安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初5659号 原告：中国工商银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市国庆中路**。统一社会信用代码：91340400850224852C（1-1）。 主要负责人：姜涌，该分行行长。 委托诉讼代理人：於振林，该分行员工。 委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。 被告：李从祥，男，1972年1月3日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：王冰，安徽铸志律师事务所律师。 被告：安徽天德源置业有限公司，住，住所地安徽省淮南市经济开发区管委会大楼**一社会信用代码：913404007950685267（1-1）。 法定代表人：史海堂，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，安徽金天阳律师事务所律师。 第三人：安徽中友电力工程有限公司，住，住所地安徽省合肥市包河工业区包河花园小区****商办楼一社会信用代码：91340100786512285Q（2-2）。 法定代表人：吴玉榜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于长江，安徽胜悦律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司淮南分行（以下简称工商银行淮南分行）与被告李从祥、安徽天德源置业有限公司（以下简称天德源置业）以及第三人安徽中友电力工程有限公司（以下简称中友电力公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用普通程序，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告工商银行淮南分行委托诉讼代理人於振林、王体勇，被告李从祥的委托诉讼代理人王冰，被告天德源置业委托诉讼代理人胡弟昌、王娟以及第三人中友电力公司委托诉讼代理人于长江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行淮南分行向本院提出诉讼请求：准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋801室房屋。事实和理由：2010年12月，原告与被告天德源置业签订了《商品房买卖合同》，购买天德源置业开发的位于本区国庆路宏大·香榭华都第2-2栋106、107、108号房产，签约时全额支付了房款300万元。2013年，天德源置业将所售房屋及其他房屋办理了在建工程抵押。2015年，原告向法院起诉要求解除购房合同，返还购房款并承担损失。2016年4月，田家庵区人民法院以（2015）田民一初字第03740号民事判决书支持原告的诉请，并判令天德源置业支付原告购房款、违约金及损失合计468.83万元。同年7月6日，原告向人民法院申请强制执行，执行案件为（2016）皖0403执973号。2019年，经原告申请，田家庵区人民法院依法将案涉房屋进行查封。被告李从祥向法院提出执行异议，称房产已抵债给自己，并出具了《商品房买卖合同》、抵工程款收据以及第三人中友电力公司出具的声明：同意以香榭华都东区8#楼801室房屋作价冲抵工程款，现改名至李从祥名下。原告认为被告李从祥提出的执行异议申请，事实不清，不符合法律规定。李从祥与天德源置业之间的购房行为，实质是以物抵债行为，而不是为生活居住的消费行为，天德源置业作为开发商并没有将该房屋向社会不特定的消费者公开销售，而是向特定的债权人进行以物抵债，李从祥也没有实际支付全部或大部分价款。依据法律和司法解释的规定，债权人、债务人以物抵债时，应当真实合法且不损害第三人利益。被告李从祥是第三人中友电力公司的职工，而抵债行为是被告天德源置业与第三人之间的债权债务抵销，李从祥与天德源置业之间不存在债权债务关系，其所签订的购房合同是虚假的。李从祥并没有实际占有和使用该房屋，法院查封时房屋是空置的，无人居住，也不具备居住条件。综上，请求人民法院依法判决准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋801室房屋，以维护原告的合法权益。 被告李从祥答辩称：原告的请求不能成立，应予驳回，以房抵工程款符合法律规定。 被告天德源置业答辩称：1.李从祥在人民法院查封之前已经签订商品房买卖合同，支付了全部价款。2015年，答辩人与第三人签订了《场外变配电工程款支付协议》，答辩人用香榭华都两套住宅抵付工程款，分别为东区一期1-8幢801和901室，由答辩人与第三人办理购房协议及相关手续。协议签订后，第三人提出将东区一期1-8幢801室房屋更名至李从祥名下。2015年10月16日，答辩人与李从祥签订了《商品房买卖合同》。合同约定：李从祥购买香榭华都东区一期1-8幢801室住宅，面积143.17㎡，单价4089元／㎡，总金额585422元；签订合同时付清全部房款。答辩人向李从祥出具收据，载明收款方式为抵工程款，收款金额为585422元。同年10月18日，第三人出具书面说明，同意以香榭华都东区一期1-8幢801室房屋作价冲抵工程款，改名至李从祥名下。上述协议和商品房买卖合同约定的房屋、面积和价款具体明确且一致，符合买卖合同的基本特征，属于房屋买卖行为，李从祥在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款。