江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3159号 上诉人（原审原告）：裘荷花，女，汉族，1971年12月24日出生，住江西省南昌市东湖区。 委托代理人：万金刚，江西理民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌华创兴洪置业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：谭斐，该公司董事长。 委托代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌市恒昌农资有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎工业开发区（**）工业大道。 法定代表人：谌琍，该公司执行董事。 委托代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。 委托代理人：周文强，江西红阳光律师事务所律师。 上诉人裘荷花因与被上诉人南昌华创兴洪置业有限公司（以下简称华创公司）、南昌市恒昌农资有限公司（以下简称恒昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 裘荷花上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持裘荷花的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由华创公司和恒昌公司承担。事实与理由：1.一审法院未查明相关事实，对64234元已认定为违法违规收取的款项，却未进行依法判决，请求二审法院依法纠正。案涉商铺系一手交易，不存在中介费和刷筹费，裘荷花并未与华创公司签订过中介服务合同，华创公司收取的中介费和刷筹费无法律依据和合同约定的依据。一审法院告知双方当事人该笔款项系违法收取，应当返还裘荷花，但判决时，并未对该笔款项依法进行确认。2.裘荷花与华创公司签订的《商品房买卖合同》已不能实现，一审法院明知裘荷花不能履行且裘荷花明确要求解除合同，一审法院应当解除合同，请求二审法院依法进行纠正。华创公司与恒昌公司采用欺骗的手段，诱导裘荷花购买案涉商铺，裘荷花缴纳404287元的首付款，但华创公司告知64234元属于刷筹费和中介费，变相收取裘荷花费用。经裘荷花与华创公司的努力均无法办理按揭手续，华创公司与恒昌公司按揭手续无法办理的情况下，亦未通知裘荷花相关情况，而是采取拖延方式进行拖延，按揭手续无法办理并不归责于裘荷花。合同补充条款系华创公司提供的格式条款，其未向裘荷花进行解释或提醒裘荷花注意，该补充条款中关于按揭事项均与其宣传及按揭交易习惯不相符，故该补充条款关于按揭事宜的条款属于无效条款。请求二审法院依法查明事实，支持裘荷花的上诉请求。 华创公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案涉《商品房买卖合同》系双方自愿签订，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵守。案涉房屋原单价是26694.06元/㎡，而实际成交单价是17545.25元/㎡。案涉房屋系华创公司委托江西聚达地产咨询有限公司代为销售，裘荷花在一审中诉请的64234元实际是江西聚达地产咨询有限公司收取的刷筹费，裘荷花在购买房屋计算购房单价时，江西聚达地产咨询有限公司销售人员明确告知了裘荷花缴纳64234元是可以享受购房优惠，故裘荷花是在明知的情况下自愿签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效。刷筹费64234元是江西聚达地产咨询有限公司收取的，华创公司并未收取该笔费用，不能计算为购房款。2.华创公司逾期交房的天数并未超过120天，裘荷花不享有合同解除权。3.本案发生的主要原因系裘荷花的贷款资料未通过银行审批，且市场行情不佳，想毁约。华创公司并未承诺其一定能办理贷款，因为贷款资料的审核权在银行，即使贷款银行与华创公司有合作，也不可能让银行违规放贷。而银行不批贷款的原因系裘荷花银行流水不够，华创公司为让合同继续履行，答应给予裘荷花时间去完善贷款资料，但其坚持退房。裘荷花的上诉请求毫无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。 恒昌公司辩称：1.裘荷花缴纳的64234元系刷筹费，其性质是中介费用，华创公司将整体楼盘委托江西聚达地产咨询有限公司销售。正是因为江西聚达地产咨询有限公司工作人员和裘荷花进行沟通后，工作人员告诉裘荷花，如果通过代理平台进行购买可以享受购房款的优惠，优惠后的价格为17545.25元/㎡。裘荷花系在自愿的情况下与华创公司工作人员达成一致，缴纳六万余元的刷筹费也就是中介费用。2.我方只是提供银行账户，帮忙代收款项，并非该款实际受益人。裘荷花与华创公司签订的合同系合法有效，双方应履行该合同。银行审查裘荷花不符合贷款条件，裘荷花不能把贷款义务强加给华创公司，贷款能不能批下来并不是华创公司能决定的。