四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初3132号 原告：攀枝花恒圣房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市仁和区下沙沟公园内B2管理用房，统一社会信用代码91510400098331456N。 法定代表人：曾金元，公司董事长。 委托诉讼代理人：巫正坤，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 被告：杨凯，男，1993年5月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：熊勇，四川民慷师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈丽萍，四川民慷师事务所律师，执业证号：××。 原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司与被告杨凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人巫正坤，被告杨凯委托诉讼代理人熊勇、陈丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行与原告签订的位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××商品房买卖合同（预收），即判令被告支付拖欠的购房款4106997元及被告逾期支付房款的违约金518407元【从2019年1月1日起至2020年10月30日，逾期660天。逾期60天的违约计算：从2019年1月1日起至2019年2月28日逾期60天，违约金市：4106997元×0.1‰每天×60天＝24691元；从2019年3月1日起至2020年10月31日逾期20个月共600天，违约金市：4016997元×0.2‰每天×600天＝492839元，两项违约金合计市：518407元】，截止2020年10月31日，未支付房款和违约金合计：4625404元；2.请求法院判令被告支付2020年11月1日以后的违约金按拖欠房款4106997元的万分之二每天支付违约金，违约金计算并支付到拖欠416997元房款付清之日止；3.诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。事实及理由：原告是有相应资质的房地产开发公司。2018年12月7日，原、被告双方签订了我公司开发的攀枝花××道××段××号××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号;××附××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××共17份商品房买卖合同（预售），被告母亲王某代被告支付了50万元房款后，剩余90%左右房款4106997元未支付。商品房买卖合同第九条第（二）项第2小项约定:该套房产房款分为二期付款，分别是在2018年12月12日前首期支付房款的10%，剩余90%的房款在2018年12月31日前全部付清。商品房买卖合同第十条约定逾期付款违约金是:逾期60天内的，按应付款的万分之一每日向出卖人支付违约金,逾期60天的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。商品房买卖合同第十一条约定预售款的监管办法为:出售该商品房的全部房款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设;约定预售该套商品房预售资金的监管机构为:攀枝花农村商业银行股份有限公司，预售资金监管账户名称为原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司,开户银行为:攀枝花农村商业银行股份有限公司宝兴分理处，账号为:1319××××4297。该房产项目经原告建设和开发，原告开发的《君悦尚都》房产项目于2019年1月29日竣工验收，随后交给了被告使用，2020年5月份办理了产权证。现在经多次催收房款，被告以各种理由推诿，为维护原告的合法权益。故起诉来院。 被告杨凯辩称，被告购买的房屋是其母亲在2018年1月9日签订了全部购房合同，包括案外所涉及的4-6、4-7两间商屋，王某在与原告方达成了购房意向，并通过几方签订的债务转移及购房款支付协议书以及其他方式由被告的母亲王某支付购房款3660840元以及160万元的事实，这一事实原告方出具了情况说明、承诺书等多份证据材料予以证实，王某的购房款在被告签订购房合同前已全部支付完毕。被告是基于其母亲王某先购买了涉案房屋，再向原告方提出更名的情况下由原告方安排签订的上述房屋购买合同。原被告双方之间虽然在签订涉案的房屋买卖合同中约定了分期付款及付款账户，但是该约定又被2019年1月1日双方及被告的母亲达成的情况说明予以了改变。该情况说明对王某已支付完涉案的全部购房款予以了确认，并且也对被告杨凯支付购房款的方式也进行了重新确认，三方约定用王某的购房款来冲抵被告的购房款也是原告方认可并确认的付款方式，购房款是否转入监管账户并不是法律或法规的强制性要求，该约定不违背法律以及行政法规的强制性规定，应予以尊重并确认有效。同时原告方通过向被告出具了每一间商屋的购房款收据，还有在房屋交付确认书中也明确了被告已经支付了全部房款，并在2020年8月17日与涉案房屋办理了房屋权属证书，这一系列的证据证明原告方是认可被告方已支付完全部房款。 经审理查明，王某系被告杨凯的母亲。