天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初7864号原告:天津博智嘉颐物业服务有限公司。住所：天津市河**大沽南路东侧博轩8-453。法定代表人:刘素华，总经理。委托诉讼代理人:徐奎，天津益清律师事务所律师。被告：刘立倩，女，1986年2月11日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：管顺刚（刘立倩丈夫），1987年8月25日出生，汉族，住天津市蓟州区。被告：管顺刚，男，1987年8月25日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津博智嘉颐物业服务有限公司与被告刘立倩、管顺刚物业服务合同纠纷一案,本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序于2020年11月13日第一次公开开庭进行了审理。原告天津博智嘉颐物业服务有限公司委托诉讼代理人徐奎，被告刘立倩、管顺刚到庭参加诉讼。于2020年11月25日第二次公开开庭进行了审理，原告天津博智嘉颐物业服务有限公司委托诉讼代理人徐奎、被告刘立倩委托诉讼代理人被告管顺刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津博智嘉颐物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2018年4月27日至2020年4月27日期间的物业费12083.39元。事实和理由：二被告是博御园小区业主，其接受了原告提供的物业管理服务，却未如期交纳物业费，拖欠了原告2018年4月27日至2020年4月27日期间的物业费12083.39元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付，故原告具状起诉。被告刘立倩、管顺刚辩称，被告方未与原告直接签订正式物业服务合同，前期物业服务合同是开发商与原告签订的临时物业服务合同。交房时，在不晓得物业服务质量的情况下，被告交付了一年物业费，但被告方目前认为，原告提供的服务质量达不到与被告所交物业费相称的标准。原告提供的物业服务质量很差，表现在以下几个方面：1、路面多次整修不合格、人行道雨季积水严重影响通行、绿化不及时修剪补栽、冬季积雪不及时清理；2、小区后期入住之后的配套设施简陋，存在安全隐患。活动区的设施极其简陋，相当于九十年代农村地区的水平，住户基本无休闲活动场所；3、小区前两期有机械车位，但长期无法使用，占用了很多停车位，导致业主在晚上经常将车辆停在小区外；4、消防设施维护滞后，到2019年9、10月才维护完善，如果发生火灾对业主影响非常大；5、物业费收取及用途不透明，已收取的物业费是否有收取的票据？收缴率为多少？是否有主管部门的审批文件？业主有监督权力。业主的装修押金至今未退，私下了解到部分业主已经抵交了物业费，被告认为装修押金应及时退还；5、被告厨房的下水管经常堵塞，平均三个月堵塞一次。下水管直径严重不合格，被告认为原告应该有协助解决的义务；6、小区内共用设施、共用部位用于做广告，业主对做广告收取的费用及其用途一无所知，业主的权益受到损害；7、原告对小区内违章建筑不予及时制止，导致部分业主的违建成型后被拆毁，给业主带来很大损失，原告没有尽到相应义务；8、小区内有新装的门禁系统，但原告管理松散，在白天门禁系统基本是敞开的，外来人员能轻易进入小区，给小区带来治安隐患。疫情期间，小区门卫形同虚设。目前，外来人员无人询问，可以随意进入小区，小区内有幼儿园，危险比较大；9、共用设施损坏，不予及时修复。业主多次向原告反应楼梯处滴水、漏水，迟迟得不到解决；10、有的业主自发组织，随机对小区80户左右业主做过调查，有78户业主对原告提供的服务不满意，不满意度达到了98％左右，不满意原因与被告方上述雷同。业主交纳的物业费与原告提供的服务不相称，被告方认为应减交物业费。一、原告提交了以下证据：1、《天津市住宅前期物业服务合同》，用以证明物业服务内容及标准、物业费收取标准等；2、载有原告员工为小区提供物业服务时的照片及视频的光盘一张、原告员工在蓟州区××室反映违建及接通燃气等问题并请求予以解决时的照片一张、锦旗照片两张，用以证明原告为小区提供了保洁、秩序维护、共用设施设备维修养护及管理、劝阻违建、向行政主管部门报告小区内违建问题并要求予以处理、协助业主接通燃气等服务，业主对原告提供的物业服务满意，有的业主向原告赠送了锦旗；3、绿化养护记录、绿化养护日常巡查记录、楼外区域日常保洁记录、保洁质量服务日巡查记录、二次供水水箱巡查记录、水泵保养记录、设备房巡查签到表、维修情况记录，用以证明原告为小区提供了上述证据所载相关的物业管理服务；4、发给蓟州区人民政府的关于要求政府协调解决阳光城博御园小区未通燃气事宜的联名函（11名业主所出具）、关于阳光城博御园小区未通燃气事宜的反映函（原告所出具），用以证明原告为小区内业主接通燃气提供了协助义务；5、张贴的缴费通知书的照片三张，用以证明原告向被告催要过2018年4月27日至2020年4月27日期间的12083.39元物业费；6、博御园小区内施工照片一组，博御园维修资金账户汇总信息、出庭证人王某证言，用以证明在2019年至2020年期间，原告在小区内实施地面改造（因小区内楼与楼之间的绿化带地面高于步行路路面，步行路路面上容易积水，故施工将绿化带地面降到步行路路面以下）及步行路加宽工程，并补栽了绿植、增添了设施，全部是原告自行出资，未动用小区维修资金；7、原告抗击新冠疫情照片一组，用以证明原告在新冠疫情期间为小区提供了完善的物业管理服务；8、广告道闸物业合作协议一份，用以证明天津市美坤广告传媒有限公司无偿提供道闸机设备2套及车辆识别系统1套供原告在博御园使用，并负责道闸机设备及车辆识别系统的安装、调试及日常维修、维护事宜。