内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院   民事判决书   （2020）内0724民初928号   原告（反诉被告）：呼伦贝尔合维隆房地产开发有限公司。   法定代表人：杨志伟，经理。   委托诉讼代理人：刘少甫，内蒙古尤树柴律师事务所律师。   被告（反诉原告）：刘志伟，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。   委托诉讼代理人：吕兴瑞，内蒙古律野律师事务所律师。   原告（反诉被告）呼伦贝尔合维隆房地产开发有限公司（以下简称合维隆公司）与被告（反诉原告）刘志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，于2020年8月19日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合维隆公司的委托诉讼代理人刘少甫，被告刘志伟的委托诉讼代理人吕兴瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告合维隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠房屋租金600,000元；2、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.判令被告给付2019年5月25日至2020年5月24日止房屋租金600,000元，并自2019年5月25日起至实际给付日止，按年利率24%承担违约责任；2.判令被告给付自2020年5月25日至2021年5月24日止房屋租金600,000元，并自2020年5月25日起至实际给付日止，按年利率24%承担违约责任；3.判令给付律师代理费36,000元（1,200,000元×3%），以上合计1,236,000元；4.解除2018年11月26日双方签订的《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月26日，原、被告签订了《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》，约定原告将金鼎上城商业广场1号楼319、320室出租给被告用于电影院经营，租赁期为2019年5月25日至2024年5月25日止，自起租日起向原告给付第一年租金600,000元，上述款项经原告多次催要，被告至今未能给付，故原告诉至法院。   被告刘志伟辩称，对于给付房屋租金，因2020年1月发生新冠肺炎疫情，导致影院至2020年7月起部分经营，2020年1月至2020年7月期间租金请求法院判决予以免除。2020年8月至2021年5月24日期间，政府要求允许部分经营，上座率不许超过30%，且不许经营饮料、小食品等相关项目，故对该期间的租金请求法院判决予以减少。对于违约金，请求法院判决不予承担，因不能交付租金系不可抗力因素导致。律师代理费在租赁合同中未约定，由原告自行承担。对于解除合同，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，因《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》中关于合同案件审理中第五项规定“出租人以承租人未按照约定期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的人民法院不予支持”依据该规定应驳回原告解除租赁合同的诉讼请求，且被告在租赁房屋当中已投入4,500,000余元，用于电影院的经营，如解除合同会给被告造成很大损失。   反诉原告刘志伟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》；2.判令调减《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》中的年租金；3.判令增加电影院出租合同书中的租赁期限至2027年5月25日。事实和理由：2018年10月26日，反诉原告与反诉被告签订《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》，约定期限为2019年5月25日至2024年5月25日，自2019年5月25日至2021年5月25日止，年租金为600,000元，自2021年5月25日至2023年5月25日止，年租金为660,000元，自2023年5月25日至2024年5月25日止，年租金为726,000元。合同签订后反诉原告投入4,520,000元，用于影院的装修及设备采购，2020年1月份影院经营的黄金期因新冠状肺炎疫情停止营业。2020年7月20日反诉原告恢复经营，但是要求减少放映场次，日排片减至一半，控制观影时间每场不得超2个小时，每场上座率不得超过30%，并配备测量体温设备，安排专人值守，在电影院入口配备手消毒液，不允许售卖零食和饮料。新冠肺炎疫情的发生及上述规定严重影响了反诉原告的正常经营收入，反诉原告多次与反诉被告沟通，请求减免租金，但是始终未答复。反诉原告认为受新冠肺炎疫情影响反诉被告应当在禁止营业期间免收反诉原告的租金，2020年7月20日以后部分放开影院经营期间被告应当减少租金的收取，且反诉被告与享健身服务有限公司签订的《商场房屋租赁合同书》、与田丹丹签订的《商场房屋租赁合同书》中约定的租金数额明显低。