山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1856号 上诉人（原审原告）：杨正书，女，1965年8月22日出生，汉族，中国银行保险监督管理委员会泰安监管分局职工，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张山，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东欣升集团有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街**（东升国际商务港**）。 法定代表人：牛东升，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周艳波，江苏非圆律师事务所律师。 上诉人杨正书因与上诉人山东欣升集团有限公司（以下简称欣升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣升公司上诉请求：1.请依法裁决撤销(2019)鲁0902民初2461号民事判决书,根据查明的事实依法改判或发回重审,并支持上诉人一审的答辩请求,驳回被上诉人对上诉人原审的诉讼请求；2.请依法裁决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审判决不但没有查清本案的基本事实,而且事实认定错误,法律适用不当,程序违法,应当依法予以撤销。主要事实和理由如下:一、原审判决程序违法。1.原审判决存在“超裁”行为。原告没有提出诉讼请求支付房款,但原审判决却判令原告于判决生效十日内支付。原审判决第二项严重违反“不诉不理”的基本原则。原审“超裁”实质实现了被上诉人用十年前的房价购买现房的“强买强卖”目的。2.法院调查程序违法。1)本案不属于法院依职权调查的范围。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》(以下简称《民事诉讼证据规定》)第十五条“《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”,是指以下情形:(一)涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实;涉及依职权追加当事人中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”本案对证人的调查不属于以上情形,法院对三位证人的调查违反《民事诉讼法》第六十四第二款的规定。2)法院调查已经超出举证期限及审理期限。本案在2019年8月15日就法庭辩论终结,举证期限已经届满。依据《民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理的案件,应当在立案之日起三个月内审结”,本案最迟应当在2019年11月15日前审结。令人匪夷所思的是,原审法院在看到被上诉人证据不足的情形下,在举证期限已经届满,案件审理期限严重超期的情形下2019年12月未经当事人申请就依职权向三位证人取证。原审判决调查笔录严重违反《民事诉讼证据规定》第四十三条“举证期限届满后提交的证据不是新的证据,人民法院不予采纳”的规定。3)两份调查笔录不符合法定形式。《民事诉讼法》第七十二条第一款“凡是知道案件情况的单位和个人,都有义务出庭作证。”原审法院不要求证人出庭作证,以笔录的形式规避证人出庭作证的义务。原审法院为何免除证人出庭的义务,而剥夺当事人对证人询问的权利?4)调查笔录调查程序违法。原审法院对两位证人“蒋某某与陈某某”,没有分别调查分别记录证言,而是在同一时间同一地点同时调查并记录一份笔录上。原审法院的调查,不但不能查明本案事实,而且影响证人作证内容的客观性。原审法院调查形式完全违反《民事诉讼法》第六十四条第三款“人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审査核实证据”的要求。二、本案已经超过诉讼时效。被上诉人在2011年6月在单位及上诉人通知其交清余款,其拒绝交付(详见新证据1)。因被上诉人没有按照团购条件支付房款,拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》。被上诉人已经知道发生争议,但其却在诉讼时效超过六年之久才主张权利。被上诉人没有证据证明本案存“进行交涉、各自提出各自的要求”的时间,原判决却以上诉人2019年5月21日还向被上诉人(即原告)邮汇已付购房款(判决书第13页倒数第一、二行)为由,认定存在诉讼时效中断事由。上诉人汇款行为是发生在本案起诉后,在该案件中上诉人已经主张超过诉讼时效,更何况是上诉人实施的行为,而不是被上诉人主张权利,显然不存在被上诉人主张权利诉讼时效中断的事由。原判决混淆存在争议与主张权利两种性质不同的法律事实。因此,参照最高人民法院《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》(2006)民立他字第106号函及《最高人民法院关于当事人的诉讼请求超过诉讼时效人民法院不再予以保护问题的函复》(1991)民他字第62号的规定,本案应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、原审判决没有查明本案基本事实及认定事实错误。1.没有查清是预约合同还是本约合同。原审判决认定两份团购《商品房购销协议书》《商品房购销合同补充协议》(以下简称协议书)合法有效,但却没有查明是预约合同还是本约合同。区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同,关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定的情形。本案的两份协议当事人不明确,不能具体到哪位职工(预计65名,实际为46名),合同标的物没有(2011年6月才确立分房名单),位置不明确23#、22#、16#、15#、10#、6#、7#楼(实际为23#、22#、15#),价款不明确(当时房屋还没有施工)何时竣工验收、何时办理产杈登记等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具体的主要内容,存在事实上的履行障碍。该两份协议仅是预约合同,且《商品房购销协议书》已载明“乙方员工欲购买甲方大河项目”(判决书第12页倒数第九行),第六条“甲方应与乙方职工办理个人购房合同及有关事宜”进一步说明两份协议不是本约合同。2.没有查清订立本约合同的条件。职工与上诉人订立商品房买卖本约合同应当具备的条件是付清全部认购房款。《商品房购销协议书》第一条“先期付款每套30万元,余款在交付前一次性付清”,《商品房购销合同补充协议》约定“乙方职工缴纳房款……余款在竣工决算后交房时结清。