广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3147号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林志平。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：何玉林，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈洁英，女，汉族，住广东省清新区。委托诉讼代理人：阮顺松，广东尚义律师事务所律师。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称富荣公司）、上诉人何玉林因与被上诉人陈洁英租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求；2.由陈洁英、何玉林负担诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院在查明富荣公司与陈洁英、何玉林签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，以涉案商铺于2018年3月12日才通过竣工验收为由，不支持富荣公司主张的2018年3月之前的租金，是完全没有依据的。1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，一审法院以该条规定认定富荣公司的出租行为违反法律禁止性规定从而导致无效，是完全错误的。建筑工程的竣工验收合格是建筑工程交付使用的前提，针对的是建筑物的安全性问题，而建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险，并不影响相关租赁合同的效力。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同的合法性审查以及是否可以履行应以是否取得规划许可为核心要件。3、富荣公司已经提交证据证明涉案商铺已于2015年4月符合交付使用条件，事实上也有大量商家在涉案市场长期经营并已取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形，故未通过竣工验收并不会影响涉案商铺的正常使用。二、《清远农批通知》不能作为陈洁英、何玉林一直不支付租金等费用的依据。富荣公司主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律和事实依据。1、涉案租赁合同第二条第一款约定，自市场正式对外开业之日起计算租金。涉案市场于2015年5月开业，富荣公司有权开始收取租金。2、涉案租赁合同第五条第一款约定，双方如需变更合同内容须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效。而《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，不能作为变更合同内容的依据，双方仍应按照涉案租赁合同的约定履行。3、由租户签署的文件中记载，租户请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，说明陈洁英、何玉林等租户认可租金、水电费、物业管理费等费用，及富荣公司并未免除陈洁英、何玉林租金等费用的事实。4、涉案租赁合同到期后，陈洁英、何玉林并未依约向富荣公司交回商铺且一直占用，应当按照实际占用时间支付租金直至交回商铺之日止。三、在《商铺租赁合同》明确约定了租金的情况下，一审法院以原合同租赁期内的月平均租金计算陈洁英、何玉林应当向富荣公司支付的租金，没有任何依据，是完全错误的。涉案租赁合同第二条第三款中明确约定租赁期内每间商铺的每月租金金额，另外双方约定的免租月为富荣公司提供给陈洁英、何玉林的开业优惠，并不代表每月的租金可以平均计算，也不能以此作为基数计算陈洁英、何玉林应当向富荣公司支付的租金，陈洁英、何玉林应当按照合同约定的租金金额向富荣公司支付租金。四、陈洁英、何玉林应当向富荣公司支付管理费等费用。根据涉案合同第三条第一款、第五条第五款的约定，陈洁英、何玉林应当按时向富荣公司缴纳水电费、垃圾费、物业管理费等费用。涉案商铺一直由富荣公司提供物业管理服务，双方亦签订《经营管理协议》，约定由富荣公司对涉案商铺进行物业管理。五、由于陈洁英、何玉林违约，陈洁英、何玉林应当按拖欠总金额的年利率24%向富荣公司支付滞纳金，滞纳金计算至陈洁英、何玉林付清所有费用之日止。根据涉案租赁合同第五条第五款的约定，陈洁英、何玉林逾期支付租金等相关费用，应当向富荣公司支付滞纳金，富荣公司自愿将滞纳金降低为按拖欠总金额的年百分之二十四计算。六、在相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求富荣公司支付承包经营费，一审法院判决予以支持。若在本案中不予支持富荣公司在竣工验收之前的租金，则对富荣公司是极其不公的。故请求二审法院依法改判，以维护富荣公司的合法权益。上诉人何玉林的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人何玉林上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回富荣公司的其他诉讼请求；3.本案诉讼费用由富荣公司负担。事实和理由：一、何玉林无需向富荣公司支付任何租金以及违约金。（一）一审判决认为案涉商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，何玉林使用案涉商铺应当支付租金，此认定实属错误。2017年6月4日，陈洁英将涉案商铺转租给何玉林，何玉林整体继受《商铺租赁合同》的权利义务。富荣公司通过发出《清远农批通知》，变更了案涉商铺的起租时间，即起租时间另行约定。但是富荣公司一直都没有发布起租时间或与陈洁英、何玉林协商相关事宜。现一审判决径行以案涉商铺所在工程通过竣工验收的时间2018年3月12日为起租日期，何玉林应从该时间起支付租金，忽视该市场是否形成及双方并未就起租时间再次约定的事实。一审判决径行认定起租时间，也剥夺何玉林行使合同自由的权利。退一步讲，即使以竣工验收合格为起租日，也应按2018年12月12日由职能部门验收合格，办理竣工验收备案手续后才有权出租物业。原审法院按建设单位自行验收为起租日系错误的。（二）一审判决何玉林支付违约金，没有事实和法律依据。