黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0129民初1002号原告（反诉被告）：魏铭锐男，1991年6月11日生，朝鲜族，延寿县城镇建设管理处职工，户籍住所地黑龙江省延寿县，现住延寿县。委托诉讼代理人：魏忠志男，1966年5月19日生，汉族，延寿县电业局职工，户籍住所地黑龙江省延寿县。现住延寿县。（与魏铭锐系父子关系）委托诉讼代理人：梁军（执业证号30801051101306），延寿县延寿镇法律服务所法律工作者，户籍住所地黑龙江省延寿县，现住延寿县。被告（反诉原告）：刘世印男，1963年2月3日生，汉族，中国建设银行股份有限公司延寿县支行职工，住延寿县。原告魏铭锐与被告刘世印房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏铭锐委托诉讼代理人梁军、魏忠志，被告刘世印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏铭锐向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《房屋买卖协议》合同，被告退还购房款100000元，原告退还被告房屋，被告返还原告装修费66093元；2.判令被告给付原告交纳的供热费24000元（2014年至2022年，3000元/年×8年）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月22日，魏铭锐与刘世印签订《房屋买卖协议》，魏铭锐以320000元价格购买刘世印位于武装部北楼三单元601室81.45平方米和55.68平方米复式楼。同日原告给付被告房款100000元，余款220000元由魏忠志给刘世印出具欠据一份。《房屋买卖协议》第二、三、四条约定：甲方协助乙方办理贷款，付完首付款后，甲方同意乙方先行装修，自签字之日后此房屋归乙方使用，甲方负责帮助办理相关手续。2014年7月，原告对房屋进行装修时，发现楼房屋顶漏水，停止装修，装修已花费66093元。原告与被告协商，被告维修后仍然漏水，原告找开发商，开发商以房屋没有更名为由拒绝维修，该房屋至今未装修入住。原告要求被告办理过户更名手续，被告称其找到开发商不能办理，原告至今未有任何手续。由于上述原因，原告不能办理房屋更名手续，不能办理银行贷款。按照《房屋买卖协议》第二、三、四条约定，被告有明显过错，应承担全部民事责任。另外由于被告卖给原告的房屋质量不合格，房屋顶楼不能停止供热，原告年年缴纳供热费，此项损失应由被告承担。综上所述，被告自称房屋质量好，并能给办理更名手续，但至今没能兑现承诺。由于被告卖与原告的房屋质量不合格，不能办理相关手续，被告已经不能履行合同约定的义务，该合同继续履行无法实现合同目的，已没有继续履行的必要，有过错一方应当赔偿无过错方的实际损失，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。庭审中，魏铭锐将装修款数额变更为69243元，并于法定期限内，交纳了案件受理费。刘世印辩称：一、2014年7月22日原告与被告签订了房屋买卖合同，约定将位于延寿镇武装部新楼3单元601号房以320000元的价格出售给原告。已支付了100000元房款，剩余220000元未付，原告在拒付房款的情况下将被告诉至法院。二、1.原告的起诉状，缺乏事实与法律依据，原、被告是自愿签订的《房屋买卖协议》，是正常合理合法的交易程序。2.原告说2014年房顶漏水，我不知道也没有给修过，房子是毛坯房，我卖给原告才办理的进户手续，我卖给原告的时候不漏，如果当时漏水原告会自愿签订买卖协议吗？3.原告说房屋已装修，而后又说未装修入住，前后表述矛盾，而且买了6年的房子要退房，很荒唐。4.原告说要求办理房屋更名，我不知道，没和我说过，而且至今没给付我220000元房款，如果付给我房款，我可以随时协助原告办理房屋更名。5.此房质量是否有问题，并不是任何人可以随便轻易下结论的。6.我再次重申，此房可以更名。买卖协议中，没有约定必须要用此房做贷款，贷款有很多种形式。三、我们的买卖是自愿的，买卖协议是买卖双方自愿签订的，现已超过诉讼时效，而且原告是具有完全民事行为能力人。请求法院驳回原告的诉讼请求，本次诉讼所有产生的费用，由原告承担，请求法院判决原告给付我剩余220000元房款，由于原告没有给我房款，造成我自身贷款无法偿还，所产生的损失应该原告承担。被告（反诉原告）刘世印向本院提出反诉状请求：请求原告（反诉被告）给付220000元房款。