河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初8446号原告：李广领，男，1954年5月10日生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：姚向娜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱盼盼，该公司员工。原告李广领诉被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚向娜,被告委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的编号为0002226的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款683235元及利息（从每笔房款支付之日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款利率支付利息，自2019年8月20日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年10月10日，原告认购了被告开发的郑州恒大山水城2幢104号房屋，并与被告签订了编号为0002226的《郑州恒大山水城商品房认购书》，认购书中对该房屋的面积、单价、付款方式、签订商品房买卖合同的时间等作了详细约定。认购书签订后原告按照认购书的约定支付了房款，并多次催促被告签订商品房买卖合同，被告均以各种理由拖延。截止目前，原告已经按照认购书的约定缴纳全部房款，被告仍未与原告签订商品房买卖合同。原告认为，被告不签订合同的行为已构成根本违约，致使原告购买房屋的目的不能实现。原告与被告在交涉过程中提出，不签订合同应当按照恒大宣传的无理由退房给原告办理退房手续，被告不理睬原告关于无理由退房的申请，亦未与原告签订商品房买卖合同。后原告诉至法院。被告辩称，双方签订的认购书是原、被告真实意思表示，自愿签订合法有效，双方应根据认购书内容行使权利履行义务。认购书中明确约定原告须在约定期限内到售楼部缴纳首付款及签订商品房买卖合同，这是原告的义务。原告拒不履行应承担相应的违约责任，认购书属于商品房预约合同性质，为签订本约而存在。被告一直积极与原告签约，随时可签订商品房买卖合同，原告违反预约合同内容，不签订违约，应依照商品房买卖合同的司法解释相关规定承担违约责任。被告在无理由退房的新闻发布会上明确表示，无理由退房的范围为全国所有楼盘住宅，实施原则，购买恒大所有楼盘住宅的客户，履行楼宇认购书和商品房买卖的各项义务，并且无任何违约行为。签署声明、买卖合同和无理由退房之日起，自本办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。原告购买的是郑州恒大山水城项目商铺，明显不属于无理由退房的范围内，且双方未签订商品房买卖合同，未签订无理由退房协议书，原告不符合无理由退房的条件，不能依据无理由退房政策退房，无理由退房是在双方签订商品房买卖合同时，开发商给予业主解除合同权利的扩大，不应成为业主肆意违约的保护伞，如果无理由退房不附加任何条件，违背企业的经营策略，违背正常的商业规律。综上被告一直愿意与原告签订商品房买卖合同，积极履行合同义务。原告如主张解除双方签订的认购书，应当承担相应的违约责任。原告主张房款利息无任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：本案查明的事实与本院作出的（2020）豫0182民初3845号民事判决书、（2020）豫0182民初96号民事判决书、郑州中院作出的（2020）豫01民终5272号民事判决书查明的一致。现该民事判决书已发生法律效力。另查明，2018年10月10日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0002226）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘2号商业104单元……。该商品房建筑面积共90.14平方米，其中套内建筑面积87.12平方米……按建筑面积计算，单价为8819元/平方米……总金额为794936元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2018年10月12日前支付首期房款1000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月10日前付清158987元；于2019年10月10日前付清198734元；于2020年4月10日前付清198754元；于2020年10月10日前付清187481元……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2018年10月10日，原告支付被告款项51000元，被告给原告出具收据一份。2018年11月24日，原告支付被告房款631755元，但被告给原告出具743456元收据一份。2020年10月10日，原告支付被告房款480元，被告给原告出具收据一份。后原告要求被告按照其宣传的无理由退房政策向其返还购房款，但被告不予认同。后原告诉至法院。另查明，本案所涉房屋已经建成，但尚未交付给被告占有使用。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是原告称本案所涉认购书第九条属于格式条款，排除了原告主要权利，应为无效条款，但该条款约定明确，即被告将商品房买卖合同等格式文本在售楼部予以展示，原告作为理性的一般人，应当能够阅读并理解相应条款的意思，而该条款系基于市场效率之功能，另外原告亦未提供充分的证据证明该条款不合理地排除了原告的主要权利，故本案所涉的认购书成立有效，二是该认购书约定原告支付首期房款1000元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上原告于2018年10月10日当日即支付被告该首付房款1000元，后又将优惠的房款632235元全部支付给被告，由此可知，虽然双方并未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2018年10月10日成立了商品房买卖合同关系，定金5万元已经转换为购房款，后原告支付给被告的房款即为履行商品房买卖合同的支付房款义务，因此双方之间的认购书、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，且该商品房买卖合同可参照认购书确定标的物、总房款内容，至于原告所称的房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及合同法第六十一条予以确定，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是关于原告所称的无理由退房问题，参照发生法律效力的（2020）豫0182民初3845号民事判决书、（2020）豫0182民初96号民事判决书、郑州中院作出（2020）豫01民终5272号民事判决书中关于被告无理由退房问题的认定，结合本案情况，原告具有合同解除权，因原告未提供充分的证据证明其向被告主张合同解除权的具体时间，故该解除时间以被告收到起诉手续之日即2020年12月8日为准，对原告要求解除本案所涉认购书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还购房款共计683235元。最后是关于原告所诉的利息问题，应当视为原告的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是具体到本案，原告陈述其多次催促被告签订书面商品房买卖合同，但在双方未签订书面商品房买卖合同的情况下，原告于2018年10月10日即支付被告首期房款后，又分两笔向被告支付房款完毕，原告该陈述与日常生活经验不符，另外原告亦未提供充分的证据予以证明，三是原告提供视频资料以证明本案所涉的房屋与被告前期宣传不符，但原告并未提供其他证据予以相印证，因此本院无法认定，故原告提供的证据并不足以证明被告存在违约行为，但基于上述原告具有“无理由退房”的解除权，对原告所诉合同履行期间利息的诉讼请求，本院不予支持，合同解除后，被告并无正当理由占有原告购房款，因此被告应当支付原告该部分利息，即以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年12月9日计算至被告实际返还原告购房款之日止。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告李广领与被告郑州恒林置业有限公司于2018年10月10日签订的编号为0002226的《郑州恒大山水城商品房认购书》于2020年12月8日解除；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李广领购房款683235元及利息（该利息应以中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年12月9日起计算至被告实际返还该款项之日止）；三、驳回原告李广领的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，由原告负担400元，由被告负担4916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年十二月二十八日书记员  王 吉