广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3363号 上诉人（原审原告）：柳州市岳林钢木制品有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂柳路七公里北侧。 法定代表人：岳红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄举志，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴永健，男，1974年6月17日出生，布依族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 上诉人（原审被告）：柳州市桂桂市场开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道145号金色世纪6栋1-11号。 法定代表人：何运兰，该公司总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：韦矗云，柳州市万和法律服务所法律工作者。 上诉人柳州市岳林钢木制品有限公司（以下简称岳林公司）因与上诉人吴永健、柳州市桂桂市场开发有限公司(桂桂公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018） -2- 桂0202民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 岳林公司上诉请求：一、确认上诉人与被上诉人的房屋租赁合同己经解除;二、变更一审判决第一项为吴永健、桂桂公司共同向岳林公司支付尚欠租金373650元，并按照年利率24%从2018年8月3日起计算延期付款利息至实际清偿之日止；三、吴永健、桂桂公司自2018年9月1日起至实际清场之日止按照合同租金标准向岳林公司支付案涉场地占用费，并按照年利率24%从2018年9月1日起计算延期付款利息至实际清偿之日止；四、吴永健、桂桂公司共同向岳林公司支付违约金600000元;五、吴永健、岳林公司共同向岳林公司支付律师代理费46398元;六、本案诉讼费用由吴永健、桂桂公司承担。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在可撤销的法定事由。吴永健、桂桂公司也没有在法定期间内行使撤销权。一审法院严重违反法定程序，导致本案基本事实不清，适用法律错误，导致其判决错误。一、吴永健签订租赁合同之前就已经知晓征收事实，岳林公司不存在欺诈事实，吴永健要求撤销合同没有依据。二、岳林公司、吴永健签订的租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同履行各自的义务。租赁合同于2018年8月8日解除。吴永健、桂桂公司应当支付尚欠岳林公司的租金及场地占用费、逾期付款利息、违约金、律师费。 吴永健、桂桂公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仅为一审判决第二项有误，请求二审法院维持原判第一项、第三项判决。 吴永健、桂桂公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：吴永健、岳林公司已经在2018年的8月撤出租赁场地，岳林公司同时接管了租赁场地，吴永健未交付场地占用费是因为岳林公司故意隐瞒出租场地已经被征收拆迁的事实，造成吴永健无法收取转租场地的租金，岳林公司自身存在重大过错，所以利息损失不因计算,应当由岳林公司自行承担。 岳林公司答辩称，吴永健、桂桂市场的上诉请求没有事实和法律依据，吴永健和桂桂市场公司至 -3- 今还在经营中，请求法院驳回吴永健、桂桂公司的上诉请求。 岳林公司向一审法院起诉请求：一、确认岳林公司、吴永健签订的房屋租赁合同已经解除；二、判令吴永健向岳林公司支付欠付租金373650元、逾期利息139632元；三、判令吴永健向岳林公司支付违约金600000元；四、判令吴永健向岳林公司支付律师代理费46398元；五、判令桂桂公司对吴永健的第二项至第四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、判令吴永健、桂桂公司立即搬离桂柳路七公里北侧的租赁场所及房屋；七、判令吴永健、桂桂公司自2018年9月1日起按日5000元的标准向岳林公司支付场地占用费，直至吴永健、桂桂公司实际搬离之日止；八、判令吴永健、桂桂公司承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更第七项诉讼请求：判令吴永健、桂桂公司自2018年9月1日起按原租赁合同约定的租金标准向岳林公司支付场地占用费。 