吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1504号 上诉人（原审被告）：裴莹莹，女，汉族，1987年5月22日生，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人:郑强（与裴莹莹系夫妻关系），男，1985年10月2日生，汉族,住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：杨丽敏，吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:白城市全安物业服务有限公司。住所：白城市瑞光商贸城****。 法定代表人:于晓东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:徐朝盛，系该公司物业经理。 委托诉讼代理人:潘洋，系白城市百帮法律咨询服务中心法律服务工作者。 上诉人裴莹莹因与被上诉人白城市全安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裴莹莹委托诉讼代理人郑强、杨丽敏，被上诉人白城市全安物业服务有限公司委托诉讼代理人徐朝盛、潘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裴莹莹上诉请求：请求依法撤销吉林省白城市洮北区人民法院(2020)吉0802民初4448号民事判决书，对本案进行审理，并依法改判，驳回白城市全安物业服务有限公司的诉求。事实和理由：一、一审法院判决认定的基本事实错误。一审法院判决认定裴莹莹与白城市全安物业服务有限公司之间在2018年12月25日以后存在物业服务合同关系是错误的。裴莹莹在入住前，2016年12月8日，建设单位与白城市全安物业服务有限公司签订了一份协议书，即前期物业服务合同，内容约定十分明确，合同期限为:2016年12月8日开始至本物业首次业主会确定物业管理企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。裴莹莹所在的学府经典小区于2018年5月17日召开了第一次小区业主大会，并成立了业主委员会,经业主大会决议，选聘白城市华熙物业服务有限公司，业主委员会于2018年12月25日与该物业公司签订了《物业服务合同》，且业主委员会就业委会的成立和新的物业公司的选聘事项已向社区备案和告知。业主委员会于2018年12月3日,向白城市全安物业服务有限公司下发停止服务通知,故前期物业合同已于2018年12月25日时即终止。白城市全安物业服务有限公司起诉要求给付的是2018年12月10日至2020年12月9日的物业费，因合同已终止履行，白城市全安物业服务有限公司也未提供服务，故裴莹莹不应给付物业费。一审判决给付物业费没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。《物业管理条例》第二十六条的规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。裴莹莹入住时与白城市全安物业服务有限公司签订了一份《物业管理协议》，该协议缺少合同的主要条款,最基本的服务期限未约定。但依据上述法律规定,无论是否约定服务期限,业主委员会与物业公司签订服务合同后原来的前期物业服务合同即终止。因此,在裴莹莹与白城市全安物业服务有限公司之间合同终止后，一审法院仍判决双方存在物业服务合同关系，并判决支付物业费是法律适用上的错误，请求二审法院予以纠正。三、一审法院判决支持白城市全安物业服务有限公司强迫业主接受物业服务的行为是错误的。小区业主在入住时均提前缴纳了2017年度的物业费，裴莹莹也缴纳了2017年和2018年度两年的物业费。业主委员会已明确通知双方终止合同关系,但白城市全安物业服务有限公司不退出物业用房，仍强行要求给业主提供物业服务，该行为从刑法角度讲是强迫交易行为，双方已没有合同关系,一审法院视法律规定和合同约定不存在，仍判决“原告实际为被告居住的小区提供了物业服务。”仍判决业主给付物业费是对违法行为的纵容。四、一审判决认定的事实缺乏证据支持。白城市全安物业服务有限公司除了已终止的前期物业合同外未提供证据证明双方存在物业合同关系,亦未提供了证据证明其为业主提供了哪些物业服务。相反,一审时裴莹莹提供了照片和录相等大量证据证明白城市全安物业服务有限公司未提供物业服务，对此组证据一审判决予以确认,但仍判决业主给付90%的物业费，但未明确白城市全安物业服务有限公司为业主提供哪些服务,相反判决书中列举了“存在小区入口处无值班、楼道内有小广告片、绿地无草或草木未修整、垃圾点油污未清理等”，但法院认为仅是瑕疵，物业服务公司连大家天天能见到的卫生和绿地、小广告都没清理，他还能作什么呢垃圾到处是,卫生是一般的差吗没提供服务最终变成了提供服务有瑕疵,这样的××区角还有这样的环境吗这也叫提供服务,这种情况还找业主要物业费这是整个小区业主的心声!业主委员会曾于2018年11月17日对全体业主就白城市全安物业服务有限公司提供的物业服务满意度进行过书面问卷调查,结果是150户参与问答,不满意的为142户,满意的为7户,弃权1户。