四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1045号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈志敏，男，1967年4月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：崔兴柏，四川洪运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨跃华，男，1959年10月15日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：杨锐（杨跃华之子），住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：贾巍，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 上诉人陈志敏因与被上诉人杨跃华租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈志敏上诉请求：撤销原判第一至五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定解除合同事实为上诉人违约没有证据。被上诉人从未口头或书面告知租赁房屋已经竣工验收合格，也未将竣工验收合格公示牌张贴于地下停车场入口，更未口头或书面催收过租金。2、一审认定竣工验收合格日期为设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收日期不当，未考量租赁房屋用途及目的为经营茶楼，需要水电等基本设施以及经过消防设计审查和验收备案。3、一审认定租赁房屋停业过错在于上诉人不当。4、案涉租赁合同并未明确约定竣工验收合格为建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等五方责任主体验收合格。在竣工验收合格理解存在争议的情况下，存在计租起算点的竣工验收合格是以五方责任主体验收合格还是消防验收合格还是竣工验收备案表时间的争议，而按照后两种计租起算点，在被上诉人起诉时均未达到第二年计租起算时间点。在双方对计租起算点理解存在争议，被上诉人无证据证明向上诉人履行过通知以竣工验收报告时间为计租起算时间及催收义务，则被上诉人无权解除合同，更不能起诉第二年租金，应驳回被上诉人诉讼请求。5、即使按照被上诉人主张的计租起算时间点，但上诉人2015年5月27日已经预付第一年租金241,800元，并于年底投入62万余元进行装修，2016年1月开始经营茶楼长期停电，不久多次被行政部门通知停业，2017年3月通电至2018年10月因电表长期共用分摊产生矛盾致被上诉人断电无法营业。并未产生上诉人第二年租金支付义务事实，更不符合违约解除合同事实。6、一审不予认定和支持上诉人的反诉事实及请求，明显不妥。7、一审适用法律明显不当。对于商业性的公共聚集性茶楼的建设设计、验收必须经消防审查和验收备案。不能适用《建设工程质量管理条例》规定。上诉人支付第二年租金的时间应为2019年12月1日，截止被上诉人起诉时尚未到期，上诉人不构成违约，更不构成被上诉人目的无法实现。8、根据合同法226条关于租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付的规定，如果按照被上诉人主张2018年10月19日至2019年10月19日第二年租金时间，在2019年10月20日后才构成违约，与一审判决认定上诉人自2019年10月19日起构成违约相矛盾。 杨跃华答辩：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨跃华向一审法院起诉请求：1．解除其与陈志敏签订的《房屋租赁协议》；2．判令陈志敏立即腾退、返还所承租的位于眉山市东坡区××路××号三间房屋；3．判令陈志敏支付租赁协议解除日前所拖欠的房屋租金（按年租金241800元标准，自2018年10月18日起算至租赁协议解除日）；4．判令陈志敏承担租赁协议解除日前违约金，自2018年10月18日起按500元／天计算至租赁协议解除日；5．判令陈志敏承担逾期返还承租房屋的占用损失（参照241800元／年租金标准计算）至房屋腾退时止；6．判令陈志敏支付所拖欠的水费8194.05元；7．判令陈志敏支付所拖欠的电费114980.7元；8．判令陈志敏支付物业管理费24878.16元。 陈志敏向一审法院反诉请求：1．