道闸机的广告版面所有权和使用权归天津市美坤广告传媒有限公司，该公司在合作期限内有权在道闸及广告位发布广告和有关信息，并有权随时更换广告版面的内容等；9、原告员工为业主做室内保洁照片一组、室内保洁业主意见征询表（无偿服务）一组、原告员工为本命年的业主送精美小礼品照片一组、业主福利领取表一组、领取登记表一组、抽奖登记表一组，用以证明原告为提出室内保洁预约的业主定期提供过无偿室内保洁服务，在某些时节赠送业主礼品，积极努力营造和谐温馨的社区环境，完善物业服务。二被告质证称，1、对前期物业服务合同认可，对原告提供的物业服务不满意；2、不完全否认原告的工作，但原告提供的物业服务不到位；3、上述证据均是原告员工写的，对这些证据的真实性不予认可；4、对联名函认可，但联名函与原告无关。反映函上没有业主签字，对反映函不予认可；5、其中两张照片拍摄的是二被告家门口，但二被告没有看到过张贴的缴费通知书；6、对上述照片不予认可，照片都是2019年底在小区拍摄的，比诉争物业费时间晚，健身器材是居委会及体育局所赠，与原告无关。对博御园维修资金账户汇总信息予以认可。对证人王某证言不全部认可，因证人王某没有修过2号楼南侧道路；7、对照片的真实性认可，但照片拍摄于2020年2月，以后就没有了，同年3、4月份疫情依然严重；8、广告道闸物业合作协议只涉及小区西门，小区还有北门，也有道闸，也有广告，原告没有说明，也没有显示费用用于共用设施；9、二被告家位于小区北部，平时也和附近业主聊天，对免费保洁这事一无所知，对领取礼品也不知道。本院认为，1、二被告对前期物业服务合同认可，故对前期物业服务合同予以采信；2、二被告对上述证据未提出异议，故对上述证据予以采信；3、二被告对上述证据的真实性不予认可，但未提交反驳证据，且上述证据与原告提交的光盘所载相关证据能够相互印证，故对上述证据的真实性予以认定；4、二被告对联名函认可，故对联名函予以采信，该联名函上其中载有“1、2、3三栋楼一直未开通燃气，在此期间，我们多次找开发商以及物业寻求解决方案，但开发商一直以各种借口拖延，虽然物业公司也积极同开发商及燃气公司沟通，但至今仍未解决”。二被告对反映函不予认可，但未提交反驳证据，且反映函与原告提交的其员工在蓟州区××室反映违建及接通燃气等问题并请求予以解决时的照片能够相互印证，故对反映函予以采信；5、三张照片中的其中两张照片图像显示缴费通知书张贴在博御园2-1-101门口墙上，另一张照片是张贴的催费通知书的近照，而二被告是博御园2-1-101业主，故对上述三张照片予以采信；6、二被告对上述照片不予认可，但未提交反驳证据，且上述照片图像显示照片是在2019年、2020年拍摄的，拍摄的是博御园小区施工现场，二被告也认可上述照片是在小区拍摄，故对上述照片予以采信。二被告对博御园维修资金账户汇总信息予以认可，故对该汇总信息予以采信，该汇总信息能够证明博御园小区维修资金至本案第二次开庭时一直没有动用。二被告对证人王某证言不全部认可，但未提交反驳证据，故对证人王某证言予以采信；7、二被告对上述照片的真实性认可，故对上述照片的真实性予以认定；8、二被告对广告道闸物业合作协议没有提出异议，故对该协议予以采信；9、二被告对上述证据没有提出异议，故对上述证据予以采信。二、二被告提交了以下证据：1、照片六张，用以证明二被告楼房前面的步行路经过多次维修，雨季路面上还有积水；2、照片两张，用以证明在雨季二被告楼房后门口有积水；3、照片四张，用以证明原告对小区步行路维修不及时，维修不合格、导致业主通行困难；4、照片两张，用以证明原告利用小区共用部位做广告，业主对做广告的收入的用途不清楚；5、照片十三张，用以证明小区绿化不到位、积雪清理不及时、卫生清扫保洁不及时；6、照片六张，用以证明小区共用设施维护不及时，存在安全隐患；7、照片三张，用以证明机械车位使用效力低，原告不予以及时解决；8、照片一张，用以证明井盖没有井圈，造成被告方疏通下水道不方便；9、博御园小区民意调查表复印件一组，用以证明98％业主对物业服务不满意，不满意处与二被告对物业服务不满意处类似；10、机械车位拆除投标结果公告、业主微信群讨论记录截图一组，用以证明原告私自低价处理了业主共有财产机械车位；11、业主微信群部分聊天记录截图一组，用以证明原告虚报价格动用维修资金修理小区下水道。原告质证称，对二被告提交的证据1-3、证据5-8，共计三十五照片的真实性及证明目的不予认可，因照片均未显示拍摄时间、地点，可能存在被告在其他地点拍摄的情况；二被告提交的证据9博御园小区民意调查表是复印件，无法与原件核实，对其真实性不予认可。博御园小区民意调查表不符合证据的形式，即便该调查表是真实的，也应有被调查人员的身份证复印件。在该调查表上署名者应该到庭，接受法庭与原告询问，履行证人的义务。署名者如是业主，他们与被告存在利害关系，被告提交该调查表不能达到其证明目的；对二被告提交的证据4，共计两张照片的真实性及证明目的不予认可；二被告提交的证据10机械车位拆除投标结果公告、业主微信群讨论记录截图。对公告的真实性予以认可，对证明目的不予认可。