江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初824号 原告：徐州工程机械市场管理处，住所地徐州市云龙区三环东路机场路口。 法定代表人：赵传伟，该管理处主任。 委托诉讼代理人:孙傲傲,江苏法德东恒(徐州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郭彤,江苏法德东恒(徐州)律师事务所实习律师。 被告：李金康，男，1951年12月23日生,汉族，住江苏省泰州市。 第三人：欧阳如良，男，1958年6月7日生，汉族，住址徐州市云龙区。 委托诉讼代理人:韩玉梅,女,1957年8月27日生,汉族,与被告系夫妻关系，住址徐州市云龙区。 第三人：黄广杰，男，1957年7月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告徐州工程机械市场管理处（以下简称管理处）与被告李金康、第三人欧阳如良、第三人黄广杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管理处的委托诉讼代理人孙傲傲、郭彤，被告李金康，第三人欧阳如良及其委托诉讼代理人韩玉梅，第三人黄广杰到庭参加诉讼。被告李金康经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管理处向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《商办房出售合同》无效，并判决被告返还涉案房屋； 2、请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。不要求第三人承担责任。事实和理由：2006年4月1日原、被告签订《商办房出售合同》，约定综合楼2楼走廊西从北向南第2、3间转让给李金康，面积150平方米，每平方米860元,核定总价为129000元。若遇政府拆迁，无证时，土地补偿归原告，房屋补偿归被告所有。 2010年1月18日被告将2楼走廊西从北向南第2间转让给了第三人黄广杰（徐州恒基工程机械有限公司法定代表人)，将综合楼2楼走廊西从北向南第3间转让给了第三人欧阳如良。 涉案房屋所占土地登记在狮子山居民委员会和金骆驼居民委员会名下，原告并非涉案房屋所占土地的合法使用权人。同时涉案房屋建设前未办理建设工程规划许可，属于违法建设。根据《合同法》第五十二条之规定，原被告签订的合同应为无效合同，被告应当向原告返还涉案房屋，并支付占有使用房屋期间的使用费用。 经与被告多次协商无法达成一致意见，为维护原告的合法权益，故形成诉讼诉至贵院，请求法院依法判决支持原告全部诉讼请求。 第三人黄广杰、欧阳如良辩称，被告未到庭参加诉讼，他与原告签订以房屋抵扣工程款的细节我们不清楚，据我们了解，原告还欠被告的工程款，已经在贵院另一案件中起诉，详情我们不清楚。被告本人已经不具备出庭条件，我们第三人只能根据我们掌握的证据维护我们的合法权益。我们认为原告主体不适格。目前工程机械市场管理处的业务全权由骆驼山街道办事处处理，街道办事处为政府机构，实际上诉讼是由办事处发起，虽然有授权委托书，真实性我们认可，但仅从授权书上没有法人签字，不能证明委托是合法有效的，我们认为诉讼是虚假诉讼，即使诉讼成立，也是滥用司法资源，是恶意诉讼。目前房屋是由第三人占有使用的，房屋征收实施单位是云龙区政府建设局，赔偿主体是云龙区政府，双方也谈过赔偿事宜。原告现在起诉要求判决合同无效，违反诚实信用原则，认为合同无效我们不接受。 被告李金康未答辩。 本院经审理认定事实如下：2006年4月1日原告（甲方）和被告（乙方）签订《商办房出售合同》，约定：一、甲方将市场综合楼二楼走廊西从北向南第二、三间商办房转让给乙方，合同签订之日，此处房屋即归乙方所有。二、面积及价格：此房建筑面积壹佰伍拾平方米（包外墙、加走廊壹米），议定转让价格每平方米人民币捌佰陆拾元，核定人民币总价为壹拾贰万玖仟元整。此款用于冲抵甲方所欠乙方建筑工程款。乙方在合同签订之日向甲方出具收款收据。三、双方权利和责任（1）甲方承诺此处房屋无任何争议，未办理过抵押、出让。否则，甲方应赔偿乙方双倍的房款。（2）此楼为全框结构，乙方可根据需要进行改造，但不得损坏主体柱梁。（3）水电由甲方提供，乙方必须按标准按时缴清水电费。（4）此处房屋的维修由乙方负责。（5）甲方应保证道路畅通、卫生良好、物管齐备。（6）乙方有权出租转让。但第三方必须向甲方交纳物管费，水电费可直接交给甲方。四、甲方有义务积极协调该综合楼的房产证和土地证的办理工作，若具备办理“两证”条件，甲方应给乙方办理“两证”，所需费用由乙方承担。五、若遇政府拆迁，无证时，土地补偿归甲方所有，房屋补偿归乙方所有。 2010年1月18日，李金康（甲方）与欧阳如良（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，该协议书载明：甲乙双方协商，甲方同意将工程机械市场内综合楼（东三环大郭庄机场路口处）二楼走廊西从北向南第叁间转让给乙方。转让价格74000元。