重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初4311号 原告：刘云权，男，1974年5月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：吴锦华，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：蒋渝，男，1966年9月4日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：霍克洪，重庆众申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖小菲，重庆众申律师事务所律师。 原告刘云权与被告蒋渝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，适用简易程序审理，并公开开庭进行了审理。原告刘云权及委托诉讼代理人吴锦华、被告委托诉讼代理人廖小菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘云权诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2008年10月21日签订的《房屋转卖协议》；2.被告退还原告购房款30000元，并支付资金占用利息(均以30000元为基数，其中，2008年10月21日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至付清时为止的利息，按照全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算，利随本清)；3.被告退还原告代缴房屋租金3545.5元（自2018年5月至2018年12月止）；4.被告以一年1000元的标准向原告支付2008年4月21日至2019年4月21日房屋管理费12000元；5.被告支付原告违约金5000元。 事实和理由为：2008年10月21日，被告蒋渝与原告刘云权签订《房屋转卖协议》，约定将重庆市大渡口区大渡村83号房屋(铁路公有住房租赁证：大字第20号，房固资104号)使用权及拆迁安置补偿的相应权利转卖给原告。因房屋性质特殊，暂时无法登记在原告名下，被告委托案外人田秀英并借用田秀英的名义将房屋暂时登记在其名下。原告按约向被告支付了转让费30000元，被告也将该房屋交付给原告占有使用，同时交付房屋的相关证件。房屋使用期间，原告按规定按时缴纳了房屋有关费用，对房屋进行管理。房屋拆迁安置时，被告未协助原告办理相关拆迁安置手续，经原告多次催促，被告均不履约。2019年12月27日，田某某在原告不知情的情况下与重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会就标的房屋签订了《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》，并于当日领取补偿款478931元。原告认为因被告违约，致使原告合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提出上诉诉讼请求。 被告蒋渝辩称，根据合同法的相关规定，原被告双方所签订的合同属无效合同，双方应履行返还义务，原告实际使用了该房屋，产生了使用价值，不应当再向原告支付管理费。违约金及资金占用利息应属于违约性质赔偿，原告在签署房屋买卖协议时，自身存在过错，被告违约责任应当减半。 经审理查明，2008年10月21日，原告(承接方/乙方)与被告（转卖方/甲方）签订《房屋转卖协议》主要载明：1.甲方同意将位于重庆市大渡口区大渡村83号住房使用权转卖给乙方，房屋使用证号为大字第20号，房屋固资104号，房屋转卖价格30000元，甲乙双方签订完毕转卖协议付款，所转卖房屋及《房屋使用证》、水电气缴费卡、钥匙等由甲方完整交付给乙方；2.甲方确保以后在房屋因政策性征用或拆迁、其产权由集体转为个人时，将所转卖房屋的产权过户到乙方，产权正式由乙方所有；3.所转卖房屋被政策性征用或拆迁，若甲方不能将房屋产权过户到乙方，乙方不能如期拥有房屋产权时，甲方将所抵押房屋交由乙方，产权由乙方所有。甲方按银行当期利息额支付乙方所付款项（三万元）的本金和利息、支付乙方管理期间的房屋管理费、房屋租赁费及相关费用；4.房屋交付后，乙方负责缴纳房屋的租赁费，房屋因政策性征用或拆迁，房屋实行私人买断时，乙方负责支付买断费用；5.此协议由甲、乙方及见证人签字后生效；6.非不可抗力因素影响，甲乙双方有违约时，需赔偿对方违约金5000元。 此前2008年4月21日，原告已将前述合同项下房屋转让费30000元支付给被告，并由被告出具《收条》为凭。其后，被告将案涉大渡村83号房屋交由原告使用至2019年12月，并同时交付《铁路公有住房租赁证》(字号：大字第20号，房屋固资104号)。《铁路公有住房租赁证》（大字第20号，房屋固资104号）载明：“立约人系重庆铁路分局（甲方/出租方），田秀英（乙方/承租人），房屋座落大渡口大渡村，房间号83，居住面积23，起租时间05年12月等”。 另查明，2019年12月27日，重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会(甲方/房屋征收部门)与田秀英（乙方/公有住房承租人）签订《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》主要载明：被征收房屋坐落大渡村21栋83号，证载用途住宅，乙方系被征收房屋所有权单位认定的公有住房承租人（根据被征收房屋所有权单位意见，供方所有单位分割比例0），甲方同意支付乙方的货币补偿费用为478391元。 再查明，本院于2020年10月16日依法将原告起诉状副本、开庭传票等诉讼文书有效送达被告。 以上事实有《房屋转卖协议》《收条》《铁路公有住房租赁证》《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》等证据和当事人当庭陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告双方于2008年10月21日签订《房屋转卖协议》时，被告作为出卖方虽未取得所涉房屋所有权，但形成相关合意系当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，亦并无导致合同无效之法定事由的出现，故原、被告双方签订的前述合同具有法律效力。原、被告在《房屋转卖协议》中明确约定了双方权利义务，各方均应认真履行，在原告已依约履行了房屋转让价款的支付义务后，因被告对案涉合同项下待转让标的不享有所有权，致使原告无法取得房屋权属，构成根本违约，以致合同目的无法实现，故原告有权依据法律规定要求解除合同。行使解除权应通知相对方，并自通知到达对方时解除。原告在提起本案诉讼前，未将解除案涉合同的意思表示向被告做出，现以诉讼方式主张权利，应予准许。本院依法将原告解除合同的意思表示于2020年10月16日向被告进行有效送达，故案涉《房屋转卖协议》于2020年10月16日解除，本院依法予以确认。合同解除后，对于已经履行的，可以恢复原状，原告要求被告退还已经支付的30000元购房款的诉讼请求应予支持。同时，被告自始未获得房屋产权或产权下承租权益，导致合同解除系因被告根本性违约造成，其应按照双方合同约定承担相应违约责任，故对原告要求被告支付3万元购房款资金占用利息损失的诉讼请求(自2008年10月21日至2019年8月19日利息，按中国银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清时，按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率计算)具有法律上和事实上的依据，依法予以支持。同时，对于退还代缴房屋2008年5月至2018年12月租金3545.5元的诉讼请求，符合双方合同约定，亦有事实依据，本院亦予以支持。 关于原告要求被告以每年1000元的标准支付2008年4月21日至2019年4月21日房屋管理费12000元的诉讼请求，因原告并未举示产生上述损失的证据，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求。原、被告双方所签订案涉《房屋转卖协议》中违约金条款约定在于促使债务人积极履行债务，具有惩罚性质，鉴于被告在与原告签订案涉《房屋转卖协议》时，已将案涉房屋交由被告管理、使用亦已交付《铁路公有住房租赁证》，原告有理由相信被告有处分该房屋或该房屋所有权项下其他权益的相关权利，故上述违约金条款应当予以适用，故被告应向原告支付违约金5000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告刘云权与被告蒋渝20**年10月21日签订的《房屋转卖协议》于2020年10月16日解除； 二、被告蒋渝于本判决生效之日起十日内退还原告刘云权购房款3万元，并支付资金占用利息(以待退还房款3万元为基数，2008年10月21日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至待退还购房款实际偿清时止，按全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，利随本清)； 三、被告蒋渝于本判决生效之日起十日内退还原告刘云权代缴房屋2018年5月至2018年12月租金3545.5元； 四、被告蒋渝于判决生效之日起十日内支付原告刘云权违约金5000元； 五、驳回原告刘云权其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1732元，减半收取计866元，由被告蒋渝负担716元，原告刘云权负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 王 祎 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 冉漫漫