山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初5466号 原告：孔庆宏，男，1969年11月27日出生，汉族，居民，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：孔庆太（原告之兄），住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：张成全，山东成全律师事务所律师。 被告：张鹏，男，1976年5月6日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 原告孔庆宏与被告张鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日、2020年12月14日两次公开开庭进行了审理。原告孔庆宏委托诉讼代理人孔庆太、张成全、被告张鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔庆宏向本院提出诉讼请求：1.依法调解或判决张鹏立即支付两个大棚的租赁费140000元，租赁期间失火烧毁大棚及风吹鼓顶损失41000元，租赁期间毁坏树木损失36595元，清理鸡鸭粪便工时费62000元，深井被损坏而产生的损失62740元，租赁大棚时物品交接损失14559元，以上共计356894元；2.本案诉讼费用由张鹏承担。事实和理由：2016年8月26日张鹏租赁孔庆宏位于沂水县××镇××村的养鸡鸭大棚两个（详见租赁合同一份），租赁期间张鹏不慎失火烧坏大棚一个、鼓顶一个产生损失41000元，租赁期间张鹏不注意清理管理鸡鸭粪便毁坏树木造成损失36595元，孔庆宏清理鸡鸭粪便工时费62000元，张鹏租赁期间因未清理鸡鸭粪便而流入深井，孔庆宏打深井一个花费62740元，租赁时孔庆宏交接给张鹏物品一宗价值14559元，以上张鹏共计给孔庆宏造成356894元的损失。为此，请求法院依法查清事实，支持孔庆宏的诉讼请求。 张鹏辩称，一、如果鸡棚是违章建筑，孔庆宏与张鹏之间签订的租赁合同是无效的。在租赁期间我陆陆续续支付租金19万元，要求孔庆宏予以返还。二、如果鸡棚不是违章建筑，辩解如下：1、关于租金的问题，2016年8月26日我们签订的书面合同，约定年租金是11万元，但租赁期是自2016年8月26日起至2017年8月26日止。2017年8月份到2018年8月份口头约定年租金8万元。到2019年3月20日，当时我不准备租了，结算一下共欠租金5万元，原告又提出火灾损失、清理粪便损失及其他损失等，这些损失一共2万元，加上租金5万元和损失2万元我当时给孔庆太打了一张7万元的欠条。2019年8月13日，我微信转给孔庆太1万元，2019年9月4日，银行转账转给孔庆太3万元，现在还欠原告3万元。2019年3月20日之后，口头约定继续租赁，当时约定一年8万元租金。之后我一直用到2019年8月5日，我卖完鸡。我本想继续养鸭，因为那会养鸭行情比较好，但是孔庆宏不让我养，干涉我的经营权利。其实那会孔庆宏已经收了高林果的押金，他要把鸡棚租给高林果。之后我提交的证据和高林果的录音会说明这一点。所以实际情况是孔庆宏收了别人的押金之后单方面毁约，干涉我的经营，将我从鸡厂赶出，并不是他所说的我不辞而别。他给我造成了损失，我拒绝支付从2019年3月20日之后的任何费用。2、关于损失的问题。关于失火和鼓顶的问题，失火一次、鼓顶一次分别损毁二间屋和半间屋，我都进行了必要的维修，维修之后我一直正常使用到2019年8月5日。两个鸡棚一共是60间屋，并且我在2019年3月20日在打欠条的时候已经包含了二次维修和粪便清理费用，该修的修了，该赔的赔了，所以孔庆宏提出的属于无理要求。关于粪屋清理问题，因为鸡场没有符合国家规定的粪污处理厂，没有地方排粪，所以孔庆宏让排到桃树地的沟里做肥料用，这是经过他同意和允许的。并且我打的7万元的欠条里面也包含了粪污清理费。