文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初11580号原告：王**，女，1972年8月10日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：张恒强，原告王**之子，1997年10月28日出生，汉族，住址同上，特别授权。委托诉讼代理人：吴文兰，重庆索源律师事务所律师，一般代理。被告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园**马宗**商业体**第**，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，董事长。委托诉讼代理人：陈微微，女，被告公司员工，一般代理。原告王**与被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人张恒强、吴文兰，被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈微微到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款119085元；3、被告协助原告退回税款662389元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经恒大集团在网上宣传得知被告修建的项目，江津区珞璜镇恒大国际文化城于2018年9月开盘，原告于2018年9月9日到被告售房部购买该项目XX栋XX－XX号住房一套，当时被告售房部承诺无条件退房，让我无忧购房，不想要时在没有接房之前随时退房均可，原告才于当日与被告售房部工作人员在售房部签订《重庆市商品房买卖合同》和《无理由退房协议》，并支付部分房款。谁知被告售房部的工作人员以盖章为由将《重庆市商品房买卖合同》和《无理由退房协议》收回，盖好章后就只给原告《重庆市商品房买卖合同》，原告多次催要《无理由退房协议》不成，开始拒绝交后期房款。被告于2019年起诉原告后撤诉。原告多次要求被告将与原告签订的《无理由退房协议》交付给原告，原告继续履行合同义务，但不能收原告违约金。被告至今不给原告《无理由退房协议》，原告只好根据相关法律之规定提出如上的诉讼请求，希法院依法判决。被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司辩称：原告请求解除《重庆市商品房买卖合同》、退还购房款、被告协助原告退还税款6623.89元的诉讼请求，没有法律和合同的依据。原告至今未按照合同约定支付购房款及违约金，原告作为违约方在合同尚可履行的情况下，无权请求解除合同，因此被告也不应退还原告购房款和协助原告办理退还税款，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年9月9日，原告王**（乙方）与被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买由甲方开发建设的，位于重庆市江津区珞璜镇园区大道******（恒大国际文化城**）成套住宅一套，建筑面积88.80平方米；预售商品房的销售依据为津国土房管（2018）预字第（0XX）号《商品房预售许可证》；预售商品房的，甲方应当在2021年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第五第约定：“付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为……（二）乙方按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款：……2、分期付款：本商品房总成交金额728628元整。（1）第一期：2018年9月9日前支付首期房款￥36431元整;（2）第二期：2019年3月2日前支付房款￥145726元整；（3）第三期：2019年9月2日前支付房款￥182157元整；（4）2020年3月2日前支付房款￥182157元整;余款￥182157元整于2020年9月2日前付清。3、按揭付款：……（三）办理按揭贷款违约责任的约定。……”合同第十条约定：“乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该合同附件五《补充协议》第六条约定：“双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1、本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金，乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于乙方应交最后一期款的日期，乙方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则甲方有权不交付该房屋给乙方，且早方无需承担任何违约责任。”第十八条约定：“关子买卖合同解除的约定：1、甲方按照约定或法律规定解除买卖合同的……2、乙方按约定或法律规定可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若乙方未在三十日内行使该项权利的，视为乙方自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。3、乙方无合法事由要求单方解除买卖合同的，乙方除承担其他违约责任外，还应当按房屋总价款的20%向甲方支付违约金，但有特殊约定的从约定。4、买卖合同解除后，乙方应当在15日内协助甲方到房屋登记机构办理有关解除合同的手续，否则甲方有权不退还剩余款项。因乙方原因致使买卖合同解除的，乙方已付房价款在扣除违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成配合注销合同登记备案等相关手续后60日内不计利息退还给乙方；若约定的违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方按甲方的实际损失承担赔偿贡任。……”合同签订后，原告于合同签订当日向被告交款36431元，于2019年3月8日向被告支付两笔款，金额分别为40000元、24元，同年7月30日原告向被告支付两笔款，金额分别为42000元、630元。被告收取原告的上述款项，均向原告出具了《收据》。其中，金额为24元、630元《收据》载明的“款项性质”为“其他款项”。其他《收据》载明的“款项性质”为“购房款”。之后，原被告就原告已交款项进行了核对，被告工作人员并填写了《交款核对单》交与原告。该核对单载明：原告已交第二期购房款42000元，支付违约金630元。另查明，原告于2018年11月26日向税务部门缴纳了案涉商品房契税，金额为6623.89元。庭审中，被告确认原告交纳了上述款项，但提出其中金额为24元和630元的款项，是原告支付的逾期付款违约金。庭审中，原告明确：请求解除合同是依据《重庆市商品买卖合同》附件五《补充协议》第十八条第一款第2、3项的约定。对此被告称：《补充协议》第十八条第一款第2项是解除权行使期限的约定，并非无理由退房的约定；第3项也非无理由退房的约定，该条款是针对乙方作为违约方单方要求解除合同导致合同无法继续履行在甲方行使解除权的情况下，乙方应承担的违约责任的条款；该条款约定了合同解除的前提条件，应该包含乙方没有违约行为，无需适用合同其他约定，乙方应支付房屋总价款的百分之二十的违约金等内容；该条款并不是约定乙方享有任意解除权，根据该条款最后一句，有特殊约定的从约定，因原告在起诉之前已逾期支付房款超过180日，其作为违约方，本案应适用补充协议的其他特别约定，即《补充协议》第六条的约定，该条约定原告在逾期付款的情况下，无单方解除权，而甲方有权单方解除合同；这里的甲方有权单方即是双方具有解除权相反的意思；综合《补充协议》第六条全文结合第十八条第一款第3项的内容来看，本条就是在乙方存在逾期付款行为的前提下，就合同的解除事宜进行的特别约定，即甲方享有单方解除权而乙方并不享有。对被告的上述意见，原告认为：《补充协议》第十八条第2、3项与《补充协议》第六条的约定，是相互独立的，不是包含关系，是针对不同的违约事实作出的不同约定。庭审中，原告称：1、其不支付房款是因为被告不将签订的无理由退房协议交付原告，从而造成原告没有再付款和要求解除合同，所以原告方不存在违约，是被告不诚信、欺诈，不将无理由退房协议交付原告所造成的；2、《补充协议》第十八第一款第3项中关于乙方支付甲方房屋总价款20%违约金的约定，加重了购房人的责任，此部分约定无效，且约定的违约金过高。庭审中，原告未提交任何证据证明，其曾与被告签订过无理由退房协议。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。按合同约定，原告分期支付购房款，但原告未按合同约定在2019年3月2日前付清第二期及以后的购房款，违反了合同约定。根据法律规定及合同约定，原告不享有法定及约定解除权。根据合同性质、履行期限、履行情况等，本案不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）》第48条关于违约方起诉解除合同的规定，对原告解除合同的请求及相关理由不子支持。被告不同意解除合同，合同未解除，因此原告诉请返还已付购房款、被告协助原告退回税款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告称，其未支付购房款是因被告未将双方签订的无理由退房协议交付原告，但原告并无证据证明，原被告曾签订过无理由退房协议，因此原告称其迟延支付购房款的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告王**的诉讼请求。案件受理费11080元，减半收取5540元，由原告王**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年十二月二十二日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