江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0623民初1号 原告：陆志兵，男，1965年2月22日出生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：孙鹏飞，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童本华，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告：刘江**，男，1985年12月6日出生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：袁绍明，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。 第三人：杨国泉，男，1965年9月1日出生，汉族，住如东县。 原告陆志兵与被告刘江**、第三人杨国泉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆志兵及其委托诉讼代理人孙鹏飞、童本华，被告刘江**及其委托诉讼代理人袁绍明，第三人杨国泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，2019年3月8日，本院立案受理了刘江**与杨国泉、韩锋民间借贷纠纷一案，案号为（2019）苏0623民初1134号。刘江**起诉要求杨国泉偿还其于2019年2月7日出借给杨国泉的借款800000元，本院于2019年3月28日作出该案民事调解书：一、杨国泉归还刘江**借款本金740000元，于2019年4月15日前一次性履行；二、如果杨国泉未能按上述约定如期足额履行，则还需支付逾期付款的利息(以740000元中未归还的数额为基数，按年息24%计算自2019年3月8日起至实际履行完毕之日止)，刘江**就未履行部分及逾期利息提前一并申请法院执行；三、韩锋对上述一、二两款承担连带清偿责任。案件受理费减半收取5900元，诉讼保全费4770元，合计10670元，由杨国泉负担。 本案审理过程中，刘江**向本院申请诉讼保全，本院于2019年3月8日裁定查封杨国泉价值850000的财产，并于同日查封了杨国泉(共有人袁俊如)名下位于如东县掘港镇范堤北路x号中央广场x幢x房屋及掘港镇范堤北路x号中央广场x幢车库x，查封期限三年，自2019年3月8日至2022年3月7日止。 依据刘江**的申请，本院于2019年4月23日立案强制执行，案号(2019)苏0623执1036号。执行中，被执行人杨国泉确认了其对被保全的房屋的所有权，并陈述房屋为其儿子居住。执行中双方协商了房屋挂网拍卖的价格。2019年10月29日，本院发出公告，拟对案涉房屋进行司法拍卖，并要求腾空房屋，逾期强制执行。案外人陆志兵提出异议，本院于2019年12月16日作出（2019）苏0623执异50号执行裁定，驳回案外人陆志兵的异议申请。 陆志兵向本院提出诉讼请求：1.确认登记在杨国泉名下的如东县掘港镇范堤北路x号中央广场x幢x室房屋、x号车库为陆志兵所有；2.判令对如东县掘港镇范堤北路x号中央广场x幢x室房屋、x号车库停止执行；3.诉讼费用由刘江**承担。 事实与理由：陆志兵在2016年之前陆续向杨国泉出借款项，至2016年8月杨国泉结欠其借款140000元，还欠案外人即双方共同的好友刘某350000元。后因杨国泉一直未能归还欠款，而陆志兵儿子结婚急需购房，经协商杨国泉将其与妻子袁俊如共有的如东县掘港镇范堤北路x号中央广场x幢x室房屋、x号车库作价600000元出售给杨国泉，其中490000元房款以陆志兵及刘某的欠款抵偿，另外110000元以现金给付。其后两天双方签订《个人房屋买卖合同》一份，陆志兵按约向杨国泉付清了110000元剩余房款，杨国泉向陆志兵交付了房屋钥匙、产权证以及水电煤的缴费凭证。因当时杨国泉的房屋产权证领取时间不足两年，当时过户需要承担的税金很高，所以双方口头约定待两年后过户，合同中亦未约定具体的过户时间。2017年初，陆志兵对于房屋进行了装修，同年下半年其儿子在房屋中结婚并正式入住。2018年下半年开始，陆志兵数次要求杨国泉协助办理过户手续，但杨国泉以其妻子不空等理由迟迟不肯配合。2019年11月份某天，陆志兵忽然发现房屋被法院张贴了拍卖公告，即将被司法拍卖。