陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终2091号 上诉人（原审被告）：梁雪莹，女，汉族，1983年1月3日出生。 被上诉人（原审原告）：常秀丽，女，汉族，1975年4月19日出生。 原审被告：渭南安居安家房产经纪有限公司。 法定代表人：罗福刚，系公司总经理。 上诉人梁雪莹因与被上诉人常秀丽、原审被告渭南安居安家房产经纪有限公司（以下简称安居安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院作出的（2020）陕0502民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁雪莹、被上诉人常秀丽、原审被告安居安家公司的法定代表人罗福刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁雪莹上诉请求：1、依法判令上诉人与被上诉人之间的房屋买卖口头协议无效；2、依法驳回被上诉人要求上诉人赔付15000元定金的诉讼请求；3、案件诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人与安居安家公司之间并未签订委托出售协议及代收定金委托书，上诉人未收取常秀丽任何定金；2、一审上诉人因有事无法出庭，安居安家公司与上诉人商谈的买方为常红利，并非本案被上诉人常秀丽，上诉人与常秀丽之间没有约定。依据《城市房地产管理法》第40条规定，房地产转让应当签订书面转让协议，本案采取口头约定，可视为无效。 常秀丽辩称，被上诉人一审提供的证据可以证明定金是上诉人要求安居安家公司收取，二审中提供梁雪莹与安居安家公司之间的聊天记录，也可以证明梁雪莹已经罗列自己要带走的家具。常红利名字不一致是因为房子为父母所购买，但是购买房子的钱不够，要让其姐常红利出钱，所以房本就要写常红利的名字，但是关于房屋买卖相关事宜一直是被上诉人在与安居安家公司协商对接。 安居安家公司辩称，安居安家公司已经积极配合双方提供需要的材料，也提供了与买卖房屋双方的聊天记录。 常秀丽向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告梁雪莹之间的口头房屋买卖合同；2.依法判令二被告共同支付原告15000元；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月22日，经被告安居安家公司介绍，原告常秀丽与被告梁雪莹达成口头房屋买卖协议，被告梁雪莹将其渭南市临渭区城上城小区B1号楼1单元1102号房屋卖于原告，房价710000元，被告安居安家公司按被告梁雪莹要求，收取了原告支付的定金15000元，安居安家公司给原告开具了定金收据。2020年4月23日10时许，原告父亲常志义从其中国建设银行定期账户取出303585元，原告母亲牟玉凤从其中国建设银行定期账户取出100000元。2020年4月23日被告梁雪莹通过微信向被告安居安家公司职员段飞明确表示不出售涉案房屋，随后段飞微信告之原告。被告安居安家公司返还了原告15000元。现原告要求二被告共同履行双倍返还定金的法定义务。以上事实有当事人陈述、定金收款收据，微信聊天记录、短信记录、银行账户查询单在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方自愿达成口头房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此，该口头房屋买卖合同合法有效,双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行合同。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告通过中介公司达成口头房屋买卖协议,但最终因被告梁雪莹明确表示不出售涉案房屋而未能签订房屋买卖合同，故被告梁雪莹应向原告双倍返还定金。 本案实际上存在着两个合同关系:一个是原告与安居安家公司的中介服务合同;另一个是原告与房屋产权人即被告梁雪莹的房屋买卖合同。原告与安居安家公司之间的法律关系是原告先与安居安家公司签订中介服务合同，再由安居安家公司开展工作，促成原告与房屋产权人建立房屋买卖合同。原告所付出的15000元定金，显然是房屋买卖合同的定金，而不是中介合同的定金。这笔钱不是付给安居安家公司的，而应由安居安家公司经手转付给房屋产权人。本案中，被告安居安家公司尚未向原告收取中介佣金，且双方亦未事先约定在中介不成功的情况下应由被告安居安家公司向原告承担违约责任。