江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初3178号原告：兴国县荣兴鞋业有限公司，统一社会信用代码913607325560167291。地址：江西省兴国县红门工业园C区。法定代表人：李卫民，公司总经理。委托诉讼代理人：简筱恺，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：刘经钰，公司员工。被告：兴国昌泰服饰有限公司，统一社会信用代码913607327969526710。地址：江西省兴国县红门工业园。法定代表人：陈敏，公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，江西国兴律师事务所律师，执业证号13607201710360296，特别授权。原告兴国县荣兴鞋业有限公司（以下简称荣兴鞋业公司）诉被告兴国昌泰服饰有限公司（以下简称昌泰服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告荣兴鞋业公司的委托诉讼代理人简筱恺、刘经钰，被告昌泰服饰公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣兴鞋业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租房保证金余额18123.05元；2、判令被告应减半收取原告2020年4-6月份租赁被告厂房租金，并退还租金14611.5元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2009年12月起租用被告厂房，依法经营，诚信纳税，累积向被告缴纳租金达412万元，累积向兴国县纳税1664万元。2019年12月31日续签了一份《租赁合同》，合同约定：原告承租被告公司位于兴国县红门工业园Ｃ区厨房等房屋租赁物，租赁期限从2020年1月1日至2020年12月31日止，每月租金、物业费、电梯使用费合计人民币9741元，每季度的第一个月支付该季度的租金，合同保证金40000元。逾期支付的每天按逾期金额的千分之五支付滞纳金。2020年初，新冠××疫情全球爆发，原告短暂复工1个月，虽努力自救，但所有订单全部被取消，4月1日不得不员工放假，6月与全体56名员工协商解除劳动合同；通知被告解除租赁合同，搬走机器设备，临时搭建的厨房、餐厅164.8平方米（成本12万多元）赠给被告，将车间钻孔修补好，供电线路恢复，并于2020年6月30日将租赁物、钥匙交回被告，被告已将租赁物另行出租了。原告认为，合同约定滞纳金标准超出了年利率24%，该条款无效；疫情属不可抗力，不应加收滞纳金；公司用押金冲抵房租、水电费，资金本已保管在被告处，何来迟交？根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第一款：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，全部免除违约责任，很显然原告因疫情导致2020年2-6月停工停产的情形符合上述规定，又根据民法总则、合同法不可抗力等规定，原告不承担违约责任，被告应当退还剩余保证金18123.05元。根据上述指定意见（二）第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人可以请求减免租金，因此原告完全可以要求被告减半收取2020年4-6份租金。就上述请求，多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请公证判决。荣兴鞋业公司就其主张的事实和请求，向法庭提交证据有：1、被告企业信息公示资料复印件一份，证明被告的主体身份；2、原告营业执照、法人代表身份证明书各一份，证明原告的主体身份；3、《租赁合同》一份，证明双方因疫情影响等不可抗力原因，可互免违约责任；4、合同保证金收据复印件一份，证明原告已缴纳合同保证金40000元；5、解除《租赁合同》通知书及回函资料等二份，证明双方于2020年6月30日已解除租赁合同；6、费用清单复印件一份，证明原告所缴保证金在冲抵房租、房产税等费用后，剩余费用18123.05元应当退还原告。昌泰服饰公司辩称:被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。一、答辩人与被答辩人于2019年12月31日签订本案的《厂房租赁合同书》合法有效，合同的租赁期限是2020年1月1日至2020年12月31日。