福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初24255号 原告：黄晓冬，男，1982年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：胡瑛，女，1985年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：薛佳希，福建聚泰律师事务所律师。 被告：陈培玲，女，1984年8月18日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林景华，福建多助律师事务所律师。 原告黄晓冬、胡瑛与被告陈培玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓冬、胡瑛的委托诉讼代理人薛佳希，被告陈培玲的委托诉讼代理人林景华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄晓冬、胡瑛向本院提出诉讼请求：1.陈培玲向黄晓冬、胡瑛支付合同违约金40万元；2.陈培玲向黄晓冬、胡瑛支付逾期迁出户口违约金4002元；3.陈培玲承担本次交易中介费用40000元。事实和理由：2019年3月24日，黄晓冬、胡瑛与陈培玲签订《房产买卖协议》，约定由黄晓冬、胡瑛以2668000元的价格向陈培玲购买厦门市槟榔东里111号404室房产即案涉房屋，定金20万元。期间，黄晓冬、胡瑛明确告知陈培玲购买案涉房屋是为了二人的小孩将来在该片区就读小学使用，为此双方在合同中特别约定陈培玲应确保该房产的划片小学学籍未占用，否则视为违约，并约定陈培玲必须在2019年8月10日前将案涉房屋内所有户口全部迁出。2019年5月22日，黄晓冬、胡瑛取得案涉房屋的不动产权属证书，并再次通知陈培玲应确保案涉房屋的划片小学学籍未被占用并尽快将户口迁出，陈培玲满口答应，黄晓冬、胡瑛信以为真。8月11日，陈培玲提出户口要延期到9月3日迁出，理由是校方要求户口簿地址要与报名时填写的地址一致，并提出赔偿2万元的违约金，被黄晓冬、胡瑛一口回绝。此时，黄晓冬、胡瑛已察觉学籍有可能被占用的事实。8月12日，黄晓冬、胡瑛向多个部门落实学籍问题，如有其他人用案涉房屋去槟榔小学报到并正式办理入学手续，则房产学籍就会被占用。黄晓冬、胡瑛也把咨询结果、咨询电话及时通知了陈培玲。从8月10日至31日这段期间，黄晓冬、胡瑛不间断劝告陈培玲不要试图违约占用学籍，但对方一概置之不理。后黄晓冬、胡瑛了解到陈培玲的亲弟弟陈伯斯之子已经到槟榔小学正式报到并就读。陈培玲从签订合同之始，故意利用合同设下陷阱及小学招生政策的漏洞，是有计划、有目的地实施占用学籍行为，既企图占用学籍，又想以学区房来高价出售，并且期间无视黄晓冬、胡瑛的多次警告，毫无契约精神，性质极其恶劣。黄晓冬、胡瑛认为陈培玲违反诚实信用的民法原则，其行为严重违反双方合同约定及黄晓冬、胡瑛的交易目的，已构成重大违约，应承担相应的违约赔偿责任。黄晓冬、胡瑛为维护自身合法权益，特提起诉讼。 陈培玲辩称，1.整个交易过程，陈培玲均有告知黄晓冬、胡瑛有一个挂靠户要在这里参与统筹派位上小学。在本次房产交易过程中，陈培玲就一直有向黄晓冬、胡瑛陈述过，挂靠在其户口下面的弟弟陈伯斯的儿子会在当年9月份参与统筹派位入学。不存在对黄晓冬、胡瑛进行隐瞒的情形。黄晓冬、胡瑛是一直知晓这个情况的。2.陈培玲的外甥的条件根据政策规定也只能参与统筹派位，无法参与片区直接招生，因此不存在利用房产占用学籍。陈培玲外甥的实际情况，他就是户口挂在陈培玲处，但是并不实际居住在此房产内，父母也不占用该房产产权任何比例。因此根据《厦门市2019年秋季小学招生工作意见》规定，陈培玲外甥是被排除在片区招生之外的，也就是不属于两一致（两一致就是适龄儿童与父母户口一致、实际居住地与户口所在地一致）且《厦门市槟榔小学2019年秋季招生通告》4报名条件明确规定不仅要符合两一致，还必须至少占有产权50%的比例等条件，陈培玲的外甥是完全不符合槟榔小学的招生条件的。也就是陈培玲的外甥并不是利用本案案涉房屋的名额上学的。