葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初1570号 原告：盛某，男，住葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人：马某（原告表哥），男。 被告：葫芦岛市中业房地产开发有限公司。住所地葫芦岛市连山区。 法定代表人：朱中余，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李雷明，辽宁兴连律师事务所律师。 第三人：葫芦岛新亚太商砼有限公司。住所地葫芦岛市。 法定代表人：苗某，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵连勇，辽宁益行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，女。 原告盛某诉被告葫芦岛市中业房地产开发有限公司、第三人葫芦岛新亚太商砼有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，2019年12月25日本院做出了（2019）辽1403民初62号民事判决书，被告不服判决，提起上诉，2020年6月22日葫芦岛市中级人法院做出了（2020）辽14民终951号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告盛某及其委托诉讼代理人马某，被告葫芦岛市中业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李雷明、第三人葫芦岛新亚太商砼有限公司委托诉讼代理人赵连勇、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛某诉称，2012年10月30日，原告与被告签订《购房协议》，原告购买被告公司位于龙港中央商务区.74平方米预售商品住宅楼。售楼处对外宣传承诺3年之内交付使用。每份《购房协议》都对房款支付方法、物业费、采暖、其他费用和违约责任作出约定。违约责任约定此协议双方盖章签字生效后，如一方违约，由违约方向另一方支付协议总价的2%，作为违约补偿金。按照合同约定原告于2012年11月8日一次性交齐427,308.00元。截止起诉之日，被告也未将所购房屋交付给原告，原告多次要求交付房屋，被告百般推脱，拒不交付，致使原告交齐+后6年不能取得房屋使用权。严重地侵害了原告的合法权益。故诉至人民法院，请求：1、判令被告向原告交付其购买的楼房一套（龙港中央商务区.74平方米房屋，已交房款427,308.00元）；2、判令被告支付违约金（以427,308.00元为基数按其2%标准计算违约金）；3、由被告承担本案的诉讼费。 被告葫芦岛市中业房地产开发有限公司辩称，答辩人并未收到过原告交付的427,308.00元，也未直接签订过购房协议，不应当承担交付房产的义务；因葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司未按《团购商品房预售协议书》履行义务，答辩人已经提起诉讼，要求解除该协议，并返还70户房产及车库，案涉的房产也包含在内。该案由葫芦岛市中级人民法院一审，目前在二审中，未下判决。综上，原告要求答辩人交付房产没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 第三人葫芦岛新亚太商砼有限公司述称，原告盛某与答辩人之间系民间借贷法律关系,并非商品房买卖合同关系答辩人与葫芦岛市中业房地产开发有限公司(以下简称中业公司)于2012年7月28日签订了《团购商品房预售协议书》,答辩人预购中业公司开发的龙湾南大街中央商务区北侧开发项目12#高层(即领航国际花园小区12#楼)196户房屋及车库,以答辩人生产的混凝土抵顶购房款。协议签订后,答辩人因垫资生产经营向中业公司提供混凝土,经费十分紧张,因此于2012年10月30日、11月8日分别向盛某借款30万元和40万元,合计借款70万元,约定利息每月2万元,答辩人向盛某出具了借条,并以答辩人团购的商品房12#楼一单元1702室、102未办理抵押登记,由中业公司向盛某出具购房协议及收款收据,购房协议和收款收据上的金额,系按照答辩人与中业公司约定的购房价格计算,与答辩人实际向盛某借款的金额并不一致。自2013年10月开始,答辩人逐月向盛某支付借款利息,有银行打款明细为证,2018年4月之后,答辩人以现金方式向盛某支付利息,双方均认可至2018年底前的利息,答辩人已全部支付完毕。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020修正)第二十四条:“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的,人民法院应当准许。”