天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初5129号原告（反诉被告）：赵小龙，男，1988年4月2日出生，汉族，住天津市河**。被告（反诉原告）：魏智鹏，男，1984年2月14日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：谭小双，北京君泽君（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）赵小龙与被告（反诉原告）魏智鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵小龙，被告（反诉原告）魏智鹏的委托诉讼代理人谭小双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵小龙向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告2020年1月24日至2020年4月10日已交付的房租51333元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月15日签订《房屋租赁协议》，约定租期三年，自2018年5月15日至2021年5月14日，房租按年付，年租金为240000元。原告于2019年5月13日向被告交纳2019年5月16日至2020年5月15日房屋租金240000元。2020年1月24日新冠疫情爆发，致使很多商户不能正常营业，原告于2020年1月24日接到当地治安部门紧急通知，原告为响应天津市应对新冠疫情一级预案，所有娱乐场所(足疗采耳)马上暂停营业的号召，原告于2020年1月24日下午16时闭店。直至2020年4月8日接到政府部门通告，足浴采耳行业可经过街道、市场质量管理监督局报备通过后方可营业，原告于2020年4月10日申请营业。此次疫情造成原告关门停业77天，直接房屋租金损失合计51333元。此停业行为属于政府相关部门为全市做好一级防疫传播强制停业，属于不能预见、不能避免、不能克服、不可抵抗因素，政府要求关门期间原告没有营业，故此期间房东正常收租是不符合合同法和新冠疫情个体商户停业期间政府支持房主给商户减免房租的惠民政策。原告于2020年2月19日通过微信和电话告知被告转租房屋，以减少损失。原告于2020年3月、4月、5月份和被告多次沟通转租房屋及减租方式均被拒绝。被告于2020年5月16日强制锁门，原告根据国家相关合同法以及新冠疫情期间政府大力支持个体工商户房东免租减租等相关惠民政策起诉被告，希望能得到法院的支持。魏智鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。根据原、被告双方签订的租赁合同，明确约定了免责条件，房屋如因不可抗拒的原因造成原告损失的，被告不承担任何责任，说明双方在订立合同时，已经约定了不可抗拒原因给原告造成损失的责任分担，明确约定了被告不承担任何责任，该约定即应当包括原告所述的新冠疫情的影响。此外，租赁合同第5条明确约定合同期内，原告如提出退租，需提前90天通知被告，如原告在合同期内终止合同，被告不予退款。原告于2020年5月16日明确提出不再承租房屋，属于合同期内退租，根据该条款，出租人有权不退还该款项。根据合同约定，原告的诉讼请求没有合同依据。从合同约定也能看出本案的房屋租赁合同纠纷不同于其他的房屋租赁，在出租人和承租人之间已经对包括各种形式的不可抗力造成的损失和款项进行了明确的约定，应当以双方合同约定为准，而不应当直接套用相关的涉疫情的政策。魏智鹏向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告2020年5月15日至2020年5月24日房屋租金6666元；2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告因提前解除合同给反诉原告造成的损失60000元；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月10日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告所有的天津市河西区××路××花园××号楼××号，租期三年，自2018年5月15日至2021年5月14日，租金一年一次性交纳全年租金240000元。反诉被告应在租赁期限内每年5月14日前30天将全年房款240000元交纳给反诉原告。合同期内如反诉被告提前退租，需提前90天通知反诉原告，如反诉被告在合同期内终止合同，反诉原告不予退款。2020年5月14日，反诉被告未按合同交纳第三年租金。2020年5月16日，反诉被告仍未交纳租金，且提出不再租赁房屋。直至2020年5月24日，反诉被告将屋内物品搬空。因2020年5月15日至2020年5月24日房屋实际由反诉被告占有，故其应当支付此期间的租金。此外，反诉被告于2020年4月1日复工，疫情并未导致其无法继续履行租赁合同，其单方解除租赁合同无合同和法律依据，属于单方违约，因其提前退租，导致反诉原告房屋空置，给原告造成损失，依据合同“提前90天通知”的约定，其应当支付反诉原告相当于90天租金的损失，即60000元。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告依据相关法律规定诉至法院，请法院依法审理并判如所请。赵小龙对魏智鹏的反诉辩称，请求法院驳回魏智鹏的诉讼请求。原告于2020年2月19日通过微信通知被告母亲，因疫情无法开业，如果有人租房可以出租；被告于2020年5月15日将涉案房屋上锁，导致原告无法经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对赵小龙提交的《房屋租赁合同》、营业执照、微信聊天记录等证据的真实性本院予以确认，对魏智鹏提交《房屋不动产权登记证》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信朋友圈截图的真实性本院予以确认。本院结合当事人所提供的证据及当庭陈述，认定事实如下：2018年5月10日，赵小龙与魏智鹏签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定魏智鹏（甲方）出租天津市河西区××路××花园××号楼××号房屋给赵小龙（乙方），租期自2018年5月15日至2021年5月14日，租金于每年5月14日前30天一次性交纳全年租金240000元。合同第五条约定：“......合同期内如乙方提出退租，需提前90天通知甲方，如乙方在合同期内终止合同，甲方不予退款。”合同第六条第一款约定：“房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲方不承担任何责任。”2020年2月19日，赵小龙通过微信同魏智鹏母亲发送微信内容为：“阿姨您好！店从过年到现在一直不让营业，您看看有合适的您就租出去吧，我这个行业也不知道什么时候能开业！”另查明，坐落于天津市河**××路××花园××号楼××号房屋产权人为魏智鹏，产别为私产。本院认为，当事人的合法民事权益应予保护。赵小龙与魏智鹏于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵小龙以疫情防控措施导致涉案房屋于2020年1月24日至2020年4月10日期间不能经营为由，主张要求魏智鹏返还已交付的房租51333元。庭审中，魏智鹏认可因疫情防控措施导致涉案房屋于2020年1月24日至2020年4月1日期间不能营业，但就案涉房屋疫情期间的房屋租金减免未能同赵小龙达成一致意见。魏智鹏自认于2020年5月16日将涉案房屋上锁，此后赵小龙并未实际控制使用涉案房屋，故魏智鹏要求赵小龙支付2020年5月16日之后房租的反诉请求，本院不予支持。魏智鹏以赵小龙提前解除合同为由反诉要求赵小龙赔偿损失60000元，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同期内如赵小龙提出退租，需提前90天通知魏智鹏，如赵小龙在合同期内终止合同，魏智鹏不予退款。魏智鹏自认收到赵小龙于2020年2月19日的微信通知。本案中，赵小龙以疫情防控措施导致涉案房屋于2020年1月24日至2020年4月10日期间不能经营为由要求魏智鹏返还已交付的该期间房屋租金，魏智鹏主张赵小龙提前退租行为亦导致其产生损失，经本院主持调解，双方无法达成一致调解意见。根据案件的实际情况，考虑疫情因素，结合合同的履行情况、双方的过错程度等因素，按照公平原则，本院对赵小龙的诉讼请求、魏智鹏的反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵小龙的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）魏智鹏的全部反诉请求。案件受理费1083元，减半收取计541.5元，由原告（反诉被告）赵小龙负担。反诉费1467元，减半收取计733.5元，由被告（反诉原告）魏智鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵超二〇二〇年十二月二十三日书记员  孟婷本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。