湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初2084号原告：宜都市名都物业管理有限公司，住所地宜都市陆城园林大道（名都花园春水苑**楼**），统一社会信用代码914205817674044228。法定代表人：龚心国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程静，湖北诚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嫄雪，湖北诚业律师事务所律师。被告：郑红，女，1976年8月18日出生，汉族，住宜都市,原告宜都市名都物业管理有限公司（以下简称“名都物业公司”）诉被告郑红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告名都物业公司的委托诉讼代理人程静、王嫄雪到庭参加了诉讼，被告郑红经本院传票传未到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告名都物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费2756元，并以该金额为基数，自2019年7月1日起按照每天2‰的标准支付违约金至2020年9月26日，违约金数额为2497元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：名都物业公司自与小区开发商签订前期物业服务合同开始，即为小区提供物业服务，2012年之后的物业服务合同均由小区业委会与原告签订，合同约定的物业费收费标准为：多层住宅0.5元/月/平方米，高层电梯住宅一层0.8元/月/平方米，二层0.9元/月/平方米，三至十层1元/月/平方米，十二层以上1.1元/月/平方米，缴费时间为每年的3月30日前，宽限期为3个月，逾期缴纳物业费的每日加收2‰的违约金。被告是小区春水苑30-2-401号房的业主，经多次催收，至今仍欠交物业费2756元。为维护自己的合法权益，原告现依法起诉。被告郑红辩称：我于2007年入住小区，至2017年2月我家被盗之前，从未拖欠过物业管理费，并且每年都是主动缴纳。但因小区物业不作为，监控长期覆盖不到位，特别是小区内主要道路视频未全覆盖，小区楼栋出入口无监控视频的现象普遍存在，因物业公司的以上过失导致我家价值4.5万元的首饰和8000元的现金被盗后，公安机关无法有效取证，案件至今未破，损失也未追回。在我家被盗当天，我们也同物业公司进行了沟通，但其直接否认自己的过失，认为业主家中被盗与其无关，我方认为物业公司的行为违背了物业服务合同第三章第三条中关于完成小区监控系统更新改造的承诺。据了解，小区发生多起被盗事件，对小区监控问题，业主也多次反映无果，物业公司对业主的损失也是不闻不问，不给于合理的解决办法。对业主反映的以上问题，物业公司若能够主动予以协商解决，并拿出切实可行的办法，我们作为业主不会拖欠物业费。被告郑红经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证和参加法庭辩论的权利。原告提交的名都花园小区业委会备案表、2012年和2016年的物业服务合同、小区外来人员和车辆登记表、律师函和快递单，真实、合法，均与认定本案的事实有关，予以采信；原告提交的宜都市房地产管理局[2018]5号文件与认定本案的事实无关，不予采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：宜都市名都物业管理有限公司属于开发商聘请的前期物业服务企业，自小区成立时即为该小区提供物业服务。2012年12月14日宜都市名都花园业主委员会代表全体业主与名都物业公司签订《物业管理服务合同》，期限为两年（2013年1月1日至2014年12月31日），合同第三条“乙方（指名都物业公司）承诺事项”第2款约定：配合业主委员会完成相关的工作计划，协助业主委员会申请动用小区专项维修资金，完成小区监控系统、门禁系统、车辆管理系统、小区草坪更换等相关更新改造。”合同第四条约定：“物业服务费按照建筑面积缴纳，多层住宅（非电梯）为0.5元/月/平方米，业主应于每年的3月30日前主动缴纳当年的物业费，宽限期为三个月。”合同第二十条约定：“业主预期缴纳物业服务费的，物业公司可从逾期之日起每日按照应缴费金额加收2‰的违约金。”2016年1月1日小区业委会与名都物业公司重新签订了《物业管理服务合同》，约定的期限为三年（2016年1月1日至2018年12月31日），主要内容与前次合同一致。郑红于2007年入住宜都市名都花园小区春水苑30-2-401号房屋，该房屋属于多层非电梯住宅，面积为114.84平方米。2017年2月郑红以自己家中被盗，因小区长期以来监控覆盖不到位，致使公安机关无法有效取证，案件至今未破，财产损失无法追回为由，未缴纳自2016年1月起的物业费。2020年8月28日名都物业公司委托的湖北诚业律师事务所向郑红发出律师函，告知郑红已拖欠2016年至2019年的物业费共计2804元，要求其在三日内缴纳物业费，否则将追究其违约责任，郑红收到该函件后仍未缴纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，宜都市名都花园业委会与名都物业公司签订的物业服务合同，对业主郑红具有约束力，郑红应该按照该合同约定的标准和期限缴纳物业费。上述司法解释第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据前述规定，业主如认为物业公司未履行物业服务合同约定的义务，可要求物业公司承担违约责任，但并未规定业主可以据此拒缴物业费。本案中郑红辩称2017年家中被盗，财产损失损失无法追回，系物业公司监控视频覆盖不到位所致，但其自家中被盗前的2016年1月1日开始，就没有按照约定的时间缴纳物业费，其并未举证证实此前拒缴物业费有正当理由；监控系统的更新改造必然会需要大量资金投入，这属于小区的重大事项，根据物业管理条例的规定，重大事项需要全体业主共同表决确定，并非物业公司单独可为，并且，根据业委会与物业公司签订的物业服务合同的约定，小区监控系统更新改造的责任主体是业委会，物业公司履行的是协助义务，因此郑红自2016年1月1日起未缴纳物业费不能认为有正当理由，经物业公司催缴后，其至今仍未履行，该行为属于无正当理由拒绝缴纳物业费，应当承担继续履行的违约责任，原告起诉要求其支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费2756元（114.84平方米×0.5元/月/米×48个月），符合物业服务合同约定和法律规定，本院予以支持；原告还主张根据合同的约定，从逾期之日起每日按照应缴费金额对被告加收2‰的违约金，但从其当庭提交的小区出入登记簿来看，登记簿中记载的事项也存在不完整、不连贯的情形，该行为虽然与发生在小区内的盗窃行为无必然的联系，但能够证实了原告在履行安保义务方面确有不严谨、不细致之处，故对其违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑红于判决生效之日起三日内支付原告宜都市名都物业管理有限公司物业费2756元。二、驳回原告宜都市名都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告郑红负担13元，原告宜都市名都物业管理有限公司负担12元。本判决为终审判决。审判员  龚太阔二〇二〇年十二月二十一日书记员  杨嫚嫚