贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1771号上诉人（原审原告）：贵州凯通设备物资有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金鸭村柏秧林百花大道**。法定代表人：陈仕清，职务：总经理。委托诉讼代理人：代龙银。被上诉人（原审被告）：贵州长利房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村法定代表人：吕华荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：幸刚鸿，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。原审第三人：王洪勇，男，1976年5月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：安勇，男，1985年2月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州凯通设备物资有限公司（以下简称：凯通公司）因与被上诉人贵州长利房地产开发有限公司（以下简称：长利公司）、原审第三人王洪勇、安勇房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初10798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯通公司上诉请求：1.依法撤销原判，并依法改判支持原告一审全部诉讼请求；2.依法判令被上诉人承担本案一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误，且有程序错误，导致判决不公。1、一审判决认定事实错误。（1）涉案房屋被告已经于2019年2月20日租赁给贵州瑞通徐工工程机械有限公司，（2）被告对房屋已经由新的承租人租赁是完全知情的，并且是在被告同意退租的情况下，原告才退出该租赁。（3）被告实际应退还半年租金、保证金、卫生费合计27298元。原告租赁该房屋实际起租日为2018年9月1日，到2019年2月30日都一直在经营，在被告同意退租后，于2019年3月1日才退出该房屋，且瑞通公司从3月份开始支付租金给被告，一审对此完全混淆是非，偏听偏信，认定为系扣除违约金，导致判决错误。2、一审程序错误。（1）一审原告提出要求被告提供与瑞通公司的租赁合同，且向法院提出调取证据申请，审判长也明确要求被告在庭后3日内提供，可在没有任何结果的情况下，就作出本案判决，实属程序错误。（2）一审缺少主要的当事人，涉案房屋被告于2019年2月20日已经在原告的租期内又租赁给了瑞通公司，属于一房二租的行为，理应依法追加瑞通公司为本案由独立请求权的第三人，一审遗漏必要参加诉讼的当事人，并且错误的追加被告的市场经营招商人员安勇和房屋租赁的具体经办人王洪勇为第三人。综上，恳请二审法院查明本案事实，并依法改判。被上诉人贵州长利房地产开发有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。一审法院没有义务向案外第三人调取证据，一审法院的处理并不存在程序问题。因瑞通公司与本案原告的诉讼请求没有利害关系，且瑞通公司也不是本案的当事人，故上诉人向一审法院主张追加瑞通公司为第三人的理由不成立。原审第三人王洪勇答辩称该案与我无关。原审第三人安勇未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。贵州凯通设备物资有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告房屋租金16,959元和押金10,000元，退还物管费339元，并赔偿损失1187元（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月31日起至2019年10月11日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，如下事实原告（乙方）与被告（甲方）于2018年7月18日签订《Ａ区房屋租赁协议》一份，约定被告将位于贵阳市国际汽车城工程机械市场Ａ区某店铺出租给原告，租赁期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，三年租金金额为101754元，每年租金为33918元，卫生费、水费、电费由原告自行承担，合同第四条约定，乙方同意支付甲方房屋租赁保证金10000元，租赁期限届满后，若乙方不再续租，并未违反本协议约定的款项，甲方将保证金无息退还乙方。第五条第3款约定，经双方协商，如乙方未在规定时间内办理入场手续，或者办理了入场手续但未进场经营，30日内不开门营业，甲方有权将乙方租赁商铺出租给第三方，同时保证金和已交租金将作为违约责任的违约金不予退还。第六条第2款约定，乙方不得在租赁期间内随意放弃该商业物业的租赁及经营权，连续不开门营业超过30个自然日为放弃该套物业的租赁权，若放弃，则视为乙方违约，乙方所缴纳的保证金及租金将作为违约责任的违约金不予退还。协议签订后，原告向被告支付第一年的房租33918元及押金10000元，并向原告支付2018.9.1至2019.8.31的物业管理费678.36元。后因原告无力继续经营而找被告退租，被告不同意退租，原告自行搬离房屋后遂诉至法院，诉请如前。另查明，根据被告及第三人王洪勇提供的两份劳动合同证明，第三人王洪勇系被告员工，在物业部门管理岗位从事管理工作。第三人安勇系被告员工，在招商部门招商经理岗位从事招商工作。