新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4322民初1431号   原告：李文斌，男，1955年10月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县。   原告：姚淑云，女，1956年8月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县。   共同委托诉讼代理人：李旭昶，新疆蕴发律师事务所律师。   被告：张忠，男，1978年10月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县。   委托诉讼代理人：刘万根，富蕴县库额尔齐斯镇法律服务所法律工作者。   被告：富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县。   法定代表人：唐道合，该公司董事长。   第三人：富蕴县库额尔齐斯镇人民政府，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县。   法定代表人：达吾勒·赛麦提，该镇镇长。   委托诉讼代理人：曾令刚，男，该镇副镇长。   委托诉讼代理人：马筱华，新疆法爱律师事务所律师。   原告李文斌、姚淑云与被告张忠、富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鑫公司）、第三人富蕴县库额尔齐斯镇人民政府（以下简称库镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文斌及原告共同委托诉讼代理人李旭昶，被告张忠委托诉讼代理人刘万根、第三人库镇政府委托诉讼代理人曾令刚、马筱华到庭参加诉讼，被告鑫鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李文斌、姚淑云向本院提出诉讼请求：1.被告张忠、鑫鑫公司承担违约金61万元，自2017年5月19日至2020年9月23日按照每天500元计算。2.二被告承担办理房屋产权证差价款11,220元。3.被告支付房屋面积差价（17.24平方米×7,000元）合计120,680元。4.二被告支付房屋租金7万元。5.二被告即日起对交付房屋内通水分电。事实和理由：2012年12月12日，原告李文斌与第三人库镇政府签订《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定房屋拆迁后置换给原告563平方米商用房和373.24平方米砖混住宅房，2016年3月31日交房。如有违约按照征收补偿总额的10%向对方支付违约金。2017年5月19日，原告李文斌、姚淑云与第三人库镇政府、张忠签订了《房屋置换补充协议》，约定被告张忠以1,157,044元回购置换给原告的373.24平方米砖混住宅；在佳惠综合楼二楼置换商用房总面积563平方米并在十日内办理产权手续，如违约或不履行以上条款，违约方应向对方支付每日500元违约金。被告张忠回购完住宅后，未履行商品房置换协议。2017年12月12日，原告李文斌、姚淑云与第三人库镇政府、张忠签订《房屋置换变更补充协议》，约定被告张忠将租赁给中国邮政储蓄银行的一楼约20平米的房屋和二楼385.94平米的房屋置换给二原告；从2018年2月1日起由被告张忠向二原告支付租赁费，剩余157.06平米由被告张忠以7,000元/平方米的价格回购，办理不动产证时间调整到2018年7月15日之前，所需费用由被告张忠承担。协议签订后，被告张忠未按期支付回购款造成违约，置换房屋的租赁费有7万元未给付，2018年7月15日前未办理不动产证。2019年8月16日，经富蕴县住建局测绘，被告张忠置换给二原告405.94平方米的房屋实际面积为388.7平方米，与协议约定相差17.24平方米，二原告多次找到被告张忠解决此事，却以各种理由推诿。   被告张忠辩称，首先，原告的房屋拆迁协议是与库镇政府签订的，在实施过程中由张忠负责补偿安置。张忠投资建设佳慧综合楼挂靠在鑫鑫公司名下。第二，按照库镇政府与原告签订的补偿协议，张忠以3,100元每平方米的价格回购住宅楼，合计款项1,157,044元，于2017年9月25日前已全部付清。第三，张忠出租给邮政储蓄银行的佳慧综合楼一、二楼405.94平米置换给原告，剩余157.06平米张忠以7,000元每平方米已经回购，合计款项1,099,420元。张忠实际多支付款项12,580元，故原告主张的17.24平米面积差无依据。第四，张忠已将商住房置换给原告，张忠与邮政储蓄银行之前签订的租赁合同权益，转让给原告。邮政储蓄银行开业之前的租金由张忠承担，开业后的租金由邮政储蓄银行向原告支付。因邮政储蓄银行将租金支付给周斌，原告和张忠已协商好，由原告向周斌索要。第五，政府对二、三楼的定价为每平方米1.8万元，按照差价补偿后，原告尚欠张忠15万元。综上，请求驳回原告诉讼请求。   