山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2020）晋0902民初2165号   原告：李某1，男，汉族，1969年11月8日出生，忻州市村民。   委托诉讼代理人：李某2，男，汉族，1994年6月23日出生，忻州市人民医院工作，系原告李某1之子。   委托诉讼代理人：张某，曾用名张润苟，男，汉族，1961年1月24日出生，九三学社忻州市委干部，住忻州市，系忻府区西张镇北宋村村民委员会推荐的诉讼代理人。   被告：谢某，男，汉族，1966年2月23日出生，忻州市村民。   被告：李某3，男，汉族，1960年2月19日出生，忻州市村民。   委托诉讼代理人：李某4，女，汉族，1990年1月1日出生，忻州市村民，系被告李某3女儿。   原告李某1与被告谢某、李某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人李某2、张某、被告谢某、被告李某3及其委托诉讼代理人李某4到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢某返还原告购房定金46000元；2、判令二被告按照定金罚则共同支付原告一倍定金50000元；3、判令被告李某3赔偿因其违约给原告造成的直接经济损失32256元；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年5月30日上午，原告委托儿子李某2与被告谢某协商，针对区政府拆迁安置给被告李某3位于雁门二期小区二号楼二单元二十五层西的一套房屋，达成口头买卖房屋协议。原告之子李某2代原告支付被告谢某购房定金5万元，被告谢某代被告李某3给原告之子李某2出具了收款收据。2020年7月19日，原告与被告李某3在见证人秦武生的见证下，签订了《房屋买卖合同》。合同具体约定了购房价款以及其他条款。在签订该合同过程中，被告李某3完全认可被告谢某收到原告之子李某2代原告支付购房定金一事。购房合同一式两份系被告谢某提供，原告提出在合同书上写上定金一事，二被告表示合同文本已经打印成型，只是原告具体支付被告购房款时，将已经支付的5万元定金抵作购房款，另外实际支付被告李某338.5万元。2020年7月19日，被告李某3之妻钱美珍给原告出具了《同意出售证明》，该证明明确同意售房人李某3出售其名下的房屋。然而，当原告之子李某2找被告李某3的女儿在同意出售房屋的证明上签字时，遭到其拒绝。并声明被告李某3出售的房屋与被告谢某存在产权争议而不能出售，二被告均也同时表示反悔，并明确表示房屋不出售给原告，这样导致原告与被告李某3签订的房屋买卖合同在事实上因二被告的单方解除而无法继续履行。之后，原告一直向被告谢某追索已经支付其5万元的定金，被告谢某仅仅退还原告定金4000元，剩余的定金一直均以各种理由拒不退还原告。此为本案事实。被告李某3在与原告签订房屋买卖合同后，反悔不出售给原告房屋，双方签订的房屋买卖合同事实上已被二被告单方解除，因此，在被告谢某收到原告的5万元购房定金后，仅仅退还原告定金4000元，二被告应当依法按照《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，双倍返还原告定金；另外，原告于2020年5月14日向中国银行九州支行贷款14万元，准备支付被告李某3购房款，由于被告李某3单方解除双方签订的合同，导致原告无法支付被告剩余的购房款，给原告造成银行贷款利息损失以及支付银行的手续费合计损失32256元，被告李某3应赔偿因其违约给原告造成的这一经济损失。为此，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，做出公正判决。   原告李某1围绕其诉讼请求提供的证据有：1、收条复印件1支、转账账单1份，证明被告谢某代李某3收到原告购房定金5万元的事实。2、《房屋买卖合同》复印件1份、同意出售证明复印件1份、光盘1张，证明在签订合同时被告李某3及谢某均在场，光盘中有李某3在合同书上签字捺印的视频、李某3妻子钱美珍在同意售房证明书上签字捺印的视频，上述内容证实被告与原告签订合同过程及签订合同的真实性。3、秦武生书面证明材料1份，证明被告谢某收到原告之子李某25万元定金一事，在签订合同过程中，二被告均在现场，李某3认可谢某收到5万元定金一事，并同意在李某1支付剩余的购房款时已经支付的5万元定金抵作购房款，李某1再支付李某338.5万元购房款。