江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初8194号原告（反诉被告）：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地江西省新余市北湖东路暨阳销售中心。法定代表人：王晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖志飞、李小刚，江西三江合律师事务所律师。被告（反诉原告）：张才莲，女，1972年2月1日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：李华耕，江西弘道律师事务所律师。原告（反诉被告）新余市暨阳房地产开发有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）张才莲（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小刚、被告及其委托诉讼代理人李华耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年4月1日签订的《商品房买卖合同》予以解除，确认位于新余市渝水区房屋归原告所有；2.判令被告向原告支付违约金104110元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：被告购买原告开发的暨阳商业街Ｃ、Ｄ、Ｅ段中Ｅ段西段118室，总价为58万元，首付款为29万元，余款29万元被告通过银行按揭贷款方式支付。被告应于合同签订十天内按银行规定将按揭材料、抵押材料送交给原告，并交付办理按揭贷款相关费用，办理按揭相关手续，如被告原因导致按揭贷款不能完成，被告必须采取一次性付款方式付款，从合同签订之日起超过30天未付余款的，被告应按所购商品房总价每天万分之五金额向原告交纳违约金。若被告不按一次性付款方式支付购房余款，原告有权解除合同，合同还对双方其他权利义务进行了约定。由于被告未按合同约定办妥按揭贷款，原告于2020年3月25日向被告发送《律师函》要求被告尽快办妥按揭贷款，否则，应一次性付清全部贷款。被告收到后不予理会。2020年4月24日，原告再次向被告发送《律师函》，由于被告至今未能按照合同约定付清购房余款29万元，双方签订的合同自本函发出之日起予以解除。被告在收到本函之日起3日内与原告联系，共同到新余市房产管理局撤销该套房屋预售备案，并向原告支付违约金。被告又不予理会。鉴于被告的违约行为，经原告多次催促后，仍拒不付款，已经严重损害了原告的合法权益。被告答辩称：原告没有解除合同的权利，没有办理按揭不是被告的原因而是原告的原因，我们要求继续履行合同；由于是原告违约不存在被告支付违约金。在本案审理期间，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行合同约定的义务，为被告办好按揭手续；2.判令原告支付违约金34800元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：被告已按合同约定完全履行了义务，但原告没有按合同约定为被告办理好按揭相关手续，致使被告按揭无法完成。依照合同约定，原告应继续履行为被告办理按揭的义务，还应承担自2019年4月11日起至实际办好按揭之日止的违约金，现暂算至反诉日的违约金为34800元。原告对反诉答辩称：原告已经提供了相应的银行办理按揭的准入银行，由于被告的原因未去办理按揭，被告已经根本违约，双方合同已经解除了。由于被告违约，要求原告支付违约金34800元是没有事实和法律依据。本院经审理查明，2019年原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为1904010058），合同主要约定：被告向原告购买位于商业性质商品房，房屋总价款为58万元；被告于2019年4月1日前支付首期房价款29万元，余款29万元向贷款机构申请贷款支付；被告未按照约定时间付款，逾期在60日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向原告支付违约金，同时，原告应退还被告已付全部房款，原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；原告应当在2019年6月30日前向被告交付该商品房，房贷业主交房时间为银行放贷到账次月；因原告的原因，被告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书的，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还被告已付全部房款，并自被告付款之日起按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，被告不解除合同的，自被告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，原告按日计算向被告支付全部房价款万分之一的违约金；被告签订合同十天内按银行规定将按揭材料、抵押材料送交给原告，并交付办理按揭贷款相关费用，办理按揭相关手续，如被告原因导致按揭贷款不能完成，被告必须采取一次性付款方式付款；被告未办理按揭贷款手续，从合同签订之日起超过30天的，被告应按所购商品房总价每天万分之五金额向原告交纳违约金，超过60天的，被告应在5天之内，一次性交清所有购房款项及上述违约金，否则原告有权解除合同；合同任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，收件地址以合同所列的地址为准；合同还对其他事项进行了约定。双方签订合同后在新余市房产管理局进行了备案登记。2019年1月27日被告向原告支付3万元购房款，2019年3月30日被告向原告支付16万元购房款，2019年4月1日被告向原告支付10万元购房款，共计支付29万元，均有原告出具的收据为证。