江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2562号上诉人（原审被告）：南通颐达置业有限公司，住所地江苏省南通市崇川区人民东路**京扬数码城****。法定代表人：李再旺，董事长。委托诉讼代理人：施冲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈本益，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王其兰，女，1963年2月3日出生，××族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：黄利忠，启东市天平法律服务所法律工作者。上诉人南通颐达置业有限公司（以下简称颐达公司）因与被上诉人王其兰房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。颐达公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方订立《商品房买卖合同(预售)》当日，王其兰即与南通京扬数码城管理有限公司订立《商业用房委托经营（管理）合同》（以下简称托管合同）。依照该合同约定，南通京扬数码城管理有限公司代理王其兰经营案涉房屋，经营所得由王其兰享有。2018年11月30日，南通京扬数码城管理有限公司向颐达公司出具该托管合同，并以王其兰代理人的名义催告颐达公司交付案涉房屋，颐达公司依约向南通京扬数码城管理有限公司交付案涉房屋并办理相关交付手续，故一审法院认定颐达公司未交付案涉房屋明显与客观事实不符。2.《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。依照本条规定出卖人逾期未超过60日，应当按万分之二每日计算违约金，逾期超过60日，买受人有权解除合同，则无权继续主张违约金，故即便上诉人构成违约，一审关于2018年12月1日起至2020年1月13日止违约金的认定与客观事实不符。3.即便颐达公司构成违约，该违约金约定明显过高，应予以调减。王其兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王其兰向一审法院起诉请求：判令颐达公司自2018年12月1日起至2020年1月13日止给付王其兰因延期交付房屋而导致的违约金，共计408天，按每日万分之二计算，计35426元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定以下事实：2018年1月23日，王其兰（甲方、委托方）与南通京扬数码城管理有限公司（乙方、受托方）签订《商业用房委托经营（管理）合同》一份，合同约定王其兰将案涉房屋的全部经营管理权、收益权委托给南通京扬数码城管理有限公司，委托期从2018年7月1日起至2023年6月30日止。2018年1月26日，王其兰（买受人）与南通颐达置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YD××-××01）一份，合同约定：1.王其兰向南通颐达置业有限公司购买坐落南通大达国际商业广场25幢20层2011号办公用商品房，建筑面积48.91平方米，单价为每平方米8876.37元，总价款为434143元；2.买受人应当在2018年1月26日前支付该商品房全部价款；3.出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；4.出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同另就其他相关事项进行了约定。合同签订后，王其兰交纳了全额购房款，南通颐达置业有限公司亦开具发票予以确认。王其兰陈述，南通颐达置业有限公司未如期交房，亦未按约发出书面通知，亦未获取委托经营收益。南通颐达置业有限公司主张已将案涉房屋交付给了南通京扬数码城管理有限公司，同时对委托经营收益已在购房款中予以了折抵，委托经营合同事实上已经在履行中，同时案涉房屋已经竣工验收，案涉预售合同亦进行了备案登记，但均未能提供证据予以证明。双方确认，案涉房屋至今未办理产权登记。2019年11月21日，南通颐达置业有限公司向公寓楼业主发出承诺函一份，其上载明：“因各种原因造成业主不能及时交房、不能及时办理产证等，我公司深表歉意！再次感谢业主对公司的支持！针对以上情况我公司承诺以下：1.我公司承诺在交房办理财务结算时，一并计算按合同约定的违约金进行赔付；2.我公司承诺在2020年3月31日办理不动产权登记证；3.如2020年3月31日未能办理不动产权登记证，想退房的业主可以办理退房手续，按合同约定由我公司退还房款；4.未有合同备案号及备案名不在自己名下的业主，合同备案在2020年3月31日之前由我公司负责办妥；5.装修发票由营销代理公司负责开具。”庭审中，南通颐达置业有限公司主张王其兰并不在该承诺书范围内。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。王其兰已支付全额购房款，南通颐达置业有限公司应当按约履行交房义务。经查明，南通颐达置业有限公司至交付期限届满未按约向王其兰发出书面通知，亦未就案涉房屋已进行备案登记并经竣工验收合格提供证据予以证明，结合南通颐达置业有限公司出具的承诺函，其亦对未按时交房、办理产证进行了自认。