关于树木损坏的问题，在我租赁鸡棚之前，他们就往桃树地里排粪，之后高林果也往里面排，具体哪棵树是我损坏的，又是怎么损坏的，到底是烧死的还是病死的，原告没有证据证明证明。关于深水井损坏的问题，诉状中提及的深井我没有使用过。我使用的机井是张玉才挖的，不是孔庆宏挖的。之前张玉才跟我说过说让我交付一年10万元的使用费。这个井的好坏与我无关。关于物品交接的问题，我所提供的证据证明在我上着鸡的时候他就收了别人的钱，单方面撕毁合同，无理干涉我的合法经营，将我赶出鸡厂，所以没有进行正常的交接。这一部分的损失应当由孔庆宏自行承担，并且要求孔庆宏将我在鸡厂的个人所购置的物品归还于我。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对孔庆宏提供的证据二中的高林果出具的证明，经质证，张鹏有异议，因该书面证明系证人证言，根据证据规则，证人应当出庭作证，故对该高林果出具的证明本院不予采信；2.对孔庆宏提供的证据三证明及维修明细，维修明细中的数量和单价均为案外人孙加田书写，孔庆宏未提供其他有效证据证明，孙加田亦未出庭作证，该组证据达不到孔庆宏的证明目的，对该组证据本院不予采信；3.对孔庆宏提供的证据四李文梅、魏芬三、高林果的书面证言各一份，证明清理工时费每方62元、共计1000方，孔庆宏未提供其他证据证明该损失与张鹏之间具有因果关系，同时未提供证据证明工时费计算的合理性，另该书面证言系证人证言，证人未出庭作证不符合证据规则要求，对该组证据本院不予采信；4.对孔庆宏提供的证据五，孔家庄村委会证明孔家庄村张崮山东坡、孔庆宏养殖棚以东松树、桃树一片产权归孔庆宏所有，该村委证明上有村委公章及经办人签字确认，符合单位证明的要件要求，对该证明本院予以采信；5.对孔庆宏提供的证据六鸡场财务清单一份，张鹏认可系其书写，接手养鸡场时交接到张鹏手中，但对孔庆宏主张的价值不予认可，孔庆宏对该物品的价值为孔庆宏本人估价书写，对该宗物品的价值本院不予采信；6.对孔庆宏提供的证据七孔庆宏钻井产生的费用，孔庆宏未提供其他证据证明该井的损坏与张鹏行为之间具有因果关系及该井不能修复，对该证据本院不予采信；7.对孔庆宏提供的证据八，价格评估报告书虽为（2020）鲁1323民初234号案件中本院委托评估作出，但孔庆宏未提供其他证据证明树木损坏与张鹏行为之间具有因果关系及因果关系参与度，对该组证据本院不予采信。8.对张鹏提供的证据一微信转账记录和银行转账记录一份，孔庆宏对真实性无异议，本院予以采信；9.对张鹏提供的证据二张鹏与高林果（高林果系张鹏离开涉案养殖场后，租赁该养殖场的租户）的通话录音一份，张鹏询问高林果的房租从什么时候开始算，高林果在录音中说到“也没说到什么时候，反正是我要跟他算的话，也就是你卖了鸡以后呗。卖了鸡以后我的……我想着你是9月底卖的鸡是吧”；10.对张鹏提供的证据三动物检疫合格证明，地点为“临沂市沂水县孔家庄养殖场”，通过该地点可知即为涉案养鸡场，高林果认可系高林果的养殖场，时间为2019年11月20日，该证据可说明在2019年11月20日，张鹏即已经离开了涉案养鸡场；11.对张鹏提供的证据四工资发放收到条及工资转账记录，本院通过与张鹏雇佣的工人樊兆敏电话了解，樊兆敏陈述其曾受雇于张鹏，于2019年8月份离开，工资分两次支付给他的，一次当场付的现金，一次微信转账给了樊兆敏女儿，樊兆敏的陈述与张鹏提供的证据相吻合，对该证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月8日，孔庆宏作为出租方（甲方）、张鹏作为承租方（乙方），签订《商品鸡养殖场租赁合同》一份，约定甲方将坐落于沂水县孔家庄村村东山坡上的养殖场整体出租给乙方用于肉鸡养殖。该合同第二条租赁期限约定“该合同养殖场租赁期共1年，自2016年8月26日起至2017年8月26日止”，第三条租金及支付方式约定“1.该养殖场租金为人民币11万元，大写拾壹万元正；2.租金支付方式为分两次支付，2016年8月26日之前支付55000元，2017年1月26日之前支付55000元。” 