重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初16309号原告：林宝江，男，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码：被告：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡**,统一社会信用代码9150010674530819X2。法定代表人:罗皓，该公司总经理。委托诉讼代理人:钱燕，女，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告林宝江与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林宝江、被告俊峰公司的委托诉讼代理人钱燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林宝江向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告之间签订的商业房屋租赁合同；2.要求判令被告退回原告已缴纳但未使用过的二楼租金181663.99元（截止2020年5月）；3.要求判令被告赔偿未能使用部分原告已缴纳的物业费金额为28199.60元（截止2020年8月）；4.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：依据双方所签署合同第三条第二款约定被告交付租赁房屋时，配套设施与相关条件应能够满足原告的经营与装修需要。被告租赁原告房屋用于经营网吧在合同上有载明，经营网吧消防逃生通道是硬标准，不可或缺。时间过去了快5年，被告一直以各种借口、理由拖延解决二楼消防逃生通道，直接导致二楼从未启用过。疫情导致网吧停业二个月，且一直未能回到正常状态，被告无视情势变化继续收取不合理房租导致原告经营无以为继。原告向被告申请变更、解除租赁合同迟迟未有回复，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告俊峰公司辩称，1.被告公司提供的案涉租赁物是通过了建设工程消防验收和竣工验收的合格商品房，通道正常，被告公司未违反租赁合同的任何约定。2.原告是2019年4月15日从原租户手中，按现状租赁了本案租赁物。原告和被告及原租户签订了三方主体变更协议。且被告公司跟原告按合同正常履行了一年，现原告要求解除合同退还租金无任何的事实和法律依据。2015年12月26日至2019年4月14日，被告公司和原告也没有任何合同关系。3.被告公司并未收取原告物业费，无退还的事实和法律依据。请求驳回原告的所有诉讼请求。本院就本案事实认定如下：谢强（乙方、承租方）与被告重庆市俊峰置业有限公司（甲方、出租方）于2015年12月17日签订《商业房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方（出租方）：重庆俊峰置业有限公司，乙方：谢强，甲、乙双方本着平等互利、共同发展的原则，经友好协商，就商业房屋租赁有关事项达成一致，签订本合同，以明确各方权利与义务。一、租赁房屋及用途，甲方将享有所有权的位于大杨公桥104号附12号楼的附37号（以下简称“租赁房屋”）的商业房屋租赁给乙方使用。产权证号为104D房地证2012字第01047号（具体范围见附件：房屋平面图）。由于甲方尚未取得租赁房屋的产权登记，前述产权证号为租赁房屋所在范围内的大产权证号。租赁房屋建筑面积302.62平方米（一楼面积：147.67平方米、跃层二楼面积：154.95平方米），乙方租赁房屋用于网吧、棋牌，如果改变经营项目，需取得甲方授权的重庆丰驰物业管理有限公司书面同意。二、租赁期限、租金及交付、物管费、保证金，1、租赁期限为61.5个月，从2015年12月26日起至2021年2月11日止。其中第1.5个月是装修期免租。租赁期满，乙方享有在同等条件下继续承租的优先权。2、租金；一楼单价40元/㎡/月,即5906.80元/月;二楼单价20元/㎡/月,即:3099元/月。总月租金合计：9005.80元/月。3、年递增：跃层一楼：5%。跃层二楼：10％。（从2017年2月11日开始进行5%的年递增，即以后每年的2月11日为年递增的时间节点。）4、物管费：3.5元/㎡/月，合计1059元/月。5、支付方式：（半年付）乙方按半年一付方式向甲方支付租金。第一年的第一半年租金（54034.80元）乙方于合同签订时交纳，以后提前7日交纳下一次的租金。5、乙方在本合同签订当日向甲方交纳保证金10000元，用于严格履行本合同的担保。如果租赁期间内乙方未发生违约事项，甲方在租赁期间届满后30日内全额退还，不计利息。如果乙方在租赁期间内发生违约事项且本合同明确约定该保证金转化为违约金的，甲方将该保证金按违约金处理，乙方无权要求甲方退还。6、甲方收取租金，向乙方出具收款收据及发票。三、房屋交付，1、双方在交接房时应共同派人到场，就房屋状况与环境情况等签署书面确认书。2、甲方交付租赁房屋时，配套设施与相关条件应能够满足乙方经营与装修需要。四、装修，1、乙方接手租赁房屋后对所租赁的房屋进行装修，装修费用全部由乙方承担。2、乙方装修不得随意改变房屋主体结构，装修设计图经甲方授权的重庆丰驰物业管理有限公司审核后由乙方按照甲方审批的设计图进行装修。3、租赁期间届满或者因其他原因解除租赁合同时，乙方应保持房屋装修内容完整并无偿交付甲方。五、承租房屋用途与转租，1、乙方租赁的门面，由乙方独立自主依法经营与管理，不得从事非法经营或者其他违法活动。2、乙方承租房屋的经营活动，应向政府相关职能部门办理有关的审批或者登记手续，并自行承担一切风险。