江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2824号 上诉人（原审被告）：汪上鑫，男，1993年8月23日生，汉族，无业，住赣州市寻乌县，现住赣州市寻乌县。 委托诉讼代理人：黄伟亮，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕思齐，江西求正沃德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李劲聪，男，1997年8月30日生，汉族，自由职业，住南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：张力，江西皆诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。 原审第三人：江西省鸿基房产置换有限公司，住所地：南昌市西湖区广场东路**，统一社会信用代码：91360100612656027H。 法定代表人：辜国华，公司总经路兼执行董事。 委托诉讼代理人：张代路，男，汉族，1983年9月27日出生，住江西省南昌市南昌县，系公司员工。 原审第三人：熊妞婷，女，1997年4月18日生，汉族，房地产行业，住南昌市新建区。 原审第三人：刘升，男，1994年7月17日生，汉族，住赣州市石城县。 上诉人汪上鑫因与被上诉人李劲聪以及原审第三人江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称“鸿基房产”）、熊妞婷、刘升买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。 汪上鑫提出上诉请求：1、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案上诉的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人有权将涉案房屋进行再次转让，上诉人赚取的差价属于上诉人应得的款项，无需返还给被上诉人。原审法院未查明上诉人与被上诉人之间的真实意图，而被上诉人故意隐瞒双方之间的实质的法律关系，未提交对审理本案的关键性证据--《补充协议》，直接导致错误判决上诉人承担返还的义务。即使根据被上诉人出具经公证的《委托书》以及上诉人以“代理人”的身份将房屋转手给第三人刘升，来认定上诉人实施的是代理行为，而签署两件法律行为之后，双方签订了《补充协议》，其内容在实质上以改变了公证《委托书》及转售行为中关于代理的认定，上诉人实施的转售房屋行为系其根据《补充协议》的约定有权对外再次转售房屋，所以，上诉人收取的购房款的差价部分应属于上诉人应得的款项。2、原审查明的差价部分认定错误。上诉人通过将涉案房屋再次转售收取的购房首付款为235800元，所以本案实际的差价部分为98800元，不是原审法院认定的118800元。3、基于上诉人有权转售房屋，第三人刘升根据合同约定，为被上诉人归还银行按揭贷款，上诉人转售未给被上诉人造成任何损失，未违反与被上诉人之间的约定，所以上诉人既不应得返还被上诉人差价部分的款项，也无需承担利息损失。二、原审法院适用法律错误。上诉人有权实施转让行为，上诉人与被上诉人之间属于“名为代理，实为买卖”的法律关系，所以，该行为被上诉人应当予以认可且承担相应的法律后果。 李劲聪辩称：一审判决认定事实清楚，适应法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。理由如下：一、一审法院认定上诉人的行为是答辩人的代理行为正确。上诉人是作为答辩人的代理人将涉案房屋出卖给第三人刘升，应当将代收的房款返还给答辩人。答辩人于2017年5月22日办理委托公证，委托上诉人汪上鑫作为答辩人的代理人，全权代表答辩人办理涉案房产的产权事项。上诉是基于答辩人的委托授权，以答辩人代理人的身份与第三人刘升签订房屋买卖合同，收取了刘升购买房屋的首付款235800元，合同法规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。同时合同法还规定了受托人的报告义务。因此，上诉人应将其代收的235800元首付款返还给答辩人。上诉人认为上诉人与答辩人签署的《补充协议》改变了公证委托书关于委托代理的认定是错误的，不符合事实。上诉人正是基于公证委托书的授权，才能合法的以答辩人代理人的身份与第三人刘升签订房屋买卖合同、收取房款等，双方签订的《补充协议》是对答辩人委托上诉人办理转让房产的再次确认，上诉人并未取得涉案房屋的所有权。上诉人应将其代收的235800元首付款支付给返还给答辩人。二、一审判决认定答辩人实际共收到上诉人支付的购房款117000元事实正确，不存在认定错误。答辩人实际共收到上诉人支付的购房款117000元，双方2017年6月11日签署的协议和补充协议不能证明答辩人实际收到上诉人137000元，上诉人支付的117000元均是通过转账方式支付给答辩人，按照上诉人的交易习惯及通常购房款的交易习惯，上诉人应提供转款凭证证明其主张。现上诉人未能提供，应承担举证不能的责任。三、上诉人违反代理人的义务，在房屋卖出后长达两年的时间里未告知答辩人涉案房屋已出卖给第三人的事实，及侵占代收房款的行为均已构成违约，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判；二审上诉费由上诉人承担。 鸿基房产辩称：无论是房屋买卖合同还是代理合同，我公司不是合同当事人，本案与我公司无关。 熊妞婷辩称：购买房屋的时候我知道原房东是谁，原房东当时没有同意出售。