因此,答辩人与盛某之间,并非商品房买卖合同关系,系民间借贷法律关系,本案应按民间借贷法律关系进行审理。二、中业公司不应向原告盛某交付案涉的房产按照答辩人与中业公司签订的《团购商品房预售补充协议书》,明确答辩人可以对案涉的房产进行转让、抵押及变卖,中业公司仅配合办理相关手续。如前所述,答辩人与盛某之间系民间借贷法律关系,盛某并没有向中业公司交付购房款,中业公司与盛某签订的《购房协议》仅是以买卖合同作为民间借贷合同的担保,并没有办理抵押登记等手续,盛某对案涉房屋并不享有优先受偿权,盛某只有在答辩人不能偿还借款的情况下,按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后,答辩人仍不履行生效判决确定的金钱债务时,其才可以申请拍卖案涉房屋以偿还债务,因此中业公司不应向原告交付案涉房产。三、答辩人与中业公司之间合同纠纷,已经做出生效判决,本案涉的房屋应当属于答辩人所有，答辩人与中业公司之间的买卖合同纠纷,葫芦岛市中级人民法院(2017)辽14民初36号民事判决书、辽宁省高级人民法院(2018)辽民终118号民事判决书,已经发生法律效力,解除了答辩人与中业公司签订的《团购商品房预售协议书》,答辩人向中业公司返还70套房产及车库。但本案涉的房屋12#楼一单元102室,并不在返还的70套房产当中,此房产为中业公司已经交付给答辩人的房产,应当属于答辩人所有。综上所述,答辩人与原告之间并非商品房买卖合同关系,系民间借贷法律关系,中业公司不应向原告交付案涉的房产,本案应当按民间借贷法律关系进行审理。 经审理查明,2012年7月28日，被告与第三人葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（原为葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司，以下简称恒远公司）签订《团购商品房预售协议书》，约定恒远公司向被告团体预购中央商务区开发的钢筋混凝土框架结构的高层12号住宅楼196户毛坯房及车库，团体预购商品房按建筑面积计算，恒远公司与被告双方用现行价格核算商品混凝土抵顶房款。 2012年11月8日，原告与被告签订《购房协议》，购买了龙港中央商务区CBD住宅12号楼1单元102室，建筑面积101.74㎡，被告出具了收款收据。 2013年6月8日，被告与第三人恒远公司签订《团体商品房预售补充协议书》，约定恒远公司可以对上述房屋进行转让、抵押及变卖。被告与恒远公司履行《团购商品房预售协议书》及《团体商品房预售补充协议书》至2015年，因被告在义县开发“宜州新城”工程需要2000余万元混凝土，而恒远公司仅提供300余万元混凝土后就不再供应混凝土，并将设备撤离施工现场。被告于2017年7月4日起诉恒远公司及该公司的法定代表人刘某，后经葫芦岛市中级人民法院及辽宁省高级人民法院两审，判决解除了双方签订的两份协议书，恒远公司返还被告包括本案诉争房屋在内的70户房产及74个车库。 现原告以被告未交付给原告所购房屋为由，提起诉讼，要求：1、判令被告向原告交付其购买的楼房一套（龙港中央商务区.74平方米房屋，已交房款427,308.00元）；2、判令被告支付违约金（以427,308.00元为基数按其2%标准计算违约金）；3、由被告承担本案的诉讼费。 上述事实，有双方当事人陈述，有购房协议、收款收据、（2018）辽民终118号民事判决书、记账凭证、收款收据、购房协议、银行回单、团购房预售协议等证据附卷为凭，经庭审质证和本院审查，予以认定。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案争议焦点即是原告是否实际支付购房款项，对此，经查，根据被告及第三人提供的证据，在原告与被告签订的购房合同时，第三人已购得案涉房屋毛坯房，此时被告不可能直接将涉案房屋出售给原告；而原告对其诉讼请求虽然提供了其与被告签订的购房协议及收款收据，但原告对交付购房款一事，并不能提供证据证明其实际交付购房款，其提供的证据“转账明细”日期为2012年11月8日，而收款收据日期为2012年10月30日，被告不可能在原告未交房款而先出收据。而正相反诉讼第三人提供的记账凭证可证实分两次共收到原告借款70万元，并以12#楼1单元102室和二单元101室做抵押，用以证明原告与第三人之间实为借款，名为买卖，买卖房屋合同只是一种还钱保障。故原告提供的证据不能足以证明其主张成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告盛某的诉讼请求。 案件受理费7,710.00元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张伟波 人民陪审员  周丽艳 人民陪审员  王大立 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理朱小璇 书记员 杨怡培