广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初2244号 原告（反诉被告）：玉劝慈，女，1984年2月5日生，壮族，原住贵州省荔波县。现住广西灵川县。 被告（反诉原告）：全福英，女，1941年10月20日生,汉族，住广西灵川县。 被告（反诉原告）：阳惠英，女，1944年12月10日生，汉族，住广西灵川县。 被告（反诉原告）：李秀忠，女，1971年12月17日生，汉族，住广西灵川县。 三被告（反诉原告）共同委托代理人：粟润弟，广西建桂律师事务所律师。 原告玉劝慈诉被告全福英、阳惠英、李秀忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序进行了审理。在审理过程中，被告全福英、阳惠英、李秀忠提出反诉，经审查，本院依法予以受理，并将本诉与反诉合并审理。2020年11月19日，本院依法公开开庭审理了本案，书记员张婷担任法庭记录。原告（反诉被告）玉劝慈，被告（反诉原告）全福英、阳惠英、李秀忠的共同委托代理人粟润弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉劝慈诉称：2015年10月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将八××街开发区××明珠小区××＃××＃楼××号门面（建筑面积184.09ｍ2）出租给原告作餐饮经营使用。租赁时间2015年10月18日至2021年10月17日。前三年租金为3600元／月，第四年开始租金在上一年基础上递增10%,当前租金4356元／月。租金按月缴纳，当月提前预交下一个月租金（后经双方协商一致，租金按两个月缴纳一次）。双方合同签订之日，原告已经根据合同规定向被告指定银行账户缴纳租房押金7200元，水电保证金1000元。自2019年底爆发的全国性新型冠状病毒肺炎疫情危害巨大！桂林市灵川县政府于2020年2月5日紧急颁发疫情控制通告，其中明文规定餐饮门店一律无限期强制暂停营业。为遵守政府控制疫情的号召和要求，共同做好疫情防控工作，原告租赁的门店已经暂停营业将近—个月时间。针对此次新型冠状病毒肺炎疫情，全国人大法工委于2020年2月10日下文认定为不可抗力的自然灾害。时至今日，虽经过全国各方的共同努力，但全国疫情形势依然严峻，餐饮行业的正常经营依然遥遥无期。疫情爆发以来，原告租赁的店铺无法经营，超过一个月没有分毫营收，这最后一根稻草终于将原告彻底压垮！现在银行十几万贷款每天压得原告喘不过气，至今原告两个孩子的学费依然毫无着落。原告举家来到桂林六七年时间，期间所有心血气力全耗在这个店里，到头来一无所获，几十万全砸在这里，还欠下一屁股债。如今因为疫情灾害导致彻底破产，原告已经无力再缴纳房租，也没办法再经营下去。根据双方签订的合同的第八条规定，在租赁期间，若乙方（原告）因不可抗力的自然灾害导致不能正常使用租赁房屋，租赁合同自然终止，被告需无息退还原告提前预交的房租和所有押金。2月5日因疫情自然灾害无法正常营业之后，原告积极与被告联系，并已经书面告知对方，也尝试与被告协商终止租赁合同退还预交房租和押金事宜。在交涉过程中被告口头同意解除合同，并要求原告搬出门店，但拒不退还原告提前预交的房租和押金。综上，针对此次疫情性质，国家政府已经官方明文认定为不可抗力自然灾害，且因此次疫情影响，直接导致原告彻底破产。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条规定，合同应自动终止，被告需无息退还原告预交的房租和押金。被告无视合同规定拒绝履行合同的行为已经构成根本违约。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告预交的2020年2月5日后的房租2032元，租房押金7200元，水电保证金1000元，合计10232元；3、本案诉讼费用由被告承担。 玉劝慈对其陈述的事实及反驳对方反诉请求在举证期限内提供的证据有： 一、《漓江明珠门面租赁合同》，证明原告与被告签订了房屋租赁合同； 二、与李秀忠的短信聊天记录截图3页、微信聊天记录截图7页，证明玉劝慈已履行口头约定按时交付了租金； 三、玉劝慈与李秀忠微信聊天记录截图3页，证明玉劝慈与李秀忠提出书面终止租赁合同，对方也已同意解约； 四、照片3张，证明存在修路的事实； 五、川东五路改造工程交付使用移交确认表、合同协议书，证明修路、通路的事实，开工的具体时间以及竣工的具体时间； 六、房屋租金流水账单一张、微信转账截图16张，证明玉劝慈按约定支付了全部资金； 七、玉劝慈与李秀忠电话录音2段，第一段录音时间是2018年12月8日，第二段是2018年12月16日（U盘），证明原、被告修路期间有减免租金的口头约定。 