大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0203民初6353号原告：大连前城花园物业管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街92号。法定代表人：刘向福。委托诉讼代理人：赵洪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜漪，北京市京都（大连）律师事务所实习律师。被告：李金玉，女，1956年7月2日生，汉族，住大连市西岗区。原告：大连前城花园物业管理有限公司（以下简称“前城物业”）与被告李金玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告前城物业的委托诉讼代理人赵洪，被告李金玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告前城物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年1月至2020年6月期间物业服务费11738元；2、请求判令被告以11738元为基数支付10%的逾期付款违约金1173.8元。事实与理由：被告系“前城国际花园”小区宏济街42号房屋的所有权人，房屋建筑面积共65.21平方米。2009年6月30日原告与大连民兴房地产发展有限公司签订《物业管理委托合同》约定由原告为大连前城国际花园（B、C区）提供前期物业管理；物业管理服务费用非住宅为2元/月/平；业主逾期交纳物业费的应从逾期之日起按照未交费用的日0.3%交纳滞纳金。此后，原告依约提供了物业服务此后，但被告至今仍欠付2013年1月至2020年6月期间物业服务费11738元（65.21平×2元×90月），经原告多次催要未果。虽然根据《物业管理委托合同》原告有权按日0.3%收取逾期违约金，但考虑到小区和睦，原告自愿按照所欠物业费的10%调减逾期违约金。综上，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告李金玉辩称，不同意原告的诉讼请求。起诉状所诉“诉讼请求”是因为原告没有履行合同以及未按相关规定提供物业服务，已造成违约，违约在先，给被告造成了巨大损失。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：一、不履行制止并报告不法行为义务。被告房屋座落在B幢3单元地下一层，经营住宿业，根据原规划审批，B幢地下二层是商场，但却被开发商大连民兴房地产发展有限公司租赁给了康力源松阁汤洗浴中心，并且把B幢按装的下水管道、消防设施及设备的房间改为厨房等，使B幢楼建筑存在安全隐患。而且更加严重的是康力源松阁汤洗浴中心把废气排放口置在被告旅社窗前，产生了严重得噪音和污染气体，对被告旅社造成了巨大的影响，严重地影响了被告旅社的正常经营，使被告旅社遭到严重的危害，直接侵权了被告的利益，致使旅客入住被告旅社后，由于噪音和空气污染，旅客无法正常的休息，进入被告旅社后旅客纷纷要求退房，造成被告旅社无人居住，处于歇业状态，使该处房子一直处于空置，每年直接损失8万元左右。基于前期物业管理服务协议第十三条本协议中“未尽的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。”基于物业管理条例第四十五条，“对物业管理区域内违反有关治安，环保，物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。原告对在被告窗前放置的废气排放口，即没有制止，也不及时地向有关行政部门报告，没有尽到物业管理的责任和应当负担的义务。根据“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释”第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告没有做到前期物业管理服务协议中第三条的规定：“三、3道路畅通，路面平坦无损坏，消防通道畅通无阻。被告旅社门前道路入口，天天被外来人员任意停放多辆机动车，严重得影响阻碍旅客进出入旅社的道路及消防通道的畅通无阻。三、物业收费不合理。该小区单幢公建位于地下一层，所有公建业主一致认为物业公司收费不合理，原告现已对大部分公建业主实行了给予减免物业费政策，本被告也是如此。被告房屋座落在B幢3单元地下-1层，南面窗前是高达7米左右的挡土墙及护栏，北面店铺正门临街，被告的店铺独立于封闭小区之外，与封闭小区内是隔离开的，物业公司从来没有对被告这处房屋进行任何物业服务和管理，而接受物业服务和管理的封闭小区内住户收费标准是1.5元，而被告该处店铺从来也没有接受物业公司的任何服务和管理，收费标准是2元，比接受物业服务和管理的封闭小区收费高出0.5元，由于该单幢楼地下一层属于公建性质，所以原告在前期物业管理服务协议按“非住宅按建筑面积每月每平方米2元”收取物业费。