广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1270号 原告：高俊培，男，1989年6月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告：刘伟烈，男，1974年2月14日出生，汉族，住贺州市平桂区。 原告：高健，男，1972年11月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 三原告共同委托诉讼代理人：刘继承，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：叶绿尖，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 被告：杨康乐，男，1989年2月25日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：庄丰尖，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦晓东，广西卓秀律师事务所实习律师。 被告：高怀，男，1986年4月25日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：植欢，女，1989年8月9日出生，汉族，住贺州市平桂区。 第三人：广西信怀汽车销售有限公司，住所地：贺州市贺旺东路黄田镇担干岭（贺州市宏塑有限公司门面地12、13、14、15、16间门面），统一社会信用代码：91451100MA5K9GR33B。 法定代表人：高怀。 原告高俊培、刘伟烈、高健与被告杨康乐、高怀、植欢及第三人广西信怀汽车销售有限公司（以下简称信怀汽车公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高俊培、刘伟烈、高健及三原告共同委托诉讼代理人刘继承、被告杨康乐及其委托诉讼代理人庄丰尖、韦晓东、被告高怀（亦系第三人的法定代表人）、植欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高俊培、刘伟烈、高健向本院提出诉讼请求：1.请求准许对位于贺州市八步区（安泰花园）［不动产权证号：桂（2016）贺州市不动产权第××号］的执行；2.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2019年1月3日，贵院受理高俊培、刘伟烈、高健诉广西信怀汽车销售有限公司、高怀、植欢民间借贷纠纷一案，立案案号为（2019）桂1103民初13号。2019年1月4日经原告申请财产保全，贵院作出2019桂11**民初13号民事裁定，裁定查封案涉房屋。2019年6月22日，贵院对该案作出（2019）桂1103民初13号民事判决书，广西信怀汽车销售有限公司、高怀、植欢不服该民事判决上诉至贺州市中级人民法院。贺州市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）桂11民终1044号民事调解书，该民事调解书生效后，因广西信怀汽车销售有限公司、高怀、植欢未按协议履行，原告申请贵院强制执行。执行过程中，被告杨康乐提出执行异议，贵院经审查于2020年5月28日作出（2020）桂1103执异6号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为被告杨康乐提出执行异议排查案涉房屋执行缺乏事实及法律依据。理由如下：一、被告杨康乐在法院查封之前未合法占有该不动产。贵院于2020年1月4日作出（2019）桂1103民初13号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，被告杨康乐辩称案涉房屋于2019年1月5日交付其管理使用，但未提供相关证据予以证明。且其接收房屋的时间与法院查封房屋的时间只相隔一天，原告有理由怀疑这是被告为规避法律责任作出的虚假陈述。案涉房屋的物业费至2019年5月均是被告高怀交纳，可以证实案涉房屋在2019年5月前为被告高怀使用。二、被告杨康乐系因自身原因未办理过户登记手续。三被告于2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》第四条约定：1.本合同签订之日乙方向甲方支付430000元作为购房首付款（届时抵充房款）；2.于不动产满两年即2018年12月26日房屋交付乙方使用，同时到房管所办理过户手续；3.余款300000元，于此房在不动产登记中心签字过户当天付清给甲方。被告杨康乐在2018年7月23日通过桂东农村合作银行转账420000元，合同约定期限届满后，被告杨康乐未办理房屋过户手续，未按合同约定履行，并在2018年12月17日仍将剩余房款160000元转账给被告植欢，不符合合同约定付款条件。案涉房屋原已办理房屋不动产权证，并且可以办理过户手续，被告在案涉房屋被查封之前未办理过户手续是其自身原因导致。案涉房屋没有办理不动产物权变更登记手续，三被告签订的《房屋买卖合同》只形成债权效力。