被告支付首付款、与原告的置业顾问朱秀娟签订房屋买卖合同后，经被告多次催促，朱秀娟一直未带被告办理按揭贷款，直至2019年10月，朱秀娟告知被告商铺贷款需要办公司营业执照，如果被告不办理就只能一次性付款，或者解除合同。由于被告不开公司、不办理营业执照导致双方未去银行办理按揭手续。2020年7月13日，朱秀娟要求被告准备材料去赣州银行办理按揭，2020年7月15日，朱秀娟告知被告银行已经停办了。至此双方一直未办理银行按揭手续。2020年3月25日原告向被告发送一份《律师函》，称解除合同系被告的违约行为导致，要求被告收到本函后及时与原告协商解除合同的后续事宜。由于此份律师函发送的时间为疫情期间，被告身在外地并未收到。2020年4月24日原告再次向被告发送一份《律师函》，通知被告《商品房买卖合同》予以解除，要求被告在收到本函之日起3日内与原告联系共同到新余市房产管理局撤销该套房屋商品房预售备案，并向原告支付违约金104400元。该份律师函在2020年5月6日由原告置业顾问微信拍照发给被告。上述事实有《商品房买卖合同（现售）》、2020年3月25日《律师函》、2020年4月24日《律师函》、收据、微信聊天记录、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》具有法律效力，双方应履行各自的义务。针对本案的争议，本院分析认定如下：一、关于本案的违约责任问题被告在签订合同后一直向原告要求办理按揭，但原告的工作人员反而一直推脱，直至2019年10月份才通知被告要办理公司营业执照才能办理商铺贷款，但被告却要求以自己的名义进行按揭。根据房地产市场交易中按揭贷款的习惯，原告应与银行洽谈好按揭贷款及贷款人需要具备的条件，提供哪些文件等，并将准入按揭银行及按揭要求在与买房人签约时告知买房人。在本案的《商品房买卖合同（现售）》中没有约定按揭准入银行、购房人的按揭条件，但原告应按《中华人民共和国合同法》第六十条的规定遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。由于原告在与被告签订合同时，没有同时将购房人的按揭条件通知被告，原告应承担违约责任，在通知被告办理按揭时，却要求被告注册公司，以公司名义办理按揭，而不是以购房人名义进行按揭也不符合《中华人民共和国合同法》第六十条规定的通知要求，致使被告的按揭一直没有办成，同时也使被告不能按合同约定向原告交付剩余房款，因此，原告应承担违约责任，被告不承担违约责任。由于原告出售给被告房屋不能以被告个人的名义进行按揭贷款，被告又不同意一次性筹集现金付清房款，同时原告也不同意被告参照银行按揭方式方法支付剩余房款，因此，原、被告双方的合同目的均不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告于2020年4月24日向被告发出律师函，以被告没有在合同约定十天内按银行规定将按揭材料、抵押材料送交原告又不按一次性付款方式支付购房款为由通知被告予以解除双方于2019年4月1日签订的《商品房买卖合同》，被告收到该通知后，没有提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原告要求确认原、被告于2019年4月1日签订的《商品房买卖合同》予以解除的诉讼请求，虽然表述不准确，本院支持解除原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》，按照解除合同的要求，原告应将购房首付款29万元返还给被告。被告要求判令原告继续履行合同约定的义务、为被告办好按揭手续的诉讼请求，本院不予支持。二、关于确权的问题原告没有将房屋交付给被告，却要求确认位于新余市渝水区房屋归原告所有，证据不充分，本院不予支持。三、关于违约金的问题涉案合同中未约定原告违约导致无法办理按揭贷款手续的违约金，但在合同的补充协议中约定了被告应于合同签订十天内按银行规定将按揭材料、抵押材料送交给原告，并交付办理按揭贷款相关费用，办理按揭相关手续，如被告原因导致按揭贷款不能完成，被告必须采取一次性付款方式付款，从合同签订之日起超过30天未付余款的，被告应按所购商品房总价每天万分之五金额向原告交纳违约金。由于被告没有违反该约定，原告要求判令被告向原告支付违约金104110元的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。该约定对被告按揭的违约责任进行了约定，根据平等和公平原则，该约定适用于原告在与被告办理按揭时的违约责任，由于原告的原因造成被告不能办理按揭、不能付清购房款，因此原告应按该约定从合同签订之日起按商品房总价日万分之五向被告支付违约金，但最多不能超过总价款的30%，因此，被告要求原告支付从2019年4月11日起至2020年11月30日的违约金34800元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新余市暨阳房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张才莲签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为1904010058）；二、原告（反诉被告）新余市暨阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张才莲返还购房首付款29万元，并支付违约金34800元；三、驳回原告（反诉被告）新余市暨阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张才莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5321元，已减半收取，由原告（反诉被告）新余市暨阳房地产开发有限公司负担521元、被告（反诉原告）张才莲负担4800元。反诉案件受理费350元，由原告（反诉被告）新余市暨阳房地产开发有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  彭桃基二〇二〇年十二月二十五日法官助理沈佳琪书记员罗小倩