山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13825号 上诉人（原审被告）：张开明，男，1949年3月28日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市**彰化路**。 委托诉讼代理人：王文革、郭宇涵，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人张开明因与被上诉人青岛银都物业管理有限公司（以下简称银都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张开明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提交法庭的前期物业合同虚假，开发商银都地产从未与被上诉人签订过任何前期物业合同。1.一审援引(2019)鲁0202民初7711号、(2019)鲁0202民初965号、970号、971号、青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终6223号判决书中认定被上诉人提供的前期物业合同的合法有效从而认定在本案亦“合法有效”，无视上述个案认定的合法有效足以被本案查明的证据所推翻。上诉人在一审向法庭提交了1994年原始的被上诉人与业主签订的物业合同原件，可以证实被上诉人与每个业主始于1994年均签署了物业合同，并不存在被上诉人提交法庭的与地产开发商之间签署的前期物业合同，而且两份合同的公章都不一样。经上诉人至地产开发商处核实，被上诉人提交法庭的前期物业合同中所加盖的公章不是其公司公章，该开发商银都地产公司也从未与被上诉人签订过任何前期物业合同。被上诉人加盖的自己的公章也与自己的公章不符。且该前期物业合同甲乙双方均无法人代表签字。在上诉人已经提交了1996年被上诉人与业主签订的原始物业管理契约的情况下，一审没有充分考虑原始证据的证明效力，其事实认定不清。一审对上诉人在当庭指出该所谓前期物业管理合同的疑点和矛盾点亦置之不理。这些疑点和矛盾点如下：(1)1996年根本就没有前期（物业管理）这个概念；(2)该合同中有业委会成立三个月内没选聘物业公司则本合同终止的条款：(3)该合同中有地产公司一个月内没交图纸资料则本合同的终止条款。假如法庭认定该合同真实合法有效，二十年来，四届业委会都没有与被上诉人签订聘用合同；银都地产公司也从未把有关资料移交给被上诉人。2.一审认定被上诉人提交的近二年银都花园小区的住房面积收费记录、财务入账明细与银行流水相对应，不符合事实。一审中，上诉人对被上诉人提交其收取的银都花园小区业主的2019年至2020年6月的物业费的收费记录不予认可。3.一审适用法律错误。上诉人与被上诉人对下列事实没有争议：被上诉人在2019年10月19将《撤离银都花园小区物业管理公告书》在银都花园小区内进行张贴，送达全体业主及业主委员会：10月31日解除与青岛壹媒介文化传媒有限公司的《物业合作协议》；12月2日再次向全体业主重申其将于2019年12月19日撤离：12月10日再次向业主通知追缴2019年12月19日前的物业管理费；2019年12月16日被上诉人致函银都花园业主委员会再次重申其将在2019年12月19日撤离，要求业主委员会办理水电表的过户手续。2019年12月13日银都花园业主委员会致函被上诉人在2019年12月17日前办理交接：12月17日银都花园业主委员会回应被上诉人指派了工作人员办理水电表的更名。被上诉人在发出的《撤银都花园小区物业管理公告书》根本就不是建立在银都花园业主大会决议的基础之上的，其完全是依据《山东省物业管理条例》第67条的规定行使合同解除权，更不是一审所认为的终止物业服务合同的意思或意愿，而是对被上诉人具有法律约束力的意思表示。不管银都花园业主大会的决议是否有效均不影响被上诉人单方依据法律的规定解除双方之间的物业服务合同关系。合同解除权属于形成权，双方之间的物业服务合同关系在2019年12月19日已经单方解除。2019年12月16日市南区珠海路街道召开物业管理联席会议，意欲留住被上诉人。银都业主委员会主任王志淮拒绝在会议记录上签字的行为完全说明银都花园业主委员会与被上诉人之间根本没有达成一致，而且在2019年12月19日被上诉人拒不撤离后，银都花园业主委员会同日发布《告银都花园全体业主书》，明确自2019年12月19日24时起，被上诉人在银都花园的一切物业管理活动非法，更加确认了被上诉人与银都花园业主委员会之间在被上诉人单方解除合同生效后并没有重新达成让被上诉人继续进行物业管理的合意。被上诉人在2019年12月19日24时后的实际管理没有合同依据，属于无因管理的另一法律关系。银都花园业主委员会为维护全体业主权利而做出的决定，在没有依法撤销前，上诉人作为业主依法应当遵守。