西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2020）藏06民终145号上诉人（原审原告）：次仁达杰，男，1990年12月1日出生，藏族，住西藏自治区那曲市。诉讼代理人：楚才，男，藏族，住西藏自治区那曲市。上诉人（原审被告）：何涛，男，1994年4月12日出生，汉族，住四川省绵阳市。委托诉讼代理人：张春梅(系何涛母亲)，女，汉族，住四川省绵阳市。上诉人（原审原告）次仁达杰与上诉人（原审被告）何涛房屋租赁合同纠纷一案，上诉人双方均不服西藏自治区色尼区人民法院作出（2020）藏0602民初591号判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月04日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人次仁达杰、上诉人何涛的委托代理人张春梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。次仁达杰的上诉请求：请求二审人民法院依法撤销原判改判由被上诉人向上诉人支付2019年11月1日至2010年12月30日的（预计本案诉讼终结之日）的租金14万元，并由被上诉人向上诉人支付适当资金占有使用费。事实与理由：一审法院适用法律错误，一审认为被告与2020年4月17日向原告短信告知解除合同内容，在合同无效及被告拖欠占有使用费的情况下，被告已经就终止支付房屋占有使用费履行了告知义务，原告不同意占有使用费损失应当由原告承担。一审审理过程中，上诉人代理人明确承认截止一审开庭之日，未将房屋钥匙交予上诉人，房屋内仍有何涛物品，“根据《合同法》相关规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同虽无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房租占有使用费的，人民法院一般应予支持，”上诉人认为在租赁合同双方未能就解除合同达成一致意见的情况下，即便合同无效，只要承租方占有使用房屋，相关房屋占有使用费应计算至承租人搬离租赁房租将房屋交还给出租人之日。一审无视房屋被上诉人占有的事实，认定本案占有使用费计算至被上诉人向上诉人发短信之日无事实与法律依据。上诉人何涛答辩：上诉人与被上诉的房东为邻居关系，在一审已经向法院说明，上诉人是《安能货运部》的房东。涉案房东楚某系《辉煌彩钢》房东。2018年被上诉人在11号警务站办理居，楚某提供的证件只有备案，上诉人弄虚作假，欺骗法庭与当事人，被答辩人依法追究上诉人法律责任，本承担本案的全部费用。关于此房的钥匙交接，出租人未具备安全隐患，为了达到个人利益，对此坚决拒收，态度恶劣，系两家承租房总电线路设置在被上诉人房屋内并经常出现线路异常，导致断电事故发生，基于事实被上诉人为了确保人身财产安全，于4月20日将钥匙交予《山东临工》处，被上诉人持证明一份，一审提交色尼区法院未收。何涛的上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由；上诉人经过被上诉人同意花费高额资金搭建彩钢棚，地坪混泥土，并对房屋大门进行维修更换，虽然合同无效。但被上诉人应当承担费用，该费用折抵房租占有使用费。上诉人次仁达杰答辩：她说我不是房东，房子虽然不是我名下，但是房子我购买的，购买合同已经交到一审法院。第二她说是同意一审判决，那她为什么要上诉，她确实修了仓库，但是合同明确说明租期是5年，5年过后房子是归我，如果没有到5年之前中途撤场，费用什么都谈不了，合同里约定很明确；还有她说的那个门是她弄，但是我们合同说好的门、窗户需要改造，必须经过我的同意，现在我的要求是门要换回原来的样子。现在的门是大铁皮，我的房子是门面方不适合大铁皮门，她是私自换了门，为了她方便把那些东西进出，我要求恢复原状。房子目前为止还没有交给我，我手机上有何涛的聊天记录证明，“他说4月份房子退了，当时我说房子退了那就交房租费，如果不交房租费，那就按合同履行”。