云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14890号原告：张**，女，汉族，1979年7月8日出生，身份证住址重庆市万州区。委托代理人：王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。委托代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。;'>住所：云南省昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺。委托代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告张**诉被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告张**（以下简称“原告”）及其委托代理人王学东，被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“被告大都公司”）的委托代理人张会芳，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“被告鼎杰公司”）的委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与被告大都公司签订的《商铺委托经营管理合同书》；2、判令两被告连带向原告支付自2017年6月1日起至2019年11月30日止的商铺租金129742.5元、2019年12月1日起至2020年11月30日止的商铺租金59311元；3、判令两被告连带支付原告逾期支付2017年6月1日起至2019年11月30日止及2020年上半年租金的违约金17347元；4、判令两被告连带向原告支付律师代理费1000元；5、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：判令两被告连带支付自逾期之日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。事实与理由：2015年3月30日，原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将其购买取得的享有所有权的位于昆明的建筑面积为45.66平方米商铺出租给被告大都公司；期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告大都公司应当向原告支付房屋租金，第二年至第四年房屋租金为51897元／年，第五年至第七年房屋租金为59311元／年，每六个月为一个支付周期，即被告大都公司应当于每6个月开始后的十个工作日将该六个月的租金支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行合同提供保证，在被告大都公司不履行合同所约定义务的情况下，被告鼎杰公司有代为履行责任的义务，并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都公司应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息；违约方应当承担另一方因此支付的律师费等为实现债权而发生的费用。合同签订后，原告按约交付了商铺，但被告大都公司自2017年6月1日起未按约向原告支付商铺租金，两被告均未履行义务。被告大都公司、被告鼎杰公司共同答辩称：一、关于原告要求解除合同的诉请，被告认为原告无权主张解除《商铺委托经营管理合同书》。理由：（一）原告主张解除合同没有合同依据，原告购买鼎杰新都汇的物业后自愿交由被告大都公司来统一进行管理和运营，其与被告大都公司签订的合同没有任何条款约定因支付租金产生争议可以解除合同；（二）原告主张解除合同没有法律依据，本案不属于合同法第94条所规定的情形，被告一直在履行合同义务，只是受经济形势及疫情等客观原因影响，被告回收资金少，目前被告大都物业的经营状况良好，商场逐渐回热，被告也根据公司的实际运营和收支情况在分期分批地向原告支付租金，努力实现被告、原告以及第三方承租人各方共赢的局面，逾期支付租金不是被告故意为之，而是受不利客观形势所迫，本案合同目的能够实现，本案未达到法定的解除条件。二、关于原告所主张的房租款的情况被告认可为：2017年6月1日至2017年11月30日的租金25,948.5元，但该段期间的剩余租金已过诉讼时效，不应支持；2018年6月15日应付2017年12月1日至2018年5月31日的租金25,948.5元、2018年12月15日应付2018年6月1日至2018年11月30日的租金25,948.5元、2019年6月15日应付2018年12月1日至2019年5月31日的租金25,948.5元、2019年12月15日应付2019年6月1日至2019年11月30日的租金25,948.5元、2020年6月15日应付2019年12月1日至2020年5月31日的租金29,655.5元，共计133,449.5元，愿意支付前述收益，但需要一定时间；2020年6月1日至2020年11月30日的租金未到支付日期，原告无权主张。三、被告鼎杰公司不承担连带保证责任。《商铺委托经营管理合同书》是原告与被告大都公司所签署的，合同约定被告鼎杰公司对限定的责任提供保证，限定的责任指的是被告鼎杰公司仅负责协同办理大都二期商铺的租金专管账户，监督商铺的租金收益优先用于向原告支付收益，被告鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对被告大都公司支付租金的行为承担保证责任，因此原告要求被告鼎杰公司承担连带保证责任没有合同依据及法律依据。另，案涉商铺房号为:F-2-206。原告为证明其诉讼主张向本院提交了下列证据：1、原告身份证；2、《商品房购销合同》、收据；3、《商铺委托经营管理合同书》；4、《委托代理合同》、云南恒鑫律师事务所发票;5、EMS邮寄单、催告函、解除合同通知函。经质证，两被告认可原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性，证据4认为律师费不是本案的必要费用，关联性不认可，不应由被告承担；证据5三性不认可，认为系原告单方制作，被告并未收悉，其内容被告不知晓。两被告针对其答辩观点未向本院提交证据。本院对双方当事人对真实性无异议的证据均予以确认并存卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5，形式合法，各证据可以相互印证，可以证实原告主张的催告事实。经本院审理查明并依法确认如下法律事实：2015年3月30日，原告（作为委托方、甲方）与二被告（被告大都公司作为受托方、乙方，被告鼎杰公司作为保证人、丙方）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定：原告将其购买取得享有完整所有权的位于昆明商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益即租金，其中第一年应支付收益44483元，第二至四年每年应支付51897元，第五至七年每年应支付59311元……；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰公司承担保证责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用，合同还约定了其他事项。