江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初7025号原告（反诉被告）：朱清源，男，1966年6月25日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：米元满，江苏天地仁和律师事务所律师。被告（反诉原告）：李清泉，男，1983年6月3日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。原告（反诉被告）朱清源与被告（反诉原告）李清泉房屋租合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，被告（反诉原告）李清泉依法提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）朱清源的委托诉讼代理人韩涛、米元满，被告（反诉原告）李清泉的委托诉讼代理人刘宁、朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱清源向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即迁出案涉房屋；2.判令被告立即支付所欠房屋租金至实际迁出之日及违约金360985元；3.判令由被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求,同时明确将违约金主张变更为利息损失（以欠付租金为基数，自2019年1月16日起每半年为一个计算周期，分段计算）。事实与理由：原、被告于2018年4月11日签订了租赁合同，约定原告向被告出租本市秦淮区双龙科技产业园7号楼2-4层房屋（以下简称诉争房屋），租赁用途为办公，租赁期限自2018年7月25日至2025年8月31日，租金采用先付后用方式，半年一付，即每年分别于7月15日和1月15日支付半年租金。合同签订当日，原告依约向被告交付了诉争房屋，口头约定自交付之日至2018年7月25日期间为免租期，此后被告仅向原告支付了部分房租，再未向原告支付任何费用，为此，原告曾多次要求被告履行合同义务，及时支付房租，但被告均以各种理由推脱。原告遂诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）李清泉辩称，首先，双龙科技产业园7号楼无建设规划许可证，故本案所涉房屋租赁合同属于无效合同。其次，在合同履行过程中，根据诉争房屋的租赁情况，双方就两份租赁合同（双龙科技产业园7号楼5层房屋租赁合同、诉争房屋租赁合同）的内容进行了变更，约定被告按照实际出租的面积向原告支付相应的租金。再次，原告未向被告交付3层房屋，4层房屋也只是部分交付。最后，双方的租赁合同中并没有约定逾期付款利息，也没有要求支付逾期付款利息的法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李清泉向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失约800000元（具体数额待鉴定后确认）；2.判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2018年4月11日签订租赁合同，约定反诉原告承租诉争房屋。反诉原告承租诉争房屋后，2层及4层部分房屋由反诉原告花费资金进行修缮、装修，现合同仅履行了一年，反诉被告即要求收回诉争房屋，导致反诉原告装修损失严重。反诉原告遂依法提起反诉，望依法裁判。原告（反诉被告）朱清源辩称，首先，反诉原告是否进行了装修，装修花费了多少，反诉被告并不知情，也没有提前予以同意。其次，依照双方合同的约定，反诉原告进行装修，如果因为合同的解除、提前终止，该费用均由被告方自行承担，与反诉被告没有任何关系。再次，本次争议的产生，最主要的原因是因为反诉原告没有支付房屋使用费，即便租赁合同无效，诉争房屋也是可以继续使用的。因此反诉原告的所谓装修损失理应由其自行承担，请求法院驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，朱清源与南京市秦淮区金龙农工商公司（以下简称金龙农工商公司）签订《厂房及办公楼租赁合同》一份，合同约定，南京市秦淮区金龙农工商公司将南京市秦淮区双龙街2号双龙科技产业园7号综合服务楼（以下简称7号楼）出租给朱清源，整栋房屋建筑面积6898平方米，租期自2015年9月1日起至2025年8月31日止。7号楼未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证。2018年4月11日，朱清源与李清泉就7号楼的第5层房屋签订《租赁合同》一份，合同约定：朱清源将房屋出租给李清泉，房屋建筑面积1150平方米，房屋用途为办公；租赁期限自2018年5月1日至2025年8月31日；房屋第一年租金为713575元，租金每3年递增8%；租金先付后用，半年一付，即每年分别于4月20日和10月20日支付半年租金；李清泉于合同生效之日向朱清源支付定金50000元，合同生效后，定金转为保证金，合同到期或解除后，若设施完好，不欠相关费用，朱清源无息退还李清泉。合同的出租方签章处有朱清源签名及江苏亭湖经济开发区华泰纸业南京有限公司印章。同日，朱清源与李清泉就诉争房屋签订《租赁合同》一份，合同约定：朱清源将房屋出租给李清泉，房屋建筑面积3450平方米，房屋用途为办公；租赁期限自2018年7月25日至2025年8月31日；房屋第一年租金为1804925元，租金每3年递增8%；租金先付后用，半年一付，即每年分别于7月15日和1月15日支付半年租金；李清泉于合同生效之日向朱清源支付定金50000元，合同生效后，定金转为保证金，合同到期或解除后，若设施完好，不欠相关费用，朱清源无息退还李清泉。合同的出租方签章处有朱清源签名及江苏亭湖经济开发区华泰纸业南京有限公司印章。上述《租赁合同》签订后，朱清源向李清泉交付7号楼的第2、3、4、5层房屋。2018年4月9日，李清泉支付定金50000元，同年4月10日李清泉支付定金50000元，同年4月12日，江苏亭湖经济开发区华泰纸业南京有限公司向李清泉出具金额为100000元的收据。2018年4月20日，江苏亭湖经济开发区华泰纸业南京有限公司向李清泉出具收据，载明收款306787元，事由为七号楼5层房屋租金（2018.5.1-2018.10.31），并备注“代朱清源收”。2018年8月2日至2019年5月18日期间，李清泉陆续向朱清源付款750000元。庭审中，朱清源确认收到李清泉支付的上述款项合计1156787元。2019年6月26日，朱清源向李清泉发送律师函，要求解除双方签订的上述二份租赁合同，并要求李清泉三日内迁出房屋，支付欠付款项。