广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初6178号原告:苏某某，女，1992年7月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********，公民身份号码：440************025。委托诉讼代理人：黄紫君，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯靖萱，广东粤茂律师事务所律师。被告：李某，男，1964年4月5日出生，汉族，住广东省信宜市**********，公民身份号码：440************614。委托诉讼代理人：林某，男，1964年7月27日出生，汉族，住广东省信宜市****************，公民身份号码：440************715。由信宜市*******民委员会推荐担任代理人。原告苏某某诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某某及其诉讼代理人黄紫君、柯靖萱到庭参加了诉讼，被告李某的委托诉讼代理人林某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告一次性支付2019年11月1日至2020年8月31日共10个月的租金共58600元及违约滞纳金2万元，以上共计78600元；3、判令被告向原告支付2020年9月1日至其搬离物品时的租金（按月租金5800元计算）及违约滞纳金（按月利率1%计至付清租金时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告作为甲乙双方于2018年5月17日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于茂名市茂南区************屋其中一个房间、部分客厅、门前一片约180平方米的空地以及楼顶广告位出租给乙方用于开设园林景观设计公司(茂名市***林设计工程有限公司)。2、租期自2018年5月1日至2021年1月31日。3、租金为：2018年5月1日至2018年8月31日，每月租金为5000元；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为5300元；2019年9月1日至2021年1月31日每月租金为5800元。4、乙方作为承租方不得连续停业、空置、歇业超过30天，否则甲方有权单方解除合同，且不退还保证金。5、乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一天，须向甲方按日租金双倍的标准支付违约滞纳金。若拖欠租金及各项费用超过三十天，则甲方有权解除合同，收回出租屋，且不退还保证金。租赁合同签订后，自2018年7月起，被告开始陆续拖欠租金及水电费。截止2020年8月31日，被告按照合同的约定，应向原告支付租金共153200元。但经原告多次苦苦催收，被告于2020年7月31日才基本付清2019年10月31日以前的租金(还欠600元)，而2019年11月1日至2020年8月31日共10个月的租金，共58000元，被告却一直未向原告支付。根据合同约定，计至原告起诉时，被告逾期支付10个月租金的违约滞纳金应为：6369000元。［(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)×30×2×193(日租金)=6369000元］对该笔巨额的违约滞纳金，原告现特减少为2万元。因此，以上被告拖欠的租金及违约滞纳金共计78600元。被告李某辩称：首先,因年初受疫情影响,许多企业无法经营下去，茂名市政府多次倡议房东尽量减免1至3个月的屋租，但答辩人在没有生意的情况下依然自2018年5月1日至2019年3月26日正常交纳租金。其次，自2019年6月9日起，原告开始装修房屋并在微信通知答辩人收回房屋不再出租。2019年7月13日至14日，原告把自己家的物品、电器、空调等搬到答辩人办公室，该情况持续到2019年11月24日（共6个月），造成答辩人无法营业（实际已停业）。第三，自2019年8月10日至2020年6月（共11个月），因原告装修房屋停水停电导致答辩人至现在也无法营业，造成巨大经济损失。第四，答辩人李某在办公室前面空地搭建180平方房屋共出资3.9万元，以及种植名贵花卉植物、设有喷泉、园林景观等，合计投入费用约30多万元。第四，原告也多次在微信上表示同意免去滞纳金，同时原告在微信上通知答辩人从2019年3月26日起收回房屋自用，原告已单方终止合同。根据《合同法》有关规定，此后不应再计租金。至此，答辩人从2018年5月1日起至2019年6月9日止，实际只使用原告房屋13个月，已累计支付租金94600元。综上，恳求法官根据实际情况，从2019年3月26日起不再计付租金，因原告已单方终止合同。即使最迟也应从2019年6月9日起不计付租金，因当时原告开始装修房屋停水停电导致答辩人无法营业情况下，也不应计付滞纳金等不合理请求。原告苏某某围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告身份证、营业执照、《房屋租赁合同》、微信转账记录等证据，被告李某围绕诉讼请求依法提交了微信聊天记录、现场彩色照片等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的事实和证据的分析评判意见，本院在对本案的争议焦点进行分析评判时一并论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苏某某（甲方）和被告李某（乙方）于2018年5月17日签订《房屋租赁合同》，原告将位于茂名市茂南区**********屋其中一个房间、部分客厅、门前一片约180平方米的空地以及楼顶广告位出租给被告用于开展园林景观设计业务，租期自2018年5月1日至2021年1月31日。