内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初2969号   原告：阿拉善盟金泰物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。   法定代表人：刘志明，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：叶淑珍，女，1981年10月01日出生，汉族，系该公司项目部经理，住内蒙古自治区。   被告：王翔宇，女，1997年11月20日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：甘秀玲，女，1976年11月03日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区（系王翔宇母亲）。   原告阿拉善盟金泰物业服务有限公司诉被告王翔宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿拉善盟金泰物业公司的委托诉讼代理人叶淑珍、被告王翔宇及其委托诉讼代理人甘秀玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告阿拉善盟金泰物业服务有限公司（以下简称金泰物业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2013年8月14日至2019年12月共计76个月所欠物业服务费5570元，按照合同约定违约履行金4180元，两项合计9750元；3、本案诉讼费由被告承担；事实与理由，被告所居住的XXX府，由该小区业主委员会与金泰物业服务有限公司于2014年2月20日签订物业服务合同，合同约定每月按居住每平米0.65元提供物业服务。在我物业公司按照合同履行物业服务管理的期间，一直没有履行交纳义务，原告多次以送达催交通知，催促其按约履行交纳物业费，但是，被告至今一直拒绝履行缴纳义务。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法审理判令其按照合同约定履行缴纳义务，缴纳2013年8月14日至2019年12月所欠物业服务费5570违约履行金4180元合计9750元。   被告王翔宇辩称，第一，金泰物业根本不具备物业收费标准，也没有向业主提供收费标准，第二，没有公开选举业主委员会，作为业主有义务缴纳物业费就有义务查看物业相关部门批准收费标准的手续，但是物业公司一直拒绝出示此手续。第三，金泰物业起诉王翔宇欠物业费2013年8月14至2019年12月物业费不成立。该房王翔宇在售楼部签售楼合同是在2018年2月份，而且金泰物业并没有跟王翔宇签订物业合同，所以物业起诉王翔宇没有理由，请求法庭驳回起诉。第四，物业诉讼2014年2月20日该小区业主委员会与金泰物业签订物业服务合同，合同约定每平米0.65元是什么部门制定的，因为物业对房屋维修问题不解决，还有相应的霸王不合理条款，所以王翔宇以服务不当才没有缴纳物业服务费。   本院经审理认定事实如下，原告金泰物业公司系从事物业管理活动企业。2011年5月21日，阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司与原告金泰物业公司签订了阿拉善左旗塞外城府小区《委托物业服务管理合同》，合同约定由原告金泰物业公司实行对阿左旗塞外城府小区的物业管理，管理期限：自2011年6月1日起至2014年5月31日止，合同第十九条（一）项约定：“该小区物业管理服务费，住宅房屋（含商业）由乙方（即原告金泰物业公司）按建筑面积每月每平方米0.55元，向业主或物业使用人收取”。（六项）约定：“业主或使用人逾期交纳物业管理费，按以下2项处理；1、从逾期之日起按每天1.00元缴纳滞纳金；2、从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金”。2013年8月23日阿拉善左旗发展和改革局以阿左发改费发[2013]412号《关于部分小区物业服务费收费标准的批复》文件,塞外城府住宅小区前期物业服务费为0.65元/平方米·月;2014年3月20日原告金泰物业公司与阿左旗巴彦浩特镇塞外城府小区业主委员会签订了《物业管理（业主委员会）委托合同》，塞外城府小区业主委员会委托原告金泰物业公司对该小区实行物业管理，管理期限：2014年3月20日起至2017年3月19日止。合同第二十条约定：“物业管理服务费用1、本物业的管理费，住宅房屋由乙方（即原告金泰物业公司）按建筑面积多层每月每平方米0.65元，小高层（电梯楼）由乙方按照建筑面积每月每平米0.65元，每层每平米多加0.10元电梯维护费，向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米0.65元想业主或物业使用人收取。2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第二项处理：（2）从逾期之日起按年底应缴物业服务费总额的1‰交纳滞纳金”。合同到期后，原告金泰物业公司与阿左旗巴彦浩特镇塞外城府小区业主委员会于2017年3月18日签订了《物业管理（业主委员会）委托合同》，塞外城府小区业主委员会委托原告金泰物业公司对该小区实行物业管理，管理期限：2017年3月20日起至2019年3月19日止。