安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3021号 上诉人（原审被告）：金寨县龙子餐饮管理有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇世纪新城小区**楼**商铺，统一社会信用代码91341524078745547J。 法定代表人：刘兴龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：明发集团安徽金寨城市开发有限公司，住所地，住所地安徽省金寨县新城区江环北路金寨县国土资源局**会信用代码91341524322810890W。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦艳丽，女，该公司员工。 上诉人金寨县龙子餐饮管理有限公司（以下简称龙子餐饮公司）因与被上诉人明发集团安徽金寨城市开发有限公司（以下简称明发集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙子餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉请;2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院支持被上诉人要求支付租金的诉请是错误的。(一)被上诉人违反合同主要义务，至今未履行合同义务，上诉人依法有权中止履行合同义务，被上诉人违约行为在先。第一，依照合同约定，被上诉人应提供符合上诉人经营所需要的排烟通道，但被上诉人并没有预留上诉人所需的排烟通道。第二，租赁房屋漏水严重，不能满足租赁房屋约定用途。上诉人一直要求被上诉人解决漏水问题，但被上诉人至今没有解决。第三，被上诉人没有配备符合合同约定的电量，不能满足租赁房屋约定用途，导致上诉人经常因停电而停止营业。（二）由于被上诉人没有提供排烟通道的违约行为，因此给上诉人造成损失358860元。由于被上诉人一直未能解决房屋漏水和供电不足问题，因此给上诉人造成损失大约有1246707元。被上诉人的违约行为给上诉人造成损失和被上诉人的主张依法可以相互抵销。二、一审法院支持被上诉人违约金诉请是错误的。（一）上诉人不存在违约行为。上诉人未支付租金的原因是被上诉人的违约行为造成的，上诉人依法可以不予支付租金。同时，被上诉人在履行合同过程中自身存在过错，对其主张所谓的损失结果应该承担责任。（二）根据《九民会纪要》关于审理合同纠纷相关规定的精神，非借款合同项下的还款义务中违约金不能再以受法律保护的民间借贷利率的上限为标准进行确定，要综合损失、过错等因素予以考虑。一审法院按照民间借贷利率的上限为违约金的标准明显不符合《九民会纪要》的规定。（三）一审法院的裁判尺度没有做到统一，同案没有同判。被上诉人与其他承租人的租赁合同纠纷中，一审法院判决都是按照同期贷款市场报价利率为标准计算违约金的。同时，上诉人与其他承租人的租赁合同纠纷中，一审法院判决都是按照同期贷款市场报价利率为标准计算违约金的。但唯有本案，一审法院按同期贷款市场报价利率的四倍判决，这明显是错误的的。请求二审法院能够依法公平公正处理。三、一审法院支持被上诉人要求补足保证金的诉请是错误的。第一，在上诉人和被上诉人的租赁合同中虽然约定了50万的履约保证金，但被上诉人后期明显认可上诉人无需再支付30万元。因为，从整个合同履行过程中，被上诉人未向上诉人主张要求支付30万元履约保证金。第二，退一步讲，虽暂时没有证据证明被上诉人存在认可上诉人无需再支付30万元，但被上诉人存在违约行为，至今尚未完全履行合同义务，上诉人有权不予支付该笔款项。 明发集团公司答辩称，一、一审法院支持被上诉人的租金诉请，事实清楚，证据充分。被上诉人没有违反合同主要义务，在该案租赁合同关系中，被上诉人的主要义务是交付商铺，《商铺交付通知书》中，明确2018年3月1日将涉案商铺交付予上诉人，上诉人未对交付的商铺提出任何意见，因此，被上诉人的交付义务完成，上诉人理应支付租金。上诉人认为被上诉人交付的商铺无排烟通道、存在漏水现象、电量不足的情形，导致其不能正常营业且造成损失，与本案没有关联性。若上诉人认为被上诉人交付的商铺存在问题并造成损失，可以另案起诉。二、一审法院支持被上诉人的违约金诉请，事实清楚，证据充分。该案中，被上诉人已经实际履行交付商铺的义务，不存在违约行为。《九民会纪要》中，非借款合同的还款义务不能以受法律保护的民间借贷利率的上限作为判断违约金是否过高的标准，该案中，被上诉人主张的违约金为同期贷款市场报价利率的四倍，不违反法律的强制性规定。一审法院支持该诉请有利于鼓励市场交易，符合合同法的契约精神。个案具有特殊性，不能以此认为一审判决没有同案同判是错误的。因在租赁合同中约定违约金为每日2%,一审判决认定该约定的违约金过高，故支持诉请违约金为同期贷款市场报价利率的四倍。三、一审法院支持被上诉人的补足保证金诉请，事实清楚，证据充分。租赁合同约定履约保证金分两次支付，现上诉人仍有30万元的履约保证金尚未向被上诉人支付，因合同仍在继续履行，上诉人仍有义务继续向被上诉人支付剩余履约保证金。被上诉人在合同履行过程中，不主张剩余履约保证金，不代表被上诉人放弃该权利。