楼层之间差价,按照房管部门有关政策和开发商计价办法,待分房后,交清余款时一并结算”(判决书第13页第一行至第四行),被上诉人出示的单位“公示通知”也明确“拟办理签约……人员名单”(详见原审证据),再次强调订立本约合同之前应当付清认购的房款。被上诉人在分房名单确定后不交余款,在单位及上诉人催要的情况下仍然拒绝缴纳(详见新证据1),因此,被上诉人不具有订立本约的条件。原判决没有调查该基本事实。3.没有查清当事人之间不存在合同法律关系。1)委托合同已经解除。在单位及上诉人向被上诉人催要余款的情况下其仍然拒绝履行,单位不再处理其是否与上诉人订立商品房买卖合同及后续事情,单位告知由其自行解决(详见新证据1),况且单位也是在“通知完交款及交房的事,单位便没再过问有关购房的事”(判决书第9页第十四、十五行)。故而单位与被上诉人之间的团购委托关系已经解除。2)预约合同已经解除。由于被上诉人拒绝缴纳剩余房款,不符合团购条件,在多次催要的情况下上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条第三款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”的规定，上诉人解除与被上诉人订立预约合同,并拒绝订立本约合同。原审判决却没有查明该主要事实。4.上诉人享有后履行抗辩权而不是同时履行抗辩权该事实没有查清且认定错误。团购条件是付清房款,交房是订立本约合同后上诉人应履行的义务。参加团购的其他人员均是先交清房款,而后上诉人才交房(详见新证据2)。所以被上诉人负有先交清房款的义务,上诉人只有在与被上诉人订立本约合同后才负有交房的后履行义务。依据《合同法》第六十七条上诉人享有的是后履行抗辩权而不是同时履行抗辩权(判决书第13页倒数第六行)。原审判决认定交清房款与交付房屋同时进行(判决书第13页倒数第六行),这样的认定不但严重违反本案客观事实,更是违反一般常理,众所周知本约商品房买卖也都是先付清房款,后交付房屋的。原判决违反一般常理的裁判严重违反司法中立的基本原则,更是违反《民事诉讼法》第七条“人民法院审理民事案件,必须以事实为根据,以法律为准绳”的原则要求!四、认定事实证据不足。1.被上诉人没有证据证实存在本约合同。被上诉人诉讼请求依据的是协议书,该协议书没有本案的标的物。至于“职工住房选购签字表”,那仅是单位与被上诉人即代理人与被代理人之间的内部行为。“职工住房选购签字表”只是可以明确那位职工可以对标的物与开发公司订立本约合同,是预约合同履行的结果,而不是本约合同。因此被上诉人不能以已交款46万元“收据”及“职工住房选购签字表”第39项有其签名主张本约合同的权利。“职工住房选购签字表”仅是明确哪位职工可以与上诉人主张订立本约合同(即明确具体职工向开发公司发出订立本约合同的要约)。由于被上诉人没有缴纳该表中的余款,其丧失团购条件即丧失订立本约合同的资格,上诉人有权拒绝与其订立本约合同。该事实由被上诉人在起诉状“事实与理由”部分第二段第一、二行自认欣升公司“不与原告签署容郡国际22号楼2单元302室商品房买卖合同”的自认予以证实。当事人对不存在商品房买卖合同的事实是不存在争议的。原判决却做出相反的认定,剥夺当事人处分权的行使。2.被上诉人没有证据证实本案具备本约合同的要素。《商品房销售管理办法》是建设部颁布的行政规章,属于规范商品房买卖市场的强制性规范,但这种规范行为是对商品房买卖合同本约的规制，而非对预约的规制。“协议书”、“职工住房选购签字表”、原审调查笔录等都不能明确本约合同需要具备的；“交付使用条件及日期”,《商品房销售管理办法》第十六条将“交付使用条件及日期”为商品房买卖合同的必备条款。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格,方可交付使用。”《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后方可交付使用;未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第五章专章规定了商品房交付条件。从上述法律规定看,协议书由于“存在法律或事实上的障碍”,不可能就商品房交付标准作出以上规章所要求的那么明确、详细的约定。被上诉人提交的证据不能证实房屋交付使用的条件和日期,该事实是不清楚也不确定的。《商品房销售管理办法》第十六条将“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款,作为确认所交付的商品房面积及认定所交付商品房建筑面积与合同约定是否存在差异的标准,确认所交付商品房面积的依据为产权登记面积或测绘成果表,而产权登记面积或测绘成果表是交付商品房面积的标准。而确定上述面积在预约合同阶段是无法完成的,不可能作出明确、具体的约定。有关“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”该条款也是商品房买卖合同的必备条款。被上诉人至今还主张车位有争议,这进一步证明订立本约合同的条款不符合法律要求,当事人没有就本约合同的基本要素达成一致意思表示。同样,装饰、设备标准承诺,以及“办理产权登记有关事宜”等约定均属于在预约阶段难以完成的事项。因此,被上诉人主张上诉人履行本约合同义务,缺乏证据。3.被上诉人没有证据证实符合团购条件。被上诉人拒绝交清余款,单位不再处理其购房事务,已经解除团购委托关系(详见证据1)。上诉人根据单位交清房款人员订立本约合同,被上诉人不在交清房款名单内,上诉人有权拒绝与其订立本约合同。五、原判决适用法律不当。1.应当适用预约合同而不是本约合同的规定。即使协议书有效,那也仅是预约合同。而被上诉人提供的收据也仅是订立本约合同需要具备的条件,而不是本约合同。原判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条是错误的,本案应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。据此可以看出,在预约合同违约情形之下,当事人的救济限于合同约定的违约责任或者是在合同解除的情况下主张损害赔偿。根据本院查明的事实,涉案的商品房认购协议继续履行的结果就是签订商品房买卖合同,而不是交付房屋。2.适用《合同法》的规定缺乏事实依据。被上诉人不付清余款,单位告知由其自行解决,解除委托合同(详见新证据1),原判决适用《合同法》第四百零二条缺乏事实依据。由于被上诉人拒绝缴纳剩余房款,不符合团购条件。因此上诉人拒绝订立本约合同,当事人之间不存在商品房买卖合同的本约法律关系,原判决适用《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条与本案客观事实不符。六、判决书主文出现逻辑错误。没有本约合同如何履行交付房屋的合同义务呢?“皮之不存毛将焉附”,原审判决要求上诉人交付房屋是本末倒置,出现法律逻辑错误。