文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3947号上诉人（原审被告）：山东省惠民县国泰房地产开发有限公司，住所地：山东省惠民县文化街**。法定代表人：贾万兵，执行董事。委托诉讼代理人：曹仁群，山东商经律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴高磊，山东商经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔敏，女，1980年5月28日生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：赵伟，山东兵圣律师事务所律师。上诉人山东省惠民县国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人崔敏商品房销售合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国泰公司上诉请求：1.撤销山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初1551号民事判决，查清事实后依法改判驳回被上诉人崔敏的诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人崔敏承担。事实与理由：一、国泰公司并不存在将案涉房屋出售给崔敏的真实意思表示，一审法院认定国泰公司是买卖案涉房屋的相对方属基本事实认定错误。首先，本案发生之前，国泰公司并不知悉崔敏的存在，未曾就案涉房屋的销售价格、房款支付方式等内容与崔敏进行过磋商，也未与崔敏签订《商品房买卖合同》，更未收到过崔敏支付的款项。即便崔敏购买案涉房屋，其也仅是与案外人之间发生的事实，国泰公司从未安排销售人员参与，对此国泰公司不知情也未对此追认。其次，国泰公司确因欠付案外人部分工程款将少量房屋销售款转付工程款，但该部分房屋均是在国泰公司知情并许可的情形下销售的，而案涉房屋因不具备法定销售条件，国泰公司未曾销售也未授权案外人代为销售。再者，从崔敏提交的证据来看，其仅持有案外人加盖印章的收款收据，无法证明其确已支付相关款项，且《商品房买卖合同》除通用部分为机打外，买受人信息、房屋价款等具体条款均为手写，明显是后期自行制作。此外，崔敏明知是向案外人支付的款项，其向案外人主张权利无任何法律障碍的前提下仍不列明也不予追加案外人为本案当事人，国泰公司认为崔敏与案外人存在恶意串通损害国泰公司利益的嫌疑。二、案涉房屋所在楼盘均由国泰公司单独开发，案外人负责具体施工并收取工程款，双方并不存在房地产合作开发关系，且滨州仲裁委员会及法院的生效法律文书也认为当事人不能突破合同的相对性，其应当向案外人主张其支付的款项。首先，2013年10月26日国泰公司与案外人签订的《房地产开发合作协议》约定，由国泰公司负责销售、办理施工的各类证件及手续，案外人负责具体施工，不负责公司经营管理，且双方在后续履行合同时也并未单独成立项目公司，而是由案外人施工完毕后收取工程款，由此可知，国泰公司与案外人之间的合作不符合“共享利润、共同经营、共担风险”房地产合作开发模式，而仅是国泰公司将开发项目发包给案外人进行具体施工，是发包方与承包方的关系。其次，本案原审一审开庭笔录中国泰公司陈述与案外人是“合作关系”，且根据前后陈述来理解，国泰公司陈述的“合作关系”为案外人对国泰公司发包的工程进行施工，而非想当然的其他合作关系，重审一审法院以偏概全，片面、机械的理解国泰公司的陈述，其基于此作出的裁判是错误的。再次，滨州仲裁委员会（2019）滨仲裁字第167号裁决书及（2020）鲁16民终12号民事判决均认为各案当事人均不能突破合同相对性原则主张权利。本案中，国泰公司并未将案涉房屋出售给崔敏，也未收到崔敏支付的任何款项，其将案涉款项支付给案外人的行为不能等同于支付给国泰公司，其应向案外人主张相应权利。退一步讲，国泰公司与案外人之间是何种关系也仅是双方内部关系，并不影响对外责任的承担。重审一审法院认为国泰公司与案外人滨州悦华联创财务服务有限公司（以下简称悦华公司）之间存在合作关系就判令国泰公司承担责任，且以国泰公司与案外人之间属于另一民事法律关系为由进行裁判实在荒谬。三、重审一审审理程序不当，案外人悦华公司为本案必须参加诉讼的当事人，其清楚本案事实经过，一审法院应当依法追加但未予追加，导致法院无法查明基本事实，也增加了本案各方当事人的诉累。综上，国泰公司未与崔敏签订《商品房买卖合同》，案涉款项其自称支付给了案外人，现在主张返还相关款项应当向案外人主张，一审法院判令国泰公司承担无任何事实与法律依据，请二审法院予以纠正。崔敏辩称，本案商品房买卖合同书是上诉人所提供的格式文本，并加盖了上诉人的公章，在庭审当中，上诉人也自认为与悦华公司是合作关系，应视为上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同的无效是因为上诉人没有办理相关的出售手续，应当由上诉人承担全部的过错，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院查清案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。崔敏向一审法院起诉请求：因国泰公司没有办理相关商品房出售手续，要求国泰公司返还购房款58万元及利息（利息从2018年7月25日起至实际给付之日止，以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2018年7月27日起至实际给付之日止，以565000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：1.2013年10月26日，国泰公司（甲方）与滨州市悦华投资有限公司（乙方）签订《房地产开发合作协议》，约定甲乙双方联合对惠泽园小区10#、11#、23#、25#、26#、27#、1#、19#楼进行独家开发，甲方负责销售，负责办理本项目国有土地使用证、国有土地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，预销售合同的制定、商品房价格由双方确定，由甲方与实际购房者签订商品房预售、销售合同，购房款汇入双方共管账户内。