四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初2133号 原告：富顺千盛购物广场商业有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉安社区**钟秀街东段**。 法定代表人：姜再华，总经理。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵朝琼，四川仁厚律师事务所律师。 被告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路**附**div> 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛，四川文君律师事务所律师。 被告：自贡市帅旗物业管理有限公司，住所地四川，住所地四川省富顺县富世镇海棠路**门面> 法定代表人：陈星延，总经理。 委托诉讼代理人：朱云珍，女。 委托诉讼代理人：王桂英，女。 第三人：自贡大商商业有限公司，住所地四川省，住所地四川省自贡市自流井区五星街** 法定代表人：姜再华，总经理。 委托诉讼代理人：李超，男。 原告富顺千盛购物广场商业有限公司（以下简称千盛商业公司）与被告自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房产公司）、自贡市帅旗物业管理有限公司（以下简称帅旗物业公司）及第三人自贡大商商业有限公司（以下简称大商商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院经先行调解程序后于2020年7月31日立案后。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告千盛商业公司的委托诉讼代理人童宇，被告帅旗房产公司的委托诉讼代理人毛坚毅、李媛，被告帅旗物业公司的委托诉讼代理人朱云珍、王桂英以及第三人大商商业公司的委托诉讼代理人李超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告千盛商业公司向本院提出诉讼请求：判令1.依法确认2013年11月20日原告千盛商业公司与被告帅旗房产公司签订的《物业租赁合同》、2014年3月6日原被告与第三人签订的《物业租赁合同权利义务转承协议》、2016年9月10日被告帅旗房产公司与原告千盛商业公司签订的《补充协议》、2016年9月15日原被告及第三人四方签订的《调整综合租赁费的协议》及其《补充协议书》、2018年3月22日原告千盛商业公司与被告帅旗物业公司签订的《设备管理协议》及《物业管理合同》、2018年3月22日原被告及第三人四方签订的《调整综合租赁费的协议》无效；2.被告帅旗房产公司赔偿原告装修损失322万元、人员遣散安置损失66.83万元；3.被告帅旗物业公司对上述赔偿承担连带责任；4.二被告承担本案诉讼费、律师费。诉讼中，原告自愿放弃关于律师费的主张。事实和理由：第三人大商商业公司与被告帅旗房产公司于2013年11月20日签订《物业租赁合同》，大商商业公司承租位于富顺县富世镇吉祥路以东帅旗·紫晶悦城一楼商业部分及负一楼商业部分，合同6.15条约定被告帅旗房产公司负责一装消防施工、二装消防施工，帅旗房产公司保证原告开业前办理完毕二装消防验收合格证及验收合格手续，在原告开业期间如果因被告帅旗房产公司未取得消防合格证而产生的任何损失概由帅旗房产公司负责。2014年3月6日，被告帅旗房产公司与原告签订《物业租赁合同权利义务转承协议》（以下简称转承协议），约定将承租方所有权利义务转移给原告，由原告享有承担《物业租赁合同》中承租方的所有权利和义务。此后，原告积极筹备经营，为此投入巨大的人力、物力、财力装修案涉商场并加以经营，但自原告开业时，被告帅旗房产公司未取得一装消防验收合格手续，开业后到原告闭店，被告帅旗房产公司未为原告办理二装消防验收合格手续，被告帅旗房产公司的行为违反了《物业租赁合同》约定，也违反《消防法》强制规定，存在重大安全隐患，是导致原告闭店的根本原因。原告所经营的商超业态属于人员密集流动量大的业态，涉及公共安全因此被告所出租的房屋必须符合法律的要求，即该涉案租赁标的属于必须经消防验收合格的房屋。根据《物业租赁合同》第6.15条约定及《消防法》第15条第1款规定，原告认为双方所签订的《物业租赁合同》违反了法律强制性规定，属无效合同。