徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初9591号原告:江苏胜阳实业股份有限公司，住所地徐州市铜山区三堡镇胜阳村。法定代表人:李自成，该公司经理。委托诉讼代理人：赵兴东,江苏红杉树律师事务所律师。被告：韩笑，男，1981年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：韩磊，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。原告江苏胜阳实业股份有限公司（以下简称胜阳公司）与被告韩笑租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胜阳公司的法定代表人李自成及委托诉讼代理人赵兴东，被告韩笑及其委托诉讼代理人韩磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胜阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金8万元及其他损失2万元，共计10万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年6月27日签订《厂房租赁合同》，约定被告租用原告位于铜山区钢结构厂房，面积约3000平方米，租赁期限为8年。合同对租赁费用和支付时间以及违约责任均做了相应的规定。合同履行到2020年，应该支付第五年租金时，被告方未按双方约定及时支付2020年至2021年的租金。经原告方多次催要，被告方以租赁厂房无法达到其使用要求为借口，拒不支付拖欠租金。综上所述，原被告双方签订的厂房租赁协议合法有效，原告方依约履行合同，被告在租赁前已对厂房等设施进行了考察，合同已履行四年。原告方基于被告租赁时间较长，给予其较低的租金，现被告在合同履行过程中肆意违约，不遵守双方约定，给原告造成了较大的经济损失，双方协商无果。原告依据法律规定诉请于法院，请支持原告诉求。被告韩笑辩称，一、答辩人不存在违约行为，不应当承担违约责任。答辩人与被答辩人于2016年6月27日签订租赁合同，约定租赁期共8年，自2016年8月1日至2024年7月31日止，由答辩人租用被答辩人钢结构厂房用于经营超市。合同签订后，答辩人按照约定按期足额交纳租金，租金缴纳至2020年7月31日。2020年1月17日，徐州高新技术产业开发区应急管理局以涉案租赁物钢结构厂房的建筑构建未进行防火处理，屋面采用泡沫夹心板，建筑物的耐火等级和防火性不符合要求为由出具了责令暂时停止经营决定书，责令答辩人暂时停止营业，于2020年2月28日前排除隐患。答辩人在接到该决定书后要求被答辩人对租赁物进行整改，但被答辩人置之不理。自该决定书下发后答辩人无法进行经营。因被答辩人提供的租赁物不能用于超市经营，导致该租赁合同目的无法实现，被答辩人的行为构成违约。后答辩人告知被答辩人的法定代表人李自成因被答辩人的违约行为导致答辩人无法正常经营，要求解除双方的租赁合同，后又向被答辩人邮寄了书面房屋租赁合同解除函，被答辩人于2020年6月5日签收。该租赁合同的解除是由被答辩人的违约行为导致，答辩人无过错，不应向被答辩人支付违约金及其他损失。二、答辩人在2020年6月份已实际搬离租赁物。答辩人的租金交纳至2020年7月31日，但因被答辩人的违约行为导致答辩人无法继续经营，自2020年3月起答辩人便陆续将物品搬离。2020年6月5日，被答辩人以答辩人未按时缴纳下一年租金要求扣押答辩人物品，并采取封门措施不让答辩人搬离，为此答辩人多次报警求助，于2020年6月底前搬离并腾空房屋。三、被答辩人要求支付违约金及其他损失10万元无事实和法律依据。答辩人租金正常交纳至2020年7月31日，因被答辩人存在种种违约行为，答辩人无法正常经营，2020年6月底答辩人便已经搬离涉案租赁物，将房屋腾空，已未实际占用租赁物，对此答辩人也是明知的。至2020年7月31日1个多月的时间内被答辩人完全可以将涉案的租赁物重新对外出租，不会产生损失，因此答辩人主张的损失无依据。综上，被答辩人的违约行为导致双方签订的租赁合同无法履行，应承担违约责任，相反答辩人自始至终都不存在违约行为，被答辩人的各项诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，胜阳公司（甲方、出租人）与韩笑（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同》，主要内容如下：甲方愿意将坐落于徐州市铜山区三堡镇胜阳村，胜阳大道东侧沿路边的南北向钢结构厂房，北边是佩信门厂，即佩信门厂向南的区域，面积大约三千平方米；从门厂南界线约17米的地方止向南归属乙方管理(指属于甲方的地方)，至该厂房南门，西至水沟东至墙，并将区域内的树木清理；用途，超市；租赁期共8年，自2016年8月1日年合同签订生效之日起，至2024年7月31日止；租金标准为，土地及厂房租金前3年为15万元/年；后5年的租金分别为16万元、17万元、18万元、19万元、20万元；租期内租金为年付，先交款后使用，第二年开始，租金应在每年6月1前支付，每延期一日乙方应按5000元/天的标准向甲方支付违约金；租金支付方式为转账，汇到甲方指定账户；在租赁期内，乙方人员如发现房屋主体结构或附属设施质量问题，应及时向甲方报告，经甲方批准后，乙方再进行修缮；乙方不按时交纳租金，甲方可以随时解除合同；合同自各方签字、盖章之日起生效。胜阳公司在甲方处盖章确认，韩笑在乙方处签字确认。胜阳公司已经取得涉案厂房的产权证书。自合同签订之日起，原告胜阳公司按照约定交付了租赁物，被告韩笑装修经营。2020年1月17日，徐州高新技术产业开发区应急管理局向被告韩笑下发了徐高应急停字（2020）08号《责令暂时停止经营决定书》（以下简称决定书），决定书内容为：经徐州市公安消防支队铜山区大队检查，发现你单位存在下列事故隐患，钢结构厂房的建筑构建未进行防火处理，屋面采用泡沫夹芯板，建筑物的耐火等级和防火性能不符合要求；超市南侧区缺少室内消火栓、疏散指示标志和应急照明灯，其他厂所均未设置室内消防栓、疏散指示标志和应急照明，以上存在问题无法保证安全生产，责令暂时停止停业，于2020年2月28日前排除隐患。