判令继续履行双方签订的《房屋租赁协议》；2．判令杨跃华对其租用的3间门市前地面进行瓷砖修复，屋顶漏水进行修复；3．判令杨跃华支付其房屋漏水造成墙体、楼面装修损失30,000元；4．判令杨跃华支付其垫付铺设地坝人工工资4,300元；5．判令杨跃华支付承租房屋逾期竣工验收合格给其造成的停业损失728,500元，以每天500元为基数从2016年1月1日计算至其正常经营为止；6．判令杨跃华支付其租金241,800元的资金占用利息66,495元；7．判令杨跃华支付其装修费62万元的资金占用利息111,600元；8．判令杨跃华支付其发电机的柴油费及使用费5,000元。 一审法院经审理查明，2011年5月19日，杨跃华、杨锐与眉山市广厦房地产开发有限公司签订《联合开发协议》，联合开发建设金河湾商住小区。2015年5月26日，杨跃华作为甲方、陈志敏作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定乙方租用范围：面临通义路桥头的门面三间，门面临桥头梯形地坝归乙方使用；租用时间：竣工验收合格甲方将房屋交付给乙方的次日开始计算租用时间，总共租用时间为10年；租用金额：前五年租金每年为241,800元，后五年租金以相邻地段门面的市场价上涨或下降，不高于相邻地段门市的租金为标准计算租金；租金付款方式：从甲方将门面移交给乙方之日，乙方付清甲方当年租金，第二年按此日期，乙方付清甲方第二年租金，以此类推，至租期满为止；租用期，临街面楼梯门可由乙方关闭，与相邻门市的隔墙由甲方负责隔离，门市前的地面及地坝的地面由甲方负责铺设瓷砖；甲方保证乙方水电畅通，若有安装天然气条件，由甲方负责安装，乙方使用水电气的费用由乙方负担，双方移交门面时确认水、电、气度数；乙方可根据自己使用用途，门市内自己搭建附二楼及楼梯，乙方在找寻时通知甲方，不得损坏房屋的结构；消防通气筒须经消防部门许可情况下，由乙方自己协调处理，费用由乙方承担；乙方装修本着来修去丢的原则，由甲方无偿所有；违约责任：不按时交付房屋，支付违约金按每天500元计算，不按时支付房租，每天支付违约金500元，超过15天不支付，本合同终止，其他违约，违约方向守约方支付违约金2万元，违约金不足损失部分须赔足损失部分。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。 2015年5月27日，陈志敏将第一年租金241,800元交付给杨跃华。2015年6月，杨跃华将房屋交付陈志敏，陈志敏于6月底开始进场装修。装修前期，陈志敏使用了杨跃华的工程用电，工程用电断电后，陈志敏自行购买发电机发电装修，2015年底装修完毕，2016年1月开始经营茶楼。后相关行政部门通知陈志敏停业，2016年6月26日，杨跃华以陈志敏在其房屋未竣工验收前开业使用，眉山市城乡建设局要求陈志敏停业但陈志敏未按要求履行为由，再次通知陈志敏停业，陈志敏于2016年6月30日停业。 2016年8月23日，眉山市城乡规划局向杨跃华、杨锐、眉山市广厦房地产开发有限公司发出《眉山城区建设工程规划核实整改通知单》，载明：近期我局对你建设的金河湾商住小区整体进行了规划核实，现该工程存在如下违反规划的问题：1．建设单位将1楼一层局部装修建为两层，且建筑层高超过2.2米；同时1#楼3-11层未按报批方案实施内部功能划分，为大框架，《房屋面积测绘报告》未正确反映1#楼面积；2.1#楼西侧长约6.8米装饰外墙超建筑红线，最大处超0.17米；3.2#楼西侧临永通河长约4米围墙超用地界线（道路红线），最大处超0.13米，通义路与湖滨路交汇处长约24.2米围墙超用地界线；4．未修建小区出入口、门卫、7个地面停车位、非机动停车棚及老年人活动场地；5．小区内未修建车行道，未采用混凝土沥青路面；6.1#楼一、二层商业未修建厕所及疏散楼梯；多修建一层至屋顶电梯两台；7.1#楼南北侧一层屋顶均升至二层高度修建且用玻璃围合；8.1#楼外立面与报批方案不一致，阳台、花池部分均修建为玻璃。按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，请你单位自接到本通知单一个月内予以整改，并接受市城市规划监察支队调查、处理。杨跃华进行整改并接受处罚。金河湾商住小区于2017年10月18日验收合格，并于2018年12月29日完成竣工验收备案，竣工验收合格公示牌张贴于地下停车场入口。 陈志敏承租的门市于2017年3月通电，杨跃华为陈志敏安装了电表，该电表为陈志敏及另一租户使用，另一租户单独安装了分表，现该电表显示用电量为1445.7（陈志敏认可用电量为显示度数乘以80），分表用电量为56284.2，但该电表并未单独开户计费。