沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初6210号 原告郑毅，男，1975年10月24日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托代理人任家玉，系北京市新达律师事务所律师。 被告沈阳嘉兴置业有限公司，住所地沈阳市浑**。 法定代表人李玉武，系该公司经理。 委托代理人尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省辽阳市文圣区。 委托代理人郭大强，男，1978年7月26日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市铁**。 原告郑毅与被告沈阳嘉兴置业有限公司（以下简称：嘉兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与人民陪审员郝丹、赫世仲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑毅委托代理人任家玉，被告嘉兴公司委托代理人尚晶晶、郭大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑毅诉称，2018年3月28日，被告嘉兴公司通过中介公司向郑毅推介该公司在沈阳市浑南区开发的“恒大滨江左岸”楼盘，约定由郑毅购买“恒大滨江左岸”第6幢1单元25层1号的房屋，建筑面积132.70平方米，单价每平方米9,033.24元，房屋总计价款1,211,982.00元，分为4期付款：2018年3月28日前支付60,599.00元、2018年9月25日前支付121,198.00元、2019年3月25日前支付181,797.00元、2019年9月25日前支付363,595.00元，2020年3月25日前支付余款484,793.00元。《商品房买卖合同》签订后，原告郑毅按照约定支付前3期购房款，但是交付第4期购房款时，尚在合同约定的付款延展期内，郑毅于2019年12月2日收到被告嘉兴公司的《解约通知书》。合同解除权属于形成权，被告嘉兴公司向原告郑毅发送解约通知，郑毅基于嘉兴公司的不诚信，也不再要求继续履行，双方签订的《商品房买卖合同》已经于2019年12月2日解除。由于被告嘉兴公司的违约造成合同解除，该公司应当按照合同约定和法律规定承担退还购房款、赔偿利息及其他损失的责任。原告郑毅要求被告嘉兴公司退还已付购房款，嘉兴公司要求郑毅按照合同附件（补充协议）第四条二款约定承担违约金，而该款约定逾期付款一天按照未付款金额的日万分之一，以及逾期超过180天按照已付款50%的标准计算违约金，约定标准明显过高，不符合法律规定。提请法院判令被告嘉兴公司退还购房款363,594.00元，并且赔偿利息损失（自2018年3月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂时计算至起诉之日为35,468.34元）；判令被告嘉兴公司赔偿中介费等其他损失15,000.00元；由被告嘉兴公司承担案件受理费用。 原告郑毅提供如下证据： 1、原告郑毅与被告嘉兴公司于2018年3月28日签订的《商品房买卖合同》1份，嘉兴公司先后于2018年3月28日、2018年6月14日、2019年3月25日开具的购房款收款收据3张，用以证明双方存在商品房买卖合同关系，郑毅已经交纳购房款363,594.00元，而合同第七条约定嘉兴公司只有在郑毅逾期付款超过180天的情况下才有权解除合同； 2、被告嘉兴公司于2019年12月2日向原告郑毅发送的《解约通知书》1份，用以证明嘉兴公司违反约定解除合同，已经构成违约； 3、恒大地产集团有限公司出具的《无理由退房承诺书》1份，用以证明原告郑毅可以随时解除购房合同，已经交纳的购房款可以全额退还。 被告嘉兴公司辩称，可以解除该公司与原告郑毅之间签订的《商品房买卖合同》，但是郑毅存在逾期付款违约行为，按照《商商品房买卖合同》补充协议第四条二款约定，郑毅应当按照已付款项的50%向嘉兴公司支付违约金，因此郑毅的第一项诉请的已付购房款需要扣减50%后予以返还，而且合同解除的原因是由于郑毅违约，其要求嘉兴公司承担利息损失没有事实和法律依据，郑毅支出的中介费、案件受理费均应由其本人自行承担。原告郑毅的已付购房款扣除50%违约金后，还应扣除案涉房屋出售时售楼人员的佣金18,180.00元。 被告嘉兴公司提供如下证据： 1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议各1份，用以证明原告郑毅逾期付款，应当按照已付款项的50%向被告嘉兴公司支付违约金； 2、被告嘉兴公司于2019年9月26日发送的《还款提示函》、2020年3月4日发送的《催告函》和《解约通知书》各1份，用以证明嘉兴公司先后于2019年9月26日、2020年3月4日向郑毅催告付款，2020年3月4日以《解约通知书》形式解除与郑毅之间的《商品房买卖合同》； 3、被告嘉兴公司的置业顾问与原告郑毅之间的微信聊天记录截屏影印件3页，用以证明嘉兴公司发出解约通知后，双方仍未实际解除《商品房买卖合同》，嘉兴公司发送的解约通知没有实际生效，直到2020年4月7日郑毅明确表示逾期款项不再交纳，双方的《商品房买卖合同》予以解除； 4、被告嘉兴公司就案涉房屋向销售人员支付佣金的信息记录截图影印件2页，用以证明嘉兴公司因为出售案涉房屋支出佣金18,180.00元，该项费用应当由违约方郑毅承担。 