河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10367号原告：中国工商银行股份有限公司宜阳支行，住所地：宜阳县城红旗中路**，统一社会信用代码：91410327871630091Q。负责人：李明，行长。委托诉讼代理人：赵满军，银行员工。被告：徐自清，女，汉族，1968年4月27日生，住河南省郑州市金水区。被告：周海成，男，汉族，1964年2月24日生，住河南省郑州市管城回族区。被告：周翔，男，汉族，1988年8月8日生，住广东省深圳市南山区。被告：河南太圣置业有限公司，，住所地：河南省洛阳市西工区玻璃厂南路********统一社会信用代码：91410300692162544H。法定代表人：张来正，董事长。委托诉讼代理人：朱俊强，公司员工。原告中国工商银行股份有限公司宜阳支行与被告徐自清、周海成、周翔、河南太圣置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵满军、被告河南太圣置业有限公司委托诉讼代理人朱俊强到庭参加诉讼，被告徐自清、周海成、周翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告由房屋拆迁置换所得的位于北侧“太圣圆宏国际广场”编号为宜房2013字第110号1幢01、03、05号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.确认原告与被告河南太圣置业有限公司签署的《房屋产权置换协议》《房屋拆迁置换补充协议》合法有效，确认该房产归原告所有；3.判决被告河南太圣置业有限公司协助和配合原告办理位于路北侧“太圣圆宏国际广场”编号为宜房2013字第110号1幢01、03、05号房产的产权过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告现有办公楼是响应宜阳县政府旧城改造要求，属原址拆迁置换房产，被告太圣置业有限公司开发的这个小区，是河南太圣置业有限公司在宜阳县农业银行、宜阳县工商银行原有职工住宅及宜阳县工商银行原办公场所的原址上开发兴建的，在河南太圣置业有限公司开工前，已与原有住户签订了房屋置换协议书，宜阳县工商银行也在这次拆迁置换的范围内。因此，河南太圣置业有限公司分别于2013年8月26日和2015年8月20日与宜阳县工商银行签订了《房屋产权拆迁置换协议》和《房屋拆迁置换补充协议》，当时置换给宜阳县工商银行的房产就是该广场编号为2013字第110号的1幢01、03、05。查封公告中的编号为2013字第110号的1幢01、03、05号房产属于我单位置换房产，该三套房产的所有权实际归原告宜阳县工商银行所有，与被告太圣置业有限公司没有任何关系，查封该三套房产侵犯了我单位的合法权益。二、原告在毫不知情的情况下，突然接到高新区法院执行局2019年11月5日张贴的查封公告，查封公告中查封的编号为2013字第110号的1栋01、03、05号房产在被告河南太圣置业有限公司开工前已确定为原告宜阳县工商银行所有，因此原告要求解除查封。基于以上理由，原告认为高新区法院执行局对我单位置换房产的查封是错误的，损害了原告的合法权益，并对此提出异议。2020年4月24日郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105执异160号裁定书，以“不属执行程序审查范围，应通过其他法定程序予以确认”为由，驳回了原告提出的执行异议。现原告为维护自己的合法权益，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第307条之规定，提起执行异议之诉，恳请法院依法判决。被告河南太圣置业有限公司辩称，一、关于原告房屋拆迁房屋安置的相关情况。河南省宜阳县“圆宏国际广场”项目系宜阳县旧城改造项目，2010年答辩人着手进行拆迁改造，原告在的房产在拆迁范围内，2013年8月26日，原告与答辩人签订了《房屋拆迁安置协议》，2015年8月20日双方签订了《房屋拆迁置换补充协议》，就房屋拆迁安置进行了约定，2013年8月原告对答辩人交付的安置房产进行了交房验收并实际使用。二、关于原告安置房屋的产权办理情况。