安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初4144号 原告：安徽巨成中皖人和物业服务有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路**，统一社会信用代码9134082478490316XM（1-1）。 法定代表人：杨建国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡奔，该公司员工。 委托诉讼代理人：江海龙，安徽皖激扬律师事务所律师。 被告：徐晓东，男，1970年10月11日出生，汉族，农民，户籍地安徽省潜山市，现住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：金腊秀（徐晓东之妻），女，1971年12月14日出生，住安徽省潜山市。 原告安徽巨成中皖人和物业服务有限公司（以下简称“人和物业公司”）与被告徐晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告人和物业公司的委托诉讼代理人胡奔、江海龙、被告徐晓东的委托诉讼代理人金腊秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人和物业公司向本院提出诉讼请求：1.徐晓东给付2014年7月至2019年12月物业管理费2230元；2.徐晓东对所欠物业费按照每月千分之三支付从2019年12月31日起至付清之日止计算的滞纳金；3.徐晓东承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，人和物业公司撤回要求徐晓东承担滞纳金的诉讼请求。事实和理由：人和物业公司系潜山市梅城镇梦园小区的物业服务企业，徐晓东系潜山市梅城镇梦园小区1幢403室业主，徐晓东所有的房产面积为84.45㎡。2014年1月1日，梦园小区建设单位潜山县伟业房地产开发有限公司与人和物业公司签订了《前期物业服务合同》。合同对双方的相关权利和义务、费用、违约责任等进行了约定。在物业合同存续期间，人和物业公司依约对梦园小区开展物业服务。但徐晓东未依约缴纳物业管理费，自2014年7月1日起止2019年12月31日，徐晓东共欠物业管理费2230元，人和物业公司多次书面及上门催收未果。故具状诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。 徐晓东辩称，我不知道和物业公司签订合同的事情，不认可；收费公示也没有看见过。楼下的烤漆房一旦起火，严重危害到业主的人身安全。单元的进户门已经全部坏掉。房屋飘窗漏水，因楼上房屋进水导致渗水到我家，漏水严重，物业有责任。应该是物业先修好了，再拿着发票去动用公共维修资金。物业不作为，灯泡都是业主自己换的，绿化是少量的、不达标的，消杀没有看到，小区还有违建房，小区大门晚上九点就关了，且卖菜的、小贩都可以随意进出，小区一栋、二栋都没有充电桩。 本院经审理认定事实如下：人和物业公司系潜山市梅城镇梦园小区的物业服务企业，徐晓东系潜山市梅城镇梦园小区1幢403室业主，徐晓东所有的房产面积为84.45㎡。2014年1月1日，梦园小区建设单位潜山县伟业房地产开发有限公司与人和物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同对双方的相关权利和义务、费用、违约责任等进行了约定。合同约定住宅的物业服务费用按照0.45元/月/平方米计算，业主应于人和物业公司提供实质性服务之日起交纳物业服务费用；未能按时足额交纳物业服务费用的，按应当交纳的费用金额的月3‰的标准向人和物业公司支付违约金；并约定本合同期限自2014年1月1日起至小区业主委员会成立之日止。在物业合同存续期间，人和物业公司依约对梦园小区开展物业服务，并对每户住宅按照0.4元/月/平方米收取物业服务费。2014年，徐晓东向人和物业公司交费200元，但自2014年7月1日起至2019年12月31日未依约交纳物业费，经多次催收未果，人和物业公司遂提起诉讼。另查，梦园小区至今未成立业主委员会。 上述事实，有人和物业公司提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、前期物业服务合同、不动产登记信息查询结果证明、潜山县物价局房地产管理局潜价字[2014]1号文件、服务价格登记证、工程日常维修情况登记表、保洁抽查记录表、保安日常巡查记录表、保安值勤记录表、消杀记录、绿化养护记录、物业服务费催缴通知单、物业费催缴情况登记表、物业费欠费计算清单、徐晓东提供的房屋漏水照片和当事人当庭陈述在卷证实，足以认定。 本院认为，建设单位与物业服务企业依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业依法订立的物业服务合同，不仅对合同双方，且对全体业主均具有约束力。本案中，梦园小区的建设单位潜山县伟业房地产开发有限公司与人和物业公司签订的《前期物业服务合同》，合法有效，同时由于该小区一直未成立业主委员会，因此该物业服务合同延续使用至今，应受法律保护。故对徐晓东提出的不认可业主与物业公司签订合同的答辩意见，本院不予采信。人和物业公司提供了为该小区服务的工程日常维修情况登记表、保洁抽查记录表、保安日常巡查记录表、保安值勤记录表、消杀记录、绿化养护记录等证据，证明其作为物业管理单位，已经依据合同的约定为包括徐晓东在内的全体业主提供了物业管理服务。徐晓东并未举证证明人和物业公司具有物业服务方面的重大缺陷，应承担举证不利的后果。徐晓东主张其房屋因楼上房屋进水而造成的损失，可与该幢房屋的相关住户通过协商或符合法律法规规定的途径予以解决，而不应成为其拒交物业服务费的理由，且物业公司不是实际侵权人，与本案并非同一法律关系，可另行主张。由于徐晓东自2014年7月1日起至2019年12月31日的物业服务费分文未付，同时人和物业公司主张的物业服务费低于合同约定的标准，故人和物业公司要求徐晓东交纳2014年7月1日至2019年12月31日的物业服务费2230元（84.45㎡×0.40元/㎡×12月×6年-200元）的诉求请求，本院应予支持。本案在诉讼期间，人和物业公司自愿申请撤回要求徐晓东承担滞纳金的诉讼请求，是对其诉权的处分行为，符合法律规定，本院应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条、第一百六十二条的规定，判决如下： 徐晓东所欠安徽巨成中皖人和物业服务有限公司2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费2230元，于本判决生效之日起五日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告徐晓东负担。 本判决为终审判决。 审判员  冯翎 二〇二〇年十二月三十日 法官助理余龙珍 书记员叶娜娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十九条调解未达成协议或者调解书送达前乙方反悔的，人民法院应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。