青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2466号上诉人（原审被告）：梁芳，女，汉族，1981年3月19日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被上诉人（原审原告）：西宁市城北区福金华宾馆，统一社会信用代码：92630105MA756E6M3J，住所地：西宁市城**朝阳西路**。经营者：汪敬，男，汉族，1974年2月5日出生，公民身份号码：×××，住西宁市××区。上诉人梁芳与被上诉人西宁市城北区福金华宾馆（以下简称福金华宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，福金华宾馆于2020年6月23日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.梁芳腾退位于西宁市××区的一间房屋；2.梁芳向福金华支付租金至实际腾退之日止暂计算为30000元，违约金至实际清偿之日按年利率24%暂计算为3260元，共计33260元；3.本案诉讼费由梁芳承担。西宁市城北区人民法院于2020年8月2日作出（2020）青0105民初2935号民事判决，宣判后，梁芳不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人梁芳，被上诉人福金华宾馆的经营人汪敬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原判认定，2014年福金华宾馆与青海省宏基交通物业管理有限公司签订房屋租赁合同，由福金华宾馆承租了位于西宁市××区福金华宾馆和一楼商铺。2019年2月15日，福金华宾馆经营者汪敬与梁芳签订《租房合同》，约定福金华宾馆（甲方）将位于朝阳西路6号的一间商铺出租给梁芳（乙方）；租期一年，自2019年2月16日至2020年2月15日，租金每年40000元，于每年2月15日前付清。合同期满若甲方继续出租此房，乙方在同等条件下可优先续租，租金按本合同的年租金上浮20%，再给乙方续租三年，以此类推。合同签订后，梁芳当日向福金华宾馆交纳租金30000元，对剩余10000元租金向福金华宾馆的合伙人孔令强出具欠条，承诺此款于2019年9月1日前还清。福金华宾馆将该商铺交付梁芳后，梁芳在商铺经营餐饮。合同期限届满，梁芳既未与福金华宾馆签订续租合同，也未交付2019年期间所欠10000元房屋租金和2020年的房屋租金。2020年2月开始梁芳经营的餐馆关门，并未将餐馆的餐桌和设备搬出，该商铺一直由梁芳占有使用。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，福金华宾馆与梁芳自愿签订租房合同，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，系合法有效，应受法律保护。对此，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。双方在原房屋租赁合同届满后未重新签订续租合同。原合同终止后，梁芳既不交纳尚欠的10000元租金与福金华宾馆续签合同，也拒不搬走商铺内的物品向福金华宾馆交付房屋，是造成本案纠纷产生的原因，应承担民事责任，故对福金华宾馆主张梁芳腾退案涉商铺的诉讼请求依法予以支持。经福金华宾馆多次催促梁芳，梁芳避而不见，一直占有和使用该房屋。依据原房屋租赁合同约定每年房租租金为40000元，从2020年2月15日租赁合同届满之日至2020年7月15日，梁芳实际使用5个月,庭审中福金华宾馆表示因疫情原因可免除疫情期间一个月的房租，梁芳还应向福金华宾馆支付未交房期间的租金13333元（40000元÷12月×4月）。自2020年7月16日起至梁芳腾退房屋将所租赁的商铺交付福金华宾馆之日的租赁费仍以每月按3333元计，以及所欠付的电费由梁芳承担。关于福金华宾馆主张由梁芳承担自2019年2月16日至2020年6月19日所欠付10000元租金，按年利率24%计算违约金3260元的诉讼请求是否符合法律规定的问题。梁芳因欠付福金华宾馆租金10000元，向福金华宾馆出具欠条，在欠条上承诺于2019年9月1日前付清，是对租金10000元交付期限的变更，该院予以确认。但付款期限届满，福金华宾馆未按约定支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。福金华宾馆按年利率24%计算违约金无事实和法律依据，不予支持，梁芳应当向福金华宾馆支付以本金10000元为基数，自2019年9月2日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。