河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7534号原告：程明琴，女，汉族，1972年2月15日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘永军，河南盛春律师事务所。委托诉讼代理人：于浩淼，河南盛春律师事务所。被告：南阳鸿德房地产开发有限公司。法定代表人：陈继平，任董事长职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街**）。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所。第三人：东银实业（深圳）有限公司。法定代表人：姜振民，任总经理职务。住所地：深圳市福田区沙头街道天安社区车公庙泰然七路**博金商务广场******。委托诉讼代理人：范亦奇，男，汉族，1990年8月15日出生，住南京市玄，住南京市玄武区，任项目经理职务。原告程明琴与被告南阳鸿德房地产开发有限公司、第三人东银实业（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告程明琴于2020年11月24日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告、第三人送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法独任审判，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告程明琴的委托诉讼代理人刘永军、被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）的委托诉讼代理人张伟、第三人东银实业（深圳）有限公司（以下简称东银公司）的委托诉讼代理人范亦奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程明琴诉称：被告南阳鸿德房地产开发有限公司于2012年取得罗马帝景小区商品房预售许可证，许可证号为2010010、2011027号；同年，被告鸿德公司将该在建项目房产抵押给了第三人东银公司，并在南阳市自然资源和规划局办理了抵押登记。2014年，第三人东银公司就被告鸿德公司民间借贷纠纷一案提起诉讼，并在诉讼中对罗马帝景小区59套抵押房产进行了诉讼查封；2014年12月11日，第三人东银公司与被告鸿德公司就抵押借款纠纷一案经深圳市中级人民法院作出（2014）深中法商初字第130号民事调解书，调解书确认：东银公司向人民法院申请解除对“罗马帝景”抵押的59套房产的查封，抵押财产的具体解押事宜双方根据实际销售进度及办证情况协商处理。2015年6月26日，被告鸿德公司与原告程明琴签订了《商品房买卖协议书》，原告全款购买了罗马帝景1号楼2单元401号房产，总价款为人民币609296元，并按协议缴纳了全部购房款及配套费用并居住。2015年，第三人东银公司就（2014）深中法商初字第130号民事调解书向深圳中院申请强制执行，拟评估拍卖销售给原告的1号楼2单元401号房产，原告于2016年向深圳市中级人民法院提起执行异议，深圳市中级人民法院于2016年12月23日依法作出了中止执行裁定书，对案涉房产中止执行；于2017年12月21日作出（2015）深中法执字第663号之四执行裁定书，裁定解除1号楼2单元401号房产的查封；但该房产抵押登记没有解除。现原告认为，第三人东银公司以深圳中院调解书确定的内容，申请解除了查封的抵押房产，并由被告鸿德公司进行销售，其双方的民事行为符合《中华人民共和国物权法》第191条：“抵押期间，抵押人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”的规定。在被告鸿德公司实际出售房屋后，该房产的抵押权归于消灭，权益继而转化为对销售的房款享有偿还债务的权利，此时东银公司应负有协助鸿德公司及房屋购买人解除抵押登记的附随义务，现被告鸿德公司及第三人东银公司怠于协助原告解除罗马帝景1号楼2单元401号房产的抵押登记行为，侵害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国物权法》第35条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告鸿德公司及第三人东银公司共同协助原告对南阳市宛城区两相路与滨河路交叉口罗马帝景1号楼2单元401号房产办理解除抵押登记。二、被告鸿德公司在判决生效后十日内将南阳市宛城区两相路与滨河路交叉口罗马帝景1号楼2单元401号房产网签至原告程明琴名下。三、本案诉讼费由被告承担。被告鸿德公司辩称：一、我公司对原告程明琴所陈述的事实无异议。虽然案涉房产在我公司销售前已经被查封，并设立过抵押，但是我公司的出售行为已经取得了查封申请人、抵押权人即本案第三人东银公司的同意，因此我公司向原告出售房产的行为合法有效。原告交购房款的情况需要核实，以我公司的财务手续为准。二、第三人东银公司应当为案涉房产办理解除抵押登记手续。在案涉房产解封后，我公司曾多次要求第三人东银公司履行解除抵押登记义务，但是东银公司以种种原因未予办理。三、我公司同意原告的诉讼请求，愿意在房产解押后为原告办理网签手续。四、我公司并未怠于协助原告办理解除抵押登记手续，因此不应当让我公司承担诉讼费用。第三人东银公司辩称：我公司对原告陈述的事实没有异议，但是我公司没有怠于协助办理解除抵押登记手续。请法庭依法进行判决。原告程明琴为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组：商品房认购协议书及房款收据，用于证明：原、被告于2015年6月26日签订了商品房买卖协议，原告程明琴全款购买了罗马帝景1号楼2单元401号房产的事实。第二组：广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03执异144号执行裁定书，用于证明：2016年12月23日深圳市中级人民法院裁定中止了罗马帝景1号楼2单元401号房产的执行，确认了原告程明琴支付了全部房屋价款并占有居住的事实。第三组：广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法执字第663号之四执行裁定书，用于证明：深圳市中级人民法院于2017年12月21日裁定解除了罗马帝景1号楼2单元401号房产的查封。对原告程明琴所举证据，被告鸿德公司、第三人东银公司均无异议。被告鸿德公司向本院提交深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法商初字第130号民事调解书一份，用于证明：被告鸿德地产公司销售1号楼2单元401号房产给原告，是经过第三人东银公司同意的，民事调解书上写的很清楚，可以销售。