内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2784号上诉人（原审原告）:刘银芳，女，1974年6月6日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：关长庆，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周峰，内蒙古天祺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:固阳县腾飞房地产开发公司。法定代表人：杨润怀。被上诉人（原审被告）:包头市鑫苑商务有限责任公司。法定代表人：王成叶，公司执行董事。委托诉讼代理人：孙延红，内蒙古炳鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:马志伟，1953年11月1日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：孙延红，内蒙古炳鸿律师事务所律师助理。上诉人刘银芳因与被上诉人固阳县腾飞房地产开发公司（以下简称腾飞房地产公司）、包头市鑫苑商务有限责任公司（以下简称鑫苑商务公司）、马志伟房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2020）内0222民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘银芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人腾飞房地产公司返还上诉人22万余元，返还上诉人已付52900元。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由略为：一、一审法院认定的“首付款是否支付存疑”事实错误。关于首付款，在固阳法院（2010）固初字法民初字527号民事判决书（以下简称527号判决）中，经法院查明认定原告配偶王天伟已于2008年1月13日交付首付款220240元，上诉人已付首付款220240元的事实清楚，但一审法院认定首付款是否支付存疑，属于事实认定错误。二、根据合同相对性，被上诉人腾飞公司为售房主体，应返还上诉人已付房款220240元及相应利息并承担上诉人已付房款一倍的赔偿责任。合同的售房主体是腾飞房地产公司，腾飞房地产公司也出具了购房款《收据》，从法律责任主体来看，应由腾飞房地产公司承担该合同不能履行造成的损失。案涉房屋出售给上诉人后，被上诉人腾飞房地产公司又将该房屋出售给被上诉人鑫苑商务公司并完成过户登记，该事实已发生并客观存在，已明确给上诉人造成损失。腾飞房地产公司应返还上诉人已付房款220240元及相应利息并承担上诉人已付房款一倍的赔偿责任。三、被上诉人马志伟及鑫苑商务公司不仅需偿还上诉人房款及利息，还应承担案涉房屋贷款，并由二者连带返还上诉人已付部分贷款52900元。案涉房屋是由马志伟过户登记至鑫苑商务公司起，房屋所有权人及其实际控制人马志伟作为既得利益者，就应当及时在银行完成抵押人变更登记，还清贷款，但二者仅向上诉人出具了负责还清贷款的《承诺书》，也未履行还清贷款的义务，导致上诉人承担了部分贷款52900元。故被上诉人马志伟及鑫苑商务公司不仅需偿还上诉人房款及利息，还应承担案涉房屋贷款，承担由于他们的过错给上诉人造成的损失。时至今日，案涉房屋早已归属他人，上诉人房财两空，还需为他人清偿房贷，一审法院认定事实错误，判决结果极其违反常理，恳请二审法院查清事实，依法改判。腾飞房地产公司未到庭，未答辩。鑫苑商务公司辩称，本案案由为房屋买卖合同纠纷，该合同签订双方为王天伟及腾飞房地产公司，答辩人并非合同任一方主体，合同中也未涉及答辩人的任何权利义务，上诉人对答辩人的起诉违反了合同相对性原则。答辩人不应作为本案当事人，更不应承担合同履行或解除的任何相关义务。答辩人于2009年8月19日取得涉案房屋产权证书，该房屋产权之所以过户至答辩人名下，是马志伟将该房屋作为入股出资，登记至答辩人名下。后该房屋被中院强制执行至案外人侯某1侯某2下，也是因马志伟对外欠款导致。该房屋被中院查封后，答辩人作为登记所有权人，积极配合马志伟及王天伟向中院及高院提出异议、申请再审，直至案涉房屋被生效判决确认归王天伟所有，答辩人丧失房屋权利。反而王天伟在527号判决对涉案房屋确权之后，未依据该判决提起执行异议及执行异议之诉以保护自己的权利，导致最终造成其损失。在案涉房产过户、持有、被执行、被确权转移的全部过程中，答辩人无任何过错，也未取得任何收益，没有返还款项的义务。马志伟辩称，上诉人的上诉意见不符合案件事实，没有法律依据，答辩人不认可一审判决，但是考虑到继续诉讼所需要的经济成本与时间成本较大，未提起上诉。一、上诉人基于买卖合同的解除权请求权已经消灭。527号判决确认房屋产权归王天伟所有，王天伟已经通过法院判决取得该房屋所有权。王天伟去世后，上诉人刘银芳应当按照继承法相关规定继承该房屋的物权，而非继承王天伟与答辩人所签订的《房屋买卖合同》的合同权利义务。