广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5181号原告（反诉被告）：陈少桃，女，1945年3月22日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************121。委托诉讼代理人：胡志明，男，1964年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*****************，公民身份号码440************198，系原告的儿子。委托诉讼代理人：张日河，广东南岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖云，女，1991年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码430************620。被告（反诉原告）：林志森，男，1949年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************693。两被告的共同委托诉讼代理人：肖永胜，广东华生律师事务所律师。原告陈少桃与被告肖云、林志森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。被告肖云、林志森在诉讼中提起反诉，本案依法将本诉与反诉合并进行审理。本案开庭时，原告陈少桃的委托诉讼代理人胡志明、张日河，被告肖云、林志森及其共同委托诉讼代理人肖永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈少桃向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年5月26日签订的《物业买卖合同》，被告向原告支付违约金61800元；2.两被告立即搬离原告的房屋，按每月1500元的标准支付从2020年8月16日至搬离之日的房屋占用费，暂计至2020年9月28日共2100元，并支付占用期间的水电费用；3.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的违约金部分变更为：适用定金罚则，确认两被告已支付的定金61800元归原告所有。事实和理由：原、被告于2020年5月26日签订《物业买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于佛山市三水区***********1****的房屋，两被告于2020年8月15日前支付购房款660000元给原告。但时至今日，两被告仍未支付该款并不做任何解释，被告的该行为已构成违约，原告有权解除合同并没收被告已支付的定金61800元。另，由于原告允许两被告提前入住原告的房屋至2020年8月15日，现原告要求两被告立即搬离房屋并支付占用费及水电费用。请法院依法支持原告的诉讼请求。被告肖云、林志森辩称，原告违约在先，根据双方所签订的《物业买卖合同》第三条第二点的规定，过户当天被告才需支付房款，故被告认为原告有先履行过户的义务，被告付款在后，而原告没有按合同先履行过户义务，违约在先，所以原告的诉讼请求是没有事实及法律依据，应予驳回。特别说明的是：两被告至今为止没有得到原告房屋的产权证，连产权证的复印件也没有，故对涉案房屋的产权以及能不能过户，被告存有疑问。原告在本诉中提供了以下证据：1.物业买卖合同一份，证明根据合同的相关约定，被告存在逾期支付购房款的行为，而且房屋未能在2020年8月15日过户，责任在于被告，被告也未能按约定办理过户手续，故根据合同的约定，被告已支付的61800元定金归原告所有，解除合同的时间应为2020年8月15日。2.房屋租赁合约、合同补充协议各一份，证明被告当时要求提前入住涉案房屋，原告考虑到被告的实际需要，在房屋没有过户的情况下已将涉案房屋交付给两被告使用，另收取低于市场价的租金，也证明原告主张租金合理的事实。3.业主佣金确认书一份，证明原告将涉案房屋挂售在中介方，并与中介方签署佣金确认书。4.佛山水业三水供水有限公司收据二张、中国建设银行账户交易明细一份、广东增值税电子普通发票三张，证明两被告占用涉案房屋期间产生的水电费数额。两被告在本诉中没有提交证据。