江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2571号上诉人（原审原告）：江苏纽爱迪商业有限公司，统一社会信用代码91321204331292124C，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民中路与西大街交叉口时代广场**楼**东侧。法定代表人：张立夏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王爱荷，女，1981年6月28日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：王威，江苏伟程律师事务所律师。上诉人江苏纽爱迪商业有限公司（以下简称纽爱迪公司）因与被上诉人王爱荷房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2311号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人纽爱迪公司向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审遗漏了诉讼请求。上诉人在诉请中明确被上诉人支付欠缴的电费暂计算至2020年6月30日止计1082.35元，审理中双方亦确认被上诉人截止到2020年6月30日尚欠电费1082.35元，根据租赁合同约定，电费应由被上诉人负担，但一审最终判决时未予以处理。二、一审认定事实不清。因被上诉人逾期缴纳租金、管理费，上诉人要求解除合同，没收被上诉人已经支付的履约保证金和质量保证金,要求支付违约金并赔偿损失等，符合双方租赁合同约定的违约责任条款。一审认可上诉人依据违约责任条款18.1条的约定解除合同，对于履约保证金和质量保证金却适用租赁合同7.6条的约定，明显自相矛盾。上述两条款的适用前提不同。租赁合同第7.6条约定的是合同期内履约保证金和质量保证金的用途，违约责任条款第18.1条则是被上诉人违约导致解除合同时，双方就违约责任所做的约定。一审未能正确区分，导致对违约条款的适用上明显对上诉人不公。三、一审判决使得被上诉人通过违约行为获得利益，不符合法律精神。租赁合同约定给予被上诉人免租期5个月，是基于被上诉人承租商铺三年而给予，被上诉人一共仅支付了约5个月的租金和管理费，最终租赁期限仅为10个月。如双方约定租赁期仅为10个月，上诉人不可能给予5个月免租期。被上诉人单方违约却得到5个月租金和管理费的利益显然不公。被上诉人王爱荷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。关于纽爱迪公司新增加的诉讼请求不属于上诉项目，上诉人可以另案诉讼。纽爱迪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王爱荷立即给付欠缴的租金、管理费、电费共计54789.54元；2.王爱荷支付自2020年5月10日起至实际给付之日期间的违约金（以欠缴金额为本金，按每日千分之二计算）；3.王爱荷承担诉讼费。诉讼过程中，纽爱迪公司变更诉讼请求为：1.解除纽爱迪公司与王爱荷之间的租赁合同；2.王爱荷缴纳自2020年5月28日起至2020年7月30日欠缴的租金、管理费37728.76元；3.王爱荷支付相当于三个月租金的违约金53932.03元；4.王爱荷赔偿纽爱迪公司五个月免租期租金及管理费损失计89886.72元；5.王爱荷支付欠付的电费暂计算至2020年6月30日止计1082.35元；6.王爱荷承担案件受理费及律师费等。一审认定事实如下：一、2019年3月13日，纽爱迪公司（甲方）与王爱荷（乙方）签订租赁合同一份。