甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终709号上诉人（原审被告）：庆阳市博华盛典家居有限公司。法定代表人：于某，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺某，该公司监事。被上诉人（原审原告、案外人）：孙某，住庆阳市。原审第三人(被执行人)：庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区广场南路**。法定代表人：万某，该公司总经理。上诉人庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华公司）因与被上诉人孙某、原审第三人庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称诚鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省庆阳市中级人民法院(2020)甘10民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博华公司委托诉讼代理人贺某、被上诉人孙某，原审第三人诚鑫公司法定代表人万某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博华公司上诉请求：1.撤销（2020）甘10民初10号民事判决书；2.发回重审或依法改判，对执行标的许可执行；3.全部诉讼费由孙某承担。事实与理由：一、孙某没有向第三人支付全部价款，也没有按照合同约定支付部分价款，且没有将剩余价款按照人民法院要求交付执行。不能排除强制执行。1.孙某没有向诚鑫公司按合同约定支付全部价款，不能排除强制执行。按照诚鑫公司与邵某所签订的协议书，涉案房屋总价款3648000元，孙某通过银行只是向邵某支付330万元涉案房屋价款，下余123870元用现金支付无证据支持，案外人班某将自己对邵某的35万元债权转让于孙某也无证据支持；2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》等相关规定，城鑫公司与孙某没有签订书面合法《商品房买卖合同》，也就没有物权变动的基础法律关系。二、孙某、邵某及诚鑫公司的多次买卖行为，违反了《合同法》第五十二条第三款、第四款的规定，所签订的所有协议为合同无效。1.邵某无权处分公司资产，故产权主体有问题，合同无效。尽管是用房屋抵顶工程款，但该房屋的所有人应当是浙江**夏建设集团有限公司（以下简称华夏公司），而不是邵某。依据第三人提交的《建设工程施工合同》、《诚鑫国际商住区3号商住楼工程承包协议》、《诚鑫国际商住区三期工程施工承包协议书》、《诚鑫世纪城工程承包补充协议》均证实，该工程的承包人华夏公司，而邵某只是委托代理人，委托代理权限并没有约定邵某有权处分公司资产；2.未办理登记过户手续，合同无效。用工程款抵顶房屋后，也应当签订合法有效的《商品房买卖合同》，并到房屋所在地房管部门登记、备案、过户，否则该买卖行为无效；3.违反法律法规的强制性规定，合同无效。本案中，诚鑫公司以3648000元，将该房屋转让于邵某，邵某又以3700000元将该房屋转让于孙某。所有买受人和出卖人都逃避税收，违反了我国房地产税收有关法律规定，明显违反了法律法规的强制性规定。三、未办理登记过户手续孙某存在过错责任，存在消极不行使登记权利。1.怠于主张权利。无论是第一买受人邵某还是第二买受人孙某，从2013年5月31日至今，都没有通过提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动的使命；2.孙某至今也没有向邵某或诚鑫公司请求签订商品房买卖合同，过错责任明显。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，孙某不足以排除人民法院强制执行的权利。孙某辩称，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，孙某可以排除人民法院的强制执行：1.在人民法院查封之前是否已签订了合法有效的书面买卖协议。邵某和孙某签订的协议书系合同双方当事人的真实意思表示，协议书合法有效，签订日期均在人民法院查封涉案争议房屋之前；2.房屋价款是否全额支付。邵某以工程款抵顶涉案房屋价款的形式向诚鑫公司全额支付了房屋价款，邵某将涉案房屋转让孙某，孙某通过银行转账及少量的现金支付的方式，共计支付房款3423870元，剩余房款276130元待签订商品房买卖合同并办理房屋过户后付清，应视为孙某已完成了房屋价款的支付义务；3.在人民法院查封之前是否合法占有不动产。邵某即按照协议书约定向孙某交付了房屋钥匙，孙某随即占有管理使用至今；4.未办理过户登记的原因。