原告安置房屋所属的“圆宏国际广场”1#楼，系拆迁安置项目，施工过程中因宜阳县政府要求将已施工完毕的外墙保温工程予以拆除，加之该1#楼部分消防设施因资金短缺问题未完成施工，造成该楼至今因保温、消防问题未通过竣工验收，因此该1#楼目前尚不具备为原告办理产权证书的条件，这就是原告未取得安置房屋的产权证书的原因。三、关于对郑州市金水区人民法院查封原告安置房屋的处理建议。原告房屋之所以被郑州市金水区人民法院于2019年11月5日间查封，是因为答辩人与本案被告周海成、周翔欠付被告徐自清借款未及时清偿，深表歉意。答辩人正在多方努力早日清偿欠款。原告因拆迁安置所得房屋为原告合法财产，与答辩人所负债务无关，因此答辩人请求人民法院解除对原告安置房屋所采取的执行措施。综上所述，郑州市金水区人民法院依法对答辩人借款案件进行执行本无不当，但原告因拆迁所得安置房屋为原告财产，不属答辩人财产，因此恳请郑州市金水区人民法院在执行答辩人借款案件中停止对原告财产的执行，解除对原告房屋采取的查封、冻结、拍卖、变卖等执行措施。被告徐自清、周海成、周翔未到庭亦未答辩。经审理查明：1.另案原告徐自清诉被告周海成、周翔、河南太圣置业有限公司民间借贷纠纷一案，高新区法院于2016年10月18日作出（2016）豫0191民初1851号民事判决书，判决：一、被告周海成、周翔于本判决生效后十日内共同支付原告徐自清借款本金5250000元及利息（以5250000元为基数，按月利率2%，自2014年9月6日起计算至借款付清之日止）；二、被告河南太圣置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费59575元，其他诉讼费5000元，由被告周海成、周翔、河南太圣置业有限公司共同负担。后被告河南太圣置业有限公司不服该1851号民事判决书，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）提起上诉。案件审理过程中，当事人自愿达成如下协议：一、经河南太圣置业有限公司、徐自清、周海成、周翔共同确认，截止到2017年5月7日，周海成尚欠徐自清本金3741540元（已扣除房屋预告登记证明证书号为宜阳房预城关镇字第S11144号、宜阳房预城关镇字第S11145号，洛房预宜阳字第009874号三套房屋款838460元）、利息2455002元。（计算方式为以5250000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月6日至2014年10月6日利息为105000元；周海成于2014年10月6日偿还本金27万元，剩余本金为4980000元，按月利率2%计算，自2014年10月7日至2015年7月6日利息为896400元；周海成与周翔于2015年7月6日自愿以车辆抵偿本金40万元和利息86875元，河南太圣置业有限公司于2015年7月6日自愿以上述三套房屋抵偿本金838460元，剩余本金为3741540元，按月利率2%计算，自2015年7月7日至2017年5月7日利息为1646277元。各方确认自2014年9月6日至2017年5月7日利息为2647677元，各方认可周海成只须支付利息2455002元即可。）；二、房屋预告登记证明证书号为宜阳房预城关镇字第S11144号、宜阳房预城关镇字第S11145号、洛房预宜阳字第009874号的三套房屋已办理网签手续，河南太圣置业有限公司应于2017年5月26日前向购房人提供购房合同及购房发票。河南太圣置业有限公司、周海成、周翔积极协助购房者办理上述房屋的产权登记手续。如果河南太圣置业有限公司未能按时提供购房合同及购房发票，则上述房款不能从本金中予以扣除，本协议第一条约定的内容则变更为“截止2017年5月7日，周海成尚欠徐自清借款本金4580000元、利息2929725元。（计算方式为以5250000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月6日至2014年10月6日利息为105000元；周海成于2014年10月6日偿还本金27万元，剩余本金为4980000元，按月利率2%计算，自2014年10月7日至2015年7月6日利息为896400元；周海成与周翔于2015年7月6日自愿以车辆抵偿本金40万元和利息86875元，剩余本金为4580000元，按月利率2%计算，自2015年7月7日至2017年5月7日利息为2015200元。