四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8642号 原告（反诉被告）：古银成，男，1965年12月5日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告（反诉被告）：冯英，女，1974年12月17日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：伏天义。 被告（反诉原告）：杨宗伟，男，1977年2月5日出生，汉族，住四川省资中县。 被告（反诉原告）：朱元秀，女，1984年3月12日出生，汉族，住四川省资中县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张旭。 原告古银成、冯英与被告杨宗伟、朱元秀房屋买卖合同纠纷一案，杨宗伟、朱元秀对古银成、冯英提起反诉，本院于2020年11月6日受理后，于2020年12月8日公开开庭对本、反诉合并审理。原告（反诉被告）冯英及古银成、冯英的共同委托诉讼代理人伏天义、被告（反诉原告）杨宗伟、朱元秀的共同委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古银成、冯英向本院提出本诉诉讼请求：1.判令杨宗伟、朱元秀支付购房款344200元；2.判令杨宗伟、朱元秀给付古银成、冯英违约金118260元（394200元＊30%）；3.本案诉讼费用由杨宗伟、朱元秀承担。事实与理由：古银成、冯英与杨宗伟、朱元秀双方于2019年9月8日签订《房屋买卖协议》，约定古银成、冯英将位于成都市新都区××镇××路××梯××楼出售给杨宗伟、朱元秀，约定杨宗伟、朱元秀将房屋一次性买断，房屋总价为394200元，双方签订协议后，杨宗伟、朱元秀一次性付清房款。双方签订协议时约定，杨宗伟、朱元秀先行支付5万元作为定金，尾款在2019年国庆节时一次性付清，杨宗伟、朱元秀在签订协议当天已经支付5万元定金，剩余尾款未予支付，经古银成、冯英多次催告，杨宗伟、朱元秀仍不履行合同义务，为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。 杨宗伟、朱元秀本诉辩称：双方签订的《房屋买卖协议》违反法律规定，属于无效合同，根据合同法对无效合同处理的规定，古银成、冯英应当返还杨宗伟、朱元秀已支付的购房款5万元，而不应依据无效的合同要求继续履行。 杨宗伟、朱元秀向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判决确认杨宗伟、朱元秀与古银成、冯英签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求判决古银成、冯英退还已付房款5万元；3.请求判决本反诉诉讼费用由古银成、冯英承担。事实与理由：2019年9月8日，古银成、冯英与杨宗伟、朱元秀双方签订《房屋买卖协议》，约定古银成、冯英将位于成都市新都区××镇××路××梯××楼房屋出售给杨宗伟、朱元秀，房屋面积154平方米，房屋总价为394200元，协议签订当日，杨宗伟、朱元秀通过微信向古银成、冯英支付5万元购房款。经了解，古银成、冯英出售的房屋系其自建小产权房屋，依法不得对外转让，杨宗伟、朱元秀认为，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定，应属无效合同，为此提出本案反诉请求。 古银成、冯英反诉辩称：第一，双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，应当受到法律保护，杨宗伟、朱元秀已经支付了定金，现在合同约定的期限已经过去1年零2个月，杨宗伟、朱元秀没有支付剩余购房款，已经构成违约。第二，不认可杨宗伟、朱元秀的反诉诉讼请求。案涉房屋是因当地城镇规划修建公路时征用土地，通过以前的宅基地原拆原建和以地换地方式修建，案涉房屋由古银成、冯英夫妇共同修建，自2018年开始修建，于2019年建成，现暂未取得不动产权属登记。双方签订协议时杨宗伟、朱元秀已经明知案涉房屋是自建房，短时期内无法办理产权证，双方交易的是房屋的占有使用权，并非需由不动产登记中心出具权属转移证明，从成交价格和协议第4条约定可以看出该情况。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2019年9月8日，古银成、冯英（甲方、房屋出卖方）与杨宗伟、朱元秀（乙方、房屋购买方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于成都市新都区××镇××路××梯××楼（该房屋出售给乙方，其交易协议如下）：一、经甲乙双方协商该房屋一次性买断，面积约154平方米，每平方米2560元，该房屋总价为394200元；二、有关税费、过户费等由乙方支付；三、乙方以当时看房状况为准清水房，甲方必须完成抹灰、室内水、气电通，该房无自来水及天然气，以后由甲方开户乙方支付开户的全部费用；四、甲乙双方签订协议是一次性付清房款后甲方将该房交付给乙方，从付清房款起，该房的所有权归乙方所有；五、甲方在交房前所耗的水、电等费用概由甲方负责支付；六、本协议自签订后，双方不得反悔，如有违约将该购房价的买房两倍违约金付给对方。双方一致确认，杨宗伟、朱元秀已向古银成、冯英支付5万元。 杨宗伟、朱元秀向本院申请调查古银成、冯英位于新都区××镇××路靠白家的自建房屋规划和建设许可证明材料，以及古银成、冯英在新都区的房屋登记信息。经本院开具调查令查询，2020年9月15日这一查询时点，古银成名下无在新都区的不动产登记信息，冯英名下在新都区的房屋信息如下：1.位于新都区××镇××社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积10.86平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；2.位于新都区××镇××民社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积39.03平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；3.