重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6877号原告：重庆世盈商业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路**附**5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，公司执行董事。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。被告：伍晓娇，女，1991年7月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）与被告伍晓娇租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世盈公司委托诉讼代理人游晓雪，被告伍晓娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世盈公司向本院起诉请求：判决被告伍晓娇立即向原告世盈公司支付2018年11月21日起至2019年7月17日的租金和商业管理费57986.94元，2019年4月1日至2019年7月17日的物业费3598.41元，2019年1月24日至2019年3月23日的水电费656.59元；二、被告支付的履约保证金34420元不予退还；三、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月28日，被告伍晓娇与原告世盈公司签订《租赁合同》《补充协议》，约定由原告将位于重庆市璧山区商铺租赁给被告经营饮品店，租赁期限36个月，建筑面积130.38平方米，并约定了租金、商业管理费、物业费、水电费及支付方式、履约保证金、违约责任等内容。《补充协议》约定租金、商业管理费的免租优惠方式等。2017年12月16日签订《补充条款》明确租赁期限自2018年2月21日至2021年2月20日。2018年10月16日，因被告存在拖欠租金和商业管理费，原告向璧山区人民法院提起诉讼，贵院作出（2018）渝0120民初7282号民事判决书判决被告支付相应的租金和商业管理费。但被告之后继续拖欠租赁费用，2019年7月17日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》。综上所述，原告认为被告拖欠有关租赁费用行为已经严重违约并侵犯了原告合法权益，根据合同约定原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告伍晓娇辩称：违约不是我单方造成的，原告方把门面电断了，让我不能经营。我欠原告租金、物管费、水电费属实，但履约保证金应退还给我，另外装修保证金5000元应退还给我或者抵扣。原告未经我允许把我商品搬哪去了我不知道，原告应和我商量该物品在本案中抵扣多少钱。本院经审理认定事实如下：以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），双方于2017年7月28日签订《璧山俊豪中央大街租赁合同》，约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区商铺，面积约130.38平方米；第2.1本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金34420元，以保证本合同项下乙方义务的履行，第2.2租期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其已付的履约保证中抵扣其应缴纳的租金、商业管理费、物业管理费及其他相应费用，第2.3除合同另有约定外，乙方按照约定将商铺交还给甲方，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部费用、违约金、赔偿金后30日内，甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金；第3.1约定租赁费用、物业管理费。第一租赁年度：第一年度按建筑面积计租金单价为27元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为61元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。第二租赁年度：第二年度按建筑面积计租金单价为27元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为65.4元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡。第三租赁年度按建筑面积计租金单价为27元/月/㎡；按建筑面积计商业管理费单价为70.02元/月/㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元/月/㎡；第3.3约定费用收取方式租金、商业管理费、物业管理费采取“按季支付”、“先付后用”的原则。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费；第11.2乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业服务费或履约保证金或它费用的，则每逾期一日，按拖欠金额的5%向甲方支付滞纳金；第11.7租赁期间，乙方存在下列任一情形的，甲方有权解除合同，收回商铺，不予退还乙方所缴纳的履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿损失；11.7.3乙方未支付或足额支付租金、商业管理费、物业管理费、水电气费超过30日的；11.7.5乙方无故累计提前歇业或延迟开业5次以上（含5次），商铺停业累计超过3天（含3天）或停业、歇业、延迟超过5日的；2017年7月28日世盈公司与伍晓娇还达成了《补充协议》一份，该协议约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年度内每一季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）；第二租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）；第三租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）；剩余租期不满一个季度的，按照该剩余租期总租金、商业管理费金额的1/3免收”。