江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初1099号原告：九江长天物业服务有限公司，住所地：江西省九江市开发区九瑞大道****楼，统一社会信用代码：913604060790014000。法定代表人：施凌娇，系公司总经理。委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者。被告：彭华，男，1975年9月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：余莉琴，女，1986年10月23日出生，汉族，住江西省九江市。被告：周升明，男，1983年10月10日出生，汉族，住江西省九江市开发区。原告九江长天物业服务有限公司与被告彭华、余莉琴、周升明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理进行多元调解化解，于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江长天物业服务有限公司法定代表人施凌娇及其委托诉讼代理人任吉杰，被告余莉琴、周升明到庭参加诉讼，被告彭华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江长天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告彭华、余莉琴给付自2016年1月18日起至2020年9月17日止所欠的物业费用225,993.6元（1.8元/㎡/月*2242㎡*56个月）；2.请求判令被告周升明对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3.请求判令被告支付自起诉之日起至物业费付清之日止按年利率6%计算资金占用期间的利息；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告彭华系城市之光小区1号楼第1、3层门面的业主，房屋面积共约2242平方米。2013年8月15日，被告彭华与原告签订了《“九江长天”物业管理委托合同书》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，物业费标准为1.8元/㎡/月。2016年1月18日，被告彭华与被告余莉琴、周升明签订《房产租赁合同》，约定：彭华将城市之光小区1号楼1-3层门面出租给余莉琴经营使用，租赁期限自2016年1月18日起至2024年1月17日止共8年，合同还约定，租赁期间的物业费由余莉琴全部承担，周升明承担连带担保责任。物业合同签订后，原告依约履行了义务，但截至2020年9月，被告仍未向原告交纳物业费用。原告多次向被告催讨未果，为维护自身合法权益，故诉至本院，请求如前述。被告彭华未应诉答辩，亦未到庭发表质证意见。被告余莉琴辩称，1.我承租的物业已全部转租给他人使用，我不欠原告的物业费，也不存在逾期利息；2.原告没有为我承租的物业提供任何物业服务，原告越过我向我转租的租户收取了物业费；3.由于原告不履行物业服务义务，物业实际使用人后来拒交物业管理费。被告周升明辩称，1.我不欠原告的物业费，不承担连带担保责任，不存在逾期利息一说；2.我只是为被告余莉琴租赁的铺面应交的租金进行担保，如果被告余莉琴欠租金，那么我应承担连带清偿责任。我未对被告余莉琴应交物业费进行担保。本院经审理认定事实如下：2013年8月10日，案外人长天房地产有限公司（甲方）与原告九江长天物业服务有限公司（乙方）签订《长天房地产关于A、B栋（商铺写字楼店面）及居住楼全权委托物业管理服务协议》，约定：1.乙方承接座落于九江市九瑞大道77号辖区城市之光小区的物业管理；2.所属A、B栋楼的商铺、写字楼、店面物业费收费标准按九江市物价局核定的3元/平方米以下收费，但不低于住户1.3元/平方米，具体为1.8元/平方米；3.前期物业管理服务自2013年8月15日至2023年8月15日，合同期为10年。2013年8月15日，被告彭华（甲方）与原告（乙方）签订《“九江长天”物业管理委托合同书》，约定：1.甲方在“九江长天”购置的住宅及公用配套设施设备委托乙方全面进行物业管理；2.乙方提供的物业管理服务项目，其物业管理服务费按下列标准向甲方按月收取1.3元/平方米，写字楼、商铺、店面的物业费按月收取1.8元/平方米。2016年1月18日，被告彭华（甲方）与被告余莉琴（乙方）、被告周升明（丙方）签订《房产租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的座落于九江市九瑞大道中段77号“城市之光”1号楼1-3层门面房产出租给乙方经营，该门面房产建筑面积共约3200㎡，以房产证面积为准；2.