河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4964号上诉人（原审被告、反诉原告）：商丘市方圆房地产开发有限公司，住商丘市睢阳区神火大道西富饶新城**楼****房。统一社会信用代码：91411400745756195W。法定代表人：谢为彦，经理。委托诉讼代理人：张昊，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李露，女，汉族，1991年3月7日出生，住河，住河南省商丘市div>委托诉讼代理人：肖茜，河南平民律师事务所律师。上诉人商丘市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）因与被上诉人李露租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的法定代表人谢为彦及委托诉讼代理人张昊，被上诉人李露的委托诉讼代理人肖茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方圆公司上诉请求：一、请求撤销原判；二、请求依法改判为上诉人支付李露(2019年7月-2020年8月)租金4195.18元；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人合同期限为2017年6月6日-2027年6月6日,上诉人已支付被上诉人租金2017年6月6日-2019年6月6日，原审法院判决上诉人支付2019年1月-2020年8月租金,但2019年6月租金已支付给被上诉人,原审法院认定事实错误。二、根据商铺租赁合同约定第四条第四款约定租金的2%由上诉人从租金中直接扣除,用于支付商场业主委员会工作费用,原审法院未根据合同约定扣除2%的工作费用,原审法院认定事实错误。三、上诉人在2020年1月-2020年4月租赁期间内出现不可抗力,××肺炎”在此期间商丘市天朝商业广场积极响应国家政策，关门未营业,河南省高级人民法院发布豫高法【2020】30号《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第六条中小微企业请求延长租期、减免租金的处理。受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用,或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大,继续按照原合同履行成本过高，对中小微企业明显不公平的,请求延长租期、减免相应期间租金的,应根据公平原则酌情予以相应支持,合理分担疫情的风险。根据我国《民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任”,根据我国《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力的影响,部分或全部免除责任”上诉人原审法院未认定2020年发生的新冠疫情为不可抗力,未减免该期间的房租或租期属于认定事实错误,适用法律错误。四、因电商及新冠疫情影响,上诉人在租赁期间发生重大情势变更,根据《物业管理条例》第十二条第四款第一款和住建部(2009)274号文件，经天朝商业广场业委会决议和业主大会决定免除承租人商丘市新世界贸易有限公司16个月租期(含装修期),上诉人承担7个月免租期,被上诉人承担9个月免租期，租金360万/年降至300万/年,被上诉人后十年租赁合同租金由10%降至8%,原审法院未认定天朝商业广场业委会决议和业主大会的决定属于认定事实错误,适用法律错误。五、2020年全国爆发新冠疫情,承租人商丘市新世界贸易有限公司未营业也是客观事实,天朝商业广场90%以上业主均能理解与上诉人共度难关,被上诉人要房租的前提是：上诉人在新冠疫情和电商的冲击下能坚持住“活”下来,河南省高院、商丘市政府、商丘中院也多次提出要保护中小投资者，充分发挥审判职能,主动转变工作理念、创新服务举措、提升司法效能,扎实推进法治化营商环境建设,为民营企业经济健康发展提供优质高效的司法服务和坚实有力的司法保障,2020年新冠疫情确实属于不可抗力，重大情势变更,上诉人为了能在这场疫情下活下来,已减免承租人商丘市新世界贸易有限公司16个月租期,业主大会也表决通过同意减免租金，被上诉人应当履行。另外从公平公正的角度被上诉人租金也应当减免。被上诉人辩称，原审法院依据双方签订的租赁合同，每四个月支付一次租金，认定上诉人自2019年1月至2020年8月租金未支付，关联案件17个人的租金均是支付到2018年12月底，所以被上诉人要求上诉人支付2019年1月至2020年8月份的租金合理合法，依法应得到法律的支持。他这17个人都是一样的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李露向一审法院起诉请求：1、判令方圆公司支付租金21407元（2019年1月1日到2020年8月31日，共20个月）。2、本案诉讼费由方圆公司承担；3、方圆公司支付约定违约金（违约金要求按LPR计算，从2019年1月1日到支付完毕为止）及违约损失（律师费、车旅费及误工费）。