辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民初75号原告（案外人）：高艳，女，1979年4月17日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：朱飞，男，1978年7月19日出生，汉族，高艳丈夫，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：韩凤楠，内蒙古条格律师事务所律师。被告（申请执行人）：辽宁东源典当有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**E17。法定代表人：姜炘，公司经理。委托诉讼代理人：李辉，男，1964年2月4日出生，该公司工作人员，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟真，北京嘉润（沈阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村/div>法定代表人：符丽华。被告（被执行人）：宋国印，男，1960年10月22日出生，住新民市。被告（被执行人）：符丽华，女，1964年7月20日出生，现羁押于辽宁省女子监狱。原告高艳诉被告辽宁东源典当有限公司（以下简称“东源公司”）、被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）、被告符丽华、被告宋国印案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人朱飞、韩凤楠，被告东源公司委托诉讼代理人李辉、孟真，到庭参加了诉讼。被告金晟公司、符丽华、宋国印，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高艳向本院提出诉讼请求：1.请求确认经过新民市法院生效判决确认的新民市民族街67号华丽英典1号楼（1-10）-（1-11）号，建筑面积109.39平方米房屋所涉土地使用权归原告所有；2.请求撤销沈阳市中级人民法院的执行裁定书（2019）辽01执异489号，终止对新民市民族街67号华丽英典1号楼（1-10）-（1-11）号房屋及所涉土地的执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、诉争房屋系新民市人民法院生效判决[（2015）新民民二初字470号]确认与金晟公司买卖合同合法、有效。待具备办证条件时，主张办理房证的权利,足以认定该财产已经不是被执行人的财产，是原告的准所有权的房产，足以排除法院执行其他案件的查封。执行裁定没有采信生效判决确认的事实，属于适用法律错误。原告与被执行人之间房屋买卖合同纠纷，经过新民市人民法院判决确认，原告胜诉，此点也得到了本院执行裁定[（2019）辽01执异470号]的确认。执行裁定没有采信生效判决确认的事实，属于适用法律错误。另根据我国物权法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权征收决定等生效时发生效力。该条法律明确规定，人民法院的裁判文书足以导致物权的变动,这也充分体现我国司法权力高于行政权力。依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定,即使未办理更名过户，法院也不得查封。二、生效判决前提下，执行裁定还片面强调是否先行占有，当事人对生效判决均有履行的法定义务。判决败诉方即使先行占有的还要退还给原告。原告与金晟公司履行生效判决确定的义务。原告支付全部价款，金晟公司在2014年10月也交付了房屋。原告一直秉承善意使用房屋，并按规定支付相关物业费、水费、电费等，构成了绝对善意使用者，应当受到法律的排他性保护，不应以是否实际占有的先后为标准判断，执行裁定此点属于适用法律错误。三、案涉土地即使查封有效，当时房屋尚未开工，房屋与土地不是一体，故对土地查封不及于房屋，一审法院此点认定事实不清，导致适用法律错误。执行裁定认定查封土地即使存在，当时仅是净地，房屋还没有动工。在这种情况下，查封土地裁定不公示，购房人不知情，岂不变成钓鱼执法。查封变成肉饵，欺骗购买人，骗取购买人的购房款，这样的法律岂不成了最大的恶法。四、执行裁定认定对土地的查封，在新民市国土资源局没有备案登记，原告也没有看到一审法院的查封公示。根据最高人民法院关于查封司法解释，没有经过查封公示的不动产的查封，不得对抗善意第三人即对原告没有对抗效力。五、另根据本案的实际情况，即使在有效查封土地的情况下，当时房屋尚未形成,且查封房屋的登记与土地的登记不属于一个机关。更应当按照法院查封的规定，应当分别查封才能对房屋发生法律效力，否则查封土地的行为，不当然及于房屋。查封裁定忽略了房屋及土地分离的现状，导致其适用法律错误。综上，生效的判决是准物权的判决，应当直接作为法院裁判的依据。查封土地的事实，原告不知情，行政机关没备案，法院也未公示，对原告不发生法律效力。查封土地时，房屋处于与土地分离状态。即使存在查封土地的行为，不当然及于房屋，应当分别查封才符合法律规定。为此，查封裁定违背了最高人民法院司法解释的诸多条款，具备撤销的法定事由。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。东源公司辩称：一、我公司与金晟公司之间的债权债务关系真实存在，不仅合法有效，而且具有准物权效力，具有优于其他债权的优先执行效力。本案异议标的是已经生效的（2013）沈中刑二初字第00024号刑事判决合同诈骗案件受害人与我公司公证债权执行案件系列案外人执行异议中的一个。前期经市、省法院，个别案件经最高人民法院再审已经审理终结案件，司法裁判都对我公司公证债权的合法性以及司法查封效力予以确认。我公司的有效法律文件系辽宁省沈阳市第二公证处2012年5月9日出具《执行证书》及具有强制执行效力的2011年5月26日《公证书》、《借款合同》。法院已于2012年6月8日作出[2012]沈法执字第161号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，对金晟公司“华丽英典”项目的全部土地和部分房屋进行了司法查封。因尚未执行终结，故续封效力延至2021年6月4日。在已经生效的不同法律判决中，赋予了我公司的公证债权具有准物权效力，依法有优先执行效力。沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初281、283、435、437号《民事判决书》中本院认为：“基于上述事实，东源典当公司全面履行了《借款合同》，为保证自己债权得以实现，东源典当公司采取了质押担保、房地产抵押担保、商品房买卖合同备案、公证债权强制执行、查封、占有房屋等多种法律手段维护自身合法权益，完全尽到了合理的审慎注意义务。因此，东源典当公司对涉案房屋享有的权利接近于物权，优于其他债权”。其后，辽宁省高级人民法院予以维持，最高法院（2019）最高法民申3360号等案件均维持结论。二、本案查封土地效力依法及于地上建筑物，司法查封合法有效。对房地产权益均属金晟公司所有时，2012年未能同时查封房屋不影响查封效力。1.最高人民法院（2016）最高法执监204号《执行裁定书》记载：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。……”虽然该条第二款同时规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。2.辽宁省高级人民法院（2019）辽执监214-1号《函》中，对此意见与最高人民法院完全一致。为此，法院于2018年10月24日、31日在新民市房产处、不动产中心查封了涉案房屋。更加完善了司法查封。三、涉案房地产备案登记在案外人名下，并没有改变该房地产所有权益均属被执行人金晟公司所有的状态，并不影响法院的查封、执行。1.房屋买卖备案登记是行政机关为了防止一房二卖实施的手段，没有物权效力。2.在本案系列串案中，被告曾就本案类似登记机构拒绝撤销案外人备案登记一事提起行政诉讼，（2019）辽01行终421、423号行政裁定书中本院认为（第6-8页）：“商品房合同备案（预告登记），并没有改变被登记房屋的物权归属，涉案房屋仍归金晟公司所有。……无论合同备案是否存在，在认定房产所有权上并无障碍，在查封、执行的过程中有没有障碍”。四、原告主张查封时期房屋与土地分离、尚无开发与事实不符。被告提供证据可以证明，原告涉案房屋早在2011年8月2日就已经完成地下基础建设，在2011年12月31日前完成地下人防工程整体建设，在2012年4月30日前日完成网点1层主体建设。在2012年6月8日查封之日前，已经完成网点2层主体和3层浇筑主体支架模板的建设。根本不存在原告所谓的房屋与土地分离状态。整个1号楼在2013年4月25日已经全部完成主体工程。这期间应当扣除2012年7月因政府介入停工至2012年12月复工时间。以及2013年1-2月冬季歇工。复工施工期为8个月，完成4-11层8层主体工程是合理的。