新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2323民初944号   原告：李孝丽，女，1972年4月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   委托诉讼代理人：卫新荃，新疆景化律师事务所律师。   被告：钱洪建，男，1971年1月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   委托诉讼代理人：马雪，新疆新靖律师事务所律师。   第三人：李玉秀，女，1985年2月27日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   委托诉讼代理人：马二沙（系第三人李玉秀丈夫），男，1981年2月10日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   原告李孝丽与被告钱洪建、第三人李玉秀合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李孝丽的委托诉讼代理人卫新荃、被告钱洪建的委托诉讼代理人马雪、第三人李玉秀的委托诉讼代理人马二沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李孝丽向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付占用原告房屋1年5个月的使用费暂定42,500元；2．判令第三人李玉秀支付占用原告房屋7年2个月的使用费用107,500元；3．判令第三人李玉秀将原告的《建设用地批准书》（即：呼图壁县（2002）土建字第145号）返还给原告；4．判令被告、第三人共同承担房屋设施损坏、清理垃圾、混凝土、恢复房内设施等所而产生的费用50,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告支付占用原告房屋1年5个月的使用费暂定42,500元；2．判令第三人李玉秀支付占用原告房屋7年2个月的使用费用107,500元；3．判令被告、第三人共同承担房屋设施损坏、清理垃圾、混凝土、恢复房内设施等所而产生的费用50,000元；4．判令被告、第三人承担保全费820元、鉴定费5,000元。事实与理由：2018年3月11日，原告李孝丽与赵斌协议离婚，离婚协议约定位于××县砖混结构的平房及院落一套归原告所有（院内有380伏的三相电）。2011年9月6日，被告钱洪建为了经营干洗店支付180,000元购买了原告李孝丽的上述房院，原告把《建设用地批准书》（即呼图壁县土建字第145号）交给了钱洪建，被告钱洪建对该房进行部分改造后经营干洗店，因水污染严重被告钱洪建便于2013年2月6日将该房院以188,000元的价格卖给第三人李玉秀。李玉秀将购房款188,000元付给被告钱洪建，被告钱洪建将原告李孝丽的《建设用地批准书》原件和该房院大门的钥匙交于第三人李玉秀。之后第三人与被告分别起诉确认房屋买卖合同无效，呼图壁县人民法院分别以（2019）新2323民初2545号及（2020）新2323民初164号民事判决书确认两个房屋买卖合同均属无效，被告及第三人返还房屋给原告，原告退还房款给被告。原告、被告、第三人均未上诉。被告钱洪建使用原告的房屋及院落共1年零5个月（自2011年9月16日至2013年2月6日），应向原告支付房屋使用费约42,500元（每年按营业性租金标准30,000元计算）。第三人李玉秀购房使用该房及院落共7年零2个月（2013年2月6日至2020年4月6日），应向原告支付房屋使用费107,500元，（每年按居住性租金标准15,000元计算）。第三人还应将原告李孝丽的《建设用地批准书》原件（即：呼图壁县（2002）土建字第145号）返还给原告。一直到2020年4月10日，原告李孝丽才在呼图壁县人民法院拿到自己出售近10年的该宅基地房院的钥匙。