江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2906号 上诉人（原审被告、反诉原告）:刘晓亮，男，1974年9月12日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：潘之悦，江西志谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：占珺，江西志谦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:南昌景尚物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：万建彪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴仁宝，广东百朋（东莞）律师事务所律师。 原审被告：汤慧娥，女，1975年6月17日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。 上诉人刘晓亮因与被上诉人南昌景尚物业管理有限公司（以下简称为景尚公司）、原审被告汤慧娥房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1047号民事判决，向本院提起上诉。因原审被告南昌睿亮贸易有限公司（以下简称睿亮公司）已于2020年5月19日登记注销，该公司法人资格终止，不应继续列为诉讼主体。基于上述理由，景尚公司在一审中追加睿亮公司的股东刘晓亮、汤慧娥作为原审被告参加诉讼，符合法律规定。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘晓亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人无需支付租金、物业费、违约金、利息共计636337元；2.一、二审诉讼费由景尚公司承担。事实与理由：（一）案涉《房屋租赁合同》的双方系南昌睿亮贸易有限公司（以下简称睿亮公司）与景尚公司，一审法院判决非合同一方的刘晓亮承担合同责任，突破了合同相对性原则。刘晓亮作为睿亮公司的股东，已履行全部出资义务。睿亮公司已注销，其经营负债不应由刘晓亮承担。（二）本案中，景尚公司存在违约行为，已交纳的履约保证金和水电费押金应当在欠付租金和物业费中予以扣除。景尚公司交付的房屋存在严重漏水情形却不予修缮，且未按合同约定开具租金发票，依据合同约定，未缴纳的费用可在履约保证金内扣除。此外合同还明确约定租赁期限届满并交清水电费后，应退还水电费押金6000元。 景尚公司辩称，1.案涉租赁合同实际是刘晓亮签订的，其于2020年5月19日将睿亮公司注销，且未经清算。2.合同约定如承租人有违约行为，出租人可不返还履约保证金，且刘晓亮在一审中未对履约保证金进行反诉。3.对方欠缴水电费16458元及违约金298.3元，我方垫付的水电费远超对方交付的押金，刘晓亮要求返还水电费押金没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 景尚公司向一审法院起诉请求：1.判令景尚公司、睿亮公司立即解除上海北路818号青湖国际四层整层房屋租赁合同；2.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付拖欠租金534824元，违约金5791.81元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%计算）；3.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付物业费102240元，违约金2038.41元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%计算）；4.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付水电费16458元，违约金298.3元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%计算）；5.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥立即支付新增加的水电费21947元；6.判令睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥承担从2020年6月1日起至搬出该房屋的租金、物业费及付清全部款项止的违约金及利息；7.由睿亮公司、刘晓亮、汤慧娥承担本案的诉讼费用。 刘晓亮向一审法院反诉请求：1.判令景尚公司开具3959065元租金增值税专用发票及自2019年11月1日起应付租金相应的增值税专用发票；2.判令景尚公司开具408960元物业费发票；3.本案诉讼费用由景尚公司承担。 一审法院认定事实：景尚公司与睿亮公司于2014年5月30日签订《房屋租赁合同》，刘晓亮在合同签字并加盖睿亮公司公章，双方约定甲方（景尚公司）将坐落在南昌市上海北路，面积为2130平方米的房屋租赁给乙方（睿亮公司），乙方承诺该房屋的经营类别为健身会所，公司名称为动岚健身会所，租期自2014年12月1日起至2022年11月30日止，其中2018年12月1日至2019年11月30日期间的月租金为74486元，2019年12月1日至2020年11月30日期间的月租金为76723元，甲方负责出具租金发票，保证合法性，租金为每季度支付一次，先付租金后用房，付款时间为每季度第一个月的10日前，若乙方未缴纳租金，则每日按未付租金的3%交给甲方滞纳金。房屋的物业管理费为8520元/月，物业费为每半年支付一次，支付时间为每半年第一个月的10日前。