山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初6203号原告：威海森茂物业服务有限公司，统一社会信用代码91371002MA3MK49C82，住所地威海市环翠区张村镇环翠路南、世昌大道东华瀚大湖公馆**楼。法定代表人：刘建钧，执行董事。委托诉讼代理人：贾康杰，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被告：王莉，女，1979年9月18日出生，汉族，住威海市环翠区。原告威海森茂物业服务有限公司（以下简称森茂物业）与被告王莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森茂物业委托诉讼代理人贾康杰、被告王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森茂物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令王莉支付物业服务费16954.19元及违约金25380.41元（违约金以16954.19元为基数，按日3%计算至实际支付之日止，截止2020年9月11日，违约金暂计为25380.41元）。2、请求判令王莉支付本案诉讼费用。事实及理由：森茂物业是威海市环翠区华瀚大湖公馆小区物业服务公司，王莉是居住在该小区12号104室的业主。2018年2月9日，森茂物业通过招投标方式中标华瀚大湖公馆前期物业服务，并于2018年2月与华瀚大湖公馆开发商华瀚投资集团威海置业有限责任公司（以下简称华瀚威海公司）签订《华瀚大湖公馆业主临时管理规约》即前期物业服务合同，约定物业费服务标准低层物业4.5元/平方米/月。森茂物业购买位于华瀚大湖公馆12号104室房屋一套，面积为218.29平方米，华瀚威海公司将《临时管理规约》、物业服务公司变更等相关情况均告知王莉，王莉签字捺印确认《承诺书》及《知晓函》相关告知的内容。王莉已经缴纳了2018年5月1日至2019年4月30日的物业费，自2019年5月1日至2020年9月30日发生的物业费共计16954.19元，其中物业服务费16699.19元（218.29平方米×17个月×4.5元/平方米）、车位管理费255元（15元/月×17个月）。王莉至今未缴纳，森茂物业多次电话催缴、微信通知，并向王莉发出律师函，但其至今均未履行缴纳义务，截止2020年9月11日，按合同约定已经产生违约金25380.41元（16954.19元×3%o×499天）。森茂物业为维护其合法利益，故诉至法院，望判如所请。被告王莉辩称，1、王莉第一年交费的标准是3.8元每月每平方米；2、王莉房屋空置，物业费应予以减免，减免要求是最高收取物业费60%，车位费不应收取，因为王莉并没有去停车；3、森茂物业的物业服务不到位，小区里有十几车辆被砸事件、外来人员在小区轻生事件、小区绿植更换不及时、消防通道不完善、蚊蝇较多、天黑时路灯不亮、小区施工有噪音、缺少健身设施、小区池塘小河均没有水、卫生不达标、清扫不及时、小区不封闭，安全得不到保障，与4.5元每月每平方米的标准不匹配。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：森茂物业经过华瀚投资集团威海置业有限责任公司组织的物业招投标程序并于2018年2月9日中标，作为前期物业服务公司与华瀚投资集团威海置业有限责任公司签订《华瀚大湖公馆前期物业服务合同》，约定由森茂物业为华瀚投资集团威海置业有限责任公司开发的华瀚大湖公馆提供物业服务，合同期限为5年，自2018年2月11日起至2023年2月10日止，合同期内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为低层住宅4.5元/平方米/月，高层公寓酒店及商业3.5元/平方米/月，物业服务费按首次预付一年、后期按半年度交纳，业主或物业使用人应在应交期限前一个月履行交纳义务；停车场车位所有权或使用权由业主自行购置车位的，车位使用人应按露天车位15元/个/月交纳停车管理服务费；业主经森茂物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三标准向森茂物业支付违约金，合同还约定了其他内容。王莉系华瀚大湖公馆12号104房产所有权人，建筑面积为218.29平方米，系联排别墅。王莉在购房时同意前期物业服务公司变更为森茂物业，王莉签字的知晓函载明该变更仅为主体变更，物业服务费用、服务内容并无变更。王莉承诺遵守临时管理规约等规定，并按约定履行义务。2019年4月3日、4月28日、5月7日，森茂公司工作人员向王莉催收物业费未果。2020年9月11日，北京市盈科（威海）律师事务所就王莉拖欠森茂公司物业费向王莉发送催收物业费的律师函。2018年4月9日，王莉向森茂物业交纳2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费9785.3元及车位管理费180元。