广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2289号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区西山路******。 法定代表人：赵西林，总经理。 委托诉讼代理人：王梓衡，该公司员工。 被告：韦忠和，男，1964年1月22日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告韦忠和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托诉讼代理人王梓衡、被告韦忠和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出诉讼请求：一.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费人民币1210.14元及滞纳金1766.8元（滞纳金以1210.14元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2018年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；二.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的电梯维护费、水电公摊费517.5元及滞纳金755.55元(滞纳金以517.5元为基数,按拖欠金额每天3‰计算，从2018年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；两项合计：4249.99元；三.本案诉讼费、邮寄费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会(以下简称胜利嘉园一期业委会）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：“第十六条：物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；“第二十条：物业管理服务费：…2、高层电梯房住宅：1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元…；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼”，合同还约定：“合同生效日期为2018年7月1日”。自合同签订至今，胜利嘉园小区一直由原告提供管理和服务。被告系上述小区4栋1单元4-2号房屋业主，其房屋建筑面积为89.64平方米。按照合同约定，被告每月应缴纳房屋建筑面积物业费67.23元，电梯维护费16.67,水电公摊费12.08元。但从2018年7月1日起至2019年12月31日止，己逾期18个月，被告均没有向原告缴纳任何物业管理费。从2018年7月1日起至2019年12月31日止，被告尚拖欠原告物业管理费1210.14元及滞纳金1766.8元(滞纳金以1210.14元为基数，按拖欠金额每天3%计算，从2018年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）、电梯维护费、水电公摊费517.5元及滞纳金755.55元（滞纳金以517.5元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2018年7月1日起算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日），合计4249.99元。合同履行期间，原告通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向被告催缴物业服务管理费，2020年6月30日，原告以张贴《业主欠交物业费业主名单》形式，通知包括被告在内的业主缴纳物业管理费。2020年7月，原告再次以短信形式通知被告缴纳物业管理费，但被告始终拒绝交纳。原告因此诉至法院。 被告韦忠和辩称，1.本人的房屋未装修，也未入住，对于原告诉请的物业费本金及滞纳金费用有异议，原告服务质量差，被告非恶意拖欠，被告不应承担本案违约金。2.胜利嘉园一期业委会与原告签订的《物业服务合同》未经法定程序通过，对原告管理小区的资质有问题。3.小区管理混乱，本人的门禁卡被停了，无法进入小区。4.没有收到催收物业费的通知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2015年8月19日，案外人南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告韦忠和（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市胜利路东四里4号区。乙方分配所得的房号为4栋1-4-2号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按85平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……。 2018年6月28日，胜利嘉园一期业委会（甲方）与原告永合公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区胜利路东四里4号，建筑面积：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方而的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：①、1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）。注：公摊水电费指：公共照明、电梯运行、二次供水增压、公共绿化、环境卫生清理、监控与门禁系统等；3、从本合约签订之日起，毛坯房未入住业主需按50%缴纳应支付的物业管理服务费给乙方；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼……。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。被告的房号为胜利嘉园小区4栋1-4-2号号，建筑面积为85平方米。2020年1月，原告撤离该小区。2020年6月，原告在该小区张贴催费通知，向业主催缴物业费。2020年7月,原告向被告发送短信息催收物业费。因被告未向原告交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。 再查明，2019年11月14日,原告与被告李志文物业服务合同纠纷一案，本院查明原告的服务质量存在一定的瑕疵，判决：一、判令被告李志文支付欠原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年10月30日止的物业费1529.28元；二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。后被告李志文不服判决上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）桂03民终1492号民事判决，认定：“关于小区业委会与被上诉人签订的《小区物业管理服务合同》的效力问题。该合同由小区业委会与被上诉人协商签订，是合同双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。……判决：驳回上诉，维持原判。”该判决已经生效。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉《小区物业管理服务合同》是否有效，对被告是否有法律约束力；2、原告是否履行了合同义务；3、原告要求被告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、公摊水电费和滞纳金有无事实依据和法律依据。 关于争议焦点1，被告认为业主委员会成立不合法，胜利嘉园小区业主委员会与原告签订的《小区物业管理服务合同》未经法定程序通过，对原告的小区管理资质有疑问。本院认为，《小区物业管理服务合同》的效力已经生效判决文书确定，对其效力本院予以认定。业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，不属于本案审理的范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告作为胜利嘉园小区的业主，原告与胜利嘉园一期业委会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力。 关于争议焦点2，被告认为原告提供物业服务存在管理混乱的问题。本院认为，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告在物业合同签订后进驻该小区履行了物业服务，但服务质量存在一定的瑕疵。 关于争议焦点3，被告认为其没有收到催收物业费的通知，本院认为，原告将催交物业费的通知以张贴、短信形式发送给被告，证明原告已经进行了书面催收。被告认为其房屋未装修，也未入住，原告管理小区混乱，对原告诉请的物业费有异议，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段，《小区物业管理服务合同》约定毛坯房未入住业主需按50%缴纳应支付的物业管理服务费，因本案被告的房屋系毛坯房，也未入住，故本案被告所拖欠的物业费应按合同约定计算为宜。关于公摊水电费，公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的。从长远看，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全的环境。业主不交纳公摊部分的费用，损害的是全体小区业主的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告住房的建筑面积为85平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米0.75元，公摊水电费每年145元，电梯维护费每年200元计算，被告应交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费的1147.5元的50%计算，即573.8元、电梯维护费300元、公摊水电费217.5元，故对原告要求被告支付物业费573.8元、电梯维护费300元、公摊水电费217.5元的诉讼请求，本院部分予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告韦忠和支付原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业费573.8元、电梯维护费300元、公摊水电费217.5元； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林永合物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告韦忠和负担，另25元由本院退回给原告桂林永合物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二〇年十二月三日 书记员  杨何