广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7585号原告（反诉被告）：黄云波，男，1959年3月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡荣生，男，1971年12月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：王嘉斌，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，广东瀛真律师事务所律师。原告（反诉被告）黄云波与被告（反诉原告）胡荣生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄云波的委托诉讼代理人何粉洪，被告（反诉原告）胡荣生及其委托诉讼代理人王嘉斌、张祥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄云波向本院提出诉讼请求，一、判令胡荣生向黄云波返还涉案房屋；二、请求判决胡荣生向黄云波支付房屋占用费（从2018年7月1日计至腾空并交还涉案房屋之日止，暂计至2019年9月30日的占用费为73050元）及逾期利息1553.96元（每月占用费的利息从当月的6日开始，以当月占用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月5日的利息共1553.96元）；三、判令胡荣生向黄云波支付2018年7月31日至2018年10月31日间拖欠的污水费及水费532.02元；四、请求判令胡荣生向黄云波支付2019年1月4日至2019年3月7日间拖欠的电费1905.48元；五、判令胡荣生向黄云波支付笔迹鉴定费5200元；六、6、请求判令胡荣生承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月1日，黄云波与胡荣生签订《租房合同》，约定黄云波将其位于广州市增城区永和镇永宁街长岗村东升东路40号的一幢自建住宅楼（以下简称涉案房屋）出租给胡荣生。合同签订后，胡荣生因逾期支付涉案房屋租金，未经黄云波同意私自改变涉案房屋的墙体结构，在房屋内存放危险化学物品，私自将涉案房屋部分转租给案外人，且冒签黄云波签字协助案外人刘昌勇办理营业执照。因此，黄云波于2017年10月25日起诉胡荣生，增城法院受理案号为(2017)粤0183民初7107号，经法院审理后，认定双方签订的《租房合同》为无效合同，并依法作出被告需向原告支付2017年4月至2018年6月房屋占有使用费7150元及利息的判决。在该案审理期间，黄云波委托广东明鉴文书司法鉴定所对胡荣生协助案外第三方办理营业执照的资料上“黄云波”签名的真伪进行笔迹鉴定。经鉴定后，确认该资料上的签名非黄云波亲笔签名，广州市增城区市场监督管理局已于2019年6月27日作出撤销【穗增工商注撤字〔2019〕4号】登记决定书，决定撤销案外第三方刘昌勇的单位营业执照。判决作出后，被告未在判决生效后向原告履行付款义务，且截止起诉之日止，被告仍强行占用涉案房屋，且未向黄云波支付自2018年7月1日之后的房屋占用费，严重侵犯了黄云波的合法权益。综上所述，为了维护自身的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条之规定，特具此状，恳请法院依法判决。被告胡荣生辩称，一、胡荣生与黄云波关于涉案房屋的租赁合同纠纷至今尚未审理完毕，涉案租赁合同效力、租金标准等均无法最终确定，本案应在另案判决生效后才能进一步审理。黄云波已于2017年10月25日就涉案房屋租赁合同纠纷立案起诉胡荣生，案号为（2017）粤0183民初7107号，该案一审就双方之间租赁合同效力、租赁房屋每月租金标准等进行审理，双方对于上述事项均持不同意见，后于2019年4月12日做出一审判决，判后胡荣生已提起上诉，目前另案仍在审理中，尚未有确切的判决结果，故涉案租赁合同效力、租金标准等亦均无法确定。上述不确定因素对于本案审理具有重大影响，本案应当在另案最终判决生效后才能进一步审理。二、黄云波此前就无故对涉案房屋进行停水停电、破坏房屋大门，导致胡荣生无法正常使用房屋，胡荣生在当时已被迫搬离及交还房屋，黄云波主张胡荣生返还涉案房屋及支付房屋占用费缺乏事实及法律依据。本案中，黄云波在2018年10月15日无故停止了涉案房屋的日常用水供应，并于2018年10月25日又人为剪断涉案房屋的电线，停止了涉案房屋的日常用电供应，黄云波上述举动导致胡荣生的正常生活受到严重影响，涉案房屋丧失正常居住条件，胡荣生在当时已是无法正常使用涉案房屋。