宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民初56号   原告：张玉龙，男，1963年7月21日出生，汉族，宁夏彭阳县人，大学文化，彭阳县审计局干部，住宁夏彭阳县。   被告：宁夏粮食建设工程有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。   法定代表人：杨凌青，该公司总经理。   委托诉讼代理人：康继业，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：安红，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。   第三人：固原鼎新房地产有限公司。住所地：固原市原州区。   法定代表人：马保军，该公司经理。   原告张玉龙与被告宁夏粮食建设工程有限公司（以下简称宁夏粮建公司）、第三人固原鼎新房地产有限公司（以下简称固原鼎新公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告张玉龙，被告宁夏粮建公司的委托诉讼代理人康继业、安红到庭参加诉讼，第三人固原鼎新公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   张玉龙向本院提出诉讼请求：l.解除对彭阳县栖翠苑小区2-1-801室商品房产权进行查封、保全；2.确认彭阳县栖翠苑小区2-1-801室商品房所有权归张玉龙所有；3.案件受理费由宁夏粮建公司负担。事实与理由：2016年11月3日，张玉龙与固原鼎新公司达成房屋买卖口头协议，张玉龙向固原鼎新公司交纳了51000元的购房定金，定购了固原鼎新公司开发建设的彭阳县栖翠苑小区2-1-801室商品房。张玉龙分别于2017年7月21日、2019年3月1日向固原鼎新公司交纳了20万元、3万元的购房款，累计交纳了281000元的购房款。2018年8月3日，张玉龙向彭阳县建环局交纳了7000元房屋维修基金。2018年12月2日，固原鼎新公司向张玉龙开具了金额为35万元的购房发票。同日，张玉龙向彭阳县税务局交纳了16666元的购房契税。涉案房屋于2018年9月29日在彭阳县房屋产权产籍管理所办理了备案登记。固原市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）宁04民初5号之一民事裁定书及（2017）宁04民初5号协助执行通知书。裁定查封了原告所购涉案房屋。张玉龙于2020年7月8日向固原市中级人民法院提出执行异议申请，固原市中级人民法院于2020年7月l7日作出（2020）宁04执异32号执行裁定书驳回张玉龙的执行异议请求。张玉龙认为其于固原中院下发查封裁定及协助执行通知书之前就与固原鼎新公司达成购房协议，并向固原鼎新公司交纳了51000元的定金，双方形成了事实上的购房合同法律关系，且之后张玉龙向固原鼎新公司交清了房款，并已装修入住到涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，没有过户的原因并非张玉龙导致，因此，固原市中级人民法院作出的（2020）宁04执异32号执行裁定书，驳回张玉龙的异议申请错误，侵犯了张玉龙的合法权益，一旦涉案房屋被执行，会造成张玉龙全家无法安身之困境。望依法判决支持张玉龙的诉请。   宁夏粮建公司辩称，本案涉及的张玉龙房屋在2017年5月份审理期间，固原鼎新公司在申报查封扣押财产时，该套房2-1-801室房屋不在固原鼎新公司向法院申报的范围内，但在法院（2017）宁04民初5号之一查封范围之内，宁夏粮建公司意见是可以解除对该房屋的查封。   第三人固原鼎新公司未到庭，亦未提交书面述称意见。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   张玉龙提交的第一组证据：商品房买卖合同（预售）、鼎新公司出具的收款收据、银行转账证明、办理房屋产权登记备案手续。欲证明：张玉龙享有对涉案房屋的所有权。第二组证据：与供热公司签订的供热合同、缴纳暖气费收据、物业费、电梯费、水费的收款收据。欲证明：房屋张玉龙已实际入住使用，给供热公司缴纳暖气费、给物业公司交物业费、水费、电梯费的事实。第三组证据：缴纳房屋维修基金发票。欲证明：张玉龙已向彭阳县住建局缴纳了大修基金的事实。   宁夏粮建公司质证认为，对证据一商品房买卖合同、固原鼎新公司开具的收款收据、银行转账证明、办理房屋产权登记备案手续中的备案证明有异议，彭阳产权登记所在法院查封的情况下对涉案房屋进行备案登记，是违法行为，宁夏粮建公司将另案主张。对其他证据无异议。对证据二与供热公司签订的供热合同、缴纳暖气费收据、物业费、电梯费、水费的收款收据的真实性无异议，与本案没有关联性。