山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初1669号原告：陈立新，男，1955年6月26日出生，汉族，农民，户籍所在地：济宁市兖州区，现住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：刘中会，兖州九州法律服务所法律工作者。被告：李志永，男，1960年1月28日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：王春云，女，1963年2月21日出生，汉族，住济宁市兖州区。二被告共同委托诉讼代理人：李文章，山东众睦律师事务所律师。原告陈立新与被告李志永、王春云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日、2020年8月28日两次公开开庭进行了审理。陈立新及其委托诉讼代理人刘中会，李志永、王春云及其共同委托诉讼代理人李文章到庭参加了前两次庭审。后因涉及司法鉴定，本案中止审理。鉴定结束后，本案恢复审理，并于2020年11月19日第三次公开开庭进行了审理。陈立新及其委托诉讼代理人刘中会，李志永、王春云的共同委托诉讼代理人李文章到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。陈立新向本院提出诉讼请求：1.解除陈立新与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》；2、判令李志永、王春云返还陈立新购房款250000元；3.判令李志永、王春云赔偿陈立新房屋增值部分经济损失220434元；4.判令李志永、王春云支付陈立新违约金131000元（262000元的50%）；5、判令李志永、王春云赔偿陈立新支出的燃气开口费3240元、热力安装费7296.9元、热力开口费（管网建设费）2812元、物业公司收取的装修服务费和装修垃圾清运费316.2元、太阳能安装费和装修费合计15000元;6、判令李志永、王春云承担陈立新支出的鉴定费4500元。事实与理由：2012年10月20日，陈立新与李志永、王春云签订《房屋买卖协议》，约定李志永、王春云将属于李志永之兄李志刚的拆迁安置楼卖给陈立新。楼房面积为78.6平方米，价格为262000元，陈立新已付250000元，双方约定了过户办理房权证的各项条件。2012年10月20日，陈立新取得该楼房钥匙，交纳了暖气开口费、太阳能费用、物业费用并进行了装修，陈立新才入住该楼房。此后陈立新要求李志永、王春云办理楼房过户手续。李志永、王春云声称楼房价格过低不协助办理房权证手续。陈立新分别于2018年5月23日、2019年12月13日两次向兖州区人民法院起诉。经法院审理判决该合同有效。但是陈立新并不享有物权。现在陈立新虽居住在该楼房处，但是办不了房权证，不能实现购房目的，因此向法院起诉。李志永、王春云辩称，一、陈立新与房屋的非产权人签订《房屋买卖合同》导致不能办理产权转移登记的后果负有过错，对于其房屋差价损失在其预见范围内，应自行承担。二、陈立新自2012年10月20日至今实际居住在案涉房屋之中，其相应的居住价值及房屋折旧价值应当抵减相应的损害赔偿后果。当事人围绕着诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。陈立新提交的证据如下：证据一，《房屋买卖合同》、收到条及签订合同时拍摄的视频各一份，证明陈立新与李志永、王春云签订《房屋买卖合同》并支付购房款250000元的事实，视频能够证明李志永、王春云在签订《房屋买卖合同》时其对案涉房屋享有完全的所有权；证据二，城镇私房所有权证、旧房验收单、房屋拆迁补偿安置协议、房屋拆迁安置补偿结算书、安置房领取证各一份，证明李志永、王春云在签订《房屋买卖合同》后将案涉房屋拆迁安置手续交付给陈立新的事实；证据三，物业服务合同一份、相关费用单据五份，证明李志永、王春云交付房屋后，陈立新支出了热力安装费7296.9元、热力开口费（管网建设费）2812元、燃气开口费3240元、垃圾清运费和装修服务费316.2元；证据四，（2018）鲁0812民初1783号及（2020）鲁0812民初250号民事判决书两份，证明双方签订的《房屋买卖合同》有效，但李志永、王春云不享有物权。