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院依法维持原判。 明发集团公司向一审法院起诉请求：1.判令龙子餐饮公司支付欠缴2019年10月1日至2020年9月30日房屋租赁费1797252元及违约金，违约金自实际要求之日起至履行完毕之日止暂计算为117627元；2.判令龙子餐饮公司缴纳拖欠的履约保证金30万元；3.判令本案诉讼费、保全费由龙子餐饮公司承担。 一审法院认定事实：2012年5月24日，明发集团公司与龙子餐饮公司签订租赁合同，租赁合同约定了承租店铺和用途：明发集团公司将商铺房屋面积7062平方米出租给龙子餐饮公司，从事美食广场、特色餐饮、自助餐饮、网咖业务；承租期限：租期自2017年8年31日起至2027年8月30日止，租赁期限10年；房屋交付时间暂定为2017年8月31日，具体时间以明发集团公司通知为准；装修期：明发集团公司交房后，龙子餐饮公司务必在开业之前自行进行装修，确保准时开业，龙子餐饮公司的装修施工及商品的搬入等活动应服从明发集团公司的指挥和安排；承租费：该商铺的房屋租赁费按建筑面积计算，双方协商一致房屋租赁费为2017年8月31日至2018年12月31日房屋租赁费为847440元，2019年1月1日至2019年12月31日房屋租赁费为20元∕平方米∕月，2020年1月1日至2020年12月31日房屋租赁费为22元∕平方米∕月……，房屋租赁费支付方式，先支付后使用，自2017年8月31日至2018年12月31日，第一次支付时间为2017年8月19日房屋租赁费423720元，第二次支付时间为2018年4月10日房屋租赁费423720元，此后，在每个交租期限届满前20日向明发集团公司支付下个交租期（下三个月）的房屋租赁费，自2019年1月1日开始龙子餐饮公司按三个月支付房屋租赁费，其房屋租赁费额度按上述标准计算，如龙子餐饮公司迟延支付房屋租赁费，则需向明发集团公司按每日2%支付违约金……；保证金：履约保证金分两次支付，合同签订日起七个工作日内向明发集团公司缴纳履约保证金20万元，龙子餐饮公司开业前20日缴纳履约保证金30万元……；明发集团公司的权利和义务：（1）保持租赁房屋的承重结构和公用设备的运行处于良好状态……，龙子餐饮公司的权利和义务：……（4）龙子餐饮公司应当在接到明发集团公司书面通知后的15个工作日内补足履约保证金，逾期未予补足的，明发集团公司有权解除合同；装修、维护及交付：9.1明发集团公司与龙子餐饮公司办理完店铺交接手续后15日内，龙子餐饮公司应向明发集团公司提交店铺内部装修、设备安装及陈设的设计图和说明，经明发集团公司书面认可后方可实施店铺装修，装修期完毕须报明发集团公司验收，验收合格后即进入开业期……，9.7明发集团公司按龙子餐饮公司租赁范围内配备餐饮业态必备条件，提供排油、排烟、排水、排污、供水、供电、燃气等主管道，供电满足普通餐饮电量设计要求为280W∕㎡,火锅类300W-350W∕㎡，预留空调外机机位，空调冷凝管预留套管或管井。2018年3月13日明发集团公司书面通知龙子餐饮公司明发金寨城市广场EF地块35号楼三层部分区域铺位7062平方米已经具备交付条件，通知确定与2018年3月1日正式交付，并要求龙子餐饮公司交付2018年3月1日至2018年10月31日的房屋租赁费423720元。龙子餐饮公司的法定代表人刘兴龙在通知上签名并加盖公章确认接收租赁物。龙子餐饮公司于2018年4月10日交齐通知要求的房屋租赁费423720元。龙子餐饮公司又分别于2018年12月12日交房屋租赁费423720元；2019年10月24日交房屋租赁费15万元；2020年1月15日交房屋租赁费63720元；2020年1月20日交房屋租赁费15万元。由于龙子餐饮公司欠付房屋租赁费，明发集团公司分别于2019年5月15日、8月22日、10月28日、12月6日、2020年3月18日向龙子餐饮公司下发商铺交租通知书。2019年9月24日龙子餐饮公司向明发集团公司出具付款承诺函“我公司拖欠2019年7月1日至9月30日房租共计423720元，因近期资金周转困难，特向明发公司申请迟延缴纳，在10月20日前先付20万元，11月中旬后付223720元，特此承诺。”2020年1月13日龙子餐饮公司再次向明发集团公司出具付款承诺函“我公司承诺，于2020年1月15日支付2019年7月1日至9月30日下欠房屋租赁费223720元，于2020年3月底前支付2019年10月1日至12月31日所欠房屋租赁费423720元，如因本公司未能如约按期付款，由此产生的一切法律及经济责任均由本公司承担”。龙子餐饮公司欠缴2019年9月30日以前房屋租赁费6万元和2019年9月30日以后全部房屋租赁费。 龙子餐饮公司经营期间，曾因房屋漏水、和电力不足问题与明发集团公司发生纠纷。 另查明，2020年春节期间，因新型冠状病毒性××疫情至龙子餐饮公司在一段时间内对租赁物无法正常使用。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.明发集团公司的诉请能否得到支持，如何支持；2.龙子餐饮公司抗辩理由能否成立，应如何处理。关于焦点1，自2018年3月1日明发集团公司将租赁房屋正式交付龙子餐饮公司起，双方签订的租赁合同正式生效。