山西省霍州市人民法院   民事判决书   （2020）晋1082民初1146号   原告:荀文斌，男，汉族，1968年1月27日出生。   委托诉讼代理人：陈建学，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。   被告：邢建军，男，汉族，1976年12月2日出生。   被告：李容丽，女，汉族，1984年8月12日出生。   原告荀文斌与被告邢建军、李容丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理，因被告李容丽对原承办法官提出回避申请，经本院院长决定，准许李容丽提出的回避申请，本案另行确定承办法官后于2020年12月2日再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人陈建学，被告邢建军、李容丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告荀文斌向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令原告与被告于2018年10月21日签订的《购房协议书》无效；2、请求贵院依法判令二被告向原告返还80000元购房款并支付以80000元人民币为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月5日起至实际付清之日止的资金占用期间的利息；3、请求贵院依法判令二被告赔偿给原告造成的损失6000元；4本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告邢建军与李容丽系夫妻关系。2018年10月原告经案外人马文安介绍与二被告结识，双方口头约定原告向被告购买房屋。随后原告便向被告支付了1000元的订金和25000元的购房款。2018年10月21日原被告就购房事宜签订了一份《购房协议书》，约定：被告将修造的西张垣上的砖混结构，宽7米，长14米的两孔小二层出售给原告，四至开明，东至李文华，西至邢建军，南至路，北至路，合同金额捌万元整。合同签订后，原告向被告支付了剩余的全部款项。根据《土地管理法》和相关政策的规定，本案所涉合同因违反法律的强制性规定而无效，二被告应当向原告返还全部购房款。另，令原告万万没想到的是，当原告正准备对房屋进行装修时，突然有人拿着购房协议来阻挠原告装修，原告才知二被告一房多卖，早已将涉案房屋出售给了他人。原告认为二被告的隐瞒、欺诈行为不仅违背了诚实信用原则，其目的更是为了恶意占有原告的购房款，已严重损害原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，无奈特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，恳请贵院判如所请。   被告邢建军辩称：本诉讼案和本答辩人没有直接的关联，本人不应该作为被告参加本次诉讼。事实与理由：1、2018年10月21日荀文斌与李容丽签订的购房协议书，是在本人在外面外出打工的情况下，是在本人不知道的情况下签的（马文安可以作证）；2、2020年春天，在荀文斌动工时，我才知道，卖房之事，知道后，我叫荀文斌退房，李容丽退钱给他；3、在这之后，荀文斌就以一房多卖把我告到公安局经侦队，当时我做了笔录，上面所说当时签购房协议书，不是本人签的，本人当时也不在场，和本人没有关系，这些经侦队都有记录的。请求霍州市人民法院驳回原告对本答辩人作为共同被告的诉讼请求。   被告李容丽辩称：1、2018年10月21日荀文斌与我签订房屋买卖合同时，本人已告知荀文斌此房没有任何手续，在自愿公平的情况下与我签订的购房协议（有马文安作证）；2、当本人知道霍州市国土资源局办理确权登记时，第一时间通知荀文斌让其办理登记，让他把户口簿和身份证转到我微信上，第二天本人通知和他一块去村委办理登记时，他却反悔不要该房屋了，原告违约，恳求法院调查；3、荀文斌没有履行协议上所规定的，2018年没有结清所规定的房款，2019年没有结清最后的房款，有两次违约（协议与微信转账为证）；4、2019年在本村韩虎子（该房屋前面），以13.5万元卖给与该房屋一样大小的小二层一座，在2020年该房屋又降到8万元左右，之间相差5万多差价，谁来承担？5、另外，原告所说一房多卖，此事原告已告到霍州市公安局经侦队，贵院可以去经侦队调查；荀文斌属违反双方合约之规定，同时又违背公序良俗，请求霍州市人民法院驳回原告的诉讼请求。   原告荀文斌为证明其诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：   原告荀文斌身份证、户口本复印件及荀瑞星、荀鑫身份证户口本复印件。拟证明原告系霍州市红崖堡村村民，荀瑞星系荀文斌之女，荀鑫系荀文斌之子。   2、《购房协议书》。拟证明：（1）原、被告于2018年10月21日签订了一份《购房协议书》，约定被告将西张垣上的小二层出售给原告，合同价款8万元人民币；（2）涉案房屋既无合法的建设审批手续，又没有合法的房屋权属证明，系小产权房；（3）根据我国《土地管理法》和相关政策规定，本案所涉《购房协议书》因违反我国法律的强制性规定而无效。   月结发票、转账记录。拟证明：（1）159XXXX****系被告李容丽的手机号，187XXXX****系被告邢建军的手机号；（2）原告于2018年10月3日至2020年3月4日期间分12次（原告通过其女荀瑞星转账4万元，使用其子荀鑫注册的微信账号转账4万元）向二被告支付了全部的8万元购房款。   