针对黄云波上述违法行为，胡荣生已于2018年11月12日通过微信和短信向黄云波多次催告，要求其恢复涉案房屋的正常用水用电，但黄云波非但未纠正其错误行为，反而在2018年12月15日威胁胡荣生，要收回房屋并清走胡荣生所有物品，并于2018年12月17日纠集多人撬开锁头并破坏房屋大门，强行收回涉案房屋。关于黄云波停水停电、撬门、破坏屋门等恶劣行为，胡荣生不仅及时报警处理，且已于当时在另案审理中向法院一并反馈。胡荣生认为，黄云波以上种种违法行为已严重影响胡荣生家庭的日常生活居住，导致胡荣生无法正常使用涉案房屋，胡荣生已于2018年10月15日起被迫搬离涉案房屋，另寻他处居住，因此黄云波主张返还涉案房屋及支付2018年10月份及其后的房屋占用费与事实不符，该主张缺乏法律依据，不应该得到支持。三、黄云波所主张的房屋占用费标准与事实不符，应依法予以调整。本案中，黄云波自2017年3月起对涉案房屋进行加建时，就未及时办理合法报建手续，加建过程中，其又多次纠集他人私闯胡荣生房屋，干扰胡荣生的正常生活，且加建导致涉案房屋出现漏水，棚架久搭不拆及工具胡乱堆放等情形，严重影响胡荣生正常使用租赁房屋（包括通风、采光、通行等）。此后，黄云波更加肆意妄为，完全不顾胡荣生的家庭生活，擅自对涉案房屋停水、停电，导致胡荣生被迫搬离涉案房屋。在此过程中胡荣生虽多次主动寻求与黄云波沟通，但均无果。四、黄云波在2018年10月已停止涉案房屋的供水供电，胡荣生在当时已搬离及交还涉案房屋，黄云波主张的污水费、水费、电费等缺乏事实及法律依据。同时，涉案房屋的地址为永宁街长岗村东升东路40号，而黄云波所提供的三张电费发票所载明的地址是永宁街永和长岗村东升东21号和永宁街永和长岗村东升东6号，明显与涉案房屋无关。胡荣生认为，黄云波应当承担全部过错责任。胡荣生在此期间从未使用涉案房屋，即使该期间实际有污水费、水费、电费等支出，亦应当由黄云波承担。五、黄云波所主张的笔迹鉴定费与胡荣生无关，不应得到支持。关于涉案房屋转租事实，胡荣生实际上是经黄云波介绍与案外第三方刘昌勇认识并达成转租意向，黄云波不仅对转租事宜事先清楚，也不曾提出异议，胡荣生不存在私下转租行为。其次，本案是排除妨碍纠纷，黄云波诉请的笔迹鉴定费与本案纠纷无关，属于不同案由，应当另行起诉。最后，该笔迹鉴定实际与刘昌勇之间的纠纷，与胡荣生不存在关联，不应由胡荣生承担。综上所述，请依法查明事实，驳回黄云波全部诉讼请求。另补充答辩意见：一、黄云波于2018年10月强行停水停电以及撬门锁，迫使胡荣生在2018年10月15日搬离涉案房屋，故不可能再产生相应的水电费。二、关于停水停电均是黄云波主动申请报停，在停水停电前，胡荣生已如期到供水供电部门缴请了2018年8月31日之前的水电费，之后黄云波在2018年10月份停水停电，胡荣生在2018年11月就搬离了涉案房屋另租房居住。三、黄云波第二诉请的金额有误，2018年7月至2019年9月的占用费是70950元，前三个月每月是6050元，后面的月份按6400元计算。反诉原告胡荣生向本院提出反诉请求，一、判令黄云波退还押金20000元；二、判令黄云波向胡荣生赔偿装修、屋前土地填土工程等投入损失暂计人民币130000元（具体以评估结论为准）；三、判令黄云波向胡荣生赔偿财产损失人民币11000元；四、黄云波承担本案的全部诉讼费。事实和理由：在合同签订时，胡荣生在接收涉案房屋后就按约定向黄云波支付了押金20000元，并投入大量人力、物力对房屋进行装修以及对屋外土地进行填平。2017年3月，黄云波对涉案房屋进行加建，但在施工过程中存在诸多管理不善之处，造成胡荣生的招牌和两个雨棚均受损，房屋漏水影响使用。2017年7月，黄云波纠集他人未经同意闯入房屋，并擅自将房屋内物品搬出屋外，以致部分物品丢失和损坏，胡荣生财产遭受损害。2018年10月，黄云波又擅自停止涉案房屋的供水供电，致使胡荣生无法进行正常居住生活。同年12月，黄云波又纠集人手撬锁，破坏大门，并强行收回房屋。胡荣生迫不得已搬离该房屋，另寻他处居住。涉案房屋承租前，胡荣生曾多次要求黄云波一并出示涉案房屋的权属证明，当时黄云波就讹称涉案房屋《集体土地使用证》已遗失。在胡荣生的不断追问下，黄云波为消除胡荣生的疑虑，于2014年5月27日向胡荣生提供了一份由增城市永宁街长岗村民委员会出具的《证明》，显示黄云波遗失了涉案房屋的《集体土地使用证》。但实际，在（2017）粤0183民初7107号案判决后，二审审理期间，黄云波又提供另一份由长岗村民委员会等部门于2017年8月3日出具的《证明》，显示涉案房屋未曾办理《集体土地使用证》或《宅基地证》。