湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初2152号原告：贾继奎，男，1970年8月1日出生，土家族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。原告：黄玉祝（系原告贾继奎之妻），女，1972年5月16日出生，汉族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。二原告共同委托诉讼代理人：王联祚，湖北楚峡律师事务所律师。一般代理。被告：向传忠，男，1968年8月17日出生，汉族，居民，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：湖北省巴东县。委托诉讼代理人：李作亮，巴东县远大法律服务所法律工作者。特别授权。第三人：付玉花，女，1949年11月29日出生，汉族，居民，住湖北省巴东县。第三人：周宗兴（系第三人付玉花之夫），1949年8月15日出生，汉族，居民，住湖北省巴东县。原告贾继奎、黄玉祝与被告向传忠，第三人付玉花、周宗兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序审理。后发现本案不宜适用简易程序审理，遂裁定转为普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告贾继奎、黄玉祝及其委托诉讼代理人王联祚，被告向传忠及其委托诉讼代理人李作亮到庭参加诉讼。第三人付玉花、周宗兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾继奎、黄玉祝向本院提出诉讼请求：1.判令被告向传忠向原告支付违约金32000元；2.判令被告向传忠，第三人付玉花、周宗兴共同协助原告办理巴东县××××号（即营沱路180号）平公路上第五层（北面）房屋过户登记手续；3.判令被告向传忠退还向原告索取的土地出让金、城市配套费5734元；4.判令被告向传忠承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年9月23日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方与被告向传忠作为乙方签订《合资建房协议》，该协议第一条约定：“甲方以巴东县〔2011〕国土资函字第7号《建设用地批准书》和巴建地字第〔2011〕151号《建设用地规划许可证》批准的建设用地及移民户头作为出资与乙方合建，其他资金均由乙方承担，甲方取得两个门面其中的一间（面积约25平方米）和公路第二层以上两套住房（每套面积大约在110平方米左右），两套房和门面房由甲方自由选取，其余住房及门面归乙方所有。”第七条约定：“双方各自负责办理自家所分得住房的土地使用证及房屋产权证手续并承担自己房屋部分的一切税、费。”当日双方在巴东县公证处对《合资建房协议》办理了（2011）巴证字第512号《公证书》。2012年4月16日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方与被告向传忠作为乙方经协商，对2011年9月23日签订的《合资建房协议》条款进行变更，并签订《合资建房变更补充协议》，第一条约定：“原协议第一条第一款中的甲方取得两个门面中的一间的约定，双方协商后，甲方不再要求乙方给付一个门面，二间门面全部归乙方所有。”第二条约定：“双方约定公路第二层以上两套住房由甲方自由选取协商变更为甲方取得公路上第二层和第四层的各一套住房（每套面积大约在110平方米左右）。原协议中有关甲方选择房屋权利的约定同时废止。”第四条约定：“其他有关事宜按原协议的办理。”同日，双方在巴东县公证处对《合资建房变更补充协议》办理了（2012）巴证字第98号《公证书》。2015年11月10日，被告向传忠作为甲方与原告贾继奎、黄玉祝作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议第一条、第二条约定了甲方将位于巴东县××××号宅基地自建房屋中的平公路上第五层（北面）出售给乙方，第四条约定出售房屋价款为160000元。第八条约定甲方负责妥善办理好整栋房屋的房产证和土地使用证，由乙方自己办理所购房屋产权证和土地使用证的过户手续，甲方提供相关资料并协助办理，所产生的税、费由乙方承担。第十六条约定本协议经双方签字，并支付房款后即具有法律效力。