山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14238号 上诉人（原审原告）：崔高华，女，1966年7月2日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：张德胜，山东诺远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宿文凤，女，1970年7月14日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：曹继文，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：梁平，山东盛强律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：官平，男，1970年6月16日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：梁平，山东盛强律师事务所律师。 上诉人崔高华因与上诉人宿文凤、官平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔高华及其委托诉讼代理人张德胜，上诉人宿文凤及其委托诉讼代理人曹继文、梁平，上诉人官平的委托诉讼代理人梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔高华向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5902号民事判决书第二项；2.改判宿文凤、官平协助办理房屋所有权登记过户手续；3.本案诉讼一审、二审费用由宿文凤、官平承担。事实和理由：本案基本事实：2017年10月25日下午，崔高华与宿文凤、官平谈好由崔高华购买其位于，上下二层的楼房，崔高华当场付给他们购房定金2万元。第二天，双方签订了《房屋买卖协议书》，约定崔高华购买该房屋，总价款人民币37万元，崔高华交定金2万元，剩余35万元在办理完过户后，崔高华一次性交给宿文凤、官平，过户费用由宿文凤、官平承担，过完户后就将房屋交给崔高华，若一方违约购房价的十倍赔偿对方。协议签订后，崔高华多次催促宿文凤、官平办理房产登记过户手续，宿文凤称需要等着官平回来才能办理过户登记。宿文凤、官平一直拖延至今也未给崔高华办理过户登记。宿文凤、官平在不告知崔高华的情况之下，私自将涉案房屋另外出售给他人李忠强。在诉讼过程中，崔高华才知道这一事实。此前一直以为是宿文凤、官平把涉案房屋出租。 原审判决在适用法律方面存在以下错误：1.办理房屋所有权过户手续，是合同约定的义务、法定义务，原审判决错误地认为是附随义务。合同第三条明确约定涉案房屋需要办理过户登记。这是双方明确的约定。附随义务指法律无明文规定，当事人亦无明确约定，为保护对方利益和稳定交易秩序，当事人依诚实信用原则所应负担的义务，是基于诚实信用原则，债务人除给付义务外，尚应履行其他行为的义务。合同附随义务，是合同义务的扩张，是指合同当事人按照约定全面履行给付义务的同时，必须履行通知、减损、协助、保密等与合同有关的义务。《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。这是合同法规定的义务。2.原审判决错误地忽视了办理房屋所有权过户是双方合同约定的付款条件。原审判决仅支持了崔高华关于涉案房屋买卖合同有效的一项诉讼请求，驳回了关于判令宿文凤、官平协助办理房屋所有权登记过户手续的诉讼请求，导致了原审判决毫无实际意义，没有执行力，不能解决双方的纠纷。按照合同约定，宿文凤、官平不办理过户登记手续，崔高华就无法支付购房款。原审判决客观上默认了宿文凤、官平的违约行为，阻却了崔高华实现合同目的。既然合同有效，宿文凤、官平就应当给予办理房屋所有权过户登记的手续，然后在崔高华支付购房款后，将涉案房屋交付上诉人。3.原审毫无根据地认为涉案房屋不能办理房屋所有权登记过户手续。涉案房屋不存在法律上或者事实上不能履行的可能性。4.原审判决混淆概念，把不动产登记部门的行政职能与宿文凤、官平协助办理过户登记的民事义务混为一谈。房屋买卖合同有效，宿文凤、官平作为房屋出售者应当协助办理过户登记手续。本案起诉的是民事诉讼，不是起诉不动产登记部门的行政诉讼案件。原审在民事诉讼程序中，越位履行了行政审判的职能，而且是错误的观点。综上所述，原审判决在适用法律方面存在明显错误，请求二审法院依法改判。 宿文凤、官平辩称，双方签订的房屋买卖协议因为违反一户宅的规定应属无效，也正是因为该原因当初双方到村委和土地管理部门办理过户手续时而没有成功，一审合议庭也为此咨询过土地管理部门，答复是不能过户。因此请求二审法院查明事实，驳回崔高华的上诉请求。 