湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2934号原告（反诉被告）：曾辉。委托诉讼代理人：何迪世，湖北怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凡，湖北怡达律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋盛兴。委托诉讼代理人：宋爱华（系宋盛兴之父）。原告曾辉与被告宋盛兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案。被告宋盛兴在答辩期限内向本院提起反诉，本院受理后合并审理，并适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾辉的委托诉讼代理人何迪世，被告（反诉原告）宋盛兴及其委托诉讼代理人宋爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾辉提出诉讼请求，判令：1、确认其与宋盛兴的《个人房屋租赁合同》已解除；2、宋盛兴支付2020年1月18日至2020年7月18日期间的租金10,061.66元及2020年7月19日后的房屋占有使用费801.58元（至宋盛兴实际腾退房屋之日止，暂计算至2020年7月31日）；3、宋盛兴支付违约金1,050元；4、宋盛兴负担本案的诉讼费用。事实及理由：我与宋盛兴于2017年2月17日签订《个人房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为60个月，前三年的租金为1,750元/月，第四年起的租金为1,850元/月；押金为3,500元；房屋租赁期间的水电等费用由宋盛兴负担；任何一方违反合同约定的，按年度交纳租金的10%支付违约金等。自2020年1月18日起，宋盛兴便一直未按约定支付租金。我多次催缴无果，遂于2020年7月18日向其发送通知，告知其因长期不足额缴纳租金，按照合同约定已构成根本违约，我可单方面解除合同，其应立即交付房屋。但宋盛兴既未搬离，也未支付使用期间的房屋租金。现我诉至法院，请求判如所请。宋盛兴辩称，我不同意解除《个人房屋租赁合同》。第一，我一直忠实履行给付租金义务。2020年突遇疫情，导致我资金周转困难，我始终与曾辉积极沟通，并未主动违约；第二，2020年5月6日，曾辉停水停电，将我的亲属赶出房屋，应赔偿我的亲属搬家及在外另行租房的损失；第三，2020年7月14日，曾辉非法更换门锁，强行侵占我的财物，应赔偿我装修财产损失43,500元，另退回押金3,500元；第四，曾辉违法解除合同，根据合同第十条之约定，其应赔偿我经济损失50,000元。综上，请求驳回曾辉的全部诉讼请求。宋盛兴提出诉讼请求，判令曾辉：1、支付另租他处的租金及搬家损失6,500元；2、赔偿装修财产损失15,000元，退回押金3,500元；3、赔偿违法解除合同的经济损失20,000元。事实及理由与其辩称意见一致。曾辉辩称，第一，宋盛兴并未实际履行租金给付义务，武汉疫情是客观事实，但这一事实并不是其违约的原因。事实上，宋盛兴原本应在疫情之前（即2020年1月18日）履行租金的给付义务5,250元。武汉封城后，宋盛兴一直占有、使用房屋，经我多次催缴却不实际履行给付义务，违约在先。解除封城后，宋盛兴仍居住在租赁房屋内，经我多次催缴仍不履行租金、水电费的给付义务，已构成违约。第二，在宋盛兴根本违约的情形下，我与其沟通无果，我在万不得已的情况下才通知其解除合同，搬走屋内物品，此系合法解除合同。第三，宋盛兴主张搬家、租房的费用由我负担，无事实与法律依据。我一直在通知宋盛兴搬走其留存物品，宋盛兴不予理会，我并无侵占财产之行为。综上，宋盛兴的各项诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定如下事实：2017年2月17日，曾辉（甲方）委托案外人黄某与宋盛兴（乙方）签订《个人房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市东西湖区金银湖银湖御品（裕亚银湖城）小区某栋某单元某室（建筑面积104.05平方米）的自有住房出租给乙方使用，租赁期为60个月，自2017年4月18日起至2022年4月17日止，装修免租期为60天，自2017年2月17日起至2017年4月17日止；合同前三年的租金为1,750元/月，第四年为1,850元/月，第五年为2,100元/月；签订合同时，甲方支付三个月的租金及押金，租金共计5,250元、押金为3,500元；自2017年7月18日起，按季度按时支付；甲方同意由乙方出资按乙方的居住使用要求对房屋进行装修，采用约550元/平方米的造价进行装修施工，乙方可将房屋有偿安置给职工、亲友等人使用；房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方；受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方，双方就装修投入进行协商，甲方按协商办法给予乙方补偿；任何一方违反本合同的规定，按年度租金的10%支付违约金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金；甲方提前退房的，前三年赔偿乙方损失50,000元等。