四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初4280号 原告：彭州市濛阳镇陈氏养殖场，住所地四川省成都市彭州市濛阳镇泉沟村**。 经营者：陈发志，男，1964年7月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 实际经营者：陈娣，女，1988年12月5日出生，汉族，主四川省彭州市。 委托诉讼代理人：何海龙，男，1989年2月1日出生，住四川省成都市成华区，系陈娣丈夫。 被告：张凯，男，1977年12月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李雨曦，泰和泰律师事务所律师。 原告彭州市濛阳镇陈氏养殖场（以下简称陈氏养殖场）与被告张凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告彭州市濛阳镇陈氏养殖场的经营者陈发志、实际经营者陈娣、委托诉讼代理人何海龙、被告张凯及其委托诉讼代理人李雨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈氏养殖场向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方签订的租赁合同；2、判决张凯支付违约金11600元，及2020年10月1日至11月1日之间每日千分之六的违约金10788元；3、判决支付2020年10月1日起至实际交付之日止的租金，以每日158.9元计算；4、判决张凯赔偿房屋设备设施损失10370元。事实和理由：陈氏养殖场原登记经营者陈发志，2011年7月25日，陈发志与刘继菊离婚，协议陈氏养殖场归刘继菊所有。其后，刘继菊于2019年3月1日将陈氏养殖场交由其女陈娣管理经营。陈娣与张凯于2019年9月21日签订租赁合同，约定将陈氏养殖场出租给张凯，租赁期限从2019年10月1日至2025年10月1日，前三年租金为58000元，每年10月1日缴纳；逾期缴纳租金30日内，张凯应补缴租金并支付年租金日千分之六的违约金，逾期30日，有权解除合同，并支付年租金20%的违约金。2020年9月30日，张凯告知不再租赁养殖场，并拒绝支付违约金。2020年10月7日，张凯将修建的围墙拆掉，但未将残渣运走，且未修复损坏的设施设备。因张凯的行为导致无法出租陈氏养殖场，故请求法院判如所请。 经营者陈发志诉称，离婚时已将案涉养殖场分给了刘继菊，早就没有经营该养殖场，现在是由其女陈娣在管理，所发生的事情与陈发志无关。 张凯辩称，1、租赁合同无效。因陈娣不是陈氏养殖场的实际经营者，合同签订主体不合法。陈娣未提交案涉养殖场系合法建筑的证据，案涉养殖场为违法建筑。2、陈氏养殖场并非本案适格原告。3、如果合同有效，原被告已协商一致解除合同，不存在单方违约。陈娣在与张凯协商解除合同事宜时，以实际行动表明同意解除合同，并表示已找好下一个承租人。2019年9月15日，张凯搬家时，刘继菊到现场清点物资，办理交接，其后原告更换门锁，使养殖场客观上处于其控制之下。4、案涉养殖场无法正常使用，合同目的根本不能实现，被告有权解除合同不承担违约责任。案涉养殖场基础设施存在严重问题，出租方应当保证提供的租赁物符合基本的使用条件，养殖场水质污染严重，危害养殖场内的人员和动物身体健康。承租期间，多次受到周围居民围攻及政府部门逼迁。5、原告注重缺乏事实和法律依据。承租时，双方并未签署移交清单。移交被告时没有所称养殖场内的37道钢筋门，9月15日办理交接时，也未对移交的设备提出异议。被告将案涉养殖场交由原告管理后，原告对其内部设施设备负有安全保管义务。其余物品，仅坏掉水泵一个，其余物品并无丢失或损坏。即使损坏，因此类设备使用年限均在十年以上，原告收益已超过成本。违约赔偿以填补实际损失为原则，合同约定的违约金过高。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经过庭审，查明如下事实：2019年9月21日，陈娣与张凯签订《陈氏养殖场租赁合同》，约定甲方（陈娣）将陈氏养殖场出租给乙方（张凯）使用，租赁期限为6年，从2019年10月1日至2025年10月1日。2019年10月1日至2022年10月1日租金为伍万捌仟元整，由乙方于每年10月1日前交给甲方。如逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之六的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十的违约金。