江苏省扬州市江都区人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）苏1012行初93号之一 原告李爱群。 委托代理人周伟。系原告之子。 被告扬州市自然资源和规划局，住所地江苏省扬州市文昌中路**。 法定代表人周正权，该局局长。 出庭行政机关负责人赵明华，该局不动产登记局局长。 委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。 第三人扬州人家国际大酒店有限公司，住，住所地江苏省扬州市解放南路**/div> 法定代表人周慧芬，该公司董事长。 委托代理人朱蕾、沈琴，江苏理华律师事务所律师。 第三人扬州人家置业有限公司，住所，住所地江苏省扬州市解放南路****div> 法定代表人赵国辉，该公司董事长。 委托代理人朱蕾、沈琴，江苏理华律师事务所律师。 第三人张来娣。 委托代理人王羽、郭兴国，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。 第三人中国工商银行股份有限公司扬州分行，住所地江，住所地江苏省扬州市文昌西路**v> 负责人张济华，该行行长。 委托代理人李江、仇春勇，江苏石立律师事务所律师。 原告李爱群与被告扬州市自然资源和规划局（以下简称市自规局）确认行政登记违法一案，本院于2018年4月20日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因扬州人家国际大酒店有限公司（以下简称大酒店公司）、扬州人家置业有限公司（以下简称置业公司）、张来娣、中国工商银行股份有限公司扬州分行（以下简称扬州分行）与被诉行政行为有利害关系,本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年11月13日公开开庭审理了本案。原告李爱群及其委托代理人周伟，被告市自规局不动产登记局局长赵明华及其委托代理人洪利春，第三人大酒店公司、置业公司委托代理人朱蕾，第三人张来娣委托代理人王羽，第三人扬州分行委托代理人仇春勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2010年12月29日,原扬州市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）向大酒店公司核发产权证号为扬房权证广字第××号房屋所有权证。 原告李爱群诉称，2005年7月30日，原告与置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买解放南路40号1幢XXX号房屋，建筑面积40.45平方米，房款为189306元，购房款除向中国建设银行扬州市分行城西支行办理借款5万元，其余部分以现金支付，合同已完成网上备案，合同备案号为fc3a3c0bc5814c2b。后原告发现上述房产被置业公司过户到其关联公司大酒店公司名下，再由大酒店公司抵押给了扬州分行及其他债权人。市房管局明知原告已购买该房产，且已办理了备案登记手续，仍将房屋过户登记在大酒店公司名下，损害了原告权益。综上，原告提出以下诉讼请求：1、判令被告颁发扬房权证广字第××号房产证的行为违法并撤销；2、判令被告及第三人立即协助原告办理不动产权属登记手续；3、判令被告赔偿因其过错行为而给原告造成的损失；4、被告承担本案诉讼费。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。 原告李爱群提供了以下证据： 1、原告身份证复印件,证明原告主体资格；2、房屋买卖合同、购房收据,证明原告购买涉案房屋,已支付全部价款且已完成网上备案；3、扬房权证广字第××号房产证复印件，证明涉案房屋已登记在大酒店公司名下；4、产权式酒店客房经营管理合同、补充协议及公证书，证明原告对所购买房屋享有占有、使用、收益的权利。 被告市自规局辩称，2010年12月25日，转让人置业公司与受让人大酒店公司共同向市房管局申请房地产转让，市房管局经审查认为涉案房屋为置业公司所有，其有权销售，申请人的申请符合《房屋登记办法》规定，故为大酒店公司核发扬房权证广字第××号房屋所有权证。原告与置业公司签订的商品房买卖合同不能履行，依法应由原告追究置业公司的违约责任。商品房买卖合同备案性质是双方通知房管局知晓买卖的事实。