江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2275号 原告：徐志坤，男，1975年10月7日出生，汉族，住淮安市淮安区。 原告：徐永雷，男，1975年5月27日出生，汉族，住淮安市淮安区。 二原告共同委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。 被告：淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会，住所地淮安市淮安区亚特蓝郡小区。 负责人：袁玲，该委员会主任。 委托诉讼代理人：张永岗，淮安市淮安区钦工法律服务所法律工作者。 被告：江苏宏志物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区钦工镇衡河路**。 法定代表人：唐桂英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈平，江苏大业天平律师事务所律师。 原告徐志坤、徐永雷与被告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会（以下简称业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月3日立案。原告徐志坤、徐永雷向本院提出申请，要求追加江苏宏志物业服务有限公司（以下简称物业公司）为被告，本院依法通知物业公司作为本案被告参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐志坤、徐永雷及其委托诉讼代理人李明、张巨坤，被告业委会的委托诉讼代理人张永岗、被告物业公司的委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐志坤、徐永雷向本院提出诉讼请求：请求依法：1、撤销被告业委会作出的选聘江苏宏志物业服务有限公司（以下简称宏志物业）为小区物业服务公司的决定；2、撤销被告业委会于2019年10月30日与江苏宏志物业服务有限公司签订物业服务合同的决定；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求撤销被告业委会于2019年10月30日与江苏宏志物业服务有限公司签订的物业服务合同。事实和理由：两原告系淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区（以下简称亚特蓝郡小区）19幢1单元1501室和6幢2单元504室的业主。淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区总建筑面积317779平方米，其中住宅总面积约256087平方米，商务办公总面积约21922平方米，车库及地下人防总面积约35232平方米。2019年6月6日亚特蓝郡小区的业委会成立。2019年10月1日，被告于小区内贴出关于公开招聘物业服务企业的公告。之后，原告听说被告选聘了宏志物业并与之签订了物业服务合同。至此，关于被告作出的选聘宏志物业为小区物业服务公司的决定、与宏志物业签订物业服务合同的决定、解聘裕居物业和起诉要求裕居物业有限公司撤出亚特蓝郡小区的决定的过程小区业主均不知情。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有权共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而本案被告在选聘和解聘物业服务企业的决定都没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，侵犯了多数业主的合法权益，程序严重不合法，应当予以撤销。 被告业委会辩称，1、原告诉讼主体不符合法律规定的要求，人数应达到过半业主的要求；2、要求撤销的决定和物业合同系业主大会、业主委员会通过公开招标的方式合法进行；3、该招标结果及物业合同的签订经过淮安区法院（2020）苏0803民初1012号民事判决书确认，招标程序合法，合同有效；4、该合同无合同法52条的情形，应合法有效。请求驳回原告诉请。 被告物业公司辩称，我司与被告业委会签订的物业合同系经过被告业委会公开招投标，我公司中标合同应有效，请求驳回原告对被告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了下列证据（复印件）：1、《不动产权证书》，证明原告徐志坤、徐永雷是亚特·蓝郡小区的业主。2、淮安区亚特蓝郡小区业主委员会筹备组的《亚特蓝郡小区业主委员会议事规则》，证明因被告业委会没有召开过专题业主大会，其在决定选聘物业服务企业时没有将方案报业主大会。