广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1692号 原告（反诉被告）：广西贺州市佳汇贸易有限公司，住所地贺州市八步区莲塘镇莲塘村大桥组**，统一社会信用代码：914511025667912006。 法定代表人：肖伟雄。 委托诉讼代理人：肖昀，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈艳雄，贺州市八步区信德法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂，住，住所地贺州市平桂区鹅塘镇羊角山一社会信用代码：92451103MA5MGYJW9Q。 经营者：李旭，男，1974年1月18日出生，壮族，住贺州市平桂区。 原告（反诉被告）广西贺州市佳汇贸易有限公司（以下简称佳汇公司）与被告（反诉原告）贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂（以下简称海力饮料厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖昀及陈艳雄、被告的经营者李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认2020年8月5日起解除双方于2019年3月30日签订的《厂房出租合同》；2.请求法院判令被告赔偿原告搬迁费21000元，减免8月份原告租金6000元；3.请求依法判决被告支付违约金12000元；4.请求判决被告赔偿造成原告的租金、押金损失7500元：5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月30日，原、被告签订《厂房出租合同》，约定被告将其位于贺州市平桂区鹅塘镇羊角山的老厂房出租给原告做货物厂库及办公使用。合同对租金、租期等进行了约定。原告按照双方约定每月按时交纳租金，合同正常履行了16个月。2020年7月初，被告在未提前告知原告的情况下擅自将租给原告使用的场地转卖给他人130平方米，原告得知后于2020年8月5日与被告通过微信协商，就租用损失征求被告意见。在商量未果的情况下，被告以原告不给付8月租金为由驱赶原告另租场地，导致原告无法正常经营。被告的行为不仅违背双方签订的合同，且损害了原告的合法权益。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）海力饮料厂辩称，一、案涉租赁合同于2020年9月2日终止，合同终止前的租金原告应按合同约定进行支付，原告要求减免2020年8月份租金没有事实和法律依据。二、被告出售部分案涉租赁物不影响租赁物的使用，原告拒绝被告采取的各种补救措施，由此造成的损失应由原告承担。原告知晓被告出售部分案涉租赁房屋，未对案涉房屋出售主张任何优先权。案涉租赁物的出售仅占整体租赁物的小部分，因此，出售的部分房屋对租赁权并不造成影响，且被告积极寻求方式解决就此给原告造成的影响，双方亦初步达成合意，最终原告因自身原因搬离，原告未提供证据证明搬迁费用，且系其自身原因搬离，所产生的费用应当由原告承担。因原告于2020年9月2日搬离租赁房屋，双方合同终止，原告自2019年3月搬入案涉租赁房屋后至今未向被告缴纳过水、电费，截至2020年8月31日，原告应向被告缴纳水电费共计3302.29元。原告租赁期间仍有2019年4月、2020年8月租金未支付，累计尚欠租金12000元。原告承租期间共有两名员工在被告食堂用餐，原告至今未缴纳餐费累计1000元。综上，反诉原告海力饮料厂提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2019年4月、2020年8月租金累计12000元；2.判令反诉被告支付反诉原告自2019年3月至2020年8月期间的水、电费共计1300元；3.判令反诉被告向反诉原告支付伙食费1000元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。 反诉被告佳汇公司对反诉请求辩称，一、反诉原告反诉请求支付2019年4月和2020年8月租金无法律和事实依据。2019年4月份租金已超过诉讼时效，且反诉被告在租用反诉原告房屋前发现该房屋顶棚漏水，要求反诉原告进行维修，反诉原告要求反诉被告预交2019年4月份租金，反诉被告通过孔玉玲（反诉被告法定代表人的配偶）微信转账支付该月租金。2020年8月3日，反诉原告因有更大利益驱动，为毁约赶走反诉被告，反诉被告与其在微信聊天中沟通时要求2020年8月份租金暂不支付，等与反诉原告协商清楚其违约应赔偿反诉被告的损失数额时再一并解决，反诉原告当时在微信中告知须第二天答复，但反诉原告不但未答复，反而在2020年8月9日通过微信向反诉被告发送“告知书”，以反诉被告未缴纳8月份租金为由要求解除合同，并要求反诉被告于2020年8月20日前搬离，且在发送告知书当日强行剪断反诉被告租赁房屋的电线，反诉被告报警后其才在当日晚7点后恢复反诉被告的用电。二、反诉原告请求支付水电费1300元没有事实和法律依据。反诉被告曾于2020年6月30日提出让反诉原告帮安装水电表，反诉原告在得知反诉被告白天在租用的房屋中只有两台无声电脑和四台摄像头用电，晚上较少办公用电不大的情况下，不帮助反诉被告安装水电表，并表示不需要反诉被告缴纳水电费。反诉原告诉请的水电费是反诉原告全家人及其雇请的工人（白天吃饭20人、长期居住10人）产生的水电费，对反诉原告诉请的水电费不予认可。