新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民初26号 原告(申请执行人)：核工业新疆矿冶局，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市斯大林街四巷**。 法定代表人：哈依拉提别克哈不勒汗，该局副局长。 委托诉讼代理人：朱永新，该局员工。 委托诉讼代理人：张萍霞，新疆西创律师事务所律师。 被告（执行案外人）：蔡文，男，1993年8月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：柴继生，新疆柴劲律师事务所律师。 被告（被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路****/div> 法定代表人：贾新东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马晓刚，该公司员工。 原告核工业新疆矿冶局（以下简称矿冶局）与被告蔡文、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告矿冶局委托诉讼代理人朱永新、张萍霞，被告蔡文委托诉讼代理人柴继生，被告昊丰公司委托诉讼代理人马晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 矿冶局向本院提出诉讼请求：准予对位于伊宁市××路的强制执行。事实和理由：乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称乌市中院）于2013年7月25日对案涉房屋进行查封，2014年4月10日蔡文与昊丰公司签订房屋买卖合同，乌市中院对案涉房屋进行查封在前，蔡文与昊丰公司签订房屋买卖合同在后，故蔡文不能排除强制执行。 蔡文辩称，矿冶局的诉讼请求不能成立，所陈述的事实与案件的事实不符，其于2011年至2012年6月5日共支付2,180,000元，房款已全部付清，且在2012年与昊丰公司签订了房屋买卖合同，购买伊宁市××路××大厦一楼××号房屋，2014年4月10日在原来的基础上重新签订了一份房屋买卖合同，请求依法驳回矿冶局的诉讼请求。 昊丰公司辩称，蔡文已付清购房款，矿冶局的诉讼请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.案涉××号房屋限制登记申请书六份；2.案涉××号房屋查解封登记信息；3.本院（2013）伊州民一初字第14-1号民事裁定书；4.乌市中院（2013）乌中民二初第93-2号协助执行通知书；5.本院（2017）新40执恢22号执行裁定书一份；6.本院（2017）新40执恢22号之一执行裁定书一份；7.2019年11月2日执行和解协议一份（案外人聂培新与矿冶局签订）；8.伊宁市人民法院（2018）新4002民初4032号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。 蔡文向本院提供以下证据，昊丰公司均予以认可，矿冶局有异议： 1.①2011年8月18日，案外人陈志山、郑伟、刘应树与昊丰公司签订协议书；②证人刘应树的陈述，2011年8月18日，案外人陈志山、郑伟和其与昊丰公司签订协议书，购买昊丰公司三间门面房，按照图纸确定的房屋位置，地基建成后确定是，地基建成后确定是**㎡）、5号（建筑面积72.19㎡）和6号（建筑面积46.38㎡）门面房，5号和6号是其帮蔡文购买的，蔡文向其支付3,000,000（现金2,000,000元）左右购房款；③2012年证人刘应树、蔡文父亲蔡红星向昊丰公司付款的汇款凭证，合计1,327,000元；④蔡文父亲蔡红星银行账号；⑤刘应树2011年8月18日至2012年6月5日期间向昊丰公司支付款项七份汇款凭证共计支付购房款2,180,000元。拟证明最早签定协议书购买案涉房屋是2011年8月18日，大部分购房款是刘应树代为支付的。蔡文和昊丰公司《商品房买卖合同》的是真实的。5号门面房及6号门面房房款已付清，共计3,507,000元，刘应树另外于2012年6月30日向昊丰公司支付购房款2,600,000元。 矿冶局对该组证据不予认可。认为其中500,000元备注用途是借款，300,000元备注诚意金，650,000元备注诚意金和借款，420,000元备注是案外人大雄家具付款，130,000元备注借款，80,000元显示昊丰公司消费，以上几笔均与本案无关。七份汇款凭证是复印件，对真实性不予认可。 2.2014年4月10日蔡文与昊丰公司签订了《商品房买卖合同》一份，拟证明其购买由昊丰公司开发的案涉商铺，建筑面积为72.19平方米，每平方米单价30,000元，总房款2,165,700元。 矿冶局质证认为：该证据真实性无法确认，对合法性不予认可。