湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12132号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖容，女，1990年6月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邹成宝，男，1984年9月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：汪婷，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昆，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余辉，女，1980年5月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：武汉尚天文化传播有限公司，住所地武汉市江岸区解放公园路****永成大厦**。法定代表人：邹成宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪婷，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昆，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。上诉人肖容、邹成宝因与被上诉人余辉、武汉尚天