福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初3409号 原告（反诉被告）：福建省远宏物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区温陵路与泉秀路交叉口远太大厦12-B。 法定代表人：梁祖锋，任公司董事长。 委托诉讼代理人：张财宝，该公司员工。 被告（反诉原告）：赖德华，男，1985年4月18日出生，汉族，现住福建省德化县。 委托诉讼代理人：许桂琴（赖德华配偶），住址同上。 被告（反诉原告）：许桂琴，女，1986年10月12日出生，汉族，现住福建省德化县。 原告福建省远宏物业管理有限公司（以下简称：远宏物业公司）与被告许桂琴、赖德华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，被告许桂琴、赖德华对原告远宏物业公司提起反诉，本院决定合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）远宏物业公司的委托诉讼代理人张财宝、本诉被告（反诉原告）赖德华的委托诉讼代理人许桂琴、本诉被告（反诉原告）许桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告远宏物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告许桂琴、赖德华履行《德化县凤凰国际前期物业服务合同》（全称《德化县冠益·凤凰国际一期前期物业服务合同》，以下简称：《前期物业服务合同》）义务，缴交物业服务费用4794.9元，共用电费分摊816元，合计拖欠物业管理服务费人民币5610.9元。二、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告许桂琴、赖德华是德化县凤凰国际小区业主之一，居住在德化县××小区××号楼××室。被告其产权面积121.06平方米，物业服务费每平方米1.2元／月，被告欠物业服务费：2017年4月至2019年12月计33个月（121.06平方米×33个月×1.2元）计4794.9元，欠共用电费分摊计816元（2016年10月至2019年12月），合计拖欠物业管理服务费5610.9元。但被告拒不缴纳上述费用，原告多次催缴未果。另，虽《前期物业服务合同》约定由仲裁机构解决双方纠纷，但约定的仲裁机构不存在，所以，提起诉讼。 本诉被告许桂琴、赖德华辩称，一、本诉原告作为前期物业，提供的物业服务不符合前期物业服务合同的约定，未尽实际管理服务职责，违约在先。二、本诉原告诉请的物业服务费用4785元（应为4794.9元）及公共电费分摊816元，没有事实和法律依据。原告的企业资质等级是一级，却按三级服务标准收费，因此，《前期物业服务合同》约定原告按三级物业服务标准收费的条款无效。1.应按《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》中的一级收费标准中较高标准0.7元/平方米进行收费，只需缴交物业费3304.938元，扣减装修押金等3172元（2000+872+300），实际只欠132.938元；2.对于公共电费分摊，应等到本诉原告提供公共电费明细数据及计算方法，不足以证实本诉被告实际应承担的金额。 反诉原告许桂琴、赖德华向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告公开从2016年8月17日至2019年12月31日冠益凤凰国际小区公共收益收支账目明细（含收支依据及收支原始凭证）；聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计并出具审计报告；并限期将公共收益存入公共维修基金账户。二、判令反诉被告退还其违规收取的费用及利息（装修押金2000元，水电周转金300元，装修出入证15元，总计2315元，自2016年8月17日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、判令反诉被告公开从2016年8月17日至2019年12月31日冠益凤凰国际小区公摊水电费（含收支原始凭证），并按《前期物业服务合同》的约定，公共用水按户分摊，公共用电按面积分摊重新计算公摊水电费。四、判令反诉被告降低物业收费标准为0.7元/月/平方。五、判令反诉被告提供物业费增值税发票。六、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、反诉被告从未公布小区公共停车位和户外广告，电梯广告，公共用房租金等公共收益收入及使用情况。《前期物业服务合同》第十一条约定公共收益分配按50%作为反诉被告的劳务费和管理费用，属于无效的约定，因违反《福建省物业管理条例》第六十三条第二款“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。”