广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18154号上诉人（原审原告、反诉被告）:周平，男，1972年8月14日出生，汉族，住所地广西南宁市青秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:史晶晶，女，1970年10月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：林惠明，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。上诉人周平因与被上诉人史晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周平上诉请求：1.撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粵0305民初17218号民事判决第三、第四、第五项判决；2.判决支持周平的全部诉讼请求；3.史晶晶承担本案的一切诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实缺乏事实依据和有效证据，应予撤销。理由如下：（一）一审第8页第1行至第8行认定：“……月租金的起止时间应为每月10日至下月10日……8月10'曰的租金”，缺乏事实依据和有效证据。本案涉案的几份合同均约定“每月租金须于每月10号之前交付甲方（即周平）”。（二）一审第8页第11行至第9页第2行认定“关于被告的搬离时间……其并不直接带人看房”，缺乏事实依据和有效证据。周平多次催促史晶晶办理交接手续，并多次从南宁前往深圳，但史晶晶一直不配合。到2018年9月上旬，史晶晶就完全拉黑了周平的电话微信等，周平完全联系不到史晶晶。本案涉案的合同均约定由史晶晶交清所有的水电费、管理费等费用。夏XX（扫地工）的证人证言：均不具有证据的“三性”。到目前为止，史晶晶一直没把租赁房屋钥匙交回给周平，对此，周平保留继续追索的权利。史晶晶提交的中介网页截屏、微信截屏，不能证明周平带人来看房。周平在南宁，租赁房屋钥匙都在史晶晶手上，周平不知道史晶晶对于房屋的具体使用情况。（三）一审第9页第2自然段认定“涉案房屋水电费、管理费等由原告方或原告弟弟负责”，缺乏事实依据和有效证据。本案涉案的合同均约定由史晶晶交清所有的水电费、管理费等费用。（四）一审第9页第5自然段至第12页第一自然段认定“关于双方争议的租金支付情况……”，缺乏事实依据和有效证据。史晶晶说周平不予接收房屋不是事实，周平联系不到史晶晶，史晶晶拉黑了周平，根本不存在不接收的事实情况。一审认定双方均有过错，缺乏有效证据证实。周平不存在过错，周平尽到了出租方的义务。周平多次去深圳找史晶晶，史晶晶不理会，根本见不到史晶晶，都联系不到史晶晶。综上，一审认定事实缺乏事实依据和有效证据，依法应予撤销。二、一审适用法律严重错误，依法应予撤销。（一）一审第11页第4行至第13行认定“本院酌情确认……本院不予支持”，严重适用法律错误。酌情确认被告按照每日万分之五的标准，缺乏法律依据。本案涉案合同合法有效，依据《合同法》相应规定，史晶晶应当全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”（二）全部诉讼费，依法应由史晶晶承担。综上所述，一审认定事实缺乏事实依据和有效证据，适用法律严重错误，依法应予撤销。周平的诉请具有事实依据、有效证据、法律依据，应当获得法律支持。史晶晶辩称，一、史晶晶已支付完2018年8月份租金。根据史晶晶提交的历年的银行流水及租金合同，可证明2017年12月以前签订的租金已支付完毕。结合双方2018年签订的租赁合同约定租赁期限起止时间，可以得出月租金起止时间为每月10月至下月的9日。二、根据史晶晶提交的夏XX证人证言、与夏XX的录音、与管理处工作人员的录音和中介系统网页截屏，均足以证明史晶晶要求交房给周平，但周平不予接受，于2018年8月17日搬出涉案房屋且已将钥匙交给保洁阿姨夏XX，并由夏XX将钥匙交给周平，且涉案房屋已由周平实际控制并出租，且根据史晶晶提交的乐有家中介网站截屏及与中介方的聊天记录，显示周平已于2018年8月10日将涉案房屋挂网出租，且实际带其他承租人去看涉案房屋。三、根据史晶晶提交的房产租赁合约及手机聊天记录可知，证明涉案房屋中留有一间房给周平弟弟居住，双方协商由周平弟弟负责缴纳物业管理费、水电费等，周平要求史晶晶支付物业管理费和水电费没有任何依据。三、关于逾期支付租金的违约金，自双方成立租赁关系以来，根据历年支付租金的时间，史晶晶提前或延后支付租金的，周平也是予以认可的，并且至2018年8月份，史晶晶已全部支付了相应的租金，对于一审法院按日万分之五的标准支付逾期违约金的，是符合法律规定的。综上所述，一审法院判决符合法律规定，事实理由充分，应予以维持，驳回周平的上诉请求。周平向一审法院起诉请求：1.判令周平、史晶晶之间的《房屋租赁合约》于2018年8月21日解除，周平没收史晶晶交纳的押金22000元；2.史晶晶向周平支付拖欠的房屋租金18700元（自2018年7月1日起计算至2018年8月21日止）；3.