江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6866号原告：无锡市行于思教育培训中心有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区健康路**201，（统一社会信用代码：91320213MA1Y2CE37A）。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐立群，北京大成（无锡）律师事务所律师。被告：西澳教育科技有限公司，，住所地江苏省无锡市梁溪区五爱北路****（统一社会信用代码：91320400MA1Y05TC62）。法定代表人：孙献运，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖云超，男，该公司员工。被告：李孝峰，男，1987年9月22日出生，汉族，户籍所在地安徽省宁国市。委托诉讼代理人：廖云超，男，住安徽省宁国市，受西澳教育科技有限公司推荐。原告无锡市行于思教育培训中心有限公司（以下简称行于思公司）与被告西澳教育科技有限公司（以下简称西澳公司）、李孝峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告行于思公司的委托诉讼代理人徐立群到庭参加诉讼。被告西澳公司、李孝峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。行于思公司向本院提出诉讼请求：1.确认行于思公司、西澳公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2020年4月11日解除；2.西澳公司返还行于思公司租金799536.15元，已付费用235122.8元，双倍返还履约保证金266366.02元，违约金159907.23元，律师费60000元；3.李孝峰对西澳公司的上述付款承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由西澳公司、李孝峰承担。西澳公司辩称，其公司与行于思公司签订租赁合同是事实，同意解除《房屋租赁合同》、《补充协议》。关于具体费用，对返还租金799536.15元无异议；对要求返还235122.8元因为是行于思公司投入进去的，已经无法履行合同，同意赔偿给行于思公司；对于双倍返还保证金也无异议；因为补充协议中没有写违约金，保证金可以弥补违约金，故不同意支付违约金，且违约金的金额过高；对于律师费的承担有异议。李孝峰未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，行于思公司与西澳公司签订《房屋租赁合同》，上面载明：西澳公司将位于无锡市梁溪区五爱北路99号一楼局部的房屋出租给行于思公司，房屋面积为1197平方米。租赁用途为教育培训。租赁期限自2019年12月1日至2024年11月30日。房屋的第一、二、三年的租金均为799536.15元/年，第四、五年租金均为838857.6元/年。合同签订后的5个工作日内，行于思公司支付西澳公司履约保证金133183.01元。在本合同期满或提前解除终止时，若行于思公司无拖欠西澳公司租金及相关费用的情形，西澳公司应在5个工作日内，将履约保证金全额退还行于思公司，不计利息。西澳公司违反其他保证义务，导致行于思公司无法正常使用房屋或导致本合同无法履行的，行于思公司有权单方解除合同，西澳公司除按双倍返还履约保证金，并将已收取的租金余额退还行于思公司外，还应按届时年租金的20%向行于思公司支付违约金，造成损失的还应赔偿相应的损失。2019年12月31日，行于思公司、西澳公司、李孝峰签订《补充协议》，上面载明：2019年10月8日，双方签订《房屋租赁合同》，后因西澳公司在协议履行期间未履行原合同第十一条及第十三条所述之义务，致使位于无锡市梁溪区五爱北路99号一楼的标的房屋至今无法交付行于思公司，严重影响行于思公司正常使用屋子。经过协商，西澳公司向行于思公司做出如下承诺：1.西澳公司于2019年12月24日前完成提交标的第三方消防检测验收报告...6.西澳公司于2020年1月10日前将符合原合同约定的房屋交付给行于思公司，并履行对应的交付手续。如西澳公司按照上述承诺内容无法完成约定事项，西澳公司同意行于思公司单方面解除原合同并退还行于思公司已交履约保证金133183.01元、房屋租金799536.15元，已支付空调、新风、桌椅、黑板、投影以及其他费用235122.8元，共计1167841.96元，且西澳公司应承担行于思公司因主张本协议的合理支出（包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师费）。李孝峰为保证人，对西澳公司履行原合同及本补充协议约定的义务承担连带保证责任。本协议为原合同的补充协议，具有同等法律效力，本协议未约定事项以原合同为准。2020年4月9日，行于思公司向西澳公司、李孝峰发出《解除函》，上面载明：行于思公司与西澳公司于2019年10月8日签订了《房屋租赁合同》，因西澳公司未按原合同约定及时履行相应义务，导致标的房屋无法交付，严重影响行于思公司正常使用该房屋。