新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2323民初1939号   原告：刘李强，男，1977年9月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   委托诉讼代理人：姜海龙，新疆道合律师事务所律师。   被告：杨进军，男，1974年6月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   原告刘李强与被告杨进军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘李强的委托诉讼代理人姜海龙、被告杨进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘李强向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付房款135,000元；2．判令被告以135,000元为基数按月利率5‰承担自2017年1月1日起至实际付款之日止期间的逾期付款利息。事实与理由：2015年12月30日，经原、被告双方结算、协商签订《协议书》，约定原告用开发商折抵工程款的xxx室房屋，作价279,300元出卖给被告，其中124,300元折抵原告欠被告的租赁费，其余155,000元，被告办理手续前付20,000元、2016年5月30日前付50,000元、10月30日前付5万元、12月30日前付35,000元。协议签订后，原告交付了房屋，但被告仅支付了20,000元，其余135,000元经多次催要，被告均推脱拒付，已严重违约。   被告杨进军辩称，原告要求支付剩余的尾款数额不对，2016年原告的妻子李海燕收到被告现金10,000元，2016年8月6日原告的妻子李海燕收到被告现金30,000元，2018年2月12日原告收到被告支付现金20,000元。李海燕的小舅子欠付被告20,000元，原告是担保人。被告在2016年1月1日拿到涉案房屋，随后缴纳了物业费、暖气费，收取了2014年物业费1,140元、2015年的物业费1,368元，这笔费用是被告拿到房屋之前产生的，但是收取物业费的人员让被告缴纳。被告缴纳了2015年的暖气费1,960元，这些费用都不应当是被告缴纳。xxx3号楼、5号楼的费用，被告给原告提供设备，原告未向被告支付相应的款项。2014年原被告签订了协议，原告答应被告以统建楼的房屋抵用租赁费，但是被告一直许诺，协议签订后一年半才交付房屋。原告至今欠付被告855,720元，房屋价值279,300元，再加上原告小舅子的欠款，房屋的销售发票从签订协议至今没有给被告，导致被告没有办理产权证，房屋没有产权证，无法交易，被告还缴纳了暖气费和物业费，因房屋无法办理房产证，被告要求原告收回房屋。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实的质证、认证如下：   1．原告提交协议书一份，证明经原、被告协商原告将承建商折抵工程款抵给原告的xxx室作价279,300元出卖给被告，其中折抵原告欠被告租赁费124,300元，其余155,000元被告于2016年12月30日前分期付清，被告取得抵账统建房后，仅支付20,000元，尚欠135,000元。   经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。   2．被告提交2016年1月10日李海燕出具的收条一张、2016年8月6日李海燕出具的收条一张、2018年2月12日刘李强出具的收条一张、2014年7月31日欠条一张，证明原告欠被告租赁费124,300元，收条和欠条共80,000元，计算后被告给原告支付了204,300元。   经质证，原告对2016年1月10日收条的真实性、合法性认可，关联性不认可，收条上时间2016年是2015年改过的，备注内容不是李海燕所书写，李海燕是刘李强的妻子，10,000元确实收到了，但不是房款；对2016年8月6日李海燕出具的收条、2018年2月12日刘李强出具的收条的真实性、合法性、关联性均认可；对2014年7月31日欠条的真实性、合法性、关联性均不认可，没有原告的签字，无法证实原告是担保人。因原告对三份收条的真实性、合法性认可，本院对三份收条的真实性、合法性予以确认。因欠条中没有原告的签名，对该证据的效力不予确认。   3．被告提交2014年物业费收据五张，取暖费收条四张，证明2016年1月1日被告拿到房屋之前的费用不应当承担，但被告缴纳了物业费和暖气费造成被告的损失，房屋办理不了房产证，给被告造成了负担，虽没有缴纳2019年、2020年的物业费和暖气费，但是房屋已经在被告名下，被告必须缴纳。   经质证，原告对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可，该费用产生于被告使用房屋期间。因原告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。   4．被告提交2011年的租赁合同一份、发料单30张、清料单28张、2014年6月7日原、被告签订的租赁合同一份、发料单63张、清料单70张，证明被告不欠原告的房款，反而是原告欠被告的钱。   经质证，原告对两份租赁合同的真实性、合法性均认可，关联性不认可。对清料单、发料单的真实性、合法性、关联性均不认可，没有原告的签字，就双方租赁事宜在2015年10月30日已经进行了结算，并签订了本案的协议书，应当以最终的结算为主。本院对该组证据综合全案再予以确认。   5．被告提交证明复印件二份，证明根据协议先支付10,000元是李海燕收取的，协议签订日期是2015年，李海燕写错日期然后修改，被告在2016年1月1日收到房屋，2014年、2015年暖气费和物业费不应该被告承担。   经质证，原告对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可，证明问题不认可，通过证明可以看出润通公司已将涉案抵账房的手续办理至被告的名下。因原告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。   6．被告提交自行制作的核算单一份，证明2011年至2014年原、被告合作产生的费用单，被告不欠原告钱，是原告欠被告钱。   