广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3139号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林志平。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白炳鑫，男，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：毛福清，广东汇棋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽，广东汇棋律师事务所律师助理。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称富荣公司）、上诉人白炳鑫因租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求；2.由白炳鑫负担诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院在查明富荣公司与白炳鑫签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，以涉案商铺于2018年3月12日才通过竣工验收为由，不支持富荣公司主张的2018年3月之前的租金，是完全没有依据的。1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，一审法院以该条规定认定富荣公司的出租行为违反法律禁止性规定从而导致无效，是完全错误的。建筑工程的竣工验收合格是建筑工程交付使用的前提，针对的是建筑物的安全性问题，而建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险，并不影响相关租赁合同的效力。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同的合法性审查以及是否可以履行应以是否取得规划许可为核心要件。3、富荣公司已经提交证据证明涉案商铺已于2015年4月符合交付使用条件，事实上也有大量商家在涉案市场长期经营并已取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形，故未通过竣工验收并不会影响涉案商铺的正常使用。二、《清远农批通知》不能作为白炳鑫一直不支付租金等费用的依据。富荣公司主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律和事实依据。1、涉案租赁合同第二条第一款约定，自市场正式对外开业之日起计算租金。涉案市场于2015年5月开业，富荣公司有权开始收取租金。2、涉案租赁合同第五条第一款约定，双方如需变更合同内容须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效。而《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，不能作为变更合同内容的依据，双方仍应按照涉案租赁合同的约定履行。3、由租户签署的文件中记载，租户请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，说明白炳鑫等租户认可租金、水电费、物业管理费等费用，及富荣公司并未免除白炳鑫租金等费用的事实。4、涉案租赁合同到期后，白炳鑫并未依约向富荣公司交回商铺且一直占用，应当按照实际占用时间支付租金直至交回商铺之日止。三、在《商铺租赁合同》明确约定了租金的情况下，一审法院以原合同租赁期内的月平均租金计算白炳鑫应当向富荣公司支付的租金，没有任何依据，是完全错误的。涉案租赁合同第二条第三款中明确约定租赁期内每间商铺的每月租金金额，另外双方约定的免租月为富荣公司提供给白炳鑫的开业优惠，并不代表每月的租金可以平均计算，也不能以此作为基数计算白炳鑫应当向富荣公司支付的租金，白炳鑫应当按照合同约定的租金金额向富荣公司支付租金。四、白炳鑫应当向富荣公司支付水电费、管理费、垃圾费等费用。根据涉案合同第三条第一款、第五条第五款的约定，白炳鑫应当按时向富荣公司缴纳水电费、垃圾费、物业管理费等费用。富荣公司按照白炳鑫实际使用的水电费进行主张，且相关费用富荣公司已经代白炳鑫向相关部门缴纳。涉案商铺一直由富荣公司提供物业管理服务，双方亦签订《经营管理协议》，约定由富荣公司对涉案商铺进行物业管理。五、由于白炳鑫违约，白炳鑫应当按拖欠总金额的年利率24%向富荣公司支付滞纳金，滞纳金计算至白炳鑫付清所有费用之日止。根据涉案租赁合同第五条第五款的约定，白炳鑫逾期支付租金等相关费用，应当向富荣公司支付滞纳金，富荣公司自愿将滞纳金降低为按拖欠总金额的年百分之二十四计算。六、在相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求富荣公司支付承包经营费，一审法院判决予以支持。若在本案中不予支持富荣公司在竣工验收之前的租金，则对富荣公司是极其不公的。故请求二审法院依法改判，以维护富荣公司的合法权益。上诉人白炳鑫辩称，白炳鑫与清远市名成企业管理有限公司签订了物业管理合同，也支付了相关的物业管理费等费用，故富荣公司要求白炳鑫缴纳物业管理费没有法律依据。其他的答辩意见与白炳鑫的上诉意见一致。上诉人白炳鑫上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判白炳鑫无需支付商铺租金16627.8元；3.判决白炳鑫支付租金16627.8元的情况下，改判该租金与白炳鑫主张已支付商铺首月租金合计8988元抵扣；4.改判富荣公司返还商铺履约保证金合计17976元；5.一、二审诉讼费由富荣公司负担。