贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终6757号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨树良，男，1969年12月3日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：韩金华，贵州森黔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州银信通商贸有限公司。住所：贵州省贵阳市云岩区。 法定代表人：米伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州文乡律师事务所律师。 上诉人杨树良与被上诉人贵州银信通商贸有限公司（以下简称“银信通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年11月12日进行了二审调查询问，上诉人杨树良及其委托诉讼代理人韩金华，被上诉人银信通公司的委托诉讼代理人彭坤宇到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 杨树良上诉请求：撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初1550号民事判决并依法改判驳回银信通公司一审诉讼请求，支持杨树良一审反诉诉讼请求。事实及理由：1、从案涉《香樟印象三座商场铺现租金收取三方协议》第一条和《香樟印象二三座商场部分移交协议》第三条约定的内容可知，杨树良未收取的租金由银信通公司代收，从2016年1月7日签订协议，杨树良将物业移交给银信通公司之日已将债权转让，后应由银信通公司收取租金，且银信通公司收取租金的用途为折抵杨树良已收取应交付银信通公司的租金，现银信通公司在庭审中称未收取该租金，则不应当折抵杨树良应交付银信通公司的租金，杨树良与银信通公司以及实际承租人签订的三方协议，都是银信通公司提供的模板，先由杨树良签字后，再由银信通公司找实际承租人签名，但实际承租人的签名均是银信通公司自己所签，租金的到期日也是银信通公司未经核实随意填写的，与实际到期日期不一致，故本案杨树良不应支付租金给银信通公司，反而是银信通公司应返还其代收的租金518,074.8元给杨树良；2、银信通公司应当支付杨树良代收租金溢价款（利润）445,407.11元，从双方2016年1月7日签订的移交协议可知，杨树良在2016年1月1日前不欠银信通公司的租金，而杨树良与银信通公司的另案诉讼已历经四年多，现贵州省人民检察院已立案审查，进入抗诉程序，本案与该案有利害关系，建议本案中止审理；3、一审判决分配举证责任错误，应由银信通公司提供所有的租赁合同原件、双方约定应由银信通公司应当收取的票据等，如果不能提供，其应承担举证不能的后果。综上,请支持上诉请求。 银信通公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，杨树良所述不是事实，请求维持原审判决。 银信通公司向一审法院起诉请求：1、请求判令杨树良向银信通公司返还预收租金1,842,758.42元，并支付以1,842,758.42元为基数从起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、请求判令杨树良向银信通公司返还代收保证金110,000元；3、本案全部诉讼费用由杨树良承担。 杨树良向一审法院反诉诉讼请求：1、判令银信通公司返还代收的(香樟印象小区二、三座一层二层)属杨树良的租金518,074.8元（详见清单：香樟印象三座一层二层承租人欠款表）；2、判令银信通公司支付杨树良代收租金溢价款445,407.11元（详见清单：香樟印象三座一层二层租赁户三方协议利润表）；3、本案诉讼、反诉费由银信通公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月7日，杨树良（甲方）、颜鲁云（乙方）、银信通公司（丙方）签订三方协议，就乙方租赁的铺面租金收取达成协议，约定：“一、甲丙双方约定三座所有的物业的租金自2016年1月7日起由丙方收取，此前未付的租金也由丙方代收。乙方知晓并同意按甲丙双方约定交纳租金。二、乙方已交给甲方的租金到期日期是2016年5月19日（乙方提供收据复印件给丙方）。此日期后的租金由丙方收取，乙方同意按合同约定按时足额将租金交给丙方或打入丙方指定账户。”同日，杨树良、银信通公司还与蒋华超等其他11人分别签订三方协议，协议中除了铺面位置、面积以及租金到期日期不同以外，其他约定内容均一致，其中蒋华超租金到期日为2016年3月7日、谭小洪租金到期日为2016年7月31日、徐珏租金到期日为2016年6月14日、姜光华租金到期日为2016年6月30日、金显雨租金到期日为2016年3月1日、李道坤租金到期日为2016年5月22日、舒凤霞租金到期日为2015年12月31日、周静租金到期日为2016年3月20日、申勇租金到期日为2016年7月30日。虽然在三方协议中，还有乙方为谭天明，但乙方处签字处为胡正华，银信通公司认为系胡正华代签，但杨树良不予认可，一审法院对谭天明的三方协议不予认可。2016年1月8日，银信通公司（甲方）与杨树良（乙方）签订移交协议，该协议约定双方就商场一、二层租赁及租金收取达成如下协议：“一、乙方同意从2016年1月7日起将香樟印象三座一、二层所有物业的租赁协议、租金收益权转移给甲方。乙方不得继续出租三座空出的铺面和收取租赁经营的铺面租金，否则，本协议无效，甲方立即无条件收回二三座商场所有物业的租赁经营权。租赁商户如中止合同，乙方应当在接到商户通知的三天内告知甲方。