广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初6917号 原告：周军杰，男，1974年10月1日出生，壮族，住广西柳州市城中区。 被告：柳州市利嘉商业管理有限责任公司，住所地：柳州市飞鹅二路**谷埠街国际商城****，统一社会信用代码：91450200768930782F。 法定代表人：姚东平，公司董事长。 委托诉讼代理人:董学能，广西君行律师事务所律师。 原告周军杰诉被告柳州市利嘉商业管理有限责任公司（以下简称利嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告周军杰、被告利嘉公司的委托诉讼代理人董学能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周军杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告利嘉公司向原告周军杰支付商铺租赁租金17220元和违约金430.50元;2.要求被告在没有终止协议并归还原告商铺之前，按时缴纳每月租金；3.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告周军杰、被告利嘉公司于2006年5月12日签订《谷埠街国际商城委托协议》，后又在2011年4月22日签订了《补充协议》；约定原告周军杰自愿将 -2- 其所有的坐落于柳州租赁给被告利嘉公司，期限从2006年6月1日至2011年5月31日变更为2006年6月1日至2026年12月31日，被告利嘉公司每月需支付原告周军杰商铺租金，按照协议约定租金从2014年6月1日起每月租金均在上年度标准的基础上递增5%，每1年递增一次，以此类推至合同期限届满。被告利嘉公司在没有终止协议的情况下，停止向原告周军杰支付商铺租金己经累计6个月（2月、3月、6月、7月、8月、9月），原告和被告沟通无果，故原告诉至法院。 被告利嘉公司辩称，1.2006年5月12日签订的合同是三方签订的，是广西正和实业集团有限公司、利嘉公司及原告签订的。利嘉公司作为承租人，广西正和实业集团有限公司作为担保人，我们认为此次诉讼遗漏主体。2.利嘉公司于2020年4月22日向原告邮寄了解除合同的通知，该通知于2020年4月26日已送达成功给原告周军杰，从2020年4月26日开始至今，解除合同已经超过三个月的期限，原告没有对解合同效力提出诉讼，因此我们解除合同已经产生法律效力，在合同期限内，我们已经按合同规定，支付了租金。合同解除后，我们没有义务再支付租金给原告，因此，我们不同意原告的诉请。3.原告诉请的违约金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方均认可的证据，本院予以认可并在卷佐证，对于原、被告不认可真实性或证明目的的证据，本院将结合庭审查明情况以及案件事实查明部分，予以综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月12日，原告周军杰作为甲方（委托方）、被告利嘉公司作为乙方（受委托方）、案外人广西正和实业集团有限公司作为丙方（担保方）签订《委托协议书》一份，约定甲方将其所有的柳州委托乙方对外出租，乙方应以每月租金2141元出租给承租方，委托授权期限自2006年6月1日起至2011年5月30日止，租金由乙方代收，在每月10日前乙方将所收的上月租金付给甲方。2011年4月22日，原告周军杰作为甲方、被告利嘉公司作为乙方，双方另签订了《补充协议》一份，约定原 -3- 告周军杰同意将其拥有所有权的谷埠街国际商城B区1层102号商铺出租给乙方，租赁期限从原租赁合同的2006年6月1日至2011年5月31日变更为2006年6月1日至2026年12月31日；2014年6月1日起每月租金均在上年度租金标准的基础上递增5%，每一年递增一次租金；若乙方不支付甲方租金达到3个月或3个月以上，或乙方拖欠甲方租金的时间累计达到3个月或3个月以上，甲方有权终止协议，并要求乙方办理商铺移交；甲、乙双方不能无故终止协议，乙方如提前终止本协议必须提前3个月通知甲方。 根据原告提交的证据，2019年10月16日、2019年11月19日、2019年12月6日、2020年1月7日、2020年4月7日、2020年5月21日其银行账户收到摘要为“广西正和商业管理有限公司租金”的款项，每笔金额均为2870元。对于2020年的租金，原告主张被告只支付了一月、四月、五月的租金；被告主张已支付了一月、三月和四月的租金，2020年5月21日支付的是三月份的租金，五月份之后因合同已解除故无需支付租金，故现只有二月份的租金未付。 庭审中，原、被告双方均认可案涉房屋2020年租金标准为每月2870元。 本院认为，本案《委托协议书》虽名为委托租赁,但合同未约定管理费而约定被告应当向原告按月交纳固定金额租金,双方于2011年4月22日签订的《补充协议》亦对双方系租赁关系予以确认，故该合同中双方当事人的关系实为租赁关系。 被告称双方租赁合同已经解除。根据合同解除条件以及发生原因的不同,可以将合同解除分为三类:协商一致解除、约定解除、法定解除。本案双方未达成协商一致解除合同的合意，故被告单方提出解除合同，必须符合约定解除或者法定解除的条件。