四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1075号 上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：眉山市鑫象房地产开发有限责任公司，住所地四川省眉山市东坡区铁环东路**半岛龙湾******。 法定代表人：杨毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秀，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：钟鸣飞，男，1993年12月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程秋富，四川广都律师事务所律师。 原审第三人：成都嘉合房地产顾问有限公司，住所地，住所地四川省成都市高新区天府大道**1﹟楼4002iv> 法定代表人：黄红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭胡鑫，四川广都律师事务所律师。 钟鸣飞与眉山市鑫象房地产开发有限责任公司（以下简称鑫象公司）房屋买卖合同纠纷一案，四川省眉山市东坡区人民法院于2019年5月10日作出（2018）川1402民初4957号民事判决。鑫象公司不服提起上诉，眉山市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）川14民终982号民事裁定，一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2018）川1402民初4957号民事判决；二、将本案发回四川省眉山市东坡区人民法院重审。四川省眉山市东坡区人民法院于2020年1月3日立案后，依法追加成都嘉合房地产顾问有限公司（以下简称嘉合公司）为该案第三人，于2020年7月30日作出（2020）川1402民初64号民事判决。鑫象公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫象公司上诉请求：撤销原判，改判支持鑫象公司的全部反诉请求和驳回钟鸣飞的全部诉讼请求，并由钟鸣飞承担一、二审本诉和反诉案件受理费。事实和理由：1．一审判决关于违法宣传行为的实施主体和责任主体认定错误；2．钟鸣飞不是转卖房屋，而是包销房屋，故应尽到包括合同签订等在内的审核、确认等更名义务。一审认为转卖房屋即合同履行完毕，是对合同履行的认定错误；3．嘉合公司深度参与认购补充协议的订立至履行，鑫象公司有足够的理由相信嘉合公司和钟鸣飞共同履行合同；4．钟鸣飞向嘉合公司出具委托书的时间实际是2018年11月8日。其后嘉合公司接受钟鸣飞委托代为签署《锦悦府渠道代理协议（4.5栋住宅）》（以下简称渠道代理协议）。该协议约定代理销售剩余全部房屋，是对钟鸣飞先前合同解除的否认，也是对《认购协议》和《认购补充协议》继续履行的补充约定；5．钟鸣飞根本无损失，鑫象公司对不存在的损失无法举证，应将举证责任分配给钟鸣飞。即使认定鑫象公司违约，违约金亦应调减，对原审第三项违约金只应计算至合同解除之日，否则存在重复计算。 钟鸣飞辩称，（一）鑫象公司认为违法宣传行为的实施主体是钟鸣飞的理由不成立；（二）根据《认购补充协议》的约定，鑫象公司同意钟鸣飞就房屋对应的每一份《商品房认购协议》申请更名一次，其实质是钟鸣飞有权对认购的105套房屋进行转卖，且为完成更名，还需完成签署流程表等手续，故钟鸣飞的上述行为不是鑫象公司所称的包销行为；（三）从案涉《认购补充协议》的订立到履行，是嘉合公司法定代表人黄红霞与鑫象公司工作人员沟通，但黄红霞在此过程中从未以嘉合公司名义参与，而是作为钟鸣飞的姨妈以个人名义为钟鸣飞提供协助。鑫象公司既未举证证明在履行合同过程中是嘉合公司组织销售团队实地从事销售管理等工作，钟鸣飞也未认可鑫象公司所谓该方面证据的关联性和证明目的，故嘉合公司未与钟鸣飞共同履行合同；（四）嘉合公司与鑫象公司签订渠道代理协议的真实目的和用途是为了支付相应房源的渠道佣金，即为了解决钟鸣飞转卖房屋溢价款收取的规范化问题。嘉合公司接受钟鸣飞的委托的时间是2018年9月30日，并非在合同解除后又于2018年11月8日由钟鸣飞委托嘉合公司重新进行销售代理来继续履行已解除的合同。且钟鸣飞将解除合同通知送达鑫象公司后，从未再转卖过任何一套房屋，只是对合同解除前已销售的房屋配合完成更名手续；（五）判断违约金的标准应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案的过错方和违约方完全在鑫象公司，且其属于恶意违约，应在违约金中体现惩罚性。一审按《认购补充协议》约定的违约金条款认定违约金数额并无不当。鑫象公司主张违约金过高，应承担相应的举证责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 嘉合公司述称，其从未参与案涉房屋的买卖，不是合同的相对方，亦没有任何出资和任何收益，同意钟鸣飞的辩论意见。 钟鸣飞向一审法院起诉请求：1．判令钟鸣飞与鑫象公司于2018年7月19日签订的《认购补充协议》于2018年10月30日解除；2．判令钟鸣飞与鑫象公司于2018年7月18日签订的中鑫·半岛龙湾二期项目共计42套房屋的《商品房认购协议》于2018年10月30日解除；3．判令鑫象公司向钟鸣飞返还已结算应退购房款8,152,682元，并支付逾期退款违约金91,637元（违约金计算方式：以各期应退购房款本金为基数，按每日万分之五的标准，分别暂计算至2018年11月12日；自2018年11月13日起以应退购房款8,152,682元为基数，按每日万分之五的标准计算至该部分购房款返还给钟鸣飞之日止）；4．判令鑫象公司向钟鸣飞返还解除《商品房认购协议》的42套房和未结算的7套的购房款11,555,559元，并支付逾期退款资金占用利息18,520元（利息计算方式：以应退购房款11,555,559元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利息，自2018年10月31日暂计算至2018年11月12日；自2018年11月13日起以应退购房款11,555,559元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算至该部分购房款返还给钟鸣飞之日止）；5．