贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4526号原告：黄圳，男，1988年6月26日出生，侗族，现住贵州省铜仁市碧江区。被告：张慧玲，女，1991年5月20日出生，侗族，现住贵州省铜仁市碧江区。原告黄圳与被告张慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，适用简易程序公开进行了审理。原告黄圳、被告张慧玲到庭参加诉讼，现已审理终结。原告黄圳向本院请求：1.请求法院依法判决被告履行《房屋买卖协议》义务，将房屋所有权过户给原告（该房屋总价值伍拾肆万元整）；2.请求法院依法判决被告补缴原告该房屋租金6400元（暂计四个月）；3.请求法院依法解除原、被告的《房屋租赁协议》；4.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。在审理过程中，原告黄圳自愿放弃其第二项、第三项诉讼请求。事实及理由：2020年4月23日，原告经中介陪同看房的过程中认识了被告。后原、被告签订了关于铜仁市碧江区的《房屋买卖协议》，原告向被告购买该房屋，原告于次日将购房款150000元支付给被告。根据协议约定“乙方支付购房第一期款项后，甲方将该房屋的使用权交给乙方，乙方可根据自身需求进行装修、使用等事宜。”2020年5月15日，原告按约向被告支付了第二期购房款190000元，同时因被告称家庭变故暂无地方居住，请求承租该房屋，原告同意以每月1600元的租金暂租赁给被告使用，并签订了《房屋租赁合同》，被告以经济困难为由至今仍未支付租金，口头约定用第三期（最后一期）购房款抵租金。2020年6月15日，被告称房产证已经办理下来，可以安排过户。原告当日支付第三期部分购房款50000元；2020年8月31日，原告继续支付购房款20000元。经核实，该房屋房产证确实已经办理完结，原告认为被告应当积极配合原告办理案涉房屋过户事宜，经原告多次催促，被告以各种借口推脱。被告的行为已经侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的权益，现特诉至法院，并提出前述诉请。被告张慧玲辩称，按照之前被告和原告的口头协议，被告将购房款退还给原告，双方就解除合同，被告现已退还原告十万元，剩下的愿意继续退，并承担违约金，希望能解除案涉合同，案涉房屋虽没有过户，但已实际交付给另一个人，被告现已经无法继续履行与原告的合同。本院经审理查明事实如下：2015年2月12日，张慧玲在贵州盐业集团铜仁房地产开发有限公司购买商品房一套，该商品房位于铜仁市碧江区，建筑面积132.65平方米，套内面积110.88平方米。2020年4月23日，张慧玲（甲方）与黄圳（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定张慧玲将其所有的位于铜仁市碧江区房屋出卖给黄圳，房屋建筑面积（以备案合同面积为准）为132.65平方米。房屋总价款伍拾肆万元整，房屋已装修好（含家电、橱柜、衣柜、桌椅灯具等）。房屋价款乙方分三期付给甲方，第一期（定金）在双方签订买卖合同之日，付壹拾伍万元整；第二期在2020年5月15日前，以银行转账方式付壹拾玖万元整；第三期即剩余房款贰拾万元整在房屋过户手续交割完毕之日付清。该房屋可办理产权交割时，乙方须及时办理，甲方无条件配合。如因乙方暂无办理过户条件，由乙方向甲方定办理过户时间。不能因房价上涨等原因，故意不配合过户。乙方支付购房款第一期后，甲方将该房屋的使用权转交给乙方，乙方可根据自身需求进行装修、使用等事宜，甲方不得以任何理由干涉乙方使用，如乙方在使用房屋过程中有其他干涉房屋权属情况，由甲方负责处理。甲方在将该房屋交付给乙方使用前，必须将该房屋所有税费（包括甲方购房时的各种税费以及已发生的水、店、煤气、电话、有线电视、物业管理费等）付讫。甲方保证本合同约定的房屋权属清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，全部由甲方负责。甲、乙双方签订合同后，若乙方中途违约，书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房订金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起十日内将乙方所付订金的双倍及已付款返还给乙方。