天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初6338号原告：天津凯艺思名文化传播有限公司，住址天津市南开区长江道**C92众创空间A-100-3。法定代表人：郭晶，执行董事。委托诉讼代理人：王晓彬，北京计魁律师事务所律师。被告：梁庆芝，女，1970年9月30日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：肖红，天津臻恒律师事务所律师。原告天津凯艺思名文化传播有限公司（以下简称“凯艺公司”）与被告梁庆芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯艺公司的委托诉讼代理人王晓彬以及被告梁庆芝的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯艺公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求判决解除凯艺公司与梁庆芝于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、判决梁庆芝按《房屋租赁合同》第五条（4）约定返还凯艺公司租金5,400元（2020年8月12日至2020年9月19日，实际超过一个月，按照一个月计算），2017年3月20日收取的押金5,000元并支付违约金5,400元（根据第五条4款即违约条款，梁庆芝存在未到期提前收回房屋的情形）；三、返还因疫情应返还凯艺公司的租金16,200元（按已付租金的50%，自2020年3月20日至疫情缓和日即2020年9月19日）；四、诉讼费用由梁庆芝承担。事实与理由：2019年3月20日，凯艺公司与梁庆芝签订了《房屋租赁合同》，约定租期两年，自2019年3月20日至2021年3月19日止，房租半年一交，租金每月5,400元，押金5,000元不抵房租。凯艺公司于2020年3月20日前支付了2020年3月20日至2020年9月19日期间的半年租金。但凯艺公司于2020年8月10日去办公室上班时发现梁庆芝将门锁更换致使凯艺公司无法进入办公。凯艺公司于2020年8月12日通过微信、邮寄和张贴通知的方式向梁庆芝函告要求其按期开锁恢复原状，但梁庆芝置若罔闻。因此凯艺公司认为梁庆芝已经实质性违反双方《房屋租赁合同》第五条（3）约定，按照合同法94条应属合同不得不解除情形，依照本合同第五条（4）约定梁庆芝应当退还凯艺公司剩余天数租金和押金并且赔偿凯艺公司一个月租金的违约金，上述合计15,800元，同时按照合同法117条规定，疫情期间应属不可抗力，梁庆芝应当减少凯艺公司租金的50%，故应退还16,200元，故呈诉。梁庆芝辩称，驳回凯艺公司的全部诉讼请求。凯艺公司关于涉案房屋租赁关系的解除，完全与事实违背。涉案房屋系由凯艺公司一方于2020年7月30日提出的单方解约，并且双方已经就涉案房屋的腾空、水电煤气卡的交付、水电费煤气费物业费租赁费的结算已经交接完毕，凯艺公司已经最终于8月8日全部搬离，并且员工也已不再涉案房屋内居住，故此属于凯艺公司一方在租赁期满前单方解约的情形。依据双方最后于2019年3月20日签订的合同第五条乙方（6）的约定，凯艺公司的行为属于严重违约，梁庆芝有权不退还凯艺公司所交的押金及已交的租金。在合同履行中，凯艺公司存在多次迟延支付各项费用的情形，且因凯艺公司单方提前解约，导致涉案房屋至今仍处于闲置状态，损失较大，梁庆芝保留另诉的权利。