西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   （2020）陕0118民初5458号   原告：王展，男，1982年10月31日出生，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。   被告：陕西宇龙振兴置业有限公司，住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：刘育维，系公司总经理。   委托诉讼代理人：梁策，西安市鄠邑区余下法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。   原告王展与被告陕西宇龙振兴置业有限公司（以下简称宇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序速裁方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘鹏昭、张海荣与被告委托诉讼代理人梁策、侯佳奇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告王展向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交房；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以1097148元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年10月1日起至实际交房之日止，暂计至2020年10月22日为84915.54元）；3、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：2018年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于鄠邑区XX城项目，房屋面积138.74平方米，单价7907.94元/平方米，房屋总价1097148元。合同约定被告应当在2019年9月30日之前交付房屋。同时合同第九条约定：“出卖人逾期交房的，如买受人选择继续履行合同，出卖人应按照本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。合同签订后，原告依照约定支付了购房款。但被告由于未完善工程竣工验收手续、未依法向原告提供相应的收房资料，致使涉案房屋一直迟迟未能进行交付。因被告的房屋无法达到交付条件，其主管部门西安市鄠邑区房地产管理所于2019年9月24日向被告下文通知，要求被告完善手续，达到交付条件后方可进行交房。截止起诉之日止，被告一直未通知原告进行收房，严重违反合同约定。原告为维护自身合法权益，现提起本次诉讼。   被告宇龙公司辩称，被告已于《商品房买卖合同》约定的期限内办理完毕工程竣工验收手续，符合合同约定的交房条件并且履行交房义务，不存在逾期交房情形，原告因自身原因未按照合同要求前来收房，被告无需承担相关违约责任。西安市鄠邑区房地产管理所无权向被告下发《通知》，且《通知》内容与客观情况不符，原告在涉诉房屋已经具备交付条件的情况下仍拒不收房，并向被告索要高额违约金，该行为主观恶意明显，请求驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   对原告提交的证据认定如下：1、《商品房买卖合同》；2、借款借据、签购单、收款收据；3、通知。以上证据共同证明原告已经按照合同约定向被告足额支付了购房款，履行了付款义务，被告没有按照合同约定的时间即2019年9月30日之前向原告交付符合合同约定的房屋，被告构成违约，其应该按照合同约定向原告支付违约金。4、微信聊天截图，证明被告工作人员主动通知业主因房管所依据市建管发（2019）24号文件的规定要求推迟交房。5、西安市住房和城乡建设局市建管发（2019）24号文件，证明临水、临电的房屋禁止向业主交付。6、网页截图（来源人民网领导留言板），证明截止西安市鄠邑区住建局2019年12月31日回复部分业主反映的问题时被告不具备交房条件，业主可拒绝收房，被告2020年8月21日仍进行正式电网施工工作。   被告对《商品房买卖合同》的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，其认为原告所购房屋于2019年9月11日经验收合格，不存在交付不能之情形，被告不存在违约行为。因《商品房买卖合同》中有原、被告签字盖章，且被告对该合同真实性予以认可，故对该《商品房买卖合同》予以确认。   被告认为借款借据、签购单、收款收据属实，且无异议，故对该组证据予以确认。   被告对通知的真实性及证明目的均不予认可，理由是西安市鄠邑区房地产管理所属于事业单位，无权向被告下发该通知，且其未正式向被告送达该通知，无权就被告是否存在逾期交房做出认定，该通知中所依据的24号文件不是规范性文件，没有进行任何公示，对大众不具有约束力，不能作为认定被告逾期交房的规范性文件。因该通知与本院依法从西安市鄠邑区房地产管理所调取的通知内容一致，且被告对本院从西安市鄠邑区房地产管理所调取通知的真实性予以认可，故对该通知的真实性予以确认。   