吉林省安图县人民法院民事判决书（2020）吉2426民初1521号原告：王立佳，男，1983年4月30日出生，汉族，池北区建设局科员，住吉林省安图县。原告：张妍（系王立佳之妻），女，1982年10月16日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。二原告共同委托诉讼代理人：韩万欣，吉林华耀律师事务所律师。被告：长白山长和实业有限公司，住所地：吉林省长白山保护开发区。法定代表人：朱超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：庞伟，吉林普熙律师事务所律师。原告王立佳、张妍与被告长白山长和实业有限公司（以下简称长和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王立佳、张妍共同委托诉讼代理人韩万欣、长和公司委托诉讼代理人庞伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立佳、张妍向本院提出诉讼请求：1.判令长和公司返还已经交付的首付款384044元及已经偿还银行贷款137271.36元（4289.73元×32月），并以已付房款为基数、按照年利率4.75％自2019年1月1日至本金结清之日计算利息；2.赔偿既得利益损失76404元（自约定的交房之日至2020年末）；3.由长和公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年12月14日，原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定，王立佳、张妍购买长和公司位于××街房，单价8339.27元，预测建筑面积91.62平方米。总价764044元。合同签订前王立佳、张妍支付定金10000元，合同签订后支付374044元，余款380000元向安图农商行贷款。约定房屋交付时间为2018年12月31日。由于长和公司未按合同约定交付房屋，根据买卖合同第12条第1款第（2）项之约定解除合同并按4.75%的银行贷款利率支付违约金到实际付款之日止。多次沟通未果，故请求解除合同，返还购房款并赔偿损失。长和公司辩称，1.王立佳、张妍按照法律规定及合同约定已经丧失了商品房买卖合同的解除权；2.长和公司开发建设的项目已经基本完成，商品房买卖合同具有实际履行的可能性；3.王立佳、张妍主张逾期交房的利息，应按照中国人民银行活期存款利息计算；4.托管法律关系设立与原被告签订的商品房买卖合同无关。王立佳、张妍与中发蓝海公司签订的托管协议系自主行为。托管协议中的收益不是以房屋交付作为必要前提条件，不存在王立佳、张妍主张的既得利益损失，故不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年12月14日，长和公司（甲方）与王立佳、张妍（乙方，系夫妻关系）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定乙方自愿认购由甲方开发的的位××道交汇的商品房，认购房源为B1栋1单元3层317号，预测建筑91.62平方米，其中套内建筑面积59.93平方米、分摊共有建筑面积31.69平方米，单价8339.27元/平方米，总价款764044元，还约定在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。首付384044元，余款380000元向安图农村商业银行股份有限公司贷款。共分120个月，等额本息，每月还款4289.73元，至2020年9月1日，王立佳、张妍已经还款32个月，还款137271.36元（4289.73元×32月），尚欠88个月贷款。王立佳、张妍于2017年8月29日、2017年10月31日、2017年12月14日分别给付长和公司10万元、255412元、28632元购房款。案涉房屋时至今日未交付，未能竣工验收。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：买受人除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理；见附件，即双方补充协议第五条，双方同意对买卖合同第十二条作如下补充约定：1.逾期不超过180日，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.若出卖人逾期超过180日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权自第180日起15日内以书面通知出卖人的方式单方面解除买卖合同，出卖人应当在正式接收到买受人解除买卖合同通知以及在有关政府部门正式解除买卖合同登记备案后30日内退还买受人的全部已付款及相应利息（利息按中国人民银行当时公布的活期存款利率计算，利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）。3.若出卖人未在买受人有权解除买卖合同之日起15日内，收到买受人发出的解除买卖合同的书面通知，则视为买受人放弃解除买卖合同的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行买卖合同并等待出卖人最终交付该商品房。还约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。2019年1月1日及之后，王立佳、张妍多次到售楼处口头要求解除合同，售楼处工作人员口头答复向公司汇报，双方未达成一致意见。吉林省中发蓝海商业管理（集团）有限公司与王立佳、张妍签订天池古街客栈托管协议，约定王立佳、张妍将案涉房屋自2019年1月1日起至2028年12月31日止按照购买时房屋总价值764044元第一年按照5%返利，第二年按照6%返利，每年递增1％，递增至第六年，第七年至第十年按照实时的收益评估进行核算，重新确定租金收益。认定上述事实的主要证据有：《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》补充协议、交款收据5张、个人住房（商业用房）按揭借款合同、吉林省中发蓝海商业管理（集团）有限公司与王立佳、张妍天池古街客栈托管协议、营业执照副本复印件、当事人的陈述等。本院认为，本案争议的焦点为：1.原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议应否解除；2.若解除，长和公司应返还购房款及损失的数额。针对本案争议的焦点一，原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定及时全面履行。但至今案涉房屋没有交付，虽然王立佳、张妍未提出书面解除合同的申请，但其多次口头提出，故符合解除条件。对于长和公司提出王立佳、张妍已经丧失了商品房买卖合同的解除权的辩解，因王立佳、张妍已经多次口头提出解除合同的申请，不存在丧失解除权的事由，故对此辩解，本院不予采纳。针对本案争议的焦点二，因王立佳、张妍共给付房款521315.36元（384044元+137271.36元），合同解除后，长和公司应予以返还。关于利息如何计算问题，虽然双方补充协议约定了利息按照活期存款利率计算，利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止，但王立佳、张妍主张自2019年1月1日至结清之日的利息，不属于双方约定期间之内，故应按照2019年1月1日对应的一至五年档年利率4.75％计算。关于可得利益损失76404元，因案涉房屋租金收益是由吉林省中发蓝海商业管理（集团）有限公司与王立佳、张妍签订的，根据合同相对性原则，应由吉林省中发蓝海商业管理（集团）有限公司承担。综上所述，王立佳、张妍的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王立佳、张妍与被告长白山长和实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告长白山长和实业有限公司于本判决生效之日立即向原告王立佳、张妍返还购房款521315.36元及利息(以521315.36元为基数、按照年利率4.75％自2019年1月1日至结清之日计算利息)；三、驳回原告王立佳、张妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9013元，减半收取4507元，由被告长白山长和实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 祝顺伟 二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘芷君