湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初2749号原告（反诉被告）：永州市怡嘉房地产开发有限公司，住所地：永州市零陵区徐家井路**，统一社会信用代码：91431100329423949W。法定代表人：张淑珍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋春生，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：欧艳霖，女，1983年2月9日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，户籍所在地：湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李刚，湖南人和人（永州）律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）永州市怡嘉房地产开发有限公司（以下简称怡嘉公司）诉被告（反诉原告）欧艳霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡嘉公司的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）欧艳霖的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）怡嘉公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法解除原、被告双方于2017年10月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告应承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同生效后，被告欧艳霖依据该合同第五条（三）1的约定向原告怡嘉公司支付购房价款30%即157,250元，余款340,000元申请银行按揭贷款。因被告欧艳霖系不良信用记录人员，无法向银行申请按揭贷款，导致无法支付原告怡嘉公司的商品房余款。因该商品房余款，原告怡嘉公司多次与被告欧艳霖联系，要求支付，被告欧艳霖拒绝支付。为此，依据该合同第五条（三）4的约定特向贵院起诉，请依法判处。被告（反诉原告）欧艳霖辩称，被告欧艳霖与原告怡嘉公司于2017年10月6日签订《商品房买卖合同》后，按合同约定支付了157,250元首付款，余款340,000元应当由怡嘉公司负责为被告欧艳霖及时办理银行按揭贷款相关手续。根据双方合同约定，怡嘉公司在2018年6月3日前就应当为被告欧艳霖办理好按揭贷款将商品房交付给被告欧艳霖。但怡嘉公司在项目建设中多次停工，严重违约逾期交房，并且原告怡嘉公司自己也是失信被执行人，根本无法为被告欧艳霖办理银行按揭贷款。被告欧艳霖直到2020年8月24日才因一个民事案件被列为被执行人，对该案的判决，被告欧艳霖不服已经提起再审。而在此之前，被告欧艳霖的信用一直良好，完全可以办理银行按揭贷款。正因为怡嘉公司的原因，才导致被告欧艳霖无法及时办理银行按揭贷款。怡嘉公司应当就此后果承担全部法律后果。反诉原告欧艳霖向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告继续履行反诉原告与反诉被告于2017年10月6日签订的《商品房买卖合同》；二、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交房赔偿金117,000元；三、本案本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告欧艳霖与反诉被告怡嘉公司于2017年10月6日签订的《商品房买卖合同》，购买反诉被告怡嘉公司开发的**商住楼*栋*单元*楼*号商品房，房产面积为117平方米。根据合同约定，反诉被告怡嘉公司应当在2018年6月30日前将商品房交付给反诉原告欧艳霖，如反诉被告怡嘉公司逾期交房超过180日，反诉原告欧艳霖要求继续履行合同的，合同继续履行。因反诉被告怡嘉公司原因，导致所开发的楼盘停工无法按期交房。反诉被告怡嘉公司于2018年6月19日向包括反诉原告欧艳霖在内的几十户业主出具承诺书，承诺项目在30日内重新开工，并在2018年9月1日前交房，如违约，愿意每户按每平方米1000元赔偿损失。但反诉被告怡嘉公司在2018年9月1日根本无法交房，至今也未达到商品房交付使用条件。综上，为维护反诉原告欧艳霖的合法权益，特提起反诉。反诉被告怡嘉公司辩称，1.原被告双方所签订的《商品房买卖合同》是真实的，按照该合同第五条第三项第三小条余款即34万元申请银行贷款，买受方必须在签订合同50日内，应先向出售方提供办理按揭贷款的资料、缴纳银行按揭贷款相关费用，而被告至今未提交，2020年三、四月份开发商仍在跟被告（反诉原告）欧艳霖的丈夫联系要求提交资料，被告（反诉原告）欧艳霖的义务在前面，应先交按揭贷款的资料、缴纳银行按揭贷款相关费用，付款是前置义务，被告（反诉原告）欧艳霖只有履行了自己的前置义务才能要求原告（反诉被告）怡嘉公司履行交房义务；2.