山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁09执异176号 案外人：彭焕周，男，1969年7月3日出生，住山东省新泰市。 案外人：彭焕平，男，1970年2月17日出生，住山东省新泰市。 申请执行人：浙江康达建筑有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区垦辉一路**。 法定代表人：王建华，该公司总经理。 被执行人：新泰市石莱镇东刘家山村村民委员会，统一社会信用代码370982114257，住所地山东省新泰市石莱镇东刘家山村。 法定代表人：陈福龙，该村村委会主任。 在本院执行申请执行人浙江康达建筑有限公司（以下简称康达公司）与被执行人新泰市石莱镇东刘家山村村民委员会（以下简称刘家山村委会）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人彭焕周、彭焕平对查封被执行人刘家山村委会7套老年公寓提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人彭焕周、彭焕平称，对你院（2020）鲁09执134号执行裁定书有异议，该裁定查封我们位于新泰市××××幢老年公寓有误，请你院依法变更裁定，并对其中7套老年公寓予以解除查封。理由：你院查封的新泰市××××幢老年公寓中有7套老年公寓归异议人所有。我们与被执行人关于建筑租赁合同纠纷判决生效后，新泰市人民法院以（2018）鲁0982执935号执行中，于2018年9月10日在法院主持下，双方达成《执行和解协议书》，被执行人将三幢老年公寓中的7套抵顶给了我们，这7套老年公寓所有权归我们所有。因你院查封了我们的财产，请求你院依法变更查封裁定。彭焕周、彭焕平向我院提交证据：证据一、新泰市人民法院的判决书、执行裁定书复印件一份；证据二、执行和解协议复印件一份；证据三、四份《楼房（老年公寓）购买合同书》；证据四、《租赁彭焕周老年公寓协议书》一份，载明：经村主任陈福龙介绍，贾清振租赁彭焕周老年公寓第2排2楼1号居住，约定彭焕周出卖时，贾清振搬出，另找住处。贾清振居住前先支600元租金，贾清振支付村委会押金1000元，不住时退还本人。2019年8月10日订立，同时生效。证据五、《补充协议书》一份，载明：双方于2018年9月10日达成的《执行和解协议》，其中四套已经实际履行，三套未明确房号。现经过双方自愿协商一致，达成如下补充协议：一、原协议已经抵顶的4套老年房明确如下：1号楼106号和105号，2号楼201号和206号，四套已经作价40万元抵顶给甲方，产权归甲方所有，另外乙方还欠甲方30万元，用以下三套老年公寓抵顶，具体房号是1号楼103室（徐西贞岳父暂住）、1号楼202号（贾庆厚暂住）、1号楼204号（郭富英暂住），归甲方所有。前述协议无落款日期。 康达公司称，请你院依法驳回案外人的异议，继续查封被执行人的老年公寓的所有房屋。案外人提交的《执行和解协议》、四份《楼房（老年公寓）购买合同书》、《补充协议书》等并不具有法律效力。1、根据《最高法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46、47、48条的规定，人民法院对查封、扣押的财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。在执行案件中，以实物来低价的，如果不进行公开拍卖，就有可能损害债务人及其他债权人的利益，也有失公允。案外人没有向法院申请查封扣押被执行人财产，而是直接签订了所谓的《执行和解协议》等，意图直接拥有7套老年公寓的所有权，我们不禁要问：10万元一套的价格是怎么定出来的？如果这算变卖，按规定也需要人民法院交由有关单位变卖或自行组织变卖。人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估，但案外人并没有提供相关证据来证明这些事实。2、案外人提供的四份购买合同书，卖方均为彭焕周，而彭焕周和彭焕平两人。四份合同均未明确房款是从执行款中扣抵。