广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7168号上诉人（原审原告）：何锦钊，男，1952年10月25日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市南商房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区华强北街道深南中路**爱华电脑大厦**。统一社会信用代码：91440300618816976T。法定代表人：陈雨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱喆，广东华程律师事务所律师。上诉人何锦钊与被上诉人深圳市南商房地产开发有限公司（以下简称南商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何锦钊上诉请求判令：1、撤销（2018）粤0305民初15750号民事判决;2、南商公司根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同号：98005552）将海晖大厦3楼D区D单位变更登记至何锦钊名下；3、依法改判南商公司承担上述房产变更登记的相关费用；4、判令南商公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定南商公司已按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）约定履行办证义务，该事实认定错误。1998年8月22日，何锦钊与南商公司签订《预售合同》，约定何锦钊向南商公司购买海晖大厦裙楼三层B号房，建筑面积672平方米（最后以办房产证面积为准，总价维持不变）。合同后附房产红线图，注：该平面图（红线内）为何锦钊购买的面积。（一）《预售合同》中海晖大厦裙楼三层B号房的范围和面积应以合同后附红线图所划定范围为准，而不应以672平方米作为认定的依据。首先，何锦钊与南商公司于1998年8月22日签订《预售合同》时，双方对交易商铺进行了实地查看，当时海晖大厦裙楼三层只有A、B、C三个单位，三个单位互相之间用砖墙隔开，而不存在D单位。何锦钊所购买的商铺即为B单位，包括现登记在何锦钊名下的海晖大厦裙楼3楼D区B单位（以下简称分割后的B单位）和现登记在南商公司名下的海晖大厦裙楼3楼D区D单位（以下简称D单位）。第二，签订《预售合同》时，B单位的面积尚未经最终测量，但南商公司己对物业进行隔断（隔为A、B、C三个区域），何锦钊基于隔断的范围确定购买B单位，因此，双方才在合同中特别注明何锦钊购买的范围并明确以图示范围的测量面积为准，总价维持不变。该约定表明，何锦钊系以固定总价按套购买房产，标的的范围以红线图示为准；合同约定的672平方米只是暂定的面积，而非签订合同时的B单位的实际面积，更非何锦钊购买房产的全部面积。第三，为确定《预售合同》中的B单位的范围，双方才在合同后附了红线图。因此，《预售合同》中的B单位的范围和面积应以红线图划定的房产范围和测量面积为准。（二）南商公司按照《预售合同》约定将红线图范围内的房产交付使用。首先，南商公司按照《预售合同》约定，于1999年1月15日将红线图范围内的房产交付给何锦钊使用，对此，何锦钊在一审中提交了1999年办理有线电视入户手续的相关材料予以证明。第二，何锦钊于1999年对所购商铺进行了装修，并通过了装修消防验收，深圳市公安消防局出具的《装修消防验收意见》载明该房产的面积为800㎡。由此表明，红线图范围内房产面积接近800㎡。第三，2017年3月24日之前，南商公司的住所地也在海晖大厦裙楼**，其对何锦钊占有使用商铺的情况一直是清楚的，但其近20年来从未提出任何异议，因此表明，南商公司认可己将红线图范围内的房产出售给何锦钊的事实。（三）红线图范围内房产经2000年4月查丈测量，建筑面积为759.83平方米。2000年3月，南商公司以“为方便对外出售”为由，向规划国土局南山分局申请对海晖大厦裙楼三楼查丈分割为A、B、C三块。