没有考虑到该单幢公建虽然建筑主体与封闭小区住宅相连，但该单幢公建被高达7米多的挡土墙和护栏隔离，根据服务与收费是对等的，而物业公司收费与服务是不对等的，不公平不合理，属于显失公平。基于物业服务收费管理办法规定：“第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”根据上述物业服务收费管理办法的规定及实际情况，原告现已对大部分该单幢公建地下一层业主实行了减免物业费的收费。被告请求法院给予适当的减免一部分物业费。四、起诉状所述被告存在违约事实不符，被告不存在逾期付款违约被告根本从来没有收到催缴物业费通知书被告从来没见过原告伪造从2013年到2020年6月催缴物业通知书，并且被告自己居住的另有一处住宅就在原告的同一物业服务管辖区域内，被告早晨和原告物业管理人员经常碰面，并且热情地互相打招呼问好，每季度都按照物业缴费时间积极地按时缴给原告物业费，从来都没有发生过欠缴物业费的情况。被告B幢3单元-1层只是因为上述所诉，并没有恶意不缴物业费。五、被告请求法院对原告主张10%的逾期付款及全部诉讼费用的请求不予支持。2020年7月在被告与原告的原来法人刘向福交谈关于B幢3单元地下一层缴纳物业费之事，被告跟原告的原来法人刘向福说：“我的旅店因为康力源松阁汤洗浴中心在我旅社窗前放置废气排放口，现处于歇业状态，你们物业也不管，也不去制止和及时地向有关行政管理部门报告，现公安局人员已把大连日报登载的“大连市生态环境群众信访案件办理情况：“康力源洗浴中心排出的废气从前程国际小区的花坛排出，导致小区味道十分差，而且噪声很大影响住户休息：”的报纸告诉了原告的原来法人刘向福，刘向福对我说：“给我减免些物业费”，我当时不同意，我告诉刘向福说：“你们物业公司去找松阁汤洗浴中心谈，把放在我旅社窗前废气排放口拿掉，我马上就去缴纳物业费，法人刘向福也答应我他去跟松阁汤洗浴中心沟通。使我万万没有想到的是，原告法人换了，换了新法人，对此情况不了解，突然将被告人起诉，并主张高额违约金，其行为违反了【民法通则】的诚实信用原则。被告延缓缴纳物业费，是因为原告违约在先，被告等待原告处理相关的纠纷没处理所致，被告请求法院对原告主张“支付10%的逾期付款违约金1173.8元及请求判令被告承担本案的全部诉费用”的请求不予支持。六、前期物业管理服务协议第一条规定：“4、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《物业管理制度》和《物业使用守则》并书面告知乙方。但是本人并没有收到此书面告知书。七、被告本人没有与开发商大连民兴房地产发展有限公司签“前期物业管理服务协议”，不认可协议的效力。八、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付原告物业服务费用。因原告不能履行物业服务义务，给被告人经营的旅社造成巨大损失，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付原告物业服务费用。九、根据【民法总则】第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉时效期间为三年”。2013年到2017年已经超过诉讼时效，被告不同意支付。综上所述，因为物业公司的不作为，不负责任，缺乏管理，致使在被告的店铺房屋周围，产生了严重噪音和气体污染，致使被告店铺一直处于空置状态，原告物业公司应当承担相应的赔偿责任。经审理查明，被告李金玉与大连民兴房地产发展有限公司于2006年10月15日签订一份《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的位于大连市前城国际花园第B1幢3单元-1层5号房屋，行政街号为大连市西岗区宏济街42号，该房屋建筑面积65.68平方米，用途为公建。2009年6月30日，原告（乙方）与大连民兴房地产发展有限公司（甲方）签订一份《物业管理委托合同》，约定甲方将大连前城国际花园（B、C区）（物业名称）委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为自2009年7月1日起至业主委员会成立为止。物业管理服务费的收费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。此后原告对被告案涉房屋所在的小区提供了物业服务。