广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4000号 上诉人（原审原告）：广西柳州市康家物业服务有限公司，住所地：柳州市柳邕路**京城商贸**3-12，统一社会信用代码：91450200MA5KD0E39K。 法定代表人：罗丕，该公司经理。 委托诉讼代理人：余敏，广西桔乡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙光显，男，1980年11月4日出生，汉族，住广西融安县。 被上诉人（原审被告）：杨菊莲，女，1984年6月7日出生，苗族，住广西融安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：莫东贵，融安县城东法律服务所法律工作者。 上诉人广西柳州市康家物业服务有限公司（以下简称康家物业公司）因与被上诉人龙光显、杨菊莲物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2020）桂0224民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康家物业公司的委托诉讼代理人余敏、被上诉人龙光显、杨菊莲的委托诉讼代理人莫东贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人康家物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。首先，一审法官对案涉京都商贸城小区实地勘查时认为小区门卫缺失，事实上一审法官所查看的门地处偏僻且业主出行不安全，平时不是开放的，因此该门没有设门卫。但有些业主为图方便多次损坏该门，导致业主自由出入该门，上诉人多次修复也解决不了问题。这属于业主故意破坏造成的，因此不能认定上诉人的物业管理不到位。其次，一审法官在小区查看时认为小区内设置的消防灭火器未定期更新，事实上上诉人是聘请广西浙嘉消防设施维护保养检测有限公司对小区内的消防设备进行维护保养，小区内的消防设施是否应当更新必须由该行业专业人员说了才算，一审法院在实地勘查时仅凭目测便认为小区存在消防设备未能定期检查、更新是错误的，因此一审法院以此为由扣减上诉人应当收取的物业费及消防设备维护费是没有事实和法律依据的。二、上诉人作为一个普通的物业管理企业，只有能收到业主按照合同约定交纳的各种费用才得以生存，大部分业主都能够按时交纳各项费用，但有一些业主却以各种理由拖延，并鼓动其他业主拒交各项费用才引发了双方矛盾。2019年9月26日上诉人对朱胜旺等25户业主提起了诉讼，诉讼期间有21户业主主动交纳了费用，只剩四户坚持由法院判决，一审法院判决支持了上诉人的全部诉讼请求，二审维持原判。之后上诉人努力提高了小区的物业服务质量，但一些业主还是没有按合同约定缴纳各项费用，上诉人只能又提起了本案诉讼，而一审法院却作出了扣减部分物业费及消防设备维护费的判决，在小区物业服务质量已提高的情况下，同一法院对相同事实作出不同判决有悖常理，应予以纠正。综上所述，一审判决错误，请求法院予以改判。 被上诉人龙光显、杨菊莲辩称，被上诉人在收房时与上诉人签订的物业服务协议是临时的，不是永久性的，且上诉人并未按照合同约定向被上诉人提供物业服务，因此被上诉人不应当向其支付物业管理费、电梯维护费及消防设备维护费。被上诉人对一审判决有异议，但上诉期限已过，便不提起上诉。请求法院驳回上诉人的上诉请求。 康家物业公司向一审法院起诉请求：一、判令龙光显、杨菊莲立即向康家物业公司支付2018年4月15日至2020年3月14日的物业服务费3109.14元、电梯维护费932.65元、消防设备维护费310.96元、路灯电费161元、无负压供水电费87.23元、电梯电费60.9元，合计4661.88元；二、一审诉讼费用由龙光显、杨菊莲承担。 一审法院认定事实：2017年4月2日，康家物业公司与建设单位融安京都房地产开发有限公司签订融安京都商贸城物业临时管理规约（下称临时规约），同日，康家物业公司与龙光显、杨菊莲在同一份临时规约签字。龙光显、杨菊莲是京都商贸城小区三栋二单元1203号业主，其房屋建筑面积135.18平方米。龙光显、杨菊莲于2017年4月2日与康家物业公司签订了《融安京都商贸城前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等条款。物业服务收费（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）的收费标准为住宅物业服务费1元/m²、电梯维护费0.3元/m²、住宅消防设备维护费0.1元/m²、电梯电费按实均摊到每户、路灯费7元/月等，龙光显、杨菊莲在收费标准上签名按捺。因龙光显、杨菊莲拖欠2018年4月15日至2020年3月14日的物业服务费3109.14元、电梯维护费932.65元、消防设备维护费310.96元、路灯电费161元、无负压供水电费87.23元、电梯电费60.9元，合计4661.88元，康家物业公司经催收无果后诉至一审法院。另查明，该院对京都商贸城小区实地勘查，该小区存在消防设备未能定期检查、更新，小区门卫有缺失等现象。