辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申4184号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张丽丽，女，1980年3月27日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王冬妮，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽，辽宁东亚律师事务所实习人员。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐广岐，男，1964年8月31日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张兆伟，辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周湘凯，辽宁诚高律师事务所实习人员。再审申请人张丽丽、徐广岐因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终4027号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张丽丽申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。请求：辽宁省高级人民法院审理本案；撤销辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终4027号民事判决，改判维持一审判决；被申请人承担本案一审、二审、再审诉讼费用。事实及理由；一、双方真实交易合同是2001年的口头协议（约定房屋价款13万）。案涉房屋是再审申请人于20年前向被申请人购买，当时口头约定房屋价款13万元，再审申请人当时已支付完毕全部房款，后被申请人将房屋交再审申请人居住至今近20年，但被申请人一直没有获得该房屋产权，无法为再审申请人办理过户，直至2018年，案涉房屋才可以办理产权。二审法院在认定再审申请人未付房款数额一节中表述“对于被上诉人最初支付的购房价款，被上诉人提交了收条以证明上诉人收到房款13万元。上诉人虽主张收条中抵付车辆的价款未做约定，但上诉人对于房屋原约定价款及已付房款的事实均未能提交其他证据加以证明。而且，被上诉人已经在案渉房屋内居住近二十年，被上诉人关于其购买案渉房屋时已付清约定价款的主张更为符合一般情理。”可知再双方履行的是2001年的口头协议，二审法院在认定再审申请人按照13万付清购房款符合情理后，却又认定50万合同是实际履行的合同，前后矛盾。二、50万合同是为办理房产过户而签订，并非双方真实意思表示，且该合同已经作废。首先，根据一审中证人张某提供的证言：“2018年6月本人带领张丽丽和徐广岐在大连市不动产中心进行产权过户，在办理过户时当时双方以为房屋估价能达到50万元，所以签订了一份50万元的房屋买卖合同。”、“18年6月末房产可以办理产权证，我协助原告办理产权证，然后才办理二手房过户的，办理过户时间是6月末，双方拿出一份需要过户的合同，双方没签字，但有价款约定，我看过之后，认为合同价格不是双方合同的真实价款表现，我问双方价款是否结清，双方表示价款是为了过户评估用的，真实价款已经结清，合同为了评估用，我咨询了交易中心的相关人员，认为价格过高，当时这份合同作废，重新签了38万的买卖合同。”可知双方签订50万合同的原因是为了省去办理过户的评估程序，该合同并非双方就房屋买卖而达成的真实意思表示。其次，50万合同对于房屋价款的支付时间没有约定，被申请人作为一个理性主体，在房屋过户时亦应要求再审申请人出具欠付房款的欠条以保障自己的合法权益，而被申请人却未要求出具，侧面证明50万合同并非真实交易合同，也可印证证人张某所说的在办理过户时房屋价款已结清的事实。最后，从被申请人提供的50万合同落款处可以看到，再审申请人虽然已经签字，但是由于双方当即将该合同废弃，因此再审申请人并未按手印，而从双方签订的另外两份《购房合同》可以看出，被申请人在签订合同时习惯是签字并按手印的。综上，50万合同并非真实交易合同，二审法院认定事实错误。三、关于再审申请人向被申请人转账的10万元，是被申请人以不过户相要挟，额外向再审申请人索要的费用，是对房屋价款的增加，不能认定为是对50万价款的履行行为。2018年，案涉房屋才可以办理产权，再审申请人找到被申请人要求办理产权过户，被申请人提出再加20万才能过户，再审申请人无奈同意，于2018年6月30日将10万元支付至被申请人所在养老院账户，并交付现金5万元，并给被申请人出具了一张5万元的欠条。