江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初8282号原告（反诉被告）：江西立信房地产开发有限公司，住所地江西省新余市长青北路。法定代表人：付小红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖志飞、刘小凡，江西三江合律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄小霞，女，1978年10月19日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：李华耕，江西弘道律师事务所律师。原告（反诉被告）江西立信房地产开发有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）黄小霞（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘小凡、被告的委托诉讼代理人李华耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按月租金4137元向原告支付自2020年9月24日起至被告实际腾空归还商铺之日止的占用商铺期间的费用；并按月利率2%计算支付自2020年9月24日起至实际付款之日止的违约金；2.判令被告立即将承租的位于新余市商铺腾空交付给原告，并恢复原状；3.诉讼费、保全费、财产保全保险费用由被告承担。事实与理由：2018年6月23日，原、被告双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于新余市商铺，用于经营特百惠，租赁期限自2017年9月24日至2020年9月23日。合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用，但到期后被告却拒绝将商铺腾空归还给原告。鉴于被告的严重违约行为，致使原告遭受巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告答辩称：按原告的诉请，这个店铺仍然归原告所有，但被告收到原告的通知，其已经转让了店铺给案外人，原告不是店铺所有人，原告就无权起诉被告；店铺到期后，原、被告已经签订过新的合同，我们主张按新的合同继续履行，而且从原告主张的租金来看，原告主张租金是新合同的租金，我们认为原告无权解除合同更没有理由要求被告承担违约责任。在本案审理期间，被告向本院提出反诉请求：1.依法判决反诉被告继续履行商铺租赁合同；2.若反诉被告坚持解除商铺租赁合同，赔偿反诉原告转让费及装修费损失共计10万元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年6月23日，反诉原告与反诉被告签订了商铺租赁合同，经营特百惠，租赁期限从2017年9月24日至2020年9月23日，属于转租性质，转租时反诉原告向上手支付了8万元的转让费，接收后装修花费了2万元。反诉被告有多处商铺反复出租并且有专人管理出租事务，租赁期满后反诉原告继续经营，反诉被告没有提出异议，并对续租的租金进行了商谈，达成一致意见，反诉被告于2020年9月30日将新的三年期商铺租赁合同要反诉原告签字，反诉原告签字后，反诉被告收走，并告之过几天会送新的合同来。2020年10月1日收到反诉被告的商铺已售告知函，告知反诉原告直接向买受人章庆芳支付自2020年10月1日至租赁期满期间的租金，《商铺租赁合同》项下权利和义务由反诉原告与买受人章庆芳继续履行。也就是说，反诉原告与反诉被告于2020年9月30日签订《商铺租赁合同》出租人由反诉被告变更为章庆芳，对此反诉原告也没有异议。2020年10月6日收到反诉被告的商铺合同期满不再续租的通知，要求反诉原告搬离，并于2020年10月12日向法院起诉。反诉原告认为，反诉被告将商铺出让他人，未告之反诉原告，剥夺了反诉原告同等条件下的优先购买权；反诉原告与反诉被告签订了新的租赁合同，该合同合法有效，其后将该合同权利义务和义务转让他人，反诉原告予以认可，反诉被告无权解除合同，若反诉被告坚持解除合同，对反诉原告的相关损失应承担赔偿责任。原告对反诉辩称：1.并不存在所谓2020年9月30日签订的《商铺租赁合同》，反诉原告主张继续履行合同没有任何事实和法律依据。案涉租赁合同已于2020年9月23日到期，合同到期后，反诉原告并未与答辩人续签书面租赁合同，并且答辩人多次告知反诉原告搬离。2.反诉原告称侵犯其优先购买权没有任何事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”答辩人出售商铺时，租赁期限早已届满，反诉原告只是曾经的承租人，占用商铺，反诉原告应当及时搬离案涉商铺，其不具有优先购买权。