四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川03民终766号 上诉人（原审原告）：曾泽寿，男，1965年5月26日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：邓云绮，四川希正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琴，四川高扬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：喻利容，女，1973年8月31日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：邓云绮，四川希正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琴，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊俊清，男，1953年4月8日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊淑芳，女，1946年4月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊德芳，女，1949年4月28日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊俊华，男，1962年2月17日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊芳，女，1965年3月27日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李昆，男，1957年7月25日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。 上诉人曾泽寿、喻利容因与被上诉人熊俊清、熊淑芳、熊德芳、熊俊华、熊芳、李昆房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人喻利容及与上诉人曾泽寿的共同委托诉讼代理人邓云绮、刘琴，被上诉人熊俊清、熊淑芳、熊德芳、熊俊华、熊芳、李昆的共同委托诉讼代理人张菊容到庭接受询问。本案现已审理终结。 曾泽寿、喻利容上诉请求：1.撤销四川省自贡市大安区人民法院作出的（2020）川0304民初1113号民事判决书；2.依法判决位于大安区新民镇董家村盐卡子X组，登记产权人为熊绍武的房屋对应的拆迁利益321107.20元归二上诉人所有；3.一、二审的诉讼费由六被上诉人承担。事实和理由：1.本案房屋买卖合法有效，上诉人善意取得案涉房屋所有权。熊绍武去世后，其配偶熊淑清及其长子熊俊清代表其一家人与二上诉人协商并订立房屋买卖合同，符合本地风俗习惯，且房屋产权证原件也交付二上诉人，二上诉人也支付了相应对价，占有使用20多年，六被上诉人均未提出异议和主张继承权，应表明对房屋买卖的知情认可；2.一审法院适用法律错误，案涉房屋已因拆迁而消灭，无法取得房屋产权，只须取得该房屋所对应的拆迁利益。如果卖方既领取房屋出售款，现又领取拆迁利益，有违公平正义原则；3.熊淑清、熊俊清出售房屋的行为虽为无权处分，根据《物权法》解释第十五条规定，二上诉人系善意，属无过错方，其合法利益应予保护；4.一审法院要求二上诉人另行主张房屋所有权不能转移的相关责任无疑加重其诉累，也与该房屋物权已经消灭的法理不符。 六被上诉人共同辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确。本案不存在房屋买卖的情形，就算存在房屋买卖情况，也过了二十年的诉讼时效。 曾泽寿、喻利容向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决位于大安区新民镇董家村盐卡子X组、登记产权人为熊绍武的房屋所对应的拆迁利益321107.2元归两原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：熊绍武与熊淑清系夫妻关系，二人生育子女熊俊清、熊淑芳、熊德芳、熊俊华、熊芳、李昆。熊绍武于1989年12月19日登记在名下有位于自贡市大安区新民镇盐卡子居委会X组国有土地上房屋一套，产权证号为自权字00X20号，建筑面积75.08平方米。熊绍武于1994年8月15日去世。 熊绍武去世后，熊淑清与子女共同生活，上述房屋交由原告曾泽寿、喻利容居住。1996年，熊淑清、熊俊清与曾泽寿、喻利容协商将上述房屋作价3500元出卖给二人，但之后房屋未办理产权转让登记。熊淑清于2015年12月21日去世。 2020年，因该房屋属于自贡市东北部新城污水干管工程项目征收红线内国有土地上被征收房屋，经自贡市大安区人民政府批准东北部新城污水干管工程项目涉及的国有土地上被征收房屋按照北环快速通道项目补偿标准实施，涉案上述房屋已被拆迁，现因该房屋产权发生纠纷，自贡市大安区国有土地上房屋征收与补偿中心尚未与双方任一方签订拆迁协议。自贡市大安区国有土地上房屋征收与补偿中心出具《说明》，表明房屋被征收人可选择产权调换，也可选择货币补偿。 一审法院认为，本案双方对涉案房屋一直由曾泽寿、喻利容居住无异议，双方争议焦点为涉案房屋是否存在买卖、曾泽寿、喻利容是否享有涉案房屋拆迁利益。