广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5802号原告：秦红华，男，1978年5月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：朱艳英，女，1977年2月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：秦红华，广东高义律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街**自编**。法定代表人：周振坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金凤，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所实习人员。原告秦红华、朱艳英与被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本案转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年12月9日由审判员刘波依法适用普通程序公开开庭进行独任审理。原告秦红华（同时作为原告朱艳英的委托诉讼代理人），被告万畅公司的委托诉讼代理人王金凤、黄晓娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦红华、朱艳英向本院提出诉讼请求：1.判令万畅公司赔偿拒绝交付涉案房屋导致秦红华、朱艳英无法占有使用涉案房屋的损失10000元（自2020年5月18日起，按月租金2500元计算，暂计4个月，要求赔偿至万畅公司实际交付涉案房屋之日）；2.本案的诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：原被告于2019年12月29日网签《广州市商品房买卖合同》，秦红华、朱艳英购买万畅公司开发的万科山景城××栋××房，合同约定购房款为2435892元，以按揭方式付款。2019年12月29日，秦红华、朱艳英向万畅公司交付了定金20000元、首期房款1205892元以及物业维修基金9586.57元，余款由秦红华、朱艳英办理按揭，自2020年3月1日起开始按月还贷。2020年3月6日，万畅公司通过快递发出《商品房交付使用通知书》，要求秦红华、朱艳英在10日内办理房屋交接手续，但万畅公司并没有提供《商品房交付使用通知书》所附清单的任何材料。秦红华、朱艳英收到通知后联系万畅公司验收，但验收过程中发现问题，秦红华、朱艳英要求万畅公司整改，万畅公司表示愿意整改。万畅公司整改后，秦红华、朱艳英联系万畅公司要求收楼，秦红华、朱艳英查看整改情况后表示同意收楼，但是因万畅公司没有告知收楼所需的材料而无法办理收楼手续。秦红华、朱艳英于2020年5月17日中午10时许带齐材料到万畅公司处办理收楼手续，万畅公司将秦红华、朱艳英带至物业公司处，表示收楼手续由物业公司办理。根据合同第十一条房屋交付第二款的约定，万畅公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向秦红华、朱艳英出具万畅公司的授权委托书，但是物业公司并没有向秦红华、朱艳英出示。在办理交楼过程中，物业公司以秦红华、朱艳英不同意缴纳2020年3月15日至5月17日物业管理费为由，拒绝交付涉案房屋。2020年5月17日秦红华、朱艳英要求万畅公司交楼当日，万畅公司依然没有向秦红华、朱艳英提供合同第十四条房屋交付时的有关资料，根据合同约定，上述材料不全的，视为不符合交付标准，秦红华、朱艳英有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由万畅公司承担。秦红华、朱艳英认为，2020年3月15日至2020年5月17日期间的物业管理费应由万畅公司承担，万畅公司虽然通知秦红华、朱艳英收楼，但是涉案房屋并不符合收楼条件，由此产生的物业管理费损失应当由万畅公司来承担。物业公司以秦红华、朱艳英没有缴纳2020年3月15日至2020年5月17日期间的管理费而拒绝交楼，缺乏法律依据。即使秦红华、朱艳英应当承担此期间的管理费，物业公司也无权拒绝将涉案房屋交付给秦红华、朱艳英。涉案房屋的物业管理费为每月316.28元，物业以2个月2天的物业费扣住秦红华、朱艳英的房屋不交付，是对秦红华、朱艳英对涉案房屋物权的严重侵害。万畅公司委托物业公司办理收楼手续，物业公司拒绝办理交楼手续的法律后果应该由万畅公司来承担。秦红华、朱艳英已经支付了合同规定的所有款项，在此情况万畅公司委托的物业公司拒绝办理交楼手续属于违约行为。秦红华、朱艳英本可以在2020年5月17日收楼后实际占有、使用、收益涉案房屋，现万畅公司拒绝交付涉案房屋，造成秦红华、朱艳英无法占有使用涉案的损失。秦红华、朱艳英为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。