河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5683号 上诉人（原审原告、反诉被告）：河北茂业企业管理服务有限公司，住所地定州市商业街。 法定代表人：郝宝力，经理。 委托诉讼代理人：周静，员工。 委托诉讼代理人：张丽红，河北冀华（定州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：定州市金诺郎烤肉餐厅，住所地定州市北城区商业街中天广场四楼。 经营者：许宁，男，1981年8月8日出生，汉族，职业，住定州市。 上诉人（原审被告，反诉原告）：许宁，男，1981年8月8日出生，汉族，住定州市。 上诉人河北茂业企业管理服务有限公司（以下简称茂业公司）、上诉人定州市金诺郎烤肉餐厅（以下简称金诺郞餐厅）、许宁因租赁合同纠纷一案，均不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茂业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定至2018年7月24日被上诉人超额缴纳租赁费计算错误：一审法院计算的应交费期间与已交费期间不一致，应交费期间认定的是2018年3月12日至2018年7月24日共计134天，但已交费期间是2017年9月12日至2018年7月24日，是312天。这两个期间的不一致必然导致计算的应交费和已交费数额不一致。用短的应交费期134天计算出来的应交费数额137,662元，但用长的已交费期间312天计算出来的已交费数额是215,086元，按短期间计算出来的应交数额一定少于按长期间计算出来的已交数额。重要的是已交费数额215,086元由3笔组成，即69,552元、55,440元、90,394元，其中的二笔69,552元和55,440元是2017年9月12日至2018年3月11日应交的，已经在账目上冲平。应交费与已交费应当按同一期间进行计算，都采用2017年9月12日至2018年7月24日，共315天，应交费315天×1,027元（每日）一（2017年2个月免租1,027元×60）=261,885元，已交费69,552元＋55,440元＋90,394元=215,386元，应交费261,885元一已交费215,386元=46,499元，至2018年7月24日，被上诉人已欠费46,499元，根本不是一审法院认定的“尚超额缴纳商铺租赁费77,424元”。况且，依据2017年8月21日合同变更单内容，租赁日期变更为2017年9月12日至2023年9月11日，租金应自2017年9月12日计算至今，一审法院对租赁费应缴纳期间的计算明显错误。二、《租赁合同》合法有效，被上诉人占用上诉人房屋理应交纳租赁费和物业费，这是《租赁合同》约定的法定义务，一审法院不适用《中华人民共和国合同法》而以被上诉人不安于经营，消防处罚、2020年疫情之理由，擅定被上诉人应缴纳物业费日期至2018年7月24日，实属武断之错判。合法有效之合同受法律保护，合同条款对双方当事人具有法律约束力，各方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，这是《中华人民共和国合同法》的基本原则，人民法院亦无权依职权变更合同。一审法院擅定被上诉人应缴纳物业费日期至2018年7月24日，其错误如下：1、2018年3月12日至2018年6月11日交费期间，应交93,744元，仅交90,394元，欠交3,350元，已属欠费，上诉人依据《租赁合同》“甲方有权对乙方承租区域采取限制经营的相关措施（包括但不限于停电、停水、停气等）”的约定，下达《关于停止相关服务的函》，是上诉人行使己方的合同权利，并且上诉人仅仅是下达了通知，并未实施停水停电行为，未阻碍被上诉人的经营。但一审法院却称该通知致使被上诉人不能安于经营，显系主观臆断，事实是被上诉人一直在“安于经营”，直至2018年11月份。2、2018年11月份被上诉人就因自身经营不善而自动停业，而消防处罚是2019年3月，因果关系是先因后果，没有先果后因的，两个事件时间之先后决定了两者不可能存在因果关系，在后的消防处罚没有影响已经自动停业的被上诉人的经营。2020年疫情不可能对已经于2018年11月自动停业的被上诉人造成任何影响。由于一审法院错误的四则运算，致得出的超额缴纳77,424元租赁费的结论是错误的，一审法院认定“被告超额缴纳的租赁费应顺延折抵租赁费”当然不成立。一审法院擅定给予被上诉人一定的免租期，属于干涉合同自由，超越了法院职权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据《最高人民法院关于正确适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（2009年4月27日法［2009］165号）要求：“二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条。