陈培玲的外甥虽然上了槟榔小学，但是他是按以“人户不一致”的条件由教育局统筹安排进去的学生，不是以人户一致的片区招生资格进去的。因此陈培玲的侄子并不是利用房产进入这个小学的。并不存利用房产占用学籍。3.双方在买卖合同中约定的“甲方保证目前未占用上述房产所划片区小学学籍，否则视为违约”，指的情况是陈培玲不得以人户一致的标准去占用小学学籍，也就是利用了房产的资格。而不是陈培玲外甥的这种情况“人户不一致”的情况入学，陈培玲外甥在上学申报登记中是填写无房户及户口与实际居住地不一致的情况，根据实际情况上报，并没有做任何隐瞒利用房产来虚报户口和实际居住地一致来骗取学籍。而是实报户口与实际居住地不一致，然后获得教育局以“人户分离”来进行统筹入学。而且这种统筹安排入学的情况，双方在签订合同的时候都是知情的，已经有告知黄晓冬、胡瑛，黄晓冬、胡瑛也是知晓的。综上所述，陈培玲不存在利用房产占用黄晓冬、胡瑛的学籍，陈培玲的外甥本身的实际条件就无法占用黄晓冬、胡瑛房产的学籍。因此，请法院驳回黄晓冬、胡瑛的全部诉讼请求。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院经审查确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月24日，陈培玲（出售方、甲方）与黄晓冬、胡瑛（购买方、乙方）、厦门金舜天房产代理有限公司（中介方、丙方）就案涉房屋买卖签订《房产买卖协议》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，用途为住宅，建筑面积53.76平方米；房产成交总价为2668000元，乙方应支付购房定金20万元，由乙方于本协议签订之日直接付给甲方，交易税费及中介代理费用由乙方承担。合同第四条约定“乙方将总房款分二次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：乙方于2019年4月20日前向甲方支付100万元、于2019年5月31日前向甲方支付1668000元”。双方应于2019年5月31日前前往土房局办理交易过户登记手续。甲方应于收到购房全款后三日内将房产交付给乙方使用。合同第十一条约定“甲方应于2019年8月10日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方”。合同第十二条“违约责任”约定“1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。……”。合同第十三条约定“本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费66000元，由乙方支付；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费800元。本协议签订后，若发生违约时，甲乙双方应按本条款约定支付上述中介费用，同时守约方可向违约方追索已支付的中介费作为赔偿”。合同第十七条约定“本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：1.甲方应保证目前未占用上述房产所划片区小学学籍，否则视为违约；2.经甲乙双方友好协商，一致同意过户当日，乙方预留2万元整于丙方，作为迁户口押金；3.待甲方将户口迁出当日，丙方将押金退还给甲方，甲乙双方无异议；4.经甲乙双方友好协商，一致同意，待甲方收到购房全款后，乙方同意将该房产返租给甲方，期限为三个月，月租金2000元，甲乙双方无异议”。 合同签订当日，陈培玲出具《收据》，载明“兹本人陈培玲收到胡瑛购买位于厦门市思明区××东里××号××室房产的购房定金20万元（2019年3月24日前支付5万元，剩余15万元于2019年3月25日前支付）”。 胡瑛还与中介方在2019年3月24日签订《佣金打折申请表》，约定胡瑛应实际支付佣金4万元，签约当日支付3万元，剩余1万元于过户成功当日支付。厦门金舜天房产代理有限公司后出具收到佣金共计4万元的《收据》交黄晓冬收执。 案涉房屋的权属于2019年5月22日登记至胡瑛、黄晓冬名下。黄晓冬、胡瑛支付了购房的相关契税共计35145.64元。 