山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终4449号 上诉人（原审被告、反诉原告）：程至蓓,女,1980年7月17日出生,汉族，教师，住泰安市高新区。 委托诉讼代理人：高会飞，男，1980年7月19日出生，汉族，住泰安市岱岳区，系上诉人程至蓓丈夫。 委托诉讼代理人：张彬，山东舒志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓飞,男,1986年3月30日出生,汉族,工人，住新泰市。 委托诉讼代理人：韩运才，山东蓝天律师事务所律师。 上诉人程至蓓因与被上诉人李晓飞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0991民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 上诉人程至蓓上诉请求：1.撤销泰安高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0991民初350号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件所有诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：首先、一审法院认定上诉人不履行法定交还房屋义务实属错误。1、通过三份录音明确证实被上诉人夫妻出卖房屋而限期2018年3月让上诉人腾房搬离，上诉人内心主观是完全理解并配合被上诉人出卖房屋并无恶意阻拦，上诉人如期于2018年3月初搬离腾房并承租新房屋。2、被上诉人出卖房屋未果恶意转嫁风险的内心主观恶意或者说是因不懂法误以为原租赁合同继续有效而故意不收钥匙的内心真实意愿不得不明查。其次、一审法院所作上诉人应支付被上诉人2018年4月至7月四个月的房屋占有使用费、被上诉人代垫上诉人租赁及物业、水电气费的认定错误。2、房屋占有使用费方面分析：（1）一审法院所作被上诉人在2018年4月11日短信催促上诉人交房，上诉人仍未交房的认定错误，理由如下：2018年4月11日被上诉人短信内容为“你已拖欠一个月房租，燃气费1930，物业费10997，请尽快缴费付房租，否则我将收回房子，并起诉你，返还所欠的物业费燃气费，特此通知你”，该短信内容并非催促上诉人返还交房，实质为被上诉人因出卖房屋未果恶意转嫁风险或者因不懂法以为租赁合同继续有效进而催促房租费、燃气费、物业费等，一审法院据此认定为被上诉人催促交房及认定为占用时间起算点明显错误。（2）一审法院所作上诉人占有至2018年7月15日的认定错误，应将日期酌定为4月11日。3、被上诉人垫付水电气费方面分析：一审法院对上诉人租赁及占用房屋期间而产生的电费667.77元、水费1047.19元、燃气费2508元，因上诉人不能证明系被上诉人所用，且有被上诉人垫付的发票为证，进而予以支持的认定错误。4、被上诉人垫付物业费方面分析：一审法院根据被上诉人提供的交费发票记载的194,657.8元，核算出每月240.34元，上诉人应支付给被上诉人房屋租赁及占用期间44个月的物业费10,574.96元的认定错误，因上诉人于2018年3月份搬离腾房后并未占用原租房，更谈不上占用期间物业费的缴纳义务。第三、一审法院所作上诉人预交的1960元保证金已经冲抵了占用费，不支持反诉人退还保证金的诉求的认定错误，合同已于2018年3月初上诉人搬离腾房后终止，同时上诉人已按时缴纳房租至2018年3月份，上诉人不欠被上诉人房租谈不上冲抵问题，被上诉人所得1960元不当得利应予以返还上诉人。第四、一审法院所作“对上诉人反诉的1万元违约金及利息的诉求，一审法院根据合同约定支持1960元，超出部分因没有事实和法律依据，也没有充分证据予以证明，不予支持”的认定错误，理由如下：一审法院并未全面审查合同约定，合同补充协议第2条约定“如合同期内收回房屋，须按乙方当时装修成本协商，支付装修费用”，同时在2018年3月10日的短信中被上诉人已然“同意除去物业费用10,681元和天然气1230元，被上诉人再赔偿上诉人1万元”，尽管在时隔四个月之后的2018年7月15日上诉人表示“痛快的话按最后定的两万了事，再这么折腾你就找律师对接吧”，该表示是因为上诉人搬离后被上诉人不接纳钥匙、拖延赔付、反而又让其继续承租又催要房租费燃气费物业费等等出尔反尔的行为而气愤所言。综上所述，一审法院未全面审查机械割裂证据所作判决于法无据、于理不通、于情不合，恳请贵院结合房屋占有使用情况、合同实际履行情况、当事人意思表示变化等因素，并根据公平原则、诚实信用原则进行综合认定。 被上诉人李晓飞辩称，一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同至今没有解除，2018年3月被上诉人曾经想卖房屋，但最终没有卖成，上诉人与被上诉人多次就提前解除合同进行交涉，但是双方经过多轮磋商，没有达成合意，被上诉人也多次要求上诉人支付拖欠租金及物业费、水费、燃气费、电费，上诉人没有支付，而且上诉人没有将涉案房屋的20多把钥匙交给被上诉人，钥匙是房屋使用权的标志，现在涉案房屋还在上诉人手中控制，所以合同期内上诉人应该缴缴纳房租，合同期外应该缴纳房屋占用费。