不是因为我拖延交税导致房款没有结清，大产权证没有办理，小产权证也办理不下来。 刘升未向本院提交书面答辩状。 李劲聪向一审法院起诉请求：一、判令解除原审原、被告签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；二、判令原审被告返还原审原告卖房款118800元及利息（从起诉之日开始按银行同期贷款利率5％计算）；三、诉讼费由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年5月20日，原审原、被告签订编号为1712745号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同约定，原审原告将其尚未取得产权证的位于南昌市望城新区的房屋出售给原审被告，价款为598000元，付款方式为：1、2017年5月23日前支付97000元房款和定金20000元，原审原告办理委托公证至被告名下；2、房屋的按揭由原审被告按月偿付；3、产权证下发后原审被告再支付20000元，原审原告再办委托书至原审被告名下；4、产权满2年后还清贷款，并办理过户手续，原审被告则在过户当日向原审原告支付余款461000元。合同签订后，原审被告向原审原告支付了117000元。2017年5月22日，原审原告为原审被告办理了经公证的委托书，原审原告授权原审被告代表其办理涉及房屋出售等事项。2017年6月22日，原审被告以原审原告的名义，与第三人刘升签订编号为1711326号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定第三人刘升位于南昌市望城新区的房屋，价款为697000元，付款方式为：首付款267000元、余款430000元通过银行按揭支付。合同签订后，第三人刘升替原审原告按月归还在兴业银行的按揭款。2019年6月，原审原告撤销了2017年5月22日为原审被告办理了的公证的委托书。2019年8月26日，刘升向一审法院起诉，诉请：1、要求李劲聪继续履行编号为1711326号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》和补充协议；2、要求李劲聪履行与刘升、鸿基公司签署借款协议的义务；3、要求李劲聪向刘升交房，并配合刘升办理涉房房屋的按揭贷款手续。2019年12月23日，一审法院以（2019）赣0112民初3022号民事调解书，确认当事人达成的和解协议。和解协议约定，李劲聪将上述房屋登记给熊妞婷，并配合熊妞婷办理银行贷款。 一审法院认为：李劲聪与第三人刘升、熊妞婷达成和解协议，并已将涉案房屋过户给熊妞婷，事实已解除了与被告签订的编号为1712745号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；（2019）赣0112民初3022号民事调解书确认李劲聪将涉案房屋登记给熊妞婷，应视为原审被告以原审原告的名义与第三人刘升签订编号为1711326号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，原审被告的行为是原审原告的代理行为，故原审被告向刘升收取的房屋价款235800元，应返回给原审原告，扣除原审被告向原审原告支付的117000元后，原审被告仍应返回118800元，并承担此款自立案日的2020年7月29日起至付清款日止，按年利率5%计算的利息。原审被告拒不到庭，视为放弃抗辩权利，故一审法院采信原审原告的陈述，认定原审被告向刘升收取了房屋价款235800元，向原审原告支付了117000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限汪上鑫在判决生效后五日内，返回李劲聪118800元，并给付此款自2020年7月29日起至付清款日止，按年利率5%计算的利息；二、驳回李劲聪的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1338元，由汪上鑫负担。 二审期间，上诉人提交两组新证据。第一组证据：证据一：被上诉人于2017年5月20日出具的《收条》一份。证据二：被上诉人于2017年5月22日出具的《收条》一份。证据三：上诉人与被上诉人于2017年6月11日签署的《协议》一份。证据四：第三人江西鸿基房产置换有限公司出具的《权证收条》一份。证据五：上诉人支付首付款给被上诉人的转账凭证一份。证明上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，双方的真实目的系达成涉案房屋的转让。上诉人支付给被上诉人购买涉案房屋的首付款共计人民币137000元（其中支付现金43000元，支付宝转账94000元）。被上诉人将公证的《委托书》及《购房合同》交予上诉人，进一步说明在被上诉人未取得房屋所有权证的情况下，被上诉人亦同意由上诉人办理转售、收取房款和办理涉及涉案房屋的登记事项。第**证据：证据六：上诉人、被上诉人与第三人江西鸿基房产置换有限公司于2017年6月20日签署的《补充协议》一份。证明截至2017年5月31日，上诉人已支付完除被上诉人银行按揭贷款外的剩余所有房款，即总计支付137000元。被上诉人将涉案房屋的按揭贷款责任约定由上诉人承担，并不得给被上诉人造成逾期。被上诉人于收款当天将房屋交付上诉人，被上诉人同意上诉人对涉案房屋享有使用权和处置权，其中尤其注明了上诉人可以进行装修、出租和转让等。《补充协议》签署的时间系上诉人与被上诉人之间签署的最后一份法律文件，该协议的内容变更了之前双方的约定，即上诉人有权对涉案房屋进行转让，所以上诉人有权收取除被上诉人名下按揭银行贷款外的所有购房款，且该购房款属于上诉人应得的部分，即使上诉人存在赚取差价，也与被上诉无关。