文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1695号上诉人（原审原告）：潘志林，男，1998年6月15日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：陈娟，重庆春雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨非，重庆春雨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：秀山兴源实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道黄杨大道北段**，统一社会信用代码9150024166358182XA。法定代表人：杨继昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张怀文，重庆泽贤律师事务所律师。上诉人潘志林因与被上诉人秀山兴源实业集团房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0241民初1709-2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭于2020年12月18日公开开庭进行了审理案。上诉人潘志林的委托诉讼代理人陈娟、杨非，被上诉人兴源公司的委托诉讼代理人张怀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘志林上诉请求：一、撤销(2020)渝0241民初1709-2号民事判决；二、改判支持上诉人的全部诉讼请求；三、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定部分错误。被上诉人没有提交任何证据证明其在签订《补充协议》时向上诉人履行了提示说明义务。一审上诉人提交的案涉《商品房买卖合同》没有《补充协议》附件，直至一审庭审时被上诉人提交了《补充协议》上诉人才知晓其内容。在双方订立《商品房买卖合同》及附件时，被上诉人并未对相关条款进行提示说明。涉案商品房在双方订立合同时并未通过消防验收，被上诉人在明确知道自己可能违约的情况下，与上诉人签订《补充协议》，明显是为了减轻自己的责任，限制上诉人的权利。《补充协议》是格式合同，被上诉人的前述行为致使相关条款对上诉人不产生效力。二、原审判决适用法律错误。被上诉人逾期办证的违约金采用固定比例方式计算，数额不因逾期时间而变化，可能导致开发商无限期拖延办证，对比上诉人逾期付款每日向被上诉人支付房屋总价款万分之一的违约金计算方式，双方违约责任明显不平等，属于法律规定的“提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任”的情形，该格式条款无效。三、原审判决不予调整违约金错误。不动产物权的设立、转让和消灭自依法登记发生效力，购房人自依法登记后才能取得房屋所有权，办理所有权登记手续，是房屋出卖方的主要合同义务。逾期办证不影响占有使用，但直接影响购房人所有权的设立和合同目的的实现，上诉人不能行使物权的全部权能，在房价普遍升高的大趋势下，房屋无法买卖，且无其他替代措施，不仅有实际损失客观存在，还有可得利益损失，因无法确定具体数额，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形，一审法院以上诉人没有提交证据证明实际损失为由不予调整错误。被上诉人兴源公司答辩称，上诉人是完全行为能力人，协议载明上诉人对《补充协议》的条款进行了详细的阅读，并充分了解其法律后果，本案不存在欺诈胁迫等情形，上诉人具有阅读能力和书写能力，在协议上签字的行为应对其产生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条规定，违约金有约定的从约定，没有约定的参照逾期贷款利息标准计算。案涉协议对违约金有约定，即使约定数额过低，也不属于无效条款范畴，上诉人认为违约金应当予以调整，应举证证明其实际损失，逾期办证行为并未在事实上造成任何实质损害。而且逾期办证是受机构改革、疫情的影响，是被上诉人无法预见、不可避免的情形,属于可免责事由。潘志林向一审法院起诉请求：1.判决兴源公司支付潘志林逾期取得登记受理单(办证)的违约金20838元（违约金按潘志林已支付的房款总额356931元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2019年3月1日起计算至2020年3月4日实际取得登记受理单之日止）。2.诉讼费由兴源公司承担。一审法院认定事实：2017年6月25日，潘志林(乙方)与兴源公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将其开发的位于秀山县乌杨街道天桥居委会黄杨大道北段XX号X幢X单元XX号商品房出售给乙方，房屋总价款356931元。2017年7月5日，潘志林向兴源公司支付176931元房屋首付款及兴源公司代收物业专项维修资金5367元。乙方向重庆银行股份有限公司秀山支行申请个人住房贷款180000元。其中合同第七条“交房期限及交付条件”：（一）本商品房交房期限。1.…；2.属预售商品房的，甲方应当在2018年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十三条“关于办理产权登记的约定”：1.…；2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.…；4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）…；（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期同类贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一（比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，潘志林(乙方)与兴源公司（甲方）签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同第三条约定，鉴于商品房的验收备案登记仅为办理商品房产权登记的前置要件，故甲乙双方对合同第七条第（二）款第（1）项变更为：本合同标的商品房已竣工，并通过有关单位验收合格。第四条，对合同第八条第1项中的“甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”变更为“甲方应当出示该商品房验收合格的相关资料”。第七条对合同第十三条作如下变更：1.对第3款变更为…；2.对第4款变更为—因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的累计金额不超过本商品房总价款的1%。第十八条，本补充协议的内容，系甲乙双方平等协议一致的结果，所列条款系双方真实意思的体现，不存在胁迫、欺诈等情形，乙方已对本补充协议的各条款进行了详细的阅读，并充分了解其应承担的法律后果。另查明2018年，潘志林通过贷款的方式向兴源公司支付了余下房款180000元。2018年12月31日，兴源公司将上述商品房交付给潘志林使用。2020年3月4日，秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为潘志林所购房屋出具了不动产登记受理通知单。