云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3158号上诉人（原审被告）：刘汉东，男，生于1966年1月5日，汉族，湖北省汉川市人，初中文化，住湖北省汉川市。委托代理人：汪继尧，云南雄云律师事务所律师，系特别授权代理。被上诉人（原审原告）：管彦飞，男，生于1946年10月28日，汉族，云南省镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。委托代理人：武立宏，云南奥洋（镇雄）律师事务所律师，系特别授权代理。被上诉人（原审被告）：镇雄县增辉珠宝店，经营者曾辉，女，生于1968年8月1日，汉族，湖南省澧县人，住湖南省澧县，现住云南省昭通市镇雄县。委托代理人：张华。上诉人刘汉东因与被上诉人管彦飞、镇雄增辉珠宝店房屋租赁合同纠纷一案，不服镇雄县法院作出的（2020）云0627民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘汉东上诉请求：请求二审人民法院依法判决撤销原审判决，改判决驳回被上诉人管彦飞的原审诉讼请求；并改判决由被上诉人曾辉珠宝店支付被上诉人管彦飞2019年度、2020年度（即自2019年7月1日起至2021年6月30日止两个年度的到期租金）。主要事实和理由：一、原审判决认定事实存在部分错误。本案不具备出租人单方解除租赁合同的法定条件。1.本案争议租金的给付义务，己基于转租合同法律关系，依法转移由次承租人即被上诉人镇雄县增辉珠宝店承担。且镇雄县增辉珠宝店作为次承租人已经在原审中当庭明确表示愿意按照原租赁合同约定，支付到期租金。2、管彦飞有拒收镇雄县增辉珠宝店租金的这一恶意阻止次承租人履行合同义务的违约行为。出租人要求解除租赁合同拒收次承租人租金的上述违约行为，引发了前案纠纷一一即被上诉人镇雄县增辉珠宝店起诉上诉人的转租赁合同纠纷。两审法院判决，已经确认转租合同的效力，驳回了镇雄县增辉珠宝店的一审诉讼请求和二审上诉请求。（一）在本案诉前，出租人未依法向承租人或次承租人催收过租金，原审判决对这一消极法律事实不作认定错误。（二）两被上诉人可能存在恶意串通损害上诉人利益的行为。管彦飞明确表示在本案中不主张到期租金，只要求解除涉案房屋租赁合同。而镇雄县增辉珠宝店当庭明确表示愿意支付到期租金，同时又同意解除房屋涉案租赁合同（但同时要求另行与被上诉人管彦飞签订房屋租赁合同）。两被上诉人的上述诉辩主张，很明显地存在恶意串通的痕迹，严重损害了上诉人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的司法解释精神，出租人单方要求解除本案涉案租赁合同的法定条件尚未成就。二、原审判决适用法律错误。（一）出租人要求解除租赁合同，是以其获取租金收益的合同目的不能实现为前提和基础。本案中镇雄县增辉珠宝店已经明确表示其愿意向出租人给付到期租金。（二）被上诉人管彦飞未主张由承租人或次承租人承担给付到期租金等违约责任，而直接主张解除租赁合同，将造成新的讼累，管彦飞还有权另案主张到期租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的司法解释精神，管彦飞如果不在本案中主张到期（逾期）租金，则其依法就不能够主张解除涉案房屋租赁合同。（三）原审判决解除涉案房屋租赁合同，可能引发新的讼争。（四）在前案诉讼中，被上诉人管彦飞作为独立请求权的第三人，已经要求解除涉案房屋租赁合同。前案两审判决均驳回了管彦飞要求解除涉案租赁合同的诉讼请求。原审判决对与前案诉讼完全相同的本案请求权，作出了与前案判决相互矛盾的判决结果。综上，应当由珠宝店立即给付管彦飞逾期租金并由管彦飞与珠宝店继续履行刘汉东与管彦飞2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》。管彦飞答辩称：一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。根据合同相对性，支付房屋租金的主体应为被答辩人刘汉东，刘汉东的行为已构成根本违约，管彦飞已在诉前多次催告被答辩人刘汉东支付租金，被答辩人仍然拒绝支付，根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。故该《房屋租赁协议》依法应予解除。镇雄县曾辉珠宝店答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决公平公正，符合法律规定。二、上诉人的上诉理由不成立，管彦飞与上诉人之间签订的租赁合同目的为实现收取房屋租金，而上诉人与答辩人之间转租合同确实损害了管彦飞的房租利益，且上诉人转租行为违反了合同约定。请求依法驳回上诉人的上诉请求！一审法院认定本案的事实如下：2017年6月26日，刘汉东与管彦飞、刘朝美签订了《租房协议》，约定管彦飞、刘朝美将其位于镇雄县自建房屋的一楼两个门面及三楼、四楼两层住房租给刘汉东用于经营，约定刘汉东可以转租给他人，但必须电话或当面通知管彦飞，该租赁房屋绝不能转租医院、食馆和赌博、色情等违法经营。租期为五年，即2017年7月1日起至2022年6月30日止，第一年租金为258000元，以后每年按12000元递增租金。后刘汉东与管彦飞于2018年7月9日重新签订了《房屋租赁协议》，约定租金为330000元／年，租期仍然为五年，即2018年7月1日至2023年6月30日，约定刘汉东可以转租给他人，但必须电话和当面告知管彦飞，绝不能转租医院、食馆和赌博、色情等违法经营。