青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3193号原告：李继昌，男，1971年1月15日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：汪浩，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耀云，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。被告：田占龙，男，1989年1月7日出生，汉族，住青海省西宁市大通县。第三人：中国银行股份有限公司青海省分行（统一社会信用代码91630000926580715T），住所地:西宁市东关大街**。负责人：胡文勇，该银行行长。委托诉讼代理人：仓周才让。原告李继昌与被告田占龙、第三人中国银行股份有限公司青海省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李继昌的代理人汪浩、被告田占龙、第三人中国银行股份有限公司青海省分行代理人仓周才让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同，协助原告将位于西宁市××区的房屋办理产权过户登记至原告名下；2．判令准予原告行使涤除权，代被告向第三人偿还涉案房屋抵押贷款，第三人协助办理涉案房屋解押手续；3.判令被告支付原告行使涤除权向第三人偿还的抵押贷款及利息（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以原告行使涤除权时向第三人偿还的抵押贷款为基数，计算自原告实行涤除权之日起至被告实际清偿之日止）；4.判令被告返还原告已超额支付的购房款500元；5.判令被告承担案涉房屋办理产权过户前产生的物业管理费、水电费、取暖费等全部费用；6.判令被告承担案涉房屋办理产权过户登记产生的全部税费；7.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年12月4日与被告达成一份二手房买卖定金协议，约定原告以260000元的价格购买被告的一套房屋，该房屋位于西宁市××区，原告向被告支付80000元的定金，并约定双方于2019年3月1日正式签署房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续，双方约定的履行地点为西宁市城东区。因为被告曾将案涉房屋设定抵押向银行贷款，原告于2019年2月9日前将定金及购房款共计240000元交付给被告，双方口头约定被告用该笔款项去将案涉房屋解除不动产抵押并于2010年3月1日为原告办理过户手续。但被告将该笔款项挪作他用，没有用该笔款项去将案涉房屋解除不动产抵押，后于2019年2月21日，双方针对上文中的协议又签订了一个补充协议，双方同意将房屋价格更改为240000元，鉴于原告已经付清房款，被告需要在2019年10月15日前与原告签订正式的房屋买卖合同并将案涉房屋过户给原告。2019年9月11日，因被告将原告的购房款挪作他用，预期不能给原告办理过户手续，双方再次签订了一个补充协议，约定被告须在2020年1月20日给原告办理房屋产权过户手续。但被告再次违约，原、被告于2020年1月23日再次签订一份补充协议，约定被告须在2020年4月30日前与原告办理完成房屋产权过户手续，并约定被告违约，需要向原告返还全部购房款（含定金）、双倍返还定金，并按照中国人民银行同期定期存款利率支付全部购房款（含定金）的利息。但时至今日，被告仍然没有为原告办理房屋过户手续。原告认为，原告虽未与被告单独签订一份房屋买卖合同，但是，双方在签订的二手房买卖定金协议及后续3个补充协议中已经将合同的标的物、数量、价款、违约责任作了详细规定，原告也已经履行了交付购房款的义务，被告也接受该笔款项，因此原被告之间已经成立了事实上的房屋买卖合同，被告也应该按照双方的约定履行合同。但是被告多次拖延，拒不履行双方的约定，给原告带来了极大的损失，原告无奈只能向贵院提起诉讼。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据我国相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁决，支持原告的各项诉讼请求。原告提交证据如下：1.原告身份信息、被告身份信息、第三人工商登记信息，证明1.原、被告诉讼主体资格适格的事实；2.第三人在核定营业期内且法定存续的事实；2.案涉房屋所属土地使用权权属证明、案涉房屋不动产权属证明、被告向第三人借款的申请书、字号为宁房他证城东区字第408**的他项权证、被告向第三人还款的明细清单、原告与被告就案涉房屋达成合意签订的书面合同、原告与被告就案涉房屋买卖达成合意签订的书面补充协议、原告与被告就案涉房屋买卖事宜达成合意签订的书面补充协议，证明：1.被告对案涉房屋享有所有权，并于2014年6月16日，向第三人中国银行青海省分行借款，以案涉房屋作为抵押物并办理抵押登记的事实；2.原告与被告基于真实意思表示，就案涉房屋购买事宜意思自治，达成合意，签订书面且具有明确内容的二手房屋买卖定金协议及后续3个补充协议的事实；3.被告收到原告支付的80000元定金后出具的书面凭证、被告收到原告支付的10000元购房款后出具的书面凭证、被告收到原告支付的10000元购房款后出具的书面凭证、被告收到原告支付的140000元购房款后出具的书面凭证、原告向被告支付购房款的转账凭条，证明原告已支付240000元购房款，已经完全履行合同项下全部义务，且处于超额支付状态的事实；被告田占龙辩称，原告所述属实，但第一我只承担2020年6月26日之前的房屋物业费、水电费、取暖费，之后的物业费都不属于我支付的范围；第二契税是谁买房谁承担，与我无关，80元的工本费我可以承担。