湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11437号原告（反诉被告）：弘坤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道枫林三路**弘德?西街**（宜居雅苑）17-C#、D#栋4楼，统一社会信用代码：91430100MA4M1JQGBD。法定代表人：梁兴国。委托诉讼代理人：邵慧，女，1988年6月8日出生，汉族，住湖南省华容县，系。委托诉讼代理人：徐炯，女，1987年9月16日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系。被告（反诉原告）：周郁，女，1989年3月11日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：陆玉凤，湖南财瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司与被告（反诉原告）周郁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）周郁提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年11月9日开庭进行了审理。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司的委托诉讼代理人邵慧、徐炯，被告（反诉原告）周郁委托诉讼代理人陆玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除并于2020年7月26日前腾房交铺；2、判令被告向原告支付欠租53551元及欠付物业服务费19473元（自2019年12月28日计至2020年6月10日）,补交原免租期租金39292元（2018年9月28日至2018年12月27日和2019年9月28日至2019年10月27日）;3、判令被告向原告支付场地占用费17880元（自2020年6月16日起暂计至2020年7月25日，实际计至被告腾房之日止）;4、判令被告向原告支付商铺拆改费9618元；5、判令被告向原告支付违约金29469元；以上费用共计：169283元6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：湖南省源城置业有限公司系岳麓区枫林三路859号宜居雅苑17-A、B、C**及**地下室**商铺产权人，并委托原告弘坤商业管理有限公司经营管理该商铺。2018年8月5日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《物业管理协议》（以下简称“物业协议”）。租赁合同第一条约定由被告承租花样汇2F层205号商铺（套内建筑面积89.3平方米）用以经营红蜻蜓Kids;租赁期限36个月（2018年9月28日至2021年9月27日）;租金起始标准按110元/月/平方米，即9823元/㎡，之后按约定比例递增（详见租赁合同第八条）;租金支付方式为自计租日起每三个月缴纳一次，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。租赁合同第九条及物业协议约定了第一、二个租赁年度，物业服务费为40元/平方米/月（详见物业协议第四条）;首期物业费按季度业支付，应当在合同签订当日支付，首期物业费的计算区间为2018年9月28日至2018年12月27日；被告应与每期租金支付同一时间向原告足额支付下个缴费期的物业服务费。截止日前，被告向原告支付了2018年12月28日到2019年9月27日期间租金88407元、物业费32148元，2019年9月28日-2019年12月27日期间租金19646元（已免租一个月）,物业费10716元，共计支付了150917元（均用POS机刷卡的形式）;尚欠2019年12月28日至2020年6月10日期间租金53551元，物业服务费19473元。被告未按约支付租金、物业管理费及其他各项费用；为催促被告交纳上述费用，原告多次以电话、上门、发函等方式催缴，无果。2020年6月12日，原告向被告送达了催款及解约的《律师函》。直至今日，被告未支付欠款，也未交还商铺，遂成本诉。综上，被告长期欠交租金及物业费，构成严重违约，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判允所请。被告（反诉原告）周郁辩称，一、事情经过,2020年春节期间暴发全球性疫情，2、3、4月除口罩生产企业百分之九十企业停工停产。在大环境下，2月13日，原告（反诉被告）要求部分商户开业经营（含答辩人商铺）,理由为维护原告（反诉被告）形象，在不符合开业条件的情况下强行开业，并将原告（反诉被告）出入口改为一个，安排安保人员测体温签记入场，营业时间从早9点至晚10点调整为早10点至下午6点，经营时间减半并且减的是黄金时间。原告（反诉被告）在此之前本身因经营不善已有多家商铺申请退场，此次疫情出现大部分商铺有退场意愿，故纷纷咨询是否有免租政策，原告（反诉被告）的答复是有，但是一直未明确减免几个月的租金，而且这期间被告（反诉原告）及其它商户均进行了咨询，得到原告的答复都是有（且在此期间并未要求答辩人交租金）。到了5月份的时候，各商户再咨询答复为只免2月份租金。原本被告（反诉原告）可以在2月就撤场的情况下，被原告（反诉被告）以欺诈形式变成了拖欠原告（反诉被告）租金，且造成被告（反诉原告）多个月的货品、人工、电费损失。