云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1664号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：高大鹏、梁增辉，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：周春潮，男，汉族，1980年10月25日出生，身份证登记住址为浙江省平阳县，现住云南省昆明市官渡区。被告：徐圆圆，女，汉族，1982年7月24日出生，身份证登记住址为浙江省平阳县，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周春潮，与徐圆圆系夫妻关系，特别授权代理。原告云南中豪置业有限责任公司与被告周春潮、徐圆圆商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高大鹏、梁增辉以及被告周春潮（暨被告徐圆圆委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的中豪悦城花园9幢17层1705号住宅《商品房购销合同》及补充协议；2、合同判令解除后，在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，被告向原告支付150029.8元违约金；3、判令被告偿还原告代其向中国银行股份有限公司国贸支行偿还的贷款本息、诉讼费、保全费、律师费共计565493.64元，并由被告承担从原告代偿上述款项之日起至被告实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；4、判令本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等与本案相关的费用由被告承担。事实与理由：2013年9月25日，原、被告双方签订了中豪悦城花园9幢17层1705号住宅的《商品房购销合同》及补充协议。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的中豪悦城花园9幢17层1705号住宅的总价为750149元。合同约定房款为贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的30.68%，金额230149元，其余价款520000元向中国银行股份有限公司昆明市国贸支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性保证担保。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任代被告向银行偿还了相关款项。依据双方签订的《商品房购销合同》及补充协议约定，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（原告）承担担保责任的，甲方（原告）在承担责任后有权向乙方（被告）追偿，并且甲方（原告）有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。特诉至法院，望判如所请。在案件审理过程中，原告将其第3项诉讼请求变更为：判令被告偿还原告代其向中国银行股份有限公司国贸支行偿还的贷款本息、诉讼费、保全费、律师费共计615254.01元，并由被告承担从原告代偿上述款项之日起至被告实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。相应事实和理由如下：由于银行之前已就其与周春潮、徐圆圆间的金融借款纠纷向法院提起诉讼，最终法院判决周春潮、徐圆圆向银行返还借款，原告对债务承担连带担保责任。因周春潮、徐圆圆并未按期履行判决义务，导致原告被银行申请强制执行。但银行在向原告出具代偿证明时，并未考虑上述案件从审理至强制执行完毕期间产生的利息、罚息以及本应由周春潮、徐圆圆承担但由原告代为向法院支付的费用，因此导致银行出具的代偿证明金额少于原告实际支付的金额。两被告辩称：同意原告要求解除合同的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。另，经原告申请，本院依法调取情况说明1份、代偿数据表格1份、保管款通知单3份以及收据1份。经质证，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月25日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告周春潮、徐圆圆签订《商品房购销合同》（合同编号为悦城9-1705）并备案（合同登记号为KM2013092570995），约定由两被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买中豪悦城花园9幢17层1705号房屋，总价款为750149元，付款方式为首期230149元，其余价款520000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2013年12月31日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1款约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”，第十七条第2款约定“若由于甲方原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则甲方应向乙方支付合同总价款20%的违约金，甲方应在合同解除之日起30日内（如合同已经登记，则在乙方办理撤销合同登记申请后30日内）向乙方返还已付的房价款、配套费及代收款项（均不计利息）”。之后，周春潮、徐圆圆、中国银行股份有限公司昆明市国贸支行（以下称“中国银行国贸支行”）、云南中豪置业有限责任公司签订《个人一手住房贷款合同》并进行了公证，该合同约定由借款人周春潮向贷款人中国银行国贸支行贷款520000元用于购买前述房屋（徐圆圆以抵押物共有人在合同上签名），贷款期限为240个月，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即云南中豪置业有限责任公司的银行账户，按月等额本金还款，开发商承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2013年7月29日，被告出具收到周春潮“代收工本费”9939元、配套费4200元的发票。2016年，中国银行国贸支行将周春潮、徐圆圆、云南中豪置业有限责任公司列为被告诉至本院，主张周春潮、徐圆圆未依约还款且云南中豪置业有限责任公司未履行担保责任，并诉请要求周春潮、徐圆圆偿还贷款本息等费用并由云南中豪置业有限责任公司承担连带担保责任。