贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6219号 原告：李欣，女，1996年1月2日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田培，贵州舸林律师事务所律师。 被告:遵义恒志房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区迎宾大道，统一社会信用代码：915203020677459714。 法定代表人:刘洪光，副总经理。 委托诉讼代理人：安正茂，公司员工。 委托诉讼代理人：何杰，贵州宣典律师事务所律师。 被告:金士翔(北京)资产管理有限责任公司,住所地:北京市朝阳区金盏乡北马房村******,统一社会信用代码:9111010509696986XP。 法定代表人:南京媛，总经理。 委托诉讼代理人：迟祖光，北京市盈科律师事务所律师。 原告李欣与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司（以下简称“恒志房开公司”）、金士翔(北京)资产管理有限责任公司（以下简称“金士翔公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欣的委托诉讼代理人郭瑞承，被告恒志房开公司的委托诉讼代理人安正茂、何杰，被告金士翔公司的委托诉讼代理人迟祖光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李欣向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告连带退还原告多缴纳的房款40000元,并从起诉之日起按年息6%支付资金占用费至还清为止；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月，经被告的销售人员介绍，原告准备购买被告恒志房开公司位于贵州省遵义市红花岗区房屋，在签订合同之前,被告告知如果参加一个所谓的“金九银十”活动，就可以得到8万元的奖励。在销售人员的鼓吹和欺骗下，原告未经认真考虑，错误的认为40000元可以冲抵本金，加上赠送的80000元就有120000元的优惠，就与被告恒志房开公司签订了《英伦国际定购协议书》、《商品房订购确认书》。在该协议中，被告将房屋初始价格设定为6301.76元每平方米，然后在给予原告所谓的优惠后，双方按5240.7元每平方米订立了合同。与此同时，在被告的要求下，原告将购买优惠的40000元打入了被告金士翔公司的账户。协议签订后，双方又于2019年5月27日签订了《商品房买卖合同》，并在随后的时间里支付了剩余房款。款项全部支付给被告后,原告在无意中发现，依照双方的定购协议和备案表，原告购买的房屋单价为5240.7元每平方米,面积为87.81平方米,总价应为460186元,但原告为了购买本套房屋,一共支付了507562元，除维修基金外，差额达到了40000元。发现这一情况后，原告开始不停向被告要求给予明确的说明,但被告以该款系被告金士翔公司收取，且该款系购买优惠而产生，不可能再退还。原告认为，依照住建部《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》和遵义市相关部门的文件，违反了房开企业以“以捆绑服务方式乱收费”“通过第三方收取团购费等”是违反国家相关政策的违法行为,特别是在本案中,房开通过先涨价后优惠的方式（据了解,没有缴纳团购费的其他购房户,其购买价格与原告相差无几）,骗取原告缴纳所谓的团购费,实际上是对购房业主的欺诈,而被告金士翔公司,在原告购买房屋的过程中,并未提供过任何的服务,也没有通过自己的努力让原告得到真正的实惠,其收取原告款项的行为目的,就是给被告恒志房开公司谋取更多的收益,完全是与被告恒志房开公司恶意串通损害原告权益的行为。而依照双方的定购协议,就优惠80000元双方也存在不同的理解,按照合同法的规定,被告系格式合同的制定者,应当承担对其不利的解释,在这样的情况下,原告多次与其他受骗业主共同向被告要求退款,但被告恒志房开公司对原告的正当要求却一再推诿。为此，特依法提起诉讼。 被告恒志房开公司辩称，我公司并不是适格的被告，本案中，原告虽然在我公司购买商品房，但关于40000元活动费的收取与我公司没有关系。