2017年11月25日，四川易全实业有限公司（以下简称易全公司）作为甲方，原告作为丙方与王某、邓某签订了《债务转移及购房款支付协议书》，载明：“甲方在房地产开发过程中向借乙方邓某、王某资金周转，并使用其开发的锦，金沙洲商业门面房，编号:2栋39附6号、39栋附7号，网签备案抵押给乙方名下，截止2017年11月25日，甲、乙双方办理了本息清算，本息总计2579140元；由于丙方接手开发的位于攀枝花大道南段的商业房项目停工，为了启动项目，但商业门市基本上处于抵押状态，难以出售利用，事实上丙方商业门市的抵押权人本意又想要生活住房，而乙方又想购房商业门市投资，为了搞活经济，现根据各自所需，在各方协商一致的基础上达成如下协议:一、房屋置换。丙方的抵押权人解除对丙方商业门市的抵押，由甲方给予丙方抵押权所涉房屋等值的生活住房。二、乙方购买房屋情况。乙方购买丙方在攀枝花大道南段开发的君悦尚都X栋×××附×-×至×-×商业房屋共计4间，296.3平米，总价为889140元、乙方王某购买丙方开发的攀枝花市××道××段开发君悦尚都×栋××附×-×至×-××，共计10间商铺房屋，共计1220.08平方米，共计总价:3660840元。三、债务转移及乙方房款支付方式。（1）债务转移:甲方对乙方应支付的借款本金及利息共计2579140元转移给丙方承担支付，丙方同意承受支付。（2）乙方购房款支付方式:（ａ）乙方邓某购买的丙方商铺房房款共计889140元，首先由丙方承受甲方转移的债务冲抵购房屋房款共计889140;（ｂ）乙方王某购买的丙方商铺房房款共计3660840元。首先，由丙方承受的甲方转移的债务冲抵购房款1690000元;其次，再用王某自己所有的生活住房与丙方置换的房屋冲抵购房款1100000元，余下房款870840元由王某以现金方式支付。四、乙方在丙方购买的房屋网签备案到乙方名下，甲方将置换的生活住房网签到丙方抵押权人名下后，甲方与乙方之间的债权债务了结。五、乙方在丙方购买的房屋购房款付清后，丙方必须无条件地为乙方办理网签备案及房屋产权证书”。邓某、王某、易全公司的法定代表人陈良全及原告的法定代表人曾金元均在该协议上签字，并加盖了公司的印章。同日，邓某、王某向易全公司出具了《邓某、王某关于与四川易全实业有限公司2579140元债权、债务已了结的说明》，载明双方的2579140元债权债务已了结。2017年12月25日，被告杨凯的父亲杨某向原告的法定代表人曾金元转账支付了386000元。 2018年1月7日，王某作为甲方，潘某作为乙方，原告作为丙方签订了《委托转款协议书》，载明：“甲方将本人拥有的位于攀枝花市东区机场路88号不动产单元号产权攀枝花市××号，房屋建筑面积:152.36㎡，商业银行开发的小区×栋×-×的房屋出售给乙方，双方商定该房屋出售价为壹佰壹拾万元整（1100000元）。由于甲方在丙方处购有“君悦尚都”×××附×-×至×-××共计10间1220平方来，总计3660840元的房产尚未完全支付；在此，根根丙方的要求和指定，甲方委托乙方将购房款壹佰壹拾万元整（1100000元）直接支付给丙方，用以抵作甲方在丙方的购房款。如乙方的房款未打给丙方跟甲方在丙方购买的购房屋款，造成的切经济责任及损失由乙方和丙方全部承担。甲、乙、丙三方就以上内容均予以认可”。王某、潘某在该协议书上签字按印，原告加盖了公司印章及法定代表人曾金元的印章。2018年1月9日，原告与王某就涉案房屋签订了商品房买卖合同，同日，王某通过建设银行分别向原告的法定代表人曾金元转账支付了50万元和110万元，并通过四川省农村商业银行向原告公司账户转账支付50万元。 2018年1月9日，原告出具情况说明两份，其中一份载明：“攀枝花恒圣房地产开发有限公司开发的“君悦尚都”项目，王某（身份证号……）名下×××附×-×号（面积：175.52）、×××附×-×号（面积：110.59）、×××附×-×号（面积：114.61）、×××附×-×号（面积：142.96）、×××附×-×号（面积：107.57）、×××附×-×号（面积：114.61）、×××附×-×号（面积：114.61）、×××附×-×号（面积：114.61）、×××附×-×（面积：114.61）、×××附×-×（面积：110.59），以上房源房款已全部付清。办理产权证的费用由公司承担”。另一份载明：“攀枝花恒圣房地产开发有限公司开发的“君悦尚都”项目，王某(身份证号……)名下×××附×-×号(面积:75.16)、×××附×-×号(面积:59.48)、×××附×-×号(面积:59.48)×××附×-×号(面积:59.48)、×××附×-×号(面积:59.48)、×××附×-×号(面积:59.48)、×××附×-×号(面积:66.99)、×××附×-×号(面积:45.80)、×××附×-×号(面积:44.70)，以上房源房款已全部付清。”并出具《承诺书》，载明：“经攀枝花恒圣房地产开发有限公司开发的“君悦尚都”项目，其中×××附×-×、×-×号归王某所有，费用已全部付清（暂未网签备案）。但不影响王某的正常经营。后果由攀枝花恒圣房地产开发有限公司负责”。 2018年12月7日，原告与被告就涉案房屋分别签订了17份商品房买卖合同（预售），载明被告购买原告开发的位于攀枝花××道××段××号××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号;×××附×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号房屋，房屋价款为3000元／㎡。房款分为2期付款，于2018年12月12日前首期支付房款的10%，剩余90%的房款在2018年12月31日前全部付清。违约责任进行了约定。