广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2434号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西灵川县八里街开发区****（三一Ｏ医院对面）。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾朝欣，广西伏波律师事务所实习律师。 被告：蒋莉玲，女，1957年3月18日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：林宇，广西漓江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵西林，男，1956年12月19日出生，汉族，住桂林市秀峰区，系被告蒋莉玲之夫。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司）诉被告蒋莉玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适小额诉讼程序，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的委托诉讼代理人吕宏科到庭参加了诉讼，被告蒋莉玲的委托诉讼代理人林宇、赵西林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2014年8月25日至2017年1月20日的物业管理服务费3107.2元、电梯维保费、年检费721.77元，电梯公摊电费482.14元，滞纳金暂计算至2017年6月9日为4355.44元（滞纳金2017年6月10日起按物业费3107.2元，按每天千分之三实际计算至付款之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共场地汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、公用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交物业费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三支付滞纳金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告天龙居7栋1-8-2号房屋134.53平方米，每月应交物业费107.624元，电梯维保费、年检费25元/月，电梯公摊电费16.7元/月，共149.342元/月。2014年8月25日至2014年9月20日27天欠缴物业费93.73元,电梯维保费、年检费21.77元，电梯公摊电费14.54元；2014年9月21日至2017年1月20日28个月欠交物业费3013.47元，电梯维保费、年检费700元，电梯公摊电费467.6元，滞纳金暂计至2017年6月9日为4355.44元（滞纳金2017年6月10日起，以3107.2元为基数，按每日3‰计算至付款之日）。虽经原告书面催交物业费通知，被告仍拒不交纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告蒋莉玲辩称，1.本案已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本案原告已于2015年8月3日以被告未交纳2014年9月1日至2015年8月30日物业费等费用及滞纳金总计4868元为由向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，但原告未按时出庭，法院改期审理，原告再次未出庭，之后原告撤诉；2018年3月5日，本案原告再次以被告未交纳2014年8月25日至2017年1月20日物业费等费用及滞纳金总计12245.81元为由向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，原告的此次起诉再次未按时出庭；原告现又向法院提起诉讼，当事人在民事权利受到侵害的时候，过期就不再保护，本案诉讼时效3年已过，从原告第一次起诉被告，一直到法院裁定撤诉，2015年是自己申请的，而2018年是原告未出庭，法院裁定按撤诉处理，因此，被告认为本案已过诉讼时效，浪费国家司法资源，原告的诉请不应得到支持；如果法院判决本人承担违约金，本人申请降低违约金；2.没有收到催收物业费的通知；3.原告的证据不足，原告无电梯年检缴费正式发票、无代缴电梯维保费缴费正式发票；4.《群众报警三联单》的内容是原告虚构填写的，没有编号也没有盖章，并非派出所出具的，该证据不能证明原告是被业委会赶走，不能证明原告在小区的服务时间；5.对原告的诉讼主体资格存疑，原告无资质证书，也没有固定经营场所，经实地走访营业执照上的地址并没有原告这个公司存在，因此原告所服务的众多小区均被业主们驱赶，原告系虚假诉讼；6.原告物业服务管理不到位，服务质量差，未按合同约定履行义务，造成小区生活无安定感。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：本院在审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中查明，2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯维保费、年检费300元/户/年（一楼不收取）、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共场地汽车停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告蒋莉玲是天龙居南苑小区7栋1-8-2号房的业主，房屋建筑面积为134.53平方米。因被告未向原告交纳2014年8月25日至2017年1月20日的物业管理服务费，电梯维保费、年检费、电梯公摊电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。原告自2017年1月21日起未再入驻该小区提供物业服务。 再查明，原告于2015年8月3日以被告未交纳2014年9月1日至2015年8月30日物业费等费用及滞纳金总计4868元为由向本院提起诉讼后，原告申请撤诉，本院于2016年3月31日作出（2015）叠民初字第943号民事裁定书：准予原告富鑫公司撤回起诉；原告于2018年3月5日以被告未交纳2014年8月25日至2017年1月20日物业费等费用及滞纳金总计12245.81元为由向本院提起诉讼后，原告富鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院于2018年9月4日作出（2018）桂0303民初1515号民事裁定书：按原告富鑫公司撤诉处理。另，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2017年1月20日撤离小区，本案诉讼时效应从2017年1月21日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，至民法总则施行时本案的诉讼时效尚未届满。因此本案应适用三年的诉讼时效。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……”及《最高人民法院》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定，本案原告在诉讼时效内两次向本院提起诉讼后，本院分别于2016年3月31日作出（2015）叠民初字第943号民事裁定书、于2018年9月4日作出（2018）桂0303民初1515号民事裁定书，该两次诉讼均能引起诉讼中断的法律效果，故对被告认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 关于原告在履行合同中是否按约定履行了义务的问题。依法成立生效的合同，双方当事人均应当按合同的约定全面履行各自的义务。虽然原告为该小区提供了物业服务，但经查实，原告履行义务存在一定瑕疵。 关于原告要求被告支付物业费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费有无事实依据及法律依据的问题。原告的诉讼主体资格及其与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务，该事实也为人民法院多份生效民事判决书所确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的精神，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司存在根本性违约的情况下，业主拒交物业服务费的抗辩理由才有可能得到法院的支持。被告未能举证证明原告在履行合同中存在根本性违约。被告认为原告在小区的物业管理存在瑕疵问题，可通过业主委员会向原告提出整改意见，但不能在原告提供了相应的物业服务后，以物业管理存在瑕疵为由拒交物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，原告将催交物业费的通知以张贴、邮寄的形式向被告催收，证明原告已经进行了书面催收。原告是否应向业主出具发票，对本案物业服务合同效力和合同内容的确定不产生影响，因此，被告提出该抗辩意见，本院不予采信。被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、电梯维保费、年检费、电梯公摊电费。被告住房建筑面积为134.53平方米，按照合同约定的电梯楼住宅物业费每月每平方米0.8元，电梯维保费、年检费每年每户300元（一楼不收取），电梯公摊电费每年每户200元计算，应当交纳2014年8月25日至2014年9月20日27天欠交物业费93.73元,电梯维保费、年检费21.77元，电梯公摊电费14.54元；2014年9月21日至2017年1月20日28个月欠交物业费3013.47元，电梯维保费、年检费700元，电梯公摊电费467.6元。故对原告现要求被告支付2014年8月25日至2017年1月20日的物业管理服务费3107.2元、电梯维保费、年检费721.77元，电梯公摊电费482.14元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告辩称其已交纳了2014年9月-11月的物业费，但其未能提供证据证明其主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未提供任何证据证明其已向原告缴纳了物业费，应承担举证不能的后果，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。 关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。 在原告履行了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋莉玲支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年8月25日至2017年1月20日的物业服务费3107.2元、电梯维保费、年检费721.77元、电梯公摊电费482.14元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告蒋莉玲负担，另25元由本院退还给原告桂林富鑫物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二〇年十二月九日 书记员  杨何