三、反诉原告诉请支付伙食费1000元没有事实和法律依据。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交的证据有：原告的营业执照及其法定代表人身份证复印件、企业信用信息公示报告打印件、厂房出租合同（原件）、广西公安机关110处警现场回执单、微信聊天记录截图打印件两份、孔玉玲与被告经营者李旭微信聊天记录截图1份、告知书照片打印件1张、照片四张、收据（何奕来、简日道分别开具）两张、运费发票两张（贺州市八步区飞腾顺仓储服务部开具）、何奕来身份证复印件、简日道身份证复印件与其经营性道路货物运输驾驶员从业资格证复印件及机动车驾驶证复印件、微信转账截图4张、银行转账截图3张、出生医学证明、合作代理协议书、房屋（门面）租赁合同、收据；被告向本院提交的证据有：厂房出租合同（复印件）1份、微信聊天记录截图两份、2019年3月-2020年8月电费结算单、证人证言1份。对双方无异议的证据，本院予以确认。原告提交的出生医学证明1份、合作代理协议书、房屋（门面）租赁合同、收据，与本案没有关联性，不能证明其主张，对上述证据本院在本案中不予认定；被告提交的电费结算单真实性本院予以确认，被告提交的证人证言，证人未到庭接受双方质证及本院询问，对该份证人证言本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月份，原告为存放货物租赁被告的厂房。后原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《厂房出租合同》，落款时间为2019年3月30日（双方确认该合同系承租后补签）。合同约定：一、甲方将坐落于羊角山的老厂房出租给乙方做货物厂库及办公用，租期六年，时间从2019年4月1日起至2025年3月31日止。月租金按人民币计：第一个两年陆仟元正（6000元正）；第二个两年陆仟伍佰元正（6500元正）；最后两年陆仟柒佰元（6700元正）。租期满后，乙方如需续租，可优先续租，租金另议。二、乙方每月租金必须在当月五号前付清，不得拖延，如有违约，甲方有权收回场地。三、甲方收取的只是厂房租金，其余费用由乙方负责。四、乙方租用期间，如有变动，无需再租用此厂房的情况下，必须在当月向甲方提出，并于次月五号前搬出。双方确认合同一式一份由原告收执。双方签订合同后，原告按照合同约定支付租金至2020年7月份。 2020年8月，因被告将其租赁给原告的部分房屋出售给他人，双方对租赁无法达成新协议。2020年8月5日，被告的经营者李旭向原告的委托代理人肖昀发送微信消息“可以考虑赔。你另找吧！”肖昀回复“那你觉得赔多少合适”，李旭再发消息“容我们再商量！”肖昀再回复“今天已经5号了，那这个月的场租先不打给你，到时再结算行吗？”2020年8月9日，李旭通过微信发送内容为“贺州市佳汇贸易有限公司：兹因你司不按合同约定于当月5号前付清当月场地租金，我方于2020年8月5日二十四点前，未见有租金打入我户账号，致此，根据双方租赁合同约定，我方有权收回场地，你方必须于2020年8月20日16.00前全部搬离。望贵公司执行……贺州市平桂区羊角山海力饮料厂。2020年8月9日”的告知书（该告知书加盖被告公章）给肖昀。当日，被告将原告租赁的房屋断电，原告为此报警，后被告于该日晚7点后恢复供电。 2020年8月24日，原告聘请工人为其搬仓库装卸货物，支付装卸费9000元，聘请贺州市八步区飞腾顺仓储服务部为其运输仓库货物，支付运费12000元。 客户编号为2180009797，客户名称为李旭，用电地址为农贸市场2的电表账户自2019年3月至2020年8月缴纳的电费为：20.32元、298.16元、210.31元、412.37元、619.38元、601.26元、604.01元、392.61元、414.02元、786.31元、401.39元、374.49元、350.87元、534.27元、946.65元、1160.25元、702.31元、1077.89元。 本院认为，原、被告均是依法成立的组织，原、被告签订的《厂房出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告抗辩称合同中的落款时间系倒签不认可合同的效力，本院认为，合同的落款时间并不影响双方签订的合同效力，被告向本院提起反诉请求原告支付2019年4月份租金已表明其认可双方实际产生租赁合同关系的时间至少是在2019年4月份，这与双方合同约定的租赁时间从2019年4月1日起相吻合。租赁期间，被告出售租赁物又未妥善处理好原告与受让人之间对租赁物的使用问题，原、被告协商期间，被告在微信聊天中明确要求原告另行租赁场地，在原告于2020年8月5日明确告知因双方对赔偿未协商清楚，暂不支付该月租金的情况下，于2020年8月9日通过微信向原告送达告知书，以原告未支付该月租金为由要求收回租赁物并要原告限期搬离，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告以其行为明确表示不再履行双方之间的《厂房出租合同》，本院确认，原、被告之间签订的《厂房出租合同》于2020年8月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，双方因租赁期间被告出售租赁物导致合同履行存在争议，在双方对争议未协商一致前，原告已在2020年8月5日通过微信明确告知被告8月份租金暂不支付，被告仍以原告未缴纳8月份租金为由强行解除双方合同不具有合法正当性，导致双方合同解除的原因不在于原告，原告不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告在租赁期间单方违约解除合同，原告需要时间寻找新的承租场地及搬运货物，由此造成的损失应由被告承担赔偿责任。