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的临时规约，且业主也在临时规约上签字，对业主具有约束力。康家物业公司又与龙光显、杨菊莲签订了《融安京都商贸城前期物业管理服务协议》，该协议是双方平等自愿签订的，应当合法有效，该院予以认定。康家物业公司作为物业管理单位，为包括龙光显、杨菊莲在内的全体业主提供了物业管理服务，龙光显、杨菊莲接受了康家物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对康家物业公司要求龙光显、杨菊莲支付物业服务费的诉讼请求，合理部分该院依法予以支持，康家物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务，根据本案查明的事实，在履行物业合同过程中，龙光显、杨菊莲未能按时交纳物业费用，康家物业公司康家物业提供的物业服务与合同约定的标准也存在一定差距，双方均有过错。综合考虑本案具体情况，根据过错责任的大小确定，对康家物业公司诉求的物业服务费予以酌情扣减20%，据此，龙光显、杨菊莲应支付尚欠自2018年4月15日起至2020年3月14日的物业服务费为2487.31元（3109.14元×80%），消防设备维护费扣减0.05元/㎡月，龙光显、杨菊莲尚欠消防设备维护费为155.46元（0.05元/㎡月×135.18㎡×23月）。电梯维护费、路灯电费、无负压供水电费、电梯电费均在合同约定的合理范围内，该院予以支持。 龙光显、杨菊莲提出《融安京都商贸城前期物业管理服务协议》是康家物业以胁迫的手段与其订立的合同，且认为康家物业在2018年至今不为京都商贸城众业主提供服务不应收费的辩解意见，由于未能提供相关证据证实，且其他众多业主已经交付此期间的物业费，因此龙光显、杨菊莲的辩解意见不能成立，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院》第一条、第五条、第六条的规定，并参照《柳州市住宅小区物业服务等级标准》、《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》，判决：龙光显、杨菊莲于本判决生效之日起十日内支付广西柳州市康家物业服务有限公司自2018年4月15日起至2020年3月14日的物业服务费2487.31元、电梯维护费932.65元、消防设备维护费155.46元、路灯电费161元、无负压供水电费87.23元、电梯电费60.9元，合计3884.55元；二、驳回广西柳州市康家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由龙光显、杨菊莲负担。 本院二审期间，上诉人提交了广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1541、1545号民事判决书及（2020）桂0224执796、797号结案通知书，拟证明同一法院对同一小区相同案情的案件判决结果不一致，因此一审判决是错误的。 被上诉人质证认为：该证据与本案无关，不予认可。 本院对上诉人提交证据的分析和认定：上诉人提交的广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1541、1545号民事判决书及（2020）桂0224执196、797号结案通知书系上诉人与案外人朱胜旺等人物业服务合同纠纷二案的一审判决书及执行完毕结案通知书，本院对其真实性予以认可。该二案虽然与本案系同一小区的物业纠纷案件，但案件时间段不同，事实不同，判决结果不同亦符合情理，故本院对上诉人的主张不予采信。 上诉人对一审判决查明的“本院对京都商贸城小区实地勘查，该小区存在消防设备未能定期更新、检查，小区门卫有缺失等现象。”这一事实有异议，但上诉人对此主张并未提供证据加以证实，本院对其异议不予支持。 被上诉人对一审查明的事实无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：是否应对上诉人诉讼请求的物业服务费和消防设备维护费酌情进行扣减。 上诉人作为案涉京都商贸城小区的前期物业服务企业，其与被上诉人签订了《融安京都商贸城前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。上诉人应当按照合同约定的物业服务内容及标准对案涉小区提供相应物业服务，而被上诉人理应按照合同约定交纳物业管理费。根据一审法院实地勘查所查明的事实，案涉小区存在消防设备未能定时更新、检查，小区门卫有缺失等现象，说明上诉人提供的物业服务与合同约定的标准有存在一定差距，存在服务不到位的情况，属履行合同有瑕疵，因此综合考虑本案具体情况，一审对上诉人诉请的物业服务费酌情扣减20%、消防设备维护费扣减0.05元/㎡/月并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人广西柳州市康家物业服务有限公司已预交），由上诉人广西柳州市康家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 李 红 审 判 员 孙书文 二〇二〇年十二月九日 代书记员 苏阳晶