山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0703执异76号 案外人：潍坊润伟恒大置业有限公司，住所地潍坊市高新区玉清街北金马路东赵疃工业园内。统一社会信用代码：913707006781286223。 法定代表人：秦伟堂 委托诉讼代理人：孙胜亮，山东潍滨律师事务所律师。 申请人：潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行，营业场所：潍坊市寒亭区益新街655号，统一社会信用代码：913707000619954003。 负责人：姜瑞富 委托诉讼代理人：王树方，男，汉族，1987年11月15日生。 被申请人：王莎，女，汉族，1985年2月2日生，住山东省潍坊市寒亭区。 本院在执行保全申请人潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行（以下简称“农商行寒亭支行”）与被申请人王莎等金融借款合同纠纷一案中，案外人润伟恒大公司对本院保全被申请人王莎名下位于潍坊市高新区××号的房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查并于2020年11月25日举行了听证，案外人润伟恒大公司及其委托代理人孙胜亮、申请人农商行寒亭支行及其委托诉讼代理人王树方、被申请人王莎到庭参加听证。现已审查终结。 案外人润伟恒大公司述称，请求法院解除对潍坊市高新区××号房产的财产保全措施。理由：2019年5月，案外人润伟恒大公司与王莎达成商品房买卖意向，王莎认购案涉房屋；2019年5月28日，周艳艳代王莎支付首付款479642元；2019年5月31日，润伟恒大公司与王莎签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定润伟恒大公司将其开发的潍坊市高新区××号房屋出售给王莎，房屋总价款1449642元，付款方式为按揭贷款，首付款为479642元，余款申请银行贷款支付，房屋交付时间为2019年12月31日前；但因王莎原因，银行拒绝王莎按揭贷款的请求，余款一直未支付。因合同无法继续履行，2020年3月25日，润伟恒大公司与王莎签订了《解除合同协议》，协商解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并将已收房款返还，案涉房屋一直未交付王莎。润伟恒大公司在案涉房屋未办理转移登记之前，对案涉房屋享有所有权。法院裁定预查封的前提是王莎与案外人存在房屋买卖合同关系，对案涉房屋享有物权期待权，因润伟恒大公司与王莎在法院查封之前已解除了《商品房买卖合同（预售）》，王莎对案涉房屋的物权期待权消灭，预查封的基础已不存在，如果不解除查封措施，润伟恒大公司无法销售该房屋，极大影响公司经营，故提出异议，请求支持案外人的异议请求。 申请人农商行寒亭支行辩称，寒亭法院对王莎已办理网签的房产进行保全事实清楚程序合法，该保全措施有效。因法院针对该房产进行保全时该房屋登记的主管部门潍坊市不动产登记中心对该房产的状态进行查询，该房产依然属于网签给王莎的状态。这也就足以证明润伟恒大公司与王莎签订的商品房买卖合同依然有效，并未解除。 被申请人王莎辩称，王莎与润伟恒大公司的购房合同已解除。 案外人润伟恒大公司为支持其异议请求，向本院提交了如下证据： 1、王莎与润伟恒大公司于2019年5月31日签订的《商品房买卖合同》（预售），证明：润伟恒大公司将涉案房屋出售给王莎，房屋总价款为1449642元，首付款为479642元，余款通过银行贷款支付。 2、活期查询记录、转账回单，证明周艳艳代王莎于2017年11月9日向润伟恒大公司支付了首付款300000元、于2019年5月28日向润伟恒大公司支付首付款179642元，共计479642元。 3、王莎与润伟恒大公司于2020年3月25日签订的《解除合同协议》，证明：因王莎无法办理按揭贷款，王莎与润伟恒大公司协商解除了《商品房买卖合同》，并约定润伟恒大公司将已收取的首付款直接返还给案外人周艳艳。 4、王俊强与润伟恒大公司于2020年3月25日签订的《购房协议书》，证明：案外人在与王莎解除《商品房买卖合同》后，与案外人王俊强签订了协议，将涉案房屋又出售给了王俊强。 