3.反诉原告要求赔偿其转让费及装修损失，没有任何事实和法律依据。《商铺租赁合同》第三条第二款约定：“租赁届满之日，乙方（反诉原告）应立即将该商铺腾空归还给甲方（反诉被告）”；第三条第四款约定续签合同的期限：反诉原告须于合同期满前90天之前向反诉被告书面提出申请，经过答辩人同意后，双方应在租赁期满前二个月调整租赁条件后续签租赁合同。本案中反诉原告未按照约定向反诉被告提出书面申请，双方也未在租赁期满前两个月续签租赁合同。本案是反诉原告到期占用商铺不肯离开，导致答辩人无法向买方交付，最终解除了购房协议、退还购房款并支付违约金，反诉原告违约情形造成反诉被告巨额损失。案涉合同系反诉原告与反诉被告直接签订，并不存在所谓“转租性质”。而且合同中第二条第二款就已明确“不得转租”，反诉原告要求所谓“转租费”没有任何依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附着装饰装修费用的，不予支持。”《商铺租赁合同》第六条第三款约定：“合同期满或本合同解除的，该商铺装饰装修等商铺附着物（含其他不动产）无偿归反诉被告所有……反诉原告必须在期满后3日内清偿并撤离该商铺”。本案所涉装饰装修等附着物本身是归反诉被告所有。综上所述，并不存在所谓2020年9月30日签订的《商铺租赁合同》，反诉原告的主张没有任何事实和法律依据，请求法院查明事实依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求及反诉抗辩意见依法向本院提交了以下证据，被告进行了质证：一、商铺租赁合同、房产证。证明：1.原告是案涉房屋的所有权人，主体适格。2.2018年6月23日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于新余市商铺，用于经营特百惠，租赁期限自2017年9月24日至2020年9月23日。3.第九条第五款约定，租赁期满，被告须如期归还该商铺，被告逾期归还的，每逾期一日，被告除按当年租金标准补交租金外，还应向原告支付当年租金标准一倍（日租金）的违约金，我们主张4137元租金是根据合同第四条第一款每年上调5%计算出来的。反诉证明目的：1.《商铺租赁合同》第三条第二条约定：“租赁届满之日，反诉原告应立即将该商铺腾空归还给反诉被告”；2.第三条第四款约定续签合同的期限：反诉原告须于合同期满前90天之前向反诉被告书面提出申请，经过反诉被告同意后，双方应在租赁期满前二个月调整租赁条件后续签租赁合同。3.第六条第三款约定：“合同期满或本合同解除的，该商铺装饰装修等商铺附着物（含其他不动产）无偿归反诉被告所有，反诉原告必须在期满后3日内清偿并撤离该商铺”。被告质证认为：对于房产证的真实性没有异议，但是从合同来说我们认为这份合同是格式合同，有些合同对被告不利，有些条款应当无效，该合同的条款事项不对（例如第三条、第二条、第四条有矛盾），从起诉的主张租金是认可被告继续租赁房屋，如果是不认可的话应当是按原租金，从合同上承诺了被告租赁的，所以我们认为合同继续有效继续履行。二、客户退款申请书（1份）、业务回单（2张）。证明：因被告占用案涉商铺导致原告无法交付房屋，原告已经与案外人章庆芳解除了相应的购房协议，原告退还了购房款。被告质证认为：章庆芳没有与被告接触过，不存在原告主张的为章庆芳就承租的房子后期问题进行交付的问题进行交涉，章庆芳退房与被告无关，达不到原告的证明目的。被告围绕抗辩意见及反诉诉讼请求向本院提交了以下证据，原告进行了质证：一、商铺已售告知函（复印件）、《商铺合同期满不再续组通知》。证明：原告已经将该房子卖给了章庆芳，要求被告在之后的租金交付给章庆芳，原告与被告签订租赁的合同由章庆芳与被告继续履行，原告与被告签订的合同由原告已经转让给了新的房东章庆芳。原告质证认为：真实性没有异议，证明内容有异议：1.恰恰证明双方并未续签新的租赁合同，商铺已售告知函中指出的《商铺租赁合同》是2017年9月24日开始的案涉租赁合同，原告在商铺合同期满不再续租通知中表明“不再与你方续租”。2.被告并不存在所谓“优先购买权”以及所谓“优先购买权”“受到侵犯”。商铺转让给章庆芳的时间在案涉租赁合同届满之后，且因为被告违约，导致章庆芳解除与原告的案涉商铺买卖协议。二、收条（复印件）。证明：被告向原告这个房子的前商家支付了店铺转让费8万元。原告质证认为：三性均有异议，无法核实真实性，即使为真，也是被告、古春花与收款人之间的债权债务关系，与原告无关。仅从该内容来看，并未提供银行转账信息及相关证据，内容中还提及案外人古春花，无法证实所谓装修转让费系被告一人所出，且案涉《商铺租赁合同》系被告与原告直接签订，并不存在转租情形。