湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1125民初1078号原告（反诉被告）：江永县宏泰汽车贸易有限公司，住所地江永县潇浦镇永桃路**。法定代表人：欧阳春贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳宇，湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：何燕华，女，1979年6月2日出生，汉族，农民，住江永县。被告（反诉原告）：何福善，男，1951年7月22日出生，汉族，农民，住江永县。两被告的委托诉讼代理人：何吉成，男，1963年2月1日出生，瑶族，居民，住江永县。系麒麟社区居委会推荐，一般授权代理。原告江永县宏泰汽车贸易有限公司（以下简称宏泰汽贸）与被告何燕华、何福善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告何燕华、何福善在答辩期间提出反诉，本院经审查，符合法律规定，遂决定本诉和反诉合并审理，并依法公开开庭进行了审理。原告宏泰汽贸法定代表人欧阳春贵以及原告的委托诉讼代理人欧阳宇，被告何燕华、何福善及两被告共同委托诉讼代理人何吉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰汽贸向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2018年5月31日签订的租赁合同有效；2、判令二被告继续履行租赁合同；3、判令二被告不得妨碍原告的租赁经营权；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年欧阳春贵准备开办汽贸公司，选中被告何燕华所有的门面。2018年4月经何燕华电话确认后，由何福善（何燕华父亲）代为处理门面租赁的相关事宜，双方签订了5年的租赁合同，“何燕华”的签名系何福善代签。租赁两年内，原告按时交租金，被告何燕华未提出任何异议。直到2020年5月，原告准备交租金时，被告何燕华提出不认可租赁合同，有意阻挠并将原告店内的设备及物品扔出，私自换锁，该行为严重影响原告经营。综上，原告认为双方签订的租赁合同有效，被告何福善构成表见代理，经被告何燕华及其丈夫同意，被告拒绝原告使用其门面的行为已违约，据此向法院提起诉讼。被告何燕华、何福善辩称，一、双方在合同中没有约定违约责任，涉案合同约定租赁期为5年但是为意向性合同，以交付下一年的租金为一年生效期，原告才有使用租赁房屋的权利；二、被告于2019年5月19日收取原告10000元租金，是到2020年5月20日止的租金，该双方的合同权利及义务于2020年5月20日已经履行完毕，合同已到期。2020年6月1日起被告未再收取租金，双方不再有合同约定的权利和义务；三、原告在租赁期内，经常将汽油、炮响存放在租房内存在安全隐患并经被告多次劝阻无果，2020年7月24日经派出所到场原告才将汽油、炮响搬出；四、何燕华与丈夫彭贵旺均无业，本案合同有效期的权利义务履行完毕后，收回租房使用权，在该房门面开办了饮食店、南货零售，2020年8月28日办理了个体工商营业执照，至今正常经营数月。综上所述，2020年6月1日起双方未产生法定的权利义务，原告要求被告继续履行租赁合同无法律和事实依据，请法院依法驳回。被告（反诉原告）何燕华、何福善向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告何燕华与反诉被告宏泰汽贸签订的房屋租赁合同于2020年5月31日终止；2、判令反诉被告宏泰汽贸支付反诉原告何燕华、何福善各项损失30747.25元（厨房租金6140元、厨房装修刷墙费用710元、厨房铝合金窗损失150元、通道租金18744元、搬运工损失500元、电费1440元、水费817.25元、门面租金2246元）；3、本案诉讼费及反诉费全部由反诉被告宏泰汽贸承担。事实与理由：2018年5月31日，何燕华父亲何福善代为签订本案房屋租赁合同，将房屋第一层70平方米门面租给原告经营。原告未经允许私自占用反诉原告的厨房并造成厨房污染，并占用出入通道开设洗车场以及将空调安装在厨房内造成房屋安全隐患。另外原告不按合同约定协商安装水电表，造成反诉原告承担高额电费，因原告欠交水费，导致反诉原告承担相应滞纳金。原告上述行为违反了合同法第二百一十九条，据此，反诉原告依法向法院提出反诉请求。原告宏泰汽贸对被告何燕华、何福善的反诉辩称，1、双方签订的房屋租赁合同是有效合同。