江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1690号 原告：蔡凌。 原告：周世红。 委托诉讼代理人：包宏杰，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：江西省宏发路桥建筑工程有限公司。 法定代表人：黎霖，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李瑾华。 委托诉讼代理人：徐凡 第三人：邹勇志。 原告蔡凌、周世红与被告江西省宏发路桥建筑工程有限公司（以下简称宏发公司）、第三人邹勇志案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡凌、周世红共同委托诉讼代理人包宏杰，被告宏发公司委托诉讼代理人李瑾华到庭参加诉讼，第三人邹勇志经本院公告送达应诉文书及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蔡凌、周世红向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令停止对位于南昌市东湖区的强制执行程序，并解除对该房屋的查封；二、请求依法判令南昌市东湖区归蔡凌、周世红所有；三、本案诉讼费由宏发公司承担。事实与理由：南昌市青山湖区人民法院依据（2019）赣0111执499号执行裁定书，查封了位于南昌市东湖区房屋。2020年6月，蔡凌、周世红提出执行异议申请，请求贵院依法停止对上述财产的强制执行并解除查封。2020年7月22日，南昌市青山湖区人民法院作出（2020）赣0111执异14号执行裁定书，驳回蔡凌、周世红的执行异议申请，并于2020年7月31日送达给蔡凌、周世红。蔡凌、周世红认为，南昌市青山湖区人民法院作出（2020）赣0111执异14号执行裁定书缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回，理由如下：2005年3月6日，周世红与第三人邹勇志签订房产转让协议，约定邹勇志将位于南昌市东湖区房屋转让给周世红，房屋总价款人民币55万元，协议同时约定邹勇志的妻子张风英在转让协议签字由邹勇志负责，由此引起的一切责任由邹勇志承担。蔡凌、周世红按双方协议已支付了全部房产转让款，恒茂房产销售中心、物业中心均了解该转让事实。同日，第三人邹勇志将房屋交付给蔡凌、周世红并由蔡凌、周世红一直居住至今已15年。蔡凌、周世红多次要求第三人邹勇志办理房屋过户手续，第三人邹勇志均以在外做生意为由，迟迟未办理。2012年，蔡凌、周世红诉至南昌市东湖区人民法院，2014年5月26日，南昌市东湖区人民法院作出（2012）东民初字第1581号民事判决书，认为周世红与邹勇志于2005年3月6日签订的房产转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。周世红有权要求邹勇志履行其合同义务，为其办理诉争房屋过户手续。但因诉争房屋当前仍被新余市渝水区人民法院查封，暂不具备办理房屋所有权转移的条件，故对周世红的诉请不予支持，驳回了周世红的诉讼请求。该裁判已经生效。 2020年5月，蔡凌、周世红再次向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，要求将上述诉争房屋过户，南昌市东湖区人民法院已经受理。现因贵院将该房屋查封，影响了房屋所有权的转移。蔡凌、周世红认为，其与第三人邹勇志签订的房屋买卖合同合法有效，蔡凌、周世红一次性支付完购房款，并占有居住在该房屋长达15年，拥有该诉争房屋的合法的所有权。因该房屋一直有司法查封，且第三人邹勇志不予以配合，导致无法办理过户。蔡凌、周世红作为买受人一方，已完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，且符合“九民纪要”第127条关于“案外人系商品房消费者之外的一般买受人”中案外人请求排除执行的应依法予以支持的情形。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 宏发公司辩称：原告未取得执行标的物的所有权，其权利不能够排除本案的执行。理由如下：第一，本案的执行标的物的不动产权证书显示房屋所有权人为张风英、邹勇志，退一步讲即使与被执行人邹勇志签订的房屋转让协议合法有效，但未进行权属变更登记其并未取得房屋的所有权，其以对房屋拥有所有权为由提出执行异议于法无据；第二，最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条适用的前提条件是，被执行人有权处分涉案房屋，即房屋买卖合同合法有效；第三，原告提交的证据不足以证明其已支付购房款，仍有虚构购房买卖合同进行虚假诉讼的可能，被执行人张风英、邹勇志未到庭，不能够查明案件的事实；第四，本案是执行异议之诉，被告对本案争议的起因无过错，导致诉讼并损害权利人的合法权益是被执行人邹勇志，应当由被执行人邹勇志负担诉讼费才符合公平原则。 