四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初6157号 原告：刘小丽，女，汉族，1993年11月20日出生，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨欣菱，四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：田舵，四川远阳律师事务所律师。 被告：遂宁盛程房地产经纪有限公司，住所地：遂宁市河东新区德水中路**中铁尚城**丽苑****德水中路**，统一社会信用代码：91510900MA65LFWU7L。 法定代表人：彭龙，该公司总经理。 被告遂宁盛程房地产经纪有限公司第二分公司，住所地：遂宁市河东新区栖霞路222号尚城五·期华庭1栋1楼27号，统一社会信用代码：91510900MA62AUHC2Q。 负责人：蒋明，该分公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人（一般授权）：赵敏，四川广略律师事务所律师。 被告：冉恒，男，汉族，1991年9月3日出生，住遂宁市船山区。 原告刘小丽与被告冉恒、遂宁盛程房地产经纪有限公司（以下简称盛程公司）、遂宁盛程房地产经纪有限公司第二分公司（以下简称盛程第二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序,独任审判，于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘小丽及其委托诉讼代理人杨欣菱、被告盛程公司法定代表人彭龙和二分公司负责人蒋明及二被告的共同委托诉讼代理人赵敏到庭参加了诉讼，被告人冉恒经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告刘小丽与被告冉恒、盛程第二分公司签订的《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议书》；2.判令三被告共同退还原告刘小丽的购房款187.93万元、中介费2万元；3、判令被告冉恒支付原告刘小丽违约金46万元；4.判令三被告共同承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月19日，原告刘小丽经被告盛程第二分公司介绍，与被告冉恒签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定刘小丽以230万元的价格购买冉恒所有的位于遂宁市河东新区××小区××栋××单元××号××号××号车位，刘小丽须在2020年1月20日前支付房款80万元，尾款150万元由盛程第二分公司代刘小丽办理按揭贷款的方式支付，冉恒在合同中承诺涉案房屋无任何权利瑕疵。合同签订后，原告刘小丽按照合同约定，陆续向被告冉恒支付房款共计190余万元。被告冉恒将其所收取的房款挪作他用，而未按照双方约定的用于消除其所售房屋上的抵押登记，经原告多次催收，被告至今仍未履行房屋过户及交付房屋的合同义务，被告冉恒的行为已严重违约，致使原告的购房目的不能实现，因此诉请解除与被告冉恒所签订的合同。被告盛程第二分公司在居间介绍过程中，未能尽到合理的审核义务，其应与被告冉恒一起承担退还房款及中介费的合同义务。同时，因盛程第二分公司不具有独立的法人资格，被告盛程公司应承担相应的退还房款即中介费的责任。 被告盛程公司辩称，其分公司在居间服务过程中，尽到了合理义务，没有隐瞒重要事实和提供虚假情况，原告对房屋有抵押等基本情况均知情。对于原告主张盛程公司及分公司承担连带责任，系对合同约定理解有误，该条款约定是为房屋若无法过户，三方免责，故盛程公司及分公司无退还购房款的义务，愿意退还2万元的中介费。 被告盛程第二分公司辩称，原告查看过冉恒的房屋买卖合同，知道房屋系贷款购买，其明知房屋有抵押。 被告冉恒未答辩。 经审理查明，2019年12月19日，在被告盛程第二分公司的居间介绍下，原告刘小丽与被告冉恒签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000247）。双方约定，被告冉恒以230万元的价格，将其所有的包括遂宁市河东新区御澜山小区7栋2单元304号房屋、该小区的-252号和-253号车位出售给原告刘小丽，双方约定购房款的支付方式为：合同签订当天支付5万元定金，2020年1月20日之前支付购房款75万元，剩余的150万元购房款以银行按揭贷款的方式进行支付。合同第五条第3款约定“如果甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条的房屋实际成交总价款的20%作为违约金……”，合同第八条其他约定事项中还载明“……3、若本次权属变更无法完成三方免责，甲方（即被告刘恒）、丙方（即被告盛程第二分公司）退还乙方（即原告刘小丽）一切所付房款和中介费”。 合同签订当天，原告刘小丽按照约定向被告冉恒支付了定金5万元，向被告盛程公司的法定代表人彭龙支付了中介费2万元。