贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终7088号 上诉人（原审被告）：贵州万商置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区互豪世贸城****。统一社会信用代码：91520321069920163A。 法定代表人：王丽雅，该公司总经理。 委托代理人：李泽友，贵州子尹律师事务所律师。 委托代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建明，男，1973年2月8日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人：韩红亚，贵州元璋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州湄潭建坤企业管理有限公司。住所地。住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道茶乡北路棚户区**会信用代码：91520328MA6EELK87J（1-1）。 法定代表人：严丽丽。 委托代理人：黄建辉，男，本案被上诉人。 被上诉人（原审被告）：黄建辉，男，1989年8月9日出生，汉族，福建省宁化县人，户籍地福建省宁化县，现住贵州省湄潭县。 被上诉人（原审被告）：贵州荣昊汇盟企业管理有限公司。住所地：贵州省六盘。住所地：贵州省六盘水市钟山区西路**91520201MA6DUUXA7Q。 法定代表人：何荣。 上诉人贵州万商置业有限公司（以下简称“万商公司”）因与被上诉人李建明、贵州湄潭建坤企业管理有限公司（以下简称“建坤公司”）、黄建辉、贵州荣昊汇盟企业管理有限公司（以下简称“荣昊公司”）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人万商公司委托诉讼代理人李泽友、丁小娅，被上诉人李建明委托诉讼代理人韩红亚、被上诉人黄建辉、被上诉人荣昊公司法定代表人何荣到庭接受询问，本案现已审理终结。 万商公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回李建明对我的一审诉讼请求或将本案发回重审;2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决我公司与荣昊公司承担共同返还责任系认定事实不清、适用法律错误。1.从《遵义万豪酒店项目合作经营合同》约定的内容来看，我公司与荣昊公司之间仅存在合作关系，不存在委托关系，荣昊公司的行为不能代表我公司。合同明确约定荣昊公司有权销售案涉资产的前提条件是“在筹备期结束前提报该资产的销售方案，经双方协商共同确认后方可销售”，2019年3月9日，我公司与荣昊公司召开会议，荣昊公司就其私自销售的行为予以认可并表明由其自行承担责任，会议结束后双方再次确定荣昊公司有权销售的前提条件为双方共同确定销售方案。而双方至今仍未确定销售方案。会议时间及购房人签订协议的时间可以证明我公司对建坤公司私自销售房屋的行为并不知情。荣昊公司私自收取案涉房款的行为也可证明荣昊公司无权委托他人代为销售。合同明确约定如销售案涉房屋，房款应当支付给我公司，但荣昊公司因未得到我公司的授权，在收取房款后未告知我公司，也未将房款支付给我公司。因此我公司不应承担相应的法律后果。2.原审判决依据《民法通则》第六十五条之规定，判决我公司与荣昊公司承担共同返还责任系适用法律错误。我公司未授权建坤公司代为销售，荣昊公司也无权委托他人销售。依据《民法总则》第一百七十一条之规定，建坤公司私自销售行为不能溯及我公司，我公司不应承担责任。二、我公司的上诉请求应得到支持。1.我公司与李建明之间不存在任何法律关系。依据合同相对性我公司不应承担责任。2.建坤公司存在无权代理、越权代理的行为，应当承担返还责任。3.李建明在签订合同时未审查建坤公司销售房屋的资格，也未审查房屋所有人，未尽到谨慎义务，自身应承担相应责任，因此资金占用费不应支持。 李建明辩称，万商公司与荣昊公司内部约定不能约束我。本案适用表见代理，应当由万商公司的责任。万商公司与荣昊公司系合伙关系，荣昊公司系合伙执行人，万商公司明知销售房屋并以其名义进行宣传，视为同意建坤公司销售行为，我与万商公司成立买卖关系。我已尽到注意义务，不存在任何过错。 黄建辉、建坤公司统一辩称，方案是通过万商公司同意的，并在其企业公众号中进行了推广，万商公司与荣昊公司签订了委托协议。 荣昊公司辩称，我公司委托建坤公司进行销售未收取任何费用，我公司与万商公司的合作是持续的，建坤公司签订的合同是由万商公司提供的，应驳回万商公司上诉请求。 