徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0312民初3370号-1 原告：韩震斌，男，1976年10月22日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西3米。 法定代表人：申小功，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。 被告：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。 法定代表人：程宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李亮，该公司员工。 原告韩震斌诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称徐州瑞远公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称安徽恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩震斌，被告徐州瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告安徽恒泰公司的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩震斌的诉讼请求为：1、判令两被告赔偿逾期交房违约金2784元（暂按照日万分之二计算至2020年6月30日止，2020年7月1日后的违约金要求按照日万分之二计算至被告履行完合法上房手续）；2、针对被告任意更改规划和设计的行为，判令被告将停车位按照规划和公示给业主的方案修复还原；3、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告徐州瑞远公司于2018年7月26日签订《商品房买卖合同》，于2018年9月12日签订车库买卖合同，根据合同约定由原告购买两被告开发的山水文园小区D15幢2单元302室房屋及D5幢1单元011号车库，车库总价为58000元。合同约定交房时间为2019年10月31日。原告按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今被告仍未能按照合同约定时间办理商品房上房手续。被告方在出售涉案房产时，存在如下欺诈消费者的情形：1、被告一直对外宣称山水文园小区将会由万科物业公司提供物业服务，并以万科物业服务的房产会比周边房价高出20%作为噱头，而实际服务的物业公司却为被告关联的物业公司，且服务质量较差，收费畸高；2、被告在房产出售时宣传的绿化率达到35%以上，并配以雕塑，喷泉的中式园林景观，但实际上其绿化率远远达不到35%，喷泉、雕塑也不复存在。另外，被告存在不按照规划图施工的情形，擅自变更设计：1、小区北门口东西干道规划蓝图路面为7m宽双向道，但实际建成路面仅有3.5m，被告修建的道路无法满足消防需要，有严重的消防隐患；2、小区效果图及规划图都无泵房，现建成的泵房挤占了本应为花园绿化空间，泵房噪音影响业主居住环境；3、规划停车位，依照规定应使用水泥花砖铺设，但被告用塑料植草格替代，违反先前给业主的设计方案；4、原来规划的非机动车停车位，现在全部变更成机动车停车位。涉案小区实际上是由被告安徽恒泰公司承建，在对外宣传上，也全部都是以被告安徽恒泰公司的名义建设的，并且项目命名为恒泰山水文园。因此，被告安徽恒泰公司对原告的损失同样应承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告徐州瑞远公司辩称，逾期交房属实，被告公司确实有过错，愿意承担违约金。但是违约金计算方式应按照合同约定补充协议第五条5.1，被告公司取得竣工验收备案表即满足交房条件；5.2条因政府法令以及公共卫生事件导致的逾期交房应当予以顺延，不属于逾期交房期间，应自2019年11月1日起至取得竣工验收备案表2020年5月28日，扣除因新冠××停工的29天，以及因徐州市大气污染治理要求停工的26天，共计去掉55天；逾期利息标准，逾期90天内按照日万分之一计算，超过部分按照日万分之二计算。关于整改的诉请，涉案项目经铜山区住建局及规划局核实，项目唯一更改规划的是加盖泵房，且加盖泵房已经过住建局的处罚，最终由住建局追认并出具了建设工程规划许可证，泵房如果拆除将无法保证整个小区的供水。依据原被告商品房买卖合同补充协议的约定，在考虑到绝大多数业主的利益的前提下，被告公司有权更改部分规划。 被告安徽恒泰公司辩称，徐州瑞远公司属于安徽恒泰公司的子公司，具有独立的法人地位，独立的财产，对外发生的权利义务关系理应由其独立承担，与安徽恒泰公司无关。请求依法驳回原告对安徽恒泰公司的诉讼请求。 经审理查明，2018年9月12日，原告韩震斌（买受人）与被告徐州瑞远公司（出卖人）签订编号为TS0074271的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区车库，建筑面积16.59平方米，单价为每平方米3496.08元，总价款58000元。买受人在2018年9月12日前支付该商品房全部价款。合同第九条“商品房交付条件”中约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 原告韩震斌在合同首页备注的地址为徐州市泉山区湖滨新村49号楼502室，预留的手机尾号为98500。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。 该合同附件十一补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。 上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务。徐州瑞远公司于2018年9月11日向韩震斌开具金额为58000的发票，服务名称为“房地产项目预收款”，备注为“徐州铜山区大彭镇青年路1号地块山水文园D5#-1-011室”。 2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案表》，载明建设单位为徐州瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。