江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2969号 上诉人（原审原告）：熊英刚，男，1968年7月6日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：郭翠云，江西名大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴浩，江西名大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷治荣，男，1975年1月23日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩区。 委托诉讼代理人：朱财宝，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 上诉人熊英刚因与被上诉人雷治荣定金合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的证据及事实，通过阅卷、询问当事人等方式对本案进行不开庭审理。本案现已审理终结。 熊英刚上诉请求：1.请求依法撤销南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初3946号民事判决；2.改判被上诉人双倍返还上诉人租房定金20000元；3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决事实不清、证据不足。被上诉人与案外人夏某签订的《房屋租赁合同》是否解除尚未查明。案外人夏某与被上诉人第一次租赁关系于2019年5月解除无任何证据证明之。案外人夏某是否将租赁房屋腾空并交还被上诉人，没有证据证明。案外人梁英俊在2019年5月承租被上诉人涉诉房屋无任何证据证明之。案外人梁英俊是否将涉诉房屋交回被上诉人无任何证据证明之。案外人夏某于2019年11月底与被上诉人再次形成租赁关系无租赁合同及相关证据证明之。上述共有人出具的《情况说明》是否系各共有人本人签名，无法当庭查证属实。2020年6月9日共有人出具的《情况说明》系证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，不得作为认定案件事实的根据。（二）被上诉人无权出租涉诉房屋。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。出租属于处分行为而非管理行为，应适用《物权法》第九十七条之规定，需经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，被上诉人仅持有涉诉房屋六分之一产权，无权未经其他六分之五的共有人同意，将涉诉房屋出租。涉诉房屋共有人出具的《情况说明》属证人证言，本案中被上诉人没有申请房屋共有人作为证人出庭作证，法院也没有通知房屋共有人出庭作证，无法证明《情况说明》内容的真实性，且无法确认系房屋共有人的真实签名。涉诉房屋共有人出具的《情况说明》出具的时间为2020年6月9日。而上诉人与被上诉人商量承租涉诉房屋事宜的时间为2019年10月，此时被上诉人并未获得其他房屋共有人的授权，上诉人享有不安抗辩权。（三）被上诉人一房两租，属根本违约。2019年10月24日被上诉人向上诉人出具《收条》，《收条》载明在26日之前房东（被上诉人）不得将店面租给别人，否则双倍赔偿。但在此之前被上诉人与案外人夏某签订了《房屋租赁合同》，合同约定：夏某租赁该房屋三年，租期自2019年1月24日起至2022年4月20日止。案外人夏某尚在承租期内，被上诉人无法交付租赁房屋，应双倍返还上诉人定金。且案外人夏某直到2019年11月仍在租赁被上诉人涉诉房屋。2019年11月24日双方微信聊天记录显示被上诉人与案外人夏某还在协商、争执涉诉房屋租赁事宜。（四）证人及案外人夏某的证言无法否定被上诉人一房两租的事实。一审庭审时，证人夏某陈述在2019年5月份与被上诉人解除租赁关系，但既没有提供解除合同的相关证明，也未提供退还押金及房租结算相关证据，仅凭证人夏某的一面之词不能证明其与被上诉人解除了租赁关系，被上诉人一房两租事实成立。