文书内容江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3038号原告（反诉被告）：钟明明，男，1989年6月16日出生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：王晶晶，江苏益淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆雪，男，1989年2月19日出生，汉族，住淮安市。被告（反诉原告）：沈玉，女，1989年2月23日出生，汉族，居民身份证号码320811198902234521，住淮安市生态新城富城路办事处运南村二十二组73号。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。原告（反诉被告）钟明明与被告（反诉原告）陆雪、沈玉、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法由审判员左康红独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钟明明的委托诉讼代理人王晶，被告（反诉原告）陆雪、沈玉及其共同委托诉讼代理人田若尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟明明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陆雪、沈玉订立的房屋租赁合同；2、判令两被告支付提前解除合同违约金50000元；3、判令被告按每月6666元支付从2020年7月至实际交付房屋之日房屋租金；4、判令被告承担2020年1月1日至2020年12月31日的物业费4920元。事实和理由：2019年5月1日，被告陆雪、沈玉与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告位于淮安市商铺，租期五年，自2019年7月1日至2024年7月1日；2019年5月1日至2019年7月1日为装修期免收房租，合同约定前2年租金为8万元/年，租金每年一付，于每年租期提前2个月预付。合同签订后，原告按时向被告交付房屋，被告按约向原告支付押金5000元及第一年租金8万元；2019年5月原告联系被告要求按约支付第二年租金，被告知告不再租赁，其行为已构成违约，被告并以其没有开业经营为由要求原告退部分租金，原告经与被告沟通未果，故诉至法院。被告陆雪、沈玉辩称：我方并非恶意违约，租赁合同签订后，被告即按约缴纳押金、第一年租金和物业费2000元，并对涉案房屋进行装修用于开办教育培训机构；2019年5月底被告经向消防部门咨询，涉案房屋无法办理教育培训机构需要的消防资格证，被告方随后通过微信、短信等方式与原告进行协商，请求协助办理，但原告一直拒绝见面，致使涉案房屋扩大损失；此后，经双方多次协商，于2019年11月27日一致同意涉案房屋租赁合同解除并对外招租，故原告应当退还合同解除后的剩余租金及押金，对于违约金依法进行扣除；合同约定违约金为５万元，近乎8个月的房租明显过高，请求予以调整；租金损失与违约金不能同时主张；疫情对本案的影响请法庭酌情考虑。综上，请依法裁决。反诉原告陆雪、沈玉诉请：1、请求依法确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2019年11月27日解除。2、请求判令反诉被告返还解除合同剩余租金33972元、押金5000元。反诉被告辩称：我方认为本案的房屋租赁合同仍在履行当中，并未解除，因此不存在退还租金以及押金，请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明：2019年5月1日，原告钟明明（甲方）与被告陆雪、沈玉（乙方）签订《房屋租赁合同》，将淮安市商铺（面积163平方）出租给被告使用；合同约定租赁期限五年，自2019年7月1日至2024年7月1日，2019年5月1日至2019年7月1日为装修期免收房租；合同约定租金前2年租金为8万元/年，第3年租金为8.5万元，第4年租金为9万，第5年租金为9.5万元，租金每年一付，每年租金必须提前2个月预付；租房押金5000元，合同签订当日支付，租赁期间该房屋产生的水费、电费、烯气费、物业费、税费等由乙方承担；违约责任约定，租赁期间，双方如有一方违约，须赔偿另一方违约金5万元，……若乙方因特殊原因不能继续进行经营，可与甲方协商，经甲方同意后方可转租他人……。合同签订后，原告及时向两被告交付租赁房屋，两被告按约向原告交付押金5000元、第一年租金8万元及物业费2000元（物业费缴纳至2019年12月31日），并着手对涉案房屋进行装修。