文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初19673号原告:徐玉素，女，1950年7月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告:岳山均，男，1984年8月24日出生，汉族，住重庆市开州区。原告徐玉素与被告岳山均房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告徐玉素及被告岳山均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐玉素向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告上一案所有的费用（鉴定费3000元、损失31090元、诉讼费289元）。2、被告赔偿房屋空置损失3000元。3、本案诉讼费275元由被告承担。事实和理由：原告徐玉素将渝中区大同巷13号7-1三室一厅房屋出租给被告岳山均，签合同五年。岳山均在承租期间，违反合同改变房屋结构，私建一个厕所，造成漏水，导致六楼天花板受损，同时岳山均在新建厕所安装热水器，于6月2日水管爆裂，流水几个小时，致六楼客厅天花板漏水变形，六楼住户要求维修，本人也要求岳山均拆除厕所恢复房屋原结构。2019年6月7日与岳山均及六楼住户以其协商维修事宜，同意在一个月内修复并签了协议。岳山均口头答应，一再拖延，然后于6月15日自行搬空撤走。此后楼下的业主杨渝生、李玉桂将徐玉素起诉要求赔偿。该案经过了鉴定、最终调解金额为鉴定费3000元、损失31090元、诉讼费289元，此款徐玉素已经支付，该部分损失应当由被告岳山均负责赔偿。至于原告房屋的损失，岳山均已经进行了整改修复，原告也不打算再追求恢复成一模一样，但房屋空置至今已有一年多了，要求被告适当承担三个月租金损失，一个月1000元。关于被告主张押金抵赔偿款的问题，根据合同规定本来改变了房屋结构押金就是不退的，但这部分金额我认为双方可以进行协商。请法院依法判决。被告岳山均辩称，岳山均使用之间漏水是事实，但是在9月份之后，岳山均回来修复了房屋，之后房子就没由岳山均使用了。但是在2019年12月，楼下又反映楼下漏了一次水。岳山均对调解金额无异议，但是案涉房屋有过二次漏水的情况，应该把两次漏水的损失区分。关于三个月租金损失，被告还交了3000元押金，押金不退就算了。本院经审理查明的事实如下：2018年9月9日，原告徐玉素与被告岳山均签订了《房屋出租合同》，将重庆市渝中区大同巷13号7-1出租给岳山均使用。合同约定租期五年，从2018年10月1日至2023年9月30日。每月租金15000元，按季支付，另付押金叁仟元。合同备注：退房时必须维持原房屋结构，保留原家具、设备，如有损坏、丢失则须赔偿。合同还约定了其他事项。合同签订后，岳山均在使用租赁房屋期间，私自对房屋进行了改造，在阳台加修了厕所、拆除隔墙，并对水管、下水管等也进行了改造。2019年6月3日，因前述改造造成漏水，大面积渗漏到楼下6-1房屋，致伤6-1房屋客厅、卧室和阳台的墙面、天棚、门柜台多处出现霉变和变形。2019年6月7日，徐玉素与岳山均签订《关于房屋漏水修护协议》，楼下住户张捷作为见证方亦在协议上签字。该协议载明：鉴于乙方（岳山均）因改变房屋修建厕所漏水，现解决达成以下协议。1、厕所必须拆除，解决漏水原因，恢复房屋原有结构并修回原样。具体完成时间甲方（徐玉素）通知乙方在本月内完成。2、乙方房屋修复楼下漏水，必须提前通知楼下、楼下房主安排时间进行协议，按照原房主合理要求进行修复，工人材料也经楼下了解同意后施工。3、为了保证维修正常进行，乙方交壹万元保证金，甲方验收合格后退还乙方（保证金乙方在3天内准备好给甲方）。此后，各方因修复发生争议，该协议未能实际履行，岳山均于2019年6月中旬自行搬离了租赁房屋，并告知徐玉素去楼下复印室拿回了房屋钥匙。2019年7月23日，徐玉素提起了本案诉讼。2019年8月6日，楼下住户杨渝生、李玉桂提起了对徐玉素、陈昌杰的财产损害赔偿诉讼（诉讼请求：1、判令二被告立即拆除违章搭建的卫生间，并对被告房屋内所有的水管漏点进行检修、整改，对防水层修复，彻底排除漏水隐患。2、判令二被告共同承担原告修复因二被告房屋漏水导致的原告房屋损害，以使其恢复原状。3、如被告不能以同等质量恢复原告房屋受损原状，则要求被告赔偿原告自行恢复房屋原状所需费用52600元。4、判令被告支付原告因房屋整改期间不能使用而产生的租房损失8000元。5、判令被告支付原告因被告房屋漏水导致的博柏利Burberry手包浸水维护费用1000元。