江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0214民初1083号原告：叶陶，男，1994年5月9日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告：彭子纯，女，1998年8月7日，汉族，住湖南省县。委托诉讼代理人：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：无锡中南置业投资有限公司，统一社会信用代码91320214768293891B,住所地江苏省无锡市新吴区金城东路301-101。法定代表人：孙家兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋卓慧，女，1989年3月17日生，汉族，该公司员工。原告叶陶、彭子纯与被告无锡中南置业投资有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶陶、彭子纯及其二人共同委托诉讼代理人柳士荷、朱然，被告中南公司的委托诉讼代理人蒋卓慧到庭参加诉讼。现己审理终结。原告叶陶、彭子纯向本院提出诉讼请求：1.判令解除叶陶、彭子纯与中南公司于2018年6月7日签订的商品房买卖合同（合同备案号为XXXXXX），返还购房款360000元并支付违约金144000元。2.本案诉讼费由中南公司承担。事实和理由：2018年6月7日，双方签订商品房买卖合同，约定中南公司向叶陶、彭子纯出售位于金城东路B馆北侧295-1单元7层710号房屋，但因为中南公司的原因导致无法办理贷款。经叶陶、彭子纯核实，案涉房屋存在两个查封，且合同中约定的抵押期限届满后，抵押权依然没有涤除。因房屋存在诸多问题导致叶陶、彭子纯无法放心履行合同，现主张行使不安抗辩权，要求中南公司在合理期限内恢复履行能力。但中南公司涉及查封的金额上亿，根本没有能力提供担保，无法补足履行能力，故叶陶、彭子纯享有合同解除权。为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告中南公司辩称：中南公司与无锡房利杰营销策划有限公司（以下简称房利杰公司）签订物业托底包销协议，房利杰公司有权代理中南公司与客户沟通、签订购房合同，协助客户办理贷款等。商业银行贷款涉及多方面因素，不仅看个人信用及负债情况，还要符合银行的贷款政策。近年来，各大银行都严控商业用房按揭贷款，额度紧缩，审批从严也是客观事实，并非由于中南公司的原因导致无法办理贷款。叶陶、彭子纯购买的房屋已经满足交付条件，从4月1日起已经能够办理贷款。叶陶、彭子纯认为的两个查封和一个抵押并不必然导致无法协助办证的后果，根据双方签订的合同约定，中南公司配合叶陶、彭子纯办理商品房权属登记证书的时间为自交付之日起360日内，现在该期限尚未届满，中南公司通过合理方式进行补救完全有能力继续履行合同，目前的情形并非合同不能继续履行，故不同意解除合同，请求法院驳回叶陶、彭子纯的全部诉讼请求。为证明自己的诉讼请求，叶陶、彭子纯向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明双方之间成立商品房买卖合同法律关系，第五条明确约定该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，其中对抵押权设定的债务履行期限截止时间为2019年3月15日，现已经过去一年多，中南公司依然没有涤除抵押权，买受人有权解除合同。2.增值税发票，证明中南公司收到叶陶、彭子纯支付的购房款360000元。3.小时代业主与中南公司工作人员的录音光盘及书面整理资料，证明因中南公司的原因无法办理贷款。4.叶陶、彭子纯与五洲国际小时代销售人员的微信聊天记录，证明中南公司在2018年6月以前就承诺办理贷款，但至今未能履行该承诺。中南公司为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：1.建筑工程竣工验收备案表，证明案涉房屋已经具备交付条件，符合银行贷款要求。2.五洲国际工业博览城项目物业托底包销协议、房利杰公司营业执照，证明房利杰公司具有房产营销的相应资质以及代理权限，其有权代表中南公司与客户沟通签订合同，协助客户办理贷款。3.一般委托贷款借款合同、抵押合同、无锡市土地登记簿证明，证明委托借款合同的委托人是上海律棣资产管理有限公司（以下简称律棣公司），受托人是中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行（以下简称工行宝山支行），借款人是瑞安市五洲国际商贸城有限公司（以下简称瑞安五洲公司），律棣公司委托工商银行向瑞安五洲公司提供借款，工商银行随后与中南公司签订抵押合同，由中南公司提供新区金城东路北侧锡泰路南侧新月路东侧的土地使用权作为担保。4.上海市第二中级人民法院民事判决书,证明抵押的情况没有发生变化。