山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初3083号原告：陈传宝，男，1971年2月1日出生，汉族，户籍地济南市济阳区，现住济南市济阳区。原告：周玉英，女，1970年7月7日出生，汉族，户籍地济南市济阳区，现住济南市济阳区。两原告委托诉讼代理人：陈怀才，山东盛强律师事务所律师。被告：济南双华置业有限公司，住所地济南市商河县郑路镇政府驻地，统一社会信用代码91370126575568430L。法定代表人：靖光飞（现名靖正晨），执行董事。被告：济南双华置业有限公司曲堤分公司，住所地济南市济阳区曲堤街道富强路**，统一社会信用代码91370125MA3CCKTB8K。负责人：靖光飞（现名靖正晨）。被告：济南四季顺投资咨询有限公司，，住所地济南市济阳区济北开发区永安路天霖大厦******统一社会信用代码91370125MA3BYTUT5T。法定代表人：黎茂星，执行董事。被告：靖正晨（曾用名靖光飞），男，1969年12月7日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：黎茂星，男，1982年10月25日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：王泽训，男，1958年11月29日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：孙凤霞，济南济阳垛石法律服务所法律工作者。被告：王泽温，男，1954年5月13日出生，汉族，住济南市济阳区。原告陈传宝、周玉英与被告济南双华置业有限公司曲堤分公司（以下简称济南双华曲堤分公司）、济南双华置业有限公司（以下简称济南双华公司）、济南四季顺投资咨询有限公司（以下简称济南四季顺公司）、靖正晨、黎茂星、王泽训、王泽温房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案，依法适用简易程序，于2020年8月26日、2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告陈传宝、周玉英及两原告的委托诉讼代理人陈怀才、被告王泽训的委托诉讼代理人孙凤霞到庭参加第一次诉讼，被告济南双华曲堤分公司、济南双华公司、济南四季顺公司、靖正晨、黎茂星、王泽温经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次诉讼；原告陈传宝、周玉英及两原告的委托诉讼代理人陈怀才到庭参加了第二次诉讼，被告济南双华曲堤分公司、济南双华公司、济南四季顺公司、靖正晨、黎茂星、王泽温、王泽训经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。后因案情复杂，转入普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告陈传宝及两原告的委托诉讼代理人陈怀才到庭参加诉讼，被告济南双华曲堤分公司、济南双华公司、济南四季顺公司、靖正晨、黎茂星、王泽温、王泽训经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈传宝、周玉英向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告退还原告购房款317180元及利息（以317180元为基数，自2017年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、依法判令被告支付违约金3171.80元；4、本案诉讼费用由被告承担。后两原告将诉讼请求变更为：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告返还原告购房款317180元及利息（以317180元为基数，自2017年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年3月20日原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于曲堤镇闻韶商贸城东商133号的商铺，原告支付了被告购房款，共计317180元，被告也给原告出具了收款收据。被告未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。又根据合同法第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。王泽训辩称，王泽训与本案无关，不应承担责任。原告的房屋买卖合同、收据分别加盖济南双华曲堤分公司的公章、财务章。王泽训曾为济南四季顺公司的法人，现法人为黎茂星，且本案与济南四季顺公司无关，根据合同相对性原则，应由济南双华曲堤分公司返还原告购房款，与王泽训没有任何关系。济南双华公司提交书面答辩状，辩称济南双华曲堤分公司不是独立法人，系济南双华公司的分公司，根据我国《公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”应由济南双华公司承担责任。未按期交房系政府行为导致，相关部门不能及时办理土地、规划等手续，导致无法按期开工建设及交房。济南双华公司委托济南四季顺公司代理销售，同时委托济南四季顺公司对涉案工程进行前期投资和市场评估，济南双华公司欠济南四季顺公司较多费用，故我公司下属的曲堤分公司要求购房人陈传宝、周玉英的款项汇入济南四季顺公司账户内，该购房款与济南四季顺公司无关。双方签署的合同既然为无效合同，则合同内容自始无效，我公司同意返还两原告的购房款，其他损失不应承担。望法院依法查明事实，作出公正裁判。济南双华曲堤分公司提交书面答辩状，辩称济南双华曲堤分公司不是独立法人，应由济南双华公司承担责任。未按期交房系政府行为导致，相关部门不能及时办理土地、规划等手续，导致无法按期开工建设及交房。