广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0804民初1644号 原告（反诉被告）：张严匀，女，1983年8月7日出生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：王平通，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟容，广西诚济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵港市腾恒商业管理有限公司，住所地贵港市南梧高速公路贵港一级联线樟竹路口附近，统一社会信用代码：91450804MA5NPJHG4J（1-1）。 法定代表人：凌志能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林家如，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁夏梅，女，1982年5月16日出生，汉族，该公司经理，住广西贵港市港**。 原告张严匀与被告贵港市腾恒商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，被告贵港市腾恒商业管理有限公司于同年11月17日向本院提起反诉，本院立案后，依法适用简易程序，于同年11月26日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)张严匀委托诉讼代理人王平通、被告（反诉原告）贵港市腾恒商业管理有限公司委托诉讼代理人林家如、梁夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张严匀向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2019年12月5日签订的《商铺租赁运营管理服务合同》于原告起诉之日解除；2.判决被告向原告返还原告预交的商铺租金、商管服务费共计6930元；3.判决被告向原告返还原告预交的保证金20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告就经营水果需要用商铺于2019年12月5日与被告签订《商铺租赁运营管理服务合同》，合同约定：由原告租赁被告坐落于贵港市覃塘区石卡镇沿江三路大道1-8号10-133、10-135号商铺用于经营水果销售（批发），商铺建筑面积173.29㎡，第一年租金13.33元/月/㎡，第二年租金13.33元/月/㎡，第三年租金20元/月/㎡，第四年租金21元/月/㎡，第五年租金22元/月/㎡。合同签订之日预交第一年度前3个月的租金及商管服务费，后续租金及商管服务费于每3个月开始前7个自然日内缴纳，依此类推。双方约定，被告于2019年12月28日前将所租赁房屋交付给原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付保证金以及前三个月的租金、商管服务费。但是迄今为止，被告仍然没有按合同约定向原告交付房屋，本合同涉及商铺均未达到开业条件，致使原告不能如期使用该商铺，造成原告损失惨重。为此原告多次与被告协商要求解除合同退还租金、保证金。被告同意解除合同，但不同意退还原告预付的租金以及保证金。原告认为被告已严重违反了合约精神，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告贵港市腾恒商业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订合同后，被告在合理的期限内向原告交付了商铺并通知原告入场装修，商场的大部分商家已办理交接手续也办理了装修，商场于2020年6月份举行了开业仪式，被告一直在为市场提供管理服务，不存在原告诉称的违约行为，被告也从没有同意过原告解除合同的无理要求，因此，原告的诉讼请求是没有事实及法律依据的，不应得到支持。 反诉原告贵港市腾恒商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2020年8月-12月、2021年1月的商铺租金、商管服务费13809.3元，2020年5月-12月至2021年1月的物业管理费3884.85元、车位服务1800元，共计19494.15元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年12月5日签订《商铺租赁运营管理服务合同》，合同约定由反诉被告租赁反诉原告坐落于贵港市覃塘区石卡镇沿江三路大道1-8号10栋133、135号商铺用于经营水果销售（批发），商铺建筑面积172.66㎡，租赁期限自2019年12月28日起至2024年12月27日止。第一年租金13.33元/月/㎡，第二年租金13.33元/月/㎡，第三年租金20元/月/㎡，第四年租金21元/月/㎡，第五年租金22元/月/㎡。合同签订之日，反诉被告预交第一季度租金及商管服务费6930元。2020年4月12日，反诉原告通知反诉被告接收商铺。2020年4月21日，反诉原告向反诉被告邮寄告知函通知反诉被告按期入场装修。2020年5月19日，反诉原告向反诉被告邮寄律师函，通知反诉被告按期入场装修。2020年7月19日反诉原告向反诉被告邮寄《通知》，通知反诉被告装修并交租金。按照《商铺租赁运营管理服务合同》第三条的约定，反诉被告应当于每3月前的7个自然日内缴纳租金及商管服务费。反诉被告只缴纳了2020年5月-7月的租金、商管服务费6930元，应当支付反诉原告2020年8月-12月、2021年1月的商铺租金、商管服务费13809.3元，2020年5月-12月至2021年1月的物业管理费3884.85元、车位服务1800元，共计19494.15元。