案涉房屋因答辩人办理了在建工程抵押，无法办理过户登记。2.李从祥在人民法院查封之前已经合法占有该房产。上述商品房买卖合同签订后，答辩人向李从祥发出《宏大香榭华都入伙通知》，请李从祥于2015年12月31日至2016年1月10日办理入户手续，答辩人向李从祥交付了房屋。综上所述，李从祥的情形符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，李从祥对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人中友电力公司述称：同意被告李从祥、天德源置业的答辩意见。以房抵工程款是双方真实意思表示，合法有效，并且已经实际履行；双方以房抵工程款的行为发生在2015年10月份，之所以没有办理产权登记手续，是因为2019年4月之前案涉房屋尚处在在建工程抵押状态，无法办理产权登记手续，之后本案原告又对案涉房屋申请了保全措施；房屋在合法取得后，是其居住还是闲置，是房屋所有人的权利，原告强调房屋空置与本案无关。综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告工商银行淮南分行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据一、工商银行淮南分行营业执照、主要负责人身份证复印件以及主要负责人身份证明。证明其诉讼主体资格适格。 被告李从祥、天德源置业以及第三人中友电力公司质证意见：对该证据均无异议，本院对该组证据依法予以确认。 证据二、天德源置业、第三人中友电力公司的企业信息查询单。证明两被告的诉讼主体资格适格。 被告李从祥、天德源置业以及第三人中友电力公司质证意见：对该证据均无异议，本院对该组证据依法予以确认。 证据三、本院（2020）皖0403执异37号执行裁定书复印件。证明原告对案涉房屋申请查封，被告李从祥提出异议，田家庵区人民法院作出执行裁定，中止对案涉房屋的执行；执行裁定认定事实及适用法律均存在错误。 被告李从祥、天德源置业质证意见：均无异议。 第三人中友电力公司质证意见：真实性、合法性没有异议，对证明观点有异议，认为执行裁定书认定的事实是依法成立的。 本院经审查后认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院（2020）皖0403执异37号执行裁定书，在审查时遗漏了该条款第（二）项所规定的情形，没有审查李从祥所购买的案涉房屋，是否为用于居住的一套房，存在瑕疵。本院依法对该证据的证明观点予以确认。 证据四、淮南市不动产查档证明2份﹝皖（2009）淮南市不动产权第0026101和0051893号﹞。证明李从祥除案涉香榭华都东区一期8幢801室房屋之外，该小区8幢1101室房屋的产权人也是李从祥，案涉房屋不是其唯一居住的房屋。 被告李从祥、天德源置业质证意见：均无异议。 第三人中友电力公司质证意见：香榭华都东区一期8幢1101室房屋与本案无关。 本院经审查后认为，2份查档证明能够证明李从祥除案涉房屋外，还有其他可居住的房屋。本院依法对该证据的证明观点予以确认。 被告李从祥为支持其辩称意见，向本院递交了以下证据： 证据一、李从祥身份证复印件。证明其诉讼主体资格适格。 原告工商银行淮南分行、被告天德源置业以及第三人中友电力公司质证意见：对该证据均无异议，本院对该证据依法予以确认。 证据二、《商品房买卖合同》和收据复印件（2015年10月16日）。证明李从祥于2015年10月16日从天德源置业购买案涉房屋，即香榭华都东区一期8幢801室，并支付了房款。 原告工商银行淮南分行质证意见：对真实性、证明观点均有异议，双方之间不存在真实的买卖关系，可以看出是以物抵债的形式，结合（2020）皖0403执异37号载明的其他证据，以及天德源置业的当庭陈述，我们有理由怀疑以物抵债是李从祥和天德源置业串通抵抗人民法院的执行行为。 被告天德源置业、第三人中友电力公司质证意见：均无异议。 本院经审查后认为，原告工商银行淮南分行的质证意见，理由不能成立，不予采信，本院对该组证据依法予以确认。 证据三、中友电力公司出具的声明复印件（2015年10月18日）。证明中友电力公司将商品房更名至李从祥名下。 原告工商银行淮南分行质证意见：对真实性、证明观点均有异议，声明的落款时间是2015年10月18日，而李从祥与天德源置业签订《商品房买卖合同》和出具收据的时间是2015年10月16日，显然违背基本逻辑，天德源置业将案涉房屋抵付给中友电力公司后，在未接到中友电力公司的声明之前就将已抵付给中友电力公司的房屋转售给李从祥并出具收据。原告认为李从祥、天德源置业、中友电力公司用以物抵债的方式对抗法院的执行行为。 被告天德源置业、第三人中友电力公司质证意见：均无异议。 本院经审查后认为，天德源置业、中友电力公司以及李从祥之间的以物抵债行为是发生在2015年10月份，而工商银行淮南分行申请查封案涉房屋是在2019年5月份，时间相差三年半，原告据此推断两被告及第三人用以物抵债的方式对抗法院的执行行为，纯属主观臆断，没有事实依据。本院对该证据依法予以确认。 被告天德源置业为支持其辩称意见，向本院递交了以下证据： 证据一、天德源置业营业执照、法定代表人身份证复印件以及法定代表人身份证明。证明其诉讼主体资格适格。 原告工商银行淮南分行、被告李从祥以及第三人中友电力公司质证意见：对该证据均无异议，本院对该组证据依法予以确认。 证据二、《安徽天德源置业有限公司付款申请单（工程类）》、《场外变配电工程款支付协议》（1-8#801、1-8#901）、《销售价格特例折扣审批表》2份（2015年7月11日、2015年10月13日）、中友电力公司出具的声明复印件（2015年10月18日）。