我公司并没有收取到每户40000元的活动服务费。原告无权要求退还40000元的活动服务费，本案的被告金士翔公司代理销售我公司房产，其身份是提供销售服务的居间服务，其服务内容包括，销售广告的投入、销售政策的制定、活动的举办、客户的开发等等。而原告等客户正是在享受了被告金士翔公司提供的服务后向被告金士翔公司自愿缴纳的费用。该费用的缴纳系双方自愿行为，不存在任何误解或胁迫情形，也没有违反法律的规定。原告购买的价格，也的确享受到了相应的优惠，不存在误解情形。众所周知，每年的9-10月份是房地产市场开展销售活动的黄金时间（俗称“金九银十”），各大房地产商都会举行力度较大的促销活动。我公司采取的促销团购活动正是在这一时间根据当时的市场形势举办的，这一活动举办是正当合法的。房地产市场价格是公开透明的，原告不可能不知道当时的房屋市场价。在出售房屋时，原告签订的优惠活动单及房屋订购协议载明了房屋的原价，原告对这一情形是知情的，如果不是有很大的优惠，原告等人怎么会集中购买，原告正是在对比了当时的市场价及优惠价后才做出购买的决定。因为一个人买房不是去一次就决定的，也不是只去一家公司，而是基本上都是在活动举办前后都去过，并做了价格对比的，如果是真没有优惠怎么会有这么多人在短时间内集中购买呢。因此，原告说有误解是不成立的。原告缴纳40000元的活动费，系当时市场情形下的自愿且正常行为，合情合理合法。既然是我公司在活动期间推出的价格，当然是时间有限制、名额有限制，而且需要购房者付出一定的对价，即需要缴纳一定的活动服务费，被告金士翔公司作为活动的筹备方，提出要支付40000元的活动服务费，才可以享受80000元的优惠，当然是合情合理的，原告方对此也是知情并同意的，正是因为原告同意后，才会在向我公司缴纳购房款之外，额外向被告金士翔公司支付了活动服务费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告金士翔公司辩称，对本案原告的全部诉讼请求不予认可。本案案由是商品房销售合同纠纷，但是我方认为我方与原告存在的是服务合同关系，并不是销售关系。根据我方与原告的法律关系，我方已经实际履行了服务合同，服务合同的目的已经实现；我方与原告之间的法律关系应当受到法律的保护，原告应当遵循诚实守信原则，若其不参加优惠购房活动则应当对购买房屋的差价予以补足。我方与各原告签署了《活动优惠单》，约定其参加优惠活动应支付相应费用，并享有优惠购房权益，据此，我方与原告形成了服务合同的法律关系。即原告支付活动费用，享有对应的购房优惠。我方的经营范围包括房地产经纪，可对被告恒志房开公司开发的案涉楼盘进行推广宣传及销售，为原告向被告恒志房开公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同，未超出其经营范围。同时被告恒志房开公司认可我方提供的上述服务内容，故应当认定我方为原告购买涉案房屋提供了服务。原告向我方支付活动费后，双方已经成立事实上的服务合同关系，该40000元应当认定为服务费。原告自愿签署《活动单》，并未违反国家法律、法规强制性规定，其合同应属有效。我方已实际履行服务合同，且服务合同目的已经实现。我方作为平台公司，享有一定的客户资源，如果我司可提供足够的购房者资源，则被告恒志房开公司会给予一定的价格优惠。基于此，我司接受被告恒志房开公司委托，就其开发的“英伦国际”楼盘进行推广。同时我方已经向原告实际履行了服务合同义务，并达到服务目的。推广过程中我方与原告先签署《活动单》，确定原告参加优惠活动后，我方通过平台继续组织购房者，待购房意向人达到多人后，一同向开发商予以商谈优惠价格。据此原告与被告恒志房开公司再签署《商品房订购确认单》《英伦国际订购协议书》以及《商品房买卖合同》。《活动单》签署时间均早于《商品房订购确认单》签署时间，在该期限内我公司向原告履行服务义务，即原告与我方签署《活动单》后，我方积极组织团购，并和开发商商谈优惠达成优惠条件后由原告与开发商就优惠后价格签署相应协议，享有实际优惠。至此，我方已向原告提供了完整的服务，且实现了服务合同目的。原告与我方签署的《活动单》已经形成事实服务合同关系，且目的实现，应当遵循诚实守信之原则，否则应当对其享有的优惠进行补偿。我方与原告签署的《活动单》明确表明了，活动费40000元，购买物业给予优惠80000元。该表述不存在歧义，一般人不会误解为原告诉称的“优惠12万”。