文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4548号原告：重庆盛日物业服务有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道州屏环路信合北侧名爵·华都****，统一社会信用代码91500233054285347E。法定代表人：梅宜倩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何国庆，系公司职工，特别授权。被告：周昌祥，男，生于1963年8月26日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆盛日物业服务有限公司与被告周昌祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人梅宜倩、委托诉讼代理人何国庆及被告周昌祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆盛日物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2020年9月30日的物业服务费2150.80元，违约金4488.40元，共计6639.20元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2017年7月18日对x小区进行管理，并于2018年1月1日与被告所在小区x业主委员会签订《忠县x物业委托合同》，约定由原告对x进行物业服务。原告与2017年8月18日进入小区至2017年12月31日期间的试用服务与本合同共享法律效力。合同对提供的受益人、委托管理事项、委托服务期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等方面作了明确约定。合同约定住宅物业收费标准为0.56元每月每平方米，业主在当月25日之前缴纳物业服务费，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金。被告拥有E栋3单元102室住宅面积101平方米，从2017年8月至2020年9月，被告共欠物业服务费共计2150.80元，违约金4488.40元。被告所在小区面积小户数少，物业服务收费标准低，由于被告等业主无理拒缴物业服务费，造成原告财务状况举步维艰，无法维持小区物业的正常运转。经原告催收无果，为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告辩称，被告系小区业主属实，房屋面积属实，欠费时间属实，从2017年8月至今没有缴纳物业服务费的原因系小区到处是垃圾，原告工作人员随意小便；房屋漏水多次反应不理，家有80多岁老人因病因事人员来往，无法居住生活，迫使家人出去住宾馆，在外吃饭，花去现金800多元，请人装修房子花费400多元，原告关停水，前往派出所调解过，后整修厕所堵塞开支420元，共计开支2000多元，要求原告赔偿；原告进场没有与被告签订合同，以为是创卫志愿者在工作；原告当时的负责人刘定武还辱骂没有交纳物业费的业主，因此没有缴物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告重庆盛日物业服务有限公司系物业管理企业，被告系忠县x的业主，该房屋建筑面积为101平方米。2017年7月18日，原告入住x小区，进行物业管理试用服务。2018年1月1日，原告与忠县x业主委员会签订了《忠县x物业委托服务合同》，其中约定：由原告对x进行物业管理。房屋共6幢，其中住宅265套。本合同期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业公司于2017年8月18日进入小区至2017年12月31日与本合同共享法律效力。物业管理费住宅0.56元每月每平方米，包含楼委会提成0.02元每平方米及小区公共路灯、楼道灯电费和公共水费。业主在当月的25日前缴纳物业服务费，物管公司每年将提成的物业管理费8000元分两次在每年6月25日和12月25日主动缴纳业主委员会指定账户内。共用的专项设备运行的能耗消耗，应独立核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。公共设备维修每次500元以内由物业公司承担，500元以上由全体业主分摊。未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金。双方建立欠缴物业费追缴制度，对无正当理由不交物业服务费的业主，根据忠府发【2016】27号文件精神，经社区、楼管会和物管公司调解后，仍不交纳的业主，原告在报请社区、楼委会后，可以采取停水、停电的措施，或者向人民法院起诉或申请仲裁。对恶意拖欠物业费的业主，忠府发【2016】27号文件精神，通过人民法院，报请中国人民银行忠县支行将其纳入银行个人征信系统，列入黑名单。该协议还约定了双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对x小区履行了物业服务义务。嗣后，被告从2017年8月起拖欠物管费。经原告催交，被告所居住102室尚拖欠原告自2017年8月18日起至2020年9月30日止的物业服务费2117.23元（0.56元/月·平方米×101平方米×37个月＋0.56/月×101平方米÷30天×13天）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原告与忠县x业主委员会签订的《忠县x物业委托服务合同》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《忠县x物业委托服务合同》签订后，被告作为小区业主，应遵守《忠县x物业委托服务合同》约定。原告依约对x小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的主张，符合上述《忠县x物业委托服务合同》约定，本院依法予以支持,被告应当支付其301房的物业服务费2117.23元。被告抗辩小区到处呈现垃圾，向本院提供了照片等证据予以证实。本院认为，原告当庭提供的照片仅能反映部分业主素质差乱扔乱丢垃圾的事实，不能反映原告对小区环境卫生的整体服务，小区的环境卫生，不仅物业有管理职责，业主也应自觉维护，业主不能仅依一时存在的垃圾而否认原告对小区的整体服务。原告向本院提供了业主反映问题登记摘要，记载了“周昌祥到前岗吵闹，声称没有选业委会干部，没有请物业服务，凭什么交物业费，动手将大门口路灯线扯断，强行损坏。业主要求物管将大门口灯接好，不能与周昌祥一样的做人。”“周昌祥有两个摩托放楼梯间充电，去给他讲这样充电的危险性，他还满不在乎”。经被告质证后，不予认可。本院认为，该证据虽由原告书面记载，但从内容看均系业主反映的问题及物业管理日常，系流水记载的摘要，本院当庭将原件与复印件进行了核对，具有一定的真实性。被告作为小区业主应当自觉遵守小区业主规约，爱护小区公共设施设备，听从物业管理人员劝告消除消防隐患。被告主张原告赔偿2000多元，本院认为，被告主张的事实与本案系不同的法律关系，协商不成原告可另案起诉主张权利而不能作为拒绝缴纳物业服务费的理由。同时，原告在催缴物业服务费的过程中，应多与业主沟通、解释、催缴，亦可通过诉讼解决，但采取停水措施直接影响业主的日常生活是不可取的。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备，不乱丢乱扔垃圾，维护小区的清洁卫生。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周昌祥在本判决生效之日起十日内向原告重庆盛日物业服务有限公司支付自2017年8月18日起至2020年9月30日止的物业服务费2117.23元；二、驳回原告重庆盛日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周昌祥负担。本判决为终审判决。审判员  周红宇二〇二〇年十二月十四日书记员  周俊霞