江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初7268号原告：黄凤娟，女，1982年6月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：石士诚，男，1973年7月19日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：张清安，江苏顺邦律师事务所律师。被告：曾凤梅，女，1974年7月3日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告黄凤娟与被告石士诚、曾凤梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月1日、2020年12月18日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告黄凤娟、被告石士诚委托诉讼代理人张清安到庭参加诉讼，被告曾凤梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次开庭原告黄凤娟、被告石士诚及其委托诉讼代理人张清安到庭参加诉讼，被告曾凤梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凤娟诉称，原告于2020年8月19日通过中介向被告购买××路××号店面，面积约50平方，甲方房产为拆迁安置房，产权证暂时不能办理。但房产实际测量面积为35平方，甲方房产为村里自建房，无集体房产证，且终身不能过户，不能对外售卖。农村自建房在没有房产证的情况下是不能买卖的，不能办理过户登记需要先办理房产证后再进行买卖，且农村的房子买卖是有条件限制的，只允许在集体组织内。甲方没有向乙方言明，谎称是拆迁安置房，暂时拿不到房产证，乙方向有关部门咨询，甲方房产证无集体房产证、建房证，且甲方房产原为车库改建店面。原告不能实现合同目的，故诉至法院，请求判令解除购房合同，被告石士诚向原告返还购房款448000元，本案诉讼费用由被告承担。被告石士诚辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。被告曾凤梅未作答辩。经审理查明，两被告系夫妻关系。2020年8月19日，经溧阳市天目湖刘某房产信息咨询服务部介绍，原告黄凤娟（购买方，乙方）与被告石士诚、曾凤梅（出售方，甲方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方同意将其名下位于××路××号店面，面积约50平方出售，乙方经实地察看，对甲方出售的房产做了充分的了解，自愿向甲方购买上述房产；因甲方房产为拆迁安置房，产权证暂时不能办理（具体办理时间由房产所在村委通知甲方办理产权手续时间为准）经甲乙双方协商决定，办理房产证的费用由甲方承担，房产证办理好之后甲方在国家政策允许的情况下无条件配合乙方办理过户手续，过户到乙方名下所产生的费用由乙方全部承担；甲方保证上述房产权属清楚无纠纷（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人、居住权人不同意、房屋存在非法改、建等），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；甲乙双方议定上述房产成交价格为448000元；在签订本协议时，乙方于2020年8月19日支付给甲方购房定金20000元，2020年8月31日前乙方支付给甲方购房款200000元，尾款228000元于2020年9月10日前乙方支付给甲方，同时甲方配合办理更名手续，房产证所在村委、水、电、燃气等；违约责任，1甲方违约双倍赔偿给乙方购房款，乙方违约所付款项甲方不退还，政府通知该店面可以办理产权证时，甲方无条件配合办理到乙方名下，所需费用乙方承担，甲方不得收取任何费用包括房屋差价；签订本合同后，即视中介成功，中介方有权按市房地产管理处规定收费标准向甲方收取佣金，甲方支付该房产成交价的2%作为中介佣金，本次房屋买卖有违约造成合同无法履行的，由违约方承担双方中介佣金，事后如有变更，佣金不在退还之列；本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议经甲乙双方签字后与本合同具有同等法律效力；若今后有车位分配，归乙方所有，产生的费用由乙方承担。原告与两被告在上述房屋买卖合同上签字按印，溧阳市天目湖刘某房产信息咨询服务部盖章。房屋买卖合同签订当日，原告支付购房定金20000元，两被告向原告出具收条；2020年8月29日，原告支付购房款200000元，被告曾凤梅向原告出具收条；2020年9月2日，原告支付购房款228000元，被告石士诚向原告出具收条。