江苏省苏州市相城区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏0507行初26号之一 原告：苏晓武，男，1951年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：高靓，上海正源律师事务所律师。 被告：苏州市自然资源和规划局，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路**。 法定代表人：黄戟，局长。 出庭应诉负责人：高力穹，系该局四级调研员。 委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤皓若，系该局工作人员。 第三人：苏晓红，男，1960年9月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 第三人：苏晓文，男，1948年5月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区黄桥东街56，现住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：苏霞明，女，1957年5月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：苏晓红，男，1960年9月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：王晓东，住江苏省苏州市吴中区甪直镇塔弄****，现住江苏省苏州市相城区。 第三人：苏晓明，女，1954年5月18日生，汉族，住江，住江苏省苏州市相城区div> 委托诉讼代理人：苏晓红，男，1960年9月20日生，汉族，住江，住江苏省苏州市相城区div> 委托诉讼代理人：王晓东，住江，住江苏省苏州市吴中区甪直镇塔弄****江苏省苏州市相城区。 原告苏晓武诉被告苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）、被告苏州市自然资源和规划局相城分局房屋登记管理一案，于2020年8月17日向本院提起行政诉讼。本院于同年8月21日受理后，于同年8月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭审理本案。审理中，因苏晓红、苏晓文、苏霞明、苏晓明与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，根据原告苏晓武的申请，本院依法通知苏晓红、苏晓文、苏霞明、苏晓明作为第三人参加诉讼。审理中，原告苏晓武于2020年12月9日申请撤回对被告被告苏州市自然资源和规划局相城分局的起诉，本院依法裁定予以准许。本案于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告苏晓武及其委托诉讼代理人高靓，被告苏州资规局的出庭应诉负责人高力穹及其委托诉讼代理人王秦益、汤皓若，第三人苏晓文，第三人苏霞明、第三人苏晓明的委托诉讼代理人苏晓红（又系本案第三人）、王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏晓武诉称，登记在原告名下的苏州市相城区元和镇陆慕南街40-××号房屋与登记在苏晓文、苏晓红等人名下的苏州市相城区元和镇陆慕南街40号、40-5号、40-6号、40-7号房产系一整套房产，原告与苏晓文、苏晓红等人在2004年11月18日签订协议约定了原告与苏晓文、苏晓红的份额。被告为原告等人办理的苏州市相城区元和镇陆慕南街40号、40-5号、40-6号、40-7号、40-××号房屋的所有权证与约定不符。原告为维护其合法权益，依法诉诸法院，请求：1、判令被告撤销苏州市相城区元和镇陆慕南街40号、40-5号、40-6号、40-7号、40-××号房屋的所有权证(其中40-××号房屋产权证号：苏房权证相城字第××号)；2、全部诉讼费用由被告承担。 