江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1147号原告：顾军红，女，1985年10月11日生，汉族，户籍在江苏省阜宁县，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：仇毓升，江苏茂业律师事务所律师。被告：王叶，女，1997年10月12日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。第三人：尹杨，男，1993年8月12日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。第三人：戴琴，女，1988年3月8日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。原告顾军红与被告王叶，第三人尹杨、戴琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告顾军红及其委托诉讼代理人仇毓升，第三人戴琴到庭参加诉讼。被告王叶及第三人尹杨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。顾军红向本院提出诉讼请求：1、王叶支付顾军红2019年8月9日起至2019年11月23日的房屋租金8750元；2、判令尹杨支付顾军红自2019年11月24日起至2020年4月10日，按年租金8万元计算的房屋使用费；第三人戴琴支付顾军红自2019年11月24日至实际搬离之日止，按照年租金3万元计房屋使用费，王叶对上述尹杨、戴琴应承担的房屋使用费承担连带责任；3、依法判决王叶、戴琴搬离无锡市天山路30-2号房屋二楼；4、本案诉讼费由王叶承担。事实和理由：2019年4月8日，顾军红与王玲签订房屋租赁合同，约定由顾军红承租天山路30-2号房屋，租期三年，自2019年7月1日至2022年7月1日止，后经王玲同意，顾军红与王叶于2019年8月9日签订《房屋租赁合同》，将天山路30-2号房屋转租给王叶，租期2年，自2019年8月9日起至2021年8月9日止，年租金15万元，第一年租金应于2019年12月1日前付清，同时合同对转租、违约、装修等问题均作出了约定。合同签订后，顾军红按约将房屋交付给王叶使用，但是王叶于2019年9月26日、2019年10月25日将租赁房屋上下楼又分开转租给了第三人尹杨和戴琴，且租赁房屋原有结构遭到破坏。顾军红发现后多次要求王叶停止转租，并要求恢复原状，但王叶未加理睬。现顾军红诉至本院，要求判如所请。王叶未作答辩。第三人尹杨未作陈述。第三人戴琴陈述：其与王叶签订合同确实没有得到顾军红的同意，但是后来其店铺在装修的时候，顾军红贴过公告表示要收回案涉房屋，戴琴看到公告就和顾军红联系，顾军红表示这只是做戏，为了找到王叶而已。后来顾军红要求戴琴将2019年11月24日以后的房屋使用费交给顾军红，但是其认为其已经将相应的款项已经支付给王叶了，如果顾军红一开始就告知戴琴交付给王叶的款项不作数，还要再向顾军红交款的，其就不会装修继续投入。目前戴琴同意搬离案涉房屋。经审理查明：王玲、李海军系无锡市新吴区天山路30-2号房屋（建筑面积约148.02平方米）的登记所有权人。2019年4月8日，王玲将案涉房屋出租给顾军红，约定租赁期限自2019年7月1日开始，租期为3年。后经王玲同意，顾军红将案涉房屋转租给王叶，并与王叶于2019年8月9日签订《房屋出租合同》1份，约定租期为2年，自2019年8月9日至2021年8月9日，约定年租金为15万元、押金为2万元，第一年租金在2019年12月1日前付清。合同约定，在履行期内，王叶不得将店铺转租给第三者或相互调换店铺，否则顾军红有权收回店铺。在合同履行期内，王叶应保持所租店铺内所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得顾军红同意后再进行，所需经费由王叶自付。并约定王叶不得破坏店铺主体结构及设施，否则需要根据其造成的后果，赔偿其经济损失。合同终止后要及时搬出，否则按租赁店铺缴纳租金，并处以年租金的10%罚款。同日，双方又签订《附属协议》1份，该《附属协议》约定，合同期满后，在第一房东给出的房租基础上多加三万元，并约定第二年房租需提前一个月交齐（一年房租十五万元）；承租期间店铺不得转让给他人。附属协议另载明顾军红收到王叶押金2万元，合同期满无任何违约行为，顾军红需要退还押金，合同期内有违约行为，甲方有权不退还押金。后王叶共向顾军红支付房租35000元、押金20000元。案涉房屋分上、下两层，2019年9月26日，王叶与尹杨签订房屋租赁合同，约定将天山路30-2号店铺、建筑面积40平方米（案涉房屋一楼）出租给尹杨用于餐饮经营，并约定租赁期限自2019年9月30日至2020年10月1日，房屋租金为每年80000元。2019年10月25日，王叶又与戴琴签订租赁合同，约定将新吴区天山路30-2号店铺二楼（建筑面积104平方米）出租给戴琴，并约定租赁期限为3年，自2019年11月1日至2022年11月1日，房屋租金为每年30000元。2019年11月19日，顾军红委托律师向王叶的住址无锡市惠山区发送律师函1份，要求王叶停止转租、自行收回被转租的房屋，并于2019年11月22日前将被破坏的房屋原有结构及设备恢复原状；如果逾期，视为其不再履行《店铺出租合同》，该合同自2019年11月23日正式解除，该邮件于2019年11月21日由他人签收。2019年11月27日，顾军红又向王叶上述地址发送律师函1份，通知其与顾军红的《店铺出租合同》自2019年11月23日起正式解除；并要求非法使用人员搬离租赁房屋，并将被破坏的房屋原有结构及设备设施恢复原状，该份函件于2019年11月29日由他人代收。