广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初5761号原告：赵娜，女，汉族，1982年8月16日出生，身份证住址：河南省正阳县***********，公民身份号码：412************967。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。被告：博罗美田义乌小商品投资有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：914***********803Q。法定代表人：邓素红，该公司经理。被告：博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司，住所地：博罗县******，统一社会信用代码：91441322L08438368N。法定代表人：邓某1。上列二被告的共同诉讼代理人：王强文、卢淑琪，均系广东臻善律师事务所律师。原告赵娜诉被告博罗美田义乌小商品投资有限公司（以下简称“美田公司”）、博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司（以下简称“新大昌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告赵娜及其委托诉讼代理人黄达权，被告美田公司、新大昌公司的共同委托诉讼代理人卢淑琪参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵娜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告美田公司于2018年5月15日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》于2019年5月10日解除；2.被告美田公司向原告退还购房款457609元；3.被告美田公司向原告支付自2020年2月10日起至2020年10月9日止的补偿款36000元；4.被告美田公司自2020年10月10日起按每月4500元向原告支付补偿款至实际退还全部购房款之日止；5.被告新大昌公司对被告美田公司上述所欠原告债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告美田公司签订《公寓（浙商大厦）使用权合同》，约定原告购买被告美田公司开发的位于博罗县*******的“浙商大厦”9层916号房，总价款为457609元，美田公司承诺于2018年12月31日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了全部购房款457609元，但美田公司并未按合同约定的期限将房屋交付给原告使用。经原告了解，案涉房屋未进行合法报建手续，属于违法建筑的小产权房。无奈，原告唯找美田公司理论，但美田公司无法确定交房日期，且无法保障能否完善房屋手续，期间，陆续有建筑商、材料商和购房人到美田公司处要求付款和处理。经原告与美田公司协商，双方于2019年1月22日签订《补充协议》，约定由美田公司负责在三个月内将案涉房屋转让给第三方，逾期则由美田公司退还原告全部购房款。后因美田公司无法将房屋转售第三方，又没有将购房款退还给原告，在美田公司哄骗下，原告与美田公司又于2019年5月10日签订《补充协议》，根据该协议约定，美田公司承诺自签订补充协议之日起三个月内退还原告房款457609元，同时自2019年5月10日起每月支付原告补偿金4500元，直至全部房款退完为止。事后，经原告多次追讨，被告仅支付了小部分补偿金，房款至今分文未退。经了解，案涉房屋占用范围内的土地使用权人为被告新大昌公司，美田公司与新大昌公司是共同合作开发“浙商大厦”项目，新大昌公司应对美田公司的案涉债务承担连带责任。原告赵娜为其主张向本院提交如下证据：1.《公寓（浙商大厦）使用权合同》。证明原告与被告美田公司于2018年5月15日签订合同，约定被告美田公司将案涉房屋使用权以457609元的价格出租给原告。2.收款收据。证明原告按《公寓（浙商大厦）使用权合同》的约定向美田公司支付全部房租款457609元的事实。3.补充协议。证明原、被告同意解除双方签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》，美田公司承诺限期向原告退还房租款457609元，并承诺自2019年5月10日起每月向原告支付补偿金4500元，直至全部房租款退还给原告为止。4.（2019）粤1322民初3183号民事判决书。证明新大昌公司是案涉房屋占用范围内的土地使用权的权属人，与美田公司共同合作开发“浙商大厦”项目，新大昌公司应对美田公司所欠原告的债务承担连带责任。被告美田公司辩称，本案为租赁合同纠纷，案涉的《公寓（浙商大厦）使用权合同》应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，对其效力进行认定，案涉物业并未取得建设工程规划许可证，案涉合同应属无效。补充协议为案涉合同的从合同，主合同无效，从合同亦应无效，若认定合同无效，原告无权依据补充协议请求美田公司支付补偿款。美田公司已向原告转账支付共40500元，该款项并非补偿款，而是退还的部分房屋使用费。且美田公司实际仅收到原告支付的款项367609元，而非原告所称的457609元。被告美田公司为其辩称向本院提供如下证据：网银交易凭证、收据。证明《公寓（浙商大厦）使用权合同》为无效合同，《补充协议》作为从合同，亦应无效；美田公司共向原告转账的40500元并非补偿款，而是退还的部分房屋使用费。被告新大昌公司辩称，根据合同的相对性，案涉合同是原告与美田公司签订，相关的法律责任和后果应由相对人承担。