后经了解，因杨国泉欠刘江**借款未能偿还，法院依法查封了尚登记在杨国泉名下的案涉房屋。其后，陆志兵依法提出执行异议，但该异议被法院驳回。 陆志兵认为，案涉房屋系其合法财产，法院要求执行该房屋无事实和法律依据。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定提起本案诉讼，请求法院判如所请。 刘江**辩称：陆志兵诉状中诉称的并不是事实，本案的事实是：1.杨国泉借款时提供了登记在其名下的不动产权信息查询结果，查询结果显示案涉房屋均登记在杨国泉和妻子袁俊如的名下。2.在执行过程中，杨国泉向执行法官陈述该房屋系其儿子居住。3.房屋买卖合同的真实性有待法庭核实，即使提供了房屋买卖合同，从交易过程看，先交钱后签合同值得怀疑。4.房屋买卖合同登记的时间是2016年8月13日，而房屋登记的产权证的信息时间是2016年1月8日，如果案涉合同真实的，陆志兵与杨国泉是为了避税两年后再过户，但满了两年没有过户，未过户产生的法律后果应当由陆志兵和杨国泉承担。5.陆志兵买房时并没有真正的交付房屋、支付房款，从提供的证据看不出来有直接作为房屋买卖的购房款的交易事实。综上，请求法庭驳回陆志兵的诉讼请求。 杨国泉述称：其跟陆志兵原来是朋友关系，当时其在五总村集聚点建了一栋房子，陆志兵是想买五总村集聚点的房子，但随着情势变化没有买成。后来我家面临拆迁，本来安置在新光二期，我加价拿了一套中央广场的房子，面积是120多平方米。因为其跟陆志兵是朋友，其房屋口头卖给陆志兵，一年时间也没有谈价格，其与陆志兵有个共同的朋友叫刘某，说600000元卖给陆志兵，具体时间记不清了。当时其做工程缺钱，就问陆志兵借了十几万元，问刘某借了350000元左右，后来三个人协商说房屋600000元卖给陆志兵，因为自己当时本身有债务，达成共识后陆志兵当场给了其110000元现金，其写了一张条子给陆志兵，写的购房款600000元，其印象当中借条上括号里面写了房款一次性结清，地点在上岛咖啡。后面其一直没有过户，陆志兵一直有在催过户，其和陆志兵的关系太好，除了上班就在一起，甚至衣服都穿的一样，当时其把房子卖给陆志兵也没有告诉家里，出于关系好，过了两年没有过户，就把过户耽误下来，随着12年工程结束之后工程款一直拖着没有解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实认定如下： 2016年8月13日，杨国泉、袁俊如（甲方）与陆志兵（乙方）签订《个人房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方自愿将其坐落于南通市如东县掘港镇范堤北路x号中央广场x幢x号，房产证登记面积123.42平方米（地下室14.16平方米），框剪结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方，房屋所有权证编号：如东房产证掘港字第××号。2.价格：600000元含附属设施费用。3.付款时间与方法：一次性现金支付房屋全款，乙方于本合同签订时向甲方现金支付房屋全款600000元。甲、乙双方在上述合同上签名捺印。同日，杨国泉出具收条一份，载明：今收到陆志兵购杨国泉(掘港镇中央广场x区x幢x室、车库x号)房款600000元（一次性付清）。 陆志兵为证明其与杨国泉存在上述真实的房屋买卖合同关系，向本院提供如下证据： 1.关于房款的构成，主要包括三部分：杨国泉向陆志兵的借款140000元、杨国泉向刘某的借款350000元、陆志兵向刘某的借款110000元，合计600000元。 （1）陆志兵的建行卡交易明细，证明：其向杨国泉出借款项140000元，其中50000元由陆志兵卡于2012年12月10日直接汇至杨国泉卡上，50000元由陆志兵叫其同事郝少鼎借的，后陆志兵于2012年12月24日还款50000元给郝少鼎。 （2）案外人刘某农行卡交易明细、农业银行上海市分行补发入账证明申请书、上海民沃通信科技有限公司工商信息资料表以及借条，证明：案外人刘某对杨国泉享有350000元债权（2014年2月6日刘某转账100000元给杨国泉，2014年11月27日民沃公司代刘某转账250000元给杨国泉）。陆志兵受让了该350000元债权后，又向刘某借款110000元，合计460000元用于抵偿相应的购房款。 2.