辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初2721号原告：中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行，住所地辽阳市新运大街**。负责人：王兵，该行行长。委托诉讼代理人：黄勇，男，该行员工。被告：张昌福，男，汉族，1968年1月5日出生，户籍地黑龙江省肇东市。被告：辽宁中南置地有限公司，住，住所地辽阳市白塔区新华路南段鑫体育场东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行（以下简称农行辽阳文圣支行）与被告张昌福、辽宁中南置地有限公司（以下简称中南置地公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后依法组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告农行辽阳文圣支行的委托诉讼代理人黄勇、被告中南置地公司的委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼，被告张昌福经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告农行辽阳文圣支行诉称：1、请求法院判令被告借款人、抵押人张昌福及保证担保人（中南置地公司）立即偿还原告的个人住房按揭贷款本金236708.61元及应收未收利息4078.79元（截至2020年5月13日），合计240787.40元，及2020年5月13日至还清之日发生的利息、罚息、复利等按借款合同约定计算归还；2、本案一切诉讼费用和其他相关费用由被告承担。借款人张昌福，于2011年9月28日在我行办理一手房个人住房按揭贷款，金额29万元，期限25年，定日还款，执行利率类别为分期特定利率，基准利率7.05%，利率浮动幅度5%，执行利率7.4025%，逾期利率上浮50%。逾期执行利率11.10375%，违约罚息利率浮动100%。并将所购望京花园3栋东2单元9层31号住宅办妥预抵押登记，抵押期限2011年9月8日-2036年9月7日。贷款由辽宁中南置地有限公司提供阶段性担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。截止2020年5月13日贷款余额236708.61元，现在逾期5期，逾期本金3341.58元，应收未收利息4078.79元，按贷后管理规定已严重违约，从2019年12月开始逾期。根据借款合同违约责任第123条款，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告中南置地公司辩称：1、答辩人认为在第一被告不能按期偿还贷款的情况下，应用涉案房屋优先予以偿还；2、答辩人不应该承担连带保证责任。根据答辩人与原告及被告张昌福签订的《个人购房担保借款合同》约定，答辩人为被告张昌福承担的是阶段性连带保证责任，答辩人已于2014年5月13日办理了被告所购买房屋的分户证书，有了分户证书即能办理房屋所有权证书。按照答辩人与原告合作的惯例，贷款购房的答辩人将分户证交给原告，应由原告负责通知业主办理房照，因此被告早已具备办理房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续的条件，而原告与被告至今没有办理上述手续是双方怠于行使自己权利和义务所致，应自行承担由此产生的后果；3、答辩人认为原告同时收取利息、罚息、复利属于重复收费，且根据《个人购房担保借款合同》第十二条规定，未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%计算，而非上浮100%计算；4、本案的一切诉讼费用和其他相关费用均是由于第一被告未按期还款所致，应由第一被告予以承担。被告张昌福未到庭，亦未提交书面答辩。本院经审理查明，2011年9月8日，原告农行辽阳文圣支行与被告张昌福、中南置地公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告张昌福提供29万元贷款，借款用于购买坐落于民主路158号3-东2-9-31号、面积为97.16平方米的房屋。贷款期限自2011年9月8日起至2036年9月7日止，共计300个月。本合同的借款利率为浮动利率，执行利率为7.4025%。未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，违约罚息利率浮动100%。未按期支付的利息，按罚息利率计收复利。本合同的还款方式为等额本息，还款日为每期末月的20日。本合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。同时，本合同采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由被告辽宁中南置地有限公司按合同约定提供保证担保。合同约定将坐落于白塔区民主路158号3-东2-9-31号、面积为97.16平方米的期房抵押给原告。抵押金额414955.00元，贷款金额290000.00元，抵押期限2011年9月8日至2036年9月7日。抵押担保的范围为张昌福在本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。阶段保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述房产已经办理抵押预告登记。2014年5月13日，上述房产已经办理以房屋所有权人为辽宁中南置地有限公司的产权证书(房屋所有证号为：辽市房权证辽市第00475440号），至庭审辩论终结前，被告张昌福并未办理房地产权属证书，原告农行辽阳文圣支行也未取得他项权利登记证书。2011年9月28日，原告农行辽阳文圣支行向被告张昌福发放贷款，被告张昌福现已逾期，截至2020年5月30日，剩余贷款本金236708.61元，利息4078.79元，合计240787.40元。本院确认的上述事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房屋抵押登记审批表、欠款明细，被告提供的房地产权属证书及当事人陈述笔录在卷为凭，这些材料已经开庭举证及本院审查，可以采信。本院认为，原告农行辽阳文圣支行与被告张昌福、中南置地公司之间的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告农行辽阳文圣支行已经按合同约定向被告张昌福发放贷款，被告张昌福逾期还款，根据合同约定，原告农行辽阳文圣支行有权提前收回贷款。原告农行辽阳文圣支行要求被告张昌福立即偿还贷款本金236708.61元及至还清之日止的利息、罚息、复利的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告张昌福虽以其名下的房屋进行抵押，但并未取得房地产权属证书，未办理正式抵押登记，原告亦未取得他项权利登记证书，根据合同约定，被告中南置地公司应对本案借款人的债务承担阶段性连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张昌福偿还原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行借款本金236708.61元及利息4078.79元，并2020年5月14日起按《个人购房担保借款合同》约定给付原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行利息、罚息、复利至还清之日止；二、被告辽宁中南置地有限公司对本判决第一项承担连带保证责任，在承担保证责任后可就其实际清偿部分向被告张昌福追偿。上述第一项款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4912.00元，由被告张昌福、辽宁中南置地有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  罗 丹人民陪审员  郭晓琳人民陪审员  王丹阳二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  张瑛莹附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。