江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3669号上诉人（原审原告）：深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区七莘路******。负责人：孙顺喜。委托诉讼代理人：陈颖磊，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊男，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚记（南通）实业有限公司，住所地江，住所地江苏省启东市启隆乡永兴花苑****v>法定代表人：孙锴，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷松，男，系公司员工。上诉人深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司（以下简称美墅公司）因与被上诉人姚记（南通）实业有限公司（以下简称姚记公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美墅公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判姚记公司支付美墅公司佣金1350640元；2.撤销原判第二项，改判支持美墅公司的全部利息请求。事实和理由：1.一审判决支持了案涉35笔房屋交易中的25笔佣金合计1005640元，未支持其中10笔交易的佣金，该10笔交易中有8笔佣金理应支付。（1）一审法院认为有7笔交易因过保护期而不需支付佣金，但该7笔交易中，有4笔系因姚记公司获取预售证延期而超期，有3笔系因过春节而延期，姚记公司对此亦已确认属于美墅公司的业绩并同意结算佣金，故美墅公司应支付该七笔佣金合计315000元。其中购房户为贾某甲、张某甲、徐某甲、胡某/潘某的四笔交易，系因姚记公司延期开盘，导致美墅公司带看的客户无法在30日保护期内签署认购书等文件而超过保护期。姚记公司多次于“上海崇明分销管理群”、“觅房群”内向美墅公司承诺对因开盘延期而导致保护期经过的房屋交易佣金均予以结算。该四笔交易均符合结算条件，姚记公司应向美墅公司支付该四笔房屋交易的佣金合计145000元。关于购房客户为何某、宋某、张某乙的三笔房屋交易，系因过年而导致超过保护期。依照美墅公司提交的《带看确认单》，该三笔交易的带看时间均为2019年1月15日，但因中途遇春节假期，客户直至2019年3月15日左右才复访并签署认购书等文件，经双方确认，姚记公司签署了该三笔交易的《认购确认单》，并随后于“国瑞瀛台分销数据群”中发布喜报，确认该三笔交易系由美墅公司成功推介。因此，姚记公司应向美墅公司支付该三笔房屋交易佣金合计170000元。（2）一审法院认为涉及购房客户贾某乙/华某的该笔交易，因仍未付全款而不支持剩余佣金。美墅公司作为居间人，在成功介绍交易并收取了一半的佣金后，不可能证明客户是否向姚记公司支付全款，该套房屋于2019年3月27日已付清首付款564068元，剩余房款由购房客户以贷款方式支付，经美墅公司于2019年3月27日提交请佣材料后，姚记公司向美墅公司支付了部分佣金计30000元。一审法院仅凭姚记公司陈述客户未付全款就支持其抗辩主张是错误的。购房者早已签署相关合同，如仍未付全款，一定有合理理由，否则如此长的期间按揭银行未付款不合常理。姚记公司对其抗辩事实未提供证据证明，不应得到支持，故该笔交易应付剩余佣金30000元。2.依双方交易流程，双方通过对账，对美墅公司应结算的佣金金额予以确认后，美墅公司再开具对应金额的增值税发票。但姚记公司在案涉交易满足结佣条件后，多次拒绝与美墅公司对账，因而美墅公司无法依约向姚记公司提供对应金额的发票。一审判决因美墅公司未提供发票而对利息主张不予支持的理由不成立。美墅公司有权以债权确定之日为起算点，要求姚记公司支付逾期支付佣金的利息。姚记公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.双方所签署的商品房销售代理合同未对保护期有过特殊约定，在案涉35套房屋全部签约完成后，双方补签的国瑞瀛台项目渠道居间服务合同也未对保护期作出特别约定。因此，美墅公司主张有七套房屋适用特殊的保护期，不符合双方约定，不应得到支持。