江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初5604号原告：常州武南标准厂房投资发展有限公司，统一社会信用代码913204125855020722，住所地武进高新技术产业开发区海湖路特**。法定代表人：何晓强。委托诉讼代理人：顾青，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玲，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。被告：斯太尔动力（常州）发动机有限公司，统一社会信用代码913204123018415832，住，住所地武进国家高新技术产业开发区武宜南路**/div>法定代表人：李晓振。委托诉讼代理人：陆凤燕，女，汉族，1971年9月12日生，住江苏省镇江市润州区，系公司员工。原告常州武南标准厂房投资发展有限公司诉被告斯太尔动力（常州）发动机有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2020年9月21日、同年12月7日两次公开开庭进行了审理。原告常州武南标准厂房投资发展有限公司委托诉讼代理人林玲两次均到庭参加诉讼，被告斯太尔动力（常州）发动机有限公司的委托诉讼代理人陆凤燕第一次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州武南标准厂房投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《标准化厂房租赁合同》以及《标准化厂房租赁合同补充协议》；2、判令被告在合同解除之日起10日内将位于武进国家高新技术产业开发区创新园区2#、4#厂房及厂房外绿化带腾空并移交给原告，如被告逾期移交的，应支付场地占用费（按14732元/天计算，自合同解除后10日起至实际移交之日止）；3、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金和绿化占用费1767864元，以及2020年4月1日起至合同解除之日止按9552元/天的标准计算的租金和按270元/天的标准计算的绿化占用费；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金暂计320867元（以884元/天计算，自2019年10月1日起至2020年6月30日止；以884元/天计算，自2020年4月1日起至2020年6月30日止）以及2020年7月1日起按1768/天计算至实际付清之日止的违约金；5、本案诉讼费、律师费由被告负担。原告在第一次庭审后，向本院提出增加诉讼请求：要求支付至2020年8月25日水电费计1178485.82元。事实与理由：原告拥有武进国家高新技术产业开发区创新园区（武宜南路377号）2#、4#厂房的所有权。2016年12月19日，应被告要求，原被告继续签订《标准化厂房租赁合同》（以下称“合同”），约定原告继续将武进国家高新技术产业开发区创新园区（武宜南路377号）2#、4#厂房出租给被告使用，租期自2019年10月1日起至2024年9月30日止，租金每6个月支付一次（即1719312元），先付后用。2017年，原被告基于上述合同又签订了《标准化厂房租赁合同补充协议》，补充约定被告占用厂房外部分绿化带，占用期限自2017年10月1日至2024年9月30日，占用费半年一付（即48552元），原合同其他条款保持不变。根据合同第十一条第3款约定，如被告逾期支付租金或其他费用超过2个月（含）的，原告有权单方解除合同，并提前收回租赁物。被告自2019年10月1日开始一直拖欠租金和绿化占用费，因此原告有权单方解除合同并收回租赁物。合同第八条第1款约定，本合同在租赁期限届满前被解除的，被告应自合同解除之日起10日内将租赁厂房腾空（租金照付）返还给原告，如被告逾期返还租赁厂房的，应当按原租金的1.5倍支付场地占用费。合同第十二条第1款约定，如被告逾期支付租金，每逾期1日，应当向原告支付逾期支付租金的千分之六的违约金。原告在诉请中将违约金调整为日万分之五。望判如所请。被告斯太尔动力（常州）发动机有限公司辩称，1、对租金和违约金的数额不认可，受疫情的影响根据相关文件对于租金予以调整，并享受3个月的免租期。2、公司本身是经营困难，自身不存在故意违约的情形，不应该承担违约责任。即便要追究违约责任，违约金计算方式不正确。3、答辩人支付了合同保证金80万在原告处，应当进行相应的退还或抵扣。