河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初5535号 原告：杜淑霞，女，1956年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：涿州鸿鑫房地产开发有限公司，住址：保定市涿州市高铁新城鸿坤理想湾住宅小区**楼，统一社会信用代码：91130681358519413L。 法定代表人：李红松，职务：总经理 委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。 原告杜淑霞诉被告涿州鸿鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案登记，于2020年12月23日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜淑霞，被告涿州鸿鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人葛鹏艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杜淑霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告707770元。2、判定原告购房合同中的《商品房买卖合同》补充协议中的格式条款无效。3、起诉费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求解除原、被告之间的合同。事实与理由：根据原告与被告签订的商品房买卖合同中的相关内容及原告网站，售楼沙盘及销售人员的相关宣传，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》、建设部《商品房销售管理办法》、中华人民共和国国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》和《河北省物业服务收费管理实施办法》的相关规定：一、原告于2017年4月初看到被告的售楼广告，在被告销售人员的带领下来到被告售楼处，销售人员明确的告知原告楼盘附近就是解放军301医院和房山线地铁站，在售楼沙盘的背景墙上标出了解放军总医院301医院及地铁的明确位置，同时展示了他们的爱丽斯秘境花园，被告违规违法虚假宣传，把理想尔湾吹嘘成一个交通方便、环境优美，就医方便的楼盘，把A区11号楼2101的价格抬高到18751元每平方米，原告觉得在这样的配套和环境下，适宜居住，物有所值，于是原告在重大误解情况下购买了该楼盘的房屋。可是，后来才发现被告完全是在利用培训保障基地等子虚乌有的虚假宣传，欺诈消费者。同时由于本人已经是老年人，判断能力不强，开发商销售故意诱导，导致本人购买了比一起签合同的同期同栋楼高30-50万的高价房，原告认为被告同时存在欺诈老年人行为。随着被告谎言的揭穿，房子的真实价格只有11500元每平米，这样每平米相差7251元，原告的97.61平米相差了707770元，即原告因被告欺诈损失的金额。被告在被涿州市场监督管理局处罚后改成新的背景墙。被告让原告2018年3月7日交首付款，根据合同规定，被告应于2020年6月20日交房，在严重违约的情况下通知8月22日去收房，却不让先看房，后办理交接手续，要求先交物业费、契税、公共维修基金后才能看房，违反合同规定；签订合同时被告没有出示相关的物业收费依据，也没有明确的告知收费金额，留的是空白，销售人员说等确定后再补填，但也一直没有给原告合同原件，经过多次维权要到的复印件上看到被告私下补填的物业费远远高出了政府规定的标准和当地的物价水平，彻底的格式合同和霸王条款；综上证明，被告从头到尾都在欺骗原告，是有预谋的欺诈行为，是一家毫无诚信的公司，恳请法院严惩被告，赔偿原告损失。二、被告超越国家建设部有关商品房销售合同模板，单方制定格式合同附件强加给原告。在签订合同时大部分合同附件内容被告没有告知原告，附件内容没有原告签字和手印，属于被告私下添加的内容。例如合同的附件一第五章第十六条物业收费2.68元/月.平方米，第十八条每逾期一日按欠费总额万分之五向乙方支付违约的违约金没有法律依据。附件二公共部分分摊，第2、4、6的车库分摊条款，原告没有享受车位，没有义务分摊；合同附件五：各类停车收费标准，车位属于全体业主，收费没有法律依据；附件第9页第六条（2）款，乙方违约按日向甲方支付万分之二违约金，没有封顶？而第17页，甲方违约最高只支付2000元违约金？综上可知，被告的附件条款是为了加重原告，减轻被告的违约责任，剥夺原告的合法权益和利益制定的格式条款，恳请法官判决合同附件无效。三、根据建设部《商品房销售管理办法》第三章第十四条、第十六条，中华人民共和国国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十条、第四十条、第四十二条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第八条、第十九条、第二十四条、第二十六条、第三十五条、第四十五条、第四十七条、第四十八条、第五十三天、第五十五条、第五十六条，《物权法》第六章第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第四十六条，原告与被告签订的购房合同是在被告严重违法违规，违背社会功德与诚信的基础上误导原告签订的，被告无视法律法规，单方制定格式合同补充协议强加给原告，给原告造成了巨大经济损失，被告严重违反了合法约定，请求法院判决被告赔偿原告损失，判决合同补充协议无效。 