江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初4163号原告：王想，女，1990年7月18日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：杨亮，江苏田湾（灌南）律师事务所律师。被告：东海县锦和房地产开发有限公司，住所地：东海县李埝乡驻地李林路北侧。统-社会信用代码：91320722667620048P。法定代表人：王琪顺，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。原告王想与被告东海县锦和房地产开发有限公司（简称锦和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月5日、2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告王某2其委托诉讼代理人杨亮、被告锦和公司委托诉讼代理人蒋海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王想向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金1376300元及逾期办证违约金37000元，合计1413300元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告王想等51位业主分别购买被告开发的翡翠湾小区4号楼和7号楼相关房屋并分别与被告签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2018年8月30日前交房，但直到2020年3月25日被告才申请翡翠湾小区竣工备案，房屋才具备交付条件，被告存在逾期交房行为。《商品房买卖合同》第九条约定，业主要求继续履行合同的，自2018年8月31日起至房屋实际交付之日，被告应当按已付购房款的日万分之一标准支付违约金。另外，《商品房买卖合同》第十五条还约定，被告逾期配合办理房屋产权证的，应当支付逾期办证违约金1000元。翡翠湾小区4号楼和7号楼50位业主将其对被告拥有的逾期交房违约金和逾期办证违约金债权均转让给王想，并约定由王想履行债权转让的通知义务。原告受让债权后，已经委托律师发函并告知债权转让事宜，被告接到债权转让通知后未在规定时间内答复。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。原告为证明其主张提供如下证据：证据一，商品房买卖合同复印件，证明涉案房屋应该在2018年8月30日前交付，第九条约定出卖人逾期交房买受人不要求解除合同的按照日万分之一支付违约金，第十五条约定出卖人逾期办证出卖人还应当支付逾期办证违约金1000元；证据二，协议书复印件一份，证明翡翠湾小区五十户业主（52套房）将其对被告的逾期交房违约金和逾期办证违约金债权转让给原告，由原告向被告主张权利；证据三，翡翠湾小区五十户业主（52套房）债权转让明细复印件一份，证明翡翠湾小区五十户业主共将翡翠湾4号楼和7号楼共计52套房的逾期交房和逾期办证违约金交付给原告，由原告主张权利；证据四，全国组织机构统一社会信用代码公示查询复印件一张，证明被告经营状态正常，住所地为东海县北侧，统一社会信用代码91320722667620048P；证据五邮政EMS快递复印件两份、证据六律师函复印件两份，共同证明原告委托律师向被告邮寄律师函及证据三债权转让明细，履行了告知通知义务。被告锦和公司辩称，2017年至2019年期间，答辩人与王某2其共有人王某1、李某1、任某等人分别签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告等人购买答辩人开发的位于东海县牛山镇中华路西侧，中堤路北侧名为“远洲·翡翠湾”（后更名为“锦和·翡翠湾”）二期第4幢、第7幢相应房产，合同约定的房屋交付期限均为2018年8月30日前；出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在合同履行期间，由于电力工程施工单位连云港东能电力工程有限公司在承担电力工程施工合同中延误工期，导致答辩人逾期交房。2019年5月5日，答辩人向第4幢、第7幢业主交付房产后，部分业主未能及时按照答辩人的收房通知及时收房。上述事实均有证据予以证实。答辩人认为：第一，由于导致答辩人逾期交房是因与答辩人签订《居配工程施工服务合同》的连云港东能电力工程有限公司违约行为造成的，根据《居配工程施工服务合同》和相关法律规定，连云港东能电力工程有限公司应当对答辩人因其违约所造成的逾期交房损失承担赔偿责任。