审理中，原告苏晓武将第一项诉讼请求明确为：要求撤销被告首次转移登记在苏晓红名下的苏州市相城区元和镇陆慕南街40号（苏房权证相城字第××号）、苏晓明名下的40-5号（苏房权证相城字第××号）、苏霞明名下的40-6号（苏房权证相城字第××号），苏晓文名下的40-7号（苏房权证相城字第××号）、苏晓武名下的40-××号（苏房权证相城字第××号）房屋的产权登记行为；增加请求为：要求撤销第二次转移登记在苏晓红名下的40-5号（权证号：04××02）、40-6号（权证号：04××89）房屋的产权转移登记行为。 原告苏晓武向本院提交了以下证据： 1、补充协议一份（复印件），证明原告、原告母亲以及第三人签订的协议，约定父亲名下的房产由原告及两兄弟分配，补充协议原件在第三人苏晓红处，原告及其他第三人都没有。 2、苏晓武的房屋所有权证（苏房权证相城字第××号），证明原告登记的房屋面积为25.75平方米，以及院子为5人共有的事实，该登记与家庭内部的析产协议约定不符。 3、户口登记表，证明户口登记表上明确记载陈秀梅不识字及证明陈秀梅的名字。 被告苏州资规局辩称，一、原告以陆慕南街40号、40-5号、40-6号、40-7号、40-××号登记的房屋所有权证与约定不符，要求予以撤销的行政起诉已过法定的起诉期限，应当予以驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原告等继承人在办理涉案房屋不动产继承及转移登记时，其对陆慕南街40号、40-5号、40-6号、40-7号、40-××号房屋所有权证登记的经过和结果都是明知的。原告在取得陆慕南街40-××号房产证和土地证时对陆慕南街40号、40-5号、40-6号、40-7号均是知晓和认可的。上述房产从2005年领取房产证至2××19年期间，原告未提出任何异议，且在2020年5月10日原告及其配偶与御窑社区居委会就陆慕南街40-××号房屋签署了城镇居民房屋协商回购补偿协议书，更是对其陆慕南街40-××号房屋权属确认。由此可见，其知道登记的行政行为从2005年开始计算长达14年期间，原告知晓登记行为已经超过法律规定的一年起诉期限，法院应当予以驳回。二、登记机构办理登记的行政行为合法有效。根据《苏州市城市房屋权属登记条例》第十三条的规定，因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、入股、裁决等原因致使房屋权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三个月内申请转移登记。申请转移登记的，应当分别提交下列材料：(一)因买卖、交换、赠与、合并、入股等原因转移房屋所有权的，提交当事人身份证明、原房屋所有权证以及相关的合同、协议等材料。(二)房屋属于遗嘱继承或者接受遗赠的，提交原房屋所有权证、遗嘱或者接受遗赠书；属于法定继承的，提供房屋所有权证，被继承人和继承人关系证明材料或者法定继承文件。放弃继承权或者不接受遗赠的，应当到登记机构提交弃权的书面声明；无法到场的，弃权文书应当经过公证。本案中，涉及的不动产登记既有继承法律关系，也有买卖法律关系，登记档案中有原告的身份证明、原房屋所有权证、原土地证、买卖合同、被继承人和继承人的关系证明、放弃继承的声明等材料，产权明确，材料齐全。同时，登记部门根据《苏州市城市房屋权属登记条例》第二十条的规定，依法进行了受理、权属审核、核准登记、颁发证书(领证)等程序，被告办理产权登记行为和程序均符合法律法规的规定。三、内部《补充协议》不能对抗登记部门的合法登记行为。本案中，原告所称约定仅是一种对内的约定，对外及第三人均不发生物权之效力，需经登记部门的审核，符合法律规定的前提下才能将其约定(意思)登记在不动产登记簿上。因此，其内部约定，在实体和程序上都不能对抗登记部门合法的不动产行政登记行为。另，从《补充协议》内容来看，不能反应出各方真实全面的约定内容，其仅为从合同，仅以《补充协议》不能作为提出产权登记的合同依据。综上，被告认为，其作出的登记行为符合相关法律法规，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。