安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3193号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军安徽省六安军分区，住所地安徽省六安市解放南路**,统一社会信用代码A1100000MK00110529。 法定代表人：王达林，该军分区司令员。 委托诉讼代理人：徐爱国，六安军分区保障处处长。 委托诉讼代理人：江兆存，安徽大别山律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：六安市金星楼餐饮管理有限公司，，住所地安徽省六安市解放南路**统一社会信用代码91341500328034693Y。 法定代表人：王传业，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 原审被告：王传业，男，1966年2月2日生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 上诉人中国人民解放军安徽省六安军分区（以下简称六安军分区）因与上诉人六安市金星楼餐饮管理有限公司（以下简称金星楼公司）、原审被告王传业房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 六安军分区上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判金星楼公司支付六安军分区租金260000元；2.撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担补偿损失责任；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于欠付租金的事实认定错误。一审判决对欠付时间节点的确定，违背客观事实。租赁合同约定的租期，截止2021年12月31日。金星楼公司欠交的起始日为2018年9月30日，起诉之日为2019年9月30日，欠交周期一年时间，按约年租金为26万元整。一审判决将租金计算期间缩短至2019年6月24日，没有事实依据。二、合同解除的事实认定错误。一审判决认为“因军队停止有偿服务政策，六安军分区关闭了三家共用的停车场，收回金星楼负一层，对顶部渗水亦未处理，金星楼公司停止营业、六安军分区贴封条，双方已终止合同的履行。从王传业《申请》中可看出，金星楼公司具有解除合同的意思”故，依法解除双方签订的合同。缺乏事实依据。顶部渗水未处理（漏水部分实际是金星楼自建部分，并非房屋主体，且该自建部分一直未交纳过租金）、六安军分区贴封条，这一系列行为都没有证据证实。六安军分区从未有任何书面或口头的解除合同的意思表示。至于王传业的申请，即便有解除合同的意思表示，但并没有经过六安军分区的认可。双方并没有对解除合同达成一致意见。合同解除的客观原因是，金星楼公司长期欠交房租，拖欠时间长达一年之久，已达到了法定的解除条件，金星楼公司长期拖欠行为，经催告仍未履行，致使合同目的不能实现，构成根本违约。三、关于合同解除的原因认定不清。一审判决以合同约定“因不可抗力原因及军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”认定合同解除的原因属事实认定不清。金星楼公司在庭审中一再强调合同解除的原因和过错，系基于部队停偿政策的要求，六安军分区收回停车场。而停车场的收回，不论基于什么原因，都与本案没有关联。在双方签订的数次租赁合同里，对出租的范围和面积，都有明确的约定。停车场并没有作为配套设施出租给金星楼公司。所以，合同解除的原因仍为金星楼公司长期欠交租金的违约行为，与军队停偿政策无关。四、关于补偿金星楼公司损失的认定，有失公允。一审判决依据《房地产估价报告》上所记载的装修投入195万元确定金星楼公司的投资情况，事实依据不足。首先，金星楼公司并没有提供发票、工程结算审核报告等材料，仅提供装修合同、协议等，实际投入建造的资金没有充足的事实证据。其次，一审判决将195万元作为损失计算标准，没有将活动的、非附合的装修部分（空调电视、家具部分、收银系统、餐具、装饰画等）排除在外，有悖法律规定，于法无据。再次，一审裁判依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定进行判决。事实计算结果，对解除的过错责任没有进行划分，而是直接将损失全部划归六安军分区，说理与裁判结论本身自相矛盾，有失公允。根据查明的事实，违约的过错在于金星楼公司，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，对金星楼公司的补偿主张，不予支持。 金星楼公司、王传业共同答辩称，六安军分区上诉缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：第一，六安军分区认为一审将合同解除日确定为2019年6月24日没有事实依据，但一审判决依据的是王传业向军分区出具的申请，显然是有事实依据的。金星楼公司对于一审将解除日确定为2019年6月24日也持有异议，已经提出了上诉，认为应当为2018年11月。