成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2608号 原告：成都蓝润智邦置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区西航港街道临港路三段********。 法定代表人：胡建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婉，泰和泰律师事务所律师。 被告：王玫荟，女，1988年10月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：杜伟，男，1987年2月23日出生，汉族，住湖北省枣阳市。 原告成都蓝润智邦置业有限公司（以下简称“蓝润公司”）诉被告王玫荟、杜伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝润公司的委托诉讼代理人杨乔，被告王玫荟到庭参加诉讼；被告杜伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝润公司向本院提出诉讼请求：1、确认与王玫荟、杜伟签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议已于2020年2月2日解除。2、判令王玫荟、杜伟办理撤销商品房买卖合同网签手续、备案登记手续、注销案涉房屋的预告登记手续，并支付逾期办理上述手续的违约金（以377477元基数，按每日0.04%的标准，从2020年2月21日起暂计至2020年4月13日为7851.52元，实际计算至全部手续办理完毕之日止）。3、判令王玫荟、杜伟支付因其违约导致合同解除的违约金75495.4元。4、判令王玫荟、杜伟支付逾期腾退房屋的使用费暂计53600元（自交房之日2018年11月6日起至合同解除之日2020年2月2日、按每日100元的标准计算；自2020年3月4日起以每日200元的标准计至返还之日止）。5、判令王玫荟、杜伟支付律师费15000元。6、判令在王玫荟、杜伟的已付房款中直接抵消上述第2项至第5项诉讼请求所涉的款项。事实和理由：2015年4月8日，蓝润公司与王玫荟、杜伟签订四川省商品房买卖合同（预售）、补充协议。双方约定，蓝润公司将其位于蓝润华府春天项目房屋以377477元的价格出售给王玫荟、杜伟，王玫荟、杜伟支付首付款117477元后以按揭贷款的方式支付余款。合同签订后，蓝润公司于2018年11月6日办理交房手续。后因二人多次未支付银行按揭贷款，导致贷款银行提前收贷并向双流区人民法院申请公证债权文书的强制执行。蓝润公司作为担保人向贷款银行支付了未还贷款本金、利息、罚息等237304.16元、案件执行费3345元，而二人至今未向蓝润公司支付代偿款。根据双方所签合同约定，蓝润公司有权解除合同并要求其承担违约责任。因此，蓝润公司向二人邮寄了解除商品房买卖合同通知书，且该邮件于2020年2月2日送达。为维护自身合法权益，故提起诉讼。庭审中，经询问，蓝润公司就第三项诉讼请求和第五项诉讼请求，选择了第三项诉讼请求予以主张，放弃第五项诉讼请求；同时，该司还认为其第一项诉讼请求实际为解除双方所签的合同和对应的补充协议，且要求二人腾退并归还案涉房屋，并同意将二人已付房款扣减其主张的全部款项和代偿款以及执行费后的剩余款项退还。 被告王玫荟辩称，双方签订商品房买卖合同和补充协议属实，案涉房屋已由蓝润公司交付。虽然二人没有按约归还按揭贷款属实，但王玫荟不同意解除商品房买卖合同和补充协议，且对该司解除合同毫不知情，故愿意向蓝润公司偿还其代偿的款项和案件执行费以及代偿款所产生的利息。因此，蓝润公司主张的协助办理撤销备案、预告登记、网签等手续，以及违约金、律师费、使用费等费用，均不应当得到支持。如果法院认为应支付违约金，其主张的违约金过高，请求调减。 被告杜伟未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年4月8日，王玫荟、杜伟与蓝润公司签订商品房买卖合同。商品房买卖合同约定，1、蓝润公司以377477元的价格将其开发的蓝润·华府春天房屋出售给王玫荟、杜伟，二人采用支付31%的首付款、余款以贷款支付的方式支付购房款。2、蓝润公司于2016年12月31日前交付房屋。3、王玫荟、杜伟的通讯地址为：四川省成都市武侯区。 除此之外，双方还于当日签订了对应的补充协议。该协议约定，1、王玫荟、杜伟于签订商品房买卖合同和对应的补充协议的当日向蓝润公司支付首付款117477元，余款260000元向中国工商银行股份有限公司***支行申请20年贷款的方式支付。2、蓝润公司保证期间，如因二人原因导致该司承担担保责任的，二人须自该司承担担保责任之日起7日内归还其代偿的全部款项，并按以下方式承担违约责任：①二人自该司承担担保责任之日起7日内归还该司代偿全部款项的，按该司代偿款金额每日千分之五的标准支付违约金；②二人自该司承担担保责任之日起第8日后归还代偿款的，每日按二人贷款总额的千分之五的标准支付违约金；③二人自该司承担担保责任之日起超出15日仍未归还该司代偿款的，该司有权解除合同并同时收取二人总房款20%的违约金。3、如因二人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求蓝润公司承担连带担保责任，蓝润公司有权解除本合同，由此给蓝润公司造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由二人承担，同时二人还应向其支付总房款的20%作为违约金。