山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12008号 上诉人（原审原告、反诉被告）：糜xx，男。 委托诉讼代理人：时衍伟，山东正航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛市崂山区京沪房地产开发有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处东姜哥庄。 法定代表人：陈伟泉，总经理。 委托诉讼代理人：宫水冰，山东盟达律师事务所律师。 上诉人糜xx因与被上诉人青岛市崂山区京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院作出的（2019）鲁0212民初4209号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 糜xx上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，并依法予以改判；2、本案一审、二审诉讼费用由京沪房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院对先后两份合同的效力及关系认定错误。《青岛市商品房购销合同》被收回作废，双方就权利义务重新签订《商品房买卖合同》，故判决应以签订在后的《商品房买卖合同》约定为准。1、《商品房买卖合同》签订及房款余款支付完毕当日京沪房地产公司就将糜xx手中的《青岛市商品房购销合同》原件予以收回，其收回行为足以证明双方已经达成了《青岛市商品房购销合同》收回作废的意思表示。2、《青岛市商品房购销合同》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，根据后合同优先于前合同的原则，双方权利义务应以《商品房买卖合同》约定为准。3、糜xx与京沪房地产公司之间的《补充协议》内容显示，2009年的《商品房买卖合同》是对前份合同的重新签订，“重新签订”一词足以证明双方就权利义务进行了重新约定，现双方发生纠纷，当然应以重新签订的《商品房买卖合同》约定为准。4、通过《商品房买卖合同》、《青岛市商品房购销合同》的内容对比，可以看出，《商品房买卖合同》对双方权利义务的约定更为详细具体，且两份合同关于付款方式及期限，逾期付款的违约责任，房屋的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任，关于产权登记的约定及争议解决方式均不相同，显然后签订的《商品房买卖合同》对之前的《青岛市商品房购销合同》进行了明显的实质性变更，该案判决应以变更后重新签订的合同为准。二、涉案房屋迟迟不能办理房产证的原因是京沪房地产公司过错造成，与糜xx无关。一审法院认定涉案房屋是“小产权房”，系事实认定错误，京沪房地产公司的反诉主张没有事实和法律依据。1、糜xx签订的两份合同名称分别为《青岛市商品房购销合同》、《商品房买卖合同》；2、两份合同内容从头到尾都没有任何小产权房的约定。《青岛市商品房购销合同》第十四条关于房屋贷款的约定，显然交易房屋为商品房才会涉及银行商业贷款。《商品房买卖合同》从头到尾都是对糜xx所购商品房进行约定，所有条款均体现所购房屋为商品房性质。3、京沪房地产公司提交的《合作协议书》第一条合作项目概况及合作方式明确约定“规划建设开发商品房”，即糜xx所购涉案房屋是作为商品房进行开发建设的，涉案开发土地范围内共建造了十多座楼房，糜xx所购的13号楼房仅是其中的一座，处于相对中间位置，并不独立于整个小区开发区域之外，在小区其他房屋属于商品房且已办证的情况下，糜xx房屋所在的13号楼，同样属于商品房。如果京沪房地产公司在出售房屋时恶意隐瞒房屋性质，那只能证明京沪房地产公司存在欺诈销售行为，其作为欺诈方应当对糜xx损失承担赔偿责任。由此可见，无论是《青岛市商品房购销合同》，还是《商品房买卖合同》，所涉交易房屋均为商品房，非小产权房。