云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1102号上诉人（原审被告）：丁燕，女，1990年3月5日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。上诉人（原审被告）：李斌，男，1988年12月8日出生，汉族，经商，住云南省保山市隆阳区，系丁燕之夫。共同委托诉讼代理人：杨洪学，云南吉昌律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：保山红星城乡投置业有限公司，住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道传媒大厦**楼****。法定代表人：汪宗彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人丁燕、李斌因与被上诉人保山红星城乡投置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1491号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁燕、李斌上诉请求：撤销原判，依法改判其以未付购房款为基数按照每日十万分之五交纳逾期付款违约金，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉合同系对方提供的格式合同，但对方并未明显提示说明；2.案涉合同中关于违约责任的条款加重了上诉人的责任，而减轻了对方的责任，系无效条款。保山红星城乡投置业有限公司辩称，1.案涉合同经过相关职能部门备案，在双方真实意思表示的基础上签订，且规定了开发商的多种义务，故并非格式合同，也不存在显失公平的情况；2.主合同及补充协议均规定按照总房款的20%计算逾期付款违约金，但其主动让步，请求按照未付房款的20%计算逾期付款违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。保山红星城乡投置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并解除合同备案登记手续，由此产生的相关费用由被告承担；2.判令被告支付逾期付款的违约金132000元；3.判令被告支付原告为此支出的律师费3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2019年6月5日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》之补充协议，约定原告向被告出售位于隆阳区住房，总价款为830911元。合同签订后，原告按约定办理商品房买卖合同备案登记，被告如约支付了首付款170911元，合同约定余款660000元申请贷款支付。补充协议第四条约定，采用贷款支付房款的，贷款到达原告账户的时间不得晚于合同签订之日起期满60日当日，即2019年8月4日。但被告至今未支付余款660000元。合同第八条约定，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应当按照应付款的20%向原告支付违约金。补充协议第五条约定，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应当按照购房款总额的20%向原告支付违约金，配合原告办理解除合同备案登记手续并承担相关税费；原告为实现约定所支出的全部费用（包括律师费）均由被告承担。补充协议在最后以加粗字体注明：“乙方确认：甲方在签订合同及本补充协议前，已就所有条款中涉及免除或限制甲方责任的条款及排除乙方权利的条款做了特别提示；乙方认可本补充协议的所有内容，并确认补充协议对合同的所有补充或变更均不存在不合理的情况，即不存在《合同法》第四十条和合同第二十八条第二款所述情况。”原告为本案支付律师代理费3000元。另查明，被告李斌因与他人存在民事纠纷案件，云南省昆明市盘龙区人民法院采取保全措施，查封了本案被告出售给原告的住房。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》之补充协议是否可以撤销；二、原告是否有权要求解除合同并主张违约金；三、原告是否应退还被告车位费；四、原告律师费是否应由被告承担。一、关于原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》之补充协议是否可以撤销的问题。原被告签订的《商品房买卖合同》之补充协议在最后以加粗字体注明：“乙方确认：甲方在签订合同及本补充协议前，已就所有条款中涉及免除或限制甲方责任的条款及排除乙方权利的条款做了特别提示；乙方认可本补充协议的所有内容，并确认补充协议对合同的所有补充或变更均不存在不合理的情况，即不存在《合同法》第四十条和合同第二十八条第二款所述情况。”该条款的字体与其余条款相比，已进行了加粗，形式上较明显地区别于其他条款，足以引起对方注意。说明《商品房买卖合同》之补充协议的约定，系双方的真实意思表示，原告作为格式合同的提供方已履行了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明的义务。因此，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》之补充协议属合法有效，不应撤销。故对于被告撤销合同的主张不予采纳。二、关于原告是否有权要求解除合同并主张违约金的问题。被告主张导致被告无法办理贷款的原因在原告，但未举证证明；而被告李斌因其他民事纠纷导致案涉住房被查封是无法办理贷款的原因之一。故对于被告这一主张不予采纳。