反诉原告欧艳霖称反诉被告怡嘉公司向其承诺出具了承诺书这不是事实，反诉被告怡嘉公司所承诺的对象是已付清购房款的业主，不是本案的反诉原告欧艳霖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人各方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告怡嘉公司提交的证据1《商品房买卖合同》、证据4欧艳霖个人征信报告的真实性，被告欧艳霖无异议，经审查认为，该二组证据真实、合法，且与本案相关联，予以采信；对原告怡嘉公司提交的证据2原告怡嘉公司原法定代表人张向阳与被告欧艳霖的丈夫邓文明微信聊天记录的真实性，被告欧艳霖未表异议，虽被告欧艳霖认为记录显示怡嘉公司从2020年1月底才联系被告欧艳霖夫妻交按揭资料，原告怡嘉公司从合同签订后一直没有履行提示义务，但被告欧艳霖长时间未提供办理按揭贷款的资料、未支付完毕购房款是事实，本院予以采信；对原告怡嘉公司提交的证据3中唐继勇的询问笔录，因为唐继勇未出庭当庭作证，又未能说明不能出庭作证的理由，不符合证据规则的规定，故本院不予采信；对其中黄成忠、王守红的询问笔录，结合该两名证人出庭当庭所作的证言，对其中商品房建设进度及房屋交付情况等与案件基本事实相符真实、合法，并与本案具有关联性，予以采信；对被告（反诉原告）欧艳霖提交的证据3承诺书，原告（反诉被告）怡嘉公司质证认为根据证据规则应出示原件，因被告（反诉原告）欧艳霖无法提供，不符合证据规则的规定，故本院不予采信；对被告（反诉原告）欧艳霖提交的证据4怡嘉公司登记信息的真实性、合法性，原告（反诉被告）怡嘉公司无异议，但认为没有关联性，本院认为，本案所涉案件事实是被告（反诉原告）欧艳霖是否能够成功办理购房按揭贷款，合同是否能够继续履行，与原告（反诉被告）怡嘉公司是否被列为失信被执行人无直接关联，故对该证据本院不予采信；对被告欧艳霖提交的证据5被告欧艳霖被执行人信息的真实性、合法性，原告怡嘉公司无异议，虽然原告怡嘉公司认为该证据不能证实被告欧艳霖之前是否有没有执行案件，且通过查询人民银行征信报告证明被告欧艳霖有失信记录，但被告欧艳霖2020年8月被柳州市柳南区人民法院列为被执行人是事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）怡嘉公司、被告（反诉原告）欧艳霖于2017年10月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告（反诉原告）欧艳霖以首付加银行按揭贷款的方式购买原告（反诉被告）怡嘉公司开发的位于***商住楼*幢*单元*层*号房，总金额497,250元，首付比例30%为157,250元，余款340,000元申请银行按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》约定第五条：“（三）按揭付款：2、……买受方须在签订本合同50日内向出卖方提交办理银行按揭的有关资料和交纳办理银行按揭的所有相关费用……3、由于国家政策导致不能办理按揭贷款，致使合同不能履行，乙方要求解除合同的，甲方无条件将乙方已支付的首付款无息退还给乙方。乙方如继续履行合同，则合同自动更改为分期付款或一次性付款方式。4、由于乙方银行导致不能办理按揭贷款致使合同不能履行，甲方要求解除合同的，甲方无条件将乙方已支付的首付款无息退还给乙方；双方协商如继续履行合同，则合同自动更改为分期付款或一次性付款方式，10个工作内按分期付款或一次性付款方式支付购房首付款。”第六条：“（3）办理银行按揭的买受人在通知之日起逾期超过60日不去办理房屋贷款手续，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付已付款十万分之一的违约金。”第七条：“交付期限。出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第八条：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加不计息）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的十万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。”。合同签订后，被告（反诉原告）欧艳霖按约定于2017年12月31日向原告（反诉被告）怡嘉公司支付完毕157,250元购房首付款。被告（反诉原告）欧艳霖未按合同约定在签订合同50日内向原告（反诉被告）怡嘉公司提交办理按揭的资料和相关费用。后，原告（反诉被告）怡嘉公司因资金困难未按期完工，至庭审时尚未具备交房条件。另查明，因被告（反诉原告）欧艳霖在中国建设银行股份有限公司开设的贷记卡账户在2016年1月和3月分别有970元和1000元逾期未还款记录，被告（反诉原告）欧艳霖在中国农业银行股份有限公司开设的贷记卡账户在2016年9月和2017年1月分别有20元和81元逾期未还款记录，无法向银行申请按揭贷款，导致无法以按揭贷款方式支付原告（反诉被告）怡嘉公司的商品房余款，被告（反诉原告）欧艳霖亦未一次性支付该商品房的余款。