新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初6579号 原告：玉素甫江司马义，男，1955年8月10日出生，住乌鲁木齐市天山区。 原告：努热曼古力阿不都克力木，女，1952年2月6日出，住乌鲁木齐市天山区。 共同委托诉讼代理人：亚森吐尔逊，新疆施安律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：阿拉法特，新疆苏碧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：玉兰，女，1967年8月5日出生，住乌鲁木齐市天山区。 被告（反诉原告）：徐建仁，男，1968年1月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：曾翼，新疆诚仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱金华，新疆诚仕诚律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：艾克帕吐尔逊，男，1986年3月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：袁春丽，新疆天阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝江，天阳北京律师事务所律师。 原告玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木与被告玉兰、被告徐建仁及第三人艾克吐尔逊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月23日作出（2019）新0102民初6288号民事判决。第三人艾克帕吐尔逊不服一审判决，提出上诉。2020年6月28日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终1496号民事裁定，将本案发回本院重审。2020年12月7日本院（2019）新0102民初4474号原告（反诉被告）艾克帕吐尔逊与被告（反诉原告）玉兰、被告（反诉原告）徐建仁及第三人玉素甫江司马义房屋买卖合同纠纷一案，并入本案审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木及其共同委托诉讼代理人亚森吐尔逊、阿拉法特，被告（反诉原告）玉兰、被告（反诉原告）徐建仁的委托诉讼代理人曾翼、朱金华，第三人（反诉被告）艾克帕吐尔逊及其委托诉讼代理人袁春丽、李宝江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木向本院提出诉讼请求：1、确认玉素浦江司马义、努热曼古丽阿不都克力木在同等条件下的优先购买权；2、判令玉兰、徐建仁继续履行合同义务，将涉案商铺（乌鲁木齐市xx区商铺，房产证号：2xxx）过户到我们名下；3、请求撤销玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊之间的转让协议；4、本案诉讼费、保全费、和其他费用由玉兰、徐建仁承担。事实及理由：2018年7月11日，玉兰、徐建仁未通知我们和征得我们同意的前提下，与艾克帕吐尔逊擅自签订房产转让协议，将我们正承租中的位于xx区商铺以430万元的价格卖给了艾克帕吐尔逊。之后我们向玉兰、徐建仁主张自己的优先购买权，玉兰收取我们400万元商铺款。后玉兰、徐建仁以各种理由拒绝与我们签订房产转让协议，并未将房屋产权让过户给我们。为了维护合法权益，向贵院提起诉讼。 玉兰、徐建仁辩称，1、针对优先购买权，我提前一年给玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木说明了商铺出售事宜，因为价格问题没有谈拢。后我父亲找中介公司，商铺挂的价格为570万元，让我办理相关事宜。经协商我与扎尔地以430万元价格签订了合同。在中介公司的撮合下，我又与艾克帕吐尔逊签订了合同，签约价格430万元。在这个过程中，他们也到大巴扎的商铺去过。这个事情我跟玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木都知悉。