南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0105民初6975号原告：南京派腾文化艺术培训有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路******。法定代表人：张新建,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈荣花，江苏衡鼎（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轲，江苏衡鼎（江北新区）律师事务所实习律师。被告：南京京妆物业管理有限公司，住所地南京市建邺，住所地南京市建邺区应天大街**(****)iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姜伟。委托诉讼代理人：潘宝国，男，1970年4月26日生，汉族，该公司员工，住江苏省淮安市楚州区。原告南京派腾文化艺术培训有限公司（以下简称：南京派腾公司）与被告南京京妆物业管理有限公司（以下简称：南京京妆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告南京派腾公司的委托代理人陈荣花、王轲，被告南京京妆公司的委托代理人潘宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京派腾公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还房屋租赁履约保证金12596元，退还2月减免租金11595元，以上合计24191元。2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告管理的位于南京市建邺区物业用于教育培训，物业建筑面积为129.41平方米，租赁期限自2017年9月20日至2022年8月10日，租赁保证金12596元，租金3.2元平米／天，每6个月支付一期租金，租金2年不变，第3年起每年递增5%等。合同签订后，原告按约支付了租金，最后一期租金交至2020年3月19日。2020年以来，由于受新冠疫情影响，国家禁止培训机构营业，原告无法继续使用房屋，原告因此于2020年4月1日解除合同（原告本期租金交至2020年3月19日，因疫情期间无法经营，逾期未交纳下一期租金，被告采取锁门等方式，导致原告无法使用房屋。2020年4月1日，原告通过到物业取涉案房屋的钥匙，搬空屋内的设施，至此租赁关系实际解除）。另外，2020年2月《南京市国资委、财政局关于落实宁委发（2020）4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》，对于承租国有资产给租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月-4月，对于混合制的企业积极推动房租减免政策落实。原告系教育培训机构，属于疫情影响最严重的中小微企业，应当参考给与减免2月租金，该费用已经缴纳应当退还。原告与被告的租赁合同已经解除，但被告拒绝退还租赁保证金和减免租金的费用，故诉至法院，请求依法处理。被告南京京妆公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求（不承担诉讼费）。具体理由是：原、被告之间的租赁合同期限为2017年9月20日至2022年8月10日，合同没有到期，双方并未解约，合同是有效的，后涉案房屋于6月30日左右被房主收回，该时间才是原、被告之间合同终止的时间，双方在此之前未履行解除租赁合同的手续；现原告单方面提出退租，根据合同第3.1条规定，原告应如期支付第六期租金79054元，但被告在合同期限内未收到原告应付的租金，被告就此于2020年3月16日向原告发“催租函”，说明了缘由；关于原告所说2020年4月1日搬家解除合同，原告租赁场地在该大厦的五楼，根据合同4.2.3条约定，由于原告方原因，提前终止合同，原告需提前两个月书面通知被告，若原告自行寻找到承租客户，其确保被告无损失的前提下，被告可以将履行保证金及剩余的租金退还给原告，若原告无法实行无缝对接导致被告损失的，履约的保证金不予退还，但时至今日，被告未收到原告的退租通知，故双方未达成解约共识，在此期间，被告方客服一直与原告方负责人沟通，故合同仍然有效；另，原告在解约前，未办理交纳所承租物业的物业费、水电费等手续，应视为解约手续不全。根据租赁合同第3.1、4.2.3、5.4、6.1条款规定，原告应按照每月租金12595.9元支付给被告，至法院开庭时，即2020年11月20日，年租金15115.1除以12乘以八等于100767.33元，滞纳金100767.33乘以5%等于5038.36元，合同违约金151151乘以10%等于15115.1元，金额合计为120920.79元。关于原告方提出的宁发委（2020）四号减免租金文件，涉及的是行政事业单位及其主办的全资企业及国有集团，被告是运营企业，房东是个体，故房东如果给予被告减免，被告也将给予企业和个人减免，被告方负责人曾就本案情况与房东沟通多次均无结果，故无法提供次租人的减免。