广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3850号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：方金水，男，汉族，1982年4月25日出生，住广东省珠海市香洲区*****************。居民身份证号码445************931。委托诉讼代理人：黄晓惠，广东瀛凯邦律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：周波，男，汉族，1981年10月11日出生，住湖南省新邵县**************。居民身份证号码430************650。委托诉讼代理人：王占杰，广东友邦方达律师事务所律师。一审本诉原告、反诉被告方金水因与一审本诉被告、反诉原告周波房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2017年10月5日方金水为甲方与乙方周波签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在珠海市*************，建筑面积约218平方米的物业，以每平方米100元租给乙方使用；租赁期限从2017年10月5日起至2019年10月4日止，乙方须每月10号前向甲方缴纳当月租金21800元，同时缴纳上个月的水电费，甲方应开具收款凭证给乙方；签订之日起7日内，乙方向甲方交纳租赁保证金5万元、水电费押金5000元，乙方不交纳的，甲方有权随时解除合同；合同期满或解除、终止时，租金以实际搬离日期为止按月结算（即不足一个月按一个月结算），经结算乙方无违约、无应付款项、已腾空，则租赁保证金及押金可在五日内无息退还，否则保证金及押金不予退还；合同期满、终止或乙方违约导致合同提前解约的，乙方装修形成附合的固定部分（地板、吊顶、壁纸、门窗、灯具、固定家具、管线等）不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不得拆除破坏，否则须负责恢复原状或赔偿损失。可移动的部分（空调、家具、电器、用品等）由乙方自行带离，如合同终止、解除仍未带离的，视为乙方遗弃，由甲方按遗弃物变卖或折价处理；乙方逾期1个月及以上不交纳租金、其他费用（包括物业管理费、水电费等）的，拖欠款项自应交之日起按每日千分之三计付逾期付款违约金，至清偿之日止；乙方连续2个月不按时交租付费，或有其他违约行为须制止的，甲方事先在租赁物上张贴通知告知后，有权停电、停水、停用电梯，一切损失和责任由乙方自负，且有权不予退还租赁保证金及水电费押金，并有权要求乙方清偿原欠款及另行缴纳保证金、押金；乙方不清偿或不缴的，甲方有权宣告解除合同、立即收回物业，乙方不但应支付原拖欠的租金、其他费用、逾期付款违约金、损失赔偿款，还应赔偿甲方所有的债权实现费用（包括但不限于律师费、公告费、快递费等）；在乙方有拖欠租金、其它费用、违约金、赔偿款的情形下，甲方所收到的款项，按最早至最近的顺序清偿欠款，并据此开具收款凭证，乙方对所交款项对应的指定无效，甲方如有遗漏的，不视为放弃，仍有权继续追缴；租赁期内，如甲方无故提前解约，则须双倍返还租赁保证金给乙方；如属乙方违约、提前解约、或第三方原因导致乙方不继续承租的，甲方有权不予退还租赁保证金和水电费押金，所附装修、设备设施无偿归甲方所有；如因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方将宣告解除的通知张贴于租赁物门口之日，合同即告解除，乙方与第三人的转租、转让、分租合同也随之解除，责任由乙方承担，乙方在五日内清退场地，否则甲方有权强行清退，如造成损失由乙方自行承担，乙方物品占用场地期间，按合同标准收取租金、其他费用及逾期付款违约金；合同第九条“合同的解除、终止”，第一项约定“经双方协商一致，可以解除合同；”第二项约定“有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担违约责任：1.