5.个人房屋抵押借款合同，证明2020年5月27日，案外人夏小琴、钱小华与华夏银行股份有限公司无锡分行（以下简称华夏银行无锡分行）签订金融借款合同，案涉房屋已经具备贷款条件，合同可以继续履行。6.无锡市土地登记簿证明，证明截止目前案涉房屋已不存在查封和抵押的情况。中南公司对叶陶、彭子纯提供的证据1、2的真实性没有异议，对证据3、4的真实性不予认可。叶陶、彭子纯对中南公司提供的证据1、2的真实性没有异议，但对证据1的证明目的有异议，建筑工程竣工验收备案表只能证明案涉房屋的质量是合格的，但现在的问题是案涉房屋存在他项权，抵押权人随时可以行使抵押权，至今中南公司也没提供抵押权人同意出售房屋的书面承诺，且该竣工验收备案的时间为2020年3月12日，此时叶陶、彭子纯已通过诉讼方式提出解除合同。五洲国际工业博览城项目物业托底包销协议约束的是中南公司与案外第三人，与叶陶、彭子纯无关。对证据3的真实性需要提供原件才能确认，但两份合同均证明案涉房屋的权利存在严重限制，涉及标的上亿，约定的债务履行期限已届满一年多，中南公司依然没有涤除抵押权，结合存在的两个查封，叶陶、彭子纯有理由相信中南公司并没有继续履行合同的能力，因此提出解除商品房买卖合同的诉请有充分的事实和法律依据。对于证据4的真实性予以认可，认为该判决书恰恰能证明中南公司涉及债务上亿，已经没有继续履行商品房买卖合同的能力，叶陶、彭子纯有权行使不安抗辩权。对证据5的关联性不予认可，真实性由法院审查认定，但该证据不能说明案涉房屋的抵押权已涤除，或法院的查封已经解封，中南公司在履行合同中存在着无法克服的根本性问题，也不能保证在诉讼期限内产权过户，买受人履行合同的风险极大。对证据6的真实性无法确认，由法院依法认定，但仍坚持解除商品房预售合同，事实和理由与诉状及庭前会议、庭审意见一致。为查明案件事实，本院依法进行如下调查：1.就案涉房屋贷款事宜向房利杰公司调查。其公司股东房小冬陈述：对五洲国际工业博览城项目物业托底包销协议的真实性没有异议，房利杰公司是案涉楼盘的包销公司，对于购房者的银行贷款由房利杰公司和中南公司共同负责，房利杰公司主要是协助中南公司。当时案涉楼盘贷款不成功的主要原因是中南公司没有取得竣工备案验收，后续中南公司已经取得竣工备案验收，故目前华夏银行和浦发银行惠山支行可以发放贷款了。2.就案涉房屋是否符合贷款条件向华夏银行无锡分行调查。该行个贷部工作人员答复：抵押的是所涉楼盘的土地使用权，华夏银行无锡分行作为抵押权人办理了房屋的抵押预告登记，对其银行没什么影响。夏小琴、钱小华的贷款之所以能办理，主要是由案外第三人提供了存单质押担保，存单是到明年3月到期，存单金额和每个贷款合同需要放贷的额度相吻合，存单都入库保管了。其银行向中南公司核实过，对方解释说明年3月份可以解除上述查封和抵押，其银行也明确如到时不能解除权利限制，将对质押财产进行处置。其银行共计审批通过不超过5笔贷款，每笔都有存单质押担保，提供存单质押担保的第三人是自然人，但不清楚具体是何方提供的，其银行没有留存质押合同所以无法配合提供。3.向质押担保人房小冬调查。房小冬陈述：其是房利杰公司的股东，其向华夏银行无锡分行提供了以个人名义出具的存单作为质押担保，之所以如此操作，是因为其作为包销公司负责人，希望合同能顺利履行，包销公司能获得佣金，也能促成楼盘后续的销售。经过其预测，若中南公司资金能盘活，所有的问题都能解决，因为还预留40%的房源待销售。根据网签备案合同计算的市值为2个亿，还有预售的楼盘已即将到出售的时间窗口，总的市值应该在3个亿，因此中南公司以其土地使用权对外承担的本金1个亿的抵押担保责任应该不存在履行障碍。只要购房者符合贷款条件，其愿意为每一个都提供存单质押担保，确保与银行贷款合同的正常履行。经质证，叶陶、彭子纯认为根据房利杰公司的陈述，案涉房屋不能成功贷款是中南公司的原因导致，中南公司隐瞒了房屋被两次查封和一次抵押的情况，且距离债务履行期限的届满已经一年多了，中南公司仍然没有注销抵押权，案涉房屋无法过户，合同目的不能实现，贷款能否发放也没有看到银行的正式意见；对银行调查结果的真实性无异议，但房地一体，案涉房屋的土地使用权受限，将导致物权无法变动，银行工作人员也只是口头说说，不能作出任何承诺。华夏银行无锡分行放贷是对自身权利的处分，与叶陶、彭子纯是否解除商品房买卖合同没有任何关系，案涉房屋除不能贷款外，还有两个查封，导致叶陶、彭子纯履行商品房买卖合同风险巨大；对房小冬的调查结果亦无异议，但认为房小冬提供的是金融借款合同的质押担保，而不是为中南公司提供担保。中南公司对上述调查均无异议，但认为办理贷款的过程中其一直是被动的一方，只能根据银行的要求提供相应材料，银行的政策一直在变动，所以中南公司只能想办法配合。