杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初5595号 原告：陈文君，男，1987年10月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：林浓，浙江抱朴律师事务所律师。 被告：戴关鑫，男，1965年3月4日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告陈文君与被告戴关鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理。依法适用简易程序，由审判员傅红盛独任审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈文君的委托诉讼代理人林浓、被告戴关鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文君向本院提起诉讼要求判令被告退还租房保证金70000元并承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月，原、被告签订商业合作市场管理和综合服务合同一份，约定原告承租市场电脑区的铺位，期限自2018年6月1日至2021年5月31日，原告需支付租金350000元并交纳保证金70000元。2019年5月，原告得知被告因未能按时交纳物业费用，房屋所有权人已有与被告解除租赁合同的意思。后被告带着原告等租户与房屋所有权人进行沟通。原告了解到被告与房屋所有权人的租赁期限于2019年6月1日到期，若被告不及时续租，房屋所有权人有权收回房屋。2019年6月21日，原告收到房屋所有权人委托律师事务所的律师函，因被告租赁期限届满未续租，要求限期腾房。后原告与房屋所有权人只能重新签订租赁合同，但被告收取的保证金却一直未能返还。原告多次联系被告无果。原告认为，与被告签订的合同有效，超出租赁期限的部分未得到所有权人的追认，属于无效。被告一直未能及时返还收取的保证金，已侵害了原告的合法权益，故起诉要求支持诉请。 被告答辩称，包括涉案铺位在内的房屋，是被告在2013年2月从房东处租赁而来，被告共投入1000000余元对相应房屋进行了装修并安装了空调等，期限截止到2020年12月31日。此前，原、被告双方已就涉案铺位签订了一年的租赁合同，且相应租户的租赁合同均一年一签。由于原告与相邻铺位的租户周某某就租赁涉案铺位存在矛盾，其与周某某均要求被告将涉案铺位出租给他们，周某某提出两年一签，而原告提出三年一签，承诺的保证金均为70000元。在此前提下，被告将涉案铺位转租给了原告；连同此前一年一签时交纳的10000元保证金在内，原告交付给被告的保证金共70000元。但原告在交纳第一年租金的情况下，本应在2019年5月底前交纳第二年租金，但从2019年5月初开始，被告即向原告等租户催缴租金，但原告始终不愿交付。而房东却以为被告将向包括原告在内的租户收取的租金据为己有。为此，被告曾带原告等人到房东处说明情况。但最终由于原告未按约履行租金支付义务，进而造成被告无法按与房东之间的约定履行租金支付义务，并最终导致房东提前解除了与被告的租赁关系，给被告造成了巨大损失。故要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的合同书、银行交易明细各1份拟证明双方于2018年6月8日签订租赁合同，原告缴纳70000元押金；通知书、律师函各1份拟证明原告在租赁期间收到房东通知及委托律师的函告，要求提前腾退房屋；被告质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，双方签订《合同书》一份，载明：甲方（即被告）将其合法拥有的位于富阳区××街道××路××号××路××号××广场××层××号××区的铺位提供给乙方（即原告）经营；甲方保证该铺位权属清楚，如发生与该铺位有关的权利纠纷或者债权债务，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任；该铺位现有装修和附属设施、设备状况双方在本合同附件（二）中加以列明，双方同意，除非双方另有约定，该附件作为甲方向乙方交付该铺位和双方结束合作关系时乙方向甲方返还该铺位的验收依据；双方约定该铺位仅用于在双方合作关系期间乙方自己经营品牌电脑；该铺位商业合作期自2018年6月1日至2021年5月31日共36个月；乙方应向甲方支付商业合作费350000元；乙方于签约时一次在支付所有合作费用（即商业合作费、市场管理费和综合服务费），合计之后统称为合作费用；乙方应在签约时向甲方缴纳70000元作为合同履行保证金，以确保乙方全面履行本合同及附件、补充协议和市场管理制度的处罚；在乙方违反本合同及其附件、补充约