第二，关于合同解除的原因。一审判决认定“因军队停止有偿服务”所致，六安军分区认为是因为金星楼公司欠付租金所致，是金星楼公司迟延履行主要债务经催告后未履行，因而导致的合同解除。六安军分区的该理由属于对法律条文的错误理解。六安军分区在一审的诉讼请求后期增加一项为“依法确认解除《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停产委托管理项目整治协议》”，但实际上综合六安军分区一审的举证，六安军分区从来没有向金星楼公司发出过解除合同的通知。相反王传业于2019年6月24日向金星楼公司发出的申请中明确了要求终止合同，并由六安军分区对金星楼公司进行补偿的要求。六安军分区虽然未明确同意解除合同，但事实上金星楼公司早就已经停止经营，并且六安军分区也贴上了封条，但双方已经就合同解除达成一致的意思表示毫无疑问。本案合同解除原因应当是因为六安军分区收回停车场、地、地下室以及怠于维修所致，军队全面停止有偿服务是党中央作出的重要决策，中央政策也明确要求进行合理补偿。但六安军分区却以金星楼公司拒绝支付租金为由向法院起诉要求解除合同并拒绝补偿，显然是在变相的拒绝执行中央的政策。第三，一审判决对金星楼公司进行补偿是完全正确的，但金星楼公司认为补偿数额明显过低，已经提出上诉。首先，金星楼公司的建设以及装修投入在六安军分区提供的证据中有明确记载，且已经得到了六安军分区的盖章确认。其次，在2018年六安军分区收回停车场以及地下室导致金星楼公司不能正常经营且将金星楼酒店贴上封条之后，金星楼公司没有从酒店内拿走任何物品，六安军分区也未举证证明金星楼公司拿走了空调、电视、家俱、收银系统、餐具、装饰画等任何物品，金星楼公司在—审举证的图片中显示现在酒店内空调、电视、餐具、桌椅、灯具等一应俱全，这些物品依附于金星楼酒店，六安军分区收回酒店后所有物品将继续可被新的承租人利用。且六安军分区也没有证据证明一审判决的数额中具体包含有多少上述费用。一审判决进行补偿也符合中央关于全面停止有偿服务的政策。综上，请求驳回六安军分区的所有上诉请求。 金星楼公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回六安军分区对金星楼公司一审关于租金的诉讼请求；改判六安军分区支付金星楼公司补偿款1103571元；2.一审本诉、反诉以及上诉费用均由六安军分区承担。事实与理由：一审判决认定事实存在以下错误：第一，双方合同的解除日起应当确定为2018年11月，而不是一审认定的2019年6月24日。因为在2018年11月的时候六安军分区就已经将金星楼负一层收回，将公用的停车场收回，以上直接导致金星楼公司无法经营下去，更有甚者，六安军分区后来直接将大门贴上封条，因此双方合同实际早就应当解除了。因此一审判决金星楼公司支付六安军分区租金至2019年6月24日，属于认定事实错误。第二，一审判决对金星楼公司的损失进行补偿时，将金星楼公司的损失总额认定为195万元，依据是《委托评估报告》中的数字，但该报告中关于损失的数额为309万元，其中装修投入195万元，其余投入为金星楼公司的建设等的投入，对于该部分费用也应当予以补偿。请二审法院支持以上上诉请求。 六安军分区答辩称，一、金星楼公司认为双方解除合同为2018年11月，与客观事实不符。金星楼公司在2019年6月份曾书面向六安军分区提出可以解除合同的申请，但六安军分区没有同意。提出解除合同时间应以一审起诉时间2019年9月份为准。另，金星楼公司以收回负一层，将公用停车场收回，导致金星楼公司无法经营的理由不能成立。因为上述两个事项在租赁合同中未约定是六安军分区的义务，收回不必然导致金星楼公司无法经营。二、应该按照委托评估的309万元补偿无依据。金星楼公司未按照合同缴纳租金，违约在先。六安军分区不应承担金星楼公司的损失。其次，金星楼公司所述的309万元是在评估公司评估租金时要求提供，只反映租赁物当时现状，并不意味着六安军分区认可金星楼公司的投资。从其提供的说明来看，仅仅是根据金星楼公司提供的合同、协议来确定的，既没有进行核实，也没有相关的发票。309万元的投入不符合客观事实，我方不予认可。综上，金星楼公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉。 六安军分区向一审法院起诉请求：1.判令金星楼公司立即补交2016年1月1日至2018年6月29日期间，合同面积与实际占用面积的租金差价10358.90元；2.判令金星楼公司立即补交2018年6月30日至2019年9月30日期间加盖房产面积租金4.4万元；3.判令金星楼公司立即支付拖欠的租金26万元整(2018年9月30日至2019年9月30日)，并自2018年9月30日起按银行同期贷款利率支付逾期租金利息13000元(2018年9月30日至2019年9月30日)；4.判令金星楼公司承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，六安军分区增加部分诉讼请求：1.