四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2653号 原告：谈云，男，1985年10月29日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 被告：叶山，男，1969年12月6日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：余鑫，四川得助律师事务所律师。 被告：陈钰，女，1969年12月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：余鑫，四川得助律师事务所律师。 被告：四川印象置业集团有限公司，住所地乐山市市中区滨河路********，统一社会信用代码91511100779848119G。 法定代表人：周金龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李健，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡明，该公司员工。 第三人：四川三川永利能源投资有限公司，住所地四川省峨眉山市胜利镇秀湖大道西段**统一社会信用代码915111813093135075。 法定代表人：温萱，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：徐强，该公司员工。 第三人：乐山市荣纪酒店管理有限公司，住，住所地四川省乐山市市中区青衣路****地下****，社会信用代码91511100345808216H。 法定代表人：张正华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告谈云与被告叶山、被告陈钰、被告四川印象置业集团有限公司（以下简称印象公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依职权追加第三人四川三川永利能源投资有限公司（以下简称三川永利公司）、第三人乐山市荣纪酒店管理有限公司（以下简称荣纪酒店公司）参加诉讼，本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈云及其委托诉讼代理人杨虹、被告叶山、陈钰的委托诉讼代理人余鑫、被告印象公司的委托诉讼代理人李健、胡明到庭参加第一次诉讼活动，原告谈云的委托诉讼代理人杨虹、被告叶山、陈钰的委托诉讼代理人余鑫、被告印象公司的委托诉讼代理人李健、胡明，第三人三川永利公司的委托诉讼代理人徐强，第三人荣纪酒店公司的委托诉讼代理人严宽参加第二、三次诉讼活动，原告谈云的委托诉讼代理人杨虹、被告叶山、陈钰的委托诉讼代理人余鑫、被告印象公司的委托诉讼代理人李健、胡明到庭参加第四次诉讼活动，第三人三川永利公司、第三人荣纪酒店公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告谈云向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告叶山、被告印象公司之间的房屋买卖合同；二、判令被告共同返还原告购房款800万元；三、判令被告共同赔偿原告违约金200万元；四、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令三被告共同返还原告购房款800万元，并从2015年7月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息至款清之日止；增加一项诉讼请求为：判令三被告按一倍已付房款的标准给付惩罚性赔偿款800万元。事实与理由：原告与被告叶山系朋友关系。2××4年底，叶山向原告陈述本人在峨眉山市“峨眉.山与湖”小区有独栋别墅需要转让，双方经过多次协商达成口头协议：叶山将位于峨眉山市××镇××路××段××号“峨眉.山与湖”商住房建设项目（一期）21幢21号独栋别墅转让给原告，房屋价款800万元，被告叶山协助原告办理相关的买卖合同和房屋产权登记手续，之后原告按口头约定的全额向被告支付了购房款。2××4年11月1日原告与被告印象公司签订《商品房买卖合同》，原告收房后，对该房屋进行了相应的装饰装修。之后原告才得知由于印象公司因资金周转问题早在合同签订之前就将该案涉房屋进行相应的抵押登记，致使原告一直无法办理房屋产权手续。原告得知该情况后一直积极与二被告进行相应的协调，叶山于2016年6月2日向原告出具《转让协议》，叶山明确承诺如在2017年8月31日前不能办理房屋登记手续，被告叶山退还原告购房款800万元，并赔偿原告违约金200万元。综上，二被告隐瞒事实真相，将已抵押登记的房屋出售给原告，致使原告时至今日无法办理相应的房屋产权手续，已构成合同的重大违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护其合法权益特向法院起诉，请求判如所请。 