河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初20933号原告德冠环境工程有限公司，住所地河南省郑州市**嵩山南路**院内。统一社会信用代码：91410103668898383U。法定代表人王春风，总经理。委托代理人邵泽华，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王雅，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，，住所地河南省郑州高新区冬青街**统一社会信用代码：91410100053360202C。法定代表人姚桂兰，经理。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告德冠环境工程有限公司与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告德冠环境工程有限公司的委托诉讼代理人王雅及被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司的委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德冠环境工程有限公司诉称，2017年6月28日，原告与被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2017052301）。原告于2017年6月28日至2017年11月24日期间分两次将全部购房款共计7434000元支付给被告，已经按约履行完毕房产转让协议中约定的付款义务。被告未按照房产转让协议的约定将房屋权属证书办至原告名下，应当继续履行该协议，并按照法律规定承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院。请求法院判令：被告继续履行《郑州高新企业加速器产业园房转让协议》（协议编号：JSQ2017052301），协助原告办理涉案不动产的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告名下，所需费用按规定承担；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（计算方法为：以7434000元为基数，自2019年5月14日起至原告取得房屋权属证书之日止，按年利率6%的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司辩称：一、未能给原告办理房屋权属证书因情势变更，且未给原告造成损失，原告要求支付逾期办理房屋权属证书违约金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、原告与被告签订的《房屋转让协议》，就若未按照合同约定将房屋权属证书办至原告名下的情况，双方并未约定违约金。而且，在房屋已经交由原告的情况下，未办理房屋权属证书并不影响原告对该房屋的占有使用和收益的权利，并未给其造成损失。三、因2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产局进行不动产首次登记，该政策也影响到了高新区产业园不动产证的办理流程。加之高新区对加速器科技园区办理产权证相关政策的变化。以上种种情势变更，导致被告无法为原告办理相应权属证书的变更。该责任并不在被告，不应由被告承担因情势变更而造成的违约责任。四、即便被告存在违约，则原告要求的损失也过高，法院应当根据原告实际损失情况，结合合同履行过程中双方各自的过错，按照公平合理的原则予以调整。五、本案诉讼费用应由被答辩人承担。经审理查明：2017年6月28日，原告（受让方、乙方）与被告(转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园区房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为：GX1_100-558、GX1_100_599的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号：《郑高规地字第410100201200045号》、《郑高规地字第410100201200046号》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买的标的物位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D6-8号楼）。建筑面积为630平方米，地，地上**被告约定该厂房所有权预约转让价为人民币柒佰肆拾叁万元肆仟元整(￥7434000)，其他契税、政府规费项目由原、被告按照国家规定各自承担。双方一致同意采取分期付款的方式付款，签订本协议之前乙方需向甲方支付购房款3717000元，剩余房款3717000元于2017年11月15日之前付清。若原告已付清房款且标的物不具备条件延期交房，被告需按中国人民银行公布的同期活期利率向原告支付逾期利息。房屋交付使用后365个工作日内，被告配合原告将房屋权属证书办理至原告名下，并协助原告领取房产证，原告积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字撩印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。原告于2017年6月28日向被告支付房款3717000元，于2017年11月24日向被告支付房款3717000元，2017年11月28日，被告出具发票并加盖公章。涉案房屋交付时间为2017年11月7日，交房后的365个工作日的次日为2019年4月25日。庭审中另查明，目前原告所购房屋所在土地被河南省郑州市中级人民法院和郑州高新技术产业开发区人民法院多轮查封。以上事实原告提交的《郑州高新企业加速器产业园区房产转让协议》一份、购房款发票一份、D6-8房源提前入驻装修补充协议一份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行了付款义务，根据双方协议约定，被告应在房屋交付使用后的365个工作日将房屋权属证书办至原告名下，且因该房屋所在土地目前存在多轮查封，现无法办理过户，故对原告要求继续履行协议，协助原告办理不动产权转移登记及办理过户的诉讼请求，请求不具备履行可行性，本院不予支持，原告可待涉案土地查封解除后另行主张。被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋产权证书的违约金标准进行约定。原告主张预期办理房屋产权证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋产权证书所遭受的损失的相关证据。综合当事人履约情况，本院参考适用逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定被告以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期利率标准即年利率0.35%向原告支付延期办理房屋权属证书的损失。被告应以原告已付款7434000元为基数，按年利率的0.35%的标准支付原告自2017年11月7日后365个工作日的次日即2019年4月25日至判决之日611天的违约金为43555.09元。原告自本判决做出之日后至办理过户登记之日止的损失尚未产生，该院暂不予处理。对于原告请求损失数额过高部分本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告德冠环境工程有限公司违约金43555.09元；驳回原告德冠环境工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67799元，减半收取33899.5元，由原告负担31290元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担2609.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期即视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十二月二十六日书记员 张志文