乙方在开工手续完成后，负责本项目全部土建施工、社区道路、绿地、室内外管网施工，乙方不参与公司经营管理，派驻财务人员一名对资金的使用进行监管。甲方与乙方另行签订《施工合同》，按施工合同约定甲方拨付乙方工程款项，乙方享有本项目销售收入10%作为投资收益，实现预售款后甲乙双方各支取40%，剩余20%作为备用金留用。2015年9月26日，国泰公司（甲方）与滨州市悦华联合信息咨询有限公司（乙方、原滨州市悦华投资有限公司）、悦华公司（丙方）签订协议书，约定乙方与甲方签订的《房地产开发合作协议》及多份补充协议中的权利义务全部转让给丙方，由丙方享有并承担甲方与乙方所有协议的全部权利与义务，乙方不再履行与甲方签订的所有协议及补充协议。滨州市悦华投资有限公司成立于2012年5月28日。2015年7月1日，滨州市悦华投资有限公司更名为“滨州市悦华联合信息咨询有限公司”。2015年11月5日，滨州市悦华联合信息咨询有限公司注销。悦华公司成立于2015年9月9日。2.2018年7月27日，国泰公司（出卖人）与崔敏（买受人）签订商品房买卖合同，合同约定崔敏购买国泰公司住宅楼一套（位于惠泽园第******），该商品房建筑面积为147.16平方米，单价为3640.39元/平方米。配套房（位于（位于**楼****筑面积14.76平方米，单价为3000元/平方米。总房款为58万元。2018年7月25日，崔敏采取银行转账的方式缴纳房款15000元。2018年7月27日，崔敏采取银行转账的方式缴纳房款565000元。以上两笔款的收据上均加盖了悦华公司财务专用章。国泰公司至今未向崔敏交房。3.国泰公司在（2019）鲁1621民初170号民事案件开庭笔录中自认与原滨州市悦华投资有限公司是合作关系，曾允许滨州市悦华投资有限公司销售房产，所使用的合同出卖人为国泰公司，售楼款汇入共管账户。经查，销售款有的也汇入悦华公司账户。本案中崔敏2018年7月在向国泰公司开发的惠泽园小区购房1幢2单元901室时，崔敏持有的系出卖人为国泰公司的《商品房买卖合同》。崔敏为此分两次共交纳购房款58万元，均汇入售楼人员指定的悦华公司账户。涉案房屋至今未办理商品房预售许可证明等相关手续。庭审中国泰公司对上述商品房买卖行为不予认可。一审法院认为，国泰公司开发建设的涉案房产，至今尚未取得相关的商品房预售许可证明等手续，其与崔敏所签订的商品房买卖合同依法应当认定无效。国泰公司曾允许悦华公司销售房产并收取售楼款，且其自认双方是合作关系，格式合同由国泰公司提供，国泰公司作为合同的相对方，应当对合同无效的后果承担相应的法律责任。其与悦华公司之间的争议属于另一民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，关键是国泰公司至今未取得商品房预售许可证明造成的，其存有明显过错，应当赔偿崔敏的损失。国泰公司的辩驳意见，理由不当，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、崔敏与国泰公司签订的商品房买卖合同无效；二、国泰公司于本判决生效之日起十日内返还崔敏购房款580000元及利息（自2018年7月25日起至2019年8月19日止，以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以15000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自2018年7月27日起至2019年8月19日止，以565000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以565000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回崔敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由国泰公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2014年12月18日由国泰公司与悦华公司签订的协议一份，证明国泰公司因拖欠悦华公司工程款，拿出10号楼、11号楼共计15套房源作为工程抵账房交由悦华公司全权处理，国泰公司配合悦华公司办理工程抵账房的相关手续。该工程抵账房中并不包括涉案房屋，一审时我方所称的曾允许悦华公司销售指的是工程抵账房的销售。被上诉人质证称，对上诉人的陈述及主张均有异议，在本案当中，上诉人允许悦华公司销售其楼房，一审判决认定上诉人是合同的相对方是正确的，上诉人今天所讲的，上诉人与悦华公司之间的合作关系不是本案今天审理的范围，是另外一份法律关系。该证据不属于新证据。对证据的真实性、关联性、合法性有异议，该证据没有加盖公司的公章，对其真实性不认可，来源不明，在本案当中不能作为证据使用。本院经审查认为，上诉人提交证据未加盖公章，不能证实其真实性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否是涉案商品房买卖合同的相对方，原审判令上诉人返还被上诉人房款及利息是否正确；2.一审是否遗漏必须参加诉讼的当事人，程序是否违法。对于争议焦点1，上诉人主张其并非案涉商品房买卖合同的相对方，实际相对方应为案外人。但是经审理查明，上诉人作为案涉房产开发商，案涉商品房买卖格式合同系由上诉人提供，且上诉人承认曾允许悦华公司销售房产并收取售房款，无论上诉人与案外人的关系性质如何，均能认定案涉商品房买卖合同的相对人应为上诉人，上诉人的该项主张依据不足，本院不予支持，因上诉人未取得商品房预售许可证明等手续，一审法院认定双方签订商品房买卖合同无效，上诉人向被上诉人返还购房款及利息正确，本院予以支持。对于争议焦点2，上诉人主张一审法院未追加案外人悦华公司参加诉讼属程序违法，但未提交证据证实悦华公司与本案争议的民事实体法律关系有直接利害关系，且双方当事人一审时未提交追加悦华公司为当事人的申请，上诉人的该项主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人山东省惠民县国泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  唐顺江审判员  吴金魁            本件与原本核对无异      二〇二〇年十二月三日法官助理刘德霞书记员盛美