惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1391执异40号 异议人(案外人)：杨宋，男，汉族，1985年12月8日出生，住惠州市惠阳区。 委托代理人：刘新生、钟怀生，广东联睿律师事务所律师。 申请人：银广厦集团有限公司，住所地深圳市福田区香梅路宏浩花园裙楼103。 法定代表人：陈镇文。 被申请人：惠州大亚湾如兴实业有限公司，住所地惠州市大亚湾**上杨地段。 法定代表人：温进春。 关于银广厦集团有限公司与惠州大亚湾如兴实业有限公司建设工程施工合同纠纷申请仲裁程序中的财产保全一案，案外人杨宋向本院提出书面异议，请求解除对（2020）粤1391财保75号案件中位于惠州大亚湾西区人民东路10号志隆大厦X层X号房产的保全。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人杨宋称：请求撤销(2020)粤1391财保75号裁定，解除对广东省惠州市大亚湾西区人民东路10号志隆大厦X层X房的查封。理由如下：本人是案件的案外人，1、我方从法人温进春（大亚湾如兴实业有限公司）购买了房产(房产地址：广东省惠州市大亚湾西区人民东路10号志隆大厦X层X房)。2017年5月8日前已全款付清，并签订购房合同，如今被贵院误查封的事宜，需进行及时解封的说明。2、开发商原定交房日期为2018年12月31日前交付，但开发商2020年4月22日才取得项目备案验收和交楼，导致我们未能及时办理房产证。3、开发商两个月前通知我们去收楼办证，我们在房屋管理局查询了房屋并未被查封的情况下，所以在2020年9月25日已经清缴完房屋税款，并办理了收楼，此房已经开始使用（2020年8月份左右就开始启动了装修仪式）。结果在我们并未知情的情况下，房屋被查封（房屋查封日期为2020年9月28日）。由于开发商没有及时帮我们提交办理房产证的资料，导致我们未能及时拿到房产证，由于开发商跟其他人的纠纷，贵院误查封了我方的房产，直接损害了我们的合法财产，特向贵院申请解除上述房产的查封。 异议人杨宋提交了如下证据：1.认购书；2.定金支付银行流水及代转账证明；以上证据证明案涉房产在被查封之前申请人已经与惠州大亚湾如兴实业有限公司签订了合法有效的涉案房产认购书，且通过案外人郭义波代支付了购房定金5万元。3.商品房买卖预售合同1902及补充协议；4.商品房买卖预售合同1903及补充协议；5.商品房买卖预售合同1904及补充协议；以上证据证明案涉房产在被查封之前已和惠州大亚湾如兴实业有限公司已经签署合同有效的购房合同。6.中国工商银行深圳黄贝支行转账凭证（1902）、中国银行深圳锦绣支行转账凭证及杨天胜代转账证明（1902）、中国银行深圳水库新村支行（1903、1904）。中国银行深圳水库新村支行（1904）、中国工商银行深圳黄贝支行转账凭证（1904）、收款收据，证明案涉房产（1902、1903、1904）在被查封之前已经付清了全部购房款项，并且惠州大亚湾如兴实业有限公司已出具收款收据的事实。7.装饰工程施工合同、证明书、订金支付凭证、亿锦天公司的工商登记信息、案涉房产现场图片，证明涉案房产在2019年5月份即已签署合法有效的装修合同且支付了装修工程的订金2万元（收款人为亿锦天公司的法定代表人）的事实，交付案涉房产进行装修的事实（申请人已占有），并且案涉房产已举行装修仪式并进驻装修的事实。8.商品房买卖现售合同及补充协议（1902）、商品房买卖现售合同及补充协议（1903）、商品房买卖现售合同及补充协议（1904）、不动产登记查询单，证明2020年8月7日（涉案房产查封之前），申请人已和惠州大亚湾如兴实业有限公司已签署合法有效的商品房买卖合同，在签署该合同后，房屋被查封前，申请人已在不动产登记中心进行了初始登记的事实，且因被查封导致申请人无法办理房产登记的事实。9.收楼确认单，证明申请人按照房屋交接手续跟物业公司办理交接物业文件手续（房产之前已交付装修）的事实。10.情况说明，证明申请人在签署现售合同和初始登记后，惠州大亚湾如兴实业有限公司向申请人交付案涉房产进行装修的事实（申请人已占有），且实际上案涉房产已举行装修仪式并进驻装修的事实。 申请人银广厦集团有限公司没有提交答辩意见，也没有提交证据。 被申请人惠州大亚湾如兴实业有限公司未提交答辩意见，也未提交证据。 本院经审查查明，关于银广厦集团有限公司与惠州大亚湾如兴实业有限公司建设工程施工合同纠纷申请仲裁程序中的财产保全，本院作出（2020）粤1391财保75号民事裁定书，于2020年9月28日查封了被申请人惠州大亚湾如兴实业有限公司名下位于惠州××西区人民东路××志××大厦××房、××房、××房。 