第三人库镇政府辩称，对起诉状陈述的签订协议书的事实认可。此后该协议书因原、被告签订补充协议发生变更，补充协议对拆迁安置补偿房屋进行了再次处分，库镇不再承担交付房屋义务，承担房屋交付、支付差价及房屋租金的主体变更为张忠，原告所诉违约事项均为张忠未履行补充协议导致，张忠应承担继续履行义务及承担相应责任。起诉状陈述未按期交房属违约、库镇政府和鑫鑫公司指派张忠与原告签订补充协议不认可，补充协议系原、被告协商后自愿签订的，库镇政府并未干预。原、被告应按补充协议约定履行义务，原告诉请的差价、支付租金、通水分电的违约责任与库镇政府无关，如违约事实存在，应由张忠承担违约责任。   被告鑫鑫公司未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告提供以下证据：   证据一、《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，证明2010年12月12日，库镇政府与原告签订房屋拆迁补偿协议，约定库镇政府拆迁原告房屋，库镇政府给原告补偿商用房563平米、住宅房373平米，补偿安置补偿费37万余元。张忠和库镇政府对该证据认可。本院对该证据予以确认。   证据二、2017年5月19日，李文斌、姚淑云与张忠及库镇政府签订《房屋置换补充协议》和公证书，证明双方约定违约责任，如违约，违约方应支付每天500元违约金。库镇政府负责监督补充协议的履行。张忠质证意见为对该证据认可，补充协议是对原拆迁协议的变更和补充，373平米住宅房张忠已回购，资金已支付完毕。违约金条款是不平等条款。库镇政府质证意见，对该证据认可，补充协议中原告与库镇政府约定补偿的房屋进行调换，将商用房由二、三层变更为二层，住宅房由张忠回购。本院对该证据予以确认。   证据三、四张票据，证明原告缴纳房产证登记费1,100元，缴纳不动产测量费760元，二楼商用房契税50,800元，一楼商用房契税3,560元，合计56,220元，张忠已付45,000元。张忠对该证据认可。库镇政府对其不知情。本院对该证据予以确认。   证据四、鑫鑫公司出具证明，证明鑫鑫公司认可张忠挂靠鑫鑫公司建设开发佳慧综合楼，系富蕴县老年活动中心及佳惠综合楼的实控人。张忠质证意见，张忠挂靠鑫鑫公司从事佳慧综合楼建筑开发，不是该公司员工。库镇政府对鑫鑫公司的证明认可。本院对该证据予以确认。   证据五，2012年12月12日签订的《房屋置换调整补充协议书》、2012年12月20日签订的《房屋置换调整补充协议说明书》、邮政储蓄银行出具的证明。证明房屋面积补差，张忠欠原告房租70,000元，补偿房屋水电未分离。张忠质证意见为对补充协议及补充协议说明书真实性认可，对关联性不认可。对邮政储蓄银行出具的证明认可。根据双方达成的补充协议，商用房调换成邮政储蓄银行承租的房屋，邮政储蓄银行已进行分隔和装修。张忠已付原告住宅楼回购款1,099,420元，根据住建局定价一楼每平方米18,000元，二楼每平方米12,000元。本院认证意见，补充协议及补充协议说明书载明商用房变更为邮政储蓄银行承租的一、二层，自2018年2月1日起由张忠向原告支付租金，一层每年15,000元，二层每年100,000元，至邮政储蓄银行投入营业时止。邮政储蓄银行营业后由其向原告支付租金。剩余面积157.06平米由张忠以7,000元每平方米回购，计款1,099,420元。张忠认可尚欠原告租金70,000元及补偿商用房未通水分电的事实。故本院对该证据予以确认。   证据六，房屋租赁合同及租赁合同补充协议，证明张忠将邮政储蓄银行承租的一、二层商用房及租金转让给原告。张忠质证意见对该证据认可。本院认证意见为对该证据予以确认。   证据七，（2019）新4322民初1102号民事判决书，证明判决对本案事实已经确认。张忠质证意见为该判决未生效，原告上诉被上级法院发回重审后又撤诉。库镇政府质证意见为对其真实性和合法性认可。该案上诉后被发回重审后又撤诉。本院认证意见为该判决已被上级法院撤销，未发生法律效力。本院对该证据不予确认。   被告张忠提供以下证据：   证据一、商品房预售许可证，证明富蕴县住建局对佳慧综合楼确定的政府定价。原告质证意见对该证据不认可，与本案无关联性。库镇政府质证意见为真实性认可，关联性不认可。本院认证意见为该商品房预售许可证是政府对佳慧综合楼确定的政府指导价，是开发商对外销售时应遵循的价格。本案系因拆迁安置补偿合同引起的纠纷，双方对拆迁补偿已达成房屋置换的合意，仅是在履行过程中产生分歧，与房屋销售价格无关联，本院对该证据的证明力不予确认。   证据二、收条三张，证明张忠回购原告的住宅房款已支付完毕。原告对该证据无异议。本院予以确认。   证据三、收据11张，证明张忠已支付商用房面积差157.06平米回购款。单价每平方米7,000元，共计1,099,420元。张忠支付1,002,000元，超付12,580元。原告质证意见为2018年8月20日的2万元领款单无原告签名，不予认可。本院认证意见为因2万元领款单无原告签名，原告亦不予认可，故本院对除了2万元领款单的其他10张收款单据予以确认。   