黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初3364号原告：张雪松，男，1982年5月4日出生，汉族，个体，住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：徐进明，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：大庆四方源房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙华路**湿地福苑B20-03，统一社会信用代码91230603077786160Q。法定代表人：张景坤，职务总经理。委托诉讼代理人：赫天石，大庆四方源房地产经纪有限公司员工。被告：杨瑞雪，女，1991年4月17日出生，汉族，大庆四方源房地产经纪有限公司职工，户籍所在地吉林省榆树市，原告张雪松与被告大庆四方源房地产经纪有限公司（以下简称“四方源公司”）、杨瑞雪居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告张雪松及委托诉讼代理人徐进明，被告四方源公司委托诉讼代理人赫天石到庭参加诉讼。被告杨瑞雪经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张雪松向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销原告张雪松和被告大庆四方源房地产经经有限公司、杨瑞雪之间于2020年9月22日签订的房屋居间服务合同书；2.请求被告大庆四方源房地产经经纪有限公司，杨瑞雪共同赔偿原告张雪松中介费三倍赔偿18,000元，双倍返还定金20,000元，共计38,000元；3.本案诉讼费用由被告大庆四方源房地产经纪有限公司、杨瑞雪承担。事实与理由：2020年9月21日，原告因需要购买房屋通过58同城网看到上发布的出售大庆市萨尔图区万宝一区1-51-2-502室房屋，后与该网上预留的四方源公司房产中介人员王艳（化名王珏）联系（电话130××******），经王艳介绍，王艳谎称该房屋房主为杨瑞雪，并介绍房主家有个5岁孩子，刚装修完还未入住，就临时打算换祥阁学区房才出售的，高价装修的，让我们放心装修质量。经过看房后，原告与二被告三方于2020年9月22日签订《房屋买卖居间服务合同书》，合同约定房屋总价款39万元，定金1万元，中介费6,000元，原告按照约定将定金和中介费16,000元支付给乙方四方源公司，款项按照乙方要求转账给乙方四方源第十分公司万宝公司经理宋晓雪。后经万宝一区1-51-2-502室房屋的邻居告知，该房屋是中介公司自己倒卖房屋是低价装修高价售出骗钱的，签合同的杨瑞雪是四方源的员工，说我被骗了。后原告投诉到12315消费者协会，后原告和大庆市龙凤区消费者协会相关调查人员到龙凤湿地四方源总公司进行调解工作，未达成调解。经多次和四方源公司协商，四方源公司只同意返还6,000元，不同意返还定金。经原告方事后委托调查了解，杨瑞雪为四方源公司老张春成的爱人，在公司属于半个老板娘，有很多房子都是用公司员工或亲属名字进行低买高卖赚钱的，杨瑞雪名下就有三套房子。原告认为，被告四方源公司与杨瑞雪恶意串通、隐瞒房产的实际情况，没有履行如实告知义务，骗取原告的信任达成《房屋买卖居间服务合同书》，应承担共同赔偿责任。二被告违反了《消费者权益保护法》第8条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第55条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。同时服务商《民法总则》第148条规定构成欺诈，根据《合同法》第54条规定依法申请撤销请求。为维护原告张雪松的合法权益，诉至贵院，恳请人民法院依法查明本案事实，支持原告的诉讼请求。被告四方源公司辩称，我公司不存在欺诈行为，不属于可撤销的合同。