广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5990号原告：王玉玲，女，1983年3月8日出生，汉族，住广东省英德市*************。身份证号码：441************966。委托诉讼代理人：梁传晋，英德市英城法律服务所法律工作者。被告：英德市东润房地产开发有限公司，住所地：广东省英德市东华镇大镇停车场。法定代表人：胡某1。原告王玉玲诉被告英德市东润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉玲及其委托诉讼代理人梁传晋到庭参加了诉讼，被告英德市东润房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉玲诉称，2013年11月19日,原、被告订立《商品房预售合同》，原告购买被告预售英德市**********************屋，建筑面积101.84平方米，总房款270677元，原告当日已支付房款262000元，由被告开具收款收据。2017年11月20日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，完成了合同备案，购买上述房屋，交付尾款8677元，已付清总房款270677元。合同规定：该房屋没有抵押；第十二条约定交付时间为2017年12月21日；第十七条房屋登记：双方约定由被告办理房屋所有权转移登记，按第（二）第1条：因卖受人的原因，买受人未能在该商品房已付之日起180日内，取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告按合同约定交付房屋，原告也已接收并入住多年，但被告自交付房屋逾期180日后，没有办理该房屋所有权给原告。经原告多次催办，被告一直推脱，至今未办理该房屋所有权转移登记。根据相关法律规定，被告逾期未办理该房屋转移登记，至今原告未取得该房屋所有权证书，被告已构成违约，应当按合同约定支付违约金，被告从交付房屋到2018年6月21日止180天内应当办理该房屋所有权证给原告，逾期至2020年10月21日是840天，被告应当承担支付日万分之一的违约金是22736.87元。请求法院判令：1、被告限期办理位于英德市**********（大镇旧政府院内）东润豪苑C1座603号房屋所有权转移登记给原告；2、被告支付逾期办证违约金22736.87元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告王玉玲为证明其主张向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，证明原告主体；2、商品房买卖合同，证明原、被告房屋买卖合同关系的事实；3、税票，证明原告已付清房屋款。被告英德市东润房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人的第一项诉讼请求，答辩人会尽快落实处理好。二、被答辩人的第二项诉讼请求应当依法驳回。首先，答辩人已经向相关部门提交办理证件手续，但因政策性原因导致，属于法律规定的不可抗力事件，答辩人不应当承担违约责任；其次，答辩人认为《商品房买卖合同》的日按照万分之一计算过高，法院应当按照银行的存款利息。对此被答辩人的主张也不应当得到支持。综上所述，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告英德市东润房地产开发有限公司未向本院提交任何证据。经审理查明，2013年11月19日，原、被告订立《商品房预售合同》，原告购买被告预售英德市**********************屋，建筑面积101.84平方米，总房款270677元，原告当日已支付房款262000元，于2017年11月20日支付房屋尾款8677元，并由被告对上述两笔收款开具收款收据。2017年11月20日，原、被告双方就上述商品房签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定原告于2017年11月20日前一次性付款。被告应当于2017年12月21日前向原告交付该商品房。原、被告双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品的房屋所有权转移登记。因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照1%计算给付利息。原告不解除合同的，自被告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约履行了全部支付义务。被告于2014年已向原告交付案涉商品房，且原告自2014年起已入住案涉房屋，但被告至今尚未将案涉商品房登记过户到原告名下。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。2020年12月7日，经本院向英德市*******了解，本案案涉房屋无任何登记发证信息。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格按照该合同的约定履行各自的义务。在合同的履行过程中，原告已按照合同约定支付了购房款，原、被告双方约定的交付房屋的时间为2017年12月21日，根据合同约定，被告应于涉案房产交付之日（2017年12月21日）起180日内，即2018年6月20日前为原告办理取得案涉商品房所有权证书，但截止至2020年12月2日一审辩论终结前，被告仍未为原告办理所有权证书，被告的行为已构成违约，故被告应当按照合同约定以全部购房款为基数按日万分之一应承担违约责任。对于被告辩称因政策性原因导致逾期未能办证，属于法律规定的不可抗力事件，其不应当承担违约责任，且违约金计算标准过高。本院认为，经本院向相关职能部门了解，涉案房屋未能办理产权证完全系由被告原因造成的，被告的上述抗辩与事实不符，本院对此不予采信。本院结合原、被告双方的合同约定、原告已完全支付了购房款、因被告原因未能办理涉案房屋产权证的过错，原告主张的逾期办证违约金按合同约定的以全部购房款为基数按日万分之一即年3.65%计算未明显偏高。原告主张被告违约天数计算至2020年10月21日共计840天，本院对此予以认可。经本院核算，原告主张的逾期办证违约金应为270677元×0.01%/天×840天＝22736.87元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。的规定，判决如下：限被告英德市东润房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付原告王玉玲违约金22736.87元。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费184.21元，由被告英德市东润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈童童附相关法律及司法解释规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。