四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7643号 原告：成都尚智置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇清源路**附********。 法定代表人：黄振富，总经理。 委托诉讼代理人：龙洪波，四川信诺达律师事务所律师。 被告：李海龙，男，1990年7月18日出生，汉族，住四川省中江县××乡××村××组。 原告成都尚智置业有限公司（以下简称尚智公司）与被告李海龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行审理。原告尚智公司的委托诉讼代理人龙洪波到庭参加诉讼，被告李海龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 尚智公司向本院提出诉讼请求：1.解除尚智公司、李海龙于2017年2月10日签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议，并由李海龙协助尚智公司办理《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记的注销手续（合同注册编号：Ｃ）；2.李海龙向尚智公司支付违约金52418元；3.本案诉讼费及尚智公司为本案所支出的律师费等必要费用由李海龙承担。事实与理由：2017年2月10日，尚智公司与李海龙签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议，将尚智公司开发的位于成都市新都区××街道××路××号××栋××楼××号房屋出售给李海龙，购房款总价262095元。李海龙支付首付款92095元后，余款170000元在2017年2月16日由李海龙向中国农业银行股份有限公司成都新都支行（以下简称农行新都支行）申请按揭贷款，尚智公司、李海龙因此与第三人签订了《个人购房担保借款合同》、《抵押担保合同》，并约定在李海龙未办理房屋所有权抵押登记前，由尚智公司提供阶段性连带责任担保；在办理房屋所有权抵押登记后，以李海龙购买的房屋抵押担保。后尚智公司、李海龙又签订《欧尚花园补充协议》，该协议第一条第3款第（7）项约定：“在甲方保证期间（自乙方与按揭贷款银行签订《个人住房按揭贷款合同》及《抵押担保合同》之日起至乙方与按揭贷款银行办理完毕上述合同项下的抵押担保他项权利登记之日止）内，如因乙方原因未能按期偿还银行按揭贷款本息，导致甲方承担保证担保责任的，乙方须在甲方通知之日立即偿还甲方已承担的担保金额及甲方在此过程中发生的律师费、诉讼费等其他费用支出，否则，乙方还应从甲方实际承担担保责任之日起按甲方承担金额的每日万分之肆向甲方支付违约金，直至乙方付清款项之日止。同时，甲方有权解除《合同》及本补充协议，将房屋另行出售、处置，并要求乙方按房款总额的20%承担违约金”。后由于李海龙逾期还款，农行新都支行向法院提起诉讼。经法院判决后，尚智公司承担了连带责任，代李海龙向农行新都支行支付了剩余按揭贷款、诉讼费和律师费。综上，尚智公司为维护自身权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。 李海龙未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，尚智公司（出卖人）与李海龙（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定李海龙购买尚智公司开发的位于成都市新都区××街道××路××号××栋××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为262095元。合同中载明的李海龙通讯地址为四川省中江县××乡××村××组；合同第三十六条“送达”约定，“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起7日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任”。合同签订后，尚智公司（出卖人、甲方）与李海龙（买受人、乙方）签订《补充协议》，协议第一条载明，“对《合同》付款及逾期付款等的补充约定：乙方按下列第3种方式向甲方支付房款：……3、按揭方式（含公积金贷款，下同）付款：（1）该商品房总价款为262095元，大写（人民币）贰拾陆万贰仟零佰玖拾伍元整，在签订合同当日内付清首付款92095元，大写（人民币）玖万贰仟零玖拾伍元整（已付购房定金10000元自动转为上述购房款的一部分），剩余房款170000元，大写壹拾柒万元整，乙方选择按揭贷款方式付款。