广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终4035号上诉人（一审被告）：珠海市庄桥五金制品有限公司，住所地：珠海市金湾区*********，统一社会信用代码：914***********312G。法定代表人：游文章，执行董事。委托诉讼代理人：刘小泉，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海雄，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海市裕兴印务有限公司，住所地:珠海市金湾区*********厂房（一期）一、二楼，统一社会信用代码：914***********755X。法定代表人：刘胜平，总经理。委托诉讼代理人：丁乐员，女，系该公司经理。上诉人珠海市庄桥五金制品有限公司（以下简称庄桥公司）因与被上诉人珠海市裕兴印务有限公司（以下裕兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庄桥公司上诉请求：1、撤销珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初2650号民事判决；2、改判驳回裕兴公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由裕兴公司承担。事实与理由：一、一审法院认定《厂房租赁合同》已在彼此协商解除时产生了终止的法律效力是错误的。事实上，《厂房租赁合同》并未产生终止的效力。一审法院查明：裕兴公司称“如1月底前裕兴公司没有搬离，则按原合同执行。”庄桥公司称“如果在15日之前没有搬离，按照原来合同执行。”即双方都认可在裕兴公司没有按约定期限搬离的情形下，按原合同执行。因此，双方协商解除合同的约定是附生效条件的，而双方约定的搬离期限确实是2020年1月15日前。根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，裕兴公司没有在约定的2020年1月15日前搬离，即双方约定解除合同的生效条件并未成就，故协商解除并未产生终止的法律效力。既然《厂房租赁合同》并未产生终止的法律效力，根据该合同第十二条“合同签订后，未经庄桥公司书面同意裕兴公司不得提前终止本合同。如裕兴公司确需提前解约，须提前叁个月书面通知庄桥公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约……”之约定，裕兴公司提前终止合同的行为属单方解除合同的违约行为。二、一审法院认定庄桥公司应退还裕兴公司保证金是错误的。事实上，庄桥公司有权不予退还保证金。如前述，裕兴公司单方解除合同的行为属于违约行为，应承担违约责任。根据《厂房租赁合同》第十二条的约定，裕兴公司应向庄桥公司支付案涉合同约定租金的两倍即与保证金等额的违约金，故庄桥公司无需退还裕兴公司保证金。根据《厂房租赁合同》第5.1条“裕兴公司应于每月5号前支付当月厂房租金、宿舍租金，于10号前向庄桥公司支付上月水费、电费等相关费用并由裕兴公司汇至庄桥公司指定的下列帐号……”和第12.1条“若裕兴公司逾期交付租金或物业管理费及其它费用超过壹个月，庄桥公司有权单方解除本合同，所收保证金不予退回裕兴公司”之约定，裕兴公司拖欠相关租金、水电费等费用已经超过约定付款时间1个月以上，庄桥公司有权不予退还裕兴公司保证金。一审法院认为庄桥公司主张的裕兴公司没有按时搬离、没有按时支付租金、水电费的情形都是合同解除后发生的，裕兴公司不存在拖欠费用的恶意是错误的。如前述，由于裕兴公司没有按时搬离，才导致《厂房租赁合同》并未产生终止的法律效力，其后果与责任应由裕兴公司承担。因此，裕兴公司没有按时支付租金、水电费的行为已经构成违约，应按照《厂房租赁合同》的约定承担相应违约责任。更何况，从裕兴公司提交与刘小兰的微信聊天记录显示，2020年2月12日，刘小兰称“傅总早上好，要先结1月的费用。”说明庄桥公司不同意在保证金中扣减相关费用，且《厂房租赁合同》约定从保证金扣减相关费用的权利属于庄桥公司，裕兴公司无权行使这一权利。