江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终2114号上诉人（原审原告、反诉被告）：江西诺亚方洲实业有限公司，住所地江西省玉山县冰溪街道金山大道以东凯瑞翡翠城**楼**201-209商铺。法定代表人：刘裕灵，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞香明，江西司达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：付伟，江西司达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：喻莉敏，女，1977年4月3日出生，汉族，住江西省玉山县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张冬菊，女，1976年1月26日出生，汉族，住江西省玉山县。上诉人江西诺亚方洲实业有限公司与上诉人喻莉敏、张冬菊房屋租赁合同纠纷一案，均不服江西省玉山县人民法院（2020）赣1123民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江西诺亚方洲实业有限公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项、第二项、第五项，并改判第一项为上诉人与被上诉人喻莉敏、张冬菊2015年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；改判第二项为由被上诉人喻莉敏、张冬菊向上诉人支付自2018年10月1日起至2020年6月30日止租金共计1097922元（在原审判决41万元基础上增加687922元）；改判第五项为由被上诉人喻莉敏、张冬菊向上诉人支付违约金5万元。2.增加判决一项，由被上诉人喻莉敏、张冬菊向上诉人支付2017年9月至2018年9月欠付的递增房租共计74518元。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实不清。首先，原审判决认定《商铺租赁合同》于2019年8月31日解除，房租算至2019年8月31日止系错误的。原审法院以被上诉人要求于2019年8月31日解除合同的信息已在2019年8月24日发送至上诉人的法定代表人为由，认定上诉人未提出异议，即认定双方对解除合同达成一致，该认定纯属主观臆断：1.上诉人之前向一审法院提起诉讼要求解除合同，被上诉人不同意解除合同，原审法院判决双方继续履行合同，上诉人同意继续履行合同并未提起上诉；2.而被上诉人不服一审判决，要求解除合同，如果在上诉过程中，被上诉人以发送信息方式即可解除合同，则法院无需审理。被上诉人解除合同全凭主观意愿，一审中不同意，判决继续履行后又要求解除，且解除合同只需发送信息即可达成目的，一审法院在本案解除合同的条件上适用了双重标准，导致上诉人的合同履行处于极度不稳定状态。3.退一步讲，即便合同解除，被上诉人未按约将所涉房屋返还给上诉人，其占有房屋期间也应支付房租损失。一审法院在2020年5月14日向上诉人送达通知书，要求上诉人领取所涉租赁房屋的房门钥匙，因被上诉人破坏装修，需鉴定损失，而被上诉人对房屋面积有异议，需鉴定实际面积，该房屋一直到2020年7月1日鉴定机构现场勘查、收集相关资料后方可对外招租，故此期间的房租损失应由被上诉人承担。其次，原审法院认定自2017年9月起，月租金均按4.1万元标准计付与事实不符。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，租金每年按上一年递增8%计算，双方从未口头约定不再递增。而事实上，被上诉人一直未能按时支付租金，自2017年9月开始，其要求不再递增未得允许，便仍以原标准支付租金，对递增部分的租金一直拖欠。一审法院以被上诉人实际支付租金未变从而认定双方口头约定不再递增无事实法律依据。且被上诉人一直未能按约定时间支付房租，其支付租金以零散不定时为多，自2018年10月1日起的租金均未支付，一审法院自2018年11月1日起算租金与事实不符。第三，原审法院认定上诉人采取关停电梯干涉被上诉人的合法经营系对事实认定错误。本案租赁房屋电梯并非被上诉人独家使用，除正常检修外，上诉人从未关停过电梯。被上诉人为达到拒交房租目的，擅自以电梯关停为由停止营业并拒绝支付房租。上诉人认为，被上诉人有自主经营的权利，其根据经营需要停止营业，上诉人无权干涉，停业期间损失应由被上诉人自负，原审法院判决上诉人赔偿其停业损失于法无据。