2020年2月至7月期间原告（反诉被告）怡嘉公司的员工再次联系被告（反诉原告）欧艳霖的丈夫就房屋付款方式进行协商，双方未能达成一致意见，遂酿成本案纠纷。另被告（反诉原告）欧艳霖于2020年8月24日被柳州市柳南区人民法院列为被执行人。本院认为，本案原告（反诉被告）怡嘉公司与被告（反诉原告）欧艳霖签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应系有效合同，合同双方应按合同约定履行各自义务。被告（反诉原告）欧艳霖已按协议约定支付了首付款，履行了部分合同义务，原告（反诉被告）怡嘉公司应尽到协助被告（反诉原告）欧艳霖办理按揭贷款、按期交付房屋等义务，被告（反诉原告）欧艳霖应尽到及时提交办理按揭贷款资料、缴纳办理按揭款的相关费用等义务，现因被告（反诉原告）欧艳霖开设的贷记卡存在逾期未还款记录，致使无法办理按揭贷款，虽被告（反诉原告）欧艳霖辩称系原告（反诉被告）怡嘉公司怠于履行协助办理贷款义务导致被告（反诉原告）欧艳霖在2020年8月被柳州市柳南区人民法院列为被执行人才无法办理按揭贷款的，但根据人民银行关于按揭贷款征信审查报告的相关规定，申请贷款人五年内有逾期未还款记录的银行贷款中心有权不批准贷款额度，被告（反诉原告）欧艳霖在2016年1月、3月和9月及2017年1月分别在中国建设银行股份有限公司和中国农业银行股份有限公司有逾期未还款记录，是导致无法获得审批的主要原因，不论原告（反诉被告）怡嘉公司是2017年10月6日后立即代为办理还是2020年代为办理均未过5年期限，且被告（反诉原告）欧艳霖虽2020年8月24日被柳州市柳南区人民法院列为被执行人，但被执行人并不表示为失信被执行人，被执行人只要按照法律规定履行生效法律文书，不影响被执行人的征信情况，并且2020年8月13日原告（反诉被告）怡嘉公司以被告（反诉原告）欧艳霖无法办理按揭贷款为由诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）欧艳霖在2020年8月24日才被列为被执行人，故对被告（反诉原告）欧艳霖的该项抗辩理由本院不予采纳，因被告（反诉原告）欧艳霖无法办理按揭贷款，又无法与原告（反诉原告）怡嘉公司达成协议分期付款或一次付清剩余购房款，依据双方签订的《商品房买卖合同》原告（反诉被告）怡嘉公司有权解除合同，故对原告（反诉被告）怡嘉公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对被告（反诉原告）欧艳霖要求继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，双方合同解除的，双方的法律关系解除、回复原状，即退还购房首付款及附加受领时起的利息，原告（反诉被告）怡嘉公司已收取的被告（反诉原告）欧艳霖支付的购房首付款157,250元以及占用期间的利息应予以退回，利息以首付款157,250元为基数按收款日（2017年12月31日）的中国人民银行同期贷款利率自2017年12月31日起计算至支付完毕时止。虽原告（反诉被告）怡嘉公司未能按合同约定的时间交房，但因被告（反诉原告）欧艳霖无法办理按揭贷款，不能以按揭贷款的方式履行支付剩余购房款的后续义务，被告（反诉原告）欧艳霖履行义务方式不符合合同约定，原告（反诉被告）怡嘉公司有权拒绝其相应的履行要求，即据此享有暂不交付房屋的权利，且依据双方签订的《商品房买卖合同》对于因被告（反诉原告）欧艳霖的原因无法办理按揭贷款的，原告（反诉被告）怡嘉公司有权要求解除合同，后双方亦未就剩余购房款的支付方式为一次性支付或分期支付达成协议，故对于被告（反诉原告）欧艳霖要求原告（反诉被告）怡嘉公司支付逾期交房违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）永州市怡嘉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）欧艳霖2017年10月6日签订的《商品房买卖合同》；二、限原告（反诉被告）永州市怡嘉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）欧艳霖支付的购房首付款157,250元及利息（利息以首付款157,250元为基数按2017年12月31日的中国人民银行同期贷款利率自2017年12月31日起计算至支付完毕时止）；三、驳回被告（反诉原告）欧艳霖的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告欧艳霖承担。反诉案件受理费1320元，由反诉原告欧艳霖承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  郭 庆人民陪审员  杨志恒人民陪审员  杨新宇二〇二〇年十二月二十九日法官助理董凌冰书记员李勋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。