山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初10864号 原告：韩海燕，女，汉族，1982年4月10日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：程相慧，山东月绅律师事务所律师。 被告：济南新城亿盛房地产开发有限公司，住所地山东省济南市历城区龙凤山**唐冶街道办事处院内**，统一社会信用代码91370100MA3M8UH497。 法定代表人：李峰，执行董事。 委托诉讼代理人：王新茹，女，该单位员工。 原告韩海燕与被告济南新城亿盛房地产开发有限公司（以下简称济南新城亿盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月17日对本案进行了公开开庭审理。原告韩海燕及其委托诉讼代理人程相慧，被告济南新城亿盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王新茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韩海燕向本院提出诉讼请求：1请求依法判决济南新城亿盛公司返还韩海燕缴纳的购房定金20000元；2.请求依法判决济南新城亿盛公司支付双倍返还定金差额20000元；3.本案诉讼费用由济南新城亿盛公司承担。事实和理由：济南新城亿盛公司开发了济南新城悦隽风华一期项目，韩海燕欲购买该项目二批次8号楼大高层2001室。2020年8月28日，济南新城亿盛公司收取了韩海燕2万元定金，并出具《新城控股通用机打收据》一份。2020年9月12日，韩海燕去济南新城亿盛公司售楼处签订购房合同，济南新城亿盛公司向韩海燕出示购房合同后，韩海燕表示该合同有多处加重韩海燕购房者义务和免除济南新城亿盛公司开发商义务的条款，要求予以修改同等违约责任，但是济南新城亿盛公司表示该合同为统一印制合同，拒不修改，并表示若今日不签，该房就会卖予他人。因济南新城亿盛公司拒不修改合同，致使双方就该商品房买卖合同未能达成一致，济南新城亿盛公司应当返还韩海燕缴纳的定金2万元，并支付双倍返还定金的差额2万元。为维护韩海燕合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 济南新城亿盛公司辩称，一、《房屋认购书》成立、生效，对合同双方均具有约束力。2020年8月27日，经过协商一致后，济南新城亿盛公司与韩海燕签订《房屋认购书》，约定了认购房屋、定金、购房总金额、付款方式、《商品房买卖合同》签订日期、违约责任等事项。且韩海燕向济南新城亿盛公司财务缴纳了20000元定金。《房屋认购书》的签订基于双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。二、韩海燕违反《房屋认购书》约定，无权要求返还2万元定金。1、济南新城亿盛公司依法解除《房屋认购书》，不予返还韩海燕支付的定金2万元。其一，依据《房屋认购书》的约定，韩海燕须于2020年9月3日前签署《商品房买卖合同》同时付清相应款项，否则济南新城亿盛公司有权解除本协议，没收定金，房屋另售不再另行通知且免于承担任何法律责任。韩海燕在起诉状中自认其于9月12日才到售楼处要求签订合同，韩海燕逾期未按《房屋认购书》约定的付款方式和期限到济南新城亿盛公司营销中心支付款项及签署《商品房买卖合同》，济南新城亿盛公司因此依法解除《房屋认购书》、向韩海燕出具《定金协议解除函》，不予返还韩海燕支付的定金2万元。其二本案韩海燕以不同意合同条款为由要求退还定金明显与之签订的《房屋认购书》及《购房指南》不符，依据《房屋认购书》第3条约定：“甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、房屋装饰装修协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知晓理解同意上述文件。如乙方以商品房买卖合同及补充协议内容为由拒绝签订商品房买卖合同的，济南新城亿盛公司有权解除本协议，没收定金，房屋另售不再另行通知且免于承担任何法律责任。”此条款在认购书上做了加粗斜体着重提醒。且济南新城亿盛公司在现场显著位置公示了相关合同文本，在认购书签订之前均可以自由查阅，且销售顾问在购房前也提示业主查阅。《购房指南》第四部分第三条中也提示了：“签订房屋认购协议书前，请仔细阅读销售代表提供的合同文本及购房须知，签订认购书和购房合同后，请您务必仔细阅读和熟记相关内容，并按认购协议和购房合同执行。”因此现韩海燕主张因合同条款原因要求退款实为不诚信之行为，其真实不购买原因为其丈夫不同意认购书上只写其一个人的名字，遂无法继续购房。