山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初7982号 原告：刘加伦，男，1960年9月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：李敬贤，山东东方太阳律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：胡丽，山东东方太阳律师事务所专职律师。 被告：邵晓峰，男，1991年1月1日出生，汉族，居民，住山东省莒县。 原告刘加伦与被告邵晓峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘加伦及其委托诉讼代理人李敬贤、胡丽到庭参加诉讼，被告邵晓峰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘加伦向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告双方于2019年4月29日签订的房屋买卖合同；2.请求判令被告返还原告已支付的购房款376926.9元及利息；3.请求判令被告向原告支付违约金房屋装修款120000元(以评估为准)，违约金19万元，赔偿款376926.9元；前述两项合计1063853.8元。事实与理由：2019年4月29日，原被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于日照市东港区海曲西路南、衡阳路东的万福海曲明珠小区019幢02单元4层(02)402号楼房出售给原告，总价款64.8万元，合同签订后，原告先后向被告支付购房款376926.9元，被告将房屋交付给原告，原告装修后一直居住至今。2020年5月，原告发现被告将已经出售的涉案房屋抵押给案外人，同时由于被告拖欠他人欠款，涉案房屋被他人在另案申请查封。被告将其房屋出售后私自将房屋设定抵押，导致原告无法实现买房的根本目的，请求依法判决解除双方签订的房屋买卖合同并判令被告返还已付购房款，承担违约责任，赔偿原告的损失及承担本案诉讼费用。 案经送达，被告邵晓峰未作答辩，亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据： 证据一、2019年4月29日，原被告双方签订的买卖合同一份：证实1.被告将位于日照市东港区海曲西路南、衡阳路东的万福海曲明珠小区019幢02单元4层（02）402号楼房出售给原告，总价款64.8万元；2.约定的邵晓峰的收款账户为62×××33；3.邵晓峰在该合同上的备注证实原告已经支付房款308000元； 证据二、编号为20160704041的商品房买卖合同一份：证实涉案位于日照市东港区海曲西路南、衡阳路东的万福海曲明珠小区019幢02单元4层（02）402号楼房的基本情况； 证据三、高杰62×××89活期查询单一份、调查笔录一份：结合证据一，证实高杰代原告刘加伦向被告邵晓峰62×××33账户汇款308000元，原告按照约定支付了首付款308000元； 证据四、李振华银行交易记录一份、微信交易记录打印件一份、李振华说明一份：证实李振华代刘加伦向被告邵晓峰支付购房定金40000元，分期款15427.68元，合计55,427.68元； 证据五、刘祥凯微信交易记录打印件六份、支付宝交易记录打印件一份、刘祥凯说明一份：证实刘祥凯代刘加伦向被告邵晓峰支付分期款13499.22元； 证据六、受理编号为20200914—0106331的日照市不动产登记中心查询结果证明一份：证实2019年12月10日，被告将已经出售给原告刘加伦的位于日照市东港区海曲西路南、衡阳路东的万福海曲明珠小区019幢02单元4层（02）402号楼房抵押给案外人刘坤，（预告）抵押证号：鲁（2019）日照市不动产证明第0062681号，被告的该行为导致原告无法实现合同目的，构成根本违约； 证据七、受理编号为20200914—0106324的日照市不动产登记中心查询结果证明一份：证实涉案房产除本案原告申请查封外，2020年6月18日莒县人民法院将涉案房屋查封，2020年9月11日，东港区人民法院将涉案房屋查封，导致涉案房屋无法办理产权转移登记，原告的合同目的无法实现； 证据八、编号为35594062的发票一份：证实原告因财产保全支付担保费500元； 证据九、工程明细一份，证明原告装修涉案房屋花费装修材料费及人工费共计115800元； 证据十、山东增值税普通发票两份，证明原告装修涉案房屋的花费情况，装饰公司为原告出具。 被告邵晓峰未到庭参加诉讼，应视为放弃对原告上述证据进行质证的权利。 经审查，原告提交的证据与本案具有关联性、证据来源合法、内容具有真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月29日，被告邵晓峰（出卖方、甲方）与原告刘加伦（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：经甲乙双方平等协商，以2016年7月4日甲方与山东万福置业有限公司《山东省新建商业房买卖合同(预售)》(合同编号20160704041)为基础，就楼房买卖事宜，达成本合同。