重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初16033号原告（反诉被告）：蔡琦，男，1987年6月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李开仕，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：胡佳音，女，1987年4月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李开仕，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘芳，女，1979年5月31日出生，汉族，四川省广安市广安区方坪小学教师，户籍地重庆市合川区。第三人：重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**附**，统一社会信用代码91500106MA60UHGU5B。法定代表人：尹朝洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭小玲，女，该公司职工。委托诉讼代理人：李停廷，女，该公司职工。原告（反诉被告）蔡琦、胡佳音与被告（反诉原告）刘芳、第三人重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡琦、胡佳音及其委托诉讼代理人李开仕、被告（反诉原告）刘芳、第三人重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谭小玲、李停廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡琦、胡佳音向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2020年8月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告限期解除案涉房屋重庆市沙坪坝区某某路*号*栋*-*号房屋价值140000元的债权抵押；3、判令被告支付违约金146000元；4、判令被告承担本案诉讼费及法律服务费24000元。事实和理由：2020年8月16日，原被告双方经过第三人居间，双方就位于重庆市沙坪坝区某某路*号*栋*-*号房屋签订《房屋买卖合同》。案涉房屋为原告两人于2019年3月21日购买，两年之内无法进行产权过户登记，可以办理过户的时间为2021年3月20日，因此双方约定房屋交易款730000元。被告支付定金140000元，余款590000元，被告于2021年2月5日前办理按揭手续，原告于2021年5月10日前过户交易，过户手续完成后由银行支付原告剩余房款。该房屋涉及交易时间过长，为了充分保护被告权益，原被告双方于2020年8月16日签订《补充协议》一份，双方约定原告配合被告将案涉房屋办理价值为140000元的债权抵押。合同签订以后，原被告至房屋管理登记部门办理了债权抵押登记，双方约定办理抵押登记三日内被告支付140000元，截至2020午8月31日被告也没有支付该140000元。原告多次与被告协商，被告称不想购买案涉房屋，也不愿意配合原告办理解除债权抵押手续。被告逾期支付房屋定金140000元超过5日，原告有权解除合同并要求被告支付房屋成交价的20%的违约金，同时抵押债权的抵押权益无效。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告刘芳辩称，一、被告并没有违约行为，反而是二原告伙同第三人重庆到家了郡桦房地产经纪公司采取欺诈的方式诱使答辩人签订合同，构成违约。（一）被告没有违约行为：1、尚未到达合同约定的房屋买卖价款支付的时间。2、双方签订的关于定金的合同尚未生效，被告可以拒绝支付定金140000元。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立，无论是担保法还是民法典，都要求定金合同在定金支付后生效或成立。被告在与二原告签订合同后，发现二原告及第三人存在欺诈行为，便没有支付定金。即便如此，没有支付定金的行为，也不属于违约行为。如果法院坚持认为二原告欺诈方式订立的合同应当履行，被告也可以在完成按揭贷款后，另行支付其余房款。（二）二原告及第三人存在欺诈行为，构成事实上的违约。1、二原告存在欺诈行为，隐瞒房屋存在的重要情况，造成被告如果继续履约会承担巨大交易风险。在签合同之初，二原告承诺其出售的房屋符合国家相关政策，不具有行政管理中限制交易的情形，同时《房屋买卖合同》第十条第（九）项中二原告也再次书面承诺该房屋具备上市交易条件。然而在合同签订后，办理抵押登记的时候，被告才发现，二原告出售的房屋不符相关的行政管理规定，不具备上市交易条件，二原告存在违约行为。被告获知情况后及时提出解除合同，却遭到二原告拒绝，被告不应当承担违约责任。2、第三人事实上是知道二原告隐瞒事实的行为，但是其为了经济利益违背职业道德，帮助二原告隐瞒该事实。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书等有关资料。弄清楚房产的产权情况，本就是本案第三人的义务，在没有其他证据的情况下，应当默认第三人知晓二原告房屋产权情况。该办法还规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的房屋提供经纪服务。