山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0685民初927号 原告：温忠杰，男，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：刘英光，山东通昌律师事务所律师。 被告：姜文志，男，汉族，山东省招远市人，住招远市。 被告：周香娟，女，汉族，山东省招远市人，住招远市。 原告温忠杰与被告姜文志、周香娟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温忠杰及其委托诉讼代理人刘英光，被告姜文志、周香娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温忠杰向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋买卖合同无效；2、返还房屋拆迁补偿面积160平方米。3、本案的诉讼费、保全费、评估费等均由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认双方买卖合同无效。2、要求获得诉争房屋的拆迁补偿利益，即现金119076元、诉争房屋置换的4处房屋、小草屋4处、停车位1处。事实和理由：两被告系夫妻关系，2009年原被告经协商约定，原告将位于招远市招城镇瓦里村343号楼房（房屋所有权证：招房私证00XXXX间数30间，建筑面积688.62平方米）的南楼，间数14间，面积351平方米，出售给被告，约定价格55万（届时市场价为110万），差价部分日后拆迁予以补偿。因被告失信，违背口头承诺，给原告造成了一定的经济损失，且涉案房屋为农村宅基地房。根据国家相关规定，此类房屋禁止买卖，且买卖合同达成时，两被告均为国家公职人员，非农业户口，确属违规购买。故房屋所有权证和宅基地证始终登记在原告名下，故原被告之间的买卖合同应为无效合同，现原告提出诉讼，故请判予被告返还回迁补偿房160平方米（约合补偿差额的三分之一）以便归根养老，居有其屋。 被告姜文志、周香娟辩称，一、2009年3月份，原、被告经中间人介绍并协商达成购买本案涉案房屋口头买卖合同，房屋总价款为45万元，而非原告在诉状中主张的55万元。房屋口头买卖合同达成后，被告先后三次以现金形式向原告付清购房款45万元。另10万元系2016年5月4日，原告得知涉案房屋拆迁的消息后，再次向被告索要因拆迁的补偿款，被告考虑到原、被告之间的亲戚关系，为了团结和睦，支付原告因拆迁补偿款10万元，该款项非原告诉状中主张的房屋价款。二、原、被告口头达成的房屋买卖合同合法有效。原告出卖给被告房屋时，承诺将房产证过户至被告名下，并将房屋交付被告，被告也付清了购房款45万元。为购房主体的身份问题，被告也将户籍迁入涉案房屋所在地一一招远市梦芝街道办事处瓦里村，成为该集体经济组织的成员。事后，为涉案房屋的正常使用，被告出资对房屋进行了多次修缮、改造。房屋交易两年以后，原告因办理过户不成，将涉案房屋房产证返还被告。三、本案原告将房屋出卖给被告后，一直未主张房屋的任何权利直到2016年得到房屋统一拆迁的消息后，为拆迁获得安置和补偿，受利益驱动，向被告实际索要补偿款10万元，后因再次向被告索要补偿不成，才起诉本案主张房屋买卖合同无效，其行为违反了我国民法总则规定的民事活动应当遵循的诚实信用基本原则，其恶意主张不应得到法律支持。四、本案原、被告双方的房屋买卖合同即使被确认无效，按照我国合同法的相关规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉及到本案：第一，涉案房屋已被相关部门拆迁，被告返还原告房屋已存在事实上的履行不能，按照以上法律规定应当折价补偿，而被告折价补偿原告的对价应当是双方协商确认的房屋价款45万元，原告主张房屋出卖价款之外的折价补偿没有事实和法律依据，是不合理的，依法不应得到支持；第二，从合同无效的缔约过错方面考虑，本案的原、被告都有过错，但原告在被告因房屋拆迁获得安置和补偿后，受利益驱动一而再、再而三地主张权利，违反了民法诚实信用的基本原则，应当承担主要过错。考虑到被告因拆迁补偿已支付原告10万元的事实，本案原告的诉讼请求依法不应予以支持；第三，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。在本案中，如果合同无效，原告向被告主张索要安置和补偿，则被告因房屋拆迁获得的安置和补偿应当认定为被告的损失并由原告赔偿，考虑到双方主张的以上款项相互抵消，原告的主张也不应支持。五、在涉案房屋拆迁的消息公开后，因原告索要补偿款，被告无奈支付原告10万元，原告为此承诺不再主张权利并告知村委，被告才得以与瓦里村委顺利达成拆迁安置补偿协议，瓦里村委也按照协议约定向被告履行了安置补偿义务。由此可见，被告取得的所有安置楼房以及补偿款的依据是与瓦里村委签订的拆迁安置补偿协议，且已实际履行完毕，是合法有效的。本案原告如果认为涉案房屋的所有拆迁安置楼房以及补偿款应归其所有，依法应向瓦里村委主张权利，而不应向本案的被告主张。综上所述，被告认为，本案原被告之间的房屋买卖合同合法有效，且已实际履行。原告因房屋拆迁受利益驱动原因主张合同无效，违反了诚实信用基本原则。被告取得的安置补偿，是基于与村委达成的安置补偿协议，合法有效，原告无权向被告主张任何权利。提出以上答辩意见，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年3月份被告购买原告房屋，双方没有签订书面协议。2009年3月至5月，被告给付原告购房款45万元，2016年5月4日，被告通过银行转给原告人民币10万元。 关于购房价款。被告主张购买涉案房屋是通过中间人温某某和滕某某从中协商，最后达成协议。