青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3866号原告（反诉被告）：郭新龙，男，1988年4月21日出生，汉族，中共党员，住西宁市。委托诉讼代理人：郭维先，青海泰宏律师事务所律师。原告（反诉被告）：宋振霞，女，1962年9月10日出生，汉族，群众，住西宁市。委托诉讼代理人：郭维先，青海泰宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁有昕，男，1985年2月13日出生，汉族，群众，住西宁市。委托诉讼代理人：马丽娟，女，1980年10月10日出生，回族，群众，住西宁市。委托诉讼代理人：王恩懿，泰和泰（西宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞与被告（反诉原告）梁有昕租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋振霞及二原告委托诉讼代理人郭维先、被告梁有昕的委托诉讼代理人王恩懿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《铺面房屋租赁合同》；2.判令被告承担违约责任且预交的保证金不予退还，并支付补交第三期铺面房屋租金28000元及至2020年11月23日的租金损失10000元；逾期未缴纳应缴纳的物业费1409.4元（原告已垫付）；逾期支付租金的违约金112767.11元；逾期缴纳物业费的违约金89637.84元；恢复铺面大门原状的费用5000元；以上合计支付246814.35元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月16日,原、被告签订《铺面房屋租赁合同》，合同约定被告向原告租赁位于西宁市××区铺面，面积为93.25平方米，租赁期限为两年，自2019年3月16日至2021年3月16日，年租金56000元，租金支付方式“每次收取半年租金，乙方提前三个月缴付下次租金，交款方式为转账，转账日为交款日”，并约定了逾期支付租金的违约责任等内容；为保证合同履行，承租人向出租人缴纳保证金12000元，但被告并未按约支付第三期租金28000元，应予支付；被告违约应承担违约责任，且保证金不予退还，还应另行承担大门恢复原状费用5000元；故为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞提交证据如下：1.《铺面房屋租赁合同》，用于证明双方之间订立《铺面房屋租赁合同》及存在租赁关系的事实。2.照片，用于证明铺面坐落位置及外观“星座主题餐厅”为被告店名的事实。3.《通知》，用于证明出租方因租赁方迟延交付租金造成违约，依合同约定行使解除权的事实。4.短信截屏，用于证明出租方与承租方没有达成《续租补充协议》的事实。5.物业费、水费催缴单，用于证明承租方迟延交付物业费、水费，违反《铺面房屋租赁合同》第12-2条约定，应承担违约责任的事实。6.收据，用于证明原告因物业催缴，向物业公司交了物业费的事实。7.照片，用于证明承租方没有恢复因疏通下水道而破坏的地面，应予恢复的事实。被告（反诉原告）梁有昕辩称，同意解除合同；针对原告的第二项诉讼请求中的各项费用分别答辩如下：关于保证金，双方合同对保证金不予退还的情形进行了约定，鉴于合同是原告通知被告解除的事实，保证金是为了保证合同的履行而缴纳，现在合同已经通知解除，原告应退还被告保证金；关于补交铺面租金，原告所述应付租金是2020年3月17日至2020年9月16日期间的租金，租金是房屋使用者因为使用房屋而需要对出租者承担的对价，届时原告已经通知被告解除合同，被告主张继续支付租金没有依据；关于逾期未缴纳物业费的违约金，被告愿意承担对方已垫付缴纳的物业费，但被告并不存在物业费逾期缴纳的事实，原告缴纳物业费是其自愿缴费的行为，因此原告主张逾期缴纳物业费违约金没有依据；关于逾期支付租金违约金，违约金的计算应该以实际损失为基础，现原告通知被告解除合同，被告已经按照原告通知在两日内搬离腾退房屋，原告方并不存在实际损失，因此原告主张违约金没有依据，并且违约金的金额过高；关于恢复大门费用，被告可提交合租人的证人证言，证明铺面大门当时的装修是经过原告同意的，因此该费用不应该由被告承担。被告（反诉原告）梁有昕向本院提出反诉请求：1.判令确认2020年3月19日双方签订的《铺面房屋租赁合同》解除；2.判令反诉被告退还反诉原告预交的保证金12000元；3.