江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初2257号原告（案外人）：张雨禾，女，1992年3月24日出生，汉族，住山西省太原市晋源区。委托诉讼代理人：程淋，山西正泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔雅璇，女，1968年3月12日出生，汉族，住山西省太原市晋源区，系原告母亲。被告（申请执行人）：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路**。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。第三人（该公司在执行案件系被执行人,因其不反对案外人异议,故应列为第三人,原告将其列为被告有误,在此予纠正）：山西义井宇恒置业有限公司，，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村法定代表人：王海栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋霞，女，1973年4月22日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区，公司职工。第三人（该公司在执行案件系被执行人,因其不反对案外人异议,故应列为第三人,原告将其列为被告有误,在此予纠正）：太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会，，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村法定代表人：韩强，该居委会主任。委托诉讼代理人：李秋霞，女，1973年4月22日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。原告张雨禾与被告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称江苏天宇公司）、第三人山西义井宇恒置业有限公司（以下简称山西宇恒置业公司）、第三人太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会（以下简称太原义井居委会）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法适用普通程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告张雨禾的委托诉讼代理人程淋、孔雅璇，被告江苏天宇公司的委托诉讼代理人华勇，被告山西宇恒置业公司的委托诉讼代理人李秋霞，被告太原义井居委会委托诉讼代理人李秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，江苏天宇公司与太原义井居委会、山西宇恒置业公司借款合同纠纷一案,江苏天宇公司于2019年2月1日向本院申请财产保全,本院于2019年2月1日作出(2019)苏1023民初1062号民事裁定书,裁定:冻结太原义井居委会、山西宇恒置业公司的银行存款1.9亿元或查封、扣押其相应价值的财产。后本院将上述财产保全裁定书移送本院执行局实施保全，本院对该保全予以立案，案号为（2019）苏1023执保104号，并于2019年2月19日向太原市不动产登记中心发出协助执行通知书,预查封了山西宇恒置业公司所有的坐落在[项目名称:晋源区义井城中村改造项目村民安置回迁楼工程8号住宅楼A段、B段裙房、9号住宅楼宇恒花园)]共计77套不动产,包括了宇恒花园小区9号楼1单元2903室。2019年8月27日，本院作出(2019)苏1023民初1062号民事判决书,判决:太原义井居委会、山西宇恒置业公司于判决生效之日起十日内偿还江苏天宇公司借款本金11107万元及利息(以本金11107万元为基数,按年利率24%,自2015年9月1日开始计算至实际清偿之日,同时扣除山西宇恒置业公司已还利息1151.4万元);后太原义井居委会不服判决书,向扬州中院提起上诉,扬州中院于2019年12月20日作出(2019)苏10民终3087号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。依据生效判决书,申请执行人江苏天宇公司向本院申请执行,本院于2020年1月10日立案受理，案号为(2020)苏1023执210号。2020年3月19日，案外人张雨禾向本院提出执行异议，本院于2020年4月21日作出（2020）苏1023执异33号执行裁定书，驳回张雨禾的异议申请。原告张雨禾向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告购买的位于太原市房屋的强制执行，并解除对房屋的查封;2.请求确认位于太原市房屋归原告所有;3.本案的诉讼费用由被告分担。事实和理由:2020年3月19日，原告张雨禾依法向贵院查封的位于太原市房屋提出书面执行异议，宝应县人民法院于2020年4月21日作出（2020)苏1023执异33号执行裁定书,裁定驳回张雨禾的异议请求。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2019年1月27日，原告张雨禾与被告山西宇恒置业公司签订合同编号为9-138号的《商品房认购协议》，该协议约定原告购买的房屋为宇恒花园小区9号楼1单元2903室住宅，价款为638680元。合同签订至今，原告已付清全部购房款,且原告购置商品房的目的为居住,目前名下也无其它用于居住的房屋。原告张雨禾认为，原告与被告山西宇恒置业公司之间签订的《商品房认购协议》属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告为该房产的唯一权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条之规定，原告对太原市房屋提出异议且符合该条款规定之条件，能够排除执行。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望依法支持原告的诉讼请求。被告江苏天宇公司辩称，宝应县人民法院执行异议的结果准确，请求予以维持。被告山西宇恒置业公司辩称，对原告的请求没有异议。被告太原义井居委会辩称，对原告的请求没有异议。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：商品房认购协议、房产证明、居住证明、邮政POS签购单、证明、签约确认书、天鼎华府换名申请表、天鼎华府更名承诺书、独生子女证、常住人口登记卡、微信转账截图、建行个人网上银行查询记录、银行交易明细、农村集体经济组织专用票据、（2020）苏1023执异33号执行裁定书等证据。以上证据，本院组织双方进行质证，对其真实性、合法性、关联性予以认可并附卷佐证。本院查明，被告山西宇恒置业公司成立于2013年7月19日，经营范围为房地产开发及销售等。2018年7月12日，被告山西宇恒置业公司获得太原市房产管理局发放的商品房预售许可证，取得宇恒花园9#住宅楼预售条件。宇恒花园第9座1单元29层03号房产原为张晶(韩春保儿媳妇)向第三人山西宇恒置业公司所购买。2018年12月30日，张晶将该房产转卖给本案原告，由第三人山西宇恒置业公司协助办理更名手续。2019年1月27日(协议载明的时间),张雨禾与山西宇恒置业公司签订了一份《商品房认购协议》,约定由张雨禾购买宇恒花园第9座1单元29层03号房,合同约定总价款为638680元，但因该房实际是和张晶购买的二手房，该房实际总价款为110万元。该《商品房认购协议》未办理网签和商品房预售登记手续。2018年12月至2019年1月22日期间，张雨禾母亲孔雅璇陆续向何瑞娟（山西宇恒置业公司销售经理）转账房款合计1100000元，何瑞娟收款后又向韩春保转账1030000元。2019年1月21日、1月27日，山西宇恒置业公司向本案原告开具金额分别为438680元、200000元手工发票两张，合计金额为638680元。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，须参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的具体要求来进行判断，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于上述规定第（一）项，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》对此作出细化规定，即案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记。本案中，案涉房产原系张晶所购买，后将该房产转卖给本案原告，房款也是先转给山西宇恒置业公司销售经理何瑞娟，再由其转给张晶晶的公公韩春保，山西宇恒置业公司协助办理相应的更名手续，该更名行为存在规避应缴纳的税收嫌疑。商品房作为价值较高的商品，作为开发商的山西宇恒置业公司出具的购房款发票为手工票，非正规机打发票，不符合正常交易规范。案涉商品房买卖合同未办理网签和商品房预售登记手续。原告在向本院起诉时提供的合同，买受人没有签字，开庭时虽提供了有买受人签字的合同，但此举难免让人产生合同补签的怀疑。综上所述，原告的诉求不符合上述第（一）项规定的条件，不能达到足以排除对案涉标的物强制执行的标准。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张雨禾的诉讼请求。本案受理费10187元，由原告张雨禾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费10187元。审判长  顾晓光审判员  黄廷旺审判员  卢 茜二〇二〇年十二月二十二日书记员  刁倩倩