重庆市第四中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)渝04民终1590号上诉人（原审原告）：张晓英，女，1977年8月7日出生，土家族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：白明军，重庆金讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柏林，重庆金讼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李宗耀，男，1953年5月25日出生，汉族，湖南省花垣县人，现住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：艾宗宇，湖南隆海鹰律师事务所律师。上诉人张晓英因与被上诉人李宗耀租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1248号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2020年11月30日对上诉人张晓英及其委托诉讼代理人白明军，被上诉人李宗耀及其委托诉讼代理人艾宗宇进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓英上诉请求：一、依法撤销(2020)渝0241民初1248号民事判决书，依法改判李宗耀赔偿张晓英的房屋租金损失150000元并支付资金利息；二、李宗耀承担本案一二审的全部诉讼费用。事实及理由:一审法院认定事实不清。1.一审人民法院在查明的事实部分认定张晓英与李宗耀未区分房屋租赁局部租金属认定事实不清。依据双方2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的范围为位于重庆市秀山县临街4间门面及3、4、5、6层。年租金为15万元，租金递增视行情而定，依据《房屋租赁合同》的约定，张晓英享有该承租房屋的转租权。张晓英与李宗耀(既是房东又是涉案损失房屋租金的秀山汉庭主题酒店的股东)签订《房屋租赁合同》在先，后李宗耀又入股汉庭主题酒店合伙经营在后，并且涉案的损失房屋租金(汉庭主题酒店)2018年8月30日至2019年8月30日是张晓英自己垫付的15万元，合伙酒店的三股东并没有出房屋租金，使用租房常规是先交租金后使用，李宗耀根据双方经营汉庭主题酒店时的合伙协议约定:用张晓英租赁的房屋中的一间门面与3、4、5、6层作为经营酒店范围，年租金约定为15万元，这是合伙人的真实意思表示，并未违反我国法律的强制性规定，协议是合法有效的，符合我国民事私法意思自治原则，并不存在一审法院认定的未区分租赁房屋的局部租金范围的事实。张晓英将其《房屋租赁合同》中的剩余3间门面转租给案外人李扬、宋颖使用，与张晓英要求赔偿的房屋租金损失15万元没有任何关系。该转租的门面租金系张晓英个人合法收入，已为重庆市秀山县人民法院依法作出(2019)渝0241民初1117号民事判决书与(2019)渝0241民初4145号民事判决书所确定。该门面租金与张晓英涉案损失房屋租金有明显区别，也并不存在一审法院认定的未区分租赁范围的事实。2.因张晓英与李宗耀签订房屋租赁合同在先，合伙经营酒店在后。从2018年10月4日张晓英与李宗耀签订《房租收付款协议》开始，李宗耀用自己的房租来偿还张晓英的债务，李宗耀就到酒店闹事，故意干扰破坏张晓英汉庭主题酒店的正常经营，并经派出所处理。自此以后汉庭主题酒店一直未正常经营，该房屋租金15万元是张晓英个人垫付的资金，并不是合伙人所出资。李宗耀干扰酒店与锁门之事属于因果关系导致酒店一直未正常营业，使张晓英处于亏损状态，李宗耀的过错行为导致张晓英房屋租金损失15万元。李宗耀在一审庭审现场也承认多次锁门和干扰的事实，张晓英把酒店门开起，李宗耀又关停，李宗耀2019年3月14日又是一次锁门导致酒店至今未开业。本案中张晓英并没有过错，李宗耀故意来酒店多次闹事、锁门之后，张晓英报警并要求李宗耀开锁经营，已尽到自己合理的职责与义务，并不存在导致损失扩大过错的事实。一审法院的损失租金计算标准与方式也没有事实及法律依据。