江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2957号 上诉人（原审原告）：梁兵，男，1989年8月7日出生，汉族，住江西省南昌高新技术开发区。 上诉人（原审原告）：陈薇，女，1990年2月14日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：熊美珍，江西滕王阁律师事务所律师。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：何竞远，江西滕王阁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西旺成地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市新建区望城镇工业区创业北路**办公楼。 法定代表人：章海平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。 上诉人梁兵、陈薇因与被上诉人江西旺成地产开发有限公司（以下简称旺成公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的事实，通过阅卷、询问当事人等方式对本案进行不开庭审理。本案现已审理终结。 梁兵、陈薇上诉请求：1.撤销原判，改判确认上诉人与被上诉人签订的地下车室停车位买卖协议无效；2.责令被上诉人退回预付的15万元车位费；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院认定自愿购买停车位事实错误。2017年8月31日，上诉人与被上诉人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201713633），约定上诉人购买被上诉人开发商的望城新区永强南路以东、学院北路南侧江铃城10栋2单元2-803室房屋。签订《商品房买卖合同》前，即2017年8月27日，被上诉人拿了一堆的材料给上诉人签名，其中有一份是《江铃城车位使用权认购协议》。被上诉人没有对上诉人进行任何说明，只是拼命催促上诉人签名。还有许多授权的签名也是这样。都没有给上诉人。以至于上诉人签了什么材料都不清楚。被上诉人以代为保管为名，拒不将《江铃城车位使用权认购协议》复制一份给上诉人。上诉人直到一审开庭才知道有该份认购协议，才知道车位费预付15万抵20万、还需再付10万才能拿到一个车位。一审法院认定上诉人在2017年8月27日与被上诉人就车位购买自愿签订合同与事实不符。（二）原审适用简易程序错误。根据《民事诉讼法》第一百五十七条的规定，简易程序只适用于审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。本案上诉人及其他两百多户业主都没有收到《江铃城车位使用权认购协议》。被上诉人却在开庭时拿出一份《江铃城车位使用权认购协议》系被上诉人单方制作并打印、填写的。该《江铃城车位使用权认购协议》是否双方经过平等自愿协商签订等事实不清。涉案停车位金额30万，该地下停车位出售价格在新建区望城属天价停车位。鉴于双方争议很大，故不能适用简易程序审理。最高人民法院发布了《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（简称《简易程序若干规定》），对适用简易程序还作了一些排除性的规定。如开具虚假车位预付收据、及只有开发商单方持有而业主没有的《江铃城车位使用权认购协议》。数百位购房业主都强烈要求通过法律诉讼否定违规搭售的天价停车位买卖合同效力。然而，一审法院对包括上诉人在内14位业主的起诉拒不立案，只同受理一两户作为业主代表诉讼。本案虽然只有梁兵一位业主向法院起诉，但他代表的却是几百户业主。因此，梁兵诉开发商停车位认购协议一案，依法应当属于“共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的案件”，必须排除在简易程序范围。几百户业主都对开发商强迫业主签订虚假借款合户的判决结果感到愤怒。本案审理结果势必影响着数百户业主的合法权益。据此，本案当事人数众多也不适用简易程序审理。（三）原审适用法律错误。南昌市房管局发布《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》明确规定：不得强迫购房人购买车位，购房人自愿购买车位的，应在签订《商品房买卖合同》后，再行办理车位转让相关手续。被上诉人炮制的认购车位协议及车位费借款协议时间也可佐证购房人不是自愿购买车位（购买车位在先、签订商品房买卖合同在后）。被上诉人没有遵守七部委文件中不准搭售停车位的强制规定，人民法院应当适用中央和地方行政法规裁判。本案被上诉人车位费收据与“借款协议”共同构成违规搭售停车位事实。