陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13545号上诉人(原审被告)：陕西东生置业有限公司，住所地：西安市高新区高新三路**世纪方舟大厦。法定代表人：赵之东，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫新盈，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张超，男，1985年4月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：董卫华，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，陕西至正律师事务所律师。上诉人陕西东生置业有限公司(以下简称：东生公司)因与被上诉人张超商品房预售合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。东生公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张超在一审的诉请；2、一、二审诉讼费由张超承担。事实与理由：1、东生公司于2011年取得涉案小区的土地使用权，建设曲江国风世家小区。在项目建设过程中，西安市住房保障和房屋局联合其他部门颁发了《西安市配建廉租住房实施细则》，按照该规定，只要符合异地配建廉租住房条件，可以缴纳异地建设费，将划拨土地性质变更为出让土地。东生公司于2017年9月14日、2018年2月11日向西安市保障性住房管理中心缴纳廉租房异地建设费3416.58万元，直至2020年3月17日东生公司应行政部门要求缴纳了增加的异地建设费，西安市自然资源和规划局才与东生公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，目前土地性质变更已完成，还需进行规划审批验收即可。涉案房产证未办理是因国家政策调整，需将涉案小区C2地块土地性质由划拨变更为出让，按照商品房买卖合同附件第9条约定：因国家宏观调控及政策税费等相应政策调整，造成房屋所有权证未按本合同约定期限取得的，办理期限相应顺延。按照合同约定，因政府原因导致房产证未能按约定期限办理，东生公司不承担违约责任，房产证办理期限应当顺延。2、东生公司与第三方浙江城建建设集团有限公司就第三方提供备案资料事宜正在西安市雁塔区人民法院进行诉讼，第三方履行也需要一定期限，且该案尚未裁判。故一审判决要求东生公司在60日内完成备案登记，与客观情况不符。综上，因政府原因导致房产证未能办理，非因东生公司原因造成，东生公司不承担违约责任，一审判决认定事实错误，明知东生公司与第三方就提交备案资料事宜正在诉讼，其无法在60日内完成备案义务，仍作出不当判决。请求判如所请。张超辩称，1、双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法有效，东生公司未及时将登记备案资料报产权登记机关备案，导致其无法按时取得房产证，一审法院判决正确。2、东生公司的情况不符合西安市住房保障和房屋管理局实施的《西安市配建廉租住房实施细则》，不是合同约定的可以顺延办理期限的情形。3、东生公司与承建商之间的纠纷不能影响本案双方房屋买卖合同的履行，一审法院判决东生公司60日内将房屋权属证书的资料向产权登记机关备案符合法律规定，如果东生公司仍未办理，应该向其支付迟延违约金。张超向一审法院起诉请求：1、判令东生公司支付违约金782.45元(以合同约定的按已付房价款的0.2%为准)；2、判令东生公司为张超办理涉案商品房权属登记备案和房产证；3、本案的诉讼费由东生公司承担。一审法院经审理查明，2013年11月17日，张超与东生公司签订《商品房买卖合同》，约定张超购买东生公司开发的位于西安市雁塔区公园南路中段以东曲江·国风世家第1幢1单元23层12302号商品房房屋单价按建筑面积计算，每平方米4893.4元，房屋总价394163元整，房屋建筑面积共80.55平方米，其中套内建筑面积为62.13平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积18.42平方米。东生公司应当在2015年3月31日前将经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付张超使用。同时，合同第十五条关于产权登记的约定部分载明：“东生公司应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因东生公司的责任，张超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即张超不退房，东生公司按已付房价款的0.2%向张超支付违约金。”合同签订后，张超按照合同约定向东生公司交纳购房款。2015年6月14日，东生公司向张超交付了涉案房屋。2016年4月26日，东生公司向张超出具涉案房产的销售发票，该发票载明的涉案房产建筑面积为79.95平方米，房屋总价款为391227元。因东生公司至今未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，未能协助张超取得房屋所有权证，张超提起本案诉讼。