鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初1035号 原告：李某1，男，1966年1月30日出生，汉族，住鞍山市千山区。 委托诉讼代理人：时卓，辽宁浩扬律师事务所律师。 被告：李某2，男，1982年1月2日出生，汉族，住鞍山市铁**。 委托诉讼代理人：张瑜，辽宁钢城正大律师事务所律师。 原告李某1与被告李某2买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人时卓、被告李某2及其委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李某1向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《房屋买卖协议书》、《买卖协议书》无效；依法判令被告返还原告1400000元及利息（以1400000元为基数，自2014年7月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告支付原告保全费5000元，保险费1890元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月10日，原、被告签订《房屋买卖协议书》和《买卖协议书》，主要约定：“被告将其名下位于上石桥一处房产及建设用地使用权（建设用地1710平方米，房产规划许可证住宅新建面积320平方米）转让给原告，价格1400000元，此款一次性付清，被告负责办理更名过户相关事宜。”当日，原告给付房屋款项，被告出具收条。此后，被告拒不配合原告办理更名过户手续。2019年12月5日，鞍山市自然资源局、鞍山市生态环境局、鞍山市千山风景名胜区管理委员会和鞍山市住房和城乡建设局联合向原告下发2019第037号《限期拆除决定书》：因上述位置上建设的别墅和其他建筑物、构筑物未经审批、违法建设，限原告于2019年12月8日前自行拆除、恢复原状。随即，政府将上述土地上的房屋及其他附属物一并拆除，给原告造成重大损失，关于损失部分原告保留另诉的权利。综上，被告拒不配合原告办理更名过户手续，已属违约。且被告将未经审批的土地及房产转让给原告并收取款项，严重违反诚实、信用原则，双方签订的协议当属无效。故原告特诉至贵院，望判如所请，支持原告的诉讼请求。 李某2辩称：1、关于本案签订的两份协议的效力：本案案涉的《房屋买卖协议书》与《买卖协议书》是于2014年7月10日双方自愿签署的。合同签订后原告一次性付清房款，被告将《建设工程规划许可证》（副本）、《集体土地建设用地使用证》交付被告，被告占有并使用上述房产及建设用地。被告没有违反《中华人民共和国合同法》第52条规定的任何一款合同无效的法定情形，应认定双方签订的合同真实有效。2、被告没有拒不配合原告办理更名过户手续的违约行为且违约不是合同无效的法定情形。被告自签订两份协议后就将案涉房产及建设用地的有关证件交与了原告，原告当时买房时的初衷为开展民宿旅游项目，当时由于政府部门的权限变更原因，鞍山市千山风景名胜区管理委员会规划建设管理局暂停办理案涉房产的更名手续，至今其也未通知何时可以办理。原告当时是知道此情况下自愿购买房屋，被告没有拒不配合办理过户的行为，被告无法配合办理过户不是被告的过错导致的，而是被告不能预见、不能避免并不能克服的特定的政府行为情况，此情况符合《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力免责情形，被告没有违约行为，更谈不上承担违约责任且违约不是合同无效的法定情形。3、关于原告违建被拆除、恢复原状：原告起诉状中提及的别墅和其他建筑物是原告购买房屋后自行建设，跟被告毫无关联，其被拆除是否合法合规与被告无关。如原告认为拆除行为违法其应该另行进行行政诉讼，是否造成损失也应有行政诉讼判决，其与本案和被告无关。至于原告提及的“被告将未审批的土地及房产转让给原告”更无依据，双方买卖时被告就将相关证件交与原告，其分别为鞍山市千山风景名胜区管理委员会规划建设管理局发放的《建设工程规划许可证》（副本）及鞍山市旧堡区土地管理局、鞍山市千山区大孤山镇人民政府发放的《集体土地建设用地使用证》，上述证件为有权机关发放，被告没有伪造变造，更不存在欺骗行为，没有违反诚实、信用原则。