黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑2701民初1005号原告：王晓云，女，1964年4月2日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：李微，系王晓云女儿，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：韩毅，加格达奇区卫东法律服务所法律工作者。被告：突泉县凯达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区突泉县突泉镇民主街（原政府路南）。法定代表人：焦林鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘凤慧，黑龙江明言律师事务所律师。原告王晓云与被告突泉县凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李微、韩毅、被告凯达公司委托诉讼代理人刘凤慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓云向本院提出诉讼请求：1.请求判决凯达公司交付加格达奇区林海蓝钻小区第4栋一单元603室（现为二单元601室）；2.请求判决凯达公司自2017年4月1日起至交付房屋时止，按照每年10000元租金赔偿王晓云的损失；3.诉讼费用由凯达公司承担。2020年11月6日，王晓云申请变更诉讼请求：1.请求判决王晓云与凯达公司解除商品房买卖合同；2.请求判决凯达公司返还王晓云3498**元购房款；3.请求判决凯达公司以349887元为基数，自2015年12月1日起至全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）4.65%给付利息；4.诉讼费用由凯达公司负担。事实和理由：2015年12月1日，王晓云与凯达公司签订了一份商品房买卖合同，约定将凯达公司开发的加格达奇区林海蓝钻小区第4栋一单元603室出售给王晓云，王晓云交付了购房款349887元，房屋交付期限为2016年12月30日。王晓云自2017年后多次要求凯达公司交付购买的房屋，凯达公司以种种理由推脱，至今没有将房屋交付给王晓云。王晓云现诉至法院，请求法院支持王晓云的诉讼请求。凯达公司辩称，王晓云所称案涉房屋并不是在我公司购买，而是在王文义处购买，现王文义因涉黑涉恶正在等待判决，案涉房屋在刑事案卷中王文义明确认由其出卖，王晓云没有将购房款给付我公司，因我公司没有向王晓云出卖楼房，因此不存在给付赔偿金的理由，请求法院驳回王晓云的诉请，维护我方合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，王晓云与凯达公司签订一份《商品房买卖合同》，出卖人系凯达公司，买受人系王晓云，王晓云购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为加格达奇区建设局，商品房预售许可证号为（2015年商）房预售证第10号，商品房的基本情况为林海蓝钻小区第4幢1单元603室，面积为146.11平方米，总价款为349887元，付款方式为一次性付款，凯达公司于2016年12月30日，将符合合同约定的商品房交付给王晓云，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人未在合同所签订的交付日期内将所购商品房交付买受人，可在合同签订的交付日期第二日起，顺延90个自然日，如延期后仍未交付买受人，则按国家规定执行赔偿。2015年12月1日，凯达公司给王晓云出具一份收据，该收据载明，收款方式为现金，人民币349887元，收款事由为收到4号楼1单元603室全款。至王晓云起诉时，凯达公司尚未将合同约定的房屋交付给王晓云。另查明，凯达公司法定代表人焦林鹰在开发林海蓝钻楼盘时因资金紧张，先后向王文义和甄聪借款。因焦林鹰未能偿还欠款本息，王文义纠集甄聪等人强行进入林海蓝钻售楼处组织人员销售楼房。在销售期间，王文义以每平方2,600.00元至2,800.00元不等的价格、每层不加价进行销售。本案中，王晓云交付购房款，实际被王文义收取。以上事实有王晓云提交的商品房买卖合同、收据及双方陈述在卷予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点问题有三：一是王晓云与凯达公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是王晓云是否可以解除案涉《商品房买卖合同》，如果解除，凯达公司是否承担返还购房款的责任；三是王晓云诉请的利息请求能否得到支持。关于第一个问题，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护。本案中，王晓云于2015年12月1日签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为349887元，付款方式为一次性付清，王晓云于签订合同当日将购房款349887元一次性付给凯达公司，凯达公司向王晓云出具了收据，并在该份收据上盖有凯达公司的财务专用章，由此可见，凯达公司与王晓云签订《商品房买卖合同》，双方对房屋销售达成合意，并无导致合同无效的原因，因此合同依法成立，双方应依约履行。