二、上诉人与毛志广签订了房屋租赁合同，没有证据支持，与本案无关。毛志广身份不明，没有出庭作证，没有提交房产证，合同真实性无法得到印证，退一步讲即便租赁合同是真实的，不能排除上诉人一边占用被上诉人的房屋，一边使用毛志广的房屋，得不出上诉人使用了毛志广的房屋，就意味着与被上诉人解除了租赁合同。第三点，上诉人称2018年3月份以后，涉案房屋所产生的物业费、水费等，是被上诉人使用造成的，不符合常理，被上诉人一家工作和生活，孩子上学都在内蒙古，被上诉人不可能跑到泰安占用涉案房屋，另外被上诉人没有钥匙，根本无法使用涉案房屋。综上上诉人的上诉没有证据支持，请求二审法院驳回上诉维持原判。 李晓飞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2.被告支付原告房租39,200元；3.被告支付原告物业费17,260元，燃气费2508元，电费667.77元，水费1047.19元，合计21,482.96元；4.被告支付原告违约金1960元；5.被告赔偿原告房屋占用费，直至交付房屋之日；6.赔偿原告拖欠上述费用的利息损失；7.被告承担本案诉讼费用；8.答辩人与被答辩人之间房屋租赁合同已协商解除且答辩人早已腾退房屋，无须诉请解除；9.被答辩人所主张支付房租费、物业费、燃气费、水电费、违约金及利息损失等无事实依据及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。并同时提起反诉，要求被答辩人退还保证金1960元、违约金1万元，共计11,960元及利息损失（以11,960元为基数自反诉之日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；10.支付违约金及赔偿利息损失没有事实依据，没有法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李晓飞（出租方，甲方）与程至蓓（承租方，乙方）于2014年11月8日签订租房合同，约定甲方将位于泰安市的房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年11月18日至2019年11月18日，计60个月；房屋月租金为1960元；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方预交1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方一个月费用的违约金。合同还补充约定了付费期限，如合同期内收回房屋，须按乙方当时装修成本协商，支付装修费用。合同还附有各门钥匙、电卡、门卡等物品清单。合同签订后，被告向原告预交了1960元，原告交付了房屋及物品清单载明的钥匙。该租赁的房屋被告当作培训教室用，其面积为210.69m。被告按时缴纳房租至2018年3月，燃气费缴纳至2017年12月，电费缴纳至2018年1月，水费缴纳至2017年12月，被告物业费未交；11.我们再赔偿你们1万元。被告收到短信后未答应，并于2018年3月15日与出租方毛志广签订了房屋租赁合同。原告于2018年3月25日发短信通知被告缴纳拖欠电费、燃气费、物业费。原告又于2018年4月11日给被告发短信称：你已拖欠一个月房租，燃气费1030、物业费10997，请尽快缴费付房租，否则我将收回房子，并起诉你，特此通知。因原、被告双方就赔偿问题未达成协议，被告未向原告交付房屋和钥匙。原告于2018年7月14日又给被告发短信称：四个多月了，也不交房租，还欠着物业费、暖气费、还换锁，咱得解决啊。被告7月15日回复：痛快的话按最后定的两万了事，再这么折腾你就找律师对接吧。租赁合同到期后，原告于2020年1月10诉至本院，经本院调解未果；12.并有权要求赔偿损失。法律同时规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李晓飞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2.被告支付原告房租39,200元；3.被告支付原告物业费17,260元，燃气费2508元，电费667.77元，水费1047.19元，合计21,482.96元；4.被告支付原告违约金1960元；5.被告赔偿原告房屋占用费，直至交付房屋之日；6.赔偿原告拖欠上述费用的利息损失；7.被告承担本案诉讼费用；8.答辩人与被答辩人之间房屋租赁合同已协商解除且答辩人早已腾退房屋，无须诉请解除；9.被答辩人所主张支付房租费、物业费、燃气费、水电费、违约金及利息损失等无事实依据及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。并同时提起反诉，要求被答辩人退还保证金1960元、违约金1万元，共计11,960元及利息损失（以11,960元为基数自反诉之日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；10.