3、2019年9月，被告业委会作出并在小区内张贴《公开招聘物业服务企业公告》，载明：招聘单位：淮安区亚特蓝郡小区业主委员会，项目名称：亚特蓝郡住宅小区，招聘报名时间：2019年9月30日到2019年10月6日止等内容。证明淮安区亚特蓝郡小区业主委员会为亚特蓝郡住宅小区招聘物业服务企业。2019年10月2日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会作出《提醒函》，载明：亚特蓝郡小区业主委员会：招聘或续聘物业企业，应当召开专题业主大会（或业主代表大会），并于会议召开前十五日前通知全体业主（或业主代表），如果召开业主代表大会，由业主代表将所代表楼栋的双过半以上业主意见收集上来，报街道、社区审核，根据审核结果决定是否召开业主代表大会等内容。2019年10月5日的《通告》，载明：亚特蓝郡小区广大业主：10月1日上午，亚特蓝郡小区业主委员会在没有经过淮城街道办事处、闸北社区审核的情况下，于小区内贴出关于公开招聘物业服务企业的公告。街道办与社区于10月1日下午，及时约谈了业主委员会8名成员，要求他们，公开招聘物业服务企业前，业主代表必须要征求其所代表楼栋（单元）的绝大多数业主意见，并将双过半业主的意见的书面材料上报街道和社区进行审核。但是截止目前，亚特蓝郡小区业主委员会没有将上述书面材料收集上报街道和社区，仍然一意孤行，继续招聘。希望其立即停止违规操作，在相关程序和书面材料完善后，再进行公开招聘物业服务企业。淮城街道闸北社区，2019年10月5日等内容。上述证据，证明被告业委会作出招聘新物业服务企业的决定没有召开专题业主大会，存在程序违法的事实。4、2019年10月11日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会作出《提醒函》，载明：亚特蓝郡小区业主委员会：现再次提醒：根据《物权法》第76条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，在公开招聘物业服务企业前，业主代表必须要征求其所代表楼栋（单元）的业主意见，并将双过半业主同意招聘物业的意见的书面材料上报街道和社区进行审核。如果在相关程序和书面材料不到位、不完善的情况下仍然进行招聘，区住闸北社区将对你们的违规行为进行撤销和终止，造成的一切后果由你们自行负责。淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会（印章），2019年10月11日。证明被告业委会在选聘物业服务企业时不符合物权法76条规定的双过半要求。5、2019年10月21日，被告业委会作出《公示》并抄报住办闸北社区，《公示》载明：经亚特蓝郡小区业委会全体成员及代表评审，江苏宏志物业服务有限公司在小区物业服务公司的招聘会上成功中标，按照程序公示一周（10月22日至10月28日）业委会广泛听取业主意见（双过半）后与江苏宏志物业服务有限公司签订服务合同。特此公示。被告业委会和江苏宏志物业服务有限公司签订的《物业服务合同》。证明被告业委会作出选聘宏志物业并与其签订合同的决定。6、2019年12月4日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会作出《提醒函》，载明：亚特蓝郡小区业主委员会：根据你们上报的《物业服务合同》、《中标通知书》、《聘用物业调查表》、《招聘会照片》等材料中提供的业主名单，闸北社区随机抽查了部分业主，进行电话询问，调查情况如下：共联系了94户，其中空号、号码错误、无人接听的有22户，打通接听72户。72户中同意选聘新物业的11户，不同意、没有签字的29户，不知道不清楚情况的18户，没有在亚特蓝郡小区居住的12户，保持中立的2户。随机抽查的结果反映了你们业主委员会提供的《选聘物业方案业主调查数据表》，数据不准确，没有真实反映绝大多数业主意愿。建议你业委会纠正上述违规行为，尽快完善真实、准确、全面的相关资料。微信截图、被告主任袁玲接受提醒函照片。证明2019年12月4日闸北社区再次发出提醒函并送达被告业委会主任的事实，经社区核实，被告业委会选聘物业服务企业时不符合双过半要求，被告业委会对于自己违反法律规定的行为是明知的，但拒绝改正。7、2020年6月6日，淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会出具《证明》，载明，由于亚特蓝郡小区业主委员会2019年10月1日贴出公开招聘物业服务企业告示，经过调查，操作程序上发现有违反物权法和物业管理条例的地方，我社区分别于2019年10月2日、2019年10月11日、2019年12月4日，三次发函给亚特蓝郡小区业主委员会，提醒相关事项，并要求业委会予以改正，但是到目前为止，业委会都没有改正。证明被告业委会违反法律规定选聘解聘物业服务管理企业的事实。