江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初1122号原告：钱於彪，男，1992年1月12日出生，汉族，户籍地址：湖北省黄梅县，现住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：周盈丹，江西柴桑律师事务所律师。被告：九江市嘉隆置业有限公司，住所地：江西省九江经济技术开发区九瑞大道**水韵风情小区******，统一社会信用代码：91360406563844434A。法定代表人：马来加，该公司董事长。被告：宿松松润房地产经纪有限公司，住所地：安，住所地：安徽省宿松县孚玉镇光明社区孚玉西路**用代码：91340826MA2NM48388。法定代表人：周秀兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵大强，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊欣，江西惟民律师事务所实习律师。原告钱於彪与被告九江市嘉隆置业有限公司（以下简称嘉隆公司）、宿松松润房地产经纪有限公司（以下简称松润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后进行多元化解程序，2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱於彪的委托诉讼代理人周盈丹及被告松润公司的委托诉讼代理人赵大强、熊欣到庭参加诉讼。被告嘉隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱於彪向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告嘉隆公司签订的《水韵风情认购协议》（水韵风情小区4栋一单元401室）；2.要求被告嘉隆公司立即退还原告支付的购房款290,000元整，并支付资金占用期间的利息至支付完毕之日止(利息按照年利率6%计息：自2018年6月13日至2020年7月13日的利息暂计算为36,781元，计算方式：6%÷360天×761天×290,000元=36,781元)；3.要求被告嘉隆置公司赔偿原告290,000元的赔偿责任；4.要求被告松润公司对被告嘉隆公司的前述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用等由被告负担。事实与理由：原告因购买房屋需要，于2018年5月底来到嘉隆公司水韵风情售楼部购买房屋，经参观楼盘及现场销售人员介绍后，看中了水韵风情小区4栋一单元401室房屋，2018年5月31日，原告支付了100,000元的购房款，后双方于2018年6月13日签订了《水韵风情认购协议》，原告又支付了190,000元，并约定后续房款以银行按揭贷款的方式支付。两被告就所收取的购房款出具了收据。因被告未按约通知原告办理相关贷款手续，原告多次找被告，被告均以多种理由推辞。后经了解，涉案房屋早已在销售之前被查封，无法办理房屋备案，也无法办理抵押贷款。两被告却隐瞒上述信息将房屋出售给原告，现导致原告购房的合同目的无法实现，现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告嘉隆公司未作答辩。被告松润公司辩称：松润公司不应对嘉隆公司的债务承担连带责任。1.原告主张要求松润公司承担连带责任没有基础和前提。本案系商品房买卖合同纠纷，根据原告提交的证据，无法证明原告与松润公司有商品房买卖合同关系，原告也未支付购房款至松润公司，原告与松润公司不发生任何法律关系；2.原告主张要求松润公司承担连带责任没有事实依据。原告提交的微信聊天记录显示松润公司是2019年9月底才知道的，微信聊天内容并不能证明松润公司在一开始就知晓案涉房屋已被查封，相反证明了松润公司刚开始并不知情；3.原告主张要求松润公司承担连带责任没有法律依据。松润公司与嘉隆公司系委托代理关系，松润公司以嘉隆公司名义在代理权限内销售房屋，其法律后果由嘉隆公司承担，松润公司亦不具备代理人应当承担法律规定的民事责任的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告嘉隆公司系九江市九瑞大道以南、沙阎路以东嘉隆水韵风情小区开发商，松润公司系被告嘉隆公司该小区的销售代理公司。2018年5月原告到被告嘉隆公司开发的水韵风情小区参观其开发的楼盘，看中4栋一单元401室房屋。5月31日，原告通过其父亲钱江**名下的九江银行卡（卡号为62×××60）向被告嘉隆公司刷卡支付购房款100000元，被告嘉隆公司向原告出具收据一份。2018年6月13日，原告与被告嘉隆公司签订了《水韵风情认购协议》，协议中载明了房号、房屋面积、价格，支付方式，并以格式条款的方式注明了相关条款，明确双方在签定本定购协议时，原告已确认出卖人所示的“水韵风情”《九江市商品房买卖合同》（样本），并对该合同的所有条款、内容、附件均无异议。当日原告向被告嘉隆公司支付房款150000元，被告嘉隆公司出具收据一份，并注明收款事由为补首付款；同日原告还向被告松润公司支付房款40000元，被告松润公司出具收据一份。后被告一直未通知原告办理按揭贷款手续，原告多次找两被告沟通，两被告均未回复。