湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2007号 原告：段肃，男，1990年4月9日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：徐勇军，湖南慈姑律师事务所律师。 被告：关幸福，男，1977年4月18日出生，汉族，住湖南省慈利县。 被告：朱勇初，男，1974年11月21日出生，汉族，住湖南省慈利县。 原告段肃与被告关幸福、朱勇初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告段肃及其委托诉讼代理人徐勇军、被告关幸福、朱勇初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段肃向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告房屋租金176938.56元（以第三年、第四年、第五年租金总和除以5得出平均每年租金，再由平均每年租金乘以2，计算出2018年6月19日至2020年6月18日，共2年的租金损失）；2.依法判决原告不返还被告履约保证金20000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月19日，原告与两被告签订房屋租赁合同，两被告承租原告坐落在慈利县零阳镇永安村张家界××市场××幢××号商铺号商铺，商铺建筑面积共为409.58平方米。双方合同约定租赁期限为五年，自2018年6月19日至2023年6月18日；租金按建筑面积计算，第一、二年免租金，第三年每平方米25元/月，合计122874元/年，第四年每平方米30元/月，合计147448.8元/年，第五年每平方米35元/月，合计172024元/年，租金按年度一次性收取，租金支付期限为每年度首月的5日前。双方还在合同中约定了履约保证金即二被告向原告支付20000元履约保证金保证正常履行合同，保证商铺结构设施使用的安全与完整、遵守市场经营管理规定、不损害原告利益等。合同同时还约定若二被告违约需要支付违约金或因二被告违约行为给原告造成了损失，原告均有权从履约保证金中扣除相应金额，弥补损失，不足部分继续向二被告追偿等。以上合同签订、生效及实际履行两年后，二被告在未经与原告协商、处理的情况下，单方面毁约并将商铺搬至相邻第23幢116、117号商铺，不仅拒缴租金亦不做善后处理。综上，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法、有效，双方均应依约履行，二被告单方面毁约行为给原告造成极大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判决。 被告关幸福、朱勇初辩称：按照合同约定前两年是免租的，我方承租使用门面刚好两年，所以我方不应向原告支付前两年的租金。另外，原、被告签订合同时我方依约向原告交纳了20000元履约保证金，我方同意原告扣除10000元履约保证金，还剩10000元履约保证金原告应返还给我方。 原告段肃为支持主张，向本院提交了以下证据： 证据1.《商铺租赁合同》，拟证明原、被告签订了《商铺租赁合同》并实际履行； 证据2.微信聊天记录、商铺照片，拟证明被告关幸福、朱勇初违约。 被告关幸福、朱勇初未提交证据。 原告段肃提交的上述证据，本院组织被告关幸福、朱勇初进行了质证，本院认证意见如下：原告段肃提交的证据1、证据2真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定以下案件事实：2018年6月19日，在开发商的牵头下原告段肃与被告关幸福、朱勇初签订《商铺租赁合同》，约定：“原告段肃将慈利县零阳镇永安村张家界农副产品综合交易大市场项目A区第12幢111、112、113、114号商铺租赁给被告关幸福、朱勇初经营使用，商铺建筑面积409.58平方米。租赁期限为五年，自2018年6月19日至2023年6月18日止，第一、二年免租金，第三年每平米25元/月，合计第三年租金122874元;第四年每平米30元/月，合计第四年租金147448.9元;第五年每平米35元/月，合计第五年租金172024元。租金支付方式按年度一次性收取，租金支付期限为每年度首月的5日前。被告关幸福、朱勇初于合同签订之日向原告段肃支付履约保证金20000元（已支付）。合同履行过程中，因被告关幸福、朱勇初发生违约行为需要支付违约金或因被告关幸福、朱勇初违约行为给原告段肃造成损失，原告段肃均有权从履约保证金中扣除相应余额，弥补损失，不足部分继续向被告关幸福、朱勇初追偿。”合同约定了违约金条款，但未明确违约金计付标准。合同签订后，被告关幸福、朱勇初在免租金期内经营使用商铺2年。2020年6月，因受新冠疫情影响，原、被告对第三年减租事宜进行协商，双方未能达成一致意见，被告关幸福、朱勇初遂于2020年6月16日搬离原告段肃出租的商铺，承租了相邻不远的第23幢116、117号商铺。 本院认为，原、被告订立的《商铺租赁合同》系双方当事人自愿达成，且不违反法律规定，合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。首先，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为五年，第一二年免交租金，第三年、第四年、第五年租金逐步递增。双方签订该合同是基于对对方全面履行合同的信赖，合同约定的承租方式及租金支付方式内容应整体看待，评价原、被告履行合同的行为是否构成违约亦应结合合同整体内容予以评价。被告关幸福、朱勇初承租商铺两年免交租金期满后，拒绝继续履行合同，其行为违反合同约定，构成违约。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告关幸福、朱勇初不继续履行合同约定义务的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。鉴于双方已无继续履行合同或采取补救措施的条件，被告关幸福、朱勇初应依法向原告段肃赔偿损失。最后，对于原告段肃要求被告关幸福、朱勇初支付2018年6月19日至2020年6月18日176938.56元租金的诉讼请求，该诉讼请求实质上就是要求被告关幸福、朱勇初赔偿损失。结合当地商铺租赁交易行情来看，原告段肃主张的损失计算方法符合当地商铺租赁交易行情，但由于2020年被告关幸福、朱勇初承租原告段肃商铺经营期间受新冠疫情影响导致经营困难，本院结合实际情况酌情考虑，由被告关幸福、朱勇初向原告段肃赔偿2018年6月19日至2020年6月18日的租金损失100000元。另外，由于原、被告合同中约定的履约保证金性质不属于定金，20000元履约保证金应直接抵减原告段肃损失，故本院对原告段肃单列的第二项诉讼请求（不返还被告朱勇初、关幸福履约保证金20000元），不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定,判决如下： 一、被告关幸福、朱勇初向原告段肃赔偿损失100000元，扣除被告关幸福、朱勇初已支付的20000元履约保证金，被告关幸福、朱勇初还应向原告段肃支付80000元，限本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告段肃其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4238元，简易程序减半收取2119元，原告段肃负担848元，被告朱勇初、关幸福负担1271元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  赵强军 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  彭 旭 代理书记员  董 维 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……