且证人夏某系被上诉人租客，与被上诉人存在利害关系，其证言在无其他相关证据印证的情况下不应采信。（五）案外人梁英俊租赁涉诉房屋事实不清、证据不足。案外人夏某自称已将店面转租给案外人梁英俊，但是没有提供转租合同和转让费收款凭证，被上诉人也没有提供与案外人梁英俊的租赁合同及收取押金等的证明，仅有证人夏某的一面之词无法证明案外人梁英俊继证人夏某之后租赁了涉诉房屋。（六）被上诉人提供的微信聊天记录进一步证实被上诉人一房两租。一审判决采信了被上诉人提供的微信聊天记录，根据微信聊天记录及证人证言，认定“夏某于2019年5月解除了房屋租赁合同，后由案外人梁英俊承租，因未按时交纳租金，雷治荣收回房屋，此时房屋处于空置状态”无事实与法律依据。被上诉人提供了自己与证人及案外人夏某的聊天记录，被上诉人提供的2019年11月24日的微信聊天记录内容为：夏某：“你们（被上诉人）给他（案外人梁英俊）5000元，让他拆东西走，空调和煤气管道不会拆，剩下的我来处理，这样可否？”“听妹妹一句，慷慨得财富”；被上诉人：“厨房设备不能拿走吧！”；夏某：“那些东西不值钱的，给他（案外人梁英俊）算了”“我们还不是要请人处理”“我们格局大一点砂”“梁哥（应是案外人梁英俊）人本质也不坏的”；被上诉人：“净化器是他（案外人梁英俊）的，厨房设备也不是他（案外人梁英俊）的”。上述聊天记录证明，直到2019年11月24日涉诉房屋内案外人梁英俊的东西还在，房屋仍处于租赁状态，房屋根本没有空置出来，被上诉人一房两租确凿无疑。2019年11月案外人夏某重新租赁涉诉房屋也是假的，被上诉人没有提供租赁合同，营业执照等证明。该微信聊天记录证实直到2019年11月24日被上诉人、证人及案外人夏某、案外人梁英俊还在为涉诉房屋租赁之事争执和协调。所谓案外人梁英俊交还涉诉房屋、案外人夏某于2019年11月续租涉诉房屋均是假的。本案证人夏某与被上诉人恶意串通，损害上诉人利益之行为明显。（七）证人及案外人夏某一直在租用涉诉房屋。根本没有2019年11月续租涉诉房屋之事。证人及案外人夏某自称转租了涉诉房屋，但又不能提供房屋转租的相关证明。根据微信聊天记录，被上诉人之所以会对外招租，收取上诉人定金，很可能是证人及案外人夏某和被上诉人之间因租金问题引发，证人及案外人夏某实际一直在租用涉诉房屋。或是证人及案外人夏某与被上诉人恶意串通，联手坑害作为承租人的上诉人。综上所述，被上诉人一房两租，严重违约，导致上诉人承租涉诉房屋的目的落空，证人及案外人夏某的证言不足以认定其与被上诉人已经解除租赁关系，直至2019年11月24日，被上诉人仍将涉诉房屋在继续租给证人及案外人夏某，中间无中断。被上诉人在未取得其他共有人同意的情况下无权对外出租涉诉房屋，被上诉人应双倍返还定金20000元。恳请二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉请。 雷治荣辩称，一审法院适用法律正确，应当维持。被上诉人拥有六分之一的产权。被上诉人不存在一房两租，是上诉人自身原因导致的未签署合同。根据一审提交的证据可以佐证最初是夏某承租商铺，后面解除之后才将店铺转给了杨英俊。梁英俊也因为经营管理不善退出，在此情况下上诉人找到雷治荣要求承租该涉案商铺，并且双方约定了由上诉人交定金一万，如未按照约定签订合同则定金不退，上诉人未在10月26日前签订合同才引发的本案。据上诉人告诉雷治荣原因是上诉人与其他合伙人共同投资准备经营商铺，但是由于其他投资人未出具投资款才导致未按照约定来签订合同。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应当予以维持原判。 熊英刚向一审法院起诉请求：1.雷治荣立即双倍返还熊英刚租房定金2万元；2.本案诉讼费由雷治荣承担。 一审法院认定事实：雷治荣与案外人夏某签订一份《房屋租赁合同》，约定由夏某承租雷治荣合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区红谷中大道348号海航白金花园1号楼商业部分121室（第一层），租赁期限为3年，自2019年1月24日至2022年4月20日止。