上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19305号原告：王某某，男，1994年7月7日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：李某某，男，1970年8月15日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁某某，女。原告王某某、李某某与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。王某某、李某某、青客公司委托诉讼代理人郁某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除王某某、李某某与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》；2.判令青客公司返还租用房屋；3.判令青客公司支付拖欠的2020年3月25日至2020年10月24日房屋租金33,143.60元(按照每月4,734.80元标准)；并按照每月4,734.80元的标准支付自2020年10月25日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；4.判令青客公司支付违约金14,550元；5.判令青客公司支付使用承租房屋2020年3月25日至2020年10月30日产生水费162.2元、电费1,612.85元(其中电费1,474元、滞纳金138.85元)。事实与理由：2018年6月20日，青客公司与王某某、李某某签订房屋托管租赁合同(以下简称租赁合同)，约定王某某、李某某将其位于上海市徐汇区龙吟路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给青客公司，该房屋租期为2018年6月20日至2026年6月2日止。月租金4,850元，且租金自合同签订之日起36个月内不变。月租金支付方式为：租金按每三个月为一期支付，青客于支付款周期日25日将租金支付至甲方青客账号。系争房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理费等费用由青客公司承担。合同签订后，青客公司在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，已构成根本性违约，违约金的依据是租赁合同一般条款第九条。故诉至法院。审理中，王某某、李某某明确诉请1，确认租赁合同于2020年10月30日解除。并申请撤回第2项诉请。并明确诉请3：判令青客公司支付拖欠的2020年3月25日至2020年10月24日房屋租金33,143.60元(按照每月4,734.80元标准)，后续租金不再主张。青客公司辩称，同意第一项诉请，但解除合同日期应是5月7日。第二项诉请，5月7日已经还房，解除之日即还房。第三项诉请不同意，解约日期是5月7日，故只认可3月25日到5月7日的租金。对于租金标准无异议。关于第四项违约金诉请，青客公司不认可。房屋托管租赁合同是因新冠肺炎疫情不可抗力解除，而非违约解除。因青客公司系长租公寓行业，涉及全国范围内的人员流动以及出租带看，疫情期间无法开展相关经营，导致合同无法履行，故租赁合同应适用不可抗力解除。租赁合同解除之条款中也载明因不可抗力双方可无责解约，故不承担违约责任及违约金。另外，双方在5月7日已经就解约达成一致，且王某某、李某某已经同意无责解约。且违约金标准过高。关于第五项水电费诉请，青客公司认可3月25日至5月7日产生的相应水电费，至于房屋内家具家电，青客公司保留对房屋内家具家电所有权主张的权利，或者可折价1万元抵充相应欠付房租。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，王某某、李某某(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定房屋地址上海市徐汇区龙吟路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，面积111.09平方米，租赁期限96个月又5天，起租日2018年6月20日至2026年6月24日，月租金4,850元，付三押零。租赁合同一般条款约定乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓供居住使用。房屋租赁期限为8年。甲方作为该房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司进行装修。租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。乙方于支付款周期日25日将租金支付至甲方青客账户，租金产生的税费由甲方承担。非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。2018年3月21日，王某某、李某某(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满72个月前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。租赁合同签订后，青客公司未按约支付2020年3月25日之后的租金。2020年5月7日，青客公司工作人员通过短信向李某某表示：回复同意即可。尊敬的业主(李某某)：因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与您签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信发出之日即2020年5月7日。考虑到小区封闭管理双方无法当面交接的实际情况，青客公司将房屋现状返还给您，返还日期为房屋所在地省级人民政府宣布解除疫情防控措施当日。合同解除后租金不再支付。2020年5月10日，李某某通过短信回复青客公司工作人员：同意解除房屋托管租赁合同，但青客公司结清拖欠房租及水电煤费用，在十五天内清理租客，联系房东现场检查房屋，房东检查房屋没有问题后交付房屋。青客公司工作人员回复：这样写退不了。李某某询问：那怎么写。青客公司工作人员表示：只要回复同意就可以了。李某某表示：同意。根据李某某、王某某提交的电费账单记载：2020年6月1日至6月30日系争房屋电费为318元；2020年7月1日至7月31日系争房屋电费为189.90元；2020年8月1日至8月31日系争房屋电费为0.7元；2020年9月1日至9月30日系争房屋电费为1元。根据李某某、王某某提交的水费账单记载：2020年9月系争房屋水费为162.2元。审理中，王某某、李某某表示青客公司已于2020年10月30日支付2020年7月之前的电费，现未付2020年7月的电费318元、8月电费189.9元、9月电费0.7元、10月电费1元。双方并未交接房屋，考虑到减少实际损失，确认于2020年10月30日自行收回房屋。审理中，青客公司表示所有解除合同的房源都是短信交接，没有员工当面交接。系争房屋内的物品由王某某、李某某自行处理。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、补充协议、账单等证据证明，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据查明事实，青客公司工作人员发送解除租赁合同短信后，李某某回复同意。故本院认定租赁合同已于2020年5月7日双方协商解除。关于王某某、李某某主张2020年3月25日至2020年10月24日房屋租金33,143.60元的诉请，根据查明事实，青客公司并未按约支付2020年3月25日之后的租金，且租赁合同解除后，青客公司亦未及时按约将系争房屋交还王某某、李某某，故王某某、李某某主张2020年3月25日之后的租金，于法有据，但在此需要指出的是2020年5月7日之后产生的费用为使用费而非租金。虽然青客公司并未按约交还房屋，但王某某、李某某应在合理期间内采取适当措施防止损失的扩大，故本院对于王某某、李某某主张2020年9月25日之后使用费的诉请不予支持。综上，青客公司应按照每月4,734.80元标准支付王某某、李某某2020年3月25日至2020年9月24日房屋租金及使用费28,408.80元。关于王某某、李某某主张违约金的诉请，根据王某某、李某某主张该项诉请的合同依据，该违约金实际为擅自退租解除合同的违约金。如上所述，本案系双方协商解约，故本院对于王某某、李某某主张青客公司支付解除合同违约金的诉请，不予支持。关于王某某、李某某主张水电费的诉请，审理中，王某某、李某某明确青客公司尚欠付电费509.60元，故本院对于王某某、李某某主张的电费509.60元予以支持。另外，王某某、李某某主张水费162.2元，有事实及合同依据，本院亦予以支持。审理中，王某某、李某某撤回第2项诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认王某某、李某某与上海青客创意产业配套物业管理有限公司于2018年3月20日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年5月7日解除；二、上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王某某、李某某自2020年3月25日起至2020年9月24日止的房屋租金及使用费28,408.80元；三、上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王某某、李某某水费162.20元、电费509.60元；四、驳回王某某、李某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取计287.50元，由上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年十二月二十四日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。