一审法院因认定事实不清，从而导致适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审法院判决，改判并支持张晓英的上诉请求。李宗耀辩称，一、一审所查明的基本事实属实，张晓英诉称一审法院认定事实不清没有依据，且其诉称的事实均系错误的。1.2014年1月1日李宗耀将其位于重庆市秀山县武陵西路x号的房屋租给张晓英，2015年8月18日，张晓英与案外人乔胜以资金不足为由，邀请李宗耀入伙，约定三人各出资60万元，共180万元一起经营秀山县汉庭主题酒店。2016年5月1日，该酒店正式营业，而张晓英作为该酒店合伙的执行人在上述酒店经营的两年期间，声称酒店扣除成本后一直在亏本经营，所以，按照时间节点来看，张晓英在上诉状中所诉称的2018年8月30日应缴纳李宗耀的租金15万元，实际为秀山县汉庭主题酒店经营所得，属于秀山县汉庭主题酒店三个股东共同所有，而非其诉称的系个人垫付；2.李宗耀与张晓英所签订的《房屋租赁协议》，明明清楚地约定了房租每年递增5000元，而无视行情而递增的约定，可张晓英为“合理化”自己未足额缴纳房租（已约抵扣）实际上已违约的事实，无视合同约定，还在上诉状中诉称《房屋租赁协议》租金递增以行情而定。对于上述事实，张晓英已在一审中提交了双方签订的《房屋租赁协议》，其经过了质证程序，已得到了法院的认可，2018年8月30日应缴纳租金为16万元，张晓英只抵扣了15万元，其违约事实清楚，证据充分；3.根据双方的《入股协议》可以得出，合伙人系经营全部楼层及临街门面用来经营酒店，张晓英转租临街门面所得秀山县汉庭主体酒店三名合伙人拥有，非其诉称的个人合法收入。二、张晓英对秀山县汉庭主题酒店的暂停营业有不可推卸的责任，应承担全部责任。张晓英负责经营秀山县汉庭主体酒店期间不仅侵占酒店的200万元装修款，而且制作假账声称酒店一直亏损，侵占李宗耀的分红，甚至还拒绝李宗耀合理的查账要求。李宗耀在维权过程中遭到张晓英的暴力阻扰，导致双方发生冲突，而为了防止矛盾扩大，秀山县公安局乌杨派出所责令酒店停业整顿，而非李宗耀强制锁门导致酒店停业。因张晓英在负责经营的秀山县汉庭主题酒店期间存在严重的违法行为，甚至可能构成犯罪，系该酒店停业整顿的主要和根本原因。所以，张晓英对该酒店的暂停营业具有不可推卸的责任，应承担全部责任。综上，一审判决事实基本清楚，证据充分，且合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张晓英向一审法院起诉请求：1、判决李宗耀赔偿张晓英的房屋租金损失150000元，并从2018年10月14日起至付清之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；2、本案诉讼费用由李宗耀承担。诉讼过程中，张晓英将租金损失明确为要求支付2018年8月至2019年8月期间的租金损失150000元。一审法院经审理查明：2013年11月26日，张晓英与李宗耀签订《房屋租赁合同》，约定李宗耀将位于秀山县临街4间门面及3、4、5、6楼房屋租赁给张晓英。租赁期限为18年，自2014年1月1日至2032年1月1日止。交付房屋为清水房，张晓英享有转租权。考虑到租赁房屋系清水房，李宗耀同意该房屋2014年1月1日起至2016年8月30日期间免交房租。租金支付方式为分年度付款，于2016年8月30日支付第一次租金150000元，以后每年的租金递增5000元。签订合同后，李宗耀依约向张晓英交付了租赁房屋，至庭审时双方仍未解除或变更上述《房屋租赁合同》。另查明，张晓英与李宗耀未区分上述租赁房屋的局部租金。张晓英使用涉案租赁房屋的其中的临街1间门面及3、4、5、6楼房屋作为经营秀山县汉庭主题酒店，剩余3间门面转租给案外人李杨、宋颖使用。2015年10月15日，张晓英与李杨签订《房屋租赁合同》，约定张晓英将位于秀山县武陵西路房屋租赁给李杨。房屋租赁期限为4年，自2015年11月14日起至2019年11月13日止。租金为18000元，前两年的租金不变，后每年租金在原年租金的基础上上涨2000元。2019年7月7日，张晓英与宋颖签订《房屋租赁合同》，约定张晓英将位于秀山县武陵西路x号房屋租赁给宋颖。房屋租赁期限为3年，自2015年9月1日起至2018年8月30日止。