梁芳经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响法院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、梁芳于本判决生效之日起三十日内将其所租赁福金华宾馆位于西宁市××区商铺一间腾空并交付福金华宾馆；二、梁芳于本判决生效后十五日内支付福金华宾馆2019年度房屋租赁费10000元及2020年2月15日至2020年7月15日实际使用期间的房屋租金13333元，共计23333元；并承担以本金10000元为基数，自2019年9月2日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、2020年7月16日起至梁芳腾退房屋交付给福金华宾馆之日的租金损失每月按3333元计算及所欠付的电费由梁芳承担；四、驳回福金华宾馆的其他诉讼请求。案件受理费632元，减半收取316元，福金华宾馆负担95元，梁芳负担221元。宣判后，梁芳不服，向本院提起上诉，认为原判认定事实不清、证据不足、判决结果错误，上诉人的合同到期后向福金华宾馆说明不再续签合同，并希望福金华宾馆允许上诉人将房屋转让出去，但福金华宾馆表示自己无权决定，为防止上诉人对外转让，福金华宾馆在房屋外张贴出租信息，并将推拉铁质门用电焊焊住，防止上诉人将店内物品移出，福金华宾馆的行为表明双方合同已经终止，上诉人也不再控制和使用该房屋，双方的租赁合同已经终止，出租房屋在2020年2月就已经被福金华宾馆收回，并控制和管理，何来电费支出。另上诉人在一审开庭前并未收到人民法院依法送达的开庭传票，请求二审人民法院撤销原判，依法改判上诉人支付拖欠的10000元租金。福金华宾馆辩称，合同到期后作为出租人已经通知了梁芳，要么搬离要么续租，当时梁芳提出了转租的意思表示，作为出租人也同意了，将门焊住的原因是电表箱着火，其进去查看后将门锁住，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定的事实中除认定商铺一直由梁芳占有使用一节认定有误外，其余事实认定清楚，本院予以确认。另查明，2020年2月15日，租赁期限届满后，梁芳向福金华宾馆提出想转让其承租经营的福万家面馆，但直至2020年4月27日福金华宾馆将梁芳承租的房屋锁住、焊门时房屋仍未能转让出去，福金华宾馆将梁芳承租的商铺上锁后，在门上张贴了商铺出租的信息。2020年8月31日，梁芳拉走了承租商铺的部分物品，9月5日该商铺出租给他人使用。本院认为，福金华宾馆与梁芳签订了为期一年的《租房合同》，2020年2月15日租赁期限届满后，梁芳没有续租，但也没有搬离，只是要求将承租时经营的饭馆对外转让，梁芳在没有支付租金的情形下占用福金华宾馆的商铺等待转让。2020年4月24日梁芳发现福金华宾馆将出租商铺的门焊住并上锁，房门上也张贴了商铺对外出租的信息。本院认为，福金华宾馆将梁芳承租商铺的门焊住并上锁的行为应当认定为是其已收回了出租商铺，因为此时梁芳已经无法继续占有、使用该商铺，故梁芳应当支付的租金金额应为租赁期内尚欠的10000元及租赁期限届满后实际占用期间的房屋租金7667元（2个月零9天）。一审判决后，梁芳承租的商铺已经腾退、现已出租给他人使用，故本案再无需判决腾退。关于拖欠的10000元租金，梁芳以欠条的形式予以了确认，并在欠条中约定了还款期限，但至今为止尚未清偿，故应当承担自承诺的还款日期2019年9月1日至实际清偿之日的利息。关于原审判决的电费福金华宾馆表示不再主张，故本案对产生的电费不予审查。原审法院对梁芳进行了合法送达，但梁芳没有到庭，致使案件的部分事实未能查清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初2935号民事判决；二、梁芳于本判决送达后十五日内支付福金华宾馆2019年度房屋租赁费10000元及2020年2月15日至2020年4月24日实际使用期间的房屋租金7667元，共计17667元；并承担以本金10000元为基数，自2019年9月2日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费632元，减半收取316元，由福金华宾馆负担148元，梁芳负担168元；二审案件受理费632元，由梁芳负担336元，福金华宾馆负担296元。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二〇年十二月二十三日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。