江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4005号上诉人（原审原告）：沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县大唐世家**办公。法定代表人：卓樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡峰，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳玮，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡磊，男，1989年2月9日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。上诉人沭阳大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司）因与被上诉人胡磊商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开听证进行了审理。上诉人大唐公司的委托诉讼代理人胡峰，被上诉人胡磊的委托诉讼代理人李宏伟参加了听证。本案现已审理终结。大唐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持大唐公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由胡磊负担。事实和理由：1.胡磊逾期归还银行贷款的次数远不止一审判决认定的连续逾期4次，实际多达23次。因此，一审判决认定违约情况轻微，不属于恶意违约没有事实依据。2.一审判决认定胡磊积极要求采取补救措施履行合同不符合事实。胡磊仅是口头表达同意向大唐公司支付代偿款，但并未实际向大唐公司支付，也未向一审法院提存，其所谓积极履行合同显然无从谈起。3.一审判决认为大唐公司获得胡磊以按揭贷款方式支付的购房款就是合同目的已经完全实现错误。众所周知，在以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同中，胡磊以贷款方式支付的购房款是明显带有权利瑕疵的，这个瑕疵就是大唐公司要为其提供阶段性担保，胡磊要按时偿还银行贷款，胡磊负有按时偿还银行贷款消除这一权利瑕疵的义务，而本案中正是因为胡磊没有按照合同约定履行按时偿还银行贷款的义务，致使大唐公司保证金被扣划，是胡磊违约行为致使其在银行丧失履行合同信誉才最终导致银行一次性划扣剩余全部款项，大唐公司基于商品房买卖合同的合同目的将无法实现。至于胡磊称要以支付代偿款的方式实现合同目的，则是属于另一个法律关系，并不能混为一谈。4.一审判决认为大唐公司可以通过追偿代偿款的方式实现合同目的而不应以解除合同的方式处理更是荒谬。在合同履行过程中，大唐公司作为守约方，在胡磊违约并已经达到合同解除的条件时，有权选择解除合同还是继续履行合同，大唐公司有权选择更有利于自己利益的方式维权。一审判决剥夺大唐公司解除合同的权利，强制要求大唐公司以追偿的方式处理，明显属于滥用司法权利，损害大唐公司正当合法的诉讼权利。5.一审判决所谓的诚信原则、鼓励交易原则、不轻易解除合同的观点不仅牵强附会，更违背当事人意思自治原则。本案中，因胡磊的违约行为致使合同双方约定的解除条件成就，此时大唐公司就有权依据合同约定行使解除权，这是合同法赋予大唐公司合法且正当的权利，在此情形下，即使胡磊要求采取措施弥补也应得到大唐公司的同意，合同才能继续履行。而一审法院滥用司法权利对合法有效的合同横加干涉，明显与合同法基本原则不符。6.大唐公司此前数件同类型的案件，无论是一审法院，还是宿迁市中级人民法院，均无一例外地判决解除合同，例如（2018）苏13民终3765号民事判决，这些案件的案情与本案完全相同，但本案却作出了完全相悖的判决，同一个法院对同一个事实、同一案情作出完全不同的两种判决，令人难以信服。胡磊辩称，上诉人大唐公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.银行贷款逾期是胡磊与银行之间的事情，与胡磊和大唐公司之间的商品房买卖合同无关，不能认定胡磊是恶意违约。胡磊已经按照商品房买卖合同约定足额支付购房款，其合同义务已经履行完毕，大唐公司的合同目的是收取购房款，其已经实现合同目的，不应再要求解除合同。2.胡磊即便存在违约行为，其违约行为也是轻微的，不影响合同目的实现，合同不应予以解除。而本案合同解除会造成胡磊损失巨大。3.一审判决前，胡磊已经向一审法院提存了20万元，已经积极履行了合同义务。4.大唐公司据以解除合同的条款是无效格式条款，不产生效力。大唐公司向一审法院起诉请求：1.解除胡磊和大唐公司于2016年8月12日签订商品房买卖合同；2.胡磊于合同解除后10日内协助大唐公司在房管部门办理商品房买卖合同备案注销手续；3.本案诉讼费用由胡磊负担。一审法院认定事实：2016年8月12日，大唐公司与胡磊签订商品房买卖合同（合同备案号：1643714174038963），大唐公司将其开发建设的大唐世家小区10幢1单元202室房屋出售给胡磊，约定胡磊支付首付款106000元，余款247000元办理银行按揭贷款，房屋交付时间为2018年6月30日前；合同还约定大唐公司交付房屋后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同日，大唐公司与胡磊还签订了商品房买卖合同的补充协议，协议第二条第2款约定：“出卖人为买受人提供担保期间，买受人未按银行规定按期偿还银行贷款，造成出卖人承担保证责任的，出卖人通过法律渠道解除合同并收回房屋，并向买受人追回所垫的银行款项，担保期间房屋所有权归出卖人所有。”合同签订后，胡磊按约向大唐公司支付首付款106000元。