河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5085号上诉人(原审原告、原审反诉被告)：郝超群，男，1988年5月17日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：郭红艳，河南书豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爽，河南书豪律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、原审反诉原告)：王洪波，男，1982年6月18日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：焦毅昌，河南瀛汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚玲，河南瀛汉律师事务所律师。上诉人郝超群因与被上诉人王洪波债权转让合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。郝超群上诉请求：撤销一审判决，依法改判王洪波支付购房款630028.4元及违约金（以1630028.4元为基数，自2019年4月9日起至2019年5糖业8日止，按月息2分计算；以630028.4元为基数，自2019年5月9日至实际清偿日止，按月息2分计算）。事实及理由：1.一审在王洪波未提交证据证明情况下，认定“西边门面大门由彤旭商贸公司用铝合金门上锁封闭导致无法正常营业，一楼门头被凯晟占据、二楼窗户被大屏幕遮挡导致无法正常采光，二楼房顶被凯晟购物门头占据等”皆系双方认可的房屋遗留问题，事实认定错误；2.根据案涉《房屋买卖合同》约定，房屋过户后王洪波应支付第二笔房款1580028.4元，存在先后顺序，一审认定为同时履行，法律适用错误；3.案涉房屋现已过户，根据约定王洪波应当支付全额购房款，但其仅支付1678583.1元，构成违约应当承担违约责任。王洪波辩称，1.一审法院认定郝超群未按照补充协议约定解决遗留问题，违约在先，无权要求王洪波支付剩余房款，认定事实清楚、适用法律正确；2.在《房屋买卖合同》对遗留问题未明确约定的情况下，房屋实际存在影响王洪波正常使用的问题，即是双方认可的遗留问题；3.王洪波不存在任何违约行为，郝超群未按照约定解决遗留问题，造成王洪波巨大损失，王洪波保留向郝超群追究责任的权利。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。郝超群向一审法院起诉请求：要求王洪波支付郝超群购房款630028.4元及违约金（以1630028.4元为基数自2019年4月9日起至2019年5月8日止，按月息2分标准计算；以630028.4元为基数，自2019年5月9日至实际清偿日止，按月息2分标准计算）。王洪波向一审法院反诉请求：1、要求郝超群立即处理案涉房屋遗留问题，包括（1）由郝超群负责与彤旭商贸公司协商拆除该公司在案涉房屋西边出口处安装的铝合金门，由王洪波正常使用该大门；（2）由郝超群负责与凯晟购物广场协商拆除该购物广场在案涉房屋西边出口处上方及二楼房顶的门头及广告字体、二楼窗户外该公司设置的LED显示屏；2、郝超群支付违约金144358元；3、赔偿损失61200元。一审法院认定事实：2019年3月4日，王洪波与童亮签订了《房屋买卖合同》，同日，童亮将房款债权转让给郝超群，合同签订后，王洪波按合同约定支付了1678583.10元的房款。2019年5月8日，郝超群收到王洪波100万元房款时补充约定，郝超群尽快解决房屋遗留问题。但直到本案审理期间，案涉房屋的一楼西边门面房大门仍由辉县市彤旭商贸有限公司用铝合金门上锁封闭，无法正常营业；一楼门头被凯晟购物占据、二楼窗户被大屏幕遮挡，无法正常采光、二楼房顶被凯晟购物门头占据等，致使王洪波无法正常占有使用案涉房屋。案经调解未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应按约定履行，同时，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，郝超群与王洪波签订补充协议时承诺解决案涉房屋的遗留问题，但郝超群并未解决，致使王洪波未能实际占有并正常使用案涉房屋，郝超群违约在先。因此，郝超群要求王洪波先行支付剩余房款的请求，没有法律依据，不予支持。王洪波的辩称，理由正当，法院予以采纳。关于王洪波的反诉，因案涉房屋的遗留问题郝超群仍未解决，可待遗留问题解决时就其损失一并另行主张，故对王洪波的反诉请求，本案不作审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回郝超群的诉讼请求；二、驳回王洪波的反诉请求。