山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终4281号 上诉人（原审原告）：田征卫，男，1978年1月7日出生，汉族，住山东省滨州市沾化区。 委托诉讼代理人：刘学生，山东同满律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：滨州金羚置业有限公司，住所地:山东省滨州市沾化区金海七路北银河六路西，统一社会信用代码：913716247884805981。 法定代表人：吴勇军，公司总经理。 委托诉讼代理人：王学娟，山东芳军律师事务所律师。 上诉人田征卫因与上诉人滨州金羚置业有限公司（以下简称金羚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田征卫上诉请求：1.依法撤销滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603民初1962号民事判决的第二项，改判金羚公司向田征卫支付逾期交房违约金10571.63元；2.本案一、二审诉讼费用由金羚公司承担。事实和理由：1.人民法院应当尊重当事人意愿，一审判决有违意思自治的民法原则和常理、常识。双方当事人约定的交房最后时间为2019年12月31日，该约定完全自愿，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。金羚公司作为专门的房地产开发建设单位，其对建房过程中可能发生的各种因素理应具有专业预见性，双方的约定优于法定。如果该不可抗力出现在2019年12月31日前双方约定的交房期间内，计算为逾期交房违约金的扣除天数则是正常的。在约定交房时间即2019年12月31日后，出现的新冠病毒疫情不应计算为逾期交房违约金的扣除天数，计算该天数有违常理和常识。重污染天气可以预见，且据我方了解，重污染天气期间，金羚公司仍在施工，因此本案中重污染天气不应属于不可抗力。2.金羚公司的逾期交房行为有违民法中的诚实信用原则，一审法院的判决是变相纵容和支持不诚信的市场行为。双方当事人签订的商品房买卖合同是由金羚公司提供的格式化合同，其约定2019年12月31日前交房和按日支付万分之一的违约金也是充分考虑了方方面面的情况，一审法院扣除了不该扣除的所谓不可抗力的天数后，给一方当事人造成更大损失。从民法诚实信用原则的角度，人民法院应尊重双方的约定，通过裁决来惩戒不守合约、不守诚信之行为。但一审法院的做法恰恰相反，上级法院应当予以纠正。3.根据双方合同第八条约定：交付期限：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。据此，即便认为重污染天气、新冠病毒疫情属于不可抗力，而被上诉人没有就此事项告知上诉人。被上诉人的不可抗力免责理由不能成立。4.关于被上诉人辩称的竣工验收问题：首先，竣工验收是否合格需要履行法定程序，包括听取汇报、检查现场和审阅竣工资料等进行相关的调查研究后，确认整个工程符合标准，最后由工程验收委员会或小组全体成员才签署合格证明或证书。对一审法院认定2020年8月4日符合法定交付条件没有异议。其次，在2020年7月17日由沾化区信访局组织被上诉人和上诉人，由国土资源局、不动产、建设局、测绘等有关部门参加，最终各政府及参与部门对被上诉人提出的2020年7月13日交房因其未取得《滨州市建设工程竣工验收备案证》一致认为不具备交房条件。也没有达到合同第八条约定的交房条件，根据合同第十一条约定：材料不齐全时，买受人有权拒绝交接，责任由出卖人承担。再次，在取得法定交房条件后被上诉人未及时书面通知上诉人交接。在一审判决后才通知交房，不存在因上诉人的原因逾期交付的情形。违约金应以实际交房日前为结算点，而不是以符合法定条件作为终点，具备交付条件并不等同于房屋交接。5.另外关于歧视性对待问题：无论何种原因、何种理由，被上诉人在双方约定的交房日期之前未依约交付，其逾期交房已为既成事实，上诉人花费数十万元从被上诉人处购买商品房，对此情况被上诉人应当坦诚相待，开诚布公，认识到自身的过错，承担起应有的法律责任。在多次协商未果情形下，上诉人不得已才通过法律手段维护自身合法权益，上诉人的损失远不是万分之一的违约金所能弥补的。对此被上诉人应当具备一定的承受能力和理性对待自身和业主维权的正当性，不能因此对上诉人进行歧视性对待和打击报复。 金羚公司辩称，答辩意见同上诉状意见。 金羚公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁1603民初1962号判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由田征卫承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。