山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7386号上诉人（原审被告）：刘爱萍，女，1983年2月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台经济技术开发区。上诉人（原审被告）：刘延祥，男，1981年12月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台经济技术开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：邵明书，山东永禄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台合嘉物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区幸福中路**。法定代表人：陈德明，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚昆伊，该公司员工。委托诉讼代理人：王巧晨，烟台芝罘世回尧法律服务所法律工作者。原审被告：孙浩然，男，1989年2月28日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。上诉人刘爱萍、刘延祥因与被上诉人烟台合嘉物业管理有限公司、原审被告孙浩然房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘爱萍、刘延祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人用宝马车抵顶被上诉人的租金是客观事实，一审期间该车辆一直停放在被上诉人的场地。被上诉人主张上诉人2018年支付部分租金251863元，尚欠租金118137元，与事实不符。上诉人已用抵顶车辆的方式支付了2018年剩余部分及2019年的部分租金，抵顶车辆车牌号为鲁Ｆ×××**，车辆品牌为宝马745，抵顶价格为20万元。被上诉人具体经手人为陈勇，该车辆一直由被上诉人占有、使用，一审期间被上诉人一直将该车辆停放在其幸福中路60号经营场地。如果不是抵顶租金，为何被上诉人一直不返还给上诉人。二、一审法院认定上诉人交纳给被上诉人的租金金额有误，上诉人不欠被上诉人租金。一审中被上诉人提交了应交费用明细、缴款明细，被上诉人称上诉人已交纳租金459863元，电费238569元，共计698432元。上诉人平时交纳水、电费都是零星现金付款，并未索要收据，上述238569元电费应是上诉人通过转账交纳的房屋租金。上述应计算为租金的238569元加上宝马车抵顶的租金200000元，合计438569元，正好抵顶一审法院认定的上诉人2019年10月30日前房屋租金433345元。三、一审判决上诉人的水电暖保证金10万元不予抵顶欠缴的水、电费，系认定事实不清，处理不当，对上诉人显失公平。水电暖保证金的作用和性质就是在承租人欠交水电暖费用时用此款予以抵偿，一审法院认定上诉人支付10万元水电暖保证金，但对上诉人要求用此抵顶欠付的2019年水电费33673元不予采纳，让上诉人白白损失了10万元，对上诉人显失公平。四、涉案租赁合同中上诉人投资15万元将货梯改造为客梯，以及投资数万元建设凉亭设施，在合同解除后全部归被上诉人所有，也未给上诉人任何补偿。本院审理中补充上诉事实与理由：1.刘爱萍与被上诉人签订租赁合同不是刘爱萍个人行为，是公司行为，当时刘爱萍是唐会酒吧的法定代表人，孙浩然是唐会酒吧的股东，签合同时唐会酒吧的公章还没刻好，所以没有加盖公章。租金是孙浩然与被上诉人协商的，刘爱萍一次都没有到场，签合同时是刘爱萍去的。2.唐会酒吧的经营时间是2017年到2018年9月，开始经营时就租赁的涉案房屋，唐会酒吧于2018年9月因经营不善停止营业，已经从涉案房屋搬离。花儿街餐饮有限公司是2019年1月31日进驻到涉案房屋，花儿街餐饮有限公司的广告牌由九隆商场用吊车协助完成，花儿街餐饮有限公司用的停车位是股东和商场协助完成，与唐会酒吧和刘爱萍没有任何关系。3.刘爱萍交给被上诉人15万元的电梯费、水电费、房租费，被上诉人没有给上诉人出具收据。