内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终6333号上诉人（原审原告）：周桂珍，女，1962年6月10日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：曹慧婷，内蒙古金骥达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐广辉，男，1972年9月4日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：内蒙古同广润创业服务有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区万达广场****。法定代表人：唐广辉，经理。上诉人周桂珍因与被上诉人唐广辉、内蒙古同广润创业服务有限公司委托合同一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周桂珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，并以此作出裁判是错误的。一审法院认为上诉人未证明与被上诉人之间存在委托出租关系是错误的。上诉人与被上诉人唐广辉之间口头约定上诉人购买涉案的8套房屋后，由被上诉人统一出租，且购买后的租金归上诉人所有，被上诉人唐广辉在一审中亦明确承认承租人已经将租金交付给唐广辉，被上诉人以赤峰市万达创业孵化基地客户服务中心的名义与承租人签订合同，根据合同相对性，承租人将房租交付给唐广辉，上诉人委托被上诉人将房屋出租，房租应当由唐广辉给付给上诉人，而非上诉人直接向承租人主张，如上诉人直接向承租人主张租金，承租人在已经交付了租金的情况下，以合同相对性抗辩，上诉人的合法权益将无法得到保护。上诉人购买了8套房屋，就是因为在唐广辉处购买略低于市场价，并且方便出租取得收益，而唐广辉主张涉案租金归自己所有，以后另行出租的租金才归上诉人所有，上诉人不可能购买了房屋却将几年的收益让与给唐广辉，这是不符合日常生活经验的。一审法院认定除01085号房屋外均是在上诉人签约前租出的，并依据01085号房屋的委托及收据认为其他房屋的租金归唐广辉所有是错误的。011114号房屋出租时间是2017年4月1日，上诉人购买时间是2016年6月11日，亦是在上诉人购买后出租的，被上诉人却未提供相关书面委托协议及将租金交付给上诉人的证据，足以证明被上诉人的主张不能成立，一审法院认定的事实错误。一审法院认为上诉人购买房屋时均价为6000元，被上诉人2013年购买时房屋均价为5800元，根据日常经验判断，被上诉人所称上诉人购买时已将租金算入购房款较为真实是片面的。被上诉人在赤峰万达广场有限公司认购商品房将近2万平方米，共计238套房屋，每套房屋的价格均不一致，甚至差价很大，以如此大量的房屋为基准计算出来的房屋价格，作为涉案8套房屋价格的参考是片面的，不能反映真实的房屋价格，更不能作为定案依据。被上诉人唐广辉、内蒙古同广润创业服务有限公司二审辩称：本案之前有上诉案正在诉讼中，我们向内蒙扫黑办提交证据中，本案在上诉过程中涉及房屋价款问题，申请法院两案合并审理，等待另案审理判决结果。在房屋买卖时已经说过在本轮租赁后房屋租金归买房者所有。市场价在7000元左右，我们已经把房屋租金减掉后才形成成交价6000元左右。周桂珍向一审法院起诉请求：1.依法判令唐广辉、内蒙古同广润创业服务有限公司返还周桂珍房屋租金428210.70元；2、唐广辉、内蒙古同广润创业服务有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，尹树军、唐广辉等人与赤峰万达广场有限公司签订商品房认购协议，约定购买赤峰市万达广场C地块商品房，包括C7号楼1至12层的238套房屋，均价为5800元。同广润公司成立于2014年4月，系自然人独资的有限责任公司，其法定代表人系唐广辉。2014年10月16日，赤峰市人力资源部和社会保障局作出赤人社办发[2014]423号文件，同意同广润公司建设赤峰市万达创业孵化基地，案涉房屋即包含在该基地中。同广润公司即以赤峰市万达创业孵化基地管理办公室的名义对外工作。周桂珍于2016年6月11日、2016年8月10日与赤峰万达广场有限公司签订内蒙古商品房买卖合同，购买C7号楼1085号、1072号、11115号、11116号、111120号、10817号、11114号、1118号房屋，每平方米的售价分别为4485元、4712元、4127.49元、4745元、4777.52元、4777.49元。上述房屋除1085号房屋外均已在周桂珍签约前租出。2017年周桂珍分别办理产权证。2017年8月5日，周桂珍将案涉的C7号楼805室委托赤峰市万达创业孵化基地出租管理，委托期限为2017年8月6日至2020年8月5日。同日赤峰市万达创业孵化基地管理办公室将该房屋出租，并给付周桂珍2017年8月6日至2018年8月5日的租金20000元。周桂珍出具收据一枚。现周桂珍以唐广辉、同广润公司未向其返还租金为由诉至一审法院，诉请如前。另查明，周桂珍自认所购的案涉八套房屋每平方米的均价为6000元，装修标准为简单装修。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提出相关证据予以证实，没有证据或者不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周桂珍未能举出案涉的七套房屋（除去C7号楼805室）周桂珍委托唐广辉收取租金的证据，一审法院对其请求返还租金的请求不予支持。周桂珍不能证明与唐广辉、同广润公司存在委托合同关系，应向案涉房屋的承租人主张权利。另唐广辉、同广润公司自认2016年购买案涉房屋均价为6000元，装修标准为简单装修，唐广辉于2013年购买案涉毛坯房屋均价每平方米为5800元，根据日常经验判断，唐广辉、同广润公司所称周桂珍购买时已将承租人已交的租金算入购房款较为真实。案涉八套房屋中的C7号楼805室虽委托同广润公司出租管理，但同广润公司已将租金支付给周桂珍，故周桂珍对该套房屋租金的请求一审法院亦不予支持。综上所述，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回周桂珍的诉讼请求。二审期间，上诉人向本院提举了视听资料一份，意欲证明：被上诉人唐广辉认可涉案的房屋应当给上诉人房租。被上诉人唐广辉对上述证据的质证意见：1.提供的视频是从中截取，前面还有一个存在双方算账的视频，我们卖价市场价为7000元左右，加上装修款再把房租减掉，我们当时卖给上诉人时均价不到6000元，且房子在2013年从万达手里购买，2015年出租，2016年上诉人才想要买，按照视频资料记载时间为2017年5月30日才交清全款办理了产权证，所以上诉人说以前让我给上诉人拿房租，那么就需要把之前的帐怎么算的全拿出来，不能断章取义，按照刚上诉人所述，万达开票是4000元左右，我们从中拿房子4-5年我们在做什么，且上诉人在一审中在庭审笔录中明确强调购房款是5800多元从始至终上诉人始终都在说谎，不能自圆其说。被上诉人同广润公司质证意见：上诉人与案外人周某二人与唐广辉买卖房屋与同广润公司没任何关系。同广润公司只接受2014年唐广辉出具的委托房屋出租事宜，与上诉人及案外人周某没任何关系。本院对上述证据予以综合认证。二审经审理查明的其他事实，与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案中，上诉人基于委托合同法律关系向被上诉人主张租金，经审查，双方之间除了1085号房屋存在书面委托合同外，其他案涉7套房屋均未签订书面委托合同。上诉人称双方之间口头约定了委托事宜，对此被上诉人不予认可。现双方之间针对案涉7套房屋是否存在委托关系，租金具体数额、期限及其他事项是如何约定的均不清楚，上诉人对此未能提举确实、充分的证据予以证明，故根据现有在卷证据，对于上诉人基于委托合同关系向被上诉人主张租金的请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 苏力德审判员 武学良审判员 郭 宇 二〇二〇年十二月二十五日书记员 沈志华