山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12641号 上诉人（原审被告）：栾祖坤，男，1987年9月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人（原审被告）：青岛泓锐体育文化发展有限公司,住所地山东省青岛市城阳区史家泊子社区天风南路**。 法定代表人：栾祖坤，总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王文求，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛合和世纪家家福连锁超市有限公司，住所地山东省青岛市城阳区史家泊子社区天风南路**。 法定代表人：沈伟锋，总经理。 委托诉讼代理人：郭兴涛，山东康丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倩倩，山东康丰律师事务所实习律师。 上诉人栾祖坤、青岛泓锐体育文化发展有限公司(以下简称泓锐公司)因与被上诉人青岛合和世纪家家福连锁超市有限公司（以下简称合和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初8371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 栾祖坤、泓锐公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或者依法改判确认被上诉人合和公司与上诉人栾祖坤签订的商铺租赁合同于2019年11月解除，泓锐公司不支付合和公司房屋租金245,833.29元，栾祖坤对该款项不承担连带责任；2.一、二审诉讼费用都由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2017年9月22日与被上诉人签订商铺租赁合同，租用被上诉人商铺三楼经营健身房，而商铺所在商场因四楼装修出现漏水、掉垃圾等情况长达三个月，且上诉人于2017年11月进行试营业以来，因被上诉人商场基础设施不完善导致健身房出现刺鼻的油烟味，导致健身房无法继续营业，已经无法达到上诉人签订合同时的经营健身房的合同目的。且上诉人多次找被上诉人工作人员解决此事，均为被上诉人无理由拖延，导致上诉人的健身房无法正常赢利。因此，被上诉人在合同履行过程中违约在先，已经无法为上诉人提供需要的经营环境。二、被上诉人违反合同约定，于2019年10月将上诉人的店铺大门锁上，后采取断电等措施使上诉人无法继续承租商铺，上诉人于2019年11月搬离承租商铺，双方租赁合同实质已经解除，被上诉人向上诉人主张租金与事实不符且于法无据。上诉人仅认可双方租赁合同解除，但就租赁合同解除的时间并不认可。结合一审中被上诉人提交的营业售电月报表显示自2019年10月开始上诉人的实际用电量从每月2000-3000度降至每月不到10度，可以看出上诉人实际无法控制涉案租赁房屋，也没有进行正常的营业。自2019年10月开始双方合同已经终止无法履行，而被上诉人在控制涉案房屋不让上诉人使用的情况下使涉案房屋闲置，恶意扩大损失，就扩大的损失部分上诉人不应当在承担责任。三、就上诉人已支付被上诉人的款项，其中9万元有被上诉人出具的收据，另外1万元在被上诉人提交的商铺预定合同中，明确约定上诉人应于签订该合同之日起3日内支付定金1万元，此定金缔约定金，商铺预定合同签订于2017年9月22日，而被上诉人最早的收据系2017年10月20日出具，远远超过3日，在该商铺预定合同中并未约定双方签订实际合同后该定金自动转为租金，因此在被上诉人未提供反证的前提下，应当认定上诉人已经支付给了被上诉人定金1万元，且该1万元不属于收据当中的9万元，上诉人合计支付10万元。四、因被上诉人装修不达标造成房屋跑烟漏水造成上诉人无法实际经营，给上诉人造成巨大损失，上诉人请求就自己损失部分与拖欠的租金进行折抵。 合和公司辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 合和公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认合和公司与栾祖坤签订的《商铺租赁合同》于2020年6月3日解除；2.判令栾祖坤、泓锐公司向合和公司支付商铺租金281061.64元，并承担以281061.64元为基数，自2019年4月30日起至款项付清之日止，按照日5%的比例支付违约金；3.本案诉讼费用由栾祖坤、泓锐公司承担。诉讼过程中，合和公司明确表示放弃部分诉讼权利主张，即仅主张自2019年4月30日至2020年6月3日共13个月的租金270833.33元，违约金自愿放弃。事实与理由：2017年10月19日，栾祖坤注册泓锐公司，系一人有限责任公司，注册资本100万元。2017年10月20日，栾祖坤与合和公司签订了《商铺租赁合同》，承租青岛市城阳区世纪家家福购物广场三楼约1200平方米场地经营健身房，按照六个月为一期交纳租金，每期应交纳租金125000元，租金每两年递增5%。