广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初3720号 原告:黄永秀,女,1971年3月27日出生,壮族,钦州市钦**人,居民,住所地钦州市钦**。 被告:广西海巍实业有限公司,住所地钦州市龙祥路**。(统一社会信用代码91450700697627101K（1-1）) 法定代表人:邓桂馨,该公司董事长。 委托诉讼代理人:许峰,男,1986年6月6日出生,汉族,南宁市青秀区人,该公司职员,住所地广西南宁市青秀区。 原告黄永秀诉被告广西海巍实业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年11月5日立案受理后,依法适用简易程序由审判员苏德海于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告黄永秀,被告广西海巍实业有限公司的委托诉讼代理人许峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄永秀向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告广西海巍实业有限公司因违约将诉争认购房卖给第三人而导致无法交房居住所产生的自2013年至2017年10月期间租金损失29000元（6000元/年×4年+500元/月×10个月);2、本案一切诉讼费由被告广西海巍实业有限公司承担。事实和理由: 2012年11月26日原告黄永秀向被告广西海巍实业有限公司交付了购买商品房定金10000元。2012年12月9日原告黄永秀与被告广西海巍实业有限公司签订《三祺长岛花园8栋2单元705房商品房定向开发认购协议书》（编号ＨＷＸＺ-2012-045）认购了位于钦州市河东新区㎡,单价:2606元／㎡,总价236911元）并支付了房屋首付款61911元。至此原告黄永秀两次共向被告广西海巍实业有限公司缴纳了71911元费用。当时由于长岛花园房屋尚未建好且离市区较偏远,被告广西海巍实业有限公司在未取得《商品房预售许可证明》的批准文号情况下为了盈利便在钦州赛格设置售楼部进行销售活动并收取很多业主的购房款。2013年5月23日“三祺长岛花园”8栋楼房取得《商品房预售许可证明》批准文号后楼盘开盘后,原告黄永秀才能与被告广西海巍实业有限公司签订商品房买卖合同。但楼盘开盘后原告黄永秀去换签705房的商品房买卖合同时却被告知房价已涨升,公司又不搞团购,换签商品房买卖合同的话要经公司上级领导同意并由公司发通知才可以。2016年8月26日原告黄永秀收到被告广西海巍实业有限公司邮寄的换签书面通知后却发现该房屋已于2016年8月5日已卖给韦明滢并签订《商品房买卖合同》且装修准备入住,所以原告黄永秀无法再签订《商品房买卖合同》实现购买已认购的“三祺长岛花园”8栋2单元705房。为此双方发生纠纷,原告黄永秀多次找被告广西海巍实业有限公司的法人代表陈攀峰协商要求返还购房款及利息、赔偿房损失差价和承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2017年10月25日被告广西海巍实业有限公司通过广西农村信用社转账返还给原告黄永秀购房款71911元,其他均未赔付。由于被告广西海巍实业有限公司违约将“三祺长岛花园”8栋2单元705房出卖给第三人,致使《三祺长岛花园8栋2单元705房商品房定向开发认购协议书》(编号HWXZ-2012-045)不能实现合同目的而被解除,造成原告黄永秀被迫在外长期租房居住。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,出卖人应当向买受人返还已付购房款及利息,并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三)故意隐瞒所售房屋已经岀卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定,被告广西海巍实业有限公司在没有取得《商品房预售许可证明》批准文号时却与原告黄永秀签订《三祺长岛花园8栋2单元705房商品房定向开发认购协议书》并收取购房款,其行为应认定为“故意隐瞒”行为已构成违约,违约已导致《三祺长岛花园8栋2单元705房商品房定向开发认购协议书》(编号HWXZ-2012-045)不能实现目的而被解除,同时造成原告黄永秀长期租房居住产生租金损失29000元（6000元/年×4年+500元/月×10个月)理应承担赔偿责任。因此原告黄永秀诉至人民法院提出上述请求。 被告广西海巍实业有限公司辩称,一、本案属于重复诉讼,前诉法院已就原告黄永秀损失作综合考虑判定,请法院依法裁定驳回原告黄永秀起诉。2020年4月8日原告黄永秀以同样事实及理由已向钦州市钦南区法院提出诉讼请求解除购房合同并赔偿损失21419元。