广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4669号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司，营业场所广西北海市金海岸大道1号海门商务综合楼负一楼101、102室，统一社会信用代码：914505025871358437。 负责人：黄晟，经理。 委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝春婷，女，壮族，1995年6月18日出生，住广西上林县，系公司员工。 被告：陈卫星，男，汉族，1983年2月16日出生，住河南省郸城县。 原告南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司诉被告陈卫星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司的委托诉讼代理人吴佩佩、蓝春婷、被告陈卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告支付北海市×                                                                                                                                                                                                                           号房物业服务费11317.16元、代收水费32.4元、公摊电费286.83元、公摊水费29.93元、生活垃圾费308元以及违约金11317.16元（以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日3‰计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年7月31日）。 事实与理由：2012年12月10日，南宁嘉和物业服务有限公司与北海邦盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定聘请南宁嘉和物业服务有限公司对其开发的位于北海市×堡提供前期物业服务。后根据业务需要，南宁嘉和物业服务有限公司决定委托南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司实际管理嘉和冠山海东区爱丁堡小区。2015年9月10日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方就嘉和冠山海东区爱丁堡×号室前期物业管理服务达成协议，并约定了具体收费标准。2014年8月20日，被告与北海嘉和房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为116.92平方米。2015年9月10日，被告签署房屋交接书，完成该涉案房屋收房手续。原告自2015年9月10日起至今，按照《前期物业管理服务协议》向被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2016年12月1日起，被告停止交纳冠山海东区爱丁堡3幢2层0201号室的物业服务费。《前期物业管理服务协议》第十一条第四款约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准跟时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起按每天3‰收取违约金。2016年12月1日至2020年7月31日，被告共计欠缴44个月的物业服务费及相关费用，为此，原告特向本院起诉，提出以上诉讼请求。 被告陈卫星辩称：2015年的时候接收房屋，住了一段时间后被告在2016年左右物业里的保安住在我们楼下，楼下使用的电器和抽烟的烟气全部跑到我们房间，当时我们多次协商都没有解决，2016年我就搬去其他地方住了。我当时与被告说解决了问题再缴费,目前为止这个问题也没有得到解决，所以一直没有缴纳物业费，房子也一直空着没有住。 经审理查明：2012年12月10日，原告（乙方）与北海邦盛房地产有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方对嘉和冠山海东区爱丁堡提供前期物业管理服务事宜。 2014年8月20日，被告与案外人北海嘉和房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定被告购买坐落于北海市金海岸大道1号嘉和冠山海东区，建筑面积116.92平方米。 2015年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：1、物业费交纳时间为每季度第壹个月15日前，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；2、物业费用收费标准为高层住宅（有电梯）2.2元/月·平方米，商业物业服务费6元/月·平方米；3、协议还约定了其他内容。 被告接收案涉房屋后依约交纳物业费用至2016年11月份，原告曾于2020年5月13日向被告发出催款通知。 另查明，被告拖欠的物业费用分别为：2016年12月1日至2020年7月31日期间拖欠物业费11317.68元（257.22元/月×44个月）、生活垃圾费387.2元（8.8元/月×44个月），2019年1月1日至2020年6月30日期间的公摊电费286.83元、公摊水费29.93元，2019年1月1日至2020年1月1日期间代收的水费32.4元，合计12054.04元。 案件审理中，被告主张只要原告将其提出的问题解决，其便马上交纳物业费。原告主张被告提及的其不交纳物业费的原因与本案无任何关系。 以上事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用。被告虽抗辩称其房屋存在楼下保安室排烟困扰问题，而原告对此未能予以解决，故拒缴物业管理费，但因被告对此未能提供充分确凿的证据予以证实，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主可就物业公司在物业管理服务过程中存在的瑕疵，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，因此，被告的抗辩理由本院不予采纳，被告仍应按约交纳物业管理费。故原告要求被告支付2016年12月1日至2020年7月31日期间的物业费11317.68元、生活垃圾费387.2元，2019年1月1日至2020年6月30日期间的公摊电费286.83元、公摊水费29.93元，2019年1月1日至2020年1月1日期间代收的水费32.4元，合计12054.04元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 现被告未能按约支付物业费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，但因上述协议中约定的违约金计算标准明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将违约金调整为分别按中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因此被告应向原告支付违约金[违约金计算：以每季度应付物业管理服务费771.66元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自每季度开始月的16日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按季度依次计付]。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈卫星须支付2016年12月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费11317.68元、生活垃圾费387.2元、公摊电费286.83元、公摊水费29.93元、水费32.4元，合计12054.04元及违约金[违约金计算：以每季度应付物业管理服务费771.66元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自每季度开始月的16日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按季度依次计付]给原告南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司； 二、驳回原告南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 案件受理费382元，减半收取计191元，由原告负担91元、被告负担100元（该费用已由原告预交，被告应负担部分在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费382元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