河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初7174号原告（案外人）：张建超，男，汉族，出生于1973年10月8日，住河南省新密市。委托代理人：陈新华、王文娟，河南青屏律师事务所律师。被告（申请执行人）：耿崧奥，男，汉族，出生于1970年8月27日，住河南省新密市。委托代理人：杜洪旭，河南长胜源律师事务所律师。被告（被执行人）：王占宪，男，汉族，出生于1964年12月5日，住河南省新密市。被告（被执行人）:冉九妮，女，汉族，出生于1966年10月14日，住河南省新密市。第三人：郑子涛，男，汉族，出生于1976年12月6日，住河南省新密市。原告张建超诉被告耿崧奥、王占宪、冉九妮，第三人郑子涛执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建超的委托代理人王文娟，被告耿崧奥的委托代理人杜洪旭，第三人郑子涛到庭参加诉讼，被告王占宪、冉九妮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告张建超向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对原告购买的位于新密市城区雪花街南段东侧××西户房屋(新密房权证字第**)的强制执行，并解除对上述房产的查封;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年1月10日原告从第三人郑子涛处以30万元的价格购得其所有的位于新密市城区雪花街南段东侧××西户的房屋一套，并于当日付清房款。购买房屋时因郑子涛与房产证上登记人不一致，为此郑子涛向原告提供了其购买该房产时的《房屋买卖协议》及付款凭证，并承诺可协助办理过户。购买房屋后原告即携家人入住至今，期间以原告名义开通了天然气账户、变更了电费账户并由原告一直缴纳电费至今。2020年原告发现该房产被新密市人民法院在2018年12月14日以(2017)豫0183执3453号执行裁定书查封，理由是王占宪、冉九妮与他人有民事纠纷。原告认为，原告自2017年1月从郑子涛处购得房屋后，该房屋一直由原告实际占有、居住并使用至今，在人民法院查封前已合法占有该房产且已全额支付房款，未能办理过户登记一事原告不存在任何过错。故原告特提出上述诉求，请求依法停止对新密市城区雪花街南段东侧××西户的房屋(新密房房权证字第**)执行。为维护原告合法权益，提起本次诉讼。被告耿崧奥辩称，一、新密市人民法院对登记在王占宪名下的涉案房产采取的查封措施有相应法律依据。被告对债务人王占宪、冉九妮享有合法债权，已经法院判决予以确认并进入执行程序，在该债权实现过程中新密市人民法院对王占宪财产采取强制执行措施符合法律规定。二、涉案房产登记在被执行人王占宪名下，国家实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。原告至今未取得房屋产权证书，其不能以房屋所有人的名义提出解除涉案房产查封、停止涉案房产执行的诉讼请求。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行至少需要符合下列情形:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告所购房屋登记在王占宪名下，原告在购买房屋时未与登记权利人王占宪进行直接交易，对上一手交易是否真实、是否已经完成、郑子涛是否已经取得房屋产权、是否有权进行出售、本次交易完成后过户是否有其他障碍均应当承担相应风险，涉案房屋土地性质系国有，原告自购买至今一直未办理过户手续，对于其是否存在过错，根据举证原则,其应当对其在房屋买卖过程中不存在过错提供证据予以证明。四、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于房地产交易及权属登记管理均有明确约定，其中第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。第三十八条第五、第六项规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的。第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益.