江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3077号原告：徐州润惠物业管理有限公司，住所地徐州市康居小区幼儿园**。法定代表人：惠恒谷，该公司经理。委托诉讼代理人:姜天美，江苏以立律师事务所律师。被告：徐州福信商贸有限公司，住所地，住所地徐州市矿山路煤炭工业部第37工程处徐州螺丝厂院内iv>法定代表人：刘彤宇，该公司经理。委托诉讼代理人：康海舰，江苏彭邦律师事务所律师。第三人：徐州工业职业技术学院，住所地，住所地徐州市鼓楼区襄王南路**iv>第三人：徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司，住所地，住所地徐州市鼓楼区黄河北路**iv>原告徐州润惠物业管理有限公司（以下简称润惠公司）与被告徐州福信商贸有限公司（以下简称福信公司）、第三人徐州工业职业技术学院（以下简称技术学院）、第三人徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司（以下简称科技园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，于2019年12月24日作出（2019）苏0302民初3760号民事判决。原告润惠公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）苏03民终1400号民事裁定，裁定撤销原判、发回本院重审。本院于2020年7月20日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润惠公司的委托诉讼代理人姜天美、被告福信公司的委托诉讼代理人康海舰到庭参加诉讼。第三人技术学院、科技园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告润惠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费166746.92元及逾期付款利息（按银行同期贷款利率分段计算至实际付清之日止）、水电费11150元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告2017年9月12日与技术学院签订《大学科技园物业服务合同》，约定服务总期限为三年。第一年委托管理时间自2017年9月1日至2018年8月31日，2018年8月28日与科技园公司续签了第二年合同，委托管理时间自2018年9月1日至2019年8月31日，合同约定物业管理服务费为2.7元每平方每月，由原告向承租用房单位收取，每季度月初收取上季度物业管理服务费。被告于2014年8月1日与科技园公司签订《房屋租赁合同》，承租大学科技园C4座房屋，建筑面积为2141.9平方米，约定物业费由承租方直接支付给园区物业公司。原告进驻园区以来，按照合同约定保质保量提供了物业管理服务，但被告没有交过物业费。自2017年9月1日原告开始为园区企业提供物业服务至2020年1月25日被告自涉案科技园区退租，被告共欠物业费166746.92元。根据物业服务合同约定，每季度的月初收取上个季度的物业费，故原告从20017年9月1日起提供物业服务，在2017年12月15日被告未缴纳第一季度物业费时，即应承担相应逾期付款利息。同时，原告为被告代缴了水电费11150元，被告亦应支付原告。故诉至法院，请求判如所请。被告福信公司辩称，我公司同意支付物业费。对于原告主张的物业费的计算期间（2017年9月1日至2020年1月25日）、计算标准（2.7元/平方米/月×2141.90平方米）等无异议，但根据2014年8月1日被告与科技园公司签订房屋租赁合同第六条第二款关于物业费的约定，物业服务标准及收费标准由被告与物业公司协商确定。故收费标准应当是原告与被告协商，而不应当是原告与第三人协商确定标准后再向被告主张。原告提供的物业服务并未符合合同约定的标准，合同约定的维修质量和保洁、安保系被告自行缴纳相关费用，该项内容根据合同约定应由原告承担，实际原告并未履行义务，被告自行缴纳处理垃圾的费用应当在原告起诉的金额中予以扣减。对于原告主张11150元水电费无异议，同意支付。综上，请求法院依法判决。第三人徐州工业职业技术学院经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面意见。第三人徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年8月1日，被告（承租方，乙方）与第三人科技园公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，承租科技园公司C4座房屋，建筑面积为2141.90平方米，物业费由承租方直接支付给园区物业公司。具体的物业服务标准及收费标准由乙方与园区物业公司协商确定（标准不超过园区办公区域企业标准），物业费每半年收取一次，采用预付费，由物业公司按规定向乙方出具相关发票。合同签订后，被告即租用了上述房屋。2017年9月12日，原告（乙方）与技术学院（甲方）签订《大学科技园物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费取费标准执行投标时确定的价格，即合同金额为1050451.20元每年，乙方在每个季度的月初向承租方收取上个季度的物业管理服务费。甲方委托乙方进行物业管理服务的总期限为三年。服务总期限为三年。第一年委托管理时间自2017年9月1日至2018年8月31日。2018年8月28日原告与科技园公司续签了第二年合同，委托管理时间自2018年9月1日至2019年8月31日，由原告向承租用房单位收取，每季度月初收取上季度物业管理服务费。原告自2017年9月1日起为涉案园区提供物业管理服务。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主、业主大会或者业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，2014年8月1日，被告与科技园公司签订房屋租赁合同承租了涉案园区C4座房屋，并约定物业费由被告直接支付园区物业公司。2017年9月12日，原告与技术学院签订物业服务合同，自2017年9月1日起为涉案园区提供物业服务。被告虽辩称原、被告之间并未协商确定具体的物业服务标准及收费标准。但本院认为，原、被告之间虽未签订书面物业服务合同，但被告使用的涉案C4座房屋在原告的物业服务范围内，被告亦认可原告在2017年9月1日至2020年1月25日期间为其提供了物业服务，双方之间即便无合同约定，也形成了事实上的物业服务合同关系。被告应当支付相应的物业服务报酬。关于物业费的具体数额。原告主张按照2.7元/平方米/月的标准，根据被告租用房屋面积2141.90平方米来计算2017年9月1日至2020年1月25日期间的物业费，庭审中被告对此无异议，故本院依法予以确认。