重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1693号上诉人（原审原告）：易红菊，女，1989年9月21日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：陈娟，重庆春雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨非，重庆春雨律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：何福坪，男，1986年5月23日出生，汉族，住贵州省镇远县。委托诉讼代理人：陈娟，重庆春雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨非，重庆春雨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：秀山兴源实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道黄杨大道北段**，统一社会信用代码9150024166358182XA。法定代表人：杨继昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张怀文，重庆泽贤律师事务所律师。上诉人易红菊、何福坪因与被上诉人秀山兴源实业集团房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0241民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭于2020年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人易红菊、何福坪的委托诉讼代理人陈娟、杨非，被上诉人兴源公司的委托诉讼代理人张怀文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易红菊、何福坪上诉请求：一、撤销(2020)渝0241民初1716号民事判决；二、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；三、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定部分错误。被上诉人没有提交任何证据证明其在签订《补充协议》时向上诉人履行了提示说明义务。上诉人在一审中提交的案涉《商品房买卖合同》没有《补充协议》附件，直至一审庭审时被上诉人提交了《补充协议》上诉人才知晓其内容。在双方订立《商品房买卖合同》及附件时，被上诉人并未对相关条款进行提示说明。涉案商品房在双方订立合同时并未通过消防验收，被上诉人在明确知道自己可能违约的情况下，与上诉人签订《补充协议》，明显是为了减轻自己的责任，限制上诉人的权利。《补充协议》是格式合同，被上诉人的前述行为致使相关条款对上诉人不产生效力。二、原审判决适用法律错误。被上诉人逾期办证的违约金采用固定比例方式计算，数额不因逾期时间而变化，可能导致开发商无限期拖延办证，对比上诉人逾期付款每日向被上诉人支付房屋总价款万分之一的违约金计算方式，双方违约责任明显不平等，属于法律规定的“提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任”的情形，该格式条款无效。三、原审判决不予调整违约金错误。不动产物权的设立、转让和消灭自依法登记发生效力，购房人自依法登记后才能取得房屋所有权，办理所有权登记手续，是房屋出卖方的主要合同义务。逾期办证不影响占有使用，但直接影响购房人所有权的设立和合同目的的实现，上诉人不能行使物权的全部权能，在房价普遍升高的大趋势下，房屋无法买卖，且无其他替代措施，不仅有实际损失客观存在，还有可得利益损失，因无法确定具体数额，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形，一审法院以上诉人没有提交证据证明实际损失为由不予调整错误。被上诉人兴源公司答辩称，上诉人是完全行为能力人，协议载明上诉人对《补充协议》的条款进行了详细的阅读，并充分了解其法律后果，本案不存在欺诈胁迫等情形，上诉人具有阅读能力和书写能力，在协议上签字的行为应对其产生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条规定，违约金有约定的从约定，没有约定的参照逾期贷款利息标准计算。案涉协议对违约金有约定，即使约定数额过低，也不属于无效条款范畴，上诉人认为违约金应当予以调整，应举证证明其实际损失，逾期办证行为并未在事实上造成任何实质损害。而且逾期办证是受机构改革、疫情的影响，是被上诉人无法预见、不可避免的情形,属于可免责事由。易红菊、何福坪向一审法院起诉请求：1.判令兴源公司返还易红菊、何福坪房屋面积误差的房款13939元及资金占用利息（利息计算方式：以13939元为基数，参照全国银行间同业拆借贷款利率，从2018年2月12日起计算至款项支付之日止）。2.判令兴源公司支付易红菊、何福坪逾期取得登记受理单（办证）的违约金29819元（按房款总额508000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准，从2019年3月1日起计算至2020年3月6日实际取得登记受理单之日止）。3、本案诉讼费由兴源公司负担。