江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2801号上诉人（原审被告）:袁凡，女，1982年4月12日出生，××族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：任祖荣，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通市崇川区文峰街道办事处，住所地江苏省南通市崇川区青年东路**。法定代表人：冯志宏，主任。委托诉讼代理人：贲驰，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，江苏山水律师事务所律师。上诉人袁凡因与被上诉人南通市崇川区文峰街道办事处（以下简称文峰街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁凡上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，一是毫无依据地将星城路视同星明路。星明路早就存在，并一直沿用至今，只是当时没有向南延伸至世纪大道，该道路的正式通车对安体护理院的对外通行至关重要，关乎其事业发展，因此双方签订上述协议时作了特别约定，而所谓的星城路当时根本就不存在。双方真实的意思表示就是现在的星明路。一审法院用其后建成的其他道路即星城路认定为就是双方约定的星明路，显然缺乏依据，更显草率和武断。二是即使星城路就是双方约定的星明路，那么星城路工程竣工之日也非该道路通车之时。《公路工程竣(交)工验收办法》第四条：“公路工程验收分为交工验收和竣工验收两个阶段。交工验收是检查施工合同的执行情况，评价工程质量是否符合技术标准及设计要求，是否可以移交下一阶段施工或是否满足通车要求，对各参建单位工作进行初步评价。竣工验收是综合评价工程建设成果，对工程质量、参建单位和建设项目进行综合评价”、第十四条：“公路工程各合同段验收合格后，项目法人应按交通部规定的要求及时完成项目交工验收报告，并向交通主管部门备案。公路工程各合同段验收合格后，质量监督机构应向交通主管部门提交项目的检测报告。交通主管部门在15天内未对备案的项目交工验收报告提出异议，项目法人可开放交通进入试运营期。试运营期不得超过3年”的规定，星城路工程竣工只反映工程项目可能已经满足了设计要求，道路是否满足通车条件?确定何时通车?可能还存在种种限制条件，原审法院在袁凡仅向法庭提供了星城路2016年9月2号的竣工报告就认定该日期即实际的通车之日，显然属于混淆概念，从而导致认定事实错误。2.案涉房屋的交付为2017年8月29号。《明星过渡房九号楼设备移交协议书》载明的是明星过渡房九号楼整体建筑及其辅助设施的交付。案涉房屋在这之前由袁凡占有是事实，但并非法律上的交付。真正的交付是从签订这份协议开始的，也即双方对房屋以及设备的实际交付是从2017年的8月29日作为起算之日。该约定不违反法律的规定，应当视为合法有效。即使不考虑星明路的通车问题，从2017年8月29日开始计算相应的房屋使用费更具合理性。被上诉人文峰街道辩称，现在的星城路就是合同上约定的东晖东路（星明路），这一点从道路命名规划公示以及《市政府命名一批路名》，结合双方签订合同的时间足以认定。现在的星城路紧邻案涉房屋所处的明星过渡房，现在命名为星明路的道路，与租赁房屋之间还隔着南通市看守所，显然合同当事人不可能以一条无关道路的开通作为起算租金的条件。更何况结合袁凡于2017年5月24日向文峰街道提交的情况说明，可以认定袁凡事实上认可在2017年5月24日之前租赁合同约定的租金支付条件已经成就，因此一审判决认定现在的星城路就是合同约定的东晖东路（星明路）正确。工程竣工验收交接证明书可以证明星城路在2016年9月2日竣工并随即投入使用，一审判决认定案涉房屋租金自2016年9月2日起计算无误。签订设备移交协议书的目的实际上是为了明确文峰街道向袁凡交付租赁房屋后又为袁凡添置的电梯、消防、监控等设备的权属等问题，设备移交协议书也没有重新约定租金起算时间，不应以签订设备协议书的2017年8月29日作为交付租赁房屋及租金起算时间。而事实上从袁凡提交的搭建车棚情况说明可见袁凡在2016年4月28日之前已经开始使用案涉房屋开展经营，且生意状况良好，故袁凡主张案涉房屋的交付时间为2017年8月29日缺乏依据。