沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初143号原告：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码法定代表人：董珂，系该公司总经理。委托代理人：彭华，系辽宁途禹律师事务所律师。委托代理人：吴莹，系辽宁途禹律师事务所律师。被告：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平，统一社会信用代码负责人：张辉谊，系该分行行长。委托代理人：孙宝华，系辽宁华建律师事务所律师。委托代理人：马向，系辽宁华建律师事务所律师。第三人：沈阳中巨物业管理有限公司，住所地辽宁省沈抚新区，统一社会信用代码法定代表人：蔡海波，系该公司总经理。委托代理人：宋欣，女，1975年8月20日出生，汉族，系该单位员工，住沈阳市大**。原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司诉被告招商银行股份有限公司沈阳分行、第三人沈阳中巨物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员董秀坤、魏晓萍参加评议。于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告法定代表人董珂及其委托代理人彭华、吴莹和被告委托代理人孙宝华、马向，第三人委托代理人宋欣均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2012年7月3日，沈阳中驰房地产开发有限公司（下称“中驰公司”）与被告签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定中驰公司将自有坐落在沈阳市和平区（中驰国际大厦群楼东北角）层商业网点（下称“案涉房屋”）出租给被告作为营业网点使用。租赁合同第二条约定，租赁期限为10年，从2012年7月9日起至2022年7月8日止。第三条约定，第一年至第五年租金为2750000元整，第六年至第十年租金为3050000元；租金为上打租，每年支付一次，被告应在签订合同后7个工作日内支付首期租金，以后每满一年，被告向中驰公司支付下一年度租金。第七条约定，租赁期间，任何一方违反合同约定提前终止合同的，违约方需向另一方支付剩余年度租金总额50%作为违约金；若被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金总额的0.2%，按天数计算向中驰公司支付违约滞纳金。2014年11月29日，中国东方资产管理公司大连办事处（下称“东方资产”）与中驰公司签订《以物抵债协议》，并约定中驰公司以案涉房屋作为抵债物抵偿其欠付东方资产利息19012800元；自案涉房屋交割完毕后，中驰公司对东方资产相应债务视为履行完毕，东方资产取得案涉房屋的所有权；自抵债协议生效后，东方资产有权直接向被告收取租金。2015年6月12日，东方资产向被告出具《关于支付租金的函》，要求被告依据其与中驰公司签署的《以物抵债协议》约定，直接将租金支付给东方资产，但被告未向东方资产支付过租金。2016年5月20日，东方资产与原告签订《资产转让协议》，约定自原告支付相应价款之日起，东方资产依据抵债协议而对中驰公司享有的合同权利所有债权（含应收未付租金收入）全部转让给原告。东方资产已收到相应价款，并出具处置资产收回款项凭证。同日，中驰公司向东方资产出具《回执》，确认其将向原告履行清偿债权及过户抵债务（含应收未收租金收入）等的全部义务。2016年7月8日，第三人基于原告的授权与中驰公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。2016年8月12日，中巨公司取得涉案房屋的所有权证，共有情况为单独所有。原告于2017年3月7日、2018年3月6日分别向被告邮寄送达《律师函》，告知原告现为案涉房屋所有权人，并享有2014年11月29日之后至租赁期届满内收取房屋租金的权利，要求被告在法院解除支付令后将应付未付租金交付于贵公司。2018年6月26日，被告擅自终止合同不再承租案涉房屋并将案涉房屋腾空。原告曾经多次通过函件、电话方式向被告催讨案涉房屋租金及违约金，但截止至原告起诉之日被告尚未支付任何费用。根据《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第一百零七条规定：“因合同一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。有鉴于此，被告未按《房屋租赁合同》约定履行交纳租金义务，并擅自终止合同。根据《合同法》之规定及《房屋租赁合同》之约定，原告请求判令被告承担支付租金及违约金的责任。综上所述，恳请贵院依法维护原告合法权益，支付原告全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金8449726.02元；2、请求判令被告向原告支付逾期支付租金违约金，暂计200000元（每日按照年租金的0.2%计算，自应付租金时间之日起至实际给付之日止）；3、请求判令被告向原告支付提前终止合同违约金6100000元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告增加一项诉讼请求为判令被告向原告支付房屋损失费5840000元。后又撤回了要求判令被告向原告支付房屋损失费5840000元的请求，同时并变更第3项诉讼请求为判令被告向原告支付提前终止合同违约金1000000元。被告辩称：一、关于原告是否具有收取招行租金权利需要法院认定。1、招行与原告没有签订过任何合同。招行在2012年7月3日与中驰公司签订《房屋租赁合同》，承租中驰公司所有的位于沈阳市和平区层网点房屋作为营业用房使用，在整个租赁期从2012年7月9日到2018年6月26日离开，都仅有这一份租赁合同，从未与原告签订过任何租赁合同。2、原告基于《以物抵债协议》、《资产转让协议》称获得收取租金权利是否合法有效，需要法院依法认定。（1）原告的收取租金权利取得是否合法需要法院依法认定。原告称其获得收取租金的权利来源于2014年11月29日东方公司与中驰公司签订的《以物抵债协议》，及2016年5月20日东方公司与原告签订的《资产转让协议》。由于整个以物抵债过程，资产转让过程，招行不知情，也没有任何一方通知过招行，因此，这种转让的真实性、合法性需要法院依法查明。（2）截止2019年4月10日沈阳市中级人民法院没有认定收取租金权利人为原告。原告在2017年8月14日向沈阳市和平区人民法院(以下简称和平法院）提案外人执行异议之诉，其中诉讼请求中请求判令招行租金2309108.13元归其所有，和平法院做出（2017）辽0102民初10251号民事判决书驳回了原告的诉讼请求，后原告上诉到沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中法），2019年4月10日沈阳中法做出（2019）辽01民终5970号民事判决书。