广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初217号 原告：卜某1，女，1952年10月7日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 原告：卜某2，女，1964年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 两原告共同委托诉讼代理人：褚建桂，凭祥市法律服务中心法律工作者。 被告：卜某3，男，1959年11月5日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：凌某，女，1963年8月4日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：卜某4，女，1957年7月24日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市南梧路**畅春湖山庄**。 原告卜某1、卜某2与被告卜某3、凌某、卜某4法定继承纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，因家事案件涉及个人隐私，卜某1、卜某2申请不公开开庭，分别于2020年5月21日、2020年8月12日、2020年12月4日进行了开庭审理，卜某1、卜某2及其共同委托诉讼代理人褚建桂，卜某3、凌某、卜某4到庭参加诉讼。在案件审理过程中，经卜某1、卜某2申请，本院依法委托鉴定机构对本案涉案凭祥市北大路79号房屋（以下简称北大路79号房屋）进行价值评估，评估期间依法扣除审限。本案现已审理终结。 2 卜某1、卜某2向本院提出诉讼请求：请求法院以拍卖、变卖、补偿的方式对北大路79号的房地产进行分割，判令给卜某1、卜某2应得继承父、母亲的房地产份额价值420000元（实际价格以原、被告双方认可的价值或评估价值为最终标准）。事实和理由：卜某1、卜某2的父亲卜兴山（1996年5月20日去世）、母亲陈四妹（××××年××月××日去世）共生有四个孩子，分别是卜某1、卜某4、卜某3、卜某2。1992年其父母在北大路79号起了一栋三层楼房，并取得了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。据此，其二人认为北大路79号的房产应为父母及卜某3三人共有，地产应为父母的夫妻共同财产。因父母已逝，其二人应有份继承父母亲的遗产。经（2018）桂1481民初955号、（2019）桂14民终1028号判决书认定，卜某1、卜某2各取得北大路79号（103.5平方米）16%的土地使用权份额、北大路79号房屋一至三层（309.97平方米）8%的房屋产权份额。 卜某3、凌某辩称，1.土地使用权继承问题，其不同意折价变相继承，其承认卜某1、卜某2在北大路79号房屋土地使用权继承的份额，但目前不能单独分割、改变现状，如政府征收重新安置或该楼房推倒重建后可再进行实地分割；2.地上建筑物问题，其认可广西广信土地房地产资产评估有限公司（以下简称广信评估公司）做出的评估报告，但认为应按照评估价减去卜某3、凌某在该楼房新装修投入的资金98471元之后得出的数额按继承份额比例继承；3.如果土地使用权和地上建筑物必须一起处理，就按照评估价减去卜某3、凌某新投入资金98471元之后，分期分批支付继承款，以每年房屋出租收入27600元偿还支付卜某1、卜某2两人，直至付完应付款项为止；4.按不动产楼房实物进行分割继承。 3 卜某4辩称，其同意卜某3、凌某的意见，另外其是案件第三人，其不主张分割北大路79号房屋，卜某1、卜某2申请评估，其不应当承担评估费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.卜某1、卜某2提供的证据（2018）桂1481民初955号、（2019）桂14民终1028号判决书，拟证明卜某1、卜某2各依法取得的北大路79号房屋的产权份额。卜某3、凌某、卜某4对该组证据中判决卜某1、卜某2继承母亲的份额有异议。经审查，该组证据为已发生法律效力的对涉案房屋进行产权份额析产的民事判决书，真实、合法，依法予以采信。 2.卜某3、凌某提供的房屋租赁合同书，拟证明北大路79号一楼用于商业出租，2018年1月至2023年12月每年租金23000元。卜某1、卜某2对该证据中的出租租金不认同。对该证据以其证明的房屋进行商业出租的事实予以采信； 3.卜某3、凌某提供的证据图片三张，拟证明房屋的改动情况。卜某1、卜某2对该组证据均有异议。经审查，该证据能显示北大路79号房屋在建成后有过重新装修，对该组证据以证明的该内容采信，但不能据此确认装修的具体情况； 4.卜某3、凌某提供的证据票据24张，拟证明卜某3、凌某装修涉案房屋花费98471元。卜某1、卜某2对该组证据均不认可。经审查，该组证据多为销售出库单、送货单，卜某3手写记账，收据，以上证据不能证明装修费用支出的事实，依法不予采信； 在本案审理过程中，依据卜某1、卜某2的申请，本院依法委托广西至胜土地房地产评估有限公司（以下简称至胜评估公司）对北大路79号的土地及地上建筑一至三层的市场价值进行评估，至胜评估公司在出具评估报告后，因卜某1、卜某2私 4 下联系该公司对评估结果提出异议，至胜评估公司在未依法向委托方进行汇报的情况下自行再次勘验现场，并作出第二份评估报告对评估结论做出重大改变，该公司的做法已违反了委托评估的法律程序，对至胜评估公司的评估结果本院不予采信。