四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1416号 上诉人（原审被告）：广元空港房地产开发有限公司。住所地：四川省广元市利州区东坝街道办事处万缘新区万缘**路，统一社会信用代码9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申艳，女，汉族，生于1989年5月2日，住四川省广元市利州区。 上诉人广元空港房地产开发有限公司因与被上诉人申艳商品房预售合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2020）川0802民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元空港房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人申艳的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、因被上诉人自身原因或手续不齐导致办证迟延，上诉人不应承担违约责任，特别是不应承担《承诺书》中载明的各项违约责任。被上诉人与案外人共同购买房屋，备案，交房后双方协议离婚，约定房屋归被上诉人所有，后被上诉人提出将房屋登记在自己名下，与当初的备案不符，案外人不配合，办证条件不成就，无法登记。上诉人要求其提供相应法律文书。二、上诉人非无正当理由逾期办证，违约金明显过高，应适当调减。 申艳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。我是2014年4月1日购买的商品房，2017年7月31日开发商通知我领取税收证明，该时间段所有税收凭证都交齐了，不存在手续不齐；违约金过高是因为对方没有到政府加盖印章造成的，全体业主可以作证。 申艳向一审法院提出诉讼请求：1、广元空港房产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金1008元；2、广元空港房产公司支付2019年1月31日至2019年7月8日物业费912.40元；3、广元空港房产公司支付自2019年2月1日至2019年7月8日延期办证违约金22796.24元。4、本案诉讼费由广元空港房产公司承担。 一审法院认定的案件事实：2014年4月1日，申艳、蒋飞闯与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，申艳、蒋飞闯以480929元购买广元空港房产公司开发修建的位于广元市利州区万源××队××栋××号住房一套（套内面积78.55平方米、公摊面积18.52平方米）。 合同约定：第六条付款方式及期限：贷款方式支付。买受人可以首期支付购房总价款的38%，其余房款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2016年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 协议约定：11.1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。11.2、双方同意以办理房屋验收交楼之日为办理房屋所有权证登记期限的起算日。11.3、出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如因出卖人原因导致未在补偿协议11.1条约定时间截止后半年办妥房屋所有权证登记的，买受人有权退房。11.5、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件。11.7、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人不承担因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。合同及协议还对该合同逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、违约责任、争议解决方式等内容作出了约定。合同签订后，申艳、蒋飞闯按约支付了房款。 2015年7月8日，广元空港房产公司向申艳、蒋飞闯交付案涉房屋，申艳在天悦府交房登记表上签字确认且提交了办理产权证书所需相关资料，该表载明“权证办理资料及业主入住资料已收集、业主信息已登记”。 2016年8月15日，广元空港房产公司代申艳、蒋飞闯缴纳契税7213.94元。 2018年10月18日，广元空港房产公司作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房”。10月19日，广元空港房产公司作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。10月23日，申艳向广元空港房产公司提供了契税发票。 2019年7月19日，案涉房屋不动产权证书办理完毕，证号：川（2019）广元市不动产权第001××××号，权利人：申艳，共有情况：单独所有。 同时查明，四川省广元市昭化区人民法院何运波与广元空港房产公司房屋买卖合同纠纷一案（2019）川0811民初1333号类案生效民事判决书查明以下事实：1、2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日广元空港房产公司在QQ群发“领取契税税收证明”公告；2、2015年3月20日，业主何运波与成都泓济物业服务有限责任公司广元分公司签订了《天悦府前期物业服务协议》，约定物业公共服务收费面积为《商品房买卖合同》约定的测绘面积，收费标准为高层住宅2.00元/平方米•月（自本物业正式交付使用起，前36个月按1.50元/平方米•月标准收费）。 另查明，2015年11月10日，申艳与蒋飞闯协议离婚，协议约定：双方婚后共同出资按揭购买位于广元市万源××栋××单元××号房屋一套，离婚后归女方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自取得房屋产权后一个月内办理，男方必须无条件协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方承担。2019年5月20日，一审法院立案受理申艳与蒋飞闯离婚后财产纠纷案件，一审法院于2019年6月14日作出（2019）川0802民初2963号民事判决书，判决：申艳与蒋飞闯签订的《离婚协议书》合法有效；蒋飞闯在判决生效后一个月内协助申艳办理位于广元市万源××栋××单元××号（合同备案号20140401000××××）房屋的产权过户手续；案件受理费减半收取4257元，由蒋飞闯负担。蒋飞闯于2019年7月11日签收民事判决书后未提出上诉，该民事判决书已经发生生效。 一审庭审中，申艳与广元空港房产公司一致确认申艳提出将房屋权属证书登记在其个人名下的时间为2018年10月22日之后。 