由乙方在合同签订后向银行申请按揭（含公积金，下同）贷款支付，乙方通过银行贷款方式委托按揭贷款银行于本合同签订之日起30日内将贷款额全部一次性转付至甲方指定的银行账户……（7）在甲方保证期间（自乙方与按揭贷款银行签订《个人住房按揭贷款合同》及《抵押担保合同》之日起至乙方与按揭贷款银行办理完毕上述合同项下的抵押担保他项权利登记之日止）内，如因乙方原因未能按期偿还银行按揭贷款本息，导致甲方承担保证担保责任的，乙方须在甲方通知之日立即偿还甲方已承担的担保金额及甲方在此过程中发生的律师费、诉讼费等其他费用支出，否则，乙方还应从甲方实际承担担保责任之日起按甲方承担金额的每日万分之肆向甲方支付违约金，直至乙方付清款项之日止。同时，甲方有权解除《合同》及本补充协议，将房屋另行出售、处置，并要求乙方按房款总额的20%承担违约金。（8）因乙方原因导致《合同》及补充协议被解除，房屋已办理备案登记的，乙方应配合甲方到房管部门办理合同备案登记的撤销手续，如因办理注销备案手续产生诉讼、仲裁、公证、律师等费用，该费用均由乙方承担。合同撤销手续办理完毕后，乙方已付房款项用于支付处置该房屋所发生的费用、扣减应缴纳税费、乙方应向甲方支付的违约金等款项后，剩余部分归乙方；若所付款项不足清偿，不足部分甲方有权向乙方追偿”。合同签订当日，李海龙向尚智公司支付购房首付款92095元，尚智公司亦出具相应收据。2017年2月14日，尚智公司为李海龙办理了案涉房屋网签备案登记，合同签约备案号为7。另，尚智公司提交的川（2018）新都区不动产证明第09号不动产登记证明显示，案涉房屋已进行商品房抵押预告登记，权利人为农行新都支行，义务人为李海龙，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记，被担保主债权数额170000元，债务履行期限2017年2月16日至2027年2月16日。2020年10月9日，尚智公司通过邮政快递向李海龙邮寄《解除合同通知书》。 另查明，2018年12月27日，本院就农行新都支行与李海龙、尚智公司金融借款合同纠纷一案，作出（2018）川0114民初5855号民事判决书，判决：“一、被告李海龙于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司成都新都支行偿还截止2018年12月13日的借款本金162004.1元，利息9417.05元，共计171421.15元，并支付自2018年12月14日起至借款付清之日止的利息（罚息按年利率的1.5倍计算，即6.615%）；二、被告李海龙于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司成都新都支行律师代理费4971元；三、被告成都尚智置业有限责任公司对被告李海龙应承担的上述债务负连带担保责任”。判决生效后，尚智公司通过公司员工穆莉的银行账户于2020年9月3日代李海龙转账还款五笔，金额分别为20476.07元、19514.39元、18533.33元、8898.49元、119042.03元；于2020年9月3日向农行新都支行转款一笔，金额为27404.97元。尚智公司进行上述转账后，李海龙的贷款合约基本信息显示，贷款状态为结清。 再查明，尚智公司提交的转账截图显示，尚智公司通过蒋宇的账户向四川信诺达律师事务所支付（2019）信诺达第593号代理费20000元，四川信诺达律师事务所出具了相关的四川增值税普通发票。尚智公司提交的网签合同信息查询记录显示，案涉房屋上存在抵押信息：抵押件号61，抵押权人为中国农业银行股份有限公司成都新都支行，债务人李海龙，被担保债权数额170000元，债务履行期限为2017年2月16日至2027年2月16日，权利设立时间为2018年1月31日，状态：有效。尚智公司提交的落款为中国农业银行股份有限公司成都新都支行的不动产抵押申请书显示，抵押权人农行新都支行，抵押人李海龙，不动产坐落于，申请内容为注销抵押权预告登记。 以上事实，有《商品房买卖合同》及其补充协议、（2018）川0114民初5855号民事判决书、中国农业银行客户回执、中国农业银行业务凭证、贷款合约基本信息、转账截图、收据、不动产登记证明、邮寄单、四川增值税普通发票、（2019）信诺达号委托代理合同、网签合同信息查询记录、不动产抵押申请书等证据以及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，尚智公司与李海龙签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。尚智公司与李海龙签订的《商品房买卖合同》，尚智公司承担阶段性担保责任的李海龙与农行新都支行签订的《个人购房担保借款合同》是相对独立、又存在联系的合同，商品房买卖合同是借款合同的基础，借款合同对商品房买卖合同有一定的依附关系。