被上诉人在本案中依据已经在2019年12月19日解除的所谓前期物业合同关系，主张解除后的物业管理费，没有合同依据，依法应当驳回。不管银都花园所在地的街道办事处及居委会的要求还是部分业主向被上诉人继续缴纳物业管理费，都不能改变被上诉人与银都花园全体业主已经不存在物业管理合同关系的法律事实。二、一审认为，小区投入使用时间较长后存在建筑物、设备设施老化等问题致使被上诉人物业管理困难，因而导致银都小区业主与被上诉人产生纠纷矛盾。这完全是悖论。按此悖论，上诉人所在的小区不是百年建筑，只有二十余年。仅就上诉人所居住的6号楼的电梯而言，3年前刚刚更换，但是3年来却事故频仍。2020年3月，竟出现了钢丝绳断裂的恶性事故。青岛市政府主管部门于2020年3月31日下达的《特种设备安全监察指令书》（市南）特监令2020第006号)载明事故的原因是“电梯未申报、未接受有关单位检验、未聘用有资质的电梯公司进行维修保养。”二十余年来，被上诉人疯狂侵占银都花园业主的权益达数亿元人民币。物业管理用房、锅炉房、垃圾站、汽车库、摩托车库、值班室…皆被被上诉人卖了、租了、占了。而这些房屋都有上诉人的房屋分摊面积。二十余年来被上诉人一直都在重复收取着物业费。既然今天来到法院，那就把这都算算清楚。还有电梯费，根据有关法规，电梯费不是被上诉人的收入。这么多年来，被上诉人从未公布过账目，甚至电梯更新时被上诉人也未将结余款交出投入更新。更有甚者，被上诉人为了省钱，电梯从不维保，这有青岛市市场监管局特种设备处的处罚书为证。上诉人及其邻居每天都在提心吊胆中乘坐电梯。二十余年来，银都花园高层防火设备就是个摆设。被上诉人不仅不聘请专业公司维保，且人为的断水断电。被上诉人为了给自己省点小钱，竟置千百人的生命于不顾，理应受到法律严厉惩处。被上诉人在无任何物业管理服务合同的情况下，非法霸凌银都小区物业管理亦长达二十余年。二十余年来，广大业主对其侵权及劣质的服务日益不满，矛盾日益尖锐。被上诉人为平息业主的不满，居然雇佣无正规上岗证的社会闲散人员充当保安，其中不乏有前科人员。《青公南（珠）字2020第153号治安处罚决定》对被上诉人的整改就是铁证。一审自己调取的被上诉人的两名保安被拘留被罚款更是铁证！被上诉人就是利用这种“保安”对付维权业主的。被上诉人疯狂地破坏业主大会和业主委员会，无数次撕毁业委会通告；无数次捣毁业委会门锁及其牌子：割断国旗升绳：捣烂国庆花坛以及砸毁维权业主汽车、堵塞维权业主锁眼；敲诈、侮辱、漫骂、殴打、报复、刁难业委会成员和维权业主，此类之恶行不胜枚举。上诉人就被上诉人于2020年6月21日活生生拧断了右臂，尺骨断裂错位、桡骨粉碎性骨折！被上诉人甚至丧尽天良地公开张贴散发盖着被上诉人公章的传单污蔑上诉人，不仅伤害了上诉人的身体，而且损害了上诉人的名誉！此案，已由青岛市公安机关立案。被上诉人的这些“优质服务”与设备老化有何干？更有甚者，一审判决中还对银都小区自治物业公司进行了极其不恰当的评述。纵观全国各级法院审理的物业纠纷案件中，不乏物业公司的劣质服务甚至涉黑涉恶案件：也不乏深圳、杭州、北京等地业主自治管理物业的极其成功的先例。毋庸置疑，业主自治管理物业是新生事物，是解决物业管理难题的新出路。对新生事物的支持与否，是对深化改革开放的态度。既是是非问题，也是导向问题。一审法官根本无视银都业主成立的自治物业公司的章程，无视银都业主成立的自治物业公司的所有合法手续，更无视银都业主成立的自治物业公司的股东数量，也无视甚至不相信物业小区内不乏有无私奉献精神的业主。居然把遵照业主大会决定驱逐凭一纸所谓前期物业合同而盘踞小区二十年的地产物业私人兄弟公司而实行自治的合法行为用了“意欲取代”这一词汇，令人不解和啼笑皆非。三，一审对上诉人提供的证据采取有选择地采用。一审对自己主观臆断相符合的证据便采用且写进判决书；对自己主观臆断不相符合的证据便不采用也不写进判决书。四，一审对街道办事处和居委会与业主大会和业主委员会的关系在认知上存在错误，不符合法律规定。街道办事处和居委会与业主大会和业主委员会的关系，不是行政隶属关系，也不是上下级关系。诚然，街道办事处和居委会对业主大会和业主委员会有指导和协助的义务；有对业主大会和业主委员会的日常工作有监督的职责：有对业主大会和业主委员会做出的违法决定有撤销的权力。但是，这些义务、职责、权力的使用是有严格规定和限制的。什么情况下行使指导义务；什么情况下行使监督职权；什么情况下行使撤销业主大会和业主委员会决定的权力，在国务院以及山东省和青岛市的物业管理条例中写载得清清楚楚。一审混淆这些法律关系和概念，把街道办事处和居委会的越权行为和违法决定作为了审判依据。不符合以法律为准绳以事实为根据的审判原则。五，一审对被上诉人提供的影响判决的证据的关键数字不做调查，也不考虑甚至剥夺上诉人质证之权力，做出了不符合事实的认定，直接导致不符合事实和不公正的判决。