河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20596号原告：李云，男，1985年11月6日出生，汉族，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：张超，河南智举律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志豪，河南智举律师事务所实习律师。被告：丁志强，男，1970年7月9日出生，回族，住河南省郑州市金水区。被告：薛素红，女，1967年9月11日出生，汉族，住河南省登封市。被告：李付良，男，1974年5月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王双林，女，系被告李付良妻子。原告李云与被告丁志强、薛素红、李付良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张超、王志豪，被告丁志强、薛素红、被告李付良委托诉讼代理人王双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房租40017.7元；2、被告退还原告租房押金52197元，以上共计92214.7元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月26日，原被告签订《星初房地产房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于郑州市郑东新区升龙广场3号楼A座701-703号的房屋作为办公使用，月租金52197元。合同签订当日，原告向被告交付押金52197元，并于2019年10月8日正式入驻使用涉案房屋。双方在合同履行期间，原告一直正常使用房屋，并按约向被告支付2019年10月8日-2020年4月7日的房租。但2020年初，因新冠肺炎疫情影响，原告不能复工复产，损失巨大，经与被告协商一致，原告于2020年3月15日搬出涉案房屋，双方解除涉案租赁合同，后原告应被告要求交还了房屋的钥匙密码，以便被告另行出租。合同解除后，原告多次与被告联系，要求被告与自己协商处理租金及押金的退还事宜，但被告不予接洽，拒绝处理。经了解，目前涉案房屋已经再次出租，原告认为被告理应退还原告租房押金及多支付的租金，为此诉至法院，望判如所请。被告丁志强、薛素红、李付良共同辩称，2019年9月26日三被告与原告签订涉案合同，租赁期限为3年，自2019年10月8日至2022年10月7日，月租金52197元，原告只缴纳两期6个月租金，按合同第三款第1条约定每期租金提前30天支付，原告应于2020年3月7日前支付第三期3个月度租金，但原告拖欠未支付。至3月15日也未支付第三季度租金构成违约，按合同第7款第4条约定乙方拖欠租金超三天视为乙方违约，甲方当天收回房屋交押金不退，乙方拖欠15天租金已违约，甲方告知乙方，甲方立即收回房屋，3月15日乙方在物业人员的同意并见证下搬出物品，被告已违约，不存在协商。出于人道，被告告知原告若房子顺利出租并在被告租金及经济利益不受损失情况下可考虑退其部分已交租金。××影响租赁市场萧条，该房屋降价也出租困难，直到2020年8月10日才降价租出，月租金47848元，比与原告的合同约定的月租金52197元每月减少4349元。原告已拖欠租金违约，按合同第7款第5条押金不退。合同第7款第1条约定甲方违约应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。按合同双方对等公平原则，乙方违约也应支付甲方按月租金的两倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方保留依法追讨损失的权利。由于原告合同违约在所签合同期内给被告造成的经济损失为2020年4月8日-8月10日未能出租空置125天计217487元，8月10日出租被告又交中介费47848元，因降价在与原告所签订的合同期内租金损失2020年8月10日-2022年10月7日共计787天计114089元。以上共计379424元。由于原告违约给被告造成的379424元损失，使被告房屋贷款还款困难。由此可知原告的诉讼没有事实依据，于法于理不合，希望法院不予支持，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年9月26日，原告（乙方、承租方）与被告丁志强（甲方、出租方）、河南星初房地产营销策划有限公司（丙方）共同签订《星初房地产房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于郑州市郑东新区××龙广场××楼××、××、××室，房屋所有权人为丁志强，面积共计715.04平方米，房屋作为办公使用。租赁期限为3年，自2019年10月8日至2022年10月7日。甲方应于2019年10月1日将房屋按约定条件交付乙方。甲方给予乙方的装修期为7天，自2019年10月1日起至2019年10月7日。装修期内乙方免交房屋租金，但物业费、水电费等费用由乙方承担。