广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30947号原告：北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市南海区*******************，统一社会信用代码91********0H。负责人：向希。委托诉讼代理人：高雪英，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省清新县**************，系原告的员工。委托诉讼代理人：陈佳琦，男，**年**月**日出生，汉族，住湖北省老河口市******，系原告的员工。被告：徐振磊，男，**年**月**日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县**************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：毛小珍，系被告徐振磊的妻子。被告：毛小珍，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码************。原告北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司与被告徐振磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。在本案审理过程中，本院依法追加毛小珍作为共同被告参加诉讼。本案于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高雪英、陈佳琦、被告毛小珍（即被告徐振磊的委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告缴纳2017年11月1日至2020年6月30日的物业服务费5708.8元（物业服务费从2017年1月1日至2019年12月31日期间每月按2.1元/平方米计算，从2020年1月1日起按照《前期物业服务协议》应按2.55元/平方米计算，原告同意仍按2.1元/平方米计算，每月物业服务费为178.4元，合共32个月）；2.两被告应向原告支付逾期付款违约金7897.77元（违约金按日千分之五计算，当月物业服务费的违约金从次月1日起计算至两被告清偿之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：根据原告与两被告签订的《前期物业服务协议》，两被告同意由原告提供物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业服务费和上月公共分摊费用；两被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。两被告于2016年12月31日办理交楼手续，应按照《前期物业服务协议》第四条第一项、第二项的约定缴交物业服务费和公共分摊费，物业服务费按房屋建筑面积交纳，具体标准为住宅物业2.55元/月/平方米。自房屋交付或视为交付之日起前三年开发商赠送物业管理费给被告0.45元/月/平方米，被告按2.1元/月/平方米标准交付物业管理费，第四年起按2.55元/月/平方米标准交付。涉案房屋面积为84.97平方米，即两被告须在每月10日前向原告交纳物业服务费178.4元及其他应承担的费用。但自2017年11月1日起至2020年6月30日，两被告一直拖欠住宅物业服务费暂计共5708.8元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费。但两被告非但不主动履行缴纳义务，且经原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告与其他业主的合法权益。依据原告和两被告所签订的《前期物业服务协议》第四条第一项、第二项的约定，两被告应向原告支付逾期违约金为7897.77元（暂计算至2020年6月30日）。为维护原告及相关方的合法权益，现原告向法院起诉被告，恳请法院依据本案的事实和有关法律规定作出判决。两被告辩称，1.在前期物业服务质量良好的情况下，两被告一贯严格依法履行义务，包括交纳物业服务费、装修垃圾清理费和装修期间公共水电费。2.自2017年装修高峰期开始，在50栋、51栋、52栋南面及车库出入口路上不断堆放和装运如山般的建筑垃圾。不仅影响小区美观，还产生大量的粉尘、噪音、尾气等造成了严重的环境污染，严重影响两被告的生活质量及身心健康。大人、小孩长期呼吸着有害粉尘及气味。两被告长期在有害粉尘及气味里一边吃饭菜及喝水，一边在噪音环境中学习或睡觉甚至坐月子等，导致两被告咳嗽和情绪非常不安。物业服务质量严重不达标，不存在《前期物业服务协议》所约定的要求缴纳物业服务费的义务。两被告保留追诉原告的权利。3.2017年至目前为止，原告依然封住南面车道，从未开通给业主进出车库使用，并非法占用公共用地及地下车库的出入车道和出入口。在50栋和51栋之间的车库出入口路上堆放和装运装修垃圾，造成公共消防安全隐患，并违反环保相关规定。因此，原告违背《前期物业服务协议》中其应负责的环境和卫生规定，无索要物业服务费及相应所谓滞纳金的权利，两被告不具备交纳住宅物业服务费和逾期违约金的前提。两被告对此保留追诉原告的权利。4.原告不管白天还是晚上，各大门敞开，导致小区内常有失窃事件发生，使得业主担惊受怕。该一系列行为表明原告未提供基本的物业安全保障服务和环境卫生服务。对于服务质量差的问题，两被告已经做到仁至义尽，曾多次向原告提出要求改善服务，但原告一直没有改进，依然在地下车库南面的车道上和车库路口堆放和装运装修垃圾。