安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民再17号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）:李刚,男,1986年6月27日出生,汉族,户籍所在地安徽省宿州市萧县,经常居住地淮北市相山区。 委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红侠，安徽胡铭律师事务所实习律师。 被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧**102。 法定代表人:陈洪涛,该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 再审申请人李刚与被申请人淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，原由安徽省淮北市相山区人民法院于2019年8月30日作出（2018）皖0603民初2667号民事判决。东方公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日作出（2020）皖06民终558号民事判决，撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初2667号民事判决。李刚不服，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2020年7月14日作出（2020）皖民申2834号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。再审申请人李刚及其委托诉讼代理人胡铭，被申请人东方公司委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李刚申请再审称，较高的招商率、及时开业和管理服务到位等是东方公司至关重要的合同义务。较高的招商率、保证及时开业和到位的管理服务等，是李刚实现合同目的的前提，也是双方签订案涉租赁合同的本质所在。对此，二审没有认定，存在事实认定不清。东方公司依法应当承担违约责任。案涉租赁合同约定的有效期限为2016年7月28日至2019年7月27日，“城市广场.东方汇”购物中心2016年9月26日部分试营业，案涉租赁合同所涉商铺位于该购物中心二楼、三楼的东部区域一直没有营业。2018年4月3日“城市广场.东方汇”购物中心即整体关闭改造，运营仅一年六个月，距李刚的合同到期日即2019年7月27日还差一年零三个月，充分说明东方公司招商率低、整个购物中心不能全面按时开业、管理不善。即使李刚不主动解除案涉租赁合同，东方公司违约也是必然的。李刚一审所举的公证书也印证了东方公司没有开业的事实。故，对于案涉租赁合同的解除和不能得到全面履行，东方公司应承担违约责任。李刚不应当向东方公司支付租金、管理费、物业费等相关费用。二审判决李刚向东方公司支付租金、管理费、物业费等共计369509元缺乏证据证明。东方公司应当依法承担赔偿李刚装修费和道具损失的法律责任。案涉租赁合同签订后，李刚即按照东方公司的整体业态规划和自已经营特点，不仅购置了专用道具，而且装修了具有特色的店铺，由于东方公司一直没有开业，导致李刚无法经营，其装修物被东方公司拆除，购置的专用道具沦为废品。对此，东方公司依法应承担违约责任，赔偿李刚因装修和购置道具而产生的损失。本次再审申请发现两份新证据，即李刚和城市广场招商经理王杨通话录音、李刚和城市广场楼层经理唐娜通话录音。以上录音均证明“城市广场.东方汇”购物中心分东西两个区域，东区从该购物中心开业到转让之前都没有开启，卷帘门一直封闭，足以推翻二审认定的事实。请求依法撤销安徽省淮北市中级人民法院(2020)皖06民终558号民事判决，维持安徽省淮北市相山区人民法院(2018)皖0603民初2667号民事判决，相关诉讼费用由东方公司负担。 东方公司提交意见称，本案的合同的性质是房屋租赁合同，房屋租赁的出租人主要义务是把房子交给出租人，而承租人的义务是只付租金，李刚把出租人的义务无限扩大化，该理由不能成立。商业经营的风险是指经营者所要面临的任何损失和风险，市场风险、经营风险是市场经营的本质体现，李刚作为承租人，租的房子不开业反而将该责任推卸给东方公司，是没有道理的。东方公司在将涉案房屋交付给李刚，全面履行了租赁合同约定的义务，李刚占有使用房屋两年多，完全没有支付租金，现在申请再审称二审判决没有依据是不符合客观事实的。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法查明案件事实，依法维持二审判决。 李刚向一审法院起诉请求：1.判令解除李刚与东方公司于2016年6月2日签订的“东方城市广场·东方汇”商铺租赁合同；2.判令东方公司退还李刚交纳的保证金2万元；3.判令东方公司赔偿李刚道具损失41482.75元、装修费111150元、经营损失4万元；4.本案诉讼费等费用由东方公司承担。 东方公司向一审法院反诉请求：1.判令李刚支付租金374056.8元、管理费、物业费69342元；上述费用均暂计算至2018年6月30日，自2018年6月30日起继续按照合同约定的标准计算至交还商铺之日止；2.依法判令李刚支付滞纳金（违约金）445237.1元；暂计算至2018年6月30日，自2018年6月30日起继续计算，每逾期一日，按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；3.诉讼费用均由李刚承担。 