河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20748号原告（反诉被告）黄奕，女，1972年5月12日出生，汉族，住郑州市金水区。原告（反诉被告）黄超，女，1977年12月21日出生，汉族，住上海市南汇区。二原告（反诉被告）共同委托代理人许静珊，女，1947年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区金水东路****楼**，公民身份号码4108021947********。系二原告母亲。被告（反诉原告）刁新社，男，1984年8月27日出生，汉族，住，住河南省尉氏县/div>委托代理人王治国，河南天坤律师事务所律师。委托代理人左婷，河南天坤律师事务所律师。原告（反诉被告）黄奕、黄超诉被告（反诉原告）刁新社房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄奕及其与黄超共同委托代理人许静珊，刁新社及其委托代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄奕、黄超诉称，2020年7月7日，黄奕、黄超与刁新社通过郑州怡园房地产营销策划有限公司居间介绍，签订了《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。合同约定了标的物、成交价格、支付方式、权利义务、违约责任及补充约定等。合同签订后，双方共同办理了贷款手续，中信银行于7月21日通知已经批贷。刁新社于2020年7月7日以房屋需要重新设计装修为由向黄奕索取涉案房屋钥匙，至今尚未归还。刁新社仍以各种理由拒绝支付首付款，期间居间方通知，刁新社欲在其他地方购房，目的是使黄奕黄超将涉案房屋降价出售，但黄奕、黄超未同意。后刁新社一直推迟到8月7日才支付首付款，并要求当日办理过户手续，黄奕因出差8月8日赶回郑州，但刁新社以没有迁出户口为由拒绝办理相关手续。在整个购房过程中，黄奕、黄超完全配合刁新社和居间方办理相关手续，但刁新社以种种理由延迟支付首付款并推脱办理过户手续，其根本目的是拒绝购买房屋。刁新社不顾合同对双方的拘束力，无视诚实守信原则和契约精神，其行为构成根本违约。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、刁新社继续履行2020年7月7日双方签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2、刁新社支付黄奕、黄超违约金44.1万元；3、本案诉讼费由刁新社承担。刁新社辩称，1、黄奕、黄超第一项诉求继续履行合同违反法律规定，双方就房屋买卖合同均未办理过户时，黄奕、黄超不得以要求继续履行为由，请求确认物权的变动，不能主张违约或其他责任，该诉求违反法律规定。2、刁新社不存在违约行为，相反是黄奕、黄超违约导致本案房屋买卖合同目的不能实现，刁新社要求解除合同并要求黄奕、黄超承担违约责任，或者双倍返还定金。再则，黄奕、黄超收到定金3万元，而又不明确表示退还，黄奕、黄超已经选择适用定金条款，不能再选择适用违约金条款，要求刁新社承担责任。3、黄奕、黄超的违约之处在于，未按合同约定的时间向刁新社交付房屋，也未按合同约定时间将自己的户口迁出。同时，在刁新社交付首付款后，在中介约定的时间未到场办理过户手续。以上行为均系黄奕、黄超违约行为所致，应当承担合同的违约责任。4、根据商品房买卖合同，本诉原告应为黄奕、黄超，而黄超并未在民事起诉状中签名，其未参与诉讼，原告主体不适格。虽然起诉有黄超和许静珊的委托，但该委托时间在2020年11月14日，诉状时间在2020年11月13日。所以，起诉状并非黄超真实意思表示，原告主体不适格，应驳回本诉起诉。刁新社反诉称，2020年7月7日，黄奕、黄超与刁新社签订《郑州市存量房买卖合同》，约定刁新社购买黄奕、黄超名下位于郑州市郑东新区××中央××单元××房屋××套，总价格2255000元，支付方式为贷款支付。合同签订后，刁新社于当日向黄奕、黄超支付定金3万元，根据合同约定，黄奕、黄超应当在贷款审批通过后3个工作日将房屋交付给刁新社，并于2020年7月31日前将户口从该房屋迁出。因黄奕、黄超拒绝履行交付房屋、迁出户口等合同义务，致使刁新社无法取得房屋、户口无法落户，孩子落户上学的目的不能实现，同时黄奕、黄超不及时配合房屋网签手续，其种种违约行为已构成根本违约，刁新社有权解除房屋买卖合同，并要求黄奕、黄超双倍返还及定金赔偿损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除刁新社与黄奕、黄超于2020年7月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、黄奕、黄超双倍返还刁新社定金6万元、赔偿损失6765元；3、黄奕、黄超承担反诉费用。黄奕、黄超辩称，1、黄奕、黄超应于银行批准贷款后三日内交付房屋，已于2019年11月17日将房屋钥匙长期交给中介方保管，促进交易。