宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4828号 上诉人（原审被告）：张某，住宁夏回族自治区银川市 委托诉讼代理人：王某，宁夏善知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏崇业贸易有限公司。 法定代表人：许某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白某，宁夏天盛律师事务所律师。 原审被告：宁夏麦子坊餐饮有限公司。 法定代表人：张某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王某，宁夏善知律师事务所律师。 上诉人张某因与被上诉人宁夏崇业贸易有限公司及原审被告宁夏麦子坊餐饮有限公司（以下简称麦子坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初3961号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人、核对案件事实及证据，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张某上诉请求：1.依法撤销原审判决第三、四项，并依法改判上诉人张某、麦子坊公司不承担付款责任及违约责任。2.依法判令本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。因麦子坊公司未提起上诉，上诉人张某当庭明确上诉请求为：1.依法撤销原审判决第三、四项，并依法改判上诉人张某不承担付款责任及违约责任。2.依法判令本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人欠付租金的数额有误。1.依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十条的规定，若上诉人尚未交清2017年的租金，则2017年后交纳的租金应当优先冲抵2017年的租金。被上诉人在其起诉时亦予以冲抵，认为2018年7月前的租金已付清，后上诉人再次支付2018年7月-12月租金，并由被上诉人出具发票。因此，根据其出具的发票显示，上诉人已交清2018年底之前的所有租金，否则，其应当先行冲抵优先到期的租金并出具发票。现因上诉人出具2018年的发票，被上诉人对该冲抵事实不予认可，不应当予以支持。同时，因2018年之前的时间久远，且上诉人付款账户不一，无法逐一核对付款凭证，原审判决即以被上诉人所提交的付款凭证认为上诉人未支付2017年7月至12月的租金75807.5元、2018年1月至6月的租金75807.5元，系严重错误。2.对于上诉人已缴纳的租赁保证金25004元，应当扣抵上诉人欠付的租金。根据双方签订的合同第五条的约定，“甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费”。因此，本案中，对于租赁保证金，应当冲抵上诉人欠付的租金。二、关于违约金，应当按照付款节点分段计算，原审判决全部自2017年7月1日起计算违约金，无事实和法律依据。根据原审查明的事实及双方合同约定，租金方式为每半年一付，且付款金额不同，因此，根据法律规定，违约金应当自每笔款项违约之日起计算违约金。三、原审判决麦子坊公司与上诉人共同承担付款责任无事实和法律依据。本案中，在上诉人张某租赁房屋并开设麦子坊公司后，双方已重新签订《房屋租赁合同》，根据该合同，上诉人张某系合同相对方，依据合同的相对性原则，被上诉人仅有权要求上诉人张某履行合同义务，麦子坊公司向被上诉人付款的行为仅为第三人代付行为，原审判决忽视合同的相对性原则，仅以麦子坊公司付款为由即认定其应当与上诉人共同承担付款责任，严重错误。四、因双方签订了五年的房屋租赁合同，故上诉人将涉案房屋从毛坯房进行装修，且花费120余万元，现被上诉人要求解除合同，应当赔偿上诉人房屋装饰装修的残值损失，若不予赔偿，应当冲抵上诉人欠付的租金。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求 被上诉人宁夏崇业贸易有限公司辩称，一、关于欠付租金的数额，原审法院认定事实清楚。1.被上诉人在一审中提交了上诉人张某、原审被告麦子坊公司向被上诉人支付租金的所有转账记录及开具的发票，能够证实欠付租金的事实。对于2018年12月31日之前的房租租金是否付清的争议，根源在于2018年11月27麦子坊公司交纳的75807.36元的租金实际为2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金，但由于被上诉人将租金归属期错误填写为2018年7月1日至2018年12月31日，对于错写租金归属期的情况被上诉人也是在立案后法院主持庭前调解时发现，起诉之前的数次发函被上诉人均认为该笔款交纳的是2017年7月1日至2017年12月31日，但上诉人也对此不予认可，坚称该笔款交纳的就是2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，所以，被上诉人变更了诉讼请求。上诉人及麦子坊公司仅以被上诉人于2018年11月27日给麦子坊公司开具的2018年7月1日至2018年12月31日租赁期的发票，在无付款凭证能够证实付清房租的情况下，辩称已经付清2018年12月31日之前的全部租金，是对客观事实的歪曲，其理由不能成立。2.