合同签订后，张凯依约支付了2019年10月1日至2020年9月31日的租金58000元，并取得了案涉养殖场的使用权。2020年9月期间，双方多次通过电话的方式协商是否继续租赁案涉养殖场事宜，均未达成一致。2020年9月15日，张凯组织人员将其场内物品、动物搬迁他处。2020年9月18日，原告更换案涉养殖场大门门锁，其后将更换后的钥匙交给微信名为“阳光”的案外人。2020年9月30日，张凯通过电话方式正式告知原告不再继续租赁，双方因是否支付违约金未能达成一致。另查明，1、张凯租赁的养殖场经登记注册为陈氏养殖场，登记经营者为陈发志。陈发志与刘继菊离婚时约定，陈氏养殖场归刘继菊所有，陈娣为陈发志、刘继菊之女，刘继菊将陈氏养殖场交由陈娣实际管理。2、张凯搬离时，将一个水泵搬走，至今未返还。搬离后，张凯将其修建的围墙拆除，至今未将建筑残渣运走。3、陈氏养殖场所占土地为陈发志承包用地，承包土地用途为农业生产经营。4、陈娣与何海龙系夫妻关系。 上述事实有陈氏养殖场的个体工商户营业执照，陈娣、张凯身份信息、离婚协议书、农村土地承包经营权证、《陈氏养殖场租赁合同》、张凯与陈娣、何海龙的通话记录，2020年9月12日的照片，张凯与陈娣的微信聊天记录，证人唐某、刘某、江某、汪某、侯某的部分证言，以及双方的当庭陈述在卷佐证。上述证据具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，属于普通民事案件，不涉及违反公序良俗等社会伦理、道德伦理，原、被告的行为动机等案外因素均不能作为案件的考量因素。故本院将以事实为基础，对本案争议焦点作出如下认定： 一、原、被告主体是否适格的问题。 本案所租赁的场地为原告陈氏养殖场的场所，使用的是陈氏养殖场内设施设备。陈氏养殖场登记为个体工商户，陈娣作为实际经营者与张凯签订租赁协议，双方因租赁问题发生纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，陈氏养殖场属于有字号的个体工商户，是为适格原告。 虽然张凯辩称陈娣并非实际经营者，但根据张凯与陈娣缔结了租赁陈氏养殖场的合同，并实际取得了案涉养殖场的使用权，陈娣收取了租金的行为，结合陈娣与陈发志、刘继菊的亲子关系、刘继菊与陈发志的离婚协议，足以证明陈娣在实际管理陈氏养殖场，为陈氏养殖场的实际经营者。 张凯与陈娣签订了租赁合同，虽然张凯主张签约行为是作为四川省小天使动物养殖有限公司的法定代表人的职务行为，但并未通过该公司账户的形式支付租金，使用过程中也未以公司名义对外经营，被告亦没有提供证据证明租赁案涉场地期间场内财产为公司财产、进驻人员为公司员工的证据，故张凯的主张缺乏证据佐证，本院不予采纳。张凯在租赁合同签字的行为证明张凯即为订立合同的一方，确为本案的适格被告。 二、案涉租赁合同的法律效力。 案涉租赁合同系原被告真实意思表示，其内容合法，不违背法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，案涉租赁合同自陈娣、张凯签字后即具有法律效力。张凯认为案涉养殖场系违法建筑，导致租赁合同无效。但陈氏养殖场为畜牧生产所需建设的畜禽舍、管理用房，根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条“国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”，陈氏养殖场修建在家庭承包的农用土地上，其性质不属于基本农田，用于修建畜牧厂房符合国家政策，不属于非法用地。张凯以政府人员、村民到案涉养殖场要求搬离为由，认为陈氏养殖场为违章建筑，但没有提供相关行政部门作出违章建筑的生效行政认定。故张凯关于合同无效的主张缺乏证据佐证，本院不予采信。 三、关于租赁合同解除、违约金和租金的问题。 原、被告在2020年9月多次就是否继续租赁的问题进行协商，张凯于同年9月30日正式告知陈氏养殖场不再继续租赁，要求解除合同，但双方因是否支付违约金等问题未能协商一致。虽然张凯主张陈氏养殖场明知其已于2020年9月15日搬离了养殖场，同时办理了交接手续，但根据双方在9月15日之后的多次通话录音内容均涉及是否续租的问题，原、被告在9月15日并未对被告不再续租的事宜达成一致，缺乏完成清算、交接租赁物的合意。故对张凯主张2020年9月15日双方办理完租赁物交接，其后双方协商一致解除租赁合同的意见，本院不予采纳。租赁合同约定的租赁期限未届满，张凯作为违约方不具有单方解除合同的权利。