而且，在6月初不顾被告（反诉原告）提出的异议下，强行断电催收导致被告（反诉原告）闭店，并通知被告（反诉原告）合同解除、并要求被告（反诉原告）于2020年6月15日前撤场搬离。在被告（反诉原告）做好撤离准备的情况下，原告又非法扣压被告（反诉原告）商铺内的所有物品（含41万元货品）,且在此期间原告（反诉被告）在未通知被告（反诉原告）的情况下，私自暴力打开被告（反诉原告）仓库，被告（反诉原告）无奈之下拨打110电话报警，后派出所警员带双方到派出所司法处协调，协调的结果是租金纠纷双方可以再协调，但在没有法院封条的情况下原告（反诉被告）无权私自扣压商户货物。回到原告（反诉被告）处后，原告（反诉被告）仍然扣压被告（反诉原告）货物，拒不按派出所调解结果办理。被告（反诉原告）商铺为童装销售，服装属于贬值商品，每过一天都会造成损失，再次与原告（反诉被告）交涉无果的情况下，被告（反诉原告）与亲友到原告（反诉被告）搬离货品遭其暴力阻止，民警再次出警，经协调被告（反诉原告）才搬离货品退场。此次事件造成被告（反诉原告）遭受了重大的经济损失，本着息事宁人的态度，被告（反诉原告）思量再三，未向原告（反诉被告）追偿，未想原告恶人先告状，请法院主持公道。二、针对原告（反诉被告）诉求的答辩1、原告（反诉被告）违约在先，且涉嫌恶意欺诈。原告（反诉被告）故意拖延租金优惠的政策，剥夺被告（反诉原告）提前作出决定的权利。面对新冠疫情的不可抗力，导致被告（反诉原告）从2月份开始一直到5月份经营严重亏损，为了维持店铺的正常开业状态，员工工资、电费以及进货的投入货款，对于被告（反诉原告）来讲均是一笔不小的开支。如果原告（反诉被告）能够早点确定租金政策，被告（反诉原告）完全可以在2月份退场。而且，确定后，至今未给被告（反诉原告）书面的任何函件。2、原告（反诉被告）违反法律规定，未提前发出任何书面通知的情况下，擅自断电，禁止正常用电，导致被告（反诉原告）店铺继续正常，后又恶意提出是被告（反诉原告）私自闭店，完全是颠倒黑白。3、原告（反诉被告）提前解除与被告（反诉原告）的租赁合同，导致被告（反诉原告）重金投入的店铺无法继续经营，损失惨重。4、请求法院确认减免被告（反诉原告）4个月的租金，同时驳回要求补交已经减免的租金。首先，因冠疫情的影响，被告（反诉原告）店铺损失惨重，2020年第一、二季度入不敷出，本就是小本经营，如果不是原告（反诉被告）以减免租金为诱饵，被告（反诉原告）早已撤店，损失也不会如此严重。其次，原告（反诉被告）无故扣押被告（反诉原告）当季现货夏装，至今未予返还，就算返还，也不能按照当即价格出售，只能是低价处理，损失根本无法衡量。其三，被告（反诉原告）并非恶意不给予租金，本就因为疫情影响损失惨重，原告（反诉被告）不仅不给予理解，欺诈被告（反诉原告），又步步紧逼，提前解除合同，被告（反诉原告）被迫被解除合同，而且，原告（反诉被告）给予的免租期本质上是基于前期要装修店铺，被告（反诉原告）根本未正常使用店铺，所以，现再让被告（反诉原告）补交，完全违背公平原则。5、请求法院驳回原告（反诉被告）第3、4、5项诉讼请求。首先，因原告（反诉被告）自行扣押被告（反诉原告）货物，不同意被告（反诉原告）搬空，又擅自扣押被告（反诉原告）货物近一个月之久，被告（反诉原告）多番沟通，均无果，后在派出所协调下，被告（反诉原告）搬走货物。并非被告（反诉原告）自行不腾空店铺，因此，被告（反诉原告）不存在支付场地占用费，原告（反诉被告）作为一个法人企业主体，违背基本的诚实信用的原则，出尔反尔，欺骗被告（反诉原告），完全失去一个企业应尽的社会责任。其次，被告（反诉原告）承租的店铺，并未拆改，而是直接租给第三方在使用，原有的装修丝毫未动，根本不存在支付拆改费用。其三，原告（反诉被告）违约在先，并非被告（反诉原告），故不应支付违约金。被告（反诉原告）周郁提出反诉请求如下：1、请求原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）履约保证金19646元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元；2、请求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿装修损失85000元；3、本案案件受理费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2019年8月5日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签署《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》，约定原告（反诉被告）将弘坤花样汇2F层205号商铺用以经营红蜻蜓Kids,租赁期为36个月（2018年9月28日至2021年9月27日）,租赁费为110元/平方米/月，物业管理费为40元/平方米/月，签订合同之日被告（反诉原告）支付履约保证金19646元、物业服务费保证金7144元。签署合同后，被告（反诉原告）按约缴纳租金以及合同履约保证金与物业服务费保证金。被告（反诉原告）承租店铺后，该店铺为毛坯店面，空场地，全部由被告（反诉原告）装修，包括砌墙、吊顶，二次消防等，被告（反诉原告）为此花费85000元的装修费用。2020年1月份，因为全球新冠疫情的爆发，导致所有商业活动均停止，包括被告（反诉原告）承租店面的弘坤花样汇商场。2020年2月13日，被告（反诉原告）突然接到通知商场恢复营业，当时被告（反诉原告）认为疫情还未过去，整个商场空无一人，硬性恢复开业，商户会损失更大。但是，原告（反诉被告）表明这是统一安排，必须营业。