在孙某交付商品房购房款后，多次督促邵某和诚鑫公司办理商品房登记备案手续，诚鑫公司因其未办理本项目综合验收为由，至今未办理登记备案手续，现有证据亦不能证明孙某对此负有过错，涉案房屋未办理过户非因买受人自身原因。综上，孙某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，请求依法驳回博华公司的全部诉讼请求，维持原判。诚鑫公司述称，请求驳回上诉维持原判。孙某向一审法院起诉请求：1.撤销庆阳市中级人民法院（2018）甘10民初145号之二民事裁定书、（2020）甘10执异45号执行裁定书，停止对“世纪城”1号公寓楼7层房屋的强制执行，并解除查封行为；2.判令博华公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：博华公司与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷一案，诉讼中，根据博华公司的财产保全申请，于2018年10月8日作出（2018）甘10民初145号之二民事裁定书，查封了诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼4、6、7、8、9、10、11层约4312.34平方米以及2号住宅楼1-1101号房屋约136.73平方米房屋，查封期限三年。2019年2月20日，庆阳市中级人民法院作出（2018）甘10民初145号民事判决：一、解除庆阳市博华盛典家居有限公司与庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同；二、庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司返还庆阳市博华盛典家居有限公司房款1200万元及利息（利息自2013年10月25日起按年利率24%支付至实际还款之日止）上述给付内容限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185800元，保全费10000元，由庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司负担190800元，庆阳市博华盛典家居有限公司负担5000元。该判决发生法律效力后，诚鑫公司未主动履行生效法律文书确定的义务，博华公司于2019年8月22日向庆阳市中级人民法院申请强制执行，庆阳市中级人民法院于同日立案受理。执行中，案外人孙某于2019年12月10日对庆阳市中级人民法院查封的诚鑫公司名下“世纪城”1号公寓楼7层570平方米房屋提出书面异议。一审法院于2020年2月24日作出（2020）甘10执异45号执行裁定书，裁定驳回案外人孙某的异议请求。孙某不服该裁定，在法定期间向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，诚鑫公司开发的“世纪城”1号公寓楼于2013年7月19日取得商品房预售许可证。2009年10月14日，诚鑫公司（甲方）与华夏公司承建庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司庆阳市西峰区世纪大道东侧诚鑫国际商住楼1#、2#住宅楼、1#商住楼，十一层一幢、十二层两幢，该合同中华夏公司的委托代理人为邵某。2013年4月25日，诚鑫公司与邵某签订买卖协议，约定由诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵某抵顶邵某三期工程款，以邵某出具收据为准，单层面积大约570㎡（以将来政府职能部门测绘面积为准）约1710㎡，单价6400/㎡，约10944000元。2013年5月31日，邵某作为出卖方又和孙某签署买卖协议，约定邵某将抵顶的世纪大道诚鑫国际商住区1号酒店式公寓7层，以单价6500元/㎡，总价3700000元出卖给孙某。孙某分别于2013年6月3日、2014年1月13日、2014年4月4日和2014年1月27日通过中国建设银行和农业银行给邵某转款330万元；邵某于2018年8月16日收取孙某现金123870元；案外人班某于2013年9月将自己对邵某35万元债权让与孙某，三方抵顶工程款35万元。孙某共计支付房款3423870元，剩余房款276130元待签订商品房买卖合同并办理房屋过户后付清。在孙某交付商品房购房款后，邵某将房屋钥匙交付给孙某，孙某多次督促邵某和诚鑫公司办理商品房登记备案手续，诚鑫公司因其未办理本项目综合验收为由，至今未将孙某购买的此套房屋办理登记备案手续。孙某使用期间，于2019年6月1日至2020年5月31日将世纪大道诚鑫国际商住区1号酒店式公寓7层房屋出租给案外人卢某，卢某用于经营庆阳市宏泰设备安装工程有限公司。一审法院认为，孙某是否对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，评析如下：第一，在人民法院查封之前是否已签订了合法有效的书面买卖协议。