支付违约金及赔偿利息损失没有事实依据，没有法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李晓飞（出租方，甲方）与程至蓓（承租方，乙方）于2014年11月8日签订租房合同，约定甲方将位于泰安市的房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年11月18日至2019年11月18日，计60个月；房屋月租金为1960元；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方预交1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方一个月费用的违约金。合同还补充约定了付费期限，如合同期内收回房屋，须按乙方当时装修成本协商，支付装修费用。合同还附有各门钥匙、电卡、门卡等物品清单。合同签订后，被告向原告预交了1960元，原告交付了房屋及物品清单载明的钥匙。该租赁的房屋被告当作培训教室用，其面积为210.69m。被告按时缴纳房租至2018年3月，燃气费缴纳至2017年12月，电费缴纳至2018年1月，水费缴纳至2017年12月，被告物业费未交；11.我们再赔偿你们1万元。被告收到短信后未答应，并于2018年3月15日与出租方毛志广签订了房屋租赁合同。原告于2018年3月25日发短信通知被告缴纳拖欠电费、燃气费、物业费。原告又于2018年4月11日给被告发短信称：你已拖欠一个月房租，燃气费1030、物业费10997，请尽快缴费付房租，否则我将收回房子，并起诉你，特此通知。因原、被告双方就赔偿问题未达成协议，被告未向原告交付房屋和钥匙。原告于2018年7月14日又给被告发短信称：四个多月了，也不交房租，还欠着物业费、暖气费、还换锁，咱得解决啊。被告7月15日回复：痛快的话按最后定的两万了事，再这么折腾你就找律师对接吧。租赁合同到期后，原告于2020年1月10诉至本院，经本院调解未果；12.并有权要求赔偿损失。法律同时规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李晓飞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2.被告支付原告房租39,200元；3.被告支付原告物业费17,260元，燃气费2508元，电费667.77元，水费1047.19元，合计21,482.96元；4.被告支付原告违约金1960元；5.被告赔偿原告房屋占用费，直至交付房屋之日；6.赔偿原告拖欠上述费用的利息损失；7.被告承担本案诉讼费用；8.答辩人与被答辩人之间房屋租赁合同已协商解除且答辩人早已腾退房屋，无须诉请解除；9.被答辩人所主张支付房租费、物业费、燃气费、水电费、违约金及利息损失等无事实依据及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。并同时提起反诉，要求被答辩人退还保证金1960元、违约金1万元，共计11,960元及利息损失（以11,960元为基数自反诉之日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；10.支付违约金及赔偿利息损失没有事实依据，没有法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李晓飞（出租方，甲方）与程至蓓（承租方，乙方）于2014年11月8日签订租房合同，约定甲方将位于泰安市的房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年11月18日至2019年11月18日，计60个月；房屋月租金为1960元；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方预交1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方一个月费用的违约金。合同还补充约定了付费期限，如合同期内收回房屋，须按乙方当时装修成本协商，支付装修费用。合同还附有各门钥匙、电卡、门卡等物品清单。合同签订后，被告向原告预交了1960元，原告交付了房屋及物品清单载明的钥匙。该租赁的房屋被告当作培训教室用，其面积为210.69m。被告按时缴纳房租至2018年3月，燃气费缴纳至2017年12月，电费缴纳至2018年1月，水费缴纳至2017年12月，被告物业费未交；11.我们再赔偿你们1万元。被告收到短信后未答应，并于2018年3月15日与出租方毛志广签订了房屋租赁合同。原告于2018年3月25日发短信通知被告缴纳拖欠电费、燃气费、物业费。原告又于2018年4月11日给被告发短信称：你已拖欠一个月房租，燃气费1030、物业费10997，请尽快缴费付房租，否则我将收回房子，并起诉你，特此通知。因原、被告双方就赔偿问题未达成协议，被告未向原告交付房屋和钥匙。原告于2018年7月14日又给被告发短信称：四个多月了，也不交房租，还欠着物业费、暖气费、还换锁，咱得解决啊。