安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初5600号 原告：高勤波，男，1977年3月24日出生，汉族，户籍地安徽省凤台县。 原告：岳芳，女，1980年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省凤台县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：杨波，安徽竞合律师事务所律师。 被告：安徽万创发展置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城**，统一社会信用代码91340400MA2NKK4008。 法定代表人：张正位，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 原告高勤波、岳芳与被告安徽万创发展置业有限公司（以下简称万创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告高勤波及其委托诉讼代理人杨波与被告万创公司的委托诉讼代理人张晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高勤波、岳芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除高勤波、岳芳与万创公司签订的《淮南市商品房买卖合同》；2.判令万创公司返还购房款909062元，利息14393元（利息按银行同期贷款利率4.75%自2020年4月1日计算至2020年8月1日，后续利息计算至判决生效之日），赔偿违约金18181元，合计941636元；3.本案诉讼费用由万创公司负担。事实与理由：2018年2月23日，高勤波、岳芳与万创公司签订《淮南市商品房买卖合同》,合同约定：万创公司向高勤波、岳芳出售御香山项目19栋402室住宅房屋，建筑面积为118.06平方米，总价款为941636元。合同签订后，高勤波、岳芳按照合同约定支付房屋首付款449062元，并于2018年10月8日办理了公积金贷款460000元，上述款项合计909062元，均已向万创公司支付。但被告至今也没有向原告交付房屋和办理房产证。为此，原告多次与被告协商，但被告一直未予答复。案涉《淮南市商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人；第十二条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过90日，买受人有权解除合同。出卖人应当按照买受人累计已付款的2%支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”依据上述合同约定及法律规定，被告已构成根本违约，致使原告订立合同的目的不能实现。原告要求解除房屋买卖合同于法有据。被告应承担违约责任并支付利息。故请求法院判令解除双方签订的《淮南市商品房买卖合同》，返还购房款909062元，利息14393元，赔偿违约金18181元，合计941636元。现原告起诉至法院，请求判如所请。 万创公司应于2019年12月31日前完成房屋交付。截至高勤波、岳芳起诉之日，万创公司未能按约交房。根据合同约定，万创公司逾期交房超过90日，高勤波、岳芳有权解除合同，万创公司全额退还购房款并按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息，同时按照全部房款的2%支付违约金。为维护高勤波、岳芳的合法权益，特诉至法院，请求判决支持高勤波、岳芳的诉讼请求。 万创公司辩称，原告提出的各项诉讼请求，无事实及法律依据，应当依法全部驳回。一、针对原告提出的第一项诉讼请求，被告认为案涉合同未达到解除的条件，被告延期交房为不可抗力所致。首先，虽然双方合同约定案涉房屋于2019年12月31日交付，但竣工验收备案需要远在武汉的总包单位中建三局一公司集中力量资源进行项目收尾、整改、竣工验收，但因疫情影响致使案涉项目未能按期验收，且被告后来另行委托他方开展零星收尾整改工作、不计代价抢工期、完成案涉工程的竣工验收备案，并在第一时间于2020年5月6日通知业主交房，故案涉房屋未按合同约定期限交付的主要原因系受新冠疫情的影响，系“不能预见、不能避免并不能克服”的不可抗力所致。其次，被告认为在发生不可抗力的情形下，双方应根据不可抗力对合同继续履行的影响来判断是非可以解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》关于合同审理第四条规定，疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持；但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应结合案件实际情况，根据公平原则进行变更。本案中，被告是有能力交付房屋且房屋达到了交付条件，并在第一时间通知原告进行交房，合同继续履行并没有归于不可能或无意义，双方的合同目的均可实现。因此，原告不能仅因不可抗力致使的延期交房就单方终止合同。再次，案涉合同第十二条约定的解除条件明确排除“不可抗力”，合同约定的解除条件也并未成就且案涉房产具备交付条件，合同应当继续履行。继续履行合同既是本案的事实和法律法规的必然要求，也完全符合当前司法政策所倡导的尽快恢复生产、稳定经济和社会生活的价值取向。二、针对原告提出的第二项诉讼请求，被告认为既然原告无权单方要求解除案涉合同，那么原告要求被告返还购房款，承担利息及违约金更无事实及法律依据，应根据不可抗力的影响，遵循原因与责任相当的原则，部分或全部免除被告的违约责任。故该项诉请均不能成立，应当依法予以驳回。 经审理查明：2018年2月23日，高勤波、岳芳与万创公司签订《淮南市商品房买卖合同（预售）》，合同约定:高勤波、岳芳购买万创公司开发的淮南市御香山小区19栋1单元402号住宅房屋一套，建筑面积为118.06平方米，总价款为909062元，交房时间为2019年12月31日前。其中合同第十二条逾期付款责任约定：除不可抗力外，万创公司应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万创公司按日计算向高勤波、岳芳支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，高勤波、岳芳有权解除合同，同时，万创公司按照全部房价款的2%向高勤波、岳芳支付违约金。合同签订后，高勤波、岳芳支付449062元，并于2018年10月8日办理了公积金贷款460000元。 2020年5月3日，万创公司就案涉项目向相关部门申请竣工验收。2020年5月6日，淮南市城乡建设局在提交的竣工验收备案表盖章确认，案涉小区项目完成竣工验收备案手续。2020年5月6日，万创公司向高勤波、岳芳发出交房通知书，通知高勤波、岳芳于2020年5月9日到万创公司处办理交房手续，高勤波、岳芳未按照交房通知书确定的时间办理房屋交付手续。 