内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初2547号   原告：胡贵业，男，1943年7月17日出生，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人:王以军，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告：陆全利，男，汉族，1972年5月9日出生，租住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人:杨顺春，宁夏兴业（灵武）律师事务所律师。   原告胡贵业诉被告陆全利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）内2921民初字第1334号民事判决，原告胡贵业不服，上诉于阿拉善盟中级人民法院。阿盟中院于2019年10月25日作出（2019）内29民终372号民事判决，维持原判。原告不服，向阿盟中院申请再审，阿盟中院于2020年6月1日作出（2020）内29民申3号民事裁定，决定由阿盟中院再审。阿盟中院于2020年8月10日再审裁定，撤销（2019）内29民终372号民事判决和（2019）内2921民初1334号民事判决；发回本院重审。本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡贵业及其委托诉讼代理人王以军，被告陆全利及其委托诉讼代理人杨顺春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告胡贵业向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于××旗东侧房产(不动产权证号:蒙(2018)阿拉善左旗不动产权第XXXX号;土地证号:阿左国用（99)字第X**)物权属原告所有;2、请求依法确认《售房协议书》第四条的效力并按协议约定分配相关拆迁费共计436395元，其中416395元应当由原告按照协议分配；3、请求依法判令本案原一、二审诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年11月23日，原被告经协商一致,双方签订了一份《售房协议书》,约定将原告位于××旗房屋出售给被告。该房屋建筑面积175平米,占地面积393平米(实为424平米),售价2万元。该协议第二条约定:甲方即被告在2005年12月20日前将房款全部付清后,乙方即原告将房产证、土地使用证移交甲方。所有权归乙方所有,使用权归甲方所有。同时该协议第四条明确约定:双方协商决定:该房屋不过户,以后如国家或开发商统一征用补偿的费用超过2万元的部分归乙方即原告所有,如果不足2万元,全部归甲方及被告所有。上述协议签订后,原告如约将房屋交付被告,被告亦如约支付了2万元房款,但根据协议约定双方并未办理房屋产权过户手续,该房屋的物权即所有权仍属原告所有。上述事实有《售房协议书》在案资证。2007年4月12日,被告陆全利再次给原告出具《保证书》,内容为“胡贵业房主的房子占(注:暂)有陆全利住，陆全利绝对不能私自把房子卖掉”,由于被告购买原告房屋后又将一半的房产转卖给了案外人潘某(注:系被告老乡),故案外人潘某也在该《保证书》上签字认可。上述事实有被告出具的《保证书》在案资证,本案原一审庭审时,在该《保证书》上签字的案外人潘某也对该事实出庭作证。以上事实充分证明,本案原被告双方虽然签订了售房协议,且双方已经部分履行了协议内容,原告向被告交付了房产证和土地使用证并交付了房屋,被告亦支付了房款2万元,但由于双方约定房屋不过户,且对将来有可能发生的征用拆迁进行了预判并对拆迁补偿款的分配按照自愿原则进行了合同约定,因此该房屋至实际征用拆迁时一直没有办理过户登记,该房屋的所有权并未发生转移。2019年上半年,阿左旗征收办依法拟对案涉房屋进行征用拆迁,由于此时该案尚在原一、二审诉讼期间,为了不影响征用拆迁进度,当时阿左旗征收办与原被告协商一致,拆迁补偿协议暂由征收办与房屋实际居住人即被告签订,补偿款暂时由征收办保管,待法院生效判决作出后根据判决内容给付,上述处理方式原被告均表示认可。2019年7月2日,阿左旗征收办与被告签订了《房屋征收补偿安置(货币补偿)协议》,根据协议案涉房屋补偿款共计436395元。上述协议签订后,案涉房屋即由阿左旗征收办予以拆迁,拆迁款则由征收办保管至本案二审判决生效后,已经支付给了被告。基于以上案件事实,原告起诉状诉讼请求中“请求人民法院依法判决由被告给原告立即腾房,并交回房屋证件,以便原告与拆迁机构签订合同实现房屋拆迁并领取相应拆迁费”的诉请已经没有必要且即便判决业已无法执行,故原告请求依法变更诉讼请求。理由:1、关于案涉房屋的所有权归属问题。《物权法》第9条明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。该项规定即为物权法定原则的具体体现。本案中,原被告双方虽然于2005年11月23日签订了《售房协议书》且已经部分履行,该售房协议应当认定合法有效,但由于双方明确约定房屋不过户,实际履行过程中也一直未依法办理过户登记手续，因此该房屋的物权即所有权并未因买卖合同的成立而转移至被告名下,被告并没有实际取得案涉房屋的所有权。虽然本案原一审法院依据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释【2012】8号)第34条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持”,对原被告双方签订的《售房协议书》中的第二条有关保留所有权的约定依法不予支持,但原告认为,原一审判决在本案中引用该条司法解释属适用法律不当。因为,首先,上述《最高院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》是2012年颁布实施的,而案涉售房协议是2005年签订的,根据法不溯及既往原则,法释【2012】8号司法解释对双方2005年签订的合同不具有溯及力。