广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5538号原告（反诉被告）：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人:陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州千弘服饰有限公司，住所地广州市增城区新塘镇太平洋工业区**（厂房A2）****-1。法定代表人：刘政礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓竹，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习人员。被告：刘政礼，男，1971年3月9日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：郭晓竹，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习人员。第三人：罗秋香，女，1969年5月25日出生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人:陈聪明，广东连越律师事务所律师。第三人：广州市黄埔区穗东街夏园第五股份经济合作社，住，住所地广州市黄埔区夏园兴贤路六巷**/div>法定代表人：徐镜松，该社董事长。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。原告吕练珍（反诉被告）与被告（反诉原告）广州千弘服饰有限公司（以下简称“千弘公司”）、被告刘政礼、第三人罗秋香、第三人广州市黄埔区穗东街夏园第五股份经济合作社（以下简称“夏园五社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘波独任审理，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明（同为第三人罗秋香的委托诉讼代理人），被告千弘公司和被告刘政礼的共同委托诉讼代理人郭晓竹、魏玉宾，第三人罗秋香，第三人夏园五社的委托诉讼代理人卢慧铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕练珍向本院提出诉讼请求：1.千弘公司、刘政礼向吕练珍支付2019年11月至2020年1月的租金及场地占用费共计123618元并支付逾期付款利息暂计919元（以未付款为本金，自2020年2月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，暂计至2020年3月13日），利息计算至实际清偿之日止；2.本案诉讼费由千弘公司、刘政礼承担。事实和理由：千弘公司因经营之需要向吕练珍承租物业，吕练珍将位于广州市黄埔区沙园东路4号1-5楼厂房出租给千弘公司，厂房面积为3200平方米，租金为41206元/月,租赁期限为2019年6月1日至2019年10月31日。双方签订的《广州市房屋租赁合同》期限届满后，在上述同等条件的情况下，就同一位置千弘公司再续租一个月，租赁期限为2019年11月1日至2019年11月30日。上述合同期限届满后，千弘公司并未向吕练珍支付2019年11月的租金，亦未向吕练珍退还租赁场地。合同履行期间，千弘公司未能依据合同约定向吕练珍支付租金，吕练珍分别于2019年12月19日、2020年1月7日向千弘公司发送催告函。千弘公司未就吕练珍所催告之事实做任何回复。刘政礼作为千弘公司的唯一股东，在其没有证明其财产与刘政礼完全独立的情况下，对上述债务承担连带清偿责任。另外，吕练珍自2009年5月起至2020年1月对涉案物业享有使用权，有权对外出租。千弘公司在2019年6月至10月期间拖欠租金，经吕练珍多次发函催促拒不支付，说明千弘公司存在严重违约行为。2019年11月至2020年1月，千弘公司仍存在继续拖欠租金的行为，吕练珍有权没收千弘公司的租赁保证金。综上，吕练珍为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告千弘公司辩称，2009年5月13日，吕练珍作为出租方，千弘公司作为承租方共同签署《厂房租赁合同书》，约定由吕练珍将位于广州市黄埔区广深公路以北夏园工业中心第三栋厂房租赁给千弘公司使用，租赁期限为2009年5月8日至2019年5月31日。2019年5月31日，吕练珍与千弘公司的《厂房租赁合同书》到期，同时吕练珍作为承租方与出租方罗秋香的《厂房租赁合同书》随之到期，第二手出租人罗秋香与第一手出租人夏园五社的租赁合同亦到期。涉案厂房的使用权、出租权及转租权自2019年6月1日起便收归夏园五社所有，吕练珍及罗秋香均不再享有任何厂房权利。由于招标程序尚未走完，自2019年6月l日起厂房的出租权、转租权等权属尚未明确。