江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3948号上诉人（原审被告）：宿迁市新明星物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区黄浦江路**。法定代表人：王法家，该公司总经理。委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：景四平，男，1968年2月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被上诉人（原审原告）：张银侠，女，1971年10月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。上诉人宿迁市新明星物业管理有限公司（以下简称新明星公司）因与被上诉人景四平、张银侠物业服务合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新明星公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回景四平、张银侠的一审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由景四平、张银侠负担。事实与理由：1.涉案财产损失并非新明星公司造成，系该栋楼2-10层全体业主对生活垃圾处理不畅造成，直接侵权人系2-10楼业主，新明星公司并非侵权人。在得知出现排水不畅的情况时，新明星公司已经及时维修，尽到了物业管理义务。2.不应支持租金损失。虽然景四平、张银侠家中出现相关损失，但其并未外出租房居住，涉案房屋仍然正常产生水电费，故不存在房租损失。3.一审法院委托鉴定机构进行受损家具贬值损失鉴定，但评估机构是对衣柜的全部价值进行的评估，该损失与衣柜的实际贬值损失有巨大差距，不应据此认定损失金额。且评估报告附件的明细表中，无评估人员签名盖章。截至二审诉讼时，景四平、张银侠家中的衣柜、地板、洗衣机仍然在正常使用。4.涉案房屋出现排水不畅导致污水溢出后，新明星公司安排十几名清洁工进行打扫，因此清理费应当扣减。景四平、张银侠二审辩称，1.涉案房屋短时间内出现污水外溢情况四次，系新明星公司不当维修导致产生本案损失，应承担赔偿责任。2.景四平、张银侠事实上至今仍在租房居住，因为污水外溢后，房屋异味无法居住，为确保居住和子女学习，被迫租房居住。3.一审法院依据鉴定报告确定的家具损失，属于正常的认定，该损失事实上低于实际损失。4.虽然存在水电费，但事实上因为孩子上学及房屋的维护，存在租住房屋和涉案房屋两边同时使用的情况。5.本案起诉要求的打扫费用并不包括新明星公司已经打扫的部分。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审听证后，景四平、张银侠向本院表示放弃主张房屋租金。景四平、张银侠向一审法院起诉请求：1.判令新明星公司赔偿家具贬值、房租等各项损失暂定50000元；2.通往化粪池的共用下水管道按原设计图纸重新改造（现被改为直的，致景四平、张银侠家中一直有臭味）；3.本案诉讼费用、鉴定费用、保全费由新明星公司承担。案件审理过程中景四平、张银侠自愿撤回第二项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求为：判令新明星公司赔偿打扫费用3000元，地板、家具损失29459元，家电损失2554元，房租损失14400元，上述各项合计49413元。一审法院认定事实：景四平、张银侠系宿豫区御景龙某15幢201室业主，新明星公司是该小区物业服务单位。2019年1月31日、2月1日、2月8日，景四平、张银侠家中卫生间地漏三次反水、漫灌，导致室内部分地板、家具被浸泡受损。后经新明星公司核查，查明从墙体通往污水排井口的管道中间部分断裂错层。案件诉讼过程中，根据景四平、张银侠的申请，一审法院委托中证房地产评估造价集团有限公司宿迁分公司对涉案房屋后续打扫、除臭、消毒损失及房内家具贬值损失进行了鉴定，该公司于2020年6月14日出具评估报告书，评估结论为：委估资产评估净值35013元，其中打扫费用损失为3000元、地板家具损失29459元、家电损失2554元。本次鉴定，景四平、张银侠支出评估费3000元。一审法院另查明，新明星公司和宿迁市宿豫区御景龙某业主委员会签订有《物业服务合同》，该合同第二章规定物业服务内容包括房屋及设施设备维护管理服务；合同第四条约定新明星公司提供的物业服务应达到约定的《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿建发【2014】270号）中四级物业服务标准。四级物业服务标准中房屋及设施设备维护标准部分规定共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善；每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。