一审法院认定事实：2016年9月30日，岳林公司作为出租方（甲方）与吴永健作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于桂柳路七公里处，建筑面积约8000平方米（具体以甲、乙双方实地勘验的范围为准）的房屋（以下简称租赁的房屋）出租给乙方，乙方拥有租赁房屋的使用权、收益权，用于经营工商许可的范围内，租赁期限为9年，自2016年至2025年。合同第一条第三款约定所有权状况：甲方保证其合法拥有上述租赁房屋100％的所有权，且该所有权无查封、预告登记、网签等权利负担或限制。合同第六条第一款约定：甲方提供承租方所需的租赁房屋及相关合法证件，甲方保证租赁房屋无房屋权属及其他任何的瑕疵。合同第十一条第三款约定：发生不可抗力因素（地震、战争、自然灾害和政府行为等），致使合同无法继续履行，双方互不承担责任，本合同自行终止。合同第十二条第五款违约责任约定：租赁期间遇到国家政策调整，国家征用甲方拥有的场地，涉及征用、拆迁、搬迁等问题，本协议自行终止，双方互不承担违约赔偿责任……。合同还对每年的租金、双方的权利义务、装修、装饰及改造、费用的承担、合同解除等问题进行了约定。2018年8月3日，岳林公司统计吴永健尚欠岳林公司租金373650元未支付，吴永健于当天对此作出 -4- 情况说明：“因政府拆迁，业主不交租，2018年4月份后不能够交岳林公司租金。”之后，因吴永健未如约支付租金，岳林公司追讨未果，遂诉至法院，酿成诉讼。 另查明，1、一审法院（2018）桂0202民初2563号民事判决书（租户起诉桂桂公司及第三人岳林公司）查明：2015年12月28日，柳州市城中区人民政府作出城中征补字［2015］41号《房屋征收补偿决定书》（该决定书已于2016年3月10日送达岳林公司），决定征收岳林公司位于柳州市桂柳路七公里北侧的房屋，后岳林公司未自动履行义务，柳州市城中区人民政府向一审法院申请强制执行城中征补字［2015］41号《房屋征收补偿决定书》，一审法院于2017年11月7日作出准予强制执行的行政裁定书，2018年5月28日，一审法院作出公告，责令岳林公司及岳林公司的柳州市桂柳路七公里北侧房屋使用人于2018年6月15日前搬离上述房屋；2、岳林公司在我院2018桂0202民初2143号案件中提交的2017年6月13日微信聊天记录“政府下达拆迁日期，双方确认搬离为合同终止日期”所涉及的《空地租赁》与吴永健及岳林公司法定代表人岳红于2017年6月15日订立的《空地租赁协议》相一致，该协议约定岳林公司租用的是位于“柳州市桂柳路七公里北侧后面的空地”而非租赁房屋；3、桂桂公司的法定代表人陈柯珂与吴永健系夫妻关系，桂桂公司是作为出租方与各租户签订《桂柳路菜市场摊位／商铺租赁协议》将租赁的房屋分别对外转租，并由桂桂公司收取摊位押金、房租、水电费；4、2018年8月8日，岳林公司通过中国邮政EMS快递向吴永健发出《解除合同通知书》，要求吴永健支付尚欠租金并搬离所租赁房屋。吴永健已于2018年8月搬离租赁房屋且退出市场运营；5、岳林公司称聘请律师参加本案诉讼支付了律师代理费46398元。 一审法院认为，综合庭审查明的事实，本案争议焦点如下：一是关于租赁合同的主体问题；二是关于租赁合同效力的问题；三是关于岳林公司诉请要求吴永健、桂桂公司支付租金的问题；四是关于岳林公司诉请要求吴永健、桂桂公司立即搬离租赁房屋及场地，并支付使用费至实际搬离为止的问题；五 -5- 是关于岳林公司要求吴永健、桂桂公司承担逾期还款违约金、律师费等其它费用的问题。 一、关于租赁合同的主体问题。 岳林公司与吴永健订立《房屋租赁合同》，桂桂公司并未参与合同的订立，但庭审中桂桂公司对于合同主体并未提出异议，且吴永健亦承认其签订租赁合同后委托桂桂公司进行分租运营，分租合同均为桂桂公司与租户签订，桂桂公司亦是场地管理使用人，同时也是分租合同的权利人，故岳林公司以吴永健、桂桂公司作为租赁关系的主体，主张吴永健、桂桂公司承担相应责任并无不当。 二、关于租赁合同效力的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”；《〈中华人民共和国民法通则〉》若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”庭审查明，2015年12月28日，柳州市城中区人民法院政府作出《国有土地上房屋征收决定》，决定征收吴永健租赁的房屋，该决定书已于2016年3月10日送达岳林公司，以上事实证明在订立涉案租赁合同之前，岳林公司已经知晓租赁房屋被征收的事实以及法律后果。