四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1323号 原告（反诉被告）：董仕云，女，1960年6月6日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：祁明忠，四川恒初律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王小勤，女，1977年6月11日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：陈林君，四川公生明律师事务所律师。 第三人：郭述忠，男，1966年8月24日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 原告（反诉被告）董仕云与被告（反诉原告）王小勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，王小勤向本院提起反诉，董仕云向本院申请追加郭述忠为本案第三人，本院经审查后予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董仕云和委托诉讼代理人祁明忠、王小勤和委托诉讼代理人陈林君以及第三人郭述忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告董仕云向本院提出诉讼请求为：1、请求判决确认位于洪雅县××镇××路××段××号（原丝厂住宅小区）2楼1号建筑面积为83平方米的住房为董仕云所有；2、判令王小勤将以上住房变更登记到董仕云名下；3、本案诉讼费用由王小勤承担。 事实和理由：2007年5月16日，董仕云通过第三人郭述忠经营的“洪雅县正大房屋中介所”购买了王小勤所有的位于洪雅县××镇××路××段××号（原丝厂住宅小区）2楼1号建筑面积为83平方米的住房，双方签订了《住房买卖协议》，协议载明房屋购买价款为55000元。董仕云按照协议的约定向王小勤交清了该房屋的购买款55000元，王小勤向董仕云交付了该房屋及其房产证（洪房权证洪川镇字第Ｈ××9号）。董仕云购买该房屋后向郭述忠支付了550元房屋中介费。董仕云购买该房屋后即对房屋进行了装修入住至今，但王小勤至今未协助董仕云办理该房屋的变更登记，致使董仕云至今未取得该房屋的相关产权证书。今年4月董仕云被医院确诊为宫颈癌，身体每况愈下，该房屋的产权变更登记就成为了董仕云有生之年的心病。董仕云购买该房屋后，由于王小勤的违约行为致使董仕云至今无法将该房屋的产权变更登记至名下，董仕云故诉至法院。 本诉被告王小勤辩称，1、本案已经过了诉讼时效，董仕云称购买房屋的时间是2007年，已经过了诉讼时效；2、董仕云称2007年通过正大房屋中介所购买了原告所有的案涉房屋，但是董仕云提交的住房买卖协议、收据以及委托书等材料上的王小勤的签名经鉴定机构鉴定均不是王小勤本人所签，故王小勤没有将案涉房屋出卖给董仕云，请求驳回董仕云的诉讼请求。 第三人郭述忠述称，我经营洪雅正大房屋中介所，地址在墙沟街，在2007年5月份时，是王小勤本人亲自到我的中介所进行交易的。当时董仕云一手交购房款现金后，王小勤将房产证原件和她的身份证复印件交给了董仕云。如果照王小勤所述没有出售房屋，长达13年的时间王小勤没有进行报案等，不符合常理。同时根据物权法和合同法的相关规定以及常理上的推定，王小勤提出的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回王小勤的反诉请求，支持本诉原告的诉讼请求。 反诉原告王小勤向本院提出反诉请求为：1、判决董仕云归还王小勤所有的位于洪雅县××镇××路××段××楼××号房屋的房产证，房产证号为：Ｈ××9号；2、判决董仕云支付王小勤房屋使用费暂估64400元（2007年5月16日至2020年10月16日期间该房屋使用费按市场租赁价400元／月计算，400元／月＊161月＝64400元；2020年10月17日至董仕云实际腾空房屋将房屋交还王小勤之日止的房屋使用费按400元／月据实结算）；3、判决董仕云在判决生效后5日内腾空房屋并交还王小勤；4、由董仕云承担反诉案件诉讼费。 事实和理由：王小勤于2006年2月2日购买了洪雅县××镇××路××段××楼××号房屋（原丝厂住宅小区房屋），并在洪雅县房管局进行了产权登记，办理了房屋产权证，王小勤购买该房屋后一直空置。2020年9月底，王小勤突然接到洪雅县法院电话，电话通知董仕云称其2007年5月16日购买了王小勤所有的洪雅县××镇××路××段××楼××号房屋，董仕云购买房屋后即对房屋进行了装修，并入住至今。