江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2989号 上诉人（原审被告）：南昌市合一酒店管理有限责任公司，住所：江西省南昌市湾里区工农路南面九洲画意居******，统一社会信用代码：91360105MA35L4PE6U。 法定代表人：邱媛莉，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：南昌新赢销地产顾问有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区沿江南大道**中段东侧东亚盛世滨江-写字楼**（第**）统一社会信用代码：91360106561098394X。 法定代表人：曹文杰，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：邱亚林，男，1977年2月1日出生，汉族，住江西，住江西省宜春市靖安县iv> 三上诉人共同委托诉讼代理人：周世文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑文，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市合一房地产开发有限公司，住所地：，住所地：江西省南昌市湾里区工农路南面中心花园住宅小区******信用代码：91360105094437747Y。 法定代表人：黎平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王隆彬，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭云舟，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 上诉人南昌市合一酒店管理有限责任公司(以下简称“合一酒店公司”)、南昌新赢销地产顾问有限公司（以下简称“新赢销公司”）、邱亚林与被上诉人南昌市合一房地产开发有限公司（以下简称“合一地产公司”）合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初125号判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，经过调阅案卷材料、询问当事人及案外人等方式，经各方当事人同意，决定对本案进行不开庭审理。本案现已审理终结。 合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林上诉请求：1.请求依法撤销江西省南昌市湾里区人民法院作出的（2020）赣0105民初125号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。2.请求依法判令本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的请求权基础有误。一审法院认为合一地产公司基于《承诺函》代为垫付返还租金的责任为保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条享有追偿权权利基础。然《承诺函》系上诉人单方出具，未规定合一地产公司具有保证义务，合一地产公司与业主未签署书面保证合同，该承诺书也未向债权人即业主公示，并不符合保证关系的构成要件。合一地产公司向业主支付租金的行为并非法律定义的代付行为，“代付”是指代付人接受义务人委托，向第三方代为支付相关费用的法律行为，本案中被上诉人向业主支付租金的行为显然未经合一酒店公司授权，《承诺函》、《工作联系函》等文件也未规定合一地产公司具有任何代付的义务。被上诉人合一地产公司以追偿权纠纷为由提起诉讼，认为其替合一酒店公司偿还债务后取得对合一酒店公司的追偿权，但合一地产公司单方作出的代付行为不符合追偿权的特征，其擅自向业主支付租金的行为系自陷风险之行为，无权以此为由向上诉人行使追偿权。二、一审法院认定事实有误，被上诉人主张的债权不满足债权转让基本前提。一审法院认定本案为追偿权纠纷，却基于债权转让关系确定上诉人的赔偿金额，前后矛盾，然即使如此，被上诉人主张的债权转让也不符合法定要件。债权转让前提为债权必须有效存在，本案中，业主与合一酒店公司并未就解除《委托经营管理协议》达成一致意见，业主单方面解除合同的行为违反协议中的约定，解约后业主是否应当承担违约责任、业主在解约后是否有权向合一酒店主张权利均处于不确定状态。《工作联系函》中上诉人同意解除合同的前提为合一地产公司取得全部业主的授权，一审法院忽略本前置条件，直接认定上诉人已同意解除与业主签订的《委托经营管理协议》，属认定事实有误，不能就此直接判令上诉人应当按照债权转让的金额向被上诉人履行赔偿义务。三、被上诉人债权转让并未通知被告。一审法院认为依据《委托协议》及《工作联系函》等文件，可以推定上诉人对拖欠的业主名单及数额等具体情况是详知的，但本案的关键在于债权转让行为的告知义务。《委托协议》及《工作联系函》均是债权转让行为作出之前的合同文件，合一地产公司不能以此文件免除自己的告知义务。债权转让通知须通知债务人，未经通知的，转让对债务人不发生效力。合一地产公司称其与所有业主均达成债权转让协议，然而其在一审中并未举证证明已向上诉人履行债权转让告知义务。 合一地产公司辩称，我方与上诉人之间针对代付事项已经达成一致意见，从《承诺函》、《工作联系函》及湾里区信访局的证明均可以看出上诉人同意由被上诉人先行处理业主事项，后与其结算，且相关业主将其享有的租金收益权转让给了被上诉人，转让的债权为明确的一年欠付租金，租金数额各方并无争议，其次，对于相关债权转让事项各上诉人在项目开始之初就曾预见过此情形的可能，在矛盾开始之时及之后对于此解决方案都是知情且同意的，被上诉人也曾在事后的现场送达相关文件，各上诉人以不知情作为抗辩不符合事实，基于上述理由，各上诉人应当按照其出具的《承诺函》向被上诉人承担相关责任。 