云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初12644号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，公司董事长。委托代理人：李梦婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱**金，男，1989年8月15日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市嵩明县。被告：云南森辉建筑工程有限公司。住所：云南省昆明市官渡区东骧神骏（**）荣泰苑******/div>法定代表人:王长辉，执行董事。委托代理人：段涛、杨吉鹏（实习），云南盾甲律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告云南森辉建筑工程有限公司、朱**金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人李梦婷、被告云南森辉建筑工程有限公司的委托代理人段涛到庭参加诉讼，被告朱**金经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年12月24日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》及《补充协议》，被告朱**金承租位于昆明市官渡区住房，月租金643.5元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，租赁期限自2017年12月24日至2021年1月4日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年1月4日起一直拖欠租金至今，原告多次催讨未果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约且给原告造成巨大经济损失。原告现诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）补充协议》；2.被告朱**金于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市官渡区住房；3.被告朱**金、云南森辉建筑工程有限公司连带向原告支付自2019年1月5日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月643.5元的标准计算，暂计算至2020年6月17日为7722元）；4.被告朱**金、云南森辉建筑工程有限公司连带向原告支付2019年1月5日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2020年7月2日为17535.4元】；5.被告朱**金、云南森辉建筑工程有限公司连带承担原告为实现债权产生的公告费、邮寄费等费用；6.原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵扣被告应承担的违约金；7.被告承担本案的诉讼费。另，经原告当庭明确第五项诉请未产生相应费用。被告云南森辉建筑工程有限公司答辩称：被告认为被告朱**金是房屋的实际承租人，是租赁关系的向对方，本案与被告没有法律关系，请求法院驳回原告对被告的起诉。被告朱**金未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。原告针对其诉讼主张向本院提交如下证据：《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类)》、《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类)补充协议》、《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》、房屋设施设备移交表、公租房缴款通知单、系统记录欠缴情况。经质证，被告云南森辉建筑工程有限公司认可《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类)》、《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类)补充协议》；认为《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》未加盖原告印章，无法律效力；认可房屋设施设备移交表、公租房缴款通知单的真实性；认为系统记录欠缴情况与其无关。被告朱**金未到庭进行质证，也未向本院提交证据。被告云南森辉建筑工程有限公司无证据提交。本院对被告云南森辉建筑工程有限公司认可的证据予以采证；虽《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》中无原告签章，但有被告云南森辉建筑工程有限公司的签章及相关人员签字，且该证据与昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类)》、《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类)补充协议》相互印证，本院予以采证；房屋设施设备移交表、公租房缴款通知单，被告云南森辉建筑工程有限公司认可真实性，本院予以采证；系统记录欠缴情况，被告云南森辉建筑工程有限公司无相反证据予以反驳，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2017年11月2日，被告云南森辉建筑工程有限公司签订《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》（协议首部列甲方为原告，乙方为云南森辉建筑工程有限公司）,载明“经乙方代表企业（单位）职工申请并审核通过后，甲方将坐落于普惠园、盛惠园项目合计23套的公共租赁住房出租给乙方职工居住使用，各方确认：房屋承租方为乙方职工，房屋由乙方职工实际承租使用，房屋租赁合同法律关系存在于甲方、乙方职工之间，乙方为乙方职工在《公共租赁住房租赁合同企业（单位）类》项下的履约行为承担连带责任；房屋租金由乙方职工委托乙方代收，乙方代为向乙方职工收取后，乙方再统一支付给甲方，租金支付方式：每6个月为一期，乙方于职工签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；该《管理协议》的有效期限与《租赁合同（企业）﹝单位﹞类》一致，租赁期自2018年1月5日起至2021年1月4日止，解除或终止乙方劳动合同的职工，不再是乙方企业（单位）职工，乙方应当督促该承租人自劳动合同解除或终止之日起30日内腾退该套房屋，否则，由乙方承担连带责任。”2017年12月24日，原告（甲方）与被告朱**金（乙方）、签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》及《补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市盛惠园项目34栋3503室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为42.64平方米，乙方承租的公共租赁住房属于企业单位申请住房，该房屋的用途为乙方（云南森辉建筑工程有限公司企业﹝单位﹞职工）自行居住，租赁期限为36个月，租赁期自2018年1月5日起至2021年1月4日止，月租金为643.5元；租金缴纳和履约保证金：详见甲方和乙方所在企业（单位）于2017年12月24日签订的《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》第三条“房屋租金的缴纳”和第六条“履约保证金”；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋，乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金，乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准和附件3（补充协议）支付违约金；合同签订之日，乙方按相当于3个月的租金标准缴纳履约保证金1930.6元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，甲方无息退还履约保证金本金；无论乙方违反《租赁合同》及《补充协议》的任何内容，均视为乙方违约，违约累计三次（含三次）以上的，甲方有权提前解除《租赁合同》。当日，被告朱**金向原告缴纳2018年1月5日至2018年7月4日期间租金3861元及履约保证金1930.5元。2017年12月27日，原告将房屋交付被告朱**金。被告朱**金未按约支付自2019年1月5日起的租金。原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告朱**金签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业﹝单位﹞类）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对原告的第一项诉请，双方合同约定被告朱**金违约累计三次（含三次）以上的，原告有权解除合同，本案被告朱**金自2019年1月5日起至今拖欠租金，原告依法享有合同解除权，对原告的第一项诉请，本院予以支持。对原告的第二项诉请，涉案租赁合同解除后，被告朱**金应按双方约定于解除之日起30日内腾还原告房屋，原告的该项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。对原告的第三项诉请，按照双方合同约定及前述论述，原告与被告朱**金之间存在租赁合同关系，被告朱**金负有向原告支付租金的义务，在被告朱**金未向原告腾还房屋前，该房屋由其占用使用，应按合同约定租金金额支付原告自拖欠租金之日起至腾还房屋之日止的租金。对原告的第四、六项诉请，本院按照合同约定及法律规定，结合公租房的社会保障属性，本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还被告朱**金保证金。关于原告要求被告云南森辉建筑工程有限公司承担连带责任的诉请，虽然被告云南森辉建筑工程有限公司签署的《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》及《补充协议》中无原告签章，但原告已按协议约定与被告云南森辉建筑工程有限公司的职工即被告朱**金签订租赁合同，并将房屋交付被告朱**金，原告已实际履行协议内容，对被告云南森辉建筑工程有限公司的抗辩意见，本院不予采纳。因被告云南森辉建筑工程有限公司在《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》确认其为职工与原告签订的租赁合同项下的履约行为承担连带责任，对原告要求被告云南森辉建筑工程有限公司承担连带责任的诉请，本院予以支持。被告朱**金经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告朱**金于2017年12月24日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）》（合同编号：昆公租房盛团字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业﹝单位﹞类）补充协议》；二、由被告朱**金于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告朱**金于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2019年1月5日起至腾还上述房屋时止按每月643.5元计算的租金；四、被告朱**金支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金1930.5元与本案违约金相互抵销，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、被告云南森辉建筑工程有限公司对被告朱**金的上述第三判项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，由被告朱**金、云南森辉建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年十二月八日书记员  袁映娟