2019年7月10日，胡瑛发送微信语音给陈培玲“对了，还有一件事情就是，那个户口你们什么时候都迁走，我都忘记了”，陈培玲回复“确定派位就迁，我尽量”。2019年8月11日，陈培玲发送微信给胡瑛：“不好意思，我这边遇到了一点问题，我侄子读小学，虽然已经派好位了，但是月底去报道（到）的时候必须带上户口本，并且要求户口本要跟报名的时候一致，否则就要重新派位。8月底了，9月就开学了，这个时候再重新派位就真的很难上学了。而且他是派位的，没有占用那个房产的名额。我知道开这个口真的很不好，我也希望我们一切按合同走，可是为了小孩子读书问题，我也没办法，你也是有小孩的，我想你可能也能理解。这样吧，那两万元违约金我全部给你，我9月3号孩子报道（到）完之后我再迁户口，怎么样？你们家小朋友还小，按房产读书的只要提前一年入户口就可以，相信这对你们不会有什么影响。我这真的是走投无路了，真的真的希望你能够帮这个忙。拜托了！谢谢！”，胡瑛回复“你不是说读中学吗？”、“怎么是小学啊？”、“你们什么情况啊！你们的房子是不是不能读书啊”，陈培玲回复“小学，没有说过是中学。他是派位的，不是房产入学，不占用名额的”，胡瑛说“你们家老太太不是说中学吗？我一直都以为是中学”，陈培玲说“没有啊”，胡瑛说“我要先去问清楚来，不是两万块的问题”、“你那个房子不能上学的话，一点意义都没有”，陈培玲说“可以的”，胡瑛说“你们都没有想好，怎么就可以这样卖房子”，陈培玲说“那时候就说清楚了，房子是我的，小朋友的父母一点份额都没有，所以他没办法上槟榔的”、“他们是挂靠在我这里的，没有上学的资格，只能派位”，胡瑛说“但是他用的是那个房子的户口”，陈培玲说“不是不是，他是派位的，不一样”，胡瑛说“我先问一下，把他派位的，为什么要看地址呢，我就有点没明白”，陈培玲说“因为之前派位的时候登记用的是这个户口本，所以报道（到）的时候也要用这本”、“你看你们家小孩要读书还得买房子，落户口。我弟根本在厦门就没有房产，他们的户口也都是挂靠，只能是派位的”。双方在该日就案涉房屋的小学学位是否已被占用进行了较久的交谈，胡瑛说“我和我老公商量了一下，他不同意，我们不希望孩子上学有任何一点风险，这套房子就是上学用的，其他没有任何异议，签合同的时候也写的清清楚楚，我们也是为了孩子”、“你上学了，谁能保证不会占用房子的学籍，谁说一定说万无一失，我们也承受不住任何风险，这个没有一点商量的余地”，陈培玲回复“明天教育局上班，我们问一下教育局好吗，把房产报给他，哪一年要上学的报给他，他会给你说能不能读，这个一定准，没有风险”，胡瑛说“如果一开始我知道是这样，我肯定不会买你们的房子，风险系数太大了”。次日下午7时19分，胡瑛发送微信给陈培玲“2019年8月12日你我双方均去教育局咨询学籍占用事宜，教育局作出了详细的解答，如若在此基础上，你方（陈培玲）依旧还是要占用槟榔东里111号404房学籍，我方有权要求退回该房产，并要求你赔偿因此造成的所有损失及按合同约定承担违约责任”，陈培玲回复“你问一下你的律师，有没有什么法律上的强制手段可以阻止我侄子去上学，因为教育局说现在还没建立学籍，那么有没有什么学籍冻结啊，学籍保全啊，这类的法律手段”，胡瑛回复“培玲，你要不要打个电话去问一下招生办，问一下如果你们在建立学籍之前，向学校申请放弃学籍，是否可行啊”。 双方确认案涉买卖协议现已全部履行完毕。因学籍争议，黄晓冬、胡瑛提起本案诉讼。 另查明，案涉房屋现属厦门市槟榔小学的招生片区范围，根据《厦门市槟榔小学2019年秋季招生通告》载明，该片区招生对象除满足“两一致”（即适龄儿童与父亲或母亲户口一致，实际居住地与户口所在地一致）和产权条件外，还要同时满足同一套住宅房产只能有1位适龄儿童在片区的小学一至六年级就学，符合计划生育政策生育、子女多于一个家庭除外。 还查明，胡瑛在本市名下还有位于厦门市思明区××路××号××室房屋一套，建筑面积108平方米。黄晓冬、胡瑛系夫妻关系，二人于2017年10月9日生育一子。 黄晓冬、胡瑛因本案诉讼于2019年9月16日与福建聚泰律师事务所签订《委托代理协议》，约定由该律师事务所指派律师作为本案代理人，黄晓冬、胡瑛支付律师服务费2万元。 审理中，本院根据黄晓冬、胡瑛的申请，向厦门市槟榔小学调查案涉房屋的小学划片学位是否已被占用以及占用人的学籍情况。