吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2020）吉04民终773号上诉人（原审原告、案外人）：张英辉，男，1977年11月5日出生，住所地吉林省辽源市龙山区，现住吉林省辽源市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马先华，女，1974年11月26日出生，住所地吉林省辽源市龙山区，现住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽源市双龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：姜玉轩，该公司经理。委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。上诉人张英辉因与被上诉人马先华、原审第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称双龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。上诉人张英辉，被上诉人马先华的委托诉讼代理人王世平，原审第三人双龙公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张英辉上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3063号商铺的执行，并解除查封措施；三、一二审案件受理费及其他诉讼费由马先华承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。张英辉在购买涉案商铺后，双龙公司就已经将商铺交付，并且张英辉也已经实际控制取得，同时张英辉还授权百乐三楼业主委员会将其占有的不动产出租他人足以说明张英辉已经在人民法院查封之前合法占有该商铺，因此，原审法院不予认定显然是认定事实错误；二、原审法院适用法律错误。原审法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项中，增加了案外人的举证责任，首先，原审法院已经查明，张英辉与双龙公司之间的买卖合同在2004年签订，而在2004年签订买卖合同时，涉案商铺无法办理过户登记手续是不争的事实，且双龙公司到目前为止依然不能开具正式的购房发票，因此，不能办理过户登记的原因并不是买受人的原因，其次，张英辉从购买涉案商铺至今未接到任何人任何单位通知涉案房屋可以办理过户登记，原审法院将未发生的事实要求案外人承担举证责任显然是举证责任错误，最后，原审法院要求张英辉提供相应的证据证明其存在积极主张办理过户登记的行为，但该项司法解释并未要求买受人积极主张过户义务，只是规定了“非因买受人自身原因未办理过户登记”，张英辉无需举证证明其积极主张权利，综上，原审法院认定事实及适用法律均错误，恳请二审法院依法改判。马先华辩称，张英辉的上诉请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。第一，本案涉案房屋为商铺，不是住房，实质是张英辉是否具有不动产无过错买受人物权期待权，故应适用司法解释第二十八条规定。第二，张英辉起诉时称不能过户的原因是第三人没有正式发票所造成，但原审中马先华已举证证明2005年1月17日0014052第三人涉及到同样商铺的发票一张，和105838号及062193号房屋权属证书能够证明涉案商铺第三人可以开具正式发票，并且能办理房屋产权登记证书。第三，没有证据证明张英辉对涉案商铺积极办理过户登记。第四，依据《物权法》第九条，及《民法典》第二百一十四条规定，不动产登记发生物权效力，不登记不发生物权效力。综上，应驳回上诉，维持原判。双龙公司述称：一、张英辉确系案涉商铺所有权人，商铺早在法院查封前就已经出售给张英辉，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部价款，商铺已经实际交付多年，不再是双龙公司的财产，应当停止执行；二、本案为案外人执行异议之诉案件。对于张英辉的诉讼请求能否成立，最高人民法院民一庭在《最新民事审判疑难问题的解答》中给出的答复意见是不能完全依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查，而应根据案件的具体情况、异议人的权利、申请执行人债权实现的效力，以及被执行人对执行标的享有的权利作出比较，综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。《九民会纪要》第127条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项条件作出了扩张性解释，应当遵照执行，以利案件公正处理，避免不必要的连锁效应。综上所述，现有证据足以证明张英辉对案涉商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，应当予以支持。张英辉向一审法院起诉请求：一、停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3063号商铺的执行，并解除查封措施。一审法院认定事实：法院在审理马先华与双龙公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月7日作出（2018）吉0402民初962号民事裁定，查封双龙名下产籍号008042-0018-3063、不动产单元号220402001002GB00009F00180633商铺房屋一套。2018年6月7日，法院作出（2018）吉0402民初962号民事判决书，判决双龙公司待判决生效后五日内偿还借款人民币282，552.00元及利息（利息按年利率24％标准计算从2012年2月3日起至实际给付时止）。双龙公司不服判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉，2018年8月17日吉林省辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，案外人张英辉向法院提出执行异议，法院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异36号执行裁定书，裁定驳回案外人张英辉的异议请求。张英辉不服，于2020年8月3日提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2004年3月13日，双龙公司（出卖人）与张英辉（买受人）签订了商品房买卖合同，合同约定，双龙公司将位于百乐购物广场三单元3063号房出售给张英辉。