租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日，租赁保证金、押金无息退还，所有补偿款归甲方，乙方不得提出其他主张或拒不退场，阻挠拆迁，否则构成违约；……”第四项约定“乙方下列情形之一，甲方有权立即单方解除合同，收回租赁物并不予退还租赁保证金、水电费押金：1.不支付或者不按照约定支付租金及物管费或水电费达2个月的；2.利用房屋从事违法活动的，或违反消防及安全条例被停止营业、限定期限内经整改无效的，或乙方有其他影响恶劣的行为损害整栋大厦商业形象或甲方声誉的……”。合同还对安全责任、经营守则、优先权等进行了约定。合同尾部加盖了“珠海市香洲金裕来商行”印章，方金水在一审庭审中称该商行系其投资设立的个体工商户，因系委托亲属签订合同，因此没有署名，而加盖了该商行印章，但实际履行租赁合同的系本人；周波认可租赁物出租人为方金水。二审中双方确认案涉商铺为珠海市*************厂房一楼“北数第十间商铺”及“北数第十间商铺A”。方金水称“北数第十间商铺”面积原本79.11平方米，将其中36.79平方米与“北数第十间商铺A”181.21平方米共218平方米租予周波，“北数第十间商铺”其余面积另租他人开设奶茶店；周波称所租商铺面积实际只有210平方米。同日，周波出具《承诺书》，承诺对租赁业务的房屋维修、保养、用火用电用水安全、消防安全等一切安全责任和义务由其完全且独立履行和承担，等。同年9月28日方金水向周波出具了收到押金55000元的《收据》，其上注明“合同期满可以退”。其后，周波入场使用案涉商铺。诉讼中，周波提交了2017年10月5日与杭州尺寸装饰设计有限公司签订的《尺寸装饰装修工程施工图设计合同》、2017年10月24日与珠海豪轩装饰设计工程有限公司签订《装饰工程结算表》、向广州市花都区新华雷特美容美发设备厂订购美容美发设备的订货单，以及农业银行交易明细和收据，证明1.委托杭州尺寸装饰设计有限公司对其在案涉商铺开设的“爱诺雅美容美发商场”进行工程面积456平方米的装饰工程设计，及依杭州尺寸装饰设计有限公司的指定，向“郑达”银行账户划付设计费26000元；2.委托珠海豪轩装饰设计工程有限公司进行商铺的装饰工程，支付装修工程结算722621元；3.委托珠海新鸿创建建筑装饰工程有限公司按照装修设计实施装修，并依该公司的指定，向“茹正迪”银行账户划付装修款。4.向广州市花都区新华雷特设备厂采购配套设施，依该依公司指定向“胡晓丹”银行账户转付货款104739元。方金水质证认为，1.从设计图纸可知，涉案商铺装修面积为456平方米，包括出租前已设置好的阁楼面积，故商铺实际使用面积远超合同的约定210平方米；2.周波承租商铺委托设计、装饰装修及购买设备，产生的费用均是其商业经营的必然支出，与方金水无关。2019年8月27日案涉租赁物产权人珠海市香洲翠微股份合作公司（下称翠微公司）在珠南路3021号A、B、C工业厂房翠微综合大厦及翠微西路668号翠微综合楼张贴《搬迁通知》。该《搬迁通知》称“根据《关于尽快召开股东大会对生产留用地纳入翠微旧村改造范围进行公开表决的函》（珠香前函【2019】206号）的要求，公司于2019年6月30日召开股东大会表决通过翠微村集体资产（生产留用地）拆迁补偿安置方案，并逐步开展后续工作。鉴于此，经公司研究决定，敦请明珠南路3021号A、B、C工业厂房翠微综合大厦及翠微西路668号翠微综合楼的各位租户于通知发布之日起三十日内清退房屋并向公司交还和结算租金。”周波确认当日翠微公司向包括案涉商铺在内的所有商铺逐一发送该通知，并在案涉商铺物业上予以张贴。同年9月9日翠微公司向方金水发出《关于租赁合同期的说明》，称“翠微村旧村改造属于三旧改造项目，根据双方签订的租赁合同约定，租赁合同将自动解除。翠微村旧村改造项目涉及全体村居民集体利益，翠微项目是政府三旧改造重点改造项目，敦请贵方协助做好租户撤场搬迁工作。”同年11月5日翠微公司发出《关于商铺清退诉求的复函》，称“鉴于双方未订立书面租赁合同，不存在租赁合同关系，贵方无权向公司主张任何补偿权益，公司已先后于2019年8月27日、2019年10月22日两次向各租户发出《搬迁通知》，并给予了合理的搬迁期限，贵方无理占有房屋的行为违反法律法规的规定，公司将保留追究贵方侵占房屋责任的权利。