贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初5261号原告：袁勇，男，汉族，1975年10月9日出生，住贵阳市南明区。原告：杜筑兰，女，汉族，1977年12月27日出生，住贵阳市云岩区。共同委托诉讼代理人：张瑶、曾瑶琴，贵州吉远律师事务所律师，一般代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙春，女，汉族，1982年6月1日出生，该公司员工，住贵阳市南明区，一般代理。原告袁勇、杜筑兰诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁勇及其与杜筑兰的共同委托诉讼代理人张瑶，被告宏益公司的委托诉讼代理人龙春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁勇、杜筑兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向二原告支付贵阳市南明区屋；2、判令被告向二原告支付违约金242268.3元（自2018年1月1日起，暂计算至2020年4月15日为242268.3元，2020年4月16日后按照每平方米185元每月的标准计算至交房之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系朋友关系。2015年5月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二原告购买被告开发的位于贵阳市南明区商业用房，总价款743390元，首付款373390元，按揭贷款370000元。交房时间为2017年12月31日，并约定了逾期交房责任。合同签订后，二原告依约向被告支付了首付款并通过向银行贷款支付购房尾款。但被告至今未向二原告交房房屋，首次严重违约。二原告购买的是商业用房，被告长期未交房导致直接二原告造成大量损失，因合同约定违约金过低，根本不能弥补二原告的损失，因此，二原告依据贵阳市2014年房屋租赁市场租金指导价的相应标准予以调高主张违约金。为维护二原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告宏益公司辩称：原告所购买房屋，被告确实没有按期交付，认可逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》的第11、13条的约定，现被告违约，逾期交房违约金应从2018年6月1日起算，违约金按照双方合同约定，每日按原告已付房款的万分之0.5计算。被告预计会在今年向原告交付房屋，交付房屋的同时，被告也会按合同约定向原告支付违约金。原告袁勇、杜筑兰围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告的工商公示信息报告各1份，拟证明主体资格适格。被告无异议；2、商品房买卖合同及补充协议、备案登记表各1份，拟证明2015年5月30日二原告与被告签订商品房买卖合同、补充协议，二原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，该房屋为商业用房（商铺），建筑及47.05平方米，付款方式为按揭贷款支付，首付款373390元，按揭贷款370000元。合同附件十二补充协议第五条约定交房时间为2017年12月31日。被告无异议；3、购房款收款收据、贷款凭证，担保合同、还款通知单各1份，拟证明二原告依约定向被告支付全部购房款743390元。截止2020年3月10日已偿还贷款267669元，其中自2018年1月10日至2020年3月10日期间偿还贷款121390.77元。被告对该组证据的真实性无异议，认可二原告已付全部743390元购房款。对于还贷款金额认为与本案无关；4、催告函、邮寄单，单号查询各1份，拟证明二原告于2019年6月11日向被告催告交付房屋，但被告至今未履行。被告提出未收到催告函，根据双方合同约定，合同载明了双方通讯邮寄地址，原告没有按合同约定的邮寄地址对被告进行送达，被告庭前在公司核实也未收到催告函；5、（2017）黔0102民初2977号民事判决书1份，拟证明案涉房屋属于南明区非住宅类4级地段。被告认为判决书系二原告自行打印，无法核实真实性，且与本案无关。被告宏益公司未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年5月30日，原告袁勇（买受人）、杜筑兰（共同共有人）与被告宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区商业用房，建筑面积47.05平方米，套内建筑面积29.97平方米，按套计算总价款为743390元。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款373390元，余款370000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。”上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，二原告向被告支付首期购房款373390元。2015年6月10日，二原告通过向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行按揭贷款向被告支付购房尾款370000元。2020年5月7日，二原告以被告未按合同约定期限交付案涉房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。另查明：案涉房屋属于五类地段，2014年贵阳市房屋租金指导价为商业类房屋租金90-155元/月/平方米。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了全部购房款，完全履行了自身的义务。但被告未按合同约定于2017年12月31日前将案涉房屋交付二原告使用，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告理应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。现二原告要求被告继续履行交付案涉房屋，于法有据，本院予以支持。关于二原告以双方和约定违约金过低，要求被告按照2014年贵阳市房屋租金指导价四类地段185元/月/平方米计算支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，当事人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。本案中，二原告因被告逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租金损失，故二原告诉请按2014年贵阳市房屋租金指导价调高违约金的主张，本院予以支持。但二原告要求按四类地段185元/月/平方米计算错误，本院不予支持。商业类房屋五类地段指导价为90-155元/月/平方米，本院确认被告按90元/月/平方米计算向二原告支付自2018年1月起至2020年12月止的违约金152442元（47.05平方米×90元×36个月），2021年起产生的违约金按上述计算标准据实计算至被告向二原告交付案涉房屋时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定。一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁勇、杜筑兰交付贵阳市南明区屋。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁勇、杜筑兰违约金152442元（2020年1月起产生的违约金以47.05平方米，按每月每平方90元的标准计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告袁勇、杜筑兰交付案涉房屋时止）。三、驳回原告袁勇、杜筑兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4936元、减半收取2468元，由原告袁勇、杜筑兰负担915元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担1553元（该款原告袁勇、杜筑兰已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告袁勇、杜筑兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月二十五日书记员  谭博文