广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异587号 异议人（案外人）：东莞市丰泰宏基实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇新围社区环湖路**丰泰凌峰花园**商业楼**商铺，统一社会信用代码：91441900570121453F。 法定代表人：何锐军。 委托代理人：郑俏玲，女，该公司员工。 申请执行人：陈国平，男，汉族，1977年7月23日出生，住湖南省汉寿县。 委托代理人莫灿标，广东凯廷律师事务所律师。 委托代理人李曼，广东凯廷律师事务所律师。 被执行人：江业彪，男，汉族，1990年6月21日出生，住湖南省桂阳县。 被执行人：江建徽，男，汉族，1988年5月23日出生，住湖南省桂阳县。 本院在执行（2020）粤1971执4894号案件过程中，异议人东莞市丰泰宏基实业投资有限公司（以下简称“丰泰公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人东莞市丰泰宏基实业投资有限公司称，请求停止对东莞市××街镇××花园××住宅楼××单元××房的执行，解除对该房屋的查封措施。法院在执行（2020）粤1971执4894号案件过程中，查封了东莞市××街镇××花园××住宅楼××单元××房，因该房屋属于丰泰公司所有，现提出书面异议，请求法院停止对该房屋的执行。2017年4月7日，江业彪与丰泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定江业彪购买丰泰公司开发的丰泰凌峰花园9幢住宅楼1单元XXX号房。该房建筑面积为112.58平方米，购房总价为人民币2074017元，付款方式为银行按揭。江业彪通过中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行按揭贷款人民币145万元。按揭贷款发放后，江业彪未按《个人住房借款合同》约定履行还款义务，农行厚街支行于2019年5月向中国广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁［案号：（2019）穗仲莞案字第8456号］，要求江业彪偿还欠款本息，并诉请丰泰公司承担代偿责任。后江业彪无能力偿还农行厚街支行的欠款，农行厚街支行依生效仲裁裁决书向法院申请执行，法院共从丰泰公司账户扣划1697191.2元。根据案涉《商品房买卖合同》相关约定，丰泰公司有权解除合同，要求江业彪支付总房价款20%的违约金并承担全部的费用。丰泰公司已向法院提起诉讼，诉请解除案涉《商品房买卖合同》并要求江业彪承担违约责任。丰泰公司认为，案涉房产的物权仍登记在丰泰公司名下（详见不动产权证）。原购房合同未履行完毕，且《商品房买卖合同》约定的丰泰公司可行使合同解除权的条件成就，丰泰公司依法有权解除《商品房买卖合同》，江业彪确定不能获得该房屋的所有权，该房屋属于丰泰公司的财产，不再属于江业彪可供执行财产的范围，法院不可再继续采取预查封措施，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，法院应当停止该房屋的执行。 申请执行人陈国平辩称：一、江业彪与丰泰公司之间签订的《商品房买卖合同》，江业彪已经履行完毕该合同义务。根据《商品房买卖合同》的约定，江业彪的合同义务是按照合同约定的价格向丰泰公司支付购房款。江业彪通过银行按揭贷款方式购房，银行已经向丰泰公司放款，买卖合同付款义务已经履行完毕，丰泰公司无权主张解除《商品房买卖合同》，应当将案涉房产配合过户至江业彪名下。二、案涉房产的所有权已经属于江业彪所有。案涉《商品房买卖合同》已经在房管部门备案，物权已经进行预登记，根据东莞市房产管理局于2019年1月17日出具的《不动产登记信息查询结果》显示案涉房屋的权利人为江业彪。此外，以江业彪为被申请人的（2019）粤1971民初2306号、（2019）粤1972财保164号、（2020）粤1971执行5013号案件均能将案涉房产成功查封，足以说明案涉房产的所有权人是江业彪，否则法院无法进行查封。三、丰泰公司是基于借款合同项下的保证担保人身份而向银行履行担保责任，其履行后，丰泰公司有权主张被保证人江业彪返还代偿款，但不得以此为由主张解除《商品房买卖合同》，二者是不同的法律关系。综上所述，丰泰公司请求法院停止对案涉房产东莞市××街镇××花园××住宅楼××单元××房的执行缺乏事实和法律依据，该异议请求应予驳回。 