内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0627民初2150号原告：秦某，公民身份号码×××，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码。法定代表人：王某1，董事长。委托代理人：曹某，内蒙古易非律师事务所律师。委托代理人：王某2，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告秦某与被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称：银基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月31日作出（2019）内0627民初2677号民事判决书，因原、被告双方不服该判决，均向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2020年8月11日作出（2020）内06民终971号民事裁定书，裁定撤销原审判决发回本院重审。本院于2020年9月1日受理，依法适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告秦某、被告银基公司的委托代理人曹某、王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院依原告秦某的申请对被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司所有的的位××园房屋在伊金霍洛旗人民法院已执行的案号是（2019）内0627执2434号执行案件中的执行余款150万元予以扣留。原告秦某向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年4月1日签订的关于万力太阳城F区18号商铺的《房屋置换协议》；2.判令被告向原告返还房屋价款4230400元及从2011年4月1日至房屋价款实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款罚息利率计算的利息（暂计算至2019年6月28日的利息为2600000元）；3.判令被告给付原告从2013年3月31日起至起诉之日（2019年6月28日）止按照200元/月/㎡的标准计算的房租损失1866502元以及按照房屋价款4230400元的3%计算产生的停产停业损失126912元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告迟延履行债务违反先补偿后搬迁的规定非法拆迁已构成欺诈。2011年4月1日，原、被告签订《房屋置换协议》，该协议约定：秦某用其位于通格朗街东建筑面积为122.1㎡的商业房一套，置换位于××区商铺，建筑面积为132.2㎡。同日，双方签订《置换房屋临时安置补助协议》，约定银基公司为秦某房屋安置的时间为24个月，即2011年4月1日起至2013年3月31日止。银基公司应于签订协议后支付秦某一年临时安置补助费，剩余部分在交房时按实际安置时间一次性结算。协议签订后，被告银基公司未按照协议履行，在未给安置补助费的情况下，于当晚将原告秦某的房屋非法强行拆除，至今没有补偿安置，构成欺诈。二、被告把建设用地使用权抵押给他人，且擅自调整建设规划，致使原告的合同目的无法实现。2018年，伊金霍洛旗人民政府为了解决拆迁户的实际困难，降低损失，提供部分周边房源，对原告进行临时安置。因被告银基公司要求按照32000元/㎡计算另行提供的安置房屋的价格，并依此价格抵顶补偿款，故原告未同意银基公司另行提供安置房屋的要求。原、被告的另一起诉讼中，法院查明，被告银基公司于2015年调整了太阳城商业中心建设规划及项目设计方案，原规划的××区商铺不再建设，致使合同目的无法实现。该案判决作出后，原告不服提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）内06民终595号民事判决书，该判决认定协议约定的交付回迁安置房屋时间已届满，太阳城F区安置房尚未建设，无法判决交付，其损失赔偿可待协议解除后另行主张。据此，原告提起本案诉讼。三、原告请求返还房屋价款4230400元，该价格双方均无异议。2018年，原告因与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案提起诉讼，庭审中被告提供三份证据，证明2011年拆迁时不论是货币补偿还是产权调换地上一层房屋，单价均为32000元/㎡，对此，一、二审法院均予以采信并确认，故解除合同后返还的房屋价款应当依照此单价计算。