由于李某3与谢某对出售的房屋发生产权争议，且房屋价格上涨，二被告均反悔不愿出售房屋，导致原告与李某3签订的合同被二被告单方解除而被迫终止。（以上证据复印件均与原件核对无异。）4、《信用卡优客分期协议》复印件1份、还款清单3页，证明因被告违约给原告造成直接经济损失32256元。   被告谢某辩称：一、本案基本事实：本案涉及的房屋系拆迁安置房，答辩人于2008年和前妻张利平共同购买了李某3的忻府区南关七岩庙18号院，答辩人与被告李某3系同父同母生的兄弟，李某3系长子，谢某系次子，谢某给了姑姑改了姓叫谢某。忻府区南关七岩庙后巷18号宅房院原房屋主人名叫方晋安。1992年李某3买下方晋安的该宅院，当时方晋安给李某3写了卖房契约一份。2007年李某3在忻府区小南区买下住宅一套。2008年3月李某3将忻府区南关七岩庙18号卖给弟弟谢某。当时双方未写买卖宅院合同，李某3交给谢某一份方晋安写给李某3的房屋转让契约，答辩人与前妻张利平当年住到买下的该院，答辩人从购买后开始住在该宅院至拆迁时。2015年答辩人前妻张利平诉讼忻府区人民法院要求与答辩人离婚，诉讼期间经该院主持调解，双方就共同购买的忻府区南关七岩庙18号院进行了离婚约定，因未办理过户手续，双方达成的忻府区人民法院(2015)忻民初字第57号民事调解书约定，位于忻府区南关七岩庙巷**宅院及三间窑洞的所有权归属向李某3主张权利后另行处理。2018年5月忻府区政府拆迁南关七岩庙18号时，拆迁补偿款27万及三套房子钥匙都在答辩人手里，对政府补偿给的住房与补偿款因为提供的材料均以李某3名字办理，李某3名字全是谢某签的。2020年5月30日答辩人将政府补偿给答辩人的位于忻府区公园西街雁门二期小区2号楼2单元25层西户拆迁安置房一套卖与李某2，答辩人书立收到李某2购房定金50000元收条一支，当时房屋还未交工。2020年7月13日李某3与答辩人双方写了协议书一份，再次确认了拆迁房屋安置房屋及拆迁补偿款项归答辩人所有，2020年7月19日被答辩人与本案被告李某3签订了该房屋的买卖合同，再一次确认了该交易房屋的事实，以及该宅院系答辩人购买拆迁宅院，出卖人李某3进行配合签订转让该安置房屋的事实，后在进一步办理转让手续时，需要李某3的女儿配合签字时，其不给予配合，导致转让手续不能办理，直至今日答辩人仍愿意配合办理转让该房屋的手续，继续该交易。二、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同，关于产权方面，答辩人从一开始就告知被答辩人，该安置房屋是李某3的手续，实际属于自己购买该宅院未过户的安置房屋，直到现在答辩人均愿意出售该房屋，不能办理过户手续非答辩人不愿意继续履行交易，是被告李某3的女儿不配合导致的，这一客观原因的出现，被答辩人和答辩人均无法预见，均不属于毁约。该交易如果被告李某3配合说服其女儿配合办理公证，应该可以继续履行交易。对于被答辩人要求双倍返还定金没有法律依据，第一、答辩人不存在毁约，第二、出现被告李某3女儿不配合办理公证，不是答辩人的原因不进行交易，第三、本房屋交易一开始被答辩人就知道存在产权不齐全，安置房屋也属于暂时不能交易的房屋的客观事实，所以不能适用定金罚则进行支付。三、对于答辩人与李某3之间的法律关系及交易宅院后关于安置房屋及补偿款的归属问题，答辩人认为，答辩人在2008年和前妻张利平共同购买了李某3的忻府区南关七岩庙18号院，在交清了全部购房款，并于当年实际交付房屋让答辩人入住使用该宅院后，至政府拆迁该宅院，答辩人实际占有时间长达10年之久，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，导致现在拆迁手续还是被告李某3，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则答辩人已无法取得所购房屋的产权。被告李某3作为涉案房屋的原所有权人，与政府签订的土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。(拆迁手续均是答辩人代签被告李某3的名字办理的)。在一定意义上而言，答辩人在该房屋征收补偿协议中的合同权利即为李某3出卖给答辩人的房屋及土地使用权的对价。答辩人实际拥有该安置房屋的所有权，被答辩人购买的拆迁安置房屋出现不能过户情况，其因为在答辩人协调下，于2020年7月19日被答辩人与本案被告李某3签订了该房屋的买卖合同，故被答辩人可以要求被告李某3配合继续履行过户手续，不应该解除合同，在签订协议后，本交易房屋以李某3名义的安置房屋手续，答辩人已经交付被答辩人，答辩人已经履行了自己的义务，即使法院判决解除交易，被答辩人也必须将该房屋的手续完整的交付答辩人。