广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3460号上诉人（原审被告，反诉原告）：陈韶明，男，1970年2月15日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为K******（8），港澳居民来往内地通行证号码为H0*****75。委托诉讼代理人：曹庚生，广东尚宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹泽群，广东尚宽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市品发五金模具有限公司，住所地为东莞市长安镇上沙社区*************，统一社会信用代码为914***********753T。法定代理人：江某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。上诉人陈韶明因与被上诉人东莞市品发五金模具有限公司（以下简称品发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈韶明上诉请求：1.撤销原审判决第二项至第四项及第六项内容。2.改判陈韶明无须向品发公司返还款项659200元、赔偿装修损失100000元和中介费损失20000元。3.判决品发公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律严重错误。一、品发公司对案涉房屋占有和使用，依法应当向陈韶明支付占有使用费。1.虽然陈韶明和品发公司签订的《租赁合同》为无效合同，但基于品发公司对陈韶明房屋的占有和使用的事实，其应当向陈韶明支付占有使用费。2.品发公司无法证明其将厂房钥匙交付陈韶明，在品发公司正常交纳租金的情况下陈韶明无权对其可能存在于厂房内的设备及物品进行处理，故品发公司向陈韶明应当交纳的占有使用费应当计算至2019年3月12日，即陈韶明撬锁打开厂房之日。3.基于双方签订的《租赁合同》为无效合同，品发公司向陈韶明支付占有使用费的基础为占有和使用房屋，故双方在《租赁合同》第三条第四项关于免租期的约定为无效约定，在该期限内依然应当向陈韶明支付占有使用费。4.陈韶明向品发公司交付厂房后，系品发公司由于自身原因经营不善而停止经营，以合同无效为由主张退款是一个借口，并不影响其正常经营使用，更不影响正常收取房租。二、品发公司要求赔偿装修损失及中介费损失缺乏相应的事实依据和法律依据。1.品发公司要求陈韶明向其赔偿装修损失，应当对房屋的装修事实及装修费用进行举证，但在本案中品发公司无法提供证据证明其对厂房进行过装修，也无法证明其为装修支付了相应费用，应当承担举证不能的责任。2.根据《租赁合同》第七条第七项约定，陈韶明对品发公司是否装修厂房不知情，无法同意品发公司装修。3.陈韶明和品发公司于2018年10月12日办理厂房交接手续，在交接单上双方共同确认房屋状况良好，不存在质量瑕疵，所以不存在对房屋进行装修的必要性。即使存在个别地方装修，也是品发公司为了自身经营的需要而装修，在搬走时也已经拆除，不会使陈韶明受惠。三、品发公司提供的证据存在众多疑点，无法自圆其说。1.本案涉案厂房位于东莞市大岭山镇，品发公司却委托远在湖南省湘阴县的不知名装修公司，不排除串通造假的可能性。2.陈韶明向品发公司交付厂房的时间是2018年10月12日，而品发公司却于2018年10月6日就与装修公司签订《厂房维修合同》，不符常理。3.品发公司向法庭提供的装修款付款记录与《厂房维修合同》矛盾，无法做出合理说明。4.品发公司在原审庭审中也确认自身是长期从事房屋出租的二手房东，不排除品发公司长期与本案中的装修公司合作，故意将案外其他地方的装修付款记录欺骗法庭。5.如果本案中品发公司委托装修公司装修的款项多达426316元，双方之间应存在装修施工图、工人工资发放记录、施工记录、购买材料的单据、验收报告、工程款发票等，但在本案中没有上述证据材料。6.品发公司提供的装修公司《工程明细》上没有品发公司签名或盖章确认，无法证明装修内容是由品发公司与装修公司共同确认的，更没有得到陈韶明的确认。