其在购房时告知济南新城亿盛公司其丈夫存在大额信用卡欠款，征信不行，被法院传唤过，无法办理贷款遂最终认购书中只写了韩海燕一人姓名。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为定立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。同时参考广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条：“四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签订的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。”综上，济南新城亿盛公司与韩海燕签订的《房屋认购书》成立、生效，韩海燕逾期未履行约定义务，济南新城亿盛公司依法解除《房屋认购书》，不予退还韩海燕支付的定金2万元。济南新城亿盛公司认为商品房买卖合同无法签订的过错在于对方，因此韩海燕无权要求退还定金。恳请贵院驳回韩海燕的诉讼请求，维护济南新城亿盛公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下： 1.2020年8月27日，韩海燕（乙方）与济南新城亿盛公司（甲方）签订《房屋认购书》一份，约定韩海燕购买济南新城亿盛公司开发的悦隽风华花园项目-8号楼2001房屋。（1）乙方确保在2020年9月3日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续(如贷款)，否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。(3)甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、房屋装饰装修协议(如有)、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知晓理解同意上述文件。乙方已充分知晓和估计贷款政策变化的可能性，如银行贷款购房政策等发生变化，乙方仍应继续履行本协议，并按照最新政策支付房款、签订商品房买卖合同。如乙方以规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。落款处有济南新城亿盛公司盖章及韩海燕签字、捺印。 2.2020年8月28日，韩海燕向济南新城亿盛公司支付定金20000元，济南新城亿盛公司向韩海燕出具《新城控股通用机打收据》一份。 3.韩海燕提交《购房指南》一份，其中第四部分第三条中载明：“签订房屋认购协议书前，请仔细阅读销售代表提供的合同文本及购房须知，签订认购书和购房合同后，请您务必仔细阅读和熟记相关内容，并按认购协议和购房合同执行”。 4.2020年9月9日，济南新城亿盛公司向韩海燕邮寄《律师函》一份，载明：“您于2020年8月27日与新城公司就购买新城悦隽风华8-2001签订了一份《房屋认购书》，并向新城公司支付了定金人民币20000元(大写：贰万)。根据协议的约定，您应于2020年9月3日前到售楼处与新城公司签订《商品房买卖合同》并按约定支付相应款项，由于您未在约定的期间内与新城公司签约并支付房款，已经构成违约。为此，本公司特函告与您：由于您逾期未与新城公司签约付款，新城公司解除与您签订的《房屋认购书》，您已付定金不予退还，新城公司有权将房屋另行出售”。该邮件退回批条注明退回原因为收件人拒收。 对有争议的事实和证据本院认定如下： 韩海燕、济南新城亿盛公司未能最终签订《商品房买卖合同》，双方是否存在过错。 韩海燕主张要求《商品房买卖合同》修改成购房者违约责任和开发商违约责任同等，济南新城亿盛公司表示合同不能修改，双方未达成合同。因济南新城亿盛公司原因导致合同未能签订，济南新城亿盛公司应当退还定金2万元并双倍返还定金差额2万元。韩海燕为证实其主张提交：1.照片打印件一宗,拟证明《济南市商品房买卖合同》等济南新城亿盛公司出示给韩海燕的购房材料照片。证据来源为时间戳印证的2020年9月12日在济南新城亿盛公司售楼处拍摄的照片；2.时间戳录像两份，拟证明济南新城亿盛公司在售楼处表示商品房买卖合同不能带走、修改，济南新城亿盛公司提供的合同存在免除自己责任，加重购房者责任的情况。经质证，济南新城亿盛公司对证据1的真实性、合法性及关联性均有异议，其一提交的是复印件无法证明其真伪，其二房屋认购书当中约定其应当于2020年9月3日之前前来售楼处与甲方签订商品房买卖合同，其提交的证据时间为2020年9月12日其行为已构成违约，且若正常购买商品房不会有如此之强的证据意识，当天韩海燕来济南新城亿盛公司售楼处实为违约之后的恶意取证，现场要求置业顾问摘口罩、摘眼镜全程录音其真实目的并非购房，而是违约之后的恶意取证。