江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3399号上诉人（原审原告）：朱桂娟，女，1970年6月5日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审被告）：扬州高力国际汽车博览城有限公司，住所地在扬州市邗江区江阳西路南侧、云柏路西侧。法定代表人：蔡荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶，该公司员工。上诉人朱桂娟因与被上诉人扬州高力国际汽车博览城有限公司（以下简称高力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱桂娟上诉请求：1.改判高力公司退还因其侵占楼层布草间的获利13000元；2.改判高力公司退还维修基金4686元；3.本案诉讼费用由高力公司承担。事实与理由：1.原审判决认定朱桂娟对于主体不适格，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。一审法院主观认为是业主对共益物权之诉，判决朱桂娟主体不适格，朱桂娟认为判决过于片面，朱桂娟买房时已经足额交纳房屋面积×单价的总房款，房屋面积包含公摊面积，所以朱桂娟的诉求实为不当得利之诉，高力公司再次处分已经出售给朱桂娟的房产面积，给朱桂娟造成了实际损失，朱桂娟当然享有相应的诉讼权利，要求高力公司给予所被处分的面积相应的赔偿。针对高力公司违规情况，扬州市住房和城乡建设局已经对高力公司作出了罚款18万元的处罚决定[扬住房罚字（2019）1号]，高力公司经行政处罚后并未进行行政复议或提起诉讼，视为对行政处罚没有异议。现要求法院判决高力公司退还40幢1104和40幢1207房屋中的公摊再次售卖的不当得利金额13000元。2.原审判决对于高力公司就房屋是否为新房问题事实认定不清。该房屋高力公司领取房产证后再承包给第三方玉成房地产开发有限公司销售给朱桂娟。出售前该房屋产权已经登录在高力公司名下，并已领取了房产证，待朱桂娟缴清房款后再到邗江房场交易市场过户给朱桂娟，整个交易流程就是走的二手房买卖程序，在交易大厅签的房地产买卖契约也是二手买卖格式，房屋不能仅因为房屋未曾实际使用就直接认定为该房屋为新房。法院判决过程中所依据的《补充协议》问题，高力公司在与朱桂娟签署过程中，将《补充协议混杂在购房合同中，催促朱桂娟当场立即签字，不留给朱桂娟细细解读《补充协议》的时间，并且没有告知加重朱桂娟义务《相关补充协议》的相关内容。《补充协议》为高力公司提供的格式条款，在签订过程中，高力公司并未就协议中加重对方当事人责任，减轻己方责任的条款作出提示注意和说明义务。提供格式条款一方，如不能证明自己尽到提示注意与说明义务，该条款无效，即相对人有权主张该条款不构成合同的内容，依据《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。所以无论基于40幢1104和40幢1207是二手房还是补充协议上的约定，朱桂娟都不应该交纳维修基金，请求法院判还退已交纳的维修基金4686元。高力公司辩称，一、针对朱桂娟的第一项诉讼请求，朱桂娟的诉讼主体不适格，布草间的性质为公共区域，根据物权法第76条第7款和最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释第7条规定，处分共有部分应当由全体业主决定，朱桂娟作为业主之一，诉请返还6500元的获利本质属于对共有物的处分行为，在未举证代表多数业主意志的情况下，以个人名义起诉不符合法律规定，其次朱桂娟诉请一的事实和理由部分与本案无关，一审中朱桂娟以合同之债作为基础起诉，而在二审中又忽然将本案作为不当得利之诉，本质上属于变更诉讼请求的范畴，根据民诉法规定，二审仅就案件事实及适用法律进行审查，不当得利的主张与本案无关，退一步讲，不当得利指的是无法律上原因，而非口袋条款，双方之间因销售房屋已形成一定的法律关系。最后，项目人员反映，政府部门已要求高力公司采取措施整改，高力公司已积极开展整改活动，就布草间处理事宜与使用布草间的业主进行沟通，无所谓的任何获利，仅仅是高力公司临时代替布草间使用者保管，属于应退款项。二、针对第二项诉讼请求，案涉房屋本质上属于新房，新旧房屋交易的主要差异在于交税标准、销售次数和交易主体，项目人员反映案涉房屋仅交纳了契税，高力公司在与朱桂娟交易之前未向第三方出售该房屋，是首次在房管局网签备案，朱桂娟直接与开发商交易，并无第三方参与，同时根据江苏省地方税务局公告，关于土地增值税若干问题的公告第6条规定，对于案涉房屋建成后未列入固定资产、未作其他投资使用建成后未使用的商品房视同新房，案涉房屋是符合法律规定并经扬州市政府及税务局认可的视同新房销售及纳税的房屋，同时根据房屋登记办法第30、31、32条规定，案涉房屋属于房屋所有权初始登记，即在合法建造房屋的情况下发生，可以由开发商申请办理的情形，同时根据最高院关于办理执行异议和复议案件第29条规定，将房屋初始登记在开发商名下不属于转移财产的行为，开发商将初始登记在名下的房屋销售也不属于二手房销售。