广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初4056号 原告：王正海，男，1979年11月18日出生，汉族，住百色市右江区。 原告：唐小芬，女，1978年9月11日出生，汉族，住百色市右江区。 两原告的委托诉讼代理人：韦武，百色市右江区经济法律服务所法律工作者。 被告：广西华东房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区平安路**迎龙苑小区会所。 法定代表人：李少图，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王京宝，广西中名（靖西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 原告王正海、唐小芬与被告广西华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王正海、唐小芬的委托诉讼代理人韦武、被告华东公司的委托诉讼代理人韦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王正海、唐小芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金45671元（313891×0.0003×485天），注：（违约金从2018年10月20日计算至2020年2月20日止），此后违约金计算至实际办证之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）合同》，合同主要约定，原告购买被告所开发的位于坐百色市右江区，建筑面积：108.99平方米，每平方米2880元，房屋总价格为：313891元。合同签订后，原告已全部履行将房款支付给被告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第2款之规定，房屋登记具体手续由出卖人负责向房产管理部门办理。出卖人应在该商品房交付买受人交付之日起720日内，将办理该商品房屋所有权证所需的文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因出卖人的责任，导致买受人在该商品房交付后约定期限内未能取得该商品房房屋所有权证，则每逾期一日，出卖人应按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。其中，至今被告没有向房产部门办理房屋转移登记手续，已经构成根本违约。故原告认为，根据《合同法》的相关规定及《房屋买卖合同》第二十条第2款之规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民依法支持原告的诉讼请求。 原告就其主张提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原告向被告购买涉案房产的事实；2、结婚证，证明涉案房产属夫妻共同共有的事实；3、入伙验房通知书，证明原告与被告已经办好交接房手续的事实。 被告华东公司辩称，一、被告在涉案房产逾期办证的过程中不存在违约行为；二、在2018年8月30日以及2018年9月25日以前，被告在涉案房产逾期办证的过程中不存在过错；三、在2018年8月30日以及2018年9月25日以后，被告在涉案房产办证过程中也不存在过错，不应承担责任；四、双方约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 被告就其辩解提供的证据有：1、建设工程规划许可证；2、建设工程规划条件核实意见书；3、住宅楼面积情况说明；4、百色城市规划管理技术；5、竣工验收备案表；6、不动产权籍收件单；7、华东售楼经理与员工张守莉的工作聊天记录、华东售楼经理与测绘中心工作人员石丽香的工作聊天记录；8、测绘中心石丽香的笔录、测绘中心赵帅的笔录；9、不动产中心黄基石、农友敏的笔录，证据1-9证明被告已在2018年8月30日、2018年9月25日向测绘中心申请首次登记，测绘中心和不动产一系列决策、行政请示所造成的延误，被告不应承担责任的事实；10、百色市自然资源局关于印发百色市不动产登记历史遗留问题处理意见的通知书，证明为了解决历史遗留问题，不动产中心逐级请示，2019年6月21日才下文做出明确的解决方案的事实；11、广安房地产《商品房买卖合同》；12、迎龙苑A区《商品房买卖合同》，证据11-12证明双方约定的违约金过高，同等地段以及同个小区的违约金约定都没有涉案的高的事实；13、不动产登记证书（首次），证明直到2019年12月中旬，不动产中心才给被告办理首登，首次登记办理结束后，被告已经积极协助原告办理产权登记的事实。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，认为按合同约定被告只是有协助办证的义务，被告已于合同约定的时间将材料向办证部门提交，已履行完合同义务。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为被告提供的证据与本案无关，无法证实涉案房产未能办理房产证不是被告的原因。本院对双方无异议的证据予以认定。对有争议的证据，本院分析认定如下:被告提供的证据1-9，用于证明被告分别于2018年8月30日、9月25日已将相关材料提交至不动产测绘中心申请首次登记，但因历史遗留问题，不动产登记中心需逐级请示，直到2019年6月21日百色市自然资源管理局才下文作出明确的解决方案，即系因测绘和不动产一系列行政决策、行政请示所造成的办证延误，被告不应承担违约责任等。