江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初6092号原告：杨飞，男，1968年12月28日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地：江西省抚州市临川区初中文化，个体户。被告：李俊，女，1970年9月15日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地：江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告杨飞与被告李俊合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨飞，被告李俊及其委托诉讼代理人徐勇兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨飞向本院提出诉讼请求：1、判决被告归还代其垫付的装修费用61000元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年3月30日，原告杨飞向张忠献、李瑶明购买中联大厦南边瑶坪一组二楼写字楼的50%面积归原告所有。与此同时，被告李俊购买了二楼写字楼的另50%面积。房屋竣工后，二层写字楼一直处于毛胚状态。2017年，原、被告经口头协商，由原告出资将整个二层写字楼（面积约300平米）进行装修，原告垫付的装修费在后续的房屋租金中予以抵扣。当时被告一直在外地，直到2020年4月份，被告从外地回来，原告要求与被告对之前租金抵扣装修费的口头约定作出书面协议。同月30日，双方签订了一份协议，协议约定：“将瑶坪南路光明眼科医院斜对面瑶坪一组住宅楼2楼约300平米现由杨飞出租给租户，租金杨飞收取抵扣20万元装修费，租期为2018年6月30日到2020年农历12月30日止。”双方协议签订后，被告却拒不履行协议约定，反而占据二层楼房，私自对外贴出租广告，经原告多次劝阻无果，至今尚未归还装修费61000元。综上，原、被告就中联大厦南边瑶坪一组二楼住宅租金抵扣装修费的约定达成一致协议，原告已先行垫付了所有装修费用，被告拒不配合原告出租房屋，反而霸占房屋，私自出租，被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益。故原告特向贵院起诉，请求法院依法支持原告的上列诉讼请求。原告杨飞为证明其主张，提供下列证据：证据一、原告身份证复印件，被告的身份证复印件，拟证明原被告的主体资格。被告代理人质证意见：无异议。证据二、协议一份（协议：经双方协商同意，现将瑶坪南路光明眼科医院斜对面，瑶坪一组住宅楼2楼约300平方现由杨飞出租给租户，租金由杨飞收取抵20万元装修费，租期为2018年6月30日至2023年农历12月30日止，其他无任何人无权干涉。双方签字生效：杨飞，李俊；2020年4月30日），拟证明我替被告垫付20万元（各自承担10万元）装修费用，双方达成协议。被告代理人质证意见：首先该协议约定了两个条件，第一是达到了20万的租金合同解除，第二是到了2023年12月30日可以解除，本案有证据证明原告收取了租金早已经超过了20万，该协议已经履行完毕，被告无需向原告返还垫付的装修费用。原告予以补充：本来是要租到2027年，被告不同意，双方协商被告只同意从2018年6月30日至2023年农历12月30日抵租金。被告代理人予以补充：协议意思说，原告垫付装修费用各一半，把房子出租权交给原告，原告利用租金来抵扣装修费用，如果是20万元抵扣满了，则代表双方的权利义务都履行完了，如果五年后没有租到20万元，也视为合同到期。原告称：当时是这个意思，但是到2023年达不到20万元的租金。证据三、照片四张，被告张贴通知二张，拟证明被告李俊占据二楼房间，私自对外贴出租广告，造成我无法出租，已经严重侵害原告合法权益。被告代理人质证意见：对真实性无异议，但是被告了解到各租户缴纳的租金已经达到了原告装修费用，那么合同已经终止，被告有权收回房屋自行出租或者居住。证据四、租户跟我的聊天记录，拟证明被告跟租户说房租要交给她。被告代理人质证意见：合同已经履行完毕，该房屋的所有权和收益权都回归到被告本身，被告应当有权要求租户将租金交回到被告。证据五、合作建房协议（2011年3月11日），拟证明瑶坪一组住宅楼2楼50%，1楼的1号店面和6号店面属于我自己的，总房款约40万元，2012年实际上给了358800元。被告代理人质证意见：真实性无异议，虽然钱是由原告支付的，因双方有亲属关系，不排除双方达成另外的约定，请法庭综合双方的证据予以认定。原告予以补充：1号店面和6号店面其实是车库，二楼的写字楼占50%。