被告对微信聊天截图的真实性、关联性及证明目的均不予认可，聊天记录中所载明的袁瑞红、管家蒲公英、吴金侠均非被告员工，其无权代表被告要求业主延迟收房，并且根据其聊天记录载明涉案项目已经于2019年9月30日满足交付条件，被告无违约行为。虽然被告否认微信聊天截图中袁瑞红、管家蒲公英、吴金侠为其工作人员，但其与西安市鄠邑区房地产管理所下发的《通知》中的内容可以相互佐证，故对微信聊天截图真实性予以确认。   被告对西安市住房和城乡建设局市建管发（2019）24号文件的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，理由是该文件系规范性文件，并非具体行政行为，故西安市鄠邑区房地产管理所无权根据该文件认定被告存在违约行为。即使按照原告所述涉案项目存在临电情况，但被告已经与供电部门签署正式用电协议，现因技术原因尚不具备正式供电条件，并非被告过错，且原告为此没有产生任何损失。因被告对该文件的真实性予以认可，故对该组证据的真实性予以确认。   被告对网页截图的真实性予以认可，证明目的不予认可，理由是被告已经对涉案房屋所在小区申请正式用电，目前正在进行外线电缆安装工程施工，被告不存在任何过错。因被告对该网页截图的真实性予以认可，故对该网页截图的真实性予以确认。   对被告提交的证据认定如下：1、《商品房买卖合同》；证明原、被告签订合同是双方真实意思表示，被告交付房屋符合合同约定，原告无故不收房，应自行承担责任。原告对该合同真实性、合法性无异议，但对原告拒不收房的证明目的不予认可，理由是房屋不符合交付条件。因该《商品房买卖合同》与原告提交的《商品房买卖合同》内容一致，故对该《商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性予以确认。2、施工质量验收技术资料通用表、XX城XX楼及地下车库竣工验收会议记录（含工程验收参加人员签到名单），证明涉案房屋在2019年9月11日经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格，在《商品房买卖合同》约定的交付日期前已经具备竣工验收手续，符合合同约定的交付条件，不存在逾期交房的情形，原告无故不予收房，其应自行承担责任。原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，理由是被告自行组织的验收，没有经过任何行政主管部门确认，且第六方参加单位西安市建设工程质量安全监督站鄠邑区分站没有在工程验收参加人员签到名单签字或加盖公章。因原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，故对该组证据的真实性、合法性予以确认。3、陕西增值税发票，证明被告按照合同约定已经向原告邮寄送达了收房的入伙通知书，原告对该发票的真实性予以认可，但以该发票无法证明被告向原告邮寄了收房的入伙通知书为由对其关联性和证明目的不予认可。虽然原告对其真实性予以认可，但没有邮寄送达回执予以佐证，无法确定被告是否向原告邮寄及原告是否收到收房的入伙通知书，故仅对该发票的真实性予以确认。4、陕西省建设工程质量监督报告，证明被告于2019年9月15日取得该报告，且该报告中明确载明“工程技术资料收集齐全，工程实体质量合格，具备备案条件”，满足了向原告交付房屋的条件。原告对该报告的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，理由是虽然经过了西安市建设工程质量安全监督站鄠邑分站检测，但不能说明房屋满足了交付条件，其与西安市鄠邑区房地产管理所下发的《通知》内容相违背。因原告对该报告的真实性予以认可，故对其真实性予以确认。   对本院于2020年11月17日依法调取的证据认定如下：工程竣工验收备案表、西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书、西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证、西安市鄠邑区房地产管理所下发的《通知》。因原、被告均对工程竣工验收备案表、西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书、西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证的真实性、合法性、关联性予以认可，故对工程竣工验收备案表、西安市商品房住宅使用说明书、西安市商品房住宅质量保证书、西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证予以确认。因通知与原告提交的通知内容一致，且被告对该通知的真实性予以认可，故对通知的真实性予以确认。   根据当事人的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2018年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于鄠邑区XX城一期第13幢2单元10层21001号商品房一套，房屋面积138.74平方米，单价7907.94元/平方米，房屋总价1097148元。该合同于2018年11月21日在西安市鄠邑区房地产管理所进行了登记备案。