合一地产公司向一审法院起诉请求：1、合一酒店公司向其支付垫付返租租金2,947,640元及利息（利息自2019年10月15日起至全部还清之日止，按年利率24%计算，暂算至2020年1月14日为176,373.86元）；2、合一酒店公司向其支付诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费等实现债权的费用；3、新赢销公司、邱亚林对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：合一地产公司系南昌市湾里区合一中央城（御龙湾）项目开发商，开发的御龙湾花园2号公寓楼售出后，部分业主陆续分别与合一酒店公司签订《委托协议》及补充协议，约定由业主将公寓楼租赁给合一酒店公司经营，合一酒店公司每年向业主支付租金。同时业主缴纳装修款，由合一酒店公司进行装修，合一酒店公司逐年返还业主装修款。合一酒店公司在第一年租赁期满后，未按约向业主支付返租租金，引起业主信访。在湾里区信访局协调下，合一地产公司与部分业主签订《债权转让协议》约定：由合一地产公司向业主支付相应租金，业主将向合一酒店公司收取返租租金的权利全部转让合一地产公司，业主同意委托江西文澜律师事务所向合一酒店公司发送《解除委托经营管理协议书》。在签署《债权转让协议》后，业主签署向合一酒店公司发送的《通知书》载明：《委托协议》项下关于（返租）租金的收取权利已全部转让合一地产公司，合一酒店公司向合一地产公司支付相应（返租）租金及退还业主已交付的装修款。2018年4月11日，合一酒店公司、新赢销公司（该公司原名：南昌后头岭地产顾问有限公司）、邱亚林共同向原告出具《承诺函》承诺：合一酒店公司保证严格履行主合同约定的各项义务，履行社会责任，按期足额向各业主支付返租租金及其他款项。若因合一酒店公司违反主合同约定，导致引起群体性事件，给合一地产公司造成任何经济损失，则全体承诺人无条件赔偿合一地产公司的全部经济损失。若由此导致合一地产公司代付认可款项，则均由全体承诺人共同承担向合一地产公司的返还义务，并自合一地产公司代付之日起按月利率2%计息。若全体承诺人未按期履行上述义务，导致合一地产公司向全体承诺人主张权利的，则由此产生的实现债权费用（包括但不限于诉讼费用、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等，按诉讼标的3%计算）全部由承诺人承担。合一地产公司委托律师作为代理人参与本案诉讼，合一地产公司支付律师代理费7万元。2019年11月19日上午，业主因要求支付返租租金问题信访，经湾里区信访局组织协调，合一地产公司向合一酒店公司总经理即邱亚林就合一地产公司与业主签订的《债权转让协议》及解约《通知书》等事宜进行告知。2019年11月21日，合一酒店公司向合一地产公司出具《工作联系函》载明：1．合一酒店公司愿意与已签署《委托协议》及补充协议的业主解约。合一地产公司向合一酒店公司出具《通知函》，称已取得业主的授权，全权处理业主与合一酒店公司之间的合同纠纷，并向合一酒店公司提供授权业主名单及业主署名的解约《通知书》。合一酒店公司认可业主以书面方式与合一酒店公司解除合同关系，为避免后续产生其他分歧，合一酒店公司建议合一地产公司应当先行取得全部业主的授权，再行处理具体退费事宜。同时合一酒店公司认为业主授权合一地产公司向合一酒店公司收取的公寓租金及应当退还的装修款金额有待商榷，应当由业主或合一地产公司与合一酒店公司协商核算后确定最终退款金额。2．合一酒店公司同意由合一地产公司先行支付业主租金、退还装修款，在支付租金及退还装修款后，双方另行协商各方应承担责任。庭审中合一地产公司主张与245户业主签订《债权转让协议》并提供《垫付返租租金明细表》，原告主张245户垫付返租租金共计2,978,947元。但其中编号为1、3、20、21、30、37、53、76、89、128、134、137、158、169、196、210、212、220、222、223、226、228、232、233、245共计25户，无《委托协议》原件，其中：编号11业主李小娟与合一酒店公司签订《协议》载明：“双方需签订《委托协议》及补充协议”，合一地产公司未提供该户《委托协议》及补充协议；编号为45业主喻情所签订的《委托协议》落款印章不是合一酒店公司；编号为241业主曾玉琳另行向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年6月11日作出（2020）赣0105民初180号民事判决：解除双方签订的《委托协议》及补充协议，责令合一酒店公司向曾玉琳返还装修款、支付租金，并承担违约金。目前该案已生效。合一地产公司主张其垫付上述28户业主的返租租金总计为461,057元，合一地产公司要求合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林承担，一审法院不予支持。编号为23、65、171合计3户业主因同时购买同一楼盘其他公寓房被合并计算。编号为12、13、33、131、136合计5户业主合一地产公司未提供证据证明其已垫付返租租金。 一审法院认为，本案的争议焦点有：一、合一地产公司向合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林追偿垫付返租租金法律性质问题；二、返租租金及利息问题；三、垫付返租租金承担主体问题；四、律师代理费等费用承担问题。 关于焦点一，合一酒店公司违约未向各业主支付返租租金，造成群体性事件，合一地产公司向业主垫付返租租金，之后，合一地产公司依据与合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林签订的《承诺书》，享有向合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林行使追偿的权利，合一地产公司承担代为垫付返租租金的责任应为保证责任。对于合一酒店公司拖欠业主名单及数额等具体情况，根据合一酒店公司与各业主签订的《委托协议》以及向原告出具《工作联系函》等证据，可以证实合一酒店公司应当是明知的。合一酒店公司未提供证据证明其已按照《委托协议》向业主支付返租租金。