新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0102民初184号 原告（反诉被告）：李莹博，女，1982年7月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：崔双民，新疆民祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁勤，新疆民祥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阿克苏市同仁眼科医院有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。 法定代表人：母建文，总经理。 委托诉讼代理人：李俊锋，新疆皓宜律师事务所律师。 原告（反诉被告）李莹博与被告（反诉原告）阿克苏市同仁眼科医院有限公司（以下简称同仁眼科医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李莹博及其委托诉讼代理人崔双民、梁勤，被告（反诉原告）同仁眼科医院的法定代表人母建文及其委托诉讼代理人李俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李莹博向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告2019年8月8日签订的原一师检察分院办公楼租赁合同无效；2、请求依法判令被告返还租金550,000元及押金300,000元；3、请求依法判令被告赔偿原告装修损失439,705元；4、请求依法判令被告赔偿原告其他损失99,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月8日，原、被告签订原一师检察分院办公楼租赁合同，被告将阿克苏市幸福中路15号一师检察分院办公楼租赁给原告，期限为8年，年租金130万元，用于教育培训、商务合作、产业协作等用途。原告按约预先陆续给被告支付租金550,000元及押金300,000元后，在办理相关手续时才发现，由于该楼房的土地类型为划拨，需发包方将土地使用权的性质变更为出让后才能进行商业使用，但被告不配合相关部门办理出让手续，使原告无法实现签订租赁合同的目的，为此，几经交涉毫无结果致使原告承租的房屋不能使用，故诉至法院。 原告（反诉被告）李莹博提供的证据有：1、国有土地使用证（复印件），证明涉案房屋使用权类型为划拨，权属性质是国有，实际用途是机关宣传。2、中标通知书，证明2018年6月4日，阿拉尔市正新招标有限公司作为招标代理机构、阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司作为招标单位，向中标单位同仁眼科医院发出中标通知书，中标项目名称：一师检察分院办公大楼招租项目。3、证明，证明涉案房屋由第一师检察院转让给阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司，后出租给被告，用途为商业综合体。4、《原一师检察分院办公楼租赁合同》，证明原、被告之间就涉案房屋签订租赁合同，该合同系无效合同。5、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、微信转账记录、催缴租金通知函，证明被告收到原告房屋租金55万元、押金30万元的事实。6、装饰装修工程施工合同、装修结算表、责令停止建设决定书、通知书、借记卡账户历史明细清单，证明原告租赁涉案房屋后产生装修费用439,705元。7、微信聊天记录，证明原、被告曾协商解除合同，不存在原告违约的情况。8、房屋租赁合同，证明原告将一楼大厅租给李某，李某也装修不了。9、工资表、劳动合同、离职证明，证明原告租赁期间雇佣员工产生工资99,000元，该费用应该由被告承担。10、原一师检察分院办公楼租赁合同，该合同由阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司与被告签订，用途是医院经营使用，证明被告知道该土地是划拨，对外转租需要改变土地的使用性质，违反了法律强制性的规定。11、幸福产业协作投资协议书、阿克苏市幸福园产业协作有限公司章程、公司登记情况表、营业执照、股东会议纪要、新疆幸福协作产业有限责任公司注销协议书、原一师检察分院办公楼租赁合同（补充协议），欲证明被告法人母建文明知涉案房屋不能对外出租，为了让原告承租，而欺诈原告并称要与原告共同出资开办公司，后又退出公司的事实。 