另，认为凯艺公司的第二三项诉请在期间上存在重复计算的情形：关于第三项的疫情减免租金，与本案的房屋租赁合同是没有关系的，涉案房屋的性质为住宅，并非经营类性质，根据天津市的相关政策，该房屋不属于政策减免范围，并且用途为员工居住和办公，在疫情期间，凯艺公司也是在一直使用房屋的，疫情对凯艺公司使用房屋没有影响，并且涉案房屋最后一笔租金（2020年3月20日至2020年9月19日期间）缴纳时即2020年4月初已经在疫情期间了，凯艺公司一方也未提到减免的诉求，显然疫情对其是没有影响的。本次诉讼中再提起疫情减免，是属于滥用疫情减免政策，而且本次主张的疫情返还的期限显然过长。梁庆芝认为疫情减免时间也就是到5月1日之前，天津与北京的疫情显然是不一样的。梁庆芝认为双方在2019年3月20日签订的租赁合同在2020年7月30日就已经解除了，7月30日凯艺公司委托的公司员工赵雪鹰通过微信方式联系梁庆芝说凯艺公司到期后就不租了，当时进行了语音通话，就押金和未到期的租金不予退还已经达成一致且将腾空房屋的具体细节进行协商。后续通过微信与凯艺公司员工赵雪鹰联系进行了水电煤气费用的结算以及交钥匙的具体日期。8月8日，凯艺公司将涉案房屋的物品搬走，清空了房屋。8月9日，凯艺公司的杨姓员工进行了最终的钥匙和房屋的交接，交接钥匙之后，梁庆芝将房屋锁上了，8月10日将房屋的锁进行了更换。因为在凯艺公司之前还有租户，之前租户的锁是被凯艺公司给换掉了，在梁庆芝和凯艺公司交接的时候，杨姓员工只给了梁庆芝一把钥匙，因为不清楚凯艺公司配了几把钥匙，所以之后按照惯例梁庆芝将锁进行了更换，这是正常的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，即凯艺公司提交的证据一即2019年3月20日《房屋租赁合同》和收条，证据二即2020年4月郭晶与昵称为“小蕊”的微信截屏及崔雪蕊和梁庆芝的微信截屏，证据四即产权证复印件，证据五即2017年《房屋租赁合同》，梁庆芝提交的证据一即房屋产权证、2019年3月20日《房屋租赁合同》及2018年3月《房屋租赁合同》，证据二即梁庆芝与崔雪蕊微信截屏11张、梁庆芝与赵雪鹰微信截屏31张及通话录音、梁庆芝与凯艺公司杨姓员工微信截图2张，证据三即数字电视用户卡、水卡、水单、购电卡及购电证，证据四即证明、车辆出入记录表（拍照打印件）、搬家车辆出小区视频以及房屋内部照片8张（10月26日前两天拍摄），证据五即7月30日赵雪鹰通过微信给梁庆芝发来的租赁房屋使用时房间照片4页（目的是为了梁庆芝在凯艺公司退租后顺利向外出租，为了在中介进行登记），本院予以确认并在卷佐证。关于凯艺公司提交的证据三即8月12日《房屋租赁声明》及快递查询资料及光盘。梁庆芝称未收到邮寄的材料，虽然地址是梁庆芝的户籍地，户籍地房屋早已出卖，梁庆芝不在那居住，门口张贴的声明需要回去核实，即使凯艺公司有过这个行为，也是应该在凯艺公司提出退租并且将涉案房屋交给梁庆芝后才发生的，既然凯艺公司将房屋交给梁庆芝就应当结束租赁关系，由于租赁期间凯艺公司换了锁，梁庆芝不清楚有多少把钥匙，另声明的第一条与事实不符，庭审已经能够确认凯艺公司提出退租请求且已履行完毕，凯艺公司的声明是事后行为且无效。本院认为，8月12日《房屋租赁声明》及光盘，能够相互印证，凯艺公司到涉案房屋张贴《房屋租赁声明》，其真实性，本院依法确认；但快递查询资料无相关机构确认，且邮寄内容不能确定，其真实性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋即天津市北辰区万科新城卉竹苑8-03号房屋登记在梁庆芝名下。