襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民4959号原告：曹波，男，1986年5月21日生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：宋江波，湖北瀛本律师事务所律师。被告：闫丽，女，1979年6月26日生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：杨磊，男，1968年10月9日生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：吴若芷，湖北米芾律师事务所律师。原告曹波与被告闫丽、杨磊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月2日立案后,被告闫丽、杨磊在答辩期间于2020年9月27日向本院提出对本案的管辖权异议。本院依法作出（2020）鄂0607民4959号民事裁定，驳回了被告对本案的管辖权异议。本院在该裁定生效后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告曹波委托诉讼代理人宋江波，被告闫丽、杨磊委托诉讼代理人吴若芷到庭参加诉讼。庭后双方进行了和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告曹波向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方于2020年1月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告共同返还原告租赁费7万元、保证金1万元，共计8万元，并从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付占用期间的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月4日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告租赁的案外人中国铁路武汉局集团有限公司襄阳房建生活段所有的位于襄阳市××铁路××院大门口门面房××号的房屋。合同签订后因新冠疫情发生，原告无法正常使用该房屋，在2020年4月底才开始正常使用该房屋。原告使用该房屋期间因该房屋属违建房屋等原因于2020年8月21日被强制拆除。房屋拆除后，原告找二被告协商退还原告的租金及保证金无果，原告找案外人襄阳房建生活段时，其明确告知原告，二被告仅和襄阳房建生活段签订租房合同到2019年12月31日止，双方没有再续签合同且也没有告知二被告转租的事实，并把其与二被告签订的租房符合复印给了原告。依据法律规定，二被告与原告签订的租赁合同属无效合同，其应当返还原告的租赁费及保证金。为此，提起本案诉讼。被告闫丽、杨磊答辩称：1.被告不存在超过承租期限转租的情形，根据闫丽与案外人之间“先使用后签订合同及缴纳租金”的交易习惯，虽然闫丽与案外人签订的2019年度租赁合同租赁期满，但案外人对于租赁期满后继续使用标的房屋未提出异议，应视为不定期租赁故转租期限未超过被告与案外人之间的租赁期限，转租合同不应当认定为无效。2.被告诉请没有事实和法律依据，即便原、被告之间的租赁合同无效，根据《关于审理城镇房屋租赁合同合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告仍应当按照双方合同约定72000元/年的租金标准，承担2020年1月10日至2020年8月21日期间的房屋占用费44800元。本院经审查原告所举有效证据，以及当事人的庭审陈述，依法确认如下案件事实：2020年1月4日，原告曹波（乙方）与被告闫丽、杨磊夫妻（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：甲方同意出租且乙方同意承租位于襄阳市××区铁四院【地址】名为大门口门面房5号的建筑中的由附件一及其附图中标注的所有部分（包括墙壁、窗框和玻璃的外表面）；租赁期自2020年1月10日起至2021年元月9日止，共12个月；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐馆使用，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途；该房屋年租金为72000元，每月租金6000元；乙方应在向甲方交付首次房租的同时，一次性交付10000元租赁保证金，甲方有权在乙方未缴纳相关费用直接从其租赁保证金中相应扣除，租赁期满乙方未发生任何违约情形且按期腾退承租房屋、结清所有费用后，甲方将租赁保证金退还乙方。租赁保证金不计息。乙方承诺对出租房屋状态、周边环境、客流变化、设施设备等已进行充分了解，自行承担相关风险，不以任何理由拒付或少付租金。关于免责条件合同约定：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家政策、市政及铁路建设需要、“三供一业”移交、甲方上级单位明确要求征收、拆除（搬迁）或改造已租赁的房屋等基于非因甲方的原因导致乙方不能继续使用该房屋时，乙方应无条件腾退房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。