敬请贵方按《搬迁通知》规定期限清退房屋并向公司交还房屋，否则，公司将采取司法途径追究贵方侵权责任，如因贵方拒不退场或阻挠拆迁造成公司经济损失的，由此造成或扩大的一切损失将由贵方承担。”2019年11月13日翠微公司向方金水发出《停电通知》，称“你租赁公司翠微综合大厦商铺物业，一直拖欠租金，依据双方签订《租赁合同》，公司决定2019年11月14日进行停电，请你接到通知后处理相关停电准备。”2019年11月12日、12月9日、2020年1月6日、2月21日、3月21日方金水分别通过微信向周波发送《催缴租金通知》。周波称2019年8月后，案涉商铺所在的整个大楼的搬迁、拆迁，导致商铺失去了经营的条件，周波早已停止经营并已搬迁，只是部分柜子物品暂时无处可放，最终废弃在现场。案中方金水提交了周波微信联系的聊天记录，证明周波战胜商铺至2020年4月。微信聊天记录中，2020年2月21日周波称“是你们没有一个搬迁的说法，所以一直没搬”；3月22日周波称“我现在是有难处，我没地方搬”、“你要我搬可以，你帮我安排个地方”、“如果你这里安排不了，你就可以协调翠微村这边看能不能沟通一下，能不能帮我解决这个难题”；5月8日方金水指“你店里的东西三天内要全部清空，否则全部当废弃物品自行处理，还有钥匙和门遥控全要交回来给我”，周波回复“东西早就丢了”，方金水回应“你丢是你的事，我是看到了你店里还有些柜子，我只是通知你，还有钥匙还没交回来给我”，周波称“早就搬了、钥匙在那个里面”。案中，方金水提交了2019年9月至2020年3月（欠2019年12月及2020年1月）五份《周波租户缴费通知单》，证明周波用水、用电的水电表读数及应当交纳的水电费金额。五份通知单中2019年9月、10月、11月三份通知单记载有水电表读数和水电费金额，其中9月水费36元、电费1232.4元，10月水费36元、电费1033.32元，水费40.5元、电费679.4元，其余两份通知单记载的水费、电费均为“0”。周波对上述通知单质证均不认可其真实性、合法性及关联性，称“早已搬迁，停止经营”。2020年4月9日翠微公司出具《证明》，称“方金水与我司就珠海市**************工业厂房五楼、明珠南路3021号C号楼一楼C1-C12号、明珠南路3021号C号厂房一楼北数第十间、明珠南路3021号C号工业厂房一楼北数第十间A号、翠微西路668号A栋四楼等物业签订租赁合同。我司确认上述物业自2019年5月至2020年4月1日的所有租金、水电费已与方金水结清。”另查明，因租赁合同纠纷，案涉租赁物的产权人翠微公司向一审法院提起诉讼，主张方金水支付租金以及相应的费用等。方金水在该案件中答辩称，1.双方的租赁合同于2019年8月27日终止；2.翠微公司要求方金水立即腾退并归还租赁房屋没有事实和法律依据。首先，C1-C12、一楼北数第十间商铺已经在协商沟通的情况下，于2019年12月全部清场并返还，随后翠微公司也在相关商铺喷涂“拆”字样；其次，第十间A号商铺现由周波实际占有使用，对于转租翠微公司也是知情的，因该商铺不在方金水实际控制中，无法实际履行腾退；等等。其后，该案双方达成和解，翠微公司向一审法院申请撤诉。周波提交了上述翠微公司起诉方金水一案中，翠微公司的起诉状、方金水的答辩状及翠微公司与方金水2017年7月26日签订的租赁物本案所涉商铺的《租赁合同》，证明方金水自翠微公司承租案涉商铺的租赁期至2019年8月9日，方金水在该案中答辩主张与翠微公司签订的《租赁合同》至2019年8月27日终止。方金水与翠微公司签订租赁案涉商铺的《租赁合同》，约定商铺建筑面积为181.21平方米，每平方米租金40元，每月租金7248.4元；翠微公司起诉状中主张解除与方金水签订的“北数第十间商铺”、“北数第十间商铺A”和“C号楼一楼C1-C12商铺”的《租赁合同》，方金水腾退上述商铺，以每月3164.4元、每月7248.4元支付“北数第十间商铺”、“北数第十间商铺A”租金，至实际返还商铺之日止。二审中，方金水提交了1.