山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终4366号上诉人(原审原告、反诉被告)：山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司，住所地：阳信县信城街道办事处幸福三路**。法定代表人：司卫东，经理。委托诉讼代理人：施磊，山东元格律师事务所律师。委托诉讼代理人：信国林，山东元格律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：殷玉峰，男，1964年9月23日出生，汉族，住阳信县。委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。上诉人山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司(以下简称东力电气公司)、殷玉峰房屋租赁合同纠纷一案，不服阳信县人民法院（2020）鲁1622民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人东力电气公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、五、六项并依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决殷玉峰欠我方租赁期内租金共计185万元错误。1.一审判决将被上诉人所交纳保证金10万元作租赁费错误。根据《博达公司如意莲花大酒店承包合同》第三条约定，该10万元是殷玉峰接受我方向其移交资产而交纳的保证金，而非租金。2.一审判决对南楼租赁费数额认定有误。根据《博达公司如意莲花大酒店承包合同》及《博达公司如意莲花大酒店承包合同的补充协议》，由于殷玉峰租赁范围增加了南楼三层东头，租赁费增加了5万元，该5万元仅是南楼三层东头的租赁费。南楼每一层的租赁费为5万元，共三层，因此南楼的租赁费每年为15万元，两年共产生租赁费30万元。3.2017年2月，南楼被消防大队查封，但查封不代表已交付，殷玉峰称在查封后再没经营，应及时腾空后交付我方，但在2017年7月31日租赁到期后，殷玉峰也没有交付，物品仍未搬出，殷玉峰理应支付占用至今的租赁费。二、一审判决对涉案《资产移交清单》所列物品赔偿10万元错误。1.根据《博达公司如意莲花大酒店承包合同》第三条，若殷玉峰搬出时不能交还我方上述物品，应全额赔偿。2.我方已将相应资产交殷玉峰，不论涉案物品在殷玉峰经营过程中是否损坏、遗失，双方资产是否混同，都不构成不返还物品的理由。《资产移交清单》所列物品已交接十年之久，对于损坏、遗失物品，根据协议约定殷玉峰应交还相同名称及数量的物品。因此，承包期满时，酒店内现存与资产移交清单名称及数量对应物品，均属上诉人所有。三、关于××楼××街房××楼××楼的租金。1.一审判决认定被上诉人支付上诉人自2015年8月至2020年4月收取的北楼沿街房“海澜之家”的租赁费56万元正确。但是自2020年5月至今的租赁费一审法院没有认定，请二审法院予以认定。2.根据上诉人提交的被上诉人与阳信县基督教会赵玉田签订的合同，2013年1月18日赵玉田一次性缴纳至2017年8月1日的租金20万元，被上诉人在原审中承认并未提出异议。上诉人对于被上诉人租赁北楼酒店期间所获得的北楼租金归被上诉人没有异议，但在2015年7月31日，双方协商解除北楼后，殷玉峰已不再缴纳北楼租金，被上诉人无任何依据收取2015年7月31日之后相应部分的租金，因此，被上诉人应将2015年8月1日至2017年8月1日之间相应的租金支付上诉人。四、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失4067668.75元错误。1.本案中，不存在我方对殷玉峰莲花酒店内的资产进行赔偿的事由。租赁到期后，双方对涉及租赁物的物品如何处理有明确约定，不存在我方需要购买殷玉峰所购置物品的约定。根据《如意莲花大酒店承包合同》第三条、第四条第4项约定，⑴合同附件有明确的《资产移交清单》，该清单中的资产是我方在承包始移交给殷玉峰的，殷玉峰至今未将上述物品交还我方。