后本院依法委托广西广信评估公司（以下简称广信评估公司）进行重新评估，该公司做出广信房估字第××号房地产估价报告，确定北大路79号土地使用权（103.5平方米）的评估价值为1008400元，地上建筑物（**）房屋所有权（309.97平方米）的评估价值为311800元，对该估价报告双方当事人均无异议，本院依法予以采信。卜某3、凌某曾提出对北大路79号房屋重新装修部分进行价值评估的申请，后又撤回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卜某1、卜某4、卜某3、卜某2是亲兄妹，凌某与卜某3是夫妻关系（××××年××月××日登记结婚）。2018年8月22日，因法定继承纠纷，卜某1、卜某2起诉至本院，请求依法确认其二人对父亲卜兴山（1996年5月20日去世）、母亲陈四妹（××××年××月××日去世）的遗产继承份额。本院经审理后依法作出（2018）桂1481民初955号民事判决，确认对北大路79号（103.5平方米）的土地使用权，因继承卜兴山、陈四妹的遗产，卜某1取得16%的产权份额，卜某2取得16%的产权份额，卜某3取得46%的产权份额，卜某4取得22%的产权份额；确认对北大路79号的房屋一至三层（309.97平方米）的房屋所有权，因继承卜兴山、陈四妹的遗产，卜某1取得8%的产权份额，卜某2取得8%的产权份额，卜某3取得23%的产权份额，卜某4取得11%的产权份额。该判决书在本院认为部分还确认卜某3因1992年对房屋拆旧建新的投入还获得北大路79号房屋一至三层的50%房屋所有权份额。卜某3、凌某对上述判决不服，提起上诉，经广西壮族自治区崇左市中级人民法院审理后，于2019年12月2日作出（2019）桂14民终1028号民事判决维持原判，本院作出的上述判决已经发生法律效力。 5 另查明，2018年卜某3在北大路79号房屋上加建了二层半楼房，现北大路79号房屋现状为五层半楼房。北大路79号土地使用权（103.5平方米）经评估价值为1008400元，北大路79号地上建筑物（1-3层）房屋所有权（309.97平方米）经评估价值为311800元。1992年该房屋被拆旧建新后，卜某3和凌某就一直在该房屋居住。从1994年起至今，卜某3将该房屋一楼对外出租并收取租金，并由卜某3对该房屋进行管理和修缮，价值评估期间该房屋处于装修状态。 本院认为，本案的争议焦点是:北大路79号土地使用权和房屋（1-3层）所有权应如何进行具体析产分割。 依据审理查明的事实，本院作出的桂14**民初955号民事判决已经发生法律效力，该判决对北大路79号土地使用权和房屋（1-3层）所有权按照法定继承进行了明确的析产，确定了法定继承人卜某2、卜某1、卜某3、卜某4对该房屋的土地使用权和房屋（1-3层）所有权的产权份额，在本案中依法也应依据上述确定的产权份额进行具体析产分割。凌某与卜某3为夫妻关系，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第四项规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：......（四）继承或赠与所得的财产”，确认卜某3依法定继承取得的该房屋土地使用权和房屋（1-3层）所有权的产权份额为卜某3和凌某的夫妻共同财产。现北大路79号房屋是在卜某3和凌某婚姻存续期间拆旧建新，卜某3因对该房屋拆旧建新的投入而另外获得北大路79号房屋（1-3层）50%的所有权份额，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：......（五）其他应当归共同所有的财产”，确认该50%的房屋产权份额亦为卜某3和凌某的夫妻共同财产。综上，依法确认对北大路79号（103.5平方米）的土地使用权，卜凤 6 娇、卜某2各拥有16%的产权份额，卜某3、凌某共同拥有46%的产权份额，卜某4拥有22%的产权份额；确认对北大路79号房屋的一至三层（309.97平方米）的房屋所有权，卜某1、卜某2各拥有8%的产权份额，卜某3、凌某共同拥有73%的产权份额，卜某4拥有11%的产权份额。对依法已经确认的上述产权份额，卜某4对自己所得的这部分产权份额无异议，亦未表示放弃过该产权，因此其作为已实际继承遗产的共有人，本案的处理结果直接影响其对共有物享有的权利和承担的义务，是本案必须共同参加诉讼的当事人，并且其提出的不予分割的抗辩意见是为了对抗卜某1、卜某2的起诉主张，依法将卜某4列为本案被告，符合法律规定。对卜某4提出其是本案第三人的意见依法不予采纳。依据《中华人民共和国继承法》第二十九条的规定“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理”，在具体分割中应遵循不改变现状，方便生活和管理使用的原则，并考虑以下实际情况进行分割：1.