文书内容江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初3612号原告：赣州市大华房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区滨江大道东段****。法定代表人：黄达华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师，执业证号：13607199810298499。委托诉讼代理人：杨辉，女，1979年5月16日出生，汉族，江西省兴国县人，居民，住兴国县，系该公司职员。被告：温鑫，男，1985年10月1日出生，汉族，江西省兴国县人，农民，住兴国县。被告：钟菊花，女，1988年10月17日出生，汉族，江西省兴国县人，农民，住兴国县。原告赣州市大华房地产开发有限公司（以下简称“赣州大华房地产公司”）与被告温鑫、钟菊花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日第一次公开开庭进行了审理。原告赣州大华房地产公司的委托诉讼代理人刘洪、杨辉到庭参加诉讼。被告温鑫、钟菊花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。2020年12月11日第二次公开开庭进行了审理。原告赣州大华房地产公司的委托诉讼代理人刘洪、杨辉，被告温鑫、钟菊花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州大华房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告在2017年1月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170107769），并判令被告在判决生效后五日内协助配合有关办理备案登记、预告登记等注销手续，且承担相应费用；二、依法判令被告向原告支付违约金人民币55228.7元；三、依法判令被告向原告支付原告为其垫付的按揭贷款50085.2元及资金占用利息21591.04元（暂计算至2020年6月30日）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求第三项，截止至2020年10月30日，原告代被告垫付的按揭贷款金额变更为61140.44元，应付该垫付款之资金占用期间利息变更为3271.43元（即按年利率6%计算）。事实与理由：2017年1月25日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170107769），合同约定：原告将坐落在“兴国经济开发区经八路西侧农贸市场”12号楼12-1-501房出售给被告，建筑面积130.98平方米，单价4223.67元/平方米，房屋总价款552287元，付款方式为银行按揭贷款。合同签订前被告支付定金20000元，被告应于2017年1月25日支付首付款112287元，余款440000元申请贷款支付。合同附件五《补充协议》第一条6项约定“采用银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息。因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房屋在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除合同，买受人需按总房款的10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的房款在扣除违约金和其他合理后无息返还”。2017年2月22日，被告和中国工商银行股份有限公司兴国支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款440000元，期限20年，原告承担阶段性担保责任。后因被告没有及时归还银行按揭贷款，银行自2019年3月19日开始从原告的保证金账户内扣划资金代付被告按揭款，至2020年6月24日累计扣划金额50085.2元。期间，原告多次向被告催收，被告均以种种理由推诿。原告认为，根据双方合同的约定和相关法律规定，被告的行为已经构成严重违约，同时给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。原告对其诉讼请求和主张的事实向法庭提交了下列证据：1、原告营业执照、法定代表人证书、法定代表人身份证复印件各1份，以证明原告诉讼主体资格；2、二被告身份证复印件、结婚证复印件各1份，以证明二被告的身份信息及诉讼主体资格；3、《赣州市商品房买卖合同》1份，以证明原、被告签订商品房买卖合同，合同对标的物进行了约定，由原告为被告提供担保向银行办理按揭贷款，双方在合同中还对违约责任进行了约定；4、《个人购房借款/担保合同》1份，以证明被告和中国公司银行股份有限公司兴国纸张签订《个人购房借款/担保合同》，借款440000元，限期20年，还款方式为等额本息还款，原告承担阶段性担保责任；5、江西省增值税普通发票2张，以证明被告支付了首付款112287元（含定金2万元），银行已经发放44万元给被告；6、赣州市房地产信息平台（企业端）打印件1份，以证明原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》于2017年3月6日在相关部门备案；7、业务凭证、代扣保证金占用资金利息计算表总计27页，以证明因被告没有及时归还按揭款，银行自2019年3月19日起扣划原告保证金计21次，截止至2020年10月30日被告尚欠代扣款61140.44元及占用资金利息3271.43元；8、入伙通知书复印件1份，以证明原告已经通知被告收房，被告未按通知来收房的事实。二被告对原告所提交的证据质证意见为：对第八组证据有意见，入伙通知单我们没有收到。其他证据没有异议，但是我们有不可抗力事由，被告温鑫因为交通事故受伤，没有工作也没有收入，没有办法支付按揭款。