邵某和孙某签订的协议书系合同双方当事人的真实意思表示，协议书合法有效，签订日期均在人民法院查封案涉争议房屋之前；第二，房屋价款是否全额支付。案外人邵某以工程款抵顶案涉房屋价款的形式向诚鑫公司全额支付了房屋价款，邵某将案涉房屋转让给孙某，孙某通过银行转账及少量现金支付的方式，共计支付房款3423870元，剩余房款276130元待签订商品房买卖合同并办理房屋过户后付清，应视为孙某已完成了房屋价款的支付义务；第三，在人民法院查封之前是否合法占有不动产。邵某和孙某于2013年5月31日签订房屋转让协议后，邵某即按照协议书约定向孙某交付了房屋钥匙，孙某随即占有管理使用至今，由此可认定孙某在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋；第四，未办理过户登记的原因。在原告交付商品房购房款后，多次督促邵某和诚鑫公司办理商品房登记备案手续，诚鑫公司因其未办理本项目综合验收为由，至今未将孙某购买的此套房屋办理登记备案手续，现有证据亦不能证明孙某对此负有过错，案涉房屋未办理过户非因买受人自身原因。综上所述，孙某对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行庆阳市诚鑫国际商住区1#公寓楼7层房屋；一审法院（2020）甘10执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费34000元，由孙某负担11333元，庆阳市博华盛典家具有限公司负担11334元，庆阳市诚鑫房地产开发有限公司负担11333元。本院二审期间，博华公司提交了五组证据：证据1.华厦公司的工商登记信息，证明邵某既不是华厦公司的经理也不是股东，邵某无权处分华厦公司的事务；证据2.执行异议申请，证明邵某不具有房地产开发资质，以华夏公司名义开发诚鑫公司项目，又以房抵债登记在自己名下，其抵债协议本身违法，应当不予支持，应当由挂靠人邵某承担不利后果；证据3.庆阳市中级人民法院执行听证笔录，证明案涉房屋抵顶给华夏公司而非邵某，邵某无权处置抵顶房屋；证据4.庆阳市诚鑫国际商住区工程结算单，证明诚鑫公司与邵某在2013年4月25日签订《买卖协议》，但在2016年8月5日认为结算完毕，导致无法签订商品房买卖合同；证据5.诚鑫公司上诉博华公司房屋买卖合同纠纷一案证据目录，证明诚鑫公司与孙某未签订商品房买卖合同，房管局无法办理房屋备案、网签手续。经质证，孙某认为，对博华公司提交的五组证据的真实性、合法性无异议，但对所有证据的关联性不予认可。诚鑫公司认为，对博华公司提交的五组证据的真实性、合法性认可，证明目的有异议，对关联性不予认可。证据1.邵某是华夏公司庆阳分公司负责人并不一定非要法人身份；证据2.实际款项由邵某支付；证据3.邵某是否有权利是公司内部事宜；证据4.案涉项目建设状态是持续的，2013年3月14日有一、二期对整个工程的结算单，说明双方已经认可了抵顶事宜；证据5.诚鑫公司起诉博华公司时提交的证据和本案没有关联性，提供的信用代码与本案没有关系。本院经审核认为，由于孙某和诚鑫公司对博华公司提交的五组证据的真实性、合法性予以认可，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对该五组证据与本案争议焦点的关联性在论理部分予以综合评判。对一审判决认定的：“案外人班某于2013年9月将自己对邵某35万元债权让与孙某，三方抵顶工程款35万元”的事实。本院认为，因班某在一审庭审时陈述：“和孙某是朋友关系”且债权转让的事实只有班某证言无其他证据佐证，不能够达到证据高度盖然性的举证标准，不足以认定班某将自己对邵某35万元债权让与孙某的事实。对一审判决认定的“孙某多次督促邵某和诚鑫公司办理商品房登记备案手续”的事实。本院认为，对该事实仅有当事人陈述，孙某没有提供相关证据予以证明，不足以认定。对一审判决认定的“原告共计支付房款3423870元，剩余房款276130元待签订商品房买卖合同并办理房屋过户后付清。”的事实。本院认为，该事实因与一审判决表述的事实“......给邵某转款330万元；邵某于2018年8月16日收取原告现金123870元；案外人班某于2013年9月将自己对邵某35万元债权让与原告，三方抵顶工程款35万元。”存在认定数额逻辑矛盾以及证据证明力尚不足以认定支付相应价款的问题。综上本院对一审认定的上述事实不予认可，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：孙某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，博华公司申请对案涉房屋的强制执行，是基于与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷一案的生效裁判。