四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终1247号 上诉人（原审原告）：孙阿各，女，1980年4月3日出生，彝族，四川省冕宁县人,居民,住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨洪涛，四川光磊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中城置业开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区鹭岛路**********。 法定代表人：刘泽军，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴明刚，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中城置业开发有限公司冕宁分公司。住所地：四。住所地：四川省冕宁县泸沽镇交南路**> 负责人：张光磊，分公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴明刚，四川蜀鼎律师事务所律师。 上诉人孙阿各因与被上诉人四川中城置业开发有限公司（以下简称中城公司）、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司（以下简称中城分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院（2020）川3433民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙阿各上诉请求：1.依法撤销四川省冕宁县人民法院(2020)川3433民初173号民事判决;2.改判中城公司、中城分公司为孙阿各办理不动产权登记证(土地使用权登记);3.改判中城公司、中城分公司支付孙阿各自2016年3月30日起至2020年1月8日止的违约金45369.00元及自2020年1月8日起至不动产权登记之日止的违约金;4.本案诉讼费由中城公司、中城分公司承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误,导致判决结果错误。一审判决认定案涉房屋目前不具备土地使用权证办证条件属于认定事实错误。依据土地使用权登记管理的相关规定,买卖房屋变更土地使用权登记的,提交原土地权利证书、房屋所有权证书、土地使用权发生转移的相关证明材料即可申请变更登记。本案商品房买卖合同已签订,房屋所有权证书已办理,原土地权利证书也有,土地使用权的变更登记法定条件完全具备。中城分公司超容积率建设的行政违法行为,行政机关应当依法予以处理,该行为与土地使用权变更登记没有法律上的关联性,该行为不是拒绝土地使用权变更登记的法定理由,不能据此不予变更登记。因此,一审法院以冕宁县自然资源局确认案涉项目存在超容积率违法建设行为,未受理登记申请为由,认为案涉房产不具备办理产权登记条件,驳回孙阿各要求中城公司、中城分公司为其办理土地使用权的诉讼请求，该项判决结果是错误的。二、一审法院调整违约金计算利率为每日万分之零点五和违约金的起算时间是没有事实和法律依据的。一审法院认定中城分公司违约完全正确。孙阿各与中城分公司在合同中明确约定违约金利率为每日万分之一,是双方真实意思表示,该约定没有违反合同法关于违约金的规定。且中城分公司向孙阿各交房时间为2015年4月4日。因此,一审法院调整违约金利率和违约金的起算时间是没有事实和法律依据的。综上所述,恳请二审法院查清事实依法支持孙阿各的上诉请求。 中城公司、中城分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回孙阿各的全部上诉请求。1.一审判决认定涉案房屋目前不具备办理产权登记条件是正确的。其理由为：2005年12月19日冕宁县人民政府办理给中城分公司的土地使用权证书中将案涉土地的地类（用途）由住宅用地错误登记为商业用地。2015年11月6日中城分公司将孙阿各办理土地分户的相关资料提交给冕宁县政务中心，冕宁县政务中心予以受理。中城分公司在此即履行了协助孙阿各办理土地使用权分户的义务。2015年11月6日冕宁自然资源局收回中城分公司案涉土地使用权证书的原件，经中城分公司多次申请、催告，2018年10月16日冕宁县自然资源局出具“批复”，该批复确认了土地使用权为住宅用地。但冕宁县自然资源局截止到现在，都未向中城分公司重新颁发土地使用权证，导致中城分公司在客观上无法履行为孙阿各办理土地使用权分户的义务。一审中，法院依职权向冕宁县自然资源局调查取证，冕宁县自然资源局也出具复函，认为中城分公司项目存在超容积的违法行为。中城分公司在一审中提出该证据不具有合法性，因为中城公司在2015年11月6日就递交了相关资料，但至今并未对中城公司进行任何调查。因此一审法院认定案涉房屋不具备办证条件是正确的。故未能办理的主要过错在冕宁县自然资源局。2.关于违约金的问题。一审法院调整违约金的金额及起算时间是出于公平，维护社会和谐。双方签订合同时，既未约定中城分公司要为孙阿各办理土地使用权证,更未约定要为孙阿各办理不动产证。同时对此也未约定违约责任和违约金。案涉土地主要是因为冕宁县自然资源局的过错行为和不作为行为才导致未能办理分户的。为了维护社会和谐，中城公司、中城分公司同意一审判决的违约金及违约金的计算方式。 孙阿各向一审法院起诉请求：1.依法判令中城公司、中城分公司为孙阿各办理购买房屋的产权登记(土地使用权登记)；2.判令中城公司、中城分公司支付孙阿各自2016年3月30日起至2020年1月8日止的违约金45369.00元及自2020年1月8日起至土地使用权登记之日止的违约金；3.诉讼费由中城公司、中城分公司承担。诉讼过程中，孙阿各将第一项诉讼请求变更为：判令中城公司、中城分公司为孙阿各办理统一的不动产权证书。 一审法院认定事实：孙阿各与中城分公司于2015年3月21日签订了《商品房买卖合同》，孙阿各向中城分公司购买其开发出售的位于冕宁县××镇××巷××栋××单元××号××商品房××，单价为3326.26元／平方米，建筑面积为98.91平方米，合同总价款为329000.00元。