原告的营业损失在以前法院的判决2016号案件中没有主张过，也没有给原告判决。2016号案件中原告主张的是临时安置补助费，并非解除协议的赔偿损失款。原告请求按照商业房屋拆迁产权调换协议的约定，以被拆迁房屋的面积（122.1㎡）每平米每月100元的2倍支付逾期交房临时安置补助费（从2013年4月1日起至房屋交付之日或房屋价款付清之日止）”，房租损失就是商业房屋拆迁产权调换协议约定的临时安置补助费，停产停业损失是按照内蒙古自治区国有土地上征收补偿条例的规定，应当给原告实际造成的停产损失费。该200万元里面停产停业损失及房租损失以实际计算为准。其中，房租损失（临时安置补助费）从2013年4月1日起至起诉之日止，按每平米每月100元的2倍支付；停产停业损失按4230400元的3%计算，合计200万元。此200万不太精确，是为了计算诉讼费，暂算至起诉之日，具体以实际计算为准。被告银基公司答辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。理由如下：一、关于原告是否享有解除权及解除权是否失效的问题。2011年4月1日，原、被告签订的《房屋置换协议》时约定，原告自愿以通格朗街122.1平米置换太阳城商业F区18号商铺（只要一层，面积为132.2平米），置换商铺面积有差异，差异部分交房时核算。该协议中未对交房时间进行约定，因原告所选房屋大于拆迁面积，故在银基哦你公司与万力公司合作期间没有向原告支付过度期租金及临时安置补助费用。2018年初，原告提出要在政府提供给银基公司的房源中选择异地安置，银基公司也同意，并向原告出局了选房单，安置房屋是位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇宏泰尚都的商业用房，双方未约定该房屋的使用期限，因安置房屋的折价款存在争议而予以搁置。原、被告对于房屋置换协议中约定的交付标的进行了变更，房屋置换协议已不存在解除的问题，双方现在的争议是如何解除房屋存在的差价问题。原告选择了异地安置也就不能存在合同目的无法实现的情况，其合同目的已经实现。在双方没有约定交付时间的情况下，不存在逾期交付导致合同目的无法实现的问题。同时，根据法律规定，解除权应该在解除事由发生之日起一年内行驶，逾期不行使，解除权消灭。原告认为24个月交房，其解除权早已消灭。二、原告秦某要求返还房屋价款及利息无事实及法律依据。在合同不具备解除的条件下，且原告已经选择了异地安置，原告已经无权要求返还房屋价款。拆迁房屋为一层83.07平米，二层39.03平米，一、二层共计122.1平米，其要求按132.2平米房屋价格返还，与客观事实不符。原告要求解除合同的法律后果就是赔偿损失，原告的房屋拆迁时的评估价格为130万元，如果原告享有解除权，被告方应向原告赔偿的损失应是130万元，原告按照每平米32000元计算返还价款毫无依据。三、原告要求赔偿房租损失、停产停业损失的诉讼请求属于重复诉讼。在（2018）内0627民初2016号案件的判决书第10页明确载明原告曾主张过停产停业的损失费用，其证据也是刘翠花1997年的税务登记证，因此我们认为原告本案中的第三项请求属于重复诉讼。原告秦某为证明其主张向本院提供如下证据：第一组证据：《房屋置换协议》复印件一份，拟证明：原告将其原位于通格朗街的商铺置换为位于××区）商铺，置换房屋建筑面积为132.2㎡；另证明房屋价款的计算面积。第二组证据：《置换房屋临时安置补助协议》复印件一份，拟证明：1.被告为原告房屋安置的时间为24个月，即2011年4月1日至2013年3月31日期间，目前银基公司未交付房屋也未动工建设，土地使用权已被抵押，银基公司已逾期违约。2.签订本协议后，银基公司支付秦某按照100元/月/㎡的标准支付了12个月的临时安置补助费，按照合同约定，剩余部分银基公司应当在交付房屋时按实际安置时间一次性结算，但被告银基公司至今没有支付，其行为属于欺诈。第三组证据：1.《商业房屋拆迁产权调换协议》复印件一份，拟证明原告主张的违约金及损失的计算依据。协议约定：甲方应在2013年3月31日前将新建回迁楼房交付乙方使用，因甲方原因逾期不交，自逾期之日起由甲方向乙方支付二倍的临时安置补助费。据此，被告应当按照协议约定标准赔偿损失。2.2016年5月16日伊安置发[2016]11号文件《选民意见建议的答复》复印件一份，拟证明：被告2011年拆迁时资金没有到位，属于故意隐瞒、欺诈和恶意违约。政府工作组进驻后对太阳城项目被拆迁户的房租补贴是按照拆迁置换协议约定的房租价格进行支付和结算，未降低房租。3.《税务登记证》复印件一份，拟证明：原告的商业房屋拆迁前处于营业状态，故原告有权请求赔偿停产停业损失。第四组证据：（2018）内0627民初2016号民事判决书、（2019）内06民终595号民事判决书，拟证明：1.