青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2535号上诉人（原审原告）：赵景岗，男，汉族，1994年12月7日出生，公民身份号码×××，住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：赵洪峰，系赵景岗之父。委托诉讼代理人：李文利，泰和泰（西宁）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭炳莲，女，汉族，1965年3月25日出生，公民身份号码×××，住青海省德令哈市。委托诉讼代理人：赵洪峰，系彭炳莲之夫。委托诉讼代理人：李文利，泰和泰（西宁）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西宁新华联房地产有限公司，统一社会信用代码91630100579908041L，住所地，青海省西宁市城**五四西路****楼。法定代表人：何伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯亮、任巧霞，青海致琨律师事务所律师。上诉人赵景岗、彭炳莲与上诉人西宁新华联房地产有限公司（以下简称新华联公司）房屋买卖合同纠纷一案，赵景岗、彭炳莲与新华联公司均不服西宁市城西区人民法院作出（2020）青0104民初2226号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭,于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人赵景岗、彭炳莲的委托诉讼代理人赵洪峰、李文利，上诉人新华联公司的委托诉讼代理人冯亮、任巧霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵景岗、彭炳莲的上诉请求:1、撤销原判第三项并改判支持一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订合同的目的可以实现，双方可以继续履行合同义务错误。上诉人与被上诉人于2015年3月23日签订《商品房预售合同》，合同中约定上诉人以840385元的价格购买被上诉人开发的的位××区的商品房一套。双方在合同中仅约定了被上诉人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋权属登记机构办理初始登记，并未约定被上诉人为上诉人办理权属登记的日期，因此属于约定不明的情形。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该房屋应取得权属证书的期限为房屋交付使用之日90日。合同签订后，上诉人向被上诉人共计支付房款850974元，被上诉人于2015年11月17日交付房屋，因此被上诉人应在2015年11月17日之后的90日内，即2016年2月16日之前为上诉人办理房屋权属登记。被上诉人在一审中辩称未办理初始登记的原因是该地下空间需要缴纳的土地出让金具体金额未确定。然而该通知的发布时间为2018年10月9日，被上诉人为上诉人办理权属登记的最后期限为2016年2月16日，因此该理由不能对抗作为善意第三人的上诉人。上诉人当初签订商品房预售合同，并想要以此商铺盈利的目的已经无法实现。二、一审法院认定上诉人没有解除合同的权利，存在法律适用错误的问题。1、根据《合同法》第九十四条的规定，上诉人依法应当享有解除合同的权利。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定，被上诉人在2015年11月17日交付房屋后至今仍未办理房屋所有权登记，早已超过法定期限，因此上诉人依法享有解除合同的权利。2、根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，被上诉人拒不履行合同义务，给上诉人造成经济损失，上诉人有权要求解除合同，并要求被上诉人返还房屋价款850674元，以及返还契税、印花税、公共维修基金、办证费29286.66元。综上所述，请求二审法院依法改判支持一审的全部诉讼请求。新华联公司的的上诉请求:1、依法撤销原判第一项判决、第二项判决，发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签署的案涉商品房预售合同是政府主管部门提供并要求必须使用的示范文本而非上诉人自行制作的格式文本，合同第十五条第二款第二项不应被认定为无效条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定，案涉商品房预售合同为西宁市房管局提供给上诉人的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），属于示范文本，上诉人必须严格按照该合同内容与房屋买受人签订且无法对内容进行任何更改。该示范文本说明中第五条中对约定有明确说明，按照该说明，双方约定了若因上诉人原因造成的房屋产权登记无法办理时，上诉人应承担的违约责任，双方在对该内容进行约定时是自愿并了解后果的，且该部分内容是对上诉人承担责任的不利约定，并未对被上诉人权利义务产生不利的影响。二、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。上诉人无法为被上诉人办理房屋所有权移转登记并非因为上诉人原因导致，而是因为政府职能部门至今无法确定案涉房屋所在地下空间的土地出让金数额，进而导致上诉人也无法向不动产登记机构提供完费、完税证明以完成不动产已转移登记所需的前置程序。因此，造成案涉地下空间不能办理初始登记且无法为被上诉人办理房产所有权移转登记是政府原因导致的，不属于上诉人的责任，上诉人不存在违约行为，不应按照合同约定或法律规定承担支付违约金的责任。综上所述，原判事实认定不清，法律适用错误，恳请二审法院依法改判。