且该合同中约定了不得转租。三、微信截图。证明：案外人甘群作为原告的代表要求被告签订新的合同，甘群是没有否认的，是默认的这个事实。原告质证认为：三性均有异议，是否与本案有关无法核实，无法体现聊天内容的聊天时间，也无法反映出聊天对象具有签订合同的授权，内容也不能反映聊天对象明确同意与被告续签合同。被告并未提供有效的书面合同证据，依法应当承担举证不能的法律后果。四、光盘。证明：被告在2020年10月27日去找了物业公司的代理人甘群，当时签订了合同，甘群没有否认。原告质证认为：对三性及证明内容均有异议。首先，该录像画面长时间没有出现正脸，无法核实视频录像中说话的人的身份。其次，从内容来看，该录像的内容并不完整，视频结尾时录像中的人正在说话，并未说完，存在剪辑过的问题。再次，该视频录像中的人否认了另一人所称的已经续签说法，并且告知无法续签，持录像的人一直自说自话，多次无故谩骂。最后，该录像并不能达到被告的证明目的。五、证人邓某出庭作证的证言。证明：原告的工作人员拿了原告事先拟定的合同要求被告签字，被告签字并同意续租3年的事实。原告质证认为：三性均有异议，合同法律关系是双方之间的，证人并未看到双方均签字盖章了，其所说内容并不能证明存在双方均签订了新的书面合同。其证人称述是9月30日看到签字，根据反诉原告提供的证据9月30日反诉被告已经向其通知商铺已售告知函，如果此时再签订租赁合同是互相矛盾不符合常理的。本院经审查认为，原告所举证据及被告所举一、三、四号证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认但应以证据内容为准。被告所举二号证据与本案不具有关联性，不予确认，被告所举五号证据应有其他证据关联证实，因此，真实性不能确认。本院根据上述证据，结合庭审调查，查明以下事实：2018年6月23日原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：原告将其享有出租权的位于新余市商铺出租给被告使用，商铺总面积为155.42平方米；被告租赁该商铺用于经营特百惠，在租赁期限内，被告不得擅自改变商铺用途，不得转租；租赁期限为3年，自2017年9月24日至2020年9月23日，租赁届满之日，被告应立即将该商铺腾空归还给原告；合同期满，如原告继续出租商铺，同等条件下原告可优先考虑被告，租赁期满被告若要继续经营，须于合同期满前90天之前向原告提出书面申请，经原告审批同意后，双方应在租赁期满前二个月，根据当时的市场情况及调整的租赁条件另行签订租赁合同，如果双方未在本合同约定的期限内签订有关续租的租赁合同，原告有权重新招租；商铺每月租金为3574元，第二年租金在上一年度租金的基础上上调5%，即租金为3753元／月，第三年在上年度租金的基础上上调5%，即租金为3941元／月；租金按期支付，每三个月为一期，被告须在签署本合同之日向原告支付首期租金10722元；被告应在签订合同之日向原告缴纳2个月的租金7148元作为履约保证金，被告不违约，原告期满返还给被告；合同期满或本合同提前终止、解除的，该商铺装修装饰等商铺附着物（含其他不动产）无偿归原告所有，其他可移动物归被告所有，但被告必须在期满后3日内清偿并撤离该商铺；租赁期满被告须如期归还该商铺，被告逾期归还的，每逾期一日，被告除应按当年租金标准补交租金外，还应向原告支付当年租金标准一倍（日租金）的违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告依约向原告支付房屋租金至2020年9月23日。租赁合同期满后，原告在2020年9月30日向被告发出一份《商铺已售告知函》，内容是：2020年10月1日原告将被告承租的帝海观澜18栋107号商铺转让给案外人章庆芳，请被告直接向买受人章庆芳支付自2020年10月1日至租赁期满期间的租金；自被告收到本函之日起，《商铺租赁合同》项下的权利义务由买受人章庆芳继续履行。告知函无落款时间，该告知函已送达给被告。2020年10月6日原告向被告发出一份《商铺合同期满不再续租通知》，主要内容是，原告与被告就帝海观澜小区18栋107、207号商铺于2018年6月23日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月23日租赁期满，原告不再与被告续租；要求被告在2020年10月8日前搬离租赁商铺，并与原告办理交接手续；若被告在上述期限内不搬离商铺，原告将解除（终止）租赁关系收回商铺，由此造成的一切后果由被告自负，原告将采取一切必要的法律手段追索被告应负法律责任，包括但不限于被告应当支付的租金、经济损失、诉讼费、律师费、违约金等。