山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终4229号 上诉人(原审被告)：邹平新纪元置业有限公司，住所地邹平市黛溪办南营村委。 法定代表人：胡宝正，经理。。 委托诉讼代理人：杜晓栋，山东振民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王存香，女，1983年9月30日生，汉族，居民，住山东省邹平市。 委托诉讼代理人：王文莉，山东天健律师事务所律师。 上诉人邹平新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人王存香房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初3542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新纪元公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁1626民初3542号判决，并依法改判上诉人支付被上诉人自2018年12月16日至2020年4月16日期间逾期办证违约金，并调整减少逾期办证违约金数额；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、上诉人已于2020年4月16日取得涉案房屋的不动产权证书，即已具备为被上诉人办证的条件。而早在2020年3月10日，上诉人就已经在涉案房屋所在小区的宣传栏内张贴通知，通知包括被上诉人在内的业主准备相关材料，准备办理不动产权证书。因此，上诉人已尽到告知业务。故一审法院将逾期办证违约金计算到实际办理房屋不动产登记手续止于法无据，应计算至2020年4月16日止。二、一审法院认定的逾期办证违约金标准过高。因上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系房屋主管部门提供的制式合同，合同中关于逾期办证的违约金计算标准并非是双方真实意思表示。另自被上诉人购买房屋后，房屋价格并未降低，也就是说被上诉人并未因未办理产权证书产生实际损失。因此，上诉人按照双方的合同约定的逾期办证违约金支付明显过高。在一审过程中，上诉人也明确提出双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。但一审法院并未予以调整。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 王存香辩称，一审法院认定上诉人承担违约金事实清楚证据确实充分，请求法院驳回上诉，维持原判，理由如下：首先，被上诉人直到起诉之日未收到上诉人的任何办理不动产权证书通知，相反，在原审原告起诉后一审判决时，原审被告始终未为原审原告办理不动产登记证。其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。因上诉人导致被上诉人未能在商品房交付之日即2016年12月16日起720日内取得房屋所有权登记，构成违约，故上诉人应向被上诉人按照合同约定从2018年12月17日起按日支付已经付房款792393元的万分之一的违约金，上诉人主张违约金数额过高，但并未提交证据予以证实，不应予以支持。综上，一审法院在认定上诉人承担违约金问题上完全正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王存香向一审法院起诉请求：1.立即履行协助原告办理××小区××幢××单元××号房屋不动产登记手续；2.向原告支付逾期办理产权登记的违约金（以792393元为基数，每日万分之一计算违约金至被告办理不动产登记手续之日止，截至原告起诉之日，违约金为45404元）；3.退还原告燃气开通费4680元；4.为原告办理开通供暖手续及承担相关费用；5.被告承担本案诉讼费用及相关费用。 一审法院认定事实：2016年11月29日，王存香（买受人）与新纪元公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定由王存香购买新纪元公司开发的邹平县黛溪街道办事处南营村（土地使用证号为邹国用（2011）第0101号）16幢0单元2002号，房屋总价款792393元。合同第十条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：......逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十一条房屋登记第（三）项初始登记约定：出卖人应当在2019年3月31日前，办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记，第（四）项转移登记约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件六约定供水、排水、供电、供暖、燃气由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用。2016年11月27日，王存香与新纪元公司签订《合同签订所需资料表》，在该资料表中载明“小区内部燃气配套费4680元，电话、电视、宽带开通费540元由买受人自付，小区内部供暖配套以市政府接入为准，经业主同意后予以接入，供暖配套费用根据实际发生由买受人自付，上述各项费用不计入销售房价内。”王存香在该资料表中写明“同意支付以上配套费用”并签名确认。上述合同及资料表签订后，王存香依约支付了房款。2016年12月16日，王存香向新纪元公司缴纳燃气开通费4680元，领取了涉案房屋入门户钥匙。2020年4月16日，新纪元公司取得的涉案房屋所在楼栋（即黛溪湾小区16号楼）的不动产权证书。由于新纪元公司逾期办证，致王存香向本院提起诉讼，要求新纪元公司协助办理房屋产权证书并支付违约金、退还燃气开通费等。新纪元公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。 一审法院认为，结合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：（一）新纪元公司应否向王存香支付逾期办证违约金；（二）新纪元公司应否向王存香退还燃气开通费并承担暖气开通费。关于新纪元公司应否支付逾期办证违约金问题。