因此，酒店内东力公司原有的设备、家具、存货等物品，殷玉峰应当予以退还；⑵殷玉峰投资的易耗品、装饰品等按约定应当归我方；⑶如殷玉峰在承包期间投资购买的其他资产，可在承包到期后自行处置。殷玉峰在庭审中陈述我方同意将酒店内资产评估后购买，仅是单方陈述，没有证据证实。2.根据原一审殷玉峰答辩及我方在原一审中提交的殷玉峰于2016年12月23日书写的《关于莲花酒店现状情况的说明》及原二审查明的事实，如意莲花酒店北楼是双方协商后共同封存的，封存的目的是区分双方各自的资产，不存在我方未让殷玉峰将可拆卸的资产、设备、存货、低值易耗品带走的事实，更不存在我方对资产评估的事实。3.如果我方存在未让殷玉峰将可拆卸的资产等带走造成殷玉峰损失，也属侵权，赔偿的是损失，不可能按现值购买。4.被上诉人并未提交有效证据证实在承包期间进行了硬化路面、绿化、管道维修等，一审法院判决支持赔偿上述损失无事实和法律依据。5.对于如意莲花酒店南楼好声音KTV损失。在双方签订租赁合同，消防设施是完好的。根据合同约定，上述设备维修费用是殷玉峰承担，即使我方负责维修，该消防设施也是殷玉峰承租期间损坏的且未通知过我方维修。五、关于上诉人的资产及被上诉人资产如何处理，2015年7月31日，双方对涉案莲花酒店资产进行盘点并张贴封条，应视为双方对涉案租赁合同协议终止。涉案租赁合同终止后，双方对于租赁物内的资产未区分所有权，也未达成处置合议。根据法律规定，应由被上诉人将上诉人向其交付的出租物内的原物品返还，对确实不能返还的物品应作价赔偿，并取走被上诉人其所有的物品。六、鲁舜评报字（2018）第3709277号《资产评估报告》，不能作为本案定案的依据。根据涉案合同约定，殷玉峰投资的易耗品、装饰品等按约定应当归我方，殷玉峰在承包期间投资购买的其他资产，可在承包到期后自行处置。本案不存在赔偿殷玉峰损失的问题，对于殷玉峰反诉主张应予驳回。该鉴定报告依据殷玉峰单方提交的固定资产设备清查明细表结合现场勘查作出的，不客观真实，该报告的鉴定评估对象的购置日期和启用日期是依据殷玉峰提交的明细表确定的，未经过我方质证，不具有客观性。一审中，评估人员接受质询时表时，KTV损失是依据殷玉峰其中一个月的营业流水为依据作出的，该营业流水不具有客观真实性殷玉峰针对东力电气公司上诉答辩称，一、关于租金。1.2013年6月任兵兵接任东力电气公司经理后，清理所有的财务账目，将我和东力电气公司财务科长刘永军叫到其的办公室进行核对，刘永军的报表里显示我方已经交275万元租金，不欠租金。2013年后，我方又交纳65万元租金，加上交纳的保证金10万元，共计350万元。2013年的承包费核对后，我方提出承包期限延长等，但东力电气公司对承包期限未予延长但承诺承包费从2013-2014年度起下降20万元，每年承包费为50万元，我方与任兵兵通话录音证据中能够证明。另一方面，涉案租赁合同签订时，双方口头协议让出三个月装修期，所该三个月的租赁费18万元，应在本案中扣除。2.关于“海澜之家”所在房屋租金的问题，一审判决我方应交纳2015年8月到2020年4月租金56万元错误。涉案“海澜之家”所在房屋是我方与张建民合作经营，我方以每年12万元抽本的方式交予张建民半承包方经营的，因此，12万元是我方对该店进行装修、投资而产生的利润，不是房租；而且该房屋不在双方于2015年5月份协商收回酒店北楼的范围，酒店北楼收回后，双方没有另签订租赁合同，上诉人没有向答辩人主张收取租金数额的依据。即使我方应向东力电气公司交纳租金，也应按全部酒店面积除开“海澜之家”所占用的面积来分担租金，则从2015年8月到2020年4月“海澜之家”所在房屋租金为3.73万元。二、关于返回资产。1.从双方签订合同来看明确约定：编制资产移交清单，双方签字认可后，由甲方移交乙方使用，但从所附的清单来看，清单中没有我方签字，说明东力电气公司并没有将物品移交给我方；资产清单时间是2009年3月，我方是2009年7月以后承包酒店的，该清单并不是双方清点的物品，与我方无关；2.我方承包酒店后对酒店全部拆空进行了三个多月的重装，酒店的所有设备用具、盘碗器皿等都是重新购买，原来的所有物品都清理干净全部堆放在酒店和东力电气公司共用的东小院内，并和东力电气公司进行了交接，由东力电气公司自行处理的，和我方无关。