被告7月15日回复：痛快的话按最后定的两万了事，再这么折腾你就找律师对接吧。租赁合同到期后，原告于2020年1月10诉至本院，经本院调解未果；12.并有权要求赔偿损失。法律同时规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 一审法院认定事实：李晓飞（出租方，甲方）与程至蓓（承租方，乙方）于2014年11月8日签订租房合同，约定甲方将位于泰安市的房屋出租给乙方居住使用，租期自2014年11月18日至2019年11月18日，计60个月；房屋月租金为1960元；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方预交1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方一个月费用的违约金。合同还补充约定了付费期限，如合同期内收回房屋，须按乙方当时装修成本协商，支付装修费用。合同还附有各门钥匙、电卡、门卡等物品清单。合同签订后，被告向原告预交了1960元，原告交付了房屋及物品清单载明的钥匙。该租赁的房屋被告当作培训教室用，其面积为210.69m。被告按时缴纳房租至2018年3月，燃气费缴纳至2017年12月，电费缴纳至2018年1月，水费缴纳至2017年12月，被告物业费未交。被告提交的通话录音及短信截图，原告对其真实性无异议，可以认定：2017年12月份，原告要将涉案的租赁房屋出售，经与被告协商，让被告搬出，被告同意后于2018年3月搬到本小区19号楼501号房屋，2018年3月10日原告给被告发的短信称：除去物业费10,681元和天然气1230元，我们再赔偿你们1万元。被告收到短信后未答应，并于2018年3月15日与出租方毛志广签订了房屋租赁合同。原告于2018年3月25日发短信通知被告缴纳拖欠电费、燃气费、物业费。原告又于2018年4月11日给被告发短信称：你已拖欠一个月房租，燃气费1030、物业费10997，请尽快缴费付房租，否则我将收回房子，并起诉你，特此通知。因原、被告双方就赔偿问题未达成协议，被告未向原告交付房屋和钥匙。原告于2018年7月14日又给被告发短信称：四个多月了，也不交房租，还欠着物业费、暖气费、还换锁，咱得解决啊。被告7月15日回复：痛快的话按最后定的两万了事，再这么折腾你就找律师对接吧。租赁合同到期后，原告于2020年1月10诉至一审法院，经一审法院调解未果。另认定：原告于2019年12月10支付了2013年3月至2019年11月涉案房屋物业费19,467.80元，于2019年12月12日支付了水费1047.19元（其中2018年2月267.86元、2018年4月250.70元、2018年12月528.63元），支付了燃气费2508.92元，支付了电费667.77元（其中2018年3月480.73元、2018年5月187.04元）。一审法院认为，李晓飞和程至蓓签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。本案争议的焦点是原、被告双方是否提前解除了合同及合同解除后双方当事人应如何承担相应的责任。从原、被告双方的三次通话及短信内容能够认定，原告为出售涉案房屋，告知被告要提前退租，被告同意后，于2018年3月搬出租赁的房屋，并与新出租方签订了房屋租赁合同，故一审法院应当认定双方在合同履行过程中，由于原告的原因，向被告表达了解除合同的意思，该意思表示被告知悉后，随即同意搬离承租房屋，并交清房租，因此，根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2018年3月协议解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律同时规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 针对原告的诉讼请求，一审法院认为，双方合同已于2018年3月解除，且该合同实际已经到期，原告再要求解除合同已没有必要，对此请求一审法院不予支持。但被告在合同解除后，不履行法定的交还房屋的义务，在原告2018年4月11日短信催促被告交房后，仍未交房，亦构成违约，依法应承担返还房屋及给原告造成经济损失的违约责任。对于原告主张的剩余租金至交付房屋之日的占用费损失，一审法院认为，被告已经明确表示不愿继续履行合同，并搬出租赁房屋，原告明知被告违约，在多次催促交房、交费未果的情况下，应当及时采取适当措施，防止损失扩大。一审法院根据案件的实际情况酌定原告应在2018年7月15日收到被告最后答复后，应当明知被告已不履行主要债务，应积极采取措施，收回房屋，避免损失扩大，然而，原告未采取任何减损措施，故不得就2018年7月后扩大的损失要求赔偿，对此损失，一审法院不予支持。被告应当支付给原告2018年4月至7月四个月的房屋占有使用费、原告代垫的被告租赁及占用期间的物业费、水电气费。被告预交的1960元保证金，可当作占用费，参照租金标准予以冲抵，被告应另行支付给原告三个月房屋占用费5880元。对被告租赁及占用房屋期间而产生的电费667.77元、水费1047.19元、燃气费2508元，因被告不能证明系原告所用，且有原告垫付的发票为证，一审法院予以支持。