黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0321民初1704号原告（执行案外人）：白树森，男，1971年12月13日出生，满族，无职业，住黑龙江省鸡西市梨树区。被告（申请执行人）：王骞若，女，1982年5月18日出生，汉族，个体，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：朴永建，黑龙江惠园律师事务所律师。第三人（被执行人）：密山市誉诚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省密山市密山镇学府路综合楼。法定代表人：张彦斌，职务董事长。委托诉讼代理人：韩庆发，黑龙江昌达律师事务所律师。第三人（被执行人）：金贵善，男，1963年4月1日出生，汉族，无职业，现羁押于密山市看守所。原告白树森与被告王骞若、第三人密山市誉诚房地产开发有限公司（以下简称密山誉诚公司）、金贵善案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白树森，被告王骞若及其委托诉讼代理人朴永建，第三人密山誉诚公司委托诉讼代理人韩庆发，第三人金贵善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白树森向本院提出诉讼请求：1.请求中止对鸡西市梨树区鑫源小区综合楼2号楼1-501室、2号楼1-702室（总价值为444986元）的执行；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：王骞若与金贵善合同纠纷执行一案，案涉房屋系白树森房屋拆迁补偿置换的房屋。2011年密山誉诚公司开发商拆迁鸡西市梨树区自动委房屋，建设鸡西市梨树区鑫源小区综合楼，白树森家有160平方米门市和162平方米住宅房屋在拆迁范围内，拆迁时有2011年安置给白树森一个门市、三户住宅（1号楼6单元201、202、203室），后来开发商将安置给白树森的三户住宅给了别人，当年双方约定将原安置的三户住宅置换为鑫源小区综合楼2号楼1单元501室和702室，后来双方于2017年11月23日签订了拆迁安置房屋置换后案涉两户房屋的售楼协议书，开发商于签协议书当日将房屋钥匙交付给白树森，白树森已经实际入户占有了案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第37条已明确规定：“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。另外，案涉房屋系拆迁安置房屋，物权权益系白树森原始取得，而且案涉房屋已经在法院查封前签订了协议，并实际交付给白树森，虽然白树森没有办理到产权证，但是未办理产权手续不是白树森过错造成的，系开发商原因所致，白树森已经在法院查封前持有生效的《售楼合同》，并实际占有案涉房屋。白树森对案涉房屋的物权权益应受法律保护，相对于被告的债权享有优先取得的权利，白树森作为房屋原始取得人请求排除执行。王骞若辩称：1.白树森不是动迁安置对象，不享有物权及消费者的物权期待权，对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。法院执行时，法院到案涉房屋所在的梨树区房产管理部门查询，在登记中并没有白树森对房屋享有权利的相关记载和资料。因此，白树森称是动迁安置房屋的理由不能成立，法院执行查封拍卖行为合法，白树森在执行异议时申请书明确自认案涉房屋是以房抵偿债务，并不是动迁安置，本次起诉又称是动迁安置存在明为的矛盾，本次起诉完全是为了诉讼谎称动迁安置的事实。在执行房屋前法院查询房产信息时没有任何权利人，王骞若为了保证房屋没有权利人能顺利执行，与亲属一同到金贵善开发的鑫源小区售楼处以买房人身份要购买房屋，售楼处明确表述该房可以出售，在此情况下，王骞若要求法院对案涉房屋进行执行，如果有人购买或已安置给白树森，开发公司售楼处不可能对案涉房屋进行售销。另外，白树森提供的售楼协议书形成于2017年11月23日，王骞若执行时该楼盘已交付使用很长时间，白树森不办理入户，结合上述原因，王骞若认为白树森有可能与开发公司（实际投资人）为了诉讼签订虚假售楼协议书进行虚假诉讼，王骞若请求法院保存白树森提交的售楼协议书原件，王骞若将向公安机关举报，本案中白树木可能涉嫌虚假诉讼，由公安机关对案涉的合同原件进行鉴定，确定售楼协议书形成的真实时间，是否为售楼协议书上体现的2017年11月23日，如果时间不吻合，王骞若将追究白树森提供虚假证据，虚构法律关系进行虚假诉讼的刑事责任。2.白树森提供的欠据形成是时间2014年10月1日，售楼协议书形成于2017年11月23日，从时间间隔及售楼协议内容看，白树森与金贵善实际上形成的是商品房买卖合同关系，以房抵偿金钱债务，并不是动迁安置，白树森无权在本案中排除执行。