二、被答辩人要求解除合同未经答辩人同意且无法定事由。被答辩人要求解除合同实际原因并非是受新冠××疫情影响，实际原因是被答辩人赣州华坚国际鞋城有限公司因赣州市经济技术开发区规划需要被整体征收拆迁；且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”仅仅是可以根据公平原则变更合同而不是解除合同；被答辩人提出解除合同后并未同意。三、合同签订后，被答辩人仅支付了合同中约定的保证金（由原合同保证金转支）；房租仅以2019年度剩余的保证金45000元冲抵；被答辩人通知答辩人要求解除合同后，在答辩人未同意的情形下，擅自拆除变压器（附属设施未拆除），搬走机械设备等，但未与答辩人办理租赁厂房等交接手续；因被答辩人无意继续承租，答辩人为减少损害，答辩人于2020年8月16日将厂房租赁给案外人田涛（租金比租赁给被答辩人每月少3228元），因此，被答辩人交租金期限应为2020年8月15日，被答辩人还应承担答辩人2020年8月16日-2020年12月31日租金损失14526元；答辩人与被答辩人约定房屋租赁税费由被答辩人承担，房屋租赁税费（每月1686.19元）一经申报当年不能取消和变更，因此，被答辩人应承担2020年的房屋租赁税费18548.09元（已扣除被答辩人已交2020年1月房屋租赁税费1686.19元）。四、本案合同是续签的租赁合同，根据原《厂房租赁合同书》第三条第5条约定“新建厨房用空地而积164.8平方米……合同到期后，乙方（被答辩人）可拆除其建筑设施，但需恢复原样”，如果要解除合同，被答辩人需恢复原样；同时对其他租赁物恢复原状。综上所述，被答辩人40000元不足以支付房租等，请法院依法判决驳回其诉讼请求；答辩人保留追究被答辩人剩余房租等法律责任。昌泰服饰公司就其答辩向本院提交证据有：1、被告的营业执照复印件一份，证明被告的信息资料；2、厂房租赁合同书复印件三份，证明(1)原被告于2019年12月31日签订本案的《厂房租赁合同书》租赁期限是2020年1月1日至2020年12月31日，租金每月9741元；（2）原被告于2018年12月30日签订本案的《厂房租赁合同书》第三条第5条约定：“新建厨房用空地面积164.8平方米……合同到期后，乙方（原告）可拆除其建筑设施，但需恢复原样”；(3)被告与案外人田涛于2020年8月16日签订《厂房租赁合同书》，约定月租金6513元；3、押金清算单复印件一份、完税证明复印件三份，证明原被告于2019年12月31日签订本案的《厂房租赁合同书》中的房屋租赁税费由原告承担，每月税费为1686.19元，原告要求解除合同租金按合同约定计算，被告代原告向税务部门缴纳的税费为每月1686.19元，已经交至2020年9月份，该税费一经申报不能更改，按年交税；4、微信截图，证明被告未同意解除2019年12月31日签订的本案《厂房租赁合同书》；5、照片复印件五份，证明原告搬离时未将食堂、变压器、杂物间等恢复原状。经本院审理查明的事实和认定依据：原告因生产需求，从2009年起租赁被告在兴国县红门工业园C区物业。原告提交2018年12月30日签订的《厂房租赁合同书》，该合同约定租期从2019年1月1日至2019年12月31日。期满后，双方于2019年12月31日续签合同，即原告（乙方）与被告（甲方）签订的《厂房租赁合同书》，约定甲方将兴国县红门工业园C区昌泰服饰厂区内的物业出租给乙方。租期2020年1月1日至2020年12月31日，包括厂房、车棚、宿舍、新建厨房用空地、物业水电费等，每月共计租金9741元；乙方预付甲方保证金40000元，租赁期满后，双方验收交、接租赁物且乙方结清租金、水电费前提下，当日内金额无息归还乙方保证金，逾期每日乙方应向甲方支付5‰的滞纳金；租金按季度支付，乙方需在每个季度的第一个月之内向甲方支付该季度的租金；合同第七条、（一）、甲方责任：3、提供每月租金的收据给乙方，并有权协助乙方开税票。合同第八条、违约责任：1、租赁期内，甲、乙双方均不得以任何理由提出退租，如合同另有备注，可参照合同执行，超出合同规定任何一方，则视为违约。如甲方违约，则赔偿所收保证金金额的2倍给乙方。如乙方违约，则乙方缴纳的保证金不予退回，并收回该物业。2、乙方若逾期不交付租金，甲方每日按月租金金额5‰收取滞纳金。合同第九条、其他1、如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互免违约责任。当日，被告开具收原告2020年保证金40000元的收款收据给原告。