山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初5527号 原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区大学东街。 法定代表人胡潇元。 委托代理人张淑琴、王保芳，山西正名律师事务所律师。 被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区东外环（汇隆农产品综合市场配套楼）。 法定代表人底成艳。 委托代理人杜晨亮、王婷，山西杜聿律师事务所律师。 第三人闫利军，男，汉族，1984年10月6日出生，住榆次区。 委托代理人姚冬兰，山西正煋律师事务所律师。 原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司（以下简称“汇隆公司”）与被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司（以下简称“艳成轩公司”）、第三人闫利军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇隆公司的委托代理人张淑琴、王保芳，被告（反诉原告）艳成轩公司的委托代理人杜晨亮、王婷，第三人闫利军的委托代理人姚冬兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汇隆公司诉称，原告与被告艳成轩公司于2015年5月12日签订了《配套楼房屋租赁协议书》，协议约定原告将其所有的位于晋中市榆次区内东北处的一栋配套楼房出租给被告，并对租赁期限、租金、合同解除条件均进行了约定。合同签订后，原告依约将配套楼房交付给原告，但被告却分文未向原告支付租金，原告多次向被告讨要均无果，原告认为被告的行为已经构成违约。原告请求法院判令解除原、被告于2015年5月12日签订的《配套楼房屋租赁协议书》；判令被告立即支付原告2019年6月1日至2020年11月18日期间欠付的租金3671233元；判令被告向原告支付2020年11月19日至合同解除之日止的租金（按年租金250万元计算）；判令被告向原告支付合同解除之日至房屋返还之日止期间的房屋占有使用费（每日按6944元计算）；判令被告按欠付租金的3‰向原告支付自2019年6月1日至付清欠付租金之日止的违约金（违约金暂计11013.7元）；判令被告立即向原告支付卫生费35397元；判令被告立即向原告支付水费8935元；判令被告立即向原告返还被告租赁原告的位于晋中市榆次区内东北处的一栋配套楼房；诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）艳成轩公司辩称，1、答辩人不拖欠原告租金，原告无权单方解除合同。原告欠付答辩人公司投资人闫利军工程款5072593.43元，因原告无力支付，决定将涉案房屋租赁给闫利军用于抵顶工程款。闫利军设立了艳成轩酒店，根据双方签订的《配套楼房屋租赁协议书》的约定，原告所欠工程款抵顶租金后，仍欠答辩人72593.43元。2、原告出租的房屋仅建设完成框架结构，后期建设及配套、装潢、电梯等均由答辩人投资近1500万余元完成，根据公平原则，请求法院责令原告继续履行合同。3、涉案房屋现已分租给多家商户经营，原告的单方违约行为停电、停水，已经给商户造成巨大经济损失。 被告（反诉原告）艳成轩公司诉称，2012年至2015年期间，艳成轩公司的投资人闫利军承揽了汇隆公司位于晋中市榆次区项目工程，工程结束后，经双方对账，汇隆公司欠付艳成轩公司投资人闫利军工程款5072593.43元，因汇隆公司无力支付，决定将涉案房屋租赁给闫利军用于抵顶工程款。闫利军设立了艳成轩酒店。根据双方签订的《配套楼房屋租赁协议书》的约定，汇隆公司所欠工程款抵顶租金后，仍欠艳成轩公司工程款72593.43元。2018年8月7日，因汇隆公司迟迟未办理涉案房产消防验收，导致榆次区公安消防大队对艳成轩公司罚款6万元，2019年6月12日，涉案房产经消防验收合格。因汇隆公司长期未能交付消防验收合格的涉案房产，致使艳成轩公司在2019年6月12日之前不能正常使用涉案房产，故应当认定汇隆公司已构成违约。2020年11月18日，汇隆公司无故停水停电，造成酒店各商户无法正常经营，造成了巨大经济损失。