黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑2701民初488号原告（反诉被告）：陈福存，男，1970年2月5日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告（反诉被告）：李盈霏，女，1974年7月10日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陈福存（系李盈霏丈夫），住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告（反诉原告）：张国宝，男，1961年12月13日生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。被告（反诉原告）：陈纪雪，女，1961年10月11日生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：张国宝（系陈纪雪丈夫），住黑龙江省大兴安岭地区。被告：大兴安岭盛华商贸有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区世纪大道**。法定代表人：陈纪雪。委托诉讼代理人：张国宝，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）陈福存、李盈霏与被告（反诉原告）张国宝、陈纪雪、被告大兴安岭盛华商贸有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈福存，原告（反诉被告）李盈霏委托诉讼代理人陈福存，被告（反诉原告）张国宝，被告（反诉原告）陈纪雪及其委托诉讼代理人张国宝，被告大兴安岭盛华商贸有限公司法定代表人陈纪雪及其委托诉讼代理人张国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈福存、李盈霏向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同。2.返还房屋。3.张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司给付违约金840,000元。4.赔偿损失60,000元。5.张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司承担连带责任。以上合计900,000元。6.诉讼费由张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司承担。事实和理由：陈福存与李盈霏系夫妻关系，张国宝与陈纪雪系夫妻关系。陈福存、李盈霏二人作为甲方与张国宝、陈纪雪二人作为乙方于2019年8月12日签订了房屋买卖合同，合同约定陈福存、李盈霏将自己所有的坐落于黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区长虹社区鑫源小区4号楼商服013、014、015、016、017室及南侧的不动产以总价款贰佰捌拾万元，即2,800,000元的价格卖给张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司。付款方式及期限为：乙方于2019年11月1日之前向甲方支付首期购房款人民币贰拾万元；在2020年11月25日之前向甲方支付二期购房款人民币叁拾万元及其他约定；合同第七条违约责任约定:1.乙方如未按本合同规定的时间付款，则本合同自行解除，除乙方交还该六户不动产外，乙方已经交付的购房价款及偿还的银行利息不予退还乙方，折抵之前乙方使用甲方不动产的使用费。2.本合同履行期间任何一方不履行本合同项下约定的义务即视为违约，如发生纠纷，则违约方向对方支付本合同交易总价30%的惩罚性违约金，另赔偿因此给守约方造成的包括但不限于律师代理费、调查取证费在内的一切损失。合同签订后，陈福存、李盈霏当日即按照合同的约定履行了向张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司交付合同约定项下的六户房屋、钥匙、不动产相关证书等手续的义务。但到了2019年11月1日，张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司该交付首期购房款贰拾万元时，却以没钱为由不给付首期购房款贰拾万元。按照合同第七条违约责任的约定，现张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司属于违约，陈福存、李盈霏与张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司签订的房屋买卖合同自行解除，张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司应当向陈福存、李盈霏支付合同交易总价款贰佰捌拾万元30%的惩罚性违约金，张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司向陈福存、李盈霏交还房屋。陈福存、李盈霏多次催张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司交付首期购房款，但张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司至今未给付，陈福存、李盈霏为维护自己的合法权益不受侵犯，故诉至人民法院，请人民法院依法裁决。张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司辩称，陈福存、李盈霏所述不属实，是陈福存、李盈霏违约在先，大兴安岭盛华商贸有限公司与本案无关。张国宝、陈纪雪向本院提出反诉请求：1.