第二，根据原告与购房业主之间订立的债权转让协议，可以证实原告是为了谋取非法的诉讼代理费用而签订的债权转让协议，依法属于无效合同。第三，原告受让的债权是尚未依法确定数额的债权，部分债权属于共有财产所有权产生的债权，该部分转让人所转让的只能是其本人依法享有的债权，因此，在没有得到全部权利人确认债权转让的情况下，原告仅凭借其接受部分债权人转让的债权而对全部债权主张权利，原告的诉讼请求依法不能成立。第四、答辩人在房屋具备交付条件并经政府行政管理部门许可的前提下及时通知应该收房，但是，原告未能按照答辩人的收房通知及时收房，由此造成的逾期收房后果依法应当由原告自负。第五，由于2019年2月21日东海县机构改革开始后，因相关行政部门的三定方案直至2020年1-2月才完成，再加上遭遇新冠疫情，致使房产直至2020年3月才具备办理不动产登记条件，故对其关于取得批准文件时间作为计算违约金的诉求依法不能成立。上述事实，证实答辩人已经按照规定履行了该项义务，原告主张答辩人承担逾期办证违约金的责任的诉讼请求没有事实和法律依据。为了维护答辩人的合法权益，特提出以上答辩，请求法院依法查明事实并对案件作出公正的判决。被告对原告提供的证据质证如下：对原告举证的证据一，真实性合法性关联性均有异议，原告只提供了原告一人的商品房买卖合同，对其他涉案当事人与被告之间签订的商品房买卖合同在本次审理之前的证据交换和开庭审理中均未出示，因此我们认为原告的证据一只能证明原告一人与被告之间存在商品房买卖合同关系。对证据二、三性均有异议，转让协议的出让人是部分业主，依法不能转让其他业主的权利，但是协议中该部分业主是将与其共有的财产所有人的权利擅自处分，该部分权利的转让属于无效的。鉴于该协议存在部分人将其他人的债权一并转让的事实，不能排除损害他人合法权益的行为，而且受让人原告存在利用协议谋取非法利益的客观事实，具体内容见第五条第六条，根据民事诉讼法的规定，一般公民不得代理诉讼案件，更不能利用代理诉讼案件谋取利益，不能有偿代理，因此该协议的相关约定证实了原告是为了谋取非法利益取得了受让债权，其行为涉嫌损害社会公共利益，有影响社会稳定和安全的潜在危险，如果鼓励这样的行为在社会上蔓延，将严重影响社会的稳定，因此这种行为属于无效行为。对于证据三，与证据二观点一致。对与证据四，三性没有异议。对于证据五六，真实性无异议但是由于实际签收的人和送达地址都在李埝乡，被告公司实际办公地址已经转到牛山街道中堤路2号，锦和·翡翠湾，由此导致被告并未及时收到相关材料，对此，我们法院部分材料的送达也产生了延误，该事实在法院处理被告其他案件中也发生过类似事件。但是，代理律师接受委托是基于其委托人与购房业主之间无效的和非法的债权转让关系而产生的委托关系，因此，原告的代理律师发出的律师函也不具有合法性。综上，我们认为原告基于上述证据所主张的诉求不能成立。本院经审理认定事实如下：2017年至2019年期间，锦和公司与王某2王某1、刘某1、李某1、任某等51户分别签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告王想等人购买锦和公司开发的位于东海县牛山镇中华路西侧，中堤路北侧名为“远洲·翡翠湾”（后更名为“锦和·翡翠湾”）二期第4幢、第7幢相应房产，合同约定的房屋交付期限均为2018年8月30日前，合同约定出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年5月5日，锦和公司向第4幢、第7幢业主通知交房，部分业主未能及时按照锦和公司的收房通知及时收房。合同第九条约定，出卖人逾期交房90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2项处理，即买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另外，《商品房买卖合同》第十五条还约定，被告逾期配合办理房屋产权证的，应当支付逾期办证违约金1000元。原告王想等51户（53套房产）已按照合同约定支付了购房款，（当事人缴纳购房款具体如下：王想、王某1429727元；李某1、梁某611480元；卞某、任某617102元；宋伍丹、刘某2638469元；刘某1、秦某618508；赵梦楠625537元；陆某、滕某632565元；何某、王大拽435350元；葛某1、汪某690199；葛某1、汪某623006；王某3、冯某1623006元；包某、支某611761元；陈某1、刘某3625818元；马某1、陈某2629754元；李某2、王某4621319元；刘某4、陈某3406350元；刘某4、陈某3426624元；罗某、王月牙445337元；韩柯南434381元；杨可647349元；庞某、刘某5530096元；唐某、陈某4671725元；张某1、张某2538634元；沈秋鹏633638元