全福英、阳惠英、李秀忠辩称：原、被告应该依法按合同履行双方的义务，可以解除合同，但要求原告将所欠的房租交付完毕，房租和押金均不退，因为原告方违约，依法应承担相应的违约责任，因此不应退还相应的款项。 全福英、阳惠英、李秀忠反诉称：2015年反诉原告与反诉被告在平等自愿、协商一致的基础上签订了《漓江明珠门面租赁合同》，合同约定：反诉被告租赁反诉原告八××街开发区××明珠小区××＃××＃楼××号门面，建筑面积共184.09平方米，租期6年，自2015年10月18日至2021年10月17日止。前三年每月租金3600元，第四年租金在上年基础上递增10%，即每月支付3960元，第五、六年依此类推（在上年基础上递增10%），租金按每月缴纳，每月10日前将下月租金打入甲方指定的银行账户，交押金7200元及水电费保证金1000元。反诉原告杨惠英、全福英与反诉被告于2015年10月24日签订了书面租赁合同，合同双方当事人应当按照约定全面履行合同义务，按约定反诉原告将八××街开发区××明珠小区××＃××＃楼××号门面租给了反诉被告。反诉被告玉劝慈也按合同的约定支付了大部分的租金。截止2020年2月，反诉被告共拖欠反诉原告租金共计人民币11050元。事后，反诉原告多次与反诉被告协商未果，反诉被告都以种种理由推脱。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同是合法有效的，反诉被告依约应及时向反诉原告支付拖欠的租金。但是反诉被告却无理由拒不支付租金至今。为维护反诉原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉至贵院，请求判令：1、反诉被告给付反诉原告租金人民币共计11050元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。 全福英、阳惠英、李秀忠对其本诉辩解及反诉陈述在举证期限内提供的证据有： 一、漓江明珠门面租赁合同复印件，证明反诉原告与反诉被告有租赁合同关系。 二、微信截图打印件2张，证明川东五路在2017年7月17日前完全可以通行。 玉劝慈针对全福英、阳惠英、李秀忠的反诉辩称：我们之间有一个2017年3月到9月的口头约定，租金已经全部交付完毕，不再欠反诉原告租金，依据是合同中第九条双方补充协议，修路期间是有减免租金的口头约定，应当按该约定履行。 经过开庭质证，全福英、阳惠英、李秀忠对玉劝慈提供的证据一无异议，对玉劝慈提供的证据二、三、四、五、六、七的真实性无异议；玉劝慈对全福英、阳惠英、李秀忠提供的证据一无异议，对全福英、阳惠英、李秀忠提供的证据二的真实性无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。综合上述证据及各当事人的陈述可以认定：1、玉劝慈与李秀忠曾协商确定修路期间3月18日-9月17日，租金降为1200元/月；2、玉劝慈与李秀忠曾就提前解除本案所涉租赁合同进行过协商，玉劝慈于2020年2月28日退出本案所涉租赁房屋。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年10月24日，玉劝慈与阳惠英、全福英签订了《漓江明珠门面租赁合同》，约定阳惠英、全福英将位于八××街开发区××明珠小区××＃××＃楼××号门面出租给玉劝慈，租期六年，自2015年10月18日至2021年10月17日。该合同第三条约定，前三年每月租金为人民币3600元，第四年租金在上年基础上递增10%，即3960元／月，第五、六年以此类推（即在上年的基础上递增10%）。租金按月缴纳，每月10日前将下月租金打入阳惠英、全福英指定的李秀忠银行账户；玉劝慈于合同签订之日缴纳第一个月租金3600元，另交2个月房租押金7200元及1000元水电费保证金，共计人民币壹万壹仟捌佰元（￥11800.00）。