一审法院认定事实：2016年6月2日，李刚与东方公司签订租赁合同，约定甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心2层036号商铺出租给乙方（李刚）使用；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约117㎡，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“美特斯邦威”品牌；租赁期限3年，自2016年7月28日至2019年7月27日，自起租日开始计算；租金第一、二个租赁年度基本租金标准为152元/月/㎡，第三个租赁年度基本租金标准为161元/月/㎡；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约0.167元/日/㎡，计585元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金2万元；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，1755元/月；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方应支付8元/月/㎡的推广费；商铺交付日期暂定2016年6月25日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有30个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年7月28日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止）；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件、通知及其他通信往来，必须采用中文书面形式，并约定双方的送达地址、电话号码、传真号码，如乙方指定其他联系地址或联系方式变更，须及时书面通知另一方，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。当日，双方签订补充协议，约定租金、综合物业管理费，按照先付后用的原则每季度交付一次，乙方应于每季度尾月10日前向甲方支付下一季度的固定租金。2016年6月20日，李刚向东方公司支付经营保证金2万元。之后东方公司将商铺交付李刚。2016年7月20日，李刚与淮北市相山区鑫洲装饰经营部签订装修工程合同书，约定工程名称为MB安徽淮北淮海中路东方城市广场店；工程地点为安徽淮北淮海中路东方城市广场（2F-306）；承包方式为包工包料；施工日期为2016年8月6日；承包范围为见施工图纸；竣工日期为2016年9月30日；合同价款为111150元（950元/平方米，共117平方米）；结算方式为合同签订后付工程款的60%计66690元，施工中期付工程款的30%计33345元，余款等工程结束验收合格后一次性付清。商铺装修工程于2016年9月底完工。李刚分别于2016年8月6日、9月16日、10月6日支付工程款66690元、33345元、11115元，合计111150元。李刚为经营向合肥美特斯邦威服饰有限公司购买道具，花费41482.57元。2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。购物中心二楼、三楼的东部有部分区域一直没有营业，李刚租赁的商铺包括在内。2018年4月2日，李刚通过安徽省邮政速递物流有限公司向东方公司邮寄解除合同通知书，称其与东方公司签订租赁合同后，向合肥美特斯邦威服饰有限公司订购了招牌、常规道具、灯具等，店铺于2016年9月装修完成，至今无法经营，依据《租赁合同》第15条，通知东方公司自其收到该通知之日起解除双方于2016年6月2日签订的“城市广场·东方汇”《租赁合同》，并保留要求东方公司赔偿损失的权利。次日，东方公司签收邮件。2018年7月13日，李刚向安徽省淮北市国信公证处申请对其涉案商铺及其周围现状的查看过程办理保全证据公证。该处指派工作人员李明、李东海随同李刚、摄像人员刘静到“城市广场·东方汇”购物中心进行查看，显示一楼东区域手扶电梯处于封闭状态，未运行，二楼东区域、三楼东区域防火卷帘门处于封闭状态，李刚承租的商铺尚未营业。2018年8月31日，“城市广场·东方汇”购物中心关闭改造，涉案商铺的装修物被东方公司拆除。 一审法院认为，东方公司与李刚签订商铺租赁合同、补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。双方签订的租赁合同约定，租赁期限3年，自2016年7月28日至2019年7月27日。李刚于2018年4月2日向东方公司邮寄《解除合同通知书》，通知解除双方于2016年6月2日签订的租赁合同，该《解除合同通知书》于2018年4月3日被签收，东方公司未在3个月内提出异议并向人民法院起诉，双方之间的商铺租赁合同及补充协议已经于2018年4月3日解除。且2018年8月31日，“城市广场·东方汇”购物中心关闭改造，东方公司已经将涉案商铺收回。故李刚要求解除其与东方公司于2016年6月2日签订的“城市广场·东方汇”商铺租赁合同的诉讼请求，无事实依据，不予支持。李刚称因二楼东区域封闭，导致其承租的涉案商铺无法营业。李刚提供的公证书足以证明，截至2018年7月13日，涉案商铺未营业，所属区域与营业区域中间有防火卷帘门相隔的事实，而东方公司未举证证明涉案商铺可以营业但李刚故意不营业的事实。因此，对李刚主张的该事实予以认定。