云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1511号上诉人（原审被告）：李文科，男，1974年9月23日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：叶薇，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：西双版纳怡和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区。统一社会信用代码：91532800792870740Q。法定代表人：李健康，经理。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：黄欣，女，1978年12月5日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。委托诉讼代理人：叶薇，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李文科与被上诉人西双版纳怡和物业服务有限公司（以下简称怡和物业公司）、原审被告黄欣物业服务合同纠纷一案，因不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文科上诉请求：1.撤销云28**民初2321号民事判决书的第一项判决，依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2.本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决中的部分事实未予正确认定，具体理由如下：一、原审中被上诉人并未提供经物价管理部门审批确认其物业费收费标准自2014年11月5日起调整为1.5元/平方米/月的相关文件。因此，原审判决支持被上诉人主张按照1.5元/平方米/月的收费标准向上诉人收取自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费缺乏相关事实依据。二、我国住房城乡建设部于2018年3月8日决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号），但在该文件发布之前，物业服务企业资质并未废止，因此在原审庭审中被上诉人当庭确认了其物业服务企业资质为三级的情况下，2018年3月8日之前的物业服务费收取应当适用当时的收费标准，即按照物业服务企业资质来收取物业服务费。上诉人在原审庭审中已提出被上诉人收取服务费的标准远远高于《西双版纳州住宅物业服务收费政府指导价标准》，按照该政府指导标准一级资质的物业服务企业各项物业管理服务的收费标准为1.15元/平方米/月，而三级资质的物业服务企业各项物业管理服务的收费标准则为0.75元/平方米/月，被上诉人的收费标准己超过当地政府指导标准价格允许上浮的限额20%。三、上诉人名下的房屋区别于封闭式管理的住宅小区，该房屋面向街边，临街的外围区域由城建部门管理，由于经营酒店业务，上诉人是利用自有的物业配套设施设备自行提供物业服务并自行承担相关费用，属于较小区其他住宅相对独立的区域，因此在物业费的收取上应较小区其他住宅适当进行调整物业费的收取标准。四、上诉人认为被上诉人提供的物业服务与其收取的物业服务费不相符，本案中上诉人并非恶意拖欠物业费用。通过被上诉人原审起诉要求的物业服务费的时间区段来看，被上诉人认为上诉人自2015年起就己出现逾期交费的情形，但被上诉人却于2019年才通过诉讼要求上诉人交纳此前四年的物业费。按照被上诉人提供的合同约定内容，被上诉人完全可以通过停止向上诉人提供物业服务来止损，而事实上，在此期间被上诉人确实未继续向上诉人提供相关物业服务，因此，对于被上诉人要求的物业服务费计算的时间区段上诉人认为与本案的实际情况并不相符。综上所述，上诉人认为原审判决对部分事实未予正确认定，适用法律错误，故恳请二审法院充分支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人怡和物业公司辩称，1.物业费的收费标准依据在一审法院的判决中做了认定，被上诉人进行了调价的公示，而且这个费用业主是已经交纳，已经采取了默认的形式。所有的程序和规则是符合相关物业管理规定，因此按照1.5元收取物业费，那是符合程序规定的。2.上诉人的物业是属于商业，不适用西双版纳住宅物业服务收费指导价格标准。住宅物业是适用政府指导价，商业物业是适用的是市场调节价，按照1.5元的收费标准来收取，也是远远低于西双版纳州相应的商业物业的收费标准。收费标准是符合相应的市场规律的，没有违背相应的法律法规的。3.所有的小区里面都会配套有相应的物业，被上诉人提供的服务包括道路清扫绿化的清洁安全的维护，这些服务是属于公共部分的服务，是服务整个小区业主的，不能因为上诉人将房屋作为酒店，就不需要物业公司提供服务。现在前期服务合同以及与上诉人签订的物业委托管理合同并没有解除，上诉人也并没有提出书面的解除意见，物业公司没有提供服务的理由是不成立的。4.从2015年到2019年，上诉人都拒不缴纳物业服务费。在该期间内，被上诉人多次与上诉人进行了沟通，最终没有达成一致，被上诉人才提起了本案的诉讼。上诉人上诉的事实和理由，均不符合法律规定，也不符合物业公司提供服务的客观情况，依法应予以驳回。怡和物业公司向一审法院起诉请求：1.李文科、黄欣向怡和物业公司支付正元智源尚居小区综合1-401号房2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费62465元；正元智源尚居小区综合1-501号房2014年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费68634元；2.李文科、黄欣向怡和物业公司支付逾期交纳物业费的违约金20000元；3.案件诉讼费由李文科、黄欣承担。一审法院认定事实：2008年7月1日，西双版纳正元房地产开发有限公司与怡和物业公司签订《正元·智源尚居前期物业管理委托合同》，将智源尚居委托怡和物业公司实行全面物业管理服务。