重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初12070号 原告：张光余，男，汉族，1993年3月7日出生，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：王灿，重庆佳庆律师事务所律师。 被告：王彦，男，汉族，1972年5月5日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：陶代菊，女，汉族，1972年5月5日出生，住重庆市万州区，系被告王彦之妻。 原告张光余与被告王彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张光余及其委托诉讼代理人王灿、被告王彦及其委托诉讼代理人陶代菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张光余向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；2.判令被告退还保证金10000元及2020年9月至2021年2月的租金17250元；3.诉讼费原告自愿负担。本案诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判决解除原、被告于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》；变更2项诉讼请求为判令被告退还保证金10000元及租金7500元。事实和理由：重庆哲音教育科技有限公司从2017年2月26日开始承租被告王彦位于重庆市万州区房屋用于教学使用。2019年11月16日，原告再次与被告王彦续签了《房屋租赁合同》，继续承租前述房屋，租赁期限自2020年2月26日起至2021年2月25日止。合同约定保证金未人民币10000元，租金调整为34500元。2020年6月，因雨水较多，租赁房屋大面积出现墙面浸水，并伴随漏水。原告多次联系被告维修，被告仅打了几个排水孔就不了了之。2020年7月中旬，承租房屋漏水更加严重，导致原告无法正常上课和招生，无法正常经营。原告再次要求被告履行维修义务，被告却以各种理由予以搪塞。2020年8月20日，原告为保证自己能正常招生和上课，再次要求被告在2020年8月30日前履行维修义务，否则依法解除合同。2020年8月31日，被告仍未履行维修义务，原告方另行租赁房屋并搬出承租房屋，并于2020年9月1日告知被告已腾房。后原告要求被告退还保证金和半年租金，被告不予理睬。现原告提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告王彦辩称，2020年5、6月份租赁房屋漏水属实。但原告称被告仅打了排水孔就不了了之不属实。今年5、6月份雨水太多，是自然原因造成的，被告无法维修。案涉房屋被告也是从他人处租赁而来，对房屋维修需要跟房东协商。在2020年8月20日前，被告也在从中协调。大约在2020年8月26日，在房东不能维修的情况下，被告也主动进行了维修。2020年8月30日，房屋已经维修好。但是原告要求被告将墙体脱落的地方复原。后来原告搬离了租赁房屋，仅在2020年9月1日给原告发了个通知，但并未对水电费进行结算，未对租赁房屋进行清理，未交还房屋钥匙。现被告同意解除合同，同意退还租金7500元。但保证金需提供收据原件才能退。本案案款的权利主体请法庭依法审核。 本院经审理认定事实如下： 2017年2月26日，被告王彦（甲方）与案外人徐兰（原绵阳荣创教育咨询有限公司万州分公司负责人，乙方）签订《房屋租赁合同》。合同载明“一、甲方出租给乙方重庆市万州区房屋。甲方需搬出房内的床和其他物品。乙方自行装修，供教学使用。二、甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币一万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭据。该保证金也是第二年租赁定金，如果乙方不续租就不退。保证金第二年调整为人民币三千元整。租赁关系终止时，乙方凭甲方开具的收款凭据在冲抵乙方负担的费用后，剩余部分无息退还乙方。三、双方约定，甲方于2017年2月26日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年2月26日至2018年2月25日止。”合同签订后，徐兰向原告支付了保证金10000元。 2019年11月16日，被告王彦（甲方）与原告张光余（重庆哲音教育科技有限公司法定代表人，乙方）签订《房屋租赁合同》。合同载明“甲方出租给乙方重庆市万州区房屋。甲方需搬出房内的床和其他物品。乙方自行装修，供教学使用。二、甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币一万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭据。租赁关系终止时，乙方凭甲方开具的收款凭据在减除乙方负担的费用后，剩余部分无息退还乙方。三、双方约定，甲方于2020年2月26日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2020年2月26日至2021年2月25日止。四、房屋需先付租金后使用，每年一付，需提前三个月支付次年房租。水电费等由乙方自行支付。自2020年2月26日起，双方同意对租金标准进行调整，租金为三万四千五百元整，最高涨幅为15％。租赁期满后，若乙方需要续租且甲方同意，双方可协商依市场行情对租金进行调整。”合同签订后，原告张光余向被告王彦支付租金34500元。 2020年11月5日，徐兰出具情况说明一份。该情况说明载明“本人徐兰，2017年我租赁王彦位于重庆市万州区二楼房屋作为绵阳荣创教育咨询有限公司教学场地。向王彦支付保证金10000元。2018年，因绵阳荣创教育咨询有限公司万州分公司注销，变更成立重庆哲音教育科技有限公司，张光余作为负责人。张光余与王彦续签2018年、2019年、2020年的租赁合同。合同均约定保证金10000元。2017年的保证金10000元一直延续至2020年。该保证金的权利也转移至重庆哲音教育科技有限公司或者张光余。现同意王彦将10000元保证金退还给重庆哲音教育科技有限公司或者张光余。王彦退还后，我（徐兰）和绵阳荣创教育咨询有限公司万州分公司都不得再向其主张返还保证金10000元。” 2020年11月30日，重庆哲音教育科技有限公司出具情况说明一份。该情况说明载明“虽然我司承租王彦位于重庆市万州区二楼房屋是用于公司教学使用，但租赁合同是以张光余个人名义签订。起诉王彦退还保证金、租金及违约金也是以张光余个人名义起诉。现同意王彦将10000元保证金、租金及违约金退还给张光余个人。王彦退还后，我司承诺不得再向王彦主张相关权利。” 本案庭审中，经当事人确认，徐兰向被告王彦支付的保证金10000元并未退还，一直延续到原告张光余与被告王彦所签订的《房屋租赁合同》中。原告张光余未另行支付保证金。 本院认为，被告对原告关于解除合同及退还租金7500元的诉讼请求没有异议。对原告要求解除与被告与2019年11月26日签订的《房屋租赁合同》及要求被告退还租金7500元的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金，案外人徐兰的情况说明可以反映其向被告支付的10000元保证金已延续至本案案涉合同；徐兰及绵阳荣创教育咨询有限公司万州分公司已将保证金的权利转让予张光余或重庆哲音教育科技有限公司。重庆哲音教育科技有限公司也明确同意被告将保证金退还予原告个人。现原、被告所签订的《房屋租赁合同》已解除，被告应当将保证金10000元退还予原告。对原告要求被告退还保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张光余与被告王彦于2019年12月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告王彦于本判决生效后五日内向原告张光余退还租金7500元、保证金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费238元，因适用简易程序结案，减半收取计119元，原告张光余自愿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘彦 二〇二〇年十二月三日 书记员  朱宁