北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12854号上诉人（原审原告）：北京满意通达物业管理有限公司，住所地北京市西城区红莲南路****20387。法定代表人：陈述颖，执行董事。委托诉讼代理人：杨赛超，女，北京满意通达物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩泽伟，男，1976年8月14日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：何建玲（韩泽伟之妻），1975年3月4日出生，满族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区。上诉人北京满意通达物业管理有限公司（以下简称通达物业公司）因与被上诉人韩泽伟物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法由审判员李淼进行独任审理。上诉人通达物业公司之委托诉讼代理人杨赛超、何桂花，被上诉人韩泽伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。通达物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.二审诉讼费由韩泽伟承担；3.按约定缴纳物业费用及违约金。事实和理由：一、一审中韩泽伟称没有记得签过承诺书。现向法院提供有韩泽伟签字的承诺书，其中承诺书第二款就有：“每逾期一日应按照欠费总额的千分之三向物业管理处缴纳违约金；第三款承诺，如违反《前期物业服务合同》约定，愿承担全部法律责任。二、一审韩泽伟称物业公示的情况与在物业看到的不相符。现提供证据，完全相符。三、一审韩泽伟称公示的内容没有快递柜、广告等。物业现提供证据有公示的金额并有合同（但物业收取的是能源费和管理费，有合同为证）。1.开发商在交付时小区门口没有配备车辆管理系统。业主几年不缴纳物业费用，物业没有钱购置和维护8套道闸系统，找广告公司免费给小区装上道闸杆（价值几十万元）且免费维护系统（每年至少10万元），合作条件是：在道闸杆上进行广告宣传。物业并未收取任何费用（有合同）。2.园区内安装潜水艇广告，物业将广告牌用来当做物防保护绿地使用，用来阻档乱停车，起到人车分流的作用（有照片）。北京市很多小区与该广告公司有合作，物业并未收取任何费用。3.为加强小区车辆管理和绿化管理，物业先后采取了钉木桩，后又立石板，都没能根本解决机动车压绿地问题，最终联系电信公司来小区安装防护栏：一是进行公益性宣传（如消防通道禁止停车、爱护绿地等），二是电信可以加装自已的广告，物业并未收取任何费用，中途电信公司因投入的资金未盈利导致并未做完广告牌。只有现安装护栏起到的作用。四、韩泽伟所说卫生不干净。韩泽伟拍到的照片并不是连续性的，无法证明保洁在一天或几天内没有进行过清洁服务的事实，实际是刚做完的卫生业主又堆放垃圾：（宠物经常在电梯里撒尿），小区人员较多也有个别业主的不文明行为所致墙面地面较脏，但不能证明是保洁没有清洁，更不能说明保洁服务质量差。约定的二级服务标准：“大堂每日清扫并清拖一次。楼道每周清扫一次，每两周清拖一次”。而事实上保洁员每天都已超值进行服务（保洁员每天的清洁服务签到记录表格在每个单元顶层和地下一层）。现提供韩泽伟所在楼层2019年9月保洁员清洁服务。五、韩泽伟所说每日清运生活垃圾到指定的垃圾消纳场所。这条标准不适合小区的实际，垃圾托运和消纳垃圾需要有专业资格和企业资质运作且物业服务合同和物业服务费用中没有约定。1.物业的服务内容是依据《前期物业服务合同》的约定展开的。鼎顺嘉园《前期物业服务合同》关于物业服务内容的约定，第二部分第三条第5款：清洁服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等”，在整个物业服务的内容中没有垃圾清运项目更没有垃圾消纳项目。2.在《前期物业服务合同》第五部分第八条第2项：物业服务费用支出包括以下部分，其中第三部分只有“物业服务清洁费用”，并没有包括垃圾清运的费用更没有垃圾消纳的费用支持。3.根据《北京市前期物业服务合同》附件五《北京市住宅物业管理服务二级标准》，此标准是针对行业的，每个项目服务内容不一样，《前期物业服务合同》中有约定服务的对照落实，服务内容没有约定的且物业服务费用又不包括的就不属于应落实的标准，如第七条专项服务标准，共用部位第三项：有空调系统、第六项发电机、水箱、水景等涉及到十几项内容，我项目都没有这些设施设备，服务标准中有的内容不能全部认同为鼎顺项目物业服务的内容，垃圾的托运与消纳就是如此。4.根据京价（收）字【1999第253号文件关于垃圾托运费和消纳管理费的收费标准第二项收费对象第二条规定：“应由产生垃圾的业主承担费用”。5.根据京价（收）字【1999】第253号文件收费标准规定：“小区垃圾清运费和垃圾消纳场管理费，每桶每月为120元”园区共设垃圾桶125-140个桶（现场可以查看），物业企业每年共需向清运企业代缴纳25万余元（每年有合同及发票），这部分费用全部用于垃圾的清运与消纳。6.小区共有住户2428户，物业每年按66元/户的标准收取的垃圾清运费和消纳费合计为160248元，远远不足用于垃圾清运和消纳的费用。7.垃圾清运和消纳费用是政府定价，垃圾清运和消纳的费用是政府规定是由业主承担的，所以物业向业主收取由业主产生的垃圾清运费和消纳费用是合法且切合实际。随着垃圾分类管理的深入，垃圾清运和消纳费用将会不断增加。