2贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初11520号 原告：黔西南州信邦物业管理有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯办庄园路纳吉村九华苑，统一社会信用代码91522300590793863B。 法定代表人：张春光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳艳秋，贵州心达律师事务所律师。 被告：杜国华，男，1973年12月20日生，住贵州省兴义市。 原告黔西南州信邦物业管理有限公司（以下简称信邦物业公司）诉被告杜国华物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告信邦物业公司的委托代理人欧阳艳秋、被告杜国华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告信邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费13396元及滞纳金，滞纳金以欠费金额为基数，按年利率15.4%从欠款之日起计算至全部付清之日止（暂计算至2020年9月1日的滞纳金为11558元）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2013年5月5日签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告对XXX小区XX栋XXX号进行管理，提供有偿服务，被告按1.2元/月/㎡支付物业管理费。物业管理费按年于上年度物业管理费到期前7日内交纳，逾期交纳的，按欠费总额的5‰每日支付滞纳金。合同签订后，原告按约定提供了物业管理服务，被告按约定向原告交纳物业管理费至2015年1月25日，但从2015年1月26日起至今未向原告交纳物业管理费，被告所居住的XXX栋XXX号房面积为163.77平方米，欠费2045天，欠费金额共计13396元（计算方法：房屋面积×0.04元/天×欠费天数）。对逾期交纳物业管理费的违约责任，原告主动调减按年利率15.4%计算，暂计算至2020年9月1日的滞纳金为11558元（计算方法：欠费金额×15.4%÷365×逾期天数）。 杜国华辩称，1、我是2013年入住XXX小区XX栋XXX号房，从2013年交纳物业费至2015年1月25日。黔西南州信邦物业管理有限公司并未履行物业合同，未尽到管理义务，2015年家中被盗一万多元，虽然公安机关已经破案，但是损失的财产已经无法追回；2、黔西南州信邦物业管理有限公司收取的物业管理费、广告费等收支情况未公开；3、小区管理混乱，小区门是敞开的，外来人员可以随便出入，存在安全隐患；4、从2015年开始信邦物业公司就未再向我提供物业管理服务，将我住的19楼的电梯停运；5、根据民法总则的规定原告诉请已过诉讼时效；6、黔西南州信邦物业管理有限公司因违约造成我们的损失对于信邦物业公司诉请的物业管理费13396元因为其未履行物业服务合同应当减免物业管理费。对于信邦物业公司诉请的滞纳金11558元予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告杜国华购买兴义市XXX小区，房屋建筑面积为163.77平方米。2013年5月5日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，双方约定由原告信邦物业公司为该XXX小区XX栋XXX号室提供物业服务，物业服务费按建筑面积每天每平0.04元收取。被告杜国华购房入住后，按照约定向原告信邦物业公司交纳物业管理费至2015年1月25日，自2015年1月26日至2020年9月1日的物业服务费至今未交纳。 上述事实有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、《前期物业服务协议》复印件一份、物业服务催缴通知单照片打印件一份等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。杜国华作为贵州醇XXX小区XX栋XXX号室的业主，购买房屋后，其与信邦物业公司签订了《前期物业服务协议》，按照协议约定，信邦物业公司为其提供了物业管理服务，杜国华就应按照双方约定向信邦物业公司支付尚欠的物业服务费，逾期未支付物业管理费，应承担违约责任，故对信邦物业公司诉请由杜国华支付物业管理费的请求，本院予以支持。对尚欠的物业服务费13396元，有信邦物业公司提交的物业管理费收费截止日期，本院予以确认。对尚欠的物业服务费金额，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，杜国华购买的XXX小区XX栋XXX号商品房，房屋建筑面积为163.77平方米，物业管理费的收取应按照《前期物业服务协议》约定的房屋面积计算，即163.77平方米×0.04元/天×2045天=13396元。 杜国华以信邦物业公司未尽到管理义务、家中被盗、收取的物业管理费广告费收支情况未公开、小区管理混乱、小区门是敞开的外来人员可以随便出入存在安全隐患、从2015年开始就未向其提供物业服务等，信邦物业公司未按照合同约定提供达到质量要求的管理服务为由拒绝或者少交纳物业服务费。首先，杜国华提交的图片未能达到信邦物业公司在提供服务的期间具有重大瑕疵的证明目的；其次，本案《前期物业服务协议》系合法有效合同，协议并未约定当信邦物业公司提供的服务存在瑕疵时，业主可以通过拒绝交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，根据杜国华居住期间所接受信邦物业公司提供的物业服务的事实，信邦物业公司对小区实施了物业服务后，有权依协议约定向业主收取物业服务费。最后，若认为信邦物业服务公司提供的服务质量与合同约定不符，可依照《前期物业管理服务协议》中关于违约责任的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，杜国华可以向信邦物业公司另行主张赔偿损失等违约责任，或通过其他合法途径解除与信邦物业公司的物业服务协议，而非拒绝交纳物业服务费。故对杜国华主张不交纳或少交物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。鉴于信邦物业公司在物业管理服务上仍有需待完善之处，对其诉请的违约金11558元，本院不予支持。 关于诉讼时效问题，信邦物业公司向本院提交关于《催缴九华苑物业服务费通知》四份，通知时间分别为2015年10月27日、2016年10月31日、2017年11月5日、2018年11月22日，虽然该证据系打印的照片，但作为物业管理公司催缴物业服务费采取该催缴物业服务费通知的形式符合客观实际，故对杜国华主张已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 限杜国华于本判决生效之日起三日内支付黔西南州信邦物业管理有限公司物业服务费13396元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费424元，减半收取212元，由杜国华承担。 本判决为终审判决。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 吴 涛 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 韦能笑