广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初13976号原告：李文尧，男，1976年9月27日出生，汉族，住广东省化州市*************，公民身份号码为440************391。委托诉讼代理人：谢炳洪，广东禅正律师事务所律师。被告：东莞市长安镇厦边股份经济联合社，住所地广东省东莞市******委会。负责人：秦德良。委托诉讼代理人：莫耀荣，广东莲馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋都娟，广东莲馨律师事务所辅助人员。原告李文尧诉被告东莞市长安镇厦边股份经济联合社（下简称厦边股合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法由审判员林雄东适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告李文尧的委托诉讼代理人谢炳洪，被告厦边股合社的委托诉讼代理人莫耀荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李文尧向本院提出诉讼请求：1.判决被告厦边股合社赔偿租金391050元给原告李文尧；2.判决被告厦边股合社承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月29日，厦边股合社与李文尧签订了《厂房租赁合同书》，由厦边股合社将厦边社区银沙路18号之二的厂房及宿舍（下称案涉租赁物业）出租给李文尧。《厂房租赁合同书》签订后，李文尧依合同约定支付880000元租赁定金给厦边股合社，并投入资金对案涉租赁物业进行装修改造。装修改造完成后，李文尧即按《厂房租赁合同书》的约定，对案涉租赁物业进行转租，并与纸箱厂老板张土敬洽谈转租案涉租赁物业事宜。但是，由于案涉租赁物业没有报建手续也没有取得房产证的原因，导致张土敬质疑《厂房租赁合同书》的法律效力而致案涉租赁物业未能转租给张土敬。其后，李文尧唯有将案涉租赁物业拆散分租。至终止合同时止，李文尧只能分租部分租赁物业约1545平方米（占总面积的21%),未能分租的面积达5655平方米（占总面积的79%),导致李文尧每月少收79%面积的租金共782100元。后李文尧与厦边股合社因案涉租赁合同发生诉讼。诉讼期间，厦边股合社自行将没有报建手续也没有取得房产证的案涉租赁物业继续违法出租给第三方，对厦边股合社的违法出租行为，李文尧保留向有关部门投诉、申诉和控告的权利。案经东莞市第二人民法院以（2019)粤1972民初8084号民事判决书和东莞市中级人民法院以（2020)粤19民终3580号民事判决书裁判。二审民事判决书已认定案涉《厂房租赁合同书》为无效合同，认定双方均存在过错责任，但又认为李文尧在一审时未提出少收租金的反诉请求，故不予处理，现该二审民事判决书已发生法律效力。综上，案涉《厂房租赁合同书》已被发生法律效力的民事判决书认定为无效合同，且认定厦边股合社与李文尧各存在50%的过错责任。而李文尧因合同无效造成的少收租金损失782100元未能在另案中处理。为此，为维护自身的合法权益，李文尧特诉至法院，请法院依法查明本案事实，判决厦边股合社赔偿少收租金的损失391050元（782100元×50%)给李文尧。被告厦边股合社答辩称：一、李文尧的主张违反了一事不再理的原则，请求裁定驳回其起诉。在（2020)粤19民终3580号案件中，李文尧提出的反诉请求包括“请求厦边股合社向李文尧赔偿装修费、工资等损失480065元”，其中的“等损失”指的是李文尧承租案涉租赁物业的所有损失，包含其主张的少收租金损失在内。在反诉状的事实和理由中载明“导致被告少收79%面积的租金”，更能证明“等损失”是包括少收租金的损失。故李文尧的主张已在（2020)粤19民终3580号案件中审理，再次主张属于重复主张，违反了一事不再理的原则。二、合同无效，赔偿损失的范围不包括预期可得利益、基于履行合同可获得的利益。合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益，不包括合同履行后可获得的利益。合同被确认无效，即不存在继续履行的问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或被撤销等而遭受的损失。履行利益是指在合同有效的情形下，当事人因履行合同而产生的利益。履行利益是以合同有效为前提，因而不适用于合同无效情形。而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。综合合同法的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不包括履行利益，对比合同法第五十八条、第一百一十三的规定，第一百一十三条多了“包括合同履行后可以获得的利益”，所指的就是履行利益，故第五十八条规定的合同无效情形下的损失赔偿不包括履行利益。具体到本案，案涉合同已被认定为无效合同，李文尧主张在承租期间少收租金的损失，这里的损失指的是李文尧在承租案涉租赁物业后转租而获取的利润，而该损失却属于履行合同后可以获得的利益，是履行利益。故在合同无效的情形下，李文尧主张少租租金的损失391050元不应得到支持。三、厦边股合社未能提供具备合法建设手续的租赁物业用于出租的过错，与李文尧主张少租租金的损失不存在法律上的因果关系。厦边股合社将案涉厂房出租给李文尧，自交付使用后，厦边股合社从未妨害李文尧使用，即便李文尧将厂房转租，也不影响其向第三人行使收取转租费用的权利。退一万步讲，李文尧完全可以将案涉租赁物业空置留作自用。因此，虽然案涉租赁物业未取得合法建设手续，厦边股合社将其出租具有一定的过错，但合同无效并不影响承租人对租赁物的使用、出租，更不可能造成转租租金的损失。此外，影响厂房出租的因素多种多样，可以是出租人的诚信问题，也可以是价格因素、面积因素等，建筑物未取得合法报建审批手续并非影响出租的必然因素，李文尧主张的租金损失与厦边股合社的过错没有法律上的因果关系。