山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11812号 上诉人（原审被告）：黄亮，男，1986年8月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路****。 法定代表人：王增连，经理。 委托诉讼代理人：王文革，北京盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕凯，北京盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人黄亮因与被上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8090号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄亮上诉请求：1、撤销原判，改判物业费减半收取2625.28元；2、一、二审诉讼费用由新时代物业公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不准确。黄亮向一审法院提交调查取证申请书，请求法院依法调取公安机关于2019年9月对新时代物业公司作出的《处罚决定》，一审法院未予调取。黄亮上诉提交的新时代物业公司《工作交接单》可证明涉案小区长期存在消防供水不保压、消防通道不畅通等问题，新时代物业公司未尽到管理维护职责。此外，新时代物业公司长期不清理小区化粪池、擅自撤除东门门卫、地下停、地下停车场不开通风设备除湿市盈利砸坏居民楼楼体承重墙等问题，已经是严重瑕疵，而非一般瑕疵。2、一审判决适用法律错误。新时代物业公司未全面履约的“服务瑕疵”应对等核减物业服务费。衡山舒苑小区要求新时代物业公司撤出的《通知函》、衡山舒苑小区业主大会2018年8月31日选聘新物业公司的《决议》、2018年9月28日解聘旧物业公司的《决议》在法律层面应属有效，足以适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条。 新时代物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，黄亮要求物业费减半，无法律依据，请求驳回黄亮的上诉请求，维持原判。 新时代物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄亮支付新时代物业公司物业费5250.55元、违约金3996.98元；2.本案诉讼费由黄亮承担。 一审法院认定事实如下：1.甲方青岛兴达佳园置业有限公司与乙方即新时代物业公司签订前期物业管理服务合同，约定：由新时代物业公司为位于青岛开发区交汇处向北200米的衡山舒苑小区提供物业服务，新时代物业公司按住宅公寓物业费1.3元/月/㎡、电梯运行费0.4元/月/㎡收费。合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日。合同期满前2个月，甲乙双方应就本合同期限的延长或物业管理服务合同的续签进行协商，同等条件下，甲方应优先选用乙方继续为本小区提供物业管理服务。业主或物业使用人按照预交的方式缴纳物业费，应在每季度首月的5日前向乙方交纳当季度的物业服务费等相关费用，首次物业服务费，业主应于交房之日交纳。业主或物业使用人应按本合同的约定，及时支付物业费等相关费用，否则每逾期一日按应付费用的0.3%向乙方支付违约金。 新时代物业公司在本案中未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与黄亮签订的物业服务合同。新时代物业公司提交青岛市黄岛区薛家岛韶山路社区居委会出具的情况说明证实其在前期物业服务合同到期后，至今一直为小区提供物业服务。新时代物业公司提交消防设施维护保养报告书、卫生消杀记录、值班记录、设施设备周期性维护保养记录、保洁员自查表、配电室、风机房、给排水机房、电梯、供水自主性维护例行点检表、物业服务费收费收据等证据证实其一直为涉案小区提供物业服务。黄亮提交照片、工作联系函、整改事项清单、信访受理告知书等证据证实新时代物业公司在至今的物业服务中存在服务不到位、维护不尽责、人员配备不到位、涉嫌赚取水费、侵占业主公共权益等事宜。黄亮在庭审中承认疫情期间自2020年1月22日至今一直有人在小区做消杀工作，但不知道是哪个物业公司在做这一工作。 2.黄亮系衡山舒苑小区的业主，居住在该小区**，房屋建筑面积90.84平方米。黄亮承认其自2017年1月1日起至2019年10月31日止一直未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。 3.新时代物业公司在本案中诉求黄亮交纳自2017年1月1日起至2019年10月31日止的物业费5250.55元。新时代物业公司提交照片证实其在黄亮居住的房屋门上张贴过催费通知单，通知黄亮交纳物业费。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。新时代物业公司与青岛兴达佳园置业有限公司所签的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司应当按照该合同约定提供符合约定标准的物业管理服务，小区业主也应当按照合同约定履行交纳物业费、配合物业行使管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括黄亮在内的全体业主具有法律约束力。虽然，该合同约定的物业服务合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日，新时代物业公司未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与黄亮签订的物业服务合同，但双方当事人提供的相关证据可以证实新时代物业公司在前期物业合同到期后至今仍在为涉案小区提供物业服务，只是新时代物业公司提供的物业服务存在着瑕疵而已。黄亮自认其自2017年1月1日起至2019年10月31日止未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。对此，一审法院予以确认。新时代物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，故黄亮应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向新时代物业公司交纳物业服务费用。黄亮的房屋面积为90.84平方米，新时代物业公司诉求其按照合同约定的标准交纳物业费5250.55元，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于新时代物业公司提供的物业服务存在瑕疵，新时代物业公司诉求黄亮承担违约金，一审法院不予支持。黄亮认为新时代物业公司已经失去主张物业费的合法请求权基础、违法经营、侵占业主权利等与事实不符，黄亮以此为由拒交物业费，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄亮于判决生效之日起十日内支付新时代物业公司2017年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费5250.55元；二、驳回新时代物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由新时代物业公司负担11元，由黄亮负担14元。 二审中，黄亮提交：证据一，新时代物业公司工作交接单复印件，该证据原件在新时代物业公司处，请求法庭责令新时代物业公司提交，如其拒绝提交应当承担不利的法律后果；证据二，小区东门照片一宗，证明：新时代物业公司物业服务不到位，对小区没有尽到物业的管理责任，不应当全额收取物业费。新时代物业公司质证称，对证据一，真实性不予认可，系复印件；对证据二，新时代物业公司已按照服务合同履约进行了相关的消防义务，包括消防维修保护已尽到职责。新时代物业公司提交：2020年9月份消防维保报告及消防维保照片，证明：新时代物业公司定时对消防设施维护保养，保持消防通道畅通，不存在黄亮所述消防通道堵塞的问题。黄亮质证称，对照片证据的真实性不予认可，照片无法显示出具体地点和拍摄时间。对报告书真实性不予认可。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：黄亮应否支付物业费。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 本案中，新时代物业公司与青岛兴达佳园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括黄亮在内的全体业主均具有约束力。合同到期后，新时代物业公司继续为涉案小区提供了物业管理服务，故黄亮应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向新时代物业公司交纳物业服务费用。黄亮以小区消防供水不保压、消防通道不畅通、安保服务不到位、东门无人专职值守等理由拒交物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 另，衡山舒苑业主大会与新时代物业公司之间的纠纷与本案物业费纠纷系不同的法律关系，本案不予处理。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 邓永芳 书记员翟国媛