安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初4475号 原告：淮北矿业物业管理服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民中路**。 法定代表人：路明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。 被告：李建福，男，1964年1月5日出生，汉族，初中文化，淮北矿业集团工程处退休职工，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴晋，安徽镜远律师事务所律师。 原告淮北矿业物业管理服务有限公司（以下简称淮矿物业公司）与被告李建福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，被告李建福提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）淮矿物业公司的委托诉讼代理人关海博，被告（反诉原告）李建福及其委托诉讼代理人付薇薇到庭参加诉讼。案件审理期间，被告（反诉原告）李建福撤回了对淮矿物业公司的反诉。本案现已审理终结。 淮矿物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除淮矿物业公司与李建福之间的《房屋租赁合同》，并判令李建福搬出所租赁的房屋；2.依法判决李建福自2020年7月1日起按照月租金20150元的标准向淮矿物业公司支付租金至实际搬出之日止；3.依法判决李建福向淮矿物业公司支付违约金60450元；4、本案诉讼费用由李建福承担。事实与理由：淮矿物业公司与李建福于2020年1月1日签订《房屋租赁合同》，淮矿物业公司将拥有管理权的位于间房屋，约266平方米出租给李建福使用。双方签订的《房屋租赁合同》约定：乙方擅自将租赁房屋转租的，甲方有权单方面解除合同，提前收回租赁房屋。目前经淮矿物业公司实地调查，发现李建福所租赁的25间房屋至少8间存在转租现象，严重违反了李建福不得转租的约定。为此，淮矿物业公司于2020年7月17日向李建福下发了《关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知》，通知李建福解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求李建福在2020年7月27日前将所租赁的房屋清空并交还给淮矿物业公司，同时按照实际使用房屋时间支付房屋租金。但李建福却否认其租赁的房屋存在转租现象，拒不退还。为了维护淮矿物业公司的合法权益，向法院提起诉讼，请依法判决。 李建福辩称，李建福承租涉案房屋起于1998年，当时是李建福所在的单位土建一工区让其承包经营位于间房屋，自1998年至2020年，经营方式从承包变为租赁，李建福对涉案房屋进行了修缮、扩建和装修，二十多年来李建福作为承租人严格履约，一直按约缴纳押金，支付租金。2020年1月1日，李建福与淮矿物业公司就涉案的25间房屋签订《房屋租赁合同》，但涉案的25间房屋系未经批准建造，亦无建设工程规划证，淮矿物业公司与承租人所签订的租赁合同应属无效。即使认定合同有效，李建福的行为也属显著轻微违约，解除合同有失公平，李建福亦不应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。淮矿物业公司提交的淮矿物业公司与李建福之间的房屋租赁合同，淮北矿业股份有限公司工程处（以下简称淮矿工程处）与李建福签订的房屋租赁合同，淮矿工程处、淮矿物业公司与李建福签订的补充协议，关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知，照片8组，基本注册信息查询单4张，淮北市相山区人民政府相会纪（1992）10号会议纪要，门面房移交情况说明；李建福提交友谊巷商品房承包管理协议书，淮矿物业公司房租交款通知单及银联支付小票，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。李建福提交的行走淮北报刊系复印件，且与本案不具有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李建福系淮矿工程处职工。1999年4月1日，淮北矿务局工程处土建一工区综合经营部与李建福签订《友谊路商品房承包管理协议书》，将位于友谊路1号至27号的房屋租赁承包给李建福，租赁承包期限5年，自1999年4月1日至2004年4月1日，月租金14500元于每月5号前缴纳。承租方李建福向一工区经营部缴纳押金4000元。在承包期间，工区给予李建福考勤上班，但不领取工资、奖金及各种补贴。2015年11月10日，淮矿工程处与李建福签订房屋租赁合同，约定李建福承租淮北市友谊巷东侧中门面房25间至2018年12月31日止。2017年12月29日，淮矿工程处、淮矿物业公司与李建福签订补充协议，约定：承租户与淮矿工程处原签订的租赁合同到期后，如继续续租，需要与淮矿物业公司签订房屋租赁合同，并按照租赁合同缴纳押金；承租户合同未到期的，自2018年1月1日起向淮矿物业公司缴纳房租费，原租赁合同中淮矿工程处的权利由淮矿物业公司行使。