江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2813号上诉人（原审被告）：包建平，女，1970年6月11日生，××族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：蔡斌，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：高弘，江苏山水律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈建军，男，1972年10月30日生，××族，住南通市港闸区。被上诉人（原审原告）：陈炎，女，1973年7月13日生，××族，住南通市港闸区。被上诉人（原审原告）：陈晨，女，1997年4月2日生，××族，住南通市崇川区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。上诉人包建平因与被上诉人陈建军、陈炎、陈晨确认合同无效纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人包建平上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、本案双方当事人不存在恶意串通行为，完全是因被上诉人违背诚实信用原则，恶意提起诉讼引起。双方经港闸区众帮房产中介服务部（以下简称众帮中介）签订购房合同，每平方米4625元，购买渠道正常。被上诉人出售拆迁安置房是真实意思，同时明知上诉人是房产中介从业人员。上诉人在征得被上诉人同意情况下将房屋出售他人，案外人已占有房产多年。目前房屋具备过户条件，上诉人为追求经济利益，拖延办理过户手续，违反诚信。二、法院应当坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人意思自治，依法审慎认定合同效力。此类房地产交易在拆迁小区非常普遍，交易行为没有违反法律的强制性规定。一审法院引用的《房地产经纪管理办法》是管理性规定，不能以此认定合同无效。被上诉人的不诚信行为不仅扰乱二手房交易秩序，而且严重损害案外人的合法权益。法院应当强化对守约者的保护，提高违约成本。三、上诉人没有炒房，没有从中赚取差价。本案交易严格按照当时市场价进行，不存在隐瞒房屋真实交易价格的情形。上诉人不是炒房者，并无不良记录。四、一审判决严重侵害案外人合法利益，属于重大程序错误。案外人金建树与本案具有重大利害关系，实际占有房产。一审判决上诉人返还财产，上诉人根本无法履行。本案应当追加金建树参加诉讼。对于税款缴纳问题，应由税收征管部门认定处理，不应导致合同无效。被上诉人陈建军、陈炎、陈晨辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈建军、陈炎、陈晨向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认陈建军、陈炎与包建平于2016年8月17日签订的《房地产买卖协议》无效；2.判令包建平将南通市港闸区××花苑××幢××室房屋及同幢××室车库和××××室房屋及同幢××室车库返还给陈建军、陈炎、陈晨；3.本案诉讼费由包建平承担。一审法院查明事实如下：陈建军、陈炎系夫妻关系，二人生有一女陈晨。2015年1月，陈建军户位于南通市港闸区原农村家庭住房被拆迁，享受安置面积190平方米，安置对象为陈建军、陈炎、陈晨。2016年8月17日，陈建军、陈炎（甲方，卖方）与包建平（乙方，买方）及众帮中介签订了《房地产买卖协议》一份，约定甲方将上述安置面积指标按4625元/平方米的价格出售给乙方，乙方系购房投资，由乙方选房并由乙方指定过户产权人。合同签订当日，包建平向陈建军、陈炎支付了定金50000元。2016年8月底，陈建军户选购了南通市港闸区××花苑××××室房屋及同幢××号配套车库和××幢××室房屋及同幢××号配套车库，陈建军于2017年2月、3月就上述房屋与南通市城镇房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。2016年10月4日，包建平、陈建军、陈炎（甲方，卖方）与案外人沈云华（乙方，买方）及众帮中介（丙方，中介方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将南通市港闸区××花苑××××室房屋及同幢××号配套车库出售给乙方，成交总价610000元。2016年12月11日，包建平（甲方，卖方）与案外人金建树（乙方，买方）及众帮中介（丙方，中介方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定卖方将南通市港闸区××花苑××幢××室房屋及同幢××号配套车库出售给买方，合同价款771800元。2017年2月24日，陈建军户与开发商办理了安置房的结算交付手续，两套安置房及配套车库总价款为508121.45元，陈建军户的拆迁补偿款435695.02元冲抵部分购房款后，包建平代陈建军户支付了剩余应缴房款。同日，沈云华直接向陈炎转账280000元及相关费用8800元，陈建军、陈炎与包建平约定余款620000元待过户时支付。上述合同签订后，包建平将两套房屋分别交付给了沈云华和金建树。2019年5月20日，沈云华以包建平、陈建军、陈炎未按约将南通市港闸区××花苑××××室房屋及同幢××号配套车库的产权过户至其名下向法院提起诉讼[该案案号为（2019）苏0611民初1727号]，要求上述三人退还购房款及赔偿损失等。