事实和理由：一、白炳鑫已经支付的商铺首月租金，与富荣公司主张的租金是同一法律关系，应当依法予以抵扣。白炳鑫在签订本案合同后，按合同约定一次性向富荣公司缴纳016号商铺首月租金4494元以及017号商铺首月租金4494元，合计8988元。白炳鑫在一审已经提供商铺首月租金的支付凭证，一审法院也已经查明该事实。但一审法院对白炳鑫提出的该8988元应当抵扣租金的抗辩意见没有采信，特请二审法院依法予以纠正。二、白炳鑫不存在违约行为，依法不承担违约责任。2013年10月24日，双方签订的《商铺租赁合同》实际租赁起算时间不明确，且多次变更起算时间，导致白炳鑫无法缴纳租金。本案经一审法院查明事实并确认双方签订的《商铺租赁合同》实际租赁起算时间为2018年4月28日，即本案商铺竣工之日。至此，白炳鑫不存在违约行为。然而，确认《商铺租赁合同》实际租赁起算时间的本案一审判决并没有发生法律效力，故白炳鑫缴纳租金效力待定，因此一审判决白炳鑫以每期所欠租金为本金支付年利率24%的违约金，明显缺乏事实和法律依据。而且，白炳鑫在签订合同后，已经支付商铺首月租金合计8988元，但一审法院在本案中未予以抵扣的情况下，认定“2018年4月28日起属逾期”，而判决“以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还请之日止，计每期的违约金之和”明显认定事实和适用法律错误。三、关于保证金问题。合同签订后，白炳鑫按合同向富荣公司缴纳016号商铺履约保证金8988元及017号商铺履约保证金8988元，合计17976元。该事实在一审法院已经查明。如上所述，导致无法缴纳租金的根本原因在富荣公司无法确认租赁合同起算时间，因此白炳鑫在本案中不存在违约行为的事实，故富荣公司依法应当予以返还白炳鑫保证金。但一审法院处理在同一合同的法律关系中，对白炳鑫抗辩护返还保证金合计17976元，不予以采信，并告知另行主张处理，明显浪费司法资源。四、白炳鑫无需支付本案租金。双方签订的《商铺租赁合同》实际租赁起算时间不明确，且多次变更起算时间，但直至目前为止，富荣公司仍未能确定实际租赁起算时间。合同法明确规定，合同变更应经双方协商一致。本案中，富荣公司就实际租赁起算时间，未能与白炳鑫协商，故白炳鑫无需支付租金。上诉人富荣公司的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人富荣公司向一审法院起诉请求：1.白炳鑫从2015年5月2日起按合同约定支付两间商铺租金170772元，物业管理费30628元（租金、物业管理费至2018年6月）滞纳金共计91017.28元（滞纳金暂计算至2018年6月）；2.由白炳鑫负担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月24日，富荣公司与白炳鑫签订《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋016、017号商铺出租给乙方（白炳鑫）经营茶叶、茶具商品，租期为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。1栋016号商铺租金每月为4494元，017号商铺租金每月为4494元。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月，第二年免除租金6个月，第三年免除租金3个月。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳016号商铺履约保证金8988元及商铺首月租金4494元，017号商铺履约保证金8988元及商铺首月租金4494元。后富荣公司以白炳鑫自2015年5月起至今未支付租金及物业管理费等为由，向一审法院起诉并提出上述诉请。庭审中，富荣公司、白炳鑫确认白炳鑫已于2018年7月1日与涉案商铺的所有权人邓丽如签订《商铺租赁合同》，此后的租金已向邓丽如交付。富荣公司明确租金、物业管理费、水电费从2015年5月份开始计算至2018年6月份。富荣公司明确滞纳金属违约金性质。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市场1#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。再查明，富荣公司提供的《营业执照》显示其经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。富荣公司未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的证据。一审法院认为，2013年10月24日，富荣公司、白炳鑫签订《商铺租赁合同》，富荣公司将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋016、017号商铺出租给白炳鑫使用，合同成立并有效，双方构成房屋租赁合同关系。富荣公司、白炳鑫确认白炳鑫已于2018年7月1日与涉案商铺的所有权人邓*如签订《商铺租赁合同》，故一审法院确认富荣公司、白炳鑫之间租赁合同关系已于2018年6月30日解除。关于富荣公司主张白炳鑫支付拖欠租金的请求。白炳鑫提供富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，富荣公司未提供证据证明向白炳鑫在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，故富荣公司主张2015年5月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，白炳鑫使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年6月30日，共111日。