贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7955号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住楼**楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司职工。被上诉人（一审原告）：张鑫，男，汉族，1991年11月2日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。执业证号：15205201911107125。委托诉讼代理人（一般代理）：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师。实习证号：230713012110728。上诉人毕节万晟置业有限公司因与被上诉人张鑫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初10533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人毕节万晟置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审认定事实不清。电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.受不动产统一登记政策的影响，上诉人已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，由于该情况系国家政策调整所致，不能归责于于上诉人，故上诉人不应对此承担违约责任。2.由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人未缴纳契税导致的延迟办证，上诉人不应该承担违约责任。3.合同约定的违约金标准过高，请求综合考虑本案违约方的过错程度、非违约方的损失等多方面因素，调减违约金。被上诉人张鑫未作答辩。原审原告张鑫一审诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金11638.25元，违约金以总房款404106元为基数，从2017年5月31日起，按日利率万分之一计算至2018年3月14日止；二、被告向原告支付逾期办证违约金17,255.32元，违约金以总房款404,106元为基数从2018年5月31日起，按日利率万分之一计算至2019年7月31日止；三、被告退还原告燃气开户费2,500元、电视开户费380元、水开户费200元，共计3,080元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2016年6月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积131.34平方米，套内建筑面积102.38平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3947.12元计算，总价款为404106元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款84106元，余款320000元以银行按揭付款的；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。供暖、燃气2017年5月31日达到管道入户。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2018年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托毕节成晟置业有限公司向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款404106元，购房发票金额404106元，交纳契税5772.95元、印花税5元。2018年3月14日，被告向原告收取燃气入户费2500元、有限电视开户费380元、自来水开户费200元。2018年3月14日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年7月15日，被告取得万晟阳光城一期23号楼不动产权证书，具备了办理涉案商品房转移登记条件。2019年7月30日，被告向不动产登记机关递交办证资料办理涉案商品房不动产权证书。2019年7月31日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。原告认为，被告违约交房、违约办理商品房权属证书、违规收取费用，请求判如所请。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2017年5月31日，实际交房时间为2018年3月14日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2017年6月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起60日内（即2018年5月14日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2018年5月15日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年6月17日提起本案诉讼，其逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效期间，被告的抗辩理由不成立。原告诉请求被告支付逾期交房违约金，予以支持。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房起过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，以原告已付购房款404,106元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年3月14日，违约金为11,557.43元（404,106元×0.01%/日×286日）。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理商品房转移登记违约金的请求，被告未在合同约定的2018年5月31日前，将办理商品房转移登的有关文书交付给原告，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2018年6月1日。对于违约金计算截止日期的问题，如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告无需将办理转移登记相关资料交付原告，只需将办理转移登记相关资料提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告没有提供证据证明其具备办理条件后通知原告提交办证资料办理商品房转移登记，故违约金截止时间以被告将办理涉案商品房权属证书资料提交到办证部门的时间为准，即2019年7月30日。如前所述，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期间为2018年6月1日至2019年7月30日，逾期天数为424天，逾期天数已超过180日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书在180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，故原告诉请的违约金应为17,134.09元（404,106元×0.01%/日×424日）。对于原告诉请判决被告退还燃气开户费、闭路电视入户费、电开户费3,080元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张鑫逾期办证违约金17134.09元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张鑫逾期交房违约金11557.43元；三、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张鑫燃气开户费2500元、自来水开户费200元、闭路电视入户费380元，共计3080元；四、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：关于上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，上诉人举示证据不能证明上诉人迟延履行交付办理转移登记有关文书的义务系国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免违约责任缺乏事实依据。被上诉人是否缴纳契税仅对办理涉案商品房所有权的转移登记有所影响，但取得商品房所有权初始登记以及向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，系上诉人自身应当履行的合同义务，与被上诉人是否缴纳契税无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免违约责任的上诉理由亦不成立，一审认定上诉人的违约责任并无不当。关于违约金标准，涉案违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于各项开户费，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青