河北省乐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0225民初2305号 原告：张秋龙，男，1994年5月9日出生，汉族，农民，住乐亭县。 被告：商树军，男，1966年4月6日出生，汉族，农民，住乐亭县。 被告：汪莉莉，女，1973年11月11日出生，汉族，农民，住乐亭县。 二被告委托代理人：王智龙，河北唐兴律师事务所律师。 被告：杨育兵，男，1973年11月3日出生，汉族，农民，住乐亭县。 被告：朱皎君，女，1972年2月19日出生，汉族，下岗职工，住乐亭县。 原告张秋龙与被告商树军、汪莉莉、杨育兵、朱皎君执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秋龙、被告汪莉莉、被告商树军、汪莉莉的委托诉讼代理人王智龙、被告杨育兵、被告朱皎君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秋龙向本院提出诉讼请求：一、请求立即停止对位于乐亭县的强制执行，并解除查封扣押。二、请求确认原告与被告（被申请执行人）房屋买卖行为有效，乐亭县盛世景湾小区7-1-902室单元楼归原告《案外人所有）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月20日，原告（案外人）与被告（被申请执行人）杨育兵签订房屋买卖合同一份，双方约定被告（被申请执行人）杨育兵（该房屋原系杨育兵与朱皎君夫妻共同财产，双方离婚后房屋归杨育兵所有）将其所有的位于乐亭县出售给原告，双方约定楼房价款为36万元整，原告向被告（被申请执行人）杨育兵支付现金126515元整，剩余房款及该房屋所需补交的面积差款共计235968元，全部由原告直接汇入腾冀房地产方国庆账户，待房屋办理过后手续后，原告将剩余尾款10000元支付给被告（被申请执行人）杨育兵，房款支付后，被告（被申请执行人）杨育兵将盛世景湾小区7-1-902《新楼号47-1-902）室房屋及其房屋相关手续全部交给原告，现原告早已装修完成并入住，2019年5月14日，被告（申请执行人》商树军、汪莉莉与被告（被申请人执行人）杨育兵、朱皎君因债务纠纷，被告（申请执行人）商树军、汪莉莉对被告（被执行申请人）杨育兵原有房产现已经出售给原告的乐亭县申请了诉前财产保全，乐亭县人民法院作出（2019）冀0225财保26号民事裁定书，唐山市中级人民法院依据该民事裁定书于2019年5月15日向乐亭县房产管理所作出（2019）冀02执保1287号协助执行通知书，对原告实际所有的房屋进行了查封，因原告与被告杨育兵买卖合同签订并履行日期均早于被告（申请执行人）商树军、汪莉莉对被告（被申请执行人）杨育兵房屋的查封申请，故原告向人民法院提出执行异议，后乐亭县人民法院驳回原告的异议请求，因唐山市中级人民法院（2019）冀02执保1287号协助执行通知书，查封有误，依法应予撤销。据此，原告依法提起执行异议之诉，希望贵院查清事实，支持原告的诉讼请求。 商树军、汪莉莉辩称，第一，原告与杨育兵签订房屋买卖合同的时间是2019年2月20日，但双方签订房屋买卖合同时，该房产早已被乐亭县人民法院（2017）冀0225民初941-2号民事裁定书依法查封，查封期限自2017年3月16日至2020年3月15日止，后该查封裁定于2019年8月6日解除查封，但本案所涉及的乐亭县人民法院（2019）冀0225财保26号民事裁定书的查封时间是2019年5月14日，也就是说自2017年3月16日开始至今，涉案房产一直处于连续查封状态，因此杨育兵与张秋龙于法院查封期间签订房屋买卖协议，且该房产仍处于查封状态，故该协议不受法律保护，而本案的查封是乐亭县人民法院依法公平合理做出的，应优先受到保护；第二、杨育兵与张秋龙签订房屋买卖合同时，该房屋并没有房本等手续，而张秋龙一方并没有认真核实该房屋当时处于查封状态，因此本身存在严重的过错，其相关责任应当由张秋龙、杨育兵等人自行承担。 被告杨育兵辩称，我之前欠一个朋友杨本强钱，就把诉争的房产合给杨本强了，杨本强联系的卖给本案原告了，我只是负责和原告张秋龙签订了买卖协议，钱没到我这里，给杨本强了，杨本强也没有拿到，他欠别人钱，里面的事我不怎么清楚，该楼尚欠房地产22万多。 被告朱皎君辩称，杨育兵与张秋龙房产买卖行为为无效行为。原告张秋龙对涉案房产无权提出权益要求。一、按照杨育兵与朱皎君民政局备案的离婚协议，约定债务由男方负责偿还，其他无纠纷，也就是说涉案房产实际所有人应为杨育兵和朱皎君共同所有，双方虽然私下达成将该套房产赠予女儿杨莉，但没有过户前，杨育兵和朱皎君依然是该套房产的所有人（购房合同证明），杨育兵无权独自变卖该套房产。