贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终7353号 上诉人（原审原告）：李国艳，女，汉族，生于1994年6月4日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。 委托代理人：李国平，系李国艳妹妹。 被上诉人（原审被告）：赵淑娟，女，汉族，生于1987年2月1日，山西省盂县人，住山西省盂县。 被上诉人（原审被告）：习水县土城镇好宜家购物超市。住所地：习水县土城镇团结社区渡口街**。统一社会信用代码：92520330MA6H60XX60. 经营者：赵淑娟。 第三人：宋克惠，男，汉族，生于1977年4月30日，湖南省涟源市人，住湖南省涟源市。 上诉人李国艳与被上诉人赵淑娟、习水县土城镇好宜家购物超市（以下简称好宜家超市）及原审第三人宋克惠房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李国艳上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令二被上诉人退还上诉人已支付的商铺租金33000元并支付资金占用费（资金占用费以33000元为基数，自2019年11月25日起，按照同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价率计算，算至全部款项付清之日止）；3、请求依法判令二被上诉人赔偿上诉人装修款6825元；4、本案受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认定不清，导致判决结果错误，严重损害上诉人合法权益。具体理由如下：1、一审法院在事实认定中称上诉人是在使用案涉房屋后，教育局才要求校外教育培训机构进行整改，与实际事实不符。上诉人在签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同〕前就曾告知过被上诉人，是因为上诉人之前所租赁的房屋面积不能达到遵义市教育局《关于印发〈遵义市校外培训机构设置标准（试行〉〉的通知》〔遵教发〔2018〕8号）文件的面积要求，故才需要重新租赁场地，且被上诉人的一审答辩状中也自认在签订合同之前，上诉人是告知其办学场地要达到220平方米的。所以一审法院在事实认定中称：后因遵义市教育局对校外培训机构进行整改，要求辖区内所有校外培训机构均需要办理办学许可，届时，因原告租用的场地面积达不到办理要求，原告遂要求被告退还巳经缴纳的租金并支付资金占用费。”与事实不符。2、一审法院对于上诉人提交的第4、5、6组证据的认定及处理违反法律规定。(1）上诉人在一审中提交的第4组证据即“支付各类装修款记录3张及证明1张”，证明目的为上诉人支付的装修款情况。一审法院认定该组证据系孤证达不到证明目的，故不予采信。在日常房租租赁过程中，对于房屋进行装饰装修均系承租人自行承担，所产生的装饰装修费用也系通过装修费发票、转账记录、装修服务提供人出具收据等予以证明，上诉人巳经提交了相关证据，其证明力或许存在瑕疵，但被上诉人在答辩及庭审中均未否认上诉人存在装饰装修的事实，且一审法官在判决经审理查明部分巳认定“合同签订后，原告遂于2019年6月15日开始根据其办培训班需要对所租赁的房屋进行装修并投入使用…”而一审法院以其系孤证作为不予采信的依据，与日常习惯不符，与庭审查明事实相矛盾，也显失公平，更违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定。(2）、上诉人在一审中提交的第5组证据即“贵州天歌映像影视文化传媒有限公司习水县土城分公司营业执照1份和遵义市教育局《关于印发〈遵义市校外培训机构设置标准（试行〉〉的通知》〔遵教发〔2018〕8号）文件1份，证明目的为上诉人为开办教育培训学校依法办理营业执照，但因案涉房屋面积无法迖到《遵义市校外培训机构设置标准（试行〉》第五条第一款“（一）校外培训机构法人注册地实际使用的办学场所按类别每类不少于200平方米，且不能交叉使用。…”关于办学场所的要求标准，导致原告无法申办教育办学许可证。一审法院认定该组证据与本案无关，故不予采信，系对于该组证据关联性的认定。