贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1475号 原告：蔡永明，男，汉族，1965年9月4日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：何兴容，女，汉族，1968年11月30日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托代理人：梁水仙。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 原告蔡永明、何兴容与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡永明、何兴容的共同委托诉讼代理人梁水仙，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人丁小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡永明、何兴容向本院提出诉讼请求：1、确认被告乾豪公司管理人于2019年11月28日作出解除原、被告于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》的通知违法，并继续履行合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告需购买商品房，2014年11月24日，原、被告经协商，达成商品房买卖的合意，原告于同日向被告支付购房首付款109290元，合同约定以按揭方式付清，另外还支付了公共维修基金、水、电、燃气等费用11907元，用于购买位于桐梓县房屋一套，双方在桐梓县住房和城乡建设局进行了预售签约登记。原、被告于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效，管理人以《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条之规定解除合同的行为违法，不具有合同解除的效力，理由是：管理人援引《企业破产法》第十八条的规定，该规定与本案的情况不符，因为破产管理人解除合同的充要条件是“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，在本案中，原告按合同约定支付了购房款首付款及公共维修基金、水、电、燃气等费用，没有办理按揭的原因在于被告不具备办理按揭的条件，所以原告的合同义务的已履行完毕。破产管理人无权单方解除合同，原告特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年11月24日，被告乾豪公司向原告何兴容出具金额为109290元的《收据》一份，并在该《收据》上注明：交款单位何兴容B区×××；收款事由为购房首付款109290元（按揭），《收据》左下方书写“刘继平处借款抵购房首付款”。同日，乾豪公司向原告何兴容出具金额为11907元的《收据》一份，并在该《收据》上注明：交款单位何兴容B区×××；收款事由为维修基金4290元、水电气6400元、勘丈费177元、土地证工本费40元、可视对讲1000元，《收据》左下方亦书写“刘继平处借款抵杂费”。2016年2月3日，原告何兴容与被告乾豪公司签订合同编号为2016000552号《商品房买卖合同》，约定何兴容购买被告公司开发的阳光水岸二期（B）区×××号住房一套，建筑面积为95.34平方米，单价为4794.12元/平方米，房屋总价款为362292元，付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款109290元，余款253000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。同时，原告到桐梓县不动产登记事务中心申请办理了预购商品房预告登记手续。原告自述与案外人刘继平系亲戚关系，刘继平对乾豪公司有债权，经过原、被告及刘继平三方协商，原告购买被告的商品房，经被告同意原告将购房款支付给刘继平，抵被告欠刘继平的债务。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。原告向管理人登记权利，要求交付案涉房屋并继续履行合同。管理人以原告未按照合同约定履行付款义务，涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。原告不服该决定，以前述请求诉至本院。 再查明，案外人刘继平于2019年2月25日向管理人登记权利申报债权，债权性质为借款，本金3226000元、利息6540000元。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》实际签订时间为2016年2月3日，本院予以纠正。关于合同效力，就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠案外人刘继平的债务，原告并未实际向被告公司支付购房款，其提供的证据不能证明将购房款支付给了乾豪公司，且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动。虽然原告办理了预购商品房预告登记手续，但预告登记主要是一种公示方法，登记的对象不是物权，而只是根据合同而产生的交付房屋和移转所有权的债权，为了保障申请人将来取得物权通过将此债权予以公示，使得债权具有对抗第三人的效力，并不具有物权登记的属性，故原告对案涉房屋并不具有所有权。同时，因合同已由管理人依法解除，原告要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。原告可就支付的相关款项依法另案主张。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蔡永明、何兴容的诉讼请求。 案件受理费减半收取30元，由原告蔡永明、何兴容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黎洪 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张旭