四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初2602号 原告（反诉被告）：敬雯，女，汉族，生于1991年1月30日，广元市利州区人，现住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：范桂芳，女，汉族，生于1968年3月14日，现住四川省广元市利州区，系原告母亲。 委托诉讼代理人：马林祥。 被告（反诉原告）：广元图腾翔达置业有限公司，住所地：四川省广元市上城壕锦枫苑********，办公地点：广元市利州区（上城区）图腾.海博春天中心广场8楼。 法定代表人：叶明松，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊蓉，四川和普律师事务所律师。 原告（反诉被告）敬雯与被告（反诉原告）广元图腾翔达置业有限公司（以下简称图腾公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）敬雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金320449.3元（暂计算至2020年4月30日，实际应计算至原告取得房产证时止）及其资金利息（利息从起诉之日起按照年利率6%计算）；2.本案因诉讼所产生的费用由被告承担。2020年6月25日，原告敬雯申请增加诉讼请求：判令被告立即向原告办理1幢2层2-164、2-165、2-183、2-184、2-187、2-188、2-191、2-267、2-273、2-274、2-275、2-278号商铺的房屋所有权证书（即不动产权证书）。事实与理由：原、被告于2015年2月11日至2015年6月30日期间共签订12份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的位于广元市利州区1幢2层2-164、2-165、2-183、2-184、2-187、2-188、2-191、2-267、2-273、2-274、2-275、2-278号商铺，购房总款（优惠后）为6607202元，付款方式为一次性付款。被告已于2016年12月31日交房，合同约定如因出卖人责任、买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金至取得房产证止。原告于2018年12月24日交付办证的各项税费26780元，被告至今未按约办证。从案涉房屋交付至2020年4月30日已长达1215天，被告实际逾期485天，按约应当支付违约金320449.3元（6607202元×1／10000×485天）。原告为维护其合法权益，故起诉来院。 被告（反诉原告）图腾公司委托诉讼代理人辩称，案涉房屋不动产权证书未及时办理完毕的原因，在于原告未及时缴纳办证费用维修基金、契税和印花税。案涉12个商铺中有编号为2-191、2-273、2-267、2-165、2-184、2-183、2-175的7个商铺逾期付款达683天，按约应当向其给付逾期付款违约金422094元。若法院判令其给付逾期办证违约金，则双方互负到期债务且均为金钱给付，故请求行使抵销权，以逾期付款违约金抵销逾期办证违约金。 被告（反诉原告）图腾公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告给付逾期付款违约金422094元；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2015年2月11日签订12份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定反诉原告购买其开发建设的位于广元市利州区1幢2层2-164、2-165、2-183、2-184、2-187、2-188、2-191、2-267、2-273、2-274、2-275、2-278号商铺，其中2-164、2-187、2-188、2-274、2-278五个商铺约定付款方式为合同签订当日一次性付款，反诉被告按约给付该5商铺全部购房款。另2-191、2-273、2-267、2-165、2-184、2-183、2-175七个商铺约定付款方式为银行按揭贷款付款。合同签订后，反诉被告给付首付款4082278元，剩余2060000元向银行按揭贷款支付。反诉被告按约最迟应于2015年3月18日前给付全部购房款，但反诉被告未按银行要求提供贷款资料、导致按揭贷款一直未能办理，也未在30日内补齐房款，直至2016年12月26日才支付剩余购房款2060000元，逾期付款达683天。按约每逾期1日应以逾期付款金额按每日万分之三给付违约金，总计应付违约金422094元。 原告（反诉被告）敬雯辩称，其缴纳购房款的时间系经反诉原告同意，同时反诉原告还减少100000元购房款，由此证明其并未违约。且反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效，交付最后2060000元至今已超三年诉讼时效，故反诉原告不具有合法有效的抵销权。 本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年2月11日，原、被告双方就案涉2-278号、2-188号、2-187号、2-164号、2-274号、2-184号、2-183号、2-275号8套房屋签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告敬雯购买被告开发的位于广元市利州区营业用房。