福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初2721号 原告：董欣福，男，1985年9月17日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告：张雪芝，女，1986年4月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：商世杰，福建秉坚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘文耀，福建秉坚律师事务所律师。 被告：朱有晴，男，1990年3月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。 被告：潘胜佳，女，1995年1月8日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告董欣福、张雪芝与被告朱有晴、潘胜佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董欣福、张雪芝的委托诉讼代理人商世杰以及被告朱有晴的委托诉讼代理人刘元聪到庭参加诉讼，被告潘胜佳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董欣福、张雪芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令朱有晴、潘胜佳协助董欣福、张雪芝办理福建省福鼎市××栋××梯××室房地产［不动产权证号：闽（2018）福鼎市不动产权第0××9号］的变更登记手续，将该房地产变更登记至董欣福与张雪芝名下；2.依法判令朱有晴、潘胜佳向董欣福、张雪芝支付违约金（自2020年1月14日起至案涉房产变更登记至董欣福、张雪芝名下之日止以736426.4元为基数按日利率万分之一标准计付）；3.依法判令朱有晴、潘胜佳向董欣福、张雪芝支付律师代理费5000元。事实与理由：2018年10月24日，张雪芝与潘胜佳就福鼎市××栋××梯××室房地产签订《存量房买卖合同》，确定双方间存在房屋买卖关系；后董欣福、张雪芝陆续向朱有晴、潘胜佳支付购房款。2018年12月14日，董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳就交易对象及合同价款的变更达成一致意见后，双方签订了经福鼎市房管所登记备案的《存量房买卖合同》。双方当事人于2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》办理完毕备案手续后，因董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳就案涉房屋买卖事宜产生纠纷，朱有晴、潘胜佳遂将董欣福、张雪芝诉至法院要求其支付剩余购房款，经法院生效判决确认后，董欣福、张雪芝依照判决要求向朱有晴、潘胜佳支付剩余所有购房款及其余相应款项。董欣福、张雪芝在履行完毕前述款项给付义务后，朱有晴、潘胜佳仍未履行案涉房产的物权变更登记手续，且经董欣福、张雪芝联系后依旧拒绝履行案涉房产的物权变更登记手续，构成违约。董欣福、张雪芝为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 朱有晴辩称，1.因案外人张王新在其与朱有晴、潘胜佳间的民间借贷纠纷案件中提出诉讼保全申请，福鼎市人民法院于2020年1月21日作出查封案涉房屋的裁定，董欣福、张雪芝于2020年3月3日向福鼎市人民法院提出书面异议，但被法院驳回；后董欣福、张雪芝未提起执行异议之诉；案涉房屋目前仍处于查封状态；2.案涉房屋未能办理物权变更登记手续系因董欣福、张雪芝认为办理案涉房屋过户税费较高而拒不配合办理相关物权变更登记手续的违约行为所致，且依据董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳所签订的网签备案的《存量房买卖合同》之约定，办理房屋登记变更手续的时间应为该网签备案合同签订之日（即2018年12月14日）起十五日内，倘若董欣福、张雪芝未存在拒不配合办理案涉房屋物权变更登记手续之情形，亦不会发生案涉房屋因另案纠纷而遭致查封之事实，故朱有晴不存在违约行为，不应承担违约责任。 潘胜佳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证；同时，本院依法分别向董欣福、张雪芝以及朱有晴进行询问，并制作《询问笔录》；潘胜佳拒不到庭，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于董欣福、张雪芝提供的暂存款支付凭证的证据效力问题。朱有晴认为该凭证无原件予以核实，且该证据仅能说明交款人系张雪芝，无法获知款项支付相对方，故该证据无法证实董欣福、张雪芝业已足额履行完毕案涉房屋购房款的给付义务。结合本案在案证据与当事人陈述，本院经审查认为，该暂存款支付凭证确系张雪芝于2020年1月14日向本院支付的代收款项，且结合朱有晴的《询问笔录》可知，朱有晴知悉前述暂存款系董欣福、张雪芝向其与潘胜佳给付之剩余购房款及其余相应款项，故对于该份证据的真实性与关联性，本院予以认可。 二、关于朱有晴、潘胜佳未协助董欣福、张雪芝办理案涉房屋物权变更登记手续的行为是否构成违约的问题。董欣福、张雪芝认为，朱有晴、潘胜佳在其依据法院生效判决履行完毕案涉房屋购房款给付义务后，仍推脱拒绝配合办理相关物权变更登记手续的行为构成违约；且朱有晴、潘胜佳迟延履行前述物权变更登记手续的违约行为，导致案涉房屋遭致法院另案查封，故朱有晴、潘胜佳应依约承担迟延履行协助办理案涉房屋物权变更登记手续的违约责任。朱有晴辩称案涉房屋无法办理相应物权变更登记手续系因该房屋被福鼎市人民法院查封所致；且因董欣福、张雪芝未能依据双方签订的网签备案的《存量房买卖合同》之约定，及时履行案涉房屋物权变更登记手续，遂引发后续案涉房屋遭致法院另案查封之事实；故系董欣福、潘胜佳先前的违约行为导致案涉房屋至今未能办理物权变更登记手续，与朱有晴、潘胜佳无关。本院认为，案涉房屋系于2020年1月21日被本院依法查封，故自2020年1月21日始，董欣福、张雪芝要求朱有晴、潘胜佳协助办理物权变更登记手续，客观上已无法履行。