4、希望能够将2#厂房继续给被告使用，给予一定的宽限期，争取协商解决。场地占用费按照1.5倍房租支付的约定显失公平，同意按照房租标准支付场地占用费。本院经审理认定如下事实：被告自2014年前后开始租赁原告厂房，双方签订多份《标准化房租赁合同》。2016年12月15日，被告向武进国家高新技术产业开发区管理委员会提交《关于协助我司解决武器装备承制单位资格审查中存在问题的请示》，载明：现需要高新区管委会提供以下协助：一、同意我司与武南标准厂房投资有限公司续签2#与4#厂房的租房协议（租期：2019年10月1日至2024年9月30日）。后原告作为甲方与被告作为乙方于2016年12月19日签订《标准化房租赁合同》，该合同第一条第1款约定本合同中的租赁厂房为坐落于武进国家高新技术产业开发区创新园区，租赁2#厂房8428平方米，4#厂房8428平方米，租赁厂房的平面图见本合同附件（一）。第二条第2款约定租赁期限从2019年10月1日起至2024年9月30日止。第五条第1款约定，2019年10月1日起，乙方按17元/平方米/月结算。（1）从2019年10月1日至2024年9月30日期间，乙方每月按286552元（大写：贰拾捌万陆仟伍佰伍拾贰元整）向甲方支付厂房租金。第二款约定租金每6个月（自2019年10月1日起计算）支付一次，先付后用。即乙方应当于2019年10月1日前付清第一个6个月的租金共计1719312元（大写：人民币壹佰柒拾壹万玖仟叁佰壹拾贰元整），以后应在每6个月前的10个工作日内付清该6个月的租金。第六条第2款约定租赁期间，使用租赁厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备以及物业管理、垃圾清运等费用由乙方承担，并由乙方按照规定向有关部门交纳。第八条第1款约定，本合同在租赁期限届满前被解除的，乙方应自合同解除之日起10日内将租赁厂房腾空（租金照付）返还给原告，如乙方逾期返还租赁厂房的，应当按原租金的1.5倍支付场地占用费，且甲方可从保证金中扣除场地占用费，保证金不足支付的，由乙方就不足部分另行向甲方支付。第十一条第2款约定，双方协商一致可以解除本合同。第3款约定，乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并提前收回租赁厂房。解除合同后，甲方无需向乙方退还乙方已支付的租金和保证金，无需向乙方支付任何性质的赔偿、补偿等，乙方因此产生的损失由乙方自己承担：……（4）逾期支付租金或其他费用超过2个月。第十二条第1款约定，如乙方逾期支付租金，每逾期1日，应当向甲方支付逾期支付租金的千分之六的违约金。第2款约定乙方违反本合同约定退租（提前解除合同）的，应按租赁期限未履行部分的租金的1.2倍向甲方支付违约金。第三款约定乙方违约的，甲方可从租赁保证金中抵扣违约金及赔偿金。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。第十四条约定，双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费均由败诉的一方承担。2017年，原告作为甲方与被告作为乙方还签订有《标准化厂房租赁合同补充协议》，载明，鉴于双方分别于2014年10月1日、2015年7月1日签订了《标准化厂房租赁合同》，并进行了交付使用。在乙方实际装修改造该厂房时，提出需占用厂房外部分绿化带。经过双方友好协商，达成如下协议：一、占用面积及期限，1、占用面积：双方确认2#厂房东侧占用绿化带面积为209平方米，4#厂房西侧占用绿化带面积为182平方米，储油库占用绿化面积85平方米，合计476平方米。2、占用期限：476平方米是从2017年10月1日至2024年9月30日。二、计费及支付方式。计费方式：17元/平方米/月*476平方米*6个月=48552元/半年。支付方式：半年一付，即48552元，自本协议生效后10个工作日内支付。2019年10月8日，原告向被告发出《租金催缴函》，载明：鉴于贵我双方签订的《标准化厂房租赁合同》，租赁合同期限为2019年10月1日至2024年9月30日，厂房租期2019年10月1日至2020年3月31日租金为171932元，2019年10月1日至2020年3月31日绿化占用费为48552元，共计1767864元。我司于2019年9月初开发票交于贵司。截止2019年10月8日租金还未到账。请贵司于2019年10月10日前将费用缴清。