浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2992号 上诉人（原审被告）：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间，统一社会信用代码91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈知雨，浙江金道（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：温岭市宝腾机械有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园****。统一社会信用代码：91331081MA29WPP783。 法定代表人：江永君。 上诉人温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）因与被上诉人温岭市宝腾机械有限公司（以下简称宝腾机械）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初7099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 松航公司上诉请求：1、请求撤销一审判决主文第一项内容，依法改判上诉人无需承担逾期办证违约金；2、本案一审诉讼费由上诉人与被上诉人按判决比例承担，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人无需承担逾期办理产权证书的违约金。1、上诉人在2017年办理预售之时，便是按照厂房按分幢分层进行销售，宿舍按间进行销售，也是按照该情况向房地产管理部门申请的房屋预售许可，并取得了《商品房预售许可证》。可见涉案厂房按分幢分层进行销售、宿舍按间进行销售的方案在当时已经经过了房地产管理部门的合法性审核，房地产管理部门也作出了行政许可决定。而后上诉人于2019年5月13日按照预售许可整理产权登记材料向房地产管理部门提交不动产登记申请，房地产管理部门在受理后认为不能按照预售许可所载情况办理产权，具体如何办理需要温岭市有关部门进行协调并出具协调文件，并向上诉人出具《不动产登记补充材料通知书》，通知书上明确载明需要补充的申请材料为市有关部门协调文件。于是，上诉人的办证申请就此被搁置长达231天，期间上诉人及各业主多次向相关部门反映和申请均无果。直到2019年12月31日，才由温岭市人民政府市长办公会议对该问题做了指示，会议认为，为了妥善解决历史遗留问题，同意厂房按原预售合同进行办证，宿舍改为按层办理按份共有不动产权证。温岭市房管部门根据该会议纪要，在2020年1月21日才制作了相应的不动产权证书。但因制作完成已至除夕假期，而后又爆发新冠疫情，所以上诉人实际是在疫情结束之后才领取了不动产权证书。2、上诉人虽属于房开企业，但对于政府政策变化及情势变更是不可能做出提前预估的，特别是上诉人的预售方案已经获得房地产管理部门批准的情况下，上诉人不可能预估到政府会对已经批准的方案再次进行研究和改变。上诉人在早于合同约定一个半月的时候就按照预售方案所需材料向房地产管理部门提交了登记申请，可见在客观上上诉人已经尽到了在能够预见范畴内的相应义务和注意，根据一般人的逻辑，也不可能预见到房地产管理部门会推翻其自己所做的审批和行政决定。另外，房地产管理部门要求提供的市有关部门协调文件是上诉人所无法掌控的，该文件能否取得，何时取得也完全不在上诉人能力所及范围。虽然最终市长会议纪要在厂房办证事宜上，虽然遵循了原先的预售登记，但在宿舍办证事宜上，却推翻了之前的预售登记。更为关键的是，无论市长会议结果如何，为了研究解决产权办理问题足足经历了231天，而房地产管理部门根据市长办公会议纪要耗时21天才办理出毕产权证书，又时逢新冠疫情再度延误，这些都是上诉人无论如何也无法预见的，也正是因为政府经过长时间研究才得出结论这些情势变更和不可抗力原因才导致了上诉人延期办证如此之久。一审法院简单地认为上诉人作为房开企业就应该预见，政府研究产权登记问题不必然导致延期办证明显是对事实的曲解。一审法院对于本案所涉产权登记问题，其次认定“从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，乙方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。”该认定从字面角度来说，并无不妥，违约方的确需要赔偿守约方损失。但一审法院错误之处在于，本案中所涉的延期办证问题，上诉人并没有违约，不能按期办理产权证书并非上诉人所导致，而是情势变更和不可抗力造成的，上诉人在没有违约的情况下何来承担违约责任一说？否则法律何必就情势变更和不可抗力在于以立法释义？简简单单一个合同相对性，就要让上诉人承担非其引起，不属其责的违约责任，实在是对合同相对性的严重错用。一审法院对于本案所涉产权登记问题，最后认定“在面对政府行为即将或已经造成开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务和证明该政府行为发生的事实的义务，被告未履行上述义务。”一审法院在此处总算是正确了一次，认定无法如期办理产权证明是属于政府行为，这与之前的认定就已矛盾，更又武断地将责任归结成上诉人没有通知被上诉人。上诉人一审之时便多次强调，上诉人在产权办证申请被退之后第一时间已经电话告知了被上诉人，产权证因为政府相关部门需要协调研究所以暂时不能办理；没有书面发函是因为在政府相关部门没有定调之前无法确定产权证将如何办理，何时办理，为何现在不能办理，这些情况上诉人都无从知晓，又如何发函告知？从包括被上诉人在内的各个业主在2019年8月开始就拉横幅维权，在业主群发微信维权等证据明显可以看出，如果上诉人隐瞒消息不告知被上诉人，被上诉人又何以得知相关情况，又怎会以拉横幅等方式集体维权？