对证据三缴纳房屋维修基金发票的真实性无异议，与本案没有关联性。本院审核认为，张玉龙提交的证据商品房买卖合同网上备案证明、商品房买卖合同预售合同（编号201808020001）、不动产申请登记表、资金往来结算票据、购房款收款收据、与供热公司签订的供热合同、缴纳物业费、电梯费、水费的收款收据等证据，能够证明张玉龙与固原鼎新公司签订商品房预售合同、通过网络进行备案登记、缴纳购房款、签订供热合同、缴纳物业费、电梯费、水费及已经入住涉案房屋的事实。   宁夏粮建公司提交的第一组证据：从法院调取的（2017）宁04民初5号案件中第三人固原鼎新公司申报的可查封房屋范围笔录；证据二：（2018）宁04执46号案件执行笔录，均证明不包括张玉龙的2-1-801室房屋。张玉龙质证认为，对证据一、证据二均无异议。本院审核认为，张玉龙虽对宁夏粮建公司提供的两组证据均无异议。但根据2018年9月28日执行笔录记载，郭水巧陈述，2-1-801室房屋属其自行处置的房屋。2018年10月10日执行笔录记载，2-1-801室房屋顶帐未备案，故本院对其证明目的不予确认。   经审理查明，2018年8月2日，固原鼎新公司与张玉龙签订商品房买卖合同（预售）（合同编号为201808020001），将其开发建设的彭阳县栖翠苑小区2-1-801室房屋（预测面积为95.27㎡）以人民币350000元的价格出售给张玉龙。合同约定款项支付方式为：公积金贷款。买受人应当于2018年8月2日前支付该商品房全部价款。固原鼎新公司于2016年11月3日收到张玉龙2-1-801室房屋定金51000元（收款收据）、2017年7月21日收到房款20万元（收款收据）、2019年1月3日收到房款3万元（收款收据）、2019年1月3日收到房款3万元（银行转账）。2018年2月3日张玉龙向彭阳县城乡建设和环境保护局交纳7000元的维修基金。2018年12月2日固原鼎新公司向张玉龙开具栖翠苑小区2-1-801室售房款35万元的正式发票。2020年8月12日彭阳县房屋产权产籍管理所出具证明：“买方张玉龙、卖方固原鼎新公司；用途为住宅建筑面积95.27平方米，成交价350000元，房屋代号为2-1-801，已按相关规定，于2018年8月2日在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同网上备案。”2017年11月4日张玉龙向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-801室（2017-2018年度采暖费）1913元。2018年10月20日张玉龙向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-801室（2018-2019年度采暖费）1755元。2019年10月25日张玉龙向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-801室（2019-2020年度采暖费）1834元。2019年3月18日张玉龙向宁夏五峰鸿运工贸有限公司缴纳物业费、电梯费、水费。2020年3月1日张玉龙向彭阳县栖翠苑小区业主委员会缴纳物业费、电梯费、水费。2020年9月27日合议庭成员到现场实地勘查，2-1-801室已经装修并入住。   2017年2月24日固原鼎新公司向本院出具彭阳栖翠苑2#楼销售统计显示，2-1-801室抵顶给祁建刚。2017年4月25日本院作出（2017）宁04民初5号之一裁定，对涉案宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-801室房屋采取查封保全措施。2019年5月13日本院作出（2018）宁04执46号之十六裁定，未将2-1-801室作价交付宁夏粮建公司的债权人杨伟杰抵偿债务。2020年5月8日本院作出（2018）宁04执46号执行裁定，裁定将2-1-801室继续查封，查封期限3年。张玉龙于2020年7月8日向本院提出执行异议申请，本院于2020年7月17日作出（2020）宁04执异32号执行裁定驳回张玉龙的异议请求。2020年7月20日本院执行局向张玉龙送达了（2020）宁04执异32号执行裁定书。2020年7月29日张玉龙通过彭阳县人民法院跨域平台立案。本院于2020年7月29日受理了本案。   本院认为，本案争议的焦点是：张玉龙是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，张玉龙的诉讼请求能否成立，应依据上述规定进行审查。   