安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初4104号原告：韩爱军，男，1970年1月26日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：朱怀良,安徽梨苑律师事务所律师。被告：常香芹，女，1969年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。被告：赵民山，男，1969年10月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上述两被告共同委托诉讼代理人：蒋运珠，安徽贾东峰律师事务所法律工作者。原告韩爱军与被告常香芹、赵民山案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩爱军及委托诉讼代理人朱怀良、被告常香芹及被告常香芹、赵民山共同的委托诉讼代理人蒋运珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩爱军向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得对原告拆迁安置取得的砀山时代广场11号楼110室房屋强制执行，并解除对该房屋的查封、停止拍卖；2、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：因被告与安徽省砀山县泓泰置业有限公司商品房买卖合同纠纷案件，砀山县人民法院对安徽省砀山县泓泰置业有限公司拆迁补偿安置给原告坐落在砀山时代广场11号楼110室的商铺予以查封、拍卖。原告对该强制执行提出执行异议，砀山县人民法院作出(2020)皖1321执异29号执行裁定书。原告不服，理由：根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，原告与安徽省砀山县泓泰置业有限公司在2012年4月24日签订拆迁补偿安置协议(商业)合法有效，拆迁款结清，该房屋在法院查封前(即2013年)已经交付原告，原告实际占有并对外出租多年。因安徽省砀山泓泰置业有限公司未通知产权登记且后来找不到安徽省砀山县泓泰置业有限公司，故未能办理房屋分割。故砀山县人民法院执行裁定书错误。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。常香芹、赵民山辩称，一、安徽省砀山县泓泰置业有限公司欠其购房款30万元事实清楚，有砀山县人民法院2019年12月18日作出的并已生效的（2019）皖1321民初4362民事判决书予以证实。二、砀山县人民法院强制执行的涉案房屋是属于砀山县泓泰置业有限公司的房子，该房产在砀山县不动产局有备案登记，产权属于砀山县泓泰置业有限公司。三、韩爱军提起执行异议之诉，不能证明其对涉案房产有所有权。综上，请求驳回韩爱军的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对韩爱军提交的证据认证如下：1、韩爱军的身份证复印件一份，证明韩爱军的诉讼主体资格及身份信息。2、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿安置协议（商业），证明被法院查封的门面房是通过安置补偿给韩爱军的。3、两份房屋租赁协议书，证明韩爱军在取得拆迁安置房屋后于2013年将房屋租赁给蒋团民，第一期租赁期限是5年，2018年又租赁给刘佳欢。该拆迁补偿房屋自2013年以来一直由韩爱军经营使用管理。4、安徽省砀山泓泰置业有限公司加盖公章的销售明细表，明细表注明是一号楼，产权证上标注的是11号楼，安置户韩爱军；安置统计表，注明是安置给韩爱军的；房屋分层平面图，证明是安置给韩爱军的。5、李时爱的证言，证明涉案房屋系韩爱军的，是拆迁补偿给韩韩爱军的，均没有办理不动产权证。常香芹、赵民山对上述证据的真实性均不持异议，但认为不能达到韩爱军证明目的，因为不动产局备案登记上产权人是砀山县泓泰置业有限公司。本院对上述证据予以确认。对常香芹、赵民山提交的证据认证如下：1、砀山县人民法院（2019）皖1321民初4362号民事判决书，证明砀山县泓泰置业有限公司欠被告购房款30万元。2、（2020）皖1321执660号执行裁定书，证明时代广场11号楼110室是砀山县泓泰置业有限公司的房产，予以查封。韩爱军对上述证据的真实性不持异议。本院质证意见：上述证据具有真实性，且与本案具有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年4月24日，砀山县陈庄沟建设指挥部（甲方）与韩爱军、韩爱华（乙方）签订拆迁补偿安置协议（商业），协议第四条内容为：甲方安置乙方商业门面总面积150.27平方米，其中1#一层A30号房45.6㎡,6#幢一层Ａ19号房51.5㎡，6#幢一层Ａ20号房53.17㎡；第五条约定：交房时间18个月。同时在该协议尾部注明：该户原商业面积152.17㎡，产权调换面积150.27㎡，剩余1.85㎡的商业面积在门面房安置还原时根据房产部门实测为准，多退少补，市场价结算。商业面积1.85㎡交钥匙按市场价结清。拆迁补偿安置协议（商业）签订后，砀山县陈庄沟建设指挥部按照上述协议约定将涉案房屋（时代广场11号楼110室即被查封的商铺）交付给韩爱军，韩爱军将涉案房屋租赁给他人使用至今。但该房产所登记的所有权人为安徽省砀山泓泰置业有限公司（该房产的不动产权证号为砀房0615785）。2019年12月18日，常香芹、赵民山与安徽省砀山泓泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，经砀山县人民法院审理终结，确认安徽省砀山泓泰置业有限公司于判决生效后10日内返还常香芹、赵民山购房款300000元。该判决生效后，由于安徽省砀山泓泰置业有限公司未主动履行，常香芹、赵民山于2020年4月13日向本院申请执行，执行过程中，本院（2020）皖1321执660号及（2020）皖1321执660号之五执行裁定书裁定对砀山县时代广场11号楼110室进行查封拍卖。案外人韩爱军于2020年10月13日提出执行异议，请求中止对砀山县时代广场11号楼110室的执行。本院经审查后，于2020年10月19日作出（2020）皖1321执异29号执行裁定，裁定驳回案外人韩爱军的异议。韩爱军不服该执行裁定，于2020年10月26日向本院提出执行异议之诉。另，诉讼过程中，韩爱军申请撤回对安徽省砀山泓泰置业有限公司的诉讼，本院予以准许。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁安置房屋特定化之后，被拆迁人享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般购房消费者，同意也可以对抗普通的债权人。本案中，韩爱军与安徽省砀山泓泰置业有限公司按照产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房产的位置和用途，并实际占有了涉案房屋。韩爱军基于拆迁安置分配的房屋属于产权调换的性质，是以牺牲其对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要。因此，韩爱军享有的权利并非普通债权，其对作为安置房的案涉商铺享有拆迁利益亦关系到其基本的生存权利，应优先于其他债权的执行，且根据安徽省砀山泓泰置业有限公司出具的情况说明可以证明韩爱军对涉案房屋没有办理备案登记不存在过错。故，韩爱军对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，韩爱军关于不得对原告拆迁安置取得的砀山时代广场11号楼110室房屋强制执行，并解除对该房屋的查封、停止拍卖的诉讼请求，本院应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：中止对坐落于砀山时代广场11号楼110室房屋强制执行（该房产的不动产权证号为砀房0615785）。案件受理费80元，由常香芹、赵民山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  刘存领人民陪审员  仇红妍人民陪审员  冯 军二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  张迷迷附本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起民事诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。