北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13827号上诉人（原审被告）：北京易恒基业投资管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**201。法定代表人：马新艳，经理。被上诉人（原审原告）：韩叶华，女，1958年6月1日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王萍，女，1958年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：隋玉波，女，1953年6月20日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。委托诉讼代理人：韩文博，男，1980年12月30日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。原审第三人：韩文博，男，1980年12月30日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。原审第三人：森泽（北京）房地产经纪有限公司，住，住所地北京市朝阳区/div>法定代表人：韩文博，总经理。上诉人北京易恒基业投资管理顾问有限公司（以下简称易恒基业公司）因与被上诉人韩叶华、原审第三人隋玉波、韩文博、森泽（北京）房地产经纪有限公司（以下简称森泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易恒基业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩叶华对易恒基业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由韩叶华承担。事实和理由：隋玉波持有原房主付某的委托书，与易恒基业公司签订了房屋租赁合同。合同签约时间为2016年3月12日，原房主付某的死亡时间为2017年6月18日，租赁合同签订日期早于付某死亡日期，且在合同签订时，付某已收到第三人至2017年1月19日的房屋租金，后续也在一直收取租金，这是对委托书内第三人的委托事项“长期代理出租一切事务”的事实上的认可，租赁合同的签订应认定为有效。“买卖不破租赁”，夫妻之间变更产权人，不应影响租赁，韩叶华要求收回委托之前，被委托人已签订的合同条款具有法律效力，合同应持续有效。一审法院判定合同于2018年1月20日解除，而易恒基业公司得知付某死亡时间已晚于2018年1月20日，且房主未就合同解约与易恒基业公司商谈解约的后续违约责任问题，直至本案开庭，易恒基业公司也未收到韩叶华关于合同解约的处理方案。一审法院直接判定易恒基业公司从2018年1月20日起支付市场价租金5000元/月，与基本事实相悖，不应由易恒基业公司承担全部责任。易恒基业公司在2018年1月20日前刚刚做完房屋的装修，给房屋创造了更大的价值，房主对易恒基业公司支出的装修费用理应有赔付。易恒基业公司在入住此房屋期间，经历过一次整屋装修，数次房屋维护维修。因合同签订的前提是房屋价格低于同时期的房屋租金价格，才会约定由易恒基业公司自行承担装修和维护费用。易恒基业公司于2017年11月对房屋装修的花费为50000元，后期陆续更换空调、房屋户门、屋顶地面防水等。如易恒基业公司需要从2018年1月20日起开始支付等同于房屋出租市场价的租金金额，按照房屋租赁的一般规则，室内装修维护等事宜，均应由房主承担。如易恒基业公司以市场价承租此房屋并承担房屋的装修和修缮费用，总体成本已远高于同期此类房屋的租金，不符合市场操作逻辑。韩叶华辩称，同意一审判决，不同意易恒基业公司的上诉请求。韩叶华向一审法院提出诉讼请求：1．确认于2016年3月12日就位于北京市朝阳区广和东里×号楼×门××号房屋（以下简称涉案房屋）签署的《房屋租赁合同》无效；2．易恒基业公司腾退涉案房屋并交还韩叶华；3．易恒基业公司支付韩叶华房屋占有使用费20．62万元（自2017年6月18日至2020年8月17日，按照每月5000元的标准计付，已扣除韩文博向付某账户转账的5．76万元）。一审法院认定事实：付某生前与韩叶华系夫妻关系。2017年6月18日，付某去世。经公证继承，原付某名下的涉案房屋（房屋面积62．3平方米）于2017年9月29日变更登记至韩叶华名下。一审庭审中，隋玉波、韩文博、森泽公司向一审法院出具了2006年1月18日付某向隋玉波出具的《委托书》原件，附付某身份证复印件及户口本复印件，内容为“委托隋玉波长期代理广和东里×号楼×门××长期代理出租一切事物”。