江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初4855号原告：镇江旅游发展有限公司，住所地镇江市润州区京江路**，统一社会信用代码9132111166007868X4。法定代表人：蒋云峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王明辉，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天翼，江苏路韬律师事务所律师。被告：杨震，男，1961年9月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：林海，江苏金东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彬，江苏思扬宏律师事务所律师。原告镇江旅游发展有限公司与被告杨震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序审理。分别于2020年4月10日、5月14日、7月10日、9月1日公开开庭进行审理。四次庭审中，原告镇江旅游发展有限公司的委托诉讼代理人王明辉，被告杨震均到庭参加诉讼。被告杨震的委托诉讼代理人林海到庭参加了9月1日的庭审。本案现已审理终结。原告镇江旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金294万元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告就第一项诉请变更为：要求被告支付租金2342874.64元。事实和理由：2008年9月12日，镇江市水利投资公司（后变更为镇江文化旅游产业集团有限责任公司，以下简称“文旅集团”）与被告就位于镇江市滨江旅游风光带总建筑面积约4847.54平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）租赁事宜签订了《租赁协议》。根据合同约定，自2009年11月1日起，被告应按年缴纳房租，先付后租。另，文旅集团委托原告履行租赁合同的权利义务。现被告仍欠租金未支付，故诉来法院。被告杨震辩称：1.欠租金属实。2.经协商，原告已同意扣减本人垫付的天然气工程费用233791.36元，同时同意减免2020年新冠疫情期间的租金费用163334元。3.此外，本人还垫付绿化养护费用、防水修缮费用和变压器修缮费用，也应一并扣减。经审理查明。2004年8月31日，镇江市发展计划委员会对镇江市水利投资公司《关于镇江市滨江旅游风光带工程可行性研究报告》进行批复。后，镇江市水利投资公司按照批复在镇江市北固山至上建设了相关房屋。案涉房屋位于上述范围内。2008年9月12日，镇江市水利投资公司与被告就案涉房屋租赁事宜签订了《租赁协议》，约定：租赁用途是经营公园餐厅、旅游纪念品商店和茶社，租赁期限20年，起止日从房屋交付被告进场装修五个月后起计算，第1-4年租金为82万元/年，第5-8年租金为90万元/年，第9-12年租金为98万元/年，租金每四年为一个交纳期，被告需按年交纳、先付后租；因经营所需要的所有行政许可均由被告自行办理（如营业执照、卫生许可证等），营业所需的水、电费用自行负责缴纳。镇江市水利投资公司负责为配套设施设置城市工程管线，供电、电信、给排水等及周边绿化养护管养。2009年6月1日，镇江市水利投资公司与被告签订《补充协议》，约定：租赁期限从2009年11月1日起计算；今后申领房屋产权证，以及与规划部门协调由镇江市水利投资公司负责；被告对房屋外部的绿化及景观进行的改造，必须经镇江市水利投资公司及规划部门同意。协议签订后，被告在承租的案涉房屋内经营餐厅（国色酒店）、浴场和KTV。2018年前的租金双方已结清，但合同约定的2018年至2020年度的租金合计294万元，被告至今未支付。原告催要未果，遂于2019年12月5日诉来本院，要求被告支付租金294万元。审理中，双方核对账目后经协商，原告同意将被告已支付的233791.36元天然气工程费用在租金中扣减，并同意减免2020年新冠疫情期间的租金费用163334元，就此，被告确认2017年11月1日至2020年10月31日还欠原告租金2342874.64元。同时，被告提出其已支付的防水修缮费用260000元、绿化养护费用315000元、变压器修缮费用90400元，均应一并予以扣减。另查明。2014年10月24日，镇江市水利投资公司名称变更为文旅集团。文旅集团就集团所属房产管理事宜，委托全资子公司镇江旅游发展有限公司（即本案原告）代为管理、行使租赁合同规定的各项权利义务。委托管理的房产中包含案涉房屋，约定：文旅集团作为房屋资产所有者，委托原告落实管理事宜；房产租金归原告享有，在委托期间的费用由原告承担。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《集团房产委托管理协议》、镇江市发展计划委员会文件、镇江市规划局测绘图、燃气管道工程施工协议、防水工程承包合同、绿化养护施工合同、变压器工程施工合同及发票，双方当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，原、被告双方于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。被告承租房屋应该按约定缴纳房租。现被告对于原告诉请主张的房租2342874.64元无异议，故本院对原告的诉讼请求依法予以支持。关于被告提出应当扣减防水修缮费用260000元、绿化养护费用315000元、变压器修缮费用90400元的抗辩理由，本院认为，根据法律规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本案中，被告在疫情期间拆除旧变压器及安装新变压器垫付的90400元，应由原告负担，本院予以确认。被告自行维修漏水花费260000元、绿化养护花费315000元，结合本案查明的租赁事实，以及被告漏水修缮的面积和绿化养护范围等因素，本院酌定由原告负担一半，即漏水维修和绿化养护由原告合计负担287500元。据此，对于被告抗辩的上述三项费用中，原告合计应负担377900元。综上，为减少第三人诉累，方便执行，原告应负担的377900元，可以在被告应给付原告的2342874.64元租金中抵扣，即两者相抵后，被告还应向原告支付1964974.64元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨震于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告镇江旅游发展有限公司1964974.64元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30320元、保全费5000元，合计35320元（原告镇江旅游发展有限公司已预交），由原告镇江旅游发展有限公司负担6969元，被告杨震负担28351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  汪忠春人民陪审员  沈礼玉人民陪审员  郭道余二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 璐附：⒈相关法律规定⒉上诉须知附：⒈相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。