二、乙方继续租赁经营香樟印象二座一、二层，原由乙方支付的散户业主的租金继续由乙方支付；原由甲方支付的二座散户业主租金从2016年1月1日起一并转给乙方支付，乙方应根据甲方与散户业主签订的租赁合同按期足额支付租金，不得违约。三、甲乙双方应于2016年1月7日与三座商铺租赁户签订租金支付三方协议，自2016年1月7日起的租金由甲方收取。此日期之前乙方未收取的租金由甲方代收，代收到的租金从乙方应付给甲方的租金中减扣；预收的租金由乙方一次性付给甲方。四、为支持乙方发展，甲方同意缓收乙方二座一层2016年1月1日起至2016年5月31日止甲方应收租金；缓收二座二层2016年1月1日起至2016年5月31日甲方应收租金或至南昌银行接收时为止（以时间在前的日期为准）。……六、三座移交完成后，双方财务应对前期欠租情况进行核对，经双方财务核对无误后，作出财务结算凭证，双方签字盖章确认，乙方应根据欠款金额作出还款计划，并按期支付应付款项。”合同还约定了其他权利义务。 一审法院另查明，已经签订三方协议的承租户中，承租人蒋华超每月租金为20,494元、姜光华每月租金为55,075元、周静每月租金为29,000元、谭小洪每月租金为35,000元、徐珏每月租金为48620元、金显雨每月租金为30,000元、颜鲁云每月租金为30,000元、申勇每月租金为6,890元、李道坤每月租金为37,440元。舒凤霞虽然签订有三方协议，但是杨树良及银信通公司主张的租金金额中，均未包含舒凤霞的租金。陈增煌每月租金为44,000元、胡正华每月租金为8,820元，但杨树良、银信通公司均未提交陈增煌、胡正华签订的三方协议。 一审法院再查明，2016年4月27日，银信通公司以杨树良、遵义市春阳资产管理有限公司为被告向遵义市中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2016）黔03民初217号。后因杨树良不服该案民事判决书，上诉后经贵州省高级人民法院审理后发回重审，重审案号为（2017）黔03民初48号，杨树良不服该判决上诉后经贵州省高级人民法院审理维持原判，目前（2017）黔03民初48号民事判决书已经发生法律效力。上述案件中，已经就2012年12月19日银信通公司、杨树良、遵义金鹏房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》进行审理，已经明确2013年9月至2016年3月，杨树良尚欠银信通公司租金5,808,487.73元。 一审庭审中，杨树良同意退还银信通公司保证金90,000元。 一审法院认为，杨树良与银信通公司签订的移交协议、以及双方与蒋华超等10位承租人签订的三方协议是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应恪守。根据杨树良与银信通公司签订的移交协议中第三条的约定，从2016年1月7日起的租金由银信通公司收取，杨树良在2016年1月7日前已经收取的2016年1月7日后的租金，应当由杨树良一次性付给银信通公司，而2016年1月7日前杨树良未收取的租金由银信通公司代收，代收到的租金从杨树良应付给银信通的租金中减扣。本案的争议焦点为蒋华超等案外人支付给杨树良的租金的截止日期是多少。首先，杨树良在2016年1月7日前未收取的租金，由银信通公司代收，“代收”的性质应认定为委托收取，即杨树良委托银信通公司收取租金，收取租金的权利人仍然为杨树良，根据三方协议的约定，代收到的租金从杨树良应付给银信通的租金中减扣，换言之，如果银信通公司未代收到2016年1月7日前的租金，就不应当从杨树良应付的租金中减扣。因此，承租人在2016年1月7日前尚欠的租金，并不是当然的由银信通公司在杨树良应付的租金中减扣。其次，各承租人交付租金的截止日期，相关证据的保管方应当在杨树良和承租人，在签订三方协议时，承租人及杨树良应当对三方协议中约定的租金到期日尽到合理审查义务，现杨树良对三方协议中部分承租人的租金到期日不予认可，应提交足以充分的证据证明，其仅提交自己制作的财务报表予以证明，该财务报表未得到银信通公司认可，杨树良应承担举证不能的法律后果。且从移交协议第六条的约定来看，双方应对前期欠租情况作出财务结算凭证，并经双方盖章确认，现双方均未提交财务结算凭证，不能明确前期欠租的具体情况。最后，对于银信通公司是否已经收取2016年1月7日前的租金，银信通公司认为其并未收取，杨树良认为已经收取，那么举证责任应当在杨树良，杨树良并未提交证据证明银信通公司已经代收了租金，应承担举证不能的法律后果。综上，对于各承租人支付租金的截止日期，应以三方协议载明的日期为准。未签订三方协议的承租人，不能视为已经移交给银信通公司，对杨树良反诉主张的该部分请求，一审法院不予支持。对于已经签订三方协议的蒋华超等9位承租人向杨树良交纳租金的截止日期，应以三方协议中载明的租金到期日期为准。从2016年1月7日至三方协议约定的租金到期日之间的租金，应当由杨树良支付给银信通公司。