综上所述，两被告不同意向原告支付物业服务费及违约金，由于原告的服务不到位，造成两被告及家人的身心重大伤害，涉案小区的装修粉尘每天不断，且粉尘很大。原告的请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的收房手续书、前期物业服务委托合同、前期物业服务协议等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。对原告提交的视频截图、微信聊天记录截图以及两被告提交的业主微信群微信聊天截图、视频截图等证据，本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。两被告提交的徐**、徐**南海区第五人民医院检验报告单、灰尘纸巾实物等证据不能证明相关证明内容，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年7月23日成立，经营范围是物业管理等。2016年8月25日、2018年10月11日，佛山市**有限公司与北京国瑞物业服务有限公司先后签订了两份前期物业服务委托合同，约定佛山市**有限公司委托北京国瑞物业服务有限公司对国华新都提供物业管理服务等。2016年12月31日，原告与两被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为佛山市南海区*******（以下简称国华新都**座**房）提供物业管理服务；物业管理服务内容包括通道、走廊、小区内道路、楼梯、天面、车库等公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；物业管理服务费按月收取，每月1-10号为缴费时间；物业服务费用按房屋建筑面积交纳，具体标准为住宅物业2.55元/月/平方米，自房屋交付或视为交付之日起前三年开发商赠送物业管理费给两被告0.45元/月/平方米，两被告按2.1元/月/平方米标准交付物业管理费，第四年起按2.55元/月/平方米标准交付等。国华新都**座**房登记的权利人为被告徐振磊、毛小珍，房屋建筑面积为84.97平方米。两被告于2016年12月31日办理了收房手续。2017年以来，国华新都小区内很多业主在装修，装修垃圾的堆放点原来在50座、51座附近，后经业主反映，堆放点变更为50座附近尚未开放的地下车库出入口车道上。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋的业主应按时交纳物业服务费。两被告是国华新都**座**房的权利人，两被告应向原告交纳物业服务费。按照《前期物业服务协议》，自两被告收房的次日即2017年1月1日起至2019年12月31日期间，物业服务费按每月每平方米2.1元计算，自2020年1月1日后按每月每平方米2.55元计算；原告庭审中主张2017年11月1日至2020年6月30日期间每月均按照每平方米2.1元计算物业服务费，是其真实意思表示，本院予以确认。该房屋每月的物业服务费为178.4元（2.1元×84.97平方米）。根据两被告提交的照片及原、被告的庭审陈述，装修垃圾的堆放点在两被告的国华新都**座**房附近，且该房屋在四楼，距离地面较近，装修垃圾的粉尘客观上对两被告的生活造成了一定的影响；原告虽然对装修垃圾的处理尽到了一定的监管责任，但垃圾堆放点选择在尚未开放的车库出入口车道上，存在一定的安全隐患，且结合两被告提交的照片，仍存在装修垃圾四处散落未及时清理、清运等情形，故考虑到原告已按《前期物业服务协议》提供了大部分的物业服务，且原告对上述装修垃圾堆放、清运等问题也在积极协调处理，本院根据本案的实际情况酌定2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费适当减低10%，按90%的标准交纳，经计算，上述期间的物业服务费为5137.92元（178.4元×32个月×90%），两被告应支付予原告。原告今后应严格按照《前期物业服务协议》的约定全面履行作为物业服务公司应尽的义务，给业主提供一个温馨舒适的小区环境。原告妥善处理了装修垃圾的堆放、清运等问题后，则两被告应按照该协议的约定全额支付物业服务费。原告在物业管理服务上确实存在上述问题，存在一定的管理瑕疵，故原告请求两被告支付逾期付款违约金7897.77元（违约金按日千分之五计算，当月物业费的违约金从次月1日起计算至两被告清偿之日止），本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、徐振磊、毛小珍应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5137.92元予北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司；二、驳回北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取70.08元（北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司已预交），由北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司负担45.08元，由徐振磊、毛小珍负担25元。徐振磊、毛小珍应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费25元予北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二〇年十二月二十三日书记员  黄莹莹