河北省容城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0629执异21号 异议人（案外人）：张盼，男，1982年2月3日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 异议人（案外人）：赵彦宁，女，1983年7月1日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托听证代理人:刘潇斌,河北厚沃律师事务所律师。 委托听证代理人:赵毅国,河北厚沃律师事务所律师。 申请执行人：王振华，男，1976年2月16日出生，汉族，住河北省容城县。 申请执行人：杜恩丽，女，1976年11月15日出生，汉族，住河北省容城县。 委托听证代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 被执行人：保定市宏孚房地产开发有限责任公司，住所地保定市莲池区北三环路**宏孚庄园。 在本院执行王振华、杜恩丽与保定宏孚房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案外人张盼、赵彦宁于2020年10月12日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张盼、赵彦宁称，异议人得知申请执行人王振华、杜恩丽申请执行与保定市宏孚房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，贵院在执行（2019）冀0629执525号之二裁定书的过程中，将异议人购买被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司位于保定市宏孚御园Ｂ区房屋一套予以查封，现正在执行阶段。事实上异议人已经于2019年9月29日与被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，异议人按照合同约定支付了全部购房款，被执行人出具了收据。并于2020年6月8日缴纳了物业费、公共能耗费等各项费用。由于该房屋刚竣工交房，因此还没有备案登记到异议申请人名下，在异议申请人去做备案登记时发现该房屋已被贵院查封。虽然该房屋目前还登记在被执行人名下，但是异议申请人与被执行人签订的《购房合同书》合法有效且早于贵院查封时间，并且异议申请人支付了全部的购房款和与接收该房屋有关的其他费用，异议申请人已经实际取得了该房屋的所有权。异议申请人已经缴清了购房和办理产权登记所需的全部款项，所以在办理房屋产权备案登记方面不存有过错，因此法院不能因申请执行人与被执行人之间的债务纠纷将异议申请人所有的房屋查封。综上，为维护异议申请人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院中止对该房屋的执行并解除查封。 申请执行人王振华、杜恩丽称，一、异议人张盼、赵彦宁对涉案房屋不享有所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外,完成不动产登记亦属于物权变动生效的要件。在本案中涉案房屋至今未登记到张盼、赵彦宁名下，故异议人对涉案房屋不享有所有权。二、异议人张盼、赵彦宁对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。异议人张盼、赵彦宁对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条来确定。本案中，异议人的主张并不符合上述规定。具体如下：1、异议人与被执行人于2019年9月29日签订的《购房买卖合同》并不是合法有效的书面买卖合同。该合同第二页第三条1最后表述为“本公司承诺于2020年2月29日前签订备案合同。”从表述中可以看出该合同并不是备案合同，合法有效的备案合同当时尚未签署或者异议人本向法庭提供。2、异议人在涉案房屋被查封时名下或家庭成员名下有用于居住的房屋，《执行异议申请书》中明确异议人现居住于保定市莲池区，法院执行涉案房屋并不影响异议人的基本生存需求。3、人民法院查封涉案房屋时，该房屋还是在建工程，并未完工，在查封之前异议人不可能合法占有该房屋。据我们了解该房屋至今尚未达到生活居住的条件。4、申请人主张已支付了全部购房款，但提供的转账凭证收款人均不是保定市宏孚房地产开发有限责任公司，并不能证实已经向被执行人支付了购房款。5、异议人没有提供证据证实非因其自身原因未办理过户登记。因此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院噶水凝霜人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，异议人提交的证据并不能证实异议人对涉案房屋享有所有权和足以排除强制执行的民事权益，故请贵院依法驳回异议人的执行异议申请。 被执行人保定市宏孚房地产开发有限责任公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 本院查明，2019年，王振华、杜恩丽因民间借贷纠纷一案将保定市宏孚房地产开发有限责任公司诉至本院。本院经审理于2019年7月作出（2019）冀0629民初583号民事调解书，双方当事人自愿达成协议：一、被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司欠原告借款1000万元及利息（年利率22%）。被告与2019年7月31日偿还原告王振华、杜恩丽的借款利息110万元（以1000万元为基数，利息自2018年11月1日起至2019年4月30日止，按年利率22%计算，已当庭履行）。