北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终14732号上诉人(原审原告)：郭晓霞，女，1961年5月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭建华，男，1965年11月4日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人(原审被告)：张剑娜，女，1968年8月15日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人郭晓霞因与被上诉人张剑娜租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初16513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人郭晓霞及其委托诉讼代理人郭建华，被上诉人张剑娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭晓霞上诉请求：一、撤销一审判决，改判张剑娜支付郭晓霞全部所欠房租、侵占房屋费用及供暖费、水费;二、涉诉一二审费用全部由张剑娜承担。事实与理由：一、对合同期内的租金法院是否考虑到2019年12月24日至2020年1月23日是不在疫情爆发期的。这31天所欠的租金是17564.72元（按法官定义是2020年1月24日至7月20日是疫情爆发期），不在疫情爆发期就不应该减免。二、对于疫情爆发期后的2020年1月24日至4月14日合同期内的，张剑娜也是有重大过失的。张剑娜在此期间没有向郭晓霞提出提前终止合同，而在郭晓霞联系张剑娜合同到期后是否续租时，张剑娜一直在说要继续租用，但就是不急于签合同，恶意影响郭晓霞的底商再出租，而且在此期间也没有向法官提供没有经营的证据，一审法官是以什么证据判定张剑娜没有经营呢？而且张剑娜也可以自救，经营一些其他的项目，如卖蔬菜水果等。因此，法院对此期间的租金进行减免也是不合理的。三、张剑娜在合同到期后依旧侵占郭晓霞的底商（2020年4月15日至5月13日）郭晓霞是按上一年度租金核算出金额16431.5元。既然张剑娜知道这期间无法经营，为什么不按时搬走？并且恶意非法占用房屋，这和疫情爆发有什么关系呢？法官竟减免高达近70%，这是极其不公平的。首先郭晓霞与张剑娜是在自愿、公平原则下订立的合同，双方应该按照约定履行合同。即使在疫情期间也应遵守法律法规，严格执行合同约定。疫情期间就可以不遵守法律法规胡作非为吗？疫情爆发期间国家只是针对国资委系统国有资产的出租房屋有文件给予适当减免，对私有房屋出租只是倡导，是在双方协商自愿的原则下减免，强行减免没有法律依据，法院可以偏向弱者，但张剑娜不是弱者，张剑娜是个经营十几年的老公司，在郭晓霞的底商已经租用九年了（我这里是分店）。这些年经营教育补习班属于暴利行业，在没有疫情时，每年都有很多利润，张剑娜也没有多付一分钱房租，有了疫情就要求郭晓霞减免，那郭晓霞的房货可以减免吗？可以向人民银行按30%还房贷吗？其次，国有资产的房屋减免也是有限制的。它是拿国家的财产扶植商户的，是为了国家经济以后能够更好的发展。郭晓霞也是出于此理念，和张剑娜协商在租期内减免3000元，若要续租可以减免一个月。张剑娜不同意，并提出郭晓霞无法接受的要求。在此郭晓霞已经响应了国家的倡议。郭晓霞也要养家糊口，也要还房贷，且郭晓霞本人有严重疾病（恶性淋巴癌）虽然现在暂时得到了控制，但在治疗中给自身造成了极大的伤害，后遗症很多，每年都需要大量的金钱治疗和疗养，这些在一审中法院为什么不考虑。张剑娜辩称:疫情期间我没有使用房屋，相应的费用不应该由我承担；4月15日之后不应该再收取我的房租了。综上，不同意郭晓霞的上诉请求。郭晓霞向一审法院起诉请求：1．判令张剑娜支付欠付租金61570元（截至2020年4月14日）；2．张剑娜支付郭晓霞3年供暖费14990.01元及水费576元；3．张剑娜支付郭晓霞4月15日至5月13日占用房屋的费用16431.5元；4．诉讼费由张剑娜负担。一审法院认定事实：2017年4月8日，郭晓霞（甲方）与张剑娜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由郭晓霞向张剑娜出租坐落于北京市通州区帅府园XX号楼商-2的房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁期限三年，自2017年4月15日到2020年4月14日。合同第三条“房租的支付方式”约定：1、本门脸房的租赁期限为三年，第一年190000元已付清（含物业费），第二年2018年3月8日付195700元，第三年2019年3月8日付201570元；此租金价格不包含供暖费、物业费及各种税金，若需支付，由乙方负责交纳。注，若乙方在规定日期不缴纳房租，合同自动终止，乙方无条件搬走，互不赔偿；2、乙方须交给甲方3000元保证金，作为底商装修后还原及门窗玻璃、电卡等丢失或损坏的押金及履约保证金，到期后若无丢失或损坏，或不需还原，甲方应归还乙方3000元保证金。合同第四条“双方的责任和义务”第2款约定：乙方有责任按时交纳水费、电费及经营过程中安全防火和防水问题；乙方不应以任何理由来延误交纳房屋租金，否则甲方有权再次招商，乙方不得以任何形式干扰，并视同乙方违约，立即停止租用，若不续租则提前一个月通知甲方。