北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13422号上诉人(原审被告)：吴智慧，男，1968年10月26日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：李国华，北京市京悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京宜和嘉诚物业管理有限公司，住所地北京市通州区新华北街**。法定代表人：崔玉奇，总经理。委托诉讼代理人：陈素波，男，1975年7月16日出生，汉族，该公司员工。上诉人吴智慧与被上诉人北京宜和嘉诚物业管理有限公司（以下简称宜和公司）物业服务合同纠纷一案，吴智慧不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吴智慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回宜和公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宜和公司承担。事实和理由：一审法院认定事实适用法律错误。一、在2018年4月20日至2020年7月19日期间，吴智慧未使用过朝阳区武圣西里28号院地下车库-1层131号车位。一审法院判令吴智慧承担该期间的停车费没有事实根据。二、收取有产权车位的物业服务费在法律属性上应属于车辆保管费。本案中，吴智慧在2018年4月20日之后并未在车位上停放车辆，显然不存在保管的标的物，收取保管费没有法律依据。三、一审法院任意扩大了停车服务费的内容，严重损害吴智慧的合法权益。《北京市物业服务合同》中有关于保洁、消防、秩序维护等内容，但是，该服务合同并非针对车位而制定，而是针对整个小区的公共设施，对应的保洁、消防、秩序维护费用已经涵盖在业主住宅服务费当中了。四、在未使用停车位时，按照80元的标准收取服务费显失公平。首先，服务费标准过高。其次，宜和公司制定该收费标准应当征询吴智慧的意见，否则该约定对吴智慧没有约束力。宜和公司辩称，服从一审判决，不同意吴智慧的上诉请求、事实和理由。宜和公司向一审法院起诉请求：1、判令吴智慧支付关于北京市朝阳区武圣西里28号院地下车库-1层131号车位2018年4月20日至2020年7月19日期间的车位管理费2160元；2、判令吴智慧支付滞纳金（以2160元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2020年7月16日计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2013年1月6日，紫东苑业委会作为甲方与宜和公司作为乙方签订《北京市物业服务合同》（以下简称《物业合同》），约定：宜和公司为位于北京市朝阳区武圣西里28号院的紫东苑小区（以下简称涉案小区）提供物业服务，物业服务期限为3年，自2013年1月7日至2016年l月6日（以实际进驻时间为准）。物业服务内容包括公共部位的日常维修、养护和服务；公共设施的日常维修、养护、运行和管理；清洁卫生服务；维护本物业区域内地面上车辆行驶秩序，并对地面上车辆停放进行管理，等等。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，每平方米按建筑面积收取1.58元/平方米/月收取。车库地上停车位150元/辆/月，车库地下停车位80元/辆/月（有车位产权）,车库地下停车位400元/辆/月（无车位产权）。2015年10月22日，紫东苑业委会作为甲方与宜和公司作为乙方继续签订《物业合同》，约定的内容与2013年合同的内容基本相同，服务期限变更为5年，自2016年1月7日至2021年l月6日（以实际进驻时间为准）。一审庭审中，双方均认可吴智慧系131号车位的产权人，该车位建筑面积为9.85平方米。一审庭审中，紫东苑业委会表示按照上述《物业合同》的约定，对于有产权的车位，每月收取80元的管理费，但是吴智慧自2018年4月20日开始并未交纳131号车位的管理费。经询，吴智慧表示131号车位自2018年8月30日开始并没有车辆停放。2018年4月20日至8月30日期间该车位出租给案外人使用，上述期间案外人应当交纳过管理费。并表示《物业合同》约定的是按照80元/辆/月的标准收费，说明该收费是针对车辆的，且车位管理费的性质实际上车辆保管费，131号车位在2018年8月30日之后没有车辆停放，不应当再收取该笔费用。对此，宜和公司表示2018年4月20日至8月30日期间的并未收到131号车位的管理费，并表示该费用的性质并非对车辆的管理和保管，而是对整个车库的管理和服务产生的费用，无论车位上是否停放车辆，其作为物业服务企业均对车库进行管理，并提供设施设备和监控维护、消防、人员巡视、清洁、秩序维护等服务，故车位产权人应当交纳该笔费用。另，吴智慧表示其在涉案小区拥有多个车位，但是上述《物业合同》的签署并未征询其意见，就是擅自制定了管理费标准，故其对于上述标准不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。宜和公司与紫东苑业委会签订的《物业合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。按照规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，吴智慧系131号车位的所有权人，故吴智慧应当受上述合同的约束。根据该案查明的事实可知，宜和公司按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，并对涉案车库提供了管理服务，吴智慧作为车位所有权人应当交纳管理费。吴智慧主张该车位2018年4月20日至2018年8月30日期间的管理费已经由案外人交纳给宜和公司，但是未提供证据证明，一审法院对其主张不予采纳。关于吴智慧提出的该费用系针对车辆收取的费用，其性质是车辆保管费，该车位在2018年8月30日之后并未停放车辆，物业公司未进行管理也没有车辆可以保管、不应当收取该笔费用的抗辩意见，《物业合同》并未约定该笔费用的性质为车辆保管费，且根据物业公司对小区车辆的管理形式，并不符合保管合同的相关要件。而根据物业管理服务的性质，该笔费用应当是车库、车位设施设备运行及维护、保洁、消防、秩序维护等发生的服务费用，该笔费用与车位上是否停放车辆并无直接关联，故对于吴智慧的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于管理费的标准，《物业合同》对此有明确的约定，吴智慧虽表示未征询其意见，但上述合同系紫东苑业委会代表全体业主与宜和公司签署，对业主具有拘束力，故吴智慧应当按照该标准交纳管理费。宜和公司要求吴智慧交纳131号车位的管理费，其诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于宜和公司主张的滞纳金，吴智慧系因该费用的性质问题与宜和公司进行沟通，并非恶意欠缴，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、吴智慧于判决生效之日起七日内向北京宜和嘉诚物业管理有限公司支付关于北京市朝阳区武圣西里28号院地下车库-1层131号车位2018年4月20日至2020年7月19日期间的车位管理费2160元；二、驳回北京宜和嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中号华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，吴智慧向本院提交地下车库产权证、产权登记查询、28号院物业管理招标文件、28号院1、2、3号楼产权证以及照片，用以证明己方观点。宜和公司对上述证据的证明目的不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是吴智慧是否应向宜和公司支付车位管理费。本案中，宜和公司与紫东苑业委会签订的《物业合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于车位服务费的性质。本案中，吴智慧主张车位服务费的性质是车辆保管费，案涉车位在2018年8月30日之后未停放车辆，故不应交纳车位服务费。对此本院认为，车位服务费是车库、车位设施设备运行及维护、保洁、消防、秩序维护等发生的服务费用。该笔费用与车位上是否停放车辆并无直接关联。对于吴智慧提出的车位管理费是车辆保管费的上诉理由，依据不足，本院不予采信。关于车位服务费的收费标准。本案中，吴智慧不认可车位服务费的收费标准，主要理由在于案涉车位服务费收费标准过高，且车位服务费的收费标准的制定未征询吴智慧的意见。对此本院认为，《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。紫东苑业委会代表全体业主与宜和公司签订《物业合同》，吴智慧作为紫东苑业主，应当受上述合同的约束。故吴智慧应当按照《物业合同》中约定的标准交纳车位管理费。综上所述，吴智慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴智慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月十五日法官助理 霍思宇书 记 员 李 蕊