综上所述，请求判令汇隆公司继续履行合同；判令汇隆公司因其停水、停电给艳成轩公司造成经济损失266044.9元；判令汇隆公司以250万元为基数，按照每日3‰的标准，支付从2015年5月15日起计算至2019年6月11日止逾期交房滞纳金；判令汇隆公司支付剩余工程款72593.43元及从2016年12月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付至付清之日止的利息；判令汇隆公司支付因其未办理消防验收给艳成轩公司造成的罚款损失6万元；反诉费用由汇隆公司承担。 原告（反诉被告）汇隆公司辩称，1、艳成轩公司请求判令汇隆公司继续履行合同无法律依据，根据合同约定，艳成轩公司未支付第一期租金，汇隆公司有权解除租赁合同。未缴纳水电费、经营税费三十日，汇隆公司有权解除合同并收回房屋。艳成轩公司至今未向汇隆公司支付任何租金，水费也从2020年10月1日开始欠付。根据合同约定，汇隆公司有权解除合同。2、涉案房屋停水、停电是因为艳成轩公司欠付电费、水费所导致，并不属于汇隆公司的原因，且艳成轩公司所主张的因停水、停电造成的经济损失266044.9元无事实依据。3、汇隆公司在签订合同当日就将房屋的使用权交付给了艳成轩公司，不存在逾期交房的事实，艳成轩公司要求汇隆公司支付逾期交房滞纳金无事实依据。且以250万元为基数，按照每日3‰的标准，支付从2015年12月15日起计算至2019年6月11日止逾期交房滞纳金也无合同依据。4、艳成轩公司所主张的工程款72593.43元与本案并非同一法律关系，应予驳回。5、艳成轩公司承租汇隆公司的是毛坯房、只有框架结构，无配套设施、设备，消防设施的建设由艳成轩公司负责。艳成轩公司要求汇隆公司支付因未办理消防验收给其造成的罚款损失6万元无事实依据和法律依据。 第三人闫利军陈述，汇隆公司拖欠闫利军工程款5072593.43元，双方达成口头协议，汇隆公司将建设完工的毛坯房租赁给闫利军，用租金抵顶工程款，2016年闫利军与艳成轩公司签订了债权转让协议，将债权转让给艳成轩公司。 经审理查明，2015年5月12日，汇隆公司与艳成轩公司签订了《配套楼房屋租赁协议书》，合同约定，汇隆公司将其合法拥有的位于晋中市榆次区内东北处一栋配套楼房（地上**、地下**）出租给艳成轩公司。房屋建筑面积约13467.31㎡。本协议签订时，房屋为毛坯、框架结构，无配套设施、设备。本协议生效后三日内，汇隆公司将房屋交付给艳成轩公司。租赁期限为10年，从二零一六年六月一日起至二零二六年五月三十一日止。租金支付方式：按年度支付、先付后用。前三年免费使用。第四年租金于二零一九年五月一日之前付清；之后每年租金在下一年度对应的时间支付。租金采取三年一调、固定递增的方式。前三年免费使用；第四年（2019年6月1日）起租金为250万元／年，第七年（2022年6月1日）起租金每年为280万元／年；第十年（2025年6月1日至2026年5月31日）租金为280万元／年，直到租赁期满。续租需重新商定租金。汇隆公司出售该房屋时，艳成轩公司享有在同等条件下优先购买的权利。并约定租赁期间，艳成轩公司使用的水电暖等费用由艳成轩公司自行承担。楼房的物业管理由艳成轩公司单独操作，发生的房屋管理费、电话费、网络费、卫生费等费用由艳成轩公司按国家相关规定支付或承担。在租赁期间，艳成轩公司享有转租权。转租期间，本协议发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之变更、解除或终止。租赁期间内，关于租赁物的消防设施、设备等事宜由艳成轩公司自行负责处理，费用自担。且艳成轩公司必须严防火灾，严禁使用不合格电器设备等，艳成轩公司对该幢楼的消防安全负全部责任。艳成轩公司未支付第一期租金，汇隆公司有权解除租赁合同；艳成轩公司逾期缴纳租金的，每逾期一日，向汇隆公司支付相当于本期租金3‰的滞纳金，逾期三十日，汇隆公司有权解除合同并要求艳成轩公司支付相当于本期租金3‰的违约金。汇隆公司提出解除合同时，艳成轩公司应在30日内腾出房屋，否则视为艳成轩公司自行放弃租赁物内所有财产，汇隆公司有权自行处置，且由此产生的损失由艳成轩公司自行承担。 2019年4月8日，汇隆公司（甲方）与艳成轩公司（乙方）签订了《配套楼房屋租赁补充协议》，协议约定，双方就2019年租金支付事宜达成如下协议：“一、2019年6月1日至2020年5月31日乙方应付甲方租金共计¥2500000元，大写：贰佰伍拾万元整。乙方应于2019年6月30日前支付¥1200000元，大写：壹佰贰拾万元整。于2019年12月31日前支付¥1300000元，大写：壹佰叁拾万元整。