新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初1706号 原告：新疆西域金鑫房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县东关街**。统一社会信用代码：916523250927592408。法定代表人：薛江，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。被告：玛纳斯县好宜多超市，经营场所：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县亚中凤凰广场负**。负责人：雷江，该超市店长。被告：雷涛，男，1972年6月29日出生，公民身份号码：×××，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：马彦春，新疆星河律师事务所律师。第三人：新疆古城人家物业服务有限公司，住，住所地：新疆昌吉州奇台县东关街**/div>统一社会信用代码：91652325328801039J。法定代表人：李玉芬。原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司（以下简称西域金鑫房产公司）与被告玛纳斯县好宜多超市（以下简称好宜多超市）、雷涛，第三人新疆古城人家物业服务有限公司（以下简称古城人家物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日做出（2019）新2325民初373号民事判决书，原被告双方均不服该判决，上诉至昌吉州中级人民法院。中级人民法院以事实不清为由发回本院重新审理。本院于2020年11月10日立案后，被告申请追加古城人家物业公司为本案第三人。本院依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告西域金鑫房产公司的委托诉讼代理人魏春、被告好宜多超市，被告雷涛共同委托诉讼代理人马彦春，第三人古城人家物业公司的法定代表人李玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西域金鑫房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2016年1月27日所签订的《房屋租赁合同》，并向原告交付租赁房屋；2、二被告共同支付所欠原告租金1625000元；3、二被告从2019年4月1日起按每日租金1780.82元向原告支付租金至二被告实际交付租赁房屋为止；4、二被告共同向原告支付违约金195000元；5、二被告共同向原告支付消防维保设施费用16540.02元；6、二被告共同支付所欠原告电费1680元、暖气费220534元，共计2058754.02元；7、本案的诉讼费、邮寄费及其他费用全部由二被告共同承担。事实与理由：2016年1月27日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于××县部分房屋（面积4892平方米，具体位置面积以红线图为准）出租给二被告使用，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月31日，共计10年租期，前3年每年65万元租金，每多一年增加相应的租金，并且约定了租金支付方式及违约责任，其中，如被告不支付租金或不按约定支付租金及其他费用连续长达15日，应按当年租金的30%向原告支付违约金，同时原告有权解除合同，收回租赁房屋。合同还约定水、电、暖、消防维保设施费等相关费用由二被告承担，但截至今日被告仍未支付约定的租金和相关费用。另，第一被告的登记经营者为雷江，实际经营者为雷涛，两人系兄弟关系。现诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告好宜多超市、雷涛均辩称，1.原告未向被告超市交付房屋，原告与被告的合同未实际履行。2.2017年1月19日原告向被告实际交付房屋，除去6个月装修期，应从2017年7月19日起计算租期。3.2018年5月14日，原被告之间的合同已经实际解除，合同解除之后的租金不应该由被告承担。4.原告主张的违约金过高，被告逾期支付的租金，应当按照银行利息计算违约金。5.因合同未约定，故消防维户费用不应当由被告承担。6.被告使用电费是用卡购电的，不存在垫付电费的情形。7.暖气费，应该由被告直接向相关部门缴纳，被告无权收取，且2018年5月14日以后的费用不应该承担。第三人古城人家物业公司答辩，称被告的欠款应该给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。原告西域金鑫房产公司为证实其主张成立向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同一份、签订合同时间为2016年1月27日，承租方被告雷涛签字，没有盖超市的章子，两份合同内容一致。证实两被告为共同承租人，共同承担该合同项下的合同义务、合同责任。两被告对该合同的真实性认可，租赁期限不认可，认为2016年10月8日双方重新签订了合同，2017年1月19日房屋才实际交付。房屋附属设施设备也属于房产交付的一部分。第三人古城人家物业公司认为与古城人家物业公司无关。本院对该证据的真实性予以确认，证明的问题综合认证。2.