山西省阳泉市矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)晋0303民初878号 原告：史振斌，男，1977年2月14日生，汉族，住山西省太原市小店区。 委托诉讼代理人：王亚芳，女，山西佳镜律师事务所律师。 被告:山西长富房地产开发有限公司，住所地：阳泉矿区北大西街馨安花园******。 法定代表人：李永泉，职务总经理。 委托诉讼代理人：段春贵，男，山西君衡律师事务所律师。 原告史振斌与被告山西长富房地产开发有限公司（以下简称长富房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月19公开开庭进行了审理。原告史振斌及其委托诉讼代理人王亚芳、被告长富房地产公司委托诉讼代理人段春贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告史振斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付阳泉市矿区城市春天第****、****号房屋。2、判令被告向原告支付违约金221855元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月14日，原告史振斌与被告长富房地产公司、太行建工有限公司签订了《欠款顶账协议》，约定被告长富房地产公司用其开发的城市春天项目****、****房屋抵顶给太行建工有限公司，太行建工有限公司转抵顶给史振斌。《欠款顶账协议》签订后，被告长富房地产公司与史振斌于2015年2月6日就抵顶的两套房屋签订了两份《房屋买卖合同》，合同约定付款方式为顶账，交房时间为2015年5月1日。2015年5月1日，史振斌与被告长富房地产公司联系交房时，被告称房屋仍不符合交付条件，待房屋符合条件时会书面通知原告。大约2020年3月，城市春天的物业公司电话告知原告因施工需要借用原告房屋的水电，待到时候房屋交付时已用水电费将予以扣除，原告方得知房屋已具备交房条件，遂与被告联系办理交房事宜，但被告以各种理由推诿。原告无奈，特依据《民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，望判如所请。 被告长富房地产公司辩称：1、原告诉称的欠款顶账协议，被告公司没有签订过；2、原告诉称的两份房屋买卖合同被告没有查到相关信息；3、原告的起诉已超过法定诉讼时效期间。 原告为支持其主张向本院提供如下证据： 1、2015年1月14日史振斌、长富房地产公司、太行建工有限公司签订的欠款顶账协议原件一份，证明三方经过友好协商，被告长富房地产公司用其开发的城市春天项目的两套房屋抵顶欠太行建工的工程款，太行建工又自愿将该二套房屋抵顶给原告；同时协议第三条约定，房屋顶账后太行建工与时振斌没有债权债务关系，该协议一式三份。 2、长富房地产公司王某某要求财务部门、销售公司、办公室一起办理该事宜的批示以及办公室负责人要求售楼部办理相关购房手续的批示，证明王某某2015年2月5日批示要求财务销售公司以及办公室一起办理该事件，2015年2月6日办公室负责人乔经理接到王某某的批示后作出批示，要求售楼部办理相关手续。 3、2015年2月6日原告与被告签订的《房屋买卖合同》两份，证明内容：①当时被告的法定代表人及实际控制人均为王某某；②合同第5条约定买房人的付款方式为顶账，单价为3485元，总房款为457355元，该价款与欠款顶账协议中的约定一致；③合同第6条约定被告应在2015年5月1日前向原告交付房屋；④第二份合同第5条同样约定付款方式为顶账，单价是3518元，总价为351132元，该价款同样与欠款顶账中的协议一致，该两份合同正是在三方签订完欠款顶账协议，被告法定代表人王某某以及办公室负责人乔经理同意的情况下办理的抵顶手续。 4、2015年2月6日被告向原告出具的收据两张，证明被告认可顶账事实，而且按照欠款顶账协议及房屋买卖合同的约定向原告出具了两张收据。 5、2020年4月28日，山西佳镜律师事务所律师向被告出具的律师函及相应的送达回证，证明原告委托律师解决并发律师函，要求被告尽快交房。 6、2015年7月10日网友在相关网址上的留言及阳泉市委社情民意办公室的回复，证明阳泉市委社情民意办公室公开陈述被告开发的城市春天项目为阳泉市2012年的重点工程项目，但是2014年11月该项目因相关手续不完善被责令停工，在2015年6月17日市政府主要领导在调研工程中，在明确责令住建局牵头，市规划、国土等部门积极协调办理相关手续，说明在2015年5月1日时，城市春天项目不具备交房条件。 被告经质证认为，对证据1欠款顶账协议，被告没有签订过该协议；从内容上讲，该协议虽是三方协议，但顶账协议中原、被告没有直接的利益关系。对证据2，该证据系复印件，上面有王某某和乔某的签字，但至于签字是怎么签的，因没有查到原件，对乔某的签字是否系拼接保留意见，且乔某并不是办公室的负责人；关于王某某的签字需要核实。证据3、4需要庭后核实。对证据5、6没有异议。 被告未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2015年1月14日，被告长富房地产公司（协议甲方）与太行建工有限公司（协议乙方）及原告史振斌（协议丙方）签订了《欠款顶账协议》，约定被告山西长富房地产用其开发的“城市春天”项目二套房屋抵顶给太行建工有限公司，以抵顶长富房地产公司支付给太行建工有限公司的“城市春天”项目工程款；太行建工有限公司又自愿将此二套房屋转抵顶给史振斌。