山西省阳泉市矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)晋0303民初1101号 原告:阳泉市宏诚物业服务有限公司，住所地：阳泉矿区桃北中路宏泉家园**楼**。 法定代表人：高建明，职务董事长。 委托诉讼代理人：付慧玲，女，该公司职工。 被告：荆守宏，男，1954年8月22日生，汉族，农民，住阳泉市。 委托诉讼代理人：孔祥英（系被告妻子），1953年1月9日生，汉族，住址同被告。 原告阳泉市宏诚物业服务有限公司（以下简称宏诚物业公司）与被告荆守宏合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告宏诚物业公司委托诉讼代理人付慧玲、被告荆守宏及其委托诉讼代理人孔祥英均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告宏诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告2009年度、2013年度暖气费及2012年度、2015年度、2018年度及2019年度暖气基热费合计6360.50元。2、判令被告支付所欠原告2016年7月1日至2019年12月31日物业管理费4119.23元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据阳泉煤业（集团）有限责任公司阳煤发【2010】670号关于印发《阳煤集团供暖收费及相关管理办法的》通知，第二条供暖收费办法3规定：外传供范围内的单位及其居民用户（非集团公司产权和集团公司开发的商品住宅及底商用户）供暖收费只对产权单位，不对居民用户。同时，原告与阳煤集团升华热力签订的《阳泉煤业（集团）升华热力中心转供供暖协议》规定，阳泉市煤业集团升华热力中心负责对阳泉市矿区宏泉家园小区供热，原告按合同规定向升华公司交纳采暖费用。2019年原告与阳泉市泉西热力有限公司签订的供暖合同规定，阳泉市泉西热力有限责任公司负责对阳泉市矿区宏泉家园供热，原告按合同规定向泉西热力交纳采暖费用。被告所有的阳泉市宏泉家园*号楼*号底商住宅属上述《通知》、《供暖协议》约定的范围，依据上述《通知》、《供暖协议》的规定，被告应向原告交纳采暖费用，被告共拖欠原告采暖费6360.50元。 按《物业管理条例》的相关规定与阳泉市诚远房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及《业主公约》范本，同时约定按规定交纳本物业公司应收取的各项服务费用：1、多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米0.3元向乙方交纳。2、非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米0.5元向乙方交纳。根据阳发改价管（2017）101号文件及《关于宏泉小区物业服务收费备案申请》，对宏泉小区前期服务收费标准准予备案：1、物业管理服务费：多层住宅0.4元/㎡/月，底商0.7元/㎡/月。2、自来水二次加压费0.2元/㎡/月；供热二次加压费0.3元/㎡/月（仅限供热期间）；2018年1月1日起执行。根据阳泉市物价局文件的相关规定，关于阳泉市城市生活垃圾处理费收费标准第四条规定，2018年11月1日起按每日2.6元收取卫生费。被告系原告管理范围内的宏泉家园二期业主，在被告欠费期间，原告对其物业清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告一共拖欠原告物业管理费、卫生费4119.23元。原告工作人员多次向被告催交费用，被告以各种推脱，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判所请。 被告荆守宏辩称：1、被告的底商房证楼号为**，而不是原告所写的*楼*号。原告公司未尽到物业服务职责，被告底商在2009年、2013年被水淹，物业公司不管。2、被告在2009年就报停了暖气，不存在2009年欠暖气费的问题。2012年、2013年、2015年、2018年、2019年欠暖气费的问题也不存在。被告已交纳2015年的暖气费，有票据。3、原告对被告欠费2009年-2015年的请求已超过诉讼时效，虽然原告确实电话通知过被告欠费的情况，但被告也督促租客去交费，且原告却只收取暖气费而不收物业费，故被告对超过诉讼时效期间相对应的欠费不予交纳。4、对原告主张的未超过诉讼时效期间的欠费，被告同意交纳。 原告为支持其主张向本院提供如下证据： 1、阳泉市矿区发改委物业收费备案证复印件一份； 2、阳泉市物价局出具的宏泉家园物业收费标准的通知复印件一份； 3、业主公约范本复印件一份； 4、前期物业服务合同复印件一份； 5、阳泉市住宅物业服务等级标准公示牌照片复印件两份； 6、阳泉市发改委、住建局共同下发的《关于印发阳泉市住宅小区**物业服务等级与收费标准的通知》一份； 7、阳泉市物价局出具的居民生活垃圾处理费的有关问题的批复复印件一份； 8、阳泉市泉西热力有限责任公司出具的代收代付证明复印件一份； 9、阳泉市升华热力公司出具的2008年-2018年采暖费原告已全部交给热力公司的证明一份； 10、阳泉煤业有限责任公司关于转发阳泉市城市居民供热价格的有关问题的批复的通知一份； 11、阳泉市物价局转发关于阳泉市居民供热价格有关问题的批复复印件一份； 12、山西省物价局关于阳泉市居民供热价格有关问题的批复复印件一份； 13、关于印发《阳煤集团供热收费及相关管理办法的通知》复印件一份； 14、原告公司三位工作人员出具的证明各一份，证明原告公司已按照相关规定服务于本小区并且有工作人员日常工作的证明及催费的证明，小区居民应按规定正常交纳物业费等相关费用。 15、历年欠费明细一份。 经被告质证，对原告提交的证据1-14不懂，对证据15有异议。 被告荆守宏为佐证其辩解，向本院提交证据如下： 1、物业公司开具的欠费明细两张； 2、物业公司手写的暖气费合计费用两张； 3、2015年的物业费和采暖费交费票据。 原告经质证认为，对证据1认可，与原告提供的欠费明细一致；对证据2的意见是，在原告起诉后被告找原告协商，原告公司经理同意将被告所欠的暖气费都按基热费来收取，被告说回家准备后交费，但被告一直未交。证据3的收据内容看不清。 对当事人不持异议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据认定如下：对被告提供的证据2原告公司工作人员书写的被告欠费明细，被告主张2009年度、2013年度已报停暖气，欠交的暖气费应按报停基热费计费。