“职工住房选购签字表”是单位按照分房规则制定,单位不是房屋的权利人,怎么有权利处分上诉人的房屋呢?原审判决认定单位与职工存在委托合同关系,单位是受托人其怎么有权利决定委托人处分房屋呢?出现当承担违约。如此违反一般常理的结果,就是原判决将本约合同的效力转嫁到预约合同,所以才会出现这样有违法律逻辑的结论。七、原审判决主文履行不能。原审判决主文第一条“向……交付……房屋,并协助原告办理不动产登记”,上诉人如何协助?协助的依据是什么?协助什么?以何方式协助?协助的期限?等一系列内容都是模糊不清,当事人怎么能够履行呢?不能明确的原因是没有本约合同,事实不存在啊!八、原审判决违背公序良俗。任何人不得基于违法获利。被上诉人明知上诉人拒绝与其订立本约合同,不享有合法债权,欲以十年前“单价为3466元”的价格订立现价已高达每平方米13440元的买卖合同,从而获取房价暴涨的巨额利益。其行为明显投机取巧,扰乱房地产市场价格,严重违反《合同法》第五及第六条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利与义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。其行为属于典型滥用诉权行为,另立使司法应当严惩。原审判决的结果没有维护正常交易秩序,扰乱泰安房地产正常的市场经济秩序,实质损害社会公共利益。综合以上理由,被上诉人投机取巧的行为误导原判决没有查清本案是预约合同的基本事实。因被上诉人不交清余款,不具有团购条件,单位解除与其委托关系,上诉人也解除与其预约合同的法律关系。故而被上诉人主张缺乏事实依据,司法应当依法驳回其诉讼请求。原审判决却做出相反判断,若支持被上诉人这种以十年前房屋价格购买暴涨N倍现价房屋的投机行为,势必扰乱地方房地产交易市场价格秩序。这样的裁判结果,不但损害上诉人合法权益,也会扰乱正常的房屋交易秩序,违反《民事诉讼法》二条“民事诉讼法的目的应当维护社会秩序、经济秩序”的实效性要求。“任何人不得基于违法行为获利”,司法应当制止并予以惩戒被上诉人滥用诉权行为。法律是把双刃剑,一方面保护权利人,另一方面严惩违法人。上诉人坚信贵院一定会在查明事实基础上做出正义之果。二审中，欣升公司当庭说明：上诉状在上诉请求第一项遗漏了部分内容即“主文第一、第二项”，变更后的内容为请依法裁决撤销（2019）鲁0902民初2461号民事判决书主文第一、第二项，根据查明的事实依法改判或发回重审，并支持上诉人一审的答辩请求，驳回被上诉人对上诉人原审的诉讼请求。在事实和理由部分也是遗漏了第一页倒数第一行部分内容，将“该判决书不但没有查清本案的基本事实”修改为“该判决书主文第一、第二项，不但没有查清本案的基本事实”，其他没有变更。 杨正书辩称，一、一审法院认定商品房销售协议及商品房购销合同补充协议为商品房买卖合同正确，该两份协议显然是本约合同，并非预约合同。两份协议约定了商品房的基本情况、销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式付款时间等，并且在职工住房选购签字表中，已经列明了房号22-2-302，单价3466元，总价619616.82元，车库编号11，如此详细的信息，怎能是预约合同。答辩人已经按照约定交付了46万元的购房款，被答辩人也已经收到了该款项。被答辩人屡屡声称为预约合同，试问，预约合同有交付大部分购房款的预约合同么，显然不是。预约合同的目的是将来按照合同约定的条件订立本合同，不发生实体权利义务，本约合同是发生实体权利义务。而本案协议明显约定了详细的房屋信息，也交付了购房款，明显涉及的是实体权利义务，是本约合同。二、一审法院判决答辩人支付剩余购房款正确，在判决被答辩人交付房屋后，答辩人理所应当支付剩余购房款。三、根据民事诉讼法的规定，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。一审法院为查明案件事实，调查收集证据属于其职权范围内，并不违反法律程序。四、一审法院的调查笔录并不违法。没有法律规定法院在向证人调查时必须分别调查，分别记录。法院为查明事实，可以便宜行事。五、本案并没有超过诉讼时效，答辩人与被答辩人对于本案的房屋买卖履行问题一直在交涉中，诉讼时效处于中断过程中，答辩人的起诉并没有超过诉讼时效。六、答辩人并没有因此获得利益，被答辩人所述的滥用诉权，违法获利根本不存在。答辩人买房的目的不是为了炒房，是为生活用房。被答辩人声称十年前的单价为3466元，现已高达多少，但请被答辩人注意，答辩人交付46万元购房款也交付了十余年之久，其十年前的购买力为几何。在本案纠纷中，根本不存在违法获利情形。 杨正书向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《商品房购房协议书》、《商品房购销合同补充协议》约定的义务，即与原告签订《山东省商品房现售合同》，向原告交付容郡国际22号楼2单元302室房屋及附属车库，协助原告办理不动产产权登记；2.依法判令被告支付原告逾期交房违约金（以购房款619616.82元为基数，按照日万分之一计算，自2012年2月27日起至实际交付房屋之日止）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告杨正书系中国银行保险监督管理委员会泰安监管分局（原名中国银行业监督管理委员会泰安监管分局，以下简称泰安银监局）职工。被告欣升公司原名称为泰安市欣升房地产开发有限公司。2008年，因当时泰安银监局许多职工有购买住房的需求，遂由该单位工会召开职工大会，经职工共同协商，商定工会牵头帮助职工团购房屋。当时了解到还有两家单位的职工也准备团购房屋，经其中一家单位介绍，三家单位与泰安市欣升房地产开发有限公司（被告当时的名称）商定购买被告正准备开发建设的容郡国际一期的房屋共200余户，房屋均价3200元/平方米，其中，泰安银监局的职工共购买65户，原告杨正书属于该65户之一。泰安银监局随后按照与泰安市欣升房地产开发有限公司商定的意见，通知每个购房户向被告交纳预付房款100000元，2008年1月21日，原告杨正书向被告交款100000元，为此，泰安市欣升房地产开发有限公司向原告出具了收款收据。2008年3月10日，泰安市欣升房地产开发有限公司（甲方）与泰安银监局（乙方）签订《商品房销售协议书》一份，约定：中国银行业监督管理委员会泰安监管分局（以下简称乙方）因职工生活需要，经与泰安市欣升房地产开发有限公司（以下简称甲方）协商一致，由员工自愿出资购买大河项目住宅，根据国家法律及房地产有关规定，经双方协商特订立本协议书。一、乙方员工欲购买甲方大河项目住宅65套，每套建筑面积集中在148-190平方米之间（具体以房管局测绘为准），均价为3200元/平方米（阁楼部分2.2米以上按2000元/平方米，2.2米以下不算面积，储物间按2000元/平方米），先期付款每套300000元，余款在交房前一次付清。二、和室部分不办理房产证，但按建筑面积2000元/平方米支付甲方费用。