六、韩泽伟所说小区私搭乱建的问题，定性不准确，照片中反映地下仓储的业主在下沉小院加装了玻璃和逃生小门，园区158户仓储业主现统计有100多户业主为了防汛和高空坠物进行了封闭阳光房，对此顺义区建委，仁和镇城管等多部门都到现场确认过，没有定性为私搭乱建（提供政府来现场的照片），根据近两年来小院因高空坠物砸坏顶层玻璃就有十几家，报案的有（4户），做好了防护没有伤到人员，近两年来因个别院没有顶棚，造成雨水排水不及时，致使小院的雨水不仅淹了仓储自家，又流到地下二层的设备层配电室。原设计前面的下沉仓储有封闭，后面的没有封闭，业主根据前面的情况加上了顶棚。七、韩泽伟所提供的车辆在消防通道停车的是东12号楼1单元门前的照片，在疫情期间东门已全部用木板实行了封闭，小区只留西区1个大门，这是政府安排的，因东门封闭断路，也就是消防通道也改了进出口，道路两边都停上了车。八、韩泽伟所提供的停车照片，是停车场地的照片，停车位置不是消防通道，小区楼前道路除东四和东六路宽是4米外其它机动车道都是在6米以上除去4米宽的消防通道外其它地方停车不影响消防车通行。东四和东六门前疫情好转后物业采取物防的方式已用挡杆全部控制了停车问题，有照片证据。九、小区偶尔有个别访客车停在消防通道上物业已采取贴条，打电话进行提示。并用报警等方式、尽到履行告知义务并采取了有效的措施，尽到了物业合同中约定的每日防火巡查，见保安每日巡逻登记表，见消防警官来现场的照片，见占消防通道打电话的截屏。见挪车时的照片。十、韩泽伟所提供的绿地照片，不能说明覆盖率达不到95%，有绿地照片证据。韩泽伟辩称，同意一审判决，不同意上诉请求，请求维持一审法院判决。1.韩泽伟从来没有说过不缴物业费，承诺书是在被欺骗的情况下签订的，只有物业公司手里有承诺书，韩泽伟是没有的，承诺书是霸王条款。2.关于公示的问题，韩泽伟只看到一张照片，显示是19年4月15日，只能证明物业公司贴了，但是贴的内容看不清楚。这个证据不够连续。通达物业公司向一审法院起诉请求：1．韩泽伟给付通达物业公司欠缴的物业管理费4909.7元及滞纳金3976.86元；2．案件受理费由韩泽伟承担。一审法院认定事实：韩泽伟为北京市顺义区×××住宅业主，该房屋建筑面积73.73平方米。现韩泽伟拖欠通达物业公司2017年12月10日至2019年12月9日期间的物业管理费。2016年7月15日，北京东泽房地产投资有限公司（以下简称东泽公司）与通达物业公司签订《北京市前期物业服务委托合同》，该合同约定：东泽公司选聘通达物业公司为鼎顺嘉园提供前期物业服务，业主入住后，通达物业公司应当提供清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；物业服务费标准为住宅2.7元/平方米/月，物业服务费应当从东泽公司通知的收房期限届满之日起收计，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为首户业主入住一年后30日内按年收取物业服务费，自后按此类推；通达物业公司应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算；通达物业公司不得擅自将业主所有的公共部位、共用设施设备用于经营活动，将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律法规并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督，所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，通达物业公司应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的赔偿责任。附件五物业服务标准约定：每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；生活垃圾的收集、清运，每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。通达物业公司提交前期物业服务委托合同、告知书、照片，称其公司已经按照物业合同约定进行了物业服务，并且超出标准服务，韩泽伟辩称通达物业公司虽然做了工作，但有些问题没有解决，服务还是不到位，依据照片不能证实通达物业公司超出标准提供服务；提交承诺书，称该承诺书原件在韩泽伟手中，双方已经确定了滞纳金数额的计算标准，韩泽伟辩称，不记得签过该承诺书，承诺书应当一式两份，其没有该证据；提交入住通知单，证实韩泽伟2016年12月10日至2017年12月9日的物业费已缴纳，之后韩泽伟再未缴纳物业费，韩泽伟认可2016年12月10日入住涉诉房屋，第一年物业费已缴纳；提交收支情况报告，称2020年3月已经公示了2019年的收支情况，在园区内公示一周后留底，韩泽伟辩称7月4日其去物业看到的收支情况与上述证据不一致，并且两份文件都没有公司盖章，快递柜、广告等收入没有体现出来，亦没有证据证实是免费安装的；提交收集垃圾清运费的说明、收费标准通知、垃圾清运合同、垃圾清运费发票，称前期物业服务合同各项物业费用中没有包含垃圾清运费，其公司根据相关文件单独收取该项费用，韩泽伟不予认可；提交房屋入住通知单、（前期）物业服务费用评估报告摘要，评估报告摘要显示：2015年5月4日，东泽公司委托北京三和创兴物业服务评估监理有限公司对涉诉小区物业服务费标准进行评估，评估结果为住宅收费标准2.7元/㎡/月。