2.关于贾某乙、华某该套房屋未付全款的问题，客户支付全部房款是佣金结算条件之一，美墅公司向姚记公司主张佣金应承担佣金支付条件已成就的证明义务，姚记公司无法证明自身未收到钱款的事实。时至今日，贾某乙、华某仍未付清全款，且该套房屋的购房人已经转变为华某一人，如美墅公司能够提供该套房屋客户已付清全部房款的凭证，姚记公司同意支付剩余佣金。3.关于开票问题，先开票后付款的条款并不违反法律法规强制性规定，美墅公司以单方的交易习惯来否定该条款的有效性，不应得到支持。美墅公司向一审法院起诉请求：1.判令姚记公司向美墅公司支付佣金共计1420640元；2.判令姚记公司向美墅公司支付已结算但尚未支付的佣金230640元的利息（按银行同期贷款利率自2019年9月2日起计至实际给付之日，暂计至2020年4月30日利息为6716.43元）；3.判令姚记公司向美墅公司支付未结算佣金1190000元的利息（按银行同期贷款利率自2020年3月15日起计至实际给付之日，暂计至2020年4月30日利息为6614.42元）。上述合计1433970.85元。一审法院认定事实：2017年11月10日起，美墅公司与姚记公司开始合作，由美墅公司为姚记公司开发的“国瑞瀛台”项目房源进行客户推介及导入。2017年11月10日至2019年6月30日，姚记公司向美墅公司发出了十份分销合作确认函，明确由美墅公司为姚记公司的“国瑞瀛台”项目房源提供分销居间服务，同时明确合作期限、佣金标准等。其中，编号为：20171109-010、2018-04-27、2018-06-25、2018-09-28四份合作确认函明确美墅公司推介的“按揭购房户”在支付了相应购房首付款，签订了银行贷款合同和购房合同，且姚记公司收到银行全额回款后，“全款购房户”需签订购房合同并交清相应房屋的全款并确认后，由美墅公司提供完整相关资料向姚记公司请求付款，经姚记公司审核通过后，经双方确认，姚记公司将于90日内将相应房屋的佣金支付到美墅公司指定账户。编号为2018-11-09、2018-12-14、2019-1-1、2019-4-1（二份）、2019-4-25六份合作确认函明确每笔房款到账日，给予美墅公司当场结佣政策，以提供发票为准，若提供发票时间超过当日15点，则相应延后一天发放。具体结佣规则为房款到账比例（含定金）40%以上回款，发放佣金比例为50%，房款到账比例（含定金）100%全款清，发放佣金比例100%。2019年上半年，姚记公司与美墅公司补签了二份《国瑞瀛台项目渠道居间服务合同》，其中第一份约定合同期限为2017年11月19日至2017年12月31日止，有效带看单是美墅公司结算费用时需提供的必要材料之一。双方合作期间，美墅公司依据本合同成功带看的客户（即签订有效带看单的客源），自客户首次到访当天起，成交保护期为到访之日起30日内，凡在此期间内认购的客户，姚记公司均应按本合同约定向美墅公司支付居间服务费，如超过30天后成交，则不再视为美墅公司渠道资源，姚记公司亦不必向美墅公司支付居间服务费。佣金支付条件：1.客户签订《启东市商品房预售合同》（含草签）并支付总房价30%价款的，支付50%居间服务费；2.客户已按购房合同约定支付全部房价款，按揭客户申请的贷款已发放至姚记公司账户，支付剩余50%居间服务费。支付时间：美墅公司客户满足上述支付条件后，向姚记公司提供请佣材料（包括但不限于有效的带看单和《认购确认单》、请佣申请表、购房合同关键页复印件、足额的增值税专用发票等材料），姚记公司在收到材料后5日内审核，审核完毕后90个工作日内支付居间服务费，如美墅公司迟延提供佣金发票的，则居间服务费支付时间相应顺延，因此产生的责任由美墅公司自行承担。如姚记公司出具的《国瑞瀛台分销合作确认函》中约定的佣金支付时间与本协议不一致的，以《国瑞瀛台分销合作确认函》约定为准。双方还约定了其他相关条款。第二份《国瑞瀛台项目渠道居间服务合同》除合同期限为2018年4月1日至2019年12月31日外，其余内容与前一份合同一致。2019年9月1日，姚记公司作为甲方，美墅公司作为乙方，案外人郭一东作为丙方，三方签订了《抵房协议书》一份，约定：1.丙方预定商品房为××庄园××号楼××室，总价款1309360元，丙方按照甲方通知时间，同甲方签订《商品房买卖合同》。2.