安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民初164号 原告（执行案外人）：吴保荣，男，1962年11月20日出生，汉族，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：陈秀伟，山东京鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明昕，山东京鲁律师事务所（实习）律师。 被告（申请执行人）：李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：王骏驰，安徽百舜律师事务所律师。 第三人（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区××，统一社会信用代码91370600661960383Ｊ。 法定代表人：刘泽臣，该公司总经理。 原告吴保荣与被告李先树，第三人烟台驰盛房地产开发有限责任公司（下称烟台驰盛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴保荣的委托诉讼代理人陈秀伟、刘明昕，被告李先树的委托诉讼代理人王骏驰到庭参加诉讼，第三人烟台驰盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 吴保荣向本院提出诉讼请求：ｌ.不得执行拍卖烟台驰盛公司名下坐落于烟台市芝罘区××1号楼3001号房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认坐落于烟台市芝罘区××1号楼3001号房屋（房屋价值约65万元）归吴保荣所有；3.本案诉讼费用由李先树承担。事实和理由:李先树与烟台驰盛公司借款合同纠纷一案，本院（2015）蚌执字第00298-9号执行裁定对坐落于烟台市芝罘区××部分房屋续行查封，并发布拍卖预告。吴保荣对该执行裁定不服，就执行标的向本院提出书面异议,本院经审查后作出（2020）皖03执异41号执行裁定书，驳回了吴保荣的执行异议请求。吴保荣于2012年购得烟台驰盛公司名下坐落于烟台市芝罘区××ｌ号楼3001号房屋，并于2014年装修入住。2015年10月，吴保荣前往烟台房产交易中心办理房产登记时被告知尚不能办理，其后，在吴保荣不知情的情况下被本院查封。就涉案房屋，吴保荣与烟台驰盛公司已签订书面买卖合同，虽系吴保荣通过以房抵债方式取得，但也应视为已付清全部购房款，烟台驰盛公司业已向吴保荣开具购房款发票。吴保荣自购得该房屋后，一直实际占有、居住在该房屋中，该房屋所涉物业、水电等费用、住宅专项维修资金等全部费用均由其缴纳，且该房屋契税也已于2015年11月2日缴纳完毕，未办理完毕过户登记手续的原因不在吴保荣。综上，吴保荣认为，其在法院查封前已经与烟台驰盛公司签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有该房屋，购房款也已通过以房抵债方式全部付清，契税已缴纳完毕，吴保荣积极主动办理过户手续，但尚未办理完毕的原因不在其自身，故吴保荣就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，特请求本院依法解除对涉案房屋的查封并确认该房屋归其所有，以维护其合法权益。 李先树辩称：安徽省蚌埠市中级人民法院作出的（2020）皖03执异41号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回吴保荣的诉讼请求。 烟台驰盛公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。 当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。烟台驰盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 吴保荣向本院提交了如下证据： 1.本院（2020）皖03执异41号执行裁定书一份。拟证明：本院于2016年12月27日查封烟台驰盛公司所有的,位于烟台市芝罘区××30套住宅房（含涉案3001房屋），同时证明本案已经过执行异议程序，吴保荣在法定期限内起诉。 2.《商品房买卖合同》一份。拟证明：2015年10月29日，烟台驰盛公司与吴保荣签订《商品房买卖合同》，合同约定烟台驰盛公司将坐落于烟台市芝罘区××1-3001号房屋（建筑面积共96.05平方米），以总价720375元（单价7500元／平方米）的价格出售给吴保荣。该书面合同合法有效，且签订于法院查封之前。 3.2011年1月20日山东省电力集团公司烟台供电公司出具的专用收据一份，2013年12月25日住宅专项维修资金专用收据一份，2017年6月18日烟台明路物业管理有限公司出具的居住证明一份，2017年4月18日烟台明路物业管理有限公司出具的收据一份。拟证明：在人民法院查封之前，吴保荣已合法占有涉案房屋，且该房屋所涉物业、水电等费用均由其缴纳，涉案房屋所在小区物业出具的证明亦可证明涉案房屋一直由其居住使用。 4.烟台驰盛公司与山东省建设建工（集团）有限责任公司签订的《顶房协议》一份，山东省建设建工（集团）第八有限公司与江苏茂盛建设有限公司签订的《顶房协议》一份，山东省建设建工（集团）第八有限公司出具的《委托书》一份，烟台驰盛公司出具的销售不动产发票一张。拟证明：2012年8月20日，烟台驰盛公司、山东省建设建工（集团）有限责任公司签订一份《顶房协议》，主要约定：烟台驰盛公司以其开发的御金台Ｂ-×××××（涉案房屋）、Ｂ-2203、Ｂ-2803、Ｂ-3606、Ｂ-2708五套房屋（建筑面积合计，合计价款6627910元），用于抵顶山东省建设建工（集团）有限责任公司等额的工程结算价款。2014年8月26日，山东省建设建工（集团）第八有限公司与江苏茂盛建设有限公司签订一份《顶房协议》，主要约定：山东省建设建工（集团）第八有限公司以其总承包的御金台Ｂ-×××××（涉案房屋）、Ｂ-2203、Ｂ-2803、Ｂ-3606、Ｂ-2708五套房屋（建筑面积合计，合计价款6627910元），用于抵顶给江苏茂盛建设有限公司等额的工程结算价款。