被告（反诉原告）一直催问原告（反诉被告）的租金减免情况，得到的回复就是一定会有减免政策，放心营业。直到2020年5月，被告（反诉原告）多次询问的情况下，原告（反诉被告）说仅减免2月份的租金。被告（反诉原告）坚决不同意，这完全是欺诈商户，如果原告（反诉被告）早出政策，商户完全可以选择撤店，无需继续经营。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）沟通期间，2020年6月10日，被告（反诉原告）突发微信，表明双方的租赁合同已经于2020年6月9日正式解除，6月15日要撤离店面。同时原告（反诉被告）拒绝被告（反诉原告）充电，导致店面无电，只能暂时关门。然而，原告（反诉被告）于12日却突发《律师函》表明系被告（反诉原告）私自闭店，双方合同于2020年6月10日解除，6月15日要腾空房屋，并要求支付违约金等。被告（反诉原告）去取店面货物，原告（反诉被告）却又百般阻挠。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）擅自断电、提前解除合同恶意违约的行为，已经严重违背诚信信用原则，给被告（反诉原告）带来严重经济损失。因此，请求法院判如所请。原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司针对反诉辩称，一、被告（反诉原告）逾期未支付租金、物业费等费用，构成根本性违约，原告（反诉被告）依法没收履约保证金19646元、物业服务履约保证金7144元，质量保证金待合同期满2年后无质量安全投诉等事故的，被告（反诉原告）将无息返还质量保证金5000元。二、租赁合同17.1条约定了合同终止后7日内，被告（反诉原告）应将该房屋交还原告（反诉被告）。原告（反诉被告）可以选择要求乙方恢复出租前原状或者没有改动结构的前提下接受现状。且17.8条约定了被告（反诉原告）已经实际撤离该房屋之后，被告（反诉原告）在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，原告（反诉被告）有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理，且无需赔偿乙方）”，因此原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）恢复原状且无需赔偿被告（反诉原告）任何损失。经审理查明，湖南省源城置业有限公司系岳麓区枫林三路859号宜居雅苑17-A、B、C、D栋**及**地下室**商铺产权人，原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司经营管理该商铺。2018年8月5日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商铺租赁合同》及《物业管理协议》。租赁合同第一条约定由被告承租花样汇2F层205号商铺（套内建筑面积89.3平方米）用以经营红蜻蜓Kids;租赁期限36个月（2018年9月28日至2021年9月27日）;租金起始标准按110元/月/平方米，即9823元/㎡，之后按约定比例递增（详见租赁合同第八条）;租金支付方式为自计租日起每三个月缴纳一次，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。租赁合同第九条及物业协议约定了第一、二个租赁年度，物业服务费为40元/平方米/月;首期物业费按季度业支付，应当在合同签订当日支付，首期物业费的计算区间为2018年9月28日至2018年12月27日；被告（反诉原告）应与每期租金支付同一时间向原告足额支付下个缴费期的物业服务费。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了2018年12月28日到2019年9月27日期间租金88407元、物业费32148元，2019年9月28日-2019年12月27日期间租金19646元,物业费10716元，共计支付了150917元。另被告（反诉原告）支付了履约保证金19646元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元。现原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）尚欠2019年12月28日至2020年6月10日期间租金53551元，物业服务费19473元。被告（反诉原告）则要求原告（反诉被告）返还履约保证金19646元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元及装修损失85000元，双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，1、2020年6月10日后被告（反诉原告）经营的商铺停电，现商铺已经腾空。2、原告（反诉被告）在庭审中陈述花样汇商场于2020年1月25日至2020年2月12日停止营业。