为了适应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解，慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”关于电费问题，正是由于电表的80倍率才使得工作人员错误地为被上诉人在电表中输入了大额电量但少收了电费，该大额电量未使用完之前，根本不可能自行停电，该技术问题是电表设计制造的常识，况且上诉人已经举证进行了证明，应予采纳。 定州市金诺郎烤肉餐厅、许宁答辩称，一、原审法院认定许宁交纳租赁费的事实正确。茂业公司向许宁出具《关于停止相关服务的函》以后，许宁即停止经营，故物业费应计算至该函注明的日期，许宁已超交租赁费77,424元。二、根据消防法相关规定合同是无效的，未经消防安全检查或不符合要求的不得投入使用，茂业公司出租的商铺2019年才通过验收；许宁与茂业公司签合同是2017年，而茂业公司在2019年才获取建设规划许可证，故茂业公司在签约时属于违法，许宁是在被蒙蔽的情况下签的合同，被答辩人的行为属于欺诈行为。故双方合同是无效的。三、许宁并不拖欠茂业公司的电费。许宁在经营期间是交费充卡，用完自动断电，并未拖欠电费。 金诺郎餐厅、许宁上诉请求：判决被上诉人赔偿上诉人的所有经济损失；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决双方合同有效是错误的。1、根据消防法相关规定，合同是无效的，未经消防检查或不符合安全要求的，不得投入使用，被上诉人出租的商铺至2019年才经过消防验收。2、双方签订的合同是2017年，而被上诉人是在2019年才获得建设规划许可证，故被上诉人在签合同时违法，上诉人是在被蒙蔽的情况下签署合同，被上诉人属于欺诈行为。所以上诉人与被上诉人签订的《中天厂场商铺租赁合同》是无效的。二、一审法院判决继续履行合同错误。被上诉人起诉要求解除合同，上诉人也同意解除合同，在双方当事人均同意解除合同的情况下法院判决双方继续履行合同，违反了当事人意思自治原则，是错误的。三、一审法院判决“上诉人的反诉请求于法无据”是错误的。上诉人与被上诉人在签订《中天广场商铺租赁合同》以后，即按合同的约定履行义务，因被上诉人提供的租赁物存在漏水、消防不过关等隐患，并且上诉人在不欠物业费、水电费的基础上，被上诉人强行停止供应水、电、气等，被上诉人严重违约，致使上诉人无法继续经营，给上诉人造成巨大的损失，在庭审中上诉人已经提交了相关的证据来证实自己的主张，根据《中华人民共和国合同法》第58条，被上诉人应当赔偿给上诉人造成的投资损失共计2,778,181元，上诉人理应按照合同约定的计算方式赔偿上诉人相应的违约金1,150,000元，至判决生效日。 茂业公司答辩称：案涉的两份租赁合同合法有效。租赁标的物是完全按照工程规划许可证建设，并已经验收合格，因此不存在合同无效的法定情形；既然金诺郎也同意解除合同，双方就已经达成合意，金诺郎应腾空租赁的商铺及库房并将其恢复原状，给付拖欠的租赁费、物业费等相关费用；对于金诺郎所称的损失不认可，且即便有损失，也完全是其自身的主观原因所致，我方没有给其造成任何损失，不应承担任何责任。 茂业公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告许宁2017年4月12日签订的4F-001商铺《中天广场商铺租赁合同》以及2018年8月25日签订的4F-027库房《中天广场商铺租赁合同》；2、二被告向原告支付物业费共计425,707.66元，电费42,770元；3、二被告向原告支付因拖欠物业费而产生的合同违约金共计1,128,268.05元；4、二被告将位于中天广场4楼4F-001号商铺及4F-027库房腾空恢复原状并交还原告，由被告按合同约定的租金及物业费标准承担合同解除之日至被告腾空并恢复原状之日期间的商铺占用费、物业费等费用；5、本案诉讼费等相关费用由二被告负担。 金诺郎餐厅、许宁向一审法院提出反诉请求：1、请求法院确认原、被告签订的4F-001商铺《中天广场商铺租赁合同》及4F-027《中天广场商铺租赁合同》为无效合同；2、依法判决反诉被告赔偿因合同无效导致不能继续履行，给反诉原告造成的经济损失2,778,181元；3、诉讼费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：被告许宁为经营金诺郎烤肉餐厅，与原告茂业公司于2017年4月12日签订了《中天广场商铺租赁合同》及补充条款，约定商铺的租赁期限为2017年7月28日至2023年7月27日，租金即物业管理费按季度缴纳，在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下季度租金，第一年、第二年每年为374,976元，第三、四年每年为404,976元，第五年为441,468元；被告每迟延一日，支付欠费金额5‰的违约金，迟延超过15日，原告有权解除合同。