安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终952号 上诉人（原审原告）：黄定金，男，1964年5月12日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：汪文龙，安徽人人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘倩，女，1979年2月5日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：程广南，安徽文法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：樊双七，男，1962年4月6日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 被上诉人（原审被告）：安徽省怀宁县双七颐养中心，住所地安徽省怀宁县月山镇月山社区郝洼组。 法定代表人：刘倩，该中心院长。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：程广南，安徽文法律师事务所律师。 原审第三人：怀宁县月山镇人民政府，住所地安徽省怀宁县月山镇月政路**。 法定代表人：周著，该镇镇长。 委托诉讼代理人：吴银杰，安徽省怀宁县月山镇法律服务所法律工作者。 上诉人黄定金、刘倩因与被上诉人樊双七、安徽省怀宁县双七颐养中心（以下简称双七颐养中心），原审第三人怀宁县月山镇人民政府（以下简称月山镇人民政府）合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭,于2019年4月22日开庭进行了审理。上诉人黄定金及委托诉讼代理人汪文龙，上诉人刘倩的委托诉讼代理人程广南，被上诉人樊双七、双七颐养中心的共同委托诉讼代理人程广南，原审第三人月山镇人民政府的委托诉讼代理人吴银杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄定金上诉请求：1.撤销原审判决，改判刘倩、樊双七、双七颐养中心连带支付资产转让及投资款2939500元（评估价值4139500元—已付款120万元）以及该款自2013年12月5日起至付清之日止的利息损失（按同期银行贷款利率计算）；2.一、二审诉讼费用和鉴定费54000元、律师费50000元由刘倩、樊双七、双七颐养中心承担。事实和理由：一、转让资产价款为4139500元，并非3057786.69元。依据安庆信德资产评估事务所（以下简称信德事务所）所作的资产评估告，黄定金转让资产价款为4139500元。二、一审漏判月山镇养老院房屋占地10亩所涉土地补偿费7万元。2013年9月12日，黄定金与月山镇人民政府签订的《月山镇敬老院投资与产权确认协议》（以下简称《投资与产权确认协议》）第二条“甲方投资额为人民币1122900元”，包含2010年12月28日月山居委会与月山镇养老院签订的征用土地合同中约定的土地补偿费7万元，该7万元应给付黄定金。三、刘倩、樊双七、双七颐养中心于2013年12月5日前已占有资产且支付了部分资产转让款120万元，此后拒绝支付资产转让价款显系违约，刘倩、樊双七、双七颐养中心应赔偿自2013年12月5日起资产转让价款的利息损失。四、刘倩与樊双七系夫妻关系，本案所涉资产转让发生在其夫妻关系存续期间，双七颐养中心是利用受让资产而成立的，其与刘倩是案涉资产的共同受让人，樊双七、双七颐养中心应与刘倩共同承担给付责任。 刘倩辩称，其答辩意见同其上诉意见。 樊双七、双七颐养中心辩称，其答辩意见同刘倩的上诉意见。 月山镇人民政府述称，本案系合同纠纷，月山镇人民政府不享受合同权利，亦不承担合同义务，不应将月山镇人民政府作为本案第三人。怀宁县月山镇敬老院（以下简称月山镇敬老院）系经怀宁县民政局、财政局批准，根据相关文件设立，为合法的行政行为，希望法院依法裁决本案纠纷。 刘倩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄定金的起诉。