中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4001号原告(反诉被告)：高扬(ANDREWYANGGAO)，男，1953年5月23日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨鸿杰，男，1991年11月23日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李敏(系被告妻子)，女，1987年5月13日出生，汉族，户籍地河南省项城市，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：白新春，上海四维乐马律师事务所律师。原告高扬(ANDREWYANGGAO)与被告杨鸿杰房屋租赁合同一案，本院于2020年3月5日立案，反诉原告杨鸿杰与反诉被告高扬(ANDREWYANGGAO)房屋租赁合同一案，本院于2020年9月17日立案，两案合并后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高扬(ANDREWYANGGAO)及其委托诉讼代理人司孝良，杨鸿杰的委托诉讼代理人李敏、白新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高扬(ANDREWYANGGAO)向本院提出诉讼请求：要求1、确认原、被告双方于2018年7月18日签订的关于本市泰康路XXX弄XXX号天井的房屋租赁合同已于2019年9月7日解除；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月18日，原、被告双方就位于上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号天井的房屋达成书面协议，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日止，月租金55,000元。被告应于2018年7月18日支付原告定金165,000元。租金按三个月为一期，支付方式为先付后住，第一期租金于2019年8月20日前付清。如逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5%支付滞纳金；如逾期支付任何一期租金超过十五天，则视为自动退租，构成根本性违约，原告有权收回房屋，追究被告违约责任。合同第八条第三款约定，未经原告同意，被告不得将承租的房屋转租或分租。未经原告同意，被告不得与他人在此房屋内合作经营。然，被告未按合同约定的期限支付租金且未经原告同意将房屋出租给案外人。原告认为，被告未按合同约定支付租金的行为显属违约，未按合同约定擅自将房屋转租亦构成违约。经数次交涉未果，故原告提起诉讼。杨鸿杰辩称，同意解除租赁合同，解除时间由法院裁决。租赁合同签订后，原告已将涉案房屋出租给案外人，致使租赁合同至今未履行，原告违约在先，并有生效的判决书予以佐证。杨鸿杰并提出反诉，要求1、解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2、返还预付租金165,000元；3、双倍返还定金330,000元。事实和理由：2018年7月18日，反诉被告与反诉原告签订《租赁合同》，约定将位于本市黄浦区泰康路XXX弄XXX号天井的商铺出租给反诉原告，租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止；反诉原告应于2018年7月18日前支付给反诉被告定金165,000元；月租金55,000元，以现金形式支付；任何一方不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，违约金165,000元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了165,000元的定金及三个月的租金165,000元。然而，反诉被告却以种种理由将案涉商铺出租给了案外人。2019年9月20日，虽经地区组织调解，但反诉被告仍明确表示不将案涉商铺出租给反诉原告。因反诉被告违反诚实守信原则，致使双方签订的《租赁合同》无法继续履行。故诉讼。反诉被告认为，违约的是反诉原告，并非反诉被告。根据合同约定，未经原告许可，被告不得将承租房屋转租或分租，也不得与他人在此房屋内合作经营，被告未按期支付租金且将房屋转租，原告有权解除双方合同关系(反诉原告违反合同约定将房屋转租他人，已由2019沪01**民初23640号案件加以证实)，故要求驳回反诉原告的反诉请求。本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年7月18日，原、被告双方签订租赁合同：“出租方(甲方)高扬，承租方杨鸿杰(乙方)，一、甲方将其所有的位于上海市卢湾泰康路XXX弄XXX号天井的房屋及其附属设施在完好及正常使用状态下出租给乙方商业使用。二、出租房屋的登记面积以实际面积为准。三、租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，为期二年。四、乙方应于2018年7月18日支付给甲方定金165,000元(壹拾陆万伍仟)，不足部分于当日内补足，甲方收到定金后予以书面签收。租期开始后，上述定金全额自动转为保证金。五、双方商定月租金为55,000元，乙方以现金形式支付给甲方。先付后住，租金按每三个月为壹期支付，第一期租金于2019年8月20日以前付清，以后每期租金为租期有效期前十天支付，于每3个月的20日以前缴纳，先付后住(若乙方以汇款形式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)。甲方收到租金予以书面签收(每年的2，5，8和11月20日支付)。如乙方逾期支付任何一期租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5％支付滞纳金，如逾期支付乙方任何一期租金超过十五天，则视为乙方自动退租，构成根本性违约，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任。…未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，未经甲方同意，乙方不得与他人在此房屋内合作经营。…”。原、被告双方在合同下方签名确认。2018年7月18日，杨鸿杰通过银行账户(账号6212…9514)向A*O(高扬)银行账户(账号6217…2565)转款50,000元、50,000元、50,000元、50,000元、50,000元、50,000元。2018年9月20日，转款50,000元、50,000元、50,000元。9月28日，转款100,000元。2019年8月27日，手机银行转款100,000元。2018年7月18日，高扬出具收条：“今收到泰康路XXX弄XXX号天井的定金165,000(壹拾陆万伍仟)元正。”收款人ANDREWYANGGAO签名确认。