河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21859号原告陈亚坤，男，1991年10月20日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人王彩阁，河南经东律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人秦晨，河南经东律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告黄海涛，男，1979年4月18日出生，住河南省荥阳市。原告陈亚坤与被告黄海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈亚坤及其委托代理人王彩阁到庭参加诉讼，被告黄海涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚坤诉称，2017年9月21日和2017年11月5日原告与被告签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定被告将位于郑州市高新技术产业开发区西四环310号新合鑫观悦16号楼1单元33层237号房产以出卖给原告。原告在2017年11月10日前向被告支付300000元。2017年11月6日，原告将300000元支付至被告账户，并代被告缴纳月供（商定之后从总房款中扣除），但被告收到300000元后并没有交付开发商，导致违约并产生违约金，开发商不予交房。后原告从被告处得知，原告支付的300000元有120000元被其朋友取走，现不愿意退款也不愿办理房产手续。原告无奈与被告协商，并与被告重新签订了房屋买卖合同补充协议。约定该涉案房屋买卖的总价款变更为980000元，原被告认可原告已支付的300000元中240000元作为已支付的首付款，原告替被告垫付未缴纳的首付款及违约金102000元，原告替被告垫付逾期月供9456.88元。原告替被告垫付过户之前的月供，垫付的月供本金由被告承担，利息由原告承担。其垫付的上述一切费用在过户时从总房款中扣除。房产证下发且契税满两年后十五个工作日内，被告负责解押并协助办理过户手续。合同签订后，原告依约履行合同，现已符合房屋解压及办理过户的条件，被告却不予配合，为维护原告合法权益故诉至法院，请求依法判令：1、判令被告履行原被告签订的《房屋买卖合同》，办理解押手续，并协助原告将位于郑州市高新技术产业开发区西四环310号新合鑫观悦16号楼1单元33层237号房产【豫（2020）郑州市不动产权第0210783号】过户至原告名下；2、判令被告依法支付原告违约金300000元；3、案件受理费、保全费用由被告承担。被告黄海涛未到庭答辩。经审理查明：2017年9月21日，原告作为乙方与被告作为甲方在链友房产居间下先后签订了《房屋买卖合同》和补充协议各两份，约定被告将其所有的位于郑州市高新技术产业开发区西四环310号新合鑫观悦16号楼1单元33层237号房产一套出售于原告，建筑面积116.91平方米，成交价1015000元，此总价款包括维修基金。乙方于2017年10月10日前向甲方支付首付款300000元，开发商交房时甲方收房并交付予乙方使用时再支付50000元，并且同意乙方装修入住。余下的房款在不动产证下来时乙方以银行按揭贷款的方式支付给甲方。该合同签订后，原告支付给被告300000元购房款，但被告并未支付给开发商账户导致开发商不交付房屋且产生违约金，又于2018年3月6日，原告作为乙方与被告作为甲方在居间方链友高新伍分公司签订《居间买卖合同补充协议》，约定因甲方没有完全缴纳首付款及违约金，开发商暂时不予交房。经甲、乙双方协商一致，该房屋及房屋附属设备、相关配套，合计总价为980000元，此总价款包含维修基金。乙方于2017年11月6日依照合同的约定将300000元首付款支付至甲方账户内，但甲方收到该款后，并未实际支付至开发商账户导致开发商不交付房屋且产生违约金（由于甲乙双方的原因，导致其中120000元房款流失，由甲乙双方各承担50%，后期由乙方协同甲方共同追要，追回部分双方各收回50%）。其中240000元作为乙方已支付甲方的房款。乙方替甲方垫付未缴纳的首付款及违约金共计102000元，乙方于2018年3月2日已交付至开发商账户，乙方垫付的首付款及违约金，待过户时总体结算从总房款扣除。乙方替甲方垫付的月供逾期保证金共计9456.88元，乙方于2018年3月2日已支付至开发商账户，该款项待过户时从总房款扣除。乙方在收房后甲方同意乙方对此合同标的房产进行装修入住，后期因甲方原因导致房产无法进行产权过户变更，视为甲方违约，违约按乙方于2018年3月3日前已支付房款叁倍的违约金。房产相关产权证下发且契税满两年后十五个工作日内，甲方负责办理解押手续。待解押手续办完五个工作日内，甲方协助乙方且配合丙方办理产权过户义务，如果甲方不办理或不配合办理，算甲方违约，按照补充协议第三条第（六）（七）款承担违约赔偿责任。合同签订后，原告父亲陈发苍于2017年11月6日依约向被告支付房屋购房款198000元，原告于同日向被告支付购房款102000元，共计支付300000元（其中240000元作为原告已支付被告的房款，60000元作为原告承担的部分违约金损失）。2018年3月2日原告替被告向河南新合鑫置业有限公司支付未缴纳的首付款及违约金102000元。同日原告替被告向河南新合鑫置业有限公司支付银行保证金（客户未还月供）9456.88元。2018年3月8日，原告替被告向河南新合鑫置业有限公司支付保证金30000元。同日，原告向被告支付保证金20000元。以上原告已支付款项从购房款中扣除。2020年11月4日，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行政通路支行出具证明载明：“自2017年10月至2020年11月24日我单位直接从陈亚坤账户扣款，作为房产贷款每月的还款本息。”中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单显示，原告自2017年10月至2020年11月24日共计替被告偿还贷款本息125147.61元。2020年12月18日，原告替被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行支付546256.9元结清银行贷款。由中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行出具结清证明并加盖公章。另查明，涉案房产已登记至被告黄海涛名下。以上案件事实由《房屋买卖合同》及补充协议、中国邮政储蓄银行交易明细单、收据、中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行政通路支行出具的证明、结清证明及庭审笔录予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告继续履行《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户至原告名下，对该主张，本院予以支持。原告主张被告办理涉案房屋的解押手续，根据抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行出具的结清证明可知，原告已替被告清偿完毕抵押贷款，案涉房屋贷款已经结清，可办理抵押权注销登记，故对该主张，本院予以支持。原告主张被告支付300000元违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。结合本案实际情况，考虑到原告已实际入住涉案房屋，本院酌定被告向原告支付违约金100000元，故对该主张，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄海涛继续履行2017年9月21日签订的《房屋买卖合同》及2018年3月6日签订的《居间买卖合同补充协议》，于本判决生效后十五日内办理涉案房屋的抵押权注销登记，于本判决生效后三十日内将位于郑州市高新技术产业开发区西四环310号新合鑫观悦16号楼1单元33层237号房产过户至原告陈亚坤名下；二、被告黄海涛于本判决生效后十日内支付原告陈亚坤违约金100000元；三、驳回原告陈亚坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，减半收取8160元、保全费5000元，由原告陈亚坤负担1275元，被告黄海涛负担11885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十二月二十八日书记员 张志文