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第四十九条规定，房地产经纪、房地产咨询机构及其从业人员不得有虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人的行为，也不得有法律、法规禁止的其他行为。二、被告发现二原告及第三人的欺诈行为后，及时提出解除合同并及时返还了房屋。在办理抵押登记后，被告才发现二原告房屋产权证的实际登记时间。回到家中，经过多方了解，才发觉二原告产权证登记不满两年，此时交易是违反重庆市的相关政策规定，买卖该房屋实际上是一种违法行为，也存在巨大的民事风险。因此，被告提出解除合同，不再继续合同。但二原告予以拒绝，并坚持要求被告购买该房屋。2020年8月22日，被告本着解决问题的诚意，专程从广安到重庆第三人的门市上，与二原告协商合同的解除问题。然而，二原告伙同第三人为了谋取不当的利益，强制要求被告作出于已的后果，并通过限制被告人身自由的形式来促成其目的。不得已之下，被告拨打110报警，警方虽然解除二原告、第三人对被告的人身限制，但却称“没有达到半小时”，未作行政处理。在派出所，被告将房屋钥匙交给了二原告。2020年8月29日，被告本着息事宁人的态度，联系第三人，约定前往重庆办理房屋抵押的解除手续。但原告蔡琦拨打被告的电话，妄想获取不当利益遭拒后，拒绝被告办理解除手续。被告还是本着与人为善的态度，于2020年8月31日前往重庆为原告蔡琦、胡佳音解除房屋抵押。三、二原告并未在《房屋买卖合同》的过程中产生任何损失。2020年8月22日，在重庆派出所，被告及时将房屋钥匙交还给二原告，失去了房屋的实际控制。二原告即使在与被告签订了合同后，依然通过58同城平台等，将房屋挂牌出售。二原告的房屋，原本就抵押在银行，并办理了抵押登记，被告之后办的抵押，只是第二顺序而已，对二原告房屋产权没有任何实质影响。而且2020年8月31日被告就已为二原告解除该抵押。因此，二原告在整个合同签订过程中，没有一丁点的损失，其提出的违约金主张完全是无稽之谈。纵观整个过程，被告没有任何过错，也没有违约行为，自然不应当承担违约责任。如果人民法院错误地认为被告应当承担违约责任，那么被告认为二原告没有任何损失，远远超过司法解释中所说的30%的规定，应当对其提出的违约金进行调整。二原告并没有实际损失，答辩人认为将“违约金”调整为O元才符合相关法律精神。第三人重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司述称，对原告的诉请请求请求法院依法判决。1、第三人作为本案的居间方，促成原被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同依法成立生效；2、在促成双方签订《房屋买卖合同》前，第三人员工带着被告本人到交易房屋进行实际查看，并于当天三方对房屋买卖的过程进行协商，包括交易房屋的现状、权属情况及被告的付款方式等，原告也出示了房产证原件，被告并查看了房产证原件。原告告知该房屋从取得房产证开始未满两年暂时不能上市交易，被告对该情况知晓，但被告出于自身考虑当天并没有签订合同，第二天被告联系公司员工告知愿意购买该房屋，三方定在第三人公司门店签署了三方合同，签约合同时第三人也将涉案房屋未满两年的情况告知被告，并解读了合同内容。《房屋买卖合同》中约定的办理贷款申请以及权属转移登记的时间是考虑交易房屋不满两年所确定的时间，原被告双方对此时间进行确认并按手印。因为房产证未满两年，后双方协商被告支付定金140000元时，原告将涉案房屋以同等价值抵押给被告，三方并签订了《补充协议》，原告按照补充协议办理了个人抵押登记，但被告未按照补充协议的约定支付定金140000元，后被告以该房屋楼下车库进水为由要求解除合同，但三方对解除合同事由未达成一致意见，未签署解除协议；3、第三人在合同签约时及双方履行合同中不存在任何欺诈隐瞒的行为，没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。反诉原告刘芳向本院提出诉讼请求：1、撤销反诉原告与二反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令二反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金30000元，第三人承担连带清偿责任；3、诉讼费由二反诉被告和第三人共同承担。事实和理由:第三人系经营房屋买卖的经纪机构。2020年8月16日，反诉原告在第三人经营场所表达想要在重庆市城区购买住房一套。在第三人的居间下，反诉原告与二反诉被告签订了《房屋买卖合同》，约定二反诉被告将位于重庆市沙坪坝区某某路*号*幢*-*的房屋卖给反诉原告。《房屋买卖合同》第十条第（九）项中，二原告作出书面承诺，承诺该房屋具备上市交易条件。但是在合同签订后，反诉原告与反诉被告和第三人到房管机构办理抵押登记的时候，被告知需要签订一个虚假的《借贷合同》，当时反诉原告基于对第三人职业水平和职业道德的信赖，签订了合同，并办理了登记。在登记过程中才发现二反诉被告的房屋产权证系2019年3月21日办理，至《房屋买卖合同》签订时尚不满二年，不符合重庆市关于房屋上市交易的规定。二反诉被告故意隐瞒其房屋的相关信息，并在合同中故意违背客观事实作出虚假承诺，目的是通过欺诈的方式诱导反诉原告签订合同。房屋不具备上市交易条件，反诉原告如果坚持履行房屋买卖合同，将无法按照相关规定办理登记、备案、资金提存等事项，致使反诉原告将承担巨大经济风险。为维护国家政策的落实，保障反诉原告的合法权益，请求法院撤销该合同。反诉原告系四川省广安市人，为了签订、履行合同，以及后期与反诉被告协商解除合同的相关事项，多次往返四川和重庆两地，产生大量的交通费用、住宿费用、差旅费用等。