综上，请求一审法院采纳答辩人的抗辩主张，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖协议书、买卖协议书、收条、原告户籍证明，本院予以认定。本院对当事人有异议的证据本院认证如下：1、李某1提供《集体土地建设用地使用证》、《建设工程规划许可证（副本）》，拟证明是虚假的，没有经过审批。对该证据本院不予认定，理由：本院无法判断该证件的真伪，通过走访相关行政机关均未出具证件真伪的认定。2、李某1提供村民委员会证明，拟证明原告是当地村民，可以办理更名过户手续，是被告将原告把户口转入村委会，原告多次找到被告及村委会要求办理更名过户手续，村委会告知正在办理房产确权中。原告本身是城镇户口，当时是被告的父亲（村长）协助原告将户口转到村里，但是农村的工业户，还是无法办理更名过户手续。因该证明有村委会公章，故本院对证据真实性予以确认，但该证明无法证明谁为谁办理户口等事项。3、李某1提出限期拆除通知书，拟证明房屋被拆扒。因被告自认该房屋已被拆扒，故本院对该证据真实性予以认定。4、李某1提出视频资料、照片，拟证明2019年12月8日左右，涉案房产及附属物被拆除给原告造成重大损失。因被告对真实性无异议，对关联性有异议，故本院对拆扒的真实性予以认定。5、李某1提出户口本复印件，拟证明李某1在2014年12月12日从鞍山市立山区友好北新兴街迁到。因被告对此无异议，故本院予以认定。6、李某1提出委会出具的《证明》，拟证明李某1户口在，但是他不是该村经济组织成员，户口性质为城镇户口。因该证据系委会出具，与公安机关的户籍信息显示李某1为非农户相一致，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，李某2（卖方）与李某1（买房）签订《房屋买卖协议书》，内容为：“兹有上石桥居民李某2的一处房产，四至分别为：东至墙，西至墙，南至道，北至山。其面积为：用地面积1710平方米，其中建筑面积320平方米。经双方协商同意，李某2愿将名下房产以人民币壹佰肆拾万元整转让给李某1。此笔款项一次性付清，为防止发生意外事件，特立此据，以做鉴证。从即日起立即生效。卖方：李某2，买方：李某1，中证人：杨利君”。李某2（卖方）与李某1（买方）又签订了一份没有标注日期的《房屋买卖协议》，内容为：“兹有上石桥居民李某2的一处房产，四至分别为：东道墙，西至墙，南至道，北至山。其面积为：用地面积1710平方米，其中建筑面积320平方米。经双方协商同意，李某2愿将以上房产以人民币壹佰肆拾万元整体转让给李某1。此笔款项已一次性付清，为防止发生意外事件，特立此据，以做鉴证。从即日起立即生效。卖方：李某2买方：李某1中证人：杨利君李永吉”。2014年7月10日，李某2（卖方）与李某1（卖方）签订《买卖协议书》，内容为：“兹有民李某2的一处房产及建设用地使用权，建设用地面积1710平方米，四至分别为：东道墙，西至墙，南至道，北至山，房产规划许可证住宅新建面积320平方米。经双方协商同意，李某2愿将其名下的上述房产及建设用地使用权以人民币壹佰肆拾万元整转让给李某1，此款一次性付清。李某2负责办理更名过户相关事宜。本协议双方签字后生效。买房：李某1，卖方：李某2”。2014年7月10日，李某2出具收条，内容为：“今收到李某1买李某2卖房款壹佰肆拾万元整，收款人李某2”。合同签订后，原告李某1将1400000元给付给被告李某2，被告李某2将案涉土地交付给原告李某1。 另查，李某1与李某2签订《房屋买卖协议书》、《买卖协议书》时，双方交易的土地上没有房屋。李某2向李某1转交了《集体土地建设用地使用证》和《建设工程规划许可证（副本）》。转交的《集体土地建设用地使用证》上载明“土地使用者李某2，地址上石桥，地号04-01-0430-1，用地面积1710㎡其中：建筑占地160㎡，用途生活用房，四至东至：墙；西至：墙；南至：道；北至：山。填发机关盖有鞍山市千山区大孤山镇人民政府土地管理专用章和鞍山市旧堡区土地管理局公章，1997年10月1日”、《建设工程规划许可证（副本）》上载明“建设工程规划许可证（副本）编号鞍千管规建工字2006第（014）号，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求。