湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初7115号原告（反诉被告）：甘康，女，1990年5月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告（反诉原告）：匡继平，男，1975年2月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告甘康与被告匡继平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序审理。审理过程中，匡继平向本院提出反诉，本院依法裁定本案转为简易程序公开开庭进行了审理。甘康、匡继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘康向本院提出诉讼请求：1、要求匡继平退还武汉市汉阳区龙阳村汉阳人信汇商场负一楼XX，XX店铺的押金10,432元；2、要求匡继平退还2020年4月租金5,216元；3、要求匡继平退还2020年6、7月两个月减半租金2,318元；4、要求匡继平退还商场给予店铺2020年5月份26天每天50元的店铺开门奖金1,300元；5、本案诉讼费由匡继平承担。审理过程中，甘康增加一项诉讼请求“要求匡继平退还2020年2月、3月租金10,432.80元”并变更第3项诉讼请求为“要求匡继平退还2020年6月、7月减半租金5,216.30元。”事实和理由：甘康与匡继平签订租赁合同，匡继平将位于武汉市汉阳区龙阳村汉阳人信汇商场负一楼XX,XX的商铺出租给甘康，合同约定了租金标准及支付期限等内容。2020年1月14日甘康交纳了2020年2月2日至2020年8月1日的租金31,298元，2020年1月20日闭店回家，此后根据人信汇商场复工营业规定到2020年5月6日才正式开门营业。匡继平曾承诺人信汇商场给予的优惠扶持政策会给予甘康承租的商铺，但在2020年7月反悔不予执行。此后双方协商未果，甘康在2020年9月29日退出店铺不再经营。匡继平应按人信汇商场的租金优惠政策退还诉请的租金以及押金。被告匡继平辩称，其对甘康的免租政策与武汉汉阳人信汇商业管理有限公司（以下简称汉阳人信汇公司）的免租政策是不一样的，合同期内要先交租金然后再谈租金减免的优惠政策；甘康在合同期内解除合同，不能享有优惠政策；甘康在协商租金减免的过程中在商场另行租赁商铺，存在欺诈行为。反诉原告匡继平向本院提出反诉请求：1、判令甘康补齐2020年8月2日至2020年10月7日商铺租金17,163元；2、判令甘康赔偿匡继平3,000元（因甘康不办理退铺手续影响匡继平招商，不注销营业执照等）；3、甘康承担本案诉讼费用。事实和理由：甘康与匡继平系商铺承租关系，甘康于2020年7月2日应向匡继平缴付六个月租金，但甘康到2020年11月20日仍未向匡继平支付租金，经多次催要甘康拒不支付。反诉被告甘康辩称，2020年8月2日至10月7日的租金，按照人信汇商场的租金优惠政策是要顺延的，之前已经交过2月2日至8月1日的租金；退租后商铺门没有锁，钥匙已经交给人信汇商场，人信汇商场也有备用钥匙，匡继平也带人看商铺，且商铺已经出租出去了；匡继平的第一项诉讼请求的金额计算有误。本院经审理查明，2019年7月，匡继平将其承租的人信汇商场负一楼XX,XX商铺转租给甘康，匡继平（合同甲方、出租方）与甘康（合同乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方同意按本合同约定条款及条件将商铺出租给乙方使用，租赁区域位于汉阳人信汇负一楼XX,XX，面积57.96平方米；本租赁合同期限二年，起租日期为2019年8月2日至2021年8与1日止，2019年8月2日至2020年8月1日租金为90元/㎡/月，2020年8月2日至2021年8月1日租金为135元/㎡/月；履约保证金为二个月租金10,432元，租金每6个月交付一次，第一次交房租日期为2019年7月22日，金额为31,298元，日期是