裴莹莹在一审时已提供了大量的照片和录相,再也找不到比这个小区更差的环境和卫生了,老百姓的眼睛是亮的,心是明的,如果你提供的服务让人满意,即便没合同，业主也愿意付钱。 白城市全安物业服务有限公司辩称，原审事实认定清楚，法律适用正确，请求维持一审判决，驳回裴莹莹的上诉请求。一、白城市全安物业服务有限公司是由开发商汇通房地产公司聘用并签订书面《协议书》，并约定期限自2016年12月8日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日停止。至今，白城市全安物业服务有限公司未接到任何部门告知我物业公司终止原物业合同的告知书，本小区还没有综合验收，开发商售出和未售出的空置房屋有很多问题，没有前期物业公司处理不了，不同意物业公司半路撤出，所以现有物业公司与开发商没有履行完合同。我们没有与业主委员会签订任何合同（包括续签或弃管），所以我们与开发商的合同不存在到期问题。所以物业公司仍然服务到2020年12月9日，答辩人是依《协议书》履行物业服务。二、答辩人一直在依约定履行物业服务，且在一审众多的起诉人中，还有在2020年10月份接受答辩人进行做防水服务的人6-8户。因此，裴莹莹主张答辩人未依约定进行物业服务没有任何事实依据。三、经典小区在册房屋349户，实际入住340户，实际交纳本年2020年度物业费的有190多户。因此答辩人认为，答辩人的服务是得到了大部分业主的认可的，而至今尚未交纳物业费的业主，除了起诉的这几住户，其他人都是在持观望态度而缓交物业费，并不是对答辩人的物业服务不满意。综上，答辩人认为，答辩人在合同期内提供合理物业服务，有权依法收取物业费，故请求维持一审判决，驳回裴莹莹的上诉请求。 白城市全安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令裴莹莹立即给付拖欠2018年12月10日至2020年12月9日期间的物业费1282元，并判令裴莹莹按日千分之一给付自逾期之日起至实际给付期间的违约金;2.判令由裴莹莹承担本案诉讼费用。事实与理由:白城市全安物业服务有限公司系学府经典小区的物业公司,裴莹莹系该小区业主。裴莹莹现拖欠白城市全安物业服务有限公司2018年12月10日至2020年12月9日期间的物业费2830元(面积:49.26平方米，641元X2年=1282元),白城市全安物业服务有限公司虽多次催要，裴莹莹拒不给付。依照白城市全安物业服务有限公司、裴莹莹签订的《物业管理协议》第三条规定，如裴莹莹不按约定交纳物业费的，白城市全安物业服务有限公司有权利要求裴莹莹补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。综上特此诉讼，望法院准予白城市全安物业服务有限公司诉讼请求。 一审法院经审理查明，裴莹莹为学府经典小区业主，其房屋位于白城市××区，建筑面积49.23平方米，该房屋开发商为白城汇通金路房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）。2016年12月8日，汇通房地产公司与白城市全安物业服务有限公司签订《协议书》，汇通房地产公司委托白城市全安物业服务有限公司进行前期物业管理服务，合同期限自2016年12月8日开始至首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。2017年2月14日，白城市全安物业服务有限公司与裴莹莹签订《物业管理协议》，约定：“第一条、物业管理服务内容及标准（参照国家一级物业服务标准）。第二条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）（一）乙方按年缴纳物业服务费。（二）多层住宅按建筑面积每月每平方米：1.0元；商业单位按建筑面积每月每平方米：2.0元。第三条、违约责任（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。” 一审法院认为，汇通房地产公司与白城市全安物业服务有限公司签订《协议书》，白城市全安物业服务有限公司与裴莹莹签订《物业管理协议》，白城市全安物业服务有限公司实际为裴莹莹居住的小区提供了物业服务，白城市全安物业服务有限公司与裴莹莹之间存在物业服务合同关系。裴莹莹出示照片，证明白城市全安物业服务有限公司没有按照服务标准进行服务，服务标准不达标。白城市全安物业服务有限公司、裴莹莹在《物业管理协议》中约定：“第一条、物业管理服务内容及标准（参照国家一级物业服务标准）。”根据《物业服务收费管理办法》《吉林省物业服务收费管理实施细则》《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》，我省住宅小区物业服务费为：普通住宅一级：每平方米1.00-1.50元，一级物业管理服务等级包括：1、基本要求；2、房屋管理；3、设施设备维修养护；4、公共秩序维护；5、卫生保洁服务；6、绿化管理及养护等具体事项。