文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初365号原告：常川，男，1972年9月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李开仕，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。被告：陈浩，女，1989年1月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：陈丹，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋露，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。第三人：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街**附**，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，重庆奇峰物业（集团）有限公司总经理。委托诉讼代理人：贺某，男，重庆奇峰物业（集团）有限公司员工，住重庆市万州区。原告常川与被告陈浩、第三人重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，于2020年7月28日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常川及其委托诉讼代理人李开仕，被告陈浩及其委托诉讼代理人冉波，第三人奇峰公司的委托诉讼代理人贺某到庭参加诉讼。于2020年11月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告常川及其委托诉讼代理人李开仕，被告陈浩及其委托诉讼代理人陈丹、蒋露，第三人奇峰公司的委托诉讼代理人贺某到庭参加诉讼。被告陈浩于提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2020年3月30日作出（2020）渝0106民初365号民事裁定，驳回被告陈浩对本案管辖权提出的异议。被告陈浩不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）渝01民辖终531号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。原告常川向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《认购转让协议》；2、判令被告归还购房首付款255000元；3、判令被告支付资金占用利息，利息以购房首付款255000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年8月起计算至实际返还之日止；4、本案的诉讼费、法律服务费由被告承担。审理中，原告常川将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告签订的《认购转让协议》；2、判令被告归还购房首付款241664元；3、判令被告支付资金占用利息，利息以购房首付款241664元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年5月25日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，原告于沙坪坝区歌乐山奇峰云邸售楼中心选购房屋时与被告相遇，被告自称其系第三人重庆奇峰物业（集团）有限公司外包的房屋中介，同时自己也认购了多套奇峰云邸的房屋，可以用内部优惠价格将自己认购的房屋转让给原告。后原告选定奇峰某x栋x单元x-x房屋，被告要求原告支付房屋首付款251664元，原告于2018年5月15日至25日分次将房屋首付款241664元转账给被告。2018年7月15日，原告与第三人于奇峰云邸售楼中心签订《房屋认购协议》，同时还与被告签订《认购转让协议》，第三人承诺6个月内办理网签手续。但经原告调查，案涉房屋已于2017年网签出售，且目前处于法院查封状态，被告明知案涉房屋无法出售仍虚构事实将房屋出售于原告，造成了原告严重的经济损失，原告多次向被告催讨购房款未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告陈浩辩称，1、被告已履行了案涉《认购转让协议》中约定的房屋认购权转让的义务，该协议已履行完毕，不存在解除的问题，即便签订该协议时被告未取得该房屋的认购权，但原告系在被告的带领下才与第三人签订了《奇峰某商品房认购协议》，从而获得了房屋的认购权，被告也已实际履行了协议义务。2、原告与第三人于2018年9月8日签订了《奇峰某商品房认购协议》，第三人向原告出具了已收取购房定金50000元的收据，该50000元系被告通过案外人李祺向第三人支付。同日，原告向被告出具《声明》，载明原、被告签订的认购协议作废，被告不承担认购协议带来的经济及法律责任。3、原告主张被告虚构房屋出售信息，据此要求解除案涉认购协议，但原告与第三人签订的《奇峰某商品房认购协议》中已明确约定，因该房源断供，所以开发商另行销售，待原客户解除网签后，原告在另行网签。