4、在蓝润公司和王玫荟、杜伟任何一方根据合同或本补充协议的约定行使解除权时，合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。5、无论何种原因导致合同和补充协议解除的，①二人应当在蓝润公司发出书面通知之日起10日内配合该司按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除和网签备案注销（撤销）手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于前述解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，若该司未发出书面通知，则二人应于合同解除通知送达之日起20日内与该司协商办理完毕上述手续。如二人未在前述规定时间内配合办理前述手续，二人每逾期一天按总房款的万分之四支付违约金。②如果本合同解除时，商品房已交付二人，则：二人应在合同解除通知送达后30日内腾空该房，逾期腾退的，每逾期一天，二人应按每日200元的标准支付房屋使用费；二人应自归还房屋时，该房应与交付时的状态相符，蓝润公司不承担装修损失，如果该房及其交付时的装修、设备发生损坏和缺失，二人应当照价赔偿，具体价格以市场价格为准；二人应自收房日起至合同解除日期间，按每日100元的标准支付房屋使用费。6、无论因何种原因本合同解除，包括王玫荟、杜伟按照法律规定或本合同约定退房，蓝润公司将在办理完毕合同注销登记手续且二人已腾房（如已交房），办理完毕房屋权属转移至该司手续（如已为二人办理权属转移）后30日内，将二人已付房款扣除违约金（如有）、各种相关费用﹛包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息和罚息（如有）、该司为签订和解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费、手续费）、房屋使用费（如有）及该司的其他损失等后的余额(如有)无息返还二人。如其已付房款不足扣除的，该司享有继续追索的权利。7、王玫荟、杜伟的有效送达地址以合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）。二人变更有效送达地址，未按本条款约定通知蓝润公司的，该司按原地址送达的视为向二人送达相关文件。二人拒收或地址无效均视为已送达。二人向蓝润公司预留或补留通讯地址或代收人或预留的通讯地址有误的，或在邮寄途中发生延误或丢失的，蓝润公司不承担任何延误或二人未收到通知的责任。 上述合同签订后，王玫荟、杜伟支付首付款117477元，余款260000元以向中国工商银行股份有限公司***支行申请贷款的方式予以支付。 2015年4月13日，蓝润公司将双方所签的商品房买卖合同进行了签约备案，备案号为430383。2016年1月26日，案涉房屋被设立了以王玫荟、杜伟为权利人的预告登记，登记号为成预01***29、成预01***30。 2018年11月6日，杜伟在蓝润公司处办理了案涉房屋的交付手续。 因王玫荟、杜伟未按约归还银行按揭贷款，中国工商银行股份有限公司***支行向本院申请对（2019）川0116执5969号公证债权文书进行强制执行，蓝润公司遂于2019年12月17日代王玫荟、杜伟归还剩余按揭贷款本息共计237304.16元并支付执行费3345元。2020年1月22日，蓝润公司按照商品房买卖合同载明的二人通讯地址向其邮寄送达了解除商品房买卖合同的通知，以该司于2020年1月6日向其发出偿还代偿款的函件后，二人自该司承担担保责任后15日内未归还前述款项为由，要求解除双方所签的商品房买卖合同、二人协助办理撤销网签和备案以及预告登记手续并腾退房屋、在其已付款中扣除代偿款本息和其他费用共计236383.09元。该邮件于2020年2月2日被他人代收。 另查明，蓝润公司系成都蓝润华锦置业有限公司的关联公司。成都蓝润华锦置业有限公司于2018年8月9日与泰和泰律师事务所签订委托代理合同，由该所律师就其与关联公司房款催收、代购买人偿还银行贷款后的追索事宜担任案件诉讼代理人，每案律师代理人由该案所属的具体项目公司支付。蓝润公司为本次诉讼，向该所支付律师费15000元。 以上事实，有商品房买卖合同和对应的补充协议、商品房买卖合同摘要、成都市不动产登记信息查询结果、物品领用登记表、（2019）川0116执5969号执行通知书、银行转款凭证、个人贷款结清证明、解除《商品房买卖合同》通知书、邮件单、妥投明细、委托代理合同、律师费票据、关联公司证明等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，蓝润公司当庭增加的诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，可以在本案中一并审理。王玫荟、杜伟和蓝润公司签订的商品房买卖合同和对应的补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。因双方在补充协议中就王玫荟、杜伟逾期未归还银行按揭贷款以致蓝润公司承担担保责任后的违约责任进行了约定，该约定赋予了蓝润公司解除合同的权利，现王玫荟、杜伟违约属实，合同约定的解除条件已经成就，故蓝润公司按照合同约定行使合同解除权符合法律规定。王玫荟虽主张继续履行合同，但该主张未能取得蓝润公司的同意，故本院对该抗辩意见不予采纳。