京沪房地产公司对外出售房屋是以商品房名义出售，糜xx购房时购买的也是商品房。上述合同形式、内容及京沪房地产公司提交的《合作协议书》均可以体现。三、迟延办证及逾期开具发票的违约责任未过诉讼时效，一审法院认定事实不清，适用法律错误。《商品房买卖合同》签订合同之后，至糜xx起诉时京沪房地产公司未按合同约定办理房产证，也没有为糜xx开具发票，违约行为处于一直持续的状态，违约金的数额处于持续增加当中，属于“继续性债权”，并非“一时性债权”，所以本案主张逾期办证违约金和逾期开具发票违约金不适用诉讼时效。退一步讲，京沪房地产公司逾期办证、逾期开具发票是一种持续性违约行为，即便适用诉讼时效，也应自违约行为结束之日开始计算诉讼时效。就本案而言，应自京沪房地产公司办理完毕初始登记之日起开始计算诉讼时效。再退一步讲，京沪房地产公司逾期办证、逾期开具发票违约行为属于一种持续性违约行为，违约金也应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。糜xx补充上诉意见:一、涉案房屋土地早在1999年便办理了土地出让手续，土地性质已由集体土地变为国有土地，涉案房屋非小产权房，一审法院认定错误。根据青岛市崂山区自然资源局调查的《国有土地出让合同》《公证书》、《立项批复》、《崂山区人民政府关于同意区土地管理局征用土地的批复》、《建设用地规划许可证》及附图、《征用土地协议书》、《京沪山庄二期总平面图及竖向图》显示糜xx所购房屋所在土地早在1999年便办理了土地出让手续，土地性质已由集体土地变为了国有土地。二、一审法院认定由糜xx承担全部补办证相关费用与《青岛市商品房购销合同》约定不符。三、京沪房地产公司反诉主张的补办证费用是京沪房地产公司在开发建设房屋时应当由开发商承担的开发建设费用，与糜xx无关，一审法院判决房屋开发建设费用由购房人全部承担显然错误。四、其他购房人手中的《青岛市商品房购销合同》原件足以证明“补办证相关费用由甲方承担”系京沪房地产公司篡改添加形成。 京沪房地产公司辩称，一、一审法院对先后两份合同的效力及关系认定是正确的。1.关于合同的效力：京沪房地产公司与糜xx先后签订了两份合同，一份是《青岛市商品房购销合同》（以下简称原合同），另一份是为办理房产登记备案所需签订的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同）。原合同是京沪房地产公司与糜xx所履行的唯一合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同，对双方均具有法律约束力，只要双方权利义务未履行完毕就不存在失效问题，更何况我国法律并没有对合同失效做任何规定。所以，糜xx关于原合同已经“终止失效”的观点是没有任何法律依据的。2.关于两份合同的关系：无落款日期的备案合同仅是根据当时崂山区不动产登记中心办理产权证的要求，为了给糜xx补办产权证而签订的合同，并非双方所履行的合同，并且备案合同实际上是在2009年4月20日签署的（见收款收据）。上述备案合同签订后，崂山区不动产登记中心在办证过程中，并未采用该合同，而是直接退给了各购房人。实际上，涉案13号楼后来补办产权证，均是按照各购房人与京沪房地产公司签订的原合同办理的，这从京沪房地产公司提交的已办完产权证的涉案13楼的购房人刘萍、刘良传备案的《青岛市商品房购销合同》（详见京沪房地产公司一审本诉证据四），可以得到充分地证明。所以说，无论从双方签订合同的时间来看，还是从涉案13号楼其他已办完产权证的购房人备案的合同来看，糜xx提交的备案合同都仅仅是为了办理产权证备案所用，并且最终并未被采用。而双方自始至终履行的始终是原合同，也不存在糜xx声称的所谓“将糜xx手中的原合同收回”及“变更后重新签订备案合同”的问题。二、涉案房屋迟迟不能办证并非京沪房地产公司的过错造成，且双方签订的原合同对办证期限并无约定。一审法院认定涉案房屋是“小产权房”是完全正确的；京沪房地产公司的反诉主张事实清楚、证据确实充分。1.如上所述，糜xx赖以提起诉讼的备案合同，从根本上来说就是一份双方并未履行的无效合同，该合同仅仅为办理房产证备案所用，并且最终未被采用。