万畅公司辩称,一、涉案房屋在交付前已完全符合合同约定的交付条件，且万畅公司已经完成涉案房屋的交付，秦红华、朱艳英以涉案房屋未实际交付为由向万畅公司主张占用费缺乏事实及法律依据。（一）涉案房屋在合同约定交付日期前已经具备交付条件。2019年12月29日，秦红华、朱艳英与万畅公司签订《商品房（一手现房）买卖合同》，合同约定万畅公司将位于万科山景园住宅自编号M14、M15栋第自编号××栋幢××层××号房以2435892元的对价出售给秦红华、朱艳英，万畅公司应于2020年3月31日前将涉案房屋交付给秦红华、朱艳英。合同第十一条约定：“该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。本案中，涉案房屋所在工程项目于2018年9月26日经广州开发区备案机关核查，工程竣工验收备案文件齐全，予以验收备案；受电工程于2017年12月11日经广州供电局有限公司黄埔供电局验收合格，具备通电条件；燃气工程于2017年3月21日经施工、监理、设计、建设单位联合验收合格，具备通气条件；给水工程于2018年9月28日经广州开发区供水管理中心验收合格，具备通水条件；涉案房屋所在项目于2018年11月7日通过通邮申请并随后予以通邮。综上，在合同约定的交付日2020年3月31日前涉案房屋已经具备交付条件。（二）万畅公司已经履行了相应的通知、催告交付义务，涉案房屋依合同及补充协议约定视为已经交付。合同第十一条约定：“甲方应当在2020年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”。合同附件八《补充协议》第八条第3点约定：“房屋交付时，如买方认为涉案房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后按照法规和合同约定处理”。合同附件八《补充协议》第十二条约定：“卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担”。本案中，万畅公司已于2020年3月6日向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用通知书》，秦红华、朱艳英在收到万畅公司2020年3月6日《商品房交付使用通知书》后以涉案房屋存在不影响合同目的实现的质量瑕疵为由，拒绝配合万畅公司办理涉案房屋的交付手续。其后，2020年4月8日，万畅公司按照合同的约定向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用催告书》，催告秦红华、朱艳英尽快配合万畅公司办理涉案房屋交付手续。综上，在涉案房屋具备交付条件的情况下，秦红华、朱艳英无正当理由拒绝办理交付手续，万畅公司履行催告程序后，秦红华、朱艳英仍不配合办理涉案房屋交付手续的，视为万畅公司已完成涉案房屋的交付。因此，秦红华、朱艳英以涉案房屋未实际交付为由向万畅公司主张占用费缺乏事实及法律依据。（三）秦红华、朱艳英与万畅公司就变更涉案房屋收楼资料达成一致意见，应以变更后的收楼资料条款为准。合同第十四条约定：“甲乙双方进行房屋验收交付时……甲方（万畅公司）应当向乙方（秦红华、朱艳英）提供有关该商品房的下列资料供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》”。合同附件八《补充协议》第十一条约定：“房屋交付时，除（六）、（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供绐买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定的交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任”。根据上述合同及补充协议的约定可知，涉案双方已就合同第十四条的约定进行了变更，万畅公司在交付涉案房屋时只要办妥竣工验收备案手续，秦红华、朱艳英就不得以万畅公司不具备收楼资料为由拒绝收楼。此外，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可知，建设工程交付的法定条件为验收合格。因此，《补充协议》第十一条并没有限制秦红华、朱艳英的权利，加重其责任，是秦红华、朱艳英与万畅公司的真实意思表示，内容合法，应以该条款作为收楼资料标准。综上，万畅公司在交付房屋时，已具备涉案房屋的所有收楼资料，不存在收楼资料不齐的情形。二、万畅公司已依照合同约定完全履行涉案房屋的交付义务，涉案房屋未办妥交付手续系因秦红华、朱艳英个人原因，万畅公司无须承担任何责任。合同附件八《补充协议》第十条约定：“如交付时卖方具备合同第十四条约定的情形，买方无权拒绝收楼……买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准”。