综上因素，反诉原告请求法院按照诉请判决，维护反诉原告的合法权益。   反诉被告合维隆公司针对反诉辩称，1.原、被告双方自2018年签订租赁合同，被告未能向原告交付租金，已构成违约，双方租赁合同第13条第二项规定原告有权选择解除合同，由于被告的违约合同应予解除。2.合同约定的内容是双方当事人当时的真实意思表示，原、被告双方应履行合同约定的义务，没有证据证实租金高，不存在调减的情形。3.关于租赁期限，是原、被告之间自愿达成，不属于法院调整的内容，没有延长租赁期限的情形。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回。   原告合维隆公司（反诉被告）、被告刘志伟（反诉原告）围绕本诉（反诉）诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告提交的《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》《委托代理合同》、中共内蒙古自治区委员会宣传部特急文件、呼电影发【2020】1号呼伦贝尔市电影局关于有序推进电影院恢复开放的通知、附件电影院放映场防控指南各1份，对上述证据的真实性双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的本诉（反诉）事实，被告（反诉原告）提交证据，本院认证如下：   合同复印件2份，以证实原告（反诉被告）与享健身服务有限公司签订租赁合同、原告（反诉被告）与田丹丹签订的租赁合同租金仅原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同租金的一半。经质证，原告（反诉被告）称因系复印件未经核实，但上述证据与本案无关，与被告签订合同价格是现市场价格，双方合议的结果。本院经审查认为，因原、被告签订的《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》系双方真实意思表示，与上述2份合同与本案无关联性，故本院对该证据不作确认。   本院经审理认定事实如下：2018年11月26日，原告与被告签订《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》，主要约定原告合维隆公司（甲方）将内蒙古自治区呼伦贝尔市××区、320出租给被告刘志伟（乙方）用于电影院经营。本合同签订之日原告（甲方）将租赁房屋交付给被告（乙方），交付之日至起租日为被告（乙方）的免租装修期，起租日为2019年5月25日，租赁期限为五年，即自2019年5月25日至2024年5月25日止，五年租金总价3,246,000元，第一年自2019年5月25日至2020年5月25日止，年租金合计600,000元，第二年自2020年5月25日至2021年5月25日止，年租金合计600,000元，第三年自2021年5月25日至2022年5月25日止，年租金为660,000元，第四年自2022年5月25日至2023年5月25日止，年租金为660,000元，第五年自2023年5月25日至2024年5月25日止，年租金合计726,000元，以上费用包含因房屋租赁所产生的所有税费。被告（乙方）应于签起租日即2019年5月25日向原告（甲方）缴纳第一年租金600,000元，其余租金的缴纳方式为被告（乙方）应于每个租赁年度经营期届满前30天向原告（甲方）缴纳下一租赁年度的租金，以此类推至本合同约定的全部租金付清。合同的解除和终止：本合同租赁期限届满自然终止，原、被告（甲、乙）双方经协商一致，可以在租赁期限届满前终止本合同，遇不可抗力致使本合不能履行，且无望恢复，一方提出解除合同，可以在租赁期限届满前终止本合同；租赁期内，一方遇对方有下列情形之一的可以单方解除本合同：1.对方有违反本合同约定的事实，依照本合同违约责任的规定，一方有权解除合同；2.对方有对第三人不履行债务的状况，足以妨碍本合同的履行（账户被冻结或者房屋备查封），经书面形式催告，在二个月内未得到改善；3.对方发生破产、解散或者其它原因开始清算；4.对方存在其他妨碍本合同履行的法定情形，导致本合同目的无法实现。租赁期满前一年，被告（乙方）有意续租租用房屋的应当以书面形式向原告（甲方）提出，原告（甲方）愿意继续出租的双方可以在租赁期满前六个月协商达成续租合约，并办理有关续租手续。本合同签订后，如被告（乙方）延期支付租金，除应依照约定支付租金外，还应按需支付租金的2%/天向原告（甲方）支付违约金，被告（乙方）除依照约定缴清拖欠租金和前述赔偿外，原告（甲方）有权选择解除合同。原、被告（甲、乙）双方对合同权益有不同的主张和要求或者根据本合同或其中任何规定的解释而出现任何争端、争议，可以向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼，诉讼的费用和诉讼过程中所发生的其他开支，应当按照人民法院判决书（裁定书）所确定的比例和方式支付，费用应包括胜诉一方聘请律师的合理费用和开支。按合同约定，被告未向原告给付自2019年5月25日至2021年5月25日止的房屋租金1,200,000元。   另查明，因新型冠状病毒肺炎疫情，内蒙古自治区委员会宣传部于2020年1月24日下发的特急通知要求“……接到本通知之时起，全区电影院、展览馆、图书馆、文化馆、书店、博物馆等公共文化活动场所暂时关闭。……”；2020年7月17日，呼伦贝尔市电影局关于有序推进电影院恢复开放通知要求“……各影院在各项防控措施有效落实到位的前提下，可于2020年7月20日恢复开放营业。