贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初450号原告（反诉被告）：铜仁市锦江投资有限公司，统一社会信用代码：91520600692733351P；住所地：贵州省铜仁市碧江区滨江大道**；法定代表人：杨文静，系公司董事长。委托诉讼代理人：万祝佳，贵州曼威律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张锋，男，1977年12月12日出生，土家族，贵州省铜仁市人,住贵州省铜仁市碧江区，一般代理。被告（反诉原告）：铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520600770592196W。住所地：贵州省铜仁市碧江区锦江北路御风锦江****。法定代表人：陈颖，系公司总经理。委托诉讼代理人：卢文，贵州贵开律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：任至影，贵州贵开律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）铜仁市锦江投资有限公司与被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铜仁市锦江投资有限公司的诉讼委托代理人万祝佳、张锋到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限公司的法定代表人陈颖、委托诉讼代理人卢文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）铜仁市锦江投资有限公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金1197590.02元人民币（该费用起算时间为：2012年2月至2019年10月总租金为1797590.02元，扣除已经支付的60万元，被告欠付租金1197590.02元人民币；2、判令被告支付逾期付款租金利息按照年利率6%支付，按照被告欠付租金1197590.02元人民币自2019年11月1日起计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年协商，原告将位于碧江区中桥头的景观房出租给被告使用，被告于2012年2月起正式使用该房屋至今。房屋租赁协商时，被告于2011年12月26日支付房屋租金60万元，过后被告一直未支付任何房屋租金费用，经过原告方按照市场房屋租赁标准计算，自2012年2月至2019年10月期间，被告应付总租金为1797590.02元，扣除已经支付的60万元，被告欠付租金1197590.02元人民币。经过原告多次催收，被告仍然以各种理由拒绝支付房屋租金。原告为了其合法权益，向碧江区人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司（诉）称，请人民法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）的反诉请求。反诉请求为：1、铜仁市锦江投资有限公司赔偿铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称宏泰房开公司）损失81万元；2、铜仁市锦江投资有限公司支付装修工程折旧费55万元；3、承担反诉的案件受理费。事实及理由：一、本诉原告提供的房屋是违法建筑，双方约定《房屋租赁合同》无效，本诉原告应承担缔约过失责任，本诉原告主张解除《房屋租赁合同》的请求不成立。二、本诉原告的租金计算方式与金额不符合合同的约定，宏泰房开公司只按照实际使用的面积支付占用费。三、反诉原告的反诉请求符合法律规定和合同的约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年12月，原、被告双方达成房屋租赁协议，约定原告将位于碧江区中桥头的景观房整体出租给被告使用，租赁总面积以房产证上的建筑面积为准，租赁价格为每月每平方米30元，租期为10年。并约定合同签订时，被告要支付60万租金。协议达成后，虽然原、被告双方没有签订正式的租赁合同，但双方均按照双方达成的协议履行了部分义务。被告按照双方的约定分别于2011年12月26日、2011年12月31日通过中国银行向原告转款10万元和50万元，原告已将双方约定的位于碧江区中桥头的景观房整体交付给被告使用。在履行协议过程中，由于双方对租赁房屋交付时间、面积、租金的收取等问题意见产生分歧未得到解决，被告方一直未向原告继续交纳其余租金。经原告多次催收未果而诉讼到法院。在庭审中，本诉原告增加了“解除原、被告之间的房屋租赁关系”诉讼请求。庭审查明，1、案涉房屋在本案法庭辩论结束前未取得《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》；2、原告未向法庭提供案涉房屋是经主管部门批准建设的相关证据；3、本诉原告及反诉原告向法庭主张的诉讼请求均未向法庭提供合法有效的证据。本院认为，本案的焦点为：一、原、被告之间达成的房屋租赁协议是否有效？二、本诉原告主张的诉讼请求是否予以支持？三、反诉原告主张的诉讼请求是否予以支持？首先，原、被告之间达成的房屋租赁协议是否有效？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，在本案中，铜仁市锦江投资有限公司作为出租人，在2011年11月与承租人宏泰房开公司达成房屋租赁协议时，案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》，至本案法庭辩论终结前亦未取得，铜仁市锦江投资有限公司也未向法庭提供案涉房屋是经主管部门批准建设的相关证据，故铜仁市锦江投资有限公司与铜仁市宏泰房地产开发有限公司于2011年11月达成的房屋租赁协议无效。其次，关于本诉原告主张的诉讼请求是否予以支持？1、关于主张解除租赁合同的请求问题。在诉讼过程中，本诉原告以本诉被告未按照双方的协议全面履行合同义务为由，主张解除双方达成的房屋租赁协议，本诉原告的这一请求权是基于双方达成的房屋租赁协议有效的情况下主张的权利，因双方2011年11月达成的房屋租赁协议无效，导致双方协议约定内容均无效，故其主张的诉讼请求不成立。2、关于主张判令被告支付原告房屋租金1197590.02元及判令被告支付逾期付款租金利息请求问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在本案中，铜仁市锦江投资有限公司作为案涉租赁房屋的建设方，负有办理《建设工程规划许可证》的义务，在未办理的情况下即与宏泰房开公司达成房屋租赁协议，且至今仍未办理，铜仁市锦江投资有限公司对案涉房屋租赁协议的无效法律后果负有相应的过错责任。宏泰房开公司对案涉租赁房屋是否办理了《建设工程规划许可证》未尽到审查等义务，且在知道案涉租赁房屋没有取得《建设工程规划许可证》的情况后未行使相关权利而继续使用案涉租赁房屋，也应当承担相应的过错责任，且应当依法返还案涉租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第五十八条所称“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效的情形下通过履行合同可获得的利益，铜仁市锦江投资有限公司主张的请求是对其在合同有效的情况下通过履行可以获得的利益，所提供的相关证据不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在本案中，本诉原告主张判令被告支付原告房屋租金1197590.02元及判令被告支付逾期付款租金利息请求未向法庭提供诸如租赁房屋的交付时间、计算标准、租赁面积等相关证据，且与本诉被告方意见分歧较大，故其主张的该项诉讼请求本院不予支持。虽然铜仁市锦江投资有限公司没有提供证据证明其损失，但宏泰房开公司已实际使用案涉租赁房屋长达8年之久，的确给铜仁市锦江投资有限公司造成一定的损失，应给与铜仁市锦江投资有限公司适当的赔偿，综合全案事实和当事人的意见，故其支付给铜仁市锦江投资有限公司的60万元作为对铜仁市锦江投资有限公司的赔偿，铜仁市锦江投资有限公司不予退还。再次，反诉原告主张的诉讼请求是否予以支持？依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在本案中，反诉原告主张的诉讼请求向法庭提供的证据因系单方的计算，反诉被告也不予认可，未能向法庭提供合法有效的证据证明其请求的合法性，故其反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告铜仁市锦江投资有限公司诉讼请求。二、驳回反诉原告铜仁市宏泰房地产开发有限公司的诉讼请求。三、本诉被告铜仁市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效后25日内返还本诉原告铜仁市锦江投资有限公司案涉租赁房屋。本诉案件受理费减半收取7789元，由本诉原告铜仁市锦江投资有限公司负担；反诉案件受理费减半收取8520元，由反诉原告铜仁市宏泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院或铜仁市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇二〇年十二月九日法官助理谢洪琴书记员张海燕