江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1516号原告：章敏，男，1986年9月8日出生，汉族，住景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师律事务所律师。委托诉讼代理人：郑薏俊，江西景扬律师律事务所律师。被告：景德镇市新枫园房地产开发有限公司，住所地景德镇市昌江区兴华横路口（房改办**），统一社会信用代码913602007338930291。法定代表人：宋沅，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾仲良，男，1959年3月5日出生，该公司员工，住景德镇市珠山区。被告：艾高民，男，1977年3月7日出生，汉族，住景德镇市。原告章敏与被告景德镇市新枫园房地产开发有限公司（以下简称新枫园公司）、艾高民确认合同效力一案，本院于2020年7月12日依法受理后适用普通程序，并于2020年8月27日公开开庭进行审理，原告章敏委托诉讼代理人邵平、郑薏俊，被告新枫园公司委托诉讼代理人曾仲良，被告艾高民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告章敏向本院提出如下诉讼请求，1、确认二被告签订的《商品房现房买卖合同》无效，并判令二被告共同撤销案涉《商品房现房买卖合同》的网签备案登记；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年12月18日，原告与被告景德镇市新枫园房地产开发有限公司(以下简称新枫园房地产公司)签订《商品房买卖合同》，由被告新枫园房地产公司将新枫园小区26栋2单元504号出售给原告。原告于2011年1月19日取得案涉房屋销售不动产统一发票。自2011年装修后，原告一直与家人居住在案涉房屋内至今。多年来，原告多次催促新枫园房地产公司协助办理房屋产权登记手续，新枫园房地产公司均以各种理由拒绝配合，案涉房屋至今未办理房屋产权登记。直到原告到房管部门查询时，才被工作人员告知案涉房产在原告不知情的情况下于2014年被网签到被告艾高民名下。原告认为：被告新枫园房地产公司和艾高民明知涉案房屋已出售给原告，二被告仍恶意串通签订《商品房现房买卖合同》并办理网签登记手续。其签订的《商品房现房买卖合同》依法不仅是无效的，而且妨碍原告办理房产登记。二被告的行为已经严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，望法院判如所请。被告新枫园公司答辩称，根据原告章敏的发票来看，章敏的购房款本公司收到了，但被告艾高民的钱没有收到。其他事情本公司不清楚，对章敏签订的合同无异议，对前面的事情不清楚，无法表明态度。被告艾高民答辩称，被告艾高民委托朋友罗招焕付款的，有公司开具的收据并盖了公司章，被告艾高民有商品房买卖合同，而且2010年付了313224元，2014年办的网签。对原告所说的两被告恶意串通其不认可，对撤销案涉《商品房现房买卖合同》的网签备案登记不认可；对本案诉讼费由被告承担也不认可。原告章敏向本院提交以下证据：1、原告的户口本一份，证明原告的主体身份；2、新枫园房地产公司企业工商信息一份，证明新枫园房地产公司主体资格；3、编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，证明原告与新枫园房地产公司于2009年12月18日签订商品房买卖合同；4、发票号码10007395销售不动产统一发票一份，证明原告已履行完毕合同义务，并于2011年1月19日取得案涉房屋购房发票；5、新枫园住宅小区业主手册、案涉案房屋煤气和水电初装费收款收据、物业费收据、自来水工程改造费收款收据、水服务卡、燃气费服务卡、燃气民用供用气合同各一份，证明原告占有涉案房屋，并且一直在居住；6、合同编号XS00012842《商品房现房买卖合同》复印件一份,证明二被告在原告不知情的情况下恶意串通签订商品房买卖合同并办理网签手续,损害原告合法权益;7、景德镇市仲裁委员会景仲裁字（2019）第26号仲裁裁决书一份，证明经仲裁机构认定原告已实际履行了合同义务，完成了房屋交付，原告合法占有案涉房屋，且权利优于被告艾高民；8、仲裁委的开庭笔录一份，证明原告的涉案房款是以被告拖欠原告父亲的工程款折抵的事实。被告新枫园公司向本院提交以下证据，被告新枫园公司的营业执照一份、法人身份证明一份，证明被告新枫园公司的主体身份。被告艾高民向本院提交以下证据，1、被告艾高民的身份证一份，证明被告艾高民的主体身份；2、收据一份，证明2010年购买涉案房屋的事实。本院组织双方对证据进行质证，对双方无异议的证据本院附卷予以佐证，对双方有异议的证据，本院作出如下认定：对原告提交的第八组证据，对其真实性予以认定，但该仲裁为原告与新枫园公司之间的对艾高民及本案没有约束力；对被告艾高民提交的购房收据，新枫园公司对收据上加盖的公章无异议，因此本院对其真实性予以认定。