山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6462号上诉人（原审被告）：李正宏，男，1980年6月15日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：胡言芳，山东宏易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁瑞马物业服务有限公司，住所地济宁市任城区琵琶山北路瑞马名门小区大公馆**，统一社会信用代码91370811050915604P。法定代表人：任杰，总经理。委托诉讼代理人：孟叶，山东恒正律师事务所律师。上诉人李正宏因与被上诉人济宁瑞马物业服务有限公司（以下简称瑞马物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初10225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李正宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回瑞马物业公司的诉讼请求或驳回起诉。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误。《前期物业管理服务协议》第3.1条约定物业服务费由甲方按1.3元/建筑平方米/年收取，与一审法院认定的按1.5元/建筑平方米/月收取标准明显不一致。双方签订的《前期物业管理服务协议》第3.1条约定物业服务费由甲方按1.3元/建筑平方米/年收取，瑞马物业公司所称笔误没有事实依据，法院直接认定物业服务费按1.5元/建筑平方米/月收取是错误的。双方除《前期物业管理服务协议》外，并未就物业服务费的标准签订其他合同约定，因此，即使李正宏需要交纳物业服务费，物业服务费收取标准也应按《前期物业管理服务协议》约定的1.3元/建筑平方米/年收取。即使瑞马物业公司需要对物业服务费的收费标准进行调整，也应当按法定程序进行，并经相关部门备案，但本案瑞马物业公司并未提交任何证据证明物业费调整的事实。因此，一审法院认定物业服务费按1.5元/建筑平方米/月的标准收取明显是错误的。二、一审法院适用法律错误，应当依法驳回瑞马物业公司的起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据上述规定，即使李正宏拖欠瑞马物业公司物业费，瑞马物业公司也应当先进行书面催交，一审庭审中瑞马物业公司仅提供了所谓的催缴物业费通知的照片，催收通知系瑞马物业公司单方制作，提供的照片也无法证明拍摄的时间、地、地点证据无法证明瑞马物业公司实际向李正宏进行书面催收的事实，瑞马物业公司也未提供任何向李正宏送达的证据。故瑞马物业公司未能提供任何向李正宏催交物业服务费的证据，直接向人民法院起诉要求物业费，违反了上述法律规定，应当依法驳回瑞马物业公司的起诉。三、瑞马物业公司在物业管理过程中的严重违约行为给李正宏造成了巨大损失，李正宏不应支付物业服务费。一审法院对违约事实不予认定是错误的。李正宏一审中已提交现场照片证实瑞马物业公司存在违约事实，该证据足以证实瑞马物业公司因违约给李正宏造成了巨大损失，违约行为主要表现为：1、因瑞马物业公司管理过失，致使供暖时李正宏所有的罗马假日小区6号楼1单元1101室室内出现严重漏水，造成该房屋内所铺设的木地板被泡，给李正宏造成了重大损失，经过双方多次协商，至今未达成赔偿协议。2、8号楼空调下水管损坏，长期无人维修，致使楼上空调水渗入室内，造成室内墙壁受损严重，而且空调水流入李正宏花园，影响李正宏居住环境。3、李正宏所有的本案房屋室内水压过低，水流量太小，影响正常使用。4、李正宏地下车位上方楼板开裂，存在漏水现象，给李正宏用车造成极大不便。5、瑞马物业公司擅自挖掘污水井，而且由于设计不合理及施工质量问题，致使污水外溢，外墙下沉，且该污水井临近李正宏房屋内的厨房，致使李正宏无法开窗，严重影响居住质量；在原审庭审中瑞马物业公司仅仅一句具体是谁挖的不知情，不足以免除其责任。该污水井是在小区交付使用后挖掘，罗马假日小区物业一直由瑞马物业公司负责，该污水井不可能是他人挖掘。四、李正宏、瑞马房地产开发有限公司及瑞马物业公司曾三方约定免除李正宏18年的物业费，李正宏入住该小区只有7年，未超出双方约定免除物业服务费的年限，不应支付物业服务费。该事实一审法院不予认定是错误的。李正宏曾与罗马假日小区开发公司瑞马房地产开发有限公司约定，李正宏每帮助其销售处一套房产，物业公司免除李正宏三年的物业管理费，瑞马物业公司也予以认可，而且李正宏已将从开发公司调取的帮助销售6套房产信息交到瑞马物业公司。瑞马物业公司应免除李正宏18年的物业管理费。李正宏2013年入住罗马假日小区，本次诉讼瑞马物业公司只主张了2017年7月1日至2019年6月30日期间内的物业管理费，2017年7月1日前的物业管理费李正宏并未缴纳，瑞马物业公司也没有主张，由此也可推知，瑞马物业公司是认可应免除李正宏物业管理费的约定的。