事实上，反诉原告为了购买房屋，已经准备好了房屋相关款项，也产生了相应的融资成本。反诉原告还向第三人缴纳了居间服务费5840元。相关的损失应当由二反诉被告承担，结合合同中关于违约金的约定以及反诉原告的损失，要求二反诉被告承担30000元的违约责任。第三人系从事房屋买卖中介的职业机构，有如实查阅并告知房屋相关情况的义务。第三人收受了相应的服务费，不但不提供相应的咨询和如实告知义务，却伙同反诉被告隐瞒事实，诱导反诉原告签订买卖合同，事后还伙同反诉被告企图采用限制反诉原告人身自由的方式，迫使反诉原告签订不平等合同。第三人存在重大过错和故意，应当与反诉被告承担连带责任。违约赔偿金30000元包括支付中介费5840元、差旅费、交通费等3000元左右、律师咨询费10000元、反诉费5550元以及为了支付案涉房屋定金140000元产生的融资费用6000元。综上，请求人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告蔡琦、胡佳音辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。其诉讼请求既无事实依据也无合同约定，反诉原告也无法作出相关的法律法规解释。第三人重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司述称，请求法院法院驳回反诉原告对第三人的诉讼请求，事实及理由与本诉答辩意见一致。本院认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区某某路*号*幢*-*房屋于2019年3月21日转移登记所有权人蔡琦、胡佳音名下，该房屋不动产权证书上明确载明：“两年内不得上市交易”。在第三人重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司的居间下，2020年8月16日，售房方（甲方）蔡琦、胡佳音与购房方（乙方）刘芳签订《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售坐落于重庆市沙坪坝区某某路*号*幢*-*的房屋，建筑面积56.20平方米，套内面积42.43平方米，房屋成交总价为730000元，该成交总价包括房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前产生的所有费用。乙方按贷款方式支付房屋价款，定金140000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方，乙方交付首付款90000元用于该房屋解押，乙方银行按揭贷款500000元由放款银行直接交付予甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付差额予甲方。若乙方第一次银行按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若乙方银行按揭贷款申请仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日内全款购买交易房屋（若交易房屋存在抵押，则须按照合同约定解押，在抵押状态解除之日起15个工作日内全款购买交易房屋），并于办理产权转移登记申请并取得回执单后当日支付除尾款外的购房款。乙方为贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起40个工作日内办理完成解押手续。解押方式为：1、甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的贷款获得审批通过之后再还款解押。2、乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中西查询该房屋的产权情况，确认交房房屋无查封冻结等限制交易情形，乙方有权要求甲方提供甲方以及配偶的个人征信报告。如乙方贷款购买该房屋，则甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押，约定的解押时间相应顺延。甲乙双方最迟应于2021年2月5日前往贷款银行办理贷款申请手续，并交齐所需资料；甲乙双方最迟应于2020年5月10日之前办理房屋权属转移登记申请手续；乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。甲方应于房屋办理抵押予乙方当日将该房屋以及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方，乙方应及时配合办理房屋交接手续。第十条双方之保证：（一）甲方系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。（七）甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记。（八）乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，认可并接受该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。（九）甲方承诺，对于本市现行有效的售房政策、该房屋应具备的上市交易条件及取得上市交易条件须承担的相关费用已明确知晓；同时，甲方应对其售房提供的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。