各方确认自2014年9月6日至2017年5月7日利息为2929725元。）”；三、周海成自愿于2017年12月31日前偿还全部本息的20%（利息应计算至还款前一天，下同）；2018年4月30日前偿还全部本息的20%；2018年8月31日前偿还全部本息的20%；2019年1月31日前偿还全部本息的20%；2019年5月31日全部偿还完毕；四、本协议确定的本金实际清偿完毕前，本金仍按月利率2%计算利息。每次偿还本金时，后期计算利息本金作相应的扣减；五、如果周海成未能按第三条约定的任何一期偿还本息，则所有未清偿的款项视为到期，徐自清可就全部未清偿款项向法院申请强制执行；六、周翔、河南太圣置业有限公司对周海成的上述债务承担连带保证责任；七、一审案件受理费59575元、其他诉讼费5000元，由周海成、周翔、河南太圣置业有限公司共同负担，于2019年5月31日前向徐自清支付完毕。二审案件受理费59575元，减半收取29787.5元，由河南太圣置业有限公司负担；八、本协议于各方签字之日起生效。2017年5月17日，郑州中院作出（2017）豫01民终608号民事调解书对上述协议予以确认。该608号民事调解书已于2017年5月22日向各方当事人送达完毕，已发生法律效力。2.2018年8月17日，郑州中院作出（2018）豫01执监2813号执行裁定书，裁定：郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1851号民事判决【原执行案号（2018）豫0191执526号】由郑州市金水区人民法院执行。本院立案受理后，执行案号为（2018）豫0105执9486号。3.2019年6月19日，本院向宜阳县房管局送达（2018）豫0105执9486号之三执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人河南太圣置业有限公司名下位于宜阳县城关镇红旗中路北侧圆宏国际，编号为2013字第110号的1幢01、02、03、04、05的房产予以查封。查封期限三年，自2019年6月19日至2022年6月18日止。在本院执行该案中，原告提出书面执行异议，请求解除对（2018）豫0105执9486号（查封公告）中对编号为2013字第110号的1幢01、03、05房产的查封。本院于2020年4月24日作出（2020）豫0105执异160号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人中国工商银行股份有限公司宜阳支行的异议请求。原告遂提起本案诉讼。另查明：1.2009年10月20日，宜阳县红旗大道综合改造第二分指挥部印发《宜阳县红旗大道（文化路—人民路段）综合改造实施方案》（宜改二指〔2009〕1号），将工商银行办公楼纳入拆除重建范围。2.2010年11月5日，原告（甲方）与被告河南太圣置业有限公司（乙方）为积极响应宜阳县政府旧城改造号召，就原告办公楼改造合作开发有关事宜签订《合作开发协议书》一份，主要内容如下：合作开发项目名称为中国工商银行洛阳分行宜阳支行办公楼改造开发项目；地理位置及四；地理位置及四至××路甲方办公楼原址，土地面积约4亩（其中工商银行土地约3亩、李宜东土地约1亩），东至市场商业街门面房地界，西至服装厂地界，南至红旗中路道路红线，北至甲方现有二层办公楼；合作方式为甲方提供土地，乙方投资建设；合作利益分配：本项目建成后，1-3层商业办公用房部分产权归甲方所有（形象建筑面积2058平方米，实际使用面积1863.51平方米，后附产权分配图，面积以图纸标注为准）。4层以上及地下车库产权归乙方所有，由乙方负责销售，利益归乙方所有；双方还约定新房交工验收后，由乙方为甲方办理房产证及土地证。房屋的契税、维修基金、办证等费用由甲方自付。3.2011年8月15日，宜阳县县城建设及城中村改造指挥部印发《关于确定2011年宜阳县城中村和旧城改造项目的通知》（宜建改文〔2011〕7号），确定“太圣·圆宏国际广场”为旧城改造项目。4.2011年10月13日，宜阳县住房和城乡建设局向河南太圣置业有限公司发放了《建筑工程施工许可证》，工程名称为太圣·圆宏国际广场1#楼，建设地址为宜阳县××路工商银行院内。2012年8月10日，宜阳县城乡规划局为被告河南太圣置业有限公司发放了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为太圣圆宏国际广场，用地位置为宜阳县××路北侧，用地性质为居住用地（兼容商业），用地面积为9691.99平方米。