涿州鸿鑫房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不存在任何欺诈、虚假宣传的行为，原告要求答辩人赔偿损失没有任何事实和法律依据。原告与答辩人签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且涉案合同及补充协议均已在涿州市京南经济开发区规划建设局进行登记备案，应属合法有效。原告所述的“解放军总医院301医院及地铁”等项目非答辩人虚假宣传，因该项目规划不属于答辩人商品房开发规划范围内的相关设施，答辩人亦没有借助该项目进行宣传，抬升房价且原告提交的证据不足以证实答辩人在合同履行过程中存在违约、虚假宣传及欺诈行为，亦没有证据证明宣传与房价、签订合同之间存在影响。2018年涿州市市场监督管理局针对答辩人是否涉及虚假宣传的举报作出回复，明确答辩人的行为不属于虚假宣传。原告签订的商品房买卖合同补充协议第四条明确约定：合同签订后，因国家、省、市出台政策等原因导致买受人购房成本增加或房屋市场价格下降的，该等风险均由买受人自行承担，买受人不得向出卖人提出变更购房款、解除合同或者赔偿损失等任何请求，出卖人不因此承担任何责任。现因市场经济变化原因导致涉案房屋现值下跌，原告从而要求答辩人赔偿损失，没有任何事实和法律依据，不应得到支持。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成合同内容。原告签订的商品房买卖合同补充协议第二条约定买受人不得以合同及补充协议条款构成格式条款为由，要求出卖人承担责任或免除买受人责任；第十三条也明确约定和提示买受人广告及宣传资料仅为要约邀请，不是要约和承诺，不构成合同内容，双方的权利义务以合同约定为准。原告亦没有证据证明答辩人就开发规划范围内的房屋及设施作出说明和允诺，没有对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，答辩人的宣传仅为要约邀请。原告作为完全民事行为能力人对上述内容充分理解后并自愿签署合同及补充协议，应遵守契约精神。综上所述，原告的请求不符合事实，没有法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.照片打印件4张、物业服务费收费基准价打印件、朋友圈截图打印件、涿州市房地产协会公布的房屋均价打印件、被告官网公布的别墅起步价截图打印件，被告不予认可，本院无法核实该组证据的真实性。2.商品房买卖合同1份，真实性本院予以采信。3.不动产登记局出具的证明1份，真实性本院予以采信。4.理想尔湾处罚详情打印单，无具体处罚内容，本院对该证据不予采信。5.发票复印件2张，本院对该证据予以采信。6.通知函一份，被告认可其真实性，但该通知函是否送达给被告，原告未提供证据证实。被告亦不认可收到过该通知函。7.涿州国际健康产业园区总体规划（2017-2030）3张、河北省涿州市城乡总体规划（2011-2030年）1张、微信公众号文章“涿州发布”，原告不予认可，该组证据均为复印件，本院不予采信。8.涿州市人民法院民事判决书1份，真实性予以采信。9.涿州市市场监督管理局回复复印件1份，原告不予认可，但结合已生效的（2019）冀0681民初692号民事判决书内容，本院对该证据真实性予以采信。10.涿州市商品房预售许可证（副本）9张，真实性本院予以采信。 本院认为，庭审中根据原、被告陈述，本案争议焦点为：原、被告商品房买卖合同是否应于解除，被告应否赔偿原告房屋差价损失，数额是多少。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉称被告在销售房屋时存在虚假宣传、欺诈行为，根据涿州市市场监督管理局关于邓丽等举报涿州鸿鑫房地产开发有限公司涉嫌虚假宣传的回复中认为鸿坤理想尔湾项目的广告宣传行为不构成虚假宣传，属于发布违法广告行为，且原告提供的证据不足以证明其上述主张,故本院对上述主张不予认定。关于原告主张的被告逾期交房的问题，根据补充协议第七条约定房屋具体交付时间与原合同第八条约定的交付期限不一致的，以甲方发放交付通知书载明的交房时间为准，故被告行为尚不构成违约，对于原告该主张，本院不予采纳。另原告就涉案房屋已办理按揭贷款，被告亦通知了原告收房，至此双方合同内容已基本履行完毕，本院认为原告诉请解除涉案合同、确认商品房买卖合同补充协议中的格式条款无效、被告赔偿损失，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杜淑霞的诉讼请求。 案件受理费5439元，由原告杜淑霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  于红凤 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  叶婷婷