文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1517号上诉人（原审被告）：王小华，女，1973年1月20日出生，汉族，住重庆市黔江区。上诉人（原审被告）：吴国祥，男，1964年12月30日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：任兰兰，重庆中力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邬云波，男，1965年3月13日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李方剑，重庆光界律师事务所律师。上诉人王小华、吴国祥因与被上诉人邬云波房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年11月23日对上诉人王小华、吴国祥的委托诉讼代理人任兰兰，被上诉人邬云波及其委托诉讼代理人李方剑进行了询问调查。本案现已审理终结。王小华上诉请求：一、撤销（2020）渝0114民初4494号民事判决；二、改判驳回邬云波的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由邬云波承担。事实和理由：1.本案将王小华、吴国祥列为被告错误。案涉房屋转让协议的首部是王晓华，签字部分是王小华，代理人是王明光，均是王明光签字，王小华、吴国祥没有签字，事后也没追认，对王小华、吴国祥不产生法律效力。2.一审判决认为王明光与王小华之间系近亲属关系，认定王明光签订案涉房屋转让协议符合表见代理，属于适用法律错误。3.一审判决以高辅江与王小华的短信内容，认定王小华对案涉房屋转让协议的追认，属于认定事实错误，适用法律错误。4.2014年1月17日签订案涉房屋转让协议时，案涉房屋系司法局单位用房，属于国有资产，王明光无权处分，因此，案涉房屋转让协议主要内容无效。王小华、吴国祥不应协助邬云波办理房屋变更登记。邬云波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据采信公正，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。1.王小华、吴国祥主体适格，因为案涉房屋登记在王小华、吴国祥名下，合同的履行与其存在利害关系。2.王明光的行为符合表见代理，王明光与王小华是父女关系，同在黔江区司法局工作，王明光（已去世）在签订房屋转让协议时是司法局副局长，邬云波的妻兄高辅江是黔江司法局干部，经高辅江介绍后邬云波与王明光签订案涉合同，邬云波有理由相信王明光具有代理权；房屋已交付十五年之久，王小华已经追认，期间王小华也没有提出过异议，也未主张过权利。请求驳回上诉，维持原判。邬云波向一审法院起诉请求：1.判令王小华、吴国祥协助邬云波办理房屋过户登记手续;2.本案的诉讼费用由王小华、吴国祥承担。一审法院认定的事实：2004年1月17日，经高辅江的介绍，邬云波与王小华的父亲王明光签订《房屋转让协议》，约定由王明光代理王小华转让王小华（甲方：转让方）所有的位于重庆市黔江区城西街道办事处西沙路区司法局院内1幢2单元4-2单位职工住房一套给邬云波（乙方：受让方），面积约70㎡，房屋价款为30000元。房屋交付时间为协议签订之日。房屋过户手续由卖方协助买方办理，过户所涉及的税费由买方承担。违约责任约定若有违约，罚处违约方购房款10%的违约金。王明光在代理人处签字，邬云波在乙方处签字，高辅江在见证人处签字。当日，邬云波向王明光支付了购房款30000元，王明光向邬云波出具了收据。后王明光向邬云波交付了该房屋，由邬云波居住使用。2015年，因涉案房屋可由黔江区司法局统一办理房产证，邬云波便通过高辅江联系王小华办理房产证，先将涉案房屋房产证办理到王小华、吴国祥名下，再过户到邬云波名下。王小华、吴国祥提交了办理房产证的资料，2015年12月30日，原黔江区国土资源和房屋管理局就涉案房屋办理了不动产登记，权利人为王小华、吴国祥，建筑面积为72.95㎡。后邬云波在黔江区司法局领取了该房产证。2016年，邬云波要求王小华、吴国祥协助办理涉案房屋过户未果，邬云波遂向一审法院提起诉讼。王明光、王小华及见证人高辅江在《房屋转让协议》签订时均系黔江区司法局职工。一审法院认为，当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案双方争议的焦点在于《房屋转让协议》是否具有法律效力，王小华、吴国祥是否应当按照合同约定协助邬云波办理房屋登记过户手续。