水费为3.37元/吨、电费为1.3元/度，按实际用量缴纳所产生的费用，水、电费为每月结算一次，此水电费为签合同时标准，若国家商业水电有所调整时，按国家调整相应幅度增减。乙方在签订合同时须先期交纳3个月的租金作为履约保证金，待合同期满后，乙方在无违约的情况下，并交清房屋租金、物业费、水电费等，经甲方验收书面认可后，甲方在15个工作日内无息返还乙方履约保证金（未缴纳的费用可在保证金内扣除）。租赁期间，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等其他费用30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照本合同约定房屋的3个月租金向甲方支付违约金，并赔偿甲方全部损失。合同附件1《物业相关费用标准》中约定水电押金6000元，租赁期满后，乙方交清相关水电费用后退还乙方。经查明，物业费交纳至2019年5月31日，租金交纳至2019年10月31日。依据刘晓亮提供的交纳租金的POS签购单显示，持卡人为刘晓亮。2020年7月22日，一审法院短信通知双方当事人尽快做好办理房屋交接手续，并在短信中向景尚公司释明“请尽快协助被告方腾空房屋，若因原告方拒绝配合搬离工作造成扩大的损失，由原告方自行承担”，但景尚公司仍拒不配合搬离工作。另查明，案涉租赁房屋系南昌市青山湖区塘山镇青湖村所有，依据南昌市青山湖区人民政府办公室2020年5月6日印发的《关于对全区中小企业（含个体工商户）减免租金的政策》，关于承租村集体资产类生产经营用房的原则上减免疫情期间不少于一个月的租金。又查明，睿亮公司于2012年6月19日注册成立，注册资本为80万元，经营范围为服装与服装辅料的批发、零售，刘晓亮及汤慧娥为睿亮公司的股东，所持股份各占比60%、40%，且两人系夫妻关系，江西平安会计师事务所有限责任公司出具的验资报告显示睿亮公司的全体股东已于2012年6月14日之前一次性缴足注册资本。2020年5月19日，南昌市西湖区市场和质量监督管理局出具准予注销登记通知书，准许睿亮公司注销登记。再查明，青山湖区睿亮健身会所于2016年3月1日注册成立，经营场所为南昌市青山湖区上海北路**青湖国际**，经营者为刘晓亮。 一审法院认为，《房屋租赁合同》中的承租方虽为睿亮公司，并盖有睿亮公司的公章，但实际却用于青山湖区睿亮健身会所（即合同中约定的动岚健身会所）经营使用，而青山湖区睿亮健身会所并非睿亮公司的子公司，两者亦无转租关系，唯一联系是刘晓亮同时作为睿亮公司的股东及青山湖区睿亮健身会所的经营者，结合《房屋租赁合同》及缴纳租金ＰＯＳ签购单上刘晓亮的签名，应认定《房屋租赁合同》系刘晓亮为成立青山湖区睿亮健身会所，以睿亮公司名义与景尚公司签订的，故合同的实际履行双方为景尚公司与刘晓亮，景尚公司主张刘晓亮按照合同约定支付租金及物业费，于法有据，一审法院予以支持。合同约定，租赁期间若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等其他费用30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，经查实，案涉房屋物业费交纳至2019年5月31日，租金交纳至2019年10月31日，刘晓亮拖欠租金、物业管理费已超过30日，景尚公司有权解除合同，收回房屋。依据刘晓亮举证的2020年7月22日搬离视频，景尚公司在法院释明法律后果的情况下，依旧拒绝配合搬离工作，阻止承租方搬离房屋，由此造成扩大的损失，由景尚公司自行承担。故刘晓亮应向景尚公司支付自2019年11月1日起至2020年7月22日止的租金及自2019年6月1日起至2020年7月22日止的物业费，并按合同约定承担违约责任。但因租赁物产权方减免了景尚公司一个月的租金，基于公平原则，该一个月租金也应从刘晓亮应付款项中扣除。同时，考虑到诉争租赁物为商铺，而新冠××疫情这一突发公共性事件对商铺的影响从2月份持续到了4月份，长达三个月的时间，除去已减免的一个月租金，对于剩余两个月的租金酌情由景尚公司和刘晓亮各自承担一半。经计算，刘晓亮应向景尚公司支付租金512550元（74486元／月×1个月＋76723元／月×5个月零22天）、物业费116806元（8520元／月×13个月零22天）。景尚公司主动将逾期支付租金的违约金由合同约定的每日3%调整为按年利率4.35%计算，一审法院不持异议。因合同约定租金为每季度支付一次，先付租金后用房，付款时间为每季度第一个月的10日前，2019年11月的租金应于2019年9月10日前交纳，逾期即开始计算违约金，由于景尚公司2019年11月的逾期付款违约金仅主张自2019年11月1日起算，故逾期支付租金的违约金应分四段计算，2019年11月1日至2019年12月10日的逾期付款违约金为355元（74486元×4.35%÷365天×40天），2019年12月11日至2020年3月10日的逾期付款违约金为2479元［（74486元＋76723元／月×2个月）×4.35%÷12个月×3个月］，2020年3月11日至2020年6月10日的逾期付款违约金为4147元［（74486元＋76723元／月×4个月）×4.35%÷12个月×3个月］，2020年6月11日起至付清租金之日止的逾期付款违约金应以512550元为基数，按年利率4.35%计算。物业费双方未约定违约金计算方式，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费，故物业费的资金占用费自逾期之日即2019年6月10日起，以每六个月应付物业费为基数（2019年6月10日至2020年1月9日、2020年1月10日至2020年6月9日的应付物业费为51120元，2020年6月10日至2020年7月22日的应付物业费为14566元），按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算至付清物业费之日止。