北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13068号上诉人（原审被告）：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里****楼**104。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚丽芳，女，1978年9月30日出生，住北京市东城区。上诉人北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿诚伟业公司）因与被上诉人姚丽芳居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。鸿诚伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚丽芳的全部诉讼请求；本案诉讼费由姚丽芳承担。事实与理由：鸿诚伟业公司系辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）的销售代理公司，其与东一公司之间存在委托代理的合同关系，无论是收取涉案5万元团购活动费还是保有该5款项作为销售代理佣金收入，均是基于与东一公司之间的委托代理合同关系，与姚丽芳之间不存在任何合同关系。1.鸿诚伟业公司收取5万元团购活动费的行为系有东一公司的授权，是在授权范围内代理东一公司的行为，构成有权代理，该行为应直接约束姚丽芳与东一公司。即，鸿诚伟业公司向姚丽芳收取该5万元团购活动费等同于东一公司向姚丽芳收取，姚丽芳向鸿诚伟业公司支付该5万元团购活动费等同于向东一公司交付。因该5万元团购活动费收取和交付而产生的合同关系系东一公司与姚丽芳之间的合同关系，鸿诚伟业公司只是东一公司的代理人，并非该合同关系中的独立一方主体。故该5万元团购活动费产生的争议亦应在姚丽芳与东一公司之间解决。即使该5万元团购活动费未作为购房款由东一公司向姚丽芳退还，也只能认定在姚丽芳与东一公司之间形成了附属于双方之间房屋买卖合同的从合同关系，本案双方之间不存在任何合同关系。2.鸿诚伟业公司保有该5万元款项是作为销售代理佣金收入。依据与东一公司销售代理合同的约定，而非依据鸿诚伟业公司与姚丽芳之间的任何合同关系。东一公司任何超出与鸿诚伟业公司双方约定的销售基价以上的销售金额部分扣除税费支出作为鸿诚伟业公司的销售代理佣金收入，因此鸿诚伟业公司才保有了该5万元款项，即鸿诚伟业公司获得该5万元款项是来自与东一公司之间约定的销售代理佣金收入，而非直接获益于姚丽芳。相关争议应在姚丽芳与东一公司之间解决。3.鸿诚伟业公司并非涉案5万元款项的最终收益者，因鸿诚伟业公司亦有自己的下级销售代理公司，因此鸿诚伟业公司获得销售代理佣金收入之后亦向自己的下级销售代理公司支付了销售代理佣金。依据合同相对性原则，鸿诚伟业公司与下级销售代理公司之间关于销售代理佣金的争议亦应在双方之间解决。姚丽芳辩称，同意一审判决。姚丽芳向一审法院起诉请求：要求鸿诚伟业公司退还团购活动费人民币50000元。一审法院认定事实：经查，2017年6月3日，姚丽芳与东一公司签订《认购书》，约定姚丽芳购买东一公司开发的位于锦州市经济技术开发区×××号商品房。同日，姚丽芳向东一公司交纳购房定金20000元。2017年6月3日，鸿诚伟业公司向姚丽芳出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾×××”。针对该收据所载款项的性质，姚丽芳、鸿诚伟业公司存有争议，其中姚丽芳认为该款项系鸿诚伟业公司收取的中介服务费，鸿诚伟业公司则认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款。2017年8月19日，姚丽芳（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定姚丽芳购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区×××号房，建筑面积61.49平方米，单价4538.98元/平方米，总房款279102元。姚丽芳采取一次性付款方式支付购房款。东一公司应于2018年5月30日前完成涉案商品房验收手续并向姚丽芳交付。签约后，姚丽芳依约交纳全部购房款279102元，但涉案房屋未如期向姚丽芳交付。姚丽芳称购买涉案房屋时即已被东一公司设定抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司锦州分行。鸿诚伟业公司称对上述抵押登记事实不知情，认为应由东一公司承担责任。一审另查，2019年7月30日，姚丽芳将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，要求解除双方所签《商品房买卖合同》；要求东一公司退还购房款279102元及利息，并按照购房款一倍标准赔偿损失。在该案审理中，辽宁省锦州市太和区人民法查明，东一公司在姚丽芳购买涉案房屋之前于2014年1月26日将该房屋抵押给案外人中国建设银行股份有限公司锦州分行，抵押期间为2014年1月27日至2017年1月26日。现该抵押权尚未解除，涉案房屋又被辽宁省锦州市中级人民法院司法查封。2019年8月28日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2019）辽0791民初1058号民事判决书，支持了姚丽芳的全部诉讼请求。现该判决书已生效。