1.合同中约定房屋交付时间为2013年12月30日，先于合同签订时间；2.合同没有备案；3.合同中约定的购房款是一次性付清，两被告应对交易的真实性进一步举证，4.合同签订时间是在2013年7月25日被乌市中院首次查封之后。 3.2014年4月20日其与昊丰公司签订了《补充协议书》一份。拟证明其于2012年购买昊丰公司开发的位于伊宁市××路（案涉商铺）、××号商铺，双方约定：商铺单价为30,000元/㎡，两间商铺总面积为118.58㎡，其中105为72.2㎡，106为46.38㎡；昊丰公司依据其交纳房款数额，分别于2012年8月25日向其出具房款收据两张，于2013年8月19日出具收房款票据一张，金额分别为2,165,700元、1,390,800元、1500元，合计金额为3,558,000元；昊丰公司于2013年8月19日向其出具《房屋确认书》，确认其已付清全款并通知入住。自此该商铺交付于其，其管理至今。拟证明昊丰公司认可在2012年8月25日前其已向昊丰公司交纳了××大厦××号商铺购房款2,165,700元，房款已付清，蔡文和实际交款人刘应树在买方处都签了字，2011年、2012年刘应树向昊丰公司所交的款项都是代蔡文交的房款。 矿冶局质证认为，对该证据真实性无法认定，合法性不予认可。落款处签名是“蔡文（刘应树）”，笔迹相同，怀疑是同一人书写。补充协议签订时间是2014年4月20日，但补充协议中约定“2018年8月30日前办理完毕预告登记即网签、开具正规购房发票以及其他办理产权证所需资料。逾期，乙方（昊丰公司）有特殊原因，双方同意顺延，互相不追究逾期办证责任”。所以蔡文、昊丰公司明知已被查封却签订合同及补充协议，合同无效，且不可能实现网签备案、过户登记，蔡文、昊丰公司仍作此约定，并明确约定顺延、免责，存在恶意，也与常理不符。商品房买卖合同中约定总房款2,165,700元，一次性付清，而补充协议中落款处签名是“蔡文（刘应树）”。 4.昊丰公司给蔡文出具的收据一份。拟证明2012年8月25日昊丰公司收到蔡文（刘应树）购房款2,165,700元，××号商铺购房款已全部付清。 矿冶局对该证据不予认可。认为，该收据属于大额款项支付，没有写明购房的房号，是否为涉案的商铺款无法确定；没有提供发票；没有签订任何书面合同就付款，与常理不符；蔡文应当举证证实刘应树与蔡文之间委托代付的关系，收据中写的是蔡文（刘应树），交款人无法认定为蔡文。 5.伊犁众腾物业服务有限公司出具的收据四份。拟证明：2013年蔡文对该××商铺已实际使用并交纳的各种物业费用。 矿冶局质证认为，对该证据不认可。伊犁众腾物业服务有限公司属于昊丰公司聘请的，与昊丰公司有直接的关系，合同中约定的交房时间是2013年12月30日，不可能产生收据中2013年8至9月的费用，收据中只有一张属于5号门面房，预收水电费300元，其他3张收据均为6号门面房，与本案无关，无法证实交付使用。 本院认定如下：关于2011年8月18日，昊丰公司（甲方）与案外人陈志山、郑伟、刘应树（乙方）签订的协议书是否能够认定为刘应树替蔡文购房的问题。刘应树出庭证明其是受蔡文父亲蔡红星的委托为蔡文购房，昊丰公司出具的购房款收据载明购房款为蔡文交纳，在括号中注明刘应树，2014年蔡文与昊丰公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》再次确认蔡文是购房人，故本院对上述证据中购房款收据、2011年8月18日500,000元借据、转账凭证等证据（其他借款收据除外）予以采信，其他借款收据与本案无关，不予采信。 经审理查明，昊丰公司与矿冶局、新疆中核天山铀业有限公司其他合同纠纷一案，本院于2015年3月25日作出（2014）伊州民一初字第14号民事判决：一、昊丰公司于判决生效之日起七日内向矿冶局交付伊宁市××路××大厦一楼400㎡、二楼1600㎡的房产并办理相关房产过户手续（具体以2012年3月22日双方确认的图纸为准）；二、昊丰公司于判决生效之日起七日内向矿冶局交付房产经济损失1,680,000元；三、驳回昊丰公司的诉讼请求。昊丰公司不服上诉新疆维吾尔自治区高级人民法院，2015年12月24日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2015）新民一终字第354号判决：驳回上诉，维持原判。昊丰公司不服向最高人民法院申请再审，2016年5月31日，最高人民法院作出（2016）最高法民申667号民事裁定：驳回昊丰公司的再审申请。该案在执行中，本院于2017年9月27日作出（2017）新40执恢22号执行裁定书，裁定：一、查询、冻结、划拨被执行人昊丰公司在有关单位的存款、债券、股票、基金份额等1,715,600元及利息；二、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。