江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1102民初2775号 原告：王华林，男，汉族，1969年2月16日出生，户籍所在地成都市武侯区。 委托诉讼代理人：卢成，江苏学益律师事务所律师。 被告：南京华益德商业管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道双龙大道**天秀湾花园综合楼**（江宁开发区），统一社会信用代码91320115MA1WCCKP8E。 法定代表人：严慧波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘艳，江苏德聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小青，江苏德聚律师事务所律师。 第三人：佘平，男，汉族，1978年7月1日出生，户籍所在地镇江市。 第三人：朱春凤，女，汉族，1981年3月14日出生，户籍所在地镇江市。 委托诉讼代理人：佘平，男，汉族，1978年7月1日出生，户籍所在地镇江市，系朱春凤丈夫。 原告王华林与被告南京华益德商业管理有限公司、第三人朱春凤、佘平执行异议之诉一案，本院2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王华林的委托诉讼代理人卢成、被告南京华益德商业管理有限公司的委托代理人刘艳、第三人朱春凤的委托诉讼代理人暨第三人佘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王华林向本院提出诉讼请求：1.撤销京口区法院（2020）苏1102执异56号执行裁定书；2.解除对位于镇江市房屋的司法查封，终止对上述房屋的执行。事实和理由：2018年4月26日，镇江市京口区人民法院作出（2017）苏1102民初1548号民事判决，判令镇江市丹徒区全茂新型建材有限公司给付江苏资产管理有限公司借款9046458.78元，佘平、朱春凤为镇江市丹徒区全茂新型建材有限公司的上述债务承担连带保证责任。2018年7月18日，江苏资产管理有限公司将本案债权转让给华益德公司。2017年5月11日，镇江市京口区人民法院作出（2017）苏1102民初1548号民事裁定，查封了佘平、朱春凤名下位于镇江市的房屋。原告向镇江市京口区人民法院提出执行异议，2020年8月该院作出（2020）苏1102执异56号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告提供的银行转账记录，证实原告已支付全部购房款，佘平也为此出具了相应收条。虽然银行转账主体是案外人聂某,4，但聂某,4己经明确表示是代替原告支付的购房款，因此原告因签订房屋买卖合同而委托他人支付的房款的事实是客观存在的。原告认为该执行裁定认定原告未能提供支付购房款凭证是错误的。之所以购房价略微低于原房屋购买价格，是因为第三人在转让房屋时，尚有房贷，原告为第三人偿还了该部分房贷。原告认为即使第三人不存在房贷，双方约定的买卖价格低于购买价格，也是双方自愿不被法律禁止，应当受到法律的保护，不存在原裁定推定的原告与第三人之间恶意串通规避执行的可能。综上，原告认为原裁定认定事实不清，适用法律错误，原告特提起诉讼主张权利。 被告南京华益德商业管理有限公司辩称：1.上述房屋在2016年3月2日就已经被常州市新北区人民法院查封，原告所提交的房屋买卖合同是2013年2月1日签订，自签订合同之日至被首查封之日，原告从未向常州市新北区人民法院提起过执行异议。该买卖合同的真实性不能认可，原告与第三人之间不存合法有效的房屋买卖合同。2.原告所举证据不能证明其已支付全部购房款。3.房屋合同签订之日至房屋被首查封前，原告未办理过户，因此即使上述房屋卖给原告，也是原告自身原因未能办理过户。4.关于诉讼费，不论该房屋是否真实卖给原告，被告都系受损方，法院是依据房产证的归属来查封房产信息，作为受损方不应当承担诉讼费。综上所述，请求法庭驳回原告诉讼请求。 第三人佘平、朱春凤共同述称：认可原告的诉讼请求；案涉房屋的买卖是真实交易；之所以没有过户，是因为还有房贷没有还清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人佘平、朱春凤系夫妻关系。 