李正宏入住该小区至今只有7年，未超出双方约定免除物业服务费的年限，不应支付物业服务费。五、瑞马物业公司未按照《前期物业服务协议》的约定为业主提供服务，存在严重违约，李正宏不应支付物业服务费。瑞马物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，主要表现为：小区公共区域的绿化长期无人管理，致使花木杂乱、蚊虫满天飞；小区楼道内存在电动自行车乱停乱放的情形严重；小区内存在电线私拉乱扯及飞线情形；楼道内照明灯损坏，长期无人维修。瑞马物业公司的行为构成严重违约，李正宏不应支付物业服务费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，李正宏依法提起上诉，请求法院依法支持李正宏的上诉请求。瑞马物业公司答辩称，一审法院认定按照1.5元/建筑平方米/月收取物业费，符合实际情况，认定事实正确。根据济宁地区物业收费指导价格及行业习惯，该收费标准明显低于市场价格及收费习惯，且瑞马物业公司服务的罗马假日小区业主均是按照1.5元/建筑平方米/月交纳物业费，现实中各小区也均是按照“建筑平方米/月”的方式收取物业费，另外《前期物业管理服务协议》中的“1.3元/建筑平方米/年、公摊水电费0.2元/建筑平方米/年”已经济宁市中级人民法院（2020）鲁08民终2850号民事判决书认定“显属笔误”，因此，李正宏应当按照1.5元/建筑平方米/月缴纳物业费。瑞马物业公司已经履行书面催缴义务。瑞马物业公司已经在一审中提交了张贴在李正宏8号楼1单元1层西户102号家门口的催款通知书，已经履行了书面催缴义务。另外，瑞马物业公司向人民法院提起诉讼要求李正宏交纳物业费，并向李正宏送达了民事起诉状，李正宏也已经收到了上述起诉状，但李正宏无正当理由至今未交纳物业费，也应当视为瑞马物业公司已经履行书面催缴的义务。瑞马物业公司作为物业服务公司是按照物业管理服务协议约定的范围及内容提供物业管理服务，而瑞马物业公司主张的室内供暖管漏水、空调下水管损坏，水压问题、停车位楼板开裂，污水井位置设计问题等建筑工程施工、房屋质量问题与本案并非同一法律关系，也不是瑞马物业公司的服务范围，李正宏以此拒缴物业费，于法无据。李正宏主张免除18年的物业费缺乏事实依据。瑞马物业公司已经按照涉案小区开发商的通知免除了李正宏在2014年7月1日至2017年6月30日三年的物业费，而2017年7月1日至今的物业费，由于瑞马物业公司没有收到免除物业费的通知，李正宏也没有证据予以证明，故不能免除李正宏的物业费。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求判决驳回上诉，维持原判。瑞马物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业管理费5068.00元及滞纳金（从逾期之日起计算至实际缴纳之日止）。一审法院查明事实：2012年12月26日，被告购买了罗马假日小区8号楼1单元1层户102室住宅，房屋建筑面积为139.04平方米。2013年6月7日，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议。协议约定，物业管理费用由原告按1.3元/建筑平方米/年向被告收取，上房前收取一年的物业服务费用及公摊水电费，下一年度物业服务费及公摊水电费由被告在上年度费用到期前一个星期向原告交纳；公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由被告按0.2元/年交纳。协议同时约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天总费用的5%交纳滞纳金。此后，被告未按约定交纳物业费用，拖欠从2017年7月1日至2019年6月30日止两年的物业服务费5005.44元（139.04平方米×1.5元×24个月）。原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费及滞纳金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告未按照物业服务合同的约定按时向原告交纳物业管理费用，其应承担违约责任，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。物业服务费应以房屋建筑面积按月计收，以年为单位显属笔误，被告购房合同中房屋建筑面积为114.86平方米，应计收物业服务费用5005.44元（139.04平方米×1.5元×24个月）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告辩称地下车位上楼板开裂、8号楼空调下水管损坏、水压过低、被告位于6号楼的房屋暖气设施漏水、污水井影响居住质量，被告的上述主张涉及建筑工程施工、房屋质量等问题与本案不是同一法律关系，且其未举证证明前述问题是由原告未按物业服务协议履行义务造成的，其以此为由拒交物业服务费，理由不当，不予支持。