北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14244号上诉人（原审被告）：北京荣源永盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄****403。法定代表人：李礼，总经理。委托诉讼代理人：刘天贵，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京谛听文化传媒有限公司，，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****法定代表人：李帆，执行董事。委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。第三人：北京易心堂文化创意发展有限公司，住所，住所地北京市朝阳区豆各庄****301div>法定代表人：李亨，董事长。委托诉讼代理人：张崇贤，男，该公司员工。上诉人北京荣源永盛物业管理有限公司（以下简称荣源公司）因与被上诉人北京谛听文化传媒有限公司（以下简称谛听公司）及原审第三人北京易心堂文化创意发展有限公司（以下简称易心堂公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初5639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣源公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判荣源公司无需向谛听公司退还物业费。事实与理由：《物业管理服务协议书》与《租赁合同》相辅相成，实为一个整体连带合同，不能单独把《物业管理服务协议书》拿出来做裁判，荣源公司受易心堂公司全权委托管理易心堂文创园区内的资产管理和服务工作。1.2019年7月11日下午5点多中介带谛听公司员工谢某看房，中意房子后说原先在环铁租赁的房屋面临拆迁，房子里面的东西需要临时存放，易心堂公司表示，如果谛听公司同意签订定租赁合同可委托荣源公司为客户提供临时存放物品的地方，同时告知如果合作不成是要付临时存放物品的场地费，存放时间为一个月。2019年7月14日谛听公司员工苑某带队把物品拉到易心堂园区物业公司为其准备好的存放地点（面积为60平米）。2019年7月23日双方确认《租赁合同》（租赁单元面积为216平米）条款无异议后，谛听公司员工谢某到易心堂园区取走《租赁合同》回谛听公司盖章。合同租期为2年两个月，从2019年8月5日起至2021年10月4日；并给谛听公司两个月的装修免租期，自2019年8月5日至2019年10月4日。2019年8月15日谛听公司员工牛某到易心堂园区与荣源公司签订《物业管理服务协议书》。2.2019年8月15日以后荣源公司问谛听公司什么时候过来办理装修手续，谛听公司以没找到合适的装修公司为理由未过来办理手续。另外物品临时存放也已满一个月，荣源公司及易心堂公司均提醒并督促谛听公司按照约定将临时物品搬离园区。谛听公司也多次说没找到合适地方，要求再给其几天时间，同时也同意支付场地费占用相关费用。2019年9月11日谛听公司员工牛某来园区办理装修事宜，9月12日谛听公司开始装修并安装了外门。荣源公司及易心堂公司招商人员通过对方上报的施工图纸（几乎没什么装修内容）及与谛听公司员工聊天中了解到谛听公司实际装修情况之所以简单是为了用于库房使用。荣源公司及易心堂公司人员对使用用途与签订合同中的使用用途不相符一事与谛听公司多次沟通，谛听公司（石珩副总）承认此租赁房要作为库房存放物品，易心堂园区以谛听公司在整个合同履约过程中隐瞒并违反了合同中规定的房屋使用用途约定，和北京市文创园区产业定位不符进行劝退。2019年9月26日告知谛听公司员工牛某通知其公司尽快来园区办理退租手续以免产生过多的费用，9月29日牛某说新的地点已找到，暂定11号搬走，告知尽快办理退租手续。2019年10月12日谛听公司把临时存储的物品全部搬离。2019年10月17日将租赁单元门拆走。3.由于谛听公司隐瞒房屋使用用途违约，易心堂公司和荣源公司提出谛听公司应承担给易心堂公司和荣源公司造成的损失，谛听公司也同意支付一定费用，但双方数额有差距未达成一致。4.综合上述，荣源公司认为：（1）谛听公司在整个合同履约过程中隐瞒并违反了合同中规定房屋使用用途的约定，故2019年7月14日至2019年10月12日园区为谛听公司提供了临时物品存放及物品的看管等服务均不再享有免费提供前提条件，即存放前有约定如果违反合同将会以1000元/天来收取场地的使用费及物业管理费。同时由于谛听公司违约享受免租及免费服务的前提条件也不再存在，自2019年8月5日至2019年10月12日期间谛听公司也应当支付场地占用费及物业管理费。（2）按照双方物业管理协议约定0.3元/天/平米，谛听公司应缴纳物业管理费为：①60平米*0.3元/天/平米*89天=1602元。②216平米*0.3元/天/平米*73天=4730元。③两项合计共计1602+4730=6332元。荣源公司与谛听公司签订《物业管理服务协议书》时预缴的5000元物业管理费用已使用完毕不予退还，数额虽然不足以缴纳全部物业费用，但荣源公司也不再要求谛听公司补交。（3）场地使用费将由易心堂公司与谛听公司另案处理。谛听公司辩称，同意一审判决。易心堂公司述称，同意荣源公司的上诉意见。谛听公司向一审法院起诉请求：1.判令谛听公司与荣源公司签订的《物业管理服务协议书》于2019年10月10日解除；2.判令荣源公司向谛听公司退还物业费4670元；3.判令荣源公司支付利息（以4670元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准，自2019年11月17日计算至实际退还之日止）。一审法院认定事实：2019年7月23日，易心堂公司作为甲方与谛听公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给谛听公司，本合同租期为2年2个月，从2019年8月5日起至2021年10月4日止。甲方为配合乙方装修，甲方给予乙方2个月的免租期，自2019年8月5日至2019年10月4日。2019年8月15日，荣源公司作为甲方与谛听公司作为乙方签订《物业管理服务协议书》，约定乙方于2019年8月5日租用北京市朝阳区×××，面积216平方米，作为办公、影视拍摄、演艺演出相关技术测试用途使用。