本案审理过程中，东生公司对于其抗辩涉案房屋房产证未办妥系政府政策造成的事实，提交建设用地划拨决定书、建设规划许可证及设计规划图、关于曲江国风世家项目土地变性的请示、《西安市配建廉租住房实施细则》、陕西省行政事业单位资金往来结算票据、土地使用权出让合同，证明西安市关于配建廉租房政策发生变化，需变更涉案房产所在土地性质，其曾于2018年4月8日向国土资源局发出要求土地变性的请示，土地性质变更手续正在办理过程中。因土地性质变更问题，政府部门一直未批准，导致土地转性未完成，房产证未能及时办理系政府行为原因，非东生公司原因造成，按照合同约定，办理期限应当顺延。一审法院认为，张超与东生公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。张超已依约履行交付房款的合同义务，东生公司于2015年6月14日，向张超交付了涉案房屋。根据合同约定，东生公司应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因东生公司的责任，张超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，东生公司按已付房价款的0.2%向张超支付违约金。东生公司至今未履行合同约定的上述义务，构成违约。现张超要求东生公司继续履行合同约定的上述义务，并要求东生公司支付违约金的诉讼请求均符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于东生公司认为其未能履行办证义务系因政府政策变更造成，其不应承担违约责任的抗辩理由，因对其所述东生公司提交的证据并不能充分证明政府政策变更是造成东生公司违约的原因，且根据东生公司所述及提交证据证明的事实，东生公司所述的政府政策变更文件下发于2016年，东生公司2018年4月8日才向政府相关部门发出土地变性的请示，应当认定东生公司存在怠于履行办证义务的违约事实，东生公司此抗辩意见，本院不予支持。对于东生公司称逾期办证系因第三方施工单位未及时提供竣工验收资料等原因导致的抗辩意见，根据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故东生公司此抗辩理由亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、东生公司于本判决生效之日起六十日内将张超购买的位于西安市雁塔区曲江·国风世家第1幢1单元23层12302号房屋办理权属登记需要由东生公司提供的资料报产权登记机关备案,并协助张超取得房屋权属证书；二、东生公司于本判决生效之日起十日内支付张超违约金782.45元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由东生公司负担（此款张超已预交，由东生公司在支付上述款项时一并支付张超）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，张超与东生公司签订的《商品房买卖合同》第一条第一款约定：出卖人以出让方式取得位于西安市雁塔区公园南路中段以东、土地使用证／土地批文号为西雁国用(2012出)第266号的地块的土地使用权。本院认为，张超与东生公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行各自义务。张超依约履行了交付房款的义务，东生公司亦于2015年6月14日向张超交付了涉案房屋。双方签订的《商品房买卖合同》约定，东生公司应在房屋交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，张超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向张超支付违约金。东生公司截至目前未履行上述义务，构成违约。张超要求东生公司履行上述义务，并承担违约金的请求，符合合同约定及法律规定，一审判决东生公司履行上述义务及给付张超782.45元违约金正确，应予维持。关于东生公司上诉主张按照《西安市配建廉租住房实施细则》，其将划拨土地性质变更为出让土地性质，造成办证迟延，其未能履行办证义务系因上述政府政策原因造成，根据商品房买卖合同附件第九条“因国家宏观调控及政策税费等相关政策调整，造成《房屋所有权证》未按本合同约定期限取得的，办理期限相应顺延。”其不应承担违约责任的理由。本院认为，东生公司与张超所签订的《商品房买卖合同》第一条就明确写明东生公司以出让方式取得涉案房屋地块的土地使用权，现又主张其因变更土地性质造成迟延的抗辩不能对抗双方合同的约定；且关于东生公司申请土地性质变更也不属于双方合同附件第九条约定的国家宏观调控及政策税费等政策调整的情况，故东生公司该上诉主张理由，不能成立。关于东生公司上诉主张其与第三方就提交备案资料事宜正在另行诉讼，其无法在60日内完成备案义务的理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”按照该规定，东生公司的上述理由不能对抗其与张超所签合同的约定，东生公司上述主张理由，亦不能成立。综上所述，东生公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陕西东生置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇二〇年十二月四日法官助理  窦 敏书 记 员  袁 萱