证据四、收条三张，证明张忠支付办证费用45,000元。原告认可。本院予以确认。   证据五、上士酒店结算单一份，证明原告在上士酒店住宿产生住宿费25,503元，应予扣除。原告质证意见为真实性认可，关联性不认可。原告因张忠未付拆迁款而四处上访，政府安排原告住宿张忠的上士酒店而产生的费用。该费用理应由张忠承担。本院质证意见该住宿费与本案不具有关联性，本院不予确认。   根据当事人的陈述及对证据的分析认定，本院经审理认定事实如下：   被告张忠挂靠被告鑫鑫公司从事富蕴县佳惠综合楼开发工程项目。2012年12月12日，原告李文斌与第三人库镇政府签订《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定由库镇政府拆迁原告李文斌所有的的位××县房屋。李文斌于2013年3月30日前腾空征收房屋。拆迁后置换给原告563平方米商用房和373.24平方米砖混住宅房。房屋征收补偿安置费用为376,639.9元。商用房置换二层三层各一半，在此门西侧或者西门两侧位置，上下对齐。住宅置换层楼为：8、9、10，且必须在一个层面连在一起，也可按各自的市场价值置换成商用房。置换后的房屋两证齐全，由李文斌办理，费用由库镇政府承担。交房时间为2016年3月31日，交房时水、电、暖、气齐全。如有违约按照征收补偿总额的10%向对方支付违约金。合同签订后，原告李文斌、姚淑云于2013年1月8日向库镇政府移交房屋产权证、土地使用证。   2017年5月19日，原告李文斌、姚淑云与库镇政府、张忠签订了《房屋置换补充协议》，约定2012年12月12日，原告李文斌与第三人库镇政府签订《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中置换房产改由张忠实施，而张忠将置换的部分房产出售，无法完全实现协议内容，三方于2017年4月24日协商达成协议。由张忠在佳惠综合楼二层置换商用房总面积563平方米给李文斌、姚淑云，原三层281.5平方米置换到二层，原二层281.5平方米面积不变。张忠于2017年6月25日前完成置换房屋测绘报告并指定位置交付给李文斌、姚淑云，置换房屋达到水、电、暖三通。置换房屋移交后十日内，除不可抗力原因外，由张忠出具办理不动产证所需的证明材料，由李文斌、姚淑云自行办理或者委托他人办理产权登记，办证所需税费由李文斌、姚淑云承担。张忠以单价3,100元回收置换给原告的373.24平方米砖混住宅，回收款1,157,044元。本协议由库镇政府监督执行。如违约或不履行以上条款，违约方应向对方每日支付500元的违约金。   2017年12月12日和20日，原告李文斌、姚淑云与第三人库镇政府、张忠签订《房屋置换变更补充协议》及《补充协议说明书》，约定张忠将租赁给邮政储蓄银行的一楼约20平米的房屋和二楼385.94平米的房屋置换给二原告，合计405.94平方米；自2018年2月1日起由张忠向二原告支付租赁费，待邮政储蓄银行入住正式营业后由其向原告缴纳租赁费；剩余157.06平米由被告张忠以7,000元/平方米的价格回购；办理不动产证时间调整到2018年7月15日之前，所需费用由被告张忠承担。应由张忠承担的置换房屋的租金合计70,000元。原告办理不动产权证费用共计56,220元，张忠向原告预付办证费用45,000元，尚欠11,220元。张忠尚未办理不动产权证相关手续。经测绘，被告张忠置换给二原告405.94平方米的房屋实际面积为388.7平方米，与协议约定相差17.24平方米。张忠已向原告支付完毕373.24平方米砖混住宅房和157.06平米商用房回购房款。另，邮政储蓄银行承租的佳惠综合楼一、二楼未通水，电表未分户。   本院认为，本案争议焦点为：1．被告张忠、鑫鑫公司应否支付原告办理不动产权证差价款11,220元、房屋面积补差120,680元及租金70,000元，应否协助办理交付置换房屋通水分电。2．被告张忠、鑫鑫公司是否存在违约行为，应否承担违约责任，违约金如何计算；   一、被告张忠、鑫鑫公司应否支付原告办理不动产权证差价款11,220元、房屋面积补差120,680元及租金70,000元，应否协助办理交付置换房屋通水分电。富蕴县佳惠综合楼系张忠挂靠鑫鑫公司进行建设开发，张忠系实际开发人，故鑫鑫公司应与张忠对违约行为产生的后果承担连带责任。根据2017年5月19日的补充协议第四条办理证书所需交纳的税、费由张忠承担和2017年12月12日《房屋置换变更补充协议书》第一条置换房屋面积最终以住建局评估公司实际测绘面积为准的约定，被告应承担原告办理不动产权证差价款11,220元及房屋面积补差120,680元，原告主张被告支付原告办理不动产权证差价款11,220元及房屋面积补差120,680元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告应否协助办理交付房屋通水分电问题，根据补充协议、变更补充协议书约定，被告应完成置换房屋的水、暖、电三通，从邮政储蓄银行出具的证明看，其承租的佳惠综合楼一、二楼至2020年9月27日仍未通水分电，被告应承担原告置换房屋的通水分电。   