河北省邯郸市肥乡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0407民初1143号 原告：李志民，男，汉族，1971年2月15日出生，住邯郸市成安县。 委托诉讼代理人：吴书军，河北邑锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉，河北紫微星律师事务所律师。 被告：河北江川贸易有限公司，住所地邯郸市丛台区兼庄乡汉霸庄村西。 统一社会信用代码：91130421097921622Y。 法定代表人：吕嘉诚，该公司执行董事。 被告：吕东风，男，汉族，1970年1月3日出生，住邯郸市成安县。 被告：河北晨巍房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区兼庄乡汉霸庄村西。 统一社会信用代码：91130424771338165C。 法定代表人：吕东风，该公司董事长。 第三人：吕海生，男，汉族，1975年2月7日出生，住邯郸市成安县。 三被告及第三人共同委托诉讼代理人：王志伟，河北十力（广平）律师事务所律师。 原告李志民诉被告河北江川贸易有限公司(以下简称江川公司)、吕东风、河北晨巍房地产开发有限公司（以下简称晨巍公司）、第三人吕海生确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志民的委托诉讼代理人吴书军、张辉，被告江川公司、吕东风、晨巍公司及第三人吕海生的共同委托诉讼代理人王志伟，第三人吕海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志民向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与三被告于2014年9月30日签订的《协议书》有效；2.依法责令第一被告履行《协议书》中所涉土地面积和范围的过户手续，即编号为邯县国用（2014）第01297号国有土地使用证上的北至Ｊ6、东至Ｊ7、东西长25米、南北宽24米，详见宗地图砖2以及南边两个小院和通向东环出路的土地过户手续，第二、三被告履行协助义务；3.依法责令三被告共同支付原告违约金752500元；4.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年期间第二被告吕东风因经营需要资金，经第三人吕海生介绍从原告处借款。2013年期间第二被告陆续从原告处借款本金500万元，借款约定利率为月息三分，原告依约将借款转入第二被告账户，并由第三人吕海生给原告出具《借款收据》。借款后，第二被告陆续偿还部分利息和本金，其余借款本息在借款到期后经多次催要，被告一直无力偿还。2014年9月30日，原告与第二被告就借款本息进行对账，第二被告仍欠原告借款3762500元。第二被告与原告协商，将其实际控制的第一被告名下位于邯郸县环路西侧的部分国有土地使用权和地上建筑物、附属物的所有权转让给原告，以抵顶所欠原告的借款。双方协商一致后，原告与三被告于2014年9月30日签订了《协议书》，将位于第一被告名下的土地证编号为邯县国用（2014）第01297号部分国有土地使用权及地上的建筑物、附属设施等转让给原告，以抵顶所欠原告的借款本息。第一、第二被告给原告出具了《收到条》，第三人作为见证人在《收到条》上签字，被告并将房屋钥匙交给原告。原告于2015年后半年实际入住转让土地上的房屋。原告入住后，多次催促三被告履行过户手续，被告一直以种种理由推托。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法裁判。 原告李志民为支持其诉讼请求，提交下列证据： 1.协议书、收到条、国有土地使用证各一份，用以证明三被告和原告之间的借款到期后，三被告无力偿还借款本息，将登记在被告江川公司名下的国有土地使用证中的一块土地及地上附着物、建筑物转让给原告，借款本息抵作转让价款，根据协议书约定被告江川公司应当在一年内完成过户，过户费用由三被告承担，并承担20%的违约金，被告江川公司向原告出具了房款收到条，并将转让土地使用权证的复印件交给原告。 2.电费交费收据，用以证明转让土地和房屋已经交付给原告使用。 被告江川公司辩称，2014年协议书加盖公章，公司不知情，收到起诉状后才知道。土地和房屋是吕东风从公司租借使用的，吕东风及被告晨巍公司无权对属于本公司的土地和房屋进行任何处置，并保留对侵犯公司正常权益的当事人追究责任的权利。另外，该案诉请已超过诉讼时效。 被告江川公司未提交相关证据。 被告吕东风辩称，被告晨巍公司从李志民处借款是事实，自己是公司法人，应由公司承担还款责任。该案诉请已超过诉讼时效。 被告吕东风未提交相关证据。 被告晨巍公司辩称，本公司于2014年因涉嫌非法吸收公众存款被原邯郸县公安局立案，所借李志民款项已在该案中报备，属于非法吸收公众存款集资款，应在刑事案件中处理。原告以民事案件起诉，无论何种理由何种诉求均应依法驳回。2016年7月27日和2017年1月10日，经与李志民协商，以公司开发的兰韵家园小区1404、1704两套单元房抵顶了李志民的集资款，2014年的协议已经作废，这是当时双方共同的意思表示，故请求驳回原告诉请。该案诉请已超过诉讼时效。 被告晨巍公司为证明其主张，提交2016年7月27日和2017年1月10日签订的商品房认购协议书二份，用以证明原协议作废，双方之间的债权债务关系成立了新的权利义务关系，债务已实际抵顶。 第三人吕海生辩称：三被告所说属实，2016年和2017年，晨巍公司与原告达成协议后，李志民妻子曾表示将2014年协议退回给晨巍公司，履行新的协议，后因客观原因，一直未送过来。该案诉请已超过诉讼时效。 第三人吕海生未提交相关证据。 本院组织各方当事人对相关证据进行庭审质证。 被告江川公司对原告证据的质证意见为：证据1中的协议书、收到条，公司不知情，不予认可，对国有土地使用证真实性无异议，但该宗土地面积6409.5平方米，并且地上附属建筑物相加，价值巨大，超过五千万元，公司不可能以三百多万的价格抵顶晨巍公司债务，明显与实际事实不符，协议的第四条对双方权利义务约定为1年内完成，即2015年9月30日前完成过户事宜，所以已经超过诉讼时效；对证据2认为，会所电费是我们收的吕东风交款，因两处会所是公司租借给吕东风的，与原告无关。 