河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初22292号原告：未云，女，汉族，1990年12月3日出生，住河南省汤阴县。委托代理人：仝明霞，河南大周律师事务所律师。委托代理人：韩雨宣，河南大周律师事务所实习律师。被告：河南恒祥实业有限公司，住所地：郑州市信息学院路****，统一社会信用代码：91410000060007386D。法定代表人：白恒，董事长。委托代理人：李东风，河南大美圆成律师事务所律师。委托代理人：王鑫豪，河南大美圆成律师事务所实习律师。原告未云诉被告河南恒祥实业有限公司（以下简称“恒祥实业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告未云本人及其委托代理人仝明霞、韩雨宣，被告河南恒祥实业有限公司委托代理人李东风、王鑫豪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告支付的购房款等费用共计377003元；3、判决被告支付以总购房款377003元为基数，自2018年11月18日起计算至款项全部偿还完毕之日止的利息（2018年11月18日至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期贷款利息年利率计算，2019年8月20日起的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）暂计算为31260.35元；4、判决被告承担诉讼费等全部损失费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房预售许可证号码为4417号，但被告擅自改变建筑规则导致该房屋实际面积比合同约定面积过大，原告不得已将原4417号房产，更换商品房销售许可证为3522号的房产。合同约定出卖人应当在2020年3月31日前将该商品房经验收合格，交付原告使用。合同同时约定被告未在合同约定期限将该房交付给原告使用的，逾期超过180天后原告有权解除合同，被告退还原告已支付的房款。合同签订后，原告严格按照合同约定向被告支付房款等费用377007元，但被告工程进度缓慢，目前为止距离约定的交房期限已经超过180天仍未达到交房标准，且被告向原告明确表示该项目需2021年5月份才能交房，被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合同权益，故依法诉至法院，望判如所请。被告答辩称：一、关于被答辩人主张逾期交房间题：双方签订的《商品房协议》中第八条第二款约定，因不可抗力、政策及法规等原因致使不能如期交房的，交房日期自动顺延。因郑州市政府为应对召开大型会议及民族运动会，多次要求市区范围内在建工程在会议召开期间及运动会期间停止施工；郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室因扬尘治理等原因下发文件要求市区范围内在每年11月至次年3月份停止施工；××感染的肺炎疫情防控领导小组办公司发布一系列停工停产文件要求郑州市范围内在建工程停止施工等。在此期间，河南恒祥实业公司需严格按照相关文件停止在建工程的一切施工作业。故，涉案房屋的交房时间应予以相应顷延，合同中签订的交房日期为2020年3月31日，再将上述不可抗力、政策及法规的特殊因素延误的交房期限加之顺延，被答辩人享有约定解除权的日期非合同所约定的2020年3月31日后超过180天的日期。另，原告于2020年5月23日与被告重新签订了《调房申请单》、《商品房买卖合同》签约审核单及开具《收据》，证明原告在明知合签订交房日期为2020年3月31日的情况下，仍要求继续覆行合同并重新作出了意思表示。故根据当事人自愿原则，逾期交房期限应当将上述期间予以扣除，至少以2020年5月23日起计算合同约定的逾期交房的日期。根据合同约定，本案不符合合同约定解除权的行使条件。二、关于被答辩人主张合同目的不能实现：涉案项目2017年取预售许可证，五证齐全，房屋均符合办理网签条件，被答辩人随时可以办理网签手续，不具有合同目的不能实现的情形；且截至目前涉项目1、2、3、4、5、6、10、11、12、13号楼主体工程均已完工，地下，地下室及**商业主体也已完工，二次结构砌筑、粉刷及外涂料均已完工；楼体的屋面防水层、保温层铺设均已完工；商业玻璃幕墙估价正在安装中。整个项目正处在最后的积极施工阶段，并早已工，交房指日可待，被答辩人订立合同之目的即将实现。另，最高法《全国法院民商事审判工作会议纪要》（二）关于合同履行与救济47.【约定解除条件】规定：违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。因大型会议召开、扬尘治理和疫情原因顺延，答辩人的交房日期已非合同原定的2020年3月31日，答辩人并未显著违约。综合项目情况，并未出现根本违约即被答辩人合同目的不能实观的情形，被答辩人的请求无事实和法律依据，主张解除《商品房协议》不符合法定解除条件。三、关于被答辩人主张面积变更问题：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合司约定面积不符，合同有约定的，照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律规定处理。签订的《商品房协议》第五条约定：产权登记面积与协议约定面积发生差异的，双方同意按自行约定以房管局测绘机构实测面积为准，按协议单价多退少补。因《商品房协议》对房屋面积变更的解决办法有约定，故按合同法合同严守原则，本案应当按《商品房协议》第五条之约定，以房管局测绘机构实测面积为准，并由双方按协议单价多退少补，即由被答辩人按协议单价补足相应差额部分的房屋价款。更何况被答辩人已提交《调房申请单》并经双方同意为其调換至相同面积的商铺，作出了调换商铺的意思表示，对合同双方都具有与约束力，现并不存在房屋面积变更过大的问题，被答辩人并不享有合同解除权。另，在被答辩人签订《商品房协议》的同时，也签订了《委托经营管理协议》、《签约审核单》。约定被答辩人将涉案商铺委托给答辩人：全权经营和管理.委托期限20年，答辩人支付被答辩人租金。现签辩人已按《委托经营管理协议书》之约定将前三年应缴纳租金的收益（购房款的24%）在被答辩人缴纳的购房款中予以扣除，被答辩人已经取得了商铺租赁收益。被答辩人对《委托经营管理协议》的合同目已经部分实现。且在《委托经营管理协议书》中约定商铺的具体经营是由运营公司统一规划、统一管理，被答辩人购买商铺后并不需要自行经营，而是交由运营公司统一规划管理经营，被答辩人可按照合同约定取得固定的租金收益，商铺位置及面积是否变更对其租金收益并未有任何实质影响，对被答辩人所购买的商铺产权，也无实质影响。