山东省滨州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁16民申89号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:杨玉琦,女,1970年8月21日出生,汉族,居民,住山东省邹平市。 委托诉讼代理人:耿佃岭、孙雨晴,山东民杰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）:毕研平,男,1981年1月11日出生,汉族,居民,住山东省邹平市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:袁锋,男,1966年4月18日出生,汉族,居民,住山东省邹平市黛溪办事处东关村**。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:杨传秀,女,1964年6月5日出生,汉族,居民,住山东省邹平市黛溪办事处东关村**。 再审申请人杨玉琦因与被申请人毕研平、袁锋、杨传秀案外人执行异议之诉一案,不服山东省滨州市中级人民法院(2020)鲁16民终2194号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。 杨玉琦申请再审称:依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定,请求撤销山东省滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终2194号民事判决；再审改判驳回被申请人毕研平的上诉请求,维持一审判决。事实和理由:本案真实的发生过程为：2017年4月20日,申请人与被申请人袁锋签订《房屋买卖协议》（说明:协议签订时因笔误将20日写成21日）,约定袁锋将位于邹平市××号楼××商铺（下称涉案商铺）出卖给申请人,商铺价款为5万元,协议签订后,申请人依约向袁锋转款5万,袁锋亦将房屋产权证书等手续交付给申请人,后到不动产登记中办理过户登记时被告知,涉案房屋存在所占用范围土地无合法权属来源问题,不符合不动产转移登记的条件,因此至今仍未办理变更登记。2018年6月12日,被申请人毕研平因与被申请人袁锋、杨传秀追偿权纠纷一案诉至邹平市人民法院,邹平市人民法院审理后于2018年11月27日作出（2018）鲁1626民初2178号民事判决书,判决被申请人袁锋、杨传秀于判决生效之日起五日内偿还毕研平借款本息220259.10元。判决生效后毕研平向邹平市人民法院申请执行，执行过程中查封拍卖涉案商铺。2020年1月16日,申请人在知悉执行一事后向邹平法院提起执行异议申请,邹平法院立案受理后作出（2020）鲁1626民初执异11号执行裁定,裁定驳回申请人的执行异议请求。2020年3月1日,申请人向邹平市人民法院提执行异议之诉,诉讼请求为:1.判令停止并撤销对被申请人袁锋名下邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第0××6号,价值约5万元）在（2019）鲁1626执477号案件中的强制执行行为,并解除对该房产的查封;2.确认申请人为邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第0××6号）房产的所有权人;3.本案诉讼费由被申请人承担。邹平市人民法院于2020年4月1日作出（2020）鲁1626民初886号民事判决,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决:1.申请人对位于邹平市会仙商场33号楼101铺（滨州市房权证邹平县字第0××6号）房产享有所有权;2.在被申请人毕研平申请执行袁锋、杨传秀、曲东雷即（2019）鲁1626执477号一案中不得执行上述房产。被申请人毕研平因不服一审判决向滨州市中级人民法院上诉，滨州市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）鲁16民终2194号民事判决,以合同签订时间与表述不一致,出卖人袁锋五万元出卖不符合常理、难以认定买受人是善意购买,买受人未提供证据证明未能办理过户非因买受人自身原因导致为由,认定申请人不享有足已排除强制执行的民事权益,判决撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初886号民事判决书,驳回申请人的诉讼请求。1.关于《房屋买卖协议》的签订时间问题。