内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民事判决书（2020）内0823民初2671号原告齐某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人贾某，内蒙古俊逸律师事务所律师。被告巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司。法定代表人姜某。委托诉讼代理人全某，内蒙古子阳律师事务所律师。委托诉讼代理人韩某，内蒙古子阳律师事务所律师。第三人王某，现住内蒙古自治区。原告齐某与被告巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司（以下简称融信房地产公司）、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐某的委托诉讼代理人贾某、被告融信房地产公司的委托诉讼代理人韩某、第三人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《车库买卖合同》；2.请求依法判令被告向原告返还车库价款81000元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告齐某将第一项诉讼请求变更为要求第三人王某返还车库款81000元。事实和理由：2014年10月23日,第三人王某向原告齐某出具证明一份,约定王某在欠原告齐某76000元的基础上再由原告齐某给王某5000元,王某将兴隆家园北区24号楼3号车库转让给齐某,齐某将约定的81000元交付王某后,王某于当日带原告齐某到被告售楼中心，被告与原告签订了兴隆家园24号楼3号车库的车库买卖合同。后当原告去认领该车库时才得知被告出售给原告的车库系回迁户的车库,该车库已经由被告交由回迁户占有使用,故原告依法提起诉讼,请求判令被告向原告返还购买车库款81000元，并承担本案全部诉讼费用。被告融信房地产公司辩称：一、答辩人融信房地产公司未设立第二项目部，案涉《车库买卖合同》中加盖的巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司第二项目部合同专用章系案外人刘某私刻印章，该印章并未在相关部门及答辩人融信房地产公司备案。二、原告提供的案涉《车库买卖合同》落款处加盖的印章为巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司第二项目部合同专用章，故该合同并非与答辩人融信房地产公司签订。因此，答辩人融信房地产公司并不是案涉合同的相对人，亦不是案涉合同的履行主体。综上所述，答辩人融信房地产公司因不是案涉合同履行主体，未参与案涉车库的销售，也未收取案涉的车库价款，更未从中获利，故答辩人融信房地产公司不承担本案的民事责任，因此请求法庭查明本案事实，依法驳回原告对答辩人融信房地产公司的诉讼请求。第三人王某辩称：我用车库给原告顶账，我带原告在融信房地产公司第二项目部签订的合同，我认为我与齐某已经没有债务关系，至于一房多卖跟我没有关系，以双方出具的证明（本人承担负责2014年10月23日前的权属明确，不存在纠纷）为准。之前的我承担，之后发生的纠纷和我本人无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月3日，巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司第二项目部向王铁柱出具一份收据，其中载明：今收到王铁柱交来24号楼3号车库18.47㎡×4500元，人民币捌万叁仟壹佰壹拾伍元83115元，收款人为黄亚兵。2014年10月23日，第三人王某向原告出具一份《证明》，其中载明：由于王某欠齐某现款76000元，特将用兴隆家园北区24号楼33车库18.47㎡，转让给齐某，每平米4300元，由于各种原因，齐某在王某欠76000元的基础上，再付给王某5000元，将车库的所有房款付清。王某必须保证此车库来源合法，无法律纠纷，抵押或转让于其他人等，如有法律纠纷，抵押或在齐某不知情的情况下转让予其他人等，王某应将所欠齐某的欠款76000元及所交给王某的5000元全部退还给齐某，并承担相关的法律责任。本人承担负责2014年10月23日前的权属明确，不存在纠纷。同日，原告齐某与巴彦淖尔市融信房地产开发有限公司第二项目部签订一份《车库买卖合同》，合同约定：买受人购买的××镇车库，建筑面积共18.47平方米；每平米价格为4500元。2018年4月23日，乌拉特前旗住房和城乡建设局出具一份文件，其中载明：经兴隆三期回迁安置领导小组研究并报旗政府批准，现将《兴隆三期住宅、车库分配方案》下发你公司，请遵照执行。该方案中，将案涉车库分配给了案外人聂某。另查明，案涉兴隆嘉苑小区24号楼至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，本案的争议焦点主要有两点，一、案涉车库款的给付义务应当由谁承担？二、原告主张解除《商品房认购合同》有无事实和法律依据？针对第一个争议焦点，本院认为，第三人王某欠付原告借款76000元后，与原告齐某协商，由原告齐某给付第三人王某5000元差价，第三人王某用案涉车库抵顶上述债务。基于上述债权债务关系，双方形成新的代物清偿协议，即双方约定债权人（原告齐某）受领他种给付代替原来的给付。但因第三人王某提供的上述车库至今未向原告齐某交付，且存在权属纠纷，无法履行该以物抵偿协议，故原告齐某有权请求恢复履行旧债，即偿还欠款76000元。关于5000元差价，因上述以物抵偿协议无法实现，案外人王某应当退还原告齐某。故对原告主张要求第三人给付欠款81000元的诉请，本院予以支持。对于第三人王某辩称，因其向原告齐某出具的《证明》中约定其只负责2014年10月23日前的权属明确，不存在纠纷。因此，其对2014年10月23日后的权属不负责。对此本院认为，上述证明虽系原告齐某与第三人王某协商一致后所出具，但其中所表述“本人承担负责2014年10月23日前的权属明确，不存在纠纷”本身属约定不明确，即从该句话中无法认定2014年10月23日后案涉车库如存在权属纠纷应当如何？原告齐某是否放弃对第三人王某享有的债权？因此，根据《中华人民共和合同法》第六十一条的规定，本院认为第三人王某的辩驳理由不能成立。针对第二个争议焦点，本院认为，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，但时至起诉前被告对诉争的兴隆嘉苑二期24号楼未取得商品房预售许可证明，故原告齐某与被告融信房地产公司之间签订的《车库买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告齐某无须向本院主张解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、第三人王某于本判决生效后三十日内给付原告齐某81000元。二、驳回原告齐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，减半收取913元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 庆达嘎二Ｏ二Ｏ年十二月二十九日书记员 侯 添注：本法律文书生效后，申请人在二年内未申请执行的，视为放弃执行。附：本判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。