河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2929号上诉人（一审被告）：襄城县铭轩房地产开发有限公司，住所地：襄城县台湾城凤凰路北。统一社会信用代码：91411025556901816X。法定代表人：林少甫，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李凯，河南英协律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳阿迪，河南英协律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：耿爱云，女，1968年2月15日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：耿新民，河南国俊律师事务所律师。一审第三人：刘献宝，男，1969年6月2日生，汉族，住襄城县。一审第三人：魏成功，男，1989年6月2日生，汉族，住襄城县。上诉人襄城县铭轩房地产开发有限公司（以下简称“铭轩公司”）因与被上诉人耿爱云、一审第三人刘献宝、魏成功房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2020）豫1025民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人铭轩公司的委托诉讼代理人李凯、岳阿迪，被上诉人耿爱云的委托诉讼代理人耿新民到庭参加诉讼。一审第三人刘献宝、魏成功经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人铭轩公司的上诉请求：1、依法撤销河南省襄城县人民法院作出的(2020)豫1025民初345号民事判决书,将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求;2、本案一审、二审等诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误原审中,上诉人与案外人魏鹏超因借款合同纠纷,襄城县人民法院作出(2016)豫1025执238号结案通知书,已经将1765万元本息执行完毕,法院也已经将款项转付给案外人魏鹏超。且在一审中,魏鹏超出庭作证称,因上诉人欠其借款,其欠原审第三人魏成功借款,故从上诉人处用一套房子抵账给魏成功,后上诉人偿还了魏鹏超借款,魏鹏超也偿还了魏成功借款。本案以房抵债的初衷是为了抵消上诉人与魏鹏超之间的债务,上诉人所负的清偿债务义务至此已经履行完毕,债务已经消灭。二、一审法院适用法律错误本案所涉纠纷,不应当认定为房屋买卖合同纠纷。本案中,上诉人与被上诉人之间签订的《哈佛公馆购房协议》初衷是为了抵消债务,上诉人所负的清偿债务义务已经履行完毕,债务已经消灭。且被上诉人从未与上诉人之间签订正式的《商品房买卖合同》,被上诉人也从未向上诉人支付过任何购房款项,二者之间根本不存在房屋买卖合同的法律关系,更不应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来当做依据认定上诉人违约,判令上诉人向被上诉人返还44.5万元并支付44.5万元赔偿。三、被上诉人完全有其他救济途径来实现其自身权益被上诉人耿爱云与原审第三人刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案,经襄城县人民法院作出(2016)豫1025民初2661号民事调解书,其与原审第三人刘献宝、魏成功之间的纠纷已经通过诉讼的救济途径来实现权利。如其认为其权利未得到实现,其完全可以通过继续申请强制执行来实现自身权利。四、原审判决判令上诉人承担“1+1”赔偿责任,违反民事诉讼法公平原则按照原审判决,上诉人在已经向案外人魏鹏超清偿了自身债务的情况下,再向上诉人返还44.5万元并支付44.5万元赔偿,明显有违民事诉讼法中的公平原则。综上所述,请二审法院以事实为根据,以法律为准绳,撤销河南省襄城县人民法院作出的(2020)豫1025民初345号民事判决书,将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人耿爱云辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人耿爱云向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的哈佛公馆购房协议；2.判令铭轩公司返还房款44.5万元，赔偿损失44.5万元，共计89万元；3.由铭轩公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：耿爱云与刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，经该院主持调解达成协议，刘献宝与魏成功连带偿还耿爱云本息共计23万元，该院于2016年12月6日出具（2016）豫1025民初2661号民事调解书。后因刘献宝、魏成功未按约履行还款义务，耿爱云向鄢陵法院申请执行，在执行过程中，经协商，刘献宝、魏成功提供铭轩公司开发的哈佛公馆5号楼2单元2层东户房产抵偿耿爱云、余灿灿、耿秋枝三人案件款。耿爱云与铭轩公司签订《哈佛公馆购房协议一份》，协议中明确房屋坐落、面积及付款金额44.5万元，约定交付时间暂订2017年10月30日前，出卖人处加盖铭轩公司印章，置业顾问签名为李静静，买受人处耿爱云签名并按指印，落款日期为2017年3月31日。铭轩公司同日为耿爱云出具收据一份，载明耿爱云交款44.5万元，并加盖铭轩公司印章，记账处注明“陈”。