在一审诉讼过程中糜xx矢口否认原合同的存在，在上诉理由中却又改口声称原合同已让京沪房地产公司收回，这是典型的无理缠讼行为。而根据双方所签订的唯一履行的原合同约定：办证费用由糜xx承担，且双方对办证期限并无约定。2.涉案房屋为“小产权房”是不争的事实。所谓“小产权房”是指，根据现行房地产管理法规的规定，未办理国家征收手续转为国有土地之前在农村集体所有土地上所建设的房屋。对此，京沪房地产公司一审诉讼中所提交的合作协议书、崂山区人民政府会议纪要（京沪房地产公司一审本诉证据一）及青岛市崂山区人民法院（2005）崂民一初字第349号民事判决书、青岛市中级人民法院（2005）青民一终字第1964号民事判决书，足以予以证实。3.京沪房地产公司为证明自己的反诉主张，先后提交了反诉证据一至证据十等10组证据，且均提交了原件。糜xx在质证过程中对京沪房地产公司提交的反诉证据的真实性并未提出任何异议，只是认为京沪房地产公司要求糜xx支付办理房产证的相关费用违反合同约定，以及涉案房屋自始至终都是商品房而非小产权房，因此不应再支付额外费用。所以说，一审法院按双方原合同的约定，判令糜xx支付办证费用不仅事实清楚，而且适用法律正确。三、迟延办证及逾期开具发票的违约责任不仅已过诉讼时效，而且糜xx以一纸双方并未实际履行的、无效的备案合同主张违约责任本身就不应得到支持。一审法院以“迟延办证和逾期开具发票违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用普通诉讼时效的有关规定”的认定是完全正确的。在本案中，退一步讲，即使按照备案合同的约定，糜xx也应当在逾期办证的90日（2010年4月1日），就应当知道自己的权利遭受侵害，适用3年的普通诉讼时效期间，故糜xx于2019年5月9日主张该权利时已超过法律规定的诉讼时效期间。更何况糜xx以双方并未实际履行、也并未作为备案使用的、无效的备案合同主张权利，本身就没有事实及法律依据，从合同的效力认定上糜xx的该诉讼请求也不应得到支持。四、本案京沪房地产公司尤其需要强调说明的是：糜xx于2002年9月15日与京沪房地产公司签订了合同编号为“销合字（2002）第36号”的原合同，以低于同类同区域正规商品房三分之一价格的3100元/平方米的单价、总价187550元购买了涉案的建筑面积为60.5平方米的房屋（详见京沪房地产公司一审本诉证据二），且在签订合同当日只交纳了58500元（30%）的首付款即入住了该房屋，事隔近6年半多的2009年4月20日才交纳了剩余（70%）的购房余款129050元，所以说糜xx持有该小产权房的成本是极低的。而糜xx对此却并不满足，不仅要求京沪房地产公司支付其所谓逾期办证违约金122170.07元，而且要求京沪房地产公司支付其所谓逾期开具发票违约金122170.07元，并拒绝支付任何办证费用。也就是说，如果满足了糜xx的诉求，京沪房地产公司不但得不到分文房款，而且还要反过来赔付给糜xx56790.14元（187550元-122170.07元-122170.07元＝－56790.14元），这其中还不包括糜xx自入住涉案房屋起至付清全部房款止6年半多的70%的房屋占有费（租赁费）。这明显是显失公平的，也是与我国法律规定相悖的。京沪房地产公司针对糜xx的补充上诉意见补充答辩意见，一、糜xx说京沪房地产公司把第一份合同收回作废，没有任何依据，并且也没有提交任何证据予以证明。二、关于涉案房屋为小产权房已经在一审中查明，并且由法院的判决书予以确认。三、糜xx在一审诉讼过程中并未对京沪房地产公司提交的反诉证据提出过异议，只是认为办证费用不应由糜xx承担。对反诉证据的真实性是没有异议的。 糜xx向一审法院起诉请求：1、判令京沪房地产公司办理糜xx所购位于青岛市崂山区京沪山庄二期13幢4单元501户的房屋产权登记权属证书；2、判令京沪房地产公司一次性向糜xx支付自2010年1月1日起至实际办理产权登记之日止的违约金，截止2018年12月1日的违约金为122170.07元；3、判令京沪房地产公司一次性向糜xx支付自2010年1月1日起至实际开具购房款发票之日止的违约金，截止2018年12月1日的违约金为122170.07元。