退一步说，即使王天伟有合同解除权，该权利也超过一年的行使期限，解除权消灭。案涉房屋于2009年9月27日被包头中院（2009）包立一保字第40号民事裁定书依法查封，2010年7月前王天伟向包头中院就涉案房屋提起执行异议，由此说明王天伟当时已经知道涉案房屋权利存在异议，至本次诉讼已经过去十年，王天伟的继承人合同解除权利已超过一年的行使期限，解除权消灭。虽然目前上诉人未实际取得涉案房屋，那也是上诉人的物权受到损害。而上诉人起诉要求的是基于房屋买卖合同的债权请求权，该债权请求权因527号判决的生效而消灭。所以上诉人的诉讼请求缺乏法律依据，应予以驳回。二、上诉人的物权受到侵害并非马志伟造成。腾飞房地产公司未履行生效的527号判决，应由腾飞房地产公司承担损害赔偿责任。三、王天伟未取得涉案房屋是由于自己的过错造成，马志伟不承担责任。527号判决于2010年11月生效，案涉房屋于2011年4月20日被中院以协助执行通知书的方式过户至案外人侯某1侯某2下。在中院强制执行过户前的将近半年时间，案涉房屋一直登记在鑫苑商务公司名下，王天伟作为所有权人完全可以提起执行异议申请及执行异议之诉，以阻却包头中院对案涉房屋的执行。但王天伟却“躺在权利上睡觉”，因其过错最终造成房屋无法交付及实际占有的损失，该损失应由其自己承担，而非由答辩人承担。四、王天伟并未实际交付首付款，马志伟不应承担还款责任。王天伟与马志伟是朋友关系，王天伟购买涉案房屋时因资金缺乏，无钱交纳首付款，马志伟同意其缓交首付款，剩余款项通过贷款方式支付，首付款等王天伟资金宽裕时再补缴。在527号判决中，马志伟承认王天伟交付了首付款，目的是希望527号判决阻却包头中院以涉案房屋抵顶马志伟与侯明义的债务对涉案房屋的执行，但是马志伟的承认与事实并不符合，这一点从王天伟不能提供支付首付款的证据得到印证。五、涉案房屋银行贷款部分，马志伟已经代为偿还本金124666.44元，利息67276.03元，共计191942.47元，并代为偿还担保公司追偿款63100元，马志伟已经代为偿还部分不应返还。综上所述，上诉人无权起诉要求解除合同，更无权要求答辩人返还首付款及贷款，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。刘银芳向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除合同，被告返还原告已付购房款220240元；2.判令被告偿还原告银行贷款330000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实，2008年1月13日，王天伟（买受人）与腾飞房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，王天伟购买阳光小区第一幢一单元301号房，房屋建筑面积为289.6㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1900元，总金额550240元，首付220240元，剩余贷款33万元，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限、关于产权登记的约定、保修责任等。2008年1月13日，腾飞房地产公司向王天伟出具收据一张，载明：今收到王天伟交来首付款贰拾贰万零贰佰肆拾元（220240元）。2009年8月19日，坐落于××县房，在固阳县房屋产权户籍监理所办理房屋产权证，房屋所有权人鑫苑商务公司，房屋产权证号为。2010年3月12日，包头市中级人民法院作出（2009）包民一初字第17号民事判决书，判决马志伟于本判决生效后十五日内偿还侯明义借款5591840元及利息（从2009年9月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，利随本清）。2010年10月21日，包头市中级人民法院作出（2010）包法执字第80号民事裁定书，裁定将被执行人鑫苑商务公司所有的位于包头市××县的房产，产权证号分别为（总建筑面积4484.83平方米）及其它资产（明细详见评估报告）作价5800000元，交申请执行人侯明义抵偿5800000元的债务；将被执行人所有的位于包头市××县无合法报批手续的三套房屋（五单元4、5、6楼）作价350860元，交申请执行人侯明义抵偿350860元的债务；侯明义持本裁定到房产部门办理产权过户手续及其它相关手续。2010年王天伟向固阳县人民法院提起诉讼，本院于2010年10月28日作出（2010）固初字法民初字第527号民事判决书，判决位于××县房屋为王天伟所有，由腾飞房地产公司给王天伟办理该房屋的过户手续。2011年4月20日，包头市中级人民法院向固阳房产交易所作出（2010）包法执字第80号协助执行通知书，载明：依申请人侯明义的申请，已确权给侯明义为主体的裁定中，1号楼有侯某1房屋，房号为301-308；309-320；321-328；329-336；401-408；409-420；421-428；429-436，（身份证号码为×××）。