江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初6391号原告：抚州市盈荣物业服务有限公司，住所地：江西省抚州市高新技术开发区金妮大道**，统一社会信用代码：91361003MA38CBPE9U。法定代表人：徐仙梅,该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘昊敏，江西民鉴律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：陈志平，男，汉族，1988年8月25日生，住抚州市乐安县，原告抚州市盈荣物业服务有限公司与被告陈志平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邓海荣适用简易程序公开开庭进行了审理，原告抚州市盈荣物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘昊敏，被告陈志平到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告抚州市盈荣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2018年8月1日至2020年12月31日物业管理费4493元，违约金1954元，合计6447元，诉讼费由被告承担。事实和理由：原告对新城丽景小区进行物业服务管理，根据物业服务合同约定物业管理费住宅每月1.2元/㎡收取物业管理费。被告是抚州市新城丽景小区第7栋1101室业主，建筑面积129.11㎡，被告从2018年8月1日至2020年12月31日未向原告交纳物业管理费。共计拖欠物业费和违约金6447元。为此，依法诉至法院，望判如所求。被告陈志平辩称，1、原告以物业服务为名非法收取物业服务费构成经济诈骗。陈华泽等人在未成立抚州市盈荣物业服务有限公司之前，在不具备物业服务能力的情况下以挂靠形式入驻小区，违反了法律规定。从原告提供的合同主体看，原告与业主无直接合同关系。原告提供的物业合同，非基于业主委员会与业主大会依法选择聘的物业服务企业签订的物业服务合同，故不具备约束力，业主不应当受其约定限制。2、原告主张滞纳金无合法依据。3、原告服务质量不合格，多数业主不接受。主要表现在小区内的消防栓长期不检查，消防门出现大量破损现象；消防通道没整理，其土地用来种菜，没有管理。2019年因物业管理不当，小区大量绿化树木枯死，进入小区的喷泉长年不见水且垃圾清理不及时，单元门损坏没人修理，楼梯间全是广告，未清洁。小区门口商铺大量往小区内排烟，致外墙熏黑，大量楼道灯、草坪灯、路灯损坏、消防通道阻塞、消防设施长年不检查维护、侵占小区消防登高场安装充电设备，小区内夜晚出行非常不便，小区内车辆管理混乱、业主正常出行困难，且长期允许小商小贩于小区内摆摊卖肉，无视业主诉求。基于上述理由，大部分业主才履行抗辩权暂不缴纳管理服务费，等整改到位程序合法后再缴纳。4、原告主张按1.2元收取物业管理费无依据。即使双方形成了事实上的物业服务合同关系，本案也应从公平原则进行考虑，使双方利益均衡。5、被告暂未缴纳物业费系因原告不履行物业管理义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。6、陈华泽、李泉荣及原告违法入驻小区还存在伙同吕全明等人以银湾物业、新城丽景物业服务中心掩盖身份，骗取业主信任、骗取物业费，违规骗取结算函获取业主资料，非法剥夺业主知情权、拒绝公示和业主查看物业合同，侵占小区公共收益、从不公开小区公共收支情况，非法进行广告招商、意图出租小区篮球场，假冒业主进驻业主群，物业管理服务低下，将被告登记于银湾物业的个人车辆信息删除，导致本人车辆道闸无法识别无法正常出入小区，且拒绝恢复等情形。7、本人已将本人物业费上交新城丽景业主大会筹备组账户暂时保管，待小区物业程序到位后移交。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，抚州市高新区新城丽景小区的前期物业管理公司为江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司，2018年7月抚州市高新区新城丽景小区成立业主委员会后，江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司与抚州市高新区新城丽景业主委员会于2018年10月12日签订了一份《新城丽景物业管理服务合同》，内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理，对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等内容，并约定物业服务合同期限为三年，从2018年10月10日至2021年10月10日，并约定前三个月为试用期，物业服务费高层物业服务费为1.2元/月/平方米，商业物业服务费为1.5元/月/平方米，车库物业服务费为30元/月/车位，二次供水加压费为每户按每月5元计算。合同还对其他条款进行了约定。2019年2月18日，新城丽景业主委员会（甲方）与江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司（乙方）和抚州市盈荣物业服务有限公司（丙方）签订《新城丽景项目费用结算函》，约定经协商，甲乙双方于2018年10月12日签订的新城丽景物业服务合同终止，甲丙双方重新签订新城丽景物业服务合同。并约定甲乙丙三方协商一致，乙方将2018年10月底以前以乙方名义收取的各项费用（预收2018年11月及以后的物业费、未退付的装修履约金、装修垃圾清运费）核算后移交给丙方转放丙方账户。2018年10月31日后，所有相关涉及新城丽景项目物业法定税收由丙方负责交清，乙方不承担任何费用及一切法律责任。甲乙双方合同终止后，乙方将原使用的场地及使用的办公设备、业主资料、工程资料、钥匙等物品移交给甲丙双方。合同终止后，所涉及员工的一切福利待遇无由丙方按照劳动法律法规承担，乙方不承担任何责任。