新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2327民初1898号 原告：新疆天山宇盛房产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州州吉木萨尔县。 法定代表人：张积亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡永强，该公司经理。 被告：杨晓岩，男，1965年3月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 原告新疆天山宇盛房产开发有限公司与被告杨晓岩租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人胡永强、被告杨晓岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆天山宇盛房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判令被告支付2020年6月10日至2022年6月9日的租赁费189898元；3.判令被告承担违约金18989.8元；4.判令被告支付暖气费4253元、物业费7734元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年3月1日，被告租赁原告新疆天山宇盛房产开发有限公司位于北庭名街A区商铺1-18、1-20、1-21三套房屋共计197.81平方米，租房协议约定，租金为每平方米40元，租赁期为3年，每年应交租赁费94949元，提前一个月支付年租金，如不能按时支付房租视为违约并承担房租总金额20%的违约金。被告未按约定支付租赁费，经原告多次催要无果。 被告辩称，原告所述基本属实，由于疫情影响，生意惨淡，所以房租没有交上。原告要求解除合同，被告同意。双方约定租赁起算时间为2019年5月18日，按照合同约定被告应该免除3个月（2019年3月、4月、5月）装修期间的租赁费，因为原告的房子漏水维修用了2个月应该扣减房租，2020年应该减去疫情的影响的3个月（7月、8月、9月），至今被告不欠原告的租赁费。不应承担违约金。同意承担暖气费和物业费。 原告就其主张提供以下证据： 1.租赁合同1份，证明：原、被告于2019年3月1日签订房屋租赁合同，双方约定被告租赁原告商铺3间，面积197.81平方米，租金为每平方米40元，租赁期限为3年，被告每年应该缴纳租赁费94949元，每年提前一个月支付次年租金，另被告缴纳了2万元的押金。双方约定被告拖欠一个月以上的房租，原告有权终止合同收回商铺，被告应该向原告支付20%的违约金18989.8元。 被告质证认为，对该证据的真实性无异议。 2.吉木萨尔县发展和改革委员会关于我县物业服务收费指导价的函1份，证明：原告开发的北庭名街没有成立物业公司，由原告代为管理，按照我县的收费标准应按3级执行，即每平方米2元-2.3元每月。 被告质证认为，对该证据无异议。 本院认证认为：对以上证据1、2的真实性予以确认。 被告就其辩解理由，提供以下证据： 1.租赁合同1份，证明：双方于2019年4月24日签订租赁合同，该合同内容除了租房期间不一样其他内容与原告提交的合同一致，被告承租的房屋是2019年4月交付的。 原告质证认为，对该合同真实性无异议，但双方于2019年4月24日重新签订了一份《租赁合同》，租赁期限为2019年5月18日至2022年5月17日，租期3年，实际收取房租自2020年6月10日开始的。 2.建设银行个人活期账户交易明细3张，证明：疫情期间没有经营，建设银行支持个体户贷款8万元，贷款至今没有偿还。 原告质证认为，与原告无关，不发表质证意见。 3.图片1张，证明：被告承租的房屋用于经营的烟酒、糖茶等，由于房屋漏水，影响2个月（2019年6月、7月）的经营。 原告质证认为，真实性无异议，屋顶确实漏水，工人维修就用了1个小时，而且维修时间不在合同时间内。 本院认证认为：对以上证据1、2、3的真实性予以确认。 根据原被告双方陈述以及审查认定的证据，本院确认以下事实： 2019年4月24日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《北庭名街商业门面租赁合同》，双方约定：一、原告将位于××区为H8、1.20、1-21商铺3间，总面积197.81㎡出租给被告；二、租赁期限：1、商铺租赁期共三年，自2019年5月18日止2022年5月17日止共36个月，甲方赠送三个月装修期，赠送期房租在乙方缴纳第三年房租时一次性减免（即：第三年实收租金为九个月）；2、商铺租金：每平方每月40元，年租赁费金额为94949元，乙方需按年付款，每年提前一个月支付次年房租；3、在首次缴付房租时，应另交20000元的商铺押金，押金部分单独计算，不抵扣房租。商铺租赁关系终止时，经甲方验收无误后，方可将押金退还乙方，此押金在质押期不计利息。4、协议签订当日，需一次性缴纳第一年全部租金及该商铺保证金；5、租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；三、乙方在租赁期间，由该商铺所产生的水、电、暖、物业、租赁等相关税费均由乙方承担。四、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变商铺结构或损坏商铺，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该商铺进行违法活动的；4、拖欠房租累计一个月以上的。 该合同签订后，被告依约缴纳了第一年租金94949元和押金20000元。原告认为双方合同中约定租赁期间为三年自2019年5月18日至2022年5月17日止，但其实际从2019年6月10日起开始计算租赁费至2022年6月9日止，对此被告不持异议。被告未按约定缴纳2020年租赁费94949元。原告主张的采暖费4250元（自2019年10月15日至2020年4月15日）、物业费454.9元（每平方米2.3元）及违约金18989.8元，被告予以认可并表示同意支付。在庭审中，原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告同意。 双方争议焦点：原告主张的租赁费如何认定？ 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告将租赁房屋交付被告后，被告负有按约支付租金的义务。现被告未按约定完全履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告依据合同约定要求解除租赁合同，被告同意，本院准许予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告解除合同时间应认定为开庭之日即2020年10月29日。被告应支付原告租赁费自2019年6月10日至2020年10月29日止，即131888元（94949元×492天÷365天），被告已支付原告94949元，尚欠原告租赁费36939元（131888元-94949元），被告缴纳的保证金20000元，应从拖欠的租赁费中予以冲抵。原告主张的采暖费4250元、物业费454.9元及违约金18989.8元，被告予以认可，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告新疆天山宇盛房产开发有限公司与被告杨晓岩签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日予以解除； 二、被告杨晓岩于本判决生效之日起支付原告新疆天山宇盛房产开发有限公司租赁费16939元（已扣减保证金20000元）、采暖费4250元、物业费454.9元、违约金18989.8元，合计40633.7元。 三、驳回原告新疆天山宇盛房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4583.58元，减半收取2291.79元，由原告新疆天山宇盛房产开发有限公司负担1883.87元，由被告杨晓岩负担407.92元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院的生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王建国 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈国玲