江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初1178号原告：九江市桂联房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市九江经济技术开发区九瑞大道以北、七里湖路以东交汇处银星花园第**不分单元**，统一社会信用代码：91360406MA37N00X48。法定代表人：都业伟，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，江西柴桑律师事务所律师。被告：李智娟，女，1979年10月26日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。委托诉讼代理人：李伟（与被告李智娟是夫妻关系），男，1980年10月21日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告九江市桂联房地产开发有限公司与被告李智娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理进行多元调解化解，于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江市桂联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨帆、被告李智娟及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江市桂联房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告支付违约金247334.70元、律师费15000元，共计262334.70元；3.判令原告有权从被告已支付房款中扣减违约金、律师费、案件受理费；4.本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告协助解除案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。事实和理由：原、被告于2019年10月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告将位于九江市八里湖新区尚德路北侧九江碧桂园联发浔阳府13Ａ幢1单元1301号房出售给被告，商品房总价1648898元；2.被告必须在签订《商品房买卖合同（预售）》时付该商品房总价款的20.55%给原告，必须在2020年1月31日前付该商品房总价款的79.45%（银行按揭款项）给原告；3.被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告按合同约定总房价款的15%向原告支付违约金；4.合同因约定或法定解除的，原告有权从被告已支付的所有款项中扣减被告应承担的违约金及有关费用（包括但不仅限于因被告违约导致原告需支付的诉讼费、律师费用）。截至起诉前，被告仅支付338898元购房款给原告，且不配合办理银行按揭及商品房备案，也未明确表示何时能交清剩余购房款。原告与被告多次沟通未果，遂诉至本院。被告李智娟辩称：我已支付338,898元购房款，1.不同意解除合同，未成功办理房屋按揭贷款的过错在原告而非被告，因为购房时双方约定由原告协助被告办理按揭手续，原告始终未协助我方；2.不同意支付违约金、律师费，因为我方没有违约，不能办理按揭责任在原告；3.不同意从我方支付的购房款中扣减违约金、律师费、案件受理费；4.不同意承担案件受理费。本院经审理认定事实如下：2019年10月31日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《九江碧桂园联发浔阳府认购书》（碧桂园认购字第ＪＪＸＹＦ20193474号），约定：1.乙方向甲方认购位于江西省九江市八里湖新区房屋，建筑面积142.75平方米，认购价1648898元；2.付款时间：定金100000元须于签订本认购书时付清（定金在双方签署《商品房买卖合同》及相关附件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款338898元（含定金100000元）须于2019年10月31日前付清，第二期楼款1310000元，须于2020年1月31日前付清（银行按揭款项）；3.签约时间为2019年10月31日前；4.如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应按合同约定的办理按揭的时间向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策，在签订本认购书前已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料（该条款以加粗黑体字显示）；乙方亦充分知悉并同意，为便于按揭贷款审批，乙方同意甲方可将与申请按揭贷款相关的乙方信息及资料提供给乙方申请贷款的按揭银行，乙方对此无任何异议（该条款以加粗黑体字显示）。同日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同（预售）》（ＧＦ-2014-0171）及相关补充协议，该合同第六条第二项约定商品房单价为每平方米11550.95元，按照建筑面积计算总房价款为1648898元；第八条第二项第2点约定：买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同附件四对案涉房屋“付款方式”约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的20.55%给出卖人，即叁拾叁万捌仟捌佰玖拾捌元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；必须在2020年1月31日前，付该商品房总房价款的79.45%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰叁拾壹万元整。合同附件十一补充协议第十三条第二款约定：合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。该合同及附件的签署页上均有被告签字捺手印、原告盖章。另查明，合同签订后，被告依约于2019年10月31日前支付定金100,000元和房款238,898元，合计支付第一期房款338,898元。被告支付完第一期房款后，由于被告配偶李伟存在银行个人征信问题导致被告的购房按揭贷款未能成功办理，被告未再支付房款。被告自认于2020年5月6日收到原告发送的到期缴款通知书。原告向本院提起诉讼，被告于2020年10月19日收到本院通过电子送达系统向其送达的起诉状副本。还查明，原告因本案支出律师费15,000元。