即原告对案涉房屋的情况已知晓，现不能以此为由要求解除合同。4、原告未能购买案涉房屋的原因系因第三人未将房屋解押，未能签订正式的商品房买卖合同，与被告无关。即便法院认定被告应向原告退还原告支付的款项，其中50000元已作为购房定金支付于第三人，应予以抵扣，且原告主张的资金占用损失无事实依据。5、被告收到案涉款项241664元之后，又将大部分款项分别支付于苟睿、李成兵、李祺等人，应追加前述几人为第三人。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人奇峰公司述称，我方从未委托被告代理我方进行房屋的销售工作，被告也非我方员工或者股东，我方更未委托被告代为收取任何款项，原告向被告交付款项的行为也非基于我方指定。因此，原被告双方之间的款项交付行为与我方无关，我方认可案外人李祺向我方支付50000元，但该款项与本案无关。本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，第三人奇峰公司（甲方、卖方）与案外人龙霞（乙方、买方）签订编号为CQ-104-0080xxxx的《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方销售的位于重庆市沙坪坝区某路xx号xx幢x-x-x房屋，总成交金额1213380元。并于2017年5月3日办理了预购商品房预告登记。2018年5月12日，被告陈浩（乙方、认购方）与第三人奇峰公司（甲方、卖方）签订《奇峰某商品房认购协议》，协议约定以下主要内容：一、乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区某路18号奇峰某x栋x单元x-x号房屋，预测套内面积112.35平方米，套内面积单价10800元/平方米，总房款1213380元。二、付款方式：乙方选择个人住房按揭贷款方式付款。四、乙方应于2018年5月12日持本认购协议、定金收据前往奇峰某销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠、定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。该协议还补充约定：因该房屋原客户断供，所以开发商将该房屋另行销售，待原客户解除网签后，乙方再进行网签，具体时间以开发商通知为准。2018年5月15日，原告常川与被告陈浩签订《认购转让协议》，协议约定以下主要内容：原认购人陈浩于2018年5月15日自愿将重庆市沙坪坝区奇峰某x期xx栋x-x-x房屋的认购权利自愿转让给现认购人常川，转让价格为套内9800元/平方米，此价格包含上述房屋的大修基金及契税（原总价1213380元，现在转让总价1101030元），协议签订时现认购人须支付购房定金100000元，剩余定金151664元于2018年6月5日前支付给原认购人。以上协议签定后，如现认购人以任何理由不购买或者不配合开发商办理网签流程等，则上述定金不予退还；如原认购人收到定金后未能在约定时间内出售或者实际转让给现认购人，则购房定金由原认购人双倍返还。上述协议签订后，原告常川于2018年5月15日向被告陈浩支付90000元，于2018年5月24日支付151664元，共计支付241664元。双方于案涉认购转让协议中备注：100000元定金中有10000元由6214663769xxxxxx（建行）转入，今于2018年5月24日收到所有尾款151664元。后原告常川（乙方、认购方）与第三人奇峰公司（甲方、卖方）签订无落款时间的《奇峰某商品房认购协议》，协议约定以下主要内容：一、乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区某路xx号奇峰某x栋x单元x-x号房屋，预测套内面积112.35平方米，套内面积单价10800元/平方米，总房款1213380元。二、付款方式：乙方选择个人住房按揭贷款方式付款。四、乙方应于2018年9月8日持本认购协议、定金收据前往奇峰某销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠、定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。该协议还补充约定：因该房源断供，所以开发商另行销售，待原客户解除网签后，乙方再另行网签，签约时间半年以内开发商通知为准，如不能签约双倍赔偿。协议签订后，案外人李祺向第三人奇峰公司支付50000元。被告陈浩及第三人奇峰公司于审理中一致陈述，案外人李祺向第三人奇峰公司支付的50000元是被告陈浩委托李祺以原告常川的名义向第三人奇峰公司支付的购房定金。2018年9月8日，原告常川在原、被告签订的《认购转让协议》背面出具《声明》，载明，本人与开发商直接签订认购协议，故与陈浩原签订的认购转让协议作废，本人不得使用原转让协议的照片、复印件及相关资料用于商业使用。陈浩不承担此协议带来的经济责任与法律责任。