后耿爱云、耿秋枝、余灿灿于2017年4月5日向鄢陵县法院申请撤回执行。另查明，余灿灿与刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，双方经该院主持调解达成协议，刘献宝与魏成功连带偿还余灿灿本息共计18万元，该院于2016年12月6日出具（2016）豫1025民初2663号民事调解书，后因刘献宝、魏成功未按约履行还款义务，余灿灿向鄢陵法院申请执行。耿秋枝与刘献宝、魏成功民间借贷纠纷一案，双方经本院主持调解达成协议，刘献宝与魏成功连带偿还耿秋枝本息共计12万元，该院于2016年12月6日出具（2016）豫1025民初2662号民事调解书，后因刘献宝、魏成功未按约履行还款义务，耿秋枝向鄢陵法院申请执行。魏鹏超与铭轩公司借款合同纠纷一案，该院于2017年10月9日作出（2016）豫1025执238号结案通知书，载明共强制执行本息1765万元并转付给魏鹏超，双方（2015）襄民初字第1913号民事调解书已全部执行完毕。魏鹏超到庭作证称因铭轩公司欠其借款，其欠魏成功借款，故从铭轩公司处用一套房子抵账给魏成功，后铭轩公司偿还魏鹏超借款，魏鹏超偿还了魏成功的借款，用房产抵账的事情就作废了。该案所涉房产，于2018年1月24日办理商品房预售许可。2019年11月25日明轩公司以608980元的价格出售给案外人高**旗，签订《哈佛公馆购房协议》及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HFJY050203）。2020年3月9日，耿爱云诉至该院，请求：1.确认铭轩公司与耿爱云签订商品房买卖合同有效，将铭轩哈佛公馆5号楼2单元2层东户立即交付给耿爱云；2.由铭轩公司承担本案诉讼费。因庭审中查明涉案房产（哈佛公馆5号楼2单元2层东户）已出售给高**旗，耿爱云将变更诉讼请求为：1.解除双方签订的哈佛公馆购房协议；2.判令铭轩公司返还房款44.5万元，赔偿损失44.5万元，共计89万元；3.由铭轩公司承担该案诉讼费。一审法院认为：关于双方是否存在商品房买卖合同关系的问题。该案系铭轩公司与耿爱云基于此前的借款未受清偿，进而签订《哈佛公馆购房协议》达成以房抵债的合意，案涉《哈佛公馆购房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，且铭轩公司并无相关证据证明其与耿爱云签订《哈佛公馆购房协议》存在《合同法》规定的合同无效或者可撤销的情形，故对铭轩公司主张双方不存在合法有效商品房买卖合同的意见，该院不予支持。关于铭轩公司辩称双方债权债务已清偿的意见，该院认为根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。自铭轩公司与耿爱云签订《哈佛公馆购房协议》后，债权转让即已对其发生效力，铭轩公司与耿爱云之间形成新的债权债务关系，根据合同相对性原则，铭轩公司应当直接向债权受让人耿爱云履行给付义务。该案中，铭轩公司在同时对耿爱云、魏鹏超负有债务的情况下，向魏鹏超支付款项的行为不能认定为是对耿爱云履行《哈佛公馆购房协议》合同义务。关于耿爱云要求解除合同并返还44.5万元的请求，《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，现铭轩已将涉案房产交付给案外人，双方签订的《哈佛公馆购房协议》合同目的无法实现，故对耿爱云要求解除合同的请求，该院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对耿爱云要求返还44.5万元请求该院予以支持。关于耿爱云主张支付赔偿44.5万元的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案铭轩公司在《哈佛公馆购房协议》签订后又将房产卖给他人，导致涉案商品房买卖合同目的不能实现的，铭轩公司已构成违约事实，应负担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故耿爱云主张赔偿44.5万元的请求，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告耿爱云与被告襄城县铭轩房地产开发有限公司于2017年3月31日签订的《哈佛公馆购房协议》于本判决生效之日解除；二、被告襄城县铭轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告耿爱云44.5万元并支付44.5万元赔偿。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人所签订的《哈佛公馆购房协议》合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行义务。上诉人铭轩公司主张其已向案外人魏鹏超偿还债务，所以其与被上诉人耿爱云之间的债权债务关系消灭。该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，上诉人铭轩公司应当依约交付房屋，现上诉人铭轩公司将涉案房产已交付于案外人，致使被上诉人耿爱云无法取得涉案房产。耿爱云有权要求解除合同、返还房款，并要求上诉人铭轩公司承担赔偿责任。一审判决并无不当。综上所述，上诉人铭轩公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费12700元由上诉人襄城县铭轩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十二月二十八日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口