广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3596号上诉人（原审原告、反诉被告）：邝庆嫦，女，汉族，住连州市。委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓志华，男，汉族，住连州市。委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。上诉人邝庆嫦、上诉人邓志华因合同纠纷一案，均不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邝庆嫦上诉请求：1.撤销一审判决第五项，并驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决邝庆嫦与邓志华于2018年7月25日的口头房屋买卖合同成立属认定事实错误，且违反法律规定。一、法律已明确规定，房屋买卖合同是要式合同，订立房屋买卖合同必须采用书面形式，本案双方未最终签订书面合同，应认定双方尚未成立房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条第一款规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，第二条规定“当事人未以书面形式订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”。以上但书部分明确，如法律对能否认定合同成立另有规定则依特别规定，而本案就属于上述两条款所说适用但书条款的情形。根据《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的转让方式”及《合同法》第十条第二款“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定可知，房屋买卖合同与一般买卖合不同，必须采用书面形式。本案上诉人与被上诉人双方自始至终未签订过任何书面房屋买卖合同，故不应认定双方构成房屋买卖合同关系。二、案涉双方仅仅曾意向买卖房屋，但最终未达成一致的意思表示。现有证据不足认定邝庆嫦收取过定金，一审认定被上诉人签约时支付定金80000元是错误的，不符合交易习惯，更违反了《担保法》规定的定金上限，应予纠正。本案中，双方在2018年7月份仅是协商房屋买卖事宜，意向房价是23万元，为此邓志华支付的第一笔80000元仅是意向金。双方协商若邓志华在2019年春节前能筹齐15万元，则签订房屋买卖合同。但2019年2月2日邓志华仅支付了8.5万元，加上春节邝庆嫦妹妹获悉情况后表示这是母亲的遗产不同意转让，邝庆嫦告知邓志华不打算将涉案房屋出卖，要把款项退还给邓志华。经查询发现转账的是房盈的账号不敢贸然退回，而邓志华又不肯提供账号，故一直未能成功退款。现有证据不能证明双方就涉案房屋买卖最终达成一致意思表示，更不能证明邓志华支付的第一笔80000元就是定金。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。邓志华辩称：一、原审认定邓志华与邝庆嫦于2018年7月25日就涉案房屋成立口头买卖合同理据充分，适用法律正确。（一）根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条的规定，只要确定了合同当事人、标的和数量的，即应当认定合同成立。且体到本案，合同的当事人即邝庆嫦和邓志华，合同标的为涉案房屋，双方均确认房屋的价款为230000元，因此，涉案房屋的买卖合同已成立。（二）被答辩人认为根据《城市房地产管理法》第四十一条及《合同法》第十条第二款之规定，房屋买卖合同必须采用书面形式是错误的。《城市房地产管理法》是管理性的法规而非效力性的法规，该法第四十一条规定应当签订书面合同，只是一种管理性的规范，并非效力性规定，因为该法并未规定当事人之间未签订书面合同的，合同无效或者不成立。根据《合同法》第十条第一款的规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式或者其他形式，据此，若买卖双方就房屋买卖达成口头约定，只要该约定具体明确，体现双方共同真实的意思表示并得到实际履行，该口头约定就合法有效。（三）本案中，虽然邓志华与邝庆嫦未签订书面房屋买卖合同，但邝庆嫦于2019年10月打印了《定金支付合同》和《房地产买卖合同》交给邓志华。此外，根据连州镇扫黑除恶专项斗争领导小组办公室对邝庆嫦所作的调查笔录可知，邝庆嫦的陈述与上述《定金支付合同》和《房地产买卖合同》内容是吻合的。2019年6月，邓志华因忘记邝庆嫦的账户号码向邝庆嫦催要，邝庆嫦还带上其银行卡到涉案房屋，邓志华的妻子房盈随即拍下了其银行卡的照片，据此足以认定邝庆嫦愿意将涉案房屋出售给邓志华。邓志华已依约支付了全部的购房款230000元且已实际占有使用房屋，故双方之间的房屋买卖合同成立并生效。二、据上所述，邓志华与邝庆嫦就涉案房屋的买卖合同已达成一致意思表示，且邓志华一直按合同的约定履行其义务。