贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终1599号上诉人（原审原告）：吴继美，女，1982年7月22日生，汉族，四川省中江县人，现住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人吴继美与上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省安顺市平坝区人民法院作出(2020)黔0403民初572号民事判决后，吴继美,精石房开均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人吴继美、上诉人精石房开的委托代理人到彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴继美上诉请求:1.撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，赔付违约金暂计自2016年12月31日至2020年9月30日共1370天为38028元。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。计算逾期责任的起算和终止日期计算错误。1.《补充协议》对逾期办证违约金起算时间的变更因违反《商品房买卖合同》第二十九条约定而无效。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，违约金应于2016年12月30日起算，一审认定为2018年6月26日起算错误。2.精石房开于2020年2月25日电话通知上诉人办理产权登记，适值新冠肺炎疫情全国封闭期，各单位均停止办公，并不具备办证条件，精石房开此举并无办证诚意。且解封后，上诉人为办证去了几次，精石房开以各种理由推诿，并未真正办到证。一审仅凭精石房开的简单电话录音，即认定当时具备办证条件，并将逾期办证违约责任终止于通知时，事实认定不清，证据不足，认定不合理。3.即使电话通知时已具备办证条件，但精石房开故意在疫情期间上诉人不可能到场时通知办证，其违约行为仍然继续，也是因对方之前的拖延行为导致，故违约责任应计算至今。上诉人的权利一直处于被侵犯状态。上诉人精石房开上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人承担27.8元违约金。2.本案上诉费由被上诉人负担。事实及理由：1.原判认定违约金过高,应予调整。案涉房屋已经交付给被上诉人使用，是否在合同期限内办证对使用房屋并无实质性影响，被上诉人并未举证证实因我方逾期办证给其造成损失，反而因被诉行为给我方造成了损失。对于约定过高的违约金，依照相关司法解除规定，我方有权请求酌减。2.上诉人不能及时办证系因政府要求我方“先上马，后补办”，及时完成城镇小规模建设用于小城镇观摩会使用导致。如按合同约定计算违约金，会给上诉人带来巨额负担，使生产经营面临困境。3.根据《补充协议》约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应于约定日期至实际办证之日止，一次性以已交付房价款万分之一计付。原判计算违约金的方式错误。针对上诉人吴继美的上诉请求及理由，被上诉人精石房开二审中答辩称：应依据买卖合同及补充协议的约定计算违约金，并且违约金过高，应予调整。针对上诉人精石房开的上诉请求及理由，被上诉人吴继美二审中答辩称：《商品房买卖合同》是双方在平等基础上签订的，应按合同约定履行。原审原告吴继美向一审法院起诉请求：1.判令被告在2020年4月30日前为原告办理房屋所有权证。2.判令被告逾期办证按合同约定先行赔偿原告违约金截至2020年4月30日共计38860.64元。若后期未支付，继续一直按违约赔偿至交付房产证为止。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与精石房开于2015年8月20日签订《商品房买卖合同》。被告将位于夏云镇云园路××城××楼××号房（××）即为商业用途门面售给原告，总价为277576元。原告已经按照合同约定履行了付款义务。而合同也特别约定了被告在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理的商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。可是被告至今还未给原告办理房屋产权证件，为此被告必须按照法律有关规定和合同的约定第二十二条从逾期之日起90日内和90日后到实际交付办理商品房转移登记之日止。都按照每日向买受人已交付房款的万分之一的违约金。自2016年6月30日到2020年4月30日总计1400天。违约金总计为：277576×0.0001×1400＝38860.64元。原审被告精石房开一审中答辩称：根据双方签订的补充协议，违约责任应予以免责。2014年9月15日吴继美通过按揭贷款购买案涉2-1-66号商铺，双方签订《商品房买卖合同》的时候同时签订了《补充协议》。购房合同中约定案涉商铺交房时间为2015年10月31日，被告已经如期交付，同时在《补充协议》第5.4条中约定：“双方一致理解并认同在商品房交付使用之日起600个工作日内申请商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。”另外在《补充协议》第5.1条中约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理。买受人在出卖人通知规定时间内，及时交纳相关费用及提供所需要资料。如因买受人的原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时前来办理交付手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担。出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。案涉商铺建筑面积存在0.61平方米面积差款，根据补充协议第5.1条规定，违约责任应予免除。案涉项目被告与平坝区政府签订了夏云小城镇综合项目投资合同书，该项目属于贵州省重点小城镇观摩项目，为迎接小城镇观摩会政府为项目建设开通绿色通道，批准先开发后补手续。直至2018年5月29日政府相关部门才给被告颁发了项目的土地使用权证，客观上导致了延误办证。即使最终认定我方违约，也应按照双方签字的补充协议6.9条之约定，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，一次性向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。