河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初3681号原告（反诉被告）：冯凡影，男，汉族，1984年12月8日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张高阳，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：李山山，河南尊严律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋启宽，男，汉族，1984年9月12日出生，住清丰县。委托诉讼代理人：宋秋红，女，汉族，1989年11月15日出生，住清丰县。原告冯凡影与被告宋启宽确认合同无效、宋启宽反诉冯凡影退还购房款并赔偿损失纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，合并进行了审理。原告冯凡影委托诉讼代理人张高阳，被告宋启宽、委托诉讼代理人宋秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯凡影向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间所签订的“房屋买卖合同”无效；2、判令被告宋启宽将清丰县××花园××楼××单元××楼××室经济适用住房一套返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月5日原、被告在不了解经济适用住房相关政策前提下签订了房屋买卖合同一份，但该合同签订时距离原告购买时间不足5年。根据国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，原被告之间签订的房屋买卖合同系无效合同。为此原告特依照《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，恳请依法保护原告的合法权益。被告宋启宽辩称，2017年8月1日，原告与被告到濮阳市盈科房产经济服务有限公司，分别交纳房屋买卖中介费；2017年8月5日，原被告双方签订房屋买卖合同；2017年8月7日，原告收取被告购房款15万元。原告作为完全行为能力人上述3个时间点的行为，是其卖房真实意思的表示，证明其在买卖经济适用房时，率先被告知而且率先已获悉，经济适用房未满5年也可以卖给生活贫困的城镇居民，所以被告才采取上述3种行为。如果具有预见义务的原告反悔，请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第107条，判决其承担违约的法律责任，令其继续履行合同、补交房屋差价、积极配合被告过户。（反诉原告）宋启宽向本院提出反诉请求：1、请求法院判决被反诉人退还反诉人购房款15万元及利息30240元、装修费4万元、赔偿反诉人违约金6万元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年8月1日，被反诉人通过濮阳市盈科房产经纪服务有限公司发布公告，声称其经济适用房能买卖，并且能过户，让反诉原告先交给他过半购房款15万元。2017年8月5日，双方签订房屋买卖合同。2017年8月7日，被反诉人收取反诉原告购房款15万元（含3万定金）。2020年11月12日，被反诉人将反诉原告诉至法庭，请求法院确认购房合同无效，判决退房给他。作为完全行为能力人的被反诉人的上述3个时间点的行为，是其卖房真实意思的表示，证明其在买经济使用房时，率先被告知而且率先已获悉，其经济适用房未满5年不可以买卖。显而易见，其明知不可为而为之，属于合同欺诈行为。请求人民法院依法判决被反诉人退还反诉人购房款15万元及利息30240元、装修费4万元、赔偿反诉人违约金6万元。（反诉被告）冯凡影辩称，宋启宽要求反诉被告承担返还购房款及利息30240元、装修费40000元、违约金60000元，无事实根据及法律依据。关于其要求的利息30240元、违约金60000元，双方签订的合同系无效合同，合同无效自始无效，其要求的利息损失及违约金没有依据，不应支持。关于其要求的装修费40000元，双方达成一致意见，装修费按30000元计算，是否应当支持，以法庭意见为准。但反诉被告的意见是该费用不应予以支持。根据合同法第五十八条关于合同无效或被撤销的法律后果的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案合同的无效，双方在签订合同时都应当预见到合同的效力系无效合同，双方对合同的无效都有过错，反诉人在涉案房屋居住至今，如果计算房屋租金也有50000以上，这也是反诉被告的损失，如法院支持装修费的损失，答辩人也将保留向反诉人追究房屋租金的损失，这明显增加答辩人的诉累。