文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1443号上诉人（原审原告）：李华权，男，1971年5月16日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：腾久银，重庆市彭水县桑柘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王子超，男，1975年1月13日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：王丽花，女，1993年3月12日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人李华权因与被上诉人王子超、原审第三人王丽花房屋买卖合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初2924号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2020年11月19日组织各方当事人进行了质证询问。上诉人李华权的委托诉讼代理人腾久银、被上诉人王子超到庭参加了质询。本案现已审理终结。李华权上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初2924号民事判决第四项；二、改判王子超返还李华权装修损失3万元；三、判令王子超承担一、二审案件诉讼费用。事实及理由：涉案房屋属于王丽花所有，王子超无权处分涉案房屋。王子超隐瞒房屋产权登记状况的行为违背了诚实信用原则，导致涉案房屋无法办理房屋产权证。故，王子超应当承担李华权由此产生的房屋装修损失3万元。王子超答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回李华权的上诉请求。事实和理由：一、《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效。二、签订《房屋买卖协议》时，王子超已告知李华权涉案房屋产权登记情况，房屋产权不能过户并非王子超的过错。三、即便《房屋买卖协议》无效，李华权已经在涉案房屋中居住4年，本应赔偿房屋折旧费及租金，加之是李华权自愿装修，王子超无需再赔偿装修费用。王丽花未出庭，向本院提交了一份《情况说明书》，明确涉案房屋为王子超所有，王丽花对涉案房屋并无任何租售权。李华权向一审法院起诉请求：1.确认李华权与王子超于2016年3月16日签订的《房屋买卖协议》无效；2.王子超返还李华权购房款140000元；3.王子超赔偿李华权装修损失3万元；4.由王子超承担本案诉讼费。一审法院审理查明：王子超与其他人在普子镇双桥居委四组合伙修建了房屋一幢，分了数套房屋。2016年3月16日，李华权与王子超签订《房屋买卖协议》，王子超将其自建的X镇X组X号X－X房屋（房屋权利人登记为王子超之女王丽花，房地籍号为X，土地使用权类型为占用）出售给李华权，价格为174600元。随后，王子超将房屋交付给李华权。2016年4月左右，李华权对房屋进行装修后入住。李华权于2016年3月17日支付王子超房款50000元，2016年5月16日支付房款50000元，2017年1月25日支付房款30000元，2017年6月17日支付房款10000元，共计140000元。李华权户籍地为X镇X村**，与王子超不是同一集体经济组织。一审法院认为，王子超无证据证明涉诉房屋占用的土地性质系国有土地，根据本地乡镇实际情况，未依法办理农用地转用审批手续的均系集体土地，即王子超建房占用的系集体所有宅基地。在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是给予本集体经济组织成员的居住福利。受让人取得村民转让的私房后，房随地走，事实上同时对宅基地行使使用权。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条第2款规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。因此，我国法律法规将农村宅基地使用权及宅基地上房屋的转让限定于本集体经济组织内部，而向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”本案中，王子超和李华权并非同一集体经济组织，因此双方签订的房屋买卖合同无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王子超和李华权订立的房屋买卖合同无效，王子超应当返还收取的购房款140000元，同时该房屋登记在王丽花名下，李华权应将房屋退还给王丽花。关于李华权请求王子超赔偿其装修损失3万元，因装修损失不是房屋买卖必然产生的直接损失，且李华权自愿购买房屋，然后自己装修入住，现其又提出确认合同无效，要求赔偿装修损失，有违诚信，故一审法院不予支持。关于王子超请求李华权赔偿其欠款导致的折旧费14000元，无事实和法律依据，不予支持。关于王子超提出的房租损失40000元，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第34条规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，因李华权未请求支付资金利息，故王子超也无权请求房屋租赁费。关于王子超请求李华权支付其违约金17460元，因双方签订的房屋买卖协议无效，其也不能依据协议主张违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李华权与王子超2016年3月16日订立的《房屋买卖协议》无效；二、王子超于判决生效之日起十日内返还李华权购房款140000元；三、李华权于判决生效之日起十日内将普子镇双桥居委四组68号5-2房屋返还给第三人王丽花；四、驳回李华权的其他诉讼请求。案件受理费3100元（李华权已预交1550元），减半收取计1550元，由李华权负担775元，由王子超负担775元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明：2016年4月，李华权对涉案房屋进行装修，除可移动家具外，水泥、地板砖、沙等装修材料及人工共计花费3万元。二审查明的其他事实与一审判决确认的事实相同。本院认为，因李华权与王子超并非同一集体经济组织，导致《房屋买卖协议》无效，一审对此已充分评述，不予赘述。二审中双方争议焦点为：合同无效后，王子超应否赔偿李华权房屋装修损失及数额。针对该焦点，评述如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，首先，《房屋买卖协议》无效后，王子超与李华权对因履行合同取得的财产均负有返还的义务，王子超应退还李华权购房款，李华权亦应交还涉案房屋。一审对此已作判决，双方当事人均未提起上诉，视为服判。涉案房屋系农村住宅，李华权购房亦是为了居住，而入住之前对房屋进行装修必不可少。因此，李华权对涉案房屋进行装修与《房屋买卖协议》有直接关联，其因装修所产生的费用属于损失范围。一审未将装修费用作为损失处理，适用法律错误，本院予以纠正。其次，导致《房屋买卖协议》无效的原因系李华权与王子超并非同一集体经济组织，双方在签订合同时均应当知道或明知非同一集体经济组织成员之间的宅基地禁止流转，故王子超与李华权对合同无效的过错相当。二审中，李华权与王子超均认可涉案房屋装修花费30000元，本院据此确定王子超赔偿李华权装修损失15000元。综上所述，李华权的部分上诉理由成立，本院对其部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初2924号民事判决第一、二、三项；二、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初2924号民事判决第四项；三、王子超于本判决生效之日起十日内赔偿李华权房屋装修损失费15000元；四、驳回李华权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1550元，由李华权、王子超各负担775元；二审案件受理费550元，由李华权、王子超各负担275元。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 彭松涛审 判 员 刘文玉二〇二〇年十二月十一日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