一审法院认定：2014年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城2幢1-66），约定原告购买被告开发的位于平坝县，建筑面积为24.3平方米，套内建筑面积为21.25平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13062.40元，总价款277576元，付款方式为银行按揭付款买受人于合同签订之日向出卖人交付首付款139576元，余款138000元以银行按揭方式支付；合同第十一条约定了交房时间为2015年10月31日；第二十二条第三款约定了出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，双方签订《补充协议》，第5.1条约定“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移手续相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付全部已付房价款万分之二的违约金”，第5.4条约定“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同及补充协议签订后，原告如约向被告支付房屋首付款，其后通过银行按揭贷款方式向被告支付购房余款，并向被告支付了公共维修基金、配套费及契税款。被告亦如期向原告交付案涉商铺。至本案辩论终结止，被告未向原告交付办理不动产权转移登记的相关文书，未协助原告办理产权转移登记。被告精石房开工作人员于2020年2月25日电话通知原告前往被告处办理商品房权属证书，因受新型冠状肺炎疫情影响原告未前往办理。同时查明，云南全测精达科技有限公司接受被告精石房开委托于2018年12月14日对案涉商铺所在的位于平坝区夏云镇贵安．第一城2号楼进行房屋面积测绘，案涉2-1-66号商铺套内建筑面积为21.25㎡，共有分摊面积为3.66㎡，公摊系数为0.172470，建筑面积为：24.91㎡，测绘报告中建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积存在0.61㎡的面积差。又查明，2013年11月12日，甲方平坝县人民政府与乙方精石房开签订《夏云镇小城镇综合开发项目投资合同书》，合同书第二条土地使用权的取得第一款约定：甲方负责该项目按照相关程序进行国有土地招、拍、挂工作，乙方参与举牌应价，并依法取得该项目用地的土地使用权。2018年5月29日，被告精石房开办理了黔（2018）平坝区不动产权第××号不动产权证，取得了坐落于平坝区不动产单元号为520403006003ＧＢ00015Ｗ00000000的国有建设用地使用权。宗地东至道路，西至道路，南至贵州安顺精石房地产开发有限公司，北至道路、云园路。方式为单独持证。一审法院认为:原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，同时，双方就商品房买卖合同签订了《补充协议》，该补充协议第5.4条中明确约定了被告申请商品房所有权初始登记的时间为商品房交付使用之日起600个工作日，第5.1条明确了被告负有协助原告办理不动产权证的义务，原告吴继美虽否认该补充协议上的签字系本人所签，且主张补充协议无效，但在庭审中明确表示不申请鉴定。本院认定该《补充协议》系双方真实意思的合意，且上述约定仅系对出卖人取得初始登记、交付相关文书的期限进行了变更及对被告协助办证义务予以了明确，虽补充协议系由被告提供的可重复使用的格式条款，但并未免除出卖人办理商品房所有权初始登记的义务，也不存在不合理加重买受人的责任、排除买受人主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述补充协议的二项条款有效。由于被告就案涉商铺至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，致原告至今未取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，被告已然构成违约，应承担相应违约责任。被告庭审中抗辩系因平坝区人民政府的原因导致被告于2018年5月29日才取得案涉项目的土地使用证，从而导致被告无法按照原、被告双方约定的日期交付办理商品房转移登记的相关文书。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，其亦不能因此免责。故而，本院对被告之抗辩意见不予采纳。被告精石房开同时抗辩依据测绘报告，案涉房屋建筑面积存在0.61㎡的面积差，根据《补充协议》的约定，原告未能补足面积差的房屋价款，则被告有权拒绝为原告办理房屋产权转移登记。原告认为结合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的总房价款系按照套内面积进行计算，每平方米单价为13062.40元，测绘报告中案涉房屋的套内面积与双方签订的《商品房买卖合同》载明的套内面积一致，对被告精石房开主张的按照建筑面积补差价的意见并不认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定及合同的约定，被告有权在买受人未能完成付款义务时主张不予交付标的物（办理房屋产权转移登记相关文书）的抗辩权。但本案中原、被告双方对系依据建筑面积或套内面积补差价理解并不一致，被告并未将测绘报告内容告知原告，也未通知原告补交面积差价款。对被告精石房开的抗辩意见，本院不予采纳。基于原、被告双方仅约定被告应向原告交付“办理商品房转移登记的有关文书”并协助原告办理商品房权属证书，而此处的“有关文书”很显然不包含房屋所有权证书，应当理解为办理商品房转移登记的必备资料。因此，原告诉请被告在2020年4月30日前为原告办理房屋所有权证与双方约定不符，本院不予支持。而对于逾期责任，如上所述，交付文书与办理商品房产权证书具有相当的法律后果，申请初始登记起90日内取得初始登记并向买受人交付相关文书为合理期限，综合商品房买卖合同关于逾期付款及逾期交付办理房屋产权转移登记相关文书的违约金计算方式的权利对等的原则，本院参照商品房买卖合同第二十二条的约定，超过约定日期90日交付相关文书的按照日万分之一计算违约金。结合《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十二条第三款第（一）、（二）项及《补充协议》第5.4条的约定，被告精石房开于2015年10月31日向原告交房，从2015年10月31日起计算600个工作日，截止日期为2018年3月26日，被告应于2018年3月26日前申请商品房初始登记，并于2018年6月25日前取得初始登记，其向原告交付办理房屋产权转移登记相关文书的合理期限应为2018年6月26日，而被告精石房开于2020年2月25日通知原告办理商品房权属登记，已逾期609天，被告存在逾期事实，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的计算方式，被告应向原告支付违约金为277576元×0.1‰/天×609天=16904.38元；被告抗辩应按照《补充协议》第6.9条的约定方式计算违约金，若按被告抗辩方式计算，其应承担的违约金为：277576元×0.0001=27.7576元。这一结果明显较低，不能体现违约金同样具有惩罚属性的制度特点，有失公允，故对被告的抗辩主张本院不予采纳。