四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1035号 原告：洪雅置地房产开发有限公司，住所地洪雅县月珠南街**。 法定代表人：李番，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符怡雯（该公司员工），女，1989年3月31日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：刘玉兵（该公司员工），男，1990年7月24日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：曹杰梅，女，1990年11月2日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 被告：李磊，男，1988年2月13日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：李晓勤，四川必应律师事务所律师。 原告洪雅置地房产开发有限公司（以下简称置地公司）与被告曹杰梅、李磊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李番及委托诉讼代理人刘玉兵未到庭，原告委托诉讼代理人符怡雯、被告李磊及其委托诉讼代理人李晓勤到庭参加诉讼。被告曹杰梅经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告置地公司向本院提出诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、SD3-080《合同补充协议（住宅）》以及与《商品房买卖合同》有关的附件；2、被告归还原告代存的按揭款及被工行洪雅支行暂扣的保证金共计73328.65元；3、被告向原告支付违约金81053元；4、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年5月29日，被告曹杰梅、李磊购买由原告开发建设的xxxxx号楼x单元x楼x号住房，合同总价款为405264元，其中向中国工商银行股份有限公司洪雅支行（下称“工行洪雅支行”）按揭贷款260000元，工行洪雅支行于2015年7月1日发放贷款，被告应自2015年8月起每月向工行洪雅支行缴存按揭款约1800元。自2017年3月起，被告未再向工行洪雅支行缴存按揭款。由于原告负有连带保证责任，工行洪雅支行扣除原告相应的保证金共计73328.65元。截至原告起诉时，被告违约已达31个月。经原告多次催收，被告仍拒不按约归还原告被扣除的保证金及代存的按揭款，并一直未向工行洪雅支行缴存按揭款。为维护自己的合法权益，原告故诉至法院。 被告李磊辩称，1、同意解除2015年5月29日与置地公司签订的《商品房买卖合同》、SD3-080《合同补充协议（住宅）》以及相关附件；2、原告要求被告支付的违约金81053元过分高于实际损失，且计算不合理，请求法院予以适当减少；3、被告已经按照《合同补充协议》第三条约定支付了置地房产公司该套房产的水、电、气开户费20000元，偿还了第一期首付款借款24000元及尾款5264元，同时偿还了2015年8月1日至2017年2月1日的按揭款本息32452.65元，以上三项合计76452.65元。既然置地公司提出解除合同，我同意解除合同，我不再是《商品房买卖合同》所约定的xxxxx号楼x单元x楼x号商品房的购房者，应当由置地公司返还我已经支付的上述款项76452.65元和购房尾款5264元；4、原告诉请被告归还工行洪雅支行暂扣的保证金73328.65元，不应当支持；5、被告没有按《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》按时归还相关款项，是因为被告夫妻离婚导致。目前被告所购买该套商品房房价明显高于2015年5月29日被告购房时的房价，置地公司现在提出解除购房合同，收回商品房，不仅没有造成损失，反而增值；6、（2017）川1423民初1709号民事判决书确定要求被告偿还原告72000元的首付款，合同解除后该笔款项不应再由被告偿还。 被告曹杰梅经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院递交书面的答辩状和证据，视为自动放弃答辩和举证、质证的权利。 本院经审理认定事实如下： 二被告原系夫妻关系。2015年5月29日，原告作为出卖人（甲方），二被告作为共同买受人（乙方）签订（合同签约备案号：17695）《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、乙方向甲方购买由甲方开发建设的xxxxx号楼x单元x楼x号商品房，房屋建筑面积97.68平方米，合同总价款385264元；2、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款36%，其余价款可以向工行洪雅支行借款或住房公积金管理机构借款支付；3、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。原告在合同出卖人处加盖公司公章，二被告在合同买受人处签名捺印。该合同第十五、十六页同时载明房屋平面图等七项合同附件。 同日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《合同补充协议（住宅）》（合同编号：SD3-080）。该补充协议主要对按揭付款贷款、房价、房屋交付、房屋质量、装修装饰、设备标准、合同解除等条款进行补充约定。其中，第十一条合同解除第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总额的20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税及交易手续费）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费现行予以扣除。