文书内容贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民初669号原告：左利，男，汉族，1976年6月25日出生，住吉林省四平市铁**。委托诉讼代理人：谢馥蔚，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张航，北京市鑫诺（重庆）律师事务所实习律师。被告：贵州中钰海房地产开发有限公司。住所地：贵州省道真仡佬族苗族自治县玉溪镇新城路。统一社会信用代码：915203253143624261。法定代表人：罗安详，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩笑雪，女，汉族，1991年8月6日出生，住重庆市南岸区长生桥镇天文大道****3-6。原告左利与被告贵州中钰海房地产开发有限公司(以下简称中钰海房开公司)建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告左利及其委托诉讼代理人谢馥蔚、张航到庭参加了诉讼，被告贵州中钰海房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩笑雪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告左利向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付欠付的工程款30171365.61元以及以此为基数按照年利率3.85%，自2020年9月5日起计算逾期利息至付清之日止；2、依法确认原告对抵押的154套房房产享有优先受偿权（不动产单元号：520325100003GB01670F00200000);3、请求判令原告对其承建的工程享有建设工程优先受偿权；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：中城投集团第二工程局有限公司（以下简称中城投二工局）从被告处承包了中钰海·篁竹郡项目工程一期项目中的1-3#、19#、20#、23#、24#楼的建筑安装及设备工程，后又将该部分工程转包给了原告左利。2019年6月20日，原、被告及中城投二工局签订三方协议，约定由原告左利以其个人的名义与被告办理工程款结算，工程款直接支付至左利个人账户由左利个人享有，同时由左利承担施工合同项下应由中城投二工局承担的责任。现被告与左利就全部工程款进行了结算，即贵州中钰海房地产开发有限公司认可中城投二工局承接、左利实际施工的中钰海·篁竹郡项目工程款总金额为：137542345.99元，目前已支付金额为：106908224.25元（包含抵账房产7361822元），欠付金额为：30634121.74元。被告欠付工程款的行为使原告资金周转出现严重困难，严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求查明事实，判如所请。中钰海房开公司辩称：1、对原告起诉的金额无异议；2、对157套房产的抵押认可；3、优先受偿权请求法院依法判决。对欠付工程款的事实和金额都很清楚，也用了157套房产抵押，因此请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理查明：一、本案合同签订情况被告作为甲方与案外人中城投二工局作为乙方，签订了《建设工程施工合同》、《中钰海·篁竹郡高层4、5＃楼外墙漆工程施工合同》，约定被告将其位于贵州省道真县的中钰海·篁竹郡3＃、19＃、20＃及24＃楼车库（部分）的建筑安装工程以及4＃、5＃楼的外墙漆工程交给案外人中城投二工局施工。其中，19＃、20＃及24＃楼总建筑面积为85949.1㎡，工程价格暂定80792154元，工期为943天（计划开工日期为2016年3月16日，计划竣工日期为2018年10月15日）。3＃楼建筑面积为3601㎡，工程价格暂定3385287.2元，工期为620天（计划开工日期为2016年3月21日，计划竣工日期为2017年12月1日）。4、5＃楼外墙漆工程价格为450万元。后被告与案外人中城投二工局签订两份《施工补充协议》，就3＃、19＃、20＃、23＃、部分24＃楼工程内容进行增加和减少、工程款支付、工期进行了约定。上述合同和协议还约定了其他事项。二、本案抵押担保情况2018年12月5日，原被告双方签订《债务人抵押（担保）合同书》，约定被告提供其名下位于贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县（东侧）的商业用房，1-18号楼商业房产、19号楼至20号楼商业作为抵押（以下简称抵押物），抵押物总面积3649.13平方米，合同价值人民币44163087元抵押给甲方，用该抵押物为建设工程施工合同项下的债务提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、复合物、加工物、孳息及代位物，并约定如果债务人未按建设工程施工合同约定支付工程款义务等原因的，原告有权依法拍卖变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。抵押期限从2018年4月5日到2019年6月5日。2018年12月7日，案外人中城投二工局向被告发出抵押权转让确认函，该函载明：经三方协商一致，为确保我公司和实际施工人左利的权利得以实现，由被告提供位于玉溪（东侧）的商业用房1-18号楼的商业房产19号至20号楼（共计157套房屋，具体见清单）的商业地产作为抵押，我公司同意以左利为抵押权人在前述抵押物上为其办理抵押登记。2018年12月14日，上述房产在贵州省道真仡佬族苗族自治县国土资源局办理不动产抵押登记（证书号：黔20**道真县0005170号），权利人载明为左利。2019年5月24日，原告与被告签订债务人抵押担保合同书、补充协议，约定就上述房产的抵押期限，从2019年6月5日展期至被告将全部工程款向原告付清之日。三、本案工程结算情况2019年9月18日，原被告双方签订协议书，该协议书载明，因被告尚有工程款未支付，被告于2018年12月12日将93套房屋以网签的形式签给原告，作为被告支付的工程款三千万元的担保。现双方为了化解债务，释放部分已网签的担保财产，即原告同意释放已网签的68套，剩下的25套（面积1375.4平方米，具体见清单）以每平方米5000元的价格抵偿给原告，抵偿欠款6877000元。2020年8月28日，原告作为实际施工人与被告签订中钰海·篁竹郡项目工程计算审核汇总表，双方对原告的施工工程价款确认为137542345.99元，包括：1、中钰海·篁竹郡3#、19#、20#、23#、24#楼土建安装工程103400919.6元；2、中钰海·篁竹4#、5#楼保温涂料工程7828901.24元；3、中钰海·篁竹3#、19#、20#、23#、24#楼门窗工程及外墙保温、涂料工程13332955.15元；4、中钰海·篁竹郡（签证单部分）979570元；5、中钰海·篁竹郡（赔偿部分）12000000元。2020年11月28日，原被告签订工程款欠付金额对账单，该对账单载明：截止2020年10月28日止，经双方财务人员核对，被告尚欠原告工程款30169417.72元，具体为：1、原告个人完成工程量结算金额为137542345.99元；2、已支付金额106428202.25元（其中6877000元为以25套房屋抵款）；3、应扣款金额944726.02元（水费80736.39元+电费553989.63元+未完工程款扣款310000元）。四、案外人中城投二工局的相关情况2019年6月20日，原告、被告和案外人中城投二工局签订三方协议，该协议载明：案外人中城投二工局同意原告以原告个人的名义与被告就3#、19#、20#、20#及24#楼车库（部分）建筑及安装工程进行结算，工程款由原告享有并由原告承担合同项下的义务。2020年12月2日，案外人向本院出具情况说明，该情况说明载明：左利于2020年10月向贵院起诉，要求贵州中钰海房地产开发有限公司支付工程款，贵院已经立案审理（案号为（2020）黔03民初669号），对此我司特作如下说明：1、左利确为上述工程的实际施工人，上述工程全部由左利组织人员及资金进行施工；2、我司于2019年6月20日与贵州中钰海房地产开发有限公司、左利达成的三方协议，协议约定就上述工程由左利直接以其个人名义与贵州中钰海房地产开发有限公司办理工程结算，由左利承担上述《施工合同》项下原由我公司承担的全部义务，工程款由左利个人享有，并直接支付给左利个人账户，我公司认可上述三方协议的全部内容。五、本院查明的其他事实原告以被告差欠工程进度款为由，曾向本院起诉被告以及案外人中城投二工局（在该案为第三人），该案经本院于2019年1月25日主持调解，达成如下协议：一、由贵州中钰海房地产开发有限公司于2019年1月28日前支付左利进度工程款3000万元；于2019年3月31日前支付左利进度工程款3000万元；于2019年4月30日前支付左利进度工程款2000万元；于2019年8月30日前支付12678740.52元（包含利息50万元）；二、左利自愿放弃本案其他诉讼请求，本案纠纷就此终结；三、案件受理费502694元，减半收取251347元，由贵州中钰海房地产开发有限公司承担，由左利向本院申请退还251347元；四、左利放弃对中城投二工局主张涉案工程款的权利；五、上述协议经各方当事人或代理人签字后即具法律效力。本院以（2019）黔03民初62号民事调解书对于上述内容予以确认。2020年9月1日，原告向被告发出工程款催收函，要求被告在2020年9月4日支付工程欠款30734121.74元。本案在审理过程中，本院曾组织调解，但被告以不能确定支付时间为由拒绝调解。2020年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布2020年8月的一年期贷款市场报价利率为3.85%。以上事实，有原被告双方的陈述以及经庭审质证的《建设工程施工合同》、《中钰海·篁竹郡高层4、5#楼外墙漆工程施工合同》、《施工补充协议》、《情况说明》、《不动产登记证明》、《中钰海·篁竹郡项目工程计算审核汇总表》等证据在卷佐证足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告主体是否适格；2、被告差欠的工程款是多少；3、被告是否应当支付利息；4、原告对157套房屋是否享有优先受偿权；5、原告对其承建的工程是否享有优先受偿权。关于第一个焦点：虽然案外人中城投二工局与被告签订的《建设工程施工合同》以及相关补充协议，约定被告将涉案工程发包给案外人中城投二工局，但原告自行组织人员和资金对涉案工程进行了施工，且在施工过程中以及本案庭审中，案外人中城投二工局以及被告均同意由原告向被告主张权利和承担相应义务，故原告作为实际施工人，其请求被告支付工程款，符合合同约定，本院予以支持。