四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初487号 原告：吴金政，男，1964年5月9日出生，汉族，住四川省洪雅县。 原告：凌星琼，女，1975年7月28日出生，汉族，住四川省洪雅县。 二原告共同委托诉讼代理人：），男，1965年10月30日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：眉山市泽宇房地产开发有限公司，住所地：四川省仁寿县文林镇一环路。统一社会信用代码：91511421729797042P。 法定代表人：张文泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。 原告吴金政、凌星琼诉被告眉山市泽宇房地产开发有限公司（以下简称泽宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌星琼及二原告共同委托诉讼代理人代胜云，被告泽宇公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴金政、凌星琼向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告赔偿原告房屋质量不合格导致的修复费用、鉴定费、修复方案设计费、评估费、图纸复印费、误工费、车旅费共计129004元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年3月5日与被告在洪雅县东岳镇场镇售楼部签订了《商品房买卖合同》，购买了被告在洪雅县××镇××村××商住楼××栋××单元××号，面积111.68平方米商品住房一套。2012年交房后原告在外打工一直未装修。2017年元月，原告返乡准备装修房屋时发现该房屋主体：墙体、地面等多处存在严重的质量问题和安全隐患，已经不能使用。原告就房屋质量问题与被告多次协商未果后提起诉讼并在法院主持下进行了鉴定，鉴定房屋的确存在严重的质量问题，并依法进行了加固设计，根据图纸进行了加固价格评估，评估价格合法。原告拿到原有设计图纸后，结合鉴定报告对房屋自查发现多处与设计不符合的事实。同时原告在2016年就与被告提出房屋漏水、外墙渗水的事，也没有超过保修期，原告要求把上述违法造成的损失一并赔偿原告。原告认为，被告出售的商品房存在严重质量问题，危及购买人的人身财产安全，该房屋不敢装修，更不能居住使用，被告的行为给原告造成了重大的损失，应由被告赔偿原告全部损失。 泽宇公司辩称，原告要求赔偿房屋不合格造成的损失及利息不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对房屋质量瑕疵应由责任方先行承担修复责任，原告直接请求赔偿于法无据。原告要求赔偿220000元以及当庭增加30000元的诉讼请示无事实和法律根据。原告的诉讼请求只能部分成立，被告只认可16000元鉴定费、10000元设计费。其他损失无依据且不应由被告承担。至于房屋应由谁来修复，由法院依法裁决。原告2012年3月收房，2017年才就房屋质量提起诉讼，原告的起诉已超过诉讼时效。在此期间房屋经历了2013年4月20日的地震，房屋质量出现的问题不能确认是否由地震造成。综上，原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告诉求。 本院经审理认定如下事实：原告吴金政、凌星琼系夫妻关系。2011年3月5日，原告吴金政与被告泽宇公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定吴金政以142000元的价格购买被告开发的位于洪雅县××镇××村××组××村××幢××单元××层××号房屋一套，预测该套房建筑面积约112.64平方米。合同签订后，原告按合同约定向被告交纳了全部购房款及商品房专项维修资金。2012年5月17日被告将房屋交付原告，同时提供了《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，该质量保证书说明中第4条“施工单位按照保证书的约定，承担保修责任。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷、并对造成的损失承担赔偿责任”、第8条“《房屋质量保证书》作为建设工程、销售合同的补充规定，与合同具有同等法律效力”。