经审查查明，本院审理的（2019）粤1971民初2306号原告陈国平诉被告江业彪、江建徽民间借贷纠纷一案，在诉讼中，本院根据陈国平的财产保全申请，于2019年1月23日预查封了位于东莞市××街镇××花园××住宅楼××单元××房（权属证明号：2017XXX02，以下简称“案涉房产”）。本院于2020年1月2日作出（2019）粤1971民初2306号民事判决书，判令：江业彪向陈国平偿还借款本金86666.61元，支付利息及违约金（利息及违约金总和以86666.61元为本金，按照年利率24%标准从2018年9月21日起计算至实际清偿之日止），支付律师费8000元及财产保全保险费1000元；江建徽对上述一至三项判项中确定的债务向陈国平承担连带清偿责任。上述判决书生效后，陈国平向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执4894号案件予以执行。本院目前暂未对案涉房产采取执行处置措施。 根据2020年6月12日的不动产登记信息查询结果，案涉房产于2017年5月18日办理了商品房预售合同备案登记，权利人江业彪，权属证书号：201XXX02，产权状态为“已备案、已登记、已抵押、已查封”，除了（2019）粤1971民初2306号案件的预查封以外，案涉房产上还有（2019）粤1972财保164号、（2020）粤1971执行5013号案件的轮候预查封。 根据2020年9月24日的不动产登记信息查询结果，案涉房产已于2019年5月22日登记到丰泰公司名下，权利人为丰泰公司，权属证书号为粤（2019）东莞不动产权第01XXX6号，产权状态为“已备案，合同编号：201XXX02，无抵押”，并显示（2019）粤1971民初2306号案件、（2019）粤1972财保164号案件、（2020）粤1971执行5013号案件的查封情况。 丰泰公司遂提出本案异议，并提交了不动产查询结果、房产证、民事起诉状、受理案件通知书、（2019）穗仲莞案字第8456号仲裁裁决书、《商品房买卖合同（预售）》及附件、结案通知书、执行裁定书、转账传票等为证。 其中，《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XXX02，以下简称“案涉购房合同”）显示丰泰公司与江业彪于2017年4月7日签订该合同，丰泰公司向江业彪出售案涉房产，价格2074017元，首期款624017元由江业彪直接支付，尾款145万元由购房人申请银行贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》的附件四约定如果买受人未按银行贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人丰泰公司被要求承担担保责任的，视为买受人违约，买受人应承担相应违约责任，丰泰公司有权单方解除合同。房产证显示案涉房产已于2019年5月22日办理权属登记，权利人为丰泰公司，权属证书号为粤（2019）东莞不动产权第01XXX6号。 农行厚街支行于2019年6月6日向中国广州仲裁委员会东莞分会（以下简称“广州仲裁委”）申请仲裁，广州仲裁委于2019年11月20日作出（2019）穗仲莞案字第8456号仲裁裁决书。裁决书查明：江业彪为购买案涉房产，向中国农业银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称“农行厚街支行”）按揭贷款人民币145万元，以该房屋作为抵押物，并约定由丰泰公司提供阶段性保证担保，由贷款发放日至江业彪取得房地产权属证书之日起，为江业彪的债务提供连带保证。江业彪于2019年1月1日开始连续多期未还款。仲裁裁决结果主要内容为：江业彪向农行厚街支行偿还贷款本金1411878.37元及相关利息、罚息、复利、律师费等，农行厚街支行对抵押物即案涉房产拍卖、变卖所得款项在本案债权范围内优先受偿，丰泰公司对江业彪上述债务承担连带保证责任等。农行厚街支行持该仲裁裁决书向本院申请执行，本院立（2020）粤1971执14352号案件予以执行，丰泰公司已支付案款1679446.2元及执行费，该案已执行结案。 民事起诉状、受理案件通知书显示丰泰公司已向东莞市第二人民法院诉请解除案涉购房合同，请求判令江业彪支付相关违约金、将案涉房产腾空交回丰泰公司、配合办理备案登记，该案已由东莞二院以（2020）粤1972民初12103号案件受理，该案目前尚未结案。 本院于2020年11月23日向东莞市自然资源局发函调查以下事项：1、江业彪是否曾具备“能够进行不动产登记”的条件？