综上所述，特提起反诉，恳请法院依法支持反诉原告的请求。 反诉被告张严匀辩称，反诉原告从双方签订合同至今均没有实际提供物业服务，在本诉中，被告没有按规定的时间向原告交付商铺，已达到解除合同的条件，由于反诉原告违约在先，对于反诉原告的诉求不应得到支持。 原告（反诉被告）张严匀向本院提交的证据有：1.电脑查询单复印件，证明被告主体资格；2.易农-国际招商租赁及商管服务交款单复印件，证明原告向被告租赁涉案商铺的事实；3.收据复印件，证明原、被告签订合同后，原告已经依合同约定向被告支付前三个月的租金、商管服务费以及保证金20000元。 被告（反诉原告）贵港市腾恒商业管理有限公司向本院提交的证据有：1.邮政快递回执单原件及复印件、《告知函》复印件，证明被告通知原告装修铺面；2.邮政快递回执单原件及复印件、《律师函》复印件，证明被告通知原告装修铺面；3.邮政快递回执单原件及复印件、《通知》复印件，证明被告通知原告交租金；4.《商铺租赁运营管理服务合同》原件及复印件，证明反诉原告与反诉被告签订商铺租赁运营管理服务合同，反诉被告按合同约定应当支付租金、服务费、物业费、车位服务费；5.邮政快递回执单原件及复印件，《告知函》、《律师函》、《通知》复印件，证明反诉原告与反诉被告的合同没有解除，反诉被告应当继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告对被告提交的证据1、2、3真实性无异议，对关联性有异议，认为被告存在故意卡交付铺面时间，被告也自认商铺2020年6月才开业，综合整案证据并没有看到涉案商铺达到验收和交付条件，被告恶意拖延开业时间，存在严重的违约行为。原告对被告提交的证据4真实性、合法性无异议，但认为该合同全部内容条款对于业主而言极其严苛，显失公平，在合同中，被告作为制作格式合同一方主体，合同的内容全部对被告只有权利没有义务，相反，对于原告只有义务没有权利，对该证据应综合全部事实进行综合评判。原告对被告提交的证据5的质证意见与上述被告提交的证据1、2、3的质证意见一致。本院认为，《商铺租赁运营管理服务合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告依合同约定的形式向张严匀发出交付通知，原告未按通知期限到场办理交接手续，之后被告通过邮政快递向原告邮寄《告知函》、《律师函》、《通知》，系法律允许催促履行合同的方式，被告提交的上述证据具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定其证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告（反诉原告）原名称为贵港市滕恒物业服务有限公司，于2020年5月12日变更企业名称为贵港市腾恒商业管理有限公司。经营范围为农产品批发市场的开发建设、经营管理；农产品仓储、装卸服务；农产品加工；农产品配送；水产品销售；房地产租赁经营；物业服务；停车场服务等。贵港-易农国际农产品交易中心是贵港市好易农科技投资有限公司投资建设的一个商业楼项目，项目地址位于贵港市南梧高速公路贵港一级联线樟竹路口附近。贵港市好易农科技投资有限公司委托贵港市腾恒商业管理有限公司对贵港-易农国际农产品交易中心（一期）进行前期物业管理，双方签订的前期物业管理服务合同已于2019年4月22日经贵港市住房和城乡规划建设委员会备案。备案的物业管理收费标准3.5元/平方/月。2019年12月5日，原告（反诉被告）、被告双方签订楼号为10-133、10-135的《易农-国际农产品交易中心商铺租赁运营管理服务合同》。上述两份合同主要约定有：甲方（被告）将坐落在贵港市覃塘区石卡镇沿江三路大道1-8号10栋133号、10栋135号商铺出租给乙方（原告）使用经营水果销售（批发），10-133号商铺建筑面积为86.69㎡（其中另附车位占地面积约81㎡），10-135号商铺建筑面积为86.60㎡（其中另附车位占地面积约81㎡），最终以住建局实测面积为准。商铺租赁期限自2019年12月28日起至2024年12月27日止，共计60个月。第一年租金及商管服务费13.33元/月/㎡，第二年租金及商管服务费13.33元/月/㎡，第三年租金及商管服务费20元/月/㎡，第四年租金及商管服务费21元/月/㎡，第五年租金及商管服务费22元/月/㎡。本合同为先预付租金及商管服务费之后，方可依约使用租赁房屋的租赁形式。即乙方于本合同签订之当日预先以一次性付款的方式缴纳第一年度前3个月的租金及商管服务费，后续租金及商管服务费乙方应于每3个月开始前的7个自然日内缴纳，依此类推。在本合同签订当日，乙方需向甲方缴纳履约保证金每个商铺10000元，共20000元，履约保证金不能充当租金使用。本合同签订生效之日起，甲方应在2019年12月28日前将所租赁房屋交付给乙方使用，双方应当办理租赁房屋的书面交接工作。甲方以电话、短信或书面形式按乙方在本合同中所列明地址向乙方发出交付通知，乙方未按通知期限接收商铺的，视为甲方已于通知之日向乙方交付商铺。如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过120天，乙方可选择解除合同，乙方解除合同的，甲方应在合同解除之日起15天内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。乙方在租赁期间内自行承担物业管理费3.5元/月/㎡，按商铺建筑面积计算，因现阶段处于扶持和培育期，物业费优惠为2.5元/月/㎡，另市场9#10#13#15#建筑大棚固定停车位暂定每月收费为100元/个，支付方式为月结。合同签订当日，原告向被告交纳了上述两个商铺的租赁及商管保证金20000元、2019年12月28日至2020年3月27日的租金3119.22元、商铺服务费3810.65元。2020年4月9日，经被告委托贵港市建港测绘有限公司实测，10栋133号、10栋135号商铺建筑面积均为86.33㎡，共计172.66㎡。