辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初3036号原告：李梁，男，汉族，1987年1月18日出生，现住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：吴兆亮，辽宁文正律师事务所律师。被告：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。原告李梁与被告辽宁中南置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后依法由审判员罗丹独任审理，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。原告李梁及其委托诉讼代理人吴兆亮、被告辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梁诉称：1、依法判决被告返还原告购房款17429.20元，并支付资金占用期间的利息（实际利息数额以17429.20元为基数，按照年利率6%，从2016年4月24日开始计算至被告返还完毕之日止）；2、依法判决被告向原告支付因其逾期办理房屋所有权证所产生的违约金18779.96元（实际数额以435730.00元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年5月29日计算至房屋所有权证办理完毕止）；3、依法判决被告支付原告两项共计36209.16元（实际数额以上述两项具体计算金额为准）及利息；4、依法判决被告为原告办理位于辽阳市白塔区房屋的房屋所有权证；5、诉讼费用由被告承担。2016年4月23日，原、被告就房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于辽阳市白塔区的房屋，合同约定房屋面积为107.51平方米，单价为每平方米4052.93元，总房款为435730.00元。约定，房屋实测建筑面积小于合同约定建筑面积的，建筑面积误差比绝对值在3%之内部分房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告；由于被告原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。双方合同签订后，原告履行了全部合同义务，被告于2016年11月30日将房屋交付原告。入住后，经相关行政部门实际测量核算，以及被告的自认，房屋实际面积为103.74平方米，比合同约定面积少3.77平方米，误差比为3.5%，故被告应返还原告己付购房款的4%，即17429.20元。同时，由于被告的原因，被告至今未给原告办理房屋所有权证，其应当按照合同约定向原告支付相应的违约金。被告辽宁中南置地有限公司辩称：1、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为107.51平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.77平方米。对于面积差在3%的部分，答辩人同意予以返还，但是超出3%部分被告不同意返还，这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，造成初测结果错误非答辩人责任所致，答辩人没有过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿责任；2、关于房屋产权登记的办理的问题。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是答辩人的过错，且本案存在不可抗力的情况，在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日出具验收意见单，于2017年12月11日取得竣工验收备案书。天气原因属于不可抗力因素，答辩人不应该承担逾期办证的违约责任。即使承担，逾期办证的时间也应从2017年2月25日加180天起开始计算截止2018年8月2日止。违约金及面积差双倍返还责任已经是惩罚性责任，如果再索要资金占用期间的利息属于重复计算损失，不应予以支持。本院经审理查明，2016年4月23日，原告与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区.51平方米房屋一处，单价为每平方米4052.93元，总价款435730.00元。房屋交付时间为2016年11月30日，该房屋经实测面积为103.74平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：房屋实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司。涉案房屋至今未办理变更产权登记手续。本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同（预售）、发票、入住通知书、地热安装补充协议，被告提供的竣工验收备案书、房屋所有权证书及当事人陈述笔录在卷为凭，这些材料已经开庭举证、质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告李梁与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。涉案房屋于2016年11月30日交付使用，根据《商品房买卖合同（预售）》中约定，应自案涉房屋交付之日即2016年11月30日起180日内即2017年5月29日前办理房屋所有权证书，但被告未按约定在上述期间内办理，且其提供的供电公司的证明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋已于2018年8月3日取得不动产权利登记证书，已具备为原告办理房屋所有权证条件，被告应履行为原告办理房屋所有权证的义务，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大，故该部分损失应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月29日计算至2018年8月2日止，共计430天，违约金为18736.39元（435730.00元×0.01%×430天）。原、被告双方在合同中约定建筑面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%的部分由被告双倍返还原告。本案中，被告向原告交付的房屋实测面积比约定面积少3.77平方米，误差为3.5%，故被告应返还原告已付购房款的4%，即17429.20元。对于原告李梁主张被告辽宁中南置地有限公司购房款占用期间的利息，双方在合同中并未进行约定，且缺乏相关法律依据，故本院对于原告李梁的该项主张不予支持；被告于2018年8月3日就涉案房屋完成了初始登记，具备办理变更登记的条件。现原告主张被告配合办理房屋所有权变更登记，符合合同约定的出卖人应当履行的义务，被告应当积极配合原告办理变更登记，故原告要求被告配合办理房屋所有权证登记相关手续的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告辽宁中南置地有限公司给付原告李梁商品住宅面积差异款17429.20元；二、被告辽宁中南置地有限公司给付原告李梁逾期办理房屋所有权证书违约金18736.39元；三、被告辽宁中南置地有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告李梁办理房屋所有权变更登记手续；四、驳回原告李梁其他诉讼请求。案件受理费706.00元，已减半收取353.00元，由被告辽宁中南置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员 罗 丹二〇二〇年十二月十八日书记员 张瑛莹附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。