五、原告不具有排除法院强制执行效力的法律文书和事实。原告自身存在严重过错。原告主张解除被查封房地产于法无据，不能对抗法院查封和执行。（一）原告即使具有司法查封后另案获得合同有效的法律依据，依法不能对抗司法查封。1.（2015）新民民二初字第470号民事判决仅赋予合同效力，其物权诉求被判决驳回。新民市房产处《华丽英典房产认证证明》不具有物权效力。2.原告仅有收款收据，不是购房发票，不具有法定效力。同时，没有银行流水，不能说明购房资金合法来源和出处。3.金晟公司无法证明收到该笔款项，更没有银行入账凭证等法律凭证。因（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决、（2015）辽刑二终字第33号刑事裁定都认定本案原告是金晟公司非法借贷、合同诈骗数亿元资金的受害人，因此，无法认证原告交付的是非法借贷资金还是缴纳购房款。原金晟公司负责人刘红玉在2014年4月2日《审讯笔录》中陈述：“就像曹汉丽、李艳伟等人一样，金晟公司向他们借钱，但没有签订借款抵押合同，而是以与他们签订房屋买卖合同形式抵押借款或偿还先前向他们的借款。有的除了签买卖合同之外，还给他们开具了收款项目为楼款的收款收据”。4.原告不具有法律认可占有异议标的的事实。1）涉案标的于2011年7月30日备案登记在案外人王忠跃名下，依据《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，原告并不是真正的权利人。2）原告在2012年司法查封后于2014年非法占有涉案房地产不受法律保护。依据规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。5.原告自身存在严重过错和交易行为不合常理。原告应对投资不慎行为负责而不是无理强求。购房行为既不符合正常的房地产交易习惯，更违背公序良俗。1）存在严重过错：原告明知所购房屋在2011年5月23日后有销售许可证，且第三人王忠跃于2011年7月30办理了备案登记情况下，签订《认购协议书》，当日一次付款近139万元。明显存在主观过错。2）不主张产权过户：原告明知所购房屋已经一房二卖且王忠跃备案登记，却不主张办理备案（过户）登记。即使在2012年7月3日新民市政府介入、冻结异议标的前，也不主张权利，显然系假买卖真借贷。3）没有购房资金交易来源和过程，且违背房屋交易习惯及公序良俗原则。原告与金晟公司所谓2011年3月2日一日交付现金总额约139万元，这么一大笔现金从何而来？如何运来？谁人清点？谁人接受？又存放方何处？如果是转帐，银行交易凭证在哪？与房地产市场交易习惯不符，更违背公序良俗。（二）原告不具有支持执行异议有效的法律文书，不能对抗司法查封。1.我公司司法查封在前，原告另案法律文书在后，依法不能对抗司法查封。2019《全国民商事审判工作会议纪要》第116条“人民法院审理案外人依据另案生效法律文书提起执行异议之诉的案件时，可以参照适用《执行异议复议规定》第二十六条第一款和第二款的规定。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2016年6月27日后生效的（2015）新民民二初字第470号民事判决效力，依法不能对抗法院的查封执行。2.原告没有支持其异议具有物权效力的法律文件。原告虽具有商品房买卖合同效力的司法判决，但并不具有物权效力，原告仅享有对金晟公司的债权，不能优于我公司的优先债权执行权。六、我公司向法庭提交的证据证明原告假买卖真借贷，所谓房屋买卖系虚构。1.涉及一房二卖备案人都不是购房人。金晟公司刘红玉（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决中供述：“第60页）指控合同诈骗事实部分没有单存的一房二卖，都是与高利贷借款有关。包括先卖后押、将已押或已卖房屋抵顶工程欠款或高利贷借款；先押后卖，卖给高利贷借款人，只是为了更新抵押物没有实际放款”。而涉案标的均列在《一房二卖明细表》中。2.虚构买房人身份骗取法律文书。原告涉案民事判决中自始至终以买房人身份与金晟公司串通一气，共同欺骗法庭，骗取了买卖合同有效的判决。3.原告系假买卖真借贷。《一房二卖明细表》（第一页）中，非常明确的显示原告系新民市政府监管金晟公司703工作组认定的假买卖真借贷的抵账人员。补充：一、备案登记不是房屋过户登记，未发生物权变动效力。依据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，所以房屋所有权依然是金晟公司所有。