江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3026号原告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站，住所地南京市中山东路**。法定代表人：陈佳兵，该站站长。委托诉讼代理人：丁浩，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文文，江苏智临律师事务所实习律师。被告：江苏帝诺特物资贸易有限公司，，住所地徐州市泉山区文亭金座**法定代表人：左文辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李传鹏，江苏盛仪律师事务所律师。原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站（以下简称“部队一储资管局南京站”）与被告江苏帝诺特物资贸易有限公司（以下简称“江苏帝诺特公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告部队一储资管局南京站的委托诉讼代理人丁浩、刘文文，被告江苏帝诺特公司的法定代表人左文辉及委托诉讼代理人李传鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告部队一储资管局南京站向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋占用费共计3065300元（2018年9月至2019年6月，减免2月，实际计算8个月，每年按照4598000元标准计算）；2、判令被告赔付逾期付款损失124451元(损失按照中国人民银行同期贷款基准利率自2019年7月1日起计算至实际清偿之日止，起诉时暂计算至2020年6月1日)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月18日，中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局(以下简称“南京军区第五分局”)与被告双方签订了《军队房地产租赁合同》，合同编号为：X，合同约定被告承租原告方位于徐州市泉山区X的房屋，合同约定租赁期限自2012年12月16日起至2022年12月15日止，租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)为47070980元。2018年4月，南京军区第五分局起诉要求解除与被告签订的《军队房地产租赁合同》，徐州市中级人民法院审理后作出(2018)苏03民终5154号民事判决，判令解除《军队房地产租赁合同》，并判令被告于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋。直至2019年6月，被告才腾空搬离涉案房屋。此后，南京军区第五分局因部队组织结构调整并入原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站。原告向被告主张合同解除后占用房屋期间的占有使用费，但多次催要未果。综上，被告在涉案房屋租赁合同解除后未能及时搬离交还房屋，其占用行为原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告江苏帝诺特公司辩称，１、原告为达到与被告解除租赁合同的目的，在2018年4月就在租赁物附近张贴公告，要求双方解除合同，如不同意，就断水、断电。后原告向法院提起诉讼。要求解除双方签订的房屋租赁合同，并赔偿其损失。经过法院审理，认为被告在履行合同期间，不存在违约的事实，以国家政策调整为由，解除双方的租赁合同。原告不服一审法院判决，上诉至中院，经中院审理维持原判。导致双方合同不能履行，责任在于原告。2、两审判决后，次承租人多次到部队上访，部队考虑影响，与被告及大的次承租人协商继续租赁使用房子。由于双方租赁价格没有谈拢，导致谈判未成。这是导致被告没有按照二审判决书规定的时间腾空房屋的原因，责任不能全部由被告承担。原告主张的占用费是从2018年9月至2019年6月，我们认为导致2019年6月才全部腾空房屋的主要责任在于原告，因原告给承租人希望。3、二审的判决书下达后，一些小的次承租人在2018年8、9月份他们就不干了，我们及时向部队进行汇报，部队承诺如实向上级汇报，走的次承租人租金不给予计算。根据原告诉状，没有考虑这些小的次承租人在2018年8、9月份撤离的事实。我们认为原告计算八个月的占用费不能成立，希望原告能够公平、公正对待。4、因被告从原告向法院提起诉讼，即2018年4月份，次承租人一直没有交租金。后续我们也会依据本案的判决向次承租人提起诉讼。我们不可能承担巨额的所谓的房屋的占用费。5、次承租户之所以不愿意腾空房屋，因他们一直等两级法院判决结果，他们认为被告没有违约，原告依然要强行解除该合同，给他们造成巨大的损失，每个租户的装修费几十万至几百万不等，他们多次去部队，甚至去部队上级讨要说法，但一直未有结果。事实上，在2019年部队找到我和KTV的老板商谈，部队有新文件出台，可以重新启用，但我们双方多次商谈未果。本院经审理认定事实如下：2012年5月18日，中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局(以下简称“南京军区第五分局”)与江苏帝诺特公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方（南京军区第五分局）将位于江苏省徐州市泉山区X房屋出租给乙方（江苏帝诺特公司）使用；租赁用途为宾馆酒店；租赁期限自2012年12月16日至2022年12月15日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为47070980元，合同第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（四）不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施;（五）不得擅自改变租赁用途,不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动…。合同第九条约定：合同的解除：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同第九条第二项约定：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产及时按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。合同第十一条约定：乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应向甲方支付人民币500000元作为违约金…。对于租金及其支付方式前九年，每三年一周期，每周期租金增长率为10%，第二个周期年租金4598000元。