一、甲方同意将位于日照市东港区海曲西路南、衡阳路东的万福海曲明珠小区019幢02单元4层（02）402号楼房一套(房屋预测建筑面积共95.86平方米，房屋套内面积83.29平方米，分摊共有建筑面积12.57平方米)出售给乙方，合同价款总金额为648000元，自本合同签订之日起该楼房即归乙方所有；二、乙方于本合同签订之日，通过日照银行向甲方账号(账号62×××33，户名邵晓峰)支付楼房定金人民币40000元，2019年4月30日将楼房首付款308000元通过转账方式支付给甲方(具体以银行交易明细为凭)，剩余300000元在楼房过户时一次性付清；三、因该楼房甲方在中国工商银行办理按揭贷款手续，现尚欠34.5万元未结清，甲方未办理银行解押手续，在本协议签订之后、楼房过户之前，由乙方负责按揭银行贷款中30万元，甲方负责按揭剩余的4.5万元；四、本合同签订后，由甲方负责办理不动产产权手续并承担相关手续费用；六、甲方保证该楼房在本合同签订时与第三人不涉及任何财产争议及经济纠纷，在楼房过户前，甲方不得对该楼房进行抵押、质押、出租、出售，否则，应承担违约责任；八、自本合同签订之日起，楼房的升值及贬值所产生的法律后果均由乙方承担，与甲方无关；九、违约责任，本合同签订后，甲乙双方任何一方不得违约，如甲方违约，甲方除按纠纷发生时的房屋市场价值返还乙方房款外，还应承担190000元的违约金，若乙方违约，乙方按该楼房总价值的30%承担违约责任；合同还约定了其他内容。合同上附见证机关莒县安庄法律服务所的公章。 2019年4月30日，原告通过案外人高杰的农村商业银行账户（账号62×××89）向被告邵晓峰分7次共转账308000元。原告通过其女婿李振华于2019年4月28日向被告微信转账1000元，于2019年4月29日通过日照银行手机银行向被告转账39000元，两次转账合计4万元，为定金。后原告通过其女婿李振华日照银行手机银行向被告转账4次共计15427.68元，分别为2019年5月28日1928.46元、2019年5月28日1928.46元、2019年6月28日1928.46元、2019年7月4日9642.3元。原告通过其子刘祥凯以微信和支付宝方式向被告转账7次共计13499.22元，分别为2019年12月29日1928.46元、2020年1月30日1928.46元、2020年2月28日1928.46元、2020年3月29日1928.46元、2020年4月29日1928.46元、2020年5月25日1928.46元、2020年6月30日1928.46元。 原告女婿李振华出具的书面证言载明：“本人李振华(公民身份证号码：3711021987××××××××)，我于2019年4月28日通过微信向邵晓峰转账1000元，2019年4月29日通过银行转账向邵晓峰支付39000元，以上款项共计40000元，系代我岳父刘加伦(公民身份证号码：3711001960××××××××)向邵晓峰支付购房定金40000元，我于2019年5月28日、6月28日、7月4日向邵晓峰支付款项共计15427.68元，以上款项系我代我岳父刘加伦向邵晓峰支付分期购房款。我和邵晓峰没有其他经济往来，上述微信支付交易明细证明及日照银行个人活期存款账户交易明细系我提供给刘加伦的。”原告之子刘祥凯出具的书面证言载明：“本人刘祥凯(公民身份证号码：3711021995××××××××)，我于2019年12月29日、2020年2月28日、3月29日、4月29日、5月25日、6月30日分六次通过微信向邵晓峰转账各1928.46元，2020年2月1日通过支付宝向邵晓峰支付1928.46元，以上款项共计13499.22元，系代我父亲刘加伦(公民身份证号码：3711001960××××××××)向邵晓峰支付分期购房款。我和邵晓峰没有其他经济往来，上述微信支付交易明细证明及支付宝账单详情系我提供给刘加伦的。” 原告提交的《日照市不动产登记中心查询结果证明》（受理编号20200914-0106331）载明：预告(抵押)证号鲁(2019)日照市不动产证明第0062681号，预告(抵押)人刘坤，房屋坐落日照市海曲明珠019幢02单元402室，预告时间2019-12-10。原告提交的《日照市不动产登记中心查询结果证明》（受理编号20200914-0106324）载明：产权证号鲁(2020)日照市不动产权第0005156号，产权人山东万福置业有限公司，证件号码91371100584533707F，房屋坐落日照市海曲明珠019幢02单元402室，权利限制：查封单位山东省莒县人民法院，查封期限2020-06-18至2023-06-17，查封文号（2020）鲁1122民初3931号；查封单位山东省日照市东港区人民法院，查封期限2020-08-05至2023-08-04，查封文号（2020）鲁1102财保609号；查封单位山东省日照市东港区人民法院，查封期限2020-09-11至2023-09-10，查封文号（2020）鲁1102财保716号之一。原告提交的《工程明细》载明：装修材料费合计￥78832.08，实收材料费￥78800，装修人工费合计￥37380，实收人工费￥37000，施工公司章：日照市东港区创奇电焊加工铺，材料代购章：日照润苑装饰工程有限公司。原告提交的山东增值税普通发票载明：购买方名称刘加伦，家具材料78832.08元，销售方名称日照润苑装饰工程有限公司。原告提交的山东通用机打发票载明：拆除人工费25500，刷涂料人工费6900，改水电人工费4980，合计￥37380，纳税人名称：日照市东港区创奇电焊加工铺。案件审理过程中，原告提出鉴定申请，后撤回申请。 另查明，2016年7月4日，被告邵晓峰（买受人）与案外人山东万福置业有限公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》（合同编号20160707041），约定：第一条，1.