福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初9102号 原告：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路****，统一社会信用代码91350200260081476F。 法定代表人：钟武春，董事长。 委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。 被告：廖加庆，男，1985年8月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：罗保华，女，1986年4月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告厦门厦禾物业管理公司（以下简称“厦禾物业公司”）与被告廖加庆、罗保华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人廖永红律师到庭参加诉讼。被告廖加庆、罗保华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告厦禾物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告廖加庆、罗保华立即支付原告物业管理费3594.8元、公摊水费17.7元、公摊电费786.7元，合计4399.2元，并支付该款自2020年11月13日起至款清之日止，按月利率2%计算的违约金。事实与理由：自2017年10月30日起至2019年10月30日止，原告系福建省龙岩市新罗区曹溪街道莲庄南路5号紫金莲园小区(以下简称“紫金莲园小区”)的物业管理单位。廖加庆、罗保华系紫金莲园小区3幢503室的业主。鉴于廖加庆、罗保华在物业服务合同期限内已经实际享受到原告按照合同约定提供的各项物业服务，理应交纳物业服务期间实际发生的物业服务费、公摊水电费。但截止2019年10月30日，被告廖加庆、罗保华尚欠原告物业管理费3594.8元、公摊水费17.7元、公摊电费786.7元，以上合计4399.2元。经催缴未果，厦禾物业公司诉至法院。 廖加庆、罗保华未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年10月，福建紫金房地产开发有限公司（甲方）与厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（乙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》，主要内容：1、自2017年10月30日起至2020年10月30日止，由乙方为紫金莲园小区提供物业管理服务；2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅物业管理费1.5元/月/㎡，定于每月5日前交清；3、经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业费，业主应当按日3‰标准向乙方支付违约金；4、小区的公用水电费由全体业主按照建筑面积进行分摊。2016年11月18日，由于项目提前交房，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司与福建紫金房地产开发有限公司签订了一份《补充协议》，将物业服务的期限变更为自2016年11月30日起至2019年10月30日止。2018年4月16日，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司变更为厦禾物业公司。之后，厦禾物业公司对廖加庆、罗保华所居住的紫金莲园小区提供物业服务至2019年10月30日止。 另查明，廖加庆、罗保华系紫金莲园小区1号3幢503室的业主，其中该房屋的建筑面积为108.91平方米。从2017年2月1日起和从2018年1月1日起，廖加庆、罗保华分别拖欠厦禾物业公司公摊水电费、物业管理费。截止2019年10月30日，廖加庆、罗保华尚欠厦禾物业公司自2018年1月1日起至2019年10月30日止的物业管理费3594.03元（108.91平方米*1.5元*22个月），自2017年2月1日起至2019年10月30日止的公摊水费17.7元【全体业主的建筑面积进行分摊（景观绿化用水+地下室消防用水+高位消防用水+室外消防栓用水）*2.55元/349837平方米】*108.91平方米、公摊电费786.7元【（地下室（地下室照明+二次供水用电+电梯电量分摊533元/349837平方米】*108.91平方米。诉讼中，厦禾物业公司变更本案诉讼请求为要求廖加庆、罗保华支付物业费4398.4元，并支付该款自2020年11月13日起至款清之日止，按月利率2%计算的违约金。2020年11月13日，厦禾物业公司诉至法院。 本院认为，厦禾物业公司与福建紫金房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。厦禾物业公司根据约定向包括廖加庆、罗保华在内的业主提供了物业管理服务，廖加庆、罗保华在接受前述服务后，应履行按期交纳物业管理费、公摊水电费的义务。廖加庆、罗保华未按时履行义务，违反了合同约定，在厦禾物业公司进行催缴及本院发出应诉通知的情形下，廖加庆、罗保华已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳，显属违约行为，应限期承担付款义务，并承担违约责任。诉讼中，厦禾物业公司变更本案诉讼请求为要求廖加庆、罗保华支付物业费4398.4元，并支付该款自2020年11月13日起至款清之日止，按月利率2%计算违约金的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的正当处分，且未违反有关法律规定，本院予以照准。厦禾物业公司的诉请合法有理，本院予以支持。廖加庆、罗保华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 廖加庆、罗保华应于本判决生效之日起五日内支付厦门厦禾物业管理公司物业费4398.4元，并支付该款自2020年11月13日起至款清之日止，按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由廖加庆、罗保华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  演  芝 二〇二〇年十二月十一日 书记员 罗秀莲（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。