浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初7544号 原告：绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路****，统一社会信用代码913306041461177979。 法定代表人：吕建美，董事长。 委托诉讼代理人：王伟龙，浙江曹娥江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪义华，浙江曹娥江律师事务所律师。 被告：顾忠芬，女，1956年4月17日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被告：朱文梅，女，1965年11月23日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被告：王君坤，男，1972年11月19日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司与被告顾忠芬、朱文梅、王君坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案，依法适用简易程序，并于2020年11月30日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人汪义华和被告顾忠芬、王君坤到庭参加诉讼，被告朱文梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.三被告腾退位于上虞区崧厦小商品市场内营业房（建筑面积35.61㎡），将该营业房返还给原告；2.三被告向原告支付2019年度剩余租金1765.25元，并支付自2020年1月1日起至37070.25元租金付清之日止按年利率6%计算的逾期利息损失；3.三被告向原告支付自2020年1月1日起至营业房返还原告之日止按年租金38923.76元（37070.25元×1.05%）计算的占用费。事实与理由：2017年1月1日起，原、被告存在租赁关系。2018年3月12日，双方续签《租赁合同》，合同约定原告将位于上虞区××街道××市场××房，建筑面积35.61㎡房产及附属水、电设施出租给被告用于商业经营，租期为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为35305元。合同还约定了双方其他权利和义务等内容。之后，租期届满，原告多次派工作人员与被告联系，要求被告补签2019年度租赁合同并付清租金，又委托律师致《律师函》向被告催告，但无结果。至此，被告未与原告签订2019年度租赁合同，也未支付2019年度租金37070.25元（35305元×1.05%），但一直占用上述营业房至今。被告顾忠芬将案涉房屋转租给被告朱文梅，被告朱文梅又转租给被告王君坤，上述租赁合同中签名的“顾忠芬”均非被告顾忠芬本人所签，案涉房屋也由被告王君坤占有使用。综上，为维护原告合法权益，确保国有资产的保值增值，故起诉。原告当庭补充事实，被告于2020年11月10日支付租金35000元、2020年11月11日支付305元，合计35305元。 被告顾忠芬辩称，本案与其无关，已于2014年4月不再租赁该房屋。 被告朱文梅未到庭，但在本院对其制作的询问笔录中辩称，其与原告之间不存在房屋租赁合同关系，不需要承担责任。 被告王君坤辩称，第一，房屋市场价普遍下跌，崧厦小商品市场平均价在一万三千到一万八千左右，2018年租赁合同中所约定的租金已经超过同为崧厦小商品市场营业房的市场价。所以被告多次要求原告的工作人员向领导如实地反映情况，重新评估房租市场价。第二，原告于2019年11月中旬通知要求上涨5%的房租，但此时被告已经租赁将近一年。这是原告的工作失责造成的，因为2018年的租赁合同中并没有明确说明下一年要涨5%的房租。被告已经按照2018年的租金标准付清2019年的房租。第三，原告若要上涨5%的房租，应该在2018年提前三个月书面告知，或者续签2019年的合同，或者在2018年的租赁合同上写明上涨房租的条款。第四，原告的工作失责导致被告多方面经济损失，以及无法开展正常进货营业，要求原告赔偿适当的经济损失（2019年和2020年的房租按照崧厦小商品市场营业房平均市场价计付）。第五，疫情期间，按国家政策告示，被告应当享受同为崧厦小商品市场管理规定免除三个月的房屋。第六，原告口口声声地说保护国有资产不流失，但同为原告名下的崧厦小商品市场营业房六号房，从2017年到2020年关了将近4年。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证（被告朱文梅虽未到庭，但在本院对其制作的询问笔录中对案涉证据发表书面的质证意见）。根据各方质证意见，原告提供的不动产权证书、店面转让协议（复印件）、询问笔录各一份和照片二份，本院经审核予以确认并在卷佐证。原告提供的租赁合同二份，本院对真实性予以认定，本院结合当事人庭审陈述，认定该两份租赁合同并非顾忠芬本人所签署，且被告王君坤自认系其代签，关于案涉房屋租赁合同相对方的问题本院将在下文中具体予以阐述。原告提供的通知一份，被告王君坤质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的律师函及邮件查询结果一份，结合原告陈述的收件人的姓名及联系电话，因无法核实送达情况，本院不予认定。被告王君坤提供的浙江通用（电子）发票二份和照片一份，与本案缺乏关联性，本院不予认定。被告顾忠芬、朱文梅未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于××街道××街××市场的房屋（建筑面积35.61㎡）系原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司所有。