该合同第八条约定，租赁期间，若玉劝慈因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，玉劝慈需立即书面通知阳惠英、全福英。若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损无法修复使用，本合同可自然终止，互不承担责任，阳惠英、全福英须将所有押金及预付租金无息退还玉劝慈。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，玉劝慈当日向李秀忠支付了一个月的租金3600元，另交了两个月房租押金7200元，水电费保证金1000元。 2018年11月18日，因租金的交纳问题，原、被告产生分歧。在双方沟通过程中，李秀忠列出了玉劝慈2015年10月24日至2018年11月18日期间交纳租金及押金共计19次的清单。根据该清单显示，从2016年1月18日至2018年11月18日，玉劝慈均为先使用租赁物，后交纳房租，且为每两个月交纳一次，交纳日期为该月份的16日至20日之间。该清单上载明“经双方协商，修路期间3月18日-9月17日，租金降为1200元/月”。清单第12次交款记录载明为“2017年9月18日付7月18日-9月17日7200元”，清单第19次交款记录载明为“2018年11月18日付9月18日-11月17日7200元”。2018年12月18日玉劝慈向李秀忠转款3480元，并备注“预交12月18日到19年1月17日房租”。此后，直至2020年1月18日，玉劝慈均通过转账形式按租赁合同约定的租金数额于每月18日向李秀忠支付下一月份的房租。其中2020年1月18日支付2020年1月18日至2020年2月17日房租为4356元。 2020年2月16日，玉劝慈向李秀忠发出《关于渔品鲜申请终止租赁合同告知书》，提出终止租赁合同，并要求退还其预交的2020年2月5日后的租金及签订合同时交纳的所有押金。2020年2月18日晚22:01，李秀忠微信通知原告尽快把房子退出，并提出，从2020年2月18日开始，玉劝慈每占用一天都要付房租。2020年2月28日，玉劝慈向李秀忠交付房屋钥匙退出房屋。2020年4月28日，李秀忠向玉劝慈退还了水电押金1000元，房租押金2400元，共计3400元，并提出因2017年7月路已修好，租金恢复原来的价格，玉劝慈原少付了4800元租金，没有全额退还押金。 另查明，玉劝慈与阳惠英、全福英签订的《漓江明珠门面租赁合同》，阳惠英的签名是李秀忠受阳惠英的委托代签的，全福英的签名是俸艳玲（全福英的媳妇）受全福英的委托代签的。在租赁合同签订时以及后续收租金事宜由李秀忠与玉劝慈沟通联系。灵川县八里街川东五路改造工程开工日期为2017年2月24日，竣工日期为2017年12月28日。 本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权限的，代理行为有效。本案中，虽然与玉劝慈签订租赁合同的不是阳惠英、全福英本人，但在审理过程中阳惠英、全福英并未否认租赁合同的效力，且明确表示代签合同的人员是受其委托，故本院依法认定本案所涉《漓江明珠门面租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对阳惠英、全福英、玉劝慈具有约束力。李秀忠受阳惠英、全福英委托收取租金及与玉劝慈进行沟通联系，综合整个租赁合同的履行过程来看，玉劝慈有理由相信李秀忠在与其沟通交流过程中的陈述及表态系受阳惠英、全福英的委托，对阳惠英、全福英具有约束力。 玉劝慈于2020年2月16日向李秀忠发出《关于渔品鲜申请终止租赁合同告知书》，提出终止租赁合同，李秀忠于2020年2月18日回复玉劝慈，要求其尽快把房子退出，并提出，从2020年2月18日开始，玉劝慈每占用一天都要付房租。且玉劝慈也未再交纳2020年2月18日后的房租。据此可以认定，玉劝慈与阳惠英、全福英之间的《漓江明珠门面租赁合同》已于2020年2月18日解除。 关于是否应退还玉劝慈预交的2020年2月5日后的房租的问题。因《漓江明珠门面租赁合同》在2020年2月18日才解除，在此之前门面仍由玉劝慈使用，虽因新冠疫情的原因导致玉劝慈无法营业，但据此要求退还2020年2月5日后的房租，将新冠疫情造成的损失全部交由出租方承担，有违公平原则，根据本案实际情况，本院酌情支持由阳惠英、全福英退还玉劝慈租金1000元。李秀忠并非合同当事人，依法不承担退还租金的义务。 