就该组证据与本案关联性而言，该组证据系上诉人据此说明合同目的不能实现的依据所在，上诉人提起诉讼的原因就在于被上诉人未按照合同履行交付符合约定面积房屋的义务，致使上诉人合同目的不能实现。一审法官以该组证据与本案无关联性作出认定与事实不符。（3）、上诉人在一审中提交的第6组证据即“原告与第三人宋克惠的微信聊天记录2张”，证明目的为曾就协商解除房屋租赁合同问题与第三人宋克惠进行沟通无果，宋克惠承认上诉人已支付房租33000元且案涉房屋实际面积并无合同约定220平方米的事实。该组证据虽系电子证据，但其真实性经庭审查明可以认定，微信聊天中足以体现上诉人与第三人宋克惠沟通的事实和，宋克惠说明案涉房屋实际面积无220平方米的事实，庭审中，经审理也能够查明案涉房屋实际面积无220平方米，能够与上诉人提交的该组证据予以印证。一审法院对于上诉人提交的第6组证据以不能达到证明目的为由不予采信，明显存在错误，也与庭审查明事实以及一审法院本院认为理由相矛盾。二、一审法院采用未予采信的证据作为定案依据违反法律规定。一审法院认定被告提交的第2组证据即“好宜家超市与贝克汉堡签订的租赁协议一份”与本案无关，但在本院认为部分中，仍以此作为依据，认为“二被告将其在他人手中承租的同样条件的房屋都是以高于原告给付租金的价格转租他人的，二被告并不需要通过虚报房屋面积将其正在使用且急需使用的房屋转租给原告，这与常理不符”，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定。三、一审法院未依照法律规定对上诉人第3项诉讼请求进行审理。上诉人在一审中提出的第3项诉请请求为“请求依法判令二被告赔偿原告装修款6825元”，一审法院在判决书本院认定部分，并未对上诉人该项诉讼请求所依据的证据是否应当采信，该诉讼请求无法得到支持的原因进行说明。上诉人与被上诉人赵淑娟在《商铺租赁合同》中并未对巳形成附合的装饰装修物的处理进行约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对巳形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”一审法院在判决中，判决解除上诉人与被上诉人赵淑娟于2019年6月10日签订的《商铺租赁合同》，在说理部分认定“原告因需要一间至少220平方米的房屋进行办学，便与被告签订了《商铺租赁合同》承租案涉房屋。但原告承租房屋实际面积并没有120平方米，不能达到原告承租房屋的重要目的，原告因此也并未全部支付房屋租金，并表示不再履行租赁合同，要求解除合同，双方签订的《商铺租赁合同》已无继续履行的可能，二被告当庭也同意解除合同，故对于原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以准许。”一审法院对于上述合同解除的原因认定并不清楚，如认定因被上诉人赵淑娼违约导致合同解除的，应当支持上诉人请赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；如认定因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当由双方根据各自的过错承担相应的责任；如认定因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。但一审法院并未明确认定合同解除原因，也并未认定存在已形成附合的装饰装修物残值损失，也并未向上诉人释明就现存装饰装修物残值是否由双方协商确认或申请评估。四、一审法院对于上诉人第2项诉讼请求的判定不当。一审法院以合同明确房屋面积与实际面积相差100平方米故一般人能够判定存在差异、上诉人在装修过程中应当知晓房屋实际面积、上诉人从事校外培训应当谨慎审核房屋面积、被上诉人对于同条件房屋均巳高于上诉人价格转租他人故无需虚报面积、被上诉人留存租赁合同面积记载为120平方米而上诉人提交的租赁合同面积处存在修改痕迹等，认定上诉人知道或者应当知道房屋面积不足220平方米的事实，故驳回上诉人诉讼请求。但根据上诉人当庭提交的第三份微信聊天证据，可以证明被上诉人明确表示合同上租赁面积的修改系被上诉人所为，而非系上诉人要求被上诉人修改，并且被上诉人是否存在修改面积的必要，不能不作为否定被上诉人虚报面积事实的判断依据。上诉人是否知道或应当知道房屋面积不符合约定，仅应当作为判定上诉人要求行使解除合同权利期限以及认定上诉人存在一定过错存在的依据，而不能就此免除被上诉人的虚报面积的责任。