四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0421民初1001号 原告（反诉被告）：刘明芬，女，1969年12月3日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市米易县，住四川省攀枝花市米易县。 被告（反诉原告）：朱小林，男，1989年4月28日出生，汉族，农村居民，户籍所在地：四川省攀枝花市米易县，住四川省攀枝花市米易县。 刘明芬诉朱小林、朱小林反诉刘明芬房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年9月15日、2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘明芬、被告朱小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘明芬向本院提出本诉诉讼请求：1.由朱小林支付自2020年7月1日至2021年7月1日房屋租金30000元；2.朱小林于租赁期限届满后需恢复刘明芬出租房屋三处窗户防盗栏及两道门。否则，朱小林需支付刘明芬恢复费用3500元。诉讼过程中，刘明芬放弃第2项诉讼请求。 事实和理由：2018年7月1日，刘明芬与朱小林签订了《房屋租赁合同》。刘明芬将位于米易县××乡××路××号的自建房一楼出租给朱小林使用。租赁期限自2018年7月1日起至2021年7月1日止，租赁期三年，租金为每年30000元，每年支付租金的期限为7月1日起至8月1日止。朱小林在已支付2018年7月1日至2020年7月1日两年租金的情形之下，于2020年6月18日自行搬离合同所涉出租屋，未按合同约定期限支付第三年房屋租金30000元。为此，刘明芬向本院提出如上诉讼请求。 朱小林答辩称：《房屋租赁合同》约定租赁期限为三年，一楼归朱小林使用。刘明芬却两次撬开朱小林合同所涉出租屋大门。加之，刘明芬在楼下喂猪，对朱小林网吧经营造成收入下降的严重影响。因此，朱小林拒绝向刘明芬支付租金。 朱小林向本院提出反诉诉讼请求：1.解除朱小林与刘明芬签订的《房屋租赁合同》；2.刘明芬支付朱小林电脑修理费32000元、电脑损失费5000元，合计8200元；3.刘明芬支付朱小林违约金20000元；4.刘明芬向朱小林返还其扣留的椅子21张、吧台1张、饮水机1台、花盆两盆、电脑桌1张。 事实和理由：2018年7月1日，朱小林与刘明芬签订了《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方将湾丘五七北路15-1号一楼全部租给乙方使用，时间从2018年7月1日至2021年7月1日止；租金一年一付，每年的7月1日至8月1日交清一年的房租，每年30000元，三年期间房屋租金不变；本协议双方共同遵守，不得违约，如一方违约给一方造成损失的，由违约方赔偿另一方的全部损失，并赔偿违约金20000元。”合同签订后，朱小林在合同所涉出租屋内开设了网吧，并支付了两年的房屋租金。事后，刘明芬一直在负一楼养猪，臭味熏到了一楼网吧，导致朱小林的顾客越来越少。朱小林多次交涉，刘明芬拒不整改。2020年6月21日，朱小林因有事将网吧临时关闭，刘明芬为方便上楼（另有一通道）将网吧门撬开。6月25日晚，朱小林网吧停业将电闸拉下，刘明芬再次将网吧门锁撬坏并将电闸合上，造成网吧通电后四台电脑当场烧毁。其中，三台电脑经修理修复，修理费为3200元；一台电脑无法修复，造成财产损失5000元。刘明芬的行为造成朱小林合同所涉出租屋内无法从事正常经营。朱小林找好另行租房经营网吧。朱小林在搬离合同所涉出租屋时，被刘明芬强行扣留的物品为：椅子21张、吧台1张、饮水机1台、花盆两盆、电脑台桌1张。由此，朱小林认为，刘明芬在负一楼养多头猪，造成恶劣的环境和粗暴的撬锁行为，设置各种障碍，致使朱小林无法经营网吧，房屋租赁合同根本无法履行。