又因双方在合同中就王玫荟和杜伟的通讯地址和通知送达的法律后果进行了明确约定，蓝润公司按照该地址向二人邮寄送达解除合同通知书符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，该司邮寄的解除合同通知书在被妥投后已产生效力，且王玫荟和杜伟并未就解除合同通知书所产生的效力提出诉讼或仲裁，故双方所签的商品房买卖合同和对应的补充协议已于2020年2月2日解除，无需再行解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和双方所签合同的约定，双方所签合同解除后，王玫荟、杜伟应当退还案涉房屋，协助蓝润公司办理注销案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记、预告登记。双方所签合同于2020年2月2日解除，王玫荟、杜伟应在2020年2月13日前协助蓝润公司办理完毕注销商品房买卖合同签约备案登记、预告登记。现二人未履行该协助义务，故本应按合同约定承担逾期履行该协助义务所产生的违约金。双方在合同中就该项违约金的计算标准进行了约定，根据约定的计算标准，该违约金从2020年2月13日起计至蓝润公司起诉之日即2020年5月7日已为12834.21元。因违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，而蓝润公司未举证证明二人逾期协助履行该项义务以致自身所产生的损失的种类和大小，故本院认为该司主张的该项违约金过高，应当予以调减。结合二人的违约程度、合同的履行情况以及王玫荟关于调减违约金的主张等因素，本院认为二人应支付的该项违约金以500元为宜。 因双方在补充协议中就合同解除后房屋腾退所产生的房屋使用费进行了约定，而案涉房屋于2018年11月6日办理了实际交接手续，故本院认为王玫荟和杜伟应支付的房屋使用费按如下方式分段计算较为恰当：从2018年11月6日起至2020年2月2日止，按每日100元的标准计算，该期间的房屋使用费为454天×100元/天=45400元；从2020年3月4日起计算至二人实际腾退之日止，按每日200元的标准予以计算。 补充协议第十七条就买受人逾期归还银行按揭以致蓝润公司承担担保责任后的违约责任进行了约定，蓝润公司主张由王玫荟和杜伟支付代偿款237304.16元和执行费3345元并支付违约金符合合同约定和法律规定。补充协议第十七条第三款约定了由王玫荟和杜伟在承担违约金的同时还应承担由此给蓝润公司造成的一切损失包括但不限于政府税费、律师费和相关责任，而违约金和损失属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的不同的违约责任承担方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加违约金，如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少违约金。经本院询问后，蓝润公司选择了违约金的违约责任承担方式且未增加违约金，本院对此予以确认。双方约定的违约金的计算方式为总房款的20%即377477元×20%=75495.4元。因违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，在蓝润公司未举证证明二人逾期归还银行按揭以致双方所签合同解除给自身带来的损失的种类和大小的情况下，本院认为蓝润公司的实际损失为其代偿款和执行费所产生的利息损失。结合该司代偿剩余按揭贷款的时间，本院认为双方合同约定的违约金过高。因此，结合王玫荟和杜伟的违约程度、蓝润公司代偿款项的时间和该司在合同解除后收回房屋并可将其另行出售以及王玫荟关于调减违约金的主张，本院认为二人应支付的该项违约金以30000元为宜。 王玫荟、杜伟已付房款（含贷款金额）共计377477元，双方解除合同后，蓝润公司应将该款返还。现该司代其清偿的剩余贷款本息为237304.16元并支付了执行费3345元，王玫荟、杜伟因逾期归还按揭款而按合同约定应向该司支付的违约金为30000元、因逾期履行协助义务所产生的违约金为500元、2018年11月6日--2020年2月2日期间的房屋使用费为45400元，蓝润公司同意将上述款项品迭后的余款直接退还给王玫荟、杜伟，其意思表示真实。为解决诉累，本院将上述款项进行品迭。故，蓝润公司应向王玫荟、杜伟退还的款项为377477元-237304.16元-3345元-30000元-500元-45400元=60927.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王玫荟、杜伟于本判决生效之日起三十日内将位于四川省成都市双流区房屋返还给原告成都蓝润智邦置业有限公司，并按如下计算方式向该司支付房屋使用费：从2020年3月4日起，按每日200元的标准计算至被告王玫荟、杜伟实际返还之日止； 二、被告王玫荟、杜伟于本判决生效之日起五日内协助原告成都蓝润智邦置业有限公司办理注销位于四川省成都市双流区商品房买卖合同签约备案登记（备案号为4***3）、预告登记（登记号为成预01***29、成预01***30）； 三、原告成都蓝润智邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告王玫荟、杜伟退还房款60927.84元； 四、驳回原告成都蓝润智邦置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5750元，由被告王玫荟、杜伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年十二月七日 法官助理 邓亚兰 书 记 员 王 丹