根据连州镇扫黑除恶专项斗争领导小组办公室为邝庆嫦所作的调查笔录，邝庆嫦已自认收取了邓志华支付的定金165000元，邝庆嫦认为收取的款项属意向金而非定金，显然与事实不符，原审认定邓志华在签约时支付定金80000元是正确的。邝庆嫦在上诉状中陈述其不打算将房屋出卖合邓志华，要把款项退还给邓志华也与事实不符。退一步说，即使涉案定金的数额超过法律规定，只有超过的部分不产生定金的效力，并不影响合同的成立和有效。综上，请求二审法院依法驳回邝庆嫦的上诉请求。邓志华上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三、第四、第六项，并支持上诉人的反诉请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在履行不能的问题，被上诉人应当继续履行涉案合同。原审法院根据查明的事实，认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同成立并生效是正确的。根据《合同法》第一百三十五条规定，上诉人与被上诉人口头签订房屋买卖合同后，依约向被上诉人支付了购房款，已完成了约定的基本义务，被上诉人的基本义务是履行向上诉人交付标的物即涉案房屋，并转移该房屋的所有权。本案中，虽然涉案房屋已交给上诉人使用，并由上诉人持续占有到房屋被征收，但被上诉人经上诉人多次催告仍未履行协助上诉人办理房屋产权变更登记手续的义务，原审法院认定房屋买卖合同已实际履行不能是错误的。涉案房屋事实上尚未拆除，仍由上诉人居住，在法律上房屋的产权证仍然存续没有注销，且涉案房屋已因征收产权调换为新的房屋及其他补偿费，因此，作为出卖人的被上诉人不具有不能履行的法定情形。二、退一万步说，即使涉案房屋买卖合同已实际履行不能，被上诉人应当承担损害赔偿之债务。本案中，上诉人与被上诉人于2018年7月25日就案涉房屋已达成口头房屋买卖合同，上诉人已支付了全部购房款。房屋没有办理产权过户手续是被上诉人拒不履行义务造成的，被上诉人故意违反合同基本义务，应依法承担赔偿责任。1.被上诉人应当双倍返还购房定金33万元及利息。2.被上诉人应当返还购房款6.5万元及利息。3.被上诉人应当赔偿房屋差价的损失。4.被上诉人应当返还拆迁补偿费用18600元归上诉人所有。综上所述，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。邝庆嫦辩称：第一、除上诉状的观点外，答辩人补充答辩如下：案涉房屋于2019年12月2日被连州市人民政府公告征收，因为行政相对人没有在公告之日起60日内申请行政复议，也没有在六个月内提起诉讼，故该征收决定在2020年6月2日已经生效。根据物权法第28条规定，邝庆嫦对案涉房屋的物权已在2020年6月2日消灭，本案在法律上即便是合同成立，也是履行不能。第二，目前案涉房屋所在片区已进入拆迁阶段，在事实上也是履行不能。第三、关于被答辩人要求法院处理赔偿责任的问题，一审法院已经释明，被答辩人坚持不变更诉讼请求，根据不诉不理的原则，一审法院不处理合同履行不能之后的责任问题是正确的。第四，就关于定金问题，即使合同成立，根据担保法91条，定金的金额是不能超过主合同标的额的20%，也就是说本案的有效定金是不应超过46000元。邝庆嫦向一审法院起诉请求：1.确认邝庆嫦、邓志华于2020年2月15日解除位于广东省连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室房屋（以下简称“涉讼房屋”）的租赁合同关系；2.判令邓志华支付邝庆嫦租金7800元（每月租金为400元，自2018年7月1日起至合同解除日2020年2月15日止）及房屋占用费（以每月租金400元标准，自合同解除次日起至邓志华实际腾空、交还房屋给邝庆嫦之日止）；3.判令邓志华立即腾空、搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还给邝庆嫦；4.要求邓志华支付涉案房屋的水电费至交还房屋之日止；5.本案诉讼费用由邓志华承担。邓志华向一审法院反诉请求：1.确认邓志华、邝庆嫦2018年7月25日就案涉房屋连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室成立口头买卖合同；2.确认邝庆嫦持有的《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）项下的房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室属于邓志华所有；3.判令邝庆嫦协助将案涉《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）证载房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室过户至邓志华名下；4.本诉以及反诉的诉讼费用由邝庆嫦承担。