新疆建筑消防设施维护保养合同、电子发票、情况说明、补充协议各一份，证明被告承租之后经营的金鑫优购超市，消防维护的费用由被告承担。被告认为，对合同的三性均不认可，本案原被告不是本合同主体，并且合同中没有约定消防设施的费用由被告承担。原告也没有实际支付该笔维修费用。关于电子发票，真实性认可，关联性和证实的问题不认可。付款人并不是原告，收款方名称和维修合同的名称不是一个公司。对于情况说明，三性不认可，与被告没有关系，情况说明不能作为有效的证据证实被告应当承担这部分费用。被告是否缴纳费用不是由物业公司出具证明说明的。关于补充协议，只有一方盖章，并未生效。该份协议不是发票上载明的公司的协议，因此不能证实原告所说的情况。第三人古城人家物业公司对合同的真实性认可，并称关于消防这一部分，属于古城人家物业公司范围内的，都是物业来做。本院对该组证据的真实性予以确定，证明的问题综合认证。3.电费情况说明二份、物业公司开具的收据二份，证明截止2018年7月3日被告欠电费266元，截止2018年12月14日被告欠电费1414元。该费用原告已向古城人家物业公司交付，古城人家物业公司已向电力公司交付。二被告对该证据的真实性认可，关联性不认可。认为被告用电是先付费后用电，不存在拖欠的问题。收据并不能证实上述电费已实际支付，应该有凭证印证。第三人古城人家物业公司对该证据的真实性认可，并称证明都是有依据的，可能是电表上的一根线坏了，一直在供电。该事实还咨询过电工，现在还没有维修好。本院对该证据的真实性予以确认。4.古城人家居住小区地下一层分层分户平面图复印件，证实暖气费的收费标准。（5513.34平米×20元×2）（两个采暖期2017-2018、2018-2019）。二被告认为承租面积为4892平方米，原告按照图纸面积主要超出了实际租赁面积。并且原告并未实际缴纳暖气费，也不是收费单位，无权主张该部分暖气费。2018年5月14日合同已经解除，故2018年-2019年度采暖费不应当由被告承担。第三人古城人家物业公司认为该证据和古城人家物业公司没有关系。本院对该证据的真实性确认，证明的问题综合认。5.图纸一份，属于双方合同的附件，证实位置和分线图是双方签订的合同附件，被告对红线图签字确认，认可合同上的4892平米租赁面积。图上签字日期为2016年1月27日，和双方签订房屋租赁合同时间一致。图和房屋租赁合同第一条内容一致。二被告对该证据无异议。第三人古城人家物业公司对该证据无异议。本院对该证据的真实性和证明的问题予以确认。二被告向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同一份，合同编号xjf-2016-002号，出示复印件，提交复印件，证实2016年10月8日双方重新签订合同，并向市场监管部门备案，租赁期变为2017年5月1日至2027年4月30日。交付时间为2016年11月1日，免租期为6个月。原告对该证据的三性均不认可，证明目的亦不认可。认为原告没有与被告签订该合同；被告提交的是复印件。备案的也是复印件。第三人古城人家物业公司对该合同的真实性不认可。本院对该证据综合认证。2.超市移交清单二份、2017年4月20日张斌签发的物业公司的通知一份，证实原告向被告移交超市时间是2017年1月19日。原告认为从该证据可以看出超市早已经开始经营，并不能证明被告所主张的租赁房屋是由2017年1月19日才交付的。第三人古城人家物业公司对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以认可，证明的问题综合认定。3.信用社现金缴款单一份、承诺一份、会员存款单18张、奇台县金鑫优购营业执照复印件、2018年6月8日奇台县工商局《准予注销登记通知书》，证实被告通过其出纳王晓敏向原告支付10万元房租的事实，及原告收到被告雷涛价值38万元储值卡，已给付15万，下欠23万元。被告雷涛系奇台县金鑫优购超市实际经营者，超市于2018年6月8日注销，雷涛有权以原告尚欠的23万元储值卡金额抵消其尚欠原告的租金。原告对10万元信用社汇款单真实性、合法性、关联性认可，认为该款属于订金。承诺书和本案没有关系。储值卡和本案房屋租赁关系没有关联性。第三人古城人家物业公司对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。4.西域金鑫奇台分公司工商登记信息网络打印件，证明该公司于2016年5月10日注销。原告对该证据认可，对2016年5月10日注销事实也认可。第三人古城人家物业公司对该证据无异议。本院对该证据予以确认。5.录音录像，证实被告雷涛停业后搬超市的东西，物业公司不让搬的事实。原告对该证据的合法性不认可，认为是偷拍的。第三人古城人家物业公司认可拍摄地点确实是在物业公司。本院对该证据的真实性予以确认，证明的问题综合认定。6.电话录音及工商信息报告一份。证实双方于2016年10月8日签订的合同实际于2018年5月14日实际解除。租赁房屋没有按照合同约定时间交付。王俊辉是原告公司的董事长。原告认为录音内容只涉及的是一个是租金缓交的问题、一个是经营困难的问题，经营困难是因为超市工作人员出了问题，并无明确涉及租赁合同解除问题。对王俊辉身份真实性认可。第三人古城人家物业公司称录音内容听不出来。对王俊辉身份没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。7.（2019）新2325民特1060号民事裁定、2017年1月9日《铝合金门工程交接单》两份，证实新疆帅府有限责任公司承接了原告工程项目。租赁房屋的铝合金门制作安装工程于2017年1月9日移交给被告雷涛。