新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初518号 原告：李新样，女，1977年3月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：宋虹，新疆天地合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依华，新疆天地合律师事务所律师。被告：新疆百草堂医药连锁经销有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区新华南路**。法定代表人：蔡刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洪波，男，1972年8月7日出生，汉族，该公司经理，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郑刚，男，1971年12月17日出生，汉族，该公司行政部主任，住乌鲁木齐市。原告李新样与被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司（以下简称百草堂公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李新样委托诉讼代理人宋虹、被告百草堂公司委托诉讼代理人吴洪波、郑刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李新样向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿仓房沟路805号蟠龙山庄一期3-1号商铺恢复原状所需费用10万元；2、判令被告赔偿恢复仓房沟路805号蟠龙山庄一期3-1号商铺室内原状期间的租金损失7.5万元（按租金5,000元/月的标准赔偿，2019年10月13日至判决生效之日，判决生效之日起至房屋可正常使用之日止，按15个月计算，包括清理房屋内可拆除垃圾期间，房屋恢复原状期间及房屋装修完毕后通风期间）；3、判令被告支付2020年度的物业管理费1,458.72元；4、判令被告支付2019年度、2020年度的采暖费3,565.76元；5、本案诉讼费用及鉴定费2,000元由被告承担。以上费用合计182,024.48元。事实及理由：2017年10月10日原告与吴洪波（被告公司经理）签订了房屋租赁合同，约定原告将位于××路商铺出租给吴洪波。租赁房屋用途：药品超市（即百草堂药房）；租赁期限从2017年10月13日至2022年10月13日止，共计五年。双方签订的合同合法有效，应按约履行。合同签订后，被告未经原告许可将出租商铺的钢结构隔层及吊顶拆除，违反合同约定。商铺实际经营者百草堂公司于2017年10月17日单方出具承诺书承诺：如合同到期后新疆百草堂医药连锁经销有限公司不再续租，我公司承诺回复钢结构隔层至原样（包括隔层吊顶）。合同履行两年后，今年10月13日被告无故突然提出解除合同并搬离，又一次违反了合同的约定。在原告的强烈要求下，经当地社区、派出所出面协调，被告至今未将出租商铺的隔层及吊顶恢复原样。综上被告的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益不受侵犯，诉至贵院，请求依法裁决。被告百草堂公司辩称，对恢复原状的诉请不认可，因为我方已经给其做出了恢复，但是由于双方发生纠纷，无论我方怎么恢复，对方都不会满意的，现在就剩铁柱子和防锈漆没有刷，我方愿意继续恢复；租金损失不认可，搬离之前有关房租、物业费等费用已经结清。关于物业费我方有结清的凭证，对鉴定费请法院依法裁决。综上请求法庭驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告李新样为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁合同，拟证明1、合同期限为五年；2、允许装修，但不能破坏承重主体；3、出租房屋的水电及物业费等费用由被告支付。被告百草堂公司对证据1真实性、合法性及关联性认可，是公司授权吴洪波签订的。