云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初5403号原告：钟文，男，1989年12月4日生，汉族，硕士，云南省楚雄市人，现住云南省楚雄州楚雄市。被告：楚雄润泰置业投资开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路**，统一社会信用代码：91532301597128196C。法定代表人：汪红兵，该公司经理。委托诉讼代理人张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告钟文诉被告楚雄润泰置业投资开发有限公司（以下简称润泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理，并于2020年5月28日作出（2020）云2301民初906号民事判决书，原告钟文在法定期限内提出上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院审理后，于2020年10月20日以一审判决认定事实不清，适用法律不当，裁定：一、撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初906号民事判决；二、本案发回楚雄市人民法院审理。本院于2020年11月9日受理该案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟文、被告润泰公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟文向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即按照《商品房购销合同》的约定将竣工验收合格的房屋交付给原告；二、判令被告向原告支付2015年3月6日至2020年3月5日的逾期交房违约金273560.50元，2020年3月6日起被告继续按照每天151.90元支付违约金给原告至将竣工验收合格的房屋交房给原告之日止；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告为一家经合法注册登记成立的房地产开发公司。2014年5月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的“润泰·中央公园”项目第D幢第1层1-32号商铺，该商铺的套内建筑面积为46.8平方米，单价为每平方米32262.65元，房屋总价位1509892元，原告支付购房款总额的50%计人民币759892元作为首付款，其余75万元向银行办理按揭，约定被告应于2015年3月5日前将验收合格的房屋交付给原告使用，被告逾期交房30天内的，按照每天30元向原告支付违约金，逾期交付超过30天的，按照原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，该商品房建设单位组织验收合格后，被告应当以公告形式通知原告办理交接手续。合同签订后，原告已经按照约定向被告支付了首付款，并按照约定向被告提供了合同约定办理银行按揭贷款的材料，但是因为被告资金链断裂，导致该项目停工，银行不给被告办理该项目的银行按揭贷款，导致原告至今未能办理银行按揭贷款手续。到现在为止被告开发的该项目仍未经过竣工验收，被告仍然未按照约定将验收合格的房屋交付给原告。根据合同的约定，被告的行为严重违约，其应承担逾期交房的违约责任。综上，为维护自身合法权益，现依法起诉，请求判决。被告楚雄润泰置业投资开发有限公司辩称：原告的诉请不能成立。一、依照合同的约定原告应在2014年5月份向被告支付50%的购房款，剩余尾款应在7日内向银行办理按揭贷款手续。合同约定被告的交房日期是2015年3月5日前。依照补充协议的规定，被告的交付期限和逾期交房违约责任是以原告交清全部房款（含银行贷款到账），若原告未交清房款及契税，被告不承担逾期交房违约责任。本案中原告交清房款的义务在前，被告交付商铺的义务在后。根据合同约定原告未交清房款，被告有权不交付房屋。二、原告诉称的未办理下来银行按揭贷款是被告造成的不属实，银行贷款未办理下来，原因是原告没有及时提交办理银行贷款申请资料导致。综上，被告不应该承担本案的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告钟文向法院提交以下证据：1、商品房购销合同、备案登记表；2、购房款发票、银行刷卡回单；3、收款收据；4、上海市公安局杨浦分局协助冻结财产通知书；5、上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民六（商）初字第138号民事裁定书。被告楚雄润泰置业投资开发有限公司针对辩解向法院提交了以下证据：一、（2019）云2301民初2851号民事判决书1份。依原告钟文的申请，本院依法向中国银行股份有限公司楚雄州分行营业部调取了：1、李长英2014年度办理按揭贷款的审批流水；2、钟文2016年度办理按揭贷款的审批流水。对上述双方提供的证据，经质证，对方当事人对其真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告系经合法注册登记成立的房地产开发经营的公司。2014年5月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的“润泰.中央公园”项目第D幢第1层1-32号商铺，套内建筑面积为46.8平方米，单价为每平方米32262.65元，房屋总价位1509892元；原告应于2014年5月8日前支付购房款总额的50%计人民币759892元作为首付款，其余750000向在签订本合同7日内向银行申请办理按揭贷款；被告应于2015年3月5日前将验收合格的房屋交付给原告使用；若被告逾期交房30天内的，按照每天30元向原告支付违约金，逾期交付超过30天的，按照原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房建设单位组织验收合格后，被告应当以公告形式通知原告办理交接手续。《合同补充协议》对公共维修基金、契税、印花税、产权登记费、配套设施费用等的交纳、银行按揭贷款的办理、前期物业合同及费用的交纳、停车位的处理、交房方式、交房期限及甲方（即本案被告润泰公司）逾期交房的违约责任等等进行了补充约定。合同签订后，原告的母亲李长英交纳了购房款759892元，并向中国银行申请贷款，2015年10月22日被中国银行拒绝。2016年3月14日，原告钟文向被告支付涉案房屋首付款759892元、代扣契税45297元、印花税755元。后原告向中国银行申请贷款，在银行审批贷款的流水中显示，已交贷款的接收时间为2016年5月16日，中国银行在2016年11月24日拒绝原告的贷款申请。因银行按揭贷款没有办理成功，至今原告没有向被告支付剩余购房款750000元，被告也没有向原告交付商铺。另，审理中，被告自认“润泰.中央公园”项目至今没有办理竣工验收手续。关于房屋的交付问题。本院认为，在审理中，双方均自愿继续履行合同，被告同意原告在付清房屋尾款750000元，并交清相关配套设施等费用的前提下将建好的房屋交付原告，原告也愿意接收竣工验收合格的房屋，并交清购房尾款及相关配套设施费用，本院认为，因涉案房屋至本案法庭辩论终结前尚未竣工验收，不符合交房条件，对原告要求被告将竣工验收合格的房屋交付原告的诉讼请求，本院不予支持。至于合同是否继续履行或者变更，由双方当事人自行协商。对被告是否应当向原告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方在平等、自愿的基础上签了《商品房购销合同》，是双方真实意思表示，且符合法律规定，为有效合同，双方应按合同履行自己的义务。按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》第六条的约定，原告交清购房款在先，被告交付房屋在后，若乙方（即本案原告钟文）未交清全部房款、公共维修基金、契税、印花税、配套设施费等款项，则甲方（即本案被告润泰公司）不予办理交房手续，且不承担逾期交房的违约责任。原告认为自己未交付购房尾款的原因是在办理按揭贷款的过程中，被告账户被司法机关查封，导致银行拒绝放款，本院认为，双方在《合同补充协议》中对“关于银行按揭贷款办理”进行了补充协商，其中第二条第（2）项约定：“因乙方（即本案原告钟文）原因造成银行按揭贷款未获银行批准的（指乙方已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间办理了按揭贷款申请手续，但贷款申请未获批准），乙方应自收到甲方通知之日起15日内，到甲方售房处就付款方式与甲方进行协商，采取其他方式按时支付剩余房款。如甲乙双方未能在15日内达成一致的，该《商品房购销合同》解除，甲方将乙方支付的首付款不计利息退还乙方，因解除《商品房购销合同》所产生的一切费用由乙方承担”，本案的证据证实银行已经拒绝向原告发放贷款，但双方没有对付款方式进行再次协商，且银行拒绝发放贷款不能成为原告拒付尾款的合理理由。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，被告虽然在合同约定的期限没有向原告交付房屋，但原告在没有交清房屋款项的前提下向被告主张逾期交房违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告钟文的诉讼请求。案件受理费5404元，由原告钟文负担（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李世芸人民陪审员  王锁英人民陪审员  杨国森二〇二〇年十二月十一日书 记 员  吴静娴