原审法院在计算房屋租金时，已经考虑新冠疫情对承租人的影响等因素，参照最高院的司法解释已经减免了张某及麦子坊公司2020年2月、3月的房屋租金，兼顾了疫情对承租人的影响，体现了公平原则，上诉人关于欠付租金数额的上诉理由不能成立。二、关于租赁保证金。被上诉人与上诉人张某、及麦子坊公司签订的租赁合同第16.2条明确约定，合同因承租人违约而提前终止的，出租人有权没收租赁保证金，双方签订的《租赁合同》第5.2条还约定：“甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费，…。”对于拖欠的物业费和采暖费的事实原审法院已经查明，上诉人也予以认可，如果判决生效，合同即为解除，上诉人和麦子坊公司搬离后被上诉人将无处可找，物业公司必然会起诉被上诉人，所以保证金应当用以解决物业费和采暖费，上诉人要求用已缴纳的租赁保证金抵扣欠付租金的上诉理由不能成立。三、关于违约金，被上诉人与上诉人张某及原审被告麦子坊公司签订的租赁合同第16.3条明确约定，上诉人延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，上诉人应当向被上诉人或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。因上诉人张某及原审被告麦子坊公司自2017年7月1日起欠缴房屋租金，按照合同约定，因按每日欠费金额的1%累计计算违约金，考虑到此种方式计算的违约金数额较大，被上诉人自愿将违约金下调为欠付房屋租金的30%，原审法院在此基础上进一步下调为按日万分之三自2017年7月1日计算违约金，并且还扣除了2018年7月1日至2018年12月31日期间的违约金。被上诉人认为上诉人的违约行为损害了被上诉人的合法权益，应当按约定支付违约金，原审法院已最大限度的减免了上诉人应承担的违约金，故上诉人要求继续减少违约金的上诉理由不能成立。四、关于共同付款责任。上诉人张某与上诉人签订房屋租赁合同，麦子坊公司交纳租金用于经营麦子坊公司，在合同履行过程中张某签收被上诉人的所有函告，故张某及麦子坊公司应当共同承担责任，对此原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。五、关于赔偿上诉人房屋装修残值损失。上诉人张某及原审被告麦子坊公司欠付房屋租金已构成根本违约，导致合同解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故上诉人的该项上诉理由不能成立。 宁夏崇业贸易有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的编号为20170213-（4-113/114）的《银川万达中心租赁合同》；2.请求判令被告立即将位于金凤区亲水大街东侧银川万达中心室外步行街（4-113/114）号两套房屋腾退返还给原告；3.请求判令被告支付拖欠的房屋租金285732.69元（拖欠的房屋租金暂计算至2020年5月14日起诉当日，原告请求房屋租金按合同约定的租金标准一直计算至生效判决书确定的合同解除之日止，合同解除之后的房屋占用费原告请求按合同约定的租金标准计算至被告实际腾退返还房屋之日止）；4.请求判令原告不予退还被告已交纳的涉诉房屋租赁保证金25004元；5.请求判令被告支付拖欠的物业费、采暖费共计55100.68元；6.请求判令被告支付违约金85719.81元；（以上起诉标的金额合计451557.18元）；7.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认定的事实如下：2016年5月31日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）张某签订编号为-（4-113）《银川万达中心租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，甲方同意将位于银川万达中心银川万达中心室外步行街（4-113）号商铺(下称“该房屋”)出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋。该房屋产权证建筑面积为131.61平方米，本合同租赁期限为35个月零25天，即自2015年12月25日起至2018年12月19日止。该房屋的租金按计租面积计付，实际按照建筑面积支付租金，自2015年12月25日至2016年12月19日，每月租金为63.33元/㎡，实收合计租金99194.34元。自2016年12月20日至2017年12月19日，每月租金63.33元/㎡，实收合计租金100018.34元，自2017年12月20日至2018年12月19日，每月租金63.33元/㎡，实收合计租金100018.34元。当日，双方另行签订编号为-（4-114）《银川万达中心租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，甲方同意将位于银川万达中心银川万达中心室外步行街（4-114）号商铺(下称“该房屋”)出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋。该房屋产权证建筑面积为131.61平方米，本合同租赁期限为35个月零25天，即自2015年12月25日起至2018年12月19日止。该房屋的租金按计租面积计付，实际按照建筑面积支付租金，自2015年12月25日至2016年12月19日，每月租金为63.33元/㎡，实收合计租金99194.34元。