经质证，李志永、王春云质证如下：一、对证据一、二中的证据真实性均无异议，但能够证明陈立新在签订《房屋买卖合同》时对李志永、王春云不享有案涉房屋的产权是明知的，应视为其自愿承担相应的法律后果。二、对证据三中的物业服务合同、燃气开口费、热力开口费两张票据的真实性无异议；对暖气安装费的真实性及合理性有异议，该费用不应当收取；装修服务费和垃圾清运费其性质属于物业费，应当由享受了物业服务的陈立新承担。三、对证据四中的判决书真实性无异议，但陈立新在该判决生效后明知没有继续履行合同的可能，仍在案涉房屋中居住，对于扩大的损失应当承担相应的法律后果。李志永、王春云为支持其抗辩意见，提交了案涉房屋的《商品房预售网上备案证明》一份，证明案涉房屋的实际被安置人为李志刚。陈立新对该证据无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月20日，李志永、王春云（甲方）与陈立新（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：经协议甲方愿意南顺城苗圃片区A-91单元403房屋把78.6平方米加储藏室5.6平方米的房子，按贰拾陆万贰仟元卖给乙方。甲方保证该项房权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；付款方式：一次性给甲方250000元人民币，剩余12000元过户时付清，过户时的过户费甲乙双方各一半，乙方付完钱的同时，甲方把房屋钥匙交付给乙方；甲方责任：甲方能办理房权证、土地证时应尽快办理产权登记，甲方办理产权登记后，应立即全力协助乙方办理产权登记过户手续。如果甲方的延误致使影响产权过户登记，而使乙方遭受损失，由甲方赔偿；违约责任:此合同生效后若甲方反悔，乙方的装修费和其他交费，由甲方补给，并退给乙方已交250000元房款外加50%的违约金，若乙方反悔，甲方不再退给乙方所交房款。该合同由甲方李志永、王春云和乙方陈立新在合同上签字捺印。在双方签订合同时，陈立新一方对签订合同的过程进行了录音录像，根据陈立新一方拍摄的视频，李志永、王春云在签订合同时称房子归其所有，其因为急用钱才将房子出售，并承诺能为陈立新办理房屋的过户手续。合同签订后，陈立新依约支付了购房款250000元，李志永、王春云将案涉房屋拆迁安置的相关手续材料及房屋钥匙交付给陈立新，由陈立新占有案涉房屋并居住至今。陈立新收到案涉房屋后为了居住，先后向兖州华润燃气有限公司交纳燃气开口费3240元、向兖州市惠民城建投资有限公司交纳热力安装费7296.9元、向兖州市恒通热力有限公司交纳热力开口费（管网建设费）2812元。同时为了装修案涉房屋，向兖州市中天物业服务有限公司支付装修服务费和装修垃圾清运费316.2元。后陈立新在要求李志永、王春云办理房屋过户手续时，李志永、王春云迟迟不予协助办理，双方产生纠纷。后陈立新向本院提起诉讼，案号为（2018）鲁0812民初1783号，请求确认陈立新与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》有效，并请求李志永、王春云继续履行合同协助陈立新办理房屋房权证手续。本院审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，但案涉房屋登记在李志刚名下，拆迁协议中被拆迁人为李志刚，李志永、王春云不享有案涉房屋的所有权，继续履行合同已无可能。2018年7月9日，本院做出判决，确认陈立新与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》有效，驳回陈立新的其他诉讼请求。后陈立新再次向本院起诉李志刚、张玉清及李志永、王春云，案号为（2020）鲁0812民初250号，请求四被告履行陈立新与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》，判令案涉房屋属陈立新所有及协助陈立新办理房权证手续。本院审理后认为，陈立新的起诉属于重复起诉。2020年4月7日本院做出裁定，驳回了陈立新的起诉。上述判决及裁定现均已生效。另查明，案涉房屋为拆迁安置住房，根据李志永、王春云提交的商品房（预）售合同网上备案证明显示，买房人（被安置人）为李志刚，现坐落于济宁市兖州区，建筑面积82.75平方米。