广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初12023号原告：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司。住所地：广东省东莞市**镇环冈管理区，统一社会信用代码为914***********343H。法定代表人：荣根响，系该单位高级物业经理。委托诉讼代理人：刘琼杰，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹佩君，广东众达律师事务所实习律师。被告：于刚，男，1974年11月5日出生，汉族，住安徽省阜南县**************1-206室，公民身份号码为342************911。原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司（以下简称“家利海逸御峰分公司”）诉被告于刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序审理，因被告于刚涉嫌犯罪，被关押在东莞市第二看守所，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘琼杰、尹佩君，被告于刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月至2019年11月的物业服务费合计19102.08元，及其逾期违约金407.84元（自逾期缴纳的第二个月开始计算，暂计至2019年11月30日为407.84元）；2.被告支付原告2019年3月至2019年4月及2019年6月的水费合计99元，及其逾期违约金暂计为3.95元（自2019年5月1日开始计算，暂计至2019年11月30日为3.95元，逾期违约金直计至其完全支付之日止）；以上共计19612.87元；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告受东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下称“冠亚公司”）的委托，为海逸豪庭御峰的业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告和冠亚公司签订的《前期物业服务收费补充协议》（下称“前期补充协议”）第一条第2款、第二条、原告与被告签订的《海逸豪庭御峰临时管理规约》（下称“规约”）第十一条第5款及《物业服务费确认函》，海逸豪庭御峰的物业服务费的收费标准为6元/月/平方米，业主和物业使用人应当在每月10日前缴纳当月的物业服务费，在业主和物业使用人逾期交纳上述费用时，原告有权按照“按日以欠款金额的万分之二”的标准收取违约金。被告已签订相应的业主承诺书，承诺受前期补充协议和规约的约束,并签订《物业服务费确认函》，确认相关收费标准。被告是东莞市*********庭御峰*****的业主，根据其与冠亚公司签订的《商品房买卖合同》第三条可以确定，案涉物业的建筑面积为397.96平方米，故案涉房产的物业服务费应为2387.76元/月。被告应按时向原告缴纳物业服务费。另外，原告替被告代缴了2019年3月至2019年4月及2019年6月期间产生的水费合计99元。被告应按时向原告偿还水费。综上，被告无正当理由拖欠原告物业服务费、水费以及上述全部欠费的逾期违约金，总计19612.87元。经过原告多次催收，但被告一直拒绝支付。原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。原告当庭主张由于开庭时间距离原告提起原诉请已较长，期间实际产生的物业服务费已经超过原诉请，被告一直拖欠案涉物业服务费和水费以及逾期违约金，原告要求变更诉请如下：1.被告向原告支付2019年4月至2020年11月的物业服务费合计47755.2元，及其逾期违约金2512.87元（自逾期缴纳的第二个月开始计算，暂计至2020年11月2日为2512.87元）。被告于刚答辩称：同意原告当庭增加的诉讼请求。另被告有绑定银行账号，自动扣除物业费和水费，因为其被采取强制措施，现在不清楚有无自动扣除，被告无法确认物业管理费和水费的数额，被告不同意支付违约金，被告不是恶意拖欠，是身不由己，被告也没有能力支付。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，原告作为乙方，东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称“冠亚公司”）作为甲方，共同签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方聘选乙方对海逸豪庭御峰实施前期物业管理服务事宜，甲方确认由乙方提供物业服务；物业服务收费经甲乙双方依法在《前期物业服务收费补充协议》中约定以后，并经价格行政主管部门进行备案或核定；合同期限自2015年5月12日起至2020年5月11日止。《前期物业服务收费补充协议》约定乙方收取物业服务费的方式为酬金制，其中别墅的收费标准为6元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。2013年12月19日，被告与冠亚公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告向冠亚公司购买东莞市***湖*****庭御峰******屋，建筑面积为397.96平方米。被告还签订《海逸豪庭御峰临时管理规约（D1区）》。该管理规约载明在本物业管理区域的业主大会成立并依法定程序另行聘请物业服务企业之前，由发展商冠亚公司聘请的和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司根据《前期物业服务合同》的规定对本物业管理区域提供物业服务，业主逾期未缴纳物业服务费或其他应付款项的，物业服务企业有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金。被告于2013年12月19日签订《关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和承诺书》，承诺遵守《前期物业服务合同》、《海逸豪庭御峰临时管理规约》。被告于2014年5月10日签收收楼资料移交确认书及住宅单位钥匙交接书。因被告拖欠2019年*月至2019年8月的物业管理费、2019年3月至2019年6月的水费，原告曾向被告发送律师函催要相应的物业管理费及违约金。现原告以每月管理费2387.76元的标准，诉请被告支付自2019年*月起至2020年11月的管理费，共计47755.2元及逾期违约金（自逾期缴纳的第二个月开始，以未缴纳的管理费为基数，按每日万分之二计算）；2019年3月至2019年*月、2019年6月的水费合计99元及逾期违约金（自逾期缴纳的第二个月开始，以未缴纳的水费为基数，按每日万分之二计算）。对此，被告抗辩称从法院查封房屋之日起就不应支付服务费，应视为双方的服务合同已经解除，被告同意支付服务费至2019年10月。另查，和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司在2014年9月3日变更为家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告持有证据的原件或者打印件，被告未提出任何异议，故本院予以确认。根据原告提交的证据，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系。原告诉请被告支付自2019年4月起至2020年11月的管理费，共计47755.2元、2019年3月至2019年4月、2019年6月的水费合计99元，被告未举证证明其已支付，对原告该诉请，本院予以支持。至于管理费及水费的逾期违约金，根据《前期物业服务合同》的规定，原告有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金，现原告诉请管理费从各月欠费的次月1日起，水费从2019年5月1日起，每日均按欠款金额的万分之二计收违约金，符合合同的约定且对被告有利，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告于刚于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司支付自2019年4月起至2020年11月的物业服务费，共计47755.2元及违约金（以各月拖欠的物业服务费为本金，分别从各月欠费的次月1日起按每天万分之二计至本金付清之日止，并以本金47755.2元为限）；二、限被告于刚于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司支付2019年3月至2019年4月、2019年6月的水费合计99元及违约金（以各月拖欠的水费为本金，从2019年5月1日起按每天万分之二计至本金付清之日止，并以本金99元为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  方淑敏二〇二〇年十二月一日书记员  陈月婷强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。