江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2654号上诉人（原审原告）：袁方，男，1974年3月24日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告）：万志敏，女，1975年12月6日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：袁方，男，1974年3月24日生，汉族，住泰州市姜堰区。系万志敏丈夫。被上诉人（原审被告）：泰州市姜堰区碧桂园房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路**，统一社会信用代码91321204MA1MFF001K。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王筠宇，男，1993年4月16日生，汉族，住姜堰市。系该公司员工。上诉人袁方、万志敏因与被上诉人泰州市姜堰区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年12月1日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人袁方，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人王筠宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁方、万志敏上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的附件格式条款与示范合同约定相违背。根据示范合同第五条约定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款。合同附件的约定与其相矛盾，且附件格式条款的规定不符合交易的常理，属于异常条款。二、被上诉人未采用合理的方式提请上诉人注意。在签订房屋买卖合同时，被上诉人提供的合同附件字体细小，内容庞杂，被上诉人未履行提示说明义务，未采取任何特别标识提示上诉人该格式条款的存在。三、被上诉人的格式条款排除了上诉人的权利。被上诉人通过格式条款制定的“对于房屋面积误差0.6%以内的，不予补偿”的规定，不仅是被上诉人对于消费者知情权的漠视，也是被上诉人对于自己应承担责任的一种规避。上诉人在订立合同过程中处于弱势地位，被上诉人无权通过格式条款排除上诉人就房屋面积减小的房款要求退还的权利，该约定显失公平。据上诉人了解，上诉人所涉的10号楼几乎所有商品房均存在面积缩水的情况，并非如被上诉人所说的权利义务均等。四、因被上诉人拒绝退还房款，导致上诉人无法办理房屋交接手续，物业费应当从判决生效后开始计算。被上诉人碧桂园公司辩称，上诉人与被上诉人签订的案涉合同中关于房屋面积误差的约定合法有效，案涉合同权利义务关系完全对等。在签订合同时被上诉人已经履行合理的提请注意义务，上诉人也已经明确表示接受案涉合同的全部条款，包括面积差异处理条款。对于大宗房地产交易，上诉人作为完全民事行为能力人，更应认真、审慎对待合同的签订并依约履行。上诉人在签订合同时有权要求被上诉人进行说明并有对合同内容进行选择性协商的自由。而上诉人的签字行为应当视为对合同约定内容的确认。上诉人在合同履行过程中以双方地位不对等为由要求推翻合同有效的条款，明显对被上诉人不公平。故请求驳回上诉，维持原判。袁方、万志敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司提供的商品房买卖合同补充协议第六条无效；2.碧桂园公司退还袁方、万志敏不足面积款6338元；3.物业费从本判决生效之日起计收；4.碧桂园公司负担案件受理费。一审法院经审理查明，1.2017年5月30日，袁方、万志敏与碧桂园公司签订商品房买卖合同（合同编号201705300939234988）及相应附件、附录，约定袁方、万志敏共同向碧桂园公司购买泰州市姜堰区碧桂名邸10幢103室房屋，房屋建筑面积68.18平方米，单价33359.329元，总金额2274439元；以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按本合同附件四补充协议第六条的约定进行处理，面积误差比的计算方式为（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%；合同后附件与本合同具有同等法律效力；等。2.同时，合同附件四补充协议约定：买卖双方就编号201705300939234988号商品房买卖合同的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守。其中，第六条约定该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。3.合同签订后，袁方、万志敏依约缴纳了全部购房款，碧桂园公司于2020年6月5日将房屋交付袁方、万志敏，房屋产权登记面积为67.99平方米，与合同约定面积68.18平方米误差比为-0.28%。4.袁方、万志敏庭审陈述，其已向物业公司缴纳2019年6月30日至2020年6月30日期间的物业管理费。