2019年3月20日，张鹏向原告出具欠条一份，欠条载明“今欠孔庆泰房租70000元整大写柒万元整。还款计划：计划于4月10日之前先还两万元，余款在10月1日之前还完。” 2019年8月13日，张鹏通过微信转账的方式支付孔庆宏之兄孔庆太10000元，于2019年9月4日以打入孔庆太银行账户30000元。 孔庆宏与张鹏双方于2016年8月8日签订的《商品鸡养殖场租赁合同》于2017年8月26日期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但张鹏仍在租赁使用着涉案养殖场，孔庆宏未提出过异议。对于书面租赁合同到期后，孔庆宏与张鹏之间的租赁合同解除时间及租金是多少，成为孔庆宏与张鹏双方争议之处。2019年3月20日，张鹏为孔庆宏出具了结算条，即孔庆宏提供的证据二欠条，欠条载明截止到2019年3月20日，张鹏欠孔庆宏房租70000元。 另查明，张鹏离开涉案养殖场后，高林果作为承租方租赁了涉案养殖场。本院为查清案件事实，到涉案养殖场与高林果做了调查笔录，高林果称其未与孔庆宏签订书面租赁合同，大约自2019年10月份起开始租赁使用涉案养殖场，具体时间表示想不清了。张鹏与高林果的通话录音中，张鹏问到“……你说实话你什么时候租的老孔的棚？”，高林果说到“从什么时候啊，要说算就算你卖了鸡之后吧”，张鹏问“也没说房租？”，高林果说到“也没说到什么时候，反正是我要跟他算的话，也就是你卖了鸡以后呗。卖了鸡以后我的”，高林果说到“我想你是9月底卖的鸡反正，是27还是26”。 本院认为，本案的争议焦点为：一、孔庆宏与张鹏的租赁合同解除时间和租金如何认定；二、孔庆宏主张的除租赁费以外的各项损失应否支持。 一、关于孔庆宏与张鹏的租赁合同解除时间和租金如何认定的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案中，孔庆宏与张鹏双方签订的《商品鸡养殖场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自身义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中原被告双方签订的租赁合同于2017年8月26日到期，租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，承租人张鹏继续使用着涉案养殖场，孔庆宏未提出异议，因此双方于2016年8月8日签订的租赁合同继续有效，但双方之间的租赁为不定期租赁。故依照双方于2016年8月8日签订的租赁合同对租金的约定，在2017年8月26日到期后涉案养殖场的租金仍为一年11万元，张鹏辩称与孔庆宏达成口头协议租金改为一年8万元的意见，未提供证据证明，本院不予采纳。 关于孔庆宏与张鹏租赁合同解除时间的认定问题。原告孔庆宏主张张鹏的租赁期限截止至2020年3月20日，经与高林果调查核实，张鹏提交的动物检疫合格证明确为涉案养殖场高林果养殖期间开具，通过该动物检疫合格证明来看，高林果在孔家庄养殖场养殖的鸭已于2019年11月20日有相关部门出具了动物检疫合格证明，因此孔庆宏主张的张鹏租赁涉案养殖场到2020年3月20日的说法明显与事实不符，孔庆宏主张本案解除租赁合同时间为2020年3月20日的意见，本院不予采信。高林果出售的第一批鸭动物检疫合格证明记载时间为2019年11月20日，根据交易习惯，鸭的生长周期在27天左右，由此可推算高林果开始养殖第一批鸭子时间在2019年10月23日左右，考虑张鹏在离开养殖场时未进行全面的交接，高林果接手鸭棚后需要进行对棚进行冲洗、晾干、检查养殖棚内水电及养殖器材、处理残余鸡鸭粪便等准备工作，加之张鹏与高林果的录音中，张鹏问到“……你说实话你什么时候租的老孔的棚？”，高林果说到“从什么时候啊，要说算就算你卖了鸡之后吧”，张鹏问“也没说房租？”，高林果说到“也没说到什么时候，反正是我要跟他算的话，也就是你卖了鸡以后呗。