河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初8708号原告：杨金娥，女，1993年04月19日出生，汉族，住濮阳县。被告：濮阳恒启置业有限公司，住址：濮阳县红旗路**，统一社会信用代码91410928MA453TXY29。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯玉洁，系该公司员工。原告杨金娥诉被告濮阳恒启置业有限公司（以下简称濮阳恒启公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨金娥、被告濮阳恒启公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金娥向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的商品房认购书；2、要求被告归还原告的预交购房款687,273元及所交房款利息；3、本案诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原、被告在濮阳县签订房屋认购协议书、无理由退房协议书、无理由退房承诺书，以及意向房源卡，该协议约定期间原告按照约定履行协议书。先后交首付款（定金）10,000元（2018年10月12日）、房款58,757元（2018年10月9日）、房款274,909元（2019年4月5日）、房款343,637元（2019年10月25日），以上款项合计687,273元。从交付首付款（定金）以来，原告经济困难，离婚之后的经济来源受到了极大限制，入不敷出，加上新冠疫情，万般无奈之下，原告找到被告退房款，然后被告找各种理由和借口拒不退还。合同签订依据《中华人民共和国合同法》出于平等自愿原则，诚实信用原则及其相关规定，被告有无理由退房承诺在先，加之原告目前事实上已经有心无力，无履行能力。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告濮阳恒启公司辩称：一、原告要求解除商品房认购书没有任何事实及法律依据，原告诉状中所称其因经济困难无法支付房款，并不能构成其解除认购书的理由，该条原因不符合约定解除权，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权；二、在原告不符合解除认购书的情况下，其退还购房款及利息的诉请也是没有任何依据的，虽然原告与被告签订有无理由退房协议书，及无理由退房承诺书，但在该两份文书中均告知原告在原告签订商品房买卖合同后，不存在任何违约行为的情况下，才可享受无理由退房，但根据原被告双方签订的商品房认购书第二条第三款约定原告应于2019年10月7日前付清343,637元，但原告于2019年10月25日才支付该笔房款，本应于2020年4月7日及2020年10月7日支付的购房款，原告至今未支付，已经构成违约，根据商品房认购书第五条的约定，在原告违约的情况下，原告所付款项不予退还，即使法院判决解除双方签订的认购书，并判决被告应当退还原告一定的购房款，在原告存在违约的情况下，根据定金法则，其所交纳的10,000元定金也应当予以扣除，原告所主张的交款利息因原告的违约行为，不应当予以支持。原告杨金娥为证明其诉讼请求，向本院递交证据：一、无理由退房协议书1份；二、无理由退房承诺书1份；三、商品房认购书1份；四、交房款收据4份；被告濮阳恒启公司质证意见：对原告提交的证据真实性无异议，无理由退房协议书及无理由退房承诺书中，均告知原告不能存在任何的违约行为，原告才能享有无理由退房的权利，原告已经签字认可其对该内容予以知悉，根据原告提交的证据三、四，可以看出原告本应于2019年10月7日交纳的购房款，原告于2019年10月25日才予以交纳，2020年4月7日及2020年10月7日应付购房款，至今未交纳，由于原告的违约行为，无法享受无理由退房的权利。对于被告的质证意见，原告解释：无理由退房政策明确了在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房，如果被告一直强调违约，那么将失去对购房者的权益，既然已经签订无理由退房协议书，那么认购后可于任何时间无任何理由提出退房要求，对方不应对退房进行时间或条件上的限制，否则于无理由字面意思不符合，既然做出该承诺，就不应该对他人权利的行使设置障碍，履行退房义务更符合其推出该政策的本意，被告说商品房认购书是在2020年7月16日才拿出来，是被告造成的违约，具体还款日期根本没有告知原告。本院经审理查明，2018年10月9日，原告杨金娥（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖方）濮阳恒启公司签订《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》，乙方向甲方认购濮阳恒大珺睿府9号楼2201号房屋，总金额为1,374,546元，乙方同意签署本认购协议书时支付10,000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》是转为房款，乙方须于2018年10月9日前支付收讫房款58,727元，并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月7日付清274,909元，于2019年10月7日前付清343,637元，于2020年4月7日前付清343,637元，于2020年10月7日前付清343,636元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到濮阳珺睿府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所负款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。2018年10月9日，原告杨金娥（乙方）与被告濮阳恒启公司（甲方）签订《无理由退房协议书》，该协议书约定，一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；二、乙方刑事无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购。或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主管理费奖励金额。2018年10月9日，恒大地产集团公司向原告杨金娥出具《无理由退房承诺书》，承诺若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，均可无理由退房。2018年10月12日，原告杨金娥向被告濮阳恒启公司缴纳首付款（定金）10,000元，2018年10月9日缴纳部分款（不含定金）58,727元、2019年4月5日缴纳房款274,909元，2019年10月25日缴纳房款343,637元。后原告以经济困难为由向乙方协商退房退款事宜未果，诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》系预约合同性质，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在与原告签订《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》的当日，还与原告签订了《无理由退房协议书》、向原告出具了《无理由退房承诺书》，该《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》应视为原告与被告之间的商品房预约合同内容的一部分。本案争议的焦点是对于无理由退房承诺的理解。本院认为，按照文义理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。被告作出该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍，履行退房义务更符合其推出该政策的本义。被告对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款，对原告不具有约束力，被告濮阳恒启公司应当返还原告杨金娥缴纳的全部购房款。原告杨金娥要求与被告解除合同双方签订的《商品房认购书》，因原告已经按照《商品房认购书》缴纳了首期房款，应当签署正式的《商品买卖合同》，双方虽未签订，但不影响双方事实上存在商品房买卖合同关系，原告再行主张解除《商品房认购书》已经没有必要，故该主张本院不予支持。关于原告向被告缴纳的10,000元定金应否返还的问题，被告辩称“在原告存在违约的情况下，根据定金法则，其所交纳的10,000元定金也应当予以扣除”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案中，《认购协议书》第五条载明：“乙方必须在约定的付款方式和期限到濮阳珺睿府销售中心支付首期款及签署《商品买卖合同》”，本案中，原告在约定的时间内按照约定的金额向被告支付了首期房款，且此时原告缴纳的定金10,000元已经转化为购房款，双方未能签订商品房买卖合同，不可归责于本案原告，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳，该10,000元亦应当返还于被告。综上，被告濮阳恒启公司应当向原告返还的购房款总额为10,000元＋58,727元＋274,909元＋343,637元=687,273元。关于利息，因双方对无理由退房承诺的理解存在争议，不可归责于双方，对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定之规定，判决如下：一、被告濮阳恒启置业有限公司于判决生效后十日内退还原告杨金娥购房款687,273元；二、驳回原告杨金娥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,337元，由被告濮阳恒启置业有限公司承担。如不服本裁定，应自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  刘连军二〇二〇年十二月二十五日书记员  宋慧平