四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川3424民初1288号 原告：陈志兰，女，1965年6月20日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。 被告：四川易佳铭置业有限公司德昌分公司，住所地:四川省德昌县德州镇祥和小区灯草巷**。统一社会信用代码：915134243093871431。 负责人：何永康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何永健，该公司员工。代理权限为特别授权。 被告：四川易佳铭置业有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区航空路**********统一社会信用代码：91510107060052646X。 法定代表人：何永康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何永健，该公司员工。代理权限为特别授权。 原告陈志兰与被告四川易佳铭置业有限公司德昌分公司（以下简称易佳铭德昌分公司）、四川易佳铭置业有限公司（以下简称易佳铭公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志兰,被告易佳铭德昌分公司、易佳铭公司的委托诉讼代理人何永健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告双方继续履行签订的《房屋联建协议》，并要求二被告向原告支付《房屋联建协议》违约金500000元；2.请求法院判令确认被告分公司向原告支付的300000元履约保证金归原告所有，且二被告需再向原告另行支付剩余的履约保证金200000元；3.请求法院判令二被告向原告支付自2016年至2020年10月8日的门市租金86667元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，原告和被告分公司口头协商房屋联建，当时分公司并没有拆除原告的门市，分公司口头要求原告把门市腾空且不能再出租给他人，在双方口头协议门市未拆除之前，分公司承诺向原告支付门市租金每年10000元。2018年7月19日，双方正式签订了《房屋联建协议》，按协议的约定被告分公司需在当天向原告支付500000元履约保证金，但被告因资金周转困难签订协议当天只向原告支付了履约保证金300000元，同日被告分公司向原告出具一张欠条载明尚欠原告200000元履约保证金并承诺2018年8月30日前付清，同时拆除原告位于农贸市场的门市一间，出具欠条后被告向原告支付了2014年至2015年两年20000元的租金，之后再未支付过。按照协议约定，自拆除门市后被告需向原告每年支付租金25000元；若在2018年11月30日被告分公司还没有动工开挖基础，则被告支付的履约保证金原告不退还。根据协议的约定，被告分公司已经严重违约，自2016年至今的房租也没有向原告支付过（截止2020年10月8日租金合计86667元），原告的门市房屋已经被拆除，被告却一直未履行修建义务，致使原告损失惨重，被告理应向原告承担违约责任，支付约定的违约金。被告的行为损害了原告的合法权益，为了维护自己的合法权利，原告特诉讼至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告易佳铭德昌分公司、易佳铭公司辩称,易佳铭德昌分公司是易佳铭公司的分公司，同意由易佳铭德昌分公司和易佳铭公司共同承担责任。对于原告起诉要求二被告支付2016年至2020年10月8日的门市租金没有异议，对于租金的具体金额，按双方约定计算即可。原告要求继续履行《房屋联建协议》，二被告同意继续履行。对原告要求二被告支付其200000元履约保证金和500000元违约金不认可，当时我们公司给原告300000元履约保证金的作用是保证房子修起来，300000元履约保证金在工程动工的时候原告还要退还给我们公司，现在项目还在推进，并没有终止，如果工程推进不下去，最后垮了才能说不退300000元履约保证金的事。原告说我们公司至今没有动工不属实，我们公司在2018年10月份左右就打了复壁桩动工了，之后因为规划上有点问题在2019年4月份就停了，现在因为容积率问题要重新过规，施工许可证还没有办下来，所以一直没有修建房屋主体。双方签订的协议中并没有约定要手续齐全才能动工，我们公司是动了工的，只是合同期限延迟了还没有完工而已。