被告帅旗房产公司迟迟未通过消防验收的行为导致原告所经营的物业长期处于危险的境地，一旦发生火灾事故后果不堪设想。为避免不可估量的潜在隐患，原告不得不做出闭店决定，由此给原告造成的损失，应由被告帅旗房产公司承担。被告帅旗物业公司作为被告委托的现场管理人，对于被告帅旗房产公司长期未取得消防验收合格一事置若罔闻，丝毫未提出整改或建议被告积极应对此事，其行为已经对原告的利益造成了危害，应当对原告的损失承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告帅旗房产公司辩称，一、原告诉称的2013年11月20日签订了《物业租赁合同》、2014年3月6日签订《转承协议》属实。案涉租赁合同等协议未违反任何有关法律规定，不应属于无效合同；二、第一次消防验收和二装消防验收的过失在原告，不应由被告承担任何损失；三、原告提出的装修损失322万元没有任何计算依据，人员遣散安置损失的证据真实性和合法性不足。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告帅旗物业公司辩称，与被告帅旗房产公司答辩意见一致，被告不应承担连带责任，真正的物业管理是原告负责，二次消防验收不合格以及闭店的原因与被告无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人大商商业公司述称，原告诉称的属实，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：帅旗房产公司系一家有限责任公司（自然人投资或控股），营业执照登记的经营范围包括房地产开发及销售、房地产信息咨询与服务，销售建筑材料，建筑设备租赁，房屋租赁，商业管理等。帅旗物业公司系一家有限责任公司（自然人投资或控股），营业执照登记的经营范围为物业管理。千盛商业公司系一家有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），营业执照登记的经营范围包括零售：百货、金银首饰、珠宝、工艺品、针纺织品、五金交电、商业设施及经营场地出租、物业管理等。大商商业公司系一家有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），营业执照登记的经营范围包括零售：国内版书刊、音像制品、散装食品、乳制品、商业设施及经营场地出租、物业管理等。 2013年11月20日，帅旗房产公司作为甲方、大商商业公司作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》（即《物业租赁合同》《设备使用服务合同》《补充协议》）及《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》（以下简称其他约定）。其中，《物业租赁合同》约定：“第一章租赁物业。1.1甲方同意按下述条款和条件将位于富顺县富世镇吉祥路以东钟秀路以北帅旗·紫晶悦城一楼部分及其下面负一楼商业部分（以下简称租赁物业）出租给乙方用于开设暂定商号“大商集团富顺千盛购物广场”使用。……第二章租赁期限。2.1除非甲乙双方按第八章的约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为20年，租赁期从商场开业之日起开始计算。第三章租金、履约保证金及其支付方式……第六章甲方保证和责任6.1……6.15由甲方负责一装消防施工，二装消防施工，甲方保证在乙方开业前办理完毕二装消防验收合格证及验收合格手续；在乙方开业期间如果因为甲方未取得消防合格证而产生的任何损失概由甲方负责。第七章乙方保证及责任。7.1……7.4乙方因正常使用需要，可按照其标准对租赁物业内部布局进行设计和装修，但不得影响房屋结构安全，并按照相关规定向政府有关部门进行装修申报，乙方装修所发生的设计和装修费用由乙方承担。……第八章合同提前终止。8.1在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。……8.7在租赁期内，若乙方单方面提出提前终止合同，双方同意考虑双方的长期利益，乙方应提前2个月书面通知甲方，结清乙方实际使用租赁物业期间的租金并按解除合同当年的租金标准向甲方支付12个月租金等值的赔偿金后终止本租约；乙方自行承担乙方所有损失。第九章续租及合同终止时财产处置。