北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14746号上诉人（原审原告）：吴志广，男，1957年9月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴彩鑫，女，1993年2月19日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路**院**楼****。法定代表人：宋晶，经理。上诉人吴志广因与被上诉人北京铭通房地产开发有限公司（以下简称铭通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人吴志广及其委托诉讼代理人吴彩鑫，被上诉人铭通公司的法定代表人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴志广上诉请求：1.撤销一审判决，改判支付延迟交房违约金4433.56元、延期交房房租费用24500元、购房款利息损失3017.85元；2.请求改判支付因房屋质量问题维修期间在外租房费用10500元；3.一、二审诉讼费由铭通公司负担。事实和理由：1.存在充足事实证据证明铭通公司延期交房行为不属于不可抗力，不适用于预售合同第十四条的约定，铭通公司应承担违约责任；2.预售合同的第十四条为格式条款，涉案房屋为经济适用房，对申请人及申请条件有严格限制，不签合同就意味着放弃住房机会；惠铭苑项目所涉及的购房者在不同时间与铭通公司签订的合同条款存在差异，该条款未遵循公平原则，应属无效；3.惠铭苑项目也有多件判决支持吴志广的诉讼请求，不应出现同案不同判；4.吴志广在本案中除认为铭通公司延期交房负违约责任外，还认为铭通公司存在交房质量问题，一审法院对此未进行审理。铭通公司辩称，同意一审判决，不同意吴志广的上诉请求。吴志广向一审法院起诉请求：1.请求判令铭通公司支付延迟交房违约金4433.56元（以总款443356元为基数，按日万分之一、不超过总款的1％计算，自2019年1月1日计算至2019年8月2日）；2.判令铭通公司支付吴志广租房费用35000元（3500元／月，逾期交房7个月，从2018年12月31日起至2019年8月2日止，房屋质量问题导致入住晚了3个月，从2019年8月3日起至2019年11月1日止）；3.判令铭通公司支付逾期交房利息3017.85元（自2019年1月1日计算至2019年8月2日，共215天，6个月定期利率1.3％，活期利率0.35％）；4.本案诉讼费由铭通公司承担。一审法院认定事实：2018年5月12日，铭通公司（出卖人）与吴志广（买受人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》（以下简称“房屋买卖合同”），约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京通国用（2015划）第××号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为惠铭苑，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区××号（以下简称“涉案房屋”），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房单价为每平方米9004元，总价款441916元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”（合同中该部分内容有下划线标注）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，吴志广按照约定及房屋实测面积向铭通公司支付全部房款共计443356元，铭通公司于2019年8月2日向吴志广交付涉案房屋。再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，铭通公司与吴志广签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，吴志广按照合同约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向吴志广交付涉案房屋，现铭通公司迟延交房，依法本应向吴志广承担违约责任，但因双方在房屋买卖合同中对因政府大市政未接通导致逾期交房进行了免责约定，铭通公司是否承担违约责任需根据大市政工程竣工时间以及大市政工程竣工后铭通公司是否在合理期限内交付房屋等因素进行综合考量。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”，该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，根据本案查明事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月2日将涉案房屋交付吴志广，故铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，而铭通公司在大市政工程接通后于合理期限内将房屋交付吴志广，根据房屋买卖合同第十四条约定，铭通公司不承担违约责任。故吴志广以逾期交付房屋为由要求铭通公司支付违约金、租房费用和逾期交房利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回吴志广的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴志广提交的证据为：证据一、北京市商品房预售合同，证明目的：铭通公司与购房者签订了两种合同，2017年12月的合同没有大市政免责条款，水电不通问题是对方已经预料到的；证据二、三：案涉小区其他房屋质量不合格的照片，证明目的：房屋质量问题严重且普遍存在，业主因房屋存在质量问题无法入住，房屋返修期间我方需租房，对方需赔偿我方租房费用。铭通公司的质证意见为：证据一、真实性认可，证明目的不认可。证据二、三，认可真实性，个别房屋存在房屋质量问题，但与吴志广无关。针对房屋出现的问题，铭通公司与吴志广就房屋的墙砖、地砖问、地砖问题达成赔偿协议主已经取得了赔偿。吴志广认可与铭通公司就房屋的墙砖地砖问题达成赔偿协议且实际收取了赔偿款一万元，但是仅限于墙砖地砖问题。经询，吴志广称涉案房屋的质量问题为：卫生间坐便器漏水，墙砖、地砖。、地砖铭通公司于2019年10月份修理完毕，后因地砖、墙砖一直修不好所以2019年12月双方签署协议，铭通公司赔偿墙砖、地砖维、地砖维修费司对于坐便器维修时间表示认可。经查，铭通公司与吴志广曾就室内地砖空鼓严重达成协议，协议约定铭通公司补偿业主地砖空鼓壹万元整…甲方（铭通公司）履行赔偿义务后，乙方（吴志广）保证就此事不再以任何形式和任何理由向甲方提出其他任何赔偿费用要求。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点有二：一是铭通公司是否应就延迟交房向吴志广支付延期交房违约金，二是铭通公司是否应就吴志广所述的房屋存在质量问题向其支付在外租房费用10500元。关于争议焦点一。铭通公司与吴志广签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”。吴志广上诉认为延期交房不属不可抗力，且该条款为格式条款应属无效，铭通公司应向其支付延期交房违约金。根据已查明的事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月2日将涉案房屋交付吴志广，铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后铭通公司于合理期限内将房屋交付吴志广，符合合同第十四条约定的因政府大市政未接通而导致的延期交房的情形，且该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，吴志广的该项上诉理由本院不予采信，其相应的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二。吴志广上诉称因房屋存在严重质量问题导致其无法入住，故要求赔偿三个月在外租房损失。根据双方签订的合同第十六条（二）（3）约定，买受人在房屋交接验收时发现瑕疵，买受人不得以此拒绝接收房屋，也不视为出卖人延期交房。出卖人承诺在一定期限内对瑕疵进行修补。故即使涉案房屋在交付时存在质量瑕疵，但是双方已在合同中约定该情形不视为出卖人延期交房的情况下，吴志广要求铭通公司赔偿因不能入住导致的租房损失缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，吴志广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由吴志广负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周 易二〇二〇年十二月二十二日法官助理  胡 实书 记 员  何昕燏