后双方及保证人李孝峰于2019年12月31日签订《补充协议》，经协商一致，西澳公司应于2020年1月10日将符合原合同约定的房屋(即完成消防竣工验收合格、房屋教学资质备案等)交付给行于思公司。李孝峰对西澳公司履行原台同及补充协议约定的义务承担连常保证责任。截至2020年4月9日，西澳公司仍未按照原合国及补充协议约定履行前述义务，鉴于西澳公司的行为己严重违反《房屋租赁合司》及《补充协议》的约定，严重侵犯行于思公司的合法权益，构成根本违约。现行于思公司根据租赁合同的相关规定，告知西澳公司：一、自2020年4月9日起，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》立即解除。二、西澳公司应自收到本函之日起【三】日内，双倍返还行于思公司已支付履约保证金133183.01元，退还己支付的房屋租金799536.15元，已支付空调、新风、桌椅、黑板、投影及其他费用235122.8元，还应按届时年租金的20%支付违约金，并赔偿给行于思公司造成的损失。三、若西澳公司未在上述期限内给付，行于思公司将通过诉讼途径解决此事，届时行于思公司因主张该协议的合理支出(包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师费)由贵司承担。李孝峰对此承担连带保证责任。2020年4月15日，行于思公司与北京大成（无锡）律师事务所签订委托代理协议，上面载明：行于思公司因与西澳公司、李孝峰房屋租赁合同纠纷案，委托北京大成（无锡）律师事务所指派律师参与本案诉讼费。为此，行于思公司支付了律师费6万元。审理中，行于思公司陈述：1.行于思公司主张的违约金、双倍履约保证金在《房屋租赁合同》中均有约定，主张违约金的损失包括支付租金的占用费、对办学条件的投入、行于思公司聘请律师的费用；2.主张的律师费是按照江苏省律师费收费的指导价进行收取；3.行于思公司没有与李孝峰约定明确的保证期间，李孝峰承担的是连带责任。西澳公司陈述：收到了行于思公司邮寄的《解除函》。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因为西澳公司未能按约履行合同，行于思公司向西澳公司、李孝峰发出了《解除函》，西澳公司亦确认收到了上述《解除函》，故本院认定行于思公司、西澳公司、李孝峰签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已经解除。因为西澳公司对于返还行于思公司年租金，行于思公司已经投入的费用，双倍返还履约保证金均无异议，故本院对行于思公司的上述主张，依法予以支持。虽然西澳公司对违约金、律师费提出异议，但是在《房屋租赁合同》、《补充协议》中均对上述费用的承担进行了明确约定，故本院对行于思公司要求西澳公司承担违约金、律师费的主张，予以支持。但是考虑到西澳公司的违约行为导致行于思公司的实际损失，且西澳公司同意双倍返还履约保证金的事实，故本院酌定西澳公司支付行于思公司的违约金为79953.62元。因为行于思公司、李孝峰未对保证担保的范围进行约定，故李孝峰应当对西澳公司的全部债务承担连带清偿责任。综上所述，西澳公司返还行于思公司租金799536.15元,已投入费用235122.8元，双倍返还履约保证金266366.02元，违约金79953.62元，律师费60000元，以上合计1440978.59元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条规定，判决如下：一、解除西澳教育科技有限公司、无锡市行于思教育培训中心有限公司于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2019年12月31日签订的《补充协议》；二、西澳教育科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市行于思教育培训中心有限公司1440978.59元；三、李孝峰对西澳教育科技有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回无锡市行于思教育培训中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18488元，保全申请费5000元，以上合计23488元（无锡市行于思教育培训中心有限公司已预交），由无锡市行于思教育培训中心有限公司负担924元，由西澳教育科技有限公司、李孝峰负担22564元，西澳教育科技有限公司、李孝峰于本判决生效之日起十日内直接支付给无锡市行于思教育培训中心有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  周优育书 记 员  陆 欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》：第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。