三、该住宅位于原大河棉纺厂地块（详细坐落见平面组合图），地，地下建有停车位自愿买卖。四、交房标准和配套，按小区统一规划设计要求建设，另配品牌电梯。五、交房期为十五个月，自正式施工之日计算（非甲方原因造成延期交房的除外）。六、待住宅建设到主体完成后，可办理商品房预售许可证时，甲方应与乙方职工办理个人购房合同及有关事宜。七……八、双方责任权利和义务（一）甲方：1……5、负责为乙方购房者办理房产证等相关产权证明，所需税费乙方自负。6、严格按照建筑设计标准施工建设，确需变更的，应征得乙方同意，并相应调整房屋价款。（二）乙方：1、如约代购房者向甲方付清价款……4、协议书签订后七日内按300000元/户预交甲方……九、违约责任（一）双方如约履行权利义务，价格、标准不受任何人力、市场波动影响。（二）甲方延迟交房，每日按房屋总造价万分之一的违约金。（三）乙方不履约付款，逾期每日万分之一支付给甲方违约金……十一、该协议书一式六份，甲、乙双方各执三份，双方签字盖章后生效等。泰安市欣升房地产开发有限公司法定代表人牛东升在落款位置的甲方“法人代表”处签字，泰安银监局时任副局长（分管办公室工作）、工会主席的陈树涛在落款位置的乙方“法人代表”处签字，两单位均未在该协议书落款位置甲、乙方盖章处加盖单位公章。2008年5月3日，原告杨正书（与其他购房户一样）按照上述约定，又向被告欣升公司交纳购房款200000元，被告为此向原告出具了收款收据（收据中注明为“公积金贷款”）。2009年3月11日，被告欣升公司（甲方）又与泰安银监局（乙方）签订《商品房购销合同补充协议》一份，约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖大河棉纺厂地块（容郡*国际）商品房问题，最终达成如下协议：1、甲方在运行中受到市场等特殊客观因素影响，原商品房销售价格需上调，经与乙方协商，在取得谅解的基础上，同意原协议确定的每平方米均价3200元提高至每平方米3600元，阁楼价格由每平方米2000元提高至每平方米2600元，此价格调整后，为最终交房价格，交房标准不变。2、甲方按期保质完成乙方所购商品房，并交付乙方购房者，具体楼号为23#、22#、16#、15#、10#、6#、7#楼，共65套。3、乙方职工缴纳房款，在主体完工前支付不少于80%，余款在竣工决算后交房时结清。楼层之间差价，按照房管部门有关政策和开发商计价办法，待分房后，交清余款时一并结算。4、除本补充协议有关内容变更外，其它仍按原协议执行。5、本补充协议一旦签订，具备法律效力，不受任何因素影响，均共同遵守等。该补充协议仍是由被告法定代表人牛东升和泰安银监局时任副局长、工会主席的陈树涛签字，两单位均未加盖公章。2009年4月1日，原告杨正书（与其他购房户一样）按照上述约定，又向被告欣升公司交纳购房款160000元，被告为此向原告出具了收款收据。泰安银监局等三家单位职工团购被告欣升公司的容郡国际一期房屋，于2008年开工，2011年开盘，其中第22号楼、23号楼和第15号楼（共两个单元）的一个单元为出卖给泰安银监局65户职工的房屋。2011年6月8日，泰安银监局工会组织的“分局职工住房选购委员会”向单位职工发出《公示通知》，写明：“全体职工：根据职工住房选购方案，现将《住房选购人员暨拟办理签约和产权登记人员名单》予以公示，请全体职工认真核对有无差错，如有差错请于6月9日中午前反馈。另，根据住房选购委员会集体研究并经局领导同意，定于2011年6月9日正式启动住房选购工作，第一批次开始选购住房，其他批次选房事宜选购委员会将另行通知。有关事项详见《住房选购原则》。”在该通知后所附《住房选购人员暨拟办理签约和产权登记人员名单》中，列明了65户购房人的名单，包括“自购房人员46人”、“已转让房人员19人”，原告杨正书列在自购房人员的第39名。次日，杨正书参加了选房，确认所购房屋房号为22-2-302，即22号楼2单元302室。原告在“分局职工住房选购委员会”制作的《职工住房选购签字表》第25号（列）签字，该列显示：该套房屋“主房”面积178.77（平方米）、单价3466（元）、金额619616.82（元），“车库”编号11、金额10（万元），“总价719616.82（元）”。此后，被告要求泰安银监会的购房户根据上述确定的房价交清余款，2012年1月交清款项的购房户，与被告欣升公司签订了被告公司的制式购房合同，随后被告将泰安银监会各购房户选定的房屋予以交付，并于2018年签订了房管局备案的合同，又于2019年春为购房户办理了房产证。在被告通知泰安银监局的购房户交清余款时，购房户也得知，因规划问题，22号楼购房户的原定于建在楼下的车库暂时无法建造。作为购买22号楼房屋且已选定车库的原告杨正书，遂未向被告交款，并与被告就此问题进行交涉，但一直未能达成一致意见。2019年3月28日，原告向一审法院申请诉前保全涉案房屋，并于同年4月28日诉来一审法院，请求处理。2019年5月21日，原告杨正书接到邮局的取款通知单，得知被告向原告汇款（数额为已交房款总额），原告未予取款。原告庭审中表示，如支持原告诉求，原告同意交付余款，并称“当时我们是想交，是被告拒收”。案件审理过程中，原告提交了上述2008年3月10日《商品房销售协议书》、2009年3月11日《商品房购销合同补充协议》的复印件，但未能提交原件。原告称该两份合同是当初复印自泰安银监局，现未能从单位查找到原件，被告委托诉讼代理人在庭审中称，庭前曾与被告包括法定代表人牛东升在内的工作人员核实，均称与泰安银监局签过合同，但不是这两份合同，而且凡是签过且生效的合同都是盖章的，庭后，被告方根据法庭的要求再次回复该问题时，仍坚持原主张。后一审法院工作人员到泰安银监局进行调查，在上述两份协议书中签名的原该单位副局长（分管办公室工作）、工会主席陈树涛（2010年退休），现该单位副局长（分管办公室工作）蒋代明，以及单位职工李红艺（65户购房户之一）均对该两份协议书的真实性予以认可。陈树涛还称，自己也是65户购房户之一，2011年6月8日的《公示通知》和《住房选购人员暨拟办理签约和产权登记人员名单》，以及次日的《职工住房选购签字表》均属实，上面记载和签字的人员就是购房的65户，上述两份购房协议中的签名是自己和牛东升所签，两次签协议之前都是召开职工大会，经全体职工同意的，工会出面就是与欣升公司签订了该两份协议，没有签订过其他合同，此后职工与欣升公司也是按此协议的内容签订的制式合同，因为是职工自愿团购房屋，不是单位购房，所以由工会出面，也因此没有加盖单位公章，欣升公司也没有加盖公章，因不是工作文件，所以文件最后没有存入泰安银监局的工作档案，现在不知道是否还有原件，通知完交款、交房的事，泰安银监局便没再过问有关购房的事，杨正书的事是她最近来找自己，自己才知道她没办房产证。