山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11622号 上诉人（原审被告）：张磊，男，1969年3月4日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珍岐，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路。 主要负责人：姜涛，经理。 委托诉讼代理人：孙通晓，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人张磊因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称北京均豪开发区公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初8042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张磊上诉请求：1、撤销原判，改判驳回北京均豪开发区公司的诉讼请求；2、由北京均豪开发区公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人承担物业管理费及违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称北京均豪公司）将其对张磊享有的债权（2010.12.30-2016.12.30期间的物业服务费用）以合法有效的方式转让给北京均豪开发区公司，北京均豪开发区公司有权向张磊主张该笔债权，属于认定事实不清。虽然北京均豪公司与开发商青岛百通城阳置业有限公司（以下简称百通置业）签订了前期物业合同，但北京均豪公司没有提供物业服务，实际是由青岛均豪物业管理有限责任公司提供并开具发票，故前期物业服务合同未实际履行，北京均豪公司对张磊不享有债权。2、2006年10月18日、2008年11月25日北京均豪公司与百通置业签订的两份前期物业合同约定，合同有效期最晚截至首户业主入住一年止，张磊于2010年6月30日入住，根据上述合同约定，合同有效期最晚截止到2011年6月30日，北京均豪公司对2011年7月1日及以后的物业费没有权利收取，故不享有该部分物业服务费债权，北京均豪开发区公司亦不能依据其受让的不存在的债权向张磊主张物业服务费。3、北京均豪开发区公司向张磊主张2017年1月1日之后的物业费的依据是其与业委会2017年1月1日和2019年1月1日签订的两份物业合同，该两份物业合同未经法定比例的业主的确认，是北京均豪开发区公司与业委会恶意串通签订的，应当认定无效，张磊已提起业主撤销权纠纷，本案一审在撤销权诉讼未结案情况下作出裁判违反法定程序。 被上诉人北京均豪开发区公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持。1、2006年10月18日、2008年11月25日，北京均豪公司与百通置业签订了两份前期物业合同，2010年6月30日，北京均豪公司与张磊签订物业合同，同时张磊在上诉状中也自认2016年北京均豪公司起诉张磊并要求支付物业费，充分证明北京均豪公司自2006年至2016年12月31日期间一直为涉案小区提供物业服务，涉案合同均已经实际履行。北京均豪公司有权依据合同约定要求张磊支付物业费并将债权转让给北京均豪开发区公司。张磊主张北京均豪公司未提供物业服务没有任何证据支持，不应得到法院支持。2、即使前期合同约定了服务期限到期，未选聘新的物业公司进场的情况下，涉案小区仍由北京均豪公司提供服务，物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系。在北京均豪公司提供服务的情况下，业主应支付物业费，张磊不能以合同到期为由拒绝缴纳物业费。3、张磊提起的业主撤销权纠纷即（2020）鲁0214民初1922号案件经山东省青岛市城阳区人民法院审理，张磊关于撤销业委会作出由北京均豪开发区公司提供物业服务的决定，并确认二者签订物业服务合同无效的诉讼请求被依法驳回，事实上业委会代小区全体业主与北京均豪开发区公司签订两份合同均合法有效，且已经实际履行，北京均豪开发区公司有权要求张磊支付物业费。综上，张磊的请求没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 北京均豪开发区公司向一审法院提出诉讼请求：1、张磊支付拖欠的物业费57176元、违约金17153元，共计74329元；2、本案的诉讼费用由张磊承担。 一审法院认定事实如下：张磊从百通置业处购买城阳区银河路178号227号108房屋（建筑面积258.95平方米），2010年6月30日办理了房屋交接手续，2013年3月12日张磊办理了不动产登记。 2006年10月18日、2008年11月25日，北京均豪公司与百通置业两次签订《前期物业管理服务合同》，均约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下别墅2.3元/月?平方米，物业服务费用应提前交纳，每三个月为一期，且在本期物业费期满前一个月内预交下一期物业管理费。 2010年6月30日，北京均豪公司与张磊签订《百通?香溪庭院前期物业管理服务协议》，约定物业管理费按照房屋建筑面积收取（预收三个月），住宅物业费为建筑面积2.3元/月·平方米，物业费交纳，如超过11日以上，除交纳所欠的有关费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金。 2017年1月1日、2019年1月1日，北京均豪开发区公司与青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会两次签订《百通香溪庭院小区物业服务合同》，均约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下住宅2.3元/月?平方米，物业服务费用应提前交纳，按照半年预交一次，业主可根据意愿缴纳，但最低不能低于三个月，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照每日千分之三的标准支付违约金。 2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司更名为北京市均豪物业管理股份有限公司。2019年3月1日，北京均豪公司与北京均豪开发区公司签订债权转让协议，将因张磊拖欠物业费（欠费期间2010.12.30-2016.12.30）所形成的债权转让给北京均豪公司，2019年4月28日，北京均豪公司将上述债权转让协议通过EMS邮寄被告，2019年4月30日该邮件因张磊拒收退回。 2014年12月31日，相关物业公司向张磊发出支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费通知。