5、《收款收据》、《潍坊市高新区××号房屋买卖情况说明》各一份，证明：案外人与王莎签订《解除合同协议》后，按照该协议约定与周艳艳协商退款时，周艳艳提出其亲戚王俊强想购买案涉房屋，周艳艳支付的首付款不用退还，直接作为王俊强支付的首付款，异议人在与王俊强签订《购房协议书》后，给王俊强出具了首付款的《收款收据》。因此，异议人与王莎之间不存在返还房屋首付款的法律关系，王莎对异议人不享有任何债权。 申请人农商行寒亭支行质证认为：对证据1、2无异议。对证据3有异议，虽然润伟恒大公司出具了与王莎签订的解除合同协议，但该协议签订后双方实际并未按协议履行。认为润伟恒大公司也未按协议时间履行退款义务。王莎也未与润伟恒大公司撤销网签备案手续。且从润伟恒大公司与王莎签订的解除合同协议来看，也明显违背常理。因为是由王莎申请贷款被拒造成的违约，润伟恒大公司应先将网签房产撤销网签后再进行退款。而从润伟恒大公司提交的证据来看显然违背了该常理。该解除合同协议无效。对证据4有异议，该购房协议书明显为一房多卖扰乱房地产竞争秩序，该协议书无效。对证据5有异议，其仅提供王俊强交纳首付款的收款收据，并未提供相应的交易明细。不足以证明王俊强真实的交纳了首付款。且润伟恒大公司单方面出具的涉案房产买卖情况说明也不足以证明周艳艳同意用润伟恒大公司的退款来抵顶王俊强的购房首付款。且各当事人之间关系复杂，周艳艳为王莎配偶周项君的姐姐，且润伟恒大公司提交的情况说明中明确的说明王俊强为周艳艳的亲戚，这明显的是在转移涉案财产。 被申请人王莎质证认为：涉案房屋因本人原因无法办理贷款，房子已经退了。涉案房产的首付款是借的周艳艳的，润伟恒大公司同意将首付款退到周艳艳账户。购房合同已经解除。 本院查明，申请人潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行与被申请人王莎金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日作出（2020）鲁0703民初392号民事裁定书，裁定冻结被申请人王莎名下银行存款2667253.43元或查封等值财产。本院于2020年5月12日查封了潍坊市高新区××号房产。 另查明，2019年5月，案外人润伟恒大公司与王莎达成商品房买卖意向，王莎认购案涉房屋；2019年5月28日，周艳艳代王莎支付首付款479642元；2019年5月31日，润伟恒大公司与王莎签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定案外人润伟恒大公司将其开发的潍坊市高新区××号房屋出售给王莎，房屋总价款1449642元，付款方式为按揭贷款，首付款为479642元，余款申请银行贷款支付，房屋交付时间为2019年12月31日前；后因王莎一直未支付购房合同余款，导致合同无法继续履行，2020年3月25日，润伟恒大公司与王莎签订了《解除合同协议》，协商解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。 再查明，至本院2020年5月12日查封案涉房产时，该房屋登记在被申请人王莎名下。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人润伟恒大公司是否系案涉房屋的所有权人，其异议请求是否足以排除（2020）鲁0703民初392号民事裁定书对涉案房产的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；本案中，案涉位于潍坊市高新区××号房产在案外人润伟恒大公司与王莎签订预售合同时并未建成，案涉房屋办理的预告登记系王莎享有的物权期待权，在王莎不能按照合同约定付清剩余购房款的情况下，案外人润伟恒大公司依照合同约定与王莎解除预售合同，预告登记失效，王莎不再对案涉房屋享有物权期待权，案外人润伟恒大公司作为案涉房屋的所有权人，其异议理由足以排除（2020）鲁0703民初392号民事裁定书对案涉房产的查封。 综上所述，案外人润伟恒大公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条之规定，裁定如下： 解除对潍坊市高新区××号房产的查封。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  于辉亮 人民陪审员  邢世友 人民陪审员  宋秋玲 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  于丽霞 书 记 员  张良波