其次朱桂娟作为完全民事行为人，对于购房事宜应当有谨慎注意的义务和判断的能力，补充协议是双方自愿签订的有法律约束力的生效文件，朱桂娟是在应当知晓协议约定需要交纳维修基金的前提下，自愿交纳了维修基金，对于朱桂娟收房两年之久后突然起诉要求退还的行为难以认可，同时维修基金是法律和合同约定的业主购房时必须交纳的费用，不存在加重当事人责任一说，开发商大批量销售房屋过程中一房一式合同是不现实的，也不符合房地产销售惯例，同时根据住宅专项维修基金管理办法，维修基金是新房业主理应履行的义务，是为全体业主公区提供服务的来源，故朱桂娟支付高力公司先行垫付的维修基金并无不当。三、同期同类法院审理的案件已有数个生效判决，根据同案同判的规则，请求法院酌情参考。综上，请求法院驳回朱桂娟的全部上诉请求，维持原判。朱桂娟向一审法院起诉请求：1.判令高力公司退还因其侵占楼层布草间的获利13000元；2.判令高力公司退还维修基金4686元、代办费1200元；3.诉讼费用由高力公司负担。事实和理由：2019年1月16日，2019年5月9日，朱桂娟、高力公司签订《房地产买卖契约》各一份，高力公司将位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢1104室、40幢1207室的房屋出售给朱桂娟。40幢1104室、40幢1207室的房屋建筑面积均为52.06平方米，总房款分别为365000元、354100元。朱桂娟按约交纳了购房款、维修基金4686元、代办费1200元。朱桂娟一直认为高力公司出售的房屋是一手房，但领取房屋不动产权证时才知道朱桂娟购买的房屋是二手房，且土地使用年限只能到2043年12月8日，土地使用权年限只剩24年，减少了16年。土地使用权年限减少有可能对朱桂娟造成损害，朱桂娟保留因土地使用权年限减少造成朱桂娟损失而要求高力公司赔偿的权利。朱桂娟在购房时本以为所购房屋是一手房，才按高力公司的要求交纳了维修基金4686元，但后来才知道高力公司在自己领取房屋不动产权证时就已经交纳了维修基金。高力公司将房屋转让给朱桂娟，与房屋相对应的维修基金仍应在转让的房屋名下。高力公司作为案涉房屋的原产权人，在与朱桂娟办理房屋产权过户时，不应也无权收取朱桂娟的房屋维修基金。因此，高力公司应将收取的维修基金退还给朱桂娟。高力公司转让给朱桂娟的房屋是二手房，房屋不动产权证也是由朱桂娟自己办理的，朱桂娟、高力公司之间并无代办不动产权证的委托关系。高力公司以代办产权证为名收取朱桂娟代办费1200元无依据，应返还朱桂娟。另外，朱桂娟近日从其他方面了解到，高力公司还将原本计算在公摊面积中的楼层布草间在未经业主同意的情况下，擅自出售给他人并收取房款，严重侵害了朱桂娟等业主的合法权益，应将其获利返还给朱桂娟等业主。综上所述，朱桂娟为维护自身合法权益诉至法院，请求法院判如所请。高力公司一审辩称，一、关于朱桂娟的第一项诉请。1.朱桂娟、高力公司就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，但合同并非朱桂娟第一项诉请的请求权基础，朱桂娟基于合同关系主张诉请一，没有法律依据，因此诉请一与本案无关，请法院予以驳回。2.朱桂娟主体不适格，根据物权法规定，建筑物共有部分的相关权利属于全体业主共同的权益，建筑物共有物权的重大事项需要全体业主共同决定。朱桂娟未提供其能代表全体业主的证明文件，应当以主体不适格驳回朱桂娟诉请。二、关于诉请二，据项目反映，基于项目的特殊性和开发要求，政府要求高力公司先行办证和垫付维修基金，但是案涉房屋本质为新房，维修基金是业主购买新房必须交纳的费用之一。新旧房屋交易的差别在于缴税标准、销售次数、交易主体。据项目反映，案涉房屋仅交纳了契税，是新房税收标准，同时高力公司在与朱桂娟交易之前未曾向任何第三方出售房屋，该房屋是首次在房管局网签备案，此外朱桂娟直接与开发商交易并无第三方中介参与，综上案涉房屋本质为新房。同时根据建设部和财政部165号令住宅专项维修基金管理办法规定维修基金是新房业主理应履行的义务，是为全体业主共需，维护公共区域的资金来源，故朱桂娟支付高力公司先行垫付的维修基金并无不当。另外根据江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告第六条的规定，对于未列入固定资产未做其他投资使用，建成后未使用房屋视同新房。案涉房屋建成后未列入固定资产，未做其他投资使用，建成后未对外销售，是直接销售给朱桂娟，案涉房屋是符合法律规定且经政府和扬州税务局认可的，视同新房销售和纳税的房屋，本质为新房。三、依据双方签订的补充协议26条约定，高力公司有权收取1200元的代办费。协议是双方自愿订立，有法律约束力的文书，朱桂娟理应遵守，同时代办费最终并没有归入高力公司财产，而是支付给第三方机构的费用。据项目反映，实际履行中有相关人员陪同业主去房管局办理产证过户事宜，朱桂娟享受了该服务，故朱桂娟无任何事实和法律依据主张返还该项费用。综上所述，请求法院驳回朱桂娟的诉讼请求。