品发公司的主张只是单方陈述，可信度低。7.原审法院在原审庭审中向陈韶明、品发公司双方示明是否对装修内容价值申请鉴定，作为承担举证责任的品发公司明确表示不申请，品发公司也知悉放弃申请鉴定可能会产生的不利法律后果，应当在本案中承担举证不能的责任。恳请二审法院查明事实，纠正原审判决适用法律错误之处，判如所请。品发公司答辩称：1.原审判决认定事实清楚，证据充分、程序合法，判决正确，请求依法维持原判。2.陈韶明要求品发公司支付占有使用费计算到2019年3月12日没有事实和法律依据。品发公司已于2018年12月24日通过微信通知陈韶明搬离的情况，并向陈韶明发送了搬离的视频，亦向陈韶明邮寄了相应通知。2018年12月25日后，品发公司没有再使用案涉房屋，陈韶明要求品发公司支付该期间的房屋占有使用费没有事实和法律依据。3.陈韶明应当赔偿品发公司装修损失及中介费损失。陈韶明同意品发公司进行装修，品发公司支付了装修费用426316元，在案证据足以证明上述事实，原审法院酌情认定厂房装修损失为20万元合理，陈韶明赔偿品发公司10万元装修损失有事实和法律依据。品发公司为承租涉案厂房支付了40000元中介费，中介费属于因合同无效产生的损失，陈韶明应当赔偿20000元中介费损失。品发公司向原审法院起诉请求：1.确认品发公司、陈韶明双方于2018年7月17日签订的《租赁合同》无效；2.判令陈韶明退还品发公司押金、租金共739200元；3.判令陈韶明赔偿品发公司装修损失426316元和中介费损失40000元；4.陈韶明承担本案的诉讼费。陈韶明向原审法院提出反诉请求：1.确认品发公司、陈韶明双方于2018年7月17日签订的《租赁合同》无效；2.判令品发公司拆除在承租房屋违法搭建的建筑物、广告牌并恢复原状，或向陈韶明支付因拒绝拆除而委托第三方拆除产生的拆除费50000元；3.品发公司承担本案的反诉费。原审法院认定事实如下：2018年7月17日，陈韶明作为出租方（甲方）、品发公司作为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定陈韶明将位于广东省东莞市****************边店铺出租给品发公司使用；合同约定：一、租赁期限：厂房及店铺租期为12年，即2018年10月10日起至2030年10月09日止；二、保证金：在签署本合同时，乙方向甲方履约保证金554400元和壹个月租金184800元，共人民币739200元给甲方（本合同约定的租金不含税，因租赁产生的税费由乙方承担。甲方只凭收据收取租金，如乙方需开发票则另加收费），合同租约期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用并由甲方检查厂房及店铺合格后，甲方即可无息退还乙方履约保证金……；三、租金、水电费缴纳期限及付款方式：1.租金标准：每月租金共计184800元不含税，合同签订当日，乙方应向甲方预付壹个月的月租，以后乙方须在每月5号前付清当月租金水电费，如乙方不按时缴付，甲方有权按逾期付款额每日百分之三向乙方收取违约金，逾期超过30天的，当做乙方违约处理，甲方有权解除合同；4.租金按每三年递增10%计算，即2018年10月10日至2021年10月9日的月租为184800元不含税，其中2018年10月10日至2018年12月09日为免租期……;七、乙方的权利、义务：……4.甲方交付乙方使用的厂房及店铺的设备设施，乙方应妥善使用及维修保养，费用由乙方承担，合同终止后，乙方保证上述设施设备在归还甲方时完整无损，否则，乙方应负责恢复原状或照价赔偿；5.甲方将厂房及店铺按现状交付给乙方使用，乙方自行办理工商、税务、环保等相关证照，并负责搞好消防，费用由乙方自行负担；6.乙方在合理使用该厂房及店铺情况下，需要维修的，乙方负责维修，费用由乙方承担；7.乙方按现状接收厂房及店铺，接收后，乙方可根据其使用需要对厂房及店铺进行修缮及内部装修，但装修不得影响建筑物结构、使用安全性和立面，确保符合承建、规划、环保、消防、安全等法规的有关规定，并向有关部门申办有关手续，有关安装和装修所需的一切费用由乙方承担；同时，在乙方进行装修前，应将设计施工图交甲方备案。