云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2794号原告：查德明，男，1965年8月19日生，汉族，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县。原告：查德英，女，1960年1月21日生，汉族，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县。原告：查德凤，女，1969年11月29日生，汉族，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县。三原告共同委托诉讼代理人：范志明，张丽（实习律师）云南法闻（会泽）律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐建国，男，1977年2月28日生，汉族，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县，住云南省会泽县，现住会泽县。委托诉讼代理人：尹丽佳，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。被告：查德贵，男，1973年11月26日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省会泽县。龙巧珍与被告徐建国、查德贵确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月10日作出（2019）云0326民初3612号民事判决，龙巧珍不服提出上诉，龙巧珍于2020年6月12日死亡后，曲靖市中级人民法院依法追加龙巧珍的法定继承人查德明、查德英、查德凤参加诉讼，曲靖市中级人民法院于2020年6月27日作出（2020）云03民终1450号民事裁定，裁定撤销原判发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告查德明、查德英、查德凤及其共同委托诉讼代理人范志明、被告查德贵、被告徐建国的委托诉讼代理人尹丽佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查德明、查德英、查德凤向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告就会泽县城东直街21号4幢1-1号房屋的买卖协议无效；2.请求法院判令被告徐建国赔偿房屋占用出租期间的损失162666元；3.判令被告徐建国交还会泽县城东直街21号4幢1-1号房屋及其房产证、土地使用权证、契证；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：会泽县城东直街21号4幢1-1号房屋是龙巧珍与杨辉灿在2005年4月取得的房改房（杨辉灿于2007年3月16日去世）。当时，龙巧珍与查德贵一起生活，由于龙巧珍年龄大，该房屋由被告查德贵代管。2008年10月，被告查德贵借管理房屋之机，将该房屋口头出卖给被告徐建国。徐建国占有该房后，将其出租给林冲用于开水果店至今。被告徐建国辩称，1.原告起诉违反民事原则，应裁定驳回诉请；2.在之前庭审中龙巧珍无法证实对查德贵处理房屋不知情，依法不应得到支持；3.原告诉请被告赔偿损失，交还房产证不是一个法律关系，依法应驳回。被告查德贵辩称，当时与徐建国的口头协议，内容就是口头买卖争议房屋的协议，约定我个人把房子卖给被告徐建国，就只是口头说，没有办理过房屋转移登记，房产证及土地使用证都是交付给被告徐建国了，我收的房款记不得了，当时就是写了个收条给他，以单据为准，当时约定房款188000元，口头协议具体时间记不得了；对于三原告主张的房屋买卖协议无效我无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据，第一组、会泽县人民法院（2019）云0326民初1028号民事判决，事实证据都是很清楚的，曲靖市中级人民法院已经确认这个事实存在。主要证实，（2019）云0326民初3612号判决，租金方面没有提及，存在遗漏，还有林冲夫妻所述的每个月是800-900元租金，到后面就是每年16000元，我们租金主张就是按照这个提出的；第二组、本院（2019）云0326民初1028号案件中调取的证据，1.龙巧珍身份证复印件、2.房屋所有权证复印件、3.2009会民初字第1142号民事裁定书复印件、4.照片一张、5.会泽县房产管理房屋登记簿查阅摘抄表一张、6.徐建国身份证复印件、7.土地使用权证复印件、8.龙巧珍跟杨辉灿结婚证复印件、9.工行的两份证明、10.收条一份、11.谈话笔录、证人作证申请书、五个证人身份证复印件。主要证实、1.