北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14072号上诉人（原审原告）：魏乃雨，男，1955年1月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏鑫，北京市昊衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵宁，男，1977年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人魏乃雨因与被上诉人赵宁房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人魏乃雨及其委托诉讼代理人魏鑫，被上诉人赵宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏乃雨上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持魏乃雨的一审诉讼请求；2．本案上诉费由赵宁承担。事实和理由：一、一审法院没有考虑赵宁逾期交房导致魏乃雨继续承租房屋的租金损失。由于赵宁逾期交付房屋，导致魏乃雨无法按照预期完成装修入住，2020年6月魏乃雨现租住的房屋到期，仍需要继续承租，继续承租房屋的租金属于魏乃雨的损失。二、一审法院酌减违约金比例过高，没有充分依据案件事实。首先，双方签署的房屋买卖合同为建委标准通用合同，应当予以尊重，一审法院在适用自由裁量权时并未充分考虑到该合同的实际情况。其次，赵宁明知其已将涉案房屋出售，又与第三人签订房屋租赁合同，属于恶意行为，违约金即具有补偿性又具有惩罚性，一审法院的认定忽略了违约金惩罚性的属性。再次，赵宁恶意出租房屋的行为，导致其无法按照合同的约定交付房屋，最终造成在魏乃雨在现租住的房屋到期后无法入住，且购买的房屋仍受疫情影响无法装修，由于受疫情影响今年的装修费用提高，一审法院应对此予以充分考虑。最后，需要指出的是，2019年8月15日后赵宁出租房屋的所得应属魏乃雨所有，魏乃雨对其出租房屋的行为不予认可，但出租房屋的所得由赵宁持有，故此租金亦属于魏乃雨的损失。赵宁辩称，同意一审判决，不同意魏乃雨的上诉请求。魏乃雨向一审法院起诉请求：被告给付原告逾期交房违约金40．25万元。一审法院认定事实：魏乃雨、赵宁于2018年12月22日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定魏乃雨购买赵宁位于北京市朝阳区惠新西街×号×幢×层我爱××号房屋（以下简称903号房屋），该房屋成交总价为805万元；赵宁应当在收齐全部房款3日内将该房屋交付给魏乃雨；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；赵宁逾期交房违约责任：双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，赵宁逾期超过10日，赵宁应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向魏乃雨支付违约金，双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，赵宁逾期超过10日，魏乃雨选择继续履行合同的，赵宁应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向魏乃雨支付逾期违约金；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任（以下称一般违约条款）。后魏乃雨、赵宁及中介北京我爱××房地产经纪有限公司（以下简称我爱××公司）于2018年12月22日签订《补充协议》，约定因魏乃雨原因，2018年12月22日签订的《买卖合同》延期执行至2019年9月30日。后魏乃雨、赵宁与我爱××公司、托管方中国××银行于2018年12月29日签订《中国××银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》约定托管资金40万元，支付条件为“办妥买方为权利人的《房地产权证》”。后魏乃雨、赵宁及我爱××公司于2019年8月6日再次签订《补充协议》，约定：除定金（50万元）之外的房屋成交价款，双方一致同意，魏乃雨分3期向赵宁支付：首期于办理缴税手续之前3个工作日内，魏乃雨向赵宁支付733万元，第二期于办理缴税手续之前3个工作日内，魏乃雨向赵宁支付20万元，第三期于办理缴税手续之前3个工作日内，魏乃雨向赵宁支付2万元。后魏乃雨、赵宁与我爱××公司、中国××银行于2019年8月14日再次签订《中国××银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，约定托管资金三笔：第一次支付20万元，支付条件为“提供甲乙双方签字确认的户口解冻通知单”；第二次支付2万元，支付条件为“物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书”；第三次支付733万元，支付条件为“办妥买方为权利人的《房地产权证》”。就此，魏乃雨截止2019年8月14日付清全部购房款（含向托管账户支付），赵宁并于2019年8月15日将房屋过户至魏乃雨名下，一审庭审中，魏乃雨、赵宁均认可赵宁于2019年12月27日向魏乃雨交付房屋。一审法院另查，就托管资金，于2019年8月17日向赵宁发放40万元、733万元，于2019年8月30日向赵宁发放20万元，于2019年12月31日向赵宁发放2万元。一审法院另查，赵宁与案外人赵某于2018年12月26日签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵某承租903号房屋，租期自2019年1月1日至2019年12月31日，租金标准每月12000元。一审庭审中，魏乃雨、赵宁认可上述租金均由赵宁收取。一审法院认为，魏乃雨、赵宁就903号房屋签订的房屋买卖合同及相关协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就赵宁交房时间，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定为“赵宁应当在收齐全部房款3日内”，应以“赵宁收齐”为判断标准，而非“魏乃雨付清”。就收齐“全部房款”的范围，结合2019年8月14日托管协议，其中2万元为物业保证金，与物业交割密切相关，按照交易惯例，多于交付房屋同时或此后支付，涉案2万元亦实际于交付房屋后发放，基于上述考虑，“全部房款”宜理解为不包含物业保证金。据此，赵宁应于2019年8月30日后三日内交付房屋。此外，2018年12月22日《补充协议》虽约定合同延期执行至2019年9月30日，但该时间期限与上述理解不存矛盾，赵宁主张交房时间应为9月30日，一审法院难以采信。现赵宁于2019年12月27日向魏乃雨交付房屋，构成逾期，应就此承担违约责任。就违约金条款，根据合同约定，难以判断房屋交付及过户的约定先后顺序，就此，应适用一般违约条款。但该违约金数额约定过高，赵宁亦申请法院予以酌减，综合考虑赵宁逾期交房的期间、涉案房屋租金标准等，一审法院酌情判定赵宁给付魏乃雨违约金5万元，但赵宁仍应就魏乃雨依合同主张数额负担相关诉讼费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决：一、赵宁于判决生效之日起七日内给付魏乃雨逾期交房违约金50000元；二、驳回魏乃雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，魏乃雨向本院提交以下证据：证据1．房屋租赁合同，用以证明由于赵宁延迟交房，导致魏乃雨被迫租赁房屋；证据2．交易记录截图，用于证明由赵宁延迟交房给魏乃雨造成的损失。对此赵宁表示，魏乃雨提交的证据与本案无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案中魏乃雨与赵宁签订的房屋买卖合同及相关协议的约定，赵宁应当在收齐全部房款3日内交付房屋，一审法院结合本案查明事实认定赵宁应于2019年8月30日后三日内交付房屋，依据充分，对此本院予以确认。赵宁于2019年12月27日才向魏乃雨交付房屋，违反双方约定的交房期限，赵宁应向魏乃雨承担违约责任。关于违约金的认定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；具体到本案中，双方约定的违约金过高，一审法院考虑魏乃雨的损失情况结合赵宁的违约期间及涉案房屋租金标准等情况酌情判令赵宁支付魏乃雨违约金5万元，认定处理并无不当，本院予以维持。综上所述，对于魏乃雨的上诉请求，本院不予支持；一审判决作出的认定处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由魏乃雨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