2018年12月31日，相关物业公司向张磊发出支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费通知。自2011年1月1日至2018年12月31日，张磊拖欠物业管理费共计57176元。 一审法院认为，张磊作为业主，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。经物业公司书面催交，在催告后的合理期限内被告仍未交纳物业费，北京均豪开发区公司自2017年1月1日在百通香溪庭院小区提供物业服务，北京均豪公司亦将其对张磊享有的债权（2010.12.30-2016.12.30期间的物业服务费用）转让给北京均豪开发区公司，并以合法、有效的方式将债权转让通知张磊，故北京均豪开发区公司有权要求张磊支付自2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计57176元，并支付逾期付款违约金，其主张的违约金数额符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。 张磊主张北京均豪开发区公司从北京均豪公司受让物业费债权并不成立。经查，北京均豪公司是相关物业服务合同的主体，自2006年至2016年12月30日一直为百通香溪庭院小区提供物业服务，其有权依据物业服务合同要求张磊支付物业管理费，并将相关债权转让给北京均豪开发区公司，张磊主张其未提供物业服务没有证据支持，上述主张不成立，一审法院不予支持。 张磊主张2017年1月1日和2019年1月1日签订的两份物业合同为无效合同，北京均豪开发区公司无权依据上述合同向其主张2017年1月1日之后的物业费。经查，2017年1月1日至今，均豪公司为百通香溪庭院小区提供了物业服务，其收取的物业费价格并未超过市场行情，两份合同均已实际履行；《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定均是管理性强制规定，违反其规定不构成合同无效的理由。故张磊的上述主张不成立，一审法院不予支持。 张磊主张前期未交部分物业费是案外第三人物业公司的服务态度及提供的物业服务质量造成。经查，张磊对其主张的事实并未提供证据证明，其主张的事实亦非物业服务合同约定的物业公司应该履行的合同义务，不能构成其拒交物业费的抗辩理由。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张磊于判决生效之日起十日内支付北京均豪开发区公司2011年1月1日至2018年12月31日物业管理费57176元。二、张磊于判决生效之日起十日内支付北京均豪开发区公司逾期付款违约金17153元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由张磊负担。 二审中，张磊提交：证据一，2020年5月9日信访材料及2020年7月15日张磊与国家税务总局青岛市崂山区税务局工作人员纪玉岩通话录音；证据二，2020年5月9日信访材料、2020年8月23日投诉材料、2020年9月11日、9月15日张磊与北京市税务局工作人员钟某通话录音，以上证据共同证明：均豪（山东）物业管理有限公司（原公司名称为青岛均豪物业管理有限公司，以下简称山东均豪公司）于2010年左右为百通香溪庭院小区提供了物业服务，并收取了物业费，为业主开具了物业费发票。因为涉案小区提供物业服务的系山东均豪公司，北京均豪开发区公司起诉主张张磊支付物业费无事实和法律依据。北京均豪开发区公司质证称，1、上述证据一审中并未提交，不能视为二审新证据，法院不应采信。2、对证据一，挂号信函收据真实性没有异议，对证明事项有异议。该收据不能反映张磊向青岛市税务局邮寄相关信访材料，且根据张磊陈述，此次信访并没有最终的结论。张磊仅主张了关于是否虚开发票的问题，与张磊是否应该缴纳物业费没有直接关联性。关于录音，无法核实纪玉岩的身份，不能证明张磊主张的事项。2、对证据二，质证意见同上。张磊提交的上述证据焦点在于收费的主体问题，该问题并不是张磊拒绝缴纳物业费的合法理由。张磊主张的物业费发票并不能作为证明提供物业服务主体的唯一证据，根据北京均豪开发区公司一审提交的五份合同，2006年至2016年12月期间，实际为涉案小区提供物业服务的是北京均豪公司。北京均豪开发区公司提交：山东省青岛市城阳区人民法院作出的（2020）鲁0214民初1922号判决书一份。证明：张磊关于撤销业委会作出的由北京均豪开发区公司提供物业服务的决定并确认二者签订物业服务合同无效的诉讼请求被依法驳回。业委会与北京均豪开发区公司签订的两份合同均合法有效，北京均豪开发区公司提供物业服务的情况下，张磊应依约缴纳服务费。张磊质证称，对证据的真实性没有异议，该证据恰恰证明关于业委会与北京均豪开发区公司签订的两份合同效力处于司法审查中，本案一审在（2020）鲁0214民初1922号判决尚未生效的情况作出判决程序违法。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：均豪公司向张磊起诉收取物业服务费主体是否适格。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的案件事实，北京均豪公司与百通置业签订的前期物业服务合同、北京均豪开发区公司与百通香溪庭院小区业委会签订的物业服务合同均系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律与行政法规的强制性规定，对包括张磊在内的全体业主具有约束力。2006年至2018年期间，北京均豪公司及北京均豪开发区公司相继为涉案小区提供了物业管理服务，2017年，北京均豪公司将其对张磊享有的债权转让给北京均豪开发区公司，并依法履行了通知义务，故张磊应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向北京均豪开发区公司交纳物业服务费用。张磊提交的青岛均豪物业管理有限公司于2010年开具的物业费发票显示客户名称为青岛经纬代理记账有限公司，该证据与本案缺乏直接关联性，无法推翻北京均豪公司自2006年至2016年12月31日期间为涉案小区提供物业服务的事实。综上，北京均豪开发区公司基于北京均豪公司的权利让和实际物业服务提供者提起诉讼，符合法律规定。张磊关于北京均豪开发区公司不具备收取物业服务费主体资格的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 另，张磊于信访材料中主张的税收征管问题及百通香溪庭院小区业委会与北京均豪开发区公司之间的纠纷，与本案物业费纠纷系不同的法律关系，本案不予处理。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1658元，由上诉人张磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 邓永芳 书记员翟国媛