吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2020）吉04民终770号上诉人（原审原告、案外人）：李宝书，男，1964年9月20日出生，住所地辽宁省沈阳市和平区，现住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师，被上诉人（原审被告、申请执行人）：马先华，女，1974年11月26日出生，住所地吉林省辽源市龙山区，现住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：辽源市双龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：姜玉轩，该公司经理。委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。上诉人李宝书因与被上诉人马先华、原审第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称双龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。上诉人李宝书，被上诉人马先华的委托诉讼代理人王世平，原审第三人双龙公司的委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝书上诉请求：1．撤销一审判决，改判停止对案涉辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺的强制执行，并解除查封；2、一、二审案件受理费用由马先华承担。事实和理由：李宝书于2003年9月7日购买了双龙公司开发的辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺，已全部交清购买商铺款（定金、商铺返租款、直接交付购商铺款和补面积差价款），李宝书将商铺出租。因双龙公司的原因，一直未能办理商铺的产权登记。李宝书平时在沈阳居住、做生意，2020年6月的一天，百乐购物广场的物业工作人员打电话告知李宝书其所购买的商铺被法院查封了，让李宝书到法院提异议。李宝书到法院才发现购买百乐的商铺于2018年5月7日被龙山区人民法院（2018）吉0402民初962号民事裁定书查封。于是，李宝书向一审法院提出执行异议，法院以李宝书未提供非因买受人自身原因未办理过户登记的证据驳回了李宝书异议请求。李宝书不服，没有办理产权登记不是李宝书自己的原因，上诉人住所地在沈阳，做生意在沈阳，没有人通知李宝书。因此提起诉讼，一审判决认为：一、李宝书交款收据没有公章，不能认定已全部交清商铺款；二、李宝书购房后十几年没有办理房照，怠于行使自己的权利。李宝书认为：1．2003年9月7日，双龙公司向李宝书出具的二张购房红联收据没有公章，因为红联收据只是往来据，不是正式发票，李宝书实际已交清全部商铺款，对有没有公章李宝书也没有注意，对是否交付商铺全款问题自始至终没有人提出过异议包括法院执行局，并且马先华、双龙公司在开庭时对李宝书购买商铺的事实也未提出过异议，并且有购买商铺及返租款顶付购买商铺款的二份公证书为证。所以，李宝书购买商铺并已实际占有的事实清楚，证据充分，应予保护；2．对一审法院认定李宝书十几年怠于履行权利未办理产权登记，与事实不符，虽然李宝书于2003年购买商铺，因为双龙公司的原因（未能出具正式发票）未能办理产权登记，业主为此多次上访，这一点是有目共睹的，市政府也多次协调，终于于2014年才能办理产权登记，距李宝书2020年6月知道能办理产权登记才三年多，所以一审法院认定李宝书十几年怠于履行权利与事实不符。综上，一审驳回李宝书的诉讼请求理由不充分，应撤销一审判决，切实维护李宝书的合法权益，支持李宝书的请求。李宝书的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。综上，请求二审法院依法支持李宝书的上诉请求，保护李宝书的合法权益马先华辩称，李宝书的上诉请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。第一，本案涉案房屋为商铺，不是住房，实质是李宝书是否具有不动产无过错买受人物权期待权，故应适用司法解释第二十八条规定。第二，李宝书起诉时称不能过户的原因是第三人没有正式发票所造成，但原审中马先华已举证证明2005年1月17日0014052第三人涉及到同样商铺的发票一张，和105838号及062193号房屋权属证书能够证明涉案商铺第三人可以开具正式发票，并且能办理房屋产权登记证书。第三，没有证据证明李宝书对涉案商铺积极办理过户登记。第四，依据《物权法》第九条，及《民法典》第二百一十四条规定，不动产登记发生物权效力，不登记不发生物权效力。综上，应驳回上诉，维持原判。双龙公司述称：一、李宝书确系案涉商铺所有权人，商铺早在法院查封前就已经出售给李宝书，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部价款，商铺已经实际交付多年，不再是双龙公司的财产，应当停止执行；二、本案为案外人执行异议之诉案件。对于李宝书的诉讼请求能否成立，最高人民法院民一庭在《最新民事审判疑难问题的解答》中给出的答复意见是不能完全依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查，而应根据案件的具体情况、异议人的权利、申请执行人债权实现的效力，以及被执行人对执行标的享有的权利作出比较，综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。《九民会纪要》第127条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项条件作出了扩张性解释，应当遵照执行，以利案件公正处理，避免不必要的连锁效应。