山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终4490号 上诉人（原审原告）：王晶晶，女，1984年7月11日生，汉族，居民，户籍地，现住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：张灿峰，新泰兴盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李娜，女，1988年10月20日生，汉族，居民，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：李天军，男，1966年10月6日生，汉族，居民，住址同上，系被上诉人之父。 上诉人王晶晶因与被上诉人李娜房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2020）鲁0982民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王晶晶上诉请求：1.撤销(2020)鲁0982民初4818号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人已经超额支付给被上诉人房屋租赁费。2017年11月5日，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人用该房屋经营饭店，约定期限5年，租赁费每年12000元，先交款后用房，且一次性交纳60000元。合同签订的当日，上诉人就支付给被上诉人房屋租赁费60000元现金，由上诉人的父亲李天军代收。关于上诉人在合同签订的当日已经交纳60000元租赁费的事实，从租赁合同中就可以得出结论，租赁合同第二条约定，先交款后用房，且被上诉人将房屋交付给了上诉人使用，证明使用前已经支付了60000元租赁费，否则被上诉人不会将房屋交付给上诉人使用，这也符合房屋租赁的交易习惯，且上诉人有新证据证实。上诉人营业期间，李天军故意到店里捣乱，严重影响上诉人的正常经营，被逼无奈，上诉人只好另外交纳给上诉人的委托代理人李天军租赁费32000元、36000元、40000元，约定在解除租赁合同是双方总算账，多退少补。以上事实上诉人有新证据证实。二、退一步讲，假设被上诉人没有收取2017年11月5日签订合同时的租赁费60000元，一审法院判决支付36000元房租也是错误的。一审庭审中被上诉人的代理人李天军认可2017—2018年收取了30000元房租，18—19年收到28000元，因此共认可收到58000元房租，这是被上诉人的自认。2017年11月5日至2019年11月4日的房租每年12000元，两年共计24000元，2019至11月至2020年11月份房租36000元，三者相加为60000元，因此假设被上诉人没有收取2017年11月5日签订合同时的租赁费60000元，上诉人仅仅是欠被上诉人2000元租赁费。三、一审法院认定上诉人拖欠电费4535.5元证据不足。被上诉人主张上诉人欠电费，仅是提供了一部分电费收据，上诉人对收据的真实性不予认可，该收据编号相近，书写笔记一样，新旧程度一样，是伪造的证据，法庭应当查明以上事实，追究被上诉人和李天军伪造证据的法律责任。另外，2020年8月17日被上诉人未经上诉人允许私自将出租给上诉人的房屋开锁，将出租房屋内的所有物品搬走，将房屋另行出租给了别人。现在该房屋由新的承租人使用，并经营饭店，被上诉人的该行为属于严重违约行为，因一审法院认定的房屋租赁的到期日为2020年11月5日。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告李娜向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2019年10月25日签订的房屋租赁合同；2、判令被告房内所有的物品归原告所有；3、判令被告支付原告2019年所欠房租36000元、电费4535.5元、卷帘门损坏价值1000元，共计41535.5元；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月5日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告租用原告位于山东金驹起重机械有限公司大门西侧房屋四间，面积约180平方米；房租每年12000元，租赁期限五年，自2017年11月6日至2022年11月5日，租金共计60000元；被告使用期间所有室内附属物的维修及水、电费由被告负担。