云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2911号上诉人（原审原告）：叶增全，男，汉族，1963年4月5日生，云南省曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人（原审原告）：周吉芬，女，汉族，1965年8月8日生，云南省曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。共同委托诉讼代理人：苗兰华，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：曲靖雄业房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市寥廓南路**，统一社会信用代码91530300741496680L。法定代表人邱光雄，董事长。委托诉讼代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴桂娥，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南喜氏企业管理有限公司，住，住所地云南省昆明市官渡区世纪城金源大道**中国东盟云南商品交易中心******一社会信用代码91530111343617483K。法定代表人黄喜盛，总经理。委托诉讼代理人：唐顺良，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人叶增全、周吉芬、上诉人曲靖雄业房地产开发有限公司（以下简称“雄业公司”）因与原审被告云南喜氏企业管理有限公司（以下简称“喜氏企业”）合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月1日询问了当事人并经书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人叶增全、周吉芬上诉请求：1、判令撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4088号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由两被告承担。事实及理由：一、2018年8月18日至2020年8月17日的年租金标准取值不当。即使按被上诉人雄业公司已收取的租金部分来赔偿上诉人应当收取的租金，本案涉案商铺的租金标准也不应当以《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》约定为依据。该份补充协议的约定明显与事实不符，对其约定的运营管理费暂且不论，其约定的物业管理费148万每年（折算为每月每㎡66.5元）与租金148万每年的标准一致，这明显与真实的物业管理费大相径庭。在上诉人与被上诉人雄业公司于2019年9月8日签订的《商位结算协议书》中，已经对涉案商铺的物业菅理费的标准进行了明确的约定，具体为每月每㎡1.6元，这标准与前述补充协议的约定相差64.9元，这差额部分也应当作为涉案商铺租金部分进行计算。被上诉人已经收取的2018年8月18日至2020年8月17日期间的涉案商铺年租金标准应当为：（148万÷1855.33)×75.65+(148万÷1855.33)×75.65-75.65×7.6×12=127591元。二、被上诉人云南喜氏企业管理有限公司在本案中应当与被上诉人雄业公司承担连带责任。1、一审法院对被上诉人云南喜氏企业管理有限公司在本案中是否应当承担责任、如何承担责任没有进行任何评判。2、一审法院已确认两被上诉人签订的《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》、《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》涉及本案商铺部分无效，但截至到现在本案所涉商铺在被上诉人云南喜氏企业管理有限公司占有使用。3、被上诉人雄业公司通过“占有改定”（2019年9月18日签订的《商位结算协议书》）的交付方式，将本案所涉商铺于2017年8月23日交付给上诉人，从该约定的次日起，上诉人对该商铺享有占有、收益、处分等权益。上诉人雄业公司上诉请求：1、撤销曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初4088号民事判决书，发回重审或者在查清事实的基础上依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人仅存在商品房买卖合同关系，上诉人未按约定交房，应当按双方约定的标准承担逾期交房违约责任。一审判决按上诉人与喜氏企业之间的租金标准赔偿被上诉人，违反双方约定，认定事实错误。2019年9月18日，上诉人与被上诉人签订《商位结算协议书》，协议书对被上诉人所购买的商位面积、代收代缴税费、其他费用进行了结算，特别是对逾期交房滞纳（违约金）的计算标准进行了明确约定。协议书约定：“该套房屋约定交房时间为2015年4月15日，实际接房时间是2017年8月23日，逾期861天，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，甲方（上诉人）应向乙方（被上诉人）支付逾期交房违约金共计79200元。”