文书内容江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1186号原告：李燕，女，1982年4月26日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张欧，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。被告：王青，男，1993年9月22日生，汉族，住淮安生态文化旅游区。被告：郑秋子，女，汉族，1990年9月23日出生，住淮安生态文化旅游区。原告李燕与被告王青、郑秋子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人张欧及被告王青、郑秋子均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房定金5万元并承担违约金40万元，合计45万元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告返还原告购房定金5万元并承担违约金80万元，合计85万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月6日，原、被告双方在淮安生态文化旅游区好房通房产中介服务部签订了关于淮安生态文化旅游区绿地世纪城五期209号楼1507室房屋的《房地产买卖居间合同》，合同对房屋面积、总价、款项支付方式等进行了约定。原告当日支付定金5万元并由被告出具书面收款收据。合同约定2019年12月31日支付首付款50万元，后双方于2019年12月28日变更首付款支付时间为2020年1月20日前双方在政务中心签订网签合同。合同签订后原告已准备妥当相应款项，期间原告及中介方多次催促被告配合办理相关手续，但被告一直拖延。截止2020年5月6日被告以案涉房屋涨价为由要求增加房屋价款210万元，否则不同意出售案涉房屋。被告行为构成违约，原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告王青辩称，原告支付首付款50万元时要求被告郑秋子到场，但原告支付订金5万元却未要求被告郑秋子到场，原告存在过错；其认可不同意向原告出售房屋的行为构成违约，但合同明确约定了违约责任系双倍返还定金，故其同意双倍返还定金5万元，但不同意赔偿违约金80万元。被告郑秋子辩称，其对案涉房屋买卖事宜不知情，合同上并非其本人签字。案涉房屋系被告夫妻共同财产，其不同意出售房屋。本院经审理认定如下事实：2019年12月6日，原告李燕与被告王青、郑秋子签订《房地产买卖居间合同》，约定：原告购买被告王青、郑秋子名下位于淮安市生态文旅区房屋，总价款135万元，原告于被告签署合同后当日支付定金5万元，于2019年12月31日支付50万元（按已支付的全部定金）。原告应于签订合同后六十日内向贷款银行申请贷款74万元……原告应于2020年2月29日前支付被告10万元，尾款1万元于过户当日支付给被告。违约责任：原被告任何一方解除合同或者拒绝履行合同的，或发生本条1、2、3条违约现象，均由违约方向另一方支付合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。定金责任：若被告违约不卖或相关权利人提出异议，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不买了，则已支付给被告的定金不予返还。合同尾部由原告及被告签字，另见被告郑秋子签字字样。同日，被告王青出具《收款收据》，载明“兹收到李燕付给本人的款项计5万元，本人确认上述款项系买受方李燕用于购买淮安市生态文旅区房地产的定金。2019年12月28日，原告王燕与被告王青签订《协议书》，载明“双方就淮安市绿地世纪城五期209号楼1507室签订买卖居间合同（0000044）双方达成一致协议如下：原先首期房价款于2019年12月31日前支付，现支付时间改为双方于2020年1月20日前共赴淮安市政务服务中心签订网签合同后当日内原告将后期房款支付给被告”。2020年5月6日，案外人淮安生态文化旅游区好房通中介服务部孙海与被告王青通话，孙海称“王总，那个我和卖家李燕沟通的，她这边说，如果说你继续卖给她就愿意继续卖，她钱准备好了”，被告王青称“我也不可能这个价格卖给她呀”，孙海称“你说你当时叫人家等的”，被告王青回复“你不要谈这个，我现在宁愿违约，我现在不说多少，我宁愿和你毁约，我赔你十万块钱，但我也不可能按这个价格卖给你的”、“现在这边价格将近210万元，我怎么可能135万元卖给她”。另查明，淮安绿地世纪城五期209号楼1507室房产所有人为被告王青、郑秋子共同所有。审理过程中，原告陈述案涉房屋在2020年5月总价应当在260万元左右，现已涨价至270万元，因房屋价格涨幅过高，其主张被告承担违约金80万元，买房时候其知道案涉房屋系被告王青与郑秋子共同所有，签订合同时中介打电话给郑秋子，但是并未打通。签订合同后原告不知道中介与郑秋子的沟通情况，但因被告的家人均在合同签约现场，应当可以代表被告郑秋子同意卖房。被告王青陈述其于2020年5月6日明确如原告不按照210万元总价购买，其不同意出售房屋。被告郑秋子陈述其对案涉房屋买卖合同不知情，该房屋系其夫妻共同财产，其不同意出售。上述事实，有各方举证及庭审陈述在卷印证，本院依法予以确认。本院认为，原告李燕与被告王青签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，应予确认。对于原告要求返还定金5万元的主张，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告王青明确表明不再履行合同，原告合同目的不能实现，其有权要求被告王青返还定金5万元，故对原告的该项主张，本院予以采纳。对于原告主张违约金80万元的主张，被告王青认可其行为构成违约，故理应向原告支付违约金。对于违约金的金额，双方在合同中明确约定违约方向另一方支付合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本案中，被告自认案涉房屋在2020年5月6日总价为210万元，本院在综合考量原、被告在合同签订及后续履行过程的过错以及案涉房屋增值情况，酌情确定被告王青应承担的违约金金额为45万元。对于原告要求被告郑秋子承担责任的主张，被告郑秋子不予认可，本院认为，郑秋子并未在案涉合同中签字，且原告李燕自认签约时并未与郑秋子取得联系，原告亦未举证证明被告郑秋子对王青的代理行为进行追认，案涉房地产买卖居间合同对被告郑秋子无约束力，对原告的该项主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王青于本判决生效之日起十日内向原告李燕返还定金5万元并赔偿损失45万元；二、驳回原告李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，保全费2170元，合计14470元，由原告李燕负担5107元，由被告王青负担9363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××23）。审 判 长  邵爱静人民陪审员  于新春人民陪审员  刘国梅二〇二〇年十二月二十九日法官助理左龙书记员徐婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。