以上共计244340.14元；4、诉讼费用由京沪房地产公司承担。 京沪房地产公司向一审法院提出反诉请求：请求判令糜xx支付补办产权证费用73747.7元。反诉费由糜xx承担。 一审法院经审理查明：2002年9月15日，杨忠科（甲方）与京沪房地产公司签订编号为销合字（2002）第36号的《青岛市商品房购销合同》，约定糜xx购买位于富贵山庄A8栋4单元5层东户（后改名为京沪山庄13号楼4单元501户）房屋，房屋的建筑面积为60.5平方米，单价3100元/平方米，总价187550元，交房日期2002年9月15日。合同第十条约定，产权归甲方，由乙方负责办理，税费自理，补办证的相关费用由甲方承担。合同其他约定事项：甲方签订合同时缴纳房款58500元，余款由甲方以银行贷款的方式支付，由乙方负责替甲方办理商业贷款。甲方所购房屋面积以产权登记机关测量为准，多退少补。合同签订当日，杨忠科支付了房款58500元，并入住涉案房屋。 2005年3月18日，杨忠科与糜xx签订《承诺书》约定，杨忠科将涉案房屋转让给糜xx，经协商一致，二人共同向京沪房地产公司提出更名请求，自愿同意向开发商缴纳一定的费用。糜xx在京沪房地产公司与杨忠科所签订的《青岛市商品房购销合同》的买方处签署了自己的名字，对原合同条款进行了确认。 根据本院（2005）崂民一初字第349号民事判决书查明：1997年9月18日，京沪房地产公司与崂山区沙子口镇东姜村村民委员会签订《合作协议书》联合开发富贵山庄小区，约定由东姜村委提供村集体土地、并负责办理开发手续，京沪房地产公司提供资金的方式开发位于半山坡土地约30亩，规划建设开发商品房、公寓等在内的住宅，2000年竣工，该楼无开发的相关手续。2004年8月6日崂山区人民政府向区国土资源局下发崂政发（2004）150号文件，关于同意为签署崂山区京沪房地产开发有限公司完善国有土地使用权出让手续的批复，对京沪房地产公司未经批准擅自占用东姜村集体土地12809.11平方米用于建筑住宅问题进行了处罚，区政府同意将征为国有的12809.11平方米国有土地使用权出让给京沪房地产公司使用，用途为住宅，使用期50年，2005年4月4日向京沪房地产公司颁发了土地使用权证书。 因东姜村委未按约定办理涉案13号楼国有土地出让等手续，导致该楼的不动产登记成为历史遗留问题。2011年5月23日，青岛市崂山区人民政府召开房产管理工作专题会议，会议明确：京沪山庄13号楼原为东姜社区村民安置楼，已由京沪房地产公司办理了土地、规划等手续，缺少竣工验收资料，并对该楼后续的办证问题进行安排。会议确定：1、开发建设单位尽快完善竣工验收手续。2、开发建设单位提交相关资料申请办理初始登记，区房管局为业主个人办理房产证。 2018年11月14日，京沪房地产公司给糜xx发出通知，载明：京沪山庄13号楼4单元501户糜xx，我公司已于2018年6月27日正式具备办理京沪山庄13号楼产权条件。我司曾多次以口头、电话等方式催促您方到我司办理不动产登记手续，但您方因个人原因并未按通知时间办理完毕上述手续。现我方正式通知您方：请于2018年11月21日前到我司办理不动产登记手续，否则出现无法办理不动产权证书的后果及风险由您方自行承担。糜xx承认收到上述通知，因不同意京沪房地产公司要求在《商品房买卖合同》约定的单价基础上再增加400元，故糜xx提起本案诉讼。 庭审中，糜xx提交无落款时间的《商品房买卖合同》，合同第一条“项目建设依据”为出卖人以出让方式取得位于，地块土地面积12809.1平方米土地使用权，规划用途为住宅，使用年限50年。糜xx购买的是13号楼4单元501户房屋，房屋面积60.5平方米，单价3100元，总房款187550元，付款方式为一次性付款即在2002年9月15日前付清全部房款，交房时间为2009年12月31日，合同第二十条约定，出卖人如不能在2009年12月31日前为买受人办妥房地产权证，逾期30日内，出卖人向买受人按日万分之一支付违约金，逾期90日以上，按日万分之二支付违约金。