天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4972号上诉人（原审原告）：彭程，男，1989年12月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨顺国，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津滨海开元房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西五道**汇津广场**楼**。法定代表人：侯海兴，总经理。委托诉讼代理人：赵明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马云鹏，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人彭程因与被上诉人天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。彭程上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持彭程一审诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由开元公司承担。事实和理由：一、一审判决将开元公司提供的宣传册认定为要约邀请,没有法律依据。开元公司向彭程提供的宣传册中明确写明“连廊设计保证中户型全明通透”“一品更上一品”,即彭程购买的三期中户型房屋的品质要比一、二期更好,且为全明通透型房屋。同时,开元公司的工作人员也让彭程参观了一、二期房屋，彭程正是基于开元公司的宣传资料和对开元公司开发的一期、二期房屋状态的认知,彭程才同意以高于边户的价格购买了中户型房屋。但收房时才发现交付的房屋不仅不如一、二期,而且中户型房屋的卫生间、厨房根本无光可透、更无法通风,与开元公司在购房前提供的宣传及承诺不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。而本案中,开元公司的宣传册中明确载明,连廊保证中户型“全明通透”的承诺,就是对房屋明确具体的说明,且对房屋价格的确定起着决定性作用,因此,该宣传内容依法应为要约,应视为合同内容,应对双方有约束力。二、开元公司的连廊设计存在缺陷，开元公司存在虚假宣传的行为。开元公司建设房屋之前，已经取得了设计单位的连廊设计图，已经明知设计的户型不是全明通透，却还在对外宣传时，宣传中户型房屋全明通透，这种宣传行为属于虚假宣传。房屋设计是否合规，与开元公司对外宣传是否存在虚假，是两个不同逻辑关系，设计是否合格，不是判断开发商宣传广告是否存在虚假的标准。三、涉案房屋在交付时,是先让房主在收房通知书上签字,然后缴纳一定的费用，然后才能拿到钥匙,才能看到房屋的具体现状。彭程与其他房主一起于2019年12月28日集体找开发商表达诉求,要求退房,并在《解除合同通知书签字表》上签字。另一方面，房屋的现有设计严重影响房间的采光和通风，不符合天津市建筑节能要求。开元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。事实和理由：前期宣传不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一审判决关于销售时的宣传册已载明仅作为要约邀请的认定正确无误。宣传过程中不存在任何的欺诈和虚假宣传行为，全明通透并非承诺连廊设计完全无遮挡。此外，开元公司的设计符合国家有关规范要求，不存在设计偏差。彭程向一审法院起诉请求：1.判令开元公司变更《商品房买卖合同》第二条商品房销售单价为21282元，退还彭程多付的购房款234760元；2.本案诉讼费用由开元公司承担。一审法院认定事实：2018年8月8日，当事人双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定彭程购买开发区天韵轩8号楼-1-1502号房屋，建筑面积117.38平方米，每平方米23282元，总房款2732841元。合同第三条约定,商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第1条约定，甲乙双方确认：双方的权利、义务以及该商品房的交付标准和条件，均以买卖合同及本补充协议的约定为准。甲方在签订买卖合同及本补充协议前因销售商品房提供的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均属于要约邀请，其中所述内容或展示效果并不作为该商品房的交付标准和条件，亦不作为买卖双方权利义务的依据。甲方向乙方提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容，不具有法律效力。开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件》审查合格书证实涉案房屋所在小区的设计合格。开元公司于2019年12月13日获取天韵轩1-19号路《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，同日向彭程邮寄《入住须知》、《入住通知书》，彭程签收后,未办理交接手续。一审法院认为，当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行己方义务。合同中已载明销售时的宣传材料仅作为要约邀请，并未就户外连廊做出特别约定。当事人对自己的主张，有责任提供证据。彭程提供的现有证据不足以认定开元公司在涉案房屋销售过程中存在虚假宣传的行为。根据开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》，可以证实涉案房屋户外连廊设计符合相关规范，不存在设计失误导致违约的情形。彭程以重大误解订立合同为由主张变更合同价款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“驳回原告彭程的全部诉讼请求。案件受理费2410元（减半收取），由原告彭程负担”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭程提交一组照片，证明开元公司目前开发的三期项目中户型的价格低于边户型，而彭程购买的中户型的价格是高于边户型。开元公司对证据的其真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。本院认为，彭程提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同的价款是否具备可撤销或变更的法定情形。彭程以开元公司宣传手册中“一品再上一品”“连廊设计保证中户全明通透”的宣传语系虚假宣传，且连廊设计存在缺陷为由，要求人民法院变更合同价款。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第1条明确约定,因销售商品房所发布的广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均属要约邀请，不作为该商品房的交付标准和条件，亦不作为买卖双方权利义务的依据。双方签订合同中并未就户外连廊做出特别约定，彭程提供的现有证据不足以证实开元公司承诺连廊设计为无遮挡，亦不足以证实开元公司在销售过程中存在虚假宣传的行为。开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》可以证实连廊设计符合相关规范，不存在设计不合格的情形。关于房屋的价格，彭程应当是在充分了解房屋价格及房屋的情况下，自愿与开元公司签订的合同，不存在可撤销或变更的法定情形。彭程要求解除《天津市商品房买卖合同》的行为，亦不足以证实开元公司存在虚假宣传。彭程的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，彭程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4821.4元，由上诉人彭程负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十二月九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……