文峰街道向一审法院起诉请求：1.判令袁凡支付拖欠的房屋租金计241万元(自2016年9月2日至2019年9月1日的租金)；2.判令袁凡支付违约金计88000元；3.判令袁凡支付逾期付款滞纳金999480元(暂计算至2019年9月1日)，并以241万元为本金按每日0.05%的标准支付自2019年9月2日至实际清偿之日的滞纳金；4.诉讼费用由袁凡承担。一审法院认定事实：2014年9月4日，文峰街道（出租方、甲方）与袁凡（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于崇川区星明路268号（共壹套、朝向南），建筑面积5682.4㎡（含地下建筑）的房屋（非产权房）出租给乙方。如甲方出租给乙方的上述房屋未领取产权证，甲方保证对该房屋拥有合法完整的管理权和出租权，在租赁期间不存在任何第三人对该房屋主张权利（包括但不限于管理权、使用权、出租权、抵押权）的情形。若因任何第三人对该房屋主张权利而造成乙方损失，甲方应当负责赔偿。乙方已经充分了解上述租赁物的状况，对该房屋未申领产权证的风险以及租赁该房屋进行经营的风险已有充分预见，并承诺：在任何情况下，不得主张合同无效，并以此为由要求甲方承担合同无效的任何不利后果（包括但不限于返还租金、赔偿损失等）。房屋用途为医疗，租赁期限自2014年9月18日至2029年9月17日，共计15年，租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金。【房屋年租金为捌拾捌万元整，租金至东晖东路（星明路）正式开通之日起计算，租金每五年递增率3%】。租金按年结算，乙方在每年的壹个月拾日交付给甲方。合同第七条维修养护责任约定：租赁期间，房屋的维修由乙方负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失（房屋的屋顶部分维修由甲方负责）。合同第十一条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。因此而造成的甲乙双方的一切损失均由乙方承担：…6、延付租金累计达叁个月（90日）的；7、未按约定支付水电费、物业服务费等费用，经甲方催告后，在宽限期之内仍未支付的…合同第十三条违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务的，需向对方偿付年度租金的10%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。合同第十九条第二款约定：合同履约保证金柒万元整，到期不计息退还。此外，合同还就提前终止合同及其他事项进行了约定。上述合同签订后，袁凡向文峰街道给付租金23万元及履约保证金7万元，合计30万元，并开办了南通安体护理院。2015年9月30日，案涉房屋取得南通市临时建设工程规划许可证临字（2015）第0059号，建设单位：南通市崇川区文峰街道办事处，项目名称：文峰街道明星过渡房，位置：星明路268号，建设规模：31391平方米，同意文峰街道补办位于星明路268号地块（1-5号楼、2A号楼、9号楼、A幢、B幢、水泵房及门卫）共11幢临时建筑的临时建设工程规划许可证，此证中的临时建筑须经消防部门审查通过后方可投入使用。该许可证有效期为两年，至2017年9月30日止。2016年4月28日，袁凡以南通安体护理院的名义向文峰街道发出《搭建车棚情况说明》，载明：…为了解决职工及陪伴老人家属停车困难，我们在租赁大院内西北侧搭了一个车棚（四边没有砖墙，没有大门，不影响其他任何人），方便职工及病员家属的电瓶车充电…文峰街道在案涉《说明》上作出“情况属实，望妥善处置”的意见。2017年5月24日，袁凡以南通安体护理院的名义向文峰街道发出《关于明星过渡房9号楼房租的情况说明》，载明：2014年，当时文峰街道明星过渡房9号楼正在动工，周边一片废墟，我们自筹资金创办了南通安体护理院…2016年7月11日天灾又至，无情大雨导致我们护理院损失壹佰多万…我单位已向文峰街道缴纳房屋押金柒万圆整，房屋租金贰拾叁万圆整。2016年7月负一层暴雨受灾情况，我单位将继续向有关部门申报。目前，我单位经营仍处于无盈利阶段，现恳请文峰街道根据相关实际情况，酌情考虑我单位延期缴纳明星过渡房9号楼房屋租金，我单位将在接下的12个月内分期分批将剩余房租壹佰伍拾叁万圆整缴纳至贵街道…。