关于第二个焦点：根据原被告多次结算和对账，原告完成的工程量价款为137542345.99元，被告已支付106428202.25元（含用25套房屋抵账的6877000元，具体清单附后），扣除水电费以及未完成工程量价值共计944726.02元，被告尚差欠原告30169417.72元。原告起诉金额为30171365.61元，对于超出部分，本院不予支持。关于第三个焦点：双方于2020年8月28日进行总决算，原告后于2020年9月1日向被告进行催收，要求被告于2020年9月4日支付欠款，但被告未提出异议，且未支付款项，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”之规定，被告的违约给原告造成了损失，应当支付资金占用损失。因中国人民银行已于2019年8月20日起取消贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日发布贷款市场报价利率（LPR），故逾期利息损失应以全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率为标准计算。原告在庭审中提出，按照年利率3.83%计算逾期利息，该请求与全国银行间同业拆借中心公布2020年8月的一年期贷款市场报价利率相一致，本院予以支持，故被告应当按照年利率3.85%、以30169417.72为基数，自2020年9月5日起计算逾期利息。关于第四个焦点：原告为了实现其债权，与被告签订协议和展期协议，该协议书约定被告提供1-18号楼商业19号楼至20号楼商业房屋抵押给原告，后并办理了抵押登记，该协议不违反法律强制性规定，合法有效；因抵押的房屋办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，原告享有1-18号楼商业19号楼至20号楼商业房屋157套房屋的抵押权，现被告差欠原告的工程款未支付，根据双方协议和《中华人民共和国物权法》第一百九十六条“依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现……”、第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，对于原告主张对157套房屋享有优先受偿权的主张，本院予以支持。关于第五个焦点：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”之规定，主张建设工程优先受偿权的主体应当是与发包人订立建设工程施工合同的承包人而非实际施工人，本案中，与发包人即被告签订合同的系案外人中城投二工局，而非原告，故原告主张其对涉案工程享有优先受偿权的理由无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十六条、第一百七十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贵州中钰海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付左利工程款30169417.72元，并自2020年9月5日起，以未偿还款项为基数，按照年利率3.85%的标准支付违约金至全部款项付清时止；二、左利对位于贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县（东侧）的商业用房1至18号楼的商业房产、19至20号楼商业（共计157套房屋，具体见清单）折价、拍卖或变卖的价款在本判决第一项债权范围内享有优先受偿的权利；三、驳回左利的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195698元，由贵州中钰海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 陈 娜审判员 袁晶晶审判员 张瑛娟二〇二〇年十二月十八日法官助理邹波书记员魏莱附：1.抵押房屋清单(具体房号以不动产登记证书为准）2.25套房以房抵债清单(具体房号以不动产登记中心记载）附件一:抵押房屋清单(具体房号以不动产登记证书为准）            1-18#商业抵押物清单                  序号              楼层              房号              建筑面积（㎡）              序号              楼层              房号              建筑面积（㎡）                  1              1              9              20.91              37              1              63              24.58                  2              1              10              20.28              38              1              64              17.05                  3              1              11              21.73              39              1              65              24.58                  4              1              12              20.91              40              1              66              17.05                  5              1              13              21.78              41              1              67              9.06                  6              1              14              21.78              42              1              68              17.8                  7              1              15              21.78              43              1              69              17.8                  8              1              16              21.78              44              1              70              26.44                  9              1              17              21.49              45              1              71              26.44                  10              1              27              20.38              46              1              72              26.04                  11              1              28              20.38              47              1              73              22.4                  12              1              29              21.18              48              1              74              22.4                  13              1              30              85.71              49              1              75              22.4                  14              1              31              85.71              50              1              76              16.4                  15              1              32              86.04              51              1              77              16.4                  16              1              33              85.37              52              1              78              24.35                  17              1              34              85.71              53              1              79              24.35                  18              1              35              85.71              54              1              80              24.35                  19              1              36              41.84              55              1              81              