这个过程中，出现了很多事情，有人到我家将商铺的价格谈到500万元。玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木的租赁期限届满后，我到房产交易中心查询得知商铺将过户给叫陈楚宏。因此我愿意将商铺出售给玉素甫江司马义和努热曼古力阿不都克力木。 艾克帕吐尔逊陈述并诉称，一、玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木已无权主张行使承租人的优先购买权，玉兰夫妇已于2018年5月履行了出租人的通知义务，2018年7月22日，再次告知涉案商铺已出售的信息，他们明确拒绝购买还积极帮助玉兰夫妇寻找买受人，其主张的承租人的优先购买权已经行使，无权再次主张行使。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木无权要求确认玉兰夫妇与艾克帕尔签订的房屋买卖合同无效。二、艾克帕与玉兰夫妇的《房产转让协议》签订履行在先，合法有效，应当继续履行。《房产转让协议》约定交房时间为2018年9月30日，玉兰夫妇未能如约交房，存在违约行为，应当向艾克帕尔支付86万的违约金。三、玉兰夫妇与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木恶意串通、伪造证据，制造虚假诉讼，依据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第一条规定，“虚假诉讼一般包含以下要素：（1）以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的；（2）双方当事人存在恶意；（3）虚构事实；（4）借用合法的民事程序；（5）侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益”。本案中，玉兰夫妇与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木为了实现各自的非法利益，恶意串通，在明知涉案商铺已经转让给艾克帕的情形下，早证据，捏造虚构事实，通过提起民事诉讼方法，实现涉案商铺的物权转移，侵害艾克帕的合法权益。四、假设玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木夫妇在4144号案件、6288号案件中提供的“2018年10月7日”《收条》，是对涉案商铺买卖的真实意思表示，该收条也仅是他们在涉案商铺租赁期限届满后，针对涉案商铺另行协商达成的买卖合同关系，这是一个全新的合同关系，并且在这一新的买卖关系中，玉兰夫妇与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木夫妇存在恶意串通，是在明知涉案商铺已经卖给第三人的情形下执意购买，玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木夫妇存在恶意，不是善意购买人，侵害了艾克帕的利益。玉素甫江司马义、努热曼古力·阿不都克力木夫妇对涉案商铺的占有2018年10月1日租赁期满后也是无权占有。故玉兰夫妇与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木夫妇达成的关于涉案商铺买卖协议是无效的，不应当继续履行，其诉求于法无据，依法应予驳回。故我方提出诉讼请求：一、判令玉兰、徐建仁继续履行《房产转让协议》，交付商铺并办理过户登记手续；二、玉兰、徐建仁承担逾期履行合同违约金860000元；三、玉兰、徐建仁承担本案诉讼费、邮寄费、鉴定费等一切费用。事实与理由：2018年7月11日，我与玉兰、徐建仁签订了经公证的《房产转让协议》，约定购买玉兰名下的位于乌鲁木齐市xx区商铺，建筑面积76.52平方米。规划用途商业服务，商铺权属证号乌房权证xx区字第2xxx号。玉兰、徐建仁系夫妻。玉兰、徐建仁以《公证授权委托书》的形式委托吐尔逊伊斯拉木代其办理该商铺买卖事宜。当天我支付了该商铺的房款，但是玉兰、徐建仁未依照《房产转让协议》约定交付该商铺，且因其撤销了对吐尔逊伊斯拉木的公证授权委托书，导致无法完成该商铺的过户登记手续。 