双方在《房屋租赁合同》第三条第2款中约定，2018年5月1日至2018年8月31日，每月租金为5000元；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为5300元；2019年9月1日至2021年1月31日每月租金为5800元，乙方应于每月1号前提前向甲方交付清一个月份的租金，不得拖延时间。双方在《房屋租赁合同》第四条第3款中约定，若被告拖欠租金及其各项费用逾期十天，每逾期一天，须向原告按日租金双倍的标准支付违约滞纳金，若被告拖欠租金及各项费用超过三十天，则原告有权解除合同，收回房屋、空地，且不退还保证金。双方签订合同后，原告已按约将房屋及场地交给被告使用。从2018年7月起，被告就不能按约及时支付租金，经原告多次催讨，截止2020年7月31日，被告共向原告支付了租金共94600元，支付了2018年5月1日至2019年10月31日绝大部分的租金，尚欠600元没有付清。2019年11月1日之后的租金，被告一直拖欠至今，原告催讨无果，致成纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2020年2月27日，原告进行房屋装修，需要将一些物品放置在被告租赁的场地，装修期间还造成短暂的停水停电，为此原告在微信聊天中表示决定减免被告2020年2月份半个月的租金2900元和2018年12月至2020年2月份的所有水电费用，以及不收取屋租滞纳金，并催促被告尽快交清所欠租金。被告回复：“十分感谢我们的好房东，谢谢您”。2020年3月3日，原告在微信聊天中向被告表示：“因我方放置物品于你处，所以不收取你们这段时间以来的屋租滞纳金以及减免你们这段时间的水电费。待你方付清所欠租金后，今后的每月，若我方放置物品于你处，可商议减免你方一些租金作为感谢。但前提是付清所欠租金，否则一切按合同办事。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方的争议焦点在于：一、原告是否已经于2019年3月26日向被告提出单方解除合同并于2019年6月9日通过自己的实际行动实际解除双方租赁合同？二、如果合同已经解除，造成合同解除的过错责任在哪一方？三、如果合同仍未解除，被告是否存在拖欠房屋租金的违约行为？是否应当向原告支付违约金？违约金的计算标准应当如何认定？四、是否存在因为原告的原因，造成被告不能正常经营的情况？现分析评判如下：关于争议焦点一。原告曾于2019年3月26日在微信聊天中向被告发出以下信息：“今因我方房屋要作统一装修，一楼客厅要收回自用，此前也已知会李某一和李某老板，现正式通知你方择日腾出客厅，我方将另作合同及调整租金。现你方拖欠我方2019年2月至3月份租金10600元，请尽快交付，最迟月底前要先付清2月份租金，否则我方将终止租屋合同，请知悉。”2019年5月25日，原告又在微信发出信息：“你们已经拖欠了四个月租金了，之前李某老板说先付两个月，结果又拖了这么久，就月底了，这次不是付两个月就可以了，你们要付清四个月租金，否则我方收回房屋不再出租给你们，我方已定于6月9日装修，到时将收回房屋。”但在后续的微信聊天记录中，原、被告一直就房屋租赁过程中产生的纠纷进行沟通协商，被告仍然继续使用租赁的房屋和场地，并一直断断续续地交纳租金，原告对于自己装修房屋造成短暂的停水停电和占用被告租赁场地放置物品等问题，也与被告协商了补偿方案。因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》一直在继续履行，原告上述终止合同的言语显然仅是作为催促被告交清拖欠租金的示强意思表示，并未付之于实际，故不产生解除合同的法律效力，原、被告双方仍然应当按照双方的约定继续履行合同。被告提出双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月9日解除的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点二和争议焦点四。根据前述的论述意见，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月9日并未实际解除，合同依法继续履行。但被告没有按照双方的约定按时交纳租金，拖欠租金已经超过三十天，已经违反了双方的约定，依法应当承担违约过错责任，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第3款的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告有权解除合同，故原告提出判令解除双方于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。此外，被告在2018年7月开始即已经出现迟延交纳租金的情况，2019年初开始有欠交租金的行为，而新冠疫情发生于2020年初，被告将其不按约交纳租金的原因之一归责于新冠疫情过于牵强，故本院不予采纳。本院同时认为，本案不存在因原告的原因造成被告不能正常经营的情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告对自己提出的主张应当提供证据加以证明。本案中，被告提出因原告装修停水停电，导致被告无法经营，从而造成巨大损失等主张，但被告提交的证据仅仅是反映出原告因房屋装修通知被告短暂停水停电，并未反映出原告长期持续对被告停水停电造成被告无法经营的情况。根据日常生活经验，如果被告确实因原告装修房屋而造成无法营业，被告必然会所有不满而向原告反映意见，但从被告所提供的聊天记录来看，被告并未对此提出意见。