江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初5910号原告：中国银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青路**。法定代表人：王丽娟，该行行长。委托诉讼代理人：王保卫，江苏维世德律师事务所律师。被告：董成会，男，1982年8月26日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：薛明霞，女，1982年6月28日出生，汉族，住涟水县。被告：涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县政法路西首。诉讼代表人：张沛生，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：杨丹丹，管理人工作人员。原告中国银行股份有限公司涟水支行（以下至主文前简称中行涟水支行）诉被告董成会、薛明霞、涟水县平升房地产开发有限公司（以下至主文前简称平升公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告中行涟水支行委托诉讼代理人王保卫，被告董成会、薛明霞到庭参加诉讼，被告平升公司委托诉讼代理人杨丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告董成会、薛明霞偿还原告借款本金82744.71元，截止2020年9月7日的利息867.26元、罚息395.12元，以后继续按合同约定的利率支付利息、罚息至欠款偿清之日止；2、判令被告支付律师费4200元；3、被告平升公司承担连带保证责任；4、判令原告就被告董成会、薛明霞名下金泽源广场9幢3层3027室房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权；5、三被告承担诉讼费用。审理中，原告中行涟水支行对第3项请求变更为：判令确认原告就上述债务对被告平升公司享有连带保证债权。事实与理由:被告董成会、薛明霞因购房需要于2012年1月18日与原告签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》借款人民币320000元，贷款期限为120个月，贷款采用按月等额本息还款方式还款，双方同时还就利率、罚息及提前清偿问题进行了约定。同日双方签订了抵押合同，被告董成会、薛明霞自愿以其所有的位于金泽源广场9幢3层3027室房产作抵押，依法办理了预抵押登记手续，原告为预抵押权人。合同另约定如被告董成会、薛明霞违约不能正常还款原告因此为实现债权而产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。被告平升公司在合同中约定承担连带保证责任。合同签订后原告依约将320000元贷款划入被告指定的账户内，原告已履行了合同义务。现被告已连续逾期未能偿还到期贷款本息，原告多次催要未果，故诉至法院。被告董成会、薛明霞辩称：原告诉状所述均是事实，但是实际情况是当时其在公司上班，公司董事长朱洪香、钟凯、赵平生、赵洪武要求做贷款，以其的名义做，做好贷款由公司还。后期多次其要求把房子收回贷款还清，多次未还逾期，再找公司领导已经找不到。公司有部分保证金在银行里，一直是扣的保证金，今年夏天收到淮安仲裁裁决书，房子已经被收回，主要就是这个问题。其与平升公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。被告平升公司辩称：对于剩余贷款本金及利息数额请法庭依法核实，对于原告主张的律师费用请原告提供发票，对于原告要求被告平升公司承担连带保证责任没有异议。原告中行涟水支行为证明自己的主张提供如下证据：中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同及抵押合同各一份，涟水县商品房预告登记证明一份，借款借据一份，被告的还款明细表一份，共有人承诺函、共同还款承诺函各一份，处置抵押物授权书一份，委托代理合同及发票各一份。被告平升公司提供如下证据：仲裁裁决书一份。本院经审理认定事实如下：2012年1月18日，被告董成会、薛明霞因购房屋需要，与原告中行涟水支行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，被告董成会、薛明霞向原告中行涟水支行借款人民币320000元，用于购买涟水县房屋，贷款期限为120个月，贷款采用按月等额本息还款法方式还款。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。利率是浮动的，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%计息。借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行）：中行涟水支行；账户名称：涟水县平升房地产开发有限公司。所购房屋为期房的，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。合同通用条款中约定：未按期还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等。保证人（开发商）平升公司应按照合同约定承担连带责任保证责任。保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。原告中行涟水支行与被告董成会、薛明霞为案涉借款将位于涟水县房屋办理了预告抵押登记手续，但尚未办理抵押登记手续。2012年2月，原告中行涟水支行按合同约定向董成会、薛明霞指定的账户发放贷款320000元。《零售借款借据》明确载明从2012年3月始采用等额本息还款法。借款后被告未依约定还本付息。截止2020年9月7日被告董成会、薛明霞共欠原告中行涟水支行借款本金82744.71元、利息1867.26元、罚息395.12元。另查明：诉讼中，中行涟水支行与江苏维世德（淮安）律师事务所签订了委托代理合同，合同中载明：原告因本次诉讼需支付4200元律师费，并提供律师费发票予以佐证。被告平升公司于2017年2月3日被裁定受理破产。上述事实，有中行涟水支行提供的个人商业用房贷款合同、借款借据、共有人承诺函、处置抵押物授权书、涟水县商品房预告登记证明、还款明细表、仲裁裁决书、委托代理合同等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的个人《个人商业用房贷款合同》，系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告中行涟水支行履行了发放贷款的义务，被告董成会、薛明霞应按合同约定向原告中行涟水支行偿还合同约定的贷款本息，因被告董成会、薛明霞未能按照合同约定偿还贷款本息，存在逾期还款，按照合同约定：逾期还款，借款人构成违约，贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。故对原告中行涟水支行要求被告董成会、薛明霞偿还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告董成会、薛明霞约定以位于涟水县房屋抵押给原告中行涟水支行，双方并办理了预告登记抵押手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告中行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，原告中行涟水支行对预告登记的房屋不享有优先受偿权。故对原告中行涟水支行要求对抵押房屋（涟水县）拍卖、变卖款项享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告平升公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。被告董成会、薛明霞所购房屋只办理了预告登记，并没有办理抵押登记，被告平升公司仍然要承担连带责任保证。《中华人民共和国破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。本案平升公司2017年2月3日被裁定受理破产，被告最后一次还款为2020年3月11日，对被告平升公司而言，应停止计算利息、罚息，但原告中行涟水支行有权要求被告董成会、薛明霞归还利息、罚息。商品房买卖合同与金融借款合同系两个不同性质独立的合同，法律关系主体不一样，没有主从联系，商品房买卖合同无效，并不必然导致金融借款合同无效。被告董成会、薛明霞仍然要按合同的约定给付所欠原告中行涟水支行贷款本息。原告中行涟水支行与江苏维世德律师事务签订了委托代理合同，证明原告因本次诉讼需支付4200元律师费，而且考虑原告委托南京律师事务所花费较高，4200元的数额并不明显过高。原告中行涟水支行亦提供律师费发票证明其主张，而且考虑原告委托南京律师事务所话费较高，4200元的数额并不明显过高。故对原告中行涟水支行要求被告支付律师代理费用的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、条二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董成会、薛明霞于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司涟水支行截止2020年9月7日所欠借款本金82744.71元、利息1867.26元、罚息395.12元，律师费4200元；2020年9月7日之后利息、罚息按合同约定的利率支付至欠款偿清之日止。二、原告中国银行股份有限公司涟水支行对被告涟水县平升房地产开发有限公司对本判决第一项中截止2017年2月3日的贷款本息享有连带保证债权。三、驳回原告中国银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元减半收取1015元，由被告董成会、薛明霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××42）。审 判 员 薛玉春二〇二〇年十二月二十四日法官助理 苗 柱书 记 员 何梓源附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。