玉兰、徐建仁辩称，如果本案的诉讼结果，商铺归玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木夫妇，我方与艾克帕吐尔逊之间的合同不予履行，我方可以撤诉；如果可以继续履行，我们也同意继续履行，但我方要求艾克帕支付尾款。我与艾克帕吐尔逊签订的合同，我方不存在违约，我方认为艾克帕吐尔逊的违约金过高，请求法院予以调低。玉兰与玉苏甫司马义之间买卖商铺事宜并不违约。由于玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木一直主张优先购买权，玉兰一直妥协中，最终商铺以500万元出售。我方请求考虑情势变更，我方提前告知承租人原告，也曾委托中介公司。该商铺的实际买受人是案外人陈楚宏。本案不是普通的买卖合同，存在优先购买问题，也存在中介公司做托压价，套路房东，关于违约问题，不能简单判定。 玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木陈述，一、我们没有侵犯艾克帕吐尔逊的合法权益，商铺所有人是玉兰，不是我方；二、承租商铺期间，玉兰并没有告知转卖该商铺，现在商铺所有人是我们；三、玉兰与艾克帕吐尔逊签订合同时，我方还在承租商铺。玉兰表示商铺给我们，恳请法庭支持我方的优先购买权，将商铺过户到我们名下。艾克帕吐尔逊的诉讼请求，没有法律依据。我们是涉案商铺的承租人及使用人。涉案商铺成交价格是500万元，但是100万元由我们暂时保管。我方的诉讼请求是确认优先购买权。涉案商铺出现纠纷的原因不是出资人于承租人主观原因造成的，是客观原因造成的。我们并没有与玉兰恶意串通。 玉兰、徐建仁向本院提出反诉请求：一、请求判令艾克帕吐尔逊支付合同价款50万元；二、请求判令艾克帕吐尔逊偿付违约金86万元；三、请求判令艾克帕吐尔逊承担反诉诉讼费，邮寄费等相关费用。事实与理由：2018年7月11日，我们与艾克帕吐尔逊签订了经公证的《房产转让协议》，约定艾克帕吐尔逊购买玉兰名下位于乌鲁木齐市xx区商铺，建筑面积76.52平方米，商铺权属证号乌房权证xx区字第2xxx号。商铺转让价款430万元，合同约定于2018年9月30日前支付完毕所有房款，双方于2020年7月11日前办理商铺转让过户手续。但艾克帕尔实际支付380万元，剩余50万却迟迟不予支付。依据协议约定，甲乙双方如有违约，需向对方承担违约责任，违约金按商铺转让价款的20%计算。 艾克帕吐尔逊辩称，一、我实际已付涉案商铺转让款400万元，其中380万元直接支付给了玉兰，20万元按照玉兰的指示支付给了已付定金的扎尔地，尚余30万元未付，并非玉兰主张的50万元；二、玉兰夫妇与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木夫妇恶意串通、伪造证据，捏造事实，虚构债权债务关系，制造虚假诉讼，意图以合法的诉讼程序来侵害我依法取得涉案商铺的实际占有和所有权的合法权益，人民法院应当查明事实，依法对玉兰夫妇、玉苏甫江夫妇予以制裁。 玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木陈述，同意玉兰的意见。商铺的优先购买权是依法成立的，当时就没有收到玉兰的出售通知。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木提交证据：第一组证据，1、商铺租赁协议（2页）；2.90万元租金收条一张；3.5万元租金收条一张；4.商铺装修款收据（三张）；5.商铺装修合同5张10页；6.商铺装修公司预算表五张十页；7.商铺设计公司施工图四张；主要证明取得商铺使用权。玉兰、徐建仁对该证据中的租金认可，但对装修合同及装修款不认可。艾克帕吐尔逊对该证据的真实性认可，但认为装修问题于与本案无关。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。第二组证据，1、2018年6月14日商铺出收条一张；2、中介人在商铺商谈商铺事宜的图片一张；3、2018年7月11日商铺交易的协议一份；4、商铺交易授权委托书一张；5、商铺交易转让协议公证书两份；6、商铺交易委托一张；7、商铺房产证丢失登报公告一张；8、玉兰撤销委托公证书；9、商铺暗中进行交易的房产信息；10、2018年10月17日通话记录；11、2018年10月22日通话记录；12、2018年10月23日通话记录；13、2019年10月26日通话记录；14、2019年5月10日通话记录；15、2019年5月15日通话记录，用于证明玉兰在未通知情况下侵犯优先购买权的事实。