一审法院认为，袁方、万志敏与碧桂园公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行各自义务。一审法院认定本案争议焦点：1.案涉商品房买卖合同附件四补充协议第六条是否有效；2.碧桂园公司是否应退还面积差价；3.物业费是否应从本判决生效之日起计收。关于争议焦点一，该院认为，案涉商品房买卖合同附件四补充协议第六条有效。首先，案涉合同第五条约定了面积差的处理方式，即依补充协议第六条约定，另合同第二十一条约定，合同附件与合同具有同等法律效力，补充协议亦约定就案涉合同有关条款的变更和未尽事宜自愿当事人自愿达成本补充协议，故双方签订的补充协议亦是当事人真实意思表示；其次，补充协议第六条约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定；最后，该条款仅对面积差处理方式进行约定，其中也包含产权登记面积大于约定面积时碧桂园公司也不要求袁方、万志敏补交房款的情形，故该条款未免除碧桂园公司责任、加重袁方一方责任、排除袁方一方主要权利。关于争议焦点二，双方均确认案涉合同约定的房屋建筑面积与产权登记面积存在差异，合同约定的房屋建筑面积为68.18平方米，产权登记面积为67.99平方米，按照合同约定的面积误差比的计算方式计算差异值为-0.28%。根据双方约定的产权登记面积与合同约定面积发生差异时按本合同附件四补充协议第六条的约定，即面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿进行处理，故碧桂园公司无需就案涉房屋面积差问题向袁方、万志敏作出补偿。现袁方、万志敏要求碧桂园公司退还面积差部分购房款的诉讼请求，与双方签订的补充协议约定不符，依法予以驳回。关于争议焦点三，袁方、万志敏主张的物业费用系发生于袁方、万志敏与物业服务企业之间，系基于物业服务合同引发。袁方、万志敏当庭陈述，碧桂园公司非物业服务相对方，亦非物业费用收取方，且其未提交证据证明碧桂园公司系物业服务企业，故因袁方、万志敏该诉请与案涉纠纷非基于同一法律关系且碧桂园公司非物业服务合同的相对方，该诉讼请求该院应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回袁方、万志敏的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由袁方、万志敏负担。本院二审期间被上诉人提供姜堰区公信房产测绘公司成果预测及实测报告书各一份，勘测的是涉案小区12号楼的面积预测及实测情况，证明存在实测面积大于预测面积且误差比在0.6%以内的情况。上诉人质证认为，对证据的真实性没有异议。涉案小区总共有18幢，被上诉人仅仅提交了一幢楼的数据，且每间房屋的误差在0.01-0.02%期间，计算下来每幢每间房屋平均只需要返还600元，而上诉人的面积差在6200元，差距非常大。被上诉人就增加面积部分不需要业主补交的金额在整个小区不超过1%，业主承担的总金额超过99%，显失公平。合同约定的0.6%是有问题的，0.6%是随机的，建筑中是无法控制的，如果被上诉人提供几幢实测面积比预测面积大我方也无异议，但是被上诉人提供的第12幢还是因为工作人员的计算失误。综上，正负0.6%表面是公平的，实际上是不公平的，被上诉人利用格式条款侵害了购房者的权益，对其证明力不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、商品房买卖合同附件四补充协议第六条是否有效；二、物业费是否应当在本案中一并处理。本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方对案涉条款系格式条款均无异议，则应当重点审查该条款是否存在有免除碧桂园公司责任、加重上诉人责任或者排除上诉人主要权利情形。本案中，首先，该条约定商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。可以看出，在登记面积超出或不足0.6%以内的情况下双方均不向对方进行补偿，并未单方面免除提供格式条款一方即碧桂园公司的责任，亦未加重上诉人权利情形，符合上述法律条文中遵循公平原则确定当事人权利义务关系的规定。其次，案涉房屋经测算后的实际面积与合同约定面积误差比为-0.28%，按照双方合同的约定处理并未排除上诉人的主要权利。同时，双方对该条款的约定亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。故案涉商品房买卖合同附件四补充协议第六条的约定有效。关于争议焦点二，物业费系业主与物业企业因物业服务合同履行期间而产生的费用，合同双方应当是物业企业与业主。本案被上诉人非物业服务企业，且庭审中上诉人亦陈述物业费由物业公司收取，故上诉人在本案中主张物业费一并处理的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，本院对其上诉理由不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人袁方、万志敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年十二月二十九日法官助理  田 扬书 记 员  叶 红