宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初8359号原告:赵莉，女，1979年10月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：张政宣，宁夏臻之律师事务所律师。被告:谢玉兰，女，1952年4月14日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：马丽，女，1979年4月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。二被告共同委托诉讼代理人：谢卓言,宁夏大远律师事务所律师。被告：马泉山，男，1952年10月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告赵莉与被告马丽、马泉山、谢玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵莉及其委托诉讼代理人张政宣，被告马丽及其被告谢玉兰的共同委托诉讼代理人谢卓言、被告马泉山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即办理银川市金凤区XX室房屋权属证书；2.请求判令被告协助原告将银川市金凤区XX室房屋产权过户至原告名下；3.请求判令办理房屋过户手续产生的税费等费用全部由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年3月20日，原告与被告签订《房屋转让协议》一份。该《房地转让协议》约定:甲方(被告)将其拆迁安置补偿取得的位于银川市金凤区XX室房屋一套以32.3万元价格出卖给乙方(原告)；并约定付情房款后，甲方应当协助乙方办理房屋产权证，如因各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担。协议签订后，原告按约定将购房款足额支付给被告，并支付了楼层差价10718.82元后入住房屋。期间因该房屋系拆迁安置房一直不能办理房屋产权登记。2019年7月29日，金凤区拆迁办方通知可以就“XX”房屋办理房产证。原告遂请求被告将XX室房屋产权过户至原告名下。但是被告因税费的承担为由拒不办理过户手续。随后原告将各被告起诉至银川市金凤区法院。2020年5月14日，金凤区人民法院依法作出（2020）宁0106民初字105号《民事判决书》确认原、被告双方签订“房屋转让协议有效”。但是，后经原告多次催促，被告仅仅与银川市黄河东路办事处签订了《银川市康居安置房屋合同》，却始终未到不动产登记中心办理涉案房屋的权属登记，导致原告购买的房屋始终未能过户至原告名下。原告认为，原告与被告签订的《房屋转让协议》有效，被告应当将房屋产权转移至原告。现被告拒不办理房屋产权登记并办理产权过户已侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益。特诉至法院，请求法院依法审理，并判如所请。被告马丽、谢玉兰、马泉山共同辩称，一、案件基本事实情况：涉案房屋为失地农民拆迁返还房，原告完全清楚，对于失地农民拆迁房买卖相关政策及手续双方均不了解。所以原、被告共同去双渠口村委会了解到办理四联单后可以直接办理房产证，无其他费用，没有土地出让金。在此前提条件下，双方才于2014年3月20日签订《房屋转让协议》，该协议文件为原告提供。双方约定在原告付清房款后，被告即将涉案房屋交付给原告，被告按约定到村委会将分房四联单过户到原告名下，即完成了物权归属手续。协议中强调的附件，即为《房屋安置确认单》（四联单），证实被告诚信守约将房屋所属权变更为原告的凭证。二、原告要求被告承担办理房屋产权过户手续费用没有依据。1、双方在签订合同时，共同到村委会确认无土地出让金，无其他费用，所以协议价款只明确了房款32300元、楼层差价10718.82元。买卖交易发生5年后，因政策变化，需要缴纳土地出让金才能办房产证。已违背签订协议时的真实意愿，被告没有义务承担费用。该协议是原告起草，对于合同第四条如各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担。正确的理解是签订协议当时，双方均知道四联单是失地农民拆迁房唯一产权有效证明，被告承担将四联单过户到原告名下所产生的相关费用。2、因涉案房屋系农民拆迁安置房，房价明显低于同期同地段市场价格，升值空间巨大，原告为实际受益方，二手商品房交易费用应由原告自己承担。双方签订《房屋转让协议》的基础是当时的政策，对于失地农民拆迁返还房，后期能不能办理房产证，以及怎么办理都是未知的，所以双方约定被告负责为原告变更四联单，完成房屋过户的产权登记，被告全部义务已履行完毕，这是双方达成的共识，也是符合当时政策及当时其他成交者的惯性和认知。正是基于此，原合同约定房价款、楼层差价。原告选择购买农民拆迁返还房，接受涉案房屋的一系列好处，却不愿意承担该房的风险和责任，明显违背合同约定的本意，同时也违反了公平原则。三、房屋共有人一致认为被告积极配合，原告却多次胡搅蛮缠，违约推责。对于原告的违约行为及民事骚扰所带来的精神摧残已严重影响到两位老人的身体健康，涉案房屋买卖协议属于无效合同，强烈要求退款收房。涉案房屋的拆迁协议所有人为谢玉兰及共有人丈夫马泉山夫妻共同所有。涉案房屋所有人谢玉兰年事已高，多年前因治疗疾病才低价变卖房屋，目前已发展为肝硬化失代偿。