原告在本诉中申请房屋中介机构人员钟丽容出庭作证，证实涉案房屋交易经过事实。肖云、林志森反诉提出如下诉讼请求：1.判令继续履行原、被告签订的《物业买卖合同》，确认位于佛山市三水区***********1*****屋归被告所有，被告向原告支付购房余款；2.判令原告退还被告购房定金61800元并赔偿被告违约金61800元，合共123600元；*、本案本诉、反诉费用由原告负责。庭审期间，两被告撤回了第二项反诉请求。事实与理由：2020年5月26日，双方签订了《物业买卖合同》，约定两被告以660000元的价格购买原告位于佛山市三水区***********1*****屋，之后被告按合同第三条第（1）项约定向原告支付了购房定金61800元。合同第三条第（2）项约定，双方约定2020年8月15日前办理房屋交易的税费交纳及申办被告的《不动产权证》。过户当天支付购房款338200给原告……。由于原告没有将房屋过户至被告名下，违反先履行义务，违约在先，两被告有权要求继续履行合同。因此，两被告特提起反诉，请求法院依法判决。原告陈少桃反诉辩称，一、被告的反诉请求相互矛盾。本案被告反诉中既主张继续履行合同，又主张原告返还其定金及赔偿其定金损失。被告的反诉请求之间相互矛盾。依据物业买卖合同的约定及法律规定，该定金为悔约定金，若被告主张继续履行合同，其无权要求原告返回定金并赔偿定金损失。若被告主张原告返回定金并赔偿定金损失，应是在解除合同的条件下方有权主张，但被告主张继续履行合同，其无权要求原告返回定金并赔偿定金损失。因此，被告的反诉诉求相互矛盾，应予明确。二、被告违约在先，且根据本案的事实，被告已无合同的实际履行能力，案涉合同亦无法继续履行，本案被告反诉主张继续履行合同缺乏事实和法律依据。事实上，被告已无法继续履行合同。依据本案物业买卖合同约定，被告应于2020年6月10日办理银行按揭手续并提供证明及办理完结他项权证书，并应支付购房款260000元，且应于2020年8月15日支付338200元。但至今已过半年之久，由于被告缺乏合同履行能力，并违约在先，导致案涉房屋至今被告未能办理按揭手续，亦导致案涉房屋未办理过户手续;被告亦未按时支付购房款，已构成严重违约。因此，本案被告反诉主张继续履行合同，因其违约在先，并已无履行合同能力，其主张缺乏事实和法律依据。三、如上所述，因被告违约在先，未能办理房屋过户手续过错在于被告，原告自始至终均愿意配合办理过户手续，未能办理的过错不在于原告，故被告主张返回定金并赔偿定金损失缺乏事实和法律依据。因被告原因导致在2020年8月15日未能办理房屋按揭手续，且中介方已催促被告按时办理，但被告至今仍未配合办理，因此其过错在于被告，原告在整个合同履行过程中并不存在违约行为，并考虑到被告的困难之处，已提前将案涉房屋交付给被告使用。因此，未能办理过户的过错不在于原告。被告一直未能按照合同约定按时支付购房款已构成违约，其无权主张原告返还定金并赔偿定金损失。综上所述，请求法院在依法查明事实的情况下，驳回被告对原告的反诉请求，以维护原告的合法权益。被告在反诉中提供了以下证据：1.物业买卖合同一份，证明原、被告双方签订涉案房屋的买卖合同，原告没有办理产权过户构成违约。2.定金收据、银行转账记录各一份，证明被告按合同约定在签订合同的当天向原告支付了购房定金61800元。原告在反诉中没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告本诉中提供的证据，被告对证据1、2的真实性不持异议，对证据4无异议，对证据3认为与本案无关。被告在反诉中提供的证据、原告确认证据的真实性。经审查，原、被告在本诉及反诉中提交的证据，对方当事人不持异议或确认其真实性的证据，本院予以采信或确认其真实性。原告本诉中提交的证据3能与证人钟丽容的证人证言相印证，本院确认其真实性。结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：原告是位于佛山市三水区*****************屋的产权人。