玉兰、徐建仁对该证据不予认可，理由是一年前就告知过商铺将将出售，之前也在几个中介公司挂售。艾克帕吐尔逊认为2018年10月17日通话记录真实，证明玉兰在卖商铺之前，告知过承租人。2018年10月22日通话记录真实，证明玉兰自己出100万元，玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木出300万元，将艾克帕吐尔逊事先交付的400万元退给，证明双方串通，同时证明优先购买权不成立。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。第三组证据，1、2018年商铺买卖协议一张；2、玉兰收到商铺款390万元的收条；3、签订商铺买卖协议的地点照片；4、拍摄图片；5、商铺款的交易流水银行证明；6、商铺款银行流水明细清单两张；7、玉兰提供银行账号的微信聊天记录三张；证明商铺交易的合法有效，优先购买权确立在使用权上。玉兰对该组证据予以认可，认可实收400万元，尚有100万元未支付。艾克帕吐尔逊认为4134号案件中该收条没填写日期，但现在提供的收条复印件上有日期，说明日期是倒签的。双方协商的时间是2018年10月22日，而不是努热曼古力阿不都克力所说的2018年10月7日。怀疑银行流水交易明细存在证据伪造。微信聊天记录，玉兰提供银行卡号，证明85万是390万元中的一笔。2018年10月7日的收条是倒签日期，实际付款是2018年10月18日。2019年4月30日微信记录，证明努热曼古力阿不都克力木要玉兰退钱，后找不到，到天山区法院诉讼。他们之间串通，但玉兰与艾克帕尔没有协商后续事情。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。第四组证据，1、（2018）新0102民初7043号民事裁定书；2、（2018）新0102民初7043号案件撤诉裁定书；3、（2019）新0102民初6288号民事判决书；4、（2020）新01民终1496号民事裁定书；5、原告查询案件电子信息彩图截屏；6、（2019）新0102执保377号民事裁定书；7、保全缴费凭证；8、2019年9月29日商铺不动产登记信息查询记录；2019年10月17日商铺不动产登记信息查询记录；9、商铺解封房产信息屏幕拍照图。本院对该证据的真实性、合法性予以确认、关联性暂不确认。第五组证据，与玉兰的通话记录，证明主动跟玉兰联系，并提交2019年的与艾克帕尔的聊天记录，证明4474号案件中艾克帕尔预留的电话号不真实。玉兰对该组证明不予认可，称期间多次见面协商聊天，告知过店面出售的事宜；对2018年10月23日通话记录的真实性认可，证明真实存在黑中介做托压价行为。艾克帕吐尔逊认为该通话记录真实。本院对该证据的真实性、合法性予以确认、关联性暂不确认。 玉兰、徐建仁提交证据：1、玉兰与扎依地签订的房屋买卖合同；2、房产大厦取得的照片。原告对房屋买卖合同的真实性认可，因为中介恶意操作，在商铺承租期间签合同，合同中的联系电话不是扎衣地的电话。艾克帕吐尔逊对合同的三性均认可，合同中的20万元，之后成为我们支付400万元中的20万元。本院对上述2018年6月14日房屋买卖合同真实性、合法性、关联性予以确认。 艾克帕吐尔逊提交证据：第一组证据：证据1-4，2018年7月11日《房产转让协议》公证书一份，证明玉兰夫妇与艾克帕吐尔逊签订的经公证的《房产转让协议》，约定将商铺以430万元转让给艾克帕吐尔逊，约定2018年9月30日将商铺交付给艾克帕吐尔逊。证据二：2018年6月20日玉兰出具的涉案商铺定金20万元的《收条》一张，2018年7月11日扎尔地力瓦衣丁出具的收到涉案商铺定金20万元的《收条》一张、2018年7月11日玉兰出具的收到涉案商铺转让款300万元和80万元的《收条》和吐尔逊伊斯拉木支付涉案商铺转让款300万元的《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》一张，以及玉兰的公民身份号码网络核查结果一份。证明按玉兰夫妇指示将商铺转让款中的20万元直接支付给了扎尔地力瓦衣丁，用以支付玉兰夫妇收到的定金，此笔款项包含在艾克帕吐尔逊支付的商铺转让款总价中。