在判决书本院认为中明确：“关于原告起诉要求判令招行沈阳分行向中驰公司支付的租金归其所有的主张，因不属于本案审理范围，本院对此不予审理”。可见，在2019年4月10日时间节点原告没有被法院认定具有收取招行租金的权利。因此，原告是否具有收取租金的权利需要法院在查明事实后依法认定。（3）原告没有受让招行与中驰公司的原租赁合同。从原告起诉状中陈述可知，原告从东方公司、中驰公司通过债权转让（资产转让）方式获得债权，该债权中包含收取租金的权利，但是从原告的证据中没有看到收取租金的起始时间及截止时间。而且原告的《以物抵债协议》、《资产转让协议》都没有证明原告受让招行与中驰公司的租赁合同。因此，原告与招行没有任何租赁合同受让关系存在。二、招行租赁涉案房屋及租金变动事实证明招行合法终止与中驰公司、沈阳中巨物业管理有限公司租赁合同关系，招行与原告没有任何租赁合同关系。招行于2012年7月3日与中驰公司签订《房屋租赁协议》，承租涉案房屋作为营业用房使用，租赁期限为10年（自2012年7月9日至2022年7月8日），前五年年租金为275万元，后五年年租金为305万元，《房屋租赁协议》约定在房屋租赁期间，出租人中驰公司不得将租赁房屋对外转让；合同第八条明确:任何一方提前终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后终止合同；合同第三条还约定：出租房收取租金时必须出具有国家税务机关监制的租赁发票，费用由出租房承担，无正式发票的，承租方可以拒付租金。在整个从2012年7月9日到离开的2018年6月26日期间发生以下房屋所有权及租金变动：1、2015年6月12日，东方公司致招行《关于支付租金的函》，并有两个附件；2014年11月29日，《中国东方资产管理公司大连办事处与沈阳中驰房地产开发有限公司以物抵债协议》（以下简称《以物抵债协议》）；2014年12月18日，中驰公司与东方公司签订的《商品房买卖合同》（已备案）。该函主要说明：东方公司为涉案房屋所有权人，要求招行即日起支付租金给东方公司。该函也说明中驰公司违反租赁合同约定：租赁期内不得对外转让房屋；中驰公司违约在先。2、2015年7月13日，招行发给中驰公司的《关于明确租金支付事宜的函》，主要内容：中驰公司违反双方租赁合同第六条第三项租赁期间不得出售房屋，已经构成违约，招行在中驰没有提供法律证明文件之前暂停支付租金。招行依据合同法第67条规定：有权暂停支付租金。3、2015年12月7日，中驰公司至招行的《情况说明》称：租金由东方公司收取，与招行原租赁合同继续有效。4、2015年12月10日，中驰公司致招行的《承诺函》：原租赁合同义务中驰履行，租金汇至中驰公司账户，由中驰公司出具发票，承诺不再因租金权益问题引发任何纠纷。同一天，东方公司也发出致招行的《函》：确认租金发票由中驰开具，租金支付到中驰账户。5、2017年3月6日，北京盈科（沈阳）律师事务所给招行发出的《律师函》称：2016年5月20日，东方公司与原告签订《资产转让协议》，将东方公司对中驰公司的所有债权转让给中鼎公司，租赁房产更名至第三人名下，第三人于2016年8月12日取得房屋所有权证书，要求招行不再将未付租金支付至中驰公司名下，并要求与招行签订新的租赁协议，配合招行解除与中驰的租赁协议。从该律师函中招行不能确定资产转让协议的真实性及合法性，仅仅知道涉案房屋所有权人变更为第三人，招行依据合同法第82条规定有权向第三人主张开具租赁发票。6、2017年11月14日，中驰公司发给招行的《通知函》：中驰公司于2012年8月24日将涉案房产出售给白红彦，并签订《商品房买卖合同》，白红彦已支付给中驰公司全部房款，白红彦为租赁房产的所有权人，要求招行将2015年起的房租及余下直到2022年房租都支付给白红彦。该函证明中驰公司将涉案房屋一女两嫁，再次违约，招行不能认定应当向谁主张开具发票及向谁支付租金。7、2017年11月21日，招行向第三人发出《关于终止房屋租赁合同的函》：根据原租赁合同第八条终止条款，租赁期间，任何一方提出终止合同提前半年通知对方，现特提出终止合同，请贵司尽快与招行协议终止事宜。当日第三人签收。招行在中驰公司多次违约，无法判断租赁房屋权利人情况下，合同目的不能实现而按照合同约定提前半年提出终止合同。8、原告在2017年8月11日向和平区法院提起案外人执行异议之诉，在开庭中，招行已经向该案当事人中驰公司、原告公开讲明：不再租赁涉案房产，终止租赁合同关系。当时各方当事人均没有提出任何异议。和平法院于2018年1月22日做出（2017）辽0102民初10251号民事判决书中也认定招行的终止合同意见。9、2018年1月19日，招行向中驰公司发出的《关于解除房屋租赁合同的函》：明确了解除合同的原因。10、2018年2月5日，第三人给招行发出《申请函》：请求招行协助提供沈阳中院及和平区法院查封租金的相关文件。第三人此时对招行的终止合同没有任何异议。11、2018年3月6日，北京盈科（沈阳）律师事务所接受第三人委托向招行发出的《律师函》：请求招行向第三人支付查封以外的租金，并承诺第三人为招行提供发票。至今，第三人没有向招行提供任何租金发票。12、2018年6月8日，第三人向招行发出的《通知》：通知招行搬离房产时与第三人进行交接。说明第三人对终止合同事宜认可。13、2018年6月15日，招行给第三人发出《关于请贵单位接收出租房屋的函》：要求第三人接收租赁房产。同日招行也向中驰公司发出搬迁《通知函》。14、2018年6月26日，招行搬出涉案房屋并与第三人签署的《房屋交接确认书》。双方合意终止合同。自此，招行与中驰公司、第三人租赁合同关系合法终止。综上，在招行与中驰公司截止2016年8月12日的履行租赁合同过程中，因中驰公司多次违约，导致招行不能确认租赁房屋合法所有权人，无奈与第三人终止《房屋租赁合同》，招行与第三人系双方合意终止合同。以上事实可以看出招行与原告没有任何租赁合同关系。三、关于原告诉讼请求第2项逾期滞纳金，因原告与招行没有合同关系，请法院依法驳回该诉讼请求。如前所述，原告是否为有权收取招行租金的权利人，需要本次开庭法院查明事实基础上认定，由于原告与被告招行之间没有任何租赁合同关系，因此，不存在逾期支付租金违约责任的滞纳金问题。请法院依法驳回原告该诉求。四、关于原告诉讼请求第3项终止合同违约金应当依法被驳回。从前述的事实经过可以看出，招行与原告之间没有任何租赁合同或其他合同，双方不存在合同为基础的权利义务关系。招行在整个租赁涉案房屋过程中仅仅与中驰公司签订租赁合同；后期在2016年8月12日涉案房产更名过户到第三人名下，招行与第三人形成事实上的租赁合同关系。在2017年11月21日，招行向第三人发出《关于终止房屋租赁合同的函》；2018年6月8日，第三人向招行发出的《通知》，通知招行搬离房产时与第三人进行交接；2018年6月26日，招行与第三人签署《房屋交接确认书》，足以证明第三人以明示的接受房屋意思表示认可了招行腾空房屋行为，招行与第三人的事实租赁合同关系双方合意已经终止。因此，原告在起诉状中引用合同法第107条是错误的，原告的诉讼请求第3项没有合同基础、更没有任何法律依据，原告无权要求招行承担因没有合同而终止合同的违约责任，请法院依法驳回原告该项诉讼请求。