关于不可抗力合同约定：1.在合同履行结束之前任何时候，如果发生任何合同签订时双方不可预见、不可避免并且不能克服的客观情况，包括地震、水灾、重大传染性疾病以及战争等不可抗力情形，双方协商一致后可决定暂缓履行或终止履行合同。2.如果上诉不可抗力事件的发生影响一方履行其在本合同项下的义务，则在不可抗力造成的延误期内中止履行不视为违约。3.本合同任何一方因不可抗力不能履行或不能完全履行本合同义务时，应当在不可抗力发生之日起15日内通知另一方，并在其后的30日内提供证明不可抗力事件发生及其持续的充分证据。4.如果发生不可抗力事件，双方应协商，以找到公平的解决办法，并且应尽一切合理努力将不可抗力时间的影响减少到最低限度，否则未采取合理努力方应就扩大的损失承担相应的赔偿责任。合同签订后，曹波向闫丽、杨磊交付了70000元房租，并交纳合同约定的押金10000元。闫丽、杨磊按照合同约定将租赁房屋交付曹波使用。在曹波租用涉案房屋经营餐馆期间，因为全国范围的重大新冠病毒疫情，从2020年1月底到2020年4月期间，不能正常使用租赁房屋进行餐馆营业。另查明，曹波租赁的涉案房屋原为中国铁路武汉局集团有限公司襄阳房建生活段（以下简称襄阳房建生活段）管理。从2017年开始闫丽承租该房屋，并按年度由向襄阳房建生活段交纳租金。其中，2020年期间闫丽应当交纳的租金，出租方未向闫丽收取。2020年5月12日，武汉铁路局襄阳劳动服务公司书面告知闫丽：涉案房屋已从2020年1月1日起移交襄阳市襄州区国有资产管理局，水、电过户截止时间为2020年5月20日，届时其公司将断供水、电。由此引起的经济损失有新接收的襄阳市襄州区国有资产管理局承担法律责任。2020年8月21日，因为涉案房屋的资产管理部门开展创文工作的需要，将该房屋拆除。还查明，2020年4月1日，襄阳市财政局下发《关于应对新型冠状病毒××疫情减免中小微企业和个体工商户房屋（场地）租金的通知》（襄财资发【2020】4号）对承租行政事业单位国有资产经营用房（场地）的中小微企业和个体工商户，免收2月至4月3个月租金，减半征收5月至10月6个月租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2020年1月4日，原告曹波与被告闫丽、杨磊夫妻签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有上述规定的其他合同无效情形，该《房屋租赁合同》从成立之日起生效，对合同订立当事人具有法律约束力。原告曹波诉请，该《房屋租赁合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告曹波向被告闫丽、杨磊承租涉案房屋，应当按照约定向被告闫丽、杨磊交纳租金。由于涉案房屋于2020年8月21日因房屋所属资产管理部门开展创文工作的需要被拆除，《房屋租赁合同》不能继续履行，依据《房屋租赁合同》关于免责条件：“2.因国家政策、市政及铁路建设需要、“三供一业”移交、甲方上级单位明确要求征收、拆除（搬迁）或改造已租赁的房屋等基于非因甲方的原因导致乙方不能继续使用该房屋时，乙方应无条件腾退房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。”的约定，该合同可依法解除，原、被告双方互不承担责任。据此原告应当交纳的租金按照合同约定应当从2020年1月10日起计算至2020年8月20日共7个月零10天的租金，即44000元（6000元/月×7月+6000元/月×10天）。同时，由于《房屋租赁合同》履行期间发生重大疫情，属于合同约定的不可抗力情形，本院参照襄阳市财政局下发《关于应对新型冠状病毒××疫情减免中小微企业和个体工商户房屋（场地）租金的通知》（襄财资发【2020】4号）对承租行政事业单位国有资产经营用房（场地）的中小微企业和个体工商户，免收2月至4月3个月租金，减半征收5月至10月6个月租金的规定，酌情认定原告曹波存在3个月的全月租金损失，存在110天（从2020年5月1日至2020年8月20日即3个月+20天）的半月租金损失，共计29000元（6000元/月×3月+6000元/月÷30天×110天÷2）。对该该租金损失，被告闫丽、杨磊不同意按照上述襄财资发【2020】4号通知的规定予以减免，本院从公平原则考虑，确定该29000元租金损失由原、被告各承担50%即14500元。据此，本案原告曹波按照《房屋租赁合同》约定应当向被告闫丽、杨磊给付租金29500元（44000元-14500元）。被告已经向原告交付租金、保证金共计80000元，应当退还50500元。原告诉请，被告退还租金、保证金共计80000元，超出本院依法核定部分，本院不予支持。原告诉请，被告从起诉之日起给付原告资金占用利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告闫丽、杨磊于本判决生效之日起十日内返还原告曹波房屋租金、保证金共计50500元；二、驳回原告曹波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，减半收取940元，由原告曹波负担350元，被告闫丽、杨磊负担590元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  吴晓芳二〇二〇年十二月十六日书记员  熊业娇