案外人章庆芳于2020年11月3日向原告提交《客户退款申请书》，主要内容是，章庆芳于2020年8月5日签署商品房认购协议，成功认购帝海观澜18栋107-207、108-208号商铺且交齐首付，并在2020年9月30日缴纳余款1295763元，因到期未及时交纳的原因，章庆芳申请退还在2020年9月30日缴纳的余款1295763元，于2020年11月3日在开发商处申请办理退房手续。当天原告的工作人员在该申请书上签署同意退铺。原告于2020年11月11日向章庆芳退还了购房款1295763元。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：是否继续履行合同、各项损害赔偿由争议。针对本案争议焦点，本院认定如下：一、关于合同是否继续履行的问题案涉租赁合同约定到期时间是2020年9月23日，合同中约定了续租条件为被告在合同期满前90天之前向原告提出申请，并另行签订租赁合同。被告主张与原告签订了新的租赁合同，但被告提交的微信截图与证人证言并不能证明其与原告签订了续租合同，也未提交其他证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，原告在2020年10月6日向被告发出的通知中明确表示不再与被告续租，双方不存在不定期租赁合同关系，因此，本院认为，原、被告的房屋租赁关系已经在租赁合同期满后自然终止，原告要求被告返还商铺的诉讼请求，本院予以支持，本院对被告的抗辩与反诉意见不予采纳，被告反诉要求原告继续履行商铺租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于原告没有证据证明出租时商铺的原状是什么样，因此，原告要求被告在返还商铺时恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。二、关于商铺占用费及违约金的问题原、被告双方在合同中约定，租赁期满后，被告应当如期归还商铺，被告逾期归还的，除应按当年租金标准补交租金外，还应向原告支付当年租金标准一倍（日租金）的违约金。由于被告在合同到期前没有按约定时间向原告提出续租商铺，也没有在合同到期时向原告返还商铺，且至今未向原告归还商铺，被告的行为已经构成违约。由于原告在合同期满后向被告发出《商铺已售告知函》，通知被告向新房东章新芳交纳房租，却又在2020年10月6日向被告发出《商铺合同到期不再续租通知》，通知被告在2020年10月8日从商铺搬出交还商铺，但是原告在2020年11月3日才与章新芳终止商品房认购，此时，原告已经向本院起诉近二十天，因此，被告的违约行为与原告的通知等行为存在主要联系，被告不承担违约责任。同时在合同到期后由于被告一直使用承租的商铺且没有向章新芳支持房租，应按约定当年租金标准补交租金，当年月租金为3941元，因此，原告要求判令被告按月租金4137元向原告支付自2020年9月24日起至被告实际腾空归还商铺之日止的占用商铺期间的费用的诉讼请求，本院只能部分支持，即被告从2020年9月24日起按每月3941元交付商铺占用费，原告要求按月利率2%计算支付自2020年9月24日起至实际付款之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告主张损害赔偿的问题被告与案外人古春花在2018年6月20日向案外人邹琳敏交付帝海观澜特百惠店铺装修转让费8万元，该费用与原、被告的租赁关系没有联系。被告在租赁期间作适当的装修是个人行为，也与原告无关。原、被告已按合同约定的租赁期间履行完毕，原告要求收回商铺既是合同约定与法律规定的权利，被告也有义务将商铺交还给原告，因此，被告反诉要求原告赔偿转让费及装修费10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄小霞应于本判决生效之日起三十日内将承租的新余市茶山路帝海观澜小区18栋一楼107、二楼207号商铺腾空交付给原告（反诉被告）江西立信房地产开发有限公司；二、被告（反诉原告）黄小霞自2020年9月24日起按月租金3941元向原告（反诉被告）江西立信房地产开发有限公司支付至实际腾空归还商铺之日止的占用费；三、驳回原告（反诉被告）江西立信房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄小霞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、反诉案件受理费2300元，由被告（反诉原告）黄小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  彭桃基二〇二〇年十二月十七日法官助理沈佳琪书记员罗小倩