因东方公司的原因导致李刚承租的商铺一直未营业，东方公司无权主张李刚支付租金、管理费、物业费、违约金，而应退还李刚交纳的经营保证金2万元。李刚为了在涉案商铺经营服装生意，对店铺进行装修，向合肥美特斯邦威服饰有限公司购买道具，因东方公司的原因商铺一直未能营业，李刚的上述经济损失应当由东方公司赔偿。李刚提交的装修合同书、收据、发票足以证明装修费数额为111150元。李刚提交了合肥美特斯邦威服饰有限公司出具的证明及道具清单，道具清单载明道具的名称及价格，共计41482.57元，证明则载明该公司与李刚于2016年签订城市广场二楼美特斯邦威经营合同，向李刚有偿提供道具47324.21元、灯具15445元、招牌3353元，计66122.21元，因2016年账务封帐，无法补开发票。李刚称，其同时经营三家美特斯邦威的店，其中一家位于“城市广场·东方汇”一楼，上述66122.21元包括其他店的款项。李刚所述符合常理，予以认定。根据东方公司的申请，2018年11月27日委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对涉案商铺的装修物价值进行司法鉴定。后考虑到涉案商铺装修完工后没有经营，东方公司应当赔偿李刚全部装修费，2019年8月29日撤回委托事项。李刚主张东方公司赔偿其经营损失4万元。涉案商铺不曾经营，无从证明李刚存在4万元经营损失，故李刚的该项诉讼请求不予支持。李刚认为东方公司提交的商户地址确认书、商铺装修申请表的落款时间不是其本人书写，申请进行笔迹鉴定。李刚签署上述材料的时间与审理本案无关，故对李刚的司法鉴定申请不予准予。综上，判决：一、东方公司于判决生效后十日内退还李刚经营保证金2万元，并赔偿李刚道具损失41482.75元、装修费损失111150元，合计172632.75元；二、驳回李刚的其他诉讼请求；三、驳回东方公司的反诉请求。案件受理费4489元，由李刚负担739元，东方公司负担3750元；反诉案件受理费6343元，由东方公司负担。 东方公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回李刚一审诉讼请求,支持东方公司一审反诉请求。2.一、二审诉讼费用均由李刚承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.李刚没有举证证明东方汇商场东部有部分区域一直没有营业，即便东部有部分区域商铺未营业,也不影响李刚开业。2.(2018)皖淮国公证字第5519号《公证书》(以下简称公证书)仅证明2018年7月13日当天卷帘门未开启的事实,将证明目的扩大到2018年7月13日前二年多全部时间未开启,显然没有这个证明力。东方汇商场2016年9月26日试营业,12月10日正式开业,不存在有部分区域不能开业的情况,李刚完全可以营业。3.一审认定“2018年4月2日向东方公司邮寄《解除合同通知函》,东方公司签收邮件”不当。该邮件并非东方公司工作人员签收,所谓的邮件并未送达东方公司，且李刚商铺于2016年9月装修完毕,到2018年4月通知解除租赁合同,东方汇商场2016年9月26日试营业即开业,在这一年零七个月时间里,李刚从未提出解除租赁合同,即使合同解除,也应依照合同约定及时交还商铺。4.一审关于道具损失的认定错误。道具如何损失没有相关证据证明，如发生损失可以向公安机关报案,李刚在东方汇商场一楼店铺与二楼店铺经营基本相同,完全可以将道具放在其一楼的商铺使用,所谓损失属子虚乌有。5.一审认定涉案商铺装修完工后没有经营,东方公司应当赔偿李刚全部装修费用，对东方公司不公。李刚所谓的装修没有相应的支付凭证相印证,不能证明存在装修费用的事实。二、李刚自2016年9月30日起至2019年8月31日,长期占有、使用东方公司的商铺,拒不缴纳租金等相关费用,严重违反合同义务和法律规定，根据租赁合同13.2、13.3、13.4条约定,东方公司不应承担李刚提出的包括装修费在内的各项经济损失,根据租赁合同4.3.2条约定,东方公司有权不予退还保证金。综上,请二审查明案件事实,依法改判。 二审法院对一审法院认定的事实予以确认，另查明：2016年6月2日，东方公司与李刚在租赁合同第1.5条约定，甲方将“城市广场·东方汇”购物中心指定商铺及其设施的使用权、管理责任交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业零售经营或服务，乙方须按约定向甲方交付租金及其他相关费用。第13.2.1条约定，合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同的，且包括但不限于A、合同期限届满；B、甲方依据本合同或法律、法规的规定单方解除本合同；C、因不可抗力、意外事件或其他原因致使本合同提前终止的；D、乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的）甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品（如货柜、货物）在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的，视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施一切请求权（包括诉讼请求）。另，李刚同时经营三家美特斯邦威店，其中一家位于“城市广场·东方汇”一楼。 二审法院认为，二审争议焦点为：1.案涉合同解除时间如何确定；2.东方公司应否赔偿李刚装修和道具损失，应否退还李刚交纳的保证金；3.