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司提交的《湖南省源城置业有限公司、产权证、委托管理协议、委托管理合同、弘坤商业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明》、《商品租赁合同》、《物业管理协议》、《房屋交接确认书》、《收据》、《催款微信截图》、《律师函》及被告（反诉原告）周郁提供的《收款收据》、《关于花样汇商铺复工工作安排通知函》、《微信聊天记录（反诉人与被反诉人工作人员欧阳波）》、《微信聊天记录（反诉人与被反诉人负责人）》、《报警案件登记表》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司与被告（反诉原告）周郁签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本诉，原告（反诉被告）提出原、被告之间签订《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除的诉讼请求，本案为房屋租赁合同纠纷，被告（反诉原告）周郁在庭审中亦同意解除合同，本院对原告（反诉被告）要求解除租赁合同的诉讼请求依法予以支持。原告（反诉被告）主张本案所涉租赁合同于2020年6月10日解除的诉讼请求，原告（反诉被告）在2020年6月10日向被告（反诉原告）周郁发出过解除合同的通知，且本案所涉商铺亦在2020年6月10日停电，租赁合同实际也无法履行，故本院对原告（反诉被告）主张本案所涉租赁合同于2020年6月10日解除的诉讼请求依法予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）于2020年7月26日前腾房交铺的诉讼请求，经庭审查明，涉案商铺已经腾空，原告（反诉被告）的该诉讼请求已经实现。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付欠租53551元（2019年12月28日至2020年6月10日）的诉讼请求，该租金系被告（反诉原告）欠付原告（反诉被告）165天的租金，被告（反诉原告）在庭审中亦陈述其自2020年2月13日经营至2020年6月10日。本院认为考虑到2020年春季新冠疫情及原告（反诉）陈述花样汇商场于2020年1月25日至2020年2月12日停止营业的情况，本院酌情支持38946元，对超出部分依法不予支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业管理费19473元（2019年12月28日至2020年6月10日），本院认为商场营业需要物业提供服务，原告（反诉）陈述花样汇商场于2020年1月25日至2020年2月12日停止营业的情况，本院支持物业管理费17330元（19473元-3572元／30天×18天）。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）补交免租期租金39292元以及承担违约金29469元的诉讼请求，考虑被告（反诉原告）未按约支付租金也是受2020年春季新冠疫情的影响，故本院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求依法不予支持。综上，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）56276元。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付场地占用费17880元（自2020年6月16日起暂计至2020年7月25日，实际计至被告腾房之日止），被告（反诉原告）租赁的商铺在2020年6月10日停电，亦未再实际经营，且被告（反诉原告）在庭审中陈述也已经腾空商铺，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）承担商铺拆改费用9618元的诉讼请求，该费用并未实际发生，本院依法不予支持。关于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）退还履约保证金19469元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元的诉讼请求，本院认为被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）租金38946元、物业费17330元，共计56276元。上述履约保证金19469元，物业服务费履约保证金7144元，质量保证金5000元冲抵被告（反诉原告）应付的款项后被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）24663元（56276元-19469元-7144元-5000元）。关于被告（反诉原告）提出要求赔偿装修损失85000元的诉讼请求，本院认为被告（反诉原告）实际使用了该商铺，故对被告（反诉原告）的该诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司、被告（反诉原告）周郁签订的《商铺租赁合同》解除;二、被告（反诉原告）周郁于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司租金、物业管理费24663元；三、驳回原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）周郁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费1843元，财产保全费1366元，共计3209元，由原告（反诉被告）弘坤商业管理有限公司承担400元，被告（反诉原告）周郁承担2809元；本案反诉案件受理费1318元，由被告（反诉原告）周郁负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月二十四日法官助理林青曼书记员解秋阳