江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民再31号原审原告：沈燕，女，1983年6月22日，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏曙牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝富，江苏曙牧律师事务所律师。原审被告：古建国，男，1979年8月26日出生，汉族，溧阳市人，户籍地溧阳市。委托诉讼代理人：周婕妤，女，1990年4月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市，系古建国妻子。原审被告：严巧巧，女，1984年11月18日出生，汉族，湖北省天门市人，户籍地湖北省天门市。原审被告：胡和保，男，1955年6月28日出生，汉族，溧阳市人，户籍地溧阳市。原审第三人：溧阳市新城房地产开发有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园区勤业路****，统一社会信用代码913204815580431301。法定代表人：张顺芳。原审原告沈燕与原审被告古建国、严巧巧、胡和保、原审第三人溧阳市新城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院院长提交审判委员会讨论，本院于2020年9月22日作出（2020）苏0481民监12号民事裁定书，裁定再审。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月22日开庭审理了本案，原审原告沈燕的委托诉讼代理人刘宝富、原审被告古建国的委托诉讼代理人周婕妤、原审被告胡和保到庭参加诉讼，原审被告严巧巧与原审第三人溧阳市新城房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审，本案现已审理终结。原审原告沈燕申诉称：请求溧阳法院立案再审，并依法改判将溧阳市XX苑XX幢XX单元XX室房屋直接登记至沈燕名下。事实与理由：本院于2019年6月21日作出（2018）苏0481民初5482号民事判决书，但在该判决生效后，在执行过程中发现案涉房屋已将初始登记在原审被告胡和保名下，致使过户中原审原告沈燕需先行垫付大量的税费，故向溧阳市人民法院申请再审。原审被告古建国答辩称，当时与沈燕签订买房协议时就约定好交钥匙时需要补贴部分差价给古建国，另外沈燕如出卖涉案房屋也应该得到古建国的同意，但之后沈燕私自卖房且未补贴差价给古建国。原审被告严巧巧未作答辩意见。原审被告胡和保答辩称，涉案房屋已经分给古建国，其只愿意过户给古建国，而且已经咨询过房产处，工作人员称涉案房屋只能过户给古建国，至于古建国过户给谁他管不了。原审第三人溧阳市新城房地产开发有限公司答辩称：1、该套房安置人为胡和保居（民身份证号码××），胡和保本人于2013年9月20日已结算该套房。2、2014年10月16日，胡和保本人已签收完该套房办理权证所需的所有资料，包括购房发票、购房合同和土地分割许可证等。至此，业主胡和保完全具备了办理该套房产证的条件。原审原告沈燕向本院起诉称：1.判令原、被告签订的买卖合同有效并由被告协助办理房产过户；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告沈燕将第1项诉请明确为：1.判令原、被告双方房屋买卖合同有效；2.判令被告及第三人协助原告办理溧阳市XX苑XX幢XX单元XX室房屋权属过户登记。事实和理由：2012年1月16日被告古建国与原告及其丈夫葛海华订立房屋买卖协议一份，将坐落在溧阳市XX小区XX幢XX单元XX室的拆迁安置房一套出卖给原告，房价为68万元，该房现更名为XX苑XX幢XX单元XX室。协议签订后，原告分多次将房款68万元交付给了被告，被告古建国收到房款后将钥匙交付给了原告，原告进行装修后即入住至今。另查，上述案涉房屋拆迁登记人为被告古建国的父亲被告胡和保。2016年6月17日被告胡和保和被告古建国及胡建华订立了分家协议，将拆迁安置房作了分割，古建国分得XX小区XX幢XX单元XX室、XX幢XX单元XX室房屋，后古建国将案涉房屋出卖给了原告。由于购房时尚不能领取房屋产权证，故一直未能办理过户登记手续。