该协议约定：一、甲方将1、“城市春天”项目****号房屋一套，建筑面积暂定132.26㎡，单价3458元/㎡，房款计457355元（最终面积以测绘部门测绘为准）；2、“城市春天”项目****号房屋一套，建筑面积暂定99.81㎡，单价3518元/㎡，房款计351132元（最终面积以测绘部门测绘为准）；两套房屋共计808487元抵顶给乙方，并为乙方办理相关的购房手续。二、该房屋在办理产权登记时所需的一切费用均由丙方负担。三、该房屋顶账后，乙方与丙方无债权债务关系。四、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，盖章签字后发生法律效力。协议三方盖章签字确认。2015年2月5日，被告长富房地产公司当时的法定代表人王某某在《欠款顶账协议》的背面批示“请财务及销售公司加办公室一起办理”，落款签名“王某某”。2015年2月6日，乔某在《欠款顶账协议》上批示“请售楼部办理相关购房手续”，落款签名“乔某”。2015年2月6日，被告长富房地产公司与史振斌就《欠款顶账协议》约定的二套房屋签订了两份《房屋买卖合同》并出具收款收据两张，收款分别为457355元、351132元。该两份《房屋买卖合同》中第五条付款方式及期限载明：付款方式为顶账；第六条交付期限载明：出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定符合本合同约定的房屋交付买受人。但如遭遇不可抗力出卖人在发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实延期；或除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告未按期交房。2020年4月30日，原告史振斌委托山西佳镜律师事务所律师向被告长富房地产公司发出律师函，要求被告收函后3日内交付房屋。2020年5月3日，被告签收了该律师函。被告至今未交付案涉房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。另外，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告长富房地产公司及案外人太行建工有限公司签订《欠款顶账协议》、原告与被告签订的两份《房屋买卖合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效，双方均应按合同约定的内容履行各自义务。庭审中，被告长富房地产公司对《欠款顶账协议》的真实性提出异议并陈述核实后回复，但其未予回复，亦未提供相应证据予以反驳，故本院对被告的辩解理由不予采信。关于被告认为原告的诉请超过诉讼时效期间的问题。庭审中，原告提供2015年7月10日网友在相关网址上的留言及阳泉市委社情民意办公室的回复，证明阳泉市委社情民意办公室公开陈述被告开发的城市春天项目为阳泉市2012年的重点工程项目，但是2014年11月该项目因相关手续不完善被责令停工，在2015年6月17日市政府主要领导在调研工程中，在明确责令住建局牵头，市规划、国土等部门积极协调办理相关手续，说明在2015年5月1日时，城市春天项目不具备交房条件。被告对该证据不持异议。据此可知，被告在合同约定的交房时间不具备履行交房义务的条件，且被告又不能证明其已告知原告另行交房的时间，而原告陈述直到2020年3月才得知该房屋具备交房条件。因此，原告的诉讼时效期间应从2020年3月开始重新计算，其诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故本院对被告关于原告诉求超过诉讼时效的抗辩理由不予采信。因被告未依约履行交付房屋的义务，已构成违约，现原告请求判令被告交付房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。对原告请求判令被告支付违约金221855元的主张，由于原、被告在合同中没有约定违约责任，原告的该请求缺乏依据，但鉴于被告确实未按合同约定时间履行交房义务，又实际长时间占用原告资金的客观事实，本院对原告要求被告支付违约金的请求酌情支持10万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山西长富房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告史振斌交付阳泉市“城市春天”****、****房屋一套并支付违约金10万元。 二、驳回原告史振斌的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14073元，由原告负担2815元，被告山西长富房地产开发有限公司承担11258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审 判 长  乔泉生 人民陪审员  阎永梅 人民陪审员  程佳宇 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  刘琴琴