诉讼过程中，邓志华变更诉讼请求为：1.确认邓志华、邝庆嫦2018年7月25日就案涉房屋连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室成立口头买卖合同；2.确认邝庆嫦持有的《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）项下的房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室属于邓志华所有；3.判决邝庆嫦协助将案涉《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）证载房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室过户至邓志华名下；4.本诉以及反诉的诉讼费用由邝庆嫦承担；5、判令涉案《房屋征收安置补偿协议书》中邝庆嫦享有的权利义务由邓志华享有或承担。一审法院认定事实：原告自2013年7月起出租其位于连州市连州镇鹅公谭53号一幢西201室的房屋给被告使用，双方一直无签订书面的租赁合同，亦无约定租赁期限，每月租金从200元逐升至400元，被告于每年7月初向原告一次性支付未来一年（即当年7月至次年6月）租金。2018年7月，被告与邝庆嫦就涉案房屋达成口头买卖合同，约定房地产总价款23万元，签约时支付定金80000元，之后再分二次支付。2018年7月25日，被告委托其妻子房盈将8万元定金从连州农村商业银行账户800***********445汇入邝庆嫦同行账户621*************536（社保卡）。2019年2月2日再委托房盈将85000元从中国建设银行账户621********15493907汇入邝庆嫦连州农村商业银行账户621*************536。被告从2018年7月1日起至今没有支付租金给原告，双方一直没有签订书面合同，被告提供了两份没有签名的《定金支付合同》和《房地产买卖合同》，认为是原告提供给被告的。《定金支付合同》的主要内容为：第二条、甲乙双方约定该房屋价款贰拾叁万元整（￥230000元）；第三条、乙方同意签订本合同前，已支付定金人民币：壹拾陆万伍仟元整（￥16500元整）；第六条第5点，税费、过户费等费用，全部由乙方支付；第6点，乙方已租住甲方物业多年，该物业的一切欠款及应付费用（包括如物业维修基金、税款、水电费、管理费等费用）由乙方负责。甲方无须对上述欠款及应付费用负责。自2018年7月起未完成过户手续前乙方须支付每月400元的房屋租金给甲方。第7点，甲方须保证房屋权属真实，并对该房地产享有全部的合法权益，不存在查封、抵押等权利瑕疵，符合国家和本市房地产交易的政策法规及有关法规定。签订本合同起3天之内双方须签订《房地产买卖合同》。而《房地产买卖合同》的主要内容为：一、买卖房地产情况：卖方拟将位于连州市连州镇鹅公谭53号一幢西201室的物业转让给买方。该物业《房地产权证》[证书号码]为粤房地权证连州字第**000*****号。房屋建筑面积为77.15平方米，套内面积为69.28平方米。国有土地使用权面积24.68平方米。买方已了解上述相关产权证明上所记载的所有信息且并无异议。三、买卖房地产价格及税务承担：第2点、税务承担，本次交易过程中产生的费用全部由买方承担。原告对该两份合同予以否认。2019年12月2日，连州市人民政府发出关于连州市“一江两湖”项目建设安置小区房屋征收决定的公告，把原告名下的争议房屋划定为征收范围。原告于2019年12月11日与连州市连州镇人民政府（连州市人民政府受权单位）签订了《房屋征收安置补偿协议书》，其主要内容为：征收单位连州市连州镇人民政府（简称甲方），被征收户邝庆嫦（简称乙方）。甲方因连州市“一江两湖”项目建设安置小区需要，须征收乙方位于鹅公潭街的房屋产权。根据相关法律、法规和政策的有关规定，为明确双方在征收补偿过程中的权利义务，经协商达成如下协议：二、产权安置补偿方式1、安置补偿方式：乙方选择“产权调换”补偿方式，按照已确定安置补偿的套内面积，不计差价实行1:1产权调换。2、安置房位置和面积：乙方选择实行产权调换的安置房位于连州市双喜山安置小区***第15层A-3户型房，建筑面积112.59平方米，套内面积95.49平方米（最终面积以办证为准）。三、房屋调换面积的差额结算1、安置房面积超出被征收房屋已确定应安置的面积，或安置房面积少于应安置的面积，按建造成本价每平方米3500元（不含普通装修）计算互补差额。2、根据安置房设计方案，乙方所选择的安置房套内面积超出被征收房屋套内面积25.02平方米，根据上述计价标准乙方应补回87570元房款给甲方，该款在回迁之前付清。四、安置房装修标准补偿办法1、根据乙方选择的毛坯装修标准，乙方被征收房屋套内面积70.47平方米，由甲方按800元／平方米的标准作一次性补偿给乙方共56376元。2、乙方被征收房屋的原装修超出基本装修标准部分，由甲方补偿给乙方铁支防盗网补偿546元。