江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3012号上诉人（原审原告）：杜玉春，女，1965年2月13日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：秦礼伟，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港万众房产经纪有公司，住所地连云港市海州区车站街解放东路**。法定代表人：张华，该公司总经理。委托诉讼代理人：时良锦，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。上诉人杜玉春因与被上诉人连云港万某房产经纪有公司（以下简称万某公司）居间合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，上诉人杜玉春及其委托诉讼代理人秦礼伟、被上诉人万某公司的委托诉讼代理人时良锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜玉春上诉称，1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，理由如下：2018年8月24日，上诉人与被上诉人以及案外人方某刚签订的《房屋买卖居间合同》，上诉人与被上诉人之间系居间合同关系，上诉人与案外人方某刚之间系房屋买卖合同关系。上诉人将购房定金、佣金等共计58000元汇入被上诉人账户，根据双方签订的合同第二条第二款约定，上诉人在签订合同时，支付五万元定金，待产权过户交易完毕后，由被上诉人转交案外人方某刚，其中五千元作为交楼押金由被上诉人保管，办理完物业交割手续后，由被上诉人交案外人方某刚。根据该条款约定，在合同实际履行中上诉人实际将所有款项均汇入被上诉人账户。在合同实际履行过程中是按该条约定执行，否则，上诉人应当将定金五万元直接支付给案外人方某刚，而非被上诉人。而上诉人按该条约定将款项汇入被上诉人账户，显然是需要被上诉人监管，既然被上诉人监管，就应当按约定履行自身义务。虽然上诉人与被上诉人签订的所谓《资金免监管确认书》，但在实际履行过程中，上诉人是按合同约定履行交付购房定金给被上诉人，实际系要求被上诉人进行资金监管，而被上诉人将款项交付案外人方某刚，并没有征得上诉人同意，且明知涉案房屋存在共有人，而共有人没有签名，存在房产无法过户的风险情况下将购房定金交给案外人方某刚个人，涉案房屋不能成交，被上诉人明显存在过错。根据合同相对性原则，既然涉案房屋不能成交，上诉人将购房定金交付给被上诉人，自然由被上诉人向上诉人退还购房款，故一审法院认定事实错误。二、房屋买卖合同是以房屋所有权变更登记整个合同履行完成。被上诉人在本案房屋交易过程中协助上诉人办理房产登记、银行贷款等一系列义务。不仅仅是促成交易，就可以收取手续费用。而本案的合同因涉案房屋共有人没有签字事后也不追认，实际本案合同未成立。且实际被上诉人也向我方委托人隐瞒了存在共有人没有签字，也没有追认这一重要事实，损害了我方委托人的利益。根据规定，一审法院适用法律也是错误的。被上诉人万某公司答辩称：1、上诉人的上诉不能成立。根据居间合同性质，被上诉人没有法定和约定监管资金的义务，事实上被上诉人也没有对上诉人的资金进行监管，仅仅对上诉人交的房屋出卖人的押金进行代收的行为，且被上诉人已经及时将被代收的资金转交给房屋出卖人，有相关证据证明。2、本案被上诉人作为居间人义务，根据法律规定，只有为买卖双方提供信息以及促成合同成立，没有保证过户的义务，根据合同相对性原则，在合同履行过程中，作为本案涉案房屋的买卖双方，在合同履行过程中致使合同不能履行，不能规责于居间人。因此上诉人要求被上诉人向其归还押金的诉求没有事实依据也无法律依据。因此，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。维持原判。杜玉春向一审法院起诉请求：1、请求判令万某公司退还杜玉春购房定金、佣金共计58000元并支付房价的2%违约金；2、由万某公司承担本案诉讼费、律师费等费用。