湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9521号 原告：袁芳，女，1981年3月22日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 原告：申玉华，男，1972年10月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：吴卓凡，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南晟冉房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区兴联路**福晟世家小区**101。 法定代表人：吴志武。该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝达，湖南理曜律师事务所律师。 原告袁芳、申玉华与被告湖南晟冉房地产开发有限公司（以下简称：晟冉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁芳及其委托诉讼代理人吴卓凡，被告晟冉公司委托诉讼代理人张肖迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁芳、申玉华向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告418,430元（总房款30%）；2、判令被告按约建设风情商业街广场或进行宜商改造；3、判令被告承担本案全部受理费。事实和理由：被告开发了位于开福区兴联路的晟冉景苑，项目名称为钱隆国际。在预售中，被告对外大肆宣传称其开发的晟冉景苑4、5、6栋一二楼商铺与其已建成的综合商业体之间将是风情商业街广场，大广场、聚集人气旺、实用价值高。受此欺骗性宣传影响，原告于2018年11月30日与被告签订商品房买卖合同购买晟冉景苑商铺，总房款1,394,767元，交房时间为2019年12月15日。签约后原告履行了支付购房款的义务，但被告拟交付的商铺与已建成的商业综合体之间是绿化地和停车位，根本没有宣传中的风情商业街广场，交易的商铺没有被告所诱导的价值。为此，应全体业主投诉和要求，开福区市场监督管理局于2020年7月27日以违法发布虚假广告为由依法对被告做出行政处罚。虽经原告多次要求整改、赔偿，被告均置若罔闻。为维护原告合同权益，特向法院提请诉公，请查明事实依法判如所求。 被告晟冉公司辩称：一、被告晟冉公司按照公示的总平面规划图承建晟冉景苑小区，预售楼盘过程制作的宣传资料所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相符合，不构成消费欺诈。被告晟冉公司在宣传单中所示的“多功能、大广场、聚集人气旺”“近2000㎡集休闲、娱乐、停车多功能一体的城市广场”是指整个晟冉景苑小区各期工程全部建成且完全交付时所应达到的配套标准，而非专指4、5、6栋所配套的商业设施。该内容为双方签订的《合同补充协议》第1条第11款所明确，系双方的真实意思表示。目前案涉小区已经形成以“钱隆国际mall”为中心的环形商业街，且在“钱隆国际mall”前有供人聚集的前坪广场，与广告宣传单中所称基本一致。二、被告晟冉公司预售楼盘过程制作的沙盘模型所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相比，仅将局部街道宽度调整为公共绿地和植草砖停车位，符合与原告于房产买卖合同中约定的调整权限，不构成侵权。被告晟冉公司在晟冉景苑楼盘预售期间，按照1:90的比例制作了沙盘模型，对晟冉景苑小区进行了模型展示。其中，沙盘中对“风情商业街”的模型也进行了轮廓展现，即以晟冉景苑4、5、6栋对面的商业综合楼为中心，以环形铺砖道路为人行道即组成“风情商业街”。被告晟冉公司虽未完全按照沙盘模型展示的内容将4、5、6栋前坪全部建成铺砖的道路，但保留了前坪商业街道的设置，部分区域调整为公共绿地和植草砖停车位。虽然行政机关据此认定沙盘模型存在不实宣传，但长沙市开福区市场监督管理局做出的《行政处罚决定书》尚未生效，被告正在积极准备行政诉讼，该行政处罚决定书不能作为定案的依据。且被告对已向原告释明宣传内容以实际为准，不影响原告购买商铺的实际利益，被告对此无须承担赔偿责任。具体理由分述如下：首先，双方签订的《合同补充协议》第6条第1款明确约定“……出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、……宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容……等，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定双方权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。出卖人无需就此等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任”。据此可知，原被告双方已通过签订书面协议达成合意，双方一致认可沙盘及宣传资料所示的内容仅为要约邀请，系被告晟冉公司希望具有购房意向的不特定公众向其发出要约的意思表示，不具有合同效力，不属于合同的组成部分，对被告晟冉公司不具有法律上的约束力，被告不具有完全按照沙盘模型交付房屋的合同义务。其次，原被告签订的《合同补充协议》明确约定了被告晟冉公司对规划内容有更改的权利。《合同补充协议》第1条第8款明确规定，“该商品房的规划用途、规划方案、设计、建筑面积、容积率、基础设施及配套设施、公共服务设施、公共建筑、绿化率等规划许可内容均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，出卖人不需另行通知……”。同时，沙盘展示期间，沙盘模型的显眼处已用醒目的红色方块牌向购房客户提示，沙盘模型“仅供参考，最终以实际交付为准”。因此，原告知道或应当知道沙盘模型所示内容与实际交付的房屋是存在差距的，被告晟冉公司对涉案小区规划进行略微调整应视为双方的共识，被告晟冉公司对此不具有主观上的过错，对原告不构成欺诈，不构成侵权。最后，沙盘模型中展示的“风情商业街”效果图并非唯一或直接影响原告购买案涉商铺决定的关键性因素，该部分内容的展示不足以对原告购买商铺构成误导。原被告双方基于真实意思表示签订了商品房买卖合同，原告购买涉案商铺系其基于商铺的质量、价格、地段、地段、生活配套设施等关键性因素进行综合考虑而作出的购买决定，沙盘模型中展示的“风情商业街”的宽度及实际状况并非影响原告作出购买案涉房屋的关键性因素，从该维度阐述，对原告同样也不构成欺诈。三、原告并未提供证据证明被告对商业街宽度的调整导致案涉商铺价值的减少，并因此遭受到了直接或间接的损失。被告晟冉公司虽将4、5、6栋前坪的结构进行了调整，用公共绿地和植草砖停车位替代了部分街道，但原告于本案未提供证据证明其存在的实际损失，以及被告晟冉公司对案涉商铺前坪的调整行为导致了案涉商铺价值的减少。相反，被告将原有的街道改为公共绿地和停车位，在一定程度上提高了该商圈的绿化率，且为潜在消费者提供了停车便利。