安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0825民初3255号 原告：刘端法，男，1983年11月25日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。 被告：朱梦思，女，1990年11月11日出生，汉族，公司员工，住安徽省太湖县。 被告：阮大敏，男，1989年8月21日出生，汉族，经商，住安徽省太湖县。 第三人：太湖县晋熙镇观音村大屋村民小组，住所地安徽省太湖县晋熙镇观音村大屋村民小组。 负责人：刘端忠，该小组组长。 原告刘端法与被告朱梦思、阮大敏及第三人太湖县晋熙镇观音村大屋村民小组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法由审判员适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘端法及其委托诉讼代理人汪斌、被告朱梦思、阮大敏、第三人太湖县晋熙镇观音村大屋村民小组的负责人刘端忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘端法诉称，2016年，原告因赌博欠下37万元赌博债，后向阮大敏借款还债，其与原告约定用涉案房屋作抵，房屋作价56万元，双方签订了合同。合同只有一份为被告持有。被告代原告偿还了40万元债务，余下16万元房款原、被告以其他经济往来抵消。2018年上半年被告装潢时，原告父母才知道房屋被原告赌博输掉了，为隐瞒真相，原告与阮大敏签订了一份价值120万元的虚假合同予以应付。据法律规定，被告持有的合同系无效合同，涉案房屋系原告家庭财产，合同侵犯了共有权益，且农民集体土地使用权不得出让、转让，原、被告行为违反了法律强制性规定，属无效行为。第三人也能证明房屋情况。原告现起诉，请求判令确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，并由被告将涉案两间房屋返还原告。 朱梦思辩称，同意阮大敏答辩意见。一、我当时与阮大敏系夫妻关系，房屋买卖系原告与阮大敏一手操作。买房时我也不知道集体证房屋不能买卖，因为像这样买卖的很多。二、原告明知集体证房屋不能买卖却主动找我买房，过错明显大于我。如果原告不能把房款61万元、装修费用40万元、我抵押房屋贷款给原告付房款产生的利息以及房屋升值的差价给我，我就不同意返还房屋。 阮大敏辩称，一、原告所称本人要求其以房屋作抵不属实。当时我岳母要买房，原告听说后就找到我，双方约定房款为56万元，签订了两份合同，各执一份。因双方后来关系较好，被告方实际给付房款60余万元。二、签订120万元的虚假合同系按原告请求应付其父母所为。三、2016年附近集体土地的房屋价也就是50-60万元左右，被告方并没有占便宜。四、我岳母系卖了自己位于宏泰花园小区110平米的房屋再来买涉案房屋的，原告要求被告方退房也行，但必须补偿被卖掉的房屋及装修涉案房屋的价款。我岳父前年中风，没有劳动能力和生活来源，岳母是下岗工人，也没有生活来源，原告不能让他们无家可归。 太湖县晋熙镇观音村大屋村民小组述称，原告家4间房屋位于我村大屋新居小区第三排从东往西数第6-9间，其中第9间属已故五保户汪华犬所有，因原告家对汪华犬很好，并与村组约定将汪华犬落户原告家，原告家负责其生老病死，其拆迁所得的房屋死后由原告继承。我组商定该房屋归原告所有，但不得买卖。现原告出卖了该房屋违反了约定，我组要收回房屋，或由原告作出补偿。 经审理查明，2016年3月23日，太湖县土地房屋征收补偿安置办公室与作为户主的原告签订《拆迁安置协议》，约定对原告家庭位于太湖县晋熙镇观音村大屋组的房屋进行征收拆迁安置，除给予拆迁补偿费、回购新路面房及自住房等权益外，另予安置宅基地5间共360平方米（5×4×18），该宅基地原告与其妻女共2间，原告父母1间，原告姐姐1间，已故五保户汪华犬（落户原告家）1间。原告等人上述宅基地位于太湖县晋熙镇观音村大屋组大屋新居安置小区第3排自东向西第6-9间（不含原告姐房屋）。2016年8月，原告听闻阮大敏等人想购房，遂与其联系，将上述宅基地上在建房屋2间（含汪华犬名下1间）出卖给朱梦思，双方签订了房屋买卖合同，商定房款为60万元。被告方向原告实际支付房款61万元。2018年上半年，原告又与朱梦思签订《房屋买卖合同》一份，约定所售房屋属集体土地，暂时不能办理房屋所有权证和土地使用权证，原告以后无条件协助朱梦思办证，否则承担全部责任并赔偿对方购房款及房屋升值收益款；房屋建筑面积350平米（三层，有集体证），房屋相应的土地使用权随房屋一并转让；房屋交易总价120万元，包括土地使用权价款，公共部分分摊建筑面积不再另行计价等等。该合同日期载明为2016年8月7日。2019年5月17日，太湖县自然资源和规划局以涉嫌非法转让为由，对阮大敏、朱梦思和原告进行了调查询问。在回答询问中，阮大敏、朱梦思均表示朱梦思与原告所签第一份房屋买卖合同在双方签订第二份合同后已交由原告当场销毁；三人均表示第二份合同系应原告请求为隐瞒其父亲所签。原告此前曾两次起诉要求确认合同无效、被告等人返还房屋，本院认为可能涉嫌犯罪，裁定驳回起诉，并移送公安机关处理。2020年11月10日，太湖县公安局晋熙派出所向本院出具《关于刘端法与阮大敏债务情况的说明》，表示经核实原告与阮大敏之间债务不是赌博欠款。原告即再行起诉，其诉求前述。 上述事实，有当事人陈述及经本院核实的原告身份证复印件，刘端忠身份证复印件，《拆迁安置协议》复印件，拆迁安置房屋地形结构图复印件，《房屋买卖合同》，观音村大屋组《证明》二份，《关于刘端法与阮大敏债务情况的说明》，本院向太湖县自然资源和规划局调取的朱梦思与阮大敏结婚证复印件及该局对朱梦思、阮大敏和原告所作的询问笔录、大屋新居小区照片等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，所有权人对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与朱梦思所签的二份《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但其关于转让土地使用权（即宅基地使用权）等约定违反相关法律规定，该合同应认定无效。因为原告自建的房屋（包括其接受汪华犬遗赠扶养协议所得之房屋）虽属其所有，但建房土地属村民集体所有，其所有权及使用权（包括宅基地使用权）均不得非法转让。因为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的社员权利，与享有者之间有特定身份联系，具有社会保障性质，非该组织成员无权取得或变相取得。因此根据《合同法》相关规定，朱梦思基于合同占有的房屋应予返还。因合同无效产生的损失，被告方应另行主张。综上所述，原告关于确认合同无效及要求朱梦思返还房屋的诉求具有事实与法律依据，本院予以支持。阮大敏非合同相对人，原告对其诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告刘端法与被告朱梦思签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告朱梦思于本判决生效后三十日内将位于太湖县间返还原告刘端法； 三、驳回原告刘端法其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告朱梦思负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  项朝光 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  李承仕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。