一审中富荣公司明确诉请的滞纳金系违约金性质，富荣公司认为何玉林没有按时交纳租金构成违约，应支付滞纳金。但本案中，暂缓执行起租日后，富荣公司没有通知陈洁英、何玉林起租时间，双方未就起租时间达成一致，富荣公司也一直没有向何玉林催收过租金。试问何玉林应如何按时交纳租金。何玉林一直依法履行合同义务，不存在逾期交纳租金等违约行为。二、退一步说，即使何玉林使用商铺应支付租金，但在应付租金中需扣减履约保证金及商铺首月租金。在案涉合同履行中，何玉林不存在任何违约行为，富荣公司在合同解除后应退还履约保证金。签订《商铺租赁合同》后，陈洁英向富荣公司交纳履约保证金17808元及商铺首月租金8904元，该履约保证金和商铺首月租金由何玉林继受，若本案中何玉林应向富荣公司支付租金，应付租金中应扣减履约保证金及商铺首月租金。上诉人富荣公司的答辩意见与其上诉意见一致。被上诉人陈洁英辩称，对于一审判决中关于陈洁英的部分没有异议，其他的部分同意何玉林的上诉主张。上诉人富荣公司向一审法院起诉请求：1.解除与陈洁英签订的《商铺租赁合同》，并责令陈洁英立即向富荣公司返还商铺，并且富荣公司无须向陈洁英返还保证金；2.陈洁英支付租金222600元，及物业管理费19152元，合计241752元；3.陈洁英向富荣公司支付滞纳金共计87888.75元（按年利率24%计算）；4.由陈洁英负担案件诉讼费。诉讼中，富荣公司变更第二项请求为陈洁英支付租金、物业管理费至实际返还商铺之日止，暂计至2018年12月租金为222600元，物业管理费为19152元，合计241752元；变更第三项诉讼请求为陈洁英向富荣公司支付滞纳金，按年利率24%计算至实际付清全部费用为止（暂计至2018年12月为87888.75元）；增加诉讼请求为：陈洁英立即将涉案商铺恢复原状。一审法院认定事实：2014年11月15日，富荣公司与陈洁英签订《商铺租赁合同》（2014Z105号），约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋05号商铺出租给乙方（陈洁英）经营，租期为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。商铺租金为每月8904元，合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月，第二年免除租金6个月，第三年免除租金3个月。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金17808元及商铺首月租金8904元。后富荣公司以陈洁英自2015年5月起至今未支付租金及物业管理费为由，向一审法院起诉并提出上述诉请。另查明，2017年6月4日，陈洁英将涉案商铺转租给何玉林经营，涉案商铺尚由何玉林占有经营。庭审中，富荣公司要求陈洁英和何玉林共同承担责任。本案合同到期后，陈洁英未与富荣公司续签租赁合同，陈洁英认为富荣公司、陈洁英签订租赁合同已期满不存在解除的问题，何玉林对富荣公司要求解除合同的主张无异议。陈洁英表示富荣公司收取的合同保证金和首月租金由何玉林行使权利。陈洁英与何玉林就转租涉案商铺签订的《合同》约定铺位转让后，一切经营权利归乙方（何玉林）所有，甲方（陈洁英）无权利干涉；本铺位合同到期后，合同更改给乙方，甲方给予配合，除发生不可抗拒因素；甲方铺位移交乙方后，即日起该铺位所产生的权利义务由乙方负责。诉讼中，富荣公司未提供涉案商铺原貌的证据。涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市场1#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。再查明，富荣公司提供的《营业执照》显示其经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。富荣公司未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的证据。一审法院认为，2014年11月16日，富荣公司、陈洁英签订《商铺租赁合同》（2014Z105号），富荣公司将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋05号商铺出租给陈洁英使用，合同成立并有效，双方构成房屋租赁合同关系。2017年6月4日，陈洁英将涉案商铺的转租给何玉林，陈洁英与何玉林未约定转租期限，转租的届满期限视为与富荣公司、陈洁英签订的《商铺租赁合同》的届满期限一致。富荣公司、陈洁英之间的《商铺租赁合同》到期后，富荣公司未与陈洁英续签租赁合同，故富荣公司、陈洁英之间的就该租赁合同产生的权利义务关系已终止。富荣公司请求解除富荣公司、陈洁英之间的租赁合同关系，已无必要。租赁期限届满后，何玉林继续占用涉案商铺至今。富荣公司要求返还商铺，何玉林没有异议，何玉林应将涉案商铺返还给富荣公司。关于富荣公司主张支付拖欠租金的请求。涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，故富荣公司主张2015年5月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足。本案富荣公司、陈洁英之间的租赁合同关系已于2017年12月27日终止，故富荣公司要求陈洁英支付租金的请求，依据不足，一审法院不予支持。涉案商铺于2018年3月12日通过竣工验收后即可以合法经营使用，何玉林继续占有使用商铺依法应当支付占用费。结合陈洁英与何玉林签订的《合同》，何玉林属整体继受（陈洁英概括转让）了陈洁英在涉案《商铺租赁合同》中的权利、义务，应参照涉案《商铺租赁合同》的约定计算占用费、违约金等费用。每月占用费按原合同租赁期内的月平均租金4452元（8904元×18个月÷36个月）计算，从2018年3月12日暂计至2018年12月31日共294日租金为43629.60元（4452元÷30日×294日），2019年1月1日起，占用费以每月4452元计至何玉林返还涉案商铺之日止。关于富荣公司主张支付物业管理费的诉讼请求。富荣公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。经营范围并无物业管理。诉讼中，富荣公司亦未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的依据，故对该请求，一审法院不予支持。关于富荣公司要求按年利率24%支付违约金的诉讼请求。