2018年1月22日，淮矿工程处与淮矿物业公司签署门面房移交情况说明，载明：淮矿工程处同意将目前正在管理的集团公司门面房（濉溪老工程处、友谊巷、东岗楼和市区部分零散门面房）移交淮矿物业公司；淮矿工程处与淮矿物业公司现场对移交门面房进行测量查看，对门面房合同、台账及相关资料进行移交；淮矿工程处与淮矿物业公司对所有移交门面房签订移交补充协议，并对2017年12月底到期的49户门面房签订新合同；移交后，由淮矿物业公司负责门面房的日常管理工作，负责租金和押金的收取工作。此后，案涉房屋交由淮矿物业公司运营管理，李建福继续承租至2018年12月31日。2019年1月3日，淮矿物业公司与李建福签订房屋租赁合同，约定：李建福承租淮矿物业公司位于土一友谊巷中25间房屋，面积约266平方米，租用期间自2019年1月1日至2019年12月31日，年租金241800元。 2020年3月16日，出租方（甲方）淮矿物业公司与承租方（乙方）李建福签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于土一友谊巷中25间房屋，面积约266平方米出租给乙方用于经营或居住，租用期间2020年1月1日至2020年12月31日，年租金241800元，租金支付方式为每季度支付一次；合同签定之日，乙方一次性支付房屋租赁押金20000元，如乙方拖延支付租金或有其他违约、违法行为，上述押金直接充抵房屋租金及违约金；乙方擅自将租赁房屋转租的，甲方有权提前收回房屋，立即终止租赁合同并要求乙方支付三个月房租作为违约金等内容。李建福在承租涉案房屋期间，将案涉房屋分割转租给不同的次承租人使用。2020年7月17日，淮矿物业公司向李建福送达关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知，通知李建福鉴于其擅自将租赁房屋转租他人，淮矿物业公司决定解除与李建福的租赁合同，收回案涉房屋，并要求李建福按实际使用时间支付房屋租金及相应的违约金。李建福收到上述通知后表示其没有违约行为，不同意解除合同，要求继续履行。淮矿物业公司遂以李建福违反了不得擅自转租的合同约定为由，提起本案诉讼，请求解除房屋租赁合同，腾空房屋，并支付擅自转租的违约金。 另查明,1992年10月22日，相山区人民政府召开关于综合开发友谊路（中段）协调会议，后下发相会纪（1992）10号会议纪要，纪要载明：对综合开发友谊路（中段）问题，本着“谁受益、谁投资，大家事，大家办”的原则，集资综合开发，谁的地段由谁拆迁到位；在沿路两边建商品房发展第三产业，会议根据各单位的地段和受益情况，分配集资任务：百货大楼107米，61360元；……；矿务局工程处一工区164米，78720元。届时不到，将采取必要的制约措施，且收回在其地段所盖商品房产权，公开出售，售房所得资金用于综合开发友谊路（中段）；综合开发工程由区城建局统一规划设计，统一安排施工，主干道和下水道一次到位，市建委有关部门予以配合。 案件审理期间，2020年12月11日，李建福按淮矿物业公司房租交款通知单向该公司缴纳2020年7月至12月的房屋租金120900元。 本院认为，淮矿物业公司与李建福签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日起施行，在该法颁布实施前，尚未实行建筑工程规划许可证制度，实行有权政府部门规划审批制度。本案涉案房屋系属地人民政府于1992年批准建设，由政府城建部门统一设计规划，统一施工，并非未经有权机关批准建造的违章建筑。李建福关于涉案房屋未取得建设工程规划证，房屋租赁合同无效的意见，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方约定李建福擅自将租赁房屋转租的，淮矿物业公司有权单方面解除合同，提前收回租赁房屋并要求李建福支付三个月房租作为违约金。根据淮矿物业公司提交的证据，李建福确已将案涉房屋分割转租给不同的次承租人使用，但部分次承租人所注册个体工商户的经营场所为案涉房屋，且注册日期均在2020年1月1日之前，淮北矿业公司自2018年1月起负责案涉房屋的运营管理，对此理应知晓。据此，能够认定淮矿物业公司在签订房屋租赁合同时就知道或者应当知道承租人转租，但淮矿物业公司未能举证证明其在六个月内向李建福提出异议。故淮矿物业公司要求解除与李建福之间的房屋租赁合同，要求李建福搬离案涉房屋并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋租金，双方约定租金每季度支付一次，在淮矿物业公司提起诉讼时李建福并未拖欠房屋租金。案件审理过程中，李建福于2020年12月11日已按淮矿物业公司房租交款通知单自行向该公司缴纳2020年7月至12月的房屋租金120900元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告淮北矿业物业管理服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费1815元，由原告淮北矿业物业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长 胡 剑 人民陪审员 丁 军 人民陪审员 周曙光 二〇二〇年十二月十七日 法官助理张翌 书记员张永芹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。