2017年，经本院主持调解，该案当事人达成如下调解协议：“一、经各方确认，被告周春潮、徐圆圆应当归还原告借款本金人民币439833.21元及计算至实际清偿款项之日止的利息、罚息（截止2017年3月13日本息合计人民币445325.21元）。被告于2017年3月25日前偿还原告欠款100000.00；被告于2017年4月25日前偿还原告欠款100000.00元；被告于2017年5月25日前偿还原告欠款100000.00元；被告于2017年6月25日前归还剩余欠款，具体金额以原告出具的欠款清单（利息、罚息计算以合同约定为准）为准。上述还款扣款顺序为：1、实现债权费用；2罚息；3、利息；4、本金。二、被告周春潮、徐圆圆于2017年6月25日前向原告支付原告为实现债权而支出的律师费10000.00元，保全费2971元。三、本案诉讼费8655元，减半收取4327.5元，由被告周春潮、徐圆圆承担，并于2017年6月25日前向原告中国银行股份有限公司昆明市国贸支行支付；剩余4327.5元法院退还原告。四、被告云南中豪置业有限责任公司对上述欠款承担连带清偿责任，按上述还款计划还款。五、若被告云南中豪置业有限责任公司承担代偿责任对上述债务进行清偿，被告云南中豪置业有限责任公司有权向被告周春潮、徐圆圆追偿（被告周春潮、徐圆圆应在90天内向被告中豪置业支付被告中豪置业已代偿部分的款项（具体金额以原被告双方确认金额为准）。被告周春潮、徐圆圆逾期未向中豪置业有限责任公司支付的部分，按日万分之四的利率计算违约金直至清偿完毕）。”2020年12月18日，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行作出《关于云南中豪置业有限责任公司代客户周春潮偿还债务的说明》，记载云南中豪置业有限责任公司于2016年12月8日至2019年4月2日多次代偿周春潮逾期本息556857.15元、诉讼费8655元、保全费2971元、律师费10000元，合计578483.15元，现贷款已结清。另一，在本案审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼财产保全责任保险费1130.99元，并交纳诉讼保全申请费3347元。另二，原告委托律师代理本案诉讼，产生律师代理费5000元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，就商品房买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款。但就与商品房买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，云南中豪置业有限责任公司作为保证人履行了担保义务。现原告请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，两被告对此无异议，本院予以支持，并确认合同解除时间为本案庭审之日即2020年8月20日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果及原告的各项诉请，本院结合合同履行情形评判如下：①涉案房屋买卖合同已解除，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。同时，原告应当返还其向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款750149元以及“代收工本费”9939元、配套费4200元。②商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合办理商品房买卖合同解除备案手续的请求予以支持。③关于原告要求被告返还款项578483.15元的诉请（变更诉讼请求申请书中记载的金额为615254.01元，庭审时原告明确为578483.15元），有相应合同约定，本院予以支持。同时，关于原告要求被告对上述款项计付资金占用费的诉请，因缺乏法律依据，故本院不予支持。④关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有相应违约情形应承担违约金的约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。在房屋买卖合同解除、双方相互履行返还义务的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。⑤关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的律师费，有相应合同依据，本院予以支持。对于原告主张的执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因原告未提交相应依据，故本院不予支持。此外，双方当事人均未提交证据证明涉案房屋是否存在被预查封的情形。需要指出的是，本院判令解除原、被告之间的商品房购销合同，并不当然意味着本案原告即享有排除执行的权利。原告是否享有排除执行的权利，不属于本案审查范围，本院在本案中不予评判，同时对当事人的抵扣主张，本院不予评定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，判决如下：一、原告云南中豪置业有限责任公司与被告周春潮、徐圆圆签订的《商品房购销合同》（合同编号为悦城9-1705）及《合同补充协议》于2020年8月20日解除；二、由被告周春潮、徐圆圆于本判决生效之日起十日内协助原告云南中豪置业有限责任公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2013092570995）的撤销手续；三、由被告周春潮、徐圆圆于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司座落于昆明市官渡区矣六街道办事处塔密村中豪悦城花园9幢17层1705号的房屋；四、由被告周春潮、徐圆圆于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款578483.15元；五、由被告周春潮、徐圆圆于本判决生效之日起十日内支付原告云南中豪置业有限责任公司律师代理费5000元；六、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告周春潮、徐圆圆购房款750149元；七、由原告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告周春潮、徐圆圆“代收工本费”9939元、配套费4200元；八、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10956元，由被告周春潮、徐圆圆负担9635元，由原告云南中豪置业有限责任公司负担1321元；诉讼保全申请费3347元，由被告周春潮、徐圆圆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年十二月二十二日书记员  汪建娇