后原告多次联系古建国要求协助办理过户手续，但均置之不理，房屋至今仍在第三人新城公司名下。为维护原告合法权益，特具状贵院，请求判如诉请。原审被告古建国、严巧巧、胡和保未到庭应诉，亦未在庭前提供书面答辩状。原审第三人新城公司未到庭应诉，但在庭前提交书面答辩状认为，1、溧阳市XX苑XX-XX-XX房屋由胡和保本人于2013年9月20日结算，并于2014年10月16日签收了相应商品房买卖合同和土地分割许可证；2、该房屋目前已完全具备办理权证的相关条件，业主可自行前往政务中心办理相关权证。原审认定事实如下：2012年1月16日，被告古建国、严巧巧（甲方）与原告沈燕及其丈夫葛海华（乙方）签订《买卖协议书》一份，约定甲方自愿将其被拆迁安置所得的XX小区安置期房于2012年1月16日按即时二手房的价格卖给乙方，主要内容为：“一、甲方卖给乙方的房屋为XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积136.45㎡……。二、双方认定：该套房屋的成交价格4984元/㎡（含代征费、层次费）……房价总额：计为136.45㎡*4984元=680000元……。三、双方同意：（1）本协议生效时，乙方预付房款伍万元；（2）2012年1月17日前再付肆拾伍万元；（3）2012.2.28前再付伍万元；（4）房屋交付时乙方付至总房款的约98%即660000元，余贰万元待甲方无偿配合乙方房地俩证过户签字确认时当日付清；（5）初始登记甲方负责，转移登记乙方自费。……”。2012年1月17日，被告古建国、严巧巧出具收条一份，内容为：“今收到葛海华购我XX-XX-XX室136.45㎡房款550000，伍拾伍万元整”。2012年7月26日，被告古建国出具收条一份，内容为：“今有古建国收条沈燕人民币20000.00元整（贰万元整）”。2012年7月27日，被告古建国出具收条一份，内容为：“今有古建国收到葛海华购房款人民币叁万元整（30000.00元整）”。2014年6月21日，被告古建国出具收条一份，内容为：“今有古建国收到沈燕购房款10000.00元整（壹万元整）”。2014年7月2日，被告古建国出具收条一份，内容为：“今有古建国收到葛海华购房款60000.00元整，进户费20000.00元整，合计80000.00元整。注：于2012年元月17日葛海华打给古建国的五万元整欠条声明作废声明人：古建国2014.7.2”。另查明，案涉房屋买卖协议签订时，被告古建国与被告严巧巧系夫妻关系，被告胡和保与被告古建国系继父和继子关系。被告胡和保原所有的位于溧阳市××村委××村××号××年被拆迁，后被告胡和保作为被拆迁人和溧阳市溧城镇人民政府签订了房屋拆迁安置补偿协议，安置取得由第三人新城公司开发建设的溧阳市XX苑XX－XX－XX、XX－XX－XX、XX－XX－XX、XX－XX－XX四套房产，上述房产已由第三人新城公司向被告胡和保交付完毕，并向胡和保提供了该四套房产办理权证的全部资料，胡和保已完全可以自行办理相关权证。又查明，2010年6月17日，被告胡和保、古建国及案外人胡建华（胡和保女儿）签订协议一份，内容为：“今有胡和保对于子女房产分家协议于2010年6月17日，给子女协定房产由以下条例约定……②安置房选房为古建国XX幢XX单元XX室118.04㎡XX幢XX单元XX室136.45㎡胡建华XX幢XX单元XX室80.85㎡XX幢XX单元XX室128.18㎡……”。2015年3月11日，胡建华向本院提起诉讼，请求法院确认上述析产协议合法有效，并确认其享有XX－XX－XX室、XX－XX－XX室房产的所有权，后本院作出（2015）溧民初字第00337号民事判决，认为上述析产协议合法有效，但以胡建华没有证据证明胡和保就上述房产已办理了房屋产权登记为由驳回了其要求确认享有XX－XX－XX室、XX－XX－XX室房产所有权的诉讼请求，现该判决已生效。庭审中，原告沈燕向本院提供了由葛海华出具的承诺一份，内容为：“我与妻子沈燕2012年1月16日购买古建国的拆迁房XX苑XX幢XX单元XX室的住宅房一套，房款68万元，现需产权过户，本人自愿放弃权利，一切权利与义务均有沈燕享有，特此说明承诺人：葛海华2018.5.29”。