西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初20873号 原告：西安首创新开置业有限公司，住所地：西安市凤城十二路与文景路交汇处首创国际城销售中心，统一社会信用代码：91610132668665248W。法定代表人：袁庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：付颖哲，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺珊，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：李诚，男，1986年1月1日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安首创新开置业有限公司（以下简称首创公司）与被告李诚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首创公司的委托诉讼代理人付颖哲、贺珊，被告李诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《社区商铺租赁合同》于2020年1月17日已解除；2、判令被告向原告支付欠缴的租金、管理费、推广费共计69742.11元，以及延迟支付租金、管理费、推广费的违约金共计72159.53元（违约金暂计算至2020年7月31日，之后以69742.11元为基数，每天增加0.3%）；3、判令被告立即返还《社区商铺租赁合同》项下租赁房屋西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10108-2室；4、判令被告支付合同解除之日起至返还租赁房屋之日止的占用费，暂计至2020年7月31日为66822.28元（自2020年8月1日起，每日支付占有使用费340.93元）；5、判令被告支付原告就本案支付的律师费9392元；6、判令被告承担本案受理费。事实与理由：一、2018年11月29日，原、被告签订《社区商铺租赁合同》（合同编号XA-SCXYL-2018-0080），租赁房产为西安市未央区XX号首创禧悦里71-1-10108-2号商铺，建筑面积132.45平方米，约定第一年月租金为65元/月/平方米第二年为68.25元/月/平方米，第三年为71.66元/月/平方米；第一至三年管理费为10元/月/平方米，推广费为5元/月/平方米。合同签订后，原告向被告交付房产。二、自2019年7月起，被告未按约定期限缴纳租金、管理费，经原告工作人员多次催告仍未缴纳。无奈之下，原告根据合同约定于2020年1月17日向被告送达解除通知。截止通知送达之日，被告欠缴租金、管理费、推广费69742.11元，违约金72159.53元（违约金暂计算至2020年7月31日，之后以69742.11为基数每天增加0.3%）。三、解除合同后，原告告知被告返还租赁房屋，而其拒不返还，首创公司有权利要求被告按照租金、管理费标准支付占有使用费，该费用自2020年1月18日（含）开始计算，截止2020年7月31日为止某某66822.28元。四、被告拒不返还房屋，无奈之下，原告只能诉至人民法院，就此委托律师花费人民币9392元，根据合同约定，原告有权请求被告支付该笔费用。综上，原告诉至本院，望判如所请。被告李诚辩称，2019年12月25日，原告已将其店铺大门上锁，解除合同时间应该是2019年12月25日，租金、管理费等应计算到2019年12月25日。原告诉请的推广费不认可，原告不仅没有进行推广还收取费用，且无法证明商户交的推广费使用情况。对于原告诉请金额均有异议，违约金计算基数和计算标准过高，应该以最高7%计算。原告在2019年12月25日已经收回了房屋，不存在返还房屋，不同意支付占有使用费。其不同意支付律师费，从2019年12月25日到现在，只有一个人问被告是否继续租，其余没有任何一个人与被告沟通过。经审理查明，2018年11月29日，原、被告签订《社区商铺租赁合同》，约定原告将位于西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10108-2号商铺（建筑面积132.45平方米）出租给被告作“小李汽锅”品牌经营使用，经营品类包括汽锅鸡、特色小吃及其相关配套服务，租赁期限为3年，计租日为2019年1月1日。合同约定第一年租金为65元/月/平方米，第二年为68.25元/月/平方米，第三年为71.66元/月/平方米；第一至三年管理费为10元/月/平方米，推广费为5元/月/平方米。合同第4.1.1.3条约定，租金支付方式为首期租金应于本合同签署生效后30日内支付，之后租金每3月为一期，被告应于每次租金到期前的一个月25日前交纳下一期租金。合同第11.1.1条约定，违反本合同的约定使被告无法按约定的用途继续使用该商铺或妨碍该商铺正常营业达到30日的，被告有权单方解除合同。合同第12.1条约定，在租赁期限内，被告逾期交付租金、履约保证金、装修管理费、装修保证金及水、电、燃气费、通讯费等其他相关运营费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的3‰支付违约金。合同第12.5条约定，在租赁期限内，被告拖欠租金、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达15日的，原告有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权要求被告赔偿因此受到的全部损失。合同第12.6条约定，原告依据本合同第12.5条单方解除合同的，应当书面通知被告并要求被告3日内迁离和交还该商铺及在30日内完成承租商铺经营证照的注销，本合同自原告书面通知送达被告之日解除，被告交付的履约保证金不予退还；同时被告应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额一并作为违约金赔偿给原告。