判令反诉被告支付反诉原告安装壁挂炉、天然气接口等费用共计12976元；事实与理由：双方于2019年3月16日签订《铺面房屋租赁合同》，反诉原告于2019年4月16日依据合同向反诉被告支付保证金12000元，后为反诉被告垫付壁挂锅炉和接口费等共计12976元，2020年3月19日，反诉原告收到合同出租方发出的解除合同的通知，并在两日内已腾退房屋，故反诉原告认为，反诉被告通知反诉原告合同解除，应退还保证金12000元，同时支付反诉原告垫付的壁挂锅炉和接口费等共计12976元，故为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，望判如所请。被告（反诉原告）梁有昕提交证据如下：1.《铺面房屋租赁合同》，用于证明双方存在租赁关系的事实。2.《通知》，用于证明2020年3月16日原告向被告发出的《通知》，原告通知被告解除合同的事实。3.汇款凭单，用于证明被告已经按照合同约定交纳了合同的保证金12000元及截止到2020年3月16日的租金的事实。4.证人周×证言，用于证明铺面大门的改造是经过原告同意的事实。5.《证明》，用于证明被告不存在逾期缴纳物业费的事实。6.收据，用于证明该出租房屋安装锅炉等费用共计12976元的事实。原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞针对反诉辩称，同意解除合同；针对保证金因被告违约不予退还；对于壁挂炉、天然气接口等12976元费用，首先由于壁挂炉的使用者是被告，而非原告，该费用不应由原告承担，其次该费用实际上是梁有昕与房屋上一个租户之间的约定，而双方之间的合同已经明确列明了梁有昕与原租客的债务与房东无关；综上，被告（反诉原告）虽同意解除合同直至今日未交铺面钥匙，造成的损失理应由被告（反诉原告）承担；另外，本案反诉原告于今年四月份已经进行过诉讼，后来撤诉，至今反诉原告不交租金、不交钥匙、也不经营，收到解除合同的通知后，依然任由损失扩大，相应责任应由反诉原告承担。经庭审质证：1.对于双方均作为证据提交的《铺面房屋租赁合同》、《通知》，双方对对方提交的上述证据的真实性及证明方向均不持异议，本院认为上述证据能够证明双方协商一致订立合同的事实，以及原告（反诉被告）宋振霞向被告（反复原告）发出解除合同通知的事实，本院认定为有效证据。2.对于原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞提交的商铺店名照片、短信截屏、收据等证据，被告（反诉原告）梁有昕对真实性及证明方向均不持异议，本院认为，上述证据分别能够证明案涉商铺店名、双方并未达成《续租补充协议》及原告（反诉被告）宋振霞已经向物业公司缴纳了该商铺物业费的事实，本院认定为有效证据；被告（反诉原告）梁有昕对原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞提交的物业公司出具的物业费、水费催缴单及地面照片的真实性及证明方向均持有异议，认为该物业催缴单内容与物业公司出具的《证明》内容有出入，并不能证明逾期缴纳物业费的事实；认为该组照片证明内容与原告诉求并无关联关系，本院认为，该份物业催缴单只列明了“星座便当”物业费、水费数额，并未证明迟延交付及逾期违约责任，被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）垫付物业费1409.4元不持争议，本院对此予以确认；原告（反诉被告）提交地面照片用以证明案涉房屋的大门和地面需恢复原状，要求对方承担费用5000元，但该组照片并不足以证明待证事实，本院不予采信。3.对于被告（反诉原告）梁有昕提交的汇款凭单，原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞对真实性及证明方向均不持异议，认为正是由于被告（反诉原告）未按约提前支付第三期的租金，才下发了解除合同的通知，本院认为，该组证据能够证明被告（反诉原告）梁有昕向原告（反诉被告）宋振霞支付押金及租金的事实，本院认定为有效证据；原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞对于被告（反诉原告）梁有昕提交的证人证言、《证明》、收据的真实性及证明方向均持有异议，认为证人周×是谁并不知情，认为物业公司的《证明》和催缴单有出入，认为梁有昕与房屋上一个租户之间关于天然气接口费等的约定，与原告（反诉被告）无关联关系，且本案双方之间的合同已经明确列明了梁有昕与原租客的债务与房东无关的意思；本院认为，被告（反诉原告）提交的证人证言、《证明》等证据与本案争议的焦点并无直接关联关系，本院不予采信；被告（反诉原告）提交的收据，并不能核实其真实性，本院亦不予采信。