湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初6388号 原告：邓卫红，男，汉族，1973年9月15日出生，户籍所在地武汉市汉**，现住武汉市汉**。 委托诉讼代理人：吴曼莎，湖北泓峰律师事务所律师。 被告：武汉泽维尔酒店管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区202M地块碧桂园泰富国际****楼****。 法定代表人：郭春先，该公司执行董事兼总经理。 原告邓卫红与被告武汉泽维尔酒店管理有限公司（以下简称泽维尔公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓卫红及其委托诉讼代理人吴曼莎到庭参加诉讼，被告泽维尔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓卫红向本院提出诉讼请求：1.被告泽维尔公司支付原告邓卫红《委托装修协议》履行瑕疵的违约金10000元；2.解除《租赁合同》；3.被告泽维尔公司按照《租赁合同》支付原告邓卫红租金欠款18870元，并计算至房屋腾退之日止（暂自2020年1月16日起计算至2020年7月16日止，每月3145元×6个月，共计拖欠房屋租金18870元；自2020年7月17日起至房屋腾退之日止的租金，按照每3145元为基数计算房屋租金）；4.被告泽维尔公司按照《租赁合同》约定支付违约金15725元（剩余合同期租金额的20%，第一年至第三年每月3145×25×20%）；5.被告泽维尔公司腾退房屋；6.被告泽维尔公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告邓卫红同被告泽维尔公司于2019年3月16日签订《委托装修协议》，约定：合同价款20000元，施工日期自2019年3月16日起至2019年7月16日止，竣工后据实复核结算，被告泽维尔公司按照附件一《装修设计施工图纸》及附件二《装修主材清单》对房屋进行装饰装修。但被告泽维尔公司仅对原告邓卫红房屋的墙纸进行装饰装修，未就附件一、附件二及复核结算与原告邓卫红进行确认，实际装修款同《委托装修协议》约定的装修款金额差距悬殊，原告邓卫红要求被告泽维尔公司退还部分款项遭拒，被告泽维尔公司未按照合同约定履行义务，应当承担减少价款或报酬等违约责任。原告邓卫红于2019年7月16日将房屋交付被告泽维尔公司进行装修及后期租赁，并于2019年3月16日签订《租赁合同》，约定：原告邓卫红将位于武汉市蔷薇路碧桂园泰富城小区2号楼15层D1510房屋出租给被告泽维尔公司作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，租赁期限自2019年7月16日起至2022年7月16日止，租金每月3145元，逾期支付租金的按照月利息5%计息，被告泽维尔公司违约的，原告邓卫红有权解除合同并要求被告泽维尔公司赔偿剩余合同期返租金额的20%作为违约金。被告泽维尔公司自2020年1月16日起拖欠房租至今，原告邓卫红多次要求被告泽维尔公司支付租金，被告泽维尔公司均以公司市场战略调整、《租赁合同》无法继续履行拒绝支付，原告邓卫红有权要求解除《租赁合同》并要求赔偿损失。 被告泽维尔公司未提交书面答辩意见亦未举证。 本院查明：2019年3月16日，原、被告签订《委托装修协议》和《租赁合同》，原告邓卫红将其所有的武汉经济技术开发区蔷薇路碧桂园泰富城小区2号楼15层D1510室建筑面积37平方米的房屋委托被告泽维尔公司进行装修设计并出租给被告泽维尔公司作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用。《委托装修协议》约定：被告泽维尔公司按照本协议附件一《装修设计施工图纸》及附件二规定的《装修主材清单》对该房屋进行装修改造，施工日期为2019年3月16日至2019年7月16日（以实际交房日期为准），合同价款为20000元，竣工后据实复核结算，若被告泽维尔公司未按照本协议规定的期限完成该房屋的装修并向原告邓卫红移交装修后的该房屋的，则每逾期1日，被告泽维尔公司应当向原告邓卫红支付违约金50元/日，如因政策、政府相关部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响双方可以据实予以延期，并不承担任何违约责任及赔偿等。《租赁合同》约定：装修改造免租期为4个月，2019年3月16日至2019年7月16日不计入实际租赁期内，租赁期限自2019年7月16日起至2022年7月16日止，共36个月（以实际交房日期为准），租期内被告泽维尔公司对原告邓卫红出租的物业及附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权利转租或自行经营管理等，租金每季度支付一次，押一付三，首次租金免租期结束前15日内付清，租金为3145元/月，被告泽维尔公司如逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为被告泽维尔公司不履行合同，原告邓卫红有权解除本合同并要求被告泽维尔公司赔偿剩余合同期返租金额的20%等。上述合同签订当日，原告邓卫红通过支付宝向被告泽维尔公司支付装修款20000元，被告泽维尔公司向原告邓卫红出具收款收据，但此后原、被告并未就《委托装修协议》的附件一和附件二的内容进行书面确认。被告泽维尔公司为原告邓卫红的案涉房屋完成两个房间的墙纸和床垫的装修后，被告泽维尔公司将原告邓卫红的案涉房屋对外租赁，被告泽维尔公司法定代表人郭春先通过个人账户代表被告泽维尔公司于2019年7月3日向原告邓卫红支付租金12580元(备注：第一季度租金押一付三)、于2019年10月16日向原告邓卫红支付租金9435元(备注：第二季度租金)。2020年5月22日，原告邓卫红告知被告泽维尔公司工作人员“你公司有一个合同终止函，没有收到”，被告泽维尔公司工作人员遂通过微信向原告邓卫红发送了空白的解除租赁合同协议、合同中止函，合同中止函载明：被告泽维尔公司因新冠疫情冲击于2020年1月23日起暂停运营，以致资金链断裂，2020年4月20日被告泽维尔公司已无力进行正常启动运营，只得继续暂停运营且中止往来所有合同，自2020年5月20日起不再承担房屋的房租及其物业费等费用，关于解除或者继续合作事宜请对接业务经理，2020年5月20日前已产生的费用除1月23日至4月8日期间外被告泽维尔公司将全部承担，收到此函，所签《租赁合同》、《委托装修协议》、《定金合同》即为中止。