六、与租赁房屋有关的事项，3、乙方自行承担租赁门面内的清洁卫生、房屋内安全和垃圾、下水道堵塞的处置费用。十、违约责任，4、甲方违反任何承诺或保证，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续赔偿直至弥补守约方的全部损失。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告将前述约定房屋交付谢强租赁使用。2019年4月15日，谢强向被告提出商铺转租申请,主要内容为：本人是租赁大杨公桥104号附37号门面的经营者谢强，本人于2015年12月17日与俊峰公司签订了五年的《房屋租赁合同》用于经营网吧、棋牌。租赁期限是从2015年12月26日起至2021年2月11日止，自租下此商铺以来，本人一直合法、诚信地经营，与周围经营者和谐相处，由于个人原因，现向俊峰公司提出将此商铺转租出去的申请，希望得到俊峰公司同意，非常感谢！申请人：谢强。原告林宝江在上述申请后签署意见，主要内容为：我是接手人林宝江，经与谢强友好协商，本人自愿接手谢强租赁位于大杨公桥门面，延续网吧项目经营，原合同终止前由本人严格履行合同的内容及义务。接手人：林宝江。2019年4月24日，原告林宝江（丙方）与被告俊峰公司（甲方）、谢强（乙方）签订《商业房屋租赁合同》主体变更协议，合同主要约定：鉴于甲乙双方于2015年12月7日签订了《商业房屋租赁合同》（以下简称原合同），为积极、有效地履行原合同，经友好协商，甲、乙、丙三方一致同意并达成协议如下：1、自2019年4月15日起，原合同中乙方的权利与义务全部转由丙方享有和承担。乙方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务。丙方享有原合同中约定的各项权利，亦承担原合同中约定的各项义务。2、原合同中其他条款内容均不作变更。3、原合同中其他条款内容均不作变更。3、原合同中乙方向甲方缴纳的租赁保证金壹万元，当原合同到期后，甲方按照原合同的约定退与丙方。合同签订后，原告从谢强处受让前述租赁房屋合同继续租赁使用该租赁房屋。2012年3月29日，重庆市公安局消防局出具渝公消验（2012）第0109号建设工程消防验收意见书，标题为关于重庆俊峰置业有限公司俊峰·龙凤华庭二期建设工程消防验收合格的意见，该意见主要内容为，重庆市公安局消防局对俊峰公司报送的俊峰·龙凤华庭二期建设工程进行了消防验收，该工程位于沙坪坝区杨公桥104号，总建筑面积107513.61平方米，户数1110户。12号楼从标高229米起算，地，地下**、地上**度99.8米，地下，地下**至地下**为车库，地下**为车库、超市及设备用房，地上**为商业用房架空，三层及以上为住宅，属一类高层商住楼；6、11、12号楼地下车库连为一体，停车位共451辆，属一类地下车库），依照建设工程消防验收评定标准和消防设计审核意见，经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向沙坪坝区公安消防支队申请建设工程消防设计审核、验收或备案。案涉房屋所在建设工程于2012年8月6日进行了建设工程竣工验收备案登记。审理中，原告举示了书面材料一份，材料主要内容为，声明，我谢强租赁的大杨公桥（追溯网吧），于19年4月15日转让与林宝江，转让内容包括网吧所有硬件设施及过往所有债权、债务。我从未放弃开启使用二楼的计划，无消防逃生通道问题一直有在努力沟通、跟进，也移交林宝江继续跟进。特此声明，谢强，2019年4月15日。被告对该材料的真实性、关联性、合法性均不予认可，并主张被告公司跟谢强在转让之时已经将债权债务全部结清，谢强也未向被告提任何消防通道问题。被告对原告举示的手机微信等网络聊天记录真实性、关联性、合法性均不予认可。本案经本院主持调解，双方当事人自行和解，未能达成调解协议。上述事实，有原告林宝江举示的商业用房租赁合同、主体变更协议、2019年9月26日网络回复、2020年8月4日网络回函、照片；被告俊峰公司举示的重庆市公安局消防局建设工程消防验收意见书、重庆市竣工验收备案登记证、商铺转租申请、房屋产权登记信息复印件以及双方当事人的陈述等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的根据。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案系租赁合同纠纷，原告提起诉讼，根据法律规定，原告首先应就其提出的解除双方租赁合同的请求，被告应向其退还原告已付租金、物业费所依据的事实理由成立的诉讼主张承担举证责任，原告诉请的主要理由为租赁房屋二楼没有消防逃生通道，原告不能使用房屋的二楼。被告对此予以否认并举示反证，本院认为，从原被告举示的证据材料内容以及陈述来看，在出租前，案涉房屋的消防工程已经重庆市公安局消防局验收合格，系合法房屋，被告已将合同约定的位置、面积的房屋交付原告使用至今，原告是按照转让人谢强租赁使用房屋的现状开始租赁该案涉房屋，现原告诉讼主张的事实理由，原告未能举示足够证据加以证明，原告不能证明被告存在原告诉称的违约事实以及原告享有法定或约定的解除权，因此原告据以提出本案诉讼请求的诉讼主张，没有事实及法律依据，本院不予采信，对原告根据其诉讼主张所提出的本案诉讼请求，本院不予支持。本院可据此依法作出判决。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告林宝江的诉讼请求。案件受理费减半收取2223.98元，由原告林宝江负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杭安华二〇二〇年十二月十七日书记员  辛嫣梦