2017年8月29日，文峰街道（甲方）与南通安体护理院（乙方）签订《明星过渡房9号楼设备移交协议书》，据该协议书载明：明星过度房9号楼由南通安体护理院于2014年承租并于2016年通过消防验收后投入使用，现将9号楼内相关设备交付乙方。一、明星过渡房9号楼整体建筑及其附属设备（详见设备清单）自交付之日起由乙方负责全面管理，产权归甲方所有。二、乙方可以根据其运营管理办法无偿使用9号楼内设备，后期维修、维护等工作及所产生相关费用由乙方承担。三、乙方对9号楼所接受设备在使用过程中负有安全责任。四、设备移交清单：1、大通医用电梯两台；2、9号楼内消防设备（喷淋、报警、烟感、消火栓、配电箱、排烟系统、消防监控机柜等）；3、9号楼监控设备；4、9号楼排水系统；5、冷、热水箱各一台及其配套设备；6、其他9号楼附属安装设备。另查明，案涉租赁房屋西侧南北道路（小路）现称“星明路”，此路向南至今未能与世纪大道相通，东侧道路（主路）现称“星城路”（位于东晖花园东侧），案涉房屋处在上述两条道路中间。一审庭审中，双方对于以下事实存有争议：1、案涉合同中约定的“东晖东路（星明路）”如何确定。文峰街道陈述：因案涉合同签订时“东晖东路”未正式命名，根据2013年3月23日南通市规划局公布的《道路命名规划公示》载明：工程名为“东晖花园东侧路”，起迄点为“人民东路-崇川路”，拟定名为“星明路”，故双方以此拟定名约定相关合同条款。2015年2月26日，南通市民政局发布的《市政府命名一批路名》载明：工程名为“东晖花园东侧路”，起迄地点为“人民东路-崇川路”，拟定名为“星城路”。至此，案涉合同约定的东晖东路（星明路）最终命名为“星城路”。2016年9月2日，星城路（即合同约定的原星明路）通过竣工验收并随即投入使用，文峰街道按约以此时间节点开始计算租金。为证明其主张，文峰街道提供《市政府命名一批路名》、《规划局公布南通市区新建道路命名规划公示》、工程竣工验收交接证明书的照片。对此，袁凡陈述：案涉合同约定的“东晖东路（星明路）”即现在的“星明路”，该路现为断头路，故合同约定的付款条件直至目前仍未成就。即便以星城路的开通时间作为计算租金的起点，文峰街道提供的道路竣工时间亦不等同于道路开通时间。2、案涉房屋的交付情况。袁凡陈述：据《明星过渡房9号楼设备移交协议书》载明，双方就案涉房屋及相应设备直至2017年8月29日才交付完毕，故文峰街道主张此时间节点以前房屋占有使用费没有事实和法律依据。文峰街道则陈述：案涉房屋在2014年双方签订租赁合同时已交付给袁凡，结合文峰街道提供的《搭建车棚情况说明》可知，袁凡已于2016年4月经营使用案涉租赁房屋。上述《明星过渡房9号楼设备移交协议书》签订的目的则是为了明确案涉房屋内添置的电梯、消防、监控等设备权属、使用、维护安全等责任问题。一审法院认为，案涉租赁房屋系临时建筑，且临时建设工程规划许可证有效期为两年，即至2017年9月30日止。案涉租赁合同的租赁期限超过临时建设工程规划许可证有效期，根据法律规定，其超出部分应属无效，故案涉合同自2017年10月1日之后的部分应属无效。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案，根据案涉《房屋租赁合同》约定，租金至东晖东路（星明路）正式开通之日起计算。关于合同约定“东晖东路（星明路）”何时开通，诉讼中双方对此各执一词。根据《道路命名规划公示》及《市政府命名一批路名》中关于东晖花园东侧路的描述，结合双方当事人陈述及合同签订时点，文峰街道陈述盖然性较高，袁凡主张的“星明路”为辅路，至今尚未开通，而其于2017年5月24日向文峰街道发出的《情况说明》中，亦有缓交租金的陈述，此与袁凡相关主张存有矛盾，袁凡相关主张，证据不足，故依法认定合同约定的“东晖东路（星明路）”即现在的“星城路”。文峰街道以星城路的竣工日期即2016年9月2日作为正式开通时间计算租金，依法予以支持。另关于袁凡提出案涉租赁房屋于2017年8月29日才交付的抗辩，一审法院认为，结合袁凡出具的《搭建车棚情况说明》及《关于明星过渡房9号楼房租的情况说明》可知，袁凡于2016年4月28日前已对外经营使用案涉房屋，袁凡此项抗辩亦难采信。文峰街道主张要求袁凡支付自2016年9月2日起至2019年9月1日止拖欠的租金（占有使用费）241万元（3年租金264万元扣除袁凡已交付租金23万元），符合法律规定。