四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3869号 原告：张洪，男，1992年8月14日出生，汉族，居民，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：党伟，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川省萧氏企业管理有限公司，住所：四川省内江市威远县小河镇北大街**，统一社会信用代码：91511024396912048J。 法定代表人：萧航，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 原告张洪与被告四川省萧氏企业管理有限公司（以下简称萧氏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人党伟和被告萧氏公司的委托诉讼代理人孙泽凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪向本院提出诉讼请求：1．判令被告按合同约定为原告办理房屋所有权证；2．判令被告支付逾期交房的违约金49368.25元（以409695元为基数，自2019年4月18日起按日万分之五计算至2019年12月15日）；3．判令被告支付逾期办理产权证违约金（以409695元为基数，自2019年2月12日起按日万分之一计算至实际办证时止，暂计算至2020年4月8日的违约金金额为17248.16元）；4．判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付逾期交房的违约金14810.50元（以扣除所有退还费用后的408938元为基数，自2019年4月18日起按日万分之一点五计算至2019年12月15日）；同时，变更第三项诉讼请求为：判令被告支付逾期办理产权证违约金（以扣除所有退还费用后的408938元为基数，自2019年2月12日起按日万分之一计算至实际办证时止，暂计算至2020年9月11日的违约金金额为23639.40元）。事实和理由：2018年5月18日，原、被告签订《德福国际买卖合同》，约定：被告将位于仁寿县××镇××街××号××号楼××单元××层××号××房屋出售给原告，房屋建筑面积为47.56㎡，房屋总价为219173元，房屋实际总价为409695元，另有190522元在被告的要求下以咨询服务费的形式支付给了成华区壹加壹房产服务部（以下简称壹加壹服务部）；合同同时对双方权利义务、违约责任等均作了详细约定。合同签订后，原告于2018年5月18日、2018年6月22日向被告支付购房款共计219173元，于2018年5月18日向被告指定的壹加壹服务部支付购房款190522元。原告支付完全部购房款后，被告未能按照合同约定在规定时间交付房屋及办理产权证。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 被告萧氏公司书面答辩称，1．案涉房屋的实际购房金额为217428元，向第三人支付的服务费并非购房款，与本案没有关联性，不应作为计算逾期交房违约金的计算基数。双方签订合同后，原告于2018年5月18日支付购房款98,300元、2018年6月22日支付购房款120,000元，共计218,300元；后因面积误差，被告向原告退还872元购房款，故实际购房款为217,428元。至于原告诉称的向第三人交纳的服务费为购房款不符合客观事实。原告与第三人实际签订了合同并向第三方支付了费用，第三人也向原告履行了义务。根据合同的相对性，原告应当向第三人主张权益。原告直接将该部分费用作为购房款向被告主张无法律和事实依据，不应得到法院支持。2．关于交房的违约时间，由于存在不可归责于双方的因素，恳请法院在计算违约时间时酌情考虑。原告所购房屋已于2019年10月10日完成交付，原告通过交房确认表确认了收房行为。双方在合同中对于交房标准有明确约定，而原告在交房确认表中所罗列的细小问题属于整改问题，并非房屋不满足交房条件。另外，由于以下不可归责于双方的因素导致了进度部分延误：2018年8月视高管委会群工局通知加州智慧城规划与本项目有冲突，暂停销售，交付及产权办理约81天；本项目后的家私厂拆迁，因拆迁没有谈拢，政府将工厂断电处理，本项目与家私厂为同一线路，政府在停电时一并将本项目的电一并停了约80天。以上两个因素导致案涉房屋逾期交付，恳请法院在认定违约天数时酌情考虑。3．逾期交房的违约金按每日万分之五计算的标准过高，恳请法院予以酌情降减。违约金应当是兼具补偿性和惩罚性的，而被告的违约未给原告造成过大损失，原告也自愿将违约金的计算基数提高、认可部分违约时间、主动承担部分违约金以降低原告的损失，但每日万分之五的违约金无论是惩罚性或补偿性均过高，故被告请求法院依法予以调减。