被告叶山、陈钰辩称，本案系个人和个人之间的房屋交易行为，并非普通意义的开发商与消费者之间的商品房交易，我方认为案由不正确；原告缺乏必要的诉权，其主体不适格，事实是谈云与叶山之间针对案涉房屋早就在2017年3月10日签订的土地转让协议中约定将案涉房屋所承载的合同权利义务转给了叶山，谈云不是案涉房屋的权利人，无权提出基于案涉房屋产生的任何权利；原告诉请解除与叶山、印象公司之间的商品房买卖合同，实际上在商品房买卖合同中，叶山、陈钰并没有签字，并不是合同相对方，而涉及原告与印象公司订立的合同实际上是受叶山的委托签订的；因原告自身已丧失对案涉房屋的权利，故无权提出相关权利的解除；陈钰作为被告参加诉讼，严重的不适格，无论是合同签订和口头约定，陈钰都不是合同相对方，没有和原告对案涉房屋进行任何合议或约定，原告存在滥用诉权的嫌疑；原告在诉请中请求返还800万元的购房款，实际上根据原告提交的证据来看该800万元的款项没有实际发生和支付，同时其主张的200万元违约金及一倍的惩罚性赔偿完全没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定了适用该解释的相关条款，本案是发生在自然人与自然人之间的合同纠纷，所以原告基于该司法解释主张惩罚性赔偿没有事实和法律依据；双方针对案涉房屋转让事件的过程应该是：叶山将别墅转让给谈云，转让后，谈云又向叶山购买土地，双方约定土地转让价款为1470万元，随后，谈云将受让的别墅作价800万元抵偿给叶山来抵扣土地价款的支付，故叶山取得别墅的相关权利。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告印象公司辩称，2××4年11月1日，谈云与我公司签订的商品房买卖合同系叶山委托我方签订的，我公司只是受托人，我公司与谈云不存在商品房买卖合同关系；我公司出具760万元收款说明也是叶山委托我公司出具的，我公司没有收到过该款项；根据叶山与谈云的土地转让协议，现谈云并非案涉房屋的所有权人；根据叶山和谈云的转让协议，谈云的诉讼请求已超过诉讼时效；谈云与我公司并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的出卖人与买受人的关系，故不适用该司法解释中的惩罚性赔偿。基于谈云现并非房屋产权人且我公司没有收取过房款，我公司无过错，不应承担法律责任，加之原告诉请已超过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人三川永利公司述称，本案与我公司无关。 第三人荣纪酒店公司述称，本案与我公司无关，涉及的房屋买卖系个人行为，也与我公司无关。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告叶山与被告谈云系朋友（战友）关系，叶山与陈钰系夫妻关系，在2017年8月25日前谈云系荣纪酒店公司法定代表人。 原告谈云诉称，2××4年底，被告叶山与原告谈云就印象公司开发的峨眉山市××镇××路××段××号“峨眉·山与湖”商住房建设项目（一期）21幢21号房屋，达成转让约定，价款为800万元。随后，2××4年11月1日，原告谈云与被告印象公司签订《商品房买卖合同》，约定被告印象公司将案涉房屋出售给原告谈云，价款760万元。 2016年6月2日，被告叶山与原告谈云签订《转让协议》，约定：叶山将山与湖21幢别墅作价800万元转让给谈云，叶山款已收到，应该房被开发商质押，经与开发商协商，对方承诺于2016年12月30日前解除抵押，并办理房产手续。若不能按时办理，叶山赔偿谈云人民币200万元。如2017年8月31日前还不能办理，叶山退还谈云购房款800万元。 2017年3月3日，叶山与谈云签订《土地转让协议》，约定叶山将四川三川永利能源投资有限公司名下土地使用权［峨眉山市国用（2015）第82621号，使用权面积6602平发米］转让给乐山市荣纪酒店管理有限公司，价款为1450万元，付款方式：1、叶山已于2××4年先后收到谈云8**万元购地款；2、叶山于2017年1月6日到国土局咨询能否办理过户手续，如同意办理，谈云将500万元转到陈钰账户后，叶山将该土地过户给谈云；3、如不能办理过户手续，叶山3个月内退回谈云8**万元购地款；4、土地过户后二十天支付100万元，过规后支付尾款50万元；5、谈云将土地转让款转到叶山或陈钰账户，或叶山指定的其他账户，转账以银行凭证为准，不再另行出具其他收据。 2017年3月4日，四川三川永利能源投资有限公司与乐山市荣纪酒店管理有限公司签订《土地使用权转让协议》，约定四川三川永利能源投资有限公司将土地[峨眉山市国用（2015）第82621号，使用权面积6602平发米]转让给乐山市荣纪酒店管理有限公司，价款1470万元，定金40万元，转让款630万元，余款800万元由21号别墅抵付。同日，两公司又签订《国有土地使用权转让合同》，约定案涉土地转让价款为540万元，该合同为峨眉山市不动产登记中心备案合同。 