贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初5467号原告：薛凯，男，布依族，1992年8月10日生，住贵州省安顺市西秀区。原告：阮琴，女，汉族，1993年9月21日生，住贵州省安顺市西秀区。二原告委托诉讼代理人：罗云、陈开美，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺市中汇房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街西段**，统一社会信用代码：915204000784978116。法定代表人：李**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李军、安军，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告薛凯、阮琴诉被告安顺市中汇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛凯及二原告委托诉讼代理罗云，被告安顺市中汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告继续履行商品房买卖合同并支付逾期交房违约金共计40409.58元（按2020年1月1日至2020年7月14日天计算，购房款690762元×日万分之三×195天）至被告违约行为停止时止；二、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于2017年安运司华西片区及客车南站城市棚户区改造项目，编号为黔20**安顺市不动产权第0004544号的地块上房屋。合同中约定了房屋总价款、交付方式及房屋交付时间等。原告已经按照合同约定交付了相应房款，被告应按照《商品房预售合同》第十一条约定：交付房屋期限应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告未能按期使该商品房经验收合格后交付原告使用。根据合同第十三条约定，被告逾期交房超过90日的，买受人如选择继续履行合同，出卖人按日向买受人支付违约金。因此被告应向原告支付全部已付款的逾期交房违约金。综上，因与被告多次协商未果，为维护原告合法权益，特具状诉至人民法院，望判如前所请!被告安顺市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）辩称：1.我们同意与原告方继续履行合同；2.根据双方签订的商品房买卖合同第13条约定，逾期交房违约金为万分之零点一，故原告的要求不符合双方合同约定，同时原告主张进行调整违约金的依据系江西省高级人民法院针对该辖区出台的规定，并不能在贵州省进行适用，因此其计算标准没有法律规定；3.本案商品房约定逾期交房为万分之零点一，同时买受人逾期付款违约金为万分之零点一，双方权利义务是平等的，该约定不存在免除和加重原告或被告权利义务的情形，故不存在格式条款的不成立；4.案涉房屋交付时间约定为2019年12月31日,因疫情影响致工程受到影响，被告不能按照约定期限交房，存在不可抗力情形，因此应免除疫情期间的责任；5.案涉房屋于2020年5月30日达到交房使用条件，被告也告知原告，但原告接到通知并未办理相应交房后续，对合同损失有扩大责任；6.为妥善处理双方逾期交房事宜，双方经多次协商，对违约金的补偿标准、费用无法达成一致意见。原告的诉请无法律依据，请人民法院依法判决。经本院审理查明：2018年12月27日，原告薛凯、阮琴作为买受人与被告中汇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的2017年安运司华西片区及客车南站城市棚户区改造项目第1幢1单元6层2号房，所购商品房建筑面积为132.68平方米，套内建筑面积109.72平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6229.58元，总价款683510元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款433510元，余款250000元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房的交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房按第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率］，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日［该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同］，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方在合同中还就逾期付款责任、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于2018年12月27日向被告交纳购房首付款433510元，代收维修基金、产权、产权代办费、交易手续费共计7250元。原告向中国建设银行股份有限公司安顺市分行贷款250000元支付到被告中汇公司账户（账号为52×××27）。因原告至今未收到所购房屋，故诉至本院，提出上述请求。庭审中，经本院询问被告认可原告所购房屋至今未取得双方在《商品房买卖合同》第十一条上约定的文件，原告至今未收房。庭审后，经本院向安顺市西秀区发展和改革局发出《咨询函》，咨询案涉小区房屋的租金价格。安顺市西秀区发展和改革局收到本院《咨询函》，经市场调查后向本院复函称：“贵单位发来的《询价函》及附件材料收悉，根据咨询内容及资料，我中心经市场调查，情况如下：一、市场实际发生的毛胚房出租的情况极少。通常都需要进行简装后才好出租。真正的毛胚房出租多为某些公司租来作库房使用。二、目前市场住房租赁价格，简装中装租赁价格约在12至18元/月·㎡（通常房屋面积越大租金单价越低，距城区越远租金越低）。三、目前市场毛胚房租赁价格，约在4至7元/月·㎡（通常房屋面积越大租金单价越低，距城区越远租金越低）。综合以上情况，结合“东方御景”住宅小区所处地理位置等因素来考虑，建议价格4至5.6元/月·㎡”。并就用何面积计算租金的问题,回函称：我市的房屋租赁，通常以建筑面积来洽谈租金，建议以建筑面积计算租金。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的原告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、收据、个人贷款支付凭证，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明，本院向安顺市西秀区发展和改革局发出的《询价函》及该局的复函等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。原告提交的《江西省高院的指引》复印件，与本案无关联，本院不予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房按第1种方式处理：1、（1）、（2）…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1[该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。故就原告主张的逾期交房违约金，鉴于被告未能于2019年12月31日前交付涉案房屋的行为构成违约，原告主张逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算标准及截止时间，双方存有一定争议。就违约金的计算标准，被告主张按照合同约定之已付房款日万分之0.1计算;而原告认为该约定过低,要求按照已付房款日万分之3计算;本院认为对于逾期交房违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到逾期交房对原告造成的实际影响以及房屋主要是用于居住的功能。从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告以原告所购房屋建筑面132.68㎡，按照每月、每平方米5元（即每天、每平方米约0.17元）的租金标准给付违约金。就违约金的截止时间，被告主张应计算至2020年5月30日止，原告主张应计算到实际交房时止；本院认为，从现有证据来看，被告并未提供证据证明原告所购房屋已达到双方在《商品房买卖合同》上约定的交付条件，故原告诉请有理，本院予以支持。为方便计算故本院暂以整月为计算点，经计算，被告应向原告支付截止至2020年11月30日的逾期交房违约金为132.68㎡×5×11=7297.4元。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市中汇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告薛凯、阮琴从2020年1月1日起至2020年11月30日止的逾期交房违约金人民币7297.4元。二、由被告安顺市中汇房地产开发有限公司从2020年12月1日起，以所购房房屋的建筑面积132.68㎡，按照每月、每平方米5元的租金标准给付违约金至商品房交付原告薛凯、阮琴之日止；三、驳回原告薛凯、阮琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币810元，减半收取人民币405元，由原告薛凯、阮琴承担380元，被告安顺市中汇房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 李 霞二〇二〇年十二月十七日书记员 韩超乾