宿文凤、官平向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5902号民事判决第一项，依法改判双方签订的《房屋买卖协议书》无效；2.一、二审诉讼费由宿文凤、官平承担。事实与理由：一、“一户一宅”的规定在宅基地管理方面，属于国家宏观政策，属于效力性强制规范，双方签订的《房屋买卖协议》因此而无效。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。从该规定可以看出，农村一户家庭只能拥有一处宅基地，而不能拥有两处甚至更多的宅基地。这一立法的目的在于既要保障广大农民的居住权，防止出现农民居无定所、甚至无处居住的问题，也要防止一户家庭拥有多处宅基地造成土地浪费、降低土地利用效率的问题。因此，“一户一宅”的规定属于在宅基地管理方面的国家宏观政策。如何判断属效力性强制规定还是管理性强制规定？第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条第2款规定：下列强制性规定应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的。因此，“一户一宅”的规定因属于国家宏观政策，就应当属于效力性强制性规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》（最高人民法院民事审判第二庭编著）第242页进一步释明：在认定合同是否因违反法律、行政法规强制性规定而无效时，要做个案判断，很难说违反某一个规范就是有效的或者无效的。具体到本案，如果宿文凤、官平作为购买方在本村没有住房或者宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，那么，“一户一宅”的规定在本案就属于管理性强制规范，双方签订的《房屋买卖协议》就有效；如果宿文凤、官平在本村已经拥有住房或者宅基地，“一户一宅”的规定在本案就属于效力性强制规范，双方签订的《房屋买卖协议》就无效。在一审庭审时，宿文凤、官平自己就承认在本村已经拥有其他住房，因此，双方签订的《房屋买卖协议》因违反“一户一宅”的效力性强制规范而无效。代理人通过“类案检索”，又找到最高人民法院于2019年9月20日作出的（2019）最高法行申7188号《行政裁定书》，在本院认为部分也释明：本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。因此，宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。本案双方在签订协议后，也是一同到南关村村委会、李园街道土地管理所办理审批手续时，也因《房屋买卖协议》违反“一户一宅”的法律规定，而未获批准。二、一审判决第一项与第二项相互矛盾，不能自圆其说，应当认定《房屋买卖协议》因违反“一户一宅”的规定而无效。判决第一项认为《房屋买卖协议》合法有效，其合法有效的原因是：土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止同一集体成员之间相互购买宅基地的强制性规定（第4页第2段）。也就是说合法有效的原因是不违反“一户一宅”的规定。判决第二项是驳回被上诉人的诉讼请求，其驳回请求的理由是：协助办理过户这项义务在法律上或者事实上因违反相关法律规定而不能履行（第4页第3段）。“相关法律规定”就是指“一户一宅”规定，也就是说不能办理过户手续的原因是违反了“一户一宅”的规定。在宿文凤、官平已经拥有其他房屋的情况下，判决第一项说不违反“一户一宅”规定，第二项又认为违反“一户一宅”规定，自相矛盾。三、宿文凤、官平没有违约行为，不是败诉方，崔高华明知“一户一宅”不能过户，再恶意提起诉讼，应当承担全部诉讼费。一审判决案件受理费5795元全部由宿文凤、官平承担，实属错误。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。即便《房屋买卖协议》合法有效，但不能办理过户手续的原因，是在法律上履行不能，而不是宿文凤、官平故意违约造成的。一审庭审时双方都认可：一是在签订合同时双方都知道“一户一宅”的规定；二是合同签订后双方到村委、土地管理部门办理过户，但因为违反“一户一宅”的规定，而不能过户。对此问题，一审庭审时，审判人员、代理人都曾经咨询过土地管理部门，答复是：不能过户。因此，宿文凤、官平没有违约行为，不是败诉方，崔高华明知“一户一宅”不能过户，再恶意提起诉讼，应当承担全部诉讼费。综上，“一户一宅”的规定属于在宅基地管理方面的国家宏观政策，本案崔高华在已经拥有宅基地的情况下，再购买房屋或宅基地，其签订的《房屋买卖协议》当属无效。四、本案涉嫌虚假诉讼，双方签订的合同早已解除，宿文凤将收到的定金已于2017年11月1日退还给崔高华，另崔高华在涉案村里除515号及49号与还有一处房屋，即至少是三处以上，根本无法办理过户手续，其所签订的买卖合同是无效的。 