江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初814号 原告（反诉被告）：揭志英，女，1983年11月25日出生，汉族，户籍地江西省广昌县。 委托诉讼代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：邓秀红，女，1978年12月29日出生，汉族，户籍地江西省广昌县。 被告（反诉原告）：吴莲秀，女，1972年8月9日出生，汉族，户籍地江西省广昌县。 被告（反诉原告）：刘继红，女，1977年4月15日出生，汉族，住江西省广昌县。 被告（反诉原告）：吴金秀，女，1975年9月6日出生，汉族，户籍地江西省广昌县。 原告揭志英与被告邓秀红、吴莲秀、刘继红、吴金秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，被告邓秀红、吴莲秀、刘继红、吴金秀对原告揭志英提出反诉，本院依法合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）揭志英及其委托诉讼代理人柳敏捷、被告（反诉原告）邓秀红、吴莲秀、刘继红、吴金秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 揭志英向本院提出诉讼请求：1.依法解除租赁合同；2.判令邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红四人返还房屋租赁押金20000元；3.免除并返还2020年1月至4月的租金20400元；4.本案诉讼费全部由邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红承担。事实和理由：2017年10月6日，揭志英与邓秀红、吴莲秀、吴金秀签订《商业门面租赁合同书》，约定租赁“广昌县河东新区金桥江锦1号-2号楼衔接店面，二楼140-160号面积约492平方米房屋（租期六年）”，从2017年10月6日至2023年10月5日止，约定的前三年租金为6800元/月，用途是用于开办经营3岁以下幼儿早教服务。由于该房屋没有消防通道故无法履行合同，且因2020年1月起，新型冠状××疫情的原因，揭志英所租赁的营业场地被强制停业。2020年2月2日，揭志英因疫情原因向邓秀红等四人提出申请是否可以减免房租以缓解压力，否则就计划停止租赁房屋并关闭经营业务。但出租方直至2020年3月25日一直未给予明确回复，导致揭志英需多承担近两个月幼师工资40000元损失以及房屋租赁费用6800元/月×2月=13600元（见租赁合同），且使揭志英一直未进行筹划安排后续已缴费的众多学员安置解释工作。直至2020年4月9日双方在面谈的情况下因各自原因不能做出让步，2020年4月中旬，邓秀红等人擅自将全部出租房屋销位并予以招租，以解除双方的租赁合同。时至今日，新冠疫情难以在短时间内彻底控制，早教服务行业也难以恢复营业。综上，双方签订《商业门面租赁合同书》不久后，由于不可预见、不可避免、不可克服的新冠××疫情属不可抗力事项，加上邓秀红等人已单方面解除租赁合同和政府的禁令，致使揭志英的合同目的不能实现，故揭志英诉至法院。 邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红辩称，1.房屋租赁情况属实，合约已实际履行二年多时间，合约履行期间，揭志英在不具备解除权的情况下擅自单方面解除合同，对此其不予认可；揭志英应当继续履行合同承租房屋并支付租金，揭志英要求返还房屋租赁押金20000元，不具备法定或约定的返还条件，应予驳回；揭志英要求免除并返还2020年1月至4月租金20400元并承担本案诉讼费用，于法无据，请依法予以驳回；2.揭志英以新冠××疫情和政府禁令为由主张合同目的不能实现，与事实和法律不符，也未提供任何政府部门的书面通知或相关材料予以证实，事实上我县新冠××疫情并不影响开展教育培训工作，揭志英自己也将开办的早教机构整体搬迁至翡翠洲际酒店照常营业；揭志英对租赁房屋的现状也是知情的，对于消防通道一事也早就知情，而且双方可以协商解除；3.揭志英支付员工工资和停止经营，是自主经营、自负盈亏的行为，与其无任何关系；揭志英要求减免租金超出了合同约定，且其在疫情期间已足额缴纳房屋按揭款项，银行亦未给予一定的款项期和减免按揭金额；4.揭志英恶意违约，未及时支付租金和缴纳物业费，构成实际违约，应当补齐二个季度的租金并缴纳相应物业费用；5.其并未擅自销位将房屋出租，而是在揭志英实际违约后的自救行为，揭志英为规避履行合同已将早教机构搬迁至正在优惠招租的翡翠商城，归根结底是利益驱使的违约行为。 邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红向本院提出以下反诉请求：1.判令揭志英按期支付二个季度租金40800元及物业管理费9060元，二项合计49860元；2.判令揭志英继续履行合同约定承租房屋6年并按时足额支付租金物业费等相关费用；3.本案反诉费用由揭志英承担。事实和理由：揭志英于2020年4月6日停付租金，至今有2期租金尚未支付，金额累计40800元。此外，自合约签订之日起，揭志英从未依约缴纳物业管理费，按照楼下1元/平米和楼上0.6元/平米的计费标准，物业费应认定为312元/月，揭志英累计拖欠物业管理费9060元。揭志英没有任何证据证明其违约，也没有证据证明法定或约定的解除事由成立，恶意提起诉讼要求单方面解除合同，已给其造成了实际经济，请求法院依法支持其反诉请求。 揭志英辩称，我们双方已经达成中止租赁合同的合意，且邓秀红等人已于2020年4月10日换锁，并打出出租广告，说明我们的租赁合同已经终止，其没有必要继续履行合同也无需缴纳租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对揭志英提交的揭志英身份证、商业门面租赁合同书、保证金收条、微信聊天记录、转账记录及截图、店面出租广告照片、截图、解除租赁合同通知书、新爱婴平面设计图纸及照片三张，对邓秀红等人提交的邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红身份证、新爱婴搬迁广告照片五张、开园广告截图、微信聊天记录，双方当事人均对三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人的当庭陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红四人系合伙关系。