井（池）盖板、管道损坏及时修换。公用排污、落水管道排水畅通、损坏及时修复。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。宿迁市宿豫区御景龙某业主委员会与新明星公司签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据《物业服务合同》的约定，新明星公司应当履行对服务小区内共用设施、设备的维修、养护、运行和管理义务，保证共用排污、落水管道排水畅通、损坏及时修复。根据庭审查明的事实，能够认定涉案损坏部位的排污管道属共用设施、设备部分，在新明星公司的维修、养护服务范围内。虽然新明星公司提供了2018年10月14日和2019年5月19日的房屋安全普查记录表，但在景四平、张银侠居住的15幢201室的卫生间地漏于2019年1月31日反水后，新明星公司未能准确的排查出造成反水的原因，及时排除隐患，导致2019年2月1日、8日再次发生反水，因此，一审法院认为新明星公司未能尽到物业服务义务，导致景四平、张银侠家中反水，财产受损，应承担赔偿责任。关于具体损失:景四平、张银侠要求新明星公司赔偿的打扫费用损失、地板及部分家具、家电的损失35013元，已由资产评估报告书证实，予以确认和支持;关于租房费用损失，景四平、张银侠主张8个月14400元（每月1800元），新明星公司虽对该部分损失不予认可，但考虑到租房是因房屋反水受损而产生的替代性住房支出，结合受损财产修复、更换需要，酌情认定3个月，结合财产受损地租房费用酌情认定每月1500元，合计4500元。因此，景四平、张银侠的实际损失为39513元，新明星公司应当予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院判决:一、新明星公司于判决生效之日起三日内赔偿景四平、张银侠评估费3000元及打扫费等各项损失39513元，合计42513元;二、驳回景四平、张银侠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取200元，保全费520元，合计720元由新明星公司负担。二审中，新明星公司提供以下证据：1.景四平、张银侠居住的涉案房屋的水电费缴费记录，拟证明自污水溢出事故发生后，涉案房屋一直正常产生水电费，房屋在正常使用，故不存在租房损失。2.照片2张，情况说明1份，拟证明景四平、张银侠家洗衣机正常使用，客体地板没有损坏。景四平、张银侠质证意见：水电费缴费记录未显示房屋信息，真实性不予认可。照片系真实，客厅地板确实未更换，但照片、情况说明不能证明洗衣机未损坏。新明星公司申请证臧某永出庭作证，证臧某永陈述：证人系新明星公司的水电工，给景四平、张银侠家修过地下管道。因为景四平、张银侠家下水管道堵塞，找外面的专业人员来疏通了2次。后来管道又返水，因为是晚上七八点，看不清，就直接把管道弄断，让水流在负一楼排污井里。后来把管道挖开，发现管道有错位，不超1公分，里面堵得全部都是卫生纸等杂物，缠成一团，因为管道有错位，就堵了。在挖开管子前一天发现洒水坡下的土存在塌陷，因为有水漫上来。原本下水管道的水可以正常流到化粪池，但管道一堵就不能了。平时会对小区内下水管道进行巡查，不忙的时候半个月巡查一次，忙的时候一个月巡查一次。下水管道埋在地下，巡查时只能看下水道井里面的情况。管道维修好后新明星公司安排十几名清洁工到景四平、张银侠家打扫卫生。新明星公司对证人证言质证意见：证人所述属实，能够证明新明星公司及时维修并安排清洁工打扫，管道堵塞的原因是由于二楼以上的业主使用不当，把卫生纸等杂物扔进管道造成堵塞，新明星公司不应承担侵权责任。景四平、张银侠对证人证言质证意见：证人是新明星公司的员工，受公司安排出庭，其陈述均不属实。听证后，新明星公司提供书面证明两份及光盘一份。1.证明一为顾金同、邹以卫、王**勤、王卫国出具，四人称自己为涉案房屋所在小区门卫，拟证明景四平、张银侠始终在房屋中居住。2.光盘内容为景四平、张银侠每晚准时回家的视频。3.证明二为李守平、王永凤、于启凤、祁学美、许康珍出具，拟证明景四平、张银侠家中卫生间反水后，该五人作为保洁人员前去打扫，仅有两个卧室和走道进水，其与地方未进水。衣柜底部受潮，能够正常使用。地板晾干后可以使用。洗衣机未进水。景四平、张银侠质证意见：由二审法院依法审核认定。本院认证意见：新明星公司提供的水电费缴费记录、证明一、光盘证据均系为证明不存在房租损失而提供，景四平、张银侠在二审中放弃该诉讼请求，故该证据的认证与案件处理已无关系，本院不作认证。关于两张照片，双方均认可客厅地板未更换，故该客厅地板照片与案件处理无关。关于洗衣机照片，照片中不能看出是否系洗衣机，更不能看出洗衣机是否损坏，故两张照片与案件处理无关联。关于证明二，该证明事实上系证人证言，证人并未到庭接受质询，故证据形式不符合证据规则要求，本院对该证明不予认可。即使证明内容属实，仅能证明新明星公司安排打扫的事实，但进水范围与评估报告中的地板损坏范围不一致，衣柜、地板是否损坏、是否仍然可以使用，也是证明出具人无法评估的事实，故该证明不能作为认定案件事实的依据。