租金为38000元，前两年的租金不变，后每年租金在原年租金的基础上上涨2000元。租期届满后，承租方如继续使用该门面，第四年租金按照44000元计算。合同双方均实际履行了上述租赁合同。再查明，2015年张晓英与李宗耀协商合伙经营秀山县汉庭主题酒店。后双方因合伙、房屋租赁事宜等经常发生纠纷，秀山县公安局乌杨派出所多次出警处理。秀山县公安局于2020年5月27日出具的案（事）接报回执载明：2019年3月14日，张晓英报警称其与李宗耀因汉庭酒店账务问题发生纠纷，李宗耀将酒店大门上锁，导致其酒店无法正常经营。随后民警与李宗耀核实时其认可该行为，称自己已经回到湖南省花垣县。民警了解情况后告知其尽快回秀山解决汉庭酒店问题。同日，民警亦告知张晓英如其认为其民事权利受到侵害，应通过诉讼等方式维权。现秀山县汉庭主题酒店仍未营业。一审法院认为，张晓英与李宗耀签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有拘束力，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。本案在涉案房屋承租期内，张晓英与李宗耀因合伙经营事务产生纠纷，李宗耀于2019年3月14日将秀山县汉庭主题酒店上锁，影响了张晓英正常使用租赁房屋，致使其酒店当时无法正常营业。根据双方签订的租赁合同约定房屋整体租价为150000元，其经营酒店使用的为一层门面一间及3、4、5、6楼，现结合张晓英与案外人李杨、宋颖签订的《房屋租赁合同》，同时期该部分的房屋租金约为84000元。现张晓英主张的为2018年8月至2019年8月期间的租金损失，但本案中李宗耀锁门的行为发生于2019年3月14日，同时结合李宗耀锁门行为的具体方式及损害后果，张晓英可以采取合理措施避免损失扩大，故酌情支持其5天的租金损失，则其租金损失计算为1151元。对于张晓英主张的超出该部分及利息的诉讼主张，不予支持。对于李宗耀抗辩的本案系重复起诉及张晓英诉讼主体的问题，该案系张晓英依据租赁合同法律关系提起诉讼，与其合伙纠纷并无直接关联性，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、李宗耀在本判决生效后十日内支付张晓英租金损失1151元；二、驳回张晓英的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由原告张晓英负担1300元，被告李宗耀负担350元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案中，张晓英认可其向李宗耀承租案涉4间门面及3、4、5、6楼房屋后将其中的1间门面及3、4、5、6楼房屋用于经营秀山县汉庭主题酒店，并要求李宗耀、乔胜入股经营该酒店，三人约定张晓英对外支付的租金由三人均摊。本案中，张晓英主张李宗耀侵害其租赁权益的租赁物范围也仅涉及其主张的经营酒店的房屋及门面范围内，李宗耀并未对其单独出租给案外人使用的门面部分有任何侵权行为。然而，就按张晓英主张的事实，张晓英对外租赁的门面及3、4、5、6楼房屋部分已作为酒店经营用房，且张晓英也邀请李宗耀、乔胜合伙经营且按约定两人应分摊租金。故，该至少现经营酒店占用的门面和3、4、5、6楼房屋的使用权属于秀山县汉庭主题酒店或属于张晓英、李宗耀、乔胜三人而不是张晓英一个人。虽然张晓英主张案涉租金系其个人垫付，但在三人间的合伙协议未解除之前，案涉的酒店经营占有的门面的楼房的使用权仍属秀山县汉庭主题酒店或属于张晓英、李宗耀、乔胜三人。租金由谁具体支付并不改变该门面和3、4、5、6楼房屋的使用权归属。李宗耀在本案中即使存在侵权行为，也应是侵犯秀山县汉庭主题酒店或属于张晓英、李宗耀、乔胜三人的租赁房屋的使用权，而非侵犯张晓英个人的租赁房屋的使用权利。故，张晓英不能单独作为原告提起本案诉讼，其作为原告诉讼的主体不适格，应当裁定驳回其起诉。一审法院径行判决不当，本院予以纠正。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初1248号民事判决；驳回张晓英的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年十二月二十四日法官助理 陶善春书 记 员 石 莹