刘世印提出反诉后，未在法定期限内交纳反诉费，故对其反诉按自动撤诉处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示下列证据：证据A1.2014年7月22日原、被告签订的《房屋买卖协议》一份，被告出具的100000元收据一份。拟证明：甲方（刘世印）应当协助乙方（魏铭锐）办理贷款和产权过户手续。被告质证意见：对两份证据的真实性没有异议，对原告证明的事实有异议。协议是协助原告办理贷款，是原告自己贷款，不是我贷款，并且没有提到过户的事情。证据A2.房屋装修票据2张，第一张是2015年8月2日延寿县马可波罗瓷砖专卖店出具的销售单，费用32573元。第二张是原告自己记录的装修材料清单记录，无签名，无日期，花费37670元。拟证明：原告装修房屋所花费的费用。被告质证意见：这两份证据与我无关。证据A3.供热合同两份及供热缴费票据10张。拟证明：2014年至2022年原告向热力公司缴纳热费，因顶楼无法停止供热所产生的费用。被告质证意见：我认为原告买房子交纳供热费正常。证据A4，于德晶证人证言，拟证明：于德晶给原告的武装部家属楼做过瓷砖美缝和刮大白，并给付工钱。被告质证意见：证人证言以及证实的内容与被告无关。证据A5.2020年11月27日延寿县不动产登记中心出具的情况说明一份。拟证明：双方所争议的涉案房屋办理不了产权登记。被告质证意见：这份是不动产中心出具的说明，不动产中心出具的无法办证的理由是不能交税，所以不动产中心这份证据的理由不充分，因为能不能交税是税务部门的事，不动产登记中心无法决定。本院认定：证据A1、A5来源合法、内容真实，且与本案有关联性，故本院予以采信。证据A2真实性存疑，不予采信。证据A3对两份供热合同、2018至2022年度政府站人武部楼新建3单元601取暖费发票4张、2017至2022年度政府站人武部楼新建3单元阁楼东屋取暖费票据5张予以采信，对黑龙江增值税普通发票发票号为02839931的发票，与本案无关联性，不予采信。证据A4于德晶证人证言，证明其为原告装修房屋的事实予以采信。被告举示下列证据：证据B1，2020年11月15日哈尔滨市北方鸿铭房地产开发有限公司出具的证明一份。拟证明：诉争房屋可以办理更名及产权登记手续。原告质证意见：对该证据的真实性有异议，只有公章，没有该公司出具人确认签字，该公司证明不了能办理产权过户手续，因为被告至今不是该房屋的所有人。证据B2，2013年5月15日哈尔滨市北方鸿铭房地产开发有限公司与刘世印签订的延寿县武装部综合楼房屋出售合同一份及收据一份。拟证明：被告出卖给原告方的房屋，是在被告名下，被告有权出卖该房屋。原告质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。虽然被告购买了此楼，但至今被告没有产权手续无法过户到原告名下。证据B3.2020年11月30日国家税务总局延寿县税务局出具的《关于购买延寿县武装部综合楼办理产权证情况说明》一份。拟证明：只要开发商开具发票、缴税大票，就可以到不动产登记中心办理产权登记。原告质证意见：对这份证据的真实性没有异议，没有延寿县税务局领导的签字，只有公章，对证明的问题有异议。只要购房者取得开发公司开具的发票和购房合同能办产权证，但事实是被告至今未取得产权证，房屋买卖协议第四条明确规定被告负责帮助办理相关手续，房屋产权证至今未过户到原告名下。证据B4.黑（2019）延寿县不动产权第0001196号不动产权证书一份，权利人为徐龙海，房屋坐落在延寿县延寿镇团结街3委武装部综合楼1单元601门一份、2020年12月7日哈尔滨市北方鸿铭房地产开发有限公司出具的介绍信一份、2020年12月8日开具黑龙江增值税普通发票一张，拟证明：徐龙海的不动产权证书及介绍信和缴税凭证证明本案争议的房屋能办理产权证照，没有办理是因为原告没有给付房款，如果原告给付被告房款，被告随时能给原告办理房屋产权证照。原告质证意见：1.对徐龙海的不动产权证书真实性没有异议，证明的内容与本案无关。2.对介绍信和纳税票据的真实性没有异议，对证明的内容有异议。介绍信和税票证实的是房屋面积为89.51平方米，而原告购买的楼房建筑面积是81.4平方米，面积不符。介绍信和税票无法证明能办理产权证。本院认定：证据B2、B3来源合法、内容真实，且与本案有关联性，故本院予以采信。证据B1该证明内容应为不动产登记部门出具，对该证据不予采信。证据B4对介绍信、票号为04432632的黑龙江增值税普通发票认定来源合法，内容真实与本案有关联性，予以采信。对徐海龙的不动产权证书，与本案无关联性，不予采信。