山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12043号 上诉人（原审原告）：龚xx，男，1982年9月14日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：丛壮，山东恒信通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛坤升商业运营管理有限公司，住所地山东省青岛市高新区汇智桥路**凯丰国际广场**楼**。 法定代表人：马铁民，董事长。 委托诉讼代理人：王竞能，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于海燕，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人龚xx因与上诉人青岛坤升商业运营管理有限公司（以下简称坤升公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初7616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚xx的委托诉讼代理人丛壮，上诉人坤升公司的委托诉讼代理人王竞能、于海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判坤升公司赔偿龚xx逾期交房损失4000元；支付逾期交房违约金4630.3元；2.一、二审诉讼费由坤升公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款体现合同法意思自治原则、合法有效，坤升公司因此不承担延期交房的责任存在适用法律错误。该补充条款第十一条第1款属于免责格式条款依法无效。对于作为免责格式条款的补充条款第十一条第1款，违反了公平原则，其未按照《合同法》第三十九条第一款履行以合理方式进行提示及说明义务且具有合同法第四十条规定的情形之一，依法应认定无效。二、龚xx主张坤升公司自2020年1月1日起至2020年2月29日止按照同地段同类房屋租金标准主张逾期交房损失具有事实与法律依据，一审判决适用法律错误。补充条款第十一条第1款依法无效，所以不存在延期60日免责。坤升公司应按照合同约定于2019年12月31日交付房屋，现坤升公司逾期交付房屋应依法承担逾期交付违约责任。此外，疫情发生于2020年1月20日，晚于约定交房日期，由此可见疫情并非造成逾期交房的原因，两者不存在法律上的因果关系，因此，坤升公司的抗辩无事实依据。因双方合同中对于逾期60日的违约金并无约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，龚xx主张坤升公司自2020年1月1日起至2020年2月29日止，按照同地段同类房屋租金标准主张逾期交房损失具有事实与法律依据。三、龚xx主张2020年3月1日起至2020年6月28日止的逾期交房违约金按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率(LPR)计算具有事实与法律依据，一审判决适用法律错误。虽然补充条款第十一条第3款约定逾期超过60日但不超过180日的逾期交房违约金按日万分之一支付，但龚xx认为该约定低于龚xx的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，约定的违约金低于造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 龚xx补充上诉称，一、一审认定根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款约定内容进而认定龚xx认可60日为坤升公司交付商品房的合理顺延时间明显属于认定事实错误，根据该约定条款不能证明龚xx认可60日为顺延期间的事实。从上述条款文意可见，该条约定适用的是甲方在规定交付期间届满60日内交付房屋的适用情形，而本案坤升公司在规定交付期间即2019年12月31日至坤升公司主张的通知交付时间2020年6月28日早已超过60日，所以该约定不适用于本案情形，因此通过该约定条款不能证明龚xx认可60日为顺延期间的事实，存在事实认定错误。此外该补充条款为格式条款，根据《合同法》第四十一条规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此根据该条款不能证明龚xx认可60日为合理顺延期间的事实。二、一审认定新冠疫情影响，至少到2020年3月23日存在事实认定错误，本案新冠疫情的影响时间应为2020年1月24日至2020年3月7日。新冠疫情作为不能预见、不能避免且不能克服的全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，山东省是2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，2020年3月7日山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应，因此本案新冠疫情的影响时间应为2020年1月24日至2020年3月7日。