文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4545号原告：重庆盛日物业服务有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道州屏环路信合北侧名爵·华都****，统一社会信用代码91500233054285347E。法定代表人：梅宜倩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何国庆，系公司职工，特别授权。被告：易正华，男，生于1962年9月12日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李兰芝，女，生于1963年10月8日，汉族，住重庆市忠县，系被告之妻，一般授权。原告重庆盛日物业服务有限公司与被告易正华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人梅宜倩、委托诉讼代理人何国庆及被告委托诉讼代理人李兰芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆盛日物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2020年9月30日的物业服务费3045.60元，违约金5862.80元，共计8908.40元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2017年7月18日对x小区进行管理，并于2018年1月1日与被告所在小区x业主委员会签订《忠县x物业委托合同》，约定由原告对x进行物业服务。原告与2017年8月18日进入小区至2017年12月31日期间的试用服务与本合同共享法律效力。合同对提供的受益人、委托管理事项、委托服务期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等方面作了明确约定。合同约定住宅物业收费标准为0.56元每月每平方米，业主在当月25日之前缴纳物业服务费，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金。被告拥有E栋3单元701室住宅面积101平方米，801室住宅面积50平方米，从2017年8月至2020年9月，被告共欠物业服务费共计3045.60元，违约金5862.80元。被告所在小区面积小户数少，物业服务收费标准低，由于被告等业主无理拒缴物业服务费，造成原告财务状况举步维艰，无法维持小区物业的正常运转。经原告催收无果，为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告辩称，被告系小区业主属实，701房和801房均系被告房屋，当时买701房是花了1.5万元买了801房的，但801房至今没有办理产权证，不同意缴纳801房的物业服务费。没有缴纳物业服务费的原因系其摩托车头盔放在保安室，保安不允许，觉得头盔放在那里妨碍他。2017年原告姓郭的保安签收了被告的快递，但将快递上单子的名字划去，并把快递收藏到床下。2018年被告去原告缴纳701房的物业服务费，保安不收取，要求一起缴纳801房的物业服务费才收取。没有缴纳物业服务费之后，不清楚是谁几次关闭了被告家的水闸和电闸。2019年原告将姓郭的保安解雇。之前的物管公司没有收取801房的物业服务费，原告入住前2个月物业服务费也仅收取被告701房的物业服务费，如果原告将801房办理了产权证就缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告重庆盛日物业服务有限公司系物业管理企业，被告系忠县x，该房屋建筑面积为101平方米。2017年7月18日，原告入住x小区，进行物业管理试用服务。2018年1月1日，原告与忠县x业主委员会签订了《忠县x物业委托服务合同》，其中约定：由原告对x进行物业管理。房屋共6幢，其中住宅265套。本合同期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业公司于2017年8月18日进入小区至2017年12月31日与本合同共享法律效力。物业管理费住宅0.56元每月每平方米，包含楼委会提成0.02元每平方米及小区公共路灯、楼道灯电费和公共水费。业主在当月的25日前缴纳物业服务费，物管公司每年将提成的物业管理费8000元分两次在每年6月25日和12月25日主动缴纳业主委员会指定账户内。共用的专项设备运行的能耗消耗，应独立核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。公共设备维修每次500元以内由物业公司承担，500元以上由全体业主分摊。未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金。双方建立欠缴物业费追缴制度，对无正当理由不交物业服务费的业主，根据忠府发【2016】27号文件精神，经社区、楼管会和物管公司调解后，仍不交纳的业主，原告在报请社区、楼委会后，可以采取停水、停电的措施，或者向人民法院起诉或申请仲裁。对恶意拖欠物业费的业主，忠府发【2016】27号文件精神，通过人民法院，报请中国人民银行忠县支行将其纳入银行个人征信系统，列入黑名单。该协议还约定了双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对x小区履行了物业服务义务。嗣后，被告从2017年10月起拖欠物管费。经原告催交，被告所居住701室尚拖欠原告自2017年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费2036.16元（0.56元/月·平方米×101平方米×36个月）。被告所居住的801室无房屋产权证，并非商品房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原告与忠县x业主委员会签订的《忠县x物业委托服务合同》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《忠县x物业委托服务合同》签订后，被告作为小区业主，应遵守《忠县x物业委托服务合同》约定。原告依约对x小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的主张，符合上述《忠县x物业委托服务合同》约定，本院依法予以支持。因801房并非商品房屋，亦不属于合同约定的住宅265套之内，故本院对原告主张被告支付801房的物业服务不予支持，701房属于合同约定的住宅265套之内，被告应当支付其701房的物业服务费2036.16元。被告抗辩原告不允许保安室放被告摩托车头盔的问题，没有向本院提供证据证实，本院不予支持。原告在催缴物业服务费的过程中，应多与业主沟通、解释、催缴，亦可通过诉讼解决，但采取停水、停电措施直接影响业主的日常生活是不可取的。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告易正华在本判决生效之日起十日内向原告重庆盛日物业服务有限公司支付自2017年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费2036.16元；二、驳回原告重庆盛日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告易正华负担。本判决为终审判决。审判员  周红宇二〇二〇年十二月十四日书记员  周俊霞