贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3979号原告：贵州省华联玛客超市有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园****。法定代表人：唐新发，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：梁峰，男，1977年1月6日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：罗明，贵州驰辰源律师事务所律师，特别授权。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）与被告梁峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华联公司委托诉讼代理人谭珊珊、被告梁峰及其委托诉讼代理人罗明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华联公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告房屋装修补偿费、一次性搬家奖励、一次性停业停产损失费、搬家奖励等费用共计583916元；2、请求依法判令被告退还原告保证金50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：梁峰将位于铜仁市碧江区门面出租给华联公司经营使用；如因政策原因，导致房屋被拆迁等问题，该房屋的政策下属于华联公司的赔偿项目（如：装修赔偿、停业损失等）由华联公司享有；华联公司应缴纳50000元保证金，租赁期满，梁峰应无息退还给华联公司。上述合同签订后，华联公司按照合同约定向梁峰支付保证金50000元及房屋租金，并进场进行装修经营。2019年10月9日，案涉房屋被铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心征收，梁峰与安置中心签订了《碧江区2018年环北片区改造项目商业性用房征收补偿协议书》（以下简称“补偿协议书”），该协议书明确：1、安置中心将位于梁峰所有的商业性用房（一地段一层）实施征收；2、房屋装修补偿费为265006元；3、一次性搬家奖励12元每平方米每月，合计6464元；4、一次性停产停业损失费80元每平方米每月，共计6个月，合计258576元；5、搬家奖励每100元每平方米每月，合计53870元。该补偿协议书由梁峰签字捺印，由安置中心、铜仁市碧江区环北街道办事处、铜仁市碧江区城市建设开发投资有限公司、铜仁市一诚拆迁有限公司及相关部门负责人签字并盖章确认。上述协议书生效后，华联公司一直催促梁峰履行《房屋租赁合同》义务，将案涉拆迁补偿款项支付给华联公司。但时至今日，梁峰一直拒绝履行。其行为违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。综上，为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，并提出前述诉请。被告梁峰辩称：1、原、被告之间签订的租赁协议在案涉房屋被征收之前已解除，原告已经不再享有该合同的权利及义务，根据双方提交的两级法院的判决均证实是原、被告解除租赁合同是2020年4月15日，根据相关法律规定，合同解除后尚未履行的终止履行，原告不再享有合同的权利和义务；2、原告自行停止营业并搬离，并非政策原因导致，并不适用房屋租赁合同中的条款，原告方不享有赔偿条款，原告方自认其关门的时间2019年年底，自行搬离的具体时间是由于疫情耽误，疫情之后慢慢搬离，在原被告签订租赁协议时，原告是明知案涉房屋有可能被拆迁，才在协议中约定了一些拆迁之后的条款，租赁合同第八条约定的条件并不成就，原告不享有该权利；3、根据诉讼请求所在的类别及金额，不属于原告方所享有的赔偿项目，原告也没有提供证据证明其所产生的具体损失，面积有差异，原告方应当举证实际使用的面积产生的赔偿费用，根据装修补偿费明细来看，大多数装修是案涉房屋前一租赁人万家超市装修的，再加上原告方也没有证据证实其进行了装修，应当承担举证不能的后果，针对一次性停产停业损失，停产停业的损失应当包含经营性损失及员工，该停产停业损失是因为被告方的房屋被拆迁后不能继续租赁导致的，该停产停业也不属于原被告之间合同中约定，并非赔偿给原告方的，该一次性停产停业损失与原告无关，根据一次性搬家奖励及搬家奖励并不是属于合同约定的，属于梁峰的赔偿项目，针对保证金，从事实来看，是原告方有提前解除合同的意思表示，双方没有过错的情况下，根据约定的条款不需要退还保证金，该保证金应当不予退还，与原、被告之间是否违约没有关系。本案经审理本院认定事实如下：2018年5月14日,梁峰与华联公司签订《房屋租赁合同》，约定：由梁峰将其所有的位于铜江××××101，建筑面积460㎡的房屋出租给华联公司，租期6年（自2018年6月20日起至2020年6月19日止）。每月租金单价为70元／月／㎡，年租金386400元，支付方式为：半年支付，由华联公司在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。租金递增方式为：第一年、第二年租金70元／月／㎡，递增0元；第三年、第四年75元／月／㎡，递增5月；第五年、第六年80元／月／㎡，递增10元。华联公司向梁峰缴纳保证金50000元，租赁届满，梁峰无息退还华联公司保证金金额。由于政策原因，导致案涉房屋要被拆迁等问题，该房屋的政策下属于乙方的赔偿项目（如装修赔偿、停业损失赔偿等）由华联公司享有，梁峰应协助华联公司办理相关赔偿事宜。