上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77779号原告：王涤，女，1969年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：杨国荣，男，1960年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区环湖西二路******。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟，女。原告王涤、杨国荣与被告上海中原物业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王涤、杨国荣，被告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王涤、杨国荣(以下统称原告)向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)53,100元；2.判令被告支付原告减免的2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金29,437元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月8日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告继续承租原告上海市浦东新区巨峰路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限延长至2021年7月2日，2018年7月3日至2019年7月2日期间的月租金为27,413.80元，2019年7月3日至2020年7月2日期间的月租金为30,155.20元，2020年7月3日至2021年7月2日期间的月租金为33,668.25元。2020年2月，被告提出由于生意不好，要求免除一个月租金29,437元，且口头及微信承诺继续履行合同至2021年7月2日，在合同期内不再要求减免或降低租金。原告相信了被告承诺，免除了被告2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金29,437元。2020年4月，被告又要求原告减低租金或免除一个月的租金，原告未予同意。之后，被告在没有提前告知原告的情况下，在涉案房屋的旁边扩大规模重新租赁了2间商铺，在原告的追问下，被告才告知其决定在2020年7月2日违约提前解除合同。为此，原告在2020年6月30日向被告邮寄了告知书，被告收到后明确答复会按照合同要求进行违约赔偿。原告认为，被告应根据合同约定支付首月租金的2倍即53,000元作为违约金，且应支付原告已免除期间的租金，但被告仅愿意支付首月租金金额的违约金，双方未能达成一致意见，故原告诉至法院，要求判如所请。上海中原物业顾问有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.确认系被告提前解除合同，愿意依照合同约定，承担一个月租金的违约金，因有租赁保证金15,000元尚在原告处，故要求扣除租赁保证金外另行支付12,413.80元作为违约金，租赁保证金不要求返还。2.不同意支付已减免的租金，原告已签字确认减免，不应反悔。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为原告。2018年6月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定被告继续承租原告涉案房屋，续签租赁期限至2021年7月2日。2018年7月3日至2019年7月2日期间的月租金为27,413.80元，2019年7月3日至2020年7月2日期间的月租金为30,155.20元，2020年7月3日至2021年7月2日期间的月租金为33,668.25元，租金一个月一付，原租赁合同中的租赁保证金15,000元作为本合同的租赁保证金。合同第8.2条款约定“一方根本性违约的，守约方有权单方面解除本合同，违约方须致付(支付)守约方违约金为本补充协议约定的首月租金的壹倍……”合同签订后，被告继续使用涉案房屋。2020年2月6日，原告签字确认了原告作为甲方，出租方，被告作为乙方，承租方的《租金减免协议》，该协议主要内容为“……鉴于乙方承租甲方位于上海市浦东区巨峰路XXX号作为经营场所，双方签署了房地产租赁合同，保持良好的合作关系；又鉴于武汉新型冠状病毒性肺炎疫情导致全国各地生产、经营受到严重影响，特别是以人员当面洽谈、查看、决定为主要经营方式的房地产经纪行业，不仅在延迟开工期完全无法营业，亦在复工后经营仍受到严重影响；同时上海中原积极配合疫情防控、切实保障广大客户及员工的健康和安全，勇于承担社会责任；甲方愿意与乙方共度疫情造成的难关，乙方对此深表赞赏和感谢，双方约定如下：1、甲方同意对2020年2月1日起至2020年2月29日期间的租金及物业管理费用予以免除，乙方无需支付，已经提前支付的自动冲抵后续的租金；2、甲方同意对2020年/月/日起至2020年/月/日期间的租金及物业管理费用予以减半收取，即乙方按照每月人民币/元的标准支付，已经提前支付的多余部分自动冲抵后续的租金；本协议自双方签章后生效，并作为原租赁合同的组成部分。乙方再次赞赏和感谢甲方的支持。”协议尾部甲方处由原告签名署期，乙方处空白未盖章署期。2020年7月2日，被告搬离涉案房屋，原、被告进行了交接。被告付清了截止至2020年7月2日的租金，其中2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金原告予以了免除。现因原告认为被告提前解除合同，应向其支付两个月租金作为违约金并支付已免除的租金29,437元，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)被告店长与秘书(财务)之间的微信聊天记录截屏打印件、王涤与被告店长曾利之间的微信聊天记录截屏打印件，证明在谈减免2020年2月租金的时候，被告答应后续不再要求减免租金，但实际后面又要求减免租金。经质证，被告表示对该组证据的真实性予以认可，但认为就是商谈了一下减免租金的事情。因被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。(2)涉案房屋照片打印件，拍摄时间为2020年5月29日，证明被告有员工30多位，并非被告微信中所述的只有5位。经质证，被告表示对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。因被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。(3)告知书及邮件交寄单收据，证明2020年6月30日原告向涉案房屋及被告总部邮寄了告知书，就合同的履行给被告方案的选择。经质证，被告表示告知书其没有收到过，故真实性无法确认。本院当庭查询EMS物流跟踪记录，经查询显示，发送至涉案房屋地址的邮件系2020年6月30日寄出，2020年7月月1日同事代收；发送至上海市浦东新区国耀路XXX号鲁能国际中心C座18楼的邮件系2020年6月30日寄出，2020年7月1日案外人朱某某代收。对此查询记录，被告表示无异议。2.原、被告确认就涉案房屋签订的《补充协议》于2020年7月2日解除。原告认为合同第8.2条款约定的“首月租金的壹倍”为首月租金27,413.80元×2。被告则认为合同第8.2条约定的“首月租金的壹倍”为首月租金27,413.80元×1。对于租赁保证金15,000元，原告认为因被告违约，合同虽未约定，仍应予以没收，被告则要求在本案中抵扣违约金。本院认为，原、被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告要求被告支付违约金53,100元。被告确认其系违约提前解除合同，愿意将租赁保证金15,000元抵扣违约金后另行支付违约金12,413.80元。双方对被告违约解除合同，应承担违约责任并无争议，主要争议在对《补充协议》第8.2条款约定的“一方根本性违约的，守约方有权单方解除合同，违约方须致(支)付守约方违约金为本补充协议约定首月租金的壹倍”中“壹倍”的理解。但从该条款字面理解，并无增加一倍或额外一倍的意思，故被告需向原告支付的违约金数额等同双方确认的首月租金数额27,413.80元。被告要求将已付租赁保证金予以抵扣，原告表示租赁保证金已没收，但合同并未约定被告违约，原告可没收租赁保证金，故本院采纳被告的意见，将其已付的租赁保证金15,000元用于抵扣违约金，即被告仍应向原告支付违约金12,413.80元。原告另要求被告支付已减免的2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金29,437元，因其认为免除的条件在于被告承诺将租赁合同履行完毕，但其未提供证据证明免除租金系双方附条件的约定，故对原告要求被告支付已免除的租金29,437元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王涤、杨国荣违约金12,413.80元(被告支付至原告处的租赁保证金15,000元已抵扣)；二、驳回原告王涤、杨国荣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,863元，减半收取计931.50元，由原告王涤、杨国荣负担622.50元，由被告上海中原物业顾问有限公司负担309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十二月九日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。