贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6331号上诉人（原审被告）：务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡镇丹砂西路。统一社会信用代码915203260550264275。法定代表人：谭理鸿，公司执行董事。委托诉讼代理人：张秀。被上诉人（原审原告）：吕勤超，男，1976年10月23日出生，苗族，住贵州省务川自治县。被上诉人（原审原告）：覃慧容，女，1978年6月10日出生，苗族，户籍住址：贵州省务川仡佬族苗族自治县，现住贵州省务川自治县。上诉人务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司（以下简称“九天洪渡房开公司”）因与被上诉人吕勤超、覃慧容商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。九天洪渡房开公司上诉请求：1.撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初1503号民事判决，发回重审或依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年7月24日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017001781），交易房屋坐落于贵州省务川自治县洪渡河畔6号楼1层1—1号，房屋总价款为319618元。依据原测绘机构务川自治县图腾测绘有限公司出具的初次测绘报告，合同约定：房屋建筑面积为122.93平方米，套内建筑面积97.65平方米，公摊面积为25.28平方米。后经遵义市天尺测绘有限公司实际测量案涉房屋建筑面积为114.10平方米，套内建筑面积89.2平方米，公摊面积为24.90平方米。因初次测量面积时，测绘机构明显错误导致房屋实际面积小于合同约定面积，上诉人确应向被上诉人返还部分房价款。但一审判决计算上诉人应向被上诉人返还房价款的标准及金额错误，且显失公平。一、一审法院认定“合同约定：案涉房屋公摊面积26.26平方米，共有建筑面积123.91平方米”事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条基本情况载明：“该商品房【合同约定】建筑面积122.93平方米，套内建筑面积97.65平方米”，合同中并无对公摊部分具体面积进行约定，从上述实际合同约定可以计算出，约定公摊面积为25.28平方米。一审法院对合同约定建筑面积及约定公摊面积的认定明显错误，从而导致计算上诉人应向被上诉人返还房价款的计算依据及金额均错误。二、一审判决认定上诉人应向被上诉人返还公摊面积误差购房款系重复计算，且无事实及法律依据。（一）在出售房屋时，上诉人对案涉房屋的套内建筑面积单价定价来源于：建筑面积单价2600／平方米×（套内建筑面积97.65平方米＋公摊面积25.28平方米）＋套内建筑面积97.65平方米＝3273.1元／平方米。也就是说，3273.1元／平方米套内建筑面积单价已经包含了公摊面积的价值。而一审法院以套内建筑面积单价的标准来计算上诉人应返还被上诉人套内建筑面积误差房价款，又单独计算上诉人应向被上诉人返还的公摊面积误差房价款，属于重复计算。（二）合同约定的公摊面积为25.28平方米，实测的公摊面积为24.9平方米，面积误差为0.38平方米，误差比绝对值为1.503%。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中并未对公摊面积误差房价款的返还及计算标准进行约定。一审法院直接认定“超出实际公摊面积部分购房款应由被告按建筑面积单价双倍返还原告7072元”显然没有事实及法律依据。二、一审法院认定“对套内面积误差返还购房款的计算标准约定为按套内单价进行计算”有违公平原则，应“对建筑面积误差返还购房款的计算标准按建筑面积单价进行计算”。（一）从上诉人与被上诉人一审中提交的务川自治县图腾测绘有限公司出具的初次测绘平面图及遵义市天尺测绘有限公司实际测量平面图可以明显看出，因初次测绘时将实际存在的消防通道作为套内建筑面积予以测量，致案涉房屋套内建筑面积远大于实际面积，也导致案涉房屋套内建筑面积单价比建筑面积单价高673.1元，以本户为例，按一审判决的计算方式，上诉人需多向被上诉人返还16502.47元。加重了上诉人负担。（二）经上诉人自查，因初次测绘时测绘机构的严重错误，至少还有1000户以上的业主房屋存在同样较大面积误差的问题，如以生效判决确定较高的赔偿标准，不仅会导致上诉人债务骤增千万以上，面临破产，还会导致大量的诉讼、执行案件，占用、浪费过多的司法资源。上诉人愿意主动根据每户业主具体情况以建筑面积单价为标准，按合同约定的建筑面积与实测建筑面积之间的差异，依法对面积误差比3%以内部分的房价款予以返还，超出3%部分的房价款予以双倍返还，化解纠纷，避免诉累。（三）被上诉人购买案涉房屋所支付的总价款的构成事实上是建筑面积单价2600／平方米×房屋建筑面积122.93平方米＝319618元，上诉人为了符合一般房屋买卖交易规则，才使用了套内面积单价作为计价方式，被上诉人向上诉人支付的购房款总金额是不变的。