案件受理费10100元，减半收取5050元，由郝超群负担，反诉费2192元，由王洪波负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认外，另查明：2019年3月4日，童亮与王洪波签订《房屋买卖合同》，主要约定有：房屋成交价2328612元，分三次支付，签订网签合同后支付30%即698583.6元，过户登记后15日之内支付1580028.4元，剩余房款50000元待房屋遗留问题全部处理完结后一次性付清。如有违约，需按月息2分利息支付，直到付清尾款为止。王洪波对出售房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。童亮须在签订本合同当天将该交易房屋完全交付王洪波，一楼烧鸡店在2019年7月底前处理后续问题之后交付。同日，童亮与郝超群签订《合同权利转让协议》，将《房屋买卖合同》中权利转让给郝超群，用于偿还拖欠的债务。同日，童亮、王洪波、郝超群三方签订《补充协议》，主要约定：童亮已尽到完全告知义务且王洪波对交易房屋所有状况均有充分了解，过户后童亮对该房屋不承担任何责任；童亮同意房款及其他款项由王洪波直接支付给郝超群或其指定接收人；《房屋买卖合同》中条款如有任何违约产生，其对应责任由郝超群承担，王洪波同意仅向郝超群追偿。上述合同及协议签订后，2019年3月19日案涉房屋依约过户至王洪波名下，王洪波于2019年3月11日支付第一笔房款698583.6元（房款总价的30%，含定金2万），2019年5月8日，郝超群向王洪波出具收到条：今收到王洪波房款100万元，保证尽快解决该房屋遗留问题。本院认为，双方的争议焦点主要为郝超群是否依约履行了包括解决房屋遗留问题在内的所有《房屋买卖合同》义务，能否要求王洪波支付全部剩余购房款及利息。就该问题，郝超群主张：在童亮将其与王洪波之间《房屋买卖合同》的权利义务转让至郝超群后，案涉房屋已如期转让至王洪波名下，郝超群也已经依约履行了其所有合同义务，包括合同中提及的房屋遗留问题。现王洪波仅交付了1698583.6元房款，还剩第二笔房款580028.4元及第三笔房款50000元，共计630028.4元未付，因此应当承担剩余房款及利息的给付责任。王洪波主张：郝超群在2019年5月8日向王洪波出具收到条：今收到王洪波房款100万元并保证尽快解决该房屋遗留问题。因此，根据该收到条可以证明房屋遗留问题尚未解决，且在遗留问题未解决情况下，第二笔剩余款项和第三笔款项均不用支付。对于郝超群与王洪波上述主张，本院认为，1.郝超群诉请王洪波支付的剩余房款包括两部分，第二笔中未付的580028.4元以及第三笔50000元；2.根据《房屋买卖合同》的约定，第三笔50000元支付的条件是房屋遗留问题已经解决，现郝超群并无证据足以证明遗留问题具体包含哪些且已完全解决，因此第三笔50000元房款的支付条件尚未成就，王洪波不应支付该部分房款；3.对于第二笔房款1580028.4元的支付，《房屋买卖合同》约定的支付条件为过户登记之后15日内，现房屋已经过户至王洪波名下且已过15日，因此该笔房款支付条件成就，王洪波应当支付该部分剩余款项580028.4元（1580028.4元-已支付的1000000元）；4.根据郝超群向王洪波出具的收到条内容，郝超群仅是保证尽快解决遗留问题，并未对剩余房款的支付条件等原合同约定内容进行变更，因此对于王洪波认为剩余全部房款付款条件尚未成就的主张，本院不予采信；5.对于违约金问题，《房屋买卖合同》已有明确约定，即如有违约，需按月息2分利息支付，直到付清尾款为止。因此根据王洪波付款情况及合同约定，应当支付的利息为以1580028.4元为基数，自2019年4月4日（房屋过户后第十六日）起至2019年5月8日（王洪波支付100万之日）止，按月息2分计算；以580028.4元为基数，自2019年5月9日起至清偿之日止，按月息2分计算。综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3427号民事判决第二项；二、撤销河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3427号民事判决第一项；三、王洪波于本判决生效之日起十日内支付郝超群房款580028.4元及违约金（以1580028.4元为基数，自2019年4月4日起至2019年5月8日止，按月息2分计算；以580028.4元为基数，自2019年5月9日起至清偿之日止，按月息2分计算。）四、驳回郝超群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10100元，减半收取5050元，由郝超群负担400元，王洪波负担4650元，反诉费2192元，由王洪波负担。二审案件受理费10100元，由郝超群负担800元，王洪波负担9300元。本判决为终审判决。审判长 翟 晓审判员 马兵务审判员 王 娜二〇二〇年十二月二十三日法官助理马晓怡书记员温源源