请求二审核查以下三组数字：1.被上诉人提供的缴纳物业费的业主户数是736户吗？被上诉人提供的街道办事处证明无资格参加业主大会的业主数是156户吗？2、业主大会同意解聘被上诉人继续服务的业主人数是多少？不同意解聘被上诉人继续服务的业主人数是多少？3、写挽留被上诉人继续服务的‘信的真实业主人数是多少？数字真实了，事实就会显现，判决才可能公正。六，一审的判决书中错字别字漏字居然高达十几处之多，应于更正。 青岛银都物业管理有限公司答辩：一、《前期物业管理服务合同》合法有效，上诉人应按合同的约定缴纳拖欠的物业服务费。被上诉人与青岛银都房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，该合同并未违反法律的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。上诉人不能提交确实充分的证据证明该份合同无效，也没有行使相应的业主撤销权。并且青岛市中级人民法院做出的（2020）鲁02民终6223号判决书中显示，青岛市中级人民法院已查明此合同系合法有效的物业服务合同。因此，被上诉人于庭审中所提交的《前期物业管理服务合同》应当被认定为真实有效的合同。二、《前期物业服务合同》未到期，被上诉人积极履行了为小区提供物业服务的义务，上诉人作为小区业主，应当履行按时缴纳物业管理费的义务。《青岛银都花园前期物业管理合同》第三条约定银都物业管理有限公司的委托管理期限自1996年12月1日起，至小区业委会正式聘物业公司止。截止目前，银都花园小区业委会没有正式聘用其他物业企业。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。银都花园业委会与青岛奥托纳蒙斯物业股份有限公司签订《物业服务合同》的决定，没有经过业主大会的法定程序，也没有形成业主大会决议，不能代表全体业主的意志，故青岛奥托纳蒙斯物业股份有限公司不是经合法程序选聘的物业服务企业。被上诉人与青岛银都房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》仍在物业服务合同履行期间。三、《前期物业服务合同》仍处于继续履行状态，上诉人作为小区业主，应当履行按时缴纳物业管理费的义务。虽然被上诉人于2019年10月在小区张贴过撤场通知，但业委会没有组织召开业主大会或者业主委员会会议，没有形成业主大会或者业主委员会会议的决议。也没有合法选聘的物业公司与被上诉人进行交接，根据《山东省物业管理条例》第六十七条规定的物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。故被上诉人不得擅自撤离银都花园小区，也不得擅自停止物业服务。珠海路街道办建议被上诉人继续服务至银都花园业委会正式选聘新的物业企业止。被上诉人一直事实上为小区提供物业服务，被上诉人从未实际终止履行对小区物业的管理服务，《青岛银都花园前期物业管理合同》仍在继续履行的状态。上诉人提交的2019年12月19日银都花园业委会《告银都花园全体业主书》无合法性依据。首先，此书面告知书虽然加盖银都花园业委会的公章，但是关于此告知书的内容，上诉人不能证明是召开业主大会或者业主委员会会议之后形成的决议，也没有业主大会或者业主委员会会议的会议纪要，故此书面告知书不是小区业主的共同意志，而是张贴此告知书业主的个人行为。并且，2019年12月6日珠海路街道办事处张帖在银都花园小区的《再告银都花园业主书》证明2019年9月26日召开的银都花园业主大会因业主参加人数未达到《物业管理条例》及《物权法》中规定的业主人数要求而导致此次业主大会所做的决议无效。告知书中提及的要执行的业主大会的决议已被珠海路街道办事处确认无效，故此书面告知书执行的内容无合法性依据。四、被上诉人为维护小区的稳定和全体业主的利益一直为小区提供服务，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，应履行缴纳物业费的义务。由于银都花园业委会没有正式聘用新的物业公司，为防止被上诉人撤出之后，小区物业管理陷入混乱状态，市南区珠海路街道办事处建议被上诉人继续为小区提供服务，直到业委会正式选聘新的物业服务企业。本着为小区业主负责的态度，经珠海路街道办、物业办、银都花园业委会与被上诉人四方联席会议决定由被上诉人继续为小区提供物业管理服务，当业委会正式选聘新的物业服务企业时，被上诉人将与新的物业服务企业进行交接。被上诉人与珠海路街道办事处分别以告知书的形式将此决定告知全体业主。被上诉人提交的证据六《情况说明》由青岛市市南区珠海路街道办事处海口路社区居委会出具，证明被上诉人至今仍为银都花园小区提供物业服务。