同时，因黄云波在上述案件中无法提供涉案房屋的合法报建手续，导致双方签订的《租房合同》被认定无效。胡荣生认为，黄云波在明知涉案房屋未办理合法权属证明及报建手续的情况下，仍通过言语、出具虚假证明等手段欺骗胡荣生签订了涉案《租房合同》，致使上述合同被认定无效，黄云波对此应当承担全部过错责任。同时，黄云波在加建房屋的过程中，因施工问题导致胡荣生财产损坏，其后又多次纠集人手擅自破坏屋内物品及房屋大门，故意停水、停电导致胡荣生根本无法正常使用涉案房屋，造成严重的财产损失。以上种种行为，严重侵害了胡荣生的正当权益，故胡荣生有权要求黄云波退还房屋押金，并赔偿因此造成的全部财产损失，包括不限于装修损失、屋前土地填土投入损失、财物损失等。胡荣生第三项诉请的损失主要是针对黄云波在2017年4月开始纠集人员强行进入房屋，将屋内部分物品搬出涉案房屋，造成物品损坏，损失的物品包括电脑、大门、办公用品等，诉请主张的损失金额是胡荣生自行估算的。综上，为维护自身的合法权益，胡荣生特提起反诉，望法院在查明事实的基础上支持胡荣生的反诉请求。反诉被告黄云波辩称，一、根据《租房合同》第一条、第八条约定，由于胡荣生未按时支付租金，违反法律规定存放柴油等危险品，黄云波有权收回房屋并没收押金20000元。二、胡荣生至今未提供证据证明装修投入，黄云波交付涉案房屋给胡荣生时，房屋已进行过装修，故胡荣生无权要求黄云波支付装修损失。三、胡荣生关于赔偿财产损失的金额是其自行估算，胡荣生并未提供证据证明其主张的损失，故无权要求赔偿。四、若胡荣生坚持认为同意向黄云波交还房屋，请胡荣生出具书面同意书，让黄云波寻求公安部门协助，依法收回涉案房屋，避免造成扩大损失。五、由于本案是胡荣生拒不交还涉案房屋造成的诉讼，故本案的全部诉讼费应由胡荣生承担。经审理查明，2013年8月20日，胡荣生向黄云波支付20000元租房押金。2013年10月1日，黄云波（甲方、出租方）、胡荣生（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定以下内容：“……1：甲方将位于增城市永和镇永宁街长岗村东升东路40号的一幢自建住宅楼租给乙方，租赁期限是从2013年10月1日至2023年9月30日。租赁期是十年。乙方必须以后在每月5号之前将租金打到甲方指定的银行帐号上。……2：甲乙双方协定租赁期间，每年的租金按每年每月逐年递增400元缴交，租金情况如下图所示：……2017年10月1日至2018年9月30日，月租金额7600元……2018年10月1日至2019年9月30日，月租金额8000元……2019年10月1日至2020年9月30日，月租金额8400元……3：签约时，乙方须支付房屋押金，即人民币二万元整，并且缴交首期租金后方可入场。乙方所交押金不得冲抵房租。在合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还押金。4：租赁期内，乙方对出租房屋进行增建、装修等设施，或修改房屋结构，须征得甲方同意，所需费用由乙方承担，双方解约时，乙方不能拆移自行增建的设施和装修，甲方亦不必对上述添加设施进行补偿。……7：租赁期间，乙方将房屋转租他人，必须经得甲方书面同意才许可。否则，须乙方承担一切违约责任。……9：乙方必须认真做好安全及防火工作，不得在房屋内、外存储或排放有害、腐蚀性或污臭物质，严禁以任何形式存储易燃，易爆品。……10：乙方应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括：水费、电费、有线电视费、物业管理费、治安管理费、税金等费用。……”关于黄云波诉胡荣生、第三人刘昌勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理，案号为（2017）粤0183民初7107号。在该案审理过程中，黄云波于2018年6月7日变更诉请，明确其诉请为：一、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；二、请求判令胡荣生向黄云波支付租金35700元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从逾期之日起计至实际清偿之日止）；三、请求判令没收胡荣生押金20000元；四、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；五、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。