现两被告对原告主张的2017年12月1日至2020年5月31日期间欠付租金133449.5元事实及金额无异议。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。首先，原告以被告未支付租金为由主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一方当事人迟延履行债务且经催告后在合理期限内仍未履行或其迟延履行债务的行为导致合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，经审查各方当事人所签订的《商铺委托经营管理合同书》，原告作为委托方的主要义务为将涉案商铺的经营管理权委托给被告大都公司，由被告大都公司独家控制和使用商铺，独立进行经营管理。被告大都公司作为受托方的主要义务为每6个月向原告支付一次合同约定的固定回报即租金。在实际履行合同过程中，原告已经履行了其作为委托人的义务，将商铺交由被告大都公司经营管理，但被告大都公司未按时足额向原告支付租金，至本案诉讼时，已经欠付多期租金。本院认为，被告大都公司的行为系根本性违约，并且其该行为已经导致原告的合同目的无法实现，根据上述法律规定，原告有权解除《商铺委托经营管理合同书》。其二，关于原告主张的2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金25,948.5元，被告抗辩已过诉讼时效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原告主张的系租赁期间内分期履行的部分租金，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，故本院对被告大都公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的2017年12月1日至2020年5月31日期间的租金133,449.5元，被告大都公司对此无异议，本院予以支持。关于原告主张的2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金29,655.5元，本院认为，《商铺委托经营管理合同书》解除后，被告大都公司应向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金，且该期间的租金已到支付期限，被告抗辩未到支付期限的意见于法无据，本院不予采纳。其三，对于原告要求被告大都公司支付逾期付款利息的请求，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，被告大都公司已违约，应按约承担违约责任，并从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，故双方所约定的支付方式应为先支付租金后使用商铺，对于利息的计算，本院确定以每六个月一个租金支付周期开始后的第11个工作日开始按中国人民银行同期贷款利率计算，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，本院确定2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其四，对于律师费的请求，双方约定了因被告未按期偿还欠款等原告由此支出的律师费由被告承担，原告也举证证实了支付律师费1000元，故该费用本院予以支持。最后，对于原告要求被告鼎杰公司承担责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院认为被告鼎杰公司为被告大都公司支付租金提供保证，在本案中应承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、解除原告张**与被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于2015年3月30日签订的《商铺委托经营管理合同书》；二、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金25,948.5元，并支付该款自2017年6月15日起至付清之日止的逾期利息（2019年8月19日之前的逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；三、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金25,948.5元，并支付该款自2017年12月15日起至付清之日止的逾期利息（2019年8月19日之前的逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；四、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金25,948.5元，并支付该款自2018年6月15日起至付清之日止的逾期利息（2019年8月19日之前的逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；五、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金25,948.5元，并支付该款自2018年12月15日起至付清之日止的逾期利息（2019年8月19日之前的逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；六、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金25,948.5元，并支付该款自2019年6月15日起至付清之日止的逾期利息（2019年8月19日之前的逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；七、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金29,655.5元，并支付该款自2019年12月15日起至付清之日止的逾期利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；八、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金29,655.5元，并支付该款自2020年6月15日起至付清之日止的逾期利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；九、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张**律师费1000元；十、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述二至九项债务承担连带保证责任。案件受理费4411元，由被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  付宜禾二〇二〇年十二月三日书记员  杨玉池