江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初3219号原告：万湉，男，1985年11月15日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：范白云，江苏北固律师事务所律师。原告：江齐，女，1986年4月14日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：范白云，江苏北固律师事务所律师。被告：镇江强凌房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321100792348071T，住所地镇江市钓鱼巷**。诉讼代表人：杨彬，该公司清算组负责人。委托诉讼代理人：李传华，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾诗筠，江苏江成律师事务所律师。原告万湉、江齐诉被告镇江强凌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭审理本案。原告万湉、江齐的共同委托诉讼代理人范白云，被告镇江强凌房地产开发有限公司清算组的委托诉讼代理人顾诗筠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万湉、江齐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间订立的皇冠假日花园G3-402室商品房买卖合同合法有效；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系。2018年2月12日，原告与被告签订了购买位于镇江市房屋的认购协议，并全额支付了购房款，但被告一直未履行交房义务。2020年9月16日，被告被裁定破产清算。原告依公告所列期限向管理人申报案涉房屋所有权。2020年10月30日被告管理人通知原告，认为买卖合同无效而不予确认，并告知对审查结论有异议，可在收到通知15日内向法院起诉。原告认为，签署房屋买卖协议并支付了全额房款，虽然协议中提及房屋处于查封期内，但被告向原告说明在镇江市润州区人民法院达成和解协议，约定被告可销售包含案涉房屋在内的12套房屋。原告已尽了一个正常智力和生活经验公民应尽的责任，故原告与被告订立的协议应合法有效，管理人不予确认物权错误。被告辩称，被告名下案涉房屋所在的镇国用（2007）第2467号土地使用权于2017年9月5日被南京市中级人民法院查封，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。案涉房屋的认购协议系土地被查封之后所签订，故合同应认定无效。经审理查明。2018年2月12日，原告万湉、江齐与被告镇江强凌房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》一份，约定原告认购被告开发的位于镇江市长江路27号皇冠假日花园项目G3幢402室房屋（建筑面积96.24平方米），合计价款995562元。合同签订时原告支付定金10万元并预付房款895562元。协议中载明，该商品房已被法院查封，双方同意被告于2018年8月31日前解决查封问题。如未能按期解决，则视为被告违约等。此外，协议还就商品房的具体特征、价款的给付方式、合同的签订、办理产权登记有关事宜、违约责任以及解决争议的方式等作出了约定。同日，原告向被告合计支付了995562元。因案涉房屋所在土地使用权于2017年9月5日被法院查封等，案涉房屋至今未能领取所有权证明，被告亦未向原告交付房屋。后因被告破产，原告遂向被告的破产管理人即该公司的清算组申报了物权，要求办理案涉房屋即东方诚园（即备案名“皇冠假日花园”）G3-0402室的不动产产权证书。管理人审核后，于2020年10月30日向原告出具了编号为124的《关于物权审查事项的通知》，其中载有：因购房协议签订于2018年2月12日，明知是法院查封状态仍然购买，故该协议无效，对原告申报的物权主张不予确认。2020年11月2日，原告诉来本院。审理中另查明。1.案涉房屋所在镇国用（2007）第2467号土地使用权，于2017年9月5日被南京市中级人民法院查封，且于2020年9月3日进行了续封。2.镇江市润州区人民法院在执行申请执行人为镇江市京口区鼎盛农村小额贷款有限公司、王泓菖，被执行人为本案被告的案件中，被告与申请执行人于2017年12月21日达成《执行和解协议》，其中约定：同意由被告对包含案涉房屋在内的12套商品房进行销售。具体销售价格由被告根据市场情况确定，在确定意向购买人后，被告将相应购房款支付至申请执行人账户后，申请执行人申请解除对意向商品房的查封。原告支付的购房款在汇入被告账户后，被其他法院执行扣划，导致被告未能将购房款按和解协议的约定汇给申请执行人。3.2020年8月20日，本院作出（2020）苏1102破3号民事裁定书，裁定受理刘静申请镇江强凌房地产开发有限公司破产清算，同日指定镇江强凌房地产开发有限公司清算组担任管理人，杨彬担任管理人负责人。以上事实，有商品房认购协议、付款收据、银行交易明细、执行和解协议、破产公告、破产管理人通知、本院调查材料以及双方当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定将购房款支付给了被告，该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在民法总则或合同法所规定的无效情形；合同签订时，原告系具有完全民事行为能力的自然人，被告系依法设立的独立法人。因此，上述《商品房认购协议》应合法有效。虽然案涉房屋因被查封致未能完成不动产登记等，但被查封涉及的是合同履行不能而致物权能否转移的问题，不影响对合同效力的认定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条第一款、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十二条第一款、第五十八条第三款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告万湉、江齐与被告镇江强凌房地产开发有限公司于2018年2月12日所签订关于皇冠假日花园G3幢402室的《商品房认购协议》合法有效。案件受理费13756元（原告万湉已预交），由被告镇江强凌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王爱红人民陪审员  伍云蓉二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  史方雅附：⒈相关法律规定⒉上诉须知附：⒈相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国企业破产法》第二十二条管理人由人民法院指定。。第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。第五十七条管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。债权表和债权申报材料由管理人保存，供利害关系人查阅。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。⒉上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。