韩叶华对《委托书》的真实性不认可，对付某身份证复印件及户口本复印件认可，并认为《委托书》系2006年出具，与涉案房屋租赁合同的签署时隔十年，于本案没有关联性。经一审法院释明，韩叶华对《委托书》不申请鉴定。易恒基业公司对《委托书》的真实性认可。一审法院另查，付某与森泽公司（代表人为隋玉波）签署《房屋租赁合同委托书》，约定森泽公司代理出租付某名下涉案房屋及其设施（家具、电器），森泽公司承租该房屋为住宅、宿舍使用。租赁期限为一年，自2007年1月18日至2008年1月18日。租赁期满，付某有权收回全部出租房屋及其设施，森泽公司应如期返还，若森泽公司要求续租，须在本合同期满前一个月向付某书面提出，双方另行协商续租事宜。房屋租金每月为1200元。租金交付方式为季付。双方同意没有押金空房。付某允许森泽公司出租至合同期满，付某不干涉森泽公司出租费多少。付某让森泽公司一月免租期，从2007年1月18日计算租金等。合同到期后，隋玉波与付某协商确定租赁期限延至2009年1月18日。易恒基业公司、隋玉波、韩文博、森泽公司均对该《房屋租赁合同委托书》的真实性认可，隋玉波、韩文博、森泽公司表示是因为隋玉波不会书写合同，故隋玉波拿着盖有森泽公司的公章的合同与付某签署了租赁合同委托书，实际该合同与森泽公司没有关系，该合同于2009年1月18日到期后已经终止。一审法院经询，上述合同签署之后，一直由韩文博按照每月1200元的标准向付某的账户转账。通过韩文博的银行流水可知，韩文博分别于2017年1月5日、2018年2月6日、2019年1月2日向付某银行账户各转账14400元，于2019年1月20日转账28800元，于2020年3月30日转账14400元，一审法院经询，韩文博表示租金系按年支付，每年年底支付下一年的租金。易恒基业公司就此无异议，韩叶华则表示，对于付某去世之前的租金没有异议，但对付某去世之后支付的租金应当按照现在的市场价支付；因《北京市房屋租赁合同》在付某去世之后即为无效，韩叶华已经将付某去世的消息告知了韩文博，系韩文博隐瞒韩叶华将钱打到付某的账户，韩文博自2018年2月6日（含）打到付某账户的款项可从诉讼请求中予以扣减。2015年10月26日，隋玉波向韩文博出具委托书，委托韩文博代为办理涉案房屋的出租事宜，包括但不限于签订租赁合同、收取房屋租金、房屋破损修补等。2016年3月12日，隋玉波以付某的名义作为出租人（甲方）与易恒基业公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定付某将涉案房屋出租给易恒基业公司，租赁用途为居住，租赁期限自2016年3月19日至2027年3月18日，共计11年；租金标准及支付方式为1500元/月，租金共计19．8万元，租金支付方式为押一付三，各期租金为2016年3月19日、2016年6月12日、2016年9月12日；押金1500元，租赁期满或合同解除后，房屋押金抵扣乙方应承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；乙方可将房屋部分或者全部转租给他人。租赁期间，甲方要提前收回房屋的，应提前30天通知对方，并乙方书面同意并赔付经营损失及装修费用作为违约金；甲方还应退还相应的租金的押金的双倍。因乙方需对房屋进行装修，如甲方提前收回房屋，需赔付乙方装修及相关费用，共计20万元等。合同签署当日，易恒基业公司公司向韩文博转账包括第一季度租金、押金及其他费用共计6172元。上述合同签署后，易恒基业公司入住涉案房屋。2017年11月，易恒基业公司对涉案房屋进行了装修，支付了装修费5万元，对此其提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及转账凭证为证。2019年，因涉案房屋更新配备了空调，易恒基业公司另行支付了空调费3230元。一审法院经询，易恒基业公司表示涉案房屋的租金已经支付至2021年3月18日，且在2020年7月因房屋漏水再次对房屋进行了修缮。一审庭审中，韩叶华对支付凭证无异议，但对租金标准不认可，且认为装修系易恒基业公司单方行为，装修损失应由易恒基业公司自行承担。隋玉波、韩文博、森泽公司表示无异议。一审法院经询，韩文博表示签署上述《北京市房屋租赁合同》时，由于《房屋租赁合同委托书》已经于2009年1月18日终止，故隋玉波系依据付某于2006年出具的《委托书》与易恒基业公司签署的房屋租赁合同，上述“付某”字样系隋玉波代为签署；针对《北京市房屋租赁合同》的签署付某是否知情，韩文博表示与付某经常电话沟通，沟通时会提到房屋承租人情况、房屋漏水情况，大部分时间是付某跟韩文博借钱了，针对房屋租赁的具体情况，包括房屋租金标准、出租了多长时间一般电话里不会细说，付某也不会关心。