北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14685号上诉人（原审原告）：李鑫，男，1982年8月9日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街**南创展家居**。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京珠江房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，北京珠江房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：珠海市珠江永益装饰有限公司，住，住所地珠海市横琴新区宝华路****-58430（集中办公区）/div>法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，珠海市珠江永益装饰有限公司员工。上诉人李鑫因与被上诉人北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）、珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房预售合同、装饰装修合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人李鑫，被上诉人地产公司的委托诉讼代理人王龙康，装饰公司的委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判确认《装修协议》无效；2.改判由地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任；3.改判装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款52230元；4.改判装饰公司支付延期交房违约金2289元，5.改判装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用500元；6.一、二审案件受理费由装饰公司、地产公、地产公司承担理由：1.一审法院认定《装修协议》有效不符合事实和法律规定。签订《装修协议》时案涉房屋的产权和所有权均属于地产公司，装饰公司是给地产公司装修，且根据建筑法规定，装饰公司与李鑫签订《装修协议》时未取得建筑企业资质证书，违反法律强制性规定，同时装饰公司和地产公司共同配合用一系列欺诈、胁迫的手段订立《装修协议》，《装修协议》的格式化条款排除了李鑫的主要权利；2.地产公司和装饰公司是关联公司，没有地产公司就不会产生案涉《装修协议》，地产公，地产公司应承担相应的连带责任装修协议》无效，应返还相应的财产，故装饰公司应返还按建筑面积多收取的差额装修款和赔偿利息损失；4.李鑫要求支付延期交房违约金的依据是地产公司未按照合同约定的时间交房，未按照合同对延期交房违约金的约定足额支付违约金，地产公，地产公司和装饰公司未达到法定和合同约定的交付条件就通知业主收房；地产公司未取得竣工验收备案表就交付房屋的行为无效为计算延期交房违约金依据的确认书也就不成立，即使在取得竣工验收备案表的情况下，确认书也应被认定无效，签署确认书不是李鑫的真实意思表示，确认书中的部分条款内容排除了李鑫的重要权利，违反了法律规定，该确认书应认定为无效，故地产公司和装饰公司应支付李鑫延期交房违约金和赔偿利息损失；5.卫生间镜子的质量问题不是使用过程中发生的，是制造工艺的问题，且装饰公司从未公示维修电话和地址，装修质量的问题也无法向其报修，已构成恶意违约，应承担相应赔偿责任。地产公司辩称，同意一审判决。装饰公司辩称，同意一审判决。李鑫向一审法院起诉请求：一、请求确认装修协议无效；二、请求判决由地产公司承担装修协议的主体责任；三、请求判决由地产公司承担装饰公司应退还建筑面积与套内面积的差额款、延期交房违约金、装修质量赔偿款、装修质量保证义务的维修以及本案诉讼费用的连带责任；四、请求判决装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款52230元，并赔偿利息损失13632元；五、要求装饰公司支付延期交房违约金2289元，并赔偿利息损失349元；六、要求装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用500元；七、要求地产公司、装饰公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月30日，地产公，地产公司与李鑫签订《北京市商品房认购书》，约定李鑫所认购的商品房为地产公司所开发的位于北京市通州区珠江旭景家园项目中的第×号住宅楼×号房地产公，地产公司与李鑫签订《北京市商品房预售合同）》。地产公。地产公司将位于北京市通州区永顺镇潞苑五街南侧珠江国际家园**居住项目用地×#住宅楼×号的商品房出售给李鑫筑面积83.66平方米，套内建筑面积66.59平方米。2013年11月30日，李鑫（甲方）与装饰公司（乙方）签订《装修协议》，约定：“甲方将该商品房室内有关装修事宜全部交由乙方组织完成一事，达成如下合同：一、房屋交接……二、装修价款及支付方式。甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……三、装修期限及交付条件。乙方应于2015年10月31日前组织完成室内装修并交付甲方。乙方交付条件为：取得工程监理单位（广东珠江建设工程监理有限公司）签署的验收合格证明文件。开发商逾期交付该房屋的，装修期限相应顺延，不构成乙方违约。甲方逾期交付部分或全部装修款的，乙方有权按照甲方逾期付款的天数相应顺延交付该房屋的时间。”《装修协议》第五条装修工程实施及保修责任约定：“1.甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜……3.甲乙双方交接查验该房屋时，如经双方确认该房屋室内装修存在瑕疵的，甲方应接收，乙方承担维修责任。