文书内容重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0238民初3959号原告：中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行，住所地重庆市巫溪县柏杨街道春申大道**，统一社会信用代码91500238451905255T。负责人：滕刚伟，系该行行长。委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤山，重庆三真律师事务所律师。被告：吴显美，女，1989年11月11日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆昌满房地产开发有限公司，住，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道重百购物休闲广场**一社会信用代码91500235666438156L。法定代表人:牟云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡雪锋，系该公司办公室工作人员，特别授权。原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行（以下简称农行巫溪支行）与被告吴显美、重庆昌满房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行巫溪支行的委托诉讼代理人杨永志，重庆昌满房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡雪锋到庭参加诉讼，被告吴显美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行巫溪支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴显美应当立即清偿截止2020年10月20日前借款本金272667元，利息18649.10元、罚息1228.94元、复利835.43元；剩余罚息以借款本金272667元为基数，按贷款执行利率上浮50%，从2020年10月21日起计算至借款本息结清之日止；剩余复利(以欠付的利息及罚息之和)19878.04元为基数，按贷款执行利率上浮50%，从2020年10月21日起计算至借款本息结清之日止；若遇利率调整，执行利率自调整后次年的1月1日执行；2、判令被告吴显美向原告支付律师代理费980元；3、判令被告重庆昌满房地产开发有限公司为前述债务（第1、2项诉讼请求)承担连带保证责任；4、判令原告对被告吴显美提供的位于巫溪县××街道××小区××号房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款在前述债权(第1、2项诉讼请求)范围内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月9日，被告吴显美与重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（以下简称国梁公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买巫溪县××街道××小区××号号房屋。为支付前述购房款，2014年5月12日被告吴显美向原告申请贷款36万元；2014年6月5日双方签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为36万元；借款用途为购买巫溪县××街道××小区××号房屋；借款期限为180个月，以借款凭证为准；借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率执行，借款期间若遇中国人民银行利率调整，执行利率自利率调整后的次年1月1日调整；本合同记载的借款金额、借款期限、利率(利率调整按本合同约定的规则执行)等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分；支付方式为被告吴显美委托原告将借款汇入指定账户；还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日；担保方式为阶段性保证加抵押，阶段性保证人为国梁公司，保证方式为连带责任担保，保证期间从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，抵押担保以巫溪县××街道××小区××号房屋作抵押担保，担保范围包括本合同下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金以及实现债权产生的律师费、诉讼费、保全费等费用；违约责任为借款人未按约定归还借款本金，贷款人自逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直到本息清偿为止；逾期期间，若遇中国人民银行同期人民币贷款基准利息调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息包括罚息，根据相关规定计收复利；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；如借款人未按期足额偿还借款、未按约定使用借款等，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保物权；如贷款人通过诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、担保人应承担贷款人支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款人、担保人与本合同相关的法律文书包括诉讼文书，借款人、担保人填写的地址为送达地址，借款人填写的送达地址为巫溪县××乡××村。2014年5月12日被告吴显美用巫溪县××街道××小区××号房屋为前述贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号为319渝预告（2014）字第×××××号。2014年6月5日原告向被告发放贷款36万元，执行利率为7.205%，逾期利率为10.8075%。截止到2020年10月20日，被告吴显美欠到原告借款本金272667元，利息18649.10元、罚息1228.94元、复利835.43元。2020年1月16日，国梁公司变更为重庆昌满房地产开发有限公司。原告多次催收无果。被告吴显美未答辩。被告重庆昌满房地产开发有限公司辩称，原合同进行了预告登记，也办理了抵押权预告登记，故应该由被告吴显美承担责任，重庆昌满房地产开发有限公司不承担责任。