被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司于2019年7月31日偿还原告王振华、杜恩丽借款本金190万元（已当庭履行）。二、被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司于2019年10月31日前偿还原告王振华、杜恩丽的借款利息（以1000万元年利率22%计算）；被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司于2019年10月31日前偿还原告王振华、杜恩丽借款本金810万元及利息（以810万元为基数，利息自2019年8月1日起至实际给付之日止，按年利率22%计算）；三、本案原告王振华、杜恩丽律师费10万元由被告保定市宏孚房地产开发有限责任公司承担；四、原被告再无其他争执。 后因保定市宏孚房地产开发有限责任公司未主动履行上述调解书的内容，王振华、杜恩丽于2019年向本院提出执行申请。法院于2019年作出（2019）冀0629执525号之二执行裁定书，裁定查封保定市宏孚房地产开发有限责任公司财产，其中包括名下坐落于保定市宏孚御园Ｂ区房屋一套。裁定作出后，本院查封了该涉案房屋。涉案房屋查封后，异议人张盼、赵彦宁向法院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行并解除查封。申请执行人王振华、杜恩丽则以异议人张盼、赵彦宁对涉案房屋不享有所有权以及对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益等进行抗辩。 审理中，异议人张盼、赵彦宁提交了以下证据：1、申请人张盼、赵彦宁的身份证复印件，证明申请人身份情况；2、购房合同书原件，证明异议人购买案涉房屋的事实；3、购房款收据与银行转账凭证，以证明异议人已交全购房款事实；4、装修押金收据、水电费收据、物业费收据以及相应的银行转账记录，证明申请人实际占有该房产。申请执行人王振华、杜恩丽对于异议人的身份证明真实性无异议；对于购房房合同存有异议，认为购房合同并非是备案合同；对于转账凭证和收据的关联性存有异议，认为转账凭证和收据中的收款人并不是保定市宏孚房地产开发有限责任公司，不能证实申请异议人已经向保定市宏孚房地产开发有限责任公司支付了购房款；对于第四组证据中的收据和转账凭证存有异议，认为不能证实申请人已实际占有和使用该房屋。 本院认为，本案的争议焦点在于异议人张盼、赵彦宁是否符合法律规定具有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，异议人与保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同至今未备案，涉案房屋至今登记于保定市宏孚房地产开发有限责任公司名下，故在债权人王振华、杜恩丽申请强制执行程序中，本院将涉案房屋列为保定市宏孚房地产开发有限责任公司的财产进行查封并无不当。本案的争议点具体体现为以下五点：（一）、购房合同书的效力问题；（二）、在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房产；（三）、关于支付价款的问题；（四）、关于未办理过户登记是否因异议人张盼、赵彦宁自身原因造成；（五）、是否有证据证明涉案房屋系用于居住且名下无用于其他居住的房屋问题。 （一）关于购房合同书的效力问题。根据提供的现有证据可知在2019年9月29日异议人张盼、赵彦宁与保定市宏孚房地产开发有限责任公司签订了购房合同书，该购房合同的内容具备了房屋坐落面积、房屋计价方式及价款、违约责任、付款方式、交房日期等主要条款，可以认定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。 （二）关于在人民法院查封之前是否已合法占有不动产的问题。根据异议人提供的现有证据可知涉案房屋已于2019年被查封，但异议人张盼、赵彦宁所提供的证明其已合法占有该涉案房产的物业费、公共能耗费、热力初装费、水电卡工本费和充值费以及公共设备设施防损费等各项费用的收据记载时间均为2020年6月8日，而且并未提供之前上述费用的任何缴费记录以及其他证明该涉案房屋在执行前已被异议人实际控制和管理的相关证据。故异议人所提供的现有证据不足以证明涉案房屋被人民法院查封之前已合法占有该不动产。 （三）关于支付价款的问题。虽然异议人张盼、赵彦宁提供了由购买涉案房产的收据，但在所提供的转账记录中，其资金均流向一个叫田春光的收款人，而田春光与保定市宏孚房地产开发有限责任公司的关系，异议人未提供证据证明。因此，异议人所提供的已支付全部价款的证据的证明力并不充分。 （四）关于未办理过户登记的原因问题。在签订《购房合同书》时同时备注该合同的备案时间，且至今未办理备案合同，是否能够备案，是否存在备案不能，其未尽到一般人的审查注意义务。 （五）关于是否有证据证明涉案房屋系用于居住且名下无用于其他居住的房屋问题。异议人张盼、赵彦宁未提供充分证据证明案涉房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故异议人张盼、赵彦宁不具有排除执行的民事权益。 综上所述，异议人张盼、赵彦宁提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除执行的民事权益，故其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人张盼、赵彦宁的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  贾艳明 审 判 员  路立军 人民陪审员  杨 超 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  赵青云