安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3039号 上诉人（原审被告）：程新财，男，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 上诉人（原审被告）：李仁红，男，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 上诉人（原审被告）：孙朝标，男，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：汪兵兵，安徽陵阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南陵县文华房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县许镇育才路。 法定代表人：张文官，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翁荣华，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶勇，该公司员工。 上诉人程新财、李仁红、孙朝标因与被上诉人南陵县文华房地产开发有限公司（以下简称文华公司）合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初971号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程新财、李仁红、孙朝标上诉请求：1.撤销安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初971号民事判决，请求二审依法改判（减少337241.60元）或发回重审；2.一、二审诉讼费用由文华公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.双方在补充协议中约定文华公司（甲方）以每平方米1400元开销售发票给业主。故双方实际约定的房屋内部价格为1400元/平方米。程新财等三人超卖案涉房屋是因文华公司未向程新财三人支付配套设施工程款（已另案诉讼），故折抵价格不应以1680元/平方米计算，而应以1400元/平方米计算。2.双方在分摊房清单中列明了文华公司应找程新财、李仁红、孙朝标55.18㎡，但一审未对该事实予以确认。案涉分摊协议对程新财等三人的房屋与文华公司主张被程新财等三人超卖的房屋均有明确约定，程新财等三人在一审明确要求对55.18㎡进行抵消，一审未采纳系错误。应当对该55.18㎡进行抵消，具体金额为55.18㎡×1400元=77252元。3.案涉分摊清单系双方在2017年6月30日签署，其中未约定房屋的交付期限，且程新财等三人超卖房屋亦是因文华公司未支付配套设施工程款（已另案诉讼），文华公司实际上也同意程新财等三人帮助卖房抵扣配套工程款，故对于程新财等三人超卖房屋，文华公司自身也存在过错，不应计算利息。即便计算利息，也应从文华公司起诉之日起计算，故利息部分应减少119250.60元。 文华公司辩称，1.双方在案涉《E4、E5号楼补充协议》第3条已约定，“销售由销售代理公司统一销售。程新财等三人的房款由文华公司代收后转账到其账户，作为工程款抵扣。”但程新财等三人擅自销售房屋，收受房款，违反了双方约定。2.案涉《E5号楼分摊房清单》第2条明确约定了“三单元、四单元归文华公司”，表明程新财、李仁红、孙朝标无权处分案涉被超卖的房产。3.李仁红签名的《承诺书》已承认无权销售案涉四套房屋。4.程新财等三人以文华公司拖欠其配套设施工程款为由超卖案涉四套房屋无事实和法律依据。5.案涉《E4、E5号楼补充协议》在前，《E5号楼分摊房清单》签订在后，双方签订分摊房清单的行为已表明就之前的债权债务进行了结算。6.案涉四套房屋已明确约定归文华公司所有，不再用于折抵工程款，故双方以房抵款的约定单价不应适用，应以实际销售价格为准。7.《E5号楼分摊房清单》中对车库权属作了明确划分，程新财、李仁红、孙朝标在一审中也承认将属于文华公司的15个车库使用权进行了转让并对转让费加以占用，李仁红签署的《联系单》也可证明。如程新财等三人主张以文华公司拖欠55.18㎡进行债务抵消，则文华公司有权主张以程新财等三人占用的15个车库使用权转让费进行抵消。8.文华公司对程新财等三人超卖房屋的事实无过错。且案涉四套房屋是在分摊房清单约定前已出售，故所得款项最迟应于2017年6月30日双方签订分摊房清单时起算利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回程新财、李仁红、孙朝标的上诉，维持原判。 文华公司向一审法院起诉请求：1.判令程新财、李仁红、孙朝标向文华公司返还南陵县许镇镇育才小区E-5号楼三单元202、302、401、402号购房款合计844436元，并支付自收取购房款之日起至起诉之日占用该钱款的利息共计510258元（利息按央行同期贷款基准利率计算），合计金额1354694元；2.诉讼费用由程新财、李仁红、孙朝标负担。 一审法院审理查明：对于双方当事人没有争议的事实，该院予以确认。即南陵县许镇镇育才小区由文华公司开发建设，其中E-4号楼、E-5号楼由程新财、李仁红、孙朝标三人实际施工。2007年12月24日，李仁红代表三人与文华公司签订《E4#楼、E5#楼补充协议》，约定“乙方（三人）自愿放弃工程款，要求甲方（文华公司）提供房源代之”，“住宅房分配比例为，双方各占住宅房建筑面积的50%，以楼梯为单位，上下搭配，面积多贴少补原则（按实际销售价格）”，“乙方的房款由甲方代收后转账到乙方帐上，乙方作为工程的工程款抵扣”。