后期办理过户时被申请人表示没有钱支付过户手续费，再次要求再审申请人支付，再审申请人支付了2万余元过户费用后才办理过户，过户后双方将5万元欠条撕毁。在过户时为了证明房屋价款已结清，双方办理了房款已付清的公证，证明房款已付清，该公证也是为了防止被申请人再次加价要挟。综上所述，双方之间履行的真实交易合同是2001年的口头协议，且全部房款已付清，而50万合同是为办理过户签订，并非双方真实意思表示，二审判决认定的事实不清、证据不足，适用法律错误，应当依法撤销，故依法申请再审。徐广岐提交答辩意见，一、再审申请人主张“双方真实交易合同是2001年的口头协议（约定房屋价格为13万元）”不能成立。（1）法律规定房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方应当签订书面合同。（2）在徐广歧取得案涉房屋产权之前，案涉房屋不符合买卖条件，2018年6月30日案涉房屋才确权在徐广岐名下，在办理房屋确权过程中，双方就房屋买卖达成一致意见，并于2018年5月25日签订《房屋买卖合同》，在被申请人取得案涉房屋产权以后，于2018年7月4日双方办理过户登记。（3）再审申请人无证据证实“约定房屋价款13万元”。二、再审申请人主张“50万元是为办理房屋产权过户而签订，并非双方真实意思表示，且该合同已经作废”不能成立。（1）根据2018年5月25日双方签订《房屋买卖合同》的签订时间和履行，说明该合同系双方当事人真实的意思表示。2018年6月30日被申请人取得案涉房屋产权证，此前办理确权期间，因案涉房屋能够取得产权具备交易条件，双方即协商签订《房屋买卖合同》，在合同签订次日，转账支付10万元购房款，又交付5万元现金，再审申请人两次支付购房款均是履行2018年5月25日双方签订的《房屋买卖合同》的行为，再审申请人引用证人张某证言，不可信，“房屋估价”是二手房交易缴纳税费时，税务机关收缴税费的参照价格，根据该合同签订后再审申请人即向被申请人支付部分房款的事实，与“房屋估价”无关。（2）再审申请人无证据支持2018年5月25日双方签订的《房屋买卖合同》已经作废。三、再审申请人主张“关于张丽丽向徐广歧转账的10万元，是徐广歧以不过户相要挟，额外向张丽丽索要的费用，是对房屋价款的增加，不能认定是对50万元价款的履行行为”不能成立。（1）再审申请人在一审时以“公证书”所公证的“付款内容双方已自行结清”为由，主张其已付清房款，一审判决也未查清再审申请人应付多少购房款和己付多少购房款。（2）二审时被申请人向法庭提交案涉房屋档案里存放的《公证书》，向法庭说明被申请人的“声明书”，系因再审申请人不能向房产登记部门提供付清全部房款的证据而为办理房产过户需要而公证的。被申请人要求再审申请人应当就其主张的已经付清购房款的事实提供直接证据。再审申请人的代理人在二审时创造一个数字组合，“10+5+13+5+5=38”的公式，说明再审申请人已经付清全部购房款38万元，其中包括2018年5月26日转账的10万元，向被申请人支付的5万元现金，以及“收条”对应的13万元，并称其缴纳房屋交易税费2万多元，被申请人自愿免除其房款5万，至此，距离38万元仍然差5万元，二审庭审中，又称为被申请人打了一张5万元的欠条，至此“10+5+13+5+5=38”的数字完成。（3）二审庭审期间，再审申请人主张向被申请人转账是履行支付38万元房款的组成部分，既然如此，再审理由是被申请人“以不过户要挟，额外向张丽丽索要的费用”，歪曲事实。四、案涉为二手房买卖的“阴阳合同”问题。如上所述，2018年5月25日双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，根据案涉房屋市场价格80万左右而交易价格仅为50万元，被申请人也是考虑到再审申请人之前占用使用案涉房屋的事实等因素。至于被申请人提交的显示2010年3月5日签订的《房屋买卖合同》系为了对应房产备案合同而造假。再审申请人主张的支付全部购房款38万的事实不能成立，且其应当以总房款50元履行协议。徐广歧申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。请求：撤销一审、二审判决，发回重审。事实与理由：一、原审判决根据被申请人提交的收条，对被申请人已付13万元房款的主张予以采信，无事实依据。1、该收条记载的内容为：现收到丰田佳美车一辆，车号为鲁Ｆ-×××**，现金壹万元正。据此内容，在被申请人无其他证据支持的情况下，无法得出收条对应价值为“13万”的结论，即无证据显示收条上记载的丰田佳美车价值12万元或双方约定价格12万元。2、被申请人未能举证证明其居住案涉房屋系基于买卖合同关系，被申请人在一审中提供多组证据，只能证明其居住案涉房屋的事实，无证据支持该收条系支付案涉房屋的购房款。