对截图的真实性及证明目的均不予认可；对二被告提交的证据11业主微信群部分聊天记录截图的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，原告对二被告提交的证据1-3、证据5-8，共计三十五张照片的真实性及证明目的不予认可，但未提交反驳证据，故对该三十五张照片予以采信，结合二被告提交的博御园小区民意调查表复印件，可以确认原告为博御园小区提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处。有关在小区共用部位做广告，原告是否收取了费用及所收费用的用途，原告是否私自低价处理了业主共有财产机械车位，是否虚报价格动用维修资金修理小区下水道事宜，不在本案审理范围。三、经被告管顺刚申请，本院自蓟州区海棠湾社区居民委员会调取了来电举报信息记录单、举报类工单、办理类工单等共计97张，该组证据能够证明博御园多名业主对小区内的违建、侵占绿地行为向有关部门进行了举报等。原告质证称，对上述证据的真实性认可，但原告对小区内违建及侵占绿地等行为已经尽到了劝阻和向相关行政主管部门报告的义务。二被告质证称，对上述证据的真实性认可，这些证据足以证明原告提供的物业管理漏洞太多，给相关业主造成了很大损失。本院认为，双方当事人对上述证据均予认可，故对上述证据均予采信。原告是物业服务企业，没有行政执法权。原告对违建、侵占绿地等行为予以劝阻，对不听劝阻者向行政主管部门报告，其就已履行了相关义务。根据上述证据的认定，本院确认以下事实，即在2015年，原告与天津南郡蓝山投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为天津市蓟县（现蓟州区）博御园提供前期物业管理服务；合同期限自2015年2月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；多层住宅物业费按建筑面积每月每平米3.51元计算；业主于每月5日前交纳物业费。合同签订后，原告如期为博御园提供物业管理服务。原告按合同约定的物业服务内容为小区提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处。原告除按合同约定的物业服务内容为小区提供物业服务外，还曾为提出室内保洁预约的业主定期提供过无偿室内保洁服务及自行出资施工加宽小区内步行路等服务。二被告是博御园2-1-101（多层住宅）业主，其房屋建筑面积为143.44平方米。二被告接受了原告提供的物业管理服务，却未如期向原告交纳物业费，拖欠了原告2018年4月27日至2020年4月27日期间的物业费。按物业服务合同约定的物业费标准计算，2018年4月27日至2020年4月27日期间的物业费数额为12083.39元。原告向被告方催要过上述物业费，被告方未予给付。2020年9月18日，原告提起本案诉讼。本院认为，物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，某些方面存在不足之处在所难免。被告身为小区业主，本该积极监督和协助物业公司改进服务，提高水平，而以拒交物业费的方式对抗原告提供的物业管理服务中某些方面存在的不足之处，不仅不利于小区物业的健康发展，如果扩散开来，还可能导致恶性循环，最终影响包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业费。第一次庭审中，原告主张其在实际收取物业费过程中，对主动交纳物业费的业主给予优惠，按每月每平米2.5元收取，对不主动交纳物业费的业主按合同约定标准即每月每平米3.51元收取，但未提交相关证据。第二次庭审中，本院指定原告在庭审后七日内提交其自2017年起按每月每平米3.51元标准收取过物业费的证据，不如期提交，即认定其自2017年起实际一直按每月每平米2.50元标准收取物业费，但原告一直未提交上述相关证据，故可认定原告与天津南郡蓝山投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》在履行过程中，合同的部分内容即物业费标准已经变更，即由每月每平米3.51元变更为每月每平米2.50元，二被告拖欠原告2018年4月27日至2020年4月27日期间的物业费应按变更后的标准即每月每平米2.50元计算，数额为8606.40元。综上所述，对原告的诉讼请求理据充分部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告刘立倩、管顺刚给付原告天津博智嘉颐物业服务有限公司2018年4月27日至2020年4月27日期间的物业费8606.40元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津博智嘉颐物业服务有限公司中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行账户（账号：1205********）。二、驳回原告天津博智嘉颐物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元（已减半，原告已预交），由原告负担25元，二被告负担26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二〇年十二月十七日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。