青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1410号原告：青海三明房地产有限责任公司，住所地：青海省西宁市生物科技产业园宁张路**楼**，统一社会信用代码：916331002265925127。法定代表人：陈俊（原法定代表人曾荣大），公司董事长。委托诉讼代理人：蒋莉、都文新，青海观若律师事务所律师。被告：张惠明，男，1961年7月28日出生，汉族，青海省年丰投资集团有限公司法定代表人，原住青海省西宁市，现羁押于西宁市第一看守所，公民身份号码：×××。原告青海三明房地产有限责任公司（以下简称“三明公司”）与被告张惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青海三明房地产有限责任公司的原法定代表人曾荣大及其委托诉讼代理人都文新，被告张惠明到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院经审查认为被告张惠明涉嫌经济犯罪，本案涉及刑民交叉问题，该刑事案件的审理结果可能对本案处理有直接影响，于2019年11月14日裁定中止本案审理，于2020年10月22日恢复审理。本案现已审理终结。原告三明公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还“绿色家园·庄廓院”小区32号楼（北4号楼）2-2号负二层、2-8号负二层房屋各一间；二、判令被告支付原告房屋租金754423.59元；三、判令被告支付原告逾期支付房屋租金的违约金，其中2018年10月30日前逾期支付房屋租金的违约金为54149.04元，2018年10月31日后逾期支付房屋的违约金按年利率6.525％计算并支付至前述房屋租金实际清偿之日止；四、判令被告支付原告房屋占用期间的房屋使用费，其中2018年10月31日前房屋使用费为88502.04元；2018年10月31日后的房屋使用费按每日223.49元计付至以上房屋实际返还之日止；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告三明公司增加一项诉讼请求：请求判令解除双方于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》，被告张惠明对原告增加后的诉讼请求无异议，并不要求新的举证及答辩期，本院予以准许。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告“绿色家园·庄廓院”小区的××楼、2-8号、2、14号商铺及所属的地下库房；合同约定32号楼商铺租金为40991.7元／月，地下库房为1111，地下库房为11119年，从2015年12月1日至2016年5月30日止。《房屋租赁合同》同时约定商铺及库房半年租赁费用312669元，自本租赁合同签订10日内向原告全部付清。合同签订后，原告将合同约定房屋交付与被告使用，被告却未按合同约定支付房屋租金。2017年7月12日，被告向原告出具《关于请求继续租赁“绿色家园·庄廓院”4#楼的函》，明确其拖欠房租60余万元，并承诺在2017年7月底前付清拖欠的房租，请求将4#楼继续租赁至2017年9月底。后，双方于2017年7月14日达成协议，原告同意被告的房屋续租申请。前述租赁期限到期后，被告不仅未向原告支付房屋租金，其所租赁的房屋一直到2017年9月30日原告才将部分房屋收回，目前尚有“绿色家园·庄廓院”小区32号楼（北4号楼）2-2号负二层、2-8号负二层房屋各一间仍由其继续占有，未交付于原告。故，为保护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼。请求贵院依法审理，判如所请。被告张惠明辩称，我对于原告的诉讼请求无异议，但是请求法院给予原被告双方三个月的时间进行和解，现在我在看守所内自由受限，被告可以在看守所外与我的代理人进行联系并沟通协商。但是如果三个月后协商不成，我对原告的诉求有如下意见：1、我愿意向原告返还案涉租赁房屋；2、租金754423.59元、违约金54149.04元予以认可，2018年10月31日之后的违约金请求被告放弃，如被告不放弃，请求予以减少；3、2018年10月30日前的房屋占用费88502.04元予以认可，2018年10月31日以后的房屋占用费请求法院予以减免。经审理查明：2015年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：由被告租赁原告“绿色家园·庄廓院”小区的××楼、2-8号、2、14号商铺及所属的地下库房；租赁32号楼商铺面积为1366.39㎡、租赁单价为每月30元/㎡、租金为40991.7元／月，租赁32号楼地下库房面积为741.32㎡、租赁单价为每月15元/㎡、租金为11119.8元／月；租期为半年，自2015年12月1日至2016年5月30日止；租赁费用支付为：商铺及库房半年租赁费用312669元，自本租赁合同签订10日内全部向原告全部付清；如拖欠支付，原告有权对该房屋另行租赁或出售，并追缴拖欠款及违约金等内容。合同签订后，原告三明公司按照约定将房屋交付被告张惠明使用，被告按约支付了半年租金312669元，被告自合同租赁期满后便未缴纳租金。