分别与翠微公司签订面积79.11平方米的“北数第十间商铺”、面积181.21平方米的“北数第十间商铺A”和面积485平方米的“C号楼一楼C1-C12商铺”的三份《租赁合同》，其中均约定租金每月每平方米40元；2.三份《租赁合同》项下商铺分别与“珠海市翠微物业管理有限公司”签订的三份《物业管理协议》，其中“北数第十间商铺”每月应缴物业服务费4746.6元、“北数第十间商铺A”每月应缴物业服务费9060.5元、“C号楼一楼C1-C12商铺”每月应缴物业服务费33100元，方金水称物业服务费均为每月每平方米50元；3.翠微公司2020年12月21日出具的《关于明珠南路3021号一楼商铺说明》，称“方金水与我司承包的一楼C1-C12号和北数第十间、北数第十间A租金为每平方40元一个月,物业管理费为50元一平米。自2019年7月至2020年3月,方金水承租我司上述商铺拖欠水电费共计55528.90元。其中C1-C12和北数第十间、北数第十间A号商铺为同一个总电表和总水表,再由方金水分到每个商铺做（作）为分表。由于北数第十间和第十间A实际使用人周波,从2019年7月至2020年2月份拒绝向我司交清租金和水电费,我司将周波和方金水一起起诉到香州区人民法院。2019年7月至12月一楼C1-C12和北数第十间和北数第十间A商铺欠水电费共为41031.4元。北数第十间从2019年7月至2020（年）3月底总租金为71199元。北数第十间A从2019年7月至2020年三月份底总欠租金为146772元。方金水于2020月（年）3月份以（已）将第十间和第十间A商铺交还我司。第十间和第十间A总欠费部分已从方金水交我司全部合同押金(具体数额)206557.40中扣除,欠费已结清。”4.《欠租情况一览表》、《欠水电费情况一览表》，称该两一览表均由翠微公司提供，其中欠租表中列明“北数第十间商铺A”2019年7月至12月每月欠租金7911元，“北数第十间商铺”每月欠租金16308.9元，方金水称两商铺共需向翠微公司支付租金24219.9元；欠费表中列明“C号楼一楼C1-C12商铺”2019年9月至12月欠付的水电费，方金水称“北数第十间商铺A”及“北数第十间商铺”的水电费与该“C号楼一楼C1-C12商铺”共用水电表，故翠微公司发出的一览表没有列两商铺的水电费金额。5.上述翠微公司起诉方金水一案，一审法院（2020）粤0402民初1544号案开庭笔录，方金水称虽然翠微公司起诉中没有主张每月每平方米50元的物业服务费，但双方结清时翠微公司实际按物业合同收取了物业服务费后才撤回起诉。6.方金水向翠微公司所租商铺交纳的保证金和水电费押金收据复印件，称因已与翠微公司结清租金及水电费，故收据原件已交还翠微公司。周波质证称1.认可三份租赁合同的真实性、合法性，对关联性有异议。三份合同约定租金为40元每平方米，没有约定物业服务费50元。2.对三份物业管理协议真实性、合法性、关联性不予认可，翠微公司在1544号案件中没有主张物业服务费，如果拖欠应当一并起诉，方金水也没有提交支付物业服务费的依据。3.翠微公司关于1楼商铺说明的真实性、合法性、关联性不予认可，该说明性质属于证人证言，方金水不申请证人出庭作证，其证言真实性存疑，请求法庭不予采纳。翠微公司在本案中，一再出具证明先后三次迎合方金水的诉讼需求，让人难以理解。4.对于欠租情况一览表、欠水电费情况一览表，方金水主张2020年1月至4月的租金、水电费与事实不符，尤其2019年9月后整栋大楼处于拆迁状态，周波在九月底已经停止经营。5.认可开庭笔录的真实性、合法性，对关联性有异议。笔录第七页表明方金水和翠微公司在诉讼中一致确认双方的合同在2019年9月9日自动解除，翠微公司和方金水之间此后不存在合同关系，方金水在该案中也以合同是否存在合同关系进行抗辩的，方金水有何合同依据向周波主张水电费和租金。6.对保证金、押金单据复印件的真实性、合法性、关联性不予认可。方金水提起本案诉讼，请求判令周波1.支付2019年9月10日至2020年3月9日的租金及水电费共计156203元；2.支付自2019年9月10日至2020年3月10日的逾期付款违约金41443.58元。