房产证就是龙巧珍和杨辉灿夫妇的，2.被告徐建国没有取得房屋产权，交易无法完成，到目前徐建国与查德贵之间就产权问题无法解决，3.关于该房屋买卖，根据相关法律及条例，如果属于代理人代办，必须有授权委托书，当时徐建国申请的证人杨某所述的仅是他与查德贵去办理，龙巧珍没有参加，也没有授权委托书，所以产权无法取得，4.徐建国明知是他人的财产，属非法占有，根据相关法律，该行为无效；经质证，被告徐建国的质证意见为，证据当中的身份证、房产证复印件没有意见，（2009）会民初字第1142号民事裁定书复印件的关联性及证明目的有意见，不能证实龙巧珍对于查德贵出售房屋不知情；照片没有意见，房屋现在已经发生改变，被告徐建国购买房屋后出资3万元进行改建；对证人证言真实客观性无意见，证实查德贵出售房屋给徐建国时，龙巧珍是在场并且知情的；被告查德贵对证据无异议。原告提交的第一组证据中的法院生效裁判文书，依法予以确认；原告提交的第二组证据中第1至第10份，本院依法予以确认，第11份证据中能与其他证据相印证的部分，本院予以采信。被告徐建国当庭提交的证据：第一组、房屋所有权共有权及国有土地使用权证，证实被告徐建国合法取得该房屋，被告持有原件能说明被告徐建国与被告查德贵之间交易客观真实且龙巧珍本人是同意的；第二组、龙巧珍结婚证复印件及工行出具的证明复印件，证实房屋是具备交易条件的，被告徐建国购买房屋时有理由相信该行为是合法有效的；第三组、查德贵出具的收条复印件，证实徐建国最后一笔尾款是由被告查德贵收取，房款已经全部付清；第四组、录音材料（来源于徐建国提交），证实徐建国与查德贵的通话说明查德贵认可是代理其母亲出售房屋，龙巧珍是知情的。经质证，原告质证意见为，录音原一审没有提交，录音要有文字性的东西更没有刻录；被告查德贵的质证意见为，对证据无意见，录音的话，当时打电话是说我还徐建国的钱，徐建国还我房子，我收着多少还多少，徐建国说不行要抬价，我就说走法律程序。被告徐建国提交的第一组、第二组、第三组证据与原告提交的证据一致，本院予以确认，被告提交的第四组证据，因通话另一方即被告查德贵没有认可其内容，也没有原始的通话记录予以印证，本院不作认定。综合双方当事人的举证质证及当庭陈述，本院确认如下法律事实：会泽县东直街21号4幢1-1号房屋是龙巧珍与其夫杨辉灿（2007年3月16日病故）在2005年取得的房改房。2008年，龙巧珍之子查德贵与被告徐建国订立口头协议，将东直街21号4幢1-1号房屋出卖给被告徐建国，房产证原件等已转交被告徐建国，但一直未办理房屋过户手续。被告徐建国取得龙巧珍的房产证原件等且占有房屋后，将房屋出租给林冲经营水果店至今，房屋的租金逐年递增，现为每年16000元。另查明，龙巧珍与杨辉灿于1993年5月5日登记结婚，双方均是再婚，原告查德明、查德英、查德凤及被告查德贵系龙巧珍再婚前生育的子女。根据原告查德明、查德英、查德凤的当庭陈述，杨辉灿再婚前育有一女杨红（具体应以户籍登记姓名为准），自杨辉灿死亡后与三原告也没有联系，现不知其下落。龙巧珍已于2020年6月12日死亡。本院认为，2008年，被告查德贵与被告徐建国订立口头协议，将会泽县东直街21号4幢1-1号房屋出卖给被告徐建国，房产证原件等虽已移交被告徐建国，但房产证原件上登记的房屋所有人及共有人分别为杨辉灿、龙巧珍，结合被告徐建国持有案涉房屋的房产证原件这一事实，被告徐建国明知案涉房屋并非被告查德贵所有，被告查德贵与被告徐建国之间的房屋买卖行为也没有得到房屋所有人及相关权利人的追认，案涉房屋至今也一直未办理房屋过户手续，因此被告查德贵的卖房行为应视为无权处分后没有得到追认的行为，被告徐建国买房的行为也不符合善意取得的情形，被告查德贵与被告徐建国就会泽县东直街21号4幢1-1号房屋订立的口头买卖房屋协议应属无效。本案在诉讼过程中房屋共有人龙巧珍死亡后，经法院依法追加了本案三原告参加诉讼，因案涉房屋属于龙巧珍与杨辉灿共有，龙巧珍、杨辉灿均死亡后，原告查德明、查德英、查德凤及被告查德贵、杨辉灿再婚前生育的女儿杨红（具体应以户籍登记姓名为准）均对案涉房屋具有继承权，均属房屋的相关权利人，对于返还房屋并赔偿损失等的主张应当在合同效力确定后再由所有的权利人共同提出，本案中不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，判决如下：被告查德贵与被告徐建国于2008年就会泽县东直街21号4幢1-1号房屋订立的口头买卖房屋协议无效。案件受理费人民币1617元，由被告徐建国负担人民币808元，由被告查德贵负担809元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。审 判 长  缪祥宪人民陪审员  丁科能人民陪审员  康德坤二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨 斌