山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终8614号 上诉人（原审原告）：周均林，男，1958年9月17日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：张灿峰，山东鲁南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王聪，女，1982年8月17日生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：王玉朋，山东东蒙律师事务所律师。 原审第三人：金星泉，男，1968年11月5日生，回族，住平邑县。 原审第三人：杨艳芳，女，1969年1月23日生，回族，住平邑县。 二原审第三人金星泉、杨艳芳共同委托诉讼代理人：岳祥运。 上诉人周均林因与被上诉人王聪，原审第三人金星泉、杨艳芳案外人执行异议之诉一案，不服山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周均林及其委托诉讼代理人张灿峰，被上诉人王聪的委托诉讼代理人王玉朋，二原审第三人金星泉、杨艳芳的共同委托诉讼代理人岳祥运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周均林上诉请求：1.依法撤销原审判决，予以改判；2.判决支持周均林一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由王聪承担。事实与理由：一审法院认定基本事实错误。本案执行异议之诉的起因是平邑县人民法院（2016）鲁1326民初4845号民事裁定书查封了金星泉平国用（2012）第7××5号的土地使用权及地上附着物，该土地之上登记在金星泉、杨艳芳名下房产证号2012字第0××3号房产。一审法院应首先查明（2016）鲁1326民初4845号民事裁定书是否送达？送达程序是否合法？对查封的不动产是否履行了法定的公示程序：即贴封条或公告？一审中王聪没有提供证据。金星泉、杨艳芳否认收到该裁定书，该裁定书不发生效力。周均林与金星泉、杨艳芳签订的“协议书”合法有效，王聪应继续履行该协议，平邑县人民法院无权要求周均林搬出。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或公告，并可以提取保存有关财产权证照。第二款：查封扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第156条：人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。根据上述规定：人民法院查封金星泉、杨艳芳不动产时应当履行的法定程序：1、应当张贴封条或公告；2、应当通知有关登记机关办理登机手续。周均林租赁金星泉、杨艳芳房屋时没有看到平邑县人民法院有张贴的封条或公告。金星泉、杨艳芳没有见到过平邑县人民法院有张贴的封条或公告，平邑县人民法院办理查封时仅仅通知登记机关，没有按照法定程序张贴公告或封条，周均林根本无从知道金星泉、杨艳芳出租的房屋已被查封的事实，周均林没有任何过错，平邑县人民法院违反法定程序做出的查封措施对周均林不发生效力，金星泉、杨艳芳在庭审中陈述没有收到平邑县人民法院（2016）鲁1326民初4845号民事裁定书，一审法院没有查清以上事实的情况下，选择性适用根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款系适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之所以规定查封不动产时应当张贴封条或公告，目的就是告知案外人知道房产查封的事实，防止案外人因不知道查封的事实，作出对自己不利的行为。周均林2019年3月1日和金星泉、杨艳芳签订协议书，《协议书》第四条、甲方的权利和义务；2、（5）中明确写明：在租赁期内无法院查封、无银行抵押，确保在租赁期内无纠纷、无争议。周均林在签订协议书的过程中没有任何过错，对案涉租赁物享有合法租赁权，在租赁期内对王聪继续有效，平邑县人民法院无权让周均林搬出，请求二审法院依法支持周均林的上诉请求。 二审期间，周均林当庭针对上诉的事实和理由补充：我们签订协议的时候，封存这个地方的时候我们不知道，没有贴封条之类的，或者告示，我问了执法的人员，可能当时是因为金星泉、杨艳芳没有找到，直接到政务大厅封了土地证。当时我们签协议的时候对方把土地证、房产证原件都拿给我看了。我为了租这个房子，我把自己的房子给租出去了，三年租期还没有到，如果我搬出去，现在没有地方居住。 