四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3424民初1243号 原告：黄建华，男，1979年3月28日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：黎苹，四川朗晟律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：吴建斌，男，1984年2月28日出生，汉族，浙江省台州市人，村民，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：吴志方（系吴建斌堂哥），男，1965年10月18日出生，汉族，浙江省台州市人，村民，住浙江省台州市黄岩区。代理权限为特别授权。 第三人：德昌县永郎镇锦川村村民委员会，住所地：四川省永郎镇锦川村。统一社会信用代码：54513424ME1541520R. 法定代表人：陈龙，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：唐万发，男，1972年11月21日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：樊建立，男，1962年5月3日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。代理权限为特别授权。 原告黄建华与被告吴建斌合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告黄建华及其委托诉讼代理人黎苹、被告吴建斌及其委托诉讼代理人吴志方到庭参加了诉讼。因本案与德昌县永郎镇锦川村村民委员会有法律上的利害关系，本院依职权追加了德昌县永郎镇锦川村村民委员会作为无独立请求权的第三人，于2020年12月17日再次公开开庭进行了审理，原告黄建华及其委托诉讼代理人黎苹、被告吴建斌、第三人永郎镇锦川村村民委员会的委托诉讼代理人唐万发、樊建立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》的约定，立即向原告支付转让费用共1,128,000元；2.判令被告向原告支付300,000元惩罚性违约金；3.本案原告为实现债权产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费）均由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年3月3日签订了《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》，该协议约定了“原告将其经营的德昌县华圣塑料颗粒加工厂经营权及全部工厂资产一并转让给被告，双方约定按照132.8万元的价格进行转让，并且约定了支付方式，被告应于签订协议时支付20万元，2020年7月1日前支付50万元，2020年12月31日前支付62.8万元……任何一方违约，应当向守约方支付违约金30万元”。协议签订后，原告按照协议约定将原厂资产以及相关手续全部移交给被告，并按照协议要求注销了原告经营的德昌县华圣塑料颗粒加工厂（个体工商），至此完成全部合同义务。被告受让资产后，立即进行生产经营活动，并向原告支付了首笔转让款，但剩余付款期限届满后，被告却未按照协议约定期限及时向原告支付剩余转让款项，并以各种理由拒付。原告多次催要无果，起诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告吴建斌辩称：加工厂的场地之前是村上租赁给原告的，并告知原告在2019年9月30日前必须清理拉走厂里所有的垃圾，但是原告没有清理，我在不知情的情况下与原告签订了转让协议，后村上的人对我说不能进行生产了，我找到村上书记，他说是原告不按时清理垃圾，场地不租赁给原告了。我之前拉了2车料进去试生产，后面3车被村民拦了43天才拉进去生产，之后就不准生产了。造成现在的结果是因为原告没有及时拉走垃圾，影响了当地村民的生活。现在的前提就是土地的租赁是否有效的问题，原告不应该找我，本案与我无关，原告应该去找当地的书记，我们签订的合同也是无效的。我可以给付原告转让费，但前提是原告把之前和当地村委会的协议完善后，路通了才给付。 第三人德昌县永郎镇锦川村村民委员会述称：原告租赁村上的场地，我们只认可原告和村委会的租赁协议。原、被告签订转让协议，村上不知情。村上将场地租给原告，因环保的问题，老百姓提出的问题越来越多，后来村上和镇政府商量后，限令原告在2019年5月30日前对所有垃圾进行清场，如果不清场的话，就要关厂停业整顿。我们和原告的租赁协议是2018年10月1日至2023年9月30日，但是在2018年10月1日之前，原告就开始生产了。 当事人围绕诉讼请求出示了证据，本院依职权到第三人德昌县永郎镇锦川村村民委员会调取了关于协调德昌县华圣塑料颗粒加工厂相关问题的会议纪要，到德昌县自然资源局核实，该局向本院出示了《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂手续办理情况的说明》，当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以采信，对当事人有异议的证据，本院将在本院认为中综合予以认定。 