吉林省农安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0122民初3065号 原告：张丽丽，女，1982年1月27日出生，汉族，住农安县。 被告：吉林中诚房地产开发有限公司，住所地农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。 法定代表人：朱冬梅，经理。 委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。 第三人：张生，男，1955年5月11日出生，汉族，住农安县。 第三人：田耕辛，男，1960年7月16日出生，汉族，住农安县。 原告张丽丽与被告吉林中诚房地产开发有限公司、第三人张生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据被告吉林中诚房地产开发有限公司的申请，依法追加了田耕辛为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽丽，被告吉林中诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人王一伟，第三人张生、田耕辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款6968149元及利息2327361.77元（自2015年4月2日至2020年10月26日止），并自2020年10月27日起按照年利率6%支付利息至实际返还之日；3.判令被告返还原告缴纳的采暖费199955.58元、住宅专项维修资金30296.30元；4.本案案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2015年,张生挂靠被告吉林中诚房地产开发有限公司开发建设金都广场，在工程建设过程中向原告借款（借款利息为月利1.2分)，后因无力偿还遂和原告协商一致，用被告中诚公司名下的位于农安县站前街金都城市××楼（面积1362.49平方米、价值3133727元）、3号楼10门1-5层（面积1667.14平方米、价值3834422元）的商业用房抵账。被告向原告出具购房款《收据》,并约定在条件成熟时协助原告办理产权登记手续。随后，被告将上述房屋交付给原告占有使用。自2015年起，原告实际占有使用案涉房屋，并按时缴纳房屋取暖费、物业费、电费等多项费用。在此期间，原告曾多次要求与被告签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权手续，但因被告原因，一直未能办理。2019年8月，上述房屋被农安县人民法院查封(农安县人民法院2019吉01**执842号之五执行裁定书)。原告向农安县人民法院提出执行异议无果。依据上述事实，原告认为，原告和被告之间已成立商品房买卖合同关系，是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。现因被告的其他债务纠纷导致双方合同目的无法实现，买受人原告无法取得该房屋,承受了巨大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告要求解除双方的买卖合同关系，要求被告返还购房款6968149元并支付利息、返还采暖费和住宅专项维修资金。综上所述，原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，原告所诉与事实严重不符，应予驳回。理由如下:一、原告与第三人张生之间关于用案涉房屋抵顶张生与张丽丽之间的债务属于虚伪表示，并不是双方的真实意思表示,是原告与第三人为逃避债务所做的通谋，故原告称基于以房抵债协议与被告之间建立的商品房买卖合同关系是无效的,原告无权要求解除商品房买卖合同关系。1.原告与张生系父女关系，二人的债务的真实性没有得到生效判决的确认，二人之间所谓的以房抵债也没有告之被告，被告对此不知情，2015年4月2日张生是以要用案涉房屋抵押贷款处理交税和大物业为名在被告处开具的票据，原告与被告、第三人之间并未签订以房抵债协议或办理以房抵债手续,所以原告与第三人之间关于以房抵债的约定不是双方的真实意思表示。2.原告在2018年和2019年的两份民事起诉状中都自认是“购买”的案涉房屋，根本未提及以房抵债一事，原告自2018年起的多起诉讼中也从未提交过以房抵债协议书，但在本次诉讼中原告却称案涉房屋系2015年以“以房抵债”方式获得，所以原告对案涉房屋的来源的陈述前后矛盾，且以房抵债的意思表示不真实,原告之所以本次诉讼主张以房抵债,明显是在逃避债务，所以原告与张生之间的以房抵债的意思表示是虚伪表示,原告称基于以房抵债协议而与被告建立的商品房买卖合同关系是无效的，合同无效的法律后果是返还财产,所以原告无权要求解除商品房买卖合同关系。3.九民纪要对以房抵债协议如何处理也有明确意见，以房抵债协议不得损害他人的合法利益，而城市金都广场这个项目负债累累，己有多份生效判决被告偿还该项目的债务,包括徐海晶的钢材款也是金都城市广场项目施工所欠，并非是被告开发的其他项目的负债，原告此时主张与张生存在以房抵债协议明显就是为了逃避对外的债务，且张生与田耕辛二人之间的合伙关系至今未结算,所以张生与原告之间所谓的以房抵债协议严重损害了债权人的合法权益及合伙人田耕辛的利益，是无效的。二、原告从未向被告交纳过购房款，也没有实际占有使用案涉房屋,被告也不是金都城市广场项目的收益人,所以原告无权要求被告返还案涉房屋的购房款及利息。三、被告没有委托原告交纳过采暖费和住宅专项维修资金，这二项费用如有真实发生也应由实际开发人张生和田耕辛交纳,原告作为该项目的出纳员仅是代为办理缴纳费用的手续,并非是原告个人实际缴纳的款项，所以原告无权要求被告承担付款义务。综上,原告所诉无事实依据和法律依据,请求依法驳回其诉讼请求。 