被上诉人提交的收费统计情况可以证明，截至目前，银都花园小区内有736户业主正常向被上诉人缴纳物业服务费，占小区业主的百分之八十。故被上诉人履行了为小区提供物业服务的义务，小区内大部分业主接受且正常缴纳物业服务费用。上诉人作为小区业主，享受了被上诉人提供的物业服务，应依法履行缴纳物业费的义务，上诉人拒不缴纳物业费的行为对正常缴费的业主及被上诉人实属不公。根据《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人应履行自己缴纳物业服务费的义务。综上，被上诉人提交的证据足以证明，青岛银都物业管理有限公司为银都花园小区提供物业服务有合法的合同依据和事实依据，且被上诉人为了切实维护小区业主的利益，防止出现无物业公司服务的状况，被上诉人至今仍在小区提供物业服务，这是不容改变的客观事实。被上诉人履行了为小区提供服务的义务，上诉人也应当履行缴纳物业费的义务。 银都物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令张开明支付物业综合服务费1663.08元、电梯费1154.99元，共计2818.07元；2.请求依法判令张开明承担本案诉讼费用。 原审法院对本案事实认定如下： 张开明系青岛市市南区彰化路1号银都花园小区1号6号楼904户业主，房屋面积117.15平米。银都物业公司系青岛市市南区彰化路1号青岛银都花园小区的物业管理服务单位，经原审法院（2019）鲁0202民初7711号、（2020）鲁0202民初965号、970号、971号、青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6223号民事判决书查明并确认：1996年12月1日，银都物业公司与张开明所在的青岛银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定银都物业公司管理该小区的前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司为止，故从1996年12月1日起银都物业公司即开始起在该小区从事物业管理服务。物业费现根据1995年青岛市物价局下发的青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件照每平米每月1.2元收取，对应的物业管理服务措施为：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1.负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2.按时登门为业主代收生活垃圾；3.负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4.负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5.负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。电梯运行费按照青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局发布的青价房【2007】14号《住宅物业服务分等收费标准》通知规定的标准每平米每月0.4元收取。张开明对于物业费及电梯费按照上述文件收取无异议。 后在物业管理服务过程中，银都物业公司因物业服务管理问题与业主产生分歧。2019年10月银都物业公司发布公告准备逐步停止为该小区进行物业服务，但后期因是否撤离与业委会及业主存在分歧，业委会、珠海路街道办事处、海口路居委会、及银都物业公司均多次就有关事项进行通告，具体过程如下： 1.2016年6月30日，银都物业公司向银都花园小区的业委会发出《关于银都花园业委会复函情况说明》载明了业委会提出问题与现情况说明，对物业管理用房、公共设施设备情况、园区广告收益情况、相关竣工资料、图纸等进行说明，并对小区建设提出意见。 2.2019年8月19日，银都花园业主委员会向银都花园小区全体业主发布《通告》（银都花园业主委员会2019通字第18号）载明：2019年8月17日业委会召开银都花园业主代表大会第四次临时会议，通过了授权业委会全权指定车辆管理办法和监督实施的决定；表决通过了银都花园物业管理服务企业由业主自治的决定。 3.2019年8月24日，银都花园业主委员会向银都物业公司发布《通告》（银都花园业主委员会2019通字第19号）载明：限令银都物业公司于2019年8月31日24时停止在银都花园无合同的“事实物业服务”。按照规定向业委会交回一切资料、设备、物资、房屋；银都物业公司应于2019年9月2日零时终止签订的一切与银都花园物业管理服务有关的所谓合同协议。