2019年12月10日，原告向被告发出《解除合同通知函》，载明：因贵司逾期支付租金或其他费用已超过2个月，现我司正式书面通知贵司：解除上述贵我双方签订的《标准化厂房租赁合同》，并请贵司在收到本通知函后10日内交还厂房。同时贵司还应支付逾期违约金（以每日违约金10607元计算自2019年10月1日起至本合同解除之日止）和自2019年10月1日起至实际交还厂房之日止的场地使用费（以每日9821元计算自2019年10月1日起至本合同解除后10日止，此后以每日14732元计算至实际交还厂房之日）。后该解除函显示由被告门卫签收。此后，原、被告双方就房租金支付问题进行多次协商，均未协商成功。2020年9月9日，常州滨湖物业管理有限公司向被告出具《停电告知函》，载明截止2020年9月1日，贵司共计欠费1832006.82元。其中：2019年物业费46705元；2020.1.1-2020.6.30物业费303408元；2020.7.1-2020.12.31物业费303408元，欠缴电费1178485.82元。被告在该函的回执上签字确认。2020年9月27日，被告向原告出具《告知函》，载明：现贵司有意解除双方于2016年12月19日签订的《标准厂房租赁合同》及《标准厂房租赁合同补充协议》（以下统称为“租赁合同”），我司同意解除租赁合同。因双方均存在解除合同的意思表示，根据租赁合同第十一条第2款的约定，通知贵司，租赁合同于2020年9月30日解除。原告在庭审中表示认可2020年9月30日作为确认双方解除合同的时间点。还查明，被告为租赁厂房向原告交纳保证金800000元。审理中，被告提出因疫情原因，根据常州市政府的相关政策，希望原告免收3个月租金。原告同意减免被告自2020年2月1日起至同年4月30日止计3个月的厂房租金和绿地占用费。上述事实，由原、被告的当庭陈述、《标准化房租赁合同》、《标准化厂房租赁合同补充协议》《解除合同通知函》《告知函》、用水用电结算表等证据证实，本院予以确认。本院在审理中，原告申请对被告财产进行保全，并提供担保。后本院依法裁定对被告名下的财产采取保全措施。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力，当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《标准化房租赁合同》、《标准化厂房租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于结欠的厂房租金和绿地占用费。根据《标准化房租赁合同》约定，厂房租金每月286552元，被告应于2019年10月1日起每六个月支付一次租金，先付后用。根据《标准化厂房租赁合同补充协议》约定，绿化占用费6个月为48552元（每月绿化占用费为48552元/6=8092元），由被告半年一付。现被告未及时履行支付厂房租金和绿化占用费的行为构成违约，应当按照约定承担违约责任。因租赁期间发生疫情，根据相关政策，原告同意减免2020年2月1日至4月30日计3个月的租金。截止到2020年9月30日，被告欠付的厂房租金和绿化占用费为12个月，扣除疫情减免租金的三个月，实际欠付的厂房租金和绿化占用费为9个月，合计2651796元。（每月厂房租金286552元*9+每月绿化占用费8092元*9=2651796元）。关于未及时支付租金的违约金。因原告在合同约定范围内自行下调每日违约金标准为逾期支付租金的万分之五，系对自己权利的处分，且符合法律规定，故本院按此标准计算违约金。因租金的支付为半年一付，先付后用，故违约金的计算基数应以半年为周期分段计算，2019年10月1日至2020年3月30日为半年，扣除2月1日至3月30日的租金，该期间的厂房租金和绿化占用费为4个月，合计1178576元（每月厂房租金286552元*4+每月绿化占用费8092元*4=1178576元）,该期间的违约金为每日589元（1178576元*万分之五=589元），2019年10月1日至2020年3月30日，扣除2月1日至3月30日，共123天，该期间违约金合计72447元（每日违约金589元*123天=72447元）；2020年4月1日至2020年9月30日为半年，扣除4月1日至4月30日的租金，该期间的厂房租金和绿化占用费为5个月，与前一个支付周期合计为9个月，合计2651796元。（每月厂房租金286552元*9+每月绿化占用费8092元*9=2651796元）。