包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初2540号 原告：内蒙古众昕物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新区燕赵锦河湾**楼**。统一社会信用代码91150291564195413E。 法定代表人：闫福霞，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：初宏伟，男，公司总经理。 委托诉讼代理人：贾建飞，内蒙古民英律师事务所律师。 被告：包乌力吉木仁，男，1962年1月9日出生，蒙古族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。 原告内蒙古众昕物业服务有限公司（以下简称众昕物业公司）与被告包乌力吉木仁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众昕物业公司的委托诉讼代理人初宏伟、贾建飞，被告包乌力吉木仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众昕物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费5667元；2.判令被告向原告支付违约金500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：鹿原佳园小区是包头铁路益兴房地产开发有限责任公司开发建设，原告经公开招标方式被确定为该小区物业服务企业，原告与开发商于2017年签订《前期物业服务合同》。被告系鹿原佳园小区*号业主，物业面积98.36平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，住宅的收费标准为1.60元/月·㎡。现被告拖欠原告2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费共计5667元。原告已按照合同约定提供了物业管理服务，被告未履行缴费义务，原告多次催收未果，故诉至法院。诉讼过程中，众昕物业公司将诉请的物业服务费金额变更为5193元，欠费起始时间变更为2018年3月28日。 被告包乌力吉木仁辩称，被告领取房屋钥匙时，小区还没有交工，当时连打扫卫生的人员都没有,不应当向业主收取物业服务费。被告的房屋存在卫生间墙壁空鼓问题，而且众昕物业公司不允许安装地暖，否则就停水停电。楼道单元门门禁卡没有启用，单元门总是敞开。被告于2017年3月28日领取房屋钥匙，当时已经交纳一年的物业服务费，众昕物业公司从2018年1月1日起算欠费与事实不符。 本院经审理认定事实如下：鹿原佳园一期住宅小区系包头铁路益兴房地产开发有限责任公司开发建设，该公司于2017年7月31日与众昕物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：委托众昕物业公司为鹿原佳园一期住宅小区提供物业服务，合同期限自2017年7月10日至2020年6月30日止。物业服务收费标准为高层住宅1.60元/㎡/月，业主或物业使用人于每年1月1日前交纳物业服务费。未按时足额交纳物业服务费用，按每日500元的标准支付违约金。合同同时对物业服务的其他相关事项进行了约定。之后，包头铁路益兴房地产开发有限责任公司又与众昕物业公司签订《前期物业服务合同（补充）》，约定物业服务合同履行期限从2020年7月1日起至鹿原佳园小区业主委员会成立、且业主委员会与物业服务企业签订正式的《物业服务合同》生效之日止。众昕物业公司在上述合同期间内向鹿原佳园一期住宅小区提供了物业服务。包乌力吉木仁系鹿原佳园小区*区*号楼*单元*号房屋所有权人，房屋建筑面积98.36㎡。包乌力吉木仁于2017年3月28日收房，2018年3月28日起的物业服务费经催收未给付。包乌力吉木仁拒付物业服务费的事由为：1.房屋存在卫生间墙面空鼓的质量问题，众昕物业公司的解决方案不合理；2.众昕物业公司不允许安装地暖；3.房屋交付时，小区建设尚未完工，配套设施不完备；4.物业服务质量不达标，存在楼道单元门交房至今没有门锁，长期敞开不关，车辆被砸后未及时协助调取监控录像，也未对车辆损失给予解决的问题。包乌力吉木仁对其抗辩主张除当庭陈述外，未提交其他证据证实。众昕物业公司针对鹿原佳园小区B区住宅卫生间墙砖空鼓及墙体裂缝问题，曾向包括包乌力吉木仁在内的业主提出解决方案：主要内容为：1.按包头铁路益兴房地产开发有限责任公司与业主商议结果，全额退还业主装修保证金；2.免收业主一年物业服务费；3.无偿提供五袋水泥。包乌力吉木仁认为补偿金额低而未接受该方案。关于禁止业主铺设地暖问题，众昕物业公司称小区采暖设计为挂暖，包乌力吉木仁曾与物业公司、热力公司签订过三方协议，约定不安装地暖，物业公司因此告知业主不得安装地暖。 本院认为，包头铁路益兴房地产开发有限责任公司与众昕物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及双方之后就物业服务签订的补充合同，是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上述物业服务合同对鹿原佳园小区业主具有约束力。依据合同约定及相关法规的规定，物业服务是对物业的共用部位、共用设施和相关场地进行维修、养护、管理，同时维护相关区域内的环境卫生和公共秩序等内容的活动。包乌力吉木仁主张房屋交付时小区建设、房屋配套设施不完备等问题，涉及到地产项目建设单位按照房屋买卖合同的约定以及相关设计需履行的义务范围，物业公司对此并无合同义务及法律义务。包乌力吉木仁主张众昕物业公司在公共秩序维护、共用设施设备维修维护服务上未达到约定标准，应承担举证证明责任，其所作陈述不能证实众昕物业公司在相关服务上存在严重瑕疵，因此本院对包乌力吉木仁提出的物业服务未达到约定标准的主张不予支持。关于双方当事人争议的房屋质量问题，《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第一款规定：“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。”包乌力吉木仁主张众昕物业公司未对房屋质量问题进行合理解决，因房屋质量与物业服务属不同法律关系，在包乌力吉木仁与众昕物业公司之间所建立的物业服务合同法律关系中，众昕物业公司在物业服务费计费范围内并无对房屋专有部分的质量问题进行维修的合同义务，即便众昕物业公司曾经就房屋质量问题向业主提出过解决方案，但并不能由此认定众昕物业公司成为房屋质量问题的责任主体，故本院对包乌力吉木仁提出的房屋质量抗辩主张不予支持。包乌力吉木仁关于众昕物业公司禁止铺设地暖的主张，按照物业服务合同的约定，众昕物业公司负有对业主装饰装修进行监督管理的合同义务，包乌力吉木仁所作陈述并不能证实众昕物业公司的管理行为违反合同约定，也不能证实禁止安装地暖与小区实际情况不符，故本院不予支持。在众昕物业公司提供物业服务后，包乌力吉木仁作为业主应当按时履行给付物业服务费义务，本院对众昕物业公司主张的物业服务费5193元予以支持。关于众昕物业公司违约金的主张，因包乌力吉木仁并非恶意欠交物业服务费，且无相关事实进行计算，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告包乌力吉木仁于本判决生效之日起十日内给付原告内蒙古众昕物业服务有限公司2018年3月28日至2020年12月31日期间的物业服务费共计5193元； 二、驳回原告内蒙古众昕物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古众昕物业服务有限公司负担4元，被告包乌力吉木仁负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 巴 图 二〇二〇年十二月十七日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。