新大昌公司没有与原告签订任何形式的合同，双方并不存在法律意义上的权利义务关系。案涉物业并未进行确权，权利人尚未真正明确，即使新大昌公司享有案涉房产的部分土地使用权，但房产的开发人、款项收取人均为美田公司，案涉债务应由美田公司自行承担。被告新大昌公司为其辩称未向本院提交任何证据。本院经审理查明，2018年5月15日，原告赵娜（乙方）与被告美田公司（甲方）签订一份编号为20180515916的《公寓（浙商大厦）使用权合同》及附件，主要约定：甲方将位于惠州园洲镇兴园五路257号“浙商大厦”9层916号建筑面积为91.13平方米的公寓（下称“案涉公寓”）的使用权转让给乙方；使用期限自2018年12月31日至2038年12月30日，期限到期后，甲方同意乙方无偿使用至2054年12月30日，在该期限内，乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利；总使用费457609元，付款方式为一次性付款。其中合同第四条约定甲方权利义务：甲方承诺于2018年12月31日前将竣工并符合约定标准的公寓交付乙方使用。合同还约定其他事宜。合同签订当日，原告向美田公司支付367609元，美田公司出具一份《收款收据》予以确认。原告另提交的一份《收款收据》显示由深圳市优房通营销服务有限公司（下称“优房通公司”）于2018年5月15日出具，载明原告支付优房通公司9万元，以抵12万元优惠。美田公司称其委托优房通公司代理案涉物业所在楼盘的销售，但该9万元并非由其收取，不应由其退还。2019年1月22日，原告赵娜（甲方）与被告美田公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：甲方委托乙方向第三方转让案涉公寓的使用权，委托期限为协议签订后三个月内，如期限内乙方无法完成委托事项，乙方按甲方购买公寓原价退款给甲方。2019年5月10日，原告赵娜（甲方）与被告美田公司（乙方）再次签订《补充协议》，主要约定：甲方自2019年1月22日委托乙方向第三方转让案涉公寓的使用权，委托期限已过，乙方承诺自2019年5月10日至2019年8月10日期间无条件退还房款457609元给甲方，同时乙方同意即日起每月支付4500元为补偿金，直至付完总房款时止。该补充协议书还约定了其他事项。美田公司认为案涉使用权合同应属无效，上述两份补充协议作为从合同亦应无效，原告无权据此主张美田公司支付补偿款。被告美田公司辩称已向原告支付40500元，其提交的交易凭证显示温焕璋于2019年10月11日转账9000元（附言：“美田付公寓协议款5月6月”）、2020年1月11日共转账13500元；邓太军于2019年12月6日转账4500元，邓太琴于2020年9月30日转账13500元。原告于2019年11月6日出具一份收据，确认收到美田公司支付的2019年7月退房款的补偿金4500元。美田公司称上述40500元系退还的部分房屋使用费，并非补偿款。原告确认已收取该40500元，认为系美田公司依照上述补充协议支付的2019年5月10日至2020年2月9日期间的补偿款，此后未再支付款项。庭审中，本院向原告释明，如认定原告与被告美田公司于2018年5月15日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效，原告的诉讼请求是否需作相应变更。原告表示变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告美田公司签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效，其余诉讼请求不变。另查一，被告美田公司系于2013年11月26日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为100万元，股东为邓某1、杨先荣；经营范围为实业投资、物业管理、房地产中介、销售代理、小商品批发零售等。美田公司于2016年3月21日召开股东会并达成决议，其中决议美田公司注册资本由100万元变更为1000万元，邓某1认缴出资510万元（占股51%），杨先荣认缴出资480万元（占股48%），邓素红认缴出资10万元（占股1%），均以货币出资方式在2030年12月31日前缴足。美田公司于2016年4月5日经核准变更了工商登记。被告新大昌公司系于2004年6月18日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为60万元，股东为陈雪珍、杨先荣、邓某1。另查二，本院在审理原告马会诉被告美田公司、邓素红、杨先荣、邓某1、新大昌公司房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2019）粤1322民初3183号]过程中，查明美田公司与新大昌公司认可双方为工程合同关系，共同投资的项目为《园洲义乌休闲服装批发城》工程施工承包业务。本院审理后作出（2019）粤1322民初3183号民事判决书，其中判令新大昌公司对美田公司的债务承担连带责任。该民事判决书已发生法律效力，本案原告在庭审中提交了该民事判决书作为证据。新大昌公司认为即使其享有案涉房产的部分土地使用权，但不能当然认定与美田公司合作开发案涉公寓所在建筑，根据合同相对性原理，新大昌公司与原告不存在法律意义上的权利义务，故不应在本案中承担连带责任。本院认为，关于案涉《公寓（浙商大厦）使用权合同》的性质及效力问题。原告与被告美田公司于2018年5月15日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》及其附件，约定被告美田公司将案涉公寓使用权转让给原告，期间原告享有该公寓的使用、收益权利。