四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终829号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘大伟，男，1994年12月30日出生，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：刘桂全，荥经县严道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘静茹，女，1989年1月10日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：李杰，男，1989年8月28日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区，系刘静茹丈夫。 委托诉讼代理人：卿运和，四川金民山律师事务所律师。 上诉人刘大伟因与被上诉人刘静茹房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省荥经县人民法院（2020）川1822民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘大伟及其委托诉讼代理人刘桂全，被上诉人刘静茹委托诉讼代理人李杰、卿运和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘大伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判刘静茹退还转让金20000元；3.改判刘静茹对刘大伟房屋装修费25606元及人工工资14000元承担60%，即39606元×60%=23763元；4.判令解除《门面转让合同》。事实和理由：酉为于2018年8月21日与荥经县国有资产经营有限责任公司签订《资产租赁合同》，租赁案涉房屋，租期一年，自2018年8月22日起至2019年8月21日止，租金4212元。2019年7月22日，刘静茹将案涉房屋未经酉为和荥经县国有资产经营有限责任公司同意擅自转让给刘大伟使用。刘静茹非案涉房屋出租人或者承租人，无权将案涉房屋转让给刘大伟，无权收取20000元转让金。且在一审判决后的第一天，雅安丝路砂都服务有限公司（案涉房屋现使用权人）总经理以书面形式向刘大伟明确答复刘静茹未经公司同意擅自转租，并将对刘静茹追责。故本案系刘静茹违约在先，一审法院程序违法，认定事实错误，请求依法改判。 刘静茹辩称，一、酉为租赁案涉房屋，用于与刘静茹合伙经营工作室，双方合伙协议约定如一方中途退伙，另一方取得继续经营的权利。后酉为退伙，刘静茹取得案涉房屋使用权。2019年7月22日刘静茹与刘大伟签订案涉《门面转让合同》时，刘静茹将酉为与荥经县国有资产经营有限责任公司签订的租赁合同一并交付给了刘大伟，刘大伟知晓该租赁合同期限只剩一个月，刘大伟与刘静茹丈夫的微信聊天记录可以印证。刘静茹未隐瞒案涉房屋租赁期限事实，刘静茹与刘大伟签订的《门面转让合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性和禁止性规定，案涉合同并不存在合同法规定的关于合同无效的情形存在，该合同是合法有效的。二、刘大伟从2019年7月22日占有使用案涉房屋至2020年5月10日，应当支付使用期间的租金。三、案涉转让合同明确约定了20000元转让金一次性支付，支付转让金后还需支付租金。因刘大伟一直不支付租金故刘静茹锁门，并告知刘大伟支付租金后可继续使用房屋，合同能够继续履行，但刘大伟在锁门后第二天就将屋内东西搬离，刘大伟单方提出解除合同，刘静茹并未违约，不应退还转让金，也不应对刘大伟的装修费用承担赔偿责任，且刘大伟也无任何有效证据证明装修费用金额。四、虽案涉房屋出租人与承租人约定未经出租方不得转租，但该约定并不导致转租合同无效，刘大伟实际使用了房屋，后从房屋搬离并提出解除合同，即使出租方现在收回房屋也不会对刘大伟造成任何损失。出租方对刘静茹转租行为的态度与本案处理并无关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘静茹向一审法院起诉请求：1.判决刘大伟立即支付门面租金4745元；2.由刘大伟承担本案全部诉讼费用。 