二、杨育兵采用隐瞒、伪 造等手段，在房产共有人朱皎君不知情的情况下私下与原告张秋龙达成了房产交易，侵犯了朱皎君对该套房产所拥有的权益，没有产权所有人参与的买卖行为应该是违法和无效的。三、原告张秋龙知道交易的房产存在风险，而且交易的价格明显低于当时的市场价，依然贪图便宜，继续私下和杨育兵达成买卖协议，存在着重大过错。特别是在交易中该套房产共有人朱皎君始终没有露面，也没有看到朱皎君亲自在购买协议上签字，就凭杨育兵伪造的朱皎君签字，既不要求与所有人朱皎君见面，也不核实，就与杨育兵完成了房产交易，既违反了交易规则，也违反了法律规定，并严重侵犯了朱皎君的合法权益。因此请驳回原告诉求。 经审理查明：被告杨育兵与被告朱皎君原系夫妻关系，二被告于2016年3月15日登记离婚。2015年3月23日，被告杨育兵、朱皎君作为买受人与出卖人乐亭县腾骥房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买的商品房为第7#[座][01]单元[层]01-902号房，该商品房总价款为人民币330000元，签订本合同时买受人支付首付款壹拾万元整（大写），剩余贰拾叁万元由买受人向银行申请按揭贷款……。2017年3月，被告杨育兵、朱皎君、商树军、汪莉莉等与乐亭县普实科技小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案中，本院作出（2017）冀0225民初941-2号民事裁定书，裁定依法查封杨育兵、朱皎君名下房产盛世景湾7号楼1单元902室，份额为11万元，允许使用，不予办理过户手续。查封期限自2017年3月16日至2020年3月15日止。2019年2月20日，被告杨育兵与原告张秋龙签订了房屋买卖合同书，被告杨育兵将该楼款以36万元的成交价格出售给原告张秋龙，该买卖合同书上签有共有人朱皎君的名字。2019年2月20日，张秋龙给付杨育兵购楼款126515元。次日，原告张秋龙将235968元人民币转账给乐亭县腾骥房地产开发有限公司方国庆账户，乐亭县腾骥房地产开发有限公司给原告出具了总价款为235968元的收据三张。随后，张秋龙对该楼房进行了装饰装修。2019年5月14日，商树军、汪莉莉与杨育兵、朱皎君诉前财产保全一案，本院作出（2019）冀0225财保26号民事裁定书，裁定冻结杨育兵、朱皎君119600元的银行存款或查封其他等价值的财产。唐山市中级人民法院依据该民事裁定书于2019年5月15日向乐亭县房产管理所作出（2019）冀02执保1287号协助执行通知书，内容为：将被申请人杨育兵名下坐落于乐亭县盛世景湾7号楼1单元902室一处房产依法查封；份额119600元；查封期限三年，自2019年5月15日至2022年5月14日止。2019年8月16日，唐山市中级人民法院根据乐亭县普实科技小额贷款有限公司的申请，对杨育兵、朱皎君名下盛世景湾7号楼1单元902室份额11万元解除查封。案外人张秋龙以被查封的坐落于乐亭县的房屋所有权人系张秋龙，该查封的房产系案外人善意取得，对（2019）冀02执保1287号协助执行通知书提出异议，要求撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02执保1287号协助执行通知书，并解除查封。2020年9月21日，本院作出（2020）冀0225执异25号执行裁定书，裁定驳回案外人张秋龙的异议请求。2020年10月10日，原告张秋龙向本院提起诉讼，请求立即停止对位于乐亭县的强制执行，并解除查封扣押；请求确认原告与被告（被申请执行人）房屋买卖行为有效，乐亭县盛世景湾小区7-1-902室单元楼归原告《案外人所有）；本案诉讼费用由被告承担。以上事实经查证属实，有当事人陈述、书证可以证实。 本院认为，原告张秋龙在购买杨育兵、朱皎君名下房产盛世景湾7号楼1单元902室楼房时，因该楼房尚未取得产权证书且处于被查封状态，原告张秋龙没有履行合理的注意义务，导致由于该楼房被查封而无法登记，原告张秋龙与被告杨育兵签订房屋买卖合同并交付购楼款的行为不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告张秋龙的诉讼请求。 案件受理费8,050.0元，由原告张秋龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长 刘 灼 人民陪审员 薛 兵 人民陪审员 谢恩举 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员 谷敬妍