关于上诉人和被上诉人留存租赁合同记载面积不一的情况，实际上系被上诉人在双方签订合同前向上诉人及委托人李训说租赁房屋面积有220平方米，但在签订合同后上诉人之委托人李训发现合同约定只有120平方米，故要求被上诉人进行更正的结果，被上诉人未及时更正其留存的合同内容，不能以此否认合同面积系被上诉人修改，被上诉人虚报面积的事实。在被上诉人提供的房屋面积不符合合同约定，导致上诉人合同目的无法实现的情况清楚，且有租赁合同以及微信聊天记录等直接证据的印证下，一审法院以推测上诉人知道或者应当知道房屋实际面积为由驳回上诉人的诉讼请求实属不当。一审判决中认定的修改过的合同不是上诉人提交的，是被上诉人提交的。一审并未询问上诉人如何结算，实际上房屋只是简单刷瓷而已，是简单装修。 赵淑娟、好宜家超市辩称，以一审判决为准，房屋已经使用一年才提出了该请求，而且对于房屋面积其没有隐瞒，上诉人是清楚的。上诉人还差500元租金和水电费未交纳。 宋克惠未陈述意见。 李国艳向一审法院起诉请求：请求依法判令解除原告与二被告签订的《商铺租赁合同》；2.请求依法判令二被告退还原告已支付的商铺租金33000元并支付资金占用费（资金占用费以33000元为基数，自2019年11月25日起，按照同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价率计算，算至全部款项付清之日止）；3.请求依法判令二被告赔偿原告装修款6825元；4.本案受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月，原告李国艳因开办舞蹈培训班需要场地，经考察决定租赁被告赵淑娟租赁的位于习水县右侧的房屋，（该房屋系被告赵淑娟向案外人袁图凯租赁的，租赁期限为2019年1月6日至2029年1月6日）后原告分别于2019年5月13日、2019年6月8日两次向被告赵淑娟共计转款10000.00元作为租房费用，并于2019年6月10日委托案外人李训与被告赵淑娟签订了《商铺租赁合同》，被告好宜家超市在合同甲方签字（手印）处加盖印章。合同约定被告将其位于习水县右侧的房屋（该房屋实际面积约120平方米）出租给原告使用，并载明“...甲方同意将位于土城镇渡口街××家超市右侧××楼商铺（该商铺具体地址以房产证中标示为准）租给乙方作为使用，出租商铺的建筑面积为220㎡。...1、商铺租金第一年为380000元。（大写：叁万捌仟元）；租金在签订合同时一次性付清。...”，此后原告又陆续向被告支付租金23000.00元，前后共计支付原告租金33000.00元。合同签订后，原告遂于2019年6月15日开始根据其办培训班需要对所租赁的房屋进行装修并投入使用，后因遵义市教育局对校外培训机构进行整改，要求辖区内所有校外培训机构均需要办理办学许可，届时，因原告租用的场地面积达不到办理要求，原告遂要求被告退还已经缴纳的租金并支付资金占用费，双方因不能协商达成一致意见，遂诉至法院。 一审法院认为，民事主体在民事活动中应当遵循诚实守信原则。本案中，双方的争议焦点为：1、原告在签订《房屋租赁合同》前后是否知晓或者应当知晓所租赁的房屋面积不足220㎡；2、双方签订的合同是否应当准予解除；3、被告是否应当退还已经缴纳的租赁费用并支付资金占用利息。针对第一个争议焦点，原告称其在签订租赁合同前并未对房屋进行考察，而是委托的案外人李训进行考察的，且因其并不是建筑方面的专业人员，故对房屋面积方面不清楚。第一、120㎡和220㎡的房屋面积之间相差了100平方米，一般正常人不需要具有相应的专业知识均可以做出面积上的区别的；第二、原告在签订租赁合同后，就立即对房屋进行了装修并投入使用，在装修过程中，各种装修费用也会以房屋面积进行结算，原告在此过程中也应当知晓所租赁房屋的面积；第三、原告在租赁被告房屋之前从事校外培训，因面积达不到办学要求才转租被告房屋，对租赁房屋面积应当更加重视，应当在签订合同时或之后就会对面积进行测量，而不是被告知不符合条件、需要整改后才知晓；第四、案涉租赁的房屋是二被告及第三人正在进行日常生活和堆放货物的房屋，对二被告有较大的使用价值，二被告并没有寻租的意思表示和行为，是原告找到二被告要求租赁房屋，并在看过房屋后就支付了部分定金。