关于是否应退还房租押金7200元及水电费保证金1000元的问题。在诉讼过程中，经查明，李秀忠已通过微信向玉劝慈退还了房租押金2400元及水电费保证金1000元，只余房租押金4800元未退还。对于该4800元，阳惠英、全福英、李秀忠主张是冲抵玉劝慈少付的租金，因此不予退还。根据双方提供的证据来看，双方已协商确定2017年3月18日至2017年9月17日的租金降为每月1200元，该约定视为对租赁合同的修改，对双方均具有法律约束力，玉劝慈提供的证据足以证明其支付了从合同签订之日至2020年2月17日的全部租金，阳惠英、全福英、李秀忠主张玉劝慈少付了租金4800元，要求用原预计的房租押金冲抵，没有依据，本院不予支持。在租赁合同于2020年2月18日解除后，阳惠英、全福英应将该房租押金4800元退还给玉劝慈。李秀忠并非合同当事人，依法不承担退还房租押金的义务。 阳惠英、全福英、李秀忠提出反诉要求玉劝慈给付租金11050元（其中9600元为2017年3月18日至2017年9月17日的租金按3600元/月计算扣除玉劝慈已交纳部分及押金4800元后的差额，1450元为2020年2月18日-2月28日的租金），因李秀忠并非租赁合同的当事人，而是阳惠英、全福英的代理人，其在本案所涉租赁合同履行过程中做出的行为产生的法律后果依法由阳惠英、全福英承担，李秀忠不享有相应的合同权利，不宜作为本案反诉原告主张权利。对于阳惠英、全福英主张要求玉劝慈交纳2017年3月18日至2017年9月17日的租金差额9600元，因在租赁合同履行过程中，双方已协商确定2017年3月18日至2017年9月17日的租金降为每月1200元，该约定视为对租赁合同的修改，对双方均具有法律约束力，并且双方已实际按此约定履行完毕，现阳惠英、全福英主张上述期间租金按每月3600元计算，要求玉劝慈补交租金，没有依据，本院不予支持。对于阳惠英、全福英要求玉劝慈交纳2020年2月18日至2月28日的租金1450元，因玉劝慈接到退出租赁门面的通知是在2020年2月18日晚，出租方应给予承租人必要的时间腾退门面，但承租人也不能在合同解除后长期占用租赁门面，根据案件实际情况，对阳惠英、全福英主张的合同解除后占用租赁物的费用，本院酌情支持1000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、玉劝慈与阳惠英、全福英于2015年10月24日签订的《漓江明珠门面租赁合同》于2020年2月18日解除； 二、阳惠英、全福英退还玉劝慈租金1000元、房屋押金4800元，合计5800元； 三、驳回本诉原告玉劝慈的其他诉讼请求； 四、反诉被告玉劝慈支付反诉原告全福英、阳惠英合同解除后占用租赁房屋的占用费1000元； 五、驳回反诉原告全福英、阳惠英、李秀忠的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费28元（已依法减半收取），由玉劝慈负担12元，由全福英、阳惠英负担16元；反诉案件受理费38元（已依法减半收取），由全福英、阳惠英、李秀忠负担35元，由玉劝慈负担3元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费94元（户名：桂林市中级人民法院。账号：20×××16。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 易升龙 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 梁雪超 书 记 员 张 婷 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 2、《中华人民共和国民法总则》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 3、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 4、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 5、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 6、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。