济南双华公司委托济南四季顺公司代理销售，同时委托济南四季顺公司对涉案工程进行前期投资和市场评估，济南双华公司欠济南四季顺公司较多费用，故济南双华曲堤分公司要求购房人陈传宝、周玉英的款项汇入济南四季顺公司账户内，该购房款与济南四季顺公司无关。靖正晨提交书面答辩状，辩称靖正晨个人与本案无关，不应承担责任。原告的房屋买卖合同、收据分别加盖济南双华曲堤分公司的公章、财务章，济南双华曲堤分公司系济南双华公司的分公司，靖正晨虽为济南双华公司的法人，但本次纠纷系购房者与济南双华曲堤分公司之间的纠纷，与靖正晨个人没有关系，原告将靖正晨列为被告主体不适格，请求法院依法驳回原告对靖正晨个人的起诉。济南四季顺公司提交书面答辩状，辩称济南四季顺公司与本案没有任何关系，不应承担责任。涉案合同是原告与济南双华曲堤分公司签订，根据合同相对性原则，应由济南双华公司曲堤分公司返还原告购房款，与我公司没有任何关系。黎茂星提交书面答辩状，辩称黎茂星与本案无关，不应承担责任。原告的房屋买卖合同、收据分别加盖济南双华曲堤分公司的公章、财务章，系济南双华曲堤分公司与购房者之间的纠纷，根据合同相对性的原则，应由济南双华曲堤分公司返还原告购房款，与我没有任何关系。王泽温提交书面答辩状，辩称王泽温与本案无关，不应承担责任。原告的房屋买卖合同、收据分别加盖济南双华曲堤分公司的公章、财务章，王泽温当时是济南双华曲堤分公司的员工，系职务行为，与王泽温个人没有任何关系。根据合同相对性原则，应由济南双华曲堤分公司返还原告购房款，与王泽温没有关系。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：陈传宝与周玉英系夫妻关系。2017年3月5日，陈传宝、周玉英为了购买济南双华曲堤分公司开发的位于济阳县曲堤镇中学西邻的闻韶商贸城东一商133号商铺，依据济南双华曲堤分公司的指示，用陈传宝名下的银行账户向济南四季顺公司的账户中转入了定金20000元。2017年3月20日，陈传宝、周玉英作为买受人与济南双华曲堤分公司作为出卖人签订了商品房买卖合同，约定：买受人购买位于济阳县曲堤镇中学西邻的闻韶商贸城东一商133号商铺，建筑面积约133平方米，单价为每平方米2384.8元，总价款317180元，出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。同日，双方签订了补充协议，约定了其他事项，同时，陈传宝根据济南双华曲堤分公司的指示向济南四季顺公司的账户中转入165040元，周玉英根据济南双华曲堤分公司的指示向济南四季顺公司账户中转入120000元，济南双华曲堤分公司向原告方出具了购房款金额为317180元的收据。涉案房屋至今未开工建设。2020年6月5日，原告方通过顺丰速递向济南双华曲堤分公司、济南双华公司邮寄了解除房屋合同通知书，济南双华曲堤分公司于2020年6月7日签收了快递，济南双华公司的快递被退回。另查明，济南双华曲堤分公司系济南双华公司的分公司。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，陈传宝、周玉英因被告未取得商品房预售许可证明，主张商品房买卖合同无效，被告济南双华公司及济南双华曲堤分公司均在答辩状中自认未能及时办理土地、规划等手续导致无法按期开工建设及交房，可知涉案商铺在本案庭审前尚未办理商品房预售许可证明，故涉案商品房买卖合同及补充协议应当认定无效。在合同无效的情况下，被告因合同取得的款项，应当予以返还。对于返还的数额，本院认为，济南双华曲堤分公司虽向陈传宝、周玉英出具了317180元的收据，但陈传宝、周玉英的实际付款金额为305040元，故被告向两原告返还的购房款金额应为305040元。两原告向本院主张被告应向其支付利息（以317180元为基数，自2017年3月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院认为因被告的原因导致涉案合同无效，确实给两原告造成了一定的利息损失，故本院对两被告就利息的主张予以支持，但应以305040元为基数计算。就责任主体而言，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”，故济南双华曲堤分公司应以其管理的财产承担责任，不足以承担的，由济南双华公司承担。本案为房屋买卖合同纠纷，两原告受济南双华曲堤分公司的指示将购房款转入济南四季顺公司的账户中，在济南双华曲堤分公司已向两原告出具收据的情况下，两原告并未就济南四季顺公司应承担责任提交相关证据，故本院对两原告要求济南四季顺公司承担责任的主张不予支持。两原告虽要求靖正晨、黎茂星、王泽训、王泽温承担责任，但两原告未能提交该四被告应承担责任的证据，故本院对两原告要求靖正晨、黎茂星、王泽训、王泽温承担责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈传宝、周玉英与被告济南双华置业有限公司曲堤分公司于2017年3月20日签订的商品房买卖合同及补充协议无效；二、被告济南双华置业有限公司曲堤分公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈传宝、周玉英购房款305040元及利息（以305040元为基数，自2017年3月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告济南双华置业有限公司对上述第二项判决内容在被告济南双华置业有限公司曲堤分公司不能履行的范围内向原告陈传宝、周玉英承担返还责任；四、驳回原告陈传宝、周玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6058元，由被告济南双华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  冯 军人民陪审员  陈方明人民陪审员  潘召翠二〇二〇年十二月二十九日法官助理姜言书记员肖莹莹