江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初1319号 原告：广昌县乐业物业管理有限公司，住所地广昌县旴江镇河东新区金桥江锦**楼**楼，统一社会信用代码91361030MA35FJCM7K。 法定代表人：陈登平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，特别授权代理。 被告：卢婷，女，1984年4月3日出生，汉族，广昌县人，住广昌县。 原告广昌县乐业物业管理有限公司（以下简称广昌乐业物业公司）与被告卢婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广昌乐业物业公司的委托诉讼代理人吕文娟、被告卢婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广昌乐业物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令卢婷立即支付金桥江锦小区2栋148号及2栋147、148、149号二层商铺物业管理费6528元、违约金1958.4元，共计8486.4元；2.请求法院依法判令卢婷承担本案全部诉讼费。事实和理由：卢婷为金桥江锦小区2栋148号及2栋147、148、149号二层商铺的业主，2栋148号商铺建筑面积为73.24平方米，2栋147、148、149号二层商铺建筑面积为212.06平方米。根据广昌乐业物业公司与卢婷签订的物业管理服务协议约定，由广昌乐业物业公司为该小区提供物业服务，约定物业费服务费单价为商业住宅一楼每月每平方米1元，二楼每月每平方米0.6元。合同签订后，广昌乐业物业公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对卢婷居住的小区实施规范的物业管理，为卢婷提供了完善的物业管理服务。但卢婷于2017年11月14日起停止缴纳物业费，截止2020年7月30日，欠费月数为32.56个月，每月物业费为200.48元，卢婷欠缴费用共计6528元。同时，按约定卢婷应从逾期之日起按每天3‰的标准缴纳违约金，基于卢婷的违约行为，酌情要求卢婷承担违约金1958.4元。综上，各项请求金额合计8486.4元。经广昌乐业物业公司多次催缴，卢婷仍拒绝缴纳物业管理费，卢婷拖欠物业费的行为已影响到广昌乐业物业公司对整个小区的正常管理，严重影响了广昌乐业物业公司正常的管理服务工作。 卢婷辩称，1.签订涉案物业管理服务协议并非答辩人真实意思表示，而是在广昌乐业物业公司的欺骗下签订的；2.广昌乐业物业公司未向答辩人购买的商铺提供任何物业服务；3.本案超过3年诉讼时效；4.广昌乐业物业公司更换法定代表人为陈登平，未向广大业主公示，且该公司至今未与业主委员会签订物业服务管理合同。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、卢婷身份证复印件各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格。卢婷对该组证据的真实性有异议，营业执照上的法定代表人陈登平系2019年11月6日注册的，而非营业执照上登记的2015年。本院认为，营业执照、身份证系相关部门依法出具，且该组证据能够相互印证，故对该组证据本院予以认定；2.物业管理服务协议原件一份，拟证明广昌乐业物业公司与卢婷的合同关系、广昌乐业物业公司依法提供服务的事实及收取物业费的依据和物业费单价。卢婷对该协议系其本人签名的事实无异议，但认为签订该协议系受物业公司欺骗签订，并非其真实意思表示。本院认为，卢婷未提供证据证明其签订该协议并非其真实意思表示，故对卢婷的质证意见不予采纳，对该份证据本院予以认定；3.欠费明细表一份，拟证明卢婷欠缴物业费的明细。卢婷对该明细表中载明的建筑面积无异议，但认为物业费未经过公示，没有依据。本院认为，卢婷对该明细表中载明的面积无异议，且该明细表中载明的单价、欠费起始时间与双方签订的物业服务管理协议能够相互印证，故对该明细表中载明的面积、单价、每月金额、欠费期间本院予以认定；4.书面催费凭证一份，拟证明广昌乐业物业公司向卢婷催缴了物业费及卢婷明知应交纳物业费仍拒缴的事实。卢婷对其于2020年7月知晓物业公司催缴了物业费的事实无异议，但称其并未看到物业公司张贴的催缴通知。本院认为，结合卢婷的质证意见，该份证据能够达到广昌乐业物业公司已于2020年7月19日进行了催缴物业费的证明目的；5.交纳水电费用发票、电梯日常维护保养合同、劳务承揽协议、劳务承包协议（保洁员），拟证明物业公司积极为小区提供了服务。卢婷认为商铺与小区电梯等设施没有关系，故该组证据仅能证明物业公司为小区内住户提供了相关服务，但不能证明为商铺提供了服务。本院认为，原告提交了2016年至2020年交纳电费的发票及2018年至2020年的电梯日常维护保养合同，可以认定广昌乐业物业公司履行了确保公共照明及电梯日常维护保养的义务，但其提供的交纳水费的发票中并未载明缴费单位，故无法证明与本案有关；对劳务承揽协议及劳务承包协议（保洁员），广昌乐业物业公司仅提供了协议，未提供相关工资发放明细予以佐证，且劳务承揽合同中约定的承包期限均为2016年1月1日至2016年12月31日，故上述协议无法达到广昌乐业物业公司提供了公共卫生及公共秩序的服务的证明目的。