原告认为该证据内容是双方协商处理纠纷时原告经理与被告协商提出的，但被告未及时交费，原告才按实际欠费主张权利。本院认为，该证据是双方协商处理纠纷时原告工作人员书写的，故本院对该证据予以采信。对被告提供的证据3，根据被告的陈述及证据内容可知，该证据只能证明被告向原告交纳过部分物业费、暖气费，不能证明与原告主张的欠费部分相矛盾，故本院仅对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2008年6月1日，原告宏诚物业公司与阳泉市诚远房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告对宏泉家园一、二、三期小区进行前期物业管理，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米0.5元向原告交纳物业服务费，委托服务期限自合同签订生效之日起至业委会签订正式聘用合同止。2018年1月1日，原告经阳泉市矿区发展和改革局批准备案将物业管理服务收费标准调整为底商0.7元/㎡/月。 另查明，2010年7月5日，阳煤集团下发关于《阳煤集团供暖收费及相关管理办法》的通知，该通知规定：外转供范围内的单位及其居民用户（非集团公司产权和集团公司开发的商品住宅及底商用户）供暖收费只对产权单位，不对居民用户。依照此规定，原告宏诚物业公司与阳泉煤业（集团）有限责任公司升华实业分公司热力中心签订了供热协议。根据该协议，原告宏诚物业公司代收代缴宏泉家园小区的取暖费用。 再查明，被告荆守宏系阳泉市宏泉家园二期**底商业主，原告物业公司登记房号为*号楼*号底商。该底商分上下二层，门面商铺建筑面积为67平方米，，地下建筑面积为9946平方米（2017年12月31日前业主按其拥有建筑面积每月每平米0.25元向原告交纳物业服务费，2018年1月1日起业主按其拥有建筑面积每月每平米0.35元向原告交纳物业服务费）。2016年7月1日至2019年期间，被告荆守宏的底商产生物业费、垃圾清理费共计4119.23元。同时该底商也在阳煤集团供热范围以及原告公司与阳泉煤业（集团）有限责任公司升华实业分公司热力中心之供热协议约定范围。2009年度、2012年度、2013年度、2015年度、2018年度、2019年度产生的报停暖气基热费596.30元/年，合计3577.8元，已由原告宏诚物业公司为其垫缴供热部门，被告未向原告支付。审理中，被告对原告主张的欠费金额及计费标准未提出异议。 本院认为，阳泉市诚远房地产开发有限责任公司作为宏泉家园一、二、三期小区的建设单位，在该小区落成并交付业主使用时，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前与作为物业服务企业的原告公司签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。当然该前期物业服务合同对居住宏泉家园小区的全体业主均具有约束力，双方均应依照合同约定依法享有相应权利，履行相应义务。本案中，原告公司作为宏泉家园小区的物业管理服务公司，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务以及为全体业主垫缴每年的采暖费，被告在享受相应的物业管理及采暖期的供暖服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费及采暖费。关于被告荆守宏提出的原告公司在提供物业服务中未尽到管理、服务职责以及出现严重服务瑕疵问题，并以此为由拒绝交纳相应的物业服务费。首先，该问题涉及小区全体业主的利益，根据《物权法》的相关规定，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定。被告作为宏泉家园小区的业主之一以此为由拒付物业服务费的理由缺乏依据。其次，物业公司收取物业费的目的除为物业公司的管理人员、工作人员的开支及物业公司的利润外，更多的是用于小区公共物业及配套设施的维护保养，用于小区业主的共同利益，业主以物业服务存在问题而拒绝交纳物业费损害了其他业主权益。最后，对小区内存在的相关问题，业主应依法要求物业公司解决，对物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或问题，业主可以要求物业公司整改，给业主造成损失的有权要求物业公司赔偿，也可以通过业主委员会解聘物业公司，而非拒绝交纳物业费。因此被告的该辩解意见，由于缺乏依据，本院难以采纳。 关于被告提出超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：㈠权利人向义务人提出履行请求；㈡义务人同意履行义务；㈢权利人提起诉讼或者申请仲裁；㈣与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，原告提供其工作人员证人证言予以证明原告多次向被告催缴欠费，被告荆守宏认可原告的催缴行为，认为被告已经将原告的催缴意见转告租客，原告只收取暖气费而不收物业费用才造成拖欠。本院认为，原告电话通知被告交费的行为，表明原告向被告提出履行请求，该催缴行为符合法律规定的诉讼时效中断情形，应当重新计算诉讼时效期间。故本院对被告关于原告部分请求超过诉讼时效的辩解理由不予采信。根据《物权法》的规定，原告向物权所有人即本案被告荆守宏收取相关拖欠费用的主张，符合法律规定，本院予以支持。对被告主张其2009年度、2013年度应按基热费收取暖气费的辩解，鉴于被告已向法庭提供由原告工作人员书写的欠款金额为证，故本院对被告的该辩解理由予以采信。 综上，对原告主张的合法诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告荆守宏于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司自2016年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费、卫生费共计4119.23元。 二、被告荆守宏于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司2009年度、2012年度、2013年度、2015年度、2018年度、2019年度年产生的报停暖气基热费596.30元/年，合计3577.8元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，减半收取计31元，由被告荆守宏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  乔泉生 二〇二〇年十二月十七日 书记员  陈嘉慧