岳林公司称上述决定书系公告送达，吴永健应当知晓。一审法院认为，决定书及其它征收文件虽然通过公告方式送达，但送达唯一对象均指定为岳林公司，并未对除岳林公司以外的主体产生任何法律效力，该公告送达仅对于岳林公司产生已送达的法律效力，不能作为“吴永健应当知晓”的依据，岳林公司诉称缺乏法律依据，一审法院不予采信。 2016年9月30日，岳林公司与吴永健订立《房屋租赁合同》，合同中未出现任何租赁房屋已被政府征收的内容，吴永健按照合同履行了部分租金，欠缴租金后岳林公司多次催收，此时仍未有证据证明岳林公司将征收的事实告知吴永健或者与其协商。《房屋租赁合同》第一条第三款约定：“甲方（岳林公司）保证其合法拥有上述租赁房屋100％的所有权，且该所有权无查封、预告登记、网签 -6- 等权利负担或限制”；第六条第一款约定：“甲方（岳林公司）提供承租方所需的租赁房屋及相关合法证件，甲方保证租赁房屋无房屋权属及其它任何的瑕疵。”合同订立时房屋已经被政府征收，“（房屋）所有权无权利负担或限制”、“无房屋权属及其它任何瑕疵”的约定明显与实际不符，岳林公司明知房屋已被征收但仍作出上述明显与事实不符的约定，存在隐瞒事实的情形；合同第三条第一款约定：“租赁期限从2016年至2025年。”在房屋已经被决定征收之后，如果已经明确告知吴永健房屋征收的事实，同时又约定九年的租赁期不符常理，对此岳林公司未能作出合理解释；第十二条第五款约定违约责任：“租赁期间遇到国家政策调整，国家征用甲方拥有的场地，涉及征用、拆迁、搬迁等问题，本协议自行终止……”；第五条第三款约定：“租赁期间如发生与政府相关部门征收本合同未列出涉及乙方（吴永健）经营项目应由乙方支付的费用由乙方承担。”上述条款内容约定了租赁期间出现如出现征收房屋情况时双方的权利义务，但订立合同时租赁房屋已经被政府决定征收，岳林公司同样并未告知吴永健、桂桂公司或者提出进行协商，仍作出“如租赁期间遇到征收等问题……”的约定，明显故意隐瞒房屋已被征收的事实。 岳林公司称曾经通过微信告知吴永健租赁房屋被征收的情况，但该微信记录系租赁合同订立之后2017年6月12日的聊天记录，所涉及的合同系吴永健与岳林公司法定代表人订立的《空地租赁协议》，位于“柳州市桂柳路七公里北侧后面的空地”，与本案租赁房屋并无关联。 以上论述可以明确表明，岳林公司在订立合同时并未明确告知租赁房屋已被征收的事实，所订立的合同内容均为“（房屋）无权利负担或限制”的条款，岳林公司在明知房屋已被政府决定征收，却故意隐瞒这一重大事实，造成吴永健对“房屋所有权、房屋的使用期限”等租赁合同关系中非常关键的因素产生错误认识，符合《〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条关于“重大误解”的规定，《房屋租赁合同》可确定为《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）项“因重大误解订立的”合同，吴永健辩称《房屋租赁合同》符合可撤销合同的法律规定具备事实和法律依据，一审法院予以采信，岳林公司诉请要求解除合同一审法院不予支持，撤销租赁合同之诉由吴永健另案主张， -7- 本案不作处理。 三、关于岳林公司诉请要求吴永健、桂桂公司支付租金的问题。 吴永健辩称，租赁合同属于可撤销合同，不应按照合同约定履行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据吴永健确认的租金欠付清单，截止2018年8月3日，吴永健共计欠付租金373650元，根据上述法律规定，吴永健应当承担使用费，岳林公司对此诉请符合法律规定，一审法院予以支持。吴永健延迟支付场地使用费，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担相应利息损失。 四、关于岳林公司诉请要求吴永健、桂桂公司立即搬离租赁房屋及场地，并支付使用费至实际搬离为止的问题。 首先，经庭审查明，2018年8月8日，岳林公司向吴永健发出《解除合同通知书》，通知书通过快递寄出且已签收，该通知书应视为已送达吴永健，通知书内容明确要求吴永健清退场地，归还房屋。庭审中吴永健、桂桂公司明确表示2018年8月之后已经退出租赁场地。岳林公司诉称吴永健、桂桂公司继续占有使用租赁房屋但未能举证证实，一审法院不予采信。 其次，《房屋租赁合同》第八条乙方（吴永健）承租后的对外合作第2点约定：“租赁期内乙方不得整体转租。因转租发生的任何纠纷、损失及债务、债权与甲方（岳林公司）无关，且甲方有权解除合同，收回该租赁房屋，甲乙双方合同终止，甲方不承担任何因收回租赁房屋给乙方造成的损失。