云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13850号原告（反诉被告）：云南中豪置业有限责任公司。住所：昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋，经理。委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：纪元淳然，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李竹琼，女，汉族，1977年2月3日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县。被告（反诉原告）：李树荣，男，汉族，1954年11月11日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县。二被告共同委托诉讼代理人：杨云芳，女，汉族，1973年12月29日出生，身份证住址云南省昆明市嵩明县，系被告李竹琼姐姐，系被告李树荣之女，特别授权代理。原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪置业公司”）与被告（反诉原告）李竹琼、李树荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，被告李竹琼、李树荣于2020年11月4日提起反诉，本院于2020年11月5日立案受理。依法于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中豪置业公司的委托诉讼代理人蒋婷，被告（反诉原告）李竹琼、李树荣的委托诉讼代理人杨云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中豪置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告补足实际产权登记面积大于合同约定建筑面积的房款94451元，契税2833.73元，印花税47.35元，共计97332.08元；2.请求判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年10月12日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告向原告购买位于昆明市官渡区房屋一套。《合同补充协议》第三条明确了房屋计价方式与价款及面积误差的处理：乙方所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，最终面积以产权登记机关确定的为准；产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款，《商品房购销合同》及本补充协议继续履行。《合同补充协议》第十条明确了被告应向原告支付的代收款项和配套费及其计价方式、代收金额。据案涉房屋所有权证显示，本案房屋产权登记面积大于合同约定建筑面积，故按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《合同补充协议》的约定，被告应向原告补足差额面积的房款差价及相应契税、印花税差价。基于上述事实，原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中的契税为2698.80元，印花税为47.40元。被告（反诉原告）李竹琼、李树荣辩称：一、请求驳回原告主张的因房产证登记面积大于合同约定建筑面积，应补足差额面积房款价差及相应的契税、印花税；二、请求判令原告承担本案的诉讼费等相关费用。事实和理由：（一）双方签署的《商品房购销合同》及《合同补充协议》都是原告事先拟定并提供答辩人签署的预售格式合同，条款都属于格式条款。根据合同法和消费者权益保护法，合同当事人对格式条款的理解发生分歧时，应适用特殊解释方法，作出对格式条款拟订者不利的解释，以便维护正常交易秩序，保障消费者权益，体现正义精神。特别是，《中华人民共和国合同法》第四十一条明确规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原告提供答辩人在同一时间、同一地点、相同当事人签署的《商品房销售合同》和《合同补充协议》均是格式合同，两个合同对买卖房屋的计价方式及面积误差的处理都有明显的不一致。原告基于专业性优势拟定的这种格式合同条款设计属于有预谋的欺诈行为。特别是，原告仅将主合同进行了备案登记，而从合同即补充协议未进行备案登记或未取得有效的备案登记，存在明显的欺诈动机。基于上述法理，答辩人主张应以登记备案的主合同的约定为准。对主合同与从合同（补充协议）中同一事项约定的解释，应不利于格式合同的拟定人。（二）根据双方签订的《商品房购销合同》第四条，双方一致约定：以第2种方式计算价款，即按套（单元、幢）计价，该商品房总价款为1,726,240元。第五条第二款约定：按套（单元、幢）计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。（三）登记号为KM2011101×242×××的《商品房买卖登记合同备案表》登记显示：昆明螺蛳湾国际商贸城二期3号写字楼109号商铺合同计价方式为按套计，合同总金额1,726,240元。（四）根据《合同补充协议》第三条第7款明确了原告在交付房屋前，应委托具有法定资质的测绘机构出具房屋面积测绘报告。