现起诉到法院要求确认该房屋为董仕云所有，并要求王小勤将该房屋变更登记到董仕云名下。董仕云为此提供了洪雅县××镇××路××段××楼××号房屋房产证原件、《住房买卖协议》、《收据》等证据。 王小勤购买上述房屋后从未将该房屋卖给任何人，也未允许任何人装修入住该房屋，亦未签《住房买卖协议》，没收到售房款。王小勤接到法院通知后已经在本诉中申请法院委托司法鉴定机构对董仕云提交的《住房买卖协议》中卖方签字“王小勤”和《收据》中收款人“王小勤”进行笔迹鉴定，以证实该签字并非王小勤所签，王小勤并没有将该房屋卖与董仕云，董仕云所称买了王小勤所有房屋为假。鉴于董仕云非法持有王小勤所有的洪雅县××镇××路××段××楼××号房屋房产证，房产证号为：洪房权证洪川镇字第Ｈ××9号，现请法院判决董仕云予以返还。鉴于董仕云于2007年5月16日即非法占有并入住使用王小勤所有的房屋，现请贵院判决董仕云按该房屋市场租赁价400元／月支付从2007年5月16日起至实际腾空房屋将房屋交与王小勤期间的房屋使用费。鉴于董仕云非法占有王小勤所有房屋，现请法院判决董仕云于判决生效后5日内腾空房屋并交还王小勤。 反诉被告董仕云辩称，王小勤自述于2006年2月2日购买了案涉住房，不是事实。根据我方调取的该房屋登记档案时，案涉房屋是王小勤于2005年5月以2万元的价格向李祥玉购买的，购买后将房屋变更登记到王小勤名下。变更登记是王小勤向房管局申请进行的，2005年12月1日申请，2005年12月2日领取的案涉房屋的产权证。董仕云购买案涉房屋是通过第三人的中介所购买的，董仕云并不认识王小勤也不认识第三人郭述忠。董仕云给付了55000元的购房款及550元的中介费，均是以现金方式给付。购买案涉房屋后董仕云一直居住生活至今，没有任何人向董仕云主张过该房屋权利。本案起因是因洪雅县人民法院执行局法官上门找到董仕云，董仕云才得知由于王小勤欠很多债务，被债权人申请强制执行。执行局法官经网络查询得知王小勤名下还有一套房屋，根据该情况可知道，王小勤在差欠很多债务的情况下十多年没有进行主张。董仕云购买该房屋的目的已实现，王小勤2万元买入，5.5万元卖出已获益。根据常理可知，王小勤的反诉请求不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下： 2005年6月15日，案外人李祥玉（卖方）与王小勤（买方）签订《房屋买卖协议》，约定由李祥玉将其原洪雅县丝厂职工住房一套（楼层二层204室，面积83平方米）转卖给王小勤，价格2万元。2005年12月1日，王小勤向洪雅县房管局申请办理上述房屋产权登记。2005年12月2日，陈贵明代为领取了上述房屋的房屋产权证书原件（证号：洪房权证洪川镇字第Ｈ××9号）。 2007年5月7日，第三人郭述忠向董仕云出具《收条》一张，载明：“收条今收到董仕荣购房定金1000元正（大写壹仟元正），此据！（一星期内补交伍万肆仟元整，方可拿到房产证）”。第三人郭述忠在收款人处签名，其中董仕荣实为董仕云。 2007年5月15日，王小勤向第三人郭述忠出具《委托书》一份，载明：“委托书兹有王小勤将洪雅洪川镇修文路2楼3室1厅83m2出售给董仕云。因本人在外地务工，不能前来办理房产过户手续。故特委托郭述忠帮办理。以此为谢！”王小勤在委托人处签名捺印，第三人郭述忠在被委托人处签名捺印。 2007年5月16日，王小勤作为卖方与董仕云作为买方签订《住房买卖协议》，协议约定：“经买卖双方反复协商决定，卖方将修文路二段2楼3室1厅83平方米出售给买方，出售价格为55000元整（大写伍万伍仟元整），双方永远不得反悔，否则后果自负。此协议一式二份，双方签字方可生效”。王小勤在卖方签字处签名，董仕云在买方签字处签名。第三人郭述忠在中介方处签名。 当日，王小勤向董仕云出具《收据》一张，载明：“收据No.00542272007年5月16日收到：董仕云摘要：售房款金额：￥55000元合计人民币（大写）伍万伍仟收款人：王小勤”。洪雅县正大中介所在该收据上加盖专用章。 同日，第三人郭述忠向董仕云出具《收据》一张，载明：“入账日期：2007年5月16日交款单位董仕云人民币（大写）伍佰伍拾元正￥550元收款事由：购房中介房”。郭述忠在该收据上签名。 董仕云向王小勤购买案涉房屋后，王小勤将房屋产权证书原件交付给董仕云。董仕云对该房屋进行装修后入住至今。 同时查明： 1、董仕云向本院提起诉讼后，王小勤向本院申请对案涉《住房买卖协议》《收据》以及《委托书》中“王小勤”签名捺印的真伪进行鉴定，本院经审查后予以准许。