江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6368号原告：王爱华，男，1970年1月20日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立新，江苏钻石律师事务所律师。被告：海安县海陵房地产开发有限责任公司，住所地海安市城东镇黄海大道（中）**，统一社会信用代码91320621727421658C。法定代表人：冯春，系该公司总经理。被告：冯春，男，1963年4月5日出生，汉族，住海安市。原告王爱华与被告海安县海陵房地产开发有限责任公司（以下简称海陵公司）、冯春拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员卢义林适用简易程序独任审判，并于2019年12月20日公开开庭审理。原告王爱华及委托诉讼代理人胡志凤、张立新，被告海陵公司的法定代表人冯春（同为被告）到庭参加诉讼。后因司法鉴定导致本案未能在简易程序审限内审结，本院依法转为普通程序组成合议庭，并于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告王爱华及委托诉讼代理人胡志凤，被告海陵公司的委托诉讼代理人冯春（同为被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱华向本院提出如下诉讼请求，1.判令解除原告与拆迁受托人海安县开发区新天地房屋拆迁有限公司（以下简称新天地公司）签订的拆迁补偿安置协议；2.判令被告海陵公司赔偿原告经济损失727,740元（130平方米×5598元/平方米），并从2019年12月5日起按照市场报价利率计息直至付清为止；3.判令被告海陵公司支付过渡费239109.12元（暂计算至2019年9月28日，之后按照3元/月/平方米的三倍计算到损失付清之日）；4.被告冯春对被告海陵公司的上述义务承担连带责任。事实和理由：被告海陵公司竞拍取得李堡镇东大街旧城改造项目工程。2007年7月29日，原告与新天地公司就原告坐落于李堡镇池旺头巷3号和7号67.67平方米、22.66平方米和37.37平方米三处私有房产签订了三份房地产拆迁补偿回迁安置协议，约定给予原告拆迁补偿款，安置方式选择回迁安置。2007年8月3日经双方确认原告选择10号楼一单元302室作为回迁安置房。但协议签订已十年多，被告虽然拆除了老旧房屋，但是新房一直没有建成，拆迁安置也遥遥无期。另查，被告海陵公司系冯春一人公司，根据公司法第六十三条规定，应对公司债务承担连带责任。被告海陵公司辩称：我公司委托新天地公司进行拆迁，至今未能建房落实拆迁安置，需要我公司与政府协商方可进一步落实。被告不同意解除拆迁安置协议。对于司法鉴定报告，鉴定的单价过高，且安置补偿费已经包含在鉴定的总价中，若按照市场价格，不应当再给付过渡费，若是按照当时拆迁安置的价格，则可以支付过渡费。此外，鉴定参照的房屋带有电梯，且机构、设施和当时的拆迁安置房不一致，鉴定机构应考虑参照的房屋和回迁房建设成本不一致的问题。被告冯春辩称：我是海陵公司的法定代表人，公司的责任就是我的责任。但是我对公司承担责任，公司对外承担责任。虽然我没有证据提供，但我和公司之间财务是相互独立的。本院经审理认定事实如下：1993年至2006年期间，王爱华因购买而陆续获得李堡镇旺池头巷3号房屋两套、李堡镇旺池头巷7号房屋一套。2007年，原海安县李堡镇中大街区域旧城改造，王爱华所有的位于该区域（李堡镇旺池头巷3号房屋两套、李堡镇旺池头巷7号房屋一套）房屋被列入拆迁范围。政府相关部门制定并在上述拆迁区域公示了拆迁安置补偿方案等拆迁政策文件。王爱华与海陵公司的委托代理人新天地公司协商，于2007年7月29日签订三份房屋拆迁补偿安置协议。三份协议载明被拆迁人均选择回迁安置方式，被拆迁人王爱华在2007年8月15日前腾空被拆迁房屋并将被拆迁房屋钥匙交给新天地公司；其中李堡镇池旺头巷3号一套房屋合法建筑面积22.66平方米，合法土地使用面积22.66平方米，拆迁补偿总额18,515.2元，分别为被拆迁房屋的建安造价补偿额8157.6元、区位补偿额6798元、附属设施设备等补偿额合并在搬迁补助费400元、临时过渡期限18个月、临时过渡补助费1800元、按时签协议奖679.8元（22.66平方米×30元/平方米）、按时交钥匙奖679.8元（22.66平方米×30元/平方米）；李堡镇池旺头巷3号一套房屋合法建筑面积67.67平方米，合法土地使用面积67.67平方米，拆迁补偿总额52,850.27元，分别为被拆迁房屋的建安造价补偿额24,158.19元、区位补偿额20,301元、附属设施设备等补偿额合并在搬迁补助费676.7元、临时过渡期限18个月、临时过渡补助费3654.18元（67.67平方米×3元/月/平方米×18月）、按时签协议奖2030.1元（67.67平方米×30元/平方米）、按时交钥匙奖2030.1元（67.67平方米×30元/平方米）；李堡镇池旺头巷7号一套房屋合法建筑面积37.37平方米，合法土地使用面积59平方米，拆迁补偿总额49,991.09元，分别为被拆迁房屋的建安造价补偿额14,125.86元、区位补偿额17,700元、附属设施设备等补偿额13,505.05元、搬迁补助费400元、临时过渡期限18个月、临时过渡补助费2017.98元（37.37平方米×3元/月/平方米×18月）、按时交钥匙奖（含按时签协议奖）2242.2元[37.37平方米×（30元/平方米+30元/平方米）]。