原告在该案庭审中才知道本案合同目的无法实现的事实。2.在（2019）内06民终595号民事判决书中明确载明，原告在案涉置换协议解除后方可主张返还房款及利息，赔偿损失。该判决书是原告要求解除合同，返还房款的依据。另证明交房期限为2年，期限已届满。第五组证据：伊金霍洛旗人民法院2018年9月7日庭审笔录、银基地产字[2016]第027号《太阳城商业中心回迁安置实施方案》复印件一份，拟证明：原告要求返还房款4230400元的依据，该价格也是经司法确认过的无争议价格。第六组证据：伊安置发[2015]1号关于成立太阳城商业中心项目建设管理部的通知，2016年3月1日伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局通知，拟证明：被告背负巨额债务，无力建设F区安置房屋，因被告的原因导致合同目的无法实现，且F区土地已抵押给政府。第七组证据：太阳城中心东区F区首层平面图两张，拟证明：置换房屋的具体位置和单价，现被告已变更规划，F区至今未建设，亦能证明案涉房屋的价款。第八组证据：申请法院从（2015）伊民初字第1375号卷宗中调取：1.中共伊金霍洛旗委员会伊党字[2015]17号《关于万力、银基拆迁片区商业回迁安置有关事宜会议纪要》一份，证明银基公司对F区原规划做了变更；2.《工程建设管理委托合同》一份，拟证明：银基公司无力进行项目建设，已经把土地及遗留工程抵押政府。第九组证据：申请本院调取的鄂尔多斯市城市管理综合执法局作出的鄂城执罚决[2019]030号行政处罚决定书一份，拟证明：针对被告银基公司变更了太阳城东区原规划，被告将除F区外的其他区域楼层增加了3层，面积增加了一倍，也就是说将A、B、C、D、E区商铺面积扩大，F区目前没有建设。第十组证据：伊金霍洛旗住房和城乡规划建设局（伊住建函（2016）385号）文件复印件一份，拟证明：2011年被告银基公司拆迁房屋时对拆迁户的补偿价格，也就是对原告的补偿价格。第十一组证据：鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司与案外人孟桂珍签订的商业房屋拆迁产权调换协议复印件一份、置换房屋临时安置补助协议复印件一份、置换房屋临时安置补充协议复印件一份、鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司与案外人李华元签订的商业房屋拆迁货币补偿协议、鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司与案外人贾永军签订的万力太阳城回迁房屋确认单复印件一份、商业房屋拆迁产权调换协议复印件一份，拟证明：该组证据都是被告在（2018）内0627民初第2016号案件中提供的证据，被告证明涉案房屋价值为4230400元，另被告证明2011年被告开发的太阳城商业中心项目拆迁范围内不论产权调换还是货币补偿，房屋价格都是一层每平米32000元，二层每平米22000元进行补偿结算的，原告证明的问题与被告证明的问题一致，且双方无争议。与第五组证据互相印证，均能证明案涉房屋价值为4230400元。该价格是被告算出来的，我是按被告算出的数额进行主张的。第十二组证据：伊国用（2012）第B-0185号（B1-02地块&万力、大方）商业登记表复印件一份，拟证明：该地块就是案涉土地F区18号地块的建设用地。2012年11月13日，案涉土地F区地块转让给大方投资公司，2015年被政府收回抵押给银行，2018年又被中院查封，导致F区回迁安置房无法建设，协议不能履行，另证明被告隐瞒上述事实，隐瞒无建设资金、无开发资质、无资格办理预售许可证，欺骗被拆迁人的事实。该组证据是从伊旗法院（2019年）内0627执2434号执行案卷里复印的。第十三组证据：红海子村委会的证明复印件一份、伊旗工商局的证明复印件1份、税务登记证复印件一份，拟证明：案外人刘翠花与原告是夫妻关系，被拆厂房所有营业执照证件都是以我妻子刘翠花的名字办的。另证明原告房屋被拆迁时正在营业，应当赔偿停产停业的实际损失。被告银基公司对原告秦某所提供证据的质证意见：第一组证据：对真实性认可，但该协议中并没有约定置换房屋的交付时间。第二组证据：对真实性认可，该协议仅是对给付原告安置补助费的说明，并不是《房屋置换协议》中关于交房时间的说明。第三组证据：对《商业房屋拆迁产权调换协议》的真实性认可，协议中也没有对于交付回迁房进行约定，所以不存在逾期交房的违约责任，同时协议中也明确原告回迁商业房时一层面积为87.07㎡，二层面积为39.03㎡，与原告主张的132.2㎡不符，在协议中也明确产权调换按照市场评估价予以确定。对《选民意见建议的回复》的真实性无法确定，且该证据与本案欠缺关联性。