合一酒店公司现以业主无权解除《委托协议》以及债权转让情况未告知为由主张免责，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于焦点二，合一地产公司主张的245户业主中，有25户未提供《委托协议》原件，另外：对编号11的业主李小娟签订《委托协议》真实性难以认定；编号为45业主喻情所签订的《委托协议》落款印章不是酒店公司；编号241业主曾玉琳就合一酒店公司拖欠其返租租金问题已另案主张，并已作出生效判决。故合一地产公司主张245户中的28户业主垫付返租租金共计461,057元，要求合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林承担，一审法院不予支持。对于其余编号业主合一地产公司垫付的返租租金合计2,517,890元的真实性，一审法院予以认可。关于合一地产公司主张垫付返租租金的利息损失，合一地产公司向合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林主张返还垫付返租租金为追偿性质，其主张范围应限于损失本身，显然合一地产公司、被告约定逾期偿还按月利率2%计算利息损失已超出资金占用损失范围，据此，一审法院酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算合一地产公司垫付返租租金的利息损失，自合一地产公司向业主垫付返租租金之日起至付清之日止。关于焦点三，合一酒店公司作为债务人，违约未付租金，合一地产公司代为清偿酒店公司债务，合一酒店公司应向合一地产公司承担相应责任。合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林共同向合一地产公司承诺如合一酒店公司违反主合同约定，导致引起群体性事件，给合一地产公司造成任何经济损失，则全体承诺人无条件赔偿合一地产公司的全部经济损失。若由此导致合一地产公司代付认可款项，则均由全体承诺人共同承担向合一地产公司的返还义务。故对合一地产公司垫付的返租租金及资金占用损失，新赢销公司、邱亚林与合一酒店公司应当承担连带清偿责任。关于焦点四，合一地产公司主张的诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费等实现债权的费用中，案件受理费、保全费承担问题，法律规定除当事人和解情形外，由人民法院根据具体情形作出决定，当事人约定不能产生约束力，并且保全费未实际产生。对合一地产公司主张的7万元律师代理费应由被告承担问题，因合一地产公司、被告之间已有约定，且已实际发生，数额也未超出法律允许的限度范围，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决：一、南昌市合一酒店管理有限责任公司在一审判决生效之日起十日内向南昌市合一房地产开发有限公司支付垫付返租租金合计2,517,890元及相应的资金占用损失（资金占用损失以原告垫付返租租金为基数，自每笔垫付返租租金之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，返租租金数额及其垫付时间参见本判决书附表，其中编号为1、3、11、20、21、30、37、45、53、76、89、128、134、137、158、169、196、210、212、220、222、223、226、228、232、233、241、245共28户不予计算）；二、南昌市合一酒店管理有限责任公司在一审判决生效之日起十日内向南昌市合一房地产开发有限公司支付律师代理费7万元；三、南昌新赢销地产顾问有限公司、邱亚林对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回南昌市合一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31,792元，由南昌市合一房地产开发有限公司负担4,000元，南昌市合一酒店管理有限责任公司负担27,792元。 本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，根据《承诺书》、《工作联系函》及中共南昌市湾里区信访局出具的《关于南昌市合一酒店管理有限责任公司信访事项的情况说明》等证据，足以证实合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林与合一地产公司之间存在合同关系，合一酒店公司因资金短缺无法继续履行与业主签订的协议，遂授权合一地产公司解除其与业主签订的协议并垫付租金等款项，同时，合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林承诺如给合一地产公司造成任何经济损失，则全体承诺人无条件赔偿合一地产公司的全部经济损失。二审期间，各方对于合一酒店公司垫付的资金均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林应当忠实履行己方的承诺，就合一地产公司所垫付的款项承担返还责任。一审法院根据涉案的《债权转让协议》等材料确定合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林应当承担责任的金额并无不当，合一地产公司向业主支付款项后，合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林应就合一地产公司垫付的款项向合一地产公司返还。 综上所述，合一酒店公司、新赢销公司、邱亚林的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决结果正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27792元，由上诉人南昌市合一酒店管理有限责任公司、南昌新赢销地产顾问有限公司、邱亚林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 王宏瑞 审 判 员 胡 伟 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 罗展新 书 记 员 张 楠