2020年6月27日钦州市钦南区法院作出了解除双方签订的认购合同及赔偿经济损失21419元的民事判决书后,原告黄永秀不服上诉至钦州市中级人民法院。钦州市中级人民法院对此作出了终审判决,驳回原告黄永秀上诉请求,维持原判。根据《最高院关于适用〈民诉法〉的解释》第247条“前后诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同的,构成重复诉讼。”的规定,本案前后诉当事人完全相同、诉讼标的相同、诉讼请求又均为原告黄永秀基于相同的诉讼标的提出的损失,显然构成重复诉讼。而前诉人民法院己就原告黄永秀的损失进行了综合考虑认定并判决了赔偿,如判决不当应申诉或申请抗诉,不能就同一事实和理由再次起诉要求赔偿损失且被告广西海巍实业有限公司已依前诉判决书支付完毕赔偿款。在此情况下原告黄永秀再次起诉纯属滥诉,浪费司法资源且影响恶劣,请求人民法院依法裁定驳回原告黄永秀的起诉。二、原告黄永秀主张赔偿租金损失29000元没有事实和法律依据。1、原告黄永秀主张不能实现购房目的取得房屋而导致长期租房居住与事实不符。在前诉中法院已查明原告黄永秀分别购买了三褀•长岛花园8栋2单元706号和605号两套房屋,是为了获得更多优惠的购房价格才同时认购的。事后由于原告黄永秀同时供养两套商品房所需购房款经济压力过大,且小区周边配套不成熟,己接收的605号房屋又存在质量问题,便多次要求退房未果。2、原告黄永秀主张租金损失没有法律或合同依据。原告黄永秀与被告广西海巍实业有限公司签订的《认购协议书》中没有约定违约时应承担租金损失的内容。3、原告黄永秀与被告广西海巍实业有限公司签订的《认购协议书》性质属于预约合同,原告黄永秀没有就该合同履行时取得可期待利益。前诉中钦州市中级人民法院已作出终审判决认定《认购协议书》属于预约合同性质,该预约合同仅约定被告广西海巍实业有限公司取得预售证后应通知原告黄永秀签订商品房预售合同,但并不是签订商品房买卖合同或商品房预售合同也没有约定合同标的房屋交付等相关事宜,可见原告黄永秀对合同标的房屋交付并无可期待利益。故被告广西海巍实业有限公司不应当承担原告黄永秀所谓的“租金损失”。综上所述,请求人民法依法判决驳回原告黄永秀的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2012年11月26日原告黄永秀向被告广西海巍实业有限公司交付了购买商品房定金10000元。2012年12月9日原告黄永秀与被告广西海巍实业有限公司签订《三祺长岛花园8栋2单元705房商品房定向开发认购协议书》（编号ＨＷＸＺ-2012-045）认购了位于钦州市河东新区,约定“一、黄永秀定向认购的商品房.位于钦州市河东新区,房屋用途为住宅,建筑面积（含公摊面积）约90.91平方米（最终以双方签订的《商品房买卖合同》确定的面积为准）。二、“三祺•长岛花园”由广西海巍实业有限公司开发建设,项目地块的国有土地使用证号为钦国用（2010）第××号和钦国用（2010）第Ａ579号,住宅用地使用年限自2010年4月16日至2080年2月16日。黄永秀对广西海巍实业有限公司开发的“三祺•长岛花园”商品房定向开发团购的基本情况和背景已有充分了解,自愿认购本项目的商品房,黄永秀与广西海巍实业有限公司双方均保证不得以定向认购时未取得《商品房预售许可证》为由而拒不履行或解除本协议，也不得以此作为不签订《商品房买卖合同》或退房的理由。……三、户型结构以政府有关部门批复的设计方案为准。四、按建筑面积计算,购房单价为人民币2606元,总价款为人民币236911元（最终以双方签订的《商品房买卖合同》确定的总价款为准，单价保持不变）……五、黄永秀选择下列第（一）种方式向甲方支付购房款:（一）按揭贷款（含公积金贷款）付款方式:1、黄永秀于2012年12月9日前支付商品房总价款30%，即人民币71911元作为诚意金,该诚意金在海巍公司取得《商品房预售许可证》后,转为购房款。…2、在“三祺•长岛花园”取得《商品房预售许可证〉〉后,按海巍公司的通知前往指定地点签订《商品房买卖合同》,同时按贷款银行的要求向甲方提供齐全、有效的按揭材料,及时办理按揭贷款手续;如故意拖延或不按时提交完按揭材料造成的后果由乙方负责…六、约定条款1、黄永秀须于2012年12月9日前携带本协议书、预约金收据等到海巍公司指定地点，按照本协议书约定的付款方式交付房款,逾期未交付房款则视为黄永秀自动放弃认购,所付预约金无息退还。2、海巍公司取得《商品房预售许可证》即通知黄永秀,黄永秀自收到海巍公司的通知起七日内,须携本协议书、付款收据等到指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件,否则广西海巍实业有限公司有权解除本协议书,并可对乙方所认购房产另行处置……”等内容,当天原告黄永秀支付了房屋首付款61911元。