判令鑫象公司向钟鸣飞支付违约金1,970,824元【（8,152,682元＋11,555,559元）×10%】。一审庭审中，钟鸣飞对诉讼请求中金额8,152,682调整为8,152,681元，11,555,559元调整为11,555,556元，1,970,824元调整为1,970,820元。 鑫象公司向一审法院反诉请求：1．确认钟鸣飞于2018年10月29日发送的解除合同通知无效，并判令钟鸣飞继续履行合同向鑫象公司支付剩余房款14,970,472元；2．判令钟鸣飞向鑫象公司赔偿损失20万元；3．判令钟鸣飞向鑫象公司支付违约金748,523.6元；4．判令钟鸣飞承担鑫象公司支付的一审案件律师费共计349,800元；5．一审案件本诉及反诉受理费、保全费、保全担保费由钟鸣飞承担。 一审法院认定事实：位于眉山市东坡区××道××路××（备案名中鑫·半岛龙湾）】项目系鑫象公司开发。于2018年6月7日取得商品房预售许可证。2018年7月18日鑫象公司（甲方）与钟鸣飞（乙方）签订105份《商品房认购协议》，购买甲方开发的105套商品房，每份认购协议均约定：乙方自愿向甲方交纳定金3万元。付款方式为银行按揭贷款方式付款，最低首付四成。乙方应在签订本协议之日起10日内，即2018年7月31日下午6时前主动携带本认购协议、定金收据、应付买卖价款及乙方身份证原件到项目销售中心与甲方签订买卖合同。2018年7月19日，鑫象公司（甲方）与钟鸣飞（乙方）签订《认购补充协议》，主要约定：双方于2018年7月18日签订的105份《商品房认购协议》，前述105套商品房总房价款共计60786270元，乙方应在2018年7月31日前向甲方一次性支付标的物业总房价款的40%共计24314508元。甲方在足额收到该笔款项后同意乙方就标的物业对应的每份《商品房认购协议》向甲方申请更名一次。乙方应在2018年11月15日前完成该物业的更名流程，否则尾款应由乙方自行一次性补足。一、退款及方式：甲方在收到乙方指定第三方支付的全款或者首付款（按揭付款方式）后，甲方需将乙方已支付的对应房号的房款按照以下方式返还乙方，具体返还方式是：（Ａ）乙方指定第三方一次性或者分期交付全部房价款至甲方账户的，甲方需将对应房号乙方已付的40%房款无息全额返还乙方；（Ｂ）按揭客户将30%首付款交付甲方账户的，甲方收到款项后需将对应的房号乙方已付的40%房款无息全额返还乙方；（Ｃ）结算时5套起结（除最后一次），甲方需在收到乙方结算申请并经甲方书面确认后当天返还对应款项，特殊情况可延至次日，如因甲方原因不能及时返还已付购房款的，超过5个工作日，以应返还款项为基数按每天万分之五收取违约金。二、完全更名认定：乙方与乙方指定第三方按照甲方要求办理完更名手续后，后期乙方指定第三方与甲方直接发生商品房买卖关系，乙方不再参与其中。1．一次性付款的，付清全款并签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议即视为完全更名。2．按揭方式付款的，付清首付款并签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，通过贷款银行贷款审核后即视为完全更名。四、乙方义务：1．必须真实、准确、完整地向客户介绍该物业的状况，不得误导买受人。乙方任何宣传物料、推广信息必须经甲方事先书面审阅方能使用。五、违约责任：1．在本协议签署之日至2018年7月31日，甲方如未累计收到实际购房款达总金额的40%，则乙方按当期应付实际购房款的5%支付违约金，共计1215725元。且甲方有权拒绝接受乙方更名申请至乙方付清款项日。逾期十五日，甲方有权解除本协议。2．在本协议签署之日至2018年11月15日，甲方如未累计收到实际购房款100%（按揭房源除外），则乙方按当期实际购房款的5%支付违约金，且甲方有权拒绝接受乙方更名申请至乙方付清款项日。逾期十五日，甲方有权解除本协议。3．甲方有权直接从任何应退乙方款项中直接扣除前述违约金，且乙方违约行为不影响任意第三方和甲方已签署《商品房买卖合同》履行。5．甲方违反约定，逾期返还任意一期应返还款项的，则每逾期一天，甲方应按照应付款项的万分之五向乙方支付违约金；如经乙方书面通知后，甲方逾期超过十五日的，则视为甲方重大违约，乙方有权解除本协议，并在同时解除已签署且未更名的商品房买卖合同的前提下，有权要求甲方返还尚未更名的商品房买卖合同对应的乙方已支付款项，并有权要求甲方支付所有未返还款项总额的10%作为违约金。六、通知、送达和联系人：本协议的任何一方在发送本协议项下或与本协议有关的通知时，应采用书面的形式。如果快递邮寄送达，或用挂号信件寄送至下列的地址，或寄送至接受人已经事先告知其他的地址，则应被认为已经送达。任何文件、通知或其他通讯往来，如采用快递邮寄、挂号信的方式，在向接受人的地址寄出后的第七个工作日被视为已经送达，快递公司或邮政局出具的快递单据或挂号投送收据，将作为有效证明。甲方确认指定联系人赵宇，联系电话：177××××5550，地址：眉山市东坡区××路××。七、本协议与双方签署的《商品房认购协议》不一致的及《商品房认购协议》未约定的内容，按照本协议内容执行，其余内容按照《商品房认购协议》执行。协议签订后，钟鸣飞于2018年7月31日前向鑫象公司支付40%的购房款共计24314508元。 经钟鸣飞申请鑫象公司审核同意退还其购房款共计有八批次。其中，第一次为2018年8月7日，审核同意退款房屋6套，金额1418601元。第二次为2018年8月21日，审核同意退款房屋7套，金额1613629元。第三次为2018年9月5日，审核同意退款房屋5套，金额1109006元。第四次为2018年9月25日，审核同意退款房屋7套，金额1574042元。第五次为2018年10月9日，审核同意退款房屋6套，金额1371264元。第六次为2018年10月14日，审核同意退款房屋10套，金额2314383元。第七次为2018年10月26日，审核同意退款房屋7套，金额1587032元。第八次为2018年11月1日，审核同意退款房屋8套，金额1770996元。因鑫象公司未按约于2018年9月5日返还钟鸣飞第三次审核款项1109006元，钟鸣飞于2018年10月1日通过ＥＭＳ邮政特快专递向鑫象公司邮寄《通知函》，载明：“致：眉山市鑫象房地产开发有限责任公司请贵公司按照合同约定的收到乙方结算申请当日内返还对应款项之约定，在两日内将现已办理完手续应返还给我的对应款项返还到我的账户。