河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初2876号原告：濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司。住所地：河南省濮阳市清丰县幸福大道与江渎路交汇处**楼****。负责人：邢立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：田德威，男，汉族，1987年10月2日出生，住濮，住濮阳市华龙区司员工。被告：濮阳市中和物业管理有限公司。;'>住所地：濮阳市清丰县朝阳路与政通大道交汇处div>负责人：南士伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。原告濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司（以下简称祥安居物业公司清丰分公司）与被告濮阳市中和物业管理有限公司（以下简称中和物业公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，作出（2019）豫0922民初5004号之一民事裁定书，驳回了原告的起诉，原告不服，提出上诉，濮阳市中级人民法院于2020年7月8日作出（2020）豫09民终1241号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5004号民事裁定；二、本案指令河南省清丰县人民法院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司委托诉讼代理人田德威，被告濮阳市中和物业管理有限公司委托诉讼代理人鲁朝臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告返还清丰县银河花都小区业主缴纳的装修押金49.8万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；2、依法判令被告向原告返还清丰县银河花都小区业主缴纳的公共设施设备修缮费9.96万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；3、依法判令被告向原告移交清丰县银河花都小区业主缴纳的预存电费13.1万元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）;4、依法判令被告承担本案诉讼费用及执行费用。事实及理由：2018年5月，被告作为银河花都小区前期物业服务公司，与该小区业主签订了《银河花都业主手册》，按照手册约定，各有关业主向其交付了装修押金、公共设施设备修缮费、预存电费等费用。经统计，其中装修押金49.8万元、公共设施设备修缮费9.96万元、预存电费13.1万元。2019年6月21日，经民主选举，原告依法成为银河花都小区新的物业服务公司。2019年6月25日，清丰县银河花都小区业主委员会向被告送达了《解聘通知书》，定于同年8月15日终止双方的物业服务关系，指令被告向原告交接。按照《物权法》《物业管理条例》规定，被告应于物业服务关系解除后及时返还装修押金、公共设施设备修缮费并向原告移交剩余预存电费。为维护合法权益，小区业主以债权转让的形式将要求被告返还上述有关费用的权利依法转让给了原告，并依法向被告送法了《债权转让通知书》。经小区业主、业委会、原告多次催要，被告拒不配合返还及移交。被告濮阳市中和物业管理有限公司辩称，一、关于原告起诉的装修押金，因业主在装修时未遵守业主手册，严重违反建设部“住宅室内装饰装修管理办法”擅自拆除承重墙，改变住宅外立面，在非承重墙上开门并将公共部分改造成私人使用，对于业主的装修业主拒不让验收，开发企业多次通知原告要求对业主的装修组织验收，但原告不履行验收义务，直到现在该小区的部分承重墙因业主擅自改变的墙体结构无法恢复，致使给广大业主及开发企业造成严重的安全隐患及经济损失。开发企业对此多次要求业主恢复原状，但业主置之不理。因此就将小区业主缴纳的装修押金收回并根据业主的装修情况由开发企业负责返还，但现在原告与业主恶意串通，拒不进行装修验收，致使开发企业带来潜在的重大经济损失，对此部分业主不但无权请求返还装修押金还应当承担恢复原状的后果。因该项费用属于业主违约所产生的责任保证金并非争议财产，故不存在债权转让问题，原告因不履行装修验收的职责，对业主破坏小区墙体及公共部分的破坏不但不制止，反而以债权转让的方式纵容业主的违法装修，其行为不仅违法更无权管理这些费用；二、对于公共设施修缮费，因业主在装修时对公共部分破坏严重，因此该费用也由开发企业收回并用于修缮破坏公共部分的支出使用；三、对于预存电费，因部分业主欠大量电费及物业费，造成开发企业为业主垫付了大量的电费，对于业主预存的电费有待与开发企业清算。综上，被告认为上述费用不属于业主的债权，故不存在债权转让问题。原告不享有该权利，况且该费用被告并无保管，原告起诉返还无理无据。补充一点，因为装修押金及公共设施修缮费不在被告处被濮阳市银泰置业有限公司收回，且将收回的押金一部分用于因业主破坏公共部分进行了修缮使用，还有一部分用于弥补业主所欠的电费、物业费，现在业主及原告拒不验收业主的装修，其损坏程度现在难以确定，依据业主与被告物业公司签订的物业合同及业主的装修承诺，现在物业公司及业主无权请求退还押金。对于业主转让的押金款，其转让合同应属无效，因债权转让从法律上讲转让的是合法自由无担保的有效财产，但装修押金属于附有担保义务的责任财产，在担保期限内依法不得处分，因此本案的转让协议均无效。