结合上述证据以及双方当事人陈述，本院经审理查明以下事实：（一）案涉房屋相关协议的签订情况2018年4月8日，中南公司与房利杰公司签订五洲国际工业博览城项目物业托底包销协议，约定：房利杰公司督促购房客户在认购协议约定的期限内签约，协助中南公司与客户签订商品房买卖合同或商品房预售合同、补充协议及相关文件，督促购房客户缴纳房款，完成双方确定的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。2018年6月7日，叶陶、彭子纯与中南公司签订商品房买卖合同，合同备案号为XXXXXX，约定：叶陶、彭子纯购买坐落于金城东路B馆北侧295-1单元7层710号房屋，建筑面积为81.91平方米，每平方米8790.14元，总金额为720000元；叶陶、彭子纯于2018年6月7日前支付首期房价款360000元，余款360000元向银行申请贷款支付；与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押权人为工行宝山支行，抵押登记日期为2017年3月16日，债务履行期限为2017年3月16日至2019年3月15日，中南公司承诺该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，叶陶、彭子纯有权解除合同；叶陶、彭子纯解除合同的，应当书面通知中南公司，中南公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还叶陶、彭子纯已付全部房款（含已付贷款部分），并自叶陶、彭子纯付款之日起，按照5%计算给付利息；中南公司应当在2019年11月28日前向叶陶、彭子纯交付该商品房，因中南公司的原因，叶陶、彭子纯未能在该商品房交付后360日内取得房屋所有权证书的，构成逾期办证，逾期在12个月内的，购房合同及本协议继续履行，中南公司按约定标准向叶陶、彭子纯支付违约金。合同签订后，由于案涉房屋尚未取得竣工验收资料，不符合贷款政策中要求的现房条件，导致暂时无法办理银行贷款。2020年1月22日，建设单位对五洲国际工业博览城一期项目B展馆工程进行竣工验收，并于2020年3月12日向有关部门报送工程竣工验收备案文件，经查验，符合要求。此后，部分购房者陆续办理了房屋贷款手续。（二）案涉房屋所涉的其他情况2018年11月30日，上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）作出（2018）沪02民初946号民事判决书，载明：一、瑞安五洲公司自本判决生效之日起十日内归还律棣公司借款本金1亿元；二、瑞安五洲公司自本判决生效之日起十日内支付律棣公司借款利息137.5万元；三、瑞安五洲公司自本判决生效之日起十日内支付律棣公司自2018年5月15日起至实际清偿之日止的逾期付款利息、罚息及违约金（以10137.5万元为本金，按年利率24%计付）；四、瑞安五洲公司自本判决生效之日起十日内支付律棣公司律师费60万元；五、瑞安五洲公司自本判决生效之日起十日内支付律棣公司诉讼保全担保费14.3万元……九、中南公司以其名下的坐落于无锡新区××路××锡泰路南侧、新月路东侧的土地使用权为瑞安五洲公司上述第一、二、三、四、五项所应向律棣公司支付的款项承担抵押担保责任，并在瑞安五洲公司不能偿还上述债务时，律棣公司有权要求对上述抵押物协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿，中南公司在承担上述担保责任后，有权向瑞安五洲公司追偿……。本案诉讼过程中，瑞安五洲公司与律棣公司就上海二中院作出的（2018）沪02民初946号民事判决书中确定的还款义务达成执行和解协议，此案中涉及的抵押和查封均已解除。2018年7月17日，我院受理浙江**安建设有限公司（以下简称华安公司）诉中南公司建设工程施工合同纠纷一案，案号（2018）苏0214民初4054号。2018年7月19日，本院根据华安公司的保全申请，依法查封了五洲国际工业博览城Ｂ馆北侧295单元1137号、1188号、1216号，295-1单元2003号、2007号、2010号、1610号房屋；2018年7月23日，查封了中南公司名下的130套房屋；2018年8月30日，查封了中南公司名下的土地使用权。2018年12月25日，本院依法作出民事判决，文书中载明：中南公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付华安公司截至2018年7月31日的工程进度款32962552元；华安公司在上述第一项确定的付款义务中中南公司未付部分款额的范围内，就位于无锡市××路××道交汇处的五洲国际工业博览城Ｂ馆在建工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；中南公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付华安公司律师费250000元……。宣判后，因中南公司未主动履行生效判决，华安公司向本院申请强制执行。