江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初2564号原告：张效江，男，1970年7月7日生，汉族，居民，住滨海县。原告：张文娟，女，1972年7月17日生，住址同上。委托诉讼代理人：张效江（系其丈夫），男，1970年7月7日生，汉族，居民，住滨海县。代理权限：特别授权代理。被告：江苏麦凯乐购物商场有限公司，住所地滨海县阜东中路**。法定代表人：孙权，该公司董事长。被告：江苏鑫之鼎置业有限公司，，住所地滨海县阜东中路**法定代表人：曹友智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志成，该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告张效江、张文娟与被告江苏麦凯乐购物商场有限公司（以下简称“麦凯乐公司“）、江苏鑫之鼎置业有限公司（以下简称“鑫之鼎公司“）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告张效江、原告张文娟委托诉讼代理人张效江、被告鑫之鼎公司委托诉讼代理人张志成到庭参加诉讼，被告麦凯乐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张效江、张文娟向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告麦凯乐公司于2012年10月3日、2012年10月7日订立的两份租赁合同，并分别向原告返还3236号和3136号商铺；2.被告麦凯乐公司向原告支付从2017年5月1日起至合同解除之日止按约定租金标准（每月3982元）计算的租金，并承担按每月2％计算的逾期付款利息损失（2017年5月1日至2020年5月1日暂计为143338.8元；3、被告麦凯乐公司向原告支付自合同解除之日起至实际返还商铺之日止参照合同约定的租金标准（每月3982元）计算的商铺占有使用费；4.被告鑫之鼎公司返还代收的办证款15207元及购房发票原件；5、被告鑫之鼎公司对被告麦凯乐公司承担的第2、3项中的债务负连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月7日原告张效江在被告鑫之鼎公司处购买了3136号商铺，并签订《商铺租赁合同》，全额支付了购房款。2012年10月3日原告张文娟在被告鑫之鼎公司处购买了3236号商铺，签订商铺租赁合同支付了首付款并在其指定银行办理了按揭手续，于2020年3月12日提前还清尾款。自签订《商铺租赁合同》后，原告就未见过被告麦凯乐公司。2015年2月3日，被告鑫之鼎公司承诺与被告麦凯乐公司签订的《商铺租赁合同》所有条款均由被告鑫之鼎公司全面履行并承担商铺租金如期兑现。2017年5月1日，原告按合同约定向被告鑫之鼎公司索要租金，被告以经营困难为由无法支付。2014年9月15日，被告鑫之鼎公司电话通知原告由其统一代办产权证并收走两原告的购房发票原件，两原告共缴纳15207元并多次催要产权证未果，办证款也未退还。为维护原告合法权益诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告麦凯乐公司未到庭答辩，亦未向本院提供证据。被告鑫之鼎公司辩称，1、在与原告签订房屋买卖合同时已抵扣部分租金；2、房租租赁合同是原告与被告麦凯乐公司签订，与其无关；3、原告陈述的承诺书已过诉讼时效；4、原告提出的退还办证款15207元及发票原件与本案不是同一法律关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张效江、张文娟分别与被告鑫之鼎公司于2012年10月7日、2012年10月3日签订《商品房买卖合同》购买位于县商铺。其中3136号商铺建筑面积共16.38平方米，套内建筑面积9.4平方米，总价为196976元，付款方式为一次性全额付款；3236号商铺建筑面积18.66平方米、套内建筑面积10.71平方米，总价为221096元，首付111096元已付清，余款110000元按揭贷款，已于2020年3月20日提前还清。同时，原告张效江、张文娟（甲方）分别在签订《商品房买卖合同》当日与被告麦凯乐公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，将3136号、3236号商铺出租，双方约定租赁期限为十年加十年，前十年租金固定，后十年若被告麦凯乐公司需续租，被告麦凯乐公司享有优先承租权；租金计算方式、支付方式、支付期限为：2013年5月1日至2017年5月1日止，甲方同意乙方零租金使用；2017年5月1日至2021年5月1日止，乙方按所购商铺最终成交价格的8％比例计算租金（由乙方在每年的6月1日前向甲方直接结算支付租金）；2021年5月1日至2023年5月1日止，乙方按所购商铺最终成交价格的9％比例计算租金（由乙方在每年的6月1日前向甲方直接结算支付租金）。争议管辖为租赁房屋所在地人民法院；双方还对各方权利义务、违约责任等作了详尽的约定。其中第五条违约责任第一款约定：“乙方无故未按本合同第二条约定，按时足额向甲方支付租金的，并经甲方或鑫鼎国际广场业主大会或业主委员会书面向乙方催告后30日内仍不按约向甲方支付约定欠付的租金时，甲方则有权与乙方解除合同收回商铺，甲方除有权要求乙支付欠付的租金外，并有权要求乙方承担此违约损失，违约损失则按违约之日起之后一年双方约定的租金计算。因甲方向乙方提供的幵户银行及卡号或住所地有误或期间发生变更导致乙方无法正常履行支付租金义务的，其一切责任均由甲方承担。”2014年9月15日，被告鑫之鼎公司分别收取原告张效江、张文娟共计15207元，并出具收据2张给原告（未载明款项用途）。2015年2月3日，被告鑫之鼎公司向原告张效江、张文娟出具承诺书，对被告麦凯乐公司所签商铺租赁合同所有条款负责全面履约并承担商铺租金如期兑现相关责任义务。