广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初1088号 原告（反诉被告）：钟朝云，女，1971年12月11日出生，瑶族，全民通金融集团公司经理，住桂林市秀峰区。 原告（反诉被告）：岳毅刚，男，1959年5月18日出生，汉族，桂林医学院附属医院医生，住桂林市秀峰区。 原告（反诉被告）钟朝云、岳毅刚共同委托诉讼代理人：秦冬凤，广西明辨律师事务所律师。 被告（反诉原告）：付庆华，女，1975年11月18日出生，瑶族，无职业，住桂林市。 被告：汤杰，男，1965年5月30日出生，汉族，桂林市疾病预防控制中心工作人员，住桂林市秀峰区。 原告钟朝云、岳毅刚与被告付庆华、汤杰房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告付庆华与反诉被告钟朝云、岳毅刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟朝云、岳毅刚的委托诉讼代理人秦冬凤、被告（反诉原告）付庆华到庭参加诉讼，被告汤杰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告钟朝云、岳毅刚向本院提出如下本诉诉讼请求：1.请求判令被告付庆华、汤杰向二原告支付逾期未付水电费、物业费、逾期过户电表违约金409700元（违约金以170万元为基数（付庆华占119万元，汤杰占51万元），按每天万分之十计息，从2019年11月3日起计算至水电费物业费结清、电表过户之日止，暂计算至起诉之日的违约金为409700元）；2.请求判令被告付庆华、汤杰支付二原告垫付的本案房屋水费29.48和物业费419.7元。事实与理由：被告付庆华、汤杰是秀峰区东华路******房屋的共有人。原告钟朝云、岳毅刚系夫妻关系，为了孩子就读于中华小学，于2018年3月14日通过中介与被告签订《房地产买卖合同》，约定：“一、房产实际成交价格为人民币170万元……四、购房款分二期付清；第一期购房款项原告在临桂办证大厅签订网签合同的当日支付人民币70万元整给被告，第二期购房款项原告办理出不动产权证后去银行办理贷款后下款的当日支付人民币100万元整给被告……八、被告应于原告付清所有房款5个工作日内将上述房屋交原告使用，被告负责结清交房前所欠的一切费用（水费、电费、物业费、燃气费、有线电视费等），并将房屋配套设施（物业、水、电、燃气、有线电视等）过户所需的相关资料移交原告。……被告原落于该房产的户口在收到第**房款后迁出，若被告逾期迁出则按该房产成交价每日万分之二计息支付给原告作为违约金……十、1.（1）被告逾期未按本合同约定办理相关事项（银行贷款解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，原告等候被告15日，在此期间原告不追究被告违约责任；超出等候期后，逾期每天按被告应收房款的万分之十计息作为违约金支付给原告。超过约定期30天后被告仍未按本协议办理相关事项的，则视为被告违约”等条款。2018年5月28日，二原告又通过中介与二被告签订《补充协议书》，约定“二、总房款还剩余80万元整由原告贷款支付给付庆华（其中此款项汤杰占有伍拾壹万元整，剩余归付庆华所有）……”等条款。二原告支付90万元购房款给被告付庆华后，但付庆华却没有按照约定将户口迁出，导致二原告无法将户口迁入，孩子无法就读于中华小学。二被告还尚欠电费1029.49元未交，已由二原告垫付交清。被告没有按照合同约定迁走户口、没有结清本案房屋电费的行为已经违约，于是二原告向秀峰区人民法院提起诉讼，秀峰区人民法院于2019年9月26日作出（2019）桂0302民初717号民事判决，判决付庆华迁出户口并向原告支付逾期迁出户口的违约金；付庆华、汤杰向原告支付垫交电费1029.49元。原告收到一审判决书后，于2019年10月11日支付50万元，12日支付30万元给付庆华，至此合同约定的全部房款支付完毕。付庆华不服一审判决，向桂林市中级人民法院上诉，桂林市中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）桂03民终215号民事判决，付庆华仍须支付逾期迁出户口的违约金131240元给原告，付庆华、汤杰向原告支付垫交电费1029.49元。原告认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原告付清全部房款至今已有好几个月，但被告没有将水电表过户给原告，也没有付清水电费及物业费，给原告生活带来极大不便，无法正常用水用电。原告无奈之下，只能先帮被告付清水电费及物业费，原告花费了很多的精力才把水表过户到原告名下，但是电表因为被告不配合，一直无法过户。被告应当根据合同第八条、第十条约定履行自己的义务，将水电表过户给原告以及付清水电费及物业费。但是被告都没有做到，已经违约，应当支付违约金给原告。故原告诉至法院提起本案诉讼。 被告付庆华答辩称，原告诉请没有事实及法律依据。电表无法过户是原告自身原因，被告付庆华没有责任，原告其可以自行办理，无需被告付庆华恢复用电、协助。供电营业规则第28条第四小条、第33条、低压用电报装告知书是规定超过6个月只能办理新装流程，无需注销、恢复、原户主协助，也没有过户之说。新装办理简便快捷。反诉证据证明了安装的条件和程序，只要原告依照而行，就没有办不了的，按照原告所言，只有一个解释，就是原告故意办不成，然后反过来向被告付庆华索要违约金。在2019年暑假的时候被告付庆华在街上遇到原告，告知原告付款也告诉其电表已暂拆，超过六个月只能新装，原告还骂被告付庆华暂拆表的事情，上述诉请暴露原告心机重重，为达到其谋取高额违约金的目的，原告没有付款完毕的情况下强占房屋进行装修，产生的水费和电费，不应由被告付庆华承担。原告自己也知晓暂拆不能超过六个月。本来根据相关规定暂拆只能为6个月，但原告还起诉被告付庆华称其设置障碍阻止过户，以达到索取违约金的目的。原告一边违法用电一边不办理更换手续，因此被告付庆华到供电局查看并申请销户，但是根据相关规定，销户跟原告新装没有关联，被告付庆华年底销户也可以，这是被告付庆华自己的事情，新装办理不会受到任何阻碍。关于水费和物业费，水费是从被告付庆华的银行账户中扣除，可以提交证据证明；物业费，因为原告在没有完全履行应尽义务之前非法强占房屋，物业费应该由原告自行承担。水费跟物业费是租户的责任，原告从租户手中接收房屋入住，相关水费及物业费与被告付庆华无关，租户向被告付庆华表示其已经结清所有物业费。