北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14393号上诉人（原审原告、反诉被告）:北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付正婷，女，1992年3月10日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄某，女，1965年12月12日出生，汉族，鸡西市文化广播出版社职员，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。原审第三人：江某，男，1965年4月8日出生，汉族，无业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人庄某、第三人江某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区（2018）京0105民初86651号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理此案后,依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.判令庄某承担一、二审全部的诉讼费。事实和理由：首先，原审认定的事实存在错误。（一）关于代理行为的认定。中原公司认为第三人在整个解约期间的行为构成表见代理，根据法律规定，表见代理是指行为人实施代理行为时虽无代理权，但因权利外观，善意且无过失的相对人有理由相信代理人拥有代理权，为保护善意相对人的合理信赖，善意相对人有权主张该无权代理发生的有权代理的效果。第一、在整个合同解约期间，第三人在整个事件中，都处于主导地位，系其主动向中原公司表示其为庄某的代理人（有录音为证）。再者，在签订解约协议时，第三人向我方提供了授权委托书；此两项表明第三人在签约时，具备权利外观；第二、第三人作为代理人处理涉案房屋的事宜，早在2010年就曾代理庄某处理与中原公司之间的租赁合同并代为签署合同文件，双方合作期间长达5年。中原公司在重新租赁涉案房屋时，联系人及沟通处理的同样为第三人。中原公司没有理由怀疑第三人提供授权委托书的情况下不具有代理权限；第三、自解约通知发出之日起至实际解除之日，庄某均知晓中原公司欲解除合同的申请。其在一审庭审的过程中也承认事后知晓解约事宜后，不认可解约方案，但因中原公司已经搬离房屋，便委托第三人代为办理交房手续。中原公司认为此行为就已经形成追认，之所以产生后来的纠纷，系在退款的过程中，第三人认为中原公司未按照合同约定代为缴纳税费，而拒绝退款。一审法院并未对此详细审理；综上，中原公司在核查基本的授权材料，让第三人代为签署解约协议并无异议，第三人长期作为庄某的代理人，负责处理涉案房屋的租赁事宜，中原公司出于一般法人，报着善意的想法，没有理由怀疑第三人不具备授权。而庄某自知晓中原公司欲解除合同之日起至解约交房止，庄某不仅从未露面，还从未向中原公司表示其不同意解约的想法及不同意违约金数额，由此可见，因庄某过错的行为，造成中原公司承担不应当承担的后果，其应当为自己的过错承担由第三人带来的无权代理行为的后果；（二）关于租金金额的认定。中原公司认为，既然庄某与第三人认可已经形成的解约事实，根据事实，租赁合同实际解除时间为2018年的5月15日，这一点，已作为查明的事实予以记载。中原公司与庄某的租赁合同2018年5月11日就已经交房，实际的截止日期是5月14日。“5月15日解约”这一说法，中原公司认为，按照实际情况，也应当是2018年5月15日。故庄某应退还租期：2018.05.15-2018.10.31的租金：687204.3元,而非一审认定的683064.53元。扣除所有的中原公司应承担的费用及庄某已退还的款项，合计应退：538012.76元。一审法院在认定租赁期限时，直接按照习惯认定，全然不顾中原公司的权益，让中原公司莫名额外承担一天的房租。且，中原公司根据一审法院的指示，积极配合庄某及第三人办理房屋的退税手续并重新开具发票，开票的日期（2017年11月1日至2018年5月14日），系中原公司与庄某多次沟通确认的结果，中原公司也将发票交至一审法院的作为佐证。但一审法院直接忽略这个事实，不予认可，直接判令中原公司承担此笔额外支出，造成中原公司财务数据的差额。庄某代理人直接否认办理税票时的说法，损害了中原公司的权利，一审法院不仅仅不予审理，甚至直接认可了庄某的言辞，有严重的偏颇意向，造成中原公司承担不应该承担的损失；（三）关于违约金的认定。