新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初2590号 原告：王宪光，男，1970年8月8日出生，汉族，阜康市村民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：马玉祥，男，1971年4月10日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告王宪光与被告马玉祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，于同年12月21日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宪光到庭参加诉讼。被告马玉祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王宪光向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告向原告支付租金25000元；3．判令被告承担违约金50000元。事实和理由：2019年4月15日，原告与被告经协商签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于阜康市××路房屋租赁给被告使用，租赁期间为4年，即从2019年4月15日至2023年9月10日止，每年租金20000元，于每年9月10日前一次性交清当年房租，并约定违约金及其他事项。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，但被告却不履行合同约定拖欠原告2019年9月10日至2020年9月10日期间租金5000元、2020年9月11日至2021年9月10日期间租金20000元，拖欠租金共计25000元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告王宪光围绕诉讼请求依法提交了：《房屋租赁合同》、欠条、字据各一份，证明原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方存在租赁合同关系；因被告未按照合同约定向原告支付租金，2020年1月5日，被告向原告出具欠条，承诺于2020年4月5日前支付租金；因被告未按照其承诺的时间向原告支付租金，2020年9月24日，被告的妻子包玉兰向原告出具字据，保证十日内支付剩余租金。经审查，上述证据的来源、形式符合法律规定，能够反映原告所要证明的事实，与待证事实具有关联性，具有证明力，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在阜康市××路房屋出租给乙方使用；租赁期为4年，租赁期限自2019年4月15日起交付承租方使用至2023年9月10日止收回；租金每年20000元，租金必须在每年9月10日一次性交清，房租自9月10日起算；在租房期间水、电、暖、工商税务各项费用由乙方承担，按照市政府部门的要求将门前卫生、冬季积雪清理干净，在乙方正常经营情况下，甲方不得随意干涉其正常经营；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反合同的有关规定，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任一方承担，同时违约方向对方支付违约金50000元。该合同还对其他内容进行了约定。其后，被告使用上述房屋经营餐厅，被告向原告支付了2019年9月10日至2020年9月10日期间的租金共计15000元。2020年1月5日，被告向原告出具欠条，内容为：马玉祥欠房东王宪光房租费5000元，到2020年4月5日前还清，如还不清锁门，给别人租。被告在该欠条上签字捺印。2020年9月24日，被告马玉祥的妻子包玉兰向原告出具字据，内容为：本人包玉兰因疫情原因无法付清房租和违约金，现保证10天内还清欠房东王宪光的房租和违约金，如不付清加倍偿还违约金。包玉兰在该字据上捺印。 另查明，因被告未按其承诺的时间向原告支付租金，原告于2020年10月14日将案涉房屋上锁，之后被告未再继续经营，被告的桌椅板凳、冰箱等物品仍在案涉房屋内。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律、法规的强制性规定，双方系房屋租赁合同关系，自签订之日起对双方当事人产生法律约束力，当事人应当恪守。2019年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：租金每年20000元，租金必须在每年9月10日一次性交清，房租自9月10日起算；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反合同的有关规定，另一方有权解除合同。现被告未按照合同约定的时间向原告支付租金，双方约定解除《房屋租赁合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定行使合同解除权，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，结合被告已向原告支付租金15000元，且原告于2020年10月14日将案涉房屋上锁，之后被告未再继续经营的事实，被告与原告之间基于双方合同约定发生的租赁期间应计算至2020年10月14日，被告应当向原告支付的租金为6833元〔5000元＋20000元÷12个月×（1＋3天÷30天）个月〕。原、被告双方合同约定，租金必须在每年9月10日一次性交清。被告应当于2019年9月10日前向原告支付2019年9月10日至2020年9月10日期间的租金，于2020年9月10日前向原告支付2020年9月10日至2021年9月10日期间的租金，被告未按约定的时间向原告支付租金，被告的行为构成违约，原告有权要求被告依约承担违约责任，故本院对原告要求被告给付违约金的诉讼请求予以支持。由于合同约定的违约金标准过高，原告提交的证据不足以证实其因被告违约行为遭受的实际损失，故本院对原告主张的违约金标准结合被告违约情节酌情予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述司法解释的规定，违约金应当按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。经核算确定违约金为473.5元〔（5000元×4.75%×1.5倍÷365天×455天，时间2019年9月10日至2020年12月10日）＋（1833元×4.35%×1.5倍÷365天×90天，时间2020年9月10日至2020年12月10日）〕。被告马玉祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王宪光与被告马玉祥于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告马玉祥于本判决生效后三日内向原告王宪光支付租金6833元； 三、被告马玉祥于本判决生效后三日内向原告王宪光支付违约金437.5元； 四、驳回原告王宪光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费838元，由原告王宪光负担203元，由被告马玉祥负担635元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  谢召涧 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  金莉梅 附本案相关法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2．《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。