8、淮安市福维尔公司出具的房屋明细，证明案涉小区一期、二期住户是1802户，商户是113户，幼儿园1户，超市1个，总数是1917户。9、被告业委会在选聘新物业企业后向社区提交的材料，经社区抽查核实，被告业委会制作并报送的调查表显示同意选聘新物业企业的业主人数签字等与事实不符，存在假冒业主签名、重复计算业主、捏造不存在的业主等违法现象。被告业委会调查数据显示业主人数没有过半。10、原告制作的调查表，证明被告业委会提交的数据调查表存在上述违法现象，被告业委会选聘新物业服务不符合双过半要求。11、业委会违规操作的照片，证明被告业委会选聘新物业的过程中存在暗箱操作的事实。12、中标通知书复印件，载明：江苏宏志物业服务有限公司：经亚特蓝郡业委会全体成员及代表、评审推荐，你公司被确定为2019年亚特蓝郡小区物业招聘项目中的第一中标候选人，请你公司在收到本通知的7个工作日内到亚特蓝郡小区业主委员会签订物业服务合同，招标人：淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会（印章），2019年10月21日等内容。证明被告业委会已经作出选聘江苏宏志物业服务有限公司为小区物业服务公司的决定。 被告业委会提交了下列证据（复印件）：1、微信群聊天记录，记录中各业主说明了前物业及社区上门抽查时进行了哄骗诱骗方式。2、照片一组，证明召开业主大会、业主代表大会的情况及楼道长参会情，照片中没有显示选聘宏志物业的内容。3、公示公告照片，证明江苏宏志签订物业服务合同已于2019年10月21日进行公示，该公示明确了异议期，在异议期内二原告并未按规定提出异议，按照法律规定原告对该事情参与了并且知道情况且在异议期未提出异议，是对权利的放弃。4、公开招聘物业服务企业公告报纸，证明业主大会不是原告诉称违规操作。5、亚特蓝郡业主代表大会部分参会人员名单，证明已经过过半业主同意并且认可业委会的行为。6、《聘用物业方案业主小组调查数据表》。7、网上打印的材料，证明首届业主大会有两原告参加，并且确定了业主委员会的议事规则。8、业委会备案报备材料（出示），证明两原告系原业委会筹备组成员，后经业主代表选举，没有真正进入业委会。说明原告在进行恶意诉讼。 被告业委会对原告证据质证意见如下：对证据1无异议。对证据2无异议。证据3中的《公开招聘物业服务企业公告》说明选聘物业的合法性；《提醒函》系业委会公章保管的情况，与本案无关；《通告》系社区与被告提交的证据意见不一致，不能表明物业招聘程序不合法。证据4系社区居委会出具，超出居委会权利范围，不合法。证据5中的《公示》显示业委会经过业主大会授权后，通过招投标方式，宏志物业中标；物业合同已经签订，不违反《合同法》52条的无效情形，合法有效。证据6中《提醒函》业委会已收到，系社区居委会滥用权力行为。证据7违反法律规定。对证据8真实性无异议。关于证据9，原告诉称的违法现象与事实不符，根据当时的业主入住情况与法律规定，是符合选聘新物业的主体资格和合法程序。证据10系原物业诱骗哄骗各业主签字所来的，不能表明业主的真实意思。证据11是复印件，不能证明业委会真实的暗箱操作，与本案无关。对证据12真实性无异议，对证明目的无异议。 被告物业公司对原告证据质证意见同被告业委会意见。 原告对被告业委会证据质证意见如下：证据1是被告业委会主任袁玲自己的群，说话人不是业主。证据2是成立业委会时候的照片，并不是招聘新物业时候的业主代表大会照片。对证据3真实性无异议，原告有权在法律规定的期限内依法提起诉讼。对证据4真实性无异议，被告业委会没有召开业主代表大会且没有通过双过半的法律强制规定，该公示的程序违反法律规定。对证据5真实性无法确认。证据6应该在召开业主代表大会征求与会代表就招聘新物业等事项作出决议之前就应该收集到位。证据7属实，照片系成立业委会筹备组的照片，与本案无关。在首届业主大会召开时只确定了业主委员会的议事规则，没有制定业主大会议事规则。证据8真实性无法确认，与本案无关联性，原告依法维权不存在恶意诉讼。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： １、原告徐志坤是坐落在淮安市淮安区房屋的权利人，2017年3月27日，淮安市国土资源局核发给原告徐志坤《不动产权证书》。原告徐永雷是坐落在淮安市淮安区房屋的权利人，2016年10月14日，淮安市国土资源局核发给原告徐永雷《不动产权证书》。原告徐志坤、徐永雷是亚特·蓝郡小区的业主。 2、被告业委会选聘物业管理企业的方案，报业主代表大会审议决定。 3、2019年10月21日，被告业委会确定江苏宏志物业服务有限公司为2019年亚特蓝郡小区物业招聘项目中的第一中标候选人，签订物业服务合同。 