正因为被上诉人未能按约支付房租，构成违约，其应当根据合同约定向上诉人支付5万元违约金。上诉人喻莉敏、张冬菊上诉请求：1.请求依法判令被上诉人江西诺亚方洲实业有限公司违约并支付上诉人违约金50000元；2.依法判令被上诉人江西诺亚方洲实业有限公司免收上诉人自2018年12月12日起至2019年8月31日止的租金共计353129元；3.请求撤销原审判决，上诉人支付被上诉人两个月的房租损失82000元；4.请求撤销原审判决，上诉人支付被上诉人的拆除、清理装修费137580元；5.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人在2015年1月1日与被上诉人签订了十年的房屋租赁合同，租金从2015年9月1日起计算，且与被上诉人口头约定房租每月初交（1-7号）且从2017年9月1日起不再递增8%。租赁合同中写明：如拖欠房租一周需缴纳违约金5万元，上诉人一直按合同履行从未拖欠房租违约。被上诉人在2018年10月房租交付后，为了达到解除合同的目的，突然提出要递增房租，2018年10月24日把营业的电梯非法强制关闭49天，停止经营。经法院调解，2018年12月12日开始重新营业。因无故停业，信誉尽失，我们担心重新营业再无客源，但法院要求，当时在笔录中我们写明了如重新营业产生的亏损要求被上诉人赔偿，双方签字。唛动歌吧开业三年多一直盈利，可关停电梯后重新开业，信誉尽损、客源大量流失造成房租和员工工资一直无法付出，经营困难，无以为继，实在亏损不下去，被迫倒闭，万般无奈下2019年8月16日向被上诉人书面邮寄《终止履行租赁合同的通知》，决定经营至2019年8月31日止，搬离商铺，归还给被上诉人。上诉人搬离及要求解除合同，不是自身经营不下去，而是被上诉人在上诉人毫无过错情况下采取违约违法手段关停电梯，干涉上诉人合法经营又不让其转让最终被迫倒闭，致使合同无法继续履行。所以上诉人无力支付房租亏损是被上诉人自己违法违约造成，应该是被上诉人自己承担后果，赔偿上诉人所有损失且支付违约金而非上诉人赔偿被上诉人房租损失和拆除、清理装修费用。江西诺亚方洲实业有限公司在案件发回重审后向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告将租赁房屋恢复原状并向原告归还所租赁的房屋；2.判令被告向原告支付违约金50,000元及欠付的房租221,121元（截至2018年12月31日止）；3.判令被告按月租金52,393元向原告支付自2019年1月1日起至恢复原状的租赁房屋归还原告之日止占用期间的房租损失；4.本案诉讼费用由被告承担。喻莉敏、张冬菊在案件发回重审后向一审法院提出如下反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人自2019年9月1日起解除《商铺租赁合同》，双方终止该合同的履行；2.依法判令被反诉人支付反诉人违约金人民币50,000元，赔偿反诉人停业损失人民币198,616元（要求按5368元/天自2018年10月24日起计算至2018年12月12日止，已计算至2018年11月30日），并要求被反诉人返还多收的租金人民币280,904.12元，共计人民币529520.12;3.依法判令被反诉人免收反诉人自2018年12月12日起至2019年8月31日止的租金共计353,129.032元。一审法院经审理查明事实：2015年1月1日，原告江西诺亚方洲实业有限公司就其公司位于本县商铺出租给被告喻莉敏、张冬菊从事经营活动的事项，与两被告签订了《商铺租赁合同》。约定：一、租赁期限为十年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；二、租金按每平方米每月33元（人民币大写叁拾叁元），面积按约1200平方米左右计算（涉案房屋的实际面积经玉山县冰溪房产测绘所测绘，面积为1153.58平方米），最终结算时以完工的建筑面积为准，房租叁个月交一次，每季度1号前付清，不得拖欠房租，如拖欠一个星期乙方（即被告）需无条件停业并交纳违约金伍万元人民币，租金每年按上一年递增8%，房租从2015年9月1日开始计算；乙方不得破坏房屋主体结构及外立面，如需做广告必须经甲方（即原告）同意方能做广告，否则后果自负；三、消防由乙方自行负责完成并验收合格，整栋大楼由甲方负责管理，乙方应按时交纳水电费，物业管理费等，否则后果自负；四、乙方承租后商铺内装修、安装及修缮的费用由乙方自行负责，与甲方无关。