福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初3098号 原告：林德远，男，1976年5月9日出生，汉族，住建瓯市。 原告：陈观妹，女，1987年4月11日出生，住建瓯市。 被告：建瓯市竹海实业有限公司，住所地建瓯市阳光假日酒店有限公司**，统一社会信用代码913507836943777769。 法定代表人：周学俊，董事长。 委托诉讼代理人：江机明，男。 原告林德远、陈观妹与被告建瓯市竹海实业有限公司（以下简称竹海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林德远、陈观妹，被告竹海公司的委托诉讼代理人江机明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林德远、陈观妹向本院提出诉讼请求：1.判决竹海公司继续履行与林德远、陈观妹签订的《商品房买卖合同》约定的义务；2.竹海公司向林德远、陈观妹支付自2014年11月1日起至竹海公司取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》按付款金额日万分之三计算的违约金。事实和理由：2013年11月7日，林德远、陈观妹与竹海公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为×××35，合同约定:林德远、陈观妹向竹海公司购买址于建瓯××商贸城××区××幢××室商品房，该商品房总金额为肆拾陆万叁仟柒佰柒拾柒元整（￥：463777元），竹海公司应当于2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。并约定若竹海公司逾期交房超过90日后，林德远、陈观妹要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年10月31日的第二日起至实际交付之日止，竹海公司按日支付已付款万分之叁的违约金。但是竹海公司至今未能按期履行交房义务，其应当承担继续履行交房和支付违约金的义务。根据《商品买卖合同》第九条约定，竹海公司应承担下列等经济损失：购房款463777×0.0003／天×2100天＝392179.51元（暂算至2020年8月11日）。 竹海公司辩称，1.双方签订《商品房买卖合同》约定付款方式为按期付款，林德远、陈观妹于2013年11月27日支付首付款为143777元，余款320000元由建设银行按揭贷款，竹海公司提供担保。由于国家政策调控原因，××商贸城××区1、2、3、5号楼盘实际交房时间延期至2017年12月30日。竹海公司通知交房期间，发现林德远、陈观妹已于2015年9月开始就未向银行支付按揭贷款，造成竹海公司在银行的保证金被扣转。2015年9月至2020年3月止共计被扣转120306.27元，竹海公司销售人员多次电话通知林德远二人补交欠款及交房事宜未果。林德远、陈观妹的行为已经违反《商品房买卖合同》第七条及《个人购房借款/担保合同》第十四条的有关条款，已失去要求竹海公司继续履行合同的合法性，竹海公司有权解除《商品房买卖合同》。案涉商品房已基本具备交付条件，只是尚未取得消防合格证。若林德远、陈观妹同意一次性支付竹海公司被银行扣转的贷款款项及银行未支付的按揭贷款，竹海公司同意继续履行合同，向其交付商品房。2.林德远、陈观妹所主张的违约金诉讼时效已过，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，林德远、陈观妹与竹海公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：林德远、陈观妹向竹海公司购买其开发建设的建瓯市××商贸城××幢××号房；总购房款为463777元；于2013年11月30日前支付首付款143777元，余款320000元办理银行按揭贷款；交房期限为2014年10月31日前，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，亦有权要求继续履行合同，继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已付款万分之三向买受人支付逾期交房的违约金。合同第八条约定了交房条件为“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；”。合同还约定了其他事项。 2013年11月27日，林德远、陈观妹向竹海公司支付房屋首付款143777元，竹海公司开具了发票。购房余款320000元由林德远、陈观妹向中国建设银行股份有限公司申请按揭贷款后，由银行如约支付给竹海公司。竹海公司至今未向林德远、陈观妹交付上述房屋。林德远、陈观妹陈述，因竹海公司未如约交付房屋，有段时间曾停止偿还银行按揭贷款。 以上事实有林德远、陈观妹提供的《商品房买卖合同》、购房首付款发票、致延迟交房业主公开信、致未签协议业主公开信各一份，以及双方当事人的庭审陈述证实，本院予以确认并在卷佐证。竹海公司提供的竣工验收报告、中国建设银行个人贷款对账单均未提供原件核对，其真实性无法确认，本院不予采信。竹海公司提交的三栏式明细账，系其单方制作，无其他证据佐证，本院亦不予采信。 本院认为，林德远、陈观妹与竹海公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当履行各自的义务。本案主要争议焦点为1.竹海公司是否应向林德远、陈观妹履行交房义务；2.林德远、陈观妹主张逾期交房违约金是否超过法定诉讼时效期间，违约金标准是否过高。对此本院分析认定如下： 关于争议焦点1，林德远、陈观妹在签订合同后向竹海公司支付购房首付款，并通过银行按揭贷款方式支付了购房尾款，即林德远、陈观妹已履行合同中支付全部购房款的义务。竹海公司辩称林德远、陈观妹应承担逾期付款的违约责任，本院不予支持。关于案涉房产的银行按揭偿还问题属其他法律关系，当事人可另行协商解决或另案起诉，故基于合同相对性原则，竹海公司关于林德远、陈观妹应先向其支付代偿的按揭款项后再交付案涉房屋的意见，于法无据，本院不予支持。林德远、陈观妹主张竹海公司继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务，本院予以支持。 关于争议焦点2，双方在合同中约定逾期交房违约金按日计算,因竹海公司至今未履行交房义务，违约事实从其逾期交房之次日至今均持续存在，故林德远、陈观妹的起诉未过诉讼时效。竹海公司关于本案诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过90日按日万分之三的标准计算违约金，林德远、陈观妹据此主张竹海公司支付已付购房款463777元自2014年11月1日起至竹海公司取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》并且通知其收房之日止按日万分之三的标准计算的违约金，在双方约定的范围内，亦符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内履行与林德远、陈观妹签订的《商品房买卖合同》中所约定的交房义务； 二、建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向林德远、陈观妹支付以本金463777元为计算基数，按日万分之三标准自2014年11月1日起算至建瓯市竹海实业有限公司取得案涉房屋的《工程竣工验收备案表》并通知林德远、陈观妹收房之日止的违约金。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。 案件受理费11360元，减半收取计5680元，由建瓯市竹海实业有限公司负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吴慧艳 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 刘庆文 书 记 员 林 洁 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。