既然是政府原因导致，责任就不在于上诉人，上诉人就不应承担违约责任，即便上诉人没有书面通知，既不会加重责任，更不会扩大损失，何来没有书面通知就要承担责任一说？一审法院综上三点，总结为“现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度”。然上诉人认为，一审法院一边对明明是因情势变更后政府各部门需要研究协调才导致办证迟延的事实视而不见，一边又言面对政府行为造成无法如期办证之时上诉人没有尽到通知，如此明显的自相矛盾，如此不实不公的认定，着实无法让人信服。上诉人虽是被告，虽是房开企业，但因存在完全不能归责于上诉人的情势变更和不可抗力的事实，一审法院仍然粗暴地判决完全由其买单，上诉人着实不服。二、一审法院所认定的逾期责任适用法律错误。基于在本案中，上诉人对于逾期办证并无过错，即使本案上诉人应承担逾期办证违约责任，那么就违约金问题也应予以下调。本案中，一是被上诉人购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即上诉人承担阶段性担保，在取得产权证之后，其不动产权证也是抵押给银行的。因此，所谓逾期办证实质上未对被上诉人造成任何实际损失；二是上诉人对于逾期办证确实没有过错。故合同中每日万分之二的违约金确属过高，且被上诉人并未举证证明其因逾期办证而造成的实际损失情况，其实际损失难以确定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，上诉人认为应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，即使需要承担逾期办证的违约责任，也应予以下调。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人之诉请。 宝腾机械答辩称：一、针对逾期办证的问题。上诉人认为逾期办证是基于政府政策变更（情势变更），同时伴随疫情原因所致。但是从一审庭审中上诉人的举证来看，均无法证实针对办证问题政府出台了什么具体政策进行变更。上诉人一审提交的政府会议纪要只是一份政府部门开会时形成的会议纪要，不是严格意义上的行政部门规章或地方性文件，不具备任何法律效力，且常规来说如果是政策变更应当有一个正式的“政策性文件”，并对具体的哪项政策、进行如何变更作出阐述、示明，但是显然在本案中并不存在所谓的“政策变更文件”及“政策变更事实”，从最终的结果看也是按照合同约定办理了房屋产权证书。上诉人一直主张自己的办证主张未或批准完全是因为分割销售的原因所导致，但是在一审中并未举证证实，上诉人未获准许或者逾期的原因有很多可能性，当然也包括上诉人自身未符合办证条件、提交的材料存在问题、不符合政策要求本身等等。退一步讲，即便上诉人获得了预售许可，也可能存在其获得预售许可本身因存在不符合政策规定许可及可能被撤销等问题，而相关的归责问题上诉人也未能提交证据证实。行政行为可能因违法被撤销，而归责原因既可能是当事人本身也可能是行政行为实施人，因此在多种可能的前提下，上诉人一审提交的证据并不能证实政府针对“商品房办证规定”出台了新政策并因此导致上诉人无法按约办证。另外，大部分业主在开发商未能按期办证的情况下必然会知道逾期办证的事实，不能因此证实上诉人已经尽到了逾期事项的及时、真实披露义务，即使披露了也不是基于政策变更（情势变更）或者不可抗力，并不能免除上诉人的违约责任。二、针对逾期违约金是否过高的问题。本案的合同系上诉人提供的格式合同，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合务。双方在缔结合同时，不仅考虑己方所可能获得的补偿，也会考虑己方可能的赔偿责任，应当推定双方均认可是公平合理的。因此，被上诉人作为守约方没有举证证明约定违约金合理性的义务。其次，违约金除了具有补偿性，还有惩罚功能，目的是维护合同交易，提高合同的履约率。因此一审判决对于违约金的支持并无不当。要求驳回上诉，维持原判。 宝腾机械向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金142190元（以3451224元为基数，自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算）；2、被告向原告支付逾期办证违约金183605元（以3451224元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月16日，原告与被告签订合同编号为2017预0016612的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园22幢101号的房屋，房屋总价款3451224元。合同约定被告于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；被告应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已支付房屋总价3451224元。2018年6月5日，原告向被告出具承诺书一份，承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，在签署承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收。2018年6月23日，被告向原告出具书面《交房通知书》一份，告知原告于2018年6月30日交付厂房/宿舍。2018年6月30日，原告签署了房屋交接单。2018年10月12日，原告购买的涉案房屋所在的工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年3月23日，被告通知原告办理产权证明。