另，原告提交退租协议审批表复印件，因照片上部分模糊不清，其中可见，第三人安勇在招商部审核意见写明“该商户协助引进徐工挖机进驻，手续已办理完，同意退租，安勇。”第三人王洪勇在物管部审核意见写明“徐工挖机已入驻市场经营，2019年2月28日前未欠任何费用。王洪勇2019.5。”财务部审核意见“退租协议审批表退款、保证金与租赁金审批表分开申请”（该栏无人签名）。对此，被告的质证意见是该复印件无法看清，真实性无法核实，即使审批表是真实的，也只是内部管理行为，被告未与原告签订退租表之前，不具备法律效力。第三人王洪勇的质证意见为，是我签的字，是我们公司的内部流程，最终决策无公司领导签字。上述事实，有当事人营业执照、法定代表人身份证明、当事人陈述、《Ａ区房屋租赁协议》、网上银行电子回单、增值税发票、收款收据、物业管理费发票、退租协议审批表复印件、劳动合同书等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，合法的债权受法律保护。在本案中，原告向被告签订房屋租赁协议，合同对租赁期限、租金、保证金、违约责任均做了明确约定，当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。本案中，原告提交的退租协议审批表复印件，模糊不清，无法核实该证据真实性以及该表上半部内容，原告应当自行承担举证不能的法律后果。第三人安勇签署“同意退租”，但在本案中，没有证据表明安勇取得公司授权从事相应民事法律行为。虽第三人王洪勇认可系自己签名，但从照片勉强显示的内容来看，也并非代理被告公司同意原告退租，该退租协议审批表系被告公司内部审批流程，从形式上看，所有审批流程尚未走完，也未加盖被告公章，原被告之间的《A区房屋租赁协议》并未经被告同意解除。原告在租赁期间自行退租的行为，违反《A区房屋租赁协议》第五条第3款、第六条第2款约定，应自行承担违约责任，原告无权要求被告退还已交纳的租金及保证金。关于物业管理费，即原被告合同约定的卫生费，合同约定按月提前支付，但双方未明确约定如原告退租是否应退还物业费的问题，原告未提供充足证据证明其退租时间，自行退租时也未和被告对物业管理费进行结算，且系原告提前退租违约在先，主张退还半年的物业费339元无事实依据，故对于原告的该项诉请一审法院不予支持。在本案中，原告提交的证据不足以证实被告违约，因此，对于原告主张以欠款27,298元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月31日起至2019年10月11日止的损失1,187元也无事实及法律依据。一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：驳回原告贵州凯通设备物资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费256元（已减半收取），由原告贵州凯通设备物资有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了两组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体过程如下：证据一、贵阳国际汽贸城工程市场A区租赁协议（复印件），拟证明：案涉房屋被上诉人已经于2019年2月1日租赁给了贵州瑞通徐工工程机械有限公司，被上诉人一审称不知道上诉人转租的事实，事实上该房屋是由被上诉人另行租赁，并非上诉人转租。证据二、建设银行转款电子回证（复印件），拟证明：2019年3月1日，被上诉人与贵州瑞通徐工工程机械有限公司签订的租赁合同已经得到实际履行。被上诉人长利公司发表质证意见如下：对证据一、二的真实性不予认可，因系复印件，真实性无法核实。王洪勇未发表质证意见，安勇未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见。对当事人二审争议的证据本院认定如下：对证据的真实性不予认可，证据系复印件，是否真实无法核实。对于双方当事人二审争议的事实与一审认定该事实一致。本院认为，由于被上诉人长利房开公司未能提交退租协议审批表的原件，根据原审第三人王洪勇的陈述，上诉人凯通公司提交的退租协议审批表复印件具有高度盖然性，本院依法予以采信。根据退租协议审批表的内容显示，以及原审第三人王洪勇的陈述，凯通公司的退租事宜已经在办理中，在未收到长利房开公司同意退租的意见时，上诉人凯通公司私自搬离案涉租赁房屋的行为存在过错。但是，长利房开公司未及时将是否同意退租的答复告知凯通公司，其行为亦有过错,本院酌情认定双方当事人按50%过错比例承担相应的法律责任。故长利房开公司应向凯通公司返还租金房屋租金16959元和押金10000元的50%，即返还租金8479.5元，返还押金5000元，并退还物管费169.5元。综上，上诉人贵州凯通设备物资有限公司的上去请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10798号民事判决；二、贵州长利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还贵州凯通设备物资有限公司租金8479.5元、押金5000元、物管费169.5元；三、驳回贵州凯通设备物资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用减半收取256元，由上诉人贵州凯通设备物资有限公司负担128元，由被上诉人贵州长利房地产开发有限公司负担128元。二审案件受理费用512元，由上诉人贵州凯通设备物资有限公司负担256元，由被上诉人贵州长利房地产开发有限公司负担256元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十二月六日法官助理王李文书记员何敏