周波反诉，请求判令方金水1.退回押金55000元；2.返还多收取的租金18400元（以每月每平方米100元，8平方米，23个月计）；3.赔偿经济损失500000元。一审判决的理由与结果一审法院认为，方金水与周波签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。关于方金水请求周波支付租金、水电费、逾期付款违约金的问题。作为承租人的周波其合同目的是能够依照租赁合同的有效约定或依照房屋的性质正常使用租赁房屋，承租人租赁合同的目的有赖于出租人主要义务的履行。作为出租人的方金水根据法律规定，应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而且该项义务贯穿整个租赁期间，即在租赁期间出租人应当保证租赁物处于适租状态。案涉的租赁物在2019年8月27日，租赁物产权人珠海市香洲翠微股份合作公司已经向方金水以及其他的租户发出《搬迁通知》，要求方金水以及其他的租户在30日内搬离租赁场地。同时，珠海市香洲翠微股份合作公司还对租赁场地采取围蔽、喷涂“拆迁”字样以及停水停电等措施，对案涉租赁物所在大厦的租户的经营造成重大的影响。因方金水未能履行保证租赁物处于适租状态的义务，导致周波承租案涉租赁物的目的无法实现，故方金水无权要求周波按照租赁合同支付租金、相关费用以及逾期付款违约金，对方金水的诉请，一审法院不予支持。关于周波反诉请求方金水退还押金55000元。因方金水未能履行保证租赁物处于适租状态的义务，导致周波承租案涉租赁物的目的无法实现，构成违约，周波有权解除合同，并要求方金水按照合同约定返还押金。现双方的租赁合同已经实际解除，故方金水应将周波已经交付的租赁保证金50000元以及水电费押金5000元予以返还。关于周波反诉请求方金水返还多收取的租金18400元。首先，租赁合同约定的计租面积约218平方米，双方在签约时对此予以认可，均未就此提出任何异议，且在合同履行过程中，双方均按照合同约定的标准收付租金。其次，根据周波向一审法院提交的《施工图设计合同》载明工程设计面积456平方米，亦说明了周波所使用的租赁物面积远远超过了218平方米。综上，周波反诉请求方金水返还多收取的租金18400元，理据不充分，一审法院不予支持。关于周波反诉请求方金水赔偿经济损失50万元的问题。根据双方租赁合同约定“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合同的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日，租赁保证金、押金无息退还，所有补偿款归甲方，乙方不得提出其他主张或拒不退场，阻挠拆迁，否则构成违约”，根据上述合同条款，表明签约双方对于租赁物存在被拆迁改造的风险作出预判，双方经协商一致订立上述条款，即在合同签订时周波已经知道投资风险，并自愿按照合同的上述约定承担。现案涉租赁物已经列入翠微旧村改造范围，按照上述合同约定，租赁合同自行终止，周波应自行承担其投资损失，故周波的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决一、驳回方金水的全部诉讼请求；二、方金水于判决发生之日起十日内向周波返还租赁押金50000元、水电押金5000元；三、驳回周波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取2126元，由方金水负担；反诉受理费减半收取5355元，由方金水355元，由周波负担5000元。当事人二审的意见一审本诉原告、反诉被告方金水不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第一项、第二项，改判支持方金水的全部诉讼请求，驳回周波的全部反诉请求。事实与理由如下：一、一审法院即认定方金水与周波签订的《租赁合同》为有效合同，双方应当恪守，但对合同的相关约定却予以了不同的解读，逻辑矛盾，导致事实认定和法律适用错误。