万畅公司已经于2020年3月6日向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用通知书》，秦红华、朱艳英收到该通知后前往房屋收楼现场，但却以涉案房屋存在质量瑕疵为由，拒绝办理涉案房屋的交付手续。而依照前述附件八补充协议第八条第3点的约定，秦红华、朱艳英的上述主张不构成拒绝收楼的正当理由，秦红华、朱艳英完全可在收楼后依照合同约定的保修义务条款主张万畅公司履行保修责任。此外，秦红华、朱艳英拒绝收楼但却从未以书面方式提出过任何异议，应当视为其无异议，因此，本案涉案房屋未办妥交付手续系因秦红华、朱艳英个人原因，万畅公司无须承担任何责任。三、涉案房屋已完成交付，涉案物业自完成交付之日起的物业服务费应由秦红华、朱艳英自行承担。合同附件六《物业服务协议》第三条第3点约定：“业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费……”合同附件六《物业服务协议》第三条第7点约定：“因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳”。万畅公司于2020年3月6日向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用通知书》，但秦红华、朱艳英在涉案房屋已经具备合同约定的收楼条件的情况下，无合理依据拒绝接收涉案房屋。根据合同第十四条,《补充协议》第八条、第十条的约定，涉案房屋已完成交付。秦红华、朱艳英应自行承担完成交付之日起的物业服务费。综上所述，涉案房屋符合合同约定的交付条件，且万畅公司已经在合同约定期限内通知秦红华、朱艳英收楼，秦红华、朱艳英无合理依据拒绝收楼，依照双方合同及补充协议的约定，视为万畅公司已按照合同约定完成交付。在万畅公司完成交付的情况下，秦红华、朱艳英应自行承担物业服务费。故，秦红华、朱艳英以涉案房屋未实际交付为由主张占用费没有事实、法律依据。万畅公司为维护自身的合法权益，请求法院依法判决驳回秦红华、朱艳英的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：秦红华、朱艳英（乙方、买方）与万畅公司（甲方、卖方）于2019年12月29日网签编号为201912327187的《商品房（一手现房）买卖合同》，合同约定：乙方所购商品房为万科山景园住宅自编号××栋××层××房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房总价为2435892元；乙方按按揭贷款方式付款，首期款1225892元自网签之日起0日内支付，剩余房款1210000元须于2019年12月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十一条“房屋交付”约定：甲方应当在2020年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等合同。第十二条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同约定规定的期限交房，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。合同附件八“本合同补充协议”第八条第3款约定：如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理；第十条第2款约定：如交付时卖方具备合同第十四条约定的情形，买方无权拒绝收楼；第十一条是对合同第十四条的补充，约定：在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任；第十二条约定，卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。网签当天，秦红华、朱艳英依约向万畅公司支付定金20000元、首期房款1205892元以及住房维修基金9586.57元，此后秦红华、朱艳英办理了涉案房屋的贷款手续，双方当事人确认秦红华、朱艳英已支付完毕全部购房款。2020年3月6日，万畅公司通过EMS快递向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用通知书》，告知其涉案房屋已经符合交付条件，通知其携带该通知书及附件所列资料于10日内前往万科山景园物业服务中心办理房屋交接手续。2020年3月14日，秦红华、朱艳英前往涉案房屋进行收楼验收，因涉案房屋墙体存在开裂瑕疵，其要求万畅公司予以维修，对方表示同意，当天秦红华、朱艳英未实际收楼。2020年4月8日，万畅公司通过邮政快递向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用催告书》，告知其涉案房屋已经符合交房条件，催告其尽快办理交接手续或委托他人代理。2020年4月18日，万畅公司工作人员通知秦红华、朱艳英收楼，称涉案房屋已于当天维修完毕，秦红华、朱艳英同意于当天收楼，但因未带齐相关材料，故双方约定改天带齐材料后收楼。