福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初2764号 原告：建瓯市兴达物业管理有限公司，住所地建瓯市东方佳园小区**楼**，统一社会信用代码913507837416786875。 法定代表人：游小斌，总经理。 委托诉讼代理人：吴永锋，福建尚谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶，福建尚谋律师事务所律师。 被告:谢小兰，女，1973年4月1日出生，汉族，住建瓯市。 原告建瓯市兴达物业管理有限公司(以下简称兴达公司)与被告谢小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司的委托诉讼代理人吴永锋到庭参加诉讼，被告谢小兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴达公司向本院提出诉讼请求:判令谢小兰给付兴达公司所欠物业费5029.04元及以每月物业费为基数按每日千分之三的标准从逾期支付之日起计算至款还清之日止的逾期付款违约金。事实和理由：谢小兰系建瓯市××路××号××家园××号楼××的业主，兴达公司系××家园小区的物业管理公司，双方存在物业服务关系。因××家园小区至今未成立业主委员会，故双方一直适用前期物业服务合同的有关约定，合同第七条约定业主应于每月30日前向小区物业支付服务费。谢小兰于2015年5月1日开始就未交物业费，兴达公司陆续向其催缴，并于2019年11月7日将书面催缴通知张贴在其家门口，此后也向发出律师函，但谢小兰均以各种理由予以搪塞，不予交纳。谢小兰每月应缴交的物业费为83.8元（0.6元/㎡×139.7㎡），截止至2020年4月30日，谢小兰共拖欠物业费60个月合计5029.04元未缴清，经兴达公司多次催要，谢小兰均未支付。 谢小兰未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，建瓯市万春房地产开发有限公司（甲方，以下简称万春公司）与兴达公司（乙方）签订《万祥家园前期物业服务合同》，约定由兴达公司为万春公司建设的万祥家园提供前期物业服务，合同期限为2012年1月1日起至2016年12月30日止。合同第七条约定，物业服务费按建筑面积计算，高层电梯住宅每平方米0.5元/月；业主应于每月30日前向乙方支付物业服务费；合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由乙方与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同第十四条约定，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照以应缴的费用按日加收0.3%标准向乙方支付违约金。上述合同服务期限届满后，兴达公司继续为万祥家园小区提供物业管理服务。 谢小兰系建瓯市××家园××号楼××房的登记所有权人，该房屋建筑面积139.7㎡。兴达公司分别于2019年11月7日、2020年1月20日向谢小兰发出《律师函》及《起诉告知书》，要求其交纳2015年5月1日至2019年4月30日所结欠的物业管理费等，并将书面通知张贴在案涉房门上。2020年7月30日，兴达公司再次向谢小兰发出及《律师函》，要求其交纳2015年5月1日至2020年4月30日未交纳的物业管理费等。 以上事实有兴达公司提供的居委会事实在管证明、《万祥家园前期物业服务合同》、《起诉告知书》、快递送达记录单各一份，《律师函》及送达照片各两份，以及兴达物业的庭审陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。兴达公司提交的《欠费明细汇总表》系其单方制作，该证据应结合案涉合同综合认定。 本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力,物业服务企业按约提供物业服务的,业主应当按约及时支付物业服务费用。本案中，虽然案涉前期物业服务合同约定的前期物业服务期限已届满,但并无证据证明小区业主已另行选聘新的物业公司接管小区并提供物业服务。兴达公司在合同期满后继续提供物业服务,应当视为双方成立了不定期的物业服务合同,原《万祥家园前期物业服务合同》约定的内容继续有效。谢小兰作为小区业主，自2015年5月1日起至今未交纳物业费，兴达公司主张其支付截止至2020年4月30日止的物业费合计5029.04元，本院仅支持其物业费为0.5元/㎡×139.7㎡×60个月=4191元，超出部分本院不予支持。兴达公司另主张谢小兰支付自2015年5月30日起至款还清之日止以每月物业费为基数，按日千分之三的标准计算的逾期付款违约金。因《万祥家园前期物业服务合同》中约定的以“日千分之三”计算违约金的标准明显过高，根据案件实际情况，本院依法调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。兴达公司于2019年11月7日开始陆续向谢小兰发出书面催缴物业费的通知，依据前期物业服务合同约定，违约金应从书面催缴之日开始计算。故对于兴达公司违约金的诉讼请求，本院仅支持谢小兰支付自2019年11月7日起至款付清之日止以应缴物业费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、谢小兰应于本判决生效之日起五日内向建瓯市兴达物业管理有限公司支付物业管理服务费合计4191元，并支付自2019年11月7日起至款付清之日止以应缴物业费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金； 二、驳回建瓯市兴达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元，减半收取计159元，由建瓯市兴达物业管理有限公司负担126元（已预交），谢小兰负担33元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴慧艳 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  林 洁 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。