4．双方将原告支付完所有费用（包括但不限于契税、维修基金）作为了配合办理产权证的前置条件，但截止2020年11月14日，原告才成就前置条件，被告仍在履行期限内，故不存在逾期办理产权证的情形。被告在2020年的2月29日催促了原告支付维修基金，根据合同约定需原告支付了所有费用后的160个工作日内，被告为原告办理产权登记手续。上述支付义务是办理产权证的前置条件，是双方真实的意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应当得到法律的支持。而原告至今未支付维修基金，故合同约定的办理产权时间未到，被告不存在任何违约行为。5．在原告主动向原告承诺承担违约金的前提下，原告仍恶意发动诉讼，造成双方的诉累，应当由其承担诉讼费。 原告张洪围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告提供的《德福国际买卖合同》原件1份及转款凭证、收据原件若干张；本院认为，被告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 2．原告提供的《委托书》《确认书》原件各1份；本院认为，被告对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性予以采信； 3．原告提供的《德福国际中心客户费用明细》《德福国际面积差确认表》《德福国际中心交房验收表》《完税证明》原件各1份以及关于缴纳维修基金的《收据》复印件1张、微信聊天记录截图的打印件1张；本院认为，被告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 4．被告提供的被告公司工作人员与原告之间的微信聊天记录截图打印件2张，拟证明被告公司已于2020年2月29日通知原告缴纳涉案房屋维修基金，但原告至今未缴纳等；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告（买受人，即乙方）与被告（出卖人，即甲方）签订《德福国际买卖合同》，约定：1．原告购买被告位于仁寿县××镇××街××号××号楼××单元××层××号××房屋一套，建筑面积47.75㎡，房屋用途为办公，房屋总价款219173元；2．甲方于本合同签订之日起210个工作日内将装修完成的办公楼交付给乙方（具体交付标准间合同附件）；3．双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记；因甲方的原因，乙方未能在支付完全部款项后160个工作日取得该办公楼的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：乙方不解除合同，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之一的违约金；4．若甲方逾期交房超过30天的，乙方有权要求甲方以乙方已付购房款的万分之五按日承担违约金，直至交房截止；合同还对其他事项作了约定。 同时，原告还与壹加壹服务部签订了《委托书》（注：无落款时间），约定：由原告委托壹加壹服务部在天府新区区域内购买办公性住房等，并一次性支付咨询服务费（注：他案的部分购房者与壹加壹服务部补签的《委托协议》中约定为装修费）190,522元。之后壹加壹服务部又向原告出具《确认书》（注：无落款时间），载明：现本人确认，本人所委托贵方服务事项贵方已履行完毕，本人就委托事项已向贵方支付咨询服务费190,522元；对此，本人与贵方已无任何争议等。原告张洪在“确认人”一栏签字、捺印予以确认。 签订合同后，原告即于当日通过银行转账向被告萧氏公司支付购房款99,173元，向案外人壹加壹服务部支付咨询服务费款共计190,522元。当日，被告萧氏公司向原告出具《收据》一张，载明：收到张洪交1-1-10-8房款99,173元；壹加壹服务部亦向原告出具《收据》一张，确认收到190,522元（注：未注明款项性质）。2018年6月22日，原告通过银行转账向被告萧氏公司支付购房款120,000元，被告萧氏公司向原告出具《收据》一张，载明：收到张洪交1-1-10-8房款120,000元。 经被告工作人员通知交房后，原告于2019年10月10日到案涉房屋，发现该房装修存在墙缝过大、马桶未打胶、防护栏未完善等5个问题，遂要求整改，同时在被告提供的《德福国际中心交房验收表》上签字确认，并在该表的“备注”一栏将存在的问题手写注明。2019年12月15日，经被告整改后，原告同意收房，并与四川云奎物业服务有限公司签订《消防安全责任书》，同时在《业主入驻公约承诺书》上签字、捺印。 