山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终3974号 上诉人（原审原告）：王真亭，男，1989年9月8日出生，汉族，住山东省滨州市××路××路××小区××号楼××单元××室。委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李长林，男，1965年10月6日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区××路××号××号楼××单元××室。上诉人王真亭因与被上诉人李长林不当得利纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王真亭上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人并非房租的合法享有人。根据房屋抵押人与抵押权人签订的《抵押合同》4.2条约定：“未经抵押权人书面同意不得出租”；3.3条、4.3条：“抵押财产被侵权，所获得的赔偿金、补偿金应当归于抵押权人。”可以证明李长林的转租行为属于非法转租，其并没有权利收取房屋租金，其收取王真亭租金及李长林自称交给崔蔚的代理人路灿苏等一系列行为都是无权的。该涉案房屋租金依据《抵押合同》第4.2条、4.3条应当由抵押权人享有，而并非李长林。2.李长林构成不当得利。（1）依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中李长林因无权转租行为取得了92000元的财产利益致使王真亭受到了财产损失，两者之间存在因果关系，李长林的行为构成典型的不当得利，对于该笔款项李长林应当返还给王真亭。（2）王真亭在遭受损失后与李长林交涉的过程中李长林也退还了王真亭52000元，现仍有40000元不当得利钱款未返还。从退款行为上和第一次开庭审理中的自认上均可进一步证明李长林的不当得利行为，因此李长林非法侵占房屋期间的不当得利应当返还给王真亭。二、一审判决适用法律错误。1.依据《中华人民共和物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及判决书中引用的《中华人民共和国担保法》司法解释第六十六条第二款规定“抵押人将已经抵押的财产出租时，未告知承租人的，对承租人的损失承担损害赔偿责任，若承租人知道房屋已经抵押的，造成的损失自行承担”。李长林在租赁涉案房屋时仅看了房屋抵押人出具的房产证复印件便草率签订租赁合同，其行为明显未尽到谨慎审查义务，应当为自己的行为负责，不能仅依据合同相对性，免除李长林对王真亭的责任。李长林辩称，第一，我与崔蔚于2013年签订的《租房协议书》是否真实、合法、有效，经过多家法院的多次调查取证都得出同一结论：该协议书合法、真实、有效。一是本次诉讼的一审法院滨城区人民法院，二是另一起与之紧密相关的诉讼，前者是2016—2018年的房租费，后者是2014—2015年的房租费。滨州经济技术开发区人民法院一审认定该租房协议合法、真实、有效，滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终2607号民事判决第九页认定“崔蔚与李长林签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，不违反公序良俗，李长林占有房屋期间，无相关权利人员向其主张权利，其不知晓涉案房产存有他项权利人，且对于不知晓本身无重大过失，无证据证实崔蔚与李长林存在恶意串通损害第三人利益的情形，故《租房协议书》合法有效”，在此基础，我与王真亭签订的转租协议合法有效，况且王真亭和原房东都知晓这项转租行为，一审判决的认定是公正、准确的。第二，关于房租费是王真亭和我充分讨论协商完成的，是公正且透明的，连原房东都知道的价格。合同期内我共收房租92000元，其中78000元我已支付给原房东，剩余14000元是给王真亭使用的部分设施的补偿，并不存在不当得利。并且我还对房子装修投入30000余元，已是实际的个人损失，我也不能找人讨要。第三，在合同租用期间，王真亭、原房东以及我本人都较好地履行了合同条约，王真亭也完整的使用了该房屋，在此事业稳步提升。这期间，无任何个人及单位提出过异议与问题。第四，王真亭在租房期满即2018年12月31日之后，没有和我续签使用合同，也没有和原房东签合同，但继续占据和使用该房屋，即该房屋在2019年5月份出现产权变更，到2019年10月王真亭与变更者因房租出现争议，才引发的系列纠纷。整个过程我无过错无责任。王真亭向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告返还自2016年1月1日至2018年12月31日的不当得利40000元；2.本案诉讼费、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月3日，被告李长林与崔蔚签订《租房协议书》，约定租用崔蔚位于××路××路××西上海世家南门827-21（房屋产权证编号×××56）、827-22号商铺（房屋产权证编号×××58）两间（上下楼两层）作为药房门诊使用。租期为2014年1月1日至2021年12月31日，租金约定为年租26000元，保证金4000元。合同签订后，李长林以年租26000元标准陆续向崔蔚支付2014年至2018年房租共计130000元，2018年12月31日，李长林与崔蔚终止该租赁协议。李长林在承租案涉商铺期间，于2016年1月11日与原告王真亭签订《转租协议》，将827-21、827-22商铺转租给王真亭使用并约定：租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租金为2016年30000元、2017年31000元、2018年31000元。合同签订后，王真亭自2016年至2018年期间向李长林转账96000元，其中含保证金4000元，王真亭自2016年1月17日至2019年5月24日占有并使用涉案商铺。庭审中，王真亭、李长林认可涉案商铺原所有人崔蔚对以上出租及转租的事实未提出异议。