北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11886号上诉人(原审被告)：周宝海，男，1963年2月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘学兰（周宝海之妻），1964年3月20日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人(原审原告):崔家豪，男，1984年1月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：饶云峰，北京圣伟律师事务所律师。被上诉人(原审被告):郝魏平，女，1971年12月15日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：段欣，山东闽兴律师事务所律师。上诉人周宝海与被上诉人崔家豪、被上诉人郝魏平农村房屋买卖合同纠纷一案，周宝海不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初30292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。周宝海上诉请求：1.撤销一审判决，改判为崔家豪与郝魏平针对北京市通州区宋庄镇小堡村院落（集体土地建设用地使用证编号**号，四至：东至周宝常、西至空地、南至道、北至沙陀）内房屋及附属物于2019年4月30日签订的《宅基地院落买卖协议》无效;2.一、二审诉讼费由崔家豪、郝魏平负担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误。1.周宝海与郝魏平不存在房屋买卖关系。周宝海与郝魏平仅存在租赁合同的关系，从未书面或者口头达成买卖房屋的约定。郝魏平出具的《买卖房屋契约》是虚构的。且小堡村村委会也出具了证明：“小堡村周宝海编号为**号，集体土地使用证于1994年8月18日从未办理过变更手续”。因此郝魏平出具的村委会的变更手续的证明也是虚假的。2.郝魏平和崔家豪的行为系恶意串通的违法行为。周宝海与郝魏平租期到期后，由于郝魏平一直占领着房屋，周宝海通过诉讼方式要求归还房屋，并且在2012年开始由周宝海占有、使用和处置上述40号院房屋。在此期间郝魏平从未主张过任何权益。崔家豪系本村村民，当然知道40号院是周宝海的房屋，在这种情况下仍然在2019年4月30日与郝魏平签订《宅基地院落买卖协议》，显然双方系恶意串通损害周宝海利益的行为。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第52条的规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意申通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的：（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。郝魏平和崔家豪的行为系恶意串通，损害周宝海权益的行为，故根据法律规定，应当认定合同无效。崔家豪辩称，服从一审判决，不同意周宝海的上诉请求、事实和理由。郝魏平辩称，服从一审判决，不同意周宝海的上诉请求、事实和理由。崔家豪向一审法院起诉请求：1、请求确认崔家豪与郝魏平针对北京市通州区宋庄镇小堡村（集体土地建设用地证编号为第**）的宅基地院落买卖协议有效。一审法院认定事实：位于北京市通州区宋庄镇小堡村有院落一处，集体土地建设使用证编号为（空白）集建（空白）字第**号，四至为东至周宝常、西至空地、南至道、北至沙坨（以下简称涉案房屋），该院落的集体土地建设使用证登记在周宝海名下，变更记事项下载明“此证标明的用地尺寸于一九九四年八月十八日转为魏平使用，于九四年八月十八日以办理完变更手续。特此证明。”小堡村民委员会加盖公章。崔家豪与郝魏平于2019年4月30日签订《宅基地院落买卖协议》，约定：郝魏平将其位于北京市通州区**号的宅基地房屋及其附属物等转让给崔家豪，该宅基地院落在1993年2月25日确权时，以编号（空白）集建（空白）字第**号确权在周宝海名下，该宅院四至如下：东至周宝常、西至空地、南至道、北至沙坨……。标的物的转让价格为捌拾万元。该协议还约定了双方的权利义务、违约责任等内容。同日，崔家豪向郝魏平银行转账80万元。崔家豪与郝魏平均主张涉案房屋系1994年8月18日郝魏平从周宝海手中购买，崔家豪向一审法院提交了《买卖房屋契约》，该契约显示：经通县宋庄小堡村村民委员会同意，原房主周宝海及妻刘学兰一致自愿将自己的房屋一处卖与魏平，包括院墙及院墙内所有物品……房价总额为壹万伍仟元整，魏平现已全部付清……。周宝海主张其与郝魏平系租赁合同关系，周宝海对《买卖房屋契约》的真实性不认可，称该契约系伪造的，不是周宝海本人签字，经一审法院释明，周宝海坚持不对上述签名申请鉴定。