广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初1637号原告：黄新斐，女，汉族，1987年9月10日生，地址：广东省和平县**************，身份证号码：441************583。委托诉讼代理人:张金铭,广东冠豪律师事务所律师。被告：东源胜业房地产开发有限公司。公司地址：东源县仙塘镇徐洞205国道边。统一社会信用代码：914***********275X。法定代表人：杜伟才，该公司经理。委托诉讼代理人：吴镜潘，广东律瑾律师事务所律师。原告黄新斐与被告东源胜业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄新斐委托诉讼代理人张金铭，被告东源胜业房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴镜潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄新斐向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金73485元（违约金以已付房款万分之三按日计算，从2019年9月1日暂计至2020年8月11日共计345天，实际计算至被告交付合格房屋为止）；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买开发位于东源县扶贫工业开发区的商品房，项目核准名称为胜业豪庭，具体项目为：5栋11层1102号房，房款总价为710000元。合同签订后，原告依约交清了首付款和剩余房款。合同还约定被告应于2019年8月31日之前交付合格房产，逾期交房90日内的，被告应按房款的万分之三按实际违约天数支付原告违约金，超过90日，被告要求继续履行合同的，被告应以房款的万分之三按日支付原告违约金。至2020年8月11日，被告尚未交付房产，构成违约，应支付原告违约金暂计：710000元ⅹ0.0003ⅹ345天=73485元。请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告东源胜业房地产开发有限公司辩称，一、案涉小区“胜业豪庭”1至9栋的主体工程已于2019年5月份全面竣工，基础设施设备及到户工程已在2019年8月份完成。2019年8月31日“胜业豪庭”1至9栋的房屋满足正常使用的条件和要求。2019年10月中旬始，已有业主陆续收楼装修使用。二、逾期交付是不可抗力，体现为：1.2019年度，遭遇罕见的大雨,工期受到影响。2．2018年和2019年，政府创建文明城市和创建卫生城市原因，造成停工两个多月。3．政府机构改革，组建东源县自然资源局，住房和城乡规划局的城乡规划管理、测绘管理等职责被整合至自然资源局，机构改革的人员及职能分工一直未能确定，送审材料无法受理。4．2019年5月份开始，广东省全面开展工程建设项目审批制度改革，要求：广东省的全部房屋建筑和市政基础设施实行工程竣工联合验收，统一窗口受理，受理后统一出具工程竣工验收意见结果文件。《关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收的管理办法（试行）》第十三条明确规定“工程通过竣工联合验收后，方可交付使用；未经联合验收或联合验收不通过的，不得交付使用”。东源县根据改革要求和进度，至2020年3月下旬才设立工建综合窗口，开始受理竣工验收申请。之前被告送审的材料一直无法受理，2020年3月24日，被告的竣工验收申请才受理。现“胜业豪庭”1至9栋的基础设施及到户事项等均验收合格，但由于疫情及信息数据平台等原因，未能将工程竣工验收备案证明文件交付被告，这是被告不能预见，不能克服的客观情况。5．今年年初我国发生新冠疫情，自5月份各行各业才慢慢开始复工复产。三、即便不是不可抗力原因造成逾期交房，也没有给原告造成这么大损失，造成的后果只是原告未能及时入住，真正的损失也只有未能入住而租房所造成的损失，原告要求支付违约金73485元的诉求明显过高，依法不应支持。综上，原告要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，其诉求依法不应得到支持。经审理查明，2018年3月19日，原告与被告签订了合同编号：2018031561的《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告位于东源县********5*11*******，合同约定：房屋总价为710000元，出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付商品房，商品房交付条件是：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，逾期超过90日交付且买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。原告按合同约定支付了房款，被告未按时交房，2020年3月24日，被告的竣工验收申请才受理，*业豪庭工程予以竣工验收备案落款时间是2020年9月15日。被告提供的胜业豪庭收楼确认表表明，自2019年10月起，已经有业主陆续收楼确认，客户验收情况基本反映正常。另查明：2018年12月26日，广东省委办、省府办印发《河源市机构改革方案》，其中包括将市国土资源局的职责及城乡规划管理、测绘管理、及其他资源调查和确权登记管理职责整合，组建市自然资源局，不再保留市国土资源局。2019年5月24日，广东省人民政府印发《广东省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案》，改革内容包括开展房屋建筑和城市基础设施等工程建设项目，改革任务是统一审批流程。2019年7月8日，河源市人民政府印发《河源市全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案》，2020年3月5日，东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发《关于进一步推进县（区）工程建设项目审批制度改革工作的通知》，要求东源县要加快完善综合窗口建设，要在3月9日前完善场地和设备配置。上述事实，有原告提供的原告身份信息、被告企业信息、商品房买卖合同、收款收据（首付及其他相关费用）、广东农村银行借款借据（按揭款）；被告提供的《工程验收/检测报审表》、《竣工验收报告》、《工程验收记录表》、《竣工验收通知》、《工程竣工报验单》，《胜业豪庭收楼确认表》、《中共广东省委办公厅文件》粤办发【2018】114号、粤府【2019】49号、河府【2019】48号、粤建规范【2019】3号、河住建通【2019】282号、《东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室转发市省改办关于进一步推进县区工程建设项目审批制度改革工作通知》，东住建消验【2020】第11号验收意见、东自然资核实【2020】59至65号审核意见、竣工环境检测报告、电梯监督检测报告、雷电防护装置检测报告、河通管【2019】53号准予接入公网通知、河源市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程项目竣工验收备案表、人防工程竣工验收备案表、单位工程竣工验收备案表及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案属于商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合同依法成立并有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，根据本院审理查明的事实，2018年12月26日广东省委省政府印发《河源市机构改革方案》，2019年5月24日，广东省人民政府印发《广东省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案》，2020年3月5日，东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发《关于进一步推进县（区）工程建设项目审批制度改革工作的通知》，要求东源县要加快完善综合窗口建设，要在3月9日前完善场地和设备配置。2020年3月下旬东源县综合窗口开设，被告的竣工验收申请于2020年3月24日受理，在2019年初至2020年3月24日之间，被告的竣工验收申请因为政府机构改革以及建设工程审批制度改革导致无法受理，被告认为无法及时履行合同属于不可抗力的抗辩，本院予以认可。且根据被告向本院提交的证据，自2019年10月已陆续有业主收楼并反映基本正常，虽然不够规范，但被告认为其主观不存在过错并在法定收楼时间已经达到收楼标准的主张，本院予以支持。原告认为被告逾期交付属于违约的主张，属于在履行合同过程中出现不可归责于双方的不可抗力的情形，故原告的主张本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被告因不可抗力不能及时履行合同，但是没有及时通知原告，以减轻可能给原告造成的损失，被告应当承担自己的过错责任，原告在诉讼过程中，没有提供证据证明被告逾期交房造成的实际损失，本院酌情认定被告应当补偿原告按商品房总价款每日万分之一的利率计算原告损失，该损失计算标准从约定交房之日起至被告竣工验收申请受理之日2020年3月24日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告应在本判决生效之日起10内向原告支付逾期交付商品房的损失补偿金，金额自2019年9月1日起以710000元为基数按每日万分之一的利率计算至2020年3月24日，共计人民币14555元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元（按简易程序收取），原告黄新斐负担2725元，被告东源胜业房地产开发有限公司负担2725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员  钟 斌二〇二〇年十二月七日法官助理  吴美玉书 记 员  程 敏