河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21317号原告郑州祝福房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街**加速器产业园**。法定代表人姚鸿飞，总经理。委托代理人杨帅帅，河南麟格律师事务所律师。委托代理人朱攀峰，河南麟格律师事务所律师。被告马开放，男，1985年4月17日出生，汉族，住河南省沈丘县。原告郑州祝福房地产开发有限公司诉被告马开放房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州祝福房地产开发有限公司委托代理人杨帅帅，被告马开放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的商品房。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款并申请商业贷款，按揭银行中信银行，也如期向原告支付了剩余购房款，原告也依约申请办理了合同信息备案登记，并将房屋交付被告使用。但被告多次逾期还贷，导致原告承担担保责任，中信银行直接从原告设在该行的保证金账户划扣款项垫付款，同时被告多次逾期，中信银行将被告诉至法院，同时要求原告作为担保人承担连带保证责任。房屋买卖合同自原告向贷款银行偿还全部贷款本息之日起已经解除，被告应当向原告返还房屋、恢复原状、赔偿损失，原告作为担保人在履行担保责任后有权向被告进行追偿，被告应当依法返还代偿银行款项、并赔偿相应损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1．确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX140××××****）已经解除；2．被告协助原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续和涉案房屋预告登记撤销手续；3．被告返还原告已交付的郑州高新技术产业开发区药厂路××楼××单元××号商品房；4．被告将原告已交付的郑州高新技术产业开发区药厂路××楼××单元××号商品房恢复原状；5．被告向原告支付房屋占用使用费（从原告向被告交房日起计算至被告将房屋恢复原状后向原告实际交还之日止，按3000元/月标准计收房屋占用使用费）；6．被告向原告连带赔偿原告因履行担保责任代被告向按揭银行支付的各项款项共计567172.08元；7．被告向原告支付补偿金（分别以按揭银行当期从原告处划扣的保证金及法院从原告账户司法划扣的执行款为基数，按照日万分之五，从银行划扣及司法划扣之日计算至被告实际支付之日止）；8．被告承担本案诉讼费、公告费、保全费、诉讼保全保险费、律师费等原告为主张债权所支出的一切必要合理费用。被告辩称，1、想要房子。2、已经付了购房款，不存在恶意占有。3、对开发商垫付款项不知情。4、对于原告遭受的损失可以弥补，愿意承担补偿金。经审理查明，2014年7月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号GX140××××****），约定：1．被告购买原告开发的郑州高新技术产业开发区药厂路××楼××单元××号商品房，房屋总价款652382元；2．付款方式：196382元首付款，456000元商业贷款；3．买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；4．如果买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。被告按时交付了购房首付款，贷款银行中信银行将被告申请的贷款支付给了原告。2016年8月3日，原告向被告交付了房屋。因被告未按期偿还贷款本息，中信银行划扣了原告保证金共计91913.05元，之后2019年中信银行又向本院提起诉讼，要求祝福公司及被告偿还全部未还贷款。本院审理后于2019年6月13日作出（2019）豫0191民初14923号民事调解书，调解内容被告共欠中信银行借款本息、律师费共计409693.79元；经各方协商，马开放自愿于2019年7月15日前偿还本息10万元；2019年8月15日偿还中信银行本息15万元；2019年9月15日偿还中信银行全部剩余本息、律师费19509元，具体以《中信银行个人借款合同》约定为准；祝福公司承担连带清偿责任。该调解书生效后，中信银行申请本院强制执行，2020年7月7日，祝福公司银行账户被司法划扣469069.03元，2020年7月8日，原告缴纳执行费6190元，合计475259.03元，该案执行完毕。中信银行及司法划扣共计567172.08元。原告向本院申请诉前财产保全，并向本院缴纳保全费4365元，向保险公司支付保全担保保险费1537.95元。另经查询，房屋预告登记号为郑房预字第1409066710号，预告登记权利人为马开放。以上事实，由《商品房买卖合同》、购房发票、银行发放购房贷款回单、备案查询截图、交房手续、银行扣保证金清单和回单、民事调解书、执行通知书、划扣执行款银行回单、结案通知书、民事裁定书、保函费发票、保全费收据、预告登记证明、不动产权登记证书及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖及担保借款合同关系，《商品房买卖合同》在履行过程中，因被告未能履行向按揭银行还款义务，导致原告为被告代偿贷款本息，原告履行了担保责任，按照《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。因《商品房买卖合同》中对此项违约责任约定了代偿款日万分之五的违约金，该项约定标准过高，原告请求的利息和补偿金均为违约金性质，本院酌定以代偿款567172.08元为基数从2020年7月8日起按照年利率7%的标准计算至实际清偿之日。对于保险费1537.95元，系原告为诉讼案件合理支出，予以支持。该合同解除后，被告应当将房屋返还给原告，原告应当将收取的房款652382元，扣除原告代偿款567172.08元、保险费1537.95元及被告应支付违约金后，退还给被告；被告应履行附随义务，配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续。因双方并未对因履行阶段性贷款担保导致合同解除所产生的律师费负担方式进行约定，且未提交有效证据，故对于原告请求的律师费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州祝福房地产开发有限公司与被告马开放于2014年7月11日签订的《商品房买卖合同》（编号为GX1400173****，合同所涉房屋位于郑州高新技术产业开发区药厂路79号3号楼1单元16层63号商品房）；二、被告马开放于本判决生效后十日内协助原告郑州祝福房地产开发有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（房屋预告登记号为郑房预字第1409066710号）。三、被告马开放于本判决生效后十日内将位于郑州高新技术产业开发区药厂路79号3号楼1单元16层63号商品房返还给原告郑州祝福房地产开发有限公司；四、原告郑州祝福房地产开发有限公司将收取的房款652382元，扣除代偿款567172.08元、保险费1537.95元及被告马开放应支付违约金（以代偿款567172.08元为基数，自2020年7月8日起按照年利率7%的标准计算至实际清偿之日）后，退还给被告马开放；五、驳回原告郑州祝福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11490元，减半收取5745元，保全费4365元，以上合计10110元，由被告马开放负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李文涛二〇二〇年十二月二十八日书记员  董 越