2020年7月7日与刁新社签订房屋买卖合同时，就已向刁新社表态，钥匙在中介处，随时可以取走，进行房屋测量和装修。前期将钥匙交给中介方，即表示完成了履行交付房屋的义务。刁新社没有及时到中介取钥匙，恰能说明不准备履行房屋买卖义务。因此，黄奕、黄超不存在拒绝履行交付房屋问题。2、关于拒绝迁出户口问题，首先，合同约定双方应于刁新社贷款审批通过后7个工作日内办理网上签约手续，乙方必须配合办理网签预约手续，合同约定刁新社应当于2020年7月21日银行批贷成功后4个工作日内先支付首付款才能办理网上签约手续，但刁新社未按合同约定日期支付，无法办理网签过户手续，并于2020年7月27日告知中介方要求解约，拒绝购买涉案房屋。其次，合同约定刁新社于网签前3个工作日前将首付款105.5万元转入银行资金存管账户。黄奕、黄超应当在涉案房屋所有权转移之日起三个工作日内，办理涉案房屋内原有户口迁出手续；同时，补充条款约定，黄奕、黄超在2020年7月31日前将户口迁出。因支付首付款是房屋所有权转移和户口迁出的前提条件，但刁新社一直以各种理由延迟到2020年8月7日才支付首付款，造成2020年7月28日前过户条件不成立，客观上不能实现2020年7月31日前将户口迁出。再者，合同约定黄奕、黄超在该房屋所有权转移之日起3个工作日内完成户口迁出手续，刁新社于2020年8月7日支付首付款后，黄超、黄奕同意于2020年8月12日办理网签过户和户口迁出手续。刁新社提出过户前必须把户口迁出才考虑继续办理手续，在黄奕、黄超同意上午办理户口迁出、下午再办理过户后，刁新社又以时间来不及为由拒绝配合办理过户手续，同时表示不再购买涉案房屋。上述事实表明，刁新社因拒绝购买房屋害怕承担违约责任，故迟延支付首付款，造成黄奕、黄超违约假象。不能按时迁出户口的责任在于刁新社。3、关于黄奕、黄超不及时配合办理房屋网签过户手续的问题，网签的前提是支付首付款，而刁新社还未支付就要求现场办理网签，不符合合同约定；刁新社为不承担违约责任，故意在未通知卖方和中介方的情况下单独到房管局办事大厅，该场所不是办理网签处，是为避免承担违约责任制造的假象；黄奕、黄超和中介方提议第二天去，但刁新社故意推脱，是故意刁难，阻碍网签。综上，刁新社违背事实提出反诉，缺乏诚信、浪费司法资源，应驳回其反诉请求。经审理查明：2020年7月7日，黄奕、黄超（甲方）与刁新社（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定刁新社购买黄奕、黄超名下位于郑州市郑东新区××中央××单元××商品房××套，房屋所有权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0125676号，成交方式为双方通过郑州怡园房地产营销策划有限公司居间介绍成交。买卖合同第五条约定：房屋总价格为2255000元。其中1、定金总额为3万元；2、购房款/首付款约定（1）乙方于网签前3个工作日前（请约定具体时间或条件）将第一笔购房款/首付款人民币1055000元以银行资金存管的方式支付给甲方；3、贷款：乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；乙方拟贷款金额为1150000元。甲乙双方应于合同签订后20日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第六条约定：甲方应当在乙方贷款审批通过后3个工作日内将该房屋交付给乙方，交房时甲方与乙方应共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接约定物品。第七条约定：甲乙双方协商一致，应当于乙方贷款审批通过7个工作日内共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续，乙方必须配合办理网签预约手续。第十条违约责任（二）甲方出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；（三）乙方若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。第十五条（二）其他补充约定：若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。经甲乙双方友好协商，此房屋交付标准以贝壳平台VR视频为准；甲方在2020年7月31日前将户口迁出。黄奕、黄超提交的微信聊天记录显示，刁新社称“如果能跟房东二次谈价儿的话，价格能降一降，我这边没有那么大损失，或者说我这边心里价位还可以，这个事情我们还可以往下走，实在不行的话，那没办法只能解约，要么他起诉也好。我现在首付款不够，我可以拖到十月份再筹钱，你合同没约定多长时间之内必须过户吧。”中介公司工作人员回复“您看价格多少，您说个数”。