山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11086号 上诉人（原审被告）：李京平，男，1975年7月15日出生，汉族，现住青岛市城阳区。 上诉人（原审被告）：张慧，女，1983年2月15日出生，汉族，现住青岛市城阳区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孔凡鹏，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戴振军，男，1965年3月18日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘国庆，山东首辰律师事务所律师。 上诉人李京平、张慧因与被上诉人戴振军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李京平、张慧上诉请求：1.请求改判驳回一审判决第一项中的149511.20元的损失金额。2.一、二审的诉讼费依法分担。事实与理由：本案中戴振军具有重大过错责任，一审法院也予以了认定，但是一审法院按照李京平、张慧、戴振军的责任比例以戴振军20%、李京平、张慧80%承担损失不合理，应该重新划分责任承担比例为戴振军40%、李京平、张慧60%的损失承担责任为公平、公正、合理。根据合同约定，李京平、张慧只是一个配合义务，配合戴振军办理过户，戴振军在诉状自认李京平已经把房屋交付给了戴振军，并且李京平把涉案房屋集体建设用地使用证、原房主薛义宝与李京平房屋买卖合同、薛义宝给李京平出具的收条、西山社区与薛义宝签订的拆迁安置补偿协议、薛义宝的授权委托书六份，涉案房屋的这些资料已经交付给了戴振军，李京平交付房屋的时间为2012年3月份，从此以后李京平、张慧再没去过涉案房屋处，涉案房屋掌管在戴振军手中。从2012年3月至2017年、2019年长达五、六年的时间里，戴振军从没有通知李京平、张慧配合办理过户手续，并且，相比起李京平、张慧，戴振军在房屋现场、掌管、控制房屋、执行拆迁情况、执行村委情况，更具有优势知悉涉案房屋是否具备办理过户的条件，戴振军应该履行通知义务，但是戴振军怠于履行该义务，戴振军接收的原房屋所有人薛义宝的涉案房屋资料也证实戴振军知道、明知涉案房屋是一个拆迁安置房，在出售时没有产权证，不具备办理过户的条件，并不是李京平不协助办理过户手续，出售的房屋在交付给戴振军时就不能过户，但是经过长达6年多时间，具备办理产权证的条件后戴振军不通知办理过户，戴振军存在重大过错、过失，应该公平、合理、公正的减轻李京平、张慧的责任，李京平、张慧认为应该以戴振军40%、李京平、张慧60%的比例划分损失承担责任，即李京平、张慧最多承担损失746556(100000+638344+8212)的60%即447933.6元，一审法院判决其承担597444.8元，依法应核减，即应该驳回149511.2元(597444.8-447933.6)的损失金额。当时在2012年3月份办理房屋手续交接时，李京平、张慧已告知过戴振军涉案房屋系一个不具备办理产权证的房屋，在后期具备办理产证条件时戴振军也没有通知李京平、张慧配合其办理过户，戴振军存在重大过错。 戴振军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，配合戴振军办理涉案房屋过户是李京平、张慧的义务，由于李京平、张慧未履行上述义务，以至于涉案房屋买卖处于不能履行的状态，李京平、张慧应承担主要责任，因此请求驳回李京平、张慧的上诉。 戴振军向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李京平、张慧支付戴振军违约金100000元，并赔偿戴振军损失1112900元，共计1212900元；2.诉讼费用由李京平、张慧承担。 一审法院认定的事实：1.2012年3月20日，戴振军（乙方）与（甲方）李京平、张慧（李京平之妻）签订房屋转让合同，约定：甲乙双方于2010年9月21日签订了青岛建设技术学院维修工程承包合同，乙方向甲方支付了工程质量保证金500000元……甲方至今未退还给乙方，现甲方自愿将自己所拥有的位于青岛市黄岛区薛家岛街道办事处西山社区旧城安置小区内（南港整体搬迁新建小区）8号楼1单元301室套三房屋转让给戴振军，房屋建筑面积113平方米，转让价格904000元。甲方保证对该房屋及附属物有处分权，如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让房屋的一致同意，并不得干涉乙方占有、使用、处分房屋及其附属物，否则甲方应赔偿乙方10倍购房款。甲方保证该房屋无抵押，自双方签字之日……该房屋的所有权归乙方所有……乙方付款方式和期限：（1）甲方欠乙方保证金500000元，向乙方支付利息100000元，共计应支付乙方款600000元；（2）乙方应支付甲方房屋总价款904000元；（3）以上两项相抵后乙方还应支付甲方余款304000元，乙方于2012年3月20日支付给甲方204000元，余款100000元，在甲方协助乙方办理完过户手续时一次付清。同时将原双方签订的青岛建设技术学院维修工程合同一并退还甲方……房屋交付时间：甲方于2012年3月20日前交付给乙方。甲方违反及不履行本协议，甲方应支付乙方违约金100000元并赔偿乙方的一切损失。本协议落款处甲方有张慧签字捺印，乙方有戴振军签字捺印，证明人处有薛创业、薛学东、薛勇签字捺印。2.2012年3月20日，张慧给戴振军出具收到条，载明：今收到戴振军购房款804000元及退还青岛建设技术学院与青岛天洁物业管理有限公司签订的工程施工合同一份，注：其中600000元整包含青岛建设技术学院维修工程保证金及利息抵顶。