本院于2019年4月12日作出民事判决，该民事判决经审理部分载明以下内容：一、2015年5月5日，胡国强将涉案房屋租赁给高鹏伟作为冷库使用，租金每月1800元，租期为2015年5月5日至2020年5月5日。二、2016年5月9日，胡荣生将部分涉案房屋转租给刘昌勇作餐饮用途，租期为2016年5月9日至2021年5月30日。三、2017年3月1日，黄爱凤（甲方）与胡荣生（乙方）签订《租赁补充协议》，约定，因出租方对房屋进行改造加建，经协议，甲方将广州市增城区永宁街长岗村东东路40号三楼向乙方收回，加建二楼以上的建筑；租金由原租金7200元每月减租1500元，即每月5700元，每年每月递增400元，减递增费50元，即每年每月递增350元；甲方在加建期间乙方不得以任何理由干涉阻拦甲方；其他费用按原协议执行。减租时间由2017年3月1日起生效至原合同届满止；加建好后，乙方有优先权租加建房。四、2017年7月24日，广州市公安局增城分局永新派出所向胡荣生作出《询问笔录》，其中载明了胡荣生向派出所陈述的内容，胡荣生表示其曾经在涉案房屋内存放过柴油，但并未长期存放，另表示黄云波在其不在的情况下带人到涉案房屋内搬东西，其外甥女被打等事宜。五、2018年5月16日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记薄查册表》载明位于广州市增城区永和镇长岗村东升社的80平方米的土地为集体建设用地，权利人为黄云波，用途为住宅，土地状态为查封。六、黄云波向本院提交《笔迹鉴定申请书》，要求对《同意转租》中的黄云波的签名进行鉴定。本院经摇珠确定鉴定机构，但黄云波未按鉴定机构的要求预付鉴定费用，故本院视为其放弃鉴定申请。七、黄云波另向本院申请高鹏伟、刘昌勇作为本案第三人参加诉讼，本院依法追加了高鹏伟、刘昌勇作为本案第三人参加诉讼。后高鹏伟到庭陈述其在2018年3月13日就已经将涉案房屋交还给胡荣生，胡荣生对此予以确认。故黄云波同意撤回追加高鹏伟作为本案第三人，本院对此作出口头裁定，裁定撤回追加高鹏伟作为本案第三人。2019年1月25日，黄云波以刘昌勇已经搬离涉案房屋为由申请撤回刘昌勇为本案第三人的申请。八、关于交租情况，胡荣生陈述：在2013年10月1日至2017年2月均是按照合同约定数额交租，2017年3月至2017年8月按照每月5700元交租，2017年9月至2018年8月是按照每月5300元交租。黄云波对胡荣生交租金额确认，但表示胡荣生均未按时及足额交租。九、关于涉案房屋的报批报建手续，黄云波陈述其庭后提交本院，但至今未提交任何材料。上述民事判决认定：黄云波未举证证明其已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，故其与胡荣生签订的《租房合同》、黄爱凤与胡荣生签订的《租赁补充协议》应为无效；因合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故黄云波主张要求解除上述两份合同，不予支持；因合同无效，黄云波要求没收胡荣生支付的押金20000元，于法无据，本院亦不予支持；黄云波主张截止2018年6月的占有使用费（租金）7150元及利息（利息以每月欠付的款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自每月租金逾期支付之日，即欠租当月6日起计至实际清偿之日止），予以支持。对其主张超出上述占用费金额范围以外的款项，不予支持。对于黄云波主张要求胡荣生赔偿损失25032元，依据不足，不予支持。判决胡荣生向黄云波支付占有使用费7150元及利息（利息以每月欠付的款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从欠租当月6日起计至实际清偿之日止）；驳回原告黄云波的其他诉讼请求。2018年11月，胡荣生发微信黄云波，称黄云波对其承租的房屋进行停电、停水，造成其严重损失，要求黄云波在2018年11月12日前恢复房屋的供水供电，保证其能正常居住使用房屋，否则将暂扣未能使用房屋的租金，待恢复水电后能使用房屋并扣除损失后再予支付。2018年12月，黄云波发短信给胡荣生，称胡荣生三个月没交房租，其要收回房屋，要求胡荣生在24小时清走杂物，并交清已使用的水电费，否则其会丢了所有杂物。庭审中，双方当事人作如下举证：一、黄云波出示：1、污水费收费统一票据2张、水费发票2张、电费电子普通发票3张，拟证明其代胡荣生交纳涉案房屋2018年7月31日至10月31日的污水费179.67元、2018年9月至10月水费352.35元、2019年1月4日至3月7日的电费1905.48元。