张生述称，原告所述属实，是我在站前城市金都广场建设中借用原告的资金，因无钱还款，我用我挂靠的中诚地产公司给原告开具了两套房屋，以房抵债，我有相关证据向法庭提供。 田耕辛陈述，张生陈述他是站前的实际开发人与实际不符，因为这个项目是我两人共同投资开发，挂靠中诚地产，涉及开发、拆迁、工程建设的款项等费用均交由中诚地产走账，以此能证明谁是具体投资人。我和张生合伙开发的项目共同组成了一个团队，由孙志臣管理后勤和日常的工作，许维德是会计，张丽丽也就是原告是出纳员，还有张军民协助孙志臣处理日常工作，前期还有衣德福也是站前的工作人员，许维德按照我们的要求建立了账目，账目能体现各方投资的数额，另外张生提出的中诚公司给他的授权这件事我不知道，因为这个项目挂靠中诚公司的时候是我和中诚公司的总经理于晓东联系的，请张生出示中诚公司的授权，我和张生对该项目的投资应该是各占50%，这个项目只有我们两个出资人，所以在资产处置各方面，只有我们两人有处置权，这个处置权最后必须得到中诚公司的认可，必须被告盖章确认。因为我们没有执照，至于张生提出的借原告多少钱那是他个人的事情，与本案无关，任何人处置合伙人的财产得经过合伙人的同意，如果处置这个财产没经过我同意，应该是无效的，损害了债权人利益。如果处置了我的财产，我保留追诉的权利。2015年4月2日中诚公司开具的三张票据我不知情，我听说这件事情之后，我找到了中诚公司的总经理于晓东，问为什么在我不知情的情况下把这个房子开出去了，于和我说张生是把这房子借出去的，要抵押抬款处理交税和大物业的事，所以这件事当时我没有追究。对于原告诉讼请求我不认可，因为给原告开具的房屋是为了交税和处理大物业的事，目的是为了以房抵押贷款，并不是真实的房屋买卖。 本院经审理认定事实如下：农安县金都城市广场综合楼是张生与田耕辛挂靠被告合伙出资开发的工程项目。2015年4月2日，张生给被告出具借据三枚，分别载明张丽丽交房款3栋10门商业(人民币3834422元）、3栋1门商业（人民币3133727元）、3栋9门商业（人民币1371590元），之后被告给原告出具了上述房屋的收款收据三枚。2015年10月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告第1幢/座商网15号房，价款7278879元，被告给原告出具收据一枚，载明原告购买金都城市广场小区1栋15门商网（单价2300元/平方米，总金额7278879元），备注：抵帐还款。 2017年11月15日，长春市中级人民法院以（2017）吉01执恢156之一号裁定查封了案涉房屋，张丽丽提出执行异议之诉，对案涉房屋主张权利，长春市中级人民法院以（2018）吉01民初523号民事判决书判决驳回了张丽丽的此项诉讼请求。 2019年8月19日，本院以（2019）吉0122执842号之五执行裁定书轮候查封了案涉房屋。 张生与张丽丽系父女关系。 庭审中，本院询问原告上述四套房屋如何购买？原告回答：因张生开发楼房，先后向我借款约1400万元，用上述四套楼房抵顶借款。问：原告出借1400万元款项来源、交付方式？答：2002年开始，在大市场开食品批发。2009年至2015年我在财政招标参与校安改造工程，万金塔中心小学、柴岗火石小学、榛柴中心学校、华家边岗小学、新农中心校下属幼儿园农安县第五中学两栋教学楼、农安县第十中学加固工程。2010年新建农安县新关村家属楼、2013年建设万金塔苇子沟金塔家园，所有的建设项目都是盈利，大概1000多万。还有我在华信小额贷款公司贷款共计12笔430万，在九台农商行通过财政贷款担保贷款大概220万左右，在北银村镇银行贷款200万左右，在××区银行贷款200万左右。我父亲张生年纪已大，所有借款都是我来偿还的。2016年我开始经营农安县农安镇格兰云天宾馆，所有盈利都用于还款，其中我还向曹胜抬款60万元，也用于借给张生在金都城市广场的投资项目中。张生是我父亲，因为这种特殊关系，我不能看着他没有钱投资，所以各种借款偿还，出借方式为大额的需要中诚转账的由我以我名义直接转给中诚，因为我父亲没有银行卡，小额的都由我直接拿到他们项目部的账上直接支付，1000多万很大的数字是我陆续拿的。问：四套房屋抵顶后，你和张生之间的借款是否结清？答：我认可，因为父女关系。问：上述房屋是否属于抵押借款？答：不属于，就是以以房抵顶借款。问：你是否是城市广场项目部的出纳员？答：2014年成立项目部，我担任记账员，我就负责记流水账，一直到2015年年底项目部解散。 本院认为，本案争议焦点问题是张丽丽与张生之间是否存在真实的借贷关系、以房抵债是否成立。通过庭审中张丽丽回答出借款项的来源看，没有充分的证据能够证明张丽丽具有出借1400万元款项的能力。从原告回答出借款项方式来看，张丽丽的个人银行账户转款给被告等近400余万元，但转款时张丽丽为工程项目部的出纳员，不能排除其是履行职务行为，另其称小额借款形成多年，而剩余的小额借款近1000万元用于项目部帐上支付，没有证据支持，也不符合常理。因此，现有证据不能认定张丽丽与张生之间存在真实的借贷关系，据此不能认定案涉以房抵债的真实性。原告以被告出具的房屋收据为依据，主张解除原、被告之间商品房房屋买卖合同、判令被告返还购房款及利息、返还采暖费、住宅专项维修基金不能得到支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第60条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张丽丽的诉讼请求。 案件受理费78480.34元，减半收取计39240.20元，财产保全申请费5000元，由原告张丽丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  王晓伟 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王 琦