江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1003号原告：刘奇荣，男，1979年2月11日出生，汉族，住镇江市。原告：王府英，女，1979年8月13日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：刘奇荣（系原告王府英之夫），男，1979年2月11日出生，汉族，住镇江市。被告：镇江恒顺房地产开发有限公司，住所地镇江市学府路**翠谷商业广场**，统一社会信用代码91321100731147161G。法定代表人：董民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旗，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵晨，江苏汇典律师事务所律师。原告刘奇荣、王府英与被告镇江恒顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年5月29日公开开庭审理，原告王府英的委托诉讼代理人暨原告刘奇荣，被告镇江恒顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旗、闵晨到庭参加了诉讼。后因发现存在不宜适用简易程序的情形，2020年6月29日本院裁定转为普通程序，并于2020年9月30日公开开庭审理，原告王府英的委托诉讼代理人暨原告刘奇荣，被告镇江恒顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奇荣、王府英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同号：HYQXY-2019037）；2.被告返还购房款158万元（50万元首付款及108万元贷款），赔偿原告购房款利息损失（以贷款本金108万元为基础，按年利率5.488%计算，自2019年4月26日起计算至被告实际给付之日止，以首付款50万元为基础，按年利率6%，自2019年4月26日起计算至被告实际返还之日止）；3.被告支付违约金15800元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月23日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的镇江市学府路恒美山庄七区23幢1004室房屋（以下简称案涉房屋），被告应于2019年12月31日前交付案涉房屋，截止2020年4月8日案涉房屋仍未交付。根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并支付买受人相应的违约金。截止2020年4月8日，被告逾期交付已超过90日。合同第八条约定，在遭遇不可抗力后三十日内，出卖人应当告知买受人，被告未按合同补充协议确定的通讯地址送达告知原告。合同第十条约定，出卖人经规划部门批准变更规划，导致影响了买受人所购商品房质量和使用功能，以及出卖人变更规划，没有通知买受人，买受人有权退房，被告因变更规划的违法行为被规划部门立案查处，导致延期交付，整改仍未完工。被告镇江恒顺房地产开发有限公司辩称，案涉房屋建设项目在建期间多次因环保而停工，致工期延长。2020年年初爆发新冠××疫情，所有工作被迫停止。3月初根据政府要求有序复工后，因疫情防控措施尚未解除，致使案涉房屋未能在2020年3月30日前交付。我公司已及时将因不可抗力影响，可能导致延迟交付的情况按合同所留地址，邮寄送达《关于新冠××疫情事件的不可抗力通知》，向原告进行了告知。并同意按照合同约定的标准支付2020年1月1日起至具备交付条件之日止的违约金。案涉房屋已于2020年4月30日通过综合验收，取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，具备了合同约定的交付条件，我公司于该日通知原告办理收房手续。根据不可抗力相关规定，我公司受上述政策性停工和新冠××疫情影响，迟延交付房屋，合同约定的逾期交房超过90日，买受人有权解除合同的期限应当予以扣除、顺延。案涉项目的局部规划调整，并未对原告所购案涉房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向造成影响，不属于合同第十条约定的买受人有权退房的条件。关于规划部门要求整改47号电房的问题，我公司是根据电力部门的要求对电房面积等进行的调整，后规划部门通知限期整改，要求被告在保障全体业主用电需求的同时，将电房与23号住宅楼的建筑间距整改为16米以上，现已按要求整改施工中。47号电房并非被告擅自违建，亦非案涉房屋逾期交付的原因，案涉房屋于2020年4月30日已具备合同约定的交付条件，原告据此要求退房理由不能成立。原告为支持其诉请提交了商品房买卖合同、收据、银行流水及回执、承诺书、通知函、规划局文件、整改承诺、退房函邮寄凭证、施工通告、行政许可准予变更决定、电房平面图、消防登高场地尺寸截图，被告围绕抗辩事由提供了合同补充协议、镇江市大气污染防治联席会议办公室通知、关于新冠××疫情事件的不可抗力通知及邮寄凭证、关于复工的说明、支付逾期交房违约金的通知及邮寄凭证、新建商品住房交付使用核查意见书、交房公告、交房入伙通知书及邮寄凭证、镇建疫防[2020]24、29号通知、镇江市关于企业复工和学校复学安排的通告、景阳山社区居民委员会情况说明。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年4月23日签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告以总价1580000元的价格向被告购买案涉房屋，被告于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的案涉房屋交付原告；如逾期交房，逾期不超过90日的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权选择解除合同或继续履行合同；如解除合同，被告自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向买受人支付违约金；如继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复。此外，合同还就案涉房屋基本情况、计价方式、交接、保修责任等事项作出了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款1580000元（含首付款50万元及银行贷款108万元）。至2019年12月31日时，被告未能按约交付房屋。