刘明芬严重违约行为，损害朱小林的合法权益。故向本院提出如上反诉请求。 刘明芬辩称：不同意解除与朱小林签订的《房屋租赁合同》；朱小林电脑断电以后，刘明芬为朱小林安装了智能电表，朱小林向电表充值了10元电费，朱小林欠费后将一二楼共用通道的门两次锁上。第一次，二楼茶楼老板电话告知刘明芬，朱小林不在客人无法上楼，刘明芬在没有办法的情况下夹锁撬门；第二次，刘明芬当时在猪场，茶楼老板电话告知刘明芬，朱小林再次锁门，客人无法上楼。刘明芬答复，所有损失都应由朱小林承担。后来茶楼老板叫人将门撬了。因此，刘明芬不承认朱小林诉请的电脑损失费；朱小林在《房屋租赁合同》未到期的情形下，不仅不交租金，反而擅自搬离合同所涉出租屋。因此，刘明芬不承认其违约金的诉请；朱小林分别于2020年6月18日、24日、27日三次从合同所涉出租屋内搬走物品。其中，2020年6月24日，刘明芬因朱小林搬物品向派出所报案。派出所明确表示，合同所涉出租屋内物品不能动。2020年6月27日，朱小林让其网管来搬物品，被刘明芬阻止，刘明芬事后将朱小林所剩物品归总，放置于一个房间内。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：刘明芬提交的《房屋租赁合同》、照片、刘明芬与朱小林微信聊天记录；朱小林 提交的《房屋租赁合同》；本院于2020年11月26日召集当事人双方签字确认的《财产清点清单》。对此，对此，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.刘明芬提交的《证明》（证明人：邹某），其内容为：证明人全部使用原天翔网吧房子主人（刘明芬）一楼。该楼有一条经过网吧的过道。证明人租用10年后门完好转让朱小林。防护栏由朱小林不租后还原。刘明芬在出租屋后修有猪圈一间，用以证明朱小林承租之前的过道、设施设备及猪圈情况。 朱小林承认答应邹某退房时修复防盗栏，对《证明》所涉的其他内容均不认可。 本院认为，刘明芬提交的《证明》，系证人邹某出具的书面证言，无法确认其客观真实性。故对该证据，本院不予采纳。 2.朱小林提交了以下证据： 1）照片（猪圈、动物粪便、损坏的门锁、损坏的电脑）、《米易县公安局当场处罚决定书》（部分）、微信聊天记录、《收据》、《收款收据》及电话录音（朱小林与邹某），用以证明：租赁期间，刘明芬在网吧屋后猪圈喂猪，猪圈的臭味导致网吧收入大幅度下降；刘明芬喂养的哈士奇狗随地大小便、在网吧过道堆放杂物被公安机关现场处罚，均对网吧的经营造成了不良影响；刘明芬两次撬门并损坏了朱小林电脑四台，造成财产损失。 刘明芬对上述证据的质证意见为：在疫情期间，刘明芬因屠宰场不准关猪，将猪圈作为待屠宰猪临时关放点；朱小林所称哈士奇狗随地大小便、在网吧过道堆放杂物被公安机关现场处罚，均与刘明芬无关；刘明芬只承认2020年6月21日撬门事实，否认6月25日撬门的事实。但刘明芬否认损坏朱小林电脑的事实。 2）证人石某的证言，其证言那内容为：2020年2月至4月期间，证人担任朱小林网吧的网管。其后，证人偶尔来朱小林网吧帮忙。二楼茶楼的客人要经网吧前门进出。茶楼客人打麻将很吵，经常在凌晨三四点钟叫证人开门。网吧的后门出去就是猪圈。猪圈一直在喂猪，太阳一出来，猪圈的气味就影响到网吧的空气。6月份，证人从朱小林处得知，上网的人反映网吧太臭、茶楼吵得很，朱小林想找个新的地方。证人只是从上网的人及朱小林本人处得知网吧门被撬。朱小林经营的网吧2-4月份因疫情影响生意不好，6月份的生意还可以。 3）证人郭某的证言，其证言内容为：证人除了2020年3月至5月，一般都在朱小林网吧上网。6月份，朱小林的网吧生意时断时续。网吧一直有猪屎臭味。天气热的时候，网吧的空调机噪音太大，一般不让开，空气很闷。开窗一大股猪屎臭味。证人曾为朱小林网吧搬过两次东西。第一次，房东报了警。