贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7684号上诉人（原审被告、反诉原告）：何雪梅，女，1970年12月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：金家特，贵州慎行律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨叶，贵州慎行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州名邦商贸有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道。法定代表人：毛发安，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩剑波，贵州桓文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州桓文律师事务所律师。上诉人何雪梅与被上诉人贵州名邦商贸有限公司（以下简称“名邦商贸公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年12月2日进行了二审调查询问，上诉人何雪梅及其委托诉讼代理人金家特、杨叶，被上诉人名邦商贸公司的委托诉讼代理人赵玉梅到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。何雪梅上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5915号民事判决第一项、第四项，维持第二项、第三项；2、改判支持何雪梅一审反诉请求，驳回名邦商贸公司一审诉讼请求第一项；3、本案一、二审案件受理费由名邦商贸公司承担。事实及理由：1、截止到2020年8月24日，何雪梅仅欠名邦商贸公司租金合计27,310.52元，欠付租金比例为5.9%，何雪梅投资该幼儿园近300万元，一审判决合同解除违反民事活动公平原则，对何雪梅明显不公；2、原审判决认定事实错误，2020年因新冠疫情影响导致富华幼儿园未能开园经营，该事件属于不可抗力，何雪梅延期交付租金符合合同约定和法律规定，并非恶意拖欠租金；3、虽双方合同约定何雪梅租金半年一付且先付后使用，但根据双方租金交付实际惯例，何雪梅迟延支付租金，名邦商贸公司迟延收取租金已是客观事实，双方已通过实际行为对原合同约定的租金支付节点进行了变更，后虽然名邦商贸公司通过短信息方式向何雪梅表明解除合同的意愿，但何雪梅此后支付租金，名邦商贸公司收取的行为表明其对何雪梅逾期支付租金予以认可，其对合同解除的意愿已经改变；4、现在何雪梅的幼儿园已经开园经营，具备租金支付的条件，原审判决机械判决合同解除并非双方当事人真实意思表示，可能要成严重社会后果，导致在校数百名学生无法上学；5、双方合同中约定何雪梅需要支付设备使用费，因名邦商贸公司未能实际提供相关设备使用，故该费用不应收取，收取的部分也应该返还，且因2020年新冠疫情的影响，何雪梅请求名邦商贸公司延缓递增租金涨幅的要求应当支持，且名邦商贸公司作为房屋出租房，应当完善消防手续，综上，请支持上诉请求。名邦商贸公司答辩称：一审认定事实清楚。1、截至2019年7月24日，何雪梅拖欠金额多达22万余元，已达到根本违约，而不是何雪梅在上诉状中说的只欠5.9%；2、何雪梅所说的疫情是不可抗力理由，根据《合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力不免除其责任，在本案中何雪梅本应在2019年7月24日支付租金，疫情发生是在2020年1月4日，显然不适用该条款，且双方在合同中约定，各自的损失自行承担；3、名邦商贸公司的房屋系从第三人大华公司处租赁所得，也是先交租赁费后使用房屋，但因何雪梅迟延交付租金，导致名邦商贸公司长期处于被追缴的状态，至今面临被解除合同的风险；4、名邦商贸公司租赁房屋的价格为18元/平方米，系以经营房屋转租为生，以20元/平方米的单价租赁给何雪梅，并将租金分为两部分，并不违反法律规定，名邦商贸公司只获得2元的差价，对整个商业门面进行水电管理，双方约定的合同履行已经4年多，对设备运行费的约定不违反法律规定，不满足合同无效情形的五种条件；5、双方发生纠纷并非第一次，何雪梅存在拖欠租金的情形，名邦商贸公司每次需要追缴租金均需通过司法途径，需要支付律师费等成本费用才能实现租金的收益，何雪梅严重违反诚实信用原则，综上请维持原判。名邦商贸公司向一审法院起诉请求：1、判决解除何雪梅、名邦商贸公司2015年11月23日签订的《租赁合同》；租赁物内所有不可拆除的附着物归名邦商贸公司所有，并判决何雪梅将租赁物返还名邦商贸公司；2、判决何雪梅支付从2019年8月24日起至返还房屋之日止的租金（从2019年8月24日至2020年2月24日的租金标准为37,220.4元/月，从2020年2月25日至2021年2月24日的租金标准为39,081.42元/月），暂计算到2020年4月24日租金为116,484.84元；3、案件受理费由何雪梅承担。