上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初33254号原告：王经慧，女，1987年5月16日出生，汉族，户籍地山西省运城市。委托诉讼代理人：励昶煜(夫妻关系)，男，1988年2月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：励伟刚，上海国创律师事务所律师。被告：上海颢宁市场营销策划有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王朝贺。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。原告王经慧与被告上海颢宁市场营销策划有限公司(以下简称颢宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人励伟刚到庭参加诉讼，被告颢宁公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王经慧向本院提出诉讼请求：判令被告退还2020年1月23日至2020年5月31日的租金896,261.26元、电力契约金10,811.61元、物业费34,957.55元。事实与理由：原告(乙方)、被告(甲方)于2018年4月4日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，由原告租赁上海市静安区江宁路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋，建筑面积535.73平方米)，用于筹备上海小萝卜培训中心有限公司(以下简称小萝卜公司)，双方约定：租赁期自2018年4月8日起至2024年4月7日止，租金单价为12.82元/平方米/天；双方在本合同项下的义务在不可抗力引起之延误期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，按不可抗力对履行本合同影响的程度，由甲、乙双方协商是否解除本合同,或者部分免除履行本合同的责任。小萝卜公司于2019年2月24日经静安区教育局批准并于2019年4月4日取得营业执照，正式营业，原告为法定代表人，租金由小萝卜公司向被告按期支付。直至疫情前，双方依约全面履行了合同的相关义务。2020年1月23日，上海市教委发布通知，要求培训机构从即日起至2月29日暂缓开展线下服务。同年2月10日，全国人大常委会法工委发言人明确新冠疫情可依照不可抗力对待。同年2月28日，上海市教委发布通知，要求培训机构继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知。同年3月2日，静安区教育局发布“关于疫情期间适当减免民办培训机构租金的倡议”，建议有条件的业主对经区教育局批准举办的民办培训机构租户适当减免租金。同年5月18日，上海市教委发布通知，对符合疫情防控要求，经检查合格的培训机构，可于6月2日起恢复线下培训服务。小萝卜公司于2020年6月1日接受检查并通过，于6月2日恢复线下培训服务。小萝卜公司于2019年11月27日支付2019年12月至2020年2月的租金，于2020年5月19日支付3月租金，于6月29日支付4月租金，于7月10日和7月17日分两次支付5月租金。原、被告对租金问题进行多次沟通，双方同意延期支付，并按月支付租金，但被告始终坚持支付全额租金，且拒绝出具任何书面文件。小萝卜公司于2020年3月13日向被告递交租金减免申请书，被告未回复。被告于2020年4月3日向小萝卜公司发出了催款通知书。出于继续履行合同的目的,小萝卜公司于5月19起继续支付租金。原告认为,小萝卜公司因疫情自2020年1月23日至2020年6月1日暂停线下培训活动，被告按原合同收取租金有失公平，应适当减免返还，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告颢宁公司未到庭应诉答辩，其于证据交换中称，不同意原告全部诉请，理由是原告要求减免租金、电力契约金和物业费没有法律、事实依据；虽然教育部门发出通知要求暂停线下营业，原告可以通过线上的方式经营，原告提供的证据不能证明疫情期间合同无法履行；此外，被告是次承租人，被告每月向大房东上海度地实业有限公司(以下简称度地公司)支付电力契约金、物业费、租金等相关费用，现在大房东也提起诉讼，要求被告支付疫情期间相关费用；如果本案中被告减免原告全部上述款项，对被告不公平，相关损失不应该由被告一方承担。本院经审理查明以下事实：包括涉案房屋(性质：商场)在内的上海市静安区江宁路XXX号XXX层房屋由被告自案外人度地公司转租而来。2018年4月4日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订租赁合同，双方约定：甲方将涉案房屋出租予乙方用于教育培训使用，面积535.73平方米；甲方于2018年4月8日前将房屋交付乙方，租赁期6年(2018年4月8日至2024年4月7日)；免租装修期为60天，自2018年4月8日至2018年6月7日，免租期内甲方免收乙方租金，但乙方应按照规定支付物业管理费及公用事业费等其他费用；2018年6月8日至2019年4月7日期间月租金208,903元，2019年4月8日至2020年4月7日期间月租金为208,903元，2020年4月8日至2021年4月7日期间月租金为225,687元；每月物业管理费为8,148元；乙方承租商铺内所使用的总电量须提前向甲方申报，乙方需每月承担电力契约金，乙方承租该商铺已申报总电量60KW，即每月缴纳电力契约金总数为2,520元(电力契约金总数不包括商铺内每月使用电费)；基本租金、物业管理费、电力契约金的支付方式为预付，以三个月为一期，每期开始前的十五日付清；首月或最后一个月的付款周期不是完整月的，则该月房屋租金、管理费应根据