福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020)闽0783民初1779号 原告：中国农业银行股份有限公司建瓯市支行，住所地建瓯市中山路**，统一社会信用代码91350783100003423G。 负责人：罗建兰，行长。 委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严国峰，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 被告：陈涛金，男，1983年4月10日出生，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。 被告：王鑫钦，女，1983年3月5日出生，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市中山东路东方××号楼××室。 被告：福建省东融房地产开发有限公司，住，住所地建瓯市城东大厦**一社会信用代码91350783550995997X。 法定代表人：谢荣仁，执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行（以下简称农行建瓯支行）与被告陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄建勇到庭参加诉讼、被告陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司经合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告农行建瓯支行向本院提出诉讼请求：1、判令陈涛金、王鑫钦立即偿还借款本金401394.84元及该款自2019年2月19日起至款还清之日止的利息、罚息、复利；2、拍卖陈涛金、王鑫钦提供抵押担保的坐落于建瓯市中山东路东方××号楼××室房屋财产［该房产预告登记地址为：建瓯市××街××幢××层××室，房权证号：房预建瓯字第2××2号］，将拍卖所得款项优先偿还陈涛金、王鑫钦所欠的借款本金、利息、罚息，不足部分仍由陈涛金、王鑫钦继续清偿；3、判令陈涛金、王鑫钦支付律师代理费10000元；4、判令福建省东融房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司负担。事实和理由：陈涛金、王鑫钦因购买商品房需要贷款，于2012年5月8日向农行建瓯支行递交《个人房地产贷款申请表》和《家庭成员共同还款确认书》，并于2012年5月20日与农行建瓯支行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定借款金额50万元；借款期限240个月；借款利率、借款用途、还款方式等，并约定若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；陈涛金、王鑫钦提供购买的坐落于建瓯市中山东路东方××号楼××室财产为案涉借款合同项下的债务设定抵押担保等事项。2012年5月21日，涉案抵押房产办理了预售商品房抵押权预告登记。同日，王鑫钦《家庭成员共同还款确认书》，自愿作为合同还款人与陈涛金共同还款。当日，农行建瓯支行依约向陈涛金发放了50万元借款，陈涛金、王鑫钦仅还款至2018年11月21日，其后未还本付息。截止2020年4月1日，陈涛金、王鑫钦尚有借款本金401394.84元、利息32175.43元未偿还。福建省东融房地产开发有限公司在案涉合同的保证人一栏是加盖公章及法定代表人印章，以示其自愿对被告陈涛金、王鑫钦应履行的合同义务提供阶段性连带责任保证担保。现陈涛金、王鑫钦未依约履行合同义务，福建省东融房地产开发有限公司应依法承担连带清偿责任。 陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司未作答辩，亦未提供证据材料。 经审理查明：陈涛金与王鑫钦系夫妻。2012年5月8日，陈涛金、王鑫钦因购买福建省东融房地产开发有限公司开发的建瓯市东方××号楼××室商品房，陈涛金向农行建瓯支行申请贷款，并递交《个人房地产贷款申请表》，王鑫钦签署了《家庭成员共同还款确认书》。 2012年5月21日，陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司与农行建瓯支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额50万元；借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；陈涛金、王鑫钦以其购买的坐落于建瓯市东方××号楼××室房产设定抵押担保；福建省东融房地产开发有限公司对陈涛金、王鑫钦按揭贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任自陈涛金、王鑫钦取得房地产权属证书，并办妥正式抵押手续时免除。 2012年5月21日，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记（房预建瓯字第2××2号）。同日，农行建瓯支行依约向陈涛金发放了50万元借款。陈涛金、王鑫钦自2019年2月19日起逾期还款，截止2020年4月1日结欠农行建瓯支行借款本金401394.84元，利息、罚息、复利32175.43元。农行建瓯支行催款无果后诉至本院，并因此支付律师代理费10000元。 以上事实有农行建瓯支行提供的陈涛金、王鑫钦居民身份证、户口簿、结婚复印件、个人房地产贷款申请表、面谈笔录、同意抵押承诺书、家庭成员共同还款确认书、抵押权预告登记证、抵押物清单、《个人购房担保借款合同》、借款提前到期通知书、邮政快递详单、邮政快递互联网查询网页、《借款提前到期通知书》、借据、委托代理合同、福建增值税发票等证据予以证明。经审查，上述证据符合证据的形式要件，能相互印证本案相关事实，本院予以采信。 本院认为，农行建瓯支行与陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈涛金、王鑫钦未按约定偿还借款本息，构成违约，依法应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。根据涉案合同的约定，当借款人未按约足额偿还借款的条件成就时，农行建瓯支行有权提前收回已发放贷款。福建省东融房地产开发有限公司应按照合同约定和承诺对陈涛金所欠的债务承担连带清偿责任。《个人购房担保借款合同》明确约定，借款人、担保人应承担贷款人为实现债权支付的律师费等费用，故农行建瓯支行主张本案律师代理费由陈涛金、王鑫钦承担，予以支持。虽涉案房屋办理抵押权预告登记，但并未办理正式的抵押登记手续，抵押权未依法设立，且当事人未提供充分的证据证明涉案商品房已具备办理房屋产权及抵押权登记的条件，因此，农行建瓯支行主张就抵押权预告登记的房产行使抵押权益，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、陈涛金、王鑫钦应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行偿还借款本金401394.84元、截止2019年2月19日的利息、罚息、复利32175.43元，以及自2019年2月20日起至款项还清之日止按涉案借款合同约定和人民银行规定的标准计算的利息、罚息、复利。 二、陈涛金、王鑫钦应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行支付律师代理费10000元。 三、福建省东融房地产开发有限公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任。 四、驳回中国农业银行股份有限公司建瓯市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7954元，由陈涛金、王鑫钦、福建省东融房地产开发有限公司共同负担，于判决生效之日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈富铭 人民陪审员  朱舒韵 人民陪审员  苏 辉 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  洪 敏 书 记 员  罗 娟 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第十九连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。