上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14289号原告：上海浦建联合发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈杰，董事长。委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。被告：上海阆品装饰艺术有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邓芸臻。委托诉讼代理人：孙雪楠，上海申浙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峥，上海申浙律师事务所律师。原告上海浦建联合发展有限公司(以下简称浦建公司)与被告上海阆品装饰艺术有限公司(以下简称阆品公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈杰、原告的委托诉讼代理人杜凤翔及被告阆品公司的委托诉讼代理人孙雪楠、李峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦建公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一层西侧房屋签订的《租赁合同》于2020年6月4日解除；2.判令被告将上述房屋恢复原状并返还原告；3.判令被告支付自2020年1月7日起至2020年6月4日的租金315476元；4.判令被告支付原告自2020年6月5日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按每月63936元的标准计算；5.判令被告支付自2020年1月7日起至实际返还房屋之日止的物业费，按每月4619元的标准计算；6.判令被告支付自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的水电费，暂计至2020年5月31日为18118元；7.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(均以127872元为本金，按年化24%的标准，分别自2020年1月7日起、3月7日起、5月7日起计算至实际清偿之日止)；8.判决被告支付原告逾期支付物业费的滞纳金(以9238元为本金，按年化24%的标准，分别自2020年1月7日，2020年3月7日，2020年5月7日起计算至实际清偿之日止)；9.判令被告支付逾期支付水电费的滞纳金(以3932元为本金，自2019年12月16日起计算至实际支付之日止；以5953元为本金，自2020年1月16日起计算至实际支付之日止；以4404元为本金，自2020年3月16日起计算至实际支付之日止；以2955元为本金，自2020年4月16日起计算至实际支付之日止；以849元为本金，自2020年6月16日起计算至实际支付之日止，以上均按年化24%的标准)；10.被告支付原告解除合同违约金205,669元；11.原告没收被告支付的租赁保证金105,300元。事实和理由：2010年6月，原告与上海阆品环境艺术有限公司签订《租赁合同》一份，约定，原告将上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一层西侧房屋(以下简称系争房屋)出租，面积为412.16平方米。租赁期限为十年，自2010年9月7日起至2020年9月6日止；月租金为52,600元，月物业费3800元，租金、物业费从第三年起每贰年环比递增5%。保证金为105,300元。租金及物业费每两个月为一期支付，先付后用。第二期须在第一期租金期满之前十天结清。在租赁期内，乙方逾期支付租金和各项规定的服务费及各种能源消耗费用，甲方将按日加收上述费用5‰的滞纳金，逾期30天，甲方有权终止租赁合同，收回系争房屋，并追究违约责任。2016年6月，原、被告及上海阆品环境艺术有限公司签订《主体变更协议》，约定案外人上海阆品环境艺术有限公司在租赁合同中的全部权利义务转由被告承继。2019年11月，原告向被告发出催款函，要求被告于2019年11月27日前付清所有欠付款项，被告出具承诺函就付款期限作出承诺。然被告自2020年3月23日起，未再支付任何款项。原告再次发出催款函，被告仍未支付。原告无奈于2020年6月3日向被告发出《租赁合同解除通知函》。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。阆品公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为。被告租赁房屋用于经营，对房屋进行了豪华装修已经经营九年。被告同意解除合同，但不是因为被告违约。原告的房屋多次漏水，之前房屋漏水原告当即就进行维修，并免去物业费。这次从2019年底就开始漏水一直都没有维修，漏水造成房屋内高档家具、地毯、天花板都损坏了，导致被告不能经营，故被告同意解除合同。其实原告已经找好下家了，现在要求解除也是有其自己利益的。被告同意返还房屋，但要求原告返还保证金。被告已经支付2019年底前的所有租金，2020年的租金没有支付，一个是因为漏水无法经营，第二是因为受疫情影响，房屋是用于经营家具、装饰产品的销售，上半年都是处于停业，没有收入，至今也没有恢复，被告一直与原告沟通进行租金减免，被告减免租金也是符合相关政策的。因为漏水没有处理好，故不同意支付物业管理费。水电费被告同意支付。疫情中原告主张违约责任是不应得到支持的。原告主张的滞纳金和违约金是没有依据的，即便是被告违约，也过高。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区宜山路XXX号705C幢102室房屋(建筑面积412.16平方米，用途办公，以下简称系争房屋)权利人为浦建公司。2010年6月，原告(出租方，甲方)与案外人上海阆品环境艺术有限公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方做营业性用房，建筑面积412.16平方米。租赁期限共十年，从2010年9月7日起至2020年9月6日止。双方约定，月租金52,600元，月物业管理费3800元，租金、物业管理费从第三年起增长，每二年环比递增5%，以此类推。为确保房屋及附属设施等安全、完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方同意在签约的同时向甲方支付2个月租金作为确保合同履行之保证金，计105,300元，甲方收到保证金后，合同正式生效。因乙方违反本合同规定产生的违约金，损失赔偿金以及租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后十天内补足，逾期则按日加收5‰滞纳金。