甲乙双方不得违约，如有一方违约，违约方需向守约方支付该房屋转让费20%的违约金并赔偿一切损失。同日，双方在巴东县公证处对《房屋买卖协议》办理了（2015）鄂巴东证字第548号《公证书》。合同签订后，原告贾继奎、黄玉祝陆续向被告支付房款，截止2017年1月6日共向被告支付150000元，下余尾款10000元。尔后，原告贾继奎、黄玉祝多次找被告向传忠办理房屋过户手续，被告向传忠以各种理由推辞，被告向二原告承诺，二原告下欠购房款在办理过户时付清。2020年8月10日，被告向传忠找到原告贾继奎、黄玉祝称整栋房屋产权证已办理，可以办理分户过户手续。当日，原告贾继奎、黄玉祝给被告向传忠支付购房尾款10000元。2020年8月12日上午，原告贾继奎、黄玉祝找到被告向传忠办理过户手续，被告向传忠要求原告贾继奎、黄玉祝支付过户费5734元，当时原告贾继奎、黄玉祝便支付了过户费。当天下午，原告贾继奎、黄玉祝找到被告向传忠要求办理过户手续，被告向传忠又要原告贾继奎、黄玉祝支付10000元后再才办理房屋登记过户手续，否则不予办理过户。原告贾继奎、黄玉祝及其相关购房人申请信陵镇营沱社区调解，被告向传忠拒绝调解。据了解，被告向传忠已将案涉房屋以第三人付玉花的名义分套办理了登记（包括原告所购买的房屋在内）。原告贾继奎、黄玉祝认为，虽然原告贾继奎、黄玉祝是与被告向传忠签订的房屋买卖协议，但是所购房屋标的是第三人付玉花、周宗兴与被告向传忠合资建设的，目前合资房屋权利人仍然登记在第三人付玉花的名下，显然对外办理过户登记义务，合建方共同对外承担协助义务，为减少诉累，原告贾继奎、黄玉祝有权利突破合同相对性，请求合建方共同承担协助过户义务，同时被告向传忠已用行为明确表示不按协议履行义务，已构成违约，依约定应当承担违约责任。为维护原告贾继奎、黄玉祝的合法权益，特诉至法院，请求支持原告贾继奎、黄玉祝的诉讼请求。被告向传忠辩称，1.二原告的诉讼请求要求被告承担违约金不符合法律规定。协议中，未约定被告给原告办理产权过户的时间，2020年8月3日被告通过微信群告知所有买房的住户可以办理产权过户手续，原告于2020年8月25日向法院提起诉讼，显然被告不存在违约，请求法院不予支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求；2.被告收取的土地出让金及城市配套费5734元是双方协商一致共同达成的协议，且原告已支付，虽然双方是达成的口头协议，但不违反法律效力性强制规定，应予准许，本案中原告要求被告返还土地出让金及城市配套费5734元违反诚实守信的原则，请求法院不予支持；3.原告支付合同约定的费用后，被告可以协助原告办理过户手续。第三人付玉花、周宗兴未向本院提交陈述意见，也未向本院提交证据。各方当事人所提交的证据，经过庭审展示，并经对方当事人发表质证意见，对于各方均无异议的证据，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对于互持异议的证据，本院结合各方当事人的质证意见、诉辩意见、庭审陈述，并根据其他有效证据综合判断后，依法作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：花、周宗兴作为甲方（合资人）与被告向传忠作为乙方（合资人）签订《合资建房协议》，该协议约定：一、标的物。甲方以巴东县〔2011〕国土资函字第7号《建设用地批准书》和巴建地字第〔2011〕151号《建设用地规划许可证》批准的建设用地及移民户头作为出资与乙方合建，其他资金均由乙方承担，甲方取得两个门面其中的一间（面积25平方米左右）和公路第二层以上两套住房（每套面积大约在110平方米左右），两套房和门面房由甲方自由选取，其余住房及门面归乙方所有。该协议还就土地勘测及甲方投资、甲方住房装修、双方各自负责办理自家所分得住房的土地使用证及房屋产权证手续并承担自己房屋部分的一切税、费、国家政策性补偿待遇的归属、违约责任、生效及价款交付等内容进行了约定。付玉花、周宗兴在“甲方栏”签名捺印，向传忠在“乙方栏”签名捺印。同日，双方到巴东县公证处对《合资建房协议》进行了公证，并办理了（2011）巴证字第512号《公证书》。该公证书载明：兹证明付玉花、周宗兴与向传忠于2011年9月23日在巴东县公证处签订《合资建房协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签字、指印属实。