湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初6552号 原告：武汉联投物业有限公司，住所地武汉经济技术开发区19C2地块工程科技大楼**。 法定代表人：肖春丙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晶晶，湖北九通盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶杰，湖北九通盛律师事务所律师。 被告：王腊梅，女，汉族，1972年6月24日出生，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区， 被告：徐云沫，男，汉族，1971年11月9日出生，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区， 原告武汉联投物业有限公司（以下简称联投物业）与被告王腊梅、被告徐云沫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月9日公开开庭对本案进行了审理，原告武汉联投物业有限公司的委托诉讼代理人李晶杰，被告王腊梅、被告徐云沫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联投物业当庭变更诉讼请求为:1.判令被告王腊梅、被告徐云沫支付拖欠的物业管理费6,408.96元(2018年1月1日至2019年12月31日)，违约金3,508.91元（按每日千分之一的标准分段计算至2019年12月31日）；2.判令本案诉讼费由被告王腊梅、被告徐云沫承担。事实和理由：被告王腊梅、被告徐云沫系联投半岛小区1栋1单元501室（建筑面积133.52㎡）的业主，原告联投物业系该小区物业服务公司。根据《前期物业服务协议》约定，原告联投物业收取被告王腊梅、被告徐云沫物业服务费的标准为：高层住宅2元/平方米/月。但被告王腊梅、被告徐云沫从2018年1月开始逾期支付物业费，截止原告联投物业起诉之日，被告王腊梅、被告徐云沫已拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计6,408.96元，经原告联投物业催缴，被告王腊梅、被告徐云沫仍不支付。被告王腊梅、被告徐云沫应当按约定支付物业服务费，逾期应支付违约金。故，原告联投物业诉至法院，望判如所请。 被告王腊梅、被告徐云沫辩称，答辩人于2014年购买了联投半岛小区1-1-501商业住宅，面积133.52平方米。2014年8月1日该房交付答辩人，被答辩人与答辩人签订了《物业服务合同》，约定由原告联投物业按2元/平方米/月收取物业费。答辩人自收房后至今，没有入住联投半岛1-1-501房，因此该房属空置房。根据2011年1月1日起实施的《武汉市物业管理条例》第十二条规定：“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。”2018年1月1日至2019年12月30日，被答辩人应向答辩人收取的物业管理费为：133.52×2×12×0.7×2=4,486.27元，而非被答辩人在诉讼状中提出的6,408.96元。自2018年1月1日起至今，答辩人没有收到任何来自被答辩人的向答辩人收取物业管理费的通知与要求，故答辩人未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，不应被视为违约，被答辩人没有理由要求答辩人支付2018年1月1日至2019年12月30日期间的未支付物业管理费而产生的违约金。中华人民共和国国务院379号文件《物业管理条例》的第六十七条明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”被答辩人在没有履行联投半岛业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据。被答辩人与答辩人虽然签订了物业服务合同，但至今被答辩人并未严格履行服务义务，向答辩人提供相应质量的物业服务：消防管理混乱，消防设施损坏不能及时维修，存在较大的消防隐患；垃圾清理不及时，随处可见垃圾，严重影响小区环境；车辆管理混乱，车辆乱停乱放物业不作为；设备设施损坏，长期无人修理；小区绿化长期得不到维护；物业工作人员态度蛮横，毫无“服务”可言；物业管理差，物业收费未公示，物业资金去向不明；被答辩人违法出售属于全体业主所有的属人防工程的地下室车位。2019年，由武汉市住房保障房管局、市商务局、市交通运输局分别组织对物业服务小区、加油站、出租车公司进行评议，联投半岛小区物业服务满意度在武汉市物业服务行业倒数第三。由于被答辩人长期不按物业服务合同履行物业管理义务，导致联投半岛小区物业长期处于“脏、乱、差”的状态；由于被答辩人管理不规范、工作技能态度差，导致联投半岛小区业主与被答辩人关系恶化，严重影响了联投半岛业主的生活质量，且对联投半岛小区物业价值产生重大负面影响，商业价值严重落后于同地段、同类物业。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉请，并同意答辩人按合同约定物业管理费标准的35%（空置房折扣比例70%，物业服务不到位折扣比例50%）交纳物业管理费。 本院查明：被告王腊梅、被告徐云沫于2013年6月11日与案外人武汉联投半岛置业有限公司（以下简称置业公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉经济技术开发区22C36地块上半岛一品二期商品房第1幢1单元5层1号房，合同约定该房屋建筑面积133.54平方米。