江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1472号原告：镇江润科投资有限公司，住所地镇江市京口区小米山路**，统一社会信用代码913211005668674472。法定代表人：秦志高，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐厚春，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张怡斐，女，该公司财务助理。被告：宋晨曦，男，1988年1月28日出生，汉族，户籍所在地镇江市。委托诉讼代理人：宋志坚（被告宋晨曦之父），男，1959年12月23日出生，汉族，住镇江市润州区桃园。原告镇江润科投资有限公司（以下简称润科公司）与被告宋晨曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告润科公司的委托诉讼代理人徐厚春、张怡斐，被告宋晨曦的委托诉讼代理人宋志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润科公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月24日签订的《物业租赁合同》于2019年11月23日解除；2.判令被告支付租金31500元及水电费7738元，并支付逾期付款违约金暂计2000元（以39238元为基数，自2019年11月23日起按每日1‰计算至实际给付之日止的利息）；3.判令被告支付解除合同承担的违约金13500元。事实和理由：原、被告于2018年4月24日签订了《物业租赁合同》。约定被告承租原告名下的位于镇江市京口区小米山路274号D33文化广场A幢2层202商铺，用以经营餐饮；租期自2018年4月24日至2021年4月23日，前三年年租金为54000元，每3个月支付一次租金。双方还约定了违约责任。合同签订后，原告依合同约定交付了商铺，但至2019年11月，被告欠原告租金31500元（从2018年4月24日至2019年11月23日）及水电费7738元（自2019年5月21日至2019年10月20日）共计39238元。原告通过《缴纳通知单》等方式向被告催要上述款项。因被告在催促下仍未履行支付义务，2019年12月20日原告委托律师向被告出具《律师函》，明确确认因被告拖延支付租金构成根本违约；双方签订的《物业租赁合同》解除，被告欠付租金及水电费合计39238元；被告应承担违约金13500元及因《律师函》支付的费用3000元。但被告仍未支付相关费用。原告为避免损失进一步扩大，遂诉至法院。被告宋晨曦辩称，根据约定被告承租房屋，原告对于装修期间给予免租期2个月，但原告的工作人员钱某宇为被告装修时，工期延误导致实际装修期5个月，对于超出的3个月，原告未予免租。原告提供的房屋电容小，导致经常断电，影响被告的正常经营，电费应减免；对原告收取的公摊电费，被告承担的部分高于其他商户不予认可。装修是由原告的工作人员陈某推荐，钱某宇进行施工，在装修中因原告的工作人员陈某的建议致使烟囱位置不当重复安装，造成费用增加，产生的损失应由租金抵扣；原告的工作人员陈某在被告店内消费，未支付价款，应从租金中予以扣除；不承担原告要求的违约金；被告经济困难希望与原告调解。对于双方合同于2019年11月23日解除不持异议。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告润科公司系镇江市京口区小米山路**不动产单元号3211XXXX0002的权利人。2018年4月24日，原告润科公司（甲方）与被告宋晨曦（乙方）签订《物业租赁合同》。约定：乙方承租甲方位于镇江市小米山路274号“D33文化广场”A幢2层铺号202物业用于经营日料小吃；建筑面积75平方米（涉及面积以20%公摊面积计算，收费、计费均按建筑面积计算）；租赁期限3年，自2018年4月24日起至2021年4月23日止；乙方承租的物业按每平方米每天2元计算租金，前三年年租金54000元，租金3个月支付一次，每季度起租日期10日内，乙方一性支付3个月的租金，先付后用，租金含物业费，租金与物业费如何划分，由甲乙双方另签订协议约定，租金及物业费总额不变；优惠期2个月；乙方租赁的甲方物业水电费及其损耗，按独立水电表实际收取；公共部分水电费、耗损及合理管理费以乙方租赁物业的租赁建筑为单位按比例分摊，上述费用按实际支出分担，按月（年）收取，收取时间为次月的15日前；乙方承租物业由乙方自行装修，乙方在装修前须向甲方递交装修设计施工图纸，并经甲方审核并书面同意后，乙方方可施工；甲方出租物业，只负责屋面防水及该物业外接水电的维修，乙方承租物业内建筑结构质量出现问题由甲方负责，该物业内的水电等所有维修均由乙方负责并由乙方承担费用，与甲方无关；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之一的违约金，如超过十日视为根本性违约，乙方应按三个月租金标准支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了商铺。