对《税务登记证》的真实性与所要证明的问题均不认可，该证据系复印件，且在（2018）内0627民初2016号民事判决书、（2019）内06民终595号民事判决书中已认定该证据与案件无关联。第四组证据：对两份民事判决书的真实性认可，但是两份判决书中均认为拆迁房屋的价格无法确定，《房屋置换协议》中没有约定交房时间。第五组证据：对庭审笔录的真实性认可，对银基地产字[2016]第027号《太阳城商业中心回迁安置实施方案》真实性认可，对于两份证据的证明问题均不认可，该安置方案是公司内部文件，其中所确定的商业房屋地下一层32000元/㎡是针对拆迁户安置到太阳城商业中心时的价格，是太阳城商业中心的房屋价格，该单价并不是政府提供房源的价格。第六组证据：对真实性认可，但与本案没有关联性。第七组证据：对该证据不清楚，第一次见到。第八组证据：对真实性认可，对证明问题不认可，涉及秦某地块规划未变更，是因为整体经济下行，银基公司目前无力建设，待经济好转时再建设。第九组证据：对真实性无异议，A、B、C、D、E区建设的万力太阳城楼层增加、商铺面积扩大，导致伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司、银基公司、内蒙古大方投资有限责任公司被处罚。第十组证据：对真实性、关联性及证明问题均不认可，该组证据与本案不具有关联性。第十一组证据：对真实性认可，对证明问题不认可。该组证据与本案没有关联性。同时需要说明，以上人员均已经安置，且安置的标准是按照政府的置换标准，即1:1和1:1.1的标准进行安置，也并非按照每平米32000元的价格进行安置。同时在原、被告的协议中从来没有约定过每平米32000元的价格，他人的约定价格与原告没有关系。第十二组证据：对真实性、关联性以及证明问题均不认可，与本案没有关系。第十三组证据：对真实性、关联性以及证明问题均不认可，同时该组证据在（2018）内0627民初2016号案件以及鄂尔多斯市中级人民法院的（2018）内06民终595号案件中，均作为原告主张营损的证据，但最终人民法院均未支持其请求。因此，本案中原告的第三项请求构成重复诉讼，应予以驳回。被告银基公司向本院提供如下证据：第一组证据：《房地产估价报告》复印件一份，拟证明：原告的房屋在拆迁时的评估价格为1418201元。第二组证据：（2019）内06民终595号民事判决书复印件一份，第9页第9-14行的内容可证明原、被告已对2011年4月1日的《房屋置换协议》中的置换房屋进行变更，原告从政府提供给银基公司的房源中重新确定了回迁房屋，双方仅就所确定回迁房屋的价格存在争议，其要求解除《房屋置换协议》的理由不能成立。第三组证据：太阳城东区效果图一份，拟证明：秦某置换房屋的片区暂未建设。原告秦某对被告银基公司所提供证据的质证意见：第一组证据：对真实性和证明问题均不认可，签订《商业房屋拆迁产权调换协议》、《房屋置换协议》、《置换房屋临时安置补助协议》时，是在法院工作人员及拆迁办工作人员参与下，双方协商签订的，双方未对拆迁房屋进行过价格评估，原告未见过该份评估报告。当时原告要求置换房屋，并未要求货币补偿，原告被拆迁房屋是2011年拆迁，评估报告的落款是2010年，评估报告系伪造。第二组证据：对真实性认可，对证明问题不认可，政府提供的房屋是临时过渡房，并非安置房屋，双方未约定变更安置房屋。但被告的举证目的可证实其打算以临时房屋安置为名实现变更安置房屋的目的，可证明被告不准备再建设太阳城F区房屋。第三组证据：无异议。本院依职权调取以下证据：1.从（2018）内0627民初2016号案卷中调取了《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席镇已建成区改造拆迁补偿安置办法的通知》；2.从伊金霍洛旗房屋征收管理局调取了伊政发（2010）110号《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇已建成区改造拆迁补偿安置办法的通知》；伊政发（2012）117号《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知》；伊政发（2013）97号《伊金霍洛旗人民政府关于印发伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知》；伊政发（2016）39号《伊金霍洛旗人民政府关于印发阿勒腾席热镇旧城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案的通知》；伊政发（2016）77号《伊金霍洛旗人民政府关于印发阿勒腾席热镇国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案的通知》；伊征发（2016）88号《伊金霍洛旗房屋征收管理局关于公布2016年伊旗阿镇国有土地上棚户区改造房屋临时安置补助费的通知》。