重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初11199号 原告：重庆草料农业开发有限公司，住所地重庆市垫江县新民镇南印寺村1社胡家塆，统一社会信用代码91500231355673757M。 法定代表人：胡小琴，该公司经理。 委托诉讼代理人：尹利，重庆昆德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨振雨，重庆昆德律师事务所律师。 被告：冯志，男，1986年10月25日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告重庆草料农业开发有限公司与被告冯志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆草料农业开发有限公司的委托诉讼代理人尹利、被告冯志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆草料农业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的合同无效；2.被告返还原告门面转让费36000元；3.被告返还原告押金6000元；4.被告返还原告房租30000元；5.被告承担门面装修、设备、租赁员工宿舍押金等损失26000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月8日，原被告签订了转让案涉门面的合同。在合同签订后，原告依约向被告支付了门面转让费3.3万元、补偿卖肉摊位费用3000元、押金6000元，并在装修、购置设备、租赁员工宿舍押金等方面支付费用26000元，且每月支付6000元租金。在准备经营时，原告向被告索要房产证复印件办理营业执照，被告曾多次找“房东”都未能拿到房产证复印件，后工商执法部门执法检查时告知：国家已就该门面房向原房东给了拆迁补偿，该门面房属国家未来得及拆迁的国家财产，也就是双方转让的门面属于国家的财产，且国家拆迁单位曾将该门市水电撤除，现是违规搭用别人的水电，电费是按照1.5元/度计算，也就是说，被告对转让租赁的门面不具有任何合法的权利。在原告准备起诉期间，被告强行将门市撬开，并将门市内物品全部拉走，造成门市内风冷柜等设施损失。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告冯志辩称，案涉租赁合同有效，不同意原告的诉讼请求。原被告转让门面属实，转让前被告已经告知对方该门面没有房产证，也无法办理营业执照，对方对此知晓。转让门面是原告主动联系的被告，转让合同也是原告自己提供，并书面说明了是协商一致、自愿达成的，在没有签署转让合同之前，被告已提醒原告暂时不要进场，但原告强烈要求进场，相应后果应当由其自行承担。疫情期间，原告多次提出减免房租，最终和原房东陈钢私下商定，房租减免1000元一个月，并且将三个月交一次房租改为一个月交一次，从门面转让出去一开始至今，原告就严重拖欠房租。疫情期间，原告违背工商部门出台的禁止售卖活鸡活鸭的规定，仍然售卖而被工商部门勒令停业，考虑疫情对门面经营的影响，被告曾主动提出帮助原告销售鸡蛋共计121板。同时，与该门面相同性质的同一位置的其他门面在没有营业执照的情况下仍可以正常营业。在原告未按期缴纳房租、水电费的情况下，被告多次向原告提出要求及时缴纳相应费用，并告知其如不缴纳请搬离出场。在原房东出面搬离设备时，原告也在现场，被告同时也告诉了原告设备放置的位置，原告方依然不顾社区的搬离要求，以找不到设备为理由拒不搬离。原告自身存在资金流转问题，且在明知无法办理营业执照的情况下，仍寻找理由起诉，浪费司法资源。案涉门面无法经营不是由被告的原因导致，应由原告自行承担相应损失。原告所欠被告的房租，应当在本案中一并予以处理或抵扣。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2019年12月8日，原告重庆草料农业开发有限公司（乙方）与被告冯志（甲方）签订《合同》，约定：甲方冯志将从房东租来的位于沙坪坝区某正街XX号附X号X正对面的两个门面整体转给乙方重庆草料农业开发有限公司。乙方向甲方支付空转门面的转让费3.3万元，同时乙方补偿现猪肉摊位3000元设备费用，总计转让费3.6万元。该门市房屋租金为每月6000元，第一次支付甲方已付给房东的租金，以后每季度向甲方支付一次租金。若甲方与房东协调由乙方与房东直接签订合同，则租金由乙方直接支付给房东。第一次房租时段为2019年12月10日-2020年1月25日。另押金为一个月租金6000元。乙方在该门面经营期间，涉及到房屋使用权权益维护问题，需要以甲方名义维权的，甲方应向乙方履行配合义务，甲方不履行配合义务的，应承担违约金5000元。合同中还约定甲方指定的收款账户为李常春中国银行62178562000031XXXX账号。 