湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11434号原告（反诉被告）：弘坤商业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路沙坪商务中心**。法定代表人：梁兴国。委托诉讼代理人：邵慧，女，1988年6月8日出生，汉族，住湖南省华容县，系公司员工。委托诉讼代理人：徐炯，女，1987年9月16日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系公司员工。被告（反诉原告）：丁萍，女，1987年6月20日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：陆玉凤，湖南财瑞律师事务所律师。原告弘坤商业管理有限公司（反诉被告）与被告丁萍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭，原告弘坤商业管理有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人徐炯、被告丁萍（反诉原告）的委托诉讼代理人陆玉凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告弘坤商业管理有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除并判令被告于2020年7月29日前腾房交铺；2、判令被告向原告支付欠租39600元及欠付物业服务费7200元（自2020年1月1日计至2020年6月30日），补交原免租期租金6600元（2019年8月1日至2019年8月31日）；3、判令被告向原告支付场地占用费8400元（自2020年7月1日起暂计至2020年7月28日）;4、判令被告向原告商铺拆改费8851元；5、判令被告向原告支付违约金19800元；以上费用共计：90451元。6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:湖南省源城置业公司系岳麓区枫林三路花样汇2F层2025号商铺（以下称该商铺）的产权人，并特别授权委托原告弘坤商业管理有限公司经营管理该商铺。2019年7月16日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《物业管理协议》（以下简称“物业协议”）。租赁合同约定由被告承租该商铺，套内建筑面积60平方米，用以经营糖卡布衣。租赁期限36个月，自2018年8月1日至2022年7月31日。租金起始标准按110元／月／平方米，即起始月租金标准为6600元／月，之后按约定比例递增（详见租赁合同第八条）。租金支付方式为自计租日起每三个月缴纳一次，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。租赁合同第九条及物业协议约定了第一、二个租赁年度，物业服务费为40元／平方米／月（详见物业协议第四条）。首期物业费按季度支付，应当在合同签订当日支付，首期物业费2400元，计算区间为2019年8月1日至2019年10月31日。被告应与每期租金支付同一时间向原告足额支付下个缴费期的物业服务费。截至目前，被告向原告支付了2019年9月1日到2019年12月31日期间租金26400元、2019年8月1日到2020年3月31日物业费19200元；尚欠2020年1月1日至2020年6月30日期间租金39600元、2020年4月1日至2020年6月30日期间物业服务费7200元。为催促被告交纳上述费用，原告多次以电话、上门、发函等方式催缴，无果。2020年6月19日，原告向被告送达了《合同解除函》，双方已解除了租赁合同。2020年6月24日，送达了催费等内容的《律师函》。直至今日，被告未支付欠款，也未交还商铺，遂成本诉。综上，被告长期欠交租金及物业费，构成严重违约，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判允所请。被告丁萍（反诉原告）辩称，2020年春节期间暴发全球性疫情，2020年2、3、4月除口罩生产企业百分之九十企业停工停产。在大环境下，2月13日，原告（反诉被告）花样汇要求部分商户开业经营（含丁萍商铺），理由为维护原告（反诉被告）形象，在不符合开业条件的情况下强行开业，并将原告（反诉被告）出入口改为一个，安排安保人员测体温签记入场，营业时间从早9点至晚10点调整为早10点至下午6点，经营时间减半并且减的是黄金时间。原告（反诉被告）在此之前本身因经营不善已有多家商铺申请退场，此次疫情出现大部分商铺有退场意愿，故纷纷咨询是否有免租政策，原告（反诉被告）的答复是有，但是一直未明确减免几个月的租金，而且这期间被告（反诉原告）丁萍及其它商户均进行了咨询，得到原告（反诉被告）的答复都是有，（且在此期间并未要求丁萍交租金）。到了5月份候，各商户再咨询答复为只免2月份租金。原本被告（反诉原告）丁萍可以在2月就辙扬的情况下，被原告（反诉被告）以欺诈形式变成了拖欠原告（反诉被告）租金，且造成被告（反诉原告）丁萍多个月的货品、人工、电费损失。