葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初1746号 原告：葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙程街，统一社会信用代码91211400MA0QFAWE8R。 法定代表人：陈某，该公司总经理。 委托代理人：付民，辽宁万宸律师事务所律师。 被告：黄某，男，汉族，住葫芦岛市。 原告葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司诉被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司委托代理人付民、被告黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司诉称，被告系原告所管理的蓝色港湾小区业主。原告自2016年10月1日开始，连续四次与蓝色港湾小区业主委员会签订服务期限为一年的《物业管理服务合同》，并约定按标准收取物业管理费。在被告欠付物业费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务工作，在原告提供服务之同时被告从2016年10月1日起一直未交物业管理费。按照物业管理服务合同约定，被告应按约定向原告支付滞纳金，经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，故诉至法院，请求依法判令：1、被告给付2016年10月1日至2020年10月1日物业管理费7776元；2、被告按照每日支付逾期的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月17日应支付滞纳金为16064.35元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告黄某辩称，一、被告与原告无直接合同关系。原告未与被告直接签署合同，原告与蓝色港湾小区业主委员会签署的合同被告不知情，原告至今未以送达或公告形式通知被告该合同及内容，根据《中华人民共和国合同法》，被告不对合同条款承担民事义务。二、原告未实际提供物业服务。在被告对合同不知情的情况下，原告主张为被告提供了物业服务，但被告从未接受过相关服务，即原告主张的安全、清洁及维护服务，且本案原告未提出任何已提供服务的相关证据，其主张的物业服务收费是否实际有对应提供的服务应由原告负举证责任，在无证据支持的情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于举证责任的规定，法院不应当支持其物业费的诉请。三、原告诉请部分已过诉讼时效。原告依据蓝色港湾小区业主委员会逐年签署的合同提出诉请，其中2016年签署的合同至本案起诉之日已过《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诉讼时效，请求法院依法审理查明并驳回原告诉请。四、原告滞纳金的诉请于法无据。滞纳金是对按照法定义务应该向国家缴纳而未缴纳的钱款收取的延期罚款，属于行政概念的带有法定性、强制性和惩罚性的款项，原告作为公司民事主体无权收取；原告未与被告签署任何书面合同，原告也未通知被告与业主委员会签署的合同及其内容，且该滞纳金是被告单方《物业管理服务合同》中的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，依法应属无效，不对被告发生法律效力；原告主张的滞纳金按日计算，已为本金的2.069倍，违反民法的公平原则以及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》中关于合同金额孳息补偿的规定，显著畸高，不应予以支持。根据民法补偿原理，原告对被告没有有效的合同依据支持，原告对被告的利息请求不应超过中国人民银行同期贷款基准利率（现为LPR基准利率）。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告黄某系葫芦岛市海滨南路蓝色港湾小区7-1-602业主，该房屋建筑面积为160m2。2016年9月30日，原告与蓝色港湾小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，合同第五条约定物业服务期限一年，自2016年10月1日至2017年9月30日；第十条约定住宅、地下车库及商业用房0.75元/平方米/月，6至11层电梯费为360元/户/年；第九条约定业主每次交费的具体时间为每年1月份交纳当年物业费。2017年10月5日，原告与蓝色港湾小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同第五条约定物业服务期限两年，自2017年10月1日零时起至2019年9月30日24时止；第十条约定住宅、地下车库及商业用房0.85元/平方米/月，6至11层电梯费为360元/户/年。2019年10月1日，原告与蓝色港湾小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，合同第五条约定物业服务期限为一年，自2019年10月1日零时起至2020年9月30日24时止；第七条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅、商业物业0.85元/平方米/月，6至11层电梯费为360元/户/年。 上述事实，有当事人陈述及营业执照、物业服务合同、物业管理服务记录等在案为凭，经本院审查，可以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，该合同对被告同样具有法律效力，故对被告辩称其与原告无直接合同关系，对物业合同条款不承担民事义务的抗辩意见，本院不予支持。原告按照合同约定向被告提供了物业服务并向法庭提交了物业管理服务的相关证据，故被告作为业主理应按照合同约定向原告缴纳物业费。关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题，原告于2020年5月18日向我院提交了诉讼材料要求被告支付2016年10月1日至2020年10月1日期间的物业费，但2017年5月18日以前欠付的物业费，原告并无相应证据证明其向被告进行了催收，故原告诉请中2017年5月18日以前的物业费已超出了法律规定的三年诉讼时效，本院依法不予支持。被告仍需支付2017年5月18日至2020年10月1日期间的物业费5432元、电梯费1214元，共计6646元。原告要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时缴纳物业费，业主拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响，对于其他按时缴纳物业费的业主也极为不公。如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告黄某于本判决生效后五日内给付原告葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司2017年5月18日至2020年10月1日期间的物业费、电梯费合计6646元。 二、驳回原告葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费396元，由原告葫芦岛港湾联盟物业管理有限公司承担285.61元，由被告黄某承担110.39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长 曾 琳 人民陪审员 李 新 人民陪审员 柴秀丽 二〇二〇年十二月二十日 法官助理张策  书记员刘晶