江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初4027号原告陈如荣，男，1952年6月16日生，汉族，住南京市玄武区。委托代理人朱达权（特别授权），江苏楚豪律师事务所律师。被告王荣善，男，1960年11月17日生，汉族，住昆山市。委托代理人张鑫辉（特别授权），江苏天庭律师事务所律师。原告陈如荣诉被告王荣善房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈如荣及其诉讼代理人朱达权，被告王荣善及其诉讼代理人张鑫辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈如荣向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告陈如荣与被告王荣善于2005年1月8日签订的房地产买卖契约、2005年2月3日签订的购房补充协议无效。事实与理由：原告于1985年左右在原兴化市块宅基地并建成三间平房，后原告在平房上又加建二层两间房屋，在屋后建了四间房屋，在东边路边建了平顶。1992年9月补办宅基地使用权证，后又领取村镇房屋所有权证。2005年左右，原告因经济困难私自做主将上述房屋售于被告，双方于2005年1月8日签订房地产买卖契约，约定将原告坐落于兴化市临城乡东五里村121号的房地产（建筑面积212平方米）出售给被告，价格为65000元。2005年2月3日双方又签订补偿协议，约定原告将房地产买卖契约中约定出售房屋以外的附属房屋及房屋范围内空地一并交给被告，卖价增加65300元，合计房款为130300元。被告按约将购房款交付原告，原告也按约把房产交付被告，并且原告将相关产权证也交付被告。当时原告家人知道后都不同意，原告也后悔，但原告认为被告不是东五里村人，没有权利购买讼争房屋，肯定过户不了，等被告要原告协助办理房产过户时，原告再提出解除房屋买卖关系的问题。但被告一直未找过原告，事情一直拖着。2020年6月原告得知东五里村将征收，找到征收指挥部了解情况，才得知被告在2004年9月10日办理了讼争房产登记。原告认为被告非东五里村村民，没有资格购买讼争房屋。同时，转让不动产应当由转让双方共同申请办理登记手续，而原告没有提出登记申请，更没有到登记机关签字。故被告办理的房屋登记违法，应当撤销。同时原、被告签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应当无效。被告王荣善辩称，原告诉称部分事实与实际不符，原、被告买卖行为系在平等自愿基础上订立合同，且是由原告协助办理的房产过户，原告的诉请与民法诚实信用基本原则相违背。涉案房屋登记在被告王荣善名下，系王荣善所有的财产，原告诉请撤销房屋登记行为尚未被支持，且即便该诉请被支持，原告也无证据能够证明该房屋就直接属于原告名下登记所有的财产。关于返还房屋拆迁补偿款936195.50元，被告购买涉案房屋后进行了多次修建、扩建、装修、填土等添附行为，被告所得拆迁补偿款中包含集体土地住宅房屋搬迁补偿、集体土地房屋拆迁装饰装潢及附属物的补偿、搬迁奖励、临时安置费、三相电等各项补偿。原告应提交证据对拆迁款项中的组成以及占补偿种类中的多少项、所占比例以及被告自身对案涉房屋添附部分所占比例进行证明。经审理查明，2005年1月8日甲方（卖方）陈如荣与乙方（买方）王荣善签订房地产买卖契约，载明甲方已收到乙方预付的购房定金1万元，甲方自愿将座落在兴化市临城乡东五里村121号的房地产（房屋建筑面积212平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为65000元，乙方由2005年2月5日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2005年2月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。本契约一式三份，甲乙双方各执一份，送兴化市昭阳镇房地产交易管理所（处）。未尽事宜，需经甲乙双方议定一致后，订补充协议，与本契约一起执行。2005年2月3日，甲方（卖方）陈如荣与乙方（买方）王荣善签订购房补充协议，明确经甲乙双方协商同意，将2005年1月8日双方签订房地产买卖契约中房地产成交价65000元增加65300元，总共合计为130300元。甲方将与该房相关的北附属房一幢、前、后、东空地、东小平顶一间、简易房一大间、南天井一处的产权和使用权一起与五间正房转移交给乙方。本补充协议与原房地产买卖契约一起生效执行。王荣善持有的村镇房屋所有权证系由兴化市人民政府颁发，填发日期为2004年9月10日，所有权人为王荣善，房屋座落为昭阳镇五里村，所有权性质私有，地号1-（6）-13。2020年8月26日兴化市东兴房屋征收服务中心出具证明，称在东五里二期基础设施薄弱地段集体土地征收及房屋搬迁工程项目补偿工作中，被征收人王荣善（征收号A174）与征收服务中心于2020年7月19日签订征收搬迁（安置）补偿协议，于2020年7月19日腾空，交付了坐落于兴化市的被征收房屋（征收号A174），该房屋现已拆除。现原告提起行政诉讼，请求法院请求判决撤销登记机关于2004年9月10日发放给王荣善的编号为2520011098的村镇房屋所有权证。在行政案件审理过程中，原告提起本案民事诉讼，请求判决确认陈如荣与王荣善于2005年1月8日签订的房地产买卖契约、2005年2月3日签订的购房补充协议无效。另，庭审中，陈如荣陈述：涉案房屋由其夫妻在八十年代所建，建成后领取了房产证、土地证，均已交付王荣善，陈如荣前往登记部门调档时仅有地籍调查表，无原登记房产证、土地证档案；陈如荣户籍原在临城乡东五里**，九十年代转到兴化市上桥XX巷5-4号，2012年左右转至南京；涉案房屋于2005年售于王荣善，王荣善给付13万余元，其将房产证、土地证交付王荣善；同时陈述，其记不清有无跟王荣善一起去过昭阳镇房产部门，协议是其签订，但房产证其没有跟王荣善一起去办理过，其所持有的房屋证件系拿到钱后给陈如荣的，钱怎么给的也记不清了，只记得13万余元；房屋交接时间也记不清了。王荣善陈述：其购买涉案房屋前明确说过自己是城市户口，但要过户，陈如荣讲没有问题，如果不信可以先交定金把房产证过户到王荣善名下，当时约定好在王荣善拿到过户好的房产证后双方签订合同以及付款，第一次过户时王荣善给付陈如荣1万元，过户系陈如荣、王荣善到昭阳镇房产部门签字的，后又分两次付款。在2005年2月3日陈如荣出具了8万元收条，也就是最后一笔尾款。涉案房屋买卖实际是分期付款，先付定金，付好定金后办理过户，再付余款，与两份协议约定的履行方式并不一致，是基于节省税金的考虑。上述事实有原告提供的产权证、买卖契约、户籍信息，被告提供的产权证、身份信息等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点是：陈如荣与王荣善于2005年1月8日签订的房地产买卖契约、2005年2月3日签订的购房补充协议是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。因此，建设在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。非本集体经济组织成员购买集体土地上的房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，因不具备宅基地使用权人主体资格，侵害村集体其他成员宅基地使用权，故其与原权利人所订立的房屋买卖合同，应当认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：确认原告陈如荣与被告王荣善于2005年1月8日签订的房地产买卖契约、2005年2月3日签订的购房补充协议无效。案件受理费2906元，由被告王荣善负担。此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2906元。审 判 长  王 玮人民陪审员  王凤林人民陪审员  梅红卫二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  周玲云书 记 员  窦秀梅