根据当事人的一致陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月1日，原告黄建华作为乙方与甲方原德昌县锦川乡关门村（行政区划调整后，德昌县锦川乡关门村合并到现德昌县××镇××村）签订《租地协议》，约定德昌县锦川乡关门村将其村集体土地（磨房沟场地）出租给黄建华使用。合同载明：“……一、租地年限：五年，自合同生效之日2018年10月1日至2023年9月30日止。二、租地面积：10亩。三、租金：按每年每亩租金1000.00元。四、租金给付方式：一年一付，先付款后使用。五、权利义务1、乙方租用甲方土地办厂必须符合国家产业政策，严格遵照国家土地环保等政策规定，办理齐全相关手续，方可使用。2、合同有效期内，如遇国家征用土地，乙方必须无条件配合，其土地征用费由甲方所有；建筑物及地上附着物的赔偿、补偿归乙方所有……8、必须保证先生产关门二社遗留垃圾，如上级政府要求解决垃圾，生产多少拉多少，厂内堆放不能超过100吨……”2020年3月3日，原告黄建华（甲方）与被告吴建斌（乙方）签订《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》，合同载明：“经甲、乙双方认真反复协商，甲方将自己2018年9月10日注册登记独资所有个人经营的德昌县华圣塑料颗粒加工厂经营权及全部工厂的资产一并转让予乙方达成如下协议条款：1、德昌县华圣塑料颗粒加工厂……住所地：德昌县××镇××村××组，占地约10亩，系租赁用地，租期5年，一年交租金10000元由乙方支付，已经使用1年多时间（租赁期满后由乙方自行再去续租）；现有厂房约800㎡，住房7间；机器设备；塑化机1套，600型破碎机2台，800型破碎机1台，装载机1台，洗池2个，污水池1个。2、以上经营权及全部财产双方同约定认定评估价为人民币132.8万元……3、乙方付款方式：由乙方按照甲方提供的账号转款支付。甲方账号为：农业银行……号，户名：黄建华。乙方第一次付款20万元，为签订协议的当日支付；第二次付款50万元，为2020年7月1日前支付；第三次付款62.8万元，为2020年12月31日前支付。每次逾期10天为违约。4、甲方必须在乙方第一次付款后向乙方移交工厂的相关证照、印章、权利凭证和上列现状财物，制定移交清单；协助乙方到相关机关办理工厂转移登记或变更业主手续……5、违约责任：双方约定以上条款中任何一方对任何一条有违约行为，则处惩罚性的违约金30万元予以守约方……7、特别约定，甲方决定将自己在德昌县乐跃镇原东升纸厂的所有纸渣料（具体数量不清）在签订协议后以现状移交给乙方所有并搬离。”合同签订当天，被告向原告转账支付转让款200000元，协议签订后，原告将相关厂房、机器设备及相关资料交付被告，因原、被告在合同的履行中就相关问题发生纠纷，原告遂起诉至法院。 德昌县华圣塑料颗粒厂原为个体工商户，原告为个体工商户登记业主及经营者，德昌县华圣塑料颗粒厂现已注销。第三人德昌县永郎镇锦川村村民委员会曾多次就德昌县华圣塑料颗粒厂存在的相关问题进行协商，原、被告签订《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》时未经过第三人德昌县永郎镇锦川村村民委员会同意。 本院依职权到德昌县自然资源局核实德昌县华圣塑料颗粒加工厂土地使用情况，该局出具情况说明，该说明载明：“经查询我局历年国有建设用地供地档案资料，未查询到德昌县华圣塑料颗粒加工厂相关供地资料”。 本院认为：原、被告签订的《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》虽名为转让协议书，但与合同法上普通标的物转让合同不同，该协议约定的厂房、住房、洗池、污水池转让涉及土地的使用权等问题，并非单纯的转让纠纷，本案案由为买卖合同纠纷，调整为合同纠纷为宜。原、被告签订的《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》是双方真实意思的表示，但协议不得违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。第六十三条规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述规定，德昌县华圣塑料颗粒加工厂所用土地应当使用国有用地。本案中，对于案涉土地，原告及第三人对是否办理相关使用手续表示不清楚，经本院到德昌县自然资局核实，亦未查询到与之相关的国有建设用地供地资料，可见德昌县华圣塑料颗粒加工厂未取得国有土地使用权。虽然原告与原德昌县锦川乡关门村以签订《租地协议》的形式而进行生产经营，但并不因此而当然取得合法的国有土地使用权，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《关于德昌县华圣塑料颗粒加工厂转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同，协议因违法而自始无效，其中的条款当然无效，原、被告双方均不能主张合同有效情形下可能获得的履行利益。故原告主张由被告支付剩余转让费、惩罚性违约金、实现债权产生的费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄建华的诉讼请求。 本案案件受理费17,652元，减半收取8,826元，诉讼保全费5,000元，由原告黄建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  邓洪梅 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  安 康