浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初988号 原告：吴建妹，女，1976年5月18日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：倪国平，浙江家本律师事务所律师。 被告：湖州随缘置业有限责任公司，住所地浙江省湖州市新华路**。 法定代表人：何雪峰（现在浙江省第六监狱服刑），该公司总经理。 第三人：湖州吴兴农村商业银行股份有限公司城西支行，经营地址浙江省湖州市吴兴区美欣家园**凤凰路**（30-33）。 负责人：朱建强。 原告吴建妹与被告湖州随缘置业有限责任公司（以下简称随缘公司）、第三人湖州吴兴农村商业银行股份有限公司城西支行（以下简称吴兴农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日在浙江省第六监狱公开开庭进行了审理。原告吴建妹的委托诉讼代理人倪国平到庭参加诉讼；被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼，后未经许可擅自退庭；第三人吴兴农商银行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建妹起诉称：2014年5月中旬，原告以父亲吴金江的名义与被告洽谈购房事宜。原告看中被告开发的湖州市随缘小区16幢1802室房屋及附属车库Ａ12并交付了部分购房款，后更换为湖州市××小区××幢××室房屋，并于2014年7月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告随缘公司开发的随缘小区12幢1001室房屋一套，房屋面积218.69平方米，合计房款235万元，于合同签订时付120万元，余款在办理产权证后付清。合同文本虽未约定采用按揭贷款形式购房，但双方商定办完产权证后以按揭贷款付清房款。原告于2014年5月22日、5月26日支付了购房款，随即原告占有房屋并进行装修等事宜，一直居住至今。原告购房后不久，随缘公司法定代表人何雪峰因犯罪事发，随缘公司无人经手办理房屋权证事宜，致使原告无法享受按揭贷款的优惠政策，约定的Ａ12车库也无法取得。2014年8月下旬，随缘公司的法定代表人何雪峰因涉嫌集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪被刑事拘留，并最终被湖州市中级人民法院作出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书判刑，该判决书已生效。2019年7月1日，吴兴区人民法院对第三人吴兴农商银行（原名湖州吴兴农村合作银行城西支行）的借款交易进行审理，认定借款事实已被认定为犯罪事实，故该借款合同行为无效；同时，由于主合同的借款合同无效，故被告与第三人所签订的从合同的抵押合同依法被确认无效，即设定在湖州市××小区××幢××室房屋上的抵押无效。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护，原告所购房屋上设定的抵押合同因违法犯罪而应被确认无效。原告已支付房屋的主要款项，系为生活消费居住而购买，且一直居住至今，故有权要求继续履行合同。被告应当积极协助原告办理不动产物权的登记事宜，第三人应该在人民法院作出生效判决后及时注销在随缘小区****房屋上设定的抵押权，以使原告能及时取得不动产物权的登记。现原告为维护自身合法权益，请求判令：1.确认原告与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》有效，合同价款2350000元；2.被告随缘公司、第三人吴兴农商银行共同到不动产登记部门注销在湖州市××小区××幢××室房屋上设定的他项权抵押登记；3.被告随缘公司向原告开具《销售不动产统一发票》，并协助原告办理湖州市××小区××幢××室房屋的不动产过户登记手续，并承担其应承担的费用；4.本案诉讼费由被告随缘公司、第三人吴兴农商银行承担。 被告随缘公司未陈述答辩意见。 第三人吴兴农商银行未作答辩。 本院经审理查明：2014年7月23日，原告吴建妹与被告随缘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号0093696），约定吴建妹购买随缘公司开发的随缘小区12幢1001室房屋，建筑面积218.69㎡，房屋总价款235万元，签订合同时预付购房款120万元，余款在办产权证时付清，随缘公司应当于2015年7月31日前将符合合同约定的商品房交付吴建妹。2014年5月26日，随缘公司向吴建妹出具收据一张，载明收到吴建妹支付的随缘小区12幢1001室房屋的购房款117万元。原告吴建妹自2014年8月入住房屋居住至今，剩余购房款118万元未支付。 另查明，被告随缘公司的法定代表人何雪峰因犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪于2014年8月15日被刑事拘留，同年9月19日被逮捕。