庭审中，易红菊、何福坪将中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准明确为在年利率3.85%的基础上上浮50%。一审法院认定事实：2018年1月15日，易红菊、何福坪（乙方）与兴源公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将其开发的位于秀山县乌杨街道黄杨大道北段XX号X幢X单元XX号商品房出售给乙方。本商品房建筑面积124.12平方米，其中套内建筑面积98.40平方米。房屋总价款508000元，套内建筑面积单价为5162.60元/平方米。乙方于2018年1月14日支付购房首付款108000元，向中国工商银行股份有限公司秀山支行申请个人住房贷款400000元。其中合同第六条“面积确认及面积差异处理”约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1.合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2.合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。第七条“交房期限及交付条件”：（一）本商品房交房期限。1.……。2.属预售商品房的，甲方应当在2018年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。第十三条“关于办理产权登记的约定”：1.……。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.……。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）……。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期同类贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一（比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，易红菊、何福坪（乙方）与兴源公司（甲方）亦签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同第三条约定，鉴于商品房的验收备案登记仅为办理商品房产权登记的前置条件，故甲乙双方对合同第七条第（二）款第（1）项变更为：本合同标的商品房已竣工，并通过有关单位验收合格。第四条，对合同第八条第1项中的“甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”变更为“甲方应当出示该商品房验收合格的相关资料”。第七条对合同第十三条作如下变更：1.对第3款变更为……。2.对第4款变更为：因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的累计金额不超过本商品房总价款的1%。第十八条，本补充协议的内容，系甲乙双方平等协议一致的结果，所列条款系双方真实意思的体现，不存在胁迫、欺诈等情形。乙方已对本补充协议的各条款进行了详细的阅读，并充分了解其应承担的法律后果。2018年1月15日、2018年1月12日，易红菊、何福坪向兴源公司支付房款50000元、6000元。2018年1月14日，易红菊、何福坪向兴源公司支付58870元，包括房款52000元及代收费6870元。2018年2月11日，易红菊、何福坪通过贷款的方式向兴源公司支付了房款400000元。2019年1月1日，兴源公司将上述商品房交付给易红菊、何福坪。2020年3月6日，秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为易红菊、何福坪所购房屋出具了不动产登记受理通知单，并办理了渝（2020）秀山县不动产权第0001XXXX8号不动产权证书，该证书上载明专有建筑面积（套内面积）95.70平方米。另查明，2017年6月7日，秀山县乌杨街道黄杨大道北段179号5幢的商品房取得重庆市秀山县商品房预售（预租）许可证（秀山国土房管XX预字第XX号）。2019年12月30日，兴源·黄杨郡二期建设工程（一标段）取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证（秀山县建竣备字XX号），该登记证上载明的竣工验收时间为2019年12月18日。2020年2月17日，秀山县乌杨街道XX号X幢的商品房取得了渝X**秀山县不动产权第XXXX号不动产权证书。再查明，2019年1月17日，秀山土家族苗族自治县公安消防大队出具了《建设工程消防验收申请受理凭证》（秀公消验凭字XX第XX号），其载明的内容为：兴源公司：根据《中华人民共和国消防法》第十三条和《建设工程消防监督管理规定》第二十一条的规定，你单位2019年1月17日申请的秀山县兴源·黄杨郡项目（X期）X标段工程（XXX地下车库）建设工程（地（地址：秀山县乌杨街道黄杨大桥北桥西侧XX地块防验收，提供下列材料：1.建设工程消防验收申报表；2.工程竣工验收报告；3.有关消防设施的工程竣工图纸，数量壹份（大写）；6.消防设施检测合格证明文件复印件；8.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件。经审查，申请符合规定，予以受理。我秀山县消防大队将自受理消防验收申请之日起七个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见。