广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29994号原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区**********卡，统一社会信用代码914************506。法定代表人：李秀春，董事长。委托诉讼代理人：李国恒，广东万**海天律师事务所律师。被告：潘玉芳，女，1968年2月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区*********，公民身份号码440************762。原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡公司）与被告潘玉芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉怡公司法定代表人李秀春及委托诉讼代理人李国恒、被告潘玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉怡公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2013年10月至2020年7月期间的物业管理费12431.2元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费151.6元为基数，自欠费当月/次月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确违约金的起算日期为欠费当月的6日，利率按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。事实和理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2007年4月27日，原告与中山富昌置业发展有限公司（以下简称富昌公司）签订前期物业服务合同；合同期限：从2007年5月1日起至物业成立委员会止；物业坐落：中山市***************（以下简称案涉房屋）；权属人：潘玉芳；建筑面积：126.34平方米；交楼时间：不明确（我司为第三方物业，早期由开发公司办理收楼手续）；物业费计收标准：根据前期物业服务合同第十二条约定，电梯按建筑面积6楼以下含6楼每月每平方按1.2元收取；付费期限：根据前期物业服务合同合同第十三条约定，每月5日前交纳；违约金依据：根据前期物业服务合同第十四条第二点约定，千分之五；欠费期间：2013年10月至2020年7月，共82个月；欠费金额：物业管理费每月151.6元，合计12431.2元；违约金从欠费当月/次月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准利率计算至清偿之日止，暂计至2020年7月为718.03元；催收方式：2014年1月起，通过电话、上门方式催收，2015年7月16日到小区派发催费单，2020年5月8日小区公告栏张贴催费单。原告嘉怡公司向本院提交的证据主要有：1.前期物业服务合同；2.缴费通知单；3.住房交接书；4.业主（临时）管理规约；5.中山市不动产登记资料查询结果；6.三方协议书；7.情况告知函；8.银行历史明细清单。被告潘玉芳辩称，一、依买房合同约定未办理业主房产证，物业管理费由出卖人承担。被告潘玉芳作为业主，根据《商品房买卖合同》第十四条4项：“自该商品房交付使用第721日起，由出卖人承担物业管理费，直至买受人取得房地产权属证书。”出卖方至今未向被告办理房地产权证。期间，经全体业主上访获知，出卖方至今也没有办理房产总证，当然出卖方也不能给业主办理房产证，理应归责原告。因此，业主有权拒交物业管理费。根据《商品房买卖合同》第十四条4项；约定大于法定的民事原则，出卖方未给买受方办理房产证之前，业主依约定无义务缴交物业管理费。原告应向出卖方主张物业管理费；二、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回。原告主张：“自2014年1月起，通过电话、上门方式催收，2015年7月16日到小区派发催费单，2020年5月8日小区公告栏张贴催费单”。然而，被告从没收到原告关于支付物业管理费的催收电话，也未收到原告寄发的书面催收函，原告更没指派其工作人员至被告居住的富昌花园二期c座406房上门催收。且，原告也未能举证其通过有效的催收方式，中断本案的诉讼时效。本案是物业服务合同纠纷，原告追讨的是物业管理费，不属于民借贷或同一债务，并不适用《民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。另，依据2017年10月1日施行的《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。综上，原告主张2013年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理费已超过诉讼时效；三、原告主张的滞纳金应分时段计算。2019年8月19日前按同期中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告潘玉芳为其辩解意见向本院提交的证据主要有：商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：潘玉芳是案涉房屋所有权人，建筑面积126.34平方米。2007年4月27日，富昌公司（甲方、房地产开发公司）与嘉怡公司（乙方、物业管理公司）签订前期物业服务合同，合同约定：物业类型：商住；坐落位置：中山市********（街道）24号；按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括公用水费、电费；电梯按【建筑面积】6楼及以下含6楼每月每平方米1.2元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前；业主或者非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之5交滞纳金；服务期限自2007年5月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他内容。