2000年4月，深圳市地籍测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积查丈报告》（以下简称2000年查丈报告），将海晖大厦裙楼三楼查丈分割为A、B、C三个单位，其中B单位即为合同后附红线图范围内的房产，建筑面积为759.83平方米。因此，《预售合同》中的B单位的实际面积为759.83平方米。（四）南商公司在何锦钊不知情的情况下，对《预售合同》中的B单位进行再次分割，才产生了D单位。2002年7月，南商公司又向深圳市国土局申请对海晖大厦裙楼三楼进行查丈分割。2002年11月，深圳市地籍测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》（以下简称2002年测绘报告），在2000年查丈报告的基础上再次分割，将原来的B单位分为B、D两个单位，其中分割后的B单位建筑面积为685.33平方米，D单位建筑面积为74.5平方米。何锦钊对再次分割的事实一直不知情。判断南商公司是否按照合同约定履行了办证义务，首先要对双方签订的《预售合同》中B单位的范围进行认定。综上所述，《预售合同》中的B单位应为红线图范围内的房产，经过2000年查丈报告确认建筑面积为759.83平方米。南商公司只将分割后的B单位（即《预售合同》约定B单位的其中一部分）办理登记至何锦钊名下，而将D单位登记至自己名下，显然没有完整履行办证义务。一审判决对D单位是否属于红线图范围这一事实未予认定，而简单以分割后的B单位面积685.33平方米不少于合同暂定面积672平方米为由，认为南商公司履行了办证义务，存在事实认定错误。二、一审判决认定民事调解书中的海晖大厦裙楼3B号房为分割后的B单位，该事实认定错误。当事人之间基于平等、自愿原则达成调解协议，应充分体现当事人的真实意思。如上所述，2002年南商公司对《预售合同》中的B单位再次分割，其并未告知何锦钊这一事实，也未对何锦钊占有使用D单位提出过任何异议。何锦钊对再次分割的事实一直不知情。在（2002）深南法房初字第0849号案件中，何锦钊调解时的真实意思是要求南商公司将《预售合同》中的B单位办理过户，南商公司对此明知而与何锦钊达成调解协议，并由法院出具民事调解书。因此，民事调解书中的海晖大厦裙楼3B号房应为《预售合同》中的海晖大厦裙楼3层B号房，即2000年查丈报告中的B单位，而不是2002年测绘报告中的B单位。因此，南商公司并未按民事调解书的约定履行办证义务。一审判决仅以2002年测绘报告时间在民事调解书之前为由，认为2002年测绘报告中的B单位即是民事调解书中的海晖大厦裙楼3B号房，而忽略了何锦钊对2002年测绘报告不知情的事实，存在事实认定错误。三、一审判决以《预售合同》第十八条约定为由，认定南商公司有权保留D单位的所有权，存在适用法律错误。《预售合同》第十八条约定，甲方（即南商公司）保留附表四所列项目权益为本身拥有。首先，《预售合同》有附表一、附表二、附表三以及附表五，而没有附表四。红线图虽然是第四个附件，但并没有标题标明为附表四。且从正常理解来看，附表应是文字形式，红线图是附图而不是附表。因此，《预售合同》没有附表四，红线图也不是附表四。并且，从合同目的的角度分析，由于双方签订《预售合同》的目的是何锦钊支付价款、南商公司转移房产所有权给何锦钊，将《预售合同》第十八条理解为南商公司有权保留红线范围内房产的所有权显然与双方签订合同的基本目的相冲突。退一步讲，即便将《预售合同》第十八条理解为保留所有权的买卖，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条的规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。何锦钊早在2000年就己经付清了购房款，合同也没有设定其它何锦钊取得商铺所有权需履行的义务，因此，南商公司自何锦钊付清购房款后也已无权保留红线图范围内房产的所有权。综上所述，一审判决将《预售合同》第十八条理解为南商公司始终有权保留D单位的所有权，这一认定是错误的。此外，一审判决的内在逻辑是：1、按照《预售合同》第十八条约定，南商公司有权保留红线图范围内房产的所有权；2、D单位位于红线图范围内，因此，南商公司有权保留D单位的所有权。