四、退一万步讲，李文尧主张的损失数额391050元，缺乏事实和法律依据。对于张土敬所作的情况说明，因张土敬与李文尧是老乡关系，其陈述自认偏袒李文尧，也就无法证明其真实性、合法性。至于其主张的损失金额，存在机械主义，难道简单的加减乘除就能反映少租租金的损失？李文尧提供的与案外人签订的厂房租赁合同，根本无法核实承租人是否真实，承租面积、租金是否真实，更无法说明李文尧所称的具体损失。除去以上证据再无其他证据，无法形成完整的证据链，李文尧应承担举证不能的不利后果。本院查明：一、另案民事判决书载明的事实本院（2019)粤1972民初8084号民事判决书载明：1.李文尧的反诉请求4为“厦边股合社赔偿李文尧装修费、工资等损失合计480065元”。2.反诉的事实与理由部分载明，李文尧提出仅分租出去21%面积，导致其少收未分租出去的79%面积的租金，故要求以实际分租使用的面积结算租金。3.事实查明部分载明，李文尧提交的《招标公告》载明租赁物业允许转租分租；厦边股合社确认其于2019年3月16日收回案涉租赁物业；李文尧提交了一份“张土敬”出具的情况说明，称张土敬拟于2018年8月准备承租案涉租赁物业，但发现租赁物业没有房产证，也没有报建资料，因担心租赁物业的法律风险，故未承租案涉租赁物业。4.判决部分认定，案涉《厂房租赁合同书》无效，李文尧、厦边股合社应对合同无效各承担50%的责任；关于李文尧提出其仅分租出去21%的面积故只需按照21%的面积交租的抗辩主张，法院认为，厦边股合社是将整个租赁物业交付给李文尧，李文尧也是接收整个租赁物业，并非只是接收21%的面积，至于李文尧在接收整个租赁物业后，分租多少比例的面积出去属于李文尧自行控制范围，与厦边股合社无关，李文尧理应按照其接收的整个租赁物业的面积支付占有使用费，李文尧该抗辩没有法律依据，法院不予支持；法院对厦边股合社要求李文尧支付拖欠的2018年11月1日至2019年3月15日的占有使用费990000元予以支持。广东省东莞市中级人民法院（2020)粤19民终3580号民事判决书中载明：1.李文尧的上诉请求第四项为“厦边股合社赔偿李文尧少收租金的损失782100元”。2.二审法院对一审查明的事实予以确认。3.判决部分认定，一审判决认为双方的过错程度相当并酌情确定双方各按50%的比例承担装修损失并无不当；李文尧在一审时并未提出少收租金损失的反诉请求，厦边股合社对李文尧新增加的反诉请求既不同意调解，亦不同意由广东省东莞市中级人民法院一并处理，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，故对此不予处理；判决结果为驳回上诉，维持原判。二、其他李文尧于本案中提交了张土敬于2019年5月6日出具的《关于不租赁李文尧分租物业的情况说明》，载明的内容显示该情况说明即为（2019)粤1972民初8084号民事判决书的事实查明部分载明的“张土敬”出具的情况说明。李文尧还提交了7份《厂房租赁合同》，承租人分别为陈波、勾红明、张广养、东莞云韬橡塑有限公司、李斌、谭贤锋、陈佩娟等，但合同中均未载明承租面积。庭审中，李文尧称其诉请的租金损失391050元，是以其应支付给厦边股合社的占有使用费990000元乘以未分租出去的79%面积，再按双方各承担50%过错即除以2得到的，即391050=990000×79%÷2。以上事实，有原告李文尧提交的（2019）粤1972民初8084号民事判决书、（2020）粤19民终3580号民事判决书、张土敬出具的情况说明、分租合同，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对本案的争议处理如下：首先，关于李文尧提起本案诉讼是否违反一事不再理原则的问题。已生效的（2020)粤19民终3580号民事判决对李文尧另案的上诉请求“厦边股合社赔偿李文尧少收租金的损失782100元”不予处理，依照的是《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，而该条规定包括“告知当事人另行起诉”的内容，故李文尧提起本案诉讼未违反一事不再理的原则。其次，关于李文尧诉请的租金损失是否为合同履行后可以获得的利益的问题。按照李文尧主张的租金损失391050元的计算公式，其仅是以其应支付的占有使用费990000元作为损失的计算基数，该段期间为2018年11月1日至2019年3月15日，该段期间的占有使用费是已发生或必然发生的且生效判决认定应由李文尧支付给厦边股合社的款项，故并不属于合同履行后可以获得的利益，案涉租赁合同无效不影响李文尧对此提出诉请。最后，关于李文尧诉请的租金损失是否成立的问题。其一，李文尧于（2019）粤1972民初8084号案件中主张按照21%的面积结算租金，该主张未能得到采纳，被一审判决按全部面积支付占有使用费，并得到终审判决的维持。如本案认定李文尧主张的少收的未分租79%面积的租金是其损失，则实质产生扣减李文尧应支付的占有使用费的后果，与生效判决的认定相悖。其二，案涉租赁物业允许转租分租，但能否转租分租成功，影响因素众多，与案涉租赁物业未具备建设手续即厦边股合社的过错并不具有唯一的因果关系，由此亦不能认定应由厦边股合社承担其租金损失的责任。其三，李文尧提交的分租合同未载明面积，情况说明的真实性因出具人张土敬未出庭接受双方质证亦未能得到认定，李文尧的举证不足以证明其少分租79%的面积，进而未能证明其租金损失计算公式合理，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，本院对李文尧的全部诉讼请求均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回原告李文尧的全部诉讼请求。案件受理费3583元，由原告李文尧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林雄东二〇二〇年十二月十七日书记员  陈颖仪