乙方付定金20000元整。双方办理房屋产权移交手续后，乙方一次性付清余款54000元整。甲方承诺此处房屋无任何争议；抵押或出让否则甲方应赔偿乙方双倍房屋款。甲方同意把原市场（徐州淮海工程机械市场）商办方出售合同原件交给乙方（2006年4月1日）以供乙方后备之需。 同日，李金康与黄广杰签订《房屋转让协议书》，约定李金康将工程机械市场内综合楼（东三环大郭庄机场路口处）二楼走廊西从北向南第二间房屋转让给黄广杰，转让价格74000元，黄广杰付定金10000元，双方办理产权移交手续后，一次性付清余款64000元。协议的其他内容同李金康与欧阳如良签订的协议。 上述转让协议签订后，涉案房屋分别由黄广杰、欧阳如良占有使用至今。 涉案房屋属于徐州工程机械市场建设工程规划范围。2000年7月，徐州工程机械市场建设工程经徐州市人民政府批准列入市重点工程。2000年11月10日，云龙区人民政府就徐州工程机械市场工程建设向徐州市政府请示：由于时间紧，土地规划等有关手续尚未办结，为了确保工程进度，完成市政府下达的任务，特申请先行办理建设系统相关手续。2001年12月云龙区人民政府向徐州市建设局出具的“关于申请使用徐州汽车工程机械市场营业房的请示”载明：目前市场5100平方米综合楼及2万平方米展场已全部建成，并具备开业条件。由于建设资金不足等原因，工程建设的部分手续尚在办理过程中。原告提交的2004年8月10日的载有徐州市国土资源局云龙分局意见的材料载明：（涉案房屋）用地位置三环东路黄河北岸，土地用途工业。原告提交的2004年12月28日的徐州市国土资源局的材料载明：该项目属未批先用非法占地，按照《土地管理法》相关规定，对此宗土地处以罚款7645.7元。该项目为1998年前，违法用地清查处理项目，已经我局行政处罚，符合我局（2004）22号会议纪要精神，同意以划拨方式补办用地手续。后涉案房屋建成交付被告使用至今，未取得建设工程规划许可证，无法办理权属证书，目前已被纳入行政征收范围。 期间原告出具证明一份，载明：我市场系2001年市政府重点工程，市场内综合楼产权归云龙区发改委所有，此楼位于机场路口，现已投入使用。因建设资金不足，产权正在办理过程中，如因产权问题引起的任何纠纷，由工程机械市场管理处承担全部责任。该证明上加盖有徐州市云龙区发展改革与经济贸易委员会印鉴，并签有“情况属实2006.9.7”字样。庭审中，第三人另提交证明一份载明：我委所属工程机械市场综合楼系国有资产，此楼已投入使用，因建设资金不足，产权正在办理过程中，如因产权问题引起的任何纠纷，均由我委承担全部责任。该证明加盖印鉴字样为：徐州市云龙区发展计划与经济贸易委员会。 庭审中，欧阳如良提供一份被告于2014年5月19日出具的《产权证明》，内容为：座落于三环东路机场路口徐州工程机械市场院内综合楼（其中1楼“西四”营业房面积为79.2平方米，2楼走廊西从北向南第三间营业房面积为75平方米）。上下两间营业房屋，因建设资金不足至今未办理相关手续，房屋产权归欧阳如良所有。 庭审中，原告陈述：涉案土地性质为国有工业用地，涉案房屋为经营性用房，涉案房屋亦未办理建设规划许可，所以涉案房屋属于违法建设，双方签订的商办房出售合同为无效合同，被告应当依法返还涉案房屋。 案件审理过程中，经原告申请第三人同意，本院依法委托对涉案房产的市场价值进行评估。2020年8月26日，江苏金宏业土地房地产资产评估咨询有限公司出具评估报告书，估值时点2020年3月18日的总估值为91万元，建筑面积单价6067元/平方米。报告书载明：四、估价对象（一）估价对象范围：本次估价的估价对象为徐州市东三环工程机械市场内综合楼2层走廊西从北向南第二、三两间办公房地产（包括其相应占用的国有土地使用权价值），本次估价的建筑面积为150㎡，宗地面积7645.7㎡；（四）建筑物实物状况：坐落：徐州市东三环工程机械市场内综合楼2层走廊西从北向南第二、三两间；建筑面积：150平方米；建筑结构：框架结构；楼层：2/3层；建筑年代：2001年；装修状况：估价对象所在建筑为徐州市东三环一幢3层到顶的单体商办建筑，估价对象位于第二层，东西朝向，净高约为3.3米。估价对象外立面有外墙涂料，公共楼道地面铺设地砖，墙面及顶面刷白色乳胶漆。估价对象位于二楼走廊西从北向南第二、三两间，室内地面铺设符合地板，墙面和顶面涂有乳胶漆，窗户为铝合金窗，门卫防盗门，内部被隔为多个办公区域。估价对象为东西朝向，通风条件较好，采光条件较好；设施设备：水、电、通讯、网络、消防设施齐备；成新度：保养一般，成新度一般；使用状况：在用。（五）土地实物状况：坐落：徐州市东三环工程机械市场内综合楼2层走廊西从北向南第二、三两间；宗地面积：7645.7平方米；地类（用途）：商务金融用地（办公）……五、价值时点为2020年3月18日。六、价值类型本次评估的价值是估价对象于价值时点在公开市场情况下所获得的公允市场价值；所谓市场价值：是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿交易的金额。 