重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3611号原告：秦红伟，男，1981年9月11日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：曹朱琼，女，1982年12月3日出生，汉族，住重庆市忠县。二原告共同委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师，系特别授权。被告：罗忠辉，男，1963年12月11日出生，汉族，住重庆市忠县。原告秦红伟、曹朱琼与被告罗忠辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦红伟、曹朱琼及二原告共同委托诉讼代理人刘先军，被告罗忠辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦红伟、曹朱琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋面积差额款20,910元；2、判令被告支付原告过渡费15,200元；3、判令被告支付原告违约金67,788元；4、判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年10月6日签订《出售房屋协议》，约定被告将自己原位于乌杨移民生态工业园区搬迁安置在乌杨新区的安置房出售给原告，房屋面积150.64平方米，单价1500元/㎡，房屋总价款225,960元，原告一次性支付购房款，从2017年1月起的（2人）的过渡费由原告领取，房屋实际面积不足150.64平方米的，被告按照1500元/㎡退还原告。另外合同约定如一方违约，支付违约金100,000元。协议签订当日，原告按照约定付清了购房款225,960元。原告于2019年12月30日实际取得《出售房屋协议》项下的位于忠县乌杨新区C区2栋2单元2-1房屋，实际面积为136.7㎡（住房104.86㎡+门面房31.84㎡）。据查，被告销售的涉案房屋过渡费为200元/人/月，过渡费发放至2020年3月30日，被告已经实际领取了过渡费，但并未支付给原告。根据《出售房屋协议》约定，被告应当返还原告13.94㎡房屋面积差额款20,910元、2017年1月至2020年3月过渡费15,200元，并支付原告违约金100,000元。鉴于约定的违约责任过高，原告自愿按照购房款的30%主张，即被告应当支付原告违约金67,788元。原告多次与被告协商未果，为维护自己的合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告罗忠辉辩称，原、被告双方签订《出售房屋协议》属实，但是对于原告诉讼请求第一项不认可；对第二项过渡费的问题，2016年12月签的过渡费，签的第二期才拿房子，一年4800元的过渡费，当时原告没有拿到房子，2017年、2019年被告罗忠辉收到了过渡费9600元，被告同意支付给原告，但是2018年被告没有收到过渡费不同意支付。被告认为自己没有违约行为，被告是将房屋卖给了原告，不存在违约，故不同意支付违约金。本院经审理查明：2013年10月6日，甲方罗忠辉与乙方秦红伟、曹朱琼签订《出售房屋协议》，载明“甲方：移民生态工业园区建设项目，因占地占房，需搬迁安置，现将房屋搬迁地址凉山坝，安置房屋面积为150.64平方米，需出售，经中介介绍说合为每平米1500元，而以150.64平方米×1500元=225,960元整，即大写贰拾贰万伍仟玖佰陆拾元整。乙方：将中介说合，购置二人户型面积150.64平方米（图纸）。甲方、乙方：经商议议定一手付清现金，并且无任何非议，不得违反此协议，如任一方返悔，就付违约金10万元给另一方。乙方：在未得到房屋钥匙以前，事项一律由甲方承担，如在办理房产证时，甲方必须配合办理，此协议一式两份，甲、乙各执份，永久管理。”原、被告双方在庭审中均认可上述合同所涉及的房屋包括房屋一套、门面一间。2013年10月6日，罗忠辉向秦红伟出具《收据》一份，载明收到秦红伟交的购房款225,960元。案外人出具《收据》一张，载明收到秦红伟所交的中介费2000元。《出售房屋协议》在签订之后由原、被告双方各执一份，后原告所保留的一份上添加了备注“甲方从2017年1月10日起过渡费（二人）由乙方领取，房屋面积若不足150.64平方米，甲方按1500元退还乙方。”被告罗忠辉作为甲方在该备注下方签名，签名时间为2016年12月27日。2019年12月30日，涉案房屋交付业主使用，从现场所张贴的选房明细中可以看出，原、被告双方所交易的房屋为2单元，其中住房的实际面积为104.84平方米，门面的实际面积为31.84平方米，以上合计136.68平方米。原、被告双方在庭审中对于面积认可为136.7平方米。上述事实，有原告秦红伟、曹朱琼及其共同委托诉讼代理人刘先军，被告罗忠辉的庭审陈述及原告秦红伟、曹朱琼提交的《出售房屋协议》《收据》、转款凭证、选房明细图片，被告罗忠辉所提交的《出售房屋协议》等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方就被告罗忠辉所有的房屋买卖进行了平等协商，并签订了涉案的《出售房屋协议》，该协议的签订系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其法律效力，本院予以认定，该协议合法有效，对当事人双方即本案的原、被告均有约束力，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务，若有违约行为，应当承担相应的违约责任。