如逾期支付租金，应按日支付5%的违约金，逾期超过十日合和公司有权解除合同。合同签订后，栾祖坤开始使用租赁商铺并以泓锐公司的名义经营健身房业务，但未按照合同约定支付租金，合和公司起诉后，青岛市城阳区人民法院作出(2018)鲁0214民初8870号民事判决书，判决栾祖坤、泓锐公司向合和公司支付截止2019年4月29日的租金207500元，但其拒不履行人民法院生效判决，且拖欠2019年4月30日以后的租金，合和公司提出解除《商铺租赁合同》，特诉请法院。 泓锐公司、栾祖坤在一审共同辩称：商场四楼宾馆装修长达三个月的时间，出现漏水、掉建筑垃圾等情形，导致健身房高峰期无法营业，证据视频之前提交给了合和公司。另，自交给商场100000元房租后，商场允许装修，自2017年11月份进行试营业，但2017年年底健身房出现油烟异味，导致无法进行营业，多次与商场领导沟通未果。其次就出现了上述四楼宾馆装修事件。因为宾馆装修要经过三楼，需要健身房配合，商场领导口头承诺四楼装修完后给予相应补偿，但实际并未给予，且开始断电锁门催收房租，并将健身房位于商场外面的广告牌私自拆除。 一审法院组织当事人举证、质证情况如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同通知书》及原审法院（2018）鲁0214民初8870号民事判决书等证据真实性无异议。对于当事人无异议的证据，原审予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，原审审查如下：1.栾祖坤提交手机短信打印件及微信健身群聊天记录打印件，证明其被断电锁门，合和公司质证不认可上述证据，称系栾祖坤个人单方言辞及与案外人的聊天记录。合和公司提交了其2019年7月、11月及12月的营业售电月报三张，证明栾祖坤分别于2019年7月4日购电400度、7月22日购电2000度、11月14日购电40度、12月11日购电8度，证明其能正常购电并占用涉案房屋，故并不存在对其断电锁门。栾祖坤质证称认可该证据真实性，但仍自称合和公司不让通电并锁门。原审综合审查双方证据，认为栾祖坤提交的上述证据系其单方及案外第三人言论，不符合证据客观性原则，不能证明其所主张事实。而合和公司提交的上述证据符合真实性和关联性原则，原审予以采信。2.栾祖坤提交《商铺预定合同》原件一份和收据原件两张，证明其2019年9月22日与合和公司签订商铺预定合同，并根据该合同向其交了10000元订金；另，合和公司分别于2017年10月20日、21日出具租金60000元、30000元的收据，证明合和公司收到栾祖坤支付的100000元租金。合和公司质证认可上述合同和收据的真实性，但只认可收到90000元，且已在前述案件中折抵房租；该证据及所证事实已被原审法院（2018）鲁0214民初8870号民事判决书所认定，但依据上述证据，栾祖坤不能证明其除了已认定的90000元之外另行交纳了10000元订金的事实。 一审法院认定事实如下：2017年9月22日，栾祖坤以泓锐健身俱乐部为名与合和公司签订《商铺预订合同》，载明：“预订的商铺编号为三楼03铺位，面积约1200平方米，……乙方承租商铺用于经营泓锐健身俱乐部品牌”。同年10月19日，栾祖坤为一人股东的泓锐公司被青岛市城阳区市场监督管理局核准成立。同年10月20日，栾祖坤与合和公司签订《商铺租赁合同》，该合同首封“厂商名称”一栏为“泓锐健身”，承租标的同上述预订合同。该《商铺租赁合同》“2.1商铺租赁期限自2017年10月20日起至2021年10月19日止，租期四年。……3.1乙方按6个月为一期交纳租金，每期应交纳租金的金额为125000元，下期租金提前15天交纳。乙方应交纳合同期内的租金总额1025000元（每两年递增5%）。……3.5乙方逾期支付租金，按日支付5%的违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同。……”2018年11月1日，因泓锐公司、栾祖坤未按照约定支付租金，合和公司诉请至法院。原审法院立案受理，于2019年11月7日作出(2018)鲁0214民初8870号民事判决书，判决如下：一、泓锐公司于判决生效后10日内支付合和公司房屋租金207500元，并承担以207500元为基数自2018年8月2日起至实际付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；二、栾祖坤对上述款项承担连带责任；三、驳回合和公司的其他诉讼请求。2019年11月20日，泓锐公司及栾祖坤签收上述判决书，当事人均未上诉，同年12月5日该判决已生效。当事人对该判决认定的租赁事实、责任认定及承担主体均未提出异议，原审予以采纳。当事人双方确认于2020年6月3日解除该商铺租赁合同。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合和公司与泓锐公司、栾祖坤签订《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。