云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0502民初5412号 原告（反诉被告）：李俊，男，1984年11月2日出生，汉族，湖南省常德市鼎城区人，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：赵家莲，女，云南春裕律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：张雪何，女，户籍地：云南省大理白族自治州云龙县，现住保山市隆阳区。 被告（反诉原告）：左淑权，女，1966年4月8日出生，汉族，户籍地：云南省大理白族自治州云龙县，现住保山市隆阳区。 二被告委托诉讼代理人：沈世荣,男，保山市隆阳区法律服务所法律工作者。特别授权代理。 原告（反诉被告）李俊与被告（反诉原告）张雪何、左淑权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊（反诉被告）及委托诉讼代理人赵家莲，被告（反诉原告）张雪何、左淑权及委托诉讼代理人沈世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《金帝宾馆承包合同》；2、判令二被告支付违约金44000元和租赁物损害赔偿金20000元；3、请求判令二被告支付原告2020年11月22日至二被告实际搬离宾馆之日止的租金；4、判决二被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2018年11月23日签订了《金帝宾馆承包合同》，原告与被告在合同中约定，李俊将永昌路279号金帝宾馆的客房、22间标间和两个普通间旁边的3楼停车场大厅承包给张雪何、左淑权经营，经营时间为5年，自2018年11月23日至2023年11月22日止，承包第1年费用为85000元，以后的4年承包费为88000元，建筑面积为900㎡，被告付给原告2万元押金。付款方式为每年提前1个月支付。用途为经营宾馆。乙方在租赁合同期间在没有甲方书面签字授权的情况下，违反了合同第7条约定的乙方承包期内，不准擅自转让承包和改变甲方经营的模式和房屋主体结构，如改变，需经甲方书面签字，同意授权方可执行。被告将原告宾馆一楼3间房间租给杨某1做消防器材的仓库用，给原告一楼房子的宾馆设施造成了严重损坏，故向法院请求，终止双方签订的租赁合同，由被告赔偿原告的经济损失。 张雪何、左淑权辩称并向本院提出反诉请求：2018年11月23日，反诉人与被反诉人签订《金帝宾馆承包合同》，约定被反诉人将保山市永昌路279号金帝宾馆客房部22间标间和2间普通间含6楼及旁边小楼的3楼，停车场、大厅、总台、值班室三间承包给反诉人经营，第一年承包费85000元，以后4年承包费88000元／年，签订合同后反诉人按约定支付了李俊承包费85000元和押金20000元。2018年12月初，杨某1因工作需要向反诉人提出租赁该宾馆一楼的四个房间和停车场做仓库使用，反诉人与被反诉人协商同意后，反诉人与杨某1于2018年12月18日签订《房屋出租合同》。2020年6月份，被反诉人第一次向反诉人提出不要租给杨某1，把杨某1赶走的要求，2020年10月15日，再次向反诉人提出将杨某1租赁的一楼四间房收回来给其使用，被反诉人适当给反诉人补偿。反诉人以合同期限未满不同意，被反诉人当场翻脸，声称：“我自己的房子自己都不能用，那我就不租给你了”。10月20日，被反诉人拒收反诉人的承包费88000元，提出解除合同收回宾馆自己经营，此后，被反诉人以反诉人违反《金帝宾馆承包合同》第七条为由提起诉讼要求解除合同。起诉后被反诉人强行用手机拍摄旅客住宿登记信息，并扬言接管，经常干涉反诉人的经营活动。综上所述，被反诉人应当遵守合同约定，不能以未达到个人目的为由擅自变更或者解除合同，被反诉人不具有合同解除权。被反诉人的行为违背诚实信用原则，应承担违约责任。