事实与理由：一、黄定金转让的建筑物系违法建筑，违法建筑的处理属于国家行政机关的职权范围，法院应不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。一审认定2013年12月5日《月山镇中心敬老院资产转让备忘录》（以下简称《资产转让备忘录》）系依法成立并生效的买卖合同，该买卖合同的标的物为黄定金按份共有的建筑物、征收的土地及所有的动产三部分组成，黄定金按份共有的建筑物为月山镇敬老院公寓楼、辅助用房及附属工程，该建筑物黄定金按份共有的价款为2289108元，刘倩应支付对价。月山镇敬老院公寓楼、辅助用房及附属工程系未取得建设工程规划许可证的违法建筑，依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条的规定，对于违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。买卖合同的法律特征是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价。一审判决刘倩支付黄定金转让的建筑物对价2289108元，其实质是通过民事审判变相为黄定金转让的违法建筑进行确权，会对行政机关对违法建筑的处理、违法建筑的登记及不动产物权的变动等产生障碍。本案中违法建筑应先由国家有关行政机关根据其法定职权进行认定和处理，处理结束后由当事人再次起诉。一审直接对违法建筑的认定和处理，违反了审判权、行政权相互独立的法律原则。二、一审判决刘倩支付黄定金转让的建筑物对价2289108元，无事实依据。首先，一审认为双方在签订《资产转让备忘录》时未对敬老院的财产状况进行结算，只能参照安徽独秀工程咨询有限公司（以下简称独秀咨询公司）的《怀宁县月山镇敬老院公寓楼、辅助用房及附属工程决算审核报告》（以下简称《工程决算审核报告》）确定公寓楼及附属工程费用为2289108元，该认定违反当事人的意思自治原则。《资产转让备忘录》序言部分明确：“月山镇中心敬老院公寓楼及附属工程原由月山镇人民政府送安徽独秀工程咨询有限公司审核，审核报告确定整个工程造价为3412008元，现经月山镇中心敬老院部分股东审查，发现该审核报告重复核算了部分工程、部分工程的计算与签证不符”，即双方明确表示《工程决算审核报告》存在错误，双方对转让建筑物的价值认定不以该审核报告为依据，同时第二条约定：“各方就月山镇中心敬老院公寓楼及附属工程造价审核报告的不实部分提出自己的意见，并经大家协商后确定一个具体的核定数额”，即使一审认定违法建筑可以买卖，亦应按《资产转让备忘录》的约定对该建筑物的造价进行评估，而非对黄定金的投资进行评估。其次，一审认定双方转让的有不动产，即月山镇敬老院公寓楼及附属工程和土地，上述不动产未经登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，现有证据证明月山镇敬老院公寓楼及附属工程属月山镇人民政府所有，土地属月山镇人民政府及部分村民组集体所有，不能认定该不动产属于黄定金所有。三、黄定金征收、转让土地行为违法，一审判决刘倩支付黄定金征地和迁坟费用，于法无据。月山镇敬老院共征地31.89亩，其中集体建设用地10亩，该地由月山镇人民政府征收，由怀宁县人民政府于2017年12月27日批准月山镇敬老院使用，另21.89亩由黄定金直接向当地农民征收，支付征地和迁坟费用共计175350元。黄定金直接征收农用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、第四十六条之规定。黄定金转让土地的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第七十三条之规定，应当由土地行政主管部门没收违法所得。对于应当没收的违法所得，一审判决予以支持，于法无据。四、一审认定的设备类、绿化苗木和配套设施及改造价款事实不清，证据不足。1、配套设施及改造项目费用116180元根本未发生，该费用大部分是吃喝购买酒的费用，还包括刘倩与黄定金认识以前黄定金在饭店吃饭的费用，信德事务所在评估报告中列为其他支出，黄定金的支出由刘倩埋单，缺乏事实且有失公正。