广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民再20号 原审原告：吕素芬，女，1972年5月17日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 原告:苏梅春，女，1936年10月4日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：吕素芬（苏梅春的儿媳），系本案原审原告，身份信息同上。 原告：莫某，男，2002年3月2日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：吕素芬（莫某的母亲），系本案原审原告，身份信息同上。 原审被告：谭宝山，男，1963年2月14日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住南宁市。 委托诉讼代理人：沈洪森，广西胜涛律师事务所律师。 2 第三人：梁敬杰，男，1963年10月19日出生，壮族，户籍地广西武鸣县，现住。 原审原告莫武祥、吕素芬与原审被告谭宝山排除妨害纠纷一案，本院作出的（2018）桂0107民初4376号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月3日作出（2019）桂0107民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，追加苏梅春、莫某为共同原告、梁敬杰为第三人，公开开庭进行了审理。原审原告吕素芬、原审被告谭宝山及委托诉讼代理人沈洪森到庭参加了诉讼。第三人梁敬杰经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已经审理终结。 原审原告吕素芬及原告苏梅春、莫某共同诉称：2009年初，莫武祥、吕素芬向梁敬杰购买其位于南宁市。经双方协商后，以总价25万元成交，分两期支付购房款，第一期支付现金4万元，第二期为在办理房产过户手续后，向银行贷款后再支付21万元。我方向梁敬杰购买上述房屋后，谭宝山以其与梁敬杰存在房屋买卖纠纷为由，占用该房至今。我方要求谭宝山停止侵害、腾空涉案房屋并赔偿经济损失，原审判决是正确的，请求维持原判。 原审被告谭宝山辩称：我与梁敬杰于2005年就购买其所有的南宁市中鼎花园8栋1单元8181号房屋达成口头协议，我交付房款并入住了该房，但梁敬杰一直没有办理房产过户手续。2012年7月7日，我又与梁敬杰签订了《房屋转让补充协议》，但梁敬杰仍然没有办理过户手续。我到法院起诉了梁敬杰，要求其协助办理房产过户手续。经法院调查，方知在2009年10月30日，梁敬杰将房屋卖给莫武祥、吕素芬夫妻二人，房屋也已变更登记至二人名下。当时法院的释明 3 通知书告知我无法为我办理过户，劝导我改变诉讼请求，并未告知另有买卖合同无效之特殊情形，我受了误导，变更了诉讼请求。后来经了解得知，莫武祥系梁敬杰的妻子莫少玲的亲弟弟。我在2005年买房后一直居住至今，而莫武祥、吕素芬在没有实地看过房屋的情况下进行了交易，交易后也一直没有来看过房屋，也没有提交过任何维护其合法权益的要求。据此可以认定他们的交易完全是合同法第五十二条第二项之恶意串通无效情形，请求法院驳回他们的诉讼请求。 第三人梁敬杰未陈述意见。 原审原告莫武祥、吕素芬向本院起诉请求：1、请求判令被告停止侵害并腾空原告位于南宁市；2、判令被告支付占用期间房屋经济损失66900元（参照南宁市西乡塘区房屋租赁价格计算，自2010年1月1日起至2012年12月31日，按500元／月计算为24000元；自2014年1月1日起至2015年12月31日，按700元／月计算为16800元，2016年1月1日起至2018年5月31日，按900元／月计算为26100元），以后的占用损失仍按同期市场价格计算至房屋实际交付给原告之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 本院原审认定案件事实：2009年10月30日，二原告与案外人梁敬杰签订《存量房买卖合同》，约定梁敬杰将位于南宁市（中鼎城市花园8号楼）1单元8181号房（以下简称“8181房”）以价款为25万元转让给二原告。