9.1……9.2本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方当时使用租赁物业的实际状态收回房屋。乙方有权在合同终止后30天的拆除期内拆除及取回乙方所有的可移动的设施、设备之一部分或全部。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及装饰、装修（经甲方同意的除外）以及与建筑物形成不可拆分的装饰装修物，乙方在所规定的拆除期内未拆除、取回物品，视为乙方放弃遗留物所有权，悉归甲方所有，任其处理。该30天拆除期，甲方免收租金。乙方交还租赁房屋时应当保持租赁房屋及设施、设备完好，能正常使用，若出现房屋或设备设施损坏，乙方负责修复正常，若不能修复，由乙方负责赔偿……第十章违约责任……第十二章特别约定。12.1本合同项下关于乙方的权利义务为承租方自贡大商商业有限公司的权利以及义务，如乙方就本项目需在项目所在地成立分公司，则由分公司承接本项目项下的权利及义务，由分公司直接和甲方签订和本合同所约定内容同样的合同，分公司成为当然的承租方，如承租方有违约（包括但不限于逾期交纳租金的情形）或发生侵犯甲方权益的行为，自贡大商商业有限公司应承担连带责任。……”。《其他约定》中载明“第一部分交接时的基建准备工作1……1-11在进场施工前，乙方所提交的内装修方案需通过消防部门审核并同意进场施工；投资方为甲方；乙方须提供符合消防要求的图纸资料，甲方协助办理报审。……第二部分建设期工作。……7消防工程、7-1防火卷帘、7-2防火卷帘的动力及相关电力装置、7-3防火门、7-4室内消火栓系统、7-5消防喷淋系统、7-6火灾自动报警系统、7-7感温感烟探测系统；投资方均为甲方。7-8挡烟垂壁；投资方为甲方；甲方负责挡烟垂壁图纸设计并符合消防要求；……7-17消防二装图纸审批，投资方为乙方；甲方协助配合。……7-18消防工程验收；投资方为甲方；物业交接前甲方必须拿到租赁物业消防验收合格证。7-19开业前消防审批手续；投资方为乙方；二装消防验收由甲方负责，乙方配合。……”。 2013年11月21日，千盛商业公司成立，工商登记信息查询显示，大商商业公司系其股东之一。 2014年3月6日，帅旗房产公司作为甲方、大商商业公司作为乙方、千盛商业公司作为丙方，三方签订《转承协议》，约定：甲、乙双方均同意，甲方与乙方于2013年11月20日签订的《物业租赁合同》中乙方的权利义务全部转移给丙方享有和承担。 2016年9月10日，帅旗房产公司作为甲方、千盛商业公司作为乙方，双方签订《关于对原〈物业租赁合同〉的补充协议》、《关于对原〈设备使用服务合同〉的补充协议》，对原《物业租赁合同》《设备使用服务合同》的一些费用进行了调整。当日，帅旗物业公司与千盛商业公司签订《物业管理服务合同》，对物业费用等进行了约定。 2016年9月15日，帅旗房产公司作为甲方、千盛商业公司作为乙方、大商商业公司作为丙方、帅旗物业公司作为丁方，四方分别签订了《调整综合租赁费的协议》《补充协议》。其中，《调整综合租赁费的协议》对综合租赁费等进行调整。《补充协议书》中约定有“二、自2016年9月15日至2018年9月14日止，由根据原《补充协议》中初始综合租赁费及递增率计算确定的2016年9月应收综合租赁费29.4元/平方米/月减至17.37元/平方米/月，减租后费用包括：房屋租赁费4.5元/平方米/月、设备管理服务费6.72元/平方米/月、物业管理服务费6.15元/平方米/月，已在第一条所述各分项合同中明确，用其补偿乙方经营费用，即补偿制冷工程80万元、弱点和外围工程150万元、消防工程50万元、广告宣传费30万元、物业装饰费用1218848元，补偿费用总额为4318848元；分两年平均补偿，每年补偿金额为2159424元”。 2018年3月22日，帅旗房产公司、千盛商业公司、大商商业公司、帅旗物业公司，四方签订了《调整综合租赁费的协议》，再次对综合租赁费标准、收费方式等进行调整。同日，帅旗房产公司与千盛商业公司签订了《设备管理服务协议》，对设备服务费等进行调整。同时，千盛商业公司与帅旗物业公司签订了《物业管理服务合同》，对物业管理费等进行了约定。 2019年9月24日，千盛商业公司、大商商业公司向帅旗房产公司发出《退租函》，内容为“我司自2014年1月15日租赁贵公司钟秀路东段251号（面积13848㎡）至今，因核心商圈转移至新城区，开业至今百货一直未有满柜经营，租金过高，经数次协商未能达成一致，导致公司亏损严重，因此决定于2019年9月30日后不再租赁该物业，特此通知。