被告（反诉原告）同仁眼科医院辩称，双方签订的租赁合同合法有效，原告存在违约并将承租房屋转租他人，原告诉讼主张没有法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）同仁眼科医院向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《原一师检察院办公楼租赁合同》；2、判令反诉被告支付房屋欠付租金966,666元，违约金300,000元；3、判令反诉被告支付反诉原告垫付电费15,770.04元，暖气费96,600元，水费8720.4元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告承租阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司位于阿克苏市塔中路15号原一师检察分院办公楼。2019年8月8日，反诉原告与反诉被告签订《原一师检察院办公楼租赁合同》，约定反诉被告承租原一师检察院办公楼整楼，除门面房外。合同期限自2019年8月8日至2027年8月7日，年租金130万元，押金30万元，每年8月20日前付款，并约定违约金30万元。合同签订后，反诉原告依约交付房屋，反诉被告至今仅缴纳租金55万元和押金30万元，剩余租金经反诉原告多次催缴，反诉被告以种种理由拒绝支付。反诉被告未按约定缴纳水费、电费、暖气费、物业费等，反诉原告垫付后催告，反诉被告至今拒不支付欠付租金及反诉原告垫付的费用，故提起反诉。 原告（反诉被告）李莹博辩称，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同或出租方和承租方共同改变房屋使用功能而未得到政府主管部门批准签订的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。导致涉案租赁合同无效和不能履行的责任完全在被告（反诉原告）同仁眼科医院，应驳回其全部反诉请求。 被告（反诉原告）同仁眼科医院提供的证据有：1、行政许可申请一次性告知单，证明原告（反诉被告）李莹博在装修前未经审批。2、房屋买卖合同，阿拉尔市西北兴业投资发展（集团）有限公司登记信息、中标通知书、证明，证明涉案房屋系阿拉尔市西北兴业投资发展（集团）有限公司（原名称阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司）依法取得所有权，公司类型国有控股，涉案房屋用途为商业综合体，阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司同意被告对外转租、经营。3、原一师检察分院办公楼租赁合同、接收单，证明涉案房屋被告合法出租给原告，双方应按合同约定履行，且涉案房屋已实际交付原告使用。4、房屋租赁合同书、视频、照片，证明原告将涉案房屋转租他人，并能正常使用的事实。5、催款函、证明、发票、收据，证明原告承租期间欠付暖气费、水费、电费，该费用被告已代为支付，原告在履行合同过程中严重违约。6、照片打印件，证明原告严重违约，在装修房屋时对房屋破坏严重，目前仍不予修复。7、企业信用信息公示报告，证明原告转租出去的楼包括原告自己成立的公司，均已办理了相关登记手续。8、原一师检察分院办公楼租赁合同，证明2019年5月30日原告与被告签订涉案房屋三楼一层的租赁合同。9、视频、录音，证明涉案房屋1楼、6楼一直在使用，和涉案房屋性质一样的其他办公楼出租后可以正常使用的视频。10、关于原农一师检察院房租的补充协议，证明原告是涉案房屋的承租人。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据,本院作出如下认证:对原告提交的证据6，被告不认可，本院对该组证据的真实性认可，关联性结合其他证据及庭审查明的事实综合认定。对原告提交的证据7，被告对其真实性认可，本院对该组证据的真实性认可，关联性结合其他证据及庭审查明的事实综合认定。对原告提交的证据8，被告认为原告确实将1楼大厅转租给了李山，但可以正常经营。本院对租赁合同的真实性予以认定，告知书无法确认其真实性，故不予认定。对原告提交的证据9，被告不认可，本院无法确认其真实性，故不予认定。对原告提交的证据11，被告对其真实性认可，关联性不认可，本院对该组证据真实性认可，因该组证据涉及其他法律关系，与本案租赁合同无关联，且无法直接证明母建文存在欺诈原告签订租赁合同的事实，故对该组证据的关联性不予认定。对被告提交的证据1，原告不认可，因其系打印件，本院无法确认其真实性，故不予认定。对被告提交的证据5，原告对其真实性认可，但认为不应该由原告承担，本院对其真实性认可，根据双方签订的租赁合同约定水费、电费、暖气费由原告承担，故予以认定。