二、如乙方未按任何一期约定支付租金，逾期15日后，甲方有权要求乙方一次性支付全部年租金¥2500000元，大写：贰佰伍拾万元整。并且每日按年租金的3‰承担违约金…”。 同日，汇隆公司（甲方）与艳成轩公司（乙方）签订了《还款协议》，协议约定：“截止2019年4月8日，乙方累计欠付甲方各项费用共计¥1133517元，大写：壹佰壹拾叁万叁仟伍佰壹拾柒元整。经甲、乙双方协商达成如下还款协议：一、乙方分四期还款：1、于2019年5月7日前偿还¥388760元，大写：叁拾捌万捌仟柒佰陆拾元整（其中48760元为2018年7月至2019年3月水费，40000元为2019年1月1日至2019年12月31日卫生费，300000元为前期挂账欠款）。2、于2019年9月10日前偿还2017年12月至2018年3月份暖气费¥300000元，大写：叁拾万元整。3、于2019年12月31日前偿还¥444757元，大写：肆拾肆万肆仟柒佰伍拾柒元整（为前期挂账欠款）。二、如果乙方有一期未按时支付，甲方有权解除本协议，向乙方主张全部欠款，并且乙方向甲方支付剩余总欠款的10%违约金。 庭审中，汇隆公司主张艳成轩公司欠付其2019年6月1日至2020年11月18日的租金367.1233万元，2020年1月1日至2020年11月18日的卫生费3.5397万元，2020年10月1日至2020年11月18日的水费0.8935万元，认为艳成轩公司拒不履行合同的行为已经构成了严重违约，要求艳成轩公司承担违约责任，并提供汇隆公司于2020年11月5日向艳成轩公司发出的解除合同的《通知》以及艳成轩公司于2020年11月12日向汇隆公司发出的《关于晋中汇隆农产品置业有限公司解除通知的异议暨回复意见》，证明其已经将解除合同的通知到了艳成轩公司，而艳成轩公司持有异议。艳成轩公司则主张，汇隆公司欠付其投资人闫利军工程款，应当进行折抵，折抵后汇隆公司还欠艳成轩酒店工程款72593.43元，艳成轩公司并未违约，而且艳成轩公司装修投入巨大，故艳成轩公司不同意解除合同。且汇隆公司停水、停电的行为已经给艳成轩公司造成了重大损失，应当予以赔偿，并提供《仓库施工合同》、闫利军2014年工程结算汇总单、工程款/材料物资审批表、工程结算单、钢结构施工安装合同、装修相关合同及票据、房屋租赁协议书及相应票据等证据证明自己的主张。 上述事实，有双方当事人陈述，《配套楼房屋租赁协议书》、《配套楼房屋租赁补充协议》、《还款协议》、《通知》、《关于晋中汇隆农产品置业有限公司解除通知的异议暨回复意见》、收据、对账单、《仓库施工合同》、闫利军2014年工程结算汇总单、工程款/材料物资审批表、工程结算单、钢结构施工安装合同、证明、债权转让协议、照片、地暖管承包合同及付款凭证、酒店亮化、标识制作安装明细及付款凭证、电梯设备供货合同及付款凭证、涉案房产消防改造工程决算书及付款凭证、柴油发电机组购销、《房屋租赁协议书》、榆次区公安消防大队榆公（消）行罚决字［2018］0118、0119号行政处罚决定书、晋中市公安消防支队建设工程消防设计审核受理凭证、审核意见书、晋中市住房与城乡建设局建设工程消防验收意见书、原告停水停电通知、艳成轩酒店出具的《回函》、损失赔付明细、损失凭证等证据，上述证据经当庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。汇隆公司与艳成轩公司签订的《配套楼房屋租赁协议书》、《配套楼房屋租赁补充协议》、《还款协议》均为双方当事人真实意思表示，且不存在无效事由，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现被告艳成轩公司未能按照合同约定支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，汇隆公司与艳成轩公司签订《配套楼房屋租赁协议书》中约定：“6、房屋交付乙方使用后发生的水电费、经营税费等，由乙方自行按时缴付。逾期三十日未按时支付，甲方有权解除合同并收回该房屋。…九、合同解除及违约责任1、乙方未支付第一期租金，甲方有权解除租赁合同…”，故在艳成轩公司未按合同约定支付租金及相应费用的情况下，汇隆公司于2020年11月5日向艳成轩公司发出要求解除合同的《通知》，艳成轩公司亦于2020年11月12日向汇隆公司发出了《关于晋中汇隆农产品置业有限公司解除通知的异议暨回复意见》，并在该意见中表明汇隆公司向艳成轩公司发出的通知已收悉。