李刚应否支付东方公司租金、管理费、物业费，如应支付则数额如何确定；4.本案违约责任如何确定。关于案涉合同解除时间如何确定问题。根据已查明的事实，2018年4月2日，李刚向东方公司邮寄解除合同通知书，该解除合同通知书于2018年4月3日被签收。东方公司上诉称李刚邮寄的解除合同通知函并非东方公司工作人员签收,所谓的邮件并未送达东方公司，但其并未提供反驳证据，故其该项上诉主张不能成立。一审认定双方之间的商铺租赁合同及补充协议于2018年4月3日解除，并无不当，予以维持。关于东方公司应否赔偿李刚装修损失及退还经营保证金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……本案中，租赁合同第13.2.1条已经明确约定，合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同的）甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺，逾期不搬出的，视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有。且解除合同的要求是李刚主动提出，合同解除后，李刚未对装修物及时进行处理，其应当自行承担相应责任。故李刚主张东方公司赔偿其装修费用，不应予以支持，一审认定东方公司应当赔偿李刚全部装修费不当，应予纠正。关于东方公司应否赔偿李刚道具损失及退还经营保证金问题。双方签订的租赁合同第1.5条约定，甲方将指定商铺及其设施的使用权、管理责任交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业零售经营或服务。李刚为商业零售经营支付道具等费用，与东方公司无关，且租赁合同解除后，道具等亦不会完全丧失价值，李刚主张东方公司赔偿其经营中产生的道具等损失缺乏法律依据，一审认定东方公司赔偿李刚道具损失不当，应予纠正。李刚辩称因二楼东区域封闭导致其无法营业，并提供公证书证明2018年7月13日涉案商铺未营业，所属区域与营业区域中间有防火卷帘门相隔的事实。双方租赁合同于2018年4月3日解除，涉案商铺处于无人经营状态符合实际情况。东方公司关于该公证书仅证明2018年7月13日当天卷帘门未开启，不能证明2018年7月13日前二年多全部时间未开启的上诉理由予以采纳。合同解除后，李刚在签订合同时交纳的经营保证金2万元，东方公司应当予以返还。关于李刚应否支付东方公司租金、管理费、物业费问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，李刚租赁东方公司“城市广场·东方汇”购物中心2层036号商铺，第一、二个租赁年度基本租金标准为152元/月/㎡×商铺套内建筑面积117㎡，起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日即2016年9月26日，自起租日起应当交纳管理费和物业费，管理费收费标准585元/月，物业费收费标准1755元/月。双方之间的租赁合同于2018年4月3日解除，李刚依约应在合同解除次日起三日内搬出商铺，本案租金及管理费、物业费均应计算至合同解除后三日即2018年4月6日。李刚租赁商铺期间为2016年9月26日至2018年4月6日，共计18个月零11天，按照合同约定，李刚应当支付东方公司租金为326543元（152元/月/㎡×117㎡×18月+152元/月/㎡×117㎡×12月÷365天×11天），管理费为10742元（585元/月×18月+585元/月×12月÷365天×11天），物业费为32224元（1755元/月×18月+1755元/月×12月÷365天×11天），合计369509元。东方公司主张的租金、管理费、物业费超过369509元的部分，不予支持。关于本案违约责任如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人东方公司的主要义务是依法依约将租赁物即案涉商铺交付承租人李刚占有使用经营，李刚的主要义务是依法依约向东方公司支付相应的商铺租金。案涉租赁合同约定，乙方（李刚）在收到甲方（东方公司）的书面交付房屋通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署商铺交付确认书。李刚于2016年8月签订了商户场地确认书，确认案涉商铺符合租赁合同内交房标准。据此，东方公司已经履行完毕商铺租赁合同的主要义务，李刚应依法按照合同约定支付商铺租金，但李刚未向东方公司支付租金，李刚构成根本违约。租赁合同约定，如李刚逾期支付租金、管理费、物业费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。滞纳金系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。