经审理查明，被申请人于2018年6月30日取得案涉房屋所有权，据此在2001年案涉房屋不具备买卖条件。即使被申请人是基于房屋买卖关系占用使用房屋，因房屋无产权不具备买卖条件，买卖合同关系依法不能成立，双方应以签订的案涉合同确定权利义务。3、2018年5月25日，双方签订《房屋买卖合同》，合同明确约定了房屋交易价格，在次日被申请人即履行该合同，向再审申请人转账10万元。被申请人无证据证实，该收条对应的财产可以抵顶购房款。综上，二审判决认定该收条价值“13万元”，且用于抵项案涉房屋交易价格50万元的部分购房款，无事实和法律依据。根据房屋交易平台可查，案涉房屋小区市场价格每平为l5,000多元，案涉房屋55.2平，市场价格超过80万元，而根据2018年5月25日签订的《房屋买卖合同》约定交易价格为50万元，是综合考虑了被申请人之前占用使用的各种因素。二、该收条价值“l3万元”，系被申请人为说明其履行付款义务精心谋划的。1、一审中被申请人并未向法庭主张收条与支付购房款之间存在抵顶的事实和证据。被申请人主张案涉房屋交易价格为38万元，且经公证证明其已经付清购房款，却未能向法庭提交支付购房款的直接证据。2、15万+5万+13万+5万=38万元，系被申请人在二审期间为支持其主张的已经付清房款38万元而编造。其中，15万元包括2018年5月26日向再审申请人转账10万元及此后支付的现金5万元。该项与再审申请人主张的事实一致。第一个“5万”，被申请人称，系向再审申请人出具了欠条载明欠购房款5万元；第二个“5万”，被申请人称系其支付了2万多元的房产过户交易税费，再审申请人同意免除其5万元；该“13”万元，即是被申请人利用案涉收条为拼凑“38”进行兜底。综上，除再审申请人认可己付15万元购房款外，被申请人主张的其他款项及事实均无证据支持。张丽丽提交答辩意见，一、被申请人所提交的收条可以证明其已向再审申请人支付13万元作为房款的事实。首先，双方已于2001年完成有关案涉房屋买卖的行为，审判程序中，被申请人提交由再审申请人手头书写的收条作为证明再审申请人收到房款的证据。在该收条中，收取的财产事项（丰田佳美车、l万元现金）与再审申请人的签字确认已明确记载，且目前尚无证据显示该收条违反法律强制性规定，属合法有效，双方当时对房屋买卖交易仅进行口头约定的情况下，该收条可以作为再审申请人已经收到房款的依据。其次，关于被申请人所提交的收条，再审申请人从未明确不予认可该收条的真实性、合法性、关联性并提供相反证据。因此，再审申请人在没有证据的情况下否认收条的证明力，无事实与法律依据。再次，根据2001年案涉房屋所在地区的房屋买卖市场行情，13万元大致符合案涉房屋在2001年的实际市场价值，双方在当时意图对于案涉房屋进行买卖交易的目的得到印证。二、被申请人向再审申请人支付房款后基于买卖合同关系居住于案涉房屋内至今。再审申请人认为，被申请人并非基于买卖合同关系居住于案涉房屋内，且一审期间，再审申请人提出被申请人于2001年起以借住的名义开始居住案涉房屋，在日常生活中不定时向再审申请人支付一定数额的房租，且收条中记载的丰田佳美车亦是用于折抵房租说法不应被采信。首先，再审申请人在主张其与被申请人就案涉房屋实质上属于租赁关系的情形下，应当负有二者属于租赁关系的举证责任，而再审申请人至今无法证明二者之间存在真实、有效的租赁合同，且其已在一审期间已自认并未与被申请人签订租赁合同并实际约定房屋租金数额，因此，其论述前后矛盾。其次，再审申请人认为被申请人将在当时价值十余万元的车赠予其用于折抵房租的说辞不符合生活与社会常识，在再审申请人没有证据证明的情况下，不应采信。再次，一审期间，被申请人已经举证说明其自2001年入住该房屋起，即以与其共同生活的丈夫的名义办理大连有线电视用户卡与液化石油气使用证并一直缴费使用。根据日常生活经验法则，只有实质意义上的房主才可以自己名义办理上述电视卡与液化气使用证并持续缴费使用，这与承租人存在本质差别。因此，依据法律规定，可以推定出双方之间存在买卖房屋合意及房屋买卖合同关系。此外，在一审期间，被申请人向法院提交的由证人藩连平出具的证人证言表示，再审申请人曾于2005年联系被申请人丈夫宋镇，告知其可以办理过户并需要3,000元费用，后再审申请人委托证人潘某收取宋镇3,000元，之后由于过户未办理成功，再审申请人通知证人潘某将3,000元退还给宋镇。从这可以推定，双方之间实质上存在买卖合同关系，否则再审申请人无须在2005年通知被申请人丈夫办理案涉房屋过户的必要。三、50万《购房合同》与38万《购房合同》均是基于办理房产过户的目的签订，而非双方真实意思表示。再审申请人与被申请人双方签订50万《购房合同》的原因是为了省去办理过户的评估程序（在大连市房地产交易中心，买卖房屋的成交价款如果明显低于其市场价值，就存在避税嫌疑，交易中心将强制要求进行评估，并按照评估价格作为纳税依据）。