当时公司销售代理看房子时已经告知原房主与我公司员工签订了买卖合同，并且告知房屋是刚装修过的，正因是刚装修过的房屋考虑到装修成本，经过双方协商后，定价约定价格390,000元，原告对装修满意，对房屋价格认可，于是原告与杨瑞雪签订合同。原告在起诉状上说，杨瑞雪冒充原房主，原告在通话录音杨玉学的女儿的情况并不存在，该房屋是原房主卖给我公司员工的，考虑到装修老化，杨瑞雪委托装修公司，精致装修后，买家可拎包入住。被告杨瑞雪经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。原告张雪松围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一，房屋买卖·居间服务合同复印件一份、收条复印件一份共7页（与原件核对无异议，原件退回），欲证明2020年9月22日，原告与被告大庆四房源房地产经纪有限公司万宝店经纪人王艳、被告杨瑞雪三方签订房屋买卖·居间服务合同书，合同约定被告杨瑞雪将位于大庆市××小区××单元××室房屋出售给原告张雪松，房屋总价款39万元，原告向被告杨瑞雪支付定金1万元，中介服务费6,000元。事实上，王艳为大庆四房源房地产经纪有限公司万宝店经纪人，杨瑞雪为大庆四房源房地产经纪有限公司龙凤湿地福苑总店员工，签订合同时，有万宝店经理宋晓雪、王艳、杨瑞雪在场，宋晓雪（谎称）称房主有5个孩子，刚装修未入住，打算换祥阁学区房才出售的，说杨瑞雪是房主的女儿，杨瑞雪也说房证是她爸的，她爸在海南不在本地，保证过户，从而欺骗原告签订合同。经质证，被告四方源公司发表质证意见称，对证据的真实性无异议，该证据证明的问题无异议，对原告诉说的情节表示不予认可，杨瑞雪并未从未表示是该房主的女儿，并且告知原告杨瑞雪是我公司员工，原告在看房时并未对该房屋有任何疑问，在签订合同后第二天，就表示不想买这个房子了，在短期内非常巧的找到之前在我公司任职现在就职于安家房产中介上班的员工，原告与该员工视频聊天内容可看出，原告仅通过对方的一面之词未经核实，直接在起诉状上对我公司所经营的业务、公司负责人、杨瑞雪个人、我公司的名誉进行诋毁，不排除原告是安家房产公司认识的人，与我公司假意签订合同，因同行之间存在竞争关系，目的是通过诉讼方式对我公司名誉进行诋毁、恶意诉讼从中谋利。证据二，原告与宋晓雪微信转账及聊天截图4张共2页，欲证明原告张雪松按照合同约定转账中介服务费6,000元、定金1万元共计16,000元，给被告四方源公司万宝店经理宋晓雪的事实。经质证，被告四方源质证称，无异议。证据三，原告与王艳微信截图4张1页，欲证明原告张雪松是在王艳的朋友圈看到售房信息联系中介的。涉案的房产为精装婚房，所以被告存在欺骗行为。经质证，被告四方源公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，我方理解精装婚房是经过我公司统一标准拎包入住，可用做于做结婚的房产；在原告看房子过程中及签合同之前，我方已告知该房屋是我公司杨瑞雪购买，经杨瑞雪装修后的房屋，并不存在欺诈。证据四，微信截图4张2页、大庆市不动产登记资料查询结果一份2页、杨瑞雪身份证复印件1份，欲证明原告张雪松微信好友四方源公司员工文静朋友圈信息图片4张，证实微信图片中的四方源公司员工旅游信息，称为四方源精英团队，照片中居中白衣右侧女士为四方源公司员工杨瑞雪，不动产信息查询核实，杨瑞雪名下有多套房屋，均属于中介低价收购高价倒卖的房屋，有位于龙凤区××××室房屋，位于龙凤区××绿洲××室房屋，还有位于龙凤区××龙小区××楼××单元××室已经倒卖。从而佐证杨瑞雪为四方源公司员工，四方源公司与员工恶意非法进行低价收购装修后高价出售倒卖房屋。违反了房地产经纪管理办法第二十五条的规定。经质证，被告四方源质证称，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，从照片上看每人都带着口罩，原告方仅从眼睛及鼻子就推定照片中间白衣男子右侧是杨瑞雪，不能成立。