自2018年5月份至2020年10月份期间，12号104房产未使用水，2018年8月份产生了8.2元的电费，房屋尚未装修入住。王莉未交纳2019年5月1日至2020年9月30日期间的物业费。另查明，根据《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。另外，根据《威海市物价局、威海市住房和城乡建设局关于贯彻落实的通知》第二条第二款规定“普通住宅前期物业服务过程中，房屋空置6个月及以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面告知，空置结束后，若房屋未开通水电或者开通水电后连续6个月用水量低于1立方米且用电量小于3千瓦时，由业主提供其相关资料，经物业服务企业确认后，其物业公共服务费按不超过应交物业公共服务费的60%收取”。另外，根据国务院办公厅2005年5月9日转发《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第五条关于明确享受优惠政策普通住房标准中规定，普通住房应满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。又山东省发展和改革委员会在《关于普通住宅界定标准问题的复函》（鲁发改价格函[2019]162号）中规定：《山东省定价目录》规定的普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。以上事实，有前期物业服务合同等书证及当事人陈述在案佐证。本院认为，合同成立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。森茂物业与华瀚大湖公馆开发商华瀚投资集团威海置业有限责任公司所签的前期物业服务合同，是合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对森茂物业以及华瀚大湖公馆小区全体业主具有法律约束力。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。关于王莉抗辩的小区车辆被砸事件、外来人员在小区轻生事件、小区绿植更换不及时、消防通道不完善、蚊蝇较多等不交物业费的相关理由，鉴于物业服务具有整体性和公共性，既要考量整体物业服务是否存在严重瑕疵，又要考量物业公司收取的费用与提供的服务之间是否对等，更要考虑到部分业主以物业服务不达标为由拒交物业费后会否导致物业服务质量不达标、进而影响小区公共环境和业主生活质量，故不能仅依据部分业主的主观评价减免相应费用。关于王莉抗辩其名下房产自购买后一直空置，应当按照空置房屋标准收取物业费。对此，本院认为，首先其名下房产建筑面积为218.29平方米，系联排别墅，并不属于普通住宅的范畴；另外，根据《威海市物价局、威海市住房和城乡建设局关于贯彻落实的通知》规定，王莉欲使案涉房屋符合减免政策要求，还应当按照程序予以申请，而非想当然地认为该房屋为空置房屋即要求减收物业费。因此，王莉应当按照物业服务合同的要求缴纳物业费。根据合同约定，王莉尚欠自2019年5月1日至2020年9月30日发生的物业服务费16699.19元（218.29平方米×17个月×4.5元/平方米）、车位管理费255元（15元/月×17个月），物业费共计16954.19元。关于森茂物业诉请王莉支付违约金的问题，关于违约时间，根据合同约定，2019年4月30日王莉的物业费到期，应当提前一个月于2019年4月1日至2019年4月30日交纳后半年物业费，但自2019年5月1日至一审辩论终结仍未交纳。森茂物业主张按照每日千分之三标准支付违约金，王莉认为过高并请求调整。本院根据森茂公司的物业服务状况、王莉的抗辩事由等因素，违约金的计算方式以16954.19元为基数、自2019年5月1日起至实际给付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为适宜。综上，森茂物业诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王莉于本判决生效之日起十日内给付原告威海森茂物业服务有限公司2019年5月1日至2020年9月30日期间的物业费16954.19元及违约金（以16954.19元为基数、自2019年5月1日起至实际给付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告威海森茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，由被告王莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  褚衍文二〇二〇年十二月三十一日书记员  苗茜霖