24.35                  20              1              37              26.68              56              1              82              24.35                  21              1              38              26.68              57              1              83              24.35                  22              1              39              30.61              58              1              84              12.3                  23              1              43              18              59              1              85              11.54                  24              1              44              13.25              60              1              86              17.28                  25              1              45              15.34              61              1              87              11.54                  26              1              52              17.71              62              1              88              12.19                  27              1              53              15.32              63              1              89              26.45                  28              1              54              22.82              64              1              90              26.23                  29              1              55              22.26              65              1              91              25.06                  30              1              56              18.2              66              1              92              24.04                  31              1              57              20.23              67              1              93              11.99                  32              1              58              11.99              68              1              94              11.99                  33              1              59              24.58              69              1              95              10.66                  34              1              60              17.05              70              1              96              10.66                  35              1              61              24.58              71              1              97              10.66                  36              1              62              17.05              72              1              98              10.66                  73              1              99              10.66              109              1              135              14.68                  74              1              100              10.66              110              1              136              14.68                  75              1              101              10.66              111              1              137              23.09                  76              1              102              10.66              112              1              138              23.52                  77              1              103              10.66              113              1              139              26.28                  78              1              104              10.66              114              1              140              24.82                  79              1              105              10.66              115              1              141              24.82                  80              1              106              10.66              116              1              142              24.82                  81              1              107              10.66              117              1              143              24.82                  82              1              108              10.66              118              1              144              24.82                  83              1              109              10.66              119              1              145              24.82                  84              1              110              10.66              120              1              146              21.48                  85              1              111              11.72              121              1              147              21.48                  86              1              112              11.72              122              1              148              16.94                  87              1              113              11.72              123              1              149              16.96                  88              1              114              6.84              124              1              150              21.53                  89              1              115              