安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初3757号 原告：蔡宏云，女，1972年9月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告：葛子超，男，1971年1月15日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城**，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：汪季明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 第三人：张瑞平，女，1969年7月2日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告蔡宏云、葛子超与被告安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖置业公司）、第三人张瑞平合同纠纷一案，本院2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡宏云、葛子超、被告泉山湖置业公司的委托诉讼代理人张晓光、第三人张瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡宏云、葛子超向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告因拆除维修卫生间所发生的一切费用9834元；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年5月，楼下邻居张瑞平向我反映卫生间漏水时,我便立刻去查看，随后陪同邻居多次去和物业公司协商此事，物业直接说不是他们的事，是我家防水的问题。我先从自家查找原因，就按物业所说，先解决我家地表可能的漏水。我直接拆了简易浴室，价值1800元，在张瑞平爱人的帮助下将拆除的浴房玻璃板抬到楼下，同时我用堵漏剂对地板缝隙进行仔细封堵，然而2个月后，问题并没有得到解决。我和张瑞平再次去和物业交涉，物业派来工程师查看两次，但并未指出哪里渗水,也未给出解决方案。我和张瑞平多次去物业交涉,并谈起我的损失。为了张瑞平的生活，最后我做出极大让步，和物业商量，愿意砸开卫生间地板重做，并查明漏水原因，如果是我家的责任我承担，但如果是房屋建设质量问题导致渗水，由物业公司或开发商承担所有费用。物业公司仍然不同意，并以超过一年保修期为由不予理睬，导致问题迟迟不能得到解决。张瑞平将开发商、物业公司和我一并状告到贵院曹庵法庭,案号(2018)皖0403民初5194号。为了问题尽快得到解决，曹庵法庭法官们积极工作，在法庭调解后，安排我拆除卫生间地板以查明渗水原因。于是我按照要求于2019年7月份砸开卫生间地板，经法院工作人员现场勘验，查明了漏水的原因，并现场作了勘验笔录。查明原因如下：一、渗水点为开发商承建的下水管道。该住宅卫生间采用下沉式结构，下水管道有开发商承建，交房时未告知业主对下水管道进行防漏水测试，所以本人当时未对下水管道进行渗漏水检测，认为既然可以交房，设施必是完好的。我观察管道材质还可以，位置距离均合适，就没有做任何改动和更换就直接使用了，未曾想正是该下水管道之间的连接处因粘接不牢固而渗水，导致水渗漏到了楼下。二、房屋施工质量不合格。地。地面出现了裂纹预留的管道口没有封密，从而导致漏水。因卫生间不能使用，我不得不外出租房，同时抓紧时间进行重新装修。因仅仅装修一个卫生间，联系多家装修公司都不愿意做，个别愿意做的，要价都要高出正常价格2000元人民币左右。无奈我只有寻找散工,自己买料。装修终于在九月份完工，费用全部由我个人先行垫付。根据以上事实，同时出现漏水时，房屋质量未过5年质保期(该房屋交房日期为2013年4月15日，楼下住户发现滴水时间是2017年5月，其实更早就有水滴，楼下以为是淋浴时的水蒸气，并未仔细查验，这期间不足4年)，依据2000年6月30日建设部令第80号公布施行的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年之规定，以及依据2017年10月7日国务院令第687号《关于修改部分行政法规的决定》修订的《建设工程质量管理条例》第六章建设工程质量保修的第四十条(二)做出的同样规定，请求贵院依法判令该卫生间地面渗水问题应由房屋开发商负完全责任，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 泉山湖置业公司辩称：被答辩人向答辩人主张的诉请无事实及法律依据，贵院应依法驳回被答辩人的诉请。一、被答辩人卫生间下水管道已过质保期，答辩人无维修赔偿的义务。答辩人与被答辩人2011年9月17日签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任的约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。答辩人于2013年4月16日将涉案房屋向被答辩人进行了交付，并经被答辩人验收后对房屋的质量并无异议，同日答辩人将《住宅质量保证书》等资料交给被答辩人。《住宅质量保证书》第三条第3项明确载明“土建工程为一年，具体包括：……（3）外墙渗水，地，地下室房和卫生间地面、管道渗漏；……”。可见，双方约定的关于卫生间管道渗漏的质保期只有一年的质保期限。