2012年4月16日，第三人付2012年4月16日，第三人付玉花、周宗兴作为甲方与被告向传忠作为乙方签订《合资建房变更补充协议》，该补充协议载明：双方当事人于2011年9月23日经协商一致签订了《合资建房协议》，并在巴东县公证处办理了公证，现由于违建情况发生变化，原有条款已无法实现，现双方协商对协议部分条款予以变更，具体约定如下：一、原协议第一条第一款中甲方取得两个门面中的一间的约定，双方协商后，甲方不再要求乙方给付一个门面，二间门面全部归乙方所有。二、双方约定公路上第二层以上两套住房由甲方自由选取，现协商变更为甲方取得公路上第二层和第四层的各一套住房（每套面积大约在110平方米左右）。原协议中有关甲方选择房屋权利的约定同时废止。三、双方约定2013年12月31日前交付房屋，现变更为2014年6月30日前乙方如将房屋提前建成，必须提前提交。四、其他有关事宜按原协议约定办理。付玉花、周宗兴在“甲方栏”签名，向传忠在“乙方栏”签名。同日，双方到巴东县公证处对《合资建房变更补充协议》进行了公证，并办理了（2012）巴证字第98号《公证书》。该公证书载明：兹证明付玉花、周宗兴与向传忠于2012年4月16日经协商一致签订《合资建房变更补充协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签字、按指印属实。2015年11月10日，被告向传忠作为甲方（出售人）与原告贾继奎、黄玉祝作为乙方（购买人）签订《房屋买卖协议》，该买卖协议约定：一、甲方自愿将位于巴东县××××号同意购买。二、房屋概况：乙方所购买的住房为平公路上第五层（北面）一套，为三室二厅一厨一卫，房屋建筑面积约为120平方米（含公摊面积，具体以产权证核定为准）。三、房屋交付标准：进户门为防盗门，室内搓沙，水电进户由甲方负责，其他门窗、地板、墙面粉刷、卫生间、厨房的墙面砖等装饰、装修均由乙方自己负责，费用自理。房屋室外由甲方负责统一装饰，楼梯粉刷和扶手安装由甲方负责。四、出售房屋价款为160000元，以甲方出具收据为准。五、甲方于本协议签订之日将房屋交付乙方，房屋交付乙方后，该房屋归乙方所有（所有权归乙方），由乙方管理、使用。六、房屋交付后，双方均不得以任何理由提出反悔请求。七、甲方应保证所卖房屋的权属今后不受甲方及其第三人提出异议而影响乙方的所有权。八、整栋房屋的产权证和土地使用证都未办理，甲方负责妥善办理好整栋房屋的房产证和土地使用证，由乙方自己办理所购房屋产权证和土地使用证的过户手续，甲方提供相关资料并协助办理，所产生的税、费由乙方承担。九、甲方必须保证该房屋转让前无转让、抵押行为，否则由此给乙方造成的一切经济损失均由甲方负责赔偿。十、该套住房无论是否办理产权过户手续，若今后发生自然灾害或政策性搬迁，国家给予的补偿及相关收益归乙方所有。十一、若因甲方修建住房超高、超面积所受到有关部门的处罚（含罚款），由甲方负责，与乙方无关。甲方对所建房屋质量负责，因质量问题造成乙方损失的由甲方承担赔偿责任。十六、本协议经双方签字，并支付房款后即具有法律效力，甲、乙双方均不得违约，如一方违约，违约方需向守约方支付该房屋转让费20%的违约金并赔偿一切损失。双方还约定了其他事项。向传忠在“甲方栏”签名捺印，贾继奎、黄玉祝在“乙方栏”签名捺印。同日，双方到巴东县公证处对《房屋买卖协议》进行了公证，并办理了（2015）鄂巴东证字第548号《公证书》。该公证书载明：兹证明向传忠与贾继奎、黄玉祝于2015年11月10日签订《房屋买卖协议》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签字、按指印属实。2017年1月6日，被告向传忠2017年1月6日，被告向传忠给原告贾继奎、黄玉祝出具“收条”载明：今收到贾继奎、黄玉祝买屋的现金截止2017年1月6日止共计150000元，还下欠10000元整。2020年8月10日，被告向传忠给原告贾继奎、黄玉祝出具“收条”载明：今收到贾继奎购房款10000元。2020年8月12日，被告向传忠给原告贾继奎、黄玉祝出具“收条”载明：今收到贾继奎、黄玉祝房屋垫付费用土地出让金、城市配套费共计5734元。2020年6月19日，坐落于巴东县信陵镇××社区××号的案涉整栋房屋已以第三人付玉花的名义办理好房屋产权登记手续。双方因案涉房屋产权变更登记手续的办理产生争议，为此，原告贾继奎、黄玉祝于2020年9月2日诉至本院，请求判如所诉。另查明，1.2020年8月3日，被告向传忠在有26人参加的“住房一家亲”微信群发送通知载明：家人们好，凡是欠我余款的家人们，请在最近时间交了，我好给你们办理分户。