山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终4334号 上诉人（原审原告）：滨州市沾化区供销商贸城有限公司，住滨州市沾化区富城路**。 法定代表人：李耀东，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘国明，山东芳军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王海燕，女，1979年10月18日出生，汉族，住，住滨州市沾化区/div> 委托诉讼代理人：付英忠，沾化大高法律服务所法律工作者。 上诉人滨州市沾化区供销商贸城有限公司（以下简称商贸城）因与被上诉人王海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 商贸城上诉请求：1.依法改判，支持我方诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王海燕承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2019年5月22日，商贸城与王海燕签订《沾化区供销商窗城房屋租赁合同》，约定由王海燕租赁上诉人坐落于沾化供销商贸城2-19#楼2间用于服装经营。租赁期限自2019年5月18日至2020年5月17日止，租金每年10000元。其中该合同第六条约定：“租赁期间，王海燕有下列情形之一的，上诉人可以提前终止合同，收回房屋，并由王海燕赔偿上诉人由此所造成的经济损失：1.王海燕不经上诉人同意擅自将房屋转租、转让和转借的，……”。合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如王海燕逾期不搬迁，王海燕应赔偿上诉人因此所受的经济损失。王海燕向上诉人支付违约金额为原承租金额的三倍”。房屋租赁合同签订后，王海燕向上诉人交纳了租赁费。2020年3月15日王海燕将涉案房屋转租给殷树岭，并收取了转租费，这是在拆迁开始后上诉人才发现的。上诉人认为：上诉人与王海燕签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该合同合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。被上诉人在合同履行期内将房屋转租，是违约行为。上诉人请求按照合同第六条、第十二条的约定，承担违约责任，不违反法律法规和合同的约定，应当得到支持。因为拆迁涉及的商户很多，与本案的情形如出一辙。上诉人起诉以后，通过一审法院的调解，部分商户已经与上诉人和解，赔偿了上诉人损失。一审法院却判决驳回上诉人的诉讼请求，导致严重后果。 王海燕辩称，一审不支持上诉人主张的违约完全正确。首先，并非转租违约，而是放弃优先租赁权。自2019年5月18日至2020年5月17日租赁期间，王海燕一直经营服装买卖，直至合同期满才终止经营。可见，租赁期间转租不存在。涉案租赁房的北侧正在建一处银座商城，该租赁房的经营位置最佳其效益必会大增。基于以上考虑，案外人殷树岭执意要租到该租赁房。欲租到必须首先在王海燕放弃下一年续租优先权前提下才得以实现，否则，无法实现。在租赁合同即将终止前2个月（2020年3月份），殷树岭多次积极请求并自愿向王海燕转账支付45000元的补偿费（包括续租优先权放弃补偿费、房屋装饰费、货架费等），经双方协商一致，王海燕放弃下一年的续租优先权，殷树岭才实现了接茬租赁该房，该承租支付补偿费已成为租赁行业商业习惯并持续延续并认可。其次，上诉人知情并无任何损失。于租赁费租赁期终止前30多天时，殷树岭将愿意租赁、王海燕放弃续租涉案房的意愿告诉上诉人后，上诉人值班人员电话联系王海燕得知情况属实后，上诉人与殷树岭随即达成租赁房屋合同并交付2020年5月18日至2021年5月17日下一年期的租赁费10000元。上期租赁期届满，王海燕撤出租赁房，殷树岭随即进入涉案租赁房开始下年经营。事实说明：1.前后两年租赁期接茬并租赁费均缴足，上诉人无租赁费利益损失；2.明明第二年自己协议租给殷树岭并收租赁费，却说成王海燕擅自转租给殷树岭自己不知情。3.从起诉的目的及原因看，本案租赁合同纠纷本不该发生。因为殷树岭自愿租赁下期涉案房；王海燕也自愿放弃下年续租；上诉人也同意殷树岭下期承租并收费，三方均自愿并均有各自的利益所求，也不存在任何纠纷。 商贸城向一审法院起诉请求：1.判令王海燕支付违约金30000元；2.诉讼费用由王海燕承担。 一审法院认定事实：2019年5月22日，商贸城与王海燕签订《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，约定由王海燕租赁商贸城坐落于沾化供销商贸城2-19#楼2间用于服装经营。租赁期限自2019年5月18日至2020年5月17日止，租金每年10000元。其中该合同第六条约定：“租赁期间，王海燕由下列情形之一的，商贸城可以提前终止合同，收回房屋，并由王海燕赔偿商贸城由此所造成的经济损失：1.王海燕不经商贸城同意擅自将房屋转租、转让和转借的，……”。合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如王海燕逾期不搬迁，王海燕应赔偿商贸城因此所受的经济损失。王海燕向商贸城支付违约金额为原承租金额的三倍”。房屋租赁合同签订后，王海燕向商贸城交纳了租赁费。2019年3月15日，王海燕将涉案房屋转租给案外人殷树岭，并收取了转租费45000元。合同到期后，由案外人殷树岭与商贸城续签了房屋租赁合同。 一审法院认为，商贸城与王海燕签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该合同合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。违约金系基于违约行为而主张，依据不同理由主张违约金须有对应的违约金条款。本案第十二条约定违约金条款系逾期不搬迁的行为而约定的，王海燕擅自将房屋转租行为不适用于本条，故商贸城主张王海燕因转租而支付违约金的诉讼请求于法无据。同时，合同约定违约金是为了弥补守约方可能造成的损失，违约金以实际损失为准，且根据《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》第六条约定不经商贸城同意转租、转让和转借的商贸城可以要求王海燕赔偿商贸城由此所造成的经济损失。商贸城主张因王海燕擅自租赁房屋支付违约金，并未举证证明因此而造成的损失。因此，商贸城要求王海燕支付违约金的诉讼请求于不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回滨州市沾化区供销商贸城有限公司的诉讼请求。案件受理费275元（已减半收取），由滨州市沾化区供销商贸有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院认为，商贸城主张王海燕擅自转租涉案房屋，依据涉案合同第六条、第十二条约定，王海燕应当向其支付违约金。经审查，涉案合同第十二条约定，租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失，乙方向甲方支付违约金额为原承租金额的三倍。本案中，王海燕不存在租赁期满或合同解除逾期不搬迁的情形，商贸城依据该条款主张王海燕支付违约金，不符合合同约定。涉案合同第六条约定，乙方不经甲方同意擅自将房屋转租，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并由乙方赔偿甲方由此所造成的经济损失，该条款并未约定违约金。而王海燕租赁期限届满后，基于商贸城与案外人殷树岭另行签订了房屋租赁合同，商贸城与殷树岭之间成立新的房屋租赁合同关系，殷树岭是否逾期搬迁，与王海燕无关。商贸城主张因殷树岭逾期搬迁造成其损失系王海燕转租所致，与事实不符，商贸城据此主张王海燕赔偿损失，亦不能成立。一审法院判决驳回商贸城的诉讼请求并无不当。综上所述，商贸城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人滨州市沾化区供销商贸城有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 战亚玲