苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初11790号原告：朱余春委托诉讼代理人：段汉文被告：张友全原告朱余春与被告张友全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱余春及其委托诉讼代理人段汉文，被告张友全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱余春提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告将房屋恢复原状；3、被告支付原告房屋租金5000元；4、被告支付原告违约金1000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2018年8月15日签订房屋租赁合同，约定原告将吴越锦绣10栋405室的房屋租给被告居住，每月租金1000元，被告不得转租他人，不得逾期支付房租，否则原告有权强行收回房屋并要求被告支付违约金。后原告发现被告违法转租，便要求收回房屋，被告不同意，原告在2020年9月16日报警。并且被告有逾期支付房屋租金的行为。被告张友全辩称：房子是我租他的房子，是经过中介签的合同，当时租的是毛坯房，经过我装修然后出租的。房子租了差不多一年多，原定是租五年的，2020年6月份，房东提出要收回房子，说他自己生病了要这个房子来养病，然后我一直在与房东协商房屋赔偿问题，一直没有达成协议。到2020年9月16日，房东强行停电停水，使我房子无法出租，造成了我的损失。本院经审理认定事实如下：朱余春作为甲方与乙方张友全签订房屋租赁合同，约定甲方将吴越锦绣10栋405室的房屋租给乙方。租赁期限自2018年8月15日起至2023年8月15日止，租金每月1000元。租金每六个月支付一次，第一次租金在签订合同时支付，以后租金按约定的付款期限提前30日将下期房款支付给甲方。租期内甲方的责任：甲方必须保证该出租房的结构和设施均能正常使用（人为损坏的除外）。室内正常维修由甲方负责，甲方不得单方面提高租金，除政府动迁或法律法规禁止的非甲方责任的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方按一个月租金向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方的损失的，甲方还应负责赔偿。合同期满，甲乙双方物业交验完毕，结清相关费用后，甲方应将押金退还乙方。租期内乙方的责任：按照本合同的约定如期支付租金和费用。未经甲方的同意，乙方不得把该房屋的部分或全部转租他人。除房屋自身问题外，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应结清租金和相关费用后，按一个月租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方的损失的，乙方还应负责赔偿。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或措施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。乙方逾期支付房租或逾期交还房屋超过30天的，甲方可强行收回房屋，由此产生的相关损失由乙方负责，甲方可要求乙方结清租金和相关费用后按一个月的租金支付违约金。合同备注：租金第一年乙方半年支付一次给甲方，第二年开始每年租金一年支付全额13800元给甲方。租金和物业费共计13800元。合同签订后，朱余春对房屋未做装修，以毛坯房状态交付给张友全使用。张友全支付了租金，并将房屋分隔转租给他人。张友全于2019年8月15日支付了下一年度的租金等共计13800元。2020年6月，朱余春以生病需要用房为由，要求提前解除合同，双方未能协商一致。朱余春称其于2020年9月得知该房屋被分隔转租。2020年9月16日，朱余春对该房屋断水断电，张友全至今未归还房屋。吴越锦绣10幢405室不动产登记名称为绣景花园10幢405室。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、不动产权证复印件，被告提交的微信聊天记录及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。被告提交了陈文燕出具的证明、微信聊天记录，用以证明房屋租赁合同签订时，张友全已告知朱余春租赁房屋用于出租，且朱余春有义务提醒张友全支付房租。原告不予认可。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应履行合同义务。根据合同约定，被告未经原告的同意，不得把该房屋的部分或全部转租他人。被告的举证不足以否定双方存在上述约定的事实，故被告未能举证证明其转租行为得到了原告的同意。被告的举证亦不足以证明原告早已知晓涉诉房屋被转租。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致合同解除的过错在被告，现原告要求恢复原状，本院予以支持。根据庭审时双方确认的事实，原状为开发商将房屋交付给原告使用时的毛坯房状态。双方确认租金交付至2020年8月14日，原告要求被告交付租金5000元，本院认为，双方的租赁合同在本院向被告送达起诉状副本等材料时即2020年9月26日解除，至此产生租金1400元。其后，被告继续占有该房屋未返还，应当继续支付占有使用费。因未归还房屋的错在被告，本院认定占有使用费参照双方约定的租金标准，即以1000元/月，自2020年9月27日起计算至被告实际返还房屋之日止，因原告诉请租金5000元，故占有使用费加租金计算至5000元为限。关于原告主张的违约金1000元，因原告2020年6月即要求提前解除合同，此时尚未到合同约定的支付下一期租金的期限。双方就此协商，虽不能达成一致意见，但被告未付租金系因被告提前解除合同的提议及磋商，不能径行认定被告违约。故原告要求被告支付违约金1000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告朱余春与被告张友全签订的关于苏州市吴江区盛泽镇吴越锦绣10栋405室的《房屋租赁合同》。二、张友全于本判决生效之日起二十日内将苏州市吴江区盛泽镇吴越锦绣（绣景花园）10栋405室房屋恢复原状（毛坯房）。三、被告张友全于本判决生效之日起十日内给付原告朱余春房屋租金1400元，并支付自2020年9月27日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按1000元/月计算，房屋占有使用费以3600元为限（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。四、驳回原告朱余春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告张友全负担，应原告要求于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 张 蕾二〇二〇年十二月十八日书记员 钱文婷附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。