在合同履行过程中，两被告于2019年5月底经向消防部门咨询后，遂以涉案房屋无法办理取得开办教育培训机构所需的消防资格证为由，多次通过微信、短信以及微信通话等方式与原告进行协商要求解除租赁合同，期间双方于2019年11月27日一致同意涉案房屋对外招租，但就合同解除的相关事宜一直协调未果。2020年9月21日，原告遂诉至法院，提出前列诉讼请求，诉讼中，两被告提出反诉，提出前列反诉请求。诉讼中，经本院组织协调，租赁双方于2020年11月28日办理房屋交接，两被告将涉案房屋返还原告钟明明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面适当履行自身义务。本案一，两被告与原告签订租赁合同承租原告房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。合同签订后，开始双方均按约履行，原告按约向两被告交付租赁房屋，两被告按约向原告支付租金8万元、押金5000元，该事实双方无争议，本院予以确认。关于租赁合同的解除。在合同履行过程中，因涉案房屋两被告无法办理开办教育培训机构经营场所所需的消防安全方面的许可审批，致两被告合同目的不能实现，被告遂及时将相关情况反馈原告，并多次协商提前解除合同；虽然原告与两被告所签订的租赁合同合法有效，但就本案实际情况而言，两被告租赁合同目的不能实现，故租赁合同不适宜强制履行，原告以两被告违约要求解除合同，两被告以其实际曾多次向原告提出要求解除合同，且双方于2020年11月28实际办理房屋返还交接，本院综合认定双方解除租赁合同，对此本院不持异议。鉴于原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，在合同履行过程，系两被告提前单方面解除合同，其行为构成违约，应承担违约责任。关于租赁合同解除时间。根据双方当事人的陈述及举证，本院综合认定，两被告在承租房屋不久，即发现涉案房屋无法办理所需的消防安全方面的许可审批，两被告遂及时将相关情况反馈原告，并明确协商提前解除合同，此后2019年8月至10月两被告多次要求与原告协商解除合同及处理解除合同后的相关事宜，至2019年11月27日原告向被告明确表示，要求两被告张贴出租房屋广告，据此，本院综合认定，原、被告双方于2019年11月27日双方租赁合同解除。关于合同解除后两被告承担违约的责任。两被告提前单方面解除合同构成违约，原告依据合同约定要求支付违约金5万元，被告主张违约金过高，请求予以调整，结合被告租赁期间、租金标准，本院酌情参照六个月租金标准确定违约金为4万元。原告该项请求的超出部分，本院不予支持。关于解除合同后的租金的结算。鉴于本院确认双方租赁关系于2019年11月27日合同解除，此后原告已认可对外招租，在被告承担单方解除合同违约责任的情况下，此时点后的租金原告应予以退还，两反诉原告主张退付租赁金额为33972元，经计算在合理范围之内，本院予以确认。对反诉原告要求返还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金计算至两被告实际返还房屋之日的诉讼请求，鉴于两被告已提前告知解除租赁合同，2019年11月27日合同解除时原告已认可对外招租，原告未能及时接收房屋，属自行扩大损失，在本院已参照六个月租金标准确认两被告支付原告违约金前提下，对原告该项请求，本院不予支持。关于解除合同押金的处理，在两被告提前解除合同并承担违约责任后，原告收取被告的押金5000元，应予退还。反诉原告的该项请求，本院予以支持。关于物业费的处理。在被告提前解除合同并承担违约责任后，本院确认双方租赁关系于2019年11月27日终止，原告要求被告承担2020年1月1日以后涉案租赁房屋的物业费无合同及法律依据，本院不予支持。综上，被告陆雪、沈玉应付原告钟明明违约金40000元，扣减原告（反诉被告）应返还两被告（反诉原告）剩余租金33972元、押金5000元，被告陆雪、沈玉尚需支付原告钟明明1028元。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告租赁合同于2019年11月27日解除。二、被告陆雪、沈玉于本判决生效之日起十日内给付原告钟明明1028元；三、驳回原告钟明明的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陆雪、沈玉的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费1384元，反诉案件受理费774元，合计2158元，由被告1384元，原告承担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审判员  左康红二〇二〇年十二月二十日书记员  呼芮吉