贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7368号上诉人（原审被告）：贵州遵义华锐房地产开发有限公司，住所地：贵州省正安县凤仪镇珍州西路山水家园****，统一社会信用代码9152032468395198X7。法定代表人：王山精，公司董事长。委托诉讼代理人：祝娅，贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绍昌，贵州佳信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福泉市宏顺成贸易有限公司，住所地：福泉市金山办事处洒金北路**，统一社会信用代码91522702MA6EENY06U。法定代表人：姜爽，公司董事长。委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李波，男，1975年12月3日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：余小波，贵州钧衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋伟，贵州钧衡律师事务所律师。上诉人贵州遵义华锐房地产开发有限公司（以下称华锐公司）因与上诉人福泉市宏顺成贸易有限公司（以下称宏顺成公司），被上诉人李波租赁合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华锐公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项，驳回本波的诉讼请求;2.一、二审案件受理费上诉人均不承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，认定漏水时间为2017年7月没有证据，也未查明漏水具体原因，李波也未证明其向华锐公司反映过漏水的事实，故漏水与上诉人无关联；二、损失评估报告不应采信，因为鉴定机构不具有相应的鉴定资质，且鉴定结果也不符合事实，重新装修费用不应支持；三、一审判决华锐公司与宏顺成公司连带赔偿李波没有法律依据，适用法律不当。宏顺成公司辩称，漏水原因已经鉴定查明，各方均未对此提出异议，应予确认。房屋质量存在问题，华锐公司应承担主要赔偿责任。宏顺成公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判由华锐公司承担维修责任；2.依法改判由宏顺成公司与华锐公司共同承担损失；3.一、二审诉讼费用，鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、漏水的原因系房屋质量问题导致，且漏水在我方购买房屋之前就已经发生，故我方不应承担赔偿责任。二、一审认定损失金额过高，承租人李波在发现漏水后完全可以提前解除合同，但其并未及时止损，造成损失扩大，故一审认定损失过高。三、李波未向上诉人支付租金，华锐公司也未向上的人交付房屋，故上诉人不应承担责任。华锐公司辩称，涉案房屋存在质量问题，一审未查明漏水原因系房屋质量不合格所引起，认定漏水时间不实，我方不应承担赔偿责任。李波辩称：一认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李波向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即维修出租商铺屋顶至不漏渗水状态；2.判令二被告修复原先的屋顶装修、地、地板装修或赔偿原告因屋顶漏渗水导致的装修及货品损失共计250000元.请求判令二被告赔偿原告2017年7月至起诉时因漏渗水导致的营业损失400000元；4.请求判令二被告赔偿原告修复商铺屋顶期间（大约两个月）的租金损失38000元及停业损失100000元；5．请求判令二被告赔偿原告因漏渗水不能使用租赁面积的损失144000元。一审法院认定事实：华锐公司于2016年3月17日与李波签订了《华锐城物业租赁合同》，合同约定出租人（乙方）华锐房开公司将A4组团2层A1-84号、85号，面积分别为124.55m2、843.81m2，二套共计968.36m2的商业用房，出租给承租人（丙方）李波经营“太阳人家居”，租赁期5年，自2016年5月1日至2021年5月1日止（其中2016年5月1日至2019年5月1日期间为免租期），从2019年5月2日起计付租金。第一次租金缴纳时间为2018年12月31日前，租金为232406元。