2017年4月26日，原告原法定代表人曾荣大（甲方）与被告张惠明（乙方）达成《关于“庄廓院”欠款还账的协议》，双方约定如下：1、乙方应于2017年5月15日前偿还所欠甲方部分房款250万元；2、乙方所租赁“庄廓院”4#楼（32号楼）在2017年5月底前将该房屋返还甲方，并承担以前的房租；3、如乙方5月15日前未偿还欠款250万元，乙方将无条件于5月15日前退还甲方4#楼。2017年7月12日，被告向原告出具《关于请求继续租赁“绿色家园·庄廓院”4#楼的函》，明确其租用了原告公司“绿色家园.庄廓院”4#楼一年半有余，至今拖欠房租60余万元，请求原告给予迟延支付的优惠，并保证在2017年9月份付清拖欠的房租。另请求将4#楼继续租赁至2017年9月底，到时如不能支付购买该楼的房款，被告保证于2017年9月底前搬出该楼房，并将案涉租赁物交还给原告等事实。2017年7月14日，被告原法定代表人曾荣大对上述函件进行了回复，同意被告的续租申请，并注明自被告收回转让三明公司手续后，原公司交被告三明公司办公家器具均未收回，如被告不能于其承诺的期限支付4号楼的房款，则交还案涉租赁物时楼房内所有家器具全部留给三明公司以抵原三明公司的家器具，被告张惠明在该回复后签署“同意以上意见”并签字认可。前述租赁期限到期后，被告未按约原告支付房屋租金，原告分别于2016年12月31日收回商铺341.6㎡、2017年9月30日收回商铺1024.79㎡、地下库房741.3、地下库房741223.49㎡。被告张惠明自认“绿色家园·庄廓院”小区32号楼（北4号楼）2-2号负二层、2-8号负二层房屋各一间（该二间房无房号）即上述原告未收回的面积为223.49㎡的商铺仍由其占有，未交付于原告。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《关于“庄廓院”欠款还账的协议》、《关于请求继续租赁“绿色家园.庄廓院”北4#楼的函》等证据及当事人陈述在案佐证，被告张惠明对原告提交的上述证据无异议，本院予以认定。被告张惠明未向本院提交反驳证据。另，依据本院依职权向西宁市公安局城西公安分局经侦大队调取的《拘留证》显示，被告张惠明于2019年5月18日被拘留并送至西宁市第一看守所收押。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《关于“庄廓院”欠款还账的协议》、《关于请求继续租赁“绿色家园.庄廓院”北4#楼的函》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。虽原被告所签订的《房屋租赁合同》约定租期为2015年12月1日起至2016年5月30日止，但在租期届满后，被告张惠明又与原告分别签订了《关于“庄廓院”欠款还账的协议》、《关于请求继续租赁“绿色家园.庄廓院”北4#楼的函》，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，可视作原被告双方就案涉商铺及地下库房的租赁期限进行了变更。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“…承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告张惠明未按合同约定逾期交付租金，违反合同约定，且被告现已收押于西宁市第一看守所，双方所签订的《房屋租赁合同》因被告张惠明人身自由受限，合同目的已不能实现，原告有权要求解除合同，故对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告张惠明当庭对原告要求其腾退房屋并向原告返还案涉租赁房屋的诉讼请求予以认可，故对于原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，原被告双方于2015年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，原告将案涉1366.39平方米商铺及741.32平方米地下库房租赁给被告，被告自2016年5月31日起便未向原告支付过租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金…”之规定，原告有权要求被告支付租金，且被告自认原告所主张的被告欠付的租金及计算方式无误。经本院核对，原告于2016年12月31日收回案涉租赁商铺341.6平方米，2017年9月30日收回案涉租赁商铺1024.79平方米、地下库房741.3、地下库房741拖欠原告的商铺及地下库房租金应分段计算：2016年5月31日至2016年12月31日的商铺租金（按1366.39平方米计）按照合同约定每月为40331.7元，拖欠租金合计为293773.85元；2017年1月1日至2017年9月30日的商铺租金（按1024.79平方米计）按照合同约定每月为30743.7元，拖欠租金合计为279767.67元；2016年5月31日至2017年9月30日的地下库房租金（按741.32平方米计）按照合同约定每月为11119.8元，拖欠租金合计为180882.08元；被告尚欠上