江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初584号原告：陆正大，男，汉族，1958年1月26日生，户籍地江苏省常州市武进区。被告：王冬兰，女，汉族，1984年12月26日生，户籍地江苏省滨海县。第三人：丁云波，男，汉族，1975年5月23日生，户籍地江苏省常州市武进区。原告陆正大诉被告王冬兰、丁云波租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆正大、被告王冬兰均到庭参加诉讼，第三人丁云波于2020年12月7日未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆正大向本院提出诉讼请求：一、判令被告和第三人承担违约金520000元；二、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实与理由：2018年12月31日，原告与被告签订《租房协议》一份，由被告租赁原告坐落于××路××号××座Ｃ3（3楼）房屋用于烧烤经营。被告于2019年8月13日将所租房屋转租于第三人经营。按照转租合同约定，第二年租金应由第三人于2019年12月1日前给付原告，但现在第三人已无意再经营该烤肉店，并提出解除租赁关系，这给我带来较大损失，按照《租房协议》第5条约定，违约方应当向对方支付一年房租金（520000元）的违约金作为损失，但是被告与第三人对违约金的给付一直推诿拖延。为此，原告无奈，特诉至贵院，请法院查明事实，依法作出公正判决。被告王冬兰辩称，我就是中间人，我已经把房屋转租给第三人了，转租的时候原告也知道的并且同意的，我与原告签订的合同中有30000元的保证金，当时转租的时候第三人不愿意支付我30000元，后来我就把30000元保证金去掉，房屋租金由第三人直接支付给原告，对于原告的诉请我不认可，我不应该承担违约金，应该由第三人承担。第三人陈述：房屋转租给我是认可的，解除租赁合同的时候原告也知道认可的，另外我在2019年12月30日之前的房屋租金已经通过被告全部支付给原告了。解除房屋租赁合同的时间是2019年12月30日，现在涉及的是违约金我申请法院调整，理由是：1、提前解除合同了；2、正好疫情，按照政策可以减免相关费用；3、不认可那么多违约金。本院经审理认定如下事实：2018年12月31日，陆正大作为甲方与王冬兰作为乙方，签订《租房协议》一份，载明：1、甲方将座落于××路××号××座Ｃ3的三楼租予乙方使用。自2019年1月1日至2021年12月31日。年租金定为520000元，一年物业费14400元，逾期按每天千分之一收取滞纳金。一年一付，先付后用。（次年起提前一个月缴付房租金和物业费，逾期不付超过30日甲方有权收回使用权，同时追究乙方的违约责任。假如乙方既不付房租，又不履行违约责任，还不搬走，则将乙方所有物品为无主物由甲方处理，所有责任由乙方承担。）另收水、电费、物业费等保证金30000元，到期结清水、电。上下水道畅通，房屋无大的损坏后退还。2、乙方在租赁期间，如将房屋转租他人须经甲方同意（在不损失甲方利益前提下可以转让）……。3、……因该房屋还在贷款中，乙方必须签银行要求的承诺书，到期继续租用需提前三个月续订协议，并提前一个月缴付房租金。甲方将在同等条件下优先考虑。……5、违约责任：甲方违约付乙方一年房租金，乙方违约也再付甲方一年房租金。其它未尽事宜双方协商解决。2019年8月13日，王冬兰作为甲方与丁云波作为乙方签订《租房协议》一份，除第1条中未有约定收取保证金30000元的内容外，其余1、2、3、5条内容均与陆正大与王冬兰的《租房协议》内容一致。该协议第6条另外约定：房屋租金由乙方直接转给原房东陆正大。被告使用该房屋的期间为从2018年12月31日到2019年8月13日止，之后由第三人作为次承租人占有使用该房屋，被告王冬兰直接支付陆正大房屋租金和水电费至2019年12月31日，丁云波将该期间其应支付的租金与王冬兰自行进行了结算，并将租房期间的水电费直接支付给王冬兰。2019年12月20日前后，丁云波向王冬兰发送《解除租房协议函》，载明由于经营不善，无法正常经营，为了不影响房东正常转租，现需要提前解除租房协议，将坐落于××路××号××座Ｃ3的三楼房子还给房东，包括钥匙等。后王冬兰于同年12月22日将该函件转发给陆正大。后丁云波于同年12月31日将案涉房屋腾空，并将锁匙交付陆正大。关于原告主张的违约金，原告表示，该违约金的约定，实际上是被告担心原告在合同期内涨房租或者把房子租给其他人，故在协议讨论时提出要求添加。被告提出其实际花的费用有790000多，远远大于一年房租，所以违约金约定并不高；本案涉案房屋有银行贷款，如被告违约，不按期支付房租金，我必须承担该房屋在银行抵押贷款中约定的每年应还的本息、罚息、复息，以及由此产生该房屋被拍卖时低于评估价而产生的损失。所以最终违约金的约定也远低于损失；原告未放任损失扩大，已尽最大努力避免损失的扩大。原告自2020年1月1日就开始通过房屋周围张贴租房广告，但因各种原因未能出租，至今房屋仍未出租。考虑原告的咨询费、误工费以及四处筹资产生的资金成本，极有可能还不能弥补原告的实际损失。本案的主要争议焦点为：本案涉及违约金具体金额及承担。本院认为：当事人应当按照与对方的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告间房屋租赁合同合法有效，被告应当按照租赁合同的约定，履行自己的义务。被告与第三人间的房屋转租合同获得原告的同意，该房屋转租合同亦合法有效，第三人应基于与被告间转租合同的约定，履行自己的义务。本案第三人并非原告与被告间房屋租赁合同的主体，基于合同的相对性，原告不能直接要求第三人承担违约责任，故对原告要求第三人直接向其承担违约责任支付违约金的请求，本院不予支持。本案中，因第三人于2019年12月31日搬出房屋，被告与原告租赁合同于此时解除，原告基于双方租赁合同的约定，要求被告承担提前解除租赁合同的违约责任，依法有据。租赁合同中关于违约责任约定“甲方违约付乙方一年房租金，乙方违约也再付甲方一年房租金。”。本院认为，违约金条款系双方在充分考量各自情况后经协商自愿达成，系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同解除后，原告的损失主要为需要再次找到承租人的合理期间的租金损失。根据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案双方约定以一年租金即520000元作为违约金确定的数额，明显过高。虽然本案中，原告表示其一直在向外发布出租信息，但因疫情等原因，未找到承租人，但亦不能以原告实际未出租期间来考量其整个损失，疫情的影响亦不能全部加诸被告身上。本院综合考虑被告的违约情节、房屋租金的数额、通常情况下合理的招租期间、双方对疫情影响的分担等因素，确定违约金参照5个月左右房租金计算，计210000元。原告辩称违约金并不过高，未超过其实际损失，但因未提供充分证据证实，本院不予采信。被告辩称系应当由第三人承担违约金的意见，因缺乏依据，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王冬兰于本判决生效之日起十日内支付陆正大违约金210000元；二、驳回陆正大其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元、保全费3120元，共计7620元，由王冬兰负担3175元，由陆正大负担4445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  施庆芳二〇二〇年十二月十六日书记员  孙 俊