李文科、黄欣系西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-401号、1-501号房屋的业主，房屋建筑面积均为771.17平方米。李文科作为合同乙方于2010年10月28日与怡和物业公司签订了《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》，约定怡和物业公司为李文科所享物业提供物业管理服务，服务费为1.2元/平方米/月，若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠费，并停止提供相关服务，且从逾期之日起按每天应交金额的千分之五的比例交纳违约金。现怡和物业公司以合同签订后，怡和物业公司依约向李文科、黄欣提供了服务，李文科、黄欣却自2014年5月1日起开始拖欠物业费至2019年6月30日为由诉至一审法院。另，2018年5月，文科大酒店因停电疑称是怡和物业公司剪断线路向景洪市公安局旅游度假区派出所两次报案。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，怡和物业公司已与李文科签署《前期物业管理服务协议》，且实际为李文科、黄欣物业所在小区提供了物业管理服务，故怡和物业公司要求李文科、黄欣对于西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-401号房屋按1.5元/平方米/月的标准支付自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业费62465元及西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-501号房屋按1元/平方米/月的标准支付2014年5月1日至2014年12月31日的物业费并按1.5元/平方米/月的标准支付自2015年1月1日起至2019年6月30日的物业费共计68634元的诉讼请求，一审法院予以支持。李文科辩称未在物业服务协议上签字，但对此未能提交证据加以证明且李文科对于实际享受了相关物业服务的事实无异议，故一审法院对李文科的该答辩意见不予采纳。鉴于物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故在衡量是否对某个业主应交纳物业费时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。李文科辩称怡和物业公司提供的物业服务存有问题、未到达约定标准，但其提交的证据不足以反映怡和物业公司提供的物业服务的全部，在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不构成其拒绝交纳物业费的理由，故一审法院对李文科提出的怡和物业公司的相关物业服务存在问题的辩解不予采信。对于违约金，一审法院认为李文科拖欠物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现怡和物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到怡和物业公司在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，综合考虑整个小区和谐发展，故本案不予支持怡和物业公司提出的违约金主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李文科、黄欣于判决生效之日起三十日内向西双版纳怡和物业服务有限公司支付西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-401号房屋自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费62465元和西双版纳度假区二期正元·智源小区综合楼1-501号房屋自2014年5月1日起至2019年6月30日止的物业管理费68634元；二、驳回西双版纳怡和物业服务有限公司的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费1661元，由李文科、黄欣负担。本院二审期间，李文科提交了《情况说明》1份，欲证明经上诉人向景洪市智源尚居小区业主委员会确认被上诉人西双版纳怡和物业服务有限公司存在乱收费、管理混乱、提供物业服务不到位的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，《情况说明》是景洪市智源尚居小区业主委员会收到的业主反馈意见，缺乏其他证据相互印证，不能证实上诉人的观点，本院不予采纳。二审中，上诉人李文科认为《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》签字并不是由李文科本人签的字，李文科没有签过该协议。怡和物业公司对于一审认定事实无异议。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。西双版纳正元房地产开发有限公司与怡和物业公司签订的《正元·智源尚居前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。怡和物业公司和该小区业主李文科、黄欣之间已存在物业管理关系。怡和物业公司提供的物业服务通常涉及公共区域的卫生、公共设施的维修、维护,李文科、黄欣实际享受了物业服务,应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。李文科主张怡和物业公司提供的物业服务与其收取的物业服务费不相符，但未能提交充分证据证实其主张，本院不予采纳。正元智源尚居小区综合1-401号房和1-501号房的使用性质为商业，一审法院认定的收费标准并无不当,本院予以维持。综上所述，李文科的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3311元，由上诉人李文科负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  范志敏二〇二〇年十二月十五日法官助理张远雄书记员刀丽芳