退回预收的所有有关的物业费、广告费、租赁费等。 4.2019年9月5日，青岛市珠海路街道办事处向银都花园业主委员会发出《指导意见书》载明：接小区业主反映，2019年8月19日，银都花园业主委员会向银都花园小区全体业主发布的2019通字第18号《通告》中“关于银都花园物业管理服务自治”的决定未经小区业主大会表决通过。根据规定，街道、社区居民对业主大会、业主委员会有监督职责。…鉴于一系列的情况，为维护小区的和谐、稳定，保障小区全体业主的合法权益。2019年9月6日街道通过邮政特快专递方式向小区业主委员会主任、副主任邮寄送达《指导意见书》，建议业主委员会在未提交证明业主大会合法性核心材料的情况下，暂停交接，维持原状。 5.2019年9月6日，青岛市珠海路街道办事处向银都花园小区全体业主发出《通告》载明的内容基本同上述2019年9月5日。 6.2019年10月19日，银都物业公司向银都花园小区全体业主发布《撤离银都花园小区物业管理公告书》载明因业委会未与银都物业公司签订物业服务合同，服务工作无法推进；业委会另外成立青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司强行接管小区，非法雇佣人员扰乱园区管理秩序，非法收取物业费；欠缴物业服务费，拖累公司营运，因此银都物业公司将于2019年12月19日24时撤离银都花园小区物业管理。 7.2019年10月31日，银都物业公司向青岛壹媒介文化传媒有限公司（小区停车服务公司）发出《关于解除合同的通知》，载明：2018年4月1日，贵公司与我公司签订《物业合作协议》，协议期限为3年。现由于多方面问题及原因，我公司即将撤离银都花园小区，不再为该小区提供物业管理服务，贵我双方的上述协议已无法继续履行。故根据合同约定郑重通知解除协议。 8.2019年12月2日，银都物业公司向银都花园小区业主发出《通知》载明：我公司将于2019年12月19日依法依规撤离小区物业管理，在此之前我司是服务园区的合法主体单位，请各位业主尽快到物业管理处缴纳物业服务费。 9.2019年12月3日，珠海路街道办事处海口路社区居委会发布《告银都花园业主书》载明：2019年9月26日，小区业委会组织召开了银都花园业主大会，议题为：解聘青岛银都物业管理有限公司，实行务管理服务自治。10月17日进行了唱票机票，10与20日张贴大会公告，宣布表决通过了“解聘青岛银都物业管理有限公司，实行务管理服务自治”的议题。2019年11月4日接到收到小区28名业主联名反映信，对上述业主大会投票的真实性提出质疑，街道安排工作人员对相关情况进行核实，经比对《银都花园业主大会临时会议书面征询意见表》503个签名中有156个签名与街道调取核实的该房屋权利人信息不符，根据业主大会议事规则，街道2019年11月26日以函的形式要求业委会2019年12月2日前提交经接到核实后156个签名与该房屋权利人信息不符的该房屋业主书面委托和证明材料。后截止2019年12月3日15时，业主委员会仍未提交上述材料。鉴于2019年9月26日业主大会业主参加人数未达《物业管理条例》中关于参加业主大会业主人数的比例要求。街道要求业委会撤回业主大会公告，自行宣布业主大会公告无效。 10.2019年12月6日，珠海路街道办事处发送《再告银都花园业主书》载明内容基本同珠海路街道办事处海口路社区居委会2019年12月3日发布的《告银都花园业主书》。同时载明将2019年9月26日召开的银都花园业主大会因业主参加人数未达到《物业管理条例》需物业管理区域内占总人数过半业主参加的规定而导致业主大会无效的情况通告小区全体业主。 11.2019年12月10日，银都物业公司又向银都花园小区业主发出通知载明：2019年12月19日之前的物业服务费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主由于某种原因未能按时缴费，从12月20日起将按照规定进行追缴，请业主尽快抽时间到物业管理处缴费。 12.2019年12月13日，银都花园业主委员会向银都物业公司发送《致青岛银都物业管理有限公司函》载明：银都物业公司于2019年10月19日发布的《撤离银都花园小区物业管理公告书》函告我会将于2019年12月19日24时撤离银都花园小区物业管理，业主委员会已经做好充分准备。定于2019年12月17日上午10时，举行贵我双方物业管理交接预备会议，请银都物业公司派员参会。 13.2019年12月16日，银都物业公司向银都花园业委会发送《关于银都花园小区水电表过户更名函》载明：公司将于2019年12月19日按照程序撤离，涉及到水电表过户更名问题，请业委会确定时间共同办理更名过户手续。 14.2016年银都花园召开业主大会成立业主委员会，选举案外人王志淮为业委会主任。