广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9528号原告：张展志，男，1993年7月7日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：高小聪、赵双，均系广东连越律师事务所律师。被告：广州德元教育科技有限公司，住所地广州市番禺区小谷围街北亭村竹园大街****。法定代表人：肖邦，职务：经理。委托诉讼代理人：刘鹄、系广东中泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘律剑，系广东中泽律师事务所实习人员。原告张展志诉被告广州德元教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年11月27日公开开庭进行了独任审理。原告张展志及其委托诉讼代理人高小聪、赵双，被告广州德元教育科技有限公司的法定代表人肖邦及该司的委托诉讼代理人刘鹄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张展志向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告签订的《考研基地租赁合同》于2020年4月24日解除；2.原告不予退还被告支付的租赁押金9800元；3.被告向原告支付租金17640元（其中2020年3月租金9800元，2020年4月1日至4月24日租金7840元）；4.被告参照合同约定的租金标准向原告支付2020年4月25日至2020年5月15日期间的场地占用费6860.07元；5.被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金（自2020年3月11日起至2020年4月10日期间的违约金以9800元为基数，按每日1%的标准计算为3038元，2020年4月11日起至租金付清之日止的违约金，以17640元为基数，按每日1%的标准计算，暂计至2020年6月10日为10760.4元）；6.被告向原告支付2019年11月至2020年4月的水电费合计4291.85元；7.被告向原告支付电路维修费17150元；8.被告向原告赔偿因维修电路期间，无法出租租赁场地的租金损失8493.42元（自2020年5月16日起至2020年6月10日期间，参照合同约定租金标准，即每日326.67元的标准计算）；9.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月26日，原、被告签订《考研基地租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区大学城竹园大街自编7号房屋的二楼出租给被告作为考研基地使用，租赁期限为2019年10月10日至2022年10月9日。租金为每月9800元，按月结算，被告在每月10日前用微信支付当月租金给原告。押金9800元。若被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，还应按租金的1%，以天数计算向原告交付违约金；被告拖欠租金7天的，原告有权终止合同，收回房屋。签订合同后，被告没有按约定时间交纳租金。从2020年3月开始，被告便开始以各种理由拒绝向原告支付租金及水电费，原告多次要求被告交纳所拖欠的费用，但被告仍然拒绝支付。原告在万般无奈的情况下于2020年4月18日亲自前往租赁场地书面函告被告，原告欲收回租赁场地使用权，要求被告支付欠付租金及水电费，并限被告于2020年4月22日前搬离租赁场地，被告收函后仍对原告的告知和要求不理睬。2020年4月23日，原告向被告发送律师函，通知被告：1.解除双方签订的租赁合同，并要求被告于2020年4月30日前与原告签订场地交接确认函并办理租赁场地交接；2.没收被告交纳的租赁合同押金9800元；3.要求被告支付拖欠的房屋租金、逾期交租违约金及水电费。被告于2020年4月24日收到律师函后既未在律师函要求的期限搬离，也拒绝支付拖欠的租金、违约金及水电费。截至2020年4月24日，被告共拖欠租金17640元，除此之外，原告替被告垫付2019年11月-2020年4月的水电费共计4291.85元。直至2020年5月15日，被告才搬离租赁场地，原告清理场地时发现被告故意剪断、毁坏租赁场地的电线，导致整个电路不能正常使用，原告于2020年5月21日向当地派出所报警，民警已做调查笔录，同时原告维修电路花费17150元，维修电路期间，案涉房屋不能正常使用，给原告造成一定的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告广州德元教育科技有限公司答辩称：1.我方因不可抗力原因不能履行合同应免除全部责任。2019年9月26日，我方应原告邀请在原告租赁的案涉房屋合作开办考研基地，但原告中途退出将案涉房屋转租给我方，我方出于帮助原告的原因，签订了《考研基地租赁合同》，在承租的房屋装修尚未全部完成时，即发生了疫情，租赁房屋因抗疫需要被围蔽，周围不能通行，租赁房屋不能经营使用。