三、被告杨康乐未支付全部价款，也未将未付房屋剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被告杨康乐未在人民法院查封之前合法占有不动产，也未办理房屋过户登记手续及将剩余房款交付法院执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，请求准许对案涉房屋的执行。 被告杨康乐辩称，一、被告杨康乐在法院查封案涉房屋之前已与原房屋所有权人植欢签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封前已实际合法占有案涉房屋。2018年7月23日，被告杨康乐与被告植欢签订《房屋买卖合同》，约定被告植欢将其名下位于贺州市八步区（安泰花园）房屋以730000元的价格转让给被告杨康乐。同日，被告杨康乐到贺州市房屋交易管理中心进行查询，得知该房于2017年1月13日已抵押给桂林银行（抵押债权330000元）但无查封的事实。签订《房屋买卖合同》后被告杨康乐履行付款义务后该房屋于2019年1月5日由被告实际使用，被告杨康乐于2019年4月14日将房屋租赁给案外人温玉梅、于2019年9月10日将房屋租赁给案外人曾令达并收取房屋租金，均能证明被告杨康乐购买房屋后已实际占有使用案涉房屋的事实。二、被告杨康乐已按照合同约定支付该房屋的价款。三、在被告杨康乐诉植欢、高怀、贺州市恒安房地产经纪有限公司确认合同有效纠纷一案中，贵院已作出（2019）桂1103民初359号民事调解书确认该房屋为被告杨康乐所有。四、按照合同约定，被告植欢、高怀在收到被告杨康乐支付的43万元房款后应去桂林银行对房屋进行解押，但是被告植欢、高怀没有依约解押，截至目前房屋仍处于未解押的状态。被告植欢、高怀在桂林银行的贷款还有25.1万元未清偿，被告杨康乐未支付的14万元房款随时可以交至法院，但是该14万元应由桂林银行享有优先受偿权。 被告高怀辩称，案涉房屋确实已经转让给被告杨康乐，双方的买卖关系真实存在，如何处置由法院依法进行判决。 被告植欢辩称，案涉房屋确实是在查封之前已经转让给被告杨康乐，双方之间的买卖关系及被告杨康乐的付款情况是真实的。在被告杨康乐支付家具款后，被告杨康乐让被告植欢帮忙出租房屋，但一直没有出租出去，后来被告杨康乐自己把房屋出租了。被告高怀的个人债务被告植欢不清楚，被告高怀的债务不是每一笔都由被告植欢经手。原告的主张没有事实和法律依据，房屋是先转让给被告杨康乐，该房屋应归被告杨康乐所有。 第三人信怀汽车公司述称，案涉房屋确实已经转让给被告杨康乐，双方的买卖关系真实存在，如何处置由法院依法进行判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告对被告杨康乐提交的房屋租赁合同、微信聊天记录截图、家具清单等证据有异议，认为上述证据无法证实三被告交付案涉房屋的时间是在法院查封之前，本院认为，被告杨康乐向本院提交房屋租赁合同、微信聊天记录截图、家具清单等证据，能相互印证，可以作为认定案涉房屋已经实际交付给其管理使用的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月3日，本院立案受理高俊培、刘伟烈、高健诉信怀汽车公司、高怀、植欢民间借贷纠纷一案，立案案号为（2019）桂1103民初13号。该案立案后，原告向本院申请财产保全，本院于2019年1月4日作出（2019）桂1103民初13号民事裁定书、于2019年1月8日作出（2019）桂1103执保1号执行裁定书，裁定查封植欢名下位于贺州市八步区（安泰花园）［不动产权证号：桂（2016）贺州市不动产权第××号］及高怀名下车牌号为桂Ｊ×××××沃尔沃牌小型轿车。2019年6月22日，本院作出（2019）桂1103民初13号民事判决书，判决信怀汽车公司、高怀、植欢共同偿还高俊培、刘伟烈、高健借款本金1409225元及相应利息（按年利率24%，从2019年1月1日起至该案生效判决确定的履行期限届满之日止）。信怀汽车公司、高怀、植欢不服该民事判决向广西壮族自治区贺州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年12月2日作出（2019）桂11民终1044号民事调解书，确认：一、信怀汽车公司、高怀、植欢归还高俊培、刘伟烈、高健该案借款合计100万元，该款于2019年12月31日前支付25万元、2020年2月25日前支付15万元；剩余60万元分两年返还，从2020年2月15日起按季度返还，每季度返还7.5万元。若信怀汽车公司、高怀、植欢逾期返还，则以未返还数额为基数，按年利率24%计付利息至还清止。二、信怀汽车公司、高怀、植欢返还上述所有款项后，高俊培、刘伟烈、高健解除该案查封的房子、车辆。因信怀汽车公司、高怀、植欢未按调解书履行还款义务，高俊培、刘伟烈、高健向本院申请强制执行该案查封房屋［贺州市八步区（安泰花园）］。 2020年5月18日，杨康乐对本院执行案涉查封房屋提出书面异议，本院于2020年5月28日作出（2020）桂1103执异6号执行裁定书，裁定中止对贺州市八步区的执行。