山东省宁津县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1422民初1639号原告：刘希武，男，1966年9月4日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：陈新生，山东德宁路通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：苏玉波，男，1966年2月3日出生，汉族，住山东省宁津县。被告：李敏，女，1970年1月5日出生，汉族，住山东省宁津县。二被告共同委托诉讼代理人：朱敏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告刘希武与被告苏玉波、李敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序开庭审理，后因案情复杂，经审批依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘希武的委托诉讼代理人陈新生、被告苏玉波、李敏的共同委托诉讼代理人朱敏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘希武向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同给付原告方门市楼转让款及逾期还款利息共计391035元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，从2013年1月1日起开始租赁原告方位于大曹镇政府驻地宁吴公路南的冀鲁商贸城门市楼三间。2014年元月1日，原告与被告苏玉波签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告方位于大曹镇政府驻地宁吴公路南的沿公路冀鲁商贸城叁号门市楼及其附属设施，建筑面积叁层共270平方米，总价款为400000元。付款方式为：第一次于2014年元月1日之前付人民币贰拾万元，第二次于2014年12月30日之前付人民币壹拾万元，第三次于2015年12月30日之前付人民币壹拾万元，第二次及第三次的房款均从第一次付款之日即2014年元月1日起到约定的付款之日按月息10‰计算利息，如逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，加倍支付即按月息20‰计算利息，合同继续履行；如逾期超过九十日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，可以退还所收取的房款本金，并可以要求乙方按合同约定该商品房及附属设施总价款的20‰向甲方支付违约金，违约金可以在退还乙方的购房款中直接扣除。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。如因乙方违约致使甲方采用诉讼方式的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同时合同第六条双方确认，本合同所交易的商贸城门市楼是按照镇政府规划的项目，是国土局规划的建设用地，不存在任何争议，但甲方不负责办理房屋及土地证书。第六条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商处理，协商不成的，依法向该商品房所在地的人民法院起诉。合同签订后，原告依合同约定向被告交付了房屋，但被告方只给付原告方14万元现金,在2016年11月12日以为其它人干工程扣款的形式抵顶还款124000元，2018年5月4日以干工程抵顶结算的方式，还款109365元，其它再没有按照合同约定及时付款。截止至本案起诉之日，被告方共拖欠购房款本金260000元，逾期付款的利息131035元。被告方购买了原告方的门市楼以后，二被告夫妻即在此居住并进行经营铝合金门窗加工安装业务。因此，对拖欠的房款及利息，二被告均应承担还款义务。因双方难以协商，无奈之下，原告只得具状于人民法院，请求法院支持原告方的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告苏玉波辩称，原告与被告苏玉波签订的房屋买卖协议属于无效协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李敏辩称，李敏与苏玉波于2010年6月9日办理了离婚手续，本案与李敏无关系，李敏不应当承担责任。本案争议焦点为：原告要求被告苏玉波、李敏给付门市楼转让款及逾期还款利息共计391035元，有何事实及法律依据？当事人围绕诉讼请求及争议焦点提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定的事实如下：原告提供证据一、原告与大曹镇人民政府于2011年元月18日签订的土地使用权有偿转让协议，证明原告建设出售给被告的门市楼有合法的土地使用权手续。被告对该证据的真实性予以认可，但对其合法性和关联性不予认可，宁津县大曹镇政府不是涉案土地合法所有权人，其无权对外转让土地使用权，该协议应属于无效协议。证据二、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告双方于2014年元月1日签订本案所涉门市楼的买卖合同。合同约定由被告购买原告方位于大曹镇政府驻地宁吴公路南的沿公路冀鲁商贸城叁号门市楼及其附属设施，建筑面积叁层共270平方米，总价款为400000元。付款方式为：第一次于2014年元月1日之前付人民币贰拾万元，第二次于2014年12月30日之前付人民币壹拾万元，第三次于2015年12月30日之前付人民币壹拾万元，第二次及第三次的房款均从第一次付款之日即2014年元月1日起到约定的付款之日按月息10‰计算利息，如逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，加倍支付即按月息20‰计算利息，合同继续履行；如逾期超过九十日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，可以退还所收取的房款本金，并可以要求乙方按合同约定该商品房及附属设施总价款的20‰向甲方支付违约金，违约金可以在退还乙方的购房款中直接扣除。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。如因乙方违约致使甲方采用诉讼方式的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同时合同第六条双方确认，本合同所交易的商贸城门市楼是按照镇政府规划的项目，是国土局规划的建设用地，不存在任何争议，但甲方不负责办理房屋及土地证书。第六条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商处理，协商不成的，依法向该商品房所在地的人民法院起诉。