陕西省西安市新城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕0102执异123号 案外人:西安盈裕置业有限公司，住所地西安市。统一社会信用代码：91610133073443072C。 法定代表人：赵腾飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：师明明，1985年11月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。 申请执行人：中银消费金融有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7652。 法定代表人：黄志刚，董事长。 委托诉讼代理人：隋霄霄，陕西联强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佩，陕西联强律师事务所律师。 被执行人：马小辉，男，1991年11月21日出生，回族，住甘肃省玉门市新市区，身份证号：620XXXXXXX********。 被执行人：马万福，男，1968年6月22日出生，汉族，住甘肃省玉门市，身份证号：622XXXXXXX********。 在本院执行中银消费金融有限公司与马小辉、马万福借款合同纠纷一案中，案外人西安盈裕置业有限公司提出书面异议，要求解除对西安市XX幢XX单元XX层XX号房产（合同登记号：YXXXXXX，预售证号：201XXXX）的预查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人西安盈裕置业有限公司称，马小辉于2016年1月31日与其公司签订了合同登记号为YXXXXX1号《商品房买卖合同》，购买其公司开发的西安XXXXX项目第X幢X单元XX层XXXXX号商品房，付款方式为银行按揭付款，贷款金额71万元，贷款银行为中国银行股份有限公司西安高新科技支行，其公司为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。后马小辉未按约向银行偿还贷款，导致其公司承担担保责任，其公司起诉至西安市未央区人民法院，要求解除双方之间商品房买卖合同。西安市未央区人民法院于2018年12月10日作出（2018）陕0112民初8564号民事判决书，解除了双方所签订的《商品房买卖合同》，马小辉有义务配合办理合同备案注销手续。之后其申请强制执行，要求注销涉案房屋的合同备案手续。在此过程中，发现该房屋被贵院以（2019）陕0102执2620号案件进行了预查封。故向贵院提起异议，理由如下： 一、案涉房屋所有权属于西安盈裕置业有限公司所有，享有物权排他性，其效力优先于债权。马小辉并非是该涉案房屋的产权人，未取得房屋所有权，该房屋的产权归属于案外人。根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案外人作为该房屋的开发商，依据建造原始取得该房屋的所有权且已经进行了初始登记，对案涉房产享有所有权，享有该房屋物权上的排他效力。西安市不动产登记薄上载明的权属状况一栏所显示的所有权人名称为“西安盈裕置业有限公司”，马小辉只是预告登记人。马小辉虽与其公司签订商品房买卖合同，但马小辉并非该房屋目前的所有权人，马小辉仅仅是依据该商品房买卖合同享有债权请求权，而并非是对该房屋享有物权。二、西安市未央区人民法院已经作出（2018）陕0112民初8564号民事判决书，解除了双方所签订的《商品房买卖合同》，贵院继续对案涉房屋预查封，已无法律及事实依据，理应解除。综上，依据相关法律规定，案外人特提出执行异议，要求解除对西安市XX幢XX单元XX层XX号房产（合同登记号：YXXXXXX，预售证号：201XXXX）的预查封。 中银消费金融有限公司称，一、被执行人马小辉是不动产登记簿记载的涉案房产的合法产权人，法院对涉案房产的查封行为并无不当，完全符合法律规定。根据物权法定原则，不动产登记在谁名下就属于谁的财产。本案中被查封的房产在法院查封时登记在马小辉名下，那么贵院根据房管部门不动产登记薄的记载，依法查封马小辉的房产完全符合法律规定。二、初始登记不代表案外人西安盈裕置业有限公司对案涉案房产享有所有权。案外人提出其在建造房屋时进行了初始登记，所以对涉案房屋享有所有权，无法律依据。初始登记是开发商在房屋竣工以后90日内，向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，取得大产权证，以便购房者办理并领取《房屋所有权证》等相关手续。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料，不能作为对所建房产享有所有权的依据。三、案外人作为担保人，向银行代偿后对被执行人马小辉仅享有债权,不对本案涉案房产享有所有权。本案涉案房屋的购房款涉及两个部分：首付款及尾款。被执行人马小辉向案外人全额支付了涉案房屋的首付款，并就购房款尾款在银行办理了房屋贷款，银行批准贷款后已将贷款全额打入案外人账户。因此该涉案房屋的全部房款已支付给案外人。