2019年8月13日，第三人奇峰公司出具情况说明，载明，奇峰公司分别于2017年4月14日与客户龙霞、2016年1月12日与客户马明宏、2017年5月16日与客户张望签署《重庆市商品房买卖合同》，约定前述客户分别购买我司开发建设的奇峰某项目xx-x-x-x号、xx-x-x-x号、xx-x-x-x号三套房屋。合同签订后，前述客户未能按时归还其向银行申请的按揭贷款，且我司无法与其取得联系，为此，我司曾面向来访客户推介前述三套房屋，我司明确告知来访客户前述三套房屋已经网签，须待我司与之前购买客户解除网签后且新购买人支付不低于总房款之30%后再网签《重庆市商品房买卖合同》。常川、孙苏、温霍三人同意按照前述条件分别认购前述房屋中的xx-x-x-x号、xx-x-x-x号、xx-x-x-x号三套房屋并于2018年9月8日各向我司交纳了定金50000元整，定金交纳后，前述客户均未再向我司支付任何款项，我司亦尚未与其网签《重庆市商品房买卖合同》。同日，第三人奇峰公司还出具了另外一份情况说明，载明，奇峰公司原购房客户陈浩（曾与我司签署《认购协议书》，认购我司房屋，现该协议已解除）带领常川、孙苏、温霍三人到我司销售接待中心，由我司置业顾问杨芸接待后，常川、孙苏、温霍三人分别与我司签署位于沙坪坝区某路xx号奇峰某项目xx-x-x-x号、xx-x-x-x号、xx-x-x-x号三套房屋之《认购协议书》。2018年9月8日，陈浩使用开户名为李祺的华夏银行账户向我司支付前述三套房屋定金每套各50000元，定金交纳后，认购客户未依约向我司支付房屋首付款，我司亦尚未与其网签《重庆市商品房买卖合同》。另查明，2019年2月1日，被告陈浩（乙方）与第三人奇峰公司（甲方）签订《协议书》，协议主要约定以下内容：鉴于甲乙双方于2018年8月31日签订《奇峰某商品房认购协议》，约定乙方认购甲方开发建设的位于重庆市沙坪坝区某路xx号奇峰某项目x期xx栋x单元x-x号房屋，成交总价1175904元。现乙方要求解除前述协议，双方就解除前述协议、已付房款退还等达成一致：第一条、本协议签署后，双方于2018年8月31日签订的《奇峰云邸商品房认购协议》中约定双方权利、义务均归于消灭，双方均不再按照其约定行使权利、履行义务。第二条、甲方应退还乙方已付房款200000元、支付乙方资金占用利息10000元，合计支付乙方款项210000元。第三人奇峰公司于2019年2月1日向被告陈浩支付60000元、于2019年2月15日支付150000元，共计向被告陈浩退还210000元。审理中，被告陈浩为证明原告是通过其他中介苟睿购买的案涉房屋，原告向其支付的款项大部分给了苟睿、李成兵、李祺，其实际仅收到16064元，举示中国建设银行银行卡客户交易明细清单。原告常川对交易明细清单的真实性无异议，但认为被告与案外人的经济往来与本案无关。第三人奇峰公司对交易明细清单的真实性无异议，但认为被告向案外人支付的款项与本案无关，被告陈述的苟睿、李成兵、李祺与其不存在劳动关系，也并非其股东及委托出售案涉房屋的人员。审理中，原告常川陈述，案涉协议约定的购房定金性质实为购房首付款，剩余购房款由其直接支付于第三人；被告陈浩陈述，购房定金性质实为认购权利的转让款，其中有50000元作为购房定金已支付于第三人，其余款项系原告认购案涉房屋权利的转让款。另查明，本院受理本案后，依法向被告陈浩邮寄了开庭传票、起诉状副本、权利义务告知书、应诉通知书等诉讼文书，被告陈浩于审理中认可其于2020年3月19日收到上述诉讼文书。审理中，原告常川自愿撤回本案第三项诉讼请求，即判令被告支付资金占用利息，利息以购房首付款241664元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年5月25日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。原告常川认为，案涉协议系房屋买卖协议，其中约定的购房定金应为首付款，被告收到原告支付的款项后未于约定时间将案涉房屋转让于原告，且被告根本未取得案涉房屋的认购权，无法实现合同目的，故原告有权要求解除案涉协议，并要求被告返还原告已支付的购房首付款。被告陈浩认为，案涉协议系认购权利的转让协议，被告已依约将案涉房屋的认购权转让于原告，案涉协议已履行完毕。即使签订案涉协议时被告尚未取得案涉房屋的认购权，但原告是在被告的带领下与第三人签订了案涉协议，从而取得案涉房屋的认购权。原告亦出具《声明》，表明案涉协议已废除且被告无须承担法律及经济责任。原告未能获得案涉房屋是由于第三人未将房屋解押，无法签订商品房买卖合同。第三人奇峰公司认为，被告缺乏向原告收取款项的事实、法律依据，应当承担返还义务。各方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有原告常川提交的《认购转让协议》、中国民生银行个人账户对账单、情况说明；被告陈浩提交的《认购转让协议》、认购协议书、声明、情况说明、中国建设银行银行卡客户交易明细清单；第三人奇峰公司提交的协议书、中国工商银行电子回单、重庆市商品房买卖合同、不动产登记证明以及原告常川、被告陈浩、第三人奇峰公司的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告常川与被告陈浩签订的《认购转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：1、案涉《认购转让协议》的性质及被告陈浩收取的241664元款项的性质；2、原告是否有权请求解除案涉《认购转让协议》；3、原告是否有权请求被告退还已支付的款项241664元。