第二次租金缴纳时间为2019年12月31日前。并在合同第十条第三款约定，乙方华锐公司将该房屋出售后，甲（管理方：遵义华庭物业管理有限公司）、乙双方首先保证丙方（被告）在本合同内的所有权益，但丙方须配合乙方按照本合同的所有协议内容重新与出售以后的业主方签订租赁合同，不受新购产权所有者的干涉。合同并约定了其它具体事项。合同签订后，被告对该涉案的两间门面进行了装修并入住经营“太阳人家居”。租赁期间，2017年12月，华锐公司将涉案门面房出售给宏顺成公司，在双方签订的协议中约定：以上所有门面中，之前已租赁的门面乙方保证按之前的租赁合同条件履行不变，从乙方（宏顺成公司）购房全款到账之日起甲方（华锐房开公司）与乙方正式交接租赁合同手续。协议签订后，2018年1月12日，宏顺成公司对涉案的两间门面办理了房屋产权证。2017年7月起，涉案门面房发生漏水、渗水现象，导致李波门店里装修受损。李波向华公司反映后，华锐公司未处理。在审理过程中，李波申请对房屋漏水原因及损失进行评估鉴定。广东越顺建筑工程质量检测鉴定有限公司对渗漏水原因的鉴定结论：1.天面吊顶位置的渗水因天面板板底开裂、防水层损坏导致渗水，长时间渗水滴落到吊顶上引起发霉并留下痕迹；2.消防管道、下水管道与板交接处渗水因天面板与管件接口处密封不严，存在缝隙防水失效；3.天面板板底开裂渗水因天面防水层损坏。贵州华瑞土地房地产评估有限公司对损失鉴定结论：1.屋顶漏水及地板漏水损失167977元；2.因渗水导致商铺实际使用面积缩小的损失71658元（2019年5月1日至2020年6月6日）；3.因渗水导致的营业损失55412元（恢复商场原有装修需闭店，施工期间的经营损失）。李波支付评估鉴定费45000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华锐公司与李波签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。华锐公司作为出租人，应当将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，同时，应当承担租赁物的维修义务。现因租赁房屋发生漏渗水，未能及时维修，给李波造成了损失，应当予以赔偿。宏顺成公司因购买涉案门面房承继了华锐城公司的出租人权利后，也应当承担出租人的义务。且涉案门面房渗漏水造成损失是持续性的，直至现在，宏顺成公司也未修复涉案门面房的渗漏水，故对李波的损失，应与华锐公司承担连带责任。贵州华瑞土地房地产评估有限公司已对屋顶、地、地板装修的损失求第二项）、商铺实际使用面积缩小的损失（请求第五项）、营业损失（请求第四项）进行了评估，本院予以确认。对李波主张的2017年7月至起诉时的营业损失（请求第三项），因该段时间，李波并未停止经营，评估公司无法对其经营受损的程度进行量化，且已支持了商铺实际使用面积缩小的损失，故对该项主张，本院不予支持。因本案是房屋租赁合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，华锐公司承担的是出租人的义务而非房开商的义务，故对华锐公司房屋已超过保修期间的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决：一、福泉市宏顺成贸易有限公司限于判决生效后三十日内修复李波租用的华锐城A1-A4栋84、85号商铺的渗漏水。二、贵州遵义华锐房地产开发有限公司与福泉市宏顺成贸易有限公司连带赔偿李波损失295047元。三、驳回李波的其他诉讼请求。案件受理费13120元，减半收取6560元，由李波负担4580元，贵州遵义华锐房地产开发有限公司与福泉市宏顺成贸易有限公司负担1980元。鉴定费45000元，由李波负担20700元，贵州遵义华锐房地产开发有限公司与福泉市宏顺成贸易有限公司负担24300元。本院二审期间，华锐公司提交证据：正安县人民法院（2019）黔0324民初4412号判决书，证明：该判决没有确定漏水时间，只是认定漏水事实。宏顺成公司持证意见：真实性无异议，达不到证明目的。本院认为，华锐公司提交的证据达不到其证明目的，不予采信。本院二审另查明，李波于2020年11月向宏顺成公司发出解除《华锐城物业租赁合同》的书面通知，宏顺成公司收到解除合同的通知后未提出异议，李波已于当月搬离租赁房屋。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案法律关系及责任主体的认定；三、本案损失金额的认定及分担。