原告秦某对所调取证据的质证意见：对第1组证据无异议，对第2组证据中伊政发（2010）110号《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇已建成区改造拆迁补偿安置办法的通知》的真实性认可，对补偿标准认可，第21条可证明回迁时间最长不超过24个月。对伊政发（2012）117号《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知》、伊政发（2013）97号《伊金霍洛旗人民政府关于印发伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知》、伊政发（2016）39号《伊金霍洛旗人民政府关于印发阿勒腾席热镇旧城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案的通知》、伊政发（2016）77号《伊金霍洛旗人民政府关于印发阿勒腾席热镇国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案的通知》、伊征发（2016）88号《伊金霍洛旗房屋征收管理局关于公布2016年伊旗阿镇国有土地上棚户区改造房屋临时安置补助费的通知》有异议，与本案无关联，征收主体不一样，本案是拆迁人与被拆迁人的民事关系，协议是双方达成的民事协议，针对临时安置补助费标准是拆迁人与被拆迁人自愿达成的协议，政府无权干涉，而该文件征收人的主体是伊旗政府，是针对相对人的行政协议出台的文件，该文件并没有规定之前的拆迁协议按照该文件执行，根据《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第32条规定，临时安置补助费和搬迁补助费由自治区人民政府规定；根据《内蒙古自治区国有土地房屋征收管理条例》第21条被征收房屋用于产权调换的价值评估时间为房屋征收决定公告之日，并非2012年之后；第35条超过约定过渡期限的对自行过渡的被征收人，房屋征收部门应当按照原征收标准的两倍支付临时安置补助费，因此，2012年之后的补偿标准与本案无关。银基公司报政府的方案《鄂尔多斯银基房地产2016第027号太阳城商业中心回迁安置方案》中第2页第1条第6项、第4页第3条第6项、伊安置办字2016第11号回复中第2页第2条可证明房租费不降低，银基公司当庭陈述均同意按照协议约定支付临时安置补助费。被告银基公司对本院所调取证据的质证意见：对上述证据均无异议。补充说明如下：企业的征收拆迁本身具有一定的公益性质，而且当时拆迁时也是依据政府的文件所规定的标准向被拆迁人支付临时安置补助费，同时政府出具的文件明确表明了废止时间，因此，我们认为临时安置补助费用的支付标准应以政府文件的规定予以执行。本院对原告秦某、被告银基公司及本院依职权调取的证据作出如下认证：原告秦某提供的第一、二、四、五、六、八组证据及第三组证据中的《商业房屋拆迁产权调换协议》因被告银基公司认可其真实性，故本院对其真实性予以确认；对第三组证据中的《选民意见建议的回复》及第九组证据无法证实原告的证明目的，《税务登记证》与本案欠缺关联性，故本院不予采信；第七、十、十一、十二、十三组证据与本案欠缺关联性，本院不予采信。被告银基公司提供的第一组证据中的《房地产估价报告》中的拆迁房屋总建筑面积为120.7㎡，与《商业房屋拆迁产权调换协议》中的拆迁房屋建筑面积122.1㎡不符，对该评估报告，本院不予采信；第二组证据经原告质证对其真实性认可，故本院对其真实性予以确认。对证据三予以采信。本院依职权调取的证据经原、被告双方质证均认可，本院予以采信。经审理查明，2011年3月31日，原、被告签订《商业房屋拆迁产权调换协议》，约定拆除原告秦某所有的位于批准拆迁范围内建筑面积122.1㎡的商业用房一套（一层面积83.07㎡，二层面积39.03㎡），秦某自愿选择产权调换的拆迁安置补偿方式，以银基公司（甲方）新建毛坯商业楼房和秦某（乙方）的被拆迁建筑物等建筑面积进行调换，拆迁房屋的装修、附属设施及院落按照市场评估价值货币补偿秦某240881元；最终选房时楼层合同面积允许一定误差，楼层变化和建筑面积超出或不足部分，在甲方给乙方交付回迁楼房时按实际商品房市场销售价结算；在房屋安置过渡期内，由乙方自行解决周转过渡用房，甲方每月支付乙方临时安置补助费12210元，由甲方在过渡期限2011年4月5日至2013年4月5日内分两次支付乙方，首付一年补偿款146520元，一年到期后双方确定交房时间后，一次性付清剩余款项，甲方超出或不满约定过渡期向乙方交付回迁房时，临时安置补助费在交付回迁楼房时按照实际过渡期一次性支付；如甲方逾期交房，自逾期之月起由甲方向乙方支付二倍的临时安置补助费。