23.69              125              1              151              25.35                  90              1              116              22.84              126              1              152              25.39                  91              1              117              22.84              127              1              153              25.39                  92              1              118              28.76              128              1              154              25.39                  93              1              119              11.5              129              1              155              25.39                  94              1              120              11.45              130              1              156              25.39                  95              1              121              11.5              131              1              157              25.39                  96              1              122              11.46              132              1              158              25.39                  97              1              123              13.9              133              1              159              25.39                  98              1              124              13.86              134              1              160              25.39                  99              1              125              13.9              135              1              161              25.39                  100              1              126              13.87              136              1              162              25.39                  101              1              127              13.9              137              1              163              21.98                  102              1              128              13.87              138              1              164              21.98                  103              1              129              13.36              139              1              165              22.46                  104              1              130              13.34              140              1              166              6.01                  105              1              131              13.63              141              1              167              6.03                  106              1              132              13.61              142              1              168              26.7                  107              1              133              13.36              143              1              169              26.55                  108              1              134              13.34              144              1              170              26.55                  中钰海·篁竹郡19#-20#商业抵押物清单              145              1              171              26.55                  19-20号楼商业              493.21              合计              145套              2123.93      附件二：25套房以房抵债清单(具体房号以不动产登记中心记载）            以房抵债25套房屋清单                  序号              房屋编号              面积（㎡）                  1              1-2-B区2-50              20.51                  2              1-2-B区2-51              61.17                  3              1-2-B区2-52              50.8                  4              1-2-B区2-53              50.8                  5              1-2-B区2-54              63.5                  6              1-2-B区2-72              36.94                  7              1-2-B区2-78              47.87                  8              1-2-B区2-80              68.58                  9              1-2-B区2-81              52.07                  10              1-2-B区2-82              52.07                  11              1-2-B区2-83              53.34                  12              1-2-B区2-84              21.53                  13              1-2-B区2-85              64.98                  14              1-2-B区2-86              53.34                  15              1-2-B区2-87              53.34                  16              1-2-B区2-88              53.34                  17              1-2-B区2-89              90.63                  18              1-2-B区2-90              78.26                  19              1-2-B区2-91              51.87                  20              1-2-B区2-92              51.87                  21              1-2-B区2-93              49.4                  22              1-2-B区2-94              70.24                  23              1-2-B区2-95              50.64                  24              1-2-B区2-96              49.1                  25              1-2-B区2-97              79.21