综上,在部分合同目的已经实现，且被答辩人已经将商铺调换至相同面积的商铺。本案合同目的完全可以实观，故不应当解除合同。四、恒祥·百悦城项目是郑州市政府主导的市内最后一个集城村改造、村民回迁，商住一体的大型项目，安置回迁面积约25万平方米，安置回迁人数772户，老百姓众多，涉及巨大的群体利益。自开工建设以来，该项目就一直是整个郑州市金水区政府和相关部门的重点关注对象。现项目积极动工中，涉案《商品房协议》一旦解除，河南恒祥实业有限公司将会面临举步维艰的局面，连基本的生存之路都会被堵死，这和国家的大政方针相违背。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。答辩人也愿意按协议逾期交房180天按日万分之0.01标准向被答辩人支付违约金的约定履行责任，以维护原、被告、拆迁安置村民和购房者的利益动态平衡。原告向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同；2、郑州银行账户对账单；3、郑州银行持卡人存根；4、河南恒祥实业有限公司收据三份；5、录音证据、录音文字版；6、照片4张；7、微信截图1张。被告向本院提交证据如下：1、《委托经营管理协议书》原价一份；2、《调房申请单》原件一份；3、《商品房买卖合同签约审核单》原件一份；4、《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》复印件15页；5、项目复工及工程进度图片；6、200623396号《商品房买卖合同》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告未云（××）与被告恒祥实业（出卖人）签订《商品房协议》一份，载明：××购买的商品房位于金水区××北、经××东，地下，地下室及**商业****房面积共31.80平方米。该商品房单价为每平方米23482.20元，总金额为746734元。商品房交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘机构实测面积为准，按协议单价多退少补。××于2018年11月17日已交房款376734元，剩余房款按双方约定支付。出卖人应当在2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件的商品房交付××使用，出卖人如未按本协议规定的期限将该商品房交付××使用，1、逾期不超过180日，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.01违约金，协议继续履行；2、逾期超过180日后，××有权解除协议。××解除协议的，出人应当自××解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%向××支付违约金。××要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.01（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金等内容。原告通过其尾号为0827的郑州银行账户分别于2018年10月28日通过POS消费支付10万元、于2018年11月17日通过POS消费支付276734元，以上共计376734元。2020年5月23日，原告填写《调房申请单》一份，主要载明，申请人：未云，联系150××××****，客户原购买房屋情况：原房号3FA-020，建筑面积31.80，认购单价23482.20元，认购总价746734元，申请调换房屋情况：调换号3522，建筑面积28.77，认购单价23482.20，认购总价675583，面积误差等内容。庭审中，原告对该《调房申请单》的真实性认可。同日，原告填写《商品房买卖合同》签约审核单一份，主要载明，房源信息：建筑面积：28.77，优惠方式：前三年返租24%，折后单价：23482.20元，折后总价：675583元，首付金额：374583元，贷款金额：301000元，维修基金：1870，产权登记：550，已交房款：376734，合计应付：269，客户签字处有原告本人签字。原告提交2020年5月23日的刷卡凭条显示：向被告支付269元。2020年5月23日，被告恒祥实业出具《收据》三份，分别载明：1、兹收到未云交来3522房款人民币374583元；2、兹收到未云交来3522代收维修基金1875元；3、兹收到未云交来3522产权登记费人民币550元。庭审中，被告称工地现在正在赶工期，具体交房节点无法确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告诉请因被告逾期交房致使合同目的无法实现要求解除合同并退还房款并支付利息，被告辩称原告于2020年5月23日签订了《调房申请单》应视为原告对涉案工程的现状认可且应从2020年5月23日计算逾期交房时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2020年3月31日，且即使从2020年5月23日开始计算，截止至开庭之日（2020年11月10日），被告仍无法交付房屋，且被告自认工地现在正在赶工期，具体交房节点仍无法确认，故对被告恒祥实业的答辩意见，本院不予采信。原告诉请解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告提交的支付凭证和被告出具的《收据》能够证明原告已实际向被告交付房款377003元，故原告诉请被告退还房款377003元并自起诉之日（2020年10月10日）起按按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）（年利息3.85%）计付，本院予以支持，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告未云与被告河南恒祥实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南恒祥实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告未云购房款377003元及利息（利息以377003元为基数，自2020年10月10日起至实际清偿之日止，按照年利率3.85%计算）；三、驳回原告未云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3712元，由被告河南恒祥实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  崔全琪二〇二〇年十二月二十五日书记员  李彬彬