出卖人以出让方式取得坐落于日照市地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为日东国用（2014）第××，土地使用权面积为21614.1平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2084年1月25日；2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为海曲明珠，房地产开发经营权证号371100200018768，建设工程规划许可证号为建字第371101201510071，建筑工程施工许可证号为371101201512040501；第二条，预售依据，该商品房已由日照市房地产管理局批准预售，预售许可证号为201603015；第三条，商品房基本情况，3.该商品房为第一条规定项目中的019[幢]02单元4层(02)402号；4.预测建筑面积共95.86平方米，其中套内建筑面积83.29平方米，分摊共有建筑面积12.57平方米；第六条，计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5036元，总价款为482751元；第七条，付款方式及期限，(一)买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：公积金，买受人应当于2016年7月4日前支付首期房价款102751元，占全部房价款的21.29%，余款380000元；合同还约定了其他内容。 还查明，原告于2020年8月5日向本院提出诉前财产保全申请，本院于当日作出（2020）鲁1102财保609号民事裁定书，裁定将被告邵晓峰名下位于日照市海曲西路南、衡阳路东（海曲明珠）019预幢02单元（02）402号、日照市【预告（抵押）证号为鲁（2019）日照市不动产证明第0008657号、鲁（2019）日照市不动产证明第0008658号、鲁（2019）日照市不动产证明第0062681号】的房产予以查封，保全标的额30万元，原告已缴纳保全费2020元。原告于2020年8月27日向本院申请诉前调解，经本院调解未果。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原被告之间的房屋买卖合同关系成立，本院予以确认。合同签订前，原告支付被告定金4万元，合同签订后，原告共支付被告336926.9元（308000元+15427.68元+13499.22元），共计付款376926.9元，原告已按合同履行了付款义务，本院予以确认，被告亦应当按约定履行自身义务。该合同第六条明确约定“甲方不得对该楼房进行抵押、质押、出租、出售，否则应承担违约责任”，但被告于2019年12月10日将该房屋抵押给案外人刘坤，已经构成违约，根据合同第九条约定“如甲方违约，甲方除按纠纷发生时的房屋市场价值返还乙方房款外，还应承担190000元的违约金”，因双方的纠纷发生时间无法明确界定，被告应当按照原告已支付的款项数额返还原告购房款，故对原告要求被告返还购房款376926.9元、支付违约金19万元的诉讼请求，本院予以支持；对原告因房屋升值造成的损失，应包含在19万元违约金中，对原告主张中超出的部分，因未评估，无法确认实际损失数额，本院不予支持。被告将房屋抵押给案外人后，致使双方的合同目的不能实现，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故对原告要求解除原被告双方于2019年4月29日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，该合同自本案起诉状副本送达被告之日解除。对原告主张的装修款12万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中原告已选择合同中约定的违约金作为赔偿，未选择因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故对原告要求被告赔偿装修款12万元的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求的利息，因原被告在合同中未对利息进行约定，被告应当自原告向本院主张权利之日起支付原告利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原被告双方2019年4月29日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月7日解除； 二、被告邵晓峰于本判决生效之日起五日内返还原告刘加伦购房款376926.9元及利息（利息以376926.9元为基数，自2020年8月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）； 三、被告邵晓峰于本判决生效之日起五日内支付原告刘加伦违约金190000元； 四、驳回原告刘加伦本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14374元，减半收取7187元，由原告刘加伦负担3357元，由被告邵晓峰负担3830元；诉前保全费2020元，由被告邵晓峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王邱信 二〇二〇年十二月十一日 法官助理王捷 书记员金欣 附： 法院账号告知书 （2020）鲁1102民初7982号 被告： 如你方履行裁判文书结果，请与原告协商或将款项汇入本案的法院银行账号，并于汇款当日告知办案法官。本院案款采取一案一号管理，请勿将案款汇入本院其他银行账号，如将案款汇入本页账号之外的其他账号或汇款后未告知办案法官，将由你方承担不利后果，特此告知！ 本案案号：（2020）鲁1102民初7982号 本案银行账号：31×××96 开户行：中信银行股份有限公司日照分行 账户名：日照市东港区人民法院 注： 涛雒法庭联系电话：0633-865**** 日照市东港区人民法院