被告吕东风、晨巍公司对原告证据的质证意见为：对证据1认为，因2016年和2017年我们已经与原告就借款偿还事宜达成新的以房抵债协议，且已实际履行，原协议已经撤销，不应再履行，协议的第四条对双方权利义务约定为1年内完成，即2015年9月30日前完成过户事宜，已经超过诉讼时效；对证据2认为，房是吕东风租借被告江川公司的，李志民是从吕东风处占用的，与江川公司无关。 第三人吕海生对原告证据的质证意见同三被告质证意见。 原告对被告晨巍公司证据的质证意见为：两份商品房认购协议书与本案无关联性，与原告没有任何关系，原告李志民对协议不知情，两份协议书对本案不产生任何影响。而且，这是认购协议，该协议不具备房屋购买合同的基本特征，没有约定单价，协议无效，该楼盘未取得房屋预售许可证，根据最高院解释，未取得预售证的所签订认购协议无效，且认购协议没有实际履行，双方当事人至今履行的是2014年9月30日的协议书。 被告江川公司、吕东风及第三人吕海生对被告晨巍公司证据均无异议。 经庭审举证、质证，本院查明下列事实： 2013年期间第二被告吕东风因经营需要资金，经第三人吕海生介绍从原告处借款。2013年期间第二被告陆续从原告处借款本金500万元，借款约定利率为月息三分，原告依约将借款转入第二被告账户，并由第三人吕海生给原告出具《借款收据》。借款后，第二被告陆续偿还部分利息和本金，其余借款本息在借款到期后经多次催要，被告一直无力偿还。2014年9月30日，原告与第二被告就借款本息进行对账，第二被告仍欠原告借款3762500元。同日，李志民与江川公司、吕东风、晨巍公司签订《协议书》，载明：“甲乙双方经充分协商，就甲方位于邯郸市邯郸县，东环路西侧的部分国有土地使用权和地上建筑物和附属物的所有权一并转让给乙方的有关事宜达成协议如下，供双方遵照执行：一、甲方自愿将位于邯郸市邯郸县，东环路西侧的部分国有土地使用权转让给乙方，该土地北至：Ｊ6；东至：Ｊ7；东西长：25米；南北宽：24米（具体面积详见后附宗地图砖2以及南边的两个小院和通向东环的出路）。二、甲方将上述土地上所建的2层楼房及建筑物的附属物一并出售给乙方，并保证水、电、小水道等正常使用，相应费用由乙方承担。三、本合同签订后乙方一次性支付甲方上述土地和建筑物款大写：叁佰柒拾陆万贰仟伍佰元（小写：3762500元）。甲方收到上述价款后应向乙方出具收到条。四、甲方保证该土地产权明确、合法，未向任何第三方提供担保，无向他人出租等其他影响乙方权利的情形。待可以过户到乙方名下时，甲方应积极配合乙方在一年内完成过户。五、办理手续变更过程中所产生的有关税费由甲方承担。六、如因甲方原因导致乙方无法取得上述土地和地上建筑物及附属物的，甲方必须将所收取的款项一次性退还乙方。七、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付上述款项20%的违约金。八、本协议未尽事宜，双方协商签订补充协议，协商不成由合同签订地邯郸市肥乡县人民法院诉讼解决。九、本协议一式两份，双方各执一份，效力等同。本协议自双方签字后生效。甲方：河北晨巍房地产开发有限公司（公章）、河北江川贸易有限公司（公章）、吕东风，乙方：李志民，签订时间：2014年9月30日”。江川公司、吕东风向李志民出具《收到条》，吕海生在见证人处签字，载明：“今收到李志民支付的国有土地使用权转让款和土地上所建2层楼房及建筑物的附属物款项大写叁佰柒拾陆万贰仟伍佰元（￥3762500元）。收到人：河北江川贸易有限公司（公章）、吕东风（手章）、吕东风，2014年9月30日。见证人：吕海生”。李志民以吕东风下欠其的借款3762500元抵顶转让款（将所有借据原件交付被告）。后李志民接收入住该房产。 本院认为，李志民与江川公司、吕东风、晨巍公司签订《协议书》实为当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且已将标的物实际交付债权人李志民占有、使用，协议已实际履行，该协议应当认定合法有效。自以物抵债有效成立之日起，新旧两债均归于消灭，债权人取得抵债物的所有权及使用权。三被告应当按照该协议的约定，协助原告办理相关产权过户手续。因原告方自述未能办理产权过户手续的原因为2015年以后包括案涉协议部分的房产及土地先后被相关部门查封导致未能及时办理产权过户手续，2019年解封后原告才采取诉前保全措施进行了首封，原告不能证明未办理产权过户手续系被告主观违约所致，故对其要求三被告支付违约金的诉讼请求不予支持。三被告辩称不知情、所欠原告债务已以房抵债，协议作废及超过诉讼时效等意见，与现有证据不符，也未提供充分证据证明其主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告李志民与被告河北江川贸易有限公司、吕东风、河北晨巍房地产开发有限公司签订的《协议书》有效； 二、被告河北江川贸易有限公司、吕东风、河北晨巍房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内，协助原告李志民按涉案协议约定办理相关财产的产权过户手续； 三、驳回原告李志民的其他诉讼请求。 案件受理费11325元，由原告李志民负担5662.5元，由被告河北江川贸易有限公司、吕东风、河北晨巍房地产开发有限公司负担5662.5元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  常永军 人民陪审员  魏增林 人民陪审员  张燕卫 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  王亮亮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。...... 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。...... 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。