方圆公司反诉请求：1、判令李露返还2017年6月6日至今代缴的房属租赁税(包括:房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、城镇土地使用税等)共计:3853元。2、本案诉讼费、律师费由李露承担。一审法院认定事实：2017年11月19日李露与方圆公司签订了《商铺租赁合同》一份，合同主要约定，李露将位于商丘市神火大道与团结路交叉口的天朝京港百货负一层139/140号的商铺出租给方圆公司使用。自2017年1月12日起至2027年1月11日止，租赁期限为10年，每年的租金按商铺总房款128442元的10%即为12844元计算，一年分为三次支付，每四个月支付一次，每次提前一个月。2019年1月之前的租金，被告已经付清，自2019年1月至2020年8月期间的租金未付，被告共拖欠原告租金20个月即21407元（12844元÷12个月×20个月）未付。2019年3月14日，商丘市方圆房地产开发有限公司与商丘市新世界贸易有限公司签订了《商丘市天朝商业广场租赁合同》一份，将包括原告在内的商铺租赁给商丘市新世界贸易有限公司，租赁期限为12年，自2019年4月1日起至2031年4月1日止。租金递增，2019年4月1日起至2022年4月1日为180万元/年；2022年4月1日起至2025年4月1日为190.8万元/年；2025年4月1日起至2028年4月1日为202.25万元/年；2028年4月1日起至2031年4月1日为214.39万元/年。同日，又签订了《商丘市天朝商业广场商业服务协议》，合同主要约定，服务费的支付随主合同租赁费同时支付，2019年4月1日起至2022年4月1日为180万元/年；2022年4月1日起至2025年4月1日为190.8万元/年；2025年4月1日起至2028年4月1日为202.25万元/年；2028年4月1日起至2031年4月1日为214.39万元/年。2020年4月10日商丘市天朝商业广场业主委员会作出免租期、降租金的决定。由360万元/年（租赁费180万元+服务费180万元）降至300万元/年。一审法院认为，李露与方圆公司于2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合法。商丘市方圆房地产开发有限公司欠李露自2019年1月至2020年8月的租金21407元未付，事实清楚。商丘市方圆房地产开发有限公司未按合同约定向李露支付房租费用，属违约行为。故李露要求方圆公司支付租金21407元的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。李露要求方圆公司支付的违约金及违约损失(律师费、车旅费及误工费)，因未提交相关证据予以佐证，故该项诉讼请求，不予支持。方圆公司辩称，租赁发生不可抗力及重大情势变更，疫情不可抗力等因素对原告主张的租金、违约金依法减免。且经天朝商业广场业主委员会决议，免除方圆公司16个月免租期（含装修期）；租金360万/年降至300万/年；102户业主后十年租赁合同租金10%每年降至8%每年。综合认定如下：是否减免房租应为房屋所有人的自有权利。2020年虽然发生疫情，但只能倡导或建议房屋所有人可以减免房租，共渡难关。该疫情并不能当然导致重大情势变更并导致涉案房租租金的依法减免。关于业委会的决定，业委会并非涉案房屋所有人，李露没有在业务会相关决议上签字认可，故业委会的减免房租决议不应对李露发生效力。综上，方圆公司答辩不予支持。商丘市方圆房地产开发有限公司反诉请求李露返还代缴的房屋租赁税(包括:房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、城镇土地使用税等)，是税务机关的行政执法行为。税务机关未向李露下达征收通知或征收决定，商丘市方圆房地产开发有限公司也未能提交李露应交税的相关证据，故商丘市方圆房地产开发有限公司反诉请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李露租金21407元（自2019年1月至2020年8月）。于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告（反诉被告）李露的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费335.59元，由被告商丘市方圆房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告商丘市方圆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：证据两组，一、被上诉人李露的租金发放情况说明一份；二、中国工商银行转账凭证三份、农村信用社银行流水一份、中原银行流水两份。证明目的：上诉人与被上诉人的合同期限为2017年6月6日至2027年6月6日，上诉人已分六期直接或间接支付给被上诉人租金至2019年6月6日，上诉人未支付给被上诉人的租金为4195.18元，计算方式为：2019年6月6日-2020年8月6日减9个月租金（业委会和业主大会因疫情影响、电商冲击、装修免租期等因素决定减9个月），乘以8%（业委会和业主大会因疫情影响、电商冲击、装修免租期等因素决定年租金由10%将为8%），乘以98%（商铺租赁合同第四条第四款约定提取2%作为业委会工作经费）。