河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初6119号原告（执行案外人）：常嫩侠，女，1972年8月19日出生，汉族，初中文化程度，河南省伊川县人，务农，住河南省伊川县。原告（执行案外人）：常聚芳，男，1971年9月2日出生，汉族，初中文化程度，河南省伊川县人，务农，住河南省伊川县。二原告共同委托诉讼代理人：周俊超，河南惠人律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：尹志刚，男，1975年12月28日出生，汉族，高中文化程度，河南省伊川县人，自由职业，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：崔建锋，河南卉林律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：河南千秋晟房地产有限公司，住所地：河南省伊川县城关镇文化北路**。法定代表人：赵占芳。原告（执行案外人）常嫩侠、常聚芳诉被告（申请执行人）尹志刚、第三人（被执行人）河南千秋晟房地产有限公司（以下简称千秋晟公司）为执行异议之诉纠纷一案，本院依法适用普通独任制，公开开庭进行了审理。原告常聚芳及常聚芳、常嫩侠的共同委托诉讼代理人周俊超，被告尹志刚的委托诉讼代理人崔建锋到庭参加了诉讼，第三人千秋晟公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告常嫩侠、常聚芳向本院提出诉讼请求：1、确认伊川县华夏御府1号楼2单元2303号商品房归原告所有；2、撤销洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305执恢7号对华夏御府1号楼2单元2303号商品房的执行措施，即解除对前述房产的查封与扣押、拍卖措施；3、判令本案诉讼费，由被告尹志刚承担。事实与理由：原告二人系夫妻关系，2014年12月4日，原告常嫩侠与第三人就华夏御府1号楼2单元2303号达成买卖协议，约定总房价为489225元，华夏御府系第三人千秋晟公司开发建设的。当日，原告即支付第三人10万元，2018年10月13日通过银行转账支付468225元，共计支付568225元。比之前约定的总价多付79000元，是因市场行情变化房价上涨，不增加支付第三人不交房，至此房款全部付清。2018年第三人交房，原告入住。2019年1月1日，原告与洛阳银悦物业管理有限公司签订《华夏御府前期物业服务协议》，并按时缴纳水、电、物业费等。2020年7月14日，原告通过张贴在门口的法院公告中得知原告居住的华夏御府1号楼2单元2303号房屋被洛阳市涧西区人民法院执行，随即向洛阳市涧西区人民法院提出执行异议。2020年9月16日原告收到洛阳市涧西区人民法院作出的（2020）豫0305执异100号民事裁定书，该裁定书显示涉案房屋已于2016年5月31日被法院查封，但原告在此前毫不知情。原告与第三人签订有效的商品房买卖协议，并且原告已按约支付完全部房屋价款。原告没有办理案涉房产的登记，是由于第三人的原因，原告对案涉房产存在物权期待权，足以排除执行。如继续强制执行案涉房产，必然侵害原告的合法权益。因此，特诉至法院，请求判如所请。被告尹志刚辩称，1、原告诉状所称内容不能排除法院的合法执行，截至目前原告与第三人并未签订商品房买卖合同，没有办理过户登记，甚至在查封之前也不存在合法的占有。2、尹志刚申请执行第三人已经经过两次合法的房产查封手续。综上，请求依法驳回原告诉求。第三人千秋晟公司未到庭，未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：尹志刚与张海功、赵占芳、千秋晟公司民间借贷纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院作出（2016）豫0305民初2445号民事判决书，判决如下：一、被告张海功、赵占芳应于本判决生效后十五日内向原告尹志刚共同偿还借款本金300万元及利息；二、被告千秋晟公司对上述第一项判决所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告尹志刚的其他诉讼请求。该案执行案号（2018）豫0305执885号，后恢复执行，执恢案号（2020）豫0305执恢7号。河南省伊川县华夏御府1号楼2单元2303号登记在千秋晟公司名下。诉讼阶段，本院于2016年5月31日查封上述房产，查封期限三年。执行阶段，本院于2019年5月27日续查封上述房产，查封期限三年。常嫩侠、常聚芳向本院提出执行异议，本院于2020年9月9日作出（2020）豫0305执异100号执行裁定，驳回常嫩侠、常聚芳的异议请求。常嫩侠、常聚芳不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，常嫩侠、常聚芳系夫妻关系。2014年12月4日，常嫩侠与千秋晟公司签订《商品房定单》，约定买方常嫩侠定购千秋晟公司建设的伊川县华夏御府1号楼2单元2303号商品房，建筑面积148.48平方米，定购总价489225元，实付订金10万元，买方应于2014年12月31日携带本单，签约应付款项及身份证签订正式合同手续等。2018年6月26日，华夏御府售楼部出具《华夏御府入住通知书》，通知常嫩侠购买的涉案房屋已符合交付条件准予交付使用，请携带相关材料办理入住手续。2018年10月13日，常嫩侠向千秋晟公司转账支付468225元，千秋晟公司向常嫩侠出具华夏御府1号楼2单元2303号购房款收据。2019年1月1日，常嫩侠与洛阳银悦物业管理有限公司签订涉案房屋的《华夏御府前期物业服务协议》、《业主（住户）消防安全责任书》。常嫩侠、常聚芳提交2020年7月21日洛阳银悦物业管理有限公司出具的装修保证金、出入证、2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、市政费收据，证明其自2019年1月1日已经占有涉案房屋。常嫩侠、常聚芳称在签订《商品房定单》后向千秋晟公司要求签订正式的商品房买卖合同，办理房屋买卖登记备案手续，但千秋晟公司以尚有在建工程抵押没有解除，一直未予配合。常嫩侠、常聚芳提交户口本、伊川县白沙乡常岭村民委员会出具的《证明》、长子常鹏乐的结婚证、伊川县科丰置业有限公司物业管理部出具的《证明》，证明其同住家庭成员情况，购买涉案房屋系刚性需要。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告常嫩侠与第三人千秋晟公司签订的《商品房定单》对房号、建筑面积、总房款等进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容。原告依约支付了定金10万元，购买了伊川县华夏御府1号楼2单元2303号商品房，并按千秋晟公司要求支付了剩余全部房款468225元，千秋晟公司向原告交付了涉案房屋，该《商品房定单》应当认定为商品房买卖合同。原告在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，购买涉案房屋系为满足基本居住需要，且已支付全部购房款，故原告对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益，其要求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，本院依法予以支持。涉案房屋登记在千秋晟公司名下，原告要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。原告可向千秋晟公司主张办理房屋过户登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行河南省伊川县华夏御府1号楼2单元2303号房屋。驳回原告常嫩侠、常聚芳的其他诉讼请求。本案受理费8638元，由第三人河南千秋晟房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  韩亚蕾二〇二〇年十二月二十一日书记员  杨 静