关于原告所主张的房屋差额款的问题。原告主张与被告之间约定了房屋的实际面积确定后需要退还房屋差额款，被告对此不予认可。本院认为，根据原告所提交的《出售房屋协议》的原件来看，被告罗忠辉所签字确认的备注为过渡费和退还差额部分的备注，被告罗忠辉辩称仅签订了过渡费，但未向本院举证证明，从该备注的格式上也并未看出添加的痕迹，故本院认为原、被告双方在2016年12月27日就退还差额面积的费用达成了一致的意见。且根据原、被告双方签订的《出售房屋协议》的内容来看，双方在买卖房屋的时候是按照面积以每平方米1500元的单价进行的买卖，而并非打包价格，二原告已经按照双方在《出售房屋协议》所签订的面积150.64平方米支付了相应的购房款，因签订房屋时该房屋并非现房，故只能是视为对房屋面积的预估，原告按照预估面积支付了款项，被告应当实际交付约定面积，即使双方没有约定退还差额面积款，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对于被告没有实际交付的面积部分，被告也是应当按照每平方米1500元的单价退还差额面积的款项的。双方签订合同的面积为150.64平方米，认可的实际交付的房屋面积为136.7平方米，按照每平方米1500元的单价，实际的差额面积部分的房款共计20,910元，故本院认为二原告主张要求被告退还原告房屋面积差额款20,910元的诉讼请求有事实依据和法律依据，对该项诉讼请求，本院予以支持。对于二原告主张的过渡费的问题。二原告主张目前尚未支付的过渡费为15,200元，被告罗忠辉认可已经实际领取9600元，但尚余部分并未实际领取。本院认为，双方在涉案的《出售房屋协议》中约定由二原告领取过渡费，但是被告在庭审中主张因过渡费无法变更实际姓名，故并未进行更改，而是依然由被告罗忠辉进行领取。本院认为，涉案房屋为安置房，过渡费为政府在征收土地和房屋之后对原所有人安置期间因为租房等损失进行的补偿，系政府与被告之间签订的协议中约定，具有特定性，被告主张的无法变更由二原告直接领取符合实际生活中的情况。对于被告已经领取的9600元过渡费，被告同意支付，但余下的2018年的费用4800元被告主张没有发放，二原告并未向本院提交已经发放的依据，且双方在合同中约定的是由二原告领取，即双方约定该款项的兑现以政府向被告罗忠辉兑现为前提，故本院认为二原告并未提交证据证明政府已经发放了15,200元的过渡费，对除被告罗忠辉认可的9600元以外的过渡费的支付，本院不予支持，二原告在实际产生后可另行主张。关于二原告主张的违约金问题。二原告主张被告在本案中有违约问题，应当按照合同承担违约责任，被告罗忠辉认为自己并未违约。本院认为，原、被告双方在《出售房屋协议》中所约定的违约金条款100,000元，系在约定双方不得反悔的条款中，即该条款所涉及的合同义务为房屋买卖，卖方不得擅自反悔违约，目前涉案房屋已经交付给二原告，故本院认为双方在《出售房屋协议》中约定的主要义务已经履行完毕，二原告主张参照合同条款100,000元计算违约金扩大了自身的损失范围，没有法律依据。二原告主张被告罗忠辉的违约行为是不退差额面积款项，也不向二原告支付过渡费用，本院认为，《出售房屋协议》中双方约定的面积是在没有现房的前提下进行的预估，并不是双方确定的面积，政府在实际修建后交付被告的房屋不足双方预估面积，是期房在交房时经常会出现的情况，对于面积的差额并非被告罗忠辉的责任，被告罗忠辉仅有退还差额费用的义务；过渡费为政府发放，具体的发放时间和相应的发放金额不由被告罗忠辉决定，故本院认为二原告基于被告罗忠辉的上述两项责任要求主张67,788元的违约金显然过高，且没有相应的依据，本院不予支持。但考虑到双方的房屋已经在2019年12月30日实际交付，在实际交付时实际面积已经确定，被告罗忠辉应当及时退还原告相应的差额面积损失，且应当向二原告支付自己已经领取的过渡费，被告罗忠辉未及时支付这两项费用的行为构成违约，应当承担与其违约行为相当的违约责任。原告没有证据证明自己向被告罗忠辉进行了催要，故本院酌情认定自本案的诉讼材料到达被告罗忠辉的次日即2020年9月4日起由被告罗忠辉以其应当支付的费用总额30,510元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约损失。综上所述，原、被告之间签订的《出售房屋协议》合法有效，对该协议的双方当事人即本案的原、被告均有约束力，双方均应当按照合同内容履行自己的义务，在未履行义务的前提下，应当承担与其违约行为相当的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告罗忠辉于本判决生效后五日内退还二原告秦红伟、曹朱琼20,910元并支付过渡费9600元，并自2020年9月4日起以30,510元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金，至实际履行之日止；驳回二原告秦红伟、曹朱琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2377.96元，减半收取计1188.98元，由被告罗忠辉负担281.38元，二原告秦红伟、曹朱琼负担907.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  刘秋菊二〇二〇年十二月一日书记员  黄 芮