山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0306民初3985号原告（执行案外人）：郭继业，男，1977年6月18日出生，汉族，系内蒙古乌兰察布市居民，现住淄博市周村区。委托诉讼代理人：邱承涌，山东杰然律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东鲁王建工有限责任公司，住所地淄博市周村区丝绸路**。统一社会信用代码：913703001643753510。法定代表人：毕德胜，总经理。被告（被执行人）：山东恒丰房地产开发有限公司，住，住所地淄博市周村区青年路**富阳国际**一社会信用代码：91370306734696780R。法定代表人：肖文革，总经理。委托诉讼代理人：李昺姝，山东正大至诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛旭光，山东正大至诚律师事务所律师。原告郭继业与被告山东鲁王建工有限责任公司、山东恒丰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭继业及其委托诉讼代理人邱承涌，被告山东恒丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李昺姝、毛旭光到庭参加诉讼，被告山东鲁王建工有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。郭继业向本院提出诉讼请求：1.撤销周村区法院（2020）鲁0306执异251号之一执行裁定书，立即中止对坐落于周村区营业房的查封保全措施；2.确认周村区营业房的归郭继业所有；3.被告山东恒丰房地产开发有限公司协助办理上述房产的房屋过户手续，诉讼费由山东恒丰房地产开发有限公司承担。诉讼过程中，郭继业放弃第2项诉讼请求及第3项诉讼请求中要求山东恒丰房地产开发有限公司协助办理上述房产的房屋过户手续的诉讼请求。事实和理由：山东鲁王建工有限公司与山东恒丰房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，周村区法院依据（2020）鲁0306执保744号执行裁定书查封了郭继业所有的位于周村区营业房。因郭继业与山东恒丰房地产开发有限公司在2004年6月28日就签订了商品房买卖合同并支付全部购房款，自2004年10月实际占有使用至今，故郭继业依法对涉案房屋的查封提出执行异议，周村区法院作出（2020）鲁0306执异251号之一执行裁定，裁定驳回郭继业的异议请求。望判如所求。山东鲁王建工有限责任公司未作答辩。山东恒丰房地产开发有限公司辩称，涉案房产登记在山东恒丰房地产开发有限公司名下，郭继业主张的房产仅为一部分，并非全部房产，商品房销（预）售契约载明的建筑面积也仅为部分建筑面积，且涉案房产于2014年办理了抵押登记，郭继业与山东恒丰房地产开发有限公司的商品房销（预）售契约未办理备案，因此郭继业不享有物权期待权，其诉求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郭继业提交1号证据（2020）鲁0306执保744号执行裁定书及权属、产籍档案证明各一份，拟证明涉案房产被人民法院查封；2号证据商品房销（预）售契约一份及收款收据一份，拟证明郭继业与山东恒丰房地产开发有限公司于2004年2月28日签订合法有效的买卖合同并支付全部对价；3号证据国网山东省电力公司淄博供电公司供电专用收据一宗，拟证明郭继业自2004年2月开始对涉案房屋进行管理使用；4号证据信访信一份，拟证明郭继业等8户业主因涉案房屋的产权过户手续多次向有关部门信访；5号证据营业执照一份，拟证明郭继业利用涉案房屋实际管理使用；6号证据拟证明山东恒丰房地产开发有限公司认可涉案房产归郭继业所有，房产证正在办理之中。经质证，山东恒丰房地产开发有限公司对上述1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，但仅能证明郭继业对山东恒丰房地产开发有限公司享有债权，不享有物权权利，对3号证据的真实性无异议，但不能证明交付时间，4号证据与本案没有关联性，5号证据的真实性无异议，6号证据的真实性无异议。山东鲁王建工有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。本院审核后认为，上述证据均能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年2月28日，郭继业与山东恒丰房地产开发有限公司签订《商品房销（预）售契约》一份，约定：山东恒丰房地产开发有限公司将坐落于周村区展馆二层南1号营业房一套（建筑面积58.519㎡）以2600.00元/㎡价格售与郭继业，房屋总价款157149.40元；双方同意于2004年2月28日由山东恒丰房地产开发有限公司将上述商品房正式交付给郭继业，产权归郭继业所有，由郭继业到房地产交易监理部门办理交易确权手续。合同签订后，郭继业于2004年2月27日支付购房款157149.40元，山东恒丰房地产开发有限公司向郭继业出具收款收据一份。后山东恒丰房地产开发有限公司将涉案房屋交付郭继业使用。2005年1月20日，山东恒丰房地产开发有限公司为包括涉案房屋在内的周村区办理房屋所有权证，2014年5月28日补发。2020年7月，山东鲁王建工有限责任公司因与山东恒丰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案申请诉前保全，本院作出（2020）鲁0306财保514号民事裁定，裁定:“冻结被申请人山东恒丰房地产开发有限公司在各银行账户内的存款29980000.00元，如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。”2020年7月22日，本院依据该民事裁定书作出(2020)鲁0306执保744号执行裁定，裁定：“冻结被申请人山东恒丰房地产开发有限公司在各银行账户内的存款29980000.00元，如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。”2020年7月27日，本院依据(2020)鲁0306执保744号执行裁定查封包括涉案房屋在内的山东恒丰房地产开发有限公司名下坐落于周村区房屋。2020年11月6日，郭继业对涉案房屋的查封提出执行异议，请求：1.撤销周村区法院（2020）鲁0306执保744号执行裁定书；2.立即中止对位于周村区营业房的查封扣押措施。本院于2020年11月19日作出（2020）鲁0306执异251号之一执行裁定，裁定驳回郭继业的异议请求。另查明，周村区房屋于2014年11月28日办理抵押登记，抵押权利人为齐商银行股份有限公司周村支行，抵押权证号为T06-1016704，被担保债权数额为2080000.00元。本院认为，本案争议的焦点问题是郭继业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，不动产买受人提起执行异议之诉，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”郭继业在本院查封涉案房屋之前已与山东恒丰房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同且已按合同约定支付全部价款，郭继业提交的电费支付凭证也证实其在本院查封之前已合法占有该不动产，未办理过户登记亦非因买受人自身原因。因此，本案符合第28条规定的情形。其次，从请求权形成时间上看，郭继业对涉案房屋享有的请求权是基于2004年2月28日其与山东恒丰房地产开发有限公司之间的商品房销（预）售契约，山东鲁王建工有限责任公司对涉案房屋享有的请求权是基于2020年7月其对山东恒丰房地产开发有限公司提起诉讼所致，在形成时间上郭继业的请求权成立在前；从请求权的性质看，郭继业对山东恒丰房地产开发有限公司享有的是请求协助办理物权变更登记的权利，指向的是涉案房屋本身，山东鲁王建工有限责任公司对山东恒丰房地产开发有限公司享有的是金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房屋只是作为山东恒丰房地产开发有限公司的责任财产，在该债权债务发生之时，涉案房产实质上已因郭继业与山东恒丰房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同的约定而不再成为山东恒丰房地产开发有限公司的责任财产。因此，郭继业对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对郭继业的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行坐落于周村区的营业房。案件受理费100.00元，由被告山东恒丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。本院（2020）鲁0306执异251号之一执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 萍人民陪审员  于加胜人民陪审员  张玉宝二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  耿立娟