谢谢！钟鸣飞2018年9月30日”，该邮件收件人为赵宇，地址为眉山市东坡区铁环东路**太行瑞宏锦悦府销售中心，并于2018年10月2日投递并签收，签收人为单位收发章。2018年10月30日，钟鸣飞通过四川省成都市国力公证处以公证送达的形式向鑫象公司邮寄《解除合同通知》一份，载明：“眉山市鑫象房地产开发有限责任公司：根据贵司与我所签订协议的约定，贵司应在收到我结算申请并经贵司书面确认后当天返还对应款项，特殊情况可延至次日；贵司违反约定，逾期返还任意一期应返还款项的，如经我书面通知后，贵司逾期超过十五日的，则视为贵司重大违约，我有权解除本协议，协议还约定了贵司逾期返还款项的违约金标准。因贵司未按协议约定返还2018年9月5日已由贵司书面确认的款项1109006元，我已于2018年9月30日书面通知贵司返还款项（以催款函的书面形式通过中国邮政于2018年10月1日按协议约定要求邮寄，并于2018年10月2日送达），但贵司已逾期超过十五日仍未向我返还上述款项。为此，我特依《中华人民共和国合同法》相关规定通知贵司如下：解除贵司与我签订的105套商品房的《商品房认购协议》及《认购补充协议》。特此通知。通知人：钟鸣飞2018年10月29日”，该邮件收件人为赵宇，地址为眉山市东坡区××路××，并于2018年10月30日投递并签收，签收人为他人收。鑫象公司已返还钟鸣飞第一、第二和第四批次审核房款，未返还五批次房款共计8152681元。 2018年9月30日，钟鸣飞向鑫象公司出具《委托书》，委托嘉合公司对钟鸣飞团购的部分房源进行渠道销售代理。代理条件以双方签订的协议为准，钟鸣飞无条件认可鑫象公司与嘉合公司签订的渠道代理协议，并不持异议。嘉合公司（乙方）将渠道代理协议交与鑫象公司（甲方）审签（合同审批表签约日期：2018-09-30），主要约定：由乙方代理销售的房源为中鑫·半岛龙湾二期项目4、5栋住宅77套（含30套已认购房源、47套未售房源）商品房。委托期限自2018年10月3日起至2019年4月30日止。客户符合购房、贷款等条件并完成签订《商品房买卖合同》即视为完成销售。佣金计提方式：1．标的物业销售计佣合同底价以附件一约定的合同底价为准，乙方不得低于合同底价销售标的物业。标的物业单套房屋实际成交价（以《商品房买卖合同》约定的总房款为准）高于合同底价的，则高于合同底价的部分为乙方对应房屋的销售佣金，佣金包含乙方渠道费、案场销售费。A．已经认购的30套房源（明细见附件一的已认购房源）在乙方完成销售后甲方按已成交房源合同总金额加车位金额的超出部分（每套平均超出金额不超过8万元）支付给乙方佣金；B．剩余未售的47套房源（明细见附件一的未售房源）在乙方完成销售后甲方按已成交房源合同总金额加车位合同金额的超出部分（每套平均超出金额不超过9.5万元）扣除13%的费用后将余额支付给乙方佣金。2．佣金采取两套起结算方式：乙方在每完成两套房屋销售后，乙方即可向甲方提起结佣流程，经甲乙双方核算并书面确认后乙方向甲方开具对应佣金金额增值税专用发票，甲方在收到乙方开具的合法等额发票后5个工作日内将对应佣金支付给乙方。乙方指定联系人为张倩，合同还约定了其他权利义务。附件一对77套房源的房号、建筑面积、套内面积、单价、合同底价进行明确约定，并备注已认购房源为30套，未售房源为47套。签订时间为2018年11月8日。 2018年11月9日，嘉合公司向鑫象公司申请支付销售佣金，其提交的结佣数据清单共计房屋为28套，钟鸣飞在该清单上有签名，并注明日期为2018年11月1日。清单上还有张莉及鑫象公司工作人员签名。该结算的28套房屋在钟鸣飞申请退款的第5/6/7/8批次中。其中，18套为鑫象公司与嘉合公司签订的渠道代理协议附件一所列的已认购房源，10套为未销售房源。2018年11月12日，嘉合公司向鑫象公司申请支付销售佣金，其提交的结佣数据清单共计房屋3套，清单上还有张倩及鑫象公司工作人员签名。该3套房屋分别为5-2-1001号，购买人为林曼、辛铁（支付定金时间为10.10）；5-2-1703号，购买人为周婷、吴成彪（支付定金时间为10.28）；5-2-2002号，购买人为罗娟、任维刚（支付定金时间为10.28）。均为鑫象公司与嘉合公司签订的渠道代理协议附件一所列的已认购的房源。2018年11月16日，嘉合公司向鑫象公司申请支付销售佣金，钟鸣飞在申请上签名，其提交的结佣数据清单共计房屋2套，清单上还有张倩及鑫象公司工作人员签名。4-1-1803号，购买人为秦桢、褚长军（支付定金时间为10.24）；5-2-1701号，购买人为郑明刚、李嘉欣（支付定金时间为10.7）。均为鑫象公司与嘉合公司签订的渠道代理协议附件一所列的已认购的房源。2018年11月21日，嘉合公司向鑫象公司申请支付销售佣金，钟鸣飞在申请上签名，其提交的结佣数据清单共计房屋2套，清单上还有张倩及鑫象公司工作人员签名。5-2-2003号，购买人为高子乔（支付定金时间为10.19）；5-2-601号，购买人为王曾、薛文丽（支付定金时间为10.13）。均为鑫象公司与嘉合公司签订的渠道代理协议附件一所列的未售房源。 嘉合公司分别于2018年8月8日、8月17日、8月19日收取李明购房定金和购房款3万元、35万元、34万元，共计72万元。李明所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的4-1-1001号。在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理为钟鸣飞，时间为2018年8月23日。李明于2018年9月2日与鑫象公司签订《商品房买卖合同》（预售），鑫象公司审核同意退还钟鸣飞该套房屋款项时间为2018年9月5日。 冉吉文所购房屋为钟鸣飞购买房屋中的5-2-503号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理是钟鸣飞和张莉，时间为2018年10月31日。冉吉文、李艳玉与鑫象公司签订《商品房买卖合同》（预售）时间为2018年10月29日。冉吉文于2018年10月26日、10月29日交付鑫象公司购房定金共计2万元，于2018年10月31日交首付款18万元和34,174元，鑫象公司审核同意退还钟鸣飞该套房屋款项时间为2018年11月1日。 