贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7782号上诉人（原审被告）：赵春英，女，1966年3月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：赵良平，男，汉族，1964年11月12日出生，住湖南省邵东县。系赵春英丈夫。委托诉讼代理人：邓海生，男，汉族，1987年7月2日出生，住四川省绵阳市游仙区。系赵春英女婿。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码：915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人赵春英因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心（以下简称红花岗区市场中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7109号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵春英上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人只需向被上诉人支付租金、管理费合计596.01元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决编造因果关系，歪曲客观事实，错误认定违约主体。2020年5月31日是《通知》规定苟家井市场关停日，上诉人于2020年5月31日按照通知要求交付了门面，租金没有缴纳是被上诉人不先履行抵扣或返还经营权费用和保证金义务，被上诉人违约在先，上诉人享有后履行抗辩权。二、一审判决割裂了证据之间的逻辑关联性，遗漏重要证据，认定事实存在错误。2020年4月22日中华路街道办事处经发办出具的《证明》内容，充分证明上诉人按照《通知》要求在规定时限内在相关单位开具证明用于享受租金减免的权益，与本案存在逻辑上的联系，一审判决对其有关联却没有认可。上诉人一审提交“短信证据”也证明了在2020年5月31日上诉人返还了门面并主动与被上诉人协商租金交纳事宜，而在一审判决书中却一字也未提及，完全遗漏了这份证据。三、经营权剩余期限一审判决认定错误，应予纠正。合同载明的经营权期限8年的剩余期限应在合同签订时间1月起算至2023年12月，截止关停时间2020年5月31日，尚差约43个月，即132000元÷15年÷12个月×43个月=31533.19元，应予扣减。虽然经营权费是2008年4月25日缴纳，但2008年5月至12月是被上诉人给予上诉人自行改造门面的时间，不算在经营权期限内的。关于经营权期限的起算时间被上诉人一审未提出异议，一审判决超出合同约定，以经营权费用的支付时间计算剩余经营权期限无合同和法律依据。四、一审判决自行提出新的诉讼请求，严重影响判决公信力。五、享有《通知》第二项优惠条件是上诉人的合同权利，一审法院认定错误。上诉人按时腾空了门面并完成了交付，租金未支付是因为被上诉人不愿意履行抵扣或者返还义务，上诉人享有后履行抗辩权，上诉人没有违约，不应承担违约责任。对于租金的计算，按照租赁合同约定的A-198号门面每月租金为95元每平方米，门面面积为12.59平方米，故A-198号门面每月租金为1196.05元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除2020年2-3月两个月疫情影响期间，4-5月库存货物处理期间，2016年免受租金的12个月期间，按照40个月，租金下调40%计算，上诉人应支付租金1196.05元每月×40个月×60%=28705.20元。另有服务费186元每月、卫生费40元每月，每月管理费为226元。上诉人应支付管理费226元每月×40个月×60%=5424元，租金管理费合计34129.20元。扣减31533.19元及保证金2000元，上诉人还应支付596.01元。被上诉人红花岗区市场中心二审未向本院提交书面答辩意见。红花岗区市场中心向一审法院起诉请求：1.请求判令赵春英支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金65543.54元及服务费、卫生费12384.8元（合计77928.34元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以65543.54元为基数按月利率2%支付违约金，以12384.8元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；2.本案诉讼费用由赵春英承担。一审法院认定事实：红花岗区市场中心系遵义市红花岗区门面的所有权人。2008年4月25日，赵春英向红花岗区市场中心缴纳了经营权费用132000元。自此，赵春英开始租赁使用红花岗区市场中心位于遵义市红花岗区门面。租赁合同实行每年一签。2015年1月21日，红花岗区市场中心与赵春英签订《门面租赁合同》，合同约定，红花岗区市场中心将位于苟家井综合大楼1楼Ａ-198门面，面积12.59㎡出租给赵春英做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方一次性向出租方缴纳经营权费共计132000元，经营权余8年，承租方缴纳租房保证金2000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按95元／㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费186元／月，卫生费40元／月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，赵春英向红花岗区市场中心缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但赵春英仍继续经营使用该门面。2020年3月26日，红花岗区市场中心作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，红花岗区市场中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月4日，赵春英签收红花岗区市场中心下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，赵春英向红花岗区市场中心出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场的商铺苟家井商城Ａ198进行经营，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。2020年5月31日，因赵春英未按通知要求返还案涉门面，也未缴纳费用，红花岗区市场中心遂与相关部门联合将该门面关停。2020年6月10日，赵春英将涉案门面交还给红花岗区市场中心，但因租赁费用未协商一致，酿成诉争。一审法院认为，本案的争执焦点在于：一、经营权费用问题；二、是否还能享受优惠政策及租金计算问题；三、违约金问题。