其中第4项包括小区主出入口24小时值班；第5项包括及时清扫积水、积雪，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；第6项包括小区绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化达到规划设施要求，花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种等相关规定。从裴莹莹提供的照片看，原告确实存在小区入口处无值班、楼道内有小广告卡片、绿地无草或草木未修整、垃圾点油污未清理等服务瑕疵。白城市全安物业服务有限公司为裴莹莹提供物业服务，裴莹莹应按照合同约定交纳物业费，但鉴于白城市全安物业服务有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，裴莹莹交纳的物业费可以酌减，但该瑕疵不构成根本违约，裴莹莹不能以此拒绝交纳物业费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，裴莹莹应给付白城市全安物业服务有限公司2019年、2020年物业费1063元（49.23平方米×1元／平方米×12个月×2年×90％）。白城市全安物业服务有限公司要求裴莹莹给付逾期支付物业费的违约金，因白城市全安物业服务有限公司履行物业服务合同过程中存在一定瑕疵，故法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院判决如下：裴莹莹于判决生效之日立即给付白城市全安物业服务有限公司物业费1063元。案件受理费25元，由裴莹莹负担。 根据双方当事人的陈述，结合本案案情，二审归纳本案争议焦点：本案前期物业服务合同是否已经依法终止，裴莹莹应否缴纳诉争物业费？ 本院二审期间，裴莹莹向法庭出示下列证据：证据一、白城市学府经典小区业主委员会与白城市华熙物业管理有限公司于2018年12月25日签订的物业服务合同。证明裴莹莹所在的学府经典小区业主委员会已经于2018年12月25日与白城市华熙物业管理有限公司签订了新的物业服务合同，依据物业管理条例规定，建设单位与白城市全安物业服务有限公司一方签订的前期物业服务合同终止。白城市全安物业服务有限公司质证认为，真实性有异议，白城市华熙物业管理有限公司已经不存在，无法确定真实性。而且在一审诉讼当中，庭审笔录明确记载此份合同已被白城市华熙物业管理有限公司收回。另各位代表表示白城市华熙物业管理有限公司当年已经撤出了物业服务行业，且该物业公司现在已经不存在了。证据二、幸福街道办事处237处社区，于2020年12月14日给出具的一份证明。证明内容2018年12月25日，学府经典小区业主委员会组织在237处社区会议室召开业主大会，选聘白城市华熙物业管理有限公司，并于当日签署服务合同。该证据证明我们在当时召开了业主大会，成立业主委员会以后，向社区进行备案。并且就选聘白城市华熙物业管理有限公司作为物业服务公司，已经告知幸福社区办事处。白城市全安物业服务有限公司质证真实性没有异议。证明问题有异议，一、业主委员会成立，并没有通知或者告知我们本物业公司叫我们参与。二、我们至今没有接到任何主管部门的任何通知，要求我们撤出。证据三、照片25张，其中编号1.2是在社区召开业主大会当时拍摄的照片，有选举业主委员会的情况。其中编号3.4是一审时提供的一份录像的截图。这是2018年12月3日，业主委员会和部分业主到达物业公司就是经理徐朝胜的办公室对他进行送达，就是要求终止履行物业合同，要求退出物业管理，给他下了一个书面的通知，此证据我们在一审时候已经提供了。另外编号5-25照片，证明小区现在的一个环境，以及在起诉之前小区没有物业管理，卫生房屋、积雪以及下水道下水井反水没有人管理的一个情况。包括墙体脱落漏雨、小区物业地面破损、窗户没有人管理，小区的房屋、把手脱落没有人进行维修，栏杆损坏没有人进行修理。以照片形式体现的被上诉人实质上未履行其所说的物业服务。白城市全安物业服务有限公司质证认为，对照片1、2意见，真实性无法印证，所证明的问题没有体现，我们不知道他这个相片来源是哪里，是在聚会还是做什么。对照片3、4。确实是在我办公室，我承认他们送我这个东西。照片属实，我当时跟他说过，我说你这个不管有什么原因，你原来没跟物业公司有过任何沟通，如果你有问题，可以开业主大会商量，或是跟开发商商量。对照片5、6、7质证认为，第5张，不是小广告，是我贴的气管声明。第6张，是发现门市漏水房内，疫情期间饭店没有人，打开门后正在解决过程中拍摄的。第7张，正在装修过程中，不小心洒落在地上的，当时就进行清理了。漏水问题是窗户没有关严，下雨漏雨造成的。其他照片证明不了所要证明问题。证据四、学府经典小区业主对全安物业公司服务满意度调查表、问卷调查结果的公示表，以及对150户业主进行调查的调查表里记录，我们一共对150户业主调查，其中不满意全安物业服务的是142户，满意的为7户，弃权的1户，同意新选聘物业公司是143户，不同意6户，弃权1户。证明全安物业在2018年11月份以前所提供的物业服务90%以上的业主认为是不满意的，证明选聘新的物业公司是90%以上的业主的共同的心声。白城市全安物业服务有限公司质证认为对真实性有异议，因经典学府小区实际注册房屋是349户，实际入住了340户，实际在物业公司。已经交了2020年的物业费的，已经190多户，他这150户，从何而来我们不太清楚。