乙方应承担租赁期间所用的上水、下水、中央空调电费和其他使用的电费等费用，甲方按表计量收费，乙方须按时支付结清。租金及物业管理费以2个月为一期，先付后用，第二期须在第一期租金期满之前十天结清，以此类推。如乙方逾期支付租金超过一个月，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。保证金甲方应于租赁关系结束，且乙方保证房屋完好的情况下按时迁出，并付清所有应付费用后，五天内将保证金前额无息退还乙方。在租赁期内，乙方逾期交付租金和各项规定的服务费及各种能源消耗费用，甲方将按日加收上述费用的5‰支付滞纳金，逾期30天甲方有权终止租赁合同，收回房屋，并有权追究违约责任。违约责任为乙方向甲方支付当期年一年的租金和物业管理费。2016年6月，浦建公司(甲方)与案外人上海阆品环境艺术有限公司(乙方)及阆品公司(新乙方)签订《主体变更协议》一份，约定，甲乙双方于2010年9月签订了关于乙方租赁甲方位于上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西半部房屋(总面积412.16平方米)的《房屋租赁合同》。由于乙方经营调整现经甲乙双方协商一致特拟定以下条款：一、自本协议签订之日起，甲乙双方的合同中的乙方权利义务全部转由“上海阆品装饰艺术有限公司(即本案被告)”继续履行。二、因本次主体变更所引起的所有法律责任和经济责任均由新乙方承担。三、合同其他条款不变。后因阆品公司自2020年1月7日起开始拖欠租金及物业管理费，自2019年11月起开始拖欠水电费，浦建公司于2020年3月19日向阆品公司发送催款函，要求阆品公司支付相应费用及滞纳金。2020年6月3日，浦建公司于向阆品公司发出《租赁合同解除通知函》一份，称因阆品公司长时间拖欠租金、物业费、水电费的行为，严重违反了《租赁合同》的相关约定，故郑重通知被告：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.阆品公司应当立即按照《租赁合同》的相关约定承担责任。该份函件显示于2020年6月4日签收，阆品公司亦确认收到该解除通知书。2020年4月、5月，阆品公司亦通过函件就疫情影响下的租金支付事宜和浦建公司进行协商，但双方未协商一致。另查明，上海浦江建设发展有限公司与被告就上海市徐汇区宜山路XXX号科技大厦一、二层西半部房屋(建筑面积756.88平方米)同时签订了房屋租赁合同。上海浦江建设发展有限公司亦另案起诉阆品公司[案号(2020)沪0104民初XXXX号]。庭审中，阆品公司提供多份函件，证明其于2020年3月多次发函给原告，陈述因租赁房屋三楼漏水，希望原告进行修缮。庭审中，原告表示函内所称并非本案涉及承租部位漏水，且被告无法证明漏水是何时存在，墙面有一点点脱落，不影响被告正常办公。审理中，原、被告于2020年9月10日交接房屋，系争房屋由浦建公司实际收回，故浦建公司向本院撤回要求阆品公司返还房屋并恢复原状的诉请。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有上海市房地产权证、租赁合同、主体变更协议、解除合同通知函、支付凭证、联络函等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。合同履行过程中，因被告存在拖欠租金、物业管理费及水电费的行为，现原告依据合同约定行使合同解除权，于法有据，故原告要求确认原、被告签订的租赁合同于2020年6月4日解除，本院予以支持。合同解除后，就被告拖欠的2020年1月7日至2020年6月4日的租金、物业管理费，被告理应予以支付。但因新冠疫情的影响，2020年1月24日至3月23日系本市重大突发公共卫生事件一级响应期间，系争房屋用于经营，基于共担风险，共克时艰的原则，故就原告应当支付的租金，本院酌情予以调整。因原告实际于2020年9月10日收回系争房屋，故就原告要求被告按照月租金标准支付房屋占有使用费并支付物业费的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的水电费，被告同意支付，庭审后原告自愿将水电费明确为18,093元，于法无悖，本院予以准许。关于原告主张的违约金和滞纳金，被告提出了过高的抗辩意见。考虑因受到新冠疫情影响，被告作为经营性企业，确实受到冲击，基于公平原则和原告实际损失及双方合同即将履行完毕等情况，就原告主张的滞纳金，本院不予支持；就违约金部分，由本院酌情予以调整。合同解除并交还房屋后，原告应将收取的保证金返还被告。诉讼过程中，原告撤回要求被告就系争房屋回复原状的诉请，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认上海浦建联合发展有限公司与上海阆品装饰艺术有限公司签订的《租赁合同》于2020年6月4日解除；二、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦建联合发展有限公司2020年1月7日至2020年6月4日的租金251,540元；三、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦建联合发展有限公司自2020年6月5日起至2020年9月10日止的房屋占有使用费205,997元；四、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦建联合发展有限公司自2020年1月7日至2020年9月10日的物业管理费37,661元；五、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦建联合发展有限公司自2019年11月1日起至2020年5月20日的水电费18,093元；六、上海阆品装饰艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浦建联合发展有限公司违约金137,110元；七、上海浦建联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海阆品装饰艺术有限公司保证金105,300元；八、驳回上海浦建联合发展有限公司其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5428元，由上海浦建联合发展有限公司负担365元，上海阆品装饰艺术有限公司负担5063元。保全费4008元，由上海浦建联合发展有限公司负担270元，上海阆品装饰艺术有限公司负担3738元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二〇年十二月二十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。