此外对于坤升公司主张的复工准备工作时间完全系其单方因素，明显不属于不可抗力，因此将其计入不可抗力的影响时间明显违反公平原则以及诚实信用原则，一审对此存在认定事实错误。三、一审认定坤升公司已按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面通知义务存在认定事实错误。一审时，坤升公司提交了证据五，告知函及EMS快递送达回证，首先，龚xx对该证明事项不予认可，其次根据龚xx落实得知其邮寄告知函龚xx并未收到，邮寄状态显示“未妥投”，而且其邮寄的时间为2020年3月26日，也就是说即使按照一审认定新冠疫情的时间为2020年1月20日至2020年3月23日，可以看出坤升公司是在新冠疫情后邮寄的，所以不符合补充条款第十条约定的“发生之日起60日内告知乙方的”的条件，因此一审认定坤升公司按照补充条款约定履行了书面通知义务进而无需承担民事责任无事实依据，明显存在认定事实错误。四、补充条款约定的“顺延期限60天”非诉讼时效，不存在因不可抗力产生时效中止的法律效果，所以一审判决以不可抗力为由将顺延期限60天进行中止计算明显无法律依据，且违反了公平原则。此外，根据《民法总则》可知，不可抗力作为免责事由，而非延期事由，是否延期应看坤升公司是否符合合同约定的条件。根据补充条款第十条约定对于不可抗力应自发生之日起60日内告知乙方，但根据坤升公司提交的材料其邮寄的时间为2020年3月26日，明显晚于疫情期间且超过了60日，因此坤升公司无权因疫情延期，一审以疫情期间进行延期无事实与法律依据。五、龚xx认为补充条款第十一条2为格式条款，在签订该条款时坤升公司未以合理方式尽到提示与说明义务，违反《合同法》第三十九条第一款以及《最高院关于适用合同法若干问题的解释二》第六条规定，并且该条款还存在《合同法》第四十条规定的免除坤升公司逾期交房违约责任、加重龚xx责任、排除龚xx主要权利的情形，依法应认定无效。 坤升公司辩称，一、一审判决认定双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定的合同条款，双方应当依约全面履行的事实认定清楚，适用法律正确，合同补充协议第十一条符合上述事实及法律认定，合法有效，双方应依约履行。1.补充条款第十一条第1款不符合格式条款构成要件，不属于格式条款。《青岛市商品房预售合同》由房管局建制，面向全市不特定开发商及消费者，因此无法巨细约定全部权利义务，故出卖人与买受人间签订补充协议符合双方现实需求。坤升公司对外整体预售房屋，虽各个预售标的不同，但是除房屋坐落、价款、付款方式等因预售标的不同而产生的基础区别外，各预售合同的主要条款相同，为降低缔约成本，提高交易活动的效益，节省交易时间，坤升公司草拟补充条款，面向全部消费者，不会因当事人的合同地位、履行能力以及社会地位的不同而差别对待，为不同条件的不特定当事人提供了自由交易的公平机会，正是体现了法律的公平价值，维护合同的公平性，而非龚xx所述的利用自身优势地位制定格式条款；龚xx所述“订立合同时双方未进行协商”，与事实不符，双方缔约过程中已对合同权利义务进行明确沟通，如买受人对合同条款不认可可以提出异议，协商调整或拒绝签订，但买受人并未提出异议并自愿签订，应视为其对协议内容的认可。2.补充条款第十一条对双方的权利义务均作出明确约定，符合公平合理原则。首先，坤升公司作为开发商对楼盘进行整体开发，成本巨大，且为预售，在建设过程中会存在诸多不确定因素，因此约定60天的交付宽延期，系出于公平角度约定的合理期限，且买受人自愿签订协议，视为对该条款的认可；其次，龚xx片面截取补充条款第十一条第1款系断章取义、错误解读。补充条款第十一条是一个整体，该条款中共包含5款内容，其中第2款、第3款明确载明了坤升公司逾期交房应承担的违约责任以及买受人的合同解除权，以保证买受人的合法权益，并未免除坤升公司责任、排除买受人权利，完全符合公平合理原则。因此，补充协议第十一条并未免除坤升公司逾期交房责任、排除买受人权利，非免责或限制责任条款，因此无需特别标识或予以说明；退一步讲，买受人签订合同后完全有条件对合同进行全面的阅读，若认为有显失公平条款应通过法定途径申请予以撤销，但自签约至今已远超法定撤销期限，买受人并未申请，由此可知买受人认可该条款的公平合理性，应依约履行。3.格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式合同就一定无效。二、坤升公司不存在逾期交房情形，龚xx主张逾期交房损失及违约金无事实及法律依据，依法不应予以支持。1.坤升公司不存在逾期交房情形，不应承担任何违约责任，具体理由同一审答辩意见、举质证意见及上诉状；2.双方自愿签订合同及补充协议，真实合法有效，对双方具有约束力，协议针对逾期交房违约责任作出明确约定（日万分之一），即使存在逾期情形也应依约履行，龚xx主张按照同地段同类房屋租金主张损失，既不符合合同约定也无事实及法律依据。