江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1941号原告：李铮，男，1964年10月13日出生，汉族，居民身份证号码211481196410139011住淮安市生态文旅区云林路绿地世纪城129号。委托诉讼代理人：侯依欣，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。被告：淮安中兴网络科技有限公司，住所地淮安市生态新城枚皋路与富城路交叉口中兴智慧产业园。法定代表人：何雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。原告李铮与被告淮安中兴网络科技有限公司（以下简称中兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李铮的委托诉讼代理人侯依欣与被告中兴公司的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铮向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金3772000元；2、被告支付原告在（2020）苏0891民初2824号和（2020）苏08民终1098号案件中支出的律师费6万元；3、被告支付原告本案支出的律师费14万元。事实和理由：2019年4月27日，原、被告签订《兴安华庭小区商铺认购协议》，协议约定被告违反本协议条款按照每平方米23000元退还原告，本协议自动失效。2019年7月10日，被告将涉案房屋与案外人签订商品房买卖合同并已办理产权证，导致本协议无法履行，被告构成根本违约。被告就上述协议曾向法院起诉意图解除本协议达到毁约目的，后被法院驳回，但造成原告6万元财产损失，故原告诉至法院提起上述诉请。被告中兴公司辩称，原告李铮与另一案件原告魏大伟系夫妻关系，李铮系淮安德馨物业公司法定代表人，魏大伟是该公司财务会计，而德馨物业公司是被告开发的兴安华庭小区的物业服务单位，当时兴安华庭小区正值验收，必须要有德馨物业公司的盖章才可以进行验收，故原告两人以此为要挟，胁迫被告签订了兴安华庭小区涉案商铺认购协议两份，因此被告认为涉案协议无效。根据认购协议约定，原告应当于2019民5月15日将房款付清，否则被告有权另行出售。目前为止原告仍未支付购房款。从认可协议定的单价来看，单价为每平方米4000元，而当时商铺的实际价格为每平方米2.3万元到2.4万元，如果原告有真实的意思表示，在价格如此低的情况下其应当在第一时间内向被告交纳购房款并要求被告履行相关购房手续，但是原告既没有交纳购房款也未要求履行购房手续，明显不合常理。因此被告认为根据协议约定，原告已构成根本违约，被告有权将涉案房屋另行出售。原告既然未支付任何购房款，因此也就没有任何损失。至于原来的法院判决，其仅是被告起诉要求解除合同，法院只是对是否符合解除条件进行了审查，并未对认购协议内容进行实质审查，本案应当审查协议是否从公平合理，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2018年6月6日，被告中兴公司时任法定代表人秦励签发《奖励决定书》，并加盖公司印章。2019年4月26日，被告中兴公司现任法定代表人何雄在该决定书上签名并签署日期。2019年4月27日，原、被告签订《兴安华庭小区商铺认购协议》，约定原告认购被告开发建设的兴安华庭小区商铺，认购协议载明：一、认购意向商铺基本情况：1、小区名称、位置：兴安华庭小区。2、认购商铺房号、面积：房号为1-113室，面积约164平方米（具体以测绘部门测量为准），单价为每平方米4000元，总房款为656000元，2019年5月15日网签时一次性付清。二、成交与终止：本协议为乙方（原告）认购协议。若未能按协议规定期限及时付款则视为乙方自动放弃购买，甲方（被告）有权将此套房屋另行出售。三、签订本协议之后，待甲方通知签订《商品房买卖合同》，履行《商品房买卖合同》的各项条款。四、自本协议签订后，甲方完全履行本协议各项条款。甲方违反本协议条款，甲方按每平方米23000元退还乙方，本协议自动失效。上述认购协议所载房屋并未进行网签，原告李铮也未向被告中兴公司支付协议约定的购房款。2019年7月，被告中兴公司已就涉案认购协议约定的兴安华庭小区1-113室商铺与案外人签订商品房销售合同并已办理不动产权证。