河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初21081号原告（反诉被告）：河南七之星文化发展有限公司，住所地：郑州市金水区花园路**，统一社会信用代码：91410105MA3XDYLT70。法定代表人：胡斌，总经理。委托诉讼代理人：杨红星，河南鑫豫达律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南省艺和书画院，，住所地：郑州市经七路与纬五路交叉口海通大厦****统一社会信用代码：52410000341529076B。法定代表人：王志忠。委托诉讼代理人：朱明德，该单位员工。委托诉讼代理人：吴桂林，北京德恒（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司（以下简称七之星公司）与被告（反诉原告）河南省艺和书画院（艺和书画院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）七之星公司委托诉讼代理人杨红星，被告艺和书画院委托诉讼代理人朱明德、吴桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）七之星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金13.4万元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月30日，被告艺和书画院因经营需要，租赁原告七之星公司位于郑州市（新华社图像信息采集中心）三楼办公区域用作办公场地，租赁期限从2018年10月1日至2020年4月19日。目前，被告尚欠原告租金13.4万元未支付，虽经原告多次催要，被告一直未支付。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）艺和书画院辩称，一、答辩人不拖欠原告的房租，原告诉请没有事实与法律依据。答辩人委派朱明德实际经营涉案房屋所在地的书法培训学校，从2018年10月1日实际经营承租房屋开始先后支付租金23.4万元，其中3万元支付一、二楼（收款人为胡梦娜，为原告实控人胡欣女儿），其中20.4万元为争议三楼的租金，7万元由收款人七之星公司胡欣提供的《收到条》证明，另外13.4万元由答辩人支付给房屋所有权人新华社河南分社，有银行转账凭证证明。答辩人已经足额支付所使用房屋的租金，不存在拖欠房租的事实。后因为被答辩人的不当行为影响答辩人实际经营至2019年10月底而无法正常经营而搬离涉案房屋。二、原被告之间于2019年5月12日签署《协议书》第三条约定，原告已经将支付房屋租金的义务转让给答辩人的实际经营者朱明德，朱明德向新华社河南分社支付房屋租金系履行合同约定的租金支付义务，答辩人对被答辩人无支付租金义务，更不存在拖欠租金的事实。三、因原告与新华社河南分社的纠纷，导致业主方2019年10月份收回房屋，答辩人在支付完成2018年10月1日-2020年3月31日租金之后无法使用房屋造成损失，答辩人要求被答辩人赔偿损失，提起反诉。被告（反诉原告）艺和书画院向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋租金损失67000元（2019年11月到2020年4月期间）；2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告因无法正常使用租赁房屋而退赔学生的培训费用37205元（已退赔部分24905元，应退还尚未退还部分12300元），无法实现快乐大语文合作项目而损失的策划费10000元，无法实现大美汉字项目而损失的材料费686元，共计47891元；以上合计114891元；3.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年9月30日反诉原被告签订《房屋租赁合同》约定反诉原告租赁新华社图像信息采集中心三楼的办公区域用于办公使用，反诉原告租赁房屋后分别按照合同约定支付2018年10月1日-2019年3月31日的租金70000元。后反诉原告得知反诉被告拖欠涉案房屋业主方新华社河南分社租金后，直接代替反诉被告河南七之星文化发展有限公司向业主方新华社河南分社支付2019年4月1日-2020年4月的房屋租金134000元。反诉原告已经履行支付租金的合同义务，但是反诉被告因拖欠业主方租金出现业主方滋扰锁门封门等情况，导致反诉原告方无法正常使用房屋。实际从2019年4月份开始业主方即要求反诉原告方搬离涉案房屋，并拒绝我方正常使用涉案房屋。在本诉庭审中原被告确认2019年11月反诉原告因业主方的滋扰和强行封门等行为搬离涉案房屋，但是反诉原告实际已经足额支付合同约定的租金，但为实际使用租赁的房屋故反诉原告要求反诉被告赔偿房屋从2019年11月份-2020年4月份的租金损失67000元。另外因反诉被告方的违约行为，导致反诉原告无法正常开展培训教学工作，并因此退还学生培训费37205元（已退赔部分24905元，应退还尚未退还部分12300元），无法实现快乐大语文合作项目而损失的策划费10000元，无法实现大美汉字项目而损失的材料费686元，共计47891元，造成反诉原告方的损失。我方认为反诉原告按照合同约定支付房屋租金，反诉被告方即负有保障反诉原告正常使用房屋的义务，但反诉被告在收到我方支付租金后并没有处理好与业主方的纠纷，导致反诉原告无法正常使用租赁房屋。