上缴国家或者作其他处理。第六十一条规定:房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。城市房地产管理办法设立的初衷是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，房产交易中的各方均应当遵守。本案所涉房产至今仍然登记在王占宪名下，原告张建超所签房屋买卖合同的相对人是郑子涛，郑子涛在交易时未取得政府及相关部门批准，未如实申报成交价格，未缴纳相应税费、未依法登记领取权属证书，其本身就没有取得涉案房产的所有权，更何谈与本案原告进行合法有效的房屋买卖行为。本案所涉两次房屋买卖既是两次无权处分行为也是两次违反城市房地产管理法的违法行为，无论两次协议是否真实，协议签订后房屋是否进行交付，该两次房屋交易均属于无效行为，原告根本不可能获得涉案房产的所有权，无权要求解除查封、终止执行。五、当下房产交易秩序混乱正是因为在交易时各方不严格遵守城市房地产管理法，房屋买卖程序不符合法律规定。如果认定本案原告与郑子涛、郑子涛与王占宪签订的房屋买卖协议具备法律效力，不但是对房地产管理秩序紊乱的一种纵容，更是违背了房地产管理法法律设立的初衷。综上所述，被告的合法财产权利应当受法律保护，对被执行人王占宪的财产进行强制执行以偿还对被告债务符合法律规定。原告提出的诉请没有事实和法律依据。请贵院依法驳回原告的请求。第三人郑子涛辩称，其是2015年3月10日同王占宪签订购买协议购买房屋，并向王占宪交付了全部房款30万。在房屋买卖协议上，王占宪承诺该房产无经济纠纷和法律责任，期间一直和王占宪联系让过户，他一直推脱，从2016年8月16日以后与王占宪无法联系。其与张建超2017年1月10日签订了案涉房屋买卖协议，并出具了收到条，张建超以现金形式支付了30万元购房款，后来张建超一直与第三人联系，让该房产过户，第三人告知他与王占宪联系不上。在签订买卖协议后，王占宪把钥匙交给第三人，第三人已实际占有该房产。后来才将该房产转让给张建超。第三人认为把房产转给张建超的行为有效。因为其支付给王占宪购房款，也实际交付了钥匙，所以郑子涛有权转让该房产。第三人郑子涛没有提供书面证据。被告王占宪在法定期限内未提出答辩意见，亦未提供证据。被告冉九妮在法定期限内未提出答辩意见，亦未提供证据。原告为支持其诉讼请求，当庭出示了以下证据：第一组证据：执行裁定书，证明本案起诉的合法性。第二组证据：2015年3月10日王占宪与郑子涛的卖房协议、王占宪身份证复印件、王占宪于2015年3月10日向郑子涛出具的收到条、郑子涛汇款凭证。证明王占宪2015年3月10日将涉案房产出售给郑子涛，双方签订了书面协议，郑子涛向王占宪支付了全部房款。第三组证据：2017年1月10日郑子涛与张建超的卖房协议、郑子涛于2017年1月10日向张建超出具的收到条、郑子涛加盖有“水电过户专用件”字迹的身份证复印件、房产证原件。证明郑子涛2017年1月10日将涉案房产出售给张建超，双方签订了书面协议，张建超于同日向郑子涛支付了全部房产。付清房款后郑子涛将房产证交由张建超。第四组证据：涉案房屋历月电费明细一份、支付宝缴费凭证38张、用户名3250000828的燃气用户查询表一份、支付宝缴费凭证10张、自来水用户历史数据查询报表一张、宽带用户查询表一张。证明1、电费户号7030307646的户主名为张建超，原用户名称为王占宪；张建超自2017年8月开始通过支付宝缴费至今；2、燃气户号3250000828的用户地址为青屏广场东门对面1单元4楼西户，原用户证号0000000830，张建超自2018年1月开始通过支付宝缴费至今；3、水费编号50418的用户为张建超，由张建超正常使用缴费；4、涉案房屋地址宽带原户名为王占宪，现用户名为张建超，受理时间为2017年7月28日。综上张建超在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案纠纷房屋，且已支付全部价款，未办理过户并非张建超原因导致，应依法排除耿崧奥对王占宪、冉九妮纠纷的强制执行，应依法解除对张建超所有的房屋的查封。被告耿崧奥对原告向法庭提供的证据发表了如下质证意见：对第一组证据没有异议。第二组证据系王子涛和王占宪之间的交易情况，被告无法核实其真实性，即使能够查证以上交易属实，因协议签订后未办理房产过户手续，郑子涛未取得涉案房屋的产权。