重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1437号上诉人（原审原告）：王珍秀，女，1975年6月3日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委17号阳光云顶C1-31-4号，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。上诉人王珍秀因与被上诉人重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院于2020年11月4日对上诉人王珍秀及其委托诉讼代理人周华美、被上诉人凯邦公司的委托诉讼代理人安继东进行询问调查。本案现已审理终结。王珍秀上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初3902号民事判决；二、改判支持王珍秀的一审全部诉讼请求；三、判令由凯邦公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审仅判决被上诉人支付上诉人违约金16417.91元缺乏事实根据。涉案的欠款说明是双方当事人的真实意思表示，应当认定被上诉人尚欠违约金39605.47元。二、一审法院适用法律错误。双方达成的违约金39605.47元不应当擅自变更或者解除，本案的违约金不应当进行调整。被上诉人凯邦公司答辩称，欠款说明中载明被上诉人尚欠违约金39605.47元不是被上诉人的真实意思，系受到胁迫出具的。一审法院根据被上诉人抗辩违约金过高后，依法调低正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王珍秀向一审法院起诉请求：1.凯邦公司支付王珍秀欠款39605.47元，并以39605.47元为基数，按照日利率2%累计计算滞纳金，从2018年8月10日起至付清时止）；2.凯邦公司支付王珍秀律师代理费6000元；3.案件受理费由凯邦公司承担。一审法院认定事实：2015年5月30日，卖方凯邦公司为甲方与买方王珍秀为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-619830，以下简称购房合同），约定凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX城X号楼X栋XX号房屋以总价548175元的价格出售给王珍秀，合同约定甲方于2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，购房合同第九条约定：甲方未能按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，王珍秀按约向凯邦公司支付了购房款，但凯邦公司因经营出现困难，未能按期交房。2018年7月31日前，凯邦公司统一通知了购房户接房。王珍秀主张的违约金计算方式为以购房款548175元为基数，从2017年7月1日起（之前的违约金已经付清）至2017年12月31日按照每日万分之一的标准计算，从2018年1月1日起计算至2018年7月31日按照每日万分之三的标准计算。2018年8月10日，凯邦公司为甲方与王珍秀为乙方签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》（以下简称欠款说明），该说明载明：“因甲方未按购房合同及交房补充协议，逾期向乙方交付房屋，故产生违约金、契税优惠、政府补贴等欠付款项。为妥善解决甲方欠乙方的上述款项事宜，甲乙双方本着自愿、合法、公平的原则，对还款事项作出以下约定：一、款项说明。欠付款项为：违约金41921.47元、契税优惠0元，总计人民币41921.47元。甲方承诺上述欠款于2018年8月30日前，以银行转账方式，一次性支付给乙方，若逾期未支付，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。因本协议产生的纠纷由协议签订地：重庆市彭水县人民法院管辖。且甲方承诺：因甲方违约，乙方采取合法的维权途径所产生的所有费用均由甲方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）。”同时该欠款说明上还备注扣除王珍秀应交物管费5235元后，凯邦公司还应支付的违约金为39605.47元。2020年1月1日，王珍秀与重庆市彭水县黄家法律服务所签订了法律事务委托合同，约定重庆市彭水县黄家法律服务所接受王珍秀的委托，指派法律工作者周华美在王珍秀与凯邦公司的商品房销售合同纠纷一案的一审程序中提供法律服务，约定法律服务费6000元。2020年7月28日，王珍秀向重庆市彭水县黄家法律服务所缴纳了该笔费用。庭审中，凯邦公司主张欠款说明均系受胁迫签订的，违背了凯邦公司的真实意愿，不能作为支持王珍秀诉讼请求的依据。为证明该主张，凯邦公司提交了对罗益虎的调查笔录，该人系凯邦公司职工，在调查笔录中陈述欠款说明是王珍秀等人聚集到凯邦公司售房部，阻碍凯邦公司正常经营，凯邦公司被逼无奈签订的。一审法院认为，本案是一起商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.欠款说明是否有效；2.王珍秀的诉讼请求是否能够得到支持。关于欠款说明是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一项的规定，依法成立的合同，自成立时生效。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。凯邦公司主张欠款说明系受胁迫签订的，受胁迫签订的协议并不是当然无效，而只有在损害国家利益的情形下才无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故即使欠款说明确实系受胁迫签订的，凯邦公司也只能行使撤销权才能使合同无效。本案中，凯邦公司并未举示证据证明其在法定期限内行使了撤销权撤销了欠款说明，故依照合同法第四十四条的规定，欠款说明有效。关于违约金。双方当事人依法签订了购房合同，并在该合同中约定了逾期交房的违约条款。之后双方又针对违约金签订了欠款说明，该欠款说明的实质就是对违约条款的补充约定，应当视为购房合同的一部分，同属于购房合同的违约条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方当事人在购房合同中约定逾期交房甲方需按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，在王珍秀未举示证据证明存在更大损失的情况下，该约定可以视为双方对逾期交房给王珍秀造成损失金额的确认，现欠款说明约定的违约金明显高于了双方确认的损失，故对于凯邦公司请求人民法院进行调整予以认可。将违约金调整为以王珍秀已付购房款548175元为基数，以每日万分之一为标准，从2017年7月1日起计算至通知接房之日2018年7月31日止，违约金计算为21652.91元，扣除物管费5235元后余款为16417.91元。关于滞纳金，因欠款说明本身就属于购房合同的违约条款，故双方在欠款说明中约定的滞纳金仍应属于违约金的一部分。一审法院已经依法将违约金调整为前述标准，滞纳金亦超出了双方确认的损失范围，对此不予支持。关于律师费，凯邦公司怠于支付违约金系王珍秀提起本案诉讼的根本原因，王珍秀为起诉支付的代理费可以视为凯邦公司造成的损失，理应由凯邦公司承担，加之双方在欠款说明中也有约定，故对于王珍秀要求凯邦公司支付6000元代理费的诉讼请求予以支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆凯邦房地产开发有限公司于一审判决生效后十五日内支付王珍秀违约金16417.91元、代理费6000元，两项合计22417.91元；二、驳回王珍秀的其余诉讼请求。案件受理费940元（王珍秀已预交470元），减半收取470元，由重庆凯邦房地产开发有限公司负担。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：涉案的违约金应否调低。首先，凯邦公司与王珍秀在购房合同中明确约定，若凯邦公司逾期交房，凯邦公司按日向王珍秀支付已付房价款万分之一的违约金；但之后凯邦公司与王珍秀签订《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》又将前述违约金部分进行调高，即涉案的欠款说明实质是双方对违约金再次的约定，并不是对违约金的结算。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题额解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，凯邦公司向王珍秀逾期交付房屋，造成王珍秀的损失可以参考涉案房屋租金损失，且凯邦公司在2018年7月31日前已经通知王珍秀接房。一审法院根据当地房屋租金的标准，兼顾涉案合同的履行情况，再结合涉案欠款说明的形成原因等因素，根据公平原则将涉案的违约金适当减少并无不当。王珍秀并未提供证据证明其因凯邦公司的违约行为导致具体损失，其上诉主张凯邦公司按照欠款说明支付39605.47违约金及其滞纳金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，王珍秀的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由上诉人王珍秀负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  彭松涛二〇二〇年十二月十六日书记员  吴松涛