贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5291号原告：孔晓芒，男，1965年1月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：艾伦，贵州贵龙律师事务所律师。被告：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路**保利国际广场**楼1-17-5。法定代表人：李何，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，男，1993年8月10日出生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张发培。原告孔晓芒与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孔晓芒及其委托诉讼代理人艾伦、被告恒森房开公司委托诉讼代理人张超、张发培到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告孔晓芒向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告剩余购房款1748270元，并从2019年8月3日起，以1748270元为基数，按月利率2%向原告支付资金占用费至1748270元全部付清之日，暂计算到2020年4月15日的资金占用费为298371元。2.由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年6月28日，原告与被告签订了购买被告开发的“恒森自在城”1-1-9号商铺《商品房买卖合同》，商铺建筑面积51.75平方米，购房总价为2771756元，交房时间为2018年6月30日。合同签订后，原告于2017年6月28日支付被告首付款1391756元，维修基金27718元。因被告预售许可证原因该《商品房买卖合同》未能网签备案。2018年8月13日，原被告双方重新签订《商品房买卖合同》，被告收回2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》原件。新签订的《商品房买卖合同》约定1-1-9号商铺的建筑面积为47.87平方米，购房总价为2538302元，维修基金为25383元，交房时间为2019年4月30日。被告在合同中承诺“出卖人未将该商品房出租”。合同签订当日，原告又向被告支付购房款1146546元(扣除之前多支付的维修基金，实际原告银行汇款1144211元)，至此原告向被告支付了全部购房款和维修基金。合同签订后，被告拒不承认其下属贵州恒森物业管理有限公司与原告在2017年6月28日签订的《“恒森自在城”房屋委托经营合同》，该合同约定将原告所购商铺返租十年并按每月每平方米388元支付原告租金，同时原告发现被告已经在2015年10月16日与上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订了《房屋租赁合同》，将包括出售给原告的商铺在内的650平方米商铺出租给了该银行，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日止。被告的行为已经构成欺诈和违约，无法向原告交付所购商铺，原告购买商铺的合同目的无法实现。为此，原告向被告提出退房并要求被告赔偿原告资金占用费。2019年1月30日，被告向原告出具《承诺书》，承诺:1.被告在2019年4月30日前退还原告购房款2538302元和维修基金25383元;2.上述资金退回时间为2019年4月30日前，补偿参照商品房买卖合同中客户要求退房条款执行。3.被告在2019年4月30日前未将上述款项打入原告银行账户，被告从逾期之日起以上述支付款项总额为基数按月利率2%向原告支付资金占用费至上述款项全部付清之日。原告提出退房，被告予以同意，双方实际就解除《商品房买卖合同》已经达成一致。按照被告上述《承诺书》和《商品房买卖合同》第十三条第(2)项约定，原告已经支付全部购房款、维修基金共计2563685元，被告应当支付原告2019年4月30日前的补偿金25636.85元，但被告未按时按约向原告支付前述款项，直至2019年8月2日向原告付款1000000元。根据《承诺书》，自2019年5月1日起，被告应当按照月利率2%的标准向原告支付资金占用费，自2019年5月1日至2019年8月2日，被告逾期付款金额2563685元，应当支付原告资金占用费158948.47元。被告支付的1000000元扣除上述补偿金25636.85元、93天资金占用费158948.47元后剩余815414.68元冲抵其所欠全部维修基金和部分购房款后剩余购房款本金为1748270.32元(2563685元-815414.68元)。自2019年8月3日起，被告应当以剩余购房款1748270元为计算基数，按照月利率2%支付资金占用费至剩余购房款全部付清之日，暂计算到2020年4月15日资金占用费为298371元。综上所述，原告依据法律规定诉至法院，诉请如前。被告恒森房开公司辩称：1.原被告签订的合同已于2019年8月2日实际解除，被告已经退还了1000000元购房款本金，不认可原告将该款抵扣资金占用费。2.原告先行违约未配合被告办理备案撤销手续，被告才未按约定退还清原告的购房款，双方都存在违约行为，违约金应根据公平和诚信原则，结合原告的实际损失计算，被告申请调整为以1538302元购房款本金为基数，按照LPR标准计算违约金，从2019年8月3日起减去疫情期间不可抗力的合理期限三个月。本院经审理认定的事实如下：原告孔晓芒与被告恒森房开公司共同签订《商品房买卖合同》（合同编号为2017-Ｓ040），合同中未载明签订日期，约定孔晓芒向恒森房开公司购买位于贵阳经开区的房屋，合同对房屋建筑面积、房屋总价款及付款方式、交房时间及条件、逾期交房的违约责任等进行了约定。2018年8月13日，原告孔晓芒（买受人）与被告恒森房开公司（出卖人）共同签订《商品房买卖合同》（合同编号为201808-Ｓ011），约定的主要内容为：1.买受人向出卖人购买位于贵阳经开区房屋，房屋建筑面积为47.87平方米，套内建筑面积为46.8平方米。2.按套内建筑面积计算，房屋单价每平方米54237.22元，房屋总价款为2538302元，买受人以分期方式付款，买受人应于2018年8月13日前分期支付房价款，预付款1391756元。3.出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该房屋。逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%支付违约金。4.出卖人承诺在2021年4月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。2019年1月30日，被告恒森房开公司向原告孔晓芒出具了《承诺书》，主要内容为：1.退还孔晓芒购买恒森自在城1-1-9号门面购房款2538302元和维修基金25383元；2.上述资金退回时间为2019年4月30日前，补偿参照商品房买卖合同中客户要求退房条款执行。3.恒森房开公司在2019年4月30日前未将上述款项打入孔晓芒银行账户，恒森房开公司从逾期之日起以上述支付款项总额为基数按月利率2%向孔晓芒支付资金占用费至上述款项全部付清之日。4.孔晓芒自约定之日起，五日内必须配合恒森房开公司到住建办理备案登记撤销手续，如逾期未办，恒森房开公司将不再办理该户撤销手续，同时责令孔晓芒3日内退回已退款项，孔晓芒如不能在上述时间退回，从逾期之日起以上述款项总额为基数按月利率2%向恒森房开公司支付资金占用费至上述款项全部付清之日。2019年8月2日，孔晓芒向恒森房开公司提交了《恒森自在城项目特殊申请单》，申请单中申请事宜处载明：“因恒森房开公司延期交房，申请恒森房开公司退还已交房款2538302元、维修基金25383元，违约金按承诺书条款执行”，恒森房开公司销售部门审查意见处载明：“同意退房退款，维修基金不作违约金赔付”，房开商领导审查意见处载明：“同意退款”。当日，恒森房开公司向孔晓芒退还了1000000元。孔晓芒认为该款应当首先冲抵《商品房买卖合同》中约定的已付购房款1%的补偿金即25636.85元、以及被告出具的《承诺函》中约定的2019年5月1日至2019年8月2日期间的资金占用费158948.47元，该款抵扣后剩815414.68元，被告尚欠原告购房款本金为1748270.32元(2563685元-815414.68元)。被告认为该1000000元应直接抵扣购房款本金。原告提交了其与贵州恒森物业管理有限公司签订的《房屋委托经营合同》、被告与上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订的《房屋租赁合同》复印件，证明原告将所购房屋返租给被告下属物业公司，且在原告购买案涉房屋之前，被告已将包括案涉房屋在内的房屋整体对外出租，违反《商品房买卖合同》中“未将该商品房出租”的约定。被告认为原告自行与物业公司签订的合同与被告无关，被告并未对外出租原告所购买的房屋。庭审过程中，原、被告双方一致认可如下事项：1.双方签订的两份《商品房买卖合同》中的房屋系同一套房屋，即恒森自在城1-1-9号房屋，《商品房买卖合同》（合同编号为2017-S040）双方已经协商解除。2.对于双方2018年8月13日重新签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201808-S011），原告已向被告支付购房款2538302元、维修基金25383元。另，双方一致认可《商品房买卖合同》（合同编号为201808-S011）已经协商解除，但原告认为合同解除的时间为承诺书载明的时间即2019年1月30日，被告认为合同解除的时间为特殊申请单载明的时间即2019年8月2日。上述事实，有当事人陈述、原告身份信息、被告营业执照、商品房买卖合同、收据、承诺书、恒森自在城项目特殊申请单、网上银行电子回单、收条、房屋委托经营合同、房屋租赁合同复印件及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告孔晓芒与被告恒森房开公司于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201808-S011），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格履行合同义务，遵守诚实信用原则。合同签订后，原告孔晓芒按照合同约定向被告支付了购房款2538302元、维修基金25383元。被告于2019年1月30日向原告出具承诺书，承诺退还原告购房款2538302元、维修基金25383元，并要求原告配合办理房屋备案登记撤销手续，原被告双方就解除合同协商达成一致意见，故双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201808-S011）于2019年1月30日解除，双方于2019年8月2日签署的《恒森自在城项目特殊申请单》系对合同解除后的退还购房款事宜再次进行确认，故对被告辩称合同解除日期是2019年8月2日的意见，本院不予采纳。合同解除后，被告未按承诺书约定按时足额向原告退还购房款及维修基金，已经构成违约，应当承担违约责任。根据庭审查明，被告已于2019年8月2日向原告退还1000000元，尚未退还的款项为1563685元。购房合同中约定的原告退房被告需支付已付房款1%的违约金，《承诺书》中约定的被告支付的资金占用费（即以购房款、维修基金总额为基数，从逾期之日起按月利率2%支付），两者性质上均属于对违约责任的惩罚属于违约损失，原告主张同时抵扣违约金和资金占用费的意见，本院不予采信，因被告提出《承诺书》中约定的资金占用费标准过高申请进行调减，本院综合考虑双方约定的计算标准、被告的违约时间以及给原告造成的实际损失等因素，酌情调整为按照月利率1.5%的标准计算资金占用费，2019年5月1日至2019年8月2日期间的资金占用费为120493元（2563685元×1.5%÷30天×94天），因被告于2019年8月2日向原告退还1000000元，故2019年8月3日起的资金占用费以1563685元为基数，按照月利率1.5%的标准计算至款项付清之日止。对原告主张超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孔晓芒购房款及维修基金共计1563685元并支付2019年5月1日至2019年8月2日期间的资金占用费120493元，2019年8月3日起的资金占用费以1563685元为基数，按照月利率1.5%的标准计算至款项付清之日止）。二、驳回原告孔晓芒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11587元（已减半收取），由原告孔晓芒负担937元，被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担10650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年十二月二十五日法官助理高现现书记员张艺群