迟延交纳租金或其他应付费用超过15日，经书面催告，仍不交纳的，出租方可以暂停能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止。合同期满后，被告按初始状态复原，交还原告。未经原告书面批准，不得转租、分租、合作经营或联营。合同签署当日，被告向原告交纳保证金62,500元。2017年8月21日，原、被告将租赁日期变更为2017年9月12日至2023年9月11日。2018年9月14日签订库房租赁合同，租赁期限自2018年8月25日至2019年8月24日，物业费共计6,000元，租金按年度支付。被告于2017年9月入驻中天广场，对租赁商铺进行装饰、装修、购置设备及交纳加盟费。原、被告商定商铺物业费自2018年3月12日开始缴纳。至2018年9月26日被告分7次交纳215,086元。被告于2017年6月15日交纳6,000元，为2017年7月28日至2018年7月27日的库房物业费。被告在经营期间，其楼上的租户2017年12月10日至2018年5月25日、2018年7月6日至2018年10月25日向被告经营的餐厅漏水274天，法院判决租户赔偿本案被告损失229,000元，现尚未履行。2018年7月24日原告曾给被告一份《关于停止相关服务的函》，写明因被告欠缴4F-001物业费，于2018年7月26日18时停止供应相关能源、设施、设备等，但原告并未实际实施断水、断电等行为，由原告提交的被告向其购买水、电的记录证实，该记录显示至2019年1月份，被告仍在正常购买水、电。2018年8月20日原告给被告许宁发送一份《关于催缴费用的通知》，2019年2月21日原告给被告许宁发送《欠费催缴违约通知函》两份。2019年3月17日，定州市公安消防大队对原告作出行政处罚决定，因中天广场项目未经消防验收擅自投入使用，3月18日对中天广场部分影响消防安全的区域实施了局部关停。2019年8月16日，定州市住房和城乡建设局出具建设工程消防验收意见书，消防验收合格。2019年9月20日和21日，原告向被告发出《解约通知书》，自2019年9月20日和24日起解除双方签订的4F-027库房和4F-001商铺的《中天广场商铺租赁合同》。2017年1月23日中山新天地新（扩）建项目取得建设工程规划许可证。2019年7月8日，定州市自然资源和规划局对中山新天地（扩）建项目进行验收，验收基本合格。现4F-001商铺及4F-027号仓库仍由被告占用。 一审法院认为，原、被告之间2017年4月12日和2018年9月14日签订的中天广场内4楼4F-001商铺和4F-027库房的《中天广场商铺租赁合同》及补充条款，系双方自愿签订，中天广场具有建设工程规划许可证，符合出租条件，因此合同合法有效。因原告对被告作出停止相关服务的通知，致使被告不能安于经营，加之消防处罚、2020年疫情对经济和市场主体造成的影响，故对被告应缴纳的物业费应计算至2018年7月24日，为137,662元（374,976元÷365天×134天），被告实际缴纳215,086元，被告尚超额缴纳商铺租赁费77,424元，故原告要求解除合同的理由不能成立，合同应继续履行，被告超额缴纳的租赁费应顺延折抵租赁费，并应给予被告一定的免租期，法院酌定为本判决生效后的三个月，如被告未按期进行经营，原告可另行主张其权利。对于原告主张的拖欠电费的问题，电量系刷卡使用，拖欠电费会自行停电，原告不能任意解释电量的价格，故对原告主张的被告拖欠电费不予采信。被告的反诉请求于法无据，法院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）河北茂业企业管理服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费19,171元，由原告负担，反诉费9,585.5元，由被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。许宁上诉中提到的违约金115万元，二审庭审中已向其释明是其新的请求，本院不予审理。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方于2017年4月12日和2018年9月14日签订的中天广场内4楼4F-001商铺和4F-027库房的《中天广场商铺租赁合同》及补充条款，系双方当事人的真实意思表示，中天广场于2017年1月23日即取得建设工程规划许可证，符合出租条件；《中华人民共和国消防法》的规定非效力性规定，故对金诺郞餐厅和许宁依据《中华人民共和国消防法》请求确认合同无效，本院不予支持，一审法院认定案涉合同合法有效正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉商铺租赁合同中第17.4明确约定，乙方迟延交付本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。