四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11956号 上诉人（原审被告）：四川天府银行股份有限公司成都双流支行，营业场所：四川省成都市双流区东升街道白河路四段1-11号。 负责人：田川，行长。 委托诉讼代理人：徐永东，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市中航地产发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道中段**。 法定代表人：胡斌，执行董事。 委托诉讼代理人：李亚灵，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹祝舟，泰和泰律师事务所律师。 原审被告：黄玉宾，女，1965年7月22日，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审被告：李清，男，1965年12月25日，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人四川天府银行股份有限公司成都双流支行（以下简称天府银行双流支行）因与被上诉人成都市中航地产发展有限公司（以下简称中航公司）、原审被告李清、黄玉宾案外人执行异议之诉一案，不服成都市双流区人民法院(2019)川0116民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人天府银行双流支行的委托诉讼代理人徐永东，被上诉人中航公司的委托诉讼代理人李亚灵、尹祝舟到庭参加诉讼，原审被告黄玉宾、李清经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天府银行双流支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中航公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、中航公司与李清、黄玉宾签订了商品房买房合同，李清、黄玉宾已经履行合同约定的全部付款义务并且委托中航公司办理房屋产权转移手续，该房屋李清、黄玉宾已经办理了预抵押登记，作为归还招商银行按揭的担保。导致中航公司承担担保义务的原因是中航公司未按合同约定的最迟期限即2014年12月25日以前，将产权变更为李清、黄玉宾，直接影响李清、黄玉宾办理的预抵押无法成为正式抵押，从而招商银行主张中航公司承担担保义务，因此一审认定李清、黄玉宾未履行按期归还天府银行双流支行贷款义务导致中航公司承担担保义务并解除买卖合同与事实不符。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书排除执行异议的，人民法院不予支持。”按照新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，本案应当优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，但一审适用的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，一审违法了法律适用原则，适用法律错误。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，只有在案外人即本案中航公司已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行，案外人未返还价款的，不能排除执行。因此本案中航公司排除执行的条件是返还全部购房款，该条件目前未成就，因此不能排除执行。 中航公司辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定了对案外人针对不动产提出异议采取的审查标准是按照不动产登记簿判断，而第二十六条是对第二十五条的例外规定，适用前提是法院在执行中按照不动产登记簿登记的权属进行查封，而本案案涉房屋一直登记在中航公司名下，而非被执行人名下，因此本案的情形不应适用第二十六条的规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条是对上述第二十六条的解读，印证了本案不应适用第二十六条。二、一审认定事实清楚。根据商品房买卖合同补充协议的约定，转移登记时间应当是在2015年9月份以后，而黄玉宾自2015年7月起持续未按时还贷，导致中航公司承担了担保责任，违反买卖合同的约定，因此一审判决并不存在事实认定不清。天府银行双流支行所提出的转移登记问题是另案法律关系，与本案没有关联性，且如果中航公司按天府银行双流支行所提出的没有根据的时间办理了转移登记，银行也及时将预抵押转为正式抵押，那么抵押银行将取得案涉房屋的优先权，也与天府银行双流支行无关。中航公司一直是房屋的所有权人，通过生效判决解除了与黄玉宾、李清的买卖合同，黄玉宾、李清的预告登记失效，因此天府银行双流支行已经失去了查封的基础。三、中航公司应退还的部分购房款已被成都市武侯区人民法院的在先裁定予以提取，成都市双流区人民法院的在后冻结裁定金额超过了可退还部分，中航公司对于可退还部分自始至终没有异议，只是不能超额给付。因此即使适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第二款的规定，也不存在天府银行双流支行所称的排除执行条件不成就的问题。 