对于原告的违约行为及民事骚扰所带来的精神摧残，其身体、精神均已无法承受。马泉山名下无房，因身体原因多年居住在南方养病，对于马丽因母亲生病治疗将房屋低价变卖的情况并不知情。2019年11月马丽请马泉山回银川协助原告办理，现在一年已过，已严重影响其健康。综上所述，被告认为一方面，原告明知涉案房屋为失地农民拆迁返还房，享受收益的同时也应承担风险；另一方面，被告在向原告出售涉案房屋时房价明显低于市场价格，原告不主动履行其义务反而要求被告承担的行为，已严重违约，故请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护司法的公平与权威。原来还有一家一楼的叫苏XX的也二次起诉到金凤区法院后，主动撤诉，已和被告将与原告类似的房屋的房产证手续办理完结并主动承担了土地出让金及相应税费，双方已经顺利过户。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：本院在（2020）宁0106民初105号民事判决书中认定事实：2014年3月20日，被告谢玉兰因拆迁安置分得涉案房屋，并在《XX康居苑分房情况一览表中》中列明XX室产权人姓名为原告。同日，被告谢玉兰将上述房屋出售给原告，并委托被告马丽（买房人、甲方）与原告（买房人、乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落于银川市金凤区XX室房屋、面积85.07平方米出售给原告；甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任；购房款总价为323000元，签订协议之日乙方以现金及转账方式一次性付清房款给甲方（因购买该房屋产生的楼层差价10718.82元由乙方支付，不包含在购房款中）；按甲乙双方协商付清房款后，甲方应协助乙方办理房屋产权证，如各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担；如故意隐瞒此房屋的原产权所属人，影响乙方的居住及使用时，一切损失由甲方承担。合同上另备注：甲方已为乙方变更房屋四联单（物权归属证明），户名为赵莉，系乙方本人，所以协议第二条作废；此协议后附附件1为补充材料，即证实甲方将该房屋所属权变更为乙方凭证。同日，原告支付被告购房款32300元。涉案房屋原告自2013年起一直居住至今。2019年7月29日，福通二期B区物业服务中心通知福通二期B区（双渠村和砖渠村拆迁户）办理房产证。2019年11月19日，谢玉兰与银川市黄河东路街道办事处签订《银川市康居安置房屋合同》，合同载明：每户在办理安置房屋所有权证时，其中一套安置房可享受免征契税、免交物业维修储备金的优惠政策。该房在领取房屋所有权证两年后可上市交易，再次交易时需按规定标准补交物业维修储备金；除一套安置房可享受优惠政策外，其余安置房屋均不享受优惠政策，需按正常登记进行登记、收费。此类房屋在领取房屋所有权证当年即可上市交易；康居安置房屋均按划拨土地对待，安置户首次办证时不交土地出让金，再次交易时按规定征收土地出让金。原、被告因交纳办理房屋产权登记证书相关费用及土地出让金产生争议，至今未将涉案房屋登记至原告名下，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2019年12月23日，被告谢玉兰与被告马泉山在银川市金凤区民政局婚姻登记处补办《结婚证》。截止到2019年12月23日，经银川市不动产登记事务中心查询，被告马泉山名下有一套房改住房房屋登记信息，已拆迁。庭审中，三被告均陈述被告谢玉兰与被告马泉山系夫妻关系，被告马丽系被告谢玉兰与被告马泉山女儿，涉案房屋系被告谢玉兰与被告马泉山共同所有。本院在（2020）宁0106民初105号民事判决书说理部分认为:就产权登记事宜，合同约定“甲方应协助原告办理房屋产权证，如各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担”，依照合同约定，被告谢玉兰应履行该合同项下的义务，但因涉案房屋暂不具备过户条件，被告谢玉兰事实上暂不能履行协助过户的合同义务，故原告要求被告协助其将涉案房屋过户至其名下并承担过户费用的诉讼请求本院暂不予支持。现原告诉至本院,要求被告立即办理涉案房屋权属证书,并给原告过户。本院认为，当事人应当按照合同约定严格履行义务。合同已经生效判决认定有效，被告有按合同履行的义务，故对原告要求被告办理涉案房屋权属证书，本院予以支持，被告办理完权属证书应当给原告办理过户，但如生效判决书所述，因涉案房屋暂不具备过户条件，被告谢玉兰事实上暂不能履行协助过户的合同义务，故原告要求被告协助其将涉案房屋过户至其名下并承担过户费用的诉讼请求本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告谢玉兰于本判决书生效后十五日办理银川市金凤区XX室的权属证书；二、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告马丽、谢玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张国华二〇二〇年十二月十日书记员 叶 子附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。