安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初3215号 原告：蚌埠万特物业服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永平路**。 法定代表人：郭平,公司总经理。 委托诉讼代理人：丁玉环，江苏海越律师事务所律师。 被告：赵军，男，1984年12月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告蚌埠万特物业服务有限公司与被告赵军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠万特物业服务有限公司（以下简称万特公司）的委托诉讼代理人丁玉环、被告赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万特公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2013.12.1-2020.4.30期间的物业服务费人民币5098元(期间:0.75元/月.平方米*88.57平方米*76.7月=5098元)以及该期间的电梯运营费770元,合计金额5868元；2.被告从逾期之日起每日按应缴费用百分之五的标准支付违约金,暂按200元计算；3.被告承担本案全部诉讼费用。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求第一项为：被告支付拖欠的2014.1.1-2020.4.30期间的物业服务费人民币5048元(期间:0.75元/月.平方米*88.57平方米*76月=5048元)以及该期间的电梯运营费760元,合计金额5808元。事实和理由：2008年6月20日安徽万特投资发展有限公司与蚌埠万特物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》,合同约定由原告向安徽省蚌埠市淮上区永平街57号陶然北岸小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告赵军系上述物业的业主,房号:23栋2单元201室,物业面积88.57平方米,按合同约定应当向原告缴纳物业服务费以及电梯运营费共计5808元,被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,且经原告催缴后仍未有效果。现特向人民法院提起诉讼,请求贵院依法作出公正的判决,维护原告企业的合法权益。 被告赵军答辩称，1.关于电梯费，小区安装电梯刷卡系统属于物业公司私自安装，且也没有给我电梯卡；2.2011年我入住半年左右，房屋厨房总是向上翻水，原因是公共管道堵塞，物业公司来修过一次，但并未修好，并称是公共管道需要楼上楼下所有业主共同疏通，后来我就自己掏钱疏通，每年大概有三到四次疏通；2012年到2013年间我发现房屋内墙有渗水痕迹，找物业公司后他们称是开发商房屋质量原因，并未上门去看，只对我说帮我问一下开发商，后来也未告诉我反馈意见，之后渗水面积越来越大，后来才确定不是开发商房屋质量问题，而是房屋外墙下水管道脱落，造成下水冲到我房屋北侧卧室外墙所致，物业公司去查看后一直未予维修；3.小区物业服务物业公司只做到垃圾清运，楼道灯损坏报修多次也未予维修，都是我自行维修；4.楼道卫生较差，一到两周才清扫一次，且是很简单的清扫；5.小区公共设施很多损坏都没有及时维修，小区电梯内、墙壁上都是广告，但广告收入也没有进行公示。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：安徽万特投资发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》,合同约定由原告向位于安徽省蚌埠市淮上区岸小区提供物业管理服务。被告为该小区23栋2单元201室的业主,产权面积88.57平方米。2011年12月26日原、被告签订《物业服务各项费用收缴协议》，约定被告每月应向原告缴纳物业管理服务费66.4275元（暂定0.75元／平方米）、全年797.13元，小型车辆泊位费每月100元、全年1200元，楼宇电梯使用费每月10元等。被告因原告物业服务不到位且由此致其损失尚未交纳2014年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费及电梯使用费。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务各项费用收缴协议》、蚌埠市普通住宅小区服务费备案表、照片1张，被告提供的照片14张及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《物业服务各项费用收缴协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方有约束力，双方均应按协议约定履行各自的义务。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。原告要求被告支付2014年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费5048元及电梯费760元，本院予以支持。 关于被告抗辩称原告提供物业服务过程中存在的各种问题及给其造成的损失，本院认为，物业管理服务具备公共服务的性质，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，应当综合整体情况评价物业服务企业的服务质量和水平。原告作为物业服务企业在进行物业管理过程中，履行了物业合同约定的维修、养护、管理及维护等主要义务，其在服务过程中存在瑕疵，被告作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，或者通过召开业主大会依照法定程序对原物业服务企业进行解聘、另行聘请新的物业服务企业，而不能以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为。关于被告抗辩称原告曾承诺给予其减免一段时间的物业费，但未提供相应证据佐证，对此本院不予认定。被告还抗辩称原告之前并未向其催缴物业费、起诉已超过三年的诉讼时效，本院认为，原告作为物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续不间断的履行，被告未交纳物业费亦属持续行为，均未存在中断情况，故原告要求被告支付物业服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，对被告此项抗辩本院不予认定。 结合本案庭审查明事实及被告提交的证据,原告提供的物业服务确实存在不够到位之处，也给被告生活造成了一定的不便，但被告证据尚不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，原告作为物业服务的提供者,应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为小区提供更好的物业服务。据此，本院对原告诉请的物业费酌情予以扣减，被告拖欠的2014年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费5048元及电梯费760元合计5808元，本院予以支持4800元。考虑到被告拒交物业服务费事出有因，原告主张的违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告赵军于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠万特物业服务有限公司2014年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费及电梯费合计4800元； 二、驳回原告蚌埠万特物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 董 雯 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 陈晓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。