南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0105民初5856号 原告：鲁永华，男，汉族，1969年8月9日生，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。 被告：中石油南京石油有限公司，住所地南京市建邺区江东中路****电梯楼层**。 法定代表人：许兴祥,该公司董事长。 委托诉讼代理人：王敦武，江苏斐多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭俊呈，江苏斐多律师事务所实习律师。 原告鲁永华与被告中石油南京石油有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序（独任审），公开开庭进行了审理。原告鲁永华及其委托代理人陈明荣，被告中石油南京石油有限公司（以下简称：南京石油公司）的委托代理人王敦武、郭俊呈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁永华向本院提出诉讼请求： 1、请求依法判令解除原、被告订立的《房屋租赁合同》； 2、请求依法判令被告向原告支付2020年3月至7月的房租（7500元×5个月)和水、电、燃气、物业费等损失2000元、违约金7500元，以上共计47000元； 3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年8月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由被告租用建邺区江东中路313号18楼1806室，约定月租金7500元，预收房租45000元，押金7500元，租赁期至2020年8月25日结束。按照合同约定，被告应在2020年1月23日之前支付下半年租金，但在2020年2月27日被告公司副总陈传军通过微信向原告发消息，称被告方决定不租涉案房屋了，并称如果违约就按合同约定办；原告回复其可以解除合同，但是请将房屋修好后再交钥匙收回房屋，双方就此通过电话约定于2020年3月11日现场谈交接问题。双方于2020年3月11日在现场确认涉案房屋内大玻璃坏了一块，但被告方委托到现场的人说他不能做主，需要回去请示公司，且当时室内物品没有搬空。2020年3月12日陈传军发微信告知原告可就租赁事宜与被告方办公室李主任联系，但经联系李主任又称不清楚。原告只能又于2020年3月16日发信息通知陈传军维修房屋，陈传军微信回复正在维修，就没有了下文。2020年4月17日被告方委托律师与原告代理人联系，原告代理人告知对方律师解除合同可以，但请将房屋修好，被告律师回复说下周回复。2020年4月20日被告方律师发函告之原告，认为双方从2020年2月27日就解除合同了（当时房屋未清空、玻璃未修好、钥匙未交接）。原告方于2020年4月21日对被告律师的函件进行了回复，内容是疫情发生是客观事实但不是解除合同的必然条件，双方就合同解除尚未协商一致，房屋空置的损失应由被告承担。被告方律师韩夏于2020年4月22日回复要求房东出示具体金额看公司是否可以接受，当日原告方律师回复要求被告给付4月1日前的房租并把房子修缮好，可以协商解除合同（此时房屋仍然未清空）。原告为与被告之间的纠纷在2020年5月去被告方公司找陈传军两次协商租赁事宜，但陈传军说要与总公司汇报，其无法做主。2020年5月26日，被告律师通过微信向原告再次发送了前次的律师函，原告律师也把前次的回函再发了一遍回去。同一天，该律师通知房屋内物品已经修好，原告方回复解除合同应双方达成合意才行。2020年5月31日原告律师发送律师函告知被告方，可以解除合同，但必须联系中介至现场进行交接并确认房屋已经修好。被告方在此后则无任何回复，致原、被告双方协商未果，故诉请解决。 被告南京石油公司辩称，对双方签订的租赁合同没有异议，被告方在签约后交了半年房租和7500元押金，自2020年1月23日后未交房租，房屋钥匙正式交接在2020年8月2日，房屋也在当天清空，房屋内玻璃在2020年3月11日发信息时没有修复好，经现场确认是坏了，实际修复日期在2020年3月18日。