及第四款“公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。”的规定。二、反诉被告无视《前期物业服务合同》的约定，擅自扩大收费范围，违规收取装修押金2000元，水电周转金300元，装修出入证15元，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业应予以退还违规收取的费用，并支付利息。三、反诉被告从未公布公共水费及电费清单及分摊情况，未按《前期物业服务合同》关于分摊方案的约定，即公共用水按户分摊，公共用电按建筑面积结合楼层系数。四、反诉被告是一级物业服务企业，但《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准却是三级物业服务的标准（1.2元/月/平方），同时，反诉被告在实际履行物业服务时没有达到《泉州市区物业服务内容与等级对照表》的三级物业服务的标准。具体违约情况如下：1.没有履行安全防范管理义务，小区大门门禁系统未启用，小区大门从未关闭，外来人员没有登记，陌生人员进出小区。2.没有实行24小时值班制度，保安室经常处于无人值班或者无人在岗状态。3.没有履行定期对物业的公用部位、公共设施设备进行养护，如消防设施设备完全瘫痪，地下室内监控设备，常年未投入。4.没有履行公共秩序维护义务，地库车辆乱停放，外来车辆随意开入小区。5.没有履行维护物业区域环境卫生，公共区域积尘严重，未见保洁清洁记录和巡检。6.没有履行阻止小区违建行为的义务，如放任开发商将公共停车位改为绿化。五、拒绝提供物业费增值税发票。 反诉被告远宏物业公司答辩称：前期确实没有公布收益情况。装修押金2000元和水电周转金300元可以退，已经通知业主去退，业主没有去退而要求利息不予接受。公摊水电收费都有按合同约定。物业费收费标准是按物价局规定收费，物业服务企业的最高资质为一级，可以提供三级服务，按三级服务标准收费，反诉原告要求物业费按0.7元/月·㎡的标准收取，没有法律依据。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年6月25日，泉州冠益置业有限公司（以下简称：冠益置业公司，甲方）与远宏物业公司（乙方，企业资质等级：一级）签订《前期物业服务合同》，并于2016年7月13日向德化县住房和城乡规划建设局备案。即甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务的有关事宜，合同期为不定期。该合同与本案处理有关的约定如下：第三条、乙方提供物业服务的七项主要内容，包括负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；共用部位的日常维修、养护和管理；共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运；公共园林、景观及设施的养护和管理；维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。第四条、乙方按照以下物业服务标准提供住宅的物业服务。1.根据泉州市物价局、泉州市住房和城乡建设局颁发【2011】126号文件《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》和《泉州市区物业服务内容与等级指导对照表》中的三级物业服务标准。[详见附件]；2.非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定根据泉州市住宅物业服务三级标准及收费指导价以产权面积1.20元/㎡收费。第六条、乙方权利义务。(一)依照本合同约定的物业服务内容和服务标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；(四)应当在本物业的醒目位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示；(十)负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；(十一)当事人约定的其他权利义务。1、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场地、及其他物业公共部位，统一委托乙方实施经营管理；2、经营项目所得收入按下列约定分配：A、按总收入的50%归乙方作为劳务费和管理费用；B、其余50%作为前期物业管理服务中，消防设施设备和公共设施设备的应急维修材料工本费用。第七条、前期物业服务收费按照《福建省物业服务收费管理办法》(闽价服[2010]267号)规定实行。（一）收费标准。