福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3922号 再审申请人（一审原告，二审上诉人）：钟雪明，男，1972年9月28日出生，畲族，住福建省莆田市荔城区。 再审申请人（一审原告，二审上诉人）：梁小玲，女，1970年11月17日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：钟雪明（梁小玲丈夫），住址同上。 被申请人（一审被告，二审上诉人）：莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村。 法定代表人：郭加迪，该公司董事长。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林办沟头居委会建材市场**。 法定代表人：曾红佩。 再审申请人钟雪明、梁小玲因与被申请人莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称高佳公司）、福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司（以下简称兴邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院(2019)闽03民终1793号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 钟雪明、梁小玲申请再审请求：撤销二审判决，再审本案。事实和理由：（一）二审判决有失公正。1.《商品房买卖合同》附件三约定“卫生间或厨房预留一个给水接口。每户设独立水、电表。”而只有独自拥有记载用水量的装置方可称之为独立水表，亦即一户一表制，钟雪明、梁小玲要求水表立户有合同依据。2.依据《关于城市供水实施“一户一表、水表出户、抄表到户”的若干意见》、《国家计委、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》及闽价服[2011]376号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》规定，水电表立户费用已包含在房价款内，钟雪明、梁小玲的电表已立户，那么水表立户更应由高佳公司统一办理，费用由高佳公司自行承担。3.钟雪明、梁小玲所在小区内已有54家业主起诉要求高佳公司办理水表立户，均得到支持，但钟雪明、梁小玲的诉讼请求却未得到支持。4.规章、规范性文件均明确规定开发商应为购房者办理房屋水表立户且不得收取自来水工程建设费，一审判决已做详细分析，二审判决改判没有依据。（二）二审判决认定高佳公司收取钟雪明、梁小玲2%公共维修基金属无过错行为错误。1.《莆田市建设局关于执行建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉》规定，住宅专项维修基金交纳标准是购房款的2%，其中购房时交1%，另外1%待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。高佳公司不是收取住宅专项维修基金的主体，应退还业主另外1%的公共维修基金。2.根据《莆田市住房和城乡建设局关于督促莆田高佳房地产开发有限公司及时归还云顶枫丹、木兰枫丹小区业主住宅维修基金的通知》，高佳公司应与业主协商交存方案，而不是另作主张径行上交另外1%的住宅专项维修基金来躲避法律问责。且二审法院未对高佳公司占有业主另外1%住宅专项维修基金的损失作出处理显然不当。3.本案同个楼盘中，其中四号楼业主仅交纳1%住宅专项维修基金，而其他楼的业主均缴纳2%，若高佳公司不退还1%住宅专项维修基金，会造成业主间利益不公平，而且全体1%专项维修基金今后收取与本案无关。（三）一、二审法院认定高佳公司提前交房违约金为一次性债权没有法律依据。1.高佳公司未取得建设工程竣工验收备案登记证即将案涉房屋交付给钟雪明、梁小玲使用，还伪造《新建商品房质量保证书》，其中写明案涉房屋2013年12月31日竣工验收合格，但事实上案涉房屋于2015年5月4日方竣工验收合格。2.一审法院认定系钟雪明、梁小玲要求提前接受交付使用没有依据。工程未竣工验收交付使用本身就是违法行为，由此产生的质量问题应由高佳公司承担。3.一审法院认定1000元违约金为一次性债务并超过诉讼时效错误。钟雪明、梁小玲直到2018年10月24日才知道案涉房屋的竣工验收时间。（四）一审法院认定钟雪明、梁小玲提供的照片中成像日期存在瑕疵，不能确定是否提前交房使用后直至房屋验收合格的法定交房日间出现的问题，或法定交房日后两年维修保护期内出现的问题，并根据高佳公司提供的验房情况一览表，认定交房时没有存在管道漏水现象，显然对钟雪明、梁小玲不公平。1.高佳公司提前交房属违法行为，由此产生的质量问题应由其承担举证责任。并且钟雪明、梁小玲还提供兴邦公司及业主的录音证实工程质量问题，也申请第三方进行工程质量检测，但法院未予采纳。2.根据案涉房屋的质量保证书，其中载明卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为5年保质期，也就是卫生间漏水应是5年保修期，一审法院认定为2年没有依据。3.