现在我们公司准备重新过规，过规后我们就会修建房屋。 原告陈志兰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《房屋联建协议》一份，用以证明原、被告双方都要按照协议约定的条款履行；2.欠条两张，用以证明被告认可还要给原告履约保证金200000元和门市的房租；3.图片4张（打印件），用以证明被告到目前都还没有取得合法的手续动工；4.德昌县自然资源局信访事项处理意见书（复印件）一份，用以证明2019年被告都还没有取得合法的手续。经质证，二被告认可原告提交的《房屋联建协议》及两张欠条，认为两份证据均是真实的，被告给了300000元履约保证金给原告，欠条中的200000元履约保证金下来再和原告协商；对原告提交的图片4张，认为该份证据不能达到原告的证明目的；对原告提交的德昌县自然资源局信访事项处理意见书有异议，认为项目在2016年就已经过规，之后换了领导认为容积率高了就取消了，并且原、被告双方签订的合同上也没有约定需要手续齐了才能动工。被告易佳铭德昌分公司、易佳铭公司未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：二被告对《房屋联建协议》及欠条的真实性予以认可，故本院对原告提交的《房屋联建协议》及欠条予以采信；二被告对原告提交的图片及德昌县自然资源局信访事项处理意见书不予认可，且以上二份证据均为复印件，无法核实其真实性，故本院不予采信。 本院综合双方当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2018年7月19日，原告陈志兰作为甲方与被告易佳铭德昌分公司作为乙方签订《房屋联建协议》，该协议约定“经甲乙双方多次友好协商，本着平等互惠、互利等价有偿的原则。同意以下联建方式，就乙方在甲方享有土地权的土地上开发修建房屋项目。在双方协商的基础上达成如下协议：一、甲方提供享有土地所有权的土地在交通路到农贸市场的巷道内的门市一间（建筑面积23.43平方米、土地面积5.86平方米）、商住楼一栋（建筑面积40.43平方米、土地面积19.95平方米）给乙方四川易佳铭置业有限公司德昌分公司何永康用于新建小区电梯商住楼修建使用。二、资金及履约保证金1、……乙方为表诚信，需交100万元履约保证金给甲方陈志兰，分两次交。第一次签订房屋联建协议之日交50万元履约保证金给甲方后，再拆除蔬菜公司门市。第二次交50万元履约保证金给甲方后再拆除食品厂商住楼。2、工程修建完工后，甲方陈志兰的两间门市和一套住房、一个停车位新的房产证、土地证的一切税、费全部由乙方负责出资金。新的房产证、土地证办理下来交给甲方后，甲方退还履约保证金100万元及银行结算的存款利息。……四、修建期间门市租金补偿1、签订联合修建协议之日拆除蔬菜公司门市，乙方向甲方陈志兰支付蔬菜公司门市2018年7月1日到2019年7月1日的门市租金25000元。第二次支付从2019年7月1日到2020年10月8日的门市租金32000元。……五、修建工期1、修建工期24个月完成，从2018年10月8日开工至2020年10月8日竣工。……2、签订联合修建协议之日至2018年11月30日还没有动工开挖基础，乙方交来的履约保证金不退还。作为乙方赔偿甲方拆除门市和商住楼的一切损失。……九、违约责任如果乙方违反本协议以上条款规定，乙方交付给甲方的履约保证金不退还。不管什么原因，商住楼修建完工后，甲方有权私自占用120左右平方米的住房两套作为乙方违约给甲方的补偿和履约违约金100万元。甲方：陈志兰（签名、捺印），乙方：四川易佳铭置业有限公司德昌分公司（盖章）、乙方法人：何永康（签名、捺印）。”签订协议当日，被告易佳铭德昌分公司拆除了原告陈志兰蔬菜公司的门市，支付了原告陈志兰履约保证金300000元，并向原告陈志兰出具了欠条，该欠条载明“今欠到陈志兰第一次拆除蔬菜公司门市履约保证金贰拾万元正（￥200000元），承诺于2018年8月30日前支付清。如果到时未支付，陈志兰有权阻止何永康及其他入股公司和个人动工挖基础。四川易佳铭置业有限公司德昌分公司（盖章）、何永康（签名、捺印）。”2014年，原告陈志兰与被告易佳铭德昌分公司达成协议，原告将门市腾空且不再出租给他人，在门市未拆除之前，被告易佳铭德昌分公司向原告支付门市租金每年10000元。