河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初3337号 原告：艾永利，男，1982年4月13日出生，汉族，现住遵化市。 委托代理人：韩晓红，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐山华远房地产开发有限公司，住所地唐山市路**大里路盛景园小区**底商。 负责人：白光勇。 委托代理人：黄宏伟，河北卓远律师事务所律师，代理权限为特别授权， 原告艾永利与被告唐山华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）与破产有关的纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人韩晓红，被告的委托代理人黄宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告艾永利的诉讼请求：1、依法撤销被告唐山华远房地产开发有限公司管理人于2020年9月13日作出的《解除合同通知书及对艾永利申报债权的审查意见》中解除《华远世纪城订房合同》部分，对欠付货款28682元按同期银行贷款利率计算利息至破产案件受理之日；2、依法判决被告唐山华远房地产开发有限公司向原告交付遵化市华远世纪城117-1-701号房产（价值427890元）；3、依法判决被告唐山华远房地产开发有限公司协助原告办理遵化市华远世纪城117-1-701号房产所有权的变更登记手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告艾永利系个体工商户，经营遵化市北二环西路锦泰建材店（以下简称锦泰建材店）。2016年8月1日，原告以锦泰建材店的名义与被告唐山华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）签订了《遵化华远世纪城117#、118#楼防盗门、防火门、地下室门供销合同》，合同第一条规定工程名称：遵化华远世纪城117#、118#楼防盗门、防火门、地下室门。第二条规定原告承担被告工程的防盗门供应。第四条4.1合同签订后20天材料进场，防盗门进场后被告给原告开具等价值的楼房。第六条6.3原被告双方按合同约定的方法对原告供应的量进行核算，以实际工程量为准，核算确认后被告方须在收到原告提交的付款申请后给予原告华远世纪城3400元/平方米，原告选择117号楼3单元701室，3400×125.85=427890，多退少补。进场3日内由被告给与原告开出售楼买卖合同。2016年10月8日，原、被告双方签订《关于遵化世纪城117、118#楼防盗门、防火门等供销合同的补充合同》，对于报价单的单价进行了调整，并由华远公司进行确认。就上述工程，原告已经全部履行完毕，并将钥匙全部交付给被告华远公司，经双方核算总工程款为462420元。2017年1月10日，原、被告签订了《华远世纪城预订房合同》，被告华远公司为原告出具了433738元收据，取得了遵化市华远世纪城117-1-701号房产所有权，但被告仍欠付货款28682元。后就涉案房产，原告在房地产管理处予以备案，但因被告公司原因，被告公司至今未向原告交付涉案房产，并未办理所有权变更登记手续。2020年6月2日，原告得知被告华远公司进入破产程序后，向被告的管理人申报了资产及债权。被告的管理人于2020年9月13日作出《解除合同通知书及对艾永利申报债权的审查意见》，在无正当理由的情况下，解除了《华远世纪城预订房合同》，原告认为被告的管理人的上述行为侵害了原告作为物权人的合法权益，故此起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：要求依法确认原、被告双方于2017年1月10日签订的《华远世纪城预订房合同》合法有效，华远世纪城117-1-701号房产的所有权归原告所有；将诉状中第三页第一段第四行“被告公司至今未向原告交付涉案房产”删除，因为涉案房产在2017年1月10日双方签订《华远世纪城预订房合同》之日，被告华远公司即已将涉案房产的钥匙交付给原告占有、使用；诉状第二页所述117号楼3单元701室与《华远世纪城预订房合同》中的117楼1单元701号房产是同一处房产，单元号从东往西数为一单元。 被告华远公司辩称：一、原告诉请错误，管理人出具的《债权审查意见》不具有可诉性。根据《企业破产法》第57条和省高院《破产案件审理规程（试行）》第57条的规定，管理人对申报的债权进行审查是法律赋予管理人的责任和义务。债权人对管理人的审查意见不服的，可根据《破产法解释（三）》第八条的规定，向人民法院提起债权确认诉讼。也就是说，对管理人债权认定不服的，也只提起债权确认纠纷。原告要求撤销管理人的《债权审查意见》无事实和法律依据。二、原告与华远公司签订的《华远世纪城订房合同》性质属于以房抵债协议，但直至人民法院受理华远公司的破产重整之日，作为抵债的房屋即未交付，也未办理产权变更登记，故抵债房产仍属于华远公司的破产财产。现在华远公司已经进入破产重整程序，如管理人不解除订房合同，继续履行的效果是使作为一般债权人的原告事实上取得所有权，对其他债权人不公平，也违反了破产法公平清偿债务的原则，对其他债权人不公，因此管理人依据《企业破产法》第16条、《破产案件审理规程试行》第101条、《合同法》第94条第4款的规定，与原告解除合同。综上，管理人认为，原告诉请无依据，应当予以变更。为了维护全体债权人利益，应当予以解除华远公司与原告签订的合同。 本案的争议焦点为：原、被告签订的《华远世纪城预订房合同》是否合法有效及被告的管理人是否有权解除，原告主张对涉案房产享有所有权并要求被告协助办理不动产登记手续的请求是否合法有据。 经审理查明：遵化市北二环西路锦泰建材店系个体工商户，原告艾永利系该店的经营者。