针对龚xx所说的顺延期60天，不存在中止计算，坤升公司认为合同系双方自愿签订，约定60天合理顺延期，应对双方具有约束力。合同是由坤升公司起草出具，该条款的产生背景旨在免除开发商因自身原因导致无法如期交房的责任，并不包含因业主违约导致交房期顺延或因不可归责于合同双方的其他原因等。不可归责的事由本就应当依法依约顺延，开发商免责无需另行约定。因此，该条款约定期限应自不可抗力情形消除后顺延。退一步讲，既然合同约定的是逾期交房的60天顺延期，则在此顺延期内开发商最基础的权利是能进行施工，或进行其他与顺利交房相关的行为，否则约定毫无意义。但从疫情爆发到正式复工完全不能进行任何施工行为，因此从公平合理的角度出发，结合缔约是为实现合同目的的根本，该60天顺延期应予以合理顺延。坤升公司与龚xx在合同中已明确约定文书送达及通知的方式，坤升公司按照约定的地址邮寄，视为已完成通知义务。即使龚xx未签收或拒收均应视为送达。 坤升公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回龚xx的全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由龚xx承担。事实和理由：1.“上合峰会”期间，因受大型公共活动影响，政府指令案涉项目停工，属于《商品房预售合同》中约定的不可抗力情形，停工期间依法应予以顺延(30日)。青岛市推出《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》，规定峰会停工时间为2018年5月26日至7月12日，停工范围涉及青岛市一市。以主场馆为中心，按50公里、100公里和300公里为参考半径，划定了三个区域，分别为核心区、严控区、管控区。核心区和严控区内建筑工地、房屋拆除、装修作业等管控工地按期全部停工，管控区内从事土石方、渣土运输、拆除的建设工地按期停工。但因时间较久加之政治、民生、责任等各方面因素综合考量，政府虽明确指令停工，坤升公司却无法取得书面文书。上合峰会是众所周知的大事件，此期间各工程单位依照政府指令全面停工，这是不争的事实。案涉项目地理位置特殊，紧邻高新区管委大楼，在核心区和严控区范围内，故必须严格按照相关政府部门要求停工。坤升公司一审所述的5月28日是完全停工、禁止人员进入工地的时间，但工程项目并不是说停工就可以马上停工，前期需要对项目进行停工安排、部分项目做收尾、清理等工作，因此实际上项目早在5月初就开始陆续停工，且峰会结束后，领导人陆续撤离，但仍有部分外宾在青召开其他会议，导致项目实际上仍处于停工状态，无法正常运转，直至2018年6月26日才断断续续得以复工。坤升公司仅主张自2018年5月28日至6月26日30天的停工期间予以顺延，完全合理。2.坤升公司自陆续复工至实际交房期间处于后疫情时代，受不可抗力影响严重，无法全面开工，不应承担违约责任。(1)新冠××的发生是不可预见、不可避免，并且在现有卫生医疗技术条件下不可克服的，由此导致政府要求企业停工停产、严格控制人员流动、入境隔离等必要的行政限制措施，案涉项目建筑物的施工人员、物料等基本来自外地，一系列严格的限制措施从客观上导致了企业进场施工的迟延，陆续复工后，坤升公司受疫情期间政府政策掣肘及各种外在不可控因素无法全面复工。(2)后疫情时代，期间坤升公司遭受了巨额的经济损失，经历难以想象的财务压力，但坤升公司本着对业主负责任的态度仍不计成本、穷尽一切手段抢工向业主们交付高品质房屋。在为实现抵消新冠××对合同履行的影响中作出了巨大的努力。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第一款的规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”新冠疫情对项目施工的影响直至实际交房时均未消除，2020年6月北京疫情又出现反复，坤升公司在此期间受不可抗力因素影响严重，且已为顺利履约减少损失付出了巨大的人力财力，依法应予以免责。3.一审认定贷款银行向坤升公司支付贷款的时间晚于约定时间，系在涉案房屋约定交付时间之前支付的，故对坤升公司的抗辩意见不予采纳属于明显的事实认定错误，违背双方当事人的意思表示。双方签订的《商品房预售合同-补充协议》第十条第3款3.1的约定旨在为龚xx出现逾期缴纳购房款情形的，坤升公司可在约定的交房期间后根据龚xx的逾期缴纳房款时间相应顺延交房。倘若按照一审的理解，购房者和开发商签订《商品房预售合同》完全没有必要在购房合同上明文约定尾款支付时间，只要在约定的交房期限前缴纳尾款的都不算逾期付款，明显违背常理，违背公平原则，且违背当事人间的意思自治。应给予坤升公司因龚xx逾期支付购房款时间相应的交房顺延期。综上所述，坤升公司交房符合法定及约定的免责、延期事由，不应承担违约责任。龚xx存在逾期付款情况且诉请无事实及法律依据，一审判决认定事实错误，依法应驳回龚xx的全部诉讼请求。 龚xx辩称，一、上合峰会不属于不可抗力，且坤升公司未按照补充条款第十条约定履行书面告知逾期交房顺延原因之义务，因此其主张因上合峰会停工应予以顺延无事实依据。