陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终14888号上诉人（原审原告）：韦斌，男，1977年10月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人（原审原告）：西安远声实业有限公司。住所地：陕西省西安市经济技术开发区未央路**赛高企业总部大厦****。法定代表人：贺喜阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石少帅，公司法务，住。原审被告:西安鸿泽物业管理有限公司。住所地：。住所地：西安经济技术开发区尚稷路与尚宏路十字东北角西安恒大国际城小区物业办公用房v>法定代表人：黄宝泉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：师明明，公司法务，住。上诉人韦斌因与上诉人西安远声实业有限公司（以下简称远声公司），原审被告西安鸿泽物业管理有限公司（以下简称鸿泽物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韦斌上诉请求：1.撤销西安市未央区人民法院2020年8月18日作出的（2020）陕0112民初9122号民事判决第一项，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定房屋总价款错误，房屋30102号和3F102号为同一复式住宅的上下两层，房屋总价款应为1634360元。且远声公司无法出具竣工验收备案文件，并持续施工占用案涉房屋庭院，导致房屋无法正常使用，因此逾期交房日期应算至2018年11月21日。一审远声公司提交的三项证据未经质证，不应当作为定案证据。远声公司辩称，房屋外赠送部分围挡不属于房房屋质量问题，不符合合同约定的拒收房屋情形，远声公司不应承担逾期交房责任。远声公司上诉请求：撤销西安市未央区人民法院2020年8月18日作出的（2020）陕0112民初9122号民事判决第一项，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋为毛坯交付，销售围挡仅占用被上诉人案涉房屋外赠送花园的围墙部分，并不影响正常收房、装修。且花园部分为赠送部分，涉及面积并未在合同中约定，房屋外赠送部分围挡不属于房房屋质量问题，不符合合同约定的拒收房屋情形，韦斌自己未按时收房，远声公司不应当承担逾期交房责任。韦斌辩称，坚持其上诉请求，远声公司逾期交房，应当承担责任。鸿泽物业公司述称，本案与其无关。韦斌向一审法院提出诉讼请求：1、判令远声公司立即支付违约金28764.98元。2、判令远声公司支付造成损失金额3034.45元；3、诉讼费由远声公司承担；4、远声公司支付以上三项金额合计自起诉之日起至实际支付之日止的利息，利息按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：2016年7月8日，韦斌与远声公司签订《商品房买卖合同》，（Y16105321）约定韦斌购买被告开发的位于西安市未央区，房屋总价款112600元，韦斌于2016年7月21日付清全款。远声公司于2017年12月30日前向韦斌交付房屋。2016年7月8日，韦斌与远声公司再次签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y16105320），约定韦斌购买远声公司开发位于西安市未央区草滩农场东区第18幢3单元1层30102号房屋，房屋总价款121万元，采取按揭贷款方式付款。上述两份《商品房买卖合同》同时约定远声公司于2017年12月30日前向韦斌交付房屋。交付房屋符合以下条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房取得房屋测绘报告；3.基础设施设备（1）供水、排水（2）供电（3）供暖（4）燃气（5）电话通信（6）有限电视（7）宽带网络，若远声公司逾期交房超过180日，韦斌要求继续履行合同的，远声公司自180日起每日承受韦斌已付房价款万分之1的违约金。2017年12月29日，远声公司向韦斌通过邮寄方式通知韦斌交付案涉30102号房屋。2019年11月26日，远声公司通过银行转账向韦斌转款21083元，款项内容附言为其他合法款项违约金。因韦斌认为远声公司未按约定房价款万分之一的违约金数额支付酿成本诉。庭审中，韦斌提供照片一组及微信截图照片一组，证明其在2018年1月收房时，房屋外有围挡，远声公司达不到交房的标准，韦斌之后与鸿泽物业公司经理沟通，证明交房时间为2018年5月，鸿泽物业公司通过微信通知韦斌，远声公司向其转账支付违约金21083元，鸿泽物业公司让其注意查收。远声公司对照片及微信截图照片真实性及证明目的均不予认可，对转账支付违约金的事实予以认可，但违约金的起止时间是2017年12月31日至2018年5月8日。