警察将朱小林、刘明芬叫到了派出所。朱小林回来后就说不搬了。第二次，房东不让搬，网吧内的东西未搬完。证人一次与朱小林等人吃完饭后，发现网吧门被撬，但不知何人所为。 刘明芬对证人石某、郭某证言的质证意见为：石某与朱小林系朋友关系。其证言内容存在虚假；对郭某的证言不认可。朱小林第一次搬东西时，刘明芬并未报警，而且朱小林搬了多半的东西。只有刘明芬关猪在猪圈时，才存在猪屎臭的问题。 本院认为：诉讼过程中，朱小林放弃刘明芬喂养的哈士奇狗随地大小便、在网吧过道堆放杂物被公安机关现场处罚，均对网吧的经营造成了不良影响的主张。因此，朱小林所提交的相关照片（动物粪便）、《米易县公安局当场处罚决定书》（部分），与诉争事实无关联性，本院不予采纳；刘明芬否认6月25日撬门。与此同时，朱小林也自认，无法确认6月25日撬门、合电闸系何人所为。因此，朱小林提交的照片（损坏的门锁、损坏的电脑）、微信聊天记录（悟道人生）、《收据》、《收款收据》，与诉争事实无关联性，本院不予采纳；电话录音（朱小林与邹某），因缺乏完整性、真实性，本院不予采纳；朱小林针对刘明芬在网吧后门养猪产生的恶臭，导致网吧经营收入大幅度下降的主张，提交的照片（猪圈）、证人石某、郭某的相关证言及微信记录（距离产生美）不能够达到其证明目的。且在当事人无异议的刘明芬与朱小林微信聊天记录中，仅证明朱小林网吧入不敷出，加之其工地出事而退租，并未以刘明芬养猪恶臭导致网吧经营收入大幅度下降提出退租。因此，前述证据不具有证明力，本院不予采信。另，证人石某有关二楼茶楼需经网吧前门进出的相关部分证言，与案涉租赁房屋使用现状相符。对该部分证言，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月1日，朱小林（乙方）自案外人邹某处受让网吧后，与刘明芬（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定：“一、甲方将______1楼全部租用给乙方使用，时间从2018年7月1日至2021年7月1日止。租金一年一付，每年的7月1日至8月1日交清一年的房租，每年30000.00元（大写：叁万伍仟元整），三年期间房租不变。┅┅六、本协议双方共同遵守，不得违约，如一方违约给另一方造成损失的，由违约方赔偿另一方的全部损失，并赔偿违约金20000.00元（大写：贰万元整）。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。八、本协议双方签字之日生效。”合同签订后，朱小林在合同所涉出租屋内经营网吧，向刘明芬支付了2018年至2019年、2019年至2020年房屋租金各30000元，合计60000元。至今，朱小林未在2020年7月1日至8月1日期间，向刘明芬支付2020年至2021年房屋租金30000元。 2020年6月13日、14日，朱小林通过微信聊天方式，以网吧入不敷出、工地出事为由，自愿刘明芬补偿一个月房屋租金，向刘明芬提出解除合同，未获其同意。刘明芬回复朱小林，合同满期后再说。2020年6月18日，朱小林通过微信聊天方式告知刘明芬，若刘明芬不接受其退租条件，将直接退租。同时，朱小林承认其退租行为确实违约。但认为刘明芬出租的二楼要经过其承租的一楼，刘明芬并未严格按合同，将一楼全部交由其使用。同日，朱小林组织人员将一部分网吧物品搬离合同所涉出租屋。2020年6月19日，朱小林通过微信向刘明芬支付了2019年至2020年所欠房屋租金1000元。刘明芬通过微信聊天方式，要求朱小林修复合同所涉出租屋防护栏。2020年6月20日，刘明芬通过微信聊天方式告知朱小林，已知晓朱小林在隔壁租房子，要求朱小林退租不能搬东西；朱小林则回复称，将在次日（21日）关闭网吧前门。2020年6月21日，朱小林锁了网吧前门。刘明芬通过微信聊天方式要求朱小林到场解决。对此，朱小林予以拒绝。