合同签订后，李海龙未按照与农行新都支行签订的借款合同的约定偿还按揭贷款，导致农行新都支行要求担保人尚智公司承担担保责任，将大部分的房款以偿还银行贷款的形式代偿给银行，结清了李海龙银行贷款。双方在补充协议第一条第3款第（7）项约定，“……如因乙方原因未能按期偿还银行按揭贷款本息，导致甲方承担保证担保责任的……甲方有权解除《合同》及本补充协议……”。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，尚智公司要求解除与李海龙签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有事实和法律依据，对该诉讼请求，本院予以支持。 同时，双方在补充协议第一条第3款第（7）项约定“……如因乙方原因未能按期偿还银行按揭贷款本息，导致甲方承担保证担保责任的，……同时，甲方有权解除《合同》及本补充协议，将房屋另行出售、处置，并要求乙方按房款总额的20%承担违约金”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定，双方可以共同约定上述违约金条款，本院对其效力予以认可。据此，李海龙购买案涉房屋的总价款为262095元，当合同及补充协议解除后，李海龙应向尚智公司支付违约金的数额为52419元（262095元×20%）。本案中，尚智公司向本院主张的违约金为52418元，尚智公司的行为系基于自身意志对自身权利作出的处置行为，本院予以认可。故尚智公司要求李海龙向其支付52418元违约金的诉讼请求符合双方的约定及法律的规定，对其诉请本院予以支持。 另，依据双方在补充协议第一条第3款第（8）项约定“因乙方原因导致《合同》及补充协议被解除，房屋已办理备案登记的，乙方应配合甲方到房管部门办理合同备案登记的撤销手续，如因办理注销备案手续产生诉讼、仲裁、公证、律师等费用，该费用均由乙方承担……”，本案中，尚智公司向本院请求李海龙协助办理合同备案登记、预购商品房预告登记的注销手续，为此尚智公司支出律师费20000元，李海龙应向尚智公司支付上述费用。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，尚智公司应将案涉房屋的总房款262095元返还给李海龙。同时，按照补充协议第一条第3款第（7）（8）项约定，李海龙应支付违约金和承担本案律师费。故尚智公司还应向李海龙退还购房款189677元（262095元-20000元-52418元）。对于尚智公司因李海龙的逾期还款行为导致向农行新都支行承担的保证责任，尚智公司可以另行起诉进行追偿。 关于尚智公司要求李海龙协助办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续的诉讼请求，本院评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，双方之间的商品房买卖合同关系解除后，应恢复至原状态；补充协议第一条第3款第（8）项亦约定李海龙负有配合尚智公司办理合同备案登记撤销手续的义务。同时，依据《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定，“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方办理”。故尚智公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于尚智公司要求李海龙办理《商品房买卖合同》预购商品房预告登记的注销手续的诉讼请求，本院评析如下：案涉房屋的抵押预告登记系涉及农行新都支行与李海龙间的按揭贷款关系，而本案解决的是尚智公司与李海龙间的商品房预售合同关系。尽管上述两个法律关系间具备牵连关系，但合同双方主体并不相同。因此，对尚智公司的该项诉讼请求，本院不予支持。若尚智公司认为农行新都支行与李海龙间订立的按揭贷款关系损害其合法权益的，可以通过诉讼程序另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除成都尚智置业有限公司与李海龙签订的《商品房买卖合同》和补充协议； 二、成都尚智置业有限公司可单方申请办理位于成都市新都区××街道××路××号××栋××楼××号房屋的合同签约备案注销手续； 三、成都尚智置业有限公司于判决生效后七日内退还李海龙购房款189677元（此款已扣减李海龙应向成都尚智置业有限公司支付的违约金和律师代理费）； 四、驳回成都尚智置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费655.33元（已减半收取），保全费820元，由被告李海龙负担（此款原告成都尚智置业有限公司在起诉时已预付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬坤 二〇二〇年十二月七日 书记员  王月