四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初2204号 原告：蓬安县佳和物业管理有限公司，住所地：蓬安县相如镇抚琴大道，统一社会信用代码915113235510014131。 法定代表人：刘中东，董事长。 委托诉讼代理人：胡秀君（特别授权），四川超尚律师事务所律师。 被告：姚小红，男，1978年1月24日出生，汉族，户籍地四川省蓬安县，现住四川省蓬安县。 原告蓬安县佳和物业管理有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告姚小红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人胡秀君、被告姚小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业服务费3,210元、违约金642元人民币；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年9月1日入住龙泉花园小区，并与该小区业委会于2010年7月31日签订了物业管理服务合同，双方约定物业服务费2010年9月1日至2013年8月31日按面积每月每平方米收取0.3元人民币，2014年1月1日至2019年12月31日按面积每月每平方米收取0.35元人民币，被告于2010年9月1日入住该小区X栋X单元X楼左号，该房面积为80平方米，被告自2015年1月1日至2019年12月31日未付物业服务费共计1,680元。被告并于2010年9月1日入住该小区X栋X单元X楼左号，该房面积为121.47平方米，被告自2017年1月1日至2019年12月31日未付物业服务费1,530元，被告两套房屋未付物业服务费共计3,210元人民币。原告多次要求被告支付，时至今日被告分文未付。为保护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告姚小红辩称，自单车丢失后我确实就没有交过物管费，但是有原因的，从佳和物业第一天进入龙泉花园，物业擅自涨价，之前的物管费我们从来没有拖欠过，2014年左右佳和物业擅自撤走了一个月才回来，业主都不知道原因；顶楼和外墙长期渗水，跟物业多次反映均未得到解决，佳和物业第二次进来的时候墙上张贴告示，承诺解决，但到现在都没有解决；之前小区的路灯都不亮，B栋1单元的监控包括大门到车库的主通道都有盲区，我给儿子买的两辆单车被偷，上个月我车子被刮了，修车花了几百块，找物业调监控都调不出，现在新装监控才一个月不到，安装监控箱子时，公共区域不安装要安装在我大门上；公共车库一直锁上的，到底是租了还是卖了也不知道，物管也不回答这个问题；楼梯间全是杂物，走路都困难，大门的水管掉了往里冲水，经常反映，从来没有解决过。 本院经审理认定事实如下：原告蓬安县佳和物业公司系具有物业管理资质的企业。原告于2010年7月31日开始数次与被告所在的蓬安县龙泉花园小区业主委员会签订了物业服务合同，并按合同约定对龙泉花园小区进行物业管理服务。其中2014年1月1日及之后约定多层物业服务费每月按建筑面积0.35元/㎡计收。合同约定业主（物业使用人）应按合同约定的标准每年一次性缴纳物业服务费并按期支付，否则每年将承担每年总额20%的滞纳金/违约金，合同还对其他事项进行了约定。 被告姚小红系龙泉花园小区X栋X单元X楼左、X栋X单元X楼左两套房屋物业使用人，房屋的建筑面积分别为80平方米、121.47平方米，X栋X单元X楼左房屋未缴纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，X栋X单元X楼左房屋未缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，经催收后仍未缴纳。现原告向本院提起诉讼，要求如其诉请。 本院认为，依法订立的合同受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告佳和物业公司与被告姚小红所在小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均具有法律约束力。 被告姚小红提出拒缴物管费的理由系原告管理不到位，特别是顶楼和外墙渗水、单车被盗及车辆被刮无法调取监控等问题未能得到妥善解决。关于顶楼和外墙渗水问题，若发生在房屋保修期间，业主应当向房屋开发商或房屋承建方主张权利；若发生在房屋保修期外，又属业主专有部分，则应当由业主自行负责；若发生在房屋保修期外，又属公用部分，则应当由业主委员会向房管部门申请使用专项维修资金解决，原告不是顶楼和外墙渗水的责任承担方。关于单车被盗及车辆被刮无法调取监控的问题，车辆属于私人财产，被告未提交证据证明车辆被盗、被刮系原告过失导致，原告后也对监控设置进行了整改；关于被告提及的原告在履行物业服务合同中存在的其他问题，物业管理是动态长期的过程，仅存在某个环节做得不够好，不应简单认定为合理的不交物业费的理由。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规定确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主以拒交物业服务费的方式进行对抗没有法律依据，故被告的抗辩理由不能成立，被告应按合同约定缴纳两套房屋的物业服务费，为80㎡×0.35元/㎡·月×60个月＋121.47㎡×0.35元/㎡·月×36个月＝3,210.52元，原告主张3,210元，本院予以支持。 通过审理，原告的物业管理服务确存在不足之处，业主并非恶意拖欠物业服务费，考虑物业服务的特殊性，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 一个小区物业环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区的自然老化程度、房屋建筑质量、物业费交费率、物业费标准的高低等多种因素密切相关。原告作为物业管理服务企业，应重视业主提出的意见、建议，对在物业服务中存在的问题及时改进，切实增强服务意识、提高服务质量，加强与广大业主的沟通，提高广大业主物业服务的满意度，减少业主产生拒交物业费的抵制情绪。同时，业主也应当充分理解物业公司的工作，及时缴纳相关费用，采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，长期拒付、延付物业费会造成物业管理公司运营经费不足，服务质量下降，形成恶性循环，严重影响小区业主的共同利益。双方当事人应互谅互让，和睦相处，共同维护小区的和谐安宁，提升小区的人居环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告姚小红于本判决生效之日起十日内向原告蓬安县佳和物业管理有限公司支付截至2019年12月31日的物业服务费人民币3,210元； 二、驳回原告蓬安县佳和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告姚小红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姜琳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  胡楠