即一审判决实际上认可了D单位位于红线图范围内这一事实，照此推论，D单位应属于《预售合同》中B单位的范围，南商公司未将D单位过户至何锦钊名下，构成违约。因此，按照一审判决的逻辑推导出的结论与一审判决认定的结论相左，一审判决存在逻辑上的内在矛盾。四、一审判决以D单位登记在南商公司名下为由，认定何锦钊要求南商公司办理D单位的变更登记依据不足，存在适用法律错误。（一）何锦钊对D单位享有的实际所有权或准物权优先于南商公司的登记权利。1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，预售人应于商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门登记备案，该类规定的立法目的在于防止开发商将预售的房产一房数卖，赋予预售备案登记对抗第三人的准物权效力。因此，何锦钊作为备案登记权利人，对D单位享有的准物权能够对抗南商公司将D单位售予第三人的行为，自然更优先于南商公司将D单位登记至自己名下所形成的登记权利。2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，若买受人己经签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款、己经合法占有房产且非因买受人原因未办理过户登记，则买受人对本来要被执行的登记在被执行人名下的房产能够排除执行，以上规定实际上是赋予了满足相应条件的买受人对房产的实际所有权，且该实际所有权优先于房产登记权利人的权利。本案可类比适用上述规定，何锦钊符合上述规定的条件，取得了D单位的实际所有权，优先于南商公司的登记权利。基于以上两点，何锦钊有权要求南商公司办理D单位的变更登记。（二）何锦钊也有权依据《预售合同》的约定要求南商公司办理D单位的变更登记。如前所述，D单位属于《预售合同》中B单位的范畴，即便南商公司仍系D单位的登记所有权人，但由于其己将D单位出售给何锦钊，其应按照《预售合同》约定为何锦钊办理D单位的变更登记手续。一审判决仅以南商公司系D单位登记权利人的事实，驳回何锦钊要求办理变更登记的诉讼请求，而未考虑南商公司已将D单位出售给何锦钊的事实，何锦钊基于《预售合同》享有办证请求权，一审判决法律适用存在缺陷。五、办理D单位变更登记的相关费用系南商公司违约给何锦钊造成的损失，南商公司应当承担该费用，一审判决对此未予认定。南商公司答辩称：一、南商公司已早在2013年11月26日全部履行《深圳市房地产买卖合同》的义务，不存在违约。1998年8月22日南商公司与何锦钊签订《深圳市房地产买卖合同》合同约定何锦钊向南商公司购买海晖大厦裙楼3层B号房，建筑面积672平方米，因南商公司未按时给何锦钊办理产权证，何锦钊在2002年诉讼到南山区人民法院，经法院调解达成调解书［(2002)深南房初字第0849号］，南商公司按调解书的约定在2003年已为何锦钊办理好房产证，全面履行了合同及调解书的义务，不存在任何违约。二、房地产办理好至今已十五年之久，何锦钊从未提出异议双方的买卖合同约定涉案房产建筑面积672平方米(该处补充说明：“最后以办房产证面积为准，总价维持不变”)，2003年11月26日产权登记部门发给何锦钊的产权面积为685.33m2，最后房产的办证面积为685.33平方米，建筑面积增加了13.33平方米，但总价维持不变。南商公司已按此特别约定履行合同义务，没有就多出的13.33平方米收取何锦钊的购楼款。何锦钊领取房产证至今己达十五年之久，从未向何锦钊提出异议，直到南商公司向何锦钊追讨占用的物业租金损失时，何锦钊才起诉。合同有特别约定就应按特别约定来执行，且事实上双方也是按特别约定去实施的，不得以何锦钊的单方面的主观想法以红线图作为认定的依据，且不论何锦钊所称的红线图不明确、不清楚、无法认定的情况，双方在合同第十八条中还特别约定，南商公司“保留附表四之所列项目权益为本身拥有”。