湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0821民初1065号原告：张婷婷，女，1979年5月16日出生，汉族，住湖北省京山市。委托诉讼代理人：彭兰平，湖北京源律师事务所律师。被告：汪玲，女，1986年3月22日出生，汉族，住湖北省京山市。原告张婷婷与被告汪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张婷婷及其委托诉讼代理人彭兰平、被告汪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婷婷向本院提出诉讼请求：1.确认张婷婷解除其与汪玲签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令汪玲返还张婷婷购房款27万元，并支付利息损失（以27万元为基数，从2018年12月3日起至欠款付清之日止，按月利率10‰计算）。事实和理由：2018年5月14日，张婷婷与汪玲签订了《房屋买卖合同》，约定汪玲将位于京山市××（现××街道）××大道城市××光小区××单元××号房屋（以下称案涉房屋），以44.5万元价格出售给张婷婷，合同签订之后，张婷婷依约分三次支付了前期购房款27万元，但随后张婷婷发现案涉房屋不能办理过户手续，张婷婷多次要求在过户后将尾款付清，在双方协商过程中，汪玲同意在逾期办证期间其按月息一分计算利息至办证为止，但经多次催问，汪玲一直不能办理过户手续。张婷婷在协商无果的情况下，于2020年4月7日委托湖北京源律师事务所向汪玲发出了解除合同通知书，快递信息显示，汪玲于同月8日收到通知书，且汪玲也以短信方式回应其无钱退购房款。因汪玲行为侵害了张婷婷合法权益，故提起诉讼。汪玲辩称，其确已收到张婷婷要求解除合同的通知书，但其以短信方式告知张婷婷不同意解除合同，也不同意退还购房款。房屋买卖合同系双方自愿签订，合法有效，案涉房屋并非小产权房，现在暂时不能办理过户手续是因为小区没有通过整体验收，房屋总证没有办理，不能办证原因不在于汪玲，其没有违约行为，张婷婷未按照约定给付房款，构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对对方所提交的证据真实性均无异议，所提交证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月23日，汪玲与京山添地房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买了案涉房屋，并办理了按揭贷款，房屋交付后汪玲至今未能办理案涉房屋产权证书。关于未办证原因汪玲称，因为楼盘所在小区未能通过整体验收，不能办理产权总证，因而其也不能办理案涉房屋产权证书。2018年5月14日，张婷婷与汪玲通过中介签订了《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：汪玲自愿将案涉房屋（面积为91.45㎡）卖给张婷婷，房屋价款为44.5万元，张婷婷分三次付清，第一期首付20万元；汪玲保证所卖房屋产权清楚，若发生与汪玲有关的产权、债权债务纠纷，由汪玲负责清理，因此给张婷婷造成的经济损失由汪玲进行赔偿，无上述情况汪玲应协助顺利过户；房屋所带相关设施移交给张婷婷，并将付讫凭证及房屋钥匙交给张婷婷后方付清全部房款；首付20万元于合同签订之日给付15万元，2018年5月21日前给付5万元，第二次付款20万元，从2018年6月起于每月20日之前给付1万元，连续给付7个月，2019年3月1日前给付13万元，余款4.5万元在办理过户之日付清。房屋买卖合同签订时张婷婷对案涉房屋未办理产权证情况知悉。张婷婷称，汪玲承诺在2018年底可以办理案涉房屋权证。汪玲称，张婷婷知晓案涉房屋未能办理产权证情况，所以双方没有约定办理过户时间，并约定余款在过户时付清。合同签订之后，张婷婷于2018年5月14日给付汪玲购房款15万元，同月19日之前又给付了5万元。同年6月1日张婷婷验房入住，至2018年12月3日止，张婷婷按约又付款7万元。之后双方对办理过户手续多次协商，因不能办理过户手续，张婷婷未付余款，居住案涉房屋至今。2020年4月7日，张婷婷通过邮件专递方式向汪玲邮寄了解除合同通知书，汪玲于次日收讫。因张婷婷要求汪玲返还购房款无果，故提起诉讼。本院认为，张婷婷与汪玲签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”本案中，张婷婷签订合同目的系为取得案涉房屋及其所有权，其应有给付购房款义务，汪玲有交付房屋和协助办理案涉房屋产权转移登记手续的义务。在房屋买卖合同签订之后至2020年4月，在张婷婷多次催促之下，汪玲依然不能办理案涉房屋产权登记，致使双方无法办理产权转移登记手续，客观上张婷婷不能取得房屋所有权，其合同目的不能达到，因此张婷婷有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。张婷婷于2020年4月7日向汪玲发出解除合同通知，汪玲于次日收到，因此本院确认张婷婷与汪玲签订的《房屋买卖合同》于2020年4月8日予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”经本院释明，汪玲认为，若解除合同的效力人民法院予以确认，张婷婷应退还案涉房屋及支付房屋租金。本案中因案涉房屋买卖合同已被依法解除，汪玲应返还张婷婷已支付的购房款27万元，张婷婷应向汪玲退还案涉房屋。张婷婷在签订买卖合同时知晓汪玲未办理权属登记的情况，双方对办理过户手续时间没有明确约定，但房屋买卖合同未能完全履行的原因在于汪玲不能协助办理案涉房屋产权过户手续，其构成根本违约，客观上造成张婷婷购房款资金利息损失，汪玲应予赔偿。由于合同对违约责任并没有明确约定，双方在产生纠纷后对利息损失如何计算也未确定，张婷婷要求汪玲按照月利率10‰支付利息没有事实和法律依据，张婷婷在房屋交付之后实际居住至今，因此本院酌定其损失以已支付购房款为基数，按照国家规定同期贷款利率，自27万元付清之日即2018年12月3日起计。张婷婷虽然未按照合同约定足额支付第二期购房款，但在客观上不能办理案涉房屋产权过户手续情况下，双方进行了协商，汪玲同意张婷婷暂时不再支付剩余购房款，张婷婷未支付剩余购房款不构成违约，汪玲要求张婷婷支付其居住期间房屋租金的主张没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下:一、确认原告张婷婷与被告汪玲于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月8日解除；二、被告汪玲在本判决生效之日起十日内返还原告张婷婷购房款27万元，并赔偿利息损失（以27万元为基数，自2018年12月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告张婷婷在本判决生效之日起十日内向被告汪玲退还位于京山市新市街道轻机大道城市之光小区1幢1单元602室房屋；四、驳回原告张婷婷其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。案件受理费6134元，因适用简易程序审理减半收取3067元，由被告汪玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  李全军二〇二〇年十二月十四日书记员  罗 兰附：相关法律规定节选《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。