李清、黄玉宾经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 中航公司向一审法院起诉请求：不得执行位于成都市高新区××道××号“中航国际广场”2栋1层105号商品房（现地址为××道××号××栋××楼××号，房屋唯一号7239610）（以下简称案涉房屋），并解除对该商品房的预查封；2、确认上述商品房属中航公司所有。 一审法院判决：一、不得执行位于成都市高新区××道××号××栋××楼××号房屋（房屋唯一号7239610）；二、驳回中航公司的其他诉讼请求。一审案件受理费59326元，由中航公司负担。 二审中，天府银行双流支行向本院提交如下证据：第一组：1.成都市双流区人民法院（2019）川0116民初6015号民事判决书，及中航公司不服该判决提起上诉的上诉状；2.房地产抵押登记申请书。拟证明中航公司没有返还全部的购房款，并且表明不会返还全部购房款。第二组：成都市中级人民法院的（2019）川01执复562号执行裁定书，拟证明该执行裁定书中表述成都市双流区人民法院预查封的效力及于全部的应退购房款，中航公司没有返还全部购房款，也表明不会返还全部购房款，抵扣裁定是在中航公司已经知道对案涉房屋查封后作出的，程序不合法。 中航公司发表质证意见称，天府银行双流支行逾期举证，不应被采纳。对上述证据的真实性、合法性无异议，但不认可与本案争议焦点的关联性和证明目的。既然在中航公司与黄玉宾、李清的买卖合同解除后，天府银行双流支行已经申请法院冻结了购房款，那么冻结的基础就是认可了中航公司解除买卖合同的行为，当然就不能再查封、拍卖案涉房屋。中航公司并非不将购房款作为案款交与成都市双流区人民法院执行，而是成都市武侯区人民法院已经先行裁定从中航公司应退的购房款中用于抵扣应收的代偿款，而成都市双流区人民法院冻结的金额已经超过了剩余应退的购房款，中航公司对于应退还的购房款一直没有异议，只是主张不能超额给付。 本院经审查认为，（2019）川0116民初6015号民事判决书及中航公司不服该判决提起上诉的上诉状、（2019）川01执复562号执行裁定书，真实合法，本院予以采信，但不能达到天府银行双流支行的证明目的；房地产抵押登记申请书与本案争议焦点无关，本院不予采信。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院对一审裁判文书认定的事实予以确认。 二审另查明：1.成都市双流区人民法院于2019年5月27日作出（2016）川0116执2441-4号执行裁定书，裁定冻结中航公司退还给李清、黄玉宾的购房款12180652.5元。中航公司向成都市双流区人民法院提起执行异议申请，请求依法中止对（2016）川0116执2441-4号执行裁定书冻结李清、黄玉宾购房款12180652.5元中金额为2531873.38元冻结款的执行。成都市双流区人民法院驳回中航公司的异议申请后，中航公司提起案外人执行异议之诉，请求同上，案号为（2019）川0116号民初6015号，成都市双流区人民法院判决驳回中航公司诉讼请求，中航公司提起上诉。2.中航公司在二审中陈述，其对于应退还的房款自始至终没有异议，只是认为不能超额给付。 本院认为，本案的争议焦点为：中航公司对案涉房屋是否享有真实合法、足以排除强制执行的实体权利。李清、黄玉宾与中航公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋并对合同进行了备案，并办理了预购商品房预告登记。成都市双流区人民法院根据天府银行双流支行的申请，对案涉房屋进行了查封。本院认为，案涉房屋在办理权属变更登记前，中航公司是该房屋权利人，李清、黄玉宾此时仅取得对案涉房屋的物权期待权，不享有案涉房屋的所有权。而李清、黄玉宾与中航公司之间的商品房买卖合同已经人民法院生效判决确认解除，李清、黄玉宾的物权期待权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。李清、黄玉宾对于案涉房屋没有权益，案涉房屋仍登记于中航公司名下，中航公司对案涉房屋享有实体权利。并且，在天府银行双流支行申请执行的（2016）川0116执2441号执行案件中，已经冻结了因商品房买卖合同解除后中航公司应退还给李清、黄玉宾的购房款。中航公司亦陈述对于应退还购房款并无异议，虽中航公司与天府银行双流支行对冻结的金额尚有争议在诉讼过程中，应在另案诉讼中解决。综上，中航公司对案涉房屋享有真实合法、足以排除强制执行的实体权利，一审判决不得执行案涉房屋并无不当。 天府银行双流支行上诉主张导致中航公司承担担保义务的原因并非李清、黄玉宾逾期还贷，而是中航公司未按合同约定的最迟期限将产权变更登记至李清、黄玉宾名下。本院认为，为李清、黄玉宾发放购房贷款的银行要求中航公司承担担保责任系另案法律关系，已有另案生效判决，且与本案争议焦点无关，对天府银行双流支行的上诉理由，本院不予采纳。 综上，天府银行双流支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59326元，由四川天府银行股份有限公司成都双流支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛宇健 审 判 员 黄小华 审 判 员 张艳秋 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 何鸿卓 书 记 员 郑 玄