三、南商公司曲解《合同》第十八条及附表四的约定《合同》第十八条规定南商公司可“保留附表四之所列项目权益为本身拥有”，该条款是开发商为保护自身权益而设立的保底条款，因附表四的红线不是权威部门测绘的红线，存在着不明确、不清楚、无法确定等错识因素，又因南商公司在《合同》签订时属国有企业，不能因为红线图的一旦标错而让国有资产造成损失。涉案《合同》的红线图是附件四，《涉案合同》有附表一、有附表二、附表三及附表五，唯独没有附表四，按《合同》正常的约定及文意理解，附件四也就是附表四，何锦钊曲解合同的基本意思及目的，望文生义，歪曲事实。四、南商公司的房产权证是经深圳市地籍测绘大队、深圳市规划与国土局颁发的产权证，合法有效，南商公司的产权不容何锦钊侵占。尽管在2000年4月3日深圳市地籍测绘大队作出《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，但深圳市地籍测绘大队已于2002年11月1日对海晖大厦裙楼3层重新测量并分割为A、B、C、D单位，并特别注明：“该查丈报告审核盖章通过后，原2000年4月28日海晖大厦二期裙楼面积分割查丈报告（三层）作废”。在2003年南商公司执行法院的生效调解书时，对何锦钊及南商公司的房产位置、面积都是由深圳市地籍测绘大队在何锦钊及南商公司都在场的情况下现场丈量并出具丈量报告，由深圳市规划与国土局在2003年4月10日审核颁发了产权证，南商公司的房产与何锦钊的房产没有冲突、重合等问题，不存在将己出售给何锦钊的交易范围内物业登记至南商公司名下的问题，不存在履行合同约定的办证义务不符合合同约定的问题。南商公司的产权合法有效，不允许何锦钊侵占。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”。南商公司从未将涉案的D单位房产销售或预售给被南商公司，不存在何锦钊基于所谓的《预售合同》对D单位享有实际所有权或准物权的问题。南商公司在2003年4月10日早于何锦钊（2003年11月26日）已取得了涉案海晖大厦裙楼3楼D区D单位的不动产权证，合法有效。何锦钊如认为南商公司的产权存在问题，应当状告产权丈量单位及产权登记单位。何锦钊向一审法院起诉请求判令：1、南商公司根据《深圳市房地产买卖合同》（合同号：98005552)将海晖大厦3楼D区D单位变更登记至何锦钊名下；2、南商公司承担上述房产变更登记的相关费用；3、南商公司承担本案全部诉讼费用和保全费用。一审法院查明事实：南商公司原名深圳南商房地产开发公司，于2005年8月30日变更为现名。1998年8月22日，何锦钊（买方，乙方）与南商公司（卖方，甲方）签订《深圳市房地产买卖合同》（合同编号98005552），合同约定：乙方向甲方购买位于深圳市南山区，位于**，建筑面积672平方米（最后以办房产证面积为准，总价维持不变）；甲乙双方同意上述房地产售价为港币4180.433元／平方（建筑面积），总金额为港币2809251元；甲方出售的房地产位于地块编号为Ｔ102-39的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有（另有约定的除外），乙方按占地分摊面积承担义务；甲方保留附表四之所列项目权益为本身拥有；及其他内容。深圳公证处于1999年4月7日就何锦钊与南商公司代表人黄思垠签订上述买卖合同出具了（99）深证房肆字第××号《公证书》。《深圳市房地产买卖合同》附件四为房产平面图,该页手写“注：该平面图（红线内）为乙方购买面积”字样。2000年4月3日，深圳市地籍测绘大队作出《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，该报告及深圳市规划国土局南山分局地籍测绘中队于2000年4月28日作出的《房屋建筑面积汇总表》均显示，海晖大厦二期裙楼3层A、B、C房型建筑面积分别为710.52平方米、759.83平方米、400.65平方米。2002年11月1日，深圳市地籍测绘大队作出《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》，该报告显示，海晖大厦二期裙楼3层A、B、C、D房型建筑面积分别为710.52平方米、685.33平方米、400.65平方米、74.5平方米，其中“其他说明”处写明“……2、本次查丈在原2000年4月28日海晖大厦二期裙楼面积分割查丈报告（三层）的基础上再次分割（即将B户分为B、D两户），原查丈报告中A、C两户面积不变；3、该查丈报告审核盖章通过后，原2000年4月28日海晖大厦二期裙楼面积分割查丈报告（三层）作废”。