广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22250号原告：朱**舜，男，1985年2月11日出生，汉族，住广东省梅县******寺背，公民身份号码：441************430。被告：佛山市国益物业管理有限公司，住所地：佛山市顺德区********************，统一社会信用代码：914**********816XN。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。原告朱**舜与被告佛山市国益物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告朱**舜、被告委托诉讼代理人田海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱**舜向本院提出诉讼请求：1.被告在小区显著位置公示小区公共收益明细（包含但不限于电梯广告收入、停车费收入等），保障原告的知情权；2.被告在小区显著位置公示相关配套图纸（包含但不限于：车位配套图、公共设施图纸、消防图纸、水电规划等）；3.被告归还非法侵占原告之款项2700元；4.被告履行合同义务，向原告提供自2015年1月1日起的原告方被收取费用的收支明细、相关政府收费标准及发票；5.被告向原告赔礼道歉，并支付精神赔偿金10000元；6.被告服务质量不达标，赔偿原告损失5000元；7.解除双方签订的前期物业协议；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业服务协议》。在实际合同义务履行的过程中，被告违反合同约定，且未经法定程序的前提下，私自更改公共设施（包含但不限于消防通道物业用房公共绿地等）的用途用于牟利。同时多次拒收原告物业费，并拒绝向原告出示北湖丽都7座403房被收取的相关费用收支明细、不向原告足额提供发票和提供政府收费标准文件。被告拒绝按合同约定向原告出示合同约定的服务质量书，并多次未到合同约定的服务标准，造成业主相邻权、知情权等受到侵害。原告多次找被告沟通均无果的情况下，原告向被告出具《暂缓缴纳物业费告知函》，但遭到被告拒收。自2015年12月起被告非法侵占原告装修押金、水电周转金、垃圾清理费、装修管理费共计2700元原告并拒绝归还。同时，被告多次拒收原告物业费，为此事，原告产生了误工费、交通费等支出。被告佛山市国益物业管理有限公司辩称：原告的各项诉求是将不同的案由混在一起，程序违法。1.原告的第1项诉求与第4项诉求，被告从来没有阻止过原告去查看审阅小区的收益明细，且被告也一直在切实维护广大业主的知情权，会定期在小区显著位置张贴小区的收入、支付等收支情况表，且被告已准备好2017年月1日至2020年4月1日小区的经营收入收支情况表，可随时查阅。2.原告的第2个诉求，原告可到当地的规划部门随时调阅，该诉求并非物业公司应当履行的义务。3.原告的第3项诉求，原告要求返还2700元无法律依据，该笔债务的形成时间应当为2015年，已隔5年之久，超出了法定的三年的诉讼时效；被告在原告进行装修前既签订了装修管理规定，又让其出具了承诺书，明确约定该笔款项包含了装修押金2000元、装修管理费200元、垃圾清理费500元，其中后两项不予退还，如原告在装修过程中无违反规定，其当然可以如其他业主一样返还2000元，但原告在装修中擅自占用公用通道，属于私搭乱建违反了装修管理规定，因此被告有权拒绝返还装修押金2000元。4.原告的第5诉求，毫无事实和法律依据，本案是物业服务合同纠纷，根本不存在所谓精神赔偿金的赔偿问题，精神赔偿金是指在侵权案件中才能发生的费用。5.原告的第6项诉求，所谓的质量不达标完全是原告的一面之词，损失5000元无任何事实依据，是原告凭空杜撰出来的损失，因此请法庭予以驳回。6.原告的第7项诉求，原告没有权利解除双方签订的前期物业协议，根据法律规定，合同的解除分为法定解除及合同约定解除，在本案中，双方签订的第六章明确约定了合同终止的条件，而本案中并不满足合同所约定的解除条件，且根据最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷的法律解释第八条明确规定，要提前解除物业服务合同的主体，应当是业主委员会，单个业主在没有法定情形及合同约定的情形下，无权利解除物业服务协议，因此原告该项诉请无法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区*********************，原告是该物业的业主，被告是该物业所在小区的物业服务企业。原告（甲方）与被告（乙方）于2014年3月7日签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务内容包括1.物业共用部位的维修、养护和管理，2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，*.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，*.公共绿化的养护和管理，5.车辆停放秩序管理，6.公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理，*.装饰装修管理服务，8.物业档案资料管理，等等；物业服务收费方式为包干制，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，其中高层住宅为1.65元/月/平方米（不包含公共分摊水电费）；乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、保洁服务、绿化养护、小区内公共秩序维护均采用第三级标准；第十四条甲方的权利义务包括：对本物业区域内的物业服务事项有知情权，在本物业区域内组织物业和对设施设备进行交接验收，审核本物业区域内共用部位、共用设施的使用情况，等等；第十五条乙方的权利义务包括：根据有关法律、法规、规章及本协议的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，妥善保管和正确使用本物业的档案资料、及时记载有关变更信息，不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地，等等。