宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民初55号   原告：刘列梅，女，1978年12月28日出生，汉族，宁夏彭阳县人，高中文化，农民，住宁夏彭阳县。   委托诉讼代理人：刘宏武（刘列梅弟弟），住宁夏彭阳县。代理权限为特别授权。   被告：宁夏粮食建设工程有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。   法定代表人：杨凌青，该公司总经理。   委托诉讼代理人：康继业，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：安红，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。   第三人：固原鼎新房地产有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。   法定代表人：马保军，该公司经理。   原告刘列梅与被告宁夏粮食建设工程有限公司（以下简称宁夏粮建公司）、第三人固原鼎新房地产有限公司（以下简称固原鼎新公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘列梅的委托诉讼代理人刘宏武，被告宁夏粮建公司的委托诉讼代理人康继业、安红到庭参加诉讼，第三人固原鼎新公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   刘列梅向本院提出诉讼请求：l.解除对彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室商品房产权进行查封、保全；2.确认彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室商品房所有权归刘列梅所有；3.案件受理费由宁夏粮建公司负担。事实与理由：2018年9月22日，刘列梅与固原鼎新公司签订房屋买卖合同（合同编号为201803150004）。合同签订的当天刘列梅通过银行转账向固原鼎新公司交纳了27万元的全部购房款，固原鼎新公司向刘列梅开具了27万元收款收据，并向刘列梅交付了案涉商品房。2018年9月29日，刘列梅向彭阳县建环局交纳了5400元房屋维修基金。涉案房屋于2018年3月15日在彭阳县房屋产权产籍管理所办理了备案登记。固原中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）宁04民初5号之一民事裁定书及（2017）宁04民初5号协助执行通知书，裁定查封了刘列梅所购涉案房屋。刘列梅于2020年7月6日提出执行异议申请，2020年7月17日固原市中级人民法院作出（2020）宁04执异30号执行裁定书驳回刘列梅的执行异议请求。刘列梅认为，其于2018年9月22日与固原鼎新公司签订购房合同，签订当日向固原鼎新公司交清了全部购房款。刘列梅与固原鼎新公司签订购房合同时，对于法院的查封裁定及协助执行通知书并不知情，属于善意取得。且刘列梅在交清全部房款后，固原鼎新公司在彭阳县房屋产权产籍管理所给刘列梅所购房屋办理了备案登记手续。刘列梅于2019年春季进行装修并已入住到涉案房屋。由于固原鼎新公司的原因导致涉案房屋至今未办理过户登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，因此，固原市中级人民法院作出的（2020）宁04执异30号执行裁定书，驳回刘列梅的异议申请错误，侵犯了刘列梅的合法权益，一旦涉案房屋被执行，会造成刘列梅全家无法安身之困境。望依法判决支持刘列梅的诉讼诉请。   被告宁夏粮建公司辩称，本案涉及的刘列梅房屋在审理期间，固原鼎新公司在申报查封扣押财产时，该2-1-1002室房屋不在固原鼎新公司向法院申报的范围内，但在法院（2017）宁04民初5号之一查封范围之内，宁夏粮建公司意见是可以解除对该房屋的查封。   第三人固原鼎新公司未到庭，亦未提交书面述称意见。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   刘列梅提交的第一组证据：商品房买卖合同网上备案证明、商品房买卖合同预售合同（编号201803150004）。第二组证据：不动产申请登记表、资金往来结算票据、购房款收款收据。欲证明：刘列梅享有对涉案房屋的所有权。第三组证据：与供热公司签订的供热合同、缴纳物业费、电梯费、水费的收款收据。欲证明：房屋刘列梅实际使用，向供热公司缴纳暖气费、向物业公司交物业费、水费、电梯费的事实。