因被告易佳铭德昌分公司未按时支付原告房屋租金，被告易佳铭德昌分公司于2018年7月19日向原告出具欠条，该欠条载明“今欠到陈志兰2014年至2018年2月四年房租费肆万元正，2018年2月至2019年2月一年房租费贰万伍仟元整，共计陆万伍仟元（￥65000元），并承诺蔬菜公司门市拆除后，于2018年8月10日前付清。否则陈志兰有权阻止何永康及其他入股公司和个人动工挖基础。四川易佳铭置业有限公司德昌分公司（盖章）、何永康（签名、捺印）。”出具欠条后被告易佳铭德昌分公司向原告陈志兰支付了2014年至2015年两年的租金20000元，剩余租金至今未付。原告认为被告易佳铭德昌分公司在拆除原告的门市后一直未修建房屋，损害了原告的合法权益，为了维护自己的合法权利，原告陈志兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告双方继续履行签订的《房屋联建协议》，并要求二被告向原告支付《房屋联建协议》违约金500000元；2.请求法院判令确认被告分公司向原告支付的300000元履约保证金归原告所有，且二被告需再向原告另行支付剩余的履约保证金200000元；3.请求法院判令二被告向原告支付自2016年至2020年10月8日的门市租金86667元；4.本案的诉讼费用由被告承担。 另查明，被告易佳铭德昌分公司未取得完备的建房手续，至今未修建房屋。被告易佳铭德昌分公司系被告易佳铭公司的分公司。被告易佳铭德昌分公司仅拆除了《房屋联建协议》中约定的原告蔬菜公司的门市，《房屋联建协议》中约定的原告食品厂商住楼至今未拆除。根据被告易佳铭德昌分公司向原告出具的欠条载明2014年至2019年2月的租金为65000元，被告易佳铭德昌分公司在出具欠条后支付了原告2014年至2015年两年的租金20000元，2016年至2019年2月的租金45000元至今未付，2019年2月至2020年10月8日的租金亦未支付。根据《房屋联建协议》的约定，经计算，2019年2月至2020年10月8日的租金为41667元（25000元/年÷12个月×20个月）。综上，被告易佳铭德昌分公司欠原告2016年至2020年10月8日的门市租金共计86667元（45000元+41667元）。 本院认为，合伙协议的特征是共同投资、共同经营、共担风险，本案中的《房屋联建协议》并没有合伙协议的特征，故本案的案由不应为合伙协议纠纷，而应当是合同纠纷。原告陈志兰与被告易佳铭德昌分公司签订的《房屋联建协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告易佳铭德昌分公司系被告易佳铭公司依法设立的分支机构，不具有法人资格，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动。产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告易佳铭德昌分公司与原告签订《房屋联建协议》产生的法律责任可以先以被告易佳铭德昌分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告易佳铭公司承担。同时被告易佳铭德昌分公司及易佳铭公司在庭审中认可由二被告共同承担，故本院认定由被告易佳铭德昌分公司、易佳铭公司共同承担责任。 本案的焦点问题如下：1.被告易佳铭德昌分公司是否违约，二被告是否应支付原告违约金500000元；2.二被告是否应支付原告剩余履约保证金200000元；3.原告要求履约保证金归原告所有的诉讼请求是否支持。本院对上述焦点问题认定如下：1.关于被告易佳铭德昌分公司是否违约，二被告是否应支付原告违约金500000元的问题。《房屋联建协议》中约定从2018年10月8日开工至2020年10月8日竣工，被告易佳铭德昌分公司未按期修建房屋，已违约，但《房屋联建协议》中约定的违约责任为“如果乙方违反本协议以上条款规定，……，甲方有权私自占用120左右平方米的住房两套作为乙方违约给甲方的补偿和履约违约金100万元”，因《房屋联建协议》中约定的房屋建设工程并未完成、承担违约责任的条件并未成就,故对于原告要求二被告支付500000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。2.对于二被告是否应支付原告剩余履约保证金200000元的问题。《房屋联建协议》中约定被告易佳铭德昌分公司拆除了原告蔬菜公司的门市应该给付原告履约保证金500000元，被告易佳铭德昌分公司仅支付了原告300000元履约保证金，并向原告出具了欠条承诺在2018年8月30日前支付原告剩余200000元履约保证金。