证据三、2018年7月11日玉兰夫妇出具给受托人吐尔逊伊斯拉木的经乌鲁木齐市第二公证处公证的编号（2018）新乌诚信证内字第18376号《授权委托书》一份。证明玉兰夫妇以公证的《授权委托书》的形式委托吐尔逊伊斯拉木办理涉案商铺的过户相关手续，委托期限至2020年7月11日止，该期限与双方约定的商铺过户手续办理时间一致。证据四、2019年4月22日，《撤销（授权委托书）的声明书》照片打印件一张。证明2019年4月22日，玉兰夫妇突然撤销了对受托人吐尔逊·伊斯拉木的公证授权，艾克帕吐尔逊和受托人吐尔逊·伊斯拉木持该公证的《授权委托书》前往房产管理部门办理涉案商铺的过户事宜，在等待领取变更后的不动产权证书时，被告知道受托人吐尔逊伊斯拉木的代理权被玉兰夫妇撤销。玉兰夫妇的违约行为致使艾克帕吐尔逊无法完成涉案商铺的过户登记手续，至今未能取得涉案商铺的所有权。第二组证据：证据5-7，玉苏甫江夫妇已丧失承租人优先购买权。证据五、2018年7月22日18：35：08，玉兰与努热曼古丽阿不都克力木的通话录音及文字整理稿一份。证明努热曼古丽阿不都克力木夫妇明知涉案商铺已在对外销售的所有信息，至迟在2018年7月22日的通话中，玉兰也已经再次告知其涉案商铺已售，努热曼古丽阿不都克力木夫妇不但未主张行使承租人优先购买权，还积极协助玉兰夫妇寻找、推荐合适的买受人。证据六、2018年9月22日21：02：40，玉兰与努热曼古丽·阿不都克力木的通话录音及文字整理稿一份。证明玉兰夫妇在2018年5月份就已履行出租人的通知义务，努热曼古丽阿不都克力木夫妇也已经明确回复不予购买涉案商铺，承租人的优先购买权已经行使，不存在重复行使的可能。努热曼古丽阿不都克力木夫妇明知涉案商铺已经出售且自己已无权行使承租人优先购买权，现反悔又想购买，就以孩子的理由做玉兰夫妇的工作。证据七、2018年9月28日09：16：20，玉兰与努热曼古丽阿不都克力木的通话录音及文字整理稿一份，证明努热曼古丽阿不都克力木夫妇已明知涉案商铺在其拒绝购买后已售艾克帕吐尔逊，其已无承租人优先购买权，且还同意在2018年10月1日交房，并再次明确表示不予购买涉案商铺。第三组证据：证据8-15，玉兰夫妇与努热曼古丽阿不都克力木夫妇恶意串通、伪造证据、制造虚假诉讼。证据八：2018年9月30日，玉兰组织交付涉案商铺时的现场录音及录音文字整理稿，证明努热曼古丽阿不都克力木夫妇明知涉案商铺在2018年7月份已经转让给了艾克帕吐尔逊，且艾克帕吐尔逊购买商铺后还带人前往现场，再次告诉商铺已被自己购买的事实；2018年9月30日前，原告夫妇对涉案商铺已售艾克帕吐尔逊，且在租赁期满时必须交房这一事实是明知并愿意配合的，但因自身原因出现反复，拒绝交房；在涉案商铺租赁期满后的最后一天，努热曼古丽阿不都克力木夫妇及家人在明知商铺已售的情形下，仍然极力说服玉兰商铺另售自己，并承诺代替玉兰承担违约金。证据九、2018年10月8日玉苏甫江司马义诉玉兰、艾克帕吐尔逊、扎瓦地力瓦衣丁的（2018）新0102民初7043号案件中的《起诉状》，证明2018年10月8日玉苏甫江夫妇在提起7043号案时，与玉兰夫妇之间就涉案商铺还没有达成任何合意或协议。证据十、2018年10月22日13：04：16，玉兰与努热曼古丽阿不都克力木的通话录音及文字整理稿一份，证明2018年10月22日努热曼古丽阿不都克力木夫妇与玉兰夫妇完成串通共谋、协商一致，确定了玉兰采用撤销公证授权的方法来阻饶涉案商铺的过户登记手续的办理。证据十一，玉兰给玉苏甫江司马义出具的《收条》。证据十二、2018年10月7日玉兰给玉苏甫江司马义出具的《收条》一份。证据十一和十二的证明的内容：该两份收条是努热曼古丽阿不都克力木夫妇在两个案件中提供的不一致的证据，在6288号案件中玉苏甫江夫妇自认《收条》上的时间是其事后自行添加。证据十三、2019年5月15日玉苏甫江司马义诉玉兰的（2019）新0102民初4144号案件中的《起诉状》一份。证明玉兰夫妇虽然撤销了对艾克帕父亲的公证授权，但仍未能将涉案商铺过户至玉苏甫江名下。证据十四、2019年8月1日（2019）新0102民初4144号民事裁定书，证明努热曼古丽阿不都克力木夫妇与玉兰夫妇恶意串通，伪造证据提起4144号案后，又碍于艾克帕吐尔逊以第三人身份参加了4144号案中。证据十五、2019年8月1日，玉苏甫江司马义诉玉兰、徐建仁，艾克帕的（2019）新0102民初6288号案件中的《起诉状》一份。