经本院委托，四川鼎诚司法鉴定所于2020年12月9日出具鼎诚司鉴【2020】文鉴字第0268号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.倾向认为载明落款日期为“2007年5月15日”的《委托书》落款“委托人：”处“王小勤”的签名不是王小勤所写；2.倾向认为载明落款日期为“2007年5月16日”的《住房买卖协议》落款“卖方签字：”处“王小勤”签名不是王小勤所写；3.倾向认为载明日期为“2007年5月16日”的《收据》上“收款人”处“王小勤”签名不是出自王小勤本人的笔迹。四川鼎诚司法鉴定所于2020年12月9日出具鼎诚司鉴【2020】痕鉴字第0040号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：载明落款日期为“2007年5月15日”的《委托书》落款“委托人：王小勤”签名处的捺印不是王小勤所留。 2、第三人郭述忠庭审中述称，我向董仕云出具的《收据》，是因为董仕云当时的《收据》遗失了，她起诉后找到我补的《收据》，《收据》上的签名不是王小勤所签。我的房屋中介所成立于2005年，地点在洪川镇墙沟街。后来搬迁到洪川镇走马街。根据工商局的要求，变更了地址后需要重新登记。 3、代为王小勤领取房产证的陈贵明，庭审中董仕云、王小勤、郭述忠均表示不认识此人。 4、虽然本案本诉原告向本院申请郭述忠为本案本诉第三人，但经审理认定郭述忠为本案有独立请求权的第三人。 上述事实，有2005年6月15日《房屋买卖协议》《税收通用完税证》《办理房屋产权登记申请书》《房屋产权证书》《委托书》《收条》《住房买卖协议》《收据》《证明》《国家税务局通用机打发票》《国网四川省电力公司眉山供电公司客户交费收据》、鼎诚司鉴【2020】文鉴字第0268号《司法鉴定意见书》、鼎诚司鉴【2020】痕鉴字第0040号《司法鉴定意见书》以及原告的陈述和被告的辩解第三人的述称等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点问题为：1、本案本诉是否超过诉讼时效?2、本案本诉原告的诉讼请求是否应当支持?3、本案反诉原告的诉讼请求是否应当支持?对此本院逐一分析认定如下： 1、关于对本案本诉是否超过诉讼时效的认定 本案本诉原告的诉讼请求为：1、请求判决确认位于洪雅县××镇××路××段××号（原丝厂住宅小区）2楼1号建筑面积为83平方米的住房为董仕云所有；2、判令王小勤将以上住房变更登记到董仕云名下。 对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”因此，确认房屋所有权和变更房屋所有权登记，是购买人取得物权的法定形式，虽然是基于买卖合同，但实际上是落实到物权保护，确认房屋所有权和变更房产权属登记，是一种物权请求权，不适用诉讼时效的规定。因此，本案本诉并未超过诉讼时效。 2、关于对本案本诉原告的诉讼请求是否应当支持的认定 虽然，四川鼎诚司法鉴定所于2020年12月9日出具的鼎诚司鉴【2020】文鉴字第0268号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.倾向认为载明落款日期为“2007年5月15日”的《委托书》落款“委托人：”处“王小勤”的签名不是王小勤所写；2.倾向认为载明落款日期为“2007年5月16日”的《住房买卖协议》落款“卖方签字：”处“王小勤”签名不是王小勤所写；3.倾向认为载明日期为“2007年5月16日”的《收据》上“收款人”处“王小勤”签名不是出自王小勤本人的笔迹。四川鼎诚司法鉴定所于2020年12月9日出具的鼎诚司鉴【2020】痕鉴字第0040号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：载明落款日期为“2007年5月15日”的《委托书》落款“委托人：王小勤”签名处的捺印不是王小勤所留。 但是，本案本诉焦点问题的认定，应当从案涉房屋买卖协议的形成和主要内容、实际履行状况、结合全部证据和日常生活经验等方面进行综合审查分析，以确定王小勤是否有房屋买卖的真实意思表示。 第一，一是本案本诉第三人郭述忠与本诉原、被告均不存在利害关系，从情理分析上不太可能作出对本诉被告不利的虚假陈述意见，第三人开设房屋中介所，其目的是促成房屋买卖成功，自己达到收取中介费的目的；二是第三人在无本案本诉被告许可的情况下，不可能擅自出卖本诉被告的房屋，第三人作为完全民事行为能力人，且又从事房屋中介职业，应当知道自己作为无处分权处分他人财产的法律后果。