山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再234号 上诉人（原审原告）：莱西市院上镇七岌村民委员会，住所地山东省莱西市院上镇七岌村。 法定代表人：姜训，村主任。 委托诉讼代理人：史洪龙，山东海桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史英豪，山东海桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛莱西市院上供销合作社，住所地山东省莱西市院上镇驻地。 法定代表人：方建文，经理。 委托诉讼代理人：谭书哲，山东万利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李信义，男，1953年10月14日出生，汉族，住山东省莱西市。 上诉人莱西市院上镇七岌村民委员会（以下简称七岌村委会）因与被上诉人青岛莱西市院上供销合作社（以下简称院上供销社）、李信义买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民再12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。七岌村委会的委托诉讼代理人史洪龙、史英豪，院上供销社法定代表人方建文、委托诉讼代理人谭书哲，以及李信义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七岌村委会上诉请求：1.撤销莱西市人民法院(2020)鲁0285民再12号民事判决，依法改判院上供销社、李信义返还土地1705.2平方米及地上房屋20间；2.本案一、二审诉讼费用由院上供销社、李信义负担。事实与理由：一、原判认定院上供销社享有本案1705.2平方米土地使用权及20间房屋所有权错误，本案的土地使用权、房屋所有权均属七岌村委会。1.为了方便社员购买日常生活用品，争取院上供销社在本村设立一个门市部，1974年七岌大队主动向院上供销社提出，由七岌大队出工、出资在七岌村1700余平方米土地上建设20间房屋，供院上供销社设立七岌门市部使用，院上供销社也表示同意。后七岌大队从本村采伐的树木、从本村石矿开采的石头、从小沽河采的沙，用本村生产的高粱桔，组织本村的瓦工、木工及小工，在本村的1700余平方米土地上建起20间房屋，提供给供院上供销社设立的七岌门市部使用。所以，七岌村委会因建设这20间房屋的行为，而取得了这20间房屋的所有权。2.七岌门市部撤销后，院上供销社对本案的20间房屋及占用范围的1705.2平方米土地不享有使用权。如上所述，原七岌大队是为了方便本村村民购买生活日用品，在本村土地上建设了20间房屋，供院上供销社在本村设立的七岌门市部使用，即本案房屋及占用范围内1705.2平方米土地是专门提供给七岌门市部使用的。而1994年3月22日，院上供销社申请注销七岌门市部工商登记。1994年6月22日，莱西市工商管理局注销七岌门市部工商登记。所以，至1994年6月22日本案房屋及占用范围内1705.2平方米土地使用权自然归七岌村委会了。1994年6月22日之后，七岌村委会没有将土地使用权转让给院上供销社，也没有许可其使用该20间房屋，所以院上供销社对这20间房屋占用范围内土地不享有使用权。3.具有法律效力的《不动产权证书》载明土地的权利人为七岌村委会。2000年3月21日，莱西市土地管理局颁发给七岌村委会的西国用(93)字第092295号集体土地使用证，载明的土地使用者是莱西市院上镇七岌供销社(门市部)。而1994年6月22日七岌门市部被莱西市工商管理局注销登记。即至1994年6月22日莱西市院上镇七岌门市部就不存在了，土地使用者就不是莱西市院上镇七岌门市部了。所以，该土地证书登记的土地使用者是莱西市院上镇七岌供销社(门市部)是错误的。2017年10月19日，莱西市国土资源局颁发给七岌村委会的鲁(2017)莱西市不动产权第D01918号《不动产权证书》载明土地的权利人为七岌村委会。尽管该不动产权证书是补发的，但莱西市国土资源局在补发的同时纠正了原土地证的错误。