对于原告请求撤销第二次将陆慕南街40-5号（权证号：04××02）、40-6号（权证号：04××89）房屋登记在第三人苏晓红名下的转移登记行为，被告认为，其转移登记行为符合不动产登记暂行条例的规定，相关的登记行为符合法律规定，故应予以维持。 被告苏州资规局在法定期限内向本院提交的证据及法律依据： 证据：1、原陆慕南街36号房地产档案，包括房屋所有权证存根、房地产平面示意图、产权调查审核表、私有房产登记申请书、房地契等材料，证明陆慕南街36号原登记的权利人为苏玉声，36号房产登记的建筑面积、房间数量、占地面积、范围等。 2、陆慕南街40-5号房地产档案，包括房屋所有权证存根、房地产平面图、房产登记审核表、房产登记申请表、房产登记声明保证书、证明、放弃继承（受遗赠）房产权利书、谈话记录、房产转让合同、房地产评估单、房屋所有权证、国有土地使用证、收条、契税完税证、身份证复印件、结婚证等材料，证明陆慕南街40-5号房产证的申请、登记发证、领证都是合法有效。 3、陆慕南街40-6号房地产档案，包括房屋所有权证存根、房地产平面图、房产登记审核表、房产登记申请表、房产登记声明保证书、证明、放弃继承（受遗赠）房产权利书、谈话记录、房产转让合同、房地产评估单、房屋所有权证、国有土地使用证、收条、契税完税证、身份证复印件、结婚证等材料，证明陆慕南街40-6号房产证的申请、登记发证、领证都是合法有效。 4、陆慕南街40-7号房地产档案，包括房屋所有权证存根、房地产平面图、房产登记审核表、房产登记申请表、房产登记声明保证书、证明、放弃继承（受遗赠）房产权利书、谈话记录、房产转让合同、房地产评估单、房屋所有权证、国有土地使用证、收条、契税完税证、身份证复印件、结婚证等材料，证明陆慕南街40-7号房产证的申请、登记发证、领证都是合法有效。 5、陆慕南街40-××号房地产档案，包括房屋所有权证存根、房地产平面图、房产登记审核表、房产登记申请表、房产登记声明保证书、证明、放弃继承（受遗赠）房产权利书、谈话记录、房产转让合同、房地产评估单、房屋所有权证、国有土地使用证、收条、契税完税证、身份证复印件、结婚证等材料，证明陆慕南街40-××号房产证的申请、登记发证、领证都是合法有效。 6、陆慕南街40号房地产档案，包括房屋所有权证存根、房地产平面图、房产登记审核表、房产登记申请表、房产登记声明保证书、证明、放弃继承（受遗赠）房产权利书、谈话记录、房产转让合同、房地产评估单、房屋所有权证、国有土地使用证、收条、契税完税证、身份证复印件、结婚证等材料，证明陆慕南街40号房产证的申请、登记发证、领证都是合法有效 7、陆慕南街40-5号房屋转移登记档案（权证号：04××02），包括存量房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证、身份证复印件、结婚证、常住人口登记卡、房屋登记申请书（转移登记）、住房限购查询、现场查看记录、房产分丘平面图、测绘队登记报告、成交确认书、完税证等材料，证明第二次转移登记行为符合法律规定，合法有效。 8、陆慕南街40-6号房屋转移登记档案（权证号：04××89），包括存量房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证、身份证复印件、结婚证、常住人口登记卡、房屋登记申请书（转移登记）、住房限购查询、现场查看记录、房产分丘平面图、测绘队登记报告、成交确认书、完税证等材料，证明第二次转移登记行为符合法律规定，合法有效。 法律依据：1、《苏州市城市房屋权属登记条例》第十三条、第二十条的规定。2、《不动产登记暂行条例》的规定。 第三人苏晓红述称，其认为房屋登记全部合理合法，不应予以撤销。 第三人苏晓文述称，苏晓红去办证的具体情况我们都不知道，没有按照原来的我们五个人签订的补充协议去办证。 第三人苏霞明、苏晓明述称，当时是明确表示在先期的协议中二人放弃对父亲房屋的继承权，但后来五人去现场办证时，根据《中华人民共和国继承法》规定，女儿仍然有相应的继承权，故二人各自获取了父亲产权的20%。 