贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6068号上诉人（原审原告）：徐熙村，男，1951年9月10日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张云，贵州厚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张前伟，贵州厚尚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：赵永，男，1971年4月30日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：胡明生，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，贵州佳信律师事务所实习律师。上诉人徐熙村、赵永因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐熙村上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵永支付搬迁补助费、停产停业补助费、失业补助费共计94460.6元;2.本案诉讼费均由赵永承担。事实和理由：一、关于搬迁补助费4000元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，徐熙村是房屋实际经营者，因征收行为产生费用，该4000元搬迁补助费应当由徐熙村享有。二、关于停产停业补助费28926元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，停产停业损失主要包括给生产者或经营者造成失去利润的损失或因征收必然发生的费用，案涉房屋被征收时，由徐熙村租赁并经营私房菜馆，故该28926元应由实际经营者徐熙村享有。三、关于失业补助费28800元。因徐熙村是被征收房屋的承租人，房屋被征收后，其无法经营而失业，故失业补助费是对经营者的补助，应由徐熙村享有。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。赵永辩称：双方租赁合同已经履行完毕，拆迁发生在租赁合同履行完毕后一年，相关费用是政府对赵永的拆迁补偿，与徐熙村没有任何关系。赵永上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐熙村的诉讼请求;2.本案诉讼费均由徐熙村承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。赵永出租房屋前进行了装修，徐熙村并未提供证明其装修房屋的证据，一审对此认定不当。二、一审法院适用法律错误。本案为租赁合同纠纷，应当适用租赁合同相关法律规定，不应适用《民法总则》第六条的公平原则。三、双方租赁合同已经履行完毕，徐熙村无权主张装修费用补偿。《租赁合同》第六条约定，对于徐熙村进行的装修装饰，赵永不作补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，徐熙村主张装修补偿费不应得到支持。综上，请求二审改判。徐熙村辩称：1.根据常理或推定，徐熙村租赁赵永的房屋，合同期长达8年之久，不可能不装修，即使没有装修，作为实际使用人，该装修补助费也应当归徐熙村享有；2.赵永并没有对征收房屋进行装修、使用、经营，仅对其房屋的征收费用具有相应权利，其他权利均应由经营者享有；3.本案房屋所在地段的拆迁于2016年6月启动，且该地段全部在陆续搬迁并签订补偿协议，根据现有证据，证明赵永于2016年11月签订补偿协议，并非2019年签订，即使系2019年签订的，也是在规避双方租赁合同中应当由徐熙村获得补助的款项。徐熙村向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告装修补偿金、经营性损失补偿费共计100360.6元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月14日，原告徐熙村（乙方、租赁人）与被告赵永（甲方、出租人）签订一份《门面租赁协议》，约定甲方将其所有的位于遵义市红花岗区间租赁给乙方使用，租赁期八年，从2010年7月10日至2018年7月9日，租金为每月2200元（第一年不变），并每年在上一年的基础上递增5%。其中第六条约定：“乙方不得在租赁门面期间私自将门面改租他人，否则按乙方违约处理，甲方有权选择收回门面并执行押金处罚。乙方根据自己的经营需要而对门面进行的装修费用由乙方自行负责，即使在乙方停止租赁门面以后，甲方也不作任何补偿。”第八条约定“甲方将门面租赁给乙方时，甲方负责保证该门面的水电双通（但因供电、供水部门统一停电停水和该楼房供水、供电系统出现故障等客观原因除外）。”以上合同签订后，原告徐熙村对租赁门面进行装修，注册个体工商户“红花岗区熙村私房菜庄”并经营该菜庄。2016年，因遵义市红花岗区北京路长征八厂片区棚户区改造，需要对案涉门面进行拆迁，相关部门向被告赵永发出“红花岗区长征八厂片区棚户区营业房业主告知书”，告知书中明确2016年6月6日本项目模拟搬迁公告正式发布，2016年8月8日至2016年11月8日为模拟搬迁签约期；并测算了被告的营业房价值（不含装饰装修）：房屋费用1736000元，搬迁费用4000元，停产停业补助28800元，失业补助9600元，截止11月8日前签约的业主一次性奖励6万元。随后，相关部门要求该片区的所有营业用房逐步停止营业及对外租赁。之后，被告赵永（乙方）与遵义市红花岗区人民政府北京路街道办事处（甲方）签订《房屋模拟搬迁补偿安置协议》，协议明确，经双方核算房屋建筑面积为80.35㎡，甲方向乙方补偿费用为：1.一次性货币化补偿费包含按面积计算的补偿费1675003元、按时签约奖励20000元、按时搬迁奖励20000元、按时交房补助物管费及交通费5000元、按时交房补助周转费5000元、楼栋按时签约率达85%奖励10000元；2.房屋装修及附属设施补偿费用38634.6元；3.搬迁补助费4000元；4.停产停业补助费28926元；5.失业补助费28800元。共计补偿1835363.6元。该协议中的落款时间为2016年11月8日。2019年11月21日，被告赵永收到《房屋模拟搬迁补偿安置协议》中的补偿金共计1835363.6元，被告赵永缴清水电费并对该店用电销户后向拆迁部门移交案涉门面。