另查明，李长林与崔蔚签订《租房协议》前，崔蔚已将案涉上海世家南门827-21、827-22商铺抵押给滨州市滨城区农村信用合作联社，2015年3月23日，滨州市滨城区农村信用合作联社将崔蔚借款主债权及涉案房屋抵押权转让给滨州市家悦商贸有限公司;2016年4月26日,山东省滨州市滨城区人民法院作出（2015）滨民三初字第1506号民事判决书，判决确定滨州市家悦商贸有限公司对滨州市滨城区农村信用合作联社转让债权中未受清偿部分就崔蔚名下商铺827-21、827-22享有优先受偿权;2019年2月15日，滨州市家悦商贸有限公司将山东省滨州市滨城区人民法院（2015）滨民三初字第1506号民事判决确定的未履行部分债权及抵押权经公证转让给滨州市胜滨企业管理咨询有限公司;2019年5月24日,安徽省马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05执恢7号之二裁定书，裁定确认滨州市胜滨企业管理咨询有限公司享有涉案房屋827-21、827-22商铺的所有权。2019年10月10日，滨州市胜滨企业管理咨询有限公司于山东省滨州经济技术开发区法院以本案原告王真亭为被告提起代位权诉讼，该案在滨州经济技术开发区法院审理过程中，滨州市胜滨企业管理咨询有限公司主张王真亭应支付房屋占用使用费的期间为2016年1月11日至2019年5月24日，并与王真亭达成调解协议，由王真亭支付房屋占用费76000元。王真亭就多付房租与商铺出租人崔蔚的租赁费代收人路灿苏及转租人李长林于2019年年底协商，由崔蔚返还王真亭52000元。现王真亭以李长林无权转租为由，要求其返还剩余房租40000元，因索要无果，故诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为，原告王真亭以被告李长林无权出租为由要求其返还的40000元是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利”之规定，王真亭主张李长林返还不当得利应举证证明以下四点：（一）王真亭受到损失；（二）李长林获得利益；（三）王真亭所受损失与李长林所获利益具有因果关系；（四）李长林无法律根据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》司法解释第六十六条第二款规定：“抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，未告知承租人的，对承租人的损失承担损害赔偿责任，若承租人知道房屋已经被抵押的，造成的损失自行承担。”本案中，崔蔚未经抵押权人滨州市滨城区农村信用合作联社同意擅自将抵押商铺出租给李长林，该出租行为并不会影响租赁合同的效力，只是产生承租人的权益不得对抗抵押权的法律效果，故李长林与崔蔚签订的租赁合同合法有效。李长林基于有效的租赁合同有权在出租人崔蔚不明确表示反对的情况下将占有的商铺对第三人即王真亭转租，王真亭与李长林签订的转租合同系双方真实意思表示且不违法法律及行政法规的强制性规定，综上，可以认定转租合同合法有效。在合同有效的基础上，王真亭与李长林约定的房租标准系其双方真实意思表示，根据合同法契约自由的原则，李长林向王真亭收取的2016年房租30000元、2017年房租31000元、2018年房租31000元共计92000元，于法有据，王真亭以李长林无权转租为由要求其返还的房租40000元并未构成不当得利，故法院对王真亭的诉讼请求不予支持，王真亭可就其损失，在证据确凿的情况下另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：驳回原告王真亭的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告王真亭负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新证据，本院组织当事人对新证据进行了交换和质证。上诉人王真亭提交证据一，（2020）鲁16民终2460号民事判决，欲证实滨州市胜滨企业管理咨询有限公司基于与本案相同的理由主张代位权，将判决中被上诉人李长林起诉至法院，请求法院判决李长林给付房屋租金，最终滨州市中级人民法院支持了胜滨公司享有代位权的主张；证据二，滨州市经济技术开发区人民法院民事调解书一份，欲证实胜滨公司基于与本案相同的事由起诉了郭尚雷，请求法院判决赔偿胜滨公司对相关房屋的占有使用费，在诉讼过程中郭尚雷与胜滨公司达成了调解,将房屋占有使用费交付给了胜滨公司。李长林质证称，对王真亭提交的证据均不清楚，与其无关。被上诉人李长林提交（2020）鲁16民终2607号民事判决书一份，欲证实李长林与崔蔚签订的合同是合法、真实、有效的。上诉人王真亭质证称，认定李长林没有转租权是依据房屋原抵押人崔蔚与农信社签订抵押合同的相关约定来认定的，依据双方抵押合同4.2条约定，未经抵押权人书面同意，不得出租。由此可见，李长林的转租行为属于非法转租，且并无权收取房屋租金。本院审查认为：对王真亭提交的证据一与证据二真实性予以认可，但该证据与本案无关联性，不予采信；对李长林提交的证据真实性予以认可，该证据可证实李长林与崔蔚签订的《租房协议书》合法有效，李长林对涉案房屋系合法占有，故对该证据予以采信。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人李长林转租涉案房产收取的40000元是否构成不当得利。一审判决中已根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定释明李长林若应返还不当得利应满足以下条件：1.王真亭受到损失；2.李长林获得利益；3.王真亭所受损失与李长林所获利益具有因果关系；4.李长林无法律根据。王真亭就其主张负有举证责任，但其并未提交有效证据证明上述四条件已全部满足。本案中，崔蔚虽未经抵押权人滨州市滨城区农村信用合作联社同意擅自将抵押商铺出租给李长林，但该行为并不影响崔蔚与李长林签订的租赁合同的效力，故李长林与崔蔚的租赁合同合法、真实、有效，并已有生效判决对此作出认定。后李长林将该商铺转租给王真亭的行为并未收受到出租人崔蔚的明确反对，且该转租合同亦为双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，李长林与王真亭之间的转租合同合法、真实、有效，李长林收取王真亭的房租有合法根据，并不构成不当得利，王真亭主张李长林无权转租涉案房产并要求其返还房租40000元的理由不成立，一审法院不予支持并无不当。综上，上诉人王真亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人王真亭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐顺江 审 判 员 吴金魁 审 判 员 王 琳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 刘如月 书 记 员 王亭亭