文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初5107号原告：余家鑫，男，1996年1月29日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：余传兰，女，1974年5月9日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：陈大伟，男，1974年1月3日出生，汉族，住重庆市大足区。原告余家鑫与被告余传兰、陈大伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告余家鑫、被告余传兰到庭参加诉讼，被告陈大伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余家鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除购房合同；2.请求判令二被告共同退还原告支付的购房款488000元，并支付资金占用利息263520元（按月利率2分，从签订合同之日起计算两年），合计751520元；3.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告放弃部分资金占用利息，要求被告自2018年7月24日起至2019年8月19日按照月利率2分计算利息，2019年8月20日起至付清款项时止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息。事实和理由：2018年7月10日，原告余家鑫与被告余传兰达成房屋买卖协议，约定被告余传兰将位于重庆市大足区棠香街道北环东路X号X号（房权证XX字第XXX号）房屋出卖给原告余家鑫，约定该房屋建筑面积185.6平方米，价格1800元/平方米，合计333108元（含家电和家具）。另有一套门市位于重庆市大足区棠香街道北环东路X号（产权证X字第XX号）此房建筑面积57.06平方米，价格16000元/平方米，合计912960元。该两套房屋总价1238000元。签订合同时，原告向被告支付4万元定金，合同签订后15日内再付448000元给余传兰，余款75万元必须在2019年6月30日前付清。原告付款后多次督促被告办理房屋过户手续，被告余传兰以陈大伟不在无法办理过户手续为由一直拒绝办理。后原告了解到该房屋已被陈大伟抵押贷款，且已被多家法院查封，合同目的无法实现，故原告诉至法院，并提出如上诉讼请求。被告余传兰辩称，原告的起诉是真实的，但是原告起诉的资金占用利息较高，请求法院调低，要求按照银行同期贷款利率计算，从被告收款当日开始计算；同意解除购房合同，余传兰共计收到原告支付的购房款488000元，愿意退还原告，但是因为这笔钱已经花出去了，目前没有钱退还。被告陈大伟未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于重庆市大足区棠香街道办事处中信花园****门市（房权证X字第**），建筑面积57.06平方米，于2003年2月18日登记在被告陈大伟名下。位于重庆市大足区棠香街道办事处中信花园******住房（房权证X字第**），建筑面积185.06平方米，于2003年2月18日登记在被告陈大伟名下。被告余传兰与陈大伟原系夫妻关系，双方于1996年11月28日登记结婚，2016年3月23日登记离婚，离婚协议约定房地证号为房权证X字第XX号和房权证X字第XX号的住房和门市归余传兰所有，陈大伟用该二套房屋作抵押的80万元贷款，由陈大伟于2016年内还清本息，并协助余传兰办理过户手续。二被告离婚后至今，因陈大伟无力偿还贷款，未能解除抵押。2018年7月10日，原告余家鑫与被告余传兰签订《购房合同》，约定将位于重庆市大足区棠香街道北环东路429号4-8号住房（房权证X字第XX号），以单价1800元/平方米，总价款333108元出售给余家鑫，将位于重庆市大足区棠香街道北环东路X号门市（房权证X字第XX号），以单价16000元/平方米，总价款912960元，出售给余家鑫，两套房屋转让价共计为1238000元。还约定签订本合同时，余家鑫向余传兰支付40000元作为定金，15日内再付448000元，余款75万元须在2019年6月30日前付清，余传兰在同一期限内必须完成该房屋过户手续。余传兰收到全款后三日内交付房屋。本合同自签字时生效。签订《购房合同》当日，余家鑫向余传兰转账支付定金40000元。2018年7月20日，余家鑫以160000元、150000元分两次支付310000元房款给余传兰，2018年7月23日，余家鑫向余传兰支付房款138000元。2020年11月23日，陈大伟向本院陈述：案涉房屋和门市为二被告婚姻关系存续期间购买，离婚时约定归余传兰所有，后陈大伟无力清偿贷款，且前述房屋和门市均被查封，无力解除抵押和查封，余传兰出售该住房和门市的事未告知过陈大伟，陈大伟不知情，也没收到过房款。经原告余家鑫申请，本院依法向重庆市大足区规划和自然资源局调取了户室详细情况：重庆市大足区棠香街道办事处中信花园B幢5号门市（房权证X字第XX号），建筑面积57.06平方米，与重庆市大足区棠香街道办事处中信花园X幢X单元X号住房（房权证X字第XX号），均登记在陈大伟名下，2018年5月15日均被山西省岚皋县人民法院查封，2018年7月23日均解除查封，2018年11月23日均被成都市青羊区人民法院查封，2020年8月4日均再次被成都市青羊区人民法院查封。案涉住房和门市至今未交付给原告。本案起诉状副本于2020年10月12日送达给被告余传兰。本院所确认的上述事实有当事人陈述、原告举示的身份证、《购房合同》、收条、银行流水、离婚协议书、询问笔录、户室详细情况等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。本案中,余家鑫与余传兰签订的《购房合同》约定的房号虽与离婚协议房号以及户室详细情况所记载的房号有所出入，但房地产权证号均能够吻合，故可以确认《购房合同》、离婚协议、户室详细情况所记录的住房和门市系同一标的物。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依诚实信用原则全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，原告余家鑫与被告余传兰在2018年7月10日签订《购房合同》时，所涉住房和门市仍登记在陈大伟名下，且被抵押和查封，约定的支付购房款到期日前，案涉住房和门市再次被查封，被告余传兰不能在约定的期限内为原告办理产权转移登记手续，违反了《购房合同》的约定，导致合同目的已不能实现,原告有权要求解除《购房合同》，且被告余传兰当庭同意解除合同，对原告要求解除《购房合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告未提供证据证明其在起诉之前曾向被告提出过解除《购房合同》，故，本案起诉状副本送达给被告余传兰之日，即2020年10月12日应视为原告行使解除权，解除合同的通知到达余传兰处之日，《购房合同》自2020年10月12日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。合同解除后,被告余传兰应退还原告全部购房款488000元。原告要求被告支付资金占用利息，被告余传兰提出原告主张的利息计算标准过高，要求予以调低。本院认为，《购房合同》虽未约定资金占用损失，但签订该合同后,原告依约支付了定金和首付款，对合同的履行并无不当，原告要求被告余传兰支付资金占用利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。同时本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于原告未就其实际损失举证，结合原告的主张，酌情调整为以原告实际向被告支付的全部款项作为基数，并以原告主张的最后一次支付购房款的次日，即2018年7月24日作为利息的起算期日，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率支付利息;另一方面,2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率,原告主张的利息亦跨越了该标准变更期日,故本院认为利息利率标准应分段确认即2018月7月24日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算,2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,利随本清。对于原告要求被告陈大伟与余传兰共同退还购房款并支付资金占用利息的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,缺席判决如下:一、解除原告余家鑫与被告余传兰于2018年7月10日签订的《购房合同》；二、由被告余传兰在本判决生效后十日内退还原告余家鑫购房款488000元，并支付资金占用利息（该利息以488000元为基数，自2018月7月24日至2019年8月19日期间,按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息，至前述款项付清时为止）；三、驳回原告余家鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15942元，减半收取计7971元，由被告余传兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇二〇年十二月二十三日书记员  谈 玲