五、招行未付房租至今仍然处于被法院冻结状态。招行自2015年7月8日应付第四年租金起直至搬离所租赁房屋的2018年6月26日止，全部租金共计8448333.33元不但未能成功支付，反而因租赁房产纠纷导致租金不断被法院冻结。具体冻结情况如下：1、2015年12月21日，和平区法院（2015）沈和民一保字第00032号协助执行通知书及裁定书：冻结中驰公司应收取招行租金130万元，冻结期限三年，截止日期为2018年12月21日。2、2015年12月21日，和平区法院（2015）沈和民二保字第6号协助执行通知书及裁定书：冻结中驰公司应收招行的租金1009108.13元，冻结期限三年，截止日期2018年12月21日。3、2016年9月28日，沈阳中法（2016）辽01民初字第558-3号协助执行通知书及裁定书，要求招行不得向中驰、第三人支付2015年7月9日至2017年7月8日房租550万元，查封期限截止到2017年3月30日。4、2017年3月13日，和平区法院（2017）执字第419957号协助执行通知书和裁定书：提取招行应付中驰公司租金2309108.13元至和平区人民法院账户；5、2017年6月9日，沈阳中法（2016）辽01民初字第558-3号协助执行通知书：将招行应付2015年7月9日-2017年7月8日租金550万元进行查封，查封期限自2017年6月9日至2019年6月8日止；6、2018年1月9日，沈阳中法（2015）沈法执字第591号协助执行通知书及裁定书；冻结招行应付给中驰公司的房屋租金，但未明确冻结金额及期限。7、2018年12月4日，和平区法院（2018）辽0102民初8525号协助执行通知书及裁定书：继续冻结应付给中驰公司的租金2309108.3元，期限为三年，自2018年12月4日-2021年12月3日。从这些协助执行通知书及裁定书可以看出，招行从2015年7月9日开始应付的房租都被法院冻结了。因此，招行是因法院冻结而无法支付房租。目前全部应付租金还是处于冻结状态之中。六、招行支付租金情况1、招行已付租金情况。招行自2012年7月进驻涉案房屋后，已经按照与中驰公司租赁合同约定每年支付租金从2012年7月到2015年7月9日共3年合计825万元。租赁合同出租人中驰公司也按照合同约定同时开具租金825万元发票共3张。2、招行未付租金情况。自2015年7月9日开始直到招行搬出涉案房屋的2018年6月26日为止，应当支付租金累计应为8449726.02元整(不含税金额)，租金没有支付的原因是全部被法院依法冻结。七、如果法院认定原告有收取租金的权利，请法院令原告应当首先履行向招行开具正式租金发票及解除法院冻结之义务。1、原告、第三人、中驰公司至今都没有向招行开具租金发票。从本案前述涉案房屋变动事实可以看出，从2015年7月9日到2016年8月12日期间，依照物权法的规定，涉案房屋所有权人应为中驰公司，从2016年8月12日之后，物权所有人应当是本案第三人。按照招行原租赁合同第三条约定：出租方首先向招行支付发票，然后招行支付租金，无正式发票的，招行可以拒付。可见开发票行为是出租人履行的主要义务，然而至今，中驰公司、原告、第三人都没有向招行开具发票，都已经构成根本违约。这里，招行特向法庭、原告提出要求：如果法院认定原告具有收取租金的权利，请法院判令原告应当首先向招行开具合法租金发票，即增值税专用发票，否则，招行按照合同约定有权拒付租金。2、解除租金冻结是收取租金权利人的义务。如前所述，至今涉案房屋租金全部被法院冻结，在法院认定收取租金权利人是原告情况下，原告应当履行向相关法院要求解除冻结之义务，否则，招行无法支付租金。综上所述，原告基于招行与中驰公司签订的《房屋租赁合同》及后期（2016年8月12日）的与第三人的事实租赁合同，对招行提出支付违约金及滞纳金的诉讼请求没有合同及法律依据，应当予以驳回；招行已经按照合同约定依法终止了与中驰公司、第三人《房屋租赁合同》；如果法院认定原告有收取租金权利，招行要求原告应当首先履行开具正式租金增值税专用发票义务，而且还应当履行义务使法院解除对招行租金冻结全部相关手续，原告应书面保证第三人不向招行主张任何权利，否则，招行依法有权拒付租金。第三人辩称：对原告的诉求没有异议。经审理查明：坐落在沈阳市和平区（中驰国际大厦裙楼东北角）层，建筑面积1184.01平方米房屋所有权人原为沈阳中驰房地产开发有限公司。2012年5月21日，沈阳中驰房地产开发有限公司向被告出具了一份《关于中驰国际大厦裙楼东北角的出租承诺函》，该函中载明：涉案房屋出租给被告作为营业网点使用，租赁期限为十年，沈阳中驰房地产开发有限公司承诺在租赁期间该房产作为自有使用房产不对外出售转让。2012年7月3日，沈阳中驰房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有坐落在沈阳市和平区南五马路5号（中驰国际大厦裙楼东北角）1-3层商业网点出租给乙方作为营业网点使用，建筑面积1184.01平方米，租赁期限为10年，即从2012年7月9日起至2022年7月8日止；租金及支付方式约定：第一年至第五年年租金为2750000元，第六年至第十年年租金为3050000元，支付方式为上打租，每年支付一次。甲乙双方签订合同后七个工作日内乙方向甲方支付首次租金，以后每满一年，乙方向甲方支付后下一年度租金。甲方收取租金时，必须出具由国家税务机关监制的租赁发票，税费由甲方承担，无正式发票的乙方可以拒付；合同第六条租赁双方的变更1、甲方在租赁期间，所出租房产作为所有房产不得对外出售转让；2、甲方依法定程序将租赁房产所有权转让给第三方，本合同对新的房产所有者继续有效，同等条件下，乙方有优先购买权；第七条违约责任1、租赁期间，任何一方违反合同约定提前终止合同的，违约方需向另一方支付剩余年度租金总额50%作为违约金。如因甲方违约提前终止合同，甲方承担违约责任并赔偿乙方尚未摊销完的房屋装修所发生的费用损失；2、乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按年租金总额的0.2%，按天数计算向甲方支付违约滞纳金；第八条提前终止合同。租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后终止合同，在终止合同前，本合同仍然有效。2014年11月29日，中国东方资产管理公司大连办事处（甲方）与沈阳中驰房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《以物抵债协议》，该协议载明：经甲、乙双方共同确认，截止基准日2014年11月29日，乙方欠甲方债务本息合计139012800元，其中本金1.2亿元，利息19012800元，债务本金由甲方、乙方及其他债务重组方签署《债务重组展期协议》，本次乙方以其所拥有的位于沈阳市和平区中驰国际大厦裙楼东北角层，建筑面积1184.01平方米网点作为抵债物抵偿其所欠甲方《债务重组协议》项下欠付利息19012800元债务，经双方确认，抵债物交割完毕之后，乙方对甲方所负的本协议项下的债务19012800元视为履行完毕，甲方取得该抵债物的所有权。