林曼、辛铁所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-1001号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理为张莉，时间为2018年11月9日。林曼与鑫象公司签订《商品房买卖合同》时间为2018年11月9日。林曼于2018年10月10日交付鑫象公司购房定金1万元，2018年10月11日交付首付款13万元，2018年11月9日交付首付款209,055元、支付车位费1万元，于2018年11月20日银行审批通过28万元。 罗娟、任维刚所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-2002号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理为张莉，时间为2018年11月2日。罗娟与鑫象公司签订《商品房买卖合同》时间为2018年11月2日。罗娟于2018年10月28日交付鑫象公司购房定金2万元，2018年11月2日交付车位费1万元、交付首付款327,676元，于2018年11月28日银行审批通过36万元。 高子乔所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-2003号，其于2018年10月19日支付鑫象公司定金3万元，2018年11月21日支付首付款55万元、支付车位费1万元。 郑明刚、李嘉欣所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-1701号，其于2018年10月7日支付鑫象公司定金5万元，2018年11月6日支付首付款34万元、支付车位费1万元，于2018年11月28日银行审批通过23万元。 秦桢、褚长军所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的4-1-1803号，其于2018年10月24日支付鑫象公司定金3万元，2018年11月14日支付首付款280,888元、支付车位费1万元，2018年11月15日支付首付款5万元，于2018年11月20日银行审批通过35万元。 王曾、薛文丽所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-601，其于2018年10月13日支付鑫象公司定金1万元，于2018年10月26日支付首付款14万元、支付车位费1万元，于2018年11月19日支付剩余首付款4万元，2018年11月21日银行审批通过44万元。 周婷、吴成彪所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-1703号，其于2018年10月28日支付鑫象公司定金3万元，2018年11月3日支付首付款150,118元、支付车位费1万元，于2018年11月28日银行审批通过40万元。 王紫君所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-804号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理为钟鸣飞，时间为2018年10月30日。王紫君与鑫象公司签订《商品房买卖合同》时间为2018年10月30日。鑫象公司审核同意退还钟鸣飞该套房屋款项时间为2018年11月1日。 周丽萍、张涛所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-1901号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》签名的销经理是钟鸣飞和张莉，时间为2018年10月22日。周丽萍与鑫象公司签订《商品房买卖合同》是2018年10月22日。鑫象公司审核同意退还钟鸣飞该套房屋款项时间为2018年10月26日。 鲜流慧、江军所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-1706号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理是钟鸣飞和张莉，时间为2018年10月17日。鲜流慧与鑫象公司签订《商品房买卖合同》时间为2018年10月17日，鑫象公司审核同意退还钟鸣飞该套房屋款项时间为2018年10月26日。 王桂容、高玉龙所购房屋为钟鸣飞所购买房屋中的5-2-903号，在《商品房买卖合同签署流程表（一）》上签名的销售经理是钟鸣飞和张莉，时间为2018年10月13日。王桂容与鑫象公司签订《商品房买卖合同》时间是2018年10月13日，鑫象公司审核同意退还钟鸣飞该套房屋款项时间为2018年10月14日。 2018年8月6日，鑫象公司因涉嫌发布含有“国家级”“最高级”、“最佳”等绝对化用语，被眉山市工商行政管理局东坡分局立案调查。2018年11月5日，该分局作出川工商眉东处字［2018］0396号《关于眉山市鑫象房地产开发有限公司发布含有使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语的违法广告行为的处罚决定》，认为，鑫象公司的行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条：“广告不得有下列情形：（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语的规定。”决定对鑫象公司罚款20万元。鑫象公司于2018年12月29日缴纳了罚款20万元。眉山市工商行政管理局东坡分局档案留存的由提供人张倩、赵宇签名的宣传单上载明有：黄金地须，必抢必涨；超级便捷：高铁、地铁、高速三大交通支撑，仅需30分钟到成都；超级红利；天府新区以南必是眉山，眉山必是锦悦府等内容。 2019年2月27日，鑫象公司（甲方）与泰和泰律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，并应甲方要求，乙方安排本所陶洁、周江荣律师担任本案委托代理人。代理权限为一般代理。乙方向甲方支付代理费总额为349,800元，于签署协议后7日内支付10万元，审判程序结束后7日内支付20万元，执行完毕后7日内支付剩余49,800元。