至此被告广西海巍实业有限公司两次共收取了原告黄永秀款项共计71911元。2013年5月28日被告广西海巍实业有限公司取得了“三褀•长岛花园”项目8楼的《商品房预售许可证》进行楼盘开盘销售活动。2016年8月5日被告广西海巍实业有限公司将“三褀•长岛花园”项目8栋2单元705号房出卖给韦明滢并签订《商品房买卖合同》,同年8月26日被告广西海巍实业有限公司又通知原告黄永秀签订《商品房买卖合同》。事后原告黄永秀发现该房屋已于2016年8月5日已卖给了韦明滢并签订《商品房买卖合同》已无法再签订《商品房买卖合同》实现购买已认购的“三祺长岛花园”8栋2单元705房,为此产生纠纷而多次找被告广西海巍实业有限公司的法人代表陈攀峰协商要求返还购房款及利息、赔偿房损失差价和承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2017年10月25日被告广西海巍实业有限公司通过广西农村信用社转账返还给原告黄永秀购房款71911元,其他均未赔付。2020年4月8日原告黄永秀以被告广西海巍实业有限公司违约要求返还购房款及利息、赔偿房损失差价和承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的事由遂向人民法院提起诉讼请求“一、请求解除购房合同即2012年12月9日原告与被告海巍公司签订的《商品房定向开发认购协议书》(编号HWXZ-2012-045);二、请求判决被告海巍公司违约造成原告的损失购房款利息为21419元和请求被告承担赔偿原告不超过购房款71911元一倍的责任,两项合计：93330元。”。2020年6月27日钦州市钦南区人民法院对此作出了（2020）桂0702民初994号一审判决“一、解除原告黄永秀与被告广西海巍实业有限公司签订的《商品房定向开发认购协议书》（编号：HWXZ-2012-445）;二、被告广西海巍实业有限公司偿还给原告黄永秀购房款利息20978.4元;三、驳回原告黄永秀的其他诉讼请求。”,原告黄永秀不服一审判决而提出上诉,2020年9月25日钦州市中级人民法院依法作出了（2020）桂07民终1079号终审判决,驳回上诉维持原判。案件经法院终审判决生效后,原告黄永秀没有申诉到广西高级人民法院。2020年11月5日原告黄永秀再次向本院提起诉讼请求被告广西海巍实业有限公司因违约将诉争认购房卖给第三人而导致无法实现交房居住目的所产生自2013年至2017年10月期间租房居住的租金损失29000元（6000元/年×4年+500元/月×10个月)。 又查明,2012年12月1日原告黄永秀与梁川签订《租房合同》以500元／月价格租赁位于钦州市房屋居住至2018年12月1日。 本院认为,原告黄永秀以被告广西海巍实业有限公司违反《商品房定向开发认购协议书》(编号HWXZ-2012-045)约定要求返还购房款及利息、赔偿房损失差价和承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任已进行了诉讼并经一、二审判决处理结案的事实,有被告广西海巍实业有限公司提供的生效一、二审民事判决书予以证实,对此本院予以确认。本案双方签订的《商品房定向开发认购协议书》(编号HWXZ-2012-045)属于预约合同性质,其内容没有约定因违约无法交房承担租房租金条款,况且原告黄永秀已根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一、导致合同无效或者被撤销、解除的,出卖人应当向买受人返还已付购房款及利息,并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三)故意隐瞒所售房屋已经岀卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”规定的违约赔偿责任范围进行全面主张自己的权利,而被告广西海巍实业有限公司违约无法交房并不必然导致原告黄永秀重新租房居住生活,所以原告黄永秀主张的自2013年至2017年10月期间租金损失29000元（6000元/年×4年+500元/月×10个月)既不属于违反认购协议书约定所产生的经济损失也不是法院判决处理的遗漏部分。故原告黄永秀请求被告广西海巍实业有限公司赔偿因违约所产生的自2013年至2017年10月期间租房居住的租金损失29000元（6000元/年×4年+500元/月×10个月),依法无据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题》第一条、第九条的规定,判决如下： 驳回原告黄永秀的诉讼请求。 案件受理费526元,减半收取263元，由原告黄永秀负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  苏德海 二〇二〇年十二月十五日 书记员  李桂明