合同关于产权登记约定:“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。”合同签订当天，中城分公司向孙阿各交付该房。中城分公司于2015年9月17日向孙阿各出具了金额为329000.00元的《销售不动产统一发票（代开）》。其后，中城分公司于2015年10月14日为孙阿各办理了案涉房产的房屋所有权证，但至今未能办理土地使用权证。中城分公司于2005年12月15日与冕宁县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，载明合同项下出让宗地的用途为综合用地（商业、住宅）。2005年12月19日，中城分公司取得冕国用（2005）第0602号土地使用权证，载明土地使用权人为中城分公司，座落于冕宁县××镇××巷，地类（用途）为商业用地，使用权面积为900平方米。2012年9月10日，中城分公司申请备案的东河盛景Ｂ区住宅楼项目，在冕宁县发展和改革局准予备案。备案通知书载明东河盛景Ｂ区住宅楼项目总建筑面积8164.68平方米，其中：中城公司3919.05平方米，农资公司4245.63平方米。2015年11月6日，中城公司向冕宁县国土资源局申请了案涉房屋的土地分割登记。2018年10月16日，冕宁县国土资源局冕国土资发【2018】44号文件《关于冕宁县农业生产资料公司和四川中城置业开发公司冕宁分公司申请办理国有土地使用权转让手续的批复》载明，批复同意中城分公司位于××镇××巷××平方米国有土地使用权冕国用（2001）第0353号土地使用权的土地用途为住宅用地。其与冕宁县农资公司合作开发的项目完工后，中城分公司认为因为土地使用证载明的地类用途为商业用地，加上测绘实际面积已超过了审批面积等多方面原因导致其尚未办理土地使用证。经一审法院向冕宁县自然资源局调查取证，该局回函证实，案涉项目报建规划面积8164.68平方米，现申请办理分户实测绘面积8825.68平方米，存在超容积率违法建设行为，故冕宁县自然资源局未受理其申请登记业务。案涉房产目前暂时不具备办理产权登记条件。另查明：案涉商品房所在小区东河盛景Ｂ区与冕宁县农资公司住宅楼，系中城分公司系与冕宁县农业生产资料公司联合建设。2013年8月27日，取得了冕地字第（2013）015号《建设用地规划许可证》，2013年9月3日，取得了冕宁县公安消防大队冕公消设备字【2013】第0012号《建设工程消防设计备案凭证》、冕建字第（2013）035号《建设工程规划许可证》、冕宁县城乡规划建设和住房保障局编号513433201309030101号《建设工程施工许可证》，2013年12月5日，取得了冕宁县城乡规划建设和住房保障局的《商品房预售许可证》。工程于2013年9月15日开工，2014年11月18日竣工验收合格，2015年1月28日竣工验收备案。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系孙阿各与中城分公司真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、中城公司、中城分公司是否应当在限定期限内为孙阿各办理案涉商品房土地使用权证（不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并因孙阿各未在合同约定的商品房交付之日起360日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任；二、违约金的约定（已付房款万分之一按日计算）是否过高，是否应调减；违约金的起算时间是否应进行调整。一、中城公司、中城分公司是否应当在限定期限内为孙阿各办理案涉商品房土地使用权证（不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并因孙阿各未在合同约定的商品房交付之日起360日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任。中城公司、中城分公司抗辩认为，《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项约定的是对未办理“房屋所有权证书”的违约责任，不包括土地使用权证。中城分公司已经为孙阿各办理了房屋所有权证，因此不再承担违约责任。一审法院认为，房屋权属包括房屋所有权和土地使用权，现在统一为不动产权。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，并结合本案《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第1项“……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。……”的约定，协助孙阿各办理房屋权属转移登记是中城公司、中城分公司的法定义务和约定义务。房屋权属就包括了房屋所有权及土地使用权。并且，结合一审法院查明的事实，未能办理分户土地使用权证，是因为中城公司、中城分公司至今未取得土地性质为住宅的土地使用权初始登记，以及存在超容积率违法建设行为，因此，中城公司、中城分公司应当为孙阿各办理案涉商品房土地使用权证（现在已经统一为不动产权证书）产权登记申请并完成登记，并承担违约责任。但是，正是由于中城公司、中城分公司至今未取得土地性质为住宅的土地使用权初始登记，以及存在超容积率违法建设行为，导致案涉房产目前不具备办证条件，因此，对于孙阿各请求判令中城公司、中城分公司为其办理购买房屋的不动产权证书主张，因办证条件暂时还不具备，一审法院不予支持。孙阿各可以待办证条件成就时再行主张。二、违约金的约定（已付房款万分之一按日计算）是否过高，是否应调减；违约金的起算时间是否应进行调整。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证的约定为：“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”，中城公司、中城分公司在本案第二次开庭庭审中，主张合同约定的违约金过高，请求一审法院予以调减。一审法院认为，中城分公司在合同履行的过程中，2015年3月21日签订《商品房买卖合同》，当日交房，并于2015年10月14日为孙阿各办理了案涉房产的房屋所有权证。