综上所述，被告晟冉公司制作的宣传资料所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相符合，不存在消费欺诈，现小区已形成商业综合体，具有较高的商业价值。原告在双方签订的合同中约定了被告晟冉公司对案涉小区规划有调整的权利，被告亦在沙盘模型中设立提示牌，提示沙盘模型仅供参考，具体以实际交付为准。鉴此，原告对沙盘模型效果与实际情况可能存在的差异情况系知情且认可的，原告基于商铺的质量、价格、地段、地段配套设施等综合性因素作出购买决定，被告对案涉小区规划进行微调的行为，不足以对原告购买商铺产生误导甚至欺诈，不构成侵权。且原告也未有向法庭提交证据证明被告调整商铺前坪地面结构的行为导致了案涉商铺价值的减少，原告无权要求被告晟冉公司赔偿其损失并改建风情商业街。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、合同补充协议、票据、开市监罚字2020第153号行政处罚决定书、规划设计图、宣传广告图片、沙盘模型照片等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2018年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）晟冉公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：）。合同约定：1、买受人所购商品房基本情况：买受人购买的商品房为坐落于开福区兴联路号房屋，规划用途为商业，该商品房建筑面积50.99㎡³，套内建筑面积48.76㎡、共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.23㎡，该商品房层高为5米；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为27,353.74元/㎡，总房价1,394,767元；3、付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计894,767元，剩余房款500,000元向银行申请贷款，出卖人应当协助办理；4、交付时间及条件：出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当经验收合格，双方按照补充协议的相关约定执行；5、出卖人销售承诺：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。该合同分别由原告申玉华、袁芳、被告晟冉公司加盖销售合同专用章和法定代表人印章予以确认。 同日，原、被告就房屋买卖合同的相关事宜签订一份合同补充协议，协议第六条对广告宣传效力约定为：出卖人、买受人双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及样板间、沙盘所示内容，以及出卖人销售人员的说明、允诺等，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定双方权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。合同签订后，原告依约支付了购房款及相关税费。 2020年7月27日，长沙市开福区市场监督管理局做出行政处罚决定书（开市监罚字﹝2020﹞153号），载明：因晟冉公司涉嫌发布违法广告，该局于2020年1月3日对其立案调查，经查明，2018年年初开始晟冉公司为宣传涉案商品房项目，在位于长沙市开福区兴联路356号营销中心通过沙盘模型形式对晟冉景苑推广名为“钱隆国际”的4、5、6栋公寓进行宣传展示。晟冉公司在沙盘模型的4、5、6栋公寓一楼商铺前坪采用地板砖路面体现实景效果是人行街道且标明为“风情商业街”。晟冉公司晟冉景苑楼盘2016年“钱隆国际”规划总平面图显示4、5、6栋的前坪是公共绿地及植草砖停车位，与楼盘销售时沙盘展示的实际情况不一致。长沙市开福区市场监督管理局依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款对晟冉公司做出责令停止发布违法广告，消除影响，处罚款85000元的决定。晟冉公司若不服上述处罚决定，可在接到行政处罚决定书之日起60日内向长沙市市场监督管理局或者长沙市开福区人民政府申请行政复议，也可于6个月内依法向长沙铁路运输法院提起行政诉讼。复议及诉讼期间，行政处罚不停止执行。截至本案开庭时，被告晟冉公司未申请复议及提起行政诉讼。 原告还提交了规划设计图、被告预售的宣传广告、商铺实景照片等证据证明被告虚假宣传的事实。 本院认为：本案的第一个争议焦点系被告是否实施了侵害原告权利的行为并造成了原告的损失，且其行为与损失之间是否构成因果关系。 本案中，根据原、被告订立的《长沙市商品房买卖合同》的内容确定了原告的相关权利，合同中明确约定：“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺明确具体，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的，视为合同内容”。本案原告所购房屋为商用门面，被告在销售时宣传该房屋前为风情商业街，在模型中展示为娱乐活动广场，但被告实际施工建成后房屋前为绿地和停车场，而原告所购的商业房屋的经营状况同所购房屋前的环境有密切关联。被告所实际建成的绿地、停车场与其销售时所宣传的“大广场、多功能、聚集人气旺、实用价值高”的人流量、商机存在明显的差别，给原告的商铺经营造成影响从而损害了原告所购买房屋的价值。被告所实施的宣传与实际建设不符的行为给原告造成了损失且两者之间存在明确的因果关系。 本案第二个争议焦点系被告应赔偿损失数额的确定。由于被告所实施的行为所侵害的是原告所购房屋之外的周边环境，因此其损失为间接损失而非直接损失，考虑到被告的建设并未违反城市规划等因素，本院酌情认定其损失为房屋总价款的1.5%即20,922元。 综上，被告所实际建成的绿地、停车场与其销售时所宣传的不一致的行为侵害了原告的权益，故被告应当承担赔偿责任，原告诉请被告承担总房款的30%的赔偿数额没有事实和法律依据，本院酌情认定被告向原告支付赔偿款20,922元。 关于原告要求被告按约建设风情商业街广场或宜商改造的诉请，涉及规划的相关变更，该诉求不属于民事诉讼的受案范围，本案不予处理。 综上所述，本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南晟冉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁芳、申玉华支付20,922元； 二、驳回原告袁芳、申玉华的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7,576元，因适用简易程序减半收取3,788元，由被告湖南晟冉房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  许洪源 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  龙妙红 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。