文书内容江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初2901号原告：张某，男，1999年12月29日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：杨夕国，宝应县弘法法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：韦某某，女，1969年8月9日出生，汉族，住宝应县（系原告张某母亲）。被告：徐某某，男，1970年12月6日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：徐俊萍，江苏淮左律师事务所律师。被告：戴某某，女，1970年8月22日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：徐某某，男，1970年12月6日出生，汉族，住宝应县（系被告戴某某丈夫）。原告张某与被告徐某某、戴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人杨夕国、韦某某，被告徐某某的委托诉讼代理人徐俊萍到庭参加诉讼，被告戴某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被终止履行2019年10月6日签订的房屋买卖居间合同；2.请求法院判令两被告立即双倍返还原告购房定金人民币80000元；3.请求法院判令两被告立即返还原告购房款人民币40000元；4、请求法院判令两被告立即协助原告将购房款人民币260000元从宝应县金宝房屋置换中心取回；5、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为娶妻生子需在宝应购买房产，两被告将其所有的位于宝应县房屋一间出售给原告，2019年10月6日原告与两被告签订了房屋买卖居间合同。合同约定：房屋实际成交价格为人民币680000元，房屋过户费各自承担一半；房款付款约定，原告于2019年10月6日向两被告支付房屋定金人民币80000元；原告于2019年10月25日过户当日支付两被告房款260000元，该款存于资金托管中心(宝应县金宝房屋置换中心)；待房屋过户手续办理完毕，且原、被告确认该房屋费用交接清楚，结清余款人民币40000元；其余300000元房款由两被告协助原告办理该房产过户至原告名下时由原告将房产抵押给银行贷款300000元给两被告等等的内容。合同签订后，通过房屋中介在场，原告按照合同约定将购房定金80000元及已支付房屋余款40000元给两被告，同时于2019年10月25日将购房款260000元也早已存于资金托管中心，就等两被告签字过户房屋权属给原告，原告再将房屋抵押给银行做300000元贷款给两被告后，原告与两被告的房屋买卖合同履行完毕。但从合同约定的2019年10月25日开始过户房屋产权之日起，由于第二被告不出面办理过户房产的手续，第一被告用谎言欺骗原告说第二被告外出旅游等等，最后实在隐瞒不下去了才如实告知第二被告坐牢了，无法办理房产过户手续了，让原告先住进房子中。原告及其母亲多次与第一被告沟通和协商寻求房产过户之事，第一被告一会儿说马上可以办理过户了，一会儿说退房款给原告，一直搪塞原告。直至2020年6月15日晚上，原告的母亲着急原告买房的事无着落已影响到了原告谈亲事了，联系第一被告问到底何时解决房产过户时，第一被告还辱骂原告的母亲及要求原告起诉法院来处理。原告认为是两被告未履行合同约定的过户时间来变更房产权属，且第二被告坐牢不知何时出狱，第二被告无法正常出面签字过户，导致原告所买的房产无法进行产权变更登记，双方签订的房屋买卖居间合同已失去履行的最终目的，再加上原告要谈亲事在时间上更是拖延不起。第一被告收取原告的房款后不主动处理纷争，反而要求原告起诉来解决问题，故原告为了保护自己的合法权利，依法向法院具状，请求贵院判如所求。被告徐某某辩称，一、原告方要求终止履行双方的房屋买卖合同不符合法律规定即不符合合同法第91条关于合同权利义务终止的规定，也不符合《合同法》第94条所规定的可以解除合同的情形；二、原、被告双方于2019年10月6日就被告位于宝应县房屋一间以680000元价格出卖给原告方。因原告方无法支付全额房款，故通过原告的中介熟人陶春华帮忙办理二手房按揭贷款，并通过陶春华于2019年10月6日签订了《房屋买卖居间合同》一份，于2019年10月20日签订了《房屋买卖协议》一份，于2019年10月25日签订了《存量房交易资金托管协议》一份，此后，需要通过银行审批程序，就在审核过程中，由于被告戴某某涉嫌犯罪于2019年11月4日被刑拘,12月10日被批捕,2020年4月13日被判刑。目前仍然在服刑中。期间又由于遭遇疫情原因暂时无法办理委托手续，导致暂时不能办理过户，但房屋早就已经交付给原告方使用，并未影响原告方的生活，也不会致使合同目的无法实现。所以，由于我方主观上并不存在违约情形，故原告方要求双倍返还定金及返还购房款均无事实和法律依据；三、根据合同法的相关规定，为了遵守合同的稳定性，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，首先应当继续履行合同。综上，请求法院驳回原告方的全部诉讼请求。被告戴某某未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状辩称，一、我方不同意终止履行合同，因为依法签订的合同受法律保护，双方应当按照合同的约定履行自己的义务；二、我家的房子在合同签订前就已经被对方实际使用，对方是很清楚我方房屋的现状，也认可房屋的价值；三、房屋不能及时过户的责任不在我方，在于原告自己。因为原告方自己没有足够的资金，买房需要通过中介办理银行贷款，这本身就需要一定的程序和经过一定的过程，我们也是听从中介的安排和通知办理，从没有过任何懈怠和拖延。如果原告方能够一次性付款，房屋过户早已经办理，双方签订的合同也就早已经履行完毕；四、房屋截止目前未能过户在原告方过错的基础上遇上了戴某某的刑事案件和疫情，导致戴某某不能本人办理。如果可以会见，戴某某可以委托他人办理。综上，请求维护合同的稳定性，遵守合同的诚实信用原则，依法驳回原告方的全部诉讼请求！原告张某为支持其诉讼请求，依法向本院提交了两被告户籍信息证明2份、房屋所有权证复印件2份及国有土地使用证复印件2份、房屋买卖居间合同1份、收条2份、银行转账凭证1份，被告徐某某依法向本院提交了房屋买卖居间合同1份、房屋买卖协议1份、存量房交易资金托管协议1份、调查笔录1份、照片1组、公证书1份、上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114刑初423号刑事判决书1份。