黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终544号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，局长。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）姜智博，男，2013年2月12日出生，汉族，学生，住巴彦县。 法定代理人田某（姜智博母亲），女，1982年12月30日出生，汉族，个体，住巴彦县。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬，主任。 一审第三人黑龙江省鹏宝龙房地产开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇利民大市场。 法定代表人祁卫东，男，1983年12月2日出生，汉族，个体，住哈尔滨市香坊区。 一审第三人史胜军，男，1969年10月8日出生，汉族，无业，住巴彦县。 巴彦县房产住宅局因房屋抵押登记一案，不服巴彦县人民法院（2019）黑0126行初36号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，2014年4月15日，姜智博母亲田某以姜智博名义与黑龙江省鹏宝龙房地产开发有限公司（以下简称鹏宝龙公司）签订商品房屋买卖合同，并交纳全部购房款，购买位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区（现称祥和小区）第15幢北6、7号（车库）房屋。经查，该房屋最初确实由案外人张春荣购买，但因未取得房屋所有权证，不能交易，故由田某代鹏宝龙公司退还张春荣交纳的购房款，张春荣把该房屋退还给鹏宝龙公司。鹏宝龙公司收取更名费后，由田某以姜智博名义与鹏宝龙公司重新签订商品房买卖合同。田某并未与张春荣签订商品房买卖合同，张春荣也明确表示该诉争房屋与其无关，且不对该房屋主张任何权利。姜智博取得案涉房屋钥匙入住使用该房屋至今，并交纳物业费，热费，水、电费等费用，祁卫东并未对该房屋主张过权利。2013年12月30日，巴彦县房产住宅局（原名巴彦县房产管理处）为史胜军与祁卫东之间借款关系作出《福泰苏州园小区房屋期房抵押登记证明书》，房证号为巴房抵登字2013年01988号，抵押权人为史胜军，房屋所有权人为祁卫东。抵押房产包括案涉两处车库在内该小区多处在建房屋。姜智博自2018年5月要求办理产权证时知道权利受到侵害，至2019年2月到房产住宅局办证未果情况下，提起行政诉讼，要求撤销巴彦县房产住宅局作出的巴房抵登字2013年01988号《福泰苏州园房屋期房抵押登记证明书》中5号楼北6、7号车库的抵押登记行为。上述为本案事实。 一审法院认为，本案争议的焦点：一、姜智博是否具备本案诉讼的原告主体资格；二、巴彦县房产住宅局作出的期房抵押登记行为是否符合法律规定。 关于姜智博的原告主体资格问题。虽然案外人张春荣最初曾购买过案涉房屋，但姜智博购买时，张春荣把案涉房屋退给鹏宝龙公司，姜智博向鹏宝龙公司交款，并同鹏宝龙公司重新签订了商品房买卖合同。且因该房屋不具备办证条件，张春荣尚未取得该房屋所有权，亦不存在张春荣与姜智博发生买卖交易的行为。张春荣也明确表示此房屋与其无关，不对该房屋主张任何权利，涉及该房屋的权利均由实际买受人姜智博主张。因此，姜智博是案涉房屋的真正利害关系人，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，具备本案诉讼的原告主体资格。 关于巴彦县房产住宅局作出的期房抵押登记行为是否符合法规定。案涉房屋由鹏宝龙公司开发建设，直至2017年11月13日会签时止，案涉房存在无规划手续、无施工许可证、未竣工验收、未办理用地审批手续，无环评审批及验收手续，欠缴土地出让金、欠缴税款等事实。巴彦县房产住宅局却在2013年12月31日，在尚未取得预售许可证情况下，把案涉房屋以祁卫东为房屋所有权人、史胜军为抵押权人，为二者借款关系作出了抵押登记行为。根据《房屋登记办法》第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可，施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定“预购商品房屋贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的……”巴彦县房产住宅局违反上述规定，在案涉房屋不具备作出抵押登记条件情形下，为史胜军、祁卫东之间借款关系作出包括案涉房屋在内的多处房屋抵押登记行为，因其他房屋与本案无关，对其他房屋的抵押行为不予认定。因此，巴彦县房产住宅局作出案涉房屋期房抵押登记行为证据不足，且违反严格的审查程序。姜智博要求撤销案涉房屋抵押登记行为的诉讼请求成立，依法应予支持。另外，关于责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心是适格的共同被告。 综上所诉，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的（福泰苏州园小区）巴房抵登字2013年01988号房屋期房抵押登记证明书中15栋（幢）北6、7号（车库)房屋的抵押登记行为。 上诉人巴彦县房产住宅局上诉称，一审判决认定事实和适用法律错误。一、巴彦县房产住宅局办理的抵押登记完全符合法律规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第二十七条、第三十二条的规定，祁卫东自愿以鹏宝龙公司预售的商品房进行抵押，并向巴彦县房产住宅局提供了相关的商品房买卖合同及公证书，巴彦县房产住宅局依法为其办理抵押登记手续完全符合法律规定。二、按照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，只有合法的行政相关人才有诉讼主体资格，姜智博无权提起诉讼，姜智博取得的房屋权利不符合法律规定，不符合行政相关人的身份，无权提起行政诉讼。2019年5月张春荣对以案涉房屋所有权人身份向巴彦县人民法院提起诉讼，庭审中，姜智博曾参与诉讼，自称是从张春荣处购买的案涉房屋，且在2018年张春荣还曾以房屋权利人的身份向巴彦县人民法院提起执行异议。巴彦县房产住宅局已经提出案涉房屋至今产权不明，姜智博并未取得合法房屋权利，按照《房地产管理法》的规定，没有取得房屋产权登记的房屋不得出售，那么张春荣为了规避国家税收和房地产管理法律规定，通过擅自更改房屋买卖合同的方式，意图违法转让房屋所有权的行为是无效的。三、姜智博的起诉已经超过起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，行政相对人向人民法院提起诉讼的期限为六个月，而且起诉期限不允许中止、中断和延长。姜智博提起诉讼，超过起诉期限，应该予以驳回。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回姜智博起诉。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋登记办法》第二十二条规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可，施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；……。《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，预购商品房屋贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情况之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的；……。本案中，案涉房屋由鹏宝龙公司开发建设，直至2017年11月13日会签时止，案涉房存在无规划手续、无施工许可证、未竣工验收、未办理用地审批手续，无环评审批及验收手续，欠缴土地出让金、欠缴税款等事实。2013年12月31日,巴彦县房产住宅局在案涉房屋未取得预售许可证情况下，将案涉房屋以祁卫东为房屋所有权人、史胜军为抵押权人，为二者借款关系作出了抵押登记行为。其作出案涉房屋期房抵押登记行为证据不足，且违反严格的审查程序。姜智博要求撤销案涉房屋抵押登记行为的诉讼请求成立，一审判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的（福泰苏州园小区）巴房抵登字2013年01988号房屋期房抵押登记证明书中15栋（幢）北6、7号（车库)房屋的抵押登记正确，本院予以维持。巴彦县房产住宅局的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  范晓军 审判员  王福民 审判员  刘 颖 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理陈晓玲 书记员徐畅