，叙州区房屋管理局也明确要求清退,但是物业公司至今没有办理，只是慑于房管局的约束,物业公司也不敢再收取该费用了。因此，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼要求，对其在签订和履行物业服务协议中的违法行为一并依法审查处理。 原告仕和物业围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照、法人身份证明复印件，证明原告诉讼主体资格；2.《前期物业服务合同》、《物业服务协议》、缴费催收单、物业服务公示，证明收取物业费是基于合同，同时原告也提供了物业服务。被告陈仕明质证认为，对证据的真实性无异议，原告虽然提供了服务，但不全面。 被告陈仕明围绕抗辩主张的事实，提交了前期维修意见书、最近拍摄的小区图片，以此证明原告服务不到位甚至放弃服务的事实。原告仕和物业质证认为，图片上反映的问题部分存在，被告提出的一些维修意见，原告方都在和相关部门进行协商处理；楼顶杂物已经进行了清理，车道入口处有不自觉的业主车辆乱停乱放现象。 双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院综合认定如下：仕和物业于2011年3月21日经核准登记成立，核准经营范围含物业管理服务，2020年4月23日核发的营业执照已无资质核定。2013年11月8日，仕和物业与“北新国际”开发商宜宾经典置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定仕和物业为“北新国际”业主提供前期物业服务，期限自2013年12月1日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业合同生效日，物业费多层住宅0.8元/平方米/月、高层住宅1.2元/平方米/月，并于2014年3月进驻。被告陈仕明、盛廷彩因购买“北新国际”2幢1单元21楼6号（建筑面积74.48㎡），于2014年6月13日与仕和物业签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，并对物业管理服务内容和质量作了具体约定，期限自开发商公告交房之日起至业主委员会成立并正式选聘到物业管理企业之日止；物业费多层住宅按建筑面积每月每平米0.8元、高层电梯住宅每月每平米1.2元，每（半年）交纳一次，每次交纳费用时间为本缴费周期首月的5日内，首次收房时预交一年物业服务费；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。二被告于2015年11月29日办理房屋交付手续后入住，自2017年6月1日起以前述抗辩理由拒交物业费用，原告催收未果，致原告起诉本案。 另查明，被告所在小区至今未成立业主委员会。 经类案检索，四川省宜宾市中级人民法院在2020年6月1日对仕和物业与案涉小区业主林××、吴××物业服务合同纠纷一案作出的（2020）川15民终725号民事判决中认为，“因可视电话系开发商提供，并非物业服务公司提供，故可视电话不能使用不能认定为仕和物业的责任；……车辆乱停放、电梯面板损坏、安全通道设置障碍物、部分业主占用公共通道的问题，仕和物业公司提供了相应的电梯维修费用报价单、整改通知书、在相关业主拒绝整改后及时向社区等主管部门进行报告的证据，证明履行了合同约定的物业服务义务。本案有必要厘清物业服务企业的义务范围和行权边界，双方应严格按照物业服务合同约定享有权利，履行义务。介于物业服务企业仅为服务主体，不具有强制执法权，其依法、依约对小区进行物业服务，在业主反映存在占用公共通道、车辆乱停放问题等以后，其及时向相应的侵权主体发送整改通知书无果的情况下，进一步的义务为向相关职能部门报告，由具有执法权的职能部门处理。若业主认为其它业主的侵权行为已经严重影响到个人权益，可基于侵权责任法的相关规定诉请停止侵害、排除妨害直至赔偿相应的损失。本案中，仕和物业公司对案涉小区提供了相应的物业服务，……”，故对小区管理服务不到位的上诉理由不予支持，并认为一审法院认定仕和物业公司在履行合同义务过程中违约不当，予以了纠正；同时认为业主与物业公司之间一直就物业服务合同履行情况进行沟通，对仕和物业公司违约金的主张不予支持。并认为，“业主应当充分认识业主委员会的重要性，主动、积极、依法成立业主委员会，积极支持业主委员会的履职行为，为业主委员会代表广大业主维护业主权益提供便利。业主委员会成员在构成上应由具有代表性、专业性、公益性的业主组成，依照法律、法规的规定履行职权，对物业服务企业提供的服务及时予以监督检查，对损害业主权益的行为，应采取敦促整改、合理赔偿、解除合同等措施予以保护。”，判决林××、吴××支付仕和物业请求的物业费，驳回仕和物业的其他诉讼请求。 本院认为，一、被告对案涉合同、协议效力以及原告是否履行合同义务等的抗辩不能成立。理由是：（一）首先，仕和物业系依法成立的物业管理企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告有权依据与开发商签订的前期物业服务合同进驻小区进行物业管理服务，且在此基础上与二被告签订了前期物业服务协议，合同和协议内容并不违反国家法律规定，均属合法有效，对被告均具有法律约束力。其次，案涉合同版本来源于行业主管部门，原告以此为基础形成与被告签订的协议，虽均由原告提供，但约定的权利义务对等，并不存在法律规定的无效或可依法变更、撤销的情形。再次，行业主管部门对物管企业的资质等级分级评定制度是为了限定物管企业承接管理服务小区项目规模，与物业费收费标准无关，若被告认为原告物业费收费标准违反国家规定，以及在管理服务中存在其他乱收费的行为，可向行业主管部门反映举报，或提供证据另行主张权利要求清退。（二）根据原告举证以及类案检索，对原告是否履行合同义务本院与前述宜宾市中级人民法院（2020）川15民终725号民事判决观点一致，即原告为被告所在小区提供了相应的物业服务，原告并不存在被告所称放弃服务的行为，被告应当交纳物业费和客观上必然产生的生活垃圾处置费。二、原告请求的违约金不应支持。被告自2017年6月起便以原告未履行合同义务为由明确拒绝交费，若原告认为与被告协调沟通不能，且通过整改完全履行了合同义务，应及时依法主张权利，而事实上包括被告在内的案涉小区业主反映的物业管理存在的问题在一定程度上的确存在，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，本院对原告请求的违约金不予支持。 本院在此重申宜宾市中级人民法院（2020）川15民终725号民事判决中指出的成立业主委员会的重要性，建议包括被告在内的案涉小区全体业主积极、主动、尽快依法成立业主委员会，若认为仕和物业履行合同能力明显不足，通过业主委员会能更有效的依法维权。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈仕明、盛廷彩于本判决生效之日起十日内支付原告成都市仕和物业服务有限公司自2017年6月1日至2020年11月30日期间的物业费3754元及自2017年4月9日至2020年11月30日期间的代收生活处置费219元，共计3973元； 二、驳回原告成都市仕和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 受理费50元，适用简易程序减半收取为25元，由被告陈仕明、盛廷彩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  何江涛 二〇二〇年十二月十四日 书记员  唐 千