2018年9月18日，陈韶明作为出租方（甲方）、品发公司作为承租方（乙方）签订了一份《补充协议》，就位于东莞市****************边铺面转租一事达成协议，并约定：一、甲方同意乙方将本园区厂房及铺面转租给第三方，乙方对该物业自主经营，独立管理……;四、关于石大路铺位按照原租户合同履约直至租户合同期满，此期间铺面租金由乙方代收，且铺面全权交由乙方管理；铺面租金按照原有合同价格实收支付给甲方，即乙方按合同租金160000元每月交厂租，加上铺面现有合同实收实付给甲方不变，按交接时间另外给乙方两个月免租期，单价按新合同约定标准支付租金，剩余铺面按实际租金继续支付给甲方，直到合同期满为止后移交给乙方，重新给予两个月装修期并按新合同约定交纳租金（铺面租金整体24800元）。签订上述《租赁合同》后，品发公司于2018年7月17日向陈韶明支付了押金554400元、一个月租金184800元，陈韶明于2018年10月12日向品发公司交付了案涉的厂房。品发公司、陈韶明双方均确认案涉《租赁合同》及《补充协议》约定的路边商铺陈韶明均未交付给品发公司，所有商铺的租金仍由陈韶明自行收取，且双方确认案涉厂房的占有使用费为每月160000元。另，品发公司、陈韶明双方均确认案涉的厂房至今未取得房地产权证及建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，案涉的《租赁合同》为无效合同。品发公司主张品发公司接收了案涉厂房后，由于厂房破旧且存在漏水的情况，其对厂房的屋顶及地面进行了维修，并为此支出了维修费共426316元；由于案涉的厂房未取得房地产权证及建设工程规划许可证，案涉《租赁合同》无效，品发公司未能办理环评手续，品发公司于2018年12月24日通知陈韶明不再承租，并于当日搬离了厂房，并把钥匙放回厂房保安处，故陈韶明应向品发公司退还押金554400元、租金184800元，以及赔偿厂房维修费损失426316元，同时，由于陈韶明交付的厂房漏水严重不能使用，品发公司应无须向陈韶明支付占有使用费；为此，品发公司提交了《厂房维修合同》及工程明细、厂房维修的收款凭证、个人收付款业务回单、微信聊天记录、视频、照片、退租联络函及快递单作为证据。品发公司提交的《厂房维修合同》显示甲方为品发公司、乙方为湖南省湘阴县旭东机械设备维修有限公司，维修事项为钢构屋面更换屋瓦面及水槽、厂房维修，地点为东莞市大岭山镇马蹄岗**，承包方及付款方式为自签订合同之日付给乙方30%约120000元，工程完成80%付乙方工程款40%约160000元，整体完工后经验收合格七天后一次性付清所有工程款，施工日期为2018年10月8日至10月31日，落款甲方处有品发公司的印章，乙方处有“江某2”字样的签名及“湘阴县旭东机械设备安装维修有限公司”字样的印章；工程明细记载了各项工程的材料款及人工工资，合计金额为426316元，并有“湘阴县旭东机械设备安装维修有限公司”字样的印章。品发公司提交的收款收据记载“今收到东莞市品发五金模具交来厂房屋面维修工程款人民币426316元”，并有“湘阴县旭东机械设备安装维修有限公司”字样的印章。品发公司提交的个人收付款业务回单显示户名为湛科的银行账户分两笔向户名为江某2的银行账户共转账支付了400000元，汇款用途分别为大岭山马蹄岗换铁皮及瓦预付和工程预支。品发公司提交的微信聊天记录显示品发公司与名为“华某1小姐”的微信号的微信聊天记录。其中，品发公司于2018年9月21日向“华某1小姐”主张“根据我今天现场属地勘查，此栋厂房漏水严重，你们那能不能先维修好再交给我们啊！以后漏水我们自己负责搞定！消防设施和地面我们自己来处理。就是漏水一事应该是作为业主不可推卸的义务啊！”，“华某1小姐”称“单纯补漏水有什么意义？你们如果要重新规划一定要重盖”，品发公司称“漏水面积太大了，小问题的话，我们自己搞定。只要不漏水就行。