盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初1788号原告：盐城翌街商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91320913MA1WR2Q06M，住所地在盐城市盐南高新区新都街道景观大道大数据产业园**（CND）。法定代表人：杨丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志强，该公司员工。委托诉讼代理人：沈泽丰，江苏存真律师事务所律师。被告：刘永群，男，汉族，住盐城市亭湖区。原告盐城翌街商业经营管理有限公司（下称翌街公司）诉被告刘永群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法由审判员徐连成适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭审理。原告翌街公司的委托诉讼代理人赵志强、沈泽丰,被告刘永群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翌街公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间的租赁合同，令被告立即腾让3号商铺210-215以及216租赁房屋。2.责令被告支付（1）2020年4月1日至实际交房之日，每月按10200元计算的租金（截止2020年8月1日欠租金40800元）；（2）2020年4月1日至实际交房之日的逾期支付违约金，按每月10200元计算（截止2020年8月1日欠租金40800元）；（3）解约违约金20400元；（4）支付因装潢所免租金61200元；（5）物业费按1380元/月计算（截止2020年8月1日欠物业费5520元）以上各项合计168720元。3.责令被告承担所租房屋恢复原状所需费用10万元。4.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回对逾期违约金的诉讼请求，并将物业费计算标准调整为1281.82元/月。事实与理由：2019年4月1日，原被告经协商签订《租赁合同》一份，载明（1）原告将坐落在盐城市依云小镇3#商铺编号210、211、212、213、214、215，面积为419.14平方米的商铺出租给被告作经营使用。（2）租赁期限自2019年4月1日至2024年3月30日止。租金标准按租赁面积计算为0.8元/平方米/天，后三年每年递增5%。（3）为支持被告，原告同意装修期六个月免租，如提前解约需补交。（4）租金支付方式为6个月一付，每期提前30日支付。（5）被告返还租赁房屋时，若被告损坏该房屋内的原有固定设施设备的，被告须向原告赔偿损失；对固定设施设备变动部分修复原时，费用由被告承担。（6）原被告就物业费、电费、违约责任等进行了细致约定（详见合同内容）。合同签订后，被告对房屋进行装潢，并于2019年10月投入正常经营。原告减免了第一年6个月的房租。但被告截止目前，仅支付了6个月房租，对第二年房租，被告借口经营效益不好以及要去上海、北京等地发展，一直拖欠，经屡次追付不果。此外，被告在经营期间，以经营需要厨房为由，占用我司3#216房屋作为厨房，经我司多次催讨，被告迟迟不予归还。为防止原告损失进一步扩大，特具文起诉，请求人民法院依法判准原告的诉请。被告刘永群答辩称，案涉租赁合同是事实，但是由于疫情期间导致资金链断裂，因为前期投入比较大，且都是贷款，造成无法再续交房租，在房租没有到期前也与原告多次协商案涉争议，也找过别人来续租案涉房屋，别人也愿意来续租，但是因为免交装修期租金的问题未能达成一致意见，导致续租未果，我现在已经无法再继续交纳房租了。本院经审理认定如下事实：2019年3月29日，原告翌街公司（出租人，甲方）与被告刘永群（承租人，乙方）签订《盐城翌街商业经营管理有限公司租赁合同》，约定（摘要）：1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在，商铺编号210、211、212、213、214、215，面积419.14平方米。3-3、租赁期限为2019年4月1日至2024年3月30日。4-1、装修期为2019年4月1日至2019年9月30日，在此期间甲方不收取乙方租金，2019年10月1日为租金起算日。5-1、租金标准按租赁面积计算为0.8元/㎡/天，年租金为（日租金*面积*365天=）122388.88元。5-2、支付租金的方式为押二付六，首期分二次支付：（1）首期（2019年10月1日至2020年3月31日）租金为61194.44元，于签约当日先支付（2019年10月1日至2019年12月31日）租金30597.22元，另（2020年1月1日至2020年3月31日）租金30597.22元于2019年12月1日支付。此后每期租金为6个月，提前30日支付，先付后用。即第二期六个月（2020年4月1日至2020年9月30日）租金为61194.44元于2020年3月1日缴纳，……依次类推。5-3、乙方逾期支付租金即构成违约，……每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。5-5、甲方收取的物业管理费、水、电、燃气等一切其他费用均为代收代缴，相关费用发票由实际收取方开具。6-1、乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁押金20398.15元……甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用以及违约金、赔偿金、损失、因甲方维权所支付的相关费用。押金抵扣顺序：1、甲方维权所支付的相关费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、工商查档费、交通费、食宿费等）；2、违约金、赔偿金、损失赔偿；3、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用；4、租金、物业管理费。9-1、合同终止（包括但不限于期满或提前终止），甲方有权收回租赁房产的使用权。9-1-4、若乙方损坏该房产内的原有固定设施设备的，乙方须向甲方赔偿损失。乙方对上述固定设施设备变动部分复原时，须按甲方要求进行：（一）甲方不同意复原的，乙方不得复原。（二）甲方同意复原的，则在本合同终止之日起十日内复原，乙方须自费复原，乙方不予复原的，由甲方派人员复原，费用由乙方承担。