其中水费发票载明的用水地址是涉案房屋即长岗村东升东路40号，用户号与污水费收费统一票据载明的用户编号相同，污水费金额合计为179.67元，水费金额合计352.35元；3张电费发票的载明的用电地址分别为永宁街永和长岗村东升东21号、永宁街永和长岗村东升东6号、永宁街永和长岗村东升东西6号，计费时段均是2019年1月4日至2019年3月7日。2、广州市增城区市场监督管理局于2019年6月27日出具的《撤销登记决定书》、鉴定意见书及发票，拟证明胡荣生擅自转租，冒用黄云波签名协助刘昌勇办理营业执照，经鉴定《同意转租》并非黄云波签名，原告为此支付鉴定费5200元，广州市增城区市场监督管理局因此作出撤销刘昌勇营业执照的决定。3、2018年8月9日报警回执、2018年10月17日报警回执、2019年6月3日报警回执，拟证明黄云波多次催收后，胡荣生拒不支付房租，也拒不返还涉案房屋，黄云波因此多次报警处理。二、胡荣生出示：1、2017年7月拍摄的涉案房屋现场照片，拟证明黄云波无故非法纠集多人闯进涉案房屋，未经胡荣生同意，将屋内物品搬出房屋，严重影响胡荣生生活居住，导致胡荣生部分财产损毁丢失。2、2018年10月的照片、胡荣生与黄云波2018年11月12月短信记录、2018年12月的照片、房屋租赁合同及收租证明，拟证明黄云波无故停止涉案房屋的供水供电，又非法纠集他人撬锁、破坏大门、强行收回房屋，导致胡荣生被迫搬离涉案房屋，无法正常使用涉案房屋，只能另租房屋居住。3、涉案房屋装修、屋外土地填平的照片、证人证言三份，拟证明胡荣生租赁涉案房屋后对房屋进行装修、修缮，由于黄云波的原因导致胡荣生不能使用涉案房屋所造成部分财产损失。4、胡荣生自制的财产损失清单，拟证明黄云波纠集他人擅自搬离胡荣生物品导致损毁、遗失的物品及财产损失金额。5、光盘一张，拟证明黄云波在2018年10月单方强行将涉案房屋停水停电、强行撬锁、以及涉案房屋因加建施工现场混乱，根本不适于正常生活居住。本案第一次庭审中，一、关于占用费支付情况计收标准问题，黄云波陈述：2018年7月至9月的占用费按每月6050元计算，2018年10月至2019年9月的占用费按每月6400元计算，胡荣生于2018年7月、8月分别支付了租金（占用费）5300元，在2018年9月、10月分别支付了租金（占用费）5650元，自2018年11月起就没有再支付过租金了。胡荣生陈述，黄云波上述陈述的交租情况属实，因涉案房屋已停水停电，无法继续使用，所以胡荣生在2018年11月28日已搬离了涉案房屋。二、黄云波陈述：1、确认收到胡荣生支付的租房押金20000元。2、胡荣生自2018年7月起未按时交纳水电费，在相关部门催缴后仍不交纳，黄云波在2019年4月底基于自救，迫于无奈才切断涉案房屋的水电，在此之前，黄云波没有停过涉案房屋的水电。3、不认可胡荣生在2018年10月已搬离涉案房屋的事实，由于胡荣生拒不搬离涉案房屋，黄云波多次催促，并于2019年6月3日报警处理；若胡荣生已搬离，为何胡荣生不在（2017）粤0183民初7107号案判决之前向法院提交相应证据，以截止计算占用费？三、胡荣生陈述：1、胡荣生是在2018年10月28日搬离涉案房屋，当时双方没有办理正式的交接手续，胡荣生也没有明确告知黄云波其已搬离的情况。2、涉案房屋已没有胡荣生的物品存放。3、黄云波在2018年12月15日发信息给胡荣生，在12月17日自行开锁打开了涉案房屋门，自行收回了涉案房屋。4、关于涉案房屋2018年7月至9月的水费、污水费，胡荣生已向供水部门交纳，并不存在欠缴情况，正是胡荣生交纳上述期间的费用，黄云波才能打印出发票。5、胡荣生在2018年9月已向供水供电部门交清了2018年8月31日之前的水电费，之后黄云波在2018年10月申请停水停电，胡荣生在11月就已搬离了涉案房屋。6、胡荣生只交纳涉案房屋2018年8月之前的水电费，9月之后的水电费没有交纳，因9月的费用要在11月交纳，当时涉案房屋已停水停电，说明黄云波已自行交纳了费用，所以胡荣生交不了费。四、鉴于胡荣生自认已搬离涉案房屋且屋内已无其存放的物品，本院询问关于胡荣生，对于黄波云在庭审当天下午自行收回有何意见？胡荣生称，可以，希望黄云波保留屋内的装修。黄云波称，同意在庭审当天（2020年1月6日）下午自行收回涉案房屋，也同意保留涉案房屋现状，希望胡荣生可以派人过来对现场进行拍照。经双方商定后，双方同意当天下午3时到涉案房屋现场对现状进行拍照留存。第一次庭审后，黄云波于2020年1月17日提交视频光盘一张，拟证明双方在2020年1月6日15时到涉案房屋办理接收手续的情况，当时涉案房屋内存放大量胡荣生的私人物品，胡荣生未向黄云波归还涉案房屋，双方未能完成房屋的交接手续。