原告主张免除其2020年8月份租金，本院予以支持。原告因搬运货物支付了装卸费9000元、运费12000元，合计21000元，原告主张被告赔偿搬迁费21000元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付违约金12000元（两个月租金），双方在合同中未约定违约责任承担方式，且原告作为承租方不存在租金损失，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张被告赔偿其租金、押金损失7500元问题。原告述称该损失系因与被告解除合同不再租赁被告的场地后，其在案涉租赁物附近另行承租的场地也不再适合其使用，因此原告自行解除其与案外人的租赁合同，导致其产生租金、押金损失7500元。原告对其该主张向本院提交的合作代理协议书、房屋（门面）租赁合同、收据，因涉及案外人利益且与本案并无必然关联性，本院对上述证据不予认定。本院认为，原告与他人承租场地，在其与被告的租赁合同解除后并不必然导致其与案外人的租赁合同关系无法继续履行，原告自行解除与案外人的租赁合同关系导致该7500元损失，被告在签订合同时无法预见，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 对反诉原告主张反诉被告支付2019年4月、2020年8月租金问题。因系反诉原告单方违约导致合同解除，反诉被告必然需要时间另行承租场地，反诉原告须给予反诉被告合理期间寻找合适场地。反诉原告认可案外人孔玉玲于2019年3月16日微信转账支付其6000元，但抗辩称系支付2019年3月份的租金同时也属于租赁合同的定金，本院认为，双方签订的合同中并未约定需要支付定金且约定租赁期限从2019年4月1日起，反诉原告未向本院提交证据证明双方约定支付定金或双方实际产生租赁合同关系的时间始于2019年3月份，对其上述抗辩意见，本院不予采纳。对反诉被告抗辩称2019年4月份租金已通过案外人孔玉玲支付的意见，本院予以采纳，综上，对反诉原告诉请反诉被告支付2019年4月、2020年8月租金合计12000元的主张，本院不予支持。关于反诉原告诉请反诉被告支付水电费1300元的主张。双方签订的合同中第三条“甲方收取的只是厂房租金，其余费用由乙方负责”的约定，对反诉原告诉请反诉被告支付水电费的主张，本院予以支持。反诉被告抗辩称，租赁期间反诉原告同意无须其支付反诉原告水电费，但未提供确实充分有效的证据予以证明，对其该抗辩意见，本院不予采纳。反诉原告本应履行为反诉被告单独安装水电表单独计算其水电费用的义务，但未履行，存在过错，根据查明的事实，反诉被告承租的时间为2019年4月1日至2020年8月9日，结合双方庭审陈述，双方共用水电表，反诉原告的员工宿舍及食堂需要使用水电，反诉被告的办公设备需要用电及日常生活用水，本院酌情确认反诉被告需要承担2019年4月至2020年7月15%的水电费用。反诉原告向本院提交了其2019年4月至2020年7月电费合计8808.66元，未提供2019年4月至2020年7月水费的情况，对水费费用依法应承担举证不能的法律后果，综上，反诉被告应承担的电费费用为1321.3元（8808.66元×15%），因此，对原告诉请被告支付水电费1300元的主张，本院予以支持。对反诉原告诉请反诉被告支付伙食费1000元的主张，反诉原告未能举证证明反诉被告方有员工在其食堂就餐及就餐人数、次数及约定每餐伙食费收取标准，对反诉原告该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1、确认原告广西贺州市佳汇贸易有限公司与被告贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂签订的《厂房出租合同》于2020年8月9日解除； 2、被告贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告广西贺州市佳汇贸易有限公司装卸费、运输费21000元； 3、原告广西贺州市佳汇贸易有限公司无须向被告贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂支付2020年8月份的租金； 4、反诉被告广西贺州市佳汇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂电费1300元； 5、驳回原告广西贺州市佳汇贸易有限公司的其他诉讼请求； 6、驳回反诉原告贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件本诉受理费962元，减半收取计481元（原告已预交），反诉受理费79元（反诉原告已预交），合计560元，由原告广西贺州市佳汇贸易有限公司负担273元，被告贺州市平桂区鹅塘海力饮料厂负担287元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 蒙明双 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 袁 巧 书 记 员 李伶姣