被告交由案外人钱某宇对商铺进行装修。2020年7月8日，钱某宇将宋晨曦诉至本院，要求宋晨曦支付装修款。本院立案受理案号为(2020)苏1102民初2361号（以下简称2361号案件），审理中，钱某宇称系以个人名义为被告装修，双方未签订书面合同；宋晨曦称未与钱某宇签订合同。被告向原告交付租金时，原告免收了2个月的租金。被告自2019年4月24日起未再支付租金。2019年12月20日，原告向被告发送《律师函》。《律师函》言明至2019年10月31日，被告欠租金及水电费合计39238元，原告多次催要未果，被告已构成根本性违约；且因被告明确向原告提出解除合同，原告同意；要求被告于7日内支付所欠租金31500元、水电费7738元、违约金13500元（按三个月租金标准计算）、委托出具律师函费用3000元。审理中，原告认可陈某、钱某宇均系原告的工作人员，但对于钱某宇为被告装修一事不知情，原告没有为被告装修。同时言明，对于面积大的承租户在公摊费用确存在优惠，但优惠核减部分由原告自行承担；公摊费用通常包含空调费用、电费，对于有电子广告牌的业主会加收部分费用，其中空调费用为空调开放季节（冬季、夏季）收取，为每平方米每月5元。被告在202商铺经营过程中，在店铺设置有朝向店铺外的电子广告牌。本院认为，《物业租赁合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法、有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。原、被告一致认可双方签订的《物业租赁合同》于2019年11月23日解除，系对自己权利的处分，本院予以尊重。租赁合同关系中，出租人的义务是交付租赁物，承租人的义务是按约支付租金。原告向被告交付商铺后，被告应按《物业租赁合同》支付租金。被告认为就涉案房屋的装修系与原告成立装修合同关系，未提交证据加以证明，且即使双方存在装修合同关系，在出租方与承租方未协商一致下，也无合同依据或法律依据可以延长租赁合同的免租期限，故其认为应因此减少租金的意见，不予采纳。关于商铺装修，《物业租赁合同》明确了装修流程，即由承租人自行装修，在装修前递交装修设计施工图纸，经甲方审核并书面同意；被告陈述因原告工作人员陈某的建议而致使烟囱重新安装，但未能证明系经原告同意审核，即烟囱安装位置出现偏差并非因原告过错所致，故被告认为应在租金中扣除重新安装烟囱费用，无合同或法律依据，不予采纳。被告认为原告的工作人员陈某在其店内消费，未支付价款，陈某未支付的部分应在租金中抵扣，但未证明欠付具体情况，亦未能提交欠付款项由原告承担的依据，故该意见，本院不予采纳。被告认为因电容较小造成营业损失，未提交证据证明具体损失金额，同时其认为增扩电容系原告义务，并无合同依据，故该意见，本院不予采纳。原告对于电费的组成予以了说明具有合理性，被告认为电费收取不合理未提交证据加以证明，故对原告要求支付电费的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告未能按约支付租金及水、电费，构成违约，原告有权要求其支付并承担违约责任。原告要求被告承担支付逾期付款利息及支付违约金的违约责任，被告认为未构成违约不应支付，举重以明轻，应当认为被告对违约金标准提出了异议。原告主张逾期付款利息按日千分之一标准计算，违约金为13500元，明显过高，根据原告对损失的证明情况、被告的过错等，酌定违约金以未支付的租金及水电费（合计39238元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际支付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告镇江润科投资有限公司与被告宋晨曦2018年4月24日签订的《物业租赁合同》于2019年11月23日解除；二、被告宋晨曦于本判决生效之日起十日内给付原告镇江润科投资有限公司房屋租金31500元及水电费7738元并赔偿损失（以39238元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168元，由原告镇江润科投资有限公司负担327元，被告宋晨曦负担841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  陈艳超人民陪审员  陈孝珠人民陪审员  张 琪二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  叶天娇附：1.相关法律条文2.上诉须知附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2.上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。