贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初6743号原告：向茜，女,汉族，1990年10月24日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：何誌远，贵州聚联律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱力，贵州乾锋律师事务所律师。被告：贵州高校房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大连路**（医学院内）,统一社会信用代码：915203006224468910。法定代表人：王桂林，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗忆，贵州祥景律师事务所律师。原告向茜诉被告贵州高校房地产开发有限责任公司（以下简称高校房开公司）房屋销售合同纠纷一案，本院立案受理后，本院适用简易程序公开开庭进行审理。原告向茜委托诉讼代理人朱力、何远，被告高校房开公司委托诉讼代理人罗忆到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向茜向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金226659.60元的违约金，被告交付原告购房增值税发票；3、判令被告办理产权转移登记；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年5月15日向被告购买了位于汇川区的房屋，支付了首付款385532.00元，后因为房屋尾款未能按时支付，被告一直未给原告办理产权转移登记。在2019年原被告之间通过诉讼的方式，判决原告支付被告剩余的购房款，并承担延迟支付房屋尾款的违约责任。原告于2020年5月14日支付相应款项到人民法院，履行完毕支付房款及违约金的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当于2012年12月30日前办理转移登记，即使以前原告未付清房款，不能办理转移登记，但是原告于2020年5月14日已经支付完毕所以房款，被告应当给原告办理房屋转移登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第二款的约定，被告应当承担每日已支付房价款1%的违约金。因此按照违约金最高比例30%计算，被告应当承担违约金226659.60元。原告多次与被告协商，已经支付完毕购房款，应当将购房款增值税发票交付原告，同时并办理转移登记，但是被告一直拖延不理睬，导致原告无法正常办理相关凭证。为此，原告特向贵院提起诉请，请求支持原告的诉讼请求。被告高校房开公司辩称：1、原告未按时支付购房款，存在违约行为，在未付清购房款之前被告无需为其开具购房发票，涉案房屋也不具备办理转移登记的条件；2、被告并未拒绝为原告开具发票，原告诉称被告拒绝为其开具发票没有事实依据；3、涉案房屋所在的工程项目由于存在历史遗留问题，目前不能办理房屋产权登记，不能办理房产证的原因不在被告，因此被告无需承担违约金。此外，违约金的计算标准也过高，要求进行调整。本院认定事实如下：2012年5月15日，原告向茜（买受人）与被告高校房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：向茜购买位于遵义市汇川区的房屋，房屋总价款755532元，并于实际支付应付款之3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日3日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之3日内向出卖人支付违约金。合同约定，出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2012年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。合同签订之日，向茜按约定向高校房开公司交付了首付款385532元。2012年7月12日，高校房开公司（甲方）与唐洪丽（乙方）签订《协议》，约定：乙方以向茜名义购买甲方开发建设的位于遵义市汇川区，总价款755532元，乙方已付购房首付款385532元，拟向中行贷款370000元，由于乙方已有多笔贷款，未能获得中行审批，故提出退房。鉴于甲方已对该房备案、预告登记证已打、房屋维修基金已交，办理退房手续较困难，经甲、乙双方协商，同意乙方自2012年7月1日起，一年内至多分三次付清购房尾款，并自2012年7月1日起，乙方按所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，其余租金由甲方收取。2020年4月22日，高校房开公司依据该生效判决向本另查明，涉案房屋尚未办理初始登记。庭审中，关于逾期办证违约金，原告向茜称其主张违约金系从购房款付清之日后90日开始起算至实际办理产权登记之日。现在违约产生的违约金已经达到最高限，故主张226659.60元。另，被告高校房开公司为证明其主张，提供了以下证据：1、申请及情况说明，拟证明高校房开公司在建设时未规划物业管理用房、业主委员会办公用房，但依据2011年施行的《贵州省物业管理条例》对物业用房和业主委员会办公用房面积作出了要求，高校房开公司遂增建了物业用房和业主委员会办公用房，但原遵义市城乡规划局竣工验收时要求拆除，95%以上的业主要求保留，高校房开公司向汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组办公室提出保留物业用房，汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组办公室建议同意保留长沙路汽车城D座3F架空层增建用房，但规划部门仍不予办理建设工程规划认可证，最终导致目前无法办理初始登记。原告向茜不予认可真实性，称即使该情况为真，恰好也说明高校房开公司未经规划部门同意就擅自增建了物业用房和业主委员会办公用房，导致无法办理规划手续进而不能办理产权登记。诉讼中，依原告申请，本院对被告高校房开公司的财产采取了财产保全措施。本院认为：关于原告主张被告交付购房增值税发票以及要求被告办理产权转移登记的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在商品房购房人向出卖人支付购房款后，开具并交付相应的发票系出卖人依法应当履行的附随义务，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，开具发票涉及税务申报、税种、税率等事项的确定，不能抽象表达，且税收的核定系税务机关的职权，不论是审判环节还是执行环节，人民法院都不能代替税务机关确定税收事项，因此，开具发票的义务法律上或者事实上难以强制履行，原告主张判令被告强制履行该义务，本院不予支持。同理，涉案房屋尚未办理初始登记，法律上不具备办理产权登记的条件，原告主张被告办理产权转移登记，法律上履行不能，故对原告的该项主张本院不予支持。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因涉案房屋未取得建设工程规划认可证，导致被告无法办理初始登记，进而导致原告无法办理产权登记，其行为违返双方合同约定，构成违约，原告主张被告支付违约金，于法有据，应予支持。被告提出的未能办理建设工程规划认可证的抗辩事由，不属于合同法上的免责事由，不能免除被告依法应向原告承担的违约责任。关于违约金的计算标准，双方约定“在约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。”被告抗辩违约金过高，本院以原告实际损失为基础，综合考虑被告违约情况及主观过错程度、商品房买卖合同履行情况等因素，本院酌定按照已付购房款的日万分之0.5计算逾期办证违约金从购房款付清之日后90日开始起算违约金，系对自身权利的处分，本院予以支持，起算时间确定为2020年8月13日，截止时间则应为被告办理初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日，当然违约金计算总额应以原告主张的226659.60元为限。为此，判决如下：一、被告贵州高校房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告向茜支付违约金，违约金计算方式为：从2020年8月13日起，以已付购房款755532元为基数，按照日万分之0.5计算，支付至被告贵州高校房地产开发有限责任公司办理初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告向茜之日止，违约金计算总额以226659.60元为限；二、驳回原告向茜的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元（已减半收取），由原告向茜负担350元，由被告贵州高校房地产开发有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  周嵩松二〇二〇年十二月二十五日法官助理付晓东书记员叶尉义