按照相关法律规定，因不可抗力不能履行合同的，可以免责。因此，我方在2020年3月至5月期间，被告不能使用案涉房屋，应免除期间的房租；2.原告强行锁门和强行终止合同，违约在先，原告应当承担违约责任，赔偿我方装修损失，我方保留追究相关损失的权利；3.原告强制我方搬离，我方拆除部分装修物品合情合理，原告要求我方赔偿电路维修费等费用毫无道理。电线及插座开关以及柜子等物品系我方装修时购买的，现原告终止合同，我方拆除自己的物品理所当然，没有影响房屋结构；4.合同约定的逾期支付租金的违约金标准过高；5.被告已支付过部分水电费，原告要求被告支付租赁期间全部的水电费，属重复收费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：位于广州市番禺区大学城竹园大街自编7号房屋未取得房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证。原告以每月17000元的租金标准向案外人谭伯春承租该物业后，将其中第1层出租给其他人，将第2层出租给被告，将第3、4、5层留作自用。对于上述房屋未取得房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，被告称毫不知情。2019年9月26日，原告与被告签订《考研基地租赁合同》。合同约定，原告将上述物业第2层出租给被告作考研基地使用。租赁期限为36个月，自2019年10月10日至2022年10月9日。被告支付押金9800元。每月租金9800元，按先付后用原则，被告每月10日前支付当月租金。被告逾期交付租金的，除补交欠租外，还应以欠租金额为基数，按每日1%的标准计付违约金给原告。被告拖欠租金7日的，原告可以解除合同，收回房屋。被告应当按时交纳物管、水电等杂费。合同还约定，被告对出租房屋及其设备的拆除或重建应提前告知原告，经协商达成一致后动工，任何违建所造成的后果与损失由被告承担。合同签订后，原告将案涉场地交付被告使用，被告对案涉场地进行了装修装饰。被告依约向原告支付了押金9800元以及2019年10月至2020年2月期间的租金，但从2020年3月开始没有支付租金。被告主张已支付了2019年11月产生的水费60元和电费576元，支付了2020年2月产生的水费35元和电费820.5元，但仅提供了其支付2019年11月产生水电费636元的凭证。原告亦仅确认被告支付了2019年11月产生的水电费共636元，主张被告没有支付2019年12月之后的水电费。为证实案涉场地在2019年11月至2020年4月产生的水电费情况，原告制作了案涉场地在上述期间产生水电费的《水电费明细表》，该明细表显示，案涉场地共用电2787.9度，按每度电1.5元计算，共计电费4181.85元，其中2019年11月用电384度，计费576元，2020年2月用电547度，计费820.5元，2020年3月用电503度，计费754.5元；案涉场地共用水34吨，按每吨5元计算，共计水费“110元”（注：按原告主张的计费方法计算，计算结果应为170元），其中2019年11月用水15吨，计费“15元”（注：按原告主张的计费方法计算，计算结果应为75元）；2020年2月和3月用水量为0吨，计费0元。2020年3月16日14:36分，原告通过微信向被告法定代表人发送2020年2月案涉场地水电费数据，其中，电费547度，计费820.5元，水费7吨，计费35元。被告法定代表人对此未提出异议，及后双方在微信中商量开具发票相关事宜；2020年4月11日16:24分，原告在原告、被告法定代表人以及案外人赵某的微信群中发送2020年3月案涉场地水电费数据，其中，电费503度，计费754.5元，水费6吨，计费30元，被告法定代表人未对此提出异议。庭审中，原告主张案涉场地安装了单独的水表和电表，被告则承认安装了单独的电表，但没有安装单独的水表。原告多次向被告催收租金和水电费，在此过程中曾对案涉场地实施上锁。对此被告主张每次锁门持续时间半天到一天。另外，原、被告就新冠疫情影响减免租金事宜协商未果。2020年4月23日，原告委托广东连越律师事务所向被告邮寄《律师函》。该《律师函》通知被告解除双方签订的《考研基地租赁合同》，要求被告于2020年4月30日前与原告签订交接确认函并交接案涉场地。该邮件于2020年4月24日由被告法定代表人本人签收。2020年5月16日，被告搬离案涉场地。被告承认搬离时将案涉场地的电气线路剪断，但主张原告交付场地时原有的电气线路不能使用，需要被告重新布设，其搬离时剪断的电气线路均是其进场时重新布设的，与原告无关。原告发现案涉场地电气线路被剪断，于2020年5月21日报警，称公安部门接警后建议其遵循民事诉讼程序处理。为证明修复案涉场地电气线路支出费用，原告提供了案外人刘国宾于2020年5月24日开具的《收据》，收据载明“广州大学城北亭村住园大街自编7号二楼装修工程电路修复17650元、书柜12350元，合计30000元”。