就上述认购协议，中兴公司曾于2019年7月5日将李铮诉至本院要求撤销上述认购协议，理由为：2017年4月26日，中兴公司与淮安德馨物业服务有限公司公司签订《“兴安华庭”项目前期物业服务委托合同》，约定将兴安华庭小区物业委托该公司管理，而李铮系该公司法定代表人。2019年4月，中兴公司建设的兴安华庭小区房屋办理不动产权证，否则中兴公司将承担延期办证违约责任，需要小区物业管理公司即淮安德馨物业服务有限公司在《淮安生态新城区新建房地产开发项目物业承接和查验证明》的承接单位处加盖公司印章，以证明该小区已委托物业进行管理，符合办证条件。而李铮作为该物业公司法定代表人，利用中兴公司必须办理不动产权证，否则将承担违约后果的情况下，逼迫中兴公司与之签订《兴安华庭小区商铺认购协议》，否则不予盖章，中兴公司被迫无奈与之签订该认购协议。该认购协议条款严重违背常理，认购协议上约定的商铺当时市场单价2.5万/平方左右，但认购协议却约定4000元/平方，且约定如果公司违反该协议条款，则要按2.3万/平方退还李铮，因此，中兴公司是被李铮胁迫签订的认购协议。该案审理过程中，中兴公司有将诉讼请求变更为要求解除上述认购协议。李铮对此辩称其曾在中兴公司工作并作出重大贡献，中兴公司股东会曾作出给予李铮淮安项目利润总额1.5%的奖励。2018年6月6日，中兴公司原法定代表人秦励签发对李铮的奖励决定书，2019年4月，中兴公司现法定代表人何雄向李铮说明经结算奖励金额确定为350万元，采用购买中兴公司开发的商品房形式予以结算，让李铮与中兴公司总经理马镭联系办理。经与总经理马镭联系，给李铮二间160平方左右的门面房，按施工单位折抵价1.5万/平方米结算，要求李铮另付4000元/平方米。当时要求李铮退回奖励决定书，因该决定书不在身边，李铮当场出具不再主张1.5%奖励金的承诺。故该认购协议系真实意思表示，协议价格包含中兴公司承诺对李铮的奖励金额，中兴公司诉称被逼签订该认购协议无事实依据。该案经本院审理后作出（2018）苏0891民初2824号民事判决，驳回了中兴公司的诉讼请求。中兴公司不服本院判决上诉于淮安市中级人民法院，后淮安市中级人民法院作出（2020）苏08民终1098号民事判决，驳回上诉维持原判。后原告李铮诉至本院提出上述诉请，但原告李铮陈述本案律师费因经济困难未实际支付。本院认为：当事人签订认购书等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原、被告签订的《兴安华庭小区商铺认购协议》明确约定签订协议之后待被告通知签订《商品房买卖合同》，履行《商品房买卖合同》的各项条款，故双方签订的《兴安华庭小区商铺认购协议》属于商品房买卖预约合同。被告中兴公司虽主张因胁迫所签协议，但并未提供证据证实，故本院对被告以胁迫抗辩合同无效不予采纳，确认双方认购协议合法有效，且被告也未以显失公平请求人民法院撤销认购协议。认购协议约定总房款656000元于网签时一次性付清，但涉案房屋并未进行网签，故不能认定原告李铮有网签前须付款的义务，因此不能视为原告李铮自动放弃购买，故被告中兴公司也无权将此套房屋另行出售，而被告中兴公司已实际将该房屋另行出售致使认购协议无法履行，原告无法实现其合同目的，故被告对此构成根本违约。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，损失赔偿范围应当包括可得利益损失，本案预约合同也不例外。认购协议约定按照每平方米23000元计算违约金，而被告中兴公司也认可当时商铺实际价格为每平方米2.3万元到2.4万元，故原告主张按照认购协议约定要求被告支付违约金3772000元（23000元/㎡×164㎡）不违反法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告律师费的诉讼请求，因双方认购协议对此并无明确约定，且原告李铮在他案中支付的律师费与本案无关，本案中又未实际支出律师费，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安中兴网络科技有限公司于判决生效后三十日内支付原告李铮违约金3772000元。二、驳回原告李铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38576元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××56）。审 判 长  刘海波人民陪审员  于新春人民陪审员  祁 蔚二〇二〇年十二月十七日法官 助理  张基兰书 记 员  张 斌