陈福存、李盈霏承担未履行合同的违约责任承担违约金840,000元。2.请求判决陈福存、李盈霏履行合同义务。3.陈福存、李盈霏承担本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：2019年8月12日张国宝、陈纪雪与陈福存、李盈霏签订房屋买卖合同，合同中第一条、第四条、第五条、第七条规定，陈福存、李盈霏不履行合同，其理由：一、合同标的南侧一户不动产房屋，系砖木机构510.79平方米，该标的的房产结构、用途与事实不符，买的是砖木结构房产而事实是冷库。所谓冷库事实是房中房，冷库有制冷功能、有冷藏功能、有保温功能，合同是一个陷阱合同，以上所列出的没在合同之内，张国宝、陈纪雪再三强调要签订补充合同，但陈福存、李盈霏一直不予配合。该房屋买卖合同中有很多的瑕疵存在，陈福存、李盈霏要求解除该合同没有法律依据和事实依据，张国宝、陈纪雪对购买的房屋已经有了很多的投入，已经达到210,000多元，因此张国宝、陈纪雪要求重新调整合同达到合同中的要求，继续履行房屋买卖合同。二、陈福存、李盈霏没有履行合同约定在先，双方在房屋买卖合同中的第四条第1项和第五条都约定了关于取暖费、物业费、水电费签订合同前由陈福存、李盈霏结清，但事实上陈福存、李盈霏一直没有结清，到2020年7月10日下午才将以上欠费结清。三、陈福存、李盈霏所诉与事实完全不符。到目前为止张国宝、陈纪雪没有完全占有房屋的物权，只是其中的一部分17号、18号房屋张国宝、陈纪雪已经装修，装修费用达到80,000元左右，至今陈福存、李盈霏的生产设备、检车设备仍在使用中。因此，买卖房屋整个过程中陈福存、李盈霏违约在先，要求法院判决陈福存、李盈霏履行房屋买卖合同，将剩余部分的房屋交付给张国宝、陈纪雪使用，实现张国宝、陈纪雪购买房屋的物权，张国宝、陈纪雪一次性付清购买的鑫源小区13号、14号、15号、16号、17号、18号房屋房款1,800,000元。陈福存、李盈霏对张国宝、陈纪雪反诉辩称，不同意张国宝、陈纪雪的反诉请求，针对张国宝、陈纪雪冷库这一块做如下答辩：合同第二条房屋价款的规定，上述交易总价款内还包括六户不动产所有的院落彩钢瓦房后院空地、办公用品（电脑及生活用品除外）、院楼后院空地不论是否有产权证照的都归张国宝、陈纪雪。也就是说张国宝、陈纪雪说的冷库是包含在价款之内的。而不是像张国宝、陈纪雪所说不含冷库。签订合同时张国宝、陈纪雪也知道冷库，张国宝让他的冷库工汪书臣进行维修冷库，给冷库制冷。针对取暖费的答辩如下：2020年7月份交的取暖费，因为2019年房证没有过户到张国宝名下，所以取暖费陈福存只与供热公司有利害关系，和张国宝没有利害关系。张国宝所说只对17号、18号房屋进行了装修这与事实不符。13、14、15、16号房屋张国宝也进行了装修与破坏，把里面原有的车间全部拆除，有视频为证。张国宝所说的装修费210,000多元是没有证据的，应提供票据证明。再有，如果把现有被张国宝破坏的房屋进行维修，维修费也得高达200,000多元。所以陈福存、李盈霏要求张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司赔偿840,000元及取暖费60,000元，并承担诉讼费。合同第七条第一款违约责任规定：乙方如未按本合同规定的时间付款，则本合同自行解除。本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，出卖人(甲方)陈福存、李盈霏与买受人(乙方)张国宝、陈纪雪签订《房屋买卖合同》，合同约定“鉴于：1.甲方系本合同项下六户房屋的所有权人，甲方保证对所出卖的六户房屋不动产享有完全的处分权并保证符合国家法律有关规定，没有产权及债务纠纷，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；2.甲方愿意将房屋出卖给乙方；3.乙方愿意购买上述房屋。根据国家有关法律、法规规定，甲乙双方在自愿、平等、诚实信用的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋不动产订立本合同，以资双方共同信守履行。一、标的房屋基本情况。1.位置：黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区长虹社区鑫源小区4#楼商服013、014、015、016、017室及南侧。不动产权证号码如下。2.建筑面积及套内面积以不动产权证记载为准。3.本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。二、房屋价款。六户房屋的交易总价款为：人民币贰佰捌拾萬元整。本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。公共部位与公用房屋分摊建筑面积等不再另行计价。另上述交易总价款内还包括六户不动产所附的院落、彩钢瓦房、后院空地、办公用品(电脑及生活用品除外)，院楼、后院空地不论是否有产权证照。三、付款方式及期限。甲乙双方同意以下列方式付款：1.乙方应当于二〇一九年十一月一日之前向甲方支付首期购房款人民币贰拾萬元；在二〇二〇年一月二十五日之前向甲方支付二期购房款人民币叁拾萬元。2.剩余房款：本合同项下六户不动产现在中国邮储银行有贷款,本金余额人民币叁佰萬元，自二〇一九年八月十二日起至二〇一九年十一月一日之间该六户不动产的银行贷款利息由甲乙双方各自承担百分之五十；自二〇一九年十一月二日起至二〇二二年四月二十五日之间该六户不动产的银行贷款由甲方偿还其中柒拾萬元的本金及相应的银行贷款利息，由乙方偿还其中贰佰叁拾萬元的本金及相应的银行贷款利息。四、房屋交付及产权登记的约定。1.甲方应于本合同签订之日将本合同项下六户房屋不动产及其钥匙、不动产相关证书等全部交付给乙方，并应在交房当日将之前所发生的相关水、电、取暖、物业、卫生、环保、消防及六户不动产所涉及的一切税、费等费用结清。2.