2017年10月6日，为经营新爱婴早教中心需要，揭志英（乙方）与邓秀红、吴莲秀、吴金秀（甲方）签订《商业门面租赁合同书》，合同约定：1.甲方将其位于河东新区金桥江锦1号-2号楼衔接店面，二楼140-146号出租给乙方用于经营使用，使用面积为492平方米；2.合同租赁期限为6年，自2017年10月6日至2023年10月5日止（其中2017年10月6日至2018年1月5日为甲方给乙方的装修期）；3.合同前三年租金不变，租金为6800元/月，第四年增10%即7480元/月，第五年增10%即8228元/月，第六年租金按第五年租金不变，租金起算日期为2018年1月6日起，店租按季度支付；4.甲方收取乙方门面押金20000元，押金由甲方在合同终止后根据实际情况退还给乙方，如果合同由于乙方强制停止，押金不再退回；5.甲方必需保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，不能将该门面转租（卖）给任何第三方；6.乙方在经营过程中必需合法经营，按期交纳工商、卫生、治安等费用，安全、合理的使用水、电；合同还约定了其他事项。合同签订后，揭志英于2017年10月8日向邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红交纳了店面押金20000元，双方开始履行合同。 2020年1月8日，揭志英向邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红支付了第一季度租金20400元（2020年1月6日至4月6日）。因受2020年新冠××疫情影响，揭志英经营的新爱婴早教中心自2020年2月初开始停止营业，故揭志英找到邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红协商减免租金事宜，但双方协商未果。自2020年4月6日始，揭志英要求解除合同，双方于4月9日就解除合同事宜进行协商，但未达成一致意见，揭志英于同日向邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红发出了解除租赁合同通知书。4月10日，揭志英贴出搬迁公告。4月11日，邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红将涉诉店面的玻璃门上锁，并于4月底发出涉诉店面的出租广告。5月25日，揭志英经营的新爱婴早教中心在翡翠广场三楼重新开园。 本院认为，揭志英与邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红签订的《商业门面租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。因该合同中并未约定单方解除合同的条件，故合同的解除应当经双方当事人协商一致，或者符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，存在因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方迟延履行主要债务且经催告后在合理期限内仍未履行等情形。本案中，因受2020年新冠××疫情影响，揭志英经营的新爱婴早教中心自2020年2月初开始停止营业，揭志英租赁涉案店面的合同目的难以实现。为此，揭志英自2020年4月6日始要求解除合同，双方当事人就解除合同事宜进行了协商且揭志英向邓秀红等四人发出了解除租赁合同通知书。从双方当事人的4月9日的协商过程及邓秀红等四人于4月11日将涉诉店面的玻璃门上锁，并于4月底发出涉诉店面的出租广告等实际行为可见，双方已经就解除合同达成了合意。故应当认定双方当事人签订的《商业门面租赁合同书》已于2020年4月9日解除，对揭志英要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红要求揭志英支付其二个季度的租金40800元并继续履行合同约定承租房屋6年的反诉请求，本院不予支持。此外，根据双方合同约定“甲方收取乙方门面押金20000元，押金由甲方在合同终止后根据实际情况退还给乙方”，邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红应当在合同解除后退还揭志英交纳的店面租赁押金20000元。 对于揭志英要求邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红免除并返还其2020年1月6日至4月6日租金20400元的诉讼请求，因双方合同中并无约定，且揭志英已实际支付了该部分租金，加之揭志英在支付租金时并未提出异议，本院不予支持。 对于邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红要求揭志英支付其物业管理费9060元的反诉请求，因双方在合同中并未明确约定，且邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红并未提供充分证据予以证实涉案商铺尚存咋9060元物业管理费未缴纳，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除揭志英与邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红于2017年10月6日签订的《商业门面租赁合同书》； 二、邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红于本判决生效之日起七日内返还揭志英交纳的店面租赁押金20000元； 三、驳回揭志英的其他诉讼请求； 四、驳回邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费810元，减半收取计405元，由揭志英承担205元，由邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红承担200元；反诉受理费523.25元，由邓秀红、吴莲秀、吴金秀、刘继红承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  邹文飞 二〇二〇年十二月三日 法官助理谢艳萍 书记员杨金兰