附件五“前期物业服务内容”约定：卖方（即案外人置业公司）与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方（即被告王腊梅、被告徐云沫）已经阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。被告王腊梅、被告徐云沫在附件五尾部签字捺印确认。2016年12月14日，原告联投物业与被告王腊梅签订《前期物业服务协议》，签约当事人为：甲方（即原告联投物业），甲方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人承诺全面忠实地履行本合同约定的各项义务。第二章甲方的权利义务中约定：甲方全面履行《联投半岛一品前期物业服务协议》，乙方委托管理的房屋、设施的维护、清洁、保养以及对乙方提供有偿便民服务；接受业主委员会和乙方的监督；制定完善的设备保养、检修制度，及时维修，保证设备运行良好。第四章物业服务内容中约定了原告联投物业的服务内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；绿化养护；公共秩序维护等。该协议第六章对物业服务收费及其他收费进行了约定：物业服务费的确定和调整及其收费办法按照武汉市有关法律法规的规定执行，本物业的物业服务费标准（按建筑面积计算）：高层住宅2元/平方米/月；产权人（使用人）应从收到开发企业交付通知书后。按约定的日期接收房屋起，需提前向物业服务企业预交首期物业服务费。如因产权人（使用人）个人原因未按交付通知约定的时间内接收房屋的，根据有关法律，物管企业将按照开发企业通知业主（产权人）的《交付通知书》上的时间向业主收取物业服务费；在支付了第一年度物业服务费后，产权人应在第二个年度或季度首月前五个工作日内向物业服务企业缴付第二个年度或季度的物业服务费。如产权人在应付款项到期后十五日内还没有支付该款项，每逾期一日产权人应向物业服务企业支付应交纳费用总额千分之一的违约金（产权人并应赔偿物业服务企业为催付行为付出的额外工作酬金），并可根据情况对业主提起民事诉讼。空置房屋物业服务费由业主按物业项目所在地政府相关规定的缴费比例进行缴纳。该协议约定了物业服务管理期限：自本合同签订之日起至本物业业主委员会合法选定新物业服务企业之日止。被告王腊梅在《前期物业服务协议》乙方签章处签字捺印确认。 另查明，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条，被告王腊梅、被告徐云沫于2014年8月31日收房，收房后被告王腊梅、被告徐云沫一直未入住联投半岛小区1栋1单元501室。被告王腊梅、被告徐云沫自2018年1月1日至2019年12月31日未交物业费，期间原告联投物业通过张贴催款函的方式催收物业费，被告王腊梅、被告徐云沫称未收到书面催缴通知，但曾接到过自称原告联投物业的人要求缴费，但对方未提供相应的身份证明。原告联投物业称，联投半岛小区1栋1单元501室房屋空置情况属实，2018年度物业费可以按照规定给予7折优惠，2019年的物业费需全额支付。 再查明，位于武汉经济技术开发区22C36地块半岛一品**商品房第********的房屋为被告王腊梅、被告徐云沫共同所有，实际建筑面积为133.52平方米。被告王腊梅与被告徐云沫系夫妻关系。 以上事实有《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、照片、不动产权证书、庭审笔录、结婚证等予以证明。 本院认为，原告联投物业与被告王腊梅签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示，未违反国家法律规定，应属有效，被告王腊梅在与被告徐云沫婚姻关系存续期间与原告联投物业签订物业服务协议，符合家事代理，该协议对被告徐云沫同样具有约束力，原、被告双方应按照合同约定履行各自权利义务。原告联投物业为该小区提供物业服务至今。被告王腊梅、被告徐云沫辩称，物业服务存在的问题，本院认为，物业公司在服务过程中出现瑕疵，业主可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告王腊梅、被告徐云沫以物业公司服务未达标等理由拒绝支付，已违反合同约定。被告王腊梅、被告徐云沫应承担欠缴物业管理费的法律责任。因被告王腊梅、被告徐云沫自收房之后并未入住联投半岛小区1栋1单元501室，空置期间按百分之七十的比例承担物业服务费用，原告联投物业亦表示同意。故被告王腊梅、被告徐云沫应向原告联投物业支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5,447.62元（133.52×2×12×70%+133.52×2×12）。原告联投物业该项诉请超过前述金额的部分，本院不予支持。 关于违约金，本院认为，考虑到原告联投物业长期未能按《前期物业服务协议》中约定的服务标准提供物业服务，履行相应义务，未能积极维护小区内众业主的应有权利，造成业主不满，故原告联投物业该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，判决如下： 一、被告王腊梅、被告徐云沫于本判决生效之日起十日内向原告武汉联投物业有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5,447.62元； 二、驳回原告武汉联投物业有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，减半收取94元，由被告王腊梅、被告徐云沫负担25元，原告武汉联投物业有限公司69元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  张慧莲 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  郭 珺