反诉被告方的违约行为导致我方实际损失房屋租金和学生退费合计114891元。反诉被告方不但拒绝赔偿我方损失反而蛮横地要求我方继续履行房屋租赁合同支付房屋租金，没有事实与法律依据，实为恶人先告状，反诉原告方迫于无奈，诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）七之星公司辩称，一、本案基本事实。按照本诉中双方认可的《房屋租赁合同》，系双方于2018年9月30日基于真实意思表示而签订，且被答辩人已实际使用由答辩人出租的新华社图像信息采集中心三楼的办公区域，用作办公使用，该事实在本诉庭审中得以确认。《房屋租赁合同》约定：“涉案房屋年租金13.4万元，乙方按年支付租金给甲方（首付7万元，余款6.4万元及押金2.606万元半年后一次性付清。）后期租金一次性付清。”但被答辩人仅在使用租赁房屋后于2018年10月19日交纳7万元租金，后未按期交纳合同约定的余款6.4万元和押金2.606万元。按照本诉中艺和书画院提供的七之星公司与朱明德于2019年5月12日签订的“协议书”约定：“一、甲乙双方自2017年10月1日-2018年9月30日在新华社河南分社老办公楼合作开办书法培训……甲方投入现金2.1万元，房租148500元。三、甲方所欠新华社老办公楼三楼一年房租约134000元由乙方根据租房合同规定的金额交给新华社河南分社执行账户。五、自2018年10月1日起乙方代表河南省艺和书画院自主承包三楼12间房子（盈亏与甲方无关），共支付三楼房租7万元。”朱明德基于上述协议约定，于2019年5月14日、5月16日分两次向新华社河南分社转款13.4万元。至2019年9月30日，被答辩人仍未按《房屋租赁合同》约定向答辩人支付欠付租金，且因被答辩人的经营人朱明德因其他原因无力经营，被答辩人受此影响无法经营也无法缴纳租金，迫于新华社催租压力，经双方协商一致由答辩人出面与新华社协商签订《终止协议》，拟于2019年9月30日提前终止租赁协议，被答辩人经营人朱明德签字同意。但因其他原因该终止协议未签署生效。至2019年11月25日，被答辩人仍未按约定交纳欠付租金，答辩人基于此向被答辩人发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》：“经我公司多次催收，截至2019年11月25日你院已连续拖欠房租租金长达10个月以上，经多次催收，在合理期限内仍拒绝支付，已严重违约。限你院于2019年11月30日前将房屋内属于其的一切物品清理搬走，逾期不清理我公司将依法将相关物品进行处理，由此产生的费用和给我公司造成的损失由你院承担。据此，我公司限你院在本通知书告知之日起15日内缴清拖欠的租金，否则，我公司将采取法律措施维护自身合法权益。”答辩人同时将该《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》张贴在被答辩人租赁的涉案房屋大门上，此后，被答辩人一直无理由拖欠欠付租金至今。二、被答辩人诉请赔偿其房屋租金损失67000元、无法使用租赁房屋而退赔损失47891元没有事实和法律依据。基于上述基本事实及双方提交的证据，可以看出《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规规定，双方之间形成真实有效的租赁合同关系。按照《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。为此，被答辩人违反《合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，未按照合同约定向答辩人交纳2019年4月1日以来的房屋租金，已构成违约。虽经答辩人多次催缴，被答辩人仍无理由拖欠，严重违反合同约定致合同无法正常履行，答辩人迫于无奈依法向被答辩人发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》直接送达并张贴在被答辩人租赁的涉案房屋大门上。依据第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被答辩人应承担继续履行并向答辩人支付一年的房屋租金，或者赔偿答辩人的各项损失等违约责任。被答辩人在反诉中所述的“恶人先告状”实为其真实写照，故此，被答辩人诉请答辩人向其赔偿房屋租金损失67000元（2019年11月-2020年4月期间）、无法使用租赁房屋而退赔损失47891元没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，被答辩人在未按照合同约定按期交纳2019年4月1日以来房屋租金的情况下，严重违反《合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，导致合同无法继续履行并被迫解除，故此，被答辩人反诉请求于法无据，且也明显违背了诚实守信原则。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，并对因此其未履行《房屋租赁合同》而给答辩人造成的财产损失承担法律责任。经审理查明：七之星公司（乙方、承租方）与新华通讯社河南分社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的座落在花园路84号老办公楼出租给乙方使用，该房屋建筑面积共309平方米。