因南商公司未按合同约定办理房产证，何锦钊起诉至一审法院，双方达成协议如下：1、南商公司于2003年5月31日前为何锦钊办好南山区海晖大厦裙楼3B号房的房地产证办证收文回执；2、南商公司支付何锦钊延期办证违约金人民币45万元，于2002年12月31日前付清；3、若南商公司提前办妥收文回执，则从2003年5月31日起计，每提前一个月，何锦钊退还所收违约金人民币24192元；4、若南商公司未能在2003年5月31日前为何锦钊办妥国土部门的房产证办证收文回执，使何锦钊不能按期领取房产证，则双方自行解除合同，南商公司应于2003年6月30日前退回何锦钊所支付的购房款人民币2980896元，并再赔偿何锦钊损失人民币30万元（南商公司已支付的人民币45万元违约金不予退还）；5、南商公司通知何锦钊按照国土部门的要求提交办证资料，何锦钊应当予以及时配合。办证进展过程中，双方应当以书面形式记录并签字备查，因何锦钊原因导致南商公司不能在第1条规定的期限内办妥申领房地产证的相关工作，其后果由何锦钊承担。何锦钊不得对南商公司主张协议第4条规定的权利。一审法院于2002年12月16日出具（2002）深南法房初字第0849号《民事调解书》，对上述协议内容予以确认。2003年11月26日，位于深圳市南山区单位登记至何锦钊名下，登记建筑面积为685.33平方米。2003年4月10日，位于深圳市南山区单位登记至南商公司名下，登记建筑面积为74.5平方米；房产证“他项权利摘要及附记”载明：“市场商品房，发红证，2003年该权利人拆分该房；2001年6月20日抵押给工商银行深圳市南头支行，2003年9月12日注销抵押”。2018年3月8日，南商公司向何锦钊及丁香花宾馆发出《通告》，称其占用了南商公司名下的海晖大厦裙楼3楼D区D单位，要求其三天内清场搬走所有物品。何锦钊主张，其与南商公司签订的《深圳市房地产买卖合同》附件四平面图的红线范围包括现登记在何锦钊名下的D区B单位和登记在南商公司名下的D区D单位，但南商公司单方将出售给何锦钊的房屋面积分割成B单位和D单位两部分，何锦钊对此完全不知情，直至南商公司2018年发函要求何锦钊搬离，何锦钊才知道D单位的存在，B单位和D单位由南商公司于1999年统一交付给何锦钊使用至今，D单位是何锦钊出入正门的必经途径。南商公司对何锦钊的主张不予认可，南商公司表示，时间太久，附件四平面图的红线范围不清楚，其无法确认，2000年的查丈是初步的查丈，南商公司在2002年重新查丈时发现B单元面积较大故重新进行了分割，2002年的查丈报告是最终确定的查丈报告，南商公司也是据此给何锦钊办理了房产证并按《民事调解书》履行了相关权利义务；南商公司并没有将D单位交付给何锦钊，南商公司几经改制，何锦钊何时占用登记在南商公司名下的D区D单位南商公司并不清楚。庭审中，何锦钊与南商公司确认D区B单位和D区D单位是连通在一起，中间没有隔断。另查，南商公司于2018年8月22日以占有物损害赔偿纠纷起诉至一审法院，要求何锦钊及丁香花宾馆向其返还登记在其名下的海晖大厦裙楼3楼D区D单位及支付占有使用费，一审法院依法予以受理，案号为（2018）粤0305民初17371号。一审法院认为：何锦钊与南商公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。