海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9030民初1647号 原告：陈某某，男，1961年3月19日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇白鹭湖旅游度假区,居民身份证号码为XXX。 被告：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中县湾岭镇，统一社会信用代码为91460000708846351G。 法定代表人：潘吉云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王蔚超，女，1975年1月5日出生，汉族，现住海南省海口市万恒路**金手指大公馆会所**。该公司法务。 委托诉讼代理人：陈皓，男，1996年8月27日出生，汉族，，现住海南省海口市万恒路**金手指大公馆会所**该公司法务。 原告陈建忠与被告海南台利旅业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建忠、被告委托诉讼代理人陈皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理《房屋权属登记证书》违约金人民币2103元；2.被告应退违规收取的房屋权属登记证“办证工本费”700元；3.被告退还违规收取的有线电视开户费300元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年4月14日，原告与被告签订房屋买卖合同，并付清房款318721元。原告于2016年1月1日交房入住，并支付委托办理房屋权属证书费用700元、有线电视开户费300元。原告多次询问被告办证事宜，杳无音信，既无办证进展通报，也无相关情况说明。在此情况下，原告多方咨询、联络，奔走于琼中县相关部门，于2018年11月16日拿到不动产权证书。根据原、被告签订的房屋买卖合同第十五条之约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金”。原告于2016年1月1日入住后的720日，应为2017年12月21日。赔付日期为2017年12月21日至2018年11月16日，共计330天。据此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告海南台利旅业有限公司辩称，一、逾期办证并非被告的原因的所致，被告不应当承担逾期办证的违约责任。1.2016年由于琼中县多规合一工作中在未告知被告的情况下调整白鹭湖用地性质致使土地建设面积减少，与原规划不符，及国家《土地利用现状分类》的更新，原土地用途无法申请办理不动产权证，从而导致办证延迟。被告得知后一直在与相关部门领导进行沟通和协商，琼中县规划委于2018年3月21日才同意办理已落实建设用地的变更登记手续，被告才能开始办证。2.合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的……出卖人自逾期之日起按每日已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金”，而根据“谁主张谁举证”的证据证明规则。原告作为房屋买受人，主张被告承担逾期办证的违约责任，其应按照合同规定对逾期取得房产证系出于被告自身的原因这个事实负有举证证明责任，但原告向法院提交的证据并未能证明系被告有意懈怠导致无法办证，被告未能办理办证，系被告自身以外原因所致，故被告不应承担逾期办证的违约责任。3.合同签订时的房产登记制度有别于现在的“两证合一”，其办理流程手续是不同的，申请的机构也不一样，这导致合同签订双方要履行的义务也发生了变化。而如今的“两证合一”是因政策原因所致，使得双方之间要履行新的义务，这种国家政策的变更是合同签订时无法预见的。对于该新义务的履行，应由双方重新协商确定新的履行方式，或按不动产登记制度由业主自己去申请办理。“两证合一”后，造成该房屋产权证没有及时办理的原因系被告无法预料和控制的原因所致，并非被告的过错，不应归责于被告。二、关于办证工本费和有线电视开户费的问题。办证工本费实际上是代办费用，此项费用是被告与原告经过协商确定的，双方均是自愿的。由于原告办理房屋权属证书存在诸多不便，被告愿意为其提供相应的帮助，代办费是进行这项服务所需要的费用，该项费用已在被告为了帮助原告办理房屋权属证书的途中实际消耗了，并非被告滥收费用。被告与中国有线电视网络有限公司琼中分公司签订协议为3号楼提供有线电视网络入户安装服务，安装853个终端，总费用为170600元，而3号楼共有846套房间，每个业主的房间均已安装终端，已实现有线电视网络入户，此费用应该当由业主承担。综上所述，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的商品房买卖合同、销售不动产发票、税收完税证明、不动产权证书、被告提交的房屋验收交接登记表，当事人均无异议，本院予以确认并采信同时在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的收费票据，拟证明有线电视公司2017年12月2日收取原告安装有线电视的费用。被告对该份证据的三性无异议，对证明内容有异议，发票上正好能够证明有线电视公司没有收取原告的有线电视初装费，收取的是使用费，能够证明被告已经提供有线电视入户服务，向其收取有线电视开户费并无不妥。本院认为，该份证据真实合法、与本案有关联性，本院予以采信，至于该份证据的证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 2.原告提交的资金往来专用凭证，拟证明被告违规收取有线电视开户费300元与办证工本费700元。被告对该份证据三性无异议，对证明内容有异议，只能证明被告收取了上述费用，并不能证明是违规收费。本院认为，该份证据真实合法、与本案有关联性，本院予以采信，至于该份证据的证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 3.被告提交的琼中国用（2008）第xx号土地证及地形图，拟证明白鹭湖项目的原规划土地使用权面积。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与案件无关。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 4.被告提交的《关于白鹭湖项目用地等有关情况的报告-琼中规字[2017]134号》及地形图、《关于同意办理不动产权证书有关事项的批复-琼中府函201861号》、《关于白鹭湖项目分割等有关事项的函-琼中不动产函20187号》，拟证明由于琼中县多规合一工作中在未告知被告的情况下调整白鹭湖项目用地性质致使土地建设面积减少，与原项目已获批准的规划不符，及国家《土地利用现状分类》更新，原土地用途分类无法申请办理不动产权证，从而导致无法办理不动产权证。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与案件无关。本院认为，该组证据真实合法,但是无法确认该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据不予采信。 5.被告提交的《关于第32地块分割等有关事项的复函-琼中规函2018139号》、《关于白鹭湖用地面积有关事项的复函-琼中规函201857号》，拟证明琼中县多规合一调整，白鹭湖项目仅落实部分建设用地指标，琼中县规划委于2018年3月21日才同意先行办理变更登记手续，于2018年3月22日同意恢复原土地建设用地指标。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与案件无关。