证明努热曼古丽阿不都克力木夫妇基于玉兰夫妇的串通，伪造证据，虚构债权债务法律关系，再次针对涉案商铺买卖这一法律关系制造虚假诉讼，意图借用合法民事程序，获得涉案商铺的所有权。努热曼古丽阿不都克力木夫妇对上述证据发表质证意见如下：对玉兰提供的证据真实性予以认可，商铺签订时间为2018年7月11日，这份转让协议侵犯了承租人优先购买权；明知承租人的使用期限没到，就进行转让，提供的收条签订的时间2018年9月30日之前，努热曼古丽阿不都克力木没有收到任何通知。收条证明双方串通，玉兰认为是因客观原因造成的。2018年7月22日的300万的收条，在努热曼古丽阿不都克力木夫妇不知情的情况下进行买卖。公证书以及撤销授权委托书的公证书的真实性认可；对通话录音真实性予以认可，对内容不认可，玉兰当时说的是另外四个商铺的事情。玉兰在大巴扎有好几家商铺。7月22日的录音在原审时提供过，其他录音没有提供。其余的通话录音真实性不予认可。对于提交的两份诉状，真实性予以认可。对于艾克帕吐尔逊提供的录音予以认可，但是证明内容不予认可。艾克帕吐尔逊提供的收条日期当时玉兰忘了没写，后面她自己补的。艾克帕吐尔逊提供的4144案件的民事诉状真实性认可，诉求调整是当事人的权利。录音资料都是商铺卖给艾克帕以后发生的通话记录，真实性认可，证明的内容和目的不认可。2018年7月22日给玉兰打电话，玉兰在大巴扎除了涉案商铺以外还有四家商铺。玉兰当时让帮忙找人出售商铺。当时的通话录音是关于这四家商铺的，与涉案商铺没有关系。玉兰对以上艾克帕吐尔逊提供的证据发表质证意见如下：对合同的真实性予以认可，证明内容不予认可。按照合同约定第二条，对方未支付完商铺款项。过户事宜在两年后，中间出现了好几个与案件不相关的人，受到了欺骗。与扎尔地之间也签订有合同，艾克帕出具的证据证明支付了400万元，只认可收到了380万元。第三份授权委托书证据，本案签订主体是艾克帕吐尔逊，对于这个吐尔逊伊斯拉木是谁不认识。对于这个不确定买受人的涉案商铺，有权利撤销。第四份证据，真实性予以认可，内容不予认可。为维护权益才撤销授权，不是恶意串通的。第二组证据，对于录音，原审时当庭播放了2段，后未质证的提供了2段。提供过的录音，以原审笔录为准。关于起诉状不发表意见。对通话录音，真实性没法确认，努热曼古丽阿不都克力木与玉兰的通话是在艾克帕违约时的洽谈。对证据十一，十二，相同的内容写了两份。起诉状和裁定不能证明任何问题，不予认可对方证明的问题。本院对于第三人提供的证据除2018年9月22日、9月28日和9月30日的录音以外的证据，真实性、合法性予以认可、关联性暂不认可。 本院经审理认定事实如下：玉素甫江司马义与努热曼古力阿不都克力木系夫妻关系。玉兰与徐建仁系夫妻关系。2013年7月18日，玉素甫江司马义与玉兰签订房屋租赁协议，约定玉兰将位于乌鲁木齐市xx区涉案商铺出租给玉素甫江司马义使用，租赁期限自2013年10月1日至2018年10月1日，共计5年。商铺5年租金共950000元。玉素甫江·司马义按协议约定，分别于2013年7月18日、2013年9月2日向玉兰足额支付涉案商铺租金950000元。之后玉素甫江司马义开始占有使用商铺。2018年6月20日艾克帕吐尔逊向玉兰交付定金100000元，欲购买涉案商铺。2018年7月11日艾克帕吐尔逊与玉兰、徐建仁签订房产转让协议，该协议约定：玉兰、徐建仁自愿将涉案商铺转让给艾克帕吐尔逊，转让价格为4300000元，艾克帕吐尔逊以分期付款方式支付商铺款，即2018年7月11日支付4000000元，2018年9月30日前支付300000元。双方将于2020年7月11日前办理商铺过户手续。自2018年6月20日至2018年7月11日艾克帕吐尔逊共计向玉兰交付款项4000000元，玉兰分别于2018年6月20日、2018年7月11日出具收条确认收到款项。2018年7月11日玉兰、徐建仁又向案外人吐尔逊伊斯拉木（艾克帕吐尔逊之父）签署授权委托书，办理（2018）新乌诚信证内字第18376号委托公证，并将商铺转让予第三人。2018年7月12日双方就此协议书办理（2018）新乌诚信证内字第18375号公证书。2018年7月22日玉兰电话告知努热曼古力阿不都克力木商铺已卖给他人。2018年9月30日玉兰前往商铺，要求玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木搬离商铺，二人称其对商铺享有优先购买权，未搬离商铺。