宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁01民终4388号上诉人(原审被告)：宁夏众和房地产开发有限公司。法定代表人：韩某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨某，北京市中闻（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）：卢某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人宁夏众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）因与被上诉人郭某、卢某商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人众和公司的委托诉讼代理人杨某，被上诉人郭某、卢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人众和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，上诉人在销售房屋时推出包括享受补贴返现等多种销售政策，被上诉人在充分了解后作出选择签订了补充协议及返现协议，补充协议条款并非格式条款，而是购房人在享受一定利益后的权利放弃。一审认定“出卖人违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总和不超过全部购房款的2%”、“如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠，买受人同意放弃追究出卖人任何责任”系单方限制购房人权利条款并认定该条款无效，违反了当事人意思自治及诚实信用原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律及判决结果错误。被上诉人郭某、卢某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不成立，请二审驳回上诉，维持原判。郭某、卢某向一审法院起诉请求：1.判令宁夏众和房地产开发有限公司协助郭某、卢某办理房屋所有权证书；2.判令宁夏众和房地产开发有限公司向郭某、卢某支付逾期办理房屋所有权证的违约金73700元（房款401273×万分之一点五每天×1225天），要求违约金计算至实际办证为止；3.本案诉讼费由宁夏众和房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2015年10月1日，郭某、卢某与众和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份,约定，郭某、卢某购买众和公司开发的的位××街住房一套，该房屋建筑面积为89.67平方米，单价为4475元/平方米，总价款为401273元，以贷款方式付款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人，该房屋产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。该合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利；第十三条约定：买卖双方同意：凡关于违约金和利息的计算标准，合同正文做出“不低于人民银行公布的同期贷款基准利率”的限制性约定的。双方一致同意按照每日万分之1.5的计算标准执行。对于合同正文对其他情形下违约金的支付标准另有约定的，从其约定。2015年10月18日，郭某、卢某签订《协议》一份，约定众和公司按照房款总价3.5‰按月给予郭某、卢某月供补贴的购房优惠，补贴时间为60个月。合同签订后，郭某、卢某以“首付＋余款贷款”方式支付购房款401273元，众和公司按约给予郭某、卢某月供补贴的购房优惠。2018年1月31日，郭某、卢某结清全部贷款本息。双方一致确认，2016年10月8日，众和公司将涉案房屋交付给郭某、卢某，且因众和公司原因，涉案房屋至今未能取得房屋所有权证书，涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定。一审法院认为，郭某、卢某与众和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》后，郭某、卢某按约定向众和公司支付了全部房款，众和公司应按照合同约定与郭某、卢某共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。但涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定，对郭某、卢某要求众和公司立即为其办理房屋所有权证（准确表述应为“协助办理西夏区尚美雅居51号楼1单元101室产权转移登记”）的诉讼请求,不予支持；本案中因众和公司原因，致使郭某、卢某未能在该商品房交付之日起90日（截止2017年1月6日）内取得该商品房的房屋所有权证书，众和公司已构成违约,应承担违约责任。虽然在双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十条约定“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。”，但上述条款系众和公司提供的格式条款，所约定的内容系对购房者权利的限制，如按照上述约定的内容，完全免除出卖人的违约责任，不利于保护购房者基于合同享有的取得该商品房房屋所有权证书的基本权利，与买受人所承担的义务不能对等，故上述约定对于买受人不发生效力。但众和公司与郭某、卢某在合同中对如何承担该项违约责任没有明确具体约定，综合考虑郭某、卢某未能取得该商品房的房屋所有权证书的实际损失，法院酌情以涉案房屋总价款为基数，按日万分之零点五计算予以支持为宜。截止郭某、卢某起诉之日，众和公司已违约1238天，应向郭某、卢某支付违约金24838.80元（401273元×万分之零点五／天×1238天），并应按该标准计算违约金至涉案房屋具备房屋所有权转移登记条件之日止。双方约定不按照《银川市商品房买卖合同（预售）》正文第二十条第（二）款第1项的内容处理因出卖人原因，买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的违约责任，故并不能适用《补充协议》第十三条约定的凡有“不低于人民银行公布的同期贷款基准利率的限制性约定的，双方一致同意按照每日万分之1.5的计算标准执行”。郭某、卢某主张的因出卖人原因，买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的违约责任的计算标准，不符合双方的约定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郭某、卢某支付自2017年1月6日至2020年5月28日的逾期办理产权权属证书违约金24838.80元；并以401273元为基数，按日万分之零点五计算自2020年5月29日起至××街具备房屋所有权转移登记条件之日止的违约金；二、驳回郭某、卢某其他诉讼请求。案件受理费1642元，减半收取821元（实收821元），由郭某、卢某负担544元,由宁夏众和房地产开发有限公司负担277元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人众和公司与被上诉人郭某、卢某签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定上诉人应于2016年9月30日前向被上诉人交付涉案房屋，并约定交付条件为上诉人取得工程竣工验收备案证明，并取得《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。上诉人虽已向被上诉人交付了房屋钥匙，但涉案房屋至今未办理竣工验收备案，也未取得《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，不符合合同约定的房屋交付条件，以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定。双方在合同中约定买受人应于商品房交付后90日内取得房屋权属证书，现涉案房屋不符合交房条件，不具备办理产权证的客观条件，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据，故对被上诉人要求上诉人协助办理产权登记及承担逾期办证违约金的诉讼请求不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初1579号民事判决；二、驳回被上诉人郭某、卢某的一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1642元，减半收取821元；二审案件受理费1642元，均由被上诉人郭某、卢某负担。本判决为终审判决。审判员  胡春燕二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈丽霞附：本案适用的相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。