请求：1、判令双方继续履行《金帝宾馆承包合同》；2、请求确认被反诉人拒收承包费和单方解除合同的行为违约，由被反诉人支付给反诉人违约金44000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。 李俊辩称，被答辩人要求继续履行合同无事实和法律依据。答辩人与被答辩人签署的《金帝宾馆承包合同》第十一条约定金帝宾馆小楼三楼套房不租给乙方（被答辩人）使用。但是被答辩人未经答辩人同意，就擅自占用小楼三楼。答辩人知道后，请被答辩人腾房未果，被答辩人构成根本性违约，答辩人有权单方面解除合同，被答辩人应承担违约责任，向答辩人支付违约金44000元。被答辩人擅自将宾馆房间转租给第三人，答辩人到宾馆查看，被答辩人不让答辩人进去，并录视频，可见被答辩人做贼心虚。被答辩人擅自将宾馆一楼四个房间转租给杨某1，造成楼梯、墙面、卫生间严重损坏，被答辩人违反合同第七条、第十二条，答辩人有权解除合同，被答辩人应当赔偿答辩人财产损失20000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院认定如下： 原告提交以下证据证实其主张：Ａ，不动产权证书复印件、原告身份证复印件。证明原告主体资格适格。Ｂ，《金帝宾馆承包合同》复印件、被告张雪何身份证复印件、清单及收款收据复印件。证明被告主体资格适格。Ｃ，照片一张。证明被告擅自占用小楼三楼套房的现状。Ｄ，照片七张。证明被告擅自转租金帝宾馆一楼造成房间墙体、楼梯、卫生间等损坏现状。Ｅ，云南增值税普通发票复印件一份。证明：原告李俊聘请律师的费用。Ｆ，体检机关的杨某2健康证明复印件。证明杨某2系张雪何的员工，具有直接的经济利益关系，杨某2的证人证言可信度低。 经质证，张雪何、左淑权对Ａ组证据真实性、合法性认可，对证明目的不认可，不动产权证书只能证明不动产所有权人，不能证实原告的主体资格适格。对Ｂ组证据《金帝宾馆承包合同》三性无异议，承包合同范围包括22间标间、2间普通间、小楼的三楼和停车场、大厅、总台、值班室三间，因此三楼是在承包范围内的；对清单及收款收据的三性认可，二被告确实缴纳过相关费用。对Ｃ组证据三性均不认可，根据承包合同，被告是合法使用小楼三楼，照片是杨某1的员工宿舍照片，是发生在原告同意转租之后的行为，被告张雪何有义务进行更换，李俊没有权利解除合同。对Ｄ组证据三性及证明目的均有异议，不能证明被告擅自转租。对Ｅ组证据发票的真实性认可，但是根据合同，双方并没有对聘请律师维权产生的费用进行约定，李俊无权要求被告承担这笔费用。对Ｆ组证据杨某2确实是被告雇佣的员工，但是杨某2于2019年10月25日已经离职，现在与被告没有任何利益关系。 本院认为，李俊提交的证据能够证实其将金帝宾馆客房22间标间、2间普通间（含6楼）及旁边小楼三楼的一部分和停车场、大厅、总台、值班室三间承包给张雪何和左淑权，张雪何和左淑权又将宾馆一楼的四个房间和停车场租赁给杨某1使用，但不能证明张雪何、左淑权与杨某1的转租未征得李俊同意，本院对其证明目的部分采信。 张雪何、左淑权向本院提交以下证据证实其主张：Ａ，《金帝宾馆承包合同》复印件一份。证明原被告双方的承包期限从2018年11月23日起至2023年11月22日止，承包期限五年，以及承包费和违约等合同约定的事实。Ｂ，《房屋出租合同》《租房合同》复印件各一份。证明李俊和张雪何在2018年12月18日分别将案涉宾馆五楼和一楼租给杨某1使用，李俊知情并同意转租的事实。Ｃ，收款收据复印件。证明：张雪何按合同约定支付给李俊2020年房租的事实。Ｄ，光盘及录音笔录。证明张雪何于2020年10月20日交给李俊房屋承包费，李俊拒收，以及李俊单方面解除合同的事实。Ｅ，Ｕ盘一个，证明2020年11月17日李俊未征得张雪何同意擅自摘录入住宾馆旅客信息，侵犯张雪何经营权，11月23日李俊带领男女到宾馆实施干涉经营权的行为，单方解除合同接手经营权的事实。 