一审法院经审理查明，2019年1月16日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《房地产买卖契约》，协议约定：乙方购买甲方所有的位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢1104室的房屋，总价款365000元。乙方在2019年1月25日前付清给甲方，购房定金为2万元。双方同意于2019年1月16日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2019年1月31日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《补充协议》，协议第十五条约定，甲方在房屋符合交付条件的情况下时，若乙方未按合同约定付清房款（含违约金），或未按有关规定付清房屋维修基金，代政府收取的税（规）费、公共事业费用、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任，直至乙方付清全部上述款项15个工作日后。同时乙方仍需按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费……；第二十六条约定，为便于办理房屋交易过户手续，需由出卖人指定的房产代办公司办理房产交易过户手续，费用为600元，由买受人承担。上述合同签订后，朱桂娟向高力公司交付购房款386650元，维修基金2343元，代理服务费600元，并取得了扬州市（高力汽车汽配城）40幢1104室房屋的不动产权证。不动产权证载明：国有建设用地使用权使用期限至2043年12月8日止。2019年5月9日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《房地产买卖契约》，协议约定：乙方购买甲方所有的位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢1207室的房屋，总价款354100元。乙方在2019年5月15日前付清给甲方，购房定金为2万元。双方同意于2019年5月9日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2019年5月15日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《补充协议》，协议第十五条约定，甲方在房屋符合交付条件的情况下时，若乙方未按合同约定付清房款（含违约金），或未按有关规定付清房屋维修基金，代政府收取的税（规）费、公共事业费用、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任，直至乙方付清全部上述款项15个工作日后。同时乙方仍需按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费……；第二十六条约定，为便于办理房屋交易过户手续，需由出卖人指定的房产代办公司办理房产交易过户手续，费用为600元，由买受人承担。上述合同签订后，朱桂娟向高力公司交付购房款354100元，维修基金2343元，代理服务费600元，并取得了扬州市（高力汽车汽配城）40幢1207室房屋的不动产权证。不动产权证载明：国有建设用地使用权使用期限至2043年12月8日止。另查明，高力公司于2018年8月29日向扬州市邗江区住房保障和房产管理局预交了高力汽车汽配城的全部公共维修基金2306534.65元，取得了专项资金交纳凭证。一审法院认为，案件的争议焦点为：1.朱桂娟要求高力公司返还侵占楼层布草间的获利诉讼主体是否适格；2.朱桂娟所购房屋是否应当交纳公共维修资金，高力公司是否有权收取公共维修资金；3.高力公司是否应向朱桂娟收取过户手续代办费，已收取的1200元代办费用应否返还？针对本案的第一个争议焦点，一审法院认为，朱桂娟与高力公司签订了《房地产买卖契约》，并取得购买房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，朱桂娟应当为高力公司开发建设的位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢区域的业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”的规定，朱桂娟作为业主之一，在未举证证明其诉求意愿代表多数业主意志的情况下，采用以个人名义提起诉讼，不符合法律规定的业主行使法律权利的标准界限，其作为朱桂娟的诉讼主体不适格，不符合民事诉讼起诉的条件，故对朱桂娟的该项诉求，一审法院不予支持。针对本案的第二个争议焦点，一审法院认为，国务院《物业管理条例》第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”朱桂娟诉称其购买的案涉房屋实际为二手房，仅有购买一手房的业主才需要交纳首期维修资金，二手房过户时应将该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，无需再次交纳维修资金，故高力公司无权向朱桂娟收取公共维修资金。