2005年3月4日，镇江市百汇电器有限公司（以下简称百汇公司）设立，目前法定代表人为姜某,4。该公司发起股东为第三人佘平、案外人刘芳、于磊、赵磊等。2012年8月24日，该公司股东变更为原告王华林及案外人刘芳、于磊、赵磊、芦光荣等。后该公司的股东又变更为姜某,4（持股31.8182%）、于磊（持股22.7273%）、赵磊（持股18.1818%）、王华林（持股18.1818%）。自2005年3月4日至2012年8月24日，第三人佘平在该公司任职销售经理。 2010年，第三人佘平、朱春凤与案外人芦光荣、姜某,4、聂某,4等人共同出资（总价1152308.2元，首付582308元）购买坐落在镇江市.85平方米）的商用房。2010年6月1日，芦光荣为购买上述房屋向江苏银行股份有限公司大港支行申请房贷，并签订《个人借款合同》，贷款金额为570000元，期限自2010年6月11日至2020年6月11日。第三人佘平、朱春凤，案外人姜某,4、聂某,4等人为上述借款提供连带责任保证。2010年7月22日，案涉房屋购买人取得房屋产权证，第三人佘平、朱春凤分别占9%、8%份额，案外人聂某,4、姜某,4分别占11%、15%份额。2020年9月3日，上述房屋贷款结清。 原告与第三人佘平、朱春凤签订《二手房买卖合同》一份，该合同的落款时间为2013年2月1日。该合同显示：第三人佘平、朱春凤将坐落在镇江市谷阳路66号五区3幢第一至二层106室的房产份额出售给原告；房屋的交易价格为180000元；付款时间与办法为房款已全部付清；因银行原因，暂时不能办理过户手续，第三人佘平、朱春凤承诺在签订后的任何时间无条件配合原告办理过户手续。第三人佘平向原告出具一张收条，该收条的落款时间为2013年2月1日。收条显示：第三人佘平收到王华林购房款180000元。 聂某,4系百汇公司的文员。聂某,4通过其农业银行账户（62×××19）分别于2012年8月19日、2013年2月1日向第三人佘平支付40000元、140000元。前一笔转账注明交易用途为房屋转让，后一笔转账注明交易用途为股权转让。聂某,4出具落款时间为2018年9月27日的情况说明一份，该说明的主要内容是：分别于2012年8月29日、2013年2月1日支付40000元、140000元给佘平，代王华林支付房款，钱已付清，房屋由王华林使用至今。 案外人成都市灵舟科技有限公司（以下简称灵舟公司）设立于2009年10月19日，法定代表人为丁琼。丁琼与原告王华林系夫妻关系。该公司股东为姜某,4（持股46.669%）、丁琼（持股33.331%）、王华林（持股20%）。该公司分别于2012年12月26日、2012年12月27日，向聂某,4的农业银行账户（62×××19）支付50000元、50000元，前一笔转账注明交易用途为私人借款，后一笔转账注明交易用途为付货款。2012年12月26日，丁琼通过其个人银行账户向聂某,4农业银行账户（62×××19）支付50000元。灵舟公司出具落款时间为2020年10月17日的证明一份，证明的内容是：我公司两次汇款到聂某,4农业银行账户（62×××19）的100000元是代王华林支付的房款，我公司与聂某,4之间无业务往来。 2018年4月26日，本院作出（2017）苏1102民初1548号民事判决，判令镇江市丹徒区全茂新型建材有限公司向江苏资产管理有限公司支付借款本金8082078.78元以及相应利息，镇江市诚信担保有限责任公司、佘平、朱春凤对镇江市丹徒区全茂新型建材有限公司的上述债务承担连带清偿责任。在该案审理过程中，根据申请人的申请，本院作出（2017）苏1102民初1548号民事保全裁定：冻结镇江市丹徒区全茂新型建材有限公司、镇江市诚信担保有限责任公司、佘平、朱春凤名下银行存款9500000元或查封、扣押其等值财产。对佘平、朱春凤名下位于镇江市谷阳路66号五区003幢第1至2层106室房屋（建筑面积249.85平方米）中的财产份额（佘平9%，朱春凤8%）进行查封。 2018年7月18日，江苏资产管理有限公司将（2017）苏1102民初1548号的债权转让给被告。被告于2018年9月3日至本院申请强制执行。在执行过程中，本院对案涉房屋进行续查封，查封期限自2020年5月18日至2023年5月17日。 