2020年4月21日，被告向原告寄出《告知函》一份，要求原告按照合同约定到办理相关入驻交付及装修手续。2020年5月19日，被告委托广西正大五星律师事务所向原告发出《律师函》，要求原告在收到律师函后七日内积极配合被告就商铺的交付、入驻、装修、开业等事宜办理相关手续。2020年7月15日，被告向原告寄出《通知》一份，通知原告装修商铺及缴纳下季度租金。对于上述《告知函》(经查询原告本人2020年4月25日签收)、《律师函》、《通知》，原告均签收。2020年11月2日，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。同年11月17日，被告提起反诉，要求原告继续履行合同，支付2020年8月-12月、2021年1月的商铺租金、商管服务费13809.3元，2020年5月-12月至2021年1月的物业管理费3884.85元、车位服务1800元，共计19494.15元。 本院认为，原、被告之间所签订的两份《易农-国际农产品交易中心商铺租赁运营管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反国家法律规定,也不损害社会公共利益,合同合法有效,应予维护。本案中原、被告双方约定租赁商铺交付的时间虽然为2019年12月28日，但是同时亦约定了如由于被告自身原因致使原告方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过120天，原告可选择解除合同，而原告在被告超过合同约定时间未交付租赁商铺时并没有书面提出过解除合同，在相应顺延期内原告也没有书面提出过解除合同。被告在延期未达120天前向原告发出交付通知，而原告未按通知期限接收商铺，尔后被告相继向原告发去《告知函》、《律师函》、《通知》，原告均签收，但未接收商铺亦未向被告书面提出过解除合同。根据双方约定，原告未按通知期限接收商铺的，视为被告已于通知之日向原告交付商铺。本院据此认定被告至迟已于2020年4月25日向原告交付了本案的涉案商铺。现原告以被告未按合同约定向原告交付商铺，商铺未达到开业条件，致使原告不能如期使用该商铺，损失惨重为由请求解除双方所签订的《易农-国际农产品交易中心商铺租赁运营管理服务合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。因原告解除合同的诉讼请求本院不予支持，故原告请求返还预交的租金、商管服务费、履约保证金本院亦不予支持。合法有效的合同对双方当事人具有约束力,原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。依据合同的约定,原告负有支付租金及商管服务费、物业管理费的合同义务,也约定了如由于被告方自身原因致使原告方延期进场，起租日期和租期均相应顺延，本案中被告2020年4月份向原告交付商铺，被告从2020年5月份开始收取租金及商管服务费、物业管理费符合双方约定。原告辩称被告从双方签订合同至今均没有实际提供物业服务，被告主张物业管理费不应得到支持。本院认为，物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告反诉主张要求原告缴纳物业管理费于法有据，本院予以支持。双方约定合同签订之当日预先以一次性付款的方式缴纳第一年度前3个月的租金及商管服务费，后续租金及商管服务费乙方应于每3个月开始前的7个自然日内缴纳，依此类推。双方还约定物业管理费支付方式为月结。迄今已到交纳第三期（2020年11月至2021年1月）的租金及商管服务费，第8个月物业管理费的时间，故原告应该交纳三期共9个月的租金及商管服务费20714.02元[13.33元/月/㎡×172.66㎡（实测面积）×9个月]，因原告已预交6930元，故本案原告尚应交纳13784.02元（20714.02元-6930元），同时原告应向被告交纳8个月（2020年5月至2020年12月）的物业管理费3453.2元[2.5元/月/㎡×172.66㎡（实测面积）×8个月]。至于车位服务费，不属于物业管理费性质，根据查明事实，被告确实未向原告提供过停车管理服务，故被告的该反诉主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张严匀的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）张严匀应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵港市腾恒商业管理有限公司支付租金及商管服务费13784.02元； 三、原告（反诉被告）张严匀应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵港市腾恒商业管理有限公司支付物业管理费3453.2元； 四、驳回被告（反诉原告）贵港市腾恒商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未能按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费237元（本诉原告已预交），由本诉原告张严匀负担。反诉案件受理费144元（反诉原告已预交），由反诉原告贵港市腾恒商业管理有限公司负担17元，反诉被告张严匀负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交内预交上诉费（本诉）474元，（反诉）288元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨云 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员黄忠嫦