何雪梅向一审法院提出反诉请求：1、确认名邦商贸公司收取何雪梅“设备运行费用”约定无效。名邦商贸公司返还何雪梅已经实际缴纳的设备运行费用，自2016年2月24日暂计算至2020年2月24日为319,285.2元；2、名邦商贸公司免除何雪梅2020年1月至2020年6月房租共计234，488.52元；3、名邦商贸公司免除何雪梅2020年房租租金递增比例5%；上述款项合计553773.72元；4、要求名邦商贸公司完善消防验收手续；5、名邦商贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月23日，名邦商贸公司（出租方即甲方）与何雪梅（承租方即乙方）签订《租赁合同》，名邦商贸公司将位于遵义市红花岗区出租给何雪梅，作为幼儿园使用，租期120个月，自2015年11月23日至2025年11月22日，面积1688平方米，商铺租赁费单价为15元／平方米／月，设备运行费用单价5元／平方米／月，即乙方合计应当缴纳月费用为33796元。租金每6个月支付一次，应交费用为202560元，先交费后使用，每个缴费期为下一个使用期前30日交纳。甲方给予乙方免租期三个月，2015年11月24日开始计算免租期，2016年2月24日正式计算租金。在合同签订之日起两年后，每年按上一年同应交纳费用基础上递增5%，以此类推。乙方必须在签订本合同当日向甲方一次性缴纳两个月应缴纳费用作为履约保证金67500元,该履约保证金用于乙方履行本合同的担保金（即作为乙方在经营过程中产生的欠缴租金、设备运行费、物业管理费及其他费用的保证）。在合同期内，乙方出现不按时交纳场地租赁费及其他相关费用，拖欠达10日以上的，甲方有权解除协议，履约保证金不予退还，乙方所有装修无偿归甲方所有，并由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际经济损失。合同还约定甲方租赁给乙方的物业属于现状出租，装修及消防等验收由乙方自行完善。合同签订后，何雪梅交纳租金至2019年8月23日，从2019年8月24日至今，何雪梅仅支付租金253000元（2019年9月10日支付150000元，2019年10月22日支付35000元，2020年7月27日支付68000元）。一审法院另查明，2019年10月14日，名邦商贸公司通过短信向何雪梅发出《合同解除通知》，告知何雪梅其租赁房屋租金已经到期，应当在2019年7月24日交纳下期房租，但何雪梅仅交纳了15万，正式通知何雪梅按合同约定将于2019年10月16日解除合同。后何雪梅回复已安排财务尽快处理。一审法院再查明，因何雪梅拖欠名邦商贸公司从2018年1月24日至2019年8月24日的租金，名邦商贸公司曾于2018年8月27日诉至一审法院。一审法院认为，名邦商贸公司与何雪梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订后，双方应当按照约定履行合同。何雪梅长期拖欠租金，双方在《租赁合同》中约定先交费后使用，每半年支付一次租金，下个使用期前30日交付，何雪梅拖欠达10日以上的，名邦商贸公司有权解除合同，且不退还保证金，何雪梅已经多次拖欠租金，合同解除条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对名邦商贸公司要求解除双方签订的《租赁合同》的请求予以支持，并由何雪梅向名邦商贸公司返还租赁物，亦对何雪梅辩称要求保证金抵扣租金的辩称不予采信。名邦商贸公司诉请要求租赁物内所有不可拆除的附着物归名邦商贸公司所有，因名邦商贸公司并未举证租赁房屋内的装饰装修，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，一审法院认为名邦商贸公司应当自行承担举证不能的法律后果，故对名邦商贸公司的该项诉讼请求不予支持。对名邦商贸公司要求何雪梅支付从2019年8月24日起至返还房屋之日止的租金的诉讼请求，因本案所涉《租赁合同》已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，庭审中何雪梅认可从2019年8月24日至今，仅支付租金253,000元。按照双方合同约定在合同签订之日起两年后，每年按上一年同应交纳费用基础上递增5%，以此类推，从2019年8月24日至2020年2月23日的租金标准为37,220.4元/月，从2020年2月24日至2021年2月23日的租金标准为39,081.42元/月，截至2020年8月23日，何雪梅应付租金为457,810.92元（37220.40元/月×6月+39081.42元/月×6月），因何雪梅已经支付253,000元，故尚欠204,810.92元未付，何雪梅应当支付名邦商贸公司截至2020年8月23日所差欠的租金204,810.92元及从2020年8月24日至搬离房屋之日止的租金（参照双方合同约定2020年8月24日至2021年2月23日为39,081.42元/月，从2021年2月24日起逐年递增5%）。