房屋水电不是当月收取上月费用，而是跨月收取，双方责任不明。原告装修期间也使用过水电，故不应由被告付庆华承担责任。 被告汤杰答辩称，1.被告汤杰、付庆华于2014年离异，属于两个自然人。各自分别承担相应的法律责任和义务。本案所涉及的水电均落户于被告付庆华名下并受其控制，水电落户及过户问题被告汤杰无法进行任何干预，不应承担由此产生的任何法律责任。2.本案的标的房屋为共有，被告汤杰占30%产权、付庆华占70%产权。2018年5月28日汤杰、付庆华、钟朝云、中介四方共同签订《补充协议书》后，被告汤杰于2018年6月20日将名下产权过户给买方钟朝云、岳毅刚，并在2019年4月7日前实际将房屋交付原告。被告汤杰已充分履行了合同中所列全部卖方义务。3.原告于2019年4月1日在尚有80万元房款未付清的情况下，没有征得卖方同意强行占据房屋并使用水电进行装修，是严重违反合同的侵权行为，必须承担相应的法律后果。关于电费问题，（2020)桂03民终215号判决书已经进行了判决；关于水费问题，根据原告提供的证据，2019年3月20日至4月17日共29天，抄表为11度，29.48元，日均1.02元，原告用水17天17.34元，被告留存12天12.24元。2019年4月1日之后房屋由原告占有并使用，水电费理应由原告自行承担。4.本案原告拒不执行（2020）桂03民终215号判决，至今未支付被告汤杰违约金45390元；被告付庆华也拒不履行合同义务和（2019）桂0302民初1657号民事判决书，强占汤杰房屋出售款49.8万元，充分表明上述两方人员将法律文书当废纸，缺乏对法律起码的敬畏，理应受到法律的有力威慑，在现有的法律文书未落实的情况下，又扯了一个案件。被告汤杰出售房屋两年多，至今不仅未得到一分钱售房款，反而耗费大量时间和精力打六场官司，还垫付了大笔诉讼费。请求法院判令被告汤杰在本案中不承担任何责任。 反诉原告付庆华向本院提出如下反诉诉讼请求：1.请求判令二反诉被告向反诉原告支付延期缴纳购房款利息646170元；2.请求判令二反诉被告向反诉原告支付强占房屋违约金547400元。事实与理由：1.2018年3月14日，反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖合同》。2018年5月28日，双方又签订关于该合同的《补充协议书》。《补充协议书》将《房地产买卖合同》中两期付款的金额作出了新的调整（第一期支付款项由70万元上调到90万元；第二期支付款由100万元下调至80万元）。根据《房地产买卖合同》第三条规定，签订合同的当日，反诉被告必须向反诉原告支付购房定金35万元，然而，反诉被告当日仅支付了30万元，第二日才将剩余款项5万元支付完毕。这是反诉被告第一次违约。反诉原告在收到全部定金之后，曾慎重告知反诉被告，要按合同规定执行，对一次性应该付清的款项，不要故意拖延为几次来支付。反诉被告对于反诉原告的提醒置若罔闻。2018年5月29日，双方进行了网签。根据《房地产买卖合同》第四条第一款的规定：“第一期购房款项乙方在临桂办证大厅签订网签合同的当日支付人民币柒拾万元整”，《补充协议》第一条将柒拾万元调整为玖拾万元，并规定：“网签后乙方支付付庆华为55万元整”。虽然《补充协议》存在约定不明的瑕疵，但《补充协议》是对主合同的补充，在约定不明的情形下，应当适用主合同约定，即网签当日付清第一期购房款项55万元整。然而，反诉被告无视双方订立的“合同”与“协议”的法定约束力和反诉原告的善意提醒，网签当日，只付给付庆华31万元。2018年6月12日，又付给付庆华10万元。2018年9月17日，才又支付14万元给付庆华。反诉被告将应当在网签时一次性付清的第一期款项，拖延110天之久才予付清。这是反诉被告的第二次违约。2019年10月11日，双方约定支付第二期购房款。反诉被告依然如法炮制，当日只支付反诉原告50万元。第二天支付30万元。这是反诉被告第三次违约。反诉被告的三次违约，将合同中规定的在支付定金之后，分两期付清购房款项的合同约定变成一纸空文。反诉被告将购房款项拖延573天（从2018年3月14日至2019年10月12日止），分七次才支付完毕，构成了实际支付延迟违约，理应承担违约责任（计算违约金方式：以119万元为基数，参照（2019）桂0302民初717号判决书中关于汤杰的反诉诉求判决，依双方合同约定的违约金计算方法，按每天万分之十计，实际违约天数为573-30=543天，违约金646170元）。2.《房地产买卖合同》第八条规定：“甲方应于乙方付清所有房款后5个工作日将上述房屋交乙方使用”，《房地产买卖合同》第十六条第一款规定：“乙方支付完所有房款以后为正式交付房屋”；《补充协议书》第三条规定：“甲方收到全款的当日为正式交付给乙方”。《房地产买卖合同》与《补充协议书》，保证了双方的权利和义务，证明了双方都清楚交房的前提是付清全部购房款。然而，2019年4月2日，反诉被告在明知购房款只支付了90万元、尚欠80万元还未支付情况下，竟私自、强行进入涉案房屋并将其霸占使用。反诉原告认为：根据其所提供的证据10、11、12、13、14，证明了反诉被告强行占用房屋不是头脑冲动所致，而是有预谋实施的行为。反诉被告从根本上蔑视《合同法》所规定双方的权利与义务关系，在平等的主体之间任意制造不平等的事实，明显不惧合同违约而故意违约，因而必须承担违约责任（计算违约金方式：以119万元为基数，参照（2019）桂0302民初717号《判决书》中关于汤杰的反诉诉求判决，依双方合同约定的违约金计算方法，按每天万分之十计，时段从2019年4月2日起至反诉之日止，实际违约天数为460天，违约金547400元）。反诉被告多次在不同场合反复说其进入房屋是根据《补充协议书》中“乙方（即反诉被告）要求甲方（反诉原告）必须在2019年4月7日之前必须负责让承租方搬走”来实施的。对反诉被告的这种说辞，反诉原告驳斥如下：反诉被告所说的这段话的内容在《补充协议书》第三条中，通过对该条逐字逐句仔细推敲，反诉原告无法找出反诉被告依据这条规定进入房屋的合法性。因为这条规定的第一句话是“甲方收到全款的当日为正式交房给乙方”，这是原则。这一原则在《房地产买卖合同》第八条和第十六条中也多次重申，这表明了买卖双方对这一规定的认可是不存在差异的。而反诉被告所引用的内容，是该条中的第二句话。无论从哪一个角度考量，这第二句话的内容要得以实现，其前提是买家支付了全部购房款。