安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初4777号 原告：荣某某，女,1991年11月11日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 被告：界首市栖霞汇泉置业有限公司。住所地：界首市天安路西侧、顺河东路南侧。统一社会信用代码91341282MA2NBT326N。 法定代表人：张珠峰。 委托诉讼代理人：孙春峰，安徽鹿上律师事务所律师。 原告荣某某与被告界首市栖霞汇泉置业有限公司（以下简称栖霞公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月10日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣某某及被告界首市栖霞汇泉置业有限公司的委托诉讼代理人孙春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延期交房违约金5069元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原告以724154元的价格购买了界首市栖霞汇泉置业有限公司开发的锦绣城商品房并签订了商品房买卖合同。按合同约定，该房应于2018年11月20日前交付并在60日内完成建设工程竣工验收备案。如逾期交付由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告直至2019年1月30日才完成竣工验收备案，共计违约70天，应赔偿原告逾期交房违约金5069元。因被告一直未履行义务，原告提起诉讼。 栖霞公司辩称，一、首先答辩人针对此次一百余户诉讼案件贵院的诉讼程序作出如下几点答辩。1、被告一次收到一百份案件开庭通知(邮寄时没有送达原告起诉提供的证据，被告是在周一才拿到部分证据)，还有部分起诉状是在周四就是昨天才从法庭取得起诉状，这一百余个案件的开庭时间又是同一天，短短几天内被告无法完全核对原告诉状中所述的购房、价款等案件事实。为此被告已在庭前书面向贵院提出延期举证开庭审理申请，但贵院未给予书面答复。2、涉案一百多余案件并非事实清楚、权利义务明确的案件，被告已提起反诉，本案不应适用小额诉讼程序进行审理。3、被告再次申请贵院整体回避，将本案报请阜阳市中级人民法院，指定邻县法院进行审理。二、答辩人不存在延期交房情形，被答辩人要求答辩人支付延期交房违约金没有事实依据。1、根据答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，答辩人应于2018年11月20日向被答辩人交付房屋。答辩人在2018年11月17日就通过邮寄的方式向被答辩人送达了交房通知书，告知被答辩人办理收房的地址和所需资料，是被答辩人拖延办理收房手续。2、答辩人在约定的交付期限届满前，已满足约定的交房条件。本案中答辩人在2018年11月20日前已经取得了竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。可见答辩人在约定的交房期限届满前已符合约定的交房条件。3、答辩人在约定的交付期限届满前，已满足法定的交房条件。《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。涉案商品房于2018年11月取得设计、施工、工程监理等单位加盖公章的竣工验收备案表，该备案表足以说明涉案工程已经竣工，有完整的技术档案和施工管理资料。三、被答辩人在诉状中所述2019年1月30日才符合交房条件，系被答辩人对备案的错误理解。《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》(国发[2003]5号)第76项规定，建设单位只需要提供房屋建筑工程竣工验收相关的资料给建设行政主管部门，建设行政主管部门只能进行形式审查，而无需进行实质性审查。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)将《城市房地产开发经营管理条例》确定的“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收”取消，国家单位不再统一组织综合验收，即由建设单位自行组织验收即可。由于上述国务院颁发的行政决定，界首市住房和城乡建设局已经丧失了组织竣工验收的行政权力，房屋的竣工验收备案直接由勘查、设计、施工、工程监理等单位进行。因此，在约定2个月交房期间经过后，答辩人才于2019年1月21日统一向界首市住房和城乡建设局提交备案材料，界首市住房和城乡建设局在2019年1月30日完成备案，该备案是交房后栖霞公司代为办理房屋产权的程序，与被答辩人理解的交房取得竣工验收备案不是同一含义。合同约定的是答辩人“取得”施工、设计、勘察、监理等单位出具的竣工验收备案证明即可交房，是否向界首市住房和城乡建设局提交备案材料，并不是交房的条件，而是办理房屋产权证明的必经程序。综上所述，答辩人在约定期限内书面通知被答辩人收房，在通知被答辩人收房时已满足合同约定的交房条件，因被答辩人拖延收房致房屋未能交接，是被答辩人存在违约行为，答辩人并不存在违约。故应依法驳回被答辩人的请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明如下事实：被告栖霞公司系“栖霞锦绣城”的开发商，荣某某与栖霞公司于2017年10月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》购买被告公司开发建设的锦绣城1幢1单元14层1401号商品房，房屋总价款为724154元。合同第七条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年10月15日前支付首期房价款224154元，余款500000元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交接时间和手续约定：出卖人应当在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起于实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同签订后，荣某某按约定支付了房屋价款并于2018年12月26日取得房屋。 另查明，涉案商品房于2019年1月30日完成建设工程竣工验收备案。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定各自履行相应义务。 原告按约定支付房款后，被告未在合同约定的时间内将符合合同约定交付条件的房屋交付原告，已构成违约，故被告应支付原告逾期交房违约金。涉案商品房虽于2018年11月19日通过工程竣工验收，但于2019年1月30日方才完成建设工程竣工验收备案，符合双方约定的交房条件。但根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条交接时间和手续“（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”的约定，原、被告双方在涉案商品房未通过建设工程竣工验收备案的情况下，于2018年12月26日办理了房屋交接手续，该行为应视为双方变更了合同约定的交房条件，自此，被告不再就逾期交房向原告承担违约责任。故被告应支付原告逾期交房违约金2607元[以购房款724154元为计算基数，按每日万分之一的标准计算36天（2018年11月21日至2018年12月26日）]。原告超过部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告界首市栖霞汇泉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告荣某某逾期交房违约金2607元； 二、驳回原告荣某某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告荣某某承担12元，被告界首市栖霞汇泉置业有限公司承担13元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年十二月十八日 书记员  刘艳艳