原告对裁定书的真实性、合法性认可，认为与本案没有关联性。关于交接单，是金鑫超市和帅府的交接单，与本案没有关系。第三人古城人家物业公司认为与其物业公司没有关系。本院对该证据的真实性予以确认。8.《电梯使用权移交协议书》一份，证明2017年1月19日原告才将租赁房屋的附属设施移交给被告，根据合同约定，原告实际交付时间为2017年1月19日，除去6个月免租期，应该从2017年7月19日开始计算承租期。原告对该证据的真实性认可。关联性和证明目的不认可。认为该证据只是对电梯使用权的书面确认，并不能推断租赁房屋是在该时候交付的。且租赁房屋交付在前，金鑫超市成立在后，当时金鑫超市是一个法律上的经营实体，并不代表租赁房屋是在这个时间交付的。第三人古城人家物业公司认为该证据与物业公司没有关系。本院对该证据的真实性予以确认。9.（2018）新2325民初2788号民事裁定书一份、2018年12月27日《送达登记表》一份，证实原告解除合同的通知于2018年12月17日向被告雷涛送达。原告对该证据的真实性、合法性认可。关联性和证明目的不认可。认为这是法院的诉讼文书的送达，并不代表双方当事人对涉案租赁合同于2018年12月17日达成了合议解除。第三人古城人家物业公司对该证据没有意见。本院对该证据的真实性予以确认。本院依职权向新疆西域房地产开发有限公司总经理王俊辉调取的笔录一份，主要内容为原告与被告雷涛于2016年1月27日签订了租赁合同，具体是赵永胜负责的，先签订的合同，后打的定金。对于2016年10月8日的合同没有见过。在与雷涛的通话中没有提及合同丢失的事。认可原告公司拿过超市的购物卡顶账，具体数额不清楚。雷涛给其打电话说超市经营不下去了要关门，超市门是雷涛自己锁的，公司没有锁门。原告对该分笔录的内容认可。二被告认为该笔录内容与原告所说不一致。第三人古城人家物业公司对该笔录无意见。本院认定事实如下：被告玛纳斯县好宜多超市的经营者雷江，与被告雷涛系兄弟关系。2016年1月27日，原（甲方）、被告雷涛（乙方）签订《房屋租赁合同》，由被告雷涛承租原告位于××县面积4892平方米房屋，甲方预计2016年5月1日将出租场地交付乙方，直至2016年10月1日作为乙方装修及招商筹备期，此5个月期间免租，交付时间推迟免租期顺延。租赁期限为2016年10月1日至2026年9月31日，共计10年租期，租赁费前3年每年650000元租金，2016年5月1日至2016年9月30日为装修期，原告不收取租赁费。本合同签订之日起七日内乙方一次性支付该房屋合同履约金100000元；乙方经营期间产生的水、电、暖气、空调使用产生的费用乙方向甲方缴纳，乙方租赁区域内由乙方使用的设备设施（包括不限于电梯、空调、暖气等设备）产生的相关维护等费用由乙方向甲方缴纳。如甲方未能按时交付完整房产，租期顺延。违约责任“1、甲、乙双方若违反本合同，违约方向守约方支付当年租金的30%违约金，该合同还约定了其他事项。出租方甲方（盖章）新疆西域金鑫房地产开发有限公司．赵永盛…2016年1月27日承租方（乙方）盖章雷涛”。被告玛纳斯县好宜多超市在该合同骑缝处加盖公章。该租赁合同的附件3房产技术条件及其他中约定：消防系统，甲方提供乙方承租区内经过消防部门验收的完整的消防系统，乙方使用甲方的消防系统，维护或变更费用由乙方负责。被告雷涛提供的2016年10月8日签订的合同，属于雷涛预将所承租面积再次分割后转租所用。在原被告签订租赁合同之后，被告雷涛缴纳了100000元的合同履约金。并在租赁的奇台县东关街一楼开始经营金鑫优购超市（类型属于个体户），并于2017年元旦开业。2017年1月9日新疆帅府建材工程有限责任公司向金鑫优购超市交付铝合金门制作安装工程。2017年1月19日原告与金鑫优购超市签订电梯使用权移交协议书，原告将电梯交付金鑫优购超市使用。同日双方业务人员在超市移交清单上签字。在被告雷涛经营金鑫优购超市期间，原告购买金鑫优购超市380000元的储值卡，2017年9月15日原告给被告支付了150000元。剩余230000元未支付。2018年5月14日被告雷涛不在经营该超市，并要求搬出超市的物品，第三人古城人家物业公司未同意。2018年6月8日金鑫优购超市依法注销。2018年12月新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司向奇台县人民法院起诉本案二被告（2018新23**民初2788号），要求解除双方签订的租赁合同，本院于2018年12月17日向雷涛送达了起诉书等诉讼材料。后该案因新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司已经于2016年5月10日被注销。故该案的诉讼请求被驳回。被告雷涛经营金鑫优购超市期间使用插卡式电表，因电表上的一根线坏，截至2018年12月14日产生电费1680元。新疆建筑消防设施维护保养合同中，关于金鑫优购超市部分的消防工程维护费为一年7338元。在经营超市的过程中被告雷涛与原告公司的董事王俊辉多次通电话，内容大致为原告未按约定按时交付房屋。被告经营金鑫优购超市困难，双方就如何交付房屋，以及租赁期限在电话中进行过沟通。但未就合同的租赁期限及合同房屋的交付以及解除做出明确的约定。本院认为，本案争议焦点为1、被告好宜多超市在本案中是否承担共同清偿责任；2、原被告双方签订的《房屋租赁合同》何时交付使用，合同何时解除；3、被告是否应当支付租房款、电费、暖气费、消防设备维护费等费用；4、被告是否承担违约责任。