除上述约定外，其他条款均为空白。 2009年4月20日，京沪房地产公司、糜xx签订《补充协议》，双方同意乙方（京沪房地产公司）暂开具购房款（全款）收据给甲方，待乙方为甲方办理房地产权证过程中的适当阶段，乙方有义务为甲方更换正式发票。双方约定，开具正式发票期限为2009年7月31日之前，如2010年1月1日之后，乙方不能开具正式发票，违约责任参照购房合同第二十条补充协议执行。 另查明，京沪房地产公司为办理案涉京沪山庄13号楼支出各种费用后，根据糜xx购买房屋实际面积，糜xx应分摊费用为73747.7元。 一审法院认为，本案的焦点是：1、先后两份合同的关系。2、逾期办理房产证的责任归责。3、糜xx的起诉是否已过诉讼时效期间。 1、合法有效的合同法律关系应是双方当事人的真实意思表示。所谓“小产权房”是指，根据现行房地产管理法规的规定，未办理国家征收手续转为国有土地之前在农村集体所有土地上所建设的房屋。根据京沪房地产公司提交的与沙子口镇东姜村委会的合作协议书以及青岛市崂山区人民政府会议纪要载明的内容可以看出，涉案房屋系建筑在东姜村委提供的村集体土地上，由东姜村委负责办理开发土地的国有土地使用权出让手续。会议纪要中也明确京沪山庄13号楼原为东姜社区村民安置楼，故涉案房屋在未办理国有土地使用权出让手续前符合“小产权房”的构成要件。2002年9月15日糜xx、京沪房地产公司签订的《青岛市商品房购销合同》（第一份合同）系真实意思的表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。糜xx支付了首付款并实际入住涉案房屋，京沪房地产公司应当为糜xx办理产权登记所需要的各种手续，税费应按照双方约定自理，补办证的相关费用由甲方承担。京沪房地产公司为办理产权登记支出的费用的证据，已经开庭质证，一审法院予以认可。糜xx应当按照合同约定承担自己应当承担的相关费用。根据无落款日期的《商品房买卖合同》（第二份合同），合同中约定了京沪房地产公司以出让方式取得位于土地，商品房定名为京沪山庄二期13号楼1单元301（东户），房屋单价、付款时间和交房时间，以及合同第二十条中约定的逾期办证违约金的承担方式。一审法院认为，先后两份合同各自约定了相应的条款，无内容显示后合同系对先合同的变更，故糜xx认为后合同已对先合同变更的理由不充分，一审法院不予采信。 2、根据第二份合同约定，京沪房地产公司应当在2009年12月31日前为买受人办妥房地产权证。根据2011年7月11日青岛市崂山区人民政府会议纪要确定的内容可以看出，办理涉案楼座的产权证手续涉及到多个部门。2018年6月27日，京沪房地产公司具备办理房产证资格后，给糜xx发出了办证通知。因双方在费用分摊问题上达不成一致意见，导致本案的诉讼。一审法院认为，导致京沪房地产公司逾期取得办理房产证资格的原因系由于在办理集体土地征收以及工程验收等各个方面的历史遗留问题导致，且糜xx、京沪房地产公司双方因在费用分摊问题上达不成一致的情况下，致使糜xx的权利不能得到及时的实现。故逾期办证，双方均应当承担相应的责任。 3、迟延办证和逾期开具发票违约责任的请求权，是基于合同之债所享有的债权请求权，适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求随即发生，买受人要求支付逾期办证和开具发票违约金的诉讼时效，应按照普通诉讼时效计算。本案中，糜xx应当在京沪房地产公司逾期办证的90日后（即2010年4月1日），以及2010年1月1日之后不能开具正式发票时，就应当知道自己的权利遭受侵害。庭审中糜xx未提交证据证明曾经向京沪房地产公司主张过权利，也没有诉讼时效中断的情节。故糜xx于2019年5月9日主张权利时，已超过法律规定的诉讼时效期间。 综上，糜xx要求京沪房地产公司办理涉案房产的房屋产权登记权属证书的理由充分，一审法院予以支持。要求京沪房地产公司支付违约金的主张，因超过法律规定的诉讼时效，一审法院不予支持。