江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4948号原告：兰辉，男，1986年10月12日生，畲族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：廖佛林，江西致广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘龙华，江西致广律师事务所律师，特别授权代理。被告：汪亚平，男，1978年6月17日生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：刘涛，江西赣中律师事务所律师，一般代理。被告：广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区新赣州大道8号幸福里A区1栋21/22号商铺。统一社会信用代码：91360702MA35XBAK4W。负责人：张官眉。委托诉讼代理人：张绪乾，男，1956年4月24日生，汉族，住江西省九江市修水县，系该公司员工，特别授权代理。被告：广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐花园7号商铺。统一社会信用代码：91440606749151011Q。法定代表人：冷建华。原告兰辉与被告汪亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，被告汪亚平申请追加广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司赣州分公司（以下简称馨怡赣州分公司）、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司（以下简称馨怡公司）为被告，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰辉的委托诉讼代理人廖佛林、被告馨怡赣州分公司的委托诉讼代理人张绪乾到庭参加诉讼，被告汪亚平、馨怡公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付拖欠的租金（2020年2月15日至2020年5月3日为期78天）计人民币38422.8元；2、请求法院判决被告立即支付拖欠的物业费12044.19元；3、请求法院判令被告承担逾期支付租金产生的违约金1968.21元（按应付租金、物业费50466.99元的万分之五每天自2020年2元15日计算至2020年5月3日为期78天）；4、请求法院判令被告承担解除合同违约金94726.98元【按合同约定2020年5月4日至2022年2月14日期间（20个月41天）原告预期租金损失315756.6元的30%计算】；5、请求法院判令被告将店铺装修恢复原状：6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：请求法院判决被告立即支付拖欠的物业费10131.84元，变更第3项诉讼请求为：请求法院判令被告承担逾期支付租金产生的违约金1893.63元。事实和理由：2017年2月15日，华润置地（赣州）有限公司与被告签订《租赁合同》，合同约定华润置地（赣州）有限公司将坐落在赣州市章江新区项目1栋21＃商铺（房屋建筑面积211.12平方米）出租给被告作为商铺经营使用，业务限于装饰公司。租赁期限为5年，自2017年2月15日起至2022年2月14日止。租赁期限内，第一、二年（2017年2月15日-2019年2月14日）租金为12667元／月，第三年租金为13723元／月，第四年租金为14778元／月，第五年租金为16045元／月。租金的支付按照先付后用的原则，每3个月支付一次。被告承担租期内的水费、电费、物业费等各种费用。如被告逾期支付租金，按应付租金等费用总额的万分之五每天支付违约金；如被告逾期30日经原告催告仍不缴纳租金等费用，华润置地（赣州）有限公司有权单方解除租赁合同，并要求被告支付解约违约金。原告买下上述租赁物后，于2017年10月15日和华润置地（赣州）有限公司、被告三方签订了一份《补充协议》，大意是原先华润置地（赣州）有限公司与被告签订的《租赁合同》由原、被告继续履行。补充协议签订后，被告开始均能按照约定支付租金等费用，但根据合同约定，被告应于2020年2月15日支付下一期（2020年2月15日至5月14日）租金，原告多次要求被告支付，但被告均予拖延。原告于2020年5月1日向被告送达《催缴房租及逾期不支付解除合同通知书》，表示如被告在收到通知书之日起三日内不付租金等费用，则视为被告默认提前解除租赁合同，原告可将商铺另租他人并向被告继续追缴租金等费用，但无济于事，被告至今仍未缴纳。综上，原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效，依法应受法律保护。被告未按约定支付租金等费用且经原告多次催缴后仍然未支付，业已损害原告的合法权益，原告遂起诉。原告兰辉为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件、《租赁合同》复印件、产权证扫描打印件、《补充协议》，证明1、被告主体诉讼资格；2、原、被告于2017年10月15日签订一份《补充协议》及协议约定事项；证据3、催缴房租及逾期不支付解除合同通知书拍照打印件、物业费催缴通知书打印件，证明被告拖欠租金、物业费的事实。