江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司退出新城丽景小区后，该小区物业管理工作由原告抚州市盈荣物业服务有限公司接手并至今仍在对该小区进行物业服务，但原告抚州市盈荣物业服务有限公司未与新城丽景业主委员重新签订物业服务合同，直到2020年5月16日，抚州市盈荣物业服务有限公司才与新城丽景业主委员签订《物业服务合同》，内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理，对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等内容，并约定合同期限为五年，从2020年5月至2025年5月，物业服务费高层物业服务费为1.2元/月/平方米，商业物业服务费为1.5元/月/平方米，车库物业服务费为30元/月/车位，二次供水加压费为每户按每月5元计算。合同还对其他条款进行了约定。被告是抚州市新城丽景小区第7栋1101室业主，建筑面积129.11㎡，被告从2018年8月1日至2020年12月31日未交纳物业管理费。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证、物业管理服务合同、新城丽景项目费用结算函、物业服务合同，公告栏照片、企业活期明细信息、被告提供的新驻物业附加条款、督办单、原业委会主任吕全明个人发布的关于签订新城丽景项目费情况函说明、新城丽景业委会会议纪要、催缴物业费短信、业主缴纳物业费的收据、前期服务管理合同、小区广告费公告、物业管理咨询合同、原告张贴的物业服务承诺、非日常工作汇报书、照片，开庭笔录等证据材料在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，2020年5月16日之前，抚州市盈荣物业服务有限公司虽未与新城丽景业主委员签订《物业服务合同》，但是根据新城丽景业主委员会与江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司和抚州市盈荣物业服务有限公司于2019年2月18日签订的《新城丽景项目费用结算函》，原物业公司江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司和抚州市盈荣物业服务有限公司双方于2018年10月12日签订的新城丽景物业服务合同终止，原物业公司预收2018年11月及以后的物业费、未退付的装修履约金、装修垃圾清运费核算后移交给原告抚州市盈荣物业服务有限公司，之后抚州市盈荣物业服务有限公司一直对新城丽景小区进行物业管理服务。抚州市盈荣物业服务有限公司与新城丽景小区形成事实上的物业服务合同关系。原告为新城丽景小区提供物业管理服务，被告作为新城丽景小区业主接受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付物业管理费。原告主张参照江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司与抚州市高新区新城丽景业主委员会于2018年10月12日签订《新城丽景物业管理服务合同》约定的高层物业服务费为1.2元/月/平方米计算物业服务费，因其主张的物业服务费与新城丽景小区之前的物业收费标准相同，亦与抚州市其他小区同期物业服务收费基本相当，故对原告该主张，本院予以支持。根据新城丽景业主委员会与江西银湾物业管理服务有限公司抚州分公司和抚州市盈荣物业服务有限公司于2019年2月18日签订的《新城丽景项目费用结算函》约定，原物业公司预收2018年11月及以后的物业费、未退付的装修履约金、装修垃圾清运费核算后移交给抚州市盈荣物业服务有限公司，故原告对于2018年11月份之前的物业费无收取权限，原告主张被告支付2018年8月至2018年10月的物业管理费，于法无据，本院不予支持。相应计算后，被告从2018年11月1日至2020年12月31日应支付的物业服务费为4028.23元（1.2元×129.11㎡×26月）。被告辩称原告服务质量不合格，并据此主张履行抗辩权暂不缴纳管理服务费，等整改到位程序合法后再缴纳。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，物业服务企业具有上述情形，业主有要求“物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等权利，但不能以此拒绝交纳物业服务费。鉴于原告在物业服务期间将被告登记于银湾物业的个人车辆信息删除，导致被告车辆道闸无法识别而无法正常出入小区，且被告房屋水电被人切断，影响被告生活，而原告亦未及时处理解决，严重影响了被告的生活起居。2018年11月1日至2020年12月31日被告应交纳物业服务费为4028.23元，因原告物业服务对被告个人生活起居造成了一定影响，酌情减少800元，即被告应向原告交纳物业服务费3228.23元。原告另主张被告支付违约金1954元，因原告主张缺乏依据，本院不予支持。被告辩称，陈华泽、李泉荣及原告违法入驻小区还存在伙同吕全明等人以银湾物业、新城丽景物业服务中心掩盖身份，骗取业主信任、骗取物业费，违规骗取结算函获取业主资料，非法剥夺业主知情权、拒绝公示和业主查看物业合同，侵占小区公共收益、从不公开小区公共收支情况，非法进行广告招商、意图出租小区篮球场，假冒业主进驻业主群，物业管理服务低下，将被告登记于银湾物业的个人车辆信息删除，导致本人车辆道闸无法识别无法正常出入小区，且拒绝恢复等情形。对此，本院认为，物业公司或其他人员如存在侵犯业主合法权益的情形，被告在提供确实证据后可依法另行主张权利。被告辩称，其已将本人物业费上交新城丽景业主大会筹备组账户暂时保管。因被告应当交纳物业服务费的对象为原告，故其行为并不能免除其向原告交纳服务服务费的义务。关于原被告在庭审过程中争议的物业服务合同的效力问题，因不属于本案诉讼请求范围，本案不作评价，由双方另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十二条、第五十三条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告陈志平在本判决生效之日起三日内给付原告抚州市盈荣物业服务有限公司从2018年11月1日至2020年12月31日物业管理费3228.23元。二、驳回原告抚州市盈荣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告抚州市盈荣物业服务有限公司负担13元，被告陈志平负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邓海荣二〇二〇年十二月二十四日书记员  艾思思