在此情况下，千弘公司不清楚应该向谁履行租金支付义务。经过与夏园五社多次沟通确认，千弘公司从夏园五社负责人处了解应向夏园五社履行承租义务，而不应向吕练珍履行。吕练珍要求千弘公司支付租金无法律及事实依据，其诉请不应被支持。被告刘政礼辩称，与千弘公司的答辩意见一致。第三人罗秋香述称，对吕练珍的起诉意见无异议。第三人夏园五社述称，夏园五社与罗秋香的租赁合同于2019年5月31日终止，双方同意继续续租至2019年11月30日。虽然罗秋香支付了2019年12月租金33829.34元，但夏园五社不同意收取，夏园五社要求罗秋香前往其社办理退还手续。反诉原告千弘公司向本院提出反诉请求：1.吕练珍向千弘公司退还押金110000元及逾期利息（逾期利息以11万为基数，按照年利率6%计算，自2019年6月1日起算至实际清偿之日，暂计至2020年6月1日，为6600元）；2.吕练珍向千弘公司支付因强行剪电而给被告造成的各项损失共计271901元【发电机费3800元、工人误工费31511元、服装仓储费24000元（3000元/月×8个月）、搬运费3000元、物料费118733元、加工费90857元】；3.本案反诉费由吕练珍承担。事实和理由：2009年5月13日，吕练珍作为出租方，千弘公司作为承租方共同签署《厂房租赁合同书》，约定由吕练珍将位于广州市黄埔区广深公路以北夏园工业中心第三栋厂房租赁给千弘公司使用，租赁期限为2009年5月8日至2019年5月31日。在租赁前，千弘公司需要向吕练珍支付押金11万元，双方约定押金于合同到期后予以退还。2019年5月31日，吕练珍与千弘公司的《厂房租赁合同书》到期，但吕练珍拒绝将押金退还给千弘公司。吕练珍分别于2019年9月20日、2019年10月10日、2019年10月18日对工厂进行强行剪电，该行为直接导致工厂及工人停工停业，千弘公司的订单因无法按时生产、交货而被解除，订单中的货物至今仍积压在工厂内无法售出，给千弘公司造成了巨大的经济损失。反诉被告吕练珍辩称，千弘公司不是本案适格主体，如适格主体向吕练珍主张退还押金，吕练珍按合同约定处理。停电的事实只发生了一次，其他停电事实不存在。2019年10月18日停电当天，吕练珍有恢复供电，吕练珍保留追究2019年11月至2020年1月电费的权利。吕练珍对租赁发电机产生的租金予以认可，但千弘公司对停电行为存在重大过错，该费用应由千弘公司承担。千弘公司的其他请求，吕练珍不予认可。第三人罗秋香述称，与吕练珍的答辩意见一致。第三人夏园五社述称，其不清楚也不知道千弘公司的具体损失。夏园五社只是听说停了三次电，何时停电及恢复其社均不清楚。本院经审理查明事实如下：登记字号为06集登11001466的房地产证显示，广州市黄埔区夏园村广深公路北夏园工业中路4号土地及地上建筑物属于夏园五社所有，土地用途为工矿仓储用地，房屋使用性质为厂房，建筑层数为5层，总建筑面积为3197.0917平方米。各方均确认涉案房屋位于上述房地产证范围内。2009年5月1日，夏园五社（出租方、甲方）与罗秋香（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市黄埔区广深公路以北夏园工业中区综合楼第三栋厂房（建筑面积3200平方米）出租给乙方作生产经营使用，租赁期间为2009年5月1日至2019年5月30日，乙方在租赁期间如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，擅自中途转租转让的，甲方不再退还租金和保证金，可单方终止合同并收回厂房。上述合同签订后，罗秋香委托吕练珍负责涉案厂房出租管理事项。在租赁期限内，夏园五社按月收取租金后会向罗秋香出具相应的《广州市农村财务专用收据》。该合同期限届满后，夏园五社同意由罗秋香继续承租涉案厂房至2019年11月30日。2019年6月1日，罗秋香出具情况说明，称其将涉案厂房交由吕练珍对外进行出租管理，由吕练珍与承租人签订租赁合同，管理期限自2019年6月1日起至场地全部退还给夏园五社之日止。嗣后，吕练珍将涉案厂房出租给千弘公司使用，双方签订两份《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2019年6月1日至2019年11月30日，租金按月结算，每月租金为41206元。夏园五社对前述转租情况是知情并同意的。上述合同签订后，千弘公司迟延支付租金。吕练珍分别于2019年8月28日、2019年9月5日、2019年9月30日向千弘公司邮寄《告知函》，内容是要求千弘公司在限期内缴清场地使用费、水电费等费用，否则将暂停一切设施设备的供应（包含停水、停电）。千弘公司收到以上函件却未在限期内支付租金。