如东县自来水公司的缴费清单、如东供电公司缴费清单、建行账户交易明细，证明：案涉房屋的自来水费用水清单上户名已经登记在陆志兵名下，最早的缴费时间是在17年的6月份，说明案涉房屋在发生纠纷前已经由陆志兵在使用。此外，供电局的缴费明细上虽然没有户名，但结合建行交易明细扣费的时间，可以证明案涉房屋的电费也是陆志兵本人所交。 3.陆志兵与杨国泉的微信聊天记录，证明：陆志兵此前一直要求杨国泉协助办理过户，在2019年5月7日前向杨国泉提出过户登记的要求，陆志兵知道房屋被查封的时间是2019年8月20日，当时法院是破门到案涉房屋里面查看现场的。 4.证人刘某的证人证言，其陈述：杨国泉借过两次钱，一次250000元，一次100000元，合计350000元没有还，后来因陆志兵儿子要买房问我借钱，其告诉陆志兵其有350000元在杨国泉处，杨国泉在中央广场有一套安置房，所以当时三个人就协商转了一下，将杨国泉欠其的350000元转给陆志兵，杨国泉本身欠陆志兵140000元，当时房屋的市场行情每平方5100元左右，房款就算的600000元，扣除上述金额，陆志兵还差杨国泉110000元，陆志兵就问我借，我就让我儿子刘园园拿了110000元现金给陆志兵，陆志兵再给杨国泉的。因为两年内过户的税比较高，他们两人就约了两年之后过户。后来2018年3、4月份，其孙女过生日那天三个人碰到还说到过户的事情，但是杨国泉说他老婆外面，要过两天。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉争议房屋登记在杨国泉名下，根据前述规定，陆志兵请求排除对案涉争议房屋的执行除了应就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任外，还应符合以上法定条件。故对陆志兵能否请求排除对案涉争议房屋的执行，本院评述如下： 1.案涉房屋查封前，陆志兵与杨国泉签订了《房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，但能否认定合法有效应结合购房款是否实际支付、有无恶意串通及违反法律、行政法规的强制性规定情形等综合判断。本案中，关于案涉购房款的支付，陆志兵提供了相应的证据，同时申请了证人出庭作证，结合当事人提供的证据及证人证言，案涉房屋由债权抵消购房款的真实性客观存在有高度盖然性。且从陆志兵提供的电费缴费清单及用水明细清单可以看出，案涉房屋的用水、用电自2017年6月份开始就登记在陆志兵名下，且一直在使用、缴费，可以看出在案涉房屋买卖合同签订后，陆志兵已合法占有、使用、支配该房屋，且实际占有诉争房屋的时间早于法院查封，进一步排除了其与杨国泉恶意串通的可能性。故陆志兵与杨国泉签订的《房屋买卖合同》应认定合法有效。 2.陆志兵及杨国泉均陈述，两人为了避税才约定两年后办理过户登记，案涉房屋的买卖时间为2016年8月13日，若按照约定，双方应在2018年8月13日后及时办理过户登记。陆志兵作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权变动效力应有充分认知，其购买房屋后未及时办理变更登记本身是为了避税，但至案涉房屋被查封前，双方仍未办理变更登记，陆志兵亦未能提供充分证据证明2018年8月13日至2019年3月8日（房屋被查封日期）期间要求杨国泉协助办理过户登记、杨国泉未予以配合。故案涉房屋系因买受人自身原因未及时办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件，其应自行承担相应的法律风险。 综上，陆志兵不能请求排除刘江**对案涉争议房屋的执行，对陆志兵的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，判决如下： 驳回原告陆志兵的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告陆志兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向本院领取《上诉费用交纳通知书》，并按照《上诉费用交纳通知书》指定的账号向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王小荣 人民陪审员  季小萍 人民陪审员  何明钦 二〇二〇年十二月十一日 法官 助理  许滢滢 书 记 员  康 乐