（一）根据双方合同第九条第（二）项明确约定“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止。”案涉租赁物于2019年8月27日由租赁物产权人翠微公司向周波以及其他租户发出《搬迁通知》，要求各租户在30日内搬离租赁场地。也即是说，在周波收到该《搬迁通知》之日起，方金水与周波签订的《租赁合同》自行终止，同时根据合同约定，周波应当积极配合搬迁，并对于在搬迁期间的租金及相关费用继续计算直至退场完毕之日止。而周波直至2020年4月才完全退场完毕，方金水要求周波支付2019年9月至2020年3月的租金即符合双方合同的约定，也未违反相关强制性法律法规，一审法院驳回方金水的诉讼请求没有事实和法律规定。（二）如上所述，既然双方的合同已于2019年8月27日自行终止，双方的主要权利义务随之终止，即双方合法的租赁期间仅为2017年10月5日至2019年8月27日，同时，作为出租人的方金水对于保证租赁物继续符合约定的用途的义务也随合同的终止而终结，一审法院认定方金水的该项义务在此种特殊情况下仍然需要维系至合同原约定的2019年10月4日系事实认定错误，也属于法律适用错误。（三）再者，对于一审法院认定翠微公司在2019年8月27日发出《搬迁通知》时即对租赁场地采取围蔽、喷涂“拆迁”、字样以及停水停电等措施的事实与实际事实完全不符，一审法院并未对相关证据予以详细的审查。1、根据方金水提供的案涉租赁物业的水电缴费清单，明显可以看出，2019年9月至2019年12月，案涉租赁物业的水电使用与平时相差不大，并没有大幅度落差，也即使说，在翠微公司已经发出搬迁通知之后，周波不仅未积极配合搬迁，反而继续营业，且经营情况与往时相差不大，即翠微公司并未对租赁场地进行围蔽，更未因此导致周波对案涉租赁物业的合同目的无法实现，一审法院事实认定严重错误。2、对于喷涂“拆迁”字样的并不是案涉租赁物业，而是其他已经搬迁的租赁物业，翠微公司才会对该已经搬迁的物业进行喷涂，该一措施与周波的租赁物也没有任何关系，且根据方金水提供的2020年3月26日对案涉租赁物业的实时拍照也可看出，案涉租赁物业直至2020年3月26日也未被喷涂“拆迁”字样！3、对于停水停电措施，实际上翠微公司也并未实际采取，周波提供的证据并不能证明翠微公司曾实际采取了停水停电措施。退一步讲，即使2019年11月14日，翠微公司曾有停水停电，但方金水与周波的合同已经自行终止，根据合同约定，周波应当在2019年9月27日之前搬迁退场，但周波实际仍然继续非法占有使用案涉租赁物业，不管是方金水还是作为产权人的翠微公司，均有权对案涉租赁物业进行相应的停水停电措施。二、如上所述，方金水一直按照合同约定履行相关义务，并未有违反合同约定的情况，相反，根据合同约定，在双方合同自行终止后，周波即未按照合同约定及时搬迁退场，更未按时缴纳租金与水电费，其行为已经严重违约，根据《租赁合同》第九条第（四）项的约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金及物管费或水电费达2个月的，甲方有权不予退还租赁保证金、水电费押金。因周波已经长达7个月未支付租金及水电费，因此，方金水有权没收押金不予退还。一审法院认定方金水违约在先属于事实认定和法律适用错误。综上，《租赁合同》为合法有效的合同，双方应当严格按照合同约定履行相关权利义务。根据双方合同约定，在双方合同于2019年8月27日终止之后，周波仍继续占有使用涉案商铺的，即应当继续缴纳租金、水电费，同时，也因为周波未按时缴纳相关费用已经属于严重违约，其应当承担相应的违约责任。因此，恳请法院依法查明相关事实，并支持方金水的上诉请求，以维护方金水的合法权益。一审本诉被告、反诉原告周波答辩称，1.一审法院对于方金水的诉讼请求与事实和法律作出一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回方金水的上诉请求。一审法院支持周波一审反诉请求，退还押金55000元，具有事实依据和法律依据，同时，周波认为一审法院没有支持周波一审中的其他诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误，但周波没有能力支付相关费用，因此放弃上诉。