四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1275号 原告（反诉被告）：谢莹，女，1989年7月23日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：袁勇，北京宝盈（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川洪雅福兴置业有限公司，住所地洪雅县洪川镇广场南路金马小区******。 法定代表人：李祟光，该公司总经理。 诉讼代表人：周崇新。 委托诉讼代理人：李燕红，四川洪运律师事务所律师。 原告谢莹与被告四川洪雅福兴置业有限公司（以下简称“福兴公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后,2020年9月23日，被告福兴公司对原告谢莹提起反诉，2020年10月12日，被告福兴公司申请追加尹明华为反诉第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除原告（反诉被告）谢莹和被告（反诉原告）福兴公司法定代表人李崇光和诉讼代表人负责人周崇新及反诉第三人尹明华未到庭外，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人袁勇以及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢莹向本院提出诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同，并于本判决生效后立即为原告办理房产证；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年7月20日，原告与被告签订了《商品买卖合同》，购买了10幢x单元x楼x号房，并为此一次性支付房款286752元。2018年3月16日，洪雅县人民法院受理四川洪雅福兴置业有限公司的重整申请。2020年8月4日，被告向原告发出了一份《解除合同通知书》。原告与被告之间的《商品房买卖合同》成立于重整申请受理前，且原告已经履行了全部合同义务，故不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，被告的管理人无权决定解除。另外，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。案涉房屋虽然尚未转移占有，原告支付了全部房款，故应不属于债务人财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保单，视为解除合同。原告认为，原告的合同义务已经履行完毕，有权要求被告继续履行合同，交付所购买的房产。 被告福兴公司辩称，2018年3月16日洪雅县人民法院裁定福兴公司破产重整，2019年3月20日管理人发出公告要求债权人于2018年5月20日前申报债权。原告主张系债务清偿，应当依法申报债权，由管理人对债权做出确认，有异议的可以向人民法院起诉。原告没有向管理人申报债权，根据《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款规定，原告起诉违反程序，原告的诉求要求被告继续履行合同并办理产权证，是债务清偿，根据《最高人民法院关于适用企业破产法若干问题规定（二）》第二十一条第一款（第4项）、第二十三条第一款规定，原告的起诉不符合规定，应当驳回起诉。管理人已经于2020年8月向原告发出解除通知，要求原告解除网签。综上，请求驳回原告的起诉。 反诉原告福兴公司向本院提出诉讼请求为：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》（网签号23910)；2、判令反诉被告承担本案所产生的案件受理费。 事实和理由：2018年3月16日，洪雅县人民法院作出（2018）川1423破申2号《民事裁定书》，受理反诉原告的破产重整。经管理人查询，反诉原告、反诉被告于2016年7月20日签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》约定，反诉被告购买反诉原告开发的山水四季城10幢x单元x楼x号住房，双方仅进行了网签。由于反诉原告进入破产重整程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一项之规定，结合反诉原告的实际情况，反诉原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，反诉原告向反诉被告发出了《解除合同通知书》，反诉被告向法院起诉，现反诉原告依法提起反诉，希判如所请。 