江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1123民初3171号原告：蒋华芬，女，1989年7月22日出生，汉族，务工，家住江西省上饶市玉山县。原告：陈明建，男，1988年10月5日出生，汉族，务工，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：蒋华芬（系原告陈明建妻子），女，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告蒋华芬、陈明建与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋华芬及原告陈明建的委托诉讼代理人蒋华芬、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋华芬、陈明建向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金（自2018年12月31日起按房屋总价51万元的日万分之零点五计算至涉案房屋政府验收合格时止）、逾期办证违约金（自2019年6月1日起按房屋总价51万元的日万分之零点五计算至房产证办好为止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻。2018年2月27日，两原告购买被告位于江西省上饶市玉山县，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为51万元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之零点五的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条之规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告未按合同约定交房和办证，应当承担违约责任。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，请求法院判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称，1、涉案房屋于2018年12月20日经五方验收合格，并已经于2019年4月10日实际交房，合同约定交房时间是2018年12月30日，被告逾期交房的时间应当自2018年12月31日起计算至2019年4月9日，原告支付了首付款16万元，应按原告已付的购房首付款为基数，按日万分之零点五计算逾期交房违约金；2.该户未办理房屋产权证，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金的规定”，原告已支付的房价款为首付款16万元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为以16万元为基数，按0.5%的标准计算逾期办证违约金；3.诉讼费应按法院判决支付的金额比例承担。本院经审理认定事实如下：两原告于2018年2月27日与被告签订了一份合同编号为20181412的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、两原告向被告购买位于房屋，购房总价款为51万元，首付16万元，余款35万元按揭贷款支付；交房时间为2018年12月30日前；二、合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的第（2）款约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；三、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：买受人不退房，出卖人按已付购房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按合同约定向被告支付了实际应当支付的全部购房款。2019年8月17日，被告向原告陈明建出具了金额为509863元的江西增值税普通发票（票据号为：ＮＯ01329170）。2018年12月10日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都16栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为合格，参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。原告购房合同中登记的15栋房屋，即为建筑规划中的16栋房屋。2019年4月10日，被告将两原告所购的房屋交付给两原告，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉，要求处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换扣质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案被告通知交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件，业主此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，但业主已自愿接收房屋并装修入住，应视为业主对被告交房行为的认可。原告在未查验房屋验收备案表的情形下接收房屋的责任，应由原告自己承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案应认定原告的实际收房之日，即为被告交付房屋之时，本案被告已履行了房屋的交付义务。由于被告应交房的时间与实际交房的时间不相符，原告要求被告支付自合同约定的房屋交付时间至房屋实际交付之日止的该部分逾期交房屋违约金，因与合同约定相符，本院予以支持，对原告其他部分的诉讼请求，本院不予支持。逾期交房违约金的计算应从2018年12月30日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2019年4月9日止，具体金额为：509,863元×日万分之0.5×99天=2,523.8元。被告于2019年4月10日将涉案商品房交付原告使用后，未按照合同约定的交房后180天内办理该房屋的产权登记证书，也构成违约，根据双方签订购房合同第十五条第2项约定，被告应当按已付房价款的0.5%支付违约金，即509,863元×0.5%=2,549.3元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告不能提供证据证明被告逾期办证所造成的实际损失，据此，为规范交易市场，对逾期办证违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，原告要求被告支付逾期办证违约金至产权证办好时止的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。被告认为逾期办证违约金应以首付款16万元的0.5%计算，因与原、被告双方合同约定不相符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告蒋华芬、陈明建逾期交房违约金2,523.8元、逾期办理产权登记违约金2,549.3元，合计5,073.1元；二、驳回原告蒋华芬、陈明建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，减半收取368元，由原告蒋华芬、陈明建负担343元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴小惠二〇二〇年十二月二十五日书记员  罗静华