具体情况是，2020年2月27日被告方联系人陈传军打电话给与原告，要求解除合同并表示可以按约定给付违约金，原告则希望被告方联系中介，没有明确回复是否解除合同；2020年2月28日被告方派人到现场准备搬家，清理了小物件，在搬运大物件时物业说需要与房东核实，称房东同意搬才允许被告方搬，经物业电话联系原告，原告对物业说不同意搬致当日未能清空房屋，不得不撤销了货拉拉的订单；2020年3月11日时，原、被告及中介三方到现场谈房屋交接事宜，确认室内玻璃确实坏了，谈好先修玻璃；2020年3月18日被告方将玻璃修复，遂通知中介商量交接事宜，中介的工作人员滕猛说房东意见是先交付下半年的租金，被告方对此无法接受；2020年4月17日，被告方律师与原告方进行沟通，沟通内容详见聊天记录；2020年5月26日，原告及中介到被告方的老地址没有找到被告方；2020年7月17日，原、被告双方再次进行了沟通，但未能完成交接；2020年8月2日，三方现场完成了房屋交接、退房手续。另被告方在2020年5月29日之前已经交了一把钥匙给中介方滕猛，中介此后已经带其他有意向承租涉案房屋的人看过房子了。关于玻璃，三方在2020年8月2日现场签字确认交割清单后，原告发现室内还有一块玻璃坏了，东西当时还没搬，该玻璃后来由原告自行修复了，被告方不认可修复费用400元。综上，被告对原告的诉请只同意支付一个月的租金作为违约金，对水、电费无异议，物业费被告垫付了1287.12元，是2020年3月至7月的物业费，需要冲抵的金额由法院判决确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告鲁永华向本院提交的证据如下： 1、《房屋租赁合同》、押金条、发票各一份，证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，原告已收取被告45000元租金、7500元押金。 2、微信聊天记录一组，原告在事实与理由部分提及的微信往来，包括与被告方律师及陈传军信息往来，证明被告方在租赁合同未到期时要求解除合同，应当承担违约责任，且由于原、被告双方未达成解除合同的合意，造成原告方客观上发生实际损失。 3、2020年8月2日现场交割费用计算单，承租方杨博智、出租方鲁永华、居间方施久月，清单中确认了房屋有一块玻璃没有修复。 4、原告方因玻璃破损进行修复而发生的四百元收据，证明原告为修复玻璃的实际支出。 被告南京石油公司对原告鲁永华提交的证据质证如下： 1、对证据1的真实性、关联性没有异议。 2、对证据2“聊天记录”的真实性没有异议，是原告方坚持要求被告方承担下半年的租金导致双方无法完成交接。 3、对证据3、4的真实性没有异议，双方确是于2020年8月2日完成了交接。 被告南京石油公司针对原告鲁永华的诉请向本院提交下列证据： 1、证据1，《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，合同约定被告有权解除合同，违约金为一个月租金7500元。 2、证据2，2020年2月27日被告方联系人陈传军与原告的电话录音，内容是被告方明确告知原告下半年不租了，并且愿意补偿一个月的租金，但原告说需要通知中介，原告方出示的聊天记录是在此电话后发生的。 3、证据3，被告方联系货运公司搬家的截屏，因为原告未允许物业让被告搬家，导致被告未能及时清空房屋。 4、证据4，2020年4月17日原、被告双方律师的聊天记录，原告代理人告知，被告需要根据原告的要求将房租补上才可以解除合同。 5、证据5，2020年4月20日被告方律师韩夏发给原告律师的律师函，再次告知合同已经解除，并且愿意给付一个月房租作为违约金。 6、证据6，2020年5月25日被告方公司工作人员李建华电话通知中介滕猛的录音，内容是问中介有无告知原告玻璃已经修好，中介说是与房主本人说的；第二份录音提及钥匙问题，中介滕猛在录音中承认拿走了一套钥匙，并承认是房主让其来拿钥匙的。 7、证据7，2020年8月2日的交接单、三方签字退房确认书、物业费发票，证明双方于2020年8月2日现场进行了交接，被告方垫付了物业费，被告方希望就垫付费用在本案中一并处理。 原告鲁永华对被告南京石油公司提交的证据的质证意见是： 1、对证据1没有异议。 2、对证据2的真实性没有异议，但原告认为解除合同需双方协商一致，电话通知不能作为解除合同的时间点。同时，该证据也证明被告也在积极找下家。 3、对证据3的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，原告与物业说的是：“是否同意被告搬由物业自己考虑”，因为物业费是物业方自己收取的，且单方面搬家不代表合同解除。 4、对证据4的真实性无异议，对证明目的不认可，原告主张的是房屋交接前的租金，并没有主张六个月的租金。 5、对证据5的真实性无异议，但该行为是单方面行为，原告方不认可。 6、对证据6，该证据系被告与中介单方面的沟通，内容含糊，不能证明实际情况，通过录音的内容可以反映是5月29日的前拿的钥匙，说明钥匙交接发生在5月份。 7、对证据7没有异议，该证据进一步证明原、被双方的房屋交接实际发生在2020年8月2日。 