原告方另在搬家时，私自拆走属于原告的固定资产，后经报警，原告承认系其拆走，并给予了回复，被告将依法追究原告的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告南京派腾公司向本院提交的证据如下：1、证据1，《房屋租赁合同》，证明原、被告双方之间的租赁关系，租赁期限自2017年9月20日至2022年8月10日，合同3.1条对案涉房屋的租金也进行了约定，合同3.2条约定原告应向被告支付履约保证金12596元，合同对于违约责任也做出了相关约定，6.3条免责条件中约定，如发生不可抗力事件及自然灾害，造成场地及商品毁损以及其他损失的，双方各自承担自己的损失。2、证据2，被告向原告出具的“保证金收据”，证实被告收到原告交纳的履约保证金12596元，与合同第3.2条约定的金额相对应。3、证据3，南京市国资委财政局关于落实宁发2020号文《减免困难中小微企业企业房租有关事项的通知》，宁国资委产（2020）18号，该文件对于疫情期间减免租金做出了相应的规定，原告作为小企业可以参考适用该文件。4、证据4，原告支付最后一期租金的凭证，即兴业银行的交易明细，证明原告就案涉租金交纳至2020年3月19日。被告南京京妆公司公司对原告提出的证据的质证意见是：1、对证据1、2无异议。2、对证据3的真实性无异议，国家发的文件肯定是真实有效的，但原告是一家多地址经营型企业，不属于小微型企业，不符合文件的相关政策。3、对证据4无异议，原告没有履行合同的约定，应在第六期租金交纳时间即2020年2月19日交纳79354元。被告南京京妆公司针对原告的诉请向本院提交一下证据：1、证据1，被告于2020年3月16日向原告发出的“催款通知单”，明确：“根据我司与贵司签订房屋租赁合同第三条约定：原告应于2020年2月20日前支付万达广场e座六楼612室，2020年3月20日至2020年9月19日房屋租金79345元。现贵司未在上述规定时间付清房屋租金，根据我司房屋租赁管理之约定，贵司已逾期支付租金，每日应支付滞纳金为当日租金的0.5%，逾期支付超过15日，我司有权解约房屋租赁合同，特发此函，请贵司接到本函件后，立即付清上述款项，共计79354元，否则我司将有权采取措施，并依法解除房屋租赁合同”。2、证据2，被告方客服工作人员陶丹与原告的负责人申维的微信聊天记录，时间自2020年4月1日至同年5月19日。原告南京派腾公司对被告提交的证据的质证意见是：对被告举证的两份证据所述的事实，原告在庭前未向代理人陈述，故对真实性不发表意见；关于关联性，原告发函的日期是处于南京市政府疫情管控强制被告停业期间，此时不可抗力的因素已经产生，按照合同的6.3条，双方各自承担损失，故此期间原告可以不支付租金。本院对上述原、被告提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院认为，通过案件审理可以明确以下几点案件事实：⑴原、被告双方于2017年9月4日签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告管理的位于南京市建邺区物业用于教育培训，双方就此建立租赁合同关系，租赁期限自2017年9月20日至2022年8月10日，租赁保证金12596元，租金每6个月支付一期，原告按约支付了前五期租金，第六期租金未再支付（2020年2月19日前支付79354元）；⑵被告因原告未按约交纳租金于2020年3月19日对原告使用的物业采取“锁门”措施；⑶原告于2020年4月1日至物业处拿走钥匙将涉案房屋内的物品搬空；⑷涉案物业空置至2020年6月30日左右被房屋所有权人收回执业。现原告诉请要求被告退还保证金并减免2月份租金，被告则认为原告未按约支付房租系违约行为，双方之间的租赁合同并未因此解除，故应当驳回原告的诉请。本案诉讼双方的争议焦点亦由此明确，即原、被告之间的租赁合同是否因原告在2020年4月1日清空涉案物业内物品而解除。《房屋租赁合同》6.2条款明确：“有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方返还已支付的保证金及赔偿相应损失：1）该物业存在严重产权纠纷并得不到及时解决的；2）因甲方愿意能超过约定计租起始日期30个自然人交付该物业的；3）在租赁期内由于甲方单方面原因无故收回房屋的。”。根据审理查明的事实，被告因原告未交房租而锁门，原告自行去物业处取钥匙开门并清空室内物品，被告并未阻止原告取得钥匙及搬迁，且原告仅是将物品搬至其他楼层，该事实表明被告并未强行收回物业，涉案物业仍处于原告控制下；其次，原告在案件审理过程中，未能向本院提出任何确凿的证据证明其在搬迁前、后以合法形式向被告表示要求解除租赁合同关系或提交确凿证据证明双方就解除租赁合同关系协商一致，故原告以其清空房屋的单方行为与解除租赁合同划等号明显缺乏事实与法律依据，本院对该主张不予采纳。关于减免租金的问题，原告在案件审理过程中未能提交确凿的证据证明其符合享受减免租金的条件；同时，假设在房屋租赁关系未解除的情形下，对原告适用2月份免租、3月份和4月份减半收取租金的情形下，原告仍然需要负担4、5、6三个月租金的给付，这亦是疫情期间全社会共同抗疫、共担风险的社会责任，三个月租金的金额亦大于原告在本案诉讼中的诉请金额，故在原、被告之间就租赁合同关系产生的权、责尚未明确的前提下，原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回南京派腾文化艺术培训有限公司对被告南京京妆物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费202元（已减半收取），由原告负担。本判决为终审判决。审 判 员 陆真国二〇二〇年十二月十六日法官助理 赵 丽书 记 员 陈 星