第二条规定“该工程的地基基础为ＣＦＧ桩、主体结构为框混，在设计文件规定的合理使用年限内50年承担责任”、第三条“根据国家建设部有关规定，施工单位对下列部位、部件自签约后交付之日2012年5月17日起，在正常使用条件下，在保修期内做出如下质量免费保修承诺：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏公司承担的保修年限为5年”。2012年5月22日案涉楼盘经验收后取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，竣工验收备案部门意见为：根据建设单位提供的工程资料及质量监督机构的报告，经审查，未发现有关结构隐患和使用功能缺陷的描述，经研究，同意备案。该房屋于2013年8月办理了房屋所有权证和国有土地使用证，原告凌星琼为该房屋的共同共有人。2013年9月6日，凌星琼从被告处领取了房屋权属证书，2012年交房后二原告一直在外务工未对房屋装修入住使用。2017年1月，二原告返乡准备装修房屋时发现房屋地面存在裂缝等质量问题，与被告协商处理无果后于2017年7月以商品房买卖合同纠纷为由将被告起诉至洪雅县人民法院，要求被告赔偿因房屋质量不合格的各项损失共计220000元。 原诉讼中，原告提出房屋质量鉴定申请，本院依法委托四川中节能工程检测中心有限公司进行鉴定，鉴定机构现场查看房屋时，经与原告核实房屋鉴定范围，双方确定为对涉案房屋楼面板裂缝成因及对房屋结构的影响进行鉴定。2017年11月30日鉴定机构作出鉴定报告（报告编号BG2017-001号），鉴定结论为：受检屋面板裂缝成因为板面负弯矩钢筋的保护层太大，其抵抗负弯矩的能力下降，混凝土早期塑性收缩变形和终凝后自然收缩变形导致楼板开裂；四层16轴-18轴交B轴-C轴楼面板裂缝属于“严重缺陷”，最大裂缝宽度大于规范限值，不满足规范要求。建议：请设计单位根据检测数据进行加固设计；请具有资质的加固单位对房屋进行加固处理。原告对鉴定报告提出异议，并提出相关问题申请鉴定人员出庭接受质询，2018年3月14日庭审时鉴定人员出庭就鉴定事项答复了原、被告的异议和审判人员的询问，明确回复在墙面无裂缝的情况下，地震对房屋地面裂缝影响比较小，负弯矩钢筋保护层偏大等原因形成地面裂缝属房屋框架主体质量问题。因原告未提供证据证明《鉴定报告》存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，本院对原告提出的重新鉴定申请不予准许。2018年4月原告申请对涉案房屋修复费用进行评估，2018年4月28日本院依法委托成都宏涛价格评估咨询有限公司对房屋修复费用进行评估，因评估公司需要房屋修复方案等资料作为前提材料，原、被告双方又自行协商委托洪雅县腾达建筑设计有限公司于2018年6月作出《洪雅县八面新村4号楼二单元402#凌星琼、吴金政房屋楼面板加固工程设计施工图》，评估公司依据该加固方案于2018年10月15日作出价格评估意见书（宏价评［2018］069号），载明“价格评估基准日为2018年4月27日，价格评估结论为本次价格评估修复费用不含检测费为65354元，含检测费为68324元。九、价格评估的假设和限定条件：（二）本意见使用的限制条件：3、本意见使用有效期为一年，即2018年10月15日至2019年10月14日”，原告支付四川中节能工程检测中心有限公司房屋鉴定费16000元，支付洪雅县腾达建筑设计有限公司工程设计服务费10000元，支付成都宏涛价格评估咨询有限公司评估费3000元，支出鉴定评估期间的资料复印费680元，上述费用合计29680元。该案一审判决为“一、由泽宇公司在本判决生效后十日内支付吴金政、凌星琼房屋修复费68324元，鉴定、评估、设计、资料费等损失30680元，合计99004元；二、驳回吴金政、凌星琼的其他诉讼请求”。被告泽宇公司不服一审判决提起上诉，眉山市中级人民法院二审撤销原一审判决后发回洪雅县人民法院重审。 此次庭审中，原、被告对鉴定机构对案涉房屋楼面板裂缝成因及对房屋结构影响所作的鉴定报告、洪雅县腾达建筑设计有限公司所作的房屋加固施工方案均无异议。被告主张应由公司根据修复加固方案对案涉房屋进行修复，原告表示同意。