江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初6102号 原告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街****（**楼），统一社会信用代码9132058574731450XK。 法定代表人：沈秀龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈荣华，江苏令同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张才红，江苏令同律师事务所律师。 被告：芮珍珍，男，1983年10月10日出生，汉族，住所地，住所地安徽省芜湖市iv> 第三人：太仓市浏河三和船务服务中心，住所地，住所地江苏省太仓市浏河镇水闸仓库渔港站320585600071694。 经营者：徐张，男，1971年2月26日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓顺龙房地产开发有限公司与被告芮珍珍返还原物纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，发现本案的审理与太仓市浏河三和船务服务中心存在利害关系，为查明事实，本院依职权追加太仓市浏河三和船务服务中心为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告太仓顺龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈荣华、被告芮珍珍、第三人太仓市浏河三和船务服务中心的经营者徐张到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓顺龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并返还原告位于太仓市角的房屋（太房权证浏河字第××号）；2.判令被告支付原告房屋占有使用费（按照每月600元，从2008年6月16日开始计算至被告搬离侵占房屋止）。原告太仓顺龙房地产开发有限公司围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：原告于2005年时取得了坐落于太仓市，房屋编号为4号，整体面积为621.83平方米，房屋产权证号为太房权证浏河字第××号。被告于2008年间未经原告允许非法侵占并使用了原告上述房屋中东南角处的40-50平方米左右的房屋，并于2008年6月16日申请注册成立太仓市浏河镇小芮砂泵销售部，用于经营至今。原告虽多次要求被告搬离，但被告无理拒绝。原告认为，原告作为上述房屋的所有权人，享有所有权权能，被告无权占有涉案房屋并拒绝腾退，其行为已构成侵权。故原告诉至法院。 被告芮珍珍辩称：2010年11月份左右，被告与第三人太仓市浏河三和船务服务中心一起合作有关船用物品的业务，双方达成口头约定，第三人太仓市浏河三和船务服务中心将其经营场所提供给被告使用，被告根据经营情况每年向其支付5000-7000元的分红；如果太仓市浏河三和船务服务中心需要采购相关船用物品，由被告优先提供，并以最优、最低的价格向其提供。就涉案房屋，第三人太仓市浏河三和船务服务中心与原告曾经签署过协议，约定第三人太仓市浏河三和船务服务中心可以合法无偿使用。所以现在被告和第三人太仓市浏河三和船务服务中心业务合作，第三人太仓市浏河三和船务服务中心将房屋给被告使用也是合法的。另外，被告使用涉案房屋期间，原告从未接触过被告，也从未向被告提出过异议。直至2017年，太仓法院执行局来被告处了解情况，被告也如实提供了太仓市浏河三和船务服务中心的联系方式，至今未有人跟我提出经营场所有问题。故被告认为原告太仓顺龙房地产开发有限公司起诉理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人太仓市浏河三和船务服务中心陈述：关于涉案房屋所在的整幢房屋系第三人太仓市浏河三和船务服务中心转让给原告的。在原告与第三人于2004年9月2日签订的《转让协议》中，第三条约定，在原告就涉案房屋所在土地进行开发前，第三人的原办公场所，第三人是可以无偿使用的；若原告需开发该地块，第三人无条件让出。第四条约定，原告用于开发时优先提供南边的门面房一间出售给第三人。当时，太仓市浏河三和船务服务中心的办公地点就是包括本案所涉的40-50平方米的房屋，以及旁边还有一间10多个平方米的房屋，共计60平方米。既然双方约定第三人对涉案房屋可以无偿使用，那么第三人与被告系合作关系，第三人将涉案房屋交由被告使用也是合法的，原告无权要求被告搬离。 经审理查明：本案所涉的坐落于太仓市浏河镇闸北村二组的房屋于2005年1月登记至原告名下，房屋产权证号为太房权证浏河字第××号，房号为4号，总层数为1层，总建筑面积为621.83平方米；土地使用权证号为太国用（2005）第524000036号，使用权类型为出让，使用权面积为807.9平方米。