安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初12781号 原告：孙洁，女，1979年7月15日出生，汉族，从事化妆品代购业务，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：马志祥，北京盈科（合肥）事务所律师。 被告：合肥粤诚置业有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区。 法定代表人:钱宜丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童海生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告孙洁与被告合肥粤诚置业有限公司（以下简称粤诚置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙洁及其委托诉讼代理人罗平、被告粤诚置业的委托诉讼代理人童海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙洁向本院提出诉讼请求:1.判令被告粤诚置业支付违约金197337元；2.判令被告粤诚置业承担本案诉讼费用。事实和理由：粤诚置业系恒大地产集团旗下公司,其基于对恒大公司以及对恒大对外宣传广告的信任,于2014年7月2日购买粤诚置业开发的位于合肥市瑶海区商铺。现五年过去,粤诚置业当初在宣传广告中承诺的各项商业体均未入驻,广场基础设施严重不完善。 粤诚置业系恒大公司旗下的公司，其正是基于对恒大公司商业品牌的相信以及对未出售商铺所投放的商业广告的信赖，故而花远高于周边商铺市场价的价格购买该商铺。如果粤诚置业在出售该商铺时，向其坦诚广告中各类商业体仅属于要约邀请，可能不会落实，其是不会购买该商铺或者不会花费如此高价购买该商铺。粤诚置业在出售该商铺时没有按照诚信原则如实告知该商业体属于所谓的要约邀请，现其主张违约责任时才说明宣传广告中的各类商业体属于要约邀请，明显减轻自己的义务，损害了其合法权利。现该商铺已无法达到对外出租条件，因粤诚置业的违约行为使其遭受严重经济损失,其为维护原告合法权利诉至法院,望判如所请。 粤诚置业辩称:一、其已经全面履行了合同义务，不存在任何违约行为。双方签订商品房买卖合同的主要目的是孙洁购买其开发建设的商铺，其已经按照合同约定向孙洁交付涉案商铺，孙洁也已经支付购房款，双方均全面履行了合同约定的主要权利义务，合同目的已经实现。商品房买卖合同仅约定了逾期交房的违约责任和装饰、设备标准承诺等方面的违约责任，根据合同约定，其并不存在任何违约行为。 二、其作的宣传广告不属于要约，仅属于要约邀请，对合同双方无约束力。（一）其宣传广告中的内容均属于案涉商品房开发范围外的房屋及相关设施，其并非建设主体，甚至部分内容不属于建筑设施，因此该宣传内容不构成要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。其发布的宣传资料中，从未将相关的内容宣传为其开发建设，有关的开发建设范围外的建筑物标注的内容也比较宽泛，未标出位置、详细面积、详细规划图、施工方案及建设工程规划许可证、施工许可证等具体内容。而且大部分宣传内容也不是建筑设施。结合宣传广告来看，其宣传内容不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定构成要约的条件，仅为要约邀请，对双方均没有约束力。（二）双方已经对宣传资料的性质进行了明确约定。双方签订的《关于恒大广场商品房买卖合同的补充说明（商业）》第十二条第1款第（2）点明确约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料仅供买受人购房时的参考，并不视为正式要约，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任。内容不一致的，以本合同及附件为准。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定该合同作为买卖双方权利义务的唯一依据，而销售资料及宣传资料根据双方约定仅供购买人参考，不视为正式要约。该约定是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。（三）宣传资料本身及涉案商铺销售时现场也作了免责声明。其宣传资料上均标注了免责声明，项目现场设置多处提示消费者的公示信息，现场沙盘、宣传资料均对红线外不利因素、红线外规划及信息等均作了免责声明或说明，没有不实或者欺骗的成分，不存在以不实广告误导消费者，未对认购协议的订立和房屋价格的确定有重大影响。（四）相关的商业配套因案涉项目尚未开发完毕，相关的商业区正在建设施工当中，商业入驻也不具备条件。孙洁据此提出诉请也没有事实依据。 三、孙洁已经从购买的商铺中获益，不存在损失问题。孙洁购买了案涉商铺后，将商铺委托给金碧物业有限公司合肥分公司代为运营管理并收取租金。孙洁自2015年1月至2020年6月收取返租租金，获益金额为530004元,不存在任何损失。 综上所述，孙洁的请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明：2014年7月2日，买受人孙洁与出卖人粤诚置业就位于合肥市瑶海区商品房买卖事宜签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房；该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为3.5米，建筑层数为地上3层，地下**；该商品房合同约定的建筑面积共32.84平方米；房屋单价为每平方米35864.99元，总金额1177806元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款597806元在2014年7月2日前支付给出卖人；剩余房款58万元办理按揭贷款。