合同第二十条约定：“物业管理服务费用1、本物业的管理费，住宅房屋由乙方（即原告金泰物业公司）按建筑面积多层每月每平方米0.65元，小高层（电梯楼）由乙方按照建筑面积每月每平米0.65元，每层每平米多加0.10元电梯维护费，向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米0.65元向业主或物业使用人收取。2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第二项处理：（2）从逾期之日起按年底应缴物业服务费总额的1‰交纳滞纳金”。2012年被告王翔宇父亲王永军与母亲甘秀玲购买了阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府小区23号楼3单元301室，当时被告王翔宇系未成年人，与父、母亲共同生活，一直居住在该房屋，也未办理房屋产权证。2018年2月9日被告王翔宇与阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司签订了购房合同，并于2019年8月22日办理了不动产权证书，该房屋面积为113.64平方米。被告王翔宇与其父母亲自2013年起居住至今，原告金泰物业公司为其提供了物业服务。被告王翔宇以原告金泰物业公司“不具备物业收费标准、无收费依据、没有公开选举业主委员会、制定了霸王不合理条款、原、被告没有签订物业服务合同、其房屋玻璃损坏、房门损坏原告不予管理”等为由，未交纳2013年8月14日至2019年12月的物业服务费，现原告诉至法院，请求法院判如所请。   上述事实有以下证据可以证明，原、被告的当庭称述，原告提交的营业执照复印件一份、《物业服务管理委托合同》二份、阿左发改费发[2013]412号《关于部分小区物业服务费收费标准的批复》一份、2018年度塞外城府小区处理遗留问题及维修改造公示、催缴物业费通知单，被告提交的身份证件复印件、商品房买卖合同、房屋不动产权证书复印件、住宅室内装饰装修管理服务协议、塞外城府物业控沙问题、房屋照片十四张、塞外城府小区为主信访材料、收据一张等证据在卷佐证。   本院认为，原告金泰物业公司与阿左旗巴彦浩特镇塞外城府小区业主委员会在平等自愿的基础上签订的《物业管理（业主委员会）委托合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效且对业主具有约束力。该《物业管理委托合同》对阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府小区所有业主均有约束力。原告于物业交付之日按合同约定已开始履行其服务义务，小区业主应承担向原告交纳物业服务费的民事法律责任。本案中，原告主张要求被告交纳2013年8月14日至2019年12月份所拖欠的物业服务费5570元，但本案被告王翔宇在2013年时，系未成年限制民事行为能力人，由其父母亲监护，故被告王翔应承担2018年2月9日之后的物业服务费，即其与阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司签订购买案涉房屋合同之后，2018年2月、2019年的物业服务费，合计1673.28元（计算方式2018年873元-每月应交72.72元+2019年873元=1673.28元）；关于原告主张的滞纳金，按日1‰收取标准过高，基于公平原则，对原告主张的滞纳金请求本院不予支持。庭审中，被告辩称原告公司的管理服务质量问题,并出示住宅室内装饰装修管理服务协议、塞外城府物业控沙问题、房屋照片、塞外城府小区为主信访材料、收据等证据欲证明。对此，本院认为物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质,关系到小区内全体业主的公共利益,单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交或少交物业服务费,应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵,即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费,将会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常物业服务水平,导致服务质量进一步下降,形成恶性循环,最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵,业主有权要求物业服务企业进行改正,达到物业服务合同和法律规定的水平,但不能依此拒付或少付物业服务费，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：   一、被告王翔宇于本判决生效后十五日内向原告阿拉善盟金泰物业服务有限公司支付物业费1673.28元；   二、驳回原告阿拉善盟金泰物业服务有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告王翔宇负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 图雅   二〇二〇年十二月二十八日   书记员 珠澜