证据4、物业费发票，证明被告汪亚平拖欠2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业费为10131.84元；证据5、判决书三份，证明与原告一起起诉的其他三户连排业主章贡区人民法院已分别作出（2020）赣0702民初4891号、4900号、4946号民事判决，判决被告汪亚平个人应向商铺业主承担付款责任；证据6、租金收款凭证打印件4份、微信聊天记录截屏打印件2张，证明：1.原告方租金收款人为刘连娇、兰辉；2.原告方与被告汪亚平沟通租金支付事宜。被告汪亚平辩称，一、原被告之间并不存在租赁合同关系，原告起诉对象错误。就案涉店面，答辩人只与华润置地（赣州）有限公司签订过书面房屋租赁合同，合同租赁期至2022年2月14日。在合同履行期间，华润置地（赣州）有限公司并未告知答辩人案涉店面的产权变更情况，原被告之间也并未签订任何书面补充协议。因此，根据买卖不破租赁原则，整个租赁期答辩人只与案外人华润置地（赣州）有限公司存在租赁合同关系。原告若认为华润置地（赣州）有限公司的租赁合同影响了其买卖合同的履行，根据合同相对性原则，可以向华润置地（赣州）有限公司追偿。本案中，答辩人并不是适格被告。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条以及《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利的法律规定，答辩人作为案涉店面的承租人，在华润置地（赣州）有限公司出卖案涉店面时，享有同等条件下的优先购买权。但事实是直至产权变更完成公示，答辩人均不知房屋所有权变动的情况。且根据原告在诉状中的陈述，显然早就知道案涉店面尚处于租赁期间的事实，且在知情的情况下仍然选择绕过承租人购买该房屋，也未就承租人协商相关事宜，其应当自行承担其买卖合同履行不能的责任；同时其知情承租事宜而先行购买的恶意行为，侵害了答辩人的优先购买权，应当承担赔偿责任。三、根据《合同法》第一百七十一条不可抗力规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除合同。从2020年1月底至原告起诉之日，我国均处于新型冠状疫情防控的特殊时期，尤其是2020年1月23日至2020年3月12日，根据江西省疫情防控指挥部发布，全省处于重大突发安全卫生事件一级响应状态。全民抗疫期间，诸多行业均停业歇业，答辩人承租的案涉店面用于经营装修业务，亦受此次疫情影响严重。为配合全面抗疫，各个小区或店面均禁止外人进入，停止装修施工，因此，答辩人租赁该店面的合同目的无法实现，也没有任何营业收入。以上缘由，应当构成不可抗力。若法庭认定原被告两方的租赁关系，那么答辩人恳请法庭可以支持全部免除答辩人2020年1月23日至3月12日的租金，部分免除2020年3月12日至2020年5月3日的租金。四、答辩人与华润置地（赣州）有限公司签订的租赁合同约定的违约金过高。根据《合同法》第一百一十四条以及《合同法司法解释二》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上法律规定，答辩人认为首先答辩人与本案原告之间并未签订书面租赁合同，也没有与原告对支付租金事宜约定任何违约金，不能就直接引用案涉租赁合同认定答辩人的违约责任；其次案涉租赁合同既约定逾期付款违约金，又约定合同解除违约金，不符合法律规定且金额明显过高，严重损害了答辩人的权益。答辩人的逾期付款行为实属疫情影响之下的无奈之举，并无故意。针对答辩人与华润置地（赣州）有限公司签订的租赁合同，在排除不可抗力对双方造成的影响之外，仅就答辩人的逾期付租金一事，事出有因，且出租人并未产生其他实际发生损失或逾期利益损失，答辩人补交租金后，出租人的损失就可以得到填平。因此，虽然答辩人与华润公司签订的合同约定了逾期支付租金的条款，但答辩人作为小企业经营者确实处于经营困难期，结合法律规定，答辩人请求将违约金统一调整为以答辩人应付租金为基数的同期银行贷款利息。五、原告诉请恢复原状于情不恭。被告汪亚平未向法院提交证据。被告馨怡赣州分公司辩称，我方认为本案应由被告馨怡公司承担责任，原告起诉时原告与汪亚平未签订合同，不存在权利义务关系，我司作为分公司，对外不承担民事责任。被告馨怡赣州分公司未向法院提交证据。被告馨怡公司未作答辩，亦未向法院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月15日，华润置地（赣州）有限公司（出租方、甲方，以下简称华润公司）与被告汪亚平（承租人、乙方）签订《租赁合同》，第一条出租房屋基本情况约定甲方出租给乙方的房屋坐落于赣州市章江新区项目（以下简称本项目）1栋22号商铺（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积／使用面积为211.12平方米。第二条租赁用途约定乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商铺经营使用，业务限于装修公司。第三条租赁期限和交付日期约定本合同房屋租赁期限为5年，自2017年2月15日起至2022年2月14日止，其中免租期为2017年3月15日起至2017年8月14日止，共计5个月。