2015年6月18日，山东省建设建工（集团）第八有限公司向烟台驰盛公司出具一份《委托书》，主要约定：该公司同意将抵顶的五套商品房以抵付工程款的名义，抵顶给江苏茂盛建设有限公司实际施工人，江苏茂盛建设有限公司要求代办理到指定的第三人吴保荣名下。2015年11月2日，烟台驰盛公司出具项目名称为御金台，项目地址为芝罘区××1-3001，发票金额为720375元的销售不动产发票。本案虽然是以物抵债，但可视为已支付全部购房款。 5.税收完税证明一份，房屋所有权（转移）登记申请书一份。拟证明：2015年11月2日，吴保荣在签订合同后，及时前往不动产交易中心缴纳契税，于2015年10月3日申请办理房屋所有权转移登记，却被告知因开发商原因不能办理，吴保荣积极主张权利，不存在任何拖延和过错，尚未过户完毕的原因不在于其自身。 6.（2019）最高法民申1560号民事裁定书打印件一份。拟证明：最高人民法院认为，以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付全部购房款。 7.（2018）皖03民初68号民事判决书及（2019）皖民终1241号民事裁定书打印件各一份。拟证明：与本案案情类似的（2018）皖03民初68号民事判决，本院已经作出判决，且案经安徽省高级人民法院二审，现已发生法律效力。综上，就涉案房屋而言，吴保荣已经在人民法院查封前，与烟台驰盛公司签订合法有效的书面买卖合同，并已实际占有使用该房屋，且已支付全部价款，其积极办理过户登记手续，不存在任何拖延和过错，非因其自身原因未办理过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，作为本案原告吴保荣的权益足以排除执行。 李先树质证意见：对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到其证明目的。对第2组证据的形式真实性无异议，对其内容真实性、合法性、关联性有异议，达不到其证明目的。对第3组证据中收据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，达不到其证明目的。对物业公司出具的证明的真实性均有异议。对第4组证据的真实性有异议，与本案没有关联性，达不到其证明目的。对第5组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到其证明目的。对第6、7组证据，未加盖相关印章，无法核实真实性，且达不到其证明目的。 本院认证意见：关于第1组证据，李先树对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。关于第2组证据，李先树对其形式真实性无异议，对其内容真实性、合法性、关联性有异议，本院对其形式真实性、关联性予以确认，对其合法性及证明力在裁判理由部分予以评析。关于第3组证据，李先树对其中的收据的真实性无异议，本院对收据的真实性予以确认，李先树对其中的物业公司出具的证明的真实性有异议；本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章……”的规定，该证明虽加盖了单位印章，但并无该物业公司负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故不符合法定的形式要件，本院不予确认。关于第4、5组证据，李先树对其真实性、合法性、关联性均有异议；本院认为，该两组证据均为原件，故对其形式真实性、关联性予以确认，对其内容真实性、合法性及证明力在裁判理由部分予以评析。关于第6、7组证据，李先树认为无法核实其真实性；本院认为，该两组证据虽系网络下载的打印件，但经本院核实，该组证据的内容与中国裁判文书网公开发布的相关文书一致，故本院对其真实性、合法性予以确认。鉴于该组证据中的裁判文书,并非最高人民法院发布的指导性案例所对应的裁判文书，且具体案情亦与本案有别，与本案争议的事实之间缺乏关联性；退一步来看，即便其案情与本案有一定程度的类似性，也因其均系《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号,2019年11月8日发布】发布前作出的裁判文书，并不能作为本案法律适用的参考依据，对本案不具有证明力，故本院不予认定。 李先树向本院提交如下证据： 1.李先树身份证复印件一份。 2.安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书一份。 3.安徽省高级人民法院（2015）皖执字第00030号执行裁定书一份。 上述1-3份证据，拟证明：李先树的被告主体资格。 吴保荣质证意见：无异议。 本院认证意见：对该3份证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 李先树与北京中翔华威科技有限公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案，安徽省高级人民法院经审理，于2015年5月26日作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决：1.北京中翔华威科技有限公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起自款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；2.如北京中翔华威科技有限公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3.驳回李先树的其他诉讼请求。案件受理费1041800元，由李先树负担21800元，北京中翔华威科技有限公司负担1020000元。该判决生效后，李先树向安徽省高级人民法院申请执行，该院于2015年8月3日立案执行。2015年8月10日，该院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，将该案指定本院执行。本院于2015年9月1日立案执行，案号为（2015）蚌执字第00298号。