租期共36个月，自2017年4月20日至2020年4月19日止，合同三年一续签。每年租金人民币13.4万元，乙方在签订本合同时向甲方缴纳两个月的租房押金22300元，并同时支付2017年4月20日-6月30日租金人民币26060元。租金按季度支付，先交租金后用房屋，从2017年第三季度起乙方应于每季度末5日前支付下一季度的租金33500元至甲方账户。2018年9月30日，七之星公司（甲方）与艺和书画院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租新华社图像信息采集中心三楼的办公区区域309平方米供乙方用作办公场地，租赁日期从2018年10月1日至2020年4月19日至，年租金13.4万元，押金26060元整，租赁期间水、电、网络、物业管理费等相关费用由乙方承担。付款方式：按年支付，首付7万元，余款6.4万元及押金2.606万元，半年后一次性付清，后期租金一次性付清。合同到期后由甲方负责乙方与新华社续签合同。2018年10月19日，七之星公司出具收到条，载明：今收到河南艺和书画院房屋租金（2018年10月1日-2019年3月31日止），地址：花，地址：花园路**，新华社信息采集中心**，共计柒万元整。收款人：河南七之星文化传播有限公司，胡欣。2019年5月12日，七之星公司（甲方）与朱明德（乙方）签订协议书一份，约定：一、甲乙双方自2017年10月1日-2018年9月30日在新华社河南分社老办公楼合作开办书法培训，双方约定启动资金为10万元，双方按6/4比例占股并投入相应的资金，但分红比例为5:5。其中：乙方投入现金42800元；甲方投入现金2.1万元，房租148500元，共计投资169500元。一二三楼租房押金35060元由甲方垫付的。二、甲方鉴于工作原因自愿退出培训班的经营，由乙方独立经营。三、甲方所欠新华社老办公楼三楼一年房租约134000元由乙方根据租房合同规定的金额交给新华社河南分社指定账户，乙方凭汇款单到新华社河南分社做备案手续。甲方除去所欠房租后剩余的投资款（169500-134000=35500）由乙方支付给甲方。在乙方支付给甲方款项之前甲方应完成以下义务：1.甲方将一、二、三各楼层的租房协议原件转交给乙方；2.甲方自本合同签订后将河南七之星文化发展有限公司过户给乙方或乙方指定的法人；该公司在过户以前发生的债权债务关系由甲方目前的法人代表负责，该公司在过户以后发生的债权债务关系由新的公司法人代表负责。四、甲方将与新华社河南省分社签订合同时交的租房押金手续转交给乙方，乙方将押金支付给甲方。五、自2018年10月1日起乙方代表河南省艺和书画院自主承包经营三楼12间房子（盈亏与甲方无关），共支付三楼房租7万元，一、二楼五间房租3万元。由甲方出具收据，冲抵按合同计算出的乙方的应交金额（按当前交接合同日期，具体金额另算支付）。六、自主经营后由乙方按时向新华社河南分社支付房租，所有经营和安全法律责任由乙方承担。七、甲方将河南七之星文化发展有限公司过户给乙方指定人员后，乙方按租房合同约定将应付房租支付到新华社河南分社指定账户。2019年5月14日、5月16日，朱明德分别向新华通讯社河南分社转账100000元、34000元，摘要均为“支付房租（18-19年）”。2019年9月28日，七之星公司法定代表人胡斌授权王雪梅处理代办与新华社河南分社终止租房协议事项。原告提交一份2019年9月30日的《终止协议》，甲方、出租方为新华社河南分社，乙方、承租方为七之星公司，协议主要载明：甲乙双方于2017年12月签订的花园路84号老办公楼309平方米，租赁期限自2017年4月20日起至2020年4月19日止。双方协商达成如下合同条款：一、合同终止。1.该合同于2019年9月30日提前终止。终止协议以双方签字后生效；2.该协议终止前和终止后在乙方租赁期间产生的房租、水、电等一切费用由实际经营人朱明德全部承担解决。二、所欠房租及原有押金。1.所欠房租由实际经营人朱明德承担；2.原有租房押金冲抵房租。三、此协议终止前和终止后所发生的一切经营纠纷和法律责任均与乙方无关。王雪梅在乙方代理人处签字，七之星公司加盖印章，朱明德签署“同意”并签名确认，新华社河南分社未签字盖章。七之星公司提交的四份交通银行账户交易明细显示：2020年7月20日，王雪梅通过个人银行账户向新华通讯社河南分社转账3万元；2020年8月20日转账3万元，摘要为“河南七之星2019年房租”；2020年9月20日，转账3万元；2020年10月20日转账21667元，摘要为“河南七之星2019年房租”，以上共计111667元。2020年10月22日，新华通讯社河南分社向七之星公司开具增值税电子普通发票两份，金额分别为：100000元和11667元。2019年11月25日，新华通讯社河南分社向七之星公司出具《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，载明：我社与你公司于2017年12月签订房屋租赁合同，“甲方（新华通讯社河南分社）将座落于花园路84号老办公楼，建筑面积309平方米，租赁给乙方（河南七之星文化发展有限公司）使用。该房屋仅作为办公使用，租赁期自2017年4月20日起至2020年4月19日止。”截止2019年11月25日，你公司已连续拖欠房租租金长达10个月以上，经我社多次催收，在合理期限内仍拒绝支付，已严重违约。