对被告提交的证据9，原告对其真实性认可，本院对该组证据的真实性认可，关联性结合其他证据及庭审查明的事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司（国有控股）与新疆生产建设兵团人民检察院第一师分院签订《房屋买卖合同》，新疆生产建设兵团人民检察院第一师分院将位于阿克苏市塔中路15号，国有土地使用权证为阿市国用（2002）字第08659号的土地及地上建筑面积5044.06平方米的办公楼一并转让给阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司[现更名为阿拉尔市西北兴业投资发展（集团）有限公司]，经师市国资委评定该资产价值为1700万元，阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司于2017年5月前支付1700万元，自该款支付完毕之日起，阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司享有转让土地及地上建筑物的一切权利。用途为商业综合体。 2018年6月4日，阿拉尔市正新招标有限公司作为招标代理机构、阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司作为招标单位，向中标单位阿克苏市同仁眼科医院有限公司发出中标通知书，中标项目名称：一师检察分院办公大楼招租项目，项目地址：阿克苏市塔中路15号，中标项目范围：招租面积约4600平方米（不含一楼门面及警务室），地上**，地下**，结构形式为框架结构，租赁期限十年。 2019年8月8日，原告与被告法人母建文签订《原一师检察分院办公楼租赁合同》，双方约定“合同标的及资产用途：新疆阿克苏市幸福中路15号一师检察分院办公楼，整体建筑面积以图纸为准（门面除外）。资产用途为教育培训、商务合作、产业协作等。合同标的整体经营使用，原告应当向政府相关主管部门审批，并获得相关许可。合同期限8年，自合同签订之日起，被告给原告2个月装修时间，租赁期限自2019年8月8日起至2027年8月7日止。年租金130万元，押金30万元，支付方式：按每年约定的书面结算支付时间，每年交款日期为8月20日前汇到被告账户。原告承担水、电、暖、气、物业、卫生等费用。原告在装修前应向被告申报装修方案，未经被告书面批准不得擅自动工（对资产进行结构性的更改、增加附属设施的，还必须经建设、规划、消防等部门审核），原告保证按照资产交付现状使用或仅对资产做简单装修的，经被告同意，可以不申报方案直接进行装修施工。原告如需设置广告、招牌……等，需按规定向被告及政府有关部门申报审批。合同期满或提前终止，原告对房屋所进行的装修，除动产外全部自然归被告无偿所有，原告不得拆除和损毁。本合同经双方签字盖章后即具有法律效力，双方共同遵守，违反上述任何一条即为违约，违约方应向未违约方支付违约金30万元，如给对方造成损失的还应当承担赔偿责任。同时，未违约方有权单方解除本合同。……双方可以达成书面补充合同，……补充合同与本合同具有同等的法律效力。” 2019年11月14日，原告、被告法定代表人母建文、于克富等人达成原一师检察分院办公楼租赁合同（补充协议）。约定由于某全面接手检察分院办公楼租赁事宜。 2019年11月22日，原告与被告法定代表人母建文达成关于原一师检察分院房租的补充协议。协议内容为：经双方再次协商，同意将租金降至每年110万，另原告送给被告法定代表人母建文20％干股，……其它不变。 合同履行情况：合同签订后，2019年8月8日至8月9日被告向原告办理了房屋及手续交接。截止2020年5月22日被告认可已收到原告支付第一年度租金550,000元、押金300，000元，剩余租金原告未向被告支付。2019年12月9日阿克苏市城市管理行政执法局对原告方作出阿市执规【2019】1209号责令停止建设决定书，认定原告未经审批擅自进行装修的行为违规，责令原告立即停止建设。原告租赁期间发生装修和招聘员工费用。被告垫付原告租赁期间2019年—2020年度暖气费96,600元（4600平方米×21元/平方米），2019年10月1日—2020年9月15日水费8720.4元，2020年1月1日—2020年9月1日电费15，770.04元。庭审当天（2020年10月16日）原、被告双方当庭均同意解除双方签订的租赁合同。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见,归纳本案争议焦点为：一、关于原、被告双方签订的原一师检察分院办公楼租赁合同的效力问题；二、关于本案中违约责任的认定问题；三、关于本案欠付费用的数额认定及是否应该支付的问题。 一、关于原、被告双方签订的原一师检察分院办公楼租赁合同的效力问题。本院认为，关于划拨土地使用权的出租问题，法律和行政法规并未限制划拨土地使用权的有偿使用行为，法律亦允许划拨取得的土地有条件出租而并非一律禁止出租。