2017年6月30日，文华公司与程新财、李仁红、孙朝标签订《E-4#分摊清单》和《E-5#分摊清单》，分别约定E-4号楼2单元、E-5号楼3单元和4单元分摊给文华公司。2009年12月3日、2009年12月16日、2011年8月29日、2012年1月28日，程新财、李仁红、孙朝标将E-5号楼3单元401、302、402、202室房屋向他人出售，合计收取购房款844436元。庭审后，文华公司申请撤回要求程新财、李仁红、孙朝标返还E-4号、E-5号楼15个车库的诉讼请求。双方当事人有争议的事实是，程新财、李仁红、孙朝标销售案涉四套房屋的行为是否得到文华公司认可，双方就三人收取的购房款折抵附属工程工程款是否达成一致意思表示，亦即文华公司诉请要求三人返还购房款并自收取之日起计算资金占用利息损失，是否有事实和法律依据。 一审法院认为，双方基于真实意思表示签订补充协议和分摊清单，双方应当按照协议和清单约定履行相应义务。根据分摊清单约定，E-5号楼3单元房屋系分摊给文华公司，程新财、李仁红、孙朝标三人将该单元四套房屋进行销售，销售款理应返还文华公司。因房屋出售行为（2009年-2012年）在先，分摊协议签订（2017年6月30日）在后，即在分摊协议签订时，双方对案涉四套房屋分摊给文华公司达成一致意思表示，三人自该日起应将所收取的购房款返还给文华公司，因程新财、李仁红、孙朝标逾期未还，文华公司有权要求三人自该日起支付占用期间的利息损失。经核算，自2017年6月30日起至起诉之日止，分别按照中国人民银行同期贷款利率（至2019年8月19日）和全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率（自2019年8月20日起）计算，利息为119250.60元。程新财、李仁红、孙朝标抗辩认为其销售行为得到文华公司认可，且收取的购房款用于折抵文华公司拖欠三人的附属工程工程款，未提交证据佐证，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、程新财、李仁红、孙朝标于本判决生效后十日内返还文华公司购房款844436元、利息119250.60元，合计963686.60元；二、驳回文华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16992元，减半收取计8496元，由文华公司负担1778元，由程新财、李仁红、孙朝标负担6718元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明，《E4#楼、E5#楼补充协议》第4条，乙方以造价为每平方米750元（大写：柒佰伍拾圆整），开建筑发票给甲方，车库和跃层建筑发票另开，造价为每平方米元（大写：圆整）。甲方以每平方米1400元（大写：壹仟肆佰圆整），开销售发票给业主。若实际售房价超出每平方米1400元（大写：壹仟肆佰圆整）部分的营业税、利润税由乙方承担，负责缴纳。超出部分的税金约25%左右，以税单为准。其他事实与一审查明一致，本院对其予以确认。 本院认为，本案中，双方对案涉四套房屋在《E5#楼分摊房清单》中约定归文华公司所有无异议，对该四套房屋实际由程新财、李仁红、孙朝标销售并收取房款844436元的事实亦无异议，双方的争议焦点在于程新财、李仁红、孙朝标应否向文华公司返还上述844436元房款。 1.程新财、李仁红、孙朝标主张案涉四套房屋并非被超卖，文华公司知晓房屋的售卖和房款收取情况，且四套房屋销售在前，《E5#楼分摊房清单》签订在后，文华公司在明知上述事实的情况下仍在《E5#楼分摊房清单》中明确应再找程新财、李仁红、孙朝标55.18㎡，即已表明文华公司同意不再要求程新财、李仁红、孙朝标返还四套房屋的房款。但程新财、李仁红、孙朝标与文华公司对案涉《E5#楼分摊房清单》约定的内容均无异议，该清单第2条已明确约定上述四套房屋所在的三单元归文华公司所有，且清单中并无关于文华公司同意放弃房款的相关约定，故文华公司向程新财、李仁红、孙朝标主张案涉房款于法有据，应予以支持。 2.程新财、李仁红、孙朝标主张即便返还案涉房款，根据双方曾在《E4#楼、E5#楼补充协议》中约定的文华公司以1400元/㎡开销售发票给购房业主，本案也应按照1400元/㎡返还，不应按四套房屋售价1680元/㎡计算。但上述补充协议第2条房源分配约定了“面积多贴少补原则（按实际销售价格）”，且第4条也仅约定了开票金额和实际房屋售价超出1400元/㎡时的营业税、利润税承担问题，故对程新财、李仁红、孙朝标该项主张不予支持，其应以实际收到的房款予以返还。 3.程新财、李仁红、孙朝标主张《E5#楼分摊房清单》中约定的55.18㎡应在本案中一并计算金额并予抵消，但文华公司一、二审均明确表示不同意在本案中一并处理，故对程新财、李仁红、孙朝标的该项上诉主张亦不予支持，程新财、李仁红、孙朝标可依法另行主张。 4.程新财、李仁红、孙朝标主张收取案涉四套房屋房款是因文华公司仍有相关配套设施工程款未支付，但双方之间是否仍有工程款未结清等问题不属于本案审理范围，不应一并处理。 5.程新财、李仁红、孙朝标主张文华公司对案涉房屋被超卖也存在过错，故不应计算利息，但双方在签订《E5#楼分摊房清单》时即已明确房屋的归属问题，程新财、李仁红、孙朝标实际占用了应属于文华公司的房款资金，则应支付资金占有期间的利息，故一审关于利息的判决并无不当，应予以维持。 综上，程新财、李仁红、孙朝标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6358.60元，由上诉人程新财、李仁红、孙朝标共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二〇年十二月十八日 法官助理唐红莹 书记员高佳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。