江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1908号上诉人（原审原告）：蔡荣，女，1975年10月5日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张雷、王琮懿，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王梦威，女，1993年2月18日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王守富，灌云县伊山法律服务所法律工作者。原审第三人：蔡勇，男，1979年6月22日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人蔡荣因与被上诉人王梦威、原审第三人蔡勇排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用及其他涉案费用由被上诉人承担。其主要理由是：1.一审查明上诉人与被上诉人、蔡勇、连云港鑫港不动产经纪有限公司签订房屋买卖合同，上诉人与被上诉人签订装修协议显然错误。第一，上诉人曾口头告知蔡勇涉案房屋可以出租并同意承租人装修，也可以进行买卖，但买卖的价格不低于7800元每平方，蔡勇出卖房屋未取得上诉人的授权；第二，实际上，签订房屋买卖合同和装修协议的事情，上诉人并不知情。蔡勇擅自做主，属于无权处分；2.一审认定2017年4月2日上诉人出具的视频表明收到押金并要被上诉人放心，一审法院没有查明该5万元系装修押金还是房屋买卖定金；3.2017年5月中旬，上诉人回国才看到合同的相关内容，才得知房屋的单价，上诉人始终没有认可合同的效力，并且在得知装修后，与蔡勇等家人到现场阻拦，被上诉人仍执迷不悟，强行装修上诉人的房屋。上诉人出具的视频是因为蔡勇隐瞒了事实情况，上诉人当时没有认为该5万元系购房押金，收取押金的目的是对被上诉人装修房屋的保证金；3.一审法院认定房屋买卖合同、装修协议系双方真实意思表示错误；4.蔡勇在一审庭审中的陈述，能够证明没有得到蔡荣的授权；5.在签订房屋居间买卖合同和装修协议以后，被上诉人再一次要求蔡荣本人重新签订买卖合同，协商装修事宜，证明被上诉人已经认识到蔡勇无权处分涉案房屋，蔡勇、被上诉人以及房产中介对于签订涉案协议具有重大过错，应承担全部法律责任。王梦威发表答辩意见称：1.涉案的房屋买卖合同系双方真实意思表示；2.蔡荣委托蔡勇出售房屋；3.签订协议时，蔡勇将合同内容告知蔡荣，蔡荣没有任何异议；4.购房定金由蔡荣委托蔡勇接收；5.被上诉人以及实际装修、居住，花费装修费用二十余万元，居住三年多；6.后来的聊天是王梦威与蔡荣就如何办理涉案房屋的过户问题进行交涉，因蔡荣在国外，没有将房屋及时过户给王梦威；7.王梦威基于买卖合同占有涉案房屋，不存在非法占有，上诉人要求被上诉人搬出房屋，没有依据。原审第三人蔡勇述称，请求法院依法判决。蔡荣向一审法院起诉请求：1.请求判令王梦威对蔡荣位于连云港市海州区房屋恢复原状，并判令王梦威搬离该房屋。2.判令王梦威赔偿蔡荣损失34500元（参照涉案房屋附近房屋租金每月1500元计算，从2017年4月1日起至2019年3月1日，共计23个月，之后另行主张）。3.诉讼费由王梦威承担。一审法院认定事实：2012年3月26日，蔡荣与案外人江苏尚荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同约定，蔡荣购买案外人开发的位于东方领秀小区第7幢1单元1-1802室房屋一套，房屋面积89.02㎡，房屋丘号02501176-88，总价款为436198元。2018年12月24日，涉案房产在连云港市不动产登记中心办理不动产权属证，不动产证号：苏（2018）连云港市不动产权第0103287号，所有权人为蔡荣。一审法院另查明，2017年4月1日，蔡荣、王梦威，蔡荣及案外人连云港鑫港不动产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同一份，该合同约定，甲方（卖方）：蔡荣，（卖方委托人）蔡勇，乙方（买方）王梦威，丙方：连云港鑫港不动产经纪有限公司，甲方同意将自有房产及该房屋占有使用范围内的土地使用权出售给乙方。该住房坐落在连云港市海州区，建筑面积90.04平方米，一、甲乙双方同意上述房屋的成交价为人民币610000元，大写陆拾壹万元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币50000元，大写伍万元。如乙方办理二手房抵押贷款业务，丙方为乙方提供贷款有限期限担保，由于非乙方主观原因造成贷款不到位，甲方同意将定金及预付款退还乙方，甲、乙双方交易不成立。二、如甲乙双方具备过户条件，在本合同签订后，办理产权转让登记手续。