广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7517号上诉人（原审原告）：东莞旗峰山酒店有限公司。住所地：广东省东莞市东城区*******。统一社会信用代码：914***********119P。法定代表人：王荷，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘灿辉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶发强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁颖雯，女，1984年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码为441************747。上诉人东莞旗峰山酒店有限公司（以下简称旗峰山酒店）因与被上诉人袁颖雯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。旗峰山酒店向一审法院提起诉讼，请求：1.解除双方签订的《租赁协议》；2.袁颖雯向旗峰山酒店支付从2019年2月1日至完好返还租赁物之日止的租金（暂计至2020年1月1日共计264000元）、水电费（暂计至2019年9月1日共计为6965元）；3.袁颖雯向旗峰山酒店支付未交租金、水电费滞纳金至清偿之日止（租金、水电费逾期付款滞纳金以欠付款项为基数，日息以1‰计算，2019年2月1日起暂计至起诉之日止共36302.63元）；4.袁颖雯向旗峰山酒店解除合同的违约金160600元；5.本案诉讼费用由袁颖雯负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除旗峰山酒店与袁颖雯签订的《租赁协议》；二、袁颖雯于判决发生法律效力之日起十日内向旗峰山酒店支付租金132000元、水电费3736元；三、袁颖雯于判决发生法律效力之日起十日内向旗峰山酒店支付滞纳金（以22000元为基数，分别从2019年2月至7月期间的每月6日起算；以200元为基数，从2019年2月6日起算；以1806元为基数，从2019年3月6日起算；以1730元为基数，从2019年4月6日起算；均按每日千分之一计至实际清偿之日止）；四、袁颖雯于判决发生法律效力之日起十日内向旗峰山酒店支付违约金138600元；五、驳回旗峰山酒店的其他诉讼请求。一审案件受理费4159.01元，已由旗峰山酒店预交，由旗峰山酒店负担1479.51元，袁颖雯负担2679.5元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2300号民事判决。旗峰山酒店不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。旗峰山酒店多次在诉前、庭审、判决后向袁颖雯提出要求，如果袁颖雯不再继续经营，应尽快办理好房屋交接手续，以防止损失的扩大。但是袁颖雯不仅拒不办理房屋交接，而且还在原有门锁之上私自加锁，因此，本案的损失应当由袁颖雯承担。（二）袁颖雯不再租赁场所营业不是旗峰山酒店的原因导致的，作为出租方只需保证租赁场所达到适租的条件，就可以按照合同收取租金。在没有将租赁物完好交还出租人之前，承租人仍需要交付租金。只有袁颖雯与旗峰山酒店双方办好租赁物交接手续后，才能停止计算租金。（三）袁颖雯不签收律师函不能视为旗峰山酒店已收回租赁物。租赁合同未到期，且袁颖雯自行加锁锁住门面，旗峰山酒店秉承着严格的契约精神，向袁颖雯催收租金，却变成旗峰山酒店应当防止损失扩大的义务，显然与法律规定相悖。（四）水电费是实际产生的，关于水电费的计算标准，完全是根据政府定价计算的。一审判决只认定3736元与事实不符，差额部分的3229元亦应当认定。（五）根据袁颖雯的违约情况以及旗峰山酒店的起诉时的计算时间，袁颖雯应当支付旗峰山酒店160600元违约金，一审判决仅认定138600元。双方应当严格按照合同约定承担违约责任，一审判决对违约金的自由裁量不具有法律依据。综上，请求：1.袁颖雯支付从2019年2月1日至完好返还租赁物之日止的租金，暂计至2020年1月1日的租金264000元、水电费暂计至2019年9月1日为6965元，并支付未交租金、水电费的滞纳金（以所欠付款项为基数，日息以千分之一计算）至清偿之日止。（租金一审判决支持123000元，差额部分为123000元、水电费一审判决支持3736元，差额部分3229元）;2.袁颖雯支付旗峰山酒店解除合同的违约金160600元（一审判决支持138600元差额部分22000元）;3.本案的全部诉讼费由袁颖雯负担。袁颖雯辩称，2019年4月份之后就没有继续使用案涉租赁物，旗峰山酒店对租赁物进行上锁并不与袁颖雯进行交接，直到一审判决出来之后才与袁颖雯交接。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。、二审期间，旗峰山酒店提交了以下新证据：1.微信聊天记录(2020年6月)，拟证明旗峰山酒店积极要求袁颖雯办理案涉租赁物交接，防止损失扩大；2.物品接交清单，拟证明袁颖雯在2020年6月5日才办理交接手续，其欠缴租金应计算至2020年6月5日；3.水电用量抄表，拟证明袁颖雯确认在租赁期间使用的水电量，水电费是实际产生的。袁颖雯确认上述三份证据的真实性，微信聊天记录的聊天双方不是袁颖雯，其中一方是在案涉商铺经营美容美发店的合伙人卢小敏，物品接交清单和水电用量抄表上的签名是袁颖雯本人，水电用量抄表的数据是2019年的数据。袁颖雯二审庭审结束后提交了一组新证据：视频U盘（2020年5月26日），拟证明袁颖雯一直要求旗峰山酒店处理案涉租赁物，但旗峰山酒店不愿意且自行上锁。旗峰山酒店确认视频的真实性，但不确认其证明内容，主张袁颖雯提交的视频仅是其中的一个片段，不能完全体现双方的真实意思。另，二审法庭调查中，袁颖雯表示同意向旗峰山酒店支付2019年2月至9月的水电费6965元；旗峰山酒店表示放弃一审判决未支持的3229元水电费的滞纳金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人旗峰山酒店上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉意见，本案争议焦点为:袁颖雯应向旗峰山酒店支付的租金及违约金数额如何确定。首先，双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。袁颖雯从2019年2月起没有依约交租，已经构成违约，旗峰山酒店有权解除合同并要求袁颖雯支付违约金。《租赁协议》约定的违约金过高，一审判决酌情予以调整并无不当，本院予以维持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，袁颖雯从2019年2月起即没有依约交租，旗峰山酒店亦确认袁颖雯在2019年6月起没有营业，旗峰山酒店在2019年7月向袁颖雯邮寄律师函催讨租金未果的情况下，并未积极行使合同权利，直至2019年11月才提起起诉，2019年8月起的租金属于扩大损失。旗峰山酒店诉请袁颖雯支付2019年8月后的租金，本院不予支持。最后，袁颖雯表示同意向旗峰山酒店支付2019年2月至9月的水电费6965元，旗峰山酒店表示放弃一审判决未支持的3229元水电费的滞纳金，以上均是当事人对其自身权利的处分，本院予以确认。综上，上诉人旗峰山酒店的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2300号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担的决定；撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2300号民事判决第五项；变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2300号民事判决第二项为：袁颖雯于本判决发生法律效力之日起十日内向东莞旗峰山酒店有限公司支付租金132000元、水电费6965元；驳回东莞旗峰山酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3444.58元，由东莞旗峰山酒店有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年十二月二十四日书记员  郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。