2019年10月24日，熊英刚通过雷治荣张贴的招租广告联系到雷治荣，经双方商谈，熊英刚承租雷治荣出租的涉诉房屋，后熊英刚通过微信向雷治荣支付人民币1万元，同日，雷治荣出具收条一张，载明：今收到租房订金壹万元整（￥10000元），签订合同时间订在十月二十五日，过期定金没收，在二十六日之前房东不得把店面租给别人，否则双倍赔偿。之后，熊英刚、雷治荣未签订租赁合同。2020年5月8日，熊英刚以雷治荣一房两租，严重违约等为由诉至一审法院，要求雷治荣双倍返还租房定金。 另查明，雷治荣系南昌市红谷滩新区红谷中大道**海航白金花园**楼商业部分**的所有权人，占有六分之一的产权。2020年6月9日，上述房屋共有权人出具情况说明一份，载明：……为了方便出租，各按份共有人全权委托雷治荣负责商铺的出租事宜（包括但不限于：对外签署合同、日常收取租金、押金、订金等）。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点是雷治荣是否有权对外出租涉诉房屋及一房两租。关于雷治荣是否有权对外出租涉诉房屋：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务，结合其他共有人出具的情况说明，可以证实雷治荣有权向外出租涉诉房屋，另外，在熊英刚支付1万元时，雷治荣已经将不动产权证发送给熊英刚，熊英刚对雷治荣只占有六分之一产权是知情的，也未提出异议；至于雷治荣是否存在一房两租的问题：根据雷治荣提供的微信聊天记录及证人证言，夏某于2019年5月解除了房屋租赁合同，后由案外人梁英俊承租，因未按时交纳租金，雷治荣收回房屋，此时房屋处于空置状态。综上所述，熊英刚的诉称无事实与法律依据，故熊英刚要求双倍返还租房定金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定，判决如下：驳回熊英刚的全部诉讼请求。本案案件受理费300元，由熊英刚负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明，工商登记信息显示，南昌市红谷滩新区红谷中大道348号海航白金花园1号楼商业部分121室为个体工商户红谷滩新区三胖蒜蓉虾餐饮店的注册地址，登记时间为2019年6月20日，经营者为梁英俊。本院二审查明其他的事实与一审认定事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：雷治荣是否应当双倍返还熊英刚定金。从雷治荣出具的定金收条来看，双方成立定金合同的目的是为了担保双方能在2019年10月25日签订租房合同以及用于出租的房屋无权利瑕疵。现熊英刚主张雷治荣存在一房两租情形不具备出租条件要求双倍返还定金，对此，本院认为，夏某的证人证言以及个体工商户红谷滩新区三胖蒜蓉虾餐饮店注册信息与雷治荣的陈述能相互印证，故雷治荣主张的“夏某于2019年5月解除了房屋租赁合同，后由案外人梁英俊承租，因未按时交纳租金，雷治荣收回房屋，此时房屋处于空置状态”这一事实具有高度可能性，且熊英刚作为理性人，应当查看过涉案房屋的真实状态再决定支付定金，在其发现涉案房屋可能存在权利瑕疵的情形下也可以及时向夏某、梁英俊核实该房屋出租情况，现熊英刚主张该房屋不具备出租条件与事实不符，本院不予支持。熊英刚以2019年11月夏某与雷治荣的微信聊天记录来证明一房两租的事实，雷治荣对该内容进行了合理解释，不足以证明其主张。另，熊英刚还主张雷治荣无权出租涉案房屋，但在熊英刚支付1万元时，雷治荣已经将不动产权证发送给熊英刚，熊英刚对雷治荣只占有六分之一产权是知情的，并未提出异议，且即使双方在签订定金合同时雷治荣不享有完整的处分权，在其他共有人追认后仍构成有权处分，故其他共有人出具的情况说明也视为对雷治荣出租房屋这一处分行为的追认，故熊英刚关于雷治荣无权出租涉案房屋的主张，本院不予支持。 综上所述，熊英刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由熊英刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 魏日华 审 判 员 胡 伟 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 罗展新 书 记 员 胡亚涛