合同签订后，南京军区第五分局于2012年12月16日将房屋交付江苏帝诺特公司经营使用，2014年10月8日南京军区第五分局向江苏帝诺特公司出具证明，同意江苏帝诺特公司在租期内依法分租给他人使用；后江苏帝诺特公司与案外人分别签订《房屋租赁合同》共19份，将其承租的涉案房屋分割分别转租给他人使用，转租期限分别前后起始自2012年11月8日至2022年1月14日。2018年4月24日，南京军区第五分局以江苏帝诺特公司擅自转租和改变使用用途为由起诉至本院，请求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，同时要求江苏帝诺特公司承担相应的违约责任。本院于2018年6月11日作出判决：“一、解除原告中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局与被告江苏帝诺特物资贸易有限公司于2012年5月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、本判决生效后十日内，被告江苏帝诺特物资贸易有限公司将租赁原告中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局的位于江苏省徐州市泉山区X房屋腾空交付原告；三、驳回原告中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局的其他诉讼请求。”南京军区第五分局不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）苏03民终5154号民事判决，驳回了南京军区第五分局的上诉请求，维持原判。该判决认为：“关于蒂诺特公司是否构成违约的问题。南京军区第五分局上诉主张蒂诺特公司承租涉案房屋后未经其同意将涉案房屋转租他人适用、未按照租赁合同的约定用途使用租赁物，上述情形均构成违约，蒂诺特公司应按照租赁合同约定承担违约责任。综合全案证据分析，本院认为南京军区第五分局的上述主张不能成立，主要理由如下：首先，对于蒂诺特公司转租行为是否构成违约的问题。蒂诺特公司主张根据南京军区第五分局出具的证明（原审证据卷176页）可以看出南京军区第五分局已经以书面形式同意蒂诺特公司可依法分租他人使用，对此，南京军区第五分局辩称该证明仅是同意蒂诺特公司向六户次承租人转租，而蒂诺特公司却转租给了19户次承租人。双方当事人对此虽存在争议，但结合蒂诺特公司向南京军区第五分局出具的《关于终止履行租赁合同的通知》（原审证据卷132页）以及南京军区第五分局回函《关于回复提前终止履行租赁合同事》（原审证据卷143页），可以看出在租赁合同实际履行过程中，蒂诺特公司已经就房屋转租的情况（租赁合同履行四年来，由于承租户不稳定，前提终止合同而形成的招租空挡期，给予新承租人的装修期，已造成我公司经济损失，特别是2016年来，承租人经常变换）向南京军区第五分局进行了说明，南京军区第五分局对此并未提出异议，且2014年10月8日南京军区第五分局向蒂诺特公司出具的证明仅载明同意蒂诺特公司在租期内依法分租给他人使用，并未限定特定的次承租户，在此情况下，原审法院认定蒂诺特公司的转租行为不构成违约，并无不当。其次，关于蒂诺特公司是否存在私自改变租赁用途的问题。双方当事人于2012年5月18日签订的租赁合同中虽约定租赁用途为宾馆酒店，租赁期限自2012年12月16日至2022年12于15日，但根据一审中南京军区第五分局提交的告知书可以看出，早在2012年12月10日南京军区第五分局便向各承租单位下发告知书，从告知书的签收人可以看出，告知书下发时次承租人包含：唯一视觉婚纱摄影、江苏来伊份食品有限公司、钱柜（KTV）等，可见涉案房屋在租赁期间经营项目并非仅限于宾馆酒店，南京军区第五分局对此是知情的，且在多年的履行期间从未提出异议，故对于南京军区第五分局主张的蒂诺特公司私自改变租赁用途构成违约的观点，本院不予支持。根据X关于全面停止军队对外有偿服务的通知，因国家政策法规重大调整，致使双方当事人之间的租赁合同关系无法履行，南京军区第五分局提出的提前终止租赁合同通知的诉讼请求符合合同约定和法律规定，原审法院据此判决解除双方当事人之间的租赁合同，于法有据。至于南京军区第五分局提出的本案应当认定是基于蒂诺特公司没有履行能力解除租赁合同的观点，经查，一审诉讼中南京军区第五分局表示蒂诺特公司现在不欠付租金，且经一审法院释明，南京军区第五分局明确表示该项目属于X停止有偿服务的范围，国家政策的重大调整是解除合同的原因之一。故，对于南京军区第五分局的该项上述主张，本院不予采纳。”2019年7月30日，被告江苏帝诺特公司向原告发出交接通知，内容为：“徐州泉山区X现已全部清空，请贵局办理交接事宜。”2019年11月18日，原、被告双方签订《文亭街钥匙交接书》。2020年1月，南京军区第五分局并入原告部队一储资管局南京站。庭审中，被告陈述，2018年陆续有相应的租户退出，相应的钥匙在次承租人手中，部队承诺走的次承租人不计算租金。在2019年6、7月，被告把所有加锁的租户的钥匙交给原告，具体多少户记不清了。2019年11月18日，被告将大部分钥匙交给部队，交钥匙时间不能说明被告腾空时间。本院认为，生效判决确认被告江苏帝诺特公司向原告交还涉案房产，被告江苏帝诺特公司应按照判决书指定的期限向原告归还，逾期不归还的，原告有权要求被告承担相应占有期间费用。考虑（2018）苏03民终5154号民事判决生效时间及被告将涉案房产交还原告时间，原告主张2018年9月至2019年6月房屋占用费有相应依据（扣除两个月），本院予以确认；原告按照每年4598000元租金标准计算占用费系参照双方合同内容，本院予以确认。虽被告抗辩原告承诺免除部分租金，因原告不予认可且被告无相应证据证实，故本院对被告的该抗辩不予采信；至于相关判决生效后，原、被告双方对于后续问题的协商并不影响被告履行生效判决的义务，被告以此作为免除占用费用的抗辩不能成立；原告将房屋整体交付被告，被告应完全按照判决内容履行义务，被告主张部分房屋的次承租人已于2018年8、9月撤离，应扣除相应的费用，首先对于已经撤离的具体面积、扣除的费用等被告未能举证证实。另，被告也自认未将撤离次承租人所在商铺钥匙交与原告，不能认定被告完成了交付义务。原告主张的逾期付款损失，虽源于双方的租赁合同，但该诉请实质是依照侵权法律关系，对于原告主张的逾期的占用费用（即被告侵权所产生的损失）的支付及其具体数额双方存在争议，在相应的数额确定（如双方达成一致、法院确认等）之前，原告要求被告支付相应的逾期付款损失依据不足。故对于该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告江苏帝诺特物资贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站房屋占用费共计3065300元；二、驳回原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局南京管理站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32318元，由被告江苏帝诺特物资贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁 贺审 判 员  王亚群人民陪审员  曹继军二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  宋海梅