原告租赁被告上述物业经营，在2020年6月6日，原告出具解除《租赁合同》通知书给被告，该通知表明原告公司因新冠××疫情影响，公司订单全部取消，2020年2月至6月未生产经营，已妥善遣散员工，要求依据《厂房租赁合同书》第九条第1款之约定，请求被告减免4-6月的一半租金，2020年6月30日前解除合同并搬空设备等物品，以保证金4万元冲抵欠租，剩余款项退回公司。被告于6月8日书面出具关于“解除《租赁合同》通知”的回复函给原告，表明：一、原告于2020年2月复工，不同意减免4-6月租金。二、原告在2020年6月30日前解除合同，必须按合同条款执行，并要求被告1、拆除厂区所有招工标识牌。2、车间及宿舍要恢复原状，车间地板孔防漏要补平，整理好卫生间门窗和玻璃，重新安装好水电，恢复原状。3、搬迁设备前必须缴清相关税费共计38010.57元。①2019年度房租水电滞纳金296.49元；②2020年1-6月房租13446元；③2020年1-12月房产税20234.28元（税务部门不能取消）；④2020年第二季度滞纳金4033.8元。三、保证金4万元不予退回。2020年6月30日原告将租赁物交付被告，被告于2020年8月16日将上述租赁物出租给田涛，每月租金6513元。2020年7月22日，原告公司管理人员刘经钰向被告公司发送微信，主张一、扣除押金正负相抵被告退还原告公司18123元，折中计算滞纳金就退回13792元；二、厨房花费12万元兴建，赠给被告公司，表示诚意。大家各让一步，和气生财，不要劳心费神打官司。被告公司未能接受，原告遂提起诉讼。庭审中，被告陈述，利用不上厨房，要拆除厨房并平整土地，变压器的附属设施（电线杆与配电房）要清除，杂物间的废料要清除。2020年续签合同，2019年之前的合同第三条第五项约定要恢复原状，恢复原状要2万余元。被告提起反诉，要求原告拆除，如果原告不同意拆除要求原告支付拆除费用20000元。原告陈述，因疫情原因无法生产，故提前解除合同。杂物间只有一平方米左右，堆放的是废料，且废料可以变卖，被告完全可以处理。在空地所建的厨房164.8平方米已按每月每平方米４元支付给被告。变压器的附属设施是两根电杆，原告认为被告因生产经营所需可以继续使用，无需拆除。即使拆除电线杆、搭建的厨房，三个工作日可以完成，费用不会超过5000元，拆除下来的东西可以变卖。合同到期后，被告完全可以继续利用，无需拆除，原告不同意恢复原状。上述原、被告向法庭提交的证据均经法庭质证，本院结合事实及法律，对与本案事实有关联的证据予以认定。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同书》系当事人意思表示，对双方均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己义务。原告已书面通知被告从2020年6月30日前解除租赁合同，被告未予同意并主张按合同条款执行，足以表明原告在6月30日前搬离设备并交回租赁物给被告的行为，系原告单方解除合同行为。原告认为受疫情影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，要求被告减免2020年4至6月一半的租金，被告不予认可。本院审查认为，因新冠××疫情影响，低风险地区在2020年4月前就已进行复工复产推进工作，被告主张减半收取4至6月份期间的租金，本院不予支持。原告主张约定违约金超出了年利率24%，无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告主张原告应支付1-6月房租13446元之滞纳金4033.8元，并未超出上述规定范围。综上所述，原告单方解除合同后，导致被告租赁物从2020年7月1日至2020年8月15日期间空租。根据《厂房租赁合同书》的租金与期限约定，被告存在空租期间租金损失14611.5元（9741元/月×1.5月），以及田涛承租后的租金减少损失16776元【（9741元/月-6013元/月）×4.5月】，合计31387.5元。包括原告认可应支付被告1-6月份房租13446元、2-6月房产税8430.95元，总额已超出原告缴纳40000元的保证金数额，被告抗辩驳回原告诉讼请求，合法有据，本院予采信。被告未在本院指定期限内递交反诉状和缴纳反诉费用，对其反诉主张本案中不作审查和处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告兴国县荣兴鞋业有限公司的诉讼请求。案件受理费，本院按简易程序减半收取309元，原告兴国县荣兴鞋业有限公司已预交，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  刘富铨二〇二〇年十二月二日代理书记员  康玲英