而被上诉人购买房屋除了享有对套内建筑面积的权利外，也享有了对公摊面积的共有、使用等业主权利，将建筑面积单价2600／平方米作为计算返还房价款的计算标准不会损害被上诉人的权益，而对建筑面积误差比绝对值超过3%部分的房价款予以双倍返还，足以弥补被上诉人的损失，达到合同当事人间的权利、义务对等。一、一审判决认定上诉人应向被上诉人返还公摊面积误差购房款系重复计算，且无事实及法律依据。（一）在出售房屋时，上诉人对案涉房屋的套内建筑面积单价定价来源于：建筑面积单价2680/平方米×（套内建筑面积97.65平方米+公摊面积24.92平方米）÷套内建筑面积97.65平方米=3363.93元/平方米。也就是说，3363.93元/平方米套内建筑面积单价已经包含了公摊面积的价值。而一审法院以套内建筑面积单价的标准来计算上诉人应返还被上诉人套内建筑面积误差房价款，又单独计算上诉人应向被上诉人返还的公摊面积误差房价款，属于重复计算。（二）合同约定的公摊面积为24.92平方米，实测的公摊面积为24.53平方米，面积误差为0.39平方米，误差比绝对值为1.565%。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中并未对公摊面积误差房价款的返还及计算标准进行约定。一审法院直接认定“超出实际公摊面积部分购房款应由九天洪渡房开公司按建筑面积单价双倍返还付全洪、张乾霞2090.4元”显然没有事实及法律依据；二、一审法院认定“对套内面积误差返还购房款的计算标准约定为按套内单价进行计算”有违公平原则，应“对建筑面积误差返还购房款的计算标准按建筑面积单价进行计算”。（一）案涉房屋实际面积存在误差系测绘机构主要责任，上诉人过分信赖测绘机构测绘结果，存在过失，如维持以套内建筑面积单价为计算返还房价款的依据，显然加重了上诉人负担。（二）经上诉人自查，因初次测绘时测绘机构的严重错误，至少还有1000户以上的业主房屋存在同样较大面积误差的问题，如以生效判决确定较高的赔偿标准，不仅会导致上诉人债务骤增千万以上，面临破产，还会导致大量的诉讼、执行案件，占用、浪费过多的司法资源。上诉人愿意主动根据每户业主具体情况以建筑面积单价为标准，按合同约定的建筑面积与实测建筑面积之间的差异，依法对面积误差比3%以内部分的房价款予以返还，超出3%部分的房价款予以双倍返还，化解纠纷，避免诉累。（三）被上诉人购买案涉房屋所支付的总价款的构成事实上是建筑面积单价2680/平方米×房屋建筑面积122.57平方米=328488元，上诉人为了符合一般房屋买卖交易规则，才使用了套内面积单价作为计价方式，被上诉人向上诉人支付的购房款总金额是不变的。而被上诉人购买房屋除了享有对套内建筑面积的权利外，也享有了对公摊面积的共有、使用等业主权利，将建筑面积单价2680/平方米作为计算返还房价款的计算标准不会损害被上诉人的权益，而对建筑面积误差比绝对值超过3%部分的房价款予以双倍返还，足以弥补被上诉人的损失，达到合同当事人间的权利、义务对等。覃慧容辩称，公摊面面积是否重复计算的问题由法院依法认定，如确实重复计算，对扣除没有意见。上诉人认为应当按照建筑面积单价计算返还误差款理由不能成立，因为双方合同明确约定按照套内面积计算房屋总价。。吕勤超二审期间未答辩。吕勤超、覃慧容向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告因房屋面积误差多收取的款项70206.96元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2017年7月24日，九天洪渡房开公司（出卖方）与吕勤超、覃慧容（买受方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017001781），合同第三条约定吕勤超、覃慧容购买九天洪渡房开公司开发建设的位于贵州省务川自治县房屋（房屋平面图见附件一），建筑面积为122.93平方米，套内建筑面积97.65平方米。第七条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3273.10元，总价款319618元。第十五条约定面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照当季利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比＝（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同附件一为房屋平面图及位置图，显示：案涉房屋套内建筑面积97.65平方米，公摊系数0.268893，公摊面积26.26平方米，共有建筑面积123.91平方米。后经遵义市天尺测绘有限公司测量，案涉房屋套内建筑面积89.2平方米，公摊面积24.9平方米，共有建筑面积114.1平方米。同日，原告交付被告全部购房款319618元。同月30日，被告向原告交付案涉房屋，原告已支付遵义市和舒安物业服务有限公司务川分公司2017年7月30日至2018年7月29日期间的物业管理费1991元。2017年7月27日，原告向务川自治县住房和城乡建设局交付住宅专项维修资金10326元。