贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初7010号原告：尹淑芳，女，1946年11月17日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：胡红林，男，1969年10月12日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区，系尹淑芳之子。被告：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地遵义市汇川区香港路盛邦地标大楼****A3-A7，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑维炜，贵州牧心律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁峰，贵州牧心律师事务所实习律师。原告尹淑芳与被告遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称遵义浙商房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹淑芳的委托诉讼代理人胡红林、被告遵义浙商房开公司的委托诉讼代理人郑维炜、梁峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹淑芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《唯一国际项目认购书》；2、判令被告遵义浙商房地产开发有限公司归还原告购房款人民币400,000.00元及其2018年6月16日至今购房款利息（按人民银行同期贷款利率4.35%计算，暂计算至2020年10月1日）33,179元，两项共计433,179元；3、判令被告遵义浙商房地产开发有限公司赔偿原告违约金400,000元；4、本案的诉讼费、财产保全费及其他实现债权的费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年6月16日在被告遵义浙商房开公司开发的唯一国际项目售楼处交纳认筹金200,000元，认筹被告开发的唯一国际项目6号楼23层2号房。2019年3月27日，被告通知原告签订唯一国际项目认购书，由认筹转为认购，建筑面积84.48平方，房屋总价为620,675.00元，原告于当日又交纳购房款200,000元，共计缴纳购房款400,000元。在此之后，原告多次到被告唯一国际项目销售中心催签《商品房买卖合同》及向遵义市不动产产权中心办理备案，案场销售经理及销售总监均以6号楼已修建楼层未曾达到遵义市不动产权中心要求的层数为由，拒绝同原告签订《商品房买卖合同》及网签备案。原告于2020年5月26日又到唯一国际项目销售中心确认该房的状况，被告知该房源真实可靠，最迟2020年12月30日前签订《商品房买卖合同》。被告给原告签6-23-2房屋签约承诺书。后原告得知该房屋于2020年9月10日被江西省吉安市中级人民法院在京东拍卖网上进行司法厅拍卖预告，事实上已无法履行双方签订的《唯一国际项目认购书》。由于被告根本性违约以及隐瞒事实真相的行为，对原告造成极大的损失，故原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告遵义浙商房地产开发有限公司辩称，1、对解除原被告签订的《项目认购书》无异议；2、同意返还购房款并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率支付资金占用费；3、双方签订的认购书不是商品房买卖合同，不适用一倍的损失赔偿规定，即使认购书为商品房买卖合同，被告也不存在抵押后及出售第三人的事实，因此不应赔偿原告40万元的损失。本院围绕当事人提供的证据，查明如下事实：2018年6月16日，原告尹淑芳认筹被告遵义浙商房开公司开发的唯一国际项目6号楼23层2号（建筑面积84.11㎡）房屋一套，双方签订《唯一国际项目6＃楼认筹协议书》后，原告交纳诚意金200,000.00元。2019年3月27日原告就其认筹的商品房与被告签订《唯一国际项目认购书》，约定原告认购的房屋建筑面积84.48㎡（最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准），房屋单价7,900元/㎡，房屋总价620,675元，并约定认购方自签订认购书之日起5日内签署《商品房买卖合同》，签署正式商品房买卖合同后认购书即作废。之后被告未在约定时间内通知原告签署商品房买卖合同，经原告多次催签，被告于2020年5月26日出具《6-23-2房屋签约承诺书》载明，原告购买的唯一国际6-23-2号住宅，总价620,675.00元，已缴纳房款400,000.00元的房屋，因被告客观原因导致该套房屋至今未能签约及向遵义市不动产登记中心备案，为此被告承诺：…2、签订正式《商品房买卖合同》时间为2020年12月30日前，备案时间为合同签订之日起两个月内；3、签约合同条款与6号楼已签约合同条款一致，如其中交房时间为2020年12月30日；4、逾期责任：如以上承诺时间内未能完成手续办理，我公司承诺从原告已缴纳购房款项的时间次日起计算支付违约金，违约金按缴纳购房款项年利息3%计算至手续办理时间为止。