广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2277号 原告：桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会，住所地：桂林市叠彩区中山北路**。 负责人：张文新，桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：曹吉余，桂林市叠彩区佳诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李军土，桂林市叠彩区佳诚法律服务所法律工作者。 被告：章洪智，男，1971年3月6日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会（以下简称：邮电小区业委会）与被告章洪智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月29日公开开庭审理了此案，原告邮电小区业委会的负责人张文新及委托诉讼代理人曹吉余、李军土、被告章洪智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮电小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费共计人民币1097.72元（含公摊水电费）；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金共计411.67元（滞纳金暂计至2020年6月30日，之后滞纳金计算至交清欠费之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告业主委员会依法成立于2016年11月8日。被告系原告小区业主。2018年8月11日，原告采用电话联系上门征求意见的方式，召开小区物业管理自治工作征询会。经过业主投票，一致同意小区物业实行自管自治，并通过《邮电小区物业服务自管办法》、《邮电小区车辆管理办法》、《授权给保安人员发放工资》等管理规约。之后，业主委员会将规约向全体业主进行了公示。其中《邮电小区物业服务自管办法》规定：住宅、商铺、仓库按业主专有建筑面积0.5元/月/㎡、公摊水电费5元/户/月、业主专用停车位第一辆100元/月，第二辆150元/月，每辆按50元递增收取停车费。同时还规定：采取按月先交费后享受服务的原则；逾期交纳物业费及停车费的从逾期之次月起每日按应交费金额的千分之三收取滞纳金。原告实行业主自治管理二年多来，小区绝大多数业主都自觉交纳物业管理费，但被告以原告“物业服务工作不完善、财务收 支不透明”等为由，拒交物业费累计达到1097.72元。其中：2018年5月至2020年6月共26个月，未交物业费1097.72元。经过原告多次与被告协商，以及张贴《告示》、送达《诉前催款通知书》，被告始终不予交纳，其行为损害了已交物业管理费业主的合法权益。依小区管理规约，被告拖欠物业费（含停车费）从逾期之次月起每日按应交费金额的千分之三收取滞纳金。原告考虑到既要严格按规章制度办、也要结合欠费业主的经济状况之后，决定从逾期之次月起每日按应交费金额的千分之一收取滞纳金。为此，被告应支付滞纳金411.67元。为维护广大业主的合法权益，根据《物权法》第七条、第八十一条，和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件司法解释》第六条，以及小区管理规定，特诉至法院，望法院依法判决。 被告章洪智辩称，1.原告不具备诉讼的主体资格。业委会是非法人组织，无法承担责任，业委会是代表全体业主，而不是代表个别，进行的个别活动必须经过全体业主的同意和授权，没有经过业主授权，不能以业委会的名义委托诉讼代理人参加诉讼。涉案小区管理混乱，原告在2018年公示的管理规约中第14条明示了只有其他业主和物业服务企业才具有资格向人民法院提起诉 讼，原告不具备诉讼主体资格；原告提供的管理规约某些关键条款是经过篡改且没有经过业主投票通过，不排除原告为本次诉讼而单独制作有利于原告自身的版本；2.关于滞纳金，被告未跟原告签订任何物业服务合同，既然没有欠款就没有滞纳金。原告提供的是格式条款，对于业主违反物业的自管办法，规定了五种责任，对于服务的提供方，只有免责的条款，却没有相应的责任付出。因此，本人不应承担违约金，如果法院判决本人承担违约金，本人也不申请降低违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：邮电小区位于桂林市叠彩区，被告系桂林市叠彩区中山北路105号邮电小区6栋1单元202室的业主，该房屋建筑面积74.43㎡。2016年11月8日，邮电小区业主关于成立第一届业主委员会事宜向桂林市叠彩区土地房产工作局备案，2019年4月29日，邮电小区业主关于成立第二届业主委员会事宜向桂林市叠彩区土地房产工作局备案。第二届业主委员会备案表登记该管理性质属于业主自管，业主委员会会议决定：2019年3月30日，在凤集社区的指导见证下，邮电小区召开了全体业主大会，152票表决通过了小区管理规约，业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会选举办法。同时，选举产生了第二届业主委员会七名委员：于强、孙平、李国先、陈桂生、杨桂清、张文新、蒋双林。