对原告主张的合同期内物业费17,260元的诉求，根据原告提供的交费发票记载的19,467.80元，核算出每月为240.34元，被告应支付给原告房屋租赁及占用期间44个月的物业费10,574.96元，超出部分一审法院不予支持。对原告主张的违约金1960元及要求的其他利息损失，因合同提前解除的责任在原告，且合同解除后，原、被告双方就违约和赔偿问题未达成一致，对该项请求一审法院不予支持。针对被告的反诉请求，一审法院认为，根据租赁合同“预交的1960元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；任何一方要求终止合同，偿付对方一个月费用违约金”的约定，被告预交的1960元保证金已经冲抵了占用费，对此项反诉请求，一审法院不予支持。对被告反诉的1万元违约金及利息的诉求，一审法院根据合同约定，支持被告1960元，超出部分因没有事实和法律依据，也没有充分证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告程至蓓于本判决生效之日起十日内向原告李晓飞返还位于泰安市的房屋；二、被告程至蓓于本判决生效之日起十日内向原告李晓飞支付房屋占有使用费5880元；三、被告程至蓓于本判决生效之日起十日内向原告李晓飞支付物业管理费10,574.96元、燃气费2508元、水费1047.19元、电费667.77元，共计14,797.92元；四、原告李晓飞于本判决生效之日起十日内向被告程至蓓支付违约金1960元；五、上述二、三项与四项相抵，被告给付原告18,717.92元；六、驳回原告李晓飞的其他诉讼请求；七、驳回被告程至蓓的其他反诉请求。案件受理费减半收取683元，由原告李晓飞负担520元，被告程至蓓负担163元；反诉受理费145元，由原告李晓飞负担24元，被告程至蓓负担121元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原审法院认定上诉人不履行交还房屋的义务是否适当；二、原审法院判令上诉人支付被上诉人2018年4月至7月共计四个月的房屋占有使用费、物业费、水电费等相关费用是否适当；三、原审法院将上诉人预交的1960元保证金冲抵占用费是否适当；四、上诉人在本案中反诉主张的10000元违约金及利息是否应予支持。 针对争议焦点一，本院认为，根据查明的事实可知，被上诉人为出售涉案房屋，告知上诉人要提前退租，上诉人同意后于2018年3月搬出租赁房屋，并与新出租方签订了房屋租赁合同，故一审法院根据本案的实际情况确定双方之间的租房合同自2018年3月协议解除并无不当，本院予以认定。协议解除后，上诉人并未及时履行交房义务，在被上诉人2018年4月11日短信催促上诉人交房后，仍未交房，且房屋钥匙至今尚未交付，上诉人亦自认至今房屋未打扫交付的事实，因此原审法院认定上诉人在合同解除后未履行交房义务并无不当，本院予以认定。 针对争议焦点二，本院认为，上诉人在合同解除后应及时履行法定的交房义务，但上诉人在被上诉人短信催促后仍未交房，已构成违约，同时，上诉人搬出租赁房屋后，已经向被上诉人明确表示不愿继续履行合同，被上诉人明知上诉人违约，在多次催促交房、交费未果的情况下，应积极采取适当措施，防止损失扩大，特别是在2018年7月15日被上诉人收到上诉人最后答复后，应当明知上诉人已不履行主要债务，应积极采取措施收回房屋，避免损失扩大，然而，被上诉人并未采取任何减损措施，因此被上诉人不得就2018年7月后扩大的损失要求赔偿，结合查明事实，尽管上诉人主张2018年3月搬出，但诉争房屋自2018年4月至12月仍在产生水电等相关费用，故一审法院判令上诉人支付给被上诉人2018年4月至7月四个月的房屋占有使用费、物业费、水电费等相关费用并无不当，本院予以维持。 针对争议焦点三，本院认为，争议双方当事人在租赁合同中约定“预交1960元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵”，按照合同约定上诉人预交的1960元保证金已经冲抵了占用费，故一审法院认定上诉人预交的1960元保证金冲抵占用费并无不当，本院予以维持。 针对争议焦点四，本院认为，上诉人主张被上诉人支付其10000元违约金及利息，但争议双方当事人在租赁合同中约定“任何一方要求终止合同，偿付对方一个月费用违约金”，根据合同的约定，一个月房租为1960元，因被上诉人方要求终止合同，故其应偿付上诉人1960元作为违约金，超出部分因没有事实和法律依据，也没有充分证据予以证明，因此上诉人10000元违约金及利息的诉求不应被支持，一审法院认定被上诉人应支付上诉人违约金1960元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人程至蓓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1366元，由上诉人程至蓓负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年十二月十五日 书记员  张甜甜