被告温鑫、钟菊花辩称，1、我们在2019年3月19日之前一直处于良好的房贷还款记录，但是严重不可抗力的车祸降临到我温鑫的身上，让我原本不富裕的家庭之顶梁柱丧失了劳动赚钱的机会，彻底打乱了我一家的正常生活和安排，耽误我近二年没有恢复到正常人，由于左脚距骨上螺丝钉和钢板，我拄拐杖度过难熬的岁月，于2020年3月9日才去兴国县中医院拆除内固定，恢复调养了半年之久。今年下半年才有机会重新站起来去劳动赚钱。因不可抗力的车祸致使不能履行约定的房贷还款计划。（有住院、出院、诊疗证明）2、依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的法律规定，不可抗力是指不能预见性、不可避免性、不可克服性、履行期间性，且构成不可抗力的事由必须是合同签订后至合同终止前，即合同的履行期间内发生的。本人属于在签订商品房买卖合同之后，履行合同过程中发生了严重不可预见性、不可避免性、不可克服性的车祸。根据上述法律规定，因不可抗力不能履行合同义务的，可以免除相应的责任。本人属于不可抗力的严重车祸，没有正常的经济来源，产生了实际困难，导致2019年3月19日后不能够正常履行合同约定的房贷还款。3、不满原告单方拒绝被告有良好协商解决问题的态度。本人第一次开庭前主动微信和电话与原告的代理律师沟通，且还与原告职员钟秋梅、杨小姐联系沟通过。本人带着诚心诚意、友好协商的心态，却遭到拒绝沟通的机会，且原告坚持开庭后再谈判协商。第一次庭审，因本人看错了开庭时间，没有赶到。第一次庭审后，被告当即追赶原告的诉讼代理人，且一路打电话均拒接，被告赶到原告公司办公室见到钟秋梅，我要找杨小姐协商，被告主动且带诚意来协商，却一直不见人，后找原告代理律师仍不见人，电话联系上刘洪律师亦拒绝友好协商。4、被告不同意原告单方面解除合同。本人由于不可抗力的严重车祸导致逾期还贷，我已将发生车祸导致经济困境的事实告知了原告职员，原告趁被告处于危难之时提出解除合同，严重损害了被告的利益。5、原告诉称“原告多次向被告催收，被告均以种种理由推诿”，被告在此要澄清：房贷逾期期间，本人都有与原告职员保持沟通，不存在推诿和拒绝沟通的情形，被告有与原告职员钟秋梅的微信、电话沟通记录，被告一直以诚相待、诚心诚意保持良好的沟通，不存在抵触、抗拒的心理，第一次开庭前我已准备好了资金，要处理逾期房贷款项，也想尽快处理此事，原告却一直拒绝沟通和协调，但被告不知道款项打到何处。现在我已将所欠款项以及利息和诉讼费全部打入法院案款账户里，被告是有诚心解决房贷问题的。6、关于原告商品房交付钥匙的问题，本人未收到“新房入伙通知书”及商品房交付事宜。被告温鑫、钟菊花对答辩向法庭提交了下列证据：1、温鑫驾驶证1份、钟菊花身份证1份，以证明二被告诉讼主体资格；2、兴国县中医院疾病诊断书2份、入院记录1份、出院记录1份、出院诊疗证明1份，以证明被告温鑫2018年年底发生交通事故，2020年3月9日在兴国县中医院行拆除内固定手术的事实，同时证明被告温鑫没有工作，没有经济来源的事实，具有不可预见的法定事由，造成无法还款；3、现金缴款单1份，以证明二被告有诚心解决本案纠纷，并将本案本金、利息、诉讼费用全部打入法院表的款账户的事实；4、借记卡账户明细清单1份，以证明截至2020年12月11日，户名温鑫在工商银行尾号99989账户有存款余额5000元的事实，同时证明二被告有积极还贷；5、微信聊天记录1组，以证明被告一直与原告公司职员钟秋梅就其拖欠贷款事由及返还垫付款进行过沟通的事实。原告对二被告所提交的证据质证意见为：对第一组证据没有意见；对第二组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明被告受伤时交通事故所致，也不能证明受伤发生的具体时间，被告即使受伤也不属于不可抗力，交通事故是人为因素造成，不是不可抗力，也不是可以违约的情形；对第三、四组证据真实性没有异议，但是不能证明保证二被告在后续不会违约，只能证明二被告在起诉后支付案款。二被告于庭审后限定时间内向法庭提交了下列证据：住院诊疗证明1份、出院记录1份，以证明被告温鑫于2017年10月20日因外伤入兴国县中医院住院治疗，诊断为①左侧外踝骨折②左距骨外侧突骨折，并于2017年10月24日在腰硬联合麻醉下行骨折切开复位内固定手术的事实。原告对二被告于庭审后限定时间内提交的证据质证意见为：真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2017年1月25日，原告与二被告签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170107769）各一份，合同约定：原告将坐落在“兴国经济开发区经八路西侧农贸市场”12号楼12-1-501套房出售给二被告，该房建筑面积130.98平方米，单价4223.67元/平方米，套房总价款552287元，付款方式为合同签订日前首期支付房价款的20%即人民币112287元，余款440000元申请银行按揭贷款。同时，合同第十一条“交付时间和手续”还约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订前二被告已支付定金20000元，二被告于2017年1月25日前已支付首付款112287元，余款440000元申请银行贷款支付。2017年2月22日，二被告与中国工商银行股份有限公司兴国支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：二被告向该行申请个人一手房购置贷款金额人民币440000元，贷款期限20年，贷款由所购套房提供抵押，原告为贷款提供阶段性连带责任保证，即约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证）之日后到期的债免除保证责任。原告收到二被告的首付款及银行贷款后，先后于2017年1月31日、6月22日向二被告开具金额为112287元、440000元完税购房发票二张。此后，二被告按借款合同约定履行了偿付按揭贷款。但自2019年3月19日起，二被告未再履行还贷义务，贷款人遂从原告于该行的保证金账户逐月扣划同金额款项，用于偿还二被告于该行的房屋按揭贷款本息。