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，冻结被执行人烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。2015年9月22日，本院通过烟台市房产交易中心，以（2015）蚌执字第00298-1号查封文号，轮候查封烟台市芝罘区××（证号：**）房屋。 2016年12月27日，本院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权【土地证号为：烟国用（2008）第1003**】，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，本院另行查封了烟台驰盛公司所有的位于烟台市芝罘区××30套住宅房。 另查明，烟台市人民政府制发的烟国用（2008）第100355号土地证书载明，该处面积为13089平方米的国有土地使用权，土地使用权人为烟台驰盛公司，土地坐落于烟台市芝罘区烟台铁姆肯有限公司用地、北至南大街，使用权类型为出让，用途为住宅、商服用地，其中：商服用地使用终止期限至2047年4月10日止，住宅用地使用终止期限至2077年4月10日止。 再查明，2012年8月20日，烟台驰盛公司、山东省建设建工（集团）有限责任公司签订一份《顶房协议》，主要约定，烟台驰盛公司以其开发的御金台Ｂ-×××××、Ｂ-2203、Ｂ-2803、Ｂ-3606、Ｂ-2708五套房屋，建筑面积合计576.34平方米，均价11500元／平方米，合计价款6627910元，用于抵顶给山东省建设建工（集团）有限责任公司等额的工程结算价款。2014年8月26日，山东省建设建工（集团）第八有限公司、江苏茂盛建设有限公司签订一份《顶房协议》，主要约定，山东省建设建工（集团）第八有限公司以其总承包的御金台Ｂ-×××××、Ｂ-2203、Ｂ-2803、Ｂ-3606、Ｂ-2708五套房屋，建筑面积合计576.34平方米，均价11500元／平方米，合计价款6627910元，用于抵顶给江苏茂盛建设有限公司等额的工程结算价款。2015年6月18日，山东省建设建工（集团）第八有限公司向烟台驰盛公司出具一份《委托书》，主要约定，该公司同意将抵顶的五套商品房以抵付工程款的名义抵顶给江苏茂盛建设有限公司实际施工人，江苏茂盛建设有限公司要求代为办理到指定的第三人吴保荣名下。 2015年10月29日，吴保荣与烟台驰盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定，吴保荣以723375元的价格购买烟台市芝罘区××1-3001号房屋，建筑面积96.05平方米。 又查明，2012年2月2日，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》载明，经批准驰盛国际公寓-御金台小区商住楼门牌号码统一核定为烟台市芝罘区南大街137、138号，其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为吴保荣对案涉房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中，作为执行案外人的原告吴保荣应当就其对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合各方当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和相关法律规定，本院综合评判如下： 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据本案查明的事实可以看出，案涉房屋登记在烟台驰盛公司名下，因此，从物权公示的角度来看，烟台驰盛公司是案涉房产的所有权人，吴保荣诉请确认案涉房屋归其所有缺乏事实和法律依据。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，吴保荣虽诉称案涉房屋系其通过以房抵债的方式所购买，并提供了两份《顶房协议》、一份《商品房买卖合同》、一份销售不动产发票等证据，但其未能提供山东省建设建工（集团）有限责任公司、江苏茂盛建设有限公司应依法分别为《顶房协议》相对方【分别为：烟台驰盛公司、山东省建设建工（集团）有限责任公司】开具的工程款发票等证据予以佐证，达不到高度可能性的证明标准，故本院对该两份《顶房协议》、《商品房买卖合同》及发票内容的真实性、合法性不予确认。退一步而言，即便吴保荣能够提供证据证明《顶房协议》的真实性、合法性，案涉《商品房买卖合同》的订立系基于烟台驰盛公司与山东省建设建工（集团）有限责任公司之间，以及山东省建设建工（集团）有限责任公司与江苏茂盛建设有限公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，吴保荣与江苏茂盛建设有限公司之间就案涉房屋实际形成代持关系，该协议的目的在于消灭山东省建设建工（集团）有限责任公司对烟台驰盛公司、江苏茂盛建设有限公司对山东省建设建工（集团）有限责任公司所分别享有的工程款债权，而非单纯的房屋买卖。本案当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，不适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与烟台驰盛公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能排除有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 综上所述，吴保荣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回吴保荣的诉讼请求。 案件受理费10300元，由吴保荣负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  洪增余 审 判 员  罗正环 人民陪审员  曹玉华 二〇二〇年十二月十一日 法官助理梅莹 书记员毛婉月 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。