贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0522民初1661号 原告：黄远竹，女，1947年10月22日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：张敬，女，1975年11月22日出生，汉族，住贵州省黔西县，与原告黄远竹系婆媳关系，委托权限为特别授权。 被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地黔西县文峰街道办事处花都大道滨河湾****。 法定代表人：刘永芳，系公司负责人。 委托代理人：徐公云，男，1965年9月18日出生，汉族，系公司员工，委托权限为特别授权。 原告黄远竹与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年03月23日立案后，于2020年4月7日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄远竹的委托代理人张敬、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司委托代理人徐公云均到庭参加诉讼。庭审后，双方向本院申请和解期2个月并因请示扣除请示期，本案现已审理终结。 原告黄远竹诉称：2014年7月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“嘉誉·滨河湾”小区B幢2单元6层3号商品房，房屋总价款232800元。合同第11条约定，被告应当在2015年3月31日前交房。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。被告于2015年5月1日向原告交付了房屋。但因为被告的原因，小区建设工程至今还没有经过公安消防、规划等部门的专项验收，没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，还不能办理商品房初始登记，至今还没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告至今还不能取得房屋所有权证书。被告应当按原告已付房价款每日万分之二的标准，赔偿原告自2015年8月1日至2020年3月23日的逾期办理商品房转移登记违约金78919元（232800元×0.0002×1695天）；并应当继续按原告已付房价款每日万分之二的标准，赔偿原告自2020年3月24日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，及本案诉讼费用由被告承担。现原告诉至法院，请求判决：1、请求判令被告支付以购房款232800元为基数，按日0.02%自2015年8月1日起至不动产登记证书交付给原告之日止的违约金（至起诉时暂计78919元）；2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告新增诉讼请求，请求判决被告退还原告代收款11896元。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告主体适格； 2、商品房买卖合同、房屋认购书、商品房住房使用说明书、质量保证书、收据五张（四张是房款收据、一张是代收综合费）证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实及该合同对房屋价款、违约金的约定；原告是以按合同约定履行付款义务，被告未按初始登记并为原告办理转移登记构成违约，应当承担违约责任退还综合代收费； 3、八张物业费、水费、电费收据证明原告随时向被告主张权利。 被告质证对原告提交的证据无异议。 被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司答辩称：我们没有办理房产证，并不是恶意所为，是因为政府交付土地的时候没有彻底交完导致消防通道未打通，所以未向业主办理房产证；原告向法院起诉是否超过诉讼时效；合同是格式合同导致违约金比例过高，要求进行调整；请求法院比照相应同期其他楼盘的案件进行判决。 在举证期内，被告未向本院提交证据。 本院依职权调取的证据：黔西县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》、黔西县自然资源局出具的《关于对贵州省黔西县人民法院函(2020)黔0522民初1660号的复函》。 原、被告对于本院依职权调取的证据无异议。 本院经审查认为，原告提交的证据1、2及本院依职权调取的证据均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。原告提交的证据3与本案不具有关联性，本院不予认证。 经审理查明：原、被告双方于2014年7月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告以232800元的总价款向被告购买位于黔西县，合同约定原告以分期付款的方式支付购房款。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于年月日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”。合同签订后，原告按照约定分期向被告支付购房款共计232800元。2015年11月25日，被告向原告收取“代收综合费”11896元。2015年5月1日被告向原告交付房屋。因被告未按合同约定履行办证义务，故原告以被告违约提起本案诉讼。 另查明，贵州嘉誉金源房地产开发有限公司至今未办理建设工程竣工规划许可证、房屋竣工验收备案表等手续，不符合不动产登记条件，暂时不能办理不动产首次登记及转移登记。 本案的争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、被告向原告支付违约金的数额是否进行调整？ 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房销售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人交付给买受人。（二）2.（2）2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”,系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。案涉商品房于2015年5月1日实际交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2015年7月30日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。被告逾期未履行协助办证义务，按合同约定被告应以原告已付购房款232800元为基数，从2015年7月31日起按日万分之二的标准支付违约金至被告向原告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之日止，原告请求支付违约金诉讼主张位于被告逾期办证期内，本院予以支持。被告提出因政府交付土地的时候没有彻底交完导致消防通道未打通而导致的未能办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人的原因并不免除被告因根据合同约定承担案涉房屋逾期办证的违约责任，故被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。对于合同是格式合同导致违约金比例过高的抗辩意见，本院认为案涉《商品房买卖合同》虽是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供示范合同样式制作的合同，但逾期办证违约金条款的支付标准却是双方自愿协定，并不存在利益明显失衡，合同双方应当按照约定履行义务。被告提出违约金过高及比照相应同期其他楼盘的案件进行判决意见，但未举证证明违约金过分高于因逾期办证给原告造成的损失且不具有其他楼盘予以酌情调整的特定情形，故被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。关于本案的诉讼时效，被告承认原告曾多次向其主张权利且最后一次主张权利时间为2019年11月，故本案因原告主张权利导致诉讼时效多次中断，原告的诉讼请求未过诉讼时效。 关于原告请求被告退还原告交给被告的代收综合费用11896元，属被告代收费用。被告收到上述费用后，未向相关部门申请办理房屋初始登记，现被告也无法办理相关的房屋登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不正当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”的规定，被告代收综合款11896元应当返还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄远竹支付逾期办证违约金，违约金以232800元为基数，从2015年8月1日起按日0.02%计算至被告向原告交付涉案房屋转移登记的有关文书之日止; 二、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄远竹代收综合费11896元。 案件受理费887元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  李艳霞 二〇二〇年十二月七日 书记员  陈清芸