据此，逾期交房违约金标准应为92元/天（计算方式为：79200元÷861天），双方对逾期交房的违约责任及计算标准作出了明确约定，一审判决直接按上诉人与喜氏企业签订的相关租赁协议中的租金标准计算，违反了双方约定。更重要的是没有考虑该租金标准中包含了上诉人承担的相应营运管理费用，该认定严重错误。二、在《商品房购销合同》中双方重新约定了交房时间，一审判决认定逾期交房的起算时间未遵循双方约定，认定错误。2019年9月18日签订的《商位结算协议书》约定实际接房时间是2017年8月23日。2020年5月19日双方正式签订的《商品房购销合同》第七条约定于2019年9月8日已办理接房，因此，实际逾期交房的起算时间应当自2019年9月8日开始计算，一审判决按2017年8月24日起算认定错误。三、一审判决返还商铺及赔偿租金，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间仅存在商品房买卖合同关系，上诉人未按约定交付存在违约，应承担逾期交房违约责任，但不存在返还及赔偿问题，一审判决返还商铺及赔偿租金没有法律依据，属适用法律严重错误。上诉人雄业公司答辩称，1、上诉人的上诉事实理由均不成立，应当驳回。上诉人认为2018年8月18日-2020年8月17日之间，租金标准应当依据结算协议执行，不该参照雄业公司与喜氏企业的租金标准计算。2、根据合同相对性原则，喜氏企业并非本案适格被告，不应该承担责任。3、雄业公司与上诉人之间并未完成实际交付，上诉人认为已采用占有改定的形式交付属于理解法律错误，占有改定适用于动产，并且双方要有先卖后租的合意，本案中不存在该情形。请求二审查清事实，驳回上诉人的请求。上诉人叶增全、周吉芬答辩称，上诉人一审法院认定事实清楚，法律适用不当，二审法院查清事实，依法改判。1、雄业公司与喜氏企业在一审判决中，未说明喜氏企业承担连带责任。2、2018年8月18日-2020年8月17日，年租金标准取值不当。根据雄业公司签订的商铺出租合同补充协议3中第二条收费标准，其中第一年年租金148万元，年运营管理费74万元，年物业费148万元，即便按照已收取租金部分给上诉人造成的损失，本案商铺的租金也不该按一审法院认定的租金计算方式，因为补充协议3中年租金与年物业管理费相同，均为148万元，经过计算，折算为每月66.5元，与物业管理费大幅不一致。故我方认为，应按原合同中的物业管理费收取，租金计算方式148万+148万/（1855.33㎡-75.65㎡）×7.6元×12月=127597元。3、要求被上诉人喜氏企业与雄业公司承担连带赔偿责任。综上所述，希望二审法院正确适用法律，公平说理，进行合理公平的裁判。被上诉人云南喜氏企业管理有限公司答辩称，1、本案的基础法律关系是一审原告与被告雄业公司商品房买卖合同关系，喜氏企业不是该份买卖合同的当事人，原审原告将喜氏企业作为本案被告，实属错误，要求喜氏企业承担连带责任没有事实法律依据。2、喜氏企业与雄业公司签订商铺出租合同，并且支付了租金，喜氏企业与原告之间没有合同关系，可以说明喜氏企业不是本案的当事人，请求驳回原告对喜氏企业的全部诉请。3、一审判决有笔误，原告购买的商铺是75.65㎡，计算损失时是76.65㎡，请法庭核实数据。叶增全、周吉芬向一审法院起诉请求：1、确认《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》以及《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》部分（涉及雄业金都佳园1A101号商铺部分）无效；2、由被告云南喜氏企业管理有限公司将商铺（价值￥1631768元）返还原告；3、由两被告向原告连带支付商铺占用费600520.8元，并从2020年6月11日起按每月160元/㎡为标准支付将房屋移交给原告时止；4、由被告向原告支付使用商铺期间的物管费、垃圾清运和处置费合计28960元，并从2020年6月11日起按每年10353元为标准支付将房屋移交给原告时止；5、本案诉讼费、鉴定费、律师费（￥20000元）等费用由两被告承担。一审法院认定的事实，二原告为夫妻关系。二原告购买被告雄业公司投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺（下称商铺），因当时不具备签订商品房购销合同的条件。2013年4月17日，原告叶增全与被告雄业公司于2013年4月7日签订了《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》，由原告叶增全购买被告雄业公司投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺。认购协议书签订后，原告于2013年4月14日向雄业公司支付了全部购房款1631768元。因被告雄业公司未能按约履行交房义务，2019年9月18日，原告叶增全之妻周吉芬与被告雄业公司签订《商位结算协议书》，协议书对商铺面积、代缴税费、其他费用以及逾期交房滞纳金等内容进行了约定，依照协议约定，原告购买的商铺实际套内建筑面积为75.65㎡；双方对2020年2月20日以前的物业管理费、城市垃圾生活清运费及生活垃圾处置费、逾期交房滞纳（违约）金等费用进行了结算并进行了冲抵，其中协议书第五条约定“该套房屋约定交房时间是2015年4月15日，实际交房时间是2017年8月23日”。