（十一）经纪方已经向甲乙双方就本合同所涉及的条款内容进行了详尽的解释，甲乙双方已经明确知晓且明白合同内容并自愿签署本合同。在本合同签订前任何一方在洽谈中的口头或者书面等形式告知的内容与本合同约定不一致的，以本合同为准。第十一条违约责任：（一）逾期付款违约责任：2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（二）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（四）逾期办理解押违约责任甲方未按照约定时间办理解押的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押期限届满之次日起至实际办理解押之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。（六）其他：甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等）。导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。双方还对不可抗力等事项进行了约定。同日，售房方（甲方）蔡琦、胡佳音与购房方（乙方）刘芳、经纪方（丙方）重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司还签订《补充协议》，约定如下：一、原《房屋买卖合同》第五条付款方式：乙方按第（二）贷款方式向甲方交付房款：（一）贷款：1、定金140000元，由乙方于签订本合同当日交付予甲方。改为：甲方将该房屋办理价值140000元的债权抵押予乙方后第三日前乙方将定金140000元交付齐予甲方，若乙方逾期支付应按照房屋成交价的千分之五每日向甲方支付违约金，超出5日未支付，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任按成交价百分之二十支付予甲方，并且要求乙方解除债权抵押（抵押权益无效）。二、甲方将该房屋办理价值140000元的债权抵押予乙方。三、甲方将该房屋2020年8月17日交付予乙方装修使用，若甲方违约不再出售该房屋，甲方除主体合同的违约责任外还应赔付乙方的装修费用等其他一切关于该房屋产生的费用（由发票收据为准）。四、若乙方装修房屋后违约导致合同无法履行，乙方在该房屋上所产生的一切的费用甲方都不予承担。五、丙方积极主动协助甲乙双方完成该协议和主体合同。六、补充协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律律力。上述合同签订后，刘芳向重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司支付居间费5840元。2020年8月17日，蔡琦、胡佳音与刘芳为案涉房屋办理抵押登记，为刘芳即将支付的定金140000元提供抵押担保。同日，蔡琦、胡佳音将涉案房屋交付给刘芳。2020年8月31日9时18分，蔡琦、胡佳音在重庆市规划和自然资源局查询案涉房屋的状况时，依旧显示案涉房屋存在抵押，抵押次数2，抵押权人系刘芳以及中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。庭审中，刘芳以及重庆到家了郡桦房地产经纪有限公司均表示2020年8月31日中午左右刘芳申请办理解除案涉房屋为140000元债权提供的抵押担保的登记。2020年10月28日，蔡琦、胡佳音去重庆市规划和自然资源局核实案涉房屋的状况时，不动产登记查询结果确实已显示案涉房屋的该140000元债权抵押登记已经解除。2020年9月15日，本院向刘芳邮寄起诉状副本等法律文书，刘芳于2020年9月16收到上述文书。审理中，第三人举示2020年8月20日第三人工作人员李停廷与刘芳之间的通话录音（其中刘芳称“我是晓得它不满两年，我晓不得你们重庆市有规定不能交易呀”……李停廷“他拿起来的时候那房产证都是给你看的，房产证你是先看了的”，刘芳“但是我不晓得这个不能交易”，李停廷“那上面写的有”，刘芳“我又不懂重庆市法律法规”），证明刘芳知晓案涉房屋办证未满两年，不配合办理解押手续。蔡琦、胡佳音称认可该录音的真实性以及证明目的，恰恰能证明刘芳拒不履行合同约定拖延支付定金的事实。刘芳称认可该录音的真实性，但对证明目的不认可，因为当时比较累没有听清楚对方在说什么。第三人还举示2020年8月21日第三人工作人员李停廷与刘芳之间的通话录音，证明被告以车库进水为由要求解除合同，并且拒不配合办理解押手续。蔡琦、胡佳音对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。刘芳对该证据的真实性没有异议，但不认可证明目的，案涉房屋不满两年，签订合同时其不知道，其只是了解该房屋是否被淹，并不是要求解除合同。本院认为，蔡琦、胡佳音与刘芳之间签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。一、关于本诉的诉讼请求评析如下：关于《房屋买卖合同》以及《补充协议》的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《补充协议》约定：“甲方将该房屋办理价值140000元的债权抵押予乙方后第三日前乙方将定金140000元交付齐予甲方，若乙方超出5日未支付，甲方有权解除合同”。该协议表述的意思系蔡琦、胡佳音为刘芳即将支付的140000元定金以案涉房屋提供抵押担保，在双方办理抵押登记后3日内，刘芳向蔡琦、胡佳音支付定金140000元，逾期支付超过5日，则蔡琦、胡佳音有权解除房屋买卖合同。