吉林省东丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0421民初1409号 原告迟春利，男，1967年11月20日生，住东丰县。 被告孙明臣，男，1963年7月29日生，住东丰县室。 被告姜长德，男，1965年4月24日生，住东丰县。 被告迟春伟，男，1960年9月25日生，住东丰县。 原告迟春利与被告孙明臣、姜长德、迟春伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟春利与被告孙明臣、迟春伟到庭参加诉讼，被告姜长德经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 迟春利向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告孙明臣返还原告迟春利购房款77，000.00元；2、请求人民法院依法判令被告姜长德、迟春伟承担连带责任；3、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告迟春利于2015年8月20日去东丰县二龙山乡丰山村随礼遇到姜长德和迟春伟，姜长德说孙明臣欠他俩钱，孙明臣用购楼合同作抵押，迟春伟对迟春利说，“你买了呗便宜”，迟春利说，“我也不认识他呀”。姜长德和迟春伟说，“我们俩可以担保，保证没事”。后来迟春利与姜长德、迟春伟一同到东丰看房，迟春利于2015年8月25日经担保人姜长德、迟春伟介绍购买孙明臣于2007年10月20日在开发商姜显武处购买的由姜显武承建的原东丰县东丰镇政法小区现东丰镇福康小区2号楼门卫房，建筑面积21.62平方米，迟春利向孙明臣交付了全部购房款人民币77,000.00元，当时孙明臣就将这笔购房款交给了担保人姜长德和迟春伟。迟春利与孙明臣签订了房屋买卖协议书，姜长德、迟春伟作为担保人在协议书上签名。迟春利使用房屋至今，因当时开发商姜显武欠政府税费，故该小区不能给办理房照。在2020年6月2日，东丰镇福康小区2号楼业主委员会向东丰县人民法院提起诉讼，请求返还属于全体业主所有的门卫房。该案于2020年6月16日开庭审理，2020年6月27日东丰县人民法院作出（2020）吉0421民初433号民事判决书，判决原告在判决生效后十日内返还坐落在东丰镇福康小区2号楼，面积21.62平方米门卫室给东丰镇福康小区2号楼业主委员会。 综上，原告迟春利认为被告孙明臣与原告迟春利签订的房屋买卖协议已被东丰县法院判决无效，将房屋返还，原告迟春利无奈，只好向被告孙明臣主张权利，请求被告孙明臣立即返还原告迟春利购房款人民币77,000.00元，判令被告姜长德、迟春伟承担连带责任，由三被告承担本案诉讼费用。 孙明臣辩称，不同意给原告迟春利返还77,000.00元购买涉案门卫房款。这77,000.00元我收到了，我用这笔钱偿还我个人外债了，偿还姜长德外债37,000.00元，偿还冯立艳40,000.00元。在孙明臣和迟春利购买涉案房屋买卖协议书上担保人栏，迟春伟签字了，当时姜长德在场，也在担保人栏签字了。 姜长德未答辩，亦未提交证据。 迟春伟辩称，不同意承担连带责任，我只是给迟春利购买孙明臣门卫房证明一下，我不属于担保，但是我在他们签订的房屋买卖协议书上签字了。迟春利在购买孙明臣的涉案房屋时确实是通过我和姜长德帮着联系的，涉案房屋价格是孙明臣和迟春利自己协商的，担保人栏签字是我签的，姜长德也在担保人栏签字了，姜长德签字时我们都在场，担保人那三个字不是我写的，我就是起证明作用。当时，迟春利和孙明臣写完房屋买卖协议书后，迟春利就将买房款77,000.00元交付给孙明臣了。 根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，可以认定以下基本事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月25日，孙明臣为偿还他人借款，通过姜长德、迟春伟联系，孙明臣将其于2007年10月20日从姜显武处购买的涉案房屋（坐落在东丰镇福康小区**楼，面积为21.62平方米门卫房），以77,000.00元价格出售给迟春利，同日，迟春利（乙方）与孙明臣（甲方）签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方自愿将坐落在东丰县东丰镇原政法小区现福康小区后院内门卫房21.62平方米出售给乙方，房屋出售价格为77,000.00元整，甲方无条件配合乙方办理该房屋过户及一切手续，过户所发生的一切费用由乙方负责。姜长德、迟春伟在上述《房屋买卖协议书》上担保人栏签字。协议签订后，迟春利按约将购房款77,000.00元交付给孙明臣，孙明臣给迟春利出具“今收到迟春利买福康小区门委门市房人民币柒万柒仟元整77,000.00元整”收条一份。孙明臣同时亦将涉案房屋交付迟春利使用。 另查明，2020年6月2日，东丰镇福康小区2号楼业主委员会以涉案门卫房系小区公用房屋权属归全体业主所有为由提起诉讼，2020年6月23日，东丰县人民法院以（2020）吉0421民初433号民事判决书，判决：迟春利于本判决生效后十日内将坐落在东丰镇福康小区2号楼面积21.62平方米门卫室返还给东丰镇福康小区2号楼业主委员会。迟春利不服东丰县人民法院（2020）吉0421民初433号民事判决书，向本院申请再审。东丰县人民法院于2020年11月17日，以（2020）吉0421民再2号民事判决书，判决：维持东丰县人民法院（2020）吉0421民初433号民事判决。 上述事实有《房屋买卖协议书》复印件、孙明臣给迟春利出具的收条、《购楼合同》、收据、东丰县人民法院（2020）吉0421民初433号民事判决书复印件、东丰县人民法院（2020）吉0421民再2号民事判决书复印件及双方当事人陈述在案为凭，足以认定。 本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告姜长德经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩及举证质证的权利。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。经东丰县人民法院（2020）吉0421民初433号民事判决书，确认：涉案房屋归东丰镇福康小区2号楼全体业主共有，孙明臣未获授权，其与迟春利签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，该房屋产权共有人业主未对合同进行追认，此时合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出卖人孙明臣因未取得处分权致使涉案房屋所有权不能转移，买受人迟春利请求出卖人孙明臣返还购房款，应视为迟春利向孙明臣主张损害赔偿，现迟春利请求孙明臣返还购房款77,000.00元，符合法律规定，本院予以支持。主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。迟春利未能提供证据证明担保人姜长德、迟春伟明知主合同无效仍为之提供担保，明知主合同无效仍促使主合同成立或为主合同的签订做中介等情节，故迟春利请求担保人姜长德、迟春伟承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条、《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙明臣于本判决生效之日起七日内返还原告迟春利购房款77,000.00元； 二、驳回原告孙明臣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费863.00元（已减半收取），由被告孙明臣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判员  管汉生 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  刘俊哲