大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10237号原告：大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人：刘涛，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：李春波，男，1993年9月23日生，满族，系该公司员工，住址辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵雷，女，1987年1月16日生，锡伯族，系该公司员工，住址辽宁省大连市中山区。被告：王悦瑾，女，1988年10月7日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王洪乙，男，1959年9月20日生，汉族，住址辽宁省庄河市，与被告系父女关系。委托诉讼代理人：孙黎明，女，1960年2月18日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区，与被告系母女关系。原告大连金地物业管理有限公司与被告王悦瑾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司委托诉讼代理人赵雷与被告王悦瑾的委托诉讼代理人王洪乙、孙黎明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费26,555.01元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务。被告王悦瑾购买了大连市甘井子区（面积：132.71㎡）房屋。按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.3元/月/平方米，被告欠缴2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费26,555.01元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。故诉至法院，请求维护原告及广大业主的合法权益。被告王悦瑾辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋地址、面积没有异议，对物业费标准不清楚，对欠费时间有异议，被告认为应该从2019年6月20日起拿到钥匙开始缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：2013年1月9日，被告与大连天意房地产开发有限公司（以下简称天意公司）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买大连天意房地产开发有限公司出售的甘井子区房屋，建筑面积132.71平方米。合同同时约定，天意公司应当在2013年9月30日前将商品房交付被告使用。同日，被告与大连天意房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第五条约定：具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《入住通知书》内容为准，买受人应按照通知书规定的期限和地点与出卖人或出卖人指定的物业公司办理房屋交接手续，买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理交接手续的时间；如因买受人原因未能在通知书约定的期限和地点办理完毕房屋交接手续或买受人无合法理由拒绝受领房屋的，则自《入住通知书》规定的期限届满之日即为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋的风险和物业管理费等费用自此转移由买受人承担，且出卖人不承担因此而造成的延期交房的违约责任。第十二条约定：买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。天意公司（甲方）与原告（乙方）签订《金地·艺境前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地艺境小区提供前期物业服务；物业服务费标准按照房屋建筑面积，小高层2.1元/月/平方米，多层/洋房2.3元/月/平方米；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。合同第十条约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费，交付时间以《交付通知书》时间为准。纳入物业管理范围的，已竣工但未出售或者因甲方原因尚未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。按照《商品房买卖合同》约定，物业买受人在约定期限内不领取房屋钥匙或不办理相应入住手续的，视为房屋已交付，物业服务费用由物业买受人交纳。2018年，被告起诉天意公司致本院，其诉称“2013年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了甘井子区博艺南园11号1单元3层2号房屋，总价款人民币1,191,154元，约定原告于合同签订当日支付首付款361,154元，剩余830,000元采用组合贷款方式支付。被告应当在9月30日前交房，逾期交房按照约定支付违约金。原告总房款1,191,154元已支付完毕。合同签订后，原告未接到任何交房通知，询问售楼处才知已经交房。原告自2013年末开始要求被告交房，被告与物业公司相互推诿，一直未予交付，故原告诉至法院，请求：判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2018年1月19日止逾期交房的违约金176,290元。”本院于2019年3月11日作出（2018）辽0211民初3155号民事判决，该判决认为“依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告逾期交房，应按照合同约定，向原告支付违约金。但因被告曾通知原告收房并电话了解原告未接收房屋的原因，原告非因房屋不符合合同约定的条件而拒收，故按照《商品房买卖合同补充协议》，原告未收房的责任应由其自己承担。2017年7月3日，原告要求被告交房，被告至今未予交付，因此被告应按照《商品房买卖合同》约定自2017年7月3日开始向原告支付违约金。被告应向原告支付自2017年7月3日起至2018年1月19日止的逾期交房违约金23,823.08元（1,191,154元×0.0001×200天）”，故判决“一、本判决生效之日起十日内，被告大连天意房地产开发有限公司向原告王悦瑾支付自2017年10月27日起至2018年1月19日止的逾期交房违约金23,823.08元。二、驳回原告王悦瑾的其他诉讼请求。”天意公司对该判决不服，上诉至大连市中级人民法院，在审理过程中，天意公司以双方达成和解为由，申请撤回上诉，市中院于2019年8月26日作出（2019）辽02民终5035号民事裁定，准许天意公司撤回上诉。在本案审理过程中，被告提供其与天意公司签订的《调解协议》一份，该协议双方为被告与天意公司达成的，协议内容为“1、上诉人撤回上诉；2、上诉人在本协议签订之日起30日内向王悦瑾支付人民币壹万元整；存入王悦瑾中国银行……账户内；3、上诉人代王悦瑾支付的2013年11月至2014年4月的取暖费不得再向王悦瑾进行主张；4、上诉人履行付款义务后，王悦瑾不再依据（2018）辽0211民初3155号民事判决书向人民法院申请强制执行，上述人无需履行判决书所载付款义务；若上诉人未按上述期限付款，则王悦瑾可以依照（2018）辽0211民初3155号民事判决书向法院申请强制执行。”被告王悦瑾于2019年6月20日领取了案涉房屋的钥匙，其同意自该日起向原告支付物业服务费用。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、（2018）辽0211民初3155号民事判决书、（2019）辽02民终5035号民事裁定书、调解协议、交付物品及庭审笔录等在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，天意公司与原告签订的《金地·艺境前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，未违反相关法律的规定，应认定为合法有效。业主和物业服务企业之间是平等主体，原告作为物业服务企业，依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。被告对于原告所主张的2019年6月20日至2020年12月31日的物业服务费用无异议，双方存在争议的是被告是否应向原告交纳其领取钥匙之前的物业服务费用。本院认为，（2018）辽0211民初3155号民事判决为生效判决，该判决已经认定“原告未收房的责任应由其自己承担。”因此根据生效判决的认定以及《前期物业服务合同》的约定，被告应向原告支付2013年9月1日至2017年7月2日的物业服务费。而2017年7月3日以后大连天意房地产开发有限公司应当承担的违约责任已经被告生效判决认定，且双方已经就逾期交房问题达成一致意见，天意公司也向被告支付了相应的款项，被告再以逾期交房为由不支付物业服务费于法无据。综上，被告应向原告支付2013年10月1日至2020年12月31日的物业服务费26,555.01元（132.71平方米×2.3元/月/平方米×87个月）。关于被告辩解的原告诉请已经超过诉讼时效的问题，本院认为，原告分别在2015年5月2日、2016年4月10日、2017年4月2日、2018年6月15日及2019年5月8日通过在案涉房屋门上张贴催费通知书的方式向被告主张物业费，根据《民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效中断，原告诉请未超诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王悦瑾于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连金地物业管理有限公司2013年10月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币26,555.01元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元（原告已预交，已减半收取），由被告王悦瑾负担,于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十二月十八日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。