位于深圳市南山区单位分别登记在何锦钊与南商公司名下,何锦钊以其与南商公司签订的《深圳市房地产买卖合同》附件四所载平面图的红线范围包括上述两部分,而Ｄ区Ｄ单位系南商公司擅自分割为由,要求南商公司将Ｄ区Ｄ单位变更登记至何锦钊名下,对此一审法院认为,首先,双方合同约定,何锦钊所购买房屋为“海晖大厦裙楼三层Ｂ号房,房屋建筑面积672平方米,最后以办房产证面积为准”，现登记至何锦钊名下的海晖大厦裙楼3楼Ｄ区Ｂ单位登记建筑面积为685.33平方米，该建筑面积并未少于何锦钊购买房产时双方合同约定的建筑面积;其次,深圳市地籍测绘大队已于2002年11月1日对海晖大厦裙楼3层重新测量并分割为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ单位,一审法院于2002年12月16日出具的（2002）深南法房初字第0849号《民事调解书》写明南商公司为何锦钊所办理的房地产证办证收文回执为“海晖大厦裙楼3Ｂ号房”,现南商公司已依约定将海晖大厦裙楼三层Ｂ单位登记至何锦钊名下；再次,按照合同约定,南商公司可“保留附表四之所列项目权益为本身拥有”，综上,何锦钊主张南商公司未按合同约定履行办证义务构成违约，依据不足。不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，海晖大厦裙楼3楼Ｄ区Ｄ单位现已登记在南商公司名下，何锦钊要求南商公司依据双方签订的《深圳市房地产买卖合同》将海晖大厦裙楼3楼Ｄ区Ｄ单位变更登记至何锦钊名下并要求南商公司承担该房产变更登记的相关费用，依据不足，一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回何锦钊的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币5355.92元，保全费人民币1871.97元，由何锦钊负担。本院二审查明:1998年8月22日，南商公司（甲方）与何锦钊（乙方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，第三条约定，乙方向甲方购买深圳市南山区，位于第**，建筑面积672平方米。双方确认该条后面增添以下手写内容：“（最后以办房产证面积为准，总价维持不变）。”第十四条约定：甲方应在领取房地产竣工验收证书后的150天内，书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。第二十四条约定本合同的附表一、二、三、四、五及附图一均为合同内容之一部分。附表一为建筑期购楼一次过付款条款，附表二为建筑期购楼分期付款条款，附表三为装饰标准条款，附表五为双方约定的其他条款，合同没有附表四，另附一份涉案房地产的平面图，该图注明：该平面图（红线内）为乙方购买的面积。1999年3月，冠厦置业顾问（深圳）有限公司（以下简称冠厦公司）向深圳南油有线广播电视台申请在南油大道海××大厦××楼办理有线电视。1999年4月12日，深圳市公安局消防局出具《装修消防验收意见》，对冠厦公司在海晖大厦三楼办公室装修进行消防验收，面积800平方米，经验收该办公室装修基本符合防火要求，同意投入使用。根据冠厦公司的工商登记资料，何锦钊在2003年7月31日之前，任冠厦公司的董事长、总经理。2000年3月3日，南商公司向深圳市规划国土局南山分局申请称：“我公司于1996年建设的海晖大厦珍宝阁早已竣工，其中裙楼三楼整层原已查账面积为1817平方米，现为方便对外出售特向测绘中队申请查丈分割为A、B、C三块（见平面图）。”另查明，根据南山公司工商登记资料，在2017年3月24日之前，南商公司登记住所地为深圳市南山区。除以上事实外，一审查明的其他事实属实。本院认为：本案为涉及香港特别行政区当事人的合同纠纷，双方对一审适用中华人民共和国内地法律为准据法，均无异议，本院予以确认。双方于1998年签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依照合同约定履行。本案争议焦点为合同约定交易的海晖大厦二期裙楼三楼B单位，是否包括争议的三楼D单位。本院认为：第一，从合同订立时双方的真实意思来看，2000年3月3日南商公司向深圳市规划国土局南山分局提交查丈申请，请求将海晖大厦二期裙楼三楼1817平方米查丈分割为A、B、C三块，一审庭审中双方确认B单位与D单位是联通在一起，中间没有隔断，故可以认定合同于1998年签订时海晖大厦裙楼三楼只存在A、B、C三个单位，没有D单位。双方在合同中约定交易的房地产为B单位，由于销售方南商公司在销售房屋时没有申请国土部门分户查丈，合同约定的建筑面积672平方米应系双方估算，双方才会在合同中特别约定“最后以办房产证面积为准，总价维持不变。”