租赁期限为八年，即自2016年1月18日起至2024年1月17日止；3.在租赁期限内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生、物业、行政管理、债务等费用全部由乙方承担。4.丙方为乙方履行本合同提供连带责任担保，当乙方没有按照本合同履行义务时，丙方愿意承担全部的连带责任，包括乙方没有完全履行合同拖欠的租金、违约金以及甲方为实现合同债权产生的诉讼费用、律师费用、评估费用、拍卖费用等全部费用。被告余莉琴承租上述门面后，将涉案的1楼和3楼进行了转租，被告余莉琴在与次承租人签订的《门面租赁合同》中约定，在租赁期内产生的物业费由次承租人自行承担。分租欠费情况如下：（一）一楼部分区域1：水都传奇足浴养生馆承租的大厅171㎡（租赁期：2016年1月18日至2024年1月18日），2018年5月31日之前的物业费已结清，2018年6月1日之后的物业费与原告达成协议，以每年向原告支付电梯维保费替代物业费。区域2：水都传奇足浴养生馆承租的第七间门面大厅150㎡（租赁期：2018年1月18日至2024年1月18日），2018年5月31日之前的物业费已结清，此后的物业费已与原告达成协议，以每年向原告支付电梯维保费替代物业费。该区域在2017年12月30日之前由被告余莉琴转租给四合四喜餐饮有限公司使用，且2016年及2017年度的物业费已由四合四喜餐饮有限公司与原告结清。被告余莉琴应补交2018年1月份17天的物业费153元。区域3：城市之光主题酒店承租的大厅50㎡（租赁期：2016年1月18日至2024年1月17日），该区域的物业费与原告另有协议，本案不作处理。区域4：卓越汽车修理厂承租300㎡（租赁期：2016年1月18日至2024年1月18日），该区域物业费自2016年1月18日起至今未交纳。被告余莉琴应补交56个月物业费30,240元。区域5：小时代烧烤店（又名“夜宴公司”）承租150㎡（租赁期：2019年12月18日至2024年1月17日），与原告另有物业费协议，本案不作处理。2019年11月18日之前该区域由被告余莉琴转租给苏家垱龙虾餐馆使用（租赁期：2016年1月18日至2019年11月18日），2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业费已由苏家垱龙虾餐馆向原告交纳。苏家垱龙虾餐馆与原告另有物业费协议，本案不作处理。被告余莉琴应补交2019年11月18日至2019年12月17日1个月的物业费270元。区域6：西海鱼馆承租150㎡（租赁期：2020年4月18日至2024年1月18日），西海鱼馆承租期内的物业费已向原告交纳。该区域之前（2016年1月18日至2020年4月17日期间）由被告余莉琴陆续转租给嘉豪平行进口车汽车销售行（罗其海）、李磊、宋增柱、吴治华和段龙棋使用，均未交纳物业费。被告余莉琴应补交51个月物业费13,770元。区域7：3M贴膜店承租150㎡（租赁期：2019年3月10日至2024年1月17日），未交纳物业费；该区域在2016年1月18日至2017年12月16日期间由被告余莉琴自行使用，2017年12月17日至2019年3月9日期间由被告余莉琴部分转租给卓越汽车修理厂（丁国华）使用，均未交纳物业费。被告余莉琴应补交56个月物业费15,120元。（二）三楼部分区域8：水都传奇足浴养生馆承租734㎡（租凭期：2018年1月18日至2024年1月18日），水都传奇足浴养生馆2018年5月31日之前的物业费已结清，之后的物业费与原告有协议，以向原告交纳电梯维保费替代物业费。该区域在2016年1月18日至2017年12月底期间由被告余莉琴转租给四合四喜餐饮有限公司使用，四合四喜餐饮有限公司租赁期内的物业费已与原告结清。被告余莉琴应补交2018年1月份17天的物业费748.68元。区域9：城市之光主题酒店承租387㎡（承租期：2016年1月18日至2024年1月17日），该区域2016年1月18日至2018年12月31日期间的物业费由城市之光主题酒店向原告交纳，之后的物业费与原告另有协议，本案不作处理。另查明，原告先后与水都传奇足浴养生馆、城市之光主题酒店、夜宴公司、苏家垱龙虾店、四合四喜茶楼等次承租人另行签订了《缴纳物业费管理费的协议》，并分别向各次承租人收取了物业费。2018年4月18日，原告依据《关于收取水都传奇公司启用商业经营性用房缴纳物业费管理费的协议》，向九江市浔阳区人民法院诉请水都传奇足浴养生馆支付物业费（场地面积1124㎡及协议外的50㎡，自2016年1月1日起至2018年1月1日止的物业费）。