河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终5565号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯小训，男，汉族，1985年5月20日出生，住浙江省湖州市长兴县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王恩慧，女，汉族，1997年8月9日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王颂扬，男，汉族，2000年8月26日出生，住河南省商丘市睢阳区。系王恩慧弟弟。上诉人侯小训因与上诉人王恩慧租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯小训与上诉人王恩慧及委托诉讼代理人王颂扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人侯小训上诉请求：1、支持河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初1200号民事判决第一条，王恩慧返还侯小训剩余租金及物业费7533.98元。二、依法判令王恩慧因为违法解除合同违约金及直接导致经济损失，支付侯小训共计10047元（另计其他费用若干实际发生为准）。三、追究王恩慧诬陷罪责任；四、本案所有诉讼及上诉费用、邮寄送达费用均由王恩慧负担。事实和理由：王恩慧违约恶意擅自解除合同提前收回该房屋，合同有约定租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回房屋的，甲方应按季度总租金的20%向乙方支付违约金，并归还剩余租金，若违约不足弥补乙方的损失，甲方另行赔偿，乙方向甲方支付租金每月2300元共计4个月，9200元，6个月物业费1556元。2019年8月22日炎炎夏日，非乙方过失甲方擅自解除合同提前收回房屋。上诉人王恩慧辩称，部分认同对方第一款请求，返还剩余房租和物业费，但押金不予退还。不违反第二款中1-7条请求。其未违反合同，对方拒绝赔偿或维修损坏门锁而自行搬离房屋属于对方违约，王恩慧方不应支付违约金，其第二款中2-7条请求使其违约后自行造成的损失其不予支付。不认可第三、四款请求。上诉人王恩慧上诉请求：一、侯小训所交的保证金2300元应不予退还。二、侯小训应将拖欠水费270.3元支付给王恩慧。三、侯小训应支付：门无法修理完整而应给的损失赔偿费1000元，楼下阳台屋顶维修费用1500元，赔偿晾衣架1280元，赔偿冰箱1200元共计7080元。四、一二审诉讼费由侯小训承担。侯小训辩称，王恩慧的上诉理由不能成立，一审认定王恩慧方货物的损坏不是侯小训造成的是正确的。侯小训向一审法院起诉请求：一、王恩慧支付侯小训共计15704元（1、剩余房租6440元；2、物业费1244元；3、违约金5520元；4、搬家费600元；5、精神损失费1000元；6、重新找房居间费补偿金900元）；二、本案受理费、邮寄送达费用均由王恩慧负担。王恩慧向一审法院反诉请求：一、侯小训为其置换新入户门或赔偿市场价4500元；二、侯小训支付王恩慧共计16800元（1、拖欠水费225元；2、违约金5520元；3、赔偿晾衣架1280元；4、赔偿烧坏的冰箱1200元；5、赔偿户主卫生清理费600元；6、支付户主为楼下3005房主楼顶维修费1500元；7、重新找租户居间费1200元；8、精神损失费1000元；9、3次协商来回交通住宿费400元、两次出庭举证交通住宿费400元；10、误工费2545元；11、并支付上述各项费用利息损失）；三、本案诉讼费用、反诉费用、邮寄送达费用、以及案件所需的鉴定费用均由侯小训承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，侯小训和王恩慧签订房屋租赁合同一份，合同约定：王恩慧将其位于商丘市睢阳区名门城的房屋租给侯小训使用，租赁期限共12个月，自2019年7月16日至2020年7月16日止。该房屋租金为27600元，按季支付，支付时间为每一季的前一个月，以王恩慧实际收到为准。侯小训承担租赁期内工商、税务、电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。因侯小训使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，侯小训应及时联络进行维修并负担发生的费用，由于不可抗力及非侯小训原因造成的损失由王恩慧负责承担有关维修的费用。侯小训向王恩慧交保证金2300元，合同到期后侯小训若不用此房，王恩慧应退还保证金。租赁期内若非侯小训过失王恩慧擅自解除本合同提前收回该房屋的，王恩慧应按年度总租金的20%向侯小训支付违约金，并归还剩余租金，若违约金不足弥补侯小训损失的，王恩慧应另行赔偿。合同特别约定：按季度付6900元，物业半年付1556元,2019年7月14日付定金1000元，于2019年7月16日前付清剩余钱款。