2、设备类和绿化苗木的价款，根据《资产转让备忘录》第三项“移交的资产以原始的会记载的金额及尊重事实的原则确定价格”之约定，其前提是双方移交资产，无证据证明黄定金将设备和绿化苗木移交给刘倩或者是移交了多少，一审也认定双方未办理明细交接清单。一审认定信德事务所的评估结果客观真实，与事实不符。首先，该报告的评估对象是黄定金投资的资产而非双方交易的资产，黄定金投资的资产有可能灭失或者转移，双方交易的资产应是黄定金移交给刘倩的资产，两者范围不同；其次，评估机构未进行现场勘察，无现场勘察笔录，该评估报告同时承认其评估依据是建立在黄定金提供的资料是真实、完整、合法、有效的基础之上，未对这些资料进行逐一查验。3、设备类和绿化苗木的价款在信德事务所的评估报告和独秀咨询公司《工程决算审核报告》中重复计算。《工程决算审核报告》中已有相关设备类和绿化苗木的价款，信德事务所的评估报告又对这些设备类和绿化苗木再次进行评估，形成重复计算，显然无事实依据。 黄定金辩称，刘倩的上诉请求不能成立。一、刘倩受让的是案涉建筑物的价款份额并非是案涉建筑物，黄定金的诉讼请求是要求刘倩给付受让价款，本案不是确认之诉。已经建成的公寓楼、辅助用房及附属工程是依据怀宁县民政局、财政局民字（2010)05号文件《关于2010年月山镇敬老院建设项目的批复》筹建的，怀宁县住房和城乡建设局于2011年8月12日颁发了建筑工程施工许可证，法院调取的案涉土地审批表也表明案涉建筑物用地己经合法审批，案涉建筑物不属于违法建筑。案涉建筑物批准用途是经营养老院，建设养老院是社会养老服务体系的组成部分，是国家鼓励和支持的民生工程，有关手续虽不完备，但可以逐步申报完善。从《资产转让备忘录》第一条“月山镇中心敬老院原股东黄定金自愿将月山镇中心敬老院中个人所有的资产转让给刘倩”的约定可看出，刘倩应知道黄定金转让的资产是案涉建筑物的按份共有份额。《资产转让备忘录》明确写到“月山镇中心敬老院公寓楼及附属工程原由月山镇人民政府送安徽独秀工程咨询公司审核，审核报告确定整个工程造价为3412008元，现经月山镇中心敬老院部分股东审查，发现该审核报告重复核算了部分工程、部分工程的计算与签证不符”。由此可以看出，刘倩对《工程决算审核报告》的内容是明知的，《工程决算审核报告》记载的建设单位是月山镇人民政府，刘倩对案涉建筑物的建设单位是月山镇人民政府亦明知。因此，刘倩受让的是案涉建筑物的价款份额并非是案涉建筑物，刘倩受让后对案涉建筑物只享有使用权，且应继续利用该宗房地产经营养老事业，黄定金要求刘倩给付的是案涉建筑物份额价款，并非是要求对案涉建筑物产权进行确认。刘倩主张本案不属于民事诉讼范围，明显缺乏事实及法律依据。二、一审认定黄定金出资款中的2289108元是月山镇敬老院公寓楼及附属工程费用，并非是建筑物的对价。《资产转让备忘录》只是写到“现经月山镇中心敬老院部分股东审查，发现该审核报告重复核算了部分工程、部分工程的计算与签证不符”，刘倩上诉主张的“双方明确表示独秀咨询公司的《工程决算审核报告》存在错误”，明显有悖于客观事实。《资产转让备忘录》第二条明确约定“各方就月山镇中心敬老院公寓楼及附属工程造价审核报告的不实部分提出自己的意见，并经大家协商后确定一个具体的核定数额”，但刘倩至今未提出具体意见。因此，一审参照《工程决算审核报告》和相关书面证据确定黄定金出资的月山镇敬老院公寓楼及附属工程费用为2289108元，有充分的事实依据。三、一审判决刘倩向黄定金支付征地和迁坟费用，符合法律规定。黄定金以月山镇养老院名义签订的征用土地合同、征用土地补偿协议书、征用土地补偿合同共八份，其中有六份加盖的是月山镇养老院的公章，一份加盖的是月山镇敬老院筹建工作小组公章，另一份加盖的是月山镇人民政府的公章。涉及月山社区原饲料厂的征地补偿费是月山镇人民政府为抵付黄定金承建工程款而支付的，其余7份合同所涉土地补偿费共计161440元均是黄定金支付的，涉及土地面积21.89亩，用途包含月山镇敬老院门前道路占地及水井用地。这七份合同仅是约定了关于土地补偿费的单项权利与义务。依据这七份合同，月山镇敬老院仅仅取得关于土地补偿费的债权，黄定金将此项权利转让给刘倩，并不属于土地使用权的转让，刘倩受让的也仅是关于土地补偿的债权，所涉土地使用权的取得，必须依照法定程序继续完善有关手续，评估报告也仅是对土地补偿费的价值进行了评估，其并非是对土地使用权价值的评估，刘倩以土地征收违法为由拒绝支付该项资产转让款的理由明显不能成立。