六、房屋过渡、搬迁补助、奖励1、周转房租金：乙方被征收房屋套内面积70.47平方米，每月周转房租金800元，从乙方搬出被征收房屋之日起甲方立刻支付12个月租金，合计人民币9600元。之后周转房租金每6个月支付一次，至交楼之日起3个月止。2、搬迁费用补助：搬家补助费1000元，电话迁移费100元，电视迁移费100元，水表报停费50元，二次合计人民币：2500元（搬迁费用按搬迁总次数计算补偿，即从被征收房屋搬出算一次，从周转房搬入新建调换安置房屋再算一次）。3、提前搬迁奖8000元。七、以上补偿款合计：77022元（大写：柒万柒仟零贰拾贰元整），该款在签订本协议之日起十个工作日内支付。八、乙方须在签订本协议之日起十五天内完成搬迁腾房给甲方，并交被征收房屋所有权证给甲方，统一办理注销手续，费用由甲方负责，被征收房屋由甲方统一安排拆除，如乙方违反以上约定，乙方须赔偿甲方所有损失，甲方并不负因自行拆除引发的任何安全责任。九、被征收房屋存在民事法律关系的处理。乙方被征收房屋如对其产权存在有纠纷、利益有争议的，由乙方自行解决。存在有债权债务、抵押的，由乙方自行偿还债务或解除抵押关系，甲方不负责因其产生的任何经济和法律责任。2019年12月16日，连州市连州镇人民政府把各项补偿款合计77022元转账支付到原告的银行账户内。同日上午，被告向连州市连州镇扫黑办报案，而原告在工作人员做调查笔录时，承认“原告于2018年7月计划23万元把城西鹅公谭53号一幢西201室的房屋卖给邓志华，房地产权证号为粤房地权证连州字第**000*****号，”当时确认收到被告妻子房盈转账支付的房款分别为80000元及85000元，尚欠房款65000元和18个月房租7200元。被告于当天下午再次委托其妻子房盈把余款65000元转账支付给原告收。原告于2020年1月14日委托广东广信君达（清远）律师事务所王少芬律师向被告寄发关于与被告解除涉案房屋租赁合同关系的《律师函》，该律师函正式通知被告：由于双方属不定期租赁关系，原告有权随时解除双方的租赁关系，原告定于2020年2月15日解除与被告关于上述房屋的租赁关系，请被告最迟于2020年2月15日整理、清理个人家庭用品、物品，将房屋打扫干净后腾空交还给原告，于搬离当日电话通知原告接收房屋并将房屋钥匙交还给原告。据中国邮政EMS官网查询，被告已于2020年1月17日签收上述律师函。为确保被告知悉上述通知内容，原告（手机号码：139*****665）又于2020年1月15日向被告（手机号码：159*****596）发送上述内容的短信，手机发送状态显示：该短信已送达。诉讼过程中，原告坚持其诉讼请求，并抗辩称不存在买卖合同，请求驳回被告的反诉请求。被告却提出反诉，请求判令：1.确认反诉原告、反诉被告2018年7月25日就案涉房屋连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室成立口头买卖合同；2.确认反诉被告持有的《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）项下的房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室属于反诉原告所有；3.判决反诉被告协助将案涉《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）证载房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室过户至反诉原告名下；4.本诉以及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。5、判决安置房归被告所有，判决原告邝庆嫦协助被告将安置房过户至被告名下；6、判令涉案《房屋征收安置补偿协议书》中原告邝庆嫦享有的权利义务由被告邓志华享有或承担等事实清楚。一审法院认为，原告以涉案房产是口头租赁给被告居住而诉请解除合同、支付租金并限期退出；被告（反诉原告）主张房屋已买卖转让，并要求继续履行口头房屋买卖合同。因此，本案原诉涉及的是原、被告之间的房屋租赁合同关系，而被告的抗辩及反诉是涉及原、被告之间的房屋买卖合同关系，本案的案由应当变更为合同纠纷。故本案的争议焦点为：1.租赁合同何时解除？2.解除租赁合同后是否要交还房屋给原告方；3.房屋买卖合同是否成立；4.若房屋买卖合同成立，原告与连州市连州镇人民政府签订的协议的权利义务是否可转让给被告邓志华。原、被告之间签订的房屋租赁合同是口头合同，是双方在平等、自愿的基础上签订的，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应严格按照口头约定履行各自的权利义务。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2020年1月14日委托广东广信君达（清远）律师事务所王少芬律师向被告寄发关于与被告解除涉案房屋租赁合同关系的《律师函》，2020年1月17日通知到达被告，定于2020年2月15日解除上述房屋的租赁关系，并要求支付拖欠的租金以及退出租赁房屋。