2000年4月3日经国土主管部门查丈B单位实际面积为759.83平方米，与估算的建筑面积672平方米不一致，但该面积不一致系双方在签订合同时预见到或者应当预见到的，双方以总价不变的形式约定了交易B单位的总价款，故本院认定，双方订立合同的真实意思是销售当时的海晖大厦裙楼三楼B单位，经查丈实际面积为759.83平方米。南商公司于2002年11月向规划国土部门申请再次查丈从B单位分割出D单位74.5平方米并登记至自己名下，明显违反合同约定，亦不符合诚实信用原则。南商公司称再次查丈时通知了何锦钊，没有事实依据，本院不予支持。第二，关于合同第十八条的理解，本院认为，合同第十八条约定南商公司保留附表四之所列项目权益为本身拥有，第二十四条约定合同的附表一、二、三、四、五及附图一均为合同内容之一部分。合同附表一为建筑期购楼一次过付款条款，附表二为建筑期购楼分期付款条款，附表三为装饰标准条款，附表五为双方约定的其他条款，合同没有附表四，另附一份涉案房地产的平面图。从该合同及附件内容看，系参照深圳市规划国土部门公布的预售合同参考文本及附件来订立，合同附件一、二、三与参考文本条款样式基本相同，而参考文本附件四一般为屋顶使用权、外墙面使用权等问题的条款，参考文本的附图一般包括总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图。根据以上分析，可认定合同附件中的平面图系合同第二十四条所指的附图，而非一审认定的合同第十八条中的附表四，附图载明该平面图（红线内）为何锦钊购买的面积，明显不属销售方南商公司拥有的权益范围。第三，从合同履行情况来看，何锦钊支付了全部购房款，何锦钊担任董事长、总经理的冠厦公司于1999年办理了涉案房产的有线电视及装修消防验收，《装修消防验收意见》载明消防验收面积800平方米，证明何锦钊在合同订立后即从南商公司接收涉案B单位并装修使用。而南商公司登记资料显示其在2017年3月24日之前在海晖大厦三楼办公，清楚知道涉案房产实际交付及何锦钊实际占有的情况。南商公司从2000年4月国土部门作出查丈报告时，就知道B单位实际面积大于估算的672平方米，其违约于2002年11月再次申请查丈从B单位分割出D单位并于2003年将D单位登记至自己名下，但却至起诉前长达十几年未要求何锦钊交还D单位或者向何锦钊收取D单位租金，其行为明显与其本案主张不符，亦不符合常理。第四，关于调解书的问题，本院认为，由于南商公司未按照合同约定履行办证义务，何锦钊遂起诉南商公司，经一审法院2020年12月调解，南商公司同意履行办证义务，该办证义务是指办理签订合同时双方约定的B单位（经查丈实际为759.83平方米）的房产证，南商公司仅将其中685.33平方米登记至何锦钊名下，而将74.5平方米登记至自己名下，已违反调解书的义务。综上，南商公司违反合同第十四条办理房地产证的义务，将合同约定应登记至何锦钊名下的B单位（经查丈实际为759.83平方米）分割出74.5平方米作为D单位登记至南商公司名下，故何锦钊请求南商公司协助将该D单位变更登记至何锦钊名下，本院予以支持。由于何锦钊已实际占有登记的D单位，且合同约定办理房地产证的税费由各方自行负担，故何锦钊请求南商公司承担变更登记的相关费用，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15750号民事判决；二、深圳市南商房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助何锦钊将深圳市南山区单位（房地产证编号：深房地字第**）变更登记至何锦钊名下；三、驳回何锦钊的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5355.92元、保全费人民币1871.97元，二审案件受理费人民币5355.92元，均由深圳市南商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 乐 乐审判员 李   原审判员 许 海 锚二〇二〇年十二月二十九日书记员 吴佳（兼）