广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9096号原告:黄浩伟，男，1970年2月15日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：彭曼云，广东合邦律师事务所律师。被告：刘二辉，男，1982年3月19日出生，汉族，户籍地河南省漯河市郾城区，原告黄浩伟与被告刘二辉承包经营合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄浩伟的委托诉讼代理人彭曼云，刘二辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄浩伟向本院提出诉讼请求：1．确认原被告于2017年5月1日签订的《家富富侨黄埔店承包合同》于2020年7月9日解除；2．刘二辉立即向黄浩伟支付所拖欠的2020年2月租金88178元、3月租金100775元、4月租金125968元、5月租金125968元、6月租金133742元、水电费18000元(计至2020年7月10日)、消防公共设备维护费5980元、卫生费3120元，以上各项合计为601731元；3．刘二辉立即向黄浩伟支付1390000元承包金；4．刘二辉向黄浩伟支付违约金435000元；5．刘二辉承担本案诉讼费。事实和理由：黄浩伟与刘二辉于2017年5月1日签订《家富富侨黄埔店承包合同》，约定：1.黄浩伟将位于广州市黄埔区丰乐北路623号丰乐广场的家富富侨健康会所黄埔店给刘二辉承包经营。黄浩伟将该会所现有的装修及设施、设备移交给刘二辉经营使用，承包期满后应按原状交还黄浩伟；刘二辉须于合同签定当日一次性缴纳100000元承包履约保证金；2.合同约定承包期限为2017年5月1日至2023年1月31日；3.承包期内，刘二辉独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工；4.刘二辉需承担承包经营期间的经营费用，包括但不限于场地租金、水电费、停车费等，计费标准以广场物业订立为标准，同时，需合法经营，依法纳税；5.自2017年5月1日起，会所所产生的水电费及相关费用刘二辉应在每月13号前汇至黄浩伟指定账号，房租每月25号准时汇至黄浩伟指定账号，再由黄浩伟统一交至广场物业处；6.免收刘二辉2017年5月、6月、7月3个月的承包金；自2017年8月1日至2018年1月31日，刘二辉每月应向黄浩伟支付承包金3万元；自2018年3月1日起至承包期届满之日，刘二辉每月应向黄浩伟支付承包金5万元；承包期内，黄浩伟每年免除当年2月份的承包金，即，黄浩伟免除刘二辉2018年2月份、2019年2月份、2020年2月份承包金；7.刘二辉应每月25号前准时向黄浩伟缴纳承包金及当月的房租等相关费用，延期支付将收取千分之六的滞纳金，逾期支付达25天，黄浩伟有权无条件收回该会所，并不退还承包履约保证金100000元整；8.双方应全面履行本合同，任何一方违约，均应向守约方承担合同总承包费30%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，还应当赔偿守约方损失。单方违约的，守约方有权提前解除合同或者终止本合同。合同签订后，黄浩伟已如约将会所交付刘二辉经营，但刘二辉自签订本合同以来，截至起诉之日，刘二辉仅在2017年支付了2个月承包金即60000元，此后再未向黄浩伟支付任何承包金，刘二辉尚拖欠黄浩伟承包金1390000元。且截至起诉之日，刘二辉尚拖欠2020年2月租金88178元、3月租金100775元、4月租金125968元、5月租金125968元、6月租金133742元、水电费18000元、消防公共设备维护费5980元、卫生费3120元。刘二辉长期拖欠承包金及拖欠长达5个月的场地租金等费用，经黄浩伟多次催缴均借故推脱，已构成根本性违约，黄浩伟不得以于2020年7月9日向被告送达了《解除家富富侨黄埔店承包合同通知函》，于当日解除了双方之间的承包合同，但刘二辉至今未向黄浩伟支付任何费用，严重侵害了黄浩伟合法权益。黄浩伟为了保护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。刘二辉辩称，黄浩伟要求其支付435000元的违约金不合理，黄浩伟口头说过自2017年10月之后不再收承包金，如果生意好转就给一点资金。黄浩伟说是为了把店租下去把经营期做满。刘二辉认为黄浩伟不应向其收取承包金，不存在违约金的产生，且当时刘二辉也交了100000元的保证金。刘二辉愿意承担开业后的租金，即2020年4月20日到6月1日期间的租金，具体金额以物业公司发给王翠玲，王翠玲再转发给刘二辉的金额为准。