湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初2213号原告：湖南双峰农村商业银行股份有限公司，住所地双峰县永丰镇复兴街**。法定代表人：周连华，该公司董事长。委托代理人：谢利池，湖南楚为律师事务所律师。委托代理人：童梦影，湖南楚为律师事务所实习律师。被告：刘江**，男，1976年11月29日生，汉族，涟源市人，住娄底市。被告：欧阳灿美，女，1980年2月5日生，汉族，娄底市人，娄底市，系被告刘江**之妻。被告：湖南洪雄房地产开发有限公司，住，住所地：湖南省娄底市经济技术开发区凤阳街北侧（五洲国际广场）****/div>法定代表人：赵凤林，该公司总经理。诉讼代表人：湖南省达利破产清算有限公司，住所地，住所地：湖南省邵阳市大祥区湖南洪雄房地产开发有限公司的破产管理人。法定代表人：唐刚平，该公司负责人。委托代理人：杨献军，湖南木枫律师事务所律师。原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司（以下简称“双峰农商银行”）与被告刘江**、欧阳灿美、湖南洪雄房地产开发有限公司（以下简称“洪雄房地产公司”）金融借款、担保合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案，本案在审理过程中，因被告洪雄房地产公司进入破产程序，本院于2020年9月7日作出裁定书，裁定本案中止审理，2020年12月3日，因中止情形消失，本案恢复诉讼，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告双峰农商银行的委托代理人谢利池、童梦影，被告刘江**、被告洪雄房地产公司的委托代理人杨献军到庭参加诉讼，被告欧阳灿美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告双峰农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘江**、欧阳灿美共同偿还原告借款本金1358231.56元及利息338403.11元（本息已算至2020年5月25日）及后段利息（自2020年5月25日起按月利率4.9‰，上浮30%算至清偿完毕之日止），赔偿原告律师代理费74000元；2、判令被告洪雄房地产公司对被告刘江**、欧阳灿美的上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告刘江**、欧阳灿美在60日内协助原告将娄房预娄底字第Ｄ××4号预告抵押登记转为抵押本登记。在抵押登记办妥后或者逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务；4、由被告刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月28日，被告刘江**与洪雄房地产公司签订六份《商品房买卖合同》，购买娄底市万顺城市××广场××街××栋××商品房，因被告刘江**购房资金短缺，2016年3月28日，被告刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司与原告双峰农商银行签订合同编号为2016字00000075号《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定：贷款金额为174万元整，贷款期限为121个月（期），合同利率为（月利率）为4.9‰，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%，贷款用途为购买案涉房屋，以借款人购买的预售商品房担保，洪雄房地产公司对案涉借款承担连带保证责任。同日，被告刘江**、欧阳灿美与原告签订《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为债务人自2016年3月25日至2026年4月25日止在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供担保，其中主债务最高本金为174万元，抵押财产为娄底市万顺城市××广场××街××栋××商品房（预售商品房）。2016年3月31日，双峰农商银行与刘江**在娄底市国土资源局办理了预告抵押登记。上述借款、抵押、保证合同签订后，双峰农商银行依约履行了合同义务，依约发放了贷款，被告刘江**、欧阳灿美却没有依合同约定偿还贷款，仅偿还本息至2018年12月25日。案涉抵押房屋依照《商品房买卖合同》约定的办证期限，早已逾期，因被告刘江**、欧阳灿美不履行协助办证义务，导致案涉抵押房屋至今未能办理抵押登记手续。至2020年5月25日，被告共结欠原告借款本金1358231.56元及利息338403.11元未偿还，经原告多次催讨未果，遂诉至法院，请求法院支持原告的上述诉讼请求。原告双峰农商银行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》，刘江**、欧阳灿美身份证、户口本及结婚登记复印件；证据2、《个人住房、商业用房借款担保合同》；证据3、《最高额抵押合同》，预购商品房抵押登记一份；证据4、湖南省农村商业银行借款借据；证据5、留存贷款涉诉报告表。证据6、委托代理合同、律师费发票及缴费凭证。被告刘江**答辩称，借款是真实的，我们贷款做按揭的时候，洪雄公司与农商银行应该有沟通。我们是奔着买房子去的，现在房子建好了，但还没有收房，电梯什么都没有，我们申请房子不要了，贷款也由洪雄公司来偿还。被告刘江**为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、北城商业步行街运营开业筹备工作实施方案。被告洪雄公司答辩称，1、实际贷款人是洪雄公司，贷款也一直是由洪雄公司在还；2、律师费以发票上的实际收费数额为准；3、原告的诉讼请求中的利息计算有误，重复计算了部分借款本金，具体数额需要双方再仔细核对予以确定。