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，原告与被告美田公司于2018年5月15日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》及其附件，双方当事人约定被告美田公司提供案涉物业给原告有偿使用，并且具体约定了使用的期限，双方当事人设定的是公寓用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，案涉《公寓（浙商大厦）使用权合同》符合租赁合同的定义，租赁标的物为房屋，原告为承租人，被告美田公司为出租人，因此《公寓（浙商大厦）使用权合同》应定性为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告辩称案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原告亦无异议，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉《公寓（浙商大厦）使用权合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为无效合同。关于合同被认定无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，美田公司因此取得的财产应当向原告返还。原告主张美田公司应返还其已支付的457609元，美田公司辩称仅收到367609元，其余9万元原告向优房通公司支付，故不应由其退还。因美田公司陈述其委托优房通公司代理案涉物业所在楼盘的销售，而优房通公司出具的收据已明确该9万元系原告支付案涉公寓的款项。另外，原告与美田公司于2019年5月10日签订的《补充协议》亦载明美田公司确认应退还的款项为457609元。故本院对美田公司上述辩称不予采纳，并认定原告已共向美田公司支付457609元，美田公司应予以返还。关于补偿款问题。原告与美田公司相继签订两份《补充协议》，其中于2019年5月10日签订的《补充协议》约定美田公司自2019年5月10日至8月10日期间向原告退还457609元，同时从签订协议之日起每月支付4500元作为补偿。美田公司辩称两份《补充协议》属《公寓（浙商大厦）使用权合同》的从合同，主合同无效，从合同当然无效。本院认为，该《补充协议》实质是原告与美田公司就双方合同关系进行清理后达成的协议，与案涉《公寓（浙商大厦）使用权合同》相独立，其效力不受《公寓（浙商大厦）使用权合同》的影响。因此，两份《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行，故本院对美田公司上述辩称不予采纳。根据《补充协议》约定，美田公司应从2019年5月10日起按每月4500元的标准向原告支付补偿款。美田公司已向原告支付40500元，从其转账的附言可看出是在履行《补充协议》的约定，故应认定为系美田公司向原告支付的补偿款，而非返还的转让费。据此折算，美田公司已支付原告2019年5月10日至2020年2月9日共9个月（40500元÷4500元/月）的补偿款，故美田公司应从2020年2月10日起至全部转让费返还之日止，按每月4500元的标准向原告计付补偿款，暂计至原告主张的2020年10月9日为36000元。关于被告新大昌公司的责任承担问题。原告主张新大昌公司对美田公司案涉债务承担连带责任。新大昌公司认为即使其享有案涉房产的部分土地使用权，但不能当然认定其与美田公司合作开发案涉公寓所在建筑，根据合同相对性原理，新大昌公司与原告不存在法律意义上的权利义务，故不应在本案中承担连带责任。根据另案已发生法律效力的民事判决书的认定，新大昌公司享有案涉公寓所在建筑的部分土地使用权，新大昌公司与美田公司共同合作开发园洲义乌休闲服装批发城项目，即案涉公寓所在建筑。新大昌公司就其辩称未向本院提供任何证据予以反证。因此，新大昌公司与美田公司共同合作开发案涉房产，就案涉公寓的出租行为，新大昌公司应是知情并参与的。新大昌公司虽并非案涉《公寓（浙商大厦）使用权合同》、《补充协议书》的相对方，但与合同签订方美田公司就案涉的租赁合同系利益共同体，当美田公司因此需承担民事责任时，新大昌公司应当对美田公司上述债务承担连带责任。故本院对新大昌公司上述辩称不予采纳，对原告该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，本院判决如下：一、确认原告赵娜与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于2018年5月15日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效。二、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵娜一次性返还457609元，并支付补偿款（从2020年2月10日起至款项全部返还之日止，按每月4500元的标准计付，暂计至2020年10月9日为36000元）。三、被告博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司对第二判项确定的债务承担连带责任。四、驳回原告赵娜的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4353元（适用简易程序，已减半收取），由被告博罗美田义乌小商品投资有限公司、博罗县*洲新大昌汽车修配有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二〇年十二月二十三日法官助理 胡灏玲书 记 员 陈琼好