依法确认解除《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》；2.2019年9月30日之后发生的租金计算至承租房屋实际退还给六安军分区之日止。 金星楼公司向一审法院反诉请求：1.六安军分区赔偿金星楼公司建设投入367万元；2.金星楼公司赔偿六安军分区逾期利润损失267万元(2018年9月至2021年12月，合计3年4个月，每年80万元)；3.判决六安军分区承担本诉和反诉费用。在案件审理过程中，金星楼公司变更反诉请求：反诉请求第一项变更为六安军分区赔偿金星楼公司建设投入309万元；第二项变更为六安军分区赔偿金星楼公司逾期利润损失102万元(2018年9月-2021年12月，合计3年4个月，每年30万元)，两项合计411万元。 一审法院认定事实：2015年11月25日，六安军分区后勤部作为甲方与金星楼公司作为乙方签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方将位于安徽省六安市裕安区人武干部培训中心楼一、二层部分（坐落号南皖字第6036号），建筑面积为ｌ300.88平方米的房屋出租给乙方使用，用于餐饮服务。租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为114万元整，年租金19万元。租金按年结算，乙方于每年元月的前十日内交付甲方，付款方式为银行转账。甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所出租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同还约定其他事项。王**在甲方法定代表人栏签名，王传业在乙方法定代表人栏签名。 2018年6月26日，六安军分区保障处委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对六安军分区人武培训中心综合楼房屋出租年租金进行评估（价值时点2018年6月26日）。评估条件，金星楼公司出租面积1170.57平方米，建设投入309万元，其中装修投入109万元。无《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。2018年6月30日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具苏国衡六安评房字（2018）第0021号《房地产估价报告》，报告采取收益法，估价结果，房地产年租金26万元。 2018年9月26日，六安军分区作为甲方与金星楼公司作为乙方签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律政策规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，甲乙双方本着平等、协商、自愿的原则，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜，达成协议。协议约定，实测出租面积为1427.48平方米，租赁期限调整为3.5年自2018年6月30日至2021年12月31日，经评估和协商年租金调整为26万元整。乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。附加条款，甲方对金星拦电梯负责维护、维修。甲方对金星楼主体工程(外墙脱落、顶部渗水等)负责维护、对外墙体装饰品脱落造盛的人身伤害、财产损失负责处理。甲方负责对金星楼水、电、气进行分户，并对金星楼水、电、气进行一次性检修。协议还约定其他事项。 2018年11月，六安军分区关闭停车场、收回负一层。金星楼公司停止营业。六安军分区将金星楼营业场所贴封条、上锁。 2019年5月15日，金星楼公司通过龚洁账户向六安军分区账户支付65000元租金。 2019年6月6日，六安军分区委托中陕核工业集团测绘院有限公司对六安•金星楼面积计算。其中金星楼承租面积1334.92平方米（其中包括后期加盖面积158.68平方米），负一层面积为1093.2平方米，位于金星楼门前北停车场面积为213.68平方米，路南停车场1490.05平方米。 2019年6月24日，王传业向六安军分区申请，《申请》载明，2014年，六安军分区要求对亏损陈旧的金星楼一、二层进行改造、装潢，要求投资360万元以上，租期七年，年租金优惠至19万元。负一层原是澡堂清理后自用，清理费用l5万元。另外房屋加建500多平方米。于2014年l2月底签订合同。后因八项规定出台后，酒店经营一直处于亏损状态。六安军分区要求在2017年10月份对酒店租金按市场价进行评估，年租金调整至23万元，重新签订合同。2018年5月份又对酒店租金进行评估，年租金又调整至26万元，再次签订合同。2018年11月份，部队关闭了三家公用的停车场且收回负一层，致使酒店无法正常经营。因此，希望能够终止金星楼酒店租赁合同，停止上缴房屋租金，由六安军分区收回酒店，对投资、装潢、加建和清理负一层费用给予合理补偿。如不能满足要求，希望六安军分区能够考虑解决好酒店停车问题，并将酒店二楼楼面漏雨维修好。愿意继续履行合同至合同到期终止。 