京沪房地产公司反诉要求糜xx支付办理产权证等相关费用的主张，因有合同约定，一审法院予以采纳。 据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条规定，判决：一、京沪房地产公司为糜xx购买的位于青岛市崂山区京沪山庄13号楼4单元501户房屋办理产权登记权属证书；二、糜xx支付给京沪房地产公司补办产权证费用73747.7元；三、驳回糜xx的其他诉讼请求。上述一、二项所确定的义务，各方应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4965元、保全费1458元、公告费300元，京沪房地产公司、糜xx各负担3361.5元。反诉费822元由糜xx负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。糜xx提交证据一：房屋认购协议书一份、《青岛市商品房购销合同》六份、证人证言，证明：1、原《青岛市商品房购销合同》在糜xx与京沪房地产公司重新签订《商品房买卖合同》时被收回作废，双方就房屋买卖合同相关内容重新达成一致意见，并签订新的《商品房买卖合同》，双方之间权利义务应以最后签订的《商品房买卖合同》内容约定为准；2、结合京沪房地产公司一审提交的证据二《青岛市商品房购销合同》第八条“本合同…至乙方给甲方钥匙之日起失效”，显然原合同中约定了合同失效的期限或者条件，房屋钥匙已在2002年9月15日交付，该合同现已失效。一审法院依据早已失效的合同判决上诉人承担补办证费用显然错误；3、一审京沪房地产公司提交的《青岛市商品房购销合同》中“补办证相关费用由甲方承担”系该合同被京沪房地产公司收回作废后，擅自单方自行添加，糜xx提交《鉴定申请书》一份；4、京沪房地产公司对外出售涉案13号楼（原富贵山庄A8）时以商品房性质对外出售，从未告知所售房屋为小产权房。并承诺涉案房屋可以正常办理抵押贷款，该贷款约定足以体现涉案房屋系正常商品房；5、涉案楼座13号楼目前仅有七户（本案提交其中六户的相关材料）未交全款，未与京沪房地产公司重新签订《商品房买卖合同》，且仍保留原《青岛市商品房购销合同》原件，剩余其他业主包括糜xx在重新签订《商品房买卖合同》时，按京沪房地产公司要求将原《青岛市商品房购销合同》上交至京沪房地产公司处，原《青岛市商品房购销合同》，早已收回作废。京沪房地产公司对证据一质证，证据目录与所提交的证据一不相符，糜xx提交的购销合同等都不是糜xx的，对真实性无法确认。涉案房屋共40户业主，我们在一审过程中京沪房地产公司已经提交了刘良传、刘萍等已办证登记备案的合同，和京沪房地产公司一审提交的原始合同是一致的。关于证人所有证言均应当按照已生效的（2005）崂民一初字第349号民事判决书查明的事实为准。 糜xx提交证据二：《协议书》、《通知》、《证明》，证明：1、京沪房地产公司以办证为由，要求购房人将原《青岛市商品房购销合同》收回更换重新签订2000版本。原《青岛市商品房购销合同》已经收回作废，双方之间的权利义务约定应以重新签订的2000版本即《商品房买卖合同》为准；2、糜xx所购房屋非小产权房。京沪房地产公司对外出售涉案13号楼（原富贵山庄A8）时以商品房性质对外出售，从未告知所售房屋为小产权房，承诺涉案房屋可以正常办理抵押贷款；3、京沪房地产公司告知13号楼业主未能及时办理房产证，系因13楼地块与三期工程在同一地块上，而第三期工程证在办理相关手续中，导致13号楼不能办理房屋产权证，并非京沪房地产公司庭审中所称房屋系小产权房，导致无法办证；4、涉案13号楼在出售过程中以商品房对外向不特定公众公开出售。京沪房地产公司对证据二质证，对通知不予认可，上面没有任何公章，没有证明效力。证明材料按照证据规则的规定，证人没有出庭，其证言不能作为认定案件事实的依据，何况其身份也是不确定。协议书没有原件，不予质证，也与本案无关。 糜xx提交证据三：《商品房买卖合同》及单据，证明：糜xx所购房屋非小产权房。