陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0403民初1196号 原告：康利飞，女，1982年4月4日出生，汉族，现住陕西省杨陵区，公民身份号码：61043XXXXX********。 原告：邵正伟，男，1982年4月6日出生，汉族，现住陕西省杨陵区，公民身份号码：61043XXXXX********。 委托诉讼代理人：康利飞，系邵正伟妻子。 被告：陕西千林房地产开发有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：91610000691102873U。 法定代表人：张秋良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何美娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：左欣宇，该公司员工。 被告：陕西欣万家物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610000580792517J。 法定代表人：张海宾，该公司执行董事兼总经理。 原告康利飞、邵正伟与被告陕西千林房地产开发有限公司（以下简称千林公司）、陕西欣万家物业管理有限公司（以下简称欣万家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康利飞（暨原告邵正伟委托诉讼代理人）,被告千林公司的委托诉讼代理人何美娟到庭参加诉讼。被告欣万家公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告康利飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付约定的延期交付房地产权属证书的违约金3150.92元（计购房款315092元的1%）。2、依法判令被告将原告的房屋一次性维修完好，并保证维修后的地方不能出现同样问题。3、依法判令被告一次性支付原告房屋维修期间的租房费用6000元（1200*5个月）。4、依法判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2013年6月13日签订《杨凌示范区商品房买卖合同》，合同第四条约定，“该商品房价款总额为315092元”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告于2015年6月25日收到被告交付的房屋，于2019年12月24日才取得房地产权属证书。另外房屋阳台有明显裂缝，墙面有明显裂缝。多年来，原告多次找被告千林公司解决，千林公司不解决或者让找欣万家公司，欣万家公司也不解决。原告认为，原告与被告存在合同关系，根据合同相对性，应由被告满足原告合同目的、向原告提供适合居住的合格房屋，被告多年来一直不解决相关问题，原告在万般无奈的情况下诉至法院。 被告千林公司辩称，关于延期交付房地产权属证书的违约金，按照合同约定的标准执行，最终按照原告实际缴纳的房款计算，同意支付违约金，其费用全部折抵成物业费。关于维修方面，被告同意维修，维修后质保期限为2年。关于房屋维修期间的租房费用，被告愿意补偿原告半年的物业费，租房费用我们不承担。 被告欣万家公司未到庭亦未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋预售合同、质量保证书、物业服务协议、房产证、照片，被告千林公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2013年6月13日，原告康利飞、邵正伟与被告千林公司签订《杨凌示范区商品房买卖合同》，约定由二人购买被告千林公司开发的杨陵区XX小区XX栋XX单元XX室房屋。该合同第三条约定原告购买的房屋预测建筑面积为106.37平方米，第四条约定，房屋价款每平方米2930元，总金额为311664元。合同第五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保修书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2015年6月原告接收交房后进行装修，2017年入住。入住后原告即发现房屋内阳台、客厅、卧室等多处位置出现不同程度的墙体裂缝。2018年，原告开始找欣万家物业公司反映质量问题，后一直向被告千林公司反映质量问题，但被告千林公司一直未进行维修。2020年7月，原告诉至法院。 另查明，二原告购买的房屋面积为107.54平方米，总房款为315092元，二原告于2019年12月取得房屋产权证。 本院认为，本案千林公司与二原告签订商品房预售合同,合同双方的主体适格,意思表示真实,合同依法成立有效。本案中，被告千林公司向原告交付房屋后，逾期为二原告办理房产证，应当按照合同约定承担违约责任，二原告要求被告按照合同约定总房款1%的标准支付违约金3150.92元，被告千林公司对此无异议，被告应予以支付违约金。二原告作为买受人有权取得符合国家标准及合同规定质量的房屋，被告千林公司作为出卖人也应保证交付的房屋符合国家标准及质量要求。原告房屋在质保期内多处墙体出现裂缝，原告要求被告对房屋裂缝进行维修，被告千林公司亦同意维修，故对原告请求被告千林公司维修房屋裂缝的诉讼请求予以支持。关于原告主张的房屋维修期间的租房费用，因并未实际产生，无法确定房屋维修的实际时长及租金标准，本案不予处理，原告可待发生后另行主张。对于原告要求被告欣万家公司承担相应的民事责任，无相关法律依据，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西千林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告康利飞、邵正伟逾期办理房产证的违约金3150.92元。 二、被告陕西千林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告康利飞、邵正伟修复位于杨陵区XX小区XX栋XX单元XX室房屋的墙体裂缝至符合国家规范、标准并恢复原墙面装饰装修，该费用由被告承担；若被告在限定期限内未修复，由原告自行修复，修复费用由被告陕西千林房地产开发有限公司负担。 三、驳回原告康利飞、邵正伟的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被告陕西千林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  赵雅玲 审 判 员  王丹萍 人民陪审员  梁 征 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  朱 瑜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1