2020年1月16日，原告刘小丽向被告冉恒支付购房款30万元。随后，被告冉恒告知原告刘小丽其无力偿还案涉房屋的抵押贷款157万元，请求原告刘小丽先向被告冉恒直接支付购房款157万，待被告冉恒将欠付银行的贷款偿还完毕后，再将房屋过户给原告刘小丽。原告刘小丽同意后，于2020年1月21日向被告冉恒转账0.93万元，于2020年2月10日向被告冉恒转账支付157万元，至此，原告刘小丽共计向被告冉恒支付了购房款192.93万元。被告冉恒收到原告刘小丽支付的房款后，未能如约将款项用于偿还案涉房屋上的抵押贷款而是挪作他用。为此，原告刘小丽、被告冉恒在被告盛程第二分公司工作人员的主持下，双方签订了《补充协议书》一份，协议内容主要为，鉴于被告冉恒挪用了原告刘小丽所支付的购房款共计192万元，被告冉恒将以其所有的其他房屋作为抵押向银行贷款用于偿还案涉房屋的贷款。《补充协议书》签订后，被告冉恒并未能以其所有的其余房屋贷款，有鉴于此，原告刘小丽遂要求被告冉恒退还其已支付的购房款，在原告多次催促下，被告冉恒最终仅向原告退还了购房款5万元，此后就未再向原告支付任何款项，原告遂起诉来院。 对于上述事实有原、被告身份信息复印件、原告结婚证复印件、《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议书》、三份《商品房买卖合同（预售）》、银行转账记录、短信消息、庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原告刘小丽与被告冉恒经被告盛程第二分公司居间介绍下签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效。原告刘小丽按照合同约定，及时履行了支付房款的义务，但被告冉恒既未能向原告刘小丽交付房屋，也未将收取的房款用于涤除案涉房屋上的抵押权，致使案涉房屋不能过户，本院认为，被告冉恒正以其行为表示不履行主要债务，致使原告刘小丽取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现，故对原告刘小丽诉请解除《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，在原告刘小丽与被告冉恒之间的房屋买卖合同被解除后，被告冉恒应向原告刘小丽退还其已缴纳的购房款，故对原告刘小丽诉请被告冉恒退还购房款187.93万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《房屋买卖（居间）合同》第五条之约定，被告冉恒拒不履行合同义务，其应承担违约责任，现原告刘小丽诉请被告冉恒支付总房价20%的违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请被告盛程公司、盛程第二分公司与被告冉恒共同退还购房款的诉讼请求，本院认为，首先，依照公平原则，对《房屋买卖（居间）合同》第八条所约定的“甲方、丙方退还乙方一切所负付房款和中介费”应理解为“被告冉恒向原告刘小丽退还房款，被告盛程第二分公司向原告刘小丽退还中介费”；其次，被告盛程第二分公司作为居间介绍方，即使其在居间介绍过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定，其应承担的是损害赔偿责任，而不是退还购房款的责任；故对原告刘小丽诉请被告盛程公司、盛程第二分公司与被告冉恒共同承担退还房款的诉讼请求，本院不予支持。但因被告盛程第二分公司居间介绍的案涉房屋未能办理过户，依照合同约定，被告盛程第二分公司应向原告刘小丽退还中介费，故对原告刘小丽诉请被告盛程公司、盛程第二分公司向其退还中介费2万元的诉讼请求，本院予以支持；但因被告盛程第二分公司不具有法人资格，其应承担的退款责任，应由被告盛程公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十五条、《中华人名共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘小丽与被告冉恒在被告遂宁盛程房地产经纪有限公司第二分公司居间介绍下签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》； 二、被告冉恒于本判决生效之日起十日内向原告刘小丽退还购房款187.93万元，并支付违约金46万元； 三、被告遂宁盛程房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小丽退还中介费2万元； 四、驳回原告刘小丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为13000元，由被告冉恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  何小宁 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  罗 浩