四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初4008号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路。统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：张吉广，男，1972年11月30日出生，汉族，户籍地四川省安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“物业服务公司”）与被告张吉广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人邓新琴、被告张吉广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业服务公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即支付原告自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费、公摊电费共计2680元；2.依法判决被告承担违约金6954元。事实及理由：被告系安岳县XX小区（以下简称“XX小区”）的业主。安岳县XX小区业主委员会（以下简称“业委会”）分别于2015年9月29日、2018年8月29日与原告签订了《XX小区物业服务合同》及《补充合同》。合同约定：原告服务的范围及受益人为本小区建筑占地划线内的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任和义务。本小区的服务费由原告按照建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。物业服务费每年在首月全额交纳。小区公共部位的电费收取标准为：3元/户/月。业主或物业使用人在当年12月31日前未交清物业管理服务费和公共部位电费的每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。原告依约为被告提供了服务，但被告无故拖欠物业服务费，经原告多次书面催收未果。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判决支持如上请求。 张吉广辩称，其系XX小区业主，自2017年1月1日起至今未交纳物业服务费和公摊电费。对2015年和2018年原告与XX小区业主委员会签订物业服务合同及补充合同、物业公司入驻、业主委员会成立等不知情。业主委员会不作为，要求罢免业委会。原告不作为乱作为，服务有瑕疵，拒绝向原告交纳起诉要求的所有费用。被告手机、蓝牙耳机遗失、摩托车被拆开，无法调取监控，要求原告赔偿经济损失3000元。原告要求的违约金过高，要求调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.龙凤社区居民委员会证明、关于XX小区物业服务收费标准的备案申请复印件、2015年和2018年两份物业服务合同及补充合同复印件。原告意欲证明业主委员会系经合法选举成立，其与原告签订的合同主体、内容和程序都是合法的，被告认为物业公司入驻非法，没召开过业主大会。本院审查认为，被告未提供相关证据推翻以上证据，故对以上证据的证明效力予以确认。2.物业费催收登记表复印件、有关催收物业费的温馨提示、律师函等复印件，原告意欲证明原告为主张权利进行了多次催收，被告仅认可2020年9月催收过一次，对部分温馨提示和律师函表示不知情，本院审查认为，原告提供了工作人员张贴温馨提示和律师函、上门催收的照片及催收记录表等证据，能够充分证明原告进行了催收的事实，故对以上证据证明效力予以确认。3.照片复印件，被告拟证明小区环境脏乱差，原告对该证据三性有异议，认为被告是在垃圾清理之前拍摄，而原告是会每天清理垃圾。本院审查认为，该组证据虽存在无拍摄时间、地点说明等瑕疵，但能客观反映原告未完全尽到物业管理服务的事实，故对该组证据的证明效力予以确认。4.被告提供的倡议书、告XX小区业主书、请求罢免业主委员会申请书、同意罢免业委会征求意见签名名单、业主维权反应报告，被告拟证明小区业委会不作为，原告对以上证据三性均有异议，倡议书和告业主书、申请书、反应报告等均是打印件，没有证明力，且该组证据与本案无关。本院经审查认为，该组证据与本案无关。5.安岳县房管局关于XX小区周云述信访事项处理意见书复印件，被告拟证明业主曾反映业委会不作为、乱作为无果，原告认为该组证据达不到被告的证明目的，相反能够证明原告的服务是合法的。本院经审查认为，该证据达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月29日，原告物业服务公司与安岳县XX小区业主委员会签订《XX小区物业服务合同》及《补充合同》，合同期限为三年，自2015年10月10日起至2018年10月9日止。2018年8月29日，双方又续签物业服务合同，合同期限为2018年10月10日起至2020年12月31日止。合同约定：由原告向安岳县XX小区业主提供物业服务，原告按建筑面积每月0.5元/㎡向业主或使用人收取物业服务费，公共部位电费按每户每月3元收取后向相关单位依法缴纳，业主或者物业使用人在当年12月31日前未交清物业管理服务费和公共部位电费的每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。合同签订后，原告进驻安岳县XX小区，对小区进行了相关的管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告张吉广系安岳县XX小区业主，其所有的XX号房屋建筑面积为105.07㎡。被告张吉广从2017年1月1日起至2020年12月31日应交物业管理服务费48个月计2521.68元，公共部位电费144元，合计欠交金额为2665.68元。 本院认为：原告四川省紫竹物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县XX小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《XX小区物业服务合同》及《补充合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该物业服务合同对XX小区全体业主都具有约束力。被告张吉广系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力。原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告张吉广作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告张吉广应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告张吉广在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，且被告在诉讼过程中请求人民法院予以调减，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持300元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告张吉广在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费2521.68元、公共部分电费144元和违约金300元，共计2965.68元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告四川省紫竹物业服务有限公司负担10元，被告张吉广负担15元。（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 易 婷 二〇二〇年十二月八日 书记员 吴奕帆