自该房屋交付之日起，乙方按照以下约定期限承担保修责任：室内给排水管道、设备安装2年；采暖系统及设备2个采暖期；橱柜、厨具、卫生、洁具1年；灯具、电器开关6个月；附件1约定的其他装修工程2年，灶具、家用电器的保修期按供货商承诺的保修期限执行。”《装修协议》第六条违约责任约定：“1.乙方未能在本协议约定的时间内完成室内装修的，每逾期一日应向甲方支付已付装修款的万分之二作为违约金。该违约金与买卖合同中约定的逾期交房违约金不重复计算……”《装修协议》附件1为室内装修、装饰和设备标准，包括1.门扇；2.地面；3.内墙；4.天花；5.窗台；6.阳台；7.卫生间洁具；8.厨房设施；9.供水；10.供电；11.供气；12.供暖；13.空调；14.电话；15.电视；16.宽带；17.安全防范系统。2016年4月17日，涉案房屋交付给李鑫。实测建筑面积83.71平方米。庭审过程中，双方认可2016年4月17日，李鑫签署了《确认书》，内容包括：“……现就包括但不限于逾期交房等问题，同意接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用共计25324元；本人逾期缴纳房款需支付开发商违约金0元，本人前述违约金与开发商前述补偿互相冲抵后开发商仍需补偿公共维修基金、契税等费用共计25324元。另就包括但不限于延期装修改造等问题，同意接受装饰公司装修款等费用共计7011元；本人逾期缴纳装修款需支付装饰公司违约金0元，本人前述违约金等费用共计7011元。上述公共维修基金、契税、装修款等费用由开发商和装饰公司分别直接交付给相关部门，视为本人签收，本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无争议，不再对开发商和（或）装饰公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”其中上文中的“本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无争议，不再对开发商和（或）装饰公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”被划除。经一审法院核实，装饰公司在2013年12月18日（一审误写为2013年12月5日）具备建筑装修装饰工程专业承包叁级资质，2016年4月19日，装饰公司取得“建筑装修装饰工程专业承包贰级”的《建筑业企业资质证书》。2018年7月6日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对装饰公司出具《责令改正通知书》（京建法改（通建）字【2018】第×1号），内容包括：“你（单位）未取得资质证书承揽工程行为，违反了……的规定，现责令你（单位）于责令立即改正前改正该行为。”执法人员签字为张利、赵荔。2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第×2号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对北京珠江房地产开发有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园**潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程是由北京珠江房地产开发有限公司建设，由珠海市珠江永益装饰有限公司施工……施工合同价款2060000元，于2015年8月违法开工建设，检查时已完工。建设单位北京珠江房地产开发有限公司在未取得北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程施工许可证的情况下违法开工建设……本机关决定对北京珠江房地产开发有限公司处30900.00元的罚款。”2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第×3号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对珠海市珠江永益装饰有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园**潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程由珠海市珠江永益装饰有限公司施工，由北京珠江房地产开发有限公司建设……珠海市珠江永益装饰有限公司在未取得北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程建筑工程施工许可证的情况下，于2015年8月违法施工建设，目前已完工……本机关责令珠海市珠江永益装饰有限公司停止施工，立即整改，处30000.00元的罚款。”上述事实，有商品房预售合同、装修协议、确认书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，关于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。涉案房屋于2016年4月17日交付，如李鑫就案涉房屋根据《北京市商品房预售合同》及《装修协议》主张权利，诉讼时效应适用民法总则关于诉讼时效制度三年诉讼时效期间的规定，即应至2019年4月17日止。2019年4月3日，李鑫曾起诉过地产公司及装饰公司，诉讼时效在2019年4月3日中断，诉讼时效重新计算，自2019年4月3日至2022年4月2日止，本案立案时间为2020年1月13日，故李鑫本次诉讼未超过诉讼时效。关于李鑫的第一项诉求，即请求确认《装修协议》无效。李鑫的理由为：1.签订《装修协议》时，李鑫对房屋并不享有所有权；2.签订《装修协议》时，装饰公司并不具备相关施工资质且至今未办理“建筑工程施工许可证”；3.地产公司采用欺诈手段，胁迫李鑫与装饰公司签订《装修协议》，掩盖其捆绑销售精装修的非法目的；4.《装修协议》的格式化条款排除了李鑫在装修标准、装修设计、装修材料、交纳装修款的时间等方面的主要权利。