（一）合同附件二约定：甲方纽爱迪公司将姜堰时代商业广场B218、B219号商铺出租给乙方王爱荷经营女装；租赁面积107.52平方米；租期为2019年10月1日至2022年9月30日，交付日为2019年8月1日，营业开始日为2019年10月1日（即计租起始日）；装修保证金10000元，履约保证金17900元，质量保证金17900元；租金第1个至第2个租赁年度月固定租金按照4元/日/㎡×租赁面积×30.4日，第3个租赁年底月固定租金按照4.2元/日/㎡×租赁面积×30.4日计算；管理费第1个至第2个租赁年度月管理费按1.5元/日/㎡×租赁面积×30.4日，第3个租赁年度月管理费按1.575元/日/㎡×租赁面积×30.4日计算；等等。（二）合同第十六条约定：乙方逾期支付租金、履约保证金和质量保证金、管理费、公用事业费及其他费用累计超过30天的，甲方有权解除本合同，并没收乙方已支付的履约保证金和质量保证金，且乙方应向甲方支付相当于三个月租金（按合同解除日前的月平均租金计算）的违约金，并赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于因商铺空置导致的营业损失、律师费和诉讼费等费用，等等。（三）合同附件三约定：附件二中租赁期限、交付日、营业开始日以后期甲方通知文件为准；该商铺免租期5个月，从开业时间开始计算，暂定本店与商场同期开业；等等。二、案涉商铺于2019年9月28日开始营业。三、泰州市公安消防支队姜堰区大队于2019年12月13日向纽爱迪公司颁发泰姜消安检字〔2019〕第0055号消防安全检查合格证，场所名称为江苏纽爱迪商业有限公司（时代商业广场商业E栋公共区域和非单独申报的商铺）。四、2020年4月25日，纽爱迪公司向王爱荷发送缴纳租金及物业服务费通知函一份，载明：根据租赁合同约定，王爱荷应在2020年5月10日前支付租金及物业费，基于疫情影响，本期租金及物业管理费于2020年5月10日前缴纳，可享受二季度17天免租作为优惠扶持期。逾期未缴纳的，减免取消，按原合同约定缴纳租金及物业管理费。（因王爱荷已缴纳2020年2月28日至2020年5月27日租金，享受2020年2月28日-2月29日免租2天，3月整月减半折算15天免租，合计17天免租期于本期租金扣减。）2020年5月28日至2020年8月27日租金及物业费总计53932.04元，减免7311.36元，实收46620.68元。五、2020年4月27日，王爱荷向纽爱迪公司发送通知一份，载明：合同附件二第5条约定营业开始日为2019年10月1日，王爱荷店租商铺于2019年10月1日开始营业，按照合同约定免租期为5个月，时代商业广场自2020年1月27日至2020年3月14日期间（合计47天）一直处于封闭、停业状态，因新冠疫情不可抗力至双方约定的免租期无法实际履行，如继续按原免租期5个月计算明显不公平，申请将免租期往后顺延47天，等等。六、2020年5月7日，纽爱迪公司向王爱荷发送通知回复一份，载明：2019年10月1日开始营业与租赁合同特记事项第4条中暂定本店与商场同期开业事实不符，实际开业时间为2019年9月28日，免租期应为2019年9月28日至2020年2月27日；纽爱迪公司为减轻商户压力对于2020年一季度应交租金商户给予51天租金减免，但王爱荷一季度1月1日至2月27日处于免租期，本就无需足额缴纳租金及物业费，免租期内商户不重复，不延长免租期，但王爱荷已缴纳2020年2月28日至2020年5月27日的租金，可以享受17天免租；王爱荷应根据合同约定，按照租金催缴函及时缴纳租金；等等。七、2020年5月14日，纽爱迪公司向王爱荷发送租金催缴公告函（二次），载明：纽爱迪公司已明确告知于2020年5月10日前完成本期租金方可享受租金减免。如逾期减免取消，按照合同约定应缴纳租金及物业管理费共53932.04元以及截止实际缴费产生的滞纳金，等等。八、王爱荷于2020年5月29日向纽爱迪公司发送撤店申请函，载明：“本次疫情给整体经济形势及本公司正常销售、经营及资金回笼所造成的巨大不利影响，在此疫情严峻之时，我司危难之际，我们特向贵司提出提前撤店申请，撤店日期为：2020年5月29日”。九、纽爱迪公司与江苏泰乾律师事务所于2020年5月24日、7月19日签订委托代理合同两份，约定：纽爱迪公司为其与王爱荷之间的房屋租赁合同纠纷一案，聘请江苏泰乾律师事务所提供法律服务，律师代理费分别为3000元、6500元。