黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1438号 原告：王春，男，1935年8月6日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：杜振宇，牡丹江市爱民区向阳法律服务所法律工作者。 被告：尹晓林，女，1963年7月13日出生，住牡丹江市阳明区。 原告王春与被告尹晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春到庭参加诉讼，被告尹晓林在韩国以微信视频方式参与庭审。本案现已审理终结。 王春向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2020年5月11日签订的《回迁房买卖协议》；2、要求被告返还原告支付的购房款200000元；3、案件受理费由被告负担。审理中原告增加一项诉讼请求：要求被告支付原告违约金5000元。事实和理由：2020年5月11日，原告与被告协商，由原告出资210000购买位于牡丹江市爱民区大庆路××小区×区×号楼×单元×××房产一套。同日在见证人邓某某在场的情况下，原告与被告签订《回迁房买卖协议》并支付了200000元购房款，余下10000元作为押金未支付。原告已经将部分生活用品搬到新房屋，被告把房屋相关手续交给原告后，原告才知道案涉房屋产权人不是被告，动迁协议上的产权人为李某某。被告尹晓林非案涉房屋合法产权人，也没有李某某的委托书，被告尹晓林无权代理李某某签署《回迁房买卖协议》，原告认为该协议是无权代理的合同，要求解除。故原告诉至法院，请求如上。 尹晓林辩称，被告是合法出售房屋，被告有授权委托书，也有相关证明。被告装修房子时，被告公公李某某给被告出具了未公证的授权委托书。李某某人在韩国，因为疫情原因无法到中国驻韩国大使馆办理公证的授权委托，疫情过后办理了公证的授权委托书，在买卖房屋时被告也向原告说明了被告是代理公公李某某卖房的情况。 本案的争议焦点：一、本案回迁房买卖协议是否合法有效，是否符合解除合同的法定事由；二、本案被告签署买卖协议及出售房屋的行为是否有效；三、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对原告举示的回迁房买卖协议复印件1份（与原件核对无异议）没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据：证据二、住宅房屋征收补偿协议复印件1份、2020年5月11日用气合同复印件1份（与原件核对无异），证明原告向被告依照回迁房屋买卖协议支付了购房款之后，被告才拿出上述两份证据，当时由于原告认为房屋已合法取得，事后才发现此房屋并非被告所有。 被告对此组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，除了上述证据被告还给原告出具了一张李某某的授权委托书，以及李某某和被告丈夫李某某1的父子关系证明。 本院认为，被告对此组证据形式要件无异议，本院予以采信，该组证据结合回迁房屋买卖协议能够证实被告将其公公李某某名下的房屋出卖给原告，并将相关房屋手续交付给原告的事实，本院予以确认，对于原告证明的其他问题本院不予确认。 2.被告举示证据：证据一、李某某与李某某1的父子关系公证书复印件1份、被告与李某某1的结婚证复印件1份、2020年3月19日、5月19日委托书复印件2份、中国驻韩国大使馆出具的公证书复印件1份、自愿放弃房产继承权说明书复印件2份（均与原件核对无异），证明被告婆婆金某某去世后，李某某1、LEE某某（原名为李某某2,已入韩国国籍），李某某1和LEE某某放弃对该房屋的继承，李某某取得了该房屋的全部产权，且李某某授权被告出售诉争房屋的事实。 被告对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议，认为该组证据无法证明其真实性，被告没有提供我国与韩国就司法协助所缔结的双边协定，无法证实我国对韩国上述文件予以认可的事实，本案原、被告签订回迁房买卖协议的时间是2020年5月11日，而被告自认是在之前没有合法授权，之后于2020年5月19日取得房屋产权人李某某的授权，3月19日的授权无法证明其是李某某真实意思表示，原告认为本案被告出售争议房产时，并未取得房屋产权人李某某的书面授权。 本院认为，该组证据能够证实尹晓林系李某某的儿媳，李某某妻子去世后，二人的子女放弃了对房产的继承。2020年3月19日、5月19日李某某为尹晓林出具了委托卖房的授权委托书，又于2020年8月20日办理了公证的授权委托书的事实，对此本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2020年5月11日，原告王春与被告尹晓林签订《回迁房买卖协议》，约定：卖方（甲方）：尹晓林、买房（乙方）：王春，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落在牡丹江市爱民区大庆路×××小区×区×号楼×单元×××室的房产（住宅），建筑面积52.86平方米；第二条：上述房产的交易价格为净收价贰拾壹万元整；第三条：甲方在收到乙方全额房款之日起，将交易房产归乙方所有。