辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初84号原告（案外人）：武新宇，男，1987年12月5日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：毕丽晶，沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：李庆文，男，1961年1月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：蔡鹏，辽宁毕圣律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地沈阳市辽中区辽中镇商业街**。法定代表人：佟宝仓，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨顺，男，1956年7月9日，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈北新区.被告（被执行人）：佟宝仓，男，1987年6月23日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。被告（被执行人）：佟有山，男，1964年11月21日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。原告武新宇因与被告李庆文、沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓公司”）、佟宝仓、佟有山案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月16日受理后，于2018年12月20日作出（2018）辽01民初420号民事判决。后李庆文对该判决不服，上诉于辽宁省高级人民法院。2019年9月12日，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1153号民事裁定，裁定撤销一审判决，本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭对本案进行了审理。原告武新宇及其委托诉讼代理人毕丽晶，被告李庆文的委托诉讼代理人蔡鹏均到庭参加诉讼。被告宝仓公司、佟宝仓、佟有山经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武新宇向本院提出诉讼请求：中止对位于沈阳近海滨水新城（16号地块）爵士公馆19号楼1单元5层1号房屋的查封执行。事实和理由：原告于2014年10月8日就与被告宝仓公司签订《商品房买卖合同》。签订合同后，原告当日即交付了全部购房款245,241元，约定案涉房屋即位于沈阳近海滨水新城（16号地块）爵士公馆19号楼1单元5层1号房屋归原告所有。被告宝仓公司为原告开具了购房收据。被告之间的借贷调解书与原告无关，被告李庆文申请执行属于原告的房产是错误的。法院查封属于原告的房产也是错误的。沈阳市中级人民法院（2017）辽01执异46号执行裁定书，审查称“收款收据仅见沈阳宝仓房地产开发有限公司财务专用章，其余部分均为空白”与事实不符。首先，原告确实真实签订了《商品房买卖合同》并交付了全部购房款245,241元。其次，收款收据除有沈阳宝仓房地产开发有限公司财务专用章外，其余部分并非“均为空白”，而是时间长了字迹不清，但交款日期“2014年10月8日”，收款单位“沈阳宝仓地产”，收款项目“购房款”均可辩认，交款数额也可依稀辨认，故裁定驳回原告的异议是错误的。被告李庆文辩称，1.武新宇与宝仓公司之间不存在合法有效的书面房屋买卖合同关系，原审中查明收款收据仅见宝仓地产财务专用章，其余部分均未空白。另外，武新宇没有提供实际交付购房款的证据，而且该房屋系在建工程没有实际交付；2.爵士公馆2期没有取得销售的预售许可证，法律规定没有预售许可证的房屋是不允许销售的，所签订的商品房买卖合同无效，沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局出具的情况说明证明沈阳宝仓地产公司开发的爵士公馆2期工程属于在建工程没有竣工验收；3.在最高院指导判例中认定无商品房预售许可证的情况下消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力；4.被告宝仓公司称没有收到房款，并提出有人盗卖公司房产，执行异议审查时也发现多份合同上的公章不一致存在伪造公章的犯罪行为。被告宝仓公司、佟宝仓、佟有山经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李庆文与宝仓公司、佟宝仓、佟有山民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）沈中民一初字第1号民事调解书。2015年1月12日，李庆文向本院申请执行。2015年1月20日，本院依法查封了宝仓公司开发的位于辽中县近海滨水新城蒲文街16号地块爵士公馆二期总建筑面积57329.64平方米的在建工程（包括1.住宅楼-16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#；2.商业网点B#、C#）。后武新宇作为案外人于2017年7月13日向本院提出执行异议，要求解除对爵士公馆16号楼132号房屋的查封。2017年3月7日，本院作出（2017）辽01执异46号执行裁定书，裁定驳回案外人武新宇的异议请求。武新宇不服该裁定，遂提起本案诉讼。2014年10月22日，宝仓公司向辽中县房产处申请《商品房预售许可申请书》，内容如下：我公司位于沈阳的商品房开发建设项目（名称：爵士公馆二期），楼号为16B号、16C号现已达到申办预售许可的条件，按规定各项要件齐备，特此申请办理以上楼号的商品房预售许可。辽中县房产测绘所出具的《商品房销售面积（预测）报告书》，《报告书》中记载项目名称为爵士公馆二期工程，栋号16-16，行政地址沈阳近海滨水新城蒲文街16-16号等。2015年4月14日，宝仓公司向深圳市世纪创盈投资有限公司出具承诺书，内容如下：“沈阳宝仓房地产开发有限公司保证在解决辽中爵士公馆项目所出现的一房二卖住宅抵押借款事情后，县政府相关部门即可发放爵士公馆二期项目预售许可证。”