经本院释明，成都宏涛价格评估咨询有限公司对房屋修复费用所作的价格评估意见书现已超过有效使用期，原、被告均表示对修复费用不再申请重新鉴定，原告同意本院以原评估意见书确定的金额作为参考依据，并提出修复费用未鉴定修复方案对楼下住户房屋破坏、恢复及相关施工费用，且该评估意见书距现在已过较长时间，要求根据物价上涨情况在原修复费用上增加30000元；被告同意由法院依法决定是否参考原评估意见书的意见。 上述事实，有原告身份证复印件、被告工商登记材料、商品房买卖合同、补充协议、发票、交款票据、房屋权属证书、质量保证书、使用说明书、竣工验收备案书、房屋照片、四川中节能工程检测中心有限公司《鉴定报告》、洪雅县腾达建筑设计有限公司《洪雅县八面新村4号楼二单元402号凌星琼、吴金政房屋楼面板加固工程设计施工图》、成都宏涛价格评估咨询有限公司价格评估《意见书》和鉴定人员证言、询问笔录以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案被告泽宇公司作为取得合法资质的房地产开发企业，将其开发的“八面新村”商住楼4栋2单元402号商品住房一套出售给原告吴金政、凌星琼，双方签订商品房买卖合同及补充协议，原告按合同约定交纳了全部购房款及专项维修资金在内的其他费用，被告向原告交付了商品房，提供了《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，并办理和交付了房屋权属证书，双方的商品房买卖合同关系合法有效，应受法律调整和保护。案涉房屋经鉴定为“房屋16轴-18轴交B轴-C轴楼面板裂缝属于“严重缺陷”，最大裂缝宽度大于规范限值，不满足规范要求，可采取“请设计单位根据检测数据进行加固设计；请具有资质的加固单位对房屋进行加固处理”后正常使用”，且鉴定人员也出庭就鉴定事项答复了原、被告的异议和审判人员的询问，同时也明确答复“负弯矩筋保护层厚度偏大属于主体质量问题”、“一般地震常见的是体现在梁柱节点、墙壁上面，在墙上无裂缝的情况下，对地面地板裂缝的影响是比较小的”。被告提供的《房屋质量保证书》第二条“在设计文件规定的合理使用期限内50年承担责任”、第三条“自交付之日2012年5月17日起，在正常使用条件下，在保修期内对相关项目质量免费保修”，虽然被告于2012年年5月17日将房屋交付原告，但原告因在外务工并未实际使用该房屋，而是在2017年元月准备装修时才发现房屋楼面板存在裂缝等问题，并于2017年7月提起诉讼，无论是被告承诺的50年合理使用期限、还是原告从2017年元月才发现房屋存在主体质量问题并立即向被告主张相关权利，该房屋的各部位均处于被告承诺的保修年限内，同时原告起诉也未超过诉讼时效。 关于案涉房屋修复主体如何确定的问题。《解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，案涉房屋楼面板经鉴定存在质量问题且在保修期内，庭审中原告表示要由其自行修复，被告表示修复主体由法院确定。庭审结束后本院要求被告明确是否同意原告自行修复房屋，被告则表示要由公司进行修复。对该意见原告表示同意，但要求被告按照原修复加固方案在合理期限内对房屋修复完毕后，并提供具有相关鉴定资质的机构对房屋楼面板质量检测合格的鉴定报告以证明房屋质量安全后方可接收房屋。如被告在相关期限内拒绝修复或拖延修复的，则请求法院直接将修复费用以及相关损失直接赔付原告，由其自行修复。被告对原告提出的相关要求予以同意。本院认为，原、被告就修复主体达成一致意见，该意见属于双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以支持。 关于房屋修复费用如何确定的问题。2018年10月15日成都宏涛价格评估咨询有限公司所作的价格评估意见书载明“价格评估基准日为2018年4月27日，价格评估结论为本次价格评估修复费用不含检测费为65354元，含检测费为68324元。本意见使用有效期为一年，即2018年10月15日至2019年10月14日”，虽然本案重审时已超过了该评估意见书的使用有效期，但经本院释明后，原、被告均表示不再对修复费用申请重新鉴定，同时原告同意法院参考该意见书确定的修复金额，被告亦表示是否参考该意见书由法院依法裁判。因双方对房屋修复费用不再申请鉴定，故根据原、被告意见，参照原评估意见书确定的房屋修复金额以及原告明确表示房屋修复后均要求委托鉴定机构检测是否修复合格，本院对房屋修复费用确定为68324元（含检测费）。