四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1585号 原告：廖俊飞，男，1984年8月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：何利均，四川点道律师事务所律师。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地：四川省夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车仲仁，男，系公司员工。 原告廖俊飞与被告四川省新万兴瓷业有限公司（以下简称新万兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，于2020年10月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告廖俊飞的委托诉讼代理人何利均、被告新万兴公司的委托诉讼代理人车仲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖俊飞向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付如下款项：1.退还多收购房款208.81元【实际支付房款314407元-按照不动产权证的套内面积计算的总价款314198.19（4007.63元／㎡×78.4㎡）】；2.逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金11790.26元（以已付房款314407元为基数按每日万分之一从2018年12月21日起计算至2019年12月30日止共计375天）；3.逾期办理房屋权属转移登记违约金12419.08元（以已付房款314407元为基数按每日万分之一从2018年12月21日起计算至2020年1月19日止共计395天）。以上1.2.3项合计24418.15元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年7月6日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于夹江县××路××号××期××幢××单元××楼××号住房一套，合同签约备案编号为11532，合同约定的该房测绘建筑面积95.64平方米，其中套内建筑面积78.6平方米，共用分摊建筑面积17.04平方米，总价款为315000元。双方所签订的《商品房买卖合同》的条款约定了双方的权利义务，其中有：第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4007.63元，总价款315000元整。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2018-12-20前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记,委托费用300元；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款315000元，收房当日，经被告核算退给原告购房款593元，原告共计交付购房款314407元。但是被告却违反合同约定，未按合同约定办理和取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未按期办理该商品房房屋权属转移登记，使原告在约定期限内未取得房屋所有权证书。到2020年1月19日，原告才取得房屋的所有权证书即不动产权证书，不动产权证书登记的房屋建筑面积为95.46平方米，专有建筑面积为78.4平方米，分摊建筑面积17.06平方米。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当退还多收的购房款，并应承担违约责任和支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告新万兴公司辩称，对双方存在商品房买卖关系、签订合同、合同约定的内容、原告履行义务的情况无异议。关于多收房款的问题，被告没有多收原告购房款，双方已经在交房的时候对于房款达成了一致意见，且交房已经五年，已超过诉讼时效。关于逾期办证违约金，逾期办理产权证是事实，但不是被告的责任造成，而是政府变更了原有的用地范围后迟迟不予变更宗地图造成。根据合同第19条约定，仅在因被告的责任导致逾期办证等违约的情况下，才承担支付违约金的责任，本案逾期办证系政府行为这一不可抗力因素导致，不属被告的责任，被告不应承担违约责任。另外，原告同时主张两项违约金，是对合同第十九条的曲解，是重复计算违约金。即便被告被认定应当承担逾期办证的违约责任，违约天数只能从2018年12月21日算至2019年12月29日。原告主张的违约金的计算标准和数额也太高，请求法院予以调整。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告的诉辩意见以及无异议的证据，对原告诉称的订立合同以及合同约定的内容、原告履行义务及取得不动产权证的事实，被告无异议，本院予以确认。本院另认定以下事实：原被告于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商品房的测绘建筑面积共95.64㎡，其中套内建筑面积78.6平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.04平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4007.63元，总价款为315000元；第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3.双方自行约定：按本合同约定的房屋建筑面积（套内面积+共同部位与共用房屋分摊建筑面积）误差比（按本条2计算公式定义）绝对值在3%以内（含3%）的,房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算。超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测面积小于3%的部分的房价款，由出卖人据实返还买受人。