对被告鸿德公司所举证据，原告程明琴、第三人东银公司均无异议。第三人东银公司未向本院提交证据。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：原、被告对双方举证均无异议，本院均予以采信。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：鸿德公司开发建设位于南阳市××与××路交叉口罗马帝景小区，并取得房屋预售许可证（预售证号2010010、2011027）。2014年12月11日，鸿德公司与东银公司借款合同纠纷一案，双方自愿达成调解协议，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法商初字第130号民事调解书，其中第五项写明：原告一（即中国银行股份有限公司深圳高新区支行）、原告二（即本案第三人东银公司）同意在本协议生效当日由东银公司向人民法院申请解除对南阳罗马帝景在建工程59套房产的诉讼查封（预售证号2010010、2011027）；……2、协议生效后，在东银公司收到第三方或被告一（即本案被告鸿德公司）、被告二（南阳豪盛实业集团有限公司）、被告三（陈继平）支付的罗马帝景项目销售款累计达到人民币5000万元，东银公司再根据被告一、被告二、被告三的实际销售情况确定再予以申请法院解封罗马帝景房产的套数（预售证号2010010、2011027）（上述抵押财产的具体解押事宜，双方根据实际销售进度、办证情况等另行协商处理）。第六项写明：在被告一、被告二、被告三未全部偿还完欠款前，本案涉及的其他被告一、被告二、被告三名下财产的解封、解押由东银公司与被告一、被告二、被告三根据具体还款情况另行协商解决。第八项写明：东银公司作为实际出借人及实际抵押权人，对本案争议的欠款享有法律上规定的全部债权人的权利义务，对所涉及的抵押物依法享有优先受偿权，担保人南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平对借款人鸿德公司的债务对东银公司继续承担连带清偿责任；中国银行股份有限公司深圳高新区支行作为委托贷款的受托人，在本协议生效后不再承担本协议及《人民币委托贷款合同》项下实质权利义务。2015年6月26日，本案原告程明琴与被告鸿德公司签订《商品房认购协议书》，约定程明琴购买被告鸿德公司开发的位于南阳市××与××路交叉口××小区××楼××单元××房产，房屋总价款为人民币609296元，付款方式为一次性付清。协议签订后，鸿德公司出具收款收据，确认共收到程明琴支付的购房款共计609296元。程明琴自2015年6月26日起陆续向南阳豪盛物业管理有限公司支付物业管理相关费用。（2014）深中法商初字第130号民事调解书作出后，由于被告鸿德公司、南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平没有依约履行调解书确定的内容，东银公司向深圳市中级人民法院申请强制执行，法院受理并启动强制执行程序，查封并拍卖鸿德公司名下的南阳罗马帝景147套在建工程。本案原告程明琴向鸿德公司购买的罗马帝景1号楼2单元401号房产在该147套房产范围内，程明琴对深圳市中级人民法院的执行措施不服，提起执行异议之诉。2016年12月23日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执异144号执行裁定：中止对位于河南省南阳市××与××路交叉口罗马帝景1号楼2单元401号房产的执行。2017年12月21日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法执字第663号之四执行裁定解除对被执行人南阳豪盛房地产开发有限公司（即本案被告鸿德公司）所有的位于南阳市宛城区光武东路北侧罗马帝景147套在建工程（预售证号为2010010、2011027）中的6号楼1单元301号、1号楼2单元401号、2号楼1单元801号、6号楼1单元602号、1号楼2单元201号、2号楼1单元1901号、2号楼1单元1202号、1号楼1单元1801号、8号楼1单元902号、2号楼2单元1802号、2号楼2单元401号、2号楼1单元201号、2号楼2单元1002号、2号楼2单元202号、2号楼2单元801号房产的查封。现因案涉房屋存在抵押手续，致使房屋无法过户登记至房屋买受人程明琴名下。原告程明琴诉至本院，请求法院判令被告鸿德公司及第三人东银公司协助办理解除抵押登记手续，并将房屋办理网签至原告程明琴名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告鸿德公司、第三人东银公司是否应当配合协助原告程明琴办理房屋的解除抵押登记手续。2、被告鸿德公司是否应当按合同约定为原告程明琴办理房屋的网签手续。一、原告程明琴与被告鸿德公司签订《商品房认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告程明琴已向被告鸿德公司足额支付了购房款，鸿德公司已向程明琴交付房屋并负有为买受人程明琴办理房屋权属变更登记手续（包括网签手续）的义务。二、（2014）深中法商初字第130号民事调解书确认：抵押权人东银公司同意抵押人鸿德公司销售抵押房屋。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”鸿德公司销售房屋、程明琴购买房屋的行为符合该项规定。在被告鸿德公司实际将房屋出售给原告程明琴，程明琴付清全部购房款后，被告鸿德公司应当将出售的房屋价款清偿东银公司的债务，鸿德公司与东银公司的抵押担保关系已转化为债权债务关系，东银公司亦不再享有转让房产的抵押权益，此时东银公司应负有为买受人涂销房屋抵押登记的附随义务，故原告程明琴诉请被告鸿德公司及第三人东银公司协助原告程明琴涂销抵押登记的理由成立，本院予以支持。三、在第三人东银公司协助涂销抵押登记后，被告鸿德公司应为原告程明琴办理房屋权属变更登记，故原告要求被告鸿德公司办理房屋网签至原告程明琴名下的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司、第三人东银实业（深圳）有限公司共同协助原告程明琴对南阳市宛城区两相路与滨河路交叉口罗马帝景1号楼2单元401号房屋办理解除抵押登记手续。二、本判决生效后二十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司将南阳市宛城区两相路与滨河路交叉口罗马帝景1号楼2单元401号房屋网签至原告程明琴名下。案件受理费100元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十二月二十三日法官助理苏静书记员任娟