甲方依据“渠道居间服务合同”应向乙方支付的款项为1259360元，同丙方依据《商品房认购书》应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为1259360元，丙方已向甲方缴纳50000元定金，剩余房款0元，乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。甲方无需再依据“渠道居间服务合同”向乙方支付1259360元，同时，丙方亦无需依据《商品房认购书》向甲方支付房屋总价款中的1259360元。3.本协议所涉及的房屋价款1259360元从甲方支付给乙方结算款中扣出，同时乙方需按照合作确认函约定开具同等金额的正式合法的增值税专用发票。三方还约定了其他相关事项。在美墅公司与姚记公司合作期间，美墅公司成功为姚记公司推销了多套房屋，除案涉35套房屋双方就佣金金额及应否支付存在争议外，其余推销房屋的佣金双方无争议且已结清。案涉分销居间服务的房屋中双方对佣金金额无争议但姚记公司尚未支付的共有14笔，佣金金额为500640元。案涉购房户贾某乙、华某，签订《商品房买卖合同》时间为2019年3月27日，房号2016-105，已付房款564068元，未付房款840000元。姚记公司已付佣金30000元，未付佣金30000元。另有案涉购房户20户，双方争议较大，美墅公司认为其已完成了居间服务，姚记公司应支付佣金890000元；姚记公司认为该批分销房屋未达到支付佣金条件，具体明细如下：案涉购房户贾某甲（美墅公司带看报备时间为2018年6月9日，2018年7月28日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元）、张某甲（美墅公司带看报备时间为2018年6月9日，2018年7月30日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元）、胡某、潘某（美墅公司带看报备时间为2018年7月30日，2018年9月22日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元），徐某甲（美墅公司带看报备时间为2018年8月23日，2018年11月27日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金40000元），该四笔交易，姚记公司确认由美墅公司带领客户看房，但成交时间已超过了合同约定的保护期，依约不应视为美墅公司完成的居间服务，其无需支付佣金。案涉购房户何某（美墅公司举证的带看确认单复印件记载的带看报备时间为2019年1月15日，2019年3月22日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金60000元）、宋某（美墅公司举证的带看确认单复印件记载的带看报备时间为2019年1月15日，2019年3月22日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、张某乙（美墅公司举证的带看确认单复印件记载的带看时间为2019年1月15日，2019年3月22日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金60000元），该三笔交易，姚记公司表示其无法确认美墅公司举证的带看确认单复印件的真实性，即使三份带看确认单真实，但成交时间已超过了合同约定的保护期，依约不应视为美墅公司完成的居间服务，其无需支付佣金。案涉购房户冯某（美墅公司举证的带看确认单复印件记载的客户姓名为付某，带看时间为2018年6月26日，2018年7月26日由冯某与姚记公司签订了《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元），该笔交易，姚记公司表示其无法确认美墅公司举证的带看确认单的真实性，即使带看确认单真实，带看确认单所载客户为付某，实际签约业主为冯某，两人也并非登记在同一户籍，不能证明两人为直系亲属关系，不应认定为美墅公司推荐成交。案涉购房户王某甲、朱某（美墅公司未举证带看确认单，姚记公司出具的客户详情单登记的带看报备时间为2018年5月29日，2018年7月23日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元），该笔交易，姚记公司表示美墅公司未提交带看确认单，无法证明该客户系美墅公司推荐成交，即便由美墅公司报备，成交日期已超过客户保护期，不应视为美墅公司推荐成交。