江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0826民初5820号 原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城镇常青西路中央城23号楼。 法定代表人：孙风雷，该行行长。 委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。 被告：戴正权，男，1990年6月24日出生，汉族，居民，住涟水县。 被告：赵蕾，女，1988年4月19日出生，汉族，居民，住涟水县。 被告：涟水澳泰房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇东门村（检察院宿舍区）。 法定代表人：宋前亮，该公司执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至主文前简称工行涟水支行）诉被告戴正权、赵蕾、涟水澳泰房地产开发有限公司（以下至主文前简称澳泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告工行涟水支行委托诉讼代理人颜伟到庭参加诉讼，被告戴正权、赵蕾、澳泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告戴正权、赵蕾共同偿还2020年8月21日前的贷款本金295106.44元，利息7039.65元，并承担自2020年8月22日起的利息（按年利率4.655%计算至贷款本息偿清之日止）及逾期罚息（按照合同约定加收50%计算至罚息偿清之日止）。2、原告对涟水县首府国际花苑3幢1603室房屋拍卖、变价款有优先受偿权。3、被告澳泰公司对被告戴正权、赵蕾的还款义务承担连带保证责任。4、被告承担代理费用10000元。5、被告承担诉讼费用和保全费。事实与理由:2015年6月，被告戴正权、赵蕾与原告签订了《个人购房借款/担保合同》借款人民币350000元，贷款期限为20年，被告澳泰公司为该借款提供保证。2015年6月4日，原告与被告戴正权、赵蕾签订房地产抵押合同，以所购房屋作为借款的担保，并办理预抵押登记。后原告依约发放了贷款，但被告为按合同约定归还贷款，依约原告有权向被告主张立即归还借款本息，故诉至法院。 被告戴正权、赵蕾、澳泰公司未答辩。 原告工行涟水支行为证明自己的主张提供如下证据：被告戴正权、赵蕾身份证各一份，结婚复印件各一份，个人购房借款/担保合同一份，房地产抵押合同一份，还款明细表一份，委托代理合同以及代理费发票各一份。 本院经审理认定事实如下：2015年6月，被告戴正权、赵蕾因购房需要，与原告工行涟水支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告戴正权、赵蕾向原告工行涟水支行借款人民币350000元，用于购买涟水县首府国际花苑3幢1603室房屋，贷款期限为20年，贷款采用按月等额本息还款法（按月计息）。贷款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。借款人发生违约时，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：开户行，涟水工行，账户名称为涟水县澳泰房地产开发有限公司，账号为11×××78。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。保证人被告澳泰公司自愿提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。2015年6月4日，原告与被告戴正权、赵蕾签订房地产抵押合同，约定戴正权、赵蕾提供涟水县首府国际花苑3幢1603室房屋为涉案贷款进行担保，该房屋至今尚未办理正式抵押登记。2015年6月，原告工行涟水支行按合同约定向戴正权、赵蕾授权的账户发放贷款350000元。截止2020年12月9日被告戴正权、赵蕾共欠原告工行涟水支行借款本金283892.44元，另还款明细表表明执行年利率为4.655%。 另查明：工行涟水支行与涟水县涟城法律服务所签订了委托代理合同，合同中载明原告需支付律师费20000元，并提供律师费发票予以佐证。 上述事实，有原告当庭陈述、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、还款明细表、委托代理合同以及代理费发票等证据载卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告工行涟水支行履行了发放贷款的义务，被告戴正权、赵蕾应按合同约定向原告工行涟水支行偿还合同约定的贷款本息，因被告戴正权、赵蕾未能按照合同约定偿还贷款本息，存在逾期还款，按照合同约定贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。故对原告工行涟水支行要求被告戴正权、赵蕾偿还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告戴正权、赵蕾约定以位于涟水县首府国际花苑3幢1603室房屋抵押给原告工行涟水支行，双方并未办理正式登记抵押手续。因此，原告工行涟水支行在未办理房屋抵押权登记设立之前，其对案涉房屋不享有优先受偿权。故对原告工行涟水支行要求对抵押房屋（涟水县首府国际花苑3幢1603室）拍卖、变卖款项享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告澳泰公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，被告戴正权、赵蕾未按合同约定归还贷款本息且未办理抵押登记，被告澳泰公司应承担连带保证责任。案涉借款合同中明确约定发生违约事件，被告戴正权、赵蕾、澳泰公司需承担案件代理费，原告为索要该贷款实际委托律师代理诉讼必然支付律师代理费，原告主张的10000元律师代理费未超过委托代理合同约定且不存在明显过高情形，原告亦提供发票作为佐证。故对原告工行涟水支行要求被告支付律师代理费用10000元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、条二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告戴正权、赵蕾于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2020年12月9日所欠借款本金283892.44元、律师费10000元，并承担从2020年12月10日起按年利率6.9825%计算至实际还款之日止的利息、罚息。 二、被告涟水澳泰房地产开发有限公司对本判决第一项的义务承担连带还款责任。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6132元减半收取3066元，保全费2170元，合计5236元，由被告戴正权、赵蕾、涟水澳泰房地产开发有限公司负担4845元，有原告中国工商银行股份有限公司涟水支行负担391元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××54）。 审 判 员 薛       玉       春 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 苗柱 书 记 员 何       梓       源 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。