张凯虽辩称养殖场不能正常使用导致合同目的无法根本实现，但其提交的房屋漏水的视频，政府、村民要求搬迁的视频也没有正式的行政通知，故无法达到养殖场不能使用，租赁目的无法实现的证明目的，本院对该辩称意见，不予采纳。 在一方以行为明确表示不再履行合同义务的情况下，作为守约方陈氏养殖场有权解除合同，虽然陈氏养殖场在2020年9月18日更换了养殖场的门锁，客观上取得了养殖场的控制权，以客观行为显示出解除合同的意愿，但解除合同系表意行为，其意思表示到达对方时生效。根据原、被告的当庭陈述，陈氏养殖场在张凯搬离后一直未明确表示解除合同，本院认为原告要求解除合同的意思表示到达被告之时，是原告起诉要求解除合同的起诉状送达至被告之日即2020年12月11日，租赁合同解除。 关于违约金的问题。根据租赁合同约定，张凯应当在2020年10月1日支付租金，逾期超过30日未支付租金的，支付20%年租金作为违约金。因2020年11月1日，租赁合同尚未解除，张凯未按合同约定支付租金，应当按约支付违约金：58000元/年×20%=11600元。原告主张2020年10月1日至11月1日之间每日千分之六的违约金10788元，因张凯的违约行为不符合合同约定的逾期交纳租金30日内的情况，本院不予支持。张凯虽辩称违约金过高，要求调整，但双方约定的违约金不到三个月租金，被告仅履行约定租赁期限的六分之一，以及违约金的惩罚性功能，该违约金并不存在明显不公，对该主张，本院不予采纳。 原告主张将更换后门锁钥匙交给张凯的员工微信名为“阳光”的案外人，案涉养殖场仍处于张凯的控制下，要求支付2020年10月1日起至实际交付之日止的租金，但陈氏养殖场并未提供微信名为“阳光”的案外人系张凯员工的证据，本院认为原告于2020年9月18日更换门锁，即已实际取得案涉养殖场的控制权，被告并未继续占有使用，故该主张与事实不符，该诉讼请求本院不予支持。 四、关于各项损失的赔偿问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，陈氏养殖场应当对物品损害事实承担举证责任。关于陈氏养殖场要求赔偿的钢筋门、水带子。因陈氏养殖场在将养殖场交给张凯使用时，双方未对养殖场内物品进行清点，虽然陈氏养殖场提供了证人唐某的证言，但仅能证明在唐某使用期间存在钢筋门、水带子，不能证明在张凯入驻养殖场时钢筋门、水带子仍存放其内。陈氏养殖场要求张凯赔偿丢失的钢筋门、水带子，缺乏证据佐证，本院不予支持。关于损害的水泵、水井、电线设备和马桶设施。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，陈氏养殖场不能要求张凯赔偿因正常使用导致的损耗，因陈氏养殖业未提交证据证明上述物品已经被损害的证据，以及该损害系张凯不当使用或故意造成，其要求张凯赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于丢失的水泵。张凯承认有一个水泵至今未归还原告，本院认为，该水泵从2009年开始使用至今10年有余，综合考虑现在同类水泵的市场价值和原水泵的折旧，本院依法酌定丢失的水泵价值200元。关于清运建筑残渣和清洁费。原租赁合同未约定清洁费，原告提供的2020年12月12日的视频不能证明搬离时的场地情况，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。张凯当庭承认确未清运其拆除围墙产生的建筑残渣，陈氏养殖场将养殖场恢复正常使用状态，必然会产生建筑残渣的清运费用，但原告至今未进行清理，待因清运建筑残渣产生的清运费用实际产生后，可另行主张权利。综上，张凯应赔偿原告设施设备损失200元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条的规定，判决如下： 一、被告张凯于本判决生效之日起五日内向原告彭州市濛阳镇陈氏养殖场支付违约金11600元； 二、被告张凯于本判决生效之日起五日内向原告彭州市濛阳镇陈氏养殖场支付赔偿费用200元； 三、驳回原告彭州市濛阳镇陈氏养殖场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费381元，由被告张凯负担115元，原告彭州市濛阳镇陈氏养殖场负担266元。（此款已由原告先行垫付，被告在履行本判决时一并付给原告）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘佩云 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈雪梅