湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初995号原告：中国建设银行股份有限公司安陆支行。住所地：安陆市汉丹路**，统一社会信用代码91420982880973811X。负责人：秦凯，支行行长。委托诉讼代理人：叶爱民，湖北山川律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑腾蛟，湖北山川律师事务所律师。被告：杨问杰，男，1981年7月23日出生，汉族，湖北省随州市人，住湖北省安陆市。被告：湖北峰海喻丰房地产开发有限公司。住。住所地：安陆市陈店乡沈畈村**一社会信用代码：914209827261205119。法定代表人：喻道峰，公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司安陆支行诉被告杨问杰、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑腾蛟到庭参加了诉讼，被告杨问杰、被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司安陆支行向本院提出诉讼请求：1、判决确认贷款提前到期，判令被告杨问杰立即偿还原告借款本金214454.42元，利息1031.33元、罚息10.89元（暂计至2019年9月19日），合计215496.64元。并按约定利率支付利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止；2、判令湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对被告杨问杰所欠原告债务承担连带清偿责任；3、判令被告杨问杰承担抵押担保责任，原告对杨问杰提供抵押的位于安陆市峰海天成7幢18层1807号商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、依法判令被告承担本案的诉讼费和其他费用。事实与理由：2014年1月23日，被告杨问杰向原告提供相关资料申请个人住房贷款，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：杨问杰借款用于购置安陆市峰海天成7幢18层1807号商品房居住，借款本金为人民币260000元，借款期限为240个月,即自2014年2月19日至2034年2月19日，贷款利率为在基准利率（4.9%）水平上上浮20%，借款逾期计收罚息，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%，还款方法为等额本息按月还款。贷款支付方式为贷款人将款项一次性划入被告杨问杰指定账户。被告杨问杰用所购房产作抵押，并办理了商品房预售抵押预告登记。被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司为上述债务提供了连带责任保证。根据借款合同第16条、17约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权解除合同、宣布贷款立即全部到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用。2014年2月19日，原告按照合同约定履行了借款给付义务，但被告杨问杰在偿还了部分本息后，经原告多次催收不按月还本付息。为维护原告的合法债权，依据法律相关规定，特诉至人民法院，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告杨问杰未提交答辩状亦未提交证据。被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司未提交答辩状，亦未提交证据。原告中国建设银行股份有限公司安陆支行围绕诉讼请求依法提交了证据(见附录1)，被告杨问杰、被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司未到庭，视为对其质证权利的放弃。对原告提交的证据，本院认为符合证据的要素，能够较客观地证明双方签订合同并履行合同的事实，同时亦能够证实预抵押及保证的法律关系的产生过程，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月23日，被告杨问杰向原告提供相关资料申请个人住房贷款，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：杨问杰借款用于购置安陆市峰海天成7幢18层1807号商品房居住，借款本金为人民币260000元，借款期限为240个月,即自2014年2月19日至2034年2月19日，贷款利率为在基准利率（4.9%）水平上上浮20%（即5.88%），借款逾期计收罚息，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%（即8.82%，）。还款方法为等额本息按月还款。贷款支付方式为贷款人将款项一次性划入被告杨问杰指定账户。被告杨问杰用所购房产作抵押，并办理了商品房预售抵押预告登记。被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司为上述债务提供了连带责任保证。上述借款合同第16条、17约定，被告杨问杰不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权解除合同、宣布贷款立即全部到期，要求被告杨问杰立即清偿借款本息和相关费用。2014年2月19日，原告依约向被告杨问杰指定账户发放贷款260000元。截至2019年9月19日，被告杨问杰下欠借款本金214454.42元，利息1031.33元、罚息10.89元，合计215496.64元。被告杨问杰用所购房产作抵押，并于2013年10月28日办理了商品房预售抵押预告登记（房预城东区字第××号），未办理正式抵押登记。此后经原告多次催收，被告不按月还本付息。另查明，2013年7月7日原告中国建设银行股份有限公司安陆支行与被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房贷款最高额保证合同》，合同约定，原告为被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司销售坐落安陆市金秋大道峰海天成商品房提供贷款合作，合作期限4年，原告为全部购房人提供最高额2亿元个人住房贷款，每单笔贷款不超过所购买住房全部价款的70％，最长贷款期限20年。被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对在该公司购房者的贷款向原告提供了连带责任保证。