卖了鸡以后我的”，高林果说到“我想你是9月底卖的鸡反正，是27还是26”，再结合本院与高林果的调查笔录，对于孔庆宏与张鹏之间租赁合同的解除时间本院综合考虑后认定为2019年9月30日。 根据本院查明和认定的事实，自2016年8月26日起张鹏租赁孔庆宏在孔家庄的养殖场，租赁合同解除时间为2019年9月30日，租金为每年11万元。截止到2019年3月20日，张鹏向孔庆宏出具的尚欠房租70000元的结算条，此后，张鹏分两次已偿还40000元，因此至双方之间租赁合同解除，张鹏尚欠孔庆宏租金应计算为88055元（110000元÷12个月×6个月+110000元÷12个月÷30天×10天+30000元）。 二、关于孔庆宏主张的除租赁费以外的各项损失应否支持的问题。 1.关于孔庆宏主张的租赁期间失火烧毁大棚及被大风吹鼓棚顶产生的损失41000元。孔庆宏向本院提供的证据仅有案外人孙加田出具的书面证言及孙加田手写的损失明细，维修明细中的数量和单价均是孔庆宏单方陈述和计算，张鹏不予认可，孔庆宏未提供其他证据证明，孙加田亦未出庭作证，因此对孔庆宏主张的该项损失本院无法支持。2.关于孔庆宏主张的租赁期间毁坏树木损失36595元。孔庆宏要求张鹏赔偿其树木损失，应举证证明损失后果、张鹏行为与该损失后果之间具有因果关系。在（2020）鲁1323民初234号孔庆太诉张鹏租赁合同纠纷一案中，本院虽依孔庆太的申请，对位于沂水县××镇××村涉案树林损失价格进行了评估，但孔庆宏未举证证明该树木损失与张鹏行为之间具有因果关系，孔庆宏仅依据该价格评估报告书要求张鹏承担责任系举证不足，本院不予支持。3.关于孔庆宏主张的清理鸡鸭粪便工时费62000元。孔庆宏主张清理鸡鸭粪便约1000方，每方62元，仅为孔庆宏单方陈述，未提供证据证明清理鸡鸭粪便工时费产生的合理性，本院不予支持。4.关于孔庆宏主张的深井损失62740元。张鹏庭审时不认可曾使用过该井，孔庆宏未提供证据证明该井的损坏与张鹏之间具有因果关系。孔庆宏提供的销货清单和工时费明细时间分别在2015年6月16日和2016年6月16日，该费用为孔庆宏钻井时产生的费用，孔庆宏同样未举证证明该井已完全不能修复，因此对孔庆宏的该项主张本院不予支持。5.关于孔庆宏主张的养殖棚物品交接损失14559元。交接清单张鹏认可系其签字，张鹏离开养殖场时双方未进行正常的交接，孔庆宏提供的清单价格表为孔庆宏书写，价格及折旧半价的计算方式亦无参考依据，因此孔庆宏主张的物品损失14559元的主张本院无法支持。 综上所述，孔庆宏与张鹏签订的养殖场租赁合同租赁期限届满后，承租人张鹏继续使用养殖场，出租人孔庆宏没有提出异议，该租赁合同继续有效，租金按照合同约定为一年11万元，但租赁期限为不定期，根据本院查明的事实和肉鸭生长周期、肉鸭养殖准备工作等交易习惯，本院认定孔庆宏与张鹏之间租赁合同解除的时间为2019年9月30日，孔庆宏要求张鹏支付未付租赁费的诉讼请求应依法予以支持，但孔庆宏主张的租赁期限与本院查明事实不符，本院不予采纳。孔庆宏主张的其他损失，因无充分证据证明，本院不予支持，孔庆宏可待证据充分后另行主张权利。张鹏辩解合法合理部分，本院予以采纳，缺乏依据部分本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第七十二条、第一百三十三条的规定，判决如下： 一、张鹏于本判决书生效之日起十日内一次性支付孔庆宏租赁费88055元； 二、驳回孔庆宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6654元，减半收取计3327元，由被告张鹏负担821元，原告孔庆宏自行负担2506元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 戚淑昌 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 高 云 书 记 员 王赢政