河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5932号上诉人（原审原告）：余文，女，回族，1995年9月12日出生，住址河南省南阳市宛城区委托诉讼代理人：杨杨，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司。统一社会信用代码91411300085558774N，住所地南阳市滨河路以西杜诗路以北常绿林溪美地**楼**。法定代表人：王静，任公司董事长。委托诉讼代理人：关培培，河南大乘律师事务所律师。上诉人余文因与被上诉人南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司（以下简称“常绿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月20日公开开庭审理。上诉人余文的委托诉讼代理人杨杨，被上诉人常绿公司的委托诉讼代理人关培培到庭参加审理。本案现已审理终结。余文向本院上诉请求：依法改判常绿公司以上诉人已支付房款1279747元为基数，按照LPR（一年期3.85%）即贷款基础利率的标准计算违约金，自2018年12月3日起计算，截止2020年7月3日，违约金数额为49270.3元，其后违约金仍按上述标准计算由被上诉人支付至不动产权证办理完毕时止；或发回重审。事实与理由：一、一审对本案认定事实错误，适用法律错误。1、一审认定交房日期但未认定2018年12月3日为被上诉人应承担逾期违约金责任的起算点。2、一审认定被上诉人违约，却未对双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任条款效力作出认定。3、一审径行判决按照已付总房款的2%计算违约金错误。4、被上诉人违约行为系对上诉人的持续性侵权，应当承担持续性违约责任。5、一审参照“常绿林溪谷项目”的诉讼结果做出判决无法律依据，不符常理。常绿公司答辩称，一、被答辩人上诉请求与一审诉讼请求不一致，超出本案审理范围。二、无论是原审诉请或二审上诉请求，被答辩人要求承担的违约金标准过高。三、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。逾期办证并非由于出卖人原因造成的。四、众所周知，不动产机构变更完成后，办理不动产登记分为两个阶段，初始登记和转移登记。按照双方签订合同约定期限，应为初始登记而非转移登记。余文向一审法院诉讼请求：1、依法判令常绿公司以已支付房款￥1279747元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2018年12月3日起计算，截止2020年7月3日，违约金数额为￥133605.6元；其后，违约金仍按上述标准计算由常绿公司向金钰支付至不动产权证办理完毕时止。2、本案诉讼费用由常绿公司承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，余文作为买受人与常绿公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定余文购买常绿公司开发的位于南阳市××路西侧常××.××小区××楼××单元××号商品房，价款￥1279747元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照国家相关规定协商解决。合同签订后，余文向南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司交清了购房款。截止本案开庭审理时，所涉房产尚未办理房屋产权的初始登记。案外人赵庆田与常绿公司因本案争议房产项目延迟交房发生争议，二〇一九年三月二十六日南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终150号二审民事判决书。该生效判决中查明常绿公司建设的常绿.林溪美地1#3#5#楼项目的实际交房日期为2018年9月3日。余文于2019年元旦期间将涉案房屋转卖给案外人景庚红，景庚红在诉讼过程中明确表示同意以余文的名义进行诉讼。一审法院认为，一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，余文与常绿公司在平等、自愿的基础上签订了常绿.林溪美地小区商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。余文交付了房款，常绿公司也实际交付了房屋，当事人双方之间已经形成房屋买卖合同关系。常绿公司作为出卖人，在收到房款后除了交付房屋，还应当履行协助余文办理物权登记的义务。但常绿公司将房屋交付余文后，至今未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应当承担支付逾期办证违约金的责任。二、关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，余文与常绿公司签订的商品房买卖合同未对逾期办证的违约责任进行约定，余文未提交证据证明因常绿公司逾期办证给其造成的实际损失，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，考虑到新冠肺炎疫情对常绿公司申请办证进度的影响，故参照同样由常绿公司开发的常绿林溪谷项目逾期办理房屋产权证书案件的判决，一审酌定按已付房款总额2%的标准计付逾期办证违约金为宜。余文已付房款1279747元，故常绿公司应支付余文逾期办证违约金25594.94元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、限常绿公司于判决生效之日起三十日内向余文支付逾期办理房屋产权证书违约金25594.94元。二、驳回余文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元，由余文负担1266元，由常绿公司负担220元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人在履行与上诉人所签订的商品房买卖合同过程中虽然交付了房屋，但没有在合同约定的期限内和法律规定的期限内，对所出售的房屋协助办理产权登记手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案实际情况，上诉人与被上诉人在双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记条款约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。该商品房买卖合同文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同,双方对于产权登记事宜违约责任也未达成新的补充协议，由此可以看出，双方在签订合同时及事后对于迟延办证的违约责任没有约定或者属于约定不明，应当以违约责任人的违约程度以及所造成的实际损失为判定违约责任的依据。上诉人上诉称双方商品房买卖合同中的逾期交房违约责任条款系格式合同条款，应当无效的理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽然规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该规定仅属于计算违约金的方法。上诉人上诉所称的违约责任应当自被上诉人交房后90日作为实际起算点和按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场利率计算违约金均是违约责任的计算方法问题。结合本案实际情况，被上诉人虽然没有在合同约定的期限内为上诉人办理产权登记手续，但被上诉人已经履行了合同的主要义务，交付了涉案房屋，优先保证了上诉人的居住权利，未能按照合同约定期限协助上诉人办理产权登记手续，虽然违反了合同约定的义务，并不构成对商品房买卖合同的根本性违约，原审法院综合本案实际情况和本地商品房市场存在的实际状况，××肺炎疫情对企业经营和办证所造成的影响，酌情判令被上诉人按照已付购房款的2%支付给上诉人迟延办证的违约金，符合本地实际情况，并无明显不当之处，应当予以支持。上诉人虽然认为一审支付的违约金较低，但也未向法庭提交证据证明因迟延办证给其所造成的实际损失，其请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金证据不足，不予支持。综上所述，上诉人余文的上诉请求，证据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人余文负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐审判员  李晓伟审判员  郭林慧二〇二〇年十二月二十二日法官助理王秋争书记员尚志向