对于证人证言，该证人系新明星公司员工，与新明星公司之间存在利害关系，本院对证人证言真实性不予确认。即使证人证言真实，也说明是在第三次卫生间反水时，才发现存在管道断裂的情况，且系因管道断裂导致钩挂杂物而堵塞。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.新明星公司是否应对景四平、张银侠的财产损失承担赔偿责任；2.财产损失的金额应当如何确定，一审判决所依据的评估报告是否可以作为认定损失的依据；3.租房费用是否应当支持。对于争议焦点1。本院认为，《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是一种复合型合同，是一系列合同类型的集合，物业服务合同既涉及物的服务管理，即对建筑物、基地及附属设施等共有部分之保存、改良、利用乃至处分等进行管理，又涉及人的服务管理，即对区分所有权人进行社区服务管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，新明星公司作为涉案房屋所在小区的物业公司，应当按照合同约定提供物业服务，对小区内相关设施尽到维修、养护、管理的义务，对未履行该义务造成的损失，负有赔偿责任。根据涉案物业服务合同的约定，新明显公司应对“道井（池）盖板、管道损坏及时修换。公用排污、落水管道排水畅通、损坏及时修复。”景四平、张银侠家中，因污水管道堵塞连续污水外溢，虽然新明星公司采取了相应的疏通措施，但始终未能及时发现管道堵塞的原因，也未能采取有效措施防止管道再次堵塞，根据查明事实可知，导致房屋内家具、装修、家电等财物严重损坏的即第三次堵塞导致的污水外溢，后经维修发现，公用的下水管道已经断裂错位，并因断裂错位导致堵塞和管道内污水外溢。新明星公司作为业务服务公司，负有对小区内的公用管道进行维护、管理、修复的义务，因其未完全履行该义务，导致作为业主的景四平、张银侠家中因污水外溢受损，应当承担赔偿责任。新明星公司主张系该栋楼2-10楼业主导致的管道堵塞，与事实不符，本院对该上诉主张不予采信。对于争议焦点2。本院认为，物业服务企业未按约履行物业合同约定的义务，可根据造成的不同后果，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因新明星公司的违约行为造成景四平、张银侠遭受财产损失，故景四平、张银侠可以要求新明星公司承担赔偿损失的法律责任。关于损失的金额，一审法院已经委托评估，根据评估报告记载，评估的地板仅为委托方地板损坏可见部分面积，该部分地板并未超出合理范围，评估报告记载的地板损失的房间与当事人陈述的涉案房屋的进水范围基本一致。评估报告还确定家电损失2554元，新明星公司主张家电未损坏，与评估报告内容不符。至于新明星公司主张对洗衣机损失的评估超过委托范围，本院认为，虽然委托评估的内容为家具，但该处的用词为笼统的陈述，地板、衣柜、洗衣机等均应当认定属于家庭中生活器具，并未超过委托评估范围。关于衣柜损失，虽然评估报告记载的系该衣柜全部价值，但该衣柜属于家庭装修的一部分，因污水外溢后出现柜体下沉变形，与房屋装修的一体性受损，该部分家具损失，不应单纯考量受损部分占全部物品的比例。该次污水外溢事故导致衣柜受损的原因系卫生间下水道污水外溢，衣柜被污水浸泡后变形，故确定家具的损失还应当考量房屋装修时业主的心理预期及该部分损坏导致该家具与房屋装修之间的匹配性。一审法院综合该因素，认定新明星公司对衣柜的全部价值进行赔偿，并无不当。关于打扫费用，虽然新明星公司在污水外溢后组织清洁人员进行了清理，但该清理仅属于表面的清理，评估中记载的清理内容为除臭、消毒等后续清理，因该次事故外溢的为下水道污水，故除臭、消毒灯后续清理实属必要，且新明星公司也未举证在其组织的清洁人员清理中包括除臭、消毒等环节，故该部分损失应当予以赔偿。综上所述，上诉人新明星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中景四平、张银侠放弃部分权利主张，系对自己实体权利的处分，本院予以准许，故对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4173号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4173号民事判决第一项为：宿迁市新明星物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿景四平、张银侠评估费3000元及打扫费等各项损失35013元，合计38013元。二审案件受理费862元，由上诉人宿迁市新明星物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 吴振环二〇二〇年十二月十七日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。