3.上诉人交纳的保证金10万元，上诉人应向答辩人予以返还。三、关于租赁物内资产。1.租赁合同终止原因在东力电气公司，东力电气公司将莲花酒店的营业执照单方注销，造成我方无证、无公章无法经营，才终止双方租赁合同；2.因双方的租赁合同未到期，我方进行多轮装修投资，东力电气公司在未到期的情况下终止合同，必然给我方造成投资损失。双方沟通后由东力电气公司委托的鉴定机构滨州龙峰资产评估有限公司来对酒店资产进行盘点、评估、封存，东力电气公司予以收回，东力电气公司依据滨州龙峰资产评估有限公司评估鉴定的数额对我方进行赔偿，双方交接已完毕，滨州龙峰资产评估有限公司也出具了评估鉴定报告，现该报告在东力电气公司处；3.一审中，我方提交投资酒店的证据，可以证明现酒店内封存的装修物、物品等资产系我方投资形成；4.2015年6月，东力电气公司委托滨州龙峰评估有限公司对酒店资产进行盘点、评估、封存时，双方当事人均当场进行了所有权区分确认，形成了我方所有的明细清单并签字，当时东力公司委托的评估负责人张跃辉与我方在2015年9月1日通过邮箱发送当时盘点我方资产的明细表一份，可以证明物内封存的物品系我方资产，不然东力电气公司委托的机构不会再向我方确认；5.原一审时，我方要求东力电气公司提供滨州龙峰评估有限公司资产评估报告，东力电气公司拒不提供。2018年8月，一审法院委托舜天信城评估事务所重新进行资产评估，评估时一审法院组织双方到场对我方的投资资产进行清点，形成如意莲花资产清查表，双方也进行了签字确认，东力电气公司工作人员在清点现场，从未提出过异议并签字确认；6.原一审中，为区分租赁物内物品的所有权，一审法院向东力电气公司送达了责令东力电气公司提交固定资产、设备明细表的通知书，但在法定期限内，东力电气公司未提交，也未提出异议；7.殷玉峰认为东力电气公司系国有企业，如有投资，应该有完整的公司账目，假如租赁物内物品系东力电力公司投资形成，东力电气公司应向法院提交其投资形成上述资产的相关公司账目，但东力电气公司一直未提交。因此，东力电气公司主张双方对于租赁物内的资产所有权没有区分所有权错误，从现有证据来看租赁物内经评估资产的所有权属于我方所有。四、关于赔偿损失。依据双方租赁合同约定甲方负责酒店的硬件的完善，如院子的硬化等，但在合同履行期间东力电气公司没有履行上述义务，导致我方出资建设、维修、绿化，因此，东力电气公司应赔偿我方上述损失。一审中，我方提交的与东力电气公司马建立通话录音，证明消防设施应由东力电气公司维护、维修，但东力电气公司没有履行上述义务，导致酒店歌舞厅被消防部门因消防设施不合格查封，造成上诉人损失，一审判决东力电气公司赔偿我方的营业损失正确。殷玉峰上诉请求：一、请求二审法院依法撤销阳信县人民法院（2020）鲁1622民初527号民事判决书，依法改判:1.殷玉峰应向东力电气公司支付租金82300元（包括南楼及海澜之家租金）；2.依法驳回东力电气公司赔偿殷玉峰物品损失的诉讼请求，责令东力电气公司返还保证金10万元；3.东力电气公司在一审判决的基础上增加对殷玉峰赔偿76万元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2013年6月，任兵兵接任东力电气公司经理后，清理所有的财务账目，并承诺承包费从2013-2014年度起降了20万元。如果我方拖欠承包费，东力电气公司在从2013年到2015年这两年多没有要，反而从14年反而给降费20万元，不符合常理。我方陆续交纳承包费65万元，到2015年5月我应当交纳承包费87.5万元，扣除已交的65万元，尚欠东力电气公司22.5万元。2.双方签定租赁合同的时间为2009年10月26日，双方口头协议让出的装修日期为三个月，因此，上诉人认为的租赁费总额再减去18万元。3.东力电气公司应对我方承担2009年8月至2017年8月的家属院门卫的水电费和锅炉房的水电费15.2万元（8年*1.9万元）予以支付，从租赁费中扣除。