甲乙双方同意，在本合同签订之日起，乙方将上述房屋价款分次付予甲方，具体日期、数额、方式1、三方签署房屋买卖居间合同，交付定金人民币50000元，大写伍万元整。2、甲方在2017年5月回国，办理委托公证，还清银行贷款，解压房产并具备上市交易条件。3、乙方申请商业贷款，签订买卖契约，买方卡上有人民币70000元，大写柒万元整，在云城担保资金托管。4、商贷审批过后交税，办理过户、抵押。合同另约定甲乙丙三方合同签订后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、丙方，且购房定金归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方、丙方，应以乙方所付定金的双倍付款返还至乙方，作为赔偿乙方的损失费。卖方委托人蔡勇、买方王梦威、丙方鑫港不动产经办人王某在合同上签字捺印。2017年4月1日，蔡荣与王梦威签订装修协议一份，该协议约定甲方（卖方）：蔡荣（卖方委托人）蔡勇，乙方（买方）王梦威，甲方房屋坐落在连云港市海州区，建筑面积90.04平方米，甲方已依法取得房屋所有权，现交付给乙方装修，装修期间产生的水、电等费用由乙方承担。违约责任1、若甲方违约，须双倍赔偿乙方装修产生的费用（以收据、发票和网络订单详情为依据）。2、若乙方违约，房屋的装修无偿交由甲方，且装修期间的水、电灯费用由乙方独自承担。王梦威于2017年4月1日将购房定金5万元交付给蔡勇。2017年4月2日，蔡荣出具视频一份，该视频内容表明收到押金并称放心，后蔡勇将房屋交付给王梦威装修并居住使用至今。一审法院再查明，2017年10月10日，王梦威向连云港市海州区人民法院起诉蔡荣及蔡勇，要求蔡荣、蔡勇按照连云港鑫港不动产经纪有限公司商品房买卖居间合同约定办理过户手续，房屋价值61万元。后王梦威以双方达成和解为由向连云港市海州区人民法院申请撤诉。蔡荣为中国国籍，长期在德国居住生活，与蔡勇系姐弟关系，蔡荣自认收到王梦威定金5万元。一审法院认为，妨害物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议焦点为蔡荣是否委托蔡勇与王梦威签订了房屋买卖协议。第一、本案中蔡荣委托第三人蔡勇出售涉案房屋一事系事实，各方均无异议；第二、蔡勇称2017年4月1日签订的房屋买卖居间合同、装修协议系受蔡荣委托，并称蔡荣同意，收到定金后也及时告知蔡荣；第三、鑫港不动产经纪公司及其员工王某均说明蔡荣委托蔡勇出售涉案房屋、签订合同并代收房屋定金。第四、根据蔡荣、王梦威及鑫港不动产经纪公司之间的聊天记录、视频可以看出房屋买卖合同签订后因存在办证问题，蔡荣与王梦威即开始沟通，并非如蔡荣庭审中陈述直到2017年10月10日王梦威起诉蔡荣时才知道签订房屋买卖合同一事。故一审法院认为蔡荣与王梦威签订房屋买卖合同、装修协议系双方真实意思表示，蔡勇系受蔡荣委托在合同上签字捺印并收取了购房定金5万元，王梦威系按合同占有使用涉案房屋；因此对蔡荣请求王梦威搬出涉案房屋、恢复房屋原状、赔偿损失的主张，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回蔡荣的诉讼请求。案件受理费1063元，由蔡荣负担。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，王梦威依据其与蔡荣签订的房屋居间买卖合同及装修协议装修并入住涉案房屋，蔡荣以上述合同并未经过其授权，系蔡勇无权处分为由要求王梦威搬离涉案房屋并支付相应的占用费用，但其举证并不能证明其观点，一审法院依据查明事实判决驳回其诉讼请求，并无不当。首先，蔡勇本人明确陈述涉案房屋系蔡荣委托其代为出售，在签订涉案的买卖合同及装修合同时，已经将相关内容告知蔡荣，得到蔡荣的授权签订相关协议，蔡荣因为房价上涨反悔，才说没有授权；其次，从蔡荣提供给房产中介的录像内容，其称已经买了机票，五月份回国，结合居间买卖合同中约定蔡荣应在五月份回国的事实，可以证明蔡荣知晓房屋出售的事实；再次，依据2018年蔡荣与王梦威的微信聊天记录，双方商议的主要内容是办理过户的问题，证明蔡荣对于出售房屋是认可的；最后，蔡荣称收取的5万元系装修定金，既没有证据支持，也与合同约定的内容不符，本院对该上诉意见，亦不予采信。综上，上诉人蔡荣的上诉没有事实和法律依据，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1063元（蔡荣已预交），由蔡荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 朱培培审 判 员 张 奇二〇二〇年十二月二十四日法官助理 周 岚书 记 员 董小倩法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……