北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13880号上诉人（原审被告）：赵勇志，男，1978年3月10日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：熊翊华，总经理。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。上诉人赵勇志因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人赵勇志与被上诉人华润公司之委托诉讼代理人杨顺义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵勇志上诉请求：一、撤销一审判决，改判赵勇志按照50%的幅度向华润公司支付物业费；二、本案诉讼费由华润公司承担。事实和理由：1.赵勇志不存在恶意拖欠物业费的情形，2012年至2016年期间，赵勇志及时全额缴纳了物业费及公用电费，是因为华润公司财务管理混乱以及服务不到位等原因导致本案纠纷。2.一审法院认定华润公司的服务存在瑕疵，但对赵勇志提交的证据一律未予采信。物业管理企业提供服务项目和质量与合同约定标准差距明显时，业主可以要求减收物业费。赵勇志所在楼栋的电梯已超期使用，但华润公司不组织更换维修，不向有关部门反应，电梯经常出现问题。小区绿地停满私家车，严重破坏绿地植被，还存在私自开垦菜园的情况，但华润公司并未进行管理劝导。赵勇志所在楼栋的楼门从入住时至今没有楼门门禁，存在安全隐患。楼道里堆放杂物，堵塞了消防通道，容易引发火灾，但华润公司并未管理并解决。华润公司辩称，不同意赵勇志的上诉请求及理由，服从一审判决。华润公司向一审法院起诉请求：赵勇志支付拖欠的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4661.76元以及逾期交纳物业费的滞纳金4661.76元。一审法院认定事实：2012年8月25日，赵勇志作为甲方与华润公司作为乙方签订《京通苑物业管理服务协议书》，约定甲方不得以任何理由拒付有关物业管理服务费，协议签定时甲方向乙方一次性交纳自入住通知书发出之日起一年的物业托管费，如甲方发生拒交或拖欠等行为，乙方保留通过法律手段追缴的权利；如乙方违约，甲方可向乙方索取违约金。各项费用收费标准分别为：装修押金2000元，办理装修手续时缴纳（施工单位交纳）；出入证费用工本费每个10元，办理装修手续时缴纳（施工单位交纳）；装修垃圾统一消纳费每个自然间按20元收取，办理装修手续时收取（业主交纳）；物业管理费每月每平方米1.18元，办理入住手续时预交自办理入住之日起一年内的费用，之后每年1月1日开始交纳当年度物业管理费。物业管理费的组成包括1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费（不含冷气费）；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费等。当日，双方签署《入住合约》，载明“业主/使用人赵勇志于2012年8月15日入住×××室，经检验房内设施齐全，完好无损，同意按现状接房。就今后有关事宜与物业管理公司达成以下协议：四、如业主/使用人拖欠应交费用，物业公司每日按拖欠费用3‰对业主/使用人收取滞纳金，直至补齐所欠费用为止”。一审庭审中，一审法院前往北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋的权属登记情况。其中，《不动产权利及其他事项登记信息》显示涉案房屋登记在赵勇志与赵某名下，二人共同共有。赵勇志亦认可涉案房屋登记在其与其爱人赵某名下，由其一家人居住使用。经询，赵勇志表示，如果法院认定应当支付物业费，其同意承担其爱人应负担的物业费金额。华润公司表示赵勇志未缴纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，赵勇志对欠费时间予以认可，但表示未缴纳物业费系因为华润公司的物业服务存在如下问题：涉案房屋所在楼栋没有安装门，只是挂着门帘，其与保安多次协商未果，而其他楼栋如10号楼、11号楼、15号楼、16号楼均有大门和门禁；电梯维护不及时，电梯已经运行有二十多年，经常出事，但物业公司一直不更换不作为，存在安全隐患；安保管理不到位，贴小广告的随意进出，即使其清理后仍有人可以随意进出，甚至存在随意敲门骚扰、快递丢失的现象；私搭乱建与堆放杂货的情况严重，自行车随意摆放；绿植无人管理甚至存在有人种蔬菜的情况，信箱中堆砌垃圾无人清理，积水问题严重，全是泥坑无人修复等等，并提交照片等证据证明其主张。华润公司对此不予认可，并表示其已经尽到了相应的物业服务义务。在赵勇志购买涉案房屋之前，华润公司就为涉案房屋所在小区提供物业服务，至今仍在提供。所以双方签订的物业服务合同仍在履行期内。赵勇志提供的照片没有拍摄时间，对此，华润公司不认可真实性，其提出涉案房屋所在小区的垃圾清理时间是定时清理，并非实时清理。关于电梯超龄问题，其提出需要动用公共维修基金或者业主出钱更换，其已经组织动用公共维修基金更换了一部电梯，现其没有更换义务。其他楼栋比如11号楼的物业费标准是1.65元，高于涉案房屋所在楼栋，服务标准也会高。一审法院认为，华润公司与赵勇志签订的《京通苑物业管理服务协议书》与《入住合约》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现华润公司按照合同约定为京通苑小区提供了物业服务，涉案房屋在上述物业管理区域内，赵勇志与赵某应当按照约定交纳相应的费用。对赵勇志提出的华润公司物业服务存在瑕疵的抗辩意见，考虑到物业管理的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从赵勇志提供现有证据而言，难以证明华润公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对赵勇志的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。另，因赵勇志明确表示同意由其一人承担涉案房屋的物业费交纳，一审法院对此不持异议。华润公司要求赵勇志支付物业服务费4661.76元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因华润公司也未能严格按照协议约定履行义务，考虑到涉案房屋的实际情况以及赵勇志并非恶意拒绝支付物业费，一审法院对华润公司主张的违约金不予支持。同时，需要说明的是，华润公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、赵勇志于判决生效之日起七日内支付华润公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4661.76元；二、驳回华润公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，赵勇志向本院提交一组照片作为新证据，证明华润公司的物业服务不达标。华润公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换以及质证。华润公司针对赵勇志提交的证据发表质证意见称，该组照片的拍摄时间并非本案争议物业费期间，故对其证明目的不予认可。华润公司对楼道杂物进行定期清理，对垃圾是定时清理而非实时清理，草坪的拍摄时间是冬天，无法反映其真实情况，赵勇志所称的私搭乱建问题，因华润公司并无执法权，故需相关部门来解决，华润公司会向有关部门进行反应并予以制止。就赵勇志提供的证据，本院将于本院认为部分综合予以认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：赵勇志关于应按50%的标准向华润公司支付欠缴物业费的主张能否成立。依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人均应依约履行各自义务。本案中，赵勇志与华润公司签订的《京通苑物业管理服务协议书》《入住合约》系双方真实意思表示且未违反法律及行政法规强制性规定，应属合法有效，华润公司应依约向赵勇志提供物业服务，赵勇志亦应向华润公司支付物业费。因赵勇志认可华润公司主张的物业费欠缴期间及金额，故本院对此予以确认。赵勇志上诉主张应按50%的标准向华润公司支付欠缴的物业费，理由为华润公司提供的物业服务不达标。对此本院认为，一审法院根据赵勇志提交的证据并结合本案实际情况，认定华润公司提供的物业服务存在瑕疵，且因赵志勇并非恶意欠缴物业费，故对华润公司关于违约金的主张未予支持，现赵志勇仍以华润公司提供服务不达标为由，主张应按50%的标准支付欠缴物业费，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，赵勇志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵勇志负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月二十五日法官助理 刘 衍书 记 员 陈佳琪