2019年3月20日，凯艺公司的工作人员崔雪蕊代表凯艺公司与梁庆芝签订了《房屋租赁合同》，约定梁庆芝将自有涉案房屋出租给凯艺公司办公使用，租赁期限为两年，自2019年3月20日至2021年3月20日，月租金为5,400元，押金为5,000元，租赁期满后，押金不抵扣房屋租金；到期后，梁庆芝检查房屋无任何损坏后，在退房当日退还给凯艺公司，下一期（6个月）的租金需在到期日前一个星期付完，否则梁庆芝有权收回房屋，视为凯艺公司违约，押金不退还给凯艺公司；物业费（231.58/月）与房租缴费期限一致，需凯艺公司另行支付物业费给梁庆芝；梁庆芝如在未到期提前收回房屋，将所交租金根据使用天数计算退回给凯艺公司并需赔偿凯艺公司一个月的租金，视为违约金；在凯艺公司没有违约的前提下，梁庆芝不得提前停止租赁此房屋；凯艺公司如提前结束租赁，属于违约，梁庆芝不退还押金及所交租金，视为违约金等内容。梁庆芝与崔雪蕊多次通过微信、支付宝联系租金交纳、办理暂住证等相关事宜。2020年3月17日，梁庆芝向崔雪蕊提示凯艺公司应交纳自2020年3月20日至2020年9月20日的租金和物业费事宜。2020年4月3日，凯艺公司向梁庆芝给付2020年3月20日至2020年9月20日半年租金32,400元以及半年物业费1,390.8元，合计33,790.8元。自2020年4月16日，梁庆芝与凯艺公司的赵雪鹰就涉案房屋通过微信联系暖气费交纳情况、涉案房屋于6月20日是否有人办公等事宜；7月30日，赵雪鹰通过微信联系梁庆芝称“您好，我们老板昨天给我电话让我告诉您一下，这个房子到期后他不准备续租了”，梁庆芝称：“你们到期是来年的3月份，是指这个时间吗。”后梁庆芝与赵雪鹰通过微信语音通话4分25秒，后梁庆芝告知赵雪鹰其不要空调让凯艺公司拆走并询问最快哪天腾房以便其收拾后继续找租户，赵雪鹰称：“我们尽快搬，因为我们这东西也是比较多一天两天也搬不完，租户您先找着，然后我们最近在的时候都可以配合看房的，您放心”；另，梁庆芝通过微信联系赵雪鹰询问8月4日能否搬走，水、电以及煤气费是否拖欠并预在8月4日进行交接，赵雪鹰回答称8月4日搬不走，并向梁庆芝发了几张关于涉案房屋室内照片以便梁庆芝对外登记出租使用。7月31日，赵雪鹰通过微信对梁庆芝称有看房的联系其就行。8月4日，赵雪鹰通过微信对梁庆芝称周四即8月6日下午3点凯艺公司老板来做交割。8月6日，赵雪鹰通过微信对梁庆芝称今、明两天就可以搬完了，凯艺公司老板来不了了，老板说因最近都有事能不能再让两天做交接，并交了188元所欠煤气费等内容。8月8日晚9时许，凯艺公司使用货车搬家。8月9日，凯艺公司的杨姓员工给付梁庆芝一把钥匙、有线电视用户卡、水卡、电卡、购电证以及购水证等材料。8月10日，梁庆芝与赵雪鹰微信语音通过2分24秒，梁庆芝通过微信问“房间里空调好用吗，都打不开呢”，赵雪鹰通过微信回答“能用，前一阵还用了呢，是不是遥控器不对啊，您看一下，”梁庆芝通过微信回答：“没有，我自己处理吧！打扰您了”。8月12日下午6时20分许，梁庆芝通过微信问“是否有老板同意你们退房子的聊天记录吗，还有你们最后跟我交钥匙的那个小男孩，你有他的联系电话吗”，赵雪鹰回答“我微信前两天更新了，记录都没有了”。8月12日晚，凯艺公司的法定代表人郭晶到涉案3房屋张贴《房屋租赁声明》，主要内容有：“半年房租已交到2020年9月20日，租期未到；你擅自锁门导致我公司无法进去办公，从今天起限你三日内（截止至2020年8月15日）打开门锁，清点物品，恢复原状，否则一切法律后果有你承担”等内容。9月18日，梁庆芝与赵雪鹰电话联系，赵雪鹰称是凯艺公司老板授权办理涉案房屋退房并非个人行为。另，双方还分别于2017年和2018年各签订了租赁期限为一年的两个租赁合同。2017年3月20日，梁庆芝收取凯艺公司涉案房屋押金5,000元。庭审中，双方均认可涉案房屋用于的一二层凯艺公司办公，三层是凯艺公司员工住宿。