双方于2020年8月17日办理抵押登记，将案涉房屋抵押给刘芳，但刘芳并未于2020年8月20日前支付定金140000元，直至2020年8月25日前也未向蔡琦、胡佳音支付定金。刘芳的行为构成违约，原告有权主张解除《房屋买卖合同》，《补充协议》系双方基于《房屋买卖合同》达成的，因此，原告亦有权主张《补充协议》解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同在通知到达对方时解除。但蔡琦、胡佳音在起诉前未以书面或口头通知刘芳解除《房屋买卖合同》以及《补充协议》，而是直接诉至法院，请求判令解除合同。蔡琦、胡佳音解除合同的意思表示记载于其提交的民事起诉状且送达给刘芳，故本院以送达起诉状副本之日即为合同解除的时点，即涉案合同于2020年9月16日解除。关于解除案涉房屋140000元的债权抵押登记。案涉房屋140000元的债权抵押登记已经解除，蔡琦、胡佳音的该项诉讼请求已无事实基础，本院依法予以驳回。关于违约责任。《补充协议》约定“甲方将该房屋办理价值140000元的债权抵押予乙方后第三日前乙方将定金140000元交付齐予甲方，若乙方逾期支付超出5日未支付，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任按成交价百分之二十支付予甲方”，该违约责任实际系违约金的约定。刘芳未按约交付定金140000元超过5日，则蔡琦、胡佳音有权主张违约金。审理中，刘芳主张双方约定的违约金过分高于因其违约行为产生的损失，蔡琦、胡佳音也未举示该违约行为产生的损失。兼顾涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定确定违约金40000元较为适宜。关于律师费。《房屋买卖合同》约定“甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为。导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约……违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）”，刘芳存在违约行为，蔡琦、胡佳音有权主张律师费，但未举示证明其因该诉讼实际产生律师费24000元，因此蔡琦、胡佳音该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉的诉讼请求评析如下：关于撤销《房屋买卖合同》。刘芳称蔡琦、胡佳音、第三人未告知案涉房屋两年内不得上市交易，存在欺诈，故主张撤销《房屋买卖合同》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈行为须具备以下要件：（一）、是否实施欺诈的行为。欺诈行为即可表示积极作为，也可表现为消极不作为，即告知对方虚假情况和隐瞒真实情况均系欺诈行为。（二）、是否存在欺诈的故意。（三）、受欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。（四）、受欺诈方的意思表示违背其真实意思表示。根据上述规定，对蔡琦、胡佳音是否存在欺诈行为评析如下：第一，刘芳在庭审中陈述以及通话录音，可以判断双方在签订《房屋买卖合同》时，蔡琦、胡佳音出示过案涉房屋的《不动产权证》，且刘芳知晓案涉房屋办证未满两年。第二，双方于2020年8月16日签订的《房屋买卖合同》，但《房屋买卖合同》中约定办理银行按揭贷款的时间为2021年2月5日前，办理案涉房屋过户的时间为2021年5月10日前，约定的时间均比通常能够及时过户的房屋买卖的贷款、过户时间久，因为案涉房屋于2021年3月21日之后就可以上市交易，办理过户。双方还于签订合同当日签订《补充协议》，该协议内容明确具体，根据文义解释可以判断因案涉房屋无法及时过户，为保障刘芳的权利，双方约定为刘芳即将支付的定金140000元以案涉房屋提供抵押担保。刘芳辩称系因案涉房屋存在银行贷款，所以才有上述的约定，但并未举示证据予以佐证。上述的相关约定足以证明刘芳知晓案涉房屋办证未满两年，且无法上市交易过户。第三，虽然《房屋买卖合同》约定“甲方承诺，对于本市现行有效的售房政策、该房屋应具备的上市交易条件……”，但通过上述的阐述可以判定刘芳知晓并接受案涉房屋现在不能上市交易的事实，可以视为刘芳放弃该条款对蔡琦、胡佳音的约束。综上，刘芳没有充分证据证明蔡琦、胡佳音存在欺诈行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，刘芳的该项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约赔偿金。根据上述的阐述，蔡琦、胡佳音并不存在欺诈行为，刘芳无权要求违约赔偿金。第三人并不是《房屋买卖合同》的相对方，刘芳无权基于房屋买卖合同关系要求其承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告（反诉被告）蔡琦、胡佳音与被告（反诉原告）刘芳签订《房屋买卖合同》、《补充协议》于2020年9月16日解除；被告刘芳于本判决发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）蔡琦、胡佳音违约金40000元；驳回原告蔡琦、胡佳音的其他诉讼请求；驳回反诉原告刘芳的全部诉讼请求。本诉案件受理费11000元，减半收取计5550元，由被告刘芳负担。反诉案件受理费11000元，减半收取计5550元，由反诉原告刘芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  乔丹丹