被告洪雄房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、财务记账凭证、转账凭证、银行流水；证据2、（2020）湘1302民初4192号民事判决书、（2019）湘13民初1393号民事判决书。被告欧阳灿美未作答辩，亦未向本院提交证据。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2015年9月28日，被告刘江**与洪雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人刘江**购买洪雄房地产公司开发的位于万顺城市商业广场的0001幢101、107号预售商品房，总价3486600元，首付1746600元，按揭方式支付1740000元。二、2016年3月28日，被告刘江**、欧阳灿美、洪雄房地产公司与原告双峰农商银行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，其中贷款人为原告双峰农商银行，借款人为刘江**、抵押人为刘江**、欧阳灿美，保证人为洪雄房地产公司。合同约定：贷款金额为壹佰柒拾肆万元整；贷款期限为121月（期）；合同利率（月利率）为4.9‰；贷款用途为购买个人住房／商业用房；借款人不可撤销地授权贷款人，在本合同生效后，贷款人将合同项下的贷款划入借款人在贷款人开立的以下结算账户（还款账户），账号：8901********，再将全部贷款以转账形式划入售房人洪雄房地产公司在银行开立的账户，账号：8901********，以购买本合同第四条所列之住房／商业用房；自贷款发放次月起，借款人于每月25日按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款法归还贷款本息；借款人保证在每期还款日和贷款到期日前足额在还款账户存入当期还本付息款项；贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收30%执行；抵押人保证以其合法拥有的本合同第四条规定之房产抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下贷款的担保；保证人自愿为本合同项下的借款人债务提供连带保证责任；保证责任范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息、违约金、实现债权的费用及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间为本合同主债务履行期间届满之日起经过两年；被告刘江**、欧阳灿美在合同借款人处均签字、捺印确认，被告洪雄房地产公司在保证人处签章。三、2016年3月25日，被告刘江**、欧阳灿美与原告双峰农商银行签订了《最高额抵押合同》，同意以其位于娄底市万顺城市××广场××商铺作为抵押物为刘江**自2016年3月25日起至2026年4月25日止在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供抵押担保，其中主债务最高本金为壹佰柒拾肆万元整。被告欧阳灿美作为抵押物共有人在合同上签字、捺印；经查，上述抵押物办理了娄房预娄底字第Ｄ××4号预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押登记手续。四、上述《个人住房、商业用房借款担保合同》、《最高额抵押合同》签订后，被告刘江**于2016年3月31日向原告双峰农商银行出具了借款借据，约定借款用途为购房，借款金额为人民币壹佰柒拾肆万元整，借款到期日为2026年3月31日，借款月利率为4.9‰，被告欧阳灿美作为共同借款人在借款人处签字。五、被告刘江**、欧阳灿美的贷款已偿还至2018年12月25日止，经查，计算至2020年5月25日止，被告刘江**、欧阳灿美共计结欠本金1358231.56元及利息114471.76元未予偿还。六、原告双峰农商银行委托湖南楚为律师事务所处理本次诉讼，支付律师费18190元。七、另查明，被告刘江**、欧阳灿美借款时系合法夫妻关系。八、案件审理过程中，原告双峰农商银行于2020年12月24日向本院提出撤回部分诉讼请求申请，请求撤回诉讼请求第三项中的“逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务”的诉讼主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条规定:借款人应当按照约定的期限支付利息并返还借款。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，原告双峰农商银行与被告刘江**、欧阳灿美所签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，该合同约定了借款金额、借款利率及借款期限等，约定内容未违反法律的禁止性规定，双方当事人应当自觉遵守并各自履行合同义务。该合同第十三条约定：本合同履行过程中，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收，直至收回全部贷款本息，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（三）借款人挪用贷款或未按期偿还贷款本息。上述借款被告刘江**、欧阳灿美夫妻双方共同签字，应当由被告刘江**、欧阳灿美共同偿还。被告刘江**、欧阳灿美未按约支付原告借款本息导致逾期，二被告经原告催讨后，仍未支付剩余借款本息，显属违约，现原告双峰农商银行宣布合同项下的全部贷款提前到期符合合同约定，故对原告主张要求两被告提前偿还借款本金1358231.56元的诉讼请求，本院予以支持。