湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初3412号原告（执行案外人）：庄莉，女，汉族，1993年11月12日生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：徐祖群，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：韩军，男，汉族，1955年11月7日出生，住湖北省十堰市茅箭区。第三人（被执行人）：王华，男，汉族，1970年5月8日出生，住湖北省十堰市郧阳区。第三人（被执行人）：湖北永恒置业有限公司，住所地：湖北省十堰市经济技术开发区白浪中路**。法定代表人：常明，该公司总经理。原告庄莉诉被告韩军、第三人王华、湖北永恒置业有限公司（以下简称永恒公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄莉的委托诉讼代理人徐祖群、被告韩军到庭参加了诉讼。第三人王华、永恒公司经合法传唤未到庭。本案现已经审理终结。原告庄莉向本院提出诉讼请求：1、判决对韩军申请执行永恒公司开发的位于十堰市白浪中路2号恒生大厦1-1601号住房不予执行；2、案件诉讼费用由韩军承担。事实及理由：一、庄莉依法购买的住房受法律保护，任何人不得侵害。2011年10月1日永恒公司向陈建新出具100万元的购房款收条，用于购买白浪中路2号恒生大厦16楼的4套房产。该收条加盖了永恒公司公章，同时由该公司原法定代表人李平签字（2012年3月21日变更为常平）。永恒公司将前述四套房屋交付给陈建新，陈建新随后将其中的1601室转让给庄莉，并在永恒公司办理了房屋转让交接手续。2013年10月19日，庄莉向永恒公司缴纳了维修基金、产权登记、土地证工本费在内的各项费用62198元，永恒公司出具了收据，并发放了《十堰市新建商品住宅质量保证书》，房主姓名填写了庄莉的名字。庄莉对该房屋随即装修入住。现未取得房屋产权证责任在永恒公司。庄莉购买的住房受法律保护；二、本案应排除韩军对涉案房产申请的查封、执行行为。韩军与王华、永恒公司民间借贷纠纷一案的事实为，茅箭区人民法院于2014年3月31日作出（2014）鄂茅箭民二初字第00395号民事裁定书，于2014年4月3日查封了白浪中路2号恒生大厦1-1601房屋。该案经十堰市中级人民法院于2014年11月4日作出（2014）鄂十堰中民二终第00106号民事判决书维持了本院一审判决。判决生效后，韩军向本院申请执行。本院于2016年5月18日作出（2015）鄂茅箭执字第00035-1号执行裁定书，拍卖前述房屋。故庄莉购买案涉房屋的时间在前，韩军申请查封的时间在后。庄莉除了涉案住房外没有其他住房。故庄莉主张排除执行案涉房产符合法律的规定。另，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，庄莉对涉案房产享有的权益应优先于韩军对该房产的查封执行行为；三、执行裁定书认定事实错误。陈建新与永恒公司间的房屋买卖不违反法律禁止性规定，就算按该裁定书认定双方间系“以房抵债”的方式用涉案房屋抵偿借款，没有法律规定该方式下的房屋买卖是无效的。最高人法院指导案例对类似情况的房屋买卖效力予以了确认。另外，庄莉依法取得了永恒公司交付的住宅《质量保证书》，庄莉取得该房屋后就随同家人居住至今，庄莉系真实购房人。请求依法判决。被告韩军辩称：1、2014年4月3日茅箭区法院已对永恒公司开发的恒生大厦1301、1601号房屋查封，当时核对该两套房屋未进行销售，未办理网签和备案手续，查封合法；2、永恒公司于2012年8月13日已办理了《商品房预售许可证》，庄莉提出2013年10月19日向永恒公司支付了维修基金和产权登记费等，此时预售许可证已办理14个月。当时庄莉、永恒公司为什么未办理商品房网签和备案等手续呢？说明庄莉的陈述纯属虚构。根据国家《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第五条规定，庄莉无权主张房屋归其所有；3、庄莉提出的永恒公司2013年10月19日为其出具的维修基金等缴费单据和发放的《房屋质量保证书》、《使用说明书》，是永恒公司后期为庄莉补办的手续，永恒公司是为了逃避债务对抗本案的执行。因为前述两证的空白证件开发企业或者庄莉本人可任意购买。本次开庭时庄莉还将两张盖有公章的空白收款收据由诉讼代理人一同递交法庭作为证据，没有任何严肃性，更说明了其提供的收据都是虚假的。按照规定缴纳税费和房款应由开发商先开收据，然后由税务机关开具发票。而庄莉既无永恒公司的房屋销售发票和交款依据，又无税务机关的房屋销售发票和缴纳税费的发票。故对庄莉提交的缴费单据和“两书”的真实性和合法性均不予认可。根据相关规定，办理“两书”必须经规划部门颁发《规划竣工验收核实证》和建管处颁发《工程竣工验收备案证》后才能向购房业主发放，否则均是无效证书。经核实，该楼盘至今未经过规划和住建部门验收和发证；4、永恒公司2015年1月20日向茅箭区人民法院递交的申请执行异议以及向十堰市中级人民法院提交的上诉书，庄莉提供的维修基金收据是2013年10月19日，与永恒公司提交的申请执行异议相隔27个月，但永恒公司在执行异议书中并未提出案涉1601号房屋已销售给庄莉，再次证明庄莉购买案涉房屋不成立；5、庄莉提供的2011年10月1日李平给陈建新出具收条，收到陈建新订房款100万元属白条，无真实性。