首先，开发公司不是动迁主体，依据2011年1月19日国有土地房屋征收与补偿条例第590号第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，开发公司无权进行房屋征收或补偿安置，白树森与开发公司签订的任何形式的动迁安置补偿合同均属无效合同。其次，白树森提交的房屋拆迁补偿安置协议书的被动迁人为苗守富，售楼协议书中的房屋购买人为白树森，房屋拆迁补偿安置协议书与售楼协议书权利人并不相同，合同内容没有任何关联，白树森无权基于动迁安置主张案涉房屋的产权，更不能以此作为排除执行的理由。再次，2014年10月1日的欠据可以说明，双方约定了金钱给付之债的数额，债务履行时间，说明白树森与开发公司为金钱给付之债，并不是动迁安置关系，即便假设前期的动迁安置合同真实有效，从欠据形成时双方的债权债务已转化为金钱给付之债，而非动迁安置，假设2017年11月23日签订的售楼协议书真实，从其内容上看，双方也是一个商品房买卖合同关系，并不是动迁安置合同，合同中约定是房屋的价格，房屋的面积，房屋的交付时间，均符合商品房买卖的合同特征。现有证据体现，双方于2017年11月23日签订房屋预售合同后，被执行人并没有开据房款收据，不能证实白树森履行了给付房款的义务，2014年10月1日欠据金额560400元，房款总价为444986元，二者的数额不相符，同时，欠据不是房款收据属于债权凭证，白树森提供的合同与欠据之间对比，从时间上、内容上没有直接的关联性，不能体现用房屋抵偿欠款的事实，合同中也未约定用房屋抵偿欠款的约定，白树森没有提交案涉房屋系唯一住房的证据，不能证实其是为了消费购房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的情形。3.白树森没有实际对房屋的占有，被执行人也没有向白树森交付房屋，也未办理变更登记，白树森提出的排除执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，执行时王骞若同法院执行法官到案涉房屋粘贴法律文书，后期进行评估，屋内无任何的居住或使用，开发公司从执行至今未提出房屋有人占有和使用，白树森本次诉讼称对房屋进行占有的事实不存在，白树森也没有提交任何有关占有房屋后，物业费、水费、电费的证据。白树森与开发公司签订的售楼协议书无效，通过白树森提交的证据，签订合同时案涉房屋并没有取得商品房预售许可证，开发公司与白树森签订的房屋预售合同应属无效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。王骞若在执行中了解到，案涉房屋所在的小区并没有取得商口房预售许可证，2017年11月23日双方签订房屋预售合同应属无效合同。根据《最高人民法院关于适用》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”。本案中，白树森是对排除强制执行负有举证责任，白树森举证证据均无法证明其享有物权期待权，不能证实主张成立。因此，白树森应承担举证不能的法律后果，请求法院驳回白树森的诉讼请求。密山誉诚公司述称，白树森将密山誉诚公司列为第三人属诉讼主体错误，应驳回对密山誉诚公司的起诉。金贵善个人开发建设鸡西市梨树区鑫源小区综合楼，与密山誉诚公司无关，金贵善拆迁白树森房屋，给被白树森补偿事宜都与密山誉诚公司没有关联性。金贵善也不是密山誉诚公司的股东，与密山誉诚公司没有关系。因密山誉诚公司与本案没有任何法律关系，故白树森将密山誉诚公司列为第三人，没有事实和法律依据，属于诉讼主体错误，应驳回白树森对密山誉诚公司的起诉。金贵善述称：认可原告主张的停止对鸡西市梨树区鑫源小区综合楼二号楼1单元501室、702室房屋的执行，白树森是鑫源小区的动迁户，开发鑫源小区安置给白树森回迁房，具体几套记不住了，具体安置了哪套房子也记不住了，但是确实存在安置给白树森房子的事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。对白树森提交的2011年8月10日的三份房屋拆迁补偿安置协议书、2011年8月11日的房屋拆迁补偿安置协议书、2014年10月1日的欠据和2020年12月14日梨树区不动产登记分中心档案室出具的查阅档案证明，能证明白树森主张的153.89平方米房屋拆迁置换鑫源小区1号楼西侧1号门市140.23平方米门市和白树森在苗守富手中购买的68平方米和52.2平方米砖木结构平房拆迁置换鑫源小区1号楼6单元201、202、203室的事实，以及白树森主张的与密山誉诚公司梨树区鑫源小区投资人金贵善将置换给白树森的201、202、203室房屋变更为货币补偿，约定还款日期2015年6月1日，并出具欠据的事实；2017年11月23日密山市誉诚房地产开发有限公司梨树区鑫源小区与白树森签订两份售楼协议书，结合庭审中白树森和第三人金贵善的陈述，能证明金贵善将鑫源小区2号楼1单元501室96.38平方米（价值239022元）和702室83.05平方米（价值205964元）房屋以出售给白树森的方式抵顶2014年10月1日欠据中补偿款的事实，对以上证据予以采信。