合同还约定了双方的权利义务、争议解决、特别约定等内容。2020年4月24日，黄圳向张慧玲支付了第一期购房款15万元；2020年5月15日，张慧玲收到黄圳的第二期购房款19万元；2020年6月15日，张慧玲收到黄圳支付的第三期部分购房款即5万元；2020年8月31日，张慧玲收到黄圳的第三期部分购房款即2万元，张慧玲与黄圳均认可是因张慧玲经济困难后提前支付了部分第三期购房款。张慧玲在签订上述协议后继续在案涉房屋内居住，并于2020年5月15日与黄圳签订一份《房屋租赁合同》，约定由张慧玲承租黄圳位于铜仁市碧江区外环桃源雅居Ａ栋10-1房屋，房屋租赁期限自2020年5月15日至2021年5月14日，共计一年。黄圳应于2020年5月15日前将房屋交付给张慧玲。租金每月1600元，年付19200元，房屋押金4000元，房屋押金待回调期满或特殊情况导致合同结束，双方协商一致后退返剩余租金。需得到黄圳的书面同意方可转租。双方还对房屋维护及维修、合同解除、违约金和违约责任等内容作了约定。2020年8月14日，张慧玲与案外人向宇签订一份《二手房买卖合同》，约定张慧玲将案涉房屋出卖给向宇，房屋现状为精装房，关门卖房，不动产证号：黔（2020）铜仁市不动产权第××号，房款620000元，房款分六次支付。案涉房屋权证契税满两年后过户，所产生水费由向宇单独承担。张慧玲于2020年8月20日前将案涉房屋交付给向宇。张慧玲在庭审中陈述其已将案涉房屋交付给向宇。另查明，案涉房屋已办理不动产产权证，权利人系张慧玲，共有情况系单独所有，房屋有抵押权，权利人系中国工商银行股份有限公司万山支行，义务人张慧玲，抵押方式为一般抵押，担保债权的数额为28.5万元，债务履行期限为2015年5月3日起至2030年5月12日止，抵押面积132.93平方米。再查明，案涉房屋因一房二卖发生纠纷后，原、被告双方口头达成了解除案涉房屋买卖的协议，黄圳并分别于2020年9月27、10月12日收到张慧玲退还的购房款65700元、40000元，合计105700元。庭审中，张慧玲称案涉房屋是贷款按揭购买，至今尚欠银行贷款20余万元，黄圳对这一事实予以认可；张慧玲称与黄圳约定案涉房屋契税缴纳两年后办理过户手续，黄圳称是案涉房屋办理到房产证后办理过户手续。以上事实，有原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、房屋买卖协议、房屋租赁合同、收条、银行交易明细单，被告张慧玲提交的收条、二手房买卖合同、不动产登记证明等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告黄圳与被告张慧玲签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。关于双方是否达成解除案涉房屋买卖协议的问题。根据张慧玲的陈述及其提交的收条，能够证实双方已经口头达成解除案涉房屋买卖协议、由张慧玲退还黄圳购房款的合意，且黄圳于2020年9月27、10月12日先后收到了张慧玲退还的部分购房款105700元，黄圳辩称双方没有达成解除案涉协议的合意，其收到的105700元中的65700元是张慧玲退还其提前支付的第三期购房款，4万元是因为张慧玲实际欠银行贷款24万元，但是张慧玲告诉自己只欠20万元，第三期购房款20万元是不够的，实际上要支付24万元，4万元是张慧玲拿给自己的，而经查实黄圳于2020年6月15日、8月31日分两次支付张慧玲第三期购房款共计7万元，该数额与黄圳所述退还的105700元不相符，黄圳的辩称意见明显不符合情理，不客观真实，且黄圳也未提交证据印证，故黄圳的上述意见，本院不予采纳。因原、被告双方已对解除案涉房屋买卖协议达成了解除合意，且黄圳收取了张慧玲的部分退房款，原告无权再依据案涉协议要求被告将案涉房屋过户给其本人，故，对原告要求被告将案涉房屋过户给原告的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄圳的诉讼请求。案件受理费4,632元，由原告黄圳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二〇年十二月二十二日法官助理杨春芳书记员刘佳红