被告辩称其与房屋开发公司、原告三方达成减免物业费共识及涉案房屋长期空置应当减收物业费，但是未提交证据证实，不予支持；被告辩称原告未书面催缴物业费，但原告提交的证据足以证实其催缴物业费的事实，被告辩称理由不当，不予支持；被告辩称小区内车辆乱停乱放、私拉电线、绿化长期无人管理等问题，属于物业服务过程中存在的瑕疵，被告以此拒交物业服务费，具有一定的合理性。据此，一审法酌定免除被告百分之十的物业服务费，即被告应交纳物业服务费等4504.90元（5005.44元×90%）；由于被告并非无正当理由拒交物业服务费，故原告要求被告支付违约金，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告李正宏于判决生效之日起十日内支付原告济宁瑞马物业服务有限公司物业服务费4504.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李正宏负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、瑞马物业公司是否向李正宏书面催缴过物业费；2、双方是否约定免除李正宏18年的物业费；3、李正宏是否应当支付物业费，物业费应按何标准计算。关于焦点1，一审中瑞马物业公司提交了张贴在房门上的催款通知书照片，虽然照片上无法显示出具体门牌号，但张贴的催款通知书上载明业主为8-1-102室，应当认定瑞马物业公司就案涉物业费向李正宏进行过书面催交。关于焦点2，李正宏主张与瑞马物业公司、瑞马房地产开发公司三方约定免除李正宏18年的物业费，瑞马物业公司不予认可，李正宏未提交证据证明其主张，本院不予采信。关于焦点3，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”瑞马物业公司、李正宏签订的《前期物业管理服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，该合同系合法有效的合同，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。瑞马物业公司提供了物业服务，李正宏应当交纳物业服务费。李正宏主张地下车位上方楼板开裂漏水、暖气设施施工质量不合格漏水、8号楼空调下水管损坏致室内墙壁受损、水压过低、污水井设计不合理及导致外墙下沉等问题，涉及建筑施工、房屋质量等问题，与本案不是同一法律关系，应另行主张权利，且其未举证证明上述问题是由瑞马物业公司未按物业服务协议履行义务造成的，故其以此为由拒交物业服务费，理由不能成立；李正宏主张瑞马物业公司提供服务未达到相应服务标准，存在绿化长期无人管理、电动车乱停乱放、楼道照明灯长期无人维修、私拉乱扯电线等问题，以上问题属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，李正宏以此拒交物业服务费，具有一定的合理性，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，李正宏以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳全部物业费，理由亦不能成立。李正宏若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定行使业主权利或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院按照双方物业服务合同约占，并考虑物业服务瑕疵的因素，判决李正宏支付瑞马物业公司90%的物业服务费，并无不当。关于案涉房屋物业费的收费标准问题，虽然《前期物业管理服务协议》中约定，物业管理费用由瑞马物业公司按1.3元/建筑平方米/年收取，公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由李正宏按0.2元/建筑平方米/年交纳，但根据济宁地区物业收费指导价格及行业习惯，该收费标准明显低于市场价格及收费习惯，该协议中的物业管理费1.3元/建筑平方米/年、公摊水电费0.2元/建筑平方米/年，显属笔误，一审法院按照物业费管理费1.3元/建筑平方米/月、公摊水电费0.2元/建筑平方米/月的标准计算李正宏欠交的物业费，并无不当。综上所述，上诉人李正宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李正宏负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年十二月三十一日书记员  金广洋