青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初5466号原告：王晓霞，女，1969年11月11日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛永强，男，1970年12月27日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被告：夏孟雷，男，1980年2月9日出生，汉族，公民身份号码：×××，现住青海省西宁市。被告：夏彬彬，女，1979年11月23日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。二被告共同委托代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。原告王晓霞与被告夏孟雷、夏彬彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓霞的委托诉讼代理人张雪蕾、薛永强、被告夏孟雷、夏彬彬及其共同委托诉讼代理人马雪丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓霞向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付违约金550000元；二、请求法院判令被告向原告交付西宁市城西区西关大街126号房屋；三、请求判令被告向原告支付房屋占用费271679.025元（自2019年11月1日至2020年11月30日止，共计395天，应计算至原告实际占有使用之日）；以上款项共计821679.025元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月20日，原告与被告签订《购房协议书》，约定被告将西宁市城西区西关大街126号房产（458.53平方米）以5500000元的价格出售给原告，该协议书中约定交房时间为2019年10月31日。若一方违约，违约方应向守约方以房屋成交价款的10%承担违约责任，若甲方（即被告）违约，则由两人承担连带责任。2019年11月4日，在原告毫不知情的情况下，被告与第三人黄帝新达成调解协议，即（2019）青0104民初4006号民事调解书。在此次调解中，被告将该涉案房屋继续承租给原承租人黄帝新，租金为每平方米45元/月，租期为3年。因此，被告至今不能向原告交付房屋，被告的违约行为侵害了原告合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求：一、请求撤回诉讼请求第二项；二、变更诉讼请求第三项：请求判令被告向原告支付房屋占用费114174元（自2019年11月1日至2020年4月15日止，共计166天）。被告夏孟雷、夏彬彬辩称，1、原告诉求违约金550000元，无事实和法律依据。支付首笔购房款时，原告知道夏孟雷和案外人黄帝新就该房屋有纠纷，夏孟雷和黄帝新达成新的调解，并告知原告调解结果，并提供两种方案：退还购房款或者继续履行合同。原告及其丈夫选择继续履行合同，并对房屋交付条款进行了变更，达成新的邀约和承诺，被告方不存在违约。2、房屋占用费是对违约责任的重复主张，该使用费是基于被告有违约行为主张的，重复主张不应当得到支持，否则有失公正。3、被告在纠纷化解中做出了让步，原告未支付房屋尾款，法院判令在180日内支付尾款。被告未上诉，若依然要被告承担责任属于惩罚性赔偿。另，在房屋尚未过户前产权所有人依然是被告，应当由被告享有收取租金的物权权利。请求驳回全部诉求。本院经审理认定事实如下：2019年5月20日，夏孟雷、夏彬彬（甲方）与王晓霞（乙方）签订《购房协议书》，约定甲方将西宁市城西区西关大街126号房产（458.53平方米）以5500000元的价格出售给乙方。协议签订后，乙方须支付给甲方首付款3000000元，剩余尾款2500000元，待乙方取得商品房房产证之日起一个半月内，办理完银行贷款相关手续，并一次性付清尾款。交房时间为2019年10月31日前。甲方若违约或不能履行本协议书相关条款，则由甲方夫妻两人共同承担相关违约责任。若一方违约，违约方应向守约方以房屋成交价款的10%承担违约责任。2019年8月20日，夏孟雷向本院提起诉讼，请求解除与黄帝新就案涉房屋签订的《商铺租赁合同》，并要求腾退租赁房屋，后该案经审理于2019年11月4日作出（2019）青0104民初4006号民事调解书，该调解书达成的调解协议中涉及：“夏孟雷的涉案房屋继续租给黄帝新三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止……”，至2019年10月31日夏孟雷、夏彬彬未能向王晓霞交付房屋。