周波认为，方金水应当承担相应赔偿责任，没有履行已经占了很大便宜。2.依照民诉法证据规则规定，方金水在诉讼中承认的事实应当作为裁判依据，方金水在一审诉讼中及起诉状中均承认以下事实：方金水与周波之间的租赁合同与2018年8月27日终止，合同权利义务终止，租赁期间为2017年10月5日至2019年8月27日，方金水作为转租人至2019年8月27日不再履行出租物适租之义务，据此可知方金水一方面主张租赁合同关系终止时间未2019年8月27日，主张不再履行转租人的出租义务，另一方面主张2019年9月10日至2020年3月9日的租金显然是矛盾的。其主张租金没有合同依据。3.在一审诉讼和上诉状中，方金水均承认与确认涉案租赁物只是整栋大楼的一间商铺，整个大楼在2019年8月7日由业主发出拆迁搬迁通知，业主陆续采取停水停电，张贴拆迁标志，强制拆迁强制驱走租户，业主并明确通知自8月7日起所有租户免租，在短时间内整栋大楼已经不具备商业经营条件，租户纷纷撤离，租户撤离后留下的商铺被立即拆除，这一基本事实表明，作为业主在事实上已经不再履行出租人应当履行的主合同义务，而方金水作为转租人更不具备履行双方之间租赁合同的主合同义务，造成租赁合同无法履行，租赁合同的目的不能实现。4.基于上述事实，方金水构成违约，应当承担违约责任，退回租赁合同押金，赔偿损失。5.一审法院查明，方金水作为转租人与业主租赁合同期间为2017年8月10日至2019年8月9日，而方金水与周波合同期为2017年10月5日至2019年10月4日，租赁期间超过了方金水与业主的租赁期间，按照审理租赁合同相关司法解释规定，超过部分无效，因此，方金水与周波之间合同自2019年8月9日无效，因此方金水与周波之间已经不存在租赁合同关系，方金水已经丧失转租权。因此方金水主张2019年8月9日后的租金没有合同依据。6.方金水没有完成依法应当承担的举证责任，方金水主张的水电费是没有事实依据的，其提供的水电费证据不予认可，尤其是一审诉讼中发现方金水提供的单方制作的水电费依据部分显示内容均为零，在2019年1月24日至2020年3月疫情爆发，根本不存在使用租赁商铺和存在经营的事实，方金水也不能举证期履行了出租合同的主合同义务。本院判决的理由与结果本院认为，方金水与周波平等协商签订的《租赁合同》约定案涉商铺租赁期自2017年10月5日至2019年10月4日，超出了方金水承租案涉商铺与翠微公司约定租赁至2019年8月9日的租赁期，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，方金水与周波平等协商签订的《租赁合同》中超过2019年8月9日租赁期的约定无效。《租赁合同》的其他内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。但根据上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使《租赁合同》中超过2019年8月9日租赁期的约定无效，方金水仍有权参照合同约定的租金标准向周波主张支付2019年8月9日后占用案涉商铺的占有使用费。事实上，也并无事实依据可资认定因上述租赁期约定的无效，导致周波未能如约正常使用案涉商铺，或因此造成周波的租赁损失――周波也并未因此依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定主张方金水承担赔偿责任。故周波认为因上述租赁期约定的无效，与方金水已不存在租赁合同关系，方金水丧失转租权的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同约定租赁期自2017年10月5日至2019年10月4日，而约定租赁期满前的2019年8月27日，租赁物产权人翠微公司已发出《搬迁通知》，告知案涉租赁物在内的物业租户，将依表决通过的拆迁补偿安置方案开展后续工作，要求各租户在通知发布日起三十日内清退房屋，这符合《租赁合同》第九条“合同的解除、终止”第二项中约定的情形。