对于借款利息和罚息，原、被告在借款合同第九条中明确约定“贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收30%执行”，双方约定的正常合同借款利率为月利率4.9‰，逾期上浮30%，未违反相关法律、法规的禁止性规定，被告要求后段利息按月利率4.9‰，上浮30%算至清偿完毕之日止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但本案中，原告对被告未偿还的借款利息数额计算有误，本院予以纠正，计算至2020年5月25日止，二被告所欠原告借款利息应为114471.76元。原告双峰农商银行与被告刘江**、欧阳灿美签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》第十五条约定：订立、执行本合同所需有关费用，包括合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息及罚息、复利）、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费等）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，由借款人负责支付。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，被告刘江**、欧阳灿美未按约及时偿还贷款，原告双峰农商银行为维护自己合法权益，遂诉至法院，并因此而支付律师费18190元，上述费用有委托代理合同、增值税发票及付款凭证等材料予以佐证，故对原告要求被告承担本案律师费18190元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告洪雄房地产公司为被告刘江**、欧阳灿美在原告处的借款本息提供担保，签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定了保证范围、保证方式等内容，现被告刘江**、欧阳灿美未依约支付原告借款本息，原告双峰农商银行有权要求被告洪雄房地产公司在其保证范围内承担连带保证责任，被告洪雄房地产公司在承担相应保证责任后，有权就其已履行的部分向被告刘江**、欧阳灿美追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。原、被告签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》第二十三条规定，设定抵押需要到房地产抵押登记部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作。本案中被告刘江**、欧阳灿美所购的房屋尚未完成交付，两被告亦未领取房地产权属证书，重新办理房地产抵押登记的条件尚未成就且尚不能确定条件成就的时间，但一旦重新办理房地产抵押登记的条件成就，则根据合同约定，被告刘江**、欧阳灿美有协助原告办理将预告抵押登记转为抵押本登记的义务。故对原告要求被告刘江**、欧阳灿美在60日内协助原告将娄房预娄底字第Ｄ××4号预告抵押登记转为抵押本登记的诉讼请求，本院予以部分支持。本案审理过程中，原告请求撤回诉讼请求第三项中的“逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务”的诉讼主张。该申请符合法律规定，本院予以准许，并另行制作裁定书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘江**、欧阳灿美在本判决生效后十日内共同偿还原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司借款本金1358231.56元，利息114471.76元（利息已计算至2020年5月25日止），并自2020年5月26日起按月利率4.9‰，上浮30%支付后段利息至履行完毕之日止；二、被告刘江**、欧阳灿美在本判决生效后十日内共同支付原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司律师费18190元；三、被告湖南洪雄房地产开发有限公司对上述应由被告刘江**、欧阳灿美支付的款项承担连带清偿责任，被告湖南洪雄房地产开发有限公司在承担相应保证责任后，有权就其已履行的部分向被告刘江**、欧阳灿美追偿；四、被告刘江**、欧阳灿美自办理房地产抵押登记的条件成就之日起60日内协助原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司办理娄底市万顺城市××广场××街××栋××商品房的抵押登记手续，被告湖南洪雄房地产开发有限公司协助、配合刘江**、欧阳灿美办理抵押登记手续。上述款项限被告在判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行账号7603********，并注明本案案号。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20736元、财产保全费5000元，共计25736元，由原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司负担2518元，被告刘江**、欧阳灿美、湖南洪雄房地产开发有限公司负担23218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  肖民兵人民陪审员  黄昌国人民陪审员  罗应德二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈岁红书记员陈灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。