上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初75308号原告(反诉被告)：迈梭电子(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：ANILVAMANSHETTY，董事长。委托诉讼代理人：孔迎春，女。委托诉讼代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈毛毛，女，1985年1月8日出生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：康瑞(系被告沈毛毛丈夫)，住陕西省西安市。原告迈梭电子(上海)有限公司与被告沈毛毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔迎春、李明辉，被告沈毛毛及其委托诉讼代理人康瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迈梭电子(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认双方于2018年6月21日签订的关于上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室《房屋租赁合同》于2020年5月5日解除；2．判令被告退还原告2020年5月6日至2020年6月30日期间租金9,745.16元。事实和理由：2018年6月21日,原告为安排外籍员工居住,通过中介与被告签订了《房屋租赁合同》,约定被告将其名下的位于上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)出租给原告,租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止,每月租金5,300元,每三个月一付,租赁保证金5,300元。合同签订后,双方均正常履行了合同义务。后双方又分别签署了两份《补充协议》,将租期延至2020年12月31日。2020年1月因春节放假,居住该房屋的原告印度籍员工回国探亲,但因突如其来的新冠疫情,造成其至今无法返回中国,租赁房屋一直空关。后经中介协调,双方同意提前解除合同,双方遂于2020年5月4日下午办理房屋交接手续，同时原告同意将租赁保证金5,300元补偿给被告。当天，就被告提出的房屋卫生问题，原告当场安排保洁人员进行了清理，并同意另行补偿被告500元。因原告向被告支付租金至2020年6月30日,故原告要求被告退还2020年5月5日至6月30日的租金,但遭被告拒绝,且要求将原告租金计算至2020年5月15日，双方为此不欢而散，原告因此未能向被告返还房屋钥匙。之后，原告多次联系被告未果，现原告因讨款无着起诉来院，要求判如所请。沈毛毛辩称,不同意原告的全部诉请。2020年5月5日下午，双方首次见面沟通，被告发现原告擅自更换了系争房屋入户门锁，且屋内木地板有两处明显非正常损坏，电视机遥控器也被丢失，并有电费欠付。根据合同约定，任何一方解约需提前一个月通知对方并征得对方同意，因原告系于2020年4月30日通知被告要解约，2020年5月5日被告要求原告承担至5月15日的租金已是被告让步。因双方在2020年5月5日未能协商成功，而原告表示合同仍有效，原告仍在租赁系争房屋，故要求被告离开房屋并锁门。2020年5月12日，原告联系了被告，但因原告违约在先，且未能主动消除双方隔阂，致使双方沟通无果。2020年5月29日，被告主动联系了原告，但因原告多番推脱亦无果，之后原告也未联系被告。因原告始终未归还系争房屋钥匙，且未缴纳2020年7月以后的租金及2020年5月以后的电费，因担心房屋安全，被告于2020年7月19日找锁匠撬锁进入系争房屋，并更换了锁芯，同时被告发现系争房屋入户门把手早已被更换。据此，被告提出反诉请求：1．要求反诉被告按合同约定的2倍租金支付2020年7月1日至2020年7月19日期间房屋占有使用费6,496.77元；2．要求反诉被告支付更换门锁费用400元；3．要求反诉被告支付2020年5月至7月的电费21.60元；4．要求反诉被告支付遥控器费用39元；5．要求反诉被告赔偿两处地板破损500元；6．要求反诉被告恢复原装门把手；7．要求反诉被告挪走房屋公共楼道的1辆电瓶车；8．要求反诉被告归还信箱钥匙。审理中，被告明确：如原告不愿意恢复门把手，则要求原告赔偿被告损失260元。迈梭电子(上海)有限公司针对反诉辩称，不同意支付2020年7月1日至2020年7月19日期间的房屋占有使用费，原告于2020年5月12日还催促被告办理交接手续，主动联系被告丈夫，但其表示在忙，第二天原告还拔打被告手机，但对方关机，2020年5月14日原告又发微信给被告，要求被告回电，但被告之后一直未回电。2020年5月29日，被告丈夫发微信给原告提出明天去交接，原告回复退房前需要准备协议，被告表示回去问问，之后又无音信了。不同意支付换门锁的费用，原告一直在通知被告交接，是被告自己不来。关于电费，原告只愿意支付至2020年5月5日的电费。遥控器确实是丢失了，但双方谈好的遥控器和修地板打包价为500元，原告还是同意支付此500元。系争房屋的门把手系原告更换的全新门把手，故不同意恢复。关于电瓶车，原告需要核实，如果是原告的，则同意搬走。关于信箱钥匙，原告同意另行补偿被告配钥匙的费用。本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方；租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止；每月租金5,300元,三个月一期；租赁保证金5,300元；租赁期限内，水费、电费、电话费、电视收视费等由乙方承担；若甲、乙双方任何一方需提前解除合同，需提前一个月通知对方并得到对方的同意；如任何一方未按合同事项履行的即视为违约，且违约方须支付守约方金额为月租金1倍的违约金。