该合同中还对双方的其他权利义务进行了约定。房屋租赁合同签订后，郭晓霞将涉案房屋交付张剑娜用于经营，张剑娜按合同约定向郭晓霞支付了第一年、第二年租金。对于第三年租金，张剑娜自2019年4月22日到2020年1月23日先后向郭晓霞支付租金14万元，后张剑娜未再支付租金。2020年5月13日，张剑娜搬离涉案房屋。再查，郭晓霞支付涉案房屋至2020年5月13日水费576元、2017年至2018年供暖费4874.8元、2018年至2019年供暖费4874.8元、2019年至2020年供暖费5240.41元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，郭晓霞与张剑娜签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。合同签订后，郭晓霞按照约定将涉案房屋交付张剑娜使用，张剑娜理应按照约定支付租金。根据双方合同约定，如张剑娜“在规定日期不交纳房租，合同自动终止，乙方无条件搬走，互不赔偿”；因双方在第三年未按合同约定按年度支付或收取全额租金，张剑娜分期支付部分租金共计140000元，尽管其在2020年1月23日支付租金1万元后未再支付租金，但至合同租赁期限届满前仍未搬离涉案房屋，故双方房屋租赁合同属于租赁期限届满后终止，张剑娜应当按照合同约定将租金支付至合同租赁期限届满之日，即2020年4月14日。根据合同约定的租金标准以及张剑娜已经支付的租金数额，张剑娜已实际支付租金至2019年12月23日，此后至合同租赁期限届满之日即2020年4月14日期间，其理应依约支付欠交的全部租金，但考虑到其欠租期间正遇新冠肺炎疫情爆发期间，其承租的房屋所用于教育培训的商业经营活动因此受到了严重不良影响，故张剑娜以此为由提出减免租金理由正当，一审法院应综合考量上述相关因素后根据公平原则依法对该部分租金数额予以合理降减调整，酌定张剑娜支付郭晓霞2019年12月24日至2020年4月14日的房屋租金数额为30000元。张剑娜在租房合同到期终止后，自2020年4月15日起仍占用承租房屋直至2020年5月13日方才搬离，其应参照租房合同约定的租金标准支付郭晓霞此期间的房屋占用费。鉴于张剑娜此后实际占用郭晓霞房屋期间仍处于新冠肺炎疫情爆发期间，当地的各项商业经营活动基本上都因此受到了不同的严重不良影响，一审法院综合考量上述相关因素后亦根据公平原则依法对该部分房屋占用费的数额予以合理降减调整，酌定张剑娜支付郭晓霞自2020年4月15日至2020年5月13日实际搬离涉案房屋期间的房屋占用费5000元。根据合同约定，租赁期间的水费、供暖费均由张剑娜支付，现郭晓霞以相应票据为证要求张剑娜向其支付供暖费14990.01元和水费576元（含张剑娜合同外实际占用承租房屋期间的用水费用），事实清楚，证据充分，于法有据，一审法院予以支持；张剑娜的抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、张剑娜给付郭晓霞房屋租金30000元、房屋占用费5000元、供暖费14990.01元、用水费用576元，以上共计50566.01元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回郭晓霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1764元，减半收取882元，由郭晓霞负担350元（已交纳），由张剑娜负担532元，自判决生效之日起七日内执行清。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合本案双方的诉辩称意见及法院认定的事实，本案二审的争议焦点为张剑娜应付租金及房屋占用费数额应如何认定。首先，对于张剑娜应付的合同期内租金，即2019年12月24日至2020年4月14日的租金，因上述期间中遇新冠肺炎疫情爆发的期间，张剑娜承租涉案房屋用于教育培训的商业经营活动势必受到了严重的不良影响，一审法院综合考量本案中各项相关因素后，根据公平原则依法对该期间的租金数额予以合理降减调整，酌定张剑娜支付郭晓霞2019年12月24日至2020年4月14日的房屋租金数额为30000元，并无不当。其次，对于房屋占用费，张剑娜在租房合同到期终止后，自2020年4月15日起仍占用承租房屋直至2020年5月13日方才搬离，其应参照租房合同约定的租金标准支付郭晓霞此期间的房屋占用费。鉴于张剑娜此后实际占用郭晓霞房屋期间仍处于新冠肺炎疫情爆发期间，当地的各项商业经营活动基本上都因此受到了不同程度的严重不良影响，一审法院综合考量上述相关因素后亦根据公平原则依法对该部分房屋占用费的数额予以合理降减调整，酌定张剑娜支付郭晓霞自2020年4月15日至2020年5月13日实际搬离涉案房屋期间的房屋占用费5000元，亦无不当。郭晓霞对租金及房屋占用费的减免提出异议，但依据不足，本院不予采纳。综上所述，郭晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1764元，由郭晓霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年十二月二十九日法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