经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据是被告自行制作，不能作为证据使用。因该组证据系被告自行制作，本院对该组证据的效力不予确认。   7．被告提交收据一张，证明2013年7月4日收到原告租赁费10,000元，缴款人是左杰。2011年的租赁费直到2013年原告才支付了10,000元，左杰是原告的工作人员。   经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据系被告自行制作，不能证明是收取原告的款项，且收据应当是原告持有。因该收据系被告出具，无原告签字，而原告对该证据亦不认可，本院对该证据的效力不予确认。   经审理查明，2015年12月30日，原告刘李强（甲方）与被告杨进军（乙方）签订《协议书》一份，载明：甲乙双方在本协议之前尚有租赁事宜，租赁物用于工程施工中（xxx3#、5#及富源酒店租赁设备费用）。经甲乙双方结算确认甲方尚欠乙方租赁费124,300元。现经甲乙双方充分、友好协商，乙方自愿同意甲方用工程开发商给甲方冲抵工程款的价值279,300元的房屋中的124,300元向乙方支付租赁费，剩余155,000元由乙方按以下协议约定向甲方支付。为此，双方签订本协议。一、双方确认甲方欠乙方的租赁费共计为124,300元。二、双方自愿同意甲方用开发商冲抵甲方工程款的房屋价值为279,300元（95平方米×2,940元/平方米），办理手续前支付甲方20,000元，甲方用其中的124,300元支付甲方所欠乙方的租赁费，剩余的155,000元由乙方在2016年5月30日前，向甲方支付50,000元，在2016年10月30日前支付50,000元。在2016年12月30日前支付35,000元，乙方向甲方支付完毕155,000元后，该房屋的所有权归乙方所有。三、在乙方向甲方支付完毕155,000元后，甲方协助乙方前往该房屋开发商为办理该房屋为乙方名字的销售发票，由乙方自行办理房屋产权证。涉及办理房产证的相关费用由乙方承担，与甲方无关。四、若乙方违反或不能履行本协议第二条规定的支付款义务（含其中任何一期），则乙方同意其欠甲方的155,000元用乙方的建筑架钢管以每吨2,000元的价格冲抵乙方欠甲方的房屋欠款，具体数量按此计算，至冲抵完乙方所欠甲方的房屋款为止。   2016年1月10日，原告妻子李海燕出具收条，载明：今收到杨进军支付刘李强现金10,000元。根据合同约定在春节前杨进军应再支付刘李强现金10,000元。备注：此款为刘李强租赁杨进军设备费用抵扣房款后杨进军应付款项。   2016年8月6日，原告妻子李海燕出具收条，载明：今收到现金30,000元，此款系统建房1302房款。   2018年2月12日，原告刘李强出具收条，载明：今收到杨进军房款20,000元。   被告交纳xxx号房屋的2014年至2018年的物业费、2015年至2018年的采暖费。   另查明，2015年12月30日，新疆润通建设工程集团有限公司向呼图壁县干部职工统建房办公室出具证明载明兹有新疆润通建设工程集团有限公司中标承建呼图壁县统建楼工程，其中13套空余房作为工程款冲抵给我公司。我公司现将xxx，面积95㎡，处置价279,300元抵给杨进军，请贵局给予办理相关手续。2016年1月1日，呼图壁县干部职工统建住房工作领导小组办公室出具说明载明杨进军购买xxx号，现房款已交清，请办理相关手续。   本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同约定原告将房屋交付给被告，剩余房款135,000元被告应于2016年5月30日前向原告支付50,000元，于2016年10月30日前支付50,000元，于2016年12月30日前支付35,000元。被告仅支付60,000元，应向原告支付剩余房款75,000元。原告主张超出部分，不予支持。被告抗辩称因原告系其提交的欠条中李勇的担保人，欠条中的租赁费应抵房款20,000元，因欠条中并没有原告的签字，且原告不认可，对被告的抗辩意见不予采信。被告抗辩称原、被告之间的租赁合同中原告欠被告租赁费，被告不欠原告款项，不应支付剩余房款，但原告不认可，而被告提交证据形成时间均是双方签订以房抵租赁费的协议书之前，即涉案协议书已是双方对租赁费的最终结算，故对被告的抗辩意见不予采信。被告又抗辩称原告未向其提供房屋的销售发票导致其无法办理房产证，要求终止履行协议，原告向其返还房款及物业费、采暖费。因涉案协议书约定原告协助被告前往房屋开发商办理房屋的销售发票，由被告自行办理房屋产权证。而根据被告提交的房屋开发商即新疆润通建设工程集团有限公司及呼图壁县干部职工统建住房工作领导小组办公室的说明，涉案房屋的房款系交清状态，原告履行了义务，涉案房屋未办理房产证并不是因为没有销售发票造成，合同也约定由被告自行办理房产证，且涉案房屋的物业、采暖费也是被告作为房屋产权人应承担的必然支出，故对被告的抗辩意见不予采信。   原告主张被告以135,000元为基数按月利率5‰承担自2017年1月1日起至实际付款之日的逾期利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因合同约定2016年12月30日前被告支付完毕剩余房款，被告未按约定履行合同义务，故本院参照2017年中国人民银行同期贷款利率4.75%，确定被告应向原告支付以75,000元为基数自2017年1月1日至实际付款之日按年利率4.75%计算的利息，原告主张超出部分，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告杨进军于本判决生效之日起三日内向原告刘李强支付剩余房款75,000元；   二、被告杨进军于本判决生效之日起三日内向原告刘李强支付以75,000元为基数自2017年1月1日至实际付款之日按年利率4.75%计算的利息；   三、驳回原告刘李强的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1,500元（已减半收取），由原告刘李强负担667元，被告杨进军负担833元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  员   齐梦程   二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 四 日   书  记  员   白锦成