通过视频内容可见，在2020年1月6日当天，涉案房屋内仍存放有胡荣生的物品，包括床、空调、风扇以及生活杂物等，有一位自认是胡荣生儿子的人称现将涉案房屋内的床、空调处理掉。之后，黄云波于2020年4月1日又提供2020年3月25日当天涉案房屋的现场视频及照片的光盘一张以及黄云波与胡荣生在2020年1月6日、3月25日的短信记录，拟证明胡荣生截至2020年3月25日仍未清空涉案房屋交还给黄云波，黄云波分别于2020年1月6日、3月25日催促胡荣生清空并交还房屋，但胡荣生一直不予理会，故黄云波于2020年3月30日自行收回、清空涉案房屋，且胡荣生未经黄云波同意擅自改变涉案房屋结构，造成损坏，胡荣生应恢复原状。胡荣生针对第二项反诉请求重新提交评估申请，申请对涉案房屋一、二楼整层，三楼半层的装修，房屋门前土地（约300平方米）填土的装修现值（残值）进行评估。同时，胡荣生明确评估基准日为2018年10月15日。本院依据当事人申请，摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，胡荣生为此支付了评估费用8000元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年3月25日到涉案房屋现场勘查后，于2020年4月13日出具评估结论书初稿，后于2020年9月23日出具穗华价估[2020]411号《关于广州市增城区永和镇永宁街长岗村东升东路40号房屋一、二楼整层及三楼半层和门前土地的装修现值评估结论书》（以下简称《评估结论书》），载明评估结论为：涉案房屋一、二楼及三楼半层和门前土地的装修现值在评估时点（即评估基准日）2018年10月15日的总价为126615元，其中有争议的总价是25553元，无争议项目的现值为101062元。《评估结论书》中的《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》中列明二、三楼中的刮腻子、墙面乳胶漆、天花乳胶漆、防盗网、风扇、应急灯的项目属于存争议的部分。黄云波主张有争议部分的装修项目是其自行装修的，并不是胡荣生装修。胡荣生主张有争议部分的装修项目是客观存在并由其承租后出资装修及翻新的，应属无争议事项。在第二次庭审中，黄云波申请撤回第一项本诉请求，因其于2020年3月30日自行收回了涉案房屋。同时，黄云波明确第二项诉请的占用费计至2020年3月30日止。胡荣生坚持认为其在2018年10月15日已搬离涉案房屋，涉案房屋内留下的物品是胡荣生遗弃或未来得及搬走的物品，黄云波在2020年3月30日发短信给胡荣生，告知收回房屋的情况，胡荣生回应也确认没有私人物品的情况，且涉案房屋内的物品也不全是胡荣生的。黄云波回应：在2020年1月6日下午，黄云波表明要胡荣生清理物品再交还房屋，胡荣生在当天没有表明要黄云波自行清理收房，而胡荣生的儿子同意清理部分物品，在此后，胡荣生却一直没有联系黄云波协商交还房屋的事情。本院认为，黄云波将涉案房屋出租给胡荣生使用，双方还签署了《租房合同》，因双方履行《租房合同》产生本案纠纷，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于双方签署《租房合同》的效力，业经（2017）粤0183民初7107号民事判决认定为无效，本案对此不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在《租房合同》无效的情况下，黄云波基于《租房合同》向胡荣生收取押金20000元应予退还，现胡荣生主张黄云波退还押金20000元的反诉请求，本院予以支持。黄云波抗辩不同意退还押金的理据不成立，本院不予采纳。关于涉案房屋的占用费，经（2017）粤0183民初7107号民事判决认定，胡荣生应向黄云波支付截至2018年6月的占用费以及利息。本案中，黄云波继续主张2018年7月至胡荣生腾空搬离涉案房屋之日止的占用费。胡荣生抗辩黄云波在2018年10月15日已对涉案房屋采取停水停电措施，其在2018年10月15日搬离涉案房屋，黄云波主张2018年10月之后的占用费无事实依据。但是，胡荣生在本案提供的证据不足以证明黄云波在2018年10月间对涉案房屋采取了停水停电的行为。本案审理过程中，胡荣生关于撤离涉案房屋的时间陈述有三种说法，答辩陈述是在2018年10月15日搬离，庭审中除了陈述在2018年10月15日搬离之外，还分别两次陈述了是在2018年10月28日或者2018年11月28日搬离。胡荣生对其上述所述的搬离情况，均未提供相应的证据予以证明。同时，胡荣生自认未就返还房屋问题与黄云波办理交接手续，也没有明确告知黄云波其搬离的情况。