自2016年12月20日至2017年12月19日，每月租金63.33元/㎡，实收合计租金100018.34元，自2017年12月20日至2018年12月19日，每月租金63.33元/㎡，实收合计租金100018.34元。2016年10月11日，被告麦子坊公司向原告出具降租申请书，申请对于上述房屋降租。2017年3月30日，经过协商，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）张某签订编号为20170213（4-113/114）《银川万达中心租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，甲方同意将位于银川万达中心银川万达中心室外步行街（4-113/114）号商铺(下称“该房屋”)出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋。该房屋产权证建筑面积为263.22平方米，本合同租赁期限为60个月，即自2017年1月1日起至2021年12月31日止。该房屋的租金按计租面积计付，每平米租金48元，实际按照建筑面积支付租金，按照约定租金递增如下：2017年1月1日至2017年12月31日租金48元/㎡/月；2018年1月1日至2018年12月31日租金48元/㎡/月；2019年1月1日至2019年12月31日租金50.88元/㎡/月；2020年1月1日至2020年12月31日租金53.93元/㎡/月(递增6%)；2021年1月1日至2021年12月31日租金57.17元/㎡/月(递增6%)。2017年1月1日至2017年12月31日租赁期每月租金合计为人民币12634.56元，年租金合计为人民币151615元；2018年1月1日至2018年12月31日租赁期每月租金合计为人民币12634.56元，年租金合计为人民币151615元；2019年1月1日至2019年12月31日租赁期每月租金合计为人民13392.63元，年租金合计为人民币160712元；2020年1月1日至2020年12月31日租赁期每月租金合计为人民币14195.45元，年租金合计为人民币170345元；2021年1月1日至2021年12月31日租赁期每月租金合计为人民币15048.29元，年租金合计为人民币180579元。租赁期起每6个月支付一次租金，每次支付时间均为上一个6个月结束前20日，如遇节假日则顺延。本合同首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2017年1月1日至2017年6月30日，应交租金为75807.5元。乙方不得因该房屋所在区域内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、物业服务公司主张减免租金或物业服务费等任何款项。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付12634.56元作为租赁保证金，本合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方将剩余的租赁保证金无息还予乙方，乙方退还保证金收据原件或开具收据。甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金不足部分，乙方应在收到甲方通知后7日内补足，但甲方扣除乙方欠付租金或者物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金以及首期租金，则自乙方逾期支付第5日起，甲乙双方协商付款时间；如逾期支付15日甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的(直接经济损失)，则违约方应予以补足。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方也有权单方解除合同。除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的5%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。甲乙双方补充协议约定，因该合同为甲乙双方协商后重新签订的合同，旧合同欠缴租金（2016.12.20-2016.12.31）6668元与本次新合同中需支付的首笔租金一起于合同签订五日内支付甲方，乙方对此无异议；甲乙双方签署新的租赁合同后，乙方应按时缴纳每次应缴房租，作为重新签署合同最基本的条件，乙方对此无异议；如乙方在租赁期内违约提前退租或转租该房源，未征得甲方同意，均属无效，因乙方原因导致合同无法继续履行，则室内装修均归属甲方所有，并扣除乙方所支付的保证金及实际产生的租金，违约金不足以支付甲方损失的，乙方须按甲方实际损失赔付，乙方对此无异议；乙方对此合同相关租赁金额以及签署内容必须持有保密性，如因乙方原因对甲方其他租客造成不良影响，甲方有权执行旧版合同的法律性；甲乙双方原定签署的关于银川万达中心4-113/14租赁合同也有法律效益；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。2016年7月27日，被告向原告支付保证金共计25004元。被告向原告交纳部分租金，下剩租金由于被告没有按时交纳，原告遂提起诉讼。 