述期间的租金共计754423.6元，故对于原告要求被告支付欠付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，被告张惠明未按约支付租金，构成违约，应当支付违约金，但双方仅在合同中约定了如被告逾期支付租金，原告有权要求被告承担违约金的条款，双方并未对违约金的数额或者计算方式进行约定，被告当庭对原告主张的2017年10月1日至2018年10月30日期间的违约金54149.04元予以认可，故对于原告要求被告支付2017年10月1日至2018年10月30日期间违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按照年利率6.525%计算2018年10月31日之后的违约金，但原告并未向本院提交证据证实因被告的违约行为致使原告发生的实际损失，另被告张惠明当庭对于原告所主张的2018年10月31日之后的违约金要求核减。本院认为，因案涉合同已履行、租赁事实实际存在，被告逾期支付租金至今，主观上存在过错，使得原告原本可获得的预期利益受损，依据公平原则和实信用原则予以衡量后，本院酌定2018年10月31日（含当日）之后的违约金计算方式应以被告张惠明欠付原告租金为基数，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，罚息标准调整上浮30%，计算为：754423.59元×中国人民银行2018年一至三年的年利率4.75%（1+30%）÷365天×324天（2018年10月31日至2019年8月19日）=41352.75元，2019年8月19日（含当日）前违约金合计95501.79元；2019年8月20日至实际付清之日的违约金：以实际欠付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率（LPR）上浮30%计付。关于房屋占用费，被告张惠明在庭审中自认尚有两间商铺未向原告腾退并返还，同时被告对于原告主张2017年10月1日至2018年10月31日期间的房屋占用费88502.04元予以认可，故对于原告此项诉求中的该部分诉求，本院予以支持；对于原告要求被告承担2018年10月31日之后按照每日223.49元标准计付房屋占用费直至房屋实际腾退之日止的诉讼请求，依据《中华人民共和国》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原被告双方虽已签订《房屋租赁合同》、《关于“庄廓院”欠款还账的协议》、《关于请求继续租赁“绿色家园.庄廓院”北4#楼的函》对案涉商铺及地下库房的租赁进行了约定及另行约定，但直至上述合同及协议所约定的全部租期届满后，被告张惠明并未按约及时向原告腾退并返还全部租赁房屋，就被告未腾退及向原告返还之房屋部分可视为就该部分房屋双方之间的租赁合同关系已转为不定期租赁合同关系。但根据本院依职权向西宁市公安局城西公安分局经侦大队调取的《拘留证》显示，被告张惠明于2019年5月18日被拘留并送至西宁市第一看守所收押，其人身自由已于2019年5月18日受到限制，作为租赁合同履行主体及相对方，其人身自由受限时原被告之间的租赁合同的合同目的便已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告在已知被告人身自由受限、合同目的无法实现的情况下仍向被告主张其人身自由受限期间的房屋租金不当，本院酌定该部分房屋租金计算期限应为2018年11月1日至2019年5月17日较为适当，计算为223.49平方米×1×198天=44251.02元，故对于该项诉求中的该部分诉求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告青海三明房地产有限责任公司与被告张惠明于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张惠明于本判决生效后十日内向原告青海三明房地产有限责任公司腾退并返还“绿色家园·庄廓院”小区32号楼（北4号楼）2-2号负二层、2-8号负二层房屋各一间。三、被告张惠明于本判决生效之日起十日内向原告青海三明房地产有限责任公司支付租金754423.59元；四、被告张惠明于本判决生效之日起十日内向原告青海三明房地产有限责任公司支付违约金95501.79元，并自2019年8月20日起以实际欠付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率（LPR）上浮30%支付违约金至欠付款项实际付清之日止。五、被告张惠明于本判决生效之日起十日内向原告青海三明房地产有限责任公司支付房屋占用费132753.06元。六、驳回原告青海三明房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12770元，由被告张惠明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 雪审判员 王玲玲人民陪审员 张世连二〇二〇年十二月十八日书记员 郭启梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。