4.合同上写明不交房租立马收回房子，被上诉人从来没有跟刘爱萍提起欠房租的事，刘爱萍也从来没有收到催收函。5.唐会酒吧不干了以后，是刘延祥和其他股东找九隆商场谈由花儿街餐饮有限公司继续使用涉案房屋。被上诉人从来没有提起欠房租的事。刘延祥和九隆商场原来的法定代表人邵志远谈好了，不交房租立马收房子。刘延祥没有收到过单据，九隆商场都是直接上门收水电费，电梯费也没有给刘延祥开单据。6.花儿街餐饮有限公司只欠被上诉人水电费33673元，不欠房租。被上诉人烟台合嘉物业管理有限公司辩称，1.涉案房屋租赁期间，被上诉人从未与上诉人协商过用宝马汽车抵顶房租一事，被上诉人多次口头和书面向上诉人催缴房租和水电费，上诉人从未否认过欠缴上述费用的事实。一审期间，就房租和水电费的支付，上诉人也多次与被上诉人协商，希望能达成调解。据被上诉人了解，上诉人所说的宝马汽车为套牌车，属于违法车辆，被上诉人不可能接受此车辆用于抵顶房租。2.上诉人在涉案房屋租赁期间，经常拖欠房租和水电费，上诉人从未按照合同约定按时缴纳过上述费用。通常都是被上诉人多次催缴后，才会支付一部分，被上诉人都是优先扣除水电费后，多余费用用来抵扣房租。且上诉人出具的水电费承诺书中载明的欠费数额，也与被上诉人一审中提交的《酒吧应交费用明细》相吻合。3.涉案房屋租赁期间，上诉人恶意拆除、损毁涉案房屋内的装修和设施、拖欠房租和水电费、无故连续停业10日以上，上诉人的上述行为已违反《房屋租赁合同》第十条违约责任第1项中（2）、（4）、（5）项的约定，被上诉人有权不退还保证金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。针对上诉人补充的上诉事实与理由答辩：刘爱萍与被上诉人签订房屋租赁合同时，并未在合同中约定其行为是公司行为，也未在办理完公章后与被上诉人签订补充协议，变更承租人。关于上诉人经营酒吧内部的变更属于其公司内部行为，与被上诉人无关。原审被告孙浩然未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。烟台合嘉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年6月1日签订的房屋租赁合同；2.判令被告将烟台市芝罘区幸福中路60号房屋腾退给原告；3.判令被告支付原告租金412331元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金按照370000元/年计算，尚欠租金118137元；自2019年1月1日起至2019年9月11日止，租金按照378251元/年计算，尚欠租金294194元），并自2019年9月11日至实际腾退房屋之日按银行同期贷款利率计算利息；4.判令被告支付自2019年9月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按378251元/年÷12个月=31,521元/月的标准计算）；5.判令被告支付2019年1月至2019年9月拖欠的水电费33673元，并自2019年9月11日至实际支付之日按银行同期贷款利率计算利息；6.判令被告按租赁房屋装修后的状态赔偿损失202835元；7.判令三被告承担连带责任；8.本案诉讼费、保全费由三被告承担。一审法院认定事实，原告和刘爱萍于2017年6月1日签订房屋租赁合同，约定由刘爱萍承租坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号房屋，租赁期限自2017年6月1日至2027年12月31日，每年1月1日至12月31日为一个租赁年度，2017年6月1日至2017年9月15日为装修免租期，自2017年9月16日计租；第一、二租赁年度租金按每平方米350元/年，年度总租金为374500元，实付370000元，第一租赁年度自2017年9月16日至2017年12月31日，租金为108000元。