本案所涉纠纷的房屋为上述房屋中东南角部分约40-50平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。 关于被告使用涉案房屋的时间，原告主张为2008年6月16日，原告主要依据为被告成立太仓市浏河镇小芮砂泵销售部的时间。对此被告予以否认，认为被告2008年成立该销售部时并不在涉案房屋内，而是在同为渔港路上原名为前进社的位置，且根据工商登记时备案的房屋租赁合同中的出租人、房屋地址及面积均与涉案房屋不同，也于本案原告或第三人无关，故本院对原告主张被告在成立销售部时就开始使用涉案房屋的事实不予采信，在原告无其他证据证明被告使用房屋具体时间的情况下，本院以被告自认的使用起始时间，即2010年11月来予以确认。 被告主张其系合法占有使用涉案房屋，主要依据第三人提供的原告与第三人签订的《转让协议》及第三人陈述予以证明。该《转让协议》的签订时间为2004年9月2日，协议甲方为太仓市浏河三和船务服务中心、乙方为太仓顺龙房地产开发有限公司，协议约定：甲方同意将渔港路10号三和船务土地及地上物转让给乙方。1.土地807.9平方米及地上物转让价为69万元。2.土地及地上物过户费用由乙方承担，甲方提供过户资料确保过户到位。3.开发前现三和船务办公地点甲方无偿使用，乙方需开发该地块甲方无条件让出（乙方提出后20天之内）。4.乙方用于开发时优先提供最南面一间门面房出售给甲方，门面房底层面积约35平方米、房价格2600元/平方米，如有二层、二层房价格2400元/平方米。……10.本协议一式二份，甲乙方各执一份，签字生效。协议下方落款处甲方太仓市浏河三和船务服务中心处由代表江国华签字、乙方太仓顺龙房地产开发有限公司处由法定代表人沈秀龙签字。 原告对该《转让协议》不予认可，认为即使存在该协议，协议中第3条约定也应为无效条款。因为该条款约定的前提是涉案房屋所在土地要进行开发，但具体是否开发不是原告可以决定的，需要当地政府及相关政策的支持，而实际上涉案土地并没有获批予以项目开发，故原告也不可能一直将房屋无偿给第三人使用。另外，该协议中虽注明了第三人的原办公场所，但并未约定具体面积，实际上第三人当时的使用面积仅有10平方米，且已于2006年搬离此地去别处经营。故被告没有合法使用涉案房屋的基础。 以上事实，有原告提交的房屋产权证、土地使用权证、工商登记资料、房屋租赁合同、照片，第三人太仓市浏河三和船务服务中心提交的转让协议及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：本案原告主要基于被告非法占用原告名下房产构成侵权予以起诉，因此本案主要的争议焦点为：被告占有使用涉案房屋是否为合法占有？ 现被告主张其合法占有涉案房屋的权利来源为第三人，即第三人为涉案房屋的合法使用人，被告系经第三人同意而使用。而第三人则是依据原告与第三人签订的《转让协议》中第3条的约定而使用涉案房屋。由此可以看出，本案关键在于该《转让协议》第3条是否有效、能否约束原告与第三人。原告对该《转让协议》不予认可，但并未提供任何证据予以推翻该协议；且结合涉案房屋确系原告从第三人处购得的事实，本院对该协议的真实性予以确认。该协议系原告与第三人双方真实的意思表示，双方均应按照协议约定履行。根据《转让协议》约定的条款来看，该协议所涉转让属于出卖人附条件的转让，即房屋项目开发前出卖人享有部分房屋使用权；房屋项目开发后，出卖人享有优先选购权。现涉案地块及房屋并未涉及项目开发，原告也未通知要求第三人退还房屋，根据协议约定，第三人有权使用协议约定的办公房屋。对于协议中约定的办公房屋的范围原告与第三人亦各执一词，原告认为仅有10平方米；第三人认为除涉案房屋（40-50平方米）外还有一间10平方米，共计60平方米。对此双方均未能对各自主张进行举证，本院仅能根据已查明事实综合予以判断。本院注意到：在双方约定优先选购权时对选购房屋面积曾有约定为底层35平方米，如有二层另加二层，可见第三人当时对办公地点的需求至少为35平方米左右或以上；自房屋转让以来，原告无证据表明其曾就涉案房屋向第三人主张过权利，涉案房屋一直都不在原告的控制之下；第三人主张的另一间10平方米房屋第三人确认一直系由原告控制或出租，第三人亦未提出异议。综合上述事实，本院有理由推断涉案房屋（40-50平方米）即为协议中约定的可以由第三人使用的房屋。第三人基于协议约定占有使用涉案房屋应属合法，其在使用过程中授权同意交由被告芮珍珍使用，被告芮珍珍对涉案房屋的占有使用也应属合法。故本院对原告以被告非法侵占为由要求其腾退的主张不予支持。而对原告要求被告支付因非法占有而产生的占有使用费的请求，因原告的请求权基础不成立，故本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告太仓顺龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2178元，减半收取计1089元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 万亚妮 书 记 员 陈寒艳