合同约定交纳的履约保证金待合同期满后，在承租方无违约情形并交清房屋租金、物业费、水电费等后，经出租方验收书面认可，在15个工作日内无息返还，但本案中刘晓亮存在拖欠租金30日以上的违约情形，依照合同约定履约保证金不予返还，故对于刘晓亮主张的履约保证金折抵房租，一审法院不予支持。刘晓亮主张在承租该租赁物时，已经向景尚公司交纳了6000元的水电费押金，应当进行冲抵，但依据合同约定租赁期满后，水电费押金应在承租人交清相关水电费用后退还，因本案中承租方违约导致合同提前解除，约定的租赁期间未满，水电费押金应当不予退回，故对其主张，一审法院不予支持。景尚公司主张水电费的金额，仅提供了水电表的记录，该记录表格制作主体及来源不明，且无充分证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对其主张一审法院不予支持。刘晓亮主张在其交纳租金后，一直未收到景尚公司出具的增值税发票，景尚公司也未能提供其开具发票的相关证明，应认定景尚公司未履行合同约定的开具增值税发票的义务，依据合同约定，在承租人支付租金后，景尚公司负责出具租金发票，故对刘晓亮主张开具租金增值税发票的请求，一审法院予以支持。因合同中未有开具物业费增值税发票的约定，故对于刘晓亮主张开具物业费增值税发票的请求一审法院不予支持，如确有未开具发票的情形，可向相关行政主管单位主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘晓亮于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘晓亮于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司租金512550元及逾期付款违约金（2019年11月1日至2020年6月10日的逾期付款违约金为6981元，2020年6月11日起至付清租金之日止的逾期付款违约金应以512550元为基数，按年利率4.35%计算）；三、被告（反诉原告）刘晓亮于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司物业费116806元及资金占用费（物业费的资金占用费自逾期之日即2019年6月10日起，以每六个月应付物业费为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算至付清物业费之日止）；四、原告（反诉被告）南昌景尚物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）刘晓亮开具租金的增值税发票；五、驳回原告南昌景尚物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘晓亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10694元，减半收取5347元，由原告南昌景尚物业管理有限公司承担265元，由被告刘晓亮承担5082元。反诉费6828元，减半收取3414元，由反诉原告刘晓亮承担92元，由反诉被告南昌景尚物业管理有限公司承担3322元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘晓亮于2020年9月19日搬走案涉租赁房屋内的健身器械和办公用品。因景尚公司提出财产保全申请，一审法院于2020年12月14日作出（2020）赣0111民初1047号民事裁定书，景尚公司缴纳保全申请费3770元。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.刘晓亮应否支付相应租金、逾期付款违约金、物业费及资金占用费；2.履约保证金及水电费押金能否在上述给付款项中予以抵扣。本院逐项阐述如下： 1.刘晓亮应否承担相应的给付义务。首先应明确刘晓亮是否系案涉租赁合同的权利义务主体，经查，案涉租赁房屋实际由刘晓亮经营的青山湖区睿亮健身会所使用，且房屋租金亦由刘晓亮向出租人景尚公司支付，刘晓亮对以上事实不持异议，但主张其系代表睿亮公司支付租金，其与睿亮公司的内部关系和睿亮公司与景尚公司的租赁关系是两个不同的法律关系，故其不应承担睿亮公司的给付义务。本院认为，虽然案涉租赁合同系刘晓亮代表睿亮公司签订，但在实际履行过程中，均系刘晓亮在履行合同义务、行使合同权利，一审法院认定刘晓亮系案涉租赁合同的实际履行主体并判定由其履行相应的合同义务，并无不当。故刘晓亮的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 2.相关费用的计算问题。首先，履约保证金的抵扣。经查，案涉租赁合同对履约保证金的返还条件及逾期付款所致的违约责任均作出明确约定，因刘晓亮逾期支付租金超过30日，按照合同约定，其缴纳的履约保证金不得在尚欠租金中予以抵扣。其次，水电押金的返还。经查，案涉合同约定租赁期满后，承租人缴清相关水电费用后，出租人应将水电押金6000元予以退还。诉讼中，刘晓亮未举证证实其已缴清水电费，且因其违约行为导致合同提前解除，其要求退还水电押金的上诉请求与合同约定不符，本院不予支持。再次，保全申请费的负担。二审期间产生的保全申请费亦属本案诉讼费用，景尚公司要求刘晓亮承担，于法有据，本院予以支持。 综上所述，刘晓亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费10694元，减半收取5347元，由南昌景尚物业管理有限公司负担265元，由刘晓亮负担5082元；反诉费6828元，减半收取3414元，由刘晓亮负担92元，由南昌景尚物业管理有限公司负担3322元；保全申请费3770元，由刘晓亮负担。 二审案件受理费10164元，由刘晓亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  陈**丽 书 记 员  邓兵兵