2018年3月5日本院向伊宁市不动产登记中心、伊宁市住房和城乡建设局发出（2017）新40执恢22、22-1号协助执行通知，内容为：一、查封被执行人昊丰公司名下位于伊宁市××路平方米、二楼1600平方米的不动产，具体房号为101、102、103、104、105、201室，合计6间，查封期间，未经本院许可不得办理转让、抵押等过户登记、转移等手续，也不得增设其他权利负担和瑕疵。二、查封期限叁年，自2018年3月5日至2021年3月5日止。2018年11月11日本院依法组织矿冶局与昊丰公司对涉案房屋进行协商议价，双方当事人一致同意涉案房屋的财产处置参考价按照38,000元/㎡，实测面积72.35㎡，参考价为2,749,300元。2019年2月22日本院在淘宝网司法拍卖平台上发布竞买须知、拍卖公告于2019年3月25日对涉案房产在议价机构基础上降价25%。起拍价为2,061,975元，无人竞买，导致流拍。2019年4月17日本院在第一次起拍价的基础上降价15%。进行第二次拍卖，起拍价为1,752,678.75元，无人拍卖，导致流拍。本院于2019年5月5日作出（2017）新40执恢22号之一执行裁定，裁定：一、将被执行人昊丰公司所有位于伊宁市××路（该房产属期房，尚未办理不动产登记）作价1,752,678.75元，交付申请执行人矿冶局抵偿相关债务。昊丰大厦105室所有权自本裁定送达申请执行人矿冶局时起转移。二、申请执行人矿冶局可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 2011年8月18日，案外人陈志山、郑伟、刘应树（乙方）与昊丰公司（甲方）签订协议书，双方就乙方购买××路五巷矿冶大厦门面一事约定：一、甲方向乙方借款500,000元整作为购房定金；二、乙方在解放路五巷矿冶大厦预购三间门面，门面房的楼层为一楼，三间门面房都面向解放路（门面房大门朝南），其中两间46㎡左右，一间170㎡左右；门面单价为30,000元/㎡；三、乙方在甲方开挖基础时向甲方支付定金2,000,000元（含500,000元在内），在甲方可预售时，乙方如需要以上3个门面房，应支付剩余下的房款，如不需要门面房，甲方可帮乙方售房，售房价格由乙方自行确定，售房后甲方在两天内自己返还乙方定金及房款的差价款，如不按约定返还视甲方违约，甲方每天向乙方承担总房款20%的违约金。如甲方房屋售不出，甲方领取售房许可证时，在一星期之内乙方付清剩余房款，如乙方不付清视为违约；四、甲方未经乙方同意,甲方不得将乙方订购的门面房出售给别人，否则返还乙方双倍定金及承担总房款20%的违约金；五、如在甲方施工过程中,造成面积与定购的面积有误差时，按实际面积计算。其中刘应树是受蔡文父亲蔡红星之托为蔡文购买。 2011年8月18日，刘应树向昊丰公司支付500,000元，注明用途为借款； 2011年9月27日，刘应树向昊丰公司支付300,000元，注明款项来源为诚意金； 2011年10月22日，刘应树向昊丰公司支付650,000元，注明款项来源为诚意金； 2011年10月24日，伊宁市大雄家具精品店（经营者刘应树）向昊丰公司支付420,000元； 2012年5月25日，刘应树向昊丰公司支付80,000元； 2012年8月21日，蔡红星（蔡文父亲）向昊丰公司支付两笔款，分别是93,000元、382,000元; 2012年6月30日，刘应树向昊丰公司支付2600,000元； 2012年6月30日，昊丰公司向刘应树出具购房款收据632,000元; 以上款项共计5,657,000元。大于三间门面房总额5,525,100元[(3号建筑面积65.6㎡+5号建筑面积72.19㎡+6号建筑面积46.38㎡)×30,000元/㎡]。 2012年8月25日，昊丰公司向蔡文（刘应树）出具购房款收据2,165,700元; 2012年8月25日，昊丰公司向蔡帆（刘应树）出具购房款收据1,390,800元; 2013年8月19日，蔡文向伊犁众腾物业服务有限公司交代案涉房屋热计量表费用，预交水电费。 蔡文于2012年8月25日前向昊丰公司交付案涉房屋购房款2,165,700元。2014年4月10日，昊丰公司与蔡文签订了《商品房买卖合同》约定：蔡文购买昊丰公司105号房，单价为30,000元/㎡，建筑面积为72.19㎡，总房款为2,165,700元，2013年12月30日前交付房屋。同年4月20日昊丰公司向案外人蔡文交付了涉案房屋，但蔡文一直未在不动产登记部门进行产权登记。案外人蔡文装修后至今对外出租。 2014年4月20日蔡文与昊丰公司签订了《补充协议书》一份。