四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0503民初2513号 原告：泸州蜀云贵汽车贸易有限公司,住所：泸州市纳溪区蓝安路**，统一社会信用代码：915105036861406804。 法定代表人：叶刚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴春，四川泸杰律师事务所律师。 被告：黄奎，男，生于1990年6月13日，汉族，，住四川省泸州市纳溪区 原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司（以下简称“蜀云贵公司”）与被告黄奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法由审判员易正平适用简易程序分别于2020年12月21日、12月24日公开开庭进行了审理。2020年12月21日，原告蜀云贵公司的委托代理人吴春、被告黄奎均到庭参加了诉讼。2020年12月24日，原告蜀云贵公司的委托代理人吴春到庭参加了诉讼，被告黄奎经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席宣判。本案现已审理终结。 原告蜀云贵公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的《房屋租赁协议》；2、判决被告黄奎支付2020年6月20日至2020年11月19日期间的租金65000元，且从2020年11月20日起按照13000元/月支付租金至《房屋租赁协议》解除之日；3、判决被告黄奎支付水电气费17135元；4、判决被告黄奎支付违约金50000元；5、判决被告黄奎在解除《房屋租赁协议》之日起三日内腾退泸州市纳溪区蓝安路时代汽车城内综合楼第三层楼整层房屋。事实与理由：2019年12月17日，原告蜀云贵公司与被告黄奎协商签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告蜀云贵公司将位于泸州市纳溪区蓝安路时代汽车城内综合楼第三层楼精装修房屋出租给被告黄奎，用于经营娱乐服务。双方就租赁期限、租金交纳标准及方式、解除协议条件、违约责任等内容予以约定，双方遂按约履行合同。2020年6月起，被告黄奎未能依约支付租金及水电气费，导致拖欠租金65000元、水电气费17135元。为维护自身合法权益，原告蜀云贵公司遂诉讼请求判如所请。 被告黄奎辩称：对于签订《房屋租赁协议》及租赁房屋的事实予以认可，确实欠付房屋租金及水电气费，但水电费金额无法确认，燃气费金额予以确认。由于原告蜀云贵公司停水电气导致其经营损失，即使未能按时给付租金，也应当由双方协商解决且可以通过履约保证金伍万元抵扣；其并不存在违约行为，不应当承担违约金，且主张违约金过高。其认可腾退租赁房屋，应当按照协议清单清点腾退，但设施设备清单外的设施设备应当属于其所有。 本院经审理认定事实如下：原告蜀云贵公司系经营销售：汽车、汽车配件；房屋租赁等业务的有限责任公司，该公司单独所有位于泸州市纳溪区××路××号××房，其房屋规划用途为：展厅、公租房、办公，该房屋总共楼层四层。2019年12月17日，因经营娱乐服务之需，被告黄奎（乙方）与原告蜀云贵公司（甲方）充分协商签订《房屋租赁协议》，协议约定：一、租赁物：乙方租赁的房屋位于泸州市纳溪区××泸州蜀云贵汽车贸易有限公司综合楼第三层（面积约14000平方米），该房屋为精装修房，后附设施设备清单及相片。二、租赁用途及租赁期限：房屋由乙方个人租赁，用于依法经营娱乐服务，租赁期限为从起租日其算60个月，起租日指本协议签订之日。三、租金和其它费用：租金从2019年12月20日至2024年12月19日租金为13000元／月，租金每年递增6%；乙方应按月现金支付租金，先付租金后使用房屋，即当月租金最迟于上月后3日之前付清，租金含税。水电费及分摊费：由乙方承担并按月交给甲方，水表底数为方，电表底数为度，此度数以后的费用由乙方承担。乙方使用租赁物产生的其它各项费用均由乙方缴纳。本协议签订之日，乙方缴纳履约保证金伍万元，协议期满且依约返还租赁物后无息返还，乙方对本协议反悔的，甲方有权不退还保证金。六、本合同的终止：……4、乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除本协议，收回租赁物，并追究乙方的违约责任：1）乙方不依约及时足额交付租金或其它费用，逾期30日的。八、甲乙双方应严格遵守本协议约定，任何一方违反本协议约定的，应向另一方支付违约金伍万元。该协议还约定有甲方的权利义务、乙方的权利义务、协议效力等内容。附件清单及相片：保鲜柜1台、洗碗槽2个、蒸饭柜2台、灶2台、案板4张、冰柜3个、冷藏展示柜1台、小冰箱1台、大圆桌12张、椅子120张、机麻4张、毛巾柜1台、靠背双人软椅16张、保温饭台1张、文件柜2个、空调扇2台、电脑显示器2台、电脑桌2张、电视机18台、柜机空调1台、挂机空调9台、全制动波轮洗衣机1台。 协议签订后，原告蜀云贵公司按照协议约定交付租赁房屋给被告黄奎经营使用，被告黄奎亦按照协议约定支付租金。2020年6月20日起，被告黄奎未再支付租金及水电气费用。2020年11月10日，原告蜀云贵公司在被告黄奎经营场所张贴告知《催收租金通知书》，其上载明：“根据双方于2019年12月17日签订的《房屋租赁协议》、《市场管理与物业服务协议》，你未按时付清租金、物业管理费。现你逾期未交2020年6月至2020年11月的租金125000元，以及水电气费用16438元，合计141438元，已严重违反《房屋租赁协议》、《市场管理与物业服务协议》的约定。为此，我公司正式通知你，限你于收到本通知书之日起15日内付清应付的租金。如你到期仍未付清租金，我公司将依法依约采取解除合同、收回房屋等法律措施。”该通知书载明的履行期限届满后，被告黄奎仍旧未能支付租金及水电气费，鉴于双方协商未果，原告蜀云贵公司遂诉讼请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求判决给付租金、水电气费、违约金等各项费用共计144438元，判决被告黄奎在解除《房屋租赁协议》之日起三日内腾退泸州市纳溪区蓝安路时代汽车城内综合楼第三层楼整层房屋。 