被上诉人炮制“双胞胎合同”是强制住房消费者购买停车位。上诉人为了获得政府限价房的优惠，被迫服从被告以签订借款购买停车位的合同。按合同法规定，“借款协议”和车位费协议不是上诉人真实意思，且严重违反行政法规的强制性条款，依法无效。综上，上诉人对原审法院判决不服，特提出上诉，请求二审法院支持上诉人的诉求。 旺成公司辩称，（一）旺成公司与上诉人在2017年8月27日签订的《江铃城车位使用权认购协议》依法有效。首先，旺成公司与上诉人在2017年8月27日签订的《江铃城车位使用权认购协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。同时在签订本协议时，旺成公司还给予了上诉人5万元的优惠。其次，本次上诉人认购的车位依法属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，旺成公司有权通过出售方式将车位出售给上诉人。由上可知，上诉人主张该认购协议无效，其理由并不充分，且旺成公司作为开发商，将车位以出售方式配置给作为业主的上诉人，完全符合现行法律的规定，并无不当之处，同时与本案相类似其他诉讼，南昌中院对《江铃城车位使用权认购协议》均认定为合法有效。（二）上诉人要求旺成公司退还15万元的车位预付款没有事实根据。2017年8月27日，旺成公司在与上诉人签订车位认购协议后，按协议约定，该车位总价为30万元，车位预付款采取15万元抵20万元的方式支付，剩余尾款10万元上诉人要在签订《商品房买卖合同》之前缴清；在签订该车位认购协议之后，上诉人按约定支付了15万元车位预售款。综上所述，旺成公司与上诉人签订的车位认购协议，是双方真实意思表示，且没有违反法律强制规定，依法应得到法律的支持。上诉人没有遵循法律所规定的契约精神；在当前国家积极倡导诚信为本的指引下，上诉人的行为显然与此格格不入，一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院在查明本案事实后，依法驳回上诉人的上诉请求。 梁兵、陈薇向一审法院起诉请求：1.确认梁兵、陈薇与旺成公司之间买卖地下室车位的意向协议无效；2.责令旺成公司立即退回梁兵、陈薇预付的15万元车位费；3.本案诉讼费由旺成公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月31日，梁兵、陈薇与旺成公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201713633），约定梁兵、陈薇购买旺成公司开发的望城新区永强南路以东，学院北路南侧江铃城××栋××单元××室房屋，单价每平方米8292.94元，总价745867元，购房首付款185867元，余款560000元通过商业贷款形式向旺成公司支付。2017年8月27日，梁兵、陈薇与旺成公司签订了一份《江铃城车位使用权认购协议》，约定梁兵、陈薇自愿购买江铃城地下车位一个。总价300000元，预付款150000元抵200000元。同时，梁兵、陈薇与旺成公司签订《借款协议》，约定：梁兵、陈薇向旺成公司借款150000元，约定分四期偿还：2018年3月1日前归还37500元；2018年9月1日前归还37500元；2019年3月1日前归还37500元；2019年9月1日前归还37500元。2017年8月31日，旺成公司向梁兵、陈薇出具收到车位预付款150000元收条一张。梁兵、陈薇分别于2018年2月25日、2018年8月29日向旺成公司支付37500元。梁兵、陈薇在2020年4月11日前支付75000元。 一审法院认为，梁兵、陈薇与旺成公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《江铃城车位使用认购协议》是否有效，梁兵、陈薇认为，旺成公司将上述材料混在多份《商品房买卖合同》中，不告知梁兵、陈薇所签合同的名称、不让梁兵、陈薇了解所签合同的内容，欺骗梁兵、陈薇说所有签字行为都是销售房屋的正常流程，并以国企为幌子诱骗梁兵、陈薇签字、打消梁兵、陈薇的疑虑，致使梁兵、陈薇陷入错误的认识，在违背真实意愿的情况下按照置业顾问的指使签名按手印。车位认购协议违反消费者权益保护费及部门规章的规定，为无效合同。旺成公司认为，该协议未违反法律和行政法规的规定，合法有效。一审法院认为，梁兵、陈薇在购买案涉商品房时，与旺成公司就商品房与车位的使用权价格进行过磋商达成合意，梁兵、陈薇在购房时已明知车位款并自愿接受。且其没有证据证明旺成公司存在诱骗欺诈的情形。从买卖双方客观利益情况来看，从整个交易背景看，案涉房屋单价、车位价综合判断，双方利益并未严重失衡，商品房及车位总价与同地段市场交易价格基本相符，不存在梁兵、陈薇所述的变相实行价外加价的情形。