因此,在庄桥公司明确要求结算1月费用的情形下，裕兴公司仍不按时支付相关费用，已经存在拖欠费用的恶意。一审法院对“逾期搬离，按原合同执行”的理解是错误的。双方约定的按原合同执行的真实意思是：裕兴公司逾期搬离，则协商解除合同不发生效力，《厂房租赁合同》继续有效，双方仍需按《厂房租赁合同》约定履行各自义务和行使各自权利。裕兴公司逾期搬离，已经违反了双方的约定，其后果与责任应由裕兴公司自行承担。现裕兴公司提前终止合同的行为属于单方解除合同的违约行为，且裕兴公司拖欠相关费用超过1个月以上，庄桥公司有权不予退还保证金，否则，对庄桥公司来说极不公平，并不符合公平原则。因此，一审法院认为按原合同约定执行即为按合同约定的租金标准计算占用费更符合公平原则，庄桥公司没收裕兴公司保证金没有依据是错误的。三、一审法院对双方约定的搬离期限未作出认定，且裕兴公司存在多次虚假陈述的情形，影响案件审理。双方约定的搬离期限是双方协商解除合同是否有效的关键，也是双方争议的焦点之一，但一审法院没有予以认定。（一）裕兴公司称“于2020年1月月底前搬离”纯属捏造，属于虚假陈述。事实上，双方约定的搬离期限为2020年1月15日前。第一，裕兴公司提交的起诉状、庄桥公司补充提交的裕兴公司委托律师于2020年4月10日出具的《律师函》均提到协商录音。由于双方在协商解除合同问题上只有口头约定，因此协商录音就成为了本案的关键证据。既然双方对约定搬离期限有争议，那么裕兴公司就应该出示该证据。而裕兴公司在一审庭审时却辩称起诉状所指的协商录音是指2020年7月双方进行调解时的录音，但从《律师函》出具的时间及内容可知，所谓的协商录音在2020年4月10日前就应该形成，因此裕兴公司在约定的搬离期限、协商录音问题上存在虚假陈述的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，既然协商录音由裕兴公司控制，其无正当理由拒不提交该协商录音，应当认定庄桥公司的主张成立。第二，《起诉状》《律师函》均明确记载给予裕兴公司半个月的免租搬迁时间，且从双方提交的2020年1月费用一览表可知，2020年1月没有计算月租金，只是计算了逾期5天的租金费，说明双方约定的搬离期限为2020年1月15日前。第三，从常理上来讲，2020年1月24日是除夕，1月20日前企业基本都会放假，庄桥公司也需要安排员工放假过春节，希望裕兴公司尽快搬离，所以庄桥公司不可能一直等裕兴公司腾退房屋等到过年。（二）裕兴公司在双方何时进行协商解除合同的问题上也存在虚假陈述。裕兴公司在起诉状称“双方于2019年12月11日进行友好协商”，但在一审庭审时却称“双方于2019年11月17日协商解除合同”，前后陈述不一，相互矛盾。事实上，双方是于2019年12月进行协商的，裕兴公司该虚假陈述也影响了案件的审理。（三）鉴于裕兴公司在一审庭审中存在多方面的虚假陈述，庄桥公司也曾提请一审法院对该行为予以惩戒，但是一审法院未予理会。因此，在裕兴公司虚假陈述的误导下，一审法院作出了错误的认定。为此，庄桥公司在上诉中请求二审法院查明相关事实，并对裕兴公司予以相应的惩戒。综上所述，一审判决认定事实错误，应予以撤销。为维护庄桥公司的合法权益，恳请贵院支持庄桥公司的上诉请求。裕兴公司辩称，不同意庄桥公司的上诉请求，同意一审判决，答辩意见与一审意见一致。裕兴公司向一审法院起诉请求：一、庄桥公司向裕兴公司退还租赁合同保证金93194元；二、判令庄桥公司承担本案诉讼费。一审法院查明：裕兴公司、庄桥公司于2018年7月3日签订《厂房租赁合同》，约定裕兴公司承租庄桥公司位于珠海市金湾区****************厂房一、二层，租赁期间从2018年8月1日起至2020年7月31日止。租赁物为毛坯状态交给裕兴公司使用。每月租金为56608元，裕兴公司于每月5日前支付当月租金，于10日前支付上月水电费等相关费用。合同第四条约定，裕兴公司在签订合同之日起三日内向庄桥公司支付113216元作为保证金，以保证其履行本合同条款，否则庄桥公司有权终止合同，裕兴公司需向庄桥公司赔偿保证金总额的30%作为违约金。