文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初6712号原告：重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝**金石大道**，统一社会信用代码915001120661610858。法定代表人：王凡，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈祖红，系该公司职工。委托诉讼代理人：夏云，系该公司职工。被告：李维阳，女，1994年5月17日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆康驰物业管理有限公司（以下简称康驰物管公司）与被告李维阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康驰物管公司的委托诉讼代理人夏云、陈祖红参加了诉讼，被告李维阳经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告康驰物管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2019年12月1日至2020年10月31日拖欠的物业费15093.12元、违约金1358.38元，合计16451.5元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告作为重庆名润置业有限公司开发的“润一江·名润广场LG层35B号商铺的租赁户，建筑面积为179.68平方米。按照名润广场《前期物业服务合同》约定，被告享受了原告提供的物业服务，就应按时向原告缴纳物业费，但被告在上述期间未缴纳物业费。原告多次催收，被告都拒不交纳。为此，原告诉至法院，请求人民法院依法裁判。被告李维阳未到庭参加诉讼，但其向本院提交了书面答辩状，其答辩意见如下：答辩人李维阳不是本案适格被告，答辩人已于2020年5月31日签订《奶茶店转让协议》，将涉案房屋转让给吴雨利，答辩人已不是涉案房屋的实际占有使用人。按照法律规定，物业费应当由物业使用人承担，即案外人吴雨利承担。经审理查明，2015年，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆润一江物业管理有限公司（乙方）就“名润时代广场”小区住宅面积63704平方米、商业面积48299平方米以及住宅面积68588平方米、商业面积37929平方米的物业分别签订了两份《前期物业服务合同》，该物业服务合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制。双方约定物业服务费用按建筑面积计算标准如下（由于《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》（渝符办发【2015】36号）暂缓实施，因此本次物业招标收费标准以区发改委物价部门审核为准：住宅1.8元/月·平方米；商业：10元/月·平方米；停车位：60元/月·个，车辆临时停车费按照物价部门核定的标准交纳；公摊水电费据实收取。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务。第九条约定，业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。第二十一条约定，物业管理服务期限3年，自2015年4月25日至2018年4月24日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二份前期物业服务合同第二十一条约定物业管理服务期限3年，自2015年5月6日至2018年5月5日止，其余约定内容与前一份前期物业服务合同基本一致。2015年6月3日，重庆名润置业有限公司与重庆润一江物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市南川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2016年4月1日，重庆润一江物业管理有限公司变更名称为重庆康驰物业管理有限公司。上述前期物业服务合同到期之后，截止本案开庭之日，原告康驰物管公司仍为该小区提供物业服务。另查明，2015年10月9日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2015]366号文件确定了“名润时代广场”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。共用部位、共用设备设施分摊费：由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10次；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。商场物业服务费标准：8元/平方米·月，其中含40%的日常维修养护费。以上试行期限1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止。2016年10月20日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2016]409号文件再次确定了“名润时代广场”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米·月。共用部位、共用设备设施分摊费：由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10元；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。以上有效期限3年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。再查明，2019年11月5日，被告李维阳（乙方、承租方）与重庆天道医药有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将坐落于名润广场负一35层门面（建筑面积为179.68平方米）出租给乙方，租赁期自2018年9月5日至2023年4月30日，租赁期间的水、电、煤气、电话和物管费、环保清洁费由乙方负责。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的。在庭审中，原告向本院释明，商业物业费按照合同约定是10元/月·平方米收取，但原告实际按8元/月·平方米收取，2020年2月，因新冠疫情，原告自愿将物业费降低至4元/月·平方米收取。涉案商铺未交纳物业费的时段为2019年12月1日至2020年10月31日。本案在审理中，被告李维阳向本院提交《奶茶店转让协议》一份，拟证明被告李维阳与吴雨利（案外人）已于2020年5月31日签订前述协议，双方约定由李维阳将位于明润时代广场LG层茶谷地谷元气奶茶店转让给吴雨利，现在该店铺实际使用人系吴雨利的事实。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、准予变更登记通知书、情况说明、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄信息、收据单据、服务照片及被告提交的《奶茶店转让协议》等证据在案佐证，并经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，原告重庆康驰物业管理有限公司与“名润时代广场”小区的建设单位重庆名润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“名润时代广场”小区的全体业主具有约束力。原告康驰物管公司为润一江·名润广场提供了物业管理服务，被告李维阳作为商铺经营者，享受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定按时向原告交纳物业服务费。虽然《前期物业服务合同》中约定商业按照10元/月·平方米计收物业服务费，但经南川区发改委核定商场物业服务费标准为8元/平方米·月，其中含40%的日常维修养护费。现原告也是按照8元/平方米·月计收物业服务费，不违反法律规定，本院予以确认。因受新冠疫情影响，原告自愿将2020年2月物业服务费收费标准降低至按4元/平方米·月计算，系原告对自身合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以确认。因此，LG-35B号商铺从2019年12月1日至2020年10月31日期间应缴纳的物业管理费为15093.12元（179.68平方米×8元/平方米·月×10个月+179.68平方米×4元/平方米·月×1个月），原告主张前述期间的物业费为15093.12元，本院予以支持。对于被告提出其租赁店铺已转让至案外人吴雨利，应当由吴雨利承担物业费的抗辩理由，首先，被告李维阳与出租方重庆天道医药有限公司签订《房屋租赁合同》时已明确约定禁止擅自将承租的房屋转让；其次被告李维阳在擅自转让店铺时未告知物业公司，同时也未对物业费缴纳作出明确约定。因此，被告提出的不缴纳物业费的理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采信。关于违约金的问题。《前期物业服务合同》约定的滞纳金，其性质实质上是违约金。被告未按时支付物业服务费，依照合同约定应当支付违约金。但由于签订合同时约定违约金的目的是促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告没有提供证据证明因被告的逾期支付物业服务费的行为给其造成多少损失的情况下，违约金不宜按照合同约定的标准进行计算，原告主张的违约金本院酌情确定为150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、由被告李维阳于本判决生效后立即支付原告重庆康驰物业管理有限公司2019年12月1日至2020年10月31日期间物业费15093.12元。二、由被告李维阳于本判决生效后立即支付原告重庆康驰物业管理有限公司违约金150元。三、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取106元（原告已交纳），由被告李维阳负担89元，由原告重庆康驰物业管理有限公司负担17元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇二〇年十二月二十四日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