2、原告在合同履行期内无任何根本违约的情形，且该合同无违约条款，该合同约定合同租期为5年至2023年6月1日止，至于原告讲被告未交纳租金，是因为被告拒绝接收原告支付的租金，过错在被告方。在原告没有根本违约的情况下，被告擅自收回本案门面另行经营造成的损失要远大于被告不经营的损失，原告也是在合理期限内要求被告继续履行双方签订的合同，应当依法得到支持。关于水电费，原告虽然未按时交纳，但是可以为被告补交相关滞纳金。至于被告通道的问题，通道是公共通道，双方可以在互为便利的情况下协商。被告应当按照合同约定继续履行合同，不得妨碍原告的租赁权利，其反诉请求的损失是被告违约所致，应由被告自行承担。综上，请法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据即原告提交的营业执照、租赁合同、收条、微信聊天记录、水电费缴费记录、音频资料、图片，被告提交的照片、营业执照、水电缴款明细、要求解决汽车西站征地遗留问题的报告、不动产权证等证据，本院予以确认其真实性并在卷佐证。根据本院审查确定的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下:涉案门面位于江永县潇浦镇永桃路虎山脚，其所有权人为何燕华，不动产权证登记的面积为：共有宗地面积72平方米，房屋建筑面积226.8平方米。2020年5月31日，经何燕华口头委托，由何福善（何燕华父亲）代表何燕华与宏泰汽贸签订《租赁合同》，约定何燕华将永桃路163号自建房屋的第一层约70平方米租给欧阳春贵经营的宏泰汽贸用于汽车销售及汽车售后维修等相关服务，租赁期为五年从2018年6月1日起至2023年6月1日止，合同签字时乙方一次性交清一年租金10000元，合同到期，如甲方出租在同等条件下优先乙方租用，租金另行协商。双方还就合同权利义务进行了约定：二、甲方对有关房屋产权和道路负责有产权纠纷由甲方承担。三、乙方在租赁期间所装饰的各项费用由乙方负责，甲方不承担任何费用，水电双方共同协商…合同签订当日，欧阳春贵支付2018年6月1日至2019年5月31日租金10000元，2019年5月19日欧阳春贵支付2019年6月1日至2020年5月31日租金10000元，并按时支付水电费，2020年未按时交水费，2020年8月7日预存水费700元。租赁期间，宏泰汽贸在该门面经营汽车销售业务。2019年开始原告一直使用一楼门面后的厨房，未另行支付厨房租金。租赁期间，原告将汽油、炮响堆放在门面内存在安全隐患以及出于经营需要挤占房屋通道（该通道使用权为湘汽运输公司江永分公司），被告提出劝阻。2020年5月8日，何燕华丈夫彭贵旺通过微信向原告表示不再出租门面，原告对此不同意。2020年6月4日，原告向被告支付第三年度租金，被告拒收。何燕华于8月12日换掉门锁并断电，8月22日清空租赁场所。原告为此报警，何燕华表示不愿再将门面出租给原告，双方协商未果酿成本诉。2020年8月28日被告何燕华丈夫彭贵旺以涉案门面经营江永县旺旺小超市，并注册了个体工商户，同时重新对厨房进行维修。原告租赁涉案门面的同时，一并租赁涉案门面旁边的四个门面共同作汽车经营用，其余四个门面至今仍处于营业状态。本院认为，原告宏泰汽贸与被告何燕华签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法且已实际履行,系有效的合同，原告宏泰汽贸与被告何燕华作为租赁合同的主体，双方应当按合同约定履行自己的义务。关于涉案合同是否应继续履行的问题。本案中，何燕华以其未再向原告收取租金以及原告没有合理使用租赁物致使房屋存在安全隐患等理由主张解除合同。本院认为，一、涉案合同明确约定的租赁期为五年即2018年6月1日起至2023年6月1日，原告宏泰汽贸已向被告何燕华连续支付两个年度的租金，根据合同履行情况租金支付方式为每年5月底前支付一个年度租金，原告于2020年6月4日向被告支付第三年度租金，被告拒收，因此原告不存在延期支付租金的违约过错；二、根据合同约定，水电费用由双方共同协商，原告已连续支付两个年度的水电费，2020年原告在未按时支付水费的情况下，双方可通过协商或者其他合理途径解决，而被告采取停电等极端方式致使原告无法正常经营，原告在庭审中表示愿意支付给被告欠缴的水费及滞纳金且已经预存水费；三、涉案房屋共三层，原告租用第一层经营，被告自住二三层，双方在租赁期间互为邻里，原告出于经营需要在门面内堆放汽油或者占用公共通道展示待售车辆以及在门面内堆放自用的炮响，如被告认为原告上述行为给其生活造成不便，双方可友好协商解决，而不应采取换锁、断电，清空租赁场所等方式强行阻止原告使用门面。