江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5814号原告：徐州贵邦财富大厦业主委员会，住所地徐州市中山南路贵邦财富大厦**。负责人：张伟，该业委会主任。委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。被告：徐州市瑞银物业管理有限公司，住所，住所地徐州市燎原巷综合楼天禄大厦****div>法定代表人：孙雪，该公司经理。被告：江苏瑞银置地集团有限公司，住所地徐，住所地徐州市泉山区瑞银中心**楼**v>法定代表人：袁荣华，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张光辉，江苏恒邦律师事务所律师。原告徐州贵邦财富大厦业主委员会（以下简称贵邦业委会）与被告徐州市瑞银物业管理有限公司（以下简称瑞银物业公司）、江苏瑞银置地集团有限公司(以下简称瑞银置地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵邦业委会的委托诉讼代理人韩芳芳、被告瑞银物业公司、瑞银置地公司的共同委托诉讼代理人张光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵邦业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞银物业公司支付2020年1月1日至6月30日期间的房屋租金3034352元及利息（分别以1517176元为基数、分别自2020年1月15日、4月15日起，均按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）、律师费64054元；2、被告瑞银置地公司对上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年1月及2018年2月，原告与二被告先后签订贵邦财富大厦商场租赁合同及变更协议，约定了租赁的商场等内容，但被告拖欠租金未支付，原告为此诉至法院。被告瑞银物业公司、瑞银置地公司共同辩称，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，因疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。涉案房屋为被告承租后用于转租，该情况原告明知，在（2020）苏03民终5654号案件中，法院依据省市人民政府对于疫情防控采取的措施，结合实际用房人徐州市国美家用电器有限公司（以下简称国美公司）经营情况，判决被告免除国美公司一个半月的房租。具体到本案，依据最高人民法院的上述指导意见及两级法院的判决，根据公平原则，被告认为应当免交一个半月的房租。关于原告诉请的律师费，合同中并未约定，故该费用不应由被告负担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月6日，原告（出租方、甲方）与江苏瑞银房地产开发有限公司（承租方、乙方）签订一份《徐州贵邦财富大厦商场租赁合同》，约定乙方承租甲方的贵邦财富大厦1-5层商场，租期自2010年10月1日至2025年10月31日，合同另约定了租金数额、支付方式、违约责任等其他条款。江苏瑞银房地产开发有限公司于2014年12月17日名称变更为瑞银置地公司。2018年2月2日，原告（甲方）与瑞银置地公司（乙方）、瑞银物业公司（丙方）签订一份《徐州贵邦财富大厦承租方变更协议》，约定的主要内容有：根据甲乙双方于2011年1月6日签订的《徐州贵邦财富大厦商场租赁合同》及2011年3月15日、2014年9月22日签订的补充协议，经三方协商一致，以上三份协议均处于正常履行状态；自本协议签订之日，乙方不再是以上三份协议的承租方，丙方作为承租方继续履行以上三份协议，承担承租方的权利和义务；若丙方未依照以上三份协议及本协议履行义务，甲方有权单方面解除租赁协议，丙方应向甲方支付违约金及因维护权利所产生的所有费用；乙方自愿为丙方承担担保责任，担保范围包括但不限于丙方应当支付的租金、违约金及协议约定的乙方应当支付的全部费用等。2019年11月28日，原告（甲方、出租方）与瑞银物业公司（乙方、承租方）、瑞银置地公司（丙方、担保方）签订一份《徐州贵邦财富大厦商场租赁合同补充协议》，约定的主要内容有：基于乙方对年租金进行继续调整的诉求，调整期从2019年10月1日至2022年9月30日止，年租金支付标准为6068704元，分四个季度支付，每季度应支付1517176元；乙方从2019年10月1日起，按首个季度的15日之前向甲方支付租金，以此类推。2019年12月31日，被告瑞银物业公司交纳了2019年第四季度的租金，后未交纳2020年的租金。原告为本案诉讼，委托江苏青创律师事务所代理诉讼，并签订了委托代理合同、交纳代理费64054元。