被告以测绘报告中所载面积进行产权申报和价款结算。被告不得以面积差异为由拒绝办理价款结算和房屋交接手续。房屋已在2012年3月24日交付给被告，原告未出具测绘报告并告知被告面积超出需要补交房款。根据中华人民共和国建设部2001年3月14日颁布实施的《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号令）第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%，因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，买售双方已在《商品房购销合同》中附所售房屋的平面图，平面图已标明详细尺寸，并约定误差范围；同时，已约定按套计价。但原告又通过签署《合同补充协议》（格式合同）的方式，在第三条第7款中约定：乙方不得以面积误差为由拒绝办理价款结算和房屋交接手续。同时，在第三条第8款中约定：产权登记面积与合同约定面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款。上述事实表明，原告拟定的《合同补充协议》（格式合同）中第7款及第8款明显违背了《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号令）中第十九条、第二十条及第二十四条的规定，属于霸王条款，严重侵害了消费者的权益；此外，原告并未按《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号令）中第二十四条的规定，通知答辩人房屋空间尺寸的变化情况，违规剥夺了购房人的知情权和退房选择权。因此，答辩人主张《合同补充协议》（格式合同）中第三条第7款及第8款均属于违规的无效条款；原告基于此条款提出的补足实际产权面积大于约定建筑面积的相应诉讼请求均应驳回。（五）补充协议第三条中的第7项约定：“原告在交付房屋前，应委托具有法定资质的测绘机构出具房屋面积测绘报告，双方以该报告中所载建筑面积进行产权申报和价款结算”。但是，直到目前为止，原告从未提供过相关资料。因此，因原告未履行相关责任，给答辩人造成了侵害和损失，答辩人本可行使的包括但不限于终止购房合同、申请退房、提起诉讼等权利都因原告的违约而被剥夺，原告应承担相应责任并赔偿相应损失。（六）补充协议第十九条双方约定，原告与被告签订的商品房购销合同及补充协议，具有同等法律效力。综上，导致本次民事纠纷的起因在原告的富有专业性的欺诈行为和动机、违规拟定的格式化合同条款，以及漠视消费者权益的违约行为。在原告的专业性面前，答辩人本就是弱势方，事实上也是受害的消费者，恳请法院查明事实，依法支持答辩人的答辩请求。被告（反诉原告）李竹琼、李树荣向本院提出如下反诉请求：1.请求判令被反诉人支付昆明螺蛳湾国际商贸城二期3号写字楼×××号商铺延期办理房产证违约金504,062.08元；2.请求判令被反诉人返还多收的昆明螺蛳湾国际商贸城二期3号写字楼×××号商铺的维修基金，并按同期银行贷款利息的标准支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金；3.请求判令被反诉人退还收取的昆明螺蛳湾国际商贸城二期3号写字楼×××号商铺配套费2000元，并按同期银行贷款利息的标准支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金；4.请求判令被反诉人支付昆明螺蛳湾国际商贸城二期3号写字楼109号商铺由于面积的增加导致的租金损失；5.反诉人申请退房。请求法院裁定被反诉人的销售行为存在重大违规、违约，请求判令反诉人的退房请求有效，解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令由被反诉人承担违规、违约责任，在全额退回反诉人购房款及相关已缴纳税金、费用的同时，按反诉人购买本商品房总价（包括已支付的税金、费用），按购房时反诉人为购买该套房屋在银行取得的贷款利率赔偿反诉人相应损失。同时，依法追究被反诉人的上述违规责任；6.请求判令本案反诉费等所有费用由被反诉人承担。事实及理由：1.被反诉人与反诉人于2011年10月12日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同第十二条约定，在反诉人支付完相关费用，办理了接房手续，提交了相关资料后，被反诉人于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。反诉人已在2011年10月12日支付完相关费用，2012年3月24日办理了接房手续，提交了相关资料，根据合同约定被反诉人大约应于2012年5月前向产权登记机关申请办理产权登记手续。但被反诉人直到2020年5月才通知反诉人开始办理房产证。事实证明，被反诉人未按合同约定履行办理产权登记的责任，因其违约、失职导致反诉人本可在2012年12月取得的房产证被延迟了近八年的时间，给反诉人造成了侵害和损失，事实上剥夺了反诉人本可行使的包括但不限于出售房屋减少损失等权利，被反诉人应承担相应责任并赔偿相应损失。请求法院判令被反诉人向反诉人支付延期办理房产证违约金。违约金计算参照被反诉人与反诉人于2011年10月12日签订《商品房购销合同》第九条甲方逾期交房违约责任中的第一款第二种方式，即按已付房款的0.01%乘以逾期天数计算，从2012年5月至2020年5月。2.