且东方公司在经营管理过程中存在招商率低、延迟开业、管理不到位等情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，本案为系列案件,综合本案案情，对东方公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，东方公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决：一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初2667号民事判决；二、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还李刚经营保证金20000元；三、李刚于本判决生效后十日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金、管理费、物业费共计369509元；四、第二、三项相互折抵后，李刚于本判决生效后十日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司349509元；五、驳回李刚的其他诉讼请求；六、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4489元，由李刚负担4067元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担422元；一审反诉案件受理费6343元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担3705元，由李刚负担2638元。二审案件受理费14351元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担7291元，由李刚负担7060元。 李刚对二审判决不服，向安徽省高级人民法院申请再审。 安徽省高级人民法院审查认为，一审法院已查明李刚所租赁的涉案商铺所在区域一直未营业，二审法院对该事实也予以确认。但是，二审法院说理时却又认为李刚所举证据不能证明其所租赁的涉案商铺所在区域一直未营业，前后矛盾。因此，二审法院认定事实不清。李刚再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款之规定裁定:一、指令安徽省淮北市中级人民法院再审本案;二、再审期间，中止原判决的执行。 再审期间，李刚提交证据如下：证据1，李刚与城市广场楼层经理唐娜的通话录音光盘与城市广场楼层经理王杨的通话录音光盘一份，拟证明案涉的东方汇分东西两区，东区从东方汇开业到转让之前卷帘门一直封闭没有开启过；证据2，证人武某的证言，拟证明案涉的东方汇东区从东方汇开业到转让之前卷帘门一直关闭没有开启过。东方公司质证认为，对证据1，该证据是虚假，形式不合法，证人应出庭作证；对证据2，证人陈述关于防火门的陈述是虚假的，其在一楼工作，不能够到二楼长时间的去看。李刚在一楼经营服装需要道具，但同样二楼的服装也需要道具，但是二楼的道具全部损坏，是不真实的。证人是李刚店的店员，与李刚之间有利害关系。本院认证认为，证据1、缺乏其他证据佐证，该证据的三性均无法证明，本院不予采信；证据2、证言不具备真实性，本院不予认定。 再审查明，2016年6月2日，李刚与东方公司签订租赁合同，约定甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心2层036号商铺出租给乙方（李刚）使用；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约117㎡，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“美特斯邦威”品牌；租赁期限3年，自2016年7月28日至2019年7月27日，自起租日开始计算；租金第一、二个租赁年度基本租金标准为152元/月/㎡，第三个租赁年度基本租金标准为161元/月/㎡；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约0.167元/日/㎡，计585元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金2万元；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，1755元/月；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方应支付8元/月/㎡的推广费；商铺交付日期暂定2016年6月25日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有30个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年7月28日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止）；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件、通知及其他通信往来，必须采用中文书面形式，并约定双方的送达地址、电话号码、传真号码，如乙方指定其他联系地址或联系方式变更，须及时书面通知另一方，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。当日，双方签订补充协议，约定租金、综合物业管理费，按照先付后用的原则每季度交付一次，乙方应于每季度尾月10日前向甲方支付下一季度的固定租金。东方公司与李刚在租赁合同第1.5条约定，甲方将“城市广场·东方汇”购物中心指定商铺及其设施的使用权、管理责任交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业零售经营或服务，乙方须按约定向甲方交付租金及其他相关费用。