曾泽寿、喻利容提供的一份《房屋协议》中陈述该套房屋于1995年卖给喻利容，熊俊清本人签字捺印；曾泽寿、喻利容自1996年起一直在涉案房屋居住，在双方之间无亲属关系的情况下，六被告辩称的房屋为借给曾泽寿、喻利容居住明显不符合常理；曾泽寿、喻利容向一审法院申请出庭作证的证人亦证实涉案房屋存在买卖行为，根据证据规则的高度盖然性，一审法院对熊淑清、熊俊清将房屋出卖给曾泽寿、喻利容的事实予以确认。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋登记在熊绍武名下，在熊绍武去世后，该不动产由其继承人继承；处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，熊淑清、熊俊清作为熊绍武的继承人将涉案房屋卖给曾泽寿、喻利容，但未经过其他继承人的同意，且在不考虑遗产少分、多分、不分的情况下，二人所占房屋份额未超过三分之二，故其对涉案房屋的处分为无权处分。在此情况下，由于其他继承人也未予追认，且涉案房屋至今未办理产权转让登记，故涉案合同不能发生所有权转移的效力，该套房屋仍属熊绍武的继承人共同所有。房屋拆迁征收利益归房屋所有人享有，因此曾泽寿、喻利容在并未享有涉案房屋的权属的情况下，其请求确认涉案房屋的拆迁利益归其所有，一审法院不予支持。至于房屋所有权不能转移的相关责任，曾泽寿、喻利容可另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾泽寿、喻利容的全部诉讼请求。受理费减半收取为3058元，由原告曾泽寿、喻利容承担。 本案二审各方当事人均没有新证据提交。 本院二审查明事实与一审一致，对一审查明事实依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.二上诉人与熊淑清、熊俊清是否存在房屋买卖的事实；2.二上诉人是否属于善意无过错，是否应取得房屋所对应的拆迁利益。 一、关于二上诉人与熊淑清、熊俊清是否存在房屋买卖事实的问题 六被上诉人认为熊淑清未向二上诉人出售房屋，仅是基于好意让二上诉人居住使用。本院结合双方提交的证据、证人证言、庭审陈述，综合认定1996年二上诉人与熊淑清、熊俊清之间存在房屋买卖的事实，理由如下：1.2020年2月22日，熊俊清和喻利容签订了一份《房屋协议》，虽然熊俊清认为该协议未经其他权利人同意，系无效协议，但从协议内容可以反映出，案涉房屋确于1995年出卖给二上诉人的事实；2.一审中，新民镇董家村村委会、董家村8组、8组居民曾繁君、钟志芬、王淑芬、陈雪辉、钟淑兰等均出具书面证明，证实二上诉人以3500元购买了案涉房屋；证人陈玉芳、曾有明、钟志芬一审出庭作证亦证明前述卖房事实；3.六被上诉人与二上诉人之间非亲属关系，六被上诉人抗辩仅为好意借给二上诉人居住使用，但26年间又从未向二上诉人主张过任何权利，也未要求返还房产证原件，与常理和客观事实不符。故，一审根据证据规则的高度盖然性，确认熊淑清、熊俊清与曾泽寿、喻利容之间存在房屋买卖的事实正确，本院予以维持。 二、关于二上诉人是否属于善意无过错，是否应取得房屋所对应的拆迁利益的问题 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”的规定，本案案涉房屋虽登记在熊绍武名下，熊绍武去世后其配偶熊淑清作为该房屋的共同所有权人有权利处分该房屋，应是当年人们的普遍认知，也符合当地交易习俗。因此，二上诉人向熊淑清及其长子熊俊清购买案涉房屋时，有理由认为其二人为有权处分人，且二上诉人支付了相应对价，不存在主观侵害其他权利人的故意，双方形成买卖合同关系，应为真实意思表示，合法有效，并不因熊淑清、熊俊清的无权处分而无效。六被上诉人虽认为曾泽寿、喻利容不构成善意，但并未举示相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。 二上诉人购买案涉房屋的目的即为取得房屋的所有权，但因该房屋已被拆迁，物权已经消灭，二上诉人所期待的物权无法实现，但可以基于其享有的合同权益，取得该房屋所对应的相关利益，即拆迁利益。而出卖方即被上诉人在收取了购房款的情况下，无权重复享有该房屋的拆迁利益。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”之规定，熊淑清、熊俊清收取了二上诉人的购房款，双方本应及时办理案涉房屋的过户登记手续，但现因政府拆迁政策的原因导致案涉房屋物权消灭，客观上无法完成过户手续的办理。在此情况下，二上诉人可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁利益。现因尚未签订正式的征收补偿协议，对于采取何种形式安置补偿、对应补偿金额均未明确，故对二上诉人请求的拆迁利益金额本院暂不予确定，最终以签订正式的征收补偿协议确定的金额为准，但对于二上诉人请求确认其享有案涉房屋所对应的拆迁利益的主张，本院予以支持。 综上，上诉人曾泽寿、喻利容的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初1113号民事判决； 二、原位于大安区新民镇董家村盐卡子X组、登记产权人为熊绍武的房屋（产权证号：自权字**）所对应的拆迁利益归曾泽寿、喻利容所有。 一案件受理费减半收取为3058元，二审案件受理费6116元，均由熊俊清、熊淑芳、熊德芳、熊俊华、熊芳、李昆共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 刘 嫒 书 记 员 何小雪