该条第2项约定的计算公式为：建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）除以预测建筑面积×100%。合同签订后，被告于2016年1月1日向原告交付了所购商品房。 2009年,被告通过出让方式取得位于夹江县漹城镇工农村4、6、8社的国有土地使用权，土地使用权证号为夹国用（2009）第2××8号。经有关部门批准，被告在该土地上开发建设时代米罗商品房住宅小区。2013年修建时,被告发现供地范围内有两块地为农民安置地块，实际地块形状与国有土地使用权证后附宗地图的形状有变动，但地块面积未变。该商品房住宅小区竣工后，被告于2018年向不动产登记机关申请办理不动产权证时，被告知其提交的竣工图与土地使用权证所附宗地图不一致，无法办证。从2018年9月起，被告多次向原夹江县国土资源局申请按实际用地范围变更宗地图，其中，2018年11月14日的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，原夹江县国土资源局于2018年11月15日签收。2019年2月21日，原夹江县国土资源局作出决定，同意夹江县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。2019年12月30日，被告取得原告购买的商品房所属楼栋的不动产权利证书，不动产权证证号为川（2019）夹江县不动产权第0××2号。另,被告向不动产权利登记机关申请办理不动产权证时，其享有的上述土地使用权设定了抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该抵押于2019年12月27日解除。 庭审中，对于原告主张的违约金，被告认为逾期办证并非被告原因导致，且并未对原告造成实质性损害，不应当承担违约金。即使法院最终认定被告应当承担违约责任，双方约定的违约金明显过高，计算标准应当降低且初始登记和转移登记不应当重复计算。对于面积差的问题，原被告一致认可按照合同第13条约定进行处理，按照建筑面积计算的面积差为0.18㎡，但双方对房屋总价款的计算存在争议，原告主张房屋单价为4007.63元/㎡×78.4㎡（不动产权证的套内面积）÷95.46㎡（不动产权证的建筑面积）=3291.41203元/㎡，房屋总价款为3291.41203元/㎡×95.46㎡=314198.192元，被告主张房屋单价为315000元÷95.64㎡（合同约定建筑面积）=3293.601元/㎡，房屋总价款为3293.601元/㎡×95.46㎡=314407.152元。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《关于办理时代米罗国土证宗地图申请》及宗地情况示意图、《情况说明》、《关于申请时代米罗国土证宗地图变更的请示》、《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、《议事纪要》、国有土地使用权证、川（2019）夹江县不动产权第0××2号《不动产权证》、（2020）夹江县不动产权第0××2号《不动产权证》、当事人的身份资料等证据在卷佐证。 本院认为，原告廖俊飞与被告新万兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 本案争议焦点为：1.合同第十三条第三项约定“房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算”应如何计算，被告应否退还原告购房款208.81元；2.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为不可抗力；3.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为被告的原因，被告应否承担逾期办理以上两项权属证明的违约金以及违约金如何计算。 关于争议焦点1。《商品房买卖合同》第十三条是关于面积差异如何处理的约定，原被告一致同意按照该约定解决双方存在的面积差争议。该条约定：“实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3.双方自行约定：按本合同约定的房屋建筑面积（套内面积+共同部位与共用房屋分摊建筑面积）误差比（按本条2计算公式定义）绝对值在3%以内（含3%）的，房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算。超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测面积小于3%的部分的房价款，由出卖人据实返还买受人。”依上述约定，涉案房屋的建筑面积误差比为（实测建筑面积95.46㎡-预测建筑面积95.64㎡）÷预测建筑面积95.64㎡×100%=0.1882%，小于3%，故房价款应根据实测面积按照建筑面积单价进行结算。对于实测面积为不动产权证所载建筑面积,双方无异议,本院予以确认。关于建筑面积单价如何确定的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，……。”由此可以看出，在买卖双方没有约定的情况下,面积误差比绝对值在３％以内的，房屋价款是以合同约定的价格为基础进行结算的。案涉《商品房买卖合同》第三条约定了房屋的价格，但该单价系套内面积单价，此处约定的建筑面积单价，应是区别于合同第三条的套内建筑面积单价而言的，故应以该条约定的房屋总价款除以建筑面积予以确定。《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积为95.64㎡，房屋总价款为315000元，因此建筑面积单价为315000元÷95.64㎡=3293.601元/㎡。原告所购房屋的不动产权证记载的房屋建筑面积为95.46㎡，房屋总价款应为3293.601元/㎡×95.46㎡=314407.152元，以整数计，即为314407元。