2010年7月31日，富昌公司（出卖人）和潘玉芳（买受人）签订商品房买卖合同，约定由潘玉芳购买案涉房屋，出卖人须在商品房交付使用之日起720日内，协助买受人取得房地产产权证书，如因出卖人原因在上述期限内未取得该商品房产权证书的，买受人自该商品房交付使用第721日起，由出卖人承担物业管理费，直至买受人取得房地产权属证书。2011年1月18日，嘉怡公司与潘玉芳签订了业主（临时）管理规约，约定：按照《前期物业服务协议》或《物业服务合同》约定的标准和时间缴交物业服务费、专项维修基金等费用，对管理公司提供的服务有意见，应当向管理公司反映和通过其他正常渠道提出，业主未按时交纳物业服务费、专项维修基金，处每日1‰的滞纳金。当日，富昌公司（甲方）与潘玉芳（乙方）签署了富昌花园住房/商铺/车位交接书（以下简称交接书）上签名，该交接书载明：经双方确认，自双方签字日起，该住房／商铺／车位由发展商交付给业主，潘玉芳在交接书上签名确认。庭审中，嘉怡公司主张已经对诉讼费进行多次催收，并没有过诉讼时效，其于2015年7月16日、2017年12月6日及2020年5月8日分别将三份催费通知单粘贴在小区二期每栋大门，并提供了照片予以佐证，潘玉芳对此不予确认，称嘉怡公司没有以任何书面形式通知或电话、微信、短信等方式进行通知，潘玉芳认为嘉怡公司没有进行有效的催收，未有诉讼时效中断情形，嘉怡公司主张的2013年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理费已超过诉讼时效。另，案涉房屋至今没有办理房产证，根据富昌公司和潘玉芳签订商品房买卖合同，出卖人须在商品房交付使用之日起720日内，协助买受人取得房地产产权证书，如因出卖人原因在上述期限内未取得该商品房产权证书的，买受人自该商品房交付使用第721日起，由出卖人承担物业管理费，直至买受人取得房地产权属证书。双方共同确认，截止目前，案涉房屋尚没有办理不动产产权证书。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，富昌公司与嘉怡公司签订前期物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。潘玉芳作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力。另，潘玉芳与嘉怡公司签订业主（临时）管理规约，亦系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，嘉怡公司已依约向小区提供物业服务，潘玉芳应依约向嘉怡公司交纳物业管理费。潘玉芳抗辩称富昌公司未依约办理房产证，应由富昌公司支付物业管理费，根据合同相对性原则，嘉怡公司无权诉请富昌公司支付物业管理费，潘玉芳与富昌公司间的纠纷，应当另案处理。故对潘玉芳的抗辩理由，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，嘉怡公司主张已于2015年、2017年、2020年多次进行催收，并提供了催告通知书及粘贴照片予以佐证，本院对上述证据予以采信，对潘玉芳关于诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。潘玉芳未缴纳2013年10月至2020年7月期间的物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。自2013年10月至2020年7月期间物业管理费12431.9元（1.2元×126.34平方米×82个月）,嘉怡公司诉请潘玉芳交纳物业管理费12431.2元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。根据前期物业服务合同约定，业主应于每月5日前缴纳当月物业服务费，如不能按时缴付，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之5交滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合潘玉芳违约情况、嘉怡公司的损失情况，嘉怡公司主张违约金按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，本院予以支持。另，鉴于中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率于2019年8月19日取消，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故自2013年10月6日至2019年8月19日期间的利息应按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：，被告潘玉芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2013年10月至2020年7月期间物业管理费12431.2元及违约金（违约金计算方式：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2013年10月6日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取64元（原告中山市嘉怡物业管理有限公司已预交），由被告潘玉芳负担（被告潘玉芳于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山市嘉怡物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年十二月十七日书记员 程梓欣