第一次庭审中，胡荣生称其已没有物品存放在涉案房屋内。但是，根据黄云波提供的在2020年1月6日的视频光盘可见，涉案房屋内仍有胡荣生的空调、床以及生活杂物等物品，胡荣生在当天才安排人员处理床及空调等物品。第二次庭审中，胡荣生又陈述涉案房屋内留下的物品是胡荣生遗弃或未来得及搬走的物品。由此可见，胡荣生在第一次庭审中关于涉案房屋已没有其物品存放的陈述，与查明的事实不符，本院不予采信。综上，截至2020年1月6日，涉案房屋仍然存放有胡荣生的物品，胡荣生虽然自称已搬离涉案房屋，但其没有将搬离的情况告知黄云波，也未告知黄云波可自行收回房屋，故胡荣生在事实上仍未交还涉案房屋给黄云波。因此，胡荣生抗辩占用费应计至2018年10月止，缺乏事实依据，本院不予采纳。黄云波主张胡荣生自2018年7月起支付房屋占用费，合理合法，本院予以支持。鉴于胡荣生在第一次庭审中已明确黄云波可以自收回涉案房屋，经本院询问，黄云波也当庭表示同意在当天内收回涉案房屋。根据黄云波在当天所拍摄视频可见，胡荣生已在当天安排人员清理涉案房屋内空调及床等物品，并没有阻止黄云波收回涉案房屋的行为，故黄云波可在庭审当天下午胡荣生一方清走屋内所需物品后收回涉案房屋，但黄云波却怠于行使收回房屋的权利，直到2020年3月30日才自行收回涉案房屋，由此造成迟延收回涉案房屋的扩大损失应由黄云波自行承担。据此，黄云波主张的占用费应计至2020年1月6日止。黄云波主张2020年1月7日至2020年3月30日的占用费，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽双方签署的《租房合同》无效，但胡荣生应当参照合同约定向黄云波支付涉案房屋的占有使用费。按照《租房合同》以及胡荣生（乙方）与黄爱凤（甲方）于2017年3月1日签署《租赁补充协议》的约定，2017年3月份开始，由原租金7200元每月减租1500元，即为每月5700元，原来每年每月递增400元，现减少递增费50元，即每年每月递增350元租金，直到原合同届满止。故胡荣生在2017年10月至2018年9月间每月应支付占用费为6050元（5700元+350元），在2018年10月至2019年9月间每月应支付占用费为6400元（6050元+350元），在2019年10月至2020年1月间应支付占用费为6750元（6400元+350元）。庭审中，双方当事人均确认胡荣生在2018年7月、8月、9月、10日分别向黄云波支付了5300元、5300元、5650元、5650元（合计21900元）以及胡荣生自11月起未支付过租金的事实。因此，经计算，2018年7月1日至2020年1月6日的占有使用费共计116506.45元【6050元/月×3个月（2018年7月至9月）+6400元/月×12个月（2018年10月至2019年9月）+6750元/月×3个月（2019年10月至12月）+6750元/月÷31×6日（2020年1月1日至6日）】，扣减胡荣生已付的占用费21900元，胡荣生还应向黄云波支付共计94606.45元（其中2018年7月欠付的占用费为750元，2018年8月欠付的占用费为750元，2018年9月欠付的占用费为400元，2018年10月欠付的占用费为750元，2018年11月至2019年9月间每月欠付的占用费为6400元，2019年10月至当年12月间每月欠付的占用费为6750元，2020年1月1日至当月6日欠付的占用费为1306.45元）。至于黄云波诉请的占用费超出上述部分的，本院不予支持。另，参照《租房合同》约定，每月租金在当月5号前支付，因此对黄云波主张的占用费利息，本院予以支持，但占用费的利息应分段计算，其中2018年7月至2019年8月间欠付占用费的利息，以当月欠付的款项为基数，从欠付当月6日起计至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日计至付清当月占用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年9月至2020年1月6日间欠付占用费的利息，以当月欠付的款项为基数，从欠付当月6日起计至付清当月占用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于黄云波诉请的占用费利息超出上述部分，本院不予支持。鉴于黄云波在本案诉讼期间已收回涉案房屋，故其申请撤回第一项要求胡荣生返还涉案房屋的本诉请求，本院予以准许。黄云波主张胡荣生拖欠2018年7月31日至2018年10月31日的污水费179.67元、水费352.35元的事实，有黄云波提供的水费和污水费票据佐证。