另查明，2020年6月19日，博文房地产评估造价集团有限公司、江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司向云龙区人民政府出具《致估价委托人函》，载明：本次评估范围为东三环高架快速路以西、故黄河以北、陇海路以南规划征收范围内涉及的房屋，价值时点为2020年5月22日，经注册房地产估价师市场调查、现场查勘和综合分析计算，确定房屋的初步评估结果为（位置）沿三环东路（用途）商业第一层评估单价15096元/平方米，第二层7095元/平方米，第三层6189元/平方米。 案件审理过程中，原告主张按照江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告书平均单价6067元/平方米赔偿损失，第三人认为应当不低于博文房地产评估造价集团有限公司、江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司向云龙区人民政府出具《致估价委托人函》中单价7095元/平方米赔偿损失。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。依照《城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证的规定进行建设。未取得建设工程规划许可证进行建设规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，直接危及社会的公共安全和人民群众的生命财产安全。因此，出卖人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与买受人订立的买卖合同无效。原告向被告出卖的房屋未取得建设工程规划许可证，且至本案法庭辩论终结前未能补办，故原被告之间的《商办房出售合同》应认定无效。原告作为买卖合同的当事人主张涉案合同无效，原告主体并无不当，本院予以支持。同理，被告和第三人签订的《房屋转让协议书》亦属无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同相对性原则，第三人应将涉案房屋返还被告，被告再返还第三人。原告应返还被告的购房款129000元，被告应返还第三人欧阳如良、黄广杰购房款各74000元。本案房屋买卖合同无效，被告及第三人并无过错，结合原告出具证明所载内容“因建设资金不足，产权正在办理过程中，如因产权问题引起的任何纠纷，由工程机械市场管理处承担全部责任”，被告应当赔偿第三人的损失，被告承担赔偿责任后再向原告主张。关于第三人损失的认定，参照涉案房屋目前的市场价值（包含了估价对象房屋所有权价值、土地使用权价值、配套设施及室内装修价值，但不含家具家电及可移动部分的价值），结合两份评估报告所涉房屋的位置、结构、使用功能等及导致合同无效当事人的过错程度，本院认为涉案房屋市场价值认定以单价7095元/平方米的标准为宜，按照涉案房屋面积计算总额为1064250元，第三人欧阳如良与黄广杰的房屋增值损失均为458125元（1064250元/2-74000元）。被告李金康的损失除其承担第三人的赔偿外，还包括其本应赚取的售价差值损失19000元（74000元×2-129000元）。考虑到最终承担合同无效赔偿损失的责任人为原告，第三人承担返还房屋责任。被告返还第三人房款与赔偿损失的数额与原告返还被告房款及损失的总数额相同，为了减少当事人的诉累，节约司法资源，便于纠纷解决。本案将原、被告之间、被告与第三人之间合同无效的后果一并处理，判决由第三人直接将房屋返还原告，原告将其应返还被告的购房款及赔偿直接支付给第三人。本案所涉损失系就房屋买卖民事法律关系而言认定的房屋增值损失，与征收无涉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告徐州工程机械市场管理处和被告李金康于2006年4月1日签订的《商办房出售合同》无效；被告李金康与第三人欧阳如良、黄广杰分别签订的《房屋转让协议》无效。 二、本判决生效之日起十日内，第三人黄广杰返还原告徐州工程机械市场管理处徐州市云龙区东三环工程机械市场内综合楼2层走廊西从北向南第二间房屋，原告徐州工程机械市场管理处返还黄广杰购房款74000元并赔偿损失458125元； 三、本判决生效之日起十日内，第三人欧阳如良返还原告徐州工程机械市场管理处徐州市云龙区东三环工程机械市场内综合楼2层走廊西从北向南第三间房屋，原告徐州工程机械市场管理处返还欧阳如良购房款74000元并赔偿损失458125元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14378元，由原告徐州工程机械市场管理处负担。评估费9330元，由原告徐州工程机械市场管理处负担6000元，第三人欧阳如良、第三人黄广杰分别负担1665元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  杨振兰 人民陪审员  林长华 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  耿海涛