本院认定的事实如下：2009年12月18日，原告与被告新枫园公司签订《商品房买卖合同》约定：新枫园公司将新枫园小区26栋2单元504号房屋出售给原告，建筑面积130.51平米，付款方式为一次性支付房款307377元，并于2010年10月30日前交付房屋。原告与被告新枫园公司所约定的付款方式为以工程款抵扣房款。2011年1月19日，被告新枫园公司向原告开具销售不动产统一发票，发票金额307377元。原告购房后进行装修并在2012年11月14日与燃气公司签订供气合同，之后涉案房屋一直有人居住并交纳水、电、燃气、及物业费。2010年11月5日，被告艾高民称其委托朋友罗招焕与新枫园公司签订《商品房买卖合同》约定：新枫园公司将新枫园小区26栋2单元504号房屋出售给艾高民，建筑面积130.51平米，付款方式为一次性支付房款313224元，并于2011年4月30日前交付房屋，该合同艾高民并未签名。合同签订当日，新枫园公司向艾高民出具收据一份载明收到艾高民购房款313224元，收据上加盖新枫园公司公章，艾高民称购房款一部分为朋友罗招焕代其转账给新枫园公司的，另一部分为现金交付给新枫园公司法定代表人。2014年，艾高民将涉案房屋在景德镇市房产信息中心办理网签登记，在行政部门的网签备案合同艾高民与新枫园公司均未盖章签字。2019年10月22日，原告与被告新枫园公司就涉案房屋进行仲裁，经景德镇市仲裁委员会景仲裁字（2019）第26号仲裁裁决书认定：新枫园公司应按《商品房买卖合同》约定履行合约，并配合原告完成房产的产权证件办事事宜。本院认为，本案的争议焦点为被告艾高民与新枫园公司于2010年11月5日签订的《商品房买卖合同》是否因恶意串通而认定为无效。首先，从两被告签订的合同的构成要件上看，艾高民称合同是由其朋友帮忙去签订的，但合同上买受人处并未签名，不符合合同成立的要件，而且该合同约定2011年4月30日前交付，但没有证据证明艾高民实地查看过涉案的房屋，并且直至今日艾高民从未要求新枫园公司交付其购买的房产，艾高民显然不符合正常购房者的相关特征；其次，艾高民托其朋友交付的313224元购房款，其未说明购房款的具体来源，艾高民的朋友也未能出庭说明购房时的具体情况，在新枫园公司开具发票之后，艾高民也未要求新枫园公司给其开具发票，新枫园公司也称查账并未收到购房款，艾高民称部分房款通过转账的方式给了朋友，另一部分以现金的方式给了新枫园公司法定代表人，结合新枫园公司的财务制度收款应加盖财务章而非公司公章的意见，因此艾高民是否支付房款存疑；最后，2014年艾高民与新枫园公司办理网签时，原告已经装修入住至少一年的时间，艾高民办理网签时不去了解其所购房产已出卖并有人居住的实际情况，却直接同新枫园公司办理网签登记，并且从原告举证的双方备案在景德镇市房产信息中心中的合同上看，在出卖人及买受人处均未签名盖章，而且备案的合同除记载购房的具体栋号、房款外均为“空白合同”，因此可以认定艾高民与新枫园公司在网签时系恶意串通的。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”该解释认为对欺诈、胁迫和恶意串通等事实的证明标准，需要达到排除合理怀疑的程度，本院基于对艾高民与新枫园公司《商品房买卖合同》的上述质疑，认定新枫园公司与艾高民恶意串通实际达到确信的程度。综上，艾高民与新枫园公司之间有恶意串通的故意，并且损害了作为购房者原告的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，本院认定两被告之间签订的《商品房买卖合同》无效。关于原告主张的撤销网签的主张，基于本院已认定两被告之间的合同已无效，艾高民与新枫园公司应恢复到合同订立前的状态，现因网签手续阻碍原告办理房屋登记手续，原告有权要求两被告配合撤销网签手续，原告的本项诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、并参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认被告艾高民与被告景德镇市新枫园房地产开发有限公司于2010年11月5日签订的《商品房现房买卖合同》无效；二、被告艾高民与被告景德镇市新枫园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内共同前往网签登记部门撤销网签。案件受理费1000元，由被告艾高民与被告景德镇市新枫园房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  陈边艳人民陪审员  章 明二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  徐 娜