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《装修协议》不存在上述情形，系有效合同。第一，《装修协议》的签订主体是李鑫与装饰公司，该协议系就涉案房屋装饰装修问题达成的合意。该合同是否有效，与李鑫是否具备对涉案房屋的所有权无关。第二，涉案《装修协议》系对家庭住宅室内装饰装修的约定，施工人即装饰公司在签订《装修协议》时是否具备相关资质不影响合同的效力，亦非合同的生效要件。行政部门对装饰公司就缺乏相关施工资质施工的处罚行为，亦不影响平等民事主体之间签订的《装修协议》的效力。第三，李鑫并未提供充足证据证明其在签订《装修协议》时受到欺诈或胁迫，且李鑫与地产公司、装饰公司就涉案房屋买卖及装饰装修事宜达成的合意并不存在法律规定的合同无效情形，故对其该项主张法院不予采纳。第四，涉案《装修协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，李鑫主张《装修协议》中的格式化条款排除了其主要权利，但并未提供充分证据予以证明其主张，法院对其意见不予采纳，涉案《装修协议》应为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。李鑫的第二项诉求为要求地产公司承担装修协议的主体责任，该请求不属于法院民事案件处理的诉讼请求的范围，法院不予处理。李鑫的第三项诉求要求地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任。经查签订装修协议的双方为李鑫及装饰公司，即李鑫和装饰公司为《装修协议》的合同相对方，地产公，地产公司并非合同相对方际履行《装修协议》过程中，没有证据显示地产公司参与了该合同的履行或权利义务的承担。李鑫主张地产公司将装修进行捆绑销售，对此李鑫并未举证，地产公，地产公司对此不予认可要求地产公司承担连带责任，证据不足，于法无据，法院不予支持。李鑫的第四项诉求，要求装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款。双方签订的《装修协议》约定“室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元”。李鑫认为该条款无效。首先，该条款为《装修协议》的主要条款，也是李鑫的主要义务，李鑫在签订《装修协议》时对该条款不知晓或者没有阅读该条款的情形与常理不符。且该条款并不存在免除装饰公司责任、加重李鑫责任、排除李鑫主要权利相关内容的无效情形；其次，“预售建筑面积”不存在表述不清，不能进行扩大解释，该计算标准系双方认可一致的内容。故李鑫要求退还差价，于法无据；最后，李鑫涉案房屋实测面积为83.71平方米，超过合同约定的预售建筑面积83.66平方米，即本案不存在合同约定的退款情形，故对于李鑫该项请求法院不予支持。李鑫的第五项诉求，支付延期交房违约金及利息。李鑫已经于2016年4月17日签署确认书，确认延期交房的违约金，同意接受地产公司补偿公共维修基金等费用，接受装饰公司补偿部分装修款。该《确认书》并未写明确切的计算时间及标准，仅有两项赔偿数额，应系各方当事人达成合意的真实意思表示，各方均应恪守履行。各方在2016年4月17日，已经就此前的逾期交房等违约情形达成了一致的赔偿意见。关于李鑫主张己方收房后的逾期交房违约金，法院认为，地产公，地产公司是否取得竣工验收备案表与装饰公司是否逾期交房没有因果关系李鑫该项诉求，于法无据，法院不予支持。李鑫的第六项诉求，李鑫请求的基础在于诉求中所涉项目存在质量问题且在质量保证期间内，但李鑫并未举证证明镜子在保修期内存在质量问题，故对于该项诉求，证据不足，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条规定，判决：驳回李鑫的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（五）项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，根据本案现有证据，难以证明上诉人与装饰公司签订的《装修协议》存在欺诈、胁迫的手段订立合同，且损害国家利益的情形；同时，根据合同内容，亦不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。签订案涉《装修协议》时，装饰公司尚不具备建筑装修装饰工程专业承包资质，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第一款之规定，相关行政机关亦据此进行了行政处罚，但前述法律并非效力性强制性规定，并不导致合同无效的法律效果，故对于上诉人主张合同无效并由地产公司、装饰公司连带承担合同无效法律后果的意见，本院不予支持。其次，关于《装修协议》的计价方式。案涉《装修协议》第二条明确约定，室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，故上诉人主张应当按照套内建筑面积计算装修价款并返还差额没有合同依据，本院不予支持。再次，关于延期交房违约金。案涉房屋确实存在迟延交房的情形，但上诉人与地产公司、装饰公司签订了《确认书》，已经就迟延交房问题协商一致并确定了补偿金额及方式，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，故应属合法有效，该合同对于各方均有拘束力。因此，根据上述《确认书》，应当认定各方就迟延交房装修问题已经达成了合意，地产公，地产公司和装饰公司亦依约进行了赔偿再行主张相关损失，无合同及法律依据。最后，关于更换卫生间镜子费用。上诉人未提交充分证据证明镜子存在质量问题，且上诉人的相关质量保障请求已经超过了案涉《装修协议》第五条约定的保修期，故对于该主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1526元，由李鑫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年十二月二十九日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月