湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1604号上诉人（一审被告）：冷建华，男，1963年2月22日出生，汉族，住黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：陈鹏，湖北太圣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道**（天方百花园内）。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，该公司员工。上诉人冷建华与被上诉人黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称顺诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷建华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回顺诚公司的诉讼请求或将案件发回重审；2、案件诉讼费用由顺诚公司承担。事实与理由：1、一审判决认定宋庭斌于2014年1月28日代表其和顺诚公司签订《物业管理服务协议》是错误的，宋庭斌是其门面的现场装修施工人员，宋庭斌无权代表其签订任何关于物业管理的协议；2、在2016年12月31日前，其向顺诚公司每月交纳3000元物业管理服务费，并非是对2014年1月28日所签《物业管理服务协议》的追认，更不是与顺诚公司对收费标准进行了变更，由于其门面的水、电供应均需要使用小区内的供水、供电设施，不按顺诚公司定的金额交付就面临断水、断电的境地，其交纳3000元物业管理服务费完全是迫于无奈，并非是对双方物业管理服务关系的认可；3、其没有被当做业主对待，没有享受到业主的任何权益，其的门面与小区内部相对隔离，各种设施和使用功能也独立于小区，顺诚公司从未向其提供门禁卡，造成其根本无法进入小区内部，这显然是被剥夺了业主最基本的权益，顺诚公司对其门面相关区域未提供过任何保洁和安保服务，甚至在其门面下水道堵塞的时候，连维修服务都未提供，顺诚公司向其提供高价水、电，长久下来给其造成了沉重额外负担；4、物业服务费的收取应当依据质价相符的原则，在顺诚公司未提供任何服务的情况下，其依法不应当交纳物业管理服务费。顺诚公司辩称：1、在签订《物业管理服务协议》之前是冷建华和宋庭斌多次一起来物业协商，协商好后宋庭斌代表冷建华与物业签订《物业管理服务协议》，双方一直履行《物业管理服务协议》内容交纳物业管理服务费；2、2015年8月25日物业对冷建华门面渗水也进行了维修；3、冷建华门面是在小区整体规划之内，公用小区管网，是市设计规划整体附属，门面前、后的污水管、雨水管都是连接小区的排水管道并排入小区的污水井，物业每年都要对排水管、排水井进行数次清理、疏通才能保证正常使用；4、冷建华门面一楼是洗车行，用水量大，属特种行业，黄石特种行业用水收费标准每吨9.4元，物业倒贴水费；5、2015年开发商为冷建华门面专门加装了一台5**千伏安的箱式变压器，供电性质为专供电；6、冷建华门面开了两个后门直通小区，可以自由出入小区，门禁卡只要业主需要，物业可以随时提供；7、前两年都是物业派专职保洁员每天对冷建华门面内、外进行保洁，后冷建华为了减免交纳物业费而要求物业辞去了专职保洁，自始至终，包括冷建华门面在内的一条街，几十户商铺的前、后门面的卫生都是物业在提供日常保洁和垃圾清运、房屋和道路的维修、维护；8、门面的水、电直供是冷建华为了降低费用，仅以水、电是自来水公司和供电公司直供而不交物业管理服务费的理由不能成立。顺诚公司向一审法院起诉请求：1.冷建华支付其自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费108000元，违约金29970元，共计137970元；2.冷建华承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：顺诚公司于2004年9月1日进驻天方小区，为该小区业主提供物业服务。冷建华是天方小区百花园玫瑰园商场大一号即黄石港区湖滨大道1941-7-1号商业门面（建筑面积2480M2）的业主。2014年1月28日，宋庭斌代表冷建华作为乙方与顺诚公司作为甲方签订《物业管理服务协议》。双方主要约定，乙方接用甲方管理的水、电，应按时交纳使用费，甲方必须保证乙方正常的用水、用电及其它公共服务。水费价格定价2.8元，电费价格定价1.2元；乙方的房屋建筑面积2480M2，由于该楼系独立建筑、无住户、楼内维护管理由乙方人员自行负责，因此管理费应酌情减少，经双方协商乙方每月按3300元交纳物业费；物业管理服务费每季度交纳，如乙方未按时交纳物业费，甲方多次催促无效的情况下，有权采取暂缓供电、供水等措施，由此造成的损失与甲方无关。2015年5月12日，天方百花园小区业主委员会与顺诚公司签订《天花百花园小区物业管理服务委托合同》。该合同约定商业用房的物业管理服务费标准为每月每建筑平方米1.0—1.5元；委托管理期限：2015年5月12日至2018年5月11日止。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会作为甲方与顺诚公司作为乙方再次签订《物业管理服务合同》。双方在合同中主要约定，物业管理服务费标准：商业用房每建筑平方米，兰园、菊园、玫瑰园1.0元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业管理服务费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；委托管理期限：2018年6月9日至2021年6月9日止。在一审开庭审理过程中，顺诚公司陈述双方在2014年1月28日签订《物业管理服务协议》后，口头协商按每月3000元收取物业管理服务费。冷建华按每月3000元的标准向顺诚公司交纳了截止至2016年12月31日的物业管理服务费。冷建华购买的房屋系小区外侧临街商铺，与小区内部有一定的隔离。2016年12月14日，湖北新宇工程建设有限公司（法定代表人系冷建华）与黄石电力集团有限公司计量公司签订《计量安装工程承包协议》，双方约定由黄石电力集团有限公司计量公司对冷建华的上述商铺重新安装配电设备。顺诚公司认可冷建华从2017年1月1日起未再接用其管理的水、电。冷建华从2017年1月1日起自行向水、电部门缴纳水、电费。从2017年1月1日至2019年12月31日止，冷建华因未再接用顺诚公司的水、电且称未享受顺诚公司提供的保安巡逻、垃圾清理等物业服务而未向顺诚公司交纳物业管理服务费。