该案进行调解时，夏孟雷未说明该房屋已经于2019年5月20日出售给王晓霞。2020年4月16日，西宁市城西区西关大街126号房屋由王晓霞办理了青（2020）西宁市不动产权第XX**房产证。2020年5月28日，夏孟雷向本院提起诉讼，请求黄帝新支付自2019年8月1日起至2020年4月15日的租金175388元。经审理于2020年8月19日作出（2020）青0104民初2022号民事判决书，判决黄帝新向夏孟雷支付房屋租金175388元。夏孟雷认可黄帝新已经履行该判决书的付款义务。2020年6月30日，王晓霞向本院提起诉讼，请求：1、黄帝新停止侵害、排除妨害，返还西宁市城西区西关大街126号房产，搬离房屋内的物品；2、黄帝新支付自2020年4月15日之后的房屋占用补偿41267.7元。该案经审理于2020年8月19日作出（2020）青0104民初2714号民事判决书，判决：一、被告黄帝新支付给原告王晓霞房屋租金41267.7元（从2020年4月16日起至起诉之日，实际按每平方米45元标准计算至被告黄帝新腾房之日止）；二、驳回原告王晓霞的其他诉讼请求。判决后，王晓霞不服提起上诉。2020年12月14日，西宁市中级人民法院作出（2020）青01民终2421号民事调解书，调解内容：“一、黄帝新于2020年12月31日前向王晓霞支付租赁费175387.73元（从2020年4月16日起至2020年12月31日止，以每平方米45元标准计算）；二、从2021年1月至2022年7月31日期间的租赁费双方另行协商签订租赁合同（每平方45元/月）……”。2020年9月9日，夏孟雷、夏彬彬向本院提起诉讼，请求王晓霞、薛永强支付购房尾款1480000元，并承担违约金550000元。该案经审理于2020年11月12日作出（2020）青0104民初4209号民事判决书，判决：王晓霞给付夏孟雷、夏彬彬剩余购房尾款966280.9元，并支付违约金30588.16元……该判决送达后，双方均未提出上诉。此后，王晓霞因夏孟雷、夏彬彬未能在合同约定的2019年10月31日交房，要求夏孟雷、夏彬彬承担违约责任并支付2019年11月1日至2020年4月15日止的租金。双方发生纠纷，王晓霞诉至本院。上述事实，由购房协议书、房产证、（2019）青0104民初4006号民事调解书、（2020）青0104民初2022号民事判决书、（2020）青0104民初2714号民事判决书、（2020）青01民终2421号民事调解书、（2020）青0104民初4209号民事判决书等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的购房协议书合法有效，双方应按购房协议约定履行合同。在该合同中并未明确告知夏孟雷就此房屋与案外人黄帝新有租赁合同。在购房协议履行过程中，因夏孟雷与黄帝新的租赁合同纠纷，夏孟雷在（2019）青0104民初4006号案件调解过程中，未如实陈述该房屋已经出售给王晓霞的事实，调解过程中达成由黄帝新继续租赁的调解协议。夏孟雷在调解后才告知王晓霞该调解结果，致使后续发生多个诉讼。夏孟雷主张购房协议中的交房时间已经变更，未提供充分证据，且王晓霞不予认可。故夏孟雷、夏彬彬未如约交付房屋，存在违约行为。夏孟雷、夏彬彬应向王晓霞支付自2019年11月1日起至房屋过户之前即2020年4月15日止的房屋占用费113486元（45元/月/平方米×5.5月×458.53平方米）。鉴于王晓霞已经与该房屋承租人黄帝新达成调解协议，继续租赁给黄帝新，王晓霞亦未提供充分证据证明存在实际损失，且王晓霞未如约履行给付房屋尾款的义务，也存在违约行为。且，（2020）青0104民初4209号民事判决书中，对于夏孟雷、夏彬彬主张的550000元违约金亦未支持。综合上述因素及公平原则，原告王晓霞主张的违约金550000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏孟雷、夏彬彬于本判决生效之日起三十日内向原告王晓霞支付房屋占用费113486元。二、驳回原告王晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10441元，减半收取计5220.5元，由被告夏孟雷、夏彬彬负担887.5元，由原告王晓霞负担4333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 王 孜 力 哈二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨  玉  娟书 记 员 李     勉审 判 员 一人独任审理。本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。