本案中，被告主张依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向 -4- 人民法院起诉的,人民法院不予支持。”和合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，对原告发出解除合同的通知，原告于2020年4月26日收到解除合同的通知后未在三个月内提出异议，表明双方合同已经解除。对于此观点，应当首先审查其解除合同的理由是否符合合同法九十三条第二款、第九十四条的规定。首先，合同法九十三条第二款规定的是当事人可以约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《委托协议书》和《补充协议》中,关于合同解除的约定为如被告不支付租金达到3个月或3个月以上，或拖欠租金时间累计达到3个月或3个月以上，原告有权终止本协议；原被告双方不能无故终止协议，被告如提前终止本协议必需提前3个月通知原告。由此可见,合同并未约定被告利嘉公司可以任意解除合同，现被告仅以“受市场大环境及疫情等各方面的影响”为由向原告主张终止执行《委托协议》，并非解除合同的合法和合理的事由,与双方约定的“双方不能无故终止协议”的约定不符，故被告在本案中解除合同不属于合同法第九十三条第二款规定的约定解除的情形。其次，被告也未能举证证实存在合同法第九十四条规定的合同法定解除的情形。因此,被告并不享有合同法第九十六条规定的可依据该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的解除权，当然也不能据此适用合同法第九十六条的规定认为原告未在相应时间内就解除合同提出异议，而产生合同解除的效力。此时被告发出的“解除合同通知”只能视为一方当事人要求解除合同的要约,除非对方予以承诺,否则不发生解除合同的效果。 基于上述分析,在双方签订的租赁合同合法解除前,被告应依约继续向原告支付租金，现被告称2020年5月时向原告支付了2020年3月的租金，原告不予认可，并主张被告2020年5月支付的是当月的租金，被告仍有2020年2月、3月、6月、7月、8月、9月共计六个月的租金17220元（2870元×6个月）尚未支付。现被告未能提供证据证实已支付了上述期间的租金，故本院对原告要求被告支付上述租金的诉讼请求予以支持。原告还诉请被告在没有终止协议并归还原告商铺之前，应当按时缴纳每月租金，对此，本院认为，双方合同尚未解除前，被告应依约向原告支付 -5- 租金，若在2020年10月1日之后仍产生租金损失,原告可另行主张。 对于违约金，双方《委托协议》约定被告应在每月10日前将上月租金支付给原告，支付的租金每逾期一日应按逾期金额的万分之二（即每月0.6%）向原告支付违约金，该约定不违反法律的规定，本院予以认可。经核算，被告逾期支付的2020年2月、3月、6月、7月、8月、9月租金的违约金分别为137.76元、120.54元、68.88元、51.66元、34.44元、17.22元，具体见下表： 基数 违约金标准 违约月数（个月） 应付违约金（元） 2月 2870 0.006 8 137.76 3月 2870 0.006 7 120.54 6月 2870 0.006 4 68.88 7月 2870 0.006 3 51.66 8月 2870 0.006 2 34.44 9月 2870 0.006 1 17.22 总计 430.5 故原告主张被告支付430.5元的违约金符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 关于被告辩称不同意适用小额诉讼程序审理,本院在庭前已经向被告送达小额诉讼告知书,被告未能依据该告知书第五条第（五）项的规定，在开庭前提出对本案适用小额诉讼程序的异议，也未能提出不适用该程序的正当理由,本案适用小额诉讼程序符合民事诉讼法第一百六十二条的规定，故本院认定被告该异议不成立。 关于被告提出本案遗漏主体，并在庭审中主张广西正和实业集团有限公司作为担保人应参与诉讼的问题，因担保人并非必须共同参加诉讼的当事人，且原告亦当庭表示不需要追加广西正和实业集团有限 -6- 公司以承担担保责任，故本院对其该主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告柳州市利嘉商业管理有限责任公司向原告周军杰支付租金17220元； 二、被告柳州市利嘉商业管理有限责任公司向原告周军杰支付违约金430.5元； 三、驳回原告周军杰的其他诉讼请求。 案件受理费121元（原告已预交），由被告柳州市利嘉商业管理有限责任公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员 欧 凌 -7- 二〇二〇年十二月十日 书记员 林锦华 附本文书所依据的相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； -8- （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间， -9- 在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007