望贵公司予以协助，避免耽误交接。感谢贵司这几年的支持，贺商祺！”。同月26日，帅旗房产公司进行《回函》，该回函内容中主要载明以下内容：1.千盛商业公司不再租赁案涉租赁物，应按所签《租赁合同》提前2个月书面通知，因此，综合租赁费应计算至2019年11月30日；2.千盛商业公司、大商商业公司应在2019年9月30日前完清拖欠的租赁费、违约金、中央空调水费、电费等费用；3.应按《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》内容办理交接手续，千盛商业公司、大商商业公司负责租赁物的完好、设施设备能正常使用。 2019年11月5日，千盛商业公司、大商商业公司向帅旗房产公司、帅旗物业公司发出《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》，内容为“一、富顺千盛购物广场店已于2019年9月30日闭店，至2019年9月30日我方尚有人民币203万元综合租赁费未支付给你方，我方承诺在2019年11月15日前支付这笔租赁综合费给你方。二、我方于2019年11月15日前将租赁的场地打扫干净，空调、电梯、消防、发电机、变压器等设施修复、维保，达到正常运行状态并移交相关资料，达到年检时间的设备应年检合格，双方现场认定无误，双方签字确认。三、我方此函第一条履行后，第二条履行或基本履行后，双方确认……如我方未在交付场地之日起30内整改完毕，你方可自行整改，但整改内容需双方认可，所产生的费用由我方承担，此费用以你方与第三方签订的合同金额为准……”。次日，帅旗房产公司、帅旗物业公司对此进行《回函》，表明同意以上意见，但同时载明因承租方延期支付综合租赁费及自行闭店，已构成违约，应承担违约责任。 另查明，案涉购物广场于2014年1月15日开业，于2019年9月30日闭店，于2019年11月15日就案涉租赁场地退租进行钥匙移交。 还查明，2014年3月24日，富顺县公安消防大队就案涉购物广场存在火灾隐患事宜向政府进行了汇报。同年6月24日，帅旗房产公司函告千盛商业公司，该函内容中载明“一、2014年6月20日你公司在装修期间安装的一条生活给水管（现一层）阀门漏水，通过桥架流入消防控制室，导致主机进水自动关机，整个消防系统无法正常运行。消防单位函告我司未在恢复正常运行期间，所发生的任何隐患和事故与他们消防安装单位无关。二、介于目前消防处于瘫痪状态至今已过去3天了，现你司租赁我司现商业一层和二层范围内正在营业，我司1号楼已交房，业主已进入装修……四、另你公司在装修淘气堡、泰立通讯造成的消防故障报警，……请你司领导亲自出面主持协商解决处理好，使消防设备设施达到正常运行，达到防火目的。望支持协助、配合为感！”。同年7月24日，千盛商业公司进行回函，函件中载明“现我公司重申对消防主机故障的处理意见如下：1.更换02、03号多线板、开关、功放等漏水损坏的元件，并承担对更换的元件进行2年的质保维修义务……我司基于不推诿责任、主动负责的立场，出现什么问题就处理什么问题的原则给出以上处理意见，望贵司站在通力合作、相互理解、公平合理的立场针对以上存在问题协调我司与久安消防尽快妥善处理此事。特此函复！”。同年12月12日，富顺县公安消防大队出具富公消验字[2014]第0014号《建设工程消防验收意见书》，内容为“自贡市帅旗房地产开发有限公司：我大队对你单位申报的帅旗紫晶悦城1-6号楼之间裙房楼（受理凭证文号富公消验字[2014]第0014号。该工程位于……，其使用功能为商业用房及车库……）经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。……”。 2015年9月28日，帅旗房产公司向千盛商业公司送达《函》一份，内容为“贵司开业以来二次消防未经验收已营业近两年，我司此前已多次转达县消防大队、县经商局关于二次消防必须尽快验收的通知，至今贵司仍未按消防主管部门的规定，报送相关资料供消防主管部门审查并验收，且存在严重安全隐患，现函告贵司，请速将贵司二次消防资料送审并组织验收，如因不及时送审未能验收所造成的一切后果，概由贵司承担。”。 2019年4月24日，富顺县公安消防大队出具富公消验字[2019]第0004号《建设工程消防验收意见书》，内容为“富顺千盛购物广场商业有限公司：我大队对你单位申报的富顺千盛购物广场室内装修建设工程……，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在下列违反国家强制性规范问题：1.