庭审中，被告赵永称协议实际签订时间为2019年7月3日，落款时间为补签。针对房屋装修及附属设施补偿费用38634.6元，被告赵永提交了案涉门面“房屋装潢及附属设施补偿计算清单”，载明有线电视费用为300元，暗线费用为4000元，一户一表（电表）费用600元，一户一表（水表）费用1000元，装饰工程评估费用32734.6元，合计38634.6元。庭审中，原告徐熙村陈述，因2016年承租门面面临拆迁，经营状况不好，其向被告赵永缴纳租金至2017年7月9日，之后就未在承租门面内继续经营，其存放在门面内的东西陆续搬离，目前还有不需要的部分家具存放于租赁门面内。被告赵永称其本人于2004年对案涉门面水电等进行简单装修后出租他人，承租人均对门面进行不同程度的装修，其中原告徐熙村承租前有4家租赁；原告从2010年7月10日开始缴纳房屋租金至2018年7月9日，且租赁期满前一个月被告向原告出具通知不再同意续租，但原告徐熙村因房屋拆迁费用问题一直占用房屋不愿搬离。一审法院认为，原告徐熙村与被告赵永于2010年7月14日签订的《门面租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条的规定，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原告主张被告支付租赁门面被拆迁补偿的相关费用，包括室内装修及附属设施补偿费38634.6元，搬迁补助费4000元，停产停业补助费28926元，失业补助费28800元。首先，原被告双方在《门面租赁协议》中约定租赁期间为2010年7月10日至2018年7月9日，模拟搬迁公告正式发布时间为2016年6月6日，模拟搬迁签约期为2016年8月8日至2016年11月8日，说明拆迁事宜发生于原告承租期内，对于承租期内发生拆迁事宜、拆迁补偿费内涉及承租人徐熙村应当享有的合理费用，原审法院应予支持。其次，原告主张的搬迁补助费、停产停业补助费、失业补助费主要是针对拆迁房屋所有权人进行的补助，且案涉房屋交付给拆迁部门的时间为被告赵永领取拆迁补助费即2019年11月21日之后，此时并非门面租赁期间，因此对于原告主张的以上费用不予支持。第三，原告主张的室内装修及附属设施补偿费，案涉门面实际由原告徐熙村承租后装修，其租期未满前就已经公告拆迁，对于该笔补偿费中的合理费用应当由原告徐熙村享有，根据案涉门面“房屋装潢及附属设施补偿计算清单”载明的情况，案涉门面在原告承租前就已经租赁他人，说明水电及有线电视、暗线等已经装修完毕，因此，原审法院认定其中的装饰工程评估费用32734.6元应当属于原告徐熙村所有。虽然原被告在《门面租赁协议》中第六条约定了“乙方根据自己的经营需要而对门面进行的装修费用由乙方自行负责，即使在乙方停止租赁门面以后，甲方也不作任何补偿”，但本案实际并非由被告赵永对原告徐熙村直接进行补偿，而是门面被拆迁后由拆迁部门根据装修情况进行评估后对装修费用进行的补偿，原告在承租期间对房屋进行装修，该笔费用的多少和原告的装修程度密切相关，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，该笔费用由原告享有公平合理，对被告的辩解理由不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决：一、被告赵永于本判决生效后立即支付原告徐熙村租赁门面拆迁的装饰工程补偿费用32734.6元；二、驳回原告徐熙村的其余诉讼请求。案件受理费（减半收取）1155元，由原告徐熙村承担845元，被告赵永承担310元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、赵永应否向徐熙村支付装修补偿费；二、赵永应否向徐熙村支付搬迁补助费、停产停业补助费、失业补助费。关于第一个焦点。一审中，徐熙村的代理人称徐熙村经营至2017年未再正常经营，并于当年搬离，赵永的代理人称徐熙村经营至租赁合同到期仍未搬离房屋。二审中，徐熙村的代理人称徐熙村应该是2017年7月停止营业的，赵永的代理人称租赁合同到期后徐熙村才正式停业的。双方对于徐熙村何时停业及搬离租赁房屋各执一词，均未提供充分证据予以证明，本院对双方的主张均不予采纳。结合涉案房屋片区的模拟搬迁公告于2016年6月6日发布，2016年8月8日至2016年11月8日为模拟搬迁签约期，且赵永签订的《房屋模拟搬迁补偿安置协议》载明的日期为2016年11月8日，即便徐熙村至双方租赁合同到期时即2018年7月9日没有交还房屋，但是2016年8月开始拆迁势必对其经营造成影响，根据日常生活经验法则，可认定徐熙村在开始拆迁后没有正常经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，考虑徐熙村从2010年起租赁使用房屋，可推定房屋被征收时的装修主要为徐熙村经营期间所做，一审法院根据房屋被征收时的装修补偿计算清单判决赵永支付徐熙村32734.6元较为公平，本院予以确认。关于第二个焦点。虽然徐熙村作为房屋被征收时的实际经营者，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款关于“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”、第二十二条关于“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房”的规定，赵永获得的搬迁补助费、停产停业补助费、失业补助费均是基于其与拆迁人的合同约定，该三项费用均是针对被征收人的补偿，徐熙村并非被征收人，故徐熙村无权要求赵永向其支付以上三项费用。即便徐熙村在租赁合同到期前因房屋拆迁导致经营受到影响，但并非赵永违约所致，在已经判决赵永将其在拆迁人处获得的装饰工程评估费用32734.6元全部支付给徐熙村的情况下，徐熙村再主张搬迁补助费、停产停业补助费、失业补助费无合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，徐熙村、赵永的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。徐熙村交纳的二审案件受理费2310元，由徐熙村负担；赵永交纳的二审案件受理费310元，由赵永负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月十五日法官助理黄和利书记员向应松