宋盛兴签订上述《个人房屋租赁合同》后，依约支付了押金3,500元，并依据合同约定对涉案房屋进行了装修。宋盛兴支付租金直至2020年1月17日。在新冠疫情爆发期间，宋盛兴的亲属实际使用该房屋。武汉市于2020年4月8日解除封城。此后，宋盛兴仅于2020年4月17日支付租金800元，并拟与曾辉协商减免房租，双方未协商一致。2020年4月23日，曾辉通过微信方式向宋盛兴发送《告知书》，要求其支付2020年1月18日后的租金。曾辉亦明确告知宋盛兴“请在5月1日前处理完此事，逾期未支付租金，五一我回来收房子”。2020年5月初，曾辉委托物业对涉案房屋作出停水停电的处理。截至庭审之日尚未恢复。另，在双方的微信聊天记录中，曾辉多次要求宋盛兴将涉案房屋中的物品清空，宋盛兴警告其不允许擅自非法进入其租住的房间等。曾辉最后一次要求宋盛兴清空房间的时间为2020年7月18日。现双方发生争议，分别诉至法院，要求如各自诉称。以上事实有《个人房屋租赁合同》及授权委托书、微信聊天记录、《告知书》、《关于业主委托物业停水电的通知》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，曾辉与宋盛兴签订的《个人房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。关于解除合同的问题。第一，依据《个人房屋租赁合同》的约定，宋盛兴应于2020年1月18日前（即新冠疫情之前）缴纳下个季度的租金，但宋盛兴未按时缴纳，存在违约行为。第二，在新冠疫情爆发期间，宋盛兴的亲属实际使用该房屋，即《个人房屋租赁合同》仍在继续履行，宋盛兴亦有缴纳租金的义务。第三，武汉市于2020年4月8日解除封城，但在此后的一个月时间内，经曾辉多次催要，宋盛兴亦未补足租金。上述行为导致《个人房屋租赁合同》无法继续履行，故本院依据曾辉的主张，确认《个人房屋租赁合同》已解除。曾辉在微信中已明确告知宋盛兴“五一回来收房子”，且在2020年5月初对涉案房屋作出停水停电的处理，导致涉案房屋无法继续使用，《个人房屋租赁合同》无法履行，故解除之日可认定为2020年5月1日。关于租金及房屋占有使用费的诉请。宋盛兴拖欠曾辉2020年1月18日至2020年5月1日期间的租金，应予以支付。但要扣除已支付的租金800元及押金3,500元，经核算为1,751.67元（1,750元/月×3个月＋1,850元/月÷30天×13天－800元－3,500元）。另，截至2020年7月18日宋盛兴尚未清空房间，导致曾辉无法正常使用该房屋，宋盛兴还应支付曾辉截至当日的房屋占有使用费4,625元（1,850元/月×2.5个月）。关于违约金的诉请。《个人房屋租赁合同》已约定，任何一方违反本合同的规定，按年度租金的10%支付违约金。故曾辉主张的违约金1,050元有合同约定，且未超过法律规定，本院予以支持。关于装修财产损失的诉请。根据《个人房屋租赁合同》的约定，涉案房屋系由宋盛兴出资进行的装修，造价约为550元/平方米。宋盛兴已履行了该约定。现《个人房屋租赁合同》解除，但考虑到新冠疫情对宋盛兴造成的经济困难，以及曾辉在合同解除后仍可实际利用该房屋的装修价值，本院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，酌定曾辉支付宋盛兴装修财产损失7,000元。至于宋盛兴主张的搬家损失、经济损失等诉请，均无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曾辉与被告（反诉原告）宋盛兴的《个人房屋租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）宋盛兴于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曾辉租金1,751.67元、违约金1,050元、房屋占有使用费4,625元，以上共计7,426.67元；三、原告（反诉被告）曾辉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宋盛兴装修财产损失7,000元；四、驳回原告（反诉被告）曾辉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宋盛兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元（已减半收取，原告曾辉已预缴），反诉费419元（已减半收取，反诉原告宋盛兴已预缴），以上共计592元，由原告（反诉被告）曾辉负担184元，由被告（反诉原告）宋盛兴负担408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  沈婧玉二〇二〇年十二月二十一日书记员  祝新月