四、一审对设备、绿化苗木和配套设施及改造价款的认定是正确的。《资产转让备忘录》第三条约定“移交的资产以原始的会计凭证记载的金额及尊重事实的原则确定价格”。由此可以看出，刘倩在《资产转让备忘录》签订之前己经接收了月山镇敬老院的资产。七本原始会计凭证是刘倩提交的，评估报告认定迁坟费用13880元、设备费用373058.69元、绿化苗木费用104090元、配套设施及迁坟费用116810元（共计607838.69元）的证据正是这七本会计凭证，黄定金对此无异议，应视为双方对七本会计凭证无异议。刘倩所持的“配套设施及改造项目费用116180元根本未发生”“《工程决算审核报告》中己有相关设备类和绿化苗木的价款，在信德事务所的评估报告中对这些设备类和绿化苗木再次进行评估，形成重复计算”等上诉主张，明显不符合客观事实。 樊双七、双七颐养中心辩称，同意刘倩的上诉意见。 月山镇人民政府述称，本案系合同纠纷，月山镇人民政府不享受合同权利，亦不承担合同义务，不应当将月山镇人民政府作为本案第三人。月山镇敬老院是经怀宁县民政局、财政局批准，根据相关文件而设立，系合法的行政行为，请法院依法裁决本案的合同纠纷。 黄定金向一审法院起诉请求：1.刘倩、樊双七、双七颐养中心连带给付其资产转让及投资款2939500元（评估价值4139500元-已付款120万元）并赔偿该款自2013年10月5日起至付清之日止的利息损失（按同期银行贷款利率计算）；2.诉讼费、保全费、评估费54000元、律师费50000元由刘倩、樊双七、双七颐养中心负担。 一审法院认定事实：2009年，为了发展社会福利事业，黄定金和尤立松、黄定才三人与月山镇人民政府一起联合创办月山镇敬老院（亦称月山镇养老院）。2010年1月12日，怀宁县民政局、怀宁县财政局联合下发民字[2010]05号文件，同意月山镇人民政府建设月山镇敬老院。自2010年12月28日开始至2012年9月6日，月山镇敬老院共征地31.89亩（建设用地10亩、农用地21.89亩），支付征地补偿费用201470元、迁坟费用13880元。其中原郝洼月山社区原饲料厂的建设用地10亩，经怀宁县国土资源局测绘实际面积为10.52亩，该宗土地怀宁县人民政府于2017年12月27日批准月山镇敬老院使用。2013年3月31日，月山镇人民政府组织人员对月山镇敬老院资产进行清点，形成《怀宁县月山镇敬老院资产清查明细表》，总资产为4168664元。2013年4月30日，独秀咨询公司受月山镇人民政府的委托出具了《工程决算审核报告》，审定月山镇敬老院公寓楼及附属工程的造价为3412008元。2013年8月31日，黄定金与合伙人尤立松、黄定才共同对投资款项进行结算，形成《结算清单》，三人签字确认尤立松投资款为907402.49元，黄定才投资款为354864元，尤立松和黄定才的投资款共计为1262266.49元。2013年9月，刘倩向黄定金支付1000000元，用于支付尤立松、黄定才的退伙款，2013年10月，刘倩再次向黄定金支付200000元，用于购置月山镇敬老院配套设施，余款付给尤立松。2013年9月12日，黄定金与月山镇人民政府签订《月山镇敬老院投资与产权确认协议》，确定月山镇敬老院公寓楼、附房及附属工程投资总额为3412008元，其中，黄定金投资款为2289108元、月山镇人民政府投资款为1122900元（含“三通一平”、、地质勘探土地测绘费用11959.83元）。该协议约定月山镇人民政府将月山镇敬老院的资产交给黄定金进行管理、维修、使用，月山镇人民政府不参与经营管理，也不参与盈亏分配。2013年10月，刘倩参与月山镇敬老院的经营，经营过程中，因双方产生分歧，黄定金决定退出经营。2013年12月5日，黄定金与刘倩二人达成《资产转让备忘录》，约定：一、黄定金将怀宁县月山镇中心敬老院中个人所有的资产转让给刘倩；二、各方就公寓楼及附属工程造价审核报告的不实部分提出自己的意见，并经大家协商后确定一个具体的核定数额；三、移交的资产以原始的会计凭证记载的金额及尊重事实的原则确定转让价格等内容。2014年4月12日，黄定金将月山镇敬老院的印章移交给月山镇人民政府。