被告自合同签订后使用租赁房屋，后双方协商改为每年重新签订合同。2019年10月25日，原、被告签订屋租赁合同，合同对租赁期限及租金进行变更，双方约定房租每年36000元，期限一年，租赁期自2019年11月6日至2020年11月5日，房租于2019年11月1日前全部付清。诉前，被告所欠原告7个月电费共计4535.5元，原告方通过微信等方式多次向被告催要电费、租赁费。 上述事实由房屋租赁合同两份、电费单据、微信聊天记录等证据予以在卷佐证。 一审法院认为，原、被告于2017年11月5日签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合同合法有效；后当事人协商变更为每年签订合同，双方协商变更合同系当事人真实意思，不违反法律规定。原、被告于2019年10月25日签订房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据2019年10月25日合同约定，租赁费36000元应于2019年11月1日前全部付清，被告已实际使用租赁房屋，其未按照合同约定支付租赁费36000元构成违约，原告要求被告支付租赁费的请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称其已经足额支付租赁费未提交有效证据证实，一审法院不予采信。关于原告请求解除房屋租赁合同的请求，双方应依约履行合同，被告不同意终止合同，原告请求不符合法律规定，一审法院不予支持。关于原告要求判令被告房内所有的物品归原告所有的请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告请求价值1000元的卷帘门损失，未向法庭提交有效证据证实，一审法院不予支持。关于原告请求的电费4535.5元，依据合同约定被告应负担租赁房屋使用期间的电费，原告向法庭提交了电费单据及微信催要记录等证据，以上证据能够互相印证被告所欠电费事实，原告请求的电费损失符合合同约定，一审法院予以支持；被告辩称电费除2020年5、6、7月份外已经缴纳，未提交有效证据证实，一审法院不予采信。本案审理过程中，原告对被告所欠2018年房租4000元暂时不予主张权利，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决：一、被告王晶晶于本判决生效之日起十日内支付原告李娜房屋租赁费36000元及电费4535.5元。二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。案件受理费910元，减半收取455元，由原告李娜负担200元，被告王晶晶负担255元。 本院二审期间，上诉人王晶晶围绕上诉请求依法提交了下列证据：证据一、上诉人与涉案出租房屋东邻居的微信聊天记录截图7张，证明涉案房屋的东邻居所经营的牛肉板面也是租赁的被上诉人的房屋，其在交纳给上诉人电费和租赁费的时候被上诉人或其父亲李天军从未给承租户出具过收据或收条。证据二、上诉人利用该承租房屋经营四季香水饺店的照片5张，出租房屋现在的门面照片1张，光盘1张，内有视频资料6段；证明2020年8月17日，被上诉人未经上诉人同意，私自将上诉人的出租房屋内的物品全部搬走，并且另行租赁给了别人经营饭店。视频资料可以证明被上诉人将上诉人出租房屋内的物品全部搬走后的情况。上诉人王晶晶还申请证人李某、和迪迪出庭作证，证明2019年10月25日王晶晶在租赁房屋经营的饭店内交付给被上诉人的代理人李天军房屋租赁费36000元，同时结合被上诉人一审中提供的房屋租赁合同，证明双方签订新的租赁合同是2019年10月25日，并非是被上诉人代理人主张的10月29日。被上诉人李娜对上诉人王晶晶提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一，上诉人只是与邻居微信聊天说我没有给他出具收据，但实际上其余十一家租户都是通过微信或银行转账交纳房屋租赁费和水电费，有微信截图可以证明。对证据二，照片真实性无异议，5张照片是上诉人自己经营时拍摄的照片，另1张是现在上诉后的照片，对视频真实性无异议，但是只是上诉人对经营期间的宣传，与本案无关。对证人证言，两个证人都不认识，说25日去的，不属实，28日微信通知上诉人29日上午9点左右去饭店签合同，有微信图片可以证实。 