纽爱迪公司于2020年6月11日、7月24日通过银行转账支付了上述款项。江苏泰乾律师事务所向纽爱迪共开具了相应的增值税专用发票。十、审理中，双方确认：王爱荷尚欠电费1082.35元；王爱荷缴纳的装修保证金10000元，履约保证金17900元，质量保证金17900元，纽爱迪公司均未结算退还；王爱荷已于2020年7月30日将案涉商铺交还给纽爱迪公司。十一、审理中，王爱荷提出反诉要求解除合同，后因纽爱迪公司增加诉讼请求要求解除合同，王爱荷申请撤回了反诉，一审法院口头裁定予以准许，并告知王爱荷反诉案件受理费40元由其负担。一审法院认为，纽爱迪公司、王爱荷于2019年3月13日签订的租赁合同及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于纽爱迪公司提出解除租赁合同的诉讼请求，因王爱荷逾期缴纳租金、管理费，纽爱迪公司要求解除案涉租赁合同，符合合同约定的解除条件，且王爱荷亦同意解除案涉租赁合同，双方亦已于2020年7月30日办理了案涉商铺的交接手续，故一审法院对纽爱迪公司的该项诉讼请求予以支持。王爱荷虽提出因案涉商铺未取得消防验收合格证书解除租赁合同其不应承担违约责任，但其在签订案涉合同后未就此提出异议，且案涉商铺已于2019年12月13日通过消防验收合格，纽爱迪公司亦给予了王爱荷自2019年9月28日起5个月的免租期，故对王爱荷的该辩称不予采信。关于纽爱迪公司主张王爱荷欠付的租金、管理费37728.76元，双方对租金算至2020年7月30日均无异议，根据合同约定，2020年5月28日至2020年7月30日的租金、管理费应为37728.76元[（4+1.5）×107.52×30.4×2+（4+1.5）×107.52×3=37728.76]，王爱荷提出应扣除47天的免租期，无事实和法律依据，且纽爱迪公司对此不予认可，故对纽爱迪公司要求王爱荷给付欠付租金、管理费37728.76元的诉讼请求，予以支持。关于王爱荷欠付的电费1082.35元，王爱荷对此不持异议，应由其承担。关于纽爱迪公司主张王爱荷支付违约金53932.03元，按照合同约定王爱荷违约应支付纽爱迪公司相当于三个月租金的违约金，该违约金应为39223.3元（4×107.52×30.4×3=39223.3），故对纽爱迪公司主张的违约金调整为39223.3元。关于纽爱迪公司主张的免租期损失，双方未有约定，亦无事实和法律依据，不予支持。关于律师费，纽爱迪公司为本案纠纷支付了律师费9500元，按照双方约定应由王爱荷承担，故一审法院对纽爱迪公司的该项诉讼请求予以支持。关于履约保证金，其目的是担保承租方完全履行合同，如果承租方违约，则该履约保证金应用于弥补出租方的损失，纽爱迪公司认为按照合同约定不予返还，但双方又在合同中约定了“乙方违反本合同任何条款而应向甲方支付赔偿款或补偿款，甲方有权在履约保证金内扣除相应的金额”，故该履约保证金17900元可以用于抵扣王爱荷违约给纽爱迪公司造成的损失。关于质量保证金17900元，纽爱迪公司亦认为按照合同约定不予返还，但合同约定质量保证金的目的系对王爱荷提供的商品及服务质量提供担保，故该质量保证金亦应当予以返还或者用于抵销王爱荷所欠纽爱迪公司的债务。关于装修保证金10000元，纽爱迪公司对此不持异议，可用于抵销王爱荷所欠纽爱迪公司的债务。综上所述，王爱荷应当支付纽爱迪公司租金、管理费37728.76元，违约金39223.3元，律师费9500元，共计86452.06元，扣减王爱荷缴纳的履约保证金17900元、质量保证金17900元，装修保证金10000元，王爱荷尚应支付纽爱迪公司40652.06元。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、江苏纽爱迪商业有限公司与王爱荷签订的关于姜堰时代商业广场B218、B219号商铺租赁合同于2020年7月30日解除；二、王爱荷于判决生效后十日内向江苏纽爱迪商业有限公司支付租金、管理费、违约金、律师费合计40652.06元（已扣减履约保证金17900元、质量保证金17900元、装修保证金10000元）；三、驳回江苏纽爱迪商业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，减半收取计1958元，由江苏纽爱迪商业有限公司负担977元，王爱荷负担981元（纽爱迪公司同意其预交的案件受理费中的981元，由王爱荷向其直接支付，一审法院不再退还，王爱荷于判决生效后十日内向纽爱迪公司支付）。