另根据福鼎市人民法院作出的（2019）闽0982民初1534号民事判决书以及宁德市中级人民法院作出的（2019）闽09民终1492号民事判决书可知，关于办理案涉房屋权属转移登记的权利义务关系应以双方当事人于2018年12月14日签订的经房管部门备案的《存量房买卖合同》的有关规定为准；因董欣福、张雪芝先前未依约支付案涉房屋购房款的违约行为导致朱有晴、潘胜佳未依约办理案涉房屋物权变更登记手续，后董欣福、张雪芝按照法院前述生效判决于2020年1月14日向朱有晴、潘胜佳履行完毕剩余购房款及其余相应款项的给付义务，因此，双方当事人应于2020年1月14日起继续履行前述网签备案的《存量房买卖合同》；故在董欣福、张雪芝履行完毕相应价款给付义务后，朱有晴、潘胜佳应于合理期限内配合董欣福、张雪芝办理案涉房屋权属变更登记手续；依据网签备案的《存量房买卖合同》第十条第1项之约定并结合交易习惯，本院认为，案涉房屋在遭致本院查封时尚未超出双方办理案涉房屋物权变更登记手续的合理期限。综上所述，对于董欣福、张雪芝提出的朱有晴、潘胜佳未协助其办理案涉房屋物权变更登记手续的行为构成违约的主张，本院不予认可。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月24日，张雪芝与潘胜佳就坐落于福鼎市××栋××梯××室房地产签订了《存量房买卖合同》。2018年12月14日，董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳就前述房地产买卖签订经福鼎市房地产管理所备案的《存量房买卖合同》。后董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳就该房屋买卖事宜发生纠纷，朱有晴、潘胜佳诉至本院要求董欣福、张雪芝支付案涉房屋剩余购房款。前述纠纷经审理，福建省福鼎市人民法院作出（2019）闽0982民初1534号民事判决书以及福建省宁德市中级人民法院作出（2019）闽09民终1492号民事判决书，认可董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳于2018年12月14日签订的网签备案的《存量房买卖合同》中除关于房屋价款约定外的其余条款的效力，并判决董欣福、张雪芝向朱有晴、潘胜佳支付案涉房屋买卖剩余购房款302826.4元、违约金（自2018年12月29日起至实际还款之日止以300000元为基数按日万分之一计付）以及律师代理费损失5000元。2020年1月14日，张雪芝向本院预交暂存款319256.40元。2020年1月20日，董欣福、张雪芝委托律师向朱有晴、潘胜佳作出《律师函》，函中载明朱有晴、潘胜佳应于收到该函件后三日内协助董欣福、张雪芝办理案涉房屋的权属变更登记手续；该《律师函》寄出后，朱有晴、潘胜佳未签收。前述期间，本院在审理案外人张王新与朱有晴、潘胜佳民间借贷纠纷一案中，案外人张王新向本院提出诉讼保全申请，本院于2020年1月21日作出福鼎市人民法院（2020）闽0982民初344号民事裁定书，依法查封案涉房屋。董欣福、张雪芝于2020年3月3日向本院提出执行异议；本院于2020年4月9日作出福鼎市人民法院（2020）闽0982执异14号民事裁定书，裁定驳回董欣福、张雪芝的异议请求。2020年8月16日，董欣福、张雪芝委托律师代理本案诉讼并支出律师代理费5000元。 另查明，因案外人张王新就前述民间借贷案件所涉债权向本院申请强制执行并经本院执行完毕后，本院于2020年12月16日作出（2020）闽0982执2092号之一执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封；现案涉房屋上原载查封登记情况已被涂销。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，董欣福、张雪芝与朱有晴、潘胜佳于2018年12月14日签订的网签备案的《存量房买卖合同》中除关于房屋价款约定外的其余条款，均系双方真实意思表示，且其效力经由法院生效判决认可，故本院对前述有效条款予以确认。根据福建省福鼎市人民法院作出的（2019）闽0982民初1534号民事判决书以及福建省宁德市中级人民法院作出的（2019）闽09民终1492号民事判决书可知，董欣福、张雪芝先前在案涉房屋购房款的给付方面存在违约情形，但其于2020年1月14日向本院预交暂存款系其根据前述法院生效判决而履行的对案涉房屋买卖剩余购房款及其余相应款项的给付，故在前述网签备案的《存量房买卖合同》未依约或依法解除时，双方当事人仍应继续履行前述网签备案的《存量房买卖合同》。因董欣福、张雪芝已足额履行案涉房屋购房款的给付义务，且当前案涉房屋上未存在限制物权变动之情形，故朱有晴、潘胜佳应依约继续履行协助董欣福、张雪芝办理案涉房屋权属变更登记手续之义务。由于董欣福、张雪芝在先的未依约给付购房款之违约行为，导致朱有晴、潘胜佳未依约履行双方约定的办理案涉房屋权属变更登记手续之义务；且在董欣福、张雪芝足额给付案涉房屋购房款后的合理期限内，案涉房屋又被法院另案查封，导致朱有晴、潘胜佳协助办理案涉房屋物权变更登记手续的履行不能；综上所述，朱有晴、潘胜佳就履行协助董欣福、张雪芝办理案涉房屋物权变更登记手续义务方面，不存在违约行为，不构成违约，故对于董欣福、张雪芝要求朱有晴、潘胜佳支付违约金及因本案支出的律师费损失的主张，不具有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、朱有晴、潘胜佳应于本判决生效之日起十五日内协助董欣福、张雪芝办理坐落于福建省福鼎市××栋××梯××室房地产［不动产权证号：闽（2018）福鼎市不动产权第0××9号］登记至董欣福、张雪芝名下的权属变更登记手续； 二、驳回董欣福、张雪芝的其他诉讼请求。 案件受理费380元，减半收取计190元，由董欣福、张雪芝共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周冬冬 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  石佳佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的,应当提出抗诉。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 官方微信官方微博