史晶晶向周平支付因史晶晶违约应向周平支付的补偿金90000元（以史晶晶逾期支付的房租为基数，按日百分之一点五的标准计算，暂计至2018年11月30日，实际计算至史晶晶实际付清之日为止）；4.史晶晶向周平支付房屋占有使用费52800元（自2018年8月22日起，参照2018年深圳市房屋租赁指导价计算，按照科技园汇景花园片区每月每平方米100元，涉案房屋面积177.44平方米，每月应为17744元，周平自愿按照每月16000元主张，暂计至2018年11月31日为52800元，实际计算至史晶晶交付周平完毕之日为止）；5.史晶晶结清房屋租赁和占有期间（2015年1月1日至2018年11月25日）拖欠的物业管理费、水电费等费用共24352元；6.史晶晶向周平支付差旅费、误工费、住宿费等费用共计3000元；7.本案诉讼费用及其他相关费用由史晶晶承担。史晶晶向一审法院反诉请求：周平双倍返还租赁押金44000元。一审法院认定事实：2004年1月13日，深圳市南山区深南西路北侧汇景花园海悦阁11A号房产（涉诉房产）登记在周平名下，建筑面积177.44平方米。2018年1月20日，周平（出租方、甲方）与史晶晶（承租方、乙方）签订《房产租赁合约》，约定：甲方将涉诉房产出租给乙方，租期为2018年1月1日至2018年12月31日；租金每月11000元，每月租金须于每月10日前交付甲方；签订本合约时，乙方向甲方支付两个月押金和一个月租金共计33000元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将押金不计利息退还乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；甲方单方要求提前终止合约或违反合同其他约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方，且乙方有权向甲方要求其他合理赔偿；备注：本合同的押金为22000元；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，10天后，每日违约金按每月租金的3%计算；及其他内容。周平确认收取史晶晶租赁押金22000元。史晶晶提交了其与周平2012年、2016年签订的租赁合同。2012年的合同约定租期为2012年5月10日至2013年5月9日，每月租金6500元，租金应于每月10日前支付，备注条款约定“东面一房间留给业主自用，什么时候房空出来，租金加多500，即整套租金7000元，不经甲方同意，此房不能打开”。2016年的合同约定租期为2016年1月10日至2017年1月9日，每月租金11000元，租金应于每月10日前支付。周平提交的短信记录显示，2018年3月至4月期间，周平短信告知史晶晶其一直拖欠租金及其他费用，构成违约，要求史晶晶于2018年4月11日交齐所有费用。2018年6月7日，史晶晶发短信称下周货款到了就会全部付清，另外多付3个月，周平认为该短信可以证明史晶晶承诺向其支付补偿金，补偿金按照3个月租金计算为33000元，史晶晶予以否认，表示多付3个月实为提前支付2018年6月至8月的租金。2018年8月8日，周平短信告知史晶晶根据双方合同，史晶晶应该搬离涉诉房产。2018年8月10日，周平短信告知史晶晶因史晶晶违约，宽限史晶晶于2018年8月17日搬离涉诉房产；2018年8月17日，周平再次催促史晶晶，史晶晶表示已安排好，下周开会回来就搬；2018年8月18日，周平向史晶晶发短信称史晶晶还有几个月租金没交，史晶晶回复称租金应该已经付到8月。关于史晶晶向周平支付租金的情况。根据双方提交的银行交易记录查明：2018年4月24日，史晶晶向周平转账两笔各11000元，周平称该款为2018年2月、3月的租金，史晶晶称该款为2018年4月、5月的租金；2018年8月3日，史晶晶向周平转账三笔各11000元，并注明房租三个月共计33000元，周平称该款为2018年4月至6月的租金，史晶晶称该款为2018年6月至8月的租金；2018年8月10日，史晶晶向周平转账1000元，双方均确认该款系史晶晶向周平支付的补偿。史晶晶又向一审法院提交书面意见称：根据双方历年来的租赁合同，月租金的起止时间应当为每月10日至下月10日，根据史晶晶的银行流水，2017年12月21日，史晶晶向周平转账5000元、6000元，合计11000元，系2017年12月10日至2018年1月10日的租金；2018年1月2日、1月19日，史晶晶合计向周平转账22000元，系2018年1月10日至2018年3月10日的租金；因此，2018年4月24日支付的22000元系2018年3月10日至2018年5月10日的租金，2018年8月3日支付的33000元系2018年5月10日至2018年8月10日的租金。周平则称，2018年1月19日史晶晶支付的16000元系2018年1月租金及2017年12月的欠付租金。史晶晶提交了2016年11月至2018年8月的银行流水，并标注了每月租金支付情况。关于史晶晶的搬离时间，史晶晶主张为2018年8月17日，并称因周平在外地，故无法办理交接。