涉案租赁合同中约定滞纳金（违约金）每日按拖欠金额的5%计算，诉讼中，富荣公司认为过高自行调整为按年利率24%计算不违反法律规定，一审法院予以照准。何玉林应承担未按时缴纳占用费的违约责任。违约金从2018年4月6日（2018年3月12日起的占用费及2018年4月占用费应于2018年4月5日前缴纳，2018年4月6日起逾期；2018年5月占用费应从2018年5月5日前缴纳，2018年5月6日起属逾期，以此类推以对应每期逾期日期）起，以每期所欠占用费为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和。关于富荣公司要求无须向陈洁英返还保证金的请求，因陈洁英或何玉林未向富荣公司主张权利，一审法院不予处理。关于富荣公司主张将涉案商铺恢复原状的请求，诉讼中，富荣公司未提供证据证明涉案商铺原貌的证据，无法证实现状与之存在的差异。故富荣公司该请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决如下：一、确认清远市富荣市场物流有限公司与陈洁英就2014Z105号《商铺租赁合同》产生的权利、义务关系于2017年12月27日终止；二、何玉林应于判决生效之日起十日内将清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋05号商铺交还给清远市富荣市场物流有限公司；三、何玉林应于判决生效之日起十日内支付占用费43629.60元[暂计至2018年12月31日，2019年1月1日起，占用费以每月4452元计至商铺返还之日止]及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠占用费为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；四、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3122元，由清远市富荣市场物流有限公司负担2000元，由何玉林负担1122元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市场物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租赁合同何时解除；三、物业管理费等费用是否应予支持；四、承租人已支付的保证金和首月租金是否予以抵扣。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，2017年6月4日，陈洁英将涉案商铺转租给何玉林，陈洁英与何玉林未约定转租期限，转租期限应与富荣公司出租给陈洁英的期限一致。富荣公司与陈洁英的租赁期限于2017年12月27日届满，双方未续签合同，故富荣公司与陈洁英的租赁合同关系已于2017年12月27日终止，富荣公司请求解除双方的租赁合同已无实际必要，一审法院对此认定正确。因合同解除时间早于租金起算时间，富荣公司请求陈洁英支付租赁期间的租金，一审法院不予支持，并无不当。富荣公司与陈洁英的租赁期限届满后，何玉林继续占用使用涉案商铺，富荣公司要求返还，何玉林没有异议，故何玉林应将涉案商铺返还给富荣公司，并向富荣公司支付占有使用期间的占用费。一审法院参照富荣公司与陈洁英签订的租赁合同的约定计算出租赁期内月平均租金为4452元，并据此确定由何玉林按照4452元/月向富荣公司支付自2018年3月12日起至实际返还涉案商铺之日止的占用费及支付逾期付款违约金，处理恰当，本院予以认同。第三点，物业管理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张该费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2018年6月的物业管理费。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，2015年5月至2017年6月3日陈洁英应支付的物管费为5977.7元（100.89×2.37×25），何玉林应当按照239.1元/月（100.89×2.37）向富荣公司支付自2017年6月4日起至实际返还涉案商铺之日止的物管费。关于富荣公司主张的物业管理费逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。第四点，一审期间，陈洁英表示已支付给富荣公司的履约保证金17808元和首月租金8904元由何玉林行使权利。何玉林上诉请求在陈洁英已缴纳的履约保证金及首月租金中扣减租金，为减少讼累，本院予以支持，故陈洁英已缴纳的履约保证金及首月租金应从何玉林应付费用中予以抵扣。综上所述，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2711号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2711号民事判决第四项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2711号民事判决第三项为何玉林应于本判决生效之日起十日内按照4452元/月支付自2018年3月12日起至实际返还涉案商铺之日止的占用费及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠占用费为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；四、陈洁英应于本判决生效之日起十日内支付物业管理费5977.7元给清远市富荣市场物流有限公司，何玉林应于本判决生效之日起十日内按照239.1元/月支付自2017年6月4日起至实际返还涉案商铺之日止的物业管理费给清远市富荣市场物流有限公司；五、陈洁英已缴纳的履约保证金17808元及首月租金8904元从上述两项判决确定的何玉林应付款中予以抵扣；六、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3122元，由清远市富荣市场物流有限公司负担1800元，何玉林负担1200元，陈洁英负担122元；二审案件受理费6244元，由清远市富荣市场物流有限公司负担3600元，何玉林负担2400元，陈洁英负担244元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。