证据2、承诺书及附件（一）房屋钢结构原样图、附件，（二）房屋钢结构原样图，拟证明1、被告擅自拆除钢结构隔层及吊顶；2、承诺恢复钢结构隔层至原样；3、钢结构原样是结实、稳定，刷了防锈漆，有立柱，并标明钢结构材料的型号，主梁采用10＊4.5㎝厚钢板，骨架采用4＊4㎝三角钢；4、不能恢复的，愿意承担违约赔偿责任5万元。原样图上也证实内有水电管线。被告百草堂公司对证据2真实性、合法性及关联性认可，证明问题不认可，我方不是擅自拆除，在签订合同前已经和原告协商一致，后续为了公司经营需要可以拆除隔层及吊顶，承诺恢复是真实的。证据3、照片三张（打印件），拟证明与租赁物原样不符，1、材料型号不符；2、使用废旧材料；3、焊接点粗糙，不稳定；4、没有立柱等。被告百草堂公司对证据3真实性认可、合法性及关联性、证明问题不认可，原告所述材料型号不符、使用废旧材料不属实，我方都是购买的正规材料，但是没有立柱及没刷防锈漆是属实的。证据4、乌鲁木齐兴锂热力开发有限公司发票及收据各一张。拟证明：原告缴纳了2019-2020年度采暖费1,782.88元，2020-2021年度的采暖费1,782.88元，合计3,565.76元。被告百草堂公司对证据4真实性认可。证据5：鉴定意见书，拟证明：租赁物吊顶及隔层重做费用68,622.93元。证据6：新疆新华远景工程造价有限公司出具的鉴定费发票一张，拟证明：本案鉴定评估费用为2,000元。被告百草堂公司对证据5、6都认可，由法院依法裁决。证据7：房屋产权证书，拟证明：案涉房屋系李新样名下的房产。被告百草堂公司对证据7真实性认可。本院对原告出示的证据1、2、5、6、7的三性予以确认，对于证据3、4真实性、合法性予以确认，关联性综合全案予以考虑。被告百草堂公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据1：转账支票存根及增值税发票、公司内部申请，拟证明2019年6月24日我方将2019年度的物业费1,458.72元支付给金谷物业，证明原告主张的这笔费用是由我方缴纳。原告李新样对证据1三性不认可，首先是复印件，其次只能证明缴纳物业费，不能证明交的是涉案房屋的物业费。证据2：押金条一张，拟证明我方在原告处还有1万元的押金。原告李新样对押金条的质证意见为，收款人不是李新样本人。从内容来看当被告方水电暖不欠以及拆除墙体附着物的情况下才可以退，现在不具备退款条件。本院对被告出示的证据真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，原告李新样（甲方）与吴洪波（乙方）签订了一份《房屋租房合同》，合同约定第一条租赁房屋坐落在蟠龙山庄3-1号商铺，间数1、建筑面积79平方米、房屋质量优；第二条租赁期限从2017年10月13日至2022年10月13日；第三条租金陆万元整；第四条租金的支付期限与方式，年付一次性支付，提前一个月支付，于每年10月1日前支付，现金或转账；第五条承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；第六条租赁房屋的用途：药品超市；第八条出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：允许承租人按自行需求风格装修，但不能破坏承重主体。合同其他条款对双方权利义务作出约定。同年10月17日被告百草堂公司向原告李新样出具《承诺书》一份，内容载明：“现有新疆百草堂医药连锁经销有限公司承租仓房沟路805号盘龙山庄一期3栋-1层商铺（房主李新样），因我公司经营需求，需拆除原房主搭建的钢结构隔层。如合同期满后百草堂医疗连锁经销有限公司不再续租，我公司承诺回复钢结构隔层至原样（包含隔层吊顶）；如未恢复，则赔偿房主50,000元（伍万元整）。”附件1、房屋钢结构原样图（共二张），其中房屋钢结构原样图（二）中注明：钢结构隔层主梁采用10×4.5cm槽钢，面板采用2.5cm厚钢板，骨架采用4×4cm三角钢。当日吴洪波向李建雄支付了涉案房屋的押金10,000元，李建雄出具押金收条，载明“今收到吴洪波交来的蟠龙山庄3-1商铺水电暖保证金10,000元，在乙方退租时，不欠各种费用及拆除墙体附着物前提下退还保证金10,000元。”