厦门市槟榔小学向本院回复“经核查，厦门市思明区××东里××号××室房产已有学生在我校就读，监护人：陈伯斯、吕珊珊”。 陈培玲确认陈伯斯系其胞弟，陈培玲原系案涉房屋的户主，陈培玲的父母因“父母与子女相互投靠”的原因，户口迁入案涉房屋；陈伯斯、吕珊珊及二人子女因“家属随迁”的原因，户口亦迁入案涉房屋。案涉房屋上的户口后于2019年8月13日迁出。 陈培玲主张，案涉房屋的学位并未被占用，陈培玲的侄子陈**航系以统筹生资格录取，故向本院申请向厦门市槟榔小学调查“陈**航是否系以统筹生资格录取以及根据现有小学招生政策，案涉房屋在厦门市槟榔小学还有无就读名额”。本院准许该申请并向厦门市槟榔小学进行调查核实，厦门市槟榔小学回复如下：1.《关于在校生陈**航是否系以统筹生资格录取情况说明》，2019年秋季招生，我校班额数8个，招收学生359人，班生数大约45人。因周边学生生源爆满，我校还有学额的情况下，故交由区义教办调拨的6名学生回调至我校就学，其中包括陈**航。2.《关于根据现有小学招生政策，厦门市思明区××东里××号××室房屋在厦门市槟榔小学还有无就读名额》，根据厦门市教育局发布的招生文件《厦门市教育局关于印发厦门市2020年秋季小学招生工作意见的通知》中第四点本市户籍适龄儿童入学办法中对片区招生对象的界定，厦门市槟榔小学作为热点学校招收新生，按着文件要求“上述前三种情况还要同时满足同一套房产只能有1位适龄儿童在片区的小学一至六年级就学，子女多于一个家庭除外”执行。陈**航到校报名的时候以户口地址即厦门市思明区××东里××号××室登记报名并入学就读。因此目前厦门市思明区××东里××号××室的学位已被登记使用。 黄晓冬、胡瑛主张，其二人购买案涉房屋的目的是为了其小孩能够在适龄时就读厦门市槟榔小学，但因该房屋的学位名额已被陈培玲的侄子占用，黄晓冬、胡瑛的孩子无法用案涉房屋的学位就读厦门市槟榔小学，其合同目的落空，故要求陈培玲对其损失进行赔偿。黄晓冬、胡瑛认为其具体损失为：1.房屋学位差价损失247296元，并提供案外人林时鑫于2019年3月购买同学区未占三年学位房产的购房合同及中介提供的槟榔东里2020年5月的成交交易记录，拟证明案涉房屋所在片区有无学位的房屋差价为每平方米4600元，故黄晓冬、胡瑛的直接差价损失为247296元（4600元/平方米×53.76平方米）。2.如出售案涉房屋再另购同片区带学位的房屋产生的税费损失，拟证明另购房屋会多支付契税16128元、个税24192元至53760元。3.黄晓冬、胡瑛已付中介费40000元应由违约方即陈培玲承担。4.精神损失5万元，认为由于陈培玲违约占用学位，打乱了胡瑛一家对小孩到槟榔片区上幼儿园及小学的长期计划，且胡瑛的孩子已经错失于2021年就读槟榔片区公办幼儿园的机会，给胡瑛一家造成严重的困扰和精神压力。5.律师费2万元。 陈培玲认为，1.黄晓冬、胡瑛提供的佐证学区房房屋单价差的证据不能采信，案外人林时鑫购买的系房屋顶楼，案涉房屋系四楼，在层高上不具可比性，因此引起房屋差价的原因是多样的，不能简单从房屋有无学位来认定房价差。2.因案涉交易实际已完成，且尚未有证据证明陈培玲违约以及损害结果尚未发生，双方合同约定中介费由黄晓冬、胡瑛承担，故不应由陈培玲承担。3.精神损失费并不属于违约责任的范围。4.律师费是黄晓冬、胡瑛维护自身权益支出的必要费用，合同并未约定，不应由陈培玲承担。 本院认为，黄晓冬、胡瑛与陈培玲签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约严格履行。 双方在合同第十七条明确约定了陈培玲应保证目前未占用案涉房屋所划片区小学学籍，否则视为违约。根据厦门市槟榔小学向本院的复函内容，明确载明陈**航到校报名的时候以户口地址即厦门市思明区××东里××号××室登记报名并入学就读，目前厦门市思明区××东里××号××室的学位已被登记使用；再根据厦门市现有小学招生政策，厦门市槟榔小学片区内同一套房产只能有1位适龄儿童在片区的小学一至六年级就学，应当认定案涉房屋所划片区小学学籍已被占用，陈培玲构成违约，应承担相应的违约责任。