贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初4850号原告韩娟，女，1991年12月15日出生。特别授权委托诉讼代理人李文甫。被告廖清元，男，1985年7月11日出生。特别授权委托诉讼代理人毛永兵。原告韩娟与被告廖清元房屋买卖合同纠纷一案，原告韩娟于2020年8月14日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩娟的特别授权委托诉讼代理人李文甫，被告廖清元的特别授权委托诉讼代理人毛永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩娟向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2020年2月27日签订的《存量房买卖合同》；二、判决被告向原告退还购房首付款408000元，并向原告支付违约金163200元；三、判决被告向原告支付资金占用利息为12240元（以408000元为基数从2020年2月27日计算至首付款实际退还完毕之日止，暂计算至2020年8月13日）；四、判决本案案件受理费、保全费、保全担保费等由被告承担。事实与理由：2020年2月27日原告与被告通过中介贵州百家幸房地产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》，合同签订当天，原告按约定将首付款408000元支付给了被告，但被告收到该款项后未按约定办理提前还贷、抵押注销及产权转移登记手续，经原告多次催告，被告仍拒不履行，被告的行为已经严重违约。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告廖清元辩称：一、本案当中，原、被告双方所签订的房屋买卖合同达不到法定解除的条件，被告不同意解除合同。二、原告所主张的违约金明显过份高于所造成的实际损失，若依法判决解除对超出法律保护范围应当予以减除。三、资金占用利息被告认为无相应的事实及法律依据，依法应当不予支持。案件受理费、保全费、保全担保费等系原告过度主张诉权所致，应当依法按照比例承担。本案双方当事人争议的焦点：1、原被告签订的《存量房买卖合同》是否具备法定解除的条件；2、原告主张的违约金及利息是否有法律依据；3、案件受理费、保全费、保全担保费是否应当由原被告按照比例承担。原告韩娟在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原、被告身份证复印件各一份，证明原被告的诉讼主体资格。2、存量买卖合同一份，证明2020年2月27日原被告签订了《存量房买卖合同》，约定被告将其名下单独所有的坐落于六盘水市钟山区的房屋出售给原告。房屋总价款为698000元，包含房屋维修基金、室内装饰、室内家电、燃气取暖系统、五通设施等，合同签订当日支付首付款408000元，剩余290000元采用按揭贷款方式支付。合同第九条还约定：双方应在契税发票日期满两年，三十日内办理提前还贷（提前还贷资金由被告自行出资，且提前还贷产生的违约金由被告自行承担，与原告无关）、抵押注销并向房地产行政管理部门提出申请，办理房屋产权转移登记手续。如因被告原因，导致不能在约定期限内办理房屋产权转移登记手续，原告有权解除本合同，并要求被告退还全部已付款，并支付已付款100%的违约金及赔偿损失。3、农业银行流水清单、收据各一份，证明原告于2020年2月27日按合同约定向被告支付了购房首付款408000元。4、不动产登记证书一份，证明涉案房屋已经于2020年9月17日办理了房屋产权证书。5、契税完税凭证一份，证明被告已经于2018年5月7日向税务局缴纳了本案房屋的契税，根据合同第九条约定，被告应在2020年6月6日前办理提前还贷、抵押注销及产权转移登记手续，但被告并未履行上述义务。原告有权解除合同主张违约金及损失。6、平安保险公司发票一份，证明原告申请保全本案房屋支付保全担保费2000元。被告廖清元对原告韩娟证据1、3、4、5三性无异议。证据2三性无异议，证明目的有异议。我方认为根据双方签订的买卖合同第一条第四款等具体条款以及双方所约定的目的及初衷，被告方履行提前还贷、抵押注销以及产权过户等手续应当在不动产颁发日期以及契税发票均满两年之后进行办理。被告方所持有的产权证颁发日期为2018年9月17日，被告的履行期限为2020年9月17日之后30日内办理以上手续。目前并未达到履行期限，被告不存在违约情形。证据6三性均有异议，因该证据并非被告方所导致，也不属于案件诉讼费的范畴，与本案无直接关联，达不到被告的证明目的。被告廖清元举证期限内向本院提交以下证据：1、微信聊天记录五页，证明原、被告双方对于办理提前还款、抵押权解除以及房屋过户等事项进行了重新协商约定的事实。原告韩娟对被告证据微信聊天记录的三性无异议，证明目的有异议。该聊天记录看不出双方对办理提前还款、抵押权解除以及房屋过户等重新协商约定，相反能够体现原告方从2020年6月份开始一直催促被告办理提前还款、过户，但被告一直在找各种理由推诿。直到2020年8月10日还未办理，说明被告的行为明确表示不履行合同义务，已经违约。