新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2327民初1914号 原告：新疆天山宇盛房产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县**文明东路（苇湖南巷）。 法定代表人：张积亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡永强，该公司经理。 被告:张英，女，1969年11月30日出生，汉族，个体住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：俞景山，系被告配偶。 原告新疆天山宇盛房产开发有限公司与被告张英租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人胡永强、被告张英及委托诉讼代理人俞景山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新疆天山宇盛房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判令被告支付2020年5月18日至2022年5月17日的租赁费226438元；3.判令被告承担违约金22643.8元；4.判令被告支付暖气费12640元、物业费9333.8元；5.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由:2019年4月24日、2019年5月5日，原、被告签订了两份《北庭名街商业门面合同》，被告租赁原告新疆天山宇盛房产开发有限公司位于北庭名街A区商铺1-8面积为142.1㎡，每平方租赁费为30元；1-35商铺一套面积144.77㎡，每平方的租赁费为35元。租房协议约定每年提前一个月支付年房租113219元，如不能按时支付房租视为违约并支付房租总金额20%的违约金22643.8元。后被告未按约定履行，故诉至法院。 被告辩称，原告所诉属实，同意解除合同，不同意承担违约金及租赁费。双方合同约定，租赁期限为三年，但是一年支付一次租金。被告已于2020年10月给原告交付了租赁房屋的钥匙，双方合同已经解除，不存在违约，不应承担违约金。双方合同约定有三个月装修时间，我认为应该减免2019年5至7月三个月的租赁费。承租房屋的租赁费已经全部按时缴纳，租金应该从2019年8月18日开始计算。物业费同意承担，暖气费只承担一年6320元。保全费不承担，疫情期间应减免房租。 原告就其主张提供以下证据： 1.租赁合同2份，证明：原、被告于2019年4月24日签订房屋租赁合同一份，被告承租原告位于北庭名街A区1-35，面积147.77㎡，租赁费为每平米35元。2019年5月5日签订房屋租赁合同一份，被告承租原告位于北庭名街A区1-8商铺一套，面积142.1㎡，租赁费为每平方米为30元，两份合同的租赁期限均为3年，双方约定了租赁费及违约责任、缴纳物业费及采暖费的方式等。 被告质证认为，真实性认可，应该是1-8的房屋面积是142.1平米，租赁费是35元每平米；1-35的房屋面积是147.77㎡，租赁费30元每平米。物业费应当从2020年1月1日起计算，不能从签订合同之日起计算， 2.吉木萨尔县发展和改革委员会关于我县物业服务收费指导价的函1份，证明：原告开发的北庭名街没有成立物业公司，由原告代为管理，按照我县的收费标准应按3级执行，即每平方米2元-2.3元每月，原告是按每月每平方米按2.3元计算的。 被告质证认为，对该证据无异议。 本院认证认为，对以上证据1、2的真实性予以确认。 被告未向法庭提交证据。 根据原、被告双方陈述以及审查认定的证据，本院确认以下事实： 2019年4月24日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《北庭名街商业门面租赁合同》，双方约定：一、原告将位于××区为1-35商铺1间，总面积147.77㎡出租给被告；二、租赁期限：1、商铺租赁期共三年，自2019年5月18日至2022年5月17日止，共计36个月。甲方赠送给乙方三个月装修期，赠送期房租在乙方缴纳第三年房屋时一次性减免（即第三实际租金为9个月）；2、商铺租金：每平方每月35元，年租金金额为62063元，乙方需按年付款，每年提前一个月支付次年房租。3.在首次缴纳房租时，应另交10000元的商铺押金，押金部分单独计算，不折抵房租。商铺租赁关系终止时，经甲方验收后，方可将押金退还乙方。此押金在质押期不计算利息；三、乙方在租赁期间，由该商铺所产生的水、电、暖、物业、租赁等相关税费均由乙方承担。四、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动商铺结构或损坏商铺，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该商铺进行违法活动的；4、拖欠房租累计一个月以上的。 2019年5月5日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《北庭名街商业门面租赁合同》，双方约定：一、原告将位于××区为1-8商铺1间，总面积142.1㎡出租给被告；二、租赁期限：1、商铺租赁期共三年，自2019年5月18日至2022年5月17日止，共计36个月。