一审法院查明：2015年3月23日，赵景岗、彭炳莲与新华联公司签订合同编号为YS0222252号的《商品房预售合同》及其附件，合同约定：赵景岗、彭炳莲购买新华联公司开发的的位××区房，该商品房的用途为商业,建筑面积为26.19平方米,每平方32088.01元。《商品房预售合同》第六条约定，买受人于2015年3月23日一次性付清所有房款840385元。第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日之前向买受人交付该商品房。第十五第一款约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》（3）买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人；第二款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定限期内办理产权登记的，双方同意按下列第2项处理（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后当日,赵景岗、彭炳莲支付购房款840385元。2015年11月17日，双方办理交房手续，交房实测面积26.52平方米，面积误差0.33平方米，赵景岗、彭炳莲补交购房款10589元。赵景岗、彭炳莲共支付购房款850974元，新华联公司于同日开具850974的发票一张。赵景岗、彭炳莲依约交纳了契税、印花税、公共维修基金、办证费29286.66元。2012年4月12日，新华联公司取得坐落于海湖新区的宁国用（2012）第138号《国有土地使用权证书》。2013年6月8日，新华联公司取得建字第宁海湖规建字2013-013号、030号《建设工程规划许可证》。《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》第十五条“地下空间建设用地使用权出让金的计算办法：……以协议出让方式取得地下空间建设用地使用权的，其土地出让金分层计算……地下负一层按与其使用性质及用途相对应的地表建设用地使用权市场评估地价的20%收取”。西宁市海湖新区管理委员会《情况说明》“由新华联房地产有限公司取得的城西区文汇路15号地块土地使用权为宁国用（2012）第138号，建设工程规划许可证号为宁海湖规建字第2013-013号，在前述地块上建设商品房新华联家园商业步行街，建设层数地上2层，地下**。该项目的地下1层（即地下空间）可以办理产权证书。截至本说明书出具之日项目地下空间部分未办理初始登记的原因是该地下空间需要缴纳的土地出让金具体金额未确定”。《中共西宁市委、西宁市人民政府关于成立西宁市海湖新区管理委员会的通知》第1.4条规定西宁市海湖新区管理委员会负责海湖新区土地管理工作，土地使用权出让和地籍管理的职责。2019年7月5日，西宁市海湖新区管理委员会委托西宁市土地利用发展中心对五四西路以南负一层10514.93㎡，负二层1689.67㎡地块地下空间建设用地使用权价格进行评估。2019年7月，新华联公司根据西宁市土地利用发展中心提供的负一层2637.46㎡、负二层1689.67㎡建设用地评估地价744.78万元，完成初始登记，取得青（2019）西宁市不动产权0047376、0047377号不动产权证书。一审法院认为，新华联公司与赵景岗、彭炳莲签订《商品房预售合同》后，西宁市人民政府下发《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市城市地下空间规划建设管理办法的通知》，就地下空间权属登记规定以协议出让方式取得地下空间建设用地使用权的，按该通知的规定缴纳土地出让金后，参照不动产登记相关规定办理。现履行该项工作的西宁市海湖新区管理委员会就该地下空间需要缴纳的土地出让金具体金额未确定，导致西宁新华联公司未能办理初始登记。而对于海湖新区管理委员会就西宁新华联公司地下空间建设用地使用权的部分经西宁市土地利用发展中心土地评估后确定土地出让金金额的，新华联公司已完成初始登记。现案涉地下空间建设用地使用权已经西宁市土地利用发展中心完成土地评估，赵景岗、彭炳莲签订的合同目的可以实现，故赵景岗、彭炳莲要求解除双方之间签订《商品房预售合同》的诉求，不予支持。因双方合同未解除，双方均应按照合同的约定继续履行义务，故对赵景岗、彭炳莲要求返还房屋价款850974元，返还契税、印花税、公共维修基金、办证费29286.66元的诉求，不予支持。关于《商品房预售合同》第十五条第二款第二项条款是否无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方签订的《商品房预售合同》系格式条款，该合同第十五条第二款第二项条款约定排除了赵景岗、彭炳莲的主要权利，即赵景岗、彭炳莲的合同解除权，该条款无效。故对赵景岗、彭炳莲的该项诉求予以支持。赵景岗、彭炳莲要求新华联公司承担违约责任的主张应否支持的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日之前向买受人交付该商品房；第十五第一款约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》。新华联公司未提交其是否、何时向房屋登记机构申请办理初始登记的证据，也未提交涉案房屋何时建成并竣工验收的证据，但新华联公司至今不能为赵景岗、彭炳莲办理不动产权登记，其行为已构成违约，故新华联公司应当按照合同承担违约责任。《商品房预售合同》第十五条第二款第二项条款系逾期办证的违约条款，该条款无效，应视为《商品房预售合同》对逾期办证的违约责任没有约定，因此，认定违约损失应按照以下方式计算：以赵景岗、彭炳莲已付的850974元房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率自2015年11月29日（合同约定的交房时间2015年9月30日向后推60日）起计算至起诉之日即2020年5月18日，经核算为148523.