其后，因为各种原因至今未能办理土地使用权证。本案中，孙阿各未提供证据证明其实际损失。一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金酌情调整为日利率万分之零点五。起算时间按照合同约定，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，即从2016年5月30日起，至案涉房屋不动产登记之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中城公司、中城分公司于本判决生效之日起十日内，向原告孙阿各支付违约金。计算方式为：按照日万分之零点五利率，以全部已付房款329000.00元为基数，自2016年5月30日起，计算至冕宁县××镇××巷东河盛景Ｂ区1栋2单元12号的商品房不动产产权转移登记完成之日止；二、驳回原告孙阿各的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费934.00元，由中城公司、中城分公司负担。 二审审理期间，各方当事人均无新证据提交。 孙阿各对一审审理查明的交房时间和案涉房产目前暂不具备办理产权登记条件有异议，中城公司、中城分公司对一审法院查明事实无异议。对一审法院审理查明的各方当事人均无异议的事实本院予以确认。 另查明，中城分公司于2015年4月4日向孙阿各交付案涉房屋。 本院认为,本案争议焦点为:1.孙阿各主张中城公司、中城分公司为其办理不动产权登记证的诉求能否成立；2.中城公司、中城分公司是否承担逾期办证的违约责任，以及违约金应当如何计算。 1.关于孙阿各主张中城公司、中城分公司为其办理不动产权登记证的诉求能否成立的问题。孙阿各与中城分公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。孙阿各支付了全部购房款，中城分公司也于2015年4月4日将房屋交给孙阿各使用。根据合同约定，中城分公司负有协助孙阿各办证的义务。中城分公司于2015年10月14日为孙阿各办理了案涉房产的房屋所有权证，但至今未能办理土地使用权证。根据查明的案件事实，经一审法院向冕宁县自然资源局调查取证，该局回函明确“中城公司、中城分公司开发的商品房小区存在超容积率违法建设行为，故未受理其申请登记业务”。在相关行政主管部门对中城公司、中城分公司的上述行为尚未做出最后处理并同意受理其申请登记业务的情况下,案涉房产尚不具备办理产权登记的条件。现孙阿各要求中城公司、中城分公司为其办理不动产权登记证的诉讼请求,缺乏事实依据，一审法院依法未予支持正确，本院予以维持。孙阿各可待办证条件具备时再行主张。 2.关于中城公司、中城分公司是否承担逾期办证的违约责任，以及违约金应当如何计算的问题。一审判决认定中城公司、中城分公司因为自身的原因未能及时协助孙阿各办理土地使用权证已构成违约，应承担相应的违约责任。对此，中城公司、中城分公司已经服判息诉。一审判决中城公司、中城分公司承担逾期办证违约责任，合法有据，本院予以维持。一审法院在孙阿各未提供证据证明其实际损失的情况下，结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金酌情调整为已付房价款的万分之零点五计算违约金，符合公平原则。故一审法院对违约金酌情调整为按孙阿各已付房价款的万分之零点五计算违约金，并无不当，应予维持。孙阿各主张按照合同约定日万分之一的比例计算违约金的上诉理由不能成立。同时根据查明的案件事实，中城分公司于2015年4月4日向孙阿各交付案涉商品房,依照双方合同约定“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。”故中城分公司支付逾期办证违约金的时间应从取得房屋所有权证书的期限届满之次日计算，并结合孙阿各的上诉请求，确定为从2016年3月30日起计算。一审法院对中城分公司向孙阿各交付商品房时间的事实认定有误，导致判决结果中确定逾期办证违约金的起算时间不当，本院予以纠正。孙阿各此项上诉理由成立，本院予以采纳。 综上所述，孙阿各的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对交付商品房时间的事实认定有误，导致判决结果中确定逾期办证违约金的起算时间不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持四川省冕宁县人民法院（2020）川3433民初173号民事判决第二项，即“驳回原告孙阿各的其他诉讼请求”； 二、变更四川省冕宁县人民法院（2020）川3433民初173号民事判决第一项“被告四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司于本判决生效之日起十日内，向原告孙阿各支付违约金。计算方式为：按照日万分之零点五利率，以全部已付房款329000.00元为基数，自2016年5月30日起，计算至冕宁县××镇××巷东河盛景Ｂ区1栋2单元12号的商品房不动产产权转移登记完成之日止”为“四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司于本判决生效之日起十日内向孙阿各支付违约金。计算方式为：按照日万分之零点五利率，以全部已付房款329000.00元为基数，自2016年3月30日起计算至冕宁县××镇××巷东河盛景Ｂ区1栋2单元12号的商品房不动产产权转移登记完成之日止”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费934.00元，由孙阿各负担234.00元，四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司负担700.00元；二审案件受理费934.00元，由孙阿各负担234.00元，四川中城置业开发有限公司、四川中城置业开发有限公司冕宁分公司负担700.00元。 本判决为终审判决。 审判长  邱红莲 审判员  陈慧玲 审判员  马 俊 二〇二〇年十二月十七日 书记员  朱智鹏 附本判决书适用的法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。