一审法院认为，原告、被告签订的20170213（4-113/114）《银川万达中心租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，双方产生争议造成纠纷，对于双方产生的争议，结合原告诉请，逐一分析如下：关于责任承担的问题，本案中原告与被告张某以个人名义于2016年5月31日签订了两份银川万达中心租赁合同，2016年10月11日，又以被告麦子坊公司的名义向原告申请减租，其后原告与被告张某又以个人名义重新签订一份银川万达中心租赁合同，在交付租赁费的过程中，又以被告麦子坊公司的账户向原告账户进行转账，并且原告以麦子坊公司的名义出具了发票，由于被告张某系被告麦子坊公司的法定代表人，被告张某承租涉案房屋用于被告麦子坊公司经营餐饮，故应共同承担责任。关于解除合同的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告未按合同约定支付租金的行为已经满足双方关于解除合同的约定，原告解除合同的条件成就，原告依约享有单方解除权，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告腾退返还房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应当将案涉房屋返还原告，故对原告要求被告返还房屋的诉请，予以支持。关于原告要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求，按照合同约定的付款时间，结合双方提交的证据付款时间节点分段进行计算：2015年12月25日至2016年12月19日的租金共计为198388.68元（99194.34元×2），被告于2016年7月17日分两次共计支付73370元，2016年7月29日支付62509.49元，2016年11月16日支付62509.19元，该阶段的租赁费被告已经全部支付，原告全部出具发票注明期间。2016年12月20日至2016年12月31日期间的租赁费为6667.89元（63.33元/㎡×131.61㎡×2×12天÷30天），依据双方签订的补充协议，上述款项被告应支付6668元，2017年1月1日至2017年6月30日租金为75807.5元，2016年12月20日至2017年6月30日的租金为82475.5元（75807.5元+6668元），被告于2017年3月9日支付44571.68元，2017年4月12日支付37903.68元，下欠0.14元，依据原告提交的证据，原告向被告出具了发票并注明房租的期间，没有对金额表示异议，视为原告认可被告已经全部支付该期间的全部费用。2017年7月1日至2017年12月31日租金为75807.5元，被告没有交款记录，下欠75807.5元。2018年1月1日至2018年6月30日租金为75807.5元，被告没有交款记录，下欠75807.5元。2018年7月1日至2018年12月31日为75807.5元，被告于2018年11月27日支付75807.36元，下欠0.14元，原告向被告出具了发票注明房租的期间为2018年7月1日至2018年12月31日，原告没有对金额表示异议，视为原告认可被告已经全部支付该期间的全部费用。2019年1月1日至2019年6月30日房租80356元，被告于2019年5月7日支付50000元，上述50000元由于没有出具发票，双方对于支付款项的期间产生了争议，参照双方以前的交易习惯即2017年7月1日至2018年6月30日期间被告没有支付租金记录，而被告于2018年11月27日支付75807.36元，双方按照支付房租的时间节点出具发票注明系2018年7月1日至2018年12月31日期间的房租，故上述款项视为被告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的房租，下欠原告房租30356元。2019年7月1日至2019年12月31日房租80356元，被告于2019年10月18日分三笔共计支付40000元，参照上述计算方法，视为支付2019年7月1日至2019年12月31日房租，下欠40356元。2020年1月1日至2020年5月14日（原告起诉时间要求计算之日）的房租，其中2020年1月1日至2020年4月30日房租为56781.8元（14195.45元/月×4个月），2020年5月1日至2020年5月14日为6624.54元（14195.45元/月×14天÷30天），综上，被告下欠原告房屋租赁费285733.34元，原告诉请房屋租赁费285732.69元，予以确定285732.69元。由于新冠疫情影响等不可抗力因素，依据公平原则，应减2020年2月、3月房屋租金，即14195.45元/月×2个月＝28390.9元。故截止2020年5月14日下欠房租为257341.79元。本判决生效后，合同解除，被告未将房屋交还给原告之前，被告一直占用房屋，造成原告不能找到新的承租人将涉案房屋租赁，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准计算房屋占用费至被告实际腾退返还房屋之日止。关于原告不予退还被告保证金及要求被告支付拖欠的物业费、采暖费的诉讼请求，原告未提交证据证明已经先行向相关的单位缴纳上述费用，未获得上述费用的追偿权，无权要求被告支付上述费用，鉴于原告尚未获得向被告追索上述费用的权利，对保证金在本案中不作处理，原、被告双方另行处理。关于原告诉请的违约金，被告未按约定支付房屋租金应承担相应的违约责任，合同约定违约金每日按欠付金额1%计算过高，结合本案的实际情况，本院调整为按日万分之三，以2020年5月14日下欠的房租总金额257341.79元为基数进行计算，自2017年7月1日（违约之日）计算至2020年5月14日（原告起诉时房租计算之日），其中扣除2018年7月1日至2018年12月31日182天，2020年2月、3月共计59天为62302.45元（257341.79元×807天×0.0003）。