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，双方按约履行，原告并向被告支付了租赁保证金5,300元。2019年6月17日、2019年11月23日，原、被告分别签订《补充协议》将前述《房屋租赁合同》的租赁期限最终变更为2018年7月1日起至2020年12月31日止，其余合同条款不变。2020年3月27日，原告向被告支付了至2020年6月30日租金。2020年4月30日，原告通过微信告知被告，因疫情原因系争房屋内的“租客”目前回不了国，原告要求与被告解除合同，押金作为违约金，因原告租金支付至2020年6月30日，要求被告返还多余租金，被告对此表示同意。之后，原告腾空了系争房屋。2020年5月5日，原、被告及中介闫军前往系争房屋交接，因就原告私自换锁以及被告要求原告继续承担半个月的租金未能协商成功致使双方交接不成，原告离开系争房屋并锁上了房门。2020年5月12日至14日，原告方通过微信联系被告丈夫，对方表示需要联系被告本人；之后原告方告知被告丈夫，被告手机或关机或无人接听，希望被告丈夫转告被告予以回电。2020年5月29日，被告丈夫微信通知原告方次日前往系争房屋，原告方提议先准备一下退房的协议，并向被告丈夫发送了解除房屋租赁合同书样式，要求被告填写后发送原告查看，被告丈夫回复“好的，我回去问问”。之后双方未再联系，也未交接房屋。2020年7月19日，被告前往系争房屋由锁匠开锁并更换了锁芯，收回了房屋，被告为此支出400元。另查明，系争房屋2020年5月至7月电费账单金额分别为：7.70元，7.10元，6.80元，上列款项已由被告支付。被告表示电费系先用后付，当月账单系结算的上月电费。审理中，原告表示：同意支付遥控器费用39元，因原告的外籍员工一直未返回，亦无法邮寄回房屋钥匙，为腾空房屋只得于2020年5月4日更换了系争房屋门锁，当时由锁匠更换了锁芯及门把手，花费400元。庭审后，原告搬离了停放在系争房屋楼道内的电瓶车。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》《补充协议》，微信聊天记录，被告提供并经庭审质证的微信聊天记录，支付宝电费账单，换锁收据及付款凭证，当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。2020年5月5日，原、被告在被告腾空房屋的情况下，前往系争房屋进行交接，故事实上被告已同意了原告提前解除合同的要求，讼争合同于该日解除。讼争合同因原告要求而解除，根据《房屋租赁合同》的约定，原告提前解除合同需提前一个月通知被告并得到被告的同意，虽被告同意了原告的解除要求，但因原告未能提前一个月通知，故原告应就此承担相应的违约责任。现原告自愿以已付租赁保证金冲抵应承担的违约金，并不违反合同规定，而被告也未就此提出异议，本院予以准许。关于被告在双方交接过程中要求原告多承担半个月租金的要求，本院认为系缺乏合同依据，难以认同。租赁合同解除后，原告应及时向被告返还系争房屋，逾期则应承担房屋占有使用费。就原告应承担的房屋占有使用费，虽原、被告在2020年5月5日未能交接成功，原告也未向被告返还房屋钥匙，但被告在已明知原告将不再继续承租，系争房屋亦已腾空的情况下亦负有及时收回房屋防止损失扩大的义务，2020年5月29日双方再次约定次日当面交接房屋时，被告在原告提议双方拟定解约协议后消极应对，致使双方再次交接不成，故被告应自行承担2020年5月30日以后的房屋空置损失，应向原告返还预付租金5,470.96元。关于沈毛毛的其余反诉请求：1.门锁更换费用，原告承租期间擅自更换系争房屋门锁，并且未能及时向被告返还房屋钥匙致使该费用产生，但考虑到原告并非不愿返还钥匙，被告怠于接收钥匙的行为亦导致被告不得不采取撬锁的方式收回房屋，被告也存在一定过错，本院酌定由双方就此各半承担，原告应赔偿被告200元；2.电费，因系争房屋的电费在原告占有使用期间由原告承担，故原告应承担至2020年5月30日的电费，但因双方未能记录当时的电表抄表数，故本院根据电费账单，电费结算周期，酌情判令原告就此承担14.60元；3.遥控器及地板的损失共计539元，原告系已认可，本院予以准许，丢失的信箱钥匙原告亦同意赔偿，本院根据通常市场价格酌定原告就此承担20元；4.门把手的恢复费用，虽原告认可擅自更换了系争房屋的门把手，但更换后的门把手系能正常使用，被告也未能举证证明更换后的门把手价值明显低于被告的原配门把手，故本院不予支持；5.楼道内的电瓶车，原告系已搬离，本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)迈梭电子(上海)有限公司与被告(反诉原告)沈毛毛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年5月5日解除；二、被告(反诉原告)沈毛毛于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)迈梭电子(上海)有限公司租金5,470.96元；三、原告(反诉被告)迈梭电子(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈毛毛更换门锁费用200元，电费14.60元，赔偿遥控器、地板及信箱钥匙损失559元，上述款项共计773.60元；四、驳回反诉原告沈毛毛的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，减半收取计25元，由原告迈梭电子(上海)有限公司负担10元，被告沈毛毛负担15元；反诉受理费25元，由反诉原告沈毛毛负担20元，反诉被告迈梭电子(上海)有限公司负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十二月二十一日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。