法律未赋予市房管局对商品房买卖合同签订后的干预权。相关民事法律规定一房多卖情况下，每个合同均有效。因此，对同一房屋，市房管局应登记给先申请方。本案纠纷根源是置业公司在与原告签订商品房买卖合同，又将涉案房地产转让给大酒店公司。由此可见导致原告损失的是置业公司。2011年4月18日，大酒店公司与扬州分行就涉案房屋共同向市房管局申请抵押登记，经审查符合相关规定，市房管局向扬州分行发放了权证号为广他字2011002833号他项权证。2011年10月12日，大酒店公司与张来娣就涉案房屋共同向市房管局申请抵押登记，经审查符合相关规定，市房管局向张来娣发放了权证号为广他字2011008229号他项权证。本案原告起诉已超过起诉期限。综上，案涉登记认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告市自规局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据： 事实证据：1、房屋权属登记审核表，证明市房管局为大酒店公司核发了扬房权证广字第××号房产证，登记的房屋房号为1042、508、526、934；2、扬州市房地产转让登记申请表，证明置业公司、大酒店公司就涉案房屋向市房管局申请转让登记的事实；3、扬房权证广字第××号房产证、土地证，证明转让的房屋原登记为置业公司所有，置业公司有权出售涉案房屋；4、2010年12月25日置业公司与大酒店公司签订的房地产买卖契约，该买卖契约是总的买卖契约，涉案房屋是其中一部分；5、委托书及受托人的身份证，证明置业公司与大酒店公司委托代理人许定生代办登记的事实；6、营业执照和组织机构代码证，证明市房管局审核买卖双方的身份的事实；证据1-6是关于转移登记的证据。7、房屋权属登记审核表（存量房抵押），证明市房管局就涉案房屋办理抵押登记给扬州分行的事实；8、抵押登记申请表，证明抵押人大酒店公司与抵押权人扬州分行共同申请办理涉案房屋的抵押登记的事实；9、借款合同，证明抵押人与抵押权人签订借款合同的事实；10、房地产抵押合同，证明抵押人与抵押权人签订抵押合同的事实；11、房产证、土地证，证明抵押人有权就涉案房屋进行抵押的事实；12、营业执照、组织机构代码证、抵押权人身份证，证明被告审查申请人身份的事实；13、委托书及代理人身份证，证明抵押人委托代理人办理登记的事实；证据7-13是办理存量房抵押的审查材料。14、房屋权属登记审核表（余额抵押），证明市房管局就涉案房屋办理抵押登记给张来娣的事实；15、抵押登记申请表，证明抵押人大酒店公司与抵押权人张来娣共同申请办理涉案房屋的抵押登记的事实；16、借款合同、房地产抵押合同，证明抵押人与抵押权人签订借款合同、抵押合同的事实；17、房产证、土地证，证明抵押人有权就涉案房屋进行抵押的事实；18、营业执照、组织机构代码证、抵押权人身份证，证明市房管局审查申请人身份的事实；19、委托书及代理人身份证，证明抵押人委托代理人办理登记的事实；证据14-19是办理余额抵押的审核材料。 职权依据：《房屋登记办法》第四条、第七条、第三十三条。 第三人置业公司、大酒店公司共同述称，置业公司和大酒店公司已进入破产程序，尊重和服从法院判决。 第三人置业公司、大酒店公司提供了以下证据： 扬州市中级人民法院（2017）苏10破申5号和（2017）苏10破申6号民事裁定书、（2017）苏10破5号和（2017）苏10破6号决定书，证明大酒店公司和置业公司已经进入破产程序。 第三人扬州分行述称，在设定抵押前，扬州分行查询得知涉案房产所有权人为大酒店公司，据此扬州分行办理抵押登记和发放贷款。 第三人张来娣述称，同被告答辩意见。 经庭审质证，当事人对证据真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。 经审理查明，置业公司于2004年以出让方式取得扬州市解放南路40号（房产登记地址为解放南路88号）的土地使用权，面积10397平方米，规划用途为商业，用于开发扬州人家国际大酒店项目。该项目第1幢（主楼）建筑层数为15层，于2008年建成。置业公司于2005年起取得预销售许可证后陆续对外销售。 2005年7月30日，原告与置业公司签订《商品房买卖合同》，购买上述房产，合同房号为XXX号，面积40.45平方米，价款189306元，合同备案号为fc3a3c0bc5814c2b。