文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初4632号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场****，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司员工。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司员工。被告：舒宗珍，女，1967年1月22日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业）与被告舒宗珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告舒宗珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和谐物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠的2017年8月1日至2020年9月30日期间的物业管理综合服务费及违约金4560.5元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在天正·宏博华盛春天小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准，给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护、小区公共秩序维护和交通管理、公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行交纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用。物业服务企业属于微薄利润企业，原告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护广大业主共同权益和原告的合法权益，故原告诉至法院。舒宗珍辩称，原告未按物业服务协议履行义务，原告违约在先，不应收取物业管理费；未尽花草树木维护义务；公共场所、通道等多处坑洼；原告没有建立健全公共秩序维护制度、协助做好安全防范工作导致被告价值几千元的摩托车两次被盗，且监控图像不清，有些业主被盗了，原告支付了2000元，但没有支付给被告；原告没有按照规定及时公开物业服务半年履约情况报告、专项维修资金使用情况、物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况、物业服务管理区域公共收益收支情况等，不具备收取物业管理费的条件；物业服务费标准应是0.7元/平方米（含日常维修养护费0.1元/平方米），只认可物业服务费，日常维修养护费不认可，公共能源费和二次供水费合同无约定；合同是2014年-2017年的，2017年后的合同没有达到小区50%业主签字是无效的，后面的费用不交纳。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区天正·宏博华盛春天小区物业服务企业。被告舒宗珍系该小区****房屋所有权人，该房屋建筑面积70.75平方米。2014年7月23日，华盛春天小区业委会作为甲方与乙方即原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司签订了天正·宏博华盛春天物业服务合同，合同第六条约定，物业管理服务费用采取包干制，收费标准为：一、物业费：1、高层住宅物业服务费：0.6元/平方米，日常维修养护费0.1元/平方米……二、电梯费：电梯费实行按户收费：3-9层（含3层）30元每月每户、10-19层（含10层）35元每月每户、20楼以上40元每月每户。三、公共能源费：每户预收150元/年（设独立计量核算，据实分摊）……五、二次供水：七层以上由业主或使用人按实际产生水费1元/吨交纳二次供水费。第十二条约定，任何一项收费约定均不含业主、非业主专属部分使用人的人身、财产保险和财产保管责任，业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管应签订专项合同，以专项合同的约定执行。第十七条约定，本合同期限为三年，自2014年7月25日起至2017年7月24日止。第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生物业服务费总额每月千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年7月19日，华盛春天小区业委会作为甲方与乙方即原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司又签订了天正·宏博华盛春天物业服务合同，合同第六条约定，物业管理服务费用采取包干制，收费标准为：一、物业费：1、高层住宅物业服务费：0.7元/平方米（含日常维修养护费0.1元/平方米）……二、电梯费：电梯费实行按户收费：3-9层（含3层）30元每月每户、10-19层（含10层）35元每月每户、20楼以上40元每月每户。三、公共能源费：乙方按150元/年/户标准定额收取，不独立另行分摊、公示……五、二次供水：七层以上由业主或使用人按实际产生水费1元/吨交纳二次供水费。第十二条约定，任何一项收费约定均不含业主、非业主专属部分使用人的人身、财产保险和财产保管责任，业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管应签订专项合同，以专项合同的约定执行。第十七条约定，本合同期限为三年，自2017年7月25日起至2020年7月24日止。第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按所产生物业服务费总额每月千分之三的标准向乙方支付违约金。2020年7月24日该合同期满后，未另行签订物业服务合同。2011年9月19日，原荣昌县发展和改革委员会曾向原告发出了荣发改发[2011]388号文件《荣昌县发展和改革委员会关于核定天正·宏博华盛春天小区物业服务收费标准的通知》，对华盛春天小区高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米/月等收费标准予以核定。原告为天正·宏博华盛春天小区服务至今。被告于2017年8月1日起至2020年9月30日期间欠交物业服务相关费用，原告进行了书面催收，但被告仍未交纳。原告服务期间，提供了日常维修、电工等服务并进行了登记；进行了绿化养护管理、雨污水井巡查并进行了登记；对公共设备设施进行了维护管理；对物业共用部分进行了维修养护和管理；对公共能源费进行了核算公示。