钟雪明的手机日期存档是清楚的，从2017年、2018年及2019年分别不同日期拍照，况且兴邦公司有2014年至2016年报备存档的照片与材料可以证实，应要求兴邦公司举证。钟雪明、梁小玲因案涉房屋漏水，无法入住，也无法享受到物业服务，因此主张物业服务费是直接损失有合法依据。4.一审法院单凭验房情况一览表就认定不存在管道漏水现象没有依据，当时并未进行管道、楼面的试水检验，不能认定不存在漏水，而且仅是交房的手续之一，并没有权威机关认定，不能作为质量的证据使用。 本院经审查认为，（一）有关水表立户问题。首先，根据《商品房买卖合同》附件三约定“卫生间或厨房预留一个给水接口。每户设独立水、电表”，其中并未约定高佳公司应为钟雪明、梁小玲办理水表立户，而从本案查明的事实看，高佳公司已为包括钟雪明、梁小玲在内的购房户所购房屋设立水表，通过物业公司按各购房户的用水情况统一收取水费后再汇总支付给供水公司，故应认定钟雪明、梁小玲实际上已实现单独计量并结算水费的目的。其次，闽价服[2011]376号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》第九条规定“本批复自2011年9月20日起试行2年，期满后视情况重新核定。此前供水企业已与建设开发单位签订供水合同或协议的，按已签订供水合同或协议执行”，案涉房屋所在的云顶枫丹小区于2010年办理《建筑工程施工许可证》，亦即在前述批复实施前，已完成规划设计，其中包括小区用水管道的规划、设计等内容，故前述闽价服[2011]376号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》并不适用本案。而《国家计委、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》仅规定取消自来水立户费用，《关于城市供水实施“一户一表、水表出户、抄表到户”的若干意见》亦未明确强制要求住宅小区必须提供水表立户项目，故钟雪明、梁小玲以前述规定为由主张高佳公司应为其办理水表立户依据不足。第三，本案系审理钟雪明、梁小玲与高佳公司、兴邦公司间商品房销售合同纠纷，钟雪明、梁小玲主张本案处理结论应与另外案件判决一致显然缺乏法律依据。由上，钟雪明、梁小玲主张高佳公司应为其水表立户，既缺乏合同依据亦缺乏法律依据，二审判决未予采信并无不当。（二）对于住宅专项维修基金问题。根据《商品房买卖合同》附件六第三条约定“该套房屋的房契税、印花税、专项维修基金等均由买受人自行承担”，以及莆建房[2007]20号《莆田市建设局关于执行建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉》中关于住宅专项维修基金交纳标准的规定，高佳公司按钟雪明、梁小玲购房款总额的2%代收专项维修资金有合法依据，且该公司亦已将相关费用上缴至莆田市住宅专项维修资金专户并将专用票据留置在一审法院，钟雪明、梁小玲可随时领取，故钟雪明、梁小玲起诉主张高佳公司为其开具缴纳专项维修资金的正式发票的目的已得以实现，钟雪明、梁小玲申请再审另主张高佳公司应退还其1%购房款的住宅专项维修资金以及赔偿损失，均超出其一审诉讼请求范围，本院不予采信。（三）对于提前收房违约金问题。根据商品房买卖合同第八条约定，如果在规定日期内未达到交房条件的，买受人同意接收，出卖人应支付给买受人1000元违约金。虽然案涉房屋在交付给钟雪明、梁小玲时尚不具备法定交付条件，但钟雪明、梁小玲已实际接收案涉房屋，有权向高佳公司主张1000元违约金，但自案涉房屋实际通过竣工验收备案的2015年5月4日至钟雪明、梁小玲起诉主张权利的2019年2月份，显然已超过3年诉讼时效期间，钟雪明、梁小玲未能举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，其主张直到2018年10月24日才知晓案涉房屋通过竣工验收备案的时间亦无证据证明，故一、二审判决认定钟雪明、梁小玲该项诉求超过诉讼时效并无不当。钟雪明、梁小玲另主张高佳公司应赔偿其物业费4327元损失，但该部分物业费用系钟雪明、梁小玲实际接收并使用案涉房屋后接受兴邦公司提供的物业服务所应支付的对价，其主张该部分费用应由高佳公司赔偿缺乏依据，本院不予采信。（四）对于钟雪明、梁小玲主张因房屋漏水导致其无法使用而产生的损失赔偿问题。根据高佳公司提供的验楼情况一览表，在钟雪明、梁小玲提前接收案涉房屋时并不存在管道漏水的现象，钟雪明、梁小玲虽提供了卫生间、阳台管道漏水的照片，但该照片并不能证明漏水的时间以及漏水系因高佳公司将未通过竣工验收的房屋交付给其所产生的后果，故一、二审判决以钟雪明、梁小玲举证不足为由驳回其该项诉讼请求并无不当。钟雪明、梁小玲主张应由高佳公司承担相应举证责任，与中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定不符，本院不予采信。 综上，钟雪明、梁小玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回钟雪明、梁小玲的再审申请。 审 判 长 陈国雄 审 判 员 徐 琴 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年十二月八日 法官助理 张天栋 书 记 员 陈美燕 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。