第三人苏晓红、苏晓文、苏霞明、苏晓明在法定期限内未向本院提交证据。 经庭审质证，对原告苏晓武提交的上述证据，被告苏州资规局认为，对证据1因原告未提供原件，故对该证据的真实性无法确认，且该证据是第三人与原告及原告母亲之间签订的，真实性由第三人确认。对证据2的真实性予以确认，该证据恰巧可以证明在2005年2月6日原告拿到产权登记证后就应该知晓其所诉争主张的与补充协议约定不符的，而在那一刻其实就应该起算其主张权利的时效，故其认为本案已经超过诉讼时效。第三人苏晓红认为，对证据1补充协议其是看见过的，但其没有拿，应该在母亲那里，但母亲已过世，不清楚现在在哪里。对证据2其认为，产证办出来后，就通知他们来拿证的，苏晓武的证是在母亲没有去世前由原告妻子顾阿妹来拿的，我母亲大概是2011年12月3日去世的。第三人苏晓文认为，对证据1补充协议是有的，原件在苏晓红手里，其母亲是不会保管的。对证据2的真实性无异议。第三人苏霞明、苏晓明认为，对证据1、证据2的真实性无异议,在补充协议之前有一份协议，协议上是写五人共同继承，且五人的母亲放弃继承，后来家里有了矛盾，考虑到中国的传统，说遗产由儿子继承，所以其同意由三个儿子继承，就有了这份补充协议，但作为子女，无论儿子或女儿都有合法继承权，所以五人共同去办证时，其又主张了继承的合法性，所以办理了五个人的产证，当时五人是共同到现场办理的。 对被告苏州资规局提交的上述证据，原告苏晓武认为，对被告提交的所有证据本身的真实性无异议，但对证据中涉及原告以及原告配偶签字的真实性均不认可，对原告母亲陈秀梅签字的真实性也不予认可。具体来说对证据1可以看出，苏玉声名下陆慕南街36号房产的产权面积为190.6平方米，该房产经过后续二次登记，形成五套房屋，三套房产登记在苏晓红名下，二套登记在苏晓武、苏晓文名下，总的面积与原产证面积不相符。对证据2的房屋产权申请人显示为苏晓红，签名人也是苏晓红，但登记的权利人为苏晓明，且该房屋产权证明确备注院子是5人共有。对证据3中苏霞明的婚姻状况陈述不实，被告在办理转移登记时未审核苏霞明婚姻登记状况，且该产证备注的也是备注院子部分5人共有。对证据4的房屋存根显示所有权人苏晓红、蒋玉华，领证人是黄超，最后登记的权利人又是苏晓文，所以需要苏晓文明确，其是否认识黄超，是否委托黄超领取房屋权证，也需要苏晓文明确其是否签署办理该房屋权证的申请资料，或者其是否有签署委托书委托其他人办理相关资料，以及苏晓文是否支付其母亲2000元购房款。另，程秀梅的名字是错误的，本来是“陈”，但登记材料中为“程”，且原告母亲不识字，也不会写字，所以原告认为所有程秀梅的签字都不是其本人签署的。对证据5的办证资料，领证人为黄超，原告不认识，原告从未委托黄超办理或领取房产证，且所有苏晓武、程秀梅、顾阿妹签字都不是本人签的，苏晓武、顾阿妹与程秀梅并未签过协议，也未支付2000元购房款，且该证据中也没有任何分家析产的协议。对证据6苏晓红名下的登记总面积和其他二人登记面积之和与原产证面积不符，办证资料中没有原告、原告母亲和第三人签订关于房产析产的任何协议，即使按照法定继承来比例也不对。对证据7转移登记资料，既然该房屋产权证中院子部分是共有的，那么签订转让合同也应该有其他共有人签字，但办证资料中没有任何共有人签署转让合同，被告未尽审查义务。对证据8转移登记中同样在签订转让合同时，没有其他共有人签字，且苏霞明婚姻登记状况不属实，可能存在遗漏权利人的情形，另外房屋转让价格为1万元，明显不合理，被告未尽审查义务。第三人苏晓红对被告提交的上述证据认为合法，均无异议。第三人苏晓文其认为，对办证情况其不清楚。第三人苏霞明、苏晓明对被告提交的上述证据认为真实、合法、有效。 上述证据经过庭审质证，本院在听取了各方当事人的质证意见后，认证如下：原告提供的上述证据与本案具有关联性，且真实、有效，本院予以确认。被告苏州资规局提交的上述证据与本案具有关联性，且真实、合法，本院予以确认。 经审理查明，苏玉声与陈秀梅系夫妻关系，婚后共生育三子二女，即长子苏晓文、次子苏晓武、三子苏晓红、长女苏晓明、次女苏霞明。苏玉声已于1993年10月死亡，陈秀梅已于2011年12月死亡。