而事实上，被告雄业公司并未按约定交付房屋给原告。2020年5月19日，两原告与被告雄业公司又签订《商品房购销合同》，合同约定的交房时间是2018年12月30日。而事实上被告雄业公司于2017年6月9日就将原告商铺所在整层房屋（含原告所购买的商铺）租赁给被告云南喜氏企业管理有限公司使用。2018年8月18日，两被告签订《曲靖雄业金都218国际广场喜氏企业商铺出租合同之补充协议三》，租期更改为2018年9月9日至2033年9月8日，租赁总面积为1855.33㎡，第一年租金为148万元，年运营管理费74万元，年物业管理费148万元；第二年租金为148万元，年运营管理费74万元，年物业管理费148万元；第三年租金为152.44万元，年运营管理费76.22万元，年物业管理费152.44万元；第四年租金为157.0132万元，年运营管理费78.5066万元，年物业管理费157.0132万元；第五年起在上一年的基础上递增5%，以此类推。后因双方就争议房屋的租赁等问题发生争议，原告遂诉讼来院，提出前述诉请。关于原告的损失问题。1、租金问题。按照原告与被告雄业公司签订的《商位结算协议书》约定的内容来看，被告雄业公司应于2017年8月23日将原告购买的商铺交付给原告而未交付，故原告的租金应自2017年8月24日起计算至铺面交付至原告时为止。按照2017年两被告签订的《商铺出租合同》内容来看，蓝色及橘紫色区域月租金为56.06元/㎡；绿色区域月租金为82.2元/㎡；红色区域月租金为180元/㎡；原告购买的商铺被告未划定区域，但从房屋的坐落位置来看，在红色区域内，其2017年8月24日至2018年8月17日租金为180元/㎡×12月×76.65㎡=165564元。按照两被告2018年8月18日签订的《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》约定，原告2018年8月18日至2019年8月17日的租金为1480000元/年÷1855.33㎡×76.65㎡=61144元。原告2019年8月18日至2020年8月17日租金仍按照前述标准计算，租金为61144元。2020年8月18日以后租金计算方法，按照《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》约定的标准计算。2、物业管理费、运营管理费。按照原告与被告雄业公司签订的《商位结算协议书》约定的内容来看，原告2020年2月20日以前的物业管理费、运营管理费已和被告雄业公司结算后予以冲抵，故其物业管理费、运营管理费只能从2020年2月21日起计算至房屋返还时为止。计算标准为物业管理费1480000元/年÷1855.33㎡×76.65㎡=61144元；运营管理费740000元÷1855.33㎡×76.65㎡=30571.92元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”。第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，原告叶增全与被告雄业公司签订《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》，由原告叶增全款购买被告雄业公司投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺。因被告雄业公司未能按约履行交房义务，原告叶增全之妻周吉芬与被告雄业公司签订《商位结算协议书》，协议书对商铺面积、代缴税费、其他费用以及逾期交房滞纳金等内容进行约定，尤其是2020年2月20日以前的物业管理费、城市垃圾生活清运费及生活垃圾处置费、逾期交房滞纳（违约）金等费用进行了结算并进行了冲抵，并约定“该套房屋约定交房时间是2015年4月15日，实际交房时间是2017年8月23日”。而事实上，被告雄业公司并未按约定交付房屋给原告。2020年5月19日，两原告与被告雄业公司又签订《商品房购销合同》，合同约定的交房时间是2018年12月30日。而事实上被告雄业公司于2017年6月9日就将原告商铺所在整层房屋（含原告所购买的商铺）租赁给被告云南喜氏企业管理有限公司使用。2018年8月18日，两被告签订《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》，将租期更改为2018年9月9日至2033年9月8日。综上所述，本案原告与被告雄业公司签订的《雄业金都佳园商铺（商位）认购协议书》、《商位结算协议书》、《商品房购销合同》合法有效。被告雄业公司未按约将房屋交付原告，未经原告授权、事后也未经原告追认，将原告购买的商铺租赁给云南喜氏企业管理有限公司，其与被告云南喜氏企业管理有限公司签订的《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》、《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》部分有效，部分无效，对原告不具有约束力。