其次,由于本案涉及的不动产系房屋,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(下称《合同法》解释(一))第9条规定:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。据此,本案的原、被告双方未办理房屋过户登记手续虽不影响原、被告房屋买卖合同之效力,但房屋的所有权并不能发生转移。基于上述法律规定,本案原被告无论是否约定保留所有权条款,案涉房屋的所有权依法应当属于原告所有。2、关于《售房协议书》第四条的效力及履行问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国《合同法》第四条明确规定:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。这就是我国《合同法》所确定的合同自由原则,该原则与即将生效实施的《民法典》第五条所确定的当事人自愿原则的立法本意是完全一致的。原被告签订的《售房协议书》第四条,系原被告的真实意思表示,双方在签订该协议书时对涉案房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定，即如果拆迁补偿费用超过2万元的部分归乙方即原告方所有,如果不足2万元,全部归甲方即被告方所有,该约定系当事人对自己的权利及义务的自愿设立,双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人利益,也不违反法律、行政法规的强制性规定,不存在《合同法》第52条规定的合同无效的五种法定情形中的任何一种,因而属于有效条款,应当受到法律的保护。据此,请求人民法院依法确认《售房协议书》第四条的效力并依据该条约定依法分配拆迁补偿款。   被告陆全利辩称，一、原告的诉讼请求已过诉讼时效。原、被告于2005年11月23日签订《售房协议书》,在答辩人支付了全部购房款,对房屋进行翻建修缮居住15年之久的情况下,房屋已经被拆迁,物权已经消灭,原告没有权利主张所有权,该诉请已经超过诉讼时效。二、被告按照《售房协议书》的约定,于2005年12月12日已经向原告支付全部购房款20000元,并且在支付了购房款后原告向被告交付房屋的房产证、土地证,被告占有使用并翻修直到征收拆迁,原、被告双方的义务实际已经履行完毕,原告协助被告办理过户是法定义务。三、《售房协议书》中约定的“所有权保留”条款,为相关法律法规所禁止,属于无效条款,被告基于所有权而获得的征收补偿费用依法属于个人所有。“所有权保留”条款无效,售房协议中第四条“双方协商决定:该房屋不过户,以后如国家或开发商统一征用补偿的费用起过20000.00的部分归乙方所有,如果不足20000.00元,全部归甲方所有。”更是无源之水,无本之木,原告主张分配拆迁费用没有法律依据。四、虽然《售房协议书》里的部分条款无效,但不影响房屋买卖合同的其他条款的效力。对于原告胡贵业的诉讼请求和事实理由,我们认为均不能成立,请求依法驳回其诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：陆全利曾用名陆成礼。原告胡贵业与被告陆全利经协商，由胡贵业拟写打印了《售房协议书》，双方于2005年11月23日在《售房协议书》上签名捺印。协议书载明：经甲（陆成礼）乙（胡贵业）双方协商,乙方现将XXX号土木结构房屋出售给甲方,售价共计贰万元整。该房屋建筑面积175平方米,占地面积393平方米。一、甲方在2005年11月23日支付给乙方定金10000.00元,双方不得违约,甲方如果违约扣50%的定金。二、甲方在2005年12月20日前将房款全部付清后,乙方将房产证、土地使用权证移交甲方。所有权归乙方所有，使用权归甲方所有。三、乙方将房屋出售后（2005年12月20日以后),因房屋发生的一切经济纠纷及损失与乙方无关,包括房屋维修、水费、电费、有线电视费及其它费用等全部由甲方承担。四、双方协商决定:该房屋不过户,以后如国家或开发商统一征用补偿的费用起过20000.00元的部分归乙方所有,如果不足20000.00元,全部归甲方所有。该售房协议的左下方手写“注：房费20000元已付清。胡维业12/12”。胡维业系胡贵业的哥哥。在该协议书第二条中“所有权归乙方所有”字样用笔划去。被告称该划去的部分系其要求胡维业划去。协议签订后，被告向原告支付了20000元购房款，原告将土地使用证、房屋所有权证交付给被告。被告在合同签订之后在该房屋居住至2019年7月2日。2019年7月2日被告与阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室签订了《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》，本案案涉房屋被阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室征收，被告获征收款436395元。   本案中原告对原一审时的诉讼请求进行了变更。   庭审中原告称《售房协议书》第四条中“以后如国家或开发商统一征用补偿的费用起过20000.00元的部分归乙方所有”中“起过”系笔误，应为“超过”。之所以有该条内容是因为被告怕房子拆迁后，被告房子没有了，2万块钱也没有了，被告钱财两空，任何时候被告的2万元必须保住。被告对此不予认可。   原告提交了2007年4月12日书写的“保证书”一份，意在证明因其享有房屋所有权,故在2007年时其曾经要求被告腾房，被告弟弟代其书写了保证书一份：“胡贵业房主的房子，占有陆全利住，陆全利绝对不能私自把房子卖掉。2007年4月12日。潘某陆全利”。被告对此不予认可。在原一审笔录中被告陈述：我同意潘某在（保证书）上面写了“不卖”。潘某也当庭表示自己只写了“不卖”二字，没有在保证书上签名。