对卢婷认为其购买的商铺与小区内电梯等设施无关的质证意见，本院认为，物业公司提供的物业服务涵盖了所有业主，而不能将小区住宅与商铺区分开，故对卢婷这一质证意见本院不予采纳。综上，该组证据仅能证明广昌乐业物业公司根据双方协议约定向卢婷提供了部分物业服务，但未完全依照合同提供完善的物业服务。 本院根据经审查确认的证据，结合原、被告诉、辩意见，认定事实如下：卢婷系广昌县金桥江锦小区2栋148号及2栋147、148、149号二层商铺的业主，2栋148号商铺建筑面积73.24㎡，2栋147、148、149号二层商铺建筑面积共计212.06㎡。2016年11月15日，广昌乐业物业公司与卢婷签订了一份《物业管理服务协议》，该协议第一条甲方的权利与义务中对广昌乐业物业公司应为卢婷提供的服务进行了约定：1.共用部位：物业共用部位的日常养护和管理；2.共用设施：物业共用设施设备的日常运行和养护管理；3.公共卫生：负责小区内公共部位、公共绿地、公共楼道、主次干道的清扫和保洁。定时收集住户放置在指定地点的袋装生活垃圾，保持小区的整洁与干净；4.公共秩序：小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调解小区内的公共安全事务；5.绿化养护：对小区内的公共花草、树木进行养护、补植、修建、施肥和灭虫；6.其他服务：协助政府做好小区的户籍管理及社区文化工作，为业主提供有偿家政服务；第三条物业管理服务费用中对物业服务费的收费标准及交纳方式进行了约定：本物业管理区域内物业管理公共性服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，标准如下：1.多层住宅、杂间、车库：每月每平方米0.55元；2.高层住宅（电梯房）：每月每平米0.95元（含物业管理公共性服务费、电梯运行电费、电梯维护保养费、年检费。电费和维保、年检费如遇政府调价将按相应比例调整）；3.商业：一楼每月每平方米1元，二楼每月每平方米0.6元，阁楼每月每平方米0.45元；4.交费时间：业主从开发商通知房屋交付之日起交纳物业管理服务费用；5.业主与物业使用人约定交纳物业服务费用的，从其约定之日其，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知广昌乐业物业公司；6.业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金等。卢婷的欠费时段为2017年11月14日至2020年7月30日，每月应交纳物业费为2栋148号商铺73.24元（73.24㎡×1元）、2栋147、148、149号二层商铺127.24元（212.06㎡×0.6元），共计200.48元。广昌乐业物业公司多次催讨物业费无果，遂诉至本院。 本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范等项目的有偿服务行为。2016年11月15日，广昌乐业物业公司与卢婷签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当依约全面履行自己的合同义务。本案中，广昌乐业物业公司主张其已依照合同向卢婷提供了完善的物业管理服务且履行了催缴义务，卢婷作为业主，应按合同全面履行支付物业管理费的义务，卢婷未缴纳物业管理费的行为构成违约，应当承担民事责任，但根据广昌乐业物业公司提供的证据尚不足以证明其依照合同全面履行了义务，故本院酌定卢婷支付合同约定的50%的物业管理费。对卢婷提出的本案已过诉讼时效的答辩意见，本院认为，根据合同约定，卢婷应于每三个月的首月10日前履行交费义务，卢婷的欠费时段为2017年11月14日至2020年7月30日，广昌乐业物业公司于2020年7月19日进行了催告，可以视为广昌乐业物业公司在3年诉讼时效期间内向卢婷提出履行请求，构成诉讼时效的中断，故本案并未超过诉讼时效，对卢婷的上述答辩意见本院不予采纳。综上，卢婷应支付广昌乐业物业公司自2017年11月14日起至2020年7月30日共计32.53个月的物业管理费合计3260.8元（200.48元×32.53个月×50%）。关于广昌乐业物业公司要求卢婷支付违约金的诉讼请求，本院认为，广昌乐业物业公司未完全依照合同约定向卢婷提供完善的物业服务，卢婷未依照合同按时向广昌乐业物业公司缴纳物业费，双方均存在违约行为，故对广昌乐业物业公司这一诉讼请求本院不予支持。对卢婷提出的签订涉案物业服务管理合同并非其真实意思表示，广昌乐业物业公司更换法定代表人未向业主公示及未与业主委员会签订物业服务管理合同的答辩意见，因证据不足，理由不充分，本院不予采纳。 综上，依照《民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、卢婷于本判决生效之日起三日内支付广昌县乐业物业管理有限公司2017年11月14日至2020年7月30日期间的物业管理费合计3260.8元。 二、驳回广昌县乐业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取计25元，由卢婷承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  李夏莲 二〇二〇年十二月十一日 法官助理张颖 书记员卓文娟