关于文峰街道主张的违约金及滞纳金问题，因案涉合同部分无效，且主张违约金明显过高，一审法院酌情予以认定。鉴于袁凡拖欠租金（占有使用费）行为确给文峰街道造成一定的损失，一审法院酌定支持袁凡赔偿文峰街道以241万元为基数，自2016年9月2日至实际给付之日止的利息，上述利息的计算标准：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，一审判决：一、袁凡于判决生效之日起十日内向文峰街道给付自2016年9月2日起至2019年9月1日止的租金241万元。二、袁凡于判决生效之日起十日内向文峰街道给付以241万元为基数，自2016年9月2日起至实际给付之日止的利息（上述利息的计算标准：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回文峰街道的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34780元，由文峰街道负担7402元，袁凡负担27378元。二审中，上诉人袁凡提交竣工验收证书一份，以证明东晖花苑东侧路南延B标竣工验收日期为2017年1月19日，即便按照一审判决观点以工程竣工日期作为通车日期的话，一审认定的通车日期也有问题。文峰街道质证称，真实性由法院审核，该证据与本案无关联性。本院经审查，对该证据结合全案案情予以综合评判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为租金（占有使用费）何时起算。根据双方合同约定，租金至东晖东路（星明路）正式开通之日起计算，但对于如何认定“东晖东路（星明路）”及“正式开通之日”，因合同并未作出明确具体规定，双方理解不一，致产生争议。根据本院向民政部门了解的情况及现场查看的情况，星明路为历史形成的道路，早已有之，2014年案涉合同签订时即已存在，文峰街道作为地方管理部门对此应明知，合同中仍以括弧备注的方式注明星明路，而2014年案涉合同签订时星城路并不存在，故一审判决认定合同约定的“东晖东路（星明路）”即为现在的星城路依据不足。即便作此认定，对于“正式开通之日”如何理解仍存在分歧。首先，正式开通之日与竣工验收之日应为不同的概念，二者能否等同难以确定；其次，正式开通是指全线开通还是部分开通亦并未明确，文峰街道一审提交的竣工验收材料也仅为星城路其中一个标段的竣工验收情况，而非全部竣工验收材料。虽然2017年5月24日袁凡向文峰街道发出的《情况说明》提及缓交租金，但并不能视为袁凡对文峰街道主张的租金起算时间的认可。因此，在合同约定不明且根据现有证据难以对合同约定内容予以确定的情况下，一审判决认定2016年9月2日为租金（占有使用费）起算时间依据并不充分。2017年8月29日双方签订案涉房屋设备移交协议书，文峰街道移交相关设备，袁凡亦认可以2017年8月29日作为房屋租金（占有使用费）起算时间，本院酌定自该时间起算房屋租金（占有使用费）。文峰街道主张至2019年9月1日的租金（占有使用费）应为153万元［两年租金（占有使用费）176万元扣除袁凡已交付租金23万元］。综上，袁凡的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初391号民事判决；二、袁凡于本判决生效之日起十五日内向南通市崇川区文峰街道办事处给付至2019年9月1日的租金（占有使用费）153万元；三、袁凡于本判决生效之日起十五日内向南通市崇川区文峰街道办事处给付以153万元为基数，自2017年8月29日起至实际给付之日止的利息（上述利息的计算标准：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回南通市崇川区文峰街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34780元（已由南通市崇川区文峰街道办事处预交），由南通市崇川区文峰街道办事处负担19565元，袁凡负担15215元；二审案件受理费34780元（已由袁凡预交），由南通市崇川区文峰街道办事处负担19565元，袁凡负担15215元（双方可于履行本判决时一并结算案件受理费）。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二〇年十二月四日书记员 盛姝玲