附家电：电视机1台、冰箱1台、空调3小1大、沙发一套、抽油烟机1台、洗衣机1台。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，侯小训按照合同约定向王恩慧支付一个季度的房租6900元，保证金2300元，半年物业费1556元，共计10756元，即入住该房屋。入住期间，因屋内部分物品（包括洗衣机漏水）不能正常使用，侯小训与王恩慧多次进行反映。2019年8月8日，侯小训在使用洗衣机时，由于洗衣机排水管脱落，洗衣机内的水流入屋内，渗入楼下，其楼下住户与侯小训发生纠纷，楼下住户将该租赁房屋的入户门及门锁损坏，后经公安机关调解，楼下住户赔偿侯小训入户门、门锁、精神损失等其他各项费用共计10000元。2019年8月24日，因租用房屋停水停电，侯小训在所属物业的监督下清点了合同上的物品后搬离了该房屋。在诉讼期间，王恩慧申请对其诉讼请求中的财产损失进行评估鉴定，因王恩慧未交评估费，鉴定机构退回其评估（鉴定）申请。王恩慧对入户门及门锁进行了维修，支付维修费2100元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。王恩慧将租赁物交付给侯小训，在租赁期内应保证租赁物的正常使用，履行租赁物的维修义务。侯小训入住租赁房屋后使用洗衣机时，发现洗衣机有漏水情形，与王恩慧沟通维修事宜，王恩慧未履行维修义务，导致侯小训因洗衣机漏水问题与楼下住户发生纠纷，侯小训搬离租赁的房屋，侯小训搬离后未租用期间的房租保证金、物业费王恩慧应当返还，侯小训入住日期为2019年7月16日，搬离日期为2019年8月24日，共租住38天，租赁费为2300元÷31天×8天＋2300元＝2893.54元，物业费1556元÷6个月÷30天×38天＝328.48，未使用期间的房租6306.46元（含保证金2300元）、物业费1227.52元，共计7533.98元，侯小训请求王恩慧支付剩余房租6440元、物业费1244元，共计7684元的诉讼请求，一审法院部分支持；该合同不能履行，非王恩慧擅自解除合同，侯小训请求一审法院判令王恩慧支付违约金5520元、搬家费600元、重新找房居间费补偿金900元的诉讼请求，一审法院不予支持；侯小训请求一审法院判令王恩慧支付精神损失费1000元的诉讼请求，无法律规定，一审法院不予支持。王恩慧请求一审法院判令侯小训为其置换新入户门或赔偿市场价4500元的诉讼请求，因侯小训已得到楼下户主对毁坏房屋入户门、门锁的赔偿，且王恩慧已对毁坏的入户门进行了修复，该修复费用为2100元，侯小训应予赔偿，王恩慧的该项反诉请求，一审法院部分支持；王恩慧请求一审法院判令侯小训支付共计16800元的其他反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、王恩慧于本判决生效之日起十日内返还给侯小训剩余房屋租金4006.46元、物业费1227.52元、保证金2300元，共计7533.98元。二、侯小训于本判决生效之日起十日内赔偿给王恩慧修复门锁款2100元。三、驳回侯小训的其他诉讼请求；驳回王恩慧的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费334元，反诉费166元，由侯小训负担234元；由王恩慧负担266元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人侯小训提交的证据能够达到其证明目的，本院予以采信。上诉人王恩慧提交的水费缴纳明细，不能证明其向侯小训履行了告知义务，故该证据不能达其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,首先，上诉人侯小训主张上诉人王恩慧单方擅自解除合同的事实依据为王恩慧通知物业停了案涉租赁房屋的水和电，导致其不得不搬离。但是上诉人侯小训未能提交证据证明案涉房屋停水停电系王恩慧通知物业所致，仅凭其单方陈述，不足以达到其证明目的，故上诉人侯小训应承担举证不能的不利后果。关于追究诬陷罪责任的问题，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，一审法院认为上诉人王恩慧未尽到维修义务，导致案涉合同解除，故侯小训所交的保证金应予退还。关于水费，上诉人王恩慧可在履行告知义务后另行主张权利。关于其他损失，无相应的证据能够证实，本院不予支持。综上所述，上诉人侯小训的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人王恩慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51.08元，由侯小训负担。二审案件受理费166元，由王恩慧负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二〇年十二月十六日法官助理朱文欣书记员李晗