广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9424号原告（反诉被告）：广州市宝莱鞋业有限公司，住所地广州市番禺区石壁街谢石公路**102。法定代表人：黄春华，职务总经理。委托诉讼代理人：洪学良，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓欣，广东期待律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市鈊勤食品有限公司，，住所地广州市番禺区石壁街石壁一村谢石公路****首层法定代表人：王美玲，职务执行董事。委托诉讼代理人：田青云，该司职员。广州市宝莱鞋业有限公司（以下简称宝莱公司）与广州市鈊勤食品有限公司（以下简称鈊勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。宝莱公司的法定代表人黄春华及委托诉讼代理人洪学良、李卓欣，鈊勤公司的委托诉讼代理人田青云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝莱公司向本院提出诉讼请求：1.鈊勤公司向宝莱公司支付2020年2月至6月的租金69000元；2.鈊勤公司向宝莱公司支付逾期支付租金的违约金（每月租金的违约金以每月应付租金13800元为本金，自当月6日开始按照年利率6%的标准计算至实际付清之日止）；3.鈊勤公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：宝莱公司与鈊勤公司于2019年12月11日签订《广州市房屋租赁合同》，约定宝莱公司将位于广州市番禺区石壁街石壁村谢石公路×号×栋的房产出租给鈊勤公司，租赁期限为5年，2020年1月1日至12月30日期间的月租金标准为13800元，租金按月结算，每月第5日前缴付当月租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金金额的0.1%支付违约金。合同签订后，宝莱公司如约将租赁物交付给了鈊勤公司使用，然鈊勤公司却未能严格按照合同的约定支付租金，2020年2月起即拖欠租金并拒绝支付，虽经宝莱公司多次交涉、催收，鈊勤公司却始终不予理会。宝莱公司认为，鈊勤公司拖欠租金的行为已经严重损害到了宝莱公司的合法权益，宝莱公司为维护自身权益提起诉讼。鈊勤公司辩称，不同意支付2020年2至4月期间的租金，宝莱公司向国企承租后向我方转租了涉讼物业，因受疫情影响，国企已经免除了宝莱公司该三个月的租金，故宝莱公司理应免除我方该三个月租金，对于其余时间段的租金我方同意支付。2020年2月8日起我方发现涉讼物业一直漏水，浸湿了我方存放在内的货物，严重影响我方的经营。签订合同时约定宝莱公司需履行装修义务，但宝莱公司不但没有履行，且发生漏水后，我方及时向宝莱公司的法定代表人反映，宝莱公司不予理会，且在微信上还删除我方微信。至今宝莱公司仍未对涉讼物业进行维修，故我方拒绝支付2020年2月至9月的租金。因宝莱公司没有按照合同履行维修义务，我方不同意履行合同。鈊勤公司向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》；2.宝莱公司向鈊勤公司赔偿货物损失55452.5元；3.宝莱公司向鈊勤公司赔偿损失3600元；4.宝莱公司向鈊勤公司双倍返还保证金55200元。事实和理由：宝莱公司没有依照租赁合同第6条第2点，将铁皮房屋屋面覆盖星瓦，导致涉讼物业漏水，我方无法正常使用涉讼物业，造成我方的经济损失，构成违约，故我方主张解除合同，并根据合同约定要求宝莱公司双倍返还保证金55200元。因涉讼物业漏水造成我方存放在物业内价值55452.5元的货物被淋湿，宝莱公司应向我方赔偿货物损失。在租赁期内，宝莱公司对物业进行修缮时占用我方办公室四天，每天占用费900元，共3600元，宝莱公司也应向我方支付占用费。宝莱公司对鈊勤公司的反诉辩称，对于反诉请求1，我方同意解除租赁合同，但我方不存在违约，根据租赁合同第6.2条规定，鈊勤公司在承租前我方负有修缮义务，但实际上我方确实已经履行修缮义务，鈊勤公司是同意我方的修缮行为结果之后才正式进场，鈊勤公司使用前有义务也应当知道由此引起的相关后果。且根据该合同第7.2条规定，鈊勤公司也有义务在租赁期间对物业进行维修，因此鈊勤公司称租赁物从2020年2月至8月一直存在漏水导致其货物损失，我方认为这是鈊勤公司的责任，与我方无关。对于反诉请求2，我方认为缺乏事实及法律依据，对于货物是否受损、为何受损及受损数额鈊勤公司均没有提供相关的证据予以证明，我方均不予确认。对于反诉请求3，我方确实有对场地进行管道修缮，我方认为修缮是为了保护鈊勤公司的合法权益，且也属于政府雨水分流工程，我方无需因此对鈊勤公司进行任何的赔偿。对于反诉请求4，我方没有违约，无需双倍返还保证金，且事实上鈊勤公司拖欠我方租金，根据合同约定，我方可没收保证金。