4.2015年5月，双方协商对北楼的餐饮、宾馆两部分解除合同，并由第三方评估对资产进行评估，但东力电气公司在庭审中拒不提供该评估报告，一审法院又重新委托评估鉴定，经过双方共同抽签认可，委托山东舜天信诚资产评估有限公司在对酒店北楼进行了二次评估，评估的数额为351万元，少计算了76万元，山东舜天信诚资产评估有限公司的理由是二次评估的基准日只能为2018年6月，而实际评估的日期应为2015年6月，时隔三年后的评估数额贬值降低了很多，因此，导致评估报告中的数额少76万元，上诉人认为在次情况下应当以2015年被上诉人自行委托评估时的数额为准，对数额减少的76万元被上诉人应该承担赔偿。5.“海澜之家”是我与张建民两人共同合伙投资经营加盟的连锁服装店，该店装修、加盟费共投资150万元，后期我是以每年12万元和抽本的方式交予张建民半承包方式经营的。阳信县人民法院要求我从2015年8月到2020年4月租赁费交给博达公司56万元错误。具体理由同答辩状。6.酒店承包合同中原资产明细表根本不存在。我方对酒店拆除、重装，原来的所有物品都清理干净全部堆放在酒店和拨打公司共用的东小院内，并和东力电气公司进行了交接，并由其自行处理的。10万元保证金只是对所承包的楼房、门窗、管道等固定资产使用的保证金，所以，一审判决我方10万元保证金不退还错误。东力电气公司对殷玉峰上诉答辩称，1.殷玉峰主张2013年6月清理账目时显示其已缴纳275万元及其之后陆续缴纳65万元仅是单方陈述，东力电气公司有证据证明其共缴纳租金仅为220万元；2.双方签订的租赁合同时间为2009年10月26日，而合同中明确约定承包期限是从2009年8月1日起至2015年7月31日，不存在让出三个月装修期的口头协议；3.原审中，殷玉峰未主张门卫及家属院的水电费，另外双方签订的承包合同中对水电费的约定明确的，在承包合同的第四条第1项及第五条第4项中约定，殷玉峰有缴纳水电费的义务，而且门卫人员是由殷玉峰为看护其酒店的财产而自行雇佣的，与我方无关；4.10万元保证金是为资产移交清单中的资产而缴纳，在合同中有明确约定的，并不是殷玉峰所称为固定资产而缴纳；5.殷玉峰所提交的资产明细表中的资产是否系殷玉峰投资未经确认，殷玉峰也未归还我方向其交接的资产。根据承包合同第四条第4项，承包到期后殷玉峰投资的易耗品、装饰品等资产归东力电气公司，不折价不退款，而且，一审判决认定我方赔偿殷玉峰投资购置的资产无法律依据，殷玉峰可自行处置，不应由我方赔偿。东力电气公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退北楼及南综合楼（阳信房权证城区字第2×**）；2.判令被告归还北楼内物品（以资产已交清单为准）；3.判令被告支付原告租赁费2250000元；4.判令被告支付逾期腾房占有使用费1050000元（此后北楼沿街房逾期腾房占有使用费自2020年4月1日至实际腾退之日按120000／年计算，南综合楼逾期腾房占有使用费自2014年4月1日至实际腾退之日按150000元／年计算）；5.判令被告支付违约金600000元（此后自2020年4月1日止知己付清之日按年利率6%计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。殷玉峰反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告承包如意莲花酒店北楼投入资产损失并由被反诉原告已接收的427万元；2.请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告承包如意莲花酒店南楼歌厅装修损失200万元；3.请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告承包如意莲花酒店因反诉被告原因造成的停业损失300万元；4.请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告承包期间硬化路面、绿化、管道维修、水电等损失42万元。5.请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告承包期间因消防设施不合格被消防大队查封至今造成损失30万元。6.