另，金星楼公司于2014年与六安军分区签订房屋租赁合同，租赁六安军分区房屋，对房屋进行了装修、装潢。 2020年4月28日，王**出具《情况说明》，说明：六安军分区金星楼酒店，于2014年12月经军分区常委会同意，将一、二层原陈旧酒店出租给王传业，由王传业自行改造加建和装潢，对外营业。三楼加一楼门面出租给交通银行办公营业用，四、五、六层出租给殷习贵，作为宾馆对外经营。三家租赁合同由我根据军区会议决议洽谈经办。外用停车场为金星楼配套设施，为三家共用。 一审法院认为,因军队停止有偿服务政策，六安军分区关闭了三家共用的停车场，收回金星楼负一层，对顶部渗水亦未处理，金星楼公司停止营业、六安军分区贴封条，双方已终止合同的履行。从王传业《申请》中可看出，金星楼公司具有解除合同的意思，因此，六安军分区要求解除《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，予以采纳。租金应以合同约定计算,计算至2019年6月24日，为260000元（金星楼公司支付65000元予以比除）。六安军分区要求按照自行测量面积另外计算租金无合同依据。合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。六安军分区要求金星楼公司支付租金利息，金星楼公司主张可得利益损失，均不予采纳。金星楼公司同意按照六安军分区提交的苏国衡六安评房字（2018）第0021号《房地产估价报告》所认定的装修投入109万元，予以确认。双方合同约定，租赁期限届满，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。折旧年限按2.5年计算损失，即1950000元÷7年×2.5年计696428.57元。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定,判决:一、解除中国人民解放军安徽省六安军分区与被告六安市金星楼餐饮管理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，六安市金星楼餐饮管理有限公司应予本判决生效之日起十日内返还中国人民解放军安徽省六安军分区租赁房屋（含建筑装修部分）；二、被告六安市金星楼餐饮管理有限公司支付原告中国人民解放军安徽省六安军分区租金195000元；三、反诉被告中国人民解放军安徽省六安军分区补偿反诉原告六安市金星楼餐饮管理有限公司损失696428.57元；四、驳回原告中国人民解放军安徽省六安军分区其他诉讼请求；五、驳回反诉原告六安市金星楼餐饮管理有限公司其他诉讼请求。上述二、三项比除后，中国人民解放军安徽省六安军分区补偿六安市金星楼餐饮管理有限公司、王传业501428.57元，于本判决生效之日起十日内支付。案件受理费6210元，反诉费39680元，共计45890元，由中国人民解放军安徽省六安军分区负担12770元，由六安市金星楼餐饮管理有限公司、王传业负担33120元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。 六安军分区提交以下证据：证据一、关于金星楼公司违约交纳租金的记账凭证及银行电子回单两份。证明：金星楼公司没有按照《军队房地产租赁合同》第四条第二款“租金按年结算，乙方于每年元月的前十日交付甲方”的约定交纳房租，金星楼公司违约在先，且属于合同之根本违约的情形。证据二、关于六安军分区履行维保义务的凭证二组。证明：六安军分区严格按照《整治协议》的约定，履行了六安军分区的维保义务。金星楼公司称，六安军分区没有对房屋渗水、电梯进行维保，没有事实根据。 金星楼公司、王传业共同质证认为，一审未提供，不属于新证据，证据与争议焦点没有关系。证据一，一审起诉时，六安军分区没有主张原先租金的违约金，也未在起诉状中阐述以往迟延缴纳租金的违约责任。证据二，双方2018年9月26日签订的整治协议中明确要求六安军分区对电梯维护维修，对金星楼外墙脱落，顶部渗水负责维护，充分说明了六安军分区并未履行上述义务。因此对六安军分区两组证据的关联性、证明目的均不予认可。 对六安军分区提交的上述证据，本院经审查认为，证据一、二，真实性予以确认，至于六安军分区的证明目的能否成立，属于法律、事实争议的范畴，将综合相关事实和证据综合认证。 本院二审查明，2018年6月26日，六安军分区保障处向江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具一份《委托评估说明》，载明金星楼公司出租面积1170.57平方米，建设投入309万元，其中装修投入195万元。 2019年5月15日，金星楼公司向六安军分区账户支付65000元，系支付2018年7月、8月、9月的租金，2018年9月30日之前的租金已支付完毕。 除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》解除的原因和时间如何认定；二、金星楼公司应否向六安军分区支付欠付的租赁费及租赁费的数额如何认定；三、六安军分区应否向金星楼公司补偿建设投入以及装修投入等损失，损失的数额如何认定。 关于焦点一。