即被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对被告杨问杰因购买该房屋产生的欠原告的债务亦提供连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金等实现债权而发生的一切费用；保证期间为在抵押人办妥抵押物的房地产权证第相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本院认为，本案涉案的《个人住房借款合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行相应义务。原告按照约定向被告杨问杰履行了给付贷款260000元的义务，被告杨问杰未按约定期限履行还本付息的义务已构成违约，故对原告请求与被告杨问杰签订的《个人住房借款合同》立即到期、被告杨问杰偿还借款本金214454.42元，利息1031.33元、罚息10.89元，合计215496.64元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告杨问杰提供的房产享有优先受偿权的诉请，本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告在涉案房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预告登记不同于本登记，抵押权自登记时设立，原告对涉案房屋未取得现实抵押权，故原告对预售抵押预告登记的位于安陆市开发区××市××号商品房房屋财产价值不享有优先受偿权。原告请求被告杨问杰提供的房产享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。关于原告请求被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉请，本院认为，原告与被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房贷款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，且约定在被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司位于安陆市金秋大道峰海天成购房的借款人由被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司向原告提供连带责任保证，被告杨问杰在被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司位于安陆市金秋大道峰海天成购买房屋，并在原告处贷款，依约定被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对被告杨问杰在原告处的贷款承担连带保证责任，因该保证合同第四条在保证期间项下约定：被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对被告杨问杰因购买该房屋产生的欠原告的债务，在抵押人办妥抵押物的房地产权证第相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。因至今，被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司仍未将约定的正式权属登记证明交付给抵押的双方办理正式的抵押物他项权利证书，故被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司应依该约定承担保证责任。关于原告要求被告承担律师费3000元的诉请，本院认为，依据《个人住房借款合同》及《个人住房贷款最高额保证合同》约定，被告杨问杰未按照合同约定还本付息已构成违约，原告有权主张诉讼费、律师费及其他实现债权发生的一切费用，原告为清收债权，与湖北山川律师事务所签订了委托代理合同，并已支付了相关律师费用3000元，故对原告诉请被告杨问杰、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司承担实现债权而发生的律师费3000元，本院依法予以支持。被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，由此产生的法律后果自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司安陆支行与被告杨问杰签订的《个人住房借款合同》到期；二、被告杨问杰于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安陆支行贷款本金214454.42元，利息1031.33元、罚息10.89元，合计215496.64元（此后利息及罚息从2019年9月20日按照合同约定利率算至清偿完毕之日止)；三、被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对被告杨问杰所欠上述债务，在将上述不动产抵押他项权证正本交付给原告中国建设银行股份有限公司安陆支行前承担连带清偿责任。四、被告杨问杰、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司安陆支行支付律师费3000元；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司安陆支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4532元，由被告杨问杰、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  刘清英审 判 员  易秋霞人民陪审员  刘武益二〇二〇年十二月十七日书 记 员  崔紫琪附1原告提交证据：证据一：原告营业执照复印件1组，拟证明原告的基本情况、诉讼主体资格。证据二：被告杨问杰身份证复印件、被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司营业执照复印件1组，拟证明被告的基本情况、诉讼主体资格。证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》、他项权证复印件1组，拟证明原告与被告签订了个人住房借款合同及合同约定情况。证据四：个人贷款支付凭证复印件1组，拟证明原告已按约向被告发放贷款26万元。证据五：中国建设银行个人贷款对账单复印件1组，拟证明被告未按约还款的违约事实及拖欠贷款本金、利息情况。证据六：诉讼费、代理费发票、转账记录、代理合同复印件1组，拟证明原告为实现债权所花费的诉讼费4532元、律师代理费3000元。证据七：银企合作协议、最高额保证合同复印件1组，拟证明湖北峰海喻丰房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证担保，保证期间为两年。附录2，相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。