陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）陕01民终13206号上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区港务大道**。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎晶，女，汉族，1995年3月2日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：李宇虹，女，汉族，1981年9月14日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：柴培俊，男，汉族，1993年7月4日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李旭鸽，陕西润亚律师事务所律师。第三人：陕西共洺房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市经开区凤城二路新世纪大厦****。法定代表人：赵一飞，该公司经理。第三人：李萌，女，汉族，1997年7月11日出生，陕西共洺房地产营销策划有限公司员工，住西安市。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人柴培俊、第三人陕西共洺房地产营销策划有限公司（以下简称共洺公司）、李萌商品房预约合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员张伟独任审理。华南城公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回柴培俊在一审的全部诉讼请求；2、上诉费用由柴培俊承担。事实和理由：事实和理由：1、双方签订的《销售认购书》是真实意思表示，根据第四条的约定，柴培俊应当在签订认购书后3日内前往其公司处签订正式的商品房买卖合同等系列文件，并依约支付相关款项，否则应视为柴培俊自愿放弃该物业的预定并构成违约，其公司将不予退还柴培俊已交付的定金，本案中柴培俊单方面要求解除《销售认购书》，构成违约，应承担相应的违约责任，柴培俊未能办理首付贷是因为自身征信问题，不是其公司的原因造成，其公司不存在任何过错。2、根据《合同法》第四十八条的规定，共洺公司和李萌并无代表其公司作出退款、解除合同等实质承诺的权利，且其公司并未对该代理权进行追认，该代理行为产生的法律责任不应由其公司承担。柴培俊辩称，1、针对华南城公司上诉理由中认为销售认购书系双方真实意思表示与一审查明事实不符，一审中第三人李萌已经自认是她在未经其同意的前提下自行签订的，同时其在一审中提交了微信聊天记录可以证实其从未见过该销售认购书，也并未签字，并未授权他人签字；2、针对首付贷，一审中其已提交证据证明在交付定金前后，华南城公司均向其承诺，贷款由华南城公司代为办理，不收取任何费用，但在实际办理中，华南城公司向其推荐的办理贷款公司并非正规的银行，而是其他放贷机构，且贷款利息过高，与其销售前承诺不一致，在办理贷款前其已经向华南城公司提供了银行流水，华南城公司并未提出其的征信有问题，因此华南城公司的上诉理由第一条不成立；3、在本案中，无论是合同签订前还是签订后，均由李萌代表华南城公司与其商谈事宜，且在一审庭审中华南城公司也认可李萌系其销售部人员，因此，其完全有理由相信李萌具有代华南城公司处理退款事宜的权限，华南城公司应该对李萌的行为承担责任。综上，其认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回华南城公司的上诉请求，维持一审判决。共洺公司陈述称，柴培俊买房是给他自己买的，华南城公司不给柴培俊退款是华南城公司的行为，3万元是华南城公司收的，华南城公司的事情与其公司没有关系，柴培俊认为华南城公司应该给他退款的理由不成立。李萌陈述称，柴培俊是因为凑不够首付款才退房的，柴培俊构成违约。其帮柴培俊介绍了公司办理首付贷，但是柴培俊不愿意办首付贷，所以就没有凑够首付，其没有承诺过给柴培俊退款。柴培俊向一审法院起诉请求：1、判令解除其与华南城公司之间的定金合同；2、判令华南城公司返还其定金30000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年11月25日至实际给付之日期间的资金占用费；3、本案诉讼费由华南城公司承担。一审法院经审理查明，2019年8月29日，华南城公司取得位于西安市国际港务区港兴路以北，港务西路以西1668新时代广场项目D-1#楼111幢的商品房预售许可证。共洺公司系华南城公司委托的代理销售公司，李萌系共洺公司的置业顾问。2019年11月24日，柴培俊与李萌通过微信洽谈购房事宜，双方约定“首付110000元，贷100000元，按揭200000元，定金30000元。”柴培俊提出：“如果我到时候首付没凑齐买不了，要退了，啥时候能退下来。”李萌回复：“填个首付延迟申请，不是给你说了做首付贷，钱一天批下来了。”2019年11月25日，柴培俊向李萌转账30000元定金，华南城公司向柴培俊出具收据一张，载明：兹收到柴培俊定金30000元，银行，B地块-1668新时代广场D区-111-24F-111-12435。同日，李萌代柴培俊提出《延期申请》并拍照后通过微信发送给柴培俊，该申请载明：客户柴培俊于2019年11月25日认购1668新时代广场111-12435号房，现因资金无法及时到位，需延期至2019年12月1日，特此申请延期，望领导批准。后柴培俊与李萌就首付贷办理事宜无法达成一致意见，柴培俊提出退款。2020年4月，李萌收取柴培俊定金收据原件等相关材料称为其办理退款手续。2020年5月21日，李萌微信告知柴培俊退款流程没有审批下来，并提出了办理更名手续的方案，柴培俊不同意。故产生本次诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案李萌作为共洺公司的工作人员，在代理销售华南城公司的房屋过程中，针对柴培俊首付款缺口较大的问题给予柴培俊不准确、不完整的首付贷信息，柴培俊轻信该信息而支付了定金30000元，但后期柴培俊在办理首付贷过程中问题较多，最终未能办理。现双方无法签订商品房买卖合同，主要因首付贷无法办理而导致，属于不可规则与双方的事由所致。李萌的销售行为系代理华南城公司，定金也系由华南城公司收取。现柴培俊要求华南城公司退还定金30000元，符合法律规定，法院予以支持；柴培俊与华南城公司之间并未签订定金合同，柴培俊要求解除双方之间的定金合同，法院不予支持；柴培俊要求华南城公司支付其资金占用费，因柴培俊并无证据证明华南城公司存在违约行为，故对柴培俊该项诉请，法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、华南城公司于本判决生效后十五日内返还柴培俊定金30000元；二、驳回柴培俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，减半收取275元，柴培俊已预交。由华南城公司承担，并同上述款项一并给付柴培俊。二审经审理查明，华南城公司提交的《销售认购书》上“柴培俊”的签字并非柴培俊所签，而是李萌所签。柴培俊称这是李萌的个人行为，并未取得其同意，其对该《销售认购书》也不追认。李萌未举证证明其是在柴培俊的授权下签订的。同时，《销售认购书》的落款时间虽为2019年11月25日，但李萌称这是2020年4月提交柴培俊退款资料时其签订的。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，柴培俊在购买华南城公司的涉案房屋时，是与共洺公司的工作人员李萌进行商谈的，在双方未签订任何协议时，柴培俊向李萌支付了涉案3万元作为定金，但对该定金的性质及目的双方并未约定。根据李萌的陈述，柴培俊在与李萌协商购房初期，就告知李萌自己有可能无法凑齐首付款，李萌告知柴培俊可以以办理首付贷的方式解决首付问题，但后来柴培俊并未成功申请首付贷，柴培俊提出退款要求。因在柴培俊交付涉案3万元定金时双方对权利义务并未约定，此后果是否可认定为是柴培俊违约所致，无法确定。认定合同违约的前提是合同双方对权利义务有约定，一方在履行过程中违反了约定。而本案中，涉案《销售认购书》并非柴培俊所签，且柴培俊对李萌代其签订《销售认购书》的行为也未追认，该《销售认购书》对柴培俊无约束力。故华南城公司以柴培俊违反《销售认购书》为由，认为柴培俊违约，无事实和合同依据，本院不予采信。综上所述，华南城公司的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，西安华南城有限公司已预交，由西安华南城有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  张伟二〇二〇年十二月十七日书记员  袁萱