江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3231号原告：卓朝晖，男，1987年7月18日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告：徐雪芬，女，1988年6月20日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：卓朝晖（系徐雪芬丈夫），男，1987年7月18日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都**1.**，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告卓朝晖、徐雪芬与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓朝晖，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓朝晖、徐雪芬向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金26,646.35元（暂计至2020年8月24日），未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2,008.01元，合计28,654.36元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，2016年11月28日，我们为购买被告开发的江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路169号的国际名都8栋1单元2402号商品房，与被告签订了《商品房买卖合同》。合同第四条约定该房屋价款为401,603元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定被告应当在2016年12月31日前交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，我们按照合同约定支付了购房款，但被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条、第6条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。为此，被告应当自2016年12月31日起以我们已缴纳购房款401,603元为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉至日（暂计至2020年8月24日，1327天），逾期交房违约金为26,646.35元(庭审中要求按日万分之一计算逾期交房违约金为53,292.70元)；按照合同规定，被告未为我们办理房屋产权登记，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金为401,603元×0.5%=2,008.01元。综上所述，我们的诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，被告行为导致我们对涉案房屋不能全面行使权利，为维护我们的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法判决。被告江西万通房地产开发有限公司辩称，1、案涉房屋于2016年10月24日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格，并已经于2017年1月18日向两原告实际交房，故延期交房的违约金应从2017年1月1日起按原告已付的购房款121,603元为基数按日万分之零点五计算至2017年1月17日止。2.案涉房屋未办理产权证属实，但根据双方签订的购房合同第十五条约定，我公司应按原告已付房款121,603元的0.5%向其支付办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告所提交的证据，本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告江西万通房地产开发有限公司系“国际名都”小区的开发商。原、被告于2016年11月28日签订了编号为201505123的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买江西省玉山县怀玉山大道东路169号国际名都8栋1单元2402号商品房，该房屋总价款为401,603元，其中第八条约定被告应在2016年12月31日前向原告交付经验收合格的案涉房屋；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告于签订合同当天支付给被告购房首付款121,603元，并于2017年1月13日向中国农业银行玉山支行按揭贷款280,000元向被告支付了其余购房款。2017年1月18日，被告向原告交付了案涉房屋，但未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告收房后，对案涉房屋进行了装修并自2018年1月开始出租给他人，现原告认为被告交付的房屋不符合交付的条件，应承担违约责任而诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。1.关于案涉房屋是否已经交付的问题。本院认为，我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。原、被告双方签订的商品房买卖合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案被告通知原告交房时,房屋虽已竣工,但未经验收，房屋尚不符合合同约定的交付条件，原告此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，但原告已自愿于2017年1月18日接收房屋并装修后于2018年1月开始出租给他人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定被告已经履行了交付案涉房屋的义务。2.关于逾期交付的违约金计算问题。原告在签订合同时向被告交付了购房首付款121,603元，并于2017年1月13日向中国农业银行玉山支行按揭贷款支付了其余购房款280,000元，全面履行了支付购房款的义务，但被告未能在合同约定的交房时间即2016年12月31日前向原告交付已经验收合格的案涉房屋，已经构成了违约，根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条中“出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”的约定，被告应向原告支付自双方约定的交房时间的次日即2017年1月1日起到实际交房时间即2017年1月18日止的逾期交房违约金。3.关于逾期交房违约金支付标准问题。本院认为，首先，原告在与被告签订购房合同时，应认真审阅合同的内容，在合同约定明确且文义清晰的情形下，其未提出异议并签字确认，合同履行过程中就应严格按照该约定履行；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告认为违约金过低，应调整按照其已付购房款的日万分之一计付，而原告不能提供证据证明其因被告逾期交房所造成的实际损失超过了违约金数额，故为规范交易市场，对逾期交房违约金的计算标准应按照其双方在商品房买卖合同中约定的按已付购房款的日万分之零点五计算；第三，江西省高级人民法院出台的关于规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引规定，当事人请求调整逾期交房违约金的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整，并非低于每日万分之一的标准必然需要调整。原告在2017年1月13日即通过按揭贷款向被告支付了全部购房款，故逾期交房的违约金应以原告所交付的全部购房款401,603元按日万分之0.5计付，原告主张由被告按其所交付的案涉房屋购房款的日万分之一支付逾期交付违约金和被告主张按原告所交付的首付款121,603计付逾期交房违约金均没有事实依据，本院均不予支持。4.关于逾期办证违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，被告在2017年1月18日向原告交房后，至今未为原告办理房地产权属证书，构成了违约，应按原告已付房价款401,603元的0.5%向原告支付逾期办证违约金。被告主张按原告支付的购房首付款121,603元的0.5%向其支付办证违约金没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卓朝晖、徐雪芬逾期交房违约金人民币361.44元（自2017年1月1日起到2017年1月18日止，共18天）；二、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卓朝晖、徐雪芬逾期办证违约金2,008.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取计258元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  占晓华二〇二〇年十二月十日法官助理傅丽红书记员邱金陵