吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初2362号 原告：王某1，住浑江区。 被告：于某，1988年6月5日，住浑江区。 被告：王某2。 二被告共同委托诉讼代理人：郑某，吉林理对理律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司白山新民支行。统一社会信用代码：912206018256297867。 负责人：孙某。 委托诉讼代理人：丛某，住浑江区。 委托诉讼代理人：臧某，住浑江区。 原告王某1与被告于某、王某2、第三人中国工商银行股份有限公司白山新民支行（以下简称工行新民支行）买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1、被告于某、王某2及二被告的共同委托诉讼代理人郑某、第三人工行新民支行委托诉讼代理人丛某、臧某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某1向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的鑫德南郡A15-1-702房屋买卖协议书有效；2、二被告协助原告向银行偿还剩余房屋贷款；3、二被告协助办理该房屋产权登记手续。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月26日签订房屋买卖协议书，协议约定：“甲方（卖方）：于某、王某2，乙方（买方）：王某1。甲乙双方在自愿的基础上，根据《合同法》相关规定，甲方现将鑫德南郡A15-1-702房屋卖给乙方，现就买卖事项达成如下协议：一、鑫德南郡A15-1-702房屋买价23万元整。二、因该房屋在中国工商银行股份有限公司白山新民支行设有按揭贷款，现剩余贷款13万余元未偿还。按揭贷款房屋估价格为210674.10元，贷款14万元。三、乙方于协议签订之日给付甲方购房款10万元，于2017年2月25日之前给付剩余房款13万元，该13万元需甲方协助乙方到工商白山新民支行偿还未还贷款，如甲方违约不协助甲方自愿承担违约金2万元，乙方有权代替甲方履行还贷行为，并取回银行按揭手续。四、给付首次10万元之日起，视为房屋所有权转移到乙方（该条款属于双方特制约定）。五、此协议一式两份，双方签字后即生效。”协议签订当天原告支付给二被告10万元人民币，二被告将房屋交付给原告占有装修使用至今。在协议履行期间，因偿还银行贷款也无法办理房屋过户手续，双方口头约定由原告按月支付银行按揭贷款，原告按照约定支付给被告（购房款）按揭贷款每月1240元。原告共支付被告（购房款）银行按揭贷款至2018年3月份。后因被告王某2涉嫌诈骗，原告找不到王某2，原告找被告于某协商向银行支付一次性剩余按揭贷款，被告于某以种种理由不配合，故导致原告无法按照双方约定向第三人支付银行按揭贷款。综上，原、被告之间房屋买卖关系真实、合法、有效，现被告不协助配合原告到第三人偿还未还贷款，导致原告的权益无法得到保障，故原告诉至法院。 于某、王某2辩称，原告的起诉请求与事实不符，双方虽然签订了房屋买卖合同，但实质上是以买卖的形式为王某2向王某1借款提供担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷若干问题的解释》，以买卖的形式为借款提供担保，当事人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照借贷合同关系予以审查。因此，由于双方的买卖合同内容不真实，原告的请求不应得到支持，请驳回原告诉讼请求。 工行新民支行述称，借款人当时是于某自己，按照借款合同约定偿还贷款本息。原告让二被告协助偿还贷款，我行的意见是：如果借款人于某同意原告偿还贷款，我行无异议。 经审理查明：于某于2014年11月12日购买了鑫德南郡小区A15幢1单元702室，建筑面积为77.17平方米。于某于2014年在工行新民支行办理抵押贷款，借款金额为14万元，期限为180个月，该行于2014年11月16日发放了贷款，工行新民支行对上述房屋设定了抵押权，房屋他项权证号为白山房权证白BQ字第XXXX号。