后原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告向本院提供以下证据：1.房屋买卖合同、收条、微信转账截图、银行业务回单，证明原告购买两被告的房子，448000元的房款已经付清。2.微信朋友圈截图，证明被告称自己的房子有50平，但是在另一个中介那里挂的是40平方。原告去天目湖镇政府问过，涉案房屋的土地证、房产证、建房证等证件都没有，原告也去房屋交易管理中心问过，对方也说没有，该房屋不是拆迁安置房，是村建房。被告石士诚质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的不予认可，买卖合同中关于面积写的很清楚，是约50平方，同时，从价款中可以看出，该房屋价款不是按照面积计算出来的，是按整个标的来作价的，合同中清楚的写明该房屋是安置房，产权证暂时不能办理，所以原告对房屋的性质是清楚的，原告购买房屋是其真实意思表示，没有违反任何法律规定。对证据二微信截图上显示40平方并不能证明什么，因为原告手上没有产权证，也无法告诉中介准确的面积，不同的中介在网上挂的面积都是根据自己内心的估算得出的数据，所以该证据并不能证明原告的观点。被告石士诚并提供以下证据：1.关于联建镇政府职工住宅楼协议、天目湖镇政府出具的证明，证明该房屋是天目湖镇政府为安置包含石士诚在内的12位职工组织建造的房屋，明确了案涉房产的产权属于被告石士诚，同时，约定了镇政府负责土地征用事项、协助办理房屋所有权证和土地使用证，证据来源是溧阳市土管局，被告调取的时候忘记让工作人员加盖档案章，庭后被告可以去补盖印章，证明中的陈志豪现在是溧阳市卫生局的局长，证明中的钱敏是原天目湖司法所所长。2.常州市中级人民法院民事裁定书，证明类似本案的房产在领办证之前属于小产权房，人民法院关于此类房产的纠纷应当不予受理，受理之后的应当驳回起诉。3.国有土地使用权证，证明本案所涉标的物同一幢楼上的其他的业主已经办理了土地使用权证，从而证明原告诉称案涉房屋不能办理产权证是不成立的。针对被告石士诚提供的证据，原告发表意见称，对证据一不能证明涉案房屋能够办理房产证。对证据二，村建房是不允许卖的，案涉的房子不是正规的店面房，是车库私自改建的店面房。对证据三载明用途是住宅，原告买的是店面。庭审中，被告石士诚申请证人刘某出庭作证，证人称，本案争议的××路××号店面是其作为中介促成的，四月份的时候石士诚到证人店里挂他的房子，他说他这个房子要卖55万元，证人说55万元卖不掉，去年也有天目湖街上后面一排的，没有通过中介，合同是证人帮他看的，成交价的438000元，证人说55万元太高了，石士诚就没有答应；过了几个月之后，石士诚又找到证人还是让证人帮他卖，证人说你价钱降下来，最多卖到45万元，石士诚说自己考虑一下；后来石士诚微信上和证人说帮他卖了，证人就和黄凤娟说了，证人一直在黄凤娟那里弄头发的，证人和黄凤娟说这里有店面房，房东刚降价了，黄凤娟说好的，黄凤娟当时问了没有房产证有问题吗？证人说天目湖镇上好多店面都没有房产证，去年有人也买了，你可以问一下一个姓钱的老板，都认识的，黄凤娟说好的；过了几天，黄凤娟说让证人带她去看看，证人就带她去看了，涉案房屋当时租给别人缝衣服的，去的那天没开门，就看的隔壁的一个店面，证人就说要买的店面比这个大一点，隔壁的小，黄凤娟说好的，知道了，之后黄凤娟就和证人确定了想买的，证人又带她去看了，当时店面已经开门了，其们就看了一下，看完后原告就让证人约房东过来见面，后来就付了20000元定金；当时签合同的时候说的是钱清交房，后来被告夫妻之间有矛盾，曾凤梅说她答应租房子的人到期让他搬的，证人一直在中间沟通的，证人一直在催他们的，后来石士诚就出了租金补贴给黄凤娟，出了1400元租金，钱给证人了，证人转给了黄凤娟，1400元是两个月的租金；双方签订买卖合同之前，黄凤娟到房子里去看过，买的时候就说没有房产证；证人只是参考，去年街上也有没有房产证店面的买卖，参考他的合同，车位也是按照那个来的，房子土地性质不是国有土地；石士诚说他们那边都没有房产证，是单位里分的，那边确实没有，证人以前在那里租过一个店面；房子的层高以实际为准的，没有量过，房子周边都是商铺，房子原先的租户合同听说是九月份到期；后来黄凤娟和证人不联系了，房东要了1400元租金后，双方就不联系了，原告心里责怪证人，认为在证人这里买贵了，听原告说挂在别人那里280000元，为了这个事她也找过证人的；中介费是石士诚出的，当时证人和房东沟通房价最多450000元，他们见面后房东说取个好兆头，还了2000元，证人没有见过房屋所在楼上的房产证和土地证，证人在隔壁租过店面，要领营业执照都是房东去大队办证明，然后拿了证明去办营业执照，都没有房产证，房屋买卖合同上的面积约50平是证人写的，合同都是证人写的，当时证人说了房子肯定没有50平，认房买房，双方都点头同意的，本身价钱也不是按照平方来的；证人说的店面房的前身是一个车库，证人微信聊天记录上和黄凤娟说过的，那边一排全是车库，并向本院提供证人与黄凤娟、石士诚的微信聊天记录。