江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初4426号原告（执行异议人）：郭刚，男，1964年5月8日生，汉族，职工，住睢宁县。委托诉讼代理人：楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。被告（被执行人）：睢宁县高集供销社，统一社会信用代码91320324136972159H，住所地睢宁县高集街。法定代表人：王茂强，该社主任。委托诉讼代理人：朱继民，睢宁县群星法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：睢宁县日用杂品有限公司，统一社会信用代码913203241369752615，住所地睢宁县文学路中段东侧。法定代表人：白永军，该公司经理。委托诉讼代理人：王为，江苏金朝阳律师事务所律师。原告郭刚与被告睢宁县高集供销社（以下简称高集供销社）、睢宁县日用杂品有限公司（以下简称杂品公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年7月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭刚及其委托诉讼代理人楚巨山、被告高集供销社的委托诉讼代理人朱继民、被告杂品公司的委托诉讼代理人王为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，杂品公司与高集供销社民间借贷纠纷一案，依据杂品公司申请，本院于2019年2月28日依法作出（2019）苏0324财保57号民事裁定：一、查封被申请人睢宁县高集供销社所有的坐落于睢宁县车库（面朝北2间平房），查封期限为三年；二、查封申请人睢宁县日用杂品有限公司名下坐落于睢宁县文学路中段东侧（2-5层）房产一处（房产证号：**），查封期限为三年。2019年5月17日，本院作出(2019)苏0324民初2653号民事判决：睢宁县高集供销社于本判决生效后十五日内偿还睢宁县日用杂品有限公司借款本金30万元及利息（以30万元为本金，按照月息1%，自2016年3月22日起计算至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，根据杂品公司的申请，本院于2019年7月4日立案执行，案号为（2019）苏0324执3049号。案外人郭刚提起异议后，本院2020年7月3日作出（2020）苏0324执异107号执行裁定书，驳回郭刚的异议申请。原告郭刚向本院提出诉讼请求：1.判令坐落在睢宁县车库（面朝北2间平房）归原告所有；2.终止（2019）苏0324财保57号民事裁定书的执行；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2001年前，被告高集供销社因欠案外人顾学华钱款，经顾学华与高集供销社协商，自愿于2001年1月13日达成了还款抵押协议：高集供销社将职工宿舍的地皮、房屋坐落在现供销社办公室后面邢印厂住的房屋西边，东西8间抵押与顾学华。2008年1月13日，郭刚与顾学华达成了债权转让协议书，顾学华自愿将其对高集供销社享有的上述债权和抵押权一并转让给郭刚，郭刚自此享有对被执行人高集供销社的债权和抵押权。2016年7月5日高集供销社开发高集农贸市场，双方就郭刚对高集供销社享有的债权和抵押权设置的抵押物4.5间房屋达成书面协议，约定：郭刚退出抵押物4.5间房屋，高集供销社一个月内赔偿申请人20万元。但高集供销社没有按照协议的约定赔偿申请人20万元。2014年3月5日郭刚与案外人承建商江苏文信建设工程有限公司分别达成了涉案被保全的两套房屋的买卖协议，高集供销社同意将涉案的两套房屋转让给郭刚，冲抵拆迁赔偿款20万元，待最后结算。申请人依法取得了涉案的两套房产的权益，交易已经完成并履行完毕和占有使用。为维护案外人的合法权益，故提出异议，请求终止睢宁县人民法院（2019）苏0324财保57号民事裁定书的执行。被告高集供销社辩称，原告的诉求没有事实和法律依据。2014年3月5日，原告和江苏文信建设工程有限公司签订的房屋买卖协议是无效的，根据高集供销社与江苏文信建设工程有限公司签订的工程承包合同，江苏文信建设工程有限公司不具有处分和转让涉案财产的权利，为此高集供销社认为（2020）苏0324执异107号执行裁定书认定的事实有一部分与事实不符，但是对裁决的结果是认可的，请维持该裁定书的执行，驳回原告的诉求。被告杂品公司辩称，1.