鑫象公司于2019年3月5日向泰和泰律师事务所支付律师费10万元。2019年3月18日鑫象公司因申请财产保全向中国人民财产保险股份有限公司德阳市分公司交纳保费48,806.40元。一审法院询问钟鸣飞：未售47套是否有记录错误，8批次有56套房屋。其回答：起诉时是以解除通知送达10月30日为时间节点，鑫象公司认可的是56套，这7套房屋的买主与鑫象公司是在11月份签订的合同，实际已认购30套里也有反悔了的。一审法院询问嘉合公司：有没有以嘉合公司名义卖出去的房屋？其回答：没有。 以上事实，有身份证复印件、营业执照副本复印件及法定代表人身份证明书、《认购补充协议》、《商品房认购协议》105份、商品房预售许可证复印件、转账明细3份及委托转款说明、公证书和邮政投送记录单各1份、个人参保交费证明、退款申请单及附件8份、微信聊天记录，钟鸣飞与黄红梅户籍资料、黄红梅银行账户流水单、28套已结算退款房屋的购买人支付溢价的28组资料（包括28户统计总表，28户每户对应的资料：每户分表、承诺书、拉卡拉支付股份有限公司交易对账单）、处罚决定书、宣传资料、罚款缴纳凭证、渠道代理协议及委托书、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同签署流程表（一）》、鑫象公司关于渠道代理协议及委托书的OA审批截图及其附件、黄红霞转账给钟鸣飞的网上银行电子回单等证据及各方当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，关于鑫象公司在合同履行中是否存在重大违约行为，钟鸣飞是否享有合同解除权的问题。根据《认购补充协议》第一条约定，鑫象公司需在收到钟鸣飞的结算申请并经书面确认当天返还对应款项，特殊情况可延至次日。经查明，钟鸣飞申请鑫象公司退款共计八批次，鑫象公司经书面审核同意退款为八批次；鑫象公司已退还钟鸣飞第一、第二、第四批次的款项，剩余五批次对应款项除第八批次未到期外，其余均未按约定时间退还。因鑫象公司未按约即在2018年9月5日退还钟鸣飞第三批次审核款项1,109,006元，钟鸣飞于2018年10月1日通过EMS邮政特快专递向鑫象公司邮寄《通知函》，该通知函送达的收件人为赵宇，赵宇为合同约定的鑫象公司指定联系人，钟鸣飞按约向赵宇送达催收通知，符合双方合同约定。该通知函已于2018年10月2日送达，对鑫象公司具有约束力。根据《认购补充协议》第五条第五款：“甲方违反约定，逾期返还任意一期应返还款项的，则每逾期一天，甲方应按照应付款项的万分之五向乙方支付违约金；如经乙方书面通知后，甲方逾期超过十五日的，则视为甲方重大违约，乙方有权解除本协议，并在同时解除已签署且未更名的商品房买卖合同的前提下，有权要求甲方返还尚未更名的商品房买卖合同对应的乙方已支付款项，并有权要求甲方支付所有未返还款项总额的10%作为违约金”约定，鑫象公司未按通知函履行支付第三批次款项义务已超过十五日，构成重大违约。因鑫象公司的行为被视为重大违约，钟鸣飞享有合同解除权，即享有解除《认购补充协议》和解除已签署且未更名的《商品房认购协议》的权利。 关于通知解除是否发生合同解除法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”，钟鸣飞于2018年10月30日以公证邮寄方式向协议约定的鑫象公司指定的送达地址及送达人赵宇送达《解除合同通知》，该解除通知已于2018年10月30日送达，对鑫象公司具有约束力。故双方签订的《认购补充协议》已于2018年10月30日解除。同时，由于《解除合同通知》载明的是解除105套《商品房认购协议》，包含已转卖更名的56套房屋和未更名但已收取定金，且在之后购房人已与鑫象公司完善相关手续的7套房屋，存在表述不当，客观上该63套房已完成更名，不存在解除的条件。故已解除的应是钟鸣飞和鑫象公司签订的《商品房认购协议》中的未更名的42套商品房。鑫象公司抗辩钟鸣飞未履行通知义务，不具备解除权的理由不能成立。 关于钟鸣飞未在2018年7月31日前与鑫象公司签订房屋买卖合同和在2018年11月15日前付清105套房购房款，是否构成违约的问题。钟鸣飞未按《商品房认购协议》约定时间，即2018年7月31日下午6时前与鑫象公司签订房屋买卖合同，是因该《商品房认购协议》约定的上述内容与《认购补充协议》约定的，鑫象公司同意钟鸣飞所认购的105套房屋更名一次，更名完成时间为2018年11月15日前的内容并不一致，根据《认购补充协议》第七条第一款：“本协议与双方签署的《商品房认购协议》不一致的及《商品房认购协议》未约定的内容，按照本协议内容执行，其余内容按照《商品房认购协议》执行”的约定，钟鸣飞按《认购补充协议》履行，未于2018年7月31日下午6时前与鑫象公司签订房屋买卖合同，并不构成违约。钟鸣飞未于2018年11月15日前付清105套房屋的剩余部分购房款，是因合同于2018年10月30日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故钟鸣飞未履行付清剩余部分购房款，并不构成违约。鑫象公司主张钟鸣飞的上述行为违约，理由不成立，不予支持。 关于钟鸣飞在转卖房屋过程中是否对楼盘有违法宣传，是否构成违约的问题，因处罚决定书处罚的对象是鑫象公司，并非钟鸣飞或嘉合公司，虽然眉山市工商行政管理局东坡分局档案留存宣传单上有提供人张倩、赵宇签名，从鑫象公司与嘉合公司签订的渠道代理协议内容看，张倩系合同约定的指定联系人，但钟鸣飞向鑫象公司出具的指定嘉合公司为渠道销售代理的委托书时间为2018年9月30日，而工商行政管理部门调查违法宣传事实发生在2018年8月6日。根据《认购补充协议》约定，乙方任何宣传物料、推广信息必须经甲方事先书面审阅方能使用。如存在问题，也是鑫象公司管理方面的问题。综上，鑫象公司不能证明该宣传单系钟鸣飞制作，不能认定钟鸣飞在转卖房屋过程中对楼盘存在违法广告宣传。鑫象公司主张由钟鸣飞赔偿20万元损失的请求不能成立，不予支持。 关于钟鸣飞发出解除通知后，是否仍与鑫象公司在继续履行《认购补充协议》和《商品房认购协议》的问题。鑫象公司主张钟鸣飞发出解除通知后又委托嘉合公司销售其购买的房屋，以其行为表明并未解除《认购补充协议》和《商品房认购协议》。对此，钟鸣飞及嘉合公司予以否认。从渠道代理协议约定内容看，协议约定的77套房屋中已有30套为已认购房源。