青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2629号上诉人（原审原告）：蔡明书，公民身份号码×××，男，汉族，1939年8月7日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡佰朝，公民身份号码×××，男，汉族，1969年1月6日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：陈芳，公民身份号码×××，女，汉族，1968年6月1日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：赵玉英，青海言度律师事务所律师。上诉人蔡明书与被上诉人蔡佰朝、陈芳确认合同无效纠纷一案，蔡明书于2020年5月11日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令:1.蔡明书与蔡佰朝签订的《西宁市房屋买卖契约》无效；2.蔡佰朝、陈芳返还位于西宁市××区的房屋。西宁市城西区人民法院于2020年8月21日作出（2020）青0104民初1883号民事判决，宣判后，蔡明书不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，蔡明书与蔡佰朝系父子关系，蔡佰朝与陈芳于2009年12月7日登记结婚。蔡明书名下原有位于西宁市××区、面积为31.5平方米的房屋一套，该房屋被拆迁后蔡明书委托蔡佰朝办理拆迁安置事宜。蔡佰朝持签约时间落款为2010年12月1日的《西宁市房屋买卖契约》，将原尕寺巷房屋过户至其自己名下，于2010年12月21日取得宁房权证城西区字第XXXX号房屋所有权证书；该《西宁市房屋买卖契约》记载，卖方蔡明书自愿将位于××区、房屋所有权证号为3XXXX、面积31.5平方米的房屋出售给买方蔡佰朝，房屋转让价格3000元，于2010年12月1日前以现金方式支付，契约生效当日双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。2011年1月5日，西宁房地产集团兴安房地产开发有限公司作为拆迁方（甲方）与被拆迁方（乙方）蔡佰朝签订《私房安置协议书》，载明甲方将乙方位于尕寺巷、所有权证号为宁房私第3XXXX号、面积31.5平方米的住房拆迁，为乙方在××区提供面积为54.58平方米的回迁安置房一套，双方签订协议时乙方向甲方一次性交清22.88平方米的超面积款18304元，双方共同办理房产证。关于该超面积款，蔡明书自认其未支付。该协议签订后，蔡佰朝取得该套房屋的所有权证，并与陈芳在该房屋内居住至今。2011年3月17日，蔡佰朝与陈芳将户口迁至该房屋。2014年1月6日，蔡佰朝与陈芳就该套房屋签订《房屋共有权利协议书》，约定双方对该套房屋共同共有，二人于2014年1月16日分别取得宁字第132344、132345号房屋所有权证，权证记载位于××区、建筑面积为54.38平方米的房屋为蔡佰朝、陈芳共同共有。2020年3月，陈芳因离婚纠纷将蔡佰朝诉至法院。本案审理过程中，蔡明书申请对《西宁市房屋买卖契约》中卖方签章处“蔡明书”三字是否其本人书写进行笔迹鉴定，鉴定机构以鉴定所需检材不清楚为由退案。原审法院认为，本案争议焦点为：《西宁市房屋买卖契约》是否蔡明书本人签订及合同效力；蔡明书要求蔡佰朝、陈芳返还七一西路3号2号楼6单元641室房屋的诉讼请求能否成立。关于《西宁市房屋买卖契约》是否蔡明书本人签订。蔡明书、蔡佰朝均称该合同并非蔡明书本人签订，但双方均未提交证据证明，而由于涉及第三人陈芳的利益，在无其他证据佐证的情况下，该院难以采信；同时，即使卖方签章处“蔡明书”三字确非其本人书写，行政机关已依据该合同办理了房屋所有权转移登记，房屋产权登记具有公示效力，蔡明书未提交证据证明其确未参与该程序、或相关行政机关的行政行为违法，无证据证明房屋买卖及产权过户确非蔡明书的意思表示。故对蔡明书关于《西宁市房屋买卖契约》并非其本人签订的主张不予采信。关于《西宁市房屋买卖契约》是否无效。首先，蔡明书未能证明该合同并非其本人签订，其主张合同无效的事实依据不能成立。其次，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同无效的情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。