换句话说，只有在第一句话的内容满足了之后，第二句话的内容才有实际的意义。否则，本案中“支付了购房全款才交付房屋”的所有约定就只是毫无意义的空话。因此，反诉被告这种截头去尾、断章取义的说法和做法，其目的就是想用既成事实去否定双方在合同中三番五次重申的交易规定。反诉原告认为，不支付全部购房款，不管反诉被告是“文明”还是“武力”进入房屋而不搬出，都是非法的，都是属于违约占据房屋。只要《补充协议书》第三条第一句话的内容没有实现，租户搬不搬出租屋，或搬出后房屋作何种安排，处置的权利都只属于反诉原告，反诉被告都没有资格进入并使用房屋。因此，反诉被告2019年4月2日进入并使用房屋的行为，构成了对《房地产买卖合同》第八条和第十六条、《补充协议书》第三条规定的违约事实。3.反诉被告在本案本诉中主张，反诉原告向其“支付逾期未付水电费物业费、逾期过户电表的违约金409700元”。这条主张，充分暴露了反诉被告心机重重，故意将不同种类的事情混淆在一起，以此误导反诉原告，达到其谋取高额违约金的目的。有相当多证据证明，反诉被告是在自导自演。如前所述，反诉被告在没有完成全额付款的前提下，强行霸占反诉原告的住房，并进行房屋整改和装修。而由此产生的大量水费和电费，却又由反诉原告来承担。反诉原告在迫不得已的情况下，于2019年4月24日到供电局办理了用电暂拆手续，暂拆时间从2019年4月24日起至2019年10月20日止。根据《供电营业规则》第二十八条第4款规定，以及用电新装手续的办理规定，根本就用不着反诉原告一同前往，反诉原告虽然当时并不知道反诉被告何时才会支付第二期购房款，可在街上遇到反诉被告时，还是向其告知了这一消息。从时间上看，反诉被告最后一笔购房款是2019年10月12日支付的。根据《房地产买卖合同》第八条、第十条第1、（1）款约定，反诉被告完全可以在2019年10月20日之后执行办理新装用电。因此，反诉原告不存在违约的事实。4.反诉被告在本案本诉中的第四条的主张不能成立。水费29.48元是从反诉原告的银行账户扣除的，反诉被告不应向反诉原告主张。至于物业费419.70元，反诉被告也不应向反诉原告主张。本来，对于涉案房屋，在购房款没有完全支付之前，反诉被告根本没有资格占用。然而，反诉被告竟在反诉原告不知情的情况下，从租户手中接手进入并占用涉案房。在这样的情形下，反诉被告什么时候缴费，缴纳多少费用，这是反诉被告与原来租户、物业公司之间的问题，与反诉原告无关。综上，反诉被告罔顾事实，故意混淆视听，恶意拖欠购房款支付，强行占用房屋等等。完全丧失了《合同法》中规定的诚实信用原则，其行为不仅仅是与双方签订的“合同”、“协议”的相关规定背道而驰，更是与《合同法》、《物权法》的相关规定不相符合。因此，反诉原告提出如上反诉。 反诉被告钟朝云、岳毅刚答辩称，1.反诉被告没有故意拖延付款，是约定的付款时间不明确和反诉原告不配合贷款才导致本案付款断断续续。2018年3月14日，付庆华与反诉被告签订《房地产买卖合同》，合同约定当日先付定金35万元，因为签约时间太晚，加上反诉被告的手机银行只有30万元，所以就先支付了30万元给付付庆华，剩下5万元付庆华同意第二天支付，房产中介可以证实这一情况。第二天反诉被告就把剩余5万元支付给了付庆华，反诉被告支付这35万元经过付庆华同意后才分两天支付的，因此，反诉被告没有违约。之后反诉被告就和付庆华说马上到临桂办证大厅去网签。付庆华表示不去网签，因为涉案房屋还有一个产权人汤杰，汤杰并不知道卖房子这个事情，也没有在《房地产买卖合同》上签字，付庆华故意隐瞒了汤杰的存在，导致无法网签。付庆华的欺诈行为让反诉被告当时就想解除合同，让付庆华退款。但是付庆华表示无法退款，反诉被告无奈之下只好继续履行合同，在此期间，付庆华还想让反诉被告再与她签一份阴阳合同，将179万元房款更改为120万元去骗汤杰，因为付庆华只打算给30万元给汤杰，但是反诉被告并没有同意。汤杰作为涉案房屋另一产权人被披露后，汤杰、付庆华与反诉被告于2018年5月28日又签订一份《补充协议书》，更改了原合同的付款方式，约定网签后反诉被告付款55万元，余款80万元贷款支付。5月29日，双方去临桂办证大厅网签，网签当日反诉被告先支付了付庆华31万元房款，付庆华和汤杰就因为房款问题发生争吵，大家争执不下，就没有继续支付房款。之后反诉被告联系付庆华，说自己的小孩要读书了，很着急要把户口迁入涉案房屋，让付庆华迁走户口，反诉被告立即支付付庆华剩余房款，但付庆华因为反诉被告没有配合她签阴阳合同，所以故意不搭理反诉被告，而且付庆华对房产中介说，反诉被告违约了，必须让反诉被告先支付十几万元的违约金给她，她才肯继续履行合同，而且付庆华还要从房款中扣除违约金，剩下的才能算作是房款。反诉被告就不敢再支付房款，双方发生纠纷，后来反诉被告为了继续履行合同，2018年6月12日支付付庆华10万元。之后，双方又因为付款、房贷、迁户口的问题屡次发生矛盾，最后在房产中介的调解下，2018年9月17日反诉被告支付付庆华14万元，网签后的55万元支付完毕。因为合同只约定网签后支付55万元，并没有说网签当天要付清这55万元，语义不明确，所以反诉被告没有在网签当日付清55万元也是情有可原，而且这55万付款断断续续付庆华本人也有不可推卸的责任。第二期房款80万元原本是贷款支付，后来无法贷款并非反诉被告的过错，是付庆华多次不配合，最终才无法贷款，而且《房地产买卖合同》并没有约定贷款不能后应该什么时候付款、用什么方式支付。所以，2019年反诉被告因为贷款和迁户口问题起诉付庆华、汤杰，秀峰法院作出（2019）桂0302民初717号民事判决书，反诉被告看到判决书上说要用现金支付余款，反诉被告就将尾款80万元支付给付庆华了。只是因为银行限额的原因，所以2019年10月11日汇款50万元给付庆华，12日汇款30万元给付庆华。所以，反诉被告并非故意拖延不支付房款，实在是因为以上诸多原因才导致房款支付断断续续。2.如果法院认为要计算逾期付款违约金，那么付庆华的计算方式也是错误的，而且计算过高。按照《房地产买卖合同》第十条第2项第（2）款的约定，延期利息每天按应付付庆华金额的万分之十计息，而不是以付庆华以为的119万元为基数来计算。反诉被告支付定金35万元加网签当天2018年5月29日的31万元合计66万元没有违约，不应当支付违约金。反诉被告2018年6月12日支付的10万元如果要计算违约金，应当从2018年5月29日计算至2018年6月11日；反诉被告2018年9月17日支付的14万元如果要计算违约金，应当从2018年5月29日计算至2018年9月16日；反诉被告支付付庆华最后一笔房款29万元如果要计算违约金，应当从2019年3月21日计算至2019年10月10日。