第三组证据真实性需要向郑子涛和张建超核实。在郑子涛未取得涉案房屋所有权的情况下，其与张建超签订的房屋买卖协议属于无权处分，并且涉案房产的交易应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，在交易时报政府部门审批，在得到准予转让的情况下，才能进行出售。并且要完成相关的税费缴纳义务及过户义务，因此该协议也是违反法律规定的无效协议，原告依据该协议无法取得涉案房产产权。对第四组证据的真实性无异议，电费户号、燃气户号、水费编号、宽带名称是否为张建超，与涉案房产的产权归属均没有直接关联，国家实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书才是房屋所有权人享有所有权的合法凭证，因此也可以看出相关部门在进行上述水费电费等过户时，根本未尽到谨慎审查义务，操作极不规范。原告提供的以上证据无法证明未办理过户并非原告原因导致，在进行房屋交易时，其已经充分了解到涉案房屋登记在王占宪名下，而非与其签订房屋买卖协议的郑子涛名下。在协议签订后，至今其也未提供积极主张要求郑子涛及王占宪配合其办理过户手续的相关证据。根据举证原则，原告应当就未办理过户相关原因，非其导致提供相应证据，并在举证不能的情况下，承担相应的法律后果。经审理查明，2015年3月10日，本案第三人郑子涛与被告王占宪签订买卖房屋协议，约定以30万元的价格购买位于新密市城区雪花街南段东侧××西户房产一处（新密房产房产权证字第**）日，王占宪出具一份收到条，内容为：今收到郑子涛交来购房款30万元，此房款已经全部付清。未办理过户登记。2017年1月10日，原告张建超与郑子涛签订一份案涉房屋买卖协议，以30万元的价格购买涉案房屋，同日，郑子涛出具收到条，内容为：今收到张建超交来购房款30万元，此房款已经全部付清。未办理过户登记。2019年11月18日就耿崧奥诉王占宪、冉九妮合同纠纷一案，法院作出（2017）豫0183民初3864号民事判决书，判决书生效后因王占宪、冉九妮未履行判决书确定的义务，耿崧奥申请执行。2018年12月14日，（2017）豫0183执3453号执行裁定书查封了被执行人王占宪名下位于新密市城区雪花街南段东侧××西户房产一处（新密房产权房产权证字第**）超提出执行异议，2020年11月2日，法院作出（2020）豫0183执异166号执行裁定书，裁定驳回张建超的异议请求，由此形成诉讼。另查明，2015年3月10日，郑子涛与王占宪签订卖房协议后，要求办理过户登记，2016年8月16日之后与王占宪失去联系，一直未办理过户登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张建超与第三人郑子涛签订的房屋买卖合同，根据合同有效成立的要件：（一）当事人必须在自愿和真实的基础上达成协议；（二）当事人应具有相应的民事行为能力；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。2017年1月10日，原告张建超与第三人郑子涛签订房屋买卖合同为有效合同。根据电费明细表、燃气记录、自来水历史查询记录，张建超购买该房屋后一直居住占有。根据郑子涛出具的收到条，原告张建超已支付案涉房屋全部价款。在原告张建超与郑子涛签订卖房协议时，已经尽到合理的审查义务，并一直催促郑子涛与王占宪联系办理过户登记，2016年8月16日之后与被告王占宪失去联系，非因原告张建超的原因未办理过户登记，符合上述条款中关于排除执行的四要件。原告张建超作为善意购房人，购买房屋后一直居住生活在案涉房屋内，其居住权优于债权，因此对于原告要求停止对案涉房屋的强制执行并解除案涉房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：停止对位于新密市城区雪花街南段东侧4层西户房产（新密房产权证房产权证字第**）行。本案诉讼费5800元，由被告王占宪、冉九妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  朱颖军人民陪审员  王富勤人民陪审员  母云枝二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  李怡霏