广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初58267号原告：沈某，男，汉族，1969年3月9日出生。委托代理人：徐晓星，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：黄育玟，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告：深圳市三然电子技术有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道**英龙展业大厦1715、1716，统一社会信用代码91440300559862795B。法定代表人：肖某。被告：肖某，男，汉族，1984年10月1日出生。两被告共同委托代理人：李斌，广东华商律师事务所律师。上列原告诉两被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐晓星、黄育玟，被告肖某（即被告深圳市三然电子技术有限公司的法定代表人）及两被告的共同委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决两被告共同清偿所欠的租金32305元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月12日，原告沈某与被告肖某签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告肖某承租原告沈某所有的位于深圳市福田区房产用于开设公司。租赁期限5年（自2017年5月1日至2022年3月31日），每月租金24300元，租金自第三年开始每年递增5%，即2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为25515元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为26790元，租金支付方式为每月1号前支付。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋，履行了合同全部义务。被告肖某将租赁的房屋用于被告深圳市三然电子技术有限公司（以下简称“三然公司”）的日常办公场地。2020年6月29日，被告肖某电话联系原告沈某要求单方面解除租赁合同，但直到2020年7月14日才搬离房屋。被告搬离房屋时，并没有结清所欠的房屋租金，至今尚欠原告2020年2月份的租金5515元和2020年7月份的房屋租金26790元，合计32305元。原告多次找被告协商，被告拒绝支付。被告三然公司辩称，原告提供的房产租赁合同显示承租人是被告肖某，而非三然公司，那基于合同相对性的原则，三然公司不应当成为本案的被告，也无需承担原告的诉求。被告肖某辩称，答辩人并非不支付原告的房屋租金，而是主张用履约保证金予以抵扣。理由是：一、原告与答辩人协商一致，提前终止房屋租赁合同。1、2020年6月29日，答辩人电话跟原告沟通协商提前终止房屋租赁事宜。协商期间，原告采取降低租金的方式试图继续让答辩人承租其房屋，或者找其他人接续租赁等方式提前终止与答辩人的房屋租赁合同。2020年7月7日，原告跟答辩人说"你那个朋友如果愿意接你们的合同，就按照18000元接过去，如果不愿意，7月份你们该交租金交租金，到时候你们要搬走就搬走"，表明经双方协商后，原告方与答辩人达成提前终止房屋租赁合同的共识。2、房屋租赁合同系双方协商一致提前终止，答辩人主张用履约保证金抵扣租金是合法合理的。二、原告要求答辩人支付2020年7月份租金26790元，于法无据。2020年7月7日，答辩人与原告协商达成提前终止房屋租赁合同共识后，随即着手搬离原告的物业。答辩人搬离该物业后于2020年7月14日按原告的要求将物业钥匙移交给其指定的大厦管理处工作人员。答辩人实际使用物业的时间应当截止至2020年7月14日房屋移交时，答辩人无需向原告支付房屋移交后的租金。三、原告要求答辩人支付2020年二月份租金差额5515元，答辩人认为原告的诉求与事实不符。二月份时，因新冠疫情原因，答辩人电话和原告沟通协商租金减免事宜，原告同意进行租金减免，即答辩人只需支付20000元即可。答辩人随即根据电话沟通后的方案向原告支付了2月份租金20000元。本案相关情况2017年4月12日，原告（甲方）与被告肖某（乙方）签订一份《房产租赁合同》，主要约定：甲方同意将深圳市福田区房产及其设备在良好状态下租给乙方作为办公使用；租赁期限为五年，从2017年5月1日起至2022年3月31日止；每月租金24300元，乙方须于每月1日之前向甲方支付现金或转入甲方指定账号，另甲方租金为实收租金，后续相关水、电、物业管理费、本体维修基金和开具公司发票的所得税由乙方承担；租金自第三年开始递增（每年递增5%），即2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为25515元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为26790元，2021年5月1日至2022年3月31日每月租金为28130元；合同签订当日内，乙方应向甲方支付48600元作为履约保证金，以及首期租金24300元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后3日内，甲方应将履约保证金退还乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金达1万元（或者达15天），或者欠管理费、水电费等金额达2000元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。双方确认，上述合同签订后，被告肖某支付了履约保证金48600元，原告已按约将涉案房屋交付给被告肖某使用。2020年6月29日，被告肖某电话联系原告提出提前解除租赁合同的要求，此后双方通过微信就相关事宜多次进行沟通协商，但均未达成一致意见，被告肖某也未支付7月的租金，直到2020年7月14日，被告肖某便搬离涉案房屋并将钥匙交接给原告指定的物业管理人员。原告与被告肖某之间的微信聊天内容载明，在此期间及被告肖某搬离后，原告多次向被告肖某催要7月份的租金，被告肖某于2020年7月15日才提出以履约保证金抵扣7月份的租金，但原告未同意。关于履约保证金，原告主张，被告肖某单方面提前解除合同，已构成违约，根据合同约定，原告有权没收履约保证金，被告不得主张以履约保证金抵扣未付租金。原告还主张，被告肖某尚欠2020年2月的租金差额5515元未支付。被告肖某主张，因为疫情原因，2020年2月的租金差额，经双方协商一致，原告已同意减免，被告无需再支付。双方确认，除双方争议的2020年2月份租金差额及7月份的未付租金外，其他租金都已付清。判决结果本院认为，原告与被告肖某签订的《房产租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行合同义务。在合同约定的租赁期限届满前，被告肖某单方提出提前解除合同，但双方并未对相关事宜达成一致，被告肖某已构成违约，应由被告肖某承担相应的违约责任，故原告主张没收履约保证金，符合双方合同的约定和被告违约给原告造成的相关损失，本院予以确认，被告肖某还需向原告支付实际使用期间的未付租金。关于未付租金。对于原告请求的2020年2月的租金差额5515元，被告肖某主张因为疫情原因，经双方协商一致，原告已同意减免，根据双方的微信聊天内容可见，原告从未对2020年2月的租金差额向被告进行过任何催收，而且因为新冠肺炎疫情影响，原告酌情适当减免部分租金，也符合公平合理原则，故结合实际情况，本院采纳被告肖某的主张，认定原告已同意减免2020年2月的租金差额，被告肖某无需支付。对于原告请求的2020年7月的租金，被告肖某仅需支付实际占有使用期间（2020年7月1日-2020年7月14日）的未付租金，经核算，被告肖某尚需支付的租金为12099元（26790元/31天*14天），对原告过高的请求部分，本院不予支持。涉案租赁合同是原告与被告肖某之间签订，被告三然公司并非合同的相对方，故原告请求被告三然公司支付租金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖某应于本判决生效之日起十日内向原告沈某支付2020年7月1日至7月14日期间的租金12099元；二、驳回原告沈某的其他诉讼请求。本案案件受理费304元（已由原告预交），由原告负担190元，被告肖某负担114元。本判决为终审判决。审判员  王春梅二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈卫佳