原、被告在协商解约过程中，原告邓卫红于2020年5月25日在微信中回复“你付了我们就解约”并质疑“2个床垫加2个房间的墙纸有2万吗？”，被告泽维尔公司工作人员对金额的质疑表示不评价并说明维修了一楼空调管排水问题花了不少钱，其后原告邓卫红提出要求看房和索要房屋入户密码，被告泽维尔公司于2020年5月28日将房屋入户密码告知原告邓卫红。2020年6月3日，被告泽维尔公司告知原告邓卫红：如公司提出的和解协议原告邓卫红不接受，公司将在三个工作日单方解除合同，如有异议，可以提起诉讼等，但此后并未向原告邓卫红发正式解除合同通知。原告邓卫红自述在收到房屋入户密码后20天左右才去看房和收房，后原告邓卫红因装修金额、租金等诉至本院，请求依诉予判。审理过程中，因案涉房屋已由原告邓卫红管理，原告邓卫红明确无需判令被告泽维尔公司腾退房屋。 本院认为，原告邓卫红和被告泽维尔公司签订的《委托装修协议》、《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告邓卫红依约履行装修款支付义务并向被告泽维尔公司交付案涉房屋，但被告泽维尔公司装修后未按《租赁合同》的约定向原告邓卫红支付租金存在违约，且违约行为发生在疫情前，疫情过后被告泽维尔公司在2020年5月22日向原告邓卫红发送合同中止函、空白解除租赁合同协议，此后并未与原告邓卫红就解除租赁合同达成一致意见，至原告邓卫红起诉时也未向原告邓卫红支付欠付租金，被告泽维尔公司以自己的行为表明不履行合同义务，但又未向原告邓卫红发解除租赁合同的正式通知，现原告邓卫红主张解除《租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于装修款退还，本院认为：合同签订后，原告邓卫红已依约履行支付装修款的义务，但被告泽维尔公司是否依约完成装修义务原、被告双方均未举证，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，原、被告虽未对装修内容进行补充约定，但从被告泽维尔公司向原告邓卫红提供的装修内容和合同金额的对比以及原告邓卫红在正常收租前未提出异议而言，被告泽维尔公司是依约装修，并不存在原告邓卫红所述的金额差距悬殊，原告邓卫红主张被告泽维尔公司支付其《委托装修协议》履行瑕疵违约金10000元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 关于租金，本院认为：原告邓卫红根据《租赁合同》的约定享有从2019年7月16日起向被告泽维尔公司按季度收取租金的权利，被告泽维尔公司已向原告邓卫红支付了第一季度租金和第二季度租金即截至2020年1月15日止的租金，被告泽维尔公司从2020年1月16日起欠付租金，无论被告泽维尔公司是否对原告邓卫红房屋用作商业用途经营使用或转租收益或自行使用，均属于被告泽维尔公司的经营风险范围，被告泽维尔公司未能举证证实疫情对其经营产生的影响，加之被告泽维尔公司同时期在本院诉讼案件中存在大量的疫情发生前未履行合同情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，不应减免疫情期间被告泽维尔公司应承担的租金支付义务，但原告邓卫红在明知被告泽维尔公司中止合同且与其协商解除合同后，未能及时收回案涉房屋减少自己的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告邓卫红无权就扩大的损失要求赔偿，被告泽维尔公司已于2020年5月28日告知原告邓卫红房屋入户密码，原告邓卫红应自行承担超过合理期限的迟延收房责任，被告泽维尔公司应支付2020年1月16日至2020年5月31日的租金，扣减被告泽维尔公司向原告邓卫红支付的1个月押金后仍应支付11058.22元（3145×4+3145÷31×16-3145），原告邓卫红主张的租金超过该金额部分本院不予支持。 关于违约金，本院认为：原、被告在《租赁合同》中约定被告泽维尔公司如逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为被告泽维尔公司不履行合同，原告邓卫红有权解除本合同并要求被告泽维尔公司赔偿剩余合同期返租金额的20%，被告泽维尔公司从2020年1月16日起欠付原告邓卫红租金并在欠付起6个月内与原告邓卫红协商解除合同表明其以实际行动不履行租赁合同，且原告邓卫红收回房屋表明其以自己的实际行动同意租赁合同不再继续履行，被告泽维尔公司截至原告邓卫红收回房屋时欠付租金未超过6个月，原告邓卫红主张被告泽维尔公司按照《租赁合同》约定支付剩余合同期租金额的20%的违约金15725元的诉讼请求无事实依据，但鉴于被告泽维尔公司不履行合同义务给原告邓卫红造成租金期待利益损失客观存在，且原告邓卫红解除合同后另行租房存在空档期，本院酌定被告泽维尔公司赔偿原告邓卫红3个月租金损失的违约金为宜计9435元（3145×3）。 关于腾退，本院认为，案涉房屋已由原告邓卫红管理，原告邓卫红在本案审理过程中明确无需法院判令被告泽维尔公司腾退房屋，视为自愿撤回该项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告邓卫红与被告武汉泽维尔酒店管理有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告邓卫红支付2020年1月16日至2020年5月31日的租金11058.22元； 三、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告邓卫红支付违约金9435元； 四、驳回原告邓卫红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半后的案件受理费457元，由被告泽维尔公司负担156元，由原告邓卫红负担301元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加3份提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓凌 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  沈婉莹