河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初4225号 原告：李云森，男，1980年12月15日出生，汉族，居民，现住唐山市丰润区。 原告：韩梅，女，1981年1月12日出生，汉族，居民，现住唐山市丰润区。 被告：江立松，男，1970年5月10日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：王彦军，河北嘉景律师事务所律师。 被告：张超，女，1988年2月20日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：江立松，（系张超丈夫），情况同上。 原告李云森、韩梅与被告江立松、张超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云森、韩梅，被告江立松及其委托诉讼代理人王彦军，被告张超的委托诉讼代理人江立松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李云森及韩梅提出如下诉讼请求：1、判令被告返还定金6万元整及利息给原告；2、判令被告赔偿原告违约金（双方签订合同总房款74万元的30%，共计22.2万元整）及利息；3、判令被告赔偿原告中介费5000元整；4、判令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、车费、误工费、材料费等。事实与理由如下：原告于2017年11月在中介公司千家房 产的介绍下，购买被告江立松位于丰润区门401的房屋，于2017年12月8日在中介公司签订第一份合同，当时双方商议以63万元的总成交价，原告当时交纳中介费5000元，双方约定2017年12月15日前过户给原告，但是被告没有履行合同。之后几个月被告以房地产开发商涨价为名让原告涨价到74万元，由于原告当时已交给被告6万元定金，不得已原告同意涨价并于2018年11月5日，在中介公司签订第二份合同。双方约定被告在2018年11月7日前将房屋过户给原告。但是到现在被告仍然未按照合同将房屋过户给原告。现在房价上涨迅速，被告迟迟不给原告过户，给原告造成巨大的经济损失，房价从2017年5000多涨到2019年8000多，给原告造成40多万元的直接经济损失。原告为筹集购房款多出贷款，也将自己的房子出卖。后原告多次要求被告履行义务，被告以种种理由推脱。被告违反合同约定，拒不履行合同约定，已经构成违约，故依法向法院提出诉讼，请求法院依法判决。 被告江立松辩称，这套房子是在2017年4月份宝全公司给我的抵账的房子。我和原告李云森第一次签订房屋买卖合同是2017年12月8日。就原告主张有以下几点：第一点，本案交易的房产有其特殊性，该房产是由唐山宝全房地产开发有限公司开发建设的，该公司的法定代表人和主要领导一房多卖，先后被采取过相应措施。虽然在政府部门的协调下取得了一定的成效，但至今尚有部分购买人没有实际取得房产，其中的一项协调措施就是增补房价。而本案所涉房产因为在2018年11月7日也就是宝全公司指定的更名登记的最后期限，被答辩人与我与中介公司的鲁荣彬 一起到宝全大厦办理更名登记。他因为想找人再便宜一些没有上去，鲁荣彬也没上去。现在该房产已经被宝全公司出售给他人并实际占有使用。第二点，关于第一次更名未能办成的原因，三方约定更名登记的头一天晚上，被答辩人电话告知我，因该房产存在很大风险他不买了。第三点，关于房屋价款调整的原因，见第一点陈述。第四点，关于第二次更名未能办成的原因，见第一点陈述。第五点，关于被答辩人的诉请问题，就其第一项诉请，虽然相应的责任在被答辩人，但考虑本案所涉交易已经无法实际履行，我方表示同意。就其第二项诉请，虽然在合同中有着相应约定，但由于合同不能履行的原因在于被答辩人。原告为支持其在诉状中陈述的损失所提交的证据未具备完全的证据三性可推定为其没有损失。就其第三项诉请，我方认为究竟由谁承担，请法庭根据实际情况依法裁判。就其第四项诉请，在之后质证时发表相应意见。第六点，答辩人总共从宝全公司处抵顶了四处房产。其余三处房产出售后，均做完了更名登记，购买者已经实际入住。第七点，被答辩人应将取得的收据和订房合同予以返还。 被告张超辩称，我与江立松于2018年6月11日结婚，在这之前所有的房产是江立松婚前私人财产，与我没有任何关系。从第一次签订合同起，我没有参与任何一项，我没有参与该房屋的出售行为。 经审理查明，甲方（出卖人）江立松同乙方（买受人）李云森、韩梅经案外人唐山千家房地产经纪有限公司十一小区店居间，就同一套房屋于2017年11月8日、2017年12月8日、2018年11月5日先后签订了三份房屋买卖合同，其中2018年11月5日签 订的合同是对前两份合同修改所最终形成的，该合同约定：第一条、房屋的基本情况，甲方自愿将坐落在唐山市丰润区康迈阳光小区1-1-401的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方，该房屋产权人姓名为江立松；建筑面积149.3㎡，地下室面积10.22㎡；该房屋并无贷款。