把钱交齐了，我好给你们过户，现在能办房产证了。同年8月11日，被告向传忠又在“住房一家亲”微信群发送通知载明：本楼栋所有户主们，在本月15日前交清房款，因现在可以给你们过户，如这次不交清房款，下次办理过户时给我要付满意工资才能办理，或今后不能办理自己负责，这是最后一次通知。本院认为，被告向传忠与第三人付玉花、周宗兴于2011年9月23日签订的《合资建房协议》和2012年4月16日签订的《合资建房变更补充协议》及被告向传忠与原告贾继奎、黄玉祝于2015年11月10日签订的《房屋买卖协议》，均是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，本院予以确认。依法成立的合同，对合同双方当事人具有约束力，合同双方当事人应当严格依照法律的规定或合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，被告向传忠与原告贾继奎、黄玉祝于2015年11月10日签订的《房屋买卖协议》第八条亦约定“整栋房屋的产权证和土地使用证都未办理，甲方负责妥善办理好整栋房屋的房产证和土地使用证，由乙方自己办理所购房屋产权证和土地使用证的过户手续，甲方提供相关资料并协助办理，所产生的税、费由乙方承担。”综上，在原告贾继奎、黄玉祝购买案涉房屋并实际占有、使用案涉房屋后，且现在案涉房屋的产权证办在第三人付玉花的名下，因此，被告向传忠及第三人付玉花应依据法律规定和双方的合同约定积极协助原告贾继奎、黄玉祝办理相关产权变更登记手续。第三人周宗兴虽与第三人付玉花是夫妻关系，但案涉房屋的不动产权证记载的权利人为付玉花，共有情况为单独所有，因此，第三人周宗兴在本案中没有协助原告贾继奎、黄玉祝办理相关产权变更登记手续的法律规定义务和合同约定义务，在本案中应不予承担民事责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，被告向传忠与原告贾继奎、黄玉祝于2015年11月10日签订的《房屋买卖协议》第十一条亦约定“若因甲方修建住房超高、超面积所受到有关部门的处罚（含罚款），由甲方负责，与乙方无关。甲方对所建房屋质量负责，因质量问题造成乙方损失的由甲方承担赔偿责任。”因此，被告向传忠于2020年8月12日收取原告贾继奎、黄玉祝土地出让金、城市配套费5734元于法无据，应如数退还给原告贾继奎、黄玉祝。下一步，合同双方当事人在办理房屋产权变更登记手续时，应当按照税收征收相关法律法规的规定以及双方当事人的合同约定，各自应当承担相应的税费缴纳义务。原、被告约定的“由乙方自己办理所购房屋产权证和土地使用证的过户手续，甲方提供相关资料并协助办理，所产生的税、费由乙方承担”应当理解为被告向传忠应当履行的合同义务属协助办理义务，原告贾继奎、黄玉祝没有提供证据证实其找被告向传忠协助办理房屋产权证和土地使用证过户手续的具体时间，也没有提供证据证实被告向传忠拒绝协助办理房屋产权证和土地使用证的过户手续，更没有证据证实双方约定的有协助办理房屋产权证和土地使用证过户手续的具体时间起止点，根据举证责任分配原则，原告贾继奎、黄玉祝对该请求部分的待证事实负有举证责任，应承担举证不能的法律后果，因此，被告向传忠在本案中并未违约，不应承担违约责任，对原告贾继奎、黄玉祝要求判决被告向传忠向其支付违约金32000元的诉讼请求，本院不予支持。本案无独立请求权的第三人付玉花、周宗兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案件的审理。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、由被告向传忠与第三人付玉花共同协助原告贾继奎、黄玉祝办理案涉房产变更登记及土地使用权变更登记；二、由被告向传忠退还所收取的原告贾继奎、黄玉祝土地出让金、城市配套费共计5734元；三、第三人周宗兴在本案中不承担民事责任；四、驳回原告贾继奎、黄玉祝的其他诉讼请求。上列一、二项限本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，由原告贾继奎、黄玉祝负担300元，由被告向传忠负担444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  钱财保审判员  田文艳审判员  刘汉玉二〇二〇年十二月二十三日书记员  余 希附本案判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。