四、关于被答辩人第三项诉讼请求，答辩人认为其2020年5月14日向中行九州支行贷款14万元一事与本案没有关联性，要求赔偿违约给其造成的经济损失32256元无事实和法律依据，答辩人与被答辩人交易合同是在2020年5月30日形成，故无关联性。综合以上答辩陈述的事实，答辩人希望依法判决继续履行转让安置房屋的合同，同时责令被告李某3配合办理过户手续，并责令被答辩人支付答辩人剩余的购房款。   被告谢某提供《协议》一份，证明李某3为涉案房屋的名义所有人，谢某为实际所有人。   被告李某3辩称：我与谢某实际是同胞兄弟，谢某从小给了姑姑家，改姓谢。我与谢某签订老宅买卖协议时，约定给父母亲留一间养老房，房屋被拆迁后，谢某将房屋的补偿款全部领取。我女儿不是不在谢某和原告的买卖合同上签字，是我女儿没有权利签字，就算不签字也可以继续履行他们的合同。谢某收了原告的钱，和我方没有任何关系，我方没有参与，不应承担责任。   庭审质证中，二被告对原告提供的证据的真实性没有异议，被告谢某认为原告提供的《信用卡优客分期协议》、还款清单与本案没有关联性。被告李某3对被告谢某提供的协议上载明的事实认可，否认在该协议上签过字。   对于双方当事人均无异议的陈述和证据，本院确认其证明效力。根据本院审理确认的有效证据，本院认定事实如下：李某3与谢某为同胞兄弟关系，谢某从小被送养给其姑母抚养，改姓谢。2009年3月，李某3将位于忻府区南关七岩庙后巷18号一处住宅以3.5万元的价格出售给谢某、张利平夫妇，由谢某、张利平居住管理使用，双方未签订书面买卖协议，也未办理所有权变更登记手续。2015年谢某与张利平经本院主持调解协议离婚，因该住宅未取得产权证，离婚时未予以分割，约定待产权明晰另行处理，该住宅由谢某管理使用。2018年5月，忻府区人民政府因城市建设需要征收了该住宅，谢某以李某3名义与征迁指挥中心签订了安置补偿协议，取得三套安置房（雁门小区一套，古城小区两套）以及补偿款，谢某以李某3名义办理了安置房分配手续，领取了补偿款。2020年5月，谢某欲出售安置取得的位于忻府区公园西街雁门小区（二期）二号楼二单元25层西户一套房屋，原告李某1之子李某2与谢某达成购房意向，2020年5月30日，李某2支付谢某50000元，谢某出具收条一支，载明：“今收到李某2购买李某3本人位于忻州市忻府区公园西街雁门二期小区2号楼二单元25层西户房屋的购房定金5万元人民币，此款项后续双方买卖房屋时，可凭此收条冲抵相应房款。特别约定：一、房屋交工之日李某2付剩余尾款385000元整交钥匙签合同公证等同步进行。二、李某3承诺不得反悔不得涨价如中途反悔涨价需赔付李某25万元定金的双倍。三、李某2按约定交房之日支付剩余尾款如反悔定金归李某3所有。”签字处谢某书写“谢某代收”。见证人秦武生签名。   2020年7月19日，甲方李某3、乙方李某1，双方签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：一、甲方自愿出售的房屋位于忻州市忻府区公园街雁门小区二期2号楼二单元25层西户，该房屋用途为住宅，建筑面积为114.04平方米。二、鉴于该房屋暂时未取得房屋产权证书，甲方保证上述陈述符合基本事实，保证该房屋不受他人合法追索。保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有对该房屋设立抵押、质押、出租等；并确定自己可以成为该房屋的产权所有人，否则由此导致乙方受到损失的，甲方应予赔偿，并承担相应责任。三、乙方保证对该房屋已作充分了解，并愿意购买；甲方保证已如实陈述该房产权属状况，相关关系等合理事项。第二条：一、成交价格：甲、乙双方经协商一致同意该房屋交易价格为人民币435000元。二、付款方式：在甲方向乙方交付房屋全部钥匙及原购房协议书原件，并现场对房屋进行交付验收后，乙方应一次性支付甲方435000元人民币的购房款，甲方在收款时应向乙方出具收款收据。合同还约定了房屋交付、双方的权利义务、违约责任、解决争议的方式等事项。李某1、李某3在合同上签名，见证人秦武生签名。同日，李某3妻子钱美珍签署《同意出售证明》，作为李某3配偶同意李某3出售该房屋。该房屋买卖合同签订后，李某1要求李某3女儿在该合同上签字时遭拒绝，李某1认为李某3出售的房屋存在产权争议，要求谢某予以解决，谢某退还李某1之子李某24000元，就其他事宜双方未能达成一致意见解决。   