2014年11月24日，双七颐养中心经怀宁县民政局登记成立，性质为民办非企业单位，出资人刘倩，开办资金10万元，，住所地坐落于怀宁县月山镇月山社区郝洼组双七颐养中心以刘倩受让的上述资产从事养老服务至今。诉讼中，黄定金申请财产保全，预交保全费5000元。同时，申请对其投资的资产进行评估，信德事务所以2013年12月5日为资产评估基准日，选用成本法进行了评定估算，评估价值为4139500元，评估费为54000元。一审法院认为，2013年12月5日，黄定金与刘倩二人达成《资产转让备忘录》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法自当事人签字时成立并生效，受法律保护。双方应当按照协议约定全面履行各自义务。由于双方在签订上述备忘录时，未对养老院的财产状况进行结算，只能参照《工程决算审核报告》和相关书面证据确定黄定金的出资款为3057786.69元（公寓楼及附属工程费用2289108元+征地费用161470元+迁坟费用13880元+设备费用373058.69元+绿化苗木费用104090元+配套设施及改造费用116180元），由刘倩予以支付1857786.69元（3057786.69元-1200000元）；本案系合同纠纷，合同的相对人为黄定金和刘倩，故黄定金要求樊双七、双七颐养中心承担付款责任没有法律依据，不予支持；黄定金主张资产转让及投资款利息损失，因《资产转让备忘录》中双方未约定付款期限，且转让款具体金额存在争议，而双方约定协商确定一个具体的核定数额，至今双方未确定具体的核定数额，故黄定金要求支付资产转让及投资款确定前的利息损失，无事实和法律依据，不予支持。月山镇人民政府投资所形成的资产与刘倩受让的资产已形成一个整体，双方对该整体资产属按份共有，故月山镇人民政府对本案享有独立的请求权，是本案适格的第三人。诉讼中，黄定金虽然委托了律师进行诉讼，并主张律师费50000元，因黄定金与刘倩签订的《资产转让备忘录》中未约定律师服务费用，故黄定金要求刘倩支付律师服务费，无证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经院审判委员会讨论决定，判决：一、刘倩于判决生效之日起一个月内支付黄定金财产转让款1857786.69元及其利息损失（利息损失自判决生效之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回黄定金的其他诉讼请求。案件受理费32029元，由黄定金负担11029元，刘倩负担21000元；保全费5000元，由黄定金负担2500元，刘倩负担2500元；鉴定费54000元，由黄定金负担40000元，刘倩负担14000元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。二审对一审查明的部分事实予以确认。 二审审理查明：2010年12月30日，月山镇敬老院提交《安徽省乡（镇）建设用地申报表》申请用地总面积7012.12㎡，征（使）用集体土地7012.12㎡，土地类型为其他非耕地（建设用地）7012.12㎡。2012年8月26日，怀宁县国土资源局同意报请怀宁县政府审批，2017年12月27日，怀宁县人民政府对该用地申请予以批准。怀宁县土地测绘队绘图显示月山镇敬老院建筑物在报批的红线范围内（面积为10.52亩）。根据涉案的《征用土地合同》《征用土地补偿协议书》《征用土地补偿合同》等协议内容载明，月山镇敬老院共征用土地31.89亩，合同载明征地费用共计197830元，其中以月山镇人民政府名义征用土地面积为10.30亩（新河村民组农用地），土地征用补偿费为72100元；以月山镇敬老院筹备小组名义征用土地面积为10亩（原饲料厂建设用地），土地征用补偿费为4万元；以怀宁县月山镇养老院名义征用土地面积共计11.59亩（农用地），土地征用补偿费为85730元。黄定金主张刘倩支付161440元。迁坟费用合计14080元（13880元+迁坟就餐费用700元），黄定金主张13980元。