安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初3259号 原告：深圳市永红源物业服务有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道民强社区梅龙路和民旺路相交处民治商贸广场B1507。 法定代表人：肖宪章，公司总经理。 委托诉讼代理人：司福志，蚌埠市小蚌埠法律服务所法律工作者。 被告:丁新年，男，1968年12月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告深圳市永红源物业服务有限公司与被告丁新年物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市永红源物业服务有限公司（以下简称永红源公司）的委托诉讼代理人司福志、被告丁新年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永红源公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业服务费等4767元（2016年11月1日至2020年11月30日止），并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之一加收滞纳金，2020年12月1日以后应缴物业服务费等按物业服务合同约定继续履行;2.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告系蚌埠市淮上区上河时代花园（北区）物业管理人，被告是该小区业主，原告与该小区业主委员会签订了物业服务合同，约定了双方的权利与义务，合同签订后，被告却未按合同约定交纳物业服务费等，房屋面积94.54平方米，收费标准0.75元/平方米，电梯费18元/月。被告从2016年11月1日至2020年11月30日拖欠物业服务费，欠费月数49个月，已欠物业服务费3479元，电梯费882元，违约金406元，共计4767元。原告多次催缴，被告至今未缴纳。 被告丁新年答辩称，1.其与蚌埠市怡康物业管理有限公司在2013年7月3日签订前期物业服务协议，由于其房屋没有进行任何装修无人居住，其与蚌埠市怡康物业管理有限公司达成协议，待对房屋进行装修时再交纳物业费用，至今其房屋并未进行任何装修、无人居住，其不应交纳物业费用；2.原告不具有诉讼主体，原告提供2016年10月15日蚌埠市上河时代业主委员会与深圳市诚信行物业服务有限公司签订的服务合同，在签订合同时深圳市诚信行物业服务有限公司经公开企业信息网查询已经不存在了，进行了工商登记变更，2016年10月15日签订的服务合同主体存在错误，原告不具有诉讼主体资格；3.如果原告具有诉讼主体资格，原告部分诉讼请求超过诉讼时效，部分不合理，同时原告没有达到按照蚌埠地区物业A类服务标准，收费过高；（1）按照原告陈述被告是从2016年11月1日开始拖欠物业费用，但其与蚌埠市怡康物业管理有限公司达成协议，待对房屋进行装修时再交纳物业费用，至今其房屋并未进行任何装修、无人居住，其不应交纳物业费用，更换原告进行物业服务后，原告从2016年11月至今没有人联系被告，其只是在收到法院材料时才知道欠物业费，在此期间原告没有任何人找被告催要物业费用，物业费用属于债权请求权，其应当在诉讼时效期内进行主张，现在原告2020年11月18日主张，应当从2017年11月17日以内的在诉讼时效期内，2016年11月至2017年11月17日期间的物业费用超过诉讼时效期限不受法律保护；（2）原告诉讼请求与事实理由部分相互矛盾，原告诉讼请求物业费用4767元，在事实理由部分是包括物业费、电梯费、违约金，而诉讼请求又计算要求按日支付加收滞纳金，属于重复主张，且互相矛盾；（3）电梯费用因被告房屋没有进行任何装修、无人居住，不应支付，且该费用属于物业费用，如果加一起计算超过蚌埠地区A类物业最高收费标准，属于乱收费；（4）原告主张的违约金和滞纳金，没有事实及法律依据，且不合理、过高；（5）原告没有达到按照蚌埠地区物业A类服务标准，不应当按A类物业进行收费。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：被告为安徽省蚌埠市淮上区的业主,房屋建筑面积94.54平方米。2013年7月3日蚌埠市怡康物业管理有限公司与被告签订了《怡康·上河时代花园小区（北）区前期物业服务协议》,协议约定由蚌埠市怡康物业管理有限公司向被告所在小区提供物业管理服务，2016年10月15日蚌埠市上河时代（北区）小区业主委员会选聘深圳市诚信行物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务，后深圳市诚信行物业服务有限公司企业名称变更为深圳市永红源物业服务有限公司，双方签订有《蚌埠市上河时代北区物业服务合同》两份。根据上述合同约定，被告应按建筑面积向原告缴纳物业管理费0.75元／平方米／月，电梯电费18元／月。被告尚未交纳2016年11月1日至2020年11月30日期间的物业服务费及电梯费。上述事实有原告提供的《怡康·上河时代花园小区（北）区前期物业服务协议》、《蚌埠市上河时代北区物业服务合同》2份、企业信息变更记录、催交费照片，被告提供的水费账单、电费清单、房屋照片及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。原告要求被告支付2016年11月1日至2020年11月30日期间的物业服务费3479元，参照《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》[蚌价（2014）37号]第十七条规定“半年以上未入住且月用电量不足2度的普通商品空置住房，其前期物业公共服务费按房屋所在小区相应等级物业费标准的10%优惠”，本案争议的物业费虽然不属于前期物业服务费，但考虑被告确系目前尚未入住，该房屋属于空置住房，本院酌情对其物业服务费按90%计算即94.54平方米×0.75元/平方米×49月×90%=3126.91元；原告要求被告支付电梯费882元（18元/月×49月），本院予以支持。原告主张违约金406元及从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之一加收滞纳金,考虑到被告未交物业费事出有因，对原告此项主张本院不予支持。 被告抗辩称其曾与蚌埠市怡康物业管理有限公司达成协议待房屋装修时再交纳物业费用，未提供相应证据佐证，本院不予认定。被告抗辩称原告不具有诉讼主体资格，经审理查明，原告系蚌埠市上河时代（北区）小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，企业名称变更前为深圳市诚信行物业服务有限公司，其与蚌埠市上河时代（北区）小区业主委员会之间签订的物业服务合同对小区业主具有约束力，对被告此项抗辩本院不予采信。被告抗辩称原告未向其催要过物业费用、诉讼请求已过诉讼时效，因原告提供的物业服务处于连续状态，被告未交纳物业费亦属持续行为，均未存在中断情况，原告要求被告支付物业服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，且物业服务企业对业主的催告可通过对业主单独作出、上门张贴通知、小区公告等多种形式作出，原告提交的证据及庭审时被告的陈述亦可反映原告对被告进行了催告，对被告此项抗辩本院不予认定。被告抗辩称其未入住不应支付电梯费、且电梯费属于物业费用，参照《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》[蚌价（2014）37号]第二十四条规定内容，电梯等公共设备设施运行费用由物业服务企业单独列账，电梯电费可据实分摊，对被告此项抗辩本院不予采信。被告还抗辩称原告没有达到蚌埠地区物业A类服务标准，但未提供相应证据佐证，对被告此项抗辩本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告丁新年于判决生效之日起十日内支付原告深圳市永红源物业服务有限公司2016年11月1日至2020年11月30日期间的物业服务费3126.91元及电梯费882元； 二、驳回原告深圳市永红源物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告丁新年负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 董 雯 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 陈晓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。