次仁达杰一审提出诉求请求：1.请求法院判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年12月30日期间（预计本案诉讼终结之日）的租金14万元；2.请求判令被告向原告支付违约金4.2万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月10日双方签订《房屋租赁合同》，约定将位于那曲市××区右侧门房两间（带后院）出租给何涛，约定租期为2017年5月1日至2022年5月1日，每月租金1万元整，合同签订后，何涛自2019年11月1日拒绝支付租金，故次仁达杰起诉至法院望支持全部诉讼请求。本案中的出租房是2013年2月18日，次仁达杰与次某签订《土地转让合同书》，从次某处购买涉案房屋土地，2017年4月10日，次仁达杰与何涛双方就该房屋签订《房屋租赁合同》，其中就房屋租金约定每月1万元，2019年11月1日后何涛未再支付房租，2020年4月17日何涛向次仁达杰短信通知自2020年5月20日解除租赁合同；该房屋目前未取得产权证书或规划许可证。一审法院认为，原告在未取得涉案房屋产权证书或规划许可证的情况下，向被告租赁房屋并签订《房屋租赁合同》，双方签订的《房屋租赁合同》应当依法认定为无效，但原告可参照《房屋租赁合同》中约定的金额收取房屋占有使用费；被告于2020年4月17日向次仁短信告知解除合同，在合同无效及被告拖欠房屋占有使用费的情况，被告已经就终止支付房屋占有使用费履行了告知义务，原告未予以同意导致的房屋占有使用费损失应由原告承担，但被告未提交证据证实4月20日即搬离房屋，故按照被告短信中所确定的2020年5月20日计算房屋占有使用费，即6个月20日的房屋占有使用费6×10000＋10000÷30×20＝66,667元予以支持，对原告房屋占有使用费诉讼请求中超过66,667元的部分不予支持；因本案所涉《房屋租赁合同》无效，原告依据该合同所主张的违约金无法律及合同依据，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，原告次仁达杰要求被告何涛支付房屋占有使用费14万元的诉讼请求本院依法予以支持66,667元，超过部分不予支持；原告次仁达杰要求被告何涛支付违约金4.2万元的诉讼请求，本院依法不予支持。判决：一、被告何涛于本判决生效后一个月内向原告次仁达杰支付房屋占有使用费66,667元；二、驳回原告次仁达杰的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院分析如下：对上诉人次仁达杰提交的短信记录，拟证明被上诉人发短信要求解除合同但上诉人回复内容为按照合同执行。该证据在一审时上诉人何涛已经提供过，与二审提供的内容一致，上诉人何涛的诉讼委托代理人对该证据三性均认可。对证明目的不予认可，被上诉人认为发短信通知已经履行了提前告知义务，房屋租赁合同应当解除。本院认为由于受到新冠疫情影响，导致被上诉方无法经营，本案被上诉方也已经提前一个月明确通知解除合同，已经履行了告知义务，房屋租赁合同的解除时间应认定为2020年5月20日，本院对该组证据予以认可。上诉人何涛提供证据，1.微信转账记录一份，证实自己的房租是给楚某转的，证明自己房东为楚某，被上诉方对该组证据不予认可，被上诉人称房屋是自己所有，哥哥楚某只是帮忙收取房租，并不是涉案房屋的所有权人。本院认为该证据只能证明上诉人何涛曾把房租打给过楚某，不能证明涉案房屋房东为楚某。本院认为房屋的所有权人与房租收取人可能不是同一人中间也可能存在代收行为，本案中上诉人签订合同时明知对方为次仁达杰而将房租支付给楚某就是默认了他们之间代收行为，在二审中提出案涉房屋房东为楚某理由不成立。本院对该组证据不予认可。2.