案涉购房户高某、吴某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2018年6月2日，2018年7月2日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元）、徐某乙（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2018年6月5日，2018年6月20日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元），曹某、夏某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2018年6月17日，2018年7月23日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金35000元）、卢某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2018年10月20日，2018年11月6日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金40000元）、顾某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2018年12月1日，2019年4月29日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、楚某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2019年2月24日，2019年4月29日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、王某乙（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2019年3月23日，2019年4月23日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、谢某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2019年3月28日，2019年4月15日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、韩某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2019年3月28日，2019年4月4日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、郭某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2019年3月28日，2019年4月17日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金50000元）、林某（美墅公司举证带看确认单复印件带看报备时间为2019年4月13日，2019年5月15日签订《商品房买卖合同》，房号××××-××，案涉佣金60000元），该11笔交易，姚记公司表示其无法确认带看确认单复印件的真实性，不能认定由美墅公司推荐成交。另查明，美墅公司举证的带看确认单中，均载有从客户确认到访后，保护期为30天的内容。一审法院认为，美墅公司为姚记公司开发的房屋提供推销服务，姚记公司按服务成果向美墅公司支付一定数额的报酬，双方形成居间合同法律关系。姚记公司向美墅公司出具的合作确认函及双方于2019年上半年补签的《国瑞瀛台项目渠道居间服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方争议的焦点为：1.姚记公司应付美墅公司的佣金金额，2.姚记公司应否向美墅公司支付利息。关于争议焦点1，案涉未结算的居间费用共35笔，其中14笔居间服务的佣金金额为500640元，双方无争议，姚记公司应予支付。