关于谁是本案土地的权利人，应当以2017年10月19日，莱西市国土资源局颁发给七岌村委会的鲁(2017)莱西市不动产权第DO1918号《不动产权证书》为准。而该证书载明的本案土地的权利人即为七岌村委会。所以，不仅本案1705.2平方米土地所有权人为七岌村委会，该土地的使用权人也是七岌村委会。二、院上供销社、李信义于1999年11月23日签订的房屋买卖协议无效。院上供销社作为一个企业擅自出让七岌村委会的集体土地使用权违反我国《土地管理法》的强制性规定。按照我国《土地管理法》的规定，任何一个单位或个人都不得出让集体土地使用权，并且集体土地征为国有后，土地行政主管部门才有权出让土地使用权。三、院上供销社、李信义应当返还本案房屋20间及占用范围内的土地。本案的房屋所有权及占用范围内的土地所有权均属七岌村委会，院上供销社、李信义均无权占有七岌村委会的房屋和土地。我国《物权法》第三十四条明确规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以要求返还原物。”据此，不管院上供销社、李信义于1999年11月23日签订的房屋买卖协议是否有效。院上供销社、李信义都应当返还本案房屋20间及占用范围内的1705.2平方米土地。四、原判决适用法律和判处结果都是错误的。本案无论适用《中华人民共和国合同法》还是适用《中华人民共和国物权法》都应判令院上供销社、李信义返还房屋及土地。原判决适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国土地法》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决驳回七岌村委会诉讼请求，显属错误。请求依法改判。 院上供销社辩称，涉案房屋所有权系院上供销社所有并提供了七岌村委会出具的原始收款凭单证实，七岌村委会2014年诉状中自认涉案房屋系院上供销社出资建设，且房屋建成后，七岌村委会未收取任何费用。原始登记档案1989年1月9日的地籍调查表证实，涉案土地登记在院上供销社名下，七岌村委会盖章确认。西集用（93）字第092295号集体土地使用证亦确认土地使用者为院上供销社，故涉案土地使用权属院上供销社，2017年因丢失补证办的不动产权登记证书不能改变土地使用权归院上供销社的事实。 七岌村委会向一审法院起诉请求：依法判令解除院上供销社与李信义于1999年11月23日签订的房屋买卖协议书；院上供销社与李信义返还所占用的土地及房屋，并予以恢复原状；诉讼费由院上供销社与李信义负担。 一审法院认定事实，院上供销社系集体所有制企业。自1964年6月起，院上供销社（原名莱西县院上供销合作社）在七岌村出资设立了莱西县院上供销合作社七岌门市部（以下简称七岌门市部），该门市部占地面积150平方米，注册资金8万元。1974年前，该门市部迁至莱西市，导致村民不满，纷纷要求将门市部迁回。1974年，经七岌村委会与院上供销社协商，由七岌村委会提供土地1705.2平方米并建设新的房屋，院上供销社出资，在七岌村重新设立七岌门市部。协议达成后，七岌村委会提供土地1705.2平方米，并筹集建筑材料、组织人员在该土地上建筑了房屋20间（占地面积385.75平方米），院上供销社在七岌村重新设立了七岌门市部。1989年4月24日，院上供销社向莱西市工商行政管理局申请给七岌门市部颁发新的营业执照，并提交了门市部章程、营业场所证明等。其提交的门市部章程规定：第一条、该门市部是按照合作社原则，逐级联合的集体组织；门市部依法从事经营活动，照章纳税；第七条、门市部属被告院上供销社下设集体企业，非独立核算，自负盈亏；第八条、门市部自有流动资金8万元等。其提交的营业场所证明记载，七岌门市部地址在莱西市院上镇七岌村，共有房屋面积150平方米，场地50平方米，以上住所或营业场所所有权系院上供销社所有。1991年4月14日，莱西市工商行政管理局给七岌门市部进行了工商注册登记并颁发了新的营业执照。经七岌村委会申请，七岌门市部占用的1705.2平方米土地，于1991年3月17日，由莱西市土地管理局、莱西市人民政府按集体土地建设用地使用权确权登记。1994年3月22日，院上供销社以七岌门市部由国有转为民营为由，申请注销登记，1994年6月22日，七岌门市部经莱西市工商行政管理局注销登记。