易恒基业公司表示在签署合同过程中并未与付某本人联系沟通过。另，韩叶华向一审法院递交了其与韩文博的短信记录，显示2018年1月20日，韩叶华向韩文博发送短信表示合同于2017年12月31日到期，问韩文博什么时候办理腾房事宜。韩文博对短信的真实性认可。针对涉案房屋的租金标准，韩叶华向一审法院递交了网页查询件，显示广和东里小区51．85平方米两居室的租金标准为每月7000元，韩叶华现主张的租金标准为每月5000元。易恒基业公司、第三人对网页内容的真实性认可，但认为与本案没有关联性。一审法院认为，针对合同效力问题，当事人依法可以委托代理人订立合同。付某于2006年1月18日向隋玉波出具了《委托书》委托隋玉波长期代理涉案房屋的一切出租事宜，并附上自己的身份证复印件及户口本复印件，韩叶华虽否认付玉波签字的真实性，但未提供相反证据予以证明，故一审法院对2006年1月18日《委托书》的真实性予以认可。2006年1月18日《委托书》之后，付某、森泽公司与隋玉波于2007年就涉案房屋租赁事项重新签署《房屋租赁合同委托书》，就租赁期限、租金标准等事项进行了更为详细约定。故隋玉波对于其有权代理出租涉案房屋，但其代理权限应受《房屋租赁合同委托书》约定事项的限制系明知的。现隋玉波于2016年3月12日以付某的名义与易恒基业公司签署《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期限长达11年，在隋玉波未举证证明付某就该租赁事项知情并同意的情况下，一审法院认为隋玉波的代理行为属于越权代理。从易恒基业公司是否有理由相信行为人有代理权的角度看，易恒基业公司见到的委托书系2006年出具，距离正式签署房屋租赁合同长达十年之久，且约定的代理期限为“长期”即并未明确具体的代理期限，故易恒基业公司于2016年直接依据2006年的委托书签署租赁期限长达11年的租赁合同，一审法院难以认定易恒基业公司有充分理由相信隋玉波具有相应的代理权限。现隋玉波、易恒基业公司均未举证证明付某就上述租赁事项进行过追认，一审法院认为2016年3月12日的《北京市房屋租赁合同》对付某不发生效力，由隋玉波承担责任。针对腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院认为森泽公司、隋玉波在2007年签署的《房屋租赁合同委托书》约定期限届满之后，隋玉波、森泽公司继续使用房屋并按照《房屋租赁合同委托书》的约定支付租金，付某亦未提出异议，故《房屋租赁合同委托书》继续有效，租赁期限为不定期，且隋玉波享有转租的权利；但隋玉波转租时，转租的期限不得超过其剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定为无效。故在隋玉波与付某之间的租赁关系解除之前，基于隋玉波具有转租的权利，转租行为有效，易恒基业公司属于有权占有房屋；在隋玉波与付某的租赁关系解除之后，易恒基业公司即无权再占有涉案房屋。针对隋玉波与付某的房屋租赁合同的解除时间，基于双方的房屋租赁合同为不定期租赁合同，付某具有随时解除合同的权利，但现有证据亦无法证明付某生前提出过合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。现付某去世后涉案房屋变更登记至韩叶华名下，付某生前于2007年签署的《房屋租赁合同委托书》对其继承人韩叶华继续有效，韩叶华应按照原《房屋租赁合同委托书》继续履行。鉴于《房屋租赁合同委托书》为不定期合同，韩叶华有权随时提出合同解除，但韩叶华解除合同应当在合理期限之前通知隋玉波。通过韩叶华的短信通知可知，韩叶华已经于2018年1月20日表示《房屋租赁合同委托书》已经于2017年12月31日到期，询问韩文博腾房时间，鉴于韩文博为隋玉波的代理人，故可以认定韩叶华已经将合同解除的意思表示送达了隋玉波。因韩叶华并未提供证据证明2017年12月31日这一时间点的合理性，一审法院以2018年1月20日作为韩叶华与隋玉波之间《北京市房屋租赁合同》解除的时间点。因此，在2018年1月20日之前，隋玉波、易恒基业公司有权占有使用涉案房屋，韩叶华主张的房屋占有使用费，一审法院不予支持。自2018年1月21日起，隋玉波、易恒基业公司无权占有涉案房屋，韩叶华主张易恒基业公司腾退房屋并返还房屋，一审法院予以支持。对于韩叶华主张参照市场租赁标准主张截至2020年8月17日的房屋占有使用费，鉴于该租赁标准在合理范围之内，一审法院予以支持。