吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0881民初3548号 原告：洮南市万邦置业有限公司。 法定代表人：王某，系董事长。 委托诉讼代理人：杨某,吉林杨某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕某，男，1984年11月26日生，洮南市人，该公司员工。 被告：田某，女，1974年4月30日出生，汉族，洮南市人，住洮南市。 委托诉讼代理人：袁某，吉林垣卓律师事务所律师。 第三人：刘某，男，1986年3月16日出生，汉族，洮南市人，住洮南市。 委托诉讼代理人：田某（刘某妻子），女，1974年4月30日出生，汉族，洮南市人，住洮南市。 原告洮南市万邦置业有限公司与被告田某、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理，原告洮南市万邦置业有限公司委托诉讼代理人杨某、毕某，被告田某委托诉讼代理人袁某、刘某委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 洮南市万邦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判决解除原告授权人张瑞桃与被告于2019年11月21日签订的“门市买卖定金协议书”，解除第三人以自己名义为被告与原告于2020年9月17日签订的“商品房买卖合同”，判决被告所交的2万元定金及已完成的案涉楼房装潢归原告所有，判决被告将案涉买卖楼房交还原告。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年6月1日，原告给公司员工张瑞桃出具“房屋买卖授权委托书”，委托其出卖原告所有的位于洮南市××楼市楼房（授权范围详见委托书）。2019年11月21日，张瑞桃以个人名义代表公司与被告就前述楼房签订“门市买卖定金协议”，约定被告购买该楼房，买卖价款为人民币120万元（按双方口头约定该价款数额不在协议中体现），约定被告交购楼款定金2万元，约定被告于2019年11月29日前交首付款40万元（按双方口头约定该首付款数额不在协议中体现），如被告不能按约定交付首付款，原告收回楼房，被告对房屋的装修归原告所有，定金不退还。同时口头约定被告交足首付款后，原告与其签订“商品房买卖合同”。而后原被告共同与原告由贷款业务约定的洮南惠民村镇银行股份有限公司签订贷款协议，由该行为被告办理贷款，被告贷款后向原告交付全额购楼款。但被告仅于2019年12月14日交付首付款24万元，剩余首付款16万元一直没有交付。后被告商求原告与其签订“商品房买卖合同”，同意以其买卖楼房设定他项抵押贷款后向原告交付欠下首付款及剩余购楼款。原告表示同意，但因被告提出高额贷款数额未得到洮南惠民村镇银行股份有限公司批准，三方没有达成并签订贷款协议。2020年9月17日，被告提出与原告签订“商品房买卖合同”的请求，表示自行到其他银行联系办理贷款事宜，原告表示同意，并按被告要求与其提供的第三人刘某签订“商品房买卖合同”。但被告至今没有办理贷款并向原告交付下欠首付款及剩余购楼款。被告的前述行为已对原告构成违约，致使原告合同目的不能实现。故诉至法院，请求支持诉求。 田某辩称，1、原告的解除权不受法律保护，应予以驳回，从原告的诉讼请求看依据的是原被告双方在2019年11月21日的门市房屋买卖定金协议书中约定的解除条件，但从该条件上看已丧失解除权，合同法第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除权的应当通知对方，最高法院关于审理房屋买卖的最高司法解释第十五条规定出卖人迟延交付房屋或买售人迟延交付购房款经催告后在三个月内合理期限仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，法律没有规定或当事人没有约定经对方当事人催告后行使解除权的期限为三个月对方没有催告的解除权应当在解除权发生之内起一年内实行，逾期不行使的解除权消灭，就本案而言原告没有向被告发出催告，被告已在定金合同签订后的2019年12月14日交付了约定的首付款24万元，不存在原告所说逾期交付未约定的足够首付款。如果原告不能举证证明上述法律及司法解释的条件期限，其所行使的解除权不受法律保护。2、被告所交付的首付款24万是双方约定的，并不是原告所说的40万元，被告交付首付款时原告接受并未提出异议，被告不存在违反定金协议的事实。3、被告没有向原告交付剩余的购房款，责任不在于被告，而是由原告的原因导致的，因为双方签订买卖协议后，原告同意被告在任何一家银行进行商业贷款，贷款后偿还所欠的剩余购房款，但被告在办理银行贷款抵押过程中，经银行审查查出案涉房屋没有经过质量验收，未经过质量验收的房屋不仅不能办理不动产登记，更不能完成银行抵押贷款。本案房屋买卖合同关系不仅不应该解除，应当有原告交付或履行合格的房屋及其他应出具的不动产登记手续。但贷款后由被告贷款偿还剩余部分房款。上述答辩意见请求本庭廷议并确认原告的解除行为是否合法，并保护双方的合法有效的合同关系。 刘某辩称，同田某答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据营业执照一份、房屋买卖授权委托书一份、一手房贷款业务银企合作协议一份、原告与第三人刘某签订的商品房买卖合同一份；被告提交的门市买卖定金协议书一份、收据一份、原被告通话录音一份，本院予以确认并在卷佐证并确认本案如下事实：2019年11月21日，被告田某因购买洮南市住邦××楼，向原告交付定金20,000.00元并与原告签订门市买卖定金协议书一份，约定田某于2019年11月29日之前交首付款。2019年12月14日被告田某向原告交付首付款240,000.00元，于2019年末对房屋进行了装修。2020年9月17日原告与田某丈夫刘某再次签订房屋买卖合同。现原告以被告未足额交付定金及剩余购房款，将被告诉至法院请求解除合同。 本院认为，原告要求解除合同应符合双方合同约定的解除条款及法定解除的情形，本案中，双方在履行合同过程中，签订两份合同，分别是2019年11月21日签订的定金合同和2020年9月17日签订的房屋买卖合同。定金合同约定2019年11月29日前交首付款但并未约定具体数额，同时庭审中双方均认可双方订立合同时约定以按揭方式购买，原被告共同办理贷款。从合同履行情况看，田某交付首付款240,000.00元时间为2019年12月14日，虽晚于定金合同约定的2019年11月29日，但原告接受首付款，后又与田某共同联系贷款事宜，一直未提出解除合同，并于2020年9月17日与刘某签订房屋买卖合同，该合同签订于定金合同之后，后成立合同视为对先成立合同的变更，合同中并未约定交款方式及期限，亦未约定解除条款，原告要求起诉解除合同也超过定金合同成立一年后。庭审中被告也表示可以履行付款义务。而被告未能办理贷款的主要原因为案涉房屋并未办理验收手续，因而无法办理贷款，并非自身原因造成。而原与原告存在贷款业务关系的惠民银行因疫情后贷款额度下降、利率提高，因双方合同中并未约定必须在指定银行办理贷款，被告田某作为买受人，选择对其更为优惠的银行办理贷款，亦符合常理。被告虽尚未交付全款，但不构成根本违约，并不足以导致原告合同目的不能实现。双方可通过继续协商，采取补救措施等其他方式继续履行合同，实现双方订立合同所期望的利益，公平的保护双方的合法权益及维护合同的交易稳定，实现合同效益最大化。 故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费400.00元，减半收取200.00元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  何淼 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李微