2011年4月20日，侯某1向固阳县房地产交易所申请办理上述房屋过户手续，并交纳了契税。2012年11月20日，马志伟出具“承诺书”，载明：王天伟、刘值、张海祥在固阳县阿拉塔北广长胜巷1号的房产至今未给办理房本，因此以上3人在包头市工商行昆区支行按月还款的贷款由马志伟给负责还款，特此承诺，马志伟，2012.11.20。另查明，王天伟于2013年4月2日逝世，王永章（王天伟父亲）于2019年4月9日逝世。王永章妻子王全秀、儿子王天富、王天军、王天华，王天伟儿子王希程，庭审中均表示放弃继承。还查明，王天伟向中国工商银行偿还了52900元的案涉房屋贷款。一审法院认为，案涉房屋因马志伟个人与案外人的债务纠纷于2011年在执行过程已被顶偿给了债权人。此时，王天伟基于此房屋的买卖只享有债权。经过庭审可知，债权包含两部分，一是签订房屋买卖合同时交纳的首付款220240元；二是之后向银行偿还的贷款52900元。关于首付款，虽有收据，但是结合本案情况，首付款是否支付存疑，表现在以下几方面：1.王天伟已在固阳县人民法院胜诉，但是并没有任何申请执行行为，也没有在其他案件执行案涉房屋过程中积极主张自己的权利；2.对房屋未积极占有；3.2012年11月20日时，马志伟承诺中并未提及首付款，依照常理，此时已知案涉房屋被执行，但是只提及了后续贷款；4.承诺书中除王天伟外还有刘值、张海祥，表明多套房屋均存在此种情况。综上，王天伟的行为不符合作为房屋权利人的基本逻辑，故法院对原告主张的返还首付款220240元的请求不予支持。被告腾飞房地产公司亦不承担返还责任。关于王天伟偿还的贷款52900元，原告提供的工商银行业务凭证可知，王天伟向银行还贷账户里汇入了52900元，故上述款项可视为代马志伟垫还贷款，故马志伟应将上述款项返还。原告要求鑫苑商务公司、被告腾飞房地产公司返还上述款项的请求，无事实依据，法院不予支持。原告刘银芳作为王天伟的配偶，在王天伟的其他继承人放弃继承的情况下，可单独提起诉讼要求马志伟承担债务。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告马志伟于本判决生效后立即偿还原告刘银芳52900元；二、驳回原告刘银芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4651.2元（原告已预交），由被告马志伟负担。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院另查明，（2010）固初字法民初字527号民事判决书查明，2008年1月13日，王天伟与固阳县腾飞房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。合同约定将位于××县位于××县房屋出卖给王天伟，王天伟于2008年1月13日交付首付款220240元，其余房款33万元于2008年3月14日办理按揭贷款。本院认为，王天伟与腾飞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。现涉案房屋已经被另案执行给案外人，王天伟购买房屋的合同目的无法实现，故在其去世后，其继承人刘银芳请求解除合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，腾飞公司负有返还义务，包括首付款及已经偿还的贷款。关于首付款部分，已生效的（2010）固初字法民初字527号民事判决查明，王天伟于2008年1月13日交付首付款220240元，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明，故对于首付款的交纳事实本院予以确认。因此腾飞公司应当返还刘银芳首付款220240元，同时，已偿还贷款52900元一并返还。因马志伟出具“承诺书”承诺偿还涉案房屋贷款，故已偿还贷款52900元马志伟承担连带还款责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区固阳县人民法院（2020）内0222民初1072号民事判决第一项，即“一、被告马志伟于本判决生效后立即偿还原告刘银芳52900元；”；二、撤销内蒙古自治区固阳县人民法院（2020）内0222民初1072号民事判决第二项，即“二、驳回原告刘银芳的其他诉讼请求”；三、固阳县腾飞房地产开发公司于判决送达后十五日内偿还上诉人刘银芳220240元；四、固阳县腾飞房地产开发公司对本判决第一项马志伟偿还刘银芳52900元承担连带责任；五、驳回原审原告刘银芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4651.2元、二审案件受理费9302.4元，刘银芳承担2790.72元，马志伟承担2790.72元，腾飞公司承担8372.16元。本判决为终审判决。审判长 杜宏林审判员 赵文革审判员 李 梅 二〇二〇年十二月二十八日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。