会议决定张文新为本届小区业委会主任，杨桂清为副主任；《邮电小区物业服务自管办法》物业服务自管收费约定：本物业服务区域物业服务收费实行包干制，住宅、商铺、仓库：0.50元/月/平方米，物业服务费用由单个业主（包括空置房业主）按其拥有物业的建筑面积交纳。车辆停放服务费：七座以下车辆停放服务费，小区业主自用车100元/月/辆(每户限停一辆);公摊水电费按5.00元/户/月收取，用于支付小区内路灯、智能监控设备、门禁、道闸、楼道灯等公用设施用电。物业服务费及车辆停放服务费等相关费用，采用按月先交费后享受服务的原则，由业主委员会委托受聘人员直接向业主、物业使用人收取。对逾期未交纳物业服务费及车辆停放服务费的业主和物业使用人，服务提供方要求其在一定期内解决，逾期未解决致使服务提供方无法继续提供服务的，服务提供方有权终止提供物业服务。业主、物业使用人逾期交纳物业服务费及车辆停放服务费的，服务提供方从逾期之次月起每日按应缴费用3‰收取滞纳金。业主物业使用人欠交物业服务费及车辆停放服务费属于违反业主规约行为，损害交费业主、物业使用人利益，服务提供方有权受托代理交费业主、物业使用人直接向人民法院提起诉讼，追交所欠物业服务费及车辆停放服务费。服务提供方为维护交费业主、物业使用人权益产生的必要费用，由欠费业主、物业使用人承担，包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、差旅费等。《邮电小区车辆管理办法》《邮电小区管理规约》《中北邮电小区业主大会议事规则》分别对该小区内的车辆停放及车位收费标准、物业管理事项、业委会议事规则等进行了约定。因被告未交2018年5月至2018年12月物业服务费337.76元、2019年1月至2019年12月物业服务费506.64元、2020年1月至2020年6月物业服务费253.32元，共计26个月的物业管理费967.72元（37.22×26），公摊水电费130元（26×5），原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”业主委员会有权自治管理本小区物业。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。本案邮电小区业主委员会经全体业主大会选举产生，且经桂林市叠彩区土地房产工作局登记备案，系依法成立。邮电小区业委会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，其与业主之间形成了物业服务法律关系。被告拒交物业管理费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益，故本案原告具有适格诉讼主体资格。 邮电小区的物业管理单位是原告桂林市叠彩区邮电小区业主委员会，该小区实行业主自管，原告依照会议决定收取物业费，进行物业管理。双方当事人应当按业主委员会会议决定的约定全面履行各自的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。按上述规定，被告应支付拖欠原告的物业服务费及公摊水电费，被告住房建筑面积为74.43㎡，按照业主支付该房屋物业服务费每平方米0.5元计算，即每月支付37.22元（建筑面积74.43㎡×0.5元）物业服务费，公摊水电费5.00元/户/月。被告应支付原告2018年5月至2018年12月物业服务费337.76元、2019年1月至2019年12月物业服务费506.64元、2020年1月至2020年6月物业服务费253.32元，共计26个月的物业管理费967.72元（37.22×26），公摊水电费130元（26×5）。 关于滞纳金，虽然《邮电小区物业服务自管办法》中约定“业主、物业使用人逾期交纳物业服务费及车辆停放服务费的，服务提供方、从逾期之次月起每日按应缴费用千分之三收取滞纳金”，现原告主动降低违约金的计算标准，即按从逾期之次月起每日按应交费用千分之一的标准收取滞纳金。本院认为，因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，被告不属于恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 被告辩称原告在管理小区方面存在管理混乱等问题，因此拒绝交纳物业费及公摊水电费。本院认为，良好的小区环境和秩序构建，有赖于业主和业委会双方的同心协力。在业委会依约提供服务后，业主应当履行交纳相关费用的义务。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝缴纳物业费的方式对抗。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告章洪智向原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会支付物业服务费967.72元、公摊水电费130元； 二、驳回原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，（原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告章洪智负担，另25元由本院退回原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二〇年十二月八日 书记员  杨何