陈培玲是否具有主观过错并不影响其违约行为的认定，且陈**航能够就读厦门市槟榔小学的根本原因是挂靠了案涉房屋的户口，而非与案涉房屋无关。 黄晓冬、胡瑛主张按案涉买卖协议第十二条约定主张相当于双倍定金的违约金，缺乏依据，但黄晓冬、胡瑛仍有权向陈培玲主张违约赔偿。 关于黄晓冬、胡瑛的损失赔偿，本院根据以下理由进行认定：首先，根据案涉买卖协议第十七条的特别约定及双方的微信聊天内容，并结合黄晓冬、胡瑛陈述的其家庭房产、居住及子女信息，案涉房屋的面积、位置等实际情况，黄晓冬、胡瑛确育有一幼子并希望其孩子在适龄就读年龄能够享受到案涉房屋所在片区的教育资源，黄晓冬、胡瑛主张其购买案涉房屋的目的系为其小孩能够顺利在适龄年纪就读片区小学，应当予以采纳。据查明事实，案涉房屋在厦门市槟榔小学的学位目前已被登记使用，因此根据厦门市槟榔小学现有的招生政策，黄晓冬、胡瑛的前述购房目的客观上不能实现。其次，陈培玲抗辩小学招生政策会存在变化，不能就此认定黄晓冬、胡瑛会必然存在损失。众所周知，学区房作为房地产行业的衍生品，家长为了孩子能够享受到优质的教育资源而换购或另购学区房属亦常见的社会现象。陈培玲的抗辩意见虽存在一定的可能性，但将该不确定之风险强加于黄晓冬、胡瑛身上，无疑不是一种苛责，且黄晓冬、胡瑛在履行合同过程中也不存在违约行为。第三，虽然 有无学位就读并非影响案涉学区不同房产交易价格的唯一因素，但不可否认的是，结合案涉学区房屋的实际交易情况，该学区房屋是否尚有可供就读的学位是影响房价的一个重要因素。案涉房屋系在专业中介机构的居间下完成交易，结合黄晓冬、胡瑛的购房目的、案涉买卖协议第十七条的特别约定以及双方均属理性经济人等多种因素，黄晓冬、胡瑛实际是以较高的对价取得了一个已经登记了小学学位的房屋，其损失是客观存在的。第四，再根据合同特别约定的内容，案涉房屋尚有小学学位应是双方交易磋商中的一个重要内容甚至是交易价格谈判的筹码。陈培玲作为一个理性经济人，其在售房时实际上取得是含小学学位的房屋对价，如在其违约的情形下却不用承担赔偿责任，则其无疑因违约行为而获益，与法律所要保护的法益相悖。综上，本院认定陈培玲应当对黄晓冬、胡瑛的损失进行赔偿，但陈培玲应承担的系属违约责任范围，黄晓冬、胡瑛有权请求赔偿的损失范围仅限于其实际损失和可得利益损失。陈培玲抗辩即便应当进行违约赔偿，黄晓冬、胡瑛主张的损失数额也偏高，而黄晓冬、胡瑛在合同履行过程中将陈培玲披露的学籍派位情况误解为“中学”，亦存在不够审慎的过错。本院结合黄晓冬、胡瑛的实际损失，兼顾合同已全部履行完毕、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定陈培玲应赔偿黄晓冬、胡瑛损失10万元，超出部分不予支持。 双方均确认陈培玲逾期迁出户口三日，黄晓冬、胡瑛有权按合同第十一条约定要求陈培玲支付逾期迁出户口违约金4002元（2668000元×0.05%/天×3天），对黄晓冬、胡瑛的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于黄晓冬、胡瑛主张的中介费损失。考虑到案涉买卖协议已履行完毕，合同第十三条约定的情形不适用于本案，且本院已就黄晓冬、胡瑛的损失赔偿进行了认定，对黄晓冬、胡瑛的该项诉讼请求，本院不予支持。 双方确认尚有2万元押金未支付给陈培玲，陈培玲也同意该款项在本案进行抵扣，本院予以照准。两相抵扣后，陈培玲还应再赔偿黄晓冬、胡瑛8万元。 综上，对黄晓冬、胡瑛的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈培玲于本判决生效之日起十日内赔偿黄晓冬、胡瑛损失80000元； 二、陈培玲于本判决生效之日起十日内支付黄晓冬、胡瑛逾期迁出户口违约金4002元； 三、驳回黄晓冬、胡瑛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3980元，由黄晓冬、胡瑛负担3048元，陈培玲负担932元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十二月九日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。