被反诉人与反诉人于2011年10月12日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被反诉人根据补充协议第十条代收税费中第(4)项收取了维修基金34,525元、办证工本费650元；依据住建局交维修基金的相关规定，多收了维修基金30,760.30元，多收了办证工本费100元，合计多收了30,860.30元。根据《合同补充协议》第十条约定：“上述代收款项的税费如发生变化....多余部分甲方应及时退还”。但时至今日，在长达8年的时间内被反诉人一直未告知反诉人此情况，也未退还多收的资金，多收的资金长期被隐蔽地非法、无偿占用，明显不符合双方真实意愿，也显失公平和正义。因此，反诉人请求法院判令被反诉人及时退还并按同期银行贷款利息的标准向反诉人支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金。3.根据有关规定和房屋总价，反诉人已按国家规定缴纳了维修基金，但被反诉人又依据《合同补充协议》第十条收取了配套费2000元，反诉人未见收取的政策依据，该行为涉嫌属于违规收费行为。为保护消费者权益，请求法院判令被反诉人提供收取的相关依据及缴纳至合法有权单位的证据，若被反诉人不能提供或不能合法解释的，请求判令予以退还并按同期银行贷款利息的标准支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金。4.本案中，反诉人购买的商品房是按套购买。但若按套内面积测算，单价为45,284.37元/平米；若按建筑面积测算(包含了比率高达38.83%的公摊面积)，单价为43,525.97元/平米，均明显严重高于当时甚至现在的市场合理价值。其根本原因是被反诉人在销售商品房时设计了返租诱饵，安排被反诉人关联公司（云南中豪仓储服务有限公司）与反诉人签署了为期十年的委托经营合同，被反诉人在支付了三期租金后即停止了支付，反诉人却一直在支付银行贷款本息，反诉人认为：原告这种专业的欺诈销售行为使反诉人及其他购房人承担了巨大的损失和伤害。根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号令）中第四十二条规定：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。上述事实及国家规章表明：被反诉人存在(1)返本销售或者变相返本销售商品房；(2)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的违规行为。因此，请求法院裁定被反诉人的销售行为存在重大违规、违约，请求判令反诉人的退房请求有效，并判令由被反诉人承担违规、违约责任，在全额退回反诉人购房款及相关已缴纳税金、费用的同时，按反诉人购买本商品房总价（包括已支付的税金、费用），按购房时反诉人为购买该套房屋在银行取得的贷款利率赔偿反诉人相应损失。同时，依法追究被反诉人的上述违规责任。5.被反诉人未如实告知租房面积导致被反诉人关联公司租赁反诉人房屋时只是按合同面积支付租金，现在被反诉人告知面积增加，增加面积部分被反诉人关联公司并没有支付租金给反诉人，造成反诉人损失租金应由被反诉人承担。6.昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢×××号商铺公摊面积和套内面积比例不合理，公摊比例高达38.83%，请求法院判令原告提供相关支撑依据和计算方法，以保护反诉人的消费者权益。基于以上事实，为维护反诉人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起反诉，恳请法院支持反诉人全部反诉请求。庭审中，被告明确计算资金占用费、罚息、滞纳金的起始时间为交费之日。原告（反诉被告）中豪置业公司辩称：1.李竹琼、李树荣的反诉请求存在矛盾，应当予以明确，也就是所主张的1、2、3、4项与第5项矛盾。针对反诉请求第1项，我方认为在我方提交的本诉部分的证据当中已经载明了反诉原告补交材料的时间。所以反诉被告是应当在反诉原告补齐材料之后才申请的办证，所以反诉被告不承担逾期办理房产证的违约金。2.根据相关规定，对维修基金的收取政策已经变更，反诉被告予以确认，但根据相关规定所计算的反诉原告应当交纳的维修基金为3764.7元。反诉被告收取的维修基金为34,525元，所以应当退还的数额为30,760.3元，同时根据补充协议第十条的约定，税费的标准如发生变化，以实际缴纳时相关政府规定为准，不足部分被告应及时补足多余部分，原告应及时退，但不计利息，所以在补充协议已明确约定不计利息的情况下，反诉原告主张利息没有事实和法律依据。对于诉讼请求第3点，配套费2000元。反诉被告认为不应当退还。首先，在交付房屋的时候，相关的配套设施已经有了。其次，根据补充协议第十条规定，相关费用是不计利息的。该2000元是配套费，在交付房屋的时候，反诉原告已经使用相关的设施。反诉原告交纳费用的时间是2011年，至今已经九年之久，已经超过了诉讼时效，所以该项主张不应当得到支持。3.租金损失应当由反诉原告向相关义务人进行主张，根据合同的相对性，该项诉讼请求与反诉被告无关。关于诉讼请求第5点，我方认为根据补充协议的约定，存在面积差的时候是应当由反诉原告补齐面积差的价款，合同继续履行。该条约定是补充协议的第三条，所以不存在退房。对诉讼请求第6项，反诉被告不承担诉讼费用。原告（反诉被告）中豪置业公司、被告（反诉原告）李竹琼、李树荣围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告（反诉原告）李竹琼、李树荣提交的《委托经营管理合同》涉及案外人，系其与案外人之间的另一法律关系，本院在本案中不予采证。