山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初6784号原告：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市市**。负责人：马某某，职务总经理。委托诉讼代理人：周某，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：郭某某，女，系该公司工作人员。被告：陈某某，女，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王某1（系陈某某之夫），男，汉族，住青岛市李沧区。原告中海物业管理有限公司青岛分公司与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周某、郭某某，被告陈某某及其委托诉讼代理人王某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费11220元、滞纳金975.8元(滞纳金从逾期之日起每日按应交费用的同期银行贷款利率4.75%/年计算，暂计算至2020年11月2日)，合计12195.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为青岛市李沧区万年泉路237号中海国际社区一里城某号网点的业主，2015年10月8日被告与原告签订了《物业服务协议》，协议约定，商业公共性服务费3元/月·建筑平方米。被告应于交房之日的次月起缴纳物业服务费等相关费用，逾期支付的自逾期之日起每日按应交费用万分之三加收滞纳金。被告自2016年4月至2020年10月共55个月未按约缴纳物业服务费，总计欠物业费11220元，上述欠费产生滞纳金975.8元。原告曾多次催告被告付款，被告均未缴纳，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈某某辩称，交房后我缴纳了6个月的物业服务费，但是自从我交了物业服务费后，原告就不履行义务，出现很多问题，主要包括小区卫生不打扫、路灯不亮、路面破损、古力盖丢失、车辆乱停乱放、消防设施不达标、物品丢失等问题，因为消防栓里面没有水，无法办理消防证，导致我不能开办饭店及与教育相关的门店，涉案小区房屋房产证也一直没有办下来，没有供暖。就是因为这些问题，所以我才不交物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交前期物业服务合同、物业服务协议、房屋回迁结算单及准予交房通知单各一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交律师函及回执各一份，证明原告曾多次通过电话、短信、发律师函等方式向被告催交物业服务费，但被告未交纳。经庭审质证，被告对该份证据的真实性及证明事项均有异议，被告称并未见过原告发送的律师函。本院认为，原告提交的律师函送达回执显示，被告拒收该邮件，原告发出的律师函未有效送达被告，本院对上述证据不予采信。2、原告提交欠费明细一份，证明被告自2016年4月至2020年10月共欠物业服务费11220元，由此产生的滞纳金为975.8元。经庭审质证，被告对该份证据的真实性及证明事项均无异议，但依据答辩中所陈述的内容，所以才不交物业服务费。本院认为，被告对该份证据的真实性及证明事项均无异议，故对原告提交的该份证据本院予以采信。3、被告提交照片打印件五张，证明涉案小区路面破损、古力盖丢失且没有修复的情况。经庭审质证，原告称对上述证据的真实性无法确认。关于路面破损的情况，问题不在原告，原告在小区规划时，此处路面设计为绿化带，该处路面破损是因为河南村将该处绿化带私自改为停车场，改造过程中造成了路面破损。关于卫生打扫问题，物业每天上午、下午都会按时打扫。关于被告在答辩中所陈述房产证未办理、停车场不管理、未供暖等问题均不是原告的责任。因为小区网点多是河南村的回迁房，供暖问题系河南村与地产公司未交接完毕，牵扯经济纠纷，这也是导致小区业主房产证至今未办理的原因。停车场是由河南村从地产商处承包，由河南村管理。消防未供水是因为网点业主或租户装修时改动消防系统导致无法注水，并不是所有的小区网点没有注水。经原告多次协调与排查，现逐渐恢复各网点的消防注水。本院认为，虽原告对被告提交的证据真实性提出异议，但对被告提交的照片反映的问题并未否认，故本院对该份证据予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。4、被告申请证人王某2出庭作证。证人王某2出庭作证称，其是涉案小区的租户，2020年4月开始在该小区租房，物业服务费一直未交。证人称，小区的网点房门口长时间有辆车停放，影响出行，卫生差，没有供暖，门头前面的路面是其自己修的，下雨天路面积水严重，消防管道没有供水，路灯不亮，丢过财物。被告申请证人张某1出庭作证。证人张某1出庭作证称其现在该小区某户网点居住，其父母是涉案小区的业主，从去年开始没交物业服务费，物业曾经起诉过其父母。张某1称涉案小区物业服务不到位，小区卫生差、路面结冰，车辆停放不规范，影响出行，未提供供暖服务，消防管道没有供水，路灯不亮，小区治安差，丢过财物。经庭审质证，原告认为，因为两位证人的房屋都对外出租，只能反映一段时间内的状况，所以对物业服务的整体情况不了解。对上述两证人的证人证言拟要证明的事项，本院将结合其他证据予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月22日，青岛中海华业房地产有限公司（甲方）与中海物业管理有限公司青岛分公司（乙方）签订《中海·国际社区5号地块前期物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为中海·国际社区一里城（5号地）提供前期物业服务合同，合同约定了双方的权利义务，并约定物业服务费由业主及物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，商业公共性服务费收取标准为3.00元/月·平方米；物业服务费按季交纳，收费时间为每季的第一个月15日前交纳；乙方未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴费用万分之三的标准加收滞纳金。2015年10月8日，中海物业管理有限公司青岛分公司（乙方）与被告陈某某（甲方）签订《中海·国际社区一里城物业服务协议》，服务期限自该协议签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止，该协议约定了双方的权利义务，并约定，商业公共性服务费由甲方按其拥有建筑面积3.0元/月·平方米向乙方交纳，每半年预缴一次，收费时间为以半年为缴费周期的第一个月15日前交纳；乙方未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴费用万分之三的标准加收滞纳金。青岛市李沧区万年泉路237号中海国际社区一里城某号网点房屋建筑面积为68.01平方米，被告系该房屋业主，该房屋已经交付。原、被告一致确认，被告自2016年4月至2020年10月期间未交纳物业服务费。本院认为，在被告所在小区业委会成立之前，原告作为物业服务企业与青岛中海华业房地产有限公司签订的《中海·国际社区5号地块前期物业服务合同》及与被告签订的《中海·国际社区一里城物业服务协议》均合法有效，对原、被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，被告作为业主，应支付原告物业服务费。虽被告抗辩主张原告服务的小区存在卫生差、路灯不亮、路面破损、古力盖丢失、车辆乱停乱放、消防设施不达标，物品丢失等问题，被告为证明其主张提交了照片打印件及证人王某、证人张某2的证人证言。被告提供某段时间内的照片，仅能证明原告在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，被告以此主张不交纳物业服务费缺乏事实和法律依据，被告证人王某2、张某1均在涉案小区居住，与当事人存在利害关系，其证言的证明力不足，且被告未提交其他的证据予以佐证，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。此外，被告主张涉案小区房屋房产证未能办理，小区没有供暖等问题，但房产证办理及供暖问题不能归责于原告，本院对其抗辩理由不予采纳。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。被告拒交纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告物业服务费。关于被告应支付物业服务费的数额，依据《物业服务协议》的约定，物业服务费收费标准为商业公共性服务费每平方米每月3.0元，被告应给付原告拖欠的2016年4月至2020年10月的物业服务费11221.65元（3.0元×68.01平方米×55月）。原告主张11220元，未超出合同约定，被告应依原告主张及时足额支付原告物业服务费11220元。关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告提交的与青岛中海华业房地产有限公司签订的《中海?国际社区5号地块前期物业服务合同》及与被告签订的《中海?国际社区一里城物业服务协议》对物业费的支付时间约定不一致，且原告提供的物业服务难以做到尽善尽美，物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司青岛分公司2016年4月至2020年10月期间的物业服务费11220元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元（原告已预交），减半收取52.5元，由被告陈某某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年十二月二十九日法官助理张栋书记员沈佳妮