2014年12月18日，沈阳中驰房地产开发有限公司与中国东方资产管理公司大连办事处就上述抵债房屋签订了《商品房买卖合同》。2015年6月12日，中国东方资产管理公司大连办事处向被告发出了一份《关于支付租金的函》，函中载明：贵行租赁的涉案房屋已于2014年11月29日抵债我办，并于2014年12月18日完成沈阳市商品房买卖备案登记，现我办为上述房产合法所有权人。依据我办与沈阳中驰房地产开发有限公司签署的《以物抵债协议》相关约定，现通知贵行即日起直接将租金支付我办。2015年7月13日，被告向沈阳中驰房地产开发有限公司发出《关于明确租金支付事宜的函》，该函中载明：被告收到了中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产）的《关于支付租金的函》及附2014年11月29日签订的《以物抵债协议》，得知沈阳中驰房地产开发有限公司将涉案房屋用于了抵债，鉴于沈阳中驰房地产开发有限公司和东方资产均主张租金权益的实际情况，现将有关事宜明确如下:一、按照我行与贵公司签订的《房屋租赁合同》第六条第三款：“甲方在租赁期间，所出租房产作为所有房产不得对外出售转让”。鉴于以上条款，贵公司私下以物抵债导致房产所有权人变更，且未告知我行的行为已构成违约，此行为已对我行经营利益和正常经营活动产生极大不良影响，我行将保留采取法律手段追究贵公司责任的权利；二在贵公司未提供可将租金支付你处的法律证明文件，且未与东方资产就租金支付去向问题协商一致前，我行将暂停租金支付，并要求贵公司继续履行《房屋租赁合同》中约定甲方需承担的一系列义务及相关的物业服务，且维持原有服务标准不变，包括食堂用餐、停车场18个车位无偿使用等。2015年7月22日，沈阳中驰房地产开发有限公司出具了一份《关于明确租金支付事宜函签收回执》。2015年12月7日，沈阳中驰房地产开发有限公司向被告出具了一份《情况说明》，该说明中载明：沈阳中驰房地产开发有限公司所拥有的沈阳市和平区层1184.01平方米商业网点，已于2014年11月29日以1901.28万元的价格抵债给中国东方资产管理公司大连办事处，并于2014年12月18日在沈阳市房产局完成买卖备案登记。根据买卖不破租赁原则，被告与沈阳中驰房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》继续有效，承租人被告应支付的租金由中国东方资产管理公司大连办事处直接收取。2015年12月10日，沈阳中驰房地产开发有限公司向招商银行股份有限公司沈阳太原支行作出《承诺函》，承诺如下：一、我公司会继续履行《房屋租赁合同》中约定的需承担的一系列义务及相关的物业服务，包括食堂用餐、停车场18个车位等，且维持原有物业服务标准不变，每年签订一次物业合同，承诺不出现任何有损于贵行经营利益和正常经营活动的行为；二、我公司已与东方资产就租金支付去向问题协商一致：由贵行先向分行借款，将每年度租金全额电汇至中驰地产账户，收到租金后我公司一是出具租赁发票给贵行；二是扣除相关税费后将剩余款项划转至东方资产。我公司承诺日后不再因租金权益问题引发任何纠纷。同日，中国东方资产管理公司大连办事处和沈阳中驰房地产开发有限公司向被告发《函》，函中载明：经我办、贵行及沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰地产）三方协商，我办同意贵行先将沈阳市和平区太原南街5号中驰国际大厦裙楼东北角1-3层网点（面积1184.01平方米）房产租金全额支付至中驰地产账户，中驰地产扣除相关税费后将剩余款项划转我办，后由中驰地产为贵行开具租赁发票。2016年5月20日，中国东方资产管理公司大连办事处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《资产转让协议》，约定：第一条定义1.2标的资产：指甲方依据《债务重组协议》及《以物抵债协议》享有的权利。上述权利包括：1、《债务重组协议》、《债务重组展期协议》以及相关担保合同项下对沈阳中驰房地产开发有限公司及担保人享有的未获清偿的债权及其从权利；2、《以物抵债协议》、《商品房买卖合同》项下要求沈阳中驰房地产开发有限公司过户抵债物的合同权利（含应收未收租金收入）。甲方与沈阳中驰房地产开发有限公司于2014年11月29日签署了《以物抵债协议》、《商品房买卖合同》，其中《以物抵债协议》约定抵债物自协议生效后所产生的租金为甲方所有，但甲方未收到应得租金。第二条转让标的2.1甲方向乙方转让的标的为甲方持有的标的资产；2.2本协议项下，标的资产包括：债权以2016年5月20日为基准日。截止该日（含该日），标的债权余额共计155408669.22元，其中，本金120000000元，利息及违约金35408699.22元（截止2016年5月20日）（包括罚息、复利、逾期利息、违约金等，届时以交易日数据为准），以及1.2条内所指过户抵债物的合同权利（含应收未收租金收入）；第三条转让对价及支付方式3.1本协议项下标的资产的转让对价为123710000元；3.2鉴于乙方已于本协议生效前通过辽宁中翔拍卖有限公司向甲方支付了2000万元的保证金，双方同意并确认：转让对价高于保证金金额的，乙方应于7个工作日内一次性补足差额部分的转让价款并通过辽宁中翔拍卖有限公司交付甲方，保证金于本协议生效且甲方收到乙方补足的转让价款之日，自动转化为转让价款；第四条标的资产交割4.1本协议项下，标的资产的交割日为乙方通过辽宁中翔拍卖有限公司向甲方支付完毕全部转让价款之日；4.2自交割日（含该日）起，标的资产归乙方所有，标的资产的风险由乙方承担；第五条通知与变更5.1标的资产交割后，甲方应当按照合法的方式将资产转让的事实通知刊登《资产转让暨催收公告》，相关费用由乙方承担；5.2甲方可以配合乙方采用公证送达的方式将资产转让的事实通知债务相关方及资产承租方，相关费用由乙方承担……。中国东方资产管理公司大连办事处与原告在签订《资产转让协议》同时，签署附件一《标的资产清单》，其中债权为本金1.2亿元及利息29083724.77元（截止2016年3月20日）；依据《以物抵债协议》《商品房买卖合同》要求中驰公司过户抵债物的合同权利，抵债物为沈阳市和平区南五马路5号1184.01平方米房产，抵债标的债权为利息19012800元。附件二《资产资料交接单》即相关合同文本。附件三中国东方资产管理公司大连办事处出具的《资产转让通知书》，载明：根据中国东方资产管理公司大连办事处与原告签署的《资产转让协议》，转让方已将其对沈阳中驰房地产开发有限公司及担保人的余额为155408669.22元（截止2016年5月30日）的债权及依据《以物抵债协议》、《商品房买卖合同》要求沈阳中驰房地产开发有限公司过户抵债物的合同权利依法转让给受让方，据此，受让方已取得权利人的地位。2016年5月31日，沈阳中驰房地产开发有限公司给大连办事处出具《回执》一份，载明：我方确认已收悉《资产转让通知》，对前述《资产转让通知》内容无异议。