后王爱华履行了房屋拆迁补偿安置协议的义务，并于2007年8月3日进行了选房确认登记，登记单序号为3号，记载“王爱华户于2007年8月3日由本人自选10号楼302室为拆迁回迁居住房。本人对该楼号、楼层、房号、层次差等均无异议”。原被告双方均未提供该回迁安置房源的规划图、最大安置房源面积等证据。此后，因该楼盘区域所在地块没有拆迁完毕，导致涉案商品房并没有实际动工建设，被告海陵公司一直未能向原告交付选房确认单所记载的安置房。原告立案时所提出的诉讼请求为要求被告履行房屋拆迁回迁补偿安置协议确定的回迁安置义务，如不能提供（回迁）安置房，则赔偿原告损失102万元；支付过渡费239,109.12元（暂计算至2019年9月28日，之后按照61.42元/天计算）。审理过程中，原告变更诉讼请求，包括要求解除房屋拆迁回迁补偿安置协议。被告海陵公司于2019年12月4日收到该变更诉讼请求的应诉手续。另查明，李堡镇中大街地块旧城改造拆迁补偿安置政策中，对于居住房回迁安置规定：合法面积区位价300元/平方米加房屋建安价（以评估确定）另加在规定期限内签订拆迁协议和交付房屋钥匙各奖励30元/平方米（合法建筑面积）；凭拆迁协议、房屋产权交接单、水、电结算凭证领取选房证，凭选房证在回迁安置区域内选择回迁房；回迁房中原被拆迁房屋合法建筑面积部分基准价为980元/平方米（层次差另计），拆迁补偿总额同时转为回迁房预购房款。超出原被拆迁房屋合法建筑面积部分按1480元/平方米基准价计算优惠8%（层次差另计，如物价局核定价高于此价格则按两者折中价计算，如低于此价则按物价局核定价计算）；一次性补足购房全款超出部分再下浮8%（销售许可证领取之日起一个月内补足）；回迁选择区域为3-10号楼、层次3-6层。对交钥匙规定：该区域内被拆迁户搬家交钥匙截止时间2007年9月28日，凡在截止时间内搬迁结束并交钥匙的，按合法建筑面积奖励30元/平方米，从搬家交钥匙之日起领取购房凭证，按相应程序选购安置房。对过渡费规定：过渡期限从交钥匙之日起算，选择回迁安置的被拆迁户过渡期限为18个月，因拆迁人的原因延长过渡期限的，按通政发〔2003〕16号文件规定执行；选择货币安置的被拆迁户过渡期限为6个月。根据南通市人民政府通政发〔2003〕16号《南通市城市房屋拆迁管理办法》第三十九条的规定，拆迁人应向被拆迁人支付临时安置补助费；拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付被拆迁人6个月的临时安置补助费；被拆迁人选择产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起，一般不超过18个月；临时安置补助费按实际过渡期限结算；因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定外，被拆迁人自行解决过渡用户的，延长时间在12个月以内的，拆迁人增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，拆迁人自超过之月起增付2倍临时安置过渡费；拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补助费。原被告双方均未提供关于层次差的公示政策文件。海陵公司于2000年6月1日成立，法定代表人、股东为冯春，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发；建筑材料、五金、电器、电线、水暖配件、装饰材料批发、零售。原告向本院申请对该10号楼302室房屋在2019年12月4日的市场购置价格进行司法鉴定。由于原被告双方均未提供所谓回迁安置房10号楼302室的规划图以及面积等证据，原被告均认可按照建筑面积130平方米计算10号楼302室回迁安置房面积。本院依据原告申请启动了司法鉴定程序。江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司根据本院委托，于2020年9月1日出具了房地产估价报告，利用比较法，确定在同区域、同地段回迁房屋（建筑面积130平方米及其分摊的土地使用权面积）在评估时点2019年12月4日的市场单价为5598元/平方米。原告支付鉴定费5600元。原告王爱华对该房地产估价报告无异议，被告海陵公司认为该鉴定意见单价过高，拆迁回迁房不带电梯的，但未申请重新鉴定。以上事实，有原告提供的拆迁补偿安置协议三份、房屋拆迁专项评估报告三份、李堡镇旧城改造选房确认登记单、致李堡镇中大街旧城改造工程范围内被拆迁户的公开信、李堡镇新建中路及包场中路交汇处东北侧中大街地块旧城改造拆迁补偿安置方案、李堡镇中大街旧城改造拆迁相关政策说明、通政发〔2003〕16号文件、房地产估价报告、海陵公司工商登记查询打印件、国有土地使用权出让合同复印件等，以及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：原告王爱华与被告海陵公司所签订的房屋拆迁补偿安置协议，合法有效，双方均应严格履行，违约应承担违约责任。