首先，根据《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》规定停工范围涉及到青岛市一市，根据与主场馆距离作为参考因素，四区应指市南、市北、崂山、李沧，并不包括城阳，因此本案涉案项目不在停工范围之内。此外，坤升公司无证据证明政府部门曾向其发出停工指令，所以坤升公司主张因上合峰会停工无事实依据；其次，上合峰会是政府组织的大型国际会议，无论是会议地点选址、会议准备以及会议召开的具体流程，政府部门都会通过新闻媒体予以通报，所以普通民众对上合峰会的召开以及造成的影响完全是可以预见的，作为商品房建设方的坤升公司完全有能力提前准备及做好相应的应对，由此可见上合峰会不符合“不能预见”的特征；此外根据《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》可知其要求的停工时间仅为18天，而本案项目建设时间长达2年之久，可见即使存在停工，对其建设的影响微乎其微，完全可以避免及克服，上合峰会不符合“不能避免及不可克服的”特征。而且双方在补充条款中也明确约定“政府指令暂停停工”不属于不可抗力，仅为其他特殊原因。再次，根据补充条款第十条可证坤升公司以不可抗力外其他特殊原因主张延期的，应履行前置条件：即在30日内书面通知龚xx交房日期顺延之原因。而本案坤升公司从未就上合峰会停工及延期原因以书面方式告知过龚xx，不符合双方约定延期条件，因此其主张无事实依据。二、坤升公司主张逾期付款进而顺延交房无事实依据。本案购房贷款都是按照坤升公司要求及指示与其指定银行办理。龚xx与贷款银行签订贷款合同时，龚xx的付款时间是否超过双方约定的最后一笔房款的支付期限，坤升公司是明知的，但其未提出异议，并仍同意作为担保人在合同上加盖印章承担连带责任保证，此后又接受了剩余房款，并通知龚xx办理交房手续，应视为双方当事人协商一致，通过默示方式对付款期限进行了变更，龚xx不存在逾期支付购房款情形。此外，坤升公司也未能举证证明贷款银行逾期付款系龚xx个人原因造成的，故坤升公司主张龚xx逾期付款进而顺延交房时间无事实依据。三、坤升公司主张所谓的“后疫情时代”免责更无事实与法律依据。 龚xx向一审法院起诉请求：1.判令坤升公司赔偿逾期交房损失4000元（自2020年1月1日起至2020年2月29日止，按照同地段同类房屋租金每月2000元标准确定）；2.坤升公司支付逾期交房违约金4132.9元（以385857元为基数，自2020年3月1日起暂计算至2020年6月10日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR计算）；3.本案诉讼费用、保全费等由坤升公司承担。诉讼中，龚xx变更将主张的逾期交房违约金期限计算至2020年6月28日。 一审法院认定事实：一、2018年3月27日，龚xx（乙方）与坤升公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发的青岛市高新区智力岛北路1号《凯丰国际广场二期》3号楼6层608户房屋，政府批准的规划用途为公寓式酒店，暂测建筑面积41.78平方米，平方单价9235.45元，总房价款385857元，其中第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房取得单体验收合格证明文件，同时乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。该《青岛市商品房预售合同》附件一约定乙方于2018年3月27日前一次性支付总价款385857元，存入本合同指定的账户；补充条款第十条约定：“主合同第十一条在‘不可抗力’之外，增加以下内容：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、：地震自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为（例如环保管控、政策调控等）。3、……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性××以及其他政府限制性行为等非甲方原因）造成工期延误的；……。出现以上任一情形之日起【30】日内，甲方应书面通知乙方告知交房日期顺延之原因。”第十一条约定：“主合同第十二条变更为以下内容：1、甲方在本合同规定交付期限届满60日内向乙方交付房屋的，乙方认可该期间为甲方交付该商品房的合理顺延时间，甲方不因此承担延期交房的责任。2、逾期超过60日但不超过180日，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、逾期超过180日后，乙方有权在该情形发生之日起30日内书面通知甲方要求解除合同。乙方在约定期限内解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。4、本条逾期交房违约金最高限额为总房价款的0.1%。