经审理，本院依法确认本案如下法律事实：2011年10月12日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买由原告开发建设的位于昆明市官渡区，房屋总价款为1726240元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋参考套内建筑面积为38.12平方米；面积误差处理的方式为按套内建筑面积计价。采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意按补充协议约定处理。原告应于2011年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告。被告支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等费用；办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；向原告交齐委托原告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书，购房发票等。原告向产权登记机关报送合格资料后即视为原告已经履行完毕协助及代为办理产权登记的义务。被告办理完毕前述事项后，原告于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。另，原告与被告就前述购销合同签订了《合同补充协议》，对前述房屋的计价方式与价款、面积误差处理约定如下：被告所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，建筑面积为39.66平方米，单价为每平方米43525.97元，总金额为1726240元，其中套内建筑面积为38.12平方米，分摊的共有建筑面积为1.54平方米，最终面积以产权登记机关确定的为准；产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款；被告委托原告代办房屋产权登记，被告应向原告支付的代收款项和配套费包括代收契税（按购房款乘以国家规定税率3%计算）51787元，代收印花税（按房屋总价国家规定税率万分之五计算）863元以及代收产权证、共有权证代办工本费650元、代收专项维修基金34525元等，上述代收款项的税费标准如发生变化以实际交纳时的相关政府规定为准，不足部分由被告及时补足，多余部分原告应及时退还（不计利息）。被告应向原告支付各项配套费2000元。补充协议与《商品房购销合同》不一致的，以补充协议的约定为准。合同签订后，被告向原告支付了契税款51787元、印花税款863元、维修基金34525元、配套费2000元。前述房屋于2020年6月22日办理了不动产权证，不动产权证书记载房屋建筑面积为41.83平方米，其中套内建筑面积41.02平方米。原告代为办理不动产权证时实际交纳了契税款54485.80元、印花税款910.40元。原、被告双方于2012年3月24日签署了《交房确认书》。现原告以交付被告房屋的产权登记面积与合同约定面积不一致，原告代缴了房屋相应税费为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。被告以原告逾期办理不动产登记、多收取维修基金等为由，提出前述反诉请求。本院认为：一、关于原告的诉请部分。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。关于案涉房屋房款的计价方式，原、被告签订的《合同补充协议》约定房屋建筑面积为39.66平方米，单价为每平方米43,525.97元，产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款。案涉房屋产权登记的建筑面积为41.83平方米，与补充协议约定的房屋建筑面积差为2.17平方米，根据《合同补充协议》约定，被告应向原告补交房屋建筑面积差价款94,451元，故对原告要求被告支付房屋建筑面积差价款的请求予以支持。对于原告主张要求被告支付多代缴的契税、印花税的请求，《合同补充协议》约定由原告代缴相应税费，被告按合同补充协议约定向原告支付了相应费用，但原告在办理不动产权证时交纳的契税、印花税超出被告实际交纳的金额，故本院对原告要求被告支付多代缴的契税款、印花税款的请求予以支持。对于被告辩解的合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理问题，《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中均规定，双方对此有约定的按约定处理，没有约定的按相关规定处理。而本案中，原、被告之间对此已通过前述合同补充协议进行了约定，故应按双方签署的合同补充协议的约定处理，本院对被告的辩解意见不予采纳。二、关于被告的反诉请求部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房销售合同纠纷。对于被告要求原告承担逾期办证违约责任的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，根据《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对被告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，反诉被告应于2012年12月11日前（自2012年3月24日起后推180个工作日）履行合同项下向产权登记机关提交办理房屋产权登记需由被告提供的资料的义务。