另查明，杨宋与惠州大亚湾如兴实业有限公司于2017年4月28日签订认购协议，分别于2020年8月7日、8月8日签订《商品房买卖合同》。2017年4月28日，分别支付志隆大厦X房、X房、X房定金各5万元，2017年5月8日支付X房购房尾款2080618元，2017年5月8日支付X房购房尾款2068190元，2017年5月8日支付X房购房尾款1069846元、7月21日支付X房购房尾款2580000元。 另经向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局调查，“志隆大厦”项目于2016年12月23日取得商品房预售许可证，有效期延至2020年12月23日。志隆大厦已为现房，办理网签后无需办理预告登记，可直接申请办理转移登记，销售资金无需汇入监管账户。志隆大厦X号房购房人为杨宋，于2020年8月8日办理网签，志隆大厦X房、X房购房人均为杨宋，于2020年8月7日办理网签。 本院认为，本案系银广厦集团有限公司与惠州大亚湾如兴实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，因案外人杨宋对本院保全房产提出异议而引起的纠纷，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。本案的焦点问题在于，杨宋对本院裁定查封的涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。 对于本案异议人杨宋提出解除案涉房屋的查封的诉求，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合杨宋所举证据及本案查明的事实，对杨宋是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下： 第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。杨宋与惠州大亚湾如兴实业有限公司于2017年4月28日签订认购协议，分别于2020年8月7日、8月8日签订《商品房买卖合同》，并办理完毕房屋网签备案手续，而本案查封案涉房产的时间为2020年9月28日。因此，杨宋与惠州大亚湾如兴实业有限公司签订的《商品房买卖合同》在人民法院查封之前。 第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。2020年8月12日，杨宋签署了收楼确认单，表明惠州大亚湾如兴实业有限公司已向杨宋履行了案涉房屋的交付手续，此事实惠州大亚湾如兴实业有限公司亦予以认可。并且，杨宋在2019年5月已签署装修合同并支付装修订金。是否实际入住并不是实际占有房屋的必要条件，杨宋在签署收楼确认单后即对该房屋享有管理和支配的权利，故本案应认定杨宋已实际占有案涉房屋。 第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。杨宋与惠州大亚湾如兴实业有限公司签订X房、X房、X房的认购协议后，杨宋、杨天胜即支付了全部购房款，惠州大亚湾如兴实业有限公司已开具收据。在杨宋与惠州大亚湾如兴实业有限公司重新签订《商品房买卖合同》后，惠州大亚湾如兴实业有限公司对付款情况亦予以认可，可以认定杨宋已实际支付了案涉房屋的全部价款。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。签订合同后，异议人杨宋即向大亚湾区不动产登记中心申请了初始登记网签备案手续，只是由于在办理过程中被查封导致无法继续办理过户登记的问题。故本案未办理过户登记应认定为非因买受人杨宋自身原因 综上所述，本案符合排除执行的法定情形，即异议人杨宋就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对案涉房屋执行的请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对惠州大亚湾如兴实业有限公司名下位于惠州大亚湾西区人民东路10号志隆大厦X层X号房产的执行。 若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟浩龙 审 判 员  徐少雄 人民陪审员  陈慧娟 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  黄凯周