上述《前期物业服务协议》的附件二《装修管理规定》约定：业主或装修队负责人凭己审批的《装修申请表》到物业公司办理装修施工许可证、装修人员出入证，装修管理费200元/户，住宅装修余料清运费500元/户，住宅装修单元交纳装修按金3000元/户；如在装修过程中违反有关规定或损坏公物，物业公司均从按金中扣除相应的款项。装修按金在工程完工，业主入住60天后，经物业公司工作人员两次验收后无违规、违例事项，物业公司验收检查给、排水及用电，如没有造成影响即可无息退还；装修注意事项包括不得更改承力墙、横梁支柱等，不得违章加建、扩建和拆除任何建筑物；等等。原告因装修案涉物业，向被告支付了装修管理费200元、装修余料清运费500元、装修按金2000元。原告在装修过程中，将其房屋的入户门向外平移，占用了原入户门前方的走廊区域，被告因此拒绝退还装修按金。原告完成装修后于2016年7月左右入住新房。诉讼中，原告明确其主张被告公示和提供相应明细的期间为2015年7月1日至2020年8月22日。本院认为，原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方应当按照约定履行各自义务。对于本案所涉各项争议，本院分述如下：关于原告主张公示小区公共收益明细的请求。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”因此，公布共有部分的使用和收益情况是物业公司的法定义务之一。本案中，被告未能举证其向业主公布过小区公共有部分收益情况，原告请求被告公示2015年7月1日至2020年8月22日期间小区共有部分的收益明细，并至少包含电梯广告收入、停车费收入情况，理据充分，本院予以支持。对于公示时长，本院根据实际情况，酌定为不少于三十日。关于原告主张提供被收取费用收支明细的请求。对于被收取的物业管理费，因物业服务合同约定物业收费采用包干制，被告自负盈亏，故物业管理费的收支情况属于被告的经营信息之一，原告主张被告提供该项信息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于被收取的公摊费用，在本案物业服务合同关系中，被告系代为收取公摊费用，应当向原告公开收费的收支明细情况，原告主张被告提供该部分收支明细，理据充分，本院予以支持。关于原告主张公示相关配套图纸的请求，因该部分事项并非被告的法定义务，双方物业服务合同亦未对被告的该部分义务作出明确约定，原告该主张缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张被告提供相关政府收费标准，以及提供发票的请求。根据双方物业服务合同的约定，被告收取费用的项目及标准已经明确，至于政府部门公布的收费标准，原告可另寻途径获取，被告并无法定或约定义务向原告提供该内容，原告该项诉请理据不足，本院不予支持。原告主张被告提供发票，由于双方物业服务合同并未将开具发票作为被告的合同义务之一，原告亦未举证被告的行损害其民事权益，因开具发票属于税收行政管理上的义务，原告如认为被告存在违规行为，可另行向有关行政主管部门反映解决，本院对原告该项诉请不作处理。关于原告主张返还款项2700元的请求。原告诉请金额包含装修管理费200元、装修余料清运费500元及装修按金2000元。关于装修管理费200元及装修余料清运费500元，根据双方物业服务合同约定，物业服务收费实行包干制，物业服务内容已经包含装饰装修管理服务以及垃圾收集清运服务，本案亦无证据表明被告为原告的装饰装修活动提供了超出物业服务合同约定范围之外的服务，故被告向原告另行收取装修管理费及装修余料清运费，缺乏依据。但是，由于原告的交费行为发生在2016年7月以前，距离原告提起本案诉讼已超过三年，且原告未能举证存在诉讼时效中断或中止的事由，被告辩称原告主张上述权利已超过诉讼时效，于法有据，本院予以采纳。原告主张被告返还装修管理费200元、装修余料清运费500元，因已超过法定的诉讼时效期间，本院不予支持。关于装修按金2000元，该费用的收取属于被告为有效管理业主装饰装修行为采取的必要措施，金额在合理范围内，且不违反法律和行政法规的强制性规定，被告可依据合同约定向原告收取该费用。因原告在装修过程中存在违反装修管理规定的扩建行为，被告抗辩不予返还该费用，符合双方物业服务合同约定，本院予以采纳，原告主张被告返还装修按金2000元，缺乏理据，本院不予支持。另需说明，上述装修按金2000元原告虽无权主张返还，但并非归被告所有，应由被告代管并依法用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。关于原告主张被告赔礼道歉并支付精神赔偿金的请求，因本案并无证据表明被告的行为侵犯了原告的人格利益或造成其严重精神损害，原告该诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告服务质量不达标，并赔偿原告损失5000元的请求，因原告未能提供有效证据证明被告存在违约行为造成原告个人财产或专有部分的特定损失，原告该主张理据不足，本院不予支持。关于原告主张解除双方《前期物业服务协议》的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定的事项，原告以个人名义主张解除与被告的物业服务合同关系，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、佛山市国益物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内在佛山市南海区*******湖丽都小区的显著位置公示2015年7月1日至2020年8月22日期间小区共有部分的收益明细（至少包含电梯广告收入、停车费收入情况），公示期不少于三十日；二、佛山市国益物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将2015年7月1日至2020年8月22日期间向朱**舜收取公摊费用的收支明细备齐置于公司中并通知朱**舜，供朱**舜查阅，朱**舜在收到佛山市国益物业管理有限公司通知之日起十五日内至该公司指定地点查阅，查阅时间为十五个工作日；三、驳回朱**舜的其他诉讼请求。本案受理费242.5元，减半收取计121.25元（原告已预交），由朱**舜负担100元，由佛山市国益物业管理有限公司负担21.25元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予朱**舜，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  邱文华二〇二〇年十二月三日书记员  徐国君