2018年6月20日，经该院调解，双方达成如下协议：1.原告九江长天物业服务有限公司与被告九江经济技术开发区水都传奇养生馆一致同意双方于2016年10月6日签订的《关于收取水都传奇公司启用商业经营性用房缴纳物业费管理费的协议》于2018年5月31日解除；2.九江经济技术开发区水都传奇养生馆尚欠原告九江长天物业服务有限公司自2017年6月1日起至2018年5月31日止的物业管理费18,000元和2018年12月31日之前产生的维保费用2000元、检测费500元、安全管理人员工资1800元，合计22,300元，因自2017年8月1日至2018年5月31日期间九江经济技术开发区水都传奇养生馆自行清运垃圾产生费用3000元，故两项冲抵后，被告九江经济技术开发区水都传奇养生馆实际应向原告九江长天物业服务有限公司支付19,300元，于2018年7月10日前付清。2018年6月20日，原告（甲方）与九江经济技术开发区水都传奇养生馆（乙方）达成协议：1.城市之光小区1号楼5号电梯维保、检测、安全管理工作继续由原告负责处理；2.自2019年1月1日起，乙方经营所用的城市之光小区1号楼5号电梯的维保费用3960元/年、检测费1000元/年、安全管理人员工资3600元/年由乙方按年支付给甲方。再查明，原告在履行物业管理服务义务过程中未为涉案物业的商铺一楼及三楼承租人清运垃圾，未按照物业服务合同的约定对涉案物业一楼及三楼房屋及配套的设施设备和相关场地进行全面的维修、养护、管理，也未能较好地维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。实际上，原告自行向各物业使用人收取物业费的标准有1.2元/㎡/月、1.5元/㎡/月、1.8元/㎡/月不同档次的协商价格。上述事实，有当事人的陈述、《长天房地产关于A、B栋（商铺、写字楼、店面）及居住楼全权委托物业管理服务协议》《“九江长天”物业管理委托合同书》《房产租赁合同》、（2018）赣0403民初1426号民事调解书、《协议书》《关于收取四合四喜茶楼启用商业经营用房缴纳物业费管理费的协议》《关于收取苏家垱龙虾启用商业经营用房缴纳物业费管理费的协议》《关于收取夜宴公司启用商业经营用房缴纳物业费管理费的协议》《关于收取西海鱼馆启用商业经营用房缴纳物业费管理费的协议》《门面房租赁合同》等证据在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，物业管理是由业主和物业服务企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案争议焦点为：1.原告是否提供了物业管理服务并有权向被告主张物业费；2.被告应交纳物业费的标准及数额。关于焦点1，基于《长天房地产关于A、B栋（商铺、写字楼、店面）及居住楼全权委托物业管理服务协议》《“九江长天”物业管理委托合同书》《房产租赁合同》，原告入驻城市之光小区从事区域内的物业管理服务工作，原告需为整个小区提供物业管理服务。尽管原告所提供的服务存在诸多瑕疵和不足，但事实证明原告已按照合同的约定提供了绝大部分的物业管理服务，故原告有权向物业管理区域内的业主或者物业使用人收取物业费。业主或者物业使用人交纳物业费是合同义务。被告彭华将其所有涉案的城市之光A栋1-3层商铺出租给被告余莉琴从事经营活动，且在《房产租赁合同》中明确约定物业费由被告余莉琴承担，故余莉琴应承担交纳物业费义务；被告周升明承诺为被告余莉琴履行《房产租赁合同》提供连带责任担保，在被告余莉琴未履行合同义务时愿意承担全部的连带责任，故被告周升明对被告余莉琴因本案而产生的全部债务应承担连带责任保证。被告彭华作为业主，对被告余莉琴未交的物业费应负连带交纳责任。关于焦点2，由于原告与部分商铺的实际使用人签订了《缴纳物业费管理费的协议》，且已收取了物业费，故对于原告另行签订物业服务协议或者已经进行物业费结算的①城市之光主题酒店（区域3、区域9）、②小时代烧烤店（又名夜宴公司）（区域5，租赁期：2019年12月18日至2024年1月17日）、③苏家垱龙虾店（区域5，租赁期：2019年1月1日至2019年11月18日）未交的物业费，本案不作处理，原告可以另行主张。