反诉被告谢莹辩称，1、2016年7月20日，谢莹和福兴公司签订了《商品房买卖合同》，谢莹购买了10幢x单元x层x号房，谢莹通过个人银行账号向福兴公司的法定代表人尹明华个人账户支付了房款，应当视为福兴公司收到了房款，这和谢莹提交的收据形成了相互印证，该合同合法有效，是双方真实意思表示。福兴公司陈述收款人袁斌实际没有收到谢莹的房款，并不能证明福兴公司没有收到购房款。而当时的法定代表人尹明华收到购房款，则能证明福兴公司收到购房款。另外根据《最高人民法院民事审判指导与参考案例》（2018年第2辑，总74辑）的审判精神，该房产是谢莹的财产。虽然进入了破产程序，谢莹对已经签订购房合同的房产具有优先权，故有权要求继续履行合同，并要求对其所购买的房产进行过户。 因反诉第三人尹明华正在服刑，在本院向其作询问笔录时，明确表明该笔录即作为自己的陈述意见，同时放弃举证期限和答辩期限。反诉第三人尹明华述称：《商品房买卖合同》是真实的，但不是谢莹网签的，是小贷公司网签的，我不认识也未见过谢莹；《收据》我不清楚，《情况说明》中袁斌所述是事实，对网签记录上刘宗浦就是小贷公司的老板，福兴公司在他们处借款用于周转，因此提出要提供房屋进行担保，钱还了以后解除担保，再要借钱就再提供担保，所有公司的借款都是转到我私人账户，我没有转给福兴公司财务。本案商品房买卖的事实是不真实的，是公司股东会同意对外借款，用房屋作抵押，用于借贷提供担保，借钱给我们后，我们网签作担保，真实的房屋买卖合同是一式五份，不是真实的房屋买卖合同是一式二份。谢莹交的购房款只是过账，随后就要将钱回转给他本人。《商品房买卖合同》应该解除，借款归借款，可以另行起诉追回借款。原告要求继续履行合同，是因为现在房价大幅上涨所致。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月20日，谢莹与福兴公司签订合同签约备案号为：23910号《商品房买卖合同》，楼号为10幢x单元x楼x号，建筑面积98.88㎡，总价款286752元。《商品房买卖合同》注明本合同一式二份。该《商品房买卖合同》落款处一是没有签订时间；二是合同约定交房时间为2016年6月30日。 同日，福兴公司向谢莹出具（NO：0003044）《四川洪雅福兴置业有限公司专用收据》，载明：项目名称山水·四季城，购房者谢莹、房号10-x-x-x和3-x-x-x，总金额553696元，其中房号10-x-x-x的价款为286752元。合同签订后至今，对案涉房屋未办理过户手续。其中房号3-x-x-x的房屋庭审中，福兴公司提出该套房屋的《房屋买卖合同》已经解除，谢莹对此未提出异议。 证据显示2016年7月20日，谢莹向第三人尹明华账户转款35万元，未载明用途。谢莹陈述自己向尹明华支付了35万元，剩余款项由案外人刘宗浦处理。福兴公司辩称公司财务未收到该35万元，且房号10-x-x-x显示：网签经办人亦为刘宗浦。第三人尹明华对此认可所有公司的借款都是转到我私人账户，我没有转给福兴公司财务。 2018年3月16日，本院作出（2018）川1423破申2号《民事裁定书》，裁定受理被告福兴公司的破产重整申请并进行了公告，同时指定了四川洪运律师事务所作为福兴公司的破产管理人。2020年8月4日，福兴公司管理人向谢莹发出了《解除合同通知书》，主要载明：“在破产重整申请受理前，你与福兴公司于2016年12月29日签订了《商品房买卖合同》（网签号23910），现合同义务未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一项之规定，结合债务人福兴公司的实际情况，福兴公司管理人决定解除福兴公司与你签订的《商品房买卖合同》，你可凭相关证据于收到该通知之日起30日之内向管理人申报债权或向洪雅县人民法院提起诉讼。”后谢莹向本院提起诉讼。 庭审中同时查明：1、被告福兴公司成立于2011年5月23日。因被告原法定代表人尹明华被公安机关羁押后，现正在服刑。2017年4月1日，被告法定代表人变更为李祟光； 2、本案案涉《商品房买卖合同》中涉及签约、备案的概念，庭审中本院释明如下：在本院（2019）川1423民初715号案件中，就该概念专门向洪雅县住房和城乡建设局发函，咨询《商品房买卖合同》中网签和备案的含义和有什么区别？洪雅县住房和城乡建设局答复：“在我局房地产登记信息系统中，商品房网签合同状态显示为“签约”的，代表房地产开发公司与购房户进行了合同签约，还未申请备案确认；状态为“有效”的，代表房地产开发公司已向房地产管理部门申请对该网签合同进行备案，并确认有效。”庭审中，福兴公司同意该意见，谢莹认为购房网签相当于在房屋管理部门将买卖合同备案，并在互联网上公示，这是一种行政管理行为，代表房屋管理部门对买卖合同当事人双方的一种确认。 3、福兴公司提交了三份真实的《商品房买卖合同》的样本，均为一式五份。福兴公司意在证明：一是案涉《商品房买卖合同》为一式二份是不真实，是为借贷提供担保；二是案涉《商品房买卖合同》载明的价格约为2900元/平方米，真实的价格为3500元/平方米以上，明显不合常理，再次证实是为借贷提供担保。 