在此情况下，刘明芬将朱小林网吧前门钢丝锁夹掉撬开，以保证二楼茶楼的客人能够进出上下。2020年6月24日，朱小林再次组织人员将网吧物品搬离合同所涉出租屋。刘明芬得知后向湾丘派出所报警。湾丘派出所干警通知刘明芬、朱小林到派出所后，要求朱小林停止搬离物品。2020年6月25日，朱小林再次关闭网吧前门，造成二楼茶楼的客人再次无法进出上下。二楼茶楼老板告知刘明芬后，安排他人将网吧前门所撬开。2020年6月27日，朱小林第三次组织人员准备将网吧剩余物品搬离合同所涉出租屋，被刘明芬阻止未果。2020年11月26日，经本院召集刘明芬、朱小林到合同所涉出租屋内进行清点，朱小林现遗留在屋内的物品为：吧台1个、椅子25张、桌子1张、花盆3个、电脑显示器1台、键盘34个。 同时查明，合同所涉出租屋位于米易县××乡××路××号，属于刘明芬自建房两楼一底楼房的一楼。该楼房一楼出租给朱小林经营网吧，前后各有一道门。后门外，刘明芬修建一猪圈。该楼房二楼出租给他人经营茶楼。茶楼的客人需从一楼网吧通道及前门借道进出上下。 另查明，刘明芬自认，自疫情以来将猪圈作为待屠宰猪临时关放点。猪圈散发臭味对网吧有一定影响。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘明芬、朱小林应当遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。现本诉与反诉的争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》是否应当继续履行？朱小林主张：刘明芬于网吧屋后猪圈养猪，造成网吧收入大幅度减少；刘明芬两次强行撬开网吧前门，毁坏网吧电脑，造成网吧无法正常经营。前述违约事实，致使朱小林不能实现合同目的，诉请解除案涉《房屋租赁合同》。对此，本院认为，朱小林行使的合同解除权不生效。理由：其一、刘明芬在网吧后门外猪圈养猪。养猪的臭味对网吧的经营有一定影响。但诉前，朱小林在向刘明芬提出退租的理由时，并未涉及刘明芬猪圈养猪对网吧经营的影响。与之相反，朱小林承认自身违约。同时，朱小林也未能举证证实，刘明芬猪圈养猪行为与其网吧入收入大幅度减少存在因果关系；其二、现已查明，朱小林向刘明芬作出单方退租言行后，两次恶意关闭网吧前门，直接影响借道通行二楼茶楼正常经营。刘明芬仅在朱小林第一次锁门，且与朱小林交涉无果的情形下撬门，并未影响网吧经营，无不当之处。朱小林网吧前门第二次被撬门，造成所谓电脑损失，与刘明芬无关。因此，朱小林主张解除案涉《房屋租赁合同》的法定事由不成立。对其诉请解除案涉《房屋租赁合同》，本院不予支持。同时，朱小林诉请刘明芬支付违约金、赔偿电脑损失，与事实不符。故本院不予支持；在案涉《房屋租赁合同》继续履行的情形下，朱小林未按合同约定支付2020年至2021年房屋租金30000元，应当承担违约责任。故对刘明芬诉请支付房屋租金30000元，本院予以支持；朱小林留存物品于案涉租赁房屋内，系应湾丘派出所干警的要求，与刘明芬无关。故对朱小林诉请刘明芬返还合同所涉出租屋内物品，本院不予支持。但需指出的是，在案涉《房屋租赁合同》继续履行期间，朱小林对经本院清点存放于合同所涉出租屋内的物品享有支配处分权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由朱小林于本判决生效后十日内支付刘明芬2020年至2021年房租租金30000元； 二、驳回朱小林反诉的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费318元，由刘明芬负担33元，朱小林负担285元；反诉案件受理费290元，由朱小林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  谢云朋 二〇二〇年十二月十四日 书记员  程 力