但嘉合公司申请佣金支付的房屋共计为35套，其中，只有23套为已认购房源，另外12套为未售房源，除有2套房屋外，其余均在钟鸣飞申请退款之中，但该2套房屋的定金或房款支付时间均在鑫象公司收到解除通知之前。结合钟鸣飞申请退款时间看，除申请的第8批次的8套房屋时间为2018年11月1日外，其余7批次均为解除通知发出即2018年10月30日前，而第8批次的8套房屋的定金或房款支付时间也均在鑫象公司收到解除通知之前。说明嘉合公司签订渠道代理协议之后，并未进行过房屋销售行为。根据渠道代理协议约定，嘉合公司申请佣金支付时间为完成房屋销售之后，即客户符合购房、贷款等条件并完成签订《商品房买卖合同》。说明客户已认购房源并不等同于完成房屋销售，也不是佣金支付条件。故嘉合公司申请支付佣金是对钟鸣飞完成房屋销售后的结算的请求，并非在履行房屋销售行为。鑫象公司主张钟鸣飞发出解除通知后又签署流程表及鑫象公司与购房人签订《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》是钟鸣飞以实际行为撤回解除合同的意思表示，仍旧履行合同，进行更名。一审法院认为，根据《认购补充协议》第一条退款及方式和第二条完全更名认定的约定内容看，鑫象公司审核同意退还钟鸣飞购房款应视为鑫象公司认可钟鸣飞已完成56套房屋转卖行为。而完成转卖行为并不必然就表示已完全更名，还需办理更名手续即签署流程表，并签订商品房买卖合同才能视为完全更名。购买人支付购房款仅是完全更名的要件之一。虽然鑫象公司提供的与王紫君、鲜流慧、罗娟等购房人签订的《商品房买卖合同》《认购协议》《商品房买卖合同签署流程表（一）》签署时间在解除通知发出之后，但钟鸣飞向上述购房人转卖行为均发生在解除通知发出之前，并不是在解除通知发出之后的新的转卖行为，钟鸣飞签署流程表及鑫象公司与购买人签订商品房买卖合同等均是为了完成已转卖的房屋的完全更名手续，钟鸣飞配合、协助完成完全更名手续是其合同义务，是对之前转卖房屋的手续完善。故鑫象公司的该主张理由不能成立，不予支持。至于嘉合公司收取购房人李明定金和房款一事，因李明支付购房款时在外地，同时李明提出一定要转到以公司开户的银行账户，故钟鸣飞委托嘉合公司银行账户代收李明所支付购房款72万元，后由嘉合公司将款转账给公司负责人黄红霞，再由黄红霞将该款转账给钟鸣飞指定的收款人黄红梅，黄红梅已将李明支付款项转付679575（含1万元车位费）给鑫象公司。李明这一户的收款及收据开具为特殊情况，此特例不能证明嘉合公司为实际的合同履行主体。从李明所购商品房的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同签署流程表（一）》来看，钟鸣飞是在流程表上签字，该商品房是第三批次退款房源，申请退款及审核同意时间均是2018年9月5日，而钟鸣飞是在2018年9月30日才出具委托书，委托嘉合公司进行渠道销售代理的，不能证明嘉合公司与钟鸣飞是一个整体。至于黄红霞与胡贤俊、赵宇的微信，胡贤俊与泰和泰律师的微信，三个微信群的群聊记录以及钟鸣飞、张倩、黄红霞的微信，均无记录嘉合公司代表钟鸣飞在转卖房屋或者共同在包销案涉房屋，不能得出黄红霞是主体一方或黄红霞的嘉合公司与钟鸣飞就是一体。 关于损失的认定问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鑫象公司签订合同后未按约履行向钟鸣飞返还已结算应退款义务，已构成违约，鑫象公司应当返还结算的款项为8,152,681元。钟鸣飞主张鑫象公司返还该款项及按日万分之五支付违约金，符合合同约定，予以支持。合同解除后，鑫象公司还应当返还解除《商品房认购协议》的42套房和未结算的7套房的购房款对应款项11,555,556元。钟鸣飞主张该款项的资金占用利息，合同无约定，不予支持。钟鸣飞主张对未付款项（8,152,681元＋11,555,556元）按10%支付违约金，主张违约金1,970,820元，符合合同约定，予以支持。鑫象公司抗辩违约金过高，并无相应的证据证明，对此抗辩理由，不予采信。关于鑫象公司主张律师费349,800元，因该费用是基于委托关系产生的民事代理费，并非违约所造成的损失，双方在合同对此并无约定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认钟鸣飞与鑫象公司于2018年7月19日签订的《认购补充协议》于2018年10月30日解除；二、确认钟鸣飞与鑫象公司于2018年7月18日签订的共计42套房屋（房号为：4-1-1301、5-1-205、5-2-102、5-2-105、5-2-202、5-2-205、5-2-301、5-2-302、5-2-305、5-2-306、5-2-401、5-2-402、5-2-405、5-2-406、5-2-501、5-2-502、5-2-505、5-2-506、5-2-602、5-2-603、5-2-702、5-2-703、5-2-803、5-2-805、5-2-902、5-2-904、5-2-1002、5-2-1003、5-2-1004、5-2-1105、5-2-1204、5-2-1302、5-2-1402、5-2-1403、5-2-1404、5-2-1405、5-2-1702、5-2-1802、5-2-1804、5-2-1902、5-2-2205、4-1-203）的《商品房认购协议》于2018年10月30日解除；三、鑫象公司于判决生效之日起三日内返还钟鸣飞已结算未退购房款8,152,681元及逾期违约金（违约金计算方式：分别以本金1,109,006元为基数，从2018年9月5日起；以本金1,371,264元为基数，从2018年10月9日起；以本金2,314,383元为基数，从2018年10月14日起；以本金1,587,032元为基数，从2018年10月26日起；以本金1,770,996元为基数，从2018年11月1日起；均按每日万分之五的标准计算，至付清之日止）；四、鑫象公司于判决生效之日起三日内返还钟鸣飞解除《商品房认购协议》的42套房和未结算的7套房的购房款共计11,555,556元；五、鑫象公司于判决生效之日起三日内支付钟鸣飞违约金1,970,820元；六、驳回钟鸣飞的其他诉讼请求；七、驳回鑫象公司的反诉请求。一审本诉案件受理费150,746元，一审本诉诉讼保全费5,000元，一审反诉案件受理费59,706元，一审反诉诉讼保全费5,000元，共计220,452元，由鑫象公司负担。 