五、租赁期间，乙方如要将商铺转让其他人使用，必须事先告知甲方，并征得甲方同意后，方能转让，须重新签合同，否则无效。合同期满，若乙方不再承租，商铺内的动产由乙方自行处理，不动产归甲方处理。合同签订时，乙方应交押金10万元给甲方，在乙方支付租金时自动转为租金，并约定了免责条件等条款。合同签订后，原告将租赁房屋交给两被告使用，两被告对房屋进行了装饰、装修。自2015年9月1日开始，两被告按38000元／月交纳租金至2016年8月。自2016年9月起按41000元／月交纳租金，直至2018年10月份，其中2018年10月1日支付11000元，10月3日支付30000元。同月，双方因递增房租的问题产生纠纷，原告将通往被告经营地的电梯关停，导致被告自2018年10月24日起至2018年12月11日无法正常营业。2018年11月15日，原告向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》等，本院立案受理后，于2018年12月11日告知双方，“为了不扩大本案的实际损失，现正式通知你们双方，自2018年12月12日开始，喻莉敏、张冬菊继续经营承租于将军庙Ｂ1栋楼诺亚方洲大厦三楼商铺，刘裕灵今后不得干涉喻莉敏、张冬菊的经营活动”。被告自2018年12月12日起，开始正常营业。后原告撤诉。2019年1月3日，原告再次向本院提起诉讼，要求：1.解除双方签订的商铺租赁合同，由被告立即腾出所租赁的商铺；2.判令被告向原告支付违约金50000元及欠付的房租221121元（截至2018年12月31日止）；3.判令被告按月租金52393元向原告支付自2019年1月1日起至腾出租赁房屋归还原告之日止占用期间的房租损失；4.本案诉讼费用由被告承担。而被告则认为是原告在2018年10月份因租金递增事项在未与被告达成一致意见的情况下多次通过关电梯手段强行迫使被告停业，其行为违背了诚信原则，且给反诉人造成客源流失，无法营业而向本院提起反诉，要求：1.继续履行合同，其中合同第二条中的“房租三个月交一次”及“租金每年按上一年递增8%”变更为房租一个月交一次及房租不递增，且房租按33元／平方米按房地产面积从2018年9月1日开始计算；2判令被反诉人支付反诉人违约金5万元，赔偿反诉人停业损失198616元，返还反诉人被多收的租金280904.12元，共计529520.12元；3本案诉讼费用由被反诉人承担。本院于2019年7月25日作出了（2019）赣1123民初135号民事判决。在上诉期内，两被告于2020年8月16日向原告的法定代表人刘裕灵邮寄了终止与原告签订的《商铺租赁合同》通知函，告知原告自2019年9月1日起终止与原告签订的《商铺租赁合同》的履行，要求原告安排人员于2019年8月31日与两被告办理交接手续。后该邮件以“无法联系”为原因被退回。同月21日，被告向原告的法定代表人刘裕灵发送了“现在有人想项店，你准备房租算多少，要不要递”的短信，但刘裕灵未回应。同月24日，被告又向刘裕灵发送了“因为你关电梯的行为导致我们客源流失，生意日益困难，无法为继，绝（应为‘决’）定2019年8月31日与你终止合同。为了互相不再因为冲动产生更大的损失，希望与你或你安排人员，明天（25号）见面商讨一个互相能接受的解决方法。如果刘总不愿意商讨或对此信息视而不见，那我们26号就上交上诉费给法院，27号就开始搬走处理掉所有的东西，请你31号安派（应为‘安排’）人员来与我们办理交接手”的短信，刘裕灵仍未回复。两被告因此提出上诉，并开始拆除相关物品，至当月31日全部搬离租赁房屋。两被告在拆除物品过程中，造成原两被告装修的地面砖、墙面、吊顶部分被损毁，原告的法定代表人刘裕灵曾因此报过警。2020年8月31日，被告再次以短信方式告知刘裕灵，租赁的房屋已腾空搬离，要求办理交接手续，刘裕灵仍未回复。后两被告将租赁房屋的钥匙邮寄给刘裕灵，也被退回。2020年1月6日，上饶市中级人民法院作出（2019）赣11民终1788号民事裁定书，裁定撤销本院的（2019）赣1123民初135号民事判决，将此案发回本院重审。重审期间，原、被告对原诉讼请求变更为如前所述，并分别要求对相关事项进行鉴定。其中原告申请要求对铲除、清理涉案租赁房屋所需的费用进行鉴定。被告申请要求对2018年10月24日至2018年12月11日止唛动歌吧停业损失及原告出租给被告的涉案房屋的使用面积进行鉴定。本院因此委托江西广发价格评估有限公司对唛动歌吧停业损失及铲除、清理唛动歌吧所需费用进行鉴定。