6、判令诉讼费用及其他司法费用由被告承担）。因两案相关，岳山均亦参与了杨渝生、李玉桂诉徐玉素、陈昌杰案的审理、鉴定等过程。2020年11月13日，该案得出了鉴定结论：经鉴定，渝中区大同巷13号7-1卫生间漏水造成楼下6-1房屋浸水后的修复费用工程总造价为31090.01元。2020年12月2日，该案原被告双方在本院主持下达成了调解协议。2020年12月7日，该案双方当事人在本院签领了调解书，并当场兑现了调解协议金额。双方达成的调解协议如下：一、由原告杨渝生、原告李玉桂自行修复争议房屋渝中区大同巷13号6-1号房屋；二、被告陈昌杰、被告徐玉素赔偿原告杨渝生、原告李玉桂上述房屋的修复费用31090元，此款在2020年12月7日之前支付；三、被告陈昌杰、被告徐玉素负担本案鉴定费用3000元。此款已由原告杨渝生、原告李玉桂垫付，被告陈昌杰、被告徐玉素在2020年12月7日之前随前款一并支付给原告杨渝生、原告李玉桂；四、原告杨渝生、原告李玉桂放弃本案的其他诉讼请求；五、本案受理费578元，减半收取289元，由被告陈昌杰、被告徐玉素负担。当日，本案随即继续开庭，岳山均对调解金额无异议，但是提出案涉房屋有过二次漏水的情况，应该把两次漏水的损失区分。为了查明本案的情况，本院通知上一案的原告代理人张捷参加庭审说明情况，张捷陈述：2019年12月15日，发现其家中客厅吊顶出现滴水渗漏，进门的鞋柜及附近地面有积水，事发之后马上上去敲门发现楼上并没有人。我们一直居住在楼下，据我观察此次渗漏前后楼上确实没住人。此次渗漏吊顶的面积大概1-2个平方，鞋柜及附近地面的积水并没有作为损失在上一案中主张。第一次渗水之后因为过水面积挺大，对木质吊顶整体安全性造成了影响，而且上面的电线都过了水，有影响，安全没法保障，不管第二次漏不漏吊顶都是要进行整体更换的。徐玉素认为:案涉房屋事后一直没有人居住，可能是第一次漏水后渗的积水又慢慢渗漏下去。且第一次多处渗漏之后，楼下就要求整体更换吊顶，第二次渗漏不渗漏都不影响。岳山均认为：第一次渗漏之后确实楼下就要求整体更换。但第二次渗漏也许是原告房屋的管道有其他质量问题，我申请对第二次渗漏造成的损失进行鉴定。另查明，2019年9月，岳山均对租赁房屋进行修复。徐玉素对此予以认可并出具了《岳山均在九月回来进行工作说明》，载明：一、完善了原租房时水、电、气费。二、撤销了违建厕所，基本恢复原房结构。三、对原房损毁、丢弃的电器、家具按照原相当程度进行了恢复，补充。四、对房屋污损墙面部分进行了粉刷。目前工作进展到这一步，待审判后完善全部事宜。本院认为，原被告的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告岳山均不当使用租赁物，私自改造租赁房屋，造成了楼下住户房屋漏水损失。该损失原告已赔偿完毕，现被告岳山均理应全部足额赔偿给原告。本案的争议焦点为：一、二次渗漏的损失问题。二、原告主张3000元的空置损失问题。对此本院评述如下：关于二次渗漏的损失问题，首先，二次渗漏原因不明，虽然二次渗漏时岳山均未居住在案涉房屋，但并不代表渗漏与其此前的改造无关。被告陈述其后房屋一直空置，楼下住户张捷亦证实渗漏前后房屋未有人居住。其次，张捷陈述木质吊顶整体更换的原因是第一次渗水之后因为过水面积大，对木质吊顶整体安全性造成了影响，不管第二次漏不漏吊顶都是要进行整体更换。徐玉素、岳山均也都陈述在第一次渗漏后，楼下就提出了要整体更换木质吊顶。鉴于三方陈述一致，可以判定二次渗漏并未造成楼下要求的损失有扩大。综上，本院认为本案无需对二次渗漏进行单独鉴定，也不能将其在整体损失中扣除。关于原告主张3000元的空置损失问题，被告主张以押金3000抵扣，原告认为押金因改变房屋结构不退还所以不应再抵扣。对此本院认为，双方合同只是约定退房时必须维持原房屋结构，保留原家具、设备，如有损坏、丢失则须赔偿。并未约定改变结构押金不退，且岳山均在2019年9月对房屋进行修复，家具家电进行了恢复、补充，徐玉素亦予以认可。故本院认为被告岳山均主张可以支持，以其押金3000元抵消原告的空置损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告岳山均在本判决生效后立即赔偿原告徐玉素34379元。二、被告岳山均在本判决生效后立即赔偿原告徐玉素房屋空置损失3000元，此款以押金3000元抵扣。本案受理费减半收取计275元，由被告岳山均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇二〇年十二月十一日书记员  刘学燚