对何雪梅要求确认名邦商贸公司收取何雪梅“设备运行费用”约定无效，名邦商贸公司返还何雪梅已经实际缴纳的设备运行费用的诉讼请求。一审法院认为，双方的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同对双方均有约束力，且已经履行了四年之久，何雪梅主张“设备运行费用”约定无效、免除2020年1月至2020年6月房租及免除何雪梅2020年房租租金递增比例5%的诉讼请求，并无事实及法律依据，一审法院不予支持。对何雪梅要求名邦商贸公司完善消防验收手续的诉讼请求，一审法院认为，按照双方合同约定名邦商贸公司租赁给何雪梅的物业属于现状出租，装修及消防等验收由何雪梅自行完善，故对何雪梅的该诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除贵州名邦商贸有限公司与何雪梅于2015年11月23日签订的《租赁合同》，何雪梅于本判决生效后十五日向贵州名邦商贸有限公司返还位于遵义市红花岗区商铺（面积1688平方米）；二、何雪梅于本判决生效后十五日内支付贵州名邦商贸有限公司截止至2020年8月23日的租金204810.92元，并向名邦商贸公司支付租金直至返还商铺完毕之日止（参照双方合同约定2020年8月24日至2021年2月23日为39081.42元／月，从2021年2月24日起逐年递增5%）；三、驳回贵州名邦商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回何雪梅的全部反诉请求。案件受理费1315元（已减半收取），反诉费4670元，共计5985元，由何雪梅负担。二审中，何雪梅提交银行转账流水4份，以证明其在2020年8月27日付租金11万元、2020年12月4日付租金9.5万元、2020年12月7日付租金20万元、2020年12月8日付租金34,299元，共计439,299元。名邦商贸公司确认已收到上述租金。从2019年8月24日至今，何雪梅已付租金共计692,299元本院二审查明事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，何雪梅与名邦商贸公司于2015年11月23日签订的《租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。合同约定租赁期限自2015年11月23日起至2025年11月22日止，自2016年2月24日正式计算租金，合同签订之日起两年后，每年按上一年应交租金的基础上上浮5%，每个缴费期为下一个使用期前30日，先交费后使用。合同签订后，名邦商贸公司已依约履行案涉房屋的交付义务，何雪梅则交纳租金至2019年8月23日，未按照合同约定在下一个使用期前30日交纳下一个使用期的租金，已构成违约。按照合同中关于租金递增的约定，2019年8月24日至2020年2月23日的租金为37,220.4元/月，2020年2月24日至2021年2月23日的租金为39,081.42元/月，期间何雪梅应付租金为692,299.44元（37,220.4元/月×6个月+39,081.42元/月×12个月）。合同约定，在合同期内，何雪梅出现不按时交纳场地租赁费及其他相关费用，拖欠达10日以上的，名邦商贸公司有权解除合同。本案合同约定的解除条件已成就，但鉴于何雪梅自2015年11月23日起租赁案涉房屋开办幼儿园至今，其按照租赁期限的预期投入了大量资金对案涉房屋进行装修，如现在解除合同，会对其造成很大的损失，不仅不符合双方的合同预期，也有失公平，且何雪梅在本案审理中也明确表示愿继续履行合同，并已将2021年2月23日前的租金已补足给名邦商贸公司，综合本案实际，因案涉租赁合同不存在不能继续履行的其他原因，本院确定名邦商贸公司与何雪梅之间的案涉房屋租赁合同继续履行，对何雪梅所提相关上诉请求,本院予以采纳。何雪梅要求确认名邦商贸公司收取“设备运行费用”约定无效，并由名邦商贸公司完善消防验收手续的主张，与合同约定内容不符，且没有相应法律依据，故原审法院不予支持并无不当。综上所述，因二审出现新的事实，何雪梅的部分上诉请求成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5915号民事判决；二、驳回贵州名邦商贸有限公司的诉讼请求；三、驳回何雪梅的反诉请求。一审案件受理费1,315元（已减半收取），反诉费4,670元，共计5,985元，由何雪梅负担。二审案件受理费7,300元，由何雪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 雨审 判 员  张 睿审 判 员  任建毅二〇二〇年十二月二十四日法官助理  王 莹书 记 员  夏同英