2019年12月4日，顾军红再次向王叶寄送律师函1份并通过微信发送王叶，要求王叶与非法使用案涉房屋的人员搬离租赁房屋，并恢复原状；并要求其支付欠付租金及自2019年11月24日起至实际搬离之日止的占有使用费，并不再退还相应押金。诉讼中，双方对于戴琴款项是否应该支付给顾军红存在争议。戴琴表示，案涉的房屋租金其已经支付给王叶，因此不应当由其支付给顾军红，且顾军红曾表示过，2020年6月1日顾军红会继续将案涉房屋出租给其，不会单方面收店。其与顾军红为此书写过承诺书，内容为：本人戴琴承诺顾军红30-2店铺2楼肯定承租，房租于6月1日支付，年房租3万元，顾军红承诺戴琴不牵扯顾军红与王叶的官司纠纷。落款处有戴琴及顾军红签字、捺印。顾军红经质证认为，该份承诺并未履行，5月其找到戴琴要求戴琴按约支付房租，戴琴却拒绝，并表示要等判决下来再给钱。上述事实，有顾军红提供的不动产登记证明、房屋租赁协议、《附属协议》、付款微信记录、王叶与戴琴的租赁合同复印件、王叶与尹杨的租赁合同复印件、律师函及相关投递记录、王玲出具的声明、身份证复印件及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为：顾军红将案涉房屋转租给他人的行为得到房屋所有权人王玲的书面同意，且转租期限在租赁期限内，顾军红与王叶签订的转租协议亦系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属合法有效。顾军红与王叶均应当按照合同全面履行自己的义务。双方合同中约定，王叶不得将案涉房屋转租，否则顾军红将有权收回案涉房屋，目前王叶、尹杨对案涉房屋的转租行为是否得到顾军红的同意未作抗辩，戴琴亦认可在与王叶签订转租合同的时候没有经过顾军红的同意；另外，双方合同约定王叶应在2019年12月1日前支付第一年的房租15万元，但目前其支付了3.5万元，剩余房租并未支付，王叶已经构成根本违约。综上，顾军红有权解除案涉房屋租赁合同。顾军红与王叶的房屋租赁合同应在解除合同通知函声明的解除之日即2019年11月23日解除。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。故顾军红自2019年11月24日起有权要求王叶、戴琴、尹杨返还租赁房屋并赔偿相应损失，即戴琴、尹杨应自2020年11月24日起支付顾军红案涉房屋的占有使用费，由王叶就戴琴、尹杨的上述付款义务承担连带还款责任。关于戴琴抗辩的顾军红曾自称张贴收回房屋公告并不作数的抗辩意见，因未提供相关证据，本院不予采信；关于戴琴抗辩的双方曾书写承诺书，顾军红允诺其不参与到案涉纠纷中的抗辩意见，从该承诺文义来看，应当理解为戴琴有继续承租案涉房屋、在2020年6月1日前支付房租的先履行义务，顾军红才允许戴琴不参与到案涉纠纷，但目前戴琴并未按照其承诺履行自己的付款义务，故顾军红仍有权要求戴琴迁出案涉房屋、承担相应赔偿责任，对戴琴的上述抗辩意见，本院亦不予采信。现顾军红仅要求王叶、戴琴返还房屋，不要求尹杨返还房屋，系其对自己权利的处分，本院予以支持。关于各方应承担的具体金额，首先王叶应按约支付租赁合同存续期间的租金，即自2019年8月9日至2019年11月23日期间的房屋租金43561.64元，但其仅支付了35000元，故还需要支付剩余租金8561.64元。同前所述，戴琴应支付王叶自2020年11月24日至返还房屋之日止的占有使用费，关于占有使用费的标准，顾军红的主张按照每年30000元的标准计算占有使用费，与王叶和戴琴签订的房屋租赁合同约定的标准相一致，故对顾军红的诉请本院予以支持。关于尹杨的占有使用费的计算标准，顾军红的主张亦符合王叶与尹杨之前合同的约定，本院亦予以支持；因顾军红仅主张尹杨按照每年80000元的标准，支付自2019年11月24日起至2020年4月10日期间的占有使用费，并表示后续费用将与尹杨自行协商，系其对自己权利的处分，本院予以支持，故尹杨应支付顾军红占有使用费30246.58元。另外，因双方在合同中约定了如合约期内王叶存在违约行为，顾军红有权不退还押金，且王叶对此未提出异议，故顾军红要求不予退还押金的意见，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王叶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付顾军红截至2019年11月23日的租金余款8561.64元。二、戴琴于本判决发生法律效力之日起十日内迁出案涉房屋，并支付顾军红自2019年11月24日起至实际归还案涉房屋之日止，按照年租金3万元的标准计算的房屋占有使用费。三、尹杨于判决发生法律效力之日起十日内支付顾军红自2019年11月24日起至2020年4月10日之日止的房屋占有使用费30246.58元。四、王叶对上述第二项戴琴应承担的付款义务、第三项尹杨应承担的付款义务承担连带付款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元（此款已由顾军红预交），由王叶负担。顾军红预交的诉讼费2900元由法院于本判决发生法律效力之日起五日内退还。王叶将其应付诉讼费于本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐贞二〇二〇年十二月四日法官助理 顾玫书 记 员 徐烨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法信超链：案例2篇裁判8112篇×引用统计法信超链：案例2篇裁判8112篇×释义释义房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。