一审法院经审理查明，2018年8月24日，案外人方某刚（出售方、甲方）与杜玉春（购买方、乙方）、万某公司（居间方、丙方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：房屋所有权人为方某刚，共有权人为李某；甲方自愿将座落于连云港市新浦区解放东路8号万润怡景苑8号楼1单元401室的房屋出售给乙方；转让价款1590000元，乙方在签订合同时支付50000元作为定金，□转交丙方保管（待产权过户交易完毕后，由丙方转交甲方），□转交甲方，其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方；自本合同签订三十日内办理产权过户手续，在办理产权过户手续当天将剩余房款1540000元转到丙方指定账户（待在房产交易部门将该房屋所有过户手续办理完毕后一个工作日内由丙方转入甲方账户）；甲乙双方需向丙方支付中介服务费，收费标准为买卖双方各支付成交价1%，上述服务费应于合同签订时支付给丙方；甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及法律责任；如双方在本合同履行过程中发生任何纠纷，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼过程中所产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用，由违约方承担；如因甲、乙双方自身原因导致本合同终止，如已收取的中介费概不退还；如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。合同还就其他相关事宜作出了约定。同日，方某刚向万某公司签署代收定金授权书，内容为：今有卖方方某刚授权万某房产代收杜玉春购买的怡景苑8号楼1单元401室购房定金50000元，暂由中介方保管，待查实权属真实性后转交。同时，方某刚与杜玉春签订资金免监管确认书，约定上述房屋的定金50000元自愿不交万某房产监管，交易资金已由双方自行交割并承担经济风险和法律责任；已获悉万某房产对该部分资金风险的提示。同日，上述合同、协议签订后，杜玉春即通过转账、刷卡等方式付款给万某公司58000元，其中8000元为杜玉春交纳的购房佣金，50000元为购房定金。同日，万某公司将杜玉春支付的50000元购房定金，在扣除方某刚应付的交房押金5000元、佣金及费用16000元、保证金2000元后，向方某刚转账27000元。后方某刚向万某公司提交其单方签署的《解除合同协议》，协议中载明：经甲方（方某刚）提出解除合同申请，乙方（杜玉春）及丙方（万某公司）同意解除该合同及相关附件；甲方同意返还乙方合同定金共计人民币五（伍）万元整，甲方承担赔偿乙方双倍定金伍万元及其他损失。一审法院另查明，2018年8月6日，案外人方某刚（委托人）与万某公司（受托人）签订了一份《房屋出售独家委托协议》，协议约定的主要内容为：方某刚出售位于连云港市新浦区的物业（产权证号X00180605，丘地号01661037-3产权面积138.8㎡，产权人方某刚，共有权人李某，有抵押欠款40万元），现全权委托受托方独家出售本房源；委托期限为1个月，从2018年8月5日起至2018年9月5日止；委托价格为160万元，高出委托价格部作为委托方佣金；在委托期限内受托方支付人民币2000元作为履约保证金，若在规定时间内无法成交，履约保证金作为违约金支付,不再退还。协议还就其他相关事宜作出了约定。杜玉春为涉案诉讼委托江苏华德律师事务所律师律师代为诉讼，并支付律师代理费5380元。在本案审理过程中，杜玉春明确表示其不同意追加案外人方某刚为本案被告。一审法院认为，杜玉春与万某公司及案外人方某刚签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。杜玉春与万某公司系居间合同关系，双方均应恪守合同约定。一、关于杜玉春要求万某公司退还购房定金50000元的诉讼请求，一审法院认为，第一，杜玉春与万某公司之间系居间合同关系，而杜玉春交付的定金50000元为向案外人方某刚支付的购房定金，该款项由杜玉春履行与方某刚之间的房屋买卖合同产生。第二，虽然《房屋买卖居间合同》中约定了两种定金的交付方式，且合同三方并未进行勾选，但其中一种交付方式约定“转交甲方（案外人方某刚），其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管”，该选项的押金金额为手写体填写，即三方对于该选项已协商一致。同时，依据双方的举证可以证实，万某公司代收50000元购房定金后，扣除其与案外人方某刚约定的相关款项，余款27000元万某公司已给付案外人方某刚，即该50000元并非由万某公司实际收取，而是依照上述合同约定已由万某公司交付案外人方某刚。第三，在本案审理过程中，杜玉春明确表示在本案中不追加案外人方某刚作为被告。因此，杜玉春要求万某公司退还购房定金50000元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。