2018年9月27日，原告发布了通知，决定自2018年7月1日起将公共能源费收费标准下调为120元/月/户。另查明，被告名下该房屋自2017年9月起至2020年8月共计产生用水量462吨，此外，2017年7月-8月产生用水量27吨，2020年9月-10月产生用水量25吨，但2017年8月、2020年9月当月用水量不明。庭审中，被告举示了照片7张拟证实小区道路坑坑洼洼，花草死亡，树木没有修理，出车口只有栏杆不安全，后门车位乱停，没有排查外来车辆，没有登记。原告对此予以说明为没有参照物的照片不能确认为小区内，道路情况真实，存在破损严重的情况，原告方向街道办申请专项资金并公告后再组织实施维修，绿化有些地方存在缺失情况是因为长期处于林荫地带，树木管径大树根多，正投入经费进行大面积改造，现在公示中，今年亦与业委会共同承担费用对监控系统进行改造，车辆被盗配合报案，还曾在2017年抓住过小偷，被告有这方面损失应找公安机关或通过诉讼方式解决，车库从最开始就没有铁栏杆，后原告方为实现人车分流安装了铁栏杆，道闸栏杆都是车牌识别单栏杆，也严格落实了车辆排查岗位制度，外来车辆和人员登记。此外，对被告提到的专项维修资金及公共收益情况，原告陈述，在2015年之前基本没用过维修资金，其后用于电梯维修等，使用额度在同类十年以上小区使用最少得到过表扬，达到能不使用就不使用，而公共收益并未收取过，是由业委会在进行收益和公示。上述事实，有物业服务合同、房屋登记信息查询结果、荣发改发[2011]388号文件、照片、通知、催费照片等及原、被告双方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告所在小区业委会签订的两份《物业服务合同》均合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。被告辩称2017年后的合同没有达到小区50%业主签字故无效、不支付后来的费用，但并未举示证据对此予以证实，故本院对被告的该项辩解意见，依法不予采信。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。前述合同于2020年7月24日期满后，原、被告之间未再签订书面物业服务合同，但原告继续为被告所在小区提供物业服务至今，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付相关费用，标准可参照双方原物业服务合同。因被告欠费未付，故对原告要求被告支付2017年8月1日起至2020年9月30日期间拖欠的物业服务相关费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告未尽花草树木维护义务，但原告举示了绿化养护管理登记表及照片证实其履行了绿化养护管理义务，且对小区绿化情况存在的问题及处理方式进行了合理说明，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予支持。被告辩称公共场所、通道多处坑洼，其举示的照片显示小区内道路存在坑洼情况，原告对此亦予以认可并在庭审中对处理方案进行了明确说明，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予支持。被告辩称原告没有建立健全公共秩序维护制度、协助做好安全防范工作导致被告价值几千元的摩托车两次被盗，且监控图像不清，有些业主被盗了，原告支付了2000元但没有支付给被告，以及未排查外来车辆等辩解意见，因被告并未举示充分证据对此予以证实，故本院对此依法不予采信。被告辩称原告没有按照规定及时公开物业服务半年履约情况报告、专项维修资金使用情况、物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况、物业服务管理区域公共收益收支情况等，不具备收取物业管理费的条件，但其并未举示证据证明原告负有上述义务，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予支持。被告辩称物业服务费标准应是0.7元/平方米（含日常维修养护费0.1元/平方米），只认可物业服务费，日常维修养护费不认可，公共能源费和二次供水费合同无约定，因物业服务费、日常维修养护费、公共能源费及二次供水费均在合同内容中有明确约定，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予支持。被告辩称原告未按物业服务协议履行义务，原告违约在先，不应收取物业管理费，因被告未举示充分证据对此予以证实，故本院对被告的该项辩解意见，依法不予采信。对原告请求的2017年8月1日起至2020年9月30日期间的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费（含日常维修养护费），原告请求为1881元，符合合同约定，本院依法予以支持。2、电梯费，原告请求为1330元，符合合同约定，本院依法予以支持。3、公共能源费，原告请求为407.5元，符合合同约定，本院依法予以支持。4、二次供水费，原告请求为651元，因被告名下该房屋自2017年9月起至2020年8月共计产生用水量462吨，但2017年8月、2020年9月当月用水量不明，故对原告的该项诉讼请求，本院依法支持为462元。以上费用共计4080.5元，本院依法予以支持。关于原告要求被告以欠费6个月以上的32个月相关费用3036元为基数按照每月2‰的标准计算违约金32个月共计194元的诉讼请求，因原、被告双方物业服务合同于2020年7月24日届满后未重新签订书面合同，故其后并无关于违约金的书面约定，且结合涉案小区的实际情况，虽然被告对绿化、道路等情况进行了合理说明，但因前述状况致使被告对原告服务不满故未交纳物业服务费用，并非恶意违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告舒宗珍于本判决生效之日起五日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2017年8月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费（含日常维修养护费）、电梯费、公共能源费、二次供水费共计4080.5元；二、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果被告舒宗珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告舒宗珍负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年十二月二十五日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