贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初5428号原告：谢学敏，女，汉族，1972年11月3日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄?琨，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，住贵阳市南明区，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，住贵阳市乌当区。该公司员工，一般代理。原告谢学敏诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢学敏及其委托诉讼代理人黄?琨，被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢学敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号191647）；2、判令被告退还原告全部房款405102元；3、判令被告赔偿原告违约金8102.04元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵阳市南明区房产出售给原告，交付时间为2017年12月31日。原告于合同签订之日付清全部购房款405102元。然而时至今日，被告仍未按合同约定履行交房义务，导致原告蒙受巨大损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告宏益公司辩称：1、根据原被告双方签署的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。超过约定日期180工作日以后，原告有权退房。即自2018年9月19日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第2款“解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告应在2019年9月18日前行使合同解除权，而截至2019年9月18日前原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年5月13日向法院提起解除之诉时，该合同解除权已超过1年除斥期间，解除权已经消灭，原告无权单方解除合同。合同法项下的解除权制度，是指合同当事人可以解除合同的权利，行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，会导致合同关系处于不稳定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，因此解除权应当及时行使，以维护合同和法律关系的稳定性。本案原告未在法律规定的期限内行使解除权，其要求解除合同的诉请不应该得到支持。2、被告已于2018年9月21日取得案涉房屋的消防验收意见书，案涉房屋已经达到交付使用条件。原告起诉前，其解除合同所依据的事实已消灭。被告虽然存在延迟交付房屋行为，但该房屋现已达到交付使用条件，原告合同目的可以实现，被告逾期交房的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。3、如果贵院仍判决解除合同，则被告应按照合同约定承担违约责任，即“按照买受人全部已付款2%向买受人支付违约金”。根据合同附件十二20.2条，若判决合同解除，则原告应配合办理备案登记、预告登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后被告才予以退还原告已支付的款项。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告工商公示信息报告各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格。被告无异议；2、《商品房买卖合同》、预售合同备案登记表各1份、房屋销售专用收据2份，拟证明原告于2015年5月30日签订合同，约定被告应于2017年12月31日前交付该商品房，原告已于合同签订当日缴纳全部房款。合同第13条对逾期交房责任的约定与原告诉请一致。被告对证据的三性无异议，但认为合同约定交付房屋是2017年12月31日前，原告起诉时已超过一年的除斥期间；3、解除合同通知函1份、照片1张，拟证明原告于2020年4月28日正式向被告发出解除合同通知。被告对解除合同通知函的真实性无异议，但提出被告未收到该通知函，且该通知函日期是2020年4月28日，出具这份通知函时，原告的解除权也已超过一年除斥期间，其解除权已经消灭；对照片的三性及原告证明目的均不认可。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、被告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2、建设工程消防意见书，拟证明涉案房屋已经达到交付使用条件。原告对意见书的真实性无异议，但认为该意见书不符合合同约定的交付条件，故达不到被告证明目的；3、现场照片2张，拟证明房屋已经交付完毕，可以使用，原告的目的可以实现。原告对照片的真实性无异议，但提出从照片上只能看出房屋建筑修建达到一定的程度，无法看出具体是否达到验收交付条件，故达不到被告证明目的；4、涉案房屋面积实测技术报告书。原告对报告书的真实性不予认可，认为报告书首页虽然有盖章，但是文件内容存在大量缺失，最后一页也无委托单位验收意见签章，以及负责人签名等。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年5月30日，原告（买受人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：191647）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区商业用房，建筑面积25.21平方米，套内建筑面积14.64平方米，按套计算总价款为405102元。买受人采取分期方式付款，应当在2015年5月30日前支付房价款。预付款122102元，剩余房款283000于2015年5月30付清。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告支付全部购房款405102元。2018年9月21日，案涉房屋所在项目土建工程通过消防验收合格。2020年5月13日，原告以被告未按合同约定期限交付案涉房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原告与被告宏益公司签订《商品房买卖合同》后，原告合同约定向被告支付了全部购房款，完全履行了自身的义务。但被告未按合同约定于2017年12月31日前将案涉房屋交付原告使用，被告宏益公司的行为已构成根本违约。被告于审理中提交有2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2018)第0557号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件；对此，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百七十九条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等证明文件；被告于审理中未向本院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具涉案商品房面积实测技术报告书等能够证明被告拟向原告交付房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料，因此，至一审判决时止被告拟向原告交付的涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”；同时，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十四条交接手续中亦约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，即原告有权退房并适用该条违约责任的约定；综上，因被告拟向原告交付的房屋不符合法律规定及合同约定，致使原告不能实现其合同目的，更无从谈起被告在合同约定期限内向原告交付办理产权转移登记的相关文书，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及被告向原告交付的房屋符合交房条件的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。合同解除后，被告收取的全部购房款405102元应向原告退还。对原告要求被告赔偿违约金8102.04元的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同及所交付房屋不符合约定解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故原告的该诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记的主张，本院认为合同解除以后，注销房屋相关备案等登记属于原、被告双方应履行义，为减轻双方当事人诉累，故对相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百四十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告谢学敏与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：191647）。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谢学敏购房款405102元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谢学敏违约金8102.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7498元,减半收取3749元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月九日书记员  谭博文