同时杨跃华还为陈志敏安装了水表，陈志敏认可用水量为1179吨，水费按6.95元/吨计算，其已支付水费1,348元。2018年10月份左右，双方因租金及水电等问题发生纠纷，杨跃华关闭陈志敏承租门市的电闸。经现场查看，该电闸位于楼梯通道处，没有封闭，同时杨跃华曾私接电线到其售楼部使用，工程竣工验收合格的公示牌位于陈志敏租用门市旁的车库入口处。 杨跃华提交了部分电费发票，用以证明陈志敏装修时用其工程用电量。从发票上载明的电价可以看出，2017年至2018年商业用电峰期的电价基本在1元至1.2元之间，平期电价在0.75元左右，谷期在0.38元左右。陈志敏称装修时确实用了杨跃华的工程用电，但双方没有说如何支付电费，也不知道有该电表的存在，其装修期间使用工程用电电费最多三、五千元。 2018年10月，双方因租金及电费问题发生纠纷，杨跃华拉断电闸导致陈志敏租赁房屋内停电。杨跃华称，电箱没有上锁，陈志敏可以自行通电，该电闸下还有甜品店在使用，不可能长期断电。 另查明，陈志敏与陈丽是父女关系，陈志敏租赁房屋后将房屋用于经营业眉山市东坡区××楼，该茶楼注册的经营者为陈丽。陈志敏承租门市位于眉山市东坡区××路××号××幢××层××号。 一审法院认为，杨跃华、陈志敏签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。陈志敏辩称杨跃华至今没有通知其可以恢复营业，也没有告知工程竣工验收合格，还拉断电闸，杨跃华的上述行为导致茶楼至今没有经营。因杨跃华通知陈志敏停业发生在工程竣工验收合格前，工程竣工验收合格后进行了公示，且同一楼栋的其他租户在正常经营，陈志敏称其不知道工程已竣工验收合格的理由不成立。陈志敏电表所在的电箱没有封闭，即使杨跃华曾拉断电闸，陈志敏也可以自行恢复用电，况且电表下还有另一租户在用电，杨跃华不可能长期拉断电闸影响另一租户用电。故陈志敏称杨跃华拉断电闸导致其停业的理由不成立。 本案争议焦点：1．房屋的竣工验收合格时间是2017年10月18日还是2018年12月29日，《房屋租赁协议》是否应当解除；2．陈志敏应支付水电费的金额。 关于第1个争议焦点：杨跃华提交的竣工验收报告载明的竣工验收日期为2017年10月18日，陈志敏提交的竣工验收备案书载明的竣工验收日期为2017年10月18日，备案时间为2018年12月29日。竣工验收备案只是竣工验收合格后建设单位所应办理的手续，竣工验收合格日期应为设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收日期，而非竣工验收报告备案的时间。故陈志敏承租门面所在的“金河湾”商住小区的竣工验收合格日期为2017年10月18日。竣工验收合格后，杨跃华于2017年10月18日在该小区地下停车场入口处对该小区竣工验收合格进行了公示。根据双方签订的《房屋租赁协议》第二条“竣工验收合格甲方将房屋交付给乙方的次日开始计算租用时间，总共租用期间为10年。”的约定，杨跃华在小区竣工验收合格前已将门市交付给陈志敏，故陈志敏的租用时间应从2017年10月18日开始计算10年。根据双方对租金交付方式的约定，陈志敏应先交租金后使用，而陈志敏在交付第一年租金后，经杨跃华多次催收至今未支付第二年的租金已违约。再根据双方对违约责任的约定，在陈志敏迟延交付租金超过15天后合同终止，故对杨跃华要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。双方解除《房屋租赁协议》后，陈志敏应当腾退所租赁的三间门面，并支付截至目前（2020年7月3日）即1年零259天的租金413,258元（241,800元＋241,800元/年÷365天×259天），并参照双方约定的租金从2020年7月4日起按662元（241,800元/年÷365天）每天支付房屋占用费至门市腾退之日止。双方约定不按时交付租金，每天支付违约金500元过高，依法酌情调减，从2018年10月19日起以160元每天计算违约金至2019年10月18日，共计58,400元（160元/天×365天）；从2019年10月19日起以300元每天计算违约金至协议解除日（2020年7月3日）共计77,700元（300元/天×259天）；上述违约金共计136,100元。 关于第2个争议焦点。杨跃华主张的陈志敏装修时曾使用其工程用电，并单独为陈志敏安装了分表，但其提交的证据并不足以证明杨跃华为陈志敏使用工程用电单独安装了分表，对此杨跃华应承担举证不能的后果。