庭审中，凯艺公司认为，7月30日凯艺公司委托的公司员工赵雪鹰通过微信联系梁庆芝情况属实，但只是让赵雪鹰协商解除房屋，没有赋予赵雪鹰决定的权利（双方协商的内容由赵雪鹰口头向凯艺公司领导反馈的），当天双方语音通话中就梁庆芝退还押金5,000元押金达成一致，意见是到期后不再续租，因提前了一个多月通知梁庆芝可以腾房交钥匙以便梁庆芝有一个月的缓冲期找租客，故凯艺公司的意见是退5,000元押金就可以了（这一两天通过微信打过来），后凯艺公司就开始搬家，将主要的物品文件柜、办公桌、电脑以及宿舍里的床等都搬走了，在2020年8月初就基本搬完了；梁庆芝提到的8月9日时交接钥匙一节，确实是凯艺公司姓杨的留守员工给了梁庆芝一把钥匙，这并不是交接房屋，因为凯艺公司法人的钥匙还在手里，但后来5,000元梁庆芝未打过来。就目前涉案房屋状况一节，凯艺公司称，员工郭海英在上周四即11月12日去了涉案房屋，看一看，想沟通一下，是否能取回东西，发现有工人在装修，但是工人说没有人承租。梁庆芝称，现涉案房屋还是空着的，没有租出去。庭审结束后，梁庆芝向本院提交《相关问题核实》，上载：“1、房屋在原告方退租后，一直未能租出去，并且原告退租后房屋室内装修装饰部分不完好、美观，因此被告将涉案房屋进行简单装修；2、原告确实报过警，但系在原告方将房屋及钥匙、水电卡能全部交接完成后，当时警察给被告打电话了解情况，被告向警察陈述了事情缘由，并表示原告已经退租并且将房子交还给被告，被告为了安全及租赁习惯自然作为产权人可以换锁，鉴于当天时间已晚，警察得知被告居住津南，离北辰派出所较远，即表示被告可转天再去派所，转天警察联系被告，问被告能否去，被告表示如果需要被告可以去，警察回复也没什么必要，让被告不用去了，说警察也给调解不了，如果原告还是坚持的话，就让报警方去起诉，故此被告即没去派出所。3、原告方法定代表人在原告方授权员工与被告办理完毕交钥匙交房手续后，报警前，电话过被告，表示原告已经将房屋交还给被告，能不能将剩余租金退给原告，被告明确表示当时原告方赵雪鹰提出退房时，被告已经明确告知可以不追究合同未到期租金损失赔偿，但不退押金和剩余已交纳租金，并且根据合同约定，原告提交退租是违约行为，合同约定的也是不退租金和押金，原告法定代表人即挂断电话。故此，被告认为原告系因此再次拿着未交还的钥匙前往涉案房屋，并开始报警、发函等一些列行为，属于对先前退租条件的反悔，属于故意为之，并且没有道理。”本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间；二、梁庆芝是否应当承担向凯艺公司返还押金、租金以及支付违约金的民事责任。一、涉案2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除以及解除时间。梁庆芝与凯艺公司于2019年3月20日所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，且已实际履行，合法有效，应受法律保护。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。梁庆芝提交的其与赵雪鹰的微信记录和通话记录，以及庭审中双方当事人的陈述可以证实，在租赁期内，员工赵雪鹰经凯艺公司的授权于2020年7月30日通过微信向梁庆芝表示“您好，我们老板昨天给我电话让我告诉您一下，这个房子到期后他不准备续租了”，梁庆芝微信回答“你们到期是来年的3月份，是指这个时间吗”，后双方进行了长达4分25秒的语音通话，而后就搬家时间、相关费用结算、拍室内照片便于梁庆芝另行出租、交接钥匙、水电卡等进行了协商和实际执行。