合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋。原告向被告于2019年12月7日支付了14000元，于2019年12月8日支付了19000元，于2019年12月11日支付了7000元，于2019年12月23日支付了6000元，于2019年12月27日支付了3500元，前述款项合计49500元，含合同约定的转让费33000元、补偿现猪肉摊位3000元、押金6000元，以及2019年12月10日-2020年1月25日的租金7500元。双方确认原告于2020年1月28日支付了被告10000元，于2020年2月7日支付了被告8000元，共计18000元，系2020年1月26日至2020年4月25日的租金。原告还于2020年5月9日支付了被告3000元，于2020年5月13日支付了被告2000元，共计5000元。 被告举示微信聊天记录，拟证明因疫情影响，在2020年5月，原告和原房东协商租金调整为5000元/月，租金缴纳方式变更为一月一付。原、被告双方对以上租金变更后的金额和缴纳方式予以认可。 2020年6月24日，被告以原告欠付租金为由，向原告发出终止合同和强制搬离的通知。2020年7月3日，原告在案涉房屋内的物品被强制搬离，双方因此发生纠纷。 审理中，双方确认案涉门面无门牌号，本院就该事宜向重庆市公安局沙坪坝区分局天星桥派出所调查，重庆市公安局沙坪坝区分局天星桥派出所向本院书面回复称：该门面原为粮店，后被政府纳入拆迁，因历史遗留问题，有些款项未达成一致，被私人违章搭建，该门面属于违章建筑，不符合编制门楼牌条件，故一直无门牌。 审理中，原告撤回请求被告承担门面装修、设备、租赁员工宿舍押金等损失26000元的诉讼请求。 上述事实，有重庆草料农业开发有限公司举示的《合同》、委托书、转账凭证截图、《租房合同》、购物票据、微信截图、报案记录，被告冯志举示的微信聊天记录、门面照片等及当事人的陈述，本院向重庆市公安局沙坪坝区分局天星桥派出所调取的《关于红糟房老街门面无门牌的情况说明》等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉的门面系未经批准搭建的违章建筑，且在一审法庭辩论终结前，被告仍未举示案涉门面取得经主管部门批准建设的手续，故双方之间关于案涉门面签订的租赁合同系无效合同。 关于原告主张退还的各项费用及损失赔偿。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 关于门面转让费，合同约定原告向被告支付门面转让费3.3万元，且原告在2019年12月7日支付了14000元，于2019年12月8日支付了19000元，共计3.3万元，故可以认定原告已经向被告足额缴纳了转让费3.3万元。因案涉租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当将转让费3.3万元返还原告。关于猪肉摊位补偿费3000元，系因原告使用该门面而补偿上一承租人的费用，原告请求被告退还该项费用，于法无据，本院不予支持。 关于原告请求返还房租的请求，因原告实际已占有使用承租房屋，故其缴纳的房租不应当退还，本院对其请求退还房租的请求不予支持。 关于原告请求退还押金6000元的请求，根据查明的租金支付情况，原告缴纳租金至2020年5月25日，原告尚应缴纳2020年5月26日至2020年7月3日（一个月零8天）的占有使用费（5000元＋5000元÷30天×8天=6333.33元），原告缴纳的6000元押金应当用于冲抵所欠占有使用费，冲抵后，原告尚应支付占有使用费333.33元。此外，原告还差欠2019年12月10日-2020年1月25日的占有使用费1500元。原告共计差欠被告占有使用费1833.33元。该款与被告冯志应当退还原告的门面转让费33000元冲抵后，被告冯志尚应返还原告31166.67元。 原告撤回请求被告承担门面装修、设备、租赁员工宿舍押金等损失26000元的诉讼请求，系其对诉讼权利的自由处分，本院裁定予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告重庆草料农业开发有限公司与被告冯志于2019年12月8日签订的租赁合同无效。 二、由被告冯志于本判决发生法律效力后三日内退还原告重庆草料农业开发有限公司31166.67元。 三、驳回原告重庆草料农业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2250元，减半交纳1125元（原告已预交），由被告冯志负担358元，由原告重庆草料农业开发有限公司负担767元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈泫华 二〇二〇年十二月十五日 书记员  杨 美