因陈志敏认可实际使用了杨跃华的工程用电，电费最多三、五千元，据此酌情认定陈志敏使用工程用电的电费为5,000元。对陈志敏装修后的用电量，以杨跃华为其安装电表显示的电量乘以80减去另一租户分表的用电量为准，即59371.8度（1445.7×80-56284.2）。关于电费的计价标准，因陈志敏租用房屋用于经营茶楼，按茶楼一般的经营情况其用电均在高峰期，故对电费计价标准按高峰期1.2元/度计算，总计为71,246.16元。杨跃华称双方口头约定电价应按1.5元/度，但未提交相关证据，不予采信。综上，总计电费应为76,246.16元。因杨跃华曾私自外接电线用电，但考虑2017年杨跃华的房屋已修建完毕，且其私接电线仅用于售房部的普通照明，故酌情认定杨跃华私接电线用电电费为1,500元。经扣减后，陈志敏还应支付杨跃华电费74,746.16元。 关于水费，以双方确认的用水量1179吨按6.95元/㎡计算，陈志敏总计应支付杨跃华水费8,194.05元，扣除已支付的水费1,348元，还应支付杨跃华水费6,846.05元。 关于杨跃华主张的物业管理费，因双方在合同中并无约定，不予支持。 关于陈志敏的反诉请求。因陈志敏迟延支付租金远远超过15天，符合双方约定的关于合同终止条件，且杨跃华已据此要求解除合同，故对陈志敏要求继续履行《房屋租赁协议》的诉讼请求，不予支持。因双方解除了《房屋租赁协议》，所以即使门市外瓷砖有损毁、屋顶漏水，是否进行修复也与陈志敏无关，对其要求杨跃华修复瓷砖、屋顶的诉讼请求，不予支持。关于陈志敏要求杨跃华支付房屋漏水造成墙体楼面装修损坏的损失3万，因没有提交相关证据，不予支持。关于陈志敏主张的铺设地坝的人工工资4,300元，因其提交的王连贵出具的收条上并未载明收款原因，不能证明是铺设案涉门市外地坝产生的人工费，即使该费用真实也已过了诉讼时效，不予支持。因双方在合同中并未载明房屋竣工验收合格的具体时间，而是约定租期从实际竣工验收合格时起算，故不存在逾期竣工验收合格的说法，对陈志敏要求杨跃华支付房屋逾期竣工验收合格造成的停业损失728,500元的诉讼请求，不予支持。陈志敏支付第一年租金241,800元后，杨跃华即将门市交付给陈志敏，陈志敏进行了装修营业，且杨跃华并未因此在竣工验收合格前计算租金，故对陈志敏要求对方支付租金占用利息66,459元的诉讼请求，不予支持。陈志敏并未就其装修费提供正式发票，不能证明票据上载明的材料用于了本案所涉门市装修；即使其装修费62万元属实，也是其自愿提前装修，故对其要求杨跃华支付其装修费62万元的资金占用利息的诉讼请求，不予支持。陈志敏尚无证据证明杨跃华使用了其柴油机及柴油，且其要求对方支付柴油机使用费及柴油费的请求与本案无关，不予支持。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：解除杨跃华与陈志敏于2015年5月26日签订的《房屋租赁协议》；陈志敏于判决生效之日起二十日内腾退其承租的位于眉山市东坡区××路××号××幢××层××号门市（门牌号为56、58、60）并交付给杨跃华；陈志敏于判决生效之日起二十日内支付杨跃华租金413258元，并从2020年7月4日起按662元每天支付门市占用费至门市腾退时止；陈志敏于判决生效之日起二十日内支付杨跃华电费74746.16元，水费6846.05元，共计81610.21元；陈志敏于判决生效之日起二十日内支付杨跃华违约金136100元；驳回杨跃华的其他诉讼请求；驳回陈志敏的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审本诉案件受理费9664元，杨跃华负担3223元，陈志敏负担6441元，诉讼保全费3520元，由杨跃华负担1174元，陈志敏负担2346元；一审反诉案件受理费6629元，由陈志敏负担。 二审中，上诉人提交眉山市住房和城乡建设局责令（限期）改正通知书，拟证明案涉房屋被要求整改，整改后重新组织验收。经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，认为案涉房屋在一楼，所涉整改与其不具有关联性，也不影响继续营业。本院认为，该整改主要涉及酒店式公寓及公共通道部分，与案涉房屋无关，该证据与本案不具有关联性，不予采信。 上诉人二审中申请撤回其反诉起诉，被上诉人表示不同意。 二审经查明的其余事实与一审查明事实基本一致，本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《房屋租赁协议》应否解除，即案涉房屋租赁合同计租期起算点的确定，陈志敏是否存在逾期交付租金的违约行为；2、若案涉《房屋租赁协议》应当解除，一审所确定上诉人应负担的租赁期间电费是否适当。 