贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初6778号 原告：刘菡，女，1989年10月8日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，现居住于贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：申开旭（原告刘菡的丈夫），男，1985年9月9日出生，汉族，户籍地：贵州省毕节市七星关区，现居住于贵州省大方县。 被告：贵州久桓房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处久桓国际8-16-6，统一信用代码：91520521590752033K。 法定代表人：彭强，总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：周丹，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。 原告刘菡与被告贵州久桓房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“久桓公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告刘菡及委托诉讼代理人申开旭，被告久桓公司之委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘菡向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告;2.请求法院判决被告向原告支付逾期办理房屋登记手续违约金共计11460.4元（以购房款231757.20元为计算基数，每日0.005%为标准，自2017年1月1日暂算至起诉之日，实际支付至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省大方县房屋，其建筑面积为83.97平方米，房屋总价款为231757.20元，合同约定被告应于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按约定以公积金贷款的方式向被告支付了231757.20元房款，截至原告起诉之日，被告仍未按合同约定向原告交付商品房转移登记的有关文书。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，应承担逾期办理商品房转移登记、逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。原告认为，被告至今未按照双方签订的合同向原告交付商品房转移登记手续的有关文书的行为已构成根本违约，且严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判决如诉所请。 被告久桓公司辩称：1、因本案中被告受诉案件较多，涉案土地被查封，暂未取得初始登记，故无法将转移登记相关文书交付原告；2、本案中原告的起诉已过诉讼时效，按照合同约定，商品房取得初始登记并将相关文书交付原告的时间为2016年12月31日前，那么在2017年1月时，原告未取得办理不动产登记的相关文书，就知道权利受到侵害，但现在原告才起诉，已过三年诉讼时效期限，故原告起诉要求被告承担被告承担违约金无事实及法律依据，应不予支持。若人民法院认为被告应当承担逾期未办理房屋登记手续的责任，那么被告认为该违约金标准过高，应予以调整，参照遵义或安顺的标准按万分之零点一计算，因本案中被告已经按照合同的约定将房屋交付给了原告，原告已经取得了房屋的使用价值，其合同目的已经实现。并且被告的逾期办证行为并未给原告造成损失，如果原告认为其遭受损失应当举证说明。 本院经审理查明事实如下：2014年4月2日，被告久桓公司作为出卖人与原告刘菡作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定“买受人购买的商品房为第8幢16层4号房，建筑面积83.97平方米，套内建筑面积68.3平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3393.22元，总价款（小写）231757元，（大写）贰拾叁万壹仟柒佰伍拾柒元整；付款方式及期限：买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计69757元，余款（小写）162000元以公积金贷款支付；交付时间和交付条件：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。2014年8月23日，被告久桓公司向原告刘菡出具销售不动产统一发票（自开）发票联，该发票联载明原告刘菡（付款方）向被告久桓公司（收款方）支付购房款231757.20元。2015年9月20日，原告刘菡向被告久桓公司交纳了契税2318.00元，大修理基金5249.00元，被告向原告出具了收款收据。被告久桓公司已将涉案商品房交付原告刘菡，原告刘菡已实际入住所购买的涉案商品房。 上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）发票联、收款收据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告刘菡履行了交付231757.20元购房款给被告久桓公司的义务，被告久桓公司负有按合同约定的时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告刘菡的责任，被告久桓公司逾期且至今未将办理商品房转移登记的有关文书交给原告刘菡的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书。但由于被告暂未取得商品房所有权初始登记，目前不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书客观上不能实现，故对原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告可就被告未按合同约定的时间交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，要求被告按合同约定赔偿违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告承诺在2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告未履行上述约定，已构成违约，被告久桓公司应承担相应的违约金。被告久桓公司至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告刘菡，根据合同约定，本案诉讼时效期间的起算为约定的最迟办理商品房转移登记交付时间2016年12月31日之后的第365天开始计算，即2017年12月31日，那么根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，原告的起诉并未超过诉讼时效期间，对被告关于原告起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见不予采纳。庭审过程中，原告未举证证明被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告方造成的损失，鉴于原告已实际占有涉案商品房，未取得办理商品房转移登记的有关文书给原告方造成的损失较小，故对原告诉请由被告支付其从2017年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以231757.20元为基数，按日万分之零点五计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，符合法律规定及原、被告之间《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。另被告主张违约金标准过高，参照遵义或安顺每日万分之零点一的标准计算违约金无法律依据及事实依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州久桓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘菡自2017年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以231757.20元为基数，按日万分之零点五计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 二、驳回原告刘菡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80.00元，适用简易程序减半收取40.00元，由被告贵州久桓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二〇年十二月一日 法官助理  魏海洋 书 记 员  许 娟