被告戴某某未提交证据。本院依法组织到庭双方当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，对下列事实予以确认:原告张某有购房需求，通过中介于2019年10月6日与被告徐某某、戴某某签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定两被告自愿将坐落在安宜镇XX城X幢X室的房屋出售给原告，双方协商后的实际价格为680000元，同时对房款付款约定如下：原告于2019年10月6日向被告支付房屋定金80000元，2019年10月25日过户当日支付房款260000元于资金托管，待该房屋过户手续办理完毕，结清余款40000元……违约责任：如任何一方拒绝履行本合同或解除合同，或发生本合同违约责任，均由违约方向守约方支付相当于房屋实际成交价的5%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失……。合同还约定了其他事项。同日，原告给付被告80000元，并由被告戴某某出具了收条，载明：“今收到张某购XX城X幢X室（总房价计人民币陆拾捌万元整）定金捌万元整（￥80000），今收人戴某某，2019.10.6”。2019年10月20日，原、被告双方就涉案房屋又签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定首付（资金托管）260000元，银行贷款300000元，房屋售价560000元。庭审中，原、被告双方均认可涉案房屋实际售价为680000元。2019年10月25日，原、被告双方签订了一份《存量房交易资金托管协议》一份，约定原告自本协议签订之日起将购房资金存入宝应县金宝房屋置换中心指定的银行托管账户内，具体托管金额为560000元，其中首付260000元，贷款300000元……同日，原告将通过银行将260000元汇入了宝应县金宝房屋置换中心指定账户。也是同日，原告交付被告房款40000元，由被告徐某某出具收条一张，载明：“今收到张某XX城X幢X室房款计人民币肆万元整（￥40000），今收人：徐某某，2019.10.25”。后被告将涉案房屋交付给原告。待银行相关手续审批之后，原告要求被告协助办理过户手续未果。后原告得知，被告戴某某因犯罪被上海市公安局嘉定分局刑事拘留，致房产无法办理过户手续，遂引起本诉。另查明，被告戴某某因涉嫌掩饰、隐瞒犯罪所得犯罪于2019年11月4日被上海市公安局嘉定分局刑事拘留，同年12月10日被依法逮捕。上海市嘉定区人民法院于2020年4月23日作出（2020）沪0114刑初423号刑事判决书，判决被告人戴某某犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑三年二个月，并处罚金人民币一万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年11月4日起至2023年1月3日止。罚金应于本判决生效之日起十日内缴纳）。本院认为，本案中原、被告签订的《房屋买卖居间合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。原、被告双方之间形成的房屋买卖合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。对于原告要求终止履行双方于2019年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》，庭审中，原告已明确诉求为解除双方于2019年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》。关于被告辩称的涉案房屋无法办理过户手续是因为被告戴某某被司法机关采取强制措施以及疫情的原因，被告不存在过错。本院认为，合法有效的合同，双方均应按约履行，现被告以自身原因为由而主张免除对原告的违约责任，于法无据，与理不合。根据规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于被告自身的原因，其出售的房屋不能及时办理房屋过户登记手续，致使合同不能履行，故原告要求与被告解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持；对于原告要求被告返还购房款40000元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于上述分析，原告与被告之间的《房屋买卖居间合同》解除后，被告收取原告的购房款应当返还给原告；对于原告要求被告双倍返还定金80000元的请求，本院认为，定金是通过给付一定数额的金钱保证合同订立、履行。本案中，原、被告双方签订的合同已经成立并生效，虽然在合同中约定原告向被告支付房屋定金80000元，但该约定作为“房款付款”条款的一部分，该款项应视为原告履行合同给付房款的一部分，被告在收取原告款项的收条上也已经把定金80000元作为购房款的一部分，因此，原告交付的定金已转化为房款。同时，被告也已将案涉房屋交付给原告使用，故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持；对于原告请求两被告立即协助原告将购房款人民币260000元从宝应县金宝房屋置换中心取回，本院认为，双方签订的合同解除后，被告有义务协助原告将托管资金取回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告徐某某、戴某某于2019年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告徐某某、戴某某于本判决生效后十日内返还原告张某购房款40000元；三、被告徐某某、戴某某于本判决生效后十日内返还原告张某定金80000元；四、被告徐某某、戴某某于本判决生效后十日内协助原告张某办理260000元托管资金退款手续；五、驳回原告张某其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告徐某某、戴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  相艳妮人民陪审员  黄秀芬二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  彭 婧