被告对该证据的真实性无异议但对其合法性有异议，原告无证据证明其是涉案房屋的合法所有权人，其无权出售房屋，该协议属于无效协议。证据三、被告于2014年4月19日出具的欠条一份，证明被告没有按双方买卖合同约定支付首批200000元房款，拖欠房款60000元。被告对证据三真实性无异议，但是被告苏玉波对该欠款已经偿还。证据四、赵吉升与邢恩超于2013年1月16日签订的房屋租赁合同一份，证明与本案门市楼相邻且面积一样的房屋，从2013年开始房屋租赁费为每年10000元。证据五、被告未经原告同意擅自将无偿占用的原告方门市房私自出租给第三人的租赁合同一份，以及原告得知后又与该第三人新签的租赁合同一份。证明被告擅自出租的房屋租金每年9000元，而原告为做作废收回该合同，在不得已的情况下答应让步而新签的合同，约定的房屋租金每年为8000元。事实上同样的门市楼向外出租的租金都是每年10000元。被告如果非坚持合同无效，则应该在退还房屋的同时，按每年10000元标准给原告方交纳房屋使用费。证据六、山东高法公众号发布的一篇文章，题目是《集体土地非宅基上违法建筑买卖合同的效力》。其引用的山东省高级人民法院（2020）鲁民申2917号民事裁定书裁判要旨突出说明，依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权起诉认定涉案房屋是否属于违法建筑。在没有当地规划行政主管部门作出的违法建筑认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的其他无效情形下，应认定合同有效。被告对证据四、证据五、证据六的真实性无异议，但该证据与本案无关联性。综上，本院对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据六真实性及关联性予以认定。对原告提供的证据四、证据五真实性予以采信但对其关联性不予采信。被告李敏提供证据一、离婚证原件一份，证明苏玉波与李敏于2010年6月9日已办理了离婚手续。原告对该证据的真实性无异议，但是事实上自2013年开始二被告一直在该门市楼共同生活共同经营，被告李敏应与苏玉波共同承担责任。本院对被告提供的证据一真实性及关联性予以认定。本院经审理查明：原告刘希武与宁津县大曹镇人民政府于2011年1月18日签订土地使用权有偿转让协议，取得省道313南临一宗土地，用于开发建设门市楼。2014年元月1日原告刘希武与被告苏玉波签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告购买原告位于大曹镇政府驻地宁吴公路南的沿公路冀鲁商贸城叁号门市楼及其附属设施，建筑面积叁层共270平方米，总价款为400000元。合同签订后，原告依合同约定向被告交付了房屋，但被告方只给付原告140000元房款。2016年11月12日被告为原告干工程，工程款抵顶原告房款124000元，2018年5月4日被告为原告干工程，工程款抵顶原告房款109365元，后被告再没有按照合同约定支付房款。被告苏玉波与被告李敏已于2010年6月9日办理了离婚手续。现原告要求被告给付剩余房款及逾期还款利息，形成本案之诉。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2011年全国民事审判工作会议纪要（法办【2011】44号）第15条规定：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开发售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。原告刘希武从宁津县大曹镇政府以转让的方式取得开发土地的使用权，宁津县大曹镇政府依照法律规定不能成为土地使用权的出让主体，该土地使用权出让合同效力属于效力待定的合同。因原告未能提供真实、充分、有效证据证实其是涉案房屋的合法所有权人，因此原告刘希武与被告苏玉波签订的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告苏玉波应当按照合同的约定数额及相应时间，向原告支付房屋补偿款。被告以工程款抵顶房屋价款，原告方予以认可，本院予以确认。未支付部分，应该视为被告方违约，应承担违约责任。合同中对逾期支付房屋价款需支付利息的约定，实际是对逾期付款违约金计算标准的约定。约定的利息标准以及逾期加倍利息的计算标准，虽然是双方的真实意思，但计算违约金的标准显然过高。从原告提交的计算清单来看，被告苏玉波于2016年11月12日、2018年5月4日两次以工程款抵顶结算时，都出现了所还欠款不足以冲抵所欠房款本金的情况，显然也有失公平。为了体现对违约失信行为的惩戒，兼顾商事活动的公平诚信原则，本院对过高的违约金计算标准依法予以调整。双方买卖合同约定正常的欠款利息按月息10‰计算，这一标准无论在当时还是现在，都是符合规定要求的，本案予以采纳。但逾期利息按月息20‰计算，标准显然过高，本院统一调整为按10‰计算。被告于2014年1月1日给付房款140000元（余欠房款260000元）、2016年11月12日被告以工程款抵顶原告房款124000元（余欠房款136000元），2018年5月4日被告以工程款抵顶原告房款109365元，至起诉日被告余欠原告房款为26635元。违约金为：截止2016年11月12日第一次结算时，按月息10‰计算的违约金为88400元(2600元×34个月)；截止2018年5月4日第二次结算时，按月息10‰计算的违约金为24480元（1360元×18个月）；2018年5月1日至起诉之日2020年5月30日按月息10‰计算的违约金为6658.75元（266.35元×25个月）。在涉案房屋买卖合同签订之前，被告李敏已经与被告苏玉波离婚，所以被告李敏在本案中不应承担法律责任。原告刘希武的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。被告苏玉波的其他抗辩理由证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告刘希武与被告苏玉波签订的《房屋买卖合同》无效，原告刘希武与被告苏玉波各自取得的财产均不再予以返还。二、被告苏玉波于本判决生效之日起五日内给付原告刘希武房屋补偿款26635元及逾期违约金119538.75元。三、被告李敏在本案中不承担责任。四、驳回原告刘希武的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7166元，由原告刘希武负担3943元，被告苏玉波负担3223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  丁华生人民陪审员  刘金蕊人民陪审员  张云祯二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  高萌萌附注：当事人向法院申请执行的期限为两年。