特发此证。发证机关盖有鞍山市千山风景名胜区管理委员会规划建设管理局公章，日期：二〇〇六年九月二十二日，建设单位李某2，建设项目名称农民住宅新建，建设位置千山风景区，建设规模贰层砖混房面积320平方米，附图及附件名称1、建筑平面图，该副证为工程项目规划审批传递凭证，只做为办理开工报告、工程招标、施工用水、用电手续之用，但不具有正本的法律效力。待各项费用上缴后，经发证机关验收合格后，方可持本证换取《建设工程规划许可证》正本”。原告李某1在该土地上建造了房屋，庭审中原告委托代理人自诉建造的房屋面积为400-500㎡。涉案土地未办理更名过户手续，新建房屋未办理房产证。2019年12月5日，鞍山市自然资源局、鞍山市生态环境局、鞍山市千山风景名胜区管理委员会、鞍山市住房和城乡建设局联合下发了限期拆除通知书，载明“张亚君：根据国务院、省、市人民政府关于开展违建别墅清查整治专项行动工作的安排部署，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政强制法》、《风景名胜区条例》的规定，你在小黑峪北位置上建设的别墅和其它建筑物、构筑物未经审批、违法建设，限你于2019年12月8日前自行拆除、恢复原状，逾期不拆，予以强制拆除并处罚款”。该房屋现已被执法部门拆除。 再查，2014年7月10日签订协议时，李某1户籍为鞍山市立山区友好北新兴街。2014年12月12日，李某1户籍迁至鞍山市千山区。李某1为该村非农户，不属于集体经济组织成员。 本院认为：原、被告虽然签订的是名为《房屋买卖协议书》的合同，但交易时地上并没有房屋，双方实质上交易对象为宅基地的使用权。农村宅基地使用权涉及村集体经济组织的集体利益及农民切身利益,其获得必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。违反法律或社会公共利益的民事行为无效。依照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建房屋，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。原、被告签订合同时，原告李某1不属于集体经济组织成员，2014年12月李某1虽将户籍落户到，但其户口性质为非农户，不属于该村集体经济组织成员。故原、被告签订《房屋买卖协议书》、《买卖协议书》无效。基于无效合同取得的财产应当予以返还。 关于原告主张利息一节。因原、被告双方在交易宅基地时均违反了国家相关政策。原告已经使用该土地多年，故原告主张利息本院不予支持。 关于原、被告争议的《集体土地建设用地适用证》和《建设工程规划许可证（副本）》的真伪问题一节。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”和《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。故只有欺诈损害国家利益的合同才属于合同无效的情形。本院在庭审之后，走访多家行政机关调取《集体土地建设用地适用证》和《建设工程规划许可证（副本）》的档案并鉴别证件的真伪，均未查到。本院无法据此作出该证件的真伪结论。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定，判决如下： 一、原告李某1与被告李某2签订的《房屋买卖协议书》、《买卖协议书》无效； 二、被告李某2于本判决生效之日起十日内返还原告李某11400000元； 三、原告李某1于本判决生效之日起十日内将依据《房屋买卖协议书》、《买卖协议书》取得的土地及《集体土地建设用地使用证》和《建设工程规划许可证（副本）》返还给被告李某2。 四、驳回原告李某1其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17400元，减半收取8700元、保全费5000元，由被告李某2负担。李某1多缴纳的8700元诉讼费，待本判决发生法律效力后予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员  吴连生 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张 欢