首先，本院在审理宁夏粮建公司诉固原鼎新公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据双方当事人的实际困难，本院虽依职权对涉案工程未出售的房屋（包括栖翠苑小区2-1-801室）于2017年4月25日作出（2017）宁04民初5号之一裁定对涉案房屋进行查封保全措施；财产保全措施不影响固原鼎新公司对未出售房屋的正常销售，固原鼎新公司对未出售房屋每套出售后将30%售房款自留运营，70%售房款打入本院指定的专用账户，说明允许固原鼎新公司出售涉案房屋，故宁夏粮建公司关于可以解除对涉案房屋的理由成立，本院予以确认。但在2017年2月24日固原鼎新公司向本院出具彭阳栖翠苑2#楼销售统计显示，2-1-801室抵顶给祁建刚。张玉龙与固原鼎新公司签订商品房买卖合同（预售）（合同编号为201808020001），虽在本院查封之后，但固原鼎新公司在本院查封之前已对涉案（2-1-801室）房屋进行处置（2016年11月3日固原鼎新公司收张玉龙2-1-801室定金51000元），张玉龙对案涉房屋已经被人民法院查封的事实不知情，签订房屋买卖合同前，其于2018年8月2日在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同网上备案，房屋买卖过程中的过错责任不能归责于张玉龙，未办理过户登记的原因是因涉案房屋在本院查封前仍未竣工验收，责任不在受让方。涉案房屋之所以被本院继续查封，是因固原鼎新公司未将出售涉案房屋所得款项的70%打入本院指定的专用账户所致，并非张玉龙的原因所致。   其次，根据张玉龙提交的证据及本院现场勘查情况来看，张玉龙提交其于2016年11月3日向固原鼎新公司（经手人祁建刚）交纳栖翠苑小区2-1-801室定金51000元的收款收据、2017年7月21日向固原鼎新公司（经手人祁建刚）交纳栖翠苑小区2-1-801室房款20万元的收款收据、2019年3月1日向固原鼎新公司（经手人祁建刚）交纳栖翠苑小区2-1-801室房款3万元的收款收据。2018年12月2日固原鼎新公司向张玉龙出具栖翠苑小区2-1-801室35万元正式发票。2018年8月3日张玉龙向彭阳县城乡建设和环境保护局交纳7000元的维修基金、2018年8月2日在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同网上备案、2017年11月4日张玉龙向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-801室（2017-2018年度采暖费）1913元。2018年10月20日张玉龙向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-801室（2018-2019年度采暖费）1755元、2019年10月25日张玉龙向彭阳县供热公司缴纳了栖翠苑2-1-801室（2019-2020年度采暖费）1834元、2017年8月开始缴纳水费，2019年开始缴纳2-1-801室物业费、电梯费等，本院2020年9月27日现场勘查时，涉案房屋已经装修入住，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形。   第三，固原鼎新公司2017年2月24日向本院出具彭阳栖翠苑2#楼销售统计显示，2-1-801室已抵顶给祁建刚。本院依据固原鼎新公司涉案未销售房屋统计表于2017年4月25日作出（2017）宁04民初5号之一裁定，将已抵顶给祁建刚的宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-801室房屋采取查封保全措施。   综上，张玉龙对讼争房屋享有足以排除强制执行的权利，其诉请理由成立，本院予以支持。张玉龙诉请确认涉案商品房所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然张玉龙与固原鼎新公司签订房屋买卖合同在本院查封之后，但本院查封前已征询宁夏粮建公司和固原鼎新公司意见，涉案房屋已抵顶给祁建刚，故本院对已经抵顶给祁建刚的宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-801室采取查封保全措施不当，依法予以解除，并不得执行。张玉龙诉请确认涉案商品房所有权归其所有的理由成立本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：   一、不得执行位于宁夏彭阳县栖翠苑小区2-1-801室房屋；   二、彭阳县栖翠苑小区2-1-801商品房所有权归张玉龙所有；   三、驳回原告张玉龙的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由固原鼎新房地产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。   审判长 杨忠清   审判员 柴鹏鹏   审判员 傅美源     二〇二〇年十二月十五日   书记员 伍晶晶