关于被告辩称原告要求解除合同，应当赔偿被告房屋装饰装修的租赁物残值的损失的辩解理由，被告没有提起反诉，故一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告宁夏崇业贸易有限公司与被告张某签订的20170213（4-113/114）《银川万达中心租赁合同》；二、被告张某、麦子坊公司于判决生效之日起十日内返还原告宁夏崇业贸易有限公司位于银川万达中心室外步行街4-113/114号商铺；三、被告张某、麦子坊公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏崇业贸易有限公司房屋租赁费257341.79元。之后产生的租赁费按照合同约定计算至本判决确定给付之日。本判决生效后，被告按照合同约定的租金标准支付至被告实际腾退返还房屋之日止的房屋占用费；四、被告张某、麦子坊公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏崇业贸易有限公司违约金62302.45元；五、驳回原告宁夏崇业贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8074元，由原告宁夏崇业贸易有限公司负担2359元，被告张某、麦子坊公司负担5715元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人的上诉理由，本院逐一分析如下。 关于上诉人欠付被上诉人租金数额的问题。双方对于2017年6月30日以前的租金已经付清的事实均没有异议，上诉人称其已结清2018年之前的所有租金，但未提交相应的付款凭证予以证实。一审法院依据被上诉人提交的证据确认上诉人欠付的租金数额并不不当。上诉人于2018年11月27日向被上诉人支付75807.36元，对应发票上注明房租的期间为2018年7月1日至2018年12月31日，被上诉人称发票上的房租归集时间系笔误，该笔款项实际交纳的是2017年7月1日至2017年12月31日的租金，上诉人对此不认可，但并未提交其已经另行支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金的证据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。2018年11月27日支付75807.36元的费用应当优先冲抵2017年7月1日至2017年12月31日的租金，则该期间租金已经付清。上诉人于2019年5月7日支付的50000元，于2019年10月18日分三笔共计支付40000元，也应当优先冲抵欠付2018年的租金，2018年共欠付租金151615元，已付90000元，冲抵后，2018年1月1日至2018年6月30日的租金已经付清，2018年7月1日至2018年12月31日尚欠付租金61615元（151615元-90000元）。此后，上诉人再未向被上诉人支付租金，故2019年1月1日至2019年6月30日欠付租金80356元，2019年7月1日至2019年12月31日欠付租金80356元，2020年1月1日至2020年5月14日欠付租金60406.34元。综上，上诉人尚欠被上诉人房屋租赁费285733.34元，被上诉人一审诉请房屋租赁费285732.69元，一审予以确定285732.69元，扣减2020年2月、3月房屋租金28390.9元，一审法院确认上诉人截止2020年5月14日欠付被上诉人房租为257341.79元，数额正确。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中约定，被上诉人有权从租赁保证金中扣除上诉人欠付的租金或物业服务费，同时约定，上诉人违约而提前终止的合同的，则被上诉人有权没收合同项下租赁保证金。因上诉人不仅欠付租金，还欠缴物业费、采暖费，一审法院未将保证金抵扣租金并无不当。 关于违约金的计算问题。上诉人欠付被上诉人租金数额如上文所述，上诉人与被上诉人2017年签订的租赁合同约定付款时间为：租赁期起每6个月支付一次租金，每次支付时间均为上一个6个月结束前20日，如遇节假日则顺延。故，违约金应当以欠付租金各个期间所对应的租金数额为基数，自违约之日起分段予以计算，一审法院以截至2020年5月14日欠付租金总额257341.79元为基数，自2017年7月1日起计算违约金不当，但按照上述方式计算，截至2020年5月14日，上诉人应向被上诉人支付违约金共计63835元（具体计算方式详见附表），高于一审确认上诉人应当向被上诉人支付的违约金62302.45元，本院对一审确定的违约金数额不再予以调整。 关于麦子坊公司应承担共同责任的原因，一审法院已详细论述，且麦子坊公司并未提起上诉，本院不再赘述。 关于上诉人认为被上诉人应当赔偿其房屋装饰装修的残值损失问题，因上诉人与被上诉人2017年签订的补充协议中约定因上诉人原因导致合同无法继续履行，则室内装修均归属被上诉人所有，上诉人称应当以被上诉人向其赔偿的损失冲抵租金的理由不能成立。 综上所述，一审法院认定部分事实不清，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8074元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王丽蓉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。