西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初14090号 原告:西安鑫龙物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区XX路XX段（新龙天然居小区物业办）内。 法定代表人：王永华，该公司董事长。 委托代理人：卓越，陕西稼轩律师事务所律师。 委托代理人：刘佳莹，陕西稼轩律师事务所律师。 被告：西安飞扬健身服务有限公司，住所地：西安市雁塔区XX园XX路XX段XX园**********。 法定代表人：杨杨，该公司董事长。 原告西安鑫龙物业管理有限公司（以下简称：西安鑫龙物业公司）与被告西安飞扬健身服务有限公司（以下简称：西安飞扬健身公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卓越、刘佳莹，被告的法定代表人杨杨出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西安鑫龙物业公司诉称，2017年3月13日，被告租用了西安清合实业有限公司（以下简称清合公司）、冯天位于公园壹号的商铺，301-1户、401户、402户，共计面积1883.14平方米，用以经营健身房使用。自被告租用商铺以来，原告一直为其提供物业服务，包括但不限于环境卫生、设备维护等。但被告自2017年4月12日起一直欠缴物业费、水费、天然气等费用。就此事宜，原告亦派公司员工多次上门催缴，均遭多次拒绝。原告认为，其为被告提供物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告支付相应的费用，但经原告催要后被告仍未支付，已经构成违约，其行为已经严重损害了原告的合法权益，依法应承担继续履行的违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、被告支付原告欠缴的物业费、电梯费、水电费、垃圾处理费共计441037.44元（暂计算至2019年5月31日，实际金额计算至被告实际缴付之日），违约金13231元（暂计算至2019年6月10日，实际金额计算至被告实际缴付之日），共计454268.44元。2、本案的诉讼费由被告承担。 被告西安飞扬健身公司辩称，其不认可原告的诉讼请求，公司与被告从未签订过物业合同，原告所诉的房子是其公司一直使用，现表示愿意缴纳物业费，但在缴纳过程中与原告协商多次未果。 经审理查明，原告西安鑫龙物业管理有限公司作为西安市雁塔区XX园XX路XX路XX园XX号的物业管理公司与作为业主的冯天（10301室）及西安清合实业有限公司（10401室、10402室）签订了《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》。《业主临时管理规约》第二条约定“本《业主临时管理规约》对建设单位、业主及物业使用人均有约束力。物业使用人是指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。”第三十条约定，“物业或者物业使用人违反本规约及《前期物业服务协议》的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按照每日逾期费用3‰的标准累计支付违约金”。 《前期物业服务协议》第四条约定，物业管理服务费用，乙方（即冯天、清合公司）缴纳费用的时间：每月10号前；物业管理费服务费用标准：商业物业，5元/月·平方米，商业用电1.5元/度，商业用水6.2/立方。第五条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负最终连带缴纳责任。第九条违约责任约定，乙方违约，不按本协议约定的收费标准及时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按逾期金额每天3‰缴纳违约金，并可采取有效措施进行催缴，直至向人民法院起诉。 后业主冯天、西安清合公司均于2017年3月27日将案涉房屋（10301、10401、10402）出租给被告飞扬公司，双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，乙方（本案被告飞扬公司）自行承担租赁期内该房屋的物业管理费、水费、电费、天然气费、电话费、清洁费、有限电视费、垃圾费等费用及使用不当造成的维修费用，因乙方未按时缴纳相关费用所产生的责任由乙方自行承担，如导致甲方承担连带责任，乙方予以赔偿。 被告飞扬公司作为实际使用人，向原告缴纳了部分物业费。2019年5月27日，原告鑫龙公司向被告飞扬公司发送了《物业费缴纳通知单》，该通知单载明：目前，10301号商铺自2017年3月12日至2019年5月31日物业相关费用合计116425.26元，自2018年6月10日至2019年5月10日水电相关费用合计2331.2元；10401号商铺自2017年3月12日至2019年5月31日物业相关费用合计171815.5元，自2018年6月10日至2019年5月10日水电相关费用合计48781.2元；10402号商铺自2017年3月12日至2019年5月31日物业相关费用合计56169.08元，自2018年6月10日至2019年5月10日水电相关费用合计45515.2元；所有费用合计441037.44元，其中物业费344409.84元，水电费96627.6元。 本案在审理过程中，被告飞扬公司表示其公司未向原告鑫龙公司缴纳过物业费，仅缴纳部分水电费。另查明，被告缴纳水电费至2018年7月之后费用再未缴纳。作为业主的西安清合实业有限公司曾于2018年9月5日向原告发出“关于10301、10401、10402号商铺停水、停电的函”，称因租户杨杨承租其公司的10301、10401、10402号商铺承诺在2018年9月5日前应交纳的房租还未交纳，现对租户杨杨承租的10301、10401、10402号商铺，自2018年9月6日早上9:00开始停水、停电，直至租户杨杨交清房屋租金为止。 以上事实，有《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、物业收费票据、催缴记录、催费通知单、欠费明细、函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与业主冯天、西安清合实业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》对双方具有约束力。业主冯天、西安清合实业有限公司将案涉房屋出租给本案被告飞扬公司，且双方在签订的《租赁合同》中明确约定由被告飞扬公司自行承担租赁期内该房屋的物业管理费、水费、电费、天然气费、电话费、清洁费、有限电视费、垃圾费等费用及使用不当造成的维修费用，因被告飞扬公司未按时缴纳相关费用所产生的责任由乙方自行承担，该约定不违反法律规定，本院依法予以确认。原告鑫龙公司向被告飞扬公司提供了物业管理服务，被告飞扬公司理应缴纳相应的物业管理服务费用等费用。因被告自2017年3月27日至今未向原告鑫龙公司交纳物业费等费用，故原告要求被告支付2017年3月27日至2019年5月31日的物业管理费、电梯费、垃圾处理费344409.84元及2018年6月10日至2019年5月31日期间的水电费96627.6元，共计441037.44元，本院依法予以支持。关于被告飞扬公司逾期支付物业费，已构成违约，应当向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金13231元的诉请，本院依法予以支持。关于被告飞扬公司辩称其在租赁合同签订后，业主同意为其提供九个月的免租期限，故要求物业费亦应有免缴期限，对此本院认为被告与业主签订的租赁合同中约定了物业费等相关费用由承租方即本案被告承担，但是对于物业费双方并未明确约定有免缴期限，故本院对于被告飞扬公司的辩称不予采信。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、被告西安飞扬健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安鑫龙物业管理有限公司支付自2017年3月27日至2019年5月31日期间的物业费、电梯费、垃圾处理费344409.84元及2018年6月10日至2019年5月31日期间的水电费96627.6元，共计441037.44元。 二、被告西安飞扬健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安鑫龙物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金13231元，计算至2019年6月10日，实际金额计算至被告实际缴付之日止。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8114元，由被告承担。因原告垫付上述费用，故被告在履行本判决时将其承担的受理费一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  郭天鲁 审判员  杨 阳 二〇二〇年十二月二日 书记员  李大正 打印：李大正校对:李大正年月日送达 1