如果全部要换掉屋顶的话，要好几十万啦”，“华某1小姐”称“这个之前和江生已经讲过，按现状态交给你们，顶和地面需要你们自己规划处理，我们不想给自己找麻烦”，品发公司称“如果只要局部换几块瓦，我们自己会处理，大面积的，有点受不了”，“华某1小姐”称“大家已经达成的事，当时我们要求是全部换，大家再来讲这件事，陈总很生气”，品发公司称“可能当时我们江总，没有去厂里仔细看，也不知道漏水的情况有这么严重”，“华某1小姐”称“江总有去看过的，漏水也是这段时间的强风雨后”；后品发公司于2018年12月24日向“华某1小姐”发送信息称“由于甲方不同意我方降级使用承租物业，另因此房屋属于违规建筑，不能办理环评手续，导致我方无法正常使用此厂房。于2018年12月25日退还此厂房给甲方。请甲方将三押及屋面翻新工程款退还给我方，如有争议以法院结果为准”，并要求“过来一下，我们现在退还给你们”，后主张“我们今天将厂房退还给你们，其他未尽事宜由我们公司的律师来代理，多谢这两个多月以来的合作”，并发送了两个拍摄厂房的视频。品发公司提交的退租联络函记载的内容与品发公司于2018年12月24日向“华某1小姐”发送的微信内容一致,落款日期为2018年12月25日。快递单显示品发公司于2018年12月15日向陈韶明邮寄文件，该文件由他人于2018年12月26日签收。另，品发公司主张由于其与湘阴县旭东机械设备安装维修有限公司存在业务往来，而该公司在东莞有办事处，故品发公司委托该公司进行装修；案涉厂房维修费用由品发公司的法定代表人江某1的配偶湛某1通过银行账户转账给湘阴县旭东机械设备维修有限公司的老板江某2，并提交了江某1与湛某1的结婚证予以证明。陈韶明对于品发公司提交的《厂房维修合同》及工程明细、厂房维修的收款凭证、视频、照片、个人收付款业务回单的真实性不予确认，对于微信聊天记录、退租联络函及快递单记录的真实性予以确认，并主张品发公司通过中介承租案涉厂房，中介已向品发公司详细介绍了案涉厂房的现状，品发公司在知悉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，还愿承租房屋，相关法律责任应由品发公司自行承担；陈韶明确实于2018年12月24日收到品发公司要求退还案涉厂房的通知，但陈韶明不同意品发公司退租，因此没有到现场办理交接手续，也没有收到品发公司退还的钥匙，陈韶明于2019年3月下旬才到现场收回案涉厂房，故品发公司应向陈韶明支付案涉厂房的占有使用费至2019年3月下旬；同时，根据案涉《租赁合同》的约定，品发公司装修前应通知陈韶明，品发公司在未经陈韶明同意进行装修，装修费用应由其自行承担，且品发公司提交的证据不足以证明其装修费的金额，而根据陈韶明到现场查看，案涉厂房顶棚没有新装修的痕迹，地，地面也未进行平整提交了《租赁场地交接说明》、《催交款项通知书》及快递单记录照片予以证明。其中，《催交款项通知书》及快递记录显示陈韶明于2019年1月16日向品发公司的法定代表人江汨鸿发出通知，要求对方缴纳2018年12月10至2019年1月9日的租金、2018年10月12日至2018年12月10日的水费及2018年12月的管理费共163632元。品发公司对于陈韶明提交的《租赁场地交接说明》的真实性予以确认，对于照片、《催交款项通知书》及快递记录的真实性不予确认，并主张《租赁场地交接说明》不能证明案涉厂房无需装修；品发公司只是对厂房进行局部维修，陈韶明提交的照片未能反映现场的真实性情况；品发公司已于2018年12月24日向陈韶明退还厂房，故不同意支付占有使用费。另，经原审法院释明，品发公司、陈韶明均明确对于案涉厂房的装修现值不申请鉴定，且陈韶明主张案涉厂房已经出租给案外人使用，部分装修已被拆除，无法还原装修原状。另查，品发公司主张其通过中介公司的介绍与陈韶明签订了案涉的《租赁合同》，并向中介公司支付了中介费40000元，由于案涉《租赁合同》无效，陈韶明应向品发公司赔偿中介费损失，并提交了《居间服务确认书（求购、求租）》、收款收据、银行转账记录予以证明。