江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初6438号 原告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地在南京市鼓楼区广州路**民防大厦**。 法定代表人：史立斌，总经理。 委托诉讼代理人：秦杰，女，1990年10月16日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：汪文，女，1997年6月27日生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 被告：袁超，男，1987年6月2日生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。 原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（下称南京我爱我家公司）与被告袁超居间合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，由审判员朱模宝依法组适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告南京我爱我家的委托诉讼代理人秦杰，被告袁超的委托诉讼代理人季大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京我爱我家公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金20880元；二、判令由被告承担诉讼费。事实和理由：2019年6月29日，被告经原告居间与案外人陈新签订了《南京市存量房买卖合同》，出售其位于南京市浦口区××房屋。在上述合同履行过程中，原告发现被告又通过他方将房屋出售给了案外人周彩云，并在后续完成了房屋过户手续，导致上述合同履行不能，该部分事实在法院作出的（2019）苏0111民初7725号民事判决书中已经查明。根据合同约定，被告无正当理由拒不履行合同或者毁约的，应向原告承担20880元的违约责任。在本次交易活动中，被告违反诚信原则，其行为已经构成违约，侵害了原告合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。 被告袁超辩称，本案所涉房屋在2018年期间曾委托原告方独家销售，但原告未在委托期限内完成销售，原告将房产证、土地证交还给了被告，被告又将该房屋委托给购房网独家代理销售，并将房屋的房产证、土地证存放在购房网处，原告对该情况清楚知晓。2019年6月29日，原告方工作人员联系被告称有人欲购买上述房屋，故被告签订了三方买卖合同，并约定如果房屋的房产证、土地证可以从购房网处取回，则进行交易，否则就将定金退还给购房人。合同签订后，原告并未履行任何义务，合同也一直处在等待状态没有生效。案涉合同并未约定中介费，但却约定了违约金为20880元，该违约金明显过高，原告在履行合同过程中没履行任何合同义务，且在合同履行过程中明知被告已经将房产委托给购房网代理，还通知被告签订房屋买卖合同，具有重大过错，故无权向被告主张违约金。 经审理查明，被告袁超原有一处坐落于南京市浦口区××的不动产，被告欲出售该不动产，2019年6月29日，被告袁超（合同称“甲方”）、案外人陈新（合同称“乙方”）及原告南京我爱我家公司（合同称“丙方”）签订了《南京市存量房买卖合同》，合同主要约定：乙方购买甲方位于南京市浦口区××房屋，房屋总价为174万元，其中含定金2万元，尾款1万元，通过贷款方式支付房款，其中乙方在2019年7月12日前与贷款银行签订借款合同，贷款金额为120万元，2019年8月31日前送件当日将首付款51万元交由甲方；双方定于送件当日正式交付该房屋。双方同意在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记；逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备。甲方保证所提供的该房屋不动产权属证书和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市存量房上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况；丙方查看甲方提供的不动产权属证书材料，如实提醒甲乙双方房屋状况说明书涉及的该房地产权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项，按规定为甲乙双方提供签约服务并通过存量房网上交易系统确认提交上传本合同；签约当日甲方将履约保证金2万元暂由丙方保管，甲方承诺于2019年7月15日前待产权人提供不动产证送至丙方处后，丙方将履约保证金2万元退还给甲方；如甲方在该期限内未能完成上述手续，视为甲方违约，甲方按合同约定承担违约责任，丙方将甲方暂放在丙处的履约保证金2万元支付给乙方。 关于违约责任，上述合同约定：甲、乙方如存在无正当理由不履行合同或者毁约等违约情形，应当向丙方承担违约金20880元。 2019年6月29日，案外人陈新出具了承诺书，载明签约时房屋存在的问题：房产证、土地证原件未查看。