第四条租金及支付约定租金均为税后租金，自2017年2月15日至2018年2月14日止，每月租金为12667元，自2018年2月15日至2019年2月14日止，每月租金12667元，自2019年2月15日至2020年2月14日止，每月租金13723元，自2020年2月15日至2021年2月14日止，每月租金14778元，自2021年2月15日至2022年2月14日止，每月租金16045元；首期租金支付12667元；乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金12667元，首期租金是指自2017年2月15日至2017年8月14日期间应交的租金；租金每3个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前交付下期3个月的固定租金；乙方使用和经营该房屋所发生的水费、电费、燃气费、物业管理费、有线电视费等各种费用均由乙方承担；甲方指定收款账户为华润置地有限公司（赣州）分公司名下尾号为8886的建行厚德支行账号。第五条租赁保证金约定乙方应于签署本合同时向甲方支付房屋租赁保证金25334元。租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任导致的对甲方或第三方的损害赔偿。第七条约定租赁期限届满或者租赁合同解除后，甲方有权收回该房屋。甲方要求恢复房屋的，乙方须在租赁期限届满或租赁合同解除前自费将该房屋恢复至房屋交付时合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。第十条优先购买权及租赁权转移约定租赁期限内，甲方如将房屋转让，乙方承诺放弃优先购买权；租赁期内，甲方将房屋转让出售后，租约及保证金等租赁权责通过补充协议形式一并转让新产权人（设定为丙方），乙方同丙方的租赁关系同时成立，租约、租金等租赁条件不发生变化，乙方应在5个工作日内配合甲方在补充协议上签字确认（乙方已知悉补充协议条款），上述租赁条款自然转移至乙丙两方。第十二条违约责任约定本合同签订后，除法定或本合同约定的解除条件出现外，任何一方提前解除合同，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金＝年租金／365天×（合同约定的租期-实际租赁天数）；如因乙方逾期给付甲方租金等应付费用的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金等应付费用总额的万分之五的违约金。逾期30日经催告仍不缴纳的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按如下金额向甲方支付违约金：违约金＝年租金／365天×（合同约定的租期-实际租赁天数）。2018年1月9日，华润公司（甲方、开发商）与被告汪亚平（乙方、承租方）、原告（丙方、购买方）签订《华润中心幸福汇商街带租约现铺销售补充协议》，就甲方出售给丙方的已由乙方承租的商铺事宜约定如下：一、丙方所购买的位于赣州市章江新区华润中心Ａ区1-22号商铺（以下简称该房屋），《商品房买卖合同》（合同编号2017122502701）中约定的建筑面积为211.08平方米。二、丙方购买前已知悉甲方为促进商圈繁荣，提升物业价值将该房屋提前出租给乙方。丙方购买该房产后同时承继甲方在甲方与乙方签订的租赁合同的相关权责（甲乙双方租赁合同于附件），甲乙双方租赁合同关系，自然转移至乙丙双方。三、乙丙双方承诺：2018年2月15日至2022年2月14日租金由乙方直接支付给丙方。四、该补充协议旨在明确该房屋的租赁关系，甲丙双方的买卖权责仍按照双方签订的《商品房买卖合同》执行，丙方需按时交清房款，办理收房。被告汪亚平未在该协议上签名，被告馨怡赣州分公司在该协议上盖章确认。2020年5月1日，原告等各华润一期商铺业主向被告汪亚平发出《催缴房租及逾期不支付解除合同通知书》，载明：被告逾期77天支付2020年2月15日至5月14日租金、2019年1月至2020年5月物业管理费及部分水电费。现再次书面通知被告汪亚平在收到通知之日起三日内将商铺租金、物业管理费及水电费支付给各商铺业主，若各商铺业主未在上述规定时间内收到如上费用，各商铺业主将默认被告提前解除合同，并将各商铺另租他人，同时追缴被告汪亚平拖欠的商铺租金、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金等，由此产生的一切后果由被告汪亚平自行承担。被告汪亚平未向原告支付所欠的租金、物业管理费等，并搬离了承租商铺，截止2020年5月3日，被告汪亚平尚欠原告租金38422.8元。深圳华润物业管理有限公司赣州分公司向原告出具物业管理费催缴通知单，载明原告自2019年1月1日起至2020年4月30日止物业服务费共计10133.76元逾期未缴，产生的违约金计至2020年4月30日为1910.43元，上述费用合计金额为12044.19元。另查明，1、2018年3月20日，案外人梁芳向原告转账38001元，附言：付22号铺季度租金；2018年6月4日，梁芳向原告转账38001元，附言：付22号铺季度租金；2019年8月29日，梁芳向原告转账41169元，附言：22号铺8月15-11月15租金；2019年11月26日，梁芳向案外人刘连娇转账41169元，附言：22号铺11月15-2月14租金。2、2020年11月15日，原告垫付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费10131.84元。