其行为恰恰证明其知道其行为已违约，担心济南新城亿盛公司扣除定金，所以咨询相关律师后在违约之后前往济南新城亿盛公司恶意取证；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，第一点认购书中约定的签约付款时间为2020年9月3日之前，其2020年9月12日前来售楼处并非为了真实签订商品房买卖合同，只是为了恶意取证，恶性极大。第二点现场所有的商品房买卖合同，价外收费承诺函、业主临时管理规约等是在韩海燕签署认购协议之前便公示在售楼处显著位置，济南新城亿盛公司已提交公证书作为证据来证明，且房屋认购书及温馨提示两次提醒韩海燕，签署认购书之前仔细阅读上述文件，其现以不同意合同条款为由要求解除合同，以违反房屋认购书的约定。 济南新城亿盛公司辩称韩海燕未按照约定前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同构成违约。济南新城亿盛公司为证实其辩称提交：1.公证书原件1份，拟证明济南新城亿盛公司已经在售楼处公示了即将签约的商品房预售合同范本。且在签署认购协议之前济南新城亿盛公司置业顾问提示韩海燕查看；2.律师函原件及EMS面单复印件1份，拟证明韩海燕向济南新城亿盛公司发出定金协议解除函的事实；3.录像视频原件1份，拟证明韩海燕签订认购书后，首次售楼处向济南新城亿盛公司哭诉若不加丈夫姓名丈夫要与韩海燕离婚，但是其丈夫征信不行，无法继续购房，协商退房。从而证明韩海燕不能继续购房的真实原因为要加其丈夫名字；4.变更申请表1份。经质证，韩海燕对证据对证据1的真实性予以认可，证明目的不予认可，在去签订协议的时候，济南新城亿盛公司没有提示韩海燕去查看，该文件的摆放位置比较偏僻，不利于韩海燕去查看；对证据2的真实性予以认可，证明目的不予认可，韩海燕没有收到律师函；对证据3不予认可；对证据4韩海燕称变更申请表已经写了申请人韩海燕，而且该申请表的经办人为王文倩和房屋认购书的经办人是同一人，韩海燕有理由相信王文倩即代表济南新城亿盛公司可以给韩海燕作出承诺，因此该申请表系有效的，另外该申请表至今上面只有王文倩一人签字，并没有任何其他领导签字不同意或反对。变更申请表中的签字是王文倩根据韩海燕的陈述所写，未有韩海燕本人签字。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。济南新城亿盛公司与韩海燕签订的《房屋认购书》由双方盖章或签字捺印确认，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，韩海燕主张要求济南新城亿盛公司将《商品房买卖合同》修改为购房者违约责任和开发商同等违约责任，济南新城亿盛公司拒不同意修改，导致合同未能签订，韩海燕要求解除与济南新城亿盛公司签订的《房屋认购书》，并要求济南新城亿盛公司退还定金2万元并双倍返还定金差额2万元。济南新城亿盛公司同意解除《房屋认购书》，同时辩称已经向韩海燕出示过《商品房买卖合同》模板，而韩海燕未按照约定前赴售楼处与济南新城亿盛公司签订商品房买卖合同构成违约，定金应当不予返还。本院认为，双方签订的《房屋认购书》明确约定：“(3)甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议……商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任”，该条款已经进行了加粗斜体处理，尽到了提醒义务。另，韩海燕应于2020年9月3日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，韩海燕于2020年9月12日才前往售楼处，且未与济南新城亿盛公司达成修改《商品房买卖合同》的一致意见，韩海燕提交的证据不足以证实济南新城亿盛公司就双方未签订《商品房买卖合同》存在过错，韩海燕要求济南新城亿盛公司退还定金2万元并双倍返还定金差额2万元的请求，于法无据，本院依法不予支持。双方于庭审中均同意解除《房屋认购书》，故涉案《房屋认购书》于达成一致意见之日即2020年12月17日解除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、韩海燕、济南新城亿盛房地产开发有限公司于2020年8月27日签订的《房屋认购书》于2020年12月17日解除。 二、驳回韩海燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计400元，由韩海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