所以，本案如果要计算逾期付款违约金，那么付庆华的计算方式也是错误的，计算过高。3.反诉被告并没有强占涉案房屋，在80万元尾款付清之前，房屋是由付庆华、汤杰掌控的。根据双方签订的《补充协议书》，二被告必须在2019年4月7日之前让承租方搬走，汤杰在秀峰法院（2020）桂0302民初933号一案中也自认要在2019年4月7日交房给反诉被告。2019年4月份的时候，承租方联系反诉被告说自己要搬走，反诉被告从租客手中接过房屋，然后安排装修，想尽快入住，方便自己的孩子读书。当时还有尾款80万元因无法贷款还未支付，所以反诉被告就和付庆华协商更换付款方式，付庆华不同意，一定要按照合同办事，导致反诉被告不知道如何付清尾款。反诉被告刚开始装修，付庆华、汤杰就与装修人员发生纠纷，闹到派出所。付庆华、汤杰从派出所出来就将房屋换了锁，还拆走了水电表，房子重新掌控在二被告手中。后来，反诉被告就没有去过涉案房屋，直到2019年11月份，反诉被告已经付清所有房款后，才又重新安排装修人员想进去装修，但付庆华收到房屋尾款后没有按照合同约定将房屋交付给反诉被告，反诉被告只能找人把房门强行打开进去装修，直到2020年5月6日反诉被告才入住涉案房屋。4.本诉的水电费、物业费是承租人搬走前产生的，应当由付庆华承担。根据供电企业和自来水厂的行业规定和交易惯例，住户先用水电、后抄表缴费，所以反诉被告2019年4月份支付的水电费应当是3月份产生的，而且水费非常的少，不存在大量用水的情形，况且3月份因为尚未移交房屋，应当由卖方，也就是付庆华、汤杰承担水电费。物业费是因为物业公司找不到付庆华、汤杰来缴纳物业费，所以物业公司让反诉被告缴纳2019年全年的物业费，其中部分物业费应当由付庆华、汤杰承担，反诉被告先为付庆华、汤杰垫付了这部分的物业费，所以付庆华、汤杰支付物业费给反诉被告合理合法。5.电表过户只有付庆华配合才能办理，反诉被告无法自行办理。反诉被告因为电表过户的问题，多次去供电局要求办理，但是供电局明确说明，要付庆华本人持身份证来将电表过户给反诉被告，或者付庆华将电表迁走，反诉被告才能办理新电表，否则反诉被告都无法办理电表。法院可以去供电局核实。付庆华是在反诉被告起诉后，于2020年7月29日才去供电局将电表迁走，然后供电局通知反诉被告说付庆华把电表迁走了，现可以办理电表了，反诉被告才于2020年7月31日将电表办理成功。根据《房地产买卖合同》的约定，付庆华在反诉被告付清所有房款后，要将水、电、物业都过户给反诉被告，但是付庆华没有按照合同约定办理，已经构成违约，所以要根据合同约定承担违约责任。 各方当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于电表过户问题。 二原告（反诉被告）提供证据5-中国南方电网居民客户用电业务申请表、电费台账（复印件），证明二被告没有依据合同第八条、第十条约定履行自己的义务，将电表过户给二原告（反诉被告），也没有交清电费。被告（反诉原告）付庆华在供电局写了说明，一定要她本人持身份证才能去办理，但被告（反诉原告）付庆华收到应给的全部房款后并没有配合二原告（反诉被告）去办理电表过户，导致二原告（反诉被告）现在无法正常用电。被告（反诉原告）付庆华对该证据的真实性无异议。但认为系原告（反诉被告）强行进入房屋未经其同意，使用电和水，费用都是被告（反诉原告）付庆华支付。关于备注的问题，备注文字只针对原户主电表，对新装无效。合同法第55条规定合同内容违背现行法规的无效，合同中规定电表过户，过了六个月暂拆期限，只能新装，合同过户条款无效，应办理新装。二原告（反诉被告）自行办理新装无需付庆华协助配合办理。关于被告（反诉原告）付庆华的备注，一定要持本人身份证办理的说法，无论是单位和个人提出要求与规章制度不符，是无效的。暂拆申请表六个月后失效，备注也跟着失效。电费台账不是供电局提供的，被告（反诉原告）付庆华对其真实性不认可。 在本案审理过程中，本院向桂林市供电局出函核实本案涉案房屋电表申请情况后，桂林市供电局出具并提供至本院的《复函》一份。二原告（反诉被告）对该证据提出异议，对供电局的复函第一点在暂拆有效期内过户时需原户主配合办理，原、被告双方签订的买卖合同第八条也约定了甲方应于乙方付清所有房款五个工作日内，移交房屋结清水电费、物业费，配合过户水电表，移交物业资料等，二原告（反诉被告）在2019年10月12日付清所有房款，按照合同第八条约定，二本诉被告应该在2019年10月17日之前配合二原告（反诉被告）过户水电表，2019年10月17日是还在暂拆期内的，所以按照供电局的复函及合同第八条约定都需要原户主被告（反诉原告）付庆华配合水电表才能过户，但二本诉被告并没有按照合同配合原告办理过户，所以按照合同约定，二本诉被告已经违约；关于复函的第二点，被告（反诉原告）付庆华已经交代了一定要其本人持身份证才能办理电表过户问题，所以在本案起诉之前，二原告（反诉被告）多次去供电局办理电表，供电局都是以此拒绝二原告（反诉被告）办理。对该证据的真实性无异议，对第一点认可，第二点为上述意见。直到被告（反诉原告）付庆华迁走电表之后，供电局才打电话给二原告（反诉被告）才去办理的电表。被告（反诉原告）付庆华对该证据无异议。 被告（反诉原告）付庆华补充提供证据4-供电局情况说明，证明（1）供电局于2019年4月24日就拆除了其原来安装的电表，不存在二原告（反诉被告）在本案中诉说的原装电表的存在使得其无法过户安装电表的事实；(2)既然装修工人向法庭证明，他们在2019年4月18日看见被告（反诉原告）付庆华安装新锁后就离开直至20l9年11月份才返回涉案屋全面装修。那么，2019年4月24日，装修工人为什么又会从涉案屋内出来收取供电局的相关拆表手续资料？这证明装修人员向法庭作了不真实的证词；(3)2019年4月24日，装修人员从涉案屋出来收取供电局拆表相关资料，证明了物业公司和装修公司都看见被告（反诉原告）付庆华于2019年4月18日安装的新锁，再一次被二原告（反诉被告）撬开；(4)二原告（反诉被告）有窃电行为，而窃电使用没被发现是不需要缴纳电费的。所以，在被告（反诉原告）付庆华申请用电暂拆的六个月时间到期后，二原告（反诉被告）并不急于通过正常渠道办理用电新户安装，而是想以此为由索赔高额违约金；(5)既然供电局己经在2019年4月24日拆除被告（反诉原告）付庆华的电表，按道理，从即日起，二原告（反诉被告）无电可用。