2020年9月17日，原告在京东网上发现其认购的房屋已被其他法院司法查封并拍卖，遂向遵义市中心公证处申请证据保全公证。当日遵义市中心公证处出具（2020）黔遵义中心证民字第2773号公证书显示：唯一国际6号楼23-2号房屋被江西省吉安市中级人民法院于2020年10月12日至2020年10月13日通过京东网络司法拍卖平台上拍卖。随后原告要求被告赔偿，双方未达成一致，故原告以被告造成根本性违约以及隐瞒事实真相为由向法院提起诉讼，要求解除原被告签订的《唯一国际项目认购书》、并由被告退还购房款及赔偿损失。另查明：涉案商品房于2019年10月30日被江西省吉安市中级人民法院首次查款，查封期限为2019年10月30日至2022年10月29日，被贵阳铁路运输法院于2020年9月24日轮候查封，查封期限为2020年9月24日至2023年9月23日。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《唯一国际项目6＃楼认筹协议书》、《唯一国际项目认购书》、《6-23-2房屋签约承诺书》、收款收据等证据及被告提供的不动产查询结果信息表在卷佐证，予以认定。本院认为，原告与被告于2019年3月27日签订的《唯一国际项目认购书》是双方真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，为合法有效，双方应按约履行各自义务。被告在约定期限内未能与原告签订《商品房买卖合同》，后虽书面承诺在2020年12月30日前与原告签订正式的《商品房买卖合同》，但由于涉案商品房在承诺期限届满前被法院查封后网上拍卖，因此被告未如实告知原告房屋被法院查封的事实，也未及时解除房屋查封，致商品房被司法拍卖，原告签订商品房买卖合同的目的不能实现，其构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，原告主张解除《唯一国际项目认购书》，被告亦同意解除，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应返还原告所交的购房款400,000.00元，并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算资金占用利息，其中2018年6月16日至2019年3月26日的利息以购房款200,000.00元为基数，自2019年3月27日至购房款实际付清之日止的利息，以购房款40,000元为基数。被告的违约行为导致双方签订的认购书解除，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求被告承担违约责任，予以支持。但原告要求被告按已付购房款的一倍承担赔偿责任，不应支持，因原被告签订的认购书内容虽然包括了房屋位置、面积等基本情况，以及价款支付等约定，且认购书第三条也约定认购方需在签订本认购书起5日内签署《商品房买卖合同》，即仍需双方另行签订商品房买卖合同，故该认购书并非商品房买卖合同，同时涉案商品房也没有抵押后出售的事实，因此该请求不应支持。鉴于原被告双方就合同解除没有约定违约内容，而原告亦未提供证据佐证其实际损失，为此本院结合本案的实际情况，酌情支持按已付购房款的10%计算违约金，即被告应向原告支付违约金为400,000.00元。对于被告书面承诺的违约金属于逾期签约的违约金，与本案合同解除的违约金不同，不能混同适用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告尹淑芳与被告遵义浙商房地产开发有限公司于2019年3月27日签订的《唯一国际项目认购书》；二、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内退还原告尹淑芳的购房款400,000.00元，并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算，其中2018年6月16日至2019年3月26日的利息以购房款200,000.00元为基数，从2019年3月27日至购房款实际付清之日止的利息以购房款400,000.00元为基数）；三、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内支付原告尹淑芳的违约金40,000.00元。四、驳回原告尹淑芳的其他诉讼请求。案件受理费6,070元（已依法减半收取），由被告遵义浙商房地产开发有限公司承担3,670元，由原告尹淑芳承担2,400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，在收到判决书之日起15日内向本院提交上诉状正本一份，副本三份，上诉于遵义市中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  税新素二〇二〇年十二月十一日法官助理姚兰书记员杨佳鑫