中原公司与庄某之间的租赁合同虽约定了2个月的违约金，其本身已经高于市场交易习惯，此金额为第三人与中原公司协商谈判的结果。且，中原公司并未严格按照合同约定，提前2个月通知，为保障庄某权益，中原公司不仅仅提前3个月通知，更是提前交房。虽然是中原公司违约，但中原公司也尽到了作为违约方该有责任。从解约或诉讼，中原公司知晓庄某不同意退还款项的行为一直为第三人。中原公司认为庄某在整个解约期间，就第三人的行为存在严重过失，且我公司钱款至今存放在庄某处，故，应当适当降低违约金的数额。其次，原审判决的程序有误。中原公司在一审的审判过程中，申请追加“江某”为共同被告，一审法院先不同意被申请人追加，后，中原公司通过邮寄的方式申请追加，被一审法院告知可追加江某为第三人，故依职权直接将江某作为第三人参加诉讼；中原公司认为，一审法院未依据中原公司的申请追加被告，而江某作为行为人，应当作为共同被告，承担民事责任，而不是作为第三人，由中原公司另行起诉处理。假使，认定江某的行为为无权代理，那江某就应当为其行为承担民事责任，一审法院为节省办案时间，直接将中原公司申请江某的申请予以忽略，是程序的错乱，司法资源的浪费。庄某辩称，同意一审判决，不同意中原公司的上诉请求和理由。江某述称，同意一审判决，服从一审判决。中原公司向一审法院起诉请求：1.判令庄某返还中原公司剩余租金及押金571018.72元（含税费80670.66元）；2.判令庄某赔偿中原公司利息损失（以409677.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算自二〇一八年六月六日起至实际给付之日止）。庄某向一审法院反诉请求：1.判令中原公司赔偿庄某违约金248387.1元；2.判令中原公司支付庄某维修费用15000元、物业费10250.46元。一审法院认定事实：2016年9月30日，庄某作为甲方（出租方）、中原公司作为乙方（承租方），就北京市朝阳区建国路93号院XX房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《地铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2016年11月1日起至2019年10月31日止，2016年11月1日至2017年10月31日期间租金为1354838.71元，2017年11月1日至2018年10月31日期间租金为1490322.58元，2018年11月1日至2019年10月31日期间租金为1625806.45元，免租期自2016年10月1日起至2016年10月31日止。押金为100000元。物业费、取暖费由乙方承担。乙方单方解除合同，应向甲方支付合同履行当期2个月的房屋租金作为违约金。乙方如需提前解除租赁合同，须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书；自乙方发出书面解约通知一个月内，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可在公证处公证下恢复涉案房屋，将违约金提存。涉案合同首页甲方“联系电话”处载有四个联系电话。同日，双方签订《补充协议》，约定2016年11月1日至2017年10月31日期间实际租金为1200000元，剩余154838.71元作为甲方缴纳相关税费所用，无需支付给甲方；2017年11月1日至2018年10月31日期间实际租金为1320000元，剩余170322.58元作为甲方缴纳相关税费所用，无需支付给甲方；2018年11月1日至2019年10月31日期间实际租金为1440000元，剩余185806.45元作为甲方缴纳相关税费所用，无需支付给甲方。《地铺租赁合同》及《补充协议》签订后，双方均依约履行。中原公司向庄某支付押金100000元，并支付租金至2018年10月31日。2018年1月30日，中原公司向庄某发送“解约通知书”，主要载明：由于中原公司经营战略调整，需要提前解除涉案合同，故通知庄某自其收到通知函4个月后，涉案合同解除；要求庄某退还押金及已支付但未使用的租金；未尽事宜双方协商处理。2018年5月8日，江某以庄某名义与中原公司签订“解约协议”，约定：涉案合同于2018年5月15日解除。涉案合同解除之日起15个工作日内，甲方退还乙方2018年5月15日至2018年10月31日期间房屋租金609369.86元；乙方支付甲方2016年10月1日起至2016年12月31日期间物业费10250.46元，上述物费已由甲方代付；甲方退还乙方押金100000元；乙方赔偿甲方违约金100000元。