刘汉东支付了2018年度的房租给管彦飞。后刘汉东又将其租赁的房屋（按刘汉东与管彦飞于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》）转租给镇雄县增辉珠宝店经营，管彦飞以刘汉东未告知其转租事宜为由，口头拒收2019年度（2019年7月1日至2020年6月30日）的租金，致镇雄县增辉珠宝店于2018年11月26日以管彦飞不准其继续使用门面为由向镇雄县人民法院起诉刘汉东，要求解除刘汉东与镇雄县增辉珠宝店的《房屋租赁协议》并返还转让费550000元。刘汉东以镇雄县增辉珠宝店违约为由提起反诉，诉求镇雄县增辉珠宝店承担违约责任，给付违约金30000元，并书面申请追加房屋所有人管彦飞、刘朝美为该案第三人参加诉讼。庭审中，管彦飞、刘朝美作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求判决解除刘汉东与管彦飞于2018年7月9日重新签订的《房屋租赁协议》。镇雄县人民法院于2019年7月30日作出（2018）云0627民初4817号民事判决书，判决：“一、驳回原告镇雄县增辉珠宝店对被告刘汉东的诉讼请求。二、驳回被告刘汉东对原告镇雄县增辉珠宝店的反诉请求。三、驳回第三人管彦飞、刘朝美对被告刘汉东的诉讼请求”。因镇雄县增辉珠宝店不服该判决提起上诉，昭通市中级人民法院于2020年3月18日作出（2020）云06民终15号民事判决，维持原判。后因刘汉东、镇雄县增辉珠宝店仍未交纳2019及2020年度房租，管彦飞遂诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据（2018）云0627民初4817号民事判决书中认定，刘汉东与镇雄县增辉珠宝店转租行为有效，争议房屋的租金交纳主体应属于镇雄县增辉珠宝店，镇雄县增辉珠宝店愿意按合同支付已使用期限内未支付的租金并解除其与刘汉东签订的转租合同，故管彦飞与刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》已没有实际意义，解除合同后不损害任何一方的利益。在刘汉东与镇雄县增辉珠宝店签订的转租合同中，未约定房租应由镇雄县增辉珠宝店直接支付给管彦飞或支付给刘汉东后再由刘汉东支付给管彦飞，致2019年7月31日后（共两个年度）的租金至今未交，严重损害了管彦飞的利益。故原告管彦飞要求解除与被告刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》的主张，予以支持。原告管彦飞不要求在本案中处理2019年7月31日后（共两个年度）的租金事宜，因被告镇雄县增辉珠宝店愿意支付其使用期限的房租后解除《房屋租赁协议》，故房租问题不在本案中处理。被告刘汉东和镇雄县增辉珠宝店相互推诿，至今未交纳2019年度和2020年度的房租，完全违背了2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》的内容，严重损害了原告管彦飞的合法权益，构成根本违约，故对被告刘汉东辩称原告管彦飞的起诉违背“一事不二理”的原则，原告管彦飞的诉求在（2018）云0627民初4817号民事判决书中已作出判决的主张，不予采纳。为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除原告管彦飞与被告刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》。案件受理费人民币100元，由被告刘汉东承担。二审查明事实与一审判决认定事实一致。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原判是否恰当？针对本案焦点，本院综合评判如下：在上诉人刘汉东与被上诉人镇雄县增辉珠宝店签订的转租合同中，并未约定房租支付的方式，致使2019年后的两个年度的租金至今未交付给被上诉人管彦飞，严重损害了管彦飞的利益。管彦飞不要求在本案中处理2019年7月31日后（共两个年度）的租金事宜并无不当。上诉人刘汉东认为“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，出租人单方要求解除本案涉案租赁合同的法定条件尚未成就及管彦飞如果不在本案中主张到期（逾期）租金，则其依法就不能够主张解除涉案房屋租赁合同。”的上诉理由，经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的是“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”，本案中次承租人珠宝店虽然愿意支付所欠房租，但并未以此为由抗辩出租人管彦飞的合同解除权。增辉珠宝店在一审庭审中明确表示“管彦飞诉求与刘汉东解除房屋租赁合同与珠宝店无关”。故上诉人刘汉东该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于刘汉东的“被上诉人管彦飞、珠宝店可能存在恶意串通损害上诉人利益的行为”等其余上诉理由，因其未能提交相关合法有效的证据证明该主张，依法应承担举证不能的法律后果。原审法院根据查明事实依照相关法律规定作出的判决并无不当。综上所述，上诉人刘汉东的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘汉东负担。本判决为终审判决。审判长 李 韬审判员 周应彪审判员 余 帅二〇二〇年十二月二十八日书记员 吴有毕