申请执行人高俊培、刘伟烈、高健对本院该执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2018年7月23日，被告杨康乐（乙方）、被告植欢（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，甲方同意出售位于贺州市八步区（安泰花园）不动产证号：桂（2016）贺州市不动产权第××号给乙方，双方达成以下协议：第二条，该房屋情况描述……第三条，转让价格：人民币大写柒拾叁万元整。第四条，付款、过户时间及方式。1.于合同签订之日乙方向甲方支付人民币肆拾叁万元整，作为购房首付款（届时抵冲房款）。2.甲方银行抵押贷款，由中介方陪同进行解押，跟乙方无关。于不动产权证满两年即2018年12月26日房屋交付乙方使用，同时到房管所办理过户手续。3.余款人民币叁拾万元整，于此房在不动产中心签字过户土地当天付清给甲方……第六条，物业交接。双方协商为2018年12月26日前交房，交房时甲方必须结清此房水电费、物业费等相关属于甲方支付的费用，并迁出户口。第七条，权利与义务。1.甲方承诺保证……甲方无条件协助乙方办理此房过户手续和水、电表过户手续，过户对象由乙方指定……第十一条，本合同一式叁份。甲方、乙方、中介方恒安房地产（全称：贺州市恒安房地产经纪有限公司）各壹份，本合同经双方签字（盖章）后生效。被告植欢、高怀在合同卖方处签名，被告杨康乐在合同买方处签名。合同签订当日，贺州市房屋交易管理中心出具证明，记载双方买卖的房屋于2017年1月13日在桂林银行抵押33万元正。该抵押至今未解除。签订合同当日被告杨康乐支付被告植欢购房款43万元。2018年12月17日，被告杨康乐支付被告植欢购房款16万元，合计支付购房款59万元。2019年1月5日，被告植欢、高怀将合同约定的贺州市八步区（安泰花园）（即本案案涉房屋）交付被告杨康乐管理和使用。 再查明，2019年1月28日，被告杨康乐向本院提起确认《房屋买卖合同》效力诉讼，本院于2019年3月29日作出（2019）桂1103民初359号民事调解书，该调解书确认杨康乐与植欢、高怀于2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》有效。植欢、高怀、贺州市恒安房地产经纪有限公司应协助杨康乐办理房屋过户登记手续。 本院认为，案涉贺州市八步区，本院于2019年1月4日作出民事裁定进行查封，并于2019年1月8日进行查封登记。在法院查封登记前，三被告已于2018年7月23日签订《房屋买卖合同》，被告杨康乐曾向本院提起确认《房屋买卖合同》效力诉讼，本院确认该合同合法有效。《房屋买卖合同》约定被告植欢将案涉房屋以73万元价格转让给被告杨康乐，被告杨康乐在签订合同后已支付购房款59万元，且案涉房屋于2019年1月5日交付被告杨康乐管理和使用。在三被告签订合同前案涉房屋已抵押给案外人桂林银行，合同约定由被告植欢与房屋中介公司办理解除案涉房屋的抵押，后又因案涉房屋被法院依法查封无法办理房屋过户手续。案涉房屋不能办理过户登记手续非被告杨康乐自身原因导致。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”的规定，案涉房屋虽登记在被告植欢名下，对外公示的所有权人为被告植欢，但被告植欢将房屋交付给被告杨康乐，属于其履行双方签订《房屋买卖合同》中的房屋交付义务，被告杨康乐据此已获得了案涉房屋的物权期待权，而非一般债权效力。根据双方合同约定，被告植欢在将案涉房屋交付给买受人杨康乐之后，其只享有向买受人杨康乐主张支付剩余房款的权利和履行配合买受人杨康乐办理过户登记手续的义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对原告的诉讼请求，本院不予支持。对原告诉称被告杨康乐未将尚未支付的购房款交至法院执行的意见，本院认为，根据上述规定，被告杨康乐应按照人民法院的要求交付执行，而非必须主动将未付房款交付法院，在人民法院未要求其交付房款前，不能推定其不符合上述排除执行的规定，对原告该诉称意见，本院不予采纳。原告抗辩称案涉房屋水电费缴纳人一直为被告植欢而非被告杨康乐，以此主张案涉房屋未实际交付被告杨康乐管理使用，根据被告杨康乐提交的微信聊天记录截图内容，被告植欢在收到水电费催缴短信后便将该短信告知被告杨康乐一方，被告杨康乐一方根据短信提示的数额微信转账支付给被告植欢，因案涉房屋尚未办理过户手续，水电费账户仍登记为被告植欢符合相关部门对水电费的管理实际，对原告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告高俊培、刘伟烈、高健的诉讼请求。 案件受理费11100元（原告已预交），由原告高俊培、刘伟烈、高健共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  蒙明双 审 判 员  黄 薇 人民陪审员  李丽平 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  袁 巧 书 记 员  谢 全