明发集团公司和龙子餐饮公司在合同履行期间虽因房屋漏水和用电问题及房屋租赁费交付问题发生纠纷，但双方均未要求解除租赁合同，因此，租赁合同应继续履行。龙子餐饮公司对欠付明发集团公司2019年7月1日至2019年9月30日期间房屋租赁费6万元，欠付2019年10月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2020年6月30日期间房屋租赁费各423720元，欠付2020年7月1日至2020年9月30日期间房屋租赁费466092元，共计1797252元总数字无异议，因2020年春节期间，新型冠状病毒性××疫情至龙子餐饮公司对租赁房屋在一段时间内无法正常使用，该原因系不可抗力的情形，其不可使用情形涉及整个租赁房屋，龙子餐饮公司抗辩要求少支付三个月房屋租赁费，该院依法酌定少支付一个月房屋租赁费，即2020年1月1日至2020年3月31日期间房屋租赁费423720元的三分之一,即141240元（423720元÷3）。对明发集团公司要求龙子餐饮公司支付欠付2020年9月30日前房屋租赁费1656012元（1797252元-141240元），符合本案实际，也符合法律规定，依法予以支持。关于明发集团公司要求龙子餐饮公司支付违约金的诉请，租赁合同对房屋租赁费支付虽进行了约定，但因明发集团公司实际交付租赁房屋时间变动为2018年3月1日，租赁房屋交付时间变动后，双方未对交付房屋租金时间节点进行重新约定，另租赁合同约定按每日2%支付违约金过高，明发集团公司在催收2019年9月30日前房屋租赁费时也未要求龙子餐饮公司给付违约金，根据明发集团公司2019年5月15日催租通知，2019年9月24日龙子餐饮公司承诺“拖欠2019年7月1日至9月30日房租共计423720元，在10月20日前先付20万元，11月中旬后付223720元”，对该承诺明发集团公司未提出异议，同时龙子餐饮公司也陆续基本付清2019年9月30日前房屋租赁费，因此，对明发集团公司要求龙子餐饮公司支付2019年9月30日前房屋租赁费的违约金的诉请，依法不予以支持。因龙子餐饮公司一直未能支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租赁费共计1656012元（包括2019年9月30日前欠付的6万元），龙子餐饮公司应对1656012元自2019年10月1日起承担违约金。明发集团公司诉请要求违约金按同期贷款市场报价利率四倍计算，不违背法律规定，依法予以支持。明发集团公司要求龙子餐饮公司补齐30万元履约保证金的诉请，符合双方约定，依法予以支持。龙子餐饮公司关于未缴纳房屋租赁费的原因是经营期间租赁房屋漏水和电力不足问题造成龙子餐饮公司严重经济损失等的辩称，因在本案中，双方未要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，租赁房屋需要维修时，明发集团公司应承担在合理期限内维修的义务。明发集团公司未履行维修义务的，龙子餐饮公司可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。龙子餐饮公司虽提交了曾要求明发集团公司维修的函件，但龙子餐饮公司未要求解除租赁合同，也未能提交造成租赁房屋漏水和电力不足问题的原因证据，同时也未提交维修结果的合法证据，损失计算情况也是龙子餐饮公司单方提出不具有法律效力，因此，该辩称，依法不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第二百一十二条，第一百一十四条，第二百二十六条规定，判决：一、被告金寨县龙子餐饮管理有限公司支付原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司房屋租赁费1656012元及违约金，违约金按同期贷款市场报价利率四倍计算，自2019年10月1日起至房屋租赁费付清之日止；二、被告金寨县龙子餐饮管理有限公司补齐应缴给原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司的履约保证金30万元；（上述款项于本判决生效后10日内支付）；三、驳回原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费24778元，减半收取12389元，由金寨县龙子餐饮管理有限公司负担；保全费5000元由明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担。 二审中，龙子餐饮公司提交租金交付收据复印件四份及汇款凭证复印件一份。证明：本案一审判决后，上诉人向被上诉人陆续交付租金293606.9元，上诉人主观没有违约的过错。 明发集团公司质证认为，四份收据的真实性、合法性、关联性无异议，汇款凭证的真实性无法确认，达不到上诉人的证明目的。上诉人向被上诉人支付租金是合同约定的义务，其客观上确实存在违约，欠付租金是客观上的事实。 对龙子餐饮公司提交的上述证据，本院经审查认为，对四份收据真实性予以确认，因汇款凭证系复印件，真实性无法确认。