二、原告在法定期限内未对（2020）辽01执异582号执行裁定行使诉权。该执行裁定依法生效，被告对异议标的土地查封可执行效力由此已经及于地上房屋，且对原告产生了法律对抗效力。本案系原告对（2020）辽01执异489号执行裁定的异议之诉，异议标的为房屋。而原告对房屋所对应土地的（2020）辽01执异582号执行裁定并没有提出异议之诉，（2020）辽01执异582号执行裁定依法生效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，被告对土地的可执行效力依法及于地上建筑物——房屋，原告不能再对抗土地项上的房屋执行。被告金晟公司、符丽华、宋国印经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2013年3月2日，高艳（买受人）与金晟公司（出卖人）签订《认购协议书（网点）》，约定金晟公司将位于新民市22门，建筑面积为109.59平方米的网点房屋出售给高艳，原单价每平方米为15,400元，原总价1,687,686元，签订协议时交付定金1,387,686元，剩余房款一个月内补齐。合同落款盖有金晟公司公章，高艳签字。高艳提供盖有金晟公司财务专用章的收款收据，主张支付房款情况为：第一笔2012年3月2日支付1,387,502元（现金大概128万元，其余银行转账）；第二笔2012年3月12日支付剩余房款30万元（给付金晟公司案外债权人）。2014年10月22日交付案涉房屋。高艳提交其占用房屋期间缴纳物业费、供暖费、水费、电费等的票据。2012年8月20日，新民市房产管理处为高艳出具《华丽英典房产认证证明》，内容如下：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼（1-10）-（1-11）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。高艳在2015年1月5日作为原告起诉被告金晟公司、第三人王忠跃，要求确认高艳、金晟公司签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归高艳所有，判令金晟公司协助高艳办理房屋所有权登记手续等。新民市人民法院于2016年6月27日作出（2015）新民民二初字第470号民事判决，确认高艳与金晟公司签订的《认购协议书（网点）》有效；金晟公司给付王忠跃欠款及利息;驳回高艳的其他诉讼请求。另查明，东源公司与被执行人金晟公司、宋印国、符丽华公证债权执行一案中，我院于2012年6月8号查封了案涉房屋所在土地，于2014年6月7日续行查封。高艳申请解除对案涉房屋的查封，我院于2019年10月18日作出（2019）辽01执异489号执行裁定，驳回案外人高艳的异议。高艳不服，提起本案诉讼。再查明，金晟公司于2011年3月18日取得华丽英典住宅楼1#、2#、3#楼，地，地下车库的建设工程规划许可证2011年4月21日取得建筑工程施工许可证，2011年5月23日取得商品房预售许可证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为原告高艳就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”，又依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案情况，分析认定如下：对于查封时间的确认问题。东源公司2012年6月8日查封土地，查封效力应及于地上建筑物，此后除对土地续行查封外，又查封地上房屋，故查封行为连续并无瑕疵，查封时间应认定为2012年6月8日。执行裁定书、被告东源公司提交的证据以及同类案件生效民事判决已对查封时间作出认定，原告高艳申请法院调取相关证据不予支持。另，案涉房屋为门市房，虽然原告高艳提供了其与金晟公司签订的认购协议书、房款收据等证据，证明其在查封之前购买房屋，但查封时原告高艳并未实际占有房屋，故并不符合上述规定，无法支持其诉请。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告高艳的诉讼请求。案件受理费19,989元，由原告高艳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 孙 悦审判员 王 虹审判员 杨 帆二〇二〇年十二月二十八日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。