贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1694号 原告：刘继平，男，汉族，1975年12月11日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：欧英惠，女，汉族，1974年6月24日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托代理人：梁水仙。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳艳。 原告刘继平、欧英惠与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘继平、欧英惠的共同委托诉讼代理人梁水仙，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人黄军平、杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘继平、欧英惠向本院提出诉讼请求：1、确认被告乾豪公司管理人于2019年11月28日作出解除原、被告于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》的通知违法，并继续履行合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告需购买商品房，原、被告经协商，达成商品房买卖的合意。2014年11月24日，原告分别向被告支付372628元、421420元用于购买位于桐梓县，又于2016年2月2日签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201600542、201600543）。同日，双方在桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案手续。2016年5月31日原告又在遵义市预告登记手续，登记号分别为遵房预桐梓字第××、遵房预桐梓字第××号。2012年，原告因分包乾豪公司承建的新消防队附属工程，被告欠原告工程款490余万元，除用于支付本案所涉房款外，被告仍欠原告工程款400余万元。原、被告于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，管理人以《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条之规定解除合同的行为违法，不具有合同解除的效力，理由是：管理人援引《企业破产法》第十八条的规定，该规定与本案的情况不符，因为破产管理人解除合同的充要条件是“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，在本案中，被告对原告出具的收据共有794048元，原告对被告享有的债权在2014年11月24日及2016年2月2日均有490余万元，根据合同约定的价款与《商品房买卖合同》对应的《收款收据》，原告的合同义务的已履行完毕。破产管理人无权单方解除合同，原告特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的房屋。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年11月24日，被告乾豪公司向原告出具金额为372628元的《收据》一份，并注明：交款单位为刘继平Ｂ区×××；收款事由为购房款372628元，一次性付款；《收据》左下方书写“刘继平新消防大队附属工程款抵房款”。同日，乾豪公司向原告出具金额为421420元的《收据》一份，并注明：交款单位为刘继平Ｂ区×××；收款事由为购房款421420元，一次性付款；《收据》左下方亦书写“刘继平新消防大队的附属工程款抵房款”。2016年2月2日，原告与被告乾豪公司签订合同编号分别为2016000542号、2016000543号的《商品房买卖合同》两份，约定购买被告公司开发的阳光水岸二期（Ｂ）区第×栋×单元×××号、×××号商品房两套，建筑面积分别为98.06㎡、110.90㎡，单价分别为4793.88元／平方米和4793.77元／平方米，房屋总价款分别为372628元、421420元，付款方式均为一次性付款，买受人应当在2016年2月2日前支付全部房价款。同日，双方在桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案手续，登记号分别为：（2016）第×××号、（2016）第×××号。2016年5月31日原告又在遵义市预告登记手续，登记号分别为遵房预桐梓字第×××、遵房预桐梓字第××号。原告自述对乾豪公司有工程款债权4900000余元，经过原、被告协商，原告购买被告的案涉商品房，经被告同意以欠刘继平的部分债务冲抵刘继平的购房款。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。原告向管理人登记权利，要求交付案涉房屋并办理相关证件。管理人以原告未按照合同约定履行付款义务，涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。原告不服该决定，以前述请求诉至本院。 再查明，原告还于2019年2月25日向管理人登记权利申报债权，债权性质为借款，本金3226000元、利息6540000元。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠刘继平自身的债务，原告并未实际向被告公司支付购房款，其提供的证据不能证明将购房款支付给了乾豪公司，且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该合同，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动。虽然原告办理了商品房预售合同登记备案，但仅是合同登记备案，此登记备案是为了便于房地产管理部门对商品房预售合同进行管理、规范，不具有现实中的不动产所有权登记属性。此登记备案实际上就是通过一种债权物权化的登记备案办法来控制开发商因预售商品房特点而可能出现的违约行为，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。此登记备案所登记的，不是现实的不动产物权，而是目的在将来发生不动产物权变动的请求权。而且虽然原告也申请办理了预购商品房预告登记手续，但预告登记主要是一种公示方法，登记的对象也不是物权，而只是根据合同而产生的交付房屋和移转所有权的债权，为了保障申请人将来取得物权通过将此债权予以公示，使得债权具有对抗第三人的效力，并不具有物权登记的属性，故原告对案涉两套房屋并不具有所有权。同时，因合同已由管理人依法解除，原告要求继续履行案涉两份《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。原告可就相关债权依法另案主张。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘继平、欧英惠的诉讼请求。 案件受理费减半收取30元，由原告刘继平、欧英惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 黎 洪 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 赵邈航