刘大伟向一审法院反诉请求：1.判令刘静茹退还转让金20000元；2.判令刘静茹赔偿刘大伟装修房屋费用25606元及人工工资14000元；总计39606元×60%（折旧费40%）＝23763元，总计43763元；3.判令解除《门面转让合同》；4.判令刘静茹承担全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2018年8月21日，酉为与荥经县国有资产经营有限责任公司签订《资产租赁合同》，双方约定了由酉为租用案涉房屋位于荥兴路东段鸽子花文体中心的门面，房屋租用期限为1年，从2018年8月22日起至2019年8月21日止，房屋租金1年为4212元等。2018年8月22日，酉为与刘静茹签订《合伙协议书》，合伙成立播音、舞蹈工作室，该《合伙协议书》第四条“若甲乙双方其中一方不再使用工作室，可提出自动退伙，待对方同意后将合伙出资费用退还。退伙后，此工作室使用权限和租赁权利归另一方所有”，明确了相关退伙事宜。因此，在2019年5月15日，酉为退伙后，刘静茹有权继续对案涉房屋进行租赁使用。2019年7月22日，刘静茹与刘大伟签订《门面转让合同》，刘静茹将在案涉房屋经营的工作室转让给了刘大伟，转让金为20000元。刘大伟在经营期间并未按照合同约定向房东交付租金，在房东的催告下，刘静茹先行垫付了租金。之后，刘静茹要求刘大伟支付其帮垫付的租金，在反复催告，刘大伟仍未支付的情况下，刘静茹将案涉房屋上锁，阻止刘大伟正常经营。后刘大伟请人将门锁撬开，将案涉房屋中设施设备搬离，并在搬离的同时将房屋内部的原本装饰装修进行了一定程度的破坏。因此，刘静茹起诉来院要求刘大伟立即支付门面租金4745元，且由刘大伟承担本案全部诉讼费用。刘大伟在诉讼中，提起反诉。 一审另查明：2020年，荥经县国有资产经营有限责任公司就将案涉房屋交由雅安丝路砂都旅游服务有限公司管理，但因从2019年8月22日，刘静茹未缴纳租金，且案涉房屋一直在被使用。因此，雅安丝路砂都旅游服务有限公司与刘静茹于2020年4月22日补签了另一份《资产租赁合同》，约定了租用期限为1年，从2019年8月22起至2020年8月21日止，每年租金6318元。因此，刘静茹为刘大伟先行垫付的租金是交付给了雅安丝路砂都旅游服务有限公司。 一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案刘静茹、刘大伟双方签订的《门面转让合同》其实质系刘静茹将租赁物转租刘大伟，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，即使刘静茹违约（与房主之约定）将租赁物转租，解除合同权也是由出租人来行使。故该《门面转让合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按该合同的约定履行自己的义务。该《门面转让合同》第三条约定“转让后乙方应自觉向房东按时缴纳房租。”本案因酉为与荥经县国有资产经营有限责任公司签订的租赁合同从2018年8月22日至2019年8月21日，每年租金4212元。而酉为与刘静茹签订合伙协议，明确双方系共同在租赁的房屋内经营工作室，合伙协议约定，如果中途退伙，另一方取得继续经营使用的权利。后酉为退伙，刘静茹取得租赁房屋继续使用的权利。故刘静茹、刘大伟签订的《门面转让合同》之日2019年7月22日至2019年8月21日，租赁物由刘大伟实际占有、使用、收益。因此，刘大伟应向刘静茹支付4212元/365天×30天=346.19元的租金。后房东与刘静茹签订的《资产租赁合同》，约定了租用期限为1年，从2019年8月22日起至2020年8月21日止，每年租金6318元。故刘静茹、刘大伟签订的《门面转让合同》从2019年8月22日至2020年5月10日，租赁物由刘大伟实际占有、使用、收益。因此，刘大伟应向刘静茹支付6318元/365天×259天=4483.18元的租金。故一审法院对刘静茹要求刘大伟支付门面租金4745元的诉讼请求予以支持。 刘大伟反诉要求刘静茹退还转让金20000元、赔偿装修房屋费用23763元共计43763元之诉讼请求，因转让合同明确约定转让金一次性支付，支付转让金后还要向房东支付租金。该转让金是刘静茹对租赁物的增值开支。加之刘大伟未按双方约定支付租金，刘静茹将门面换锁要求刘大伟支付租金后再使用，应属正当自救行为。