原告在该补充协议甲方处加盖公司公章，二被告在乙方处签名捺印。 上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》签订后，二被告向原告支付了房屋首付款5264元，另有房屋首付款120000元由二被告向原告借款进行支付。除此之外，二被告还向原告交纳了案涉房屋的水、电、气开户费20000元。 剩余房款260000元由二被告向工行洪雅支行办理了按揭贷款。二被告偿还了2015年8月1日至2017年2月1日期间的按揭贷款本息合计32452.65元。 自2017年3月起，二被告未再向工行洪雅支行缴存按揭款，至原告起诉时，原告作为保证人被工行洪雅支行扣收保证金（即原告为被告代存的按揭款）共计73328.65元。 庭审中同时查明： 1、庭审中，原告申请撤销第二项诉讼请求即：原、被告解除案涉合同后原告不再要求被告归还被工行洪雅支行暂扣的保证金73328.65元，本院予以准许； 2、二被告向原告借款120000元用于支付本案案涉房屋的首付款，双方约定分期还款。二被告偿还了24000元后，逾期未再偿还剩余借款，原告故诉至本院。本院于2018年4月13日作出（2017）川1423民初1709号民事判决书，判决二被告共同偿还尚欠原告的借款96000元及违约金。该民事判决书生效后，二被告未按期履行义务，原告向本院申请了强制执行。本案庭审中，原告陈述若本案案涉合同解除后，（2017）川1423民初1709号民事判决书所确定被告应当偿还原告96000元的义务，被告不再履行； 3、二被告于2016年3月14日在洪雅县民政局办理了离婚证。庭审中被告李磊陈述同意将本案原告应当退还的款项全部退给被告曹杰梅，这是被告李磊对自己实体权利的处分，且不损害国家、集体或第三人利益，本院予以准许。被告李磊同时陈述如本案有需赔偿原告的费用，也由被告曹杰梅支付。 上述事实，有《商品房买卖合同》《合同补充协议（住宅）》《借据历史处理明细本地查询》《中国工商银行业务凭证》《中华人民共和国离婚证》《离婚协议书》以及原告的陈述和被告李磊的辩解等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》和附件，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 但是，被告自2017年3月起未再向工行洪雅支行缴存按揭款，至原告向本院提起诉讼时，已连续违约达三年以上。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任中约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”现被告李磊同意解除合同，虽然原告在起诉前未书面通知被告曹杰梅解除合同，但是在本院向被告曹杰梅公告送达本案的起诉状副本等材料时，视为原告已向被告曹杰梅发出了书面的解除合同通知。至本案开庭时，被告曹杰梅未向本院提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，视为未对该解除合同通知提出异议。 因此，由于二被告连续三年以上的违约行为表明其长期怠于履行合同义务，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议（住宅）》以及有关附件的诉讼请求，本院依法予以支持。 案涉合同解除后，原、被告双方在合同中的权利义务终止。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，因此，被告已经交纳的房屋首付款、按揭款本金及水、电、气开户费用应当由原告返还二被告。至于费用如何返还可由双方协商处理，协商不成，可另行主张权利。 至于原告所诉代存按揭款的利息等费用是因二被告的违约行为造成的，该费用应当由二被告承担。但是，原告未提交证据证实利息损失的金额，故本案中暂不予认定。 关于违约金，《合同补充协议（住宅）》第十一条合同解除第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总额的20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费现行予以扣除。本案中，二被告连续三年以上未向按揭银行缴纳按揭款，应当承担相应的违约责任，故原告提出被告应承担违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，被告李磊认为违约金过高，请求本院予以调整降低。同时，被告的违约行为导致原告的直接损失为原告被扣收的按揭保证金的资金占用利息损失，除此之外原告未提供证据证明有其他损失，故本院将违约金调整为原告被扣收保证金的20%，即73328.65元╳20%=14665.73元。 因被告曹杰梅未到庭参加诉讼，以后如有其他异议可另行主张权利。 本案中原告主张诉讼费用应当由被告承担，因诉讼费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告洪雅置地房产开发有限公司与被告曹杰梅、李磊于2015年5月29日签订的（合同签约备案号：17695）《商品房买卖合同》、（合同编号：SD3-080）《合同补充协议（住宅）》以及与《商品房买卖合同》有关的附件； 二、由被告曹杰梅、李磊在本判决生效之日起十日内一次性支付原告洪雅置地房产开发有限公司违约金14665.73元； 三、驳回原告洪雅置地房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3388元，由原告洪雅置地房产开发有限公司负担1561元，由被告曹杰梅、李磊负担1827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  岳志祥 人民陪审员  杨 姝 人民陪审员  何春梅 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  杨仕梅