原告称刘国宾是负责修复电路的装修师傅，电气线路修复工期从2020年5月16日至2020年6月10日，口头约定先付款后动工，双方没有签订书面合同。另查明，案涉场地所在的广州市番禺区小谷围街北亭村民委员会在2020年2月17日发出《北亭村委关于加强防控新冠××疫情禁止破坏围蔽设施的告知书》，主要内容是：从即日起，对北亭村全村外围进行围蔽，所有车辆及人员必须通过北亭牌坊出入口、云梯大街中环路出入口进出北亭村。庭审中，经本院询问，被告同意以其向原告支付的押金9800元抵扣其应向原告支付的相关款项。庭审后，经本院释明，原告明确，若案涉《考研基地租赁合同》被认定为无效，其租金及违约金请求作如下相应变更：要求被告支付2020年3月1日至2020年5月15日期间的场地占用费14700.07元（计算方式为：以合同租金每月9800元为标准，计得24500.07元后，扣减被告已支付的押金9800元）及资金占用利息（以14700.07元为基数，自起诉之日起至欠款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算），其余诉讼请求不变。本院认为：关于案涉《考研基地租赁合同》的效力问题，原告未能举证证实涉案场地所在物业取得房屋产权证书或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《考研基地租赁合同》因违反了法律强制性规定，应属无效合同。关于被告应否支付场地占用费及支付标准的问题。原告诉请被告支付2020年3月至2020年4月24日期间的租金以及2020年4月25日至2020年5月15日期间的场地占用费。经本院释明，原告变更诉讼请求，将相应的租金请求变更为场地占用费请求，请求被告参照案涉《考研基地租赁合同》约定的租金标准，即每月9800元的标准，支付2020年3月1日至2020年5月15日期间的场地占用费，合计24500.07元。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，双方在庭审中对于被告没有支付2020年3月1日起至其搬离案涉场地之日，即2020年5月16日期间场地占用费的事实没有争议，因此，原告诉请被告支付2020年3月1日起至2020年5月15日期间的场地占用费，符合上述法律规定，本院予以支持。至于场地占用费的计算标准问题，本院认为，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集。被告租用案涉场地用于经营考研辅导中心，为有考研需要的大学生提供教育培训服务。被告租用案涉物业装修结算不久即发生新型冠状病毒感染××疫情，虽然被告提供教育培训服务可通过线上和线下两种方式进行，疫情影响不必然导致被告租用案涉场地的合同目的完全不能实现，但新型冠状病毒感染××疫情确实会造成被告经营困难，其所受的经营风险超过正常商业风险，减免部分场地占用费符合公平合理原则。由于讼争双方未能就相关问题达成一致意见，本院综合被告经营受影响的程度以及合同前期的履行情况，根据公平原则，酌定减免被告应当支付上述期间场地占用费的50%，也就是说，被告应当参照案涉《考研基地租赁合同》约定的租金标准的50%，即每月4900元的标准，计付2020年3月1日至2020年5月15日期间的场地占用费，计得12250.04元。原告超出上述款额的场地占用费请求，本院依法予以驳回。关于如何处理被告已支付的押金9800元的问题。被告同意以该押金抵扣其应向原告支付的相关款项，原告则主张予以没收。对此，本院认为，案涉《考研基地租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……”的规定，被告依该合同约定支付给原告的押金9800元，原告应予退还给被告。原告诉请没收该押金缺乏事实和法律依据。经本院释明，在案涉《考研基地租赁合同》无效的情况下，原告同意用上述押金抵扣被告应付的场地占用费。因此，本院确认扣除上述押金9800后，被告应向原告支付场地占用费2450.04元（12250.04元-9800元=2450.04元）。关于被告应否支付违约金的问题。因案涉《考研基地租赁合同》无效，原告要求被告按照上述合同约定支付违约金缺乏事实和法律依据。经本院释明，在案涉《考研基地租赁合同》被认定无效的情况下，原告不再主张违约金，而是要求被告自原告起诉之日，即2020年6月30日起至前述场地占用费付清之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计付被告未付场地占用费的利息，该请求合法有理，本院予以支持。关于被告应否支付水电费及金额的问题。首先，关于被告有否支付过水电费，欠缴水电费期间的问题，本院认为，讼争双方对于被告已支付2019年11月产生的水电费合计636元无争议，本院予以确认。