之前所有费用甲方结清；第四条：乙方同意一次性付给甲方全部房款贰拾壹万元整（由于此房房照没下来，所以乙方押甲方壹万元整尾款，房照下来之后没有大税的情况下再进行过户，过户完成后乙方把壹万元整尾款付给甲方，乙方给甲方打壹万元整欠条为证）；第五条：甲乙双方共同承担办理过户房产证所产生的所有费用（前提是没有大税的情况下办理，约房产证下来两年以后）；第六条：本合同一式两份，甲乙双方各执一份。在履约的过程中如果发生争执，通过协商、诉讼方式解决。第七条：甲方无条件配合乙方办理房照以及过户手续。《回迁房买卖协议》签订后，甲乙双方不可违约。第八条：如果乙方违约要求退房，甲方只能退还部分房款，甲乙双方不得违约。2020年5月12日，王春向尹晓林交付了购房款200000元，尹晓林当天向王春交付了涉案房屋的相关手续及钥匙。王春称其2020年7月搬入涉案房屋，现未在房屋内居住，但其物品仍在涉案房屋内存放。 本案涉案房屋所有权人为尹晓林的公公李某某。李某某与金某某原系夫妻关系，二人育有一子李某某1、一女现名为LEE某某。李某某与金某某婚后购买了涉案房屋的动迁前的房屋，后金某某去世，原房屋被征收，李某某以其名义与牡丹江市人民政府签订《住宅房屋征收补偿协议》将原房屋产权调换为×××小区×××号楼×单元×层×××室、建筑面积54.08平方米的房屋一处（即本案涉案房屋）。2020年3月10日，李某某1出具《自愿放弃房产继承权说明书》，放弃对涉案房屋的继承权。同日，LEE某某出具《自愿放弃房产继承权说明书》，放弃对涉案房屋的继承权。现涉案房屋尚未办理产权证照。 2020年3月19日，李某某出具委托书，委托尹晓林为其代理人，全权代理其办理买房相关事项，对尹晓林在办理卖房事项过程中所签署的有关文件，李某某均予以认可，并承担相应的法律责任。2020年5月19日，李某某又对上述事宜出具了委托书。2020年8月20日，李某某在韩国办理公证的委托书，委托事项为：委托人李某某欲出售坐落于黑龙江省牡丹江市爱民区大庆路×××小区×区高层×号楼×单元×××室，建筑面积：52.86平方米的房屋。因本人现住韩国，暂时无法回国办理出售房屋的相关事宜，特委托尹晓林为代理人，全权办理以下事宜：一、赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件；二、签署《房屋出售合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜；三、办理上述房产出售及过户手续并签署相关文件；四、交纳出售上述房产过程中应由房产所有权人交纳的相关税费，并领取凭证；五、代收房款，开立银行账户、加密手续并签署相关法律文件；六、赴房地产部门回答有关询问并填写相关询问笔录或承诺书；七、代为办理该房屋出售过程中相关的一切事宜。受托人在办理上述事宜中，所签署的相关文件本人均予以承认，并愿意承担由此引起的一切法律责任。委托期限：办理完上述事宜止。 另，王春当庭增加诉讼请求，要求尹晓林支付其违约金5000元，但未在规定期限内缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费用。 本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权限、超越代理权限或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。”本案中，尹晓林在出卖涉案房屋时，已取得了李某某的授权，其有权代理李某某签订协议、出卖房屋。且李某某又于2020年8月20日再次出具了经过公证的委托书，依据前款法律规定，即便如王春所述，委托书均系在出卖房屋后补签的，亦构成李某某对尹晓林签订买卖协议、出卖房屋行为的追认。尹晓林代理李某某与王春签订《回迁房买卖协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违法法律法规的强制性规定，应为有效。 关于王春主张解除合同的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王春主张尹晓林无权代理李某某签订《回迁房买卖协议》无事实及法律依据，且不符合上述法律规定的解除合同的情形，本院不予支持。因合同不能解除，故不涉及返还购房款的问题。关于王春主张违约金的问题，因王春未缴纳其主张违约金部分的诉讼费用，故本院对该部分诉讼请求不予处理。 综上所述，本院对王春的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告王春的诉讼请求。 案件受理费4450元，减半收取计2225元，由原告王春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年十二月十七日 书记员  马龙君