2016年7月15日，湖州市中级人民法院做出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，查明事实部分认定“被告人何雪峰在集资期间将部分集资款项用于建造随缘小区，其中吴建妹实际出资购买随缘小区12幢1001室和一个车库（尚有118万元购房款未付清）”，本院认为部分载明“吴建妹妹……等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴，但尚未付清的购房款，应予付清”。该判决书已生效。 再查明，2013年2月25日，案外人湖州蒙萨家装材料有限公司、被告随缘公司与第三人吴兴农商银行（原名湖州吴兴农村合作银行城西支行）签订《流动资金最高额抵押借款合同》，约定湖州蒙萨家装材料有限公司可于2013年2月25日至2015年2月1日期间在最高贷款限额170万元、180万元、170万元、180万元范围内向吴兴农商银行借款使用，被告随缘公司将其名下的坐落于湖州随缘小区15幢1602室房屋、12幢1001室、15幢1401室、16幢1201室房产及土地使用权为湖州蒙萨家装材料有限公司上述期间的借款提供最高额抵押担保，并办理抵押登记，抵押登记的最高债权数额分别为170万元、180万元、170万元和180万元。第三人吴兴农商银行于2019年3月14日向本院起诉，请求判令“…坐落于湖州市吴兴区××小区××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室抵押房产享有优先受偿权…”，本院于2019年7月1日做出（2019）浙0502民初2192号民事判决书，认为“湖州蒙萨家装材料有限公司向银行申请经营性贷款为假，真实目的是骗取贷款由其使用……本院认为本案借款合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定应认定为无效。本案所涉抵押合同是借款合同的从合同，主合同无效，从合同亦属无效……对于原告主张对本案所涉抵押物处置享有优先受偿权的诉请，因抵押合同本院认定无效，故对于其优先受偿权不予支持”。该判决已生效。 以上事实由原告吴建妹提交的《商品房买卖合同》、收款收据，（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书、（2019）浙0502民初2192号民事判决书结合原告的当庭陈述予以认定。 本院认为：原告吴建妹与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应认定为合法有效。原告吴建妹向被告随缘公司支付部分购房款并入住房屋至今，（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中亦认定案涉房屋系吴建妹善意取得，故原告主张确认《商品房买卖合同》有效并由被告随缘公司协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持；《商品房买卖合同》约定的合同价款235万元是事实问题，不予确认。（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书载明“吴建妹妹……等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴，但尚未付清的购房款，应予付清”，且《商品房买卖合同》约定“签订合同时预付购房款120万元，余款在办产权证时付清”，故被告随缘公司协助吴建妹办理房屋产权过户登记手续前，原告吴建妹应付清剩余购房款118万元。被告随缘公司将其名下的案涉房屋抵押给第三人吴兴农商银行，并办理了抵押登记，被告随缘公司与第三人之间的抵押担保合同经本院作出的生效判决确认无效，故原告要求被告及第三人注销案涉房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张由被告随缘公司开具销售不动产统一发票的诉讼请求，本院认为买卖合同中卖方开具发票系合同的附随义务，且未按规定开具发票的行为系违反国家有关发票管理行政法规的规定，当事人可向当地税务部门反映并要求解决，不属于法院审理范围，不予支持。原告主张由被告随缘公司承担过户登记费用的请求，因该费用尚未发生，可待费用发生后根据相关规定处理，或者按照约定另行主张。被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼后中途退庭，本院依法缺席进行审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴建妹与被告湖州随缘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告湖州随缘置业有限责任公司、第三人湖州吴兴农村商业银行股份有限公司城西支行于本判决生效之日起十日内到湖州市不动产交易中心注销在湖州市吴兴区随缘小区12幢1001室房产上设定的抵押登记； 三、被告湖州随缘置业有限责任公司于本判决生效且原告吴建妹付清剩余购房款118万元后十五日内协助原告吴建妹办理房屋产权过户登记手续。 本案受理费25600元，减半收取12800元，由被告湖州随缘置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇二〇年十二月六日 书记员  吕成勇