综合本案证据，本院认为，不动产权籍科收到测绘中心的本案所涉房产实测结果是在2019年3月份，收到实测结果后发现该小区存在超容积的问题；超容积问题最终由百色市政府2019年6月会议讨论按历史遗留问题进行处理，即按照实测面积予以办证，相关违法违规情况待进一步处理；之后由于不动产局和开发商对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记录存在争议，最终可办产权证的时间是2019年12月份等事实，被告该证据证明主张，本院只部分支持，由本院在本院认为中认定及处理。 综合全案证据，本院认定事实如下：2015年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）合同》，合同主要约定，原告购买被告所开发的位于坐百色市右江区，建筑面积：108.99平方米，每平方米2880元，房屋总价格为：313891元。关于房屋交付时间，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。关于房屋登记时间，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2条规定，具体办理房屋产权证手续由出卖人负责向房产管理部门办理。出卖人应该在该商品房交付买受人之日起720日内，将办理该商品房房屋所有权证所需文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因出卖人的责任，导致买受人在该商品房交付后约定期限内未能取得该商品房房屋所有权证，则每逾期一日，出卖人应按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同中还约定了其他事项。 合同签订后，原告向被告支付购房款94891元，申请贷款219000元支付购房款。被告于2016年12月30日将房屋交付原告。 经庭审询问，原、被告均表示认可交房时间为2016年10月30日交房，计算720日办理办证期限后时间为2018年10月20日。原告在诉讼期间，被告协助原告完成办理不动产权证手续，原告已领取持有所购房屋的不动产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均做了明确约定。原告已按合同约定（贷款）交付了全部房款，但原告未能在约定的期限内取得该房屋不动产权属证书，起诉主张要求被告协助办理涉案房屋不动产权证，应予支持。但在诉讼期间，被告已协助原告完成办理不动产权证手续，原告已领取持有所购房屋的不动产权证，被告已履行该义务，本院不再对被告的此项义务作出判决。被告逾期协助原告办理所购房屋的不动产权证自2018年10月20日至2020年2月20日事实存在，被告应向原告支付违约金。 关于原、被告合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2点约定的逾期办证违约金为按商品房价款的日万分之三支付。被告认为合同约定的逾期办证违约金过高并要求予以调整。被告销售该小区商品房已逾五百套以上，均存在逾期办理商品房房屋所有权登记手续的现象，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，被告将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境。原告购买涉案房屋用于居住，该房屋已交付原告使用，原告的合同目的已实现，原告也未就被告原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，故对被告提出的违约金过高而请求调整的抗辩意见，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，本院综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金。被告于2016年10月30日交房给原告，理应在720天内（即2018年10月20日）办理房屋产权等手续，但结合本案实际，被告华东公司于2018年9月25日已提交首次办证申请，虽因超容积问题导致办证机关层报请示协调，至2019年6月21日，百色市自然资源管理局已对该所涉问题作出明确的解决方案。即之后的2019年6月至2019年12月期间，系由于不动产局和华东公司对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记载存在争议、僵持不下，行政程序逐级请示上报在客观上导致逾期办证天数增加，对该期间造成的损失不应全部归责于被告华东公司。且被告华东公司在2019年12月2日办理首登后，已积极通知业主办理相关产权登记，故本院酌情在华东公司应承担违约责任总天数中适当扣减三个月（90天），本院确认的违约天数即从2018年10月20日至2020年2月20日止共485天-90天=395天，据此，被告应支付本案违约金为：313891元×0.01％×395天=12398.69元。 综上所述，原告的诉讼请求，部分证据充足，部分理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告广西华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王正海、唐小芬支付逾期办证违约金12398.69元； 二、驳回原告王正海、唐小芬其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，加倍部分债务利息：是债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务为基数，按日万分之一点七五的利率从法律文书指定履行期限届满之日计至债务人履行完毕之日止。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费942元，减半收取471元，由被告广西华东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  邹冠华 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  罗钰娟