可事实上二原告（反诉被告）在2019年4月18日之后，又使用撬开门锁的手段，继续占据涉案房屋，并通过偷电和偷水（第五补充证据证明这一点），完成了二原告（反诉被告）对涉案房屋的装修。二原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，对其拟证明内容不认可，对第一点二原告（反诉被告）不清楚该情况，也没有收到拆表业务联。关于暂拆业务申请表直到起诉之前，供电局才把该申请表给二原告（反诉被告）的；关于第二点，二原告（反诉被告）是在2020年5月6日才搬入涉案房屋，没有电表，因为用电问题二原告（反诉被告）搬进去时就是可以用的，只是没有电表，因为供电局没有电表的关系要求二原告（反诉被告）一定要办理电表才能用电，但是因为二本诉被告的关系没有办法办理。根据双方《房地产买卖合同》关系，并不是二原告（反诉被告）不办，而是供电局不予办理，是因为二本诉被告未移交，构成违约。 二原告（反诉被告）补充提供证据1-照片1张，证明原告（反诉被告）岳毅刚于2020年6月19日到供电局营业厅办理电表过户手续，营业员表示无法办理，营业员让其看了电脑上的工作单，原告（反诉被告）岳毅刚拍了照，上面写着要由被告（反诉原告）付庆华本人持身份证原件才能办理，所以被告（反诉原告）付庆华本人不来的话，供电局没有办法帮二原告（反诉被告）办理电表。被告（反诉原告）付庆华对该证据不予认可，认为这些照片是拼凑的，怎么来的不知道，对这些照片不认可。根据房产买卖合同第八条，二原告（反诉被告）迟迟不交房款并强行占用房子装修、用水用电，付庆华为了维护自己权利，办理暂拆是正当的。暂拆表在2019年10月20日到期失效，供电局也有相关的关于暂拆满6个月只能新装办理用电，无过户之说。被告（反诉原告）付庆华提交的用电暂拆表的时间从2019年4月24日开始（办理暂拆业务是4月19日），至2019年10月20日。也就是说超过这个时限，被告（反诉原告）付庆华提交的用电暂拆申请到期自动作废。根据供电局的相关规定，二原告（反诉被告）从2019年10月21日就可以自行办理用电新装，二原告（反诉被告）称电局营业员告诉其无法办理，与被告（反诉原告）付庆华无关。本诉被告汤杰对该证据提出异议，认为水电具体的落户方，新的户主和旧的户主都不是本诉被告汤杰，本诉被告汤杰只是旁观者，不应承担任何责任。 二原告（反诉被告）补充证据2-微信聊天记录。证明2020年7月27日被告（反诉原告）付庆华将她的电表销户后，2020年7月29日供电局的营业员加原告（反诉被告）岳毅刚微信，说要为二原告（反诉被告）办理电表，要求二原告（反诉被告）提供资料给她，原告（反诉被告）岳毅刚在微信上向这个供电局的营业员说明了办理电表整个事情的经过，从营业员和原告（反诉被告）岳毅刚的对话可以看出，供电局的营业员明显是知道原告（反诉被告）之前来办过电表，但是并没有给原告（反诉被告）办理成功的事实。而且营业员用微信联系原告给原告（反诉被告）岳毅刚办理电表，并没有叫原告（反诉被告）岳毅刚去营业大厅办理，这样的办理方式也正好说明了原告（反诉被告）岳毅刚要办电表的情况特殊，要等被告（反诉原告）付庆华销户后才能办理。被告（反诉原告）付庆华对此证据提出异议，认为原告（反诉被告）用其与第三方的交谈来证明自己的主张，因此第三方的话实质上属于证人证言，在无不方便出庭的法定情形下，就必须由当事人提出申请，法院传唤证人出庭作证方能作为证据使用，否则，在未经法官许可的情况下，以书面方式提交证人证言，则该证据的提交方式，本身就因不符合法定要求而不具备基本的证据资格，退一步说，这份证据不能证明本诉被告违约，相反，证明了原告（反诉被告）不按照房地产买卖合同第八条约定，企图在购房款不全部缴纳清楚的前提下过户电表的违约事实。根据供电局28-4条、33条的规定，二本诉被告没有违规违法，二原告（反诉被告）无法去办理电表过户手续是供电局与原告（反诉被告）的事情，供电局不给原告（反诉被告）办理，原告（反诉被告）应该自己去找供电局解释，与二本诉被告无关。本诉被告汤杰对该证据提出异议，认为原告（反诉被告）的此份证据系原告（反诉被告）与供电局之间的交流。只能证明原告（反诉被告）当时还在办理电表过户的事情，证明不了其他的事情，具体来龙去脉其也不清楚。 经审查，双方当事人围绕案涉房屋电表过户时间进行了举证，所提供的证据均系原件，本院对其真实性予以确认。二原告（反诉被告）虽提供了其与供电局人员的微信聊天记录、照片等材料，但从上述证据本身所载明的内容并不能直接体现出其在2019年10月19日之后是否向供电局提出过户案涉房屋电表申请，且供电局已经明确拒绝其请求的事实。综上，故对于二原告（反诉被告）拟证明2019年10月19日之后仍因为被告（反诉原告）付庆华原因无法过户案涉房屋电表的待证事实，因其举证不能，本院不予确认。 2.关于代缴水费问题。 二原告（反诉被告）提供证据6-客户抄表收费明细表、发票等，证明原告（反诉被告）在2019年4月为二本诉被告垫付了水费29.48元，二本诉被告至今为支付给原告（反诉被告）；二本诉被告不配合原告（反诉被告）过户水表，原告（反诉被告）无奈之下花费很多精力才于2019年10月17日将本案房屋水表过户到自己名下。被告（反诉原告）付庆华对该证据不认可，认为水费是从其账户扣除。 被告（反诉原告）付庆华提供证据18-银行划扣水费单，证明被告（反诉原告）付庆华被划扣水费的事实。二原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，但对其拟证明内容提出异议。认为自来水公司来抄表的当天，即2019年4月17日，发现水表被拆走了，就让装修工人帮房主支付罚款，并交纳水费，故自来水公司才开具发票给原告（反诉被告）。 被告（反诉原告）付庆华补充提交短信打印件一份，证明被收取的是2019年4月份的水费。二原告（反诉被告）对该证据提出异议，认为无法证实是付庆华本人短信。同时对内容发表意见，计费时间段为2019年3月20日至4月17日，三月份还是租户在使用，故水费肯定是租户产生，二原告（反诉被告）4月初进入装修时间很短，几乎没有怎么使用水。之后被告（反诉原告）付庆华在2019年4月18日更换门锁后二原告（反诉被告）就没有继续进入，故二原告（反诉被告）没有怎么用水，水费是三月份产生，故应由二本诉被告承担水费。 经审查，各方当事人所提供的证据系银行、自来水公司所出具的凭证，对其真实性本院予以确认。