3.李京平、张慧系夫妻关系。2012年1月20日李京平出具授权委托书委托张慧处理退还预收费用，代理权限包括代为付款或以物置换等。4.涉案房屋即位于青岛经济技术开发区户房屋现登记产权人为王瑞霞，该房屋的原登记时间为2017年8月30日（拆迁返还）。5.2018年11月28日，戴振军诉至一审法院请求判令李京平、张慧退还戴振军购房款804000元，一审法院经审理于2019年5月7日作出（2018）鲁0211民初16902号民事判决：一、李京平、张慧于判决生效后十日内返还戴振军交纳的购房款804000元；二、驳回戴振军的其他诉讼请求。李京平、张慧不服上述判决，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院于2020年12月16日作出（2019）鲁02民终11119号民事判决：驳回上诉，维持原判。6.庭审中，戴振军申请对涉案房屋即位于青岛经济技术开发区户房屋的价格进行评估，一审法院委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，经评估，青岛经济技术开发区户房屋的评估价格为1642344元。戴振军为此支出评估费8212元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应依约履行。本案中，李京平、张慧与戴振军签订的房屋转让合同，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。该合同第四条明确约定李京平、张慧有配合办理房屋过户手续的义务，否则视为李京平、张慧违约。而青岛市黄岛区不动产登记中心登记资料查询档案显示，现涉案房屋已登记至案外人王瑞霞名下，故根据现有法律、行政法规的相关规定，李京平、张慧配合戴振军办理涉案房屋过户手续的义务已处于履行不能状态，该行为已构成违约。涉案房屋作为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，因李京平、张慧不能配合戴振军办理过户手续，戴振军取得涉案房屋物权的合同目的已不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定,房屋差价损失属于守约方的期待利益损失,但对于该损失的范围确定须视履行情况、双方的过错责任而定。从本案来看,李京平、张慧应承担导致合同目的不能实现的主要责任；戴振军在签订合同时,明知案涉房屋属于拆迁安置房,有相应交易限制,在房产这种大宗交易中未能尽到合理的审慎义务,其自身在签订及履行合同过程中亦具有一定的过错，应承担导致合同目的不能实现的次要责任，故戴振军、李京平、张慧的责任比例以戴振军承担20%、李京平、张慧承担80%为宜。本案中，双方约定一方违约应支付违约金100000元，涉案房屋的评估价格为1642344元，双方签订的房屋转让合同中房屋总价款为904000元，故涉案房屋的增值部分为738344元。因双方约定的违约金低于李京平、张慧给戴振军造成的损失738344元，故李京平、张慧还应赔偿戴振军经济损失638344元，对戴振军主张的其余房屋差价损失，一审法院不予支持。戴振军因李京平、张慧的违约行为提起诉讼而支出的评估费8212元应由李京平、张慧偿付戴振军。故，李京平、张慧应支付戴振军违约金并赔偿损失共计597244.8元（100000元+638344元+8212元）×80%）。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李京平、张慧于判决生效之日起十日内支付戴振军违约金并赔偿损失共计597244.8元；二、驳回戴振军的其他诉讼请求。如果李京平、张慧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15716元，减半收取7858元（戴振军已预交），由戴振军负担3869元，李京平、张慧负担3989元。 二审期间双方均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议的焦点在于对于双方过错责任比例分配是否得当。李京平、张慧作为房屋出售方的主要义务系向买受方交付房屋、协助办理房屋产权变更登记手续，戴振军作为房屋买受方的主要义务系向出售方支付房款。本案中李京平、张慧并未取得涉案房屋权利凭证，但其在涉案房屋转让合同中承诺对该房屋及附属物有处分权，并承诺将房屋所有权归乙方（戴振军）所有，无条件配合办理过户手续，且已收受了大部分购房款，后因涉案房屋登记至案外人名下导致涉案房屋转让合同无法履行。即便李京平、张慧对不履行合同义务不存在明显主观恶意，但其明知涉案房屋过户存在风险却作出承诺，最终因其无法完成配合办理过户手续的义务而导致房屋买受方合同目的无法实现，而戴振军如约支付了购房款，并不存在违约情形。一审判令李京平、张慧承担导致合同目的无法实现的主要责任，戴振军承担次要责任，已经考虑到戴振军在签订合同时，对涉案房屋未尽合理审慎义务之过错。故一审判决酌定李京平、张慧承担80%的责任，戴振军承担20%的责任并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，李京平、张慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3290元，由李京平、张慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 钟速成 书记员韩明玉 书记员黄鹤颖