2、江业彪和丰泰公司是否曾向不动产登记部门请求将案涉房产单独登记至江业彪个人名下？3、目前案涉房产是否存在预告登记，案涉房产目前产权登记情况如何，是否已经过户至江业彪名下？该局于2020年12月1日回函称，案涉房产没有办理新建商品房预告登记，系统没有江业彪和丰泰公司共同申请将案涉房产登记到江业彪个人名下的记录，案涉房产已完成首次登记，目前登记在丰泰公司名下。 另查明，丰泰公司确认其收取的江业彪购房首期款624017元尚未退回给江业彪。 以上事实，有丰泰公司提交的不动产查询结果、房产证、民事起诉状、受理案件通知书、（2019）穗仲莞案字第8456号仲裁裁决书、《商品房买卖合同（预售）》、结案通知书、执行裁定书、转账传票等，陈国平提交的不动产登记信息查询结果，以及本案执行材料、财产保全材料、不动产信息查询结果等附卷为证。 本院认为，本案主要事实为，江业彪向丰泰公司购买案涉房屋，2017年5月18日办理了商品房预售合同备案登记，2019年1月23日本院对案涉房屋进行了预查封，案涉房产后于2019年5月22日登记到丰泰公司名下，权利人为丰泰公司。丰泰公司以其系案涉房产的登记所有权人、其已代江业彪支付了所有拖欠的银行按揭贷款并已经起诉解除案涉购房合同为由，请求停止对案涉房产的强制执行。案外人丰泰公司与申请执行人陈国平之间的争议焦点为：一、陈国平对本院预查封的案涉房屋享有何种权利；二、法院的预查封能否限制丰泰公司行使合同解除权；三、丰泰公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“《通知》”）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”之规定，以及《通知》第十六条“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”之规定，本院对已办理了预售合同登记备案的案涉房产采取预查封措施，符合法律规定，并无不当。仅办理了商品房预售合同备案登记的购房者并不因此当然取得房屋所有权，预查封的执行效果取决于房屋产权未来能否正式登记到购房者名下。因此，江业彪对案涉房产享有的权利属于合同权利，而非房屋所有权。只有在当案涉房产完成本登记且房屋产权正式登记到江业彪名下的情况下，陈国平才能请求强制执行该房屋以实现其债权。 关于争议焦点二。法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，但法律并无明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，故本院预查封措施并不等同于限制江业彪、丰泰公司关于案涉房屋买卖的合同权利。《商品房买卖合同（预售）》附件四约定如果江业彪未按银行贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致丰泰公司被要求承担担保责任的，视为买受人违约，丰泰公司有权单方解除合同，因此非因法定事由不能排除已由双方约定的合同解除权。陈国平主张买卖合同付款义务已经履行完毕、丰泰公司无权解除《商品房买卖合同（预售）》，于法无据，本院不予采信。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查三个方面的内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，江业彪通过与丰泰公司签订商品房预售合同取得了对案涉房屋的物权期待权，但未办理过户登记、尚未取得物权，并非案涉房屋的实际权利人。根据不动产权证和2020年9月24日东莞市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果，案涉房产已于2019年5月22日登记到丰泰公司名下。故丰泰公司提起本案执行异议符合前述第二十四条、第二十五条规定，丰泰公司对案涉房产具有足以排除执行的权益，对于其请求解除该房产的查封，本院予以支持。 综上，对于丰泰公司请求解除对案涉房产的查封，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 中止对东莞市厚街镇环湖路33号丰泰凌峰花园XX幢住宅楼1单元XX号房（不动产权证号：粤（2019）东莞不动产权第0XXX6号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年十二月二日 书记员  王 红