以上事实，除原、被告的当庭陈述外，还有原告蜀云贵公司出示的蜀云贵公司营业执照、黄奎的身份证复印件、《房屋租赁协议》、蜀云贵公司的房权证复印件、《催收租金通知书》及现场张贴照片、微信聊天记录截图、燃气费缴费成功截屏等证据，上述证据经庭审质证、认证，本院依法确认其真实性、合法性和关联性，作为本案认定案件事实的依据。 原告蜀云贵公司出示收据3张，拟证明被告黄奎租赁房屋经营期间（2020年9月至11月）产生的水、电费用，但被告黄奎对水电费金额不予认可。原告蜀云贵公司仅提供其单方制作形成的收据，并未出示其向相关公司的缴费凭据；再者，《房屋租赁协议》并未清楚载明水表、电表的起算数据，导致本院无法认定水电费的具体金额。基于上述证据材料无法认定其真实性、关联性，故本院依法不予认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告蜀云贵公司与被告黄奎签订的《房屋租赁协议》属于涉及城镇房屋的租赁合同，该协议系双方当事人的真实意思表示，出租人蜀云贵公司对出租房屋拥有合法产权，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原告蜀云贵公司按照协议约定履行房屋交付义务，则被告黄奎应当按照约定履行支付房屋租金的义务。《房屋租赁协议》关于合同终止项下约定单方解除协议的条件之一“乙方不依约及时足额交付租金或其它费用，逾期30日的”，本案被告黄奎租赁房屋后自2020年6月20日起未再交付租金，显然逾期交付租金已超三十日，符合单方解除协议的条件。故对于原告蜀云贵公司要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告蜀云贵公司于2020年11月10日向被告黄奎发出《催收租金通知书》，但并未发出解除合同的通知，直到本案诉讼时才明确主张解除合同。原告蜀云贵公司解除合同之诉讼请求是否成立，应当由人民法院根据合同履行情况和法律规定予以判定，故本院视情确定《房屋租赁协议》解除时间应为本判决生效之日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院依法判定《房屋租赁协议》解除之日前，被告黄奎仍应当按照协议约定履行交付租金的义务，直至《房屋租赁协议》解除之日止。另外，被告黄奎还应当按照协议约定支付租赁房屋期间产生的水电气费，原告蜀云贵公司仅出示单方制作的水费、电费收据3张，并未出示代为缴纳水费、电费的凭据，《房屋租赁协议》并未载明水表、电表起算数据，因其证据不足以证明详细的水费、电费金额，故本院对被告黄奎租赁房屋期间的水费、电费不予认定。对于原告蜀云贵公司出示的燃气费缴费金额共计3787元，被告黄奎当庭予以确认，故本院对此依法予以认定。协议解除后，被告黄奎还负有腾退房屋的义务，被告黄奎租赁房屋期间添置有部分设施设备，其应当在合理期限内以《房屋租赁协议》所附设施设备清单为据如实清点腾退房屋。 原告蜀云贵公司主张被告黄奎支付违约金50000元，被告黄奎未能按时交付租金及其他费用，显然违反协议约定构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋租赁协议》约定一方违约应向另一方支付违约金50000元，但被告黄奎抗辩主张未能按时交付租金系原告蜀云贵公司停供水电气所致，其并不存在违约行为；其交纳的履约保证金50000元足以抵扣租金，且违约金计算过高。被告黄奎关于停供水电气的抗辩主张仅有个人陈述，并未出示证据予以证明，故本院结合其确实未能按时交付租金的情形依法认定其存在违约行为。诉讼中，原告蜀云贵公司不同意履约保证金50000元用于抵扣租金及其他费用，且被告黄奎并未对此提起反诉，故本院对履约保证金50000元暂不予处理，被告黄奎可以依据《房屋租赁协议》的约定另行诉讼主张。关于违约金计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告黄奎因违约未能按时交付租金所造成的损失主要体现为资金占用利息损失，因欠付租金时间仅半年左右，原告蜀云贵公司主张违约金50000元明显高于实际损失的百分之三十，故本院以资金占用利息损失为基础，兼顾被告黄奎迟延给付租金的过错行为，综合判定违约金按照资金占用利息损失的1.3倍计算，即违约金从2020年6月20日起以每月欠付租金之和为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍逐月累积计算至《房屋租赁协议》解除之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司与被告黄奎于2019年12月17日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除； 二、被告黄奎于本判决生效之日起三日内按照《房屋租赁协议》载明的设施设备清单清点腾退位于泸州市纳溪区蓝安路20号即泸州蜀云贵汽车贸易有限公司综合楼第三层（面积约1400㎡）的租赁房屋； 三、由被告黄奎给付原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司从2020年6月20日至《房屋租赁协议》解除之日期间的租金（租金按照13000元/月标准计算，该项暂计算至2020年12月19日止租金为78000元），限于本判决生效之日起十五日内付清； 四、由被告黄奎给付原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司因迟延给付租金造成的违约金（违约金从2020年6月20日起以每月欠付租金之和为基数按照一年期贷款市场报价利率的1.3倍逐月累积计算至《房屋租赁协议》解除之日止），限于本判决生效之日起十五日内付清； 五、由被告黄奎给付原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司燃气费3787元，限于本判决生效之日起十五日内付清； 六、驳回原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3186元，减半收取1593元，由原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司负担675元，由被告黄奎负担918元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 易正平 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 宋高琴 书 记 员 钟顺梅