品发公司提交的《居间服务确认书（求购、求租）》记载委托人（甲方）向宇（品发），居间人（乙方）为深圳市伙伴产业服务有限公司，乙方已为甲方介绍并带领甲方实地察看之物业的名称及地址为东莞市*************，甲方处有“向宇”字样的签名，乙方处盖有“深圳市伙伴产业服务有限公司合同专用章”字样的印章，日期为2018年7月15日；品发公司提交的第一份收款收据编号为68****，记载“今收到东莞市品发五金模具有限公司交来厂房中介费肆万元”，并有“深圳市伙伴房地产经纪有限公司”的印章，第二份收款收据编号为68****，记载“今收到东莞市品发五金模具有限公司江某1交来厂房中介费，现由本人胡某1代收，金额肆万元；品发公司提交的银行转账记录显示付款人江某1于2018年7月24日向收款人胡某1转账支付了40000元，用途为拿盘大岭山华威公司佣金。陈韶明对于品发公司提交的上述证据的真实性不予确认，并主张不清楚品发公司是否通过中介承租案涉厂房，陈韶明亦未委托中介出租厂房，中介费是品发公司与中介之间的费用，与陈韶明无关。另，陈韶明主张其拆除品发公司违法搭建的水槽及后续恢复原状的费用共计50000元，但未提交证据证明，并明确品发公司未在现场搭建广告牌。以上事实，有品发公司提交的《租赁合同》、《补充协议》、《厂房维修合同》及工程明细、厂房维修的收款凭证、个人收付款业务回单、微信聊天记录、视频、照片、退租联络函及快递单、《居间服务确认书（求购、求租）》、收款收据、银行转账记录，陈韶明提交的《租赁场地交接说明》、《催交款项通知书》及快递单记录、照片、《证明》、《土地开发合同书》，以及双方当事人陈述以及本案原审庭审笔录、调查笔录等附卷为证。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案为当事人涉港的房屋租赁合同纠纷，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条的规定，品发公司与陈韶明没有协议选择合同适用的法律，本案应适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地或者其他与合同有最密切联系的法律。本案中，承租人及案涉租赁物均位于广东省东莞市，本案应适用内地法律。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，品发公司、陈韶明均确认案涉厂房及商铺未取得建设工程规划许可证或办理了相关报建手续，亦没有证据表明案涉厂房及商铺在原审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设，故品发公司、陈韶明于2018年7月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》应当认定为无效合同。因此，对于品发公司、陈韶明关于确认案涉《租赁合同》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。本案的争议焦点：一、陈韶明是否应向品发公司退还押金及租金739200元；二、品发公司诉请的装修损失是否合法有据；三、品发公司诉请的中介费损失是否合法有据；四、陈韶明诉请的恢复原状或拆除费用50000元是否合法有据。关于争议焦点一。一、由于案涉《租赁合同》及《补充协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还，本案陈韶明收取了品发公司押金554400元，故根据上述法律规定其应向品发公司退还押金554400元。二、虽然案涉的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案，双方确认陈韶明于2018年10月12日将案涉厂房交付品发公司使用，而按照案涉《租赁合同》，双方约定2018年10月10日至2018年12月9日为免租期，故按照上述法律规定，该期间双方约定租金标准实际为0元，故品发公司应从2018年12月10日起向陈韶明支付占有使用费。关于品发公司何时退还案涉厂房的问题。由于品发公司已于2018年12月24日通过微信通知陈韶明品发公司搬离的情况，并向陈韶明发送了相关的搬离视频，要求陈韶明办理交接手续，亦向陈韶明邮寄了相应的通知，但陈韶明一直未到现场处理，亦未提交证据证明品发公司于2018年12月24日后还继续占用案涉厂房，故原审法院认为，品发公司已尽到合理通知义务，但陈韶明明知品发公司搬离的情况下，故意不到现场查看处理，造成的扩大损失应由陈韶明自行承担，因此，原审法院认定品发公司于2018年12月24日已将案涉厂房交还陈韶明。