2020年2月1日止；第二次交房租日期为2020年1月2日，金额为31,298元，日期是2020年8月1日止；第三次交房租日期为2020年7月2日，金额为46,948元，日期是2021年2月1日止；第四次交房租日期为2021年1月2日，金额为46,948元，日期是2021年8月1日止；如乙方不按时交房租等相关事项，甲方有权单方面终止合同，履约保证金不退乙方；乙方如果违约甲方已收履约保证金和商铺租金不退给乙方，如甲方违约或单方面解除合同，需提前60天告知乙方，甲方需退还乙方履约保证金和已收租金，互不追责，合同自动解除；因不可抗力因素致使本合同租赁区域不能正常使用或合同目的不能实现的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任或经济损失，不可抗力因素消除后，双方合同自动生效；合同还对争议解决等进行了约定。2019年7月23日，甘康向匡继平支付了履约保证金10,432元及2019年8月2日至2020年2月1日的租金31,298元。次日，匡继平与甘康办理了上述商铺的交接手续，甘康承租该商铺进行经营。2020年1月14日，甘康向匡继平支付了2020年2月2日至2020年8月1日的租金31,298元。此后，因××××××影响，人信汇商场停止营业，汉阳人信汇公司通知商户于2020年4月1日开始营业。2020年4月份，匡继平在其转租商户微信群中对减免租金事宜进行沟通，同意按照人信汇商场与商户最终确定的租金减免政策对其转租的商铺进行相应的租金减免。在此期间，匡继平与甘康及另一转租商户到汉阳人信汇公司对商铺租金减免事宜进行了协商。此后，汉阳人信汇公司与匡继平签订一份《租金减免协议》，针对××××影响，汉阳人信汇公司决定给予匡继平承租的A-097-1-2-3号商铺减免2020年2月1日至2020年4月30日3个月租金及物业费，减半收取2020年6月1日至2020年7月31日的租金，并按50元/天的标准对2020年5月份租户实际开店营业天数进行补助。该协议同时约定匡继平不得在合同期内申请退铺，在给予的免租期后未按约按时足额缴纳租金、物管费、水电费等各项费用，则免租期全部取消。2020年5月，甘康经营的商铺实际开门26天，汉阳人信汇公司已向匡继平支付补助1,300元。2020年7月13日，匡继平向甘康发送一份免租协议，载明“由于疫情影响，汉阳人信汇A馆负一楼XX号商铺，人信汇给予匡继平该商铺租金减免后，匡继平才能给予甘康租金减免(租金减免金额在人信汇给予匡继平租金减免金额以内)。（人信汇给该商铺减免政策是：三个月租金物业费全免，5月份开门奖金是1,300元，6月和7月租金减半是1,159元）。匡继平比人信汇多减2,757元，乙方交6个月租金，共计57,379元后甲方给予乙方4个月租金减免政策，本次已收租金日期为2020年12月2日至2021年6月1日止，免租时间为2020年2月2日至2020年6月1日止。乙方需在2020年7月19日之前一次性将商铺租金57,379元交给匡继平。如后期该商铺人信汇没给匡继平租金减免，同时匡继平给予甘康的免租政策取消（乙方向甲方补缴前期免租租金20,865元）”甘康不同意该方案，提出租金已缴纳至7月底，免租4个月顺延到2020年12月底，第二年房租不接受涨价，最多能接受第一年的每平90元，顺延至2020年12月底租金到期后，后续租金按照月缴，每月月底30号缴纳。匡继平告知甘康其没有承诺跟人信汇免租政策一样，免4个月租金的前提是要交6个月租金，并明确答复不同意甘康提出的免租方案。2020年9月14日，匡继平告知甘康明天下午三点钟之前续签合同或办退场手续。次日，匡继平向甘康发送一份《告知函》，载明“尊敬的甘康（XX本命年）商户：根据贵方与我签订的租赁合同约定，贵方应在2020年7月2日前向我支付2020.8.2-2021.2.1租金共计46,948元。虽经我多次电话、微信，但贵方至今仍未支付约定的租费，为保障我工作的有序进行，为此，逾期仍未支付的，我将在2020年9月18日（星期五）下午三点钟准时停止供电等相关物业服务，并收回该商铺，履约保证金不退，所有物品归甲方，同时追究乙方责任，由此产生的一切责任和损失，均由贵方自行承担。