福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申5142号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：莆田天龙房地产有限公司，住所地福建省莆田市城厢区沟头开发区。 法定代表人：李嘉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，福建熹龙律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何凤玉，女，1981年11月3日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 再审申请人莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）因与被申请人何凤玉商品房销售合同纠纷一案，不服莆田市中级人民法院（2019）闽03民终1431号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 天龙公司申请再审请求：撤销一、二审判决，依法进行再审，改判驳回被申请人的诉讼请求。事实和理由：1.天龙公司在二审中主张即使认定天龙公司需承担违约责任，也应综合衡量被申请人的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，将逾期办证违约金予以适当降低。二审法院认定天龙公司请求调低违约金的主张没有事实和法律依据是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定，天龙公司请求调低违约金的主张是合理的。被申请人并未提交证据证明其因逾期办证遭受损失，其主张的违约金金额与其实际损失不符，明显不合理。相反天龙公司举证证明被申请人因逾期办证获益的事实，据此请求降低违约金依法应予支持。2.《商品房买卖合同》约定因出卖人原因导致被申请人无法如期取得房屋权属证书的，由天龙公司承担违约责任。被申请人没有举证证明逾期办证系天龙公司原因。天龙公司在原审中提交的证据足以证明逾期办证是诸多不能归责于天龙公司的客观原因导致的，可以充分证明天龙公司在为被申请人代办房屋权属证书过程中不存在过错。原审法院对天龙公司提交的证据没有公正审查，均不予认定，客观上剥夺了天龙公司的辩论权利。前后两次土地测量误差导致建筑物横跨两地块，无法办理土地使用权证，并不是天龙公司能够预测的，天龙公司也是在办证过程中才被告知存在办证障碍。二审法院推定天龙公司事先知情，有违常理。3.天龙公司系台资企业，本案判决与莆田市其他同类案件判决相差巨大，二审判决没有从保护台胞合法权益的角度出发，显失公平。莆田地区同类迟延办证案例，最后判决都将违约金调低至20%左右。天龙公司已向被申请人交付了房屋，早早为被申请人办理了房屋所有权证，只剩下不动产权证还是因为不可归责于天龙公司的原因未办理，被申请人受到的损失相对较低。天龙公司已经履行了合同大部分义务，二审判决天龙公司承担全额违约金是不合理的。 被申请人何凤玉未提交书面意见。 本院认为，本案的争议焦点在于天龙公司迟延办理讼争房产权属证书是否构成违约，以及逾期办证违约金是否可以调整。 1.关于天龙公司迟延办理房屋权属证书是否构成违约。天龙公司主张讼争房产权属证书无法顺利办理系因政府有关部门测量错误及因此等待政府部门内部协调审批所致，而非天龙公司怠于履行合同义务。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，天龙公司主张因政府有关部门测量错误致使讼争房屋横跨土地用途及使用年限均不同的两宗土地，无法分割办理土地使用权证，导致土地使用权证迟延办理，属于天龙公司与行政管理部门之间另外的法律关系，不能免除天龙公司依案涉《商品房买卖合同》约定应向买受人承担的违约责任。天龙公司未在合同约定的在商品房交付使用后的90日内办理土地使用权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任，一、二审判决对此认定并无不当。天龙公司主张系不可归责于天龙公司的原因导致讼争房产权属证书延迟办理，故其应免于承担违约责任，理由不能成立。 2.关于逾期办证违约金是否可以调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，天龙公司在一、二审中并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于损失，原审判决根据合同约定的日万分之一的违约金标准判令天龙公司支付逾期办证违约金，并无不当。合同中约定的违约金是否应予调整，应根据案件的具体情形及当事人的主张证明情况确定，天龙公司主张应根据其他案件的裁判标准调低违约金及主张被申请人因逾期办证获益，缺乏依据，理由不能成立。 综上所述，天龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回莆田天龙房地产有限公司的再审申请。 审 判 长  张 果 审 判 员  陈晓军 审 判 员  王宝琴 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  赵敏杰 书 记 员  吴巧凤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。