后原告向二被告追收垫付款无果，遂依据双方所签订的补充协议，诉讼至本院，要求解除与二被告所签订的商品房买卖合同及补充协议，并要求二被告按总房价的10%支付违约金和返还垫付款及支付垫付款之资金占用期间利息。诉讼过程中，二被告为体现其履行义务之诚意，已将原告主张的垫付款61140.44元、垫付款占用期间利息3271.43元及原告已预交案件受理费1419元，合计人民币65830.87元，于2020年12月11日庭前由被告温鑫以现金缴款的方式存入本院标的款专户。同日，二被告另对其于中国工商银行的按揭贷款扣划账户存款5000元，用于日后还贷。另查明，1、截至2020年10月29日，原告已代二被告垫付按揭贷款21笔计人民币61140.44元。2、原告曾委派其职员电话通知二被告收房，但未向二被告书面送达收房通知，亦未限定收房的最后截止时间。3、二被告至今未领取所购套房钥匙，该套房至今未办理不动产登记权证，亦未办理抵押权登记手续。4、被告温鑫于2017年10月20日因外伤入兴国县中医院住院治疗，诊断为①左侧外踝骨折②左距骨外侧突骨折，并于2017年10月24日在腰硬联合麻醉下行骨折切开复位内固定手术，后于2020年3月10日返回该院行左距骨骨折术后内固定物取出术。以上事实，有原告提交的证据第1-7组，被告提供的证据第1-5组、被告于庭审后限定时间内提交的证据2份，以及原、被告方的庭审陈述，经庭审质证，本院予以确认。原告提交的证据第8组，因二被告陈述未签收，且原告未提供证据佐证该份通知已向被告送达，本院不予确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议是否应予解除；2、二被告是否应按总房款的10%支付违约金55228.7元。关于原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议是否应予解除的问题。原、被告于2017年1月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170107769），合同和协议签订后，二被告已按合同所载，将购房款总额计人民币552287元履行完毕，原告已开具完税购房发票，二被告已履行商品房买卖的房款支付程序，但原告未将商品房交付和办理产权过户给二被告，且原告在通知二被告收房和办理相关“面签”事项之程序上存在瑕疵，未做好后续跟进工作，导致该套房在不动产登记和抵押权登记上出现滞后，直接影响原告对二被告还贷之阶段性连带责任的保证时间延长，原告对本案垫付款的发生自身具有一定的过错。而被告温鑫因身体受伤导致手术后一段时间不能正常工作获得收益，其受伤后导致收入的减少之事由，虽不构成偿还按揭贷款的不可抗力之事由，但亦是造成被告中断还款的客观原因之一。鉴于上述情况，本着生存权大于债权的原则，以及二被告在诉讼过程中已经积极采取了补救措施，且愿意承担原告的合理经济损失之诚意，即二被告已将原告的垫付款及原告主张垫付款应收利息和原告预交的诉讼费均存入本院标的款账户；同时考虑当地房价上涨的公知事实，如解除合同对二被告损失较大，且有失公平原则。因此，原告主张解除原、被告在2017年1月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20170107769），本院不予支持，原、被告双方应继续履行完该合同存在的相关事项。关于二被告是否应按总房款的10%支付违约金55228.7元的问题。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告的实际损失应为垫付款人民币61140.44元的利息损失，原告主张二被告应按总房款的10%支付违约金55228.7元，属于法律规定的“过分高于造成的损失”，应依法予以调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，调整为原告主张的违约金和垫付款之资金占用期间利息之和按原告起诉时一年期贷款市场报价利率（注：2020年10月16日一年期贷款市场报价利率为3.85%）四倍（即月利率12.83‰）计算，以垫付款为本金分别自垫付之日起计算至2020年12月11日止（计算列表见附件）。二被告于诉讼中以现金缴款的方式存入本院标的款专户之款项之利息部分（金额为3271.43元）予以扣减，不足部分应予以支付完毕。综上所述，原告要求二被告返还垫付款人民币61140.44元，及要求二被告支付违约金、垫付款资金占用期间利息之和计人民币9458.5元，本院予以支持。但被告温鑫以现金缴款的方式存入本院标的款专户之款项之利息部分（金额为3271.43元）予以扣减。原告要求解除原、被告在2017年1月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》、补充协议（合同编号20170107769），以及其他诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告温鑫、钟菊花共同返还原告赣州市大华房地产开发有限公司垫付款人民币61140.44元（已入本院标的款账户）；二、被告温鑫、钟菊花共同支付违约金、垫付款资金占用期间利息之和计人民币9458.5元给原告赣州市大华房地产开发有限公司，扣除被告温鑫以现金缴款的方式存入本院标的款专户之利息款3271.43元外，剩余款项6187元（取整数）限被告温鑫、钟菊花于本判决生效后五日内向原告赣州市大华房地产开发有限公司履行完毕；三、驳回原告赣州市大华房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费2838元，已减半收取1419元，原告赣州市大华房地产开发有限公司已预交，由被告温鑫、钟菊花共同负担（已入本院标的款账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期视为放弃权利。