2019年左右（具体时间无法查清），因涉案房屋实测面积由初测的47.75㎡变更为47.56㎡，双方遂直接在《德福国际买卖合同》上将建筑面积手改为47.56㎡，房屋总价款手改为218,300元。同时，开发商还制作《德福国际中心客户费用明细》，载明：购房款由原来约定的219,173元调整为218,301元，房款退面积差872元，原告张洪在“客户确认”栏签字、捺印予以确认；同时，原来约定的服务费190,522元变更为189,765元，服务费退758元，原告张洪在“客户确认”栏签字、捺印予以确认；维修基金明细，面积47.56㎡，单价50元/㎡，总价2,378元，原告张洪未签字确认。2019年12月15日，被告公司制作《德福国际面积差确认表》，确认退原告购房面积差872元、退服务费758元，以上共计1,630元；原告张洪在“确认人”一栏签字予以确认。2020年1月7日，被告工作人员通过微信转账将1,630元支付原告张洪。至此，原告实际向被告公司缴纳购房款为218,301元（219,173元-872元），向壹加壹服务部缴纳咨询服务费189,765元（190,522元-758元）。原告认为，被告延期交房和逾期办证的行为构成违约，且截止起诉前，双方就违约金赔偿数额协商未果，原告遂提起本次诉讼。 另查明，2020年2月29日，被告公司工作人员通过微信告知原告：契税4,212元、维修基金8,732元、工本费550元、维修基金2,378元，合计11,660元。2020年6月16日，原告张洪就涉案房屋向四川天府新区眉山管理委员会税务局第一税务分局缴纳印花税54.60元，契税8,316.12元，合计8,370.72元。截止法庭辩论终结前，原告尚未缴纳涉案房屋维修基金。2020年11月14日，原告向被告公司缴纳涉案房屋维修基金2,281元，被告公司向其出具《收据》予以确认。 再查明，涉案房屋所在的德福国际中心一期项目中曾有购房者李辉等人向仁寿县人民法院提起诉讼，请求判令被告萧氏公司支付其逾期交房和逾期办证违约金等。被告公司在上述系列案中曾当庭自认：一、被告萧氏公司在仁寿县××镇××期××期××房的约几十户，一期涉及逾期交房和办证问题的约两三百户，其中已办理产权证的一百余户，其余尚在办理过程中；一期已有一百余户与被告达成和解，和解方案为：1．逾期办证违约金不谈；2．逾期交房违约金的和解方案为：以（已付房款＋咨询服务、装修费-退还服务费或面积差额）为计算违约金基数，违约天数按逾期之日起至通知收房截止之日，再扣除80天左右的不可抗力（或不可归责于双方当事人事由）违约天数，最后按日万分之五标准予以计算。二、关于逾期交房违约金的计算基数问题，出于维护社会稳定的考虑，针对本批次的六件系列案，被告认可其向第三方壹加壹服务部支付的装修费用和购房款（扣除退还面积误差购房款、服务费）等一并作为违约金的计算基数。 另，被告公司自称，其与壹加壹服务部系合作关系，由其向被告公司提供客户；壹加壹服务部已于2020年4月2日注销，无法再以其名义办理退还服务费款，遂由被告公司代为办理退还购房人服务费。 本院认为，本案焦点：1．涉案房屋是否已完成交付及何时交付？2．被告萧氏公司在履行交房中是否存在违约行为，是否应予部分免责？3．被告萧氏公司的逾期交房违约金数额应如何确定？4．被告萧氏公司是否存在逾期办证情形及是否应支付违约金？ 关于焦点一，被告辩称，合同履行过程中，被告萧氏公司于2019年10月10日完成房屋交付。本院认为，首先，按双方签订的《德福国际买卖合同》约定，被告应将装修完成的符合合同附件交付标准的办公楼交付原告，而原告于2019年10月10日前往收房时涉案房屋还存在墙缝过大、马桶未打胶、防护栏未完善等问题，明显不符合合同约定的交房条件。经被告公司整改后，原告于2019年12月15日实际收房，故本院核定案涉房屋的实际交付时间为2019年12月15日。 关于焦点二，被告萧氏公司辩称其迟延交房系政府原因所致，应予部分免责。本院认为，根据双方签订的《德福国际买卖合同》第九条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，可部分或全部免除责任；而不管是视高管委会群工局通知暂停销售，还是政府的因它断电行为等，都不属于不可抗力的事由，故本院认为被告萧氏公司在履行房屋买卖合同中存在违约行为，不应部分免责。 关于焦点三，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案中，双方在合同中约定“若甲方逾期交房超过30天的，乙方有权要求甲方以乙方已付购房款的万分之五按日承担违约金，直至交房截止”，现原告主张按日万分之一点五的标准计算违约金的请求未超出合同约定，且标准符合常理，本院予以支持。