而且，在6月初，原告（反诉被告）不顾被告（反诉原告）丁萍提出的异议下，强行断电催收导致被告（反诉原告）丁萍闭店，期间被告（反诉原告）丁萍多番沟通要求充电未果，原告以“红蜻蜓店”关店为由敷衍被告（反诉原告）丁萍。2020年6月10日通过微信给被告（反诉原告）丁萍发送催款函（之前从未催要过2020年第一、二季度的租金、物业费限期多久缴纳完毕，因双方仍在协商减免的过程中）。紧接着2020年6月19日，原告（反诉被告）又发送《合同解除函》前撤场搬离（根据双方签署的《租赁合同》第20.4条的规定，经书面催款15日后，原告才可以解除合同）。被告（反诉原告）丁萍并没有同意解除合同，但是店铺一直没电，无法经营，只能想办法通过其他办法销售，在6月21日去店铺取货的时候，原告（反诉被告）工作人员强行扣押被告（反诉原告）丁萍近200多件的当季节夏装，以及货架5个以及模特模型、拖车等，被告（反诉原告）丁萍不得以只能将所有其他货物都搬空。随后，6月24日，原告又发送《律师函》称是被告（反诉原告）丁萍私自闭店，完全颠倒事实黑白。二、针对诉求的答辩：1、原告（反诉被告）违约在先，且涉嫌恶意欺诈。原告（反诉被告）故意拖延租金优惠的政策，剥夺被告（反诉原告）丁萍提前作出决定的权利。面对新冠疫情的不可抗力，导致被告（反诉原告）丁萍从2月份开始一直到5月份经营严重亏损，为了维持店铺的正常开业状态，员工工资、电费以及进货的投入货款，对于被告（反诉原告）丁萍来讲均是一笔不小的开支。如果原告（反诉被告）能够早点确定租金政策，被告（反诉原告）丁萍完全可以在2月份退场。而且，确定后，至今未给被告（反诉原告）丁萍书面的任何函件。2、原告（反诉被告）违反法律规定，未提前发出任何书面通知的情况下，擅自断电，禁止正常用电，导致被告（反诉原告）丁萍店铺继续正常，后又恶意提出是被告（反诉原告）丁萍私自闭店，完全是颠倒黑白。3、原告（反诉被告）提前解除与被告（反诉原告）丁萍的租赁合同，导致被告（反诉原告）丁萍重金投入的店铺无法继续经营，损失惨重。4、请求法院确认减免被告（反诉原告）丁萍2020年第一、二季度中4个月的租金，同时驳回要求补交已经减免的租金。首先，因新冠疫情的影响，被告（反诉原告）丁萍店铺损失惨重，2020年第一、二季度入不敷出，本就是小本经营，如果不是原告（反诉被告）以减免租金为诱饵，被告（反诉原告）丁萍早已撤店，损失也不会如此严重，而且，原告（反诉被告）无故从2020年6月10日开始断电，至2020年6月21日之间的租金，本就不应由被告（反诉原告）丁萍承担。其次，原告（反诉被告）无故扣押被告（反诉原告）丁萍当季现货夏装，至今未予返还，就算返还，也不能按照当即价格出售，只能是低价处理，损失根本无法衡量。其三，被告（反诉原告）丁萍并非恶意拖欠租金，本就因为疫情影响损失惨重，原告（反诉被告）不仅不给予理解，欺诈被告（反诉原告）丁萍，又步步紧逼，提前解除合同，被告（反诉原告）丁萍被迫被解除合同，而且，原告（反诉被告）给予的免租期本质上是基于前期要装修店铺，被告（反诉原告）丁萍根本未正常使用店铺，所以，现再让被告（反诉原告）丁萍补交，完全违背公平原则。5、请求法院驳回原告（反诉被告）第3、4、5项诉讼请求。首先，被告（反诉原告）早已于2020年6月21日搬空店铺，因此，被告（反诉原告）丁萍不存在支付2020年7月1日至7月28日场地占用费。其次，原被告（反诉原告）丁萍承租的店铺，是直接租给第三方在使用，原有的装修丝毫未动，根本不存在支付拆改费用。其三，原告（反诉被告）违约在先，且因疫情影响，被告（反诉原告）丁萍损失惨重，并非被告（反诉原告）丁萍主观恶意为之，被告（反诉原告）丁萍不应支付违约金。被告（反诉原告）丁萍向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司退还被告（反诉原告）丁萍履约保证金13200元，物业服务费履约保证金4800元，质量保证金5000元；2、判令原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司向被告（反诉原告）丁萍赔偿装修损失16520元；3、判令原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司支付被告（反诉原告）丁萍货物损失8520元；4、判令原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司支付反诉扣货损失7870.8元、货架损失1475元；5、判令原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司退还被告（反诉原告）丁萍己缴纳的2019年9月份至2020年3月份的物业费16800元；6、本案案件受理费由原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司承担。