租金期在该月所占天数计算及支付；乙方每逾期支付租金、物业管理费，每逾期一日，乙方应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付逾期违约金；保证金金额为626,709元；乙方应于2018年4月8日前支付首期租金、物业管理费、电力契约金，具体如下(1)2018年6月8日至2018年8月31日的首期租金计578634元；(2)2018年4月8日至2018年6月30日的首期管理费22,568元；(3)2018年4月8日至2018年6月30日的电力契约金6,980元；本合同签署后10日内乙方应向甲方全额支付保证金；由于地震、火灾等不能预见或预防，并且对其发生后果人力不能控制、抗拒、防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响本合同履行或不能按约定条件履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用传真或其他最快方式通知对方，并在10日内提供不可抗力的详情及本合同不能履行或部分不能履行，或需要延期履行的理由的书面报告和有效证明文件，双方在本合同项下的义务在不可抗力引起之延误期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟遇不可抗力影响的一方应尽一切合理努力来终止或减少不可抗力或其影响程度，按不可抗力对履行本合同影响的程度，由甲乙双方协商是否解除本合同或部分免除履行本合同的责任，一旦不可抗力消失，甲乙双方应立即继续履行本合同。2018年4月8日，被告将涉案房屋交付给原告，原告向被告支付保证金626,709元、首期租金、物业管理费及电力契约金，双方开始履行合同。后原告向被告支付了相应的租金、物业管理费及电力契约金。2019年4月4日，小萝卜公司(法定代表人为原告)注册成立，登记住所即为涉案房屋处，登记经营范围包括中等及中等以下非学历业余教育(外语类)，在经营过程中小萝卜公司主要开展4-6岁儿童线下英语培训、补习业务。2019年11月27日，原告向被告支付了2019年12月1日至2020年2月29日的租金、电力契约金及物业费。2020年1月23日，本市为应对新冠肺炎疫情启动一级响应机制，小萝卜公司根据要求停止营业。后本市连续发布通知，要求线下培训机构停业。2020年3月14日，小萝卜公司向被告申请免除2020年2月至实际正常营业期间的租金、物业费等相关费用。2020年4月3日，被告向小萝卜公司发送《催款通知书》，要求小萝卜公司支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金656,360.73元。2020年5月18日，本市发布通知，要求线下培训机构在经检查合格后可于2020年6月2日开始恢复线下培训服务。2020年5月19日，原告向被告支付2020年3月份租金208,903元。2020年6月2日，小萝卜公司经检查合格后恢复线下培训业务。2020年6月29日，原告向被告支付2020年4月份租金208,903元。2020年7月10日，原告向被告支付2020年5月份租金100,000元。2020年7月17日，原告向被告支付2020年5月份租金108,903元。2020年7月22日，原告向被告支付2020年3月1日至2020年5月31日的电力契约金、物业费。2020年8月10日，原告向被告支付2020年6月份租金100,000元。2020年8月18日，原告向被告支付2020年6月份租金108,903元。2020年9月1日，被告向小萝卜公司送达《催款通知书》，要求小萝卜公司支付2020年7月1日至2020年8月31日的租金451,374元、2020年4月8日至2020年5月31日的租金递增部分29,651.73元、2020年6月1日至2020年6月30日的租金递增部分16,784元、2020年7月1日至2020年9月30日的物业费24,444元、2020年7月1日至2020年9月30日的电力契约金7,560元。审理中，原告称，2020年6月1日之后的物业费、电力契约金没有支付过，租金支付至2020年8月31日，2020年7月1日至2020年8月31日递增部分的租金未支付。被告称，认可小萝卜公司于2020年1月23日至2020年6月1日未能开展线下营业活动；如果法院认定被告需退还相关款项，则同意将相关款项退还给原告。本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同义务的，根据不可抗力的影响，部分或者免除责任。根据审理查明的事实，原告于2020年1月23日至2020年6月1日期间因新冠肺炎疫情致无法使用涉案房屋，此系不可抗力造成。鉴于原告已向被告支付了上述时间段内的部分租金、物业费及电力契约金，同时结合涉案房屋的用途、新冠疫情对房屋使用造成的影响等因素，本院酌情确定2020年1月23日至2020年5月31日期间的租金、物业费、电力契约金应由原、被告各半承担为宜。被告颢宁公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海颢宁市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王经慧退还2020年1月23日至2020年5月31日期间的租金433,304.76元、电力契约金5,405.81元、物业管理费17,478.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,220元，减半收取计6,610元，由原告王经慧与被告上海颢宁市场营销策划有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年十二月七日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。