原告主张评估意见书距今较久，要求在原评估鉴定金额基础上增加30000元修复费用，本院认为，在原告未对修复费用进行重新鉴定，原价格评估修复费用不含检查费仅为65354元，且原评估意见书2019年10月14日失效日期距今仅一年零两个月的情况下，原告未提供证据证明增加30000元修复费用的正当性、合理性，该主张于事实不符，于法无据，本院不予支持。 原告提供了四川必应律师事务所委托代理合同、律师费增值税发票，以证明其在原一审过程中支出律师费6000元，但其主张的诉讼请求金额129004元构成中并未包括律师费。原告主张因维权存在误工费、车旅费，但未提供证据证明。本案为房屋买卖合同纠纷，被告因房屋质量存在问题应承担何种责任应根据合同约定的违约条款予以确定，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均未对守约方维权过程中所产生的费用（如包括且不限于律师费、误工费、车船费等）如何承担进行约定，故原告主张被告承担律师费、误工费、车旅费于法无据，本院不予支持。原告主张房屋存在其他质量问题要求被告对其损失予以赔偿，但未提供证据予以证明，该主张本院不予支持。原告在维护自身权益过程中支付了鉴定机构裂缝成因鉴定费16000元、鉴定中支出复印资料费680元、修复加固方案设计费10000元、修复方案评估费3000元，评估机构确定的房屋修复费用68324元（含检测费），本院最终确认原告的损失为98004元（16000元＋680元＋10000元＋3000元＋68324元）。其中鉴定费、复印资料费、修复加固方案设计费、修复方案评估费共计29680元，案涉纠纷系因被告房屋质量问题所致，原告在此过程中并无过错且已实际支付相关费用，无论房屋修复主体是谁，该费用作为原告的损失应由被告予以赔偿。现被告主张对案涉房屋进行修复，如其在指定期限内修复完毕并提供楼面板质量检测报告表示修复合格的情况下，房屋修复费用68324元（含检测费）可不再支付原告。反之，该费用作为原告的直接损失应由被告直接赔偿给原告。 综上所述，因被告出售的商品房存在质量问题，原告要求被告赔偿相关损失的主张符合法律规定，本院予以支持。经本院对案涉房屋原质量检测机构以及修复方案设计公司调查，案涉房屋根据加固方案修复完毕的施工期为一至两个月，质量检测期限为一个月，本院酌定被告修复房屋并提交质量检测报告的期限为三个月。原告在明确诉讼请求时提出案涉房屋房顶和墙面存在渗水，要求被告予以维修，但在庭审中过程中原告又陈述其在保质期内向被告提出了上述问题，并且被告也进行了维修，只是渗水问题没有处理好，目前双方因楼面板质量问题进行诉讼，所以导致僵持不下，暂时把渗水问题搁置未处理，等官司打完了再要求开发商处理渗水问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，因屋面防水及外墙渗水尚处于保修期内，属于被告免费保修范围，在被告未明确拒绝不再保修，且原告同意诉讼完毕后再另行处理该问题的情况下，原告的陈述视为其撤回该项诉讼请求，该主张不违反法律规定，本院予以准许。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由被告眉山市泽宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，赔偿原告原告吴金政、凌星琼鉴定费、复印资料费、修复加固方案设计费、修复方案评估费共计29680元。 二、由被告眉山市泽宇房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，按照洪雅县腾达建筑设计有限公司制作的《洪雅县八面新村4号楼二单元402#凌星琼、吴金政房屋楼面板加固工程设计施工图》的要求，对原告原告吴金政、凌星琼购买的洪雅县东岳场镇“八面新村”商住楼4栋2单元402号房屋楼面板修复完毕，并提供质量检测合格报告。 三、如被告眉山市泽宇房地产开发有限公司未按本判决主文第二条载明内容履行相关义务的，应在指定修复期限届满次日立即支付原告吴金政、凌星琼房屋修复费用（含检测费）68324元。 四、驳回原告吴金政、凌星琼的其他诉讼请求。 本案诉讼费2880元，由被告眉山市泽宇房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长 杨 龙 人民陪审员 鲜 文 人民陪审员 牟 松 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员 唐雅硕