本院所确认上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、物业管理委托合同及双方当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，均予采信。本院认为，被告提出2013年至2017年物业费诉讼时效抗辩，本院应当对原告的起诉是否超过诉讼时效进行审查。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案原告向被告主张物业服务费，按照常理，被告应当最迟于每年末向原告交纳当年的物业服务费，被告当年逾期交纳，原告的权利受到损害，诉讼时效应当按照被告逾期交纳的服务费年度分别自每年末开始计算至原告起诉之日，超过三年诉讼时效期间部分，本院不予支持。原告要求被告给付自2013年1月至2016年12月期间的物业服务费因超过三年诉讼时效期间，本院不予支持。因被告2017年物业费的交付时间最迟为2017年12月31日，至原告起诉时，未超过三年的诉讼时效期间，故被告主张2017年的物业费超过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。原告认为本案发生诉讼时效中断，应当提供证据予以证明。原告提供的物业服务费催缴单，未提供证据证明其曾在被告住处张贴或通过其他方式向被告催交，故原告该证据不能证明诉讼时效发生中断。原告提供的快递单显示的邮寄时间是2020年7月16日，2016年12月末至2020年7月16日已超过三年诉讼时效期间，不能产生中断的法律效果。关于原告主张被告在答辩意见中称双方协商物业费支付问题，诉讼时效未超过一节。双方交谈的时间为2020年7月，自2016年12月末至2020年7月已经超过三年的诉讼时效期间，不能产生中断的法律后果。故原告上述意见，本院不予采纳。关于原告要求被告给付未超过诉讼时效期间的物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告前城物业与建设单位签订了物业管理委托合同，并向案涉房屋所在的小区提供了物业服务，小区的业主应当向原告交纳物业服务费。被告李金玉购买的案涉房屋位于原告服务的小区内，被告李金玉系小区的业主，依据上述规定，被告应当向原告交纳物业服务费，故原告要求被告给付物业服务费的合理部分为5477.64元（65.21平方米×2元/平方米×42月），本院对于原告的合理请求予以支持。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因《物业管理委托合同》中约定逾期付款按日0.3%标准给付滞纳金，该约定的标准过高，原告主张的违约金标准为欠款数额的10%，低于约定的标准，故原告该项诉讼请求合理，被告应给付原告违约金为547.76元（5477.64元×10%）。关于被告答辩意见中所述其不应交纳物业费的各项理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院认为，被告提出的各项理由均不构成“正当理由”。具体分析如下：1、关于被告主张原告不履行制止并报告被告楼下业主噪音及气体污染的义务问题，因被告该项主张系对小区内其他业主侵害被告合法权利的意见，被告应当依法向侵权人主张权利，被告主张的其他业主侵权行为是否存在，是否侵害被告权利，应由相应的权力机关进行判断，被告以此为由，拒绝交纳物业服务费，依据不足，本院不予采纳。2、关于被告主张其门前有外来人员任意停车，原告没尽到管理义务问题，被告提供的照片显示其门前有车辆停放，车辆是否是外来车辆无法证明，被告提供的证据不足以证明原告对小区的管理不到位，故被告该项意见，本院不予采纳。3、关于被告主张物业收费不合理问题，因《物业管理委托合同》约定的收费标准对被告具有约束力，原告要求被告按照该合同的约定标准缴纳物业服务费，有事实及法律依据，被告该项意见，本院不予采纳。4、关于被告主张没有违约行为，不同意支付逾期付款违约金的意见，因被告逾期交纳物业费，构成违约，应当支付违约金，被告该项意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李金玉于本判决生效之日起十日内给付原告大连前城花园物业管理有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5477.64元及违约金547.76元。二、驳回原告大连前城花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取61元（原告已预交），由原告负担36元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 员 王殿刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王 亚书 记 员 董 月