被告主张除上述水电费之外，还支付了2020年2月产生的水费35元和电费820.5元，但没有提供相应的支付凭证，原告对此亦不予确认，故本院对被告的该主张不予采信，对于原告主张被告没有支付2019年12月至2020年4月期间的水电费，本院予以采纳。第二，关于被告应付水电费金额问题。关于电费问题，讼争双方确认案涉场地安装了单独的电表计算用电量，被告主张已支付的2019年11月、2020年2月产生的电费与原告制作的《水电费明细表》的计算结果相一致，原告以微信方式向被告法定代表人发送过2020年2月和2020年3月的用电量、计算方式和金额，被告法定代表人亦未曾提出异议，微信发送的上述内容与该《水电费明细表》对应的用电量及款额相吻合，综合上述情况，虑及被告使用案涉场地期间确实会产生电费支出，原告制作的《水电费明细表》的电费部分计算详尽合理，在没有反证推翻该明细表的情况下，对于原告主张2019年12月至2020年4月期间产生的电费支出合计3605.85元，本院予以确认，对此，被告应当依约支付给原告。原告超出上述款额的电费请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。至于水费问题，原告主张案涉场地也安装了单独的水表计算用水量，在被告予以否认的情况下，原告未能进一步提供证据证实其主张。因此，对于原告主张案涉场地安装有单独的水表，本院不予采信。鉴于原告制作的《水电费明细表》中水费部分缺乏客观的计量工具，经对比讼争双方确认被告已支付的2019年11月的水费、原告两次通过微信方式发送给被告法定代表人的用水量及计费结果均与上述《水电费明细表》记载的用水量及计费结果不一致，且该《水电费明细表》的水费部分记录用水量与计费结果出现重大错漏，在原告未能举证证实上述期间案涉场地产生的水费具体数额的情况下，其应当承担举证不能的不利后果，对原告的该部分水费主张，本院不予支持。关于被告应否承担剪断案涉场地电气线路的赔偿责任问题，首先，被告有没有实施剪断案涉场地电气线路的行为的问题，鉴于被告在庭审中自认搬离时确实剪断了案涉场地电气线路。对此，本院予以确认。第二，被告的上述行为是否符合法律规定的问题，被告主张其接收案涉场地时原有电路不能正常使用，其搬离时将包括重新铺设的电线在内的装饰物品拆除搬走，按物业原状交还原告合情合理。对此，本院认为，虽然被告对于原告提供的用以证明出租时案涉场地状况的照片不予认可，但其提供的《装修工程结算表》也包含了案涉场地旧电气线路拆除的工程内容，表明原告将案涉场地交付给被告时场地配有电气线路。现被告主张该电气线路不能正常使用，未能提供证据予以证实，本院不予采信。退一步来说，即使案涉场地原有的电气线路不能正常使用，被告在承租案涉场地后进行了重新布设，鉴于电气线路已与案涉场地形成附合，讼争双方应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定进行处理。被告直接拆除案涉场地的电气线路有违上述法律规定。第三，关于原告因修复案涉场地电气线路支出的修复费以及修复期间的问题。原告主张修复费为17650元，修复期间为2020年5月16日至2020年6月10日，为此，原告提供了案外人刘国宾于2020年5月24日开具的《收据》。本院认为，被告对原告提供的该《收据》不予确认，且《收据》开具日期早于原告主张完成修复工程时间，原告对此解释为先付款后动工，也有违装饰装修工程行业结算的惯常做法。原告应当进一步提供其与刘国宾就修复案涉场地电气线路有签订书面协议或以其他方式有作约定，并就付款方式、付款金额提供付款凭证等证据予以佐证。对于原告单凭该《收据》，主张对案涉场地电气线路进行了修复，并实际支出了相关费用，本院不予采纳。原告要求被告赔偿因拆除案涉场地电气线路造成的损失，应当就其主张提供充分证据，否则，应承担举证不能的不利后果，因此，原告诉请被告赔偿因修复案涉场地电气线路而支出的费用及修复期间产生的占用费损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州德元教育科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告张展志支付场地占用费2450.04元及利息（自2020年6月30日起至欠款付清之日止，以2450.04元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告广州德元教育科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告张展志支付电费合计3605.85元。三、驳回原告张展志其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4358元，由原告张展志负担3748元，由被告广州德元教育科技有限公司负担610元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  廖敏玲二〇二〇年十二月二十一日书记员  苏晓俭