月租金按原合同租赁期内的月平均租金计算为4494元（4494元+4494）×18个月÷36个月），故白炳鑫应缴纳租金为16627.8元（4494元×111日÷30日）。关于富荣公司主张白炳鑫支付物业管理费的诉讼请求。富荣公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。经营范围并无物业管理。诉讼中，富荣公司亦未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的依据，故对该请求，一审法院不予支持。关于富荣公司要求白炳鑫按年利率24%支付违约金的诉讼请求。双方在合同中约定滞纳金（违约金）每日按拖欠金额的5%计算，诉讼中，富荣公司认为过高自行调整为按年利率24%计算不违反法律规定，一审法院予以照准。白炳鑫应承担未按时缴纳租金的违约责任。违约金从2018年4月28日（2018年3月12日起的租金及2018年4月租金应于2018年4月27日前缴纳，2018年4月28日起逾期；2018年5月租金应从2018年5月27日前缴纳，2018年5月28日起属逾期，以此类推以对应每期逾期日期）起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和。关于富荣公司要求白炳鑫恢复商铺原貌的诉讼请求，富荣公司无提交证据佐证涉案商铺原貌为何种状态，此诉求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决如下：一、白炳鑫应于判决生效之日起十日内支付租金16627.8元及违约金（从2018年4月28日起，每期违约金对应每期逾期日期，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；二、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2843元，由清远市富荣市场物流有限公司负担2543元，由白炳鑫负担300元。本院二审期间，上诉人白炳鑫提交两组证据：证据一、2015年3月19日收据，拟证明清远市名成企业管理有限公司已经收取白炳鑫1栋016、017号铺位物业管理费各400元，垃圾费各10元；该公司预收物业管理费1500元；富荣公司没有约定和法定依据再收取白炳鑫的物业管理费，故富荣公司的该项主张缺乏依据。证据二、2018年8月8日收据，拟证明清远市名成企业管理有限公司已经收取白炳鑫01栋016、017号铺位物业管理费各201元等费用；富荣公司没有约定和法定依据再收取白炳鑫的物业管理费，故富荣公司的该项主张缺乏依据。上诉人富荣公司质证称，对证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议，但是白炳鑫只是缴纳了部分费用，并不能证明白炳鑫结清了全部费用。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市场物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租赁合同何时解除；三、物业管理费等费用是否应予支持；四、承租人已支付的保证金和首月租金是否予以抵扣。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，富荣公司、白炳鑫确认白炳鑫已于2018年7月1日与涉案商铺的所有权人邓丽如签订《商铺租赁合同》，故一审法院确认双方的租赁合同已于2018年6月30日解除，并无不当。一审法院按合同约定的租赁期内月平均租金计算出承租人应缴纳租金，处理恰当，本院予以认同，租金计算至2018年6月30日为16627.8元（4494元×111日÷30日）。第三点，物业管理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张该费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2018年6月的物业管理费。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，租赁期内承租人应支付的物管费为14409.6元[（80+80）×2.37×38]。关于富荣公司主张的物业管理费逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。关于第四点，由于承租人上诉请求在已缴纳的首月租金8988元中扣减租金，并要求返还已缴纳的履约保证金17976元，为减少讼累，本院予以支持，扣减首月租金后承租人仍拖欠租金7639.9元，承租人应对拖欠的租金支付违约金，履约保证金从承租人应付费用中予以抵扣。综上所述，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4309号民事判决；二、白炳鑫应于本判决生效之日起十日内支付租金7639.9元及违约金（从2018年4月28日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市*物流有限公司；三、白炳鑫应于本判决生效之日起十日内支付物业管理费14409.6元给清远市富荣市场物流有限公司；四、白炳鑫已缴纳的履约保证金17976元从上述两项判决确定的应付款中予以抵扣；五、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2843元，由清远市富荣市场物流有限公司负担2800元，白炳鑫负担43元；二审案件受理费6576元，由清远市富荣市场物流有限公司负担6500元，白炳鑫负担76元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。