江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初6648号原告：江西大世界置业投资发展有限公司，住所地江西省新余市高新技术开发区，统一社会信用代码：91360500784141871K。法定代表人：胡小勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈阳升，新余市钢城法律服务所法律工作者。被告：曾小敏，男，1974年6月5日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。原告江西大世界置业投资发展有限公司（下称原告）与被告曾小敏（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈阳升到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告支付违约金18,642元；2.判令被告立即支付原告代偿款186,418.03元；3.判令被告支付2018年9月28日至2020年8月1日期间利息16,578.26元，自2020年8月2日起以186,418.03元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息直至款项还清之日止；4.本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月10日签订《商品房买卖合同（预售）》并办理备案登记手续，约定由被告以商业贷款方式购买原告所开发的新城美都15栋1602号住宅一套，总价251,055元；首付63,055元，余款188,000元进行商业贷款；为此被告于2017年7月26日与建行新余分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向该行申请按揭贷款188,000元，被告每月等额本息还款1358.29元，原告为其提供连带责任保证。因被告未履行按揭贷款还本付息义务，导致原告作为被告的购房贷款保证人，被建行新余市分行从保证金账户累计划扣了186,418.03元，用于清偿被告银行贷款本息。建行新余市分行并于2018年9月28日解除《个人住房贷款合同》，故按照原、被告之间签订的《补充协议》第二条第2款的规定，原告有权解除合同、被告应向原告承担返还代还款项、支付利息及违约金的义务。原告多次向被告催讨未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。原告围绕其诉讼请求，向本院提交2组证据：第1组证据：商品房买卖合同（预售），个人住房（商业用房）借款合同。证明：1.2017年7月10日，原被告签订商品房买卖合同（预售）并办理备案登记手续，约定被告以商业贷款方式购买案涉住宅一套，总价251,055元，首付款63,055元，余款188,000元进行商业贷款的事实。2.商品房买卖合同附件十一《补充协议》第二条第2款约定，如因被告原因导致银行从原告账户扣款，被告必须按照中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息。如因被告原因导致银行解除按揭代理协议，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同并扣除相应代偿金额，被告应承担总房价款10%的违约金的事实。3.2017年7月26日被告与建设新余分行签订个人住房商业用房借款合同，约定被告向该行按揭贷款188,000元，原告为此提供连带责任保证的事实。第2组证据：个人贷款还款凭证3份，建行结清证明，建行个贷中心证明。证明：1.因被告未按期归还建行贷款本息，导致建行新余分行于2018年9月28日从原告保证金账户扣划186,418.03元用以清楚被告所欠贷款本息的事实。2.被告贷款已经结清，建行新余分行已经解除借款合同的事实。被告未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及任何证据材料。原告提交的证据来源合法、内容客观，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，可以认定以下事实：2017年7月10日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》并办理备案登记手续，约定由被告以商业贷款方式购买原告所开发的新城美都15栋1602号住宅一套，该商品房总价款为251,055元，首付63,055元，余款188,000元申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第二条第2款约定，出卖人（原告）保证期间内，如因买受人（被告）原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房价款5%违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价10%的违约金。2017年7月26日，被告与建行新余分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向该行申请按揭贷款188,000元，借款期限自2017年7月26日至2037年7月26日，被告每月等额还款1358.29元。原告作为保证人在该合同上盖章，为被告提供连带责任保证。后因被告未按期归还建行贷款本息，建行新余分行从原告保证金账户扣划186,418.03元，用于清偿被告银行贷款本息，并于2018年9月28日解除了《个人住房（商业用房）借款合同》。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的权利，因此产生的不利后果由其自行承担。原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，属双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在合同中约定“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同”，现由于被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任，按照双方合同约定和上述法律规定，原告有权解除合同，故原告要求解除双方于2017年7月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付18,642元违约金的请求。本院认为，双方补充协议第二条第2款约定，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同。。。。。。，若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价10%的违约金。现被告违反约定，让原告承担了担保责任，应承担违约责任，双方约定的违约金是总房价的10%，现原告将其调整为代偿金额的10%（18,642元），未超出法律规定的范围，故本院予以支持。关于被告交付的首付款等费用，被告有权要求原告返还，本院在本案中不作处理。关于原告要求被告支付186,418.03元代偿款的请求。本院认为，因被告未按期归还建行贷款本息，原告为被告承担了保证责任，代被告向建行新余市分行偿还贷款本息186,418.03元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告可向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款人民币186,418.03元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息16,578.26元（自2018年9月28日至2020年8月1日），并自2020年8月2日起以186,418.03元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息直至款项还清之日止的请求。本院认为，原告为被告支付代偿款后，被告未及时和原告进行清算，使得原告产生了利息损失，被告应向原告支付该利息损失，故原告请求被告支付自2018年9月28日起至款项还清之日止的利息的请求，本院予以支持。因原告诉请的支付利息期间，国家对利率有调整，由市场报价利率取代了中国人民银行同期贷款基准利率，故利率应分段计算，2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西大世界置业投资发展有限公司与被告曾小敏于2017年4月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号1707100010）；二、被告曾小敏应于本判决生效之日起十日内向原告江西大世界置业投资发展有限公司支付代偿款186,418.03元，并以186,418.03元为基数支付2018年9月28日起至款项还清之日止的利息（2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告曾小敏应于本判决生效之日起十日内支付原告江西大世界置业投资发展有限公司违约金18,642元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8390元、保全费1620元，合计10,010元，由被告曾小敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新余市中级人民法院。审 判 长 黄 小 红人民陪审员 夏侯新燕人民陪审员 马 秀 香二〇二〇年十二月十八日法官助理胡雪书记员黄欢