之后，双方口头达成协议，玉兰将涉案商铺又出售于玉素甫江司马义与努热曼古力阿不都克力木。玉兰出具收条一张注明：本人与玉素甫江司马义协商将本人乌市xx区商铺自愿出售给玉素甫江司马义，约定商铺价格为5000000元，现收取定金100000元，剩余款项4900000元待正式签订该商铺出售合同时一次性向玉兰支付，有效期为2018年10月底之前。玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木通过银行转账方式，分别于2018年10月18日、2018年10月19日、2018年10月22日、2018年10月25日向被告玉兰转款850000元、1050000元、1000000元、1000000元，共计3900000元。2018年10月26日，玉兰出具收条确认收到涉案商铺款3900000元。2019年4月22日玉兰、徐建仁声明撤销2018年7月11日向案外人吐尔逊伊斯拉木签署的授权委托书。涉案商铺由玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木使用至今。艾克帕吐尔逊于2019年6月10日提起（2018）新0102民初第4474号案件诉讼，要求与玉兰、徐建仁继续履行房产转让协议交付商铺，并办理过户手续，要求玉兰、徐建仁偿付违约金860000元。玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木作为第三人参加了诉讼，玉兰、徐建仁对艾克帕吐尔逊提出反诉请求。2020年12月7日本院作出（2019）新0102民初4474号民事裁定，将该案并入本案审理。（2019）新0102民初第4474号案件中艾克帕吐尔逊申请财产保全。本案中玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木申请财产保全，涉案商铺房产档案已被本院查封。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊于2018年7月11日签订的房屋转让协议，与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木达成的口头买卖协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，均为有效的协议。本案争议的焦点为两份买卖协议均有效的情况下，玉兰、徐建仁应与何方继续履行合同。 对于“一房二卖”买受人的权利保护，应着重考察当事人合同的履行程度确定当事人的保护顺位，即应按如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权登记变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利顺位。本案中，商铺所有权至今登记在玉兰名下，未发生所有权变更登记。玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木基于租赁协议至今占有使用涉案商铺，基于承租人占有使用涉案商铺的实际情况，应当优先保护承租人履行合同，且玉兰、徐建仁在审理过程中明确表示愿意与玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木继续履行买卖合同，并同意办理商铺过户手续,本院应予准许。故对玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木主张将涉案商铺过户其名下之诉讼请求，本院予以支持。玉兰、徐建仁在涉案商铺查封手续解除后，应协助玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木办理房产过户手续。 关于玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木主张确认其享有优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故优先购买权是指承租人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，玉兰与艾克帕吐尔逊关于涉案商铺的转让价款约定为430万元，玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木主张与玉兰约定的转让价款为500万元，两份协议关于价款约定不同，并非同等条件下的转让。玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木虽主张其享有优先购买权，但其与玉兰之间达成的买卖合同，是不同于艾克帕吐尔逊受让条件的新的买卖合同，实际上主张的是其合同权利，并非法律意义上的优先购买权。故其主张不能成立。 关于玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木主张撤销玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊之间的转让协议，判令无效的问题。本院认为，被告玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊之间签订的转让协议，为有效协议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。行使合同撤销权的主体应当是合同当事人，玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木并非是玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊房产转让协议的相对方，故对其主张撤销玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊签订的房产转让协议之主张，本院不予支持。 对于艾克帕吐尔逊要求玉兰、徐建仁继续履行房产转让协议，交付商铺，并办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。玉兰、徐建仁与艾克帕吐尔逊2018年7月11日签订房屋转让协议，艾克帕吐尔逊按照约定已向玉兰交付房款400万元，双方约定2018年9月30日前支付剩余30万元，并于2018年9月30日交付商铺，玉兰未能如期将商铺交付艾克帕吐尔逊，构成违约，应当承担违约责任。艾克帕吐尔逊主张违约金过高，本院结合案情综合考虑予以认定违约金43万元。 对于玉兰、徐建仁要求艾克帕吐尔逊支付合同价款50万元及偿付违约金86万元的诉讼请求，本院对玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木主张将涉案商铺的商铺过户至其名下诉讼请求已予以支持，故对玉兰、徐建仁该请求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下： 一、玉兰、徐建仁于乌鲁木齐市xx区商铺（房产证号：x**）商铺查封手续解除后三日内协助玉素甫江司马义、努热曼古力阿不都克力木办理上述房产过户手续； 二、玉兰、徐建仁给付艾克帕吐尔逊违约金43万元； 三、驳回玉素甫江司马义、努热曼古丽阿不都克力木要求确认在同等条件下对乌鲁木齐市xx区商铺享有优先购买权的诉讼请求； 四、驳回玉素甫江司马义、努热曼古丽阿不都克力木的其他诉讼请求； 五、驳回艾克帕吐尔逊要求玉兰、徐建仁继续履行《房产转让协议》，办理过户登记手续并交付商铺的诉讼请求； 六、驳回玉兰、徐建仁要求艾克帕吐尔逊支付合同价款50万元的诉讼请求； 七、驳回玉兰、徐建仁要求艾克帕吐尔逊偿付违约金860000元的诉讼请求。 上述款项，限判决生效后立即付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费41200元、财产保全申请费5000元，诉讼费合计46200元(玉素甫江司马义、努热曼古丽阿不都克力木已预交)，由玉兰、徐建仁负担。艾克帕吐尔逊案件受理费12400元，财产保全申请费5000元（已预交），反诉案件受理费8520元（玉兰、徐建仁已预交），由玉兰、徐建仁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 马 新 平 审 判 员 古丽加瓦尔 人民陪审员 木 萨 江 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员 夏 热 帕 阿力菲拉