同日，辽中县房产管理处在此承诺书上批示，待沈阳宝仓房地产开发有限公司解决其爵士公馆二期项目与购楼业主纠纷后，将给予发放商品房预售许可证。2017年12月4日，沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局向我院出具情况说明，内容如下：“沈阳宝仓房地产开发有限公司开发的爵士公馆二期工程属于在建工程，没有竣工验收。特此说明”。2018年7月17日，沈阳市辽中区不动产登记中心出具的辽中区房屋所有权登记信息查询结果证明显示，截止2018年7月17日，武新宇在辽中区范围内无房屋所有权登记信息。2018年8月9日，宝仓公司向我院出具情况说明一份，内容为：“关于沈阳宝仓房地产开发有限公司辽中爵士公馆项目二期工程10#16#----23#住宅楼销售一事情况说明。本公司二期工程因未取得商品房预售许可证故没有对外销售。”另查明，庭审中，武新宇向法庭提供如下证据：《商品房买卖合同》一份、收款收据一份，用以证明原告与宝仓公司买卖协议真实有效且合同签订在查封之前，原告的利益应该得到法院保护。对于上述证据，李庆文的质证意见为：宝仓公司开发的爵士公馆2期没有取得销售的预售许可证，法律规定没有预售许可证的房屋是不允许销售的，所签订的商品房买卖合同无效。同时，庭审中，李庆文亦向法庭提供如下证据：1.沈阳市辽中区不动产登记中心出具的关于沈阳宝仓房地产开发有限公司的预售许可证申请表等材料，证明：宝仓公司开发的爵士公馆二期没有取得预售许可证，是不允许对外销售的；2.沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局出具的情况说明，证明宝仓公司开发的爵士公馆二期工程属于在建工程，没有竣工验收，不具备交付条件；3.工地现场照片，证明爵士公馆二期工程的楼盘没有竣工的现状；4.在印章中心提取的宝仓公司的印章备案表，证明宝仓公司在公安机关的印章中心备案的相关印鉴与被上诉人买卖合同上的印鉴不符，可证明被上诉人提供的商品房买卖合同上的印鉴系伪造的，合同无效。对于上述证据，武新宇的质证意见为：三性均有异议，因该工程是因客观原因没有发放售楼许可证，但是被告均有售楼许可，且被告在售楼时已经向原告明示有售楼许可，原告才购买的该楼盘，并且购买的款项已经交付给公司，是否入账不是原告能左右。再查明，佟宝仓的父亲佟有山因涉嫌合同诈骗，现羁押于沈阳市辽中区看守所。本案在审理过程中，本院到辽中区看守所就本案事实向佟有山进行询问。在询问中，佟有山称，其与佟宝仓是父子关系。佟宝仓只是宝仓公司的挂名法定代表人，其才是公司的实际控制人，且其实际参与了案涉项目的销售过程。公司与买受人签订商品房买卖合同分两种情况，一种情况是买受人存在真实的买房行为，另一种情况是作为抵押借款，买受人不存在真实买卖行为。而对于本案武新宇所提供的商品房买卖合同及收款收据，其质证意见为该商品房买卖合同及收款收据上的公章确是宝仓公司加盖的。但对于武新宇是否属于真实买房，尚无法分清。而对于买受人所交纳的购房款是否入账问题，佟有山称，有的入账，有的没有入账，没有入账的原因是公司将购房款直接偿还公司对外所欠债务。另外，佟有山称案涉爵士公馆一期工程正常入住。二期工程未竣工验收，未通水、电，未办理入住手续。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宝仓公司、佟宝仓、佟有山经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。本案系案外人执行异议之诉纠纷，故审查的重点应为案外人武新宇就位于沈阳市辽中区近海滨水新城（16号地块）爵士公馆19号楼1单元5层1号的案涉争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于武新宇与宝仓公司签订的《商品房买卖合同》的效力应如何认定的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，通过本案庭审调查及宝仓公司于2018年8月9日出具的情况说明和沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局于2017年12月4日出具情况说明等显示，武新宇所购买的案涉房屋为沈阳近海滨水新城项目的二期在建工程，没有竣工验收。同时，武新宇与宝仓公司签订《商品房买卖合同》时，宝仓公司并未取得商品房预售许可证，且直至本案起诉前，宝仓公司亦未取得商品房预售许可证，亦没有对外销售房屋。据此，案涉《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。关于武新宇就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，本院认为，一方面，虽武新宇主张其与宝仓公司签订《商品房买卖合同》的时间早于法院查封案涉房屋的时间，但因案涉《商品房买卖合同》被认定为无效合同，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同所规定的情形；另一方面，通过原一审庭审及本次庭审中武新宇的自认可知，武新宇主张购买案涉房屋的支付方式为现金支付，但其并提供从银行取款或向他人借款的相关凭证或证据，其应当承担举证不能的法律后果。同时，因宝仓公司在原一审中曾辩称，爵士公馆二期未取得预售许可证，故未对外销售。且宝仓公司从未收到二期工程销售款，而武新宇持有的商品房买卖合同及交款收据不是出自于宝仓公司财务室，是谁办理的公司不知道。综上，仅凭本案现有证据，本院无法核实武新宇购买案涉房屋的真实性。即武新宇就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其该项诉请不应得到支持。关于李庆文在庭审中要求对案涉《商品房买卖合同》中宝仓公司加盖的印章的真实性进行鉴定的抗辩意见，本院认为，如前所述，因武新宇与宝仓公司所签订的《商品房买卖合同》已被认定为无效，故李庆文要求对宝仓公司加盖的印章的真实性进行鉴定已无实际意义，故本院对李庆文的该项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告武新宇的诉讼请求；案件受理费4,979元，由原告武新宇负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十七日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。