另查明，涉案房屋登记权利人为原告李新样，吴洪波系被告百草堂公司经理，受公司委托与原告李新样签订《房屋租房合同》，房屋租赁用途为被告百草堂公司药品经营。合同履行至2019年10月13日，被告百草堂公司向原告提出解除合同并搬离了涉案房屋。因房屋隔层及吊顶恢复原样及退还押金问题双方产生纠纷，由便民警务站警官出警调解未果，原告李新样遂诉至法院。原告李新样认为被告百草堂公司使用废旧的，与原状不符的钢材进行安装，敷衍了事，未将出租商铺的隔层及吊顶恢复原样，无法正常使用，存在重大不安全因素。被告百草堂公司认为，其公司已经做了恢复，中间的钢板应该是2.5㎜，但是笔误写成了2.5㎝，现仅有立柱和防锈漆没有做，在原告将10,000元押金返还的情况下，其愿意继续恢复。双方各执己见，致本案调解未成。再查，涉案房屋2019-2020年度采暖费为1,782.88元，2020-2021年度的采暖费为1,782.88元，以上采暖费3,656.76元由原告李新样支付。2019年1月1日-12月31日的物业管理费1,458.72元，由被告百草堂公司支付。本案审理期间，原告李新样向本院提出对位于××路商铺的钢结构隔层及吊顶回复原样的工程费用进行鉴定评估，本院依法委托新疆新华远景工程造价咨询有限公司进行鉴定。新疆新华远景工程造价咨询有限公司出具新华远景价鉴【2020】第032号《鉴定意见书》，鉴定意见：无争议部分鉴定造价为22,760.48元；有争议部分：吊顶8,218.21元；钢结构隔层37,644.24元。原、被告对该鉴定意见不服提出复议，新疆新华远景工程造价咨询有限公司针对双方的异议均进行了回复。其中针对原告李新样提出的异议回复：1、贵咨询单位是否仅对已安装材料进行造价咨询，不考虑是否与原有装修结构类型及尺寸相同？我方针对钢材进行计算，总消耗钢材11.391吨，与贵咨询单位出具报告差异性较大。回复：因无具体资料，现场勘验已无原结构主体，鉴定机构通过现有材料对钢结构隔层按类似项目进行评估，已与原告方所提问题进行核实，并进行调整；2、天棚面龙骨及饰面拆除，拆除后未考虑楼板遗留坑槽的修复。回复：因给予天棚面层乳胶漆，修复部分已经在乳胶漆子目中考虑，已核实；3、吊顶天棚，未计入电力筒芯管及电线，灯具，吊顶单价93.63元/㎡，价格偏低，可咨询市场价；回复：本案鉴定范围为钢结构隔层及吊顶（拆除及安装）故其他费用不在本次鉴定范围内，吊顶依据国家定额计取，石膏板面层及乳胶漆已按类似工程计入材料金额；4、抹灰面油漆，该处面积仅计入隔层钢板下方面积，为考虑房屋四周墙体，厕所，及墙体面积，实际面积为150（大厅四周）＋77（厕所四周）＋50.91（钢板下方吊顶）+60（房屋顶面）=197.9平方米。回复：不在本次鉴定范围内。5、厕所门框修复未计入：回复：不在本次鉴定范围内。6、百草堂对厕所进行改装，增加隔断作为药品冷藏室，现需恢复，原状费用未计入。回复：不在本次鉴定范围内。7、部分地砖在首次装修时被钢材砸碎，未计入修复费用，面积8㎡;回复：不在本次鉴定范围内。8、店面门头现为百草堂大药房字样，墙体为白色，现要求恢复至最初状态，与整栋楼一致，采用红色瓷砖，贵咨询单位漏记“门头”恢复费用。回复：不在本次鉴定范围内。9、原有地暖分水阀及周边管道被损坏，漏记修复此项费用；回复：不在本次鉴定范围内。10、原有电力线路被改装，本次未计入电力修复安装费用。回复：不在本次鉴定范围内。11、贵咨询单位是否对安装钢材稳定性进行评估，现有钢支撑与未改装之前相比，缺少2根竖向支撑。回复：稳定性不在本次鉴定范围内，竖向支撑依据资料参考，已做调整。12、房屋内“脏乱”，未计入清理卫生费用；回复：不在本次鉴定范围内，拆除后的垃圾已于本次鉴定考虑。13、百草堂一案延续至今已有一年，房屋未修复，不能对外出租蟠龙山庄门面租金为6万／年，最终评估时应计入此费用。回复：不在本次鉴定范围内。14、百草堂修复使用钢材均为破损钢材，焊接点过多，同时现状已安装工字钢恢膨胀螺丝偏细，均为完全打入，我方不认可承租人安装达到使用要求；此次评估应计算完全拆除并重新安装阁楼费用。回复：鉴定机构按委托人委托书要求对委托内容进行鉴定。