事实与理由：2019年7月16日，被告（反诉原告）丁萍与原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司签署《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》，约定原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司将弘坤花样汇2F层2025号铺用以经营糖卡布衣，租赁期为36个月（2018年8月1日至2022年7月31日），租赁费为110元／平方米／月，物业管理费为40元／平方米／月，签订合同之日被告（反诉原告）丁萍支付履约保证金13200元、物业服务费保证金4800元。签署合同后，被告（反诉原告）丁萍按约缴纳租金以及合同履约保证金与物业服务费保证金。被告（反诉原告）丁萍承租店铺后，该店铺为毛坯店面，为此花费16520元的装修费用。2020年1月份，因为全球新冠疫情的爆发，导致所有商业活动均停止，包括被告（反诉原告）丁萍承租店面的弘坤花样汇商场。2020年2月13日，被告（反诉原告）丁萍突然接到通知商场恢复营业，当时被告（反诉原告）丁萍认为疫情还未过去，整个商场空无一人，硬性恢复开业，商户会损失更大。但是，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司表明这是统一安排，必须营业。被告（反诉原告）丁萍一直催问原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司的租金减免情况，得到的回复就是一定会有减免政策，放心营业。直到2020年5月，被告（反诉原告）丁萍多次询问的情况下，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司说仅减免2月份的租金。被告（反诉原告）丁萍坚决不同意，这完全是欺诈商户，如果原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司早出政策，商户完全可以选择撤店，无需继续经营。2020年6月初，被告（反诉原告）丁萍店铺无法正常充电，被告（反诉原告）丁萍与原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司多次沟通，未果，导致店面根本无法继续正常使用。2020年6月19日，被告（反诉原告）丁萍突然接到解除合同的通知，随后接到《律师函》，《律师函》表明系被告（反诉原告）丁萍私自闭店，双方合同于2020年6月10日解除，6月15日要腾空房屋，并要求支付违约金等。被告（反诉原告）丁萍去取店面货物，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司却又百般阻挠。另外，被告（反诉原告）丁萍租赁期间，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司物业不作为，房屋漏水，导致仓库衣物毁损，被告（反诉原告）丁萍多次请求赔偿，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司也已经答应赔偿，但是却至今未赔付到位。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司的行为给被告（反诉原告）丁萍带来严重经济损失。因此，请求法院判如所请。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司针对反诉辩称，一、被告（反诉原告）丁萍逾期未支付租金、物业费等费用，构成根本性违约，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司依法没收履约保证金13200元、物业服务履约保证金4800元，质量保证金待合同期满2年后无质量安全投诉等事故的，原告（反诉被告）将无息返还质量保证金5000元。二、租赁合同17.1条约定了合同终止后7日内。被告（反诉原告）丁萍应将屋交还原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司可以选择要求乙方恢复出租前原状或者没结构的前提下接受现状。且17.8条约定了被告（反诉原告）丁萍已经实际撤离该房屋之后，被告（反诉原告）丁萍在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理，且无需赔偿乙方），因此原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司有权要求被告（反诉原告）丁萍恢复原状且无需赔偿被告（反诉原告）丁萍任何损失。三、被告（反诉原告）丁萍的货物损失在合同期内尚未赔偿到位的原因有三：第一，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司认为8520的报价过高，且保险公司勘查定损也认为过高；第二，被告（反诉原告）丁萍当时未提供报损货物的进货单和付款记录；第三，被告（反诉原告）丁萍未尽到控制损失的义务，对于扩大的损失，原告弘坤商业管理有限公司（反诉被告）人不应予以赔偿。四、原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司是依据租赁合同17.7条的约定将被告（反诉原告）丁萍的物品转移他处，被告丁萍（反诉原告）未存在货物损失、货架损失。