该房屋的渗水点既然为下水管道，那就不是卫生间防水方面的问题，不能适用《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）款的规定，应当适用该办法第七条第（四）款电气管线、给排水管道、设备安装为2年的规定。该管道的渗漏时间为2017年5月，交房时间是2013年4月16日，无论是《住宅质量保证书》承载的质保期还是法律规定的最低质保期均已超过。二、答辩人已于2013年4月16日向被答辩人交付了涉案房屋，被答辩人在交房时也对涉案房屋进行了检验，对房屋质量并无异议。被答辩人在交房后对涉案房屋包括卫生间进行了装修，不排除系因被答辩人装修不当或使用不当造成的下水管道渗漏。因此，造成卫生间下水管道原因并不明确。三、本案的诉讼费用由被答辩人承担。 张瑞平述称：我觉得那房子应该没过保修期，房子什么时候漏水的我都不知道，一直认为是汽汗水。我认为泉山湖置业公司应该付这个钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、结婚证、房地产权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.蔡宏云、葛子超提交的照片复印件3张，证明：房屋维修前的漏水情况。泉山湖置业公司质证意见：三性均持有异议，照片是模糊的，包括拍摄的时间都不清楚。张瑞平质证意见：无异议。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 2.蔡宏云、葛子超提交的勘验笔录复印件1份、现场照片复印件7份，证明：法院工作人员进行现场勘查，所有的管道都是开发商预留的，漏水的原因是管道接口密封不严。泉山湖置业公司质证意见：真实性予以认可，但对原告的证明观点有异议；该证据并不能确定导致漏水的原因，不排除系因原告装修不当或使用不当造成的，因为卫生间是下沉式的，在交房时候管道都露在外面的。张瑞平质证意见：无异议。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 3.蔡宏云、葛子超提交的微信转账记录、收条、销货清单复印件1组，证明：维修费用是9834元。泉山湖置业公司质证意见：三性均持有异议，原告这组证据并不能证实其实际花销，也不能证明其遭受的损失，被告认为原告装修应该提供正规的发票以及装修合同予以证实其修复所产生的实际花费。张瑞平质证意见：无异议。本院认证意见：该组证据均非正规票据，本院对此予以确认。 4.泉山湖置业公司提交的房屋交付验收单复印件1份，证明：被告于2013年4月16日向原告交付了涉案房屋；涉案房屋的质量经原告验收，符合双方签订的合同约定、合同约定的质量且无异议。蔡宏云、葛子超质证意见：交房日期是没有问题的；当时房屋验收，下水管道没有告知验收，下水管道短时间无法验收有没有渗水，下水管道里面存不住水，所以很难验收；当时是先签完以后再到了现场，严格来说不符合程序的；我没有看房子，先签了字再去的。张瑞平质证意见：我们买房也搞不懂，让我们签字就签字，我也感觉程序好像不规范；交房时的程序不规范，之前不懂。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 5.泉山湖置业公司提交的商品房买卖合同、淮南市商品住宅质量保证书、入住资料收取回执复印件各1份，证明：被告在交房时，已将住宅质量保证书等资料交给原告；土建工程的保修期限为1年，包括卫生间地面、管道渗漏；屋面防水在3年之内我们负责保修。蔡宏云、葛子超质证意见：我认为签订了1年保修期违反了现行法律的质量保证，1年保修期应该是1998年5月份国家发布的房屋建筑质量保修办法，但是2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》第六章第四十条第二款，将屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的渗水，全部规定为最低保修期为5年，2000年6月30日建设部第80号令公布实施的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款也作出了同样的规定，一直到2017年10月7日国务院第687号修改后的《建设工程质量管理条例》作出了同样的规定；我们房屋交付是2013年4月16日，理应采用2000年以后的法律法规；细小的渗漏，一年内是很难发现问题的，所以后来国家就废除了1998年一年保修期的规定，这是必要的，也是切实维护了住户消费者的利益；对房屋装修的问题，我们是做了管道保护的，四周用砖头砌，中间用水泥沙子把整个管道保护过以后，再进行其他的装修的，从法院当时勘验笔录也能证明了这一点，管道表面没有划痕，完好无损，被告只是说有这种可能性，也没有证据来证明是因为装修造成的问题。张瑞平质证意见：我认为保修期应该按最新的去执行。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月17日，蔡宏云、葛子超与泉山湖置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于本区房屋一套，约定“……。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……”，合同附件《淮南市商品住宅质量保证书》内容记载“……。三、住宅自交付之日起，正常使用情况下各部位、部件的保修内容与保修期限：1、……；2、屋面防水工程为三年；3、土建工程为一年，具体包括：（1）……；（3）外墙渗水，地，地下室房和卫生间地面、管道渗漏；……”。2013年4月16日，泉山湖置业公司将涉案房屋交付蔡宏云、葛子超,葛子超在《房屋交付验收单》上签名确认。 