贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黔0321行初429号 原告徐献银，男，汉族，1969年2月19日出生，浙江省乐清市人，住址浙江省乐清市。 委托代理人徐世龙，贵州四同律师事务所律师。 委托代理人汪灵，贵州四同律师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。住所地：遵义市新蒲新区播州大道**。统一社会信用代码：1152030000950052X2。 负责人宋祖禹，局长。 出庭负责人唐应强。 委托代理人邓偲。 委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义禾润典当有限责任公司。住所地：贵州省遵义市汇川区香宁路**。统一社会信用代码：91520300662991800B。 法定代表人贾勇波。 第三人遵义市永诚房产开发有限公司。。住所地：贵州省遵义市红花岗区石佛路**楼统一社会信用代码：9152030021476134X5。 法定代表人陈学。 原告徐献银不服被告遵义市自然资源局作出他项权证号为“2007090613号”的抵押登记（以下通称案涉抵押登记），向本院提起行政诉讼。本院于2020年11月6日立案后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告徐献银委托代理人徐世龙、汪灵，被告遵义市自然资源局负责人唐应强及委托代理人邓偲、郑吉煜，第三人遵义禾润典当有限责任公司（以下简称“禾润公司”）法定代表人贾勇波到庭参加诉讼；第三人遵义市永诚房产开发有限公司（以下简称“永诚公司”）经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 被告遵义市自然资源局经永诚公司及禾润公司申请，于2007年11月30日作出案涉抵押登记，其中载明：抵押权人：禾润公司，抵押房产：红花岗区永诚28号楼一层2、3、4、16、17号房，抵押房屋总面积：287.68㎡，房屋用途：商业用房，抵押金额：900000元，抵押方式：一般抵押，抵押期限：2007年11月30日至2008年1月30日。 原告徐献银诉称，2003年11月7日，原告与第三人永诚公司签订《商品房买卖合同》，购买永诚公司开发的坐落于遵义市店铺。合同签订后，第三人永诚公司依约向房管局申请了登记备案。2008年10月，原告与第三人永诚公司完成了变更登记，领取了房屋所有权证（遵房权证监证字第××号）。2020年4月，原告因卖房需要，到不动产登记中心办理手续，发现房屋被设立了案涉抵押登记，后经原告委托律师调查取证，发现不动产登记中心在2007年11月30日依据第三人永诚公司与第三人禾润公司签订的《借款典当合同》以及双方的抵押登记申请，办理了案涉抵押登记，并向禾润公司颁发了2007090613号《房屋他项权证》。原告认为，被告未切实履行登记机关的监管审查管理职能，为涉案房屋办理抵押登记并向第三人颁发房屋他项权证，导致原告无法自由处分房屋，其行为明显不当。现为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求：撤销案涉抵押登记，并由被告承担诉讼费用。 原告提供如下证据，并说明其证明目的。第一组：1、商品房买卖合同，2，贵州省遵义市销售不动产专用发票，3、水电费开户收据，4、公共维修基金收据。证明原告徐献银在2003年12月就在第三人遵义市永诚公司处购买涉案房屋的事实。 第二组：贵州省不动产登记自助查询结果。证明2007年11月30日，被告在原告不知情且未经原告同意的情况下，受理了两个第三人申请抵押登记申请，在案涉房屋上办理了不动产登记证明号为2007090613号抵押登记，该行为损害了原告的合法权益；且原告也在查询当日才知晓房屋已被抵押，所以提起行政诉讼的时效应从该日起算。 第三组：1、收件收据，2、契税完税证，3、遵房权证监证字第××号房屋所有权证。证明原告在2008年办理产权证时是由第三人代为办理，原告在办理产权登记时是没有得知房屋已办理登记的事实。所以原告提起行政诉讼的时效应从得知该事之日（2020年4月28日）起算，并未超过起诉期限。 第四组：涉案房屋项目建筑工程施工许可证。证明涉案房屋项目应在2004年1月15日就应该竣工，在2007年11月30日办理抵押登记时，时间也经过差不多4年，不可能为在建工程状态，被告以在建工程抵押的程序办理涉案房屋的抵押登记实属错误，应确认违法并予以撤销。 被告遵义市自然资源局辩称，一、本案基本事实。徐献银诉称的房屋（以下称涉案房屋）位于贵州省遵义市红花岗区，登记建筑面积66.46㎡,房屋用途为商业用房，位于本案第三人永诚公司开发建设的沙河小区**商住楼内。2007年，永诚公司因建设需要，向禾润公司典当借款90万元，用包含涉案房屋在内的房屋以在建工程的形式抵押给禾润公司，并办理了抵押登记，不动产登记证明号为2007090613,抵押权人为禾润公司，抵押人为永诚公司，抵押期限为2007年11月30日至2008年1月30日。2008年10月22日，徐献银到我局申请办理了转移登记，不动产权证号为：200806107，现涉案房屋登记在徐献银名下。 