经审理查明，2018年5月,中和物业公司作为银河花都小区前期物业服务公司,与该小区业主签订了《银河花都业主手册》,按照手册约定,各有关业主向其交付了装修押金、公共设施设备修缮费、预存电费等费用。2019年6月25日,清丰县银河花都小区业主委员会向中和物业公司送达了《解聘通知书》,定于同年8月15日终止双方的物业服务关系,指令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司交接。对该解除行为中和物业公司并未提出异议。2019年7月1日,祥安居物业公司清丰分公司与业委会依法签订《清丰县银河花都小区物业服务委托合同》开始为银河花都小区提供物业服务。2019年10月,银河花都小区业主委员会及498户业主与祥安居物业公司签订《特约服务协议》,将对原物业公司即中和物业公司债权转让给祥安居物业公司清丰分公司,同时向中和物业公司邮寄送达了《债权转让通知书》,中和物业公司进行了签收。另查明，原告起诉的金额中，被告中和物业公司通过中国建设银行网上银行向业主邓建仲、库秀玲、陈玉成、陈文豪、孙国旺、秦历花、韩艳磊、聂瑞利、蒋彦淑、李玉春、左建岭、马现周、袁文知、高志芳、于利涛、李俊伟等16人各退回装修押金1000元，计款16000元；原告起诉的金额中，中和物业公司向业主齐为芳退回装修押金及电费1262.2元、1280.12元，王素华1069.9元，胡建民1327.44元，李孟元1414.8元，王留根717.84元，孔维闯1021.44元，以上费用合计8093.74元；另向业主刘献武退回电费260.32元。自原告起诉后，被告共向业主退还装修押金22000元、向业主退还电费2354.06元。本院认为:最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《河南省物业管理条例》第五十二条第二款规定:“业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督下向新选聘的物业服务企业履行下列交接义务:(一)、移交占用的物业部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备第固定资产；（二）、移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）、移交物业服务期间形成的物业和设施使用、维护、保养、定期检验等技术资料、运行、维护、保养记录；(四)结清预收、代收和预付、代付费用;。”上述条款明确原物业公司向业主委员会或者(在业主委员会的监督下)向新选聘的物业服务企业履行交接义务。本案中,2019年6月25日,清丰县银河花都小区业主委员会向中和物业公司送达了《解聘通知书》,终止双方的物业服务关系,指令中和物业公司向祥安居物业公司清丰分公司交接。2019年7月1日,祥安居物业公司清丰分公司与业委会依法签订《清丰县银河花都小区物业服务委托合同》,开始为银河花都小区提供物业服务。2019年10月,银河花都小区业主委员会及498户业主与祥安居物业公司签订《特约服务协议》,将对原物业公司即中和物业公司债权转让给祥安居物业公司清丰分公司,同时向中和物业公司邮寄送达了《债权转让通知书》。至此,祥安居物业公司清丰分公司取得与中和物业公司交接“预收、代收和预付、代付费用”等权利和主体资格,中和物业公司作为被依法解聘的前期物业服务公司,应当向祥安居物业公司清丰分公司移交涉案费用及物业资料,故原告请求被告返还清丰县银河花都小区业主缴纳的装修押金、公共设施设备修缮费、预存电费及资金占用费的诉讼请求，本院予以支持。因原告起诉至2020年12月16日，被告已向业主退还装修押金22000元、向业主退还电费2354.06元，上述费用应从被告退还原告的涉案费用中扣减,原告亦同意扣减。被告辩称案涉装修押金、公共设施设备修缮费和预存电费不应该退还，证据不足，理由不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《河南省物业管理条例》第五十二条第二款之规定，判决如下：一、被告濮阳市中和物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司清丰县银河花都小区业主缴纳的装修押金476000元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；二、被告濮阳市中和物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还濮阳市祥安居物业管理服务有限公司清丰分公司清丰县银河花都小区业主缴纳的公共设施设备修缮费99600元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）；三、被告濮阳市中和物业管理有限公司于本判决生效后十日内移交清丰县银河花都小区业主缴纳的预存电费128695.44元及资金占用费（资金占用费自2019年8月15日按年利率6%计算至付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11524元，由被告濮阳市中和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  郭国田审 判 员  韩清蓉人民陪审员  李照民二〇二〇年十二月十八日书 记 员  李攀攀