周宝海对集体土地建设用地使用证上加盖的村委会公章的真实性认可，变更记事项下记载的内容不认可，称其并不知情，且变更内容不应该由村委会书写。一审法院另查，周宝海曾于2013年向一审法院提起案由为租赁合同纠纷的诉讼，以周宝海与郝魏平之间的租赁合同到期为由，请求法院判决郝魏平将涉案房屋交还给周宝海，一审法院于2013年11月18日作出（2013）通民初字第07414号民事判决书，驳回周宝海的诉讼请求，周宝海不服向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第02463号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。周宝海曾于2014年以排除妨害纠纷向一审法院起诉郝魏平，后自愿撤回起诉。经核实，郝魏平户籍所在地为江苏省淮安市，曾用名魏平、郝卫平。崔家豪为北京市通州区宋庄镇小堡村农业户口。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据该案查明的事实，崔家豪与郝魏平针对位于北京市通州区宋庄镇小堡村涉案院落（集体土地建设用地使用证编号**号，四至：东至周宝常、西至空地、南至道、北至沙坨）内房屋及附属物签订的《宅基地院落买卖协议》，系双方真实意思表示，且崔家豪系涉案村落集体经济组织成员，涉案的房屋的《宅基地院落买卖协议》并未违反法律法规的强制性规定，崔家豪亦按照合同约定支付了全部的购房款，因此对于崔家豪要求确认崔家豪与郝魏平针对涉案院落内房屋及附属物于2019年4月30日签订的《宅基地院落买卖协议》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。周宝海辩称其与郝魏平不存在买卖合同关系，而系租赁合同关系，及郝魏平没有涉案房屋的产权和土地使用权，没有资格转让房屋的主张，因其未提交证据证明其与郝魏平之间系租赁合同关系，亦未提交相反证据推翻崔家豪提交的郝魏平于周宝海提交的《买卖房屋契约》，故对于周宝海的主张，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认崔家豪与郝魏平针对北京市通州区宋庄镇小堡村院落（集体土地建设用地使用证编号**号，四至：东至周宝常、西至空地、南至道、北至沙坨）内房屋及附属物于2019年4月30日签订的《宅基地院落买卖协议》有效。二审期间，周宝海向本院提交生产队出具的证明，用以证明生产队从未在周宝海的房本上进行过事项变更。崔家豪和郝魏平对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”周宝海提交的证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院向其核实时，周宝海拒绝陈述材料出具人的信息，因此，本院对周宝海提供的该份材料不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是案涉房屋的《宅基地院落买卖协议》是否无效。关于周宝海与郝魏平之间是否存在房屋买卖关系。本案中，周宝海上诉主张其与郝魏平之间系房屋租赁合同关系，而周宝海曾以与郝魏平之间的存在房屋租赁合同为由起诉至法院，生效判决确认周宝海不能证明双方存在租赁关系，在周宝海无其他足以推翻生效判决的证据情形下，本院对其相关主张不予采纳。周宝海虽主张其与郝魏平未签订《买卖房屋契约》，但一审时，在法院释明下，其放弃相关鉴定，二审中其又口头提出进行鉴定，本院认为，不管其与郝魏平之间是否存在房屋买卖协议，不影响法院对崔家豪与郝魏平之间房屋买卖合同效力的判断。因此，对与周宝海的相关诉求，本院不予采纳。关于案涉《宅基地院落买卖协议》是否违反法律强制性规定。法律在限制农村宅基地流转的同时，亦保护民事活动的交易安全，以及经济活动的稳定性。本案中，案涉房屋的最终买受人崔家豪系案涉村落集体经济组织成员，并不存在导致协议无效的情形。故涉案的房屋的《宅基地院落买卖协议》并未违反法律法规的强制性规定。本案二审期间，周宝海虽主张崔家豪与郝魏平恶意串通，但未提交充分有效证据予以证明。故周宝海的该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。综合本案现有证据，崔家豪与郝魏平就案涉房屋签订的《宅基地院落买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。综上所述，周宝海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由周宝海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月二十一日法官助理 霍思宇书 记 员 李 蕊-2--1-