蒋代明还称，自己也是65户购房户之一，《公示通知》、《住房选购人员暨拟办理签约和产权登记人员名单》、《职工住房选购签字表》均属实，购房的65户即上面记载的人员，其中《职工住房选购签字表》是杨正书到单位来复印的，泰安银监局还为其在复印件上加盖了公章，表中记载的就是最终确定的每户的房屋，两份购房协议属实，工会出面就是与欣升公司签订了该两份协议，没有签订过其他合同，如陈局长所讲，因协议没有存入工作档案，现在单位没有原件，杨正书直到最近才找过单位，但从未让单位协调她与被告的事。关于原、被告产生争议的原因和交涉过程，原告庭审中称规划时22号楼住户的车库就建在22号楼下，后因其他原因，被告表示车库无法建在原处，并提出将15号楼的车库调整给原告的解决方案，原告认为楼距较远，未予接受，并不断与被告方工作人员交涉，2015年后，因双方争议较大，原告通过朋友直接找被告法定代表人沟通、协调，交涉未果，遂形成诉讼。被告委托诉讼代理人在庭审中则称，原告所谓22号楼车库建设变更的问题，是原告与其单位泰安银监局内部承诺和协商的，被告没有介入，也不清楚，本案收到应诉材料后，了解与原告交涉的情况，得知是在2008年到2009年期间，由售楼处的工作人员与原告交涉的，当时的经办人员已不在被告公司，现在的工作人员表示，双方的争议是原告不同意在规定的时间内一次性付清全款，原告的确是想购买被告开发的房屋，但对于付款期限达不成一致意见，包括房屋、车位、储藏室、保姆间都达不成一致，所以没有与原告达成签订商品房买卖合同的意向，没有签订合同，被告遂将原告已交付的460000元房款通过邮局汇款的方式返还给了原告。庭后，被告方根据法庭的要求再次回复该问题时，仍坚持原主张，并说明，2008年及2009年是售楼处与原告进行交涉的，售楼处当时是销售代理公司经办，2009年之后，被告的工作人员没有见过原告，也不认识原告。另查明，诉争的容郡国际22号楼2单元302室现仍登记在被告欣升公司名下。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告杨正书提交2008年3月10日《商品房销售协议书》、2009年3月11日《商品房购销合同补充协议》，以证实自己与被告欣升公司的商品房买卖合同关系。虽然原告只提交复印件，未能提交原件，但《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定，“书证应当提供原件。物证应当提供原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条则规定，“民事诉讼法第七十条规定提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”据此，根据对两协议签署人陈树涛等泰安银监局的原任、现任负责人等相关人员的调查，结合《公示通知》及当事人当庭陈述等证据，一审法院对上述《商品房销售协议书》、《商品房购销合同补充协议》的真实性予以确认。在此前提下，鉴于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而上述两份协议中显然具备了商品房的基本情况、销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等几乎全部的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时被告也按约定收取了原告的460000元的购房款。因此，上述《商品房销售协议书》、《商品房购销合同补充协议》即为商品房买卖合同。该两份合同都是原告单位的负责人（工会主要领导）代表职工签订，其代表的是包括原告在内的65户（名）购房者，原告（包括其他购房者）与泰安银监局之间是委托与被委托的关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在2008年3月10日泰安银监局与被告签订的《商品房销售协议书》中，即已载明“由员工自愿出资购买大河项目住宅”、“乙方员工欲购买甲方大河项目住宅65套”等内容，这说明被告在订立合同时已知道泰安银监局与包括原告在内的购房者（当时虽不知具体姓名）之间的代理关系，因此，上述《商品房销售协议书》、《商品房购销合同补充协议》直接约束被告与购房者，也就是直接约束原、被告。该两份协议，自愿、合法，是有效合同，原、被告均应全面履行。因此，原告要求被告向原告交付容郡国际22号楼2单元302室房屋，协助原告办理不动产产权登记，于法有据，一审法院予以支持。但与此同时，原告也应一并交清欠付被告的购房款159616.82元（619616.82元-460000元）。《商品房购销合同补充协议》约定“乙方职工缴纳房款……余款在竣工决算后交房时结清。楼层之间差价，按照房管部门有关政策和开发商计价办法，待分房后，交清余款时一并结算”，如据此约定，欠付购房款的数额需在159616.82元基础上有所调整或变更，双方可依照双方的约定协商解决或另行主张权利。另外，原告还主张一并交付附属车库，但考虑到原告自称最初与被告产生矛盾就是因车库的选址问题，而现小区是否还有未销售的车库，即便有未售车库，原告是否对于车库位置等仍有要求等情况不明。故在双方当初并未约定清楚出售给原告具体哪一套车库的情况下，原告的该项主张一审法院不予支持。原告将来可就车库问题另行与被告沟通、协商、交易。原告还要求被告与原告签订《山东省商品房现售合同》，不论原告所指的合同是被告单位的制式合同，还是不动产登记部门的机关填写的合同，如有必要，在办理诉争房屋的交接、不动产产权登记时，双方可依法依约办理或处理，但在本案的民事诉讼中，原告提出该项主张，于法无据，一审法院不予支持。因双方产生争议是因原告提出车库问题，同时未交纳购房余款，被告在交涉过程中未收到购房余款的前提下，不向原告交付房屋，是行使同时履行抗辩权，故原告要求被告支付逾期交房的违约金，一审法院亦不予支持。被告辩称，原告起诉超过诉讼时效，但实际上，因原、被告对于诉争房屋买卖的履行问题一直存有争议、进行交涉，各自提出各自的要求，甚至在原告提起本案诉讼后的2019年5月21日，被告还向原告邮汇原告已付的购房款，而《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”，照此规定，虽然双方产生争议时间较长，但诉讼时效基本处于中断状态，因此，被告的该项主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十一条规定，判决：一、被告山东欣升集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨正书交付容郡国际22号楼2单元302室房屋，并协助原告办理不动产权登记。二、原告杨正书于本判决生效之日起十日内支付被告山东欣升集团有限公司剩余购房款159616.82元。三、驳回原告杨正书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6403元、财产保全费5000元，共计11403元，由原告杨正书负担904元，被告山东欣升集团有限公司负担10499元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。