证明截止2015年6月30日，天德源置业应付中友电力公司工程款5581870元，双方达成以东区一期1-8#901室、西区二期2-5#401室抵付工程款的协议；同年10月13日，将西区二期2-5#401室调换成东区一期1-8#801室；每套房房款均为585422元，合计抵付工程款1170844元；同年10月18日，中友电力公司出具书面声明，同意以香榭华都东区8幢801室冲抵工程款，改名至李从祥名下。 原告工商银行淮南分行质证意见：对证据的三性和证明观点均有异议，付款申请单没有盖章及签名，抵付协议没有时间，这些是为了提出执行异议而做出来的。 被告李从祥、第三人中友电力公司质证意见：均无异议。 本院经审查后认为，原告工商银行淮南分行的质证意见，理由不能成立，不予采信，本院对该组证据依法予以确认。 第三人中友电力公司为支持其述称意见，向本院递交了以下证据： 证据一、中友电力公司营业执照、法定代表人身份证复印件以及法定代表人身份证明。证明其诉讼主体资格适格。 原告工商银行淮南分行、被告李从祥、天德源置业质证意见：对该证据均无异议，本院对该组证据依法予以确认。 证据二、《香榭华都小区变配电工程施工合同》（2015年3月1日）。证明中友电力公司与天德源置业签订上述合同，双方就工程承包范围、合同价款的支付、承包方式等进行了约定。因天德源置业拖欠工程款，2015年10月天德源置业用香榭华都的两套房屋抵付工程款1170844元，其中包括案涉房屋东区一期1-8#801室。李从祥依法取得了房屋所有权。 原告工商银行淮南分行质证意见：真实性由法院核实，工程地点与案涉房屋的小区地点不一致，与原告无关。 被告李从祥、天德源置业质证意见：均无异议。 本院经审查后认为，房屋所有权的设立，需要在不动产管理部门办理房屋所有权登记手续。仅凭中友电力公司与天德源置业之间签订的以房抵付工程款的协议，以及中友电力公司的声明，得出李从祥依法取得了房屋所有权，显然没有法律依据。本院对该证据的其他证明观点依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天德源置业是一家房地产开发企业，经营范围为房地产开发、销售，投资咨询，建筑材料、装饰材料、家具、床上用品销售。2010年12月，工商银行淮南分行与天德源置业签订了《商品房买卖合同》，工商银行淮南分行于签约时支付了房款300万元，用于购买天德源置业开发的位于本区国庆路宏大·香榭华都第2-2栋106、107、108号房产。2013年，天德源置业将所售房屋及其他房屋办理了在建工程抵押。2015年，工商银行淮南分行向本院提起诉讼，要求解除购房合同，返还购房款并承担损失。2016年4月12日，本院作出（2015）田民一初字第03740号民事判决书，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，天德源置业支付工商银行淮南分行购房款、违约金等损失合计468.83万元。同年7月6日，因天德源置业不履行生效判决所确定的给付义务，工商银行淮南分行向本院申请强制执行，执行案件为（2016）皖0403执973号。执行过程中，经工商银行淮南分行申请，本院依法将案涉房屋（香榭华都东区8幢801室）进行查封。2020年10月14日，李从祥向本院提出书面执行异议，称案涉房屋在法院查封前已与天德源置业签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部价款；2015年天德源置业将案涉房屋交付给我，由于天德源置业就案涉房屋办理了在建工程抵押，一直未能办理物权登记。本院审查后，于同日作出（2020）皖0403执异37号执行裁定书，认为异议成立，裁定中止对案涉房屋（香榭华都东区8幢801室）的执行。 另查明，坐落于本区香榭华都小区****1101、1101阁房屋的产权人是李从祥。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告诉请准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋801室房屋，是否有事实和法律依据？即被告李从祥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益？ 分析认定如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李从祥名下另有其他用于居住的房屋，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。故原告工商银行淮南分行的的诉请具有事实和法律依据。 通过以上分析评判，原告工商银行淮南分行的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由成立，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 对坐落于本区香榭华都小区一期8栋801室房屋许可执行。 案件受理费9800元，由被告李从祥、安徽天德源置业有限公司共同负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  费 云 人民陪审员  王道琪 人民陪审员  吴晓冬 二〇二〇年十二月十五日 法官助理陆彬 书记员徐高婕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。