本院对上述原、被告提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。 本院认为，通过案件审理，可以明确以下基本事实：房屋出租方鲁永华、房屋承租方南京石油公司、居间方南京欣河房地产经纪有限公司三方自愿签订《房屋租赁合同》（附房屋交接清单，交房日期为2019年8月22日），约定房屋租赁期自2019年8月26日至2020年8月25日，租金标准为每月7500元，两期租金支付时间为：2019年8月23日前、2020年1月23日前，押金7500元；合同签订后，原、被告双方按约交接了涉案房屋，原告方收取了第一期租金45000元及押金7500元；2020年2月27日，被告联系人陈传军通知原告不再租赁涉案房屋（第二期租金未交）；此后，原、被告双方围绕租赁合同的解除（房屋修缮、租金、物业费、水、电费、室内物品搬迁、钥匙交接、房屋交接等事项）展开了一系列的沟通、协调，后双方及居间方终于2020年8月2日现场交接了涉案房屋，确认燃气费及物业服务费（1287.12元，含公摊费用）交清、水费（107元）及电费（329.5元）未付，另现场确认室内沙发套缺失及一块玻璃损坏（沙发套900元、玻璃更换费用400元）。根据前述审理查明的事实，可以明确双方的矛盾争议焦点在于：⑴原、被告双方虽均认同双方之间的租赁合同关系已解除，但原告认为解除合同的时间节点是2020年8月2日即实际交接日，被告则认为解除合同的时间节点应在2020年2月27日，即被告方通知原告不再租赁涉案房屋时；⑵原告诉指的2020年2月至7月5个月租金损失的责任认定。 围绕第一个争议焦点，结合审理查明的事实，可以明确如以2020年2月27日为解除合同的时间节点，系被告单方提出解约、原告未明确同意，双方无解约合意；同时，在该节点，涉案房屋处在被告完全控制下且未交还原告，室内物品未清空、钥匙未交接、水、电费用等相关费用未交清、室内损坏的物品未清点、修复，以该状态为解除时间节点明显显失公平，缺乏事实与法律依据，故本院对被告的该主张不予采纳。相较于被告的主张，双方在通过5个月的协商后终于进行了房屋交接、费用清算，故以双方实际交接涉案房屋的时间，即以2020年8月2日为租赁合同关系解除的时间点则更为妥当，无重大的不合理或违反法律强制性规定之处，故以该时间点作为本案案涉房屋租赁合同关系的解除时间。 围绕第二个争议焦点，在以2020年8月2日为涉案房屋租赁合同解除时间节点的前提下，自2020年2月至7月5个月的时间内，原、被告双方展开了一系列的解除合同的沟通、协调，该段“解约协调时间”期间过长，双方对该段超长期间的产生均负有过错，故应由双方就该段房屋空置期的租金损失进行共担。关于共担的比例，被告作为房屋租赁关系解除提出人、房屋实际控制人、室内物品所有人应当主动实施比房屋所有人更积极、有效的合同解除行为，而不是长时间停留于文字上的协调、再协调，故应当承担产生5个月租金损失的大部分责任，即酌定由被告承担3个月即60%的租金损失责任、由原告承担40%的租金损失责任。 关于被告提出的物业服务费的冲抵问题，因原告应承担5个月租金损失的40%，故物业服务费的可冲抵金额为514.85元（1287.12元×40%）。 关于被告提前解除合同产生的违约金问题，根据合同约定以一个月租金金额作为违约金金额，原、被告双方对此均无异议，故违约金金额以7500元为准。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告鲁永华与被告中石油南京石油有限公司因租用南京市建邺区江东中路313号03幢2单元1806室而产生的房屋租赁合同关系。 二、被告中石油南京石油有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告鲁永华租金22500元（7500元/月×3个月）、违约金7500元、水费107元、电费329.5元、沙发套损失费900元、玻璃更换费400元，合计31736.5元，扣除可以抵扣的物业服务费金额514.85元，被告中石油南京石油有限公司应向原告鲁永华支付金额为31221.65元。 三、驳回原告鲁永华对被告中石油南京石油有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费488元，由被告中石油南京石油有限公司负担。（该款由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，以冲抵原告预缴的款项）。 如果被告未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 陆真国 二〇二〇年十二月二日 法官助理 赵 丽 书 记 员 陈 星