上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初23387号原告：杨志华，男，1960年1月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：姚有凤，女，1963年6月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：杨志龙，男，1961年9月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上列三原告共同委托诉讼代理人：俞强，上海君澜律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：王双，上海君澜律师事务所律师。被告：杨志娥，女，1963年7月26日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：张素红，上海普衡律师事务所律师。第三人：杨志宏，男，1953年7月23日出生，汉族，户籍地上海市普陀区新村路******。第三人：杨志明，男，1955年3月26日出生，汉族，户籍地上海市宝山区泗户籍地上海市宝山区泗塘八村****。 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告杨志华、姚有凤、杨志龙与被告杨志娥、第三人杨志宏、杨志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行审理。原告杨志华、杨志龙及三原告的共同委托诉讼代理人俞强、王双，被告杨志娥及其委托诉讼代理人张素红，第三人杨志明到庭参加诉讼。第三人杨志宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理中，经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告杨志华、姚有凤、杨志龙向本院提出诉讼请求：请求判令确认杨志娥与案外人杨玉来就上海市静安区虬江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号496045)无效。事实和理由：原告杨志华、杨志龙与被告杨志娥、第三人杨志宏、杨志明系兄弟姐妹关系，其母亲许庆珍、父亲杨玉来先后于2005年、2015年病逝，杨志华与姚有凤系夫妻关系。涉案房屋系上海市静安区秣陵路XXX号的私房拆迁分配的公房，承租人为杨玉来，杨志华、姚有凤、杨志龙、杨志娥、许庆珍为成年同住人。2000年，杨玉来在未告知也未经三原告同意的情况下，作为购房人签署《公有住房买卖合同》，将涉案房屋登记在其一人名下。2008年8月15日，杨玉来同样在未告知也未经三原告同意的情况下，杨玉来作为出售人，杨玉来和杨志娥作为买受人，签订了《上海市房地产买卖合同》，并将涉案房屋登记在杨玉来和杨志娥的名下。2019年，杨志娥至上海市静安区人民法院起诉杨志华、杨志龙、杨志宏、杨志明请求依法继承涉案房屋，三原告在该案的审理过程中始知涉案房屋过户的事实，且杨志龙在调取涉案房屋买卖合同时发现，该合同附件中杨志龙的签名是他人伪造的，且杨志华、姚有凤作为同住成年人没有签名。三原告是涉案房屋的同住成年人和拆迁安置时的对象，涉案房屋买成产权房时应取得三原告的同意，三原告应是涉案房屋的共有产权人，杨玉来单独处分涉案房屋的行为是无权处分，因此，三原告认为涉案房屋的买卖合同是无效的。为维护自身合法权益，杨志华、姚有凤、杨志龙起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告杨志娥辩称，不同意原告的诉讼请求，2000年，杨玉来作为购房人签署《公有住房买卖合同》是经过全家同意的，2000年杨玉来和许庆珍给了杨志华60,000元，杨志华一家并不居住在涉案房屋内；2008年，杨玉来过户给杨志娥的是其自己的份额，杨志娥作为按份共有人之一是享有优先购买权的；杨玉来去世时，原、被告及第三人召开了家庭会议，杨志华、杨志龙、杨志宏、杨志明对杨玉来将部分涉案房屋的产权过户给杨志娥没有提出异议，故杨志娥与杨玉来就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的。第三人杨志宏未到庭。第三人杨志明述称，杨玉来去世时的家庭会议上已经表明清楚了，《上海市房地产买卖合同》是合法有效的，涉案房屋内杨志娥是有面积的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨玉来(2015年10月22日去世)和许庆珍(2006年12月24日去世)是夫妻关系，共生育杨志宏、杨志明、杨志华、杨志龙、杨志娥。杨志华、姚有凤系夫妻关系。涉案房屋内有两本户口簿，一本户口簿的户主是杨志龙，另一本户口簿的户主是杨志龙，1(杨户口簿的户主是案外人杨1(杨志华的儿子)人杨户口簿内还有姚有凤和案外人杨2(杨1的儿子)0户口在内，26日迁户口于2008年9月26日迁至上海市静安区共和新路******。le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2000年4月份，北方企业集团有限公司(甲方、出售人)、上海宝通物业有限公司(代理人)与杨玉来(乙方、购房人)就涉案房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，写明涉案房屋建筑面积46.75平方米，房屋全部售价22,119元。《公有住房出售价格计算表》中写明购房人杨玉来，工龄21。