但鉴于划拨土地使用权的特殊性，为保障国家利益，法律和行政法规对转让、出租、抵押划拨土地使用权的前提和要求进行了明确的规定，只有在符合法定条件的前提下才能出租划拨土地使用权。结合本案，涉案原一师检察分院办公楼房屋国有土地使用证上使用权类型为划拨，原土地使用者为新疆生产建设兵团人民检察院农一师分院，后因随第一师政府工作重心已全部转移搬迁到阿拉尔市，为了盘活国有资产，经过一师阿拉尔人民政府批准同意，一师国资委采取下属国有控股公司阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司将涉案租赁房屋购买，并将涉案房屋用途变更为商业综合体，使国有划拨土地使用权性质已转化成为出让的土地使用权。阿拉尔市西北兴业城市建设投资有限公司又通过招拍挂方式，将涉案房屋出租给中标单位本案被告，并对被告转租本案原告不持异议，且上述流程均在政府有关部门监管批准之下实施。现原告认为本案系划拨土地性质被告不能对外出租，主张被告与其签订的房屋租赁合同因违反法律规定应确认为无效合同，法律依据是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。而所谓效力性强制规定，一般来说，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规范将导致合同无效或虽没有明确规定，但将导致损害国家、社会公共利益等的规定，对于合同内容违反法律、行政法规的效力性强制规定才应认定合同无效。而管理性规定则一般是指并没有明确规定其将导致合同无效。违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。因此，要确认本案租赁合同是否有效，即要判断合同内容违反的是强制性管理规定还是效力性强制规定，还要看合同内容是否违反法律或者损害国家、社会公共利益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于划拨用地未经批准不得出租的程序性规定，规范了城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或抵押类型的合同行为必须符合的法定条件。从第四十六条的规定看，第四十四条、第四十五条规定旨在规范管理租赁行为和处罚违反规定的行为，并不能作为确定本案房屋租赁合同效力的依据，且上述条款均未明确规定违反此类规定将导致合同无效的情形。条例中并无效力性强制性规定划拨土地性质的不动产签订的租赁合同为无效合同，因此上述规定均属于管理性强制性规定，而并非效力性强制性规定，违反前述规定并不必然导致租赁合同无效；因此，审查本案租赁合同是否有效也就不能再适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关国有划拨土地出租的相关规定。而在条例之后颁布实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。由此可见，现行法律规定并未禁止在划拨土地上建设房屋进行出租，只是规定须将租金中土地收益金部分上缴国家。从法律适用角度分析，《中华人民共和国城市房地产管理法》相对于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而言，属于新颁法律，应优先适用新法。从法律位阶上看，前者为法律，后者为行政法规，前者的效力高于后者的效力，亦应优先适用。因此，具体到本案，被告与原告签订的房屋租赁合同因涉及到划拔取得的国有土地使用权，应依照《中华人民共和国城市房地产管理法》判断双方国有划拨土地房产租赁合同效力。在本案中，虽然涉案租赁合同土地使用权系通过划拨用地的方式设立，但已经第一师阿拉尔市人民政府批准同意，通过国资公司购买、招投标等形式，国有划拨土地使用权已经法定程序转化成为了出让的土地使用权，出租用途变更为商业综合体，违反法律规定的事项也得以消除，且该出租涉案土地的行为未损害国家利益和社会公共利益。因此，本案房屋租赁合同所涉及国有划拨土地使用权范围对外出租的瑕疵已消除，被告将其又出租给原告收取租金，未办理审批手续不影响租赁合同的效力。原告仅以该合同涉及的土地为划拨使用地主张认定双方合同无效，本院不予支持。故原、被告签订的《原一师检察分院办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。原告请求确认租赁合同无效及返还租金、押金、赔偿各项损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 二、关于本案中违约责任的认定问题。