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2009年10月26日，原告东力电气公司的前身阳信县博达实业有限公司与被告殷玉峰签订《博达公司如意莲花大酒店承包合同》，约定为：涉案如意莲花酒店北楼全部、南综合楼二、四层、三层的西头均由被告殷玉峰承包，承包期限为六年（自2009年8月1日起至2015年7月31日止）。上述承包范围内的承包金每年650000元，每年12月20日至31日为缴款期。如意莲花内的现有资产核定后编制移交清单，移交被告殷玉峰使用，承包期满，上述资产再移交原告方，如有损坏，从被告缴纳的100000元保证金中扣除，并在该合同中约定了双方的其他权利义务，在该合同的附件《资产移交清单上》（共计29页），没有移交单位和接收人的签字。2009年11月2日，该承包合同在山东省滨州市鲁滨公证处进行公证。原、被告承包合同的签订时间为2009年10月26日，该合同的履行开始时间为2009年8月1日，被告有三个月的试营业期，2009年11月11日被告缴纳保证金100000元。2010年8月1日，原被告双方签订《承包合同的补充协议》，约定：南综合楼三楼承包期限为8年，自2009年8月1日至2017年7月31日，承包金50000元，每年年底交清。原合同承包期限再延展两年，即自2009年8月1日至2017年7月31日至。在合同履行过程中，因诸多原因，租金缴纳不及时，2013年5月31日，原被告达成《还款协议书》一份。内容大意为：截止2013年5月31日，共计拖欠承包费（租金）1000000元，双方约定被告殷玉峰在2013年度分三个月付清。被告殷玉峰在涉案的承包范围内，在2009年8月1日至2015年7月31日，其应缴纳南北综合楼承包费4150000元，实际分数次缴纳2400000元（含100000元保证金），被告尚欠原告承包费1750000元（2009年-2010年度承包费650000元，2011年-2015年度按补充协议承包费上涨50000元，700000元/年×5年为3500000元，故2009年8月1日至2015年7月31日被告殷玉峰拖欠承包费的明细为：650000元+3500000元－2400000元＝1750000元）。北楼合同解除后，南楼KTV包间租赁两年，产生100000元租赁费，被告共计欠付原告租赁费1850000元。2015年7月初，原被告双方协商解除双方所签订的承包合同及补充协议，原告委托第三方龙峰公司对涉案酒店内的资产进行过盘点，在双方在场的情况下，原告并对北楼的客房、餐厅张贴封条予以封存，被告承包的南楼KTV包房，因消防设施不合格，2017年9月26日被阳信县公安局消防大队查封。2014年7月23日，对涉案北楼的沿街房改造为“海澜之家”专卖店，被告殷玉峰租赁于他人，租赁期限为2014年7月30日至2017年7月30日，租金每年120000元，现仍在租赁中。在（2017）鲁1622民初396号案件的审理过程中，被告殷玉峰曾提出鉴定申请，要求对涉案酒店内的装修、设备、酒店物品、院内硬化、KTV营业损失进行评估，其评估结论为酒店内的装修、院内硬化、绿化价值为144798.70元，设备、存货及低值易耗品2070090.49元，好声音KTV营业损失548779.56元。在（2017）鲁1622民初396号案件诉讼过程中，被告殷玉峰申请对如意莲花酒店北楼店内装修、设备、物品价值；如意莲花酒店南楼好声音KTV自2017年2月7日至2017年7月31日营业损失；如意莲花酒店院内硬化、绿化价值，管道、房屋维修费用进行鉴定。一审法院委托山东舜天信诚资产评估有限公司对上述资产、损失、费用进行鉴定，山东舜天信诚资产评估有限公司出具鲁舜评报字（2018）第3709277号资产评估报告：阳信县诉讼服务中心本次委估设备、家具、存货、低值易耗品、酒店内装修、院内硬化和绿化以及好声音KTV营业损失的价值为4067668.75元。被告殷玉峰为此支出鉴定费75000元。一审法院认为，原被告在2009年10月26日签订的《承包合同》约定承包期限为六年，自2009年8月1日至2015年7月31日，后又达成补充协议，展期两年，后因诸多原因，原被告同意提前解除合同。在原被告双方均在场的情况下，2015年7月份对博达公司所有的涉案北楼予以清点封存。五年来一直处于闲置状态，涉案南楼2017年9月26日被阳信县消防大队因消防不合格查封，在此期限以前产生的租赁费用，被告殷玉峰应当按照合同的约定予以缴纳。