拆迁安置前原房屋的产权证号为字第10377号，登记产权人为李志刚。在房屋拆迁补偿安置协议及房屋拆迁补偿结算协议书上注明的产权人也为李志刚，但在签署以上两份协议时，均由李志永在落款处签字。在诉讼过程中，陈立新为明确案涉房屋的现价值，申请本院对案涉房屋的现价值进行司法鉴定。后本院依法委托济宁京杭土地房地产资产评估有限公司进行鉴定。2020年10月23日，该公司做出济京估字（2020）第B1022-1号房地产评估报告，案涉房屋的现价值做出评估结果为470434元（包含储藏室价值）。为此陈立新向济宁京杭土地房地产资产评估有限公司交纳鉴定费4500元。后陈立新增加诉讼请求，请求李志永、王春云支付房屋差价损失220434元及鉴定费损失4500元。对于该增加的诉讼请求，本院要求陈立新在期限内交纳相应的诉讼费用，但陈立新未依法交纳。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案陈立新与李志永、王春云签订《房屋买卖合同》为有效合同。虽然李志永、王春云出卖的房屋登记在李志刚名下，但李志永、王春云持有案涉房屋拆迁安置的手续材料，并承诺能为陈立新办理房屋过户手续。在陈立新依照约定支付了250000元购房款后，李志永、王春云却迟迟不为陈立新办理房屋过户手续，导致陈立新客观上通过诉讼等途径无法办理房屋过户登记手续，获得案涉房屋的产权，李志永、王春云的行为具有主观过错，构成根本违约，并致使陈立新不能实现合同目的。因此陈立新有权解除其与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》，并要求李志永、王春云返还已支付的购房款250000元并赔偿损失。故对于陈立新请求解除其与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》并要求李志永、王春云返还购房款250000元的诉讼请求，本院予以支持。但对于陈立新要求李志永、王春云支付房屋增值部分的损失220434元及鉴定费损失4500元的诉讼请求，因陈立新未能在本院指定的期限内交纳相应的诉讼费，应视为陈立新在本案中放弃对该项诉讼请求的主张，由其自行承担相应的法律后果。根据双方《房屋买卖合同》的约定“此合同生效后若甲方反悔，乙方的装修费和其他交费，由甲方补给，并退还给乙方已交250000元房款外加50%的违约金”，陈立新主张的违约金有合同依据，但双方约定的违约金计算方式应理解为250000元的50%，而非陈立新主张全部购房款的50%。因此陈立新请求李志永、王春云支付的违约金，本院依法支持125000元。同时对于陈立新主张的装修服务费和装修垃圾清运费316.2元，因该费用系陈立新装修案涉房屋所产生，陈立新要求李志永、王春云承担，符合上述条款的约定，本院亦予以支持。另外，对于陈立新主张的燃气开口费3240元、热力安装费7296.9元、热力开口费（管网建设费）2812元，陈立新提交的相关单据能够证明其支出了该笔费用，且该费用支出的目的是陈立新对案涉房屋相关设施进行添附和完善，在陈立新解除合同后应作为其损失，由李志永、王春云承担。对于陈立新主张的太阳能安装费和装修费15000元，因陈立新未交相关证据证明该费用的存在，应由其承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条规定，判决如下：一、解除2012年10月20日陈立新与李志永、王春云签订的《房屋买卖合同》；二、李志永、王春云于本判决生效后十日内返还陈立新购房款250000元；三、李志永、王春云于本判决生效后十日内支付陈立新违约金125000元；四、李志永、王春云于本判决生效后十日内给付陈立新燃气开口费3240元、热力安装费7296.9元、热力开口费（管网建设费）2812元、装修服务费和装修垃圾清运费316.2元。五、驳回陈立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7440元，减半收取计3720元，由陈立新负担155元，由李志永、王春云负担3565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 赵 旋二〇二〇年十二月二十一日书记员 高会娟