综上所述，现有证据足以证明李宝书对案涉商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，应当予以支持。李宝书向一审法院起诉请求：1、请求停止对案涉辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺的强制执行，并解除查封；2、请求确认案涉房屋归李宝书所有，并要求双龙公司为李宝书办理产权登记手续；3、案件受理费用由马先华承担。一审法院认定事实：一审法院在审理马先华与双龙公司民间借贷纠纷案中，于2018年5月7日作出（2018）吉0402民初962号民事裁定书，查封双龙公司名下产籍号008042-0018-3020、不动产单元号220402001002GB00009F00180590商铺房屋一套。2018年6月7日，作出（2018）吉0402民初962号民事判决书，判决双龙公司待判决生效后五日内向马先华偿还借款282,552.00元及利息（利息按年利率24％标准计算从2012年2月3日起至实际给付时止）。双龙公司不服判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉，2018年8月17日，吉林省辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终500号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，案外人李宝书向法院提出执行异议，法院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异35号执行裁定书，裁定驳回案外人李宝书的异议请求。李宝书不服，于2020年7月29日向法院提起本案的案外人执行异议之诉。一审法院另查明，2003年9月7日，双龙公司（出卖人）与李宝书（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：买受人向出卖人购买位于百乐购物广场的3单元3020号商品房，建筑面积共14.09平方米，单价为每平方米6700元，总金额94403元。付款方式为分期付款，首付总房款50％，即47202元，余款50％在主体封顶交齐。房屋交付期限为2004年12月31日前。合同还对违约责任等条款作出了约定。合同落款处加盖了双龙公司公章，并有买受人李宝书签名。李宝书向法院提交了收据三张：其中，2003年8与30日收据一张，载明：李宝书向双龙公司交纳3000元作为百乐广场3020号的购房款，该收据收款单位处加盖了双龙公司的财务专用章。2003年9月7日收据两张，其一载明：今收到百乐广场李宝书商铺67133元，经手人处签字为“张”。其二载明：今收到百乐广场3020号三年返租款24270元，经手人处签字为“张”。李宝书提交上述三张收据欲证明其已支付案涉房屋全部价款。李宝书另向法院提交购买商铺的交接书一份，内容为双方确认自2012年8月6日起，该商铺由开发商交付给业主。百乐三楼商铺出租委托合同复印件一份，载明：甲方百乐三楼业主委员会与乙方辽源市双龙百乐购物广场有限公司签订（物业公司）商铺出租委托合同，委托乙方与承租人签订商铺出租合同，租期五年，即2013年4月1日至2014年4月1日，拟证明案涉商铺已对外出租，李宝书一直出租案涉商铺，占有案涉商铺。李宝书另向法院提交双龙公司、辽源市双龙百乐购物广场有限公司分别出具的书面证明两张，载明：李宝书由于本人一直在外地，后期在政府部门协调下，包括涉案房屋在内的百乐广场全部商铺房屋能够办理过户登记时，未能联系上本人及时办理房照。此外，李宝书还向法院提交了沈阳市和平区新华街平安社区居委会开具的居住证明、房照、身份证复印件、户口本复印件各一份，拟证明李宝书户籍地及现居地均为沈阳市五马路**，其一直在外地工作，没有接到办理房照的通知。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人双龙公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。本案焦点为：对于涉案房屋，李宝书是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民事诉讼法的解释第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人同时具备上述条件方可排除人民法院的强制执行。本案中，李宝书与双龙公司签订《商品房买卖合同》的时间为2003年9月7日，早于人民法院查封时间2018年5月7日。根据李宝书提交的商铺交接书亦可以认定李宝书于2012年8月6日即人民法院查封前已对案涉房屋已形成合法占有。关于李宝书是否支付全部价款。因李宝书提交的出具时间为2003年9月7日的两张房款收据并无双龙公司公章或负责人签字，无法体现收据开具主体，在无其他证据佐证的情况下，无法认定李宝书已支付全部房款。关于李宝书未办理过户手续的原因。虽然李宝书能证明其本人居住在外地，且因双龙公司未通知其办理产权过户手续，导致其未能及时办理过户登记手续，但即使开发商未通知李宝书办理产权登记手续，亦不能完全免除买受人合理审慎的注意义务。且李宝书购买房屋行为发生在2003年，人民法院的查封行为发生在2018年，时间间隔十几年，在买受人未提供相应证据证明其存在积极主张办理过户登记行为的情况下，应认定为买受人怠于行使自身权利，未办理登记系买受人自身原因。综上所述，对李宝书请求停止对案涉辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020商铺的强制执行，并解除查封的诉讼请求，不予支持。