吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2722号上诉人（原审被告）：吉林市大唐房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：苏建友，经理。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。委托诉讼代理人：金海英，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：米丽莉，女，1957年7月10日生，回族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：米再谦，男，1963年9月20日生，回族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李维昌（系米再谦姐夫），男，1946年2月26日生，回族，吉林市啤酒厂退休职工，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：陈洪生，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。原审第三人：吉林市船营区小蜻蜓幼儿园二园，住所地吉林市船营区。经营者：景晓欣，女，1977年6月14日生，汉族，住吉林市昌邑区。上诉人吉林市大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司）因与被上诉人米丽莉、米再谦，原审第三人吉林市船营区小蜻蜓幼儿园二园（以下简称小蜻蜓幼儿园二园）合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大唐公司的委托诉讼代理人金海英，被上诉人米丽莉的委托诉讼代理人姜艳清，被上诉人米再谦的委托诉讼代理人李维昌、陈洪生，原审第三人小蜻蜓幼儿园二园的经营者景晓欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大唐公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回米丽莉、米再谦的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审中，米丽莉、米再谦选择以“合同纠纷”作为主张依据，一审法院遂明确“本案的请求权基础为因违约行为导致的违约责任。”即以双方2011年5月31日签署的《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》作为基础法律关系审理本案。根据法庭审理，已经查明的事实如下：①大唐公司与原吉林市江城经贸有限公司于2011年5月31日签订《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》，对原江城经贸公司的房屋进行拆迁，并以产权调换的方式予以安置。②经协商一致，2017年7月7日，大唐公司将6套商业网点交付给米丽莉、米再谦，且6套房屋均为独立产权、有独立进出户门，是独立同日米丽莉、米再谦对6套房屋分别进行了查验，明确无任何问题后，签字验收，并接收房屋。根据以上事实，双方签署的《产权调换协议》在自愿的基础上已经全面履行完毕，不存在房屋拆迁安置补偿合同纠纷。2.根据现有证据，大唐公司交付房屋时经过米丽莉、米再谦的验收，确认不存在任何问题后由米丽莉、米再谦接收，米丽莉、米再谦接收房屋后对房屋进行了装修改造，其主张的屋顶漏水情形发生在房屋交付后一年；尤其需要明确的是6套房屋中仅其中一套房屋的二层屋面曾存在渗水情形，作为大唐公司在接到通知后，第一时间对其进行了修复，已经尽到了维修义务。如米丽莉、米再谦主张因房屋渗水给其造成损失，应当提其供损失的直接证据。在米丽莉、米再谦未提供其直接损失证据的情况下，一审法院认定“因大唐公司履行上的瑕疵，严重影响了米丽莉、米再谦的正常经营使用，由此产生的损失应由大唐公司承担”，该认定与事实严重不符。事实上，大唐公司共计交付了6套商业网点，均各自独立。不能仅因为其中一套网点的二层屋面在使用过程中存在渗漏，就片面的认为“严重”影响了六套房屋的使用。这明显违背了客观事实，违反公平原则，是错误的认定事实。3.一审法院第7页载明“事实上，6号网点二层的漏水问题可能导致相邻网点多处渗漏，因漏水遭受的损失无法按照某一网点面积单独确定”，该种认定明显属于法官的“主观推断”，且其“推断”的事实是“可能”发生的，也就是不确定的事实，因此一审法院依据其“主观推断”的“不确定”的损失，要求大唐公司承担赔偿责任，显然是错误的。