广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2348号 上诉人（一审被告）：广西圣亚投资有限公司，住所地：广西北海市合浦县廉州镇党校北侧东旭国贸中心**。统一社会信用代码：914505210617382361。 法定代表人：陈亚海，董事长。 委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：合浦县廉州镇第四小学，住所地：合浦县廉州镇阜民北路**。统一社会信用代码：124505214988163727。 法定代表人：梅达雄，校长。 委托诉讼代理人：吴文华，广西南珠律师事务所律师。 上诉人广西圣亚投资有限公司（简称圣亚公司）因与被上诉人合浦县廉州镇第四小学（简称廉州四小）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 圣亚公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回被上诉人一审的相应诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人双方以实际履行行为变更了案涉《房屋租赁合同》关于合同解除的约定，被上诉人据此享有的合同解除权应消灭；本案应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被上诉人的合同解除权已经超过行使期限，被上诉人的合同解除权已消灭，被上诉人已无权解除合同，一审法院判决解除案涉《房屋租赁合同》错误；案涉《房屋租赁合同》未约定支付租金的具体方式，且被上诉人要求暂缓交纳租金及拒不提供银行账号，导致上诉人无法交纳租金，一审法院没有查明该事实，属于认定事实不清；该判决忽略了100余名学生辍学问题。 廉州四小答辩称：上诉人的上诉请求无事实依据，一审判决认定事实清楚,判决正确，请求依法维持原判。 廉州四小向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》，判令被告将其基于《房屋租赁合同》租赁的合浦县廉州镇惠爱西路88号原廉州三小校园围墙内的教学楼一幢及其对面一排平房、空地清场交还给原告使用；二、被告支付原告租金169700元（按每年36000元，从2015年7月1日计至2020年3月18日止，以后另计），违约金181918.40元（以169700元为基数，按年利率24%从2015年10月1日计至2020年3月18日止，以后另计），共计351618.40元。 一审法院判决：一、解除原告合浦县廉州镇第四小学与被告广西圣亚投资有限公司于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告广西圣亚投资有限公司于本判决生效后三十日内清空腾退位于合浦县及对面的一排平房、空地交还给原告合浦县廉州镇第四小学；三、被告广西圣亚投资有限公司应支付原告合浦县廉州镇第四小学从2015年7月1日起按98.63元／天计算至本判决生效之日止的租金；四、被告广西圣亚投资有限公司应支付原告合浦县廉州镇第四小学违约金（违约金计算：以上述第三项应付租金为基数，从2015年10月1日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。 二审期间，上诉人圣亚公司提交了《关于筹设合浦县廉州镇明德小学的申请》等十一份证据，被上诉人质证认为这些证据不能证明上诉人的主张。本院认为，上述证据与本案无关联性，不能证明上诉人的上诉主张，本院不予采纳作为本案的定案依据。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 本案二审双方当事人争议的焦点为：廉州四小的案涉合同解除权是否已消灭；案涉《房屋租赁合同》是否应当解除。 本院认为，廉州四小与圣亚公司于2015年1月20日签订《房屋租赁合同》主要约定，廉州四小将位于合浦县及其对面的一排平房、空地出租（除二间办公室外）给圣亚公司作办教学（不含小学）使用；租期从2015年7月1日起至2035年6月30日止共20年；租金每年36000元，二十年租金共720000元，分两期付款，第一期2015年9月30日前付清36万元，第二期于2016年9月30日前付清余下的36万元；若超过约定的付款日期15天不付清租金的，廉州四小有权终止合同，因此所造成的损失全部由圣亚公司承担。该合同不具有法定无效情形，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。签订合同后，廉州四小已依约将租赁标的物交给圣亚公司管理使用，圣亚公司未按约定支付租金，经廉州四小2017年7月16日、2020年3月12日多次书面催收，圣亚公司仍然没有支付分文租金给廉州四小，圣亚公司严重违约。圣亚公司上诉主张廉州四小要求暂缓交纳租金及拒不提供银行账号，导致上诉人无法交纳租金，但没有提供证据予以证明，廉州四小不予认可，也与查明的廉州四小多次书面催收租金的事实不符，圣亚公司的该上诉理由不能成立。根据合同约定，合同约定的解除条件自2015年10月16日、2016年10月16日成就，廉州四小享有约定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，守约方廉州四小依约可以解除合同。圣亚公司在合同约定的两期履行期限均届满后长达数年时间长期不履行支付租金义务的违约行为，违约程度严重，致使廉州四小不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项和第二百二十七条的规定，廉州四小享有法定解除权，依法也可以解除合同。