依法需要听证、检验、检测、鉴定的，所需时间不计算在内。2019年1月21日、2019年2月2日，秀山土家族苗族自治县公安消防大队分别出具《建设工程消防验收意见书》，载明经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。2019年12月24日，秀山土家族苗族自治县住房和城乡建设委员会出具《建设工程消防验收意见书》（秀山住建消验字XX第XX号），载明依照建设工程消防验收评定标准和消防设计审核意见，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，本案的争议焦点：一、兴源公司应否返还易红菊、何福坪房屋面积误差部分的房款并支付资金占用利息。二、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题。三、兴源公司应否支付易红菊、何福坪逾期办证违约金。现针对上述焦点评述如下：兴源公司应否返还易红菊、何福坪房屋面积误差部分的房款并支付资金占用利息。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。易红菊、何福坪与兴源公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定易红菊、何福坪在兴源公司处购买商品房。该合同系签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定所购商品房建筑面积124.12平方米，其中套内建筑面积98.40平方米，套内建筑面积单价为5162.60元/平方米，而渝XX秀山县不动产权第XXX号不动产权证书上载明专有建筑面积（套内面积）为95.70平方米。易红菊、何福坪所购房屋存在2.7平方米的房屋面积误差，误差比为2.74%。根据《重庆市商品房买卖合同》第六条第1项约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。因此，兴源公司应当退还易红菊、何福坪多支付的购房款2.7平方米×5162.60元/平方米=13939.02元。故对于易红菊、何福坪要求兴源公司退还多支付的购房款13939元，予以支持。对易红菊、何福坪主张的资金占用利息，《重庆市商品房买卖合同》第六条第1项明确约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补，并无资金占用利息的约定，同时结合合同第六条第2项的约定可知，在并未确定是否存在面积误差之前不应当支付资金占用利息。但是自易红菊、何福坪所购的房屋于2020年3月6日办理不动产权证书确定了房屋的套内面积后，兴源公司应当按照约定退还易红菊、何福坪多交纳的购房款，但是兴源公司至今未履行返还义务。因此，兴源公司应当支付易红菊、何福坪从不动产权证书办理次日开始计算的资金占用利息，其具体计算方式为，以13939元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月7日起计算至款项支付完毕之日止。二、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题。《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项约定：对合同第十三条作如下变更：对第4款变更为：因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的累计金额不超过本商品房总价款的1%。易红菊、何福坪认为该条款系格式条款，减轻了兴源公司的责任，限制了易红菊、何福坪的权利，应当认定无效，而兴源公司对该条款系格式条款没有异议，但认为该条款系有效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在补充协议第七条第2项对兴源公司承担逾期办证违约金的累计金额进行了限制，在一定程度上减轻了兴源公司逾期办证的违约责任，但是并未加重易红菊、何福坪的责任。本案中，双方系商品房买卖合同法律关系，出卖方即兴源公司的主合同义务系向易红菊、何福坪交付房屋并办理不动产权证，兴源公司的主合同义务亦即易红菊、何福坪的主要权利。而补充协议第七条第2项涉及的仅是逾期办证违约金，而非对易红菊、何福坪主合同权利的排除，且《中华人民共和国合同法》第一百四十四条亦明确规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。同时，补充协议第十八条亦明确约定，本补充协议的内容，系原兴源公司双方平等协议一致的结果，所列条款系双方真实意思的体现，不存在胁迫、欺诈等情形。易红菊、何福坪已对本补充协议的各条款进行了详细的阅读，并充分了解其应承担的法律后果。因此，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项系原兴源公司双方当事人真实的意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条及第五十三条规定的情形，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。对易红菊、何福坪认为该条款系无效条款的陈述，不予确认。三、兴源公司应否支付易红菊、何福坪逾期办证违约金。对于是否应当支付易红菊、何福坪逾期办证违约金，兴源公司抗辩称，对逾期取得登记受理单的事实无异议，但是认为系行政机构改革所致，而非兴源公司自身原因，不应当承担逾期办证的违约责任。