宁夏粮建公司质证认为：对商品房买卖合同网上备案证明、商品房买卖合同预售合同、不动产申请登记表、资金往来结算票据、购房款收款收据的三性无异议。对与供热公司签订的供热合同，缴纳物业费、电梯费、水费的收款收据的真实性无异议，但与本案没有关联性。本院审核认为，刘列梅提交的证据商品房买卖合同网上备案证明、商品房买卖合同预售合同、不动产申请登记表、资金往来结算票据、购房款收款收据、与供热公司签订的供热合同、缴纳物业费、电梯费、水费的收款收据等证据，能够证明刘列梅与固原鼎新公司签订商品房预售合同、通过网络进行备案登记、缴纳购房款27万元、签订供热合同、缴纳物业费、电梯费、水费及已经入住涉案房屋的事实。   宁夏粮建公司提交的第一组证据：从法院调取的（2017）宁04民初5号案件中固原鼎新公司申报的可查封房屋范围笔录；证据二：（2018）宁04执46号案件执行笔录，均证明不包括刘列梅2-1-1002室房屋。刘列梅质证认为，对证据一、证据二均没有异议。本院审核认为，刘列梅虽对宁夏粮建公司提供的两组证据均无异议。但根据2018年9月28日执行笔录记载，郭水巧陈述，2-1-1002室房屋属其自行处置的房屋。2018年10月10日执行笔录记载，2-1-1002号房屋顶账备案。2019年4月19日执行笔录记载，涉案房屋不在以物抵债范围。故涉案房屋不在以物抵债范围，本院予以确认。   经审理查明，2018年9月28日，固原鼎新公司与刘列梅签订商品房买卖合同（预售）（合同编号为201803150004），将其开发建设的彭阳县栖翠苑小区二期2-1-1002室房屋（预测面积为95.27㎡）以人民币270000元的价格出售给刘列梅。合同约定款项支付方式为：商业贷款。买受人应当于2018年9月28日前支付首付房款人民币81000元（大写捌万壹仟元整），占全部房价款的30%。余款189000元（大写壹拾捌万玖仟元整）向彭阳农行申请贷款支付。2018年9月22日固原鼎新公司向刘宏武（刘列梅弟弟）出具收到栖翠苑小区2-1-1002室售房款270000元的收款收据。2020年8月10日彭阳县房屋产权产籍管理所出具证明：买方刘列梅、卖方固原鼎新公司；用途为住宅建筑面积95.27平方米，成交价270000元，房屋代号为2-1-1002室，已按相关规定，于2018年3月15日在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同网上备案。2018年9月29日刘列梅向彭阳县城乡建设和环境保护局交纳5400元的维修基金。2018年9月29日固原鼎新公司，刘列梅、赵进宝以共同申请人的身份在不动产登记申请表上签字、盖章。2019年3月27日刘宏武向宁夏五峰鸿运工贸有限公司缴纳2-1-1002室物业费、电梯费、水费。2020年3月1日刘宏武向彭阳县栖翠苑小区业主委员会交纳2-1-1002室物业费、电梯费。2019年4月1日刘宏武向彭阳县供热公司交纳了栖翠苑2-1-1002室（2018-2019年度采暖费）1913元。2020年3月1日刘宏武向彭阳县供热公司交纳了栖翠苑2-1-1002室（2019-2020年度采暖费）1913元。2020年9月27日合议庭成员到现场实地勘查，2-1-1002室已经装修并入住。   另查明，2017年2月24日固原鼎新公司向本院出具彭阳栖翠苑2#楼销售统计显示，2-1-1002室抵顶给祁建刚。2017年4月25日本院作出（2017）宁04民初5号之一裁定，对涉案宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室房屋采取查封保全措施。2019年5月13日本院作出（2018）宁04执46号之十六裁定，未将2-1-1002室作价交付宁夏粮建公司的债权人杨伟杰抵偿债务。2020年5月8日本院作出（2018）宁04执46号执行裁定，裁定将2-1-1002室继续查封，查封期限3年。刘列梅于2020年7月6日向本院提出执行异议申请，本院于2020年7月17日作出（2020）宁04执异30号执行裁定驳回刘列梅的异议请求。2020年7月20日本院执行局向刘列梅送达了（2020）宁04执异30号执行裁定书。2020年7月29日刘列梅通过彭阳县人民法院跨域平台立案。本院2020年8月5日收到材料后于2020年7月29日受理了本案。   本院认为，本案争议的焦点是刘列梅是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，刘列梅的诉讼请求能否成立，应依据上述规定进行审查。   