至于九江经济技术开发区水都传奇养生馆承租的一楼大厅171㎡（区域1）、第七间门面大厅150㎡（区域2）及三楼734㎡（区域8）在租赁期间未交的物业费，本院认为，原告无权向九江经济技术开发区水都传奇养生馆收取物业费，理由如下：（一）2018年6月20日，经九江市浔阳区人民法院调解，原告与九江经济技术开发区水都传奇养生馆一致同意双方签订的《关于收取水都传奇公司启用商业经营性用房缴纳物业费管理费的协议》于2018年5月31日解除，该协议解除的时间晚于九江经济技术开发区水都传奇养生馆承租的一楼大厅171㎡和第七间门面大厅、三楼734㎡的承租时间；（二）调解后双方已就2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费18,000元和2018年12月31日之前产生的维保费用2000元、检测费500元、安全管理人员工资1800元，及2017年8月1日至2018年5月31日期间九江经济技术开发区水都传奇养生馆自行清运垃圾产生的费用3000元，进行了结算支付。同日，原告（甲方）与九江经济技术开发区水都传奇养生馆（乙方）达成协议：1.城市之光小区1号楼5号电梯维保、检测、安全管理工作继续由原告负责处理；2.自2019年1月1日起，乙方经营所用的城市之光小区1号楼5号电梯的维保费用3960元/年、检测费1000元/年、安全管理人员工资3600元/年由乙方按年支付给甲方。由以上协议内容可知，九江经济技术开发区水都传奇养生馆自2019年1月1日起以向原告交纳电梯相关运营、维护费用的方式替代了交纳物业费的义务。（三）九江经济技术开发区水都传奇养生馆在承租期内自行雇请保安、保洁、清运垃圾、维修维护人员等对原告物业管理区域内的服务工作进行自我管理，原告并未为其铺面所在物业管理区域提供物业管理服务。本院认为，原告与九江经济技术开发区水都传奇养生馆达成新协议的合意应为解除九江经济技术开发区水都传奇养生馆所承租面积范围内的全部物业管理服务。关于卓越汽车修理厂300㎡（区域4）、3M贴膜店150㎡（区域7）的物业费和西海鱼馆150㎡所在区域（区域6）在西海鱼馆承租之前的物业费，因被告未举证证明该管理区域的实际使用人与原告签订了物业管理服务协议，应承担举证不能的不利法律后果，被告余莉琴应向原告支付其中卓越汽车修理厂300㎡和3M贴膜店150㎡两家450㎡自2016年1月18日至2020年9月17日（共计56个月）的物业费，以及西海鱼馆所在区域150㎡自2016年1月18日至2020年4月17日（共计51个月）未交的物业费。关于小时代烧烤店（又名“夜宴公司”）150㎡（区域5）租赁期前一个月（即2019年11月18日至2019年12月17日）和水都传奇足浴养生馆承租前的一楼第七间门面大厅150㎡（区域2）、三楼734㎡（区域8）各17天（2018年1月1日至2018年1月17日）的物业费应由被告余莉琴自行负担。被告余莉琴辩称向原告缴纳的4000元物业费，由于其未能举证证明所交物业费系交纳2016年1月18日之后的物业费，亦应由被告余莉琴承担举证不能的不利法律后果。被告余莉琴不交纳物业费行为固然违约，应承担继续履行的违约责任。但原告不完全履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务，未维护好物业管理区域内场地的环境卫生和相关秩序，导致各物业使用人在承租期间自行雇请人员对铺面所在物业管理服务区域场地进行卫生保洁、垃圾清运，对房屋及配套的设施设备自行维修、养护、管理，原告行为亦已构成违约，应承担相应的责任。原告诉请被告支付资金占用期间的利息缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。综合全案证据，查明被告余莉琴欠交物业费总额为60301.68元。结合原、被告违约程度和原告直接收取部分物业使用人物业费时的折扣优惠力度，对于被告余莉琴应交纳的物业费本院酌定予以适当减少，由被告余莉琴按所欠物业费用总额的60%向原告交纳，应交物业费为36181元（即60301.68元×60%）。被告余莉琴向原告实际支付36181元物业费后，可以向相关物业使用人主张权利。被告周升明承担保证责任后，有权向被告余莉琴追偿。综上，对原告诉讼请求中合理部分36181元，本院予以支持。依照《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告余莉琴于本判决生效之日起十日内向原告九江长天物业服务有限公司交纳物业费36181元；二、被告彭华对上述第一项判决主文中的物业费承担连带交纳责任；三、被告周升明对被告余莉琴因本案而产生的全部债务承担连带清偿保证责任；四、驳回原告九江长天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，减半收取计2345元，保全费1650元，两项合计3995元，由原告九江长天物业服务有限公司负担3355元，被告余莉琴负担640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  卢清生二〇二〇年十二月二十七日法官助理余君增书记员袁翔