嗣后，原告缴纳了购房款，但双方一直未办理房屋产权登记手续。上述合同签订当日，原告（作为乙方）与大酒店公司（作为甲方）、置业公司（作为丙方，大酒店公司担保人）签订《产权式酒店客房经营管理合同》及补充协议，并进行了公证，约定乙方将所购买的上述房屋交由甲方统一经营管理，期限自购房之日起为十年，乙方获得的前五年的收益已在购房时冲抵了房价款（购房合同中载明的房价为扣除回报后的房价）。从第六年开始，甲方每年按购房金额的145%的9%作为回报按季支付给乙方，甲方保证在第六年至第十年中的任意一年按照乙方要求三个月内按购房金额的145%回购该客房。该合同还约定合同履行届满后，可继续签订酒店客房经营管理合同，也可与大酒店公司合作经营，也可要求大酒店公司回购。 另查明，2009年12月25日，市房管局根据置业公司的申请向置业公司核发产权证号为扬房权证广字第××号房屋所有权证，将位于扬州市××号扬州人家国际大酒店主楼（1幢）房号为1042、508、526、934号房屋登记至置业公司名下，原告购买的房产包含在该产权证对应的房屋中，登记房号为934号。2010年12月29日，市房管局依据置业公司与大酒店公司共同申请，向大酒店公司核发产权证号为扬房权证广字第××号房屋所有权证,将上述4套房产转移给大酒店公司。该房屋权属登记记载的登记种类为转移+抵押，他项权证为广他字2010014000号，他项权人为扬州分行，权利价值750000元，他项权设定日期2010年1月4日，约定期限为36个月。2011年4月、10月，市房管局又先后依申请办理了上述房产的存量房抵押登记、余额抵押登记,抵押权人分别为扬州分行、张来娣。2017年5月8日，扬州市中级人民法院根据包正君的申请，分别裁定受理置业公司、大酒店公司破产清算案件。 2018年1月，关绍康、乔旭东分别以市房管局为被告向扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）提起行政诉讼，要求确认市房管局将其二人购买房产登记至大酒店公司名下的行政行为违法。后邗江法院裁定移送本院管辖。本院于2018年4月受理后，因关绍康、乔旭东、李爱群起诉的行政行为涉及一本房产证，经向其三人释明后并为本案一件案件审理，在本案审理过程中，关绍康、乔旭东申请撤诉，本院依法裁定予以准许。 2019年1月10日，关绍康、乔旭东以市自规局为被告向本院提起行政诉讼，要求确认市自规局为置业公司办理扬房权证广字第××号房屋所有权证的房屋登记行为违法，本院经审理于2020年12月10日作出（2019）苏1012行初21号行政判决，确认市房管局于2009年12月25日为置业公司办理产权证号为扬房权证广字第××号房屋所有权登记的行政行为违法。 再查明，2016年6月12日起，根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规和国家、省、市相关要求，扬州市不动产登记局承担不动产登记职责，隶属于扬州市国土资源管理局。根据扬州市机构改革相关文件规定，扬州市国土资源管理局先后更名为扬州市自然资源局、市自规局。 以上事实有当事人提供的证据、本案及关联（2019）苏1012行初21号案件的庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据上述法律规定，市自规局继续行使不动产登记职责，故其为本案适格被告。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案，原告未就案涉房屋的在先登记行为即2009年12月25日市房管局向置业公司核发扬房权证广字第××号房屋所有权证的行政行为提起诉讼，现原告就后续转移登记行为即2010年12月29日市房管局向大酒店公司核发扬房权证广字第××号房屋所有权证的行为提起本案诉讼，不符合法定起诉条件。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回原告李爱群的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  靳有强 人民陪审员  赵奎璧 人民陪审员  芦 山 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  尹婷婷 书 记 员  杨丽娜