从1992年北大路79号房屋拆旧建新后至今，卜某3、凌某一直居住在该房屋，对该房屋进行日常管理，且卜某3、凌某对该房屋加建了二层半楼房，其二人对北大路79号的房地产拥有最多的产权份额；2.卜某4作为共有人，其不主张分割，但其并未放弃其对共有物的权利，可依法保留其的共有权利。综上，依法应当由卜某3、凌某、卜某4对卜某1、卜某2按照二人各自拥有的产权份额做出折价补偿后，北大路79号的土地使用权和房屋（1-3层）所有权归卜某3、凌某、卜某4共同所有。卜某3、凌某、卜某4提出按照实物分割的方式进行析产，该意见不利于对共有物的使用和管理，依法不予采纳。依法对卜某1、卜某2提出的以折价补偿的方式进行析产的意见予以支持。对卜某1、卜某2各自拥有的产权份额按照评估价值进行折算后，卜某1、卜某2分别应获得的折价补偿款为：1.北大路79号（103.5平方米）的土地使用权折价补偿款1008400元×16%＝161344元；2.北大路79号房屋的一至三层（309.97平方米）的房屋所有权折价补偿款311800元×8%＝24944元。二项合计为186 7 288元。因此，卜某3、凌某、卜某4应共同补偿卜某1186288元后，共同取得卜某1对北大路79号（103.5平方米）的土地使用权16%的产权份额和一至三层（309.97平方米）的房屋所有权8%的产权份额；卜某3、凌某、卜某4应共同补偿卜某2186288元后，共同取得卜某2对北大路79号（103.5平方米）的土地使用权16%的产权份额和一至三层（309.97平方米）的房屋所有权8%的产权份额。卜某3、凌某主张其在2019年对北大路79号房屋进行了装修，花费98471元，应先在评估价值中扣除该装修费用后再计算折价补偿款。经审查，对该笔装修费用卜某1、卜某2不予认可，且卜某3、凌某亦未提供充分有效的证据予以证明，本院对该装修费用的数额依法不予确认。依据查明事实，1994年起至今北大路79号房屋一楼一直由卜某3出租并收取租金，租金用于照顾父母和修缮房屋。2016年后其四人父母均已去世，北大路79号房屋的产权已因法定继承形成由卜某1、卜某2、卜某3、卜某4共同共有的状态，此时的租金收益也依法应由其四人共同共有。按照2020年11月11日本案庭审质证中卜某3承认的其已收取的2017年至2021的租金估算就已达12万多元，其收取的租金收入已经远大于其主张的装修支出，因此对卜某1、卜某2提出的即便有装修费用也已由租金收入相抵消的意见予以采纳。对卜某3、凌某提出的上述意见依法不予采纳。案件审理中产生的房产评估费6800元，属于析产中的必要费用支出，因此上述费用应按照当事人在本案析产获得的产权价值比例进行分担，由卜某1、卜某2各负担952元，卜某3、凌某、卜某4共同负担4896元。 综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第四项、第五项，《中华人民共和国继承法》第二十九条的规定，判决如下： 一、卜某3、凌某、卜某4应共同支付卜某1房屋分割补偿款186288元，应共同支付卜某2房屋分割补偿款186288元。 8 二、卜某3、凌某、卜某4履行完本判决第一项判项规定的义务后，共同取得卜某1持有的凭祥市北大路79号（103.5平方米）的土地使用权16%的产权份额和凭祥市北大路79号房屋一至三层（309.97平方米）的房屋所有权8%的产权份额；共同取得卜某2持有的凭祥市北大路79号（103.5平方米）的土地使用权16%的产权份额和凭祥市北大路79号房屋一至三层（309.97平方米）的房屋所有权8%的产权份额。 三、房地产评估费6800元，由卜某1、卜某2各负担952元，卜某3、凌某、卜某4共同负担4896元，该款卜某1、卜某2已经交纳，卜某3、凌某、卜某4应将其负担的房地产评估费交付给卜某1、卜某2。 四、本判决第一、三判项内卜某3、凌某、卜某4应支付的款项，卜某3、凌某、卜某4应当在本判决生效之日起一个月内履行完毕。 上述金钱给付义务，义务人应按本判决书规定的时间履行义务，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期的最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产的所在地人民法院申请执行。 案件受理费16682元，由卜某1负担2335元，卜某2负担2335元，由卜某3、凌某、卜某4共同负担12012元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  吴桂陵 人民陪审员  李 壮 9 人民陪审员  冯丽松 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  林玉娟 书 记 员  谭杨广 附：相关法律条文 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； 10 （五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国继承法》 第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。 不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。