且刘大伟在事后自行将设施设备搬离，以自己行为表示不再租赁门面。因为刘大伟不愿继续租赁案涉门面，刘静茹并无过错，故对刘大伟反诉请求，一审法院不予支持。刘大伟反诉要求解除《门面转让合同》，因刘静茹当庭表示同意。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、从2020年5月11日起解除刘静茹与刘大伟签订的《门面转让合同》；二、由刘大伟于判决生效后十日内给付刘静茹门面租金4745元；三、驳回刘大伟要求刘静茹退还转让金20000元，赔偿装修房屋费用23763元共计43763元的反诉请求。案件受理费160元（刘静茹已预交），由刘静茹负担100元，刘大伟负担60元。在履行上述款项时一并支付刘静茹。反诉受理费894元（刘大伟已预交），由刘大伟负担。 二审中，刘大伟提交了新的证据材料：荥经县文化体育和旅游局在荥经县委书记信箱信件回复，拟证明刘静茹未经出租人同意擅自将案涉房屋转租给刘大伟。刘静茹质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该信件回复并不能体现出是对刘大伟信件的回复，且与本案没有关联性。 刘静茹未提交新的证据。 本院认为，刘大伟提交该证据仅能证明案涉房屋出租人与刘静茹之间的权利义务关系，且刘大伟搬离案涉房屋并非因出租人在知晓刘静茹擅自转租房屋后将房屋收回所导致，而是因刘大伟未交付房屋租金而与刘静茹产生纠纷所导致，故该证据与本案并无关联性，本院对该证据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：酉为于2018年8月21日与荥经县国有资产经营有限责任公司签订的《资产租赁合同》，虽刘静茹非该合同承租人，但结合酉为与刘静茹之间签订《合伙协议书》以及酉为退伙后房屋由刘静茹继续实际使用，以及该租赁合同到期后刘静茹以承租人名义于2020年4月22日与雅安丝路砂都旅游服务有限公司补签《资产租赁合同》的事实，足以认定刘静茹在酉为退伙后对案涉房屋在租赁期间有使用权，并成为案涉房屋承租人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，无法得出转租合同因承租人无转租权而必然无效这一结论。刘静茹将案涉房屋转租后到刘大伟搬离案涉房屋并与刘静茹产生本案纠纷期间，案涉房屋出租人并未主张解除与刘静茹之间的租赁合同或主张刘静茹与刘大伟之间的转让合同无效。刘静茹与刘大伟之间签订的《门面转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，刘静茹虽未经出租人同意将案涉房屋擅自转租，但并不导致案涉《门面转让合同》无法继续履行。刘大伟搬离案涉房屋并非因出租人在知晓刘静茹擅自转租房屋后解除租赁合同或主张转租合同无效进而将房屋收回所导致，而是因刘大伟在刘静茹多次催促交纳房屋租金的情况下仍未给付进而与刘静茹产生纠纷所导致。因此，本案纠纷并非因承租人刘静茹无转租权导致其与刘大伟签订的案涉转租合同无效进而导致刘大伟无法继续使用房屋，本案系刘大伟未交纳房屋租金违约在先，刘静茹将门面换锁并告知刘大伟交付租金后可继续使用，刘静茹该行为属正当自救行为。刘大伟实际使用了案涉房屋，一审法院根据刘大伟使用房屋期限判决刘大伟给付门面租金符合法律规定。本案一审期间刘静茹当庭表示同意解除合同，且一审法院亦判决从2020年5月11日起解除双方签订的《门面转让合同》，故本院对刘大伟关于请求解除《门面转让合同》的上诉请求不再作处理。如前所述，案涉《门面转让合同》并非无效，该协议无法继续履行系因刘大伟拒交租金违约在先所致，故刘大伟上诉请求刘静茹返还20000元转让金以及赔偿房屋装修费用、人工工资的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘大伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费894元，由刘大伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李华伟 审 判 员 汤 玉 审 判 员 简克红 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 程 娟 书 记 员 袁 梦