顺诚公司多次通过书面形式按每月3000元的标准向冷建华催收该费用。一审法院认为：顺诚公司与冷建华签订的《前期物业管理服务协议》及顺诚公司与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。根据双方的诉辩意见，双方主要对以下两个方面存在争议，一是关于收取物业管理服务费的标准的问题。二是顺诚公司是否完全履行了合同约定的物业服务相关义务的问题。顺诚公司与冷建华虽于2014年1月28日签订《物业管理服务协议》约定每月收取3300元，但在履行过程中，冷建华实际系按每月3000元的标准向顺诚公司交纳物业管理服务费。这应视为双方对收费标准进行了变更。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会作为甲方与顺诚公司作为乙方再次签订《物业管理服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定玫瑰园的商业用房按照每平方米1元收取物业管理服务费。因此，2018年6月9日前，冷建华应按每月3000元的标准交纳物业管理服务费；从2018年6月9日起，冷建华应按每月2480元（1.0元/M2/月×2480M2）交纳物业管理服务费。冷建华的物业虽系小区外侧临街商铺，与小区内部相对隔离，但与小区住宅同属小区规划的一部分，必然要划入小区物业管理的范围。作为业主，有交纳物业管理服务费的义务，亦有享受物业企业提供合同约定的服务的权利。其中，保安保洁应属业主享有的最基本的权利之一。冷建华物业属于临街商铺，与小区其他物业没有共用部分，形成相对独立的建筑。顺诚公司也未能提供证据证明其向冷建华的商铺提供了保安保洁服务。结合物业服务合同的性质、特点、合同履行情况，并根据《物业管理条例》规定物业服务收费应当遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，将冷建华2018年6月9日前的物业管理服务费标准调整为1元/平方米/月较为合理。因此，对顺诚公司主张冷建华支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计108000元（3000元/月×36个月），对部分费用即89280元（2480平方米×1元/平方米/月×36个月）予以支持，对超出部分不予支持。关于违约金的问题，鉴于顺诚公司并未完全按照合同约定提供物业服务，冷建华拒交物业管理服务费具有一定正当性，因此，顺诚公司主张冷建华支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：1、冷建华于判决生效之日起十日内支付顺诚公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费89280元；2、驳回顺诚公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。另查明，顺诚物业公司从2018年6月9日起，收取商业用房综合物业管理服务费1元/平方米标准中，含清洁卫生费用0.10元/平方米、秩序维护费用为0.10元/平方米、水泵运行维护0.05元/平方米。本院认为：《物业管理服务协议》虽然并非冷建华和顺诚公司签订，但冷建华一直按照每月3000元标准向顺诚公司交纳物业管理服务费至2016年12月31日，结合宋庭斌和冷建华之间存在雇佣关系，一审判决认定双方对原每月3300元收费标准进行协商变更，冷建华仍履行了《物业管理服务协议》交费义务，并无不妥，冷建华提出的该项上诉理由不能成立。涉案《物业管理服务协议》和涉案《天方百花园物业管理服务合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效。冷建华的物业虽系小区外侧临街商铺，但与小区住宅同属小区规划的一部分，且商铺后墙处开了可以直接进入小区的后门，因此冷建华的物业必然要划入小区物业管理的范围。按照《物业管理服务协议》约定，顺诚物业公司应对冷建华负有商铺周边一层地面保洁、周边垃圾清运、管理水和电的主要义务。按照《天方百花园物业管理服务合同》约定，顺诚物业公司应对冷建华负有房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、小区安全管理、防火防盗、维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸；负责向业主、物业使用人收取费用；业主和物业使用人房屋专有部位、专有设备的维修、养护。在本案中，冷建华商铺享受的物业服务与小区规划范围的其他商铺和住宅具有一定的区别，有其特殊性，第一、顺诚公司认可冷建华的商铺从2017年1月1日起未再接用其管理的水、电；第二、一审判决认定顺诚公司未能提供证据证明其向冷建华的商铺提供了保安保洁服务，顺诚公司并未就此提出上诉，说明顺诚公司亦认可冷建华的商铺未享受其提供的保安保洁服务。根据《物业管理条例》规定物业服务收费应当与服务水平相适应的原则，故应从一审法院认定冷建华交纳的1元/平方米物业管理服务费中扣减相应清洁卫生费用0.10元/平方米、秩序维护费用为0.10元/平方米、水泵运行维护0.05元/平方米，本院酌情认定冷建华的商铺交纳的物业管理服务费为每月0.75元/平方米，冷建华从2017年1月1日至2019年12月31日期间应交纳的物业管理服务费为66960元（2480平方米×0.75元/平方米/月×36个月）。冷建华提出该项上诉理由部分成立，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初232号民事判决主文第二项；二、变更黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初232号民事判决主文第一项即：冷建华于判决生效之日起十日内支付顺诚公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费66960元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3058元，减半收取计1529元，由顺诚公司负担582元，冷建华负担947元；二审案件受理费2032元，由顺诚公司负担773元，冷建华负担1259元。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年十二月二十三日书记员 杜 欢