本合同项下六户不动产应当于二〇二二年四月二十六日之后至二〇二二年十二月三十一日之前或者乙方付清全部购房总价款之后办理过户手续，该六户不动产在过户时不限于过户登记到乙方名下，乙方有权确定登记过户到任何人名下。3.本合同项下六户不动产办理登记过户手续所产生的一切税、费由乙方买受人承担。五、本合同项下六户不动产在交付乙方之前所发生的全部包括但不限于水、电、取暖、物业、卫生、环保、消防及六户不动产所涉及的一切税、费等费用由甲方出卖方承担；交付房产后的一切税、费由乙方承担。六、甲方承诺本合同项下六户不动产不存在相关司法机关的查封、扣押等强制措施，不存在继承纠纷。七、违约责任。1.乙方如未按本合同规定的时间付款，则本合同自行解除。除乙方交还该六户不动产外，乙方已经交付的购房价款及偿还的银行利息不予退还给乙方，折抵之前乙方使用甲方不动产的使用费。2.本合同履行期间任何一方不履行本合同项下约定的义务即视为违约，如发生纠纷，则违约方向对方支付本合同交易总价款百分之三十的惩罚性违约金，另赔偿因此给守约方造成的包括但不限于律师代理费、调查取证费在内的一切损失。八、争议的解决方式。本合同发生纠纷，诉讼管辖地为加格达奇区。本合同的履行及争议的解决适用中华人民共和国法律，但不适用我国关于“情势变更”的法律规定。九、免责条件。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担损失赔偿责任。十、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字(摁手印)后生效。十一、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。十二、各类文书(包括但不限于法律文书)的送达地址及联系电话确认。甲方确认各类文书的送达地址及联系电话为黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区长虹社区鑫源小区4#楼商服，联系电话159××******、135××××****。乙方确认各类文书的送达地址及联系电话为黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区长虹社区鑫源小区4#楼商服，联系电话133××******、138××××****。上述确认的各类文书送达地址及联系电话如有变更，应当及时书面通知对方，否则按照上述确认的地址及联系电话送达的各类文书，无论‘无法妥投’或者‘拒绝签收’均视为送达成功，所送达的各类文书发生法律效力。”落款处有陈福存、李盈霏、张国宝、陈纪雪签名按印。同日，陈福存、李盈霏将六户房屋、钥匙及房证原件等交给张国宝、陈纪雪。双方按合同第三条第2款向银行偿还利息，至2019年11月1日之前张国宝、陈纪雪未按约定期限支付首期购房款人民币贰拾萬元。陈福存、李盈霏未在合同签订之日即2019年8月12日将六户房屋拖欠的取暖费结清。2020年4月21日，陈福存、李盈霏在大兴安岭日报上发表声明，将六户房屋的不动产权证声明作废。另查，六户房屋截止至2020年7月4日欠缴取暖费771,840.90元。张国宝对涉案房屋南侧一工厂进行了装修，并将六户房屋中的17号、18号租赁给刘世杰。涉案六户房屋中，位于长虹社区鑫源小区**南侧的房屋的权利人为大兴安岭兴安有机食品有限公司，其余五户房屋的权利人均为陈福存。上述事实有陈福存、李盈霏提供的《房屋买卖合同》、房证、光盘、大兴安岭日报，张国宝、陈纪雪提供的大兴安岭电力工业局供热管理处个人欠费明细、装修合同、房屋租赁合同、光盘，以及陈福存、李盈霏、张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司的当庭陈述、庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，陈福存、李盈霏与张国宝、陈纪雪签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。但陈福存、李盈霏未按合同约定期限结清六户房屋拖欠的取暖费，张国宝、陈纪雪未按合同约定期限给付首付款，双方均构成违约，均应承担违约责任，故陈福存、李盈霏向张国宝、陈纪雪主张违约金840,000元，张国宝、陈纪雪向陈福存、李盈霏主张违约金840,000元，均不予支持。陈福存、李盈霏主张解除《房屋买卖合同》，返还房屋的诉讼请求，双方在合同中约定了解除合同的条件，即张国宝、陈纪雪如未按本合同规定的时间付款，则本合同自行解除，因张国宝、陈纪雪未按合同约定期限给付首付款，构成根本违约，合同解除条件成立，故该诉讼请求予以支持。陈福存、李盈霏主张赔偿损失60,000元，因其未提供证据证明，不予支持。陈福存、李盈霏主张张国宝、陈纪雪、大兴安岭盛华商贸有限公司承担连带责任，因大兴安岭盛华商贸有限公司不是合同相对方，其亦未提供证据证明该公司与本案有关联，故大兴安岭盛华商贸有限公司不承担责任，张国宝、陈纪雪应共同承担责任。张国宝、陈纪雪主张继续履行合同，因已支持解除合同的诉讼请求，故该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除陈福存、李盈霏与张国宝、陈纪雪于2019年8月12日签订的《房屋买卖合同》；二、张国宝、陈纪雪于本判决生效后十日内向陈福存、李盈霏返还六户房屋（房屋坐落加格达奇区长虹社区鑫源小区4#楼013室、014室、015室、016室、017室及南侧）；三、驳回陈福存、李盈霏的其他诉讼请求；四、驳回张国宝、陈纪雪的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取6400元，由张国宝、陈纪雪负担100元，陈福存、李盈霏负担6300元;反诉案件受理费减半收取6100元，由张国宝、陈纪雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审判员  徐文波二〇二〇年十二月二十五日书记员  关 东书记员  吴新桐