其中2-278号建筑面积10.84平方米，总价409671元；2-188号建筑面积12.79平方米，总价480261元；2-187号建筑面积12.79平方米，总价480261元；2-164号建筑面积12.65平方米，总价487978元；2-274号建筑面积11.57平方米，总价447797元。上述5套房屋买卖合同均约定付款方式为合同签订当日一次性全款支付。其中2-184号建筑面积12.79平方米，总价款480261元，付款方式为银行贷款，合同签订当日支付240261元，剩余240000元向银行按揭贷款支付。2-183号建筑面积13.12平方米，总价款492208元，付款方式为银行贷款，合同签订当日支付252208元，剩余240000元向银行按揭贷款支付。2-275号建筑面积14.04平方米，总价款539705元，付款方式为银行贷款，合同签订当日支付279705元，剩余260000元向银行按揭贷款支付。合同约定交房时间为2016年12月31日前，对产权登记明确约定为“出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，自取得房产证止”。合同对逾期付款责任明确为：逾期超过15日后，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。案涉2-184号、2-183号、2-275号房屋补充协议对于银行按揭贷款实施办法及相关责任约定为“（1）买受人应备齐银行规定的按揭抵押贷款资料，自银行通知办理的7个工作日内（含第7个工作日）到指定地点办理完毕按揭抵押贷款手续……（2）买受人承诺在签订《合同》及本补充协议时，已经充分了解了个人按揭贷款的办理条件和程序以及需要交纳的全部费用，如因买受人的实际情况与上述条件不符合或因买受人自身的其他原因（包括但不限于买受人个人资信未能获银行认可等原因）导致其未能按（1）条规定期限办理按揭抵押贷款手续，或在本协议签订之日起30日内按揭抵押贷款未能到达出卖人指定的银行账户，除非买受人在未获准银行按揭抵押贷款之日起或本协议签订之日起满30日后的七日内补齐剩余房款，否则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，应每日按申请贷款额的万分之五向出卖人支付违约金……”。 2015年2月11日，原、被告双方就案涉2-191、2-165、2-267、2-273号4套房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定原告敬雯购买被告开发的位于广元市利州区营业用房，其中2-191号建筑面积16.61平方米，合同总价款635327元，合同约定付款方式为银行贷款，签订主合同及附件时支付首付款325327元，余款按揭贷款支付。2-273号建筑面积17.19平方米，合同总价款639536元，合同约定付款方式为银行贷款，主合同及附件签订时支付首付款329536元，余款按揭贷款支付。2-267号建筑面积16.48平方米，合同总价款630491元，合同约定付款方式为银行贷款，主合同及附件签订时支付首付款320491元，余款按揭贷款支付。2-165号建筑面积26.55平方米，合同总价款983706元，合同约定付款方式为银行贷款，主合同及附件签订时支付首付款493706元，余款按揭贷款支付。合同约定交房时间为2016年12月31日前，对产权登记明确约定为“出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）中方式处理……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，自取得房产证止”。 2016年12月27日，原、被告双方就案涉2-191、2-165、2-267、2-273号4套房屋签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议将上述4套房屋付款方式变更为一次性付款，明确“买受人采用一次性付款的，买受人应在《商品房买卖合同》签订当日内一次性付清总房款……”，补充协议对总房款金额进行了变更，其中2-191号总房款明确为611248元，该补充协议未载明落款时间；2-273号总房款明确为615402元；2-267号总房款明确为606610元；2-165号总房款明确为955800元。 2015年2月11日当日，原告敬雯向被告图腾公司支付购房款，其中2-187号480261元、2-188号480261元、2-274号447797元、2-278号409671元、2-164号487978元，被告图腾公司分别向原告敬雯出具收款收据。 2016年12月26日，被告图腾公司向原告敬雯出具收到购房款的收据，其中2-191号611248元、2-267号606610元、2-165号955800元、2-273号615402元、2-275号539705元、2-183号492208元、2-184号480261元。 2016年12月31日，被告图腾公司向原告敬雯发出收房通知书，明确交房时间为2016年12月31日。 2017年1月10日，案涉2-191、2-184、2-165、2-267、2-273、2-275、2-183号房屋向广元市房地产管理处申请将付款方式由抵押贷款变更为一次性付款，其中2-191号成交总金额由635327元变更为611248元，减少24079元；2-267号由630491元变更为606610元，减少23881元；2-273号由639536元变更为615402元，减少24134元；2-165号由983706元变更为955800元，减少27906元，上述4套房屋合计共减少100000元，广元市房地产管理处经审核同意该变更。 2018年12月24日，原告敬雯向被告图腾公司支付案涉12套房屋的办证费用，被告图腾公司出具收款收据。