2017年12月19日，怀宁县国土资源局向刘倩送达《关于刘倩信访事项调处答复意见书》，内容如下：你于2017年10月17日向我局带信上访举报“月山镇小元村双塘组村民黄定金非法转让、倒卖土地使用权和非法占地建设的违法行为，请求立案查处”的信访事项收悉。我们于2017年10月18日受理并发出受理告知书。随即安排月山国土分局调查核实，现将调处情况答复如下：一、关于月山镇养老院用地的基本情况：2010年10月，月山镇养老院与月山居委会签订《使用集体土地补偿合同》，合同约定使用面积10.5亩，月山镇养老院项目用地是按照《乡（镇）村建设用地》进行申报，2017年12月经县政府批准，土地性质仍为集体，批准面积10.5亩。月山镇养老院于2010年12月开始建设的，主要投资人为黄定金。二、你反映月山镇小元村双塘组村民黄定金非法转让、倒卖土地使用权及非法占地建设的情况，我局执法大队正在进行调查核实，如存在上述违法行为，下步将依法给予行政处罚。你如果对上述答复意见不服，可在收到答复意见之日三十日内向怀宁县人民政府或安庆市国土资源局申请复查。刘倩未提交对该意见书申请复查或黄定金受到有关行政机关处罚的证据。 二审另查明：2011年8月12日，怀宁县住房和城乡建设局为月山镇敬老院公寓楼核发《建筑工程施工许可证》，施工单位为安徽莫愁建设有限公司，建设规模为2100㎡，合同价格为186.88万元。2014年11月19日，月山镇人民政府出具《场所使用权证明》内容如下：兹证明，位于月山镇月山社区郝洼组的场地及房屋（具体面积2300平方米）由双七颐养中心和月山镇人民政府共同建造，用于为农村五保对象提供集中供养服务，以及向本地区农村低收入、高龄、失能失智、空巢、留守等老年人开展低偿或有偿服务。使用期限为70年。 本院再查明：2013年10月，黄定金向刘倩出具收条一份，载明：今收到刘倩人民币大写贰拾万元整￥200000.00元，此款系原股东未付清。此款购买养老院配设施及改造项目，余款付股东尤立松。购设施费116180.00元见发票条据、表会计已核，余款83820元。黄定金向法院提交的购买养老院配设施及改造项目票据中购买设施费用计87042.40元，其他项目支出费用计29137.60元。 本院还查明：独秀咨询公司出具的《工程决算审核报告》确定月山镇敬老院公寓楼及附属工程的综合费为67428.76元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案转让标的是否合法；二、一审认定的给付金额及利息损失是否正确；三、樊双七，双七颐养中心应否承担责任。 关于争议焦点一，黄定金主张本案是因其将自有转让资产和投资款转让给刘倩，刘倩未能全额支付资产转让及投资款而发生纠纷，本案的基础法律关系是资产转让关系。而刘倩认为本案系黄定金将涉案房屋、设备的所有权及土地使用权转让给自己，本案基础法律关系是买卖合同关系。诉争房屋和土地均未办理产权证书，不能进行合法的自由交易，不应支持黄定金的诉讼请求。本案实系黄定金将其建造的房屋、购置的设备及征用的土地依据相关协议交付给刘倩占用、使用，刘倩因未全额支付占有、使用费用而发生的纠纷，本案基础法律关系为合同关系。黄定金为建造月山镇敬老院支付的费用包括：公寓楼、辅助用房及附属工程费用、配套设施及改造费用、设备购置费用、征地及迁坟费用和绿化苗木费用。公寓楼、辅助用房及附属工程建设时已经提交用地申请且取得施工许可，案件审理过程中怀宁县人民政府对用地申请予以审批同意，公寓楼、辅助用房及附属工程占地未超出报批的红线范围，为合法建筑，黄定金将其按份共有的公寓楼、辅助用房及附属工程转让给刘倩，符合法律规定。配套设施及改造费用、设备购置费用系黄定金为月山镇敬老院购置设备及完善设施而支付的费用，黄定金将此类动产转让给刘倩，符合法律规定。因一审判令刘倩给付的系黄定金因征地、迁坟和绿化苗木而支付的费用，并不涉及土地本身价值和权利问题，故案涉征地补偿、迁坟和绿化苗木费用亦应由刘倩承担。 关于争议焦点二，黄定金将涉案的房屋等财物交付给刘倩占有、使用，刘倩在明知涉案财物的权属情况下予以受让并使用，理应向黄定金支付相应的费用。