一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。申艳、蒋飞闯与广元空港房产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行合同义务。本案中，广元空港房产公司于2015年7月8日将房屋交付于申艳、蒋飞闯，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，广元空港房产公司应当于2016年12月28日前为申艳、蒋飞闯办理完毕房屋所有权登记，而申艳于2019年7月8日才取得不动产权证书，故广元空港房产公司逾期为申艳办理房屋产权登记的行为构成违约。 关于广元空港房产公司逾期办证是否系申艳未及时提交相关资料导致及广元空港房产公司应否承担违约责任的问题。广元空港房产公司辩解其不应承担违约责任，因为逾期办证系申艳、蒋飞闯离婚、蒋飞闯不予配合所致。首先，根据申艳、蒋飞闯共同与广元空港房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，广元空港房产公司应于2016年12月28日前将案涉房屋转移登记至申艳、蒋飞闯名下。在2016年12月28日前，申艳、蒋飞闯在收房当天便向广元空港房产公司提交了除契税发票外办证所需相关资料，广元空港房产公司也于2016年8月15日向税务机关代缴了契税，加之广元空港房产公司从2017年7月底至12月初多次在业主QQ群发“领取契税税收证明”，可知广元空港房产公司代业主缴纳的契税发票一直由广元空港房产公司保管，由此可见，在约定的办证时间前，广元空港房产公司完全可以代业主办理房屋权属登记，并不存在办证资料不齐全的状况。其次，申艳提出将房屋权属证书办理至其个人名下的时间为2018年10月22日之后，晚于约定办证时间。最后，虽然在约定的办证时间之前，申艳与蒋飞闯解除了婚姻关系，但是申艳并未主张将房屋权属证书登记在个人名下，换言之，申艳与蒋飞闯的离婚并不影响广元空港房产公司按照合同约定将房屋登记在申艳与蒋飞闯名下，而且根据前文所述，办证条件也是成就的。综上分析，广元空港房产公司辩称的逾期办证系申艳未及时提交办证资料的理由不成立，广元空港房产公司应当承担违约责任。 关于广元空港房产公司辩解的《承诺书》约定的违约金过高应否调整的问题。广元空港房产公司于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，向全体业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，若违反约定，则从2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条款虽然赋予了人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，广元空港房产公司无正当理由逾期办证违约在先，导致逾期办证违约金的产生，此后又书面明确承诺愿意支付高额违约金，若人民法院再酌情调减违约金有悖公平原则和诚实信用原则，故对广元空港房产公司主张的调减违约金，一审法院不予支持，从2016年12月29日逾期办证之日起至2019年1月31日止（764天），违约金按照按已付房款的年0.1%计算，从2019年2月1日起至2019年7月8日办证完毕之日止（158天），违约金按照房款总额的日万分之三计算，故对于申艳主张的逾期办证违约金23802.69元（480929元×0.001÷365天×764天+480929×0.0003×158天），一审法院予以支持。至于申艳主张的从2019年2月1日起至2019年7月8日止的物业费912.4元，符合双方约定，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告申艳逾期办证违约金23802.69元；二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔付原告申艳物业服务费912.4元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。一审中上诉人提供其委托诉讼代理人刘钟律师与被上诉人申艳的微信聊天记录，被上诉人申艳陈述，“我是2014年签订的购房合同，当时是二人签的名字，2015年11月10日双方协议离婚，离婚后房屋全部归女方所有，2019年开发商通知办理房产证。男方不履行协议更名，协议签订四年之久。办证必须双方照相，男方也不配合，所以导致现在走司法程序。”上诉人回复“婚后财产权纠纷，起诉要求对方配合办理手续就行了”。二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，合同一经签订，双方均应全面履行各自的义务。 根据上诉人与被上诉人及蒋飞闯签订的售房合同，上诉人应于2016年12月28日前协助办理完毕房屋所有权登记。虽上诉人与被上诉人及蒋飞闯于2015年11月10日协议离婚，但无证据证明被上诉人在2016年12月28日前向上诉人提出将售房合同上“乙方”由被上诉人及蒋飞闯二人更改为被上诉人申艳一人，一审庭审中，申艳与广元空港房产公司一致确认申艳提出将房屋权属证书登记在其个人名下的时间为2018年10月22日之后。因此，本院确认上诉人应承担2016年12月29日之日起逾期办证至2018年12月28日按照按已付房款的年0.1%计算违约金，即961.86元（480929元×0.001×2年）。根据被上诉人与上诉人之间的微信聊天记录和被上诉人的陈述，在上诉人于2019年（没有证据证实具体为哪月哪日）通知其办证时，其告知了上诉人其已于2015年11月10日离婚一事，因男方不配合，不能办理不动产登记，此时不能办证的责任不应再归结于上诉人，故基于公平原则和诚实信用原则，对于承诺书上承诺办证期满至办证完毕之间的违约责任不应由上诉人承担，相应的物业费也不应由上诉人承担。 综上所述，根据二审查明的案件事实，一审判决结果不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3919号民事判决； 二、上诉人广元空港房地产开发有限公司在本判决送达之日起十日内支付被上诉人申艳逾期办证违约金961.86元； 三、驳回被上诉人申艳其他诉讼请求。 一审案件受理费209元，由被上诉人申艳负担100元，上诉人广元空港房地产开发有限公司负担109元；二审案件受理费418元，由被上诉人申艳负担200元，上诉人广元空港房地产开发有限公司负担218元。（上诉人已预交二审案件受理费，应由被上诉人负担部分，在执行中品迭） 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  吕 晶 审判员  徐小雁 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  黄 琴