王聪答辩称，原审判决，事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金星泉、杨艳芳答辩称，该涉案房屋系王聪于2020年1月2日竞拍所得，而周均林与金星泉、杨艳芳的租赁合同签订于2019年3月1日，租赁合同应该至2020年1月2日以前有效。金星泉、杨艳芳并没有收到平邑县人民法院查封该房产的民事裁定书，金星泉、杨艳芳并没有欺骗周均林，金星泉、杨艳芳企业经营不善，涉案比较多，但是的确没有收到贴封条，或者送达裁定书这些材料。 周均林向一审法院起诉请求：1.确认周均林对金星泉所有的位于平邑县××道××财源大道西侧，土地证号平国用（2012）第7&tim**;×5号的土地使用权及地上附着物，该土地之上登记在金星泉、杨艳芳名下房产证号为2012字第0××3号房产具有合法租赁权；2.不执行山东省平邑县人民法院执行裁定书：（2019）鲁1326执恢427号之九；不执行山东省人民法院公告（2019）鲁1326执恢427号。事实与理由：周均林于2019年3月1日和金星泉、杨艳芳签订协议书，金星泉、杨艳芳自愿将自有的经营土地（原中强石材厂南半部）、钢结构大棚、办公室承包（租赁）给周均林，期限为5年，到2024年2月28日止。《协议书》第四条、甲方的权利和义务；2.（5）中明确写明：在租赁期内无法院查封、无银行抵押，确保在租赁期内无纠纷、无争议。周均林将租赁费200000元于2019年3月4日一次性交给金星泉。周均林租赁后为经营需要，花费巨资增添了大量设施。租赁金星泉、杨艳芳案涉租赁物时，金星泉给周均林出示了房产证、土地证原件，没有见到平邑县人民法院对案涉租赁物贴有查封封条或告示。周均林为了交纳案涉房屋租金，将自己唯一的商住房出租，还借了亲戚朋友的钱，凑够200000元给了金星泉，现周均林已60多岁，身体也不好，才租赁案涉房屋经营，周均林在签订协议书的过程中没有任何过错，对案涉租赁物享有合法租赁权。王聪申请执行该涉案租赁物，侵犯了周均林的根本合法权益，请求法院依法支持周均林的诉求。 王聪向一审法院辩称，依法驳回周均林的诉讼请求。2016年9月12日，王聪向平邑县人民法院申请财产保全，查封了涉案土地使用权，平邑县人民法院作出了(2016)鲁1326民初4845号民事裁定。现在已经进入执行程序的最后阶段。周均林的涉案土地附近也有自己的经营场所，并且，对金星泉、杨艳芳非常了解、非常熟悉，金星泉、杨艳芳在法院纠纷较多，土地使用权被查封的次数为数不少，作为近邻，周均林是知道或者应当知道金星泉、杨艳芳涉案土地被人民法院查封的信息。金星泉、杨艳芳明知涉案土地被查封的情况下仍然与周均林签订《协议书》，不仅存在民事欺诈，而且涉嫌违规、违法。因此，周均林与金星泉、杨艳芳签订的落款时间为2019年3月1日的《协议书》无效，而且，自始无效，周均林应当向金星泉、杨艳芳主张权利，讨回自己的租金。 金星泉、杨艳芳向一审法院述称，周均林的诉求合法合理，周均林于2019年3月1日和金星泉、杨艳芳签订的租赁合同合法有效，该合同并没有侵犯王聪的合法权益，查封财产出租并没有违反法律规定，周均林应系善意第三人。 一审法院认定事实：2016年9月12日，王聪与金星泉、杨艳芳因民间借贷纠纷向平邑县人民法院申请财产保全，平邑县人民法院作出了（2016）鲁1326民初4845号民事裁定书，查封了金星泉、杨艳芳名下的位于平邑县××道××财源大道西侧，土地证号：平国用（2012）第7&tim**;×5号，面积1224.0平方米土地使用权及其他财产；王聪与金星泉、杨艳芳民间借贷纠纷案的（2016）鲁1326民初4844、4845号民事判决书生效后经王聪申请执行，一审法院立案后依法在平邑县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人金星泉、杨艳芳所有的位于平邑县××道××财源大道西侧土地证号为平国用（2012）第7&tim**;×5号的土地使用权及地上附着物及登记在金星泉、杨艳芳名下房产证号为2012字第0××3号房产予以公开拍卖，王聪以1650944元的价格竞得，2020年1月2日，平邑县人民法院与王聪签订拍卖成交确认书，并于2020年4月2日下达（2019）鲁1326执恢427号之九执行裁定书，让王聪凭裁定书到相关机构办理有关产权过户登记手续。 一审法院另查明，2019年3月1日，周均林（乙方）与金星泉（甲方）签订《协议书》，约定甲方自愿将自有的经营场地(原中强石材厂南半部)、钢结构大棚、办公室承包给乙方，承包期限5年即自2019年3月1日至2024年2月28日，承包费200000元，签订合同时一次性缴清等，甲方保证在租赁期内无法院查封，无银行抵押，确保在租赁期内无纠纷、无争议；合同对双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定，合同签订后，周均林将租赁金200000元交给金星泉，金星泉给周均林出具收到条，周均林在租赁的场地投资经营。