其中，交房结算确认表明确2-191号合同总价为611248元；2-273号合同总价为615402元；2-267号合同总价为606610元；2-165号合同总价为955800元。 2020年6月23日，被告图腾公司向原告敬雯开具收到案涉12套房屋购房款的增值税发票。其中2-273号发票两张金额分别为285866元、329536元，合计615402元；2-267号发票两张金额分别为286119元、320491元，合计606610元；2-191号发票两张金额分别为285921元、325327元，合计611248元；2-165号发票两张金额分别为493706元、462094元，合计955800元。 同日，被告图腾公司向原告敬雯发出通知函，该通知函载明“您购买的‘广元图腾海博春天·中心广场’物业不动产发票已开具，请您尽快到图腾广场8楼财务室领取”。 2020年7月28日，广元市房地产管理处向被告图腾公司发出《房屋专项维修资金交款通知》，要求被告图腾公司支付案涉12套房屋专项维修资金19516.2元，当日原告敬雯通过POS机刷卡向广元市房地产管理处（房屋安全管理办公室）支付该19516.2元。同日，原告敬雯向国家税务总局广元市税务局支付税款198527.7元，案涉12套房屋取得税收完税证明， 2020年8月6日，经广元市自然资源局登记，坐落于广元市利州区的案涉**房屋登记为原告敬雯单独所有，其中2-267号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-278号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-191号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-188号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-187号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-275号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-164号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-165号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-184号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-183号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-274号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号，2-273号不动产权证号为川（2020）广元市不动产权第××号。 庭审中，原、被告双方均明确：1.原告敬雯于2015年2月11日签订《商品房买卖合同》当日已支付购房款4082278元，其中包括：案涉2-278号、2-188号、2-187号、2-164号、2-274号5套房屋购房全款；案涉2-191号首付款325327元，2-273号首付款329536元，2-267号首付款320491元，2-165号首付款493706元；案涉2-184号首付款13000元、2-183号首付款14545元、2-275号首付款279705元，合计1776310元。2.2015年2月14日，原告敬雯支付案涉2-184号剩余首付款227261元、2-183号剩余首付款237663元，合计464924元。3.2016年12月26日，原告敬雯支付案涉2-184号、2-183号、2-275号、2-191号、2-273号、2-267号、2-165号7套房屋购房尾款合计2060000元。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方均应当按约履行。 一、对于本案本诉。 本案商品房买卖合同明确约定出卖人应当于交付之日起730日内取得房屋所有权证书，案涉房屋交付时间为2016年12月31日，故被告图腾公司应于2018年12月31日前办理案涉房屋所有权证书。本案审理过程中，案涉12套房屋于2020年8月6日取得所有权证书，故原告要求被告方办理产权证的诉讼请求已无必要。 被告图腾公司认为逾期办证的原因在于原告敬雯未及时缴纳办证税费，但缴纳办证税费需要提交购房款增值税发票，被告图腾公司直至2020年6月23日才开具收到案涉12套房屋购房款的增值税发票，本案逾期办证的责任主要在于被告图腾公司。但原告敬雯取得案涉购房款增值税发票后直至2020年7月28日才向广元市房地产管理处支付办证税费。本案商品房买卖合同明确约定逾期办证按已付房款每日万分之一计算违约金，故本案被告图腾公司应当从2019年1月1日起以6607202元为基数按日万分之一计算逾期办证违约金至2020年6月23日。 对于原告敬雯主张从起诉之日起按年利率6%计算逾期办证违约金的资金利息的诉讼请求。因逾期办证违约金实质已能够补偿原告敬雯实际产生的损失，不应当再行计算资金占用利息，故对原告主张的资金利息，本院不予支持。 二、对于本案反诉。 案涉2-191号合同总价款635327元，2-273号合同总价款639536元，2-267号合同总价款630491元，2-165号合同总价款983706元。双方于2016年12月27日签订补充协议将上述4套房屋付款方式变更为一次性付款，并将总房款分别变更为611248元、615402元、606610元、955800元，合计共减少100000元。