同意原告对巫溪县××街道××小区××号号房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款优先偿还前述债权。当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。本案经审理认定如下事实：2014年5月9日，被告吴显美与国梁公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买国梁公司销售的巫溪县××街道××小区××号房屋，房屋总价519820元，于合同签订之日支付首付款159820元，余下尾款36万元办理银行按揭贷款。2014年6月5日，原告农行巫溪支行与被告吴显美、国梁公司签订《个人购房担保借款合同》，由第一部分通用条款和第二部分特别条款组成。合同通用条款。通用条款对借款、先决条件、提取、还款、声明、担保、违约责任等一般事项进行了约定，其中9.1条为连带责任保证担保、9.2条为抵押担保、9.3条为阶段性保证担保+抵押；第11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；第11.3条经锭，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；第11.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放贷款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施……（2）借款人未按期足额偿还借款……；第11.8条约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同特别条款约定了借款用途为购房和房屋位置为巫溪县××街道××小区××号号；借款期限180月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告国梁公司账户；还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日；借款采用阶段性保证+抵押方式提供担保，由阶段性保证人国梁公司按9.1和9.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3条约定提供抵押担保；抵押物为被告吴显美在被告国梁公司处购买的房产；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告吴显美在借款人和抵押人处签名捺印，被告国梁公司在保证人处盖章。2014年5月12日，被告吴显美出具同意房产抵押承诺书，并与原告于2014年6月5日签订重庆市房地产抵押合同，办理了预购商品房抵押权预告登记。被告吴显美购买的本案房产至今未取得房屋产权证，也未办理房屋抵押权登记。2014年6月5日，原告向被告吴显美发放贷款36万元并存入国梁公司账户，借款凭证载明借款日期为2014年6月5日，到期日期为2029年6月4日，执行年利率7.205%，逾期年利率10.8075%。被告告吴显美于2019年7月22日归还该年6月20日前该次到期本金1711.89元、利息1232.42元、罚息11.92元和复利8.58元，后未再还款。截止2020年10月20日，被告吴显美尚欠原告借款本金272667元、利息18649.10元、罚息1228.94元、复利835.43元。还查明，原告农行巫溪支行（甲方）于2020年10月13日与重庆三真律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，乙方接受甲方的委托，指派杨永志、刘凤山律师作为甲方的代理人，就甲方贷款诉讼为甲方提供代理一审、二审、再审、执行和其他工作的代理服务，并约定采取涉诉讼每笔980元支付代理费，最终按实际回收金额（除律师代理费和诉讼费）和期限确定代理费。原告于2020年11月25日支付了律师代理费980元。还查明，2020年1月16日，国梁公司变更名称为重庆昌满房地产开发有限公司。本院认为，原告农行巫溪支行与被告吴显美之间的金融借款合同成立并有效，原告向被告吴显美发放了贷款，被告吴显美也应当按照合同约定及时归还贷款本息。被告吴显美未按期归还贷款本息，原告有权按合同约定要求被告提前归还借款，故对原告要求被告吴显美归还下剩借款本金及资金利息的诉讼请求，本院予以支持。对借款执行利率，本院按双方签订的借款凭证予以确定，逾期还款利息和复利按年利率10.8075%执行；2020年10月20日前的利息为20713.47元；自2020年10月21日起至清偿完毕之日止，以下欠本金353731.85元为基数按年利率10.8075%计收罚息，以2020年10月20日前的应付未付利息19878.04元为基数按年利率10.8075%计收复利。原告主张的律师代理费系为实现债权而发生，符合合同约定，本院予以支持。被告吴显美以所购房产为本案借款提供抵押担保并签订抵押合同，但仅办理了抵押权预告登记，该房产未取得房屋权属登记，也未办理房产抵押登记，抵押权未能设立，故原告要求对房产进行折价、拍卖或变卖，并以所得价款对本案债权优先受偿的诉讼请求，本院不予支持；按合同约定，被告重庆昌满房地产开发有限公司承担保证责任的情形持续至今，应对本案借款本息和实现债权费用等债权承担连带责任保证，故对原告要求被告重庆昌满房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴显美于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行借款本金272667元元及资金利息（利息计算方式为：2020年10月20日前的利息为20713.47元；自2020年10月21日起至清偿完毕之日止，以272667元为基数按年利率10.8075%计收罚息，以19878.04元为基数按年利率10.8075%计收复利）；二、被告吴显美于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行律师代理费980元；三、被告重庆昌满房地产开发有限公司对本判决第一、二项给付义务承担连带责任；被告重庆昌满房地产开发有限公司承担给付义务后，有权向被告吴显美追偿；四、驳回原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2850.35元、财产保全费2120元，由被告吴显美、重庆昌满房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  胥仲伦二〇二〇年十二月二十八日书记员  贺 琴