二、被告张忠、鑫鑫公司是否存在违约行为，应否承担违约责任，违约金如何计算。从本案查明的事实看，李文斌与库镇政府签订的《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、李文斌、姚淑云与库镇政府、张忠签订的《房屋置换补充协议》、《房屋置换变更补充协议书》、李文斌与张忠签订的《房屋置换调整补充协议说明书》均系当事人真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李文斌与库镇政府签订的《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中约定，第三人库镇政府于2016年3月31日向原告李文斌交房，如违约将支付征收补偿总额的10%，房屋征收补偿费为376,639.90元。在拆迁协议实际履行过程中，原告及张忠、库镇政府于2017年5月19日签订的补充协议中对协议主体、373.24平米住宅房回购以及违约责任进行了变更，库镇政府的职责由履行协议主体变更为协议监督执行人，不再参与具体房屋拆迁安置补偿，已没有交付置换房屋的合同义务，具体房屋拆迁安置补偿主体变更为张忠。根据2017年5月19日的补充协议约定，张忠应于2017年6月25日前完成置换房屋的水、暖、电三通，张忠认可尚欠原告房屋租金70,000元。张忠未履行通水电和按期支付房租义务的行为，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金如何计算问题，2017年5月19日的补充协议约定如违约或不履行协议，违约方应向对方支付每日500元的违约金。张忠未履行通水分电和按期支付房租的行为，违反合同约定，给原告造成经济损失。双方约定的违约金每日500元过高，应以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况，被告的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本案实际，案涉房屋已经实际交付，相关回购款项亦已付清，酌定其违约责任以欠付款总额为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月23日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算。关于张忠辩称应以政府定价确定置换房屋，按照差价补偿后，原告尚欠张忠15万元。本院认为，双方签订拆迁补偿协议，是以房屋置换形式补偿，并未涉及楼层价款及差价，对于张忠的辩解，本院不予采纳。张忠主张对原告在上士酒店住宿产生食宿费25,503元，应予以抵销问题，该主张与本案无关联，不能行使债的抵销。原告称系政府安排其入上士酒店，对张忠要求抵销食宿费25,503元有异议，债的抵销应以无争议为前提，对于张忠要求抵销食宿费25,503元的请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告张忠于本判决生效之日起十五日内支付原告李文斌、姚淑云办理不动产权证费用11,220元、房屋面积差价120,680元、房屋租金70,000元，合计201,900元；   二、被告张忠于本判决生效之日起十五日内向原告李文斌、姚淑云支付违约金，违约金以201,900元为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月23日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算；   被告富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司对上述第一、二款项承担连带责任；   三、被告张忠、被告富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告李文斌、姚淑云办理置换房屋通水分电；   四、驳回原告李文斌、姚淑云其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费5,960元，减半收取计2,980元，由原告李文斌、姚淑云负担2,168.65元，被告张忠负担811.35元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  员   卢瑶瑶   二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 日   书  记  员   严 寒   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》   第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。