2020年1月下旬时，新冠××疫情在全国范围内扩散，镇江市市政府及相关政府主管部门因为疫情防控采取了相应的措施（企业推迟复工复产等措施）。2020年2月16日，被告按合同载明的原告地址即镇江市京口区恒美嘉园49幢502室邮寄了《关于新冠××疫情事件的不可抗力通知》。在合同补充协议第二十九条双方通讯地址中，原告填写的通讯地址为镇江市中医院。因逾期交房，被告于2020年3月10日书面通知原告办理支付逾期交房违约金手续，通知主要内容为：被告已陆续向购买恒美山庄七区项目房产且付清全款的买受人支付逾期交房违约金，请买受人将身份证及银行卡提供给原告，便于被告向买受人支付逾期交房违约金。2020年4月2日，原告向被告邮寄送达退房函，对此，双方未能达成一致。2020年4月28日，镇江市自然资源和规划局要求被告对案涉房屋所在的恒美山庄七区47号配电房限期整改，整改后的47号配电房与案涉房屋所在的23号住宅楼的建筑间距需在16米以上，于三个月内整改到位。审理中查明，被告实际于2020年11月底将原47号配电房予以拆除并迁址完成重建。2020年4月13日，原告诉来本院。2020年4月30日，被告就案涉房屋取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，案涉房屋已具备合同约定的交付条件。2020年4月30日，被告按合同约定登报发布公告，向包含本案原告在内的买受人，公告其开发的恒美山庄七区项目于2020年4月30日交付使用，通知买受人前来办理交房手续。被告于2020年5月1日向被告寄出交房入伙通知书。本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人应按约履行各自的义务。本案中，原告依约履行了付款义务，被告未能按约定期限交付房屋，构成违约。根据双方的合同约定，逾期不超过90日的，合同继续履行。据此，被告逾期交房至2020年3月30日前，原告不享有解除权。被告实际于2020年4月30日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》后才具备了约定的案涉房屋交付条件，此时已逾期120日。若无新冠××疫情的因素，原告按约定选择解除合同本无可厚非。但本案的特殊性在于：进入2020年1月底后，新冠××疫情在全国扩散，政府各级部门采取的防控措施使得施工、复工等客观上带来不能预见、不能避免、不能克服的不利影响。因此，被告主张新冠××疫情属于不可抗力，在逾期交房的90日内发生不可抗力的，对相应期限应予顺延的抗辩，本院予以采纳。经审理已查明，尽管受到疫情的影响，被告仍然在合同约定的解除权成就后第30日取得了《新建商品住房交付使用核查意见书》，案涉房屋即具备了交付条件。原告虽然在4月2日提出了解除合同的主张，但从本案的实际情况来看，第一、疫情的影响是客观存在的，故合同约定的相应期限依法应当进行适当的延长；第二、因疫情顺延至2020年4月30日交付房屋，未导致原告的合同目的不能实现；第三、在疫情发生后，被告及时向原告发出了《关于新冠××疫情事件的不可抗力通知》；第四、被告同意按合同约定的标准向原告承担相应的逾期交房违约金。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”，江苏省高级人民法院《关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》中也明确，合理认定疫情对合同履行的影响，对合同具备履行条件的，一般应当继续履行合同；因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持。本案中，合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在15日内作出是否解除合同的书面答复。原、被告签订的合同补充协议第八条约定，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。根据经审理查明的事实，本案中，相关的规划或设计变更并未实质影响到原告所购案涉房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，并且相关行政部门已介入处理并要求被告进行整改，被告亦按相关行政机关的整改要求进行整改，在47号配电房整改事项的整改过程中，被告就案涉房屋已于2020年4月30日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，具备了合同约定的交付条件，能够证明案涉房屋逾期交付的原因并非因为上述整改导致。原告据此要求退房亦无相应的根据，本院不予支持关于原告主张发生不可抗力后，被告未向合同补充协议第二十九条填写的通信地址进行送达告知，没有尽到发生不可抗力后的通知义务。经查，在《商品房买卖合同》中，原告在买受人处填写的地址为镇江市京口区恒美嘉园49幢502室，但在合同补充协议第二十九条双方通讯地址中，原告填写的通讯地址为镇江市中医院。本院认为，双方签订合同时，应当确认合同中包括己方地址等相关信息的准确性和真实性，被告向合同中载明的原告地址或合同补充协议载明的通讯地址中的任一地址送达《关于新冠××疫情事件的不可抗力通知》，可视为被告已就发生不可抗力的事宜向原告进行了告知。综上，原告要求解除合同、返还购房款、赔偿购房款利息损失、支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条、第4条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘奇荣、王府英在本案中的诉讼请求。案件受理费19162元，由原告刘奇荣、王府英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王爱红人民陪审员  伍云蓉二〇二〇年十二月十七日书 记 员  史方雅附：⒈相关规定条文⒉上诉须知附：⒈相关规定条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》一、妥善审理合同纠纷案件，合理认定疫情对合同履行的影响1.依法维护合同效力。合同具备履行条件，一般应当继续履行合同，一方可以履行而拒绝履行合同的，另一方可按照合同约定或者法律规定要求其承担相应违约责任。因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持，当事人要求对方当事人承担延期履行违约责任的，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号********；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。