原告打开院落和房屋的大门后，发现部分房间由于安装了干洗设备导致房顶、地面损坏严重，房间堆放着大量混凝土以及垃圾未清理，房间的门窗玻璃破损，墙体裂缝、地面有大坑没有回填，还有两个巨大水泥台面未拆除，房屋及院子的地坪损坏，原告房内的双扇铁门不在现场（被告拆除），照明电的线路不能正常使用需要重新布线。由于被告及第三人的行为造成原告的房屋无法使用，被告及第三人理应承担修复或赔偿的相关费用50,000元以鉴定机构的鉴定报告为准。   被告钱洪建辩称，钱洪建对房屋是属于有权占有，被告支付了房款180,000元，不存在非法占有及承担赔偿责任。2011年原告和被告签订合同时，被告不是集体经营组织，原告还与被告签订合同，原告本身有过错，应当承担相应责任。被告支付了180,000元的购房款，如果被告经营其他项目，也能获得利益，但是只让原告返还了180,000元，双方承担了各自的责任。涉案房屋经过10年时间，房屋自然折损符合自然规律，如果原告不能证明是被告损害，被告不应当承担损害赔偿责任；被告不同意鉴定，如果原告执意鉴定，鉴定费原告自行承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。   第三人李玉秀称，（2019）新2323民初2545号民事判决书中已确认李玉秀与钱洪建之间房屋买卖关系虽因违反强制性规定而无效，法院认定双方均存在过错，故判令钱洪建向李玉秀返还购房款，而未支持李玉秀主张利息的诉讼请求。首先，李玉秀是购买房屋而不是租住房屋，不应按租金支付占用期间的费用；其次，因李玉秀对合同无效存在过错，故法院未支持利息，李孝丽在此期间也获得了利息收益，其无权再获得其他收益；再次，三方之间均为买卖合同关系，李玉秀虽未取得房屋所有权，但在确认合同无效之前，其因买卖行为享有对房屋的使用权，故不应支付占用期间的费用。最后，李玉秀在取得房屋后因村委会不向其供水导致房屋无法居住及养殖，所以对房屋未进行任何改建、修缮，不应赔偿李孝丽的房屋损失。综上，李孝丽对于合同无效也存在过错，其仅有权主张返还原物，现房屋已交付李孝丽，故应驳回其对第三人李玉秀的起诉。   当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交（2019）新2323民初2545号民事判决书一份、（2020）新2323民初164号民事判决书一份、售房协议证明一份，证明原告与被告之间的买卖合同，以及第三人与被告之间的房屋买卖合同无效，无效后的法律后果是被告及第三人将房屋及院落返还给原告。被告使用涉案房屋的时间为1年5个月（2011年9月16日至2013年5月16日），第三人使用该房屋7年零2个月，原告拿到钥匙。原告将建设用地批准证书即呼图壁县2002吐建字2005号交给了被告，被告又交给了第三人，既然房屋返还给原告，因此第三人也要将批准证书返还给原告。   经质证，被告钱洪建对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可，被告基于与李孝丽的售房合同属于有权占有。第三人李玉秀对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可。因被告、第三人对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。   2.原告提交房屋院内照片31张，证明照片5、6、7中院内被大面积损坏，照片8中房屋受损，照片11墙体发黑发霉，照片12房屋断裂，照片13屋顶漏雨发霉，照片14、15内屋顶和外面都已经被损坏，照片16窗户被拆卸，墙体损害，照片17墙体电线损害，照片19房屋门被拆除，照片20、21屋内有大量垃圾，照片22、23屋内有两个水泥墩，墙体受损，照片25住宅门前地坪损坏，照片26后墙板有裂缝、坍塌，照片27、28房屋暖气管道全部被拆除，照片28、29、30都是厂房内堆放大量垃圾，照片31有一个水泥坑，上述照片证明被告、第三人在使用原告房屋的过程中未尽管理的义务，擅自挖坑增设水泥条以及在经营屋内过潮，导致房屋过潮，被告及第三人在使用过程中造成了损坏应当予以赔偿或者恢复原状。   经质证，被告钱洪建对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，原告没有提交十年前此房屋的真实性情况，因此无法证明现在房屋的证明情况，农村的平房其十年的折损也是破旧不堪的，原告没有证明房屋的损害就是被告造成的。