2、物业服务费按建筑面积计算(不含公共水电分摊费、公共水电费另行计算分摊)(1)高层住宅：1.20元/月·㎡；3、乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按照产权面积实行分摊。具体分摊办法按以下方案分摊，公共用水按户分摊，公共用电按建筑面积结合楼层系数。（三）收费起始时间。……按月交纳物业服务费用与小区公共水、电分摊费用的业主应于当月25日前向乙方支付当月的物业服务费。按季度交纳物业服务费用与小区公共水、电分摊费用的业主应于当季度的第三个月的15日前向乙方支付当季度的物业服务费。第十四条、违约责任（一）……，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付5%的违约金。（二）……，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠费金额以每日加收3‰标准向乙方支付违约金。合同签订后，远宏物业公司由其下属企业福建省远宏物业管理有限公司德化分公司（以下简称：远宏物业公司德化分公司）实际履行《前期物业服务合同》。 二、许桂琴、赖德华系德化县××小区××号楼××室（面积121.06㎡）的业主，其在居住管理使用该住房期间，向远宏物业公司德化分公司支付了物业管理费872元、装修出入证15元（3本×5元/本），预交装修押金2000元和水电周转金300元（均未退回）。 三、2019年12月底，远宏物业公司德化分公司离开德化县凤凰国际小区，不再为该小区提供物业管理服务，其实际履行《前期物业服务合同》的期间为自2016年10月1日起2019年12月31日止。 四、2020年8月15日，远宏物业公司德化分公司以挂号邮寄的方式向许桂琴、赖德华送达“物业服务费限期催缴函”进行催缴物业服务费。许桂琴、赖德华拖欠自2017年4月至2019年12月止的物业管理费4794.9元，以及自2016年10月至2019年12月止应分摊的公用电费，原告主张被告拖欠的公用电费分摊816元系按总户数平均并结合楼层系数计算的。 五、2019年10月30日，德化县冠益·凤凰国际小区业主委员会给凤凰国际物业服务中心（即原告）的《函》，该《函》载明因大部分业主对物业管理和服务存在问题反映和诉求，10月27日业主委员会组织委员及部分业主代表对小区消控室及部分设备实施巡查，发现10个问题，如消防水池无水、消火栓箱内无配件、灭火器无检查记录、消控室值班人员无证上岗、小区烟感器无启用、小区绿化、小区卫生、小区车辆管理等需要整改。 另查明，1.远宏物业公司德化分公司的负责人为梁祖锋，其经营范围为办理隶属公司委托的业务（接受业主的委托、对其物业进行管理和综合配套服务）；2.《前期物业服务合同》第十八条约定了两种解决争议方式：1.向德化县仲裁委员会申请仲裁；2.当事人没有达成书面仲裁协议的，可以向物业所在地人民法院提起诉讼。远宏物业公司曾于2020年9月为了起诉本案纠纷，而私自篡改《前期物业服务合同》第十八条的约定，即把“协商不成的，采取以下第1种方式解决。”的“1”改为“2”。远宏物业公司随后撤回起诉。 上述事实，有远宏物业公司提供的证据：1．《前期物业服务合同》（向主管部门备案）一份；２．德化县凤凰国际小区1号楼花名册一份；3．物业服务费限期催缴函（存根）、挂号信回执单各一份；4.德化县凤凰国际物业管理服务公共用电用水电费分摊情况一份；5.德化县物价局、德化县规划建设局转发泉州市物价局泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市区住宅物业服务收费指导标准等的通知（德价〔2012〕17号）一份；6.物业服务合同备案证明一份；7.《物业服务企业资质证书》一份。许桂琴、赖德华提供的证据：1.《前期物业服务合同》二份（分别为远宏物业公司向主管部门备案的、远宏物业公司私自篡改用于诉讼的）以及附件《泉州市区三级住宅物业服务内容》一份；2.冠益·凤凰国际物业管理存在问题情况分析（包括消防系统、停车管理、设施设备、绿化养护、卫生环境、装修管控等方面）、及小区内部照片各一份；3.《函》一份；4.装修押金、水电周转金、物业费、装修出入证等收据四份，以及当事人的陈述，上述证据能相互印证证实，本院予以确认。 本院认为，远宏物业公司与冠益置业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定。在本案中，冠益置业公司（建设单位）与远宏物业公司签订的《前期物业服务合同》，对凤凰国际小区的一期所有业主（包括许桂琴、赖德华）、远宏物业公司具有约束力。远宏物业公司德化分公司系远宏物业公司的下属企业，受远宏物业公司委托，对案涉小区进行物业管理、服务，并无不可，其民事权利、义务依法由远宏物业公司享有、承担。就当事人的争议问题并结合双方的诉讼请求，本案需处理的问题如下：一、本案是同时履行还是有先后履行顺序的问题。