因泓锐公司、栾祖坤违约支付租金，合和公司向其发出解除商铺租赁合同的通知，当事人均同意于2020年6月3日解除，故对合和公司诉请确认2020年6月3日解除双方之间的租赁合同，原审予以支持。关于合和公司主张自2019年4月30日至2020年6月3日的房屋租金及违约金的主张，其诉讼过程中自愿放弃部分权利主张，是对自己权利的处分，原审依法予以准许。对其主张自2019年4月30日至2020年6月3日共13个月的租金270833.33元，考虑到2020年新冠××疫情对健身房等经营场所的实际影响，结合2020年5月6日山东省新冠××疫情防控响应由重大突发公共卫生事件II级响应调整为III级响应，原审依据公平原则酌情将2020年2月、3月、4月、5月共4个月的租金调整至原合同租金的70%，即58333.32元（250000元÷12个月×4个月×70%），其余9个月（2019年4月30日至2020年1月）的房屋租金不变187499.97元（250000元÷12个月×9个月），以上租金合计为245833.29元。综上所述，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的规定(三)》第二条之规定，判决：一、确认青岛合和世纪家家福连锁超市有限公司与栾祖坤签订的《商铺租赁合同》于2020年6月3日解除；二、青岛泓锐体育文化发展有限公司于判决生效后10日内支付青岛合和世纪家家福连锁超市有限公司房屋租金245833.29元；三、栾祖坤对上述款项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5746元，减半收取2758元，由青岛泓锐体育文化发展有限公司、栾祖坤负担。 二审期间，上诉人提交视频、照片及书面证明证言四份，以证明自2017年12月以来，涉案租赁房屋内出现油烟异味，无法经营，2018年12月起涉案租赁房屋漏水、漏垃圾，造成健身器材损坏，上诉人无法营业，后2019年10月起健身房为被上诉人上锁，上诉人的会员无法健身，只能协商退费；因被上诉人的房屋质量问题以及锁门行为给上诉人造成巨大损失，且2019年10月后上诉人已经不再占有涉案租赁房屋。对此，被上诉人质证称：对视频及照片的真实性均不认可，该视频显示是2018年录制，即便是真实的也与本案无关，上诉人在（2018）鲁0214民初8870号判决书没有上诉，认可了相关的事实，这期间的问题与本案无关；本案涉及的房屋租金期间为2019年4月30日至2020年6月3日，根据照片显示漏水问题是出在消防喷淋系统，该喷淋系统并非基于被上诉人的原因；对证人证言证人应当出庭作证，无法核实真实性，且证人与上诉人退费问题与本案无关，系上诉人与客户之间的关系。 根据上述证据及其质证意见，本院认为，因被上诉人对上诉人所提交视频、照片的真实性有异议，而为上诉人出具书面证言的证人也未出庭作证，故其证言不能证明上述视频、照片具有真实性，且上诉人也无其他证据证明该视频、照片的真实性，故本院对上诉人所提交上述证据的真实性不予采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方未达成一致意见。 本院认为，泓锐公司、栾祖坤与合和公司于2017年9月22日签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行其合同义务。因泓锐公司、栾祖坤未按照合同约定支付租金，合和公司向其发出解除商铺租赁合同的通知，且双方当事人在一审均同意涉案商铺租赁合同于2020年6月3日解除，故原审确认该合同于2020年6月3日解除是正确的。泓锐公司、栾祖坤上诉称双方合同实际于2019年11月解除，且其在签订商铺预定合同后支付了定金1万元，因无有效证据予以证明，本院不予采纳。虽然泓锐公司、栾祖坤对其所欠付的2019年4月30日至2020年6月3日期间共13个月的租金270833.33元本应依约交纳，但原审考虑到2020年新冠××疫情对健身房等经营场所的实际影响等因素，根据法律规定的公平原则酌情将2020年2月至5月共4个月的租金调整为原合同约定租金的70%即58333.32元（250000元÷12个月×4个月×70%），其余9个月（2019年4月30日至2020年1月）的房屋租金187499.97元（250000元÷12个月×9个月）维持不变，并据此判决泓锐公司、栾祖坤连带支付合和公司房屋租金245833.29元（58333.32元+187499.97元），并无不当。栾祖坤、泓锐公司上诉称因合和公司严重违约致使双方合同无法履行故其不应支付上述期间的房屋租金，因无合法依据，本院不予采纳。 综上所述，栾祖坤、泓锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5516元，由上诉人栾祖坤、青岛泓锐体育文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  安太欣 审判员  卞冬冬 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 赵洪发 书记员隋欣孜