100万元巨款应提供银行转账单据。至于2017年11月4日李世国在李平的收据下方书写“已抵白浪房款，已清”，与本案无关。该二人在横跨6年多书写与本案无关的文字无严肃性和真实性；6、庄莉提出是陈建新的公司欠她母亲20-30万工资抵给她的一套房屋，抵账依据呢？三方（即：永恒公司、陈建新、庄莉）为什么没有协议和手续？没有提供陈建新当时的单位员工工资表和欠款抵付房屋依据，没有永恒公司向庄莉出具的房款手续，没有陈建新和永恒公司及庄莉的转让手续，特别是没有庄莉作为购房业主与永恒公司办理交款手续、签订购房合同及网签备案，可认定为庄莉2013年购房吗？购房无银行转账和上述基本要件纯属虚构。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本院在审理原告韩军与被告王华、永恒公司民间借贷纠纷一案中，于2014年4月3日根据本院（2014）鄂茅箭民二初字第00395号民事裁定书，向不动产登记机关发出协助执行通知书查封了永恒公司位于白浪中路恒生大厦1-1301、1-1601号房屋。本院于2014年6月5日作出（2014）鄂茅箭民二初字第00395号民事判决书，判决王华偿还韩军50万元，并支付违约金10万元，永恒公司承担连带责任。永恒公司上诉后，湖北省十堰市中级人民法院于2014年11月4日作出（2014）鄂十堰中民二终第00106号民事判决书予以维持。在韩军向本院申请执行过程中，本院于2016年5月18日作出（2015）鄂茅箭执字第00035-1号执行裁定书，拍卖恒生大厦1-1601号房屋。庄莉提出执行异议，本院于2019年6月21日作出（2019）鄂0302执异188号执行裁定书，驳回了庄莉的执行异议，庄莉即诉诸本院。庄莉提供的2011年9月30日永恒公司原任法定代表人李平（甲方）与陈建新（乙方）签订的《欠款抵房协议》载，双方经协商一致，就甲方欠乙方材料款用房屋抵款事宜订立本协议：“一、甲方抵给乙方的房屋在白浪中路恒生大厦16层4套，共计407平方米，该房屋建筑面积以房产证为实际面积（共计款约142万元整）；二、甲方抵给乙方的房屋，每平方米建筑面积单价3500元；三、甲方抵给乙方的房屋，定于甲方办理房产手续完毕后交付给乙方；四、乙方同意签订本协议时，甲方欠乙方的材料款47万元整，再一次性交53万元，共计100万元以订金的形式作为甲、乙双方当事人房屋出售合同的担保，签订房屋出售合同后，乙方支付的订金转为房款，余款于春节前一次付清。五、有下列情况之一，乙方拒绝签订正规房屋出售合同的，甲方应全额支付乙方的材料款（并按同期银行利息予以补偿）：1、甲方在签订正规房屋出售合同时，因面积误差；2、甲、乙双方签订本协议后，签订房屋出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。……”。2011年10月1日李平出具《收条》：“今收到陈建新订房款现金壹佰万元整（￥1000000.00）。此房位置于恒生大厦十六楼共计四套”。永恒公司在该收条上加盖了该公司公章。2017年11月4日，李世国在该《收条》上批注：“已抵白浪房款，已清”。2019年6月17日，十堰苏南工贸有限公司（经手人陈建新）出具《情况说明》，证明该公司实际控制人陈建新向永恒公司购买房屋四套，因庄莉及其母亲吴连兰均是该公司员工，该公司欠庄莉、吴连兰工资及其他债务，将其中的1-1601号房屋抵偿给吴连兰，房屋面积122.13平方×3500元/平方，合计金额427455元，应吴连兰要求，将房屋办理在其女儿庄莉名下。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。庄莉所提供的陈建新与永恒公司时任法定代表人李平签订的《欠款抵房协议》约定，永恒公司以约定的4套房屋，按单价3500元/平方米，共计价款约142万元，抵偿所欠陈建新材料款。永恒公司欠陈建新的材料款47万元整，陈建新再一次性交53万元，共计100万元，以订金的形式作为甲、乙双方当事人房屋出售合同的担保，签订房屋出售合同后，乙方支付的订金转为房款。故前述协议实质上是陈建新认购双方约定房屋，并以永恒公司所欠陈建新材料款47万元，冲抵部分订金。双方间要形成具体的房屋买卖合同，尚需再另行签订正式的房屋买卖合同。而此后陈建新、十堰苏南工贸有限公司称将其中的1-1601号房屋即案涉房屋抵给员工吴连兰办理到其女儿庄莉名下，但双方并不能提供依据证明所欠吴连兰、庄莉工资债务的具体情况，庄莉也未同永恒公司签订书面的房屋买卖合同。经查庄莉名下也有其他房产可供居住。故庄莉对案涉房屋并不具备排除执行的优先权益，其提出执行异议要求停止对案涉房屋的执行，本院不予支持。经合议庭评议，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定,判决如下：驳回原告庄莉的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  陈 芳