第13.2.1条约定，合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同的，且包括但不限于A、合同期限届满；B、甲方依据本合同或法律、法规的规定单方解除本合同；C、因不可抗力、意外事件或其他原因致使本合同提前终止的；D、乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的）甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品（如货柜、货物）在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的，视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施一切请求权（包括诉讼请求）。2016年6月20日，李刚向东方公司支付经营保证金2万元。之后东方公司将商铺交付李刚。2016年7月20日，李刚与淮北市相山区鑫洲装饰经营部签订装修工程合同书，约定工程名称为MB安徽淮北淮海中路东方城市广场店；工程地点为安徽淮北淮海中路东方城市广场（2F-306）；承包方式为包工包料；施工日期为2016年8月6日；承包范围为见施工图纸；竣工日期为2016年9月30日；合同价款为111150元（950元/平方米，共117平方米）；结算方式为合同签订后付工程款的60%计66690元，施工中期付工程款的30%计33345元，余款等工程结束验收合格后一次性付清。商铺装修工程于2016年9月底完工。李刚分别于2016年8月6日、9月16日、10月6日支付工程款66690元、33345元、11115元，合计111150元。李刚为经营向合肥美特斯邦威服饰有限公司购买道具，花费41482.57元。2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。另，李刚同时经营三家美特斯邦威店，其中一家位于“城市广场·东方汇”一楼。2018年4月2日，李刚通过安徽省邮政速递物流有限公司向东方公司邮寄解除合同通知书，称其与东方公司签订租赁合同后，向合肥美特斯邦威服饰有限公司订购了招牌、常规道具、灯具等，店铺于2016年9月装修完成，至今无法经营，依据《租赁合同》第15条，通知东方公司自其收到该通知之日起解除双方于2016年6月2日签订的“城市广场·东方汇”《租赁合同》，并保留要求东方公司赔偿损失的权利。次日，东方公司签收邮件。2018年7月13日，李刚向安徽省淮北市国信公证处申请对其涉案商铺及其周围现状的查看过程办理保全证据公证。该处指派工作人员李明、李东海随同李刚、摄像人员刘静到“城市广场·东方汇”购物中心进行查看，显示一楼东区域手扶电梯处于封闭状态，未运行，二楼东区域、三楼东区域防火卷帘门处于封闭状态，李刚承租的商铺尚未营业。2018年8月31日，“城市广场·东方汇”购物中心关闭改造，涉案商铺的装修物被东方公司拆除。 本院再审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李刚主张因二楼东区域封闭导致其无法营业并要求东方公司承担违约责任，但其原审中提供的公证书仅证明2018年7月13日涉案商铺未营业，所属区域与营业区域中间有防火卷帘门相隔的事实，双方租赁合同于2018年4月3日解除，涉案商铺处于无人经营状态符合实际情况，无法证明2018年7月13日前的全部时间涉案商铺所在区域均未营业，二审在认定该事实时存在瑕疵，再审予以纠正；李刚再审期间亦未能提供充分有效证据证实涉案店铺系因东方公司的原因无法营业，应承担举证不能的不利后果，二审对该部分的说理及判决结果正确，应予维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……且李刚与东方公司之间签订的租赁合同第13.2.1条已经明确约定，合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同的）甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺，逾期不搬出的，视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有。解除合同的要求是李刚主动提出，合同解除后，李刚在签订合同时交纳的经营保证金2万元，东方公司应当予以返还，李刚未对装修物及时进行处理，应当自行承担相应责任；李刚为商业零售经营支付道具等费用，与东方公司无关，且租赁合同解除后，道具等亦不会完全丧失价值，其主张东方公司赔偿其装修费用及道具费用的诉求，不应予以支持。涉案租赁合同亦约定，如李刚逾期支付租金、管理费、物业费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金，滞纳金系由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，原判结合李刚未向东方公司支付租金构成根本违约及东方公司在经营管理过程中存在招商率低、延迟开业、管理不到位等情况，判令租金、管理费、物业费共计369509元，已充分考虑到双方当事人的利益。 综上，原二审判决结果正确，应予维持，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条规定，判决如下： 维持本院（2020）皖06民终558号民事判决。 本判决为终审判决。 原审案件诉讼费用均按原二审判决执行，再审案件不收取诉讼费用。 审判长  崔海峰 审判员  高 丽 审判员  郑孝军 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理董蓓丽 书记员潘婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。