2016年8月1日及2016年10月8日，被告华远公司与遵化市北二环西路锦泰建材店签订了《遵化华远世纪城117#、118#楼防盗门、防火门、地下室门供销合同》及《补充合同》。供销合同约定由锦泰建材店供应华远世纪城117#、118#楼防盗门、防火门、地下室门，其中第六条6.3约定，对于锦泰建材店供应的数量，以实际工程量为准，核算确认后收到锦泰建材店的付款申请，华远公司以华远世纪城117-3-701号房产的房款427890元进行抵顶，多退少补，申报人进场3日内签订售楼买卖合同。之后锦泰建材店提供了报价单，显示货款金额为445970元。补充合同对于报价单的单价进行了调整，并由华远公司进行了确认。原告提交了卢旺出具的钥匙收条，证明全部钥匙已交付给被告华远公司，其将合同义务已履行完毕。2016年12月30日，被告华远公司出具了形象进度表，显示华远世纪城117#、118#楼的防盗门、防火门及单层铁板门已全部安装完毕。原告主张变更单价后的总货款为462420元。 2017年1月10日，被告华远公司作为甲方与乙方艾永利签订《华远世纪城预订房合同》一份，约定：“甲方在唐山遵化一中对面开发的华远世纪城（见设计图纸），相关手续正在办理中。经甲乙方协商，乙方同意提前订购商品房壹套，双方达成如下协议：1、乙方订购住宅楼号预计为117楼1单元701号。2、乙方所购住宅楼单价为3400元/平米，建筑面积约127.57平米，总价款大写：433738元（肆拾叁万叁仟柒佰叁拾捌元整）。3、乙方在签订合同之日向甲方交纳订金433738元（肆拾叁万叁仟柒佰叁拾捌元整）。……甲方：唐山华远房地产开发有限公司合同专用章2017年1月10日乙方：艾永利2017年1月10日”。同日，被告为原告出具房款收据一份，金额为433738元。 2019年11月29日，唐山市中级人民法院根据遵化市遵化镇胜利村村民委员会、遵化市遵化镇教厂村村民委员会的申请，作出（2019）冀02破申22号之二民事裁定书，受理了唐山华远房地产开发有限公司破产重整一案。2019年12月23日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02破申22号之六民事裁定，将该案移送本院审理。2020年3月31日，遵化市人民法院作出（2020）冀0281破1号之一决定书，依法指定被告的清算组担任被告的管理人。2020年12月4日，遵化市人民法院作出（2020）冀0281破1号之十一决定书，决定将华远公司清算组负责人梁立航变更为白光勇。 2020年4月10日，原告收到遵化市人民法院（2020）冀0281破1号通知书，告知原告在2020年6月8日前向华远公司的管理人申报债权并提供相关材料。2020年9月13日，华远公司的管理人作出（2020）华房重整解通字第2号《解除合同通知书及对艾永利申报债权的审查意见》，决定解除华远公司与申报人签订的《订房合同》，认定申报人的普通债权总额为462420元。 另，截至华远公司破产重整受理之日，涉案房屋尚未完工，未达到交付条件，华远公司未向原告艾永利交付涉案房屋，亦未为原告艾永利办理产权登记手续。 本院认为：债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在以房抵债等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。本案中，原告艾永利与被告华远公司签订的《华远世纪城预订房合同》，实际为原告艾永利在债务履行期届满后与被告华远公司签订的以物抵债合同，其目的在于实现原本的金钱之债。被告华远公司破产重整受理之日，涉案房产尚未完工，被告华远公司未向原告艾永利交付涉案房屋，亦未为原告艾永利办理产权登记手续，涉案房产仍属于被告华远公司的破产财产。人民法院在已经受理被告华远公司破产重整申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果将使作为一般债权人的原告艾永利事实上取得物权，对其他债权人不公，违反破产法公平清偿债务的原则。因此，被告华远公司的管理人基于以上原因解除涉案《华远世纪城预订房合同》，符合法律规定，本院予以确认。原告就涉案房产提出的各项诉请，本院不予支持。原告主张的以房抵债货款之外的28682元货款的利息，应分段计算，其中自2016年12月31日至2019年8月19日期间的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计付；自2019年8月20日至破产重整申请受理之日即2019年11月29日期间的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，原告主张就上述利息对被告华远公司享有债权，于法有据，本院予以确认。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告艾永利就以房抵债货款之外的28682元货款的利息（其中自2016年12月31日至2019年8月19日期间的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计付；自2019年8月20日至破产重整申请受理之日即2019年11月29日期间的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）对被告唐山华远房地产开发有限公司享有债权。 二、驳回原告艾永利的其他诉讼请求。 案件受理8149元，由原告艾永利负担8049元，由被告唐山华远房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  李立艳 审判员  汪艳君 审判员  张力卿 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  张瑞艳