自第三年度始每年租金为上年租金×（1+前十年度国家公布CPI指数的平均值）；租金于每年度前一个月即每年12月1日前一次性支付下一年度的租金；合同签订时，刘爱萍支付208000元，其中108000元为第一年度租金，其余100000元为水、电、暖保证金，合同期满后，如刘爱萍无欠原告各种费用，原告返还该100000元保证金；刘爱萍根据用水、电量向原告预交1个月的水、电费；刘爱萍拖欠原告租金或水、费及物业费等，原告有权停水、电，解除合同收回房屋。当日，孙浩然作为担保人在租赁合同上签字、捺印。2017年9月8日，刘爱萍与刘延祥签订委托、担保证明，载明“刘爱萍借烟台合嘉物业管理有限公司资金、租赁烟台合嘉物业管理有限公司场地进行餐饮行业经营事宜。刘爱萍委托刘延祥代为签订相关合同，履行合同义务，并为刘爱萍担保，承担连带责任”。合同签订后，刘爱萍依约向原告支付第一年度租金108000元和水、电、暖保证金100000元。刘延祥于2019年8月2日向原告出具交纳水、电费承诺书，载明“原酒吧于2019年8月7日将之前欠水电28000元+1298.14元还清，还不清商场有权不充电”。现原告以被告未足额支付租金及水电费诉至法院请求解决。一审庭审中，原告对其主张提交了下列证据。1、2019年8月8日、9月10日的两份缴费通知单及刘延祥出具的交纳水、电费承诺书，证明被告欠付水、电费33673元。刘爱萍、刘延祥对此均无异议，但称至2019年8月2日被告仅欠付水、电费，租赁费已经付清。2、房屋水电费催告函及回执单、解除房屋租赁合同及回执单，证明原告于2019年6月25日向刘爱萍邮寄催交欠付房屋及水电费，被告一直未交纳。原告按照合同约定向被告邮寄解除房屋租赁合同。刘爱萍、刘延祥称未收到上述文书。3、损失明细及照片，证明被告交付涉案房屋的基础设施、设备损坏严重，给原告造成损失。刘爱萍、刘延祥对损失明细表不予认可，称系原告单方制作，对照片不予认可，称租赁合同中并未附有承租房屋时的设施、设备照片。4、酒吧应交费用明细、交款明细，证明刘爱萍已交纳租金459863元，电费238569元，共计698432元，至2019年9月11日欠付租金412331元，水、电费33673元。2019年9月12日至10月31日的房屋占有使用费为21014元。刘爱萍、刘延祥对证据的真实性均无异议，但称被告所有交纳的费用都是租金，电费是由原告工作人员到店铺收取，由被告单独交纳，除交纳上述租金，还用宝马汽车抵顶了200000元，但双方没有签订书面抵顶协议。被告为此提交了车辆行驶证1张，证明将车辆行驶证交付给原告，由原告方陈勇经手办理，双方各持有行驶证的一部分。原告对此不予认可，称并未见过该车辆及资料，原告没有提供交接手续，陈勇亦并未办理车辆交接。孙浩然对原告以上所提交证据均称不清楚，但见过该车停放在原告物业大厦内。一审庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告房屋损失202835元，并于2020年3月18日提交书面损失评估鉴定申请书，要求对诉争房屋的装修损失和财产损失进行鉴定。一审法院根据原告的申请，委托烟台天平价格评估事务所有限公司对原告提交的涉案房屋财产损失表中所列物品的损失价值进行鉴定。烟台天平价格评估事务所有限公司以“查勘现场时得知：现场非被申请人搬离时的第一现场，被二次清理过，因双方当事人对标的物有争议（例如：电线）工程量无法确定，无法作出准确的价格结论。现给予退案处理”为由出具退案函。一审诉讼中，在一审法院主持下，刘爱萍于2019年10月31日将诉争房屋腾退给原告。另查，国家统计局公布的居民消费价格指数2009年为－0.7%、2010年为3.3%、2011年为5.4%、2012年为2.6%、2013年为2.6%、2014年为2.0%、2015年为1.4%、2016年为2.0%、2017年为1.6%、2018年为2.1%。2009年至2018年居民消费价格指数平均值为2.23%。一审诉讼中，法院根据原告申请对三被告名下银行账户内存款在520000元范围内予以冻结。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。本案原告与刘爱萍就烟台市芝罘区幸福中路60号房屋签订了房屋租赁合同，该合同是当事人的真实意思表示，应为合法有效，均应按约履行。原告向刘爱萍交付承租房屋后，刘爱萍应当按照合同约定向原告支付房屋租金及水、电费。