商品房买卖合同第十一条载明预售款的监管办法为:（一）出售该商品房的全部房款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设;（二）预售资金的监管机构为:攀枝花农村商业银行股份有限公司，预售资金监管账户名称为原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司,开户银行为:攀枝花农村商业银行股份有限公司宝兴分理处，账号为:1319××××4297。2019年1月9日，原告现被告出具《情况说明》，载明了原被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同的情况及合同编号，并载明：“上述所列商品房买卖合同所涉的房屋，其购房款的支付方式，虽在形式上均约定了分期支付，但受让人杨凯并不需要实际支付。因为上述所列的房屋实际上是王某（身份证号码……）已经购买，并一次性付清了全部购房款（该购房款支付的现金部分，本公司指定转入了户名为曾金元的银行账户，其余房款为抵账和王某住房折价冲抵。）之后，王某为了把上述房屋产权直接登记在其子杨凯名下，故与本公司协商一致，先解除与王某签订的商品房买卖合同，将王某支付的购房款全部退还给王某，撤销王某的网签备案登记，然后买受人杨凯重新与本公司签订商品房买卖合同，再以杨凯的名义支付购房款，对买受人杨凯签订的合同进行网签登记备案。虽然对王某签订的商品房买卖合同予以了解除和撤销了网签备案，但是本公司却已无资金退还王某的购房款，所以杨凯签订的购房合同就无法进行形式上的付款。其后，本公司再次与王某协商一致，王某的购房款不再退还，视为杨凯已支付的购房款。本公司同时保证，杨凯与本公司签订的所有《商品房买卖合同》所涉的房屋产权一定办理在杨凯名下，-切费用由本公司承担，若未完成对杨凯的产权登记，本公司将按《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定，除退还购房款外，还应承担购房款3倍的赔偿责任。另外:1、位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号房屋所有权为王某（身份证号码:××××××××××××）所有，该房屋的购房款王某已全部付清，本公司承诺该房屋产权保证办理在杨凯（公民身份证号码:××××××××××××）名下，一切费用由本公司承担。若该房屋所有权未登记在杨凯名下，本公司将按《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定，除退还购房款外，还应承担购房款3倍的赔偿责任。2、买受人为王某的《商品房买卖合同》及《网上备案表》已由攀枝花市房管局收回”。 2018年11月21日，原告向被告出具收款收据，总金额为3660840元，2018年12月7日，原告向被告出具收款收据，总金额为1590150元。2019年1月31日，原告向被告出具《房屋验收交接确认书》，载明原告将涉案房屋君悦尚都×××附×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×-×号、×-×号、×-×号;×××附×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号、×-×号房屋交付被告。原告在该确认书上备注房款全部付清。2020年6月16日，在交纳的完税证明后，原告为被告就涉案房屋办理了房产证。 上述事实有原、被告的陈述及商品房买卖合同、证人证言、《债务转移及购房款支付协议书》、委托转款协议书、情况说明、《邓某、王某关于与四川易全实业有限公司2579140元债权、债务已了结的说明》、承诺书、《房屋验收交接确认书》、庭审笔录等证据在案，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认可，足以佐证上述事实。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证的责任。从原告2019年1月1日向杨凯出具的情况说明可知，原告与杨凯签订的涉案房屋买卖合同系因其与杨凯的母亲王某签订的涉案房屋买卖合同更名而来。该情况说明清楚地载明其与杨凯签订的商品房买卖合同中虽然形式上均约定了分期支付，但杨凯并不需要实际支付，原因系王某已付清了购房款，而此次更名原告无法退还王某的购房款，王某支付的购房款视为杨凯的购房款。故双方签订的商品房买卖合同的本意亦为了更名，双方在商品房买卖合同中约定的付款方式已通过情况说明予以了变更。被告提交的转账凭证与其提交的《债务转移及购房款支付协议书》及原告与王某的签订的商品房买卖合同的时间基本吻合，原告称王某与杨某向原告法定代表人转账的款项系其个人之间的民间借贷无相应证据证明，本院不予采信。被告提交的其他证据足以证明，王某已通过由原告直接向潘某收取王群项的房屋出卖款、抵账方式及转账支付方式付清了房款。原告也数次向被告及王某出具情况说明及承诺书强调涉案房屋的购房款已付清的事实，且原告还向被告出具了收据，将涉案房屋交付被告并将产权变更到杨凯名下。双方已按约定履行完毕了权利义务。原告所称房款必须付到指定的监管账户，但购房款是否转入监管账户并非法律法规的强制性要求，本院不予采纳。故原告称被告未付清房款无相应的证据证明，原告要求被告支付购房款及相应违约金的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理43,803元，减半收取计21,902元，由原告攀枝花恒圣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  李琳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  沙娜