四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1603民初1498号 原告：广安市鑫圣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区富兴街**，统一社会信用代码915116005842069096。 法定代表人：付德勇，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王静，四川展正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓川东，四川展正律师事务所实习律师。 被告：刘福科，男，1977年10月17日出生，汉族，住四川省渠县。 被告：王志芬，女，1977年9月16日出生，汉族，住四川省渠县。 原告广安市鑫圣房地产开发有限公司与被告刘福科、王志芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。广安市鑫圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王静，被告刘福科到庭参加诉讼。被告王志芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 广安市鑫圣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余购房款244068.43元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率从2020年11月2日起计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于广安市广安区××镇××路××号××幢××号商品房。该商品房单价为每平方米4109元，总价407941元。双方约定的付款方式为商业贷款：被告于2014年2月18日前支付首期房价款167941元，占全部房价款的41.17%；余款240000元向工行广安分行前锋支行申请贷款支付。但因被告的原因，至今贷款仍然没有办理成功，按照原、被告签订的合同约定，被告应当一次性或者分期支付剩余房款，但被告至今拒绝支付剩余房款，故提起诉讼。 刘福科辩称，其因住房需求，于2014年2月18日与原告签订了商品房买卖合同。2016年12月14日又签订了网签合同，合同约定购买14幢3单元4层3-4-1号房屋。合同中约定该楼总楼层为六层，被告准备接房时，发现该楼总层数与合同约定不符，实际建筑总层数为七层。被告在发现原告履行合同约定条件与事实不符后，多次希望原告给出解释，但原告置之不理。2017年2月10日和2月17日，被告委托律师先后给原告送达了二份通知书，希望原告给出解释，但原告至今也未答复。原告不应当在自己未履行自身义务的情况下，要求被告全面履行合同义务。在原告全面履行合同后，其可以履行支付剩余购房款的义务。请求依法判决。 王志芬未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。当日，被告向原告支付购房款166791元。2016年12月14日，为备案需要，双方又签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：由被告购买原告开发的位于现广安市前锋区××路××号××幢××单元××层××号住房一套，主体结构为混合结构，建筑总层数为6层，建筑面积99.28平方米，其中套内面积87.12平方米、公摊面积12.16平方米；单价4109元／平方米、总价款407941元；签订本合同前，买受人已支付首付款167941元，余款240000元向工行广安分行前锋支行申请贷款支付。合同中第十二条对规划、设计变更的约定是：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。若出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定的期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.0136%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同同时约定，出卖人于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。 广安市广安区住房和城乡规划建设局广区村镇住建审[2013]第008号《规划设计方案审查批准书》，批准“前锋锋城名苑”的规划设计方案。其中建筑层数6+1F、建筑限高24米。“锋城名苑”14号楼的施工设计图、竣工验收报告均为“6+1”层。2016年1月20日，广安市房屋测绘队对“锋城名苑”14幢各套房屋进行了面积测绘并作出测绘报告，其中“锋城名苑”14号楼3单元总层数为7层，第二层以上建筑面积均为100.27平方米。之后，原告通知被告接房，被告于2016年12月14日交款1150元，共计交款167,941元。被告以购房合同约定的总层数为6层，但实际修建7层而存在违约等为由未办理房屋交接手续。被告于2017年2月10日和17日，分别通过国内特快专递向原告邮寄了二份书面通知，内容分别为要求对房屋变更情况给予书面说明和解除合同、退还购房款及利息，但未果。 刘福科、王志芬遂向本院提起诉讼，请求确认原、被告签订的商品房买卖合同（预售）合法有效；判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售）；并判令出卖人返还购房款167,941元及自2014年2月18日起按银行同期贷款利率计算至还款之日的利息、按已付房款的30%计算违约金。本院于2017年5月9日作出一审判决，判决原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，但以出卖人的行为不构成根本性违约，买受人不具备合同约定的解除条件为由，驳回刘福科、王志芬的其他诉讼请求。刘福科、王志芬不服，提起上诉。在二审程序中，广安市鑫圣房地产开发有限公司提交了住建行政主管部门出具的“建设工程规划条件核实合格证”。2017年2月28日，广安市中级人民法院作出“驳回上诉,维持原判”的二审判决。原告以被告未支付购房尾款为由，起诉来院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》依法成立并生效。原告应当向被告交付其所购的14幢3单元4层3-4-1号住房，被告也应当及时按照合同约定支付购房款。在《商品房买卖合同（预售）》中，虽约定了设计变更等解除条件，但结合房屋验收报告等证据，房屋总层数由6层变更为“6+1”，并不足以影响被告所购14幢3单元4层3-4-1号住房的质量和居住使用功能。被告也未举示因原告未按合同约定履行义务而造成损失的证据。现房屋已竣工验收，且原告已履行交房的通知义务。经测绘，被告所购房屋面积100.27平方米，按照合同约定4109元/平方米的单价，总房款应为412,009.43元。被告除交款167,941元外，余款未及时付清。原告请求被告支付余款244,068.43元的理由成立，本院予以支持。对于支付方式，双方合同约定余款中的240,000元申请贷款支付。因被告原因未办理贷款，对此后果应由被告自行承担。对原告主张以起诉之日起计算未付剩余房款的利息问题，因主合同、合同附件以及补充协议中未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，原告现主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率从起诉之日即2020年11月2日起计算至实际支付之日，本院予以支持。 对被告刘福科辩称在原告全面履行合同后，其可以履行支付尾款义务的意见，本院认为，原告向被告交付的房屋应当符合城乡规划要求。原告在举示的生效判决书中，证明原告向被告交付的房屋符合城乡规划。合同约定修建6层，但原告实际修建7层。被告要求原告全面履行合同，但案涉房屋已竣工验收。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，故对被告刘福科辩称在原告全面履行合同后其再履行付款义务的意见不予采纳。 综上，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告应按照合同约定支付买卖合同价款。被告以原告违约抗辩，但未举示其遭受损失的证据，应承担举证不力的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告刘福科、王志芬在本判决生效之日起三个月内向原告广安市鑫圣房地产开发有限公司支付购房尾款244,068.43元及利息（利息以244,068.43元为基数，从2020年11月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价率计算至实际支付之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2481元，由被告刘福科、王志芬共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖波 二〇二〇年十二月十四日 书记员  蒋倩 附适用法条 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。