……”；2020年7月17日，中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南要求“……实行交叉隔座售票，保证陌生观众间距1米以上，每场上座率不得超过30%……电影放映场所原则上不售卖零食和饮料，影厅内原则上禁止饮食。……电影放映场所减少放映场次，日排片减至正常时期的一半，控制观影时间，每场不超过2小时……”。   本院认为，原告与被告签订的《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告房屋租金的诉讼请求，因双方合同中约定起租日即2019年5月25日向原告缴纳租金，第一年自2019年5月25日至2020年5月25日止，租金600,000元；第二年自2020年5月25日至2021年5月25日止，租金600,000元。根据2020年1月24日由中共内蒙古自治区委员会宣传部下发的关于特急通知要求“……接到本通知之时起，全区电影院、展览馆、图书馆、文化馆、书店、博物馆等公共文化活动场所暂时关闭。……”的文件精神，对2020年1月24日前的租赁费，与新冠肺炎疫情不具有关联性，被告应按照合同约定支付租赁费，即2019年5月25日至2020年1月23日的租赁费为400,000元（50,000元／月×8个月）。2020年1月，全国发生新冠肺炎疫情，该疫情的发生是在订立合同时无法预见、又无法避免，且双方当事人对此均无过错，属于情势变更。至2020年7月17日呼伦贝尔市电影局下发了《呼伦贝尔市电影局关于有序推进电影院恢复开放的通知》中包括有序恢复开放营业主要内容等，并参照《最高人民法院印发的通知》中的第6项规定的内容，本院结合案件的实际情况，根据公平原则变更对2020年1月24日起至2020年8月24日止期间发生的租赁费酌情予以减少70%，经计算被告应向原告给付自2020年1月24日起至2020年8月24日止租赁费105,000元（50,000元/月×7个月×30%）。根据合同约定于2020年5月25日交付全年（自2020年5月25日至2021年5月25日止）的租赁费的内容，自2020年8月25日至2021年5月25日止租赁费应450,000元（50,000元／月×9个月），但根据《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南》的规定，并参照《最高人民法院印发的通知》中的第6项规定的内容，本院结合案件的实际情况，根据公平原则变更对2020年8月25日至2021年5月25日止期间发生的租赁费酌情予以减少50%，经计算被告应向原告给付自2020年8月25日至2021年5月25日止租赁费225,000元（50,000元/月×9个月×0.5）。关于原告主张的违约金，因根据租赁合同的约定，原告应当在2019年5月25日（自2019年5月25日至2020年5月25日止）、2020年5月25日（自2020年5月25日至2021年5月25日止）交付全年租赁费，原告未按合同约定在2019年5月25日交付全年租赁费，原告存在违约行为，虽合同约定如被告延期支付租金，除应依照约定支付租金外，还应按需租金的2%/天向原告支付违约金，但新冠肺炎疫情影响受疫情影响期间所产生的违约金，本院不予支持，且双方约定的违约金数额过高，本院酌情判令被告给付原告新冠肺炎疫情发生前未给付的房屋租赁费违约金40,000元。对于给付律师代理费36,000元（1,200,000元×3%）的诉讼请求，因双方合同中明确约定出现任何争端、争议，可以向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼，诉讼的费用和诉讼过程中所发生的其他开支，应当按照人民法院判决书（裁定书）所确定的比例和方式支付，费用应包括胜诉一方聘请律师的合理费用和开支，故本院对该诉求予以支持。对于原告要求与被告解除《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》的诉讼请求，参照《最高人民法院印发   综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告刘志伟自本判决生效之日起十日内支付原告呼伦贝尔合维隆房地产开发有限公司房屋租赁费730,000元（自2019年5月25日至2021年5月25日止）、违约金40,000元及律师代理费36,000元，共计806,000元；   二、驳回原告呼伦贝尔合维隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；   三、反诉原告刘志伟与反诉被告呼伦贝尔合维房地产开发有限公司签订的《金鼎上城项目商业广场1＃楼三层电影院出租合同》继续履行；   四、驳回反诉原告刘志伟其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15,924元，由原告呼伦贝尔合维隆房地产开发有限公司负担4064，被告刘志伟负担11,860元；反诉费100元，由反诉原告刘志伟负担50元，由反诉被告呼伦贝尔合维隆房地产开发有限公司负担50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。   审判长 周德顺   审判员 丽 娜   人民陪审员 娜 拉   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 罗 杨