由荣源公司为谛听公司承租的涉案房屋提供物业服务，物业管理期2年2个月（2019年8月5日至2021年10月4日），物业管理费：2019年10月5日至2020年1月4日物业管理费金额5000元……经询，各方均认可谛听公司向荣源公司支付了物业管理服务费5000元。一审庭审中，谛听公司表示该5000元物业费的对应期间即为合同约定的2019年10月5日至2020年1月4日期间的费用。但表示在承租涉案房屋后，被出租方易心堂公司强制要求搬离，后被迫于2019年10月10日腾退了涉案房屋。但房屋腾退后亦无法再享受荣源公司提供的物业服务，故主张该《物业管理服务协议书》应当于2019年10月10日解除。经询，荣源公司同意解除合同，但不同意谛听公司主张的解除时间，并称谛听公司于2019年10月12日将涉案房屋内的物品搬走，10月17日将其安装的门拆走。一审庭审中，荣源公司表示谛听公司在2019年8月就开始承租使用涉案房屋，物业服务也从2019年8月5日开始提供，合同约定从2019年10月5日开始计收物业费的前提是租赁合同能够正常履行完毕。在租赁合同履行过程中，谛听公司违反合同约定的用途使用涉案房屋，违反了合同的约定，故被要求腾退房屋。因其存在违约行为，故之前的物业费应当恢复收取。另，荣源公司表示在上述期间还额外为谛听公司找库房存放物品并保管，如果租赁合同能够正常履行完毕，存放和保管服务均可以免费，但是目前由于谛听公司违反了租赁合同的约定，上述存放和保管服务均不再免费，应当收取费用，抵扣收取的费用后，谛听公司交纳的物业费不应当退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。荣源公司与谛听公司签订的《物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据一审法院查明的事实可知，在《物业管理服务协议书》履行过程中，谛听公司搬离了涉案房屋，其无法继续接受荣源公司的物业服务，现其要求解除《物业管理服务协议书》，因荣源公司亦同意解除该协议，故一审法院确认双方签订的《物业管理服务协议书》解除。关于合同解除的时间，谛听公司表示其于2019年10月10日搬离房屋，荣源公司表示谛听公司于2019年10月12日搬离的物品，10月17日拆走安装的门。一审法院结合双方的陈述和提供的证据确认合同解除时间为2019年10月12日。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《物业管理服务协议书》明确约定物业费从2019年10月5日开始计收。在合同解除后，荣源公司应当将多收取的物业费返还给谛听公司。对于荣源公司主张的谛听公司违反了租赁合同的约定，故之前的物业费免收期不再适用、以及额外提供了场地和看管服务，故不应当退还物业费的抗辩意见。首先，租赁合同与本案不属于同一法律关系，谛听公司在租赁合同中是否存在违约行为不影响物业合同的审查情况。其次，《物业管理服务协议书》对其抗辩意见中提及的适用条件并没有明确的约定，荣源公司亦未提供证据证明双方就此达成了一致意见。现其以此为由主张不退还物业费，没有合同和法律依据，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。故对于合同解除之后的物业费，荣源公司应当返还。经一审法院核算，合同解除之后的物业费金额为4556元。关于谛听公司主张的利息损失，因双方对于合同履行情况存有争议，荣源公司并非恶意不退还，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认北京谛听文化传媒有限公司与北京荣源永盛物业管理有限公司于2019年8月15日签订的《物业管理服务协议书》于2019年10月12日解除；二、北京荣源永盛物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京谛听文化传媒有限公司物业费4556元；三、驳回北京谛听文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因各方当事人对一审法院认定的合同解除事宜均未提出异议，本院对此不持异议。根据当事人诉辩意见及查明的事实，本案二审的争议焦点为：荣源公司是否应向谛听公司退还物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据当事人陈述内容，因谛听公司与易心堂公司针对涉案房屋租赁合同产生纠纷，谛听公司已经腾退涉案房屋且双方均认可涉案房屋租赁合同不再履行。基于此，荣源公司与谛听公司签订的《物业管理服务协议书》亦无法继续履行，荣源公司与谛听公司均同意涉案《物业管理服务协议书》于2019年10月12日解除。根据《物业管理服务协议书》内容，约定的物业管理费为2019年10月5日至2020年1月4日物业管理费金额5000元；谛听公司亦实际向荣源公司交纳物业费5000元。该物业费具有预付性质，物业管理费的收取应以实际享受物业服务为条件，因《物业管理服务协议书》已经认定解除，合同解除后，谛听公司不再接受荣源公司提供的物业服务，则荣源公司应向谛听公司退还相应的物业费。荣源公司主张因谛听公司违反租赁合同约定的房屋用途导致涉案租赁合同无法正常履行，则租赁合同中约定的2个月免租期产生的物业服务及额外提供的场地占用和管理亦不再免费，应收取此期间的物业服务及场地占用费。对此本院认为，涉案《物业管理服务协议书》并未对荣源公司所称上述违约情况进行约定，且与租赁合同系属不同法律关系，荣源公司以谛听公司违反租赁合同为由主张免租期应收取相应的物业服务费缺乏充足的依据，本院不予采纳；荣源公司虽主张额外提供了临时物品存放及物品看管服务，谛听公司应为此支付相应的物业管理费，但未提供证据证明双方对此有明确的约定，其主张该项费用亦缺乏充足依据，本院对其该项主张亦不予支持。一审法院根据《物业管理服务协议书》约定的物业费计收时间及物业合同解除时间计算荣源公司应向谛听公司返还物业费4556元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，荣源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京荣源永盛物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 李 淼二〇二〇年十二月二十八日法官助理 夏海曼法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