房屋建筑面积10.92平方米，每平方米价格7100元，总房款77532元。合同还约定了其他事项。后张英辉向双龙公司以分期付款形式支付了购房款，双龙公司向其出具了购房收据四张，合计金额为77177元，收据均加盖了双龙公司公章。另有加盖了辽源市双龙百乐购物广场有限公司公章的案涉房屋差价款355元收据一张。张英辉至今未就该房屋办理产权过户登记手续。此外，马先华向法院提交了另案当事人购买百乐购物广场商铺的发票和房产证。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人双龙公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。关于张英辉的民事权益能否排除案涉商铺强制执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上条件应全部满足时，方能认定执行案外人对执行标的享有足以排除执行的实体权利。本案中，张英辉虽主张案涉商铺一直对外出租，但并未提供证据证明其主张，故无法认定其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。且其虽主张未办理过户登记系因双龙公司拖欠税款，没有正式发票，导致无法办理房屋产权证，但并未举证证明这一事实。且张英辉购买案涉商铺行为发生在2004年，人民法院查封行为发生在2018年，时间间隔十几年，买受人未提供相应证据证明其存在积极主张办理房屋过户登记行为，属于怠于行使自身权利。故应认定为未办理登记系买受人自身原因。故其排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回张英辉的诉讼请求。案件受理费100.00元，由张英辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张英辉当庭提交了如下四组证据：证据一，协议书一份。以证明：商铺的价款已经于2009年9月25日全部交付完毕，商铺于2012年6月28日之后解除商铺经营销售折让合同，交付给张英辉自主经营管理；马先华质证称：有异议，销售合同签订时间是2004年3月13日，张英辉在该组证据中认可2004年至2012年6月28日是由双龙公司占有该商铺，不能证明张英辉合法占有该商铺；双龙公司没有异议。本院经审查认为，该协议系双龙公司与张英辉就返租款支付及《百乐购物广场购铺经营销售折让书》解除，交接商铺的协商内容，证据真实可信，与本案待证事实密切相关，本院予以采信。证据二，三楼商铺出租委托合同一份。以证明，案涉商铺经业主委员会代表委托物业公司整体对外出租；马先华质证称，合同中涉及的自然人应当出庭作证；双龙公司无异议。本院经审查认为，该证据真实可信，与张英辉是否合法占有商铺的待证事实相关联，本院予以采信。证据三，百乐商场三楼商铺授权委托书、怡美租赁合同各一份。以证明，张英辉授权业主委员会将商铺委托物业公司对外出租给怡美内衣；马先华质证称，该证据不能证明张英辉在查封前合法占有；双龙公司无异议。本院经审查认为，该证据真实可信，与张英辉是否合法占有商铺的待证事实相关联，本院予以采信。证据四，银行卡交易明细单一份。以证明，商铺出租后半年一收租金；马先华质证称，对银行卡交易明细真实性无异议；双龙公司无异议。本院经审查认为，该证据真实可信，与张英辉合法占有商铺并出租收益的待证事实相关联，本院予以采信。本院经审理查明，2009年9月25日，张英辉与双龙公司签订的《协议书》第4条约定：“甲方（双龙公司）与乙方（张英辉）解除购铺经营销售折让合同，甲方将乙方所购商铺交由乙方自主经营”。2013年3月14日，张英辉与百乐三楼业主委员会代表签订了《三楼商铺出租委托合同》将案涉商铺委托出租。2018年1月1日，张英辉与百乐商场三楼业主委员会代表签订《百乐商场三楼怡美内衣业主授权委托书》对案涉商铺委托出租并按约定收取租金。以上事实有《协议书》、《百乐商场三楼怡美内衣业主授权委托书》、张英辉银行卡交易明细清单为证，本院予以确认。一审判决认定其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议焦点问题：张英辉是否享有足以阻却人民法院强制执行的合法权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，第一，张英辉与双龙公司于2003年3月13日签订了案涉商铺的《商品房买卖合同》，同时也与双龙公司签订了《百乐购物广场购铺统一经营销售折让书》，约定返租款折抵商铺款。两个合同均有公证处公证，真实有效，可以证明双方在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；第二，2012年，双龙公司将案涉商铺交付给业主张英辉，说明在法院查封之前张英辉已经合法占有案涉商铺；第三，二审中，张英辉举证证明已于2005年1月2日前分四笔交纳了合同约定的全部价款77177.00元。足以证明，在法院查封案涉商铺前，张英辉已经支付了全部价款。第四，一般而言，正式增值税发票是办理房照的必需条件，张英辉至今未能取得正式增值税发票，因此没有办理房照，虽然本案案涉房屋经政府协调可以凭红联收据办理产权变更手续，但应属特例，本案张英辉没有办理案涉商铺的产权变更手续，应属非因本人原因未办理过户登记的情况。另外，虽然本案案外人张英辉与申请执行人马先华所享有的合法权益均为债权请求权，但就张英辉而言，其买卖合同的目的就是为了取得商铺所有权，张英辉已经合法占有商铺并与其他业主统一对外出租收益，其债权已经大部分得以实现，债务人双龙公司的主体债务已经履行完毕，只需张英辉的申请产权变更即可，相比马先华所享有的金钱债权而言具有的更明显的权利的外观，为了保护交易的稳定性，张英辉的请求变更登记的请求权更值得保护。因此，上诉人张英辉的请求停止执行的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，张英辉的主要上诉请求部分成立。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1008号民事判决；二、不得执行辽源市百乐购物广场008042-0018-306号商铺。一审案件受理费100.00元、二审案件受理费1,739.00元，合计1,839.00元，由张英辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长陈传冬审判员李爽审判员夏丹二〇二〇年十二月三十一日书记员 李尧