关于被告主张原告提供的物业服务并未符合合同约定的标准，被告自行缴纳处理垃圾的费用应当在原告起诉的金额中予以扣减，但其未能提供相应证据予以证实其支付的上述费用对应的是原告为被告提供的公共区域物业服务的内容，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采信。现原告按上述标准主张上述期间的物业费166746.92元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期付款利息。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于诉争物业费的支付时间，原、被告双方之间未有明确约定。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告主张按照其与第三人科技园公司之间关于每半年付一次，采用预付费方式的约定确定物业费支付时间。现原告主张按照其与第三人关于每个季度的月初向承租方收取上个季度的物业管理服务费的约定，确定物业费支付时间为每个季度的物业费应于下个季度的第一个月的15日之前支付，并未早于被告主张的履行期限。故现原告按其主张的付款时间按照银行同期贷款利率分段计算逾期付款利息，有事实及法律依据。同时，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故原告主张的利率标准亦相应予以调整。综上，本院确认被告应支付逾期付款利息为：自2017年12月16日起至2018年3月15日止，以17349.39元（2.7元/平方米/月×2141.90平方米×3个月）为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年3月16日起至2018年6月15日止，以34698.78元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年6月16日起至2018年9月15日止，以52048.17元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年9月16日起至2018年12月15日止，以69397.56元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年12月16日起至2019年3月15日止，以86746.95元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年3月16日起至2019年6月15日止，以104096.34元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年6月16日起至2019年8月19日止，以121445.73为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2019年9月15日止，以121445.73为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；自2019年9月16日起至2019年12月15日止，以138795.12为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；自2019年12月16日起至2020年1月25日止，以156144.51为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；自2020年1月26日起至实际付清之日止，以166746.92为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。关于水电费。原告主张被告应支付其代缴的水电费11150元，被告予以认可，表示同意支付，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告徐州福信商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐州润惠物业管理有限公司物业费166746.92元（2017年9月1日至2020年1月25日期间）、逾期付款利息（自2017年12月16日起至2018年3月15日止，以17349.39元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年3月16日起至2018年6月15日止，以34698.78元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年6月16日起至2018年9月15日止，以52048.17元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年9月16日起至2018年12月15日止，以69397.56元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2018年12月16日起至2019年3月15日止，以86746.95元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年3月16日起至2019年6月15日止，以104096.34元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年6月16日起至2019年8月19日止，以121445.73为基数，按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2019年9月15日止，以121445.73为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；自2019年9月16日起至2019年12月15日止，以138795.12为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；自2019年12月16日起至2020年1月25日止，以156144.51为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；自2020年1月26日起至实际付清之日止，以166746.92为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）及水电费11150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元（原告已预交），由被告徐州福信商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  蔡鸣春审 判 员  蒋 敏人民陪审员  孔 艳二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  朱淼淼书 记 员  江琼琼