上述费用抵扣后，甲方应退还乙方599119.4元。甲方配合乙方于2018年5月14日办理物业交接。“解约协议”尾部左下处签有“庄某（江某代）”字样，右下处盖有中原公司印章。同日，江某以庄某名义签写“附件2：确认需要维修内容”，载明需要维修的内容为：1.一、二楼消防玻璃安装；2.店外中原牌匾摘除，并按照物业要求留白；3.薄六香办公室安装窗帘；4.卫生间热水器检修，维持正常使用；5.一至二层楼梯玻璃墙拆除，安装楼梯扶手。该“附件2”尾部右下处有“庄某（江某代）”字样，侧面盖有中原公司印章。2018年5月11日，双方签订《房屋交接单》，载明涉案房屋交接时间为2018年5月11日，“水电费已结清”等内容。《房屋交接单》尾部左下处签有“庄某”字样，右下处盖有中原公司印章。同日，双方签订《补充协议》，载明：甲方配合乙方于2018年5月12日办理物业交接；需要维修内容的项目折价15000元；甲方需退还乙方的费用共计584119.4元。《补充协议》尾部左下处签有“庄某（江某代）”字样，右下处盖有中原公司印章。审理中，中原公司提交“委托书”一份，载明：委托人庄某委托受托人江某前去与中原公司协商关于租赁房屋解除租赁协议相关事宜，委托有效期为一个月。“委托书”尾部右下处有“委托人：庄某，2018年5月8日”字样，“庄某”上有指纹捺印。中原公司据此主张江某有权就涉案合同解除事宜代理庄某与中原公司协商。庄某对此不予认可，表示其未出具该“委托书”，并就“委托书”中“庄某”签名及指纹是否为其所签、所捺申请鉴定。一审法院依法委托北京法源司法科学证据鉴定中心就上述事项进行鉴定。北京法源司法科学证据鉴定中心经鉴定出具（京）法源司鉴[2019]痕鉴字第5号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“委托书”右下方委托人处“庄某”签名字迹上的指印与样本上庄某的十指指印不是同一人所捺印。关于“庄某”签名真伪，北京法源司法科学证据鉴定中心表示，由于所提供的平时样本字迹较少，根据现有材料无法对上述委托事项得出明确的鉴定意见，并据此将该项鉴定作退案处理。庄某为此支付鉴定费6000元。经庄某再次申请，一审法院依法委托北京长城司法鉴定所对“委托书”中“庄某”签名是否为其所签进行鉴定。北京长城司法鉴定所经鉴定出具长城司鉴[2020]文鉴字第7号鉴定意见书，鉴定意见为：“委托书”下方“委托人”处的“庄某”签名字迹与《地铺租赁合同》等样本上的“庄某”签名字迹不是同一人所写。庄某为此支付鉴定费5700元。关于“解约协议”签订过程，中原公司表示因涉案合同签订过程中，一直由其员工与江某联系，所以解约时，亦由员工直接与江某进行了协商。解约过程中，中原公司未与庄某本人联系。庄某表示，2018年1月30日，庄某收到中原公司的解约通知书。庄某不同意解除合同，因为江某与中原公司的管理人员认识，且系经江某介绍才与中原公司签订的涉案合同，所以就让江某与中原公司进行沟通，沟通过程中中原公司表示除合同约定的违约责任外，另行赔偿庄某100000元。庄某同意该方案，本来打算回京与中原公司签订“解约协议”，后来江某电话告知庄某说因为中原公司着急搬离房屋，所以就代庄某解除了涉案合同，表示事情已经解除，不需要再回来了。后来由江某协助办理房屋交接手续。庄某收到江某向其发送的“解约协议”正式文本后，明确表示不同意该方案，所以一直未向中原公司退款。江某表示，其与庄某原系夫妻关系，庄某在黑龙江省鸡西市工作生活，江某在北京工作生活。因涉案房屋在北京，因此江某便帮庄某处理房屋租赁事宜。中原公司有一蒲姓管理人员，与江某是朋友。江某便介绍中原公司承租涉案房屋，并与蒲姓管理人员口头约定租期3年，中途不得解约。蒲姓管理人员口头答应。后中原公司与庄某签订了涉案合同。庄某接到中原公司发送的解约通知书后与江某联系，江某找到蒲姓管理人员，询问解约原因。蒲姓管理人员表示因中原公司结构调整，所以不再承租涉案房屋，但答应江某除承担合同约定的违约责任外，另行赔偿庄某100000元。因为庄某比较谨慎，江某打算与中原公司谈好解约条件后，再让庄某回京签署“解约协议”。但是2018年5月8日，中原公司着急搬离涉案房屋，其业务员就让江某以庄某名义自行签署“委托书”，然后再行与其签署“解约协议”。“委托书”内容为江某所写，手印不是江某所捺。江某虽明确告知业务员，其只负责协商，但受业务员及其他工作人员欺诈，还是签署了上述材料。