被告顾忠芬于2014年将案涉房屋的店面转让给被告朱文梅，被告朱文梅又于2016年转让给被告王君坤。 2017年8月10日，原告与被告王君坤（被告王君坤以被告顾忠芬的名义）签订《租赁合同》一份。合同约定租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金为35305元（此租金按上一年度租金递增5%）。在合同的“乙方（盖章或签名）”处“顾忠芬”的签名，被告王君坤自认系其书写。 2018年3月12日，原告（出租方、甲方）与被告王君坤（承租方、乙方，被告王君坤以被告顾忠芬的名义）签订《租赁合同》一份。合同约定以下事项：租期从2018年1月1日至2018年12月31日止，除非甲乙双方按本合同第九条约定提前终止本合同；年租金为35305元整，此租金按上一年度租金收取，本合同所述的租金由乙方按年支付；本次为续租，乙方起租时已向甲方支付过房产租赁履约保证金2802元（不计息），合同终止后出租标的物腾空验收合格后退还，如承租人有违约情形时，出租人可没收该保证金或就承租人应承担的违约金和赔偿款直接在保证金中扣除；本合同有效期届满后，甲方如将本处房产继续出租的，届时出租方案另定。在合同的“乙方（盖章或签名）处”由被告王君坤书写“王君坤代顾忠芬”。 租赁期届满后，被告王君坤继续占有使用案涉房屋至今，所经营的店铺名称为君坤家电。原告于2019年11月书面告知被告王君坤在2019年11月22日前交纳2019年度的租金37070元。后双方因租金是否每年上涨5%的问题产生争议而未续签房屋租赁合同，故成讼。 另查明，被告王君坤于2020年11月10日支付2019年度的租金35000元、于2020年11月11日支付2019年度的租金305元。 本院认为，关于案涉房屋租赁合同的相对方问题。被告王君坤以顾忠芬的名义与原告签订的租赁合同，事实清楚，被告王君坤系案涉房屋租赁合同的相对方。原告主张被告顾忠芬、朱文梅承担案涉责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告诉请被告王君坤履行房屋腾退义务，被告王君坤未持异议，本院予以支持。被告辩称给予一定的腾退时间，本院结合其租赁房屋的用途，本着互谅的原则，酌定腾退时间为30天。 关于2019年度租金的问题。原告主张2019年度租金在2018年度租金的基础上上浮5%，缺乏相应依据。结合双方2018年度《租赁合同》的约定，本院酌情确定2019年度租金为35305元。被告王君坤已支付2019年度的租金35305元，现原告主张被告支付2019年度剩余的租金1765.25元，本院不予支持。 关于逾期利息部分，结合双方关于“租金一年一付”的交易习惯以及租赁合同议中关于租金“按年支付”的约定，本院根据原告的损失情况、被告履行情况等本案具体情况，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，酌定逾期利息为1100元。 被告辩称因疫情期间不能正常营业，应该按照国家政策告示减免三个月的租金。本院认为，被告租赁案涉房屋系从事经营活动，确会因疫情影响正常经营，本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，酌情决定免除2020年度三个月的租金（占有使用费），且租金（占有使用费）的计算标准继续参照35305元/年。经计算，截至2020年11月30日，被告尚应支付原告房屋租金及占有使用费23536.67元（35305÷12×8）。另因履约保证金的返还条件尚未成就，且双方对于是否返还存在争议，本案不作处理。被告朱文梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。 综上所述，本院对于原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、针对原告名下坐落于绍兴市上虞区××街道××街××市场内的房屋（建筑面积约35.61㎡），被告王君坤应于本判决生效之日起三十日内腾退完毕，并返还原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司； 二、被告王君坤应于本判决生效之日起三十日内支付原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司逾期利息损失1100元； 三、被告王君坤应于本判决生效之日起三十日内支付原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司房屋租金及占有使用费23536.67元，并支付自2020年12月1日起至实际腾退完毕之日止按租金35305元/年的标准计算的房屋占有使用费； 四、驳回原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司对被告顾忠芬、朱文梅的诉讼请求； 五、驳回原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费785元，减半收取计392.50元（原告已交纳），由原告绍兴市上虞城建资产经营管理有限公司负担184.50元，由被告王君坤负担208元（应于本判决生效之日起七日内履行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 王 丽 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 金佳思 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。