2012年8月24日，宜阳县国土资源局为河南太圣置业有限公司发放了《国有土地使用证》，登记土地使用权人为河南太圣置业有限公司，座落于宜阳县××××路北侧，地类（用途），地类用地、可兼容商业金融用地，使用权类型为出让，终止日期：商业2052年7月10日、住宅2082年7月10日，使用权面积9692.00平方米，其中独用面积9692平方米。2012年12月3日，宜阳县城乡规划局为被告河南太圣置业有限公司颁发《建设工程规划许可证》，建设单位为河南太圣置业有限公司，建设项目名称为太圣圆宏国际广场1#楼，建设位置在红旗中路北侧，地上26层，，地上**，地下**2月19日，宜阳县房地产管理局为河南太圣置业有限公司发放《宜阳县商品房预售许可证》，开发单位为河南太圣置业有限公司，项目名称为太圣园宏国际广场，房屋座落宜阳县城关镇红旗中路北侧，楼号1#，交付使用日期2013年10月1日。5.2013年8月26日，河南太圣置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋产权拆迁置换协议》一份，主要约定内容如下：乙方房屋坐落于宜阳县××路北侧工行家属院，房屋用途为公共用房，建筑结构为砖混结构；置换内容为6#、7#配电房、锅炉房、洗浴房和厕所等所有宜阳工行所拥有的房屋、土地及所有附属物；甲方同意为乙方置换四套高层建筑房屋（面积约400平方米）：位于太圣圆宏国际广场**楼******及******（三室两厅一卫），面积均为114.48平方米（实际面积以房管局实测为准）；2#楼东单元14楼西南户及西单元14楼东南户（二室二厅一卫），面积均为89.94平方米（实际面积以房管局实测为准）；经协商置换后的房屋归乙方所有，也可由甲方代为乙方销售（销售手续应等同于乙方正常销售房屋），销售后收入归乙方所有。6.被告河南太圣置业有限公司述称涉案房屋因未通过竣工验收，未办理不动产证，原告表示认可。7.原告及被告河南太圣置业有限公司均称2013年之前河南太圣置业有限公司即将涉案房屋01、03、05交付原告占有使用。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人对取得拆迁安置房享有优先保护的权利。本案原告系因房产拆迁与被告河南太圣置业有限公司签订《房屋产权拆迁置换协议》并接收房屋，故原告以产权调换方式获得拆迁安置房，符合前述法律规定的条件，原告享有对本案房屋的特种债权优先权。被告徐自清系基于普通债权未获清偿申请执行本案房屋，原告基于其对本案房屋享有的特种债权优先权请求停止对本案房产的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。原告主张解除对该房屋的查封、确认《房屋产权拆迁置换协议》《房屋拆迁置换补充协议》合法有效，其该两项诉请不属于本案审理范围，本案不予处理。原告诉请确认本案房屋所有权归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因涉案房屋未通过竣工验收、未办理不动产证，过户到原告名下存在障碍，原告径行要求确权，依据不足，本院不予支持。原告主张被告河南太圣置业有限公司协助和配合原告办理涉案房屋产权过户登记手续，因被告河南太圣置业有限公司称涉案房屋未通过竣工验收，不符合过户条件，原告亦对此无异议，故原告诉请主张被告河南太圣置业有限公司协助办理房屋过户手续，本案不予支持，其可待房屋具备过户条件后另行起诉主张被告河南太圣置业有限公司配合办理过户手续。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于河南省宜阳县城关镇红旗中路北侧“太圣圆宏国际广场”，编号为宜房2013字第110号1幢01、03、05的房产；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司宜阳支行的其他诉讼请求。案件受理费36435元，由被告周海成、周翔、河南太圣置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭喜珂人民陪审员  南 帆人民陪审员  李秀珍二〇二〇年十二月十九日书 记 员  于文文