我方确认将向沈阳中鼎致远资产管理有限公司履行《债务重组协议》《债务重组展期协议》以及相关担保合同和《以物抵债协议》、《商品房买卖合同》项下要求沈阳中驰房地产开发有限公司清偿债权和过户抵债物（含应收未收租金收入）等全部的义务。原告提交2016年4月12日、5月12日两份辽沈晚报，6月20日辽宁日报，证明前述转让资产已经刊登拍卖公告及资产转让暨催收公告。为履行前述《以物抵债协议》，根据原告的指定，沈阳中驰房地产开发有限公司与第三人于2016年7月8日重新签订《商品房买卖合同》，2016年8月12日，第三人取得了涉案房屋的所有权证，建筑面积1170.58平方米。2017年3月6日，北京盈科（沈阳）律师事务所受原告委托向被告发出《律师函》，函中载明：贵行现所在办公地点位于沈阳市和平区南五马路5号中驰国际大厦裙楼东北角1-3层的网点，系贵行之前向沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称沈阳中驰）承租，后因沈阳中驰与自然人胡军在沈阳市和平区法院发生了诉讼纠纷，在该案执行过程中，沈阳市和平区法院经申请执行人胡军的申请，向贵行发出了停止向沈阳中驰支付房屋租金的裁定（以下简称止付令），但因之前沈阳中驰对中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产）欠付债务到期无力偿还，已于2014年11月29日与东方资产签订了《以物抵债协议》，约定将该房屋抵偿其所欠付债务产生的所有利息。并约定自2014年11月29日后，东方资产有权直接向承租方收取租金，且沈阳中驰与东方资产就该房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。2016年5月20日，东方资产与原告签订了《资产转让协议》，将东方资产对沈阳中驰的所有债权转让给原告，其中就包括《以物抵债协议》项下的所有合同权利，并约定抵债物自协议生效后所产生的租金为原告所有（含应收未收租金收入），并于2016年8月12日取得了房屋所有权证书（因原告根据公司经营需要及长远打算，经沈阳中驰同意将上述房产更名至原告的关联企业沈阳中巨物业管理有限公司（以下简称中巨物业）名下。因东方资产在承接该房屋后就未收到贵行向其支付的租金，因此其中应收未收租金就包含从2014年11月29日后的所有应付未付租金。所以现原告（或中巨物业）除为现该房屋的合法所有权人外，还享有2014年11月29日之后至贵行承租该房屋期限届满内的收取租金的权利（含应收未收租金收入）。虽我委托人原告深知贵行只是作为承租人承租房屋进行办公，与沈阳中驰，原告、东方资产、胡军等诉讼案件并无任何关联，但事已至此，原告恳切的请求并由衷的告知，如法院向贵行解除了支付令，烦请贵行能将应付未付的租金交付于我委托人原告或中巨物业名下，不要再支付至沈阳中驰名下，以避免或减少后续产生的诉累。我委托人会全力配合并促成贵行与沈阳中驰解除原来的租赁协议，并与我委托人签订新的租赁协议。2017年11月14日，沈阳中驰向招商银行股份有限公司沈阳太原支行发出了《通知函》，函中载明：我司于2012年8月24日将租赁房产出售给白红彦，并签订《商品房买卖合同》，白红彦已经给付我司全部房款，白红彦为该租赁房产的合法所有权人。贵司从2015年起一直未付房租，现我司同意将2015年7月9日起至2018年7月8日期间的房租给付白红彦，即8550000元，且余下租赁年限（2018年7月9日起至2022年7月8日止）的房租也支付给白红彦。2017年11月21日，招商银行股份有限公司沈阳太原支行向第三人出具了一份《关于终止房屋租赁合同的函》，函中载明：我行与沈阳中驰房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限10年，从2012年7月9日起至2022年7月8日止。2015年6月12日，我行在事先不知情的情况下突然得知中驰公司已将该房屋以商品房买卖的方式转让给中国东方资产管理有限公司，后东方公司又将该房屋转让给沈阳中鼎致远资产管理有限公司，并更名至贵司名下，在此之后，由于该房屋涉及多起纠纷，导致我行已连续3年（2015年-2017年）无法获得房屋租赁发票，成本无法入账，我行为A股、H股上市公司，近三年内，外部审计检查中都将此问题列为整改对象。我行经慎重考虑决定不再租赁位于沈阳市和平区南五马路5号中驰国际大厦裙楼东北角1-3层网点，鉴于该房屋的所有权属于贵司，根据《房屋租赁合同》第八条“提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后，在终止合同前，本合同继续有效”的约定，现特向贵司提出提前终止《房屋租赁合同》的要求，并给予贵司半年的时间，请贵司尽快与我行协商终止合同之事宜。2018年1月19日，招商银行股份有限公司沈阳太原支行向沈阳中驰房地产开发有限公司发出了《关于解除房屋租赁合同的函》，函中载明：贵司与我行签订《房屋租赁合同》，租赁期限10年，从2012年7月9日起至2022年7月8日止，并于2012年5月21日承诺我行在租赁期间该房产作为自有使用房产不对外出售转让。2015年6月12日，我行在不知情的情况下突然得知贵司已将该房屋抵押给中国东方资产管理有限公司，随后我行向贵司送达《关于的明确租金支付事宜的函》。在此之后由于与自然人胡军、白红彦、许秀云、沈阳市第二市政建设工程有限公司、中国东方资产管理有限公司、沈阳中鼎致远资产管理有限公司的债务纠纷，截至目前我行已先后收到5次《法院协助执行通知书》，由于市、区两级法院分别下达《租金止付令》，造成我行连续3年（2015年-2017年）未支付租金。根据上述情况，我行经慎重考虑决定与贵司解除房屋租赁合同，具体原因如下：1、租金长期无法支付，由于贵司债务纠纷，市、两级法院分别下达《租金止付令》，造成我行3年（2015年-2017年）未支付租金、无法获得租赁发票，成本无法入账，给我行内外审计检查工作造成重大影响，被列为重大问题；2、贵司违反合同第六条第三款之规定，在我行完全不知情的情况下私自将该房屋于2012年8月转让给自然人白红彦，已构成违约。我行于2015年7月13日向贵司送达《关于明确租金支付事宜的函》中已明确表示保留追究贵司责任的权利；3、贵司在2012年8月将该房屋转让给自然人白红彦时，未提前告知我行，导致我行丧失优先购买人权利；4、由于贵司经营现状且自今年年初以来，大厦先后两次发生火灾，我行周围因贵公司的债务纠纷被张贴大字报，严重影响我行的正常经营秩序，严重损害我行声誉、降低了客户满意度。并且由于贵司物业公司账户被封，导致我行支付相关费用受阻，账务问题频发。贵司一直以来与我行保持友好合作，由于该房产权属发生了变更，导致租赁合同已无法正常履行，我行欲将该网点做搬迁处理。我行在租赁期间所应支付的租金及相关费用将按照合同约定及有权机关裁决依法进行支付，望贵司及时回复。2018年2月5日，第三人向被告发出了《申请函》，函中载明：贵行现所在办公地点系贵行之前向沈阳中驰房地产开发有限公司承租，后因沈阳中驰房地产开发有限公司与自然人胡军在沈阳市和平区法院发生了诉讼纠纷，在该案执行过程中，沈阳市和平区法院经申请执行人胡军的申请，向贵行发出了停止向沈阳中驰房地产开发有限公司支付房屋租金的裁定。