因双方签订的补充协议已明确约定对案涉2-191号、2-273号、2-267号、2-165号4套房屋的购房款分别进行减少，且双方已向广元市房地产管理处申请了网签变更备案，上述4套房屋交房结算确认表及增值税发票载明金额亦为变更后的金额，故双方约定共减少100000元购房款属实，反诉被告并不存在未足额支付购房款的情形。 本案商品房买卖合同及补充协议对案涉12套房屋的购房款支付方式有如下两种：1.一次性支付全款。案涉2-278号、2-188号、2-187号、2-164号、2-274号5套房屋的购房款均约定于2015年2月11日合同签订时一次性全额支付，反诉被告敬雯已按约履行。2.银行按揭贷款。案涉2-184号、2-183号、2-275号、2-191号、2-273号、2-267号、2-165号7套房屋均约定2015年2月11日合同签订时应分别支付首付款240261元、252208元、279705元、325327元、329536元、320491元、493706元，合计2241234元，尾款向银行按揭贷款支付。反诉被告敬雯已按约在2015年2月11日签订商品房买卖合同当日支付案涉2-184号、2-183号、2-275号、2-191号、2-273号、2-267号、2-165号7套房屋的首付款合计1776310元；于2015年2月14日支付案涉2-184、2-183剩余首付款464924元。反诉原告仅向本院主张的案涉2-184号、2-183号、2-275号、2-191号、2-273号、2-267号、2-165号7套房屋购房尾款2060000元的逾期付款违约金，则其对敬雯于2015年2月14日支付案涉2-184、2-183剩余首付款464924元的行为予以认可，故反诉被告敬雯按约支付了案涉2-184号、2-183号、2-275号、2-191号、2-273号、2-267号、2-165号7套房屋首付款。 原、被告双方对案涉2-184号、2-183号、2-275号房屋的付款方式约定为按揭支付，首付款支付完毕后的剩余尾款240000元、240000元、260000元，合计740000元，双方明确约定为向银行按揭贷款支付，该3套房屋补充协议明确约定买受人应当在银行通知办理的7个工作日内办理按揭贷款手续，或者，贷款应在协议签订起30日内到达出卖人账户，否则买受人应在未获准贷款之日起或协议签订之日起满30日后的7日内补齐剩余房款，否则视为逾期付款，买受人应每日按贷款额的万分之五支付违约金。故敬雯在未获得贷款的情况下，应当按约在2015年3月20日前补齐剩余房款。反诉被告敬雯实际于2016年12月26日一次性支付案涉2-184号、2-183号、2-275号、2-191号、2-273号、2-267号、2-165号7套房屋购房尾款2060000元，故应当承担案涉2-184号、2-183号、2-275号房屋剩余尾款740000元的逾期付款责任。双方约定按日万分之五支付违约金明显过高，结合双方合同履行程度及实际产生的损失，本院酌定反诉被告敬雯从2015年3月21日起以740000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2016年12月26日。 对于反诉原告主张的案涉2-191号、2-273号、2-267号、2-165号4套房屋剩余尾款的逾期付款责任。因该4套房屋《商品房买卖合同》仅约定首付款支付时间、未明确约定按揭贷款应付时间。2016年12月27日签订的补充协议将付款方式由按揭贷款变更为一次性付款，约定敬雯应当于《商品房买卖合同》签订当日一次性付清购房款，但此时敬雯已将案涉购房款支付完毕，且此时距2015年2月11日签订《商品房买卖合同》已一年有余，约定2015年2月11日支付全部购房款已没有必要。原、被告双方于2016年12月27日签订的补充协议系为变更网签备案而补签，真实意思并非约定2015年2月11日支付购房全款。故案涉2-191号、2-273号、2-267号、2-165号4套房屋并未约定按揭贷款应付时间，不应计算剩余尾款的逾期付款违约金。 对于反诉被告敬雯认为其已于2016年12月26日支付剩余尾款、反诉原告现在主张逾期付款违约金已过诉讼时效的辩解意见。因原、被告双方互负支付违约金的义务，反诉原告主张抵销权不应受诉讼时效限制。故对该项辩解意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广元图腾翔达置业有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）敬雯支付逾期办证违约金，违约金从2019年1月1日起以6607202元为基数按日万分之一计算至2020年6月23日； 二、原告（反诉被告）敬雯在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）广元图腾翔达置业有限公司支付逾期付款违约金，违约金从2015年3月21日起以740000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2016年12月26日； 三、驳回原告（反诉被告）敬雯其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广元图腾翔达置业有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6107元，反诉受理费3816元，合计9923元，由原告（反诉被告）敬雯负担923元，由被告（反诉原告）广元图腾翔达置业有限公司负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  杨 蓉 人民陪审员  杨兴荣 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  郭艳华