河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7386号原告：窦丽洁，1979年8月1日出生，汉族，住址新密市。被告：郑州恒泽通健康置业有限公司，住所地荥阳市荥泽大道与悦来西路交叉口东北角。法定代表人：贺**龙，总经理。委托诉讼代理人：王兴华，男，工作人员。第三人：马志敏，女，1960年1月13日出生，汉族，住址新密市。原告窦丽洁与被告郑州恒泽通健康置业有限公司（以下简称“恒泽通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，依职权追加第三人马志敏参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告窦丽洁、被告恒泽通公司的委托诉讼代理人王兴华、第三人马志敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l.判决被告偿还原告首付款256810元及利息5000元；2.判决被告赔偿原告父亲住院费用及精神损失费8000元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我的母亲在2019年年底跟随贝壳人员张娜在荥阳看到恒大养生谷的房子，在贝壳人员张娜和置业顾问杨楠的讲解下，我的母亲决定购买一套恒大养生谷的房子。她打算把孙子大了之后，和父亲来这里养老。我的母亲今年60多岁了，置业顾问杨楠告知母亲没有贷款能力。奈何母亲手里只有十几万元钱。置业顾问杨楠为了卖房推荐母亲找名额购买房子。母亲有点犹豫，怕把一辈子的积蓄搭进去却给别人买了房子。置业顾问杨楠说，这个不用担心，只要能找到名额买到房，等过几年再过户一下，花个一两万的过户费，房子还会是母亲的。置业顾问首先推荐母亲用孩子的名额购买，但是我弟弟名下已有房产，用弟弟的名字买房，需要付60％的首付。母亲手里资金又不够，希望破灭，母亲决定放弃买房子。置业顾问杨楠再次告知母亲，可以再找其他人，找个名下没有房产的名额，母亲只要交30％的首付就能买房。置业顾问杨楠还给母亲算了一下月供，说每月只要还3342元，还20年，房子就永远是母亲的。无知的母亲听信了置业顾问杨楠的建议，想到我名下刚好没有房产，于是东拼西凑终于凑够了首付，并先后在2020年1月20日和2020年1月22日分别缴纳了定金20000元和首付款及维修基金236810元。在收据上签字的时候，母亲问是否需要我亲自来签。置业顾问杨楠说不需要。母亲在售楼部交这一系列首付款期间，置业顾问杨楠从未与我联系过，我也从未进恒大养生谷售楼部，未看一眼他们设计的房子。直到2020年3月13日，母亲要求我来荥阳一趟，跟随置业顾问杨楠到银行去办理按揭。见到置业顾问杨楠，他直接带领我来到银行办理征信和按揭。我在开征信证明的时候，征信上显示我有12万元的透资，但是这透资当时就已经补上了，置业顾问杨楠说让我再补12万元到这张卡上，才能填补这个征信的不良记录。我说没有那么多的钱，杨楠说让我拿点钱，他可以找银行工作人员私下解决，要不然办不了贷款。开完征信，又来到邮政银行办理按揭，这时候发现，交完首付之后，贷款同样多的数目，还20年，银行工作人员算的月供要比置业顾问杨楠算的月供多将近1000元钱。事情发展到这个地步，我告知年迈的母亲她受骗了，置业顾问杨楠在一环套一环，骗她购买房产。我劝母亲要回首付款。置业顾问杨楠怕我阻止母亲买房，就再次劝导母亲重新换个名额买房子。执迷不悟的母亲再次找了个名额，就是我弟媳的弟弟。当母亲把这个名额的相关信息发给置业顾问杨楠的时候，杨楠又说公司规定不允许改名。事情就僵持到了这里。置业顾问说让母亲找名额更名，我母亲提供名额，置业顾问又以各种理由推托，不让更名。没办法，母亲要求售楼部退还首付款。置业顾问说退钱需要发起内部流程向上级申请退钱。母亲多次打电话问退款流程进行到了哪一步，置业顾问都说还没批准。20多万元的首付，就这样不了了之。这件事对母亲和父亲来说，都是个不小的打击。在此期间，我的父亲因此脑子受刺激，整天胡思乱想茶饭不思，以至于后来越来越严重，见人就大喊，说有人骗了他的钱，还要害他的命。2020年4月21日，出于无奈，弟弟把父亲送到了郑州市第八人民医院进行治疗。到2020年5月29日，父亲已住院一个多月，因无力承担高昂的费用，只好出院回家。到现在，经过半年多的协商，售楼部总是以各种理由推托，始终没有给母亲答复。想到这打水漂的20多万元钱，母亲身心俱疲。这可是他一生的心血呀!我的母亲开始整夜整夜的睡不着觉，靠吃安眠药才能休息会儿。一提这事，他就心绞痛。我的母亲简直被逼疯了。在2020年08月29日，我的母亲来到售楼部大哭大闹。工作人员赶紧劝导母亲，可以更名，母亲还可以买房。此时母亲已不为所动，因为售楼部多次出尔反尔，让母亲多次找名额更名买房。面对售楼部的重重骗局，母亲已无心购买房子，只求能把首付款退给她。售楼部却告知退款的话要扣除母亲10％的违约金，即八万块钱。若不想扣除违约金，现在还可以更名，可以继续找名额购买这套房子。事情就这样一直僵持着，钱也要不回来，反反复复让母亲找名额购房。看到母亲和父亲现在的身体状况，我内心十分愤怒，代替母亲写了这份起诉状。我觉得，此案件中恒大养生谷售楼部负有全部责任。第一，明知道我的母亲没有购房资格，却诱导我的母亲一次次找名额购房。作为专业的置业顾问，难道不知道这是违法的行为吗?第二，从看房到交完首付，置业顾问杨楠从未与我联系，我至始至终都没有进入售楼部一步。交费的收据上没有我的签字，全部都是代签，请问这个有法律效应吗?第三，实际月供远超母亲还款能力，置业顾问把月供算低，误导母亲购房。这难道不算是售楼部的过错吗?第四，置业顾问出尔反尔，在得知第一个名额不能用之后，又推荐我们找第二个名额，说可以更名。