关于争议焦点一。上诉人提出案涉房屋租赁用途和目的为经营茶楼，必须经消防验收合格否则不得投入使用、营业，上诉人支付第二年租金的时间应为2019年12月1日；案涉租赁合同的计租起算点“竣工验收合格”的理解应为消防验收合格或竣工验收备案时间；即使按照被上诉人主张的计租起算时间点，双方2017年3月至2018年10月上诉人因电表长期共用分摊产生矛盾致被上诉人断电无法营业。以此主张截至被上诉人起诉并未产生上诉人第二年租金支付义务事实，更不符合违约解除合同事实。上诉人还提出根据《中华人民共和国合同法》第226条关于租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付的规定，如果按照被上诉人主张2018年10月19日至2019年10月19日第二年租金时间，在2019年10月20日后才构成违约，与一审判决认定上诉人自2018年10月19日起构成违约相矛盾。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条支付租金期限的规定，明确了有约定从约定，每届满一年时支付租金系针对无约定或约定不明确的法定情形。在双方就案涉房屋租赁合同明确约定先交付租金后使用的情况下，并不适用该法定情形。上诉人提出2019年10月20日后才构成违约的辩解不能成立。其次，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条关于“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第六条关于工程竣工验收程序；第七条关于“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告”；第九条关于“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”等相关规定。案涉租赁合同所约定的“竣工验收合格”明确，即建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行验收后形成竣工验收意见的时间。根据竣工验收报告、工程质量监督报告、竣工验收备案等证据，案涉房屋竣工验收合格时间为2017年10月18日。第三，如前述对“竣工验收合格”时间的论述，结合双方合同中第五条关于“乙方（陈志敏）自主经营管理，依法经营，但乙方不准经营餐厅、烧烤店、歌城娱乐、废旧回收业务”、第九条关于以及“消防通气筒须经消防部门许可情况下，由乙方自己协调处理，费用由乙方承担”的约定，以及上诉人在实际履行合同中选择在竣工验收合格前即先行交付房屋并装修使用的事实，足以说明就案涉房屋双方合同约定的计租时间与所在楼栋消防验收合格时间不具有关联性。第四，上诉人并未举证证明竣工验收合格后因被上诉人原因导致其停业，且与其共用同一电表的另一租户的正常经营以及上诉人所租赁的房屋此期间仍在产生用水的事实也可推定其该辩解不能成立。综上，上诉人应于2018年10月19日交付第二年租金而迟延至今未交付，尤其在其自认应付第二年租金时间届满后也并无积极的履约行为，其提出不构成违约，案涉合同不应解除的主张不能成立。 关于争议焦点二。上诉人虽对一审所确定的电费提出异议，但并未举证证明一审已酌定扣减被上诉人自认用电外被上诉人还存在其他用电情形。在上诉人认可案涉租赁房屋用电量为所涉电表显示的电量乘以80，即1445.7×80=115656度，该表所连接的甜品店分表用电量为56284.2度，则其用电量确定，即59371.8度；加之上诉人认可存在电损且对一审所确定的电费标准并未明确提出异议。故，一审综合考虑上述情形所认定的电费并无明显不当。 上诉人提出一审不予认定和支持其反诉事实及请求，明显不妥，二审中又申请撤回其反诉起诉。因被上诉人不同意其撤回反诉起诉，对其该撤诉申请不予准许。一审针对其反诉请求是否成立已经进行了详细阐述，本院予以认同，在此不再论述。 综上，陈志敏的上诉请求不能成立，原判认定基本事实清楚、适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,109元，由上诉人陈志敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 丹 审 判 员  罗 洁 审 判 员  余林峰 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  李林虎 书 记 员  宋鸿杰