韩泽伟提交照片，称通达物业公司在绿化等方面的物业管理存在问题，服务达不到收费标准，通达物业公司称疫情期间小区绿化确实存在一些问题，但为政府改造未完毕造成，不认可通达物业公司所述。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务委托合同、告知书、照片、收支情况报告、评估报告摘要等证据在案佐证，可作为认定案件事实的依据。一审法院认为：涉诉房屋由通达物业公司提供物业服务，韩泽伟作为该房屋业主，在其接受物业服务期间，应负有向通达物业公司交纳物业服务费的义务。对于通达物业公司所述垃圾清运费单独收取的请求，通达物业公司未提交充分证据证实其收取垃圾清运费的合法性，故对于该项请求，一审法院不予支持。韩泽伟称通达物业公司提供物业服务存在一定瑕疵，结合双方当庭陈述及提交的证据，一审法院认为通达物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，故应当酌减一定的物业服务费，具体数额一审法院依法核算。对于通达物业公司要求韩泽伟支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，建议物业公司进一步增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的沟通，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，双方形成良性循环。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、韩泽伟支付北京满意通达物业管理有限公司2017年12月10日至2019年12月9日的物业服务费4540元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京满意通达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，通达物业公司向本院提交以下证据：第一组证据为承诺书及鼎顺家园业务手册，证明目的为韩泽伟对物业费收费标准、缴纳时间、违约金比例早已知晓并予以书面确认。第二组证据为收款收据、发票，证明目的为韩泽伟在一审中就物业收费是否开发票作虚假陈述，事实上物业对业主的每一笔收费均予以规范处理并开具发票，不存在瑕疵。第三组证据为通讯设备合作协议、鼎顺嘉园停车道闸实施方案、广告及物业施工照片、保安值班及门口路锥照片，证明目的为物业在广告宣传等方面并未收取任何费用，与韩泽伟自一审中所陈述的物业公司违规经营的说法不一致。第四组证据为巡逻岗报岗登记表、每日消防、治安、交通检车登记表、来访人员登记表，证明目的为物业公司在治安巡逻、小区消防管理等方面提供了规范细致的服务。第五组证据为物业收支情况报告、物业公用部分经营性收支情况、鼎顺嘉园2020年收支预算明细表、2019年物业服务合同履行情况说明、小区公示栏照片，证明目的为物业就收支情况、预算明细、经营性收支情况均进行了细致统计并公示。第六组证据为物业保安人员就乱停车行为进行提示或电话联系车主的照片、物业公司种植并维护小区绿植的照片，证明目的为物业公司在小区乱停车方面一直提供合理到位的服务。韩泽伟发表质证意见如下：对第一组证据，真实性、证明目的不认可。对第二组证据，真实性、证明目的不认可。对第三组证据，真实性、证明目的不认可。对第四组证据，真实性、证明目的不认可。对第五组证据，真实性、证明目的不认可。对第六组证据，真实性、证明目的不认可。韩泽伟向本院提交以下证据：证据1至14，照片打印件，证明目的为物业服务不到位。证据15，小区水站水卡，证明目的为2017年水站在小区，属于公共收益。通达物业公司发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、12，真实性认可，证明目的均不认可。对证据5、6、7、8、9、10、11、13、14，真实性无法认定，证明目的均不认可。对证据15，真实性无法认定，证明目的不认可，公共收益在卡里体现不出来。对于上述证据是否予以采信，本院将结合案件事实综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，韩泽伟接受了通达物业公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。通达物业公司主张其提供的物业服务合格到位，一审法院不应予以酌减。本院认为，根据在案的证据及相关资料显示，通达物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，应当予以改进。虽然通达物业公司在二审阶段提交了一系列照片等证据予以佐证，但物业服务是一个持续性的动态的过程，不宜根据某一时间点照片资料来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的反馈予以确认。综合上述情况，一审法院依据物业服务瑕疵程度，对韩泽伟应向通达物业公司支付物业费用予以酌减并无不当，本院依法予以确认。本院需要特别指出的是，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上所述，通达物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京满意通达物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