被上诉人李娜围绕其答辩意见提交了与王晶晶的微信聊天记录一宗，证实房屋租赁费催款、电费催款、签订合同日期、上诉人搬走后的饭店场景图片及电费明细等。上诉人王晶晶对被上诉人提交的对微信聊天记录真实性无异议，但认为不能证明双方是在2019年10月29日签订的房屋租赁合同，在聊天记录中无法体现出上诉人与被上诉人是在2019年10月29日签订的房屋租赁合同，聊天记录中大部分内容是被上诉人的代理人李天军自己的单方陈述，很多问题上诉人并没有做出实质性的承诺和认可，其中2019年11月3日上午7点9分，上诉人说“这两三天！钱凑够了就给你打电话你过来”不是指的上诉人经营饭店承租的房屋，是指双方在房屋租赁合同之外的后院的租赁费的催缴情况。一审时被上诉人提交的书面租赁合同的签订时间是2019年10月25日。对饭店内场景照片有异议，上诉人经营饭店的场景以及物品应以上诉人提交照片的为准，被上诉人提交的该照片是上诉人私自将上诉人的物品转移处理后的破烂场景。电费明细是被上诉人自己的陈述，上诉人不认可。12家用电户的用电明细及用电、缴费明细，无法证明证据来源，与本案无关。 对上诉人王晶晶和被上诉人李娜二审提交的上述证据，本院做如下认证：对上诉人王晶晶提交的其与涉案出租房屋东邻居的微信聊天记录截图，被上诉人李娜对其真实性未提出异议，但该证据与本案没有直接关联性，本院不予认定；对上诉人王晶晶提交的上诉人利用该承租房屋经营四季香水饺店的照片5张，出租房屋现在的门面照片、视频资料等，亦与本案无直接关联性，本院亦不予认定；对于证人李某、和迪迪的证言，本院结合全案其他证据予以综合认定；对于被上诉人李娜提交的微信聊天记录截图，上诉人王晶晶对其真实性予以认可，本院予以认定。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：上诉人王晶晶是否存在欠付租金及电费的事实，欠付数额如何确定。被上诉人李娜提起本案诉讼，依据的是其与上诉人王晶晶于2019年10月25日（合同载明日期）签订的《房屋租赁合同（六）》，根据该房屋租赁合同约定，年租金36000元，先交款后用房。上诉人王晶晶主张该款已经支付，则应由其承担举证责任。上诉人王晶晶主张其与被上诉人李娜曾于2017年11月5日签订过一次房屋租赁合同，约定租期5年，每年租赁费12000元，其已经实际交付了该60000元的租金，对此并未提交证据予以证实，尤其是在双方之后签订的《房屋租赁合同（六）》中对此亦未予以明确，本院不予采信。至于合同载明日期为2019年10月25日的房屋租赁合同约定的36000元房租是否实际交付，上诉人二审申请证人李某、和迪迪出庭作证，但和迪迪对于付款过程表示不清楚，且二证人的证言与被上诉人提交的与王晶晶的微信聊天记录中载明的“29号我去羊流一块把合同签一下”以及屡次催缴房租的信息相矛盾，本院不予采信，故一审法院认定王晶晶未交付涉案36000元房租正确，本院亦予以认定。二审中，上诉人王晶晶主张被上诉人李娜已经在2020年9月1日将涉案房屋另行出租给他人，被上诉人也认可于2020年9月份前进入涉案房屋把电停了，9月份以后没有再产生电费，且双方在二审均同意解除房屋租赁合同，本院综合双方陈述，依法确定双方房屋租赁合同已经于2020年8月31日解除，故相应租赁费应计算至2020年8月31日，计30000元。基于上述一审之后发生的新的事实，本院对欠付租金的数额依法予以调整。至于欠付的电费，因双方之前的房屋租赁合同履行期间均是采用由被上诉人李娜代缴的方式，且在被上诉人提供的其向上诉人王晶晶催缴房租、电费等的微信聊天记录中，上诉人王晶晶均未曾对电费数额提出过异议，本院依法予以认定，上诉人王晶晶的该部分上诉意见不能成立，本院不予支持。至于上诉人王晶晶主张的被上诉人李娜另行租赁房屋对其造成的损失问题，不属于本案一、二审审理的范围，本院不予认定，双方可另行解决。综上所述，上诉人王晶晶的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更新泰市人民法院（2020）鲁0982民初4818号民事判决书判决主文第一项为：被告王晶晶于本判决生效之日起十日内支付原告李娜房屋租赁费30000元及电费4535.5元； 二、维持新泰市人民法院（2020）鲁0982民初4818号民事判决书判决主文第二项及案件受理费部分。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费909元，由上诉人王晶晶负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  赵思敏