本院认为，华润置地（赣州）有限公司与被告汪亚平签订的《赣州华润中心?幸福汇商业街租赁合同》及原告、被告汪亚平与华润置地（赣州）有限公司三方共同签订的《华润中心幸福汇商街带租约现铺销售补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告已依法承继了《赣州华润中心?幸福汇商业街租赁合同》项下的出租人权利，被告未按约支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告在庭审中陈述2020年5月1日向被告发出了书面解除租赁合同通知书，限被告三日内搬离案涉租赁商铺，且被告已经搬离案涉租赁商铺，应当视为案涉房屋租赁合同已于2020年5月3日解除，房屋租金应计算至2020年5月3日，故原告主张被告支付拖欠的租金38422.8元的诉讼请求，本院予以支持。原告已向本院提供物业管理费票据10131.84元，对原告要求被告支付拖欠物业管理费10131.84元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方在租赁合同中约定了逾期支付租金的违约金及因被告违约而解除合同的违约金，其中，1、合同约定如被告逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按日支付租金等应付费用总额的万分之五的违约金。因原告实际为被告垫付物业管理费是在2020年11月15日，且原告也未向提供物业服务的公司支付违约金，原告将该部分物业管理费用计入违约金计算基数的主张，本院不予支持。因此，原告要求被告承担逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，仅支持1498.49元（38422.8元×0.0005/天×78天）；2、解除合同违约金，合同约定如被告逾期30日经原告催告仍不交纳租金等费用，原告有权单方面解除租赁合同，并要求被告支付解约违约金：违约金=年租金/365（天）×（合同约定的租期-实际租赁天数），但因被告违约而解除合同后，原告应采取补救措施，对案涉租赁房屋进行招租，在合理的期限内将案涉房屋出租，防止损失扩大，原告未提交相应的证据证明其采取补救措施，本院酌定原告为防止损失扩大及时对案涉租赁房屋进行招租的合理期限为3个月，故被告应向原告支付的解除合同违约金为44334元（14778元/月×3个月）。因此，原告要求被告承担解除合同违约金94726.98元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告主张被告将店铺装修恢复原状，但未提交证据证明案涉租赁商铺此前的状况及现在的状况，需要恢复原状的具体项目等，本院不予以支持。另外，原告根据合同约定收取了被告房屋租赁保证金25334元，本案中原告已主张逾期支付租金违约金、违约解除合同违约金，根据合同约定被告交付的房屋租赁保证金25334元可予以抵扣未付房租，扣除保证金后被告尚欠原告租金13088.8元。关于三被告的责任承担问题。被告汪亚平系《赣州华润中心?幸福汇商业街租赁合同》中的承租方，自2017年8月15日起至2022年2月14日止，原告诉请的租金等费用产生在上述时间内，被告汪亚平作为合同相对方应承担责任。被告馨怡赣州分公司作为实际承租人在《华润中心幸福汇商街带租约现铺销售补充协议》落款处乙方（承租人）位置盖章，也应承担责任。因被告馨怡赣州分公司作为馨怡公司的分支机构，产生的民事责任由馨怡公司承担，故被告馨怡赣州分公司、馨怡公司应共同承担责任。被告馨怡公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告汪亚平、广东顺德馨怡装饰设计有限公司赣州分公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告兰辉支付租金13088.8元（应付租金38422.8元，抵扣被告汪亚平已支付的租赁保证金25334元后，应付租金13088.8元）；二、由被告汪亚平、广东顺德馨怡装饰设计有限公司赣州分公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告兰辉支付代垫的物业管理费10131.84元；三、由被告汪亚平、广东顺德馨怡装饰设计有限公司赣州分公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告兰辉支付逾期支付租金的违约金1498.49元；四、由被告汪亚平、广东顺德馨怡装饰设计有限公司赣州分公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告兰辉支付解除合同违约金44334元；五、驳回原告兰辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3243元，由被告汪亚平、广东顺德馨怡装饰设计有限公司赣州分公司、广东顺德馨怡装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状正本，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴 璇人民陪审员  朱志良人民陪审员  熊 华二〇二〇年十二月十五日书 记 员  张 妍