鉴于被告（反诉原告）付庆华提供其银行转账记录证明了四月份水费系其从账户划扣收取的事实，原告（反诉被告）虽提供了水费发票，但未能提供费用支出的相关凭据，故本院认定，上述四月份水费已经由被告（反诉原告）付庆华实际支付的事实。 3.关于代缴物业费问题。 二原告（反诉被告）提供证据7-物业费收据，证明二本诉被告没有将本案物业资料移交给二原告（反诉被告），也没有缴纳2019年1月至2019年3月的物业费，本案房屋物业费为每月139.9元，二原告（反诉被告）为二本诉被告垫付2019年1月至2019年3月物业费419.7元，二本诉被告至今没有支付给二原告（反诉被告）。被告（反诉原告）付庆华对该证据表示不认可，认为2019年1月到3月物业费原租户已经缴纳。 被告（反诉原告）补充提供证据3-王府花园出具的收据及证明各一份；证明原租户已经交清2019年1-3月份物业费的事实。二原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，但对其拟证明内容提出异议，认为物业公司收取了原告（反诉被告）一整年的物业费，然后在本诉被告起诉原租户之后物业公司才打电话告诉原告（反诉被告）多收取了三个月物业费。 经审查，双方当事人所提供的物业收据、证明均系王府花园物业公司盖章出具，本院对其真实性均予以确认。同时根据王府花园物业公司的证明，确认原租户已经交清了涉案房屋2019年1-3月物业费的事实。 4.被告（反诉原告）付庆华补充提供证据1-遗失声明一份，证明原告（反诉被告）使用非法变造的不动产证，各处宣说，使得被告（反诉原告）付庆华即使要解除合同另寻买家成为不可能，从而达到其用另外一种方式占据涉案房屋的目的。二原告（反诉被告）对该证据三性不认可，认为不能证明被告（反诉原告）付庆华的证明内容，对于是否遗失不动产证不清楚，但是认为与本案没有关系。 经审查，上述证据与本案无直接关联性，本院对此证据不予确认。 5.被告（反诉原告）付庆华补充提供证据2-视频光盘两份（2020年4月18日），证明二原告（反诉被告）无视合同约定，在还有80万元购房款未付清的前提下，强行进入涉案房屋并把房屋原状弄得面目全非，用这样一种手段，达到了即使人不在屋内、也通过乱搞房屋、存放物件等方式，达到其占据房屋的目的。二原告（反诉被告）对该证据的真实性不清楚，对证明内容不认可，装修行为是一个正常行为，不是肆意损害房屋。2019年4月份，二原告（反诉被告）从租户手上接手房屋，之后在同月因二本诉被告报警换锁，原告（反诉被告）也让装修工人撤出了案涉房屋。 经审查，上述证据系现场视频，本院对其真实性予以确认。 6.被告（反诉原告）付庆华补充提供证据-（2019）桂0302民初717号案庭审笔录两份，证明二原告（反诉被告）在（2019）桂0302民初717号案完全自认的事实，在本案中又作出了完全不同于前者的辩说。在本案中，二原告（反诉被告）辩称自2019年4月18日因二本诉被告报警并安装新锁后就离开了，直到2019年11月才重新进入涉案房屋。二原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，但对其拟证明内容不可，二原告（反诉被告）称房子在其的控制之下是指原告（反诉被告）办理了房产证，所以二原告（反诉被告）进入涉案房屋装修，是因为小孩马上要上学了，二原告（反诉被告）又有房产证，认为自己有正当理由，发生纠纷后就撤走。 经审查，鉴于双方当事人对此证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 综合对上述证据的确认及原、被告在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 岳毅刚与钟朝云系夫妻关系。2018年3月14日，岳毅刚作为乙方，付庆华作为甲方、案外人桂林市南北房地产经纪有限公司（以下简称：南北公司）作为丙方，三方签订《房地产买卖合同》，约定（节选）：“一、经丙方（南北公司）介绍，甲方（付庆华）自愿将座落在秀峰区东华路9号王府西组1-2-2号的房产（桂林市）房权证秀峰区字第××号，房产建筑面积174.92平方米……出售给乙方（岳毅刚），……甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）：壹佰柒拾万元整，即￥：1700000.00。……三、签订本合同当日乙方支付给甲方购房定金人民币（大写）：叁拾伍万元整，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。四、购房款分二期付清：第一期购房款项乙方在临桂办证大厅签订网签合同的当日支付人民币柒拾万元整给甲方。第二期购房款项乙方办理出不动产权证后去银行办理贷款后下款的当日支付人民币壹佰万元整给甲方……八、甲方应于乙方付清所有房款5个工作日内将上述房屋交乙方使用，甲方负责结清交房前所欠的一切费用（水费、电费、物业费、燃气费、有线电视费等）。并将房屋配套设施（物业、水、电、燃气、有线电视等）过户所需的相关资料移交乙方。如甲方提前交房给乙方使用，应签订提前交房补充协议，并约定甲乙双方责任和义务。甲方原落于该房产的户口在收到第一期房款后迁出……若甲方逾期迁出则按该房产成交价每日万分之二计息支付给乙方作为违约金。……十、甲、乙方双方的违约、悔约责任：1、（1）甲方逾期未按本合同约定办理相关事项（银行贷款解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，乙方等候甲方15日，在此期间乙方不追究甲方违约责任；超出等候期后，逾期每天按甲方应收房款的万分之十计息作为违约金支付给乙方。超过约定期30天后甲方仍未按本协议办理相关事项的，则视为甲方违约……2、乙方违约、悔约责任……（2）乙方未按合同条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产，甲方暂保留该房产三十日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方支付延期利息，每天按应付甲方金额的万分之十计息。……十六、……甲乙双方协商同意各自承担各自税费，因此房甲方已出租至2019年3月31日，当乙方支付完所有房款以后为正式交付房屋并且甲方应将租房合同转签于乙方，由乙方负责收取房租。甲方并把房租押金转交于乙方。如遇国家政策或房开商原因造成房屋买卖不成，不视为甲乙双方违约。甲方收款专用银行卡号：中国建设银行卡号为62×××95付庆华。丙方承担乙方所办理银行贷款的所有费用。” 