四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0421民初1080号 原某：张丽华，男，1974年10月16日出生，汉族，居民，住四川省米易县。 被告：代小唯，女，1953年5月25日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告：唐红荣，男，1989年9月7日出生，汉族，农村居民，户籍地：四川省资阳市安岳县，现住四川省米易县。 第三人：攀枝花兴家房产经纪有限公司，住所地：四川省攀枝花市竹湖园农行大厦**，统一社会信用代码：91510402MA6211219F。 法定代表人：张建成，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张华（特别授权），系四川渡攀律师事务所专职律师，执业证号××。 原某张丽华与被告代小唯、唐红荣合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理。诉讼过程中，本院依法追加攀枝花兴家房产经纪有限公司（以下简称兴家公司）作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原某张丽华，被告代小唯、唐红荣，第三人兴家公司委托诉讼代理人张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原某张丽华向本院提出的诉讼请求：1、判令被告代小唯、唐红荣返还定金20000元。事实和理由：2020年6月初，我通过米易兴家房产一小中介店组长王元建介绍看中一套米易县海棠蓝湾小区12幢1单元22层05号代小唯的住宅欲购买。在中介店长唐红荣的安排下于2020年7月2日签订了定金协议，交20000元购房意向定金给唐红荣代为保管。双方约定2020年7月10日面谈协商签订正式房屋买卖合同时，就此房产权过户时间未达成一致意见，未能签订合同。双方均不存在违约行为，均不承担违约责任。介于原、被告双方签订房屋买卖合同未达成一致合意，未能正式签订买卖合同，是2020年7月2日签订定金协议约定之外的条款，已无权约束此房定金的归属问题。唐红荣一再以卖方不同意退钱为借口，不归还此房意向定金。2020年7月10日上午原、被告三方准时到场协商签订正式房屋买卖合同，均履行了定金协议条款，均未违约。原某要求立即办理房屋过户手续，被告方要求此房在卖方原购买期满两年后过户，才未达成协议，我方是诚心诚意要买此房。本案不适用担保法的定金罚则。 被告代小唯辩称：我住外地，委托中介卖房，并不认识原某，买卖房屋事宜应由中介与我协商。中介告诉我有人买我的房子，中介和我说好了购买价格，我给中介说了房子要9月份才能过户，中介告知原某同意了，我才7月9号到的米易，10号双方在中介的组织下协商，结果原某当天反悔说不要了，要我退还定金。原某交了定金我才从那么远赶到米易，原某反悔不要房子，定金不应返还。 被告唐红荣辩称，我是中介公司员工代表公司职业。原某两次看了房子，协商了房子的价格为78万元。7月1日原某方说房子偏远了，后来又一次到原某家协商买卖事宜，说交定金20000元，约定了双方买卖条件，谈好了7月6日签订房屋买卖合同，7月4日原某说要更改支付方式，又约定7月10日签合同。房东来后，原某要求马上过户，当初我们说好了卖方要等到原购房期满两年才过户，以减少税费损失，原某也同意了，结果又反悔了。后来卖方同意退10000元定金，三方会面后未达成协议，原某反复大。我们7月2号是协商好了买卖事宜的，也是约定了时间签订合同的，是原某反悔，定金不应退还。请求驳回原某的诉讼请求。 第三人兴家公司辩称，我们兴家房产公司是第三人，性质就是中介，撮合买方和卖方之间达成房屋买卖协议。案涉房屋交易中，我们公司员工居间服务中一直尽心尽力履行义务。原某的诉讼请求没有事实依据和法律依据，没达成协议是原某一直在变更付款方式和迟延签订合同造成。本案定金协议是具有担保性质的协议，是有效协议，因过户时间没有说好，是原某一再反悔，没有正常签订房屋买卖合同，被告方和第三人均没有违约行为，定金应依照相关规定处理。请求驳回原某的诉讼请求。 原某方张丽华绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、2020年7月10日原、被告双方在中介公司兴家公司米易一小店的手机录音，拟证明双方协议签房屋买卖合同时，原某要求立即过户，被告方不同意，才没签订合同。 2、2020年7月11日晚唐红荣与原某之女的通话录音，拟证明被告方要原某之女转告原某被告方同意退还定金10000元。 3、2020年7月12日原某跟被告方协商退还定金事宜时，原某与其妻子在中介店跟代小唯谈话内容，拟证明对退还定金事宜未谈好。 4、2020年7月2日定金协议一份，拟证明协议具体内容。 5、2020年7月5日微信截图3张，拟证明2020年7月5日原某向中介米易一小店王元建发微信，告知其转告卖方（代小唯）7月10号签订房屋买卖合同时需立即过户等内容，称此内容为房屋买卖合同中的附加合同协议。 6、照片2张，拟证明原某已给付被告定金20000元。 7、证人张某（原某之父）当庭证言，称2020年7月2日中介唐红荣到我家与原某签订金协议时，我说要了解卖方的情况，中介称是保密的，没告知。签协议后我问唐红荣如果买不成定金是否退还，唐红荣说要退还。7月10日到中介店子协商买房事宜时，中介也说房子买不成，定金要退还。 