第二条、该房屋成交价格及其他费用负担，甲、乙双方协商后的实际成交价为人民币（大写）柒拾肆万元整，该实际成交价格不因市场价的变化而变化。第三条、付款约定，乙方于2018年11月5日向甲方交付购房定金人民币（大写）陆万元整，乙方付款方式为分期付款，方式为：补给开发商壹拾捌万零捌佰叁拾伍元整，（改名当天）（一期款）；给房主大写叁拾贰万元整，(交钥匙当天)(二期款)；2019年1月25日前大写约：壹拾万元整,（三期款）；2019年6月25日前大写约：壹拾壹万零贰佰陆拾元整，（四期款）。第五条、房屋交付及过户，甲方应当与改名当天向乙方交付该房屋，双方共同约定于2018年11月7日前将该房屋无条件过户/改名到乙方或乙方指定人名下。第八条、违约条款，除不可抗力因素导致本合同无法履行的情况，甲乙任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除的，以及单方解除与居间方的贷款委托或单方撤销公证《委托书》等，均应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用，并应当按照该房屋成交价格的30%向对方支付违约金。合同落款处甲方江立松（签名指印），乙方李云森（签名指印）、韩梅（签名指印），居间方代书人鲁荣彬（签名），2018年11月5日。 原告韩梅在2017年12月8日第二份房屋买卖合同签订后，将购房定金6万元转入到出卖人江立松的银行账户中。 2018年11月5日第三份房屋买卖合同签订后，双方未能如约进行更名登记。庭审过程中双方均称2019年2月时康迈阳光小区1-1-401的房屋已经被卖出并有人进行装修，被告称出卖人为保全公司，原告称不清楚。 又查明，被告江立松向房屋中介提供其作为出卖人的权利凭证为《康迈阳光订房协议》，该协议内容如下：“甲方：唐山宝全房地产开发有限公司乙方：济南鲁栋机械化施工有限公司。甲方在唐山市丰润区南侧开发宝全、康迈阳光，相关手续正在办理中，经甲、乙双方协商，乙方同意提前订购商品房壹套，双方达成如下协议：一、乙方定购住宅楼1楼1单元401号。二、乙方所购住宅楼单价为4200元每平米，建筑面积约为149.3平米，总价款647060元。（含地下室20000元）三、乙方在签订合同之日向甲方交纳订金647060元。……。此协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方唐山宝全房地产开发有限公司合同专用章（公章），乙方济南鲁栋机械化施工有限公司（公章）2017年4月26日”。被告江立松庭审陈述《康迈阳光订房协议》来源：唐山宝全房地产开发有限公司将该小区2号楼3号楼给水、排水、水暖等工程发包给了山东济南鲁栋机械化施工有限公司，后山东济南鲁栋机械化施工有限公司又将该工程分包给了本案被告江立松。上述工程完工后，唐山宝全房地产开发有限公司未支付工程款，被告取得了四份订房协议，本案系其中一份。庭审过程中原告亦表示清楚该订房协议内容。 又查明，被告江立松与被告张超于2018年6月11日登记结婚。 原告李云森、韩梅为主张其签订房屋买卖合同向案外人借款，并向本院提交了有关业务凭证客户回单及银行信用卡交易明细等。 以上事实，有双方当事人陈述、房屋销售委托书、房屋买卖合同、定金收条、售房人婚姻状况承诺书、中信银行业务凭证/客户回单、中国建设银行交易明细、水暖电工程分包合同复印件、建筑工程合同复印件、康迈阳光订房协议复印件、押金条、聊天记录图片、录音笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，双方约定合同签订后两天内进行房屋更名，但至今也未完成更名，并且现该房屋已被出售并有人居住，本合同的合同目的已无法实现。故原告要求被告江立松返还购房定金60000元的主张，理据充分，本院予以支持。关于经济损失，因本案涉及的标的物康迈阳光小区1楼1单元401号房屋，涉及该房屋的订房协议买受人非本案被告，且该订房协议亦非严格意义上的购房合同，该房产存在权利瑕疵隐患，原告在签订合同时未尽到足够的注意义务。本院综合本案的实际情况，酌定由被告给付原告经济损失10万元为宜；被告江立松与被告张超于2018年登记结婚，有关该房屋的权利早于二被告婚姻登记时间，故原告要求被告张超承担责任的主张，理据不足，本院不予支持。原告主张的中介费及其他损失，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中 华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告江立松于本判决生效后十日返还原告李云森、韩梅购房定金60000元； 二、被告江立松于本判决书生效后十日给付原告李云森、韩梅经济损失10万元； 三、驳回原告李云森、韩梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2803元，由原告李云森、韩梅负担1240元，由被告江立松负担1563元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  陈永华 二〇二〇年十二月九日 书记员  栾 雨