原告郭刚签订的房屋买卖协议相对方是江苏文信建设工程有限公司的项目经理部，而高集供销社与江苏文信建设工程有限公司签订的施工承包合同约定，江苏文信建设工程有限公司项目经理部无权对外出售房屋，故买卖协议是无效的；2.涉案房屋是小产权房，依据相关法律规定，小产权房是禁止买卖、赠与、处分的。本院查明，原告郭刚系被告高集供销社职工。2014年3月5日，郭刚作为买受人和江苏文信建设工程有限公司项目部签订2份《农贸市场综合楼职工住宅房买卖协议》）（以下简称房屋买卖协议），协议约定郭刚购买高集供销社在原址上建造的职工住宅楼，具体房屋分别为第一幢一单元301号房、302号房。房屋价款、面积确认、付款方式等条款内容均为空白。该协议落款甲方处加盖“江苏文信建设工程有限公司项目部专用章”，并由武维华签名。合同空白处标注有武维华手写“注拆迁抵押房款，最后结算为准，甲方王茂强和朱杰同意。”对此高集供销社不予认可。2017年9月6日，高集供销社与郭刚订立协议，内容为：“经双方协商，同意赔偿原高集供销社院内郭刚房屋（4.5间）合计贰拾万元整（20万元），原抵押房屋退出，一月内赔偿款还清。经办人王茂强、证明人：张森言，当事人：郭刚。”郭刚陈述“原抵押房屋退出”即指上述第一幢一单元301、302号房及车库，高集供销社未按协议履行赔偿义务。庭审中，原告郭刚提供1份落款日期为“2013年元月6号”的《睢宁县高集供销社农贸市场综合楼施工承包合同书》复印件，该合同甲方加盖“睢宁县高集供销社印章”，乙方处加盖“江苏文信建设工程有限公司”印章，王茂强在甲方代表人处签名，武维华在乙方代表人处签名，合同主要内容为：“甲方高集供销社将高集供销社农贸市场综合楼项目发包给乙方承建，工程地点在高集街中心（原供销社院内）。付款方式：本项目工程由乙方全部自筹资金建设，所建房屋前期由乙方出售，所售房款使用于工程建设上，售到所建工程款清为止。余房再由甲方安排出售。前乙方售房款由乙方支配，后甲方售房款由甲方支配。……。”被告高集供销社称该合同内容已被变更，房屋由高集供销社自行出售，另提供一份落款日期为2013年3月20日高集供销社和江苏文信建设工程有限公司签订的《睢宁县高集供销社农贸市场及职工宿舍施工承包合同书》，合同约定：“甲方高集供销社将农贸市场及职工宿舍项目承包给乙方江苏文信建设工程有限公司建设。工程名称为“高集供销社农贸市场及职工宿舍”；工程地点为高集街中心（原供销社院内）。付款方式：本项目工程由乙方全部自筹资金建设，所建房屋由甲方出售，所售房款优先偿还工程款，直至还清为止。市场部分，余房归甲方所有。”原告郭刚不认可该合同的真实性。另查明，因案外人顾学华对被告高集供销社享有债权，2008年1月13日，原告郭刚、案外人孙敬彬与顾学华签订一份《债权转让协议书》，约定顾学华将对高集供销社享有的部分债权及抵押权转让给郭刚、孙敬彬，时任高集供销社主任王**作为保证人在协议上签字。还查明，高集供销社所建职工住宅楼土地性质为国有土地，房屋建设未取得建设工程规划许可相关审批手续。上述事实，有当事人的当庭陈述、（2019）苏0324财保57号民事裁定书、（2020）苏0324执异107号执行裁定书、债权转让协议书、施工承包合同书、房屋买卖协议等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告郭刚提交的2013年1月6日高集供销社与江苏文信建设工程有限公司所签订的施工承包合同书虽约定江苏文信建设工程有限公司有权销售房屋，但房屋所在土地系国有土地，并无建设工程规划许可，该施工协议应为无效协议。作为无建设工程规划许可的国有土地上所建设的房屋，本身不具备产权过户登记的条件，也就是说，原告郭刚无法取得房屋的产权登记。此外，原告郭刚已经与被告高集供销社形成协议，被告高集供销社同意赔偿原告郭刚20万元，郭刚退出涉案房屋，也就是说，即使双方之前存在买卖协议，双方也对于解除买卖协议达成了一致意见。综上，本院认为，原告郭刚请求确认涉案房屋为其所有并排除执行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郭刚的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告郭刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张园园审 判 员  魏 峰人民陪审员  金 虎二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  吴皓月书 记 员  李雪子附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。