庄桥公司有权从保证金扣减、抵销未支付的租金、水电费、物业管理费等。租赁期满，裕兴公司未发生违约行为的，庄桥公司应在裕兴公司以原状交还租赁厂房及付清水费、电费及其他费用之后两个月内将保证金退还给裕兴公司。第七条约定，在租赁期间内，电梯所产生的费用由使用电梯楼屋的租户按每月保养维修全部费用平均分摊。第十一条约定，租赁合同终止后，裕兴公司装修后不可拆除的部分所有权归庄桥公司所有。第十二条规定，若裕兴公司逾期交付租金或者物业管理费及其他费用超过1个月，庄桥公司有权单方解除合同，所收保证金不予退回乙方。未经庄桥公司书面同意，裕兴公司不得提前终止合同。如裕兴公司提前解约，须提前叁个月通知庄桥公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向庄桥公司交回厂房；b.交清租金及其他费用；c.应于本合同提前终止前一日或者之前向庄桥公司支付约定的租金两倍的违约金。第十四条约定，合同提前终止，裕兴公司应于终止之日前搬离租用厂房，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或者不返还租赁物的，甲方有权按每日2000元收取场占用费。裕兴公司应向庄桥公司交付保证金113216元。后裕兴公司、庄桥公司协商解除合同。对约定搬离的时间，裕兴公司称其与庄桥公司于2019年11月17日协商解除合同，约定裕兴公司于2020年1月月底前搬离，并免除半个月的租金。如1月底前裕兴公司没有搬离，则按原合同执行。庄桥公司称其与裕兴公司协商解除合同，约定在2020年1月15日前搬完，如果在15日之前没有搬离，按照原来合同执行。对裕兴公司搬离的时间，裕兴公司称一楼、二楼的厂房于2020年1月15日搬离，办公室于1月17日搬离，宿舍于2020年2月底搬离。庄桥公司称裕兴公司于1月20日才搬离。根据庄桥公司制作涉案租赁物2020年1月的费用明细，厂房收取了5天的租金9130.39元、宿舍租金1600元、厂房2019年12月的水电费、宿舍水电、电梯费等合计5877.17元。根据2020年2月费用明细，厂房租金为0元、宿舍租金400元、厂房及宿舍2020年1月水电费2347.17元、电梯的相关费用为767.21元。两月的费用明细均记载合同到期，本月免租金。裕兴公司提交与刘小兰的微信聊天记录显示，2020年1月17日，刘小兰发送内容：12号那天听您说在搬机器的。游总只说送15天搬空期，超出的时间照算租金。我们明天放假。2020年2月12日发短信：（我司的押金还没退还）傅总早上好，要先结1月的费用。一审庭审中，裕兴公司称保证金113216元扣除2020年1月、2月的费用20022元后，其主张庄桥公司退还保证金93194元。一审法院认为，一、关于《厂房租赁合同》是否已协商解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。裕兴公司提交的微信聊天记录提供了原始载体予以佐证，且庄桥公司提交的费用明细记载的租金收取情况，印证了微信聊天的内容，故对裕兴公司提供的微信聊天记录，一审法院予以采纳。本案中，裕兴公司、庄桥公司的陈述及庄桥公司制作的费用明细、裕兴公司与庄桥公司工作人员的微信聊天记录可相互印证双方已协商解除合同，裕兴公司亦是基于双方达成解除合同的共识才组织搬离物品工作。无论双方协商裕兴公司在2020年1月15日前搬离亦在2020年1月底前搬离，裕兴公司搬离物品、结清费用等义务都是《厂房租赁合同》解除后的附随义务，双方的《厂房租赁合同》已在彼此协商解除时产生了终止的法律效力。因此，庄桥公司抗辩《厂房租赁合同》并未产生终止的效力，是裕兴公司单方解除合同的意见，一审法院不予以采纳。二、关于庄桥公司是否应退还裕兴公司保证金的问题。《厂房租赁合同》只约定裕兴公司存在发生违约行为时，庄桥公司才能没收保证金，没有约定协商解除合同时没收保证金的情形。庄桥公司没有提交证据证明裕兴公司在协商解除合同前有违约行为。庄桥公司所主张裕兴公司没有按时搬离、没有按时支付租金及水电费的情形都是合同解除后发生的。