江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初5476号原告：唐锦会，女，1963年4月22日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：马继坤，男，1958年12月25日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：罗时伟，江苏捍华律师事务所律师。被告：淮安元通房地产开发有限公司，住所地涟水县炎黄大道南侧江苏上水创业园开发有限公司院内。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾罡、李亮亮，该公司员工。原告唐锦会、马继坤与被告淮安元通房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐锦会、马继坤及两原告共同委托诉讼代理人罗时伟，被告元通公司的委托诉讼代理人贾罡、李亮亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐锦会、马继坤向本院提出诉讼请求:1.判令被告提供资料协助原告办理产权登记；2.判令被告承担逾期办证违约金，以购房款349283元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为10万元；3.判令被告承担逾期交房违约金，自合同约定的第二天2016年5月1日起计算至2017年11月24日实际拿房时，即349283×553天×万分之一=19315元。事实和理由：2014年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定以按揭方式支付了购房款。合同第8、9条约定了房屋交付期限、交付条件和逾期交房的违约责任，第15条约定被告有义务提供资料辅助原告办理产权登记。原告多次催促被告履行其义务，被告于2019年6月3日承诺如不按时办理房产证，愿承担法律责任。2019年11月18日，经县住建局、信访局调解，被告又承诺如不能在2020年6月30日前提供香山公馆二期办理房产证的相关手续，愿承担每日以购房总价万分之五的违约金。现被告仍未履行义务，原告遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告元通公司辩称，原、被告并未在商品房买卖合同中约定违约金，现被告仅有协助原告办理产权证的义务，同时因原告反复多次无正当理由上门纠缠要求我公司办理产权证，迫于政府压力，我公司不得已作出两份承诺书，该承诺书内容并非被告真实意思表示，属于无效承诺，因此我公司依约不承担逾期办证违约金。房屋逾期交付期间有误，我公司于2017年10月24日向原告交付了房屋，原告领取了钥匙进行了装修改变房屋结构。如原告坚持认为被告未交付房屋，被告将主张原告恢复原状返还房屋，即使我公司存在原告诉称的逾期交房、逾期协助办证情况，也是因新冠疫情的影响导致我公司协助办理房产证的义务无法及时履行。合同约定的违约金过高，因根据实际损失相应减少，根据最高院关于适用合同法若干问题解释二第29条规定，本案中原告并未实际产生任何实际损失，请求法庭对上述违约金的计算比例和具体金额进行调整。本院经审理查明如下事实，2014年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的涟水县香山公馆4#楼702室房屋出售给原告，房屋价款为349283元，合同约定：出卖人应当在2016年4月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。如逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告支付了房款，被告于2017年10月24日向原告交付房屋。现因人防工程未能通过验收等问题，原告至今无法办理产权登记手续。2019年6月3日，被告承诺如不能按期办理香山公馆4#楼房产证，则愿承担法律责任。上述事实，有原告、被告当庭陈述，原告提供的《商品房销售合同》、淮安市商品房买卖合同备案证明、原告的购房发票、等证据载卷证实，业经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，双方均应按合同约定履行相应的义务，原告有权要求被告按照合同约定协助办理产权登记手续，因涉案楼盘人防工程尚未验收，被告应当在符合办证条件后及时协助原告办理相关手续。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告未能在合同约定的期限内协助原告办理房屋产权登记，故依法应当承担逾期办证的违约责任。根据相关法律规定：对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%,而逾期办证从违约程度、违约后果等方面看，明显低于逾期交房的违约责任，则根据“举重以明轻”的原则，逾期办证违约金也应设定上限，结合本案实际情况，根据涟水县房地产市场行情及受“新冠”疫情影响等综合因素考虑，从照顾到双方当事人的权益和实际承受能力的角度出发，本院酌定被告承担逾期办证违约金以不超过原告已付购房款为基数的15%为宜，即52392.45元，原告的诉讼请求为10万元，与法无据，依法应当调整，故本案被告应当向原告承担逾期办证违约金应为52392.45元。同时，根据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求被告支付自2016年5月1日起至2017年10月24日按照已交付房价款万分之一按日计算的逾期交房违约金即18896.21元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安元通房地产开发有限公司于涉案商品房符合办证条件后三十日内协助原告唐锦会、马继坤办理产权登记手续；二、被告淮安元通房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告唐锦会、马继坤逾期办证及逾期交房违约金71288.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半收取1170元，由被告淮安元通房地产开发有限公司负担800元，原告唐锦会、马继坤负担370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户：62×××31）。审 判 员  王 涟二〇二〇年十二月二十五日法官助理  张兴鹏书 记 员  王赜宬附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。