我方认为我方并未违反房地产经纪管理办法第二十五条理由是我方在与原告看房及签订过程中，如实向原告说明房屋基本情况，签订合同信息，我方明确告知杨瑞雪是我方员工，装修是杨瑞雪自己找的施工队伍装修的，我方认为杨瑞雪并不存在低买高卖的情况，原因是装修使该房屋得以增值，原告正因为是相中该房屋及该房屋的装修，才与杨瑞雪个人达成合意，中介与杨瑞雪个人并不存在欺诈。证据五，档案查档证明一份1页、录音3份（提交录音光盘，当庭播放）、原告及原告姐姐张雪梅与涉案房屋房主杨玉学的通话录音笔录3份8页，欲证明档案查档证明证实涉案房屋的实际房主为杨玉学，录音为与房主杨玉学的通话录音，证实涉案的房产为杨玉学所有，杨玉学本人承认不认识杨瑞雪，房子钥匙交给中介，房子装修房主杨玉学不知情，证实二被告存在欺诈行为。涉案房屋为中介四方源公司炒房，属于违法行为，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。（八）承购承租自己提供服务的房屋。经质证，被告四方源公司质证称，对该录音中人物真实性无异议，对于通话内容有异议，原房主实际上是杨瑞雪签订的买卖合同，杨瑞雪代表个人，四方源代表居间方，以上情况在杨瑞雪与原告签的合同时已经告知原告，但未告知与原房主的实际成交价，因为作为卖方没有义务告知买方底价。原告与杨玉学多次联系的目的是为了杨玉学与我公司解除合同好与之单独交易，目的未达到后，原告又起诉我公司和杨瑞雪向通过起诉的方式获利，根据合同相对性，原告与我公司、杨瑞雪签订房屋买卖居间服务合同后，即发生法律效力，根据合同中约定的条款居间法及甲方并不存在违约，系乙方单方解除合同，属于乙方单方违约，根据合同中第九条、违约责任第二条定金条款若乙方违约，甲方有权解除合同，已收定金故以退还，乙方违约致使合同解除或无法履行的视为丙方已完成居间工作，居间费用不予退还，对于原房主杨玉学录音中所陈述的事实有出入，买房姓徐，在录音中又不告知买方是谁，事实情况与杨瑞雪签订合同。证据六，大庆市龙凤区消费者协会投诉终止调解通知书一份1页，欲证明本案经大庆市龙凤区消费者协会于2020年9月27日调解，未达成协议终止调解。被告四方源公司质证称，无异议。证据七，调查视频一份（与证据五在同一个光盘里，当庭播放）和调查视频对话笔录一份2页，欲证明杨瑞雪为四方源公司股东张春成的爱人，为四方源公司员工，四方源公司一直从事隐瞒、欺诈购房者，低价收购高价卖出赚取差价，严重违反《房地产经纪管理办法》第25条规定。经质证，被告四方源公司质证称，对证据的真实性有异议，我方怀疑原告系安家房产公司朋友，此视频是提前商量好的，目的是通过诉讼方式对我公司、公司负责人、公司员工、公司经营的业务进行诋毁，原告在未经核实真伪的情况下对四方源公司，公司主要老板张春成、杨瑞雪的名誉进行诋毁，请求法院综合考虑原告的过错程度侵害手段、场合、行为、造成后果、造成直接和间接损失，综合考虑对我公司进行赔偿，原告未经核实就认为装修公司所装修的房屋是不合格的，存在主观偏见，我公司主打买房赠装修，并做过广告，四方源房地产经纪有限公司与四方源装饰公司虽是两个独立的公司但经营地点是挨着的，我公司并不需要隐瞒所将出售的房屋装修的事实，并且经客户购买后对我公司出售的房屋评价较高，因装修产生纠纷极少，原告在录像中所体现的段庆公司经了解之前是我公司员工，在我公司工作期间，与我公司产生不愉快，导致跳槽，段所说的情况纯粹为了诋毁我公司，目的是报复及竞争。被告四方源公司提交如下证据：证据一，房屋买卖居间合同书一份，欲证明与杨玉学签订房屋买卖合同的人是杨瑞雪，合同约定的成交价是308,000元。经质证，原告质证称对真实性无异议，该证据证明被告公司违反了房地产经纪管理办法第八条、第九条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第三十三条属于低价收进高价卖出的差价，承购承租自己的房屋，依据第三十三条规定应对杨瑞雪处于10,000元的罚款，对四方源公司处于10,000元到30,000元的罚款，我方保留向有关部门检举的权利。