二、杜玉春要求万某公司退还佣金8000元，一审法院认为，万某公司作为居间人已促成房屋买卖合同成立，其有权按照约定收取报酬，且《房屋买卖居间合同》约定“如因甲、乙双方自身原因导致本合同终止，已收取的中介费概不退还”。本案中，《房屋买卖居间合同》未能履行完毕是由于房屋出卖方，即甲方方某刚单方解除合同导致，依照上述约定，万某公司已收取的中介费不予退还，故对杜玉春要求退还佣金8000元的主张，一审法院不予支持。三、对于杜玉春要求万某公司按照房价的2%给付违约金，并承担律师费的主张，一审法院认为，依据本案查明的事实，万某公司在履行居间合同期间不存在违约行为，故杜玉春要求万某公司支付违约金并承担律师费的诉求依据不足，一审法院不予采信。综上，经一审法院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决驳回杜玉春的诉讼请求。案件受理费1250元（杜玉春已预交），由杜玉春负担。二审中，上诉人申请的到庭证人杨某证明称，上诉人杜玉春是我二姨，我有个朋友在万某公司上班，带我们去总部签约，围上来好多人，七嘴八舌的介绍。最后用我的手机为上诉人转了约６万元给万某公司，一共转了２到３笔，所有的钱都是转到万某公司和其员工账上，没有转给卖方。房子是万某公司带我和我家二姨去看的。签资金监管协议时中介不让仔细看，让签了好多东西。我们和卖方不认识，签合同的时候被万某公司分开签的。上诉人质证意见是：证人虽然与上诉人有亲戚关系，但其陈述反映了实际的签约过程，在签约过程中，被上诉人为了促成交易，隐瞒了房源信息相关事实，且要求上诉人签订一系列手续，并不告知任何内容，除了双方之间的居间合同以外，所有东西虽然有签字，但上诉人对签字的内容并不知情，可以看出上诉人签订的该合同是受到被上诉人恶意引导，被上诉人存在欺诈的情形。实际上，上诉人方所交的所有款项都是直接给被上诉人的，在上诉人没有指令的情况下将该款项擅自给案外人，明显存在重大过错。被上诉人认为：证人证言不是新证据，不予质证。经审查，证人证言内容与本案争议焦点无关联性，本院不予采纳。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、万某公司是否应支付杜玉春购房定金5万元；2、万某公司收取的中介费8000元是否应退还杜玉春。关于争议焦点1，本院认为，上诉人杜玉春与被上诉人万某公司及房屋出售方方某刚签订的《房屋买卖居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按约履行。合同中条款虽然有作为定金“转交丙方保管（待产权过户交易完毕后，由丙方转交甲方）”的选项，但三方没有勾选此项。同日，方某刚向万某公司签署代收定金授权书，内容为：今有卖方方某刚授权万某房产代收杜玉春购买的怡景苑8号楼1单元401室购房定金50000元，暂由中介方保管，待查实权属真实性后转交。同时，方某刚与杜玉春签订资金免监管确认书，约定上述房屋的定金50000元自愿不交万某房产监管，交易资金已由双方自行交割并承担经济风险和法律责任；已获悉万某房产对该部分资金风险的提示。同日，万某公司代收50000元购房定金后，扣除其与案外人方某刚约定的相关款项，余款27000元万某公司已给付案外人方某刚。上诉人与被上诉人之间是居间合同关系，但上诉人交付的5万元定金履行的是上诉人与方某刚房屋买卖合同关系，实际是向出售方方某刚支付。后方某刚向万某公司单方提出解除合同申请，同意返还合同定金共计人民币五（伍）万元整，并承担赔偿双倍定金伍万元及其他损失。但一审中，上诉人杜玉春明确表示不同意追加案外人方某刚为被告。一审法院认为杜玉春要求万某公司退还购房定金5万元，缺乏事实和法律依据并无不当。关于争议焦点2，本院认为，被上诉人万某公司作为居间人已促成房屋买卖合同成立，其有权按照约定收取报酬，且三方签订的《房屋买卖居间合同》约定“如因甲、乙双方自身原因导致本合同终止，已收取的中介费概不退还”。本案中，《房屋买卖居间合同》未能履行完毕是由于房屋出卖方，即甲方方某刚单方解除合同导致，依照上述约定，万某公司已收取的中介费不予退还，故上诉人杜玉春要求退还佣金8000元的主张，不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人杜玉春负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十二月十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。