咸阳市秦都区人民法院民事判决书(2020)陕0402民初46x号原告：张x，女，1976年10月3日生，汉族，陕西省咸阳市人，个体工商户，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：咸阳x建材有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码9161x218475X8。法定代表人：单国x，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩晓，陕西天之骄律师事务所律师。原告张x与被告咸阳美x建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年9月30日作出(2019)陕0402民初55x0号民事判决书。原告张x不服，上诉于咸阳市中级人民法院。2020年6月17日，咸阳市中级人民法院作出（2020）陕04民终71x号民事裁定书，以审理程序违法，适用法律不当，认定部分事实有误为由，裁定撤销本院(2019)陕0402民初5550号民事判决书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张x、被告咸阳x建材有限公司委托诉讼代理人韩晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还剩余租费，按原、被告签订的“租房合同”第十二款及补充条款（从2019年1月1日至2020年3月4日，B06、C06共428天），计60091.20元加租房押金2000元，共计62091.20元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告在2018年8月5日就南方灯具城B06、CO6号场地进行续租，约定继续租赁给原告从2018年8月5日至2020年3月4日，租期一年半，租金75816元，按合同条款原告将租金全部交给被告，合同对相关事宜进行了详细约定。被告在履行合同不到半年时，政府下达了对该租赁场地所处市场整体拆迁，致使原、被告无法继续履行该房屋租赁合同。后原告以电话、上门等方式向被告要求退还剩余房租和押金，经多次讨要无果，故诉至法院，请求判如诉请。被告辩称:《联合经营合同》就是租赁合同，是无效合同。他们是2019年8月9日签的合同，2019年7月8日张会还在买电，从2019年7月8日算，应当退给她5607.9元。新旧装修评估公司已经评估了，按照装修程度拆迁办已经给商户赔偿过了。按照商户和拆迁办签拆迁协议的那天算，应当给张某某29908.8元加上2000元押金，共计31908.8元。至今张会没有给我们交钥匙，现在拆迁完了，按照库房计算15元/天，张x应当给我们14125元。计算后我们给张会应退15693.8元。本案当事人围绕其诉讼请求及答辩意见，提举了证据，本院组织当事人交换证据并进行了质证。原告张会所举《联合经营合同》、缴费通知单、《决定书》、《致天元建材市场商户的一封信》、《通知》、《公告》、照片7张、微信群聊天截图5张能够证明本案的案件事实，对其真实性本院予以采信。本院于2019年10月8日前往咸阳市秦都区住房和城乡建设局调取的专项督办单及责令限期拆除违法违规建筑物决定书可以确认本案合同中所涉的XX市场XX城为违法建筑物。经审理查明：被告自2009年12月开始，在XX市场XX城XX城。2018年8月x日，原、被告签订了《联合经营合同》，约定原告使用被告经营的XX城XX、XX号场地，面积243平方米，期限2018年8月5日至2019年8月4日，费用为75816元。补充条款：合同自签订之日起店面必须进行升级转型装修，商场将给予一个月的装修期，并且合同期限再顺延6个月，合同期终的时间为2020年3月x日。合同期房租费用75816元一次性交清。合同签订后，原告依约向被告支付了75816元，对店面进行升级转型装修，并继续进行经营。2019年1月份，咸阳市秦都区住房和城乡建XX路XX段以北、居然之家以东的天x市场区域内的违章建筑依法进行集中整治并进行拆除。被告在天元建材市场内所开设的XX城XX城在本次整治范围，经营亦受影响。2019年2月18日，被告在南方灯具、窗帘城工作微信群中给各商户发出通知：XX城门前道路开挖，造成商场无法经营，从2月17日开始，房租截止！待路面修复后根据情况另行决定是否恢复房租，请周知！！！”。此后，原告多次要求被告退还租金，双方协商无果。本院认为，原、被告签订的《联合经营合同》所约定的主要权利义务符合房屋租赁合同的特征，虽合同名为联营，但双方实际构成房屋租赁合同关系。被告在天元建材市场的XX城XX城，并就此违法建筑物内的商铺与原告所签订的《联合经营合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。原告已向被告支付合同内全部租金，故其请求判令被告参照合同约定的租金标准对其未占用房屋期间的租金予以返还，符合法律规定，应予支持。双方在合同中约定租赁面积243平方米，费用为26元/㎡，租期内租金合计75816元，但在补充条款中对租赁期限附条件的延长至2020年3月4日，总租金仍为75816元。原告已按合同中补充条款的约定进行升级转型装修，该条件已经成就，故参照双方合同约定，租金标准应为131.17元/天（75816元÷578天）。XX城XX城及周边区域拆迁，致使经营受到影响，被告于2019年2月18日在微信群中通知：XX城门前道路开挖，造成商场无法经营，从2月17日开始，房租截止！待路面修复后根据情况另行决定是否恢复房租，请周知！！！”，此通知说明被告知悉经营受到影响，并承诺商铺租金计算至2019年2月17日止，故被告应退还原告已支付的自2019年2月18日至2020年3月4日共381天的租金49975.77元（381天×131.17元/天）。关于原告要求被告退还押金2000元，被告在答辩意见中对退还2000元押金予以认可，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称的原告一直没有交钥匙，应当按照库房占用标准支付费用，但未提交相关证据材料，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告张x与被告咸x建材有限公司于2018年8月9日签订的《联合经营合同》无效。二、被告咸阳x材有限公司在判决生效后十日内返还原告张x租金49975.77元及押金2000元。三、驳回原告张x其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元（原告张x已预交），由原告张x承担302.6元，被告咸阳x有限公司承担1049.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审  判  长   付  强人民陪审员   朱娟娟人民陪审员   李思曼 二〇二〇年十二月二十一日 书  记  员   宇  伟   附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  （三）以合法形式掩盖非法目的；  （四）损害社会公共利益；  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条   出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条       租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。    第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。    当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 1