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效；对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告沈燕与被告古建国、严巧巧签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对双方于2012年1月16日就溧阳市溧城镇XX苑XX幢XX单元XX室房屋签订的《买卖协议书》予以确认成立且合法有效。现案涉房屋已实际交付给原告使用，且办理过户的条件业已成就，因此三被告理应依照（2015）溧民初字第00337号生效民事判决和《买卖协议书》的约定办理案涉房屋的过户初始登记手续，并在此后及时协助将案涉房屋过户给原告。案涉房屋的初始登记费用应按照房屋买卖协议书的约定由被告古建国、严巧巧负担，被告古建国、严巧巧、胡和保将案涉房屋过户至原告名下时产生的费用应由原告负担。被告古建国、严巧巧、胡和保及第三人新城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对其诉讼权利的放弃。本院于2019年6月21日判决如下：一、确认原告沈燕与被告古建国、严巧巧于2012年1月16日签订的《买卖协议书》合法有效；二、被告古建国、严巧巧、胡和保于本判决生效之日起七日内办理溧阳市××幢××单元××室房屋的产权登记至被告古建国、严巧巧名下的手续，初始登记费用由被告古建国、严巧巧负担；三、被告古建国、严巧巧在办理溧阳市××幢××单元××室房屋产权初始登记手续后的七日内协助原告沈燕办理该房屋产权过户至沈燕名下的手续，过户产生的费用由原告沈燕负担；四、对上述判决确定的义务，第三人溧阳市新城房地产开发有限公司应予协助、配合。案件受理费10600元，由被告古建国负担。再审过程中原审原告沈燕向本院提供了涉案房屋溧阳市XX苑XX幢XX单元XX室的不动产权属信息查询证明，证明胡和保于2019年3月4日领取了房产证。原审被告古建国、胡和保对此均无异议。原审被告古建国、严巧巧、胡和保及第三人新城房地产公司在再审过程中均未提交新证据。经再审查明：溧阳市不动产登记交易中心出具的不动产权属信息查询证明显示涉案房屋所有权人胡和保，所有权人证件号××，产权证号苏（XXXX）溧阳市不动产权第XXXXX号，发证日期2019.3.4。再审查明的案件其他事实与原审查明的案件事实一致。本院再审认为：2010年6月17日，原审被告胡和保、古建国及案外人胡建华（胡和保女儿）签订协议一份，将其家庭拆迁安置补偿取得的包括本案案涉房屋在内的4套房屋的产权进行了分割，约定将本案案涉房屋及另外1套房屋归原审被告古建国所有，本院作出的已生效的（2015）溧民初字第00337号民事判决已认定了该析产协议合法有效，因此，原审被告古建国依法对本案案涉房屋行使处分权。原审原告沈燕与原审被告古建国、严巧巧签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不违反相关法律等强制性规定，该买卖协议成立且合法有效。原审原告沈燕依约付清了全部房款，原审被告古建国、严巧巧已履行了房屋的交付义务。在原审判决前，案涉房产初始登记已登记在原审被告胡和保名下，因此，原审认定事实有误，应予纠正。我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自已的义务，即古建国、严巧巧不仅要履行向沈燕交付房屋的义务，还必须协助办理房产过户手续。由于案涉房产已由胡和保作为家庭代表登记领取房产证，因此，原审被告胡和保亦有义务协助将房产过户到原审原告沈燕名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十八条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、维持本院（2018）苏0481民初5482号民事判决书的第一项；二、撤销本院（2018）苏0481民初5482号民事判决书的第二、三、四项；三、原审被告胡和保、古建国、严巧巧于本判决生效之日起七日内将坐落于溧阳市溧城镇XX苑XX幢XX单元XX室房屋产权过户到原审原告沈燕名下，过户产生的费用由原审原告沈燕负担。原审案件受理费10600元，由原审被告古建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 殷建国审 判 员 温建美审 判 员 邹庆平二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王 乔书 记 员 钱丽云