1999年6月8日，七岌门市部终止营业。1999年11月23日，院上供销社与李信义签订《协议书》一份，约定：院上供销社将七岌门市部出售给李信义，该门市部共有房屋20间，外墙面积为长42米、宽45米，房屋及土地全部协议价款为7万元，院上供销社收到李信义的全部购房款后将房屋权及土地权移交给李信义。李信义于合同签订的当日向院上供销社交款7万元，占有使用房屋及土地至今，并增设了其他建筑。2000年3月21日，莱西市土地管理局给七岌村委会颁发了集体土地使用证，记载土地使用者为“莱西市院上镇七岌村供销社”。 2004年，七岌村委会以院上供销社为被告向法院起诉，要求院上供销社返还土地1705.2平方米。其诉称，1974年3月3日，七岌村委会与院上供销社口头协议，由七岌村委会提供土地，院上供销社出资在七岌村设立七岌门市部，双方约定，七岌门市部存续期间，该土地由七岌门市部使用，如七岌门市部撤销，则该土地交还给七岌村委会。七岌门市部撤销后，院上供销社私自将土地转让他人使用，拒不返还土地，故七岌村委会诉至法院。院上供销社当时辩称，七岌村委会所诉属实，要求与七岌村委会调解处理。七岌村委会委托姜训作为代理人，诉讼过程中，七岌村委会当时的法定代表人向法院申请撤诉，法院未予准许，并于2005年4月20日作出（2004）西民一初字第1572号民事判决书，判决院上供销社返还七岌村委会土地1705.2平方米。之后，七岌村委会向法院申请强制执行，李信义向法院提出执行异议。2013年，七岌村委会以院上供销社、李信义为被告，再次向法院起诉，要求院上供销社、李信义返还土地1705.2平方米及地上房屋。2013年11月12日，七岌村委会申请撤诉，并向一审法院申请对（2004）西民一初字第1572号民事判决书提起再审，一审法院于2014年1月10日作出（2014）西民再初字第1号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2004）西民一初字第1572号民事判决；二、准许七岌村委会撤回对院上供销社的起诉。2014年1月14日，七岌村委会以院上供销社、李信义为被告，又一次起诉，要求解除二被告于1999年11月23日签订的房屋买卖协议书，二被告返还所占有土地及房屋并恢复原状。 审理过程中，院上供销社提交收款凭单17张，证明七岌村委会收取院上供销社在七岌建门市部房子用款共计11701元。院上供销社还提交固定资产明细账分类账、明细账，用以证明在七岌村建门市部共计用款25000元。 七岌村委会在原审中提交由莱西市人民政府于2000年3月颁发的西集用（93）字第092295号集体土地使用证，该证上面注明土地使用者为莱西市院上镇七岌村供销社，土地所有，用途为商业，使用权类型为使用，使用权面积为1705.2平方米。 七岌村委会提交由莱西市国土资源局于2017年10月19日颁发的鲁（2017）莱西市不动产权第D01918号不动产权证，该证上面注明权利人为七岌村委会，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为使用，用途为商业，土地面积为1705.2平方米，使用期限为2017年10月19日至——，权利其他状况栏标注“本宗土地为独用集体建设用地使用权面积”，附记注明“丢失补证，原集体土地使用证号：93-092295”。 另查明，原莱西县院上供销合作社七岌门市部建于1977年。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一是院上供销社对涉案土地是否具有合法的使用权。二是院上供销社对涉案房屋是否具有所有权；三是涉案集体土地使用权能否被依法收回。 一审法院认为，关于焦点一，根据2000年3月莱西市人民政府颁发的西集用（93）字第092295号集体土地使用证，土地使用者为院上供销社，土地所有者为七岌村委会，用途为商业，使用权面积为1705.2平方米，故院上供销社对涉案土地具有合法使用权。