被告未提交证据。第三人中国银行股份有限公司青海省分行辩称，同意原告替被告偿还贷款，贷款还清后可以协助办理房屋解押手续。第三人提交证据如下：1.在中国银行抵押的他项权证，证明该房产确实抵押在中国银行股份有限公司青海省分行的事实；2.个人借款申请书，证明在中国银行股份有限公司青海省分行申请贷款及利率、期限、还款方式等约定的事实；3.中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同（2014年营房借字00059号），证明贷款真实性，并对利率、期限、还款方式、罚息等进行约定的事实；4.贷款还款明细清单，证明截至2020年12月8日田占龙还款情况及所欠本金等情况的事实；5.借款借据，证明借款人与我行签订借据，并已将贷款放置原房主账户的事实。经质证，原告及第三人提交的证据，双方均不持异议，本院认定为有效证据；对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告、第三人的陈述、辩解、举证、质证，本院确认事实如下：2018年12月4日，原、被告达成二手房买卖定金协议，约定原告以260000元购买位于西宁市××区房屋一套。原告向被告支付80000元定金，双方约定于2019年3月1日签署房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续。因上述涉案房屋于2014年6月9日在第三人处办理房屋抵押手续，原告于2019年2月9日支付240000元给被告，双方口头约定由被告偿还贷款，以此解除抵押，并于2010年3月1日办理过户手续。后因被告未按双方约定偿还贷款，双方于2019年2月21日签订补充协议，约定购房款为240000元，并于2019年10月15日被告与原告签订正式的房屋买卖合同并办理过户手续。2019年9月11日，双方再次签订补充协议，约定被告于2020年1月22日前办理房屋产权过户手续等内容。因被告屡次违约，2020年1月23日，双方签订的补充协议中约定，被告于2020年4月30日前办理房屋过户手续，房屋价格由240000元降至220000元，若被告违约，应向被告返还全部购房款（含定金）、双倍返还定金，并按照中国人民银行同期定期存款利率支付全部购房款（含定金）的利息等内容。后被告支付原告19500元，剩余500元未支付。至开庭之日，被告未办理产权过户手续。另查明，被告于2014年6月9日向第三人贷款220000元，现欠付第三人本金144104.7元，利息以年利率5.39%计算，并以上述涉案房屋作为抵押物。本院认为，原、被告虽未签订《房屋买卖合同》，但原告已向被告支付购房款240000元，双方已形成事实买卖合同关系。被告未依约向原告办理房屋产权过户手续已属违约。现原告自愿代被告偿还所欠银行贷款及利息以涤除房屋抵押权，被告及第三人中国银行股份有限公司青海省分行均同意，本院予以支持。中国银行股份有限公司青海省分行应于收到贷款本息后及时涤除案涉房屋抵押权。抵押权涤除后，被告应协助原告将房屋过户至原告名下，过户产生的税费根据国家规定各自负担。被告应向原告偿还所还的贷款及利息。原告要求返还已超额支付的500元购房款，因双方协议购房款为220000元，原告实际支付240000元，被告已退还19500元，剩余500元未退还，被告对此事实予以认可，故本院予以支持。原告要求被告承担案涉房屋办理产权过户前产生的物业管理费、水电费、取暖费等全部费用，经庭审查明，2020年6月26日被告已将房屋交付原告，由原告居住、使用，故被告应当承担自2020年6月26日之前的物业费、水电费、取暖费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，第一百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告李继昌于本判决生效之日起十日内代被告田占龙偿还中国银行股份有限公司青海省分行全部借款本息；二、第三人中国银行股份有限公司青海省分行于贷款清偿之日起三个工作日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；三、被告田占龙于抵押登记注销后十日内协助将位于西宁市××区房屋过户至原告李继昌名下，过户产生的税费按相关规定各自承担，工本费由被告田占龙负担；四、被告田占龙于房屋过户手续办理后二十日内，将原告李继昌代被告田占龙偿还的贷款本息金额（以第三人中国银行股份有限公司青海省分行出具的偿还贷款单据为准）偿还给李继昌；五、被告田占龙于本判决生效后十日内返还原告李继昌购房款500元；六、西宁市城东区八一东路33号乐家湾南院19号楼3单元351室房自2020年6月26日之前的物业费、水电费、取暖费由被告田占龙承担；七、驳回原告李继昌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告田占龙负担，并与上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长马明军审判员永措人民陪审员杨东清二〇二〇年十二月二十四日法官助理 马臻昀书记员 岳芳兰附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。