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列法律事实予以确认：2019年3月15日，梁有昕向宋振霞支付2019年3月16日至2019年9月16日的租金28000元；2019年3月16日，出租方（甲方）宋振霞、郭新龙与承租方（乙方）梁有昕签订《铺面房屋租赁合同》，约定甲方将位于西宁市××区商铺租赁给乙方，出租房屋面积93.25平方米，租赁期共24个月，自2019年3月16日起至2021年3月16日止，每年租金56000元，水、电费自理；租金支付方式为“甲方收款后应给乙方提供收据，每次收取半年租金，乙方提前叁个月缴付下次租金，交款方式为转账，转账日为交款日期”，同时约定双方的权利义务、违约责任等内容；2019年4月16日，梁有昕向宋振霞缴纳押金12000元；2019年6月17日、2019年6月22日，梁有昕分两笔向宋振霞支付2019年9月16日至2020年3月16日的租金28000元；2020年3月16日，宋振霞向梁有昕送达《通知》，列明“鉴于你在履行《铺面房屋租赁合同》的过程中违约，现通知你解除合同，给予你两日时间腾退铺面房屋”；2020年5月2日，宋振霞向西宁金穗苑物业管理有限公司缴纳了“星座便当”的物业费1409.4元。本案争议焦点为被告应否支付租金及租金损失？若支付，具体数额如何认定。原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞认为，被告（反诉原告）梁有昕截至2020年3月16日的房屋租金已交清；但按照合同约定，被告（反诉原告）梁有昕应提前三个月交付下期租金，因其并未按约交付构成违约，才向其送达解除合同的通知，本来双方协定重新订立补充协议，但因对方不配合并未达成新的协议，截至2020年11月23日开庭之日，被告（反诉原告）梁有昕并未交还房屋钥匙，故理应支付第三期房屋租金28000元，并承担房屋占用期间租金损失10000元。被告（反诉原告）梁有昕认为，房屋租金是房屋使用者因为使用房屋而需要对出租者承担的对价，本案中，原告（反诉被告）宋振霞已于2020年3月16日下达解除合同的通知，后被告（反诉原告）已经按照其要求在两日内搬离腾退了房屋，自此被告（反诉原告）并未使用该房屋，但由于对方不予配合，便迟迟未予交付房屋钥匙，故原告（反诉被告）再予主张2020年3月16日之后的房屋租金及占用租金损失，并无依据。本院认为，被告（反诉原告）梁有昕截至2020年3月16日期间的房屋租金已交清，2020年3月16日，因被告（反诉原告）梁有昕并未按约提前三个月交付下期租金，原告（反诉被告）宋振霞向其送达了解除合同的通知，被告（反诉原告）梁有昕亦陈述按照通知要求两日内进行了腾退搬离，可见自此其并未从事经营活动；另结合双方在2020年4月在本院就上述纠纷进行过诉讼又撤诉的事实，可见就上述解除合同的事宜，双方均应知情，理应在2020年4月就协商解决，但被告（反诉原告）梁有昕至今未予交付房屋钥匙，原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞亦未收回房屋，双方互相指责对方不予配合，实际上双方的消极不作为行为致使各自的损失不断扩大，该部分责任由双方各半承担为宜，即年租金56000元÷365日×249日=38202元，该部分费用原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞仅主张其中38000元，是对其权利的自主处分，本院予以准许，故自2020年3月19日解除合同后至2020年11月23日开庭之日期间房屋占用租金损失19000元，理应由被告（反诉原告）梁有昕补偿给原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞。综上,本院认为，原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞与被告（反诉原告）梁有昕签订的《铺面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当诚信履行，原告（反诉被告）已按合同约定将适租房屋提供给被告使用，被告（反诉原告）理应按约支付租金，但被告（反诉原告）梁有昕并未依约提前三个月给付下期租金，原告（反诉被告）随即行使其权利，下达解除合同的通知，被告（反诉原告）梁有昕亦陈述按通知要求两日内进行了腾退搬离，故能够确认双方的合同于2020年3月19日解除，反诉被告要求确认双方签订的《铺面房屋租赁合同》于2020年3月19日解除的反诉主张有理，本院予以支持；自此，双方并未协商一致订立新的补充协议，双方理应及时协商解决纠纷，但双方的消极不作为行为致使各自的损失不断扩大，该部分原告（反诉被告）的