本院组织当事人庭后调解过程中，被告辩称原告主张的解除合同违约金过高，要求予以调整，原告表示可以适当减少。上述事实，有当事人的陈述、《九江碧桂园联发浔阳府认购书》《商品房买卖合同（预售）》、委托代理协议、律师费发票等证据在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《九江碧桂园联发浔阳府认购书》《商品房买卖合同（预售）》等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，合同中每一签署页均有被告签字及捺手印、原告盖章，满足约定的“自双方签字或盖章之日起生效”的要件，且被告已向原告支付第一期购房款，即以实际行为确认了双方的买卖合意，是当事人的真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，双方均应恪守履行。本案的争议焦点：1.《商品房买卖合同（预售）》解除条件是否成就；2.若合同解除，导致合同解除的责任在于哪一方，原告要求被告支付违约金、律师费、案件受理费是否有依据。关于焦点一，据《商品房买卖合同（预售）》附件四约定，被告应于2019年7月9日前支付第二期房款1,310,000元，但付款期限届满后直至法庭辩论终结后，被告并未支付第二期房款。原告按照《商品房买卖合同（预售）》第八条“买受人未按时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”的约定，行使合同解除权的条件成就。原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告协助办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案注销手续，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，如前述，《商品房买卖合同（预售）》因被告逾期未支付第二期房款超过90日，达到合同解除的条件。被告辩称原告在案涉房屋销售期间承诺协助办理按揭贷款，现因原告配偶个人征信的原因使按揭贷款无法办理，导致被告无法支付后续房款的过错在原告。本院认为，首先，双方签订的《九江碧桂园联发浔阳府认购书》《商品房买卖合同（预售）》均没有约定由原告负责处理案涉房屋按揭贷款事宜，原告亦未作出确保按揭贷款成功办理的承诺。相反，《九江碧桂园联发浔阳府认购书》《商品房买卖合同（预售）》中均明确载明，原告应按合同约定的办理按揭的时间向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，由原告确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书前已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。由于被告配偶存在银行个人征信问题，造成被告无法取得房屋按揭贷款支付后续购房款，现被告无力依约支付剩余房款，故导致涉案合同解除的过错在于被告，而非原告，被告逾期不支付房款的行为已构成违约，原告可以依据合同约定行使合同解除请求权，并要求被告支付合同解除的违约金。但鉴于合同解除后不影响原告对案涉房产的正常处理，且案涉房产的市场价格处于保值增值过程中，原告并未举证证明其因涉案合同的解除造成的实际损失达到其所主张的违约金数额，故原告要求被告按合同约定支付总房价款15%的违约金过分高于造成的损失，基于违约金以补偿性为基础、以惩罚性为补充弥补守约方损失的性质，本院依据公平原则酌情予以核减。由于被告须于2020年1月31日前付清第二期楼款1,310,000元，而原告并未举证证明其已向原告送达缴款及解除合同通知书，原告起诉后，至2020年10月19日被告收到起诉状副本之时，被告第二期购房款已逾期支付达八个月零十九天，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（GF-2014-0171）自起诉状副本送达被告时解除。因此，解除合同违约金以未付房款1,310,000元为基数，酌情参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%的130%计算261天（自2020年2月1日计算至合同解除前一日的2020年10月18日共逾期261天），即被告应向原告支付解除合同违约金46,884元。关于律师费，原告为解除合同、追究被告的违约责任付出了律师费15,000元的维权成本，且合同附件十一补充协议第十三条第二款已约定合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），故本院根据该约定，支持原告主张由被告承担律师费的诉请。关于案件受理费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中因被告逾期付款构成根本性违约导致原告解除合同，且合同约定出卖人需承担的诉讼费由买受人承担，故本院本案案件受理费22,002元减半收取计11,001元后由被告负担。根据合同约定，原告有权从被告已支付房款中扣减违约金、律师费、诉讼费，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。为减少诉累，本院对被告已付购房款的返还予以一并处理，即在扣减违约金、律师费、案件受理费之后，原告应向被告返还购房款266,013元（即338,898元－46,884元－15,000元－11,001元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：一、确认原告九江市桂联房地产开发有限公司与被告李智娟签订的《商品房买卖合同（预售）》（GF-2014-0171）于2020年10月19日解除；二、被告李智娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告九江市桂联房地产开发有限公司为坐落于江西省九江市八里湖新区尚德路北侧宗地地块九江碧桂园联发浔阳府13Ａ幢1单元1301号的房屋办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案注销手续；三、被告李智娟应向原告九江市桂联房地产开发有限公司支付违约金46,884元、律师费15,000元、案件受理费11,001元，三项合计72,885元在被告李智娟已支付购房款中扣减后，原告九江市桂联房地产开发有限公司尚应向被告李智娟返还购房款266,013元，该款于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,002元，减半收取计11,001元，由被告李智娟负担（已在判决主文第三项中承担该11,001元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  卢清生二〇二〇年十二月二十五日法官助理李露书记员胡丛聪