北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11526号上诉人（原审被告）：北京鄂江艳商店，经营场所北京市朝阳区十里堡北里**楼。经营者：王德江，男，1983年3月14日出生，汉族，北京鄂江艳商店总经理，住北京市朝阳区十里堡北里**楼。委托诉讼代理人：罗文喜，男，北京鄂江艳商店法务，，住北京市丰台区五里店**被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区房屋管理局供暖中心，住所地北京市朝阳区团结湖北头条**。法定代表人：岳景峰，主任。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱子墨，男，1996年3月19日出生，汉族，北京市康达律师事务所实习律师。上诉人北京鄂江艳商店（以下简称鄂江艳商店）因与被上诉人北京市朝阳区房屋管理局供暖中心（以下简称供暖中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鄂江艳商店上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项，改判驳回供暖中心的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由供暖中心承担。事实和理由：双方于2018年12月5日开始签订《房屋租赁合同》，建筑面积201.4平方米，实际使用面积400平方米，鄂江艳商店所租赁房屋用途为办公使用。签订合同时供暖中心要求一年一签，供暖中心所出租房屋所有权归北京市朝阳区房地产管理局，房屋状况登记为幢号：1，间数：14，建筑结构：混合，层数：平房，建筑面积：201.4平方米。供暖中心作为房屋所有权人北京市朝阳区房屋管理局的管理单位，明知道房屋的现状为一层，供暖中心要求鄂江艳商店对房屋进行加盖和装修，面积增加了一倍，现市场租赁价格较未进行装修以前高出很多。双方在《房屋租赁合同》第三条第5项约定：鄂江艳商店如需装修，须向供暖中心提供装修方案，征得供暖中心同意并签订装修协议后方可施工，装修费用由鄂江艳商店自行承担。从合同此条约定可以看出，鄂江艳商店装饰装修是基于供暖中心的完全同意，并按双方的真实意思表示，只要该房屋不拆迁和被政府征用等不可抗力的情形出现，该房屋就一直出租给鄂江艳商店使用，所以鄂江艳商店才投入了60多万元进行装饰装修。《房屋租赁合同》第七条第6项约定：租赁期满前，鄂江艳商店若要继续承租房屋，应在租赁期满前三个月向供暖中心提出书面续租要求。然而合同履行过程中，供暖中心却在2019年3月份提前半年就告知鄂江艳商店该房屋租赁期满后不再续租，鄂江艳商店才未再支付租金。由此可以看出，鄂江艳商店所谓的违约拖欠租金均是由于供暖中心的违约在先才发生的，故鄂江艳商店不应该赔偿违约金给供暖中心。依照《合同法》的公平和诚实信用原则，加上疫情的原因，庭审中，鄂江艳商店请求按照国家发改委、住房城乡建设部、财政部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一项：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。鄂江艳商店作为个体工商户，在繁荣市场、促进就业、维护稳定方面发挥着重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，为此鄂江艳商店再次恳请二审人民法院改判减免鄂江艳商店的房屋占有使用费。供暖中心辩称，不同意鄂江艳商店的上诉请求，同意一审判决。供暖中心向一审法院起诉请求：1.要求鄂江艳商店向供暖中心支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金10.9万元；2.要求鄂江艳商店腾退位于北京市朝阳区八里庄西里甲313号房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋返还供暖中心；3.要求鄂江艳商店向供暖中心支付房屋占有使用费（按照每月18166.67元的标准，自2019年9月1日计算至鄂江艳商店搬离房屋之日止）；4.要求鄂江艳商店向供暖中心赔偿违约金754280元。一审法院认定事实：2018年12月5日，供暖中心作为出租人（甲方）与鄂江艳商店作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方承租涉案房屋用于锅炉房，租期12个月，自2018年9月1日至2019年8月31日。租金标准为18166.67元/月，租金总计218000元。合同期满或解除后，除本合同另有约定和乙方要续租外，乙方应在十日内腾退，甲方随即收回房屋。租赁期满前，乙方若要继续租赁房屋，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面续租要求，双方协商一致后，可重新签订房屋租赁合同。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租总额1%的违约金。乙方每逾期一日滕退房屋，甲方有权按日向乙方加收年租金总额2%的违约金。合同签订后，供暖中心向鄂江艳商店交付了涉案房屋，鄂江艳商店向供暖中心支付了2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金10.9万元。此后鄂江艳商店未再支付租金，亦未返还涉案房屋。