四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初3519号 原告（执行案外人）：邓小君，女，1967年3月27日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：杨东升,四川弘维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗思意,四川弘维律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李义，男，1963年4月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：陈星,四川斗城律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鞠伯成，男，1965年11月16日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 第三人：李玉兰（被执行人），女，1964年6月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告邓小君诉被告李义、第三人鞠伯成、李玉兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓小君的委托诉讼代理人杨东升、罗思意，被告李义及其委托诉讼代理人陈星，第三人鞠伯成到庭参加诉讼，第三人李玉兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案报经本院审委会讨论决定后，本案现已审理终结。 原告邓小君向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与第三人鞠伯成签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于遂宁市船山区××社区××组××号××层（产权证号：0228388，建筑面积为95.2㎡）的房屋为原告所有；2.请求立即停止执行第一项诉讼请求所述房屋并解除对该房屋的查封；3.判令第三人鞠伯成、李玉兰立即协助和配合原告办理前述房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月10日，原告与第三人鞠伯成、李玉兰签订了《房屋买卖合同》，合同约定鞠伯成、李玉兰将位于遂宁市船山区××社区××组××号××层房屋出售给原告，同日，原告委托案外人郑足华支付了购房款20万元。2019年4月20日，原告与第三人鞠伯成签订《补充协议》，协议约定第三人应在15日内将房屋交付于原告并协助办理房屋的过户登记。2019年4月25日，原告又与第三人签订《收房协议》，确认第三人鞠伯成将上述房屋交付给原告，现涉诉房屋已由原告实际占有。李义申请执行鞠伯成民间借贷纠纷一案，贵院于2019年4月29日作出（2019）川0903民初1669号民事裁定书，轮候查封了案涉房屋，原告无法办理房屋产权转移登记，致使购房目的无法实现。2019年11月11日，贵院受理的米玉清申请执行第三人鞠伯成民间借贷纠纷一案，借款金额为10万元及利息，并对案涉房屋进行了查封，原告与另案原告陆雪容、吕秀英共同委托案外人郑足华向鞠伯成支付了购房款8.1万元及执行费1425元用于履行该执行案件，贵院于2019年11月12日作出解除查封的执行裁定书。2019年7月11日，贵院对李义诉鞠伯成民间借贷作出了判决，2020年4月16日，李义向贵院申请强制执行。原告于2020年4月22日向贵院提起执行异议申请，请求法院解除查封并停止对前述房屋的执行。贵院于2020年6月5日作出（2020）川0903执异42号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，向贵院提起诉讼。 被告李义辩称，遂宁市船山区人民法院作出的（2020）川0903执异42号执行裁定书合法有效，不应当被撤销。原告在购买房屋明知房屋存在权利瑕疵仍坚持购买，应承担相应的交易风险和不利后果；原告对交易房屋是否被查封未尽到审查义务，在交易中存在过错，且未支付全部价款；原告购买第三人房屋时，案涉房屋已被案外人米玉清申请执行鞠伯成民间借贷纠纷一案查封，不属于在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的情形，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人鞠伯成辩称，对把房屋出售给原告的事实无异议，原告现在还有部分房款尚未支付。 第三人李玉兰未予答辩。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院经审理后认定如下： 2017年1月24日，因米玉清申请执行鞠伯成、四川文博建筑劳务有限公司执行一案，本院查封了鞠伯成、李玉兰所有的位于遂宁市船山区××社区××组××号××层××层房屋，查封期限为三年。 2018年11月10日，原告与第三人鞠伯成、李玉兰签订了《房屋买卖合同》，合同约定鞠伯成、李玉兰将位于遂宁市船山区××社区××组××号××层房屋出售给原告，房屋总价款为300000元，购房定金为200000元。原告吕秀英与另案原告邓小君、陆雪容委托案外人郑足华于2018年11月11日、2018年11月13日分两笔支付了购房款共计700000元，其中含原告购房款200000元。2019年4月20日，原告与第三人鞠伯成签订《补充协议》，协议约定第三人应在协议签订之日起15日内将房屋交付于原告并协助办理房屋的过户登记。2019年4月25日，原告又与第三人鞠伯成签订《收房协议》，确认第三人鞠伯成将上述房屋交付给原告占有。 2019年11月11日，米玉清与鞠伯成达成执行和解协议，协议约定如鞠伯成一次性给付米玉清81000元，米玉清自愿放弃剩余债权，协议达成后，本案原告邓小军与另案原告吕秀英、陆雪容委托案外人郑足华代鞠伯成向米玉清支付执行案款81000元及缴纳案件执行费1425元。同日，鞠伯成向原告出具收条，收条上载明：“今收到郑足华购房款82425（其中包含执行费用1425元）其中81000元由郑足华代转给米玉清。”次日，本院裁定解除2017年1月24日对案涉房屋的查封。 2019年4月24日，被告李义因与第三人鞠伯成民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全。本院审查后于2019年4月24日作出（2019）川0903民初1669号民事裁定书，裁定对鞠伯成与李玉兰共同所有的位于遂宁市船山区××社区××组××号××层房屋，在鞠伯成享有的份额中限额1000000元范围内予以查封。2019年7月11日，本院对被告李义与第三人鞠伯成之间的民间借贷纠纷作出了（2019）川0903民初1669号民事判决书，判决鞠伯成判决生效后十日内偿还李义借款本金800000元及利息。因第三人鞠伯成未能依照判决及时履行还款义务，李义于2020年4月6日向本院申请强制执行。在执行过程中，原告邓小君向本院提起执行异议，请求法院解除查封并停止对其所购房屋的执行，本院于2020年6月5日作出（2020）川0903执异42号执行裁定书，驳回邓小君的异议请求。原告邓小君对该裁定不服，向本院提起诉讼。 另查明，位于遂宁市船山区××社区××组××号××层（不动产权证号：遂房权证船山区字第0××6号）、2至3层（不动产权证号：遂房权证船山区字第0××8号）登记权利人为李玉兰和鞠伯成，共有方式为共同共有。案涉房屋现租赁给案外人开办幼儿园使用，第三人鞠伯成未通知租赁户向原告交纳租金。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点在于：一、原告邓小君与第三人鞠伯成、李玉兰所签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、作为案涉房屋买受人的邓小君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一，本院认为，原告邓小君与第三人鞠伯成、李玉兰签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，因此，原告邓小君与第三人鞠伯成、李玉兰所签订的《房屋买卖合同》合法有效。 关于争议焦点二，本院认为，判断原告邓小君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的标准，为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，原告邓小君与第三人鞠伯成、李玉兰签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已处于被法院查封状态；原告邓小君购买了案涉房屋后亦未对案涉房屋实际占有；原告邓小君也未支付全部购房款。因此，原告邓小君对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告邓小君与第三人鞠伯成、李玉兰签订的关于遂宁市船山区灵泉办事处桥东社区六组110号1层（产权证号为：0××6）房屋的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告邓小君的其他诉讼请求。 案件受理费6700元，由原告邓小君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 何 小 宁 人民陪审员 邓 先 荣 人民陪审员 胡 永 明 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员 罗浩（代）