另查明，2020年7月1日，本院受理了瑞银物业公司诉国美公司房屋租赁合同纠纷一案，瑞银公司诉请国美公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金1827904元及迟延履行违约金，我院经审理，于同年7月27日作出（2020）苏0311民初2853号民事判决。其中查明2011年1月12日，国美公司作为承租方与江苏瑞银房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了财富大厦1-5层，租赁期限自2011年5月1日起至2021年1月31日止。2017年11月1日，国美公司与瑞银物业公司、瑞银置地公司签订《〈房屋租赁合同〉主体变更三方协议》，约定2011年1月12日的《房屋租赁合同》的出租方自2017年11月1日起变更为瑞银物业公司。因受新冠疫情影响，国美公司于2020年1月27日停止营业，后根据疫情控制的情况，国美公司先是恢复部分时段的营业，至2020年3月27日后恢复至正常营业。国美公司以因新冠疫情影响营业收入为由，未向瑞银物业公司交纳2020年2月至4月的房屋租金。本院根据查明的案情，酌定减免国美公司2020年2月至4月期间一个半月的租金，遂判决国美公司向瑞银物业公司支付2020年2月至4月期间的租金913952元。国美公司对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院经审理作出（2020）苏03民终5654号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案当事人签订的案涉协议合法有效，对当事人具有法律约束力。被告瑞银物业公司拖欠原告2020年1月1日至6月30日期间的租金3034352元，事实清楚。关于被告辩称因受新冠疫情影响应予减免一个半月租金的问题，本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定的精神，被告瑞银物业公司承租案涉房屋虽非用于自身经营，但其承租后转租给国美公司用于经营，国美公司与瑞银物业公司就2020年2月至4月期间的租金纠纷经诉讼，一、二审法院均认定因受新冠疫情影响应减免国美公司一个半月租金，因而亦可认定瑞银物业公司受新冠疫情影响减少了租金收入，故应相应减免其应向原告交纳的租金，据此本院依据公平原则，酌定减免瑞银物业公司2020年1月1日至3月31日期间一个半月的租金，支持原告2020年第一季度租金诉请758588元、第二季度租金诉请1517176元，合计2275764元。关于原告诉请的利息的起止时间、计算标准，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的律师费，案涉协议约定如被告瑞银物业公司有违约行为，应支付原告“因维护权利所产生的所有费用”，该约定中的“所有费用”应包括律师费，但应为必要且合理的律师费支出，考虑到本案中原告支付的律师费数额过高、被告瑞银物业公司拖欠租金事出有因等因素，本院酌定支持原告律师费诉请10000元，对其余诉请不予支持。关于原告诉请被告瑞银置地公司对案涉债务承担连带清偿责任，瑞银置地公司在案涉协议中承诺对瑞银物业公司的债务承担保证责任，但对保证方式约定不明，依照担保法的有关规定，瑞银置地公司应承担连带保证责任，故本院对原告的此项诉请依法予以支持，瑞银置地公司在承担连带保证责任后有权向瑞银物业公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告徐州市瑞银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐州贵邦财富大厦业主委员会租金2275764元及逾期付款利息（以758588元为基数支付自2020年1月15日起至实际付清之日止的利息，以1517176元为基数支付自2020年4月15日起至实际付清之日止的利息，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）、律师费10000元；二、被告江苏瑞银置地集团有限公司对本判决第一项确认的债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向被告徐州市瑞银物业管理有限公司追偿；三、驳回原告徐州贵邦财富大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31928元、财产保全费5000元，合计36928元，由原告徐州贵邦财富大厦业主委员会负担9928元；由被告徐州市瑞银物业管理有限公司、江苏瑞银置地集团有限公司连带负担27000元，二被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 金 文人民陪审员 李 锋人民陪审员 陈瑞玲二〇二〇年十二月十二日书 记 员 唐 薇