退一步讲，即便原告签署《活动单》之时存在误解，但其与被告恒志房开公司签署《商品房订购确认单》也是认可了其优惠前原价以及优惠后原价，均是优惠了80000元。同时，原告签署《商品房买卖合同》之时也是按照优惠后价格予以购买。所以，即便其签署《活动单》时存在误解，那么在其与被告恒志房开公司签署相应文件之时理应一并提出，而原告购房过程中对原价、实际购买价格、优惠价格反复确认后签署的一系列文件来看，均可证实其对我方组织的团购活动规则予以明知。在其参加我方组织的购房活动后，同时实际享受了优惠购房的客观事实下，应当恪守诚实守信原则，遵守合同约定，但原告之诉求并不符合退还活动费的情形，故其请求于法无据。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年9月，经被告的销售人员介绍，原告拟购买被告恒志房开公司开发的位于贵州省遵义市红花岗区房屋。在签订合同之前,原告参加二被告的“金九银十”活动。据此，原告与被告金士翔公司于2018年9月16日签订“《英伦国际》活动优惠单”（未加盖被告金士翔公司印章，但被告金士翔公司在庭审中认可相对方为其公司），载明：兹有李欣定购英伦国际项目7号楼2单元1502室，本人自愿参加英伦国际项目“金九银十优惠活动”，享受活动优惠价格并自愿参加缴纳本次活动优惠交40000元，购买物业（房屋）给予优惠80000元／套。此费用客户于2018年9月23日缴纳首付／全款同时缴纳，本次活动优惠为暂时活动，长期不可用，客户依据英伦国际《商品房定购协议书》约定延期缴纳首付款的，相应优惠取消，所定购房屋售楼部可再次销售，已缴纳款项不予退还，客户对此已充分知悉且无异议。2018年9月23日，原告李欣通过刷卡交纳40000元，被告金士翔公司向原告出具收据，载明系英伦国际7-2-1502金九银十活动。同时，原告与被告恒志房开公司签订了《英伦国际定购协议书》、《英伦国际商品房订购确认单》，约定：客户参加“金九银十”优惠活动，交40000元享受80000元／套优惠；原告所购房屋优惠前建筑面积单价为每平方米6301.76元，总价553357元；优惠后建筑面积单价为每平方米5240.7元，总价460186元。后原告按约定的优惠后的单价与被告恒志房开公司签订了《商品房买卖合同》并按约定的优惠价格支付了购房款。因原告支付购房款时并未要求核减其之前交纳的参加“金九银十”优惠活动的40000元款项，现原告以二被告收取的40000元款不符合相关规定且违法，其实际支付的款项并未享受到优惠80000元，应当将40000元作为原告多交纳的购房款予以退还为由向本院提起诉讼，酿成诉争。 另查明，被告恒志房开公司与原告签订的《英伦国际商品房订购确认单》和被告金士翔公司与原告签订的“《英伦国际》活动优惠单”中，载明的销售经理签名均为龙美玲，置业顾问签名均为李欢。 上述事实，有双方之间的“《英伦国际》活动优惠单”、商品房订购确认单、订购协议书、商品房买卖合同，原告支付款项银行流水、收据等书面证据及双方当事人的陈述佐证。 本院认为，“金九银十”是各地房开公司开展的售房优惠活动，按照该种情形通常的交易习惯，原告在交纳40000元款项时就应该明知是交40000元购买80000元的优惠，也就是交纳40000元折抵80000元。再者，被告金士翔公司在房屋销售活动中开展了相应的宣传及为“金九银十”销售活动开展了一系列服务活动，其后原告与被告恒志房开公司已按优惠后的价格签订了《商品房买卖合同》并清结了购房款，当时原告并未提出该40000元款项应当折抵购房款，应当视为原告已认可该40000元款项系支出的服务费或者是用40000元购买的享受80000元的优惠，该费用系原告自愿交纳，其意思表示是建立在双方自愿的基础上。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，现双方的合同已经履行完毕，原告以被告多收取购房款要求被告退还40000元款项的证据不足，理由不充分，其诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李欣的诉讼请求。 案件受理费400元（已减半收取），由原告李欣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员 周安应 二〇二〇年十二月十日 法官助理 余 萍 书 记 员 李林蔓