五、原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司指定单位己履行物业管理服务，且原告弘坤商业管理有限公司（反诉被告）不负有举证已履行物业管理服务的义务，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司无需退还被告（反诉原告）丁萍交纳的物业费。经审理查明：湖南省源城置业有限公司系岳麓区枫林三路859号宜居雅苑17-A、B、C**及**地下室**商铺产权人，并委托原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司经营管理该商铺。2019年7月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商铺租赁合同》及《物业管理协议》。租赁合同第一条约定由被告承租花样汇2F层2025号商铺（套内建筑面积60平方米）用以经营糖卡布衣;租赁期限36个月（2019年8月1日至2022年7月31日）;租金起始标准按110元/月/平方米，起始月租金标准为6600元，之后按约定比例递增（详见租赁合同第八条）;租金支付方式为自计租日起每三个月缴纳一次，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。租赁合同第九条及物业协议约定了第一、二个租赁年度，物业服务费为40元/平方米/月;首期物业费按季度支付，应当在租赁合同签订当日支付，首期物业费的计算区间为2019年8月1日至2019年10月31日；被告（反诉原告）应于每期租金支付同一时间向原告足额支付下个缴费期的物业服务费。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了2019年9月1日到2019年12月31日期间租金26400元，2019年8月1日至2020年3月31日期间物业费19200元，共计支付了45600元。另被告（反诉原告）支付了履约保证金13200元，物业服务费履约保证金4800元，质量保证金5000元。现原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）尚欠2020年1月1日至2020年6月30日期间租金39600元，2020年4月1日至2020年6月30日期间物业服务费7200元。被告（反诉原告）则要求原告（反诉被告）返还履约保证金19646元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元及装修损失16520元、货物损失8520元，及扣货损失7870.8元，货架损失1475元。双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，1、2019年8月，被告（反诉原告）承租的商铺出现漏水现象，产生了货物损失，被告（反诉原告）主张货物损失8520元；2、原告（反诉被告）扣押了被告（反诉原告）的部分货物；3、2020年6月21日，涉案商铺已经腾空。以上事实有原告（反诉被告）提交的《商品租赁合同》、《物业管理协议》、《装修申请表》、《收据》、《催款微信截图》、《合同解除函》、《律师函》，被告（反诉原告）提交的《支付履约保证金、物业服务费银行流水银行转账记录》、《关于花样汇商铺复工工作安排通知函》、《微信聊天记录（反诉人与被反诉人工作人员欧阳波）》、《微信聊天记录（反诉人与被反诉人工作人员侯文静）、照片》、《微信聊天记录（反诉人与张素丹、以及花样汇商铺沟通群）、花样汇商铺TKBY童装报损清单以及进货单、受损衣物照片》、《照片、微信聊天记录（反诉人与帮忙搬货朋友之间聊天）、扣押货品进货单据》、《微信聊天记录（与陈铁辉、电暖李、王康），杭州海迪商业发展有限公司道具报价清单、照片》、《物业费缴费发票》、《录音光盘》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司与被告（反诉原告）丁萍签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本诉，原告（反诉被告）提出原、被告之间签订《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除的诉讼请求，原告（反诉被告）在2020年6月19日向被告（反诉原告）丁萍发出过解除合同的通知，且本案所涉商铺亦在2020年6月21日清空，租赁合同实际也无法履行，本院认为本案所涉租赁合同在2020年6月21日已解除。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）于2020年7月26日前腾房交铺的诉讼请求，经庭审查明，涉案商铺已经腾空，原告（反诉被告）的该诉讼请求已经实现。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付欠租39600元（2020年1月1日至2020年6月30日）的诉讼请求，该租金系被告（反诉原告）欠付原告（反诉被告）的租金，经庭审查明本案所涉的商铺在2020年6月21日已清空，租金应计算至2020年6月21日（172天）。