位于新都区××镇××社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积3.84平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；4.位于新都区××镇××社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积8.28平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；5.位于新都区××镇××社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积61.04平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；6.位于新都区新民镇新民社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积45.04平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；7.位于新都区新民镇新民社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积28.39方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；8.位于新都区××镇××社区××组××号××栋××楼的房屋，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日；9位于新都区××镇××社区××组××号××栋××楼的房屋，建筑面积67.06平方米，共同共有人冯雪琴、邱永芳、冯英、冯昌贵，土地权利类型为宅基地使用权，登记时间为2010年7月21日。古银成、冯英述称，以上查询房屋均非案涉交易房屋，案涉房屋目前没有办理不动产权登记。冯英述称：案涉房屋所在土地是生产队卖给私人的。 为查明事实，本院要求古银成、冯英在庭审结束后5日内提交案涉房屋所有权和土地使用权性质的证明材料，古银成、冯英在本院指定的期限届满后提交四川省行政事业单位资金往来结算票据两份，分别记载：黄德昌、徐某强、古银成于2018年7月13日交费330000元、收款项目为“基础设施配套费（煤场案地）”，交费150000元、收费项目为“建房履约保证金”。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”，第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”，第八十二条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。农民集体所有土地上修建的房屋，因法律对所在土地使用权流转作出严格限制，其所有权与享有者的特定身份紧密关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确了“农村的住宅不得向城市居民出售”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中明令禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地、禁止城镇居民在农村购置宅基地，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）再次明确规定“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，以上可见，非本集体经济组织成员购买宅基地、农民住宅或小产权房而签订的房屋买卖合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应属无效。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》约定“有关税费、过户费等由乙方支付”、“从付清房款起，该房屋的所有权归乙方所有”，双方交易的标的并非房屋所有权中的占有、使用权能，而是房屋所有权的全部权能和与之对应一体、不可分割的土地使用权，直至本院判决作出时，古银成、冯英所提交证据不足以证明行政主管单位已经对交易房屋办理了相关征地和出让、规划、补交土地出让金及交易税费等合法化手续，也不能证明修建案涉房屋已依法通过审批、验收等，故本院依法确认双方于2019年9月8日签订的《房屋买卖协议》无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同无效后，双方应当恢复到签订合同前的状态，古银成、冯英应向杨宗伟、朱元秀退还已付购房款50000元。杨宗伟、朱元秀在交易前已经实地查看房屋，对房屋状况及自身情况应清楚知悉，在交易时未核对房屋权属登记状态及土地使用权信息，双方对合同无效均存在过错，故本院确认本、反诉诉讼费由双方分摊。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、古银成、冯英与杨宗伟、朱元秀于2019年9月8日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、古银成、冯英于本判决发生法律效力之日起7日内向杨宗伟、朱元秀退还50000元； 三、驳回古银成、冯英的全部诉讼请求； 四、驳回杨宗伟、朱元秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4118.45元（已因适用简易程序减半收取），由古银成、冯英负担2059.45元，由杨宗伟、朱元秀负担2059元（此款古银成、冯英起诉时已预交）；反诉案件受理费625元，由古银成、冯英与杨宗伟、朱元秀各负担312.5元（此款杨宗伟、朱元秀反诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  曾妙