原告实际缴纳房屋总价款为314407元，不存在多缴购房款的事实，故对原告要求被告退还购房款208.81元的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告在2013年修建时代米罗商品房住宅小区时即已发现供地范围内有两块地为农民安置房，实际用地范围与原供地范围发生了变化，其作为房地产开发商，应当预见到所修建的时代米罗房地产项目因土地范围发生变化会存在后期不能办证的风险，但被告在发现上述问题后，没有及时采取措施，直到2018年办证受阻后才开始向原夹江县国土资源局寻求解决，其间历时长达五年，而从原夹江县国土资源局就该问题出台会议纪要的实际情况看，上述问题是可以得到解决的，因此，影响办证的土地范围问题，不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故被告逾期办理涉案房屋所属楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明不是因为不可抗力。 关于争议焦点3。根据《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，被告应当在2018年12月20日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，而事实上被告于2019年12月30日才办理涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，从2018年12月21日起计算至2019年12月30日止，共计逾期375天。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，被告未在涉案商品房交付之日起1095日内取得该房屋的权属证明，即构成逾期。涉案房屋实际交付时间为2016年1月1日，约定办理转移登记时间应为2019年1月1日前，被告实际为原告办理转移登记的时间为2020年1月19日，构成逾期。关于逾期的原因，首先，被告于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，该局于2018年11月15日收到该申请，2019年2月21日该局党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，故2018年11月15日原夹江县国土资源局收到新万兴公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至该局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》期间不能归责于被告；其次，解决土地范围问题客观上需要一定时间，本院在原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再酌定计算60天作为合理变更宗地图的时间，即2019年2月22日至2019年4月22日期间亦不应归责于被告；再次，因不可归责于被告的事件发生在双方合同约定办证期内，故双方约定的办证期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，双方合同约定办证期间继续计算，即自原夹江县国土资源局收到被告变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日2018年11月15日至双方合同约定办证截止之日2018年12月20日期间共计36天应从不可归责于被告的中止原因消除之日的次日开始继续计算。又因中止原因于2019年4月22日消除，故双方约定的办证期间应从2019年4月23日开始继续计算36天至2019年5月28日。从2019年5月29日至2019年12月30日共计216天，被告未办理涉案房屋所在楼栋初始登记权属证明，从2019年5月29日至2020年1月19日期间共计236天，被告未办理涉案房屋转移登记的权属证明，系因被告将用于开发时代米罗房地产项目的土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使被告备齐原国有土地使用权证原件申报初始登记等材料滞后造成，故上述逾期期间216天和236天属于被告自身原因所致。根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，对于因被告的责任导致逾期办理初始登记和转移登记的216天和236天，被告应当承担违约金。从上述分析可以看出，因被告的原因逾期办理初始登记与逾期办理转移登记的期间存在重合，重合期间为2019年5月29日至2019年12月30日。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担一份违约责任为宜。故被告承担逾期办理初始登记违约金的天数为216天，承担逾期办理转移登记违约金的天数为20天。双方约定的违约金的计算方式为出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，被告已付房款为314407元，故被告承担逾期办理初始登记的违约金为216天×314407元×日万分之一=6791.19元，承担逾期办理转移登记的违约金为20天×314407元×日万分之一=628.81元。原告诉请的违约金超出该范围，超出部分，本院不予支持。关于被告提出的约定的违约金过高的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率（2019.8.20前）和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均高于3.6%。由此可见，双方约定的违约金计算标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。故对被告提出的违约金过高并要求调整的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖俊飞逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金6791.19元； 二、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖俊飞逾期办理房屋转移登记违约金628.81元； 三、驳回原告廖俊飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费410元，由原告廖俊飞自行承担285元，由被告四川省新万兴瓷业有限公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  徐 莹 人民陪审员  杜光前 人民陪审员  陈建容 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  李婷婷