4.一审过程中，大唐公司向法庭提交了新闻报道，详细记载了记者在2017年3月份暗访小蜻蜓幼儿园时，发现幼儿园正在营业，有儿童上学，后因违法办学而被船营区教育局下令“停业整改”，该份证据充分证明2017年3月份之前，案涉房屋根本不存在“无法正常经营使用”的情形，而之后是因“违法办学”而被“停业”，与房屋是否存在“渗漏”没有因果关系。而一审法院无视事实，回避幼儿园真正的“停业原因”，主观拼接“因果关系”，其裁判存在严重错误。综上，一审法院作出的判决是错误的，请二审法院依法改判。米丽莉辩称，对大唐公司的上诉请求应当予以驳回。本案的事实是吉林市江城经贸有限公司与大唐公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书所引发的涉案赔偿纠纷，双方所签订的合同是合法有效的，吉林市江城经贸有限公司注销后，其债权债务由该公司的股东米丽莉和米再谦承继。大唐公司因产权调换协议对米丽莉和米再谦予以相应的补偿，但因房屋漏水造成米丽莉、米再谦无法正常使用，经多次维修至2018年大唐公司将房屋修缮完毕，但至今房屋仍然漏水。在几次开庭审理大唐公司证据不能证明其主张的事实存在。房屋漏水已经被一审法院多次认定，并且由一审法院法官亲自到现场审查漏水的事实。关于大唐公司提到该房屋交付给米丽莉、米再谦是六套房屋的事实是独立的，是不存在的。虽然该六套房屋的产权分别独立的六套房屋，但实际六套房屋是整体，没有隔壁分开，没有界限的房屋应当认定为整套一套房屋，其中一部分漏水也影响着其他部分的正常使用。关于本案适用法律的问题，因为大唐公司首先是迟延交付，后期交付房屋存在质量问题，不但是质量问题引发的纠纷，也是合同违约的行为所造成的损失，一审判决适用法律正确。关于米丽莉在一审所主张的时间之外的损失问题，还有其中2016年4月至2017年7月之间的赔偿问题，米丽莉保留诉权。米再谦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回大唐公司的上诉。在上诉状中，大唐公司陈述和一审判决认定涉争房屋与2017年7月7日交付给米再谦，但还有个时间差的事。诉争房屋漏水是不争的事实。一审判决米丽莉、米再谦的经营损失，也就是将涉案房屋租赁给了幼儿园在租赁期间发生的经济损失，赔偿54万元也是合理的。再一点，至于上诉状中提到的新闻报道的陈述也否认不了房屋漏水事实，与本案没有关联性，不应支持。小蜻蜓幼儿园二园述称，2016年5月份，小蜻蜓幼儿园二园与米丽莉初步洽谈，发现楼上有很多的漏点。房主说尽快会联系地产和物业，等修好了再联系我们。2016年8月份接到房主通知说房屋已经维修完毕，经过协商，幼儿园交付了入场费定金，2016年9月份开始进场装修，幼儿园计划是两个月装修完毕，两个月进行办学审批。与此同时幼儿园开始对外宣传，2017年的3月份开园，在装修一个多月的时候，工人发现2号至6号网点门市上二楼屋顶有多处漏点，有照片为证，这时候给装修好的部分造成了损坏并导致有漏点的房间装修无法正常进行下去，幼儿园及时和大唐公司及物业公司反馈，大唐公司和物业公司实地考察后承诺进行防水维修，但当时冬季下雪，维修防水无法进行，只能开春后维修，幼儿园的装修工程也因此停工。2017年3月份二楼屋顶积雪开始融化，房顶再次漏水，对室内的装修过的地方，造成二次破坏，大唐公司在等雨季过后2017年5月份，2号至6号门市屋顶全部揭盖，重新做了防水层，2017年8月维修完毕。2017年3月份幼儿园组织报名的家长看园，并请家长理解以前承诺的3月份开园不能如期了，由于漏水教室没有装修完毕，无法进行办学许可的审批。当时幼儿园为了招生，也遭到同行恶性竞争的举报，教育局以无证办学为名，要求幼儿园立即停止宣传，关门整改。大唐公司与房主之间的诉讼是安置补偿合同纠纷，幼儿园作为承租人只是如实的反映租赁方的遭遇。米丽莉、米再谦向一审法院起诉请求：1.大唐公司立即向米丽莉、米再谦给付营业损失108万元（9万元×12个月）；2.诉讼费用由大唐公司承担。一审法院认定事实：米丽莉、米再谦系吉林市江城经贸有限责任公司的股东。2011年12月14日办理了注销登记。2011年5月31日，大唐公司和吉林市朝阳拆迁安置有限责任公司签订了吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》，主要约定甲方（大唐公司）将坐落在原地规划回迁区房屋作为产权调换房屋，期房建筑面积900平方米。