嗣后，王华林提出执行异议，要求本院中止对案涉房屋的执行，解除对该房屋的查封措施。2020年8月20日，本院作出（2020）苏1102执异字56号执行裁定书，裁定驳回王华林的异议。王华林不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，经原告申请，聂某,4在本案庭审中作为证人出庭作证，聂某,4的证言综述如下：聂某,4系百汇公司的员工，与原告、第三人朱春凤均是朋友关系，相识十年以上；聂某,4名下的农业银行账户（62×××19），既被其个人使用，也被百汇公司使用，大额转账需要该公司法定代表人姜某,4知晓；聂某,4与灵舟公司之间无业务往来，但灵舟公司系百汇公司的供货商，双方有业务往来；聂某,4代替原告向第三人佘平转账支付购房款180000元，原告分别通过个人、单位账户向聂某,4转账支付150000元，另外30000元是以现金方式支付；30000元现金是购房定金，大约于2012年的暑假，在百汇公司的办公室由原告交付聂某,4，聂某,4收到后不久就将30000元现金交付第三人佘平。 本院认为：案涉房屋的份额登记在第三人佘平、朱春凤名下，在本院对第三人的上述财产进行执行的过程中，原告作为执行案件的案外人提起异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 原告提供的证据不足以证明原告与第三人之间就上述房屋份额存在合法有效的买卖合同。具体理由是：首先，原告向第三人购买案涉房屋，完全可以自行交易，不必由聂某,4经办。其次，《二手房买卖合同》显示的落款时间是2013年2月1日，原告称于2012年8月29日支付定金40000元，支付定金的时间却早于上述合同落款时间，买卖合同中未约定定金条款，原告也未举证存在定金收条。因此原告的陈述不符合正常的商业交易习惯。第三，第三人购买案涉房屋时的单价为4612元/平方米，至2013年镇江房价已有多次涨幅，而第三人向原告出售时单价仅为4238元/平方米，明显低于市场价格。第四，第三人佘平与原告先后是百汇公司的股东，佘平与聂某,4均曾长期在该公司工作；百汇公司与灵舟公司是关联公司，后者是前者的供货商；第三人佘平、朱春凤、证人聂某,4、百汇公司及灵舟公司的大股东姜某,4均占有案涉房屋部分份额。原告、第三人佘平、证人聂某,4、百汇公司、灵舟公司互相之间有利害关系。综合以上分析，本院认为不能排除原告与第三人恶意串通签订房屋买卖合同以规避执行的可能。 原告提供的证据不能证明其已支付全部购房款。聂某,4的账户（62×××19）既被本人使用，也被百汇公司使用。聂某,4通过该账户分别于2012年8月19日、2013年2月1日向第三人佘平支付40000元、140000元。前一笔转账注明交易用途为房屋转让，原告陈述该款系交付购房定金，但是房屋买卖合同中并未约定定金，且与证人聂某,4陈述的定金数额、定金支付方式相矛盾；后一笔转账注明交易用途为股权转让，与原告陈述的交付购房款的用途不相符，也与证人聂某,4陈述的转账支付购房款的金额相矛盾。另外，证人聂某,4的证言也存在自相矛盾的情况。因此上述两笔款项不能认定为聂某,4代替原告支付购房款。百汇公司与灵舟公司是关联公司，有业务往来；丁琼系原告王华林的妻子，灵舟公司的法定代表人。灵舟公司分别于2012年12月26日、2012年12月27日，向聂某,4的上述账户支付50000元、50000元，前一笔转账注明交易用途为私人借款，后一笔转账注明交易用途为付货款。因此也不能证明2012年12月26日、2012年12月27日发生的三笔转账汇款与案涉房屋的买卖有关。 综上所述，原告不能证明对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告王华林的诉讼请求。 案件受理7750元，由原告王华林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61） 审 判 长  何习虎 人民陪审员  蒋雪敏 人民陪审员  许国祥 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  戴惠如 附法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。