；沈某、冯某2628098元；王某5、姜蹦蹦632253元；张某3、庄某629483元；张某4、李某3552224元；赵怡诺639836元；朱某1、王某6621016元；范贤道632307元；陆启友618193元；袁光平551809元；张江波、许某1629484元；刘某6、鲁常州635130元；许某2、耿某559760元；王某7、马某2639364元；邵某、周某1548123元；刘某7、陈某5548000元；马某3、韩某583232元；朱文豪550988元；宋某、葛某2548518元；朱某2、侯某635271元；陆进633719元；柴海艳615370元；葛某3、王某8626662元；王某9、李某4601090元；钱某、钟某616923元；李某5、高某570878元；焦某、黄某604079元；尚良朋613555元；陈某6、周某2618789元；宋书豪616782元）合计缴纳总房款为31268668元。查明，王想和刘某1等达成债权转让协议，内容载明：“协议书甲方（受让人）：王想乙方（转让人）：49户业主，签名详见签章页鉴于，甲、乙双方均为东海县翡翠湾小区业主，东海县錦和房地产开发有限公司（以下简称锦和公司）为翡翠湾小区开发商。锦和公司存在逾期交房及逾期办证问题，甲乙双方为便于向锦和公司主张权利，经平等友好协商，一致达成以下约定：一、乙方将其对锦和公司享有的逾期交房违约金和逾期办证违约金权利转让给甲乙，由甲方直接向锦和公司主张。本协议签订后，乙方负责履行通知义务。待甲方从锦和公司取得收益后，按照每户实际获得法院支持的收益扣除该户成本后，甲方在收到款项的三日内一次性返还给乙方每户业主。未获法院支持的业主无权要求甲方或者乙方其他业主平均分配收益。二、除履行通知义务外，乙方还将配合向甲方提供包括但不限于《商品房买卖合同》附件五、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、债权转让通知书及邮寄信息、物业费交费收据或者发票和不动产权证复印件等资料。三、甲、乙双方同意，以每套房屋为1户业主，甲方为1户业主，乙方为49户业主（其中2位业主各持有两套房屋各按2户计算），本协议一共涉及50套房屋、48户业主。四、因乙方某一户或某几户提供信息不真实或者无法达到锦和公司逾期交房、逾期办证目的导致法院判决的金额低于甲方主张金额的，乙方未被支持的某一户或某几户无权要求甲方或者乙方其他债权被支持的业主将获得法院支持的收益中的全部或部分转让给未获分配的业主。五、甲方受让乙方债权后，向锦和公司主张权利过程中可能产生的诉讼成本费用包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、公告费、鉴定费等。以上费用不一定发生，如果发生，除律师费按照本协议第六条约定外，其他本条约定的费用由甲方和乙方所有人按照户数均摊。如涉及执行，执行费用由被执行人（即锦和公司）承担。诉讼成本计算方法为：单户诉讼成本=(诉讼费+保全费+保全担保费+公告费+鉴定费+其他诉讼过程中必须发生且有正规发票的费用）/49户。其中诉讼费、保全费或者其他由原告垫付，法院判决被告承担的费用，在实际取得后，按照上述方法分割为50份，返还给业主。六、甲、乙双方聘请律师的费用按照50户×500元=25000元计算，每户承担500元，由甲方代为收取并直接支付给律师。甲方委托律师后，该费用如因律师原因不再代理案件，可全退还，其他原因不再退还给50户业主。七、双方确认，甲方只是无偿代替乙方提起诉讼，乙方中某一户如因自己原因未能获得收益的，与甲方无关。八、乙方承诺，《商品房买卖合同》或者不动产权证上登记为两个人或者超过两个人的，任何一个人在本协议上签字即视为本户其他共同共有人或者按份共有人均同意签字。九、乙方同意，在甲方实际从法院或锦和公司拿到逾期交房违约金和逾期付款违约金之前，无需先行垫付乙方根据生效判决可以取得的金钱利益。十、本协议正本一式贰份，甲方持有一份，律师持有一份。甲乙双方签字后，曱方将本协议拍照发送至微信群内。甲乙双方认可，微信群内的本协议拍照件为本协议副本，乙方自行打印视为持有本协议原件。十一、本协议一式贰份，双方签字生效。甲方：王想（签名）乙方：刘某1等人签名”。另查明，涉案第4幢、7幢楼竣工时间是2018年9月14日，由东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证为证。第二次庭审中，被告称对原告第二次提供《关于逾期交房违约金和逾期办证违约金债权转让给王想的情况说明》的三性不予认可，首先该证据分为正反面，正面的情况说明没有当事人的签名或捺印，也没有单独所有的十二个当事人确认，而且反面的当事人签名由于没有附当事人身份证明，部分签字内容与原告代理人原来在庭审期间提供的签字页的内容不一致，签名特征也不相符，因此不能证明该页中当事人的签字是当事人本人签署，以及情况说明的内容是签字人的真实意思表示，因此该证据不具有真实性合法性和关联性，不能作为认定案件事实的证据。