首先,签订《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，《房屋买卖合同》合法有效。其次,关于合同的签订时间,虽然《房屋买卖协议》中记载的签订时间是2017年4月21日,但申请人在一审中提交的视频能够反映合同的真实签订过程,在填写日期时袁锋说：“早一天，晚一天都行,写20号就行嘛”，该组证据足以证实《房屋买卖合同》的签订时间为2017年4月20日,只是因为笔误将20日写成21日,并且申请人于2017年4月20将价款转给了袁锋,申请人认为误载不害真意,这样的笔误并不影响合同的成立生效。2.关于申请人是否善意购买涉案商铺的问题。首先,诚如申请人在案件发生过程中所述,申请人购买涉案商铺时间为2017年4月20日,而被申请人袁峰、杨传秀与毕研平之间的债务纠纷发生在2018年6月12日，申请人在购买房屋时根本不知道更不可能预料到他们之间会发生债务纠纷,申请人主观上不存在帮助被申请人袁峰恶意逃避债务的故意。其次,在申请人购买涉案商铺时,被申请人袁锋称该商铺原属于案外人曲庆兰,因曲庆兰欠袁锋钱所以袁锋起诉曲庆兰,并最终拍卖涉案房屋,拍卖过程中由袁锋以109620元拍得,但由于曲庆兰所欠债务远远大于拍卖款,因此袁锋并未支付拍卖款,直接以涉案商铺抵债。事后袁锋一直想办法将涉案商铺转手,但因无法过户及地理位置等原因,一直无人购买。由于袁锋有事需要用钱,考虑到申请人一直租用涉案商铺,于是就与申请人商议将房屋直接卖给申请人,虽然合同价格为5万元,但申请人2020年4月20刚交了次年的租金6000元,该租金并未退回,因此房屋的实际成交价应为56000元。最后虽然5万多元的价款看似低于市场价,但当时在邹平同段位的房价并不高,另外涉案商铺根本无法办理变更登记,这也是低价出售的根本原因,如果申请人不是考虑到一直使用涉案商铺做生意方便，试问谁会购买无法办证的房子？申请人购买涉案商铺时根本不知道也不可能知道袁锋是否存在其他债务问题,且购买涉案商铺时的价格合情合理,不存在恶意购买商铺的情形。3.关于未能办理过户是否因申请人自身原因导致。本案中,申请人向法庭提交了由邹平市不动产登记中心出具的书面证明一份,证实涉案商铺因所占用范围土地无合法权属来源,不符合不动产转移登记条件,并且在庭审过程中,袁锋自认其曾与申请人去邹平市房管局和邹平市不动产登记中心办理过变更登记,也是由于上述原因无法变更登记。申请人已经提供了充足的证据证实未能办理过户的原因非因申请人自身原因导致,但二审法院对此仍然选择无视,强行认为申请人未能提供证据予以证实,显属事实认定错误。综上,申请人认为:申请人与被申请人袁锋、杨传秀签订的《房屋买卖合同》系合法有效合同，申请人已支付全部价款并合法占有涉案商铺,合同签订后由于涉案商铺所占土地手续问题至今无法办理过户登记。该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形,申请人对案涉房产享有的民事权益足以排除强制执行,同时也符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定,二审法院认定的基本事实与客观事实严重不符,缺乏相关证据证明,纯属主观臆断。请求支持申请人的再审请求。 本院经审查认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此法律规定,只有具备了上述规定的情形,案外人才能排除申请执行人的执行。被申请人袁锋系通过司法拍卖以109620元的价格竞拍所得涉案商铺,申请人杨玉琦在之前一直租赁涉案商铺,且在申请人杨玉琦签订《房屋买卖合同》,购买涉案商铺期间,正是商品房价格处于市场高位期,而被申请人袁锋竟然以50000元总价格出卖,明显不符合常理。超低的购买价难以认定申请人是善意购买涉案商铺。二审法院结合各方当事人签订协议的时间、打款时间、以及在执行异议申请书中的自述与调查中的陈述存在矛盾和反复,在诸多疑点难以排除的情形下,不能认定查封前买卖双方签订了合法有效的书面合同。故,二审判决认定申请人杨玉琦就案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益,撤销山东省邹平市人民法院(2020)鲁1626民初886号民事判决;驳回杨玉琦的诉讼请求正确。综上,申请人杨玉琦的再审请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。故申请人杨玉琦申请再审,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下: 驳回杨玉琦的再审申请。 审判长  常维华 审判员  于国俊 审判员  刘 伟 二〇二〇年十二月十七日 书记员  高龙杰