一、根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》，涉案房屋经综合验收合格即可进行交付。2020年7月2日，参加验收的五个单位包括建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位已经同意验收，所以涉案商品房于2020年7月2日就已经竣工验收，金羚公司一审时已经提供的《建设工程竣工验收备案证》予以佐证，故竣工验收合格的时间应该为7月2日。发证的时间为2020年8月4日是因为行政备案耗费了时间，此段时间不应当由金羚公司承担，验收合格的时间应当以2020年7月2日为准。金羚公司于2020年7月8日向被上诉人邮寄邮政快递，通知其2020年7月13日前收房，已经完成了合同约定的交房义务，被上诉人并不配合完成交房，根据《合同》约定，对涉案房屋所产生的管理费用应当由被上诉人自行承担。二、根据疫情的相关规定，外地返回人员一律需要隔离14天，上诉人的施工单位为通州建总集团有限公司，住所地为江苏，施工人员均为外地人员，复工时均需要隔离14天，期间也应当算入疫情期间不可抗力天数，所以因疫情导致停工的天数应当为（93+14）107天。被上诉人因重污染天气停止施工74天，因台风利奇马停止施工2天，因新冠疫情停工107天，均应在违约天数中予以扣除。三、合同约定的交房之日为2019年12月31日，我方认为具备交房间条件的时间为2020年7月2日，共计183天。扣除涉案房屋工程顺延183天，上诉人的逾期交房时间为0天。所以上诉人并不存在违约，并不应当向上诉人承担违约金。 田征卫辩称，答辩意见同上诉状和补充意见。 田征卫向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付商品房及附属物；2.判令被告支付逾期交房违约金（以542135元为基数，自2020年1月1日起至实际交房之日止，按日万分之一计算；截止2020年7月13日为10571.63元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于滨州市沾化区××路××路××小区××期××幢××单元××层××号商品房。该《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2019-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经分期综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。原告按合同约定向被告付清全部房款共计542135元。涉案商品房于2018年4月1日开工，2020年7月2日竣工验收，并于2020年8月4日取得滨州市沾化区建设局出具的《建设工程竣工验收备案证》。2018年11月13日至2019年12月31日期间，滨州市住房和城乡建设局、滨州市重污染天气应急指挥部共13次启动重污染天气Ⅱ级或Ⅲ级应急响应。2020年7月8日，被告以邮寄方式向原告送达书面入住通知书，通知书中告知原告于2020年7月9日至2020年7月13日，到远大城交房现场办理交房手续。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告按照合同约定交付了房款，被告亦应按照合同约定向原告交付房屋，且涉案商品房已达到合同约定的交房条件，因此原告要求被告交付商品房及附属物的诉讼请求予以支持。关于顺延工期的问题，一审法院经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工。首先，对于被告所主张的重污染天气造成工期顺延的问题，根据商品房买卖合同第八条的约定可知，遭遇不可抗力，被告可据实予以延期。依据被告所提交的滨州市住房和城乡建设局、滨州市重污染天气应急指挥部的文件及通知可知，在涉案工程施工过程中，因重污染天气启动响应机制后，被告根据相关部门的指令和通知，停止施工的情形客观存在，具有突发性，属于合同约定的据实予以延期的情形，且对于重度污染防控要求越来越严格，防控措施、防控领域不断变化，故对于原告称该措施是政府多年来的常规性工作，政府的管控措施对应不同的天气状况有不同举措，被告作为有资质的房地产开发企业，对此是明知的，应当自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为工程逾期、商品房买卖合同交付逾期的理由的意见不予采纳。对于被告主张的台风“利奇马”造成工期顺延问题。台风“利奇马”系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，应当顺延工期。根据被告提交的山东省住房和城乡建设厅出具的文件，台风“利奇马”外围云系2019年8月10日夜间开始影响我省，10日夜间至12日，我省有强降雨及大风，故被告因台风停止施工应为2天该在违约天数中予以扣除，对其4天的辩解意见不予采信。