第三人李玉秀对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为照片都是现在的照片，没有以前的照片，涉案房屋第三人也没有居住，从被告处购买了之后，房子就无法养殖，第三人没有动过房屋，原告所说的改建、修建与第三人没有关系。本院对该组证据综合全案再予以确认。   3.原告提交工程造价书一份、鉴定发票一份、保全费票据一份，证明经过法院委托对于原告提出的恢复房屋原状的价格是48,000元，但是对于恢复原状项目评估不完整，评估估价过低。鉴定费用是5,000元、保全费是820元。   经质证，被告钱洪建对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的不认可，在第一次庭审中，被告同意给原告修复房屋，但是原告不同意，要做评估，因此被告不同意承担鉴定费。被告只认可四项内容：安装烟囱厂房房顶防水处理；放置锅炉的地坪坑填平；增加的水泥墩去除；安装水管的小洞抹平的费用，四项的评估费是7,000多元，其他费用是原告扩大的被告不承担，和本案无关。第三人李玉秀对该组证据的真实性认可，没有意见。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。   4.原告提供证人杨春福、刘晓林的证言，证明原告李孝丽在房屋出售给钱洪建之间前屋顶、墙面、地坪以及室内损坏都是好的，是出售给钱洪建之后屋顶、墙面、地坪以及室内造成了损坏。   经质证，被告钱洪建、第三人李玉秀对证人杨春福证言的真实性、合法性、关联性均不认可，被告十年前购买房屋的时候房屋就是旧的，原告也没有证据证明房屋的新旧情况，证人是邻居，证人描述的被告破坏水泥地坪、改造房屋的细节，也不可能知道，证人不知道被告的购房时间，围墙是被告找的工人砌出来的，证人明显阐述了对原告有利的证言，所以对证人证言不认可。被告钱洪建、第三人李玉秀对证人刘晓林的证言部分认可，部分不认可。刘晓林所说原告居住的时候房屋是好的不认可，说的被告将围墙改造，将地坪填平是认可的。本院对该组证据综合全案再予以确认。   5.原告提供证人李登桂的证言，证明涉案房屋卖给被告之前的状况。   经质证，被告钱洪建、第三人李玉秀对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，2011年被告已经购买了原告的房屋，证人称2012年去看的房屋，时间也不符，前后矛盾。本院对该组证据综合全案再予以确认。   经审理查明，原告李孝丽、案外人赵斌系呼图壁县五工台镇五工台村**村民，2002年4月，该村将五工台村二组800㎡的集体土地批准给赵斌作为宅基地（呼图壁县【2002】土建字第145号），四至分别东至杨春福、西至路、南至林带、北至董少全。原告李孝丽与案外人赵斌协议离婚时约定涉案房屋归李孝丽所有。   2011年9月16日，钱洪建向李孝丽购买涉案房屋，向李孝丽支付购房款180,000元，李孝丽将该房屋交付钱洪建。2013年2月6日，钱洪建将该房屋出售给李玉秀，由李孝丽与李玉秀、钱洪建签订了一份《售房合同》，李孝丽作为甲方，李玉秀作为乙方，钱洪建作为见证人在该合同上签字，李玉秀向钱洪建支付购房款188,000元。   2018年8月22日，李玉秀提起诉讼，要求确认其与李孝丽签订的《售房合同》无效，并要求钱洪建返还购房款188,000元并承担利息75,000元。本院作出（2019）新2323民初2545号民事判决，确认该《售房合同》无效，并判令钱洪建返还李玉秀购房款188,000元。该判决已生效。   2020年1月16日，钱洪建提起诉讼，要求确认其与李孝丽签订的《售房合同》无效，并判令李孝丽向其返还购房款180,000元。本院作出（2020）新2323民初164号民事判决，确认该《售房合同》无效，并判令李孝丽返还钱洪建购房款180,000元。该判决已生效。   原告申请对涉案呼图壁县五工台镇五工台村二片区李孝丽院内厂房的屋顶、地面、墙体等恢复原状的费用进行鉴定。