四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1417号 上诉人（原审被告）：广元空港房地产开发有限公司。住所地：四川省广元市利州区东坝街道办事处万缘新区万缘**路，统一社会信用代码9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任良平，男，生于1976年11月13日，汉族，住四川省广元市。 被上诉人（原审原告）：雷静，女，生于1988年7月11日，汉族，住四川省广元市。 上诉人广元空港房地产开发有限公司因与被上诉人任良平、雷静商品房预售合同纠纷一案，不服四川省利州区人民法院（2020）川0802民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元空港房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金5451元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：上诉人非无正当理由逾期办证，违约金明显过高，应适当调减。 任良平、雷静答辩称，一审判决根据上诉人的承诺书的第2条第2款根据双方的公平原则，对方有自身承诺，请求驳回上诉，维持原判。 任良平、雷静向一审法院提出诉讼请求：1、广元空港房产公司支付任良平、雷静逾期取得房屋所有权证书的违约金14610元；2、广元空港房产公司支付任良平、雷静逾期取得房屋所有权证书的物业费517元；3、广元空港房产公司承担本案诉讼费。 一审法院认定的案件事实：2015年6月24日，任良平、雷静与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，任良平、雷静以436145元购买广元空港房产公司开发修建的位于广元市利州区万源××队××栋××号住房一套（套内面积78.55平方米、公摊面积19.46平方米）。合同约定：第六条付款方式及期限：贷款方式支付。买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余房款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2016年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。协议约定：11.1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。11.2、双方同意以办理房屋验收交楼之日为办理房屋所有权证登记期限的起算日。11.3、出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如因出卖人原因导致未在补偿协议11.1条约定时间截止后半年办妥房屋所有权证登记的，买受人有权退房。11.5、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件。11.7、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人不承担因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。合同及协议还对该合同逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、违约责任、争议解决方式等内容作出了约定。合同签订后，任良平、雷静按约支付了房款。 2016年1月8日，广元空港房产公司向任良平、雷静交付房屋并出具《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单一份，确认收到任良平、雷静办证费用共计17819.10元（含产权登记费90元、契税8722.90元、贴花税10元、土地证抵押工本费26.5元、土地证工本费26.50元、维修基金8862.30元、抵押登记手续费80元）。 2017年5月10日，广元空港房产公司代任良平、雷静缴纳契税6542.18元。2018年10月19日，任良平、雷静取回契税发票原件。2019年7月2日，广元空港房产公司退还任良平、雷静代收代缴款153元。 同时查明，2018年10月18日，广元空港房产公司作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房。” 2019年5月16日，任良平、雷静取得不动产权证书，证号：川（2019）广元市不动产权第000××××号，共有情况：共同共有。 另查明，四川省广元市昭化区人民法院何运波与广元空港房产公司房屋买卖合同纠纷一案（2019）川0811民初1333号类案生效民事判决书查明以下事实：1、2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日广元空港房产公司在QQ群发“领取契税税收证明”公告；2、2017年10月19日广元市人民政府作出广府复〔2017〕56号《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》同意将天悦府项目东侧和西侧宗地拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，2018年5月17日被告与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议将被告受让的土地计容面积增加，并对补交土地出让金的金额，缴款期限进行了约定；3、2018年10月19日，广元空港房产公司作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。 一审庭审中，广元空港房产公司对任良平、雷静主张的物业费517元予以认可。 一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。任良平、雷静与广元空港房产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行合同义务。本案中，广元空港房产公司于2016年1月8日将房屋交付于任良平、雷静，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，广元空港房产公司应当于2017年7月1日前为任良平、雷静办理完毕房屋所有权登记，而任良平、雷静于2019年5月16日才取得不动产权证书，故广元空港房产公司逾期为任良平、雷静办理房屋产权登记的行为构成违约。 关于广元空港房产公司逾期办证是否系任良平、雷静未及时提交契税发票导致及广元空港房产公司应否承担违约责任的问题。本案中，任良平、雷静在收房当天便向广元空港房产公司交纳了办理房屋权属转移登记所需缴纳的契税、维修基金、工本费、手续费等相关费用，广元空港房产公司于2017年5月10日向税务机关代缴了契税，任良平、雷静在2018年10月19日领取了契税发票原件，故由此可以认定广元空港房产公司代任良平、雷静缴纳契税的发票一直由广元空房房产公司保管，故广元空港房产公司辩称的逾期办证系任良平、雷静未及时提交契税发票的理由不成立，广元空港房产公司应当承担违约责任。 关于广元空港房产公司辩解的《承诺书》约定的违约金过高应否调整的问题。广元空港房产公司于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，向全体业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，若违反约定，则从2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条款虽然赋予了人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，广元空港房产公司无正当理由逾期办证违约在先，导致逾期办证违约金的产生，此后又书面明确承诺愿意支付高额违约金，若人民法院再酌情调减违约金有悖公平原则和诚实信用原则，故对广元空港房产公司主张的调减违约金，一审法院不予支持，从2017年7月2日逾期办证之日起至2019年1月31日止（579天），违约金按照按已付房款的年0.1%计算，从2019年2月1日起至2019年5月16日办证完毕之日止（105天），违约金按照房款总额的日万分之三计算，故对于任良平、雷静主张的逾期办证违约金14610元，一审法院予以支持。至于物业费303元，广元空港房产公司不持异议，一审法院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告任良平、雷静逾期办证违约金14610元；二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔付原告任良平、雷静物业服务费517元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。被上诉人缴纳首付房款136145元，按揭贷款30万元。二审查明的其余案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系被上诉人主张的违约金应否调整的问题。 违约金具有惩罚性，但以弥补当事人的损失为原则。虽广元空港房地产开发有限公司向业主出具的承诺书载明按房款总额的日万分之三支付逾期办证的违约金，但一审法院已经将此期间的涉案房屋的物业管理费判由广元空港房地产开发有限公司承担，且案涉房屋已于2019年5月16日办理了房屋产权转移登记。上诉人于2016年1月8日已将房屋交付给被上诉人居住使用；同时，被上诉人并没有提供因上诉人迟延办证导致其受到的实际损失的证据，因此，综合以上因素，上诉人提出调整违约金的请求应予支持，本院确定违约金为日万分之一，即4580元（436145元×0.1‰×105天）。再加上从2017年7月2日逾期办证之日起至2019年1月31日止（579天），违约金按照按已付房款的年0.1%计算，即216元（579*365×0.1%×136145），共计4796元。但上诉人愿意承担违约金5451元，本院予以确认。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分结果处理不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3920号民事判决第二项，即“二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔付原告任良平、雷静物业服务费517元”； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3918号民事判决第一项，即“一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告任良平、雷静逾期办证违约金14610元”； 三、上诉人广元空港房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内支付被上诉人任良平、雷静逾期办证违约金 5451元。 一审案件受理费89元，上诉人任良平、雷静负担；二审案件受理费178元，由由上诉人广元空港房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  吕 晶 审判员  徐小雁 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  黄 琴