金星楼公司的法定代表人王传业虽于2019年6月24日向六安军分区提交申请，以六安军分区于2018年11月关闭停车场且收回负一层为由，要求终止租赁合同，但无证据证明六安军分区已同意王传业的申请，故双方并未协商一致解除合同。六安军分区于2018年11月关闭停车场且收回负一层的行为，也不属于合同法九十四条规定的情形，故金星楼公司单方提出解除合同不产生合同解除的效力，金星楼公司主张案涉租赁合同于2018年11月已解除的理由不能成立。由于六安军分区起诉请求解除案涉租赁合同，金星楼公司未提出异议，故六安军分区主张案涉两份租赁合同的解除时间应以一审起诉时间2019年9月份为准，有事实及法律依据。至于合同解除的原因，因六安军分区起诉请求解除合同，金星楼公司未提出异议，故合同解除的主要原因系双方一致同意解除。六安军分区关闭停车场且收回负一层导致金星楼公司不能正常经营，金星楼公司因该原因欠付租金，双方均未完全履行合同义务，但均不属于合同法九十四条规定的法定解除合同的情形，即均非案涉租赁合同解除的法定理由。 关于焦点二。从二审查明的事实看，2019年5月15日，金星楼公司向六安军分区账户支付65000元，系支付2018年7月、8月、9月的租金，2018年9月30日之后的租金未予支付。一审判决认定金星楼公司欠付租金260000元虽然正确，但将上述65000元从金星楼公司应付260000元租金中扣除，属认定事实错误，故六安军分区上诉请求金星楼公司支付260000元的理由成立，应予支持。因金星楼公司主张案涉租赁合同于2018年11月已解除的理由不能成立，且金星楼公司的法定代表人于2019年6月24日尚在单方向六安军分区提出终止合同的申请，故金星楼公司主张不予支付租金的理由不能成立。 关于焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，如前所述，案涉租赁合同的解除属不可归责于双方的事由，依据上述司法解释的规定，结合《军队房地产租赁合同》中“租赁期限届满，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”的约定，以及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》中“乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求”的约定。考虑案涉合同解除时租赁期限尚未届满的事实，一审判决认定对金星楼公司的建设投入不予补偿，对装修投入酌定按折旧年限予以补偿，并无不当。但案涉租赁合同于2019年9月解除，一审判决按2.5年计算装修损失有误，折旧年限应为2年加3个月，即2.25年。据此，六安军分区应补偿金星楼公司装修投入损失为：1950000元÷7年×2.25年=626785.7元。至于六安军分区主张一审判决将195万元作为损失计算标准，没有将活动的、非附合的装修部分（空调电视、家具部分、收银系统、餐具、装饰画等）排除在外的问题，一审判决第一项判决金星楼公司返还租赁房屋时，包含返还建筑装修部分，六安军分区无证据证明金星楼公司已将活动的、非附合的装修部分移走，故六安军分区的该上诉理由不能成立。 综上，六安军分区的上诉请求，部分成立，应予支持；金星楼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初6391号民事判决第一、五项即：一、解除中国人民解放军安徽省六安军分区与被告六安市金星楼餐饮管理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，六安市金星楼餐饮管理有限公司应予本判决生效之日起十日内返还中国人民解放军安徽省六安军分区租赁房屋（含建筑装修部分）；五、驳回反诉原告六安市金星楼餐饮管理有限公司其他诉讼请求； 二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初6391号民事判决第四项，即：四、驳回原告中国人民解放军安徽省六安军分区其他诉讼请求； 三、变更安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初6391号民事判决第二、三项为：二、六安市金星楼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军安徽省六安军分区租金260000元；三、中国人民解放军安徽省六安军分区于本判决生效之日起十日内补偿六安市金星楼餐饮管理有限公司损失626785.7元； 四、驳回中国人民解放军安徽省六安军分区其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6210元、反诉受理费39680元减半收取19840元，合计16050元，由中国人民解放军安徽省六安军分区负担6050元，六安市金星楼餐饮管理有限公司负担10000元；二审案件受理费11410元，由中国人民解放军安徽省六安军分区负担1590元，六安市金星楼餐饮管理有限公司负担9820元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。