江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0891民初904号原告：尹凯，男，汉族，1959年4月19日生，住淮安市清江浦区。原告：沈士燕，女，汉族，1970年9月12日生，住淮安市清江浦区。两原告共同委托代理人：蒋玲玲，江苏开淮律师事务所律师。被告：江苏荣怀置业有限公司，社会信用代码：91320891MA1N11WQ48，住所地淮安经济技术开发区深圳路******。法定代表人：张怀，该公司总经理。委托代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原告尹凯、沈士燕与被告江苏荣怀置业有限公司（以下简称荣怀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用了普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告尹凯、沈士燕及委托代理人蒋玲玲、被告荣怀公司的委托诉讼代理人孙任公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹凯、沈士燕向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《鸿基雅园商品房屋定购书》；2、要求判令被告返还原告房屋首付款364160元及赔偿原告损失153120元，并向原告承担364160元的赔偿责任。事实与理由：原告于2018年7月12日与被告签订了《鸿基雅园商品房屋定购书》，约定定购房屋为“鸿基雅园”13号楼1104室，房款总价为764160元，原告依支付了房屋首付款364160元，但被告却以种种理由拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。后经原告了解，13号楼1104室处于被法院查封拍卖状态，被告根本无法与原告签订正式的《商品房买卖合同》，且至今未返还房屋首付款。原告认为，被告将已被法院查封的房屋出卖给原告的行为明显存在欺诈。被告荣怀公司辩称：原告尹凯主体不适格，应当由沈士燕向荣怀公司主张权利；原告存在逾期违约行为，并未在约定的2018年7月15日到售楼处进行签约，被告有权扣除定金2万元。原告向被告主张赔偿损失没有法律依据；本案不能使用商品房买卖合同司法解释，原告也不能证明被告存在故意隐瞒等欺诈行为。被告同意返还原告支付的所有款项。经审理查明：被告原系鸿基雅园小区商品房销售者。2018年7月12日原告沈士燕与被告签订了《鸿基雅园商品房屋定购书》一份，约定原告向被告定购鸿基雅园13楼1104室，建筑面积127.6㎡，定购总价为764160元，首付款364160元；原告应于2018年7月15日前携带定购书及相关证件，并缴纳所定房屋首付款（房款），到售楼处签定《商品房买卖合同》。被告销售经理张伟于2018年6月19日收到原告定金2万元，2018年7月12日原告尹凯向被告销售经理张伟转帐344160元，被告同日向原告出具“收款收据”载明收到原告首付款344160元。另查明，原告尹凯与沈士燕于2002年4月9日领取了婚姻登记证书，系夫妻关系。案涉房屋鸿基雅园13楼1104室自2016年12月13日起即被本案查封，至2018年7月12日原被告签订《定购书》时涉案房屋处于查封状态，案涉房屋最迟查封终止日期为2022年11月6日。以上事实，有《定购书》、收款收据、江苏银行个人业务回单、淮安市商品房销售网上管理系统查询信息等证据以及庭审笔录在卷佐证。庭审中，原告陈述：出现纠纷后，其多次和被告公司实际负责人联系主张权利，负责人一直告知一定能拿到房子，拿不到房子就退钱。后又调剂其他房子，但调剂的房子也是烂尾楼。后来打电话打不通，找到她老公电话，才知道她被抓起来了。后来发现有人在小区门口闹事，才知道被骗。在2020年2月份，我方没办法向派出所报警的，派出所让我们起诉的。庭审中，原告为了证明房价上涨的损失向本院提交了淮安市福城地产经纪有限公司的情况证明，证明鸿基雅园2020年11月份房价为8800-9300元，同时向本院提供了58同城搜索到的“鸿基雅园”二手房2020年11月的单价为7769-9075元／㎡，隔壁小区“海洲铂兰庭”均价为8961元／㎡、“新港小区”的均价为8092元／㎡。被告向本院提供了58同城搜索到“鸿基雅园”二套房屋的挂卖信息，一套高层均价为7769元，另一套多层均价为8039元。本院认为：原、被告所签订商品房定购书系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效协议，双方均应恪守履行。案涉房屋在2016年12月即处于查封状态，被告根本不可能就案涉房屋与原告签订《商品房买卖合同》，被告的行为应属严重违约，原告主张解除《定购书》，要求被告返还购房款364160元，且对于被告因违约行为而给原告造成的房价上涨的损失即预期利益损失均符合法律规定，被告应予以承担。关于讼争房屋的市场价格，原被告双方均表示不进行评估，且双方均对房价上涨计算时点各执一词。关于预期利益损失，结合原告庭审举证及本院在网络查询等各方面情况，同时考虑到被告未能及时将购房款退还以及原告关于和被告负责人沟通的陈述等情况，本院认为原告主张房价上涨的损失为153120元，较为适宜，本院予以支持。庭审中，原告另主张的因被告欺诈行为而应赔偿364160元，于法无据，本院依法不予支持。庭审中，被告抗辩原告尹凯主体不适格，应当由沈士燕向荣怀公司主张权利。经查明，尹凯与沈士燕于2002年4月9日即登记结婚，在沈士燕与被告2018年7月12日签订定购书时，尹凯与沈士燕系夫妻关系；且被告收取的除定金外的344160元首付款由尹凯支付给被告方，故对于被告尹凯主体不适格的抗辩，本院不予采纳。关于被告认为，原告并未在约定的2018年7月15日到售楼处进行签约，存在逾期违约行为的抗辩。本院认为，原告于2018年7月12日交付房屋首付款的根本目的，即是为了与被告签订《商品房买卖合同》，被告的抗辩即未举证证明，更是不合常理，故对被告的该抗辩，本院不予采信。关于被告抗辩原告未支付房屋全价，仅仅是四成的首付款，即使按照原告主张进行赔偿，也应按照比例计算。本院认为，按照《定购书》的约定，案涉房屋的付款方式为购房首付款364160元，按揭款金额为400000元，现原告已向被告付清首付款364160元，按揭款未支付的根本原因系被告的违约行为造成，故对于被告的按比例赔偿损失的抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《鸿基雅园商品房定购书》；二、被告江苏荣怀置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹凯、沈士燕返还房屋首付款364160元并赔偿原告损失153120元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8973元，由被告江苏荣怀置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××04）。审 判 长  杨汉伟人民陪审员  孙美红人民陪审员  顾红军二〇二〇年十二月十二日法官 助理  魏 勇书 记 员  徐 力附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。