该项约定“因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的”，“合同终止，双方互不承担违约责任”，“甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日，租赁保证金、押金无息退还，所有补偿款归甲方，乙方不得提出其他主张或拒不退场，阻挠拆迁，否则构成违约”。故周波有义务依约在翠微公司发出的《搬迁通知》后三十日清退，并有义务依约支付“计至退场完毕之日”的“租金及相关费用”。案中查明，至2020年5月8日方金水要求周波清空案涉商铺内物品并交回钥匙时，周波才表示“东西早就丢了”、“早就搬了、钥匙在那个里面”，至此周波明示放弃店内遗存物品，并交回钥匙，故方金水主张周波支付计至2020年3月9日的商铺占用费，符合合同约定亦有事实依据，应予支持。一审判决认定方金水未能在合同约定的租赁期内履行保证租赁物处于适租状态的义务，故无权向周波主张租金、相关费用及逾期违约金，是错误认定事实，实体处理失当，应予改判。翠微公司出具《证明》称方金水已结清案涉商铺至2020年4月1日的租金、水电费，虽然周波案中提交的翠微公司与方金水签订的《租赁合同》说明案涉商铺方金水以每月每平方米40元的标准向翠微公司支付租金，但二审诉讼中方金水提交了与珠海市翠微物业管理有限公司签订的《物业管理协议书》，可证明方金水尚需向物业管理公司另行交纳物业服务费每平方米50元，本院考虑自2020年初延宕至今的疫情，及本案物业拆迁的实际情况，酌情认定以方金水向翠微公司交纳的租金及物业费标准计算周波应当交纳的商铺占用费为宜，即周波应向方金水交纳2019年9月至2020年3月的商铺占用费137340元（218×7×90）。案中方金水提交了2019年9月至2020年3月（欠2019年12月及2020年1月）五份《周波租户缴费通知单》，证明周波用水、用电的水电表读数及应当交纳的水电费金额。周波质证对其真实性、合法性及关联性均不予确认，称“早已搬迁，停止经营”，但如上认定，至2020年4月周波仍占用案涉商铺，故应当支付占用商铺期间实际产生的水电费，而周波并无证据否定2019年8月前方金水非以此方式通知交纳水电费，或《周波租户缴费通知单》记载的水电表读数不符合实际情况，故方金水提交的《周波租户缴费通知单》可为定案依据。但五份《周波租户缴费通知单》中仅2019年9月、10月、11月三月三份的《周波租户缴费通知单》记载有水电表读数和水电费金额，故周波应当支付该三月水电费3057.62元（36+1232.4+36+1033.32+40.5+679.4）。方金水依据《租赁合同》第七条“违约责任”第1款约定，主张周波按每月千分之三支付逾期付款违约金，但基于以上支持租金主张同样情况，及方金水同样无须向翠微公司支付违约金的考虑，方金水该主张本院亦不支持。周波支付的租金保证金及水电费押金，系为保障方金水收取租金及水电费的权利，周波以上应当支付的租金及水电费当先行以租金保证金及水电费押金抵扣，方金水上诉主张不予退还保证金及押金，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，实体处理不当，应予改判。方金水的部分上诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初6007号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初6007号民事判决第一项；三、周波于本判决发生法律效力之日起十日内向方金水支付商铺占用费137340元及水电费3057.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2126元，周波负担1509元、方金水负担617元；一审反诉案件受理费5355元，方金水负担482元、周波负担4873；二审案件受理费11065元，周波负担6196元、方金水负担4869元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月二十五日书记员  唐明姿