考虑到2020年春季新冠疫情及原告（反诉被告）陈述花样汇商场于2020年1月25日至2020年2月12日停止营业的情况，本院酌情支持房屋租金29700元，对超出部分依法不予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业管理费7200元（2020年1月1日至2020年6月30日），本院认为商场营业需要物业提供服务，考虑本案租赁合同于2020年6月21日解除以及原告（反诉）陈述花样汇商场于2020年1月25日至2020年2月12日停止营业的情况，本院支持物业管理费5040元（7200元-2400元／30天×27天）。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）补交免租期租金6600元以及承担违约金19800元的诉讼请求，考虑被告（反诉原告）未按约支付租金亦是受2020年春季新冠疫情的影响，故本院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求依法不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付场地占用费8400元（自2020年7月1日起暂计至2020年7月28日），被告（反诉原告）租赁的商铺在2020年6月21日已经清空，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）承担商铺拆改费用8851元的诉讼请求，该费用并未实际发生，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）退还履约保证金13200元，物业服务费履约保证金4800元，质量保证金5000元的诉讼请求，本院认为被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）租金29700元、物业费5040元，共计34740元。上述履约保证金19469元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元可冲抵被告（反诉原告）应付的租金及物业管理费。关于被告（反诉原告）提出要求赔偿装修损失16520元的诉讼请求，本院认为被告（反诉原告）实际使用了该商铺，故对被告（反诉原告）的该诉讼请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）赔偿货物损失8520元的诉讼请求，本院认为被告（反诉原告）所租赁商铺出现漏水、货物受损的情况，货物损失应通过价格评估确定，但被告（反诉原告）主张的损失金额不大，如将该损失移交评估机构评估，势必增加当事人诉累及诉讼成本，本院依据被告（反诉原告）提供的进货价，酌情认定6816元。关于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）赔偿其扣货损失7870.8元，货架损失1475元的诉讼请求，本院认为，双方因房租问题出现纠纷后，原告（反诉被告）可依据合同约定向被告（反诉原告）主张权利，但无权扣留被告（反诉原告）的货物，现扣留货物尚在原告（反诉被告）处，错过衣物的销售时间，参考相关行业的销售利润，本院酌情支持2000元。被告（反诉原告）可另行要求原告（反诉被告）返还所扣留衣物及货架。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还已经缴纳的物业管理费16800元，关于本案所涉商铺漏水，本院已经支持了被告（反诉原告）货损，故对该诉讼请求，本院依法不予支持。综上，被告（反诉原告）支付租金29700元、物业费5040元，共计34740元，冲抵履约保证金13200元，物业服务费履约保证金4800元，质量保证金5000元以及原告（反诉被告）应赔偿的货损6816元、扣货损失2000元，被告（反诉原告）需支付原告（反诉被告）2924元（34740元-31816元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司、被告（反诉原告）丁萍签订的《商铺租赁合同》解除;二、被告（反诉原告）丁萍于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司2924元；三、驳回原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）丁萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费1031元，财产保全费1257元，共计2288元，由原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司承担1140元，被告（反诉原告）丁萍承担1148元；本案反诉案件受理费827元，由被告（反诉原告）丁萍负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月二十六日法官助理林青曼书记员解秋阳