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；甲方扣除或部分扣除保证金后，合同继续履行的，乙方应在扣除或部分扣除后三日内补足保证金；商业合作关系终止后3个月内，甲方将收取的保证金除用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用、扣除管理制度的罚款、违约金外，剩余部分无息退还乙方；无论由于何种原因，商业合作关系终止后，乙方应当在合作关系终止后当日办妥退柜手续，撤离该铺位，依原状将该铺位返还甲；在上述期后仍遗留在店内的物业、添附（固定装潢），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；合同履行期间，乙方逾期（合同约定期限或双方另行确定的期限）支付商业合作费、市场管理和综合服务费或其他费用超过3日的，甲方有权要求乙方暂停营业直至乙方支付前述费用；乙方逾期超过7日的，甲方有权解除合同，乙方仍应承担付款义务及相应的违约责任；乙方违反条款，甲方解除合同后，乙方所缴费用和保证金作为违约金不予退还；该铺位或市场被甲方以外的合法权利人提前收回的，本合同终止，双方互不承担责任；乙方逾期支付商业合作费、市场管理费和综合服务费或其他任何应付费用的，每逾期一日，应按每月1%的标准支付逾期支付部分的滞纳金给甲方；乙方违约，甲方有权不退还乙方支付的合作期间的所有费用；本合同一方当事人违反合同约定，另一方当事人除可以要求该方承担违约责任外，还可以依照本合同约定或法律规定单方解除合同；本合同一方当事人解除合同时应以书面形式通知对方，合同自通知达到之日起解除；等等。 2018年6月8日，原告通过银行向被告支付60000元。双方均确认该款为保证金；同时确认涉案合同第一年的租金350000元原告已按约支付给被告。 2019年6月21日，裘利峰（双方均确认系涉案房屋房东的丈夫）向原告发出《通知》一份，载明：各租户，我于2018年6月1日与戴关鑫签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2018年6月1日至2019年6月1日，现租赁期限届满，双方未能就续租事宜达成一致意见，且戴关鑫长期拖欠物业管理费用，已严重损害我合法权益；为此，我已委托浙江律匠律师事务所于2019年6月21日正式向戴关鑫出具律师函一份，要求戴关鑫在收到《律师函》之日起一个月对房屋进行腾退，并按合同第九条“租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金；乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失”，向我支付违约金。 2019年6月21日，浙江律匠律师事务所向被告发出《律师函》一份，载明：蒋春蓉（双方均确认系涉案房屋房东）与被告于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定蒋春蓉将涉案商铺在内的房屋出租给被告，约定租赁期限1年，自2018年6月1日至2019年6月1日；现租赁期限已届满，被告仍占用涉案房屋，已严重侵犯了蒋春蓉的合法利益；同时被告未按时向物业管理公司支付物业管理费，此行为不符合《房屋租赁合同》的约定，属严重违约行为；要求被告在收函之日起一个月内进行腾退，并按约支付违约金；要求被告在收函之日起3日内，向物业管理公司支付拖欠的物业费，并按约支付违约金。 本院认为，从原告提交的《通知》、《律师函》等均可确认被告向房东承租涉案商铺的期限截止到2019年6月1日；而本案原、被告双方签订的租赁合同，租赁期限跨越2019年6月1日，即转租期限超过了被告的剩余租赁期限，且该部分未经出租人（即房东）的同意或追认，故应认定该超过部分的约定内容无效。从双方确认一致的事实看，原告已按约履行了2019年5月31日之前与被告约定的合同义务；被告主张其与房东之间的租赁合同至2020年年底前届满，与其对原告提交证据认可的事实相左，且未举证证明其该主张成立。因此，被告继续占用原告的保证金，理由不能成立，原告因此要求返还，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 被告戴关鑫返还原告陈文君保证金70000元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1550元，减半收取775元，由被告戴关鑫负担。 原告陈文君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告戴关鑫于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅红盛 二〇二〇年十二月三日 书记员  吴翰佩