因此，口头租赁合同关系于2020年2月15日解除，被告应当支付从2018年7月1日起至合同解除之日止拖欠的租金；租赁合同解除后继续占用的仍应按租赁合同约定的租金支付到搬离为止。被告在庭审中确认可以计算租金从2018年7月起至办好房屋过户手续止给原告。故原告诉请判决确认原、被告于2020年2月15日解除位于广东省连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室房屋的租赁合同关系及判令被告支付原告租金从2018年7月1日起至被告实际腾空交还房屋之日止，每月租金标准为400元，暂计至2020年2月15日合计7800元这两项请求，理由充分，证据充足，应予支持。在原告于2018年7月表示想把该房屋卖给被告之前，被告一直按时履行自己的义务。而在原告表示要以总价款230000元转让该房屋给被告时，被告即时委托其妻子房盈转账定金80000元给原告，并在2019年2月2日又转账85000元给原告收，被告以自己的履行行为对原告的口头要约作出了承诺，因此，原、被告双方之间的房屋买卖合同是成立的。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋买卖只是在办理过户时需要办理登记，而法律法规并没有强制规定在签订房屋买卖合同时要进行登记。由此，原、被告之间口头签订的房屋买卖合同成立并生效，双方应当自觉履行，否则要承担违约责任。被告反诉请求确认被告（反诉原告）、原告（反诉被告）2018年7月25日就案涉房屋连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室成立口头买卖合同，证据充分，理由充足，一审法院予以采纳。由于双方在签订书面合同过程中，原告迟迟不与被告签订；而被告在诉讼中提交的《定金支付合同》和《房地产买卖合同》，原、被告至今均未签名，虽然被告认可该合同并确认合同中对其不利的支付租金至办理过户为止的条款，原告否认，该两份书面合同未生效。2019年12月2日，连州市人民政府发出关于连州市“一江两湖”项目建设安置小区房屋征收决定的公告，把原告名下的争议房屋划定为征收范围。原告于2019年12月11日与连州市连州镇人民政府（连州市人民政府受权单位）签订了《房屋征收安置补偿协议书》。2019年12月16日，连州市连州镇人民政府把各项补偿款合计77022元转账支付到原告的银行账户内。该房屋已被连州市连州镇人民政府征收并对原告作出了补偿，即原、被告之间签订的口头房屋买卖合同所指向的房屋已实际履行不能。虽然被告于2019年12月16日把余下的购房款65000元支付给原告，履行了自己的付款义务，但房地产所有权的转移是以登记为要件，已办理所有权登记的房屋及土地未在登记机关办理过户登记手续的，未能取得所有权。因此，被告反诉请求确认原告（反诉被告）持有的《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）项下的房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室属于反诉原告所有及判决原告（反诉被告）协助将案涉《房地产权证》（粤房地权证连州字第**000*****号）证载房屋即连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室过户至被告（反诉原告）名下于法无据，不予支付。合同具有相对性，合同中约定的权利和义务只对合同的相对方发生法律效力。原告于2019年12月11日与连州市连州镇人民政府签订的《房屋征收安置补偿协议书》，相对方是连州市连州镇人民政府与原告邝庆嫦，其中约定的权利及义务只能由相对方享有及承担。被告与原告签订的口头房屋买卖合同的相对方，被告只能根据买卖合同享有权利及承担义务，并不当然享有原告与连州市连州镇人民政府签订的《房屋征收安置补偿协议书》中约定的权利及义务。被告在履行房屋买卖合同过程中，因实际履行不能而造成其损失的，可以请求赔偿损失，却不能请求把原告与案外人签订协议中的权利及义务判决给被告。因此，被告反诉请求判决安置房归被告所有，判决原告邝庆嫦协助被告将安置房过户至被告名下和判令涉案《房屋征收安置补偿协议书》中原告邝庆嫦享有的权利义务由被告邓志华享有或承担，无法律依据，不予支持；原告请求判令被告立即腾空、搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还给原告及要求被告支付涉案房屋的水电费至交还房屋之日止，理由充分，证据充足，予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第三十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认邝庆嫦与邓志华于2020年2月15日解除位于广东省连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室房屋的租赁合同关系；二、限邓志华于本判决生效之日起五日内支付拖欠的租金7800元给邝庆嫦，并继续支付占用房屋租金每月400元至邓志华实际腾空交还房屋之日止。