吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1535号 上诉人(原审被告、被执行人)：张国森，男，1966年6月12日出生，汉族，干部，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。 上诉人(原审被告、被执行人)：于利华，女，1967年6月3日出生，汉族，无业，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。 上诉人(原审被告、案外人)：杜立超，男，1986年2月24日出生，汉族，个体，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：白海春，吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、申请执行人)：邱双喜，男，1979年6月4日出生，汉族，无业，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：崔莹，吉林高军律师事务所律师。 上诉人于利华、张国森、杜立超因与被上诉人邱双喜申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于利华、张国森上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：上诉人认为原审认定事实错误。第一，从签订合同之日起两年之内办理房屋过户手续，是合同约定的内容。作为卖方的上诉人只要在二年内给杜立超办理过户，就符合约定，不属于违约行为。第二，杜立超没有过错，杜立超是知道所购房是抵押房屋，但是杜立超留下50,000.00元购房款就是对上诉人如期给杜立超办房屋产权证的约束。第三，办理过户的约定最后期限还没到，2019年9月10日签订合同，两年内办理完过户，最后期限应当是2021年9月10日。原审认定双方签订的合同有效，那么到2021年9月10日上诉人给杜立超过户手续，双方都不存在过错。原审归责于买受人杜立超显然是错误的。综上所述,二上诉人认为:原审认定事实存在明显错误，请求上级法院依法公断。 邱双喜辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、杜立超提交的证据无法证明其与张国森、于利华之间存在真实的房屋买卖合同关系。杜立超没有取得房屋所有权。二、杜立超提交的取暖费、物业费、天然气票据不足以证明杜立超接收了房屋。上述票据并不是杜立超的名字，无法排除代缴或租赁形成的。三、从一审法院调取的于利华银行流水可以看出，案涉房屋的贷款一直由于利华偿还，假如房屋在2019年卖出，大部分房款已经支付的情况下，为何由于利华偿还贷款，与常理相悖。四、杜立超提交的房屋买卖合同中约定了过户时间及税费承担等事宜，明确约定权证下发后两年内过户。这就证明在该房屋具备过户的条件下，是因为杜立超在房屋能够办理过户的前提下怠于过户，符合“因买受人自身原因未办理过户手续”的条件。 杜立超辩称，同意张国森和于利华的上诉意见，杜立超没有过错。 杜立超上诉请求：撤销一审判决，并判决驳回被上诉人原审诉讼请求。事实与理由：杜立超与张国森在2019年9月10日(房屋查封时间是2020年6月11日）签订房屋买卖合同。2019年9月11日杜立超向于利华转款640,000.00元，剩余50,000.00元房款按法院要求于2020年9月21日前交法院执行局提存。即杜立超已向张国森支付全部房款。2019年9月25日,杜立超入住，有取暖票据、天然气票据、物业费票据为证。双方未能办理产权过户是因涉案房屋存在抵押,欠银行贷款尚未偿还完毕。即上诉人行为完全符合《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中在查封之前签订合法有效买卖合同；在查封之前已合法占有该不动产；已经给付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户手续等四个要件，杜立超对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。一审判决以杜立超未及时催促于利华、张国森偿还银行贷款(事实上张国森、于利华一直按月偿还房贷）为由支持邱双喜诉请没有事实和法律依据。 邱双喜辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、杜立超提交的证据无法证明其与张国森、于利华之间存在真实的房屋买卖合同关系。杜立超没有取得房屋所有权。二、杜立超提交的取暖费、物业费、天然气票据不足以证明杜立超接收了房屋。上述票据并不是杜立超的名字，无法排除代缴或租赁形成的。三、从一审法院调取的于利华银行流水可以看出，案涉房屋的贷款一直由于利华偿还，假如房屋在2019年卖出，大部分房款已经支付的情况下，为何由于利华偿还贷款，与常理相悖。四、杜立超提交的房屋买卖合同中约定了过户时间及税费承担等事宜，明确约定权证下发后两年内过户。这就证明在该房屋具备过户的条件下，是因为杜立超在房屋能够办理过户的前提下怠于过户，符合“因买受人自身原因未办理过户手续”的条件。 于利华、张国森辩称，同意杜立超的意见。 邱双喜向一审法院起诉请求：准许执行镇赉县人民法院（2020）吉0821民初962号民事裁定书。事实和理由：邱双喜与张国森、于利华系朋友关系，于利华因生产经营需要向邱双喜提出借款，金额为500,000.00元。邱双喜于2020年6月10日将于利华、张国森诉至镇赉县人民法院，镇赉县人民法院于2020年7月6日作出（2020）吉0821民初962号民事判决，判决张国森、于利华立即给付借款本金500,000.00元及利息（自2018年6月25日开始按照1分计算)，案件受理费、保全费由二人负担。