北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14381号上诉人（原审原告）：徐江，男，1966年7月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：窦福勇，北京义勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路**院**楼****。法定代表人：宋晶，经理。上诉人徐江因与被上诉人北京铭通房地产开发有限公司（以下简称铭通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人徐江的委托诉讼代理人窦福勇、被上诉人铭通公司的法定代表人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐江上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判铭通公司支付延迟交房违约金4505.60元；2.铭通公司承担案件受理费。事实和理由：涉案《北京市商品房预售合同（经济适用房）》（以下简称房屋买卖合同）第十四条特别条款为格式条款，该格式条款免除了铭通公司的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条该合同条款无效，一审法院依据该条款判决驳回李立红的诉讼请求错误。铭通公司辩称，房屋买卖合同第十四条特别条款并非格式条款，合同是范本合同，并非不可改动。涉案项目铭通公司仅为代建开发，对于政府部分负责建设的部分只能起到提请和督促作用，政府部门提出一定能够完成，铭通公司是基于此完成合同。铭通公司对自己的风险作出规避，提出特别条款，符合实际情况，亦是允许的。工程经通州区建委同意备案，通州区管委会出具了情况说明，是符合事实情况的。徐江向一审法院起诉请求：1.判令铭通公司支付延迟交房违约金4505.6元（以总款450560元为基数按每日万分之一，不超过总款的1%计付，自2019年1月1日起计算至2019年8月5日）；2.诉讼费由铭通公司承担。一审法院认定事实：2018年6月22日，铭通公司（出卖人）与徐江（买受人）签订房屋买卖合同，约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京通国用（2015划）第×××号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为惠铭苑，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区西马庄经济适用住房项目××××号（以下简称涉案房屋），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房单价为每平方米9004元，总价款445878元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”（合同中该部分内容有下划线标注）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，徐江按照约定及房屋实测面积向铭通公司支付全部房款共计450560元，铭通公司于2019年8月5日向徐江交付涉案房屋。再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，铭通公司与徐江签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，徐江按照合同约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向徐江交付涉案房屋，现铭通公司迟延交房，依法本应向徐江承担违约责任，但因双方在房屋买卖合同中对因政府大市政未接通导致逾期交房进行了免责约定，铭通公司是否承担违约责任需根据大市政工程竣工时间以及大市政工程竣工后铭通公司是否在合理期限内交付房屋等因素进行综合考量。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”，该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，根据本案查明事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月5日将涉案房屋交付徐江，故铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，而铭通公司在大市政工程接通后于合理期限内将房屋交付徐江，根据房屋买卖合同第十四条约定，铭通公司不承担违约责任。故徐江以逾期交付房屋为由要求铭通公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：驳回徐江的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为铭通公司是否应就延迟交房向徐江支付延期交房违约金。铭通公司与徐江签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”。徐江上诉认为该条款为格式条款应属无效，铭通公司应向其支付延期交房违约金。根据已查明的事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月5日将涉案房屋交付徐江，铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后铭通公司于合理期限内将房屋交付徐江，符合合同第十四条约定的因政府大市政未接通而导致的延期交房的情形，且该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，徐江的该项上诉理由本院不予采信，其相应的上诉请求，本院不予支持。综上所述，徐江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二〇年十二月二十二日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月