8、证人周某（原某之母）当庭证言称，签订金协议时唐红荣答复定金要退还。 上诉证据，二被告及第三人除对证人证言有异议，认为其证明内容与事实不符外，对其他证据无异议。 二被告未向本院提供证据。 第三人兴家公司提供了下列证据： 1、定金协议原件1份，拟证明2020年7月2日唐红荣作为房主的代理人与原某签订了定金协议，定金协议上有卖方代小唯的基本信息，对定金在第一条有明确约定。 2、授权委托书原件1份，拟证明代小唯委托唐红荣对房屋定金事宜的处理。 3、光碟一张，有2020年7月4、10、11日三段视频，拟证明原某在购买案涉房屋过程中对房屋过户的时间点由最初的11月过户变更为立马过户，最终原某方拒绝购买房屋的情况。 原、被告对上述证据均未提出异议，原某张丽华称7月4号、10号、12号他在场，11号没在场。 本院对证据的分析认定，原某方提供的证据，二被告及第三人无异议的，本院予以确认；证人张某、周某的证言，二被告及第三人均不认可，且与双方签订的定金协议内容不符，且证人与本案原某系直系亲属，证明力较弱，本院不予采信。第三人提供的证据，原某及二被告未提出异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下： 被告代小唯在米易县海棠蓝湾小区有一套住房需出售，因其住在峨眉山市，与米易相距较远，故委托中介兴家公司出售。2020年6月原某张丽华通过兴家公司米易一小分公司的王元建介绍，查看了代小唯的此套住房，欲购买。经该公司唐红荣安排，2020年7月2日唐红荣代、代小唯与张丽华协商签订了定金协议。该协议载明：买方张丽华，身份证号…，卖方代小唯，身份证号…今收到买方张丽华交来定金20000元，此定金由中介方兴家房产一小店店长唐红荣代为保管！三方约定如下： 1、若买方不论任何理由反悔不购买此房屋，此定金由中介方转交给卖方作为违约金赔付！2、若卖方不论任何理由反悔不卖此房给买方，卖方将双倍赔付买方40000元！……5、此定金20000元整在签订正式买卖合同时用以抵购房款！落款：买方张丽华，卖方代小唯，受委托人唐红荣，2020年7月2日，兴家房产一小店（印攀枝花兴家房产经纪有限公司合同专用章）。该协议买方系张丽华本人签名，卖方系唐红荣代代小唯签名，唐红荣在委托人实为受托人处签名并加盖兴家公司专用章。该约定定金20000元已交由唐红荣代保管，现仍由其保管。后经原某与中介反复协商，约定了房屋买卖价格，付款方式等，因卖方向中介方提出该房屋需原购买期限满两年才过户，以少交税费。对此唐红荣已向张丽华说明。2020年7月4日原某方与被告方中介再协商后，确定7月10日正式签订房屋买卖合同，并通知代小唯。7月5日张丽华向中介方王元建发微信让其转告卖方，要求7月10日签订房屋买卖合同后立即办理过户给张丽华及付款方式房屋交接等，并称以此作为房屋买卖合同中的附加合同协议。7月10日原某张丽华、被告代小唯、唐红荣等人到场协商签订房屋买卖合同时，因张丽华坚持签订合同便要过户，代小唯坚持原购房期满二年后方过户，未能达成协议，从而未签订房屋买卖合同。后原、被告双方多次协商定金退还事宜，终未达成协议，从而酿成本案纠纷。 本院认为，原某张丽华与被告代小唯的委托人唐红荣之间签订的定金协议，是双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，是有效协议。该定金，是作为签订房屋买卖合同的担保，导致双方最终未能签订房屋买卖合同的原因，是双方就房屋过户时间未能达成一致，属不可归责于当事人双方的事由，故出卖人应将定金返还买受人。庭审中第三人提供证据证明唐红荣签订合同前告知了原某方房屋过户时间待该房原购买期满二年，签订房屋买卖合同时属原某反悔，认为未能成功签订合同是买方的过错，不应退还定金。对此原某予以否认，且提供了2020年7月5日告知中介王元建转告卖方签订合同时立即过户的微信截图，该证据被告及第三人均无异议，本院已采信。双方虽明确7月10日签买卖合同，但原某在合理期间告知中介方立即过户，中介方应告知卖方再协商，协商不成卖方可不前往米易签约。房屋买卖合同的签订，应在双方协商一致的基础上签订，不得强迫。被告及第三人以原某反悔为由，主张原某违约，不予退还定金的理由，于法无据，本院不予支持。本案被告唐红荣是受被告代小唯的委托销售房屋及签订案涉定金协议，唐红荣属兴家公司员工，其行为是职务行为，产生的相关法律后果应由委托人代小唯和第三人兴家公司承担，因经释明，原某不向第三人主张权利，视为原某放弃权利。本案案涉定金已明确由唐红荣代为保管，代小唯与唐红荣之间形成保管合同关系和委托合同关系，现原某就保管物定金提起诉讼，保管人唐红荣应随时向代小唯返还保管物定金，受委托人唐红荣处理委托义务取得的财产，应转交给委托人。故原某张丽华主张由被告代小唯、唐红荣返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百七十三条、第三百七十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条的规定，判决如下： 自本判决生效之日起七日内，由代小唯、唐红荣返还张丽华定金20000元。 如未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由代小唯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 程明恒 二〇二〇年十二月一日 法官助理 王科倩 书 记 员 姜思洋