宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初6450号原告：银川市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：陈进贤，该局局长。委托诉讼代理人：赵强，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏欧美思商业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：姚阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：柴军，宁夏海潮律师事务所律师。第三人：银川市金凤区欧吉加健身中心，住所地宁夏回族自治区。经营者：李勇，男，1978年8月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：孙伟强，宁夏京川律师事务所律师。原告银川市住房和城乡建设局（以下简称银川市住建局）与被告宁夏欧美思商业管理有限公司（以下简称欧美思公司），第三人银川市金凤区欧吉加健身中心（以下简称欧吉加健身中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年7月4日作出（2019）宁0106民初3066号民事判决，银川市住建局不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审查于2020年6月4日作出（2020）宁01民终3571号民事裁定，撤销（2019）宁0106民初3066号民事判决，发回本院重审。后本院于2020年7月6日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，银川市住建局的委托诉讼代理人赵强，欧美思公司的委托诉讼代理人柴军，欧吉加健身中心的委托诉讼代理人孙伟强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市住建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告对位于银川市金凤区××号楼内街2-3层加建的游泳池及附属设施予以立即拆除、恢复原状，如未能在15日内拆除并恢复原状的，则支付原告拆除费用15万元；2.判令被告对位于银川市金凤区××号楼沿街15号营业房内加建的排水设施予以立即拆除、恢复原状，如未能在15日内拆除并恢复原状的，则支付原告拆除费用2万元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月14日，原、被告签订一份《阅海万家商业用房租赁合同》，约定原告将坐落于银川市金凤区××楼内街1-3层，建筑面积18110.45平方米的房屋出租给被告，租期8年，自2016年10月17日至2024年10月16日。合同履行期间，被告未经原告同意，违反上述租赁合同约定，擅自在租赁房屋内街2-3层之间增设游泳池，破坏了沿街13、14、15、16号（测绘报告编号）等相关房屋的原有结构，造成墙体、地面大面积裂缝，楼体结构荷载大大增加，存在重大安全隐患，并影响原告房屋正常销售、使用。原告多次要求被告拆除游泳池并恢复原状，但被告至今不予拆除，置之不理。原告认为，被告违反上述租赁合同约定，擅自改变房屋布局结构，破坏设施设备的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。欧美思公司辩称，2017年5月8日，被告和李勇签订阅海万家欧美思广场铺位管理合同，约定被告将位于金凤区××广场三楼F3006号铺位，面积2700平方米，承租给第三人使用，其中不包含727平方米的区域内中厅挑空及走廊部分的赠送，第三人需提供对赠送部分位置使用的相关报批审核表，方可改造使用。在合同第七条约定第三人如改变租赁房产的内部结构或整体装修时必须事先书面征得被告同意后方可施工。改变装修工程必须通过消防等有关部门的验收。否则，由此造成的事故及损失第三人承担全部赔偿责任。后，李勇在租赁的房屋赠送部分设置了游泳池，即原告所诉要求被告拆除部分。被告认为，原告所诉需要拆除部分系第三人设置，应由第三人进行拆除。欧吉加健身中心述称，一、第三人与被告签订的管理合同合法有效，该合同中明确约定了允许第三人修建泳池，也正是因为该条款的存在，第三人才能租用被告管理的商铺进行健身会所的经营。也就是说，如果不允许修建泳池，也就不存在该管理合同的签订。二、在修建泳池时，被告也同意第三人进行施工。三、第三人在修建泳池后向承租房屋设计单位要求出具了结构安全确认书，设计单位给付的结论是增设的游泳池经整体计算改造处理后，能够满足结构承载力的安全要求。后第三人又委托相关检测部门对案涉房屋的结构安全性作出鉴定，并出具了鉴定报告，结论为依据（GB50292-2015）有关规定，欧美思商业广场欧吉加健身中心游泳池改造工程（1-7）/（A-H）轴安全性符合本标准对Asu级的规定，不影响整体承载，安全性等级评定为Asu级。因此，第三人修建泳池不仅经被告同意，也完全符合合同约定及安全标准，不应当进行拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《CD区商业用房团购协议书（含B区小地块市场商业）》、《阅海万家商业用房租赁合同》、××区22号楼图纸、现场照片、《关于要求拆除××B22#楼增设的游泳池的函》及附件；被告提交的《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》、关于尽快消除安全隐患的函、关于三楼增设游泳池相关事宜的函；第三人提交的《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》、结构安全确认书、鉴定报告。本院认为，经当庭质证，上述证据来源合法、内容真实，并与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月21日，宁夏新材房地产开发有限公司（甲方）与银川市住房保障局（现银川市住建局）签订了《CD区商业用房团购协议书（含B区小地块市场商业)》，约定银川市住建局团购包括涉案房屋在内的阅海万家B区、C区、D区的商业商品房。