圣亚公司自合同签订后没有任何履行支付租金义务的行为，不存在双方以实际履行行为变更关于合同解除约定的事实，圣亚公司上诉认为双方以实际履行行为变更了案涉《房屋租赁合同》关于合同解除的约定，该上诉理由不能成立。对合同解除权行使的期限，双方当事人没有约定，法律对房屋租赁合同解除权行使的期限也没有规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，而圣亚公司并没有催告廉州四小在合理期限内行使合同解除权，因此，廉州四小享有的约定合同解除权和法定合同解除权依法均没有消灭。圣亚公司上诉认为本案应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定被上诉人的合同解除权已经超过行使期限，被上诉人的合同解除权已消灭。因该规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件，而本案是租赁合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷案件，圣亚公司的该上诉理由缺乏法律依据，也不能成立。享有法定或者约定解除权的当事人，可以以通知方式解除合同。廉州四小于2020年3月12日送达《催款和解除租赁合同通知书》给圣亚公司，通知圣亚公司自通知送达之日起解除双方于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》；圣亚公司当日收到该通知书；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉房屋租赁合同于2020年3月12日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条的规定，合同解除，合同的权利义务终止；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判决圣亚公司应当清空腾退案涉租赁标的物交还给廉州四小并支付相应租金正确。在案涉房屋租赁合同已经依法解除的情况下，廉州四小起诉请求解除该合同，缺乏事实和法律依据；一审法院判决解除该合同错误，本院予以纠正。 《中华人民共和国义务教育法》规定，义务教育是国家统一实施的所有适龄儿童、少年必须接受的教育；学校建设，应当符合国家规定的办学标准、选址要求和建设标准，适应教育教学需要，确保学生和教职工安全。适龄儿童、少年接受义务教育，必须符合法律的规定。圣亚公司曾向合浦县政务服务管理办公室提交材料，申请在合浦县的办学行政许可，合浦县教育局于2019年12月9日作出了《关于合浦县廉州镇明德小学办学行政许可问题的回复》，认为该筹办点主要存在违反国家有关规定、土地使用权属和权限存在问题、达不到国家规定的办学基本标准、校舍存在安全隐患等问题，不同意在合浦县。圣亚公司又于2020年5月18日向合浦县政务服务管理办公室提交《关于依法准予办理“合浦县廉州镇明德小学”办学许可证的申请》，合浦县政务服务管理办公室于2020年5月22日作出回复，认为合浦县教育局多次明确答复合浦县廉州镇惠爱西路88号筹建小学达不到国家办学标准，决定维持不同意在惠爱西路××小学的决议，对该申请不予受理。圣亚公司至今未获得举办小学的行政许可，其上诉认为一审判决忽略了100余名学生辍学问题，该上诉理由不能成立。 双方当事人对一审判决第三项和第四项均没有上诉提出请求，是其对自己权利的处分，不违反法律规定。由于中国人民银行是自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准同日取消，一审法院判决案涉违约金“从2015年10月1日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止”无法执行，因此，本院纠正为分段计算：以应付租金为基数，自2015年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。 综上所述，圣亚公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十五条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初724号民事判决第二项、第三项； 二、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初724号民事判决第一项； 三、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初724号民事判决第四项为：上诉人广西圣亚投资有限公司应支付被上诉人合浦县廉州镇第四小学违约金（以一审判决第三项应付租金为基数，自2015年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行一年期人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 四、驳回被上诉人合浦县廉州镇第四小学的其他诉讼请求。 上述给付金钱义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14444元（合浦县廉州镇第四小学已向一审法院预交），由合浦县廉州镇第四小学负担1471元，广西圣亚投资有限公司负担12973元。广西圣亚投资有限公司负担的部分于履行本案判决给付金钱义务时一并支付给合浦县廉州镇第四小学。二审案件受理费14444元，广西圣亚投资有限公司已向本院预交，由其负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 文庆强 审 判 员 廖 红 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理 陈 孜 书 记 员 黄燕章