赵春英自2008年开始使用案涉门面，红花岗区市场中心、赵春英双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但赵春英一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，红花岗区市场中心、赵春英之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于红花岗区市场中心主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因赵春英未向红花岗区市场中心交纳租金，构成违约，该违约给红花岗区市场中心造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合红花岗区市场中心、赵春英签订的合同中约定的违约金过分高于红花岗区市场中心的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情判令赵春英从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。红花岗区市场中心与赵春英双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对红花岗区市场中心要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，依法不予支持。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，赵春英应当返还租赁物，装修装饰无偿归红花岗区市场中心所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定A-198号门面租金95元/月/㎡，门面面积为12.59㎡，故A-198号门面每月租金为12.59㎡×95元/月/㎡=1196.05元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，赵春英共计差欠红花岗区市场中心租金1196.05元/月×54月=64586.7元。另有服务费186元/月、卫生费40元/月，故每月管理费用共计为186元＋40元=226元。同理，赵春英共计差欠红花岗区市场中心管理费用226元/月×54月=12204元。由于赵春英于2020年6月10日向红花岗区市场中心返还租赁房屋，与红花岗区市场中心通知关于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用才能享受优惠政策的要求不符，现要求红花岗区市场中心按通知第二项优惠条件减免租金，辩解理由不能成立，不予采纳。关于赵春英使用门面经营权期限问题，赵春英于2008年4月25日缴纳经营权费，结合红花岗区市场中心、赵春英双方于2015年签订的《门面租赁合同》记载：经营权余8年计算，赵春英使用该门面的经营权期限为15年，应于2023年4月25日到期，截止通知关停时间2020年5月31日，尚差约35个月，即132000元÷15年÷12月×35月＝25667元，应予扣减；赵春英缴纳的租房保证金2000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，赵春英还应支付红花岗区市场中心各项费用49123.7元。关于红花岗区市场中心诉请的2020年6月1日至实际返还租赁物之日的租金。经查苟家井市场已于2020年5月31日关停。赵春英承租商铺、门面是用于经营，现因市场关停，租赁合同的目的已不能实现，故对红花岗区市场中心诉请2020年6月1日之后的租金，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、由赵春英在本判决生效后十五日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计49123.70元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以64586.70元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费890元，由赵春英承担。二审期间，赵春英向本院提交如下证据：1.短信记录，证明上诉人在2020年4月22日和5月31日均主动联系被上诉人领导，积极处理解决经营权费用及保证金抵扣问题；同时证明上诉人在2020年5月31日交付了承租门面。2.苟家井市场为其他承租户计算的租金明细表，证明被上诉人对其他商户在缴纳租金时既享受了租金的优惠条件，又抵扣了经营费和保证金；2020年被上诉人只收取了一个月的租金，2-3月为疫情期间，4-5月为库存处理期间，均未收取租金。红花岗区市场中心质证意见为：对短信记录真实性予以认可,对证明目的不予认可，短信记录可以看出被上诉人已告知上诉人因经营权、押金有异议可以通过法律手段解决，并明确告知在2020年5月31日不归还门面、不缴纳租金将不再享有通知上的优惠政策。对租金明细表真实性、合法性与关联性均不予认可。本院认为，被上诉人对短信记录真实性予以认可，对上述短信记录真实性予以确认，租金明细表系单方制作，对其真实性不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人赵春英与被上诉人红花岗区市场中心2015年签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相应的义务。租赁期满后双方未再续签租赁合同，但赵春英一直使用案涉门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，自2016年1月1日起红花岗区市场中心与赵春英形成不定期租赁合同关系。赵春英从2015年10月1日起，未再缴纳租赁费，租赁费应计算至门面关停时间，即从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，赵春英共计差欠红花岗区市场中心租金1196.05元/月×54月=64586.7元。服务费186元/月、卫生费40元/月，计算54个月，共计226元×54个月=12204元。赵春英差欠红花岗区市场中心的租金及管理费共计64586.7元＋12204元=76790.70元。关于经营权期限的计算，赵春英于2008年4月25日缴纳经营权费，一审根据双方2015年签订《门面租赁合同》载明剩余8年租赁期限，认定2015年之后的剩余租赁期2015年4月25日至2023年4月25日并无不当，赵春英上诉主张2015年之后的剩余经营权期限应从2015年1月起算至2023年12月的理由不能成立，本院不予采纳。从门面关停时间2020年5月31日计算至2023年4月25日，尚差约35个月，即132000元÷15年÷12月×35月＝25667元，应予扣减；同时赵春英缴纳的保证金2000元也应当扣减。扣减上述两项费用，赵春英还应支付红花岗区市场中心各项费用49123.70元（76790.70元-25667元-2000元）。一审认定赵春英还应向红花岗区市场中心支付租金及管理费金额正确，本院予以确认。关于赵春英是否享有租金优惠政策，根据《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，赵春英享有租金优惠政策的前提条件是2020年5月31日之前返还门面，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠租金，赵春英一、二审举证证据均不足以证明其具备请求享有租金优惠政策的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，赵春英应承担举证不能的法律后果。综上所述，赵春英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1780元，由赵春英负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十二月二十二日法官助理杨颜竹书记员冯滢