2000年6月21日的沪房地闸字(2000)第012075号《上海市房地产权证(限内销房)》载明，权利人杨玉来，房地坐落虬江路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积46.75平方米，所有权性质私有，类型新工房2，附记中注明完全产权5年以后可以进入房地产市场。2008年4月13日，立嘱人为杨玉来的《遗嘱》写明，杨玉来所居住的涉案房屋为二室户，现将一室给小儿子杨志龙居住，另一室本人居住、给女儿杨志娥享用居住，其他儿子不予干涉和阻止；杨玉来、许庆珍已付给杨志华一家60,000元人民币，房子与他一家人无关。2008年8月15日，杨玉来(卖售人、甲方)与杨玉来、杨志娥(买受人、乙方)就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号为496045)，写明甲乙双方经协商一致，同意涉案房屋转让价款共计230,000元，甲乙双方确认在2008年8月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，杨玉来、杨志娥缴纳了涉案房屋的3,450元的二手房屋买卖契税。2018年9月1日，涉案房屋经核准登记在杨玉来、杨志娥名下，共有情况为共同共有。庭审中，杨志华、姚有凤、杨志龙认为2008年8月15日杨志娥与杨玉来就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》需要参加房改购房时的同住成年人在该合同的附件5相关关系内签字表示同意出售，但是其在上海市静安区自然资源确权登记中心所调取的《上海市房地产买卖合同》的附件5中杨志龙的签名不是其本人所签；杨志娥表示对该份合同的真实性认可，但是其所拿到的涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》的附件5处没有杨志龙的签字，因为当时交易中心的工作人员明确涉案房屋的出售是不需要杨志龙同意的；杨志娥还称，涉案房屋交易的手续费是其支付的，其并未按照《上海市房地产买卖合同》中的约定向杨玉来支付房屋价款，因为杨玉来需要其照顾因此不要其付钱。案件审理过程中，杨志华、姚有凤、杨志龙称涉案房屋是杨玉来、许庆珍、杨志华、姚有凤、杨志龙、杨志娥在上海市静安区秣陵路XXX号房屋(以下简称秣陵路房屋)的私房拆迁过程中分得的公房，秣陵路房屋是杨玉来、许庆珍所有的，杨志宏、杨志明在秣陵路房屋拆迁时分别取得了另外两套房屋；杨志娥、杨志宏、杨志明对该说法均予以认可。关于涉案房屋的居住情况，杨志龙称涉案房屋是两室户，2000年前其与杨玉来、许庆珍住一间，杨志华一家住一间，2000年杨志华搬离后，杨玉来、许庆珍住一间，其自己住一间，现在其仍在内居住，另一间由杨志华居住；杨志华认可杨志龙的陈述，并称其搬离涉案房屋是杨玉来为了腾出房间给杨志龙结婚，杨玉来私下给了其60,000元但并未剥夺其对涉案房屋的权利，现在其回到涉案房屋内居住并照顾杨志龙；杨志娥称其在1985年到1989年期间在涉案房屋内居住，1989年结婚后搬出。本院认为，当事人真实的意思表示是民事法律行为有效的前提条件。本案中，杨志娥与杨玉来就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》仅约定房价及过户时间，对付款方式、付款期限、违约责任、交接情况等均未作约定，且杨志娥、杨玉来系父女关系，杨志娥亦自认其未支付过相应购房款，可见该合同形式上虽为房屋买卖合同，但杨志娥与杨玉来并无买卖涉案房屋的真实意思表示，杨志娥与杨玉来签订的《上海市房地产买卖合同》因缺乏当事人真实意思表示而导致无效。然而，即使杨志娥与杨玉来之间不存在买卖涉案房屋的法律关系，也不必然导致杨志娥取得涉案房屋相应所有权的结果无效，因为本案中，涉案房屋系杨玉来于2000年4月购买的售后产权房，虽登记在杨玉来名下，但实为杨玉来、许庆珍夫妻的共同财产，许庆珍去世后，涉案房屋虽未经过析产继承，但杨玉来有权对属于其本人的部分所有权进行处分。从杨玉来与杨志娥签订《上海市房地产买卖合同》的过程以及2008年4月13日立嘱人为杨玉来的《遗嘱》，均可看出杨玉来将涉案房屋的部分所有权份额转移给杨志娥的行为的意思表示是真实的，现涉案房屋亦已登记至杨玉来、杨志娥名下，且从涉案房屋的所有权登记情况来看并不能必然得出杨玉来处分了他人所有权份额的结论，故虽然《上海市房地产买卖合同》无效，但并不影响杨玉来处分其所享有的部分涉案房屋所有权的行为的效力，杨志娥依据杨玉来的处分行为可以取得涉案房屋的部分所有权，本案中无需将涉案房屋的所有权恢复登记至签订《上海市房地产买卖合同》之前的状态。第三人杨志宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第(二)项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：确认被告杨志娥与杨玉来就上海市静安区虬江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：496045)无效。案件受理费80元，由被告杨志娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二〇年十二月二十八日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：……（二）意思表示真实；……二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。