周平称其不清楚史晶晶于何时搬离。2018年9月7日，史晶晶向周平发短信称其已告知管理处上周开始已经没有再使用涉诉房产，之前的管理费、水电费一直由周平弟弟负责缴纳。2018年9月11日，史晶晶向周平发短信称上上周已经未再使用涉诉房产，钥匙交给了保洁员夏小姐。史晶晶提交了夏XX签名的证人证言，夏XX表示2018年8月中旬的一天，史晶晶告诉夏XX其已搬离涉诉房产，因无法联系周平，故将钥匙交给夏XX，后夏XX电话联系了周平，周平弟弟于9月初拿走了钥匙。为证明其搬离的事实，史晶晶提交了与夏XX的录音、与管理处工作人员的录音，周平对此不予认可，否认收到钥匙，并提交了其与物业管理人员的微信，拟证明物业管理人员表示不清楚史晶晶是否搬离。史晶晶另提交了中介系统网页截屏，拟证明2018年8月周平就带人看房欲另行出租。周平称看房由中介安排，其并不直接带人看房。双方确认管理费、水电费支付至2016年9月。史晶晶称双方约定此后的管理费、水电费由周平方承担，周平不予确认。周平提交了管理处收费通知单，通知单载明的收费期间为2018年12月，当月及往月欠交管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、违约金合计24352.28元。为证明管理费、水电费由周平弟弟负责，史晶晶提交了其与周平弟弟的短信记录，并称史晶晶承租的涉诉房产中有一间是留给周平弟弟使用，双方协商由周平弟弟负责支付管理费、水电费，且周平弟弟应向史晶晶支付租金，但周平弟弟一直拖欠。一审法院认为，周平、史晶晶签订的《房产租赁合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于双方争议的租金支付情况。根据一审法院查明的事实，2018年1月2日、1月19日，史晶晶合计向周平转账22000元，而史晶晶提交了2016年11月开始的银行流水并对租金支付情况进行了标注，以证明2017年12月及以前的租金已经于2017年12月支付完毕。结合双方2018年以前签订的租赁合同约定的租赁期限起止日期，一审法院可采信史晶晶关于月租金起止时间为每月10日至下月9日的主张，故一审法院确认史晶晶2018年1月2日、1月19日向周平转账支付的22000元系2018年1月10日至2018年3月9日的租金。以此类推，史晶晶2018年4月24日转账支付的22000元系2018年3月10日至2018年5月9日的租金，2018年8月3日转账支付的33000元系2018年5月10日至2018年8月9日的租金。史晶晶逾期支付租金已逾10天，达到双方约定的周平行使合同解除权的条件，故2018年8月8日周平通知史晶晶搬离，符合合同约定，史晶晶称周平解除合同构成违约，一审法院不予采纳。周平已行使合同解除权，史晶晶也已搬离涉诉房产，故双方租赁合同已经解除，史晶晶应向周平支付欠付的租金。史晶晶称其于2018年8月17日搬离，但双方的短信记录显示2018年8月17日周平催促史晶晶时，史晶晶并未表示其已搬离，而是称下周开会回来就搬，故一审法院对史晶晶主张的搬离时间不予采信。史晶晶作为承租人，负有向周平返还租赁物的义务，而周平作为出租人，亦负有接收租赁物的义务，虽然史晶晶未能证明其搬离时间，但史晶晶提交了短信记录、录音、证人证言等证据证明其多次告知周平其已搬离，而周平不予接收，故对于未办理交接，双方均有过错。周平请求确认双方租赁合同于2018年8月21日解除、史晶晶支付租金至2018年8月21日，一审法院可予支持。史晶晶应向周平支付2018年8月10日至2018年8月21日的租金4400元。周平在2018年8月就安排中介将涉诉房产另行出租，其诉请史晶晶自2018年8月22日起继续支付房屋占有使用费至史晶晶交付周平完毕之日，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于周平诉请的补偿金即逾期支付租金的违约金。双方合同约定，史晶晶拖欠租金达10天，10天后，每日违约金按月租金的3%计算。根据上述查明的事实，史晶晶逾期支付2018年3月至7月的租金，史晶晶应依约向周平支付违约金。周平主张违约金的标准为每日1.5%，史晶晶对此提出了抗辩，根据案件实际情况，一审法院酌情确认史晶晶按照每日万分之五的标准向周平支付逾期支付租金的违约金。违约金均以11000元/月为计算基数，其中，2018年3月、4月租金的违约金分别自2018年3月21日、2018年4月21日起计，均计至2018年4月24日；2018年5月、6月、7月租金的违约金分别自2018年5月21日、2018年6月21日、2018年7月21日起计，均计至2018年8月3日。至于2018年8月的租金，因付租期限尚未届满，周平即提出解除合同，而双方一直未进行交接，故对于周平主张的2018年8月10日至2018年8月21日租金的违约金，一审法院不予支持。根据合同约定，史晶晶拖欠租金达10天，周平有权没收租赁押金，故史晶晶请求周平双倍返还押金，一审法院不予支持，周平请求不予退还押金，一审法院予以支持。关于周平诉请的物业管理费、水电费。