孙某以无过错的不动产买受人的合法权益应受保护为由提出案外人执行异议，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在金钱债权执行中，买受人如果对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足以上四项条件，才能排除执行，根据庭审调查及分析认定的证据，本院认为，孙某对案涉房屋尚不足以排除人民法院的强制执行。首先，关于孙某是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案查明的事实，诚鑫公司与邵某于2013年4月25日以以物抵债的方式签订《买卖协议》将案涉房屋抵顶给邵某。邵某与孙某于2013年5月31日签订《买卖协议》将案涉房屋出卖给孙某。本院认为，即使华夏公司认可邵某的处分行为，邵某为案涉工程的实际施工人可以进行处分所涉权益，孙某亦不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。该两份协议中就案涉房屋均约定“以后按程序签订《商品房买卖合同》按合同约定办理”，二审庭审中，诚鑫公司与孙某均认可《商品房买卖合同》的签订主体为诚鑫公司与孙某，诚鑫公司亦认可其已与部分楼层实际购房人签订《商品房买卖合同》并进行了备案，但至本案判决前诚鑫公司与孙某未签订《商品房买卖合同》。另外，本案中，邵某与诚鑫公司之间签订《买卖协议》的真实意思表示为以房抵顶工程款，签订合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。又根据孙某陈述，其与邵某之间买卖房屋的部分价款亦是通过孙某、邵某、班某三人之间的相互顶账完成，因此孙某仅凭以物抵债性质的协议并不足以形成优先于其他债权的权益，并据此排除强制执行。因此，孙某不能满足在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的条件。其次，关于孙某是否支付全部价款的问题。邵某与孙某在《买卖协议》中约定：“单层面积约570平方米，单价6500元/㎡，总价约为3700000元”。孙某主张分别于2013年6月3日、2013年8月6日、2014年1月13日、2014年4月4日通过中国建设银行向邵某转账280万元，于2014年1月27日通过中国农业银行向邵某转账50万元；2018年8月16日，慕金娟、邵某作为收款人向孙某出具了123870元的收条；案外人班某于2013年9月将其对邵某35万元债权让与孙某，三方抵顶工程款35万元。从上述支付的款项来看存在以下问题：（1）孙某提供证明向邵某支付的总价款共计3773870元，并不能和协议约定的3700000元款项相对应，实际付款和约定的付款金额存在矛盾。庭审中孙某虽主张最终按照房屋实际丈量结果为准进行支付，但并未提交相关证据；（2）孙某主张与案外人班某三方抵顶工程款35万元，但仅有班某在一审庭审中作为证人的陈述以及班某在2020年1月20日出具的一份书面证明，班某在一审庭审中亦认可其和孙某是朋友关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。”，班某的证言不能单独作为认定案件事实的根据，因此在没有其他证据加以佐证的情形下，尚不足以证明该35万元作为房款向邵某支付的事实；（3）孙某对购买案涉房屋300万元的价款仅提供了银行转账凭证，而另案中邵某认可孙某与其存在材料供应关系，因此对于本案中孙某支付的价款不能排除双方存在其他经济往来可能。最后，关于非因孙某自身原因未办理过户登记的问题。孙某在二审庭审中认可其与邵某签订《买卖协议》时知晓案涉房屋为诚鑫公司与邵某的抵债房屋，案涉项目为在建工程、未进行竣工验收等事实，且该协议中对案涉房屋价款、面积等约定不明确，对该房屋存在不能够过户的风险孙某主观上应该有所预见。另外，根据查明的事实，案涉工程于2013年7月19日取得商品房预售许可证，诚鑫公司庭审中亦认可已与部分楼层实际购房人签订《商品房买卖合同》并进行了备案，且所欠工程款大于案涉房屋抵顶价值，因此案涉房屋应当具备过户条件。但孙某在长达7年的时间内并未与诚鑫公司签订《商品房买卖合同》并办理案涉房屋的备案过户手续，尽管孙某主张在查封之前多次向诚鑫公司要求办理过户登记，但并未提交其积极主动办理案涉房屋过户的相关证据，故无法证明非因自身原因未办理过户登记。综上所述，孙某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，博华公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销甘肃省庆阳市中级人民法院(2020)甘10民初10号民事判决；二、驳回孙某的诉讼请求。一审案件受理费34000元、二审案件受理费34000元，均由被上诉人孙某负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 芦 晨审判员 李元博二O二O年十二月二十九日法官助理 李 强书记员 杨熙哲