经审理查明，原告郑毅与被告嘉兴公司于2018年3月28日签订《商品房买卖合同》1份，郑毅购买嘉兴公司开发销售的位于沈阳市浑南区.70平方米住宅1套，单价每平方米9,133.24元，总计价款1,211,982.00元；约定分期付款，郑毅分别于2018年3月28日前支付首期房款60,599.00元、2018年9月25日前支付房款121,198.00元、2019年3月25日前支付房款181,797.00元、2019年9月25日前支付房款363,595.00元，剩余房款484,793.00元于2020年3月25日前支付；合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如果未能按照合同规定的时间付款，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当于2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并且符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件四（合同补充协议）第四条二款约定“如果买受人分期付款，买受人必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买受人逾期180天仍未按照约定金额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按照已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因为办理相关手续所支付的费用由买受人承担”。合同签订后，原告郑毅先后于2018年3月28日、2018年6月14日、2019年3月25日向被告嘉兴公司交付前3期的购房款共计363,594.00元。由于原告郑毅没有按照合同约定于2019年9月25日前支付第4期房款363,595.00元，嘉兴公司于2019年9月26日向郑毅送达《还款提示函》，2020年3月4日向郑毅送达《催告函》、《解约通知书》，函告郑毅于2020年3月31日前交齐购房款。因为原告郑毅没有支付剩余购房款，致使其与被告嘉兴公司之间签订的《商品房买卖合同》不能履行，郑毅要求返还已付购房款363,594.00元，嘉兴公司提出按照已付房款的50%收取郑毅的违约金，双方由此产生纠纷，郑毅起诉来院。 本院认为，原告郑毅与被告嘉兴公司于2018年3月28日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定履行各自义务。原告郑毅没有按照合同约定于2019年9月25日前支付第4期购房款363,595.00元，嘉兴公司催告后于2020年3月4日向郑毅发送《催告函》、《解约通知书》，郑毅仍然没有按照嘉兴公司函告指定的2020年3月31日前交齐购房款，以自己的行为表示不再履行支付剩余房款的义务，应当确认郑毅与嘉兴公司之间的《商品房买卖合同》已经解除。由于原告郑毅逾期付款的违约行为致使合同目的无法实现，被告嘉兴公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，嘉兴公司返还郑毅已付购房款的同时，郑毅应当向嘉兴公司支付违约金，嘉兴公司主张依据合同附件四的第四条二款约定按照已付房款50%的标准由郑毅承担违约金，该条款约定的违约金标准明显过高，不符合法律规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条“关于买受人逾期付款的违约责任”明确约定“出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，原告郑毅应于2019年9月25日前支付第4期购房款363,595.00元、2020年3月25日前支付剩余购房款484,793.00元，被告嘉兴公司通知郑毅于2020年3月31日前交齐购房款，郑毅没有按照嘉兴公司的通知履行支付剩余购房款的义务致使双方合同解除，应当按照累计应付款额848,388.00元的1%承担违约金8,483.88元。被告嘉兴公司收取原告郑毅交付的购房款363,594.00元，扣减郑毅需要承担的违约金8,483.88元，嘉兴公司应当返还郑毅购房款355,110.12元。原告郑毅未能按照合同约定履行支付剩余购房款的义务而存在违约行为，其要求被告嘉兴公司承担逾期返还购房款的利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告郑毅要求被告嘉兴公司赔偿中介费15,000.00元，因为未能提供证据证实该项费用系由嘉兴公司收取，郑毅的主张没有事实依据，本院不予支持。被告嘉兴公司要求从原告郑毅已付购房款中扣除销售人员佣金18,180.00元，因为没有提供证据证明该公司与郑毅就销售人员佣金事宜达成具体明确的约定，而且该款的支付标准、是否实际支付均没有得到郑毅的确认，嘉兴公司的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条一、二款、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告沈阳嘉兴置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告郑毅购房款355,110.12元; 二、驳回原告郑毅的其他诉讼请求。 如果被告沈阳嘉兴置业有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,511.00元，由原告郑毅承担1,069.00元，由被告沈阳嘉兴置业有限公司承担6,442.00元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘 勇 人民陪审员 郝 丹 人民陪审员 赫世仲 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员 余姝颍 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。