但因之前沈阳中驰房地产开发有限公司对中国东方资产管理公司大连办事处欠付债务到期无力偿还，已于2014年11月29日与东方资产签订了《以物抵债协议》，约定将该房屋抵偿其所欠付债务产生的所有利息。并约定自2014年11月29日后东方资产有权直接向承租方收取租金，且沈阳中驰房地产开发有限公司与东方资产管理公司大连办事处签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。2016年5月20日，东方资产与中鼎致远签订了《资产转让协议》，将东方资产对沈阳中驰房地产开发有限公司的所有债权转让给中鼎致远，其中就包括《以物抵债协议》项下的所有合同权利，并约定抵债物自协议生效后所产生的租金为中鼎致远所有（含应收未收租金收入），并于2016年8月12日取得了房屋所有权证书（因沈阳中鼎根据经营需要及长远打算，经沈阳中驰房地产开发有限公司同意将上述房产更名至中鼎致远的关联企业第三人名下）。我公司深知贵行只是作为承租人承租房屋进行办公，与沈阳诉中驰、中鼎致远、东方资产、胡军等诉讼案件并无任何关系，但事已至此，我公司恳请贵行能够协议提供沈阳市中级人民法院及沈阳市和平区人民法院查封租金的相关文件，以避免或减少后续产生的诉累，也同时可以保证我公司的权利与利益。2018年3月6日，第三人委托北京盈科（沈阳）律师事务所向被告发出了《律师函》，函中载明：……委托人深知贵行只是作为承租人承租房屋进行办公，与沈阳中驰、中鼎致远、东方资产、胡军等诉讼案件并无任何关联，但事已至此，沈阳中巨恳切的请求并由衷的告知，烦请贵行能将应付未付的租金交付于委托人名下，特别是查封以外的租金，同时委托人承诺可以为贵行提供相应发票，并且保证沈阳中驰会积极配合贵行。2018年6月2日，第三人向被告发出了《通知》，通知中载明：你行所租赁的沈阳市系沈阳中巨物业管理有限公司房产，如贵行近期搬出此房产，请与我方交接。2018年6月15日，被告向第三人发出了《关于请贵单位接收出租房屋的函》，函中载明：现距我行向贵司发出《关于解除房屋租赁合同的函》已过半年时间，我行决定于2018年6月24日搬迁并最晚于2018年7月8日前交接房屋，请贵司在接到本函后三日内与我行联系办理相关交接手续并接收房屋，否则一切后果由贵司承担，我行不承担任何责任。同日，被告向沈阳中驰房地产开发有限公司发出《通知函》，函中载明：我行决定于2018年6月24日搬迁并最晚于2018年7月8日前交接房屋，特通知贵司。2018年6月26日，被告和第三人办理了房屋交接手续，并签署了《房屋交接确认书》。2018年7月20日，沈阳中驰物业管理有限公司出具了收到库房2门和9门钥匙各两把的收条。2019年4月19日，北京盈科（沈阳）律师事务所受原告委托向被告发出《律师函》，函中载明：贵行之前承租的涉案房屋。2012年11月29日，中国东方资产管理公司大连办事处与沈阳中驰签订了《债务重组协议》，将沈阳中驰欠东方资产的1.2亿债务进行重组。后沈阳中驰因到期仍然无法偿还此笔债务的本金及利息，因此双方又在2014年11月29日签订了《以物抵债协议》，约定沈阳中驰将贵行所租该房屋抵偿《债务重组协议》项下所欠下的利息19012800元，并在《以物抵债协议》中明确约定协议生效后由东方资产继续收取租金。2016年5月20日，东方资产与沈阳中鼎签订了《资产转让协议》，将上述东方资产对沈阳中驰的所有债权转让给沈阳中鼎，其中约定抵债物自协议生效后所产生的租金为沈阳中鼎所有（含应收未收租金收入）。此后，沈阳中鼎根据公司经营需要及长远打算，经沈阳中驰同意将上述资产更名至沈阳中巨名下，由沈阳中巨与沈阳中驰签订《商品房买卖合同》并办理了备案手续，并于2016年8月12日取得了房屋所有权证书。根据前述签订的一系列协议及《合同法》，买卖不破租赁的原则，委托人有权取得房屋租金，然而从2014年11月29日起至本律师函发出之日，贵行在仍然占有房屋的情况下，经委托人多次催告，未向委托人支付任何租金。根据上述事实，本所向贵行郑重致函：贵司的行为已经构成违约，按照《房屋租赁合同》的约定，每延迟支付租金一日，应向委托人支付年租金总额0.2%的违约金。请贵行在收到本函之日起三个工作日内与委托人联系，确定支付从2014年11月29日起至今的租金及违约金事宜。如贵行未及时联系或未支付租金、违约金，委托人将通过诉讼方式主张权利，届时贵行除需承担诉讼费用等额外费用外，还要承担因此而付出的法律责任及信誉损失。另查明：2012年7月17日、2013年7月17日、2014年9月30日，被告先后各向沈阳中驰房地产开发有限公司缴纳了租赁费2750000元，至此，被告2015年7月8日前的租金已付清，因被告不知2015年7月9日至2018年6月26日期间的租金8449724.48元应该给谁而至今未付。2015年12月17日，本院依申请执行人沈阳市第二市政建设工程有限公司及许秀云的申请分别向招商银行股份有限公司沈阳太原支行下发了（2015）沈和执字第1809、3356号履行到期债务通知书，通知书中载明：被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司不能清偿债务，但对你单位享有到期债权，通知自收到本通知15日内如无异议，应停止支付给被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司所负的到期债务40万元、130万元，并不得向被执行人清偿。2015年12月18日，中国东方资产管理公司大连办事处向本院提出了案外人异议申请，要求：1、撤回向招商银行股份有限公司沈阳太原支行送达的《履行到期债务通知书》；2、驳回申请执行人要求执行被执行人对招商银行股份有限公司沈阳太原支行到期债权的请求。2015年12月21日，本院依申请人胡军的申请向被告下发了（2015）沈和民一保字第00032号协助执行通知书，冻结了被申请人沈阳中驰房地产开发有限公司对被告的应收租金1300000元。2015年12月21日，本院依申请人胡军的申请向被告下发了（2015）沈和民二保字第6号协助执行通知书，冻结了被申请人沈阳中驰房地产开发有限公司对被告的应收租金1009108.13元。2016年9月28日，沈阳市中级人民法院依白红彦的申请向招商银行股份有限公司沈阳太原支行下发了（2016）辽01民初字第558-3号协助执行通知书，协助执行以下事项：不得向沈阳中驰房地产开发有限公司、沈阳中巨物业管理有限公司支付2015年7月9日至2017年7月8日止的位于和平区号面积1170.58平方米房屋租金550万元。2017年3月13日，本院依申请人胡军的申请向被告下发了（2017）执字第419、957号协助执行通知书，提取沈阳中驰房地产开发有限公司房屋租金2309108.13元至本院。2017年6月9日，沈阳市中级人民法院依白红彦的申请向招商银行股份有限公司沈阳太原支行下发了（2016）辽01民初字第558-3号协助执行通知书，停止支付位于位于和平区面积1170.58平方米，从2015年7月9日至2017年7月8日止的房屋租金550万元，查封期限2年，自2017年6月9日起至2019年6月8日止。