2019年10月18日，广州市黄埔区穗东街夏园股份经济联合社（以下简称“夏园经联社”）作出《关于第五经济社厂房租赁关系的处理意见书》，载明：“涉案厂房租赁期于2019年5月31日到期，由于物业厂房出租需要重新上区‘三资平台’进行招投标，鉴于现时三方租赁关系出现的问题，夏园社区提出以下几点处理意见：一、千弘公司必须交付2019年7月至10月的租金给吕练珍；二、因该厂房现正在招投标过程中，三方在此期间必须维持现时的租赁关系至2019年11月30日止，同时确保千弘公司正常的生产秩序；三、任何一方不得作出违反处理意见的行为措施”。夏园五社、吕练珍、千弘公司均在该处理意见书上签章。其后，千弘公司向吕练珍付清了2019年6月至10月租金。吕练珍主张承租涉案厂房至2020年1月，理由是其与夏园五社于2019年8月26日签订的《承诺协议》约定：吕练珍如经过区交易中心重新竞投中标的，双方按新合同和中标要求执行各方面的约定；如不中标的，吕练珍同意从中标日起十五天内搬迁完毕，在此期间的租金按原租金标准交纳给夏园五社。此外，吕练珍通过银行转账方式向夏园五社支付了2019年12月租金。夏园五社对此回应称涉案厂房未再重新招投标，2019年12月租金是吕练珍自行汇入的，不代表吕练珍对涉案厂房继续享有租赁权、使用权、转租权，夏园五社当庭表示愿意退还2019年12月租金。经查，夏园五社并未向吕练珍或者罗秋香开具2019年12月租金的《广州市农村财务专用收据》。2020年1月10日，千弘公司将涉案厂房交还给夏园五社。另查明，千弘公司主张吕练珍对涉案厂房采取强行剪电措施给其造成经济损失，剪电时间分别为2019年9月20日、2019年10月10日、2019年10月18日。吕练珍确认在2019年10月18日对涉案厂房进行停电处理，当日已经恢复供电。另，吕练珍于2019年9月30日向千弘公司发出的《告知函》载明的停电起始时间为2019年10月10日上午8时00分。千弘公司在停电期间租用发电机供电，实际支付租用费用3800元，吕练珍对该金额予以认可，但认为该费用不应由其承担。千弘公司在庭审中明确“误工费”是指工人工资，“服装仓储费”是指无法按时向客户交货导致货物积压货仓所产生的电费及场地占用费，“搬运费”是指服装从涉案厂房搬运到新厂房所产生的费用，“物料费”和“加工费”是指生产服装所产生的费用。吕练珍对前述费用均不予认可。再查，广州市黄埔区弘浩物业租赁部（以下简称“弘浩物业租赁部”，出租方、甲方）与广州隆鑫服饰有限公司（以下简称“隆鑫公司”，承租方、乙方）于2009年5月13日签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市黄埔区广深公路以北夏园工业中区第三栋厂房（建筑面积3200平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2009年5月8日至2019年5月31日，租赁保证金为110000元，租金每两年在上年基数上按6%递增一次。租赁期限届满，在乙方交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。合同第十八条第一款约定，本合同在履行中发生争议，应由双方协商解除，若协商不成，则通过仲裁程序解决，双方一致同意以中国国际经济贸易仲裁委员会广州分会作为争议的仲裁机构。上述合同书签订后，隆鑫公司于2009年12月14日向吕练珍支付押金110000元。经查，弘浩物业租赁部为个体工商户，经营者为吕练珍。隆鑫公司与千弘公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），隆鑫公司及千弘公司的法定代表人均为刘政礼。刘政礼主张隆鑫公司将其在《厂房租赁合同书》项下的全部权利义务转让给千弘公司，由千弘公司继受收取押金的权利和履行交纳租金的义务，但未提交任何证据予以证明。本院在庭审中向千弘公司释明押金支付方为隆鑫公司以及隆鑫公司与弘浩物业租赁部在上述合同中订有仲裁条款，千弘公司明确表示坚持反诉请求。上述事实，有《广州市房屋租赁合同》、产权证书、《厂房租赁合同》、情况说明、告知函、快递单及妥投证明、广州市农村财务专用收据、中国工商银行电子银行回单、证明、《关于第五经济社厂房租赁关系的处理意见书》《承诺协议》、营业执照、《厂房租赁合同书》、收款收据、报警记录、账单详情以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，罗秋香在承租涉案厂房后经夏园五社同意依法取得转租权，吕练珍受罗秋香的委托对外管理涉案厂房的出租事宜，吕练珍以个人名义与千弘公司签订两份《广州市房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于租赁期限的问题。第一，夏园五社与罗秋香签订的《厂房租赁合同》在2019年5月31日到期，夏园五社同意罗秋香继续承租涉案厂房至2019年11月30日止，该事实有《关于第五经济社厂房租赁关系的处理意见书》为证，本院予以确认。第二，吕练珍以其与夏园五社签订的《承诺协议》主张租赁期限应至涉案厂房交还之日止。