江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4295号上诉人（原审原告）：汪庆胜，男，1976年7月1日出生，住宿迁市宿豫区。被上诉人（原审被告）：纪盛荣，女，1991年2月26日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：沈岩，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。上诉人汪庆胜因与被上诉人纪盛荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年12月2日组织双方公开进行了听证。上诉人汪庆胜、被上诉人纪盛荣的委托诉讼代理人沈岩均到庭参加听证。本案现已审理终结。汪庆胜的上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：双方发生纠纷后，被上诉人从未向上诉人表示过不再租赁涉案房屋，不能说双方之间产生纠纷报警了就代表双方解除合同了。一审判决所谓的扩大损失应由上诉人承担没有法律依据。被上诉人应向上诉人支付租金至实际返还之日即2020年7月13日止。纪盛荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果正确。请求驳回上诉，维持原判。汪庆胜一审的诉讼请求为：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同，纪盛荣向汪庆胜返还租赁车库；2.纪盛荣支付汪庆胜租金暂计4565元（要求自2019年6月11日起按合同标准计算至实际返还之日止）；3.纪盛荣支付汪庆胜代缴的水电费69元、赔偿汪庆胜门把手损失130元；4.要求纪盛荣将门上的两把钥匙返还给汪庆胜，如不归还，要求纪盛荣更换全套的，如不换锁要求纪盛荣支付换锁费用235元；5.本案诉讼费用由纪盛荣承担。一审法院认定事实：2018年12月12日，汪庆胜（甲方、出租方）与纪盛荣（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租用宿豫区农园新村30幢车库，租期1年，自2018年12月12日至2019年12月11日，租金4000元/年；付款方式，6个月，支付2000元，另付押金500元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；双方还约定其他合同条款。合同签订后，纪盛荣支付汪庆胜半年租金2000元、押金500元。汪庆胜向汪庆胜交付租赁的车库及钥匙2把。2019年5月，纪盛荣提出不再租用车库。2019年6月12日，汪庆胜、纪盛荣在租用车库处商定退租，但双方因押金退还、水电费代付及车库清扫等问题发生争议，汪庆胜当场报警，经公安派出所处理。纠纷当日，纪盛荣被120送至医院治疗，后纪盛荣未再使用案涉车库。双方就纠纷协商未果，因而成讼。又查明：诉讼中，双方对案涉租赁合同于2019年6月12日解除无异议。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效。双方确认该合同于2019年6月12日解除，一审法院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合汪庆胜诉讼请求，具体认定如下:汪庆胜关于车库、钥匙返还主张，一审法院认为，2019年6月12日，汪庆胜、纪盛荣在案涉车库处已商定退租，双方因押金退还等事务发生争执后，纪盛荣被120送医后即未再占有、使用该车库，该车库已事实返还给汪庆胜，故对于汪庆胜要求纪盛荣返还车库的诉讼请求，不予支持。关于车库钥匙，虽然纪盛荣辩称纠纷当日已将车库钥匙插在门锁上，但无证据证实，故纪盛荣仍负有返还该车库钥匙义务，如不能返还应予赔偿，但汪庆胜要求支付全套换锁费用235元亦无证据，结合实际需要，酌定赔偿损失额为50元。汪庆胜关于支付租金主张，一审法院认为，案涉合同于2019年6月12日解除后，纪盛荣负有及时返还车库、搬离个人物品等义务，否则造成出租人损失的纪盛荣应予赔偿。但是，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。汪庆胜作为出租人、纪盛荣作为承租人在案涉车库退租后，双方应就车库返还、押金退还、车库内物品清理等协商处理，协商不成的应及时依法行使权利；就本案而言，汪庆胜应督促要求纪盛荣在退租后合理期限内搬离个人物品、返还车库钥匙，纪盛荣亦应合理期限内履行相关义务，超过合理期间的汪庆胜有权依法处置，但不应以持续放任方式造成扩大损失。结合本案证据及实际情况，参照案涉合同租金标准，对该损失认定为500元。其余扩大部分的损失，由汪庆胜自担。汪庆胜主张纪盛荣支付代缴的水电费69元、赔偿汪庆胜门把手损失130元，一审法院认为，双方对电费27元无异议，予以确认，纪盛荣应予支付。汪庆胜主张水费42元，纪盛荣主张为三户共同使用愿意承担三分之一，因汪庆胜认可三户共同使用一个水表，在汪庆胜主张轮到纪盛荣缴纳水费缺乏证据的情况下，一审法院认定以纪盛荣承担该三分之一水费为宜，故纪盛荣应承担水费14元。汪庆胜主张门把手损失130元，纪盛荣自认80元，综合情况酌定100元。对于押金500元，汪庆胜应予返还,双方同意从汪庆胜主张费用中扣除，依法照准。调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、汪庆胜与纪盛荣签订的案涉房屋租赁合同于2019年6月12日解除；二、纪盛荣于判决生效之日起三日内向汪庆胜返还该车库钥匙两把，如不能返还，纪盛荣则赔偿汪庆胜损失50元；三、纪盛荣于判决生效之日起三日内支付汪庆胜代付水电费41元、门把手损失100元、合同解除后占用损失500元，合计641元，抵扣汪庆胜应返还纪盛荣的押金500元，纪盛荣向汪庆胜支付141元；四、驳回汪庆胜的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由汪庆胜、纪盛荣各半负担。二审中，上诉人为支持自己的上诉请求，提供照片一组，拟证明其在一审第二次开庭当天去收回车库时，车库内尚有被上诉人遗留的物品。被上诉人质证意见为：对照片不予认可，其中一张桌子不是被上诉人使用的桌子，另一张桌子形状相似但颜色不对，被上诉人的桌子是白色的，而照片上的桌子是黄色的；另外，照片上的屋内景象也不是被上诉人离开的样子，屋内并无散落的物品；照片中的晾衣架、灶台旁的黄色袋子也不是被上诉人的。由此可见，该房屋在2019年6月12日被上诉人离开后不仅有人进入过，甚至有人使用过，上诉人陈述一直没有进入是虚假的。本院认证意见为：被上诉人对上诉人提供的照片不予认可，上诉人也未提供其他证据证明其照片中拍摄的物品是被上诉人遗留的物品，该证据不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本案二审争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否已于2019年6月12日解除。本院认为，涉案房屋租赁合同已于2019年6月12日解除。一审中，上诉人对该解除日期并无异议；二审中又提出异议，称其意思为2019年6月12日解除也可以，但前提是要把东西搬清、门把手修好、水电费交清才能退押金，上诉人改变陈述并未提供充分证据证明，故对其变更后的陈述不予采纳。即便如其陈述，其意思是“要把东西搬清、门把手修好、水电费交清才能退押金”，也仅仅是针对押金退还问题，并非针对合同解除本身。根据已查明的事实，双方在2019年6月12日之前已经过沟通协商一致解除涉案房屋租赁合同，嗣后双方因房屋清扫、押金退还等问题产生纠纷，并不能否定涉案房屋租赁合同已经解除的事实。在涉案房屋租赁合同已于2019年6月12日解除的情况下，一审判决综合考虑双方的义务、本案租金标准等因素，酌情确定由被上诉人赔偿上诉人损失500元并无不当。上诉人要求租金计算至2020年7月13日，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人汪庆胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汪庆胜负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  刘路路审判员  刘爱萍审判员  王 雷二〇二〇年十二月二十二日书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。