卖房协议。拟证明二被告已于2016年将涉案房屋出售给了案外人王小萍，二被告的隐瞒、欺诈行为不仅违背了诚实信用原则，其目的更是为了恶意占有原告的购房款，已严重损害原告的合法权益。   录音。拟证明（1）被告认可原告已向其支付了8万元购房款；（2）被告承认其一方多卖，并承认是其欺骗了原告。   房屋出租协议。拟证明（1）被告的故意隐瞒欺诈行为导致原告住所的愿望落空，原告不得不继续租房居住；（2）被告的行为是原告造成了信赖利益损失，自2020年4月至2020年9月原告因租房共花费6000元人民币。   被告邢建军的质证意见为：证据2协议书虽然签了我的名字，但不是我个人意愿，也不是我签的，我当时不在场；证据3认为与我无关，我一分钱也没有收，是李容丽与荀文斌之间的交易；证据4王小萍卖房协议也不是我签的，也不知道是谁签的，经侦队正在调查此事，我认为不存在一房多卖；证据5录音出现的背景是我认为协议无效，我代表李容丽找荀文斌退房退钱，当时我的邻居李文华也在场，我们共同商量退房退钱事宜，没有协调成；证据6我认为与我无关。   被告李容丽的质证意见为：对证据1认可；证据2真实性认可，因为当时荀文斌要求写邢建军的名字，所以我写了邢建军，中间人也在场，作为老百姓我认为是有效的；证据3认可，原告共计向我支付80000元，总数是对的，80000元都是我收的；证据4不认可，我与王小萍无任何关系，此事经侦科已经调查，协议上“邢建军与李容丽”的名字是王小萍写的，王小萍在人民医院逼迫我们，王小萍以前开设赌场，后来王小萍自己写的，逼迫我们按的手印；证据5实际发生录音一事，主要围绕李容丽退钱，荀文斌退房，今年春天大约三四月份荀文斌动工后发生的；证据6不认可，也不承担。我事先给荀文斌说过涉案房屋没有手续，荀文斌知情。   被告邢建军未提交证据。   被告李容丽向我院提交如下证据：微信聊天记录。   原告对被告李容丽提交的证据发表如下质证意见：不认可该证据，理由为：1、被告并未在法定规定的举证期内举证，故该证据在程序上不合法；2、内容上，该证据并不是本案的原告；3、该证据仅能证明原告女儿曾经积极促进纠纷解决，除此之外，什么也证明不了。其对原告女儿与被告的对话的聊天记录的真实性予以认可。   经本院审理查明，2018年10月21日，原告荀文斌与被告李容丽签订一份《购房协议书》。该协议载明：协议甲方：邢建军，协议乙方：荀文斌。内容为：经甲乙双方协商交谈，甲方将修造西张垣上的砖混结构，宽7米，长14米的2孔的小二层出售荀文斌名下，经商谈成交价捌万元整，四至开明，东至李文华，西至邢建军，南至路，北至路。上、下水门前接头，天然气、电由甲方协商，乙方付费，甲方全负责乙方在装修的一切人为阻拦和因修建中的各种麻烦。付款方式为：协议签订后先交肆万元，2018年腊月二十前付一万，装修前交一万，剩余两万元于2019年底交清。经当庭核实，原、被告对该协议真实性均予以认可。被告邢建军述称，协议中的“邢建军”的签名为被告李容丽代签，其本人是于2020年春天才知道卖房之事。对此，被告李容丽表示认可，原告对此事实亦不持异议。   协议签订后，原告荀文斌通过支付宝及微信支付房款80000元。其中，向李容丽手机号码注册收款账户转账40000元，向邢建军手机号码注册收款账户转账40000元。之后，原告荀文斌在准备对房屋进行装修时发现，涉案房屋与案外人之前存在过《房屋买卖协议》。遂于2020年10月14日向本院提起诉讼。   另查明，涉案房产所占用的土地为霍州市××镇委会集体土地。原告荀文斌并非该集体经济组织成员。   均为本案事实。   本院认为，本案争议的焦点为：原、被告签订的房屋买卖协议是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原、被告之间的房屋买卖协议因违反法律强制性规定，属于无效合同。原告要求确认该房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。协议无效的，自始无效。因无效合同取得的财产应予返还。故原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院亦予以支持。被告李容丽以被告邢建军的名义与原告签订房屋买卖协议，被告邢建军虽在事后才知晓这一事实，但在之后较长一段时间内并未提出过异议，且案涉房产系二被告夫妻共同财产，故该房屋买卖行为应视为二被告共同的意思表示。故二被告应共同承担返还房款的民事责任。对于原告主张的要求二被告承担租房损失的诉讼请求，本院认为，原告未能举证证明租房行为的必要性及与房屋买卖合同存在因果关系，对此诉请，本院不予支持。对于原告主张的要求被告支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院认为，原、被告在签订协议时均明知双方并非同一集体经济组织成员，且此为导致合同无效的直接原因，原被告对于协议的签订均存在过错，应各自承担一定过错责任，因此，原告的此项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、确认原告荀文斌与被告李容丽2018年10月21日签订的《购房协议书》无效。   二、被告李容丽、邢建军于本判决生效后五日内返还原告荀文斌购房款80000元。   三、驳回原告荀文斌其他诉讼请求。   案件受理费975元，由被告李容丽、邢建军共同负担。   如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。   审判员 薛亦茹     二〇二〇年十二月二十一日   书记员 杜丽娟