协议中交房时间一栏未填写。2011年4月1日，原、被告签订《房屋置换协议书》，约定置换房屋为太阳城东F区地上一层18号商铺，建筑面积约132.2㎡，未约定房屋单价及总价。同日，双方签订《置换房屋临时安置补助协议》，约定临时安置期间为2011年4月1日至2013年3月31日，临时安置面积为122.1㎡，安置标准为100元/月/㎡。2011年4月1日，秦某的拆迁房屋被拆除。至本案法庭辩论终结时，秦某置换房屋所在商业中心尚未开工建设。原告秦某主张，其从2012年至2018年7月12日一直催告被告银基公司交付安置房屋。另查明，2018年7月12日，原告秦某向本院提起诉讼，要求被告银基公司支付2011年4月1日至2013年3月31日期间的临时安置补助费、土地补偿费、附属设施费用及上述款项从2011年4月2日起至起诉之日的逾期利息，并要求被告限期交付回迁安置房，如不能按期交付房屋，则按照32000元/㎡支付拆迁房屋的房款，并支付不超过拆迁房屋一倍的赔偿。本院作出（2018）内0627民初2016号民事判决后，秦某提起上诉。2019年5月23日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2019）内06民终595号民事判决，判决银基公司支付秦某拆迁货币补偿款及2011年4月5日至2013年4月5日期间的临时安置补助费共计451421元，并支付原告2013年4月1日起至2018年7月12日按照中国人民银行贷款利率7.05%计算的利息损失199953.21元，驳回原告秦某的其它诉讼请求。还查明，2010年10月18日，伊政发（2010）110号《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇已建成区改造拆迁补偿安置办法的通知》第二十条规定，实行产权调换的商业用房，在拆迁过渡期内由拆迁人向被拆迁人支付临时安置补助费，临时安置补助费在拆迁过渡期内，由被拆迁人自行解决过渡用房的，且被拆迁商业房迎主街的，由拆迁人按被拆迁商业用房主营业面积向被拆迁人支付100元/月/㎡临时安置补助费。该通知自发布之日起施行。2012年7月20日伊政发（2012）117号《伊金霍洛旗人民政府关于公布伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知》第十七条规定，实行产权调换的商业用房，在征收过渡期内由征收人向被征收人支付临时安置补助费。临时安置补助费在征收过渡期内，由被征收人自行解决过渡用房的，且被征收商业房迎主街（路）的，由征收人按被征收商业用房主营业面积向被征收人支付临时安置补助费，其中，一层80元/月/㎡、二层60元/月/㎡。该通知自2012年8月1日起施行。2013年7月15日伊政发（2013）97号《伊金霍洛旗人民政府关于印发伊金霍洛旗阿勒腾席热镇国有土地上房屋征收与补偿安置办法的通知》第十七条规定，实行产权调换的商业用房，在征收过渡期内由征收人向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费在征收过渡期内，由被征收人自行解决过渡用房的，按照四种不同情况区别对待，1.被征收商业房迎主街的，由征收人按被征收商业用房主营业面积向被征收人支付临时安置补助费，其中，一层60元/月/㎡、二层40元/月/㎡。该通知自2013年8月1日起施行。2016年7月1日伊政发（2016）77号《伊金霍洛旗人民政府关于印发阿勒腾席热镇国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案的通知》第七条第四项临时安置费补偿标准，选择房屋产权调换的，房屋被征收后，临时安置房由被征收人自行解决，安置费按照当年的同地类市场房屋租金确定，并由房屋征收部门每年向社会调查公布，补助期限以被征收人迁出之日起止据实结算。该通知自2016年7月31日起施行。2016年8月25日伊征发（2016）88号《伊金霍洛旗房屋征收管理局关于公布2016年伊旗阿镇国有土地上棚户区改造房屋临时安置补助费的通知》中载明，选择房屋产权调换的临时安置费补偿标准：商业房屋按实际回迁面积40元/月/㎡支付。本院认为，根据原告秦某的诉讼主张及被告银基公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、原告秦某对案涉《房屋置换协议》是否享有解除权，如享有解除权，解除权是否已失效；二、原告秦某主张的逾期交房期间的房租损失、停产停业损失是否应当支持。关于本案的第一个争议焦点。《商业房屋产权调换协议》约定的临时过渡期为2011年4月5日起至2013年4月5日，即被告银基公司交付置换房屋的时间应为2013年4月6日。