说明双方均认可解除合同并已实际执行。因此，本案《房屋租赁合同》应于2020年7月30日解除。关于凯艺公司主张其只是让赵雪鹰协商解除房屋并未赋予赵雪鹰决定的权利一节，对此，梁庆芝不予认可。本院认为，通过微信内容可以看出，是凯艺公司让员工赵雪鹰向梁庆芝提出解除合同，内容十分明确，与凯艺公司的上述主张，自相矛盾；另，双方多年的租赁关系中，凯艺公司委派过员工崔雪蕊、赵雪鹰等就签约、交租金、交物业费、续租、退租等与梁庆芝协商处理，因此凯艺公司的上述主张，本院不予支持。二、梁庆芝是否应当承担向凯艺公司返还押金、租金以及支付违约金的民事责任。本案《房屋租赁合同》的租赁期限为2019年3月20日至2021年3月19日，并约定凯艺公司如提前结束租赁，属于违约，梁庆芝不退还押金及所交租金，视为违约金等内容。本案租赁合同履行过程中，凯艺公司于2020年7月30日即合同未到期前向梁庆芝提出解除合同，此后双方就涉案房屋的腾空，水、电及煤气费结算，水、电、有线电视卡以及钥匙的交付等已交接完毕，凯艺公司于8月8日搬离，依据上述合同约定，凯艺公司的提前解除合同行为应属违约行为，梁庆芝有权不退还凯艺公司所交的押金及已交的租金。关于凯艺公司主张梁庆芝按《房屋租赁合同》第五条（4）约定存在未到期提前收回房屋的情形，故应返还凯艺公司租金5,400元（2020年8月12日至2020年9月19日，实际超过一个月，按照一个月计算）和支付违约金5,400元一节，梁庆芝不予认可。本院认为，庭审已查明，凯艺公司在合同期限内，向梁庆芝提出解除租赁合同，后双方就此协商并实际执行结算、腾房、交接等事宜，并非梁庆芝提出提前收回房屋；另，凯艺公司的杨姓员工于2020年8月9日将房屋钥匙等交还给梁庆芝后，梁庆芝作为涉案房屋的产权人，有权利更换门锁，亦合情理。关于凯艺公司提至其于8月12日张贴至涉案房屋上的《房屋租赁声明》，系在本案《房屋租赁合同》解除、房屋腾空以及钥匙、水电卡交接完毕之后，对《房屋租赁合同》不再产生效力。因此凯艺公司的上述主张，与事实不符，本院不予支持。关于凯艺公司主张梁庆芝返还因疫情应返还凯艺公司的租金16,200元（按已付租金的50%，自2020年3月20日至疫情缓和日即2020年9月19日）一节，梁庆芝不予认可。本院认为，首先，庭审已查明，涉案房屋一直由凯艺公司使用并控制；其次，凯艺公司于2020年4月3日即在疫情期间向梁庆芝给付2020年3月20日至2020年9月20日半年租金32,400元，直至涉案房屋交接时，凯艺公司未向梁庆芝提出因疫情减租的意见，且已实际履行了租赁合同中的相关义务，因此，凯艺公司的上述主张，与本案事实不符且有失公允，本院不予支持。另，梁庆芝称7月30日赵雪鹰通过微信语音方式就押金和未到期的租金不予退还已经达成一致，而凯艺公司称其意见是退5,000元押金。双方均未向法庭提供任何证据加以证明，则本院对双方的陈述均不予采信。综上所述，本院经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津凯艺思名文化传播有限公司与被告梁庆芝于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除；二、驳回原告天津凯艺思名文化传播有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半计收300元，由原告天津凯艺思名文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二〇年十二月十四日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果