被告李俊辩称，针对原告的诉请，首先在原告的诉状中，遗漏了除双方购买的二层住房以外，还购买了一层的店铺，答辩人在国外生活的期间，是将一层的店铺和二层的住房都交由被答辩人管理，自建房以来，至今已经有九年多的时间，被答辩人收取的租金早已经超过了诉请中的装修费用，鉴于双方的亲属关系，答辩人一直未向被答辩人主张剩余的租金，但是被答辩人反而截取了近三年的租金，以此主张不够装修费用，显然与事实不符，请法庭依法查明事实，驳回原告的诉请请求。被告李俊对其主张未提供证据材料。证据一、现有租户出具的证明，拟证明每间房的月租金在400-450元之间。原告质证意见：刘小英、何水长是没有的租户，付水连有租金280元/月；如果我房子空在那里就没有租金，曾志辉我也没有看到过这个名字；月租金在300元左右。证据二、店面协议（代写人李美金，系被告妹妹），原被告约定1号和6号店面双方各一间，拟证明在房屋楼下有两个店面，双方约定各一半，被告在国外生活期间，店铺的收益也交给原告。原告质证意见：真实性有异议，被告是伪造的证据，杨飞的签名百分百不是我签字的，上面的指纹也不是我按的。证据三、申请证人唐某出庭作证，拟证明在原告管理1楼店面和2楼住房期间收取的租金自房屋建成以来，并不是全部来自于装修以后，可以推定原告收取的租金早已超出20万元。证人系被告姐夫，证人证实双方于2011年合伙购买住宅楼及楼下车库。在李俊在国外期间，一楼和二楼都是毛胚房，有拿去出租，楼上住房一个月租金不清楚，楼下店面开麻将房。店面是否一直出租不清楚。二楼租给别人搞培训，另外还租给别人住家。2013年之后就一直租给别人。被告于2020年2-3月的时候回来的，出国的具体时间不清楚，至少8年以上。被告代理人质证意见：首先证人具有唯一性，因长期以来租户是流动的，只有身边的人才能比较全面了解全部的事实，虽然证人与被告有一定的亲属关系，但正是证人基于自身的经历，向法庭陈述，他的证词的证明力应该得到认可，那么证人陈述涉案的房屋一二层都已经在毛胚房的时候就已经出租，而原告的诉请中没有列明该期间的租金收益，那么原告主张的61000元假如存在，那么也应当扣除在装修之前的租金收益。原告质证意见：因为证人与被告是亲属关系，不能采纳。对双方提供意见分析认定如下：一、对原告提交证据分析认定如下：证据一，被告无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；证据二，业经司法鉴定，对真实性、合法性予以确认，对关联性被告存有异议，待结合本案其他证据再予以确定；证据三、证据四，被告对真实性无异议，予以确认，对关联性，待结合本案其他证据再予以确定；证据五，可证实原告与案外人张忠献、李瑶明合作建房，拥有二楼住宅楼50%部分。二、对被告提供证据分析认定如下：证据一，原告只对租户付水连予以认可，对其他人员不予认可，因该证明属于证人证言，按照证据规则应出庭作证，接受询问，而上述人员未到庭，无法确定其真实性，故不予采信；证据二为店面协议，原告对协议上签名予以否认，且双方争议为“一楼一号店面和6号店面面积约80平米各一半”，因本案诉争只涉及二楼装修费用，故与本案缺乏关联性，故不予采信；证据三为证人证言，因证人与被告有姻亲关系，且无其他证据相印证，故不予采信。通过对原被告提供证据的分析认定，结合庭审调查，对以下基本事实予以确认：被告系原告妻子养妹。2011年3月30日原告与案外人张忠献、李瑶明签订《合作建房协议》，原告投股中联大厦南边瑶坪一组一楼1号店面、6号店面，二楼写字楼（住宅楼）50%。2012年1月7日原告向案外人张忠献、李瑶明支付合作建房款358800元。被告亦购买二楼住宅楼50%。二楼住宅楼面积约300平方米，隔成12个房间，原告拥有向北左右各三间，被告拥有向南左右各三间。当时房屋系毛胚房，尚未装修。因被告当时在国外，双方协商装修事宜，被告同意由原告装修，装修费用两人平摊。原告从2017年10月份开始装修，到2018年6月30日基本完工。2019年10月被告从国外归来。2020年4月30日，双方签订一份书面《协议》，上写明：“经双方协商同意，现将瑶坪南路光明眼科医院斜对面、瑶坪一组，住宅楼**约300平方现由杨飞出租给租户，租金由杨飞收取抵20万元装修费，租期为2018年6月30日到2023年农历12月30日止，其他任何人无权干涉。双方签字生效：杨飞、李俊，2020年4月30”。被告在本案开庭前对《协议》上“李俊”签名申请进行笔迹鉴定，并交纳鉴定费4000元，本院依法委托江西天剑司法鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定意见为：检材中的“李俊”签名笔迹与提供的李俊本人签名样本是同一人书写。2020年8月份因被告不同意按《协议》履行，双方对收取案涉房屋租金引发纠纷成讼。原告诉讼请求经本院当庭释明，原告同意变更诉讼请求为：要求被告按合同约定履行。另查明，涉案房屋为小产权房。