2019年10月29日，被告业委会(甲方)和江苏宏志物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定，就甲方选聘乙方对淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务事宜，订立本合同。物业名称：淮安区亚特蓝郡小区住宅小区。本合同为期3年，自2019年10月29日起至2022年10月30日止等内容。该合同至今没有履行。 4、《物业管理条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会接受居民委员会指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。原告证据2中的《提醒函》、《通告》、证据4、证据6，是淮安市淮安区淮城街道闸北社区居民委员会依法作出的，本院予以认定，确定事实如下： 被告业委会确定选聘江苏宏志物业服务有限公司为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 本院认为，本案争议焦点为被告业委会确定选聘江苏宏志物业服务有限公司为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务是否合法。 当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…；（四）、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）、改建、重建建筑物及其附属设施。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：…；(四)、选聘和解聘物业服务企业;(五)、筹集和使用专项维修资金;(六)、改建、重建建筑物及其附属设施。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 原告证据2中的《提醒函》、《通告》、证据4、证据6，证明被告业委会提供的《选聘物业方案业主调查数据表》，数据不准确，没有真实反映绝大多数业主意愿，招聘物业服务企业的程序违反物权法和物业管理条例。被告业委会没有提供其选聘江苏宏志物业服务有限公司为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的充分、有效证据，本院认定被告业委会确定选聘江苏宏志物业服务有限公司为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告业委会确定选聘江苏宏志物业服务有限公司，违反法律强制性规定，侵害亚特·蓝郡小区业主两原告的合法权益，依应予以撤销。 两原告诉称要求撤销被告业委会作出的选聘江苏宏志物业服务有限公司为小区物业服务公司的决定，符合法律规定，本院予以准许。 两原告诉称要求撤销被告业委会于2019年10月30日与江苏宏志物业服务有限公司签订的物业服务合同，因被告业委会确定选聘江苏宏志物业服务有限公司为淮安区亚特蓝郡小区提供物业服务，违反法律强制性规定，侵害两原告的合法权益，是无效合同，故两原告的诉称，符合法律规定，本院予以准许。 被告业委会辩称原告诉讼主体不符合法律规定，无法律和事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》五十二条规定，判决如下： 一、撤销被告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会作出选聘被告江苏宏志物业服务有限公司为小区物业服务公司的决定； 二、撤销2019年10月30日被告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会和被告江苏宏志物业服务有限公司签订的《物业服务合同》。 案件受理费160元（原告已预交160元），由被告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐铭淮 人民陪审员  王建明 人民陪审员  杨小云 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  宋建道 书 记 员  常 经 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）、制定和修改业主大会议事规则； （二）、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）、选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）、改建、重建建筑物及其附属设施； （七）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。