2、商铺租金：每平方每月30元，年租金金额为51156元，乙方需按年付款，每年提前一个月支付次年房租。3.在首次缴纳房租时，应另交5000元的商铺押金，押金部分单独计算，不折抵房租。商铺租赁关系终止时，经甲方验收后，方可将押金退还乙方。此押金在质押期不计算利息；三、乙方在租赁期间，由该商铺所产生的水、电、暖、物业、租赁等相关税费均由乙方承担。四、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动商铺结构或损坏商铺，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该商铺进行违法活动的；4、拖欠房租累计一个月以上的。 该合同签订后，被告依约缴纳了第一年两套房屋租金113219元（62063元+51156元）和押金15000元（第一份合同押金10000元+第二份合同押金5000元）。被告欠原告2020年5月18日至开庭之日即2020年11月2日（2019年4月24日双方签订的《租赁合同》）期间的租赁费28736元（62063元×169天÷365天）；被告欠原告2020年5月18日至开庭之日即2020年11月2日（2019年5月5日双方签订的《租赁合同》）期间的租赁费23686元（51156元×169天÷365天）。原告主张的采暖费12640元（自2019年10月15日至2020年4月15日、自2020年10月15日至2021年4月15日）、物业费9333.8元（自签订合同之日起至起诉之日止按每平方米2.3元计算）及违约金22643.8元，被告只同意承担物业费9333.8元、暖气费愿意承担一年即6320元（自2019年10月15日至2020年4月15日），违约金不承担。在庭审中，原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告同意。 另查明，原告支出保全申请费1812.08元。 双方争议焦点：原告主张的租赁费如何认定？ 本院认为：原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告将租赁房屋交付被告后，被告负有按约支付租金的义务。现被告未按约定完全履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告依据合同约定要求解除租赁合同，被告同意，本院准许予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告解除合同时间应认定为开庭之日即2020年11月2日。被告应支付原告2019年4月24日签订的《租赁合同》中的租赁费自2019年5月18日至2020年11月2日止，即90799元（62063元×534天÷365天），被告已支付原告62063元，尚欠原告租赁费28736元。被告应支付原告2019年5月5日签订的《租赁合同》中的租赁费自2019年5月18日至2020年11月2日止，即74842元（51156元×534天÷365天），被告已支付原告51156元，尚欠原告租赁费元23686元。被告缴纳的保证金15000元，应从拖欠的租赁费中予以冲抵。原告主张的物业费9333.8元，被告不持异议，本院予以支持。原告主张的采暖费应当按照被告实际租赁期间产生的采暖费计算，即6945元（自2019年10月15日至2020年4月15日的采暖费6320元；自2020年10月15日至解除合同之日2020年11月2日的采暖费625元）。原、被告双方约定，如被告违约，则按合同总租金20%承担违约金22643.8元（113219元×20%），故原告主张的违约金22643.8元符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告支出保全申请费1812.08元，是为诉讼而产生的必要费用，应当由被告承担，但按照被告实际承担的欠款数额计算被告应承担的保全费为544元。双方合同中约定，原告赠送3个月装修期，在被告第三年缴纳房租时扣减。因被告违约，租赁合同提前解除，被告要求减免3个月房租，不符合双方约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告新疆天山宇盛房产开发有限公司与被告张英签订的《房屋租赁合同》于2020年11月2日予以解除。 二、被告张英于本判决生效之日起支付原告新疆天山宇盛房产开发有限公司租赁费37422元（已扣减保证金15000元）、采暖费6945元、物业费9333.8元、违约金22643.8元，合计76344.6元。 三、被告张英于本判决生效之日起支付原告新疆天山宇盛房产开发有限公司保全申请费544元。 四、驳回原告新疆天山宇盛房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5176.24元，减半收取2588.12元，由原告新疆天山宇盛房产开发有限公司负担1733.81元，由被告张英负担854.31元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院的生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王建国 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  石 倩