江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3154号 上诉人（原审原告）：李茜，女，1972年5月24日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：刘峰平，江西朗秋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌聚丰物业管理有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道**，统一社会信用代码：913601007419681902。 法定代表人：任船海，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张先鸣，江西博怀律师事务所律师。 上诉人李茜与被上诉人南昌聚丰物业管理有限责任公司（以下简称聚丰物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初1903号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李茜的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判支持李茜的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由聚丰物业公司承担。事实和理由：一、案涉房屋并不符合交付的法定条件，李茜有权拒绝收房，依法享有解除权。根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日交付商品房，但直至2018年5月28日，涉案工程才完成竣工验收，且至今未通过质量监督、规划、消防、环保、人防等有关部门的验收，未向建设部门进行备案登记，无法取得竣工验收备案表。在尚不具备交付使用的条件下，聚丰物业公司于2018年8月28日强行通知李茜收房是无效收房，通知收房时也并未出示任何相关证明文件，故李茜有权拒绝收房，聚丰物业公司构成严重违约，李茜有权解除合同。二、一审法院判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决认定李茜应当依据《合同附件四合同补充协议》第十条在出卖人逾期交房30天后15日内以书面形式行使解除权，否则视为放弃该项权利，忽略了案涉房屋至今未符合法定的交付标准这一重要因素。但《合同附件四合同补充协议》第十条仅对买受方行使合同解除权的期间进行约定，限制了买受方的权利行使，作为提供合同文本的一方，聚丰物业公司应当保证该约定系与买受方在公平合理原则基础上进行充分协商而做出的，但该条款排除买受方权利且未采取合理的方式提醒买受方注意，也无证据证明就该条款的选择与买受方进行了充分的协商。《商品房买卖合同》及其附件的所有约定，对于出卖人的合同解除权的行使没有相关的特别约定，而对于买受人的合同解除权却约定了较短的15天的除斥期间，因此该格式条款无效。聚丰物业公司已构成严重违约，导致李茜合同目的无法实现，李茜依法依约行使合同解除权，恳请支持。 聚丰物业公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李茜的上诉请求。 李茜向一审法院提起的诉讼请求：1、解除李茜与聚丰物业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、判令聚丰物业公司返还购房款401267元、按揭款330000元，利息108302元（以本金731267元计算，自2018年4月16日起按银行贷款利率6.37%暂计算至2020年7月31日，直至付清为止）；3、判令聚丰物业公司支付违约金7313元；4、判令聚丰物业公司承担本案受理费等其他诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月16日，李茜与聚丰物业公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：该商品房总价661,267元，买受人采用按揭方式按期付款，于2018年4月16首付购房款331,267元，申请的银行按揭贷款330,000元于2018年5月16日前支付至出卖人账户，出卖人应当在2017年12月31日前将具备该商品房经验收合格条件的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交付的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并对交接事项等进行约定。商品房买卖合同附件四补充协议约定，邮政挂号信函或是邮政特快专递，只要送达方式以合同载明的通讯地址寄出，以寄出之日起3日内视为已送达，因被送达人原因导致信件退回不影响送达效力，出卖人采用寄送通知或函件方式通知买受人办理商品房交接手续，买受人未按通知规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自通知约定的验收交接日之第二日即视为该商品房已经交付，买受人因延期交付行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房30天后15日内以书面形式提出，否则视为放弃该项权利。2018年6月16日，李茜（借款人）与江西银行南昌东湖支行签订《个人房产借款及抵押合同》，聚丰物业公司为保证人，就该商品房办理抵押贷款。2018年3月6日及2018年4月16日，李茜依据聚丰物业公司提供的第三方POS机上分别刷卡支付30000元定金及40000元团购金，出具的收据上盖有南昌悦房实业有限公司财务专用章。2018年4月16日，李茜向聚丰物业公司支付331267元房款，并由聚丰物业公司出具收据。同日，李茜签署聚丰大厦签约事项确认单，对房号、合同认筹金、折后总价及付款方式进行确认。2018年5月28日，本案诉争房屋竣工验收时由施工单位江西嘉业建设工程集团公司、勘察单位核工业江西工程勘察研究总院、设计单位广东城建达设计院有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司、建设单位南昌聚丰物业管理有限责任公司五家单位在《工程竣工验收报告》上盖章确认。2018年12月28日，聚丰物业公司通过挂号信的方式通知李茜收房。另查明，南昌悦房实业有限公司为聚丰物业公司聚丰物业公司销售代理公司。再查明，李茜于2020年3月份开始未缴纳该商品房银行抵押贷款按揭款，致银行划扣聚丰物业公司聚丰物业公司保证金11279.2元。以上事实有李茜提供的《南昌市商品房买卖合同》及补充协议、收据、聚丰大厦签约事项确认单、个人借款及抵押合同、工程竣工验收报告、行内转账贷方补充报单、整付零寄交寄清单及原、聚丰物业公司当庭陈述在案佐证。 一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，李茜、聚丰物业公司双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。李茜按照合同约定支付购房款后，聚丰物业公司有按约定履行交房义务。另依据双方补充协议约定，买受人因延期交付行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房30天后15日内以书面形式提出，否则视为放弃该项权利。聚丰物业公司逾期交房，李茜并未在约定期限内以书面形式向聚丰物业公司主张解除合同的权利，故应视为其对该项权利的放弃。依据聚丰物业公司提供的五家单位竣工验收报告可知该商品房已经达到合同约定的经验收合格的交付条件，聚丰物业公司亦于2018年12月28日通知李茜收房。因此，李茜要求解除《南昌市商品房买卖合同》不符合法定解除条件，理由不能成立。故一审法院对李茜解除商品房买卖合同及返还购房款、违约金、利息的诉请不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条之规定，判决：驳回李茜的诉讼请求。案件受理费12269元，减半收取6135元，由李茜承担。依法退回李茜受理费6134元。 二审期间，双方未提交新证据。双方对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：李茜与聚丰物业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。本案中，聚丰物业公司2018年12月28日通过挂号信的方式通知李茜收房，在涉案工程只完成竣工验收，未通过规划、消防、环保、人防等有关部门的验收，未向建设部门进行备案登记的情况下，涉案房屋不满足交房条件，李茜有权拒绝收房。涉案合同约定的交房时间早于合同签订的时间，至2018年12月28日聚丰物业公司还不能交付满足交房条件的涉案房屋，已构成违约，李茜就应知道其权利受到侵害，有权行使解除权。但李茜2020年9月才诉至一审法院请求解除合同，已超过法律规定和合同约定的行使解除权的期间，故一审法院认定李茜放弃了该项权利并无不当，对李茜解除商品房买卖合同及返还购房款、违约金、利息的诉请不予支持处理正确，本院应予以维持。 综上，李茜的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费12269元，由李茜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 周中瑞 审 判 员 王革生 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