本院认为，本案虽是双务合同，但从合同约定的交费时间（按月交的为当月的25日前、按季度交的为当季度第三个月的15日前）来看，不存在业主交费属于后履行合同义务的事实，许桂琴、赖德华认为远宏物业公司违约在先的理由不能成立，不予采纳。二、本诉原告是一级企业能否按三级服务标准收费，以及该问题涉及到的本诉原告、反诉被告诉讼请求应否支持的问题。本诉原告企业资质等级为一级（比三级高），其服务收费标准可涵盖一、二、三级，直至五级，故《前期物业服务合同》约定远宏物业公司按照1.2元/月·㎡的收费标准向业主收取物业费，并无不当。至于许桂琴、赖德华认为本诉原告未按《泉州市区住宅物业服务内容与等级指导对照表》履行合同，即服务品质未达到三级服务标准，但收费却按三级服务标准收费的问题。本院认为，从现有证据来看，德化县冠益·凤凰国际小区业主委员会、部分业主对本诉原告物业管理服务不满意是客观存在的事实。虽本诉原告管理服务不到位，构成违约，但难于认定远宏物业公司德化分公司实际服务的标准未达到三级，对于原告管理服务不到位的违约行为应按《前期物业服务合同》第十四条约定的违约责任来处理。当然，被告未按时支付物业费存在逾期付款的违约行为，也应承担《前期物业服务合同》第十四条约定的违约责任。鉴于本案当事人的违约均属一般性违约，且双方均未主张对方承担违约责任（支付违约金），故不予处理。反诉原告许桂琴、赖德华认为反诉被告只能按每月0.7元/㎡收取物业服务费，证据不足，不予采纳。总之，原告请求被告支付拖欠的物业费4794.9元（按1.2元/月·㎡计算），其理由成立，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告退还装修押金2000元和水电周转金300元，本院予以支持。装修出入证15元，因是工本费，对该反诉请求，本院不予支持。至于反诉原告主张反诉被告退费2315元应计算利息的问题，因反诉被告只需退还反诉原告2300元，且退费可抵扣尚欠的物业费，故对该请求，本院不予支持。三、关于本诉原告主张本诉被告应承担电费公摊费用816元的问题。因本诉原告主张许桂琴、赖德华自2016年10月至2019年12月应分摊公共用电费816元，未能举证许桂琴、赖德华每月应分摊公共用电费的明细，且本诉原告未按《前期物业服务合同》约定的公共用电费分摊办法计算，故对该请求，本院不予支持。亦即反诉原告请求反诉被告根据《前期物业服务合同》约定的公共用电分摊按建筑面积结合楼层系数重新计算其应分摊的公共用电费，该主张有事实依据，本院予以采纳。四、关于反诉原告主张的凤凰国际小区公共收益问题（反诉原告的第一诉讼请求）。小区公共收益虽涉及到每个业主的利益，但该收益需存入公共维修基金账户，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业……和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。”的规定，应由业主委员会作为诉讼主体，对该请求，本院予以驳回。五、至于反诉原告要求反诉被告提供物业费增值税发票的问题。因增值税发票属于税务机关的管理事项，不属本案处理的范围，对该请求，本院予以驳回。当然，反诉被告在庭审中答应更换、开具增值税发票，双方可自行处理。至于远宏物业公司私自篡改《前期物业服务合同》约定的条款问题，因该行为发生在前案，已被本院训诫，对本案处理不产生影响。 综上所述，本诉原告、反诉原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条规定，判决如下： 一、本诉被告许桂琴、赖德华应支付本诉原告福建省远宏物业管理有限公司物业费4794.9元； 二、驳回本诉原告福建省远宏物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告福建省远宏物业管理有限公司应退还反诉原告许桂琴、赖德华装修押金2000元和水电周转金300元，合计2300元； 四、驳回反诉原告许桂琴、赖德华的其他诉讼请求。 以上第一、三判项抵扣后，许桂琴、赖德华尚应支付福建省远宏物业管理有限公司2494.9元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，各减半收取25元，应收取计50元，由福建省远宏物业管理有限公司负担25元，由许桂琴、赖德华负担25元。限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  童宝捷 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈婉玲 速录员  陈巧君 附：主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体顶端 窗体顶端 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→