另，原告陈述：2012年元月7日买的房子，向张忠献、李瑶明购买中联大厦南边瑶坪一组二楼住宅楼50%的面积，面积约150平方，总共隔成12小间，我还买了楼下的1号和6号车库，被告也是买同一栋楼二楼另一半50%的面积，约150平方，总面积300平方，我买的是靠北边左边3间，右边三间，当时买的时毛胚房，没有装修，在2012年-2017年之间被告有时候打电话说如果有人要住，就白给人家住，房子空也是空在那里，房子就要有人住，如果有人要租，就让人家随便给点租金，反正我也不在家，你照看房子如果能租到一点钱，你拿去用，我也没出一分钱，也没出一点力，这是被告说的，如果能多租到一点钱，就给她养父母买吃的，但是没有装修，也没有人住，没有水电和门窗，到了2017年被告有时候打电话跟我商量，看能不能把房子装修好，空在那里也没有用，当时我说我没有钱，被告说她也没有钱，被告就叫我一个人借钱装修，说以后装修费两个人平摊，一人一半，反正我房子在那里，让我不要担心，等装修好了，我一人收取租金抵装修费，我从2017年10月份装修，到了2018年6月30日基本完工，一共花了20万装修费，所有装修费我一人垫付，当时说好每人承担10万元装修费，还不包括我装修时期的个人工资，到了2019年10月16日被告听说我把房子装修好了，就从新加坡回来，正好被告被新加坡警察抓住，就叫新加坡警察给我打电话帮她买机票回来，我就给被告垫付了2841元的机票，到了2020年4月30日被告说要跟我算下房子的事情，看下问我要租多久，当时在商量的时候我说，要租到2027年勉强能收回我垫付的装修费，因为租房子的人要帮他们买好家具，家电等，才会有人租，这样算下来费用挺多，还要有人管理，所以我当时说要租到2027年，被告当时不同意，说只能让我租到2023年，当时我不同意，但是没有办法因为房子已经帮她装修好了，被逼的不同意也得同意，只能妥协，所以签订了那份协议，到了2020年8月4日，被告说签的协议无效，也不承认自己签的字，还污蔑我伪造她的笔迹签名，还反问我怎么做这样的事情，拿了我忘记拿的钥匙，被告还说要我拿写的协议来，钥匙就还给我，你不拿协议来钥匙就不还给我，我被逼得没办法，只有报警，2020年9月1日被告私自张贴通告，要求租户交钱给她，还想把我的份额占为己有，我说的句句属实，被告违约应该追究她的违约责任；61000元是10万元减去前面租金30000元估算出来的。被告陈述：原告每年没装修的时候租金达到6万，装修好了租金达到8万，现在有12个人在里面住；我当是在新加坡委托原告帮忙买房子，当是原告说找到二楼的层面，我叫他全部买下来，原告就弄了各占50%，我总数付了32万元（二楼25万元，店面8万元），二楼交给原告管理，我是2010年就在国外，2019年12月份回国；原告装修的时候原告通知了我，我回来以后原告就跟我讲装修费20万，我觉得装修费没达到这个数额，装修了12个房间；我当时对行情不了解，我看在养父母的面子上，我让着原告；现在因为十年的租金已经远远超过了20万元；我当时回来因为欠钱所以把店面卖给原告用于还债，原告支付了8万元现金。至于收取租金情况，原告当庭确认：“收取过二楼的租金，从2012年-2020年共收取2万元租金，毛胚房的时候没有出租”。本院认为，本案争议焦点为涉案《协议》是否有效？原告主张双方签订的《协议》有效，双方应按协议约定内容履行；被告则以原告收取十年租金的数额已超过装修款20万元，《协议》已经履行完毕，无须履行。《协议》签订时间为2020年4月30日，协议中明确装修款为20万元，以由原告收取二楼约300平方米在2018年6月30日至2023年农历12月30日期间租金抵扣，原被告双方均在《协议》中签字，被告虽对《协议》中签字有异议，但经司法鉴定确为其本人所签，故对该《协议》的真实性应予以确认；至于《协议》内容，被告虽对装修款为20万元提出异议，因其未提供相关证据证明，故不予采信，则应确认涉案房屋装修款为20万元；对于双方约定的由原告收取租金的出租期间，被告在2010年至2019年12月份期间虽远在国外，涉案房屋由原告管理，但对房屋进行装修也经双方协商，被告在2019年12月份回国到2020年4月30日方与原告签订书面《协议》，四个多月时间比较充足，被告应对情况比较了解，双方约定的出租期间系双方协商所定，目的在于通过收取租金方式使原告收回装修房屋垫付款项，被告作为成年人，具有完全民事行为能力，应能预见其民事行为可能产生后果，应对其民事行为承担相应民事义务，被告辩称《协议》约定的20万元装修款原告收取租金已远远超过，系被告单方推定，所提供证据也不足以证明其主张，故不予采信；则，应认定双方签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定内容履行。被告申请鉴定费用4000元，由被告负担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：确认原告杨飞与被告李俊于2020年4月30日签订的《协议》有效，双方应按《协议》约定内容履行。本案诉讼费4300元减半收取2150元，由被告李俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇二〇年十二月二十八日书记员  许紫宸