重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初3752号原告：张保佑，女，1968年7月19日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人（特别授权）：龚艳娟，女，1994年10月18日出生，住重庆市巫溪县，系张保佑之女。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王发权，重庆浩志律师事务所律师。原告张保佑与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称圣贤鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张保佑的委托诉讼代理人龚艳娟，被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人王发权，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张保佑向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约交付房产证的违约金46886.95元（计算方式：361782×2/10000×648天，暂计时间从2019年1月21日算至2020年10月31日，逾期将另外追加）；2.本案案件受理费由被告负担。事实及理由：2016年12月16日，原告向被告购买位于ⅹ的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为361782元。该合同第十三条第2款约定:“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”该合同第十三条第4款第1项约定“逾期180日(含)之内甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约该合同第十三条第4款第2项约定“逾期180日后...甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金”。被告于2017年9月30日将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付《房地产权证》给原告。故依法提起诉讼。被告圣贤鼎公司辩称，涉案房屋已在2019年1月21日取得竣工验收备案登记证，原告就违约交房的纠纷已经通过诉讼的形式获得人民法院的判决；且涉案房屋已于2020年11月2日取得不动产受理登记单。结合合同第十三条第二款关于办理房屋产权证的约定，被告办理产权证的时间明确约定为涉案房屋实际交付使用之日起60日内，由双方共同向房管部门提出申请，故原告主张的违约办证的时间应当扣除该60日宽限期。就违约金的计算比例，请求人民法院结合原告并未遭受损失的情况，予以降低。本院经审理，认定本案事实如下：2016年12月16日，原告张保佑（乙方）与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（甲方）就其预售的ⅹ的房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为361782元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任。同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。第18条（3）特别约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告已按约定向被告支付了房款。2016年12月16日，被告代收了原告支付的大修基金6091元。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2019年1月21日，被告就案涉房屋取得竣工验收备案登记证。2020年11月2日，被告就案涉房屋取得不动产登记受理单。另查明，关于案涉房屋的产权证，由原告委托被告办理。因被告违约交房，原告曾于2020年10月12日向本院提起(2020)渝0238民初2944号民事诉讼，要求被告承担违约交房的违约责任，本院在该案中认定被告直到2019年1月21日才向原告全面履行交房义务，已构成违约，从而判决由被告向原告支付违约交房的违约金12105.22元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方均应全面履行合同义务。虽然被告已于2017年9月30日将案涉房屋交付给原告，但因被告就案涉房屋直到2019年1月21日才取得竣工验收备案登记证，其交房义务此时才完成，故依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告应在2019年1月21日起60日内，向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而被告直到2020年11月2日才取得房地产登记受理单，已构成违约，故应承担相应违约责任，即：被告应从取得竣工验收备案登记证之日（2019年1月21日）顺延60日后的次日即2019年3月23日起至2020年11月2日止（计590天）向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金。鉴于被告在本案中以原告主张的违约金过高为由而要求降低，而原告所举证据也不足以证明其因被告逾期办理房屋产权证而实际遭受了损失，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”的规定，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，根据公平以及诚实信用原则，酌情确定由被告按以原告已付的房款为基数，按每日万分之零点六向原告支付违约办理房屋产权证的违约金12807.08元（计算式：361782元×0.00006元／天×590天=12807.08元）。对于原告就被告逾期办理房屋产权证而主张的其余违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张保佑支付逾期办理房屋产权证的违约金12807.08元。二、驳回原告张保佑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486.09元，由原告张保佑负担353.09元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 熊礼平二〇二〇年十二月十八日法官助理 杨 柳书 记 员 沈丽娟