二被告将其在他人手中承租的同样条件的房屋都是以高于原告给付租金的价格转租他人的，二被告并不需要通过虚报房屋面积将其正在使用且急需使用的房屋转租给原告，这与常理不符；第五、二被告辩称，二被告手中留存的租赁协议原载明的房屋面积为120㎡，因为原告要求，便将其留存的房屋租赁协议交由原告对载明的房屋面积进行了修改。原告提交的租赁协议中确能看出修改过的痕迹，该证据虽不能直接证明二被告辩称，但也能与本院论述的上述事实相互印证。综上所述，原告是知晓或者应当知晓所租赁房屋的面积不足220㎡的事实，对其上述辩称，本院不予采信。对于第二个争议焦点，原告要求解除与二被告签订的《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）但是人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。...”之规定，原告因为需要一间至少220平方米的房屋进行办学，便与被告签订了《商铺租赁合同》承租案涉房屋。但原告承租房屋实际面积并没有120平方米，不能达到原告承租房屋的重要目的，原告因此也并未全部支付房屋租金，并表示不再履行租赁合同，要求解除合同，双方签订的《商铺租赁合同》已无继续履行的可能，二被告当庭也同意解除合同，故对于原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以准许。针对第三个争议焦点，当事人一方在订立合同时具有过错或者不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。经过上述论述，原告在订立合同时或者订立合同之后知道或者应当知道案涉租赁的房屋面积不足220平方米的事实，现以二被告隐瞒房屋实际面积，要求被告承退还原告已支付的商铺租金33000元并支付资金占用费和赔偿原告装修款6825元。因为被告在签订《商铺租赁合同》过程中并无过错，故对于原告诉请要求被告退还其已经支付的租金及资金占用费的诉请，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，维护社会正常经济秩序，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李国艳与被告赵淑娟于2019年6月10日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告李国艳其余诉讼请求。案件受理费减半收取400.00元，由原告李国艳负担。 本院二审期间，双方未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1、被上诉人是否应退还上诉人已支付的商铺租金33000元并支付资金占用费；2、二被上诉人是否应赔偿上诉人装修款6825元。 关于争议焦点一，从案涉租赁合同原件来看，在“出租商铺的建筑面积为220㎡”处确有修改的痕迹，但该租赁合同确系上诉人自愿与被上诉人签署，本院分以下两种情形考虑：1、如该修改痕迹系在签订合同时便存在，则应当认为系双方对此达成的合意，否则上诉人方可以拒绝签字，因此，上诉人已签字的行为表明其对该修改行为的认可。2、如该修改痕迹系在签订合同后，即在签订合同时面积载明为120㎡，而后由被上诉人私下修改成220㎡，则可以推定上诉人在签订合同时系明知租赁房屋的面积为120㎡而同意承租，因此，上诉人系针对该120㎡的房屋进行承租并和被上诉人约定了年租金38000元。此外，上诉人在签订租赁合同后对房屋进行了装修并投入使用，根据常理，一般正常人可凭基本生活经验便可判断出房屋面积120平方米和220平方米之间的差异，但上诉人对此未及时提出异议便投入使用。因此，本院对上诉人主张被上诉人归还已付租金和支付资金占用费的请求不予支持。 关于争议焦点二，上诉人提供的微信转款凭证不能证明系用于案涉房屋的装修，并且上诉人确已实际使用了案涉房屋，故对其要求被上诉人赔偿装修款6825元的请求不予支持。 综上所述，李国艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由李国艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 雨 审判员 张 睿 审判员 任建毅 二〇二〇年十二月十一日 法官助理叶迪 书记员霍燕