因本案租赁合同合法有效，依照《原一师检察分院办公楼租赁合同》双方约定：每年交款日期为8月20日前，但被告出示的由其保管的《原一师检察分院办公楼租赁合同》显示有原告本人填加手写内容“自2020年起每年10月7日付房租”并延长租赁期限2个月，庭审中原告称该内容是原、被告协商一致后填加的，被告称其并未同意，于是将该内容涂改掉，庭审中被告称原、被告交换过合同原件，现有填加原告手写内容的合同原件却在被告处，结合双方约定“被告给原告2个月装修时间。”具体如何体现，说明被告对延长支付房租时间、延长租赁期限是与原告协商一致，并同意的。被告陈述意见与本案事实不符，本院不予采信。现原告已支付被告第一年度房屋租金550,000元，先款后租还是先租后款双方约定不明，跨年后本院难以认定，自原告起诉、被告反诉还未到支付2020年房租的时间即2020年10月7日，故原告未违约。且本案租赁期间存在原、被告合作等法律关系交织，补充协议后相互干扰，导致双方无法正确履行租赁合同的情形。本院结合本案实际,对本案中违约责任不予认定。 三、关于本案欠付费用的数额认定及是否应该支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，庭审中原、被告均同意解除该合同，双方的意思表示一致,视为合同双方当事人均无意继续履行合同,达成了解除合同的一致意思表示。本院对于2020年10月16日双方当事人协商一致解除合同的效力,依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，《原一师检察分院办公楼租赁合同》签订后,被告即依约将涉案房屋交予原告经营至今,期间,原告实际占有、使用了被告提供的房屋,应当按照合同约定支付租金。原告称其无法进行装修，亦无法进行教育培训，从本案查明的事实可知,阿克苏市城市管理行政执行局因原告未经审批，擅自进行装修而作出责令停止建设决定书，责令涉案房屋立即停止建设。根据双方合同约定，原告在装修前应向被告申报装修方案，未经被告书面批准不得擅自动工，对资产进行结构性的更改、增加附属设施的，还必须经建设、规划、消防等部门审核。原告在装修前未向相关部门审核即开始装修，且根据双方的约定原告应当报相关部门审批，原告不能以此为由拒付租金。退一步说，即使本案房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综上，原告以合同效力为由拒绝支付租金，缺乏依据，不应予以支持。被告反诉要求原告支付拖欠租金的诉讼请求于法有据,本院予以支持。根据双方合同和补充协议约定，从2019年10月8日（去除两个月装修时间）至2020年10月7日,原告共计租用12个月应当缴纳租金1,100,000元,被告己经累计缴纳租金550,000元、押金300,000元抵作租金后,尚欠租金250,000元应予支付。 按照双方签订《原一师检察分院办公楼租赁合同》约定,原告承担水、电、暖气等费用，故原告租赁期间被告垫付暖气费96,600元、水费8720.4元、电费15,770.04元，应由原告承担。故对被告反诉要求原告支付暖气费、水费、电费合计121,090.44元的诉讼请求，本院予以支持。 原告请求判令被告赔偿装修损失及其他损失,本案中,从查明的事实来看,原告称其不知道涉案房屋的性质，从双方签订合同的名称来看，原告是知晓的；原告因其自身和客观原因未能办理好相关手续,是其未按照合同约定履行；租赁期间在合同未约定的情况下，原告将房屋转租他人，在双方签订合同有效的情况下，原告的该诉讼请求没有事实和法律依据,本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李莹博与被告（反诉原告）阿克苏市同仁眼科医院有限公司2019年8月8日签订的《原一师检察分院办公楼租赁合同》有效并于2020年10月16日解除; 二、原告（反诉被告）李莹博于本判决书生效之日起七日内支付被告（反诉原告）阿克苏市同仁眼科医院有限公司租赁费250,000元、电费15,770.04元、暖气费96,600元、水费8720.4元，合计371,090.44元； 三、驳回原告（反诉被告）李莹博的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）阿克苏市同仁眼科医院有限公司的其他反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,299元，由原告（反诉被告）李莹博负担；反诉案件受理费17,290元，减半收取计8645元，由原告（反诉被告）李莹博负担2334元，被告（反诉原告）阿克苏市同仁眼科医院有限公司负担6311元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审 判 长  邱翠竹 人民陪审员  谷建明 人民陪审员  邢国萍 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  刘思捷