上诉人提供的辉煌彩钢营业执照，登记时间为2017年8月28日，经营者为本案上诉人何涛母亲张春梅，名称为辉煌彩钢，营业场所为那曲县拉萨北路（路达加油站右侧商品房3-4号）拟证明房东为楚某，上诉人次仁达杰对该证据不予认可，因为该房屋的土地证上面不是楚某的名字，本院对该证据三性予以认可对证明目的不予认可。因为营业执照上经营场所与租赁房屋所有权人无直接关系，不能证明所有权人是谁，只能证明上诉人何涛租赁了该房屋在此经营。3.上诉人提交的三张交钥匙的照片，拟证明山东临工线路在所承租的涉案房屋里面，上诉人次仁达杰认为一审时候房间里面一直有东西，不清楚房屋是继续租房还是退房，没有接到何涛的电话，本院对证据三性予以认可。本院认为既然上诉人何涛把钥匙交予山东临工那么次仁达杰就对房屋有了处分权，可以处置房屋，上诉人交钥匙的行为可以证明提前履行了告知义务。4.上诉人提交的居住证1份、证明两份，1份内容为马某维修的案涉房屋拉萨北路辉煌彩钢门面房大门两次，一次为2018年1月份维修金3000元，4月份新做大门5000元，总费用为8000元。第二份证据证明是2020年4月20日，上诉人何涛将涉案房屋钥匙交予隔壁山东临工。拟证明维修涉案房屋的大门花费8000元，被上诉人对两份证明的三性均不予认可。本院认为由于在一审中当事人没有提出反诉，在二审中提出维修费用二审法院不予审理，当事人可以另行起诉主张此费用。5.对于杜某、浦某、马某的证人证言，杜某拟证明在租赁的房租是打了地坪，不知道租赁的房东谁。浦某证明承包了仓库，证言为2017年5月份何涛让我做彩钢400平米，包工包料120元一平米，口头协议，钱是何涛给的当时扣除了材料费，当时何涛说是租的房子，房东让他把地皮弄一下。马某证言与上诉人何涛是生意伙伴关系，证实在2017或者2018年他们回去了但是门被风吹跑了，是我找的姓王的修理门，当时材料人工3000元，后面5月份他们回来重新修理给了5000元，总共前后加起来8000元。上诉人次仁达杰的质证意见为彩钢棚是他们做的不否认，但合同约定时间到期之后解除合同后归出租方所有。门要求是卷帘门打地皮的人是他们一起的，他们自己员工关系好的人带到这里证人不接受。本院认为三个证人与上诉人何涛关于修建彩钢棚他们之间未签订书面的合同，对于此花费也无相关的票据凭证，无法证明修建此彩钢棚和地坪的具体费用，并且只有何涛一方提供的证人无其它证据相互印证。本院对该证据不予认可。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，因本案案由为房屋租赁合同纠纷，故对上诉方何涛提出的在该租赁房屋的后院扩建部分搭建彩钢棚，地坪混泥土（其中彩钢棚400平方米，每平米165元，合计66,000元，地坪混泥土320平米，每平米120元，合计38,400元）的费用和上诉方何涛提出的维修涉案房屋大门的花费8000元，何涛在一审中没有提出反诉，而是直接上诉到本院，根据法律规定对于二审中出现的新的诉讼请求，法院只能调解，调解不成告知当事人另行起诉，对此部分当时法院征求了双方意见都不愿意调解所以现在释明当事人。彩钢棚具有一定价值，我们不可否认，但是现在是何涛一方提前中止了合同不在继续租赁该房屋等于提前放弃了对彩钢棚的使用，这个不能归责与次仁达杰。双方对此部分费用也只有口头的约定且这属于一个新的诉讼请求本院不予审理。针对上诉人何涛的委托代理人提出的房东是楚某，次仁达杰主体不适格问题，本院认为法律规定当事人可以委托一至二名代理人参加诉讼，且在本案中签署合同的当事人就是次仁达杰所以次仁达杰参加诉讼是属于适格的当事人，且上诉人何涛并无证据证明涉案租赁房屋所有权属于楚某所有，故本院对此不予认可。综上所述，次仁达杰，何涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3940元，由上诉次仁达杰负担2497元，由上诉人何涛负担1443元。本判决为终审判决。审 判 长  次仁旺秋审 判 员  次仁永西审 判 员  巴  央二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  格桑拉宗书 记 员  吴 江 丽1