2020年5月26日，在佛山市嘉嘉希房地产中介有限公司的居间服务下，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《物业买卖合同》，约定：两被告购买原告所有的位于佛山市三水区*****************屋，面积114.95平方米，物业成交价660000元；付款方式、过户时间：（*）在签订本合同时乙方交付甲方购房定金61800元，购房定金在首次支付房款时自动转为房款的一部分，并按照按揭方式按期付款；（2）甲乙双方约定2020年8月15日前办理双方房产交易的税费交纳及申办乙方的《不动产权证》，过户当天乙方须支付338200元购房款给甲方；（*）乙方需办理银行按揭，买卖双方在办理房产权证的交易递件前向银行申办银行按揭贷款，双方约定于2020年6月10日前签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明，在办理完结《不动产权证书》及他项权证后出证，所按揭的房款260000元由银行直接转入甲方账户，首期房款可随贷款额的增减而变动；交楼时间：收齐上述所有购房款当天；违约责任：甲乙双方不能借故拖延转户时间或不按时提供过户相关资料或不按时缴纳相关费用，如任何一方未能在约定转户时间内办理转户手续的，经纪方电话通知两次或以上都未能及时办理转户手续的视为违约，违约方还须结清房管、税所、测量公司等部门收取的相关办证费用。如有特殊情况必须告知对方或经得对方同意才可延迟转户时间；如乙方在交付购房定金后反悔不买的，则甲方所收定金不作退回；乙方在签订本协议时应如实告知经纪方自身银行征信和是否符合限购政策等情况，如有故意隐瞒而令上述房产无法正常办理过户登记手续的，则视为乙方违约处理；在乙方已支付首期房款（包括代还贷房款）或在办理该房屋《不动产权证》转户过程中，买方如未按本合同的规定向甲方付款或由于乙方自身原因致使交易不成功的，则视为乙方单方面违约，卖方有权终止合同并即时收回房屋，乙方需向甲方支付违约金为本交易总房款的20%，甲方在已收房款中扣除违约金后，三天内无息退回余下房款给乙方。合同的备注中约定：（*）如该物业在办理过程中出现非人为原因而未能在协定时间内办理过户手续，甲乙双方可协商适当延长办理时间；（2）2020年6月20日前如果因乙方银行按揭不通过贷款这原因，甲方收取18000元违约金后三方同意注销本合同互不追究责任，甲方退回乙方所下定金中43800元。2020年5月26日，两被告向原告支付了购房定金61800元。两被告是夫妻关系。2020年5月29日，原告与被告肖云签订《合同补充协议》一份，约定双方就买卖涉案物业所签订的《物业买卖合同》基础上，双方约定从2020年5月29日至2020年8月15日止，原告同意将上述房产以1000元的价格租赁给被告肖云（详见租赁合约）；当天，原告与被告林志森签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将涉案物业租赁给被告林志森做居住用途，一、租赁期限从2020年5月29日至2020年8月15日止，在租赁期限内不能增加租金；二、甲乙双方约定乙方在签订租约当天支付甲方房屋租赁租金共计1000元；三、在租赁期内乙方负责缴纳该房屋所发生的水、电、燃气等有关费用……当天，两被告即搬入涉案房屋居住。居住期间，2020年5月至10月共产生电费922.51元，2020年5月30日至9月30日共产生水费152.13元。两被告在办理按揭手续过程中，因被告林志森年龄太大，而被告肖云的征信也存在问题，经两次向银行申请贷款都没有成功。2020年8月14日，在最后付款日期的前一天，房屋中介组织双方就继续交易进行协商，双方达成了由两被告向原告支付违约金20000元后合同继续履行的约定，但两被告最终都没有向原告支付该违约金。2020年9月中旬，房屋中介再次组织双方就合同履行问题进行协商，原告将违约金数额提高至40000元，两被告不同意该数额，致双方一直僵持，合同没有继续履行，原告遂向本院提起诉讼，两被告也向本院提起了反诉。本院认为，原告与两被告签订的《物业买卖合同》系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实、内容合法，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同约定被告在办理房产权证的交易递件前向银行申办按揭贷款，并于2020年6月10日前向银行提交贷款申请材料，银行出具同贷书后，再行办理房屋过户手续及他项权证，所贷款项由银行直接转入原告的账户，被告于过户当天向原告支付首期款338200元，首期房款可随贷款额的增减而变动。