2019年6月17日，供暖中心向鄂江艳商店出具《告知书》，载明“鄂江艳商店承租的涉案房屋租赁合同将于2019年8月31日到期。按局要求和规定将不再继续出租的房屋。介于上述原因，租赁合同到期后将不再续租，劝其腾退搬出”。一审庭审中，供暖中心称鄂江艳商店欠付租金并迟延交还房屋，故主张违约金。鄂江艳商店对此不予认可，表示供暖中心没有按照合同约定提前三个月向鄂江艳商店表示不续租，供暖中心违约在先，故不同意支付违约金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，供暖中心、鄂江艳商店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，鄂江艳商店未按照合同约定按时支付租金，构成违约。现合同履行期限已届满，供暖中心要求鄂江艳商店支付欠付租金、返还涉案房屋、支付房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。鄂江艳商店抗辩因疫情原因导致其在一段时间内无法使用涉案房屋，故要求适当减免占有使用费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，供暖中心主张违约金，有合同依据，但合同约定的违约金数额明显高于供暖中心实际损失，一审法院以供暖中心实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定鄂江艳商店应赔偿的违约金数额为5万元。鄂江艳商店抗辩供暖中心未按照合同约定提前三个月向其表示不续租构成违约，故不同意支付违约金，缺乏合同和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京鄂江艳商店于判决生效之日起7日内向北京市朝阳区房屋管理局供暖中心支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金109000元；二、北京鄂江艳商店于判决生效之日起7日内腾退位于北京市朝阳区八里庄西里甲313号房屋，并将上述房屋返还北京市朝阳区房屋管理局供暖中心；三、北京鄂江艳商店于判决生效之日起7日内向北京市朝阳区房屋管理局供暖中心支付房屋占有使用费（按照每月18166.67元的标准，自2019年9月1日计算至实际腾退之日止）；四、北京鄂江艳商店于判决生效之日起7日内向北京市朝阳区房屋管理局供暖中心赔偿违约金5万元；五、驳回北京市朝阳区房屋管理局供暖中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：鄂江艳商店是否应当支付供暖中心房屋占有使用费及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同期满或解除后，除本合同另有约定和乙方（鄂江艳商店）要续租外，乙方（鄂江艳商店）应在十日内腾退，甲方（供暖中心）随即收回房屋……乙方（鄂江艳商店）每逾期一日滕退房屋，甲方（供暖中心）有权按日向乙方（鄂江艳商店）加收年租金总额2%的违约金。现涉案房屋已于2019年8月31日到期，鄂江艳商店亦自认供暖中心于2019年3月通知其不再续租，故按照合同约定鄂江艳商店应在十日内腾退，供暖中心有权收回房屋。本案中鄂江艳商店未及时腾退房屋，且占有使用房屋至今，故其应当承担相应的违约责任。关于房屋占有使用费损失一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中因鄂江艳商店未及时腾退房屋且占有使用房屋至今的违约行为，给供暖中心造成了损失。供暖中心主张按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付其房屋占有使用费损失，具有合同依据和法律依据，应予支持。另，关于鄂江艳商店上诉主张因新冠肺炎疫情政策，应减免其房屋占有使用费一节，本院认为，根据新冠肺炎疫情防控期间相关政策规定，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本案中鄂江艳商店并未提交充分有效证据证明其承租的涉案房屋系用于经营，且双方房屋租赁合同已于2019年8月31日到期，鄂江艳商店亦存在拖欠租金及未及时腾退的违约行为，故其上诉主张减免房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院认定鄂江艳商店向供暖中心支付房屋占有使用费（按照每月18166.67元的标准，自2019年9月1日计算至实际腾退之日止），并无不当，本院予以支持。关于违约金一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如上所述，本案鄂江艳商店存在违约行为，供暖中心主张违约金，有合同依据，应予以支持。鄂江艳商店上诉主张供暖中心未按照合同约定提前三个月向其表示不续租构成违约，故不同意支付违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。一审法院以供暖中心实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定鄂江艳商店应赔偿的违约金数额为5万元，并无不妥，本院予以支持。综上所述，鄂江艳商店的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由北京鄂江艳商店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张 清书 记 员 屈赛男