对李宝书请求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记，不发生效力。双龙公司与李宝书基于商品房买卖合同形成的系债权关系，并不当然发生引起物权变动的效力。故对李宝书的此项诉讼请求，法院不予支持。关于李宝书要求第三人为原告办理产权登记手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，法院不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项之规定判决：驳回原告李宝书的诉讼请求。案件受理费100.00元，由李宝书负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。李宝书当庭提交如下三组证据：第一组证据，双龙公司出具的证明一份、记账凭证（原件）三份。以证明：2005年1月2日之前，李宝书分三笔于已经将商铺价款交付完毕。2003年8月30日3000元现金、2003年9月7日19932元返租金折抵、2005年1月2日71471元现金，共计94403元；马先华质证称：有异议，合同签订日期为2003年9月7日，而该笔最后一笔付款为2005年1月2日，时隔一年半，与常理相悖。第三人原始凭证中记载的该商铺款项数额应当是真正的购房款。本院经审查认为，记账凭证为书证原件，内容与双龙公司证明一致，与待证事实紧密关联，本院予以采信。第二组证据，西安区信访局于2020年12月23日出具的证明一份、李宝书妻子死亡证明一份。以证明：李宝书多次到政府相关部门上访，要求办理产权登记，但由于其妻子在此期间患重病及死亡等客观原因，以及双龙公司未及时通知李宝书能办理产权过户等事由，因此李宝书不存在因自身原因未办理产权过户登记；马先华质证称：该证明体现的是李宝书在信访部门单方的陈述，不能证明李宝书积极办理房照，因为办理过户应当向房地产登记部门办理，死亡证明与本案无关；双龙公司质证称，真实性无异议，是否上访双龙公司不知情。死亡证明与本案不具有关联性。本院经审查认为，该组证据与李宝书是否积极申请办理产权过户登记没有直接关联性，本院不予采信。第三组证据，怡美租赁合同、三楼商铺出租委托合同、百乐商场三楼怡美内业主授权委托书各一份。以证明：涉案商铺至今仍由李宝书委托百乐三楼业主委员会对外出租，李宝书对案涉商铺实际占有使用；马先华质证称，有异议，该份证据中涉及到自然人证明，证人应当出庭作证，不能证明上诉人对该商铺合法占有；双龙公司质证称，真实性没有异议，李宝书所购买商铺在2012年后就由业主委员会统一对外出租，与双龙公司无关。本院经审查认为，改组证据真实、合法、与待证事实密切关联，本院予以采信。本院经审理查明，2003年8月30日，李宝书向双龙公司支付商铺款3000.00元；2003年9月7日，李宝书向双龙公司支付商铺款19,932.00元（反租金折抵）；2005年1月2日，李宝书向双龙公司支付商铺款71,471.00元，其中包括商铺返租款元。以上三笔合计94,403.00元，为合同约定商铺面积14.09平方米（单价6700元/平方米）的全部价款。以上事实有收款收据、双龙公司记账凭证，本院予以确认。一审判决认定其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议焦点问题为：案外人李宝书是否享有足以阻却人民法院强制执行的合法民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，第一，李宝书与双龙公司于2003年9月7日签订了案涉商铺的《商品房买卖合同》，同时也与双龙公司签订了《百乐购物广场购铺统一经营销售转让书》，约定返租款折抵商铺款。两个合同均有公证处公证，真实有效，可以证明双方在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；第二，2012年8月6日，双龙公司将案涉商铺交付给业主李宝书，说明在法院查封之前李宝书已经合法占有案涉商铺；第三，二审中，李宝书举证证明已于2005年1月2日前分三笔交纳了合同约定的全部价款94403.00元（面积14.09平方米、每平方米单价6700元）。足以证明，在法院查封案涉商铺前，李宝书已经支付了全部价款。第四，一般而言，正式增值税发票是办理房照的必需条件，李宝书至今未能取得正式增值税发票，因此没有办理房照，虽然本案案涉房屋经政府协调可以凭红联收据办理产权变更手续，但应属特例，本案李宝书没有办理案涉商铺的产权变更手续，应属非因本人原因未办理过户登记的情况。另外，虽然本案案外人李宝书与申请执行人马先华所享有的合法权益均为债权请求权，但就李宝书而言，其买卖合同的目的就是为了取得商铺所有权，李宝书已经合法占有商铺并与其他业主统一对外出租收益，其债权已经大部分得以实现，债务人双龙公司的主体债务已经履行完毕，只需李宝书的申请产权变更即可，相比马先华所享有的金钱债权而言具有的更明显的权利的外观，为了保护交易的稳定性，李宝书的请求变更登记的请求权更值得保护。因此，上诉人李宝书的请求停止执行的上诉理由成立，本院予以支持。不动产买卖合同的物权取得以登记变更为准，李宝书请求确认对案涉商铺具有所有权的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，李宝书的主要上诉请求部分成立。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1009号民事判决；二、不得执行辽源市佰乐购物广场008042-0018-3020号商铺；三、驳回李宝书的其他诉讼请求。一审案件受理费100.00元、二审案件受理费2161.00元，合计2,261.00元，由李宝书负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长陈传冬审判员李爽审判员夏丹二〇二〇年十二月三十一日书记员 李尧