对证据的分析及认定：对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并作为认定本案案件事实的依据。双方当事人有异议证据的分析认定：原告韩娟证据2，系双方当事人真实意思表示，予以确认；证据6，系因被告行为导致原告依法律主张权利产生，予以确认；被告廖清元证据微信聊天记录，达不到被告证明目的，对其关联性不予确认。通过以上对证据的分析及认定，本院认定事实如下：原告韩娟（乙方）与被告廖清元（甲方）于2020年2月27日自愿签订《存量房买卖合同》，合同约定：被告廖清元将其名下单独所有的坐落于六盘水市钟山区《产权证号：黔（2018）钟山区不动产权第0023395号，建筑面积129.7平方米》住房一套出售给原告韩娟，约定房屋总价款为698000元，房屋维修基金、室内装饰、室内家电、燃气取暖系统、五通设施等在该成交价中，合同签订当日乙方向甲方支付首付款408000元，乙方采用住房按揭贷款方式支付购房余款29万元。合同第九条约定：“双方应在契税发票日期满两年即三十日内办理提前还贷（提前还贷资金由甲方自行出资，且提前还贷产生的违约金由甲方自行承担，与乙方无关）、抵押注销并向房地产行政管理部门提出申请，办理房屋产权转移登记手续。如因甲方原因，导致不能在约定期限内办理房屋产权转移登记手续，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还全部已付款，并支付已付款100%的违约金及赔偿损失”。合同第五条约定：“如因甲方原因不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，甲方应按已付款的100%支付违约金给乙方”……，双方同时进行了其他约定。合同签订当天，原告韩娟按约定将首付款408000元交付给被告廖清元。另查明，涉案房屋于2018年5月7日办理契税的完税手续。被告廖清元在收到原告韩娟首付款后未按合同约定办理涉案房屋的提前还贷、抵押注销及产权转移登记手续，原告诉至本院。另，本院于2020年8月11日作出（2020）黔0201民初4850号民事裁定，对被告廖清元名下位于六盘水市钟山区《产权证号：黔（2018）钟山区不动产权第0023395号，建筑面积129.7平方米》住房一套采取诉讼保全措施，并于2020年8月28日向六盘水市不动产集中服务大厅送达《协助执行通知书》，将被告廖清元涉案房屋予以查封。本院认为，本案原、被告双方当事人签订了《存量房买卖合同》，双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。原告依约向被告支付408000元购房款后，按合同约定的“双方应在契税发票日期满两年即三十日内办理提前还贷、抵押注销并向房地产行政管理部门提出申请，办理房屋产权转移登记手续”内容，涉案房屋已于2018年5月7日办理契税的完税手续，则被告廖清元应于2020年6月7日前办理完毕涉案房屋的提前还贷、抵押注销并向房地产行政管理部门提出申请，办理房屋产权转移登记手续。现被告至今未履行上述义务，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告要求解除原、被告签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，购房款408000元亦应返还。关于原告诉请的违约金、资金占用利息问题，购房合同解除后，当事人主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。被告辩称“原告主张违约金明显过份高于所造成的实际损失，若依法判决解除对超出法律保护范围应当予以减除”，要求法院调整。结合本案案情及被告过错程度等，本院酌定按被告已收到的购房款408000元的20%计算违约金，为81600元。被告辩称“案件受理费、保全费、保全担保费等系原告过度主张诉权所致，应当依法按照比例承担”问题，案件受理费应当按原告的诉讼请求金额与本院支持的金额由原被告按比例承担，保全费、保全担保费因系被告过错产生，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告韩娟与被告廖清元于2020年2月27日签订的《存量房买卖合同》；二、被告廖清元于本判决生效后十日内返还原告韩娟购房款人民币408000元及支付原告韩娟违约金人民币81600元；三、驳回原告韩娟其他诉讼请求。如被告廖清元未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9634元，由原告韩娟负担1549.52元，由被告廖清元负担8084.48元，保全费3520元、保全担保费2000元，由被告廖清元负担（原告韩娟已预交，由被告廖清元连同上述款项一并给付原告韩娟13604.48元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告韩娟可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。审 判 长  冉景翔人民陪审员  张永琴人民陪审员  李静芳二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  谢扬江