史晶晶主张涉诉房产中留有一间给周平弟弟居住，双方协商由周平弟弟负责缴纳物业管理费、水电费，并提交了租赁合同、短信记录等证据予以证明，而周平提交的收费通知单的时间2018年12月，无法显示史晶晶承租期间的具体金额，综上，周平请求史晶晶支付物业管理费、水电费24352元，依据不足，一审法院不予支持。周平请求史晶晶支付差旅费、误工费、住宿费等损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认周平与史晶晶2018年1月20日签订的《房产租赁合约》于2018年8月21日解除；二、周平不予退还史晶晶租赁押金22000元；三、史晶晶于判决生效之日起十日内向周平支付2018年8月10日至2018年8月21日的租金4400元；四、史晶晶于本判决生效之日起十日内向周平支付2018年3月至7月租金的逾期付款违约金，违约金均以11000元/月为计算基数，以每日万分之五为计算标准，其中，2018年3月、4月租金的违约金分别自2018年3月21日、2018年4月21日起计，均计至2018年4月24日；2018年5月、6月、7月租金的违约金分别自2018年5月21日、2018年6月21日、2018年7月21日起计，均计至2018年8月3日；五、驳回周平的其他诉讼请求；六、驳回史晶晶的全部反诉请求。本院二审期间，本院对一审查明的事实予以确认。另查，周平在原审提交了与史晶晶的微信聊天记录，显示周平在2018年3月向史晶晶催促管理费和其他费用，而史晶晶回答房租管理费都会处理好。史晶晶对上述证据的真实性予以认可。二审审理中，周平提交了物业公司制作的物业服务费和水电费收费表。显示涉案房产于2015年7月即开始未交纳物业服务费，截至2018年8月，共拖欠物业服务费17325.16元；于2015年2月开始拖欠垃圾处理费，截至2018年8月，共拖欠垃圾处理费392.03元，电费不存在拖欠，水费截至2018年8月，共拖欠13.36元；截至2018年8月，本体维修基金拖欠1547元，以上费用共计19277.55元。本院认为，周平和史晶晶之间的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同约定，每月租金须于当月10日前支付，若拖欠租金达到10天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元，视为史晶晶违约，周平有权没收租赁押金并单方解除合同。从双方提交的转账凭证来看，史晶晶经常于每月的10日至下月的9日支付当月租金，其2017年12月的租金已于2017年12月支付完毕。但2018年5月之后并未及时转账，直到2018年8月3日才支付2018年5、6、7月的租金。故周平有权依据合同约定请求确认2018年8月21日已解除涉案合同并要求没收租赁押金。关于史晶晶搬离涉案房产的时间，从史晶晶一审提交的证据来看，其在2018年9月多次告知周平其早在2018年8月底已搬离涉案房产。另外中介网页也显示涉案房产在2018年8月已准备另行出租。故双方虽然未办理交接手续，但史晶晶在2018年8月底之后已没有再占有涉案房产，周平亦已收回房产，周平关于2018年8月22日之后的房屋占有使用费的主张本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，史晶晶逾期支付2018年3月至7月的租金，原审酌情按日万分之五的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。关于管理费和水电费。双方均认可史晶晶没有支付2016年至2018年的管理费和水电费。史晶晶主张其已与周平的弟弟周天顺约定2016年9月之后的管理费和水电费由周天顺支付。但从周平一审提交的微信聊天记录可知，周平在向史晶晶催款时，史晶晶表示会解决租金和管理费问题。由此可见，在周平和史晶晶之间并未达成免除史晶晶的管理费和水电费的合意。史晶晶应当支付使用涉案房产期间的管理费、水电费、垃圾费和本体维修基金，根据二审查明的数额，史晶晶应当支付截至2018年8月的上述费用共计19277.55元。综上所述，周平的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审判决认定事实有瑕，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17218号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17218号民事判决第五项；三、史晶晶于本判决生效之日起十日内支付周平管理费、水电费、垃圾费和本体维修基金19277.55元。四、驳回周平的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3720元（周平已预交），由周平负担2723元，史晶晶负担997元。反诉受理费450元，由史晶晶负担。二审案件受理费3720元（周平已预交），由周平负担2723元，史晶晶负担997元。史晶晶应于本判决生效之日起十日内迳付周平一、二审案件受理费1994元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十二月二十五日书记员 吕周（兼）