被上诉人质证认为，对合同期限和已支付租金数额无异议，对上诉人提交的证据未支付的租金数额计算有异议。因为起诉的17个人中间所有的租金均是支付到2018年12月份。所以上诉人提交的计算方式有错误，并且是不能减免租金，二是私自降租金，未征得17个被上诉人的意见，所以上诉人私自计算的租金数额不能作为判决其支付租金的依据，应按照双方签订的合同严格履行。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审提交的证据，被上诉人无有效证据推翻，本院二审予以采信。经庭审询问，上诉人从签订案涉合同至今总计支付六期租金，每四个月支付一次，实际支付22个月租金，扣除2个月的装修免租期，总计为24个月,上诉人支付了从2017年6月6日至2019年6月6日的租金。2020年4月份，商丘市天朝商业广场业委会作出“免租期、降租金的决定”，根据承租方商丘市新世界贸易有限公司要求，同意给承租方16个月免租期（含装修期），该16个月损失由方圆公司承担7个月，102户业主承担9个月；同意给承租方降租金60万元，由360万元/年降至300万元/年，方圆公司给102户业主签订的后十年租赁合同由年租金10%降至年租金8%，从2019年执行。2020年5月份，因市场疲软、电商冲击、新冠疫情影响，方圆公司与承租方商丘市新世界贸易有限公司签订协议约定免租期（含装修期）16个月，租金由360万元/年降至300万元/年。本案当事人签订的商铺租赁合同第4条第4款约定，出租方向业主委员会交已付租金的2%作为工作经费，从租金中扣除，出租方不再承担其他一切费用。除与上述事实相矛盾的不予认定外，本院二审查明的其他事实与一审认定的其他事实相同。本院认为，为了承租方能够经营下去，上诉人应承租方的要求免除租金16个月，租金由360万元/年降至300万元/年，业委会的决定较之前租金相比使业主收益减少，但该决定亦是出于客观原因为业主利益最大化考量作出的决定，并且方圆公司亦承担了部分损失。新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，疫情虽不足以导致合同不能履行，但按照原合同继续履行对上诉人明显不公平，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，业委会决定应予执行。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被上诉人未提起撤销之诉，故业委会和业主大会决定对本案业主具有约束力。原审关于“业委会并非涉案房屋所有人，原告方没有在业务会相关决议上签字认可，故业委会的减免房租决议不应对原告发生效力”的认定适用法律错误，本院二审予以纠正。业委会决定对本案业主具有约束力。因疫情影响、电商冲击、装修免租期等因素，被上诉人应减租9个月；租赁金额每年按总房款的10%计算,因疫情影响、电商冲击、装修免租期等因素决定后十年年租金由10%将为8%。本案当事人签订的商铺租赁合同第4条第4款约定，从租金中扣除2%作为业主委员会工作经费。从2019年6月6日至2020年8月6日总计14个月,上诉人下欠租金数额为:每年的租金按商铺总房款128442元的8%÷12个月×(14个月-减租9个月)×(1-2%业主委员会经费)=4196元（小数点后四舍五入）。综上所述，方圆公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初2676号民事判决第二项，即“驳回原告（反诉被告）李露的其他诉讼请求”；二、维持商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初2676号民事判决第三项，即“驳回被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司的反诉请求”；三、变更商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初2676号民事判决第一项“被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李露租金21407元（自2019年1月至2020年8月）。于判决生效之日起十日内履行完毕。”为商丘市方圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李露支付租金4196元（自2019年6月6日至2020年8月6日）；四、驳回李露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费335.59元，由李露负担269.59元，商丘市方圆房地产开发有限公司负担66元；反诉案件受理费25元，由商丘市方圆房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由李露负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  王晓辉审判员  宋 健二〇二〇年十二月二十五日书记员  彭 兰