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，本案中，华锐公司与李波于2016年3月签订《华锐城物业租赁合同》并将涉案房屋交付使用，双方之间成立租赁法律关系。2017年12月，华锐公司将涉房屋出售给宏顺成公司后，《华锐城物业租赁合同》并未解除或变更，按照，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，宏顺成公司继受华锐公司在《华锐城物业租赁合同》中的权利义务，与李波之间成立租赁法律关系，双方之间的权利义务仍应以原租赁合同的约定为准。因此，本案华锐公司、宏顺成公司与李波之间成立租赁法律关系，受租赁合同以及租赁法律规定的调整。对于宏顺成公司、华锐公司就房屋买卖合同以及质量问题的上诉理由，因不属于本案审理的范畴，故不予采纳。涉案房屋于2017年7月开始漏水，并持续漏水至本案纠纷发生时，华锐公司、宏顺成公司均未对漏水房屋进行修缮，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，以及《华锐城物业租赁合同》第八条的约定进行维修，故华锐公司、宏顺成公司作为涉案房屋出租期间均未按法律规定和合同约定履行义务，对承租人张波造成的损失，华锐公司、宏顺成公司均应承担相应的赔偿责任。华锐公司对漏水时间的认定有异议，但一审庭审中，法庭对漏水时间进行了调查，张波陈述开始漏水为2017年7月，各方均未提出异议，加之张波也提供了相应的照片予以佐证，故华锐公司的该项上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点二。张波因房屋漏水导致的损失，经贵州华瑞土地房地产评估有限公司鉴定，结论为：1.屋顶漏水及地板漏水损失167977元（更换、维修、清理、搬运等）；2.因渗水导致商铺实际使用面积缩小的损失71658元（2019年5月1日至2020年6月6日）；3.因渗水导致的营业损失55412元（恢复商场原有装修需闭店，施工期间的经营损失）。本院认为，贵州华瑞土地房地产评估有限公司以及鉴定人员具有相应的资质，鉴定程序合法，故对鉴定结论予以认定。鉴于二审期间，李波已经与宏顺成公司解除租赁关系并搬出租赁房屋，李波没有必要且客观上已不能对损坏部分进行重新装修，故停业装修损失部分55412元不会发生，不予支持。但考虑到漏水对装修造成损坏且李波在受到漏水影响后仍持续经营三年的事实，本院结合案情实际以及公平合理原则，酌情将装修损失167977元调整为80000元，将营业损失55412元调整为20000元。综上，李波在漏水造成的损失合计为171658元（80000元+20000元+71658元）。因华锐公司、宏顺成公司作为出租人，未履行出租人合同义务，均应承担相应的赔偿责任，结合情况实际，本院确定由华锐公司、宏顺成公司各负担85829元。一审按连带责任判决赔偿属适用法律不当，予以纠正。另，李波已解除租赁合同并搬出租赁房屋，故判令宏顺成公司修复渗漏水已无实际意义和必要，故予以撤销。综上所述，华锐公司、宏顺成公司的上诉请求部分成立，相应予以支持；二审出现新事实、一审判决适用法律部分不当，予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初4708号民事判决；二、由贵州遵义华锐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李波85829元；三、福泉市宏顺成贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付李波85829元；四、驳回李波其余诉讼请求；五、驳回贵州遵义华锐房地产开发有限公司、福泉市宏顺成贸易有限公司其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6560元（减半、李波交纳），由李波负担2560元，由贵州遵义华锐房地产开发有限公司、福泉市宏顺成贸易有限公司各负担2000元。鉴定费45000元（李波交纳），由李波、贵州遵义华锐房地产开发有限公司、福泉市宏顺成贸易有限公司各负担15000元。二审案件受理费18846元（华锐公司交纳5726元、宏顺成公司交纳13120元），由李波负担4000元、由贵州遵义华锐房地产开发有限公司负担4726元、福泉市宏顺成贸易有限公司各负担10120元本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 张 睿二〇二〇年十二月三十日法官助理蓝可昕书记员黄佩玉