二审中，鑫象公司提交锦悦府高管沟通群的微信聊天记录复印件一份，欲证明嘉合公司一开始就销售房屋，群内成员黄红霞、张倩和赵宇在2018年8月27日沟通行政处罚的相关事宜。钟鸣飞质证称，不是手机原始记录，不能确认聊天记录的真实性，且根据聊天记录的内容不能证明是钟鸣飞设计的广告宣传单的原始文稿。本院认证，因无法确认该组证据的真实性，对该组证据不予采信。 另查明，（一）鑫象公司在二审中陈述，赵宇是锦悦府项目现场销售副经理，胡贤俊是该项目的营销副总监。案涉房屋实际是嘉合公司和钟鸣飞共同销售，因黄红霞坚持要求以钟鸣飞的名义签，为了合作鑫象公司就同意了。（二）在鑫象公司关于渠道代理协议的内部审批流程中记载，胡贤俊作为发起人于2018年10月23日写的发起意见为：项目调整通过渠道促进销售，相关费用进合同后再按协议约定支付。项目总经理杨毅将其打回后，胡贤俊于2018年10月24日写的发起意见为：重新发起，根据财务建议已经调整。关于律师意见“独家代理，则应约定期限届满后未销售完毕的处罚措施”。由于此合同为团购方的渠道代理协议，和团购主体不同且违约责任在团购协议中体现，所以在此协议中不做描述。杨毅的意见为：打回流程，事情写清楚原因。胡贤俊同日回复：眉山前期团购房源现场收取渠道费用存在客户抗性和政策风险，现减小风险促进房源去化拟定该协议，以佣金形式支付渠道费用。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．钟鸣飞和嘉合公司是否共同履行商品房认购协议及认购补充协议；若不是，钟鸣飞与鑫象公司之间形成何种法律关系；2．鑫象公司与嘉合公司签订渠道代理协议是否表示钟鸣飞与鑫象公司继续履行商品房认购协议及认购补充协议；3．钟鸣飞应否承担鑫象公司因违法宣传被处罚的20万元；4．确认案涉违约金数额。 关于争议焦点一，鑫象公司主张从案涉协议的订立到履行，均是嘉合公司法定代表人黄红霞与鑫象公司工作人员沟通、协调和对接，因此认定钟鸣飞和嘉合公司共同履行商品房认购协议及认购补充协议。本院认为，通过鑫象公司提供的微信聊天记录分析，协议签订前确实是黄红霞与鑫象公司工作人员积极联系，但黄红霞有双重身份，既是嘉合公司的法定代表人，又是钟鸣飞的亲属，黄红霞在与鑫象公司的沟通中从未以嘉合公司名义进行，商品房认购协议及认购补充协议均是钟鸣飞以个人名义与鑫象公司所签，前期40%的购房款均是钟鸣飞个人出资，除李明的购房款由嘉合公司代收外，其他案外人的购房款均是向钟鸣飞或鑫象公司支付，且嘉合公司收到李明的购房款后，也及时转至钟鸣飞母亲账上，上述事实与钟鸣飞陈述黄红霞是以亲属身份帮其把关，以及嘉合公司坚持其不是合同的相对方，从未参与案涉房屋的买卖，既没有任何出资，也未享有任何收益能够相互印证。因此，可以认定钟鸣飞是以个人名义在履行商品房认购协议及认购补充协议。 鑫象公司主张钟鸣飞与其存在房屋包销关系，钟鸣飞则认为双方是房屋转卖关系。对此本院认为，首先，认购补充协议是在商品房认购协议明确约定案涉105套房屋的位置、面积、单价、付款期限等主要购房条款的基础上，进一步约定钟鸣飞可采用分期付款的方式购买房屋。这意味着若在约定的最后分期付款期限内钟鸣飞未将房屋出售给案外第三人，将由其全款支付案涉所有未出售购房款，并承担相应房价跌涨的所有后果；其次，钟鸣飞将房屋出售给案外第三人时，鑫象公司除要求钟鸣飞不得低于双方约定的房屋总价外，不享有转售房屋的定价权，由此产生的溢价由钟鸣飞个人享有。再次，结合双方约定鑫象公司有义务为钟鸣飞出售的房屋办理变更登记，鑫象在此期间亦积极配合钟鸣飞办理更名。因此，钟鸣飞与鑫象公司在2018年7月18日至合同解除期间存在房屋转卖法律关系。 关于争议焦点二，鑫象公司认为钟鸣飞出具的授权委托书虽记载时间为2018年9月30日，但实际形成时间为2018年11月8日，由此主张钟鸣飞在同年10月30日发出合同解除通知后又通过委托嘉合公司签订渠道代理协议的方式，继续履行商品房认购协议及认购补充协议。对此本院认为，钟鸣飞向嘉合公司出具授权委托书时亲笔书写委托时间为2018年9月30日。鑫象公司在与嘉合公司签订渠道代理协议时，嘉合公司一并将该委托书作为渠道代理协议的附件二向鑫象公司提交。此时鑫象公司已收到钟鸣飞发出的合同解除通知，更应对协议及其附件尽到审慎义务，若发现委托时间有误，鑫象公司有权要求钟鸣飞及时更正，但鑫象公司仅以工作人员疏忽为由，理由过于牵强。现鑫象公司坚持主张上述委托书形成时间为2018年11月8日，则应承担进一步的举证责任。为此，鑫象公司提交其对渠道代理协议的内部办公审批流程记录，该审批发起的时间虽载明为2018年10月23日，但同时记载签约时间为2018年9月30日，与钟鸣飞出具授权委托书在同一天，且渠道代理协议约定的委托时间从2018年10月3日开始，渠道代理协议的附件一房源明细表的形成时间亦早在2018年11月8日。鑫象公司对上述事实均不能作出合理解释，应承担举证不能的后果。因此，钟鸣飞出具授权委托书的时间为2018年9月30日。渠道代理协议的发起人胡贤俊在送签该协议时称“眉山前期团购房源现场收取渠道费用存在客户抗性和政策风险，现减小风险促进房源去化拟定该协议，以佣金形式支付渠道费用”，进一步印证钟鸣飞关于为了收取前期转卖房屋的佣金才委托嘉合公司的陈述。嘉合公司亦未销售案涉任何一套房屋，再结合钟鸣飞和鑫象公司经磋商最终未在认购补充协议基础上达成新的补充协议，能够认定鑫象公司与嘉合公司签订渠道代理协议仅是为了收取前期房屋转卖的溢价款，钟鸣飞与鑫象公司在2018年10月30日解除合同后，未就继续履行商品房认购协议及认购补充协议重新达成一致意见。 关于争议焦点三，鑫象公司根据处罚决定书缴纳20万罚款后，主张应由钟鸣飞承担。为此，鑫象公司提交了锦悦府高管沟通群的微信聊天记录和有张倩签字的眉山市工商行政管理局东坡分局档案留存宣传单。本院认为，首先，暂不考虑该微信聊天记录真实性的情况下，仅从该微信聊天记录的内容分析，也无法得出钟鸣飞系违法宣传单的创作人或者设计人的结论；其次，从上述宣传单的签名看，除了有张倩的签名外，还有鑫象公司案涉房产项目的高级管理人赵宇的签名，这表明至少从2018年8月26日鑫象公司就知道销售案涉楼盘时存在违法宣传，已被工商行政管理部门立案调查的事实。根据《认购补充协议》约定，钟鸣飞作出的任何宣传物料、推广信息必须经鑫象公司事先书面审阅方能使用。