另，涉讼物业有一部分是向广州市番禺区钟村电子工业公司承租的，该部分面积约为195.97平方米，剩余的400多平方米是由原告自行扩建。疫情发生后，一手房东对我方承租的195.97平方米免租了2020年2月、3月两个月及2020年4月半个月的租金，共两个半月的租金，故我方也同意免除鈊勤公司该195.97平方米的两个半月的租金，其余部分的租金不能免除。且被告承租涉讼物业用作货物的存放，受疫情影响较少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村镇石壁一村谢石公路边面积为8478.5平方米的土地使用权人为广州市番禺区钟村电子工业公司（以下简称钟村电子公司），地，地类途）为工业建设用地，土地证号为：Ｇ03-×**。2.2019年9月20日，钟村电子公司作为出租人（甲方），与宝莱公司作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市番禺区石壁街石壁一村谢石公路×号×栋首层、二层，×栋、×栋、×栋、×栋×号的房地产（国有土地使用证号码Ｇ03-××4，无房地产权证）出租给乙方作工业用途使用，建筑（或使用）面积3093.34平方米；租赁期限自2019年10月1日至2024年12月31日，其中2019年10月1日至2021年12月31日的月租金为45018元，2022年1月1日至2024年12月31日的月租金为48619元；等等。3.2019年12月11日，宝莱公司作为出租人（甲方）与鈊勤公司作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方同意将坐落在广州市番禺区石壁街石壁一村谢石公路×号×栋的房地产（以下简称涉讼物业）出租给乙方作办公及仓储用房使用，建筑（或使用）面积约600平方米（含分摊）；租赁期限为5年，自2020年1月1日至2024年12月31日；其中2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为13800元，2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为14490元……；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付当月租金给甲方，2019年12月11日至31日为装修免租期；乙方向甲方交纳27600元保证金；甲方在乙方承租期前应负的修缮责任，需将简易铁皮房屋屋面重新覆盖一层星瓦，以防止漏雨，其他砖混结构漏雨部分需补漏处理；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.1%向甲方支付违约金，逾期60日未交付租金的，甲方有权单方面即时解除合同并收回该租赁物且不作任何补偿，同时乙方交纳的租赁保证金不予退还；租赁期内，乙方必须做好租赁物的保养维修，租赁期满，乙方要把租赁物如数完好地归还给甲方；乙方不履行本合同条款或单方终止合同，甲方没收乙方的保证金；等等。4.2020年6月18日，宝莱公司提起本案诉讼。庭审过程中，宝莱公司与鈊勤公司均确认如下事实：1.涉讼合同签订当天，鈊勤公司向宝莱公司支付了保证金27600元，并接收了涉讼物业；2.鈊勤公司已向宝莱公司支付了涉讼物业2020年1月的租金，2020年2月起的租金尚未支付；2.截至庭审当日即2020年9月23日，涉讼物业仍由鈊勤公司占有使用。宝莱公司称涉讼物业600平方米中的195.97平方米为其司向钟村电子公司承租，剩余部分由其司自行扩建。其司自行扩建部分未办理报建手续，至于195.97平方米部分有无办理报建手续其司需庭后核实。双方签订涉讼合同后，鈊勤公司仅支付了2020年1月的租金，2020年2月至今的租金尚未支付，其司一直催促鈊勤公司支付租金，但未果。2020年2月，鈊勤公司向其司反映因雨天涉讼物业墙壁存在渗漏，其司已就漏水问题进行修复，其司交付涉讼物业时下水管是完好的，但鈊勤公司承租后下水管亦出现漏水现象，其司亦已进行了维修。其同意免除涉讼物业中195.97平方米的两个半月的租金，计算方式为按照涉讼合同约定的总面积及租金计算出每平方米每月的租金。鈊勤公司则称涉讼合同约定，宝莱公司需将涉讼物业的屋面重新覆盖一层星瓦，并对其余漏雨部分进行补漏，然宝莱公司在其司搬进涉讼物业后才进行修缮，且未覆盖星瓦，导致下雨时涉讼物业漏水，其司一直向宝莱公司反映漏水情况，因雨势较大，涉讼物业前后共存在23处漏水，虽宝莱公司进行了修缮，但均未修好，至今仓库仍存在淌水现象，导致存放在内的货物被打湿，宝莱公司需向其司进行赔偿。为此，鈊勤公司向本院提交了其司与宝莱公司相关人员的微信聊天记录、漏水照片及视频、《施工工程补偿款协议》、其司单方制作的产品明细单予以证明。另宝莱公司对涉讼物业进行修缮时占用了其司办公室，故应向其司支付修缮期间的占用费。鈊勤公司确认其司并未受到新冠××疫情防控措施影响，其司无法使用涉讼物业是因存在严重的漏水问题。