2017年5月，蔡宏云、葛子超楼下业主张瑞平向蔡宏云、葛子超反映其卫生间漏水，三人查看后与物业公司协商，但漏水问题一直未得到解决。2018年9月3日，张瑞平起诉至本院，要求泉山湖置业公司、安徽南山物业管理有限公司、蔡宏云、葛子超承担侵权责任。该案件审理中，蔡宏云、葛子超将涉案卫生间地板凿开后，本院办案人员于2019年7月18日前往现场勘验，制作勘验笔录中记载“……。经现场勘验，泉山湖D区13栋402室漏水原因是卫生间东南角下水管道，粗、细管道连接处有明显渗水，水管下方有一条长约六、七十厘米的裂纹，其他地方未发现渗水、漏水情况，……”。随后，蔡宏云、葛子超重新对卫生间进行装修，支付了相关维修费用。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，蔡宏云、葛子超向泉山湖置业公司购买的泉山湖D区13栋402室房屋，交房时间为2013年4月16日，该房屋卫生间2017年5月发现的渗漏问题，是否在保修期内，是本案争议的焦点问题。经审查，建设部1998年10月11日发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、第五条则规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。墙面、厨房和卫生间地面、地、地下室道渗漏，最低保修期为1年。国务院2000年1月30日发布的《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。针对上述保修期的衔接，建设部2001年3月14日发布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。另审查，泉山湖置业公司庭审后提交的竣工验收报告证实，泉山湖D区13栋工程竣工验收合格时间为2013年4月9日，涉案房屋卫生间防渗漏的保修期的存续期应至2018年4月9日，该房屋卫生间2017年5月发现渗漏问题，并未超过卫生间防渗漏保修期的存续期。现蔡宏云、葛子超主张泉山湖置业公司支付卫生间维修及其他费用，有事实和法律依据，本院予以支持。泉山湖置业公司作为工程建设单位，可在承担责任后，依据《建设工程质量管理条例》及其与工程施工单位之间的建设工程施工合同，向施工单位主张赔偿责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，蔡宏云、葛子超主张泉山湖置业公司支付卫生间维修及其他费用共计9834元，其对损失数额负有举证证明责任。经审查，蔡宏云、葛子超提交的微信转账记录、收条、销货清单等证据，虽记载的费用产生时间均为2019年6月底至9月底，但相关证据并非正规票据，相关建筑装修材料出售者和设施维修、安装者也未出庭作证，蔡宏云、葛子超应承担相应举证不利后果。庭审后，原、被告经本院释明后，均未申请进行相关维修费用的鉴定或者评估。考虑到本案讼争标的较小，组织相关鉴定将大比例增加诉讼成本，本院综合分析判断本案证据状况，兼顾当事人经济能力及房屋原装修过程中可能造成管道损坏等因素，酌情确定由泉山湖置业公司承担维修等费用3500元。对蔡宏云、葛子超超出部分诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、第五条、第六条，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，判决如下： 一、被告安徽泉山湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡宏云、葛子超卫生间维修等费用3500元； 二、驳回原告蔡宏云、葛子超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡宏云、葛子超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 闫 军 二〇二〇年十二月十八日 书记员 冯明茗 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《建设工程质量管理条例》 第三十九条建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。 第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 1．工程质量监督部门核验的质量等级 2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 屋面防水3年； 墙面、厨房和卫生间地面、地、地下室道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年； 管道堵塞2个月； 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 卫生洁具1年； 灯具、电器开关6个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 4．用户报修的单位，答复和处理的时限。 第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。 国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。 建设部《商品房销售管理办法》 第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。