经质证，李俊对Ａ组证据三性无异议，对证明目的不予认可，合同第七条约定不准擅自转租，第十一条约定金帝宾馆小楼三楼套房不租给乙方使用。对Ｂ组证据三性均无异议，对证明目的不认可，《房屋出租合同》是张雪何与杨某1签订的，《租房合同》是李俊与杨某1签的，两份合同的主体不一样，而且《房屋出租合同》没有李俊的签名，至少李俊对张雪何转租给杨某1的事情不知情，不存在同意转租的情况，张雪何擅自转租违反合同约定，李俊有单方面解除合同的权利。对Ｃ组证据三性及证明目的无异议。Ｄ组证据因为录音没有经过李俊的同意，证据来源不合法，对证明目的不予认可。Ｅ组证据没有经过李俊的同意，证据来源不合法，对其证明目的不予认可，原告并没有干涉被告经营，原告带工人来查看现场，更没有接手经营，二被告当庭陈述现在还居住在金帝宾馆并还在经营。 李俊申请证人杨某1出庭作证，欲证实：1、张雪何擅自占用小楼三楼套房，李俊让其搬离，张雪何与李俊吵闹的事实；2、张雪何与杨某1签订出租合同时，李俊不知道；3、张雪何与杨某1经常吵闹，李俊从中协调；4、宾馆一楼四间房墙体、卫生间严重损坏，床、电视柜、电视机、桌子、凳子不知去向。 张雪何、左淑权申请证人杨某1及杨某2出庭作证，欲证实张雪何转租房屋的行为得到李俊的准许，还亲自指挥并且帮助杨某1抬消防器材，李俊同意转租给杨某1使用的事实。 经质证，李俊对杨某1证言中说的墙体、楼梯、卫生间情况不真实，其他无异议。对杨某2证人证言不予认可，杨某2证言与杨某1的证言不一致，相互矛盾。张雪何、左淑权对杨某1证言予以认可，杨某1证言关于转租房子的事情李俊是知情的，对于杨某2证人证言认可。 本院认为，综合张雪何、左淑权提交的证据及证人杨某1、杨某2证言，能够证实李俊将金帝宾馆客房22间标间、2间普通间（含6楼）及旁边小楼三楼的一部分和停车场、大厅、总台、值班室三间承包给张雪何和左淑权，以及张雪何和左淑权又将宾馆一楼的四个房间和停车场租赁给杨某1作仓库使用，张雪何和左淑权转租给杨某1四个房间和仓库得到了李俊的同意。对证明李俊单方解除合同接手经营权的证明目的不予采信。证人杨某1的证言不能证明李俊申请证人出庭作证的证明目的。 综合对本案证据的认定及本案庭审查明的案件事实，本院认定以下法律事实： 2018年11月23日，李俊（甲方）与张雪何、左淑权（乙方）签订《金帝宾馆承包合同》，合同约定李俊将保山市永昌路279号金帝宾馆客房部22间标间和2间普通间（含6楼）及旁边小楼的3楼，停车场、大厅、总台、值班室三间承包给张雪何、左淑权经营，经营期限5年，自2018年11月23日至2023年11月22日止，第一年承包费85000元，以后4年承包费88000元／年，乙方需交付甲方押金20000元，付款方式为每年提前1个月支付。合同第七条约定在承包期内，乙方不准擅自转让承包和改变甲方房子的经营模式和房屋的主体结构，如需要改变，必须经过甲方的书面同意和签字授权。合同第十一条约定金帝宾馆小楼三楼套房不租给乙方使用。合同对违约责任承担及宾馆维修、续租等均有约定。合同签订后张雪何、左淑权于2018年11月22日支付2018年11月23日至2019年11月22日止的承包费85000元，交付押金20000元；于2019年12月5日支付2019年11月22日至2020年11月21日止的承包费88000元。 2018年12月18日，案外人杨某1与李俊签订《租房合同》，杨某1向李俊续租李俊位于永昌路××铺面及××宾馆××楼，租赁期限为2018年12月20日至2019年12月20日，年租金44000元。同日，杨某1又与张雪何、左淑权签订《房屋出租合同》，合同约定张雪何、左淑权将金帝宾馆一楼四个房间和一楼东边房屋下面的停车场租给杨某1作仓库存使用，租赁期自2018年12月18日起至2019年12月18日止，租期一年一签，租金为14000元。合同签订后因租赁的房子有破损，杨某1准备对租赁的房屋进行装修，在征得李俊同意，李俊要求不能改变房屋格局后杨某1对与李俊承租的房子进行刮白，对与张雪何承租的房子更换了墙纸。