温某某是被告的二哥，也是被告周香娟的姨夫，滕某某是被告周香娟的小舅，经他们二人从中协调，原被告双方最终达成购买房屋价款45万元的协议。原告的房屋出卖给了两家，除了被告以外，在此之前原告将另一半房屋卖给了招远市辛庄镇洼孙家村孙某某，价格为12万元。被告于2009年分三次支付给原告45万元，其中2009年3月29日30万元、2009年5月4日10万元，另笔5万元的收据被告现在找不到了，也是在2009年支付的。2016年5月份，原告得到房屋拆迁的消息以后再次向被告索要土地补偿款，被告于2016年的5月4日分两次银行转账给原告共计10万元。原告则称：2016年被告向原告要房产证办理过户，我和被告说不卖了，被告说我们没有说不要，我和原告说要也不卖了，被告答应给我10万元。 关于户籍问题。被告称：被告姜文志现在户籍在招远市瓦里村，周香娟户籍在电业局。2009年5月7日原被告考虑到被告购买房屋的身份问题，被告姜文志将户籍于2009年5月7日迁到招远市瓦里村，并且当时原告曾经在房管部门担任领导职务，答应被告将房屋过户到被告名下，为此2009年5月11日瓦里村委向土地局出具了一份证明，但是一直没有办成过户，2011年左右原告将房产证、土地证交付给被告。原房产证土地证因拆迁被告将其上交村委。被告向法庭提交瓦里村委给土地局的证明信复印件及姜文志的户籍登记卡复印件、姜文志的身份证复印件。招远市梦芝街道办事处瓦里村民委员会2009年5月11日的出具证明内容为：“市土地局：我村姜文志无宅基地，现购买本村温宗杰住宅一处，望给办理过户手续。”原告对三份证据的真实性无异议，称由于被告姜文志至今为止户口性质为非农业户口，即使户口已落户于瓦里村，被告也不是瓦里村集体经济组织成员，被告姜文志不享有使用该村集体组织土地资格，双方之间签订的房屋买卖合同当然无效。这就是自拆迁时涉案房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证使用权人及所有权人都是本案原告的原因。 关于房屋拆迁。2017年2月9日，被告姜文志与招远市梦芝街道办事处瓦里村签订《瓦里村房屋拆迁补助安置协议》，主要内容为：因瓦里村棚户区改造建设需要，村委需拆除姜文志的房屋，双方旧房屋拆迁补偿（安置）达成如下协议：房产证载明或实际认定的面积351平方米，置换面积414.81平方米，其中自留320平方米，货币补偿94.81平方米；每平方给予3150元补偿，共计94.81平方米，人民币298652元；房屋拆除期限自2017年11月19日至2017年12月15日；补助款项包括地上附着物拆迁补助254335.9元、躲迁及生活补助12000元、拆迁奖励及搬迁费17000元、门市房补贴37544元，以上共计619532元。 关于合同效力问题。原告认为，原被告之间签订的房屋买卖合同无效。两被告基于无效的房屋买卖协议，而与瓦里村委签订的房屋征收补偿协议，因缺乏合法的前提和基础，因此也应当是无效的。原被告之间的房屋买卖合同有效与否在于是否违反法律规定强制性规定，而不是在于原被告之间的房屋买卖的真实意思表示及瓦里村委是否同意被告落户于瓦里村委，在合法的基础上才能讲求双方之间是否有真实意思表示及是否讲求诚信原则问题，失去了合法的基础，一切都无从谈起。被告认为，我现在的户籍所在地是瓦里村，系瓦里村民。而且2009年5月11日，且瓦里村委向土地局出具一份证明，认可我是瓦里村民。原告当时在房管部门担任领导，答应将房屋过户到被告名下，房屋交易两年后，原告因办理过户不成，将涉案房屋房产证返还给被告。2016年，在房屋买卖7年以后，瓦里村委决定旧村改造并拆迁涉案房屋，被告支付了原告10万元，原告放弃了对房屋的一切权利。瓦里村委才与被告签订拆迁安置补偿协议并履行完毕，原告如果认为瓦里村委不应将补偿款及安置楼房交付给被告，应该向瓦里村委索要，而不能向被告追要。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原被告之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，因被告的户籍问题导致合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方应对合同的无效承担相应的过错责任。结合本案的具体情况，原告对房屋买卖合同的无效应当承担主要责任，被告承担次要责任。本案中，因涉案房屋被拆迁且已实际拆除，不存在相应的房屋返还问题，其后续问题应当按照缔约过失责任原则以处理。该房屋的拆迁收益包括自留面积价值1008000元（3150元/平方米×320平方米）、补偿面积价值298652元（3150元/平方米×94.81平方米）、地上附着物拆迁补助254335.9元、以上合计为1598531.9元。该房屋的增值部分为1148531.9元。本案的购房价款应当认定为45万元，被告2016年给付原告的10万元，应当从房屋增值部分应给付原告的价款中扣除。增值部分按照20%计算价款为229706.38元，扣除被告已支付的10万元，被告还应支付原告拆迁收益款129706.38元。原告的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告温忠杰与被告姜文志、周香娟之间的房屋买卖合同无效。 二、被告姜文志、周香娟于本判决生效后10日内给付原告温忠杰拆迁收益款129706.38元。 三、驳回原告温忠杰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200元，原告温忠杰负担7306元，被告姜文志、周香娟负担2894元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  宁宝坤 人民陪审员  张淑芬 人民陪审员  王美欣 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈 洁