针对被告百草堂公司提出的异议回复:1、我方在租赁此房时屋顶并无吊顶装修，李新样方在交房时有照片记录可以证实（照片已在法院留底）。回复：原告表示商铺原本有吊顶，照片为吊顶拆除后补拍，现场勘验时同层其余商铺均有吊顶，因双方意见相悖，我方将其列为争议项目。2、钢结构我方认可未做防锈处理。回复：已核实。3、我方认可屋内有一根立柱在回复中未做。回复：已核实。4、以上2、3条未做的原因是我方在退房时李新样方拒退押金壹万元，如李新样方愿意退还押金，我方会按照施工要求予以恢复。回复：此项问题不在本次鉴定范围内。5、在租赁合同履行中我方按时缴纳房租，从未拖欠，物业、水电暖费用全部缴清。回复：此项问题不在本次鉴定范围内。因本次鉴定原告李新样产生鉴定费2,000元。本案庭审中，本院向原告核实是否收到被告支付的10,000元押金，原告表示收到。为查明本案案情，承办法官曾前往涉案场地实地察看，到达现场发现被告百草堂公司恢复的钢结构隔层与原状明显不同，1、对比现场遗留坑槽，发现钢结构隔层搭建位置与原状不一致；2、螺丝固定的位置数量与原状均不一致；3、焊接点堆积，不牢固；4、钢材板面存在多处大孔；5、隔层钢板多处为拼接。另外，吊顶、立柱、防锈漆被告百草堂公司均未作恢复。涉案房屋客观上存在一定安全隐患，无法投入使用。本院认为，原告李新样与被告百草堂公司之间订立的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依照约定履行各自法律义务。根据查明的事实，双方合同履行至2019年10月13日，被告百草堂公司向原告提出解除租赁合同并搬离涉案场所，对于合同解除原告李新样并不持异议，双方争议焦点在于，恢复原状的损失赔偿问题。合同签订后，因被告百草堂公司的经营需求需要拆除原钢结构隔层，故被告百草堂公司向原告作出承诺“如合同期满后百草堂医疗连锁经销有限公司不再续租，我公司承诺回复钢结构隔层至原样（包含隔层吊顶）；如未恢复，则赔偿房主50,000元”。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经本院现场勘察被告百草堂公司未恢复至原状，原告李新样要求被告百草堂公司赔偿恢复原状所需费用及承担损失,具有事实及法律依据。关于恢复原状的责任承担方式,本院认为原告可以主张要求被告恢复,也可以主张要求被告承担恢复原状的费用。被告百草堂公司虽然一再表示同意恢复,但始终未能与原告达成一致意见，现原告要求被告承担恢复原状的费用,并无不当，故本院对于被告百草堂公司该辩称意见不予采纳。关于原告主张的各项诉讼请求：一、恢复原状所需费用，原告主张恢复费用10万元，根据新疆新华远景工程造价咨询有限公司出具新华远景价鉴【2020】第032号《鉴定意见书》，鉴定意见：无争议部分鉴定造价为22,760.48元；有争议部分：吊顶8,218.21元；钢结构隔层37,644.24元。1、关于吊顶拆除及安装争议造价8,218.21元，原告认为资料中的照片为被告已拆完吊顶后，我方人员补充拍摄的，当时吊顶已拆除，同层其余商铺均做相同吊顶，现场勘验可以证实；被告认为照片中明确没有吊顶，只有钢结构隔层。本院认为，根据被告于2017年10月17日出具的承诺书中明确载明“包含隔层吊顶”，本院对该部分鉴定造价8,218.21元予以采纳。2、钢结构隔层争议造价37,644.24元，原告认为资料中明确写明钢结构隔层钢板的厚度为2.5cm。被告认为资料数据为笔误数据，结合实际也不可能将2.5cm的板吊装进入商铺内。本院认为钢板是用钢水浇注，冷却后压制而成的平板状建筑材料，通用厚度计量单位为毫米。按照原告提供的附件：房屋钢结构原样图（一）显示的屋内立柱大小，结合涉案房屋的建筑面积79㎡，通过经验法则判断被告注明的“2.5cm”为笔误应当为“2.5mm”符合客观实际，故本院对该部分造价不予采纳。本院认为，原告李新样对于鉴定意见提出的异议，均未提供证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。作出本案鉴定意见的新疆新华远景工程造价咨询有限公司系具备相应鉴定资格专业鉴定机构，该鉴定意见经现场勘查后依法作出，合法有效，本院对该鉴定意见予以采纳。