王骞若提交的案外人执行异议申请书、2014年10月1日《欠据》、鸡东县人民法院（2018）黑0321民初335号民事判决书、鸡西市中级人民法院（2018）黑03民终911号民事判决书，能证明王骞若对金贵善享有合法债权，依法申请执行债务人金贵善出资开发的梨树区鑫源小区2号楼1单元501室、702室房产，案外人白树森提出案外人执行异议申请，其在申请书中认可金贵善没有如期给付欠据中的房屋补偿款，用案涉两套房产抵顶部分欠款的事实。对于以上证据予以采信。第三人密山誉诚公司提交的2018年7月13日鸡东县人民法院（2018）黑0321民初335号民事判决书、2018年12月7日鸡西市中级人民法院（2018）黑03民终911号民事判决书与王骞若提交的予以采信的证据一致，但无法证明密山誉诚公司主张的证明目地；2018年5月2日黑龙江新讼司法鉴定中心司法鉴定意见书与2019年6月27日黑龙江省高级人民法院（2019）黑民终230号民事判决书客观真实，予以采信。经审理查明，认定事实如下：金贵善以密山誉诚公司的名义开发鸡西市梨树区鑫源小区，该项目在拆迁过程中，白树森与金贵善达成房屋拆迁补偿安置协议，白树森用153.89平方米平房拆迁置换鑫源小区1号楼西侧1号门市140.23平方米门市，白树森在苗守富手中购买的68平方米和52.2平方米砖木结构平房拆迁置换鑫源小区1号楼6单元201、202、203室，并签订房屋拆迁补偿安置协议书。2014年10月1日，金贵善出具加盖金贵善印章和密山誉诚公司梨树区鑫源小区公章的欠据，将安置给白树森的201室（46平方米）、202室（41平方米）、203室（75平方米）房屋变更补偿方式为货币补偿，即住宅162平方米×2380元×8%=416405元，置换门市的面积差和未交付车库合计30平方米×4800元=144000元，合计560400元。约定还款日期为2015年6月1日。王骞若依据本院（2018）黑0321民初335号民事判决书、鸡西市中级人民法院（2018）黑03民终911号民事判决书对金贵善享有的合法债权，依法申请执行债务人金贵善出资开发的梨树区鑫源小区2号楼1单元502、702室房屋，本院作出（2020）黑0321执恢180号执行裁定书，裁定预查封被执行人金贵善以密山誉诚公司名义开发承建的，位于鸡西市梨树区鑫源小区综合住宅楼****502、702室房屋。案外人白树森以其与密山誉诚公司梨树区鑫源小区于2017年11月23日签订两份售楼协议书，金贵善将鑫源小区2号楼1单元501室96.38平方米（价值239022元）和702室83.05平方米（价值205964元）房屋以出售给白树森的方式抵顶2014年10月1日欠据中欠付白树森的补偿款为由，提出案外人执行异议。本院作出（2020）黑0321执异38号执行裁定书，裁定驳回异议人白树森的异议请求。另查明，鸡西市梨树区鑫源小区是梨树区煤矿棚户区改造项目，现不能办理不动产登记。本院认为，本案争议的焦点为白树森对本院作出的（2020）黑0321执恢180号执行裁定书中裁定预查封被执行人金贵善以密山誉诚公司开发的位于鸡西市梨树区鑫源小区综合住宅楼2楼1单元502、702室房屋是否享有有效阻止强制执行的民事权益。本案中，各方当事人均认可金贵善为密山誉诚公司梨树区鑫源小区的实际投资人。白树森主张的因密山誉诚公司梨树区鑫源小区的实际投资人金贵善到期未给付约定变更房屋安置补偿方式的拆迁补偿款，而签订将鑫源小区2号楼1单元501室和702室出售给白树森的《售楼协议书》，并用拆迁安置补偿款抵顶房款的事实，应视为白树森与金贵善达成了以房抵债的合意。以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该抵债协议仅能产生债权上的效力，并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生对交易不动产的物权期待权，更不能阻却其他债权的实现。故本案中白树森主张其对鑫源小区综合住宅楼2号楼1单元501室、702室房屋享有的民事权益不能阻止强制执行。综上所述，白树森请求中止对鸡西市梨树区鑫源小区综合楼2号楼1单元501室、702室房屋（总价值444986元）执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回白树森的诉讼请求。案件受理费7975元，由白树森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  孙鹤文人民陪审员  于文红人民陪审员  张桂敏二〇二〇年十二月二十八日法官助理于婧书记员吕丹婷