原告对于自己装修房屋将一些物品放置在被告租赁的场地以及短暂停水停电对被告经营造成的影响作出了免收水电费、滞纳金、减免租金等合理补偿，对此，被告于2020年2月27日在微信上还向原告表示“十分感谢我们的好房东，谢谢您”，表明被告对于原告的补偿方案是满意的。如果按被告陈述原告给其造成极大经济损失的主张，被告按理不应当作出对原告表示感谢的意思表示，故被告上述主张没有事实依据，本院不予采纳。综上，本案造成合同解除的过错责任在于被告，被告依法应当自行承担由此造成的损失。对于被告经营投入产生并放置在涉案租赁场地的资产，能够搬离的，被告可以搬离以减少损失，不能够搬离的，被告应当自行承担损失，不能够以此抵偿应当支付的租金和违约金。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同中明确约定了租金金额及缴纳期限，在合同至今仍然处于实际履行，被告仍然占据使用租赁场地的情况下，被告依法应当按约向原告支付租金，但被告至今仍未支付2019年11月1日之后的租金，违反了双方的约定，显然构成了违约。原告依法有权要求人民法院判决强制被告支付房屋租金，故原告提出判令被告支付2019年11月1日至2020年8月31日共10个月的租金，以及自2020年9月1日至其搬离物品时的租金等诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告于2020年2月考虑自己装修房屋借用被告租赁场地放置物品和短暂停水停电对被告经营有一定影响，向被告表示决定减免被告2月份半个月的租金2900元和2018年12月至2020年2月份的所有水电费用，以及不收取屋租滞纳金，被告当即附和赞许，表明双方已经形成合意，达成一致协议。同时鉴于当时正处于新冠疫情严控期间，确会对被告的经营造成一定的困难，原告作为出租业主应当与被告共度时艰，适当给予帮助，故本院认为原告应当遵守承诺，减免被告2020年2月份一半的租金2900元和2020年2月份以前的违约金。据此，被告应当支付原告2019年11月1日至2020年8月31日共10个月租金的总额应为55700元（58600元-2900元）。同时，原告对于被告拖欠租金的违约金的起算日期应当自2020年3月1日起开始计算。对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原、被告在合同中以“滞纳金”名义约定的违约金明显过高。鉴于原告不能举证证明被告的违约行为给其造成的实际损失，故原告在本案中因被告违约行为造成的损失主要表现为资金被占用期间的利息损失，故可以参照民间借贷法律保护的利息利率上限范围确定违约金的计算标准。原告在诉讼请求中主张2019年11月1日至2020年8月31日共10个月的租金58600元的违约金为20000元，其实际利率仍然超过了民间借贷法律保护的利息利率上限范围，而原告在诉讼请求中提出2020年9月1日至被告搬离物品时的租金的违约金按月利率1%计算，未超过民间借贷法律保护的利息利率上限，合法合理，故本院酌情确定被告向原告支付的违约金利息利率以拖欠的租金为基数，按月利率1%进行计算。据此进行计算，被告自2019年11月1日至2020年2月29日拖欠的租金为20900元，以此为基准，自2020年3月1日起按月利率1%计算违约金，每月违约金为209元，至2020年8月31日，被告就该拖欠的租金部分应付的违约金总额为1254元（209元／月×6个月）。被告自2020年3月1日起每个月又新增拖欠租金5800元，每月的违约金按月利率1%计算为58元，累计违约金的计算公式为［58×N（N+1）／２（N为自2020年3月1日起开始计算的拖欠租金的月份数］），故计至2020年8月31日共6个月新增拖欠租金共34800元的累计违约金总额为1218元［58×6（6+1）／２］。以上合计，被告自2020年3月1日起至2020年8月31日应付的违约金为2472元（1254元+1218元）。此外，被告自2020年9月1日起至其搬离物品时，应当每个月支付原告租金5800元（不足月的按日计算），并以拖欠的租金总额为基数，按照月利率1%向原告支付违约金（违约金的计算方法参照上述论述采用的公式进行确定）。原告的诉讼请求中超过上述范围的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告苏某某与被告李某于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告李某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏某某支付2019年11月1日至2020年8月31日的租金55700元并支付违约金2472元（违约金计算至2020年8月31日）。三、限被告李某自2020年9月1日起至其搬离物品之日止，每个月支付原告苏某某租金5800元（不足月的按日计算），并以拖欠的租金总额为基数，按照月利率1%向原告苏某某支付违约金（违约金的金额参照本院对争议焦点三的论述部分中采用的公式进行计算）。四、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1766元，因适用简易程序减半收取883元、财产保全申请费806元，合计共1689元（原告苏某某已预交），由原告苏某某负担439元，被告李某负担1250元。限被告李某在本判决发生法律效力之日起七日内按《交纳诉讼费用通知书》交纳诉讼费用1250元。逾期不交纳的，依法强制执行。原告苏某某预交的诉讼费用1250元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。如双方当事人在上述期间内不提出上诉，本判决发生法律效力。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李志强二〇二〇年十二月十八日书记员  李湘怡附本案法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。