对于客户贾某乙、华某的该笔佣金，因该客户尚未付清购房款，尚未达到双方约定的姚记公司支付全额佣金的条件，美墅公司要求姚记公司付清该笔佣金中剩余部分30000元的主张，不应予以支持。关于客户为贾某甲、张某甲、胡某（潘某）、徐某甲、何某、宋某、张某乙共七笔佣金，因带看确认单中明确保护期为30天，双方签订的《国瑞瀛台项目渠道居间服务合同》约定的成交保护期为30天，如超过30天后成交，则不再视为美墅公司的渠道资源，姚记公司亦不必向美墅公司支付居间服务费。该七笔业务，从美墅公司成功带看至成交，均已超过了保护期30天，故该七笔佣金，姚记公司可不予支付。关于客户冯某的佣金，因带看确认单上的客户为付某，与姚记公司签订《商品房买卖合同》的购房户为冯某，美墅公司在本案中未能举证付某与冯某的关系，不符合支付佣金的条件，故本案中对美墅公司主张的该笔佣金，不予支持，如美墅公司另有证据证实其符合申领佣金的条件，可另行主张。关于客户王某甲、朱某的佣金，因美墅公司未能举证相关带看确认单，目前无法确认该房屋的买卖成交系美墅公司的居间服务所致，故本案中对美墅公司主张的该笔佣金，不予支持，如美墅公司另有证据证实其符合申领佣金的条件，可另行主张。关于客户高某（吴某）、徐某乙、曹某（夏某）、卢某、顾某、楚某、王某乙、谢某、韩某、郭某、林某共十一笔佣金，姚记公司虽未确认美墅公司举证的带看确认单复印件，但结合美墅公司举证的购房户资料，可以认定该部分带看确认单的真实性，对于该部分佣金，姚记公司应予支付。故姚记公司合计应向美墅公司支付的佣金为1005640元。关于争议焦点2，双方签订的《国瑞瀛台项目渠道居间服务合同》约定的佣金支付条件为美墅公司向姚记公司提供有效带看单、请佣申请表、足额的增值税专用发票等材料，姚记公司在收到材料后5日内审核，审核完毕后90个工作日内支付居间服务费。部分合作确认单中约定的当场结佣政策，以美墅公司提供发票为准。本案中，美墅公司对其主张的款项，均未提供相关发票，尚未达到姚记公司付款期限条件，考虑到双方诉前对佣金金额存在争议，故一审法院对已认定的金额，判令由姚记公司支付，对美墅公司主张的利息，不予支持。姚记公司支付佣金后，相关发票问题可另行依法处理。据此，一审法院判决：一、姚记公司于判决发生法律效力之日起十日内向美墅公司支付佣金1005640元；二、驳回美墅公司的其他诉讼请求等。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美墅公司提交以下证据：1.预售证签发日期网页截图，证明贾某甲、张某甲、徐某甲、胡某/潘某这四笔交易的预售证签发时间均晚于案涉购房客户带看时间，预售许可证的延期才是导致四套房屋超过保护期签署相关买卖文件的原因。2.“上海崇明分销管理群”聊天记录截图（2018年11月13日-2018年12月14日部分聊天记录截图），证明张臣臣系案涉国瑞瀛台项目姚记公司的项目经理，毛嘉俊则为销售经理，其二人一直代表姚记公司向各分销商传达指令及信息。3.“上海崇明分销管理群”聊天记录截图（2018年7月9日至2018年11月11日部分聊天记录截图）。4.“觅房群”聊天记录截图。证据3、4证明自2018年7月9日至2018年11月11日期间，姚记公司多次于微信工作群内向包括美墅公司在内的各分销商承诺，对因开盘延期而超过保护期的房屋交易正常结佣。5.美墅公司项目驻场腾熙与姚记公司销售经理毛嘉俊的聊天记录（含《国瑞瀛台保护客户》名单），证明2018年7月9日美墅公司曾应姚记公司要求，向其提供了一份《国瑞瀛台保护客户》名单，名单中所载客户虽已过保护期，但因均已认筹或是验资，仍符合结佣条件，该名单中包括客户贾某甲、张某甲。6.客户徐某甲微信报备截图、验资材料，证明客户徐某甲已完成验资，符合姚记公司对因开盘延期而超过保护期的房屋交易的结佣条件。7.客户胡某/潘某的验资材料，证明客户胡某已完成验资，符合姚记公司对因开盘延期而超过保护期的房屋交易的结佣条件。上述证据1-7证明：客户贾某甲、张某甲、徐某甲、胡某/潘某这四笔交易系因姚记公司延期开盘而超过保护期，姚记公司应支付该四笔佣金，合计145000元。8.购房客户何某的《认购确认单》，证明过保护期后，姚记公司营销部门负责人张慧臣已于2019年3月15日在客户何某的《认购确认单》上签字，确认该笔交易系由美墅公司成功推介。9.购房客户宋某的《认购确认单》，证明过保护期后，姚记公司营销部门负责人张慧臣已于2019年3月15日在客户宋某的《认购确认单》上签字，确认该笔交易系由美墅公司成功推介。