2016年7月7日，大唐公司将置换房屋商铺交付给米丽莉、米再谦，签订了《入住流程表》《大唐天下江山小区楼宇接受验房单》，李月在业主签名处签名确认。同日，李月向吉林市大唐物业服务有限责任公司交纳了2016年4月1日-2017年12月31日的物业费用。2016年9月，米丽莉、米再谦与景晓欣达成租赁案涉六套网点用于经营幼儿园意向协议，景晓欣交纳定金，同时约定，米丽莉为其减免6个月装修期的房屋租金，即自2017年3月起计收房屋租金。此后，景晓欣开始对案涉六套网点进行装修，并将六套网点全部打通，用于经营小蜻蜓幼儿园二园。装修期间内，因房屋漏水问题，致使双方的租赁协议未能按照约定实际履行。2017年7月20日，米丽莉与小蜻蜓幼儿园二园的经营者景晓欣签订了《房屋租赁合同》，主要约定“甲方米丽莉将位于的房屋出租给乙方小蜻蜓幼儿园二园经营使用，租赁期限自2017年8月1日至2022年8月21日止，计5年，本房屋月租金玖万元。”庭审中，米丽莉的委托诉讼代理人李维昌和小蜻蜓幼儿园二园的经营者景晓欣均表示案涉房屋租赁合同实际从2017年9月起开始支付租金。2017年8月19日，就北区8号楼6号网点二层漏水一事，经过大唐公司和物业公司维修后，出具了《质保期内工程验收单》，物业公司、地产公司、施工单位均签字确认。庭审中，米丽莉、米再谦亦陈述案涉房屋漏水一事确于2017年8月17日维修完毕。庭审中，第三人自认其于2017年9月起在案涉房屋经营幼儿园至今。现米丽莉、米再谦依据双方签订的《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》，认为其交付的房屋屋顶漏水，要求其按照延迟交付房屋的约定和相关法律规定赔偿其损失。一审法院认为，关于本案的请求权基础问题。因本案存在因违约行为侵犯受害人财产权利而导致违约责任与侵权行为竞合的情形。经法院释明后，米丽莉、米再谦明确表示选择合同纠纷作为主张的依据，故本案的请求权基础为因违约行为导致的违约责任。吉林市江城经贸有限责任公司与大唐公司于2011年5月31日签订了吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。依据《入住流程表》《大唐天下江山小区楼宇接受验房单》记载的内容，结合物业费缴费票据的相关内容，可以认定大唐公司于2017年7月7日就案涉房屋履行了交付义务。但因大唐公司交付的房屋质量存在瑕疵，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条之规定，米丽莉、米再谦可要求大唐公司承担质量修复责任。本案中，大唐公司于2017年8月17日将案涉房屋修复完毕，已履行了质量修复义务。但因大唐公司履行上的瑕疵，即房屋存在漏水问题，严重影响了米丽莉、米再谦正常经营使用，由此产生的损失应由大唐公司承担。故米丽莉、米再谦要求大唐公司承担案涉房屋不能正常使用的损失，法院予以支持。关于损失标准问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，案涉房屋的损失应以可得利益损失为准，具体到本案，2016年9月，米丽莉、米再谦就案涉房屋与景晓欣达成了租赁意向，案涉房屋如无漏水问题，便可基于房屋租赁协议的履行获得租金，属于合同履行后的可得利益，故法院自房屋交付之日至屋顶实际修缮完成之日，也就是2016年9月至2017年8月，扣除米丽莉、米再谦与第三人自认的预留6个月装修期，参照米丽莉、米再谦与第三人关于月租金9万元的约定予以支持，即（12个月-6个月）×9万元／月=54万元。关于米丽莉、米再谦要求从2016年4月起算营业损失的问题，因米丽莉、米再谦未能提供证据证明2016年4月-7月案涉房屋实际交付，退一步讲，即使实际交付，也未能提供证据证明其在2016年4月至2016年8月间为案涉房屋的出租作出过积极的行为，特别是更没有证据证明这期间系因房屋漏水问题导致其无法将房屋出租获利的事实，因此，对这期间的损失法院无法支持。关于大唐公司提出的米丽莉、米再谦主体不适格的抗辩意见，法院认为，依照法律规定，依法清算后注销登记的企业，其企业的权利义务的继受人应为有限责任公司的股东。他人侵犯公司合法权益，给公司造成损失的，有限责任公司的股东可以依法向人民法院提起诉讼。具体到本案，米丽莉、米再谦系吉林市江城经贸有限责任公司的股东，其有资格作为原告以大唐公司违反合同约定提起诉讼。故对大唐公司的抗辩意见法院不予采纳。关于大唐公司提出的仅有6号网点漏水，赔偿范围不应扩大到1-6号六个网点的抗辩意见，法院认为，大唐公司为米丽莉、米再谦安置的房屋为网点，米丽莉、米再谦亦将六个网点作为整体出租给第三人。