因此，何燕华没有证据证实其具有合同约定或者法定单方提前解除合同的情形,在未与宏泰汽贸协商一致的情况下,强行要求宏泰汽贸搬离所租赁门面,不允许其再占用使用,并拒收原告交纳的租金，以其实际行为表示不再继续履行双方之间的租赁合同,有违诚实信用，构成根本违约,现涉案门面也已由被告方经营近三个月，双方之间已经没有继续履行租赁合同的基础,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，房屋租赁是一个持续性的履约过程，被告何燕华坚持不同意继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，继续房屋租赁的合同目的已经无法实现，双方租赁合同应予解除，故对原告要求被告继续履行租赁合同的诉请，本院不予支持。因合同解除系被告何燕华恶意违约所致，其依约不享有合同解除权，故对被告要求确认合同于2020年5月31日终止的反诉请求，本院不予支持。考虑到2020年8月12日被告将涉案门面换锁断电致使原告无法经营，故本院认定合同解除之日为2020年8月12日。合同解除系被告何燕华违约所致，何燕华应当依法承担违约责任，因原告经本院释明后仍未在本案中提出损失赔偿相关诉请，本院在本案中不作处理，其可以与何燕华协商或另行主张权利。关于被告提出的反诉请求是否应予支持的问题。关于厨房相关的损失7000元（厨房租金6140元+刷墙710元+铝合金窗损失150元），原告认为该厨房属于合同约定的租赁范围在支付合同租金的基础上不应当再支付使用厨房的费用。本院认为，虽然双方未在合同中约定原告租用被告搭建的厨房，但是被告允许原告自2019年起使用厨房约一年半没有向原告收取租金，视为双方对合同内容的补充，即厨房作为租赁物的配套设施无偿给原告使用，现因被告恶意违约又向原告主张厨房租金，有违诚实信用，故被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告提出厨房维修相关的损失，根据被告提供的厨房照片显示，该厨房灶台有窗户，考虑到厨房的性质，即使安装排气扇也难以避免油烟对厨房的损耗，因此被告装修厨房的行为系对厨房的合理损耗进行的正常维修，且被告也未能进一步举证证实相关费用，故本院对该反诉请求不予支持。关于通道租金18744元，该通道土地使用产权为湘汽运输公司江永分公司，虽然被告曾向相关部门反映解决通道产权归属问题，但是被告至今仍没有取得该土地使用权，该反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。同理关于反诉原告要求反诉被告赔偿因占用该通道造成其搬运肥料等多支出的500元搬运费的反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付垫付水电费问题，经核算，2020年7月之前的水费及滞纳金共计817.25元，系原告实际占用和控制租赁门面期间产生的费用应由其承担，抵扣原告预交700元水费，原告应承担水费117.25元；至于被告要求原告支付1440元电费的反诉请求，未提供证据证实，本院不予支持。关于被告要求原告支付租金2246元的反诉请求，原告从2020年6月1日至2020年8月12日仍正常租赁使用原告的房屋，这段时间的房租原告仍按合同约定继续支付租金，经计算为2000元（10000元÷365天×73天）。何善福代何燕华签订租赁合同，何燕华予以认可，双方成立委托代理关系，何善福的代理行为所产生的法律后果应由被代理人何燕华承担，何善福在本案中依法不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江永县宏泰汽车贸易有限公司与被告何燕华签订的租赁合同有效，该合同已于2020年8月12日实际解除；二、原告（反诉被告）江永县宏泰汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）何燕华门面租金2000元及水费117.25元；三、驳回原告（反诉被告）江永县宏泰汽车贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何燕华、何福善的其他反诉请求。案件本诉受理费80元，减半收取40元，由原告江永县宏泰汽车贸易有限公司负担10元，被告何燕华负担30元；反诉受理费284元，由反诉原告何燕华负担200元，反诉被告江永县宏泰汽车贸易有限公司负担84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇二〇年十二月四日法官助理谭飞书记员何亚娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。