至于品发公司主张由于案涉厂房漏水，其一直无法使用，故不同意支付占有使用费，原审法院认为，品发公司、陈韶明双方已在合同中约定了免租期，免除了品发公司首月的占有使用费，而该期间足以让品发公司进行装修维修，故品发公司应向陈韶明支付免租期后的占有使用费。综上，品发公司应向陈韶明支付的占有使用费应从2018年12月10日计算至2018年12月24日，按照双方明确的厂房租金标准160000元/月，共计为80000元（160000元÷30天×15天），由于品发公司已向陈韶明支付占有使用费184800元，已足以支付上述期间的占有使用费，对于多出的104800元，由于案涉《租赁合同》无效，陈韶明应向品发公司予以退还。综上，陈韶明应向品发公司退还659200元。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本案中，陈韶明主张品发公司未经其同意自行装修，且品发公司提交的证据不能证明品发公司有进行装修，但根据品发公司提交的微信聊天记录，陈韶明是清楚案涉厂房存在大面积漏水的情况，且主张单纯不漏水没有意义，一定要重盖，并要求品发公司根据需要对屋顶和地面自行进行规划处理，可见陈韶明是同意品发公司对案涉厂房进行装修维修，同时，根据品发公司提交的《厂房维修合同》及工程明细、转账记录、视频及照片，结合微信聊天记录，可证明品发公司对案涉厂房进行了装修，故对于陈韶明上述主张，原审法院不予采信。由于没有证据证明陈韶明同意利用装修物，故应由品发公司、陈韶明双方按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。关于装修现值。由于陈韶明确认案涉厂房已改变了品发公司离开时的原状，双方亦不申请对涉案厂房装修现值进行鉴定，而品发公司提交的证据不足以证明案涉厂房装修的现值情况，品发公司应承担举证不能的不利后果，故品发公司依据《厂房维修合同》及工程明细主张损失额，不具有客观性和合理性，原审法院不予采纳。但考虑到品发公司确实存在装修损失，故参照品发公司提交的关于装修的证据，结合案涉厂房的面积、损耗、市场情况及双方当事人的陈述，原审法院酌定案涉厂房的装修损失为200000元。由于陈韶明将明知未取得建设工程规划许可证的厂房出租给品发公司使用，品发公司亦未提交证据证明其在签订合同时对租赁物的合法性进行合理的审查义务，在没有证据证明任何一方对签订无效合同的行为有诱导性或其他承诺的情况下，品发公司、陈韶明双方对本案合同无效的责任应当是各自承担50%的责任，故结合原审法院对于上述装修现值损失的认定，陈韶明应赔偿品发公司装修现值损失100000元。关于争议焦点三。品发公司主张其通过中介公司的介绍与陈韶明签订了案涉的《租赁合同》，并向中介公司支付了中介费40000元，并提交了《居间服务确认书（求购、求租）》、收款收据、银行转账记录予以证明，虽然陈韶明主张不清楚品发公司委托中介的情况，但其原审庭审中亦陈述品发公司通过中介清楚了解了案涉厂房的情况，结合房屋租赁市场的一般交易习惯及租赁中介费收费标准，故原审法院对于品发公司主张其因租赁案涉厂房产生中介费40000元，予以采信。由于该中介费属于因合同无效产生的损失，故按照上述过错责任认定，陈韶明应向品发公司赔偿20000元中介费损失。关于争议焦点四。由于陈韶明确认现厂房已出租给案外人，且已改变了品发公司搬离厂房时的原状，故陈韶明要求品发公司对案涉厂房恢复原状，缺乏事实依据，原审法院不予支持。