还查明，秀山县乌杨街道黄杨大道北段XX号XX幢的商品房取得重庆市秀山县商品房预售(预租)许可证和重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2020年3月4日，秀山县乌杨街道黄杨大道北段XX号X幢X单元XX号商品房取得了渝X**秀山县不动产权第XXX号不动产权证书。一审法院认为，本案的争议焦点：双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题；兴源公司应否支付潘志林逾期办证违约金。一、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。潘志林与兴源公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定潘志林在兴源公司处购买商品房。该合同系签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项约定：对合同第十三条作如下变更：对第4款变更为：因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的累计金额不超过本商品房总价款的1%。潘志林认为该条款系格式条款，减轻了兴源公司的责任，限制了潘志林的权利，应当认定无效，而兴源公司对该条款系格式条款没有异议，但认为该条款系有效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在补充协议第七条第2项对兴源公司承担逾期办证违约金的累计金额进行了限制，在一定程度上减轻了兴源公司逾期办证的违约责任，但是并未加重潘志林的责任。本案中，双方系商品房买卖合同法律关系，出卖方即兴源公司的主合同义务系向潘志林交付房屋并办理不动产权证，兴源公司的主合同义务亦即潘志林的主要权利。而补充协议第七条第2项涉及的仅是逾期办证违约金，而非对潘志林主合同权利的排除，且《中华人民共和国合同法》第一百四十四条亦明确规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。同时，补充协议第十八条亦明确约定，本补充协议的内容，系双方平等协议一致的结果，所列条款系双方真实意思的体现，不存在胁迫、欺诈等情形。潘志林已对本补充协议的各条款进行了详细的阅读，并充分了解其应承担的法律后果。因此，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项系原兴源公司双方当事人真实的意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条及第五十三条规定的情形，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。对潘志林认为该条款系无效条款的观点，本院不予支持。二、兴源公司应否支付潘志林逾期办证违约金。对于是否应当支付潘志林逾期办证违约金，兴源公司抗辩称，对逾期取得登记受理单的事实无异议，但是认为系行政机构改革所致，而非兴源公司自身原因，不应当承担逾期办证的违约责任。本案中，秀山土家族苗族自治县公安消防大队出具的《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》涉及的为秀山县兴源·黄杨郡项目XX标段工程（XX地下车库）建设工程的消防验收，而非案涉商品房所在的X幢。上述证据与本案不具有关联性。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，根据合同的相对性原则，即使作为出卖人的兴源公司因第三人原因造成违约，也应当向本案的买受人即潘志林承担违约责任。故对于兴源公司的上述抗辩，本院不予采信。双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对逾期办证违约金进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项亦对此进行补充约定，限制了兴源公司承担逾期办证违约金的累计金额。可以认定，双方通过补充协议对逾期办证违约金相关的权利义务进行了变更。本案中，潘志林实际的接房时间为2018年12月31日，按照《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，兴源公司应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，即2019年3月1日之前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为潘志林所购房屋出具不动产登记受理通知单的时间为2020年3月4日。故按照合同及补充协议的约定，兴源公司应当从2019年3月2日起至2020年3月4日止按日向潘志林支付房屋总价款万分之一的违约金，且累计金额不超过本商品房总价款的1%。而潘志林要求兴源公司支付违约金的金额为20838元，认为补充协议约定的违约金过低，系无效条款。如前所述，虽然本院已认定该条款系有效条款，根据举重以明轻的原则，可以认定，潘志林具有要求调整违约金的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中并无任何证据证明潘志林的实际损失，故违约金无调整的具体参照或基数，故本院对双方约定的违约金不作调整。因此，兴源公司应当支付潘志林逾期办证违约金的具体金额为356931×1%=3569.31元。对于潘志林的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、秀山兴源实业集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付潘志林逾期办证违约金3569.31元；二、驳回潘志林其他诉讼请求。案件受理费320元，减半收取160元，由潘志林负担132元，由秀山兴源实业集团房地产开发有限公司负担28元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有二：一是《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题；二是逾期办证违约金的数额如何认定。关于焦点一。格式合同具备预先制定性和单方决定性，双方地位存在着不公平性，且内容有稳定性、重复性。案涉《补充协议》虽然是兴源公司预先制定并出具，但协议双方地位平等，协议内容并非不可更改，没有证据显示协议订立有排斥潘志林意见的情况，不具备不可更改的稳定性、重复性，《补充协议》不属于格式合同。潘志林对其中部分条款有异议，应当在订立合同时提出，本案没有证据显示潘志林在订立合同时提出了意见，其在协议书上签字的行为视为同意对方拟定的协议内容，《补充协议》是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。关于焦点二。按照合同及补充协议的约定，兴源公司应当从2019年3月2日起至2020年3月4日止按日向潘志林支付房价款万分之一的违约金，且累计金额不超过本商品房总价款的1%，潘志林主张补充协议约定的违约金过低，但并未提交证据证明其实际损失，违约金调整缺乏基础，在双方有明确约定的情况下，除非有显著不公平等其他法律规定的情形，法院调整违约金没有依据，一审认定并无不当。综上所述，潘志林的上诉理由不能成立，其相应的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人潘志林负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二〇年十二月二十四日法官助理 魏国君书 记 员 吴松涛