水电费、卫生费无异议，但消防公共设备维护费有异议，该费用为一年一交，当年交下一年的费用，2020年的其早已交过了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年5月1日，原告黄浩伟（发包方、甲方）与被告刘二辉（承包方、乙方）签订了《家富富侨黄埔店承包合同》，约定乙方承包经营家富富侨健康会所黄埔店，乙方承包经营期间，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工，甲方不得无故干预乙方正常经营。承包期为自2017年5月1日至2023年1月31日，该休闲会所承包金为2017年8月1日至2018年1月31日每月承包金为30000元，2018年3月1日起每月承包金增加到50000元，此后直至到承包期结束前均再无递增，每月20号准时向甲方缴纳承包金及当月房租及相关费用，延误按千分之六的滞纳金收取。逾期25天，则甲方无条件收回承包标的，并不退还承包违约保证金。每逢每年过年期间2月份免收一个月承包金（条款中的免承包金，不包括房租、水电等营业产生的所有费用）。自合同签订当天，乙方一次性缴纳100000元承包违约保证金于甲方。场所移交自2017年5月1日起，所产生的水电费及相关费用每月13日前汇到甲方指定账号，房租每月25日前准时汇到甲方指定账号，由甲方统一交至广场物业处，乙方经营所有产生需缴纳的费用，如电费、场地租金及递增等，水电费、停车费等，均按广场订立为标准。双方应当全面履行本协议书约定，任何一方违约，均应向守约方承担按合同总承包费30%的额度支付违约金；违约金不足以弥补守约方损失的，还应当赔偿守约方的损失。合同签订后，刘二辉向黄浩伟支付了100000元的履约保证金，并于2018年3月31日向王翠玲转款60000元作为其应缴纳的两个月的承包款。庭审中，原被告均确认被告自承包开始至2020年1月31日期间均有正常缴纳租金，2020年2月后的租金未再缴纳。刘二辉称因疫情影响,家富富侨健康会所黄埔店自2020年2月至2020年4月19日期间未开业，刘二辉认为不应该收取租金，要求黄浩伟与物业管理公司进行沟通，后物业管理公司告知2020年2月份免除30%的租金，2020年3月份免除20%的租金，刘二辉不接受，认为黄浩伟应与物业管理公司通过法律程序解决租金问题。2020年7月9日，黄浩伟委托律师通过微信向刘二辉发出《解除家富富侨黄埔店承包合同通知函》，提出因被告尚欠2020年2月至6月租金、水电费、消防公共设备维护费、卫生费、承包金等费用，已构成根本违约，故要求自该函发出之日解除《家富富侨黄埔店承包合同》，没收刘二辉所交的100000元履约保证金，并于收到函件后7日人支付拖欠的租金、水电费、消防公共设备维护费、卫生费、承包金及滞纳金、违约金。2020年7月10日，原被告就承包经营的家富富侨健康会所黄埔店内物品进行清点后，刘二辉向黄浩伟交还家富富侨健康会所黄埔店。另查明，2011年6月5日，王翠仁（承租方）与罗东格（出租方）签订了一份《物业租赁合同》，约定承租方承租案涉家富富侨健康会所黄埔店所在地，租赁期限为2011年6月1日起至2023年2月28日止，每月25日前支付下月租金，水电费按月缴费，出租方每月5日前向承租方发出缴费通知单，每月10日前承租方向出租方交纳上月水电费，租金收费标准为：自2019年6月1日至2020年5月31日期间，每月为129568元，2020年6月1日至2021年5月31日，每月为137342元。合同签订日，承租方须向出租方缴纳履约保证金172340元（相当于2个月租金）。承租方拖欠应付出租方的租金、水电费及其他相关费用超过10天，视为违约，出租方有权解除合同，没收承租方所交的保证金及未履行期间的相应部分已交租金作为违约金。签订合同后，王翠仁向丰乐广场物业管理处缴纳履给保证金172340元。庭审中，黄浩伟称其与王翠玲为合伙共同经营广州市黄埔区家富富侨健康休闲中心，黄浩伟为负责人，王翠仁为王翠玲的妹妹，2017年前在合伙企业中任职财务人员。被告亦称其均向王翠玲缴纳相关费用。2020年11月2日，案涉店铺所在的丰乐广场物业管理处出具了一份《证明》，主要内容为：兹证明，我方2020年向广州市黄埔区家富富侨健康休闲中心收取消防公共设备维护费5980元是2020年6月之前所发生的费用，而非预缴下一年度的费用。另，因承租人长期拖欠租金经多次催收仍拒不支付，后我方与承租人王翠仁解除了双方之间的租赁合同并没收了其缴纳的履行保证金172340元。本院认为：黄浩伟与刘二辉签订的《家富富侨黄埔店承包合同》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、2020年2月至6月的租金、水电费、消防公共设备维护费、卫生费应否支付问题；二、承包金1390000元的责任承担问题；三、违约金问题。一、2020年2月至6月共五个月的租金、水电费、消防公共设备维护费、卫生费应否支付的问题。