2019年12月16日，市南区珠海路街道召开物业管理联席会议，请求业委会尽快形成共识，维护好小区的和谐、安全、稳定。业委会主任王志淮拒绝在上述会议记录上签字。 15.2019年12月17日，银都花园小区业委会向银都物业公司发送《关于〈关于银都花园小区水电表过户更名函的回函》载明：银都物业公司2019年12月16日致业委会的《关于银都花园小区水电表过户更名函》业委会已于2019年12月17日收到。业委会将派司金生副主任和秦玉华师傅前去办理银都花园小区水电表过户更名的有关事宜。 16.2019年12月19日，银都物业公司向银都花园小区全体业务发送《告业主书》载明：银都物业公司自2019年10月19日函告银都花园小区业委会及全体业务，将于2019年12月19日撤离银都花园小区的物业管理，但因陆续接到业主反映，2019年9月26日召开的银都业主大会，因人数未达到《物业管理条例》需物业管理区域占总人数过半业主参加的规定，而导致业主大会无效。鉴于节日及未能组织召开业主大会，选聘出新物业服务企业，业主希望银都物业公司能够继续服务，银都物业公司考虑到业主的诉求，并应业务请求，向总公司汇报，决定暂时继续为全体业主服务，直至业主大会依法依规选出新的物业公司，银都物业公司按规定与业委会及新物业公司交接。 17.2019年12月19日，银都花园业主委员会向全体业主发出《告银都花园全体业主书》载明：银都花园业主委员会郑重宣告，自2019年12月19日24时起，银都物业公司在银都花园的一切物业管理活动为非法。业主委员会坚决执行业主大会的决议，驱逐银都物业公司，实行业主物业管理自治，维护业主正当权利。 18.2020年3月3日，珠海路街道办事向银都花园小区全体业主发出《告知书》载明：街道办联合相关部门成立联合工作组，进驻小区定点办公，对相关问题进行了解，倾听业主心声并征求业主对小区未来发展的宝贵建议意见。工作组进驻时间为2020年3月4日至2020年3月31日。 19.2020年3月22日，银都花园工作组向银都花园业主发出《关于银都花园工作组开展工作以来接到业主、居民反映问题的集中反馈》对反映比较集中的主要涉及的小区业主委员会、业主大会、物业等相关事宜进行了告知与说明。 20.2020年5月8日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具《情况说明》载明：银都物业公司于2019年10月19日函告银都花园业委会及小区业主其将于2019年12月19日撤离银都花园小区物业管理，因业委会未召开业主大会，选聘出新的物业服务企业，业主对小区内的卫生、安全、稳定表示担忧。且因节日将至，银都物业公司暂时继续为小区业主服务，截至目前，银都物业公司一直在为银都花园小区业主提供物业服务，特别是在2020年疫情防控期间，该公司在疫情防控、爱国卫生等方面做了大量工作。 另查明，庭审中张开明对于银都物业公司提交的2020年1月至6月的6号楼电梯消杀记录表及电梯维护保养合同无异议。根据上述电梯消杀记录及电梯维修保养记录显示，银都物业公司从2020年1月至2020年8月4日仍然在为银都花园小区从事物业管理服务，并代业主向供电公司交纳了电梯运行费。张开明认可其从2018年6月至2020年6月份的电梯费没有交。2019年7月至2020年6月物业费1154.99元未交纳给银都物业公司。 再查明，张开明于2019年8月26日注册成立青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司，2019年8月29日银都花园业委会与该公司签订《银都花园物业管理服务合同》，同日青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司与山东德威保安服务有限公司签订《保安服务合同》，2019年8月27日与青岛亿森财税管理有限公司签订《代理记账服务合同》，2019年12月7日与青岛德艺饰家装设计有限公司签订《银都花园小区院墙铁艺围栏油漆刷新合同》，2019年12月18日与青岛壹媒介文化传媒有限公司签订《青岛银都花园道闸和车辆识别系统使用协议书》，与山东鸿泽清洁服务有限公司签订《银都花园日常保洁服务外包协议》。 上述青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司与山东德威保安服务有限公司签订《保安服务合同》后，双方因合同约定的安保费用产生纠纷，山东德威保安服务有限公司向原审法院提起诉讼，要求青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司支付保安服务费，该案件中确认的事实为：2019年9月1日山东德威保安服务有限公司保安进驻银都花园小区，2019年12月9日根据《附加协议》变更为6名保安进行服务，2020年1月9日全部保安离场。