本院认为该协议得以履行的前提条件是涉案厂房经过区交易中心重新招投标，但在实际履行过程中，涉案厂房未再进行重新招投标，故本院对吕练珍的意见不予采纳。第三，前述承诺协议签订时间早于《关于第五经济社厂房租赁关系的处理意见书》，后者经过夏园五社、千弘公司、吕练珍、夏园经联社各方确认，应视为吕练珍与夏园五社以书面形式变更租赁期限。第四，吕练珍单方向夏园五社转账支付2019年12月租金，夏园五社当庭表示愿意退还，故夏园五社被动收取租金的行为不代表吕练珍有权继续承租涉案厂房。综上，吕练珍与夏园五社的房屋租赁关系应在2019年11月30日终止。关于租金及利息的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。如前所述，涉案厂房的租赁期限至2019年11月30日届满，吕练珍向千弘公司主张2019年11月租金，符合合同约定，本院予以支持。千弘公司无正当理由拒绝交纳2019年11月租金，吕练珍主张自2020年2月1日起计算租金利息损失，本院予以支持，利息应以2019年11月租金41206元为本金，自2020年2月1日起至实际付清租金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于2019年12月和2020年1月的场地占用费及利息，缺乏依据，本院予以驳回。关于刘政礼应否承责的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，刘政礼作为千弘公司的唯一股东，未能举证证明公司财产独立于个人财产，依据上述法律规定，吕练珍请求刘政礼对千弘公司债务承担连带责任，本院予以支持。关于退还押金的问题。《厂房租赁合同书》的合同主体为弘浩物业租赁部与隆鑫公司，押金支付方为隆鑫公司。千弘公司称隆鑫公司将其在《厂房租赁合同书》项下的全部权利义务转让给千弘公司，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。退一步讲，即使千弘公司继受隆鑫公司在《厂房租赁合同书》项下的全部权利义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条规定：“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外”。本案中，弘浩物业租赁部与隆鑫公司在《厂房租赁合同书》约定解决争议适用条款，即“本合同在履行中发生争议，双方协商不成的，双方一致同意以中国国际经济贸易仲裁委员会广州分会作为争议的仲裁机构”。基于双方自愿达成仲裁协议，千弘公司也不得向人民法院起诉，应由权利主体向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。经本院释明，千弘公司坚持要求吕练珍退还押金，故本院依法对该项反诉请求不予受理。关于赔偿损失的问题。吕练珍确认通过断电的方式迫使千弘公司缴纳租金，其在采取断电措施前已事先通知千弘公司，尽量避免和减少不必要的损失。千弘公司在多次收到告知函后仍未在指定期限内缴纳租金，应当预见到吕练珍极有可能采取停电措施及由此产生的后果。另外，千弘公司在停电后通过租用发电机的方式供电已基本满足其生产用电需求。吕练珍采取停电措施是因为千弘公司拖欠数月租金，千弘公司对停电后产生的经济损失应负主要责任。考虑到上一手租赁合同于2019年5月31日到期，千弘公司对吕练珍后续是否享有转租权存在疑问而暂缓支付租金，吕练珍采取停电措施亦确实影响千弘公司的正常经营秩序。综合以上因素，本院酌定吕练珍赔偿千弘公司经济损失10000元。千弘公司主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条之规定，判决如下：一、广州千弘服饰有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向吕练珍支付2019年11月租金41206元及利息（以41206元为本金，自2020年2月1日起至实际付清租金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、刘政礼对广州千弘服饰有限公司的上述支付义务承担连带责任；三、吕练珍于本判决生效之日起七日内一次性向广州千弘服饰有限公司赔偿经济损失10000元；四、驳回吕练珍的其他诉讼请求；五、驳回广州千弘服饰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2791元，由吕练珍负担1854元，广州千弘服饰有限公司和刘政礼共同负担937元。反诉受理费3564元，由吕练珍负担92元，广州千弘服饰有限公司负担3472元。各方已预缴的案件受理费本院不再退还，由各方在履行本判决时将己方应承担的部分迳付对方。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年十二月二十九日书记员 黄宝茵