2016年9月3日，胡磊与中国工商银行沭阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定胡磊向该行贷款247000元，贷款期限为10年，由大唐公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，待涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕且银行收到载有抵押登记信息的房屋他项权证书后，大唐公司对胡磊的到期债务免除保证责任;合同还约定胡磊连续三个月或累计六次未按时足额偿偿还银行贷款款本息的，银行有权宣布本合同未偿还的借款立即到期。借款合同签订后，中国工商银行沭阳支行于2016年9月13日向胡磊发放贷款247000元，并将该款按合同约定划入大唐公司账户。2019年12月、2020年1-3月，胡磊连续四个月未按约定时间偿偿还银行贷款款，中国工商银行沭阳支行于2020年3月27日从大唐公司的保证金账户扣划款项8998.64元、于4月2日将胡磊剩余贷款本息161017.57元一次性从大唐公司的保证金账户予以扣划。大唐公司遂向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间的商品房买卖合同。2020年3月16日，胡磊和大唐公司办理案涉房屋的入住手续，大唐公司将涉案房屋交付给胡磊使用。一审法院认为：大唐公司主张其与胡磊签订的商品房买卖合同约定，如胡磊未按银行规定按期偿还银行贷款，造成大唐公司承担保证责任的，大唐公司有权解除合同，现上述合同约定的解除条件已经成就，其要求解除与胡磊之间的商品房买卖合同的请求应予支持。一审法院认为，胡磊和大唐公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大唐公司作为开发商，其合同目的在于出售房屋取得约定价款，对此，胡磊已经通过支付首付款、按揭贷款的方式向大唐公司支付了全部的购房款，大唐公司在商品房买卖合同中的合同目的已经实现。大唐公司认为双方合同约定的解除条件已经成就，其有权解除合同。对大唐公司的上述主张，应审查违约方的违约程度是否足以影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定双方合同应否解除。一审法院认为，中国工商银行沭阳支行虽因胡磊连续四个月逾期偿还银行贷款，于2020年3月27日、4月2日从大唐公司的保证金账户内扣划款项，但胡磊在获知扣划后，亦积极要求向大唐公司一次性支付担保代偿款项，或向一审法院提存代偿款项，表明胡磊有继续履行合同的诚意，大唐公司对上述代偿款的追偿完全可以得到满足，仍不影响其合同目的实现。另外，双方签订商品房买卖合同后,胡磊已按合同约定付清全部购房款,大唐公司已交付涉案房屋,双方之间商品房买卖合同项下的权利义务已基本完成，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易解除已经生效且权利义务已基本完成的合同。综上所述，对大唐公司主张解除双方商品房买卖合同及要求胡磊协助办理商品房买卖合同备案注销手续的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条规定，判决：驳回大唐公司的诉讼请求。案件受理费3716元，减半收取1858元，由大唐公司负担。二审中，当事人没有提供新的证据。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审查明，胡磊共逾期偿还银行贷款23次。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否解除。本院认为：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当根据违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不应予以支持。本案中，大唐公司依据补充协议第二条第2款约定的“买受人未按银行规定按期还贷，造成出卖人承担保证责任的，出卖人通过法律渠道解除合同并收回房屋，并向买受人追回所垫的银行款项”，要求解除本案商品房买卖合同。本院认为，根据上述合同约定，大唐公司在承担保证责任后，虽有权要求解除合同，但只有在已经要求胡磊偿还被银行扣划的款项但胡磊拒不偿还，导致大唐公司收回购房款的合同目的不能实现的情况下，本案商品房买卖合同才应当予以解除。具体到本案，大唐公司被扣划保证金后未通知胡磊，未要求其及时偿还，而是直接提起本案诉讼，胡磊一审中明确表示同意一次性向大唐公司偿还其被银行扣划的保证金，并已在本案一审判决作出前向一审法院提存了20万元，以确保大唐公司被银行扣划的保证金得以清偿。因此，胡磊的违约行为显著轻微，且不会影响大唐公司合同目的实现，本案商品房买卖合同不应予以解除。大唐公司辩称胡磊逾期偿还银行贷款的次数并非4次，而是23次，故其并非违约行为显著轻微。本院认为，胡磊逾期偿还银行贷款是违反其与银行之间的贷款合同，并非违反其与大唐公司之间的商品房买卖合同，银行有权根据胡磊逾期归还银行贷款的违约行为宣布贷款全部到期或者解除贷款合同，但大唐公司无权根据胡磊逾期归还银行贷款的违约行为主张解除其与胡磊的商品房买卖合同。故大唐公司上述主张与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。关于大唐公司辩称案涉房屋所在小区所涉其他商品房买卖合同纠纷案件与本案存在同案不同判的问题。本院认为，各个案件均有其特殊性，合同应否解除需要综合考虑每个案件合同约定和履行情况、违约方的违约程度、守约方合同目的能否实现等等方面，且本案胡磊对于偿还大唐公司被扣划的保证金的主观意愿和具体行为与大唐公司提出的其他案件显著不同，故不能一概认定为“同案”。因此，大唐公司主张的“同案不同判”与事实不符，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人大唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3716元，由上诉人沭阳大唐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘路路审判员  刘爱萍审判员  王 雷二〇二〇年十二月三日书记员  刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。