同日，被告袁超出具了定金收条，载明已经收到陈新支付的定金20000元。南京我爱我家公司陈述该款项在该公司处暂时保管。 2019年7月12日，南京我爱我家公司工作人员联系被告袁超，询问其明天能否带来房产证，买卖双方办理贷款手续。2019年7月26日，被告袁超回复称，不愿将案涉房屋出售给陈新。案涉房屋于2019年7月13日办理了网签备案，被告袁超将案涉房屋出售给案外人周彩云。 另查，因案外人陈新认为本案被告袁超违约，曾向本院提起诉讼，要求继续履行合同，并要求判令被告支付违约金17.4万元、返还定金2万元，本院于2019年8月21日立案受理。经审理，本院于2020年5月8日作出（2019）苏0111民初7725号民事判决书，认定：袁超在合同签订后，未遵守合同约定，将房屋另售给他人，其行为构成违约；南京我爱我家公司在合同履行中并不存在违约情形。故判决：一、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于判决生效之日起十日内将其保管的20000元定金退还陈新；二、袁超于判决生效之日起十日内向陈新支付违约金10000元；三、驳回陈新的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告南京我爱我家公司出示的房屋买卖合同、本院（2019）苏0111民初7725号民事判决书、聊天记录，被告袁超出示的房屋代理信息登记截图予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当秉持诚信原则，自觉履行合同义务；当事人无正当理由拒不履行合同义务，应承担相应的违约责任。本案中，被告袁超作为售房人，与购房人陈新、中介方南京我爱我家公司三方共同签订了《南京市存量房买卖合同》，约定了出售南京市浦口区××房产事宜，该合同系三方当事人真实意思表达，内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立，且合法有效，合同三方当事人均应当按照约定履行义务。现各方当事人未能按照上述合同约定顺利完成房屋买卖，本院作出的（2019）苏0111民初7725号生效判决已经对各方是否违约作出认定，即：被告袁超将房屋另售给他人的行为构成违约；原告南京我爱我家公司并无违约情形。现原告南京我爱我家公司诉至本院，要求被告袁超承担违约责任，于法有据，本院予以支持。 关于违约金数额认定问题。案涉合同明确约定，售房人无正当理由不履行合同或者毁约的，应当向中介方承担20880元违约金。原告主张被告承担违约金20880元，被告袁超辩称原告在履行合同过程中没履行任何合同义务，合同违约金明显过高。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当承担的违约金数额；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告南京我爱我家公司作为房产中介公司，因被告袁超违约导致合同未能履行，原告的主要损失为中介服务费损失。因案涉合同并未约定中介服务费数额，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。根据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》规定，二手房买卖代理费根据服务内容多少实行差别收费，提供买卖全过程服务的（包括提供信息、看出评估、置换配对、陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房屋权属证明、协助办理物业交割等），按照成交价格总额的1.5%至2%收取；只提供部分服务事项的，由交易双方在低于上述标准内协商确定。本案中，因案涉合同并未约定中介费收取标准及数额，但合同约定了中介方应当提供的服务包括：指导办理还贷、解押手续；协助办理贷款申请、抵押登记手续、协助办理交易备案和不动产转移登记手续；协助办理房屋交接手续。因合同约定服务项目未涵盖买卖全过程，故中介费的合理收取标准应低于成交价格总额1.5%。现案涉合同约定违约金20880元，仅为房屋总价款的1.2%，并未明显高于原告应收取的中介费标准，故被告认为违约金过高的辩称，缺乏依据，本院不予采纳；被告应按照20880元标准向原告支付违约金。 至于被告辩称原告实际并未履行合同约定的义务。本院认为，原告在履行合同中并无违约情形，其之所以未完全履行合同约定的义务，系因为被告违反合同约定将案涉房屋另售他人，导致原告丧失继续履约的可能，该后果系被告单方违约所致，被告无权据此要求减少违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项的规定，判决如下： 被告袁超应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司支付违约金20880元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元，减半收取161元，由被告袁超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判长  朱模宝 二〇二〇年十二月十五日 书记员  舒 香