邹勇志未出庭应诉，也未向本庭提交书面答辩状。 蔡凌、周世红围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据一：原告蔡凌、周世红的身份证，证明目的：原告的基本身份情况； 证据二：邹勇志、张风英的人口信息、江西省宏发路桥建筑工程有限公司企业信息，证明目的：被告、第三人的基本身份情况； 证据三：南昌市东湖区人民法院（2012）东民初字第1581号民事判决书，证明目的：2014年5月26日，南昌市东湖区人民法院作出判决，认定原告周世红与邹勇志签订的房产转让协议依法有效，因诉争房屋被新余市渝水区人民法院查封，暂不具备办理房屋所有权转移的条件，判决驳回原告的诉讼请求； 证据四：2005年3月6日房屋转让协议、邹勇志出具的收条、张风英中国银行存折、个人住房按揭合同、贷款还款凭证、张风英中国银行存进账单和还款回单、入伙手续书、装修管理协议、物业管理协议、收据、管道煤气初装费收据和有线电视用户证、房屋所有权证和房屋共有权证、交房手续书，证明目的：1、2005年3月6日，双方协商一致，将南昌市南京西路552号恒茂花园圆景阁A单元901室房屋转让给原告，价款为55万元。2、原告已于2011年1月31日还完全部房屋按揭款，还款人为原告蔡凌。3、原告已办入伙，装修并办理管道煤气及有线电视。4、原告自2005年起一直居住该房屋至今； 证据五：南昌市东湖区人民法院函、回函、工作笔录、开庭笔录，证明目的：1、2013年2月22日，南昌市东湖区人民法院向南昌市房产管理局查询周世红、蔡凌是否属限购对象，诉争房屋是否属于查封状态及房产管理局回函证实情况。2、南昌市东湖区人民法院工作记录及2013年8月26日庭审情况； 证据六：新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第00329号协助执行通知书、送达回证，证明目的：2013年1月28日，新余市渝水区人民法院查封邹勇志南昌市东湖区南京西路552号恒茂花园景阁A单元901室房屋，该房屋未续封； 证据七：青山湖区法院（2020）赣0111执异14号执行裁定书，证明目的：原告在起诉之前向青山湖区人民法院提起执行异议申请，被法院驳回，该份裁定书是一份错误的裁定应予撤销。 宏发公司对蔡凌、周世红提供的证据一、二没有异议；对证据三的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，对里面的判决认定房产转让协议依法有效，我方对这一点不认定，因为转让协议是效力待定的；对证据四的房产转让协议三性均有异议，房产转让协议没有房屋所有权人张风英的签字，该协议邹勇志也没有她的授权，所以该协议是属于效力待定的。对五张收条三性也是有异议，这上面邹勇志的落款与房产转让协议上邹勇志的落款字迹不一致。对张风英的中国银行存折、个人住房按揭合同、贷款还款凭证、张风英中国银行存进账单和还款回单、入伙手续书、装修管理协议、房屋所有权证和房屋共有权证、交房手续书的证明目的有异议，并不能够证明这些款项是由原告支付的；对证据五没有异议，但请法庭注意，法官的工作笔录中有写到张风英的表述是说她对出卖房屋的事情不知情，其支付了部分的按揭贷款。询问笔录事实部分，法院询问周世红，已经向他阐明了张风英对邹勇志将房屋出卖的事情不知情。对开庭笔录其中法院发问部分，发问原告是否知道张风英与邹勇志的夫妻关系，为何张风英未在协议上签字，原告周世红回答“知道，当时并没有在协议上签字”；对证据六的三性没有异议，对证明目的有异议，上面并没有说房屋未续封；对证据七没有异议，但对证明目的有异议，该份裁定是生效文书。 本院经审核蔡凌、周世红所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对蔡凌、周世红所举证据一、二因双方并无异议，本院予以确认并采信，对证据三、四、五、六的三性予以认定并采信，对证据七的三性予以认可，但证明目的将结合本案事实予以认定。 本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下： 2005年3月6日，邹勇志与周世红签订《房产转让协议书》，约定：“邹勇志愿意将位于南昌市东湖区的房产转让给周世红，总价款为55万元整；邹勇志先签字，其妻子张风英同意转卖并签字由邹勇志全权负责，因其妻子不签字造成的后果由邹勇志负责；因邹勇志首付款未付，房产手续正在申报中，由周世红先付捌万元给邹勇志付首付款，房产手续更换为周世红名字；周世红连同首付款一周之内付给邹勇志壹拾五万元整，其余银行按揭款四十万元由周世红负责偿还；邹勇志应积极协同周世红办理房产转换手续，如果在2005年8月份之前没有将房产名字更换为周世红的名字，由邹勇志赔偿周世红壹拾万元损失费。”协议签订后，周世红、蔡凌按协议约定分五笔向邹勇志支付购房首付款共计15.5万元，其中2005年3月7日支付8万元、2005年3月9日支付3万元、2005年3月13日支付3万元、2005年4月2日支付1万元、2005年4月15日支付5000元，邹勇志对上述五笔款项均向其出具收条五张。