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，全面履行自身的义务。现原告已按商品房买卖合同的约定，履行了付款义务，而被告交付未经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋不能构成有效交付，应当按约承担违约责任。但鉴于本案原告出具了承诺书载明“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……本公司在签署本承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收”并签署了交接证明，该承诺书能够证明原告方明知房屋未经验收合格并同意接收房屋，现原告方已于2018年6月30日实际接收了该房屋，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故原告方现以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，该院不予支持。合同约定出卖人应于2019年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。逾期办证违约金应自2019年7月1日起计算，被告于2020年3月23日通知原告方办理产权证书。故逾期办证违约金应自2019年7月1日起以总房款3451224元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止为183605元。原告的诉讼请求的合理部分，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告温岭松航房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告温岭市宝腾机械有限公司逾期办证违约金183605元。二、驳回原告温岭市宝腾机械有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费3093.5元，由原告温岭市宝腾机械有限公司负担1107元，由被告温岭松航房地产开发公司负担1986.5元。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、浙江之声的新闻报道，拟证明政府部门在原先的预售登记可能存在问题，所以相关政府部门要研讨，所以才导致本案逾期办证的发生；2、上诉人向省委巡查组组长发送的情况报告和感谢信、快递单，拟证明确实是属于历史遗留问题需要召开协调会进行解决才能最终确认产权证办理的事实；3、微信朋友圈和聊天记录，拟证明2019年8月16日业主在案涉的工业园区内拉横幅，上诉人在无法办理产权证的情况下，已经告知了业主，业主知情后予以维权。虽然上诉人没有书面的发函告知，但是确实已经通过电话以及其他当面方式告知了所有业主。被上诉人质证认为，第一份证据没有原始的录音录像等，对于报道是否真实完整不明确，因此对于证据的真实性不可采信的，即便是真实的，仅能表明逾期的情况，无法证明待证事实；第二份证据，是上诉人单方撰写的文书，内容与客观事实不相符，不能因此证明政府存在主观变更和相应的原因力；第三份证据不能证实上诉人履行了通知义务，根据合同上诉人要向所有业主正式通知逾期办证的事实和理由。经审查本院认为，上述证据不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。现就二审双方争议焦点分析如下：一、上诉人是否需要承担逾期交证的违约责任。根据合同约定，上诉人应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，但上诉人于2020年3月23日才通知被上诉人办理产权证明，已构成逾期交付。首先，上诉人作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务，上诉人未履行上述义务，现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，现有证据亦不足以证明系“因政府原因而造成买受人不能及时领取权属证书”，故上诉人认为因政府行为导致逾期办证，以情势变更为由免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据。此外，双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但上诉人逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，上诉人逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非因疫情或者疫情防控措施所致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减。二、关于违约金计算标准是否过高。涉案《浙江省商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，合同中关于违约金计算标准的约定符合双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，故一审认定的违约金计算标准并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3972元，由上诉人温岭松航房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十二月二十二日 代书记员 张 跃