2020年5月17日，秦红华、朱艳英前往物业服务中心办理收楼手续。秦红华、朱艳英主张由于其不同意缴纳2020年3月15日至5月17日期间的物业管理费，物业公司拒绝向其交付涉案房屋钥匙和门禁卡。秦红华、朱艳英称其为此报警，《报警回执》编号为20200430124。在2020年6月23日庭审时，万畅公司确认其司尚未向秦红华、朱艳英交付涉案房屋钥匙，但称不清楚系物业公司拒绝交付还是秦红华、朱艳英拒绝领取，表示庭后核实原因。后本院要求万畅公司庭后五个工作日内将核实情况书面回复法院，否则承担不利后果，万畅公司表示认可但逾期未答复，而其司在庭后提交的代理词中确认，秦红华、朱艳英与物业公司就物业费问题发生争议，导致对钥匙、门禁卡领取事宜发生争议。为证明其2020年5月17日当天的报警事由，秦红华、朱艳英庭后向本院依法申请律师调查令，并前往广州市公安局黄埔区分局调取编号为20200430124的报警回执所登记的出警事由。秦红华、朱艳英后称其未成功调取上述材料，原因是相关工作人员以相关笔录应由人民法院工作人员调取为由予以拒绝。本院于2020年11月12日致电广州市公安局黄埔区分局永和派出所，询问编号为20200430124的报警回执的相关事宜，接电工作人员回复称当时的报警人为朱艳英，报警时间为2020年5月17日12时25分，出警事由系报警人由于没有缴纳物业费，物业公司不给交楼，双方起了冲突。另，涉案房屋已于2018年9月26日完成竣工验收备案，秦红华、朱艳英确认其前往收楼时涉案房屋已具备收楼条件。本案审理过程中，万畅公司已于2020年6月26日向秦红华、朱艳英交付了涉案房屋钥匙、门禁卡。上述事实有《商品房（一手现房）买卖合同》、收款回执、微信聊天记录、《商品房交付使用通知书》及邮单、《商品房交付使用催告书》及妥投记录、竣工验收备案表、《报警回执》、电话笔录及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，秦红华、朱艳英与万畅公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。本案的争议焦点在于万畅公司是否已依照合同约定适当履行己方的交付义务，对此本院分析如下：首先，尽管万畅公司已于合同约定的交付期限前向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用通知书》，秦红华、朱艳英也确认其时涉案房屋具备交楼条件，但当天因房屋瑕疵问题秦红华、朱艳英并未实际收楼。即便根据合同补充协议的约定，此种情形秦红华、朱艳英无权拒绝收楼，万畅公司不承担延期交房的违约责任，应视为房屋已交付，但该约定拟制的交付状态并不免除万畅公司后续继续履行其方实际的交付义务。根据双方房屋买卖合同的交易目的，实际的交付应以秦红华、朱艳英取得涉案房屋的钥匙、门禁卡，能够实际占有、使用涉案房屋为结果。其次，尽管万畅公司后续向秦红华、朱艳英发出《商品房交付使用催告书》，但该催告书并未载明办理收楼手续的时间，即便秦红华、朱艳英在2020年4月18日因未带齐相关材料无法收楼，但秦红华、朱艳英亦在2020年5月17日前往万畅公司委托的物业公司处办理收楼手续，对此万畅公司及其委托的物业公司理应配合协助。但2020年5月17日当天，物业公司因物业费缴纳问题拒不交付涉案房屋钥匙、门禁卡，秦红华、朱艳英无法实际使用涉案房屋。最后，尽管秦红华、朱艳英与物业公司就相关物业费的承担问题存在争议，但该物业服务关系与本案的房屋买卖关系并非同一法律关系，不影响万畅公司履行己方的交付义务。本案中，物业公司拒不向秦红华、朱艳英交付涉案房屋钥匙、门禁卡，其作为万畅公司的受托人在受托范围内的行为产生的后果应由万畅公司承担，故应视为万畅公司未履行交付房屋的合同义务。综上，万畅公司在2020年5月17日未向秦红华、朱艳英交付涉案房屋钥匙、门禁卡，构成违约，对此应当赔偿秦红华、朱艳英的违约损失。秦红华、朱艳英主张自2020年5月18日起至万畅公司实际交房之日止，按月租金2500元的标准计算延迟交房的违约损失，并未超出双方房屋买卖合同约定的延期交房的违约金标准，且未明显过高，本院予以支持。经核算，数额为3333.3元（计算方式：2500元/月÷30天×40天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告广州市万畅房地产有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告秦红华、朱艳英赔偿迟延交房的违约损失3333.3元。案件受理费50元，由被告广州市万畅房地产有限公司负担。该费用已由原告秦红华、朱艳英预缴，本院不作退还，由被告广州市万畅房地产有限公司在履行本判决时迳付原告秦红华、朱艳英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘波二〇二〇年十二月二十九日法官助理黄志航书记员黄宝茵