综合以上意见，关于本案的无效合同，反诉被告收到反诉人150000元房款无误，反诉人基于本案无效合同入住房屋无误，双方均有损失，根据合同法关于无效合同的法律后果的规定，双方都应基于自己的过错各自承担责任，反诉被告同意返还150000元房款，反诉人也应将涉案房屋返还答辩人，其他均不应有争执。本案经审理认定事实如下：2017年8月5日，原被告签订了房屋买卖合同，约定宋启宽购买冯凡影位于濮阳市清丰县××北××花园××单元××房产，建筑面积105.48平方米，该套房屋售价总金额为290000元。双方约定，付款方式：宋启宽以银行贷款的方式向冯凡影付款，宋启宽于本合同签订之日起向冯凡影支付定金人民币20000元整（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起10日内向冯凡影支付首期购房款人民币150000元整，剩余房款人民币140000元整申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给冯凡影。交房：1、冯凡影与宋启宽付清购房款150000元整之日起3日内将该房屋交付宋启宽使用；2、冯凡影应在宋启宽签订房屋买卖合同之日起10日内，结清以前所产生的相关费用；3、冯凡影应于宋启宽支付（定金/首付款/全款）之日起60日内办理自己的户口迁移手续并取得相关机关的证明，否则视为违约，违约方按每月万分之五的标准向对方支付违约金；4、冯凡影应于结清该房屋相关费用后，协助宋启宽办理该房屋相关的更名手续及房产证。2017年8月7日，被告宋启宽交付原告冯凡影购房首付款150000元，2017年8月10日由房产中介公司将房屋交付给被告宋启宽使用。被告宋启宽在使用、占用涉案房屋期间，对该房屋进行了装修，经法院调解双方达成一致意见，冯凡影同意补偿宋启宽装修款30000元。上述事实有经济适用住房买卖合同、购房发票、契税发票、房屋买卖合同、首付款收据、中介费专用收据及庭审笔录予以证实。本院认为，损害社会公共利益的合同无效,无效的合同自始没有法律约束力。本案中,冯凡影与宋启宽于2017年8月5日签订的《房屋买卖合同》系对经济适用房的转让,而国务院制定的国发(2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房五年之内不得直接上市交易的,政府要优先回购,回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难,发挥社会保障功能,维护国家利益以及社会公共利益。拥有购实经济适用房资格时,均应遵守经济适用房的管理规定,如果采取规避方式违反管理规定,则破坏了经济适用房的管理秩序,损害了国家利益和公共利益。同时,宋启宽购买的涉案房屋尚未超过5年,尚不能进行上市交易。因此,冯凡影与宋启宽签订的《房屋买卖合同》无效。冯凡影要求确认与宋启宽所签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,本院予以支持。《房屋买卖合同》被认定无效,冯凡影作为出售房屋一方应退还宋启宽已支付的购房款,宋启宽作为购房方应返还已经实际占有的房屋及配套设施。冯凡影要求宋启宽返还位于清丰县××花园××楼××单元××楼××室经济适用房的诉讼请求,于法有据,予以支持。冯凡影收到宋启宽房款150000元,应予退还。本院认为,《房屋买卖合同》被认定无效。但因宋启宽对涉案房屋进行了装修,对其装修部分,冯凡影应当给予适当补偿，经法院调解双方达成一致意见，冯凡影同意补偿宋启宽装修款30000元。关于宋启宽要求冯凡影支付利息损失30240元、承担违约金60000元的反诉请求。本院认为,因涉案房屋被宋启宽占用,给冯凡影造成了占用费损失,鉴于双方合同无效,双方均有过错,所造成的损失,各自承担，互不承担违约金。故其该项反诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十六条、第五十八条,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、确认原告冯凡影与被告宋启宽2017年8月5日签订的《房屋买卖居间合同》无效；二、原告冯凡影应于本判决生效之日起十日内退还被告宋启宽购房款150000元;三、被告宋启宽应于本判决生效之日起十日内将位于濮阳市清丰县文化路北和谐花园10栋1单元1层104号房产返还原告冯凡影;四、原告冯凡影应于本判决生效之日起十日内赔偿被告宋启宽装修费用30000元；五、驳回原告冯凡影的其他诉讼请求，驳回反诉原告宋启宽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元由原告冯凡影负担，反诉费5650元，减半收取2825元由反诉原告宋启宽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  郭国田二〇二〇年十二月十八日书记员  李攀攀