之后，被告一直使用该房屋至双方产生纠纷，租金缴纳至2020年7月31日。原告胜阳公司于2020年6月2日向被告韩笑发出《通知书》：被告韩笑于2020年5月31日前支付下一年度租金，因至今未支付已经构成违约，请收到通知书的三日内及时支付该年度租金，否则违约责任由被告方承担。被告韩笑在接到《通知书》的次日即2020年6月3日向原告胜阳公司发出《解除租赁合同通知书》：原告因租赁用地不符合国家消防要求，消防设施不健全，存在重大隐患，导致被告方无法使用，特此提出解除房屋租赁合同。2020年6月，原告以被告未按时缴纳下一年租金要求扣押被告物品，多次采取锁门、挖掘机封门措施防止被告韩笑搬离，双方产生纠纷。2020年6月5日接处警工作登记表记录：“2020年6月5日，江苏省徐州市铜山区三堡胜阳村原苏皖乐购超市（苏皖乐购已搬至原址西100米），房东夏迪多次派人来封门与苏皖乐购员工李翠翠产生纠纷……”。被告陈述，虽然后续发生类似事件也报警，但因属于同一纠纷，没有报警材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告胜阳公司与被告韩笑签订的租赁合同不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照租赁合同的约定履行义务。原告胜阳公司与被告韩笑一致认为合同已经解除，原告认为合同解除的时间为被告实际搬离的时间2020年7月31日，被告认为合同解除的时间为其向原告邮寄的解除通知书签收时间即2020年6月5日。根据法律规定，只有在发出解除通知的一方享有法定解除或者约定解除权的情况下，才发生通知解除的后果。被告韩笑自2016年承租涉案房屋进行超市经营至2020年，期间一直正常经营，原告交付的房屋并不存在违反合同约定的情况。虽然在2020年1月份，韩笑收到了行政部门的暂时停止经营的决定书，但厂房存在的安全隐患可以通过房屋整改、增加消防设施等措施予以消除，并不必然导致合同目的无法实现。而事实上，韩笑提供的录音中“去年年底下过这个房屋整改文书，律师给我们说不能输，还能反诉、这个事也没说不能协调，但他堵我三次门”等内容恰恰能证明其在接到该决定书后并没有解除合同的意思表示，也未积极按照决定书进行整改或者要求原告整改，而是继续使用涉案厂房至双方产生纠纷。因此，被告韩笑并不享有解除权，其向原告发出解除通知书，不产生合同解除的法律效力。虽然原告胜阳公司与被告韩笑对于被告韩笑搬离的时间有争议，但根据查明的事实，至少在2020年7月31日韩笑已经搬离，原告认为在2020年7月31日合同已经解除，被告亦认为合同已经实际解除，本院确认双方签订的涉案租赁合同于2020年7月31日已经实际解除。关于被告韩笑是否违约及是否应赔偿原告损失的问题。因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予以支持。按照合同约定，被告韩笑未按时支付下一年租金，在原告下发催告通知书后仍未予以缴纳，构成违约，是导致合同解除的起因。被告应支付下一年租金至原告胜阳公司封门报警时仅相隔5天时间，涉案租赁合同并不必然因为被告未按约支付租金的违约行为而必然解除，原告胜阳公司没有依法采取合法有效方式维护自身的权益，而多次采取锁门、用挖掘机堵门的方式影响被告的正常营业，亦存在违约行为，对合同的解除亦有过错。且原告作为出租人在被告搬离后，也负有减少损失扩大的义务。因此，本院综合考虑导致合同解除的原因、双方的过错程度、被告亦存在损失、原告存在自我扩大损失、租金标准等因素，酌定被告因违约向原告承担1个月的租金损失13333元。关于原告主张的垃圾清理费3000元，被告没有异议，本院予以支持。关于原告主张的修补费用20000元（门窗、天花板、防盗窗费用8000元，墙面修补、粉刷4000元、地面修补5000元）。关于防盗窗、门窗、墙面修补费用，因原告出租的厂房据其所述已经有十年之久，未提供证据证明其交付至被告时的状态，被告亦不予以认可，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。关于天花板、地面的修补费用。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对未形成附合的装饰装修物，除当事人另有约定外，承租人可以拆除，因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物的残值，按照双方违约情况，予以分情况处理。被告在承租涉案厂房后进行天花板及地砖的添附，应属于形成附合的装饰装修物，因拆除势必会对建筑物产生影响，法律仅规定对该附合物的残值损失按照双方的过错进行承担，并未赋予承租人拆除的权利。通过原告提供的照片及被告陈述看，被告在搬走时对该附合物进行了部分拆除，对原告造成了损失，被告应当予以赔偿。因原告未申请鉴定，亦未提供证据证明其该部分的具体损失数额，本院综合考虑损坏的程度、双方过错，本院酌定被告赔偿原告3000元。综上，被告应赔偿原告各项损失合计19333元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韩笑于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江苏胜阳实业股份有限公司损失、垃圾清理费等合计19333元。二、驳回原告江苏胜阳实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告江苏胜阳实业股份有限公司负担450元，被告韩笑负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员  刘莉平二〇二〇年十二月十六日书记员  吕林宇