证据二，授权委托书复印件一张（与原件核对无异，原件退回），欲证明涉案房屋原房主杨玉学、赵美熠授权杨瑞雪代为出售涉案房屋，代为签署房屋买卖合同。经质证，原告质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据与四方源公司提交的杨玉学与杨瑞雪之间签订的房屋买卖合同互相矛盾，能够证实四方源公司及员工杨瑞雪之间恶意炒房，违反《房地产经纪管理办法》第二十条之规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；能够证实四方源公司低价收进高价卖出赚取房屋差价的事实，欺骗原告签订房屋买卖合同，构成欺诈行为，承购自己提供经纪服务房屋等行为，严重违反法律规定。被告杨瑞雪经本院传票传唤，未到庭，视为放弃质证、举证权利。本院对原、被告均无异议的证据予以采信，对有异议的证据，在判决论理部分予以综合阐述，并认定案件事实如下：2020年9月22日，原告张雪松（乙方）与杨瑞雪（甲方）、四方源公司（丙方）签订《房屋买卖·居间服务合同书》一份，合同约定甲方将位于大庆市××单元××室转卖乙方，丙方提供居间服务。合同第五条约定房款为39万。合同第六条约定乙方最迟至本合同签订之日支付定金1万元，定金由丙方代为保管；采用二手房按揭贷款，贷款种类为商业贷款，甲乙双方约定2020年11月20日之前到大庆市产权交易中心××过户手续或大庆市公证处办理公证手续，逾期按违约处理；本合同签订之日起到银行送件当日，乙方需将购房首付款12万元交由丙方保管，并于过户或公证当天由丙方代为支付给甲方；由于乙方正在办理二手房按揭贷款，剩余房款27万元，待权利变更完毕后由银行转付甲方，若乙方未获得贷款或未足额贷款的以现金补齐差价；过户形式为委托形式出让（公证），如采取委托形式出让，则甲方必须配合丙方做公证手续，将此房的买卖权、过户更名等事项公证到丙方指定人员名下。合同第八条约定居间费用为6,000元。合同第九条约定，若甲方违反合同约定，乙方有权解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金，退还其他已收房款，并按房屋总价款的20%向乙方支付违约金及赔偿给乙方造成的其他损失；若乙方违约，甲方有权解除合同，已收下的定金不予退还，同时乙方应按照房屋总价款的20%向甲方支付违约金及赔偿给甲方造成的其他损失。同日，原告通过微信及手机银行转账等方式向四方源公司支付了中介费6,000元及涉案房屋定金1万元。另查明，涉案房屋所有权人为案外人杨玉学，2020年7月17日，杨玉学与被告杨瑞雪签订授权委托书，委托书内容为“委托人杨玉学，作为万宝小区1-51-2-502号房屋（以下简称：该房屋）的所有权人（产权证号为：00××**），赵美熠是产权共有人。就该房屋的有关事宜委托杨瑞雪办理如下事项：代为出售该房屋，代为签署该房屋的买卖合同。”同日，杨玉学（甲方）与被告杨瑞雪（乙方）、四方源公司（丙方）签订《房屋买卖·居间服务合同书》一份，合同约定甲方将位于大庆市××单元××室转卖乙方，丙方提供居间服务。合同第五条约定房款为308,000元。合同第六条约定乙方最迟至本合同签订之日支付定金5,000元，定金由丙方代为保管；采用二手房按揭贷款，贷款种类为公积金贷款，甲乙双方约定2020年11月17日之前到大庆市产权交易中心××过户手续或大庆市公证处办理公证手续，逾期按违约处理；本合同签订之日起到过户前三日内，乙方需将购房首付款48,000元交由丙方保管，并于过户或公证当天由丙方代为支付给甲方；由于乙方正在办理二手房按揭贷款，剩余房款26万元，待权利变更完毕后由银行转付甲方，若乙方未获得贷款或未足额贷款的以现金补齐差价；过户形式为委托形式出让（公证），如采取委托形式出让，则甲方必须配合丙方做公证手续，将此房的买卖权、过户更名等事项公证到丙方指定人员名下。