11-1、乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金（本合同第5-3、6-1条等约定的违约金另行计算），违约金为当年二个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失（包括但不限于直接或间接损失、诉讼、执行、保全、律师、交通、食宿等费用），支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分（赔偿金）：（2）乙方未征得甲方同意改造房产或改变房产用途，致使房产损坏的；（3）因乙方原因造成房产主体结构损坏的；（10）乙方停止营业累计或连续超过一个月，包括但不限于乙方自身原因造成的停业、被政府有关部门责令停业整顿等。11-5、本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其它违约责任的承担，逾期按本合同第5-3款追究乙方违约责任。2019年4月1日，被告签署《交付确认书》，由原告正式移交且被告正式接收该房产。另，根据双方陈述，被告占有使用了原告与合同约定租赁房屋相邻的216室房屋。上述合同签订后，被告已支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金，及2019年4月1日至2020年3月31日的物业费，但被告未支付自2020年4月1日起的租金及物业费。就原告主张的恢复原状所需费用，原告提交了由案外人盐城市志舟装饰工程有限公司盖章出具的《财富港2楼门市拆除改造项目清单》，该项证据显示，墙体拆除、新砌墙体、门窗等费用合计98342元。案件审理过程中，原、被告双方确认被告已于2020年11月1日返还案涉房屋。以上事实，有当事人提交的《盐城翌街商业经营管理有限公司租赁合同》、《交付确认书》等证据以及当事人陈述予以证实，本院均予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《盐城翌街商业经营管理有限公司租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于房屋返还及合同解除的问题，本案审理过程中，原、被告已经确认被告已于2020年11月1日返还房屋的事实。另，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。本案原告通过起诉的方式要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院立案受理后，于2020年8月12日向被告发送了诉状副本等应诉材料，被告于2020年8月13日收悉，故本院依法确认原、被告之间签订的《盐城翌街商业经营管理有限公司租赁合同》于2020年8月13日解除，鉴于原、被告双方确认案涉房屋已实际交付完毕，故原告有关交付房屋的诉求，本院不再予以理涉。关于租金，承租人应当按照合同约定按时支付租金，合同解除后，承租人继续占有房屋，出租人有权主张按照合同约定的租金标准继续计收房屋占有使用费。案涉合同已于2020年8月13日解除，合同解除后，被告未及时返还房屋，原告主张租金按照合同约定的标准自2020年4月1日起计至实际返还之日，并不违反法律规定，故本院依法予以支持。根据合同约定，年租金为（日租金*面积*365天=）122388.88元，故被告应当承担按照合同约定的租金标准计算自2020年4月1日至2020年10月31日的租金及房屋占有使用费，计71393.51元（原告主张的10200元/月的标准系计算错误，本院予以更正）。关于解约违约金，原告按合同第11-1条约定主张被告承担相当于两个月租金的解约违约金。根据合同第11-1条约定，如承租人有停止营业累计或连续超过一个月等情形的，承租人应当向出租人支付相当于两个月的违约金，即20398.15元。案件审理过程中，被告自认自2020年4月1日起放弃经营。本院认为，被告违反上述约定，应当承担相应的违约责任，原告的该项诉请，符合合同约定及法律规定，故本院依法予以支持。关于免租期租金，原告主张被告承担免租期租金61194.44元，符合合同第11-5条约定，且本案因承租人过错导致合同解除，出租人的预期利益遭受损失，承租人应予赔偿免租期租金损失，故本院依法支持原告该项诉请。关于物业管理费，被告辩称应当由物业公司主张。案涉合同约定原告收取的物业管理费、水、电、燃气等一切其他费用均为代收代缴，故原告有权主张该项费用。经本院审查，案外人盐城市悦融商业管理有限公司物业管理费月收费标准为2.5元/㎡，原告明确并调整物业费标准为（2.5元/㎡/月*512.73㎡=）1281.82元/月，被告逾期7个月未交纳物业费计8972.74元，本院依法予以支持原告该项诉请。关于恢复房屋原状的损失，原告主张被告承担10万元损失。本院认为，案涉合同第9-1-4条约定乙方应当承担恢复原状的费用，且被告已自认有拆除门窗、封闭门窗并将独立房屋之间的间隔墙拆除的事实，故被告应该承担恢复原状损失费用。根据盐城市志舟装饰工程有限公司盖章出具的《财富港2楼门市拆除改造项目清单》显示，该项损失费用为98342元，本院综合考虑双方陈述、承租人过错等因素，酌定支持被告承担恢复原状的损失5万元。关于押金的处理，案涉合同第6-1条约定了押金的抵扣顺序，本院认为，根据该条约定，被告在原告处支付的押金20398.15元应先用于抵扣本案诉讼费用5881元，即剩余押金14517.15元再按照合同约定的顺序抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告盐城翌街商业经营管理有限公司与被告刘永群于2019年3月29日签订的《盐城翌街商业经营管理有限公司租赁合同》于2020年8月13日解除；二、被告刘永群于本判决生效之日起十日内支付原告盐城翌街商业经营管理有限公司逾期租金71393.51元、免租期租金61194.44元、物业管理费8972.74元、恢复原状损失50000元、解约违约金5881元（解约违约金应为20398.15元，已扣减剩余押金14517.15元），合计197441.69元；三、驳回原告盐城翌街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11762元，减半收取5881元，由原告盐城翌街商业经营管理有限公司负担（该款应由被告负担，本院已确认由被告在原告处的押金中予以抵扣，相当于被告已代为交纳了该诉讼费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐连成二〇二〇年十二月二十一日法官助理 倪吉美书 记 员 黄晶晶附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。