重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2975号上诉人（原审原告）：丁在祥，男，汉族，1959年12月21日出生，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂，住所地万州区天城镇董家歇凤路**，统一社会信用代码92500101MA60MIR7XN。经营者：李家贤，男，汉族，1971年10月25日，重庆市綦江区。委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。上诉人丁在祥因与被上诉人重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂（以下简称丰发石材厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁在祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人房屋占用费35000元（2010年6月18日至2020年6月17日）；2.依法判决被上诉人交还逾期占用的房屋并恢复原状；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原审认定事实错误且节外生枝。原审认定上诉人承租土地属于农业用地，修建建筑设施改变了土地用途，故与天城镇政府签订的土地租用协议无效。该认定不但错误而且是节外生枝，土地流转、承包是法律允许的，是否改变土地用途的确定是行政行为，不是司法行为。政府批准承包土地上进行与生产有关的辅助设施建设也是法律允许的，而且，本案所涉土地流转本身并没有影响农民收益。土地流转的合同主体是上诉人与村民，并非是上诉人与政府。2.原判认定被上诉人的占用费已付至2020年6月17日是错误的。3.一审判决合同无效，不判决原物返还，使矛盾得不到解决且进一步深化，不利于社会稳定和上诉人利益保护。4.一审诉讼费承担分配不公。丰发石材厂辩称，1.双方房屋租赁合同应该是有效的，关于本案案涉的租赁合同是否系违章建筑不应当由人民法院来作出司法认定，应该是行政职权的范畴。2.一审判决认定事实清楚，除了第一点适用法律外，判决结果正确，恳请维持。丁在祥向一审法院起诉请求：1.原、被告签订的《房屋场地租赁协议》无效;2.判令丰发石材厂支付拖欠的租金15000元（2011年6月18日-2016年6月18日）；3.判令丰发石材厂支付2019年6月18日至2020年6月17日期间欠付的租金30000元；4.判令丰发石材厂将土地房屋立即交付原告；5.由丰发石材厂承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张世宝原系丰发石材厂经营者，于2019年死亡。丁在祥系重庆市远程鞋业有限公司法定代表人。2009年5月2日，万州区天城镇人民政府（甲方，出租方）与重庆市远程鞋业有限责任公司（乙方，承租方）签订《土地租用协议》，主要约定甲方同意乙方续租土地7.97亩，租用期限为2009年5月21日至2029年9月30日，租金为每年14000元等内容。2010年6月18日，原告丁在祥（甲方，出租方）与张世宝（乙方，承租方）签订《房屋场地租赁协议》，主要约定甲方将现有董家胶鞋厂的全部车间、仓库、房屋（约4500平方米）租赁给乙方使用。使用期限从2010年6月18日至2020年6月17日止，租期10年，每年租金为40000元。租赁期间的安全事故、工商、税收、水电费用概由乙方负责，与甲方无关。甲方由于在修建厂房时乙方送给甲方的原材料及甲方找乙方借现金共计350000元，用于公司基本建设和生产使用，现因多方原因甲方暂无力偿还，经协商甲方只能用场地和房屋的每年租金作抵扣。租用期间产生的所有债权债务由乙方享有和承担，租用前的一切费用由甲方负责承担。双方必须按照协议履行，如一方违约，支付守约方违约金50000元。以上协议一式两份，双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。同日，双方又签订了一份期限为20年的《房屋场地租赁协议》，内容与前述协议一致。同时，双方又签订一份《约定协议》“我远程鞋业与张世宝2010年6月18日签订的房屋租用协议，属我公司对付法院及银行所用，我丁在祥给张世宝所出的借款条子全部作废（现金为350000元）。”因丁在祥未履行另案债权人谭俊的债务，一审法院在执行过程中对谭俊予以司法救助190000元。2010年8月16日，张世宝承诺先支付40000元，剩余150000元每年代丁在祥向本院支付30000元，直至付清190000元为止。经向一审法院财务部门查询，张世宝及丰发石材厂累计向一审法院支付租金125000元。丁在祥在庭审中自认2016年6月18日前的租金收到100000元。2019年9月19日，丁在祥向丰发石材厂股东周永斌及陶魏出具收条，载明收到2016年至2019年厂房租金，每年40000元。庭审中，丁在祥自认收到四年租金共计160000元。再查明，2012年2月7日，重庆市万州区人民政府作出《关于征收××城镇××、××组集体土地的公告》，征收××城镇××、××组集体土地17.8903公顷，其中：集体农用地16.8805公顷（其中耕地5.9954公顷）、未利用地0.1281公顷、建设用地0.8817公顷。本案讼争土地房屋位于征地范围之内。一审法院认为，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，禁止农用地进行非农建设。丁在祥承租的土地属于农业用地，丁在祥在租用土地修建厂房等建筑设施，改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，故丁在祥与万州区签订的《土地租用协议》无效。丁在祥基于无效协议与丰发石材厂签订的《房屋场地租赁协议》也应无效。张世宝原系丰发石材厂负责人，在与丁在祥签订《房屋场地租赁合同》时是代表丰发石材厂，属于履行职务行为，其法律后果应由丰发石材厂承担。合同虽然无效，但丰发石材厂仍应当参照合同约定的租金水平向丁在祥支付占用期间的费用。2010年6月18日至2016年6月17日期间，丰发石材厂应付租金总额应为240000元，丁在祥自认收到100000元，加上丰发石材厂在另案执行过程中代丁在祥履行的债务125000元，共计支付租金总额为225000元，尚有15000元租金未付。丰发石材厂书面认可并自愿支付丁在祥，对此一审法院予以确认。根据合同约定，2010年6月18日至2020年6月17日，丁在祥应收取租金400000元。丰发石材厂已累计支付租金385000元（125000元+100000元+160000元），再加上应付的15000元后，丰发石材厂不应再向丁在祥支付任何费用。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉土地已于2012年被政府依法征收，土地被征收后，土地所有权已经发生变更，根据房地一体的原则，丁在祥无权要求丰发石材厂交付土地房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第一款，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一项的规定，判决：一、原告丁在祥与张世宝代表被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂签订的《房屋场地租赁协议》无效；二、被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂在判决生效后三日内支付原告丁在祥房屋占用费15000元；三、驳回原告丁在祥的其他诉讼请求。原案件受理费2300元，原告变更诉讼请求后应收925元，原告丁在祥负担550元，被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂负担375元，其余诉讼费退还原告丁在祥。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，被上诉人是否应当向上诉人支付房屋占用费及返还房屋？首先，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据此项规定，2012年2月7日，重庆市万州区人民政府关于案涉土地的征收公告发布后，案涉土地就已于2012年被政府依法征收。案涉土地被征收后，土地所有权已经发生变更，根据房地一体原则，土地上附着物的所有权亦随之发生变更。因此，上诉人丁在祥所出租房屋的所有权已经变更，其已经不再对案涉房屋享有所有权。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据此项规定，上诉人丁在祥在被征用的土地上修建厂房等建筑设施并未取得批准建设手续，上诉人丁在祥与被上诉人丰发石材厂订立的租赁合同无效。因此，案涉土地在2012年被征收物权发生变动，上诉人丁在祥无权要求被上诉人丰发石材厂返还房屋。上诉人丁在祥的上诉理由不能成立，不予采纳。被上诉人丰发石材厂在一审庭审中承诺自愿支付租金15000元，属于对自己权利的处分，本院予以认可。综上所述，丁在祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人丁在祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜抗洪审 判 员 黄文革审 判 员 刘红霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理 崔明莉书 记 员 李 蕾