故双方所签订的《配套楼房屋租赁协议书》已与2020年11月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于汇隆公司要求艳成轩公司支付租金、返还涉案房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，故艳成轩公司应向汇隆公司支付2019年6月1日至2020年11月12日的租金共计3616438元（250万元+250万元÷365天×163天），并从2020年11月13日起按照每日6849元（250万元÷365天）的标准向汇隆公司支付房屋占有使用费至房屋返还之日止（计算至判决之日即2020年12月28日止的费用为308205元（6849元×45天））。关于汇隆公司所主张的卫生费35397元一节，根据汇隆公司与艳成轩公司于2019年4月8日签订的《还款协议》中约定：“40000元为2019年1月1日至2019年12月31日卫生费。”故本院酌情按照上述约定认定卫生费的给付标准为一年40000元，故艳成轩公司应向汇隆公司支付2020年1月1日至2020年11月18日的卫生费35287元（40000元÷365天×322天）。关于汇隆公司主张水费8935元一节，标准适当，本院予以支持。关于汇隆公司要求艳成轩公司向其支付欠付租金的3‰违约金，标准适当，本院予以支持，艳成轩公司应向汇隆公司支付违约金10849元（3616438元×3‰）。关于艳成轩公司辩称汇隆公司欠付闫利军工程款一节，与本案并非同一法律关系，故对于艳成轩酒店要求该工程款折抵租金，并要求汇隆公司支付剩余工程款72593.43元的请求，本院不予支持。关于艳成轩公司要求汇隆公司支付其因停水、停电造成的经济损失266044.9元一节，汇隆公司因艳成轩公司拒不缴纳租金及水费，对艳成轩公司采取停电停水措施，致使承租艳成轩公司的商户遭受了损失。但艳成轩公司并未向本院提供其向承租商户支付补偿金的相应票据，故本院对该项主张暂不予理涉，艳成轩公司可待实际支出相应费用后另行向汇隆公司主张或由实际权利人另行主张权利。关于艳成轩公司要求汇隆公司支付其逾期交房滞纳金一节，因双方于庭审中均认可，汇隆公司已于合同签订时将涉案房屋交付给了艳成轩公司，不能仅因为未进行消防验收而认定汇隆公司未履行交房义务。本院对该项诉讼请求，不予支持。关于艳成轩公司要求汇隆公司支付其因未办理消防验收给艳成轩公司造成的罚款损失6万元一节，根据榆次区公安消防大队作出的榆公（消）行罚决字[2018]0118号、0119号行政处罚决定书显示，该决定书被处罚单位为山西汇隆商务酒店有限公司，虽被处罚人处为闫利军签名捺印，但也无法证明艳成轩公司为实际相关人。故该项损失应由实际权利人山西汇隆商务酒店有限公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司与被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司签订的《配套楼房屋租赁协议书》于2020年11月12日解除； 二、被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司租金3616438元、卫生费35287元、水费8935元、违约金10849元，共计3671509元； 三、被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司应于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司位于晋中市榆次区内东北处一栋配套楼房（地上**、地下**），并从2020年11月13日起按照每日6849元的标准向汇隆公司支付房屋占有使用费至房屋返还之日止（计算至判决之日即2020年12月28日止的费用为308205元）； 四、驳回原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36613元，减半收取18306.5元，反诉费用3640元，共计21946.5元，由原告（反诉被告）晋中汇隆农产品置业有限公司负担2627.5元，被告（反诉原告）山西艳成轩酒店管理有限公司负担19319元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审判员  李晖 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张欣