具体情况如下： 杨正书提交照片打印件一张，称该照片系于上周拍摄，欲证实欣升公司为22号楼业主所提供的车库并未建造在22楼楼下，应该是建造在15号楼附近的一个综合体，违反了合同约定，且现在仍不具备交付使用的条件，影响22号楼正常的使用。欣升公司质证称，对该照片真实性有异议，因照片没有拍摄的时间、地、地点于传闻证据，因此不能确认图片的内容是真实的，对证明目的也有异议，车库是原审原告主张交付的诉讼请求之一，也是其上诉理由中的主张之一，原审原告明知车库是履行不能的，但却强令司法机关支持其交付请求，属于强人所难，同时，车库是商品房的附属设施，是本约合同必备要素之一，正因为本约合同的车库及其他必备要素，仍没有协商一致，不具备订立本约合同的条件，因此，原审原告该证明目的不成立，因其主张的合同为预约合同，该预约合同不影响其正常生活与经营。 欣升公司提交如下证据：1.2020年3月蒋代明调查笔录一份；2.2020年3月陈树涛调查笔录一份；3.《商品房预售合同》（以下简称预售合同）一份；4.银行支付系统专用凭证二份及收款收据二份；5.2011年入住验房表二份；6.2018年8月23日通知书及邮寄单各一份。拟证实欣升公司有权解除预约合同并拒绝订立本约合同，当事人之间不存在商品房买卖本约合同的法律关系，具体证实内容:1.欣升公司与被调查人多次催促杨正书缴纳房款，其拒绝缴纳。2.杨正书所在单位因杨正书拒绝缴纳房款，告知其自行处理商品房买卖的事情，已经与其解除委托团购的委托关系。3.其他团购人员已经将房款交付单位，单位通过承办人蒋代明账户将房款转交欣升公司。其他团购人员交清房款后与欣升公司订立本约合同，欣升公司按照约定交付商品房。4.商品房买卖合同的本约合同为格式文本，属于行政机关监管合同，当事人订立合同必须符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。杨正书主张的团购合同不具备格式文本的要求，没有商品房交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款，是预约不是本约合同，杨正书主张继续履行本约合同没有事实依据。5.预售合同第六条-第九条及附件八第6条均要求当事人先付清房款，后交付商品房。杨正书主张付清房款与交付商品房为同时进行，违反行业要求与商业惯例。6.订立本约商品房买卖合同的成就条件为先付清房款，杨正书拒绝支付房款，其行为违反预约合同的约定，属于根本违约。欣升公司与杨正书所在单位多次催要未果的情形下，欣升公司有权解除预约合同并拒绝订立本约合同。7.上诉人山东欣升集团有限公司（以下简称欣升公司）与被上诉人申请人杨正书之间早已解除商品房预约合同关系，当事人之间不存在任何法律关系，杨正书主张履行本约合同没有事实依据。8.被调查人蒋代明、陈树涛证实因杨正书不缴纳预约合同约定房款，单位不再处理杨正书是否购买欣升公司商品房的事宜，单位已经解除与其商品房买卖预约合同的委托关系。同时被调查人多次催促杨正书应当交清房款，杨正书没有交清房款的事实阻碍当事人订立本约合同附加条件的成就。欣升公司拒绝与其订立本约合同，杨正书是明知的，原审判决支持杨正书享有本约权利与客观事实不符。9.被调查人证实付清房款后欣升公司才与购房职工订立本约合同，并在本约合同约定交付商品房的时间。杨正书主张房款与交付商品房的时间为同时进行，与客观事实不符。欣升公司对预约合同享有后履行抗辩权，杨正书没有按照预约合同约定付款的违约行为，属于根本违约，欣升公司有权解除预约合同并拒绝订立本约合同。10.2018年8月杨正书收到欣升公司解除预约合同的通知至今没有提出异议，预约合同已经解除，欣升公司与杨正书不存在本约商品房买卖合同的法律关系。 欣升公司还提交：证据7.（2018）宁03民终92号判决书一份；证据8.《最高人民法院公报》2012年第11期商品房预售合同纠纷案判决书一份。拟证实:《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容是判定商品房买卖合同本约还是预约合同的依据。1.生效预决事实证明《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容是判定商品房买卖合同本约还是预约合同的依据，二份生效判决对本案具有指导意义，本案应当同案同判。2.杨正书主张的团购合同不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，团购合同是预约合同不是本约合同，杨正书主张享有本约合同的权利缺乏事实依据。3.杨正书原审提交《协议书》已载明“乙方员工欲购买甲方大河项目”，第六条“甲方应与乙方职工办理个人购房合同及有关事宜”足以证实杨正书想购买欣升公司的商品房，如果购买需要办理“个人购房合同及有关事宜”，杨正书原审出示的单位“公示通知”也明确“拟办理签约……人员名单”。进一步印证杨正书如果想购买欣升公司商品房需要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的商品房买卖法律关系的具体内容。两份生效判决适用的法律对本案有指导作用。 欣升公司称：2020年3月蒋代明、陈树涛调查笔录是山东欣升集团有限公司代理律师周艳波及律师助理共同调查获取的；除证据7、8外其余证据均提供原件予以核对。证据4银行专用凭证两份分别是2011年7月7日转账凭证二百万，2011年7月13日转账凭证二百万，收款收据两份分别是2011年7月7日收据二百万，2011年7月13日收据二百万，2011年7月7日和2011年7月13日的两百万是分批交纳的两笔二百万，由单位指定蒋代明代收预购买商品房余款，蒋代明代收完转交给欣升公司并提交付款的名单；证据7、8均为打印件，来源是自聚法案例库打印的判决书。 杨正书质证称：证据1至证据6均不是新证据，证据7及8不属于证据的范畴，对于调查笔录的真实性有异议，对商品房预售合同的真实性没有异议，对转账凭证和收据真实性我们没有异议，对证据1至5，与本案的关联性、证明目的均有异议，首先这两份调查笔录应该是属于证人证言，不符合证据的有效形式，其次，从调查笔录内容上看，均与欣升公司所主张的合同性质是预约合同还是本约合同无关，仅是陈述的房屋买卖的交易事实。欣升公司在认可蒋代明、陈树涛陈述的同时，在本次庭审中，又否认牛东升签字的事实，其行为前后矛盾，尤其是对于本案一审判决所认定的交易事实，基本上持有异议，但该两调查笔录的内容却与欣升公司的主张不一致；商品房预售合同与本案没有任何关联性，其买受人并非本案的当事人，不能作为本案的定案依据。对于收据所载明的2011年的7月13日收据所证明的事由为借款，2011年7月7日收据，收款事由也同样为借款人，但收款人并非欣升公司。因此，对于该款项与本案的关联性也有异议。欣升公司所提交的该两组收据和转账凭证，无法证实是团购房剩余的购房款。