且十三年多时间，无本诉被告向公安机关或相关部门报案称第三人擅自处分了自己合法财产记录，因此，第三人在庭审中的述称意见，具有较强的真实性和可信度，故其述称意见应作为认定本案真实事实的依据予以确认。 第二、从《住房买卖协议》内容上看，虽然本诉被告的签名不是自己所签名，但结合第三人向本诉原告出具的定金收条和在该《住房买卖协议》上签名，可以认定本诉原告和第三人所陈述的：“在2007年5月份时，是王小勤本人亲自到我的中介所进行交易的。当时董仕云一手交购房款现金后，王小勤将房产证原件和她的身份证复印件交给了董仕云”的客观事实。按照常理，只有本诉被告将房产证原件交与本诉原告，本诉原告才有可能拥有本诉被告的房产证原件，同理，也只有本诉原告将购房款交与本诉被告后，本诉被告才有可能将房产证原件交与本诉原告。如果是本诉原告或第三人当时实施了抢夺行为，不可能在长达十三年多时间内，在公安机关没有报案记录等。同时，陈贵明领取本诉被告的房产证后，在长达十三年多也没有本诉被告在相关部门的如房产证被冒领的报案记录，因此，可以认定本诉被告明知已将案涉房屋出售于本诉原告的事实。并且在庭审中，本诉被告辩称“我2009年回洪雅后在西城水郡买了房子，后来做生意亏本了，就将房子抵给了别人，现在没有别的住房了。”该辩称亦可应当认定本诉被告已经明知案涉房屋已经出售于本诉原告的事实。 第三，本诉被告于2005年6月15日，在案外人李祥玉购买了原洪雅县丝厂职工住房一套（楼层二层204室，面积83平方米），价格2万元。2007年5月16日，本诉被告以55000元的价格将案涉房屋转让于本诉原告，其合同价款与当时的市场行情基本相当，亦不存在价格明显不合理的情形。 第四，从合同履行情况看，本诉原告对案涉房屋已经实际占有并居住了长达十三年多时间，如没有购买该案涉房屋仅是暂时居住，那么不会对房屋进行装修，即使要进行改建装修，没有本诉被告的同意，本诉被告作为房屋所有权人也会阻止。房屋作为家庭的重要财产，而事实上十三年多来，本诉被告从未提出过异议。虽然庭审中提出，自己长期在外不知权利被侵害，其提出的解释理由不能令人信服，也不符合日常生活法则。故本诉被告对案涉房屋的态度也间接证明了案涉房屋买卖关系的存在。 第五，虽然司法鉴定意见倾向认定《住房买卖协议》等协议上“王小勤”的签名不是本人所书写，但鉴定意见书分析说明中指出“笔迹鉴定中使用的样本将对鉴定意见起决定性作用，本案自然样本笔迹数量较少且JC1、JC2、JC3王小勤笔迹与YB王小勤实验笔迹书写时间跨度大，故本次鉴定意见系依据现有样本作出”，因用以比对的样本极其重要，由于本案送检的样本与检材的时间并非同年，故鉴定机构仅作出的是倾向性意见，并非是确定无疑的结论，即并不当然等同于对案件事实的认定。故以上本院认定结论，是结合其他证据、当事人意见等来予以综合审查判断所得出。 根据对以上双方当事人提供证据证明力的比较分析可知，在案涉房屋买卖关系是否存在的问题上，本诉原告提供的证据和第三人的述称意见，其证明力明显大于本诉被告提交证据的证明力。本诉被告仅凭鉴定意见认定的《住房买卖协议》等上的签名不是自己所书写，尚不足以推翻本诉原告主张的事实。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案本诉原告只需依本院该判决并生效后，即取得本案案涉房屋的所有权，本案本诉原告无需另行请求确认其所有权，故本院对本诉原告主张第一项诉讼请求不予支持，对其第二项诉讼请求依法予以支持。 三、关于对本案反诉原告的诉讼请求是否应当支持的认定 正如前述，本院已经对本诉原告的诉讼请求全部予以了支持，则对本案反诉原告的全部诉讼请求依法不予支持。 本诉原告主张诉讼费应当由本诉被告承担，反诉原告主张诉讼费应当由反诉被告承担，因诉讼费如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国物权法》第九条、十五条、第三十七条之规定，判决如下： 一、由本诉被告王小勤在本判决生效之日起三十日内协助本诉原告董仕云将位于洪雅县××镇××路××段××号（原丝厂住宅小区）2幢2层1号建筑面积为83平方米房屋的（洪房权证洪川镇字第Ｈ××9号）不动产权证书办理至本诉原告董仕云名下； 二、驳回本诉原告董仕云的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王小勤的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费590元，反诉案件受理费1294元，全部由本诉被告（反诉原告）王小勤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  杨仕梅