对此宝莱公司回应称其司在交付涉讼物业前已进行修缮，鈊勤公司验收合格后才搬进涉讼物业，其后鈊勤公司亦对涉讼物业负有维护义务。庭后，宝莱公司未能向本院提交相关证据予以证明涉讼物业中195.97平方米已办理报建手续，故本院视为该部分未办理报建手续。另经询问，宝莱公司表示若经本院审理认定涉讼合同无效，其司将变更诉请中的租金为占有使用费，并同意向鈊勤公司退还已收取的保证金或以该保证金冲抵鈊勤公司欠付的费用；而鈊勤公司则表示坚持其司的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现宝莱公司未能提交相关证据予以证明涉讼物业已办理报建手续，故其司与鈊勤公司签订的涉讼合同应为无效合同，宝莱公司所主张的租金应为占有使用费。因此，就鈊勤公司要求解除涉讼合同的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，鈊勤公司应参照涉讼合同约定的租金标准13800元/月向宝莱公司支付涉讼物业的占有使用费。现宝莱公司要求鈊勤公司支付涉讼物业的占有使用费至2020年6月，而鈊勤公司于庭审中称其司自2020年2月起未支付过任何租金，并确认截止至庭审当日即2020年9月23日，涉讼物业仍由其司占有使用，故鈊勤公司应向宝莱公司支付占有使用费至2020年6月。但鈊勤公司主张涉讼物业经宝莱公司多次修缮后仍存在漏水情况，且宝莱公司亦确认涉讼物业存在漏水问题，可见，涉讼物业存在质量问题，未能完全符合正常使用的要求，宝莱公司作为出租方，未全面履行交付合格租赁物的义务，导致鈊勤公司无法正常使用部分涉讼物业，存在过错；而鈊勤公司作为承租方，在接收涉讼物业时未能对涉讼物业的状态尽到审慎注意义务，亦存在过失，故本院酌情认定鈊勤公司应向宝莱公司支付涉讼物业于上述期间80%的租金。现宝莱公司于庭审中表示同意免除涉讼物业中195.97平方米的两个半月的占有使用费，根据涉讼合同约定，涉讼物业的面积为600平方米，月租金为13800元，因此涉讼物业中195.97平方米的两个半月的占有使用费为11268.28元（13800元÷600平方米×195.97平方米×2.5个月），故鈊勤公司仍应向宝莱公司支付占有使用费46185.38元[（13800元/月×5个月-11268.28元）×80%]。基于涉讼合同无效，宝莱公司应当将收取的保证金27600元退还给鈊勤公司，现宝莱公司同意将该保证金冲抵鈊勤公司欠付的费用，经抵扣后，鈊勤公司仍应向宝莱公司支付拖欠的占有使用费18585.38元（46185.38元-27600元）。而就鈊勤公司要求宝莱公司双倍返还保证金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。就宝莱公司要求鈊勤公司支付逾期付款违约金的诉请，因涉讼合同无效，故宝莱公司主张逾期付款违约金缺乏合同依据，本院不予支持。但鉴于鈊勤公司确已实际占用上述款项，基于公平合理原则，故鈊勤公司应向宝莱公司支付自起诉之日即2020年6月18日起的利息，因此，鈊勤公司应以18585.38元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年6月18日起计至款项付清之日止。就鈊勤公司要求宝莱公司赔偿货物损失55452.5元的诉请。为此，鈊勤公司仅向本院提交了其司单方制作的产品明细单，故鈊勤公司提供的证据并不足以证明其司所主张的货物损失事实，故就该诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就鈊勤公司要求赔偿损失3600元的诉请。鈊勤公司称宝莱公司对涉讼物业进行修缮时占用了其司办公室，每天占用费为900元，4天共3600元。本案中，根据鈊勤公司提交的相关证据可知宝莱公司修缮时仅占用约30平方米的面积，相较涉讼物业600平方米的使用面积而言，对鈊勤公司使用涉讼物业的影响有限，故就该诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市鈊勤食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市宝莱鞋业有限公司支付拖欠的占有使用费18585.38元（已抵扣保证金27600元）及其利息（利息应以18585.38元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年6月18日起计至款项付清之日止）；二、驳回广州市宝莱鞋业有限公司的其余诉讼请求；三、驳回广州市鈊勤食品有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1544元、反诉受理费1343元，由广州市宝莱鞋业有限公司负担本诉受理费1067元、反诉受理费245元，广州市鈊勤食品有限公司负担本诉受理费477元、反诉受理费1098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月四日书记员  凌绮珊