（后续租金从2020年2月16日开始计算至交还房屋之日止）；三、限邓志华于本判决生效之日立即腾空、搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还给邝庆嫦；四、限邓志华于本判决生效之日付清涉案房屋的水电费至交还房屋之日止；五、确认邓志华与邝庆嫦于2018年7月25日就案涉房屋连州市连州镇鹅公潭53号一幢西201室口头房屋买卖合同成立；六、驳回邓志华的其他诉讼请求。本案受理费50元，反诉受理费4750元，保全费1670元，合计6470元，由邝庆嫦负担1750元，邓志华负担4720元。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。关于邝庆嫦与邓志华之间的房屋买卖合同是否成立的问题。虽然邝庆嫦与邓志华没有签订书面的房屋买卖合同，不符合《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的转让方式”规定，但依据本案查明的事实，邝庆嫦是承认其于2018年7月以230000元的价格将涉案房屋出卖给邓志华的，邓志华通过其妻子房盈分别于2018年7月25日、2019年2月2日及2019年12月16日向邝庆嫦转账80000元、85000元及65000元，至此，邓志华向邝庆嫦支付了全部230000元的购房款，已履行了主要的合同义务，邝庆嫦实际接受了邓志华支付的购房款，双方之间的房屋买卖合同成立。基于此，邝庆嫦与邓志华之间的房屋租赁关系在房屋买卖合同成立时已然终止，其要求确认双方之间的房屋租赁合同于2020年2月15日解除并要求邓志华腾空房屋交还钥匙无事实及法律依据，本院不予支持。关于邝庆嫦在与连州市连州镇人民政府签订的《房屋征收安置补偿协议书》中的权利义务是否应由邓志华享有和承担的问题。如前所述，邝庆嫦与邓志华之间的口头房屋买卖合同成立，邓志华已向邝庆嫦支付了全部的购房款且实际占有涉案房屋，邝庆嫦理应将涉案房屋的产权过户到邓志华的名下。但由于涉案房屋已于2019年12月2日被连州市人民政府纳入连州市“一江两湖”项目建设安置小区房屋征收的范围，邝庆嫦亦于2019年12月11日与连州市连州镇人民政府签订了《房屋征收安置补偿协议书》。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的自收决定等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，邓志华所购买的涉案房屋的物权因政府的征收行为而消灭，其无法取得所购房屋的所有权。故对其要求确认涉案房屋属其所有并办理房屋产权过户手续的请求，本院不予支持。在此情形下，邓志华可以选择解除房屋买卖合同，也可以选择主张因其所购房屋产权消灭而产生的对价，其要求享有和承担邝庆嫦在与连州市连州镇人民政府签订的《房屋征收安置补偿协议书》中的权利义务，即是选择主张因涉案房屋产权消灭而产生的对价，应当予以支持。关于邓志华是否应向邝庆嫦支付租金及水电费的问题。邝庆嫦与邓志华之间的房屋租赁合同关系虽因房屋买卖合同成立而终止，但邓志华并非一次性向邝庆嫦支付购房款，其在本案一审时亦表示可以从2018年7月起向邝庆嫦计付租金至办理房屋过户手续时止，故对邝庆嫦要求邓志华支付房屋租金的请求可予以支持。因政府对涉案房屋的征收行为已导致涉案房屋物权消灭，本院酌定由邓志华向邝庆嫦支付从2018年7月至2019年12月《房屋征收安置补偿协议书》签订之时17个月的租金为宜，按每月400元计共6800元。至于水电费，由于邝庆嫦并未提出具体的数额，本院不予支持。综上所述，上诉人邓志华的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人邝庆嫦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初251号民事判决第五项；二、撤销广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初251号民事判决第一、第二、第三、第四、第六项；三、邓志华应于本判决生效之日起十日内向邝庆嫦支付房屋租金6800元；四、邝庆嫦在2019年12月11日与连州市连州镇人民政府签订的《房屋征收安置补偿协议书》中的权利义务由邓志华享由和承担。五、驳回邝庆嫦的其他诉讼请求；六、驳回邓志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由邓志华负担；反诉案件受理费4750元，财产保全费1670元共6420元，由邝庆嫦负担；二审案件受理费共4800元，由邓志华负担50元，邝庆嫦负担4750元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月十三日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。