二原告于2019年11月5日取得8181房的房屋所有权证（邕房权证字第××号）。 2012年7月7日，谭宝山与梁敬杰签订《房屋转让补充协议书》，载明：2005年双方已就8181房达成口头转让协议，谭宝山已依约付清全部购房款并缴纳相应税款，梁敬杰应在签订本协议后三个月内将8181房过户到谭宝山名下。谭宝山于 4 2013年4月27日，以梁敬杰未依约履行过户义务为由诉至本院[案号：（2013）西民一初字第945号]。本院经审理后查明：莫武祥、吕素芬已取得8181房的房屋所有权证；并判决：1、解除谭宝山与梁敬杰于2005年达成的口头房屋买卖协议、于2012年7月7日签订的《房屋转让补充协议书》；2、梁敬杰向谭宝山返还购房款13万元及利息；3、梁敬杰向谭宝山赔偿房屋差价损失253000元。该判决已于2015年12月29日生效。 本院原审认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，8181房为不动产物权，该房转让后需到不动产登记机构进行登记，方可产生物权变动的法律效力，否则不发生效力。原告莫武祥、吕素芬向梁敬杰购买8181房后，因已办理房屋所有权证而取得该房的所有权。被告谭宝山虽已支付对价并入住8181房，但未经不动产登记机构进行登记，其不动产物权不发生变动的法律效力。且谭宝山与梁敬杰之间的《房屋转让补充协议》已被生效判决判定解除。因此，被告谭宝山不是8181房的所有权人，其占有该房屋没有法律依据。二原告作为房屋所有权人主张被告谭宝山停止侵害，并腾空8181房有理，本院予以支持。 关于房屋占用费问题。二原告作为8181房的所有权人，向实际占用人谭宝山主张房屋占用费有理，本院予以支持。至于房屋占用费的起算时间。虽然原告取得房屋所有权证后未向被告谭宝山主张腾房，但本院（2013）西民一初字第945号判决书中已认定莫武祥、吕素芬取得8181房的所有权证。故可认定，被告谭宝山自该判决生效后就应当知道莫武祥、吕素芬是8181房的所有权人。因此，谭宝山应从该判决书生效之日即2015年12月29起至实际腾空房屋之日止，向二原告支付房屋占用费。占用费的标准，因原告未就房屋租金价格进行评估，而被告对原告主张的数额不予认可，故本院结合房子的建筑面积、地段等酌定租金损失2015年12月29日至 5 2016年12月31日为800元/月（合计9600元），2017年1月1日至2018年12月31日涨10%为880元/月（合计21120元），之后两年在前两年基础上涨10%，以此类推。 本院原审判决：一、被告谭宝山停止侵害并于本判决生效之日起10日内腾空位于南宁市给原告莫武祥、吕素芬；二、被告谭宝山支付自2015年12月29日至实际搬离房屋之日止的占用费给原告莫武祥、吕素芬（2015年12月29日至2016年12月31日占用费为9600元；2017年1月1日至2018年12月31日的占用费为21120元，之后两年在前两年基础上涨10%，以此类推）。 本院再审认定案件事实如下：谭宝山与梁敬杰于2005年间达成口头协议，约定梁敬杰将其自有的南宁市房屋出卖给谭宝山，双方于当年完成房屋及价款的交付。谭宝山自2005年起居住该房至今，并于2007年1月8日就购房事宜缴纳契税2727.36元（计税金额181824元）。2012年7月7日，梁敬杰（甲方）与谭宝山（乙方）签订《房屋转让补充协议书》，确认甲方自愿将涉案房屋以13万元价格转卖给乙方的事实，协议书中载明“2005年甲、乙双方已就房屋转让达成口头协议，乙方已按照协议付清全部购房款给甲方，并已交纳相关税款，根据上述事实补签本协议。甲方要在签订本补充协议后三个月内将上述房屋过户到乙方名下，双方对以上事实都予以承认，为双方真实意思表示”。 梁敬杰的妻子莫少玲与莫武祥系姐弟关系，莫武祥与吕素芬系夫妻关系。2009年3月8日，梁敬杰向莫武祥、吕素芬出具一张收条，写明收到购房定金4万元。同年10月30日，梁敬杰与莫武祥、吕素芬签订了一份《存量房买卖合同》，约定以2 6 5万元价格购买涉案房屋。同年11月5日，涉案房屋的所有权人变更登记为莫武祥、吕素芬。