根据《合同法》第九十四条第三款规定和《房屋租赁合同》第七条第7-1款第（四）项约定，我社有权解除合同。现我社正式通知你公司，解除上述租赁合同。限你公司于2019年11月30日前将房屋内属于你公司的一切物品清理搬走，逾期不清理，则我社有权依法将相关物品进行处理，由此产生的费用和给我社造成的损失由你公司承担。另外，根据《房屋租赁合同》第四条第4-2款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金，否则，我社将采取法律措施维护自身合法权益。”同日，七之星公司向艺和书画院出具《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》一份，主要载明：我公司与你院于2018年9月30日签订的房屋租赁合同，“为便于双方合作，甲方（河南七之星文化发展有限公司）”出租新华社图像信息采集中心三楼的办公区域309平米，供乙方（河南艺和书画院）用做办公场地，租赁期限从2018年10月1日至2020年4月19日止。”截止2019年11月25日，你院已连续拖欠房屋租金长达10个月以上，经我公司多次催收，在合理期限内仍拒绝支付，已严重违约。因你院拖欠房租租金的违约行为导致新华社通讯社河南分社与我公司解除房屋租赁合同，给我公司造成了很大的损失。根据《合同法》第九十四条第三款规定，我公司有权解除合同。现我公司正式通知你院，解除上述租赁合同。限你院于2019年11月30日前将房屋内属于你公司的一切物品清理搬走，逾期不清理，则我公司有权依法将相关物品进行处理，由此产生的费用和给我公司造成的损失由你院承担。据此，我公司限你院在本通知书告知之日起15日内缴清拖欠的租金，否则，我公司将采取法律措施维护自身合法权益。另查明，艺和书画院为民办非企业单位，于2017年7月5日由河南省民政厅发放《民办非企业单位登记证书》。2018年10月1日，艺和书画院发布任职通知，任命朱明德为河南省艺和书画院书画培训中心主任（试用期一年）。庭审中，原告明确其主张的是2019年4月1日至2020年4月19日期间的租金。关于艺和书画院搬离涉案房屋的时间，七之星公司和艺和书画院在本诉庭审中均陈述是2019年11月；在反诉庭审中艺和书画院陈述是2019年10月底，七之星公司陈述是2019年11月底。艺和书画院申请证人王某出庭作证，王某陈述其于2019年10月份看到新华社封门贴条，看到三楼书画院没有学生在上课。本院认为，七之星公司与艺和书画院于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。合同约定的租赁期限为2018年10月1日至2020年4月19日，但根据本案证据，艺和书画院并未实际使用涉案房屋至租期届满。关于艺和书画院搬离涉案房屋的时间，其提交的证据不能证明搬离的准确时间，结合双方当事人庭审陈述、证人证言及本案其他证据，能够认定为2019年11月底及11月30日。艺和书画院实际使用涉案房屋至2019年11月30日，根据双方约定的租金标准，其应支付七之星公司2018年10月1日至2019年11月30日期间的房屋租金共计156333元，七之星公司认可实际收到艺和书画院房屋租金70000元，故艺和书画院尚需支付七之星公司租金86333元，七之星公司诉请过高部分，依据不足，本院不予支持。2018年9月30日的《房屋租赁合同》签订主体为七之星公司和艺和书画院，约定的租金交纳主体为艺和书画院，朱明德与七之星公司于2019年5月12日签订的协议书与本案非同一法律关系，该协议书约定“七之星公司所欠新华社老办公楼三楼一年房租约134000元由朱明德根据租房合同规定的金额交给新华社河南分社指定账户”，朱明德于2019年5月14日、5月16日向新华通讯社河南分社支付134000元，摘要均为“支付房租（18-19年）”，艺和书画院主张该134000元系朱明德代其支付的2019年4月1日至2020年4月19日期间的房租，但该转款摘要与艺和书画院上述主张并不相符，朱明德向新华通讯社河南分社转账13.4万元的款项不能认定为艺和书画院对2019年9月30日的《房屋租赁合同》的履行行为。故艺和书画院反诉请求七之星公司赔偿2019年11月至2020年4月期间的房屋租金损失67000元，缺乏事实依据，本院不予支持。艺和书画院反诉请求七之星公司赔偿其因无法正常使用租赁房屋而退赔学生的培训费用、无法实现快乐大语文合作项目而损失的策划费以及无法实现大美汉字项目而损失的材料费，其提交的证据不能证明上述损失系七之星公司的违约行为所致，故艺和书画院该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南省艺和书画院于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司房屋租金86333元；二、驳回原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河南省艺和书画院的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取1490元，由原告（反诉被告）河南七之星文化发展有限公司负担530元，由被告（反诉原告）河南省艺和书画院负担960元；反诉费1299元，由被告（反诉原告）河南省艺和书画院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年十二月十九日书记员  李 恒