2018年3月14日岳毅刚通过银行转账的方式支付30万元给付庆华，2018年3月15日岳毅刚通过银行转账的方式支付5万元给付庆华。 2018年5月28日，钟朝云与付庆华、汤杰及案外人南北公司签订《补充协议书》，约定：“因原秀峰区东华路7号王府西组1-2-2号的房屋买卖协议缺少甲方汤杰签字，汤杰在认可原合同基础上特补充此协议，经甲方双方协商在丙方的见证下特补充如下：一、房屋成交总价为人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00）。此房屋交易汤杰占有总成交价的30%，付庆华占有总成交价的70%，甲乙双方网签后乙方支付给甲方（付庆华）为伍拾伍万元整（￥550000）元整（其中壹万元整压在房屋托管中心）。剩余伍拾肆万元整（￥540000）元整支付给甲方付庆华。二、总房款还剩余捌拾万元整（￥800000）元整由乙方贷款支付给付庆华。（其中此款项汤杰占有伍拾壹万整（￥510000）元整，剩余归付庆华所有。付庆华收到的银行转账的当日支付给汤杰，需要减去总房款甲方所支付的所有房屋交易费用30%，30%的房屋交易费用定为壹万贰仟元整（￥12000）元整，实际由付庆华支付给汤杰的款项为肆拾玖万捌仟元整（￥498000.00）。三、甲方收到全款的当日为正式交房给乙方，因房屋在出租中，如甲方能让承租方三个月内提前搬走，乙方答应此三个月房租归甲方付庆华所有。超过时间归乙方所有，乙方要求甲方必须在2019年4月7日之前必须负责让承租方搬走。如甲方不能按时交房按照所支付金额的万分之五日息赔偿给乙方。四、甲方（产权人、共有人、代理人、继承人）保证本次出售的房产产权清晰并承诺此房屋的产权人及共有人已事先协商同意由其出售。若发生与甲方有关的纠纷、债务及家庭内部纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方、丙方造成的经济损失及合同违约责任均由甲方负责赔偿。丙方以三个星期为期约甲乙双方三次办理过户，贷款业务，超过三次视为恶意拖延，并视为违约。按照所支付的金额的万分之五日息赔偿或扣除。” 2018年5月29日网签合同当日，岳毅刚支付31万元购房款给付庆华（其中1万元直接付款至桂林市房屋交易和产权管理中心）。2018年6月12日16时，钟朝云通过银行转账的方式支付10万元购房款给付庆华。2018年9月17日，岳毅刚通过银行转账的方式支付14万元购房款给付庆华。2019年10月11日，岳毅刚通过银行转账方式向付庆华支付购房款50万元。2019年10月12日，岳毅刚通过银行转账方式向付庆华支付购房款30万元。 同时查明，涉案房屋是付庆华与汤杰共同共有，其中付庆华占70%产权，汤杰占30%产权。涉案房屋的不动产权证于2018年6月20日转移登记至钟朝云、岳毅刚名下。钟朝云、岳毅刚于2019年4月2日后曾进入涉案房屋进行装修，之后因付庆华、汤杰阻止，4月17日双方发生纠纷且报警处理，钟朝云、岳毅刚退出了案涉房屋。之后涉案房屋由付庆华更换门锁。2019年11月之后，钟朝云、岳毅刚自行进入案涉房屋并进行装修，于2020年5月6日搬入案涉房屋。 2019年6月3日，钟朝云、岳毅刚将付庆华、汤杰诉至本院，要求付庆华、汤杰将户口迁出案涉房屋并支付逾期迁出户口的违约金、支付不配合办理按揭购房贷款手续的违约赔偿金、支付垫付本案房屋的电费。本院受理上述案件后，汤杰提出反诉,要求钟朝云、岳毅刚支付购房款延期支付的利息。本院合并审理后，作出（2019）桂0302民初717号民事判决书。付庆华对该案判决不服并上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院经审理后作出（2020）桂03民终215号民事判决书，该判决已经生效。上述生效判决认定钟朝云、岳毅刚应在2019年3月20日前支付第二期购房款51万元，其逾期未能支付上述款项的行为已经构成违约，应向汤杰支付逾期付款违约金，并判令钟朝云、岳毅刚向汤杰支付2019年3月21日至其起诉之日2019年6月18逾期付款违约金45390元。 2020年6月4日，汤杰再次将钟朝云、岳毅刚诉至本院，要求钟朝云、岳毅刚支付2019年6月9日-10月12日的购房款延期利息59160元。本院经审理后作出（2020）桂0302民初933号民事判决书，判令钟朝云、岳毅刚支付汤杰逾期付款违约金58650元。该判决已生效。 另查明，2019年4月19日，付庆华到桂林市供电局城中供电分局营业厅办理了案涉房屋的电表暂拆业务，并在暂拆业务申请表上注明：“关于此套房子任何关于用电问题一律得付庆华本人持此身份证原件来供电局办理，其他任何人无权未得到付庆华本人持身份证陪同办理关于电过户及任何用电问题”。桂林市供电局城中供电分局于2019年4月24日已现场拆除了案涉房屋电表。 2020年7月27日，付庆华将其在案涉房屋的电表销户。2020年7月29日，钟朝云、岳毅刚到桂林市供电局城中供电分局就案涉房屋办理了新电表。 在本案的审理过程中，经本院致函，桂林市供电局城中供电分局答复称（节录）：“1.关于桂林市秀峰区房屋电表办理过户，根据《供电营业规则》第二十九条规定，新户主持身份证原件及有效的用电地址物业权属证明材料原件可以办理，无需原户主配合。但由于该户电表原户主付庆华于2019年4月19日到我分局营业厅办理了电表暂拆业务（有效期六个月），我分局于2019年4月24日已现场拆表，新户主需要办理过户使用原有电表，则需原户主办理电表复装后，新户主才能办理电表过户正常用电；根据《供电营业规则》第七十五条规定，城镇居民用电一般应实行一户一表。同一用电地址并只有一个产权证明，则同一用电地址、同一用电性质，只能安装一个电表，在电表暂拆有效期内，无法在该地址办理电表新装业务；因原户主付庆华已申请该地址电表暂拆，在暂拆有效期内办理电表过户等相关业务时，需原户主配合办理。2.2019年4月19日，原房主付庆华到我分局营业厅办理了电表暂拆业务，并特意交待：‘关于此套房子在任何关于用电问题一律得付庆华本人持此身份证原件来供电局办理，其他任何人无权未得到付庆华本人持身份证陪同办理关于电过户及任何用电问题’。该暂拆工单有效期六个月，六个月后，根据《供电营业规则》第二十八条规定，新户主可持身份证原件及有效的用电地址物业权属证明材料原件办理电表新装，无需原户主配合”。 另查明，2020年9月16日，王府花园物业管理处出具证明：“秀峰区东华路九号西组一单元2楼2号，2019年3月30日前物业费已由原租户谈文蛹、谢桂明结清”。 