广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11197号上诉人（原审被告）：周凤群，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：何荣显，广东佛龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖万象，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赖嘉隆，广东品道律师事务所律师。上诉人周凤群因与被上诉人赖万象房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周凤群上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判周凤群支付的押金15000元抵扣涉案2020年2月1日至3月20日的租金；2.维持一审判决第三项。事实和理由：双方协商同意周凤群所交的押金15000元抵扣2020年2月和3月的租金，赖万象于2020年3月20日签字确认该口头协议。一审法院不认定《证明》的真实性是错误的。一审判决赖万象没收周凤群支付的押金，又判令周凤群支付2020年2月和3月的租金，显然于法无据。赖万象辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求对一审判决予以维持。赖万象向一审法院起诉请求：1.判令周凤群向赖万象支付2020年2月和3月租金17000元及利息（利息自起诉之日起以17000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止）；2.判令周凤群向赖万象支付赖万象垫付的2020年3月水电费暂定300元；3.判令本案的诉讼费由周凤群承担。赖万象于2020年6月16日的庭审中增加诉讼请求，要求没收涉案押金15000元，另因水电费已结清，故撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年9月17日，周凤群向赖万象承租赖万象所有的位于佛山市顺德区**********的铺位，开立顺德区XXX副食店。赖万象与周凤群签订了《租赁合同书》，约定租期从2013年10月1日起至2019年12月31日止。周凤群于当日向赖万象交纳了押金15000元。后于2019年9月22日，赖万象、周凤群再次签订了《租赁合同书》，约定周凤群继续向赖万象租赁上述铺位，租赁时间为2年，从2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金实收为人民币8500元。若在租赁期内，承租方违约不租所落的押金不得退回。2020年2月，周凤群向赖万象提出因新冠疫情原因要求减免租金，并从当月起没有向赖万象缴纳租金。2020年3月20日，周凤群向赖万象出具《证明》，《证明》中载明：“周凤群已从2020年3月份起退租XXX镇XXXX号商铺，锁匙、扣费存折一齐手续已交回业主赖万象使用，以后一切费用与本人无关（业主没有带回原合同取消）。”赖万象于该《证明》的收铺人处签名确认。另查明，因受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月9日调整为三级响应。佛山市顺德区XXX镇新冠状病毒疫情防控工作指挥部于2020年1月28日发布《XXX镇新冠状病毒疫情防控工作指挥部关于XXX镇辖区企业及专业市场延迟复工、复业的通知》，要求XXX镇辖区内的企事业单位及专业市场复工、复业时间延至2月8日以后，是否再延长复工复业时间待进一步通知。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赖万象与周凤群于2019年9月22日签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。关于赖万象要求没收涉案押金的问题。周凤群抗辩称因不可抗力原因，不能履行合同义务。对此，一审法院认为，若疫情防控措施对合同履行构成的障碍是重大或根本性的，致使合同目的根本无法实现，才属于不可抗力的情形。本案中，赖万象、周凤群第二次签订的《租赁合同书》约定的租赁时间为2年，租期至2021年12月31日，虽然新冠疫情客观上造成周凤群的经营受到影响，但从2020年2月底开始，顺德各地已陆续复工复产，经营环境日趋好转，可见并不存在合同目的根本无法实现的情形，故周凤群主张因不可抗力不能履行合同义务的抗辩理据不充分，一审法院不予采纳。现周凤群在合同期限届满前单方要求解除合同，已构成违约，根据赖万象、周凤群于2020年9月22日签订的《租赁合同书》中已约定，若在租赁期内，周凤群违约的，押金不得退回。现周凤群单方要求解除合同，赖万象要求没收涉案押金的诉请有理，一审法院予以支持。关于赖万象要求周凤群支付2020年2、3月租金及利息的问题。根据赖万象、周凤群签订的合同约定，2020年2月1日至2020年2月29日的租金应为8500元，因2020年3月20日，合同已解除，故2020年3月1日至2020年3月20日的租金应为5483.87元（8500元÷31日×20日）。考虑到2020年年初发生了新冠肺炎疫情，赖万象、周凤群合同履行地顺德区XXX镇亦发布了文件，通知部分行业延迟复工、复业，相应疫情的防控措施客观上已造成周凤群营业收入减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”结合本案的具体情况，一审法院酌情对租金予以调整，认定于广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间（2020年2月1日至2020年2月24日，共24日），周凤群应按合同租金标准的50%向赖万象支付租金，于二级响应期间（2020年2月25日至2020年2月29日共计5日，2020年3月1日至2020年3月20日共计20日），周凤群应按合同租金标准的70%向赖万象支付租金。故周凤群应向赖万象支付2020年2月1日至3月20日的租金共计8381.81元（24日÷29日×8500元×50%+5日÷29日×8500元×70%＋20日÷31日×8500元×70%）。关于利息部分，应以周凤群应付租金8381.81元为基数，自起诉之日即2020年5月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周凤群应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向赖万象支付2020年2月1日至3月20日的租金8381.81元及利息（利息计算方法：以8381.81元为基数，从2020年5月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿完毕之日止）；二、周凤群缴纳的租铺押金15000元归赖万象所有。三、驳回赖万象的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为303.75元（赖万象已预交），由赖万象负担85.67元，周凤群负担218.08元。周凤群负担的受理费连同欠款一并迳付给赖万象，一审法院不另行退收。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：周凤群支付的押金是否可与其拖欠的租金相抵销。首先，双方在交接涉案商铺时，赖万象出具的《证明》仅确认收回涉案商铺以后一切费用与周凤群无关，但并未明确免除收回涉案商铺之前已拖欠的费用和不追究违约责任。虽然周凤群提交的《证明》中有“按金抵2、3月租金互不拖欠”字样，但从赖万象与其律师的微信聊天记录看，赖万象出具的《证明》中并无上述字样，赖万象在当时也并无免除周凤群支付２、3月租金的意思表示。故周凤群主张双方已协商以按金抵扣2、3月租金缺乏事实依据，本院不予支持。其次，虽然上述《证明》载明周凤群从2020年3月份起退租，但周凤群于2020年3月20日才实际返还涉案商铺，故一审法院将租金计付至涉案商铺返还之日即2020年3月20日并无不当。最后，一审法院判令赖万象有权没收周凤群支付的押金是周凤群因提前终止履行合同而应承担的违约责任，与其应支付拖欠的租金属于不同的民事责任，故周凤群主张一审判令其重复承担民事责任缺乏理据，本院不予支持。综上所述，周凤群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周凤群负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十二月三日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