位于原××号房屋（现为苏州市相城区元和街道陆慕南街40号）于1988年11月23日办理了房屋所有权证，于2001年3月30日办理了国有土地使用证，登记的所有权人为苏玉声，土地使用者为苏玉声，建筑面积为：1幢号：3间平房，计65.7平方米；2幢号：二上三下楼房，计124.9平方米，合计190.6平方米，使用权面积为159.1平方米。 2004年12月29日，原告苏晓武、第三人苏晓红、苏晓文、苏霞明、苏晓明及案外人陈秀梅因位于原××房屋××、买卖事由向原苏州市房产管理局申请房屋所有权转移登记，并分别提交了原房屋所有权证、原国有土地使用证、房地产平面图、房产登记申请表、房产登记声明保证书、放弃继承（受遗赠）房产权利书、房产转让合同、契税完税证、身份证复印件、结婚证等相关登记材料。经审查后，原苏州市房产管理局于2005年2月16日分别为苏晓武、苏晓红、苏晓文、苏霞明、苏晓明核发了房屋所有权证。其中：原告苏晓武的房屋所有权证登记为：房屋所有权人为苏晓武，房屋座落为苏州市相城区元和街道陆慕南街40-××号，建筑面积为25.75平方米（楼房第二层1间），附记中记载：苏晓红、苏霞明、苏晓明、苏晓文、苏晓武五人共有中间院子，前面平房西面一间面积为21.4平方米，苏晓武和苏晓文共有各半。原告认为，被告没有按照补充协议的约定为原告及第三人苏晓红、苏晓文办理房屋所有权证，故诉至法院。 另查明，“程秀梅”与陈秀梅系同一人。 再查明，2009年，因机构改革，将原苏州市房产管理局的职责整合划入苏州市住房和城乡建设局。自2016年1月起，苏州市区实施不动产统一登记，苏州市住房和城乡建设局的房屋登记职能，由原苏州市国土资源局行使。后因机构职能调整，并入苏州资规局。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”苏州资规局作为不动产登记职权的承继机关，系本案适格被告。 《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法释[2000]8号，2018年2月8日起废止）第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”而2018年2月8日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（法释[2018]1号）第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，被告于2005年2月16日将位于原××号的案涉房屋分别为原告及第三人苏晓红、苏晓文、苏霞明、苏晓明核发了房屋所有权证，虽原告否认其到房屋登记部门办理房屋转移登记，且被告提供的原告申请材料中“苏晓武”签名均非本人签名，系由第三人苏晓红去办理的房屋转移登记，但原告未提供证据证实，且从本案现有证据能够证实案涉房屋在申请办理转移登记时，原告及其配偶顾阿妹提交了本人身份证及结婚证复印件，并缴纳了契税，且第三人均证实原告与第三人及其母亲陈秀梅一起到房屋登记部门申请办理了房屋转移登记，有理由相信原告对办理案涉房屋的转移登记一事及房屋所有权证的内容应当知情。故原告直到2020年8月17日才向本院起诉，已经超过了法定的起诉期限。即使原告称其于2019年4月拿到本人的房屋所有权证时才知道案涉房屋没有按照补充协议办理转移登记，但原告于2020年8月17日向本院起诉时，也超过了一年的起诉期限。综上，原告提起本案诉讼已超过法定的起诉期限，且原告未提供证据证明其有行政诉讼法第四十八条规定的情形，故原告的起诉，应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告苏晓武的起诉。 本案案件受理费人民币50元，退还给原告苏晓武。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  卢秋明 人民陪审员  周云生 人民陪审员  卢芝华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  李 益