原被告双方均认可“保证书”上潘某、陆全利的签名不是其二人所为。但该份“保证书”中并没有“不卖”二字。   原告胡贵业自述小学文化程度，被告陆全利自述文盲。阿拉善盟中级人民法院（2019）内29民终372号民事判决书中查明陆全利小学文化程度。   上述事实有双方当事人的陈述及各自提交的证据在卷资证。   本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方对原告将讼争房屋以20000元的价款出售给被告，被告交付了房款，原告交付了房产证和土地使用权证的事实均无异议，本院予以确认。原告以“保证书”的内容来证明案涉房屋的所有权问题，原被告均认可该保证书上的签名不是被告本人，且该保证书上也没有被告所述称的“不卖”二字，故该保证书不具有证明原告主张的证明力，对原告的该主张本院不予采信。一、关于原告请求依法确认位于××旗东侧蒙(2018)阿拉善左旗不动产权第XXXX号、阿左国用（99)字第XXX号的房屋物权属原告所有的问题。第一、双方签订的《售房协议书》合法有效，双方已经履行了主要义务且对方已经接受。因买卖行为引起的不动产物权变动须由合同当事人申请、经房地产登记管理部门进行合同备案、核准登记、合法房地产权证等一系列法定程序才具有法律效力。但因双方在协议第四条约定“该房屋不过户”，该约定是双方的意思自治。即双方签订的《售房协议书》合法有效，依双方的约定却并不必然引起物权变动。第二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。故该《售房协议书》第二条中“所有权归乙方所有，使用权归甲方所有”的约定违反了法律规定，属于无效约定。原告以法不溯及既往认为原一审适用法律不当的述称，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十六条规定相背，对原告的述称本院不予采信。第三、因该房屋在2019年7月2日陆全利与阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室签订了《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》，本案案涉房屋已经被阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室征收拆除，该标的物归于灭失，物权也随之消灭，原告要求该房屋物权归属原告所有的请求于法无据，本院不予支持。   二、关于原告请求依法确认《售房协议书》第四条的效力并按协议约定分配相关拆迁费共计436395元，其中416395元应当由原告按照协议分配的问题。《售房协议书》第四条约定：双方协商决定:该房屋不过户,以后如国家或开发商统一征用补偿的费用起过20000.00元的部分归乙方所有,如果不足20000.00元,全部归甲方所有。原告在庭审中称：约定第四条的原因是被告怕房子拆迁后，被告房子没有了，2万块钱也没有了，被告钱财两空，任何时候被告的2万元必须保住。对比协议第四条的内容和原告陈述的内容，所表达的意思并不一致。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据房屋买卖的交易目的、交易习惯和日常生活经验，作为房屋买受方，其基本权利就是取得房屋所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。但《售房协议书》中对房屋买受方的上述权利进行了限制和剥夺，双方之间的权利义务严重不对等，明显违背了公平原则。《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。法律意义上的公平之一就是法律关系当事人之间的地位、权利、义务、责任处于一种平衡状态。当双方之间的权利义务严重不对等的时候，司法裁判需运用法律手段，降低社会交易成本，使冲突各方的利益达到社会公众普遍能接受的衡平。故应对双方签订的《售房协议书》第四条之约定进行调整。同时被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时具有一定风险防范意识，在明知自己文化程度有限的情况下，没有采取相应的风险防范措施，其本身也有相应的责任。综上，本院依照公平原则予以调整为：案涉房屋拆迁款共计436395元，由原告享有80000元，由被告享有356395元。因436395元拆迁款已经被陆全利领取，故胡贵业享有的80000元，由被告陆全利于本判决生效后给付。被告辩称原告诉请已经超过诉讼时效，对此本院不予采信。双方签订的《售房协议书》第四条约定：以后如国家或开发商统一征用补偿的费用起过20000.00元的部分归乙方所有,如果不足20000.00元,全部归甲方所有。该约定是附期限的合同条款。案涉房屋在2019年7月2日被阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室征收，也即是原告认为自己依据协议第四条取得征收款权利开始的时间。诉讼时效是权利人请求人民法院依法保护其权利的法定期间，应当从权利人能够请求人民法院保护其请求权时开始计算。故对被告关于诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条之规定，判决如下：   一、驳回原告的第一项诉讼请求；   二、案涉房屋的征收款436395元，由原告享有80000元，由被告享有356395元。胡贵业享有的80000元，由被告陆全利于本判决生效后给付。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7546元，由原告负担6646元，由被告负担900元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判长 潘桂玲   人民陪审员 马少祥   人民陪审员 张翠霞   二〇二〇年十二月十七日   书记员 赵紫玲