刁新社称“现在就是我还没跟那边业主谈，就差那边能明显差出来10万，说完了就按这个办，我这边合同我违约，我解约的话，大不了我那3万块钱是不要的，那这边还差7万……反正差价税，你们也省不了房东的这个价格，如果要谈的话，那这个房子我肯定是不会买的，如果打官司，我这边就没办法呢，我只能去应诉，他起诉就起诉吧”。刁新社提交的微信聊天记录显示，“鑫苑西区17号楼五楼商贷”微信群内，7月30日，中介公司工作人员称“咱们约定的过户时间马上就要超时了，交易双方老师约一下时间，咱们安排过户吧？”，刁新社回复“我昨天在东区房管局等了一下午，没有任何人跟我联系，你们通知的就是昨天下午过户”，对方称“老师前天您不是说要等等吗，这两天有时间我再跟您约，业主在外地，您跟我说等等，我直接就跟业主说了，不让业主白来，您看您明天有时间吗？我给业主约一下咱们安排过户”，刁新社回复“第一，我从没说过周三不去过户，我一直在讨论的就是价格……”、“您首付款不刷，咱们没法办理过户，您的钱必须到位”，刁新社称“我1个小时到你们店刷卡，今天能过户吗？我的钱可以随时到位，给我账户10分钟内打款”，中介称“您来刷吧明天上午咱给过”，刁新社称“我明天没有时间，下周”，中介公司工作人员称“咱们早干啥去了，早按合同执行走不就行了，非要说房子价格的事，我都给您提前安排办”。2019年11月27日，黄奕（甲方）与河南千佰万房地产营销策划有限公司（乙方）签订钥匙托管协议，约定黄奕对坐落于鑫苑中央花园西区17号楼4单元5楼东户的房屋拥有合法所有权或处置权，并委托乙方提供房屋居间服务，1、委托期限：直到出租出售为止；2、钥匙：共一套，每套1把。4、装修情况：简装；5、电气情况说明：电视数量1、冰箱数量1、洗衣机数量1、空调数量4、热水器数量1；7、交付钥匙后，如果甲方需要进入房屋，应当事先通知乙方并征得乙方书面同意。2020年7月7日，黄奕、黄超出具收据一份，载明：今收到房屋买受人刁新社支付的定金人民币3万元整。该份收据有黄奕、黄超电子签章确认。2020年8月7日，刁新社以POS机刷卡方式通过商户名为贝壳找房平台商户刷卡消费1075000元，备注为房款履约支付，卖方黄奕、买方刁新社。以上案件事实由钥匙托管协议、微信聊天记录截图、郑州市存量房屋买卖合同、定金收据、银联商务签购单、微信聊天记录截图及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。2020年7月21日，涉案房屋的银行贷款审批成功，根据合同约定，黄奕、黄超应当在2020年7月24日前将涉案房屋交付给刁新社。黄奕、黄超仅将涉案房屋钥匙托管给中介公司，并未与刁新社共同确认房屋情况及交割相关物品，不能视为完成交付房屋的义务，故存在违约情形。故黄奕、黄超应按合同约定双倍返还定金6万元。买卖合同约定贷款审批通过后7个工作日（2020年7月30日前）买卖双方共同办理涉案房屋网签手续，网签手续办理前3个工作日（即2020年7月27日至2020年7月30日）买方应支付房屋首付款，通过上述约定可知，支付首付款为网签的前提。本案中，买卖合同签订后，刁新社与中介公司工作人员沟通要求降低购房价格，且明确表示如不降价就解约，房屋首付款不够，拖延筹集首付款、办理房屋过户手续。刁新社在2020年7月30日前有充足的时间将购房首付款存入指定资金监管账户，但因房屋价格问题一直拖延至2020年8月7日支付房屋首付款，影响涉案房屋网签手续办理进程，亦存在违约情形，系导致合同不能继续履行主要责任方。综合考虑合同双方当事人的违约时间、违约程度和可期待利益等因素，本院酌定刁新社向黄奕、黄超支付违约金15万元。对刁新社主张的评估损失，因其系合同不能履行的主要责任方，故不予支持。鉴于本案双方在买卖合同履行过程中均存在不同程度的违约情形，且双方矛盾较大，继续交易已无可能，故双方于2020年7月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄奕、黄超与被告（反诉原告）刁新社于2020年7月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）刁新社于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）黄奕、黄超支付违约金15万元；三、原告（反诉被告）黄奕、黄超于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刁新社双倍返还定金6万元；四、驳回原告（反诉被告）黄奕、黄超的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刁新社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28328元，减半收取14164元，反诉案件受理费735元，合计14899元，由黄奕、黄超负担4470元，由刁新社负担10429元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十二月二十四日书记员  董 越