上诉人与被上诉人权利义务的确定，并不能依据上诉人欣升公司所提交的该部分证据确定，应当依据法院查明的事实以及尤其是涉案的两份协议确定双方的权利义务。对于入住验房表真实性无法确认，从该证据形式上看并非原件而是复印件，且该证据与本案并没有直接的关联性，也无法证实欣升公司的主张。对于通知书以及邮寄单真实性无法确认，对证明目的有异议，该通知书以及邮寄单并没有收件人的签字，无法证实欣升公司已经履行了送达通知义务，根据该通知书的内容，完全可以表明，上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，且双方一直存有争议。对于证据7、8，首先该组证据均是判例不属于证据的范畴，另外该两判例所表明的法院所查明的案件事实均与本案不同，也与本案不具有任何相似性，与本案没有直接关联，不能作为本案的定案指导意见，尤其是2018宁03民终92号并非公告案例。以上证据，均不能证实原被告之间是预约合同，原被告之间所签订的协议，是本约还是预约，并非依据欣升公司在本次庭审中所提交的调查笔录、相关案例来认定，而应当依据本案客观存在的两份协议予以认定。 欣升公司于2020年12月23日又提交如下证据：1.2020年12月22日协助执行通知书一份；2.2020年11月17日履行通知书一份；3.2020年11月28日银行付款单一份；4.2020年12月1日泰安市岱岳区人民法院收款发票一份；5.2018年8月通知书、邮寄单及签收回执各一份。拟证实：1、欣升公司多次催促宗超缴纳房款，其以是被借名为由拒绝缴纳。2、欣升公司因宗超及杨正书违反预约合同约定，欣升公司2015年及2018年均向两人发出解除商品房预约合同的及催促办理解除预约合同的后续事务处理的书面通知，两人接到通知后均无异议。3、欣升公司解除与宗超预约合同后，已经向其返还缴纳团购房款46万元，2020年11月17日泰安市岱岳区人民法院已经司法确认，并发出履行通知书，生效法律文书已经确认欣升公司有权解除预约合同，解除的法律后果是返还46万元，杨正书主张履行本约合同的诉讼请求与客观事实不符，与生效司法确认事实相矛盾。欣升公司称：提交的以上证据均是涉及案外人宗超的证据，但因宗超与杨正书均是团购员工，向宗超发出的解除通知及催促办理解除法律事务两份通知，与杨正书发出的时间及内容均是一致的，向杨正书发出的通知书邮寄单、签收回执已经在第一次庭审时提交。杨正书质证称：对于证据1、2真实性没有异议，但第一份证据并没有显示落款时间，不能证实该份证据是上诉人于2020.12.22日收到的；对于证据3、5的真实性有异议，对于证据4的真实性无法确认；对本案的关联性有异议，且该组证据（指证据1至5）均是在本案法庭辩论结束后所提交，不属于新证据，法院应当依法给与上诉人处罚，对该组证据的证明目的有异议，该组证据均与杨正书无关，根据上诉人代理人的陈述，其提交的执行案件依据是司法确认，也就是说是上诉人与案外人协商和解后，经过法院所确认的法律文书，并非依法经过法院判决所认定的，因此该组证据不能作为本案的参照依据，不能证实上诉人向杨正书发出过解除通知单，因此不能证实上诉人已经履行了解除催告义务，上诉人所主张的解除权不能成立。针对杨正书对证据1的质证意见，欣升公司代理人当庭拨打其称是岱岳区法院执行局执行法官的电话，用以核实送达时间为2020年12月22日下午3点后送达。拨打电话通话结束后，杨正书质证认为，不能确认山东欣升公司代理人所拨打电话通话对象的身份，即便通话对象是岱岳区法院工作人员，证据1也是在昨天才送达山东欣升集团有限公司，但该证据与本案无任何关联性，不能作为本案的定案依据，其他坚持上述质证意见。审查认为，欣升公司提交的以上证据均系案外人宗超的材料，与本案没有关联性，故对上述证据在本案中不予认定。 本院经审理查明：对于欣升公司提交的2018年8月23日通知书，杨正书否认收到过该通知书。根据欣升公司出示的邮件全程跟踪查询单，显示“2019-8-24妥投他人收传达保安”，并非杨正书本人签收，对此，欣升公司称：因欣升公司不知道杨正书具体的身份信息的情况，仅能根据其所在的单位提交的名单，知道有该员工欲购买商品房，于是欣升公司按照该员工所在的单位地址进行的邮寄，杨正书所在单位为银监局，是特殊单位，邮寄送达人员不能进入该单位，由单位指定的门卫来签收。另查明，2008年3月10日，泰安市欣升房地产开发有限公司（甲方）与泰安银监局（乙方）签订《商品房购销协议书》一份，一审载明协议名称为“《商品房销售协议书》”，与证据显示的协议名称不一致，本院予以更正。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于欣升公司主张的一审法院调查笔录问题，审查认为，一审时因就杨正书提交的2008年3月10日《商品房购销协议书》、2009年3月11日《商品房购销合同补充协议》复印件，本案双方当事人产生争议，为查明案件事实，一审法院向泰安银监局相关人员进行调查，并形成调查笔录，有利于对相关证据及事实的认定，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释有关法院依职权调查收集、审查核实证据的规定精神；而举证期限涉及的是当事人举证，欣升公司认为法院调查已超出举证期限，于法无据；本案并非当事人申请证人出庭作证，亦非当事人申请多位证人出庭作证，故对欣升公司认为调查笔录不符合法定形式及调查程序违法的上诉主张，不予支持；关于一审审限，因存在管辖权异议、申请审限延长、疫情等需要审限变更的事由，一审经报请审批变更了审限，故对欣升公司认为法院调查已超出审理期限的上诉理由，不予支持。 关于涉案《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》的性质，即该两份协议是预约合同还是本约合同问题。审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判断该两份协议是预约合同还是本约合同，最主要的是看两协议是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期等条款内容，如具备，则可认定为本约合同，反之，则应认定为预约合同。本案中，《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》明确约定了交易房屋的位置、具体楼号、面积、价格、付款时间及方式（如：乙方职工缴纳房款，在主体完工前支付不少于80%，余款在竣工决算后交房时结清。