王存香与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。王存香已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，新纪元公司应当按照合同约定交付房屋、及时协助王存香办理房屋产权登记。故对王存香要求新纪元公司协助办理涉案房屋不动产登记的诉讼请求，应予支持。因原、被告签订的《商品房预售合同》第二十一条明确约定，新纪元公司应在2018年12月6日前办理完涉案商品房所在楼栋的房屋所有权登记。商品房交付后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因新纪元公司的责任导致王存香未能在商品房交付之日即2016年12月16日起720日内取得房屋所有权登记，构成违约，故新纪元公司应自王存香应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日即2018年12月17日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日向王存香支付全部已付款792393元的万分之一的违约金。王存香主张新纪元公司自2018年12月16日起支付违约金不当，应予调整。综上，新纪元公司应支付王存香2018年12月16日至实际取得房屋所有权登记之日止逾期办证违约金。新纪元公司辩称王存香未办证责任在王存香且约定的违约金过高，但其并未提交证据予以证实，对其辩称理由，不予采信。关于新纪元公司应否向王存香退还燃气开通费并承担暖气开通费问题。原、被告虽在《商品房预售合同》附件六中约定涉案房屋的供暖、燃气等由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用，但原、被告双方签订的《合同签订所需资料表》载明“小区内部燃气配套费4680元，电话、电视、宽带开通费540元由买受人自付，小区内部供暖配套以市政府接入为准，经业主同意后予以接入，供暖配套费用根据实际发生由买受人自付，上述各项费用不计入销售房价内。”，王存香在该资料表中写明“同意支付以上配套费用”，并签名捺印，上述事实表明王存香对《合同签订所需资料表》载明的由其自付费用的事项有进行充分的了解，王存香虽有异议但其申请对笔迹鉴定后又申请放弃该鉴定权利，视为其本人签字捺印，故上述《合同签订所需资料表》应视为双方对《商品房预售合同》附件六中约定的供暖配套费用、燃气开通费等承担主体的变更，故涉案房屋暖气、燃气开通费应由王存香自行负担，其要求新纪元公司退还燃气开通费并承担暖气开通费无事实及法律依据，不予支持。综上所述，王存香部分诉讼请求符合法律规定，予以支持，新纪元公司应支付王存香自2018年12月16日起至实际取得房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金。王存香其他诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王存香办理××小区××幢××单元××号房屋不动产登记手续；二、被告邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王存香逾期办证违约金（以792393元为基数，按每日万分之一计算至实际办理房屋不动产登记手续止）；三、驳回原告王存香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，由原告王存香负担26元，被告邹平新纪元置业有限公司负担500元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，涉案房产已于2020年11月6日办理了不动产登记，权利人为王存香、尹纪强，不动产权证号为鲁（2020）邹平市不动产权第0××4号。 本院认为，本案的争议焦点问题为：一、涉案房产逾期办证违约金的计算起止时间；二、涉案房产逾期办证违约金是否过高。 首先，上诉人新纪元公司与被上诉人王存香签订的《商品房预售合同》中明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起120日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”2016年12月16日涉案房产交付于被上诉人王存香，一审判决据此认定逾期办证违约金的起算点为2018年12月16日并无不当。上诉人新纪元公司在本案一审时提交了其张贴的通知，该通知载明“请黛溪湾各位业主于2020年3月20日前把办理房产证资料交于公司二楼材料室”，且在2020年4月16日，新纪元公司取得了涉案房产所在楼栋（即黛溪湾小区16号楼）的不动产权证书，此时王存香已经具备了为办理涉案房产不动产登记的条件；被上诉人王存香未提交证据证实自涉案房产具备办理不动产登记的条件后未及时办理系因上诉人新纪元公司的原因所致。因此，对于上诉人新纪元公司主张的逾期办证违约金应计算至2020年4月16日止，本院予以支持；即涉案房产的逾期办证违约金应以792393元为基数，按每日万分之一自2018年12月16日计算至2020年4月16日为38589.54元。 其次，上诉人新纪元公司上诉主张涉案房产逾期办证违约金过高，但并未提交证据予以证实，且依据涉案《商品房预售合同》，诉讼双方明确约定了违约金计算标准为日万分之一，该合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。上诉人的该项上诉主张，理由及证据不充分，不予支持。 此外，鉴于涉案房产已于诉讼期间办理了不动产登记手续，一审判决上诉人新纪元公司继续协助王存香办理××小区××幢××单元××号房屋不动产登记手续不当，应予纠正。 综上所述，上诉人新纪元公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初3542号民事判决； 二、上诉人邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王存香逾期办证违约金38589.54元； 三、驳回被上诉人王存香的其他诉讼请求。 一审案件受理费526元，由被上诉人王存香负担121元，上诉人邹平新纪元置业有限公司负担405元；二审案件受理费1052元，由被上诉人王存香负担241元，上诉人邹平新纪元置业有限公司负担811元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