崔高华辩称，请求法院驳回其上诉。一户一宅是申请宅基地方面的规定，而不是禁止同村民之间买卖房屋，而且该房屋是可以过户的，过户也是双方合同中约定的付款条件，是由宿文凤、官平先办理过户，然后又崔高华付款。 崔高华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的关于平度市房屋的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令宿文凤、官平协助崔高华办理房屋所有权登记过户手续；3.本案诉讼费用由宿文凤、官平承担。 一审法院认定事实：2017年10月25日，崔高华、宿文凤协商，由崔高华购买宿文凤、官平的房屋一套，崔高华当即付给宿文凤定金20000元。次日，双方签订房屋买卖协议书1份，约定主要内容如下：甲方（售房人）：官平，乙方（买房人）：崔高华。一、甲方自愿将坐落在平度市门牌号××的上下二层楼出售给乙方，该房子的所有权证号为11511。该楼房的建筑面积为l19.00平方米，院内平房的建筑面积为18-20平方米，带院，该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让给乙方。二、甲方保证该房屋没有设定担保，不受他人合法追案，没有权属纠纷，否则购房价的十倍赔偿对方。三、按双方约定上述房屋的总出售价为叁拾柒万元正人民币(小写￥370000.00)，支付方式：乙方在2017年10月26日支付给甲方定金贰万元整人民币，剩余部分叁拾伍万元整人民币在甲方给乙方办理完过户后，乙方必须一次性交给甲方，过户费用由甲方承担。过完户就将该房交给乙方。四、甲乙双方及共有权人确认该买卖协议成立，若一方违约购房价的十倍赔偿对方。本协议一式四份，甲乙双方及办证单位各一份，甲乙双方签字生效。宿文凤、官平在甲方处签字确认，崔高华在乙方处签字确认。上述房屋坐落于平度市，不动产权证号为平私11511号。截至本院作出判决前，崔高华并未实际占有该房屋。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方诉辩及举证、质证情况，本院归纳本案的争议焦点为：双方之间的房屋买卖协议是否因违反“一户一宅”的规定而无效。崔高华主张涉案协议书有效，宿文凤、官平主张无效。一审法院认为，民事法律强制性规范分为效力性强制规范和管理性强制规范。合同系双方当事人意思自治的体现，只有违反我国法律、行政法规的效力性强制规范才能依法认定为无效；在不违反我国法律、行政法规效力性强制性规范的情况下，法律应当充分尊重当事人的意思自由。当事人亦应当坚持诚实信用的原则，严格按照合同约定履行各自的义务。我国法律法规并未禁止宅基地在同一集体经济组织内流转。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地的强制性规定，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定。综上，《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。故崔高华要求确认该协议书合法有效，一审法院予以支持。宿文凤、官平配合崔高华办理涉案房屋所有权过户手续虽然属于《房屋买卖协议书》约定的附随义务，但该项义务在法律上或者事实上因违反相关法律规定而不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于崔高华的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条、第一百三十条之规定，判决：一、崔高华与宿文凤、官平于2017年10月26日签订的关于位于平度市（对应不动产权证号为平私11511号）的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回崔高华的其他诉讼请求。案件受理费6850元，减半收取3425元，保全费2370元，共计5795元，由宿文凤、官平负担。 二审中，崔高华提交如下证据：证据一，李宗睿的户口本，拟证明崔高华的儿子是独立一户。证据二，崔高华与宿文凤的视频录音、书面整理材料，拟证明宿文凤确认村委会即产权登记部门表示可以办理产权过户，宿文凤确认李宗睿名下无房。证据三，照片8张，拟证明李园办事处南关村不在拆迁计划内。 宿文凤、官平质证称，证据一、证据三与本案没有关联性。理由是合同的签订方是崔高华，而不是崔高华的儿子李宗睿。证据二是否可以过户不是宿文凤能够认定的，是要根据法律规定确认。通话录音的完整性需要对方提供证据证明，而且录音中明确说崔高华出尔反尔，不讲信用，结合崔高华将钥匙返还给宿文凤的事实，该录音不能证明其主张。 