认定合同效力的前提系该合同已成立，合同成立基于要约和承诺的生效。合同中载明的一方当事人实际并无订立合同之意思表示及行为的情况，并非合同无效的法定情形，其实质为不存在有效的要约和承诺，即合同并未成立。故即使《西宁市房屋买卖契约》确非蔡明书本人签订，产生的法律后果为该《西宁市房屋买卖契约》未成立，而非无效。关于蔡明书要求蔡佰朝、陈芳返还七一西路3号2号楼6单元641室房屋的诉讼请求。该七一西路房屋虽因原尕寺巷房屋拆迁安置补偿所得，但七一西路房屋与原尕寺巷房屋面积不同，蔡明书自认其未支付超面积款，故七一西路房屋不能等同于原尕寺巷房屋，蔡明书直接要求蔡佰朝、陈芳返还该房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回蔡明书的全部诉讼请求。案件受理费25元，已减半收取，由蔡明书负担。宣判后，蔡明书不服，向本院提起上诉，认为蔡佰朝超越代理权限签订《西宁市房屋买卖契约》，将尕寺巷62号3XXXX幢房屋过户至自己名下，事后也未告知上诉人，对此情节，蔡佰朝当庭予以认可，在此情况下人民法院应当审查合同的效力问题。鉴定机构应当申请调取存放于不动产中心的原件，不能简单地退回了事，请求二审人民法院撤销原判，依法确认上诉人与蔡佰朝签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。蔡佰朝辩称，认可上诉人的全部诉讼请求。陈芳辩称，房屋买卖契约是与蔡明书合意达成，并在房管所工作人员在场的情况下向蔡明书支付了3000元的对价；不存在合同无效的情形，原房屋的买卖契约是经房产部门确认的，依据办理了过户的手续，房屋产权属蔡佰朝所有，蔡明书的诉求没有事实基础，原判认定事实清楚，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是蔡明书与蔡佰朝签订的《房屋买卖契约》是否无效。蔡明书与蔡佰朝系父子关系，蔡明书拥有位于××区、建筑面积为31.5平方米的土木结构的房屋一套，1996年左右，尕寺巷片区开始拆迁改造，蔡明书的房屋被强制拆除。2010年7月蔡明书将房屋拆除补偿事宜委托其子蔡佰朝办理，并给蔡佰朝出具了《委托声明》，2010年12月1日，蔡明书与蔡佰朝签订了《西宁市房屋买卖契约》，协议约定蔡明书将尕寺巷的房屋以3000元的价格转让给蔡佰朝。契约签订一月后即2011年1月5日，拆迁方西宁房地产集团兴安房地产开发有限公司与蔡佰朝签订了《私房安置协议书》，拆迁方为蔡佰朝在××区提供一套面积为54.38平方米的回迁安置房，蔡佰朝、陈芳共同交纳了超面积款18304元。蔡佰朝、陈芳一直在该房居住至今，直至陈芳提起离婚之诉后，蔡明书遂提起房屋买卖契约无效之诉。蔡明书主张《西宁市房屋买卖契约》上最后落款处卖方的签名不是其本人书写，其不知道自己的房屋被出售蔡佰朝一事，蔡佰朝认可蔡明书的主张，称蔡明书只是委托其办理房屋拆迁补偿事宜，并没有将房屋出售给其的意思表示，房屋买卖契约上其父亲的名字是其朋友李小红代写，办理过户手续系其自己办理。陈芳辩称买卖契约上蔡明书的字是其本人所签，蔡佰朝还当着房管所工作人员的面给蔡明书支付了3000元房款。对于落款处的签字，一审时蔡明书对契约上的笔迹申请进行鉴定，后鉴定机构以鉴定所需检材不清楚为由退案，因此本案对笔迹没有鉴定结论。本院认为，蔡明书的房屋被拆迁、回迁，对于回迁补偿事宜蔡明书授权给蔡佰朝办理，蔡佰朝依据房屋买卖契约办理了回迁房屋的安置事宜，房屋买卖、回迁至今已十年之久，多年来蔡明书没有提出过异议。双方在房产登记机关办理了房屋产权过户登记手续，对于办证程序是否合法、办证依据是否充足不是民事案件审理的范围，从结果来看，房产登记机关已办理了房屋所有权转移登记，房屋产权登记具有公示效力，故蔡明书要求确认房屋买卖契约无效的主张依据不足，不能成立。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡明书负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二〇年十二月二十三日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。