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决：一、确认赵景岗、彭炳莲与新华联公司于2015年3月23日签订的《商品房预售合同》第十五条第二款第二项条款无效；二、新华联公司于本判决生效后十日内支付赵景岗、彭炳莲违约金148523.33元；三、驳回赵景岗、彭炳莲的其他诉讼请求。案件受理费7145元，由赵景岗、彭炳莲负担6139元，新华联公司负担1006元。对一审查明的本案基本事实，双方均无异议，本院予以确认。对新华联公司在二审中补充提交：1、西宁市人民政府宁政土（2020）16号关于2020年度第四批协议出让及划拨国有土地使用权处置方案的批复；2、缴纳税费票据；3、（2020）西宁市不动产第0054822号权属证书；4、通话录音，拟证明新华联公司已经缴纳相关税费取得权属证书，可以为赵景岗、彭炳莲办理权属证书的事实。经质证，赵景岗、彭炳莲对上述证据的真实性予以认可，认为上述证据证明新华联逾期办证情况属实，其行为构成违约，因此，合同应予以解除。根据上述证据及双方的意见，本院确认：新华联公司于2020年12月10日取得包括案涉房屋在内的不动产权属证书。本案争议焦点问题：1、赵景岗、彭炳莲与新华联公司签订的商品房预售合同应否解除？2、商品房预售合同第十五条第二款第二项是否无效？3、新华联公司应否承担逾期办证的违约金？本院认为，赵景岗、彭炳莲与新华联公司经协商签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定行使权利和履行义务。赵景岗、彭炳莲已履行交纳全部房款及相关办证税费的义务，新华联公司亦履行交付商品房的义务，虽然对于商品房预售合同中办理初始登记及办理权属证书的约定不明，但并不必然导致合同的目的不能实现，在合同不存在法律法规规定的无效情形下，应当继续履行。赵景岗、彭炳莲所持解除合同系合同的目的不能实现的理由缺乏事实和法律依据，本案系商品房预售合同，赵景岗、彭炳莲已经取得商品房，合同目的已经实现，其在取得商品房后的经营和交易属对其所有商品房的处分行为，与未取得商品房导致合同目的不能实现是不同的关系，赵景岗、彭炳莲在2015年11月17日实际取得商品房近五年的时间后，于2020年6月4日诉至法院，提出合同目的不能实现，要求解除显然缺乏事实和法律依据，其怠于权利的正确和及时行使，故其所持解除合同的理由不符合法律法规的规定，一审未予支持其主张解除合同的请求认定正确。双方签订的商品房预售合同为西宁市房管局提供的通用的商品房买卖合同示范文本，对于第十五条关于办理产权登记的约定中两款情形的不同约定，应结合文本的表述和双方的意思表示去认识和理解，双方在该条中分别选择和确认按照第一款第三项和第二款第二项执行，既是对双方权利义务的确认，也是对赵景岗、彭炳莲作为购房人权利的保护，赵景岗、彭炳莲作为成年人，应对该条中的不同选择有明确的理解和认知，赵景岗、彭炳莲对该条第二款中的三个选项确定按照第二项的约定即不退房的选择，系赵景岗、彭炳莲与新华联公司的合意，并未损害赵景岗、彭炳莲的合法权益，一审对此认为第二款第二项选择排除了赵景岗、彭炳莲的合同解除权，认定商品房预售合同第十五条第二款第二项属无效有误，应予纠正，新华联公司所持此节上诉理由成立，予以支持。本案中，不论是办理初始登记还是协助办理权属证书，也不论对此的约定是否不明，都与新华联公司逾期办理相关登记办证行为存在密不可分的关系，也是新华联公司应履行的合同义务，根据查明事实，新华联公司在合同约定的期限内，既未办理初始登记也未协助办理权属证书，新华联公司应承担相应的违约责任，故新华联公司所持未按照约定办理的原因系政府因素导致的理由不能成立，根据二审查明的事实，新华联公司于2020年10月21日、26日交纳相关税费，2020年12月10日取得包括案涉商品房在内的相关登记办证手续，但新华联公司逾期办理相关手续是本案发生纠纷的主要原因，其现在虽然取得相关登记办证手续并不能否定其存在逾期的违约事实，故新华联公司应承担相应的违约责任。双方在商品房预售合同中对第十五条第二款第二项中“万分之三”的违约金约定不明，赵景岗、彭炳莲，新华联公司对此持不同的解释，亦无法达成补充协议，应视为没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，新华联公司应承担自商品房交付之日2015年11月18日后90天的次日，即自2016年2月19日起，以赵景岗、彭炳莲交纳的房款850974为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至协助办理取得权属证书之日期间的逾期办证违约金。综上，一审查明事实清楚，唯在合同条款效力的认定及违约金的计算起止时间上有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初2226号民事判决；二、西宁新华联房地产有限公司于本判决送达之日起十五日内，协助赵景岗、彭炳莲办理位于××区商品房的权属证书事宜；三、西宁新华联房地产有限公司支付赵景岗、彭炳莲自2016年2月19日起，以房款850974元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至协助办理取得权属证书之日期间的逾期办证违约金；四、驳回赵景岗、彭炳莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7145元，由赵景岗、彭炳莲负担3572.50元，西宁新华联房地产有限公司负担3572.50元；二审案件受理费14290元，由赵景岗、彭炳莲，西宁新华联房地产有限公司各负担7145元。赵景岗、彭炳莲预交的二审案件受理费14290元，退还7145元；西宁新华联房地产有限公司预交的二审案件受理费14290元，退还7145元。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟二〇二〇年十二月三十一日书记员 王**曦附:依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。