该判决生效后,邱双喜向镇赉县人民法院申请强制执行,镇赉县人民法院作出（2020）吉0821民初962号民事裁定书，查封张国森、于利华名下的楼房。2020年9月9日，邱双喜接到镇赉县法院(2020）吉0821执异30号民事裁定，该裁定载明案外人杜立超称其在2019年9月10日与于利华签订了《楼房买卖合同书》，购买了此房产。邱双喜认为该异议不成立，特向镇赉县人民法院提起申请执行人执行异议之诉,望人民法院依法维护其合法权益。 一审法院认定事实：邱双喜与于利华、张国森民间借贷纠纷一案，法院于2020年6月10日立案受理。邱双喜于2020年6月11日向法院提出对于利华、张国森共同所有的的位××镇房保全的申请，法院于2020年6月11日作出（2020）吉0821民初962号民事裁定，裁定对于利华、张国森共同所有的的位××镇房予以查封。2020年7月6日法院对邱双喜与于利华、张国森民间借贷纠纷作出（2020）吉0821民初962号民事判决，判令于利华、张国森于判决生效后立即给付邱双喜借款本金及利息，二人互负连带责任。该判决生效后，邱双喜向法院申请强制执行。杜立超以案涉房屋已于2019年9月10日被其购买为由，向法院提出案外人执行标的异议，法院于2020年9月9日作出（2020）吉0821执异30号执行裁定，裁定中止镇赉县人民法院（2020）吉0821民初962号民事裁定书的执行。邱双喜不服该裁定，于2020年9月18日向法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，杜立超与王维系夫妻关系。 一审法院认为，本案争议焦点问题是被告杜立超是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，杜立超与于利华于2020年9月10日签订《楼房买卖合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。房屋系于利华与张国森共有，虽张国森未在合同中签字，但其对楼房买卖合同予以认可。故《楼房买卖合同书》合法有效。双方签订合同后，杜立超的妻子王维通过银行转账的方式于2019年9月11日共向于利华转款640,000.00元。剩余50,000.00元房款杜立超按法院要求于2020年9月21日交付法院执行局予以提存。故在人民法院查封之前杜立超不仅与于利华签订了合法有效的书面买卖合同，并且按约支付大部分房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于杜立超是否在人民法院查封之前合法占有该不动产。庭审中杜立超提供了2019年9月25日的案涉房屋取暖费票据、2019年10月22日的天然气票据、2019年12月31日的物业费票据、2020年6月17日的水费票据等凭证，由此可认定杜立超于法院查封之前已合法占有案涉房屋。关于杜立超是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。杜立超于2019年9月10日与于利华签订楼房买卖合同至2020年6月11日案涉房屋被查封，双方未办理房屋所有权的转移登记。案涉房屋在银行抵押贷款，在贷款未还清的情况下无法办理产权变更手续，杜立超在知晓案涉房屋有抵押贷款后未及时催促于利华偿还银行贷款。庭审中又未提供证据证明其存在要求于利华、张国森为其办理案涉房屋产权转移登记的积极行为。故未办理过户登记的原因应归责于买受人杜立超。综上所述，杜立超就案涉楼房并不享有足以排除强制执行的民事权益，故法院对邱双喜的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定，一审判决如下：准许执行吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初962号民事裁定对镇赉县镇赉英伦印象小区37号楼2单元601室楼房的执行。案件受理费100.00元，由杜立超负担。 本院二审期间，杜立超提交杜立超与于利华微信聊天截图三张，证明杜立超有积极与于利华沟通过房屋过户事宜。张国森、于利华对该证据无异议，邱双喜对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议。本院对这组证据的真实性予以确认，对证据证明的问题本院将综合全案证据予以考量。杜立超提交了一份吉林省巽和房地产开发有限公司镇赉分公司出具的证明一份，张国森、于利华对该证据无异议，邱双喜对该证据有异议。该证据没有经办人签字，不符合证据的形式要件，本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，关于杜立超是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的问题。张国森、于利华、杜立超均认可案涉房屋并不存在法律、政策上的登记障碍，亦认可杜立超是知道案涉房屋在银行抵押贷款的事实，从杜立超2019年9月10日购买房屋至2020年6月11日法院对案涉房屋进行查封期间，双方未办理房屋所有权转移登记，故一审判决认定“未办理过户登记的原因应归责于买受人杜立超”并无不当，本院予以支持。杜立超主张其积极与于利华沟通过房屋过户的事宜，经审理查明，在杜立超购买房屋之初，未积极认真审查案涉房屋的所有状况；在知晓该房屋在银行抵押贷款事实后亦未积极要求张国森、于利华偿还贷款、办理过户登记，故杜立超的主张本院不予支持。 综上所述，张国森、于利华、杜立超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.00元，由于利华、张国森、杜立超各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  刘 昕 审判员  赵 亮 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  潘海峰