案涉房屋买卖合同签订后，谢某曾将房屋钥匙、物业手续交付李某1之子李某2，后该买卖合同未能全面履行，谢某更换了该房屋的锁具，现该房屋由谢某管理。   李某1之子李某2于2020年5月与中国银行签订《信用卡优客分期业务协议》，从中国银行贷款140000元，分96期还清，手续费率为23.04%。该协议约定，如申请提前还款，须一次性结清剩余所有各期本金及手续费，已收取的手续费不予退还。   本院认为，2020年7月19日李某3与李某1签订的《房屋买卖合同》（李某3妻子钱美珍签署《同意出售证明》）是签订双方的真实意思表示，符合合同成立的形式要件，依法成立并生效。根据双方的陈述和证据证明，案涉安置房屋在原宅院被征迁前系谢某与其前妻张利平共同向李某3购置所得，未办理产权变更登记，征迁时谢某以李某3名义办理了征迁手续，李某3又陈述谢某和张利平购买被征迁房屋时，承诺给其母亲留一间窑洞作为养老房，故涉案安置房二被告之间存在产权争议，被告谢某和其前妻张利平也未依法分割。对于原告而言，虽然《房屋买卖合同》已经生效，但因为对涉案房屋二被告存在权属争议，谢某和其前妻张利平应享有的权利未依法确定，原告存在所订立的房屋买卖合同目的不能实现的现实风险，原告未支付购房款履行双方的房屋买卖合同，谢某退还原告之子李某24000元也表明谢某同意不再继续履行房屋买卖合同，故李某3与李某1签订的《房屋买卖合同》双方已经以自己的行为解除。   本案的争议焦点是：1、原告请求被告谢某返还购房定金46000元能否支持；2、二被告应否按照定金罚则共同支付原告一倍定金50000元；3、原告请求李某3赔偿因其违约给原告造成的直接经济损失32256元能否成立？   关于第一个争议焦点原告请求被告谢某返还购房定金46000元能否支持？原告提供的谢某出具的收条上载明，收取李某2购房定金50000元，而李某2系李某1之子，收条上载明的房屋与房屋买卖合同系同一房屋，故该50000元应当认定系履行原告与李某3签订的《房屋买卖合同》支付的定金，谢某已经返还李某24000元，双方的合同解除后，谢某还应当返还给原告46000元。   关于第二个争议焦点二被告应否按照定金罚则共同支付原告一倍定金50000元？原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》(?javascript:gotoAct(27636,%200)?)约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，要求二被告共同支付原告一倍定金50000元。根据该规定，定金罚则只有在一方不履行合同，或者不完全履行合同，使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到，当事人一方根本违约，才能够适用双倍返还定金。被告谢某在与原告协商出售房屋时，有义务全面如实告知原告交易房屋存在的交易瑕疵，而本案合同解除的原因系因房屋交易过程中，原告发现涉案房屋还存在与谢某告知其的事实不同的权属争议，该争议直接影响房屋过户手续办理，即订立合同的目的能否实现，谢某未全面如实告知交易房屋的瑕疵属于未履行合同基本义务，应当认定为根本违约，原告请求谢某双倍返还定金于法有据，本院予以支持。李某3未收取原告定金，也未参与定金合同的订立，原告请求李某3与谢某共同支付一倍定金缺乏事实依据，本院不予支持。   关于第三个争议焦点原告请求李某3赔偿因其违约给原告造成的直接经济损失32256元能否成立？原告主张的该损失系其子李某2向中国银行贷款后，如提前还款所产生的手续费损失，但李某2的贷款与本案的关联性原告未提供足够的证据予以证明，该损失也尚未发生，原告的该主张本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条规定，判决如下：   被告谢某在本判决生效后10日内，返还原告李某1购房定金46000元，并双倍返还原告李某1定金50000元，共计96000元。   驳回原告李某1的其他诉讼请求。   如果被告谢某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1433元，由原告李某1负担333元，由被告谢某负担1100元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审判员 刘效青     二〇二〇年十二月十四日   书记员 苏 琪