另查明，2020年9月14日，桂林市自来水公司城中客户服务分中心出具一份《客户号1014833办理过户情况说明》，载明：“客户号1014833原客户是付庆华，2019年4月18日欠水费拆表（欠费时间2017.11.19-2019.3.22，共欠水费980.88元），2019年8月21日在城东客服营业厅交清水费，桂林市自来水公司2019年8月22日复装水表，2019年9月9日现客户拿身份证和房产证到城东客服营业厅办理过户”。 2019年4月18日，付庆华工商银行账户被划扣水费29.48元。 本院认为，本案的主要争议焦点问题：1.二原告在本诉部分所主张垫付水费、物业费问题以及逾期未付水电费、逾期过户电表的违约金问题；2.反诉原告付庆华在反诉部分所主张的逾期付款违约金问题；3.反诉原告付庆华在反诉部分所主张的强占房屋违约金问题。 一、二原告在本诉部分所主张垫付水费、物业费问题以及逾期未付水电费、逾期过户电表的违约金问题 二原告所主张的垫付水费为2019年4月案涉房屋水费共计29.48元，垫付物业费为2019年1月至3月期间案涉房屋物业费共计419.7元。根据本案所查明的案件事实，2019年4月案涉房屋水费29.48元已经由自来水公司于2019年4月18日从被告付庆华的银行账户中扣划，2019年1月至3月期间案涉房屋的物业费也由原租户已经向物业公司缴纳。故二本诉原告的上述主张，无事实依据，本院不予支持。同时，根据双方合同约定，如二本诉被告逾期未按本合同约定办理相关事项（银行贷款解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，应支付违约金。至于二原告所主张的逾期未付水电费的违约金，无合同依据，本院不予支持。 至于逾期过户电表的问题。二原告于2019年10月11日将全部购房款交清，按照双方合同约定，二被告应在房款交清后五个工作日内将上述房屋交给原告，然后在十五日内办理电表过户，即二被告应配合二原告在2019年11月3日前完成案涉房屋的电表过户。根据本案所查明的案件事实，本诉被告付庆华于2019年4月17日办理了案涉房屋的电表暂拆申请，供电局也实际于2019年4月24日暂时拆除了案涉房屋电表。根据供电局的复函及《供电营业规则》第二十八条的规定，上述电表暂拆满六个月后，即至2019年10月17日之后，二原告即可持身份证原件及有效的用电地址物业权属证明材料原件办理电表新装，不存在其他阻碍，也无需二被告配合。二原告认为二被告未配合导致电表过户无法办理因而构成违约的理由不能成立，本院不予支持。 二、反诉原告付庆华在反诉部分所主张的逾期付款违约金问题。 双方当事人所签订的《房地产买卖合同》及《补充协议书》约定，反诉被告钟朝云、岳毅刚在签订房地产买卖合同当日即2018年3月14日支付35万元，之后于双方网签后当日即2018年5月29日支付55万元，剩余80万元由反诉被告钟朝云、岳毅刚贷款后支付。双方在合同中约定逾期支付则按每日应付金额的万分之十计息。 2018年3月14日应付房款35万元，二反诉被告仅支付30万元，余款5万元2018年3月15日支付，逾期1天，应支付逾期付款违约金：5万元×1‰×1天=50元。 2018年5月29日应付房款55万元，反诉被告岳毅刚仅支付31万元。2018年6月12日，反诉钟朝云支付10万元。此期间的逾期付款违约金为：24万元×1‰×14天=3360元。2018年9月17日，反诉被告岳毅刚支付14万元。此期间的逾期付款违约金为：14万元×1‰×97天=13580元。 此后双方虽约定以贷款支付剩余房款，但最终因贷款不能未能支付，根据生效判决认定的事实，贷款不能非买卖双方的过错。鉴于通过贷款方式完成二期支付的义务已经履行不能，而房屋产权已经转移至买方名下，且买方已经占有、使用房屋，为了维护交易的安全和稳定，买方应当继续履行付款义务，以现金方式支付剩余未付款项给卖方。自2019年2月18日各方当事人知道贷款履行不能，可以参照合同第十条，卖方给予买方30日的等候付款期，等候期内不应计付违约金，此后买方仍然不支付余款，则违背了买卖合同中的买受人支付价款的基础义务，应按照合同约定第十条承担逾期付款违约金的责任。即第二期应付总价款为80万元，钟朝云、岳毅刚应在2019年3月20日前支付给付庆华。付庆华收到款后支付给汤杰51万元，即剩余未付房款80万元中有29万元为付庆华所有。2019年10月11日，岳毅刚通过银行转账方式向付庆华支付购房款50万元。至此时的逾期付款违约金为：29万×1‰×205天=59450元。综上，反诉被告钟朝云、岳毅刚应支付原告付庆华逾期付款违约金59450+3360+13580+50=76440元。 三、反诉原告付庆华在反诉部分所主张的强占房屋违约金问题 合同及补充协议对于交房时间虽有约定，但对于二反诉被告提前进入房屋是否构成违约并无明确约定，二反诉被告确实存在提前进入房屋装修的事实，但之后因反诉原告付庆华报警制止而退出了案涉房屋。且反诉原告也未能提供明确证据证明二反诉被告之后是否存在提前进入房屋的事实，以及提前进入房屋给其造成的损失，故其主张强占房屋违约金的诉请，因其举证不能且无合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告钟朝云、岳毅刚的本诉诉请； 二、反诉被告钟朝云、岳毅刚赔偿反诉原告付庆华逾期支付购房款的违约金76440元； 三、驳回反诉原告付庆华的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案件本诉受理费7452元（原告已预交），由原告钟朝云、岳毅刚负担；本案件反诉受理费15542元，因本案本诉反诉部分合并审理减半收取7771元（反诉原告已预交），由反诉被告钟朝云、岳毅刚负担498元，反诉原告付庆华负担7273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉部分上诉案件受理费7452元，反诉案件受理费15542元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  黄 强 人民陪审员  聂玉珠 人民陪审员  刘孔钿 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈洪政 附录法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 窗体底端