广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22857号原告：邱伟江，男，1983年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市金匠手装饰有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：金某1。委托诉讼代理人：莫异虎，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。原告邱伟江诉被告佛山市金匠手装饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告邱伟江及被告的委托诉讼代理人莫异虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的转租铺合同，并不予退还押金11718元；2.被告支付原告拖欠的六个月租金30562元及电费1296元、水费250元，合共32108元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原告受佛山市南海区壁之魂装饰公司委托与被告签订一份商铺转租铺合同，租赁地址为佛山市南海区xx装饰材料城x座219、221、223、225号商铺。合同租期为五年，租金打入宁武农业银行帐户。租期从2017年11月3日起至2022年11月3日止，月租金为21元/方，共186方，合计租金3906元/月，同时收取了被告11718元押金。合同注明不按时交租的违约责任由被告承担，合同约定租金跟市场调价而产生变动价+变动上调。后由于第一次合同期满签订了新合同，同时市场于2019年9月对商铺市场进行了调价，租金在原有基础上升价五元。所以被告租金由21元/平方调为26元/平方。同时商铺租金也升至4836元/月。合同注明被告转租地址为佛山市南海区华南国际装饰材料城E座219、221、223、225号商铺，被告于2020年5月5日搬出该租赁商铺，但被告的租金从2019年11月5日至2020年5月5日为止，已拖欠六个月共30562元铺租和电费1296元、水费250元，合计32108元。被告在拖欠期间只缴过2000元租金，余30108元未交。被告不履行合同双方的约定，经原告多次催缴后并未缴纳商铺租赁费用，甲方委托收款人宁武在拖欠期间多次打被告电话联系也不接、微信删除，其行为已构成故意违约。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告诉请的金额均不同意支付。被告已经在2019年11月13日向原告支付了13950元租金，该租金支付至2019年11月5日，后因疫情影响，被告一直未能营业，根据相关规定，在疫情期间，出租方应当减免相关租金，但原告一直向被告催收租金，且于2020年1月将涉案合同的商铺上锁，不给被告正常营业。直至2020年4月，经过协商，才让被告偶尔进出案涉商铺。经双方协商，解除案涉合同。从2019年11月至2020年4月30日，被告基本上处于停业状态。根据公平合理原则，原告应该在被告所交付的3个月租金金额的押金里扣除相应的租金，双方解除该租赁合同，且无须承担其他法律责任。对于电费，由于原告未提供相关依据，不予确认。被告于2020年5月初搬离案涉租赁物。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院出示调取证据。本院组织当事人进行质证，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院调取证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《转租铺合同书》，约定甲方将座落于佛山市南海区xx材料城x座219、221、223、225号共肆间铺出租给乙方作合法经营使用。租期从2017年11月5日起至2022年11月4日止，共五年。租金3906元/月（按每月21元/平方，共186平方）。每月物管费由甲方承担。在合同期内，甲方不作租金递增。如物管处要求加收租金，加收部分直接由乙方承担，甲方不作其他任何的加收。甲乙双方签订合同后，乙方即向甲方交付三个月租金共11718元和三个月租金共11718元作为押金。双方约定租金交纳的时间为三个月为一期，每期15号前，乙方将当月的租金全部付清给甲方。水电费按清单每月缴交，否则产生的后果由乙方承担。在合同期内，甲方必须按物管处要求的时间交纳物管的租金和管理费。2020年9月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函询问“佛山市南海区xx厂房”的产权信息或规划报建信息，该局复函称未查询到上述厂房的不动产登记记录及规划报建资料。诉讼中，原、被告确认被告已在2019年11月13日结清2019年11月5日前的租金、水电等费用。原告陈述因被告欠付租金而在2019年11月下旬对涉案租赁物强行上锁，但被告在同年12月自行开锁进入，并在2020年5月5日搬离涉案租赁物，另，被告在2019年11月5日后支付过2000元。被告陈述2019年11月下旬涉案租赁物被强行上锁，2020年4月开锁（具体谁开门锁不清楚），被告在2020年5月初搬离。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告既未提供证据证明涉案租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，涉案租赁物形成的租赁合同无效，原告诉请解除《转租铺合同书》，理据不足，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告收取被告的押金11718元应予退还，原告诉请不予退还押金，本院不予支持。被告实际占有、使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应支付占用期间的费用。本案中，被告应支付自2019年11月5日起至2020年5月5日（被告陈述为五月初搬离，但并未举证具体搬离时间，本院以原告主张的2020年5月5日为搬离日期）期间的占用费，但应扣减原告强行上锁致租赁物不能使用期间的占用费。关于上锁时间，原告陈述租赁物在2019年11月下旬上锁，被告答辩租赁物在2020年1月份上锁，后陈述为2019年11月下旬上锁，双方均无法明确具体上锁时间，本院根据双方陈述，酌定被告仍需支付占用费至2019年11月30日。关于开锁时间，原告陈述被告在2019年12月份自行开锁使用，但并无举证证明，被告陈述在2020年4月份使用，但不清楚是谁开锁，本院认为，原告对涉案租赁物进行上锁，如原告主张的开锁时间早于被告主张，则应由原告举证开锁时间，在原告无法举证证明的情况下，本院采纳被告陈述的开锁时间，但被告亦无法明确具体开锁时间，仅陈述为2020年4月份，且不清楚是谁开锁，本院综合上述情况，酌定被告从2020年4月1日起需支付占用费。综上，被告需支付2019年11月5日至11月30日期间及2020年4月1日至2020年5月5日期间参照合同约定3906元/月标准计算得出的占用费共7942元，扣减被告已付的款项2000元，被告尚应支付5942元，对原告主张占用费的超出部分，本院不予支持。原告主张被告欠付2019年11月5日后的电费1296元及水费250元合共1546元，该金额并未超出合理限度，本院综合被告使用情况、原告举证情况，酌定予以支持。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市金匠手装饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费5942元及水电费用1546元予原告邱伟江；二、驳回原告邱伟江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计2684.35元（原告已预交），由原告负担1342.35元，被告负担1342元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二〇年十二月十一日书记员 何双燕