二、我局办理在建工程抵押登记时，事实认定清楚，证据充分，且尽到了审查义务，并不存在过错。2007年，永诚公司、禾润公司至我局处办理在建工程抵押登记时，提交了永诚公司股东决议、借款抵押合同、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等资料，经我局审查，申请符合《担保法》第四十四条、《城市房地产抵押管理办法》第二十八条、第三十二条及第三十四条之规定，遂办理了在建工程抵押登记。我局在给永诚公司、禾润公司办理在建工程抵押登记时，未发现涉案房屋存在合同备案和预告登记，遂办理了在建工程抵押登记，事实认定清楚，证据充分，且尽到审慎义务，并不存在过错。 三、若本案存在登记错误，也在于永诚公司提供虚假材料所致，与我局无关。作为不动产登记机构，无论是《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》之规定，还是《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，对于不动产登记申请材料的审查，我局做出形式审查，在登记材料符合登记要件的情形下，即办理登记。本案中，徐献银与永诚公司之间就涉案房屋的买卖关系并未办理合同备案，也未办理预告登记，该事实与徐献银所诉称的第三人永诚公司于2003年向房管局申请了涉案房屋登记备案不符。我局无从核实涉案房屋是否已经出让的事实，在永诚公司、禾润公司对其提交的申请材料，尤其是对股东会决议、借款抵押合同的真实性、合法性负责的情形下，抵押登记符合登记要件，我局遂办理抵押登记。若本案确实存在过错，也因永诚公司、禾润公司行为所致，与我局行为无关。 我局作为不动产登记机构，对于依申请启动的抵押登记，只能依职权对申请材料做形式审查，登记中的所有申请材料，均由申请人提交。申请材料的真实性和合法性应当由当事人自己负责，法律没有赋予登记机构对申请材料进行真伪鉴定的权利，登记机构也没有能力对申请材料的真伪进行审查。不动产登记是申请人和登记机构互动及相互信赖的行为，同时也是登记行为是否正确、程序合法与材料是否真实、有效的结合。有鉴于此，对于不动产登记，可能会出现如下结果：登记行为合法，不一定能保证登记结果正确；登记行为不合法，也不一定必然导致登记结果错误。而登记材料虚假，登记结果必然错误；登记材料真实，并不一定就能保证登记结果正确。 四、徐献银起诉已经超过起诉期限，应当驳回其起诉事实上，作为涉案房屋的权利人，徐献银持有的涉案房屋的产权证上存在权利瑕疵，设定了抵押登记，其至迟应当于2008年10月22日知道涉案房屋上设定了抵押登记，但其并未提出异议，却于12年后才提起行政诉讼，明显超过《行政诉讼法》第四十六条规定的起诉期限，应当依据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条之规定，驳回徐献银的起诉。 被告遵义市自然资源局为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：产权记载表。证明涉案房屋已经登记在原告名下的事实，涉案房屋确有抵押登记的事实。 第二组：1、遵义市房产管理局转移登记审批表，2、商品房买卖合同，3、收据，4、不动产专用发票，5、收费通知单，6、贵州省行政事业性收费通用收据，7、中华人民共和国契税完税证，8、徐献银身份证复印件，9、遵义市房产权监理处业务联系单，10、房产平面图。证明1、涉案颁证事实清楚，2、证明颁证时经查询，涉案房屋并无查封、抵押注销的情形，被告办理颁证尽到审查义务。 第三组：1、遵义市房产管理局在建工程抵押登记审批表，2、房屋抵押登记申请表，3、收费通知单，4、房屋抵押登记交验证件清单，5、永诚公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、陈学身份证复印件，6、投资许可证、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、永诚公司沙河小区28号商住楼投资计划批复，7、借款典当合同，8、借款抵押合同，9、股东决议，10、贵州省行政事业性收费通用收据。证明1、存在在建工程抵押登记的事实，2、涉案房屋确系永诚公司股东决议后办理在建工程抵押，3、办理在建工程抵押时永诚公司和禾润公司并未向被告披露已出售的事实，4、永诚公司对提交的材料真实性、合法性负责的事实。 第三人禾润公司述称，2009至2010年左右，除原告外的其他四家购买人在红花岗区法院长征法庭提起和本案一样的诉讼，后经法院核实永诚公司所盖的公章为假章，为无效合同，也没有能撤销。 第三人永诚房开未到庭陈述，也未提交书面意见。 经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的“三性”及证明目的无异议；对第二组证据的“三性”无异议，对其证明目的不予认可，永诚公司和禾润公司在07年办理在建抵押时，其申请材料符合登记，且未透露已经出售的事实，被告无从知晓涉案房屋已经出让并办理对抵押登记；对第三组证据的“三性”无异议，对其证明目的不予认可，即使正如原告所称是在2020年4月21日知晓起算，到2020年10月20日原告就应该提起诉讼，但原告起诉状上的时间已明显超过诉讼期限；对第四组证据的“三性”无异议，对其证明目的不予认可，判断抵押标的是否为在建工程，不是以竣工日期为准，凡是未办理首次登记的均为在建工程，已经办理首次登记的才称为房屋抵押，所以不能达到原告的证明目的。