商场存在第一层第2防火分区安全疏散出口数量不足的问题……。2.该商场存在第一层第1防火分区内防火门设置不符合标准的问题……你单位应当组织有关单位对上述存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。……”。 庭审中，千盛商业公司、帅旗房产公司均表示，案涉租赁物二次消防验收至今未验收合格。 以上事实，有原被告营业执照、《物业租赁合同》《设备使用服务合同》《补充协议》）《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》《（物业租赁合同）权利义务转承协议》《关于对原〈物业租赁合同〉的补充协议》、《关于对原〈设备使用服务合同〉的补充协议》《调整综合租赁费的协议》《设备管理服务协议》《物业管理服务合同》《退租函》《回函》《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》《建设工程消防验收意见书》等证据在卷佐证。 本院认为，一、关于2013年11月20日原告千盛商业公司与被告帅旗房产公司签订的《物业租赁合同》、2014年3月6日原被告与第三人签订的《物业租赁合同权利义务转承协议》、2016年9月10日被告帅旗房产公司与原告千盛商业公司签订的《补充协议》、2016年9月15日原被告及第三人四方签订的《调整综合租赁费的协议》及其《补充协议书》、2018年3月22日原告千盛商业公司与被告帅旗物业公司签订的《设备管理协议》及《物业管理合同》、2018年3月22日原被告及第三人四方签订的《调整综合租赁费的协议》的效力问题。原告千盛商业公司主张上述协议无效，其理由为案涉租赁物没有经过第二次消防验收，违反了消防法的强制性规定。本院认为，根据《民法总则》、《合同法司法解释（二）》等有关法律规定可知，“强制性规定”区分为“管理性强制性规定”和“效力性强制性规定”，违反后果导致合同无效的是针对违反“效力性强制性规定”的行为。2019年9月11日通过《全国法院民商事审判工作会议纪要》认为“效力性强制性规定”的认定应当包括以下几类：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的；违反特许经营规定的；交易方式严重违法的；交易场所违法的。经查，千盛商业广场将案涉租赁物投入使用的时间为2014年1月15日，2014年12月12日经富顺县公安消防大队验收取得了第一次消防验收合格意见书，直到2019年4月24日富顺县公安消防大队针对室内装修出具了第二次消防验收不合格的意见书。本院认为，案涉第二次消防验收不合格并不属于上述“效力性强制性规定”范畴。故，对原告千盛商业公司提出确认诉争合同无效的诉请，于法无据，本院不予支持。 二、关于原告千盛商业公司要求被告赔偿装修损失322万元、人员遣散损失66.83万元的问题。原告千盛商业公司提出，案涉租赁物原告投入了装修费用910万元，原告财务人员折算后目前装修价值为322万元；人员遣散费66.83万元是根据员工遣散协议确定的金额。因案涉租赁合同无效，所以要求被告进行赔偿。本院认为，首先，如前所述，案涉合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。其次，案涉购物广场闭店的根本原因在于核心商圈的转移，并非系被告的原因导致。再次，案涉一系列合同未约定有租赁关系解除或终止后承租人投入装修费用的处理问题，且案涉《物业租赁合同》第9.2条也对已经装修装饰物作出了“拆除、取回”等约定。故，本院认为，原告千盛商业公司要求被告帅旗房产公司对上述费用承担赔偿责任、帅旗物业公司承担连带赔偿责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告富顺千盛购物广场商业有限公司的诉讼请求。 案件受理费37906元，由原告富顺千盛购物广场商业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长  罗倩茹 审判员  陈益勤 审判员  邹 宇 二〇二〇年十二月十日 书记员  兰 晶 附法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：? （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。