一审法院认为，双方于2017年7月24日自愿签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告已交付购房款，被告已交付房屋，但合同约定的房屋面积与实际面积不一致，双方应当按合同约定进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定，涉案房屋的套内建筑面积误差值为8.45平方米，误差比绝对值已超出3%，因原告不选择退房，选择由被告退还超出实际面积部分的购房款，故被告应当按合同约定退还原告购房款，套内面积误差比在3%以内部分的购房款为9588.54元（97.65平方米×3%×3273.1元/平方米），但原告主张9557.45元，原审法院予以照准。套内面积误差比超过3%部分的购房款为36200.48元[（8.45平方米-97.65平方米×3%）×3273.1元/平方米×2倍]。实测的公摊面积为24.9平方米，约定的公摊面积为26.26平方米，面积误差值为1.36平方米。因实测公摊面积小于合同约定公摊面积，故超出实际公摊面积部分购房款应由被告按建筑面积单价双倍返还原告7072元（总价款319618元÷建筑面积为122.93平方米×1.36平方米×2倍）。合同对套内面积误差返还购房款的计算标准约定为按套内单价进行计算，但对公摊面积误差返还购房款的计算标准未作约定，故按建筑单价计算。对于原告主张多交的物业管理费和住宅专项维修资金，因原告未提供证据证明交费的计算标准，无法确认多交的金额。故本案中不予处理。原告未提供交税费的证据，且房屋实际面积已确定，原告可按实际面积交纳税费，不存在多交的可能。故原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告吕勤超、覃慧容购房款52829.93元；二、驳回原告吕勤超、覃慧容的其余诉讼请求。案件受理费1556元，减半收取计778元，由被告务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司承担。本院二审期间，九天洪渡房开公司提交房屋产权（建筑）面积差退还补单2张，拟证明与被上诉人情况一样的业主均是按照建筑面积单价返还误差款，上诉人已经将相应购房款退还业主。覃慧容的质证意见为系上诉人单方提供，无法核实真实性，而且是与其他业主的，与被上诉人无关。本院认为，该证据材料系上诉人单方制作，且与本案无关联性，本院不予采信。覃慧容提交证明2份，拟证明因为上诉人将其房屋建筑面积测量错误，导致被上诉人多交了物业管理费和维修基金。经质证，九天洪渡房开公司认为多交维修基金情况属实，维修基金是交给住建局的，不是交给我方的，这个钱不是交了没有，而是一直存放在住建局，是为了被上诉人购买的房屋以后的维修。物业费的证明真实性无异议，但是只能体现2018年7月29日以前交的物业费，是否多交需要进行核算，如果多交，可以要求物业公司退还，与我公司无关，不是我公司收的。本院认为，该证据材料与本案不具关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，九天洪渡房开公司与吕勤超、覃慧容于2017年7月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。该合同第七条明确约定案涉房屋按照套内建筑面积计算房屋总价款，第十五条面积差异处理亦约定了套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。现九天洪渡房开公司向吕勤超、覃慧容交付房屋的套内面积为89.2平方米，比合同约定面积少8.45平方米，误差比绝对值已超出3%，九天洪渡房开公司应当按照合同约定退还吕勤超、覃慧容相应购房款。其中，套内面积误差比在3%以内部分的购房款为9588.54元，吕勤超、覃慧容诉请9557.45元，从其意愿；套内面积误差比超过3%部分的购房款为36200.48元。九天洪渡房开公司共计应返还吕勤超、覃慧容购房款45757.93元。九天洪渡房开公司上诉所提本案应当按照建筑面积单价计算相应退还购房款，因与双方合同约定不符，事实依据不足，本院不予支持。关于九天洪渡房开公司认为一审法院以套内建筑面积单价的标准来计算套内建筑面积误差款，又单独计算公摊面积误差款，属于重复计算问题，因双方合同明确约定所购房屋按套内建筑面积计价，对公摊面积部分并未计价，因此不存在九天洪渡房开公司多收取公摊面积费用的情形，且双方合同中对公摊面积误差的处理也无约定，吕勤超、覃慧容关于九天洪渡房开公司应向其退还公摊面积费用的主张,没有事实和法律依据,一审法院判决九天洪渡房开公司退还吕勤超、覃慧容公摊面积误差款不当，应予纠正。九天洪渡房开公司该上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，九天洪渡房开公司的上诉请求部分成立，应予支持。原审适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初1503号民事判决；二、由务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还吕勤超、覃慧容购房款45757.93元；三、驳回吕勤超、覃慧容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费778元，二审案件受理费1556元，由吕勤超、覃慧容负担1000元，务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司负担1334元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十二月十一日法官助理周晓易书记员王艳莉