被告易佳铭德昌分公司已拆除了原告蔬菜公司的门市，但只支付了原告履约保证金300000元，剩余200000元履约保证金至今未付，原告要求二被告支付剩余履约保证金200000元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。3.关于原告要求履约保证金归原告所有的诉讼请求是否支持的问题。根据《房屋联建协议》约定“签订联合修建协议之日至2018年11月30日还没有动工开挖基础，乙方交来的履约保证金不退还。作为乙方赔偿甲方拆除门市和商住楼的一切损失。”及“如果乙方违反本协议以上条款规定，乙方交付给甲方的履约保证金不退还。”，虽被告易佳铭德昌分公司已违约，但原、被告均同意继续履行双方于2018年7月19日签订的《房屋联建协议》，且《房屋联建协议》有继续履行的可能，同时履约保证金的实质是合同一方当事人为保证合同的履行而给付另一方当事人的金钱，是合同履行的一种保证。目前《房屋联建协议》尚在履行过程中，现在就简单认定履约保证金归原告所有不予退还，不符合相关法律规定，亦违背合同双方当事人约定履约保证金的初衷，故在本案中对于履约保证金的归属本院不予认定，待《房屋联建协议》履行完毕或不能履行解除《房屋联建协议》时再由原、被告双方协商履约保证金的归属，若协商不能达成一致再另行进行诉讼。对于原告要求履约保证金归原告所有，不予退还的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。 被告易佳铭德昌分公司未按照双方的约定支付原告门市租金，对于原告要求二被告支付2016年至2020年10月8日门市租金86667元的诉讼请求，二被告予以认可，租金的具体金额根据双方约定计算即可。根据《欠条》及《房屋联建协议》约定，被告易佳铭德昌分公司仅支付了2014年至2015年的租金20000元，自2016年至2020年10月8日的租金86667元至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，被告未按约支付原告租金，故对于原告要求二被告支付自2016年至2020年10月8日的房屋租金86667元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告易佳铭德昌分公司与原告签订《房屋联建协议》后，未严格按照协议约定全面履行自己的义务，应承担继续履行的责任，现原告要求双方继续履行签订的《房屋联建协议》，二被告亦同意继续履行，故对于原告陈志兰要求原、被告继续履行双方于2018年7月19日签订的《房屋联建协议》的诉讼请求，本院予以支持。 综上，对于原告要求原、被告双方继续履行于2018年7月19日签订的《房屋联建协议》及要求二被告支付自2016年至2020年10月8日的门市租金86667元及履约保证金200000元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。对于原告的其余诉讼请求，因不符合相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、由原告陈志兰与被告四川易佳铭置业有限公司、四川易佳铭置业有限公司德昌分公司继续履行原告陈志兰与被告四川易佳铭置业有限公司德昌分公司于2018年7月19日签订的《房屋联建协议》； 二、由被告四川易佳铭置业有限公司、四川易佳铭置业有限公司德昌分公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈志兰履约保证金200000元（蔬菜公司门市）； 三、由被告四川易佳铭置业有限公司、四川易佳铭置业有限公司德昌分公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈志兰门市租金86667元（自2016年至2020年10月8日蔬菜公司门市租金）； 四、驳回原告陈志兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11667元，减半收取计5834元，由原告陈志兰负担3034元，由被告四川易佳铭置业有限公司、四川易佳铭置业有限公司德昌分公司负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  尹燕 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  曾薇