楼层之间差价，按照房管部门有关政策和开发商计价办法，待分房后，交清余款时一并结算）、交付条件及日期[如：交房标准和配套，按小区统一规划设计要求建设，另配品牌电梯；出售给乙方购房者的房屋应无产权土地纠纷、无抵押、担保，并提供验收合格证及《住房质量保证书》；交房期为十五个月，自正式施工之日计算（非甲方原因造成延期交房的除外）]、办理产权登记有关事宜（如：负责为乙方购房者办理房产证等相关产权证明，所需税费乙方自负）、违约责任（如：甲方延迟交房，每日按房屋总造价万分之一的违约金；乙方不履约付款，逾期每日万分之一支付给甲方违约金）等内容，且在《商品房购销合同补充协议》中亦明确约定“……,此价格调整后，为最终交房价格，交房标准不变”，在欣升公司出具给杨正书的收款收据中亦载明“收款事由：购房款”，因此，根据以上内容，可以认定涉案两份协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且欣升公司也按约定收取了杨正书460000元的购房款，一审认定涉案《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》应为商品房买卖合同，于法有据，并无不当。故对欣升公司认为涉案两份协议仅是预约合同、而非本约合同、应当适用预约合同而不是本约合同的规定、适用《合同法》的规定缺乏事实依据等的上诉理由，不予支持。 欣升公司主张预约合同已经解除，首先，涉案两份协议并非预约合同，其次，欣升公司虽提交2018年8月23日通知书、邮寄单，并出示邮件全程跟踪查询单，主张2018年8月杨正书收到欣升公司解除预约合同的通知至今没有提出异议，预约合同已经解除，但杨正书否认收到过该通知书，而欣升公司出示的邮件全程跟踪查询单，亦显示为“他人收”，非杨正书本人签收，故现有证据不足以证实杨正书收到了欣升公司解除合同通知且没有提出异议、双方合同已解除的事实。另外，杨正书在欣升公司通知泰安银监局的购房户交清余款时，虽未向欣升公司交款，但系事出有因，且《商品房购销合同补充协议》中亦明确约定“乙方职工缴纳房款，在主体完工前支付不少于80%，余款在竣工决算后交房时结清”，而欣升公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定为据，认为双方合同已解除，但现有证据不足以证实本案符合该条规定的“买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的,应予支持”的情形，故对欣升公司关于双方合同已解除的相关主张，不予支持。 涉案《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》系泰安银监局代表包括杨正书在内的购房者与欣升公司签订的商品房买卖合同，欣升公司在订立合同时已知道泰安银监局与包括杨正书在内的购房者之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，一审法院认定涉案《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》直接约束作为委托人及购房者的杨正书和欣升公司，于法有据，并无不当，欣升公司以“在单位及欣升公司向杨正书催要余款的情况下其仍然拒绝履行,单位不再处理其是否与欣升公司订立商品房买卖合同及后续事情,单位告知由其自行解决，况且单位在通知完交款及交房的事后，便没再过问有关购房的事”为由，主张杨正书与单位之间的团购委托关系已经解除，但该事由指向的是涉案两协议签订后，而涉案两协议本身就直接约束杨正书和欣升公司，在协议签订生效后，杨正书与单位之间的委托代理关系是否已解除，均不影响涉案两协议对杨正书和欣升公司的效力。 欣升公司虽主张本案已超诉讼时效，但根据已查明的事实，在欣升公司通知泰安银监局的购房户交清余款时，杨正书等购房户也得知，因规划问题，22号楼购房户的原定于建在楼下的车库暂时无法建造，杨正书遂未向欣升公司交款，并与欣升公司就此问题进行交涉，但一直未能达成一致意见，而欣升公司二审提交2018年8月23日通知书、邮寄单等证据，并主张2018年8月杨正书收到欣升公司解除预约合同的通知，亦可佐证双方对于诉争房屋买卖合同的履行问题一直存有争议、进行交涉，在欣升公司于2018年8月23日还邮寄通知书的情况下，杨正书于2019年4月28日向一审法院提起诉讼，应认定不超诉讼时效期间，一审对欣升公司的该项主张不予采纳，并无不妥。 关于一审判决是否存在“超裁”问题。欣升公司主张杨正书没有提出诉讼请求支付房款,但原审判决却判令杨正书支付，原审判决第二项严重违反“不诉不理”的基本原则。对此，审查认为，因杨正书与欣升公司之间形成的商品房买卖合同关系，系双务合同关系，杨正书在请求交付房屋的同时，亦负有向欣升公司支付购房余款的义务，杨正书虽未提出诉讼请求支付购房余款，但杨正书在一审庭审中表示，如支持其诉求，其同意交付余款，并称“当时我们是想交，是被告拒收”，故基于公平、等价有偿、诚实信用等原则，一审在支持杨正书提出的交付房屋等诉求的同时，判令杨正书履行支付剩余购房款的义务，符合本案实际，也兼顾了双方当事人的利益，有利于一并解决纠纷，减轻当事人诉累，亦无不妥。 因涉案《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》应认定为商品房买卖合同，该两份协议是有效合同，杨正书和欣升公司均应全面履行，故一审法院判决支持交付房屋的诉求有合同依据，判决主文亦有明确的履行内容，因此，欣升公司认为没有本约合同、原判要求欣升公司交付房屋是本末倒置、出现法律逻辑错误、原审判决主文履行不能的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 因涉案《商品房购销协议书》及《商品房购销合同补充协议》均明确约定了商品房价格，在后续分房时亦进一步明确了“单价3466元”，而杨正书和欣升公司均应全面履行涉案协议，故对上诉人认为杨正书行为属于滥用诉权、获取巨额利益、原判违背公序良俗的上诉理由，不予采纳。 关于车库问题，因原定于建在涉案房屋所在22号楼楼下的车库，未能建造，现22号楼楼下未建车库，一审基于杨正书与欣升公司最初产生争议即是因车库的选址问题，并考虑到现小区是否还有未销售车库、杨正书是否对于车库位置等仍有要求等情况不明，在双方当初未约定清楚出售给杨正书具体哪一套车库的情况下，对杨正书的该项主张，未予支持，并释明杨正书将来可就车库问题另行与欣升公司沟通、协商、交易，并无不当。故对杨正书认为应改判欣升公司向其交付车库的上诉请求及理由，不予支持。 根据本案事实及协议约定，一审认定欣升公司在交涉过程中未收到购房余款的前提下，不向杨正书交付房屋，是行使同时履行抗辩权，符合本案事实及协议约定，亦于法有据，故对杨正书要求欣升公司支付逾期交房违约金，一审未予支持，并无不妥，杨正书认为欣升公司应支付其预期交房违约金以及欣升公司认为其享有后履行抗辩权而非同时履行抗辩权的上诉理由，均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，杨正书及欣升公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12806元，由杨正书负担6403元，山东欣升集团有限公司负担6403元。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 许安冉 书记员 李争艳