10.购房客户张某乙的《认购确认单》，证明过保护期后，姚记公司营销部门负责人张慧臣已于2019年3月15日在客户张某乙的《认购确认单》上签字，确认该笔交易由美墅公司成功推介。11.美墅公司员工腾熙与姚记公司销售渠道总监何哲的聊天记录截图，证明姚记公司确认该三笔交易归属于美墅公司，由美墅公司成功推介。12.“国瑞瀛台分销数据群”聊天记录截图，证明姚记公司员工沈煜舒于微信工作群内发布“喜报”，公告该三笔房屋交易由美墅公司成功推介，对该三套房屋予以再次确认。上述证据8-12证明：客户何某、宋某、张某乙这三笔交易系因过年而超过保护期，姚记公司已确认系由美墅公司成功推介，故应支付该三笔佣金合计17万元。姚记公司质证认为：上述证据已经超过举证期限，不属于二审中的新证据。如果二审法院认为能够作为新证据使用，姚记公司发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但该证据反映的是案涉楼盘的预售许可日期，与本案没有关联。对证据2的真实性不予认可，美墅公司在该证据中所指出的姚记公司工作人员，唯一在职的毛嘉俊已经不在该分销管理群中，姚记公司对该群中的信息无法核实，且该证据所涉张臣臣也只是美墅公司的工作人员，并不是项目经理。对证据3的真实性不予认可，即便该聊天记录真实，张臣臣在聊天记录第三页针对过保的处理结果如何认定客户有效也进行了明确：首先，要确定房源是2018年7月15日开盘批次的；其次，以带看确认时间开始至认筹验资、授权时间为节点，作为客户有效认定期。美墅公司在本案中并没有提供相应的证据，即便存在过保的特殊约定，也无法证明其所提出的七组客户达到了上述要求。对证据4，周晓俊早已离职，对该聊天记录的真实性无法核实，该证据中最后一张聊天记录截图，周晓俊说：“这个没问题的。”上面提到的是后续延期开盘导致之前验资过期，并没有指明是前期已经开盘的部分。对证据5的真实性没有异议，但美墅公司所提出的国瑞瀛台保护客户表格，毛嘉俊并没有对此作任何确认，是美墅公司单方面发了个表格，不能达到其证明目的。证据6、7、8、9、10均没有原始载体，对其真实性均不予认可。对证据11的真实性没有异议，但姚记公司并没有对三套房屋进行交易确认。对证据12的真实性不予认可，也不能反映该聊天记录跟美墅公司有何关联。本院认证如下：姚记公司对证据1、5、11的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；对证据2、3，美墅公司向本院出示了手机原始载体，姚记公司确认微信聊天记录中毛嘉俊的头像点进去之后对应的微信号、手机号是毛嘉俊本人，本院对该两份证据的真实性均予以确认；对证据4，美墅公司向本院出示了手机原始载体，姚记公司确认周晓俊的手机号为139××××****，通过微信搜索该手机号码，对应的微信用户即为该微信聊天记录中的周晓俊，本院对该证据的真实性予以确认；对证据12，美墅公司向本院出示了手机原始载体，姚记公司确认沈煜舒原来是其公司工作人员，现在已经离职，并确认该微信聊天记录中沈煜舒的头像是其本人，本院对该证据的真实性予以确认；对证据6、7、8、9、10，姚记公司均不予认可，美墅公司未能提供原件供本院核对，本院对其真实性不予确认。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，姚记公司预售楼盘2106、2125的发证日期为2018年7月5日，预售楼盘2027的发证日期为2017年11月28日，预售楼盘2097的发证日期为2018年10月16日。因双方对贾某乙、华某有无付清全款存在争议，为查明案件事实，本院在2020年11月25日的听证过程中拨打了购房户贾某乙的电话（136××******），贾某乙表示：因为其征信问题，银行贷款一直没有下来，拖了两年多，上周才和农业银行签了合同，据其了解，年前不会放款。本案二审争议焦点为：1.姚记公司结欠美墅公司的佣金金额如何确定；2.美墅公司要求姚记公司支付逾期付款利息有无依据。本院认为，对于美墅公司上诉提出的七笔超过保护期的交易，购房户为贾某甲、张某甲的两笔交易系因姚记公司获取预售证延期而超期，姚记公司应向美墅公司支付该两笔佣金。对于其余五笔超过保护期的交易，不符合支付佣金的条件，姚记公司可不予支付。