贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10350号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州双龙宝华置业有限公司，住所地贵州省贵阳市双龙航空港经济区机场路9号太升国际A2栋14层1402-66号。统一社会信用代码：9152019MA6H1COU7G。法定代表人：孙莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲小龙，男，1992年4月22日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜晶，女，1988年9月27日出生，汉族，住陕西省汉中市城固县。委托诉讼代理人：张金波，贵州宏贯律师事务所律师。上诉人贵州双龙宝华置业有限公司因与被上诉人杜晶商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵州双龙宝华置业有限公司上诉请求：1、对一审判决改判，并支持上诉人一审反诉请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，未办理成功银行按揭的原因之一是被上诉人资信不合格，无法达到银行发放按揭的条件，不是无法归结于双方的原因。经上诉人催告，被上诉人拒绝提供任何按揭资料，也是银行按揭未办理的原因之一。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。如被上诉人具有银行按揭资质，上诉人现在依然可以配合被上诉人办理银行按揭；2、上诉人从未有过无法办理按揭就可以退房的政策，也未授权任何人向购房者作出相关承诺。案涉《商品房买卖合同》附件十二中约定，任何工作人员在得到上诉人授权前所作出的任何承诺均不视为上诉人自身作出的承诺，故被上诉人依据工作人员所谓的“承诺”要求退房，无事实和法律依据。被上诉人杜晶答辩称：上诉人至始至终无证据证明双方合同不能办理按揭是被上诉人的原因造成，答辩人一审中已提交了征信报告作为证据。在上诉人无法办理按揭的情况下，被上诉人经与上诉人的工作人员沟通办理解除合同，上诉人已经明确表示同意，但一直以需要走流程等理由拖延。在双方达成解除意见后，上诉人没有向被上诉人催要过任何其他资料，因此，上诉人的上诉主张无事实依据。请求二审法院维持原判。杜晶向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款140884.00元、预告代办费150元，并自2019年10月1日起按照年利率6%的标准支付原告损失至实际退还之日止，该损失暂计至起诉之日为3913.00元，以上共计144947.00元。3、诉讼费由被告承担。一审审理中，贵州双龙宝华置业有限公司提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：bnkjc-06-02-2-0217）及其附件真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行各项权利、义务，不得单方面解除。2、判令反诉被告应当向反诉原告支付剩余购房款140000元。同时，反诉被告应当支付自反诉被告实际拖欠购房款至完全交清购房款时止的违约金，逾期付款违约金暂计4270元（逾期付款违约金计算标准为：从2019年6月15日至2020年4月15日以每日万分之一计算，截止时间为被告实际付清全部购房款之日）。3、本诉与反诉诉讼费均由反诉被告承担。一审法院查明：双方于2019年6月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定本诉原告购买本诉被告位于双龙区宝能科技城（宝华一期）Ａ-06-02地块，第2幢1单元6层18号房，付款方式为银行按揭。购房首期款140884元，原告于2019年6月7日向被告支付了20000元，2019年6月15日向被告支付了120884元及网签代办费150元。剩余购房款140000元双方在合同中约定是以银行按揭的方式支付，后，因银行按揭的相关事宜未能得到实现，原告遂诉至法院。诉讼中，本诉被告提出反诉，诉请如前。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法（《中华人民共和国合同法》）第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本诉原告诉请：“解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》”，双方在合同的第八条第三项中进行了如下约定：“……逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。……因非归责于双方的原因，……任何一方均可单方解除合同，……出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”从本案查明事实看，原告付了首付款以后，未办下银行按揭。由于双方各执一词，没有证据证明贷款没有办下的原因应归责于哪一方，根据双方合同第八条第三项的约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的……任何一方均可单方解除合同，……出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。因此，本诉原告诉请：解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》及被告返还原告购房款140884元。既有双方合同约定作为法律事实，又符合合同法对于合同解除的法律规定，法院依法予以支持。对于原告主张的被告返还预告代办费150元，因没有证据证明该“预告代办费”是隶属于交付给被告的购房款中的费用，法院不予支持，待原告有证据证明后再另行主张。本诉原告主张的利息----“自2019年10月1日起按照年利率6%的标准支付原告损失至实际退还之日止，该损失暂计至起诉之日为3913.00元”----根据双方合同的上述约定应按照银行同期存款利息进行计算。对于反诉原告所主张的：“反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：bnkjc-06-02-2-0217）及其附件真实、合法、有效，双方均应按照合同履行各项权利、义务，不得单方面解除”。因法院对本诉原告的本诉诉请：“解除原被告双方2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》”，给予支持。故，对于反诉原告这一项诉请，法院应不予支持。另，对反诉原告其余诉请，因法院支持了本诉原告诉请解除双方《商品房买卖合同》，不支持反诉原告所主张的“不得单方面解除”的请求。在应依法解除原被告双方《商品房买卖合同》的前提条件下，反诉原告的其余诉请理应不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、解除本诉原告杜晶与本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司于2019年6月15日签订的《商品房买卖合同》。二、本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告杜晶返还购房款十四万零八百八十四元以及相应利息（按银行同期存款利息进行计算）。三、驳回反诉原告贵州双龙宝华置业有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3198元，由本诉被告贵州双龙宝华置业有限公司承担3108元，由原告杜晶承担90元，反诉案件受理费人民币1593元，由反诉原告贵州双龙宝华置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，被上诉人杜晶一审中提交了数十张其与“宝能科技城胡辉”的微信聊天记录截图，用以证明贵州双龙宝华置业有限公司承诺办不了按揭退款的事实。贵州双龙宝华置业有限公司质证后不认可该组证据材料的关联性，认为从聊天记录中未体现双方的授权，不构成其对杜晶的相应承诺。本院认为：本案中，从被上诉人杜晶一审提交的其与“宝能科技城胡辉”的微信聊天记录截图所载内容来看，贵州双龙宝华置业有限公司销售人员在案涉房屋销售过程中及合同签订后多次与杜晶进行沟通协商中所作的陈述足以使杜晶相信如按揭贷款无法办理可以办理退款手续。虽然上诉人贵州双龙宝华置业有限公司认为其销售人员的相关陈述未经授权，对其不予认可。但是，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”之规定，上诉人的销售人员在销售过程中对购房客户所作的相关承诺应当属于履行的职务行为，其法律后果当然应由上诉人承担。据此，被上诉人杜晶依据双方约定的解除权诉请解除本案合同并退还其已付购房款符合法律规定，一审法院对此所作判决并无不当。但是，因一审判决对于贵州双龙宝华置业有限公司应支付的已付购房款利息的起止时间未予明确，可能造成执行的困难，本院依法予以纠正。虽然杜晶支付案涉房款的时间分别为2019年6月7日、6月15日，但鉴于其诉请要求利息的起算时间为自2019年10月1日起，本院从其自愿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3413号民事判决第一、三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3413号民事判决第二项为：贵州双龙宝华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杜晶返还购房款140884元以及相应利息（利息以140884元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率为标准，自2019年10月1日起计算至该款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3198元，由贵州双龙宝华置业有限公司承担3108元，由杜晶承担90元。反诉案件受理费1593元，由贵州双龙宝华置业有限公司承担。二审案件受理费3186元，由上诉人贵州双龙宝华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十二月三十日书记员 左文艳