关于被告殷玉峰在涉案楼房租赁期间的租赁费：2009年8月1日至2010年7月31日，租赁费为650000元；2010年8月1日至2015年7月31日，租赁费为700000元/年×5年＝3500000元。根据补充协议，南楼租赁费为50000元/年×2年＝100000元，以上总租赁费为4250000元。关于被告殷玉峰缴纳的租赁费，共计向原告缴纳租赁费2400000元（含100000元保证金），从总租赁费中扣除已交纳租金2400000元，对被告殷玉峰尚欠的1850000元租赁费，其应当予以缴纳，对原告的该诉求，依法予以支持。对被告陈述的在2014年春天曾要求原告降低200000元租赁费的抗辩，原告方当时的总经理在本案庭审时予以否认，依法不予采信。对被告陈述在2400000元租赁费外还另外缴纳650000元承包费（租赁费）及其他交费陈述，现金缴纳无收据，转账无银行转账记录，只有被告陈述，无任何证据予以支持，原告也予以否认，依法不予采信。关于原告要求被告归还北楼内物品（以资产移交清单为准）的诉求，在承包合同签订三个月前（2009年8月1日），被告殷玉峰已接手涉案的酒店、客房，进行试营业，试营业期间，被告在无任何设备、器具、器皿的情况下，难以营业，虽然在承包合同的后附附件《资产移交清单》上出现纰漏，移交单位和接收人均无签字，但在滨州市鲁滨公证处出具的《公证书》中《资产移交清单》作为附件存在，在原一审《证据交换目录》中被告也已自认资产部分已交接，故《资产移交清单》共计29页上所列的物品应当视为已转交于被告方，因为涉案清单物品交接已十年之久，在酒店经营过程中难避损坏遗失，封存五年之久，很多物品也难以查找，被告对涉案酒店进行过数次装修，对酒店内物品进行多次添置，很多物品与被告以后购置的物品已经混同难以区分。对原告要求被告返还《移交清单》所列物品的诉求依法不予支持。被告可按100000元保证金的额度对资产清单物品进行赔偿。关于原告诉求阳信基督教教会曾租赁涉案北楼的五楼，应缴纳租金90000元，该基督教会曾与被告签有房屋租赁合同，租赁合同是否履行不详，对原告的该诉求，依法不予支持。关于北楼沿街房“海澜之家”连锁店的租赁问题，“海澜之家”沿街房至今仍在租赁中，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、二百二十四条之规定，涉案北楼沿街房的租赁需经原告同意，在未经原告同意的情况下，“海澜之家”产生的租赁费应当归原告所有。对“海澜之家”产生的租赁费560000元（2015年8月至2020年4月）归原告所有的诉求，依法予以支持。关于南楼的租金，在2017年7月份该楼已被消防部门查封，原告诉求2017年8月至2020年4月1日的租金400000元，无事实依据，依法不予支持。原告诉求被告应支付违约金600000元，无法律依据和事实依据，依法不予支持。关于殷玉峰作为反诉原告，要求反诉被告东力电气公司赔偿其承包涉案酒店北楼投资设备、存货及易损耗品损失2070090.49元的诉求，原被告双方2009年10月26日签订的《博达公司如意莲花大酒店承包合同》第四条第二项书面载明：莲花大酒店在使用期间发生的装修、维护、维修、更新以及形成的其他责任及其他全部费用由乙方自己全权负担，反诉原告的诉求虽然与上述承包合同该约定相悖，但在合同实际履行过程中的2015年7月份，原告查封北楼酒店，双方对北楼内资产处理未达成一致协议。原告查封如意莲花酒店北楼时租赁合同并未到期，且查封后亦未让被告将可拆卸的资产、设备、存货、低值易耗品带走，而是一并进行了资产评估。2015年7月31日至今已五年有余，酒店内资产已大幅度贬值。原告对酒店内装修及设备、存货、低值易耗品损失，应予以赔偿。对反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告承包如意莲花酒店北楼投入的设备、存货及易损耗品损失2070090.49元的诉求，依法予以支持。原被告签订的如意莲花大酒店承包合同约定：甲方负责酒店的硬件完善，如院子的硬化整理和绿化，室外主管道的维护和更新，房屋的漏雨漏水维修，煤气主管道的铺设。