双方约定的租赁期限从2017年9月12日至2023年9月11日，第一年、第二年的租金每年为374,976元，每月应交租金31,248元（374,976元÷12月），许宁从租赁商铺以来共交租金215,086元，支付租金不足7个月，即从2018年4月份就开始欠付租金至今，已远远超过合同约定的15日，双方合同约定的茂业公司行使合同解除权的条件已经成就，故茂业公司主张解除合同的请求应予支持，一审法院对其请求予以驳回欠妥，本院予以纠正。租赁合同解除后，许宁、金诺郞餐厅应在合理的期限内将案涉租赁物腾空后返还茂业公司。根据合同约定，从2017年9月12日至2019年9月11日共计24个月的租金应为749,952元（31,248元×24），剔除双方补充协议中免租期4个月的租金124,992元（31,248元×4），另2019年3月17日至2019年8月16日间因接受消防处罚商铺局部关停，此间5个月的租金156,240元（31,248元×5）应予免除，故许宁欠付租金为468,720元（749,952元－124,992元－156,240元），茂业公司诉请支付425,707.66元并未超出欠付金额，故应予支持。关于违约金，双方合同约定每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金。因当事人约定违约金标准过高，本院酌定许宁、金诺郎餐厅应付违约金不超过欠付租金的30%为宜，即140,616元（468,720元×30%）。双方签订的库房租赁合同期限为2018年8月25日至2019年8月24日，现合同期限已满，双方未订立新的合同，许宁仍占用该库房，双方形成不定期租赁合同，租金标准可按原合同约定执行，茂业公司可随时主张解除合同，故茂业公司解除库房租赁合同的诉讼请求，亦应支持。许宁已交纳一年的库房租赁费6,000元，鉴于目前许宁仍在占用该库房，故其应支付2019年8月25日至2020年12月24日（16个月）的库房占用费用9,000元（6,000元/年÷12月×16月）。据此许宁、金诺郎餐厅应付茂业公司租赁费及占用费共计434,707.66元（425,707.66元＋9,000元）。关于茂业公司主张的电费，许宁、金诺郎餐厅不认可，茂业公司也未提供充分有效的证据予以证实，故对其该项请求本院不予支持。 综上所述，茂业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；许宁、金诺郞餐厅的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5108号民事判决第二项，即“驳回被告（反诉原告）的反诉请求”； 二、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5108号民事判决第一项； 三、河北茂业企业管理服务有限公司与许宁2017年4月12日签订的4F-001商铺《中天广场商铺租赁合同》及4F-027《中天广场商铺租赁合同》于2019年9月20日解除； 四、许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅于本判决生效后三十日内将案涉租赁物中天广场4F-001商铺、4F-027商铺返还河北茂业企业管理服务有限公司； 五、许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅于本判决生效后十日内给付河北茂业企业管理服务有限公司租赁费及占用费434,707.66元； 六、许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅于本判决生效后十日内给付河北茂业企业管理服务有限公司违约金140,616元； 七、驳回河北茂业企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审本诉案件受理费19,171元，由河北茂业企业管理服务有限公司负担12,263元，许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅负担6,908元；反诉案件受理费9,585.5元，由许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅负担；二审案件受理费上诉人河北茂业企业管理服务有限公司预交的19,171元，由河北茂业企业管理服务有限公司负担12,263元，许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅负担6,908元；许宁、定州市金诺郎烤肉餐厅预交的9,585.5元，由定州市金诺郎烤肉餐厅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 于纪芳 审 判 员 黄俊学 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 杨占明 书 记 员 张佳伟 ——