后房屋按揭贷款是以张风英的名义进行，蔡凌、周世红拿到并通过张风英的银行存折及账户按期向银行支付房屋按揭贷款。2011年1月31日，蔡凌、周世红一次性支付了307254.63元，付清该房屋全部按揭款。另2005年11月14日，恒茂房地产开发有限公司与周世红办理交房手续书、入伙手续书，2005年11月22日，周世红与南昌恒兴物业管理有限公司签订《恒茂城市花园房屋装饰装修管理协议》、《恒茂城市花园物业管理服务协议》并于同日向其缴纳了管道煤气初装费、首期物管费等相关费用，后蔡凌、周世红在该房屋里居住至今。 另查明，该房屋于2005年7月登记在邹勇志、张风英名下，于2013年1月28日由新余市渝水区人民法院查封。 再查明，2012年蔡凌、周世红向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，要求邹勇志、张风英将案涉房屋所有权转至蔡凌名下并协助其办理产权过户手续，南昌市东湖区人民法院于2014年5月26日作出（2012）东民初字第1581号民事判决，以诉争房屋当前仍被新余市渝水区人民法院查封，暂不具备办理房屋所有权转移的条件，驳回了蔡凌、周世红的诉讼请求。2019年5月24日，南昌市青山湖区人民法院查封了该诉争房屋。2020年6月，蔡凌、周世红对南昌市青山湖区人民法院执行申请执行宏发公司与被执行人邹勇志借款合同纠纷一案中的执行标的即诉争房屋提出书面异议，要求排除执行。2020年7月22日，南昌市青山湖区人民法院作出（2020）赣0111执异14号执行裁定，驳回蔡凌、周世红的异议。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 本院认为，本案争议焦点为：1、蔡凌、周世红要求确认被执行不动产归其所有，该主张能否成立；2、蔡凌、周世红诉请法院停止强制执行该房屋并解除查封，该主张是否具备足够的理由阻却法院对该房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部必备，缺一不可。本案中，第一，关于周世红与邹勇志之间房产转让协议书的效力问题。蔡凌、周世红提交了该份协议书的原件，周世红与邹勇志签订协议书的时间为2005年3月6日，而最早法院查封的时间为2013年1月28日，合同签订在前法院查封在后，同时结合其提交的邹勇志出具的收条、张风英中国银行存折、个人住房按揭合同、贷款还款凭证、张风英中国银行存进账单和还款回单等证据，可以证实周世红与邹勇志签订的房产转让协议书是以变动执行标的物所有权为目的。故本院认为，周世红与邹勇志之间房屋买卖的意思表示真实明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。第二，关于蔡凌、周世红是否全额支付价款的问题。蔡凌及其丈夫周世红向邹勇志支付购房首付款15.5万元，后直接使用张风英的银行存折及账户定期还款，并于2011年1月31日一次性还清房屋按揭贷款，付款事实有张风英中国银行存折、个人住房按揭合同、贷款还款凭证、张风英中国银行存进账单和还款回单相佐证，故应当认定已经支付了全部价款。第三，蔡凌、周世红是否已实际占有该不动产的问题。蔡凌、周世红提供了该房屋的交房手续书、入伙手续书、装修管理协议、物业管理服务协议、物业费缴纳收据等并居住于该房屋至今，应当视为实际占有该房屋。第四，庭审查明，邹勇志在收到购房款后，因个人涉及债务等问题，法院查封其名下房产即案涉房屋，导致无法过户，后蔡凌、周世红起诉至法院，经南昌市东湖区人民法院审理因该房屋被查封不具备过户条件被驳回诉请，加之邹勇志、张风英一直躲避不配合蔡凌、周世红办理房产过户手续，故涉案房屋未办理过户手续，并非购买人的过错造成的。 综上，鉴于蔡凌、周世红支付了购买房屋的全部价款，已占有了案涉房屋，且对未办理所有权证没有过错，故符合法律规定，对案涉房屋具有排除执行的实体权利。蔡凌、周世红请求确认其对该房屋享有所有权并请求停止强制执行该房屋的查封，于法有据，本院予以支持。 邹勇志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了相应的权利，由此产生不利后果由其自行承担，本院依法予以缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下： 一、确认南昌市东湖区所有权归蔡凌、周世红所有； 二、停止南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111执499号一案对南昌市东湖区的执行，并解除对该房屋的查封； 三、驳回蔡凌、周世红其他诉讼请求。 案件受理费9300元，由江西省宏发路桥建筑工程有限公司负担4650元，由蔡凌、周世红负担4650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。 审 判 长 黄 刚 人民陪审员 肖 燕 人民陪审员 王丽蓉 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理 李 倩 书 记 员 张 卉