该部分租金具体为：1、蒋华超，每月租金为20,494元，租金到期日为2016年3月7日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为40,988元（20,494元×2个月）；2、颜鲁云，每月租金为30,000元，租金到期日为2016年5月19日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为132,000元（30,000元×4个月+30,000元÷30天×12天），银信通公司代为退还保证金30,000元；3、谭小洪，每月租金为35,000元，租金到期日为2016年7月31日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为238,000元（35,000元×6个月+35,000元÷30天×24天）；4、徐珏，每月租金为48,620元，租金到期日为2016年6月14日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为254,445元（48,620元×5个月+48,620元÷30天×7天）；5、姜光华，每月租金为55,075元，租金到期日为2016年6月30日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为317,599元（55,075元×5个月+55,075元÷30天×23天）；6、金显雨，每月租金为30,000元，租金到期日为2016年3月1日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为54,000元（30,000元×2个月-30,000元÷30天×6天），银信通公司代为退还保证金50,000元；7、李道坤，每月租金为37,440元，租金到期日为2016年5月22日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为168,480元（37,440元×4个月+37440元÷30天×15天）；8、周静，每月租金为29,000元，租金到期日为2016年3月20日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为70,567元（29,000元×2个月+29,000元÷30天×13天）；9、申勇，每月租金为6,890元，租金到期日为2016年7月30日，杨树良应当支付给银信通公司的租金为46,622元（6,890元×6个月+6,890元÷30天×23天），银信通公司代为退还保证金10,000元。上述租金共计1,322,701元，对银信通公司超过上述金额的请求一审法院不予支持，因移交协议、三方协议均未约定履行期限，也未按照三方协议的约定作出还款计划，对银信通公司要求支付利息的请求一审法院不予支持。杨树良同意退还银信通公司保证金90000元，银信通公司未举证证明已退还其他承租人保证金，对其超过该金额的请求一审法院不予支持。根据以上论述，杨树良的第一项反诉请求一审法院不予支持。对于杨树良要求银信通公司支付代收租金溢价款445,407.11元，因杨树良认为银信通公司违反移交协议中第四条的约定而主张，但遵义市中级人民法院（2017）黔03民初48号民事判决书已经明确从2013年9月至2016年3月期间杨树良就尚欠银信通公司租金，银信通公司在2016年4月17日提起诉讼，并未违反移交协议第四条的约定，且移交协议、三方协议并未约定租金溢价款，对该项反诉请求一审法院不予支持。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨树良于本判决生效后五日内支付贵州银信通商贸有限公司预收租金1,322,701元；二、杨树良于本判决生效后五日内支付贵州银信通商贸有限公司保证金90,000元；三、驳回贵州银信通商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨树良的全部反诉请求。案件受理费11,190元（已依法减半收取），由贵州银信通商贸有限公司负担3,420元，由杨树良负担7,770元；反诉费6,720元，由杨树良负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。 本院认为，杨树良与银信通公司签订的移交协议、以及双方与颜鲁云等9位承租人签订的三方协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。根据移交协议、三方协议约定，从2016年1月7日起香樟印象三座铺面租金由银信通公司收取，此前承租人未付的租金由银信通公司代收，颜鲁云等承租人知晓并同意按杨树良与银信通公司的约定交纳租金。从上述协议约定的内容来看,杨树良系将其因租赁合同关系对颜鲁云等承租人享有的权利义务自2016年1月7日起转移给了银信通公司,而对2016年1月7日前的出租人权利并未转让，仅是约定该部分租金由银信通公司代杨树良向承租人收取，现银信通公司并未收到2016年1月7日前杨树良应收取的部分租金，故杨树良应当依约将其预收2016年1月7日以后的租金支付给银信通公司。关于杨树良提出将银信通公司代收租金扣抵其应付租金，并返还其部分代收租金的主张，因本案审理中，杨树良未提供证据证明银信通公司已代其收取了租金，也未提交反驳证据证明其所称协议中载明的租金到期日不属实的主张成立，故对其上述主张，本院均不予采纳。杨树良于二审中以其与银信通公司另一租赁合同纠纷案件判决生效后，案外人提出抗诉申请，贵州省人民高级人民法院已受理为由，请求本院中止对本案的审理。对此，本院认为,杨树良提交的贵州省人民高级人民法院《诉讼材料收取凭证》未能反映该案与本案审理存在直接关联,不需要以该案的审理结果为依据,故对杨树良提出的中止审理请求，因缺乏中止审理的事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，杨树良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22,380元，由杨树良负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 雨 审判员 张 睿 审判员 任建毅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理王莹 书记员夏同英