本院分别评述如下：一、案涉《认购转让协议》的性质及被告陈浩收取的241664元款项的性质的问题本案中，案涉认购转让协议的性质应为合同权利义务的转让协议，本案应为合同纠纷。理由如下：首先，案涉协议约定被告陈浩将案涉房屋的认购权转让于原告常川，对案涉协议的标的物作出了明确约定，结合协议签订后，被告带领原告常川与第三人奇峰公司签订商品房认购协议，可以看出原、被告签订案涉协议的实质是被告陈浩将购买案涉房屋的合同权利义务转让于原告常川。被告陈浩亦于审理中认可原告支付的购房定金为认购权的转让款。其次，案涉协议虽约定了案涉房屋的总价款，但未约定剩余款项的支付方式及时间，原告常川亦知晓被告陈浩并非案涉房屋的所有权人，案涉协议不符合房屋买卖合同的构成要件。原告常川主张案涉协议为房屋买卖合同，其支付的购房定金为购房首付款无事实依据，本院不予采纳。故案涉协议约定的购房定金即被告陈浩收取的241664元款项的性质应为合同权利义务的转让款。二、原告是否有权请求解除案涉《认购转让协议》的问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，《认购转让协议》约定，以上协议签定后，如现认购人以任何理由不购买或者不配合开发商办理网签流程等，则上述定金不予退还；如原认购人收到定金后未能在约定时间内出售或者实际转让给现认购人，则购房定金由原认购人双倍返还。案涉认购转让协议签订后，原告常川依约向被告陈浩支付了转让款，但案涉房屋至今尚未解除备案登记，仍登记于案外人龙霞名下，被告陈浩未依约将案涉房屋实际转让于原告，合同约定的解除条件成就，且被告的违约行为已致使原告不能实现合同目的，原告有权依法请求解除案涉认购转让协议，故原、被告于2018年5月15日签订的《认购转让协议》于被告陈浩收到本案开庭传票、起诉状副本等诉讼文书之日即2020年3月19日解除。原告常川的该项诉讼请求，本院予以支持。被告陈浩于审理中辩称，原告已与第三人奇峰公司签订商品房认购协议，其已依约将案涉房屋的认购权转让于原告，履行了案涉协议的义务，案涉协议已履行完毕，不存在解除协议的说法。本院认为，本案的法律关系不是中介服务合同关系，根据案涉协议的约定，被告陈浩所负的义务系将案涉房屋的实际权利义务转让于原告常川，并非仅介绍原告与第三人签订相关认购协议，被告陈浩的抗辩理由无事实、法律依据，本院不予采纳。三、原告是否有权请求被告退还已支付的款项241664元的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉协议约定，如原认购人收到定金后未能在约定时间内出售或者实际转让给现认购人，则购房定金由原认购人双倍返还。案涉认购转让协议解除后，原告常川有权要求被告陈浩退还已支付的转让款241664元，原告常川的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告陈浩辩称，原告常川已出具《声明》，承诺，陈浩不承担协议带来的经济责任与法律责任，即被告陈浩无须向原告常川返还已支付的款项。本院认为，原告出具的《声明》并未明确说明被告陈浩无须承担的经济与法律责任具体指向，且原告常川与第三人奇峰公司签订商品房认购协议时，误认为实际取得了案涉房屋的合同权利，其出具的声明是作出的错误的意思表示，不能以该《声明》免除被告陈浩的民事责任。综上，被告陈浩的抗辩理由无事实、法律依据，本院不予采纳。关于被告陈浩辩称，若本院认定被告应向原告退还原告已支付的款项，其中50000元已作为购房定金支付于第三人奇峰公司，应予以抵扣。本院认为，原告常川与第三人奇峰公司签订的商品房认购协议中未就定金支付的金额及时间作出约定，且被告陈浩通过案外人李祺向第三人奇峰公司支付购房定金并未经得原告的同意，被告陈浩的抗辩理由无事实依据，本院不予采纳，被告陈浩可依法向第三人奇峰公司请求退还购房定金50000元。被告陈浩在本案审理中，以大部分转让款已支付于案外人为由，要求追加相关案外人为第三人参加诉讼。本院认为，被告陈浩收取原告常川转让款241664元后，具体如何支配上述款项与本案的处理结果并无法律上的利害关系，对其要求追加第三人的请求，本院不予准许。原告常川于审理中撤回本案第三项诉讼请求是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利所作出的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告常川与被告陈浩于2018年5月15日签订的《认购转让协议》于2020年3月19日解除。二、被告陈浩于本判决发生法律效力后三日内向原告常川退还转让款241664元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5126元，减半交纳2563元（原告常川已预交），由被告陈浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年十二月二十九日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露