首先，黄浩伟已于2020年7月9日向刘二辉发出了解除合同的函件，且刘二辉于2020年7月10日将家富富侨健康休闲中心黄埔店实际交还黄浩伟，即刘二辉以实际行动表示同意解除案涉承包合同，故黄浩伟要求解除双方签订的《家富富侨黄埔店承包合同》，有事实依据，本院予以支持。其次，刘二辉确认尚欠2020年2月至6月的租金尚未支付，根据案涉店铺的《物业租赁合同》约定，2020年2月至2020年5月31日，每月租金为129568元，2020年6月租金为137342元。刘二辉称物业管理部门告知，2020年2月份免除30%的租金，3月免除20%的租金。现黄浩伟主张2020年2月至5月31日期间每月租金为125968元，2月、3月免除部分租金后为88178元及100775元，2020年6月份租金为133742元，刘二辉确认尚欠该期间租金未付，故黄浩伟要求刘二辉支付该期间的租金共574631元，有事实依据，本院予以支持。虽然刘二辉抗辩称其在2020年2月及3月期间因疫情未能正常经营，不应收取租金，但物业管理部门已作出相应的收费调整并告知刘二辉，则刘二辉应按物业管理部门要求按时缴纳租金。至于黄浩伟是否通过法律途径要求物业管理部门免除租金，属于黄浩伟权利，并非刘二辉拒绝缴纳租金的合理理由。最后，关于水电费18000元、消防公共设备维护费5980元、卫生费3120元的问题，被告对水电费、卫生费无异议，但其认为现缴纳的消防公共设备维护费为2021年度的。现案涉店铺所在的丰乐广场物业管理处作出《证明》，证明现向承租方收取的为2020年6月前所发生的消防公共设备维护费，并非预缴下一年度的费用。因该部分费用已实际发生，故黄浩伟要求刘二辉支付18000元水电费、5980元消防公共设备维护费、3120元卫生费，有事实依据，本院予以支持。二、承包金1390000元的责任承担问题。根据案涉合同约定，刘二辉在2017年8月1日起至2018年1月31日期间，每月支付30000元的承包金，自2018年3月1日起每月承包金为50000元，每年2月免收承包金，而刘二辉已支付60000元的承包金，则刘二辉尚欠1420000元（30000元×4个月+50000元×26个月），现黄浩伟主张刘二辉向其支付1390000元承包金，属当事人对其权利的处分，本院予以准许，则刘二辉应向黄浩伟支付承包金1390000元。至于刘二辉辩称黄浩伟口头承诺不再收取承包金，但未能提供证据予以证明，故刘二辉的抗辩意见，本院不予采纳。三、违约金问题。刘二辉未能按时支付相关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，因刘二辉的违约行为，导致黄浩伟被物业管理部门没收了其向物业管理部门支付的履约保证金172340元，该部分款项实为黄浩伟因刘二辉违约产生的实际损失。同时黄浩伟按合同约定没收了刘二辉支付的100000元履行保证金，即没收刘二辉的保证金仍不足以弥补黄浩伟的实际损失。另，承包合同中约定任一方违约，违约方应按合同总承包费30%的额度向守约方支付违约金，本院认为约定违约金过分高于刘二辉违约造所的损失，且承包金为黄浩伟的预期可得收益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法调整违约金为100000元，即刘二辉需向黄浩伟支付违约金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第九十三条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、解除原告黄浩伟与被告刘二辉于2017年5月1日签订的《家富富侨黄埔店承包合同》；二、被告刘二辉于本判决生效之日起十日内向原告黄浩伟支付租金574631元、水电费18000元、消防公共设备维护费5980元、卫生费3120元；三、被告刘二辉于本判决生效之日起十日内向原告黄浩伟支付承包金1390000元；四、被告刘二辉向原告黄浩伟支付违约金100000元；五、驳回原告黄浩伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13107元，由原告黄浩伟负担1809元，被告刘二辉负担11298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎雪梅二〇二〇年十二月二十三日法官助理陈香宇书记员温洁静附一：本案裁判的主要法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行事项《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。在本判决生效后，一方当事人未按判决履行义务，对方当事人可以在上述期限内向法院申请执行，逾期申请的，法院将不予受理。