2017年3月10日，叶山与乐山市荣纪酒店管理有限公司、谈云签订《土地转让协议》，约定将土地使用权[峨眉山市国用（2015）第82621号，使用权面积6602平发米]转让给乐山市荣纪酒店管理有限公司，价款为1470万元，付款方式为签订协议之日支付定金20万元，办理贷款后由农商银行将650万元支付给叶山指定账户，余款800万元由谈云所有的21号别墅抵付，注：此别墅系叶山卖给谈云的，目前还未过户到谈云名下。特别约定：土地使用权实际为叶山投资购买而登记在三川永利公司名下，因此，荣纪酒店公司过户还需要与土地使用权登记人三川永利公司另行签订土地转让合同，该合同不得违反本协议的原则；三川永利公司将该土地过户到荣纪酒店公司名下的合同价格为540万元；荣纪酒店按与三川永利公司签订的合同向三川永利公司支付的款项包含双方约定的1470万元；土地过户之日起一个月内用该土地在峨眉山市农商银行办理贷款，若贷款不能发放，在两个月内荣纪酒店公司用现金650万元支付，如不能支付则须立即退回叶山。该合同有谈云签字，荣纪酒店公司加盖骑缝章。 关于案涉别墅（所有权证号：××）：房屋位于位于峨眉山市××镇××路××段××号××幢，房屋产权人系四川印象公司，该房屋登记日期为2013年8月5日，两项抵押登记信息：1、抵押权证号（20180034748），抵押登记日期为2018年9月28日；2、抵押权证号（20200017768），抵押登记日期为2020年3月31日。四川印象公司庭审中表述从未收取原告谈云支付的购房款，其出具的2015年7月8日《说明》收到房款760万元，系代叶山出具。 关于案涉土地使用权来源：2××4年12月27日三川永利公司从峨眉山市国土资源局通过出让方式获得9932平方米的土地使用权（宗地编号2××4-39），该宗土地使用权，后分为Ｌ-184-1，Ｌ-184-2。本案涉及的土地使用权即Ｌ-184-2，2015年11月23日，三川永利公司办理国有土地使用权［峨眉国用（2015）第82621号，使用权面积6602平方米］，该宗土地于2017年4月1日登记在荣纪酒店公司名下，并办理国有土地使用权证［川（2017）峨眉山市不动产权第0008806号，使用权面积6602平方米］。 庭审中，因双方当事人分歧太大，本案未能协商解决。 本院认为，针对原告谈云向本院提请的诉讼请求，本案争议焦点归纳为：一、原告谈云是否享有合同解除权；二、三被告是否应支付违约金。 关于焦点一，原告谈云与被告印象公司签订《商品房买卖合同》，不违反法律规定，合同有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原告谈云请求依据《合同法》第九十四条规定因案涉房屋被印象公司设定抵押无法办理产权过户，特请求解除与被告印象公司签订的《商品房买卖合同》，而在2016年6月2日原告谈云与被告叶山签订《转让协议》中可以看出原告谈云在2016年6月2日已得知案涉房屋已抵押的事实，在此期间，被告印象公司未进行催告，故原告谈云请求解除《商品房买卖合同》的合同解除权已消灭，本院对原告谈云的该项诉讼请求不予支持。 关于原告谈云请求解除与被告叶山口头约定的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”之规定，本案中，原告谈云与被告印象公司已签订《商品房买卖合同》，且案涉房屋系登记在被告印象公司名下，并非登记在被告叶山名下，原告谈云与被告叶山口头约定买卖案涉房屋的协议因缺乏合同成立的形式要件，故本院对原告谈云请求解除该口头协议的诉讼请求不予支持。 关于焦点二，被告叶山、陈钰、印象公司是否应向原告谈云支付违约金200万元，原告谈云基于2016年6月2日原告谈云与被告叶山签订《转让协议》请求三被告向其支付违约金200万元，而被告陈钰、印象公司并非该《转让协议》的相对方，故原告要求被告陈钰、印象公司支付违约金的请求本院不予支持。根据叶山与谈云于2017年3月3日签订《土地转让协议》、三川永利公司与荣纪酒店公司于2017年3月4日签订《土地使用权转让协议》、叶山与荣纪酒店公司、谈云于2017年3月10日签订《土地转让协议》中约定，上述协议均系原告谈云参与签署，原告谈云在签署上述协议中将自己所有的案涉房屋的抵作土地使用权转让价款，从签订上述协议至案涉土地使用权转让过户完毕（2017年4月1日完成过户登记土地使用权），原告谈云将案涉房屋抵作土地使用权转让价款的事实应视为对自己财产权利的处置，因原告谈云在2017年4月1日已完成将案涉房屋进行处置的行为，2016年6月2日签订的《转让协议》实际上已被双方用行为进行了变更，该变更的结果发生在被告叶山履约的最后期限届满之前，故对原告谈云请求被告叶山支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告谈云的全部诉讼请求。 案件受理费129800元，减半收取计64900元，由原告谈云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年十二月十四日 书记员  师考 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 ?法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。