以上事实，有谢莹提交的《商品房买卖合同》《福兴公司专用收据》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《解除合同通知书》和福兴公司提交的已签《山水四季城网签房屋明细表》《洪雅县人民法院公告》《商品房买卖合同（一式五份）样本》《三水四季城销售价格表》等证据予以证实。 本院认为，本案主要争议焦点问题为：合同签约备案号：23910号《商品房买卖合同》是否系“名为买卖，实为借贷”应当解除？ 本案案涉23910号《商品房买卖合同》（买受人为谢莹），合同签约时间2016年7月20日，签约房号为10-x-x-x，，签约总价为286752元，房屋性质住宅。 根据洪雅县住房和城乡建设局的意见即：商品房网签合同状态显示为“签约”的，代表房地产开发公司与购房户进行了合同签约，还未申请备案确认；状态为“有效”的，代表房地产开发公司已向房地产管理部门申请对该网签合同进行备案，并确认有效。”本案案涉合同状态为“签约”，则代表福兴公司与谢莹只进行了合同签约，还未申请备案确认。 同时在本案中，谢莹与福兴公司虽然没有签订借款合同，所支付的款项并没有支付福兴公司，不属购房款，而是属于是以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保。在形式上掩盖了双方之间的民间借贷法律关系和担保合同法律关系，该35万元或286752元应为借款。 对福兴公司提出，签订《商品房买卖合同》实为是福兴公司向谢莹借款，福兴公司以签订《商品房买卖合同》的形式向谢莹提供担保，而并非是谢莹真实购房的陈述理由，符合客观事实，因双方并没有房屋买卖的真实意思表示，故对本诉原告谢莹要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。对反诉原告福兴公司提出请求解除谢莹和福兴公司签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：23910号）的诉讼请求，依法予以支持。其理由如下： 一是谢莹与福兴公司签订《商品房买卖合同》后，谢莹将款项35万元，转入了第三人尹明华的个人账户而不是福兴公司的财务，第三人尹明华亦未将该35万元转入福兴公司财务。该事实证明35万元是第三人尹明华向谢莹的借款而不是购房款。庭审中，谢莹提出，尹明华此时为福兴公司法定代表人，尹明华的收款行为即为福兴公司的行为，应当认定谢莹已支付购房款于福兴公司。对此本院认为，案涉款项在实际支付时打入了时任福兴公司法定代表人尹明华个人账户而非福兴公司账户，本来应由福兴公司收取该款，而款项却实际进入了尹明华个人账户，属债务混同的情形，法定代表人个人应与公司承担连带责任，对此谢莹应当就该借款另行主张权利。 而本案中，谢莹与福兴公司虽然所签订的是《商品房买卖合同》，但双方之间形成的真实的法律关系是借款，签订商品房买卖合同只是作为担保借款收回的方式，房屋买卖并非双方真实意思的表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据以上法律规定，只有意思表示真实的民事行为才发生法律效力，非真实意思表示即虚假的民事法律行为无效。 二是《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”因无效的合同自始没有法律约束力，福兴公司所述案涉买卖房屋价格明显过低，不合常理等因素已经不影响本案中对解除该《商品房买卖合同》的认定。 最后，本院受理原告福兴公司的破产重整申请，2018年3月22日予以公告，并指定了四川洪运律师事务所作为被告的破产管理人，后管理人发出债权申报通知。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，2018年3月16日，本院作出（2018）川1423破申2号《民事裁定书》，裁定受理被告福兴公司的破产重整申请并进行了公告，管理人发出了债权申报通知，至2020年8月4日，福兴公司管理人才向谢莹发出了《解除合同通知书》，已经超过法律规定的二个月内，因此，案涉23910号《商品房买卖合同》（买受人为谢莹）视为已经解除。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告谢莹的诉讼请求； 二、解除反诉原告四川洪雅福兴置业有限公司与反诉被告谢莹于2016年7月20日签订的合同签约备案号（23910）《商品房买卖合同》。 本案本诉案件受理费减半收取为2801元，反诉案件受理费减半收取为2801元，共计5602元，全部由谢莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇二〇年十二月八日 书记员  杨仕梅