反诉被告辩解反诉原告2018年9月18日方提交完毕办证所需资料，其不存在逾期办证行为，但从反诉被告提交的相应材料来看，其所称的资料实为补充提交部分复印件（购房票据、购房人身份证），而相应的资料在双方签署购销合同、交纳购房款等费用时其理应已经拥有，后其再要求购房人提交，这不应属于购房人的原因所导致的办证逾期，故本院对反诉被告的辩解意见不予采纳。反诉被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，故须承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，双方在合同中对反诉被告迟延办理房屋权属证书的违约金计算标准未作约定，现反诉原告主张要求反诉被告以每日万分之一的标准向其支付违约金，该请求无事实和法律依据，本院仅支持按日万分之0.5计算。关于反诉被告抗辩的违约责任诉讼时效问题，本院认为，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约损失，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。换言之，2017年9月9日（本案立案之日倒推3年）之后产生的逾期办证损失尚处于诉讼时效保护期间内，而在此前产生的逾期办证损失已过诉讼时效。因被告已行使诉讼时效抗辩权，故对于已过诉讼时效的逾期办证损失，本院不予支持。对于计算逾期办证损失的截止时限，《不动产登记暂行条例》第二十条规定：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。本案中，反诉被告并未举证证明其报送办证资料的时间，而原、被告双方约定被告向产权登记机关报送合格资料后即视为反诉被告已经履行完毕协助办理产权的义务，根据前述规定，本院推定反诉被告提交符合办证所需资料的时间为2020年5月11日，故逾期办证损失的金额为83,032元。对于反诉原告主张要求反诉被告退还多收取的维修基金，本案中，反诉被告向反诉原告代收了维修基金34,525元，而原告实际代缴3764.70元，故本院对反诉原告的该主张予以支持。对于反诉原告主张要求反诉被告支付多收取的维修基金的资金占用费、罚息、滞纳金，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据上述法律规定，在合同对履行期限约定不明的情况下，反诉原告可随时向反诉被告主张退款，但需要给反诉被告必要的准备时间。本案中，反诉原告虽提交了反诉被告于2011年10月12日出具的收款凭证，但该证据仅能证明反诉被告收到了上述费用，不能反映反诉被告承诺过退款的时间，反诉原告也未能提交其它确凿、有效的证据证实在本案诉讼发生之前，其曾经催告过反诉被告要求其退还多收款项，故其现要求反诉被告承担逾期退款的违约责任缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还配套费及相应的资金占用费、罚息、滞纳金的主张，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付租金损失的主张，其提交的证据并能证明该主张，故本院不予支持。对于反诉原告解除合同的主张，根据商品房买卖合同司法解释第十四条的规定，出现面积误差时应当优先适用约定，即出现面积误差时按照合同约定的价格据实结算房屋价款、合同继续履行，换言之，该约定并未赋予合同当事人合同解除权，故反诉原告主张解除合同无依据，本院不予支持。因反诉原告的其余诉请均以合同解除为前提，故对于反诉原告主张退房并要求反诉被告返还购房款、税金及支付贷款利息等费用的诉请，本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《不动产登记暂行条例》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李竹琼、李树荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司案涉房屋面积差价款94,451元、契税差价2698.80元、印花税差价47.40元，合计97,197.20元；二、原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李竹琼、李树荣逾期办证损失83,032元，并退还维修基金30,760.30元，合计113,792.30元；三、上述款项相互冲抵后，原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李竹琼、李树荣16,595.10元；四、原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司、被告（反诉原告）李竹琼、李树荣的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2234元，由被告（反诉原告）李竹琼、李树荣负担；反诉案件受理费1117元，由被告（反诉原告）李竹琼、李树荣负担879元，由原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇二〇年十二月八日书记员  邓义缤