2019年9月底，原告得知案涉房屋已被司法查封，原告再次与两被告协商处理，双方未达成一致，原告遂于同年11月向九江市公安局八里湖分局报案，该案侦办过程中，公安机关分别对被告嘉隆公司、被告松润公司相关负责人员进行了询问，其中对嘉隆公司刘燕荭的询问中，刘燕荭陈述其公司于2016年起就因涉诉案件，被法院查封了涉案楼盘的房屋；被告松润公司刘洋陈述其已于2018年8月知晓案涉房屋已于出售前被查封的事实。根据九江市房屋产权交易管理处查询情况表明，案涉房屋已于2016年12月27日至2020年1月17日间被九江市中级人民法院多次查封，查封截止日期至2023年1月16日。庭审中还查明，被告嘉隆公司与被告松润公司2017年11月25日签订《嘉隆·水韵风情项目销售代理合同》，约定由松润公司代理销售嘉隆公司开发的嘉隆·水韵风情住宅小区，代销期限为合同签订之日至2018年5月30日，松润公司向嘉隆公司支付保证金4,000,000元，双方就销售数量、价格、佣金均做了约定。合同另约定可售房源如被法院查封导致购房客户不支付购房款应视为松润公司完成了销售任务（具体以签订的购房合同为准），嘉隆公司仍有义务向松润公司按约定支付代理佣金，代理销售协议还对其他事项进行了约定。2018年5月23日，被告嘉隆公司与被告松润公司续签《水韵风情楼盘销售代理合同》，约定代销期限为2018年6月1日至2018年12月30日，销售佣金的计算及可售房源被法院查封情形下的责任与上一份销售代理合同作出了相同的约定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告钱於彪通过被告松润公司的代理与被告嘉隆公司就涉案房屋签订了《水韵风情认购协议》，虽然该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，但就原告购买房屋房号、面积、价款等内容作出了明确约定且原告支付了部分购房款，可以认定原告与被告嘉隆公司之间商品房买卖合同成立，但由于该房屋被查封，原告无法签订正式的商品房预售合同文本并办理预售登记手续，也无法办理按揭贷款，原告在支付购房款后长时间不能实现合同目的，有权解除合同。故原告要求解除其与被告嘉隆公司签订的《水韵风情认购协议》（水韵风情小区4栋一单元401室）的诉请，本院予以支持；被告嘉隆公司在收取购房款后不能及时履行相关合同义务，构成违约，应当承担违约责任，即返还所收取的购房款，赔偿原告的损失。关于被告松润公司的责任问题，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”。被告松润公司作为专业的房地产出售居间代理机构，有义务也有能力对被告嘉隆公司出售的房屋现状进行了解，从被告嘉隆公司与被告松润公司间签订的销售代理合同来看，被告松润公司应当知道被告嘉隆公司出售房源可能存在被法院查封的情形，但在代理销售的过程中，在未对涉案房屋是否被查封进行核实的情况下即促成原告钱於彪与被告嘉隆公司签订认购协议，存在过错，被告松润公司与被告嘉隆公司应对认购协议解除的法律后果承担连带责任。原告支付购房款290,000元，该部分房款中被告嘉隆公司收取250,000元，被告松润公司收取40,000元，该40,000元系根据两被告之间签订的代理销售合同，以房款抵充的佣金，故该款仍应当视为被告嘉隆公司收取的房款。据此，原告要求被告嘉隆公司立即退还原告支付的购房款290,000元，同时要求被告松润公司承担连带责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求两被告按年利率6%计息支付资金占用期间的利息，即自2018年6月13日至支付完毕之日止，本院认为原告主张的利率超出法律规定的标准，本院对超出部分不予支持。关于利息起算时间问题，应当以付款次日起即2018年6月14日起算；原告要求被告赔偿290,000元损失的诉请，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中原告系通过与被告松润公司签订的认购协议，在签订过程中，涉案房屋已被人民法院查封的情况，被告松润公司系疏于核查情况，而被告嘉隆公司系明知其公司有部分房屋被查封，但未向销售公司明示具体房号，导致原告认购了被查封的房屋，而该情况并不属于上述法律规定需要承担赔偿责任的具体情形，故原告在要求支付资金占用期间的利息以外要求被告承担购房款一倍的赔偿责任没有法律依据，本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告钱於彪与被告九江市嘉隆置业有限公司间签订的嘉隆水韵风情4栋1单元401室房屋的认购协议；二、被告九江市嘉隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱於彪购房款290,000元，并自2018年6月14日至2019年8月19日按同期人民银行公布同类贷款基准利率标准计算利息，自2019年8月20日至房款还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率标准计算利息；三、被告宿松松润房地产经纪有限公司对被告九江市嘉隆置业有限公司上述给付承担连带清偿责任；四、驳回原告钱於彪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,037元，减半收取7018.5元，由原告钱於彪负担3300元，被告九江市嘉隆置业有限公司、宿松松润房地产经纪有限公司负担3718.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  朱敏二〇二〇年十二月十八日法官助理熊浩书记员夏鸿