原告未按合同约定履行上述义务，对山东舜天信诚资产评估公司出具的资产评估报告对涉案的装修、院内硬化、绿化评估价值1448798.7元的被告支付费用，原告应予以赔偿。对反诉原告殷玉峰主张的涉案南楼歌舞厅装修损失2000000元，要求反诉被告赔偿其停业损失3000000元，反诉原告殷玉峰庭审时要求保留诉权以后主张权益，依法予以准许。对反诉原告殷玉峰要求博达公司赔偿其承包期间因消防设施不合格被消防大队查封的营业损失548779.56元，原被告签订租赁合同，原告应在租赁期间保持租赁物符合约定用途，原被告签订的如意莲花大酒店承包合同约定甲方负责酒店的硬件完善。阳信县公安消防大队对阳信县如意莲花好声音KTV作出的临时查封决定书查封原因为火灾自动报警系统瘫痪，室内消火栓无水，原告不仅未能保证租赁物符合约定用途，连基本的供水用途亦未能保证。故原告对被告因消防隐患被查封所造成的停业损失，应予以赔偿。对于反诉原告殷玉峰要求博达公司赔偿其承包期间因消防设施不合格被消防大队查封的罚款20000元，阳信县公安局消防大队的处罚决定书告知反诉原告到农业银行缴纳罚款，因其未能向提供相应的缴纳罚款票据，故该项诉求不予支持。对于被告支付鉴定费75000元，被告该支出是为证明其主张所产生的合理必要损失，原告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司（曾用名：阳信县博达实业有限公司）与被告（反诉原告）殷玉峰之间签订的《如意莲花大酒店承包合同》及补充协议已消灭；二、被告（反诉原告）殷玉峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司支付尚欠的租赁费1850000元；三、对涉案《财产移交清单》上所列的物品，被告（反诉原告）殷玉峰赔偿原告（反诉被告）山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司100000元，并于本判决生效起十日内过付；四、被告（反诉原告）殷玉峰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司关于涉案北楼沿街房“海澜之家”的租赁费560000元；五、原告（反诉被告）山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）殷玉峰赔偿设备、存货及易耗品损失2070090.49元，装修、硬化、绿化损失1448798.7元，KTV停业损失548779.56元，以上共计4067668.75元；六、驳回原告（反诉被告）山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）殷玉峰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44059.2元，由原告山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司承担15703.2元，由被告殷玉峰承担28356元；反诉案件受理费40865元，由原告山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司承担18291元，由被告殷玉峰承担22574元；鉴定费75000元由原告山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司承担。二审期间，东力电气公司提交公证处接谈调查笔录两份，证明双方所签订的承包合同以及附件资产移交清单经公证处公证，殷玉峰的委托代理人高永虎在该笔录中予以确认。殷玉峰质证称，对证据真实性没有异议，但笔录中没有涉及资产移交清单的问题。本院认为，东力电气公司提交的上述证据不能证明其主张，与本案事实缺乏关联性，依法不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案各方争议焦点问题：一、租赁费问题；二是损失赔偿问题。关于租赁费，1.殷玉峰主张在涉案合同履行过程中东力电气公司口头承诺3个月装修期，但没有相应证据证明，依法不予支持；2.殷玉峰主张东力电气公司同意将租赁费降低20万元，但东力电气公司并未确认或以书面形式同意殷玉峰的降费请求，因此，该主张没有有效证据证明，依法不予支持；3.