合同第八条约定出卖人应当在2019年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的，2、其他非出卖人所能控制的原因（该条款系加盖蓝色条形章所形成），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定共向被告缴纳购房款1097148元。本院依法调取的竣工验收备案表显示涉案房屋竣工验收时间为2019年9月11日，结论为工程质量合格。本院依法调取的《西安市商品住宅使用说明书 西安市商品住宅质量保证书》形成时间为2019年9月12日。2019年9月24日，西安市鄠邑区房地产管理所向被告下发通知，载明被告开发的崇立嶺秀城项目尚不具备交房条件，要严格按照市建管发[2019]24号文件的规定，完善工程竣工验收及其他相关手续，达到交房条件后方可向业主进行交房，因延期交房需按照合同约定承担相应的违约责任。后涉案房屋小区物业管家告知原告暂缓交付房屋。2019年12月25日，被告开发涉案小区部分业主通过人民网领导留言版就交房及物业费向相关职能部门反映，西安市鄠邑区住房和城乡建设局于2019年12月31日就相关问题进行了答复，答复中明确载明涉案项目不具备交房条件。2020年3月20日，XX房XX城XX栋及地下车库的建设工程竣工规划验收合格证。2020年3月27日，西安市鄠邑区住房和城乡建设局出具工程竣工验收备案意见中，载明经对建设单位2020年3月26日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2019年9月15日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，予以备案。被告向本院提交的《关于闫旭亮等十五人诉我公司商品房销售合同纠纷案件的情况说明》明确载明：“2019年10月1日，开始向业主办理交房手续”。被告至今未向原告交付房屋。2020年12月16日，西安市鄠邑区房地产业协会向本院提交了一份《鄠邑区房地产业协会情况反映》，其陈述被告于2016年12月7日就崇立嶺秀城正式通电事宜与电力公司签订了《新建住宅配供电工程建设协议》，并缴纳了相关费用。2020年12月21日，西安市鄠邑区房地产管理所向本院出具书面《情况说明》一份，其说明涉案崇立嶺秀城项目存在未接通正式用电等问题，其才于2019年9月24日向被告下发了《通知》，另说明被告于2019年8月22日向电力部门缴纳了该项目电力工程建设费，现因供电部门未完成项目外线电缆安装工程，导致该项目无法接入正式用电。被告陈述就涉案XX城一期项目已向其他大部分业主交付了房屋，该小区现仍使用临时用电，由被告承担临时用电与正式用电的差额电费。原告表示不愿意解除《商品房买卖合同》。原、被告曾就此事多次协商无果，其于2020年10月23日持前述诉请诉至本院。审理中，因原、被告意见分歧较大致本案无法调解。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条中约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2.其他非出卖人所能控制的原因”。履约期间，涉案房屋于2019年9月11日经组织验收质量合格，在合同约定的交房期间，西安市鄠邑区房地产管理所于2019年9月24日向被告下发书面《通知》，以涉案楼盘未接通正式用电为由，要求被告停止交房，被告遂按照《通知》要求告知原告等业主延期交房，前述事实原、被告在庭审中予以确认。且被告基于正式用电事宜，已经按照电力部门要求缴纳了相关费用，但电力部门至今未向涉案楼盘接入正式用电，可以认定被告就正式用电事宜履行了自身义务，导致本案迟延交付房屋的缘由符合合同约定的“其他非出卖人所能控制的原因”的延期交房情形，故被告虽迟延交付房屋，但不构成违约。虽然《通知》依据西安市住房和城乡建设局的市建管发[2019]24号文件规定临时用电不具备交房条件，但原告现要求被告交付涉案房屋，被告表示同意，且涉案房屋符合合同约定的交付质量标准，故对原告要求被告交付房屋之诉讼请求予以支持。基于前述被告迟延交房不构成违约的理由，原告现要求被告给付违约金缺乏合同依据，故对原告要求被告给付违约金之诉讼请求不予支持。因《商品房买卖合同》第八条中“其他非出卖人所能控制的原因”系加盖蓝色条形章形成，其与合同中其他文字颜色形成显著区别，足以提示原告注意，故对原告陈述该约定无效之观点不予采纳。现根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条之规定，判决如下：   一、被告陕西宇龙振兴置业有限公司于判决生效后三十日内将鄠邑区东城路西宏桥路东东新路南XX城一期第13幢2单元10层21001号商品房交付原告王展；   二、驳回原告王展其余诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2020元，减半收取1010元，由原告负担505元，由被告负担505元。因原告已预交，故被告应将所负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审判员  张 云       二〇二〇年十二月二十八日                              书记员  王 娟                1