对于其他合同，张开明未提交证据证明已经实际履行。 庭审中，双方对于对方提交的下述证据存在异议，原审法院认定如下： 银都物业公司提交其收取的银都花园小区业主的2019年至2020年6月的物业费的收费记录、银行流水明细。张开明对于上述银都物业公司的收费记录不予认可，对于银行流水真实性予以认可，但认为银都物业公司作为专业的物业公司，同时对多个物业提供物业服务，虽然其提供了银行流水，但并不能确认这些流水与本案争议的银都花园物业交费相关联，且反映不出交费的时间所缴纳的期限，更不能证明是736户业主的缴费，也无法证明银都花园业主认可银都物业公司提供的服务，据张开明了解的情况是绝大多数业主因物业公司交接不畅，均已暂时停止交费，待人民法院裁决后根据法院裁决进行缴纳下一步的费用。 经核实上述证据，银都物业公司提交的银都花园小区住房面积收费记录、财务入账明细能够与银行流水明细相对应，故对于上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性原审法院予以确认。该证据能够证明部分业主至2020年6月仍向银都物业公司交纳物业费。 张开明提交转账记录一份，证明2020年6月17日，张开明已经将2019年9月1日至2020年6月的物业费通过微信钱包支付于新物业公司的事实，从流水中可以看出是通过微信钱包支付的。银都物业公司对该证据的真实性不予认可，认为张开明提到的物业公司因未经过全体业主相关程序所以不具备合法性，所谓的收据也没有印章，微信打款明细中没有公司注册的账户，任何人都可以注册为公司，仅用微信账户予以打款，真实性不予认可。 经查，上述微信支付记录显示的收款方为青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司，支付款项的时间为2020年6月17日至2020年6月28日。因上述微信支付凭证无其他证据证明系2019年7月至2020年6月期间的物业费，也无银行流水佐证该交易具体情况，故对于上述证据与本案的关联性原审法院不予认定。 原审法院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案案涉争议的1996年12月1日银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》经原审法院（2019）鲁0202民初7711号、（2020）鲁0202民初965号、970号、971号、青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6223号等多份民事判决书确认合法有效，因此对于上述合同的效力应予认定，张开明虽然非该物业服务合同的当事人之一，但其系该小区的业主，因此该合同对包括张开明在内的银都花园小区业主均具有拘束力，其应当按照合同约定的事项履行相应的义务。 其次，物业服务合同的履行虽然是基于物业公司和全体业主合意的意思表示，但由于物业服务内容的多样性、复杂性及小区业主的要求差异化，导致合同的履行难以获得所有业主的一致意见。因此物业合同是否继续履行及解除应按照法规及物业管理的相关规定由业主大会按照规定程序作出最大限度的有利于业主的决定。本案中，虽然2016年银都花园小区成立业主委员会，并对2019年8月后小区物业管理是否自治，业主委员召开业主大会、做出决议，要求银都物业公司撤离小区物业管理服务，但根据珠海路街道办事处及办事处居委会的调查，对于上述业主委员会组织召开的业主大会及做出决议，部分业主并不认可，导致珠海路街道办事处及办事处居委会根据物业管理的相关规定行使了对业主大会及业委会的监督职责，并在调查事实的基础上，为了维护银都花园小区业主的权利，向银都花园小区业主、业委会发出通知公告，要求物业管理服务继续维持现状直至业主委员会通过正当程序选聘新的物业公司，而如今上述通过正当程序选聘新的物业公司仍未进行。综合上述实际情况，虽然银都物业公司于2019年9月19日发出《撤离银都花园小区物业管理公告书》告知业主其将于2019年12月19日终止为小区提供物业服务，办理交接手续，有终止物业服务合同的意愿，业主委员会也同意进行物业交接，但银都物业公司基于对小区物业管理的需要，并未实际实施撤离的行为，也未因上述业主委员会的自治决定而影响其持续的为小区进行物业服务。由此可以看出双方虽均有解除物业服务合同的意愿，但实际银都物业公司基于银都花园小区所在的街道办及居委会监督管理的要求及对银都花园小区居民对物业服务的需求，并未实际终止履行对小区物业管理服务，部分业主也仍继续向银都物业公司交纳物业费，故不能就此认定上述物业服务合同的终止，应确认1996年12月1日银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》仍处于合同的继续履行状态。 