租金收益受损的责任由双方各半承担为宜，由被告（反诉原告）梁有昕补偿原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞19000元，故对原告（反诉被告）要求支付补交第三期铺面房屋租金28000元及至2020年11月23日的租金损失10000元的主张，本院予以部分支持；关于原告（反诉被告）要求支付就该房屋其已向物业公司垫付的物业费1409.4元的主张，因双方合同对此亦有明确约定，加之原告（反诉被告）已向物业公司垫付了上述物业费，对此被告（反诉原告）梁有昕亦不持争议，故本院予以支持；关于原告（反诉被告）要求支付逾期支付租金违约金112767.11元的主张，本院认为，违约金作为违约救济的一种方法，可以由双方当事人在合同中约定，也可以依照法律规定进行，根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合本案《铺面房屋租赁合同》的实际履行情况及合同解除的情形，本案中就被告（反诉原告）梁有昕未提前三个月交付下期租金及未按时缴纳物业费等费用的行为，将导致押金12000元不予退还，而针对被告（反诉原告）违约对原告（反诉被告）造成的实际损失部分，原告（反诉被告）方并未举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则，结合被告（反诉原告）梁有昕已交付的押金部分已经补偿了原告（反诉被告）的部分损失，该部分原告（反诉被告）按日逾期未付租金的三倍主张的违约金，本院不予支持；关于原告（反诉被告）要求支付逾期缴纳物业费违约金89637.84元的主张，结合双方提交的证据，并不能证明物业公司就“星座便当”商铺逾期未支付物业费行为收取了逾期缴纳物业费违约金89637.84元，对此本院不予支持；关于原告（反诉被告）要求支付恢复大门原状的费用5000元，对此原告（反诉被告）并未提交证据证明该费用已实际发生且应由被告（反诉原告）梁有昕承担，对此本院不予支持。关于被告（反诉原告）梁有昕要求退还押金12000元的反诉主张，双方合同对保证金部分的约定有下列两项，一是“承租人应在本合同签订之日，向出租人缴纳房屋保证金12000元，以保证租赁合同履行；租赁期间转让后或期满后，出租人应对房屋验收完毕，完好无损且承租人不再续租时，将保证金退还给承租人”，二是“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方预交的保证金不予退还。……（6）逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（7）拖欠房租累计一个月以上”，结合上述约定和本院查明的事实，双方并未实际查验房屋办理交接手续，房屋是否完好无从认定，加之被告（反诉原告）梁有昕并未依约交付租金及按时缴纳物业等费用，符合上述不予退还押金约定的情形，故此被告（反诉原告）梁有昕要求退还押金12000元的反诉主张，本院不予支持；关于被告（反诉原告）梁有昕要求支付安装壁挂炉、天然气接口等费用12976元的主张，该笔费用系被告（反诉原告）梁有昕按照上一个租客要求支付的费用，对此原告（反诉被告）持有异议，结合双方合同落款处手写备注内容“备注：本人于原租客的债务与房东无关”的意思表示，被告（反诉原告）梁有昕的此项反诉主张，本院不予支持。另外，双方应以解决纠纷为目的，尽快查验房屋办理交接手续，以防止损失再次扩大。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞与被告（反诉原告）梁有昕签订的《铺面房屋租赁合同》于2020年3月19日解除。二、被告（反诉原告）梁有昕于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞房屋租金损失19000元、垫付的物业费1409.4元，合计20409.4元。三、驳回原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）梁有昕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2426元，其中155元由被告（反诉原告）梁有昕负担，与上述款项一并给付原告；另2271元因原告（反诉被告）郭新龙、宋振霞的过高诉求由其自行负担；反诉费212元，由被告（反诉原告）梁有昕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷二〇二〇年十二月八日法官助理 姚 丽书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。