对梁兵、陈薇主张涉案房屋买卖关系中旺成公司或有“捆绑销售”违反行政管理规范的行为，未提交有效证据予以证明，且应属于相关行政机关查处的职权范围，不属于民事诉讼审查的范畴。《江铃城车位使用认购协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。梁兵、陈薇主张确认车位使用权认购协议无效，不予支持。梁兵、陈薇要求旺成公司退回预付款150000元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回梁兵、陈薇诉讼请求。案件受理费减半收取1650元，由梁兵、陈薇负担。 本院二审期间，梁兵、陈薇申请两名证人出庭作证，用于证明所有购车的材料都是受被上诉人欺骗而签订的。经质证，旺成公司对证人证言的三性均有异议，并认为证人证言与本案诉请的内容没有关联。本院对证人证言的真实性予以采信，对其关联性不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）梁兵、陈薇与旺成公司签订的《江铃城车位使用权认购协议》是否合法有效；（二）一审适用简易程序是否错误；（三）一审判决是否适用法律错误。 关于《江铃城车位使用权认购协议》是否有效的问题。梁兵、陈薇主张《江铃城车位使用权认购协议》无效的依据是，该协议违反了南昌市住房保障和房产管理局印发的《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》（洪房规〔2019〕1号）“不得强迫购房人购买车位，购房人自愿购买车位的，应在签订《商品房买卖合同》后，再行办理车位转让相关手续”的规定，该协议的签订属于住房和城乡建设部、中宣部、公安部、司法部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）规定的“未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价”的行为，属无效合同。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定的合同无效情形是指违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，梁兵、陈薇主张的违反的规定是部委以及南昌市住房保障和房产管理局印发的规范性文件，在法律层级上既不属于法律也不属于行政法规，如果行为人的行为违反上述规范性文件属行政机关行政执法的范畴，但并不必然导致合同无效，故梁兵、陈薇以《江铃城车位使用权认购协议》违反规范性文件导致合同无效的主张，本院不予支持。另，梁兵、陈薇还主张旺成公司在签订《江铃城车位使用认购协议》时存在欺诈、重大误解以及合同内容显失公平等情形，对此，本院认为，上述情形属于合同可撤销的情形，如果梁兵、陈薇认为存在上述可撤销情形，应当在法定期间内另行起诉行使撤销权，而本案梁兵、陈薇的诉请为确认合同无效，属确认之诉，与行使撤销权的形成之诉，分属不同的诉讼类型，形成之诉的内容并不属于本案审查范围，对上述主张，本院不予审查。 关于一审适用简易程序是否错误的问题。梁兵、陈薇主张本案争议较大且本案审理结果势必影响着数百户业主的合法权益属当事人数众多情形，不应当适用简易程序。对此，本院认为，简易程序和普通程序仅仅是审判组织方式不同，并不意味简易程序会影响案件审理的公正性，本案中，梁兵、陈薇均在《江铃城车位使用认购协议》中签字，该事实属于本案的基本事实，该对事实双方并无很大争议，双方的争议在合同是否有效，且本案也不属于共同诉讼，不存在“共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的”这一规定的适用空间，故梁兵、陈薇主张本案适用简易程序错误无事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否适用法律错误的问题。梁兵、陈薇主张人民法院应当适用行政法规裁判，但其提供的是规范性文件，并不是行政法规，《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定，“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、、地方性法规或者自治条例和单行条例可以直接引用”，故规范性文件并不属于民事裁判文书应当引用的范围，对梁兵、陈薇的上述主张，本院不予支持。 综上所述，梁兵、陈薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由梁兵、陈薇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 魏日华 审 判 员 胡 伟 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 罗展新 书 记 员 胡亚涛