对于证据一物业服务合同，虽然白城市全安物业服务有限公司对此不予认可，但结合证据二中幸福街道办事处237处社区出具的证明，可以证实在社区召开业主大会公开选聘白城市华熙物业管理有限公司并于2018年12月25日签订了物业服务合同。对于证据一、二本院予以采信。对于证据三因与案件焦点并无直接关联，对于该组证据不予采信。 裴莹莹申请证人方某出庭，证明白城市全安物业服务有限公司不作为，收费后没有相应服务。我家的房顶漏水，多次找物业公司，他们不管，经多方联系，开发商同意做防水。之后物业公司才来。房屋外的污水井，漏水物业公司不管。楼道渗水严重，影响出行。冬季物业公司将室外垃圾桶拿走，导致垃圾没有地方扔，小区内的路灯不亮，小区内没有绿化，守门的门卫经常喝酒上岗。裴莹莹质证没有意见，证人所陈述属实。白城市全安物业服务有限公司质证认为，第一、方某共欠两年的物业费，是一审裴莹莹的委托诉讼代理人，与郑强有利益关系，对其证言不应采信。第二、正常防水应由开发商负责，他们是与开发商签合同。物业公司共做了6户防水。证人做某陈述，根本没与开发商联系。另外，证人欠9556元物业费。在欠费情况下，我也做了防水服务。关于垃圾问题，冬天住宅户的垃圾桶不撤，门市房的专门做了五个垃圾池。关于门卫问题，证人在工人上厕所期间去查岗，因此不存在证人说的问题。本院认为，因该证人系拖欠物业费的业主，且系一审裴莹莹的委托诉讼代理人，与本案存在利害关系，对其证言不予采信。 白城市全安物业服务有限公司向法庭出示下列证据：证据一、缴费单据一组。证明190多户业主已在2020年交付了物业费，交付最近的日期是2020年12月11日。证明本小区业主对本服务服务的认可。裴莹莹质证认为这些证据均是复印件，没有办法证实缴费的这些真实性。这些缴费都是在2020年10月份、12月份而且他的项目记录里包括18年的，包括17年、19年的。还有20年度的，其主要包括一百多户车库里面有105个车库，证明不了是业主真实缴费了也就是说这个证据他自己可以随便开。这份证据不具有证据的真实性。该证据与本案争议焦点并无关联性，对该证据本院不予采信。 本院二审审理查明：学府经典小区于2018年5月17日召开了第一次小区业主大会，并成立了业主委员会。业主委员会于2018年12月3日,向白城市全安物业服务有限公司送达学府经典小区业主委员会及全体业主声明：要求白城市全安物业服务有限公司在本年度物业服务期（2018年12月10日）满后停止对学府经典进行服务，向业主委员会移交相关资料并退出学府经典小区。此声明已在白城市物业办以及幸福社区备案。学府经典业主委员会于2019年7月2日对于部分业主收到缴费通知单作出声明：主要内容2018年12月3日已向白城市全安物业服务有限公司下发停止服务通知。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。 本院认为，二审庭审后，白城市全安物业服务有限公司向本院递交鉴定申请书，要求对下列事项进行鉴定：1.对裴莹莹提供的《物业服务合同》中学府经典业委会公章形成时间及白城市华熙物业管理有限公司公章形成时间予以鉴定；2.对裴莹莹提供的《物业服务合同》中郑强、赵雨佳、李灵喜、齐红旭、刘伟签字的笔迹形成时间予以鉴定。因该《物业服务合同》本身并无明显瑕疵，并且结合幸福街道办事处237处社区出具的证明，可以证实2018年12月25日在社区召开业主大公选聘白城市华熙物业管理有限公司并于当日签订了物业服务合同，故对于其鉴定申请不予支持。2016年12月8日，汇通房地产公司与白城市全安物业服务有限公司签订《协议书》，汇通房地产公司委托白城市全安物业服务有限公司进行前期物业管理服务，合同期限自2016年12月8日开始至首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：......（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形......。”因学府经典小区业主委员会已于2018年12月25日与白城市华熙物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，依据双方之间的前期物业合同约定及行政法规规定，本案前期物业合同已于2018年12月25日时即终止。并且业主委员会于2018年12月3日,向白城市全安物业服务有限公司下发停止服务通知，并要求其限期移交资料，退出学府经典小区。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，白城市全安物业服务有限公司请求支付合同终止后的物业费没有事实和法律依据不应予以支持。因本案二审出现新的证据，故对于原审认定事实及裁判结果应当予以改判。 综上所述，裴莹莹的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初4448号民事判决； 二、驳回白城市全安物业服务有限公司诉讼请求。 一审案件受理费25元由白城市全安物业服务有限公司负担；二审案件受理费50元，由白城市全安物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  崔 岚