陈韶明主张因拆除搭建物及恢复原状的费用为50000元，但未提交证据证明，无法证实该费用是否实际产生以及费用金额，故陈韶明诉请的拆除费用50000元，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认品发公司与陈韶明签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、限陈韶明于判决发生法律效力之日起五日内向品发公司返还659200元；三、限陈韶明于判决发生法律效力之日起五日内向品发公司赔偿装修损失100000元；四、限陈韶明于判决发生法律效力之日起五日内向品发公司赔偿中介费损失20000元；五、驳回品发公司的其他诉讼请求；六、驳回陈韶明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费为15650元（品发公司已预交），反诉受理费为525元（陈韶明已预交），以上合计16175元，由品发公司承担5534元，由陈韶明承担10641元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。经过阅卷，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。因陈韶明为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及确定内地法律为准据法，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院围绕上诉人陈韶明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人二审中的上诉和抗辩，本院分析如下：关于占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方当事人确认的案涉厂房交付前的微信聊天记录可以反映，陈韶明是清楚案涉厂房存在大面积漏水的情况，且主张单纯补漏水没有意义，一定要重盖，并要求品发公司根据需要对屋顶及地面自行规划处理，可见陈韶明明知案涉厂房存在瑕疵并同意品发公司对案涉厂房进行维修。因案涉厂房存在的瑕疵确实影响品发公司的使用，结合案涉租赁合同约定的免租期、案涉厂房存在的瑕疵问题以及维修的工程量、维修时间等因素综合考虑，原审法院确定品发公司应从免租期两个月结束即从2018年12月10日起支付占有使用费，本院予以维持。品发公司已于2018年12月24日通过微信通知陈韶明一方其搬离的情况，并发送了相关的搬离视频，亦向陈韶明邮寄了相应的通知，要求陈韶明办理交接手续，但陈韶明一直未到现场处理，又未能提交证据证明品发公司于该日后继续占用案涉厂房。品发公司已尽到合理的通知义务，陈韶明明知品发公司搬离故意不到现场交接，造成的扩大损失应由陈韶明自行承担。原审法院认定品发公司于2018年12月24日已将案涉厂房交还陈韶明正确。品发公司应支付2018年12月10日起至2018年12月24日案涉厂房的占有使用费80000元。品发公司签订案涉《租赁合同》后已向陈韶明支付押金554400元及一个月的租金184800元，因合同无效，扣除上述占有使用费后，剩余款项应退还品发公司。陈韶明应向品发公司退还659200元（554400元+184800元-80000元）。关于品发公司的装修损失。如上所述，陈韶明明知案涉厂房存在瑕疵并同意品发公司对案涉厂房进行维修。根据品发公司提交的《厂房维修合同》、工程明细、转账记录、视频、照片及微信聊天记录等证据，足可证明品发公司对案涉厂房进行了装修。原审法院对装修损失确定及装修损失分担的分析准确详尽，本院不再赘述。关于中介费损失。品发公司提交了《居间服务确认书（求购、求租）》、收款收据、银行转账记录以证明其为承租案涉厂房向中介公司支付了中介费40000元。陈韶明在原审庭审中亦陈述品发公司通过中介清楚了解案涉厂房的情况，结合房屋租赁市场的一般交易习惯及租赁中介收费标准及双方的过错程度，原审法院确定陈韶明应赔偿品发公司中介费损失20000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈韶明的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币11592元，由陈韶明负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年十二月二十九日书记员  卢君泰附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。