5、如乙方逾期付款，甲方有权将交房时间顺延（即甲方可按乙方逾期付款的天数对交房时间相应顺延，顺延期限不视为甲方交付逾期，届时甲方不再另行通知乙方，由乙方在付清全部款项后自行与甲方联系并办理房屋交付手续）。”补充条款第二十八条合同效力约定“本补充合同与主合同约定不一致的，以本补充合同为准；本补充合同未约定的，以主合同约定为准。” 二、2018年5月27日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程暂停令》，载明由于青岛上合峰会即将召开，根据青岛市建设委及相关部门要求，现通知于2018年5月28日0时起暂停凯丰二期项目施工。2018年5月28日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位上报峰会停工期间现场管理人员及现场留守施工人员值班表。2018年6月25日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位在6月26日复工前做好现场安全复查工作。2018年6月25日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程复工令》，载明经查已具备复工条件，经建设单位同意，现通知于2018年6月26日24时起恢复施工。坤升公司提交的签证单载明烟建集团有限公司曾于2018年5月30日向坤升公司提出凯丰国际广场二期上合峰会暂停施工索赔签证，签证内容为：因青岛召开上合峰会，为配合政府维护良好的社会秩序和公共安全，按照青岛市城乡建设局会议要求，区主管部门要求我方承建的凯丰国际广场二期项目于2018年5月28日至2018年6月30日期间暂停施工；按照合同专用条款12条及通用条款14.2条相关规定，非承包方原因造成的工程暂停施工且连续停工日期大于15日，贵方应承担我方在停工期间所发生的经济损失及因停工损失的工期按照合同规定进行相应顺延。同日，烟建集团有限公司向坤升公司提交《凯丰国际广场二期工程暂停施工索赔报告》，要求赔偿因青岛上合峰会停工所造成的人工费损失、材料费损失、施工机械费损失、租赁临建房屋损失及停工期间水电费用共计573088.47元。坤升公司提交的监理施工日志显示2018年5月6日至2018年6月25日期间没有监理施工日志。 三、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，载明经国务院批准，将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日，山东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，严格按照国家关于新型冠状病毒感染的××“乙类××、采取甲类管理”的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施。2020年1月31日，青岛高新区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部办公室下发《关于做好园区企业防控新型冠状病毒感染××疫情工作的通知》，要求严格执行1月29日山东省人力资源和社会保障厅下发的《关于延迟省内企业复工的紧急通知》要求，各类企业不早于2月9日24时前复工，企业复工前要提前申请，管委各主管部门负责抓好企业复工时间的审批和监管，对省外的员工原则上倡导不提前返青，属于“四类人员”的员工不得复工上班，对于来自省内、市外的员工严格按照有关要求单独隔离14天以上，并向管委各主管部门登记报告。2020年2月17日，山东省住房和城乡建设厅下发《关于新型冠状病毒××疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（鲁建标字[2020]1号），关于工期调整，认为受新冠××疫情影响，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.10条不可抗力的规定予以顺延。疫情防控期间未开复工的项目，顺延工期一般应从接到工程所在地管理部门停工通知之日起，至接到复工许可之日止。2020年3月7日24时起，山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。2020年3月10日，青岛高新技术产业开发区管理委员会工程质量与安全监督站向坤升公司、青岛东昊建设监理有限公司、烟建集团有限公司青岛分公司发出《建设工程恢复施工安全监督告知书》，经对凯丰国际广场二期的复工条件进行查验，认为符合复工条件，自即日起恢复对该工程实施施工安全监督。坤升公司提交的《东亚装饰股份有限公司疫情对于凯丰二期施工无法全面开展的影响情况说明》载明2020年3月10日至6月20日期间存在人工调集（人工数量、来源、成本、隔离）困难和材料供应困难（材料来源、加工、物流），并提交了相应证据予以证实。2020年3月13日，坤升公司通过EMS特快专递向龚xx发出《告知函》，主要内容为：因武汉市爆发新型冠状病毒××疫情并迅速波及全国各省市，国家卫健委于2020年1月20日将新型冠状病毒纳入乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。