……”2020年9月16日，匡继平再次向甘康发送一份告知函，载明“方案一，2020年9月18日下午三点钟之前办理退铺场手续，给2个月租金减免。方案二，2020年10月1日下午三点钟之前交4个月给2个月租金减免。方案三，2020年9月18日下午三点钟之前续签合同免租4个月，分二次免租，交4个月免2个月租金。所有免租方式乙方需在2020年9月18日下午三点钟之前签订协议，否则甲方收回所有免租政策，将乙方起诉至法院，同时追究乙方责任，由此产生的一切责任和损失，均由贵方自行承担。”甘康询问选择方案一的话，押金何时可退，匡继平告知上述几种方案均不退押金，甘康告知匡继平在退还押金的情形下方可退场。2020年9月19日，匡继平再次向甘康发送一份调整之后的免租方案“方案一，2020年9月20日下午三点钟之前办理退铺场手续，给2个月租金减免，押金无效。方案二，共给3个月租金减，2020年10月1日下午三点钟之前交3个月给3个月租金减免，押金有效。方案三，2020年9月20日下午三点钟之前续签合同免租5个月，分二次免租，交三个半月给二个半月租金减免，押金有效。所有免租方式乙方需在2020年9月20日下午三点钟之前签订协议，否则甲方收回所有免租政策……”。双方对案涉商铺租金减免未协商一致，2020年9月28日，甘康微信告知匡继平退场。次日，甘康自行搬离案涉商铺，匡继平路过现场，但双方未办理交接手续，案涉商铺未锁门。此后，匡继平对案涉商铺进行招租，并于2020年10月23日与案外人签订租赁合同。本院认为，甘康与匡继平签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，甘康知晓匡继平系案涉商铺的承租人而非所有权人，汉阳人信汇公司作为房屋出租人，亦知晓匡继平将案涉商铺转租且未提出异议，应视为汉阳人信汇公司同意匡继平转租，案涉《租赁合同》有效。甘康在2020年9月29日即搬离案涉商铺，虽双方未办理交接手续，但匡继平知晓甘康腾退事宜且另行招租，案涉《租赁合同》已实际解除。本案的争议焦点即为双方当事人在合同解除情形下应承担的责任。根据××××××影响以及武汉市针对××采取的封控措施，甘康承租的商铺在防控期间无法经营属实，对此应认定为不可抗力导致。对于因不可抗力导致商铺无法经营所造成的损失，案涉《租赁合同》约定因不可抗力因素致使合同租赁区域不能正常使用合同自动终止，双方互不承担违约责任或经济损失，不可抗力因素消除后，合同自动生效。根据该条约定，疫情期间双方互不承担因疫情导致的损失以及违约责任，但影响商铺经营的封控措施解除后，合同约定的租赁尚未届满，合同仍可继续履行，双方仍应按照合同约定履行合同义务。根据甘康提供的微信聊天记录，可以认定匡继平在2020年4月份曾承诺按照人信汇商场的租金减免政策予以减免，该承诺应视为对合同中关于不可抗力情形下损失承担的变更，也可视为对不可抗力因素消失后合同继续履行的约定。且根据本案实际情况，甘康已在疫情封控措施之前支付了2020年2月2日至2020年8月1日期间的全部租金，对于该期间因××原因导致其不能使用案涉商铺经营的损失，根据公平原则，亦应在合同双方之间合理分担。匡继平辩称其给予甘康的租金减免与人信汇商场的租金减免政策不同，结合匡继平的微信聊天记录，其辩称意见与本院查明事实不符，本院不予采纳。在匡继平承诺按照人信汇商场租金减免政策给予租金减免，且甘康也参与了匡继平与汉阳人信汇公司关于案涉商铺租金减免协商的情形下，结合本院对汉阳人信汇公司关于商铺租金减免事实的调查，根据诚实信用原则，匡继平应按照人信汇商场的租金减免政策对甘康予以租金减免。但匡继平在甘康协商租金减免过程中，并非按照人信汇商场的租金减免政策进行协商。根据匡继平与甘康协商租金减免及支付的微信聊天记录及匡继平提出的各种租金减免方案，通过对比人信汇商场的租金减免政策，匡继平的方案或是要求即时支付半年租金（比合同约定的半年租金更高）后才给予租金减免，或是租金减免期限明显少于人信汇商场给予的免租期限，或是要求附加续签合同或解除合同不退押金等额外限制条件，可以认定匡继平提出的租金减免方案不合理，有违诚实信用原则。