在我们找到第二个名额之后置业顾问又反悔。最后又让我们找名额购买。这不是在欺骗顾客，强买强卖吗?第五，售楼部要扣除母亲10％的违约金，即八万块钱，我母亲连购房合同都没有签订，这个违约金从何而谈?现诉请法院判决被告郑州恒泽通健康置业有限公司偿还原告母亲人民币256810元，并支付利息，以维护原告合法权益。被告辩称：原被告双方于2020年1月20日签订认购书，由原告购买我项目房屋，并缴纳定金2万元及相应首付款。原告所述其本人不知情与事实不符，认购书中写明有原告信息，提交有原告的身份信息，且原告起诉及即视为对上述认购书的确认，双方的认购书已成立并生效，应当按照认购书中约定内容进行履行，另我司为原告保留房源至今，原告直未按照认购书约定办理银行按揭贷款手续，已给我司经营造成损失，原告需按照认购书中履行相关义务外，还应支付相应的违约金，原告诉请中的首付款256810元，与实际不符，首期款为229687元，另有定金2万元，其余的7123元为维修基金，为被告代收，需向房管局缴纳。因原告个人原因，迟迟未签订商品房买卖合同，其所主张的利息没有事实法律依据，损失费8000元与本案没有关联性，也没有相关的法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称：同原告起诉意见，原告起诉的所有款项都是我交的，我同意将所有款项返还给我的女儿。本院经审理确认事实如下：2020年１月22日，马志敏使用其女儿窦丽洁的名字与恒泽通公司签订《郑州恒大·养生谷商品房认购书》，约定购买郑州恒大·养生谷一期28幢2单元608房，建筑面积109.59平方米，单价为7297.08元，总金额为799687元，签署本认购书的定金为2万元，付款方式为按揭付款（商业贷款），2020年1月22日前支付首期房款229687元，余款55万元由银行提供按揭贷款，在2020年1月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的按揭贷款低于申请金额，差额部分应在银行最终审批之日起10日内付清，专项维修资金为7123元，买受人必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大·养生谷健康展示中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，买房人同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，否则视为违约，无权要求返还定金。2020年1月20日，马志敏向恒泽通公司支付定金2万元，1月22日支付房款249687元（含定金2万元）及维修基金7123元。因窦丽洁银行征信问题不能办理贷款，马志敏与恒泽通公司起纠纷，马志敏要求退款。2020年5月9日，恒泽通公司以《通知书》形式书面告知马志敏于2020年5月13日前签署《商品房买卖合同》，并办理完毕银行按揭贷款申请手续或自行付清剩余房款，否则将解除认购书，另行处理该房屋，交纳的定金和购房款不予退还，并保留追究其他违约责任的权利。本院认为：《郑州恒大·养生谷商品房认购书》已约定房屋坐落、价款、履行期限、违约责任等条款，具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房首付款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。合同的订立是指缔约当事人相互意思表示真实并达成合意，本案商品房买卖合同关系中购房的意思表示来自马志敏，马志敏又支付了首付款项，且认购书上“窦丽洁”签名非本人书写，故马志敏应当是商品房买卖合同的当事人。恒泽通公司在签订认购书时明知“窦丽洁”签名非本人书写，实际购房人为马志敏，而让马志敏使用窦丽洁的名字购房和办理按揭贷款，恒泽通公司的行为具有诱导性，使马志敏在缺乏判断能力的情形下与之签订认购协议，以达到顺利出售房产的目的，马志敏在签订合同时显失公平。同时，认购书又约定了“签署认购书后不更名、不增减名、不换房，否则视为违约，无权要求返还定金”的格式条款，恒泽通公司是该格式合同的提供方，允许购房人借名买房，却不同意购房人更名，恒泽通公司自身违反合同条款，却要求购房人无权返还定金，恒泽通公司制订该项条款违反诚实信用原则，不合理地免除自身责任，限制对方的权利，为无效条款，对马志敏不具有约束力。综上，恒泽通公司与马志敏订立的认购协议，损害了马志敏的合法权益，具有可撤销的情形，恒泽通公司收取的相关款项，应当予以退还。马志敏同意将退还款项交由窦丽洁收取，窦丽洁也同意代收，本院对该代收行为予以准许。关于利息损失，导致认购协议不能履行的原因之一是马志敏和窦丽洁不具有办理按揭贷款的条件，马志敏对协议的签订也具有过错，故本院不予支持。关于窦丽洁父亲的医疗费、精神损失费，应当由本人主张，还应当证明该损失与本案具有直接的因果关系，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告郑州恒泽通健康置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告窦丽洁购房款及专项维修资金合计256810元；二、驳回原告窦丽洁和第三人马志敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2674元，由原告窦丽洁负担98元，被告郑州恒泽通健康置业有限公司负担2576元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 赵 晖二〇二〇年十二月八日书记员 刘丹桂