庭审中，原告本人陈述，原告是通过中介刘某得知涉案房屋出售信息的，中介说了以后，房东过来的，他们说的是50平的价钱，一开始说是450000元，她说50平，均价下来是8000多元；签订房屋买卖合同之前，其没有去现场看过，中介说里面原先有租客的，中介带其去大概看了一下，也不让其量面积，没有进里间，就在外间看了一下，房子原先是租给别人缝补用的，其当时买房子打算自己开店，后来他们告诉原告说房子是车库，原告又去过户那里问了一下，对方说不管拿不拿到，车库永远不会有房产证的，因为不是正规的店面房；房子钥匙没有给原告，合同上说房款付清钥匙给原告，后来钱付清了说没到期让原告等，后来原告就催，后来中介给了1400元，说是补原告两个月的房租，没到期是前面的租户没到期不肯搬；原告主张解除双方之间的房屋买卖合同，主要的理由是第一、涉案房屋领不到房产证。第二、房屋面积相差太远；对证人提供的微信聊天记录，微信聊天记录对自己不利的东西可以删掉，没有完整性，而且被告也说了只有40平方，为什么合同上要写50平，那边房子的均价是八九千，房子不是店面房，是车库，不可能按照店面房的价格出售；涉案房屋的层高是3.3米，涉案房屋现在是空置的，锁着的，原告没有钥匙。被告石士诚及其委托诉讼代理人陈述，原告房款付清后，被告算是交房了，因为后续的租金通过中介的手直接给了原告；对证人提供的微信聊天记录，光盘一中的视频二里面的48秒的地方，显示被告明确告知中介自己不知道房产多少面积，也就是说，被告对面积没有欺诈的行为，在光盘三中的视频一里面可以看出中介明确告知原告，车库都没有房产证的，该信息能够反映原告与被告签署合同时，对标的物没有产权证不可以过户是明知的，光盘三中的视频二20秒处原告的文字显示“我婆婆说她认识中介的，说是也挂在他那里的，35平米38万”、“他说大家都知道这个房子要卖的”、“钱军军家买的是50几平米，我买的只有35平米，我快要被我婆婆的口水给淹死了”、“我现在头很大，我婆婆说要给我气死了”、“在你那里买的店面，我跟王晓东陵街上出名了，大家都知道我们人傻钱多”，这些文字中从未反映被告有欺诈行为，反而能够反映原告对本案的标的物没有产权证不可以过户面积不足50平米都是知情且认可的，要求解除合同是因为觉得买贵了，家人嫌贵，对原告产生压力，并不是被告真的对其实施欺诈行为；土地是国有划拨的，房子当时是镇政府派人做的，钱是职工们自己出的，镇政府牵头办理的手续；至于房屋能不能领房产证应该由相应的政府职能部门进行认定，案涉的房屋政府并没有明确是车库或者是商铺，但是该房屋在商业街上层高也明显高于一般的车库，和商铺的高度并没有区别，天目湖镇政府和十二个住户签订的关于联建镇政府职工住宅楼协议中的第四条的内容是“房屋建成后其房屋所有权、土地使用权归乙方所有，甲方协助乙方办理房屋所有权证、土地使用证，其涉及一切费用由乙方全额承担”，该协议的甲方就是天目湖镇人民政府，从该条款来看，天目湖镇人民政府是认为该房屋是可以办理相应权证的，否则也不可能说来协助办理产权证。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、微信转账截图、银行业务回单、微信朋友圈截图，被告石士诚提供的关于联建镇政府职工住宅楼协议、证明、常州市中级人民法院民事裁定书、国有土地使用权证，原告、被告石士诚及其委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，其理由为两点：一、涉案房屋领不到房产证，二、房屋面积相差太远。关于第一个问题，原、被告双方签订房屋买卖合同系由中介促成，根据中介提供的与原告、被告石士诚的微信聊天记录内容反映，中介已明确告知原告涉案房屋系车库没有房产证，原告对此系明知，故涉案房屋能否办理产权证不影响原告合同主要目的的实现，现原告以涉案房屋领不到房产证为由要求解除合同，不能成立。关于第二个问题，根据原、被告签订的房屋买卖合同反映，双方系议定房产总价，而并非以房屋单价乘以平方数计算，且双方签订房屋买卖合同前原告也已进行过现场查勘，故原告以房屋面积相差太远为由主张解除合同，不能成立。综上，对于原告提出的解除合同理由，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告曾凤梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告黄凤娟的诉讼请求。案件受理费8020元，减半收取4010元（已由原告预交），由原告黄凤娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费8020元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  王春伟二〇二〇年十二月三十一日书记员  潘 陈