审判员  黄兴文二〇二〇年十二月十八日书记员  曾 煜附件：被告温鑫、钟菊花应付违约金与垫付款之资金占用期间利息之和列表如下：            序号              垫付款      金额（元）              垫付时间      （起始日）              按月利率12.83‰计算至      2020年12月11日止利息                  1              5839.96              2019.3.19              5839.96元×12.83‰×633天÷30天      ＝1580.95元                  2              2765.41              2019.3.26              2765.41元×12.83‰×626天÷30天      ＝740.35元                  3              2765.85              2019.4.30              2765.85元×12.83‰×591天÷30天      ＝699.07元                  4              2765.85              2019.5.30              2765.85元×12.83‰×561天÷30天      ＝663.59元                  5              2764.91              2019.6.28              2764.91元×12.83‰×532天÷30天      ＝629.07元                  6              2765.85              2019.7.30              2765.85元×12.83‰×500天÷30天      ＝591.43元                  7              2764.53              2019.8.27              2764.53元×12.83‰×472天÷30天      ＝558.04元                  8              2764.09              2019.9.26              2764.09元×12.83‰×442天÷30天      ＝522.49元                  9              2765.41              2019.10.29              2765.41元×12.83‰×409天÷30天      ＝483.67元                  10              2765.41              2019.11.29              2765.14元×12.83‰×379天÷30天      ＝448.30元                  11              2765.85              2019.12.30              2765.85元×12.83‰×345天÷30天      ＝408.09元                  12              2773.77              2020.2.17              2773.77元×12.83‰×299天÷30天      ＝354.68元                  13              2763.13              2020.2.27              2763.13元×12.83‰×289天÷30天      ＝341.51元                  14              2763.77              2020.3.30              2763.77元×12.83‰×257天÷30天      ＝303.77元                  15              2764.13              2020.4.28              2764.13元×12.83‰×228天÷30天      ＝269.52元                  16              2764.57              2020.5.29              2764.57元×12.83‰×197天÷30天      ＝232.88元                  17              2762.65              2020.6.24              2762.65元×12.83‰×171天÷30天      ＝202.04元                  18              2763.7              2020.7.27              2763.7元×12.83‰×138天÷30天      ＝163.11元                  19              2764.14              2020.8.31              2764.14元×12.83‰×103天÷30天      ＝121.76元                  20              2762.82              2020.9.25              2762.82元×12.83‰×78天÷30天      ＝92.16元                  21              2764.58              2020.10.29              2764.58元×12.83‰×44天÷30天      ＝52.02元                  合计              61140.44元              9458.5元