二审中，上诉人纽爱迪公司提供：1.委托代理合同、江苏长江商业银行转账凭证、江苏增值税专用发票及两张图片，证明上诉人与江苏泰乾律师事务所签订委托代理合同，聘请江苏泰乾律师事务所提供法律服务，代理费6500元。根据租赁合同约定，因被上诉人违约而解除合同的，律师费由被上诉人承担。2.被上诉人6月30日-7月30日期间产生新的电费，该电费产生于被上诉人承租期间，应该由被上诉人承担，故被上诉人合计应付电费1590.82元。被上诉人王爱荷对证据真实性无异议。本院认证认为，被上诉人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。上诉人在一审中并未提出上述两项诉讼请求，其在二审中增加上述两项诉讼请求，其中对于二审律师代理费6500元，因双方未能达成一致意见，上诉人可另行处理。关于电费1590.82元，因二审中，被上诉人对上诉人的该主张予以确认，本院对电费部分直接予以变更。二审审理查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人收取的履约保证金和质量保证金应否在被上诉人应该支付的租金、管理费及违约金中予以扣减；2.上诉人主张的免租期租金、管理费应否支持；3.一审是否遗漏判决欠缴电费？关于争议焦点一，涉案租赁合同因被上诉人王爱荷方逾期缴纳租金、管理费导致解除，王爱荷作为违约方应当承担相应的违约责任。双方在违约责任条款中约定被上诉人违约，则上诉人有权解除合同，没收乙方支付的履约保证金和质量保证金，且被上诉人方应支付三个月租金的违约金，并赔偿相应损失。上述合同条款均是针对被上诉人方违约导致合同解除后需要承担的违约金。原审法院综合王爱荷方撤店原因及全案案情，结合租赁合同中双方对履约保证金和质量保证金的收取目的，对合同约定的违约金予以调整，判决被上诉人承担相当于三个月租金的违约金，符合客观事实，并无不当之处。上诉人纽爱迪公司主张应按照合同条款约定，没收履约保证金及质量保证金并支付违约金，该上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，涉案租赁合同虽约定免租期为5个月，但涉案商铺因疫情原因免租期内部分时间处于封闭、停业状态，且双方对免租期损失并无约定，原审对上诉人主张的该部分损失不予支持，亦无不当之处。关于争议焦点三，双方当事人在一审中确认截止到2020年6月30日的电费为1082.35元。王爱荷实际于2020年7月30日将案涉商铺交还给纽爱迪公司，二审中，纽爱迪公司主张截止到2020年7月30日的电费共计应为1590.82元，庭审中，王爱荷对该主张予以确认。本院对双方确认的电费金额予以调整。经查，一审判决主文部分确遗漏了电费部分，对此本院亦予以纠正。综上，上诉人纽爱迪公司关于电费部分的上诉请求成立，本院对原审判决予以调整，其他上诉理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2311号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2311号民事判决第二项为：王爱荷于本判决生效后十日内向江苏纽爱迪商业有限公司支付租金、管理费、违约金、电费、律师费合计42242.88元（已扣减履约保证金17900元、质量保证金17900元、装修保证金10000元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3916元，由上诉人江苏纽爱迪商业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十二月二十一日书记员 刘 非