黄定金主张涉案的房屋价格应当按照评估价格来确定，因涉案的房产和土地均未办理产权证书，无法确定其价值，故黄定金主张按照《资产评估报告》作为确定房屋的价格依据，无事实和法律依据，一审按照《工程决算审核报告》确定涉案房屋的建造费用为3412008元，因该审核报告中包含综合费67428.76元，且《备忘录》第四条规定“考虑该工程没有相应的发票，审核报告中的综合费率、税收各方协商一个比例”，黄定金未能举证证明其已支付该费用，该费用应予核减（该部分应否扣减请合议庭关注），故确定涉案房屋的实际建造费用为3344579.24元（3412008-67428.76）。根据涉案的《征用土地合同》《征用土地补偿协议书》《征用土地补偿合同》《评估报告》以及黄定金出具的收条等证据，一审认定黄定金支付的迁坟费用为13880元、绿化苗木费用为104090元、设备费用为373058.69元，具有事实依据，本院予以维持。黄定金主张征用地费用为161440元，而一审认定黄定金支付征用地费用为161470元超出黄定金诉请，确有不当，本院依法予以纠正。一审依据《评估报告》和黄定金出具的收条认定配套设施及改造费用为116180元，但依据条据，购买配套设施费用为87042.40元，剩余29137.60元系黄定金与刘倩合伙经营敬老院期间的开支，该29137.60元应由黄定金、刘倩平均分担。综上，确定刘倩应支付的款项共计2975759.13元[公寓楼及附属工程建造费用2221679.24元（3344579.24元-1122900元）+征地费用161440元+迁坟费用13880元+设备费用373058.69元+绿化苗木费用104090元+配套设施及改造费用87042.40元+合伙开支14568.80元（29137.60÷2）]，刘倩还应支付1775759.13元（2975759.13元-1200000元）。刘倩虽对一审认定的上述费用持有异议，但未能举出证据证明其异议成立，应承担举证不利后果。因黄定金、刘倩未就剩余费用支付时间予以明确约定，亦未约定迟延付款的违约责任，黄定金主张自《资产转让备忘录》签订之日起按照银行贷款利率支付利息，无合同及法律依据。鉴于本案的转让费用数额是按照黄定金所实际支付的数额予以核定，刘倩未及时支付剩余转让费用导致黄定金存在实际损失，故兼顾合同的履行情况，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，认定刘倩按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自黄定金向法院起诉主张之日（2015年11月9日）起向黄定金支付所欠费用的利息损失。 关于争议焦点三，本案合同的签订和履行均在黄定金和刘倩之间进行，双方形成合同关系。根据合同的相对性原理。债权债务仅在有合同关系的当事人之间形成，黄定金不能向与自己无合同关系的樊双七、双七颐养中心主张债权，故黄定金要求樊双七、双七颐养中心承担涉案债务，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄定金、刘倩的上诉请求部分成立。案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初348号民事判决第二项； 二、变更安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初348号民事判决第一项为刘倩于本判决生效之日起一个月内支付黄定金财产转让款1775759.13元及其利息损失（利息损失自2015年11月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回黄定金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费32029元，由黄定金负担11029元，刘倩负担21000元。保全费5000元，由黄定金负担2500元，刘倩负担2500元。鉴定费54000元，由黄定金负担40000元，刘倩负担14000元；二审案件受理费32029元，由黄定金负担11029元，刘倩负担21000元。 本判决为终审判决。 审判长  杨再松 审判员  陈澜竞 审判员  王纯兵 二〇二〇年十二月十七日 法官助理江远 书记员刘柯 附法律法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。