合同第12.8条约定，原告因向被告催付租金或其他费用以及原告因对被告行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用和开支（包括律师费）均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支。签订合同时，被告向原告缴纳相当于三个月租金的履约保证金25827.78元。合同履行之初，原、被告尚能依约履行各自义务。后因被告未能依约缴纳2019年第三季度租金、物业管理费、推广费，原告于2019年9月17日向被告发出缴费通知单，要求被告缴纳所欠付费用。2019年10月26日，原告向被告出具《违约函》，要求被告于2019年10月31日前缴清2019年第三、第四季度租金、物业管理费、宣传推广费等共计63576元及其产生的违约金，逾期仍未支付上述费用的，原告将在不另行通知的情况下，根据合同约定采取措施限制涉案商铺的经营（停止物业服务）。之后，原告又向被告微信发送缴费通知单，称“这是最新一期的费用明细，请在本月月底前缴纳”，被告回复“把我的门都锁了还收下个季度的费用，搞笑不”。2020年1月13日，原告向被告发出《解约函》，载明因被告一直未按合同约定缴纳2019年7月1日至2020年3月31日的租金、管理费、推广费合计96655.39元，经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳，已经严重违反合同约定，故原告有权依约单方解除《社区商铺租赁合同》，扣收租赁保证金，限被告在三日之内搬离并恢复原状；同时原告保留追究被告违约责任的权利。原告通过邮寄的方式向被告送达以上《解约函》，被告于2020年1月17日签收。另，原告于2020年1月18日在被告租赁店铺张贴《解约函》，并通过微信向被告发送《解约函》照片，被告在微信中确认收到，并追问“什么时候可以搬东西”。诉讼中，原告提交代理意见，自认对被告租赁商铺加锁的事实（被告此前亦在该商铺加锁），但被告主张原告的加锁时间为2019年12月25日无相应证据佐证；原告提交的2020年1月18日的租赁店铺照片中，店铺门确有2把锁。另外，原告为此次诉讼聘请律师花费9392元。以上事实，有《社区商铺租赁合同》、违约函、微信催费记录、解约函及微信送达截图、送达记录、推广活动图片、律师代理合同及发票等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。合同生效后，当事人应当按照合同约定履行各自的权利与义务。原告向被告依约交付了租赁物，被告亦应当依约向原告缴纳合同约定的租金、物业管理费和宣传推广费。现被告在原告多次催缴下仍拒绝缴纳租金、物业管理费、宣传推广费，其行为已经构成根本违约，且符合合同法有关通知解除合同的规定，故对原告关于确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2020年1月17日解除的诉请依法予以支持。被告主张《商铺租赁合同》因原告2019年12月25日的锁门行为已于当日解除，其主张无证据支持，且不符合合同约定的解除方式，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。对于原告主张由被告支付2019年7月1日至2020年1月17日的租金、管理费、推广费69742.11元的诉讼请求，其计算标准符合合同约定，本院予以支持。被告对推广费的收取表示异议，但未提交证据予以证明，对其该项抗辩，本院不予采纳。被告未按期缴纳租金、管理费、推广费，构成违约，应由被告支付其违约金。但原告主张违约金72159.53元金额过高，考虑被告在签订合同时已向原告缴纳履约保证金25827.78元，该款应抵作违约金，被告不再另行支付。对于原告主张的涉案房屋返还一节，合同解除后，租赁房屋应予返还，故对原告该项诉请，本院予以支持，但应当给予被告合理时间，时间可确定为15日内。对于原告要求被告按照合同解除之日至实际返还房屋之日按照每天340.93元计算涉案商铺占有使用费的主张，考虑原告亦对涉案商铺加锁，造成被告未能实际占有使用，故该笔费用应按照每日170.465元的标准计算；对于计算占有使用费的期间起点可认定为2020年1月18日，截止时间可计算至实际搬离之日，但考虑到新冠疫情的影响，可酌情减去被告两个月的占有使用费10227.9元（170.465元×60日）。对于原告主张的律师费9392元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告西安首创新开置业有限公司与被告李诚之间签订的《社区商铺租赁合同》于2020年1月17日解除；二、被告李诚于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司租金、物业管理费、宣传推广费共计69742.11元；三、被告李诚于本判决生效后十五日内将西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10108-2号商铺返还原告西安首创新开置业有限公司；四、被告李诚于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司商铺占有使用费（自2020年1月18日起以每日170.465元为标准计算至实际搬离之日止，减去10227.9元）；五、驳回原告西安首创新开置业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4571元（原告西安首创新开置业有限公司已预交），由原告西安首创新开置业有限公司负担2285.5元，由被告李诚负担2285.5元，被告李诚应负担部分于支付上款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   武晓伟   二〇二〇年十二月二十四日   书  记  员   崔子豪