文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初19555号原告：重庆国强物业服务有限公司（原重庆国强物业管理有限公司），住所地重庆市渝中区鹅岭正街****，统一社会信用代码91500103771771276E。法定代表人：彭广琦，重庆国强物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：王雪琴，女，重庆国强物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：杨婷，女，重庆国强物业服务有限公司员工。被告：刘祚兰，女，1964年10月23日出生，汉族，职业不详，住重庆市云阳县。被告：熊刚，男，1989年12月25日出生，汉族，职业不祥，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业服务有限公司与被告刘祚兰、熊刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业服务有限公司的委托代理人杨婷到庭参加了诉讼。被告刘祚兰、熊刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆国强物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付自2018年2月1日起至2020年7月31日止期间共计30个月的物业服务费6017.76元（1.80元/平方米×111.44平方米×30个月）、水电公摊费300元（10元/月×30个月），合计6317.76元；2、判令二被告支付原告违约金160元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告刘祚兰、熊刚入住重庆市沙坪坝区磁建村（建筑面积为111.44平方米），并与原告签订了《国盛·图腾绿岛前期物业服务协议》。协议签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，二被告从2018年2月1日起未缴纳物业管理费、水电公摊费，原告多次对其采取电话、上门和发律师函告知方式催收未果。原告诉至法院要求判如所请。被告刘祚兰、熊刚未做答辩。经审理查明，二被告系重庆市沙坪坝区磁建村房屋的所有权人，该房屋建筑面积111.44平方米。2013年12月1日，原告与重庆新汇源实业有限公司签订《国盛·图腾绿岛前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为国盛·图腾绿岛小区；坐落位置为重庆市沙坪坝区磁器口磁建村；物业服务收费采用包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅物业服务费按照1.80元/月/建面平方米（含电梯费）交纳；公摊费据实分摊（公共区域照明用电、用水费用）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前到各所在区域的物业服务中心履行交纳义务；业主、物业使用人未能按合同约定和政府法律规定按时如数交纳物业服务费、空置房费用的，除必须缴纳上述费用外还应按应交纳物业服务费总额每日千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为叁年（以交房时起计算），自签字之日起生效，合同有效期为2013年7月1日至2016年6月30日止；本合同期满，若该小区业主委员会依法与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同自签订之日起，原告应在政府法规规定时间内协助当地政府部门组织召开业主大会并成立业主委员会，若在本合同期满前三个月，业主大会尚未正式成立的，由原告自行就延长本合同期限与业主或政府部门进行协商，未能达成协议的，原告应在本合同期满前按照《重庆市物业管理条例》相关规定协助乡（镇）、街道人民政府、街道或社区选聘新的物业管理企业进行交接，否则原告应在有新的物业管理企业接管后方可退出。合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定。2013年10月28日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对该前期物业服务合同进行了备案。被告熊刚与原告签订了《国盛·图腾绿岛前期物业服务协议》，协议约定：物业名称为国盛·图腾绿岛小区；地址为重庆；地址为重庆市沙坪坝区童家桥磁建村；三楼以上（含三楼）住宅每户物管费每月按建筑面积每平方米1.80元（含电梯费）收取，公共使用部分水电费按每户10元/月的标准收取（入住率达到70%以上后据实分摊）；物业管理费用按月缴费，被告熊刚应于每月10日前缴纳物业费、共用公共水电费及其他应缴费用，也可提前缴纳；服务期限自2016年11月1日起，协议期限为3年；协议期满时，本小区尚未依法成立业主委员会，或已成立但未选聘新的物业管理单位，本协议自动续期。对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。此外，协议还就双方的权利和义务、物业管理服务内容等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定为该小区提供了物业服务。合同期限届满后，因该小区自交房以来未成立业主委员会，原告依据前期物业服务合同继续为该小区提供物业服务。被告未缴纳自2018年2月1日起至2020年7月31日止期间的物业管理费、水电公摊费。原告经书面形式催收无果，现原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告诉称案涉小区入住率尚未达到70%以上。以上事实，有原告提供的《国盛·图腾绿岛前期物业服务协议》《国盛·图腾绿岛前期物业服务合同》前期物业服务合同备案证明、证明、物业服务简报、三千城管理处季度工作简报、三千城管理处年度工作简报、档案查询结果、房地产权证、律师函、EMS邮政快递以及当事人陈述在案证明。这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案原告与被告所在小区建设单位签订的《国盛·图腾绿岛前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对作为业主的二被告亦具有约束力。另，原告与被告熊刚签订的《国盛·图腾绿岛前期物业服务协议》亦是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,内容没有违反法律、法规的禁止性规定，是对《国盛·图腾绿岛前期物业服务合同》的补充，其合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，原被告双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案原告依据前期物业服务合同及前期物业服务协议的约定为该小区提供了物业管理和服务，二被告应当按照约定支付物业管理费用。前期物业服务合同及前期物业服务协议均约定二被告在案涉小区所在房屋物业服务费按照1.80元/月/建筑平方米收取，故被告应支付原告自2018年2月1日起至2020年7月31日止共计30个月的物业管理费6017.76元（1.80元/平方米×111.44平方米×30个月）。原告现已以书面方式进行了催收，催收后二被告仍未向原告缴纳物业管理费用。故本院对原告该项诉请予以支持。关于公摊水电费。即公共区域照明用电、用水费用。《国盛·图腾绿岛前期物业服务合同》明确约定据实分摊，《国盛·图腾绿岛前期物业服务协议》根据入住率情况进行了细化，明确约定按照每户10元的标准收取（入住率达到70%以上后据实分摊）。审理中原告诉称案涉小区入住率未达到70%以上，二被告未到庭反驳或举示相反证据，故本院采信原告诉称。且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，二被告应支付原告2018年2月1日至2020年7月30期间的公摊费300元（10元/户/月×30个月）。关于物业服务费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案被告未按约交纳物业服务费，其行为构成违约，应当承担违约责任。《国盛·图腾绿岛前期物业服务合同》和《国盛·图腾绿岛前期物业服务协议》约定的物业服务费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金调低且明确其金额为160元，系原告对己方权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。二被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证质证等相关权利，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告刘祚兰、熊刚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆国强物业服务有限公司支付自2018年2月1日起至2020年7月31日止的物业服务费6017.76元、水电公摊费300元，共计6317.76元。二、被告刘祚兰、熊刚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆国强物业服务有限公司支付违约金160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201.86元，减半交纳100.93元（原告已预交），由被告刘祚兰、熊刚负担。此款限被告于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆国强物业服务有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  刘 淇二〇二〇年十二月二十二日法官助理  袁 琴书 记 员  李虹颖