对于被告主张的新冠状肺炎疫情防控应急造成的工期顺延问题。根据被告提供的山东省启动重大突发公共卫生事件响应文件，2020年1月24日，山东省启动一级响应，5月5日，调整为三级响应，5月6日恢复正常生产生活秩序，2020年2月3日正常上班至2020年5月6日恢复正常生产秩序，期间因疫情停止施工天数为93天，应在违约天数中予以扣除。据此，在原、被告2018年10月12日签订合同后至2019年12月31日约定交房之日止，被告因重污染天气Ⅱ级或Ⅲ级应急响应要求停止施工74天，因台风“利奇马”停止施工2天，因新冠疫情停工93天，均应该在违约天数中予以扣除。关于原、被告涉案商品房的实际交付时间问题，一审法院认为，依据原被告所签订商品房买卖合同约定可知，涉案房屋经综合验收合格即可进行交付。该涉案商品房于2020年7月2日竣工验收，2020年8月4日取得滨州市沾化区建设局出具的《建设工程竣工验收备案证》，故认定2020年8月4日为被告具备交房条件的日期。综上所述，被告按照合同约定应交房之日为2019年12月31日，至法院认定的具备交房条件的2020年8月4日，共计217天，扣除涉案房屋工程顺延169天，故被告逾期交房时间为48天，依照原、被告所签订的商品房买卖合同第九条之约定，被告应支付违约金为2602.25元（542135元×48天×0.0001）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告滨州金羚置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告田征卫交付涉案商品房及附属物；二、被告滨州金羚置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告田征卫支付逾期交房违约金2602.25元；三、驳回原告田征卫的其他诉讼请求。案件受理费32元（已减半收取），由被告滨州金羚置业有限公司负担。 本院二审期间，田征卫围绕上诉请求向本院提交：储藏室照片6张及储藏室沟通情况一份，拟证实储藏室内有管道，经协商达成的协议金额开发商未支付。金羚公司质证称，储藏室内有管道属实，赔偿程序正在审批之中。 本院经审查认为，该证据虽具有真实性，但与本案待证事实无关联性，且经双方当事人协商，双方可通过其他途径解决，对该证据本院不予确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是民事责任的免责条件。本案中，因重污染天气启动响应机制停止施工的情形确属不能避免、不能克服的情形，突发新冠肺炎疫情及防控措施兼具不可预见性，因此均应适用不可抗力免责的规定。根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定可知，遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期。金羚公司根据相关部门的指令和通知，停止施工的情形客观存在，该约定虽载明应在不可抗力发生之日起30日内告知买受人，但重污染天气具有多次性且发生时间及影响时长不确定，新冠肺炎疫情亦具有公知性，金羚公司未尽到明确告知义务属于履行瑕疵，不影响因不可抗力造成交付顺延情况的客观现实，一审法院依据金羚公司提交的相关政府部门的指令及通知，结合工程施工实际情况，合理认定因不可抗力顺延交付期间并无不当。 关于涉案房屋交付时间认定问题，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格，建设工程竣工验收备案登记是确定验收是否合格的形式要件，亦是涉案房屋是否符合交付条件的基础标准，结合一审查明的该涉案商品房于2020年7月2日竣工验收，金羚公司邮寄通知书告知购房者于2020年7月9日至2020年7月13日，到远大城交房现场办理交房手续，综合认定具备符合交付条件之日即2020年8月4日为交房之日并无不当。 关于外地返回人员隔离期间应否计入不可抗力天数问题，金羚公司主张涉案工程施工人员均为外地人员，复工时需隔离14天应计入不可抗力天数，该主张金羚公司虽在一审提交建设工程施工合同证实工程承包方住所地在江苏省，但并未提交证据证实实际施工人员均为外地人员，亦未提交证据证实外地人员实际返回日期及隔离期间，应承担举证不能的责任，对该主张本院不予支持。 综上，上诉人田征卫、滨州金羚置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费128元，由上诉人田征卫负担64元，上诉人滨州金羚置业有限公司负担64元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李添珍 审 判 员 张发荣 审 判 员 宋 洁 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 张红娟 书 记 员 陈 晓