执行过程中，中南公司另行提供了置换担保，本院于2020年10月23日解除了对中南公司土地使用权的查封。2020年12月16日，华安公司向本院递交解封申请，以双方已达成和解为由申请解除对中南公司所有资产的查封。本院经审查，依法准许解除对中南公司采取的保全措施，至2020年12月17日中南公司所涉查封已全部解除。本院认为，叶陶、彭子纯与中南公司网签备案的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律拘束力。双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面、积极履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。叶陶、彭子纯现主张行使不安抗辩权，认为其享有解除双方签订商品房买卖合同的权利。本院认为该主张不能成立，从以下三个方面予以阐述：其一，不安抗辩权的行使条件和适用标准。不安抗辩权是指在异时履行的合同中，应当先履行的一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或提供担保以前，有权暂时中止债务的履行。对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同信守是合同法的基本原则，不安抗辩权在保护先履行义务一方的同时，也突破了合同信守的原则，因此为防止不安抗辩权的滥用，法律明确规定了限定条件即合同法第69条规定了先履行义务一方在行使不安抗辩权时，应当负有举证和通知两项义务。只有当主张不安抗辩权的先履行一方有证据证明后给付义务人有不能为对待给付的现实危险、害及先给付义务人的债权实现时，其才尽到举证责任。对于该证明标准，法律规定列举了经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉等可视化的证明标准，但叶陶、彭子纯并没有提供符合上述法律规定要求的相应证据。其二，本案是否适用丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。对于叶陶、彭子纯提到的两个查封和一个抵押，本院认为对于抵押的情况，中南公司在网签备案商品房买卖合同中予以了注明，签订合同时并没有隐瞒，之后的抵押情形也没有发生变更，对于订立合同时即已存在的权利限制情形，先给付义务人明知而仍然缔约，法律则无必要对其进行特别保护。虽然案涉房屋在本案起诉时另存在两个查封，但该查封行为实际影响的是物权变动，而商品房买卖合同载明的配合房屋所有权登记的时间是商品房交付之日起360日内，就出卖人交付而言没有影响，且事实证明，在物权变动期限届满之前，中南公司也涤除了查封和抵押的权利限制情形，对于配合买受人办理权属登记手续并未造成实质性障碍。其三，商品房买卖合同具备继续履行的条件。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于买受人而言，其主要义务是按照约定的时间支付价款，本案中约定的付款方式是购房者首付一部分，剩余部分向银行申请贷款支付。对于购房者所称的由于中南公司的原因导致无法贷款的问题，因中南公司作为房地产开发企业，并不是贷款的实际发放主体，其只能配合购房者满足金融机构发放贷款的政策要求，在诉讼过程中，案涉房屋已经符合银行发放贷款的条件，故商品房买卖合同从买受人而言具备依照合同约定方式继续履行的现实基础。对于出卖人而言，其在商品房买卖合同中的主要义务是按照约定的期限交付标的物和转移房屋所有权，中南公司已经具备交付标的物和转移房屋所有权的条件，故商品房买卖合同从出卖人而言也具备继续履行的现实基础。合同具备履行条件的，应当鼓励交易，维持合同效力。综上，叶陶、彭子纯的诉请不符合法律规定，本院不予支持。但考虑到中南公司在合同履行过程中对本案成诉具有一定的原因，故本院酌定诉讼费由中南公司承担为宜。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、六十八条、六十九条之规定，判决如下:驳回叶陶、彭子纯的诉讼请求。案件受理费12440元，减半收取6220元（该款已由叶陶、彭子纯预交)，由无锡中南置业投资有限公司负担（叶陶、彭子纯同意其预交的案件受理费6220元由无锡中南置业投资有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡中南置业投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向叶陶、彭子纯支付）。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 胡艳丽二〇二〇年十二月二十六日法官助理 方 华书 记 员 谈雪薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。