本案中，易红菊、何福坪实际接房时间为2019年1月1日，而兴源公司取得秀山土家族苗族自治县公安消防大队出具的《建设工程消防验收申请受理凭证》的时间为2019年1月17日，通过秀山土家族苗族自治县住房和城乡建设委员会综合评定该工程消防验收合格的时间为2019年12月24日。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。根据该条规定，案涉房屋需通过消防验收合格后，兴源公司才能将该房屋交付易红菊、何福坪使用，也即是将房屋进行消防验收合格系兴源公司交付房屋之前需履行的义务。而本案中，兴源公司交付房屋在前，申请消防验收及取得消防验收合格在后。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，根据合同的相对性原则，即使作为出卖人的兴源公司因第三人原因造成违约，也应当向本案的买受人即易红菊、何福坪承担违约责任。故对于兴源公司的上述抗辩，不予采信。双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对逾期办证违约金进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项亦对此进行补充约定，限制了兴源公司承担逾期办证违约金的累计金额。可以认定，双方通过补充协议对逾期办证违约金相关的权利义务进行了变更。本案中，易红菊、何福坪实际的接房时间为2019年1月1日，按照《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，兴源公司应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，即2019年3月2日之前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为易红菊、何福坪所购房屋出具不动产登记受理通知单的时间为2020年3月6日。故按照合同及补充协议的约定，兴源公司应当从2019年3月3日起至2020年3月6日止按日向易红菊、何福坪支付房价款万分之一的违约金，且累计金额不超过本商品房总价款的1%。而易红菊、何福坪要求兴源公司支付违约金的金额为29819元，认为补充协议约定的违约金过低，系无效条款。如前所述，虽然一审法院已认定该条款系有效条款，根据举重以明轻的原则，可以认定，易红菊、何福坪具有要求调整违约金的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中并无任何证据证明易红菊、何福坪的实际损失，故违约金无调整的具体参照或基数，故一审法院对双方约定的违约金不作调整。因此，兴源公司应当支付易红菊、何福坪逾期办证违约金的具体金额为508000×1%=5080元。对于易红菊、何福坪的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、秀山兴源实业集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还易红菊、何福坪购房款13939元，并支付资金占用利息（利息的具体计算方式：以13939元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月7日起计算至款项支付完毕之日止）。二、秀山兴源实业集团房地产开发有限公司在一审判决生效之日起十日内支付易红菊、何福坪逾期办证违约金5080元。三、驳回易红菊、何福坪的其他诉讼请求。案件受理费894元，减半收取447元，由易红菊、何福坪负担194元，秀山兴源实业集团房地产开发有限公司负担253元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有二：一是《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题；二是逾期办证违约金的数额如何认定。关于焦点一。格式合同具备预先制定性和单方决定性，双方地位存在着不公平性，且内容有稳定性、重复性。案涉《补充协议》虽然是兴源公司预先制定并出具，但协议双方地位平等，协议内容并非不可更改，没有证据显示协议订立有排斥易红菊、何福坪意见的情况，不具备不可更改的稳定性、重复性，《补充协议》不属于格式合同。易红菊、何福坪对其中部分条款有异议，应当在订立合同时提出，本案没有证据显示易红菊、何福坪在订立合同时提出了意见，其在协议书上签字的行为视为同意对方拟定的协议内容，《补充协议》是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。关于焦点二。按照合同及补充协议的约定，兴源公司应当从2019年3月1日起至2020年3月26日止按日向易红菊、何福坪支付房价款万分之一的违约金，且累计金额不超过本商品房总价款的1%，易红菊、何福坪主张补充协议约定的违约金过低，但并未提交证据证明其实际损失，违约金调整缺乏基础，在双方有明确约定的情况下，除非有显著不公平等其他法律规定的情形，法院调整违约金没有依据，一审认定并无不当。综上所述，易红菊、何福坪的上诉理由不能成立，其相应的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人易红菊、何福坪共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二〇年十二月二十四日法官助理 魏国君书 记 员 吴松涛