《厂房租赁合同》约定庄桥公司有权从保证金扣减、抵销未支付的租金、水电费、物业管理费等，裕兴公司基于认为合同解除后庄桥公司从保证金扣除搬离期内产生的费用才未向庄桥公司交付费用，裕兴公司不存在拖欠费用的恶意。双方在协商解除合同没有明确约定逾期搬离时没收保证金，虽然约定按原合同执行，但从双方协商解除合同的本意、裕兴公司与庄桥公司工作人员的聊天记录“游总只说送15天搬空期，超出的时间照算租金”、庄桥公司制作2020年1月、2月费用表记载“合同到期，本月免租金”及记载厂房1月、2月实际收取租金的情况可知，庄桥公司按合同约定租金标准执行计算占用费。同时，裕兴公司逾期搬离给庄桥公司造成的损失亦仅为租金损失，在双方协商解除时没有明确约定逾期搬离庄桥公司可没收保证金的情况下，按原合同约定执行即为按合同约定的租金标准计算占用费更符合公平原则。因此，庄桥公司没收裕兴公司的保证金113216元没有依据，应退还给裕兴公司。至于庄桥公司提出的裕兴公司造成其地面损害的问题，庄桥公司可另行向裕兴公司主张。对于裕兴公司尚欠庄桥公司的占用费、水电费等，庄桥公司提交的费用明细表显示裕兴公司需支付给庄桥公司2020年1月、2月的费用合计20021.94元。裕兴公司同意从保证金中扣除上述费用，并主张庄桥公司向其支付93194元,系裕兴公司对自身权利的自由处分，一审法院照准。故庄桥公司应向裕兴公司退还保证金93194元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，一审法院判决：庄桥公司于判决发生法律效力之日起七日内向裕兴公司退还保证金93194元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取1065元，由庄桥公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方对于曾协商解除《厂房租赁合同》的事实均予以认可，亦认可约定了未按时搬离则按原合同执行，但对于约定具体搬离的期限，双方各执一词，且也都没有直接证据可以证明各自的主张，本院对此无法作出认定。但无论双方约定何时搬离以及裕兴公司有无逾期搬离，认定本案争议的关键是对“未按期搬离按原合同执行”如何理解的问题。庄桥公司主张裕兴公司按约定的期限搬离是解除《厂房租赁合同》所附的生效条件，如裕兴公司逾期搬离则协商解除合同不产生效力，《厂房租赁合同》继续有效，双方仍需要按《厂房租赁合同》约定履行各自义务和行使各自权利。而裕兴公司则理解为有15天的免租搬离期，逾期则按合同约定支付租金。对此，本院认为，裕兴公司在双方协商解除《厂房租赁合同》后组织人员将自己的机器、物品等搬离厂房，即已明确不再承租案涉厂房，如按庄桥公司主张裕兴公司逾期搬离则双方需要继续履行《厂房租赁合同》，这与裕兴公司提出解除合同的初衷是相悖的，也是与常理不符的。因此，庄桥公司主张裕兴公司按期搬离是双方协商解除合同的生效条件不符合逻辑，一审法院认定双方已经协商一致解除合同，如逾期搬离则按原合同约定的租金计算占用费，更符合双方协商解除《厂房租赁合同》时的真实意思表示，这从双方工作人员的微信聊天记录以及庄桥公司计算裕兴公司所欠各项费用明细表的内容也可以得到印证，本院予以认同。庄桥公司上诉主张双方协商终止《厂房租赁合同》因裕兴公司逾期搬离未发生法律效力、裕兴公司搬离属单方提前解除合同，构成违约，理据不足，本院不予采纳。裕兴公司在解除合同后未与庄桥公司结清有关费用，裕兴公司提出在保证金中扣除，庄桥公司则要求另行结清，双方因此产生了分歧而没有结清，但这均是发生在合同解除后的行为，在双方对解除合同后未结清费没有约定违约责任的情况下，不能直接依据《厂房租赁合同》的约定认定裕兴公司拖欠费用的违约责任，庄桥公司以此理由主张不予退还保证金亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人庄桥公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由上诉人珠海市庄桥五金制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月三十日书记员  唐明姿