为加强疫情防控工作，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，山东省2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，直至2020年3月8日，转为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应。为了加强开发项目疫情管控以及积极有效地配合政府疫情防控，我司建设项目的开发工作进度暂缓。因此，给各位客户所带来的不便，我司深表歉意。待疫情的影响消除后，我司将立即恢复并加快开发建设工作。具体交房时间，我司将以寄发《交房通知书》的方式及时通知。同时该《告知函》附件载明的凯丰国际二期现状为已完成主体100%、内外装修99%、安装99%、景观85%、消防95%等所有专业的大面工作，还有些收口收边以及施工垃圾清理、卫生整理等工作。 四、2020年5月25日，有网友在人民网领导留言版给山东省委主要领导留言，投诉凯丰国际2期延期交房不给赔偿等问题，青岛高新区管委进行调查处理后，于2020年6月28日对留言进行了回复：“1、延期交房不给赔偿问题。经查，凯丰国际2期项目位于高新区智力岛北路1号，由青岛坤升商业运营管理有限公司开发建设。该企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，对房屋交付时间进行了明确约定。房屋建设期间，受到‘上合峰会’、‘新冠疫情’影响，凯丰国际2期项目停工。买卖合同约定‘遵守政府法令而引起房屋延期交付，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延’、‘因政府部门公布的公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延。’经了解，开发企业也将相关情况告知了购房者。目前部分购房者已就延期交房问题提起诉讼，法院已受理。下一步，高新区管委将继续跟进，督促开发企业切实保障购房者权益。……。” 五、龚xx在约定的期限内支付了房屋总价款385857元。2020年6月27日，坤升公司通过EMS特快专递向龚xx发出《交房通知》，通知龚xx涉案房屋已具备合同约定的交付条件，定于2020年6月28日交付，龚xx收到该通知后办理过收房手续，但未实际接收房屋。 一审法院认为，龚xx、坤升公司所签订《青岛市商品房预售合同》中意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定的合同条款，双方当事人应依约全面履行。现根据本案查明的事实和各方当事人的诉辩主张，对龚xx的诉讼请求评判如下： 一、关于龚xx要求坤升公司赔偿2020年1月1日至2020年2月29日期间逾期交房损失4000元的诉讼请求。涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款明确约定坤升公司在本合同规定交付期限届满60日内向龚xx交付房屋的，龚xx认可该期间为坤升公司交付该商品房的合理顺延时间，坤升公司不因此承担延期交房的责任，该约定体现了合同法的意思自治原则，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，根据该约定，2020年1月1日至2020年1月19日属于龚xx给予坤升公司的免责交房期间，全国自2020年1月20日开始拉响新冠疫情警报，至2020年2月29日山东省仍处于重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，故2020年1月20日至2020年2月29日属于受新冠疫情影响期间，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，系不可抗力，且坤升公司已按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面告知义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，坤升公司无需承担2020年1月20日至2020年2月29日期间逾期交房的民事责任，故龚xx要求坤升公司赔偿2020年1月1日至2020年2月29日期间逾期交房损失4000元，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。 二、关于龚xx要求坤升公司支付2020年3月1日至2020年6月28日期间逾期交房违约金4132.9元的诉讼请求。本案中，受新冠疫情和政府相关部门采取疫情防控措施的影响，涉案凯丰国际广场二期2020年3月10日符合复工条件，加上复工员工需单独隔离14天以上的政府要求，一审法院认为，新冠疫情对涉案凯丰国际广场二期项目的建设影响至少到2020年3月23日。