本院依职权向延寿县不动产登记中心调查，该中心于2020年12月9日出具的情况说明一份，证明：坐落延寿镇武装部综合楼3单元601号楼房不动产登记，因该小区税收征管与购楼合同问题无法办理不动产权登记。原告质证意见：没有异议。被告质证意见：这份情况说明写的是无法交税，但是我已经交税了，也就是我可以办理房产证照。本院经审理认定事实如下：2014年7月22日刘世印（甲方）与魏铭锐（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：“一、现将甲方所有位于延寿镇武装部新楼3单元601号复式楼，建筑面积81.45平方米，和55.68平方米，卖于乙方所有，双方自愿达成买卖协议，价格为人民币叁拾贰万元整。钱款于2014年7月22日先付100000元，余款贷款后付清；二、甲方负责协助乙方办理贷款，乙方负责提供所需的相关手续；三、付完首付后，甲方同意乙方先行装修；四、自立字之日后此房屋归乙方使用，甲方负责帮助办理相关手续；五、甲、乙双方本着诚实、信用的原则，信守承诺，钱款当面结清，口说为凭，立字为据”。同日魏铭锐将100000元交付给刘世印，刘世印出具《收据》一份。刘世印将案涉房屋交付给魏铭锐使用。魏铭锐使用案涉房屋期间，交付取暖费到2022年。魏铭锐因刘世印未能为其办理产权过户，无法贷款导致《房屋买卖协议》无法继续履行，诉至本院。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘世印与魏铭锐签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，该合同有效。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，魏铭锐有按约定履行付款的义务，刘世印有履行交付房屋、协助办理贷款及案涉房屋产权变更登记义务。虽刘世印履行了房屋交付义务，但刘世印在庭审辩论终结前未提供证据证实其已取得案涉房屋的不动产权登记证。双方签订《房屋买卖协议》的合同目的为买卖房屋，约定余款贷款后付清，刘世印无法协助魏铭锐办理产权变更登记，致使合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对魏铭锐请求确认解除《房屋买卖协议》并要求返还100000元房款的请求，本院予以支持。魏铭锐请求刘世印返还装修费69243元，魏铭锐占有、使用案涉房屋后，对房屋进行了装修，但因刘世印违约致使无法实现合同目的，故刘世印应赔偿房屋装修的损失。庭审中，刘世印在庭审中承认魏铭锐对案涉房屋进行了装修，但认为装修与其无关。魏铭锐提交关于装修费的证据，不足以证明其装修费用的数额，故原告请求返还装修费的诉讼请求，不予支持。魏铭锐请求刘世印给付供热费24000元，魏铭锐自2014年7月至2020年12月实际占有使用案涉房屋，其提交了交纳供热费的票据，对于其占有使用房屋期间的供热费应自行承担，对于2021年至2022年的供热费刘世印应予退还。2020年至2021年正处于供暖期间，延寿县供暖期为每年10月15日至次年4月15日，为其约为6个月，故刘世印应退还4个月的供暖费。对于魏铭锐请求刘世印给付供热费5327.13元（2020-2021年取暖费3196.28元÷6月×4月+2021-2022年取暖费3196.28元）予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第四项、九十七条、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告魏铭锐与被告刘世印签订《房屋买卖协议》；二、原告（反诉被告）魏铭锐于判决生效之日起十五日内将位于延寿县延寿镇武装部综合楼3单元601室（建筑面积81.45㎡，阁楼55.68㎡房屋）交付给刘世印；三、被告（反诉原告）刘世印于判决生效之日起十五日内退还魏铭锐房款100000元；四、被告刘世印于判决生效之日给付魏铭锐供热费5327.13元；五、驳回原告（反诉被告）魏铭锐的其他诉讼请求；六、反诉原告（被告）刘世印的反诉请求按自动撤诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131.08元，减半收取1065.54元，由刘世印负担66.59元，由魏铭锐负担998.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  殷洪伟二〇二〇年十二月十六日书记员  刘宪龙