对于韩文博于2018年1月20日之后向付某银行账户汇款共计7．2万元，一审法院予以抵扣。若易恒基业公司与隋玉波存在的争议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第四十九条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十条之规定，判决：一、北京易恒基业投资管理顾问有限公司于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区广和东里×号楼×门××号房屋并返还韩叶华；二、北京易恒基业投资管理顾问有限公司于判决生效之日起十五日内支付韩叶华房屋占有使用费82333元；三、驳回韩叶华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的效力应当如何认定；二、易恒基业公司应否支付韩叶华房屋占有使用费。关于争议焦点一。本案中，易恒基业公司系基于第三人提供的原房主付某出具的授权手续签订涉案房屋租赁合同，故在认定涉案房屋租赁合同的效力时，应当考察第三人是否具有代理付某出租房屋的权限或易恒基业公司是否有理由相信第三人已经取得付某的授权。根据本案查明事实，付某向隋玉波出具《委托书》后，又与隋玉波作为代表人的森泽公司签订《房屋租赁合同委托书》，对租赁期限、房屋续租、租金标准等作出更为细致的规定，在合同到期后，隋玉波又与付某协商确定将租赁期限延至2009年1月18日，可见隋玉波对于其代理权限应受《房屋租赁合同委托书》约定事项的限制应属明知，隋玉波于2016年3月12日以付某的名义与易恒基业公司签署的《北京市房屋租赁合同》中，约定的租赁期限已超出付某的授权范围，在隋玉波未举证证明付某就该租赁事项知情并同意的情况下，一审法院认定隋玉波的代理行为属于越权代理，并无不当，本院予以确认。对于易恒基业公司而言，其作为涉案房屋租赁合同的当事人，并非直接与付某签署租赁合同，其在签约过程中应当审慎核实签约人的授权情况，而就本案查明情况，易恒基业公司见到的委托书系2006年出具，至双方签署房屋租赁合同之时已达十年之久，且委托书中仅载明代理期限为“长期”，并未明确具体的代理期限，在此情况下，易恒基业公司即依据该委托书签署租赁期限长达11年的租赁合同，难以认定易恒基业公司有充分理由相信隋玉波具有相应的代理权限。因隋玉波、易恒基业公司均未举证证明付某就涉案房屋租赁合同予以追认，一审法院认定双方于2016年3月12日签订的涉案房屋租赁合同对付某不发生效力，并无不当，本院予以维持。因涉案房屋租赁合同对付某不发生效力，在付某去世、涉案房屋变更至韩叶华名下后，该房屋租赁合同对韩叶华亦不发生效力，易恒基业公司上诉主张涉案房屋租赁合同对韩叶华具有约束力，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据本案查明事实，在《房屋租赁合同委托书》约定期限届满之后，隋玉波、森泽公司继续使用涉案房屋并按照《房屋租赁合同委托书》的约定支付租金，对此付某亦未提出异议，故《房屋租赁合同委托书》应为继续有效，因双方并未明确约定委托合同到期后的续租期限，租赁期限应为不定期，在隋玉波与付某之间的委托关系解除前，隋玉波基于付某的委托继续享有转租的权利，此期间易恒基业公司属于有权占有房屋。在涉案房屋变更至韩叶华名下后，韩叶华有权随时提出解除合同，韩叶华系于2018年1月20日通过短信告知《房屋租赁合同委托书》于2017年12月31日到期，故自2018年1月21日起，隋玉波、易恒基业公司无权占有涉案房屋，一审法院对韩叶华要求易恒基业公司腾退并返还涉案房屋的请求予以支持，于法有据，本院予以维持。对于韩叶华主张的房屋占有使用费，一审法院参照市场租赁标准，结合韩文博向付某汇款的情况，判令易恒基业公司支付韩叶华房屋占有使用费82333元，具有事实依据，本院予以维持。关于易恒基业公司提出的装修和维护费用，本院认为，付某出具的委托书和其与隋玉波、森泽公司签署的《房屋租赁合同委托书》并未就此问题作出约定，结合易恒基业公司占有使用涉案房屋的情况，对易恒基业公司要求在本案中扣减其主张的装修和维护费用的上诉请求，本院不予支持。综上所述，易恒基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由北京易恒基业投资管理顾问有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 尚晓茜审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