李清泉于当日签收。2020年1月19日，江苏亭湖经济开发区华泰纸业南京有限公司出具《情况说明》一份，称双龙科技产业园7号楼第5层房屋的出租方系朱清源个人，与公司无关。2020年11月11日，经本院主持，朱清源、李清泉、金龙农工商公司就7号楼进行了交接，金龙农工商公司确认已于当日收回7号楼，相应占有使用费亦仅计算至2020年11月10日。朱清源明确其向李清泉主张的房屋占有使用费亦计算至2020年11月10日。关于租金支付情况，朱清源认为上述款项中356787元为7号楼的第5层房屋首期租金，其余款项均系7号楼的第2、3、4层房屋租金。李清泉认为至朱清源起诉时，其已支付7号楼的第5层房屋租金1070362.5元，其余款项为7号楼的第2、3、4层房屋租金。关于房屋交付情况，朱清源、李清泉一致认可其中四楼一间办公室一直系朱清源使用，双方认可该房屋面积为120平方米。但李清泉陈述朱清源并未将7号楼3层房屋及4层房屋的部分交付李清泉，朱清源对李清泉的上述陈述不予认可，同时认为如果房屋大面积未予交付，双方肯定需要另行签订书面协议变更租金等相应条款。另，李清泉申请证人赵某出庭作证，证人陈述其系李清泉的朋友，其与李清泉曾于2018年8月和朱清源交涉过房租问题，李清泉向朱清源提出租出去多少面积就缴纳多少租金。朱清源对证人证言真实性不予认可，李清泉对证人证言真实性不持异议，认为双方已经就租金支付方式进行了变更。案件审理过程中，经李清泉申请，本院委托南京德和资产评估有限公司就李清泉主张的装修损失进行评估。后该公司作出宁德和评报字[2020]1026号《资产评估报告》，载明：“7号楼2层、4层（部分）房屋装修市场价值合计509300元。”李清泉为本次评估支付评估费20000元。朱清源、李清泉对上述评估报告真实性不持异议，但是朱清源认为成新率78%过高且部分评估单价过高，李清泉则认为成新率78%过低且部分评估单价过低。另，李清泉陈述，其在案件审理过程中曾于2020年5月向朱清源提出要求交接租赁房屋，但此后朱清源未予配合，故租金计算应截止至该日。朱清源对此不予认可，认为诉讼过程中双方只是商议过交接房屋的问题，但是此后未能达成一致。本院认为，南京市秦淮区双龙街2号双龙科技产业园7号综合服务楼未取得建设工程规划许可证，且至法庭辩论终结前，亦未办理相关手续，故朱清源与李清泉就7号楼第2、3、4、5层房屋签订的《租赁合同》系无效合同。房屋租赁合同无效，出租人已将房屋交付承租人使用，承租人应当参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故朱清源要求李清泉参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。李清泉已付款1156787元，双方当事人均认可356787元系支付双方就7号楼第5层房屋所签订《租赁合同》的房屋首期租金，50000元系支付双方就7号楼第2、3、4层房屋所签订《租赁合同》的房屋定金，但对于被告李清泉支付的其余750000元所对应的租赁合同，双方在合同履行中没有明确约定，审理中也未能达成一致意见。本院认为，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充。故根据两份租赁合同的付款期限及750000元的付款时间，本院认定上述750000元系支付双方就7号楼第2、3、4层房屋所签订《租赁合同》的款项。关于房屋占有使用费的具体计算，考虑到疫情对李清泉使用房屋所造成的影响，本院酌定减免李清泉一个半月的房屋占有使用费。朱清源、李清泉双方一致确认诉争房屋中有120平方米房屋系朱清源自行使用，故使用费计算标准应当扣除该部分面积，具体标准为1742145元/年（3330平方米÷3450平方米×1804925元/年）。因李清泉已于2020年11月10日向原告朱清源返还房屋，故扣除李清泉已经支付的800000元，李清泉尚需支付房屋占有使用费2982977元（1742145元/年×2年+1742145元/年÷12个月×3个月+1742145元/年÷366天×17天-1742145元/年÷12个月×1.5个月-800000元）。关于李清泉认为双方已经变更合同约定以实际出租面积重新计租，且朱清源未全部交付房屋的抗辩主张，本院认为，李清泉对此未能提供充足证据予以佐证，故对其上述抗辩主张，本院不予采纳。关于李清泉认为其已于2020年5月要求返还房屋，故房屋占有使用费应截止计算至当日的抗辩主张，本院认为，双方仅是就房屋交接问题进行了协商，但是并未能达成一致，且当时实际使用人亦未迁出，故对于李清泉的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于朱清源要求李清泉支付逾期付款利息的诉讼主张，本院认为，本案所涉合同系无效合同，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任，故朱清源主张的逾期付款利息自2020年11月10日被告李清泉返还案涉房屋之日起计算为宜。关于李清泉要求朱清源支付装修损失的诉讼请求，本院认为，本案所涉租赁合同系无效合同，因此应按照双方导致合同无效的过错分担装修现值损失，本案中，双方均明知诉争房屋无建设工程规划许可证，故本院综合考虑本案情况，酌定朱清源赔偿李清泉装修损失254650元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李清泉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）朱清源支付房屋占有使用费2982977元及利息（以2982977元为基数，自2020年11月10日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告（反诉被告）朱清源于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李清泉支付装修损失254650元；三、驳回原告（反诉被告）朱清源的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李清泉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17903元，保全费5000元，合计22903元，由原告（反诉被告）朱清源负担3581元，被告（反诉原告）李清泉负担19322元；反诉案件受理费5900元，评估费20000元，合计25900元，由原告（反诉被告）朱清源负担12950元，被告（反诉原告）李清泉负担12950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 黄 茜人民陪审员 梁 军人民陪审员 张德强二〇二〇年十二月二十四日见习书记员 朱秋萍