再次，从本案查明的事实来看，由于物业服务内容的多样性、小区业主的要求差异化及银都花园小区投入使用时间较长后存在建筑物、设备设施老化等问题，小区物业管理实现让全体业主满意存在一定的困难性，导致业主与银都物业公司产生纠纷矛盾。本案中张开明成立的青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司的法定代表人并作为实际控股的股东，意欲在银都花园小区取代银都物业公司从事物业管理服务，因此与不同的公司及单位签订一系列相关的服务管理合同，以此解决与银都物业公司因物业管理服务产生的矛盾。但其提交的证据不足以证明该公司实际在小区从事物业服务，也不足以证明银都物业公司在小区物业管理服务方面存在瑕疵，故对于其辩称的青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司在该小区从事物业管理服务并向该公司交纳物业综合服务费的意见原审法院不予采纳。 综上，银都物业公司在诉争2018年6月至2020年6月期间一直在银都花园小区进行物业管理服务，而张开明提交的证据又不足以证明银都物业公司在物业管理服务方面存在瑕疵，因此张开明作为小区的业主应当按照物业合同约定和政府部门定价按时足额的交纳电梯运行费及物业综合服务费。本案涉案张开明未交纳的从2018年6月至2020年6月的电梯运行费1154.99元已经由银都物业公司交纳给供电部门，故银都物业公司诉请该费用符合法律规定，原审法院予以支持。对于银都物业公司诉请的2019年7月至2020年6月期间的物业综合服务费，因该段期间银都物业公司提供了物业管理服务，系张开明应当交纳的费用，且张开明承认实际未向银都物业公司，故对于该诉请请求，原审法院予以支持。 案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院》第一条规定，判决：张开明于判决生效之日起十日内支付银都物业公司2019年7月至2020年6月的物业综合服务费1663.08元及2018年6月至2020年6月的电梯运行费1154.99元，上述共计2818.07元。如果张开明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序审理减半收取25元，由张开明负担。 二审查明，生效的（2020）鲁02民终9785号案件，系山东德威保安服务有限公司向青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司、张开明主张支付保安费用的保安服务合同纠纷，该案判决：青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司于判决生效之日起十日内支付山东德威保安服务有限公司保安服务费270193.55元；二、张开明对青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司的上述债务承担连带责任；三、驳回山东德威保安服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：张开明应否向银都物业公司缴纳物业费的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，（2019）鲁0202民初7711号、（2020）鲁0202民初965号、970号、971号、（2020）鲁02民终6223号等多份生效的民事判决均确认银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》合法有效，张开明未提交有效证据推翻上述判决，故该合同对包括张开明在内的银都花园小区业主均具有拘束力。合同签订后，银都物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，张开明亦应依据合同约定缴纳物业费。张开明以银都花园小区成立业主委员会对小区物业管理自治、及案外人青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司实际为涉案小区提供服务为由，抗辩不缴纳物业费。对此，本院认为，珠海路街道办事处及办事处居委会的《告知书》及《情况说明》均载明，银都物业公司未实际实施撤离的行为，并根据珠海路街道办事处及办事处居委会的要求继续履行物业管理服务职责，故张开明该项抗辩不成立，本院不予支持。 综上，上诉人张开明的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张开明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月三十日 书记员  翟国媛