本院认为，王想等人与锦和公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。原告王想等51户（53套房产）已按照合同的约定支付相应的购房款，锦和公司应当在约定的时间交付涉案房产。关于被告锦和公司辩称主合同约定的交付条件批准文件,因政府部门机构改革的影响无法及时办理：根据被告提供的东海县住建局和东海县应急管理局分别于2020年1月31日和2月25日的三定方案公布时间表以及东海县住建局的机构职能信息，证明2020年1月31日以前涉案住宅的安全方面质检责任由原东海县公安消防大队变更为东海县住建局，直至2020年1月31日才确定该项职能并实际履行职责，由此导致涉案工程虽然在2018年9月14日竣工，直至2020年3月才依法办理工程备案证明，被告逾期办理工程交付批准文件是因政府职能变更因素导致的未及时办理。另根据《商品房买卖合同》第八条交付期限…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、非出卖人原因未取得交付批准文件（如政府部门或有关政策法规等因素）出卖人在发生之日起内告知买受人的。被告通过协调相关政府部门并通知当事人领房。故被告于2019年5月5日通知4号楼和7号楼业主交付行为符合法律规定，也符合交付标准，原告的接收房屋的行为也视为对交付条件的认可。逾期交房违约金计算问题，因被告未按照合同的约定期限交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。起始日期应当自最后交付期限的第二天起即2018年8月31日开始计算，按照原告等人已缴纳的购房款，按日万分之一计算至通知交房的时间为止，即计算至2019年5月5日。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，….”债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，原债权人刘某1等52户对被告锦和公司享有的债权合法有效，理应受法律保护。现刘某1等52户将其对被告锦和公司享有的债权转让转让给原告王想，原告受让该债权转让后通过邮寄债权通知书及转让协议的方式将债权转让的事由告知被告，被告应当向原告清偿上述债务。原告王想受让的债权及其自身享有的债权包括两部分：1、逾期交房违约金可以确定为涉案购房总价款×违约天数（自最后交付期限的第二天起即2018年8月31日开始计算至2019年5月5日）×日万分之一，即购房总价款31268668元×违约天数248天×日万分之一=775462.97元。对超出的部分本院不予支持。2、原告主张的逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，被告逾期配合办理房屋产权证的，应当支付逾期办证违约金1000元。本案中共有37户要求支付办证违约金，共计37000元，不违反法律规定，本院予以支持。至于被告追加连云港东能电力工程有限公司作为本案第三人，辩称逾期交房是因连云港东能电力工程有限公司违约行为造成的。因连云港东能电力工程有限公司和本案不是相同法律关系，本案不作处理，若逾期交房是连云港东能电力工程有限公司违约行为造成的，被告可以另行起诉。综上，原告王想的诉讼请求本院部分支持，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告东海县锦和房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告王想775462.97元（逾期交房违约金以支付的总购房款人民币31268668元为基准，按照日万分之一，从2018年8月31日起计算至2019年5月5日止即775462.97元）及逾期办证违约金37000元。二、驳回原告王想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17520元，由被告东海县锦和房地产开发有限公司负担（已由原告预交，待被告给付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费17520元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  刘兆柱人民陪审员  杨奋强人民陪审员  王 超二〇二〇年十二月四日法官 助理  王**玲书 记 员  陶 桃上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。