庭审中，徐州瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 2020年5月29日，徐州瑞远公司向业主作出《山水文园入伙通知书》，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。徐州瑞远公司无法提供具体向原告邮寄入伙通知书的邮寄回执单，仅提供一份中通快递查询打印单，没有显示邮寄的具体地址与收件人的联系电话，仅显示单号为73131413469778，邮寄寄往徐州市泉山区湖滨新村，2020年6月19日显示已签收，签收人在菜鸟徐州店领取。原告主张没有收到过入伙通知书。 另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号）、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。 2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。 2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。 2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。 2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》橙色预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。 2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。 2020年2月17日，徐州瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注：已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。 2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，载明徐州瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。徐州瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对徐州瑞远公司罚款20万元。 根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。 2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。 2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。 以上事实，有原被告当庭陈述及商品房买卖合同、增值税发票、竣工验收备案表、复工申请、入伙通知书邮寄查询单、住宅使用说明书以及质保书、徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明等证据证实，本院予以确认。 本院认为：一、关于原告诉请被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，徐州瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而徐州瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，故原告有权按照合同第十二条的约定要求被告自2019年11月1日起按照全部房价款万分之二的标准支付违约金。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，但被告提交的要求停工的相关政府文件及通知的下发时间部分在原告2018年9月12日购买车库之前，其要求相应扣除涉案合同签订日期之前的停工天数共计8天，没有事实与法律依据，其要求扣除2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共18天的时间，本院予以支持。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，被告违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因并非被告所能控制，按照合同附件的约定，因此导致房屋不能按期交付，不构成被告逾期交房。第四，被告通过中通快递向原告邮寄入伙通知书，邮寄地址为徐州市泉山区湖滨新村，快递查询结果显示2020年6月19日已签收，签收人在菜鸟的徐州店领取，但被告未能提供邮寄回执单，不能证明被告是按照合同约定的地址向原告邮寄了入伙通知书，被告亦未提供证据证明其或者中通快递的工作人员按照原告预留的手机号码通知过原告收取入伙通知书，故从现有证据看，不能证明被告合法向原告送达了入伙通知书。本案开庭时被告提交了涉案工程竣工验收备案表等证据，故本院酌定将开庭时间2020年7月9日视为被告向原告通知上房的时间。综上，被告应向原告支付2019年11月1日至2020年7月9日期间D5幢1单元011号车库的逾期上房违约金合计2714.40元[58000元×0.0002×（252天-18天）]。 二、关于原告要求被告将停车位按照规划和公示给业主的方案修复还原的问题。本院认为，因被告改变山水文园规划的行为经过了政府主管部门处罚，建设的山水文园小区已经通过竣工验收，并进行了备案，目前已经具备上房条件，其规划应经过政府主管部门批准，考虑具体施工中改变规划等原因的复杂性，故在虚假宣传环节赔偿业主后，原告关于改变规划应修复还原的诉请，应由规划行政主管部门进行处理，对该项诉请本院不予理涉。 三、关于两被告的责任承担问题。本院认为，与原告签订涉案商品房买卖的相对方为徐州瑞远公司，其与安徽恒泰公司均为独立的法人，徐州瑞远公司应就涉案债务承担责任，原告诉请安徽恒泰公司承担责任，于法无据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩震斌给付逾期交房违约金2714.40元； 二、驳回原告韩震斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。 审 判 长  张 翼 人民陪审员  杜秀丽 人民陪审员  刘存银 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  许 冰 书 记 员  荣晨君