安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初3190号 原告：蚌埠市万通物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳路**丽景天成**楼****。 法定代表人：马光武，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭丛军，公司员工。 委托诉讼代理人：柴元春，安徽淮佑律师事务所律师。 被告：陈立新，女，1970年2月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告蚌埠市万通物业管理有限公司与被告陈立新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市万通物业管理有限公司（以下简称万通公司）的委托诉讼代理人郭丛军、柴元春，被告陈立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万通公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的自2015年7月1日至2020年11月30日的物业管理费4950.1元(之后实际发生的物业管理费用另行计算);2.被告向原告支付违约金1000元(暂计算至2020年11月10日,之后的违约金以尚欠物业管理费为基数,按协议约定标准计算至实际偿清日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈立新系丽景天成花园35幢2单元1102室的业主,房屋建筑面积为101.54平方米,原告蚌埠市万通物业管理有限公司系该社区的物业管理人。2010年12月31日,被告签署《承诺书》,声明其已阅读并同意遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同约定。其中,《前期物业服务合同》第四条【物业管理服务费用】约定住宅多层按建筑面积每月0.6元/平方;高层(小高层)按建筑面积每月0.75元/平方;商铺按建筑面积每月1.0元/平方。第九条【违约责任】第四款约定乙方(即被告)违反合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方(即原告)有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后,原告依约交纳物业管理费至2015年7月1日,但自2015年7月1日起,被告已连续拖欠原告物业费至今。其间,原告曾多次联系催要未果。原告认为,被告作为小区业主,依法应当按照《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》相关约定,向原告支付物业费,被告久拖未付,显属违约。为维护原告的合法权益特诉至法院,望依法支持原告诉讼请求。 被告陈立新答辩称，我没有不交物业费的意向，我也奇怪很久没有见到物业公司上门收费，经过这次法院庭前通知，才知道物业公司上班时间与事业单位及公务员相同为朝九晚五、且周六日休息；我与物业公司负责人沟通时他们只知道我家欠物业费却不知道因何欠费，不知道物业公司能否找到我家当初的报修日期记录，是因为物业公司工作人员到我家误报漏水给我家造成了经济损失及长达一个多月的生活不便；我家从拿房开始报修漏水到目前为止都没有维修好；物业公司以创城名义把我家门口的艾叶收走而其他人家堆放的大量杂物依然存在；物业公司为清除小广告把我家大门烤漆损坏；几年前物业公司二次维修我家房屋却仍然漏水，后就再也没主动找我沟通，我也没有接到欠费通知，原来物业公司是在累计计算欠费总额，想集中在一起到法院起诉；我家旁边还建造了信号塔，小区绿化都变成杂乱无章的地坪，电瓶车在楼道内充电存在安全隐患；物业公司上班时间与我的上班时间相同，且不主动与我沟通，我也无法请假不上班去跟他们沟通；物业公司收取的费用没有向业主公示，应该维护的小区绿化也越来越少；物业公司工作人员存在本末倒置的服务理念。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2008年10月18日蚌埠东安房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定由原告向位于安徽省蚌埠市淮上区的丽景天成花园小区提供物业管理服务。被告为该小区35幢2单元1102室的业主,产权面积101.54平方米。2010年12月31日被告在《丽景天成·秦淮苑--签约资料》中的承诺书上签名确认。根据前期物业服务合同约定，被告应按产权面积向原告缴纳物业管理费0.75元/平方米/月。被告因原告物业服务不到位且由此致其损失尚未交纳2015年7月1日至2020年11月30日的物业管理费4950.1元。上述事实有原告提交的《前期物业管理服务合同》、《丽景天成·秦淮苑--签约资料》、入伙通知书、缴费凭证、服务价格登记证，被告提交的照片15张及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。蚌埠东安房地产开发有限公司是案涉小区的建设单位，其与原告签订的《前期物业管理服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，对小区内的业主具有约束力。被告签署的承诺书，是其真实意思表示，原、被告双方均应按约定履行各自的义务。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。原告要求被告支付2015年7月1日至2020年11月30日的物业管理费4950.1元，本院予以支持。 关于被告抗辩称原告提供物业服务过程中存在的各种问题及给其造成的损失，本院认为，物业管理服务具备公共服务的性质，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，应当综合整体情况评价物业服务企业的服务质量和水平。原告作为物业服务企业在进行物业管理过程中，履行了物业合同约定的维修、养护、管理及维护等主要义务，其在服务过程中存在瑕疵，被告作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，或者通过召开业主大会依照法定程序对原物业服务企业进行解聘、另行聘请新的物业服务企业，而不能以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为。结合本案庭审查明事实及被告提交的证据,原告提供的物业服务确实存在不够到位之处，也给被告生活造成了一定的不便，但被告证据尚不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，原告作为物业服务的提供者,应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为小区提供更好的物业服务。据此，本院对原告诉请的物业费酌情予以扣减，被告拖欠的2015年7月1日至2020年11月30日的物业管理费4950.1元，本院予以支持4200元。考虑到被告拒交物业服务费事出有因，原告主张的违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告陈立新于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠市万通物业管理有限公司2015年7月1日至2020年11月30日期间的物业管理费4200元； 二、驳回原告蚌埠市万通物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈立新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 董 雯 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 陈晓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。