再考虑涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款所约定60天免责期剩余的41天，一审法院应认定坤升公司实际逾期交房时间自2020年5月4日起至2020年6月27日止，累计逾期55天为宜。关于坤升公司提出的涉案凯丰国际广场二期项目的建设受到上合青岛峰会影响而停工30天的抗辩意见，一审法院认为，因坤升公司未提交证据证实其按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面通知告知龚xx逾期交房顺延原因之义务，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。 关于坤升公司抗辩逾期交房违约金的最高限额为总房款0.1%的意见，一审法院认为，涉案《青岛市商品房预售合同》既约定了按日计算的违约金，还同时约定了按固定比例计算的最高限额违约金，但按固定比例计算的最高限额违约金数额极低，显示公平，应认定为坤升公司免除自己责任的无效格式条款，故一审法院对坤升公司该抗辩意见亦不予采纳。 因涉案《青岛市商品房预售合同》已明确约定逾期交房违约金每日标准为龚xx已交付房价款的万分之一，现龚xx要求按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR作为计算违约金的标准于法无据，一审法院对此不予支持。综上，坤升公司应支付龚xx逾期交房违约金2122.21元，其计算方式为：385857元×日万分之一×55天，一审法院对龚xx要求过高部分不予支持。 一审判决：一、坤升公司于本判决生效后十日内支付龚xx龚xx逾期交房违约金2122.21元；二、驳回龚xx的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由龚xx负担18元，由坤升公司负担7元。 二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。龚xx与坤升公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵约诚信履行。双方合同约定的房屋交付日期为2019年12月31日前，坤升公司通过EMS特快专递向龚xx发出《交房通知》的时间是2020年6月27日，坤升公司没有按照合同约定的时间交付房屋的事实清楚。本案二审双方争议的焦点为：一、坤升公司交付房屋是否构成违约；二、若违约，违约责任应当如何认定。 关于争议焦点一，本院认为，坤升公司主张其并不构成逾期交付房屋，不应承担逾期交付房屋的违约责任，主要免责事由为：1.“上合峰会”；2.“新冠疫情”；3.龚xx逾期交纳购房款。虽然因“上合峰会”，青岛市推出《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》，规定峰会期间停工的范围和时间，但坤升公司并未按照双方合同约定履行书面通知龚xx告知逾期交房顺延原因的义务，一审由此对坤升公司称因上合峰会停工，交房日期应顺延30日的主张不予采纳，并无不妥。“新冠疫情”属于众所周知的突发公共卫生事件，系不可抗力。疫情期间不能复工，因受疫情影响，相应的交房日期应当顺延。但坤升公司称因“后疫情时代”无法全面开工，主张不应承担违约责任的理由不够充分，依法不予支持。涉案房屋贷款银行系坤升公司与购房人共同协商确认，坤升公司作为担保人在贷款合同上加盖印章并承担连带保证责任，坤升公司与龚xx约定了付款期限，但双方的约定不能制约贷款银行，贷款银行发放贷款的行为并不受坤升公司与龚xx约定的约束，坤升公司亦不能证明贷款银行逾期发放贷款系龚xx个人原因造成，由此，坤升公司以购房人逾期交纳购房款为由，主张顺延交房时间的理由不能成立。 关于争议焦点二，本院认为，双方合同补充条款第十一条第1款约定：坤升公司在本合同规定交付期限届满60日内向购房人交付房屋的，购房人认可该期间为坤升公司交付该商品房的合理顺延时间，坤升公司不因此承担延期交房的责任。从该约定内容看，该约定实际是购房人同意给予坤升公司60天的交付宽延期，并非购房人同意免除坤升公司所有延期交房的责任，该条款不属于免责条款。 龚xx主张该条款属于免责格式条款，依法应认定为无效条款的理由不能成立，本院不予采纳。虽然“新冠疫情”发生在双方合同约定的房屋交付日期届满后，但在双方约定的60天宽延期内。因涉案工程于2020年3月10日符合复工条件，结合复工员工需隔离14天以上的政府要求，一审认定“新冠疫情”对涉案工程影响至少至2020年3月23日的依据充分，并认定房屋交付期限应相应顺延亦符合情理。龚xx主张“新冠疫情”发生在房屋交付日期届满后，因坤升公司迟延履行后发生不可抗力，不能免除坤升公司责任的理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，龚xx、坤升公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人龚xx负担18元，由上诉人青岛坤升商业运营管理有限公司负担7元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 王莉莉 书记员胡荣华 书记员于国英