若此时是钟鸣飞未经鑫象公司同意就擅自违法宣传，则鑫象公司完全有权根据合同约定追究钟鸣飞的相应责任，但事实是鑫象公司直至钟鸣飞发出解除通知后，均未就违法宣传问题对钟鸣飞作任何处理，明显与常理不符，鑫象公司亦未作出合理解释。因此，钟鸣飞不应承担鑫象公司因违法宣传被处罚的20万元。 关于争议焦点四，鑫象公司主张违约金过高，特别是原审将已结算未退购房款8,152,681元的逾期违约金计算至付清时止明显不当。因为原审法院判令鑫象公司支付钟鸣飞违约金1,970,820元中已包含上述已结算未退购房款，违约金存在重复计算。本院认为，根据《补充协议》第五条第5款规定，鑫象公司违反约定，逾期返还任意一期应返还款项的，则每逾期一天，鑫象公司应按照应付款项的万分之五向钟鸣飞支付违约金；如经钟鸣飞书面通知后，鑫象公司逾期超过十五日的，则视为鑫象公司重大违约，钟鸣飞有权解除本协议，并在同时解除已签署且未更名的商品房买卖合同的前提下，有权要求鑫象公司返还尚未更名的商品房买卖合同对应的钟鸣飞已支付款项，并有权要求鑫象公司支付所有未返还款项总额的10%作为违约金。具体到本案，鑫象公司截止目前都未向钟鸣飞退还其前期销售房屋已交的40%房款，钟鸣飞遂按约有权解除案涉协议，并要求鑫象公司按上述违约条款支付两笔违约金。一审法院据此支持钟鸣飞关于以已结算未退购房款8,152,681元为基数，按日万分之五的标准从逾期之日起计算至付清时止逾期违约金和按10%的标准以所有未返还款项总额19,708,237元（已结算未退购房款8,152,681元＋剩余49套购房款11,555,556元）计算从合同解除之日起的违约金，但因第二笔违约金是以所有未返还款项总额19,708,237元作为计算基数，包含了已结算未退购房款8,152,681元。综合本案具体案情和鑫象公司违约情况，不宜在本案中再将已结算逾期未退购房款8,152,681元的违约金计算至该款付清时止。因第八期已结算逾期未支付房款发生在合同解除后，该逾期支付的违约金已并入合同解除后的违约金中。至于第三、五、六、七期已结算逾期未支付房款的违约金应计算至2018年10月30日合同解除之时。鑫象公司关于违约金计算期间不当的上诉请求成立，本院予以支持。 综上，鑫象公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持（2020）川1402民初64号民事判决第一、二、四、五项，即一、确认钟鸣飞与眉山市鑫象房地产开发有限责任公司于2018年7月19日签订的《认购补充协议》于2018年10月30日解除；二、确认钟鸣飞与眉山市鑫象房地产开发有限责任公司于2018年7月18日签订的共计42套房屋（房号为：4-1-1301、5-1-205、5-2-102、5-2-105、5-2-202、5-2-205、5-2-301、5-2-302、5-2-305、5-2-306、5-2-401、5-2-402、5-2-405、5-2-406、5-2-501、5-2-502、5-2-505、5-2-506、5-2-602、5-2-603、5-2-702、5-2-703、5-2-803、5-2-805、5-2-902、5-2-904、5-2-1002、5-2-1003、5-2-1004、5-2-1105、5-2-1204、5-2-1302、5-2-1402、5-2-1403、5-2-1404、5-2-1405、5-2-1702、5-2-1802、5-2-1804、5-2-1902、5-2-2205、4-1-203）的《商品房认购协议》于2018年10月30日解除；四、眉山市鑫象房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还钟鸣飞解除《商品房认购协议》的42套房和未结算的7套房的购房款共计11,555,556元；五、眉山市鑫象房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付钟鸣飞违约金1,970,820元； 二、撤销（2020）川1402民初64号民事判决第三、六、七项，即“三、眉山市鑫象房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还钟鸣飞已结算未退购房款8,152,681元及逾期违约金（违约金计算方式：分别以本金1,109,006元为基数，从2018年9月5日起；以本金1,371,264元为基数，从2018年10月9日起；以本金2,314,383元为基数，从2018年10月14日起；以本金1,587,032元为基数，从2018年10月26日起；以本金1,770,996元为基数，从2018年11月1日起；均按每日万分之五的标准计算，至付清之日止）；六、驳回钟鸣飞的其他诉讼请求；七、驳回眉山市鑫象房地产开发有限责任公司的反诉请求”； 三、眉山市鑫象房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内返还钟鸣飞已结算未退购房款8,152,681元及逾期违约金（违约金计算方式：分别以本金1,109,006元为基数，从2018年9月5日起；以本金1,371,264元为基数，从2018年10月9日起；以本金2,314,383元为基数，从2018年10月14日起；以本金1,587,032元为基数，从2018年10月26日起；均按每日万分之五的标准计算至2018年10月30日）； 四、驳回钟鸣飞的其他诉讼请求； 五、驳回眉山市鑫象房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费150,746元，一审本诉诉讼保全费5,000元，一审反诉案件受理费59,706元，一审反诉诉讼保全费5,000元，共计220,452元，由眉山市鑫象房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费210,452元，由眉山市鑫象房地产开发有限责任公司负担200,000元，钟鸣飞负担10,452元。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 丹 审 判 员  孙春红 审 判 员  罗 洁 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  沈晓娟 书 记 员  宋鸿杰