综上原告商铺恢复原状所需费用30,978.69元（无争议部分造价22,760.48元+争议部分吊顶造价8,218.21元）。另，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会使对方的利益遭到损害的替代给付行为，如果造成损害的可以以此费用据实支付。本院当庭核实原告已收到被告支付的10,000元押金，故押金应在本案中应予以抵扣，对于原告该项诉讼请求的合理部分本院予以支持即被告赔偿原告商铺恢复原状所需费用20,978.69元（30,978.69元-押金10,000元）。二、恢复原状期间租金损失，原告主张按照租金5,000元/月的标准，计算15个月(自2019年10月13日-2021年1月13日)租金损失75,000元。对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告百草堂公司未按照其承诺恢复钢结构隔层至原样，构成违约。2019年10月13日被告搬离、腾空了房屋，将该房屋占有使用权利返还给原告。原告在明知与被告因恢复原状问题产生争议，被告已不可能继续履行合同的情况下,应当先自行恢复涉案房屋并尽快再次出租后,再向被告主张赔偿,以防止房屋空置损失的扩大,但原告并未采取相应措施,而任由此种状态持续存在。因此,依据上述法律规定，原告不得就扩大的房屋空置损失要求赔偿。综上,本院根据合同的履行情况,双方的过错程度综合考虑酌情认定由被告百草堂公司按照5,000元/月的租金标准,赔偿原告3个月租金损失即15,000元。三、关于物业管理费，原告主张2020年度物业管理费1,458.72元，根据查明的案情，2019年度整年物业管理费系被告交纳，2019年10月13日被告搬离涉案房屋，对该费用本院参照前述认定3个月的租金损失以及结合被告已交纳2019年度整年物业管理费的事实，酌情支持半个月的物业管理费即60.78元（1,458.72元÷12个月×0.5个月）。四、关于采暖费，原告主张2019年度-2020年度两个采暖期的采暖费3,565.76元，2019年度供暖期为10月10日至次年的4月10日共计6个月，对于该项诉讼请求，根据前述认定，本院酌情支持3个月的采暖费891.44元（3,565.76元/2÷6个月×3个月）。五、鉴定费，系原告在本案诉讼中产生的费用，应视为原告的诉讼成本损失，按照胜败诉比例依法判决，即被告承担鉴定费410.20元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司赔偿原告李新样商铺恢复原状所需费用20,978.69元；二、被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司赔偿原告李新样恢复原状期间的租金损失15,000元；三、被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司支付原告李新样物业管理费60.78元；四、被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司支付原告李新样采暖费891.44元；五、被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司支付原告李新样鉴定费410.20元。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的182,024.48元，给付标的37,341.11元，占争议标的的20.51％。案件受理费3,940.49元（原告已预交3,980元），由被告新疆百草堂医药连锁经销有限公司负担20.51%即808.19元，由原告李新样负担79.49％即1,026.89元，余款39.51元本院退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马艳雯人民 陪 审员   孙丽娟人民 陪 审员   李迪平二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   马 悦