江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7491号原告：袁宗敏，男，1941年3月15日出生，汉族，住新沂市。原告：汪洪好，男，1965年7月1日出生，汉族，住新沂市。原告：杨淑华，女，1938年11月8日出生，汉族，住新沂市。原告：汪**，女，1964年8月6日出生，汉族，住新沂市。原告：汪莉，女，1966年10月8日出生，汉族，住新沂市。原告：汪涛，女，1970年5月1日出生，汉族，住新沂市。以上六原告共同委托诉讼代理人：任汶杰，江苏众耕律师事务所律师。以上六原告共同委托诉讼代理人：郑艳，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。被告：李年侠，女，1977年5月25日出生，汉族，住新沂市。被告：张增莉，女，1986年1月15日出生，汉族，住新沂市。被告暨被告李年侠、张增莉共同委托诉讼代理人：朱本惠，男，1968年5月15日出生，居民身份证号码3203811968********，汉族，住新沂市新安街道莱茵名郡**楼**。原告袁宗敏、汪洪好、杨淑华、汪**、汪莉、汪涛与被告朱本惠、李年侠、张增莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪洪好及六原告共同委托诉讼代理人郑艳，被告暨被告李年侠、张增莉共同委托诉讼代理人朱本惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁宗敏、汪洪好、杨淑华、汪**、汪莉、汪涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱本惠、李年侠支付租金455434元、违约金30万元，合计755434元；2.判令被告张增莉对上述455434元租金中的85000元承担连带偿还责任；3.案件受理费由被告朱本惠、李年侠、张增莉负担。事实和理由：被告朱本惠与被告李年侠系夫妻关系。2015年9月1日，原告袁宗敏、汪**、汪洪好与被告朱本惠签订房屋租赁协议，约定将原告所有的位于新沂市部份房屋（以下简称涉案房屋），包含现有室内固定设施及附属物出租给被告朱本惠使用，共计建筑面积5122平方米；租赁期限自2015年9月1日起至2020年10月15日止，第一年租金96万元，此后每年租金100万元，租金每半年交纳一次，每次交清当年租金的50%，即每年的9月15日及次年3月15日之前交清当期租金。2019年9月15日至2020年10月15日期间，被告朱本惠尚欠租金455434元未有支付，也无法联系。经了解，被告朱本惠未经允许将房屋转租他人。原告找到次承租人被告张增莉索要租金，被告张增莉自愿对租金85000元承担保证责任。被告朱本惠存在违约，按照合同约定，应当支付违约金30万元。被告朱本惠租赁房屋经营用于家庭生活，故应为夫妻共同债务。为此提起诉讼。被告朱本惠辩称，被告朱本惠一直主动联系原告，并非原告所述联系不上。被告朱本惠也没有将房屋转租，只是与一些商户签订合伙协议，属合作关系。原告在2020年3月15日接受44000元租金说明已经认可合作关系。2019年9月15日应支付的租金50万元已经支付完毕，相对应的租赁期间为2019年9月15日至2020年4月15日。拖欠租金属实，但是是因为受新冠××疫情这一不可抗力影响，原告应当减免租金，被告朱本惠也不应当承担违约责任。被告李年侠辩称，租赁房屋用于经营公司而不是用于家庭生活，故不属夫妻共同债务，而是被告朱本惠个人债务。被告张增莉辩称，原告无权向被告张增莉索要房租，其要求被告张增莉承担连带责任不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告袁宗敏、汪**、汪洪好（出租方、甲方）与被告朱本惠（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋及室内固定设施、附属物出租给乙方使用；租期五年，自2015年9月1日起至2020年10月15日止，其中2015年9月1日至2015年10月15日为装修期，免收租金，租期顺延至2020年10月15日止；第一年租金为96万元，此后年租金为100万元，租金于每年的9月15日和次年的3月15日之前交清当期租金（年租金的50%，先交租金后使用），逾期缴纳，每天按日租金的两倍支付滞纳金。合同第四条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，甲方收取未履行部分的房租不予退还，不能拆除部分装修，无条件归甲方所有，造成甲方损失由乙方负责赔偿。1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的（乙方寻找的合作伙伴、合作经营除外）；……4、乙方拖欠租金累计达15天的……”合同第十条“违约金和违约责任”约定：“1、在本合同的有效期内，合同任何一方违反本合同的约定。合同的相对方都有权解除本合同，并要求违约方赔偿损失。