被告银基公司未在交房期限内交付房屋，其迟延交付房屋的行为属于违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”秦某陈述，其于2012年起至2018年7月12日期间一直在向银基公司催要房屋。依照上述规定，秦某应当在解除权发生之日起一年内行使权利，即应当在合同约定的临时过渡期满后首次向银基公司催要房屋之日起一年零三个月期间内行使合同解除权。原告秦某于2013年4月6日交房期限届满后即已开始向银基公司催要房屋，至其2019年7月11日起诉要求解除合同时，时隔逾6年之久，解除权已消灭。故对于原告秦某要求解除案涉《房屋置换协议》并返还房屋价款及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，原告秦某主张赔偿房租损失，从其计算方式、计算标准和计算依据来看，是原、被告在《商业房屋产权调换协议》、《置换房屋临时安置补助协议》中约定的临时安置补助费。原、被告在《商业房屋产权调换协议》中约定，如被告银基公司逾期交房，自逾期之月起向秦某支付二倍临时安置补助费。双方约定的逾期交房期间应付的临时安置补助费系银基公司因逾期交房所应承担的违约责任，其性质属于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，当事人可以要求法院予以减少。银基公司延期交房期间给原告秦某造成的损失为房屋租金损失，在《商业房屋产权调换协议》、《置换房屋临时安置补助协议》体现为临时安置补助费，具体数额应当参照伊金霍洛旗人民政府发布的临时安置补助费标准认定，超过该标准30%的部分，属于过分高于因违约造成的损失的部分，本院不予支持。因本案中，银基公司自愿同意在2015年12月31日之前的临时安置补助费标准按照协议约定的100元/月/㎡认定，此属于当事人对自身权利的处分，故2015年12月31日之前的临时安置补助费标准仍按照双方协议约定的100元/月/㎡的认定，2016年1月1日之后的临时安置补助费标准参照伊金霍洛旗人民政府发布的临时安置补助费标准认定。按照上述计算标准，（一）从2013年4月6日至2015年12月31日的临时安置补助费为406593元（122.1㎡×100元/月/㎡÷30日×999天＝406593元）；（二）从2016年1月1日起至2016年7月30日，临时安置补助费为46036元[（83.07㎡×60元/月/㎡÷30日×211日)+(39.03㎡×40元/月/㎡÷30日×211日)＝46036元]；（三）从2016年7月31日起至起诉之日（2020年9月1日），临时安置补助费为239479元（122.1㎡×40元/月/㎡÷30日×1471日＝239479元）。以上从2013年4月6日计算至2019年7月11日的临时安置补助费共计692108元（406593元＋46036元＋239479元＝692108元），该损失是银基公司逾期交房给原告秦某造成的可得利益损失，对于原告秦某诉讼请求中未超过该损失30%的部分，本院予以支持,故被告银基公司应当向原告秦某支付2013年4月6日至2020年9月1日期间（原告起诉之日）的临时安置补助费，即房租损失899740元（692108元×130%）。至原告提起本案诉讼时，银基公司尚未交付房屋，违约行为处于持续状态，被告银基公司要求将房租损失计算至2015年12月31日的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的停产停业损失，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦某2013年4月6日至2020年9月1日期间的房租损失899740元；二、驳回原告秦某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73613元，由原告秦某负担57957元，由被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司负担15656元；保全费5000元，由被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  刘玉金人民陪审员  杨彩红人民陪审员  刘 娜二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  张露梅法条链接：《中华人民共和国合同法》第八条当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用、若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。