合同第八条约定居间费用为6,000元。合同第九条约定，若甲方违反合同约定，乙方有权解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金，退还其他已收房款，并按房屋总价款的20%向乙方支付违约金及赔偿给乙方造成的其他损失；若乙方违约，甲方有权解除合同，已收下的定金不予退还，同时乙方应按照房屋总价款的20%向甲方支付违约金及赔偿给甲方造成的其他损失。本院认为，本案争议焦点是原告与二被告签订的《房屋买卖·居间服务合同书》的效力问题。原告主张二被告隐瞒事实，存在欺诈行为，该合同应予以撤销。被告四方源公司主张合同成立且生效。本院认为，合法成立并且生效的合同才会涉及违约责任。原告找到被告四方源公司购买房屋，是认为四方源公司作为专业的房产经纪机构对其经营的房源信息具有足够的了解，亦是想通过房产中介购买到价格合理的房屋，因此，房屋所有权人及房屋的价格是张雪松在订立合同时重点进行考量的因素，甚至可以说是张雪松是否与之签订合同的决定性因素。因此，中介公司应当恪尽职守为张雪松提供适合的房源。在订立房屋买卖合同时，无论是中介公司，还是买卖双方都有义务对相关情况进行真实的告知。本案中，杨瑞雪是四方源公司的员工，涉案房屋实际房主是案外人杨玉学等情况，二被告在与原告签订合同时均没有向原告进行披露。且杨瑞雪与杨玉学签订的房屋买卖合同的价格明显低于其与原告签订的房屋买卖合同价格。二被告的行为已经违反了《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪机构及经纪人员不得对当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价及不得承购自己提供经纪服务的房屋的规定。杨瑞雪、四方源公司在与原告签订合同时隐瞒了真正房屋所有权人，隐瞒杨瑞雪与四方源公司之间存在关系的真实性情况，使张雪松作出了错误的意思表示，侵害了张雪松的合法权益，双方签订的合同应为可撤销合同。故本院对原告与二被告签订的《房屋买卖·居间服务合同书》予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告四方源公司收取的中介费应返还给原告。关于定金，定金合同自实际交付定金之日起生效。本案中，原告与二被告签订的合同明确约定定金由四方源公司代为保管，四方源公司未能提供证据证实定金已实际交付给杨瑞雪，关于定金的约定并未生效，故不适用定金罚则，定金由四方源公司返还给原告。关于原告主张的三倍赔偿问题，本院认为，原告在签订房屋买卖合同后向消费者协会投诉再到消费者协会组织原、被告进行调解，整个过程发生在短短的八天时间内。另，原告在诉状中陈述听邻居说四方源公司倒卖房屋，后又当庭陈述是在签订合同后听在其他房屋中介工作的朋友说涉案房屋是四方源公司倒卖的，原告陈述不符合常理且自相矛盾，亦未提供证据证实其损失的发生，故对原告的该项诉请不予支持。被告杨瑞雪经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、撤销原告张雪松与被告大庆四方源房地产经纪有限公司、被告杨瑞雪于2020年9月22日签订的《房屋买卖·居间服务合同书》；二、被告大庆四方源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张雪松居间费6,000元，返还定金10,000元，合计16,000元；三、驳回原告张雪松的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元（已减半收取），由被告大庆四方源房地产经纪有限公司、杨瑞雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  曹振红二〇二〇年十二月一日书记员  韩 静附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。