首先，本院在审理宁夏粮建公司诉固原鼎新公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据双方当事人的实际困难，虽依职权对涉案工程未出售的房屋（包括涉案栖翠苑小区2-1-1002室）于2017年4月25日作出（2017）宁04民初5号之一裁定对涉案房屋进行查封保全措施；财产保全措施不影响固原鼎新公司对未出售房屋的正常销售，固原鼎新公司对未出售房屋每套出售后将30%售房款自留运营，70%售房款打入本院指定的专用账户，说明允许固原鼎新公司出售涉案房屋，故宁夏粮建公司关于可以解除对涉案房屋的理由成立，本院予以确认。但在2017年2月24日固原鼎新公司向本院出具彭阳栖翠苑2#楼销售统计显示，2-1-1002室抵顶给祁建刚。刘列梅与固原鼎新公司签订商品房买卖合同（预售）（合同编号为201803150004），虽在本院查封之后，但固原鼎新公司在本院查封之前已对涉案（2-1-1002室）房屋进行处置，刘列梅对案涉房屋已经被人民法院查封的事实不知情，签订房屋买卖合同前，其于2018年3月15日在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同网上备案，房屋买卖过程中的过错责任不能归责于刘列梅，未办理过户登记的原因是因涉案房屋在本院查封前仍未竣工验收，责任不在受让方。涉案房屋之所以被本院继续查封，是因固原鼎新公司未将出售涉案房屋所得款项的70%打入本院指定的专用账户所致，并非刘列梅的原因所致。   其次，根据刘列梅提交的证据及本院现场勘查情况来看，刘列梅提交其于2018年9月22日向固原鼎新公司（经手人祁建刚）交纳栖翠苑小区2-1-1002室售房款的收款收据、2018年9月29日刘列梅向彭阳县城乡建设和环境保护局交纳5400元的维修基金、2018年3月15日在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同网上备案、2019年4月1日刘列梅向彭阳县供热公司交纳了栖翠苑2-1-1002室（2018-2019年度采暖费）1913元。2020年3月1日刘宏武向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-1002室（2019-2020年度采暖费）1913元、2019年3月27日刘列梅向宁夏五峰鸿运工贸有限公司缴纳2-1-1002室物业费、电梯费、水费、2020年3月1日刘列梅向彭阳县栖翠苑小区业主委员会缴纳2-1-1002室物业费、电梯费、2018年9月29日固原鼎新公司，刘列梅、赵进宝以共同申请人的身份在不动产登记申请表上签字、盖章，本院2020年9月27日现场勘查时，涉案房屋已经装修入住，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形。   第三，固原鼎新公司2017年2月24日向本院出具彭阳栖翠苑2#楼销售统计显示，2-1-1002室已抵顶给祁建刚。本院依据固原鼎新公司出具未销售房屋统计表于2017年4月25日作出（2017）宁04民初5号之一裁定，将已抵顶给祁建刚的宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室房屋采取查封保全措施。   综上，刘列梅对讼争房屋享有足以排除强制执行的权利，其诉请理由成立，本院予以支持。刘列梅诉请确认涉案商品房所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然刘列梅与固原鼎新公司签订房屋买卖合同在本院查封之后，但本院查封前已征询宁夏粮建公司和固原鼎新公司意见，涉案房屋已抵顶给祁建刚，故本院对已经抵顶给祁建刚的宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室采取查封保全措施不当，依法予以解除，并不得执行。刘列梅诉请确认涉案商品房所有权归其所有的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：   一、不得执行位于宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室房屋；   二、彭阳县栖翠苑小区2-1-1002室商品房所有权归刘列梅所有；   三、驳回原告刘列梅的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由固原鼎新房地产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。   审判长 杨忠清   审判员 柴鹏鹏   审判员 傅美源     二〇二〇年十二月十五日   书记员 伍晶晶