因自然灾害等不可抗力因素不能继续履行的，梁峰、华联公司均不追究对方的违约责任，梁峰不得无故提前终止合同，若梁峰需要提前终止合同，梁峰应提前三个月以书面形式通知华联公司，经双方同意方可终止合同，但梁峰应向华联公司一次性支付两万元的违约金，并赔偿华联公司装修等一切损失。若华联公司迟延支付租金超过30天，梁峰有权收回房屋。合同签订后，华联公司向梁峰缴纳了保证金50000元，同时支付半年房屋租金193200元，梁峰将案涉房屋交付给华联公司使用。铜仁市碧江区政府为了加快棚户区改造项目建设，案涉房屋被列为拆迁范围。2019年10月9日，梁峰作为（甲方）与铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心（乙方）签订了《碧江区2018年环北片区棚户区改造项目商业性用房征收补偿协议书》，该协议约定：房屋所有权人梁峰，商业性用房地段为一类一地段一层，房屋面积为已办理不动产权属证书的面积，即套内面积538.70㎡。被征收房屋即已办理不动产权属证书（房屋权属证书）的商业用房的价值为20,721，550元。装修补偿费、搬迁费、停产停业损失及奖励补助：房屋装修补偿费265006元（见附表）；一次性搬家补偿：门面面积538.70㎡，标准12元/㎡，金额6464元；一次性支付停产停业损失补偿费用：门面面积538.70㎡，标准80元/㎡/月，6个月，金额258576元；搬家奖励：门面面积538.70㎡，标准100元/㎡，金额53870元；以上合计583916元。该协议还约定了双方的责任、抵押关系处理、违约责任等内容。该协议上铜仁市碧江区房屋征收补偿安置中心盖章时间系2020年5月24日，万旭签章。至今，梁峰未收到该征收补偿协议中的任何补偿款项。2020年4月15日，梁峰以华联公司拖欠租金，且违约诉至本院，提出解除双方签订的案涉合同，并要求华联公司支付租金、违约金及不退换5万元保证金。本院于2020年7月3日作出（2020）黔0602民初1004号民事判决书，判决“一、解除原告梁峰与被告贵州省华联玛客超市有限公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州省华联玛客超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁峰房屋租赁费64400元；三、驳回原告梁峰的其他诉讼请求。”梁峰不服该判决向铜仁市中级人民法院提起上诉，该院于2020年10月23日作出（2020）黔06民终1538号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。两份判决查明以下事实：梁峰自认华联公司停业时间是2019年12月25日，之后陆续将货物办理案涉商铺，所有设施设备是梁峰与搬迁办电话告知华联公司法定代表人唐新发，华联公司于2020年10月5日之后开始搬迁。确认原、被告解除《房屋租赁合同》的时间为2020年4月15日，华联公司不能继续履行案涉合同以及延迟交付租金是因案涉房屋被铜仁市碧江区政府列为被征收的拆迁范围导致合同提前终止，受疫情的影响导致租金不能及时支付，梁峰未有证据证实华联公司违约，对梁峰要求不予退还保证金5万元的诉请不予支持。以上认定的事实，有原、被告的陈述及双方提交的《房屋租赁合同》、本院（2020）黔0602民初1004号民事判决书、《碧江区2018年环北片区棚户区改造项目商业性用房征收补偿协议书》，原告华联公司提交的营业执照、民事诉状、铜仁市中级人民法院（2020）黔06民终1538号民事判决书、生效证明，被告梁峰提交的铜仁市一诚拆迁有限公司出具的情况说明在卷佐证，足以认定。关于被告梁峰提交的租赁房屋电费缴费通知，证明从2019年12月14日以后，原告就自行办理案涉房屋，没有经营，也没有产相应的电费。经原告质证，对真实性有异议，提出该证据显示的户名为“周光华”，并非案涉商铺，即便是案涉商铺的用电情况，也不足以证明双方之间已经协商解除合同的事实。该证据仅盖有铜仁市郊供电局收费专用章，未有经办人签名，真实性无法确认，内容与本案无关联，故不予认定。本院认为：原告华联公司与梁峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在该合同中，双方明确约定房屋的租赁期限至2024年6月19日，在合同尚未到期的情况下，由于政府总体规划的原因需对案涉门面进行拆迁，导致合同的不能履行属于不可抗力，双方当事人均不违约。同时，生效判决已经确定案涉合同的解除日期为2020年4月15日。被告梁峰应当按约退还原告华联公司的保证金5万元。故，原告华联公司要求被告梁峰退还保证金5万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付其房屋装修补偿费、一次性搬家奖励、一次性停产停业损失补偿费、搬家奖励等费用共计583916元。梁峰称至今未收到案涉征收补偿协议中的任何补偿费用，华联公司也未提交证据证实梁峰已收到上述款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应对此承担举证不能的责任，故，对华联公司的该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁峰于本判决生效之日起十日内返还原告贵州省华联玛客超市有限公司保证金50000元；二、驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5070元，由原告贵州省华联玛客超市有限公司负担4545元，被告梁峰负担525元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二〇年十二月二十四日法官助理杨春芳书记员刘佳红