且在租金减免协商过程中，在甘康明确表示愿意继续经营的情形下，匡继平多次表示甘康不接受其租金减免方案时需要退场，或告知不交租金则停止供电等服务或留置店内物品等。匡继平对案涉合同解除存在过错，对案涉合同解除应承担相应责任。甘康在搬离案涉商铺后，未与匡继平办理店铺交接手续，未返还钥匙，未在合理期限内变更或注销使用该商铺地址的营业执照，在案涉租赁合同解除后存在过错，亦应承担相应责任。结合本案查明事实以及上述分析，按照人信汇商场的租金减免政策，匡继平应退还甘康2020年2月、3月、4月租金共计15,649元。甘康主张匡继平退还15,648.80元，系对其民事权益的自由处分，本院予以照准。对于匡继平应予退还的减半收取的2020年6月、7月租金，人信汇商场的租金减免为不含物业费的租金减半，案涉租赁合同约定的租金实际包含了物业费，应当将物业费予以扣除后计算。关于物业费标准，本院对甘康自认的每月每平方米50元的标准予以认可，匡继平应退还2020年6月、7月减半租金2,318.33元。关于5月份开门营业补助1,300元，因案涉商铺实际为甘康承租营业，人信汇商场补助的目的亦为鼓励商铺实际开门营业，该补助应支付给实际承租经营者，故匡继平应将该1,300元支付给甘康。针对甘康主张匡继平退还押金10,432元，根据案涉租赁合同的约定，该款项为履约保证金。通过上述本院关于匡继平与甘康在案涉租赁合同解除以及合同解除之后存在的过错情形和过错程度的认定，考虑××××××对案涉租赁合同的影响，根据公平原则，本院酌定匡继平退还甘康履约保证金8,345.60元（10,432元*80%）。甘康已支付租金至2020年8月1日，其于2020年9月29日搬离案涉商铺，虽未办理交接手续，但匡继平在甘康搬离之日在场并知晓，其亦认可案涉商铺未锁门且并随即进行了招租，故甘康应向匡继平支付2020年8月2日至2020年9月29日租金15,127.70元。匡继平还主张甘康赔偿因未办理退铺手续，未及时注销营业执照等造成的经济损失3,000元，但匡继平未提供证据予以证明损失的金额或计算依据，且本院在匡继平应退还甘康的履约保证金中已经考虑甘康存在的上述过错并相应扣减了部分履约保证金，故本院对匡继平的该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告匡继平退还原告甘康履约保证金8,345.60元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告匡继平退还原告甘康2020年2月、3月、4月租金共计15,648.80元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告匡继平退还原告甘康2020年6月、7月减半租金2,318.33元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告匡继平退还原告甘康2020年5月营业补助1,300元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回原告甘康的其他诉讼请求；六、反诉被告甘康向反诉原告匡继平支付2020年8月2日至2020年9月29日的租金15,127.70元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；七、驳回反诉原告匡继平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计336.50元，由原告甘康负担91.50元，被告匡继平负担245元；反诉费152元，由反诉原告匡继平负担63元，反诉被告甘康负担89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年十二月三十一日法官助理伊雅茜书记员李杰