江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初2434号原告：中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市大庆中路**。负责人：顾明，该分行行长。委托诉讼代理人：凌海，该分行中汇支行员工。被告：史福建，男，1967年10月22日出生，汉族，居民，住无锡市宜兴市。被告：江苏金大洋投资置业有限公司，，住所地在江苏省盐城市西环路**诉讼代表人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李亚洁，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（以下简称盐城农行）与被告史福建、江苏金大洋投资置业有限公司（以下简称金大洋公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盐城农行的委托诉讼代理人凌海到庭参加诉讼，被告史福建、金大洋公司及其委托诉讼代理人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。盐城农行向本院提出诉讼请求：1、判令史福建偿还借款本金283250.22元、利息5183.94元（利息暂算至2019年12月18日）及至实际履行之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利等）；2、判令金大洋公司对史福建的上述债务承担连带保证担保责任。后变更为：依法判决江苏金大洋投资置业有限公司管理人对我行申报的对史福建承担连带责任的债权进行确认；3、判令我行对史福建抵押的房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月16日，被告史福建与原告中国农业银行盐城中汇支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告发放贷款45万元整，用于史福建购买位于盐城市商业用房；借款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%，执行年利率7.0725%；对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权；合同约定借款担保方式为抵押加阶段性担保，在未办妥房屋抵押登记前由被告二提供阶段性担保,并以上述所购房屋设定抵押，并于签约当日办理了抵押预登记手续；担保及抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告为实现债权的一切费用。合同签订后，盐城农行于2015年2月16日依约向被告发放了贷款45万元。贷款发放后，史福建未能按约定还款，经常逾期，经催收后仍拖欠较多贷款，截止2019年12月18日，史福建已拖欠原告贷款5期，逾期贷款本息23390.14元，其中：逾期贷款本金18206.2元、利息5183.94元，已根本性违约。根据借款合同中关于借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权的约定，原告宣布上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款于2019年12月20日全部提前到期，并要求被告在7日内对所有未清偿的贷款本息履行还款义务，但史福建未能履行。同时，原告对经法定机关办理了抵押预登记的房屋拍卖、变卖的价款应享有优先受偿权。综上，为维护国家信贷资金的安全，保护原告的合法权益，特具诉状，请贵院支持原告的诉讼请求。被告史福建、金大洋公司未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月16日，原告盐城农行下属中汇支行与被告史福建、金大洋公司签订了个人购房担保价款合同一份，约定：史福建向盐城农行借款45万元用于购买金大洋公司开发的位于盐城市商业用房，借款期限10年，每个月的借款对应日为还款日，年利率为7.0725%，逾期在约定年利率的基础上上浮50%，如借款人未按约定按期足额偿还借款，出借人有权提前收回已发放的贷款并行使抵押权。合同约定保证方式为抵押加阶段性担保，在未办妥房屋抵押登记前由金大洋公司提供阶段性担保，并以上述所购房屋设定抵押，并于签订当日办理了抵押预登记手续，担保及抵押的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等。合同签订后，原告于2015年2月16日依约向被告发放了贷款45万元，同日史福建与盐城农行申请办理了金大洋城市生活广场4号楼1067室的抵押预告登记。后史福建仅部分还款，截止2019年12月18日，已5次逾期，逾期贷款本金18206.2元，利息5183.94元。为此，盐城农行依据合同约定宣布贷款于2019年12月20日全部提前到期，并要求史福建在7日内对所有未清偿的贷款本息履行还款义务未果，遂诉至本院。另查明，债权人徐某某、孙某某以金大洋公司不能清偿到期债务且已明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对金大洋公司进行破产重整，本院于2017年7月18日裁定受理金大洋公司破产重整申请，并于2017年7月19日指定了破产管理人。嗣后，原告盐城农行向管理人申报债权，未获确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告史福建、金大洋公司签订的个人购房担保借款合同，系各方当事人真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。史福建借款后未按约归还，原告按合同约定要求史福建提前归还借款本息，本院应予支持。史福建应按合同约定归还尚欠本金、利息及合同约定的罚息、复利。金大洋公司理应对史福建的还款责任承担连带清偿责任，但因金大洋公司已进入破产重组，原告现在要求确认对金大洋公司就史福建借款合同承担连带清偿责任的债权数额，符合法律规定，本院应予准许。预购商品房抵押预告登记是指房屋买受人以预购的商品房作抵押，向银行等金融机构申请购房贷款，尚不具备办理抵押权等他项权登记，该预告登记不同于抵押权登记，故不产生抵押权所具有的物权效力，对其担保的债权依法不具有优先受偿效力。本案中，案涉房屋仅办理了预告登记，未办理正式的抵押权登记，故盐城农行要求就预登记的房屋行使优先受偿权的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告史福建偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城分行借款本金283250.22元，并支付截止2019年12月18日的约定利息5183.94元及自2019年12月19日起至实际履行付款义务之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利），于本判决生效后十日内履行完毕。二、确认原告中国农业银行股份有限公司盐城分行对被告江苏金大洋投资置业有限公司就被告史福建应承担连带清偿责任的数额享有债权（本金283250.22元及按借款合同约定计算至2017年7月18日的利息、罚息、复利）。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5549元，由被告史福建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王 华人民陪审员  唐书珊人民陪审员  黄广君二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  朱 蕾书 记 员  杨 洁附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定和程序行使权利。第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。