关于“海澜之家”所用房屋属于涉案合同约定租赁房屋的一部分，在双方合意解除合同后，该房屋应退还东力电气公司，殷玉峰未退还该房屋且将该房屋出租他人获益，不应按照涉案租赁费约定的租赁费和“海澜之家”所用房屋面积计算租赁费，而应以殷玉峰出租房屋获益为限向东力电气公司支付租赁合同解除后的占用费。同时，一审判决将该房屋占用费计算至2020年4月，但该房屋至今仍由殷玉峰出租，因此，该占用费应计算至该租赁物实际退还东力电气公司。殷玉峰称不应以12万元计算占用费，12万元系其与案外人合作经营的抽成，并非向案外人收取的租赁费，其陈述与证据显示不符，且为单方陈述，依法不能成立；4.东力电气公司关于殷玉峰实际占用北五楼的情况，仅有殷玉峰与案外人签订的合同，没有其他证据证明实际占用的期间，对东力电气公司主张的该部分占用费，依法不予支持。关于赔偿问题，1.根据双方租赁合同约定，载明合同后附资产交接清单，虽然东力电气公司无法提供殷玉峰签字的交接清单，但殷玉峰在庭审或上诉中多次陈述其将酒店内的物品等搬至后院，并根据合同要求交纳资产保证金10万元，因此，应认定双方在合同签订和酒店交接时，东力电气公司是将酒店物品交付殷玉峰，但东力电气公司庭审中不能提交有效证据证明上述物品的价值，提交的清单也没有相应的价格明细，应根据双方签订合同中交纳的10万元作为双方在合同签订时对交接物品价值的确认，一审判决认定正确。2.关于涉案酒店封存的物品，初审中，一审法院对该酒店内物品价值委托进行鉴定，该鉴定程序合法，应作为认定酒店资产的依据。东力电气公司主张涉案酒店内的物品应区分所有权后予以确认，但涉案酒店由东力电气公司封存，由东力电气公司占有，东力电气公司也不能提交双方均确认的证据证明涉案物品的所有权，而且根据酒店多年经营的现实，酒店物品更新频繁的客观事实，一审判决东力电气公司向殷玉峰赔偿酒店内物品正确。3.关于绿化、硬化、道路等损失，东力电气公司没有提交有效证据证明其按照合同约定对涉案租赁物进行硬化、绿化等，而殷玉峰提交了相应证据，该费用应由东力电气公司承担，向殷玉峰支付。综上，东力电气公司的部分上诉请求成立，依法予以支持，殷玉峰的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决第一项判决表述有误，应予撤销，租赁费计算有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持阳信县人民法院（2020）鲁1622民初527号民事判决第二、三、五、七项；二、撤销阳信县人民法院（2020）鲁1622民初527号民事判决第一项；三、变更阳信县人民法院（2020）鲁1622民初527号民事判决第四项：上诉人殷玉峰于本判决生效之日起十日内支付上诉人山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司涉案北楼沿街房“海澜之家”的占用费560000元及以120000元/年为标准计算的自2020年5月1日至实际搬出之日的占用费；四、驳回上诉人山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费44059.2元，由山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司承担15703.2元，由殷玉峰承担28356元；一审反诉案件受理费40865元，由山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司承担18291元，由殷玉峰承担22574元；鉴定费75000元由山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司承担；二审案件受理费65822元，由上诉人山东滨州东力电气有限责任公司阳信县分公司负担35000元，殷玉峰负担30822元。本判决为终审判决。审 判 长 景晨光审 判 员 吴 琦审 判 员 邵佳宁二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘 秀书 记 员 李 茜