本案中，针对第一个争议焦点，原被告双方签订的《房屋租赁合同》中，合同首部以及尾部只有原告公司以及被告雷涛的签章。被告玛纳斯县好宜多超市只在骑缝处签章。合同内容也未对玛纳斯县好宜多超市的相关权利义务进行约定。因此被告玛纳斯县好宜多超市不是本租赁合同的权利义务一方，因此不在本案中承担责任。被告雷涛经营的金鑫优购超市类型属于个体户，并于2018年6月8日依法注销，因此被告雷涛即为本案权利义务责任人。针对第二个争议焦点，原被告双方于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月31日，共计10年租期。被告雷涛与王俊辉的通话中没有明确房屋迟延交付的相关内容，同时被告雷涛经营的金鑫优购超市于2017年元旦开张营业。因此本院认为原告交付房屋时间应为2016年10月1日，房屋租金也即此日起计算。关于合同解除的时间，2018年5月14日被告雷涛不再经营金鑫优购超市，第三人古城人家物业公司阻止被告雷涛搬东西，双方均未就合同解除形成一致意见。2018年12月新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司向奇台县人民法院起诉本案二被告（2018新23**民初2788号），要求解除双方签订的租赁合同，本院于2018年12月17日向被告雷涛送达了起诉书等诉讼材料。该起诉书明确要求解除双方签订的租赁合同。因此2018年12月17日为该租赁合同解除日期。租金计算截至日期即为该日期。综上双方签订的《房屋租赁合同》实际履行期为2016年10月1日至2018年12月17日。共计26个月零16天，故租赁费应为650000÷12个月×26个月+650000÷12个月÷30天×16天=1437221元。被告向原告交纳的履约金100000元，该款应当以租金的方式予以扣除。被告雷涛经营金鑫优购超市期间，原告购买该超市380000元的储值卡，尚有230000元未支付。该款也应当予以扣除。因此双方互付债务进行抵消后，应付租赁费应当为1107221元（1437221元-100000元-230000元=1107221元）。自2018年12月17日合同解除之后的租赁费本院不予支持。针对第三个争议焦点，原告主张消防维保设施费、电费、暖气费等，根据双方的约定：“乙方（被告）经营期间产生的水、电、暖气、空调使用产生的费用乙方向甲方缴纳，乙方租赁区域内由乙方使用的设备设施（包括不限于电梯、空调、暖气等设备）产生的相关维护等费用由乙方向甲方缴纳。”因此，被告雷涛经营金鑫优购超市期间截至2018年12月14日产生电费1680元应当给付原告。新疆建筑消防设施维护保养合同中，关于金鑫优购超市部分的消防工程维护费为一年7338元，该款应当给付原告。关于采暖费，被告雷涛实际租赁4892平方米，采暖费每平方米20元，2017-2018年度采暖费应当为4892平米×20元＝97840元。2018-2019年度采暖费，因合同自2018年12月17日解除，故被告雷涛实际使用暖气时间为2个月，因此采暖费应当为4892平米×20元÷6月×2月＝32613。综合两个采暖年度，共计采暖费97840元+32613元＝130453元应当给付原告。针对第四个争议焦点，被告是否应当支付违约金的问题，2016年10月1日原告公司已按租赁合同的约定将房屋交付被告使用，但被告未按合同约定交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，被告认为原告主张违约金195000元过高，要求调整，本院依照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，违约金应当为650000×4.75%＝30875元，原告多主张部分本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，并经主审法官会议讨论。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司与被告雷涛于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》已经于2018年12月17日实际解除；二、被告雷涛于本判决生效后十五日内向原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司支付房屋租金1107221元、违约金30875元，合计1138096元；三、被告雷涛于本判决生效后十五日内向原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司支付电费1680元、采暖费130453元、消防维保设施费7338元；四、驳回原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、被告玛纳斯县好宜多超市在本案中不承担付款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23270元，由原告新疆西域金鑫房地产开发有限公司负担8830元，由被告雷涛负担14440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院即可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   潘俊位审  判  员   牛玉成人民 陪 审员   刘 闯二 ○ 二 ○ 年 十 二 月 二 十 四 日书  记  员   何启龙