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《建设工程规划许可证》。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方还于合同中约定了逾期办证、房屋交接、房屋保修等事项。 合同订立后，孙洁按约向粤诚置业支付购房首付款597806元及相关费用，并按约办理银行按揭贷款，已付清房屋总价款1177806元。 2014年7月9日，孙洁在粤诚置业提供的合同附件《关于恒大广场商品房买卖合同的补充说明-（商业）》（以下简称“《补充说明》”）落款处签名。根据该《补充说明》第五条约定，双方同意本合同第九条变更如下：逾期（交房）超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第六条约定，双方同意本合同第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应书面通知买受人。……由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应当在变更确立后30日内进行公示，但不承担违约责任、赔偿责任。买受人无权因该设计变更解除合同。第七条约定，双方同意本合同第十一条变更如下：1、自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人……。第十二条约定：……出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传材料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为真实要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。 2014年7月9日，孙洁与金碧物业有限公司合肥分公司（以下简称“金碧物业合肥公司”）签订《合肥恒大广场委托代管服务合同》，约定：孙洁委托代管的物业位于合肥市瑶海区。孙洁同意委托金碧物业合肥公司进行招商及运营管理，该公司可寻找实际经营人，并由孙洁、金碧物业合肥公司及实际经营人签订三方租赁合同。孙洁选择10年返租形式认购以上商铺的，代管期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。金碧物业合肥公司保证前5年租金如下：2015年1月1日至2015年12月31日，每季度租金为20611元；2016年1月1日至2016年12月31日，每季度租金为23556元；2017年1月1日至2017年12月31日，每季度租金为26500元；2018年1月1日至2018年12月31日，每季度租金为29445元；2019年1月1日至2019年12月31日，每季度租金为32389元；后5年可选择由金碧物业合肥公司统一经营，并按市场租金收益90%给予甲方，市场租金收益10%给予该公司。孙洁选择了前5年返租，后5年市场化运营的方式。自2015年1月1日至2019年12月31日，金碧物业合肥公司按照委托代管服务合同约定累计支付孙洁租金530004元。案涉商铺至今空置，一直未对外出租。返租期限届满后，金碧物业合肥公司通知孙洁办理案涉商铺的移交手续。孙洁等商铺业主与粤诚置业交涉未果，遂诉讼来院。 另查明：粤诚置业在销售案涉商铺时发布了销售广告及宣传资料，称案涉房屋所在的恒大中央广场位于地铁口，138万方城市综合体，在地铁1号线明光路站口之上，聚合品质大宅、SOHO、甲级写字楼、商业中心、品牌酒店等为一体的大型城市综合体，荟萃比肩全球时尚的吃喝玩购娱一站式潮流业态；项目将被打造成合肥乃至安徽的地标性商圈。“无缝对接地铁1号线，瞬间通达全城”、“2500米风情街区，有轨电车走廊”、“20-100平米地铁临街旺铺”、“5年统一运营、5年稳定收益”、“恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店已抢先入驻，保证商业人气，更联合众多国际知名品牌建立长期战略合作伙伴关系（家乐福、KFC、星巴克、海底劳），共谋钱景”等（注：广告中还印有恒大超市、恒大酒店集团、KFC、东方阮白、PizzaHut、海底捞火锅、孩子王、卡天尼、千昧刷、屈臣氏、重庆小天鹅等品牌名称及标识）。上述广告及宣传资料下方用极小字体注明“本广告为要约邀请，买卖双方的权利以及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”等内容。截至目前，恒大中央广场规划区域内的商业地块正在施工，广告及宣传资料中提及的恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店及家乐福、KFC、星巴克、海底劳等上述品牌商家均未入驻。 本案审理中，孙洁陈述其购买的案涉商铺位于淮南路与炉桥路交口东侧，属于沿街商铺。粤诚置业对地铁出入口尚未建设的事实予以认可，但称因为地铁与项目之间连接点的土地政府尚未拍卖出让，但是已建成的项目按照政府相关部门的规划预留了与轨道交通连接的通风口或连接口。一旦政府将该地块出让给其即可实现连通。