青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4680号原告：刘忠亚，男，汉族，1965年8月17日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：王鹏、张世宏，青海延辉律师事务所律师。被告：甘肃宏岩建筑工程有限公司，统一社会信用代码：916200007623832985，住所地：甘肃省兰州市城关区天水北路滩尖子**。法定代表人：袁溢贤，公司总经理。被告：韩晓军，男，回族，1979年4月5日出生，住青海省海东市。原告刘忠亚与被告甘肃宏岩建筑工程有限公司（以下简称宏岩公司）、韩晓军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘忠亚、委托诉讼代理人王鹏、被告韩晓军到庭参加诉讼，被告宏岩公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原告与被告签订的《房产认购协议书》；二、请求法院判决被告一退还原告已经支付的购房定金275285元以及资金占用期间利息44160元（注：资金占用期间利息计算至债务全部清偿之日止。现暂从2016年8月21日计算至起诉之日2020年10月27日，按3.85%利率计算），合计共应支付319445元；三、请求法院判决被告二对上述金额承担连带支付责任；四、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月21日，原告与青海锦益房地产营销策划有限公司签订了一份《房屋买卖定金协议》，协议约定原告自愿购买位于西宁市××区厅1厨1卫面积共计109.24平方米的房屋一套，并在协议签订当日向青海锦益房地产营销策划有限公司支付了房款总额60%的购房定金275285元（此时约定的房屋单价为4200元每平方米，总房款458808元），余款183523元在青海锦益房地产营销策划有限公司交房之前交清。此后，青海锦益房地产营销策划有限公司把该笔款项转付给被告，原告又与被告在2016年8月23日签订了《房产认购协议书》，该份协议书上对房屋单价重新定为4500元每平方米，房屋价款为491580元，且约定被告应在30个工作日内为原告办理购房合同书，否则需要向原告支付总房价10%的违约金。但是此后被告一直未向原告交房。2019年12月4日，被告再次与原告签订《房产认购协议书》，约定被告在房屋竣工验收后协助原告办理相关一切手续，但是直至起诉之日，被告因不具备出售房屋的资格，一直未向原告交付房屋，也拒绝向原告退还购房定金。后被告二于2020年9月23日向原告出具欠条，承诺10月1日还款，但至今未付。被告的行为违反了协议的约定，严重侵害了原告的合法权益。望法院在查明事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。被告宏岩公司未到庭、未答辩、未举证。被告韩晓军辩称，被告是宏岩公司的一名员工，不应该承担宏岩公司的责任。原告交付的款项是经过锦益公司转给宏岩公司的。被告只是业务介绍人，在宏岩公司法定代表人承诺给原告退款的前提下向原告出具了欠条，故被告不应当承担责任。原告提交了以下证据：证据一：房屋买卖定金协议、转账凭证、收据，证明方向：原告与青海锦益房产公司签订居间协议向被告购买涉案房屋，青海锦益房产公司已经向被告支付275285元购房款的事实；证据二：房产认购协议两份，证明方向：原告与宏岩公司就案涉房屋达成买卖协议，被告未履行协议的行为属于违约；证据三：欠条、通话录音，证明方向：涉案房屋已经被宏岩公司出售，导致双方的合同无法履行，被告韩晓军出具欠条，承诺了退款时间，但其未履行退款义务，被告韩晓军出具的欠条性质应当认定为对原合同债务的连带担保。证据四：证人杨×出庭作证，证人证明：证人原系青海锦益房地产营销策划有限公司的员工。原告找到锦益公司要求介绍购买房屋，证人通过杜军将宏岩公司承建的房屋推荐给原告，原告于2016年8月21日通过证人杨×的账户支付了275285元房款，之后杜军带杨×给宏岩公司交纳房款，韩晓军表示将其中的23160元作为杨×的佣金，要求将剩余的252125元购房款汇入杜军的账户，2016年8月23日、24日杨×分二次给杜军转款50000元、202125元。被告韩晓军对上述证据的真实性均认可。被告韩晓军未提交证据。经审查，本院对原告提交证据的真实性均予以确认。经审理查明，2016年8月21日，原告与青海锦益房地产营销策划有限公司签订了一份《房屋买卖定金协议》，协议约定原告自愿购买位于西宁市××区厅1厨1卫面积共计109.24平方米的房屋一套，并在协议签订当日向青海锦益房地产营销策划有限公司支付了275285元购房款（总价款458808元的60%）。此后，青海锦益房地产营销策划有限公司把该笔款项转付给被告宏岩公司，原告又与被告宏岩公司于2016年8月23日签订了《房产认购协议书》，协议书约定，宏岩公司将位于××苑出售给原告，房屋面积为109.24平方米，单价为4500元，总价款为491580元。2019年12月4日，原告又与被告宏岩公司签订了《房产认购协议书》，内容与第一份《房产认购协议书》相似。协议签订后，宏岩公司因故无法给原告交付房屋，经原告多次催促，任宏岩公司副总经理的韩晓军于2020年9月23日向原告出具了一份欠条，内容为：今欠刘忠亚房款278500元，此笔房款由韩晓军本人归还，于2020年10月15日之前全部还清，若按时间内未还款，本人愿承担一切法律责任。迄今为止，二被告均未履行向原告退还房款的义务。本院认为，原告与被告宏岩公司签订了二份《房产认购协议书》，原告缴纳了275285元购房款，但被告不能按照协议约定交付房屋，致使双方的房屋买卖合同不能履行，故原告要求解除双方签订的《房产认购协议书》及返还购房款的诉求成立，本院予以支持。对原告主张的资金占用费，因双方在合同中没有约定，故本院不予支持。被告韩晓军作为宏岩公司的副总经理，其出具欠条的行为应当认定为对宏岩公司债务的连带担保，故对原告要求韩晓军对宏岩公司所欠款项承担连带清偿责任的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘忠亚与被告甘肃宏岩建筑工程有限公司于2016年8月23日签订的《房产认购协议书》；二、解除原告刘忠亚与被告甘肃宏岩建筑工程有限公司于2019年12月4日签订的《房产认购协议书》；三、被告甘肃宏岩建筑工程有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘忠亚购房款275285元；四、被告韩晓军对上述款项承担连带清偿责任。五、驳回原告刘忠亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6090元，减半收取3045元，由二被告负担，于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 王 媛二〇二〇年十二月十四日法官助理 徐 倩书记员 孙胜菊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。