被上诉人质证意见：对证据一、二的三性无异议，对证据三签名的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议内容第一项与事实不符，该协议签署时间为2017年6月11日，上诉人与被上诉人在2017年5月22日已经办理委托公证，不再需要上诉人同意办理委托公证，该协议不能证明被上诉人已经收到上诉人137000元，该协议恰恰可以证明被上诉人委托上诉人办理其涉案房产的产权事宜。对证据四三性无异议。对证据五真实性无异议，对关联性有异议，证据五是上诉人个人的转款凭证，与被上诉人无关，与本案无关。对证据六签名的真实性无异议，对协议内容真实性及证明目的有异议，签署该补充协议时，双方并未核对明确银行贷款的具体数额，双方合同约定上诉人支付117000元给被上诉人，则被上诉人办理公证至上诉人名下。因此，被上诉人误以为除银行贷款外，剩余房卡款为117000元，事实上被上诉人只收到了上诉人117000元，该证据不能证明被上诉人实际收到上诉人购房款137000元。同时证明被上诉人同意委托上诉人办理其涉案房产的产权事宜。江西省鸿基房产置换有限公司质证意见：对证据三真实性无法核实，其余证据三性无异议。熊妞婷、刘升质证意见：对所有证据的真实性无异议，但全部与我无关。本院对以上证据的真实性、合法性予以确认。 被上诉人李劲聪对一审查明的事实无异议和补充；上诉人汪上鑫对一审查明的“合同签订后，原审被告向原审原告支付了117000元”有异议，主张其在合同签订后支付了李劲聪购房款137000元，对其他事实无异议和补充；原审第三人鸿基房产、熊妞婷对汪上鑫提出的异议表示认可。本院对该事实暂不确认，对一审查明的其他事实予以确认。 本院另查明，2017年5月20日，李劲聪向汪上鑫出具收条一份，认可收到汪上鑫购新力钰垅湾19栋2单元301室购房订金20000元；2017年5月22日，李劲聪向汪上鑫出具收条一份，认可收到汪上鑫购买新力钰垅湾19栋2单元2-301室购房首付款97000元；2017年6月11日，李劲聪与汪上鑫签订《协议》一份。协议约定：1、甲方（李劲聪）在收到乙方（汪上鑫）购望城新区新力钰垅湾19栋2单元301室房款壹拾叁万柒仟元整后，甲方同意将该房屋购房合同与委托公证书给乙方；2、甲方承诺提供合格材料并配合乙方办理后期产权过户手续。同日，鸿基房产向李劲聪出具《权证收条》，载明:为方便过户前期手续办理，特收李劲聪同志钰垅湾19栋2单元2-301购房合同201610950、（2017）赣洪东证内字第10764号公证委托书，并备注：此条为代收权证凭证，自产权过户后自动作废。2017年6月13日，汪上鑫通过支付宝向李劲聪转款20000元。汪上鑫陈述其共通过支付宝转款94000元，其余46000元均为现金支付；李劲聪仅认可收到汪上鑫117000元，其中97000元为转款，20000元系鸿基房产转付的定金，未收取过汪上鑫现金。2017年6月20日，李劲聪、汪上鑫与鸿基房产签订《补充协议》一份，约定：1、乙方（汪上鑫）已于2017年5月31日按合同约定支付除甲方（李劲聪）银行贷款外剩余所有房款，甲方的银行按揭贷款将由乙方按月按时帮甲方还贷，直至还清贷款，乙方确保不给甲方造成逾期；2、甲方已于收款当天将该房交付给乙方，甲方同意乙方对该套房屋有使用及处置权，如装修、出租、转让等。 从以上查明的事实可以看出，汪上鑫已向李劲聪支付购房款137000元。本院对一审查明的“合同签订后，原审被告向原审原告支付了117000元”更正为“合同签订后，原审被告向原审原告支付了137000元”。 本院认为，本案的争议焦点为李劲聪与汪上鑫之间的法律关系如何认定；李劲聪要求解除与汪上鑫之间签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》并要求汪上鑫返还卖房款118800元及利息是否有事实和法律依据。李劲聪、汪上鑫与鸿基房产签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示，且未违反法律规定，合同合法有效。汪上鑫在签订合同后，按照合同约定向李劲聪支付了定金、首付款等款项，李劲聪亦在汪上鑫支付相应款项后与汪上鑫、鸿基房产签订《协议》及《补充协议》，两份协议约定：李劲聪在收到汪上鑫购望城新区新力钰垅湾19栋2单元301室房款壹拾叁万柒仟元整后，李劲聪同意将该房屋购房合同与委托公证书给汪上鑫；李劲聪承诺提供合格材料并配合汪上鑫办理后期产权过户手续。汪上鑫按合同约定支付除李劲聪银行贷款外剩余所有房款，李劲聪于收款当天将涉案房屋交付给汪上鑫，并同意汪上鑫对该套房屋有使用及处置权，如装修、出租、转让等。从以上协议可知，李劲聪向汪上鑫出具公证委托书，并非是委托汪上鑫出卖房屋，而是为了配合汪上鑫后期办理相关手续，故汪上鑫与李劲聪之间存在的是房屋买卖合同关系，并非民事委托关系。汪上鑫在与李劲聪签订《补充协议》后将房屋出卖给刘升，未违反合同约定，且刘升及熊妞婷已取得案涉房产的所有权，各方之间的合同已履行完毕，李劲聪要求解除与汪上鑫之间的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》并要求汪上鑫返还卖房款及利息，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2550号民事判决； 二、驳回李劲聪全部诉讼请求。 一审案件受理费1338元（已减半收取，李劲聪预缴），二审案件受理费2676元（汪上鑫预缴），均由李劲聪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友