在糜xx购房时，同小区同期同价房屋共有三处（9号楼、10号楼、13号楼）同时在售，糜xx购买了涉案的13号楼，其他购买另外两处楼房的业主，其合同中没有补办证费用由购房人承担的约定，且同小区同期同价购买的其他楼座房屋业主在购买房屋后不久便办理了房产证，未缴纳任何补办证费用。京沪房地产公司对证据三质证，证据三没有原件，对该证据的真实性不予认可。该证据与本案无关。当时这个小区共13座楼，只有13号楼东姜村委以村民住宅楼的名义开发建设，其他12座楼均具有正规的开发手续，只有13号楼没有手续。 糜xx提交证据四：青岛早报两份，证明：1、糜xx所购房屋非小产权房。京沪房地产公司在青岛早报上公开发布房屋销售广告，可以涉案房屋当时出售时，以正常商品房对外向不特定公众公开出售；2、京沪房地产公司称售房时已明确告知糜xx13号楼系小产权房不成立。如果京沪房地产公司明确告知糜xx13号系小产权房，作为正常人糜xx根本不可能以高于当时正常市场价格的价钱去购买一处，没有任何权利保障，可以购买同时期，同时出售的9号楼、10号楼没有办证期限保障且随时面临合同无效的小产权房。京沪房地产公司对证据四质证，证据四名称及证明事项详见书面证据目录。在该期间该小区现房只有9、10、13号楼。 糜xx提交证据五：《房地产买卖契约》，证明：涉案房屋价格并非远远低于正常市场价值，反而高于同小区、和同地段小区的价格。京沪房地产公司对证据五质证，对房地产买卖契约的真实性不予认可，这是两个个人之间签的房地产买卖契约，所以对真实性无法核实，并且与本案无关。 糜xx提交证据六：《国有土地出让合同》、《公证书》、《立项批复》、《崂山区人民政府关于同意区土地管理局征用土地的批复》、《建设用地规划许可证》及附图、《征用土地协议书》、《京沪山庄二期总平面图及竖向图》，证明：涉案房屋土地早在1999年便办理了土地出让手续，土地性质已由集体土地变为国有土地。京沪房地产公司称涉案房屋为小产权房不成立，让糜xx分摊京沪山庄二期的土地出让金等费用显然错误。京沪房地产公司对证据六质证，对证据六的真实性认可，从国有土地使用权出让合同可以看出，涉案土地是2004年才取得国有土地建设用地规划许可证，所以在当时2000年已经建成房屋是没有手续的，一审法院349号判决书已经对此予以确认。 糜xx提交证据七：网页截图，证明：根据《关于管道燃气室内按照工程收费标准的批复》京沪房地产公司向糜xx收取天然气初装费3800元，不符合政府明文规定，应将多收取费用予以返还。京沪房地产公司对证据七质证，糜xx提交的该证据不符合证据规则的要求，对真实性不予认可。并且双方关于燃气管道的收费是双方协商一致的。 糜xx提交证据八：《建设工程规划许可证》、《变更协议》、《建筑工程施工许可证》、《京沪山庄二期总平面图及竖向图》、青岛网上房地产网页截图一张、《建设工程竣工验收报告》，证明：京沪房地产公司从未告知土地性质系集体土地，而以正常商品房对外公开出售，双方从未约定补办证费用由糜xx承担。涉案房屋土地在1999年即为国有土地，一审法院判决由糜xx承担各项费用不当，各项费用计算分担方式也显然错误。况且涉案13号房屋1998年即已建成，京沪房地产公司建设京沪山庄二期工程时根本不会产生13号楼的设计费用等。而且糜xx在2001年、2002年购房时缴纳的购房款中早已包括开发商建设房屋的各项土地、设计、审计等各项费用，对2001年、2002年后产生的相关费用不应重复计算。1、通过《建设工程施工许可证》《变更协议》显示：京沪房地产公司在建设京沪山庄二期工程时擅改规划，导致阁楼增加建筑面积370.2平方米，容积率变更，因此补交土地出让金16129元，因京沪房地产公司擅改规划过错而产生的土地出让金及规划罚款32万（原审京沪房地产公司在其反诉证据九）让业主分担显然错误。2、通过《建设工程施工许可证》、《房地产登记明细》(京沪房地产公司一审提交)、《京沪山庄二期总平面图及竖向图》、网页截图一张显示：京沪山庄二期包含1-4号楼（现7.8.11.12号楼）及幼儿园，其中9594.03平方米仅为四处住宅楼的建筑面积，并不包含幼儿园。京沪房地产公司一审所提的《京沪山庄13号楼费用明细表总费用为新建四处住宅及幼儿园的全部相关费用。