因周均林租赁的场地在王聪竞拍到的土地范围内并占有使用，2020年5月28日，平邑县人民法院发布张贴（2019）鲁1326执恢427号公告，限金星泉、杨艳芳及住户周均林三十日内搬出所占有的涉案房地产，未经一审法院许可，转租无效，逾期一审法院将依法强制执行；如有异议，自张贴公告之日起15日内依法向一审法院立案诉讼提出。据此，周均林于2020年6月10日以其请求诉至一审法院。 一审法院认为，本案争议的焦点是房地产被查封后再出租的，承租人能否以租赁权对抗法院的强制执行？ 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，本案中，涉案财产登记在金星泉、杨艳芳名下，在一审法院于2016年9月12日查封涉案财产后，该查封财产属于限制流通物，被执行人未经法院允许无权处置，金星泉未经法院同意出租给周均林使用即查封措施在先，租赁行为在后，违反了上述规定，因此是无效的；即使周均林与金星泉、杨艳芳签订租赁合同时是善意的，但因查封措施在先，租赁行为在后，不适用“买卖不破租赁”的原则来对抗法院的强制执行措施，至于因合同无效产生的法律后果，周均林可另行主张权利。综上所述，周均林不能以租赁权对抗申请执行人，其请求对涉案财产具有合法租赁权并要求不执行山东省平邑县人民法院(2019)鲁1326执恢427号之九执行裁定书和山东省人民法院(2019)鲁1326执恢427号公告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回周均林的诉讼请求。案件受理费100元，由周均林负担。 二审中，三方当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，1，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持。” 根据审理查明的事实，涉案不动产登记在原审第三人金星泉、杨艳芳名下，于2016年9月12日被平邑县人民法院查封。周均林于2019年3月1日才同原审第三人签订租赁合同。因此，周均林同原审第三人金星泉、杨艳芳签订租赁合同，系在涉案不动产被查封以后。因此，上诉人周均林以同原审第三人签订的租赁合同，要求不执行山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326执恢427号之九裁定书和山东省平邑县人民法院（2019）鲁1326执恢427号公告的请求，不予支持。 2，2020年7月28日，山东省高级人民法院民一庭发布《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第四条： 四、案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？ 答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理： （一）承租人对执行法院在执行过程中否定租赁权成立或存续存有异议，以对被执行房屋享有租赁权为由请求阻止移交占有的，人民法院应当受理； （二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持； （三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。 除上述三种情形外，其他理由，均不系租赁权排除执行的合理理由。故，对周均林的其他上诉理由，本院不予采信。 根据上述意见，因一审法院否认周均林租赁权存续，要求周均林搬离租赁地，故，周均林依据该意见(一)有权以对被执行房屋享有租赁权为由提起案外人执行异议之诉。因周均林享有的租赁权不符合该意见第(二)条、第(三)条的规定，其基于该种租赁权请求排除执行的，本院不予支持。一审法院未支持其排除执行的诉讼请求，并无不当。 3，没有法律规定经依法查封的房屋不能出租，且没有法律规定依法查封的房屋再行出租、其出租合同无效，故，周均林与金星泉所签订租赁《协议书》有效。一审法院认定“查封措施在先，租赁行为在后”租赁合同无效、及一审法院告知按“因合同无效产生的法律后果”的原则进行另案处理均错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人周均林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周均林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 万法宝 审 判 员 田开玉 审 判 员 姚玉蕊 法官助理 葛志龙 法官助理 朱萱萱 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员 季玲玲