月租金为52197元，按季度支付。签订合同当日乙方向甲方支付租金定金52197元，该定金自动转为首次房屋租金，首次租金为156591元（含定金）和押金52197元，乙方应在2019年10月7日前一次性支付给甲方，以后每期租金提前30日支付。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施并付清应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，乙方未按合同约定的时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。逾期超过7天，视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同。乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方在租赁房屋期间不允许拖欠房租，如需延期交租、需征得甲方同意（不得超过3天，否则视为违约并且当天收回房屋、押金不退），且租房期间押金不能作为房租使用。乙方合同期内如无故违约退房、押金不退。2019年9月26日，原告向被告薛素红转款52197元，同日，被告丁志强出具收据，载明，收到原告52197元，系付涉案房屋租房押金。2020年10月3日、12月7日，原告依照合同约定均向被告薛素红账户转款156591元。2020年3月10日，原告与被告丁志强电话联系称因疫情没有业务不再继续承租涉案房屋，让三被告协商下如何处理后续事宜。3月15日，双方再次进行电话协商，原告称已搬离涉案房屋，让被告赶紧上网对外进行招租，被告丁志强称需要与其他二被告协商，继续妥善处理，因按法律讲，原告存在违约。2020年3月16日，被告丁志强与原告微信联系，索要涉案房屋的钥匙密码，称有人要看房，原告将密码告知了被告丁志强。2020年3月26日，58同城网站上显示涉案房屋的对外招租信息。2020年7月9日，三被告（甲方、出租方）与邹浩（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给邹浩办公使用，期限为2年，自2020年8月10日起至2022年8月9日止。每月租金47848元。另查明，被告李付良、薛素红、丁志强系涉案房屋的产权所有人。以上事实由原告提交的《星初房地产房屋租赁合同》、收据、银行交易清单、通话录音、微信截图、照片，三被告提交的《星初房地产房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《星初房地产房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。但在合同履行过程中，新冠肺炎暴发，由此采取的疫情防控措施，使原告无法及时复工，在复工后亦因疫情影响导致经营困难，继续履行租赁合同成本过高。原告已提前通知被告要求解除合同，并于2020年3月15日搬离房屋且将搬离腾空房屋的事实及房屋门锁的密码均告知了被告丁志强。现涉案房屋已由三被告对外出租，故原被告之间已无继续履行涉案合同的可能性，双方之间的合同实际于2020年3月15日解除。关于原告主张的租金40017.7元，因合同解除原告已搬离房屋，房屋租金应计算至2020年3月15日，按照合同约定的租金标准计算，2019年10月8日至2020年3月15日应付租金为274904.2元（52197×5月+52197÷30天×8天）。原告实际支付租金313182元，对于已支付尚未实际使用期间的租金38277.8元（313182-274904.2），被告应当退还给原告，对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的押金，被告辩称原告违约，押金不应退还。本院认为，原告提前退租，虽违反了合同约定，客观上会造成三被告的房屋空置期损失。但本案合同的解除主要因疫情原因造成。疫情系不可抗力属不可归责于双方的事由。在疫情防控措施实施期间，原告已实际向被告缴纳了租金，但客观上无法使用房屋，亦有租金损失。综合考虑以上情形，对原告主张退还的押金，本院酌情支持26098.5元，超出部分不予支持。关于本案民事责任的承担，涉案租赁合同虽以被告丁志强的名义与原告签订，但涉案房屋系三被告所有，被告薛素红、李付良在庭审中并未对其责任承担提出异议，故对上述租金、押金的退还责任，应由三被告共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁志强、薛素红、李付良于本判决生效后十日内向原告李云退还房屋租金38277.8元、押金26098.5元；二、驳回原告李云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2105元，减半收取1052.5元，由原告李云负担317.5元，由被告丁志强、薛素红、李付良共同负担735元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十二月十八日书记员  刘宏丽