为证明鸿诚伟业公司与东一公司之间系委托代理关系，鸿诚伟业公司提交鸿诚伟业公司与东一公司于2017年3月3日签订的《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》原件，提交2017年4月1日东一公司出具的《授权书》原件。其中《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》显示鸿诚伟业公司接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，鸿诚伟业公司对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于鸿诚伟业公司的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定鸿诚伟业公司代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。《授权书》显示东一公司授权鸿诚伟业公司销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可鸿诚伟业公司组织的团购等任何优惠活动。姚丽芳对《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》、《授权书》真实性均不认可，认为与本案没有关联性。一审法院认为，合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。姚丽芳作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即构成房屋买卖合同关系。现姚丽芳与东一公司之间就合同解除事宜已由辽宁省锦州市太和区人民法院作出生效判决，姚丽芳与东一公司之间房屋买卖合同关系已经解除，在此情形下，针对姚丽芳提出的诉讼请求及双方争议焦点问题，作如下论述：关于双方是否存在居间合同法律关系的问题。根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，鸿诚伟业公司已举证证明其与东一公司之间针对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾项目商品房销售事宜签订了销售代理合同，东一公司亦已出具《授权书》认可鸿诚伟业公司作为代理销售机构的事实，所以，一审法院对鸿诚伟业公司作为包销代理商的身份予以认定。鸿诚伟业公司虽然收取了姚丽芳交付的团购活动费，但该费用并未明确以居间费的形式列明，且姚丽芳、鸿诚伟业公司并未签订居间服务合同，难以认定鸿诚伟业公司收取的团购活动费系双方议定的居间服务报酬。所以，一审法院对姚丽芳所称双方存在居间服务合同关系的意见不予采纳。虽然难以认定姚丽芳、鸿诚伟业公司之间存在居间合同关系，但姚丽芳向鸿诚伟业公司交付50000元团购活动费的事实并不存疑，而该款项亦未作为东一公司应向姚丽芳退还的购房款，所以，鸿诚伟业公司系该款项的实际受益者，姚丽芳、鸿诚伟业公司之间形成了债的关系，形成了附属于姚丽芳与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系。在姚丽芳与东一公司之间关于合同解除已达成共识的情况下，姚丽芳、鸿诚伟业公司之间的从合同关系亦不具备继续履行的条件和可能。所以，鸿诚伟业公司自姚丽芳处收取的团购活动费50000元缺乏合同基础，应予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条之规定，判决：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还姚丽芳团购活动费五万元。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经询，姚丽芳表示涉案房屋约定的合同总价为279102元，其实际向东一公司支付房款279102元，不包括涉案5万元，涉案5万元的收取主体是鸿诚伟业公司；鸿诚伟业公司同时表示，涉案5万元未在其他案件中处理过。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见及查明的事实，本案二审的争议焦点为：鸿诚伟业公司是否应向姚丽芳退还团购活动费5万元。关于案涉5万元，鸿诚伟业公司主张系代东一公司收取的团购费，实际用于抵扣80000元姚丽芳应付的购房款。根据查明事实及双方当事人陈述，姚丽芳与东一公司签订《商品房买卖合同》，合同中明确约定房屋建筑面价为61.49平方米、单价为每平方米4538.98元、总价款为279102元，上述信息具有一致性，姚丽芳亦实际向东一公司支付款项279102元。鸿诚伟业公司虽主张案涉5万元已经在姚丽芳实际支付的房款中进行扣减，但《商品房买卖合同》中未能对相关抵扣情形进行明确约定，鸿诚伟业公司亦未对其该项主张提供充分的证据证明，本院对其关于已经进行实际抵扣的主张不予采纳。因法院生效判决已经认定姚丽芳与东一公司签订的《商品房买卖合同》解除，鉴于此，鸿诚伟业公司基于房屋买卖收取的团购活动费5万元亦应向姚丽芳予以退还。鸿诚伟业公司虽在上诉中主张涉案5万元应系其作为销售代理的佣金收入，但亦认可佣金收入应由东一公司向其支付，故鸿诚伟业公司关于不退还姚丽芳涉案5万元的主张，理据不足，本院对其不予退还的主张不予支持。一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，鸿诚伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月二十八日法官助理 夏海曼法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