另，远声公司提供《委托工程竣工验收表》证明2018年8月21日案涉房屋楼户已经拆装围挡，并有验收公司盖章及工作人员签字。韦斌对《委托工程竣工验收表》真实性及证明目的均不予认可。经一审法院询问，韦斌表示第二项诉讼请求3034.45元是2018年1月1日至2018年10月31日电梯使用服务费144.5元；生活垃圾处理费76.67元、物业费2028.78元、取暖费784.5元共计3034.45元，韦斌认为应由鸿泽公司退还。经一审法院释明，韦斌表示第二项诉讼请求其在本案不再主张，保留另案诉讼的权利。因双方各执己见致调解未果。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，两份《商品房买卖合同》系韦斌、远声公司自愿签订的，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年12月30日，但远声公司并未按合同约定向韦斌出具取得案涉房屋建设工程竣工验收备案证明文件，同时案涉房屋外有围挡致韦斌无法正常收房，对此远声公司应承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。韦斌提供照片证明远声公司拆除围挡时间为2018年10月，但该照片明确时间性，是否为韦斌居住的案涉楼户，韦斌并未举证证明，故对该组证据的真实性及关联性不予认可。故按远声公司提供的《委托工程竣工验收表》拆除围挡时间即2018年8月21日确认韦斌收房时间，远声公司应支付韦斌2017年12月31日至2018年8月21日的逾期交房违约金应共计30816.58元【2017年12月31日至2018年8月21日计233天；（1322600元×233天×万分之一）】。扣除远声公司远声公司已向韦斌支付的21083元，远声公司应向韦斌支付逾期交房违约金9733.58元。韦斌撤回本案第二项诉讼请求，系当事人权利，予以准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、被告西安远声实业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告韦斌逾期交房违约金9733.58元。二、驳回原告韦斌的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元（原告已预交），现由原告承担544元，剩余50元由被告西安远声实业有限公司承担，被告西安远声实业有限公司承担部分于上述第一项付款时一并给付原告韦斌。二审经审理查明，原审查明事实属实。另查明韦斌与远声公司订立的合同编号为Y16105320的《商品房买卖合同》载明合同总价款为1521760元，原审认定为121万元，错误。再查明，2018年11月2日，韦斌与远声公司办理了收房手续。二审中，远声公司提交竣工验收备案表的复印件一份，该竣工验收备案表未载明备案时间。本院认为，本案争议的焦点一，关于合同价款认定问题。经查明，韦斌与远声公司订立的合同编号为Y16105320的《商品房买卖合同》载明合同总价款为1521760元，原审认定为121万元，错误。另，韦斌与远声公司订立的合同编号为Y1605321的《商品房买卖合同》载明合同总价款为112600元。因此逾期交房违约金应以1634360元作为基数计算。焦点二，逾期交房期间的争议。双方订立的《商品房买卖合同》约定交房标准案涉工程取得竣工验收备案表。但至今，远声公司并未提供案涉工程的竣工验收备案表，不应认定具备交付条件。但，韦斌与远声公司已于2018年11月2日双方办理了交付手续，故逾期交房的违约期间应认定为2017年12月30日至2018年11月2日。应为307日。合同约定的违约金计算方式为房屋总价款的万分之一，为50174.5元。扣减已支付的21083元，还应支付29091.85元。韦斌主张要求远声公司支付违约金28764.98元，并未超出远声公司应支付的违约金，故韦斌的请求应予支持。综上，韦斌的上诉理由部分成立，远声公司的上诉理由不能成立，原审判决第二项正确，应予维持；第一项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9122号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9122号民事判决第一项为：西安远声实业有限公司于本判决生效后三十日内支付韦斌逾期交房违约金28764.98元。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费韦斌预交594元，由韦斌负担94元，西安远声实业有限公司负担500元；西安远声实业有限公司预交诉讼费594元，由西安远声实业有限公司自行负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十二月七日书记员  李妍慧