莫武祥、吕素芬与中国银行股份有限公司南宁市建政支行（以下简称“中国银行建政支行”）签订《楼宇抵押借款合同》，约定莫、吕二人申请贷款21万元用于购买涉案房屋，以涉案房屋作为抵押担保，并于2009年11月12日办理了抵押物登记，当月18日，中国银行建政支行依约发放贷款21万元至莫武祥的银行账户。2009年12月17日，梁敬杰写下收到购房款21万元的收条。关于交付21万元购房款的情形，吕素芬在本案第一次庭审中述称，其与莫武祥于2009年12月17日将存放贷款的银行卡直接交给梁敬杰，双方到银行营业点确认卡内余额为21万元后，梁敬杰于当日写下收条。而根据本院调取的银行流水记录，该银行卡自贷款发放之日起即陆续有款项支出，截止2009年12月16日至20日期间，账户内余额为零。在第二次庭审中，吕素芬改称在银行申请贷款时即将银行卡交与梁敬杰，在银行发放贷款约一个月后，才让梁敬杰写下21万元的收条。 2013年4月27日，谭宝山向本院起诉要求梁敬杰履行将涉案房屋过户至其名下的合同义务。经调查，本院发现涉案房屋所有权已变更登记至莫武祥、吕素芬名下，遂向谭宝山发出释明通知书，告知其诉请属于履行不能之情形，建议其变更诉讼请求。谭宝山遂将诉讼请求变更为解除房屋买卖合同及要求梁敬杰返还购房款并赔偿经济损失，本院于2015年9月7日作出（2013）西民一初字第945号民事判决。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月3日作出（2019）桂0107民监9号民事裁定，再审该案。 2014年10月29日，中国银行建政支行将莫武祥、吕素芬诉至南宁市青秀区人民法院，要求其偿还尚欠的购房贷款及利息，该院判决支持了中国银行建政支行的诉讼请求，该判决生效后于2016年9月进行执行程序。谭宝山于2017年4月5日提起案外人执行异议之诉，但因其与梁敬杰所达成的房屋买卖合同已被本院判决解除 7 ，南宁市青秀区人民法院驳回了谭宝山的诉讼请求。 2018年5月24日，莫武祥、吕素芬向本院提起本案原审诉讼，要求谭宝山停止侵害、腾空涉案房屋并赔偿经济损失，本院于2019年4月15日作出（2018）桂0107民初4376号民事判决。 莫武祥于2020年7月12日死亡，现有法定第一顺序继承人为其母苏梅春、其子莫某。 本院再审认为：关于梁敬杰与莫武祥、吕素芬所签订的《存量房买卖合同》是否有效的问题。在《存量房买卖合同》签订之前，谭宝山与梁敬杰就买卖涉案房屋已经达成了口头协议，梁敬杰在确认收到购房款后已将房屋交付谭宝山占有、使用。虽然吕素芬自称对梁敬杰与谭宝山的交易行为并不知情，但吕、莫二人在与梁敬杰签订房屋买卖合同时明知房屋已由他人居住而并未实地察看、了解房屋状况，在取得房屋所有权证后长达八年多的时间里并未要求房屋占有人腾房，以上情形有悖于二手房交易习惯及基本生活常识。关于交付21万元购房款的情形，吕素芬给出了前后两种不同的说法，前一种说法内容清楚，却与银行流水记录不符；后一种说法措辞含糊，无法自圆其说。据此，可以认定莫武祥、吕素芬在获得21万元银行贷款后并未交付梁敬杰。由此可见，莫武祥、吕素芬与梁敬杰签订房屋买卖合同的真实目的并不是为了取得涉案房屋的所有权。而梁敬杰在与莫武祥、吕素芬签订《存量房买卖合同》之后，仍与谭宝山签订《房屋转让补充协议书》确认二人的房产交易行为，可见将涉案房屋卖给莫武祥、吕素芬也不是梁敬杰的真实意思表示。因此，谭宝山认为梁敬杰与莫武祥、吕素芬恶意串通损害其利益，主张梁敬杰与莫武祥、吕素芬签订的《存量房买卖合同》无效，有充分的事实和法律依据，本院予以采信。基于与梁敬杰的房产交易行为，谭宝山依法享有占有、使用涉案房屋的权利，而吕素芬、莫武祥对涉案房屋所有权并非善意取得，故吕素芬、苏梅春、莫某要求其腾空涉案房屋并赔偿经济损失 8 ，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）桂0107民初4376号民事判决； 二、驳回吕素芬、苏梅春、莫某的全部诉讼请求。 原审案件受理费6054元，由吕素芬、苏梅春、莫某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 凯 人民陪审员 叶 娜 人民陪审员 龙翠华 9 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员 黄晓玉