河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初9004号原告：李开洋（反诉被告），男，1982年12月21日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。被告：孙新中（反诉原告），男，1976年10月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：周从善，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宋亚，河南明天律师事务所实习律师。被告：杨戈，女，1976年10月15日出生，汉族，住郑州市金水区。原告李开洋与被告孙新中、杨戈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李开洋及其委托诉讼代理人宋小超，被告孙新中的委托诉讼代理人周从善、吴宋亚到庭参加诉讼。被告杨戈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李开洋向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告继续履行《拆迁安置房买卖合同》，协助原告将位于郑东新区东周路××楼××单元××24号的房屋（合同号：D180××××****，面积：60.82平方米）合同备案变更至原告名下及配合原告办理房屋权属登记事宜；房屋价值486,560元（8,000元＼平方X60.82平方米）；2．依法判令二被告退还原告房屋面积误差房价款19,855.84元，并以19,855.84元为基数，自2009年4月20日起至实际退还完毕之日，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息；3．请求依法判令二被告支付违约金10,000元；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2009年4月19日，原、被告依法签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：二被告将位于郑州市管城回族区商都路33号3号院19号楼24号的六层房屋一套（面积：65.52平方米）卖于原告，房屋成交价格为175,000元以及付款时间、违约责任等相关合同权利义务。合同签订次日，原告按照合同约定将120,000元首付款支付给被告，当日被告出具收条一份。2018年12月份，被告在未通知原告的情况下，私自将上述房屋合同网签备案在其个人名下，该房屋现位置为：郑东新区东周路××楼××单元××24号，合同号：D180××××****，面积：60.82平方米，原告得知情况后多次催促被告履行双方合同义务，被告拒不配合原告办理相应合同备案网签变更手续及房屋权属登记事宜，双方发生争议。现原告为维护自身合法权益，故诉至本院。孙新中辩称，1．被告没有按照双方所签订的合同约定期限将房产证土地使用证在一年半内过户到原告名下，是由于不能随被告意志可以控制转移的客观原因所致。2．被告客观上已没有履行合同义务的能力，合同已无法继续履行。自2008年拆迁安置以来已经十多年过去了，“郑东新区商都路办事处征地拆迁安置指挥部”都无法给被告办理产权证书，被告及有相同情况的众多被拆迁人多次要求“郑东新区商都路办事处征地拆迁安置指挥部”给被拆迁人办理产权证，但仍没有确定的答复。因此被告没有能力给原告办理产权过户，双方所签合同目的已无法实现。3．原告要求支付房屋面积差房价款及利息没有根据，双方签订房屋买卖合同时是预测面积，最终是以房产证记载的实测面积为准该房屋还没有取得房屋产权证，最终实测面积没有确定，原告要求支付房屋面积差房价款及利息没有根据。4．根据双方所签订的拆迁安置房买卖合同第九条约定：甲方（被告）终止合同的承担违约金60,000元。鉴于原告已提起本诉，要求被告将房屋过户至原告名下，且现合同目的已无法实现，故被告要求终止该买卖合同愿意按照合同第九条约定支付违约金。请求法院判令解除双方所签安置房买卖合同，双方各自返还从对方取得的财产，被告向原告支付终止合同违约金。杨戈缺席，无答辩意见。孙新中向本院提出反诉请求1．请求判令终止履行（解除）原被告双方于2009年4月19日就郑州市××区××院××楼××号房屋一套所签订的拆迁安置房买卖合同；2．判令原被告双方各自返还从对方取得的财产。被告向被告支付终止合同违约金人民币60,000元；3．反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：2009年4月19日原被告双方签订一份拆迁安置房买卖合同，合同约定：被告将郑东新区商都路办事处征地拆迁安置指挥部拆迁安置给被告的位于郑州市××区××院××楼××号房屋一套（面积约65平方米）卖给原告。合同还约定：房屋价格为175,000元，合同签订后原告先付壹拾贰万元，剩余房款待房产证、土地使用证过户到原告名下后一次付清。