因此按上述的履行顺序，被告向银行申请贷款应发生在前，银行出具同贷书贷款成功后，双方才办理过户手续。现由于被告自身原因一直未能贷款成功，被告的行为已违反合同的约定，构成违约。此后双方因违约金数额问题不能达成一致意见，合同不能继续履行，双方买卖房屋的合同目的不能实现，现原告主张解除双方签订的《物业买卖合同》，合法有理，本院予以支持。原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告因没有证据证明起诉前已经通知被告解除合同，本院于2020年10月26日向被告林志森送达应诉材料，故合同解除日期为2020年10月26日。至于两被告的违约责任问题。两被告在签订合同时已向原告支付了定金61800元，原告于本案中也主张适用定金罚则，但双方在合同约定，如被告在交付定金后反悔不买的，原告才可以没收定金，本案中被告只是因贷款问题导致合同不能继续履行，非被告主观不想购买。此外合同备注中特别约定：如两被告在2020年6月20日前不能办理银行按揭的，原告收取违约金18000元后，原、被告及中介方同意注销合同互不追究责任，原告退回被告定金余款43800元。该约定符合本案的实际情况，应优先适用。原、被告在随后的协商中对该约定没有作出更改，故本院确认两被告支付违约金数额为18000元。扣减该违约金，原告应将定金多余部分即43800元退还两被告。原告诉请确认定金61800元归其所有，没有合同依据，本院不予支持。为促成买卖合同目的的实现，原、被告在签订《物业买卖合同》时同时约定原告于2020年5月29日至2020年8月15日期间将房屋租赁给被告使用，使用期间的水电费由被告负担。现租赁期限已过，双方对此后的租期约定不明，视为不定期租赁，同时由于《物业买卖合同》已经解除，租赁的目的也无法达到，故原告可以解除租赁合同。合同解除后，被告需向原告退还案涉房屋，由于两被告于2020年8月15日继续占用房屋，原告主张两被告按每月1500元的价格支付自2020年8月16日起至实际返还房屋期间的占用费，结合房屋的面积，该诉求合理，本院予以支持。双方在租赁合同中约定，使用房屋期间的水电费由两被告负担，原告诉请被告支付该费用，合理且有合同依据，本院亦予支持。经原告举证，至2020年10月30日共产生电费922.51元，至2020年9月30日共产生水费152.13元，上述水电费已由原告垫付，两被告应向原告支付。由于案涉房屋在租赁前并没有其他承租人，供电供水部门出具的收据为两被告使用水电依据，所以此后的水电费，两被告应按供水供电部门的收据向原告支付。反诉部分。经本院查明事实，两被告需向银行申请贷款成功后，双方才办理过户手续，现因两被告自身原因无法办理银行按揭，致合同无法继续履行，两被告违约在先，原告于本案中并无违约行为，所以两被告主张原告违反先履行义务，反诉诉请继续履行合同。该请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、确认原告陈少桃与被告肖云、林志森于2020年5月26日签订的《物业买卖合同》于2020年10月26日解除；二、被告肖云、林志森向原告陈少桃支付违约金18000元，扣除该款后，原告陈少桃于本判决生效之日起十日内向被告肖云、林志森返还购房定金余款43800元；三、被告肖云、林志森于本判决生效之日起十日内向原告陈少桃交还位于佛山市三水区****************的房屋，并支付自2020年8月15日起按每月1500元标准计至实际交还之日止的房屋占用费；四、被告肖云、林志森于本判决生效之日起十日内向原告陈少桃支付至2020年10月30日的电费922.51元、至2020年9月30日水费152.13元，此后至房屋实际交还期间的水电费，两被告按供电供水部门出具的单据向原告陈少桃支付；五、驳回原告陈少桃的其他诉讼请求；六、驳回被告肖云、林志森的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件本诉受理费减半收取计5528元（该款原告已预交），由原告陈少桃负担334元，被告肖云、林志森负担5194元；反诉受理费减半收取计1386元（该款被告已预交），由被告肖云、林志森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二〇年十一月三十日书记员  李秋云