甲乙双方一致确认，乙方将本合同项下的租赁房屋如使用不完的可以分租给他人使用。”上述约定可以证明，对于将租赁的房屋进行分租岳林公司并无异议。由于涉及政府征收，部分分租商户起诉吴永健、桂桂公司要求解除分租合同，一审法院已受理多起同类案件，岳林公司均作为第三人参加诉讼，对于分租商户使用并占有租赁房屋岳林公司均已知晓，岳林公司可以在参与上述分租诉讼中向实际占用人提出返还房屋的请求，其它未提起诉讼的，岳林公司亦可以向房屋的实际占用人即分租商户主张返还房屋。吴永健、 -8- 桂桂公司已于2018年8月退出市场运营，其与商户的分租合同被法院判决解除或者实际解除，2018年8月之后吴永健、桂桂公司不能再继续依据分租协议收取商户租金，未再享受任何租赁房屋的分租收益。同时，吴永健、桂桂公司亦无其它物品占用租赁场地，岳林公司诉称吴永健、桂桂公司2018年8月之后仍然占用租赁房屋缺乏事实依据，一审法院不予采信。吴永健、桂桂公司未利用租赁房屋收取分租租金，亦未实际占用租赁房屋，岳林公司亦明知发出《解除合同通知书》后实际使用人并非吴永健、桂桂公司，且至今仍有部分商户经岳林公司同意后租用租赁的房屋经营，故岳林公司诉请要求吴永健、桂桂公司返还房屋及承担2018年8月之后的房屋占用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 五、关于岳林公司要求吴永健、桂桂公司承担逾期付款违约金、律师费等其它费用的问题。 一审法院认为，由于涉案租赁合同符合可撤销合同的法律规定，合同撤销后，岳林公司依据原合同主张上述费用已不具备合同依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”上述费用均不属于“因该合同取得的财产”，吴永健、桂桂公司不应当承担，岳林公司诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、吴永健、桂桂公司共同向岳林公司支付场地使用费373650；二、吴永健、桂桂公司共同向岳林公司支付延期付款利息损失（利息损失从2018年8月3日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至欠款全部清偿完毕之日止）；三、驳回岳林公司其他诉讼请求。一审案件受理费15237元（岳林公司已预交），由吴永健、桂桂公司共同负担4909元，岳林公司负担10328元。 本院二审期间，岳林公司围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。岳林公司提交的证据与当事人的权利义务没有关联，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。 -9- 本院认为，岳林公司、吴永健签订的《房屋租赁合同》不存在无效的情形，该合同有效，双方当事人应当按照租赁合同的约定履行合同义务。岳林公司通知解除租赁合同后，吴永健同意解除合同并退出租赁的场，租赁合同终止，本院确认租赁合同于2018年8月8日解除。由于吴永健退出了租赁的房屋，双方租赁关系终止，无须判决解除租赁合同，本院将不再判决确认解除合同。吴永健应当按照租赁合同的约定向岳林公司支付解除租赁合同之前的租金373650元，吴永健对此也无异议，本院予以确认。虽然一审判决吴永健支付的是场地使用费不当，但是判决支付的金额正确，本院指出瑕疵后予以维持。岳林公司主张吴永健、桂桂公司还应支付2018年8月8日之后的占有使用租赁房屋的费用。由于岳林公司没有证明2018年8月8日之后吴永健、桂桂公司仍占有使用租赁的房屋的事实，故本院对该主张不予支持。吴永健逾期支付租金，占有租金孳息，应予以返还。一审判决按照贷款市场报价利率计算利息损失并无不当，本院予以维持。岳林公司要求吴永健支付违约金、律师代理费用没有依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对岳林公司、吴永健、桂桂公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11008元（柳州市岳林钢木制品有限公司预交10367元，吴永健、柳州市桂桂市场开发有限公司预交641元），由上诉人柳州市岳林钢木制品有限公司负担10367元，由上诉人吴永健、柳州市桂桂市场开发有限公司负担641元。 本判决为终审判决。 -10- 审判长 江桢审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 陈      梦      圆