重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初9575号原告：重庆市万盛区家梦物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万盛大道广进花园负**，统一社会信用代码91500110756235838J。法定代表人：王维良，总经理。委托诉讼代理人：许茂竺，女，1990年1月27日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)，系原告的员工。被告：周洁，女，1981年12月13日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告重庆市万盛区家梦物业管理有限公司(以下简称家梦物业公司)与被告周洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告家梦物业公司的委托诉讼代理人许茂竺、被告周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家梦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年9月至2020年5月30日期间的物业服务费1559.25元、路灯公摊费105元、电梯公摊费420元、保洁用水公摊费42元，共计2126.24元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年11月28日与重庆广进房地产开发有限公司签订《广进领都前期物业服务合同》，约定：物业名称为广进领都，服务费用为包干制，多层住宅0.65元/平方米/月，高层住宅0.65元/平方米/月，商业物业1.5元/平方米/月；合同期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同到期后，原告和该小区的业主委员会商议新的物业服务合同，但由于诸多因素，双方不能达成新的物业服务合同。该小区的业主委员会也不再和原告签订新的物业服务合同，原告也没有能移交出相关的物业资料等属于全体业主所有的财物来撤出小区，致使原告无奈继续为该小区服务。2007年11月28日至2020年4月30日，广进领都物业服务均是原告在服务。2010年9月30日，广进领都小区物业服务双方就没有对物业服务重新签订合同，但物业服务双方存在物业服务的事实。被告作为广进领都小区x栋x-1号业主，该房屋系多层住宅，该套房屋建筑面积为114.23平方米，每月应缴纳的物业服务费74.25元、路灯公摊费5元、电梯公摊费20元、保洁用水公摊费2元。被告拖欠2018年9月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1559.25元、路灯公摊费105元、电梯公摊费420元、保洁用水公摊费42元，共计2126.24元。经原告多次催收，被告都无正当理由拒不交纳。原告遂诉至本院。庭审中，家梦物业公司将第1项诉讼请求变更为：判令被告给付原告2018年9月至2020年4月30日期间的物业服务费1485元、路灯公摊费100元、电梯公摊费400元、保洁用水公摊费40元，共计2024.99元；被告周洁辩称，其并非无故不交纳物业服务费。从2016年起，被告房屋书房外墙渗水，墙壁发霉，当时据物管人员说整个小区有20多家和被告存在一样的情况。由于担心会因为外墙渗水而引起安全隐患，故被告未交纳物业服务费，并多次与原告工作人员沟通，希望督促原告尽快对渗水进行处理，但一直没有结果。2018年7月，原告多次催缴物业服务费，刚开始时威胁要将被告起诉至法院，后来解释因为走维修程序比较复杂，时间有点长，但承诺一定会尽快处理好，叫被告一定要相信原告，还就补偿问题征求被告的意见，询问是否需要减免物业服务费，减免多少合适。被告的目的只是为了解除安全隐患，并非贪图减免费用，故拒绝了原告的减免。但是，本着相互理解的原则，被告选择相信了原告，补缴了物业服务费。原告让被告放宽心，问题一定会解决。但是，从2018年7月到现在又过了两年多，原告不管不问，问题还是没有得到解决。因为害怕使用电器时因为渗水引发安全事故，所有这五年来书房几乎没有使用，这给被告及家人的生活上带来了极大的不便和无限担忧。原告非但没有履行应尽职责去帮助业主解决房屋安全问题，总是推三阻四，还将自己的错误推到业主身上。综上，原告要将房屋渗水问题解决好后被告才交纳物业服务费，本案诉讼费应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：家梦物业公司于2007年11月28日与重庆广进房地产开发有限公司签订《广进领都前期物业服务合同》，约定由家梦物业公司为位于万盛经济技术开发区万盛大道24号的广进领都小区提供物业服务。《广进领都前期物业服务合同》对服务内容与质量、服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中，服务费用约定为：本物业管理区域物业收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.65元/月/平方米，高层住宅0.65元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的5日前履行交纳义务。双方对合同期限约定为：本合同期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主在物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《广进领都前期物业服务合同》到期后，家梦物业公司未能与广进领都小区业主委员会签订新的物业服务合同。2007年11月起至今，家梦物业服务公司仍在为广进领都小区提供物业服务。周洁系万盛经济技术开发区万盛大道xx号3单元x-1号房屋业主，该房屋建筑面积为114.23平方米。周洁未交纳2018年9月1日至2020年4月30日期间的物业服务费等费用。家梦物业公司书面催收未果，遂起诉请求判如所诉。另查明，周洁曾于2018年7月向家梦物业公司反映房屋渗水并请求处理，并举示照片证明其房屋墙壁渗水情况。家梦物业公司于2020年11月通知广进领都小区业主登记渗水、漏水问题，并于2020年11月9日就拟启动大修基金问题向社区报告反映。上述事实，有前期物业服务合同、照片、档案查询结果以及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，《广进领都前期物业服务合同》期限届满后，家梦物业公司未与广进领都小区业主委员会签订物业服务合同情况下，仍然在为该小区提供物业服务，双方存在事实物业服务合同关系。家梦物业公司提供质价相符的物业服务后，业主应当履行交纳物业服务费的义务。家梦物业公司按照前期物业服务合同约定的按物业的建筑面积0.65元/月/平方米标准主张物业服务费，但其并未按约及时处理业主反映的房屋渗水等问题，其提供的物业服务存在瑕疵，根据本案实际情况，本院酌情将物业服务费标准确定为0.60元/月/平方米。因此，2018年9月1日至2020年4月30日期间，周洁应交纳的物业服务费为1370.76元(0.60元/月/平方米×114.23平方米×20个月)。家梦物业公司主张路灯公摊费100元、电梯公摊费400元、保洁用水公摊费40元，均不符合规定和合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：周洁于本判决生效后5日内给付重庆市万盛区家梦物业管理有限公司2018年9月1日至2020年4月30日期间物业服务费1370.76元；驳回重庆市万盛区家梦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由周洁负担(此款重庆市万盛区家梦物业管理有限公司已预交，限周洁于本判决生效后5日内将25元直接给付重庆市万盛区家梦物业管理有限公司)。本判决为终审判决。审判员  徐贤飞二〇二〇年十二月十七日书记员  肖鹤影