被执行人马小辉的银行贷款逾期后，案外人作为担保人向银行履行了还款义务，案外人代偿后产生的结果是银行对马小辉享有的债权转移给了案外人，案外人应当对被执行人行使追偿权，而不是提起执行异议。四、法院判决解除被执行人与案外人之间的《商品房买卖合同》，不影响被执行人对涉案房屋的所有权。案外人提供的（2018）陕0112民初8564号民事判决书仅判令解除并注销被执行人与被答辩人之间的《商品房买卖合同》，合同的解除与注销不会产生改变马小辉对涉案享有房屋所有权的后果。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定，只是行政行为。预告登记是对被执行人实现物权的保障，在《物权法》中有明文规定。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，既然截止目前登记簿上仍载明被执行人是涉案房屋的预告登记人，那就更证明解除合同和注销网签不能改变涉案房屋的所有权归属。综上，（2019）陕0102执2620案号下对被执行人马小辉所有的房屋进行查封的行为与结果并无不妥，案外人提出的异议理由无法律和事实依据，请求驳回案外人的申请。 本院查明，中银消费金融有限公司、马小辉、马万福借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）陕0112民初6618号生效民事判决书，判决：一、马小辉、马万福于判决生效之日起十日内一次性向中银消费金融有限公司偿还借款本金107430.61元及利息、滞纳费（以107430.61元为基数，按24%的年利率，自2017年12月1日计算至实际清偿之日止再减去0.06元）。二、马小辉、马万福于本判决生效之日起十日内一次性向中银消费金融有限公司支付律师代理费2682元。三、驳回中银消费金融有限公司其余诉讼请求。2019年6月中银消费金融有限公司申请强制执行。本院于2019年7月11日作出（2019）陕0102执2620号之一执行裁定，查封了马小辉名下位于XX路XX路XX号XX号的房产一套（合同登记号：YXXXXXXX）。 另查，马小辉于2016年1月31日与案外人西安盈裕置业有限公司签订了合同登记号为YXXXXX号《商品房买卖合同》，购买案外人开发的西安XXXX项目第XX幢X单元XX层XXXXX号商品房，付款方式为银行按揭付款，贷款金额71万元，贷款银行为中国银行股份有限公司西安高新科技支行，案外人为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。后马小辉未按合同约定向银行偿还贷款，导致案外人承担担保责任。案外人遂将马小辉、中国银行有限公司西安高新科技支行起诉至西安市未央区人民法院，要求解除与马小辉双方之间的商品房买卖合同。西安市未央区人民法院于2018年12月10日作出（2018）陕0112民初8564号民事判决书，判决解除案外人与马小辉于2016年1月31日签订的合同登记号为YXXXXXX的《商品房买卖合同》；马小辉于判决生效后20日内配合案外人到房管部门办理合同登记号为YXXXXXX的《商品房买卖合同》的注销手续；案外人于判决生效后10日内清偿马小辉在中国银行有限公司西安高新科技支行处所贷的合同登记号为YXXXXXXX的《商品房买卖合同》的全部贷款本息。判决生效后，马小辉未履行判决义务，案外人向西安市未央区人民法院申请强制执行，西安市未央区人民法院于2019年6月18日发出执行裁定书，裁定注销西安盈裕置业有限公司与马小辉签订的位于西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋《商品房买卖合同》（合同登记号为YXXXXXXX号）的备案登记。在此过程中，发现该房屋被本院进行了预查封。西安盈裕置业有限公司遂提出执行异议。 又查，西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋与西安市XX路XX路XX号XX号系同一房产。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定:金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中西安盈裕置业有限公司与马小辉合同解除的生效法律文书做出时间是2018年12月,本案执行标的被查封是在2019年6月。在本院对涉案房屋查封前案外人与马小辉的商品房买卖合同已经解除，马小辉已不可能取得涉案房屋的所有权，其预告登记的效力亦告消灭，案外人系涉案房屋的权利人，且能够排除执行，故其异议请求本院予以支持。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，裁定如下： 解除对西安市XX路XX路XX号XX号房产的查封措施。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。 审判长  陈东荣 审判员  沈 颖 审判员  王 超 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  王 敏 1