本院委托新疆新建联项目管理咨询有限公司进行鉴定，新疆新建联项目管理咨询有限公司出具新建联鉴定2020（S-036）工程造价鉴定意见书，鉴定意见：依据现场勘查的情况，需要恢复原状的费用为48,745.3元，包括1．原墙面灰皮铲除费用2,736.47元；2．墙面刷乳胶漆费用8,209.42元；3．火墙恢复（重新砌筑）费用600元；4．铁门恢复（重新安装）费用390元；5．锅炉房砼构件拆除（墩台）费用104.05元，被申请人钱洪建认可恢复项；6．砼地面恢复费用3,263.96元，被申请人钱洪建认可恢复项；7．墙面开洞恢复费用1,700元（即补洞的费用，17个其中8个为暖气洞），堵洞、抹灰刷乳胶漆，被申请人钱洪建只认可8个洞口恢复费总计800元；8．申请人李孝丽要求室外地坪全部拆除，清理干净费用4,361.75元；9．申请人李孝丽要求室外地坪全部恢复费用13,085.25元，重做砼地面，面层刷水泥砂浆；10．第四间房间玻璃的安装费用187.5元；11．申请人李孝丽要求预制板更换费用2,331元；12．天棚抹灰（零星抹灰、搭脚手架）518元；13．天棚原乳胶漆铲除1,586.69元，原天棚起皮发霉乳胶漆铲除；14．天棚刷乳胶漆4,760元；15．屋面损坏防水拆除费用462.3元，被申请人钱洪建认可恢复项目；16．屋面损坏防水恢复3,236.1元，被申请人钱洪建认可恢复项；17．申请人李孝丽要求女儿墙压顶抹灰损坏修复费用148.75元，零星抹灰；18．电气线路改造500元；19．申请人李孝丽要求散水564元。钱洪建认可的费用为7,866.41元。原告交纳鉴定费5,000元、保全费820元。   审理中，原告李孝丽认可第三人李玉秀已将房屋、院落中的垃圾清理干净。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李孝丽将涉案房屋以180,000元出售给钱洪建，李孝丽与钱洪建之间的房屋买卖关系因违反强制性规定而无效，致使购房款由李孝丽占有，涉案房屋由钱洪建占有。原告将涉案农村房屋出售给本农村集体经济组织成员以外的人，导致合同无效的后果其自身具有一定的过错，原告李孝丽应当承担相应的责任，对其要求被告钱洪建支付占用房屋1年5个月的使用费42,500元的诉讼请求，本院不予支持。被告钱洪建作为买受人也知道其购买房屋的性质，其作为买受人要求确认合同无效，结合被告钱洪建对涉案院落中厂房的改建，及改建厂房的用途、具体使用情况，必然会对厂房造成损坏，根据鉴定机构的实地勘验，对鉴定意见中除室外地坪拆除、恢复费用外的其他项目合计31,298.3元应承担责任。而原告主张被告钱洪建使用房屋时用吊车将地坪轧坏，但是其提供的证人证言陈述不一致，也未提交其他证据予以证实，对其主张不予采信，故对原告主张被告钱洪建承担室外地坪拆除、恢复费用17,447元，本院不予支持。原告主张被告钱洪建承担鉴定费用5,000元、保全费820元，系合理支出，本院予以支持。   因原告认可第三人李玉秀已将涉案房屋、院落中的垃圾清理完毕，且第三人李玉秀与原告并不存在合同关系，原告也未提交证据证实第三人李玉秀对涉案房屋改建造成损坏，故对原告要求第三人李玉秀支付占用房屋使用费107,500元，并与被告钱洪建共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告钱洪建于本判决生效后三日内向原告李孝丽支付恢复费用31,298.3元；   二、被告钱洪建于本判决生效后三日内向原告李孝丽支付鉴定费用5,000元、保全费820元；   三、第三人李玉秀在本案中不承担责任；   四、驳回原告李孝丽的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4,300元，由原告李孝丽负担3,502元，被告钱洪建负担798元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   姜   博   审  判  员   齐梦程   人民 陪 审员   田   亮   二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日   书  记  员   白锦成