二被告向原告购买商品房，仅支付首付款170911元，未按合同约定于2019年8月4日前申请贷款支付余款660000元，且至今未支付。根据双方的合同约定，原告有权要求解除合同。被告违约，应当按合同约定向原告承担违约责任。双方约定该项违约金为未支付房款的20%，并未超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条第二款的规定，故对原告要求解除合同并主张违约金的诉讼请求，故予以支持。三、关于原告是否应退还被告车位费的问题。被告并未提交证据证明其购买车位及付款情况，也未就车位费提出反诉，故不属于本案处理范围。对于被告要求原告退还车位费的主张不予采纳。四、关于原告律师费是否应由被告承担的问题。补充协议约定，原告为实现约定所支出的全部费用（包括律师费）均由被告承担。故原告因本案诉讼聘请律师支付的代理费3000元，依照合同约定应由被告承担。对于原告这一诉讼请求予以支持。被告丁燕经传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告保山红星城乡投置业有限公司与被告丁燕、李斌于2019年6月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》之补充协议；由被告丁燕、李斌配合原告保山红星城乡投置业有限公司办理解除合同备案登记手续并承担相关费用。二、由被告丁燕、李斌于本判决生效后二十日内支付给原告保山红星城乡投置业有限公司逾期付款违约金132000元、律师费3000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，由于在事实上已无法办理按揭贷款且二上诉人无力支付购房尾款，因此二上诉人对解除合同及承担一定的违约责任并无异议。故本案在二审中的争议焦点为：逾期付款违约金的计算方式。众所周知，商品房预售领域具有极大的特殊性。主要表现如下：1.合同参照相关职能部门发布的示范版本制订，其中金额、天数等可选项由合同当事人约定；但在实践中，逾期付款、交房违约金等事宜由出卖人预先确定，一般购房者不具有协商该部分内容的权利。2.按揭贷款具有很大的专业性和政策性，一般购房者对此大多无法充分了解；这就要求对此更为了解的出卖人在签订合同前通过让买受人提供其他房屋所有权证、征信记录、收入证明、银行流水等资料来评估买受人能否成功办理按揭贷款，这也是涉及按揭贷款的商品房预售合同能否签订及履行的关键。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”根据该规定，案涉逾期付款违约金条款系格式合同条款。案涉合同规定：买受人逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应当按照应付款的20%向出卖人支付违约金；而出卖人逾期交房的，仅需按照每日十万分之五支付违约金。该规定显然违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定的“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”。如果逾期60日就可按照应付款的20%计算逾期付款违约金的话，年利率高达120%，严重加重了买受人的违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。根据该规定，案涉合同规定的逾期付款违约金条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。根据该规定，应视为双方未对逾期付款违约金进行约定。故本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息在借款期限内的利率基础上上浮30%-50%。考虑到商品房预售领域的特殊性，且出卖人也并未提供充分证据证明其已履行了先合同义务，故其对合同解除也具有一定过错；而且出卖人在一段时间内实际享有了买受人交纳的首付款；综上，上浮30%计算逾期付款违约金更为适当。另，案涉合同约定：出卖人应在买受人支付逾期付款违约金的同时退还已付购房款。在实际履行中买受人无需另行支付逾期付款违约金，而是需要出卖人在扣减买受人应负担的逾期付款违约金及其他费用后退还多余房款。故根据该约定，也为了避免增加当事人诉累和减少司法资源的浪费，出卖人应在判决主文确定的期限内退还多余房款。综上所述，上诉人丁燕、李斌的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1491号民事判决第一项；二、变更云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1491号民事判决第二项为：由上诉人丁燕、李斌于本判决生效之日起二十日内以未付房款660000元为基数给付被上诉人保山红星城乡投置业有限公司逾期付款违约金（自2019年8月4日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率并上浮30%计算，自2019年8月20日至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并上浮30%计算）及律师费3000元；三、驳回保山红星城乡投置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回丁燕、李斌的其他上诉请求。一审案件受理费1500元，由保山红星城乡投置业有限公司负担900元，丁燕、李斌负担600元。二审案件受理费2000元，由保山红星城乡投置业有限公司负担1000元，丁燕、李斌负担1000元。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十二月二十五日书记员  张明亮