胡荣生抗辩上述费用是其交纳，但未提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。现黄云波要求胡荣生支付污水费及水费532.02元，理据充分，本院予以支持。黄云波主张胡荣生拖欠2019年1月4日至3月7日的电费1905.48元，但黄云波提供三张电费发票中载明的房屋地址均不是涉案房屋的门牌号，黄云波对此未能补强相关证据证明，故黄云波要求胡荣生支付电费1905.48元，理据不足，本院不予支持。至于黄云波主张胡荣生支付笔迹鉴定费5200元，于法无据，本院不予支持。关于胡荣生主张的装修损失、门前填土工程损失问题。黄云波未能出示涉案房屋的产权证书或者规划报建许可手续，胡荣生在涉案房屋上述证件不齐全的情况下仍同意承租，故《租房合同》无效的法律后果，双方均有过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，胡荣生承租涉案房屋后确有对涉案房屋进行过装饰装修，后双方因在履约过程发生争议，导致合同无法继续履行，胡荣生无法在合同约定租期内继续使用涉案房屋以及屋内的装饰装修。因此，对于胡荣生主张装修损失，综合考虑上述因素以及双方实际履约情况，造成合同无效的过错程度，结合《租房合同》的约定以及实际剩余租赁期限，参考广州市华盟价格事务所有限公司出具的《评估结论书》，根据公平原则、诚实信用原则，本院酌定黄云波应当赔偿胡荣生装修以及门前填土的损失50000元。至于胡荣生诉请的损失超出50000元的部分，本院不予支持。关于胡荣生诉请黄云波赔偿财产损失11000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡荣生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄云波支付2018年7月1日至2020年1月6日的占用费94606.45元以及利息【利息分段计算，其中2018年7月至2019年8月间欠付占用费的利息，以当月欠付的款项（2018年7月欠付占用费750元、2018年8月欠付占用费750元、2018年9月欠付占用费400元、2018年10月欠付占用费为750元、2018年11月至2019年8月间每月欠付占用费6400元）为基数，从欠付当月6日起计至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日计至付清当月占用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年9月至2020年1月6日间欠付占用费的利息，以当月欠付的款项（2019年9月欠付占用费6400元、2019年10月至当年12月间每月欠付占用费6750元、2020年1月1日至当月6日欠付占用费1306.45元）为基数，从欠付当月6日起计至付清当月占用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算】。二、被告（反诉原告）胡荣生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄云波支付污水费179.67元、水费352.35元。三、原告（反诉被告）黄云波于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）胡荣生返还押金20000元。四、原告（反诉被告）黄云波于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）胡荣生赔偿损失50000元。五、驳回原告（反诉被告）黄云波的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）胡荣生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2376元，由原告（反诉被告）黄云波负担163元，由被告（反诉原告）胡荣生负担2213元。反诉案件受理费1760元，由被告（反诉原告）胡荣生负担995元，原告（反诉被告）黄云波负担765元。评估费8000元，由原告（反诉被告）黄云波负担4000元，被告（反诉原告）胡荣生负担4000元；被告（反诉原告）胡荣生已预交评估费，由原告（反诉被告）黄云波于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）胡荣生支付评估费4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  陈丽华二〇二〇年十二月八日书 记 员  陈雪冰蔡小明