而计算面积仅为四处住宅，未算入幼儿园面积，未扣减幼儿园各项建设等费用。京沪房地产公司计算方式显然错误。京沪房地产公司对证据八质证，对证据八的质证意见详见京沪房地产公司提交的书面答辩状中的答辩意见。因为糜xx在一审诉讼过程中对反诉证据真实性并未提出任何异议，只是认为补办证费用不应由糜xx承担，所以二审再提出新的意见不应予以支持。 经二审查明的事实与一审一致。 本院认为，双方在二审期间的主要争议焦点为：一、糜xx是否应支付涉案房屋补办证费用；二、涉案房屋逾期办证违约金是否已过诉讼时效。 关于糜xx是否应支付涉案房屋补办证费用的问题。京沪房地产公司主张糜xx明知涉案京沪山庄二期13号楼系“小产权房”，因此，双方在2002年签订的《青岛市商品房购销合同》对于补办证费用的承担进行了约定，应按照上述约定来支付涉案房屋的补办证费用，但糜xx对于京沪房地产公司提交的2002年签订的《青岛市商品房购销合同》中关于补办证费用承担的条款并不认可。本院认为，从双方签订合同的过程来看，糜xx、京沪房地产公司在本案中提交的2002年签订的《青岛市商品房购销合同》及2009年签订的《商品房买卖合同》均对涉案房屋表述为“商品房”，其次，从双方所约定的房屋单价来看，也无法体现存在明显低于市场同期商品房价格的情况。尽管已生效的（2005）崂民一初字349号判决书中查明涉案京沪山庄二期13号楼系2004年办理的土地出让手续，但京沪房地产公司无有效证据证明糜xx在签订《青岛市商品房购销合同》时对此情况已知悉，在2009年签订的《商品房买卖合同》中，双方对于房屋价格、房款支付和房屋交付等进行了明确约定，并约定了涉案房屋办理产权登记的期限及逾期违约金的责任承担，但在上述合同中未对涉案房屋的补办证费用进行约定。京沪房地产公司所提交的证据不足以证明双方在2002年《青岛市商品房购销合同》中约定的所谓“补办证费用”系糜xx在明知涉案房屋系“小产权房”的情况下作出的真实意思表示。此外，京沪房地产公司在一审中提交的政府性基金票据、土地有偿使用收入专用票据、契税完税证明等证据，及据此计算的涉案13号楼应分摊的费用明细，系京沪房地产公司单方制作，上述证据所体现出的费用不足以证明系京沪房地产公司为涉案13号楼补办土地出让手续的实际支出，其主张应当按照1207元/平方米支付涉案房屋补办证费用的计算标准亦缺乏依据。综上，京沪房地产公司主张糜xx应支付涉案房屋补办证费用，本院不予支持。 关于涉案房屋逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，京沪房地产公司应当在2009年12月31日前为糜xx办妥房地产权证，并在2010年1月1日开具涉案房屋的正式发票。但根据一、二审查明的事实，涉案房屋在双方签订《青岛市商品房购销合同》之后即已经交付，糜xx对于京沪房地产公司逾期办证及逾期开具发票的行为应系明知，糜xx并未提交有效证据证明曾经向京沪房地产公司主张过逾期办证、逾期开具发票违约金，也不能证明本案存在诉讼时效中断的情形，故糜xx关于上述违约责任未过诉讼时效的主张，本院不予采信。 对于一审判决第一项，双方均未提起上诉，本院予以确认。 综上所述，糜xx的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4209号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4209号民事判决第二项； 三、驳回青岛市崂山区京沪房地产开发有限公司的反诉请求； 四、驳回糜xx的其他诉讼请求。 上述第一项所确定的义务，青岛市崂山区京沪房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内履行完毕。 一、二审案件受理费、保全费、公告费、反诉费共计13616元，由糜xx负担6397元，青岛市崂山区京沪房地产开发有限公司负担7219元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英