在杨某1承租期间，因停车及水电费问题杨某1与张雪何、左淑权多次发生争吵，李俊多次对双方进行协调。2020年10月20日，李俊以张雪何、左淑权擅自转租并给宾馆设施造成严重损坏为由拒收张雪何、左淑权支付的承包费88000元，并提出解除合同，双方为此发生纠纷。 另查明，李俊因本案诉讼支出律师费4950.50元。 本院认为，本案的基础法律关系是房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案案外人杨某1在与李俊及张雪何、左淑权于同一日签订房屋租赁合同后经征得李俊的同意开始对租赁的房屋进行装修，根据杨某1的陈述在装修过程中还得到了李俊的帮助，在其后与张雪何、左淑权发生争吵时李俊也从中调停，李俊的上述行为表明李俊是知道张雪何、左淑权将其租赁的部分房屋、车库转租给杨某1的，即便李俊在张雪何、左淑权与杨某1签订合同前及合同签订时不知道双方的转租行为，在签订合同后杨某1装修期间李俊也应当知道，如李俊不同意张雪何、左淑权转租房屋与杨某1，李俊应当自知道或应当知道后的六个月内提出异议，但在此期间内李俊并未提出异议，而是在2020年10月份以后才提出，李俊未在知道或者应当知道后的六个月内提出异议，应当视为同意转租。李俊主张其未出具书面同意转租的意见本院不予采纳，张雪何、左淑权向案外人杨某1转租的行为不构成违约。李俊提出张雪何、左淑权违反合同约定擅自使用小搂三搂套房构成违约的意见，因双方签订的合同约定将金帝宾馆客房部22间标间和2间普通间（含6楼）及旁边小楼的3楼，停车场、大厅、总台、值班室三间承包给张雪何、左淑权经营，合同第十一条约定金帝宾馆小楼三楼套房不租给乙方使用，经庭审查明，小楼三楼建筑有厨房、两个单间及一个客厅，并没有独立的套房，合同对于小楼三楼的约定前后矛盾不明确，故张雪何、左淑权使用小楼三楼不能认定为违约。综上，李俊请求解除合同并由张雪何、左淑权支付违约金，支付2020年11月22日至实际搬离宾馆之日止的租金，承担因本案诉讼产生的律师费的主张本院不予支持。对李俊请求由张雪何、左淑权赔偿租赁物损害赔偿金20000元的主张，因李俊并未提交租赁物损失清单及价值的相关证据，且李俊、张雪何、左淑权、杨某1签订的三个房屋租赁合同中均对租赁房屋及财物的损毁有明确约定，庭审中张雪何、左淑权、杨某1均表示愿意按合同约定履行，李俊可以与张雪何、左淑权、杨某1在查明房屋损坏情况及财物折损情况后要求张雪何、左淑权、杨某1进行修复及赔偿。故李俊的上述主张本院不予支持。 因张雪何、左淑权的行为不构成违约，张雪何、左淑权请求继续履行《金帝宾馆承包合同》的主张本院予以支持。张雪何、左淑权请求确认李俊拒收承包费和单方解除合同的行为违约，由李俊支付违约金44000元的主张，因双方签订的《金帝宾馆承包合同》并未对此有约定，故该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，李俊、张雪何、左淑权应当依照双方签订的合同约定履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李俊、张雪何、左淑权继续履行双方签订的《金帝宾馆承包合同》； 二、驳回李俊的诉讼请求； 三、驳回张雪何、左淑权的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费1230元由李俊承担；反诉案件受理费452元，由李俊承担226元，由张雪何、左淑权承担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判决，本判决即发生法律效力，若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。 审判员  施凤鸣 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  蔡 波