王某1（乙方）与于某、王某2（甲方）于2016年12月26日签订《房屋买卖协议书》，主要约定：乙方向甲方购买鑫德南郡A15-1-702室，价款为23万元；因该房在中国工商银行白山新民支行设有按揭贷款，现剩余贷款13万余元未偿还，按揭贷款房屋估价为210674.10元，贷款14万元；乙方于协议签订之日给付甲方购房款10万元，于2017年2月25日之间给付剩余房款13万元，该13万元需甲方协助乙方到工行新民支行偿还未还贷款，如甲方违约不协助甲方自愿承担违约金2万元，乙方有权代替甲方履行偿还贷款行为，并取回银行按揭手续；给付首次10万元之日起，视为房屋所有权已转移到乙方（该条款属双方特制约定）。王某1于当日向王某2账号为×××的银行账户中汇款10万元。王某1分别于2017年3月15日、2017年4月16日、2017年5月15日、2017年11月14日、2017年12月18日向于某和王某2支付1200元，王某1分别于2017年6月15日、2017年7月15日、2017年8月15日、2017年9月19日、2018年1月13日向于某、王某2支付1240元。王某1从2017年三四月起开始使用案涉房屋。 以上案件事实，有当事人陈述及经过庭审质证的《房屋买卖协议书》、转账凭证、银行历史明细清单、微信转账截屏照片、《中国工商银行个人住房贷款申请表》复印件、《商品房买卖合同》复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、他项权证书复印件、贷款偿还明细复印件等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为，关于王某1与于某和王某2是否成立买卖合同关系的问题，于某与王某2称《房屋买卖协议书》系名为买卖，实为借款担保，虽然其所举的转账截屏照片能够证明其与王某1之间存在资金往来，但上述转账仅能证明于某和王某2向王某1转款，但转款原因并无证据佐证，若真如其所称系偿还的借款，那么偿还数十笔借款却无任何文字或语音等凭证，这一主张明显与常理相悖。再者，如于某和王某2所述，从2017年3月至2018年1月每月1200余元的款项是在于某和王某2无钱还贷款的情况下，王某1应其要求借给该二人的，若双方之间存在10笔借贷关系，除转账记录外，双方无任何关于借款的书面证据也是有悖于常理的。于某和王某2称收到10万元后王某1取出了9万元，但其所举的证据并不足以证明其主张。虽然于某和王某2所举的（2019）吉0602民初1017号《民事判决书》中确认王某1与臧校强签订的房屋买卖合同无效，理由为臧校强与王某1之间为借贷关系，因让与担保而签订的房屋买卖合同无效，但在（2019）吉0602民初1017号民事案件中王某1对其借款给臧校强的事实认可，该案借贷关系的事实清楚，但在本案中，王某1否认双方之间系为借款提供担保而签订合同的，且如上所述，于某和王某2所举的证据不足以在证明双方之间存在借贷关系，因此，对于于某和王某2的上述主张本院不予支持。《房屋买卖协议书》签订后，王某1向王某2转款10万元，并在其使用案涉房屋后按月向于某和王某2支付了偿还房屋贷款的款项，因此，能够认定双方存在真实的买卖房屋的意图，并履行了交付房屋和价款的合同义务，故上述《房屋买卖协议书》有效，王某1与于某和王某2系买卖合同关系。因不动产物权的设立、变更经登记才发生效力，于某和王某2仅将房屋交给王某1居住使用尚未完成合同义务，该二人还负有协助王某1办理案涉房屋产权登记手续的附随义务，故对于王某1要求于某和王某2协助办理产权登记手续的诉讼请求本院予以支持。对于偿还案涉房屋贷款的问题，因涉及到于某与工行新民支行之间的借贷关系，因此，对于王某1要求于某和王某2协助其偿还房屋贷款的诉讼请求本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、王某1与于某和王某2于2016年12月26日签订的关于浑江区鑫德南郡A15-1-702号房屋的《房屋买卖协议书》有效。 二、于某和王某2于本判决发生法律效力后立即协助王某1办理浑江区鑫德南郡A15-1-702号房屋的产权登记手续。 三、驳回王某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费4802元，减半收取计2401元，由于某、王某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员  于青平 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  牛晓牧