事实上，二层的漏水问题可能导致相邻网点多处渗漏，因漏水遭受的损失无法按照某一网点面积单独确定，故对大唐公司的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第一百五十一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十三条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：一、大唐公司赔偿米丽莉、米再谦因房屋漏水导致的经济损失54万元，于判决生效后十日内支付；二、驳回米丽莉、米再谦的其他诉讼请求。案件受理费7260元，由米丽莉、米再谦负担2660元，大唐公司负担4600元，米丽莉、米再谦已预交，大唐公司负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。小蜻蜓幼儿园二园提交证据：14张照片，证明房屋的漏水时间是2016年5月份到2016年11月份之间的，大部分的照片是房屋漏水以及楼上房屋揭盖时候的照片。大唐公司质证称：对真实性、合法性、关联性均有异议，该组照片所反映的事实已经不不复存在。涉案房屋在2017年的8月份，如米丽莉、米再谦及小蜻蜓幼儿园二园所述，涉案房屋已经维修完毕。该组照片不能作为认定本案损失事实的依据。米丽莉质证称：对照片无异议。照片能够证明房屋漏水及维修揭盖的状况。米再谦质证称：照片与其他证据能够形成一个证据链，足以证明涉案房屋的漏水情况。米丽莉、米再谦、大唐公司二审没有提供新证据。本院经审查认为，大唐公司对小蜻蜓幼儿园二园所提交证据的真实性提出异议，且该证据在一审时即已经存在，各方当事人均已经出庭参加诉讼，不符合二审新证据的条件，故本院不予评判。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于大唐公司提出的仅有6号网点漏水，赔偿范围不应扩大到1-6号六个网点的抗辩意见，法院认为，大唐公司为米丽莉、米再谦安置的房屋为，米丽莉、米再谦将六个网点作为整体出租给第三人，但6套商业网点6个独立的房屋产权，在一审查明的事实中已经认定“景晓欣开始对案涉六套网点进行装修，并将六套网点全部打通，”根据该事实的认定可以证明6套网点是被打通使用的，反证6套网点也是可以分离使用的事实。第6号网点二层的漏水问题可能导致相邻第5号、第4号网点渗漏。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该条规定对大唐公司的违约赔偿责任不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，也即不能超出限制范围、更不能随意扩大到间接经营可得利益损失，即使第6号网点二层漏水，也不能认定本案的6套商业网点全部丧失使用功能，没有任何使用价值。至于6套商业网点是合并整体使用，还是分别使用，不是由大唐公司单方所决定的，故其不能承担6套网点的全部经营损失。综合本案的实际情况根据公平原则，应由大唐公司适当承担赔偿6套网点中的1套网点的损失为宜即9万元（54万元的六分之一）。关于大唐公司提出本案米丽莉、米再谦提起诉讼是合同纠纷，还是侵权赔偿纠纷不明确的问题。本案经本院上次二审已经就该问题向米丽莉、米再谦进行了释明，由于其主张不明确，本院已经发回重审。本次的一审诉讼请求还是存在二者兼有的嫌疑，即根据合同，请求赔偿经营损失。如案由定为合同纠纷应限于合同相对性及合同约定内容进行审理，对经营间接损失不予支持，仅对直接损失予以支持，但本院考虑已经被发回重审过，且米丽莉、米再谦存在一定损失，故大唐公司的该项抗辩主张虽符合法律规定，但为减少诉累，本院予以改判。综上所述，吉林市大唐房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3423号民事判决；二、吉林市大唐房地产开发有限公司赔偿米丽莉、米再谦因房屋漏水导致的经济损失9万元，于判决生效后十日内支付；三、驳回米丽莉、米再谦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7260元（米丽莉、米再谦预交），二审案件受理费9200元（吉林市大唐房地产开发有限公司预交），合计16,460元，由米丽莉、米再谦负担15,088元，由吉林市大唐房地产开发有限公司负担1372元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年十二月二十一日书记员  王丽宁