被告应于合同签订之日起把房屋交付给原告使用，房产证、土地使用证在一年半内过户到原告名下，合同签订时被告没有取得该房屋的权属证书。合同签订后，被告按约向原告交付了房屋，原告向被告支付了第一期12万元房款，但由于郑东新区商都路办事处征地拆迁安置指挥部的原因至今十多年了被告仍没有取得该房屋的证书，故无法按照合同约定将房产证、土地使用证过户到原告名下。双方所签订的拆迁安置房买卖合同第九条约定：被告终止合同的承担违约金60,000元。鉴于原告已提起本诉要求被告将房屋过户至原告名下且合同目的也无法实现，故提起反诉。李开洋辩称，本案中拆迁安置房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告在该房屋具备办理合同备案、网签的情况下，将已经出售且交付给原告的房屋备案在自己名下，被告已经以自己的行为表明了其拒不按照合同约定履行义务的意思表示，已经构成违约。现被告完全有能力将房屋变更备案在原告名下，但是其拒不履行合同义务。本案中并不存在合同无法继续履行的情况，被告也没有法律依据要求解除或中止履行合同，根据合同法相关规定，被告要求解除合同没有法律依据。杨戈缺席，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年4月19日，原告（作为乙方、买受人）与二被告（作为甲方、出卖人）签订《拆迁安置房买卖合同》一份，主要约定：乙方以175000元的成交价格购买甲方坐落于郑州市××区××院××楼××号，建筑面积为65±2平方米的房屋一套，该房屋是甲方的家庭（夫妻）共有财产；房款分两次付清，合同签订后先付120000元，剩余房款待房产证、土地使用证过户到乙方名下后一次付清；甲方保证房产证、土地使用证在一年半内过户到乙方名下，否则承担违约金10000元，乙方保证在办理房产证、土地使用证过户手续后，及时付清房款余额部分，否则承担违约金10000元，两者并不妨碍合同的继续履行；如果甲方在规定期限内办不成房产证、土地使用证过户手续或根本办不成房产证、土地使用证，甲方承担赔偿责任，赔偿金为20000元，乙方可以单独解除合同；甲方在签订合同后不得擅自将房屋再次卖与他人或终止合同，否则承担违约金60000元；房产证、土地使用证过户手续费用由甲乙双方各承担一半。合同签订次日，原告向被告付款120000元，被告将房屋交付原告使用。2020年3月，经过查询，原告发现涉案房屋已经办理完毕买卖合同网签手续，合同备案信息显示购房人为被告孙新中，共有情况为单独所有，合同号为D180××××****，房屋坐落为郑东新区东周路××楼××单元××24，建筑面积为60.82平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实的意思表示，但双方在签订合同时，涉案房屋尚未进行产权登记，而该房作为二被告家庭的拆迁安置房屋，房屋所有权是否归被告所有尚不确定，二被告有可能构成无权处分，进而导致《拆迁安置房买卖合同》效力待定。现经查询，涉案房屋已经进行了合同备案，备案信息显示该房购买人确定为被告孙新中单独所有，至此，《拆迁安置房买卖合同》确定有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。被告孙新中在答辩和反诉中主张因客观原因未能办理过户手续、自己已没有履行合同义务的能力、因此主张解除合同，没有法律依据，本院不予支持。在已经进行了合同备案的情况下，原告诉请要求办理过户登记手续，本院予以支持。由于不动产登记证书尚未缮证，涉案房屋面积尚未进行最终确认，并且《拆迁安置房买卖合同》仅对整个房屋的价格进行约定，并未对每平方米的单价作出明确约定，因此原告主张的房屋面积误差价款，本院不予支持。被告孙新中未积极履行合同义务，并且要求解除合同，构成违约，原告主张违约金10000元，不违反合同约定和法律强制性规定，本院予以支持。被告第二项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告杨戈缺席，视为对其权利义务的放弃，应承担由此引起的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李开洋与被告孙新中、杨戈于2009年4月19日签订的《拆迁安置房买卖合同》继续履行，被告孙新中于本判决生效后三十日内协助原告李开洋将位于郑东新区东周路45号19号楼2单元6层24的房屋所有权登记过户至原告李开洋名下（办理过户登记的相关费用由原告李开洋与被告孙新中各半负担）；二、被告孙新中于本判决生效后十日内向原告李开洋支付违约金10000元；三、驳回原告李开洋的其他诉讼请求；四、驳回被告孙新中的反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9073元，减半收取计4537元，反诉费700元，由原告李开洋负担342元，被告孙新中负担4895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  武慧鑫二〇二〇年十二月二十三日书记员  孙君丽