山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4956号 上诉人（原审被告）：张淑明，男，1971年3月17日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：王成军，新泰翟镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：新泰市翟镇穆家店村民委员会，住所地新泰市翟镇穆家店村。 法定代表人：穆燕军，主任。 委托诉讼代理人：穆培星，男，该村三资清理小组组长。 委托诉讼代理人：李天坤，山东慧当律师事务所律师。 原审被告：常富忠，男，1971年1月6日出生，汉族，住新泰市。 上诉人张淑明与被上诉人新泰市翟镇穆家店村民委员会（以下简称穆家店村委会）及原审被告常富忠排除妨害纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2020）鲁0982民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张淑明上诉请求：查明事实，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审中，上诉人提交的上诉人与原审被告常富忠签订的房屋买卖合同能够证实，涉案房产是上诉人于2011年1月30日从常富忠处购买所得，上诉人已向常富忠支付购房款152000元，常富忠也已向上诉人交付了房产，截至目前，上诉人已在涉案房产中居住长达十年之久，根据《物权法》第106条的规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：1、受让人受让该不动产或动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其它物权的，参照前两款规定，结合以上法律规定，即使常富忠无权处分本诉涉案房产，上诉人也已经取得了涉案房产的所有权。被上诉人应根据该法律规定向无处分权人请求赔偿损失，因此，一审法判决明显属于适用法律错误。二、上诉人于2011年9月18日从被上诉人处购买车库的事实能够证明，被上诉人对上诉人享有涉案房产所有权是明知的，否则不会同意上诉人购买配套车库，更不会在长达十年时间里不向上诉人主张任何权利。三、一审法院判令涉案房产的购买价款为153270元，无任何法律依据，购房价款是房屋买卖合同的组成部分，属于意思自制范围，以买卖双方达成合意为原则，本案中，一审法院径行确定涉案房产的买卖价格，不符合法律规定。一审法院判决上诉人以153270元为基数赔偿被上诉人经济损失既无事实根据也无法律依据，本案的情形应适用《物权法》第106条的法律规定。四、上诉人处7号楼的建设工程由原审被告常富忠具体施工建设，总工程款为3286204.4元，上诉人有义务举证以上工程款已全部与常富忠结算完毕。综上，一审法院判决未查明案件事实，认定实事、适用法律均错误，特向二审法院上诉，望依法公断。 穆家店村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然被上诉人一审要求返还房屋，但上诉人对一审结果也不提异议，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 常富忠述称，因为村里工程款不到位，其将涉案房屋抵顶给了上诉人。 穆家店村委会向一审法院起诉请求：1、判令被告排除妨害，腾退其占有的穆家店社区7号楼西单元101室楼房，并交付原告；2、判令被告赔偿原告房屋占用费损失（按每年占用费8000元，自2011年1月30日开始计算至被告腾退之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：穆家店村委会因旧村改造建设1#-11#村民回迁楼，并取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。张淑明自2011年1月30日开始占有使用其中的7号楼西单元101室楼房至今，并交纳该楼房的水电费、物业费。张淑明支付常富忠上述楼房房款共计152000元。2011年1月时涉案7号楼西单元101室楼房房款应为153270元。诉讼中双方均认可本案所涉房屋无权属证书，也未办理权属登记。 一审法院认为，穆家店村委会因旧村改造建设村民回迁楼，包括本案所涉张淑明占有使用的房屋，张淑明主张其从常富忠处购买涉案房屋并支付常富忠购房款，常富忠主张其是顶账取得涉案楼房并于2011年1月30日卖给张淑明，但常富忠未能提供充分证据证明其对涉案房屋有使用权、处分权等权利，且穆家店村委会作为建设者也明确否认常富忠对涉案房屋享有权利，故即使张淑明是从常富忠处购买涉案房屋，该房屋买卖合同也无效。另张淑明也未能提供其他证据证实其是合法取得涉案房屋的占有使用等权利，故其侵害了房屋建设者穆家店村委会的合法权利，现穆家店村委会请求张淑明排除妨害、腾退房屋并赔偿房屋占用费损失，因张淑明已占有使用涉案房屋近十年，时间较长，已形成稳定的生活环境，结合本案的实际情况，为维护稳定的社会、生活环境，涉案房屋由张淑明继续占有使用较妥，故对穆家店村委会要求张淑明排除妨害、腾退房屋并赔偿房屋占用费损失的诉讼请求，不予支持，为减轻当事人诉累，可由张淑明支付穆家店村委会房款153270元。张淑明应知道涉案房屋是穆家店村委会建设的，但其未尽到审查注意义务，未将房款支付给穆家店村委会，存有过错，应赔偿穆家店村委会经济损失。另张淑明支付给常富忠的房款，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张淑明于一审判决生效之日起七日内支付原告新泰市翟镇穆家店村民委员会房款153270元并赔偿原告经济损失（以153270元为基数，从2011年1月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以153270元为基数，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告新泰市翟镇穆家店村民委员会的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取计800元，由被告张淑明负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、上诉人张淑明与原审被告常富忠签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、上诉人是否有权占有涉案房屋，应否向被上诉人穆家店村委会支付房款并赔偿经济损失。 关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人张淑明主张自原审被告常富忠处购得案涉房屋，常富忠主张其系顶账取得案涉房屋，但未提供充分证据证明其对涉案房屋享有使用权、处分权等权利，穆家店村委会亦否认常富忠对涉案房屋享有权利，因此一审法院认定常富忠对涉案房屋不享有权利正确，本院予以维持。关于房屋买卖合同效力问题，双方当事人买卖房屋系穆家店村回迁楼，上诉人张淑明并非该集体经济组织成员，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效并无不当，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，张淑明上诉称其应适用善意取得。本院认为，结合《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的条文内容来看，适用善意取得制度的法定必要条件之一为不动产物权应当登记的已经登记，然而本案案涉房屋是无法办理登记的“小产权房”，故张淑明主张其对案涉房屋适用善意取得，没有事实和法律依据。因此，张淑明的此项上诉理由，本院亦不予支持。因购房合同无效，依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被上诉人穆家店村委有权请求排除妨害、腾退房屋并赔偿房屋占用费损失。一审法院结合涉案房产近十年的使用状况，以及从维护相对稳定的社会、生活环境角度出发，判决由上诉人张淑明继续使用，并由上诉人向穆家店村委会支付房款153270元、赔偿经济损失并无不当，穆家店村委会对此未提出异议及提起上诉，对于一审判决本院予以维持。 综上，上诉人张淑明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元由上诉人张淑明负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 赵思敏