一审另查明，包建平系南通市崇川区鸿达房产中介服务部（以下简称鸿达中介）经营者，鸿达中介与众帮中介的经营场所相邻。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：陈建军、陈炎与包建平签订的《房地产买卖协议》效力如何，进而判断应否将案涉房屋返还。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。陈建军等以包建平系房地产经纪人员，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖出房屋赚取差价，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（三）项规定，损害了社会公共利益为由，认为双方签订的《房地产买卖协议》无效。经审查，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。一方面，包建平利用其房地产经纪人员身份获取了案涉房屋交易信息，并购买用于投资，后又将上述房屋分别出售给案外人沈云华、金建树从中赚取差价，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条有关房地产经纪人员不得为交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖（租）出房屋赚取差价的规定，扰乱了二手房市场交易秩序，损害社会公共利益。另一方面，房屋买卖合同中卖方应直接将所出售的房屋所有权转移给买受人，并由双方缴纳相应的税费，而陈建军、陈炎与包建平在《房地产买卖协议》中约定通过直接指定过户产权人的方式以达到不缴纳二次过户税费的目的，属于恶意串通，损害了国家税收利益，故应认定《房地产买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房地产买卖协议》被确认无效后，包建平应将案涉房屋返还，陈建军等应将收取的购房款返还给包建平。包建平关于案涉房屋已经交付给了沈云华、金建树使用，返还已经客观不能的抗辩意见，并不妨碍陈建军等行使返还案涉房屋的请求权，何况现有证据尚不足以证明“不能返还”，故对该抗辩意见不予采纳。需要说明的是，在返还案涉房屋的同时，陈建军等本应将收取的购房款退还给包建平，但鉴于包建平在本案中未主张退还购房款的具体金额，双方可另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条规定，判决：一、陈建军、陈炎与包建平于2016年8月17日签订的《房地产买卖协议》无效；二、包建平于判决生效之日起十日内将位于南通市港闸区××花苑××幢××室房屋及同幢××室车库和××××室房屋及同幢××室车库返还给陈建军、陈炎、陈晨。案件受理费9900元，减半收取计4950元，由包建平负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审法院认定基本事实正确，本院予以确认。本院认为，包建平与陈建军、陈炎签订房屋买卖合同，购买拆迁安置房，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。主要理由是：一、双方合同明确约定，包建平因投资而买房。既然转售他人，就应当先行购买，否则无房转售。包建平具有购房的真实意图，签订购房合同是其真实意思表示。二、《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖（租）出房屋赚取差价。首先，该规定属于部门规章，不能作为认定合同无效的依据。其次，该条规定非禁止房地产经纪人员低买高卖，而是禁止房地产经纪人员对当事人隐瞒房屋的交易信息后低买高卖。被上诉人未能提供证据证明交易过程中包建平存在隐瞒交易信息的行为，也未证明其销售房屋的价格明显低于市场价。故该条款不适用于本案。最后，该条款属于管理性规定，即使存在违反条款的情形，应由行政部门查处，而不能以此认定合同无效。三、包建平与陈建军、陈炎签订房屋买卖合同的权利义务只发生在双方当事人之间，是在平等自愿基础上签订，不涉及第三方利益，更无损于社会公共利益。陈建军、陈炎自愿将拆迁安置房出售给包建平，无欺诈、胁迫的情形，也无乘人之危和显失公平，在房屋可交付时配合领取房屋钥匙，其间不存在任何破坏交易秩序的行为。在房屋具备过户条件后，陈建军、陈炎拒不配合过户，只是为谋取不当经济利益作出的违背诚信的违约行为。四、陈晨作为被安置人口，未在协议上签字，对协议的效力没有影响。签订买卖合同时，陈晨年满十九周岁，与两被上诉人共同居住，对其父母出售拆迁安置房应当明知。陈建军、陈炎提供拆迁安置协议、评估报告作为签订房屋买卖合同的依据，证明其有权代理陈晨在协议上签字。在签订协议后三年多时间内，陈晨一直未提出异议，进一步证明陈晨对其父母签订协议是明知且同意的。故签订案涉合同得到全体共有权人的同意，不存在无权处分。五、包建平与陈建军、陈炎签订合同，再与金建树签订房屋买卖合同，与法不悖。对税款缴纳中存在的问题，应由税收征管部门审查决定，对合同的效力无影响。综上，案涉合同合法有效。一审法院认定合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初4058号民事判决。二、驳回陈建军、陈炎、陈晨的诉讼请求。一审案件受理费9900元，减半收取4950元；二审案件受理费9900元，均由陈建军、陈炎、陈晨负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二〇年十二月二十八日书记员  汤婷婷