裘荷花依照法律或者依照合同均不享有解除权，应驳回其上诉请求，维持正常交易进行。一审法院认定事实清楚，证据采纳符合相应证据规则，并且对举证责任的分配亦是公平。 裘荷花向一审法院起诉请求：1.判决解除裘荷花与华创公司于2018年1月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201801125）；2.判决华创公司向裘荷花返还购房款本金404287元及资金占用利息（以404287元为基数，按年利率6%自2018年1月17日计算至购房款本金还清之日止，暂计至2020年4月25日为55185.18元）；3.判决恒昌公司对上述购房款本金及资金占用利息承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由华创公司、恒昌公司承担。 一审法院经审理查明：2017年12月9日，裘荷花与华创公司签订《影院超市项目商铺认购书》，裘荷花认购华创公司2栋208号商铺，建筑面积38.19㎡，原单价26694.06元/㎡；原总价1019446元。当日，裘荷花支付定金20000元；2017年12月13日裘荷花支付30000元；2018年1月17日支付290053元及64234元。裘荷花共支付404287元（其中支付华创公司340053元，向恒昌公司支付64234元）。2018年1月17日,裘荷花与华创公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201801125），约定：华创公司将位于新建区山丹路199号影院超市项目XXX铺出售给裘荷花，建筑面积预测38.19平方米，单价17545.25元，总价款670053元；首付款340053元，商业贷款330000元；交房时间在2018年6月30日前。合同附件六第四条第4项约定：“买受人所申请贷款未被足额批准，买受人应于所申请贷款未被足额批准事实确定之日起30日内通过一次性付款方式补齐未被批准部分款项”。后裘荷花未按约定支付剩余款项。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，生效合同对当事人具有法律约束力。裘荷花与华创公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，未违反法律禁止性规定，合法有效。裘荷花称华创公司承诺会帮其办理该房屋银行按揭贷款，现无法办理银行按揭贷款，非裘荷花原因导致。华创公司认为，其并未承诺帮裘荷花办理银行按揭贷款，且合同约定裘荷花应在合同签署后10个工作日向贷款机构交齐贷款所需材料，如裘荷花申请贷款未被足额批准，其应在被确认贷款未被批准之日起30日内一次性支付贷款部分房款。一审法院认为，裘荷花称华创公司承诺办理银行按揭贷款，其应当提供证据证明。且合同明确约定裘荷花所申请贷款未被足额批准，裘荷花应于所申请贷款未被足额批准事实确定之日起30日内通过一次性付款方式补齐未被批准部分款项。该约定表明，裘荷花无法在规定时间办理银行按揭贷款，其应一次性补足剩余房款。裘荷花要求解除与华创公司签订的《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回裘荷花的诉讼请求。案件受理费8192元，由裘荷花承担。 本院二审查明，华创公司与江西聚达地产咨询有限公司签订了整体委托销售合同，案涉房屋系由江西聚达地产咨询有限公司代理销售。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，裘荷花与华创公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于裘荷花要求解除案涉合同并要求华创公司返还购房款本金404287元及支付资金占用利息的诉讼请求。裘荷花称华创公司承诺会帮其办理该房屋银行按揭贷款，现无法办理银行按揭贷款，非裘荷花原因导致。本院认为，裘荷花未提交证据证明华创公司向其承诺无法办理银行按揭贷款时其有权解除案涉合同，且案涉合同明确约定裘荷花所申请贷款未被足额批准，裘荷花应于所申请贷款未被足额批准事实确定之日起30日内通过一次性付款方式补齐未被批准部分款项，由此可知，案涉房屋未能办理银行按揭贷款，裘荷花应通过一次性付款方式继续履行合同。另裘荷花称华创公司违规收取64234元，其有权解除案涉合同。经查，案涉商铺原认购价格为1019446元，实际成交价格为670053元。裘荷花系为了享受前述购房优惠自愿支付给江西聚达地产咨询有限公司64234元，故裘荷花以此为由要求解除案涉合同并返还购房款本金404287元（含64234元）的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，应予维持，裘荷花的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8192元（上诉人裘荷花已预缴8192元），由上诉人裘荷花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  周中瑞 审 判 员  王革生 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