李建明向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告建坤公司签订的《万豪世贸城君豪华美达酒店认购协议书》；二、判令被告建坤公司退还原告购房款项549,625.00元，并自2018年3月19日起按年利率6%支付资金占用费至付清之日止（暂计算至起诉日为71,451.00元）；判令被告黄建辉、万商公司、荣昊公司对上述款项承担连带清偿责任；三、本案全部诉讼费用由被告方承担。 一审法院认定事实：2018年2月3日，原告（乙方）与被告建坤公司（甲方）签订了《万豪世贸城君豪华美达酒店认购协议书》。该认购协议书约定：乙方自愿认购甲方出售的位于贵州省遵义市播州区，建筑面积为151.25㎡，认购价格为1020589.00元等内容。原告在签订认购协议书的当日向被告建坤公司交纳了房屋认购款3万元。2018年3月19日，原告向被告建坤公司交纳了购房首付款51万元、维修基金9075.00元、工本费550.00元。事后，原告要求被告方签署正式商品房买卖合同并交付房屋无果。为此，原告特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。另查明，万商公司系遵义市播州区龙坑镇马家湾万豪世贸城开发商，2017年4月27日，被告万商公司与被告荣昊公司签订了《遵义万豪酒店项目合作经营合同》。合同约定，由被告万商公司将自行开发的位于贵州省遵义市播州区万豪世贸城酒店项目物业资产作为合作股份资本，由荣昊公司负责提供资金4000万元对酒店进行整体装饰装修、所有设备设施采购及安装以达到营业状态，由被告荣昊公司负责对外销售，由合作新公司进行回租后统一经营共同管理，双方各自按持股比例获取经营收益及资产增值收益。2017年5月29日，荣昊公司与建坤公司签订了《遵义万豪世贸城君豪华美达酒店项目营销代理委托合同》。合同约定，荣昊公司委托建坤公司对遵义万豪世贸城君豪华美达酒店项目进行独家营销代理。 一审法院认为，原告与建坤公司之间所签订的认购协议书系房屋买卖合同的性质，原告在认购协议书签订后，履行了相关支付义务，建坤公司未履行其义务，其行为表明不履行相关义务，现原告要求解除认购协议，予以准许。万商公司与荣昊公司就遵义万豪酒店项目系合作经营关系，双方约定由荣昊公司负责对外销售，事后贵州荣昊汇盟企业管理有限公司委托建坤公司对遵义万豪世贸城君豪华美达酒店项目进行独家营销代理，建坤公司所实施的代理行为产生的法律后果应由委托方承担责任，即荣昊公司以及万商公司负责承担，建坤公司以及黄建辉在本案中不应承担责任。贵州湄潭建坤企业管理有限公司出具收据收取原告相关的购房款项共计549,625.00元应由荣昊公司以及万商公司承担返还责任，同时，原告要求支付资金占用费予以支持。万商公司经传票传唤未到庭参加诉讼，对本案依法进行缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李建明与被告贵州湄潭建坤企业管理有限公司于2018年2月3日签订的《万豪世贸城君豪华美达酒店认购协议书》；二、由被告贵州荣昊汇盟企业管理有限公司、贵州万商置业有限公司在判决生效后十日内共同返还原告李建明购房款等549,625.00元，并支付资金占用费（从2018年3月19日起至付清款项之日止，以549,625.00元为基数，按年利率6%计算）。三、驳回原告李建明的其余诉讼请求。案件受理费10,010.00元，减半收取5,005.00元，由荣昊公司、贵州万商置业有限公司共同负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人万商公司作为涉案房产的开发商，系与荣昊公司签订合作经营合同，约定由荣昊公司负责对外销售，而后荣昊公司与建坤公司签订营销代理委托合同，约定由建坤公司具体经办销售事宜。建坤公司与购房人签订合同，最终的法律后果应当由上诉人具有合作经营关系的万商公司和荣昊公司共同承担，故购房人虽未直接与上诉人签订合同，但一审认定涉案合同约束上诉人与购房人并最终解除涉案合同并无不当。购房人在上诉人开发的涉案物业处设置的销售部购买房屋，也有理由相信该房屋系上诉人对外出售，购房人对此并无过错。至于上诉人通过其与荣昊公司之间签订的内部合同约定设立相关的限制销售条件，对购房人并不产生约束力。上诉人、荣昊公司、建坤公司之间的相关纠纷可以另行通过合法途径解决，不属于本案的处理范围，也不属于上诉人拒绝承担责任的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,561元，由万商公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉振 审判员  唐 妍 审判员  蔡一雷 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理赵凯 书记员王娇