被告于2020年2月25日电话通知买受人提供相关材料以办理房屋转移登记，而办理房屋权属需双方相互协助才能完成，故被告通知发出后，原告未能协助办理，被告将不应再承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴继美支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金人民币16904.38元。二、驳回原告吴继美其余诉讼请求。案件受理费772元，减半收取386元，由原告吴继美负担174元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担212元；限于本判决生效之日起十日内交纳。二审期间，上诉人精石房开向本院提交了如下证据：收款收据一份、照片一张,拟证明逾期办证并未给买受人造成损失，交房时间。经组织双方当事人质证，被上诉人吴继美的质证意见是：真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明了我方的实际损失，我方门面一直空置，空置原因是因为精石房开未及时办理产权证书。经审查，上诉人精石房开所举证据，仅能证实买受人交付装修押金及房屋外观，不具备证据三性，本院依法不予采信。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合双方当事人的上诉请求及理由，本案争议焦点为：1.精石房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书，违约是否存在免责事由。2.《补充协议》中对变更逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金起算时间的约定是否有效。3.《补充协议》中将逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日计算变更为一次性以已交付房价款万分之一计付的约定是否有效。4.逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算终止时间应如何确定。针对争议焦点1，精石房开一、二审中认为不能办证的客观原因和时间拖延非归责于己方，经查，对此精石房开并未举出充分确实的证据予以证明，该理由不能成立。针对争议焦点2、3，经查，《补充协议》并无签订时间，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。其中第5.4条将申请商品房所有权初始登记时间约定为商品房交付使用之日起600日内，按合同约定的交房时间2015年10月31日计算最后期限为2017年6月22日，远远超出合同约定取得初始登记的2016年12月30日。第6.9条将合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的违约起算时间从约定日期起变更为约定日期360日后，并将违约金计算方式从按日支付变更为一次性以已交付房价款万分之一支付。从内容来看，前述两条款实质上精石房开作为提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利；从形式上看，精石房开对该条款并未采取合理的方式提请对方注意，故该条款依法无效，不能作为本案定案依据。故精石房开逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以双方所签《商品房买卖合同》相关约定进行计算。关于计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案精石房开请求对违约金予以减少，但针对所造成的损失，并没有充分依据予以证实。合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，出现违约行为时，应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。涉案房屋已经交付给买受人，精石房开已履行了主要合同义务。结合精石房开违约的主客观原因、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,本院酌情将精石房开逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算标准调整为日万分之0.15。关于计算期限，原判根据《补充协议》约定计算违约时间错误，本院酌情调整为：以双方合同约定时间2016年12月31日计算至买受人起诉时间的2020年3月12日止，本案精石房开逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算为277576元×0.000015×1168日=4863.13元。针对争议焦点4，精石房开上诉称违约责任应自通知买受人办证时截止，但鉴于精石房开至今未向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实仍继续发生，为督促精石房开积极履行前述义务，平衡双方利益，结合客观实际，本院酌定2020年3月12日后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金按日万分之0.15计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，上诉人吴继美上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持；上诉人精石房开的上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持。一审判决认定事实部分错误，导致处理部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院(2020)黔0403民初572号民事判决。二、上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向上诉人吴继美支付2016年12月31日至2020年3月12日止逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金4863.13元。2020年3月12日后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金按日万分之0.15计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、驳回上诉人吴继美其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费772元，减半收取386元，二审案件受理费772元，均由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十七日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。