因此根据这四份买卖合同，只能证明案外人彭焕周个人向被执行人购买四套老年公寓。该证据的合法性及关联性存疑。3、租赁老年公寓协议书，更是让人无法理解。出租人彭焕洲是何许人？与本案什么关系？贾振清租赁的是老年公寓的第2排2楼1号，而老年公寓是由具体的楼座房号的，如1号楼106室，因此该协议的真实性、合法性、关联性均存疑。4、《补充协议书》，签订的日期不明，从内容看，结合《执行和解协议》和你院的询问笔录，几乎可以肯定是近期写的，是在本案查封涉案房产后写的，该补充协议书根本就不具有法律效力。 刘家山村委会称，我村已在2018年9月抵顶给彭焕周、彭焕平四套老年公寓，今年又抵顶给他们三套，共7套房子，每套按10万元。我村认为这7套房子都是彭焕周、彭焕平的。 本院查明，本院于2019年11月28日作出（2019）鲁09民初177号民事判决书，判决刘家山村委会支付康达公司工程款31495478.35元、违约金944864.35元和利息损失。前述判决生效后，因刘家村委会未履行金钱给付义务，康达公司向我院申请强制执行。我院立案执行，执行案号为（2020）鲁09执134号，在执行过程中，于2020年8月27日查封刘家山村委会的三层办公楼一幢、老年公寓三幢。 又查明，新泰市人民法院就彭焕周、彭焕平与刘家山村委会建筑设备租赁合同纠纷一案，于2017年12月29日作出（2017）鲁0982民初7826号民事判决，判决刘家山村委会支付彭焕周、彭焕平欠款639214元和利息。该案判决生效后，因刘家山村委会未履行判决确定的金钱给付义务，彭焕周、彭焕平向该院申请强制执行，新泰市人民法院立案执行，执行案号为（2018）鲁0982执935号，在案件执行过程中，双方于2018年9月10日达成执行和解协议：“1、刘家山村委会用自有的四套老年公寓（1#106号张善宝、1#206号尹绪贤、2#106号高立苹、2#105号陈富科）抵顶甲方40万元，剩余30万元等乙方腾出老年公寓后再用三套老年公寓抵顶，乙方保证从现在算起三年之内腾出老年公寓。2、如刘家山村委会三年之内腾不出三套老年公寓，彭焕周、彭焕平可以申请恢复执行，并要求支付30万元的利息。2018年9月11日刘家山村委会与彭焕周签订四套房产的《楼房（老年公寓）购买合同书》，以每套10万元的价格将老年公寓1号楼206号、2号楼106号、1号楼106号、3号楼1楼从东起5号共4套房产售于彭焕周。”新泰市人民法院于2018年9月25日因双方自愿达成执行和解协议，申请执行人彭焕周、彭焕平申请撤回本案执行且认可本案可以终结执行，裁定终结（2018）鲁0982执935号案件的执行。 再查明，2018年9月刘家山村委会实际交付彭焕周、彭焕平老年公寓1号楼105号和106号，2号楼201号和206号四套房产，后于2020年10月以老年公寓1号楼103号、202号、204号三套房产抵顶给彭焕周、彭焕平。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人彭焕周、彭焕平提出对7套房产的执行异议，其中四套房产系案外人彭焕周、彭焕平与刘家山村委会在执行过程中于2018年9月10日达成书面和解协议，并于次日签订了书面购房合同并实际交付，时间早于本案2020年8月27日对涉案房产的查封。该四套房产用以抵顶新泰市人民法院生效民事判决书确定的刘家山村委会40万元欠款，应视为已经支付全部价款。该四套房产未办理房产登记，非因案外人彭焕周、彭焕平的原因未办理房产登记。案外人异议中另三套房产，因系本院查封涉案房产后由被执行人处置给案外人，用以抵顶欠款，不符合前述司法解释第一项和第二项的规定，故案外人对该三套房产的权利不能排除本案对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 一、中止对新泰市石莱镇东刘家山村村民委员会老年公寓1号楼105号和106号，2号楼201号和206号四套房产的执行； 二、驳回案外人彭焕周、彭焕平的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二〇年十二月十日 法官助理高鹏 书记员陈珠慧