本院认为，该组证据真实合法，至于该份证据的关联性和证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 6.被告提交的《建设用地规划许可证-地字第琼中规地（2012）xx号》、《建设工程规划许可证-建字第琼中规建（2013）xxx号》、《建筑工程施工许可证-编号46903020131211xxx》，拟证明白鹭湖3号楼已获建设施工许可。原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与案件无关。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 7.被告提交的测绘费发票，拟证明被告花费100元委托专业公司测量房屋面积数据，系办理不动产权证所需，此费用应由原告支付。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与案件无关。本院认为，该份证据真实，但是被告未能证明与收取原告的700元办证工本费有联系，故对其关联性不予认可，本院不予采信。 8.被告提交的合同及契税领取登记表，拟证明原告于2018年4月10日从被告处领走办证材料自行办证。原告对该组证据真实性（确实是2018年4月10日领取的材料）、合法性、关联性均无异议，但办证日期不能以缴纳契税日期来定，应该以取得不动产证的日期来确定。本院认为，该份证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 9.被告提交的琼中白鹭湖度假区3号楼有线电视网络入户安装合同书及发票，拟证明被告与中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司）签订协议为3号楼提供有线电视入户安装服务，安装853个终端，总费用为170600元。原告对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这是属于基础设施安装建设，是被告应承担的费用。本院认为，入户安装合同系2015年8月签订，海南增值税普通发票系在2020年1月3日开具，发票上亦未标明是哪栋楼的安装费，与收取原告有线电视开户费的开户名、时间（2016年9月14日收取）、收费项目均不同，本院不予采信。 10.被告提交的房屋建筑面积分户汇总表，拟证明3号楼共有846套房间。原告对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，该份证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 11.本院依职权调取的公告，原告对该份证据不认可，认为与本案没关联性；被告对该份证据无异议。本院认为，该份证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告陈建忠与被告海南台利旅业有限公司于2015年4月14日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了白鹭湖度假区3号楼13层35号房，合同约定原告购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。原告向被告支付了购房款318721元。2016年9月14日，被告将房屋交付原告入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（被告）应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”原告于2016年9月14日应被告的要求，向被告缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元。原告于2018年4月10日到被告处领走办证材料，自行到不动产登记机关办理办理权属证书并缴纳了80元工本费和案涉房屋契税，于2018年11月15日取得不动产权证书。 另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.被告是否逾期办证，是否构成违约，是否应承担违约责任，2.原告的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据。 关于争议焦点一：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2016年9月14日，原告于当日将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在720日内即2018年9月4日前为原告办理房屋产权证书。原告于2018年4月10日到被告处领走办证材料，自行到不动产登记机关办理办理权属证书，这一行为实际上已变更了原、被告双方关于办理不动产权属证的约定，此时双方以行为默认了余下的办证流程由原告自行办理。而原告在被告处领走材料的时间尚未超过此前双方合同约定的期限，故被告的行为不构成违约，不应当承担违约责任。原告主张被告承担逾期办证违约金的主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于被告辩解系因原告未及时缴纳契税导致逾期办证的意见，根据《商品房买卖合同》第十五条第二款“出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”，如契税完税证明为办理不动产权权属证书必备材料，则被告应提前30日书面告知原告，让原告及时办理提交，被告未能举证其履行了这一告知义务，其应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩意见不予采信。 关于争议焦点二：1.房屋权属证书代办费。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，原告已于2018年4月10日领走办证材料，自行向不动产登记机关缴纳了80元办证工本费，被告未能举证证明其收取的700元办证工本费用途，被告违反合同约定额外收取费用，故被告应当返还收取的700元办证费用。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来专用凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。2.有线电视开户费300元，被告主张的有线电视入户安装费与开户费不是同一类型的费用。对于入户安装费，在双方没有另行约定费用承担的情况下，可以作为涉案房屋具备入住的条件，由被告承担。而有线电视开户费300元，则是房屋使用人在有线电视设备已安装的条件下缴纳费用，才能真正使用有线电视的前提，故被告以安装费用代替开户费用，没有事实依据，不予采信，而被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的责任。故原告主张退还有线电视开户费300元的主张，合理有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈建忠办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元； 二、驳回原告陈建忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），由原告负担17元，由被告海南台利旅业有限公司承承担8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 叶 伟 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 唐伟雄 书记员 王忠祥 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。