从2017年5月1日起，被告麦凯乐公司与被告鑫之鼎公司未依约支付租金。原告张效江、张文娟多次催要未果，遂诉至本院。上述事实，有《商品房买卖合同》2份、《商铺租赁合同》2份、收据2张、《承诺书》2份、中国工商银行贷款提前归还凭证、中国工商银行还款明细、庭审笔录等证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，被告鑫之鼎公司出具的《承诺书》均是当事人的真实意思表示，各方应严格按照合同约定履行各自的权利义务，且不得损害第三人的合法权益。一、关于原告张效江、张文娟与被告麦凯乐公司之间签订的租赁合同是否应该解除？被告麦凯乐公司是否应向原告张效江、张文娟返还商铺？是否应支付解除合同后商铺占用期间的使用费？经本院查明，本案所涉租赁商铺为产权式商铺，在实际经营过程中实行所有权与经营权相分离、集中统一返租、规划、管理、经营等，实现整个商场商铺的整体优化利用，以最终达到利益最大化，故分割任一商铺必然破坏商场的整体经营，也将使得其他商铺业主和承租人的利益受损。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。案涉产权商铺业主对物权的行使应当受到禁止权利滥用原则的限制，其理应附有容忍义务，接受整个商场规划布局的限制和约束，同时案涉产权式商铺单体商铺面积小，未与其他商铺作物理隔阂，对商铺的消防通道、道路通行等均应接受商场的整体规划，无法由业主自主独立经营，因此由业主共同决定统一经营或者业主委员会从整体利益出发处分商铺不仅业主购买时即应明知，事实上也是产权式商铺经营所必须。综上，原告张效江、张文娟主张要求解除租赁合同、返还商铺、支付解除合同后商铺占有使用费的请求因涉及其他业主权益，其未能提交相关证据证实解除合同经业主委员会或大部分业主已形成解除合同的集体意志的证据，故其上述主张本院均不予支持。二、被告麦凯乐公司是否应按照合同约定向原告张效江、张文娟支付租金，并按每月2%计算逾期付款利息损失？被告鑫之鼎公司是否应对上述债务承担连带责任？原告张效江、张文娟与被告麦凯乐公司在签订《商铺租赁合同》时，双方对租金的约定已经明确，被告麦凯乐公司应当按照合同约定足额支付租金至合同到期或解除之日。经本院查明原告张文娟购买的商铺总价为221096元、原告张效江购买的商铺总价为196976元，按照租赁合同约定，2017年5月1日起至2021年5月1日期间，被告麦凯乐公司应按所购商铺最终成交价格的8%比例承担租金，并于每年的6月1日前结清；2021年5月1日起至2023年5月1日期间，被告麦凯乐公司应按所购商铺最终成交价格的8%比例承担租金，并于每年的6月1日前结清；综上，在2017年5月1日起至2021年4月30日期间被告麦凯乐公司应每月分别向原告张效江、张文娟支付租赁款1768.77元、1575.81元（精确到小数点后两位），截止2020年12月份，被告麦凯乐公司按照合同约定应支付张效江、张文娟租赁总价款（三年租金）分别为63675.72元、56729.16元。原告张效江、张文娟还主张被告麦凯乐公司按每月2%计算逾期付款利息，经本院查明在《商铺租赁合同》中约定的违约责任为：“按违约之日起之后一年双方约定的租金计算”，该约定违约金比例过高，结合原告张效江、张文娟主张按照月利率2%计算的利息也超过法律保护范围，本院酌情调整由被告麦凯乐公司按照结欠租金总额的30%承担违约责任。被告鑫之鼎公司自愿承诺对被告麦凯乐公司与原告张效江、张文娟签订的《商铺租赁合同》承担全面履约及商铺租金足额支付的相关责任，其嗣后也将商铺对外经营，其应按照承诺履行义务，故对原告张效江、张文娟要求被告鑫之鼎公司对被告麦凯乐公司的上述债务承担连带偿还责任，本院依法予以支持。三、原告张效江、张文娟诉被告鑫之鼎公司返还办证费15207元及购房发票原件与本案是否能合并审理？原告张效江、张文娟诉被告麦凯乐公司、被告鑫之鼎公司所提起的主张是基于原告张效江、张文娟与被告麦凯乐公司之间签订的《商铺租赁合同》，是基于租赁合同关系以及租赁合同涉及的被告鑫之鼎公司担保的法律关系提起本案诉讼。原告张效江、张文娟提起的返还办证费用和购房发票原件是基于其与被告鑫之鼎公司之间存在商品房销售合同关系提出，并非基于同一事实发生，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条规定合并审理的要求，亦不构成共同诉讼，故对于被告鑫之鼎公司辩解本案不应合并审理，本院予以采信。原告张效江、张文娟可就上述主张另行提起诉讼维护自身权益。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告江苏麦凯乐购物商场有限公司自本判决生效之日起10日内分别支付原告张效江、张文娟房屋租赁款56729.16元、63675.72元，以及按照租赁款30%支付违约金；二、被告江苏鑫之鼎置业有限公司对上述第一项款项承担连带偿还责任。三、驳回原告张效江、张文娟的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元，由被告江苏麦凯乐购物商场有限公司、被告江苏鑫之鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3472元。（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号********）审 判 长  黄亚洲人民陪审员  徐 进人民陪审员  于祥云二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  徐菲妤书 记 员  毛新璐附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同3、《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。