孙浩然在合同中作为担保人承诺在合同期内承担全面担保责任、刘延祥与刘爱萍签订委托担保证明为刘爱萍承担连带责任，故刘延祥、孙浩然应承担连带保证责任。原告以被告未按约支付租金及水、电费为由要求解除房屋租赁合同、腾退房屋，被告亦同意解除租赁合同并腾退涉案租赁房屋。一审诉讼中，刘爱萍于2019年10月31日将诉争房屋腾退给原告，故涉案房屋租金应计算至2019年10月31日为433345元。刘爱萍、刘延祥称租金已经全部付清，且用鲁Ｆ×××**宝马汽车抵顶租金200000元，但对此未提交证据，原告对此予以否认，法院对此不予采信。一审庭审中，被告对原告提交酒吧应交费用明细、交款明细的真实性无异议，但称所交费用全部为租金。考虑到原告统计的被告应付水电费和已付水电费的差额与被告出具的水电费承诺书及2019年8月8日、9月10日的两份缴费通知单的数额相符，应认定被告此前交纳的款项中包含水电费。被告称所交费用全部为租金的辩解，法院不予采信。鉴于双方签订的房屋租赁合同未到期，且刘爱萍欠缴原告费用，故刘爱萍、刘延祥称原告诉请的水、电费33673元应从水电暖保证金中予以扣除的主张，法院不予支持。现原告要求被告支付租金及水、电费，于法有据，法院予以支持。原告要求被告支付上述费用的利息，因双方对此并无约定，法院对此不予支持。原告要求被告赔偿诉争房屋装修和财产损失，鉴于原告申请鉴定时距离双方交接房屋已过4个半月，鉴定查勘现场时得知现场非被告搬离时的第一现场，被二次清理过，且双方当事人对标的物有争议（例如：电线），工程量无法确定，鉴定评估部门无法作出准确的价格结论，故原告要求被告赔偿诉争房屋装修和财产损失，证据不足，法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，一审法院于2020年9月14日判决：一、解除原告烟台合嘉物业管理有限公司与被告刘爱萍就坐落于烟台市芝罘区幸福中路60号房屋所签订的房屋租赁合同；二、限被告刘爱萍于判决生效之日起10日内偿付原告烟台合嘉物业管理有限公司2019年10月31日前的房屋租金433345元，并由被告刘延祥、孙浩然承担连带责任；三、限被告刘爱萍于判决生效之日起10日内支付原告烟台合嘉物业管理有限公司水、电费33673元，并由被告刘延祥、孙浩然承担连带责任；四、驳回原告烟台合嘉物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费43049元，由原告烟台合嘉物业管理有限公司负担5191元，被告刘爱萍负担37858元。保全费3120元，由被告刘爱萍负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，烟台合嘉物业管理有限公司与刘爱萍签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。刘爱萍、刘延祥主张用涉案宝马车抵顶2018年剩余租金和2019年的部分租金，对此未提供证据证实，本院不予采信。刘爱萍、刘延祥主张烟台合嘉物业管理有限公司一审中提交的应交费明细、交款明细中的电费238569元是刘爱萍通过转账缴纳的房屋租金，但未提供充分的反驳证据，应承担举证不能的法律后果。根据房屋租赁合同第二条3.保证金的约定，10万元转为刘爱萍的水电暖保证金，合同期满，刘爱萍如无欠缴烟台合嘉物业管理有限公司各种费用，烟台合嘉物业管理有限公司返还该保证金。故刘爱萍上诉主张该保证金的作用和性质就是其欠缴水电暖费用时用此款抵偿，刘爱萍的该主张与合同约定不符，本院不予支持。关于刘爱萍主张改造电梯和投资数万元建设的凉亭设施等的补偿问题。涉案房屋租赁合同第十条（二）3.明确约定，烟台合嘉物业管理有限公司同意刘爱萍将货梯改造为客梯，且改造后电梯的产权归烟台合嘉物业管理有限公司所有，故刘爱萍主张电梯改造费用，本院不予支持。关于凉亭设施等的补偿问题，涉案房屋租赁合同中并无约定，刘爱萍对此也未提出明确的诉讼请求，本院不予审理。综上，上诉人刘爱萍、刘延祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43049元，由上诉人刘爱萍、刘延祥负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵广娜