江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初5135号原告：盐城市城市资产经营有限公司，住所地盐城市解放南路**。法定代表人：任连璋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。被告：金月红，女，1976年6月7日出生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈翠芳（系金月红弟媳），女，1981年8月12日出生，住盐城市亭湖区。原告盐城市城市资产经营有限公司（以下简称盐城城市资产公司）与被告金月红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，适用简易程序公开开庭审理了本案。原告盐城城市资产公司的委托诉讼代理人陈跃祥、被告金月红及其委托诉讼代理人陈翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城城市资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出新城花园8幢商业用房。2、被告支付从2020年1月1日起至起诉之日止的逾期退房违约金64548元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，被告租赁原告位于新城花园8幢商业用房，分别某行培训、餐饮使用。2019年1月1日，原、被告续签了该份合同，合同对租金、转租事项、逾期交还租赁房屋等事宜进行了约定。2019年10月左右，原告在对租户进行一年一次考核时，发现被告未经原告同意，擅自将某室转租给第三人使用，后原告多次与被告沟通无果。2019年12月31日租赁期满后，原告要求被告退还租赁房屋，被告一直不予理睬。疫情稳定后，原告再次派人催促被告搬离，但被告仍拒不理睬。2020年7月16日，被告通过现金缴存的方式直接向原告银行账户内存入37020元，试图造成续租的既成事实，该款项系现金缴存，原告无法退回，但原告并不接受被告的强行缴款行为。为此，2020年7月31日，原告至某室、某室门口张贴《限期搬离通知》，但被告至今仍不搬离。现诉至法院，请求依法处理。被告金月红辩称，被告不同意搬离承租的房屋。被告每年都按时交纳房租，没有违约。1、被告从2014年租赁案涉房屋居家多年，还带着一个小孩，且没有工作、没有经济来源，希望原告准许被告继续居住，诉讼费被告同意承担。2、2019年12月31日被告未收到原告要求让房的通知，原告也未在疫情之后到被告店里要求搬家，被告是在2020年7月31日才收到通知的。疫情期间生意不好，没有生活来源，请求法院不判令被告承担违约金。本院经审理查明事实如下：2019年1月1日，盐城城市资产公司（甲方）与金月红（乙方）签订《新城花园房屋租赁合同》两份，主要内容为：“甲方将新城花园8幢商业用房（建筑面积分别为81.5平方米，合计163平方米）出租给乙方餐饮使用。一、租赁期限：12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日。二、保证金、租金及支付方式：1、签订本合同时，乙方须缴纳合同履约保证金1500元。2、租金价格为17115元/年，如租赁期限届满，乙方继续承租的，租金由甲方根据新标准指定。3、租金按年支付，实行先交租金后使用的原则。四、房屋的转让、租赁：如乙方需转租应提前一个月书面告知甲方，征得甲方同意后，由甲、乙双方协商确定转租事项，订立转租合同，办理登记备案手续。租赁期满，乙方按时完好交还房屋及附属设施的五日内，甲方如数退还保证金。五、合同的变更、解除和终止：房屋租赁期间，乙方未经甲方同意转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，没收履约保证金，并不承担任何补偿，乙方承担违约责任。六、房屋交付及收回验收：租赁期满，乙方无条件按时交还承租房屋。不论乙方续租与否，都必须在租赁期满的两个月书面告知甲方。如甲方同意续租，在同等条件下，乙方有优先权，但须另订租赁合同。七、违约责任：租赁期满，乙方不能按期交还租赁房屋，按逾期天数以每平方米1.5元支付合同违约金，另承担逾期归还给甲方造成的损失。”另查明：2020年7月16日，金月红向盐城城市资产公司银行账户存入现金37020元，备注：新城花园8幢某房租。2020年7月31日，盐城城市资产公司向金月红发出《限期搬离通知》一份，载明：“金月红承租户，你与我司签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，经我司核实，你在承租房屋期间存在未经我司同意，擅自、超期转租房屋的行为，该行为违反了合同约定及诚实信用原则，特明确告知：一、我司就新城花园8幢某室商业用房，不再与你签订租赁协议，你无权继续占用该房屋；二、限你于2020年9月1日前，交还新城花园8幢某室商业用房，并将租赁房屋内所有物品搬离，逾期留存的物品，视为你自动放弃，我司将自行处置；三、如你不配合交还搬离承租房屋，我司有权根据合同约定采取相应措施并保留进一步追究你违约责任的权利。”庭审中，盐城城市资产公司陈述，2019年10月我司发现金月红将案涉房屋转租，与其交涉时，金月红认为只要交房租，我司便无权管理，故租赁合同到期后，我司要求被告退还房屋。后因疫情影响，我司于2020年5月再次要求被告让房，但未通知金月红交纳2020年的房租。金月红擅自将款以现金形式缴存我司账户导致无法退回，我司于月底发现这一情况后，即于2020年7月31日以张贴书面通知的方式再次要求金月红限期搬离。金月红认为，2014年租房时，其是以第三方名义从刘兵手里转租的，后与原告也签订了租赁合同，当时刘兵转租时还将另外一间转租给别人卖家具，盐城城市资产公司一直是默认这种情况的，所以其认为转租给他人也不需要经过盐城城市资产公司同意。若盐城城市资产公司不同意续租，应提前发出书面通知，但我们一直未收到，所以产生矛盾。上述事实，有房屋租赁合同、限期搬离通知、江苏银行收款回单及当事人的陈述笔录等证据证明。本院认为，原告盐城城市资产公司与被告金月红签订的《新城花园房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，租赁期限届满之日为2019年12月31日，届满后被告继续承租的，需要根据新的标准重新签订租赁合同。本案中，租赁期间届满后，双方虽未签订新的合同，但被告一直继续使用案涉房屋，原告未向本院提交对被告继续使用案涉房屋提出异议的证据，故本院认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告金月红于2020年7月16日向原告账户缴存了房屋租金，原告知晓后立即向被告发出了书面限期搬离通知，表明原、被告之间并未就续租事宜达成一致意见，根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故原告要求被告搬离案涉承租房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，原告于2020年7月31日向被告发出限期搬离通知并限于2020年9月1日前交还案涉房屋，原告给予了被告合理的搬离宽限期，但被告未能在合理期限内搬离，故应当向原告承担违约责任。由于双方约定的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合原告的主张，本院对原告主张的违约金酌定为5000元。综上所述，原告盐城城市资产公司提出的诉讼请求，本院予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金月红于本判决生效之日起15日内腾空盐城市新城花园8幢某室商业用房并交还给原告盐城市城市资产经营有限公司。二、由被告金月红于本判决生效之日起10日内支付原告盐城市城市资产经营有限公司违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，减半收取707元，由原告盐城城市资产公司负担652元，由被告金月红负担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  蔡 克二〇二〇年十二月二十四日法官助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。