2018年1月9日，沈阳市中级人民法院依三箭建设工程集团有限公司申请向被告下发了（2015）沈法执字第591号协助执行通知书，冻结被告应付给被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司的沈阳市和平区层商业网点营业用房的房屋租金。2018年12月4日，本院依申请人胡军的申请向被告下发了（2018）辽0102民初8525号协助执行通知书，继续冻结被申请人沈阳中驰房地产开发有限公司在被告的应收账款2309108.13元，冻结期限三年，自2018年12月4日至2021年12月3日。再查明：2016年，白红彦将沈阳中驰房地产开发有限公司、胡定海、郑晓中、陈敏、沈阳中巨物业管理有限公司、沈阳中鼎致远资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案起诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民初558号民事判决书，判决：一、解除白红彦与沈阳中驰房地产开发有限公司之间就位于沈阳市和平区1184.01平方米商业网点签订的《商品房买卖合同》、协议书及承诺书；二、沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内返还白红彦已付购房款29600250元；三、沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付白红彦违约金11840100元。宣判后白红彦不服上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2017年12月11日作出（2017）辽民终1054号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年，因债权转让合同纠纷一案，原告将沈阳中驰房地产开发有限公司、胡定海、郑晓中、陈敏起诉至辽宁省高级人民法院，请求：1、判令中驰公司向原告偿还借款本金1.2亿元；2、判令中驰公司向原告支付借款利息及违约金35408669.22元；3、判令中驰公司向原告支付自2016年5月20日至实际给付之日的债务利息，按年利率18%计算；4、判令中驰公司向原告支付自2016年5月20日至实际给付之日的逾期债务利息及复利，按日千分之一计算；5、判令中驰公司向原告支付违约金221.4万元；6、判令原告优先受偿位于沈阳市和平区的土地及在建工程，土地面积7536.6平方米，在建工程28278.96平方米；7、判令原告优先受偿胡定海、郑晓中、陈敏持有的中驰公司的质押股权；8、判令胡定海、郑晓中、陈敏对上述所有债务承担连带保证责任。2017年7月21，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号民事判决书，判决如下：一、沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告欠款155408669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；二、原告对沈阳中驰房地产开发有限公司提供的坐落在沈阳市和平区、面积27094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权、并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利；三、原告对胡定海、郑晓中、陈敏持有的中驰公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向沈阳中驰房地产开发有限公司追偿；四、胡定海、郑晓中、陈敏对沈阳中驰房地产开发有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向沈阳中驰房地产开发有限公司追偿。2017年8月14日，沈阳中鼎致远资产管理有限公司与胡军、沈阳中驰房地产开发有限公司及第三人招商银行股份有限公司沈阳分行案外人执行异议之诉纠纷一案诉至本院，沈阳中鼎致远资产管理有限公司要求判令不得执行招商银行股份有限公司沈阳分行向沈阳中驰房地产开发有限公司应支付的租金，并将此租金判令归原告所有，本院于2018年1月22日作出（2017）辽0102民初10251号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）辽01民终2978号民事裁定发回重审，后本院追加沈阳中巨物业管理有限公司为第三人，并于2019年1月28日作出（2018）辽0102民初8528号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，后原告不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）辽01民终5970号民事判决书，该判决书中载明:依据东方资产与中驰公司于2014年11月29日签订的《债务重组展期协议》及《以物抵债协议》，双方约定中驰公司以涉案房产抵偿对东方资产部分债务的利息，抵偿物交割完毕后，中驰公司所负债务视为履行完毕，并约定该协议生效后，东方资产有权直接向承租方即招行沈阳分行收取租金，而一审法院于2015年12月21日作出关于冻结涉案房产1009108.13元及1300000元租金的协助执行通知书之前，东方资产与中驰公司依据2014年11月29日签订的《以物抵债协议》已于2014年12月18日就涉案房屋签订了备案的《商品房买卖合同》，其合同备案行为具有公示性，且东方资产于2015年6月12日向招行沈阳分行出具《关于支付租金的函》，要求招行沈阳分行依据其与中驰公司签署的《以物抵债协议》向东方资产支付房屋租金，即对承租人履行了债权转让的通知义务，故应认定东方资产与法院采取冻结涉案房屋租金的强制措施前即取得了收取涉案房产租金的权利。从一审法院于2016年6月3日向东方资产、招行沈阳分行所作告知笔录内容上来看，东方资产对于法院冻结涉案房屋租金的强制措施提出过异议。依据原告于2016年5月20日从东方资产签订的《资产转让协议》，原告于2016年5月20日受让取得东方资产对中驰公司所有的债权权利，中巨公司基于原告的授权，于2016年8月12日取得涉案房产的房屋所有权证书，应认定原告据此受让取得了东方资产收取涉案房产租金的权利。上述相关协议已经辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决予以确认，故应认定中鼎公司就涉案房屋享有的权利能够排除一审法院2017年3月13日作出的（2017）执字第419、957号协助执行通知书中要求提取中驰公司房屋租金2309108.12元的强制执行，一审法院对此认定不妥，应予纠正。关于原告起诉要求判令招行沈阳分行向中驰公司支付的租金归其所有的主张，因不属于本案审理范围，本院对此不予审理。