第三人对原告提交的证据的质证意见是：原告提交的合同是假合同，房开公司的章为假章。 原告对被告提交的第一组证据的“三性”及证明目的无异议；对第二组证据的“三性”及证明目的均有异议，徐献银与第三人办理变更登记是2008年，而第三人办理抵押是在2007年，按理在2008年被告应该能查询到抵押登记，因此证明被告审查不严，监管不力的过错；对第三组证据的真实性不予认可，第三人永诚公司隐瞒真相向被告申请抵押登记，其与第三人禾润公司是否存在借款关系有异议，且借款合同中在合同的落款处并没有签署合同签订日期，证明被告审查不严。从第三人申请抵押提交的建设施工许可证上涉案房屋竣工日期在2004年，实际情况原告在2004年就收到永诚房开交房，该房屋在2004年就不是在建工程，被告在2007年却为第三人办理在建工程抵押，明显存在审查不严。第三人对被告提交的证据“三性”均无异议。 本院对双方当事人证据认证如下：对双方出示的证据双方无异议的认可，对当事人有异议的部分待综合全案后认定。 经审理查明，2003年12月23日，原告徐献银（买受人）与第三人永诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买永诚公司开发的坐落于遵义市，该商品房的用途为营业房，属框混结构，层高3.8ｍ，建筑层数地上九层，建筑面积共约66.594平方米。约定按商品房单价为4500元／㎡，总金额贰拾玖万玖千陆百柒拾叁元整，并约定付款方式及期限、违约责任、交付期限等权利义务。原告徐献银依照合同约定支付了购房款、公共维修基金、水电开户费等费用。2007年11月30日，第三人永诚公司以建设需要，用沙河路28＃商住楼一层（2、3、4、16、17号）营业房（面积287.68㎡）作抵押向第三人禾润公司申请典当借款90万元，双方并以在建工程形式向被告遵义市自然资源局申请并办理了抵押登记，不动产登记证明号：2007090613,抵押权人：禾润公司，抵押人：永诚公司，抵押期限：2007年11月30日至2008年1月30日。经原告申请，被告于2008年10月22日向原告徐献银颁发了涉案房屋的房屋所有权证（遵房权证监证字第××号），其中附注：该房系徐献银于2003年3月向遵义市永诚公司购买所得。原告徐献银因卖方需要，于2020年4月28日向遵义市不动产登记事务中心申请查询，得知涉案房屋已于2007年办理案涉抵押登记，故提起本诉，要求判如所请。 本院认为，本案争议的焦点是：1、原告的起诉期限是否已经超过；2、涉案的他项权证办理的合法性。 1、原告起诉撤销案涉抵押登记行政行为是否超过法定起诉期限问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”的规定，本案适用二十年起诉期限，未超过起诉期限。 2、涉案的他项权证办理的合法性。原告徐献银与第三人永诚公司于2003年12月23日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定第三人永诚公司应当在2004年3月30日前，将该商品房交付原告徐献银使用，结合原告提交的水电开户费收据，本院可以认定案涉房屋已于2004年交付原告使用。本案中，根据遵义市不动产登记事务中心2020年11月18日查询结果显示，案涉抵押方式为一般抵押，但实际在2007年11月30日第三人申请办理抵押登记时，系依照在建工程抵押办理的抵押登记，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定，本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。故被告关于办理抵押登记时，判断抵押标的是否为在建工程，不以竣工日期为准，凡是未办理首次登记的均为在建工程的陈述，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”房屋登记管理机构应当严格按照法律规定履行登记义务。本案案涉房屋的所有权人系原告徐献银，且该房已于2004年交付使用，但被告未尽到审慎义务，在2007年对案涉房屋作出在建工程抵押登记，该案涉不动产抵押登记明显不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：……（六）明显不当的。”的规定，案涉不动产抵押登记应予撤销。 综上所述，依照《中华人民行政诉讼法》第七十条第（六）项、第五十八条之规定，判决如下︰ 撤销被告遵义市自然资源局作出的他项权证号为“2007090613号”的抵押登记。 案件受理费50元，由被告遵义市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  潘嘉品 人民陪审员  张家灿 人民陪审员  李作洪 二〇二〇年十二月十八日 法官助理李丽莎 书记员刘玉