在一审法院询问江某为何签署“委托书”和“解约协议”时，江某表示中原公司同意承担违约责任外，再行赔偿100000元，猜测庄某能够同意该方案，便就签署了上述文件。但是拿到上述文件后发现所载内容与双方口头协商内容不一致，因此该“解约协议”应为无效。经询，中原公司、庄某均认可以下内容：涉案合同于2018年5月15日解除；中原公司需向庄某支付涉案房屋维修费用15000元、物业费10250.46元。中原公司向庄某支付了2017年11月1日至2018年10月31日期间租金1320000元及押金100000元，并代庄某缴纳税费170322.58元。庄某已向中原公司退还租金174442元。庄某负责交纳相关税费。另查，庄某与江某于2006年协议离婚。一审法院认为，民法中所称表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上存在足以使相对人相信其代理权的情况，且相对人主观上为善意无过失，由此产生的法律效果依法归于本人承担的代理。法律确立表见代理规则的主要意义在于维护人们对代理制度的信赖，保护善意无过失的相对人，从而保障交易安全。认定是否构成表见代理，应当具备以下条件：（1）行为人没有代理权，却以本人的名义实施行为；（2）客观上存在使相对人相信行为人拥有代理权的事实和理由；（3）相对人主观上善意且无过失。具体到本案中，江某代庄某签署“解约协议”的行为并不符合上述条件，理由如下：首先，虽然江某向中原公司出具的“委托书”并非庄某所签写，而其以庄某名义与中原公司签订“解约协议”，符合上述第（1）项条件。但是，在洽谈解约过程中，江某仅向中原公司提交了“委托书”，并未提交其他任何能够证明江某与庄某身份关系或是佐证江某有权代理的相关材料。一审法院不能仅以“委托书”即认定江某存在客观上使中原公司存在相信其有代理权的理由。其次，中原公司明知庄某亲自签订了《地铺租赁合同》，《地铺租赁合同》中亦明确载明了庄某多个联系方式的情况下，但中原公司在向庄某发送《解约通知书》后，径行与江某联系解约事宜，亦未就委托事项与庄某联系；并且在双方协商解约条件明显与《地铺租赁合同》违约条件不符的情况下，仍未联系庄某对于相关事宜的意见，明显未尽到相关的注意义务，因此不能认定主观上善意无过失。最后，根据本案纠纷产生的原因及协商过程可以看出，庄某并不同意该“解约协议”，亦未通过明示行为确认该“解约协议”效力。在双方无特殊约定的情况下，“解约协议”签订后，庄某向中原公司退还部分款项的行为不应认定其对江某无权代理行为进行了追认。综合上述分析，江某与中原公司签订“解约协议”的行为是不属于表见代理，庄某事后亦未追认该“解约协议”，故该“解约协议”不发生解除《地铺租赁合同》的法律效力，中原公司与庄某应根据履约实际承担相应的责任。针对焦点二，一审法院认为，在中原公司无权解除涉案合同的情况下，擅自向庄某发送“解约通知书”，要求解除《地铺租赁合同》，违反了合同关于租赁年限的约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任。《地铺租赁合同》履行中，庄某无违约行为，不应承担违约责任。现双方协商一致确定《地铺租赁合同》于2018年5月15日解除，一审法院对此不持异议。在此情况下，关于本案所涉各项费用，一审法院分项论述如下：关于租金一节。《补充协议》约定，2017年11月1日至2018年10月31日期间实际租金为1320000元，剩余170322.58元作为庄某缴纳相关税费所用，中原公司无需支付给庄某。考虑到相关税费应由庄某负担，故一审法院据此认定该年度租金为1490322.58元，每月租金为124193.55元。中原公司已向庄某支付到2018年10月31日的房屋租金，因《地铺租赁合同》于2018年5月15日解除，故庄某应退还中原公司2018年5月16日至2018年10月31日期间的房屋租金，共计683064.53元。因庄某已退还中原公司174442元，故庄某应再行退还中原公司508622.53元。关于违约金一节。《地铺租赁合同》约定，乙方单方解除合同，应向甲方支付合同履行当期2个月的房屋租金作为违约金，该违约金标准合理，无畸高畸低情形，一审法院予以确认。现中原公司构成根本违约，应按上述约定向庄某支付相应数额的违约金，共计248387.1元。关于维修费、物业费一节，因双方已协商一致，由中原公司向庄某支付维修费用15000元、物业费10250.46元，一审法院对此不持异议，予以确认。关于利息损失一节，因中原公司构成根本违约，故其无权向庄某主张相应损失，一审法院对该项主张不予支持。