涉案中央恒大广场项目的商业地块正在开发建设中，当时未施工是因为该地块存在拆迁遗留问题，政府相关部门解决好拆迁问题后正在施工，一旦商业地块施工完毕，相应的商业也将入驻。另外写字楼也已经建成交付，粤诚置业也在该写字楼内部办公。 以上事实，有经过质证的《商品房买卖合同》、销售广告及宣传资料、《关于恒大广场商品房买卖合同的补充说明-（商业）》以及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，本案双方的争议焦点为，粤诚置业在销售案涉商铺时所发布的销售广告及宣传资料是否属于合同的组成部分，粤诚置业在销售广告及宣传资料中所作的允诺和说明是否对其具有约束力。 根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条之规定，商品房的销售广告及宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，孙洁购买的是商铺，粤诚置业在房屋销售广告及宣传资料中宣称案涉商铺所在区域恒大中央广场为“138万方城市综合体，在地铁1号线明光路站口之上，聚合品质大宅、SOHO、甲级写字楼、商业中心、品牌酒店等为一体的大型城市综合体”，“恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店已抢先入驻，保证商业人气，更联合众多国际知名品牌建立长期战略合作伙伴关系（家乐福、KFC、星巴克、海底劳），共谋钱景”，对于商业配套设施、商业氛围、收益预期的宣传内容明确具体，对于买受人购买商铺后是否会产生收益及收益大小有重大影响,因而对案涉商品房预售合同的订立及房屋价格均产生重大影响。粤诚置业在上述销售广告及宣传资料中下方虽注明“本广告为要约邀请，买卖双方的权利以及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”等内容，但所用字号极小，并不醒目，不能以此证明其对上述内容尽到了明确提醒或说明义务。并且粤诚置业没有证据证明其在销售案涉商铺时，已将恒大中央广场规划范围内的商业配套及商家入驻的实际情况在销售现场进行了公示，故孙洁主张其受粤诚置业发布的销售广告及宣传资料的影响与其签订商品房预售合同，粤诚置业在销售广告及宣传资料中承诺的在恒大中央广场规划范围内的商业配套等内容应为要约，属于合同的组成部分，证据充分，予以采信。 孙洁于双方订立商品房预售合同后虽按粤诚置业要求出具了《补充说明》，但《补充说明》中约定的“关于出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传材料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不是为真实要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任”等内容，属于粤诚置业提供的格式条款，粤诚置业在该条款中免除其责任，违反了公平原则，应属无效。粤诚置业主张销售广告及宣传资料中的内容属于要约邀请，对其不具有约束力，其不存在任何违约行为，与事实不符，不予采信。金碧物业合肥公司虽向孙洁支付五年收益计530004元，但因恒大中央广场区域内的商业地块尚在建设，粤诚置业宣传的相应营商环境并未形成，商铺至今空置。在委托代管服务合同约定的五年收益期限届满后，案涉商铺在2020年7月1日之后因不具备出租条件客观上使孙洁遭受损失，粤城置业辩解称孙洁并未因此受到损失，与事实不符，不予采信。 综上，粤诚置业同孙洁之间订立的商品房买卖合同，除上述关于免除粤诚置业责任的条款无效外，其余条款合法有效，对双方具有约束力。孙洁已按约交付房款，粤诚公司理应履行合同义务，保证其于销售广告及宣传资料中承诺的恒大中央广场规划范围内的相关商业配套设施的建设及营商环境等符合约定。由于房屋交付后案涉房屋所在恒大中央广场的现状与销售广告及宣传资料中承诺的内容严重不符，恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店及“家乐福”、“KFC”、“星巴克”、“海底劳”等商家至今也未入驻，营商环境至今未形成，导致案涉商铺交付五年来一直未能对外出租，违反了约定，给孙洁造成了损失，现孙洁诉讼来院，主张粤诚置业承担违约责任，赔偿损失，符合法律规定，应予支持。在案涉商铺未实际出租的情形下，孙洁收到案外人金碧物业合肥公司根据委托合同支付的收益530004元，孙洁在主张违约金时，将该530004元从总房款1177806元中扣除，不违反法律规定，亦符合公平原则。考虑到营商环境的形成受到多种因素干扰，非粤诚置业一己之力所能完成，孙洁主张粤诚置业按照647802元的30%标准支付违约金194337元，本院根据粤诚置业的违约程度酌情判决其按照647802元的10%支付孙洁违约金64780.2元，对其余129556.8元予以驳回。 综上,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告合肥粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙洁违约金64780.2元； 二、驳回原告孙洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4186元，减半收取计2093元，由原告孙洁负担1046元，被告合肥粤诚置业有限公司负担1047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵先娥 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  胡安琼