安居安家公司已将被告委托其收取的15000元定金退还原告，故对原告要求被告安居安家公司共同支付15000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除原告常秀丽与被告梁雪莹于2020年4月22日达成的口头房屋买卖合同；二、被告梁雪莹于本判决生效之日起三日内双倍返还原告常秀丽定金30000元（已返还15000元）；三、驳回原告常秀丽的其他诉讼请求。案件受理费176元，由被告梁雪莹负担。 二审审理过程中，上诉人提供了其与安居安家公司职员段飞之间的聊天记录以及安居安家公司职员段飞与常秀丽之间的聊天记录，用以证明安居安家公司给自己转的是10000元,并非15000元，定金被自己拒收，并明确告知其把细则谈妥之后再收取定金,且实际买房人是常红利，并非常秀丽，常秀丽无权向自己主张定金罚则。 常秀丽对上诉人二审证据真实性予以认可，证明目的不予认可，辩称自己交的定金是15000元，房主写为常红利的原因是实际购房人系自己父母，因父母钱不够，其姐常红利承担部分购房款，所以房主写成常红利的名字，但是案涉买房事宜均由自己与安居安家公司进行磋商和办理。安居安家公司对上诉人二审证据真实性予以认可，但辩称给梁雪莹转账10000元是经过其同意的。常秀丽提供了新证据：段飞与梁雪莹之间的聊天记录，用以证明双方已经协商好房价以及梁雪莹要带走的家具，定金是梁雪莹授权段飞收取。梁雪莹质证认为该证据可以证明双方正在洽谈过程中，自己也没有授权段飞收取定金。安居安家公司对该组证据真实性无异议，且又提供了梁雪莹与常秀丽之间的聊天记录，以证明定金是梁雪莹让段飞收取。梁雪莹对安居安家公司的该证据真实性予以认可。常秀丽对安居安家公司该组证据真实性无异议。 本院对以上各方当事人提供证据的真实性予以认可，证明目的结合其他证据和案件审理，本院予以综合认定。依据各方当事人诉辩意见和一、二审提交证据，本院另查明，为促成案涉房屋买卖，常秀丽支付安居安家公司段飞意向金5000元，后梁雪莹授权安居安家公司业务员段飞向常秀丽收取定金20000元，常秀丽向段飞通过转账支付定金10000元，后段飞将该笔定金10000元转给梁雪莹时，但梁雪莹拒收并表示房屋不再出卖。段飞与常秀丽协商将已收取的5000元意向金的性质变更为定金，给常秀丽出具了15000元的定金收据，该行为并未得到梁雪莹的事先授权和同意，亦未得到梁雪莹的事后追认。 本院认为，本案安居安家公司作为房产经纪公司，介绍梁雪莹与常秀丽就案涉房屋买卖事宜进行协商，常秀丽也给安居安家公司交了5000元意向金，促使与梁雪莹磋商买房事宜，上诉人梁雪莹与被上诉人常秀丽房屋买卖的标的物明确，在安居安家公司居间下，双方亦就房屋买卖的基本事项达成基本意向，梁雪莹也提出先收取定金，并授权安居安家公司职员段飞向常秀丽收取定金20000元，故应当认定上诉人与被上诉人口头达成了案涉房屋买卖协议，后上诉人表示其不再出卖案涉房屋，故对被上诉人常秀丽诉请解除其与上诉人达成的案涉口头房屋买卖协议的诉请，依法予以支持。梁雪莹授权安居安家公司收取定金，安居安家公司亦实际收取常秀丽给付的定金10000元，梁雪莹应当依法承担10000元定金的双倍返还责任，其应返还定金10000元，并履行剩余10000元的给付返还责任。安居安家公司与常秀丽协商将5000元意向金的性质变更为定金，给常秀丽出具了15000元的定金收据，该行为并未得到梁雪莹的事先授权、同意或事后追认，安居安家公司向卖房人梁雪莹隐瞒重大事实，其应当承担该5000元定金性质的损失赔偿责任，返还被上诉人常秀丽10000元，现其已返还常秀丽5000元，仍应继续向被上诉人常秀丽支付剩余5000元。综上，上诉人梁雪莹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初2654号民事判决第一项（即：一、解除原告常秀丽与被告梁雪莹于2020年4月22日达成的口头房屋买卖合同。）； 二、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初2654号民事判决第二项、第三项（即：二、被告梁雪莹于本判决生效之日起三日内双倍返还原告常秀丽定金30000元（已返还15000元）；三、驳回原告常秀丽的其他诉讼请求。）； 三、上诉人梁雪莹于本判决生效之日起十日内支付被上诉人常秀丽10000元； 四、原审被告渭南安居安家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人常秀丽5000元； 五、驳回被上诉人常秀丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费合计351元，由上诉人梁雪莹负担200元，由原审被告渭南安居安家房产经纪有限公司负担151元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨新龙 审 判 员 秦文强 审 判 员 李 谦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 邢当当 书 记 员 史 翌