2016年10月14日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《阅海万家商业用房租赁合同》，约定甲方将坐落于银川市金凤区××区22楼内街1-3层（不含地下车位），建筑面积约18110.45平方米（以实测面积为准）的房屋出租给乙方，用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营；租期8年，即自2016年10月17日起至2024年10月16日止（其中免租期18个月，自2016年10月17日起至2018年4月16日止）；乙方改变租赁房屋的用途或房屋布局结构，均应当以书面形式事先通知甲方，经甲方同意后，方可进行。否则，甲方有权终止本协议且不予退还已缴纳租金和保证金；乙方必须爱护房屋及设施设备，租赁期间如有损坏，必须承担修复或赔偿责任；乙方入驻后根据业态进行的二次装修方案，需报甲方审核同意后方可实施，合同同时约定了双方的其他权利和义务。2017年5月8日，被告（甲方）和第三人的经营者李勇（乙方）签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》，约定甲方将位于金凤区××广场三楼F3006号铺位出租给乙方，场地建筑面积2700平方米（签约面积为建筑面积，面积的核算需符合设计院对此商业体测量标准），其中不包含727平方米的区域内中厅挑空及走廊部分的赠送，需乙方提供对此位置使用的相关报批审核表方可改造使用；合作期限7年，自2017年5月15日起至2024年5月14日止；乙方用于健身会所使用，甲方同意乙方做泳池，租期到期后，不可破坏整体结构。合同同时约定了双方的其他权利和义务。2018年3月19日，被告向第三人发出《关于尽快消除安全隐患的函》，要求第三人提供设计单位出具的相关图纸及结构安全性证明材料，报送原告进行审核，消除隐患。2018年5月18日，被告向第三人发出《关于三楼增设游泳池相关事宜的函》，载明因在2-3层增设游泳池破坏欧美思广场13、14、15、16号营业房原有结构并水电等设施受到不同程度损坏，造成沿街营业房无法正常使用，要求第三人尽快按照规定到银川市规划局等相关部门完善报批手续，确保安全使用游泳池；按照原告要求尽快整改、恢复被损坏营业房的水电及主体结构。2018年7月3日，案外人宁夏××地产开发有限公司向原告发出《关于要求按原有结构恢复××B22#楼三套营业房的报告》，载明原告将14号、15号、16号营业房销售给该公司，该公司在查验接房中发现该三套房经租户（本案第三人）改造后，将原二层中庭擅自加设游泳池，存在安全隐患，要求按原有结构恢复此三套营业房。2018年7月11日，原告向被告发出《关于要求拆除××B22#楼增设的游泳池的函》，因被告在案涉承租房屋擅自增设游泳池，破坏了沿街营业房13、14、15、16号房屋的原有结构，已于5月14日下文要求被告整改，同时16号楼营业房2楼北侧墙体产生裂缝，对房屋造成了安全隐患，要求被告拆除增设的游泳池，对破坏的房屋主体及设施给予恢复，否则将通过司法途径追加责任。2019年3月19日，案外人宁夏××公司即涉案房屋的设计方出具《结构安全确认书》，载明：“欧美思商业广场，增设欧吉加健身中心游泳池，经整体计算改造处理后，能够满足结构承载力的安全要求”。2019年3月20日，案外人宁夏××建设工程检测中心（有限公司）对涉案游泳池进行结构安全性鉴定，该检测中心出具《鉴定报告》，结论为依据（GB50292-2015）有关规定，“××广场欧吉加健身中心游泳池改造工程（1-7）/（A-H）轴”安全性符合本标准对Asu级的规定，不影响整体承载，安全性等级评定为Asu级。原告要求被告拆除加建的游泳池未果，故涉诉本院。另查明，原告提交的案涉房屋的设计竣工图纸中并无游泳池。本院认为，原被告双方签订的《阅海万家商业用房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，对当事人均具有约束力。本案的争议焦点为被告同意第三人将涉案房屋加建游泳池及附属设施的行为是否违反原被告双方签订的《阅海万家商业用房租赁合同》的约定，是否构成违约。根据该租赁合同约定，被告改变租赁房屋的用途或房屋布局结构，均应当以书面形式事先通知原告，经原告同意后，方可进行。被告因招商经营将案涉场地中的铺位出租给第三人符合租赁合同的约定，被告同意第三人在二至三层的中厅挑空位置增设游泳池，改变了房屋原有布局结构，但被告未以书面形式事先通知原告，亦未取得原告同意，被告此行为违反租赁合同约定，构成违约，其应当承担相应的违约责任。原告所提交的证据不足以证明被告已经同意增设游泳池。被告应对增设的游泳池及附属设施予以拆除、恢复原状，原告所主张的15号营业房内加建的排水设施亦属于游泳池的附属设施，应予以拆除、恢复原状，故对于原告主张被告拆除游泳池及附属设施，恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的拆除费用17万元，该费用并未因拆除游泳池及附属设施而实际产生，待实际产生后，原告可另行主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏欧美思商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于银川市金凤区××区22号楼内2-3层加建的游泳池及附属设施（包括××区22号楼沿街15号15号营业房内加建的排水设施）予以拆除、恢复原状；二、驳回原告银川市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告银川市住房和城乡建设局负担3600元，由被告宁夏欧美思商业管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 常云超人民陪审员 邓伟忠人民陪审员 白亚萍二〇二〇年十二月十七日书记员 汪 娟附：本案适用的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。