山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初10852号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司员工。 被告：贾江涛，男，汉族，1975年12月24日出生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李爱英，山东京同律师事务所律师。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称“济南俊汇公司”）与被告贾江涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏，被告贾江涛的委托诉讼代理人李爱英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司、贾江涛签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令贾江涛按已付款50%即74335元向济南俊汇公司承担违约责任；3.判令贾江涛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月23日，济南俊汇公司、贾江涛签订《济南市商品房买卖合同》，贾江涛购买济南恒大城项目R-1-1113号房屋，房屋总价款495567元。按合同约定，贾江涛于2018年5月23日支付首期房款148670元，剩余款项按照分期付款方式自2019年5月19日至2020年5月19日分三期付清。目前，贾江涛仅支付了首期房款148670元，剩余三笔房款均未按合同约定时间支付，逾期已超180日。根据商品房合同附件五补充协议第二条第(二)款第3项之约定，贾江涛逾期支付购房款超过180日的，济南俊汇公司有权单方解除合同，贾江涛应按已付款的50%向济南俊汇公司支付违约金。综上，基于以上事实和理由，济南俊汇公司根据合同约定现诉至贵院，望判如所请。 贾江涛辩称，同意解除合同。济南俊汇公司已将涉案房屋另行销售，合同已无履行的可能。当时贾江涛之所以未支付剩余房款，因为济南俊汇公司答应贾江涛支付完毕首期房款之后，济南俊汇公司给办理该房款的网签备案手续，后济南俊汇公司一直未予以办理，是济南俊汇公司违反约定在先。济南俊汇公司的合同条款是制式条款，不允许买房人进行任何改变，约定违约金较高，请求法院予以调低。济南俊汇公司在这两年多的时间里，一直占用贾江涛的首期款的资金，也弥补了济南俊汇公司的大部分损失，且济南俊汇公司已将房产另行销售。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。请求贵院根据济南俊汇公司实际损失酌情判决本案违约金数额，以彰显公平和诚实守信原则。 本院经审理认定事实如下： 1.2018年5月23日，济南俊汇公司与贾江涛签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议）一份，内容为：贾江涛购买济南恒大城项目R栋1单元1113号房屋，房屋总价款495567元。第六条付款方式及期限2.分期付款买受人于2018年5月23日前向出卖人支付首期房款148670元，大写：壹拾肆万捌仟陆佰柒拾元整；于2019年5月19日前向出卖人支付房款148670元，壹拾肆万捌仟陆佰柒拾元整；于2019年11月19日前向出卖人支付房款99113元，大写：玖万玖仟壹佰壹拾叁元整；于2020年5月19日前向出卖人支付余款99114元，大写：玖万玖仟壹佰壹拾肆元整。第七条买受人逾期付款的违约责任1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部分办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。《济南市商品房买卖合同》落款处盖有济南俊汇公司公章以及贾江涛的签名、捺印。合同签订后，贾江涛向济南俊汇公司支付款项共计148670元。 另查明，涉案商品房于2018年5月18日取得《商品房预售许可证》。 济南俊汇公司主张贾江涛自2019年5月19日开始出现逾期，逾期付款金额是148670元；自2019年11月19日开始逾期，逾期付款金额是99113元；自2020年5月19日开始逾期，逾期付款金额是99114元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第2条第3款，贾江涛逾期支付房款超180日，济南俊汇公司有权行使合同解除权，依据商品房合同附件5补充协议第二条第2款第3项的约定，贾江涛应按已付款百分之五十承担违约责任。且解除认购书后济南俊汇公司存在佣金损失。贾江涛辩称对逾期付款时间和金额认可，据贾江涛了解已将该两套房屋出售，没有产生损失。违约金约定在主合同中，并且在认购合同中也有所体现，关于附件中贾江涛签字确认的是济南俊汇公司提供格式合同中描黑突出的部分，关于百分之五十的违约责任，济南俊汇公司提供的格式合同中并未进行标注提醒，也没有贾江涛的签字认可，该约定严重加重了贾江涛的违约责任，应认定为无效条款，按照主合同第七条的约定，认定违约责任。 本院认为，济南俊汇公司与贾江涛签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。济南俊汇公司要求解除与贾江涛签订的《济南市商品房买卖合同》，根据《济南市商品房买卖合同》约定:“买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”，贾江涛同意解除，故双方签订的《商品房买卖合同》自诉求到达贾江涛之日（即2020年11月12日）起解除。合同解除后，济南俊汇公司应返还贾江涛已付购房款。济南俊汇公司要求贾江涛按照已付房款的50%向其承担违约责任，贾江涛辩称违约金过高，要求调低，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，济南俊汇公司的违约金计算标准过高，且应以未付房款为基数，故本院依法调整为：以148670元为基数，自2019年5月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至2020年11月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以99113元为基数，自2019年11月19日起至2020年11月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以99114元为基数，自2020年5月19日起至2020年11月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，济南俊汇公司的该项请求，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与贾江涛于2018年5月23日签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年11月12日解除； 二、限贾江涛于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金：以148670元为基数，自2019年5月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月20日起至2020年11月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以99113元为基数，自2019年11月19日起至2020年11月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以99114元为基数，自2020年5月19日起至2020年11月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算; 三、限济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还贾江涛已付购房款148670元； 四、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4367元，由贾江涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