就蔡文2012年购买昊丰公司开发的位于伊宁市××路（案涉商铺）、106号商铺，双方约定：商铺单价为30,000元/㎡，两间商铺总面积为118.58㎡，其中105为72.2㎡，106为46.38㎡；昊丰公司依据其交纳房款数额，分别于2012年8月25日向其出具购房款收据两张、于2013年8月19日出具收房款票据一张；以上票据金额分别为2,165,700元、1,390,800元、1500元，合计金额为3,558,000元；昊丰公司于2013年8月19日向其出具《房屋确认书》，确认其已付清全款并通知入住；同时蔡文与伊犁众腾物业有限公司签订《商铺物业服务协议》交纳物业服务费，自此该商铺交付于蔡文，蔡文管理至今。 2018年，蔡文以昊丰公司违约诉至伊宁市人民法院，伊宁市人民法院于2018年10月9日作出（2018）新4002民初4032号调解书，协议内容：一、昊丰公司于2019年8月30日前将位于伊宁市××路、××号商铺的不动产证办理至蔡文名下，蔡文协助办理；二、双方当事人就本案再无其他纠纷。为此，蔡文向本院提出执行异议。本院于2020年1月17日作出（2020）新40执异2号执行裁定：撤销本院(2017)新40执恢22号之一执行裁定，中止对位于伊宁市××路的执行。矿冶局不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 案涉房屋于2013年7月4日取得商品房预销售许可证。案涉房屋于2013年7月25日被乌市中院查封，直至2019年11月6日解封[(2014)乌中执字第208号协助执行通知书]，期间续封两次。期间被本院轮候查封三次，分别为：1.2014年12月15日起至2016年12月14日止[（2014）伊州诉前立保字第34号民事裁定书]，系案外人申请查封；2.2015年3月3日起至2018年3月2日止[（2013）伊州执字第14-1号民事裁定书]，系矿冶局申请查封；3.2018年3月5日起至2021年3月4日止[（2017）新40执恢22号]，系矿冶局申请查封。被伊宁市人民法院轮候查封两次，分别为：1.2015年6月24日起至2017年6月24日止[（2015）伊诉前立保字第104号民事裁定书]；2.2018年10月15日起至2021年10月14日止[（2018）新4002财保4032号，（2018）新4002财保313号]，系蔡文申请查封。本院于2018年3月5日实施的查封行为[（2017）新40执恢22号]已发生查封效力，系矿冶局申请查封。 本院认为，本案争议焦点为蔡文对执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”蔡文排除强制执行的理由符合上述规定，理由如下：第一，关于2011年8月18日，昊丰公司（甲方）与案外人陈志山、郑伟、刘应树（乙方）签订的协议书的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，该协议书在开工前签订，协议书对双方当事人、商品房基本情况、销售方式、单价、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任均作了约定，具备合同的主要内容，且蔡文已付清购房款（由刘应树和刘红星代为支付），故该协议书应认定为商品房买卖合同。关于该协议书的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方签订该协议书2011年8月18日时，房屋尚未开工，于2013年7月4日取得商品房预销售许可证，故该协议书具有法律效力，且已付清购房款；第二，乌市中院于2013年7月25日查封案涉房屋，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定；第三，2013年8月，昊丰公司向蔡文交付了案涉房屋，在本院查封（矿冶局申请的查封）之前(2015年3月3日第一次查封，2018年3月2日查封期限届满后，2018年3月5日第二次查封，至2021年3月4日止,因此处需比较蔡文与矿冶局行使权利的先后顺序，故应以本院应矿冶局申请作出的查封时间进行比较)；第四，案涉房屋于2013年7月4日取得商品房预销售许可证，2013年7月25日即被乌市中院查封，故不能认定是买受人蔡文的自身原因未办理过户登记。 综上，蔡文的主张符合上述法律规定，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止执行案涉房屋的主张成立，矿冶局请求准予执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回核工业新疆矿冶局的诉讼请求。 案件受理费24,125.6元，由核工业新疆矿冶局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长  芦海龙 审 判 员  何学涛 人民陪审员  李 伟 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  李婉雨 书 记 员  韦 丽