虽然七岌村委会向法院提交由莱西市国土资源局于2017年10月19日颁发的鲁（2017）莱西市不动产权D01918号《不动产权证书》，该证上面注明权利人为七岌村委会，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为使用，用途为商业，土地面积为1705.2平方米，本宗土地为独用集体建设用地使用权面积。但七岌村委会申请案涉土地使用权登记时记载系因丢失补证，不是新颁证，且补办证也未确认案涉土地使用权及其房屋的所有权不属于院上供销社。 关于焦点二，首先，虽然七岌村委会向法院提供的本村村民的证人证言以证实七岌村委会筹集建筑材料、组织人员建设房屋的事实，七岌村委会主张系由其出资，但在七岌村委会提供的本村村民的证人证言与七岌村委会有直接利害关系的情形下，七岌村委会未向本院提供集体账目等其他证据予以佐证，仅依据上述证人证言不能作为七岌村委会出资建房的充分证据。其次，院上供销社向法院提供七岌村委会于1977年收到其建房款11701元的证据，且七岌村委会在2004年向法院起诉要求院上供销社返还1705.2平方米土地的起诉状中称，“由七岌村委会提供土地，院上供销社出资在七岌村设立门市部”，应认定院上供销社出资建立门市部，即使七岌村委会组织村民出过工等，也不能成为否定院上供销社拥有七岌门市部房屋所有权的证据。再次，该门市部从建成后到七岌村委会起诉前长达近三十年的时间一直由院上供销社占有使用，院上供销社也未向七岌村委会交纳过任何费用，七岌村委会对李信义扩建涉案房屋的行为也未提出异议，七岌村委会的不表态行为显然与房屋所有人应有的正常反应不符。综上，院上供销社提供的出资证据与七岌村委会的起诉状及证人证言之间基本可以相互印证。由此得出，七岌门市部是院上供销社出资建立，院上供销社享有涉案房屋的所有权。 关于焦点三，既然院上供销社对涉案土地享有使用权和对涉案房屋享有所有权，李信义是七岌村村民，院上供销社与李信义签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该协议书合法有效。 综上所述，七岌村委会的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，不予支持，故应驳回其诉讼请求。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，判决：驳回七岌村委会的诉讼请求。原审案件受理费100元，由七岌村委会负担。 二审中当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的主要焦点问题是：院上供销社与李信义签订的房屋买卖协议是否有效。 首先，莱西市人民政府2000年3月颁发的西集用（93）字第092295号集体土地使用证明确土地使用者为院上供销社，土地所有者为七岌村委会。之后七岌村委会提交的莱西市国土资源局于2017年10月19日颁发的鲁（2017）莱西市不动产权D01918号《不动产权证书》虽载明，集体建设用地使用权的权利人为七岌村委会，但亦注明系丢失补证，未否认院上供销社为该土地使用者。其次，七岌村委会向法院提供的本村村民的证人证言证实七岌村委会筹集建筑材料、组织人员建设房屋的事实，在证人与七岌村委会有利害关系的情况下，七岌村委会没有提供其他证据来印证。而院上供销社一审时向法院提供了七岌村委会于1977年收到其建房款11701元的原始收据，与七岌村委会在2004年向法院起诉要求院上供销社返还1705.2平方米土地的起诉状中所称，“由七岌村委会提供土地，院上供销社出资在七岌村设立门市部”可以相互印证，涉案房屋由院上供销社出资建设。再次，李信义为七岌村村民，院上供销社将涉案房屋出售给李信义，并不违反法律、行政法规强制性规定。最后，涉案房屋建成后到七岌村委会起诉前长达近三十年的时间一直由院上供销社占有使用，院上供销社也未向七岌村委会交纳过任何费用，七岌村委会对李信义扩建涉案房屋的行为也未提出异议。故院上供销社与李信义签订的房屋买卖协议合法有效。 综上，七岌村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人莱西市院上镇七岌村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 杜 凤 书记员 高嘉慧