长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0194民初1840号 原告：田华，女，1982年6月30日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：张兰田，男，1976年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系田华丈夫。 被告：吉林盛嘉房地产开发有限责任公司，住所地长春市净月开发区柳莺东路**潭泽溪郡******。 法定代表人：王春阳，董事长。 委托诉讼代理人：于波，吉林吉天行律师事务所律师。 原告田华诉被告吉林盛嘉房地产开发有限责任公司（以下简称盛嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田华的委托诉讼代理人张兰田、被告盛嘉房地产公司的委托诉讼代理人于波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田华向本院提出诉讼请求：1.判令盛嘉公司向田华支付逾期交房的违约金1771元；2.判令盛嘉公司向田华支付未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金646元；3.判令盛嘉公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月16日，买受人田华与出卖人盛嘉公司签署《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），购买盛嘉公司开发的位于净月开发区生态东街以东、天富路以北的谭泽东南明珠小区8栋1204室，购房总价为646205元。2017年初，盛嘉公司通知田华自2017年4月1日开始办理入住手续并开始收取物业费。根据双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据第九条出卖人逾期交房的违约责任之第1款第（2）项的约定，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因此，从2016年7月1日至2017年4月1日合计274天，出卖人应该支付逾期交房的违约金为1771元（646205／10000×0.1×274）。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盛嘉公司直至2020年5月28日才通知田华签署《补充协议》解决产权面积与合同约定面积差异的处理事宜，由此才具备办理房地产权属证书的必备条件，最终田华直到2020年9月2日才正式取得房地产权属证书。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。因此，盛嘉公司应支付未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金646元（646205×0.1％）。综上，盛嘉公司违反双方签署的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条约定，侵害了田华的合法权益，应支付相应的违约金。 盛嘉公司辩称：1.田华要求盛嘉公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。田华在2017年4月1日办理入住手续时已经知道逾期交房的事实，田华在2020年10月15日起诉，盛嘉公司有权拒绝履行。2.盛嘉公司未办理产权是由于小区内部分业主存在私自封闭阳台的行为导致工程无法竣工验收不能办理产权，而非盛嘉公司的原因不能办理产权，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，盛嘉公司不应向田华支付违约金。首先，盛嘉公司无执法权和强制拆除权，只能通过劝说的手段来解决部分业主私建封闭阳台的问题。其次，在2017年9月11日田华就已经向产权主管部门申请，并递交承诺书，要求办理产权，但因房屋主管部门对私自整改到位之前的房屋不予办理房屋登记，盛嘉公司无法为业主办理产权。最后，在2019年6月21日经盛嘉公司不断协调，盛嘉公司取得长春市规划和自然资源局的《长春市建设工程竣工规划核实通知书》，但仍因小区部分业主私自建封闭阳台的问题，无法为业主办理产权。超期办理权属登记非盛嘉公司的原因造成，盛嘉公司不应承担违约责任。综上，请求驳回田华的诉讼请求。 本院经审理查明：出卖人盛嘉公司与买受人田华于2016年12月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定田华购买盛嘉公司开发的谭泽·东南明珠小区8幢2单元1204号房屋，建筑面积129.76平方米，房屋总价款646205元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该种条件具体内容详见《合同补充协议》二条5款。”第九条约定：“……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登识机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内，取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.1、2项均可。” 另查明，田华向盛嘉公司支付了购房款646205元。2017年7月2日，田华办理了上述房屋的入住手续，入住会签单中载明物业服务费2017年4月1日开始收取，采暖费已收取。2020年9月2日，田华取得上述房屋的不动产登记证书。 又查明，长春市规划和自然资源局于2019年6月21日向盛嘉公司下发《长春市建设工程竣工规划核实通知书》，记载：“……你单位在净月开发区生态东街以东、天富路以北街（路）号建设谭泽东南明珠工程，经实地规划核实，本工程符合规划条件要求，颁发此书。”后备注：“鉴于该小区部分业主存在违法建设行为，建议房屋产权主管部门对私自封闭阳台的住户在整改到位之前不予办理房屋产权，具体名单附后。” 再查明，“谭泽东南明珠8#团购房源明细表（未签合同）”记载，田华同意盛嘉公司用两个月的物业费和一个月取暖费抵顶盛嘉公司逾期交房违约金，田华自愿放弃向盛嘉公司主张其他任何权利。 上述事实，有商品房买卖合同、入住会签单、不动产登记证、建设工程竣工规划核实通知书、明细表及田华、盛嘉公司当庭陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：一、关于逾期交房违约金。田华主张盛嘉公司应支付其逾期交房违约金，盛嘉公司辩称该项诉请已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，盛嘉公司于2017年7月2日向田华交付房屋，此时田华即已知晓盛嘉公司存在逾期交房行为，故应自2017年7月2日开始计算诉讼时效，田华于2020年10月15日提起本案诉讼时已超过诉讼时效，且未有证据证明田华于此前曾向盛嘉公司主张过权利，故对田华诉请盛嘉公司支付逾期交房违约金的主张，不予支持。二、关于逾期办理房地产权属证书违约金。盛嘉公司主张其未办理产权系因部分业主存在违法建设行为，但盛嘉公司举证的长春市规划和自然资源局下发的《长春市建设工程竣工规划核实通知书》中仅是提出了对部分私自封闭阳台的业主整改之前不予办理房屋产权的建议，而盛嘉公司并未举证证明其没有为田华按期办理房屋产权系因该原因导致，故对盛嘉公司的该项主张，不予支持。现因盛嘉公司原因，田华未能于2017年7月2日房屋交付使用后720个工作日内取得房地产权属证书，依《商品房买卖合同》第十五条约定，盛嘉公司应按已付房价款646205元的0.1%向买受人支付违约金646元（646205元×0.1%）。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林盛嘉房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告田华逾期办理房地产权属证书违约金人民币646元； 二、驳回原告田华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吉林盛嘉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 员  高 源 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  李 哲 书 记 员  邓清贺