该公司于2020年8月26日作出江广价（2020）评字第Ａ035号价格评估报告书和江广价（2020）评字第Ａ038号价格评估报告书，评定唛动歌吧铲除、清理费用为137580元，唛动歌吧停业损失为129033元，鉴定费分别为4000元和6000元。对涉案房屋的建筑面积，本院委托上饶准点测绘有限公司进行鉴定。该公司于2020年8月3日作出了测量情况说明，测绘成果为建筑面积为1153.6平方米。两被告对该测绘成果持有异议，并申请撤回鉴定申请，要求按涉案房屋房产证上登记的808平方米的建筑面积作为租赁面积的认定依据。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：1.自2017年9月起，月租金是否仍为4.1万元/月，并按月支付；2.本案的原、被告应否向对方支付违约金；3.原告应否赔偿被告的停业损失；4.被告应否支付铲除、清理租赁房屋的费用；5.解除合同的时间点及被告占用房屋期间应计算至何时；6.租赁房屋的面积应按多少计算，原告是否存在多收取被告租金的情况；7.被告要求免收自2018年12月12日起至2019年8月31日止的租金共计353,129.032元的租金是否有依据。对焦点1，即自2017年9月起，月租金是否仍为4.1万元/月，并按月支付。本院认为，虽然双方签订的《商铺租赁合同》约定了租金逐年按比例递增，但自2016年9月份开始至2018年10月3日止，原、被告双方对被告按每月41,000元的标准交纳租金没有纠纷，且被告提供的2018年9月、10月交纳租金的打款转账记录显示，房租均为每月支付，说明被告主张的自2017年9月1日起的租金按双方口头约定不再递增，仍按上年度每月4.1万元标准支付租金，并按月支付的辩解意见具有合理性，故本院对被告的该抗辩主张予以认定。对焦点2，即本案的原、被告应否向对方支付违约金，原告应否赔偿被告的停业损失。本院认为，由于原、被告双方自2017年9月起变更了原合同约定的租金金额及租金支付方式，故原告主张两被告未按合同约定支付租金，存在违约，与事实不符，对原告要求被告向其支付5万元违约金的诉讼请求不予支持。同时，鉴于原告存在采取关停电梯干涉两被告的合法经营，而两被告无法定理由提前解除合同，双方均存在过错，由于双方均有过错，故双方不再向另一方支付违约金。对焦点3，即原告应否赔偿被告的停业损失。本院认为，原告在2018年10月间就递增租金一事在与被告未能达成一致意见的情况下，采取关停电梯的方法导致被告不能正常营业，原告的行为严重影响了两被告的合法经营，对被告由此造成的停业损失，原告应予赔偿。对焦点4，即被告应否支付铲除、清理租赁房屋的费用。本院认为，根据最高人民法院第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。由此，被告在搬离租赁房屋过程中造成已附合的地面砖及墙面等毁损，应承担因铲除、清理所产生的费用。对焦点5，即解除合同的时间点及被告占用房屋期间应计算至何时。本院认为，本案被告要求于2019年8月31日解除合同的信息已在2019年8月24日发送至原告的法定代表人，原告方对此并未提出异议，且原告在第一项的诉讼请求中也要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，根据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案在两被告主张于2019年8月31日解除租赁合同的情况下，双方当事人关于解除合同的意思表示一致，应认定涉案合同自2019年8月31日解除。由此，被告应支付房屋租金的日期也计算至2019年8月31日。另，由于涉案租赁合同提前解除，故在合同解除之后，应给予原告合理的期限另行出租房屋，该合理期限内的房租损失，应由被告承担。综合考虑原告对被告提出终止租赁合同的履行且已于2019年8月31日全部撤离租赁房屋的事实已明知，但其并未采取任何措施防止损失的进一步扩大，以及被告在拆除租赁房屋的物品之前已告知原告有人要承接该营业场所，询问原告租金的问题而原告未予回复和涉案房屋因已形成附合的地面砖等被毁损需清理等具体情况，本院酌定由被告按二个月的房租金额赔偿原告的房租损失。对焦点6，即租赁房屋的面积应按多少计算，原告是否存在多收取被告租金的情况。本院认为，虽然涉案租赁房屋产权证上的面积为808平方米，但被告实际使用的面积经玉山县冰溪房产测绘所测绘，面积为1,153.58平方米，该测绘结果与本院委托的上饶准点测绘有限公司测绘的1,153.6平方米相吻合，故本院认定涉案房屋的租赁面积为1,153.58平方米。根据被告实际收取的租金计算，原告实际收取的租金与按1,153.58平方米面积计算基本一致，故不认定原告存在多收租金的情况。