从再审申请人提供的50万合同可以看到，该合同未约定被申请人的付款时间，这一漏洞不仅被一审法院在判决中所确认，且证实该份合同并非双方真实意思表示，且在该合同落款处可以看到，被申请人虽然已经签字，但是由于双方当即将该合同废弃，因此，被申请人并未在签名处按手印。其后得知购房款只需达到38万即可无须评估直接过户，双方便将50万合同废弃，又重新签订了38万购房合同，并以38万合同为依据办理了过户，在证人张某出具的证人证言也有体现。因此，即使后续签订38万元《购房合同》，其目的仍是用于办理房屋过户，而非双方真实意思表示，亦非双方于2018年所形成的新的买卖房屋合意。在被申请人已经支付了由再审申请人向其要求的没有合理依据的共计l5万元的多余款项的情形下，法院不应以50万元《购房合同》或38万元《购房合同》为据认为被申请人仍欠再审申请人的案涉房屋购房款。四、双方签订的《公证书》可以证明被申请人已向再审申请人缴纳全部房款，2018年7月3日，双方于大连市公证处签订（2018）大证民字第27964号公证书一份，该公证书载明：“上述房屋的房款买卖双方已自行结清，房屋过户时不办理资金监管手续。”双方均在该公证书上签名、按手印确认。一审法院对该公证书的证明力予以肯定，并据此认定被申请人已履行支付房屋价款的义务。二审法院对于该公证书的真实性亦予以确认，但并未将其作为说理证据。案涉公证书的实体内容与签订程序均未违反法律强制性规定，应属合法、有效。综上，被申请人在2001年已经支付购房款并且已实际办理入住，再审申请人的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回徐广岐的诉讼请求。本院经审查认为，首先，从原审认定事实看，案涉房屋涉及的《房屋买卖合同》即张丽丽所称合同实际签订日期为2018年6月末，而合同上书写的签约日期为2010年3月5日，房屋价款为38万元的《房屋买卖合同》和张丽丽提交在房产管理部门备案的双方签订的买卖合同，其中记载徐广岐将案涉房屋出售给张丽丽，房屋价款为378,694.8元，付款方式为全款，付款时间为2018年7月3日。以及张丽丽另提交2018年7月3日（2018）大证民字第27964号公证书，公证内容为双方出具的《声明书》，主要内容为：“徐广岐将案涉房屋出售给张丽丽，上述房屋的房款买卖双方已自行结清，房屋过户时不办理资金监管手续”。双方当事人实施上述民事行为的时间均晚于双方于2018年5月25日签署的两份房屋价款为50万元的《房屋买卖合同》。同时结合张丽丽于2001年居住案涉房屋，双方虽未签订书面合同，但张丽丽提供居住案涉房屋的相关证据即有线电视用户卡（2001年10月17日）、液化石油使用证及证人证言。在此情况下，二审法院认定合同的效力仍以房屋价款为50万元约束双方当事人依据不足。其次，从原审认定付款事实看，张丽丽辩称其自2001年即与徐广岐抵顶了案涉房屋并一直居住，后房屋可办理产权过户后，徐广岐不配合并另向张丽丽主张房款20万元，张丽丽通过刷卡于2018年5月26日支付10万元，另支付了现金5万元，后因张丽丽替徐广岐支付了过户费用，故张丽丽已就增加的20万元房款支付完毕。张丽丽提供居住案涉房屋的相关证据：有线电视用户卡（2001年10月17日）、液化石油使用证及证人证言等。此外，徐广岐提供提交情况说明，称：“2001年张丽丽就借住徐广岐的房屋，当时由于案涉房屋是动迁给的房屋，没有产权证书。双方没有签订租房合同，也没有约定房租，只是张丽丽有时会给万八千块钱的抵房租，丰田车也是当时张丽丽给徐广岐用于抵顶房租的，且车也不是在张丽丽名下。2018年6月徐广岐取得案涉房屋产权证书，要求张丽丽腾房，张丽丽以已经装修完毕为由提出要购买此房屋，此时此地段房屋售价均为70万元左右，最后双方协商50万成交，2018年5月25日签订的房屋买卖合同，当时给付15万元（5万现金，10万元转账），张丽丽说手里没有钱了，剩余的钱等到房屋过户后，用房子贷款支付剩余房款。2018年5月25日签订的《房屋买卖合同》是真实的房屋买卖合同，价款为38万元的《房屋买卖合同》，是为了避税而签订”。综合双方当事人的上述民事行为表明，徐广岐与张丽丽签署的38万元购房合同，以及徐广岐作出案涉房屋房款买卖双方已自行结清的公证声明，并配合张丽丽办理了房屋权属登记的行为与徐广岐提出的张丽丽未履行50万元购房合同，拖欠其35万元房款的诉请存在矛盾。故本案需再审进一步查明。张丽丽的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令辽宁省大连市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 马 凯审判员 高山丹审判员 姜 浩二〇二〇年十二月二十一日法官助理孙璐书记员孙天利