江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3121号原告：郑星，男，1990年6月24日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，家住江西省玉山县。原告：高阳梅，女，1991年10月10日出生，汉族，江西省高安市人，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都**1.**，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告郑星、高阳梅与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑星、高阳梅，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑星、高阳梅向本院提起诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，按合同约定交付房屋并办理不动产权证；2.请求判令被告因延期交付导致两原告的租房租金损失8,412.80元(自2020年8月13日起至交房之日止，按26.6元/天另行计付)；3.请求判令被告支付违约金10,730.40元（自2019年7月1日起至2020年8月12日止，按26.3元/天计付，自2020年8月13日起的违约金，按26.3元/天另行结算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，2018年2月5日，我们向被告购买其开发的江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路169号国际名都19栋3单元1602号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同对双方的权利义务进行了详细的约定，根据商品房买卖合同第六条第一款第3点约定，我们在2018年2月5日支付房屋价款58,581元2018年8月12日支付房屋价款53,982元，2019年9月21日支付房屋价款53,981元，共向被告支付了购房首付款166,544元，并于2018年6月1日将购房按揭贷款360,000支付给被告，履行了我们作为买受人的付款义务。根据商品房买卖合同第八条约定被告应当在2019年6月30日前向我们交付经验收合格的房屋，但由于被告没有取得《商品房综合竣工验收备案表》等证件，不能向我们交房，导致我们至今不能合法入住，其行为构成了违约，根据商品房买卖合同第九条约定我们要求被告继续履行合同，并按照实际逾期天数向我们支付违约金；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告还应向我们支付房屋租金8,412.8元（2019年7月1日至2020年2月29日按16.6元/天计算，自2020年3月1日起至2020年8月12日止，按26.6元/天计付，自2020年8月13日起至交房之日止，按26.6元/天计付）。我们多次要求被告按合同约定交付房屋及支付违约金、赔偿租金损失，但合理请求均被拒绝，故提起诉讼，请依法判决。被告江西万通房地产开发有限公司辩称，1、按照合同约定，交房违约金以已付首付款166,544元的日万分之0.5应从2019年6月30日计算至2019年12月30日；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法的前提下才能按照租金确定，原、被告之间的商品房买卖合同第九条明确约定了违约金的计算方法，故不能再计算租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告所提交的证据，本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告江西万通房地产开发有限公司系“国际名都”小区的开发商。原、被告于2018年2月5日签订了编号为20176835的商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买江西省玉山县怀玉山大道东路169号国际名都19栋3单元1602号商品房，该房屋总价款为526,544元，其中第六条约定原告在签订合同时支付首付款166,544元，按揭贷款360,000元，第八条约定被告应于2019年6月30日前向原告交付经验收合格的案涉房屋；第九条约定出卖人逾期交房的……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告在签订合同当天支付给被告购房首付款58,581元，于2018年8月12日支付给被告购房首付款53,982元，在2019年9月21日支付给被告购房首付款53,981元，付清了购房首付款166,544元，并于2018年6月1日向中国邮政储蓄银行玉山县支行按揭贷款支付给被告购房款360,000元。两原告自2017年4月1日起以500元/月的租金标准租房居住，自2020年3月15日起，以1000元/月的租金标准租房居住至今。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。1.关于案涉房屋的交付及合同的履行问题。本院认为，我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付,本案被告至今未向原告交付经验收合格的案涉房屋，已经构成了违约，现原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，符合该合同第九条第2点的规定，本院予以支持。2.关于逾期交房的违约金计算问题。原告在签订合同前后向被告交付了购房首付款166,544元，并于2018年6月1日向中国邮政储蓄银行玉山支行按揭贷款支付了其余购房款360,000元，全面履行了支付购房款的义务，但被告未能在合同约定的交房时间即2019年6月30日前将符合交房条件的案涉房屋交付给原告，已经构成了违约，根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条第2点“（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”的约定，被告应向原告支付自双方约定的交房时间的次日即2019年7月1日起到实际交房时止的逾期交房违约金。原告在2018年6月1日即向被告支付了全部购房款，故逾期交房的违约金应以原告所交付的全部购房款526,44元按日万分之0.5计付，被告主张按原告所交付的首付款166,544计付逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。3.关于逾期交房导致的租金损失是否应予赔偿的问题。被告未按约向原告交房,导致原告未能及时入住而租房居住，确实存在租金损失，但逾期交房违约金足以弥补原告因被告逾期交房造成的租金损失，故原告要求被告赔偿租金损失没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原、被告于2018年2月5日签订的20176835号《商品房买卖合同》继续履行；二、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告郑星、高阳梅自2019年7月1日起至2020年12月31日止的逾期交房违约金14,453.60元(自2021年1月1日起至实际交房时止的逾期交房违约金以已付购房款526,544元为基数，按日万分之0.5另行计算)；三、驳回原告郑星、高阳梅要求被告江西万通房地产开发有限公司支付租金损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,257元，减半收取计4,628元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  占晓华二〇二〇年十二月十日法官助理傅丽红书记员邱金陵