新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初596号 原告：李自周，男，1972年3月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：邓华，新疆西昭律师事务所律师。被告：巴州新兴房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：唐秀荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：靳光明，新疆诺启律师事务所律师。被告：陈新强，男，1974年9月24日出生，土家族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。原告李自周与被告巴州新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）、陈新强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，因不可抗拒因素，本案中止诉讼。2020年9月8日，本院依法追加陈新强为本案被告参加诉讼。原告李自周的委托诉讼代理人邓华、被告新兴公司的委托诉讼代理人靳光明、被告陈新强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李自周向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2.判令被告立即归还原告购房款270,204元；3.判令被告支付违约金108,081.60元；4.本案的诉讼费、保全费、保险公司担保费、送达费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：由原告购买被告开发的××公寓，房屋面积为117.49平方米，房屋总款270,204元的商品房。合同签订后，原告向被告付清全部的房款，但被告却未按照约定向原告交付房屋，经多次要求被告交付房屋，但被告却以各种理由未交付，现经原告了解，原告向被告购买的商品房，由于被告与第三人之间的债务关系，已由巴州中级人民法院将该房屋进行了查封、扣押，致使原告已经无法取得该房屋，合同目的无法实现，故请求法院支持原告诉讼请求。新兴公司辩称：1.原告起诉被告商品房买卖合同纠纷一案遗漏了被告陈新强，我公司与原告之间没有直接的业务往来，也没有收到任何房款，也没有直接与原告之间订立合同，与原告之间发生经济业务往来的是陈新强个人，并申请追加陈新强为本案被告；2.原告与陈新强个人之间究竟是民间借贷关系还是房屋买卖合同纠纷，必须要等到陈新强到庭后才能查清；3.本案涉及到的房屋1-1404室实际早在2012年12月就被巴州中级法院查封扣押，我公司有巴州中院查封扣押通知书，因此我公司不可能将查封扣押的房屋出售给本案原告，很显然只有陈新强个人实施此行为；综上所述，请求法庭同意被告所提出的追加陈新强为本案被告，充分考虑被告答辩意见，驳回原告的诉讼请求。被告陈新强辩称：在该案之前并不认识本案原告李自周，也没有经济往来，双方不存在房屋买卖关系。实际情况是2014年孙淑华给其借款16万元，并自述该款系本案原告给的，后来为了保证该债务的履行，所以向孙淑华出具交款人为本案原告的收据一份，双方只是抵押关系，并不存在买卖关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。原告出示如下证据：《收款收据》、银行取款流水各一份。旨在证实与被告新兴公司存在房屋买卖关系及通过银行取款以现金方式交付房款的事实。被告新兴公司对《收款收据》的真实性无异议，但认为该款并未交付给新兴公司，新兴公司也未收到该笔房款，对于银行取款流水因该证据只有银行账号及取款金额，并不能证实系原告本人的账户。被告陈新强对收款收据的真实性无异议，但认为该款并非原告本人交付，而是案外人通过转账方式支付，且支付金额也并非收据上载明的金额，出示收据的目的是抵押而并非买卖，原、被告之间应该是民间借贷关系。经本院核实，《收款收据》真实性，双方均无异议，本院予以采信，银行流水不能证明系本案原告取款的事实，且新兴公司并未收到原告的房款，故对上述证据与本案的关联性予以综合认定。被告新兴公司出示证据如下：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中院人民法院《财产保全书通知书》（复印件）、（2014）新民一终字第189号《民事调解书》（复印件）及《调解协议》（复印件）各1份。旨在证实涉案房屋在2012年12月21日就已经被巴州中级人民法院查封以及涉案房屋是被告陈新强的房产的事实。原告对上述证据的真实性及所要证明的问题均不予认可，经本院核实，上述证据真实合法有效，本院予以确认。本院依原告申请调取证据如下：和静县住××乡房屋，2016年1月28日由巴州新兴房地产开发有限公司在和静县房屋网签系统上，期房网上签约登记在李自周名下，登记时间2016年1月28日，合同未向我局提供”。原、被告双方对该组证据的真实性均无异议，原告认为该证据能够证实双方存在买卖关系的事实。被告新兴公司认为该证据不能证实双方存在真实的买卖合同关系，结合高院的调解书，被告新兴公司一直是协助水景公寓房产实际权利人陈新强办理相关手续，房屋的处置权属于陈新强，与新兴公司之间存在买卖合同关系不予认可。