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、龙子餐饮公司主张明发集团公司存在违约行为给其造成损失并以此为由拒付租金的理由能否成立；二、龙子餐饮公司应否向明发集团公司支付欠付租金的违约金以及违约金的标准如何认定；三、龙子餐饮公司应否向明发集团公司支付30万元履约保证金。分析认定如下： 关于焦点一。本案中，根据案涉租赁合同约定，龙子餐饮公司应在每个交租期限届满前20日向明发集团公司支付下个交租期（下三个月）的房屋租赁费。至明发集团公司一审起诉时（2020年7月3日），龙子餐饮公司按合同约定应支付的租金期限截止到2020年9月30日。而龙子餐饮公司现欠缴2019年9月30日以前房屋租赁费6万元和2019年9月30日以后全部房屋租赁费。龙子餐饮公司在欠付租金期间，虽因房屋漏水、电力不足等问题与明发集团公司发生纠纷，但其既未请求解除租赁合同，也未通过诉讼方式要求明发集团公司赔偿损失，且至明发集团公司提起本案诉讼时，龙子餐饮公司也未反诉要求解除租赁合同以及赔偿损失，故龙子餐饮公司应当按照租赁合同约定履行支付租金的义务。至于龙子餐饮公司要求明发集团公司赔偿因房屋漏水、电力不足等问题造成的违约损失问题，由于龙子餐饮公司在本案中未提起反诉，故双方可另案解决。龙子餐饮公司以此为由拒付租金没有法律依据。 关于焦点二。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，龙子餐饮公司虽然未按约定支付租金构成违约，应当支付欠付租金的违约金，但根据一审查明的事实，龙子餐饮公司自2019年9月10日起仅欠付租金483720元（423720元＋60000元），之后的租金按约定分期支付，即每期支付423720元，案涉最后一期2020年7月1日至2020年9月30日期间应付租金466092元，明发集团公司一审中亦要求龙子餐饮公司分期分别计算应付租金的违约金。一审判决龙子餐饮公司自2019年10月1日起按欠付的全部租金1656012元计算违约金，超出了明发集团公司的诉讼请求。考虑到龙子餐饮公司承租的房屋存在漏水、电力不足等问题客观存在，且欠租期间发生“新冠××”疫情等不可抗力导致租赁房屋一段时间内无法经营的情形，故依据上述规定，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定龙子餐饮公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付欠付租金的违约金，并按应付租金的时间分段计算。 关于焦点三。案涉租赁合同约定，履约保证金分两次支付，合同签订日起七个工作日内向明发集团公司缴纳履约保证金20万元，龙子餐饮公司开业前20日缴纳履约保证金30万元。因此，龙子餐饮公司向明发集团公司缴纳履约保证金系双方合同的约定的义务。虽然龙子餐饮公司未按约定的期限缴纳30万元履约保证金后，明发集团公司未及时主张权利，但民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，故龙子餐饮公司主张整个合同履行过程中明发集团公司未要求支付30万元履约保证金视为其认可无需支付的理由不能成立。 综上，龙子餐饮公司的上诉请求，部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初2248号民事判决第二项，即：二、被告金寨县龙子餐饮管理有限公司补齐应缴给原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司的履约保证金30万元（上述款项于本判决生效后10日内支付）； 二、撤销安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初2248号民事判决第三项，即：三、驳回原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求； 三、变更安徽省金寨县人民法院(2020)皖1524民初2248号民事判决第一项为：一、金寨县龙子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付明发集团安徽金寨城市开发有限公司房屋租赁费1656012元及违约金，违约金自2019年10月1日起至房屋租赁费付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计付（其中483720元自2019年9月10日起计算至2019年12月9日、907440元自2019年12月10日起计算至2020年3月9日、1189920元自2020年3月10日起计算至2020年6月9日、1656012元自2020年6月10日起计算至付清之日止）； 四、驳回明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22404元，由金寨县龙子餐饮管理有限公司负担19000元，明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担3404元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。