首先，本案系熟人之间的房屋买卖合同关系，见证人高辅江与王明光、王小华系同事关系，王明光与王小华系父女关系，证人任小红也证明王明光确有向司法局同事告知在代为出售王小华房屋的信息，邬云波也基于此与王明光签订了《房屋转让协议》，随即便装修入住该房屋，长达十余年之久。虽然在合同签订时邬云波没有看到授权委托书等材料，但基于同事介绍、近亲属委托的客观表征，使得邬云波有理由相信王明光系受王小华的委托出售房屋，才与其签订房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王明光签订《房屋转让协议》的行为符合表见代理之情形，其行为对被代理人王小华具有法律约束力。其次，从高辅江与王小华的短信内容来看，高辅江发出请求协助办理过户的信息后，王小华并未否认该合同，回复“从头到尾我就没说‘要回’这两个字”的内容；也有提出过户太麻烦，按百分之十赔偿原告违约金；也发出曾应邬云波的要求提交了身份证办理房产登记，足以说明王小华、吴国祥已经知晓了该份合同，并按照该份合同履行了一定义务，应视为对合同的追认，合同的效力及于王小华、吴国祥。综上，本案《房屋转让协议》是合同双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，对双方当事人均有约束力，王小华、吴国祥抗辩称该合同没有法律效力的意见，不能成立。按照合同约定，在买受人已经支付对价，履行合同全部义务后，出卖人应当按约协助买受人办理过户登记。涉案房屋已经出售并交付给邬云波，王小华、吴国祥也未举示其他证据证明邬云波存在违约等情形，邬云波主张要求按照合同协助办理过户的请求于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：王小华、吴国祥于判决生效之日起十日内协助邬云波办理黔江区城西街道西沙步行街199号1幢2单元4-2房屋过户登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由王小华、吴国祥共同负担。双方当事人在二审期间均未提供新证据。本院二审审理查明：案涉房屋原系王小华在黔江区司法局的福利房。见证人高辅江是邬云波的妻兄，高辅江在与王小华就案涉房屋过户事宜时的短信交流中，王小华回复“这么麻烦退给我算了”、“说真的，违约金给你百分之十”、“从头到尾我就没说‘要回’这两字”、“我没在黔江，我怎么及时给你过”、“我要想不给你，之前你找我要身份证些我就不给你了”等。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.王小华、吴国祥是否本案适格被告；二、案涉房屋转让协议的效力认定。现分析评判如下：关于争议焦点一。案涉房屋登记权利人为王小华、吴国祥，本案的争议就是案涉房屋因为买卖产生的纠纷，案件的处理与王小华、吴国祥具有法律上的利害关系，因此，王小华、吴国祥是本案的适格被告主体。关于争议焦点二。首先，证人任小红（与王明光、高辅江、王小华系黔江区司法局同事）在一审中证实王明光告诉他，说王小华、吴国祥做生意亏了要卖房屋，因房子没有产权没有人敢买，高辅江才介绍邬云波来买的。能够证明王小华有卖房的意愿和客观原因，也能够证明王明光有代为出售房屋的意愿。其次，王明光当时系司法局领导，系王小华父亲，又系王小华、高辅江以及证人任小红领导，在《房屋转让协议》的落款处载明甲方（转让方）为王小华，代理人为王明光，基于这种特殊的关系，邬云波有理由相信王明光具有代理转让案涉房屋的权利，构成表见代理。其三，邬云波入住案涉房屋十余年，案涉房屋位于黔江区司法局内，王小华作为司法局工作人员，不可能不知道邬云波居住于案涉房屋的事实，其并没有主张权利；其在二审中认为是出租给邬云波居住，但没有提供相应证据证明，不予采信。其四，从高辅江与王小华的短信看，王小华清楚案涉房屋转让的事实，即或在签订转让协议时其不知情，事后王小华提供了身份证件等，可以认定王小华对其父亲王明光代理转让涉案房屋行为进行了追认。王小华认为，与高辅江短信聊天是说的其他房屋，但没有提供证据证明；从短信内容看，涉及的房屋是已经成交的房屋，结合高辅江是案涉房屋买卖的介绍人和见证人，并与邬云波是亲戚关系，可以认定为是为案涉房屋催促王小华协助过户；王小华、吴国祥认为短信有删减，一审中没有提出此抗辩，二审中也未提供证据证明，其意见不予采纳。王小华、吴国祥与邬云波就案涉房屋转让协议成立并有效，王小华、吴国祥应当协助邬云波办理房屋变更登记。综上，王小华、吴国祥的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.00元，由上诉人王小华、吴国祥负担。本判决为终审判决。审判长 黄 飞审判员 刘文玉审判员 彭松涛二〇二〇年十二月一日书记员 何杰洪