原被告双方还于2017年12月16日签订《补充条款》，约定“甲乙双方一致确认：乙方按租赁合同约定面积缴纳租金、商业管理费、物业管理费及其他各项费用二、租期：自2018年2月21日起至2021年2月20日止，共计36个月。三、租赁年度：第一租赁年度：自2018年2月21日起至2019年2月20日止。其中自2018年3月23日起至2018年4月21日为装修期，自2018年4月22日起开始计算租金、商业管理费；第二租赁年度：自2019年2月21日起至2020年2月20日止。第三租赁年度：自2020年2月21日起至2021年2月20日止”。2018年10月16日，因被告存在拖欠租金和商业管理费情形，原告向本院提起诉讼，本院于2019年1月14日作出（2018）渝0120民初7282号民事判决书，判令被告伍晓娇在本判决生效后十日内支付原告世盈公司2018年8月21日起至2018年11月20日止的租金及商业管理费共计22946.88元，并支付违约金（其余略）。现该判决已生效。但被告随后未缴纳租金和商业管理费给原告，并于2019年3月15日闭店停止经营。从2018年11月21日至2019年7月17日尚欠原告的租金和商业管理费为57986.94元，另有2019年4月1日至2019年7月17日的物业费3598.41元、2019年1月24日至2019年3月23日的水电费656.59元未支付，合计金额为62241.94元。对于上述金额，被告伍晓娇予以认可。2019年7月17日，原告向被告伍晓娇发出关于解除租赁合同的通知，其主要内容为：“一、你我双方于2017年7月28日签订的租赁合同从2019年7月17日起解除，双方不再履行该租赁合同。二、根据租赁合同的约定，你方应在合同解除之日退还该商铺，考虑到该商铺的实际情况，该商铺的货物由我公司处理，由此产生的法律责任和经济损失由你方承担。”对于上述通知，被告称有这个事，但是否收到自己记不清了。被告称还有装修保证金5000元未退还自己，原告对此予以认可。对于履约保证金，被告伍晓娇称应与物业费、水电费等作抵扣。在本案庭审中，对于商铺的东西如何处理的问题，原告陈述自己发出解除合同通知书后搬原告东西时，自己电话通知了被告，但被告未到场，亦未领取物资物品；而被告称原告没有告知。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示了《俊豪中央大街租赁合同》及《补充协议》、《补充条款》、（2018）渝0120民初7282号民事判决书、解除租赁合同通知等证据在案佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充条款》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告按合同约定已将位于重庆市璧山区商铺出租给被告伍晓娇使用，被告伍晓娇应按合同约定及时支付租金、商业管理费、物管费等费用。按照合同约定，被告伍晓娇须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费，如被告伍晓娇未支付或未足额支付超过30日，原告世盈公司有权解除租赁合同，收回商铺，现原告已向被告伍晓娇发出了解除合同的通知，该通知到达被告伍晓娇之时，案涉租赁合同已经解除。对于原告主张的租金、商业管理费、物业费、水电费等，因被告认可，本院对原告主张的62241.94元予以确认。对于原告主张的履约保证金34420元是否应退还的问题，虽按合同约定被告违约时不予退还，但可理解为被告违约时如何承担违约责任的约定，故应按违约责任来处理。对于违约金的金额，本院认为原告发出解除合同后另行寻找承租方需要一定时间，故违约金酌情按三个月的租金、商业管理费来主张，因租赁合同约定第二年每一季度免收1个月租金，故在本案中违约金应按第二年度的二个月租金、商业管理费来主张，故违约金为：130.38㎡×2月×（27＋65.4）元/月/㎡=24094.22元。对于履约保证金，本应按合同约定在被告履行完本案全部义务后退还与被告，但被告同意进行抵扣，故本院认为应与被告应支付的租金、商业管理费等进行抵扣。对于原告收铺时是否给被告商铺内的货物造成了损失的问题，因被告未提起反诉，故本案不予处理。若被告有相关证据，可自行决定是否另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、被告伍晓娇于本判决生效之日起十日内向原告重庆世盈商业管理有限公司支付尚欠的2018年11月21日起至2019年7月17日的租金和商业管理费57986.94元，2019年4月1日至2019年7月17日的物业费3598.41元，2019年1月24日至2019年3月23日的水电费656.59元，合计62241.94元。扣除履约保证金34420元、装修保证金5000元后，还应给付重庆世盈商业管理有限公司22821.94元；二、被告伍晓娇于本判决生效之日起十日内向原告重庆世盈商业管理有限公司支付违约金24094.22元；三、驳回原告重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1108.28元（已减半），由原告重庆世盈商业管理有限公司承担308.28元，由被告伍晓娇承担800元（此款原告已垫付，被告在支付案款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期间为二年，从本判决确定的给付期限届满之日起算。审判员  罗诗忠二〇二〇年十二月三日书记员  张小娟