对焦点7，即被告要求免收自2018年12月12日起至2019年8月31日止的租金共计353,129.032元的租金是否有依据。本院认为，被告要求免收自2018年12月12日起至2019年8月31日止的租金共计353,129.032元无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条和最高人民法院第十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司与被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊于2015年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月31日解除；二、由被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司支付自2018年11月1日起至2019年8月31日止的租金（每月按41,000元计算）共计410,000元；三、由被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司两个月的房租损失共计82,000元（每月按41,000元计算）；四、由被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊支于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司铲除、清理装修费用137,580元；五、由原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊停业损失129,033元；六、驳回原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊的其他反诉请求。本案本诉受理费16,494元，反诉受理费6,313元，鉴定费10,000元，合计人民币32,807元，由被告（反诉原告）喻莉敏、张冬菊负担16,865元，由原告（反诉被告）江西诺亚方洲实业有限公司负担13,942元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于租金是否发生递增的问题。本案中，上诉人喻莉敏、张冬菊按合同约定以3.8万/月的标准交纳了第一年的租金，又按合同约定每年递增8%即4.1万/月的标准交纳了第二年的租金。第三年（2017年9月至2018年10月），继续以4.1万/月的标准交纳租金（未发生递增），在此期间双方并未对租金未发生递增的事实有过争议。故一审法院对上诉人喻莉敏、张冬菊主张双方已于2017年9月起对4.1万/月的租金标准（不发生递增）的口头约定予以认定并无不当，本院予以维持。关于解除合同时间点的问题。本案中，上诉人江西诺亚方洲实业有限公司已在一审期间提出“解除合同”的诉请，只是该项诉请在（2019）赣1123民初135号民事判决中予以驳回。喻莉敏、张冬菊亦多次向江西诺亚方洲实业有限公司发出通知，表示希望在2019年8月31日解除合同，并希望对方协助办理交接，如对方无异议便开始搬离。因上诉人江西诺亚方洲实业有限公司在收到通知后的合理期限内一直未提出异议，故上诉人喻莉敏、张冬菊对设施进行拆除并搬离，江西诺亚方洲实业有限公司也于2019年8月31日当日到现场对案涉房屋进行了勘看。故一审法院认定双方对解除合同的意思表示实际上已于2019年8月31日达成了一致，涉案合同已解除并无不当，本院予以维持。关于上诉人双方应否向对方支付违约金、上诉人江西诺亚方洲实业有限公司应否赔偿上诉人喻莉敏、张冬菊停业损失、上诉人喻莉敏、张冬菊应否向上诉人江西诺亚方洲实业有限公司支付铲除、清理租赁房屋费用以及上诉人喻莉敏、张冬菊要求免收2018年12月12日至2019年8月31日止租金的问题，一审判决已经详细阐明理由，本院不再赘述，对上述上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人江西诺亚方洲实业有限公司以及上诉人喻莉敏、张冬菊的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11924元，双方上诉人各自负担上诉费用。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 周富华审判员 蔡 霞二〇二〇年十二月二十九日法官助理童嘉琪书记员徐海莹