另查明，案涉项目的总承建商为中建三局第一建设工程有限责任公司（地（地址位于武汉市019年12月，武汉市出现首例新冠××患者，各地纷纷启动重大卫生事件一级响应；2020年1月24日，安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应，要求安徽省各地采取停工、停业、停课等强制控制措施；2020年1月30日，淮南市城乡建设局发布了一份《淮南市城乡建设局关于全面延迟全市建筑工地复工时间等工作的通知》，要求“…即日起止至2020年2月9日24:00时前停止辖区内所有房屋建筑和市政基础设施项目（以下简称建筑项目）工地的复工…到期后是否可复（开）工根据疫情防控形势以通知为准…”2020年2月25日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应。2020年2月28日，安徽省住房和城乡建设厅发出《关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知》，要求各地住房城乡建设主管部门根据本地疫情防控要求，分区分级精准推进涉及疫情防控。2020年3月6日，淮南市人民政府发布信息宣布我市最后三例新冠××患者治愈出院并陆续发布复工复产相关信息。2020年3月15日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。 以上事实，有高勤波、岳芳身份证复印件、万创公司企业信息查询单，《淮南市商品房买卖合同（预售）》、《淮南市个人个人住房公积金担保机构保证贷款借款合同》、网上备案确认单、首付款收据、贷款支付凭证、解除合同通知书、照片、交房通知书、新冠××疫情相关新闻报道、《竣工验收备案表》、邮寄面单、全国人大法工委就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行的解答及当事人陈述等证据在卷予以证明，本院予以确认。 本院认为，根据审理查明的情况及诉辩双方的意见，本案的争议焦点可以归纳为：一、新冠××疫情影响是否属于不可抗力；二、高勤波、岳芳的诉讼请求是否有事实和法律依据，能否得到支持。 针对上述争议焦点，本院具体评析如下： 一、关于新冠××疫情影响是否属于不可抗力 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体到本案中，2019年底、2020年初，我国陆续爆发的新型冠状病毒××疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高。为了公众的生命健康安全，全国各地政府陆续采取一系列强力疫情防控措施，企业停工停产，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。虽然案涉合同约定的交房时间在淮南市采取新冠××疫情防控措施之前，但政府在疫情防控期间采取的严格限制居民正常出行、停工、停业等防控措施致使被告的建筑开发各项工作基本处于停滞状态，故万创公司延期交房系因新冠××疫情的不可抗力影响所致。 二、高勤波、岳芳的诉讼请求是否有事实和法律依据，能否得到支持 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同的审理第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持；但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。本案中，高勤波、岳芳以万创公司逾期交房为由要求解除合同，而万创公司则认为案涉项目受疫情影响不能正常交房，其自身没有过错，不同意解除合同。《淮南市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，万创公司应承担逾期交付责任，其中，逾期超过90日后，高勤波、岳芳有权解除合同并书面通知万创公司。《淮南市商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定交房期限为2019年12月31日之前，且万创公司于2020年5月6日才办理案涉项目的竣工验收手续并通知高勤波、岳芳交房，故万创公司交付房屋明显超出合同约定期限，属于逾期交房。虽然万创公司逾期交房违反合同约定，但《淮南市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的买受人解除合同还必须符合“逾期超过90日”这一前提条件，且案涉项目客观上受新冠××疫情这一不可抗力影响并已经竣工验收符合交房条件，故双方商品房买卖合同是否应当解除应综合考量万创公司逾期交房时间、新冠××疫情对案涉项目的影响程度等因素。虽然万创公司提交的证据不足以清晰界定此次疫情对案涉项目产生实际影响的具体期限，但安徽省自2020年1月24日决定启动重大公共卫生事件一级响应便开始陆续要求各地采取各类疫情防控措施，且淮南市人民政府于2020年3月6日发布信息宣布我市最后三例新冠××患者治愈出院后便陆续发布复工复产相关信息，案涉项目在此期间受疫情防控措施影响不能正常施工、竣工、验收，故双方计算逾期期限时至少应将2020年1月24日至2020年3月6日的42日予以扣除。虽然万创公司通知高勤波、岳芳交房的日期2020年5月9日，距双方合同约定的交房日期2019年12月31日已逾期129天，但双方应至少扣除受疫情影响的42日（2020年1月24日至2020年3月6日的42日），故万创公司实际逾期87日（129日-42日），本案不符合《淮南市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的“逾期90日”解除合同的条件。 如前所述，因万创公司逾期交房未达到双方购房合同中约定的“逾期90日”解除合同条件，且案涉房屋已经竣工验收并达到交房条件，故高勤波、岳芳要求解除双方签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于购房款返还及利息问题，因案涉《淮南市商品房买卖合同（预售）》的解除条件未成就，故高勤波、岳芳要求万创公司返还购房款909062元及支付利息的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。 关于逾期交房违约金的问题。虽然万创公司逾期交房明显违反合同约定，因万创公司逾期交房未超过90日，故万创公司应依据《淮南市商品房买卖合同（预售）》第十二条第（1）款约定，以总房款909062元为基数，按每日万分之一的标准，向高勤波、岳芳支付违约金。如前所述，本院认定万创公司实际交付逾期87日，经计算，万创公司应支付高勤波、岳芳违约金7908.84元。 综上所述，本院对高勤波、岳芳的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽万创发展置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高勤波、岳芳逾期交房违约金7908.84元； 二、驳回原告高勤波、岳芳的其他诉讼请求。 案件受理费13216元，依法减半收取6608元，原告高勤波、岳芳负担6553元，由被告万创发展置业有限公司负担55元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  徐国宏 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理刘克永 书记员权煜婷 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。