虽然王晓云的购房款最后为王文义取得，但这是凯达公司与王文义之间的民间借贷法律关系，并不能以此来否定凯达公司与王晓云之间的房屋买卖合同的效力。关于第二个问题，首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中王晓云与凯达公司是商品房买卖合同关系，王晓云的主要义务是交付房款，凯达公司的义务是依约交付房屋，王晓云已依约全部付清房款，但凯达公司称涉案房屋被查封无法交付，合同的目的已不能实现，因此，在王晓云与凯达公司不能达成新的协议的前提下，王晓云享有法定的解除权，有权要求与凯达公司解除合同。其次，合同解除后，凯达公司是否承担返还购房款的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，王晓云已经履行交付购房款的义务，合同解除后，王晓云可以要求凯达公司返还购房款。关于返还的主体，本院认为，一是凯达公司所开发的林海蓝钻小区楼盘面向社会公开进行销售，并设立售楼处负责售楼事宜，王晓云做为购房者，到售楼处购房并与凯达公司签订合同，合同的当事人分别是王晓云、凯达公司，根据合同相对性原则，返还购房款的主体为凯达公司。二是王晓云已将购房款交付凯达公司，在房屋无法交付时，凯达公司有义务将购房款返还王晓云，在没有证据证实王晓云与王文义认识并串通的情况下，凯达公司与王晓云签订《商品房买卖合同》并出具收据，就应承担由此带来的法律义务。三是虽然王文义强制销售凯达公司所建房屋属实，但是凯达公司配合王文义出具各种手续销售案涉小区的房屋，在长达两年的时间里，对王文义卖出的50户楼房中30户左右房屋交付购房人手中，应视为凯达公司对这一销售行为的认可，也应承担由此带来的法律后果。四是凯达公司的法定代表人焦林鹰因拖欠王文义、甄聪钱款，王文义、甄聪在林海蓝钻强行售楼偿还其欠款本息，虽然王文义、甄聪因此构成刑事犯罪，但是该犯罪侵犯的是凯达公司的合法权益。王晓云作为凯达公司销售房屋的善意相对人，权益应得到保障，凯达公司亦应返还购房款。五是甄聪、张茂良向凯达公司出示的收据，消灭的是凯达公司与王文义之间的债务，是凯达公司为自己利益所为的行为，与王晓云无关，凯达公司不能据此主张由王文义返还购房款。综上，凯达公司应承担向王晓云返还购房款的责任。关于第三个问题，由前所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，本案中，凯达公司收到房款后未能依约交付房屋，对王晓云造成了损失，对于损失的数额，本院认为，王晓云所主张的以购房款为基数按年利率6%的标准，是民间借贷纠纷的资金占用期间的利息标准，本案不是民间借贷纠纷，应按照中国人民银行同期同类贷款标准计算利息数额。应从凯达公司收到全额购房款并签订《商品房销售合同》时起算。凯达公司第一次开庭时称，因涉案房屋被查封，无法交付。庭后，王晓云根据凯达公司的该答辩意见向本院申请变更诉讼请求，要求解除《商品房销售合同》，返还购房款并支付利息，本院向凯达公司送达了变更诉讼请求，并于2020年11月25日第二次开庭审理。凯达公司第二次开庭时辩称，不同意王晓云变更诉讼请求，增加变更诉讼请求应在庭审辩论终结前，王晓云诉凯达房地产公司商品房销售合同纠纷一案，一审开庭已经终止，变更诉讼请求不符合法律规定。对此本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中王晓云作为消费者已向凯达公司交付了购房款并与凯达公司签订了购房合同，凯达公司应按合同约定的时间即2016年12月30日向王晓云交付房屋，但凯达公司以各种理由拒绝交付房屋，至今已有4年，凯达公司仍然未向王晓云交付房屋，严重损害了王晓云的合法利益。第一次开庭时，凯达公司又以涉案房屋被查封为由，无法向王晓云交付涉案房屋，庭后，王晓云根据凯达公司的该答辩意见变更诉讼请求，其行为并无不当，故对凯达公司不同意王晓云变更诉请的答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四、第二十五条规定，判决如下：一、解除王晓云与突泉县凯达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、突泉县凯达房地产开发有限公司返还王晓云购房款349,887元；三、突泉县凯达房地产开发有限公司给付王晓云以购房款349887元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2016年12月19日起至2019年8月19日止的利息，和自2019年8月20日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3274元，由突泉县凯达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审判员  李明站二〇二〇年十二月二十二日法官助理王丹丹书记员郭士川