2018年9月12日，原、被告签订《委托代理协议》，约定：原告将其承租的位于田子坊的部分商铺(见附件：商铺、租金、租期明细列表，附件中的商铺包括唐康路XXX弄XXX号甲玻璃坊1号、2号、3号、4号、5号铺等)委托被告进行统一经营管理、转租转包；委托期限自2018年9月12日至2023年9月11日；出租价格低于原出租价格的，缺少部分由被告补足；超出最低出租价格的，超出部分的50%作为代理佣金由被告在租金收益中扣取；在协议有效期内，除非被告因过错导致原告亏损且被告不能补足原告亏损，否则原告不得单方面终止本协议；被告需向原告支付保证金400,000元。2018年9月14日到9月17日，被告陆续向原告转账支付了400,000元保证金。2018年12月31日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号甲1，4，5号商铺出租给乙方商业使用；租赁期限自2019年1月16日至2022年1月15日；乙方应向甲方支付定金180,000元；双方商定月租金90,000元；租金按每三个月为一期支付；转让费50,000元。合同签订后，案外人马某向被告支付350,000元，被告将其中的200,000元支付了原告，其余150,000元未能说明去向。后因种种原因商铺无法经营，2019年1月28日，原、被告及案外人马某三方达成协议，并在《租赁合同》下方手写字样“自2019年1月28日起此合同解除，这个房屋与杨鸿杰、马某无任何牵挂。从马某收到360,000元人民币始。”三人在该字样旁边签字。后原告陆续向马某转账360,000元。2019年3月12日，原告委托律师向被告发出《律师函》，通知被告解除二人之间的《委托代理协议》，并于2019年3月13日张贴于被告所在的泰康路XXX号XXX号“臧珑太极”门口。EMS快递回执显示该《律师函》于3月13日由他人代收。被告称其于2019年3月28日才收到原告微信通知其解除委托事宜，但被告未予同意。2019年9月19日，本院作出(2019)沪0101民初14233号民事判决，一、AndrewYangGao(高扬)与杨鸿杰于2018年9月12日签订的《委托代理协议》于2019年3月13日即解除。二、AndrewYangGao(高扬)应于本判决生效之日起十日内返还杨鸿杰保证金250,000元。该案件已生效。另，本市泰康路XXX弄XXX号底层前间10.20平方米、公用部位天井为公有房屋，承租人为孙国军，2016年3月，由张俊鹤出租与原告。本市泰康路XXX弄XXX号二层亭子间10.70平方米、二层阁楼9.70平方米为公有住房，承租人为方明，2015年9月，由方明出租与原告。本市泰康路XXX弄XXX号晒台搭建10.80平方米、底层后客7.60平方米为公有住房，承租人为尹玲利，2017年6月出租与原告。本市泰康路XXX弄XXX号二层前间13.50平方米、二层后间6.10平方米、二层后阁楼4平方米为公有住房，承租人为倪荣俊，2017年6月出租与原告。本市泰康路XXX弄XXX号二层过后间11.90平方米为公有住房，承租人孙本金，2013年6月出租与原告。本市泰康路XXX弄XXX号三层过街前楼13.50平方米为公有住房，承租人蒋国兴，2016年11月出租与原告。上述房屋注册了上海以斯贴餐饮有限公司，成立日期为2010年9月19日。2019年10月16日，因被告未在约定的时间将本市泰康路XXX弄XXX号底层天井交与案外人王某，王某提出诉讼，要求2019年10月3日与被告解除合作协议，返还575,000元，支付违约金58,000元。本院于2020年8月3日作出(2019)沪0101民初23640号民事判决，一、确认王某与杨鸿杰签订的合作协议于2019年10月3日解除；二、杨鸿杰应于判决生效之日起十五日内向王某退还575,000元。上述事实，有原、被告陈述及高扬(ANDREWYANGGAO)提供的租赁合同、律师函、EMS快递单、租用居住公房凭证、协议书、营业执照、(2019)沪0101民初14233、23640号民事判决等；杨鸿杰提供的工商银行借记卡历史明细、收条、会议纪要、录音(文字、光盘)、委托代理协议、(2020)沪0101民初1714号民事判决为证，本院予以认定。审理中，双方确认，2018年7月18日签订租赁合同于2019年9月7日解除。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。首先，从涉案房屋的权属来看，涉案房屋是案外人承租的公有住房，原告基于协议，取得了涉案房屋的使用权。签订的《房屋租赁合同》系高扬(ANDREWYANGGAO)与杨鸿杰之间真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。其次，对本案所涉租赁协议效力的认定。从银行交易看，承租方已在约定的时间将租金、定金交付于出租方，作为合同相对方未能举证证明被告向原告转款的银行交易为其他款项金额，租房交款事实成立。对于出租房屋，双方在出租事宜上产生分歧，2019年3月13日，原告委托律师通知被告解除双方的委托代理协议，且因协议解除导致涉案房屋租赁合同实际亦未履行。2019年9月1日，原告未将租赁房屋交与被告，结合被告主张的反诉诉请，在本院查明的事实中，双方合同解除日期为2019年9月7日，被告未实际取得租赁物，并非因各方违约或其他转租租赁而产生损失，对此双倍返还定金反诉诉请不予支持。同时，原告以被告未按约定期限交付金额、擅自转租，缺乏事实依据，对收取的租金、定金因双方实际未根本性履行，为此，合同解除后对预付租金、定金应予以返还，这一处理符合租赁合同解除的后果处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)高扬(ANDREWYANGGAO)与被告(反诉原告)杨鸿杰于2018年7月18日签订的租赁合同于2019年9月7日解除；二、原告(反诉被告)高扬(ANDREWYANGGAO)应于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)杨鸿杰租金人民币165,000元；三、原告(反诉被告)高扬(ANDREWYANGGAO)应于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)杨鸿杰定金人民币165,000元；四、驳回反诉原告杨鸿杰的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元(原告已预缴)，反诉案件受理费人民币4,362.50元(被告已预缴)，合计人民币4,412.50元，由高扬(ANDREWYANGGAO)负担人民币3,154元，杨鸿杰负担人民币1,258.50元。如不服本判决，高扬(ANDREWYANGGAO)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，杨鸿杰可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  蔡妙妙人民陪审员  张佳伟二〇二〇年十二月十七日法官 助理  程惠丽书 记 员  程惠丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。