被告陈新强对该组证据的真实性认可，但认为双方不存在房屋买卖合同，只是将该房备到原告名下，所以才网签到原告名下，不是将该房卖给原告。经本院核实，该组证据的真实性，本院予以采信。本院依职权调取证据如下：2015巴执字第260-9号《执行裁定书》《协助执行通知书》《水景公寓何素珍享有产权的房屋明细表》各一份，该组证据可以证实涉案房屋所有权归何素珍所有。原、被告双方对该组证据的真实性及所要证明的问题均无异议，本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年10月20日被告新兴公司出具一份《巴州新兴房地产开发公司专用收款收据》，载明今收到李自周和静水景公寓14楼117.28平方米房款270,204元，该收款收据盖有巴州新兴房地产开发有限责任公司财务专用章，收款人为陈新强。涉案房屋2016年1月28日由巴州新兴房地产开发有限公司在和静县房屋网签系统上，期房网上签约登记在李自周名下。2.2014年12月18日，新疆维吾尔自治区高级人民法院在二审审理何素珍与本案被告新兴公司、陈新强等商品房买卖合同纠纷一案中作出（2014）新民一终字第189号《民事调解书》。在该案当事人达成的协议第四条中约定，新兴公司承诺陈新强对以其名义开发的和静县水景公寓房产享有处置权，新兴公司对该房产不主张任何权利。后被告陈新强未依照上述法律文书履行还款义务。何素珍向新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院申请强制执行。新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院作出（2015）巴执字第260号系列《执行裁定书》，裁定被执行人位于和静县水景公寓186套房屋所有权及其他房产归何素珍所有。在《执行裁定书》所附的《水景公寓何素珍享有产权的房屋明细表》中包括涉本案的1幢1单元1404室房屋。3.和静县水景公寓已经竣工，但至今未交付使用。上述事实，由各方当事人出示的证据材料、证人证言、本院的询问笔录及各方当事人的当庭陈述予以相互印证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1.原告李自周与被告新兴公司是否存在房屋买卖关系。2.被告是否应当承担退还涉案房款的法律责任。3.原告李自周主张的违约金是否应当支付。首先，原、被告双方虽无书面的买卖合同，但《收款收据》的形成是基于被告陈新强作为被告新兴公司投资人期间向原告李自周出具，且收据上注明相应的房号及面积，收款人为陈新强，且将涉案房屋于2016年1月28日在和静县房屋网签系统上，期房网上签约登记在李自周名下。以上事实说明，李自周与被告新兴公司房屋买卖合同关系有效成立。该合同涉案房屋的出卖人虽是被告新兴公司，但实际权利人是被告陈新强。被告陈新强辩称上述房屋是因借款而做的抵押担保的主张并没有提供相应证据证实，本院不予采信；第二，对于原告李自周来讲，具有房屋出售资格的是被告新兴公司，双方虽存在买卖合同关系，但该合同的成立缺乏履行条件。该合同一方当事人虽系被告新兴公司，但涉案房屋的房款确系陈新强实际收取，房屋也并未实际交付。结合本院依职权调取的证据，该涉案房屋已经经过法律程序确权给他人，已经不能履行，该合同应当予以解除，结合陈新强“在房屋销售过程中需要贷款的业主房款存入新兴公司账户，其他房款由陈新强自行收取”的表述，本案涉案房屋非贷款购房，故被告陈新强依法应当承担退还房款的民事责任。同时被告新兴公司并未实际收取原告李自周的房款，故不应承担向原告李自周返还房款的民事责任。第三，关于李自周因提起本案诉讼交纳的诉讼保全申请费2,411.43元，系被告未及时履行义务导致李自周提起诉讼，为保障自己合法权益而采取的民事法律行为，对该经济损失，依法应当由陈新强承担民事赔偿责任。第四，关于违约金的问题。原告李自周虽与被告新兴公司存在房屋买卖关系，但双方并未形成书面房屋买卖合同，也未对违约责任进行约定。故原告李自周要求被告新兴公司承担违约金的主张证据不足，本院不予支持。综上，原告李自周要求解除房屋买卖合同的请求，证据确实充分，本院予以支持；被告陈新强向原告李自周退还房款270,204元。原告李自周的其他请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第五项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李自周与被告巴州新兴房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告陈新强向原告李自周退还房款270,204元、诉讼保全申请费2,411.43元，共计272,613.43元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告李自周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,010.46元，由原告李自周负担1,621.26元，被告陈新强负担5,389.20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   王 双 明审  判  员   欧云才次克人民 陪 审员   李 建 民二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 一 日书  记  员   赵 晨 辉