关于南通颐达置业有限公司抗辩称已将案涉房屋交付第三人并在购房款中对委托经营收益予以了折抵，因合同具有相对性，双方之间亦无代为履行的相关约定，故南通颐达置业有限公司不能以其已向第三人履行主张免除对王其兰的合同义务；同时，南通颐达置业有限公司亦未能就其已在购房款中对委托经营收益进行折抵提供证据予以证明，故对南通颐达置业有限公司的该项抗辩，一审法院不予采信。据此，王其兰要求南通颐达置业有限公司按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金，有合同依据，亦未超过法定标准，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十四条规定，判决：南通颐达置业有限公司于判决生效之日起十日内给付王其兰逾期交房违约金35426元。案件受理费343元（已减半），由南通颐达置业有限公司负担。二审中，颐达公司向本院提交以下证据：1.建筑工程竣工验收备案表一份，证明案涉房屋于2019年1月9日通过竣工备案（2018年9月10日完工、2018年12月29日竣工验收）；2.南通市房产管理测绘队于2019年1月15日出具《房屋面积测算技术报告》一份，证明案涉房屋实测面积，且此时房屋已具备交付条件；3.其公司与南通京扬数码城管理有限公司签署的《移交书》一份，证明其公司于2018年7月1日已将涉案房屋移交给了托管公司。4.《商铺合同确认单》一份，证明王其兰购买的房屋，前三年的保底租金7万元已经在房款中予以抵扣。王其兰质证认为，对证据1形式真实性没有异议，但落款时间不予认可，双方发生纠纷以来第一次看到该材料，如果颐达公司持有，应当在其上访时就按要求提供；对证据2形式真实性没有异议，但与本案不具有关联性；证据3真实性不认可，购房人也没有委托南通京扬数码城管理有限公司代理收房。对证据4王其兰认可是其本人签字，但该证据与本案没有关联，且颐达公司一审中应当提交而未提交，应当承担举证不能的法律后果。本院经审查对证据1、证据2证明力予以确认；证据3载明的移交时间2018年7月1日早于建筑工程竣工验收备案表载明的完工时间2018年9月10日，且颐达公司未能提供其他证据对移交的具体情况予以佐证，故对该份证据本院不予采信。证据4的真实性经王其兰本人确认，内容与本案基本事实认定存在关联，故对其证明力本院予以确认。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋所涉工程大达国际商业广场于2018年9月10日完工，2018年12月29日竣工验收，2019年1月9日竣工备案，2019年1月15日取得《房屋面积测算技术报告》。又查明，王其兰在购买案涉房屋时，前三年保底租金共计7万元已经抵扣购房款。二审中，颐达公司明确表示，如果法院认定其公司构成延期交房，同意按照合同约定的逾期违约金计算方式，向王其兰支付自合同约定的交房时间至案涉房屋面积测算技术报告出具期间的违约金。本院认为，本案二审中的主要争议焦点：1.颐达公司是否构成逾期交房。2.违约金责任如何认定。关于争议焦点1，颐达公司构成逾期交房。双方在合同中约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。本案中，颐达公司至今未按约向买房人发出交付通知，且根据二审查明的事实，案涉房屋至2019年1月15日才取得房屋测绘报告，故颐达公司未能按照合同约定交付房屋，构成违约。颐达公司上诉认为，其已经向王其兰委托管理的公司交付。对此本院认为，案涉房屋买卖合同关系的相对人系王其兰个人，双方在合同中并未约定向第三人交付，托管合同中未委托托管公司代为收房，颐达公司也未能提供其已经向托管公司实际交付的事实依据，颐达公司于2019年11月21日出具的承诺函中亦对未按时交房、办理产证进行了自认。且其主张的交付时间与房屋完工、竣工验收和备案的事实明显相矛盾，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，王其兰购买的是商业用房，在签订《商品房买卖合同（预售）》同时，王其兰与南通京扬数码城管理有限公司签订《商业用房委托经营（管理）合同》，将案涉房屋委托给南通京扬数码城管理有限公司经营管理，前三年的保底租金在向颐达公司交纳购房款时已经予以抵扣，颐达公司逾期交房尚未对王其兰造成损失。因此颐达公司主张其与王其兰约定的违约金过高理由成立。二审中，颐达公司同意向王其兰支付至其公司取得房屋测绘报告之日的违约金，系其对自身权利的自由处分，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。综上，颐达公司向王其兰给付逾期交房违约金3907元(434143元*2/10000*45)。颐达公司二审中提交的上述证据在一审时已经存在且由其掌握，其一审中无正当理由未及时提交，至二审时才向法院提交。虽然上述证据经质证被依法采信，但颐达公司故意逾期提交证据的行为，妨碍本案诉讼程序，造成司法资源的浪费，一、二审案件受理费均由颐达公司负担。综上，颐达公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1155号民事判决；二、南通颐达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付王其兰3907元；三、驳回王其兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费343元（已减半）、二审案件受理费686元，均由南通颐达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二〇年十二月二十三日书记员 刘 杰