根据《房屋登记办法》第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，“房屋所有权初始登记”与“房屋所有权转移登记”存在区别，前者在合法建造房屋的情况下发生，可由房地产开发企业申请办理；后者在买卖、互换、赠与、继承等等事实发生后办理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因此，将房屋初始登记至房地产开发企业名下，不属于转移财产行为；开发商将初始登记在自己名下的房屋进行销售，也不属于“二手房”销售。因此高力公司收取业主的专项维修资金不违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”,第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，朱桂娟、高力公司双方签订的《补充协议》第十五条关于“甲方在房屋符合交付条件的情况下时，若乙方未按合同约定付清房款（含违约金），或未按有关规定付清房屋维修基金，代政府收取的税（规）费、公共事业费用、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任……”的约定系双方之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效，对双方均具有约束力，应当依约履行。因此，高力公司有权依据合同约定向业主收取专项维修基金。朱桂娟在收取房屋时向高力公司交付了以上费用，应视为朱桂娟对高力公司收取行为的认可。综上所述，一审法院对朱桂娟要求退还维修基金的诉求不予支持。针对本案的第三个争议焦点，本案中，朱桂娟与高力公司签订的《补充协议》第二十六条约定“为便于办理房产交易过户手续，需由出卖人指定的房产代办公司办理房产交易过户手续”。高力公司也实际收取了朱桂娟的产权代办费用。高力公司未举证证明有房产代办公司工作人员为朱桂娟办理了房产交易过户手续，根据庭审查明的事实，过户手续均是由业主自行前往房管部门办理。高力公司占有朱桂娟交纳的代办费用没有事实和法律依据，应当予以退还。综上所述，朱桂娟的诉讼请求部分成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高力公司于判决发生法律效力之日起十日内返还朱桂娟交纳的过户代办费1200元；二、驳回朱桂娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费274元，由朱桂娟、高力公司双方各半负担137元。二审中当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。朱桂娟提交：唐海英手机录音，用以证明高力公司工作人员打电话给唐海英，要求唐海英去领取高力公司出售布草间获利部分分摊到该层每一户的钱。高力公司经质证认为，三性均不予认可。人员身份无法核实，个人无授权无法代表公司，同时根据录音中人所表述，仅是向唐海英个人询问其处分意向，截止目前公司并未公开明确表示此想法，也未曾向任何一户业主付款，同时退一步讲，唐海英个人的电话记录不能证明其他10户业主的主张。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：朱桂娟主张高力公司向其退还维修基金款项及布草间获利应否予以支持？本院认为，关于维修基金的问题。高力公司系案涉房屋的建设单位，朱桂娟亦认可案涉房屋交付时为毛坯房，故本案中朱桂娟系与房屋建设单位高力公司达成房屋买卖合同，而高力公司在此前并未实际使用案涉房屋，且朱桂娟与高力公司签订的补充协议中对于房屋基本情况也有明确记载，现朱桂娟已经办理了房屋权属登记并实际接收房屋，因此，根据《物业管理条例》第六条、第七条、第五十三条的规定，朱桂娟作为业主应按规定交纳专项维修基金。且双方签订的《补充协议》也约定朱桂娟负有交纳专项维修基金的义务而朱桂娟也已经实际支付。鉴于双方合同签订前高力公司已经向有关职权部门预交了专项维修基金，故朱桂娟以案涉房屋为二手房为由主张高力公司退还专项维修基金款项不能成立。关于布草间的问题。朱桂娟针对布草间提起本案诉讼，系由于其认为高力公司将属于业主共有部分的布草间在未经业主同意的情况下擅自出售给他人并收取房款，侵害业主的合法权益。因此，即使按照朱桂娟的主张，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，已被处分的数间布草间以及相关款项应如何后续处理，仍应为业主共同主张，朱桂娟以业主个人身份提出退还处分布草间的款项，主体不适格，本院不予理涉。综上所述，朱桂娟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由朱桂娟承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员叶露审判员 韩     冰二〇二〇年十二月二十一日书记员 施  亚  芹