购房户贾某乙、华某至今未付清全款，该笔交易不符合支付全额佣金的条件，目前美墅公司无权要求姚记公司支付剩余部分30000元。具体分析如下：关于争议焦点1，应当认定姚记公司结欠美墅公司的佣金金额为1075640元。首先，一审法院认定姚记公司应当向美墅公司支付双方没有争议的14笔居间服务佣金以及客户高某（吴某）、徐某乙、曹某（夏某）、卢某、顾某、楚某、王某乙、谢某、韩某、郭某、林某共十一笔佣金合计1005640元，双方当事人均未就此提出上诉，本院予以确认。其次，关于美墅公司上诉提出的七笔超过保护期的交易。购房户贾某甲、张某甲所购房屋取得预售许可证的时间为2018年7月5日，虽然该两笔交易从美墅公司成功带看至成交已超过30天的保护期，但在姚记公司未取得预售许可证的情形下，购房户显然不具备与姚记公司签订《商品房买卖合同》的条件，结合美墅公司提交的微信聊天记录，本院认定该两笔交易对应的30天保护期应从姚记公司取得预售许可证之日起算，贾某甲、张某甲与姚记公司签订《商品房买卖合同》的时间分别为2018年7月28日、2018年7月30日，未超过30天的保护期，对两笔交易佣金合计70000元，姚记公司应当予以支付。购房户徐某甲所购房屋取得预售许可证的时间为2018年10月16日，该笔交易签订《商品房买卖合同》的时间为2018年11月27日，即便从取得预售许可证之日计算，至徐某甲与姚记公司签订《商品房买卖合同》，也已超过30天的保护期，姚记公司可不予支付该笔佣金。购房户胡某/潘某所购房屋取得预售许可证的时间为2017年7月5日，早于美墅公司的带看报备时间，该笔交易的保护期应从美墅公司成功带看之日即2018年7月30日起算，至胡某/潘某与姚记公司签订《商品房买卖合同》，已超过30天的保护期，姚记公司可不予支付该笔佣金。对于购房户为何某、宋某、张某乙的三笔交易，从美墅公司提交的《带看确认单》来看，该三笔交易的带看时间均为2019年1月15日，至2019年3月22日签订《商品房买卖合同》，均已超过30天的保护期，虽然姚记公司的员工沈煜舒在“国瑞瀛台分销数据群”中公告该三笔房屋交易由觅房成功推介，但并无证据证明沈煜舒有权代表姚记公司对超过保护期的交易作出支付佣金的承诺，故仅凭该微信聊天记录不足以证明姚记公司同意支付该三笔佣金，美墅公司应承担举证不能的不利后果，对该三笔佣金，姚记公司可不予支付。再次，关于购房户为贾某乙、华某的该笔交易，本院经向贾某乙核实，其尚未付清购房款，故该笔交易未达到姚记公司支付全部佣金的条件，本院对美墅公司要求姚记公司支付剩余佣金30000元的主张不予支持。如美墅公司今后有证据证实其符合申领佣金的条件，可另行主张。综合以上分析，姚记公司应向美墅公司支付的佣金总额为1075640元（1005640元+70000元）。关于争议焦点2，根据案涉合同约定，佣金支付条件为美墅公司向姚记公司提供有效带看单、请佣申请表、足额的增值税专用发票等材料。美墅公司上诉称姚记公司在案涉交易满足结佣条件之后多次拒绝与其对账，但其对该主张未能提供证据证明，本院不予采信。考虑到美墅公司对其主张的款项均未能提供相关发票，且双方诉前对佣金金额存在争议，本院对美墅公司要求姚记公司支付利息的主张不予支持。综上所述，美墅公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初2683号民事判决。二、姚记（南通）实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司支付佣金1075640元。三、驳回深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17706元，减半收取8853元，保全费5000元，合计13853元（深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司已预交），由深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司负担1613元，姚记（南通）实业有限公司负担12240元；二审案件受理费6675元，由深圳市美墅信息网络有限公司上海分公司负担5125元，姚记（南通）实业有限公司负担1550元。本判决为终审判决。审 判 长 周锦明审 判 员 戴志霞审 判 员 陈 卓二〇二〇年十二月十七日法官助理 李晓晴书 记 员 张 燕