对上述证据，本院认为，李宗睿非合同相对人，其是否是独立与本案无关，对证据一不予认定。是否能够办理产权登记及变更登记由行政主管部门按法律规定决定，任何人无权决定，故对证据二不予认定。证据三与本案无关，本院不予认定。 宿文凤提交如下证据：证据一，病历，拟证明宿文凤因病一审未到庭；证据二，官平单位出具的证明，拟证明官平本人一直在青岛，并未出差，并不存在其不配合过户之说；证据三，平度市人民法院调解书，拟证明崔高华除515及49号外还有另外一处房屋，严重违背一户一宅，是导致本案买卖合同无效的根本原因。证据四，通话记录及录音，拟证明宿文凤多次为此事拨打110，并要求110出具报警记录，110称需法院调查或法院出具调查令方可出具。证据五，自动提款机明细，拟证明2017年11月1日宿文凤到自动提款机提款将20000元返还给崔高华。证据六，微信聊天记录，拟证明涉案房屋村妇女主任找崔高华调解，关于20000元退还的事实崔高华故意回避。 崔高华质证称，证据一，与本案没有关联性，而且也不能是说明宿文凤在住院，一审时其已委托了代理律师出庭；证据二，无出差证明首先说对真实性有异议，同时需要出证人签名，而且该证据形成的时间是2020年7月27日，在证明三年以前的事情明显不具有客观性；证据三，调解书真实性无异议，但是与本案没有关联性；证据四，录音并不是2017年的报警录音，因此不具有证据效力，而且公安部门也从来没有找崔高华调查过此事；证据五，自动提款机明细并不能证明宿文凤将20000元交付给了崔高华；证据六，微信记录有异议，崔高华对微信聊天内容不知情，而且无论宿文凤与别人怎么交谈都与崔高华没有关系。 对上述证据，本院认为，宿文凤是否住院与本案无关，故对证据一不予认定。《无出差证明》无材料出具人的签名，存在瑕疵，且官平是否出差与本案无关，对证据二不予认定。证据三系法院生效文书，能够证明崔高华名下房产情况，与本案具有关联性，本院予以认定。宿文凤是否报警与本案合同效力的认定无关，对证据四不予认定。提款明细只能证明宿文凤提取款项，不能证明款项交付崔高华，且该证据与其在一审中陈述的未收到2万元矛盾，故对证据五不予认定。微信聊天记录属于事后协商，与本案合同效力认定无关，故对证据六不予认定。 本院经审理查明，李建利、崔高华系夫妻关系，二人在平度市有住房。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案双方不同意调解，本院未予调解。 本院认为，本案的争议焦点为：一、崔高华、宿文凤签订的《房屋买卖协议书》是否有效；二、崔高华要求宿文凤、官平协助办理产权变更登记手续能否支持。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，崔高华与宿文凤签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，虽系买卖宅基地房屋，但双方系同村村民，未侵害集体的利益，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条虽规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，但该条同时规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，该条应为对宅基地申请及登记的强制性规定，即法律并不禁止同村村民之间宅基地的流转，只是在拥有一处宅基地的情况下，流转后无法办理权属登记，这也与当事人可依法通过继承、接受赠予等方式获得农村房屋的规定不悖。综上，宿文凤、官平关于合同无效的上诉意见，于法无据，本院不予采信。一审法院认定案涉合同合法有效，并无不当。 关于争议焦点二，根据争议焦点一的论述，虽案涉《房屋买卖协议书》被认定为有效，但因崔高华在本村已拥有宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，其不能再拥有其他宅基地。因此，即使合同能够继续履行，其获得的也仅为案涉房屋的居住使用权益，其要求宿文华、官平协助办理产权变更登记手续，本院不予支持。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因一审仅支持了崔高华的部分诉讼请求，且双方在合同的签订及履行中均存在过错，故一审判决由宿文凤、官平负担全部诉讼费用显属不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费3425元、保全费2370元，共计5795元，由上诉人崔高华负担2897.5元，由上诉人宿文凤、官平负担2897.5元；二审案件受理费13700元，由上诉人崔高华负担6850元，由上诉人宿文凤、官平负担6850元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 黄鹤颖