判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8528号民事判决；二、不得执行招商银行股份有限公司沈阳分行承租的位于沈阳市和平区号中驰国际大厦裙楼东北角1-3层房屋的租金2309108.12元；三、驳回原告的其他诉讼请求。沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102执异160号执行裁定于本判决生效时自动失效。宣判后，胡军不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）辽民申5045号民事裁定书，驳回胡军的再审申请。上述事实，有房屋租赁合同、以物抵债协议、商品房买卖合同、关于支付租金的函、资产转让协议、资产转让通知书、回执、房屋所有权证、律师函及邮寄单、民事判决书、民事裁定书、关于中驰国际大厦裙楼东北角的出租承诺函、关于明确租金支付事宜的函、关于明确租金支付事宜函签收回执、情况说明、承诺函、函、通知函、关于终止房屋租赁合同的函、关于解除房屋租赁合同的函、申请函、通知、关于请贵单位接收出租房屋的函、房屋交接确认书、收条、招行支票底根联、发票、协助执行通知书等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：沈阳中驰房地产开发有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效。本案原告依据中国东方资产管理公司大连办事处与沈阳中驰房地产开发有限公司签订的《以物抵债协议》、中国东方资产管理公司大连办事处与原告签订的《资产转让协议》而享有了向被告收取租金的权利，该权利在生效的（2019）辽01民终5970号民事判决书中已予以了认定，庭审中第三人对原告收取租金亦予以认可。对于原告主张房屋租金8449726.02元的请求，经查，被告尚欠2015年7月9日至2018年6月26日期间的租金8449726.02元(不含税金额)，庭审中被告对该租金数额无异议，本院予以确认，故本院对原告主张租金的请求予以支持，对被告提出的其与原告没有任何租赁合同关系，不同意支付租金的辩解不予采纳；对于原告主张的逾期支付租金违约金的请求，通过庭审调查得知被告未及时交纳租金系因为该租金不断的被冻结且有多人曾向其主张租金并有相关案件的诉讼，致使被告认为涉案房屋产权不清不知应向谁交纳，为此，被告逾期给付租金主观无过错，不应认定为违约，被告属合理抗辩，故本院对原告的该项主张不予支持；对于原告主张提前终止合同违约金的请求，经查，租赁合同期限为10年，从2012年7月9日起至2022年7月8日止，但被告在合同期内的2018年6月26日搬离了涉案房屋，提前解除了合同，属违约，应承担违约责任，按合同约定“租赁期间，任何一方违反合同约定提前终止合同的，违约方需向另一方支付剩余年度租金总额50%作为违约金”，该约定属明显过高，应予调整，虽然被告承租的涉案房屋并不直接影响其办理银行的各项业务，亦不影响合同目的的实现，但其应交纳的租金不断被冻结及因承租涉案房屋产生的诉讼等事宜而增加了被告不必要的麻烦及负担，被告才提出提前解除合同，本院考虑该案的实际情况，酌情判决给付3个月的租金作为违约金。对于被告提出的沈阳中驰房地产开发有限公司承诺在租赁期间该房产作为自有使用房产不对外出售转让的约定，沈阳中驰房地产开发有限公司存在违约的辩解，经查，沈阳中驰房地产开发有限公司确于2012年5月21日向被告出具了《关于中驰国际大厦裙楼东北角的出租承诺函》，但在2012年7月3日，沈阳中驰房地产开发有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》第六条租赁双方的变更1、甲方在租赁期间，所出租房产作为所有房产不得对外出售转让；2、甲方依法定程序将租赁房产所有权转让给第三方，本合同对新的房产所有者继续有效，同等条件下，乙方有优先购买权的约定看，被告对沈阳中驰房地产开发有限公司依法定程序将涉案房屋所有权转让给第三方亦系允许的，并约定转让后该《房屋租赁合同》对新的房产所有者仍然有效，从时间上看，《房屋租赁合同》的签订系在沈阳中驰房地产开发有限公司出具《关于中驰国际大厦裙楼东北角的出租承诺函》之后，故本院认为沈阳中驰房地产开发有限公司在履行《房屋租赁合同》中转让涉案房屋，并不存在违约；对于被告提出的出租方收取租金应先开具发票的意见，根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于甲方收取租金时，必须出具由国家税务机关监制的租赁发票，税费由甲方承担，无正式发票的乙方可以拒付的约定，在原告收取租金的同时应为被告开具国家税务机关监制的租赁发票；对于被告提出的原告要求终止合同违约金的请求没有任何法律依据的辩解，本院认为根据中国东方资产管理公司大连办事处与原告签订的《资产转让协议》的约定，涉案房屋系沈阳中驰房地产开发有限公司的抵债物，且该房屋根据原告的指定，办理在了第三人的名下，该协议转让的还包括抵债物的合同权利（含应收未收租金收入），亦包括《房屋租赁合同》中约定甲方应享有的权利一并转让给了原告，故原告主张违约金的请求有事实和法律依据，因此，本院对被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效并在租金解除冻结后十日内给付原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司租金8449726.02元(不含税)；在被告招商银行股份有限公司沈阳分行给付原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司上述租金的同时，原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司给被告招商银行股份有限公司沈阳分行开具同等金额由国家税务机关监制的租赁发票；二、被告招商银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司违约金762500元（3050000元÷12月×3个月）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费79348元，由原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司承担3967元，被告招商银行股份有限公司沈阳分行承担75381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  董秀坤人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年十二月十六日法官助理刘浩书记员刘雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。法信超链：国家法律2篇地方法规5篇案例365篇裁判248060篇期刊127篇×最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。