被告雄业公司因此取得的财产依法应返还原告，故原告的诉讼请求法院予以部分支持，部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日返还原告叶增全、周吉芬位于雄业金都佳园1A101号商铺；二、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告叶增全、周吉芬2017年8月24日至2018年8月17日的租金人民币165564元；三、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告叶增全、周吉芬2018年8月18日至2020年8月17日的租金人民币122288元；四、由被告曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告叶增全、周吉芬自2020年8月18日起按年租金61144元上浮5%标准计算至商铺返还时止租金；五、驳回原告叶增全、周吉芬的其他诉讼请求。案件受理费25050元（原告已预交），由被告曲靖雄业房地产开发有限公司负担（在履行还款义务时一并支付原告叶增全、周吉芬）。二审中上诉人雄业公司向本院提交《春城晚报》复印件一页，欲证明2017年8月8日刊登了交房公告，一审认定2017年8月23日是实际交房时间的认定错误。经质证，上诉人叶增全、周吉芬对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，实际接房时间为2017年8月23日，一审的交房时间认定无问题。上诉人雄业公司的证明目的，不予认可。被上诉人云南喜氏企业管理有限公司对该证据真实性无异议，不认为其是本案的当事人，与本案纠纷无关，对于合法性与关联性不发表意见。本院认为，对上诉人雄业公司提交的《春城晚报》复印件的三性予以认可，但不能证实其证明目的，本院不予采信。二审审理查明，上诉人叶增全、周吉芬购买的商铺经双方确定的套内建筑面积为75.65㎡，2017年8月24日至2018年8月17日租金为180元/㎡×12月×75.65㎡=163404元；2018年8月18日至2019年8月17日的租金为1480000元/年÷1855.33㎡×75.65㎡=60346元；2019年8月18日至2020年8月17日租金仍按照前述标准计算，租金为60346元；物业管理费1480000元/年÷1855.33㎡×75.65㎡=60346元；运营管理费740000元÷1855.33㎡×75.65㎡=30173.07元。二审中，上诉人雄业公司表示，对一审事实认定中误以76.65㎡作为建筑面积进行计算的租金、物业管理费、运营管理费不再主张变更，二审予以认可。经二审审理查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款规定，“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”。上诉人叶增全、周吉芬购买上诉人雄业公司投资开发的“雄业金都佳园1A101号”商铺，双方签订协议书后，上诉人叶增全、周吉芬支付了全部购房款，上诉人雄业公司应按约履行交房义务但未能按约履行。后双方签订《商位结算协议书》，协议书对商铺面积、代缴税费、其他费用以及逾期交房滞纳金等内容进行约定，尤其是2020年2月20日以前的物业管理费、城市垃圾生活清运费及生活垃圾处置费、逾期交房滞纳（违约）金等费用进行了结算并进行了冲抵，并约定“该套房屋约定交房时间是2015年4月15日，实际交房时间是2017年8月23日”，而雄业公司在2017年6月9日就将案涉商铺所在整层房屋（含上诉人叶增全、周吉芬所购买的商铺）租赁给被告云南喜氏企业管理有限公司使用，虽然双方于2020年5月19日正式签订《商品房购销合同》并约定于2019年9月8日已办理接房，但综合全案证据，应认定交接房的时间为2017年8月23日且上诉人雄业公司于交接房前将案涉商铺对外出租。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”上诉人雄业公司未按约将房屋交付上诉人，且未经上诉人叶增全、周吉芬授权、事后也未经上诉人叶增全、周吉芬追认，将上诉人叶增全、周吉芬购买的商铺租赁给云南喜氏企业管理有限公司，其与被告云南喜氏企业管理有限公司签订的《1A层商铺出租合同》、《补充协议》、《喜氏金业商铺出租合同之补充协议》、《曲靖雄业金都218国际广场喜氏金业商铺出租合同之补充协议三》部分有效，部分无效，对上诉人叶增全、周吉芬不具有约束力。因此上诉人雄业公司应向上诉人叶增全、周吉芬赔偿损失，损失以上诉人雄业公司所获租金计算。上诉人雄业公司与被上诉人云南喜氏企业管理有限公司的合同中约定了租金、物业管理费、运营管理费，物业管理费、运营管理费应属于运营费用或成本，不能计算为上诉人叶增全、周吉芬的损失。上诉人雄业公司对一审计算租金、物业管理费、运营管理费时存在的误差不请求变更，系对其权利的处分，二审予以认可。综上所述，上诉人叶增全、周吉芬，上诉人雄业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25050元，由叶增全、周吉芬负担12525元，由曲靖雄业房地产开发有限公司负担12525元。本判决为终审判决。审判长 廖 锐审判员 高体所审判员 刘宗明二〇二〇年十二月二十三日书记员 陈科印