安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初4689号原告：陈露，男，1987年8月12日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：雷思源，安徽飞创律师事务所律师。被告：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇帝景公馆**楼（帝景水岸营销中心**），统一社会信用代码91341321697384787U。法定代表人：祝先项，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭兵，安徽尊崇律师事务所律师。原告陈露与被告安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称砀山嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈露的委托诉讼代理人雷思源、被告砀山嘉泰公司的委托诉讼代理人彭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈露诉称：陈露与砀山嘉泰公司于2019年8月12日签订商品房买卖合同，购买砀山嘉泰公司开发的帝景首府16幢4单元807室商品房，约定总价款67万人民币，首付款17万元，按揭贷款50万元，交房期限为2019年12月31日。陈露按合同约定支付了首付款，办理了按揭贷款手续等义务，可砀山嘉泰公司逾期交房13天，合同十二条约定：按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。按合同二十条约定交房之日起90日内办理房屋所有权证书，砀山嘉泰公司逾期办证超过150天，合同二十条约定按日向陈露支付全部房价款万分之二的违约金。现依法提起诉讼，请求：1、判决砀山嘉泰公司支付陈露逾期交房及逾期办产权证违约金21842元。2、本案诉讼费由砀山嘉泰公司承担。砀山嘉泰公司辩称：陈露起诉砀山嘉泰公司要求办证违约金及逾期交房违约金与事实不符，其诉讼请求应予驳回。案涉合同系陈露与臧凤侠共同购买案涉房屋，而本案仅陈露一人提起诉讼，主体不适格，砀山嘉泰公司已经于2019年12月18日通过圆通快递向陈露送达了收房通知，但陈露于2010年1月13日至售楼处办理了验房及交纳费用的手续。同样由于该阶段发生在疫情期间，相关部门办证的效率减缓，在2020年9月4日，办证完毕后砀山嘉泰公司马上通知陈露领取并交付。陈露主张逾期交房以及办证出现逾期均不属于砀山嘉泰公司过错所致，且案涉房屋系按揭所购，相关抵押手续在按揭银行，证件的拿到与否并不当然对陈露造成任何损失，而陈露主张的违约金带有补偿其损失的性质，因此砀山嘉泰公司不应承担陈露的诉求数额。经审理，本院查明如下案件事实：砀山嘉泰公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发及销售等经营活动。2019年8月12日，陈露、臧凤侠（买受人）与砀山嘉泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买砀山嘉泰公司开发的位于砀城镇芒砀路与利民路交叉口东北角的帝景首府16幢4单元8层807号商品房一套，约定：房屋总价款为670000元，买受人应当支付首期房价款170000元，余款500000元向贷款机构申请贷款支付。（第九条）商品房的交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；（第十一条）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（第十二条）除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的。逾期在30日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（第二十条）房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任，等相关权利义务。补充协议约定：（第1条）本合同中双方所告知的住址及联系电话，为各自能收到对方通知的确切住址及联系电话。任何一方地址如有变更，应于变更之日起书面通知另一方。因告知地址不实或因地址变更而未按约及时通知对方以致不能收到对方通知的，由此导致的一切责任和损失均由告知地址不实或者未按约定及时通知的一方承担；（第9条）买受人入住前应当将应缴纳出卖人的费用按照合同的约定全部付清，否则出卖人有权拒绝交房并不承担任何违约责任。另外，陈露在合同中预留通讯地址为安徽省宿州市砀山县葛集镇韩新庄23号，联系电话153××******。合同签订后，陈露依约向砀山嘉泰公司支付了购房首付款，并办理了余款按揭贷款手续，将前述购房款交付给了砀山嘉泰公司。2019年12月18日，砀山嘉泰公司按照陈露前述合同中预留的地址等联系方式向陈露邮寄了收房通知书。2020年1月13日，陈露到砀山嘉泰公司售楼处办理了业主领房验收交接等相关手续，领取了涉案商品房钥匙，交纳了（代办不动产证费用）维修基金13400元、交易费160元。2020年9月4日，砀山县自然资源和规划局为陈露、臧凤侠颁发了涉案房屋的不动产权证书（皖（2020）砀山县不动产权第0018080号）。上述案件事实，有商品房买卖合同、补充协议、圆通速递回单、业主资料、帝景首府交房流转单、帝景首府业主领房验收交接表、帝景首府入伙费用一览表、钥匙交接确认表、房产证、当事人及其诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证，本院予以确认。本院认为：陈露、臧凤侠与砀山嘉泰公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，陈露、臧凤侠按照约定交付了购房款，履行了合同付款义务。依照合同约定，砀山嘉泰公司应于2019年12月31日前向买受人交付涉案商品房，该公司于涉案商品房验收合格后按照合同上预留的陈露的通讯地址等联系方式于2019年12月18日向陈露邮寄了收房书面通知书，视为砀山嘉泰公司按照合同约定通知向陈露、臧凤侠履行交房义务。陈露、臧凤侠因故未能及时前去收房，其于2020年1月13日接收房屋，不能视为砀山嘉泰公司逾期交房。陈露的该诉讼请求，与事实不符，应不予支持。关于陈露主张砀山嘉泰公司为其逾期办理房产证的问题。审理认为，依据双方涉案合同第二十条的约定，涉案房屋登记系双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。陈露于2020年1月13日将代办不动产证费用（维修基金13400元、交易费160元）交付给砀山嘉泰公司，该公司收取后同意代为办理。涉案不动产证书于2020年9月4日颁发，该逾期视为砀山嘉泰公司的原因，应按照合同第二十条的约定支付违约金，即：660000元×0.2‰×145天（2020年1月13日～2020年9月4日，扣除90日）＝19430元。砀山嘉泰公司不同意支付该部分违约金的抗辩意见，本院不予采纳。陈露的其余诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应不予支持。关于砀山嘉泰公司主张涉案购房人系陈露和臧凤侠，应由陈露和臧凤侠共同提起诉讼的问题。审理认为，臧凤侠与陈露系夫妻关系，臧凤侠已明确向法庭表明砀山嘉泰公司因违约应负的违约责任由陈露一人代表家庭行使、主张权利，其不再另行主张。陈露、臧凤侠为共同权益人，臧凤侠的前述意见不违反法律规定，从便于诉讼及诉讼经济原则考虑，涉案违约责任由陈露主张，本院予以确认。砀山嘉泰公司的前述抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付陈露（逾期办证）违约金19430元；二、驳回陈露的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元（陈露已预交），由安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年十二月三十日书记员  张郅臻附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。