该期间的违约金为每日1326元（2651796元*万分之五=1326元），2020年4月1日至2020年9月30日，扣除4月1日至4月30日，共153天，该期间违约金合计202878元（每日违约金1326元*153天=202878元）。故2019年10月1日至2020年9月30日期间，因未及时支付厂房租金及绿化占用费产生的违约金总计275325元（72447元+202878元=275325元）。关于逾期腾房应支付的场地占用费。本案中，因原告具有解除合同的意思，且被告发函要求解除合同，双方就解除《标准厂房租赁合同》及《标准厂房租赁合同补充协议》达成一致意见，上述合同及补充协议于2020年9月30日解除。根据双方的约定，合同解除后被告应在解除之日起10日内履行腾房义务，逾期返还厂房应按照原租金支付1.5倍的场地占用费。上述合同于2020年9月30日解除，被告应于2020年10月10日前返还厂房，被告至今未完整履行腾房义务，应自2020年10月11日支付场地占用费。但关于场地占用费的标准约定明显过高，本院酌情予以调整，考虑原告的损失主要为租金损失，本院确定按1.3倍的租金标准支付场地占用费。故被告应自2020年10月11日起支付场地占用费12247元/天（每6个月厂房租金1719312元*2元/365*1.3=12247元）至返还厂房之日止，并及时向原告返还厂房。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因该项费用，原告并未实际支付，原告也未提供证据证明律师费约定的具体情况和金额，原告该项诉讼请求亦不明确，本院对此不予支持。关于水电费的支付，双方在合同中约定水电费由被告承担，审理中，被告认可水电费均由其支付原告，由原告支付相关部门，现至2020年8月25日，已产生水电费计1178485.82元，被告应将相应水电费交付原告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。针对被告辩称，希望在本案中就其已交纳的保证金800000元一并抵扣相应房租金等费用的意见，因原告拒绝抵扣，且根据双方合同约定，“乙方违约的，甲方可从租赁保证金中抵扣违约金及赔偿金。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。”可以看出双方并未明确约定保证金必须先抵扣相应房屋租金及违约金，原告不同意在本案中抵扣相应租金及违约金，系对自己权利的处分，故对被告要求先抵扣保证金的意见不予采信，被告可另行主张相应保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认常州武南标准厂房投资发展有限公司与斯太尔动力（常州）发动机有限公司签订的《标准化厂房租赁合同》以及《标准化厂房租赁合同补充协议》于2020年9月30日解除；二、斯太尔动力（常州）发动机有限公司在本判决生效之日起10日内将位于武进国家高新技术产业开发区创新园区2#、4#厂房及厂房外绿化带腾空并移交给常州武南标准厂房投资发展有限公司，并自2020年10月11日起向常州武南标准厂房投资发展有限公司支付场地占用费（按12247元/天计算）至实际移交之日止。三、斯太尔动力（常州）发动机有限公司在本判决生效之日起10日内向常州武南标准厂房投资发展有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日的厂房租金和绿化占用费合计2651796元。四、斯太尔动力（常州）发动机有限公司在本判决生效之日起10日内向常州武南标准厂房投资发展有限公司支付自2019年10月1日至2020年9月30日间逾期支付厂房租金及绿化占用费的违约金275325元；并以2651796元为基数，按日利率万分之五的标准计算，支付自2020年10月1日起至厂房租金和绿化占用费付清之日止的违约金。五、斯太尔动力（常州）发动机有限公司在本判决生效之日起10日内向常州武南标准厂房投资发展有限公司支付水电费1178485.82元。六、驳回常州武南标准厂房投资发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21521元，保全费5000元，共计26521元，由斯太尔动力（常州）发动机有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  施庆芳人民陪审员  王惠丽人民陪审员  褚小红二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  孙 琦书 记 员  孙 俊