但签订后数十年来，被告海陵公司一直未能开建，何时交付遥遥无期，客观上构成履行不能，原告王爱华取得合同解除权。原告王爱华在本案审理过程中变更诉讼请求，要求解除房屋拆迁补偿安置协议，该解除意思表示于2019年12月4日有效到达被告海陵公司。故案涉房屋拆迁补偿安置协议于2019年12月4日解除。依据法律规定，合同解除的后果有二，一是返还合同占有的对方的财产，二是赔偿因缔结或履行合同而造成的损失。关于返还对方的财产。本案中，被告海陵公司需要返还的是回迁安置房的购房款、抵算回迁安置房购房款后的拆迁补偿款差额，以及房屋拆迁补偿安置协议约定的过渡期18个月届满后至解除合同时期间的过渡费。若王爱华的购房款超过了拆迁补偿款，即不存在抵算回迁安置房购房款后还有拆迁补偿款剩余，则购房款超过拆迁补偿款的差额部分应当予以扣减。根据拆迁协议签订时李堡镇旧城改造的拆迁政策以及双方认可的回迁房屋面积130平方米，拆迁补偿安置协议三份载明的合法建筑面积为127.7平方米（22.66平方米+67.67平方米+37.37平方米），回迁安置房的房款应为128,277.68元[980元/平方米×127.7平方米+1480元/平方米×（130平方米-127.7平方米）×（100%-8%）]。根据三份房屋拆迁补偿安置协议，王爱华的拆迁补偿款共计121,356.56元（18,515.2元+52,850.27元+49,991.09元），与回迁安置房的房款差额为6921.12元。故海陵公司应当返还原告购房款121,356.56元。双方均未提供被拆迁人交钥匙的时间证据，根据拆迁政策，本院确定选房登记单的时间2007年8月3日作为交钥匙的时间，并从此时计算过渡费用。房屋拆迁补偿安置协议约定的18个月过渡期应当为2007年8月3日至2009年2月2日止，被告海陵公司应当支付2009年2月3日起至2019年12月4日止的过渡补助费用144,885.95元[2009年2月3日至2010年2月2日过渡补助费用为3元/月/平方米×127.7平方米×12月×2=9194.4元，2010年2月3日起至2019年12月4日过渡补助费用为3元/月/平方米×127.7平方米×（12月×9年+10月+2天÷31天/月）×3=135,691.55元]。关于赔偿因缔结或履行合同而造成的损失。本案中，被告海陵公司应当赔偿交易落空后的同地段同面积房屋的价差。根据房地产估价报告，被告海陵公司应当赔偿房屋差价损失599,462.32元（130平方米×5598元/平方米-128,277.68元）。被告海陵公司对房地产评估报告有异议，但未能提供充分有效的证据，亦未申请重新鉴定，故本院对其抗辩不予采信。被告海陵公司系一人有限责任公司，被告冯春抗辩其与被告海陵公司财产独立，不存在混同，但未能提供充分有效的证据，亦未申请审计，故本院对其抗辩不予采信。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告要求被告冯春对海陵公司的上述给付义务承担连带责任。对于原告主张的其他损失赔偿以及其他过渡补助费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王爱华与被告海安县海陵房地产开发有限公司的代理人海安县开发区新天地房屋拆迁有限公司于2007年7月29日签订的三份房屋拆迁补偿安置协议于2019年12月4日解除。二、被告海安县海陵房地产开发有限公司返还原告王爱华购房款121,356.56元。三、被告海安县海陵房地产开发有限公司支付原告王爱华过渡补助费144,885.95元。四、被告海安县海陵房地产开发有限公司赔偿原告钱桂金房屋差价损失599,462.32元。上述二至四项合计865,704.83元，被告海安县海陵房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。五、被告冯春对被告海安县海陵房地产开发有限公司的上述给付义务承担连带责任。如被告方不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述义务人可将上述款项汇至本院转交。本院开户户名为海安市人民法院执行款，开户行为建行海安支行，账号为32×××74，汇款时注明案号或案件名称。六、驳回原告王爱华的其他诉讼请求。案件受理费13,468.49元，由原告王爱华负担1408.97元，被告海安县海陵房地产开发有限公司、冯春负担12,059.52元。由被告海安县海陵房地产开发有限公司、冯春负担诉讼费部分，被告海安县海陵房地产开发有限公司、冯春于本判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16-025959），逾期本院将强制执行。鉴定费5600元，由原告王爱华负担586元，被告海安县海陵房地产开发有限公司、冯春负担5014元，被告海安县海陵房地产开发有限公司、冯春在履行上述判决义务时一并给付原告。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费13,468.49元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  季德胜二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  陆晓丽书 记 员  吉倩瑶