关于押金一节，因中原公司向庄某支付了押金100000元，考虑到押金的担保性质及合同约定，一审法院判令上述押金抵扣其应向庄某承担的违约金，此项费用予以抵扣后，一审法院不在判决主文中再行载明，仅载明中原公司应向庄某支付的剩余违约金数额。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、庄某于判决生效之日起七日内退还北京中原房地产经纪有限公司租金五十万零八千六百二十二元五角三分；二、北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿庄某违约金十四万八千三百八十七元一角；三、北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付庄某物业费一万零二百五十元四角六分、维修费一万五千元；四、驳回北京中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。二审中，中原公司提交如下证据：1、发票，证明原审庭审中庄某及江某已经承认合同结束日期为5月14日，向我们开具的发票就是到5月14日；证据2、微信聊天记录，证明江某作为庄某代理人期间对协议内容是进行了详尽了阅读，并且提出了修改协议的意见；退还了中原公司174442元的未使用的租金；证据3、录音光盘，这个是与江某的谈话录音，证明2018年3月16日对方已经明确其为庄某的代理人。庄某发表如下质证意见：证据1、发票认可，但证明目的不认可，2018年5月15日是合同解除时间，我们同意补开一天的票据给中原公司；原审法官当时是说我们先把发票退税的问题解决了，中原公司代理人和庄某一起去的朝阳的税务局，税务局要求开除解除时间的协议，这个解除协议是付正婷出具的，庄某本人去的，然后就直接在解决协议上签字，依据解除协议产生的发票，跟实际上的天数差一天，在原审中我们已经作了说明；证据2、真实性认可，证明目的不认可，其他的质证意见以原审庭审笔录记载为准；证据3、真实性无法核实，证明目的不认可。本院对一审法院经审理认定的事实予以确认。本院认为：据当事人二审中的诉辩称意见及法院认定的事实，本案二审的争议焦点有四个：一是江某的代理行为是否对庄某发生法律效力；二是一审判决对租金数额的认定是否正确；三是一审判决对违约金数额的认定是否恰当；四是一审程序是否合法。对于争议焦点一，江某的代理行为是否对庄某发生法律效力。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，江某向中原公司出具的“委托书”并非庄某所签写，而其以庄某名义与中原公司签订“解约协议”。而中原公司明知庄某亲自签订的《地铺租赁合同》中亦明确载明了庄某多个联系方式的情况下，但中原公司在向庄某发送《解约通知书》后，径行与江某联系解约事宜，并未就委托事项与庄某联系，并且在双方协商解约条件明显与《地铺租赁合同》违约条件不符的情况下，仍未联系庄某与其确认对于解约事宜的意见，未尽到相关的注意义务。故本案中无法认定江某构成表见代理，在庄某事后亦未追认该“解约协议”的情况下，该“解约协议”不发生解除《地铺租赁合同》的法律效力，中原公司与庄某应根据履约实际承担相应的责任。对于争议焦点二，一审判决对租金数额的认定是否正确。因双方协商一致确定《地铺租赁合同》于2018年5月15日解除，故庄某应退还中原公司2018年5月16日至2018年10月31日期间的房屋租金，共计683064.53元。因庄某已退还中原公司174442元，故庄某应再行退还中原公司508622.53元。一审判决对租金数额的认定并无不当，中原公司对此提出异议，依据不足，本院不予采纳。对于争议焦点三，一审判决对违约金数额的认定是否恰当。《地铺租赁合同》明确约定，乙方单方解除合同，应向甲方支付合同履行当期2个月的房屋租金作为违约金，该违约金标准并不显著过高，一审判决对此予以确认并无不当。故本院对中原公司主张一审违约金数额过高的上诉意见不予采纳。对于争议焦点四，一审程序是否合法。经本院审查，一审程序并不存在违反民事诉讼法规定的，应予发回重审的严重违法情形，故对中原公司关于程序问题提出的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11358元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年十二月二十四日法官助理  高玉珠书 记 员  王 艳