……4、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，视为违约，应承担违约金30万元。”合同并对双方的其他权利义务作出详细约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告朱本惠。被告朱本惠在租赁期限内，以其个人或天福娱乐城的名义分别与案外人胡松、刘松、王超、朱思妍、郑维义、王远蒙、孙卫治、刘伟峰、张增莉等人签订《合作协议》，约定将涉案房屋内的部分房间或区域交付上述人员使用，收取“合作费用”（按年计算），并约定了合作期限，但《合作协议》中没有记载合作的具体内容及事项。合同签订后，被告朱本惠陆续向原告支付租金。依照双方租赁合同约定，被告朱本惠应当于2019年9月15日前付清至2020年4月14日期间（租赁合同约定2015年9月1日至2015年10月15日为装修期，免收租金）的当期租金50万元，对于该期租金50万元，朱本惠于2019年9月15日支付35万元，于2019年12月2日支付15万元。2019年12月5日，被告朱本惠出具一份《承诺书》，内容为：“经承诺收到张增莉缴纳四楼合作费捌万伍仟元正（￥85000元）于2019年12月20日交付给房东，特此承诺。”张增莉在该《承诺书》下部书写：“本人担保朱本惠收房租85000元，于12月20日交付于房东。如不交付自己承担连带责任。如果朱本惠20号不给房租85000元，房东可锁四楼，本人不营业，止钱到位。担保人：张增莉2019.12.5”。依照双方租赁合同约定，被告朱本惠应当于2020年3月15日前付清至2020年10月14日期间的当期租金50万元，对于该期租金50万元，朱本惠于2020年3月15日支付44566元。因被告朱本惠未有及时支付剩余租金，原告多次催要，双方及次承租人发生纠纷并报警处理。被告朱本惠在接受公安机关询问时陈述，其从原告处租赁涉案房屋用于经营“绅士钱柜KTV”，2017年底结束营业后，因租赁期限尚未届满，遂将涉案房屋分别出租给十二户，其中九户已支付至2020年9月底租金，另三户未有支付2020年下半年租金；因受新冠××疫情影响，其经营的其他生意亏损，无力向原告支付租金，原告锁门，双方发生纠纷。2020年6月20日，原告袁宗敏、汪洪好、汪**向被告朱本惠发出一份《解除租赁协议通知书》，载明因被告朱本惠在租赁期间擅自转租、拆改房屋结构、拖欠租金，违反合同约定，原告有权单方解除租赁合同。2020年8月，原告从实际使用涉案房屋的次承租人处收取租金43332元。原告与被告朱本惠确认双方之间的租赁合同已经解除，被告朱本惠于2020年8月30日将涉案房屋返还。另，被告朱本惠与被告李年侠系夫妻关系。被告朱本惠、李年侠陈述，被告李年侠无固定职业，无其他收入来源，被告朱本惠经营收入用于家庭生活。本院认为，原告与被告朱本惠之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原告将租赁房屋交付被告朱本惠使用，被告朱本惠应当依照合同约定支付房屋租金。双方确认合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方认可的租赁房屋返还时间2020年8月30日，被告朱本惠尚欠租金数额为287102元（2020年4月15日至2020月8月30日共计4.5个月，100万元/年×4.5个月－44566元－43332元），应予支付。关于原告主张的违约金。被告朱本惠未有在合理期限内履行支付租金的义务，构成根本违约，致租赁合同提前解除。合同提前解除客观上给原告造成了租赁场所闲置期间的租金损失。但考虑新冠××疫情及疫情防控措施对于经营确实产生一定影响，导致营业收入减少，故依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，对原告的该项主张不予支持。被告朱本惠的经营收入用于其与被告李年侠的家庭共同生活，故被告朱本惠所欠付租金应属夫妻共同债务，被告李年侠应承担共同给付责任。被告张增莉自愿为其中的85000元租金提供连带担保，意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，依法有效，故应依约承担担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款规定，判决如下：一、被告朱本惠、李年侠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁宗敏、汪洪好、杨淑华、汪**、汪莉、汪涛支付租金287102元。二、被告张增莉对上述第一项债务中的85000元承担连带清偿责任；被告张增莉承担保证责任后，有权向被告朱本惠、李年侠追偿。三、驳回原告袁宗敏、汪洪好、杨淑华、汪**、汪莉、汪涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5677元，由被告朱本惠、李年侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王颖二〇二〇年十二月八日书记员  张薇