同时，原告还主张本案中的咨询服务费189,765元实际系购房款，应与合同约定购房款218,301元一并作为计算交房违约金的基数。对此，本院认为，违约金是双方当事人事先对违约行为出现后的补偿和惩罚达成的合意，其强调以合意为基础，本案中双方在《德福国际买卖合同》中约定的违约金计算基数为“已付购房款”，而合同明确约定的“购房款”为218,301元（扣除面积补差后），故本案交房违约金应以218,301元为计算基数；而原告的该项主张因缺乏事实和理由，本院不予支持。 根据双方签订的《德福国际买卖合同》约定，被告应于合同签订之日起210个工作日内将装修完成的办公楼交付原告，故被告交付涉案房屋的截止时间应为2019年3月21日（周四），逾期交房违约金的起点计算时间应为2019年4月20日（合同约定逾期交房超过30天起计算），即被告公司的逾期交房天数应为240天。综上，被告因违约迟延交房应当支付原告的违约金应为7,858.84元（218,301元×1.5/10000×240天）。另，被告公司在李辉（案外人）等诉其商品房预售合同纠纷六案中，曾同意以（已付房款＋咨询服务费、装修款-退还面积误差购房款或服务费）作为计算违约金基数，此系其在它案中自由处分其权益，与本案无关。 关于焦点四，原、被告双方签订的《德福国际买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。《商品房买卖合同》中对逾期办证的约定为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记；因甲方的原因，乙方未能在支付完全部款项后160个工作日取得该办公楼的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：乙方不解除合同，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之一的违约金”，此处“支付完全部款项”并未明确约定包含契税、维修基金等，且缴纳契税、维修基金的启动在于开发商，若办证时间以缴纳完契税、维修基金等予以计算明显加重购房者义务，且不符合一般行业规则和常理，故被告辩称此处的“支付完全部款项”包含契税、维修基金等的意见，本院不予支持。本案中，原告于2018年6月22日支付完合同约定购房款，故涉案房屋的办证截止日期应为2019年2月13日，被告至今未能向原告交付权属证明，已构成违约，应当按照合同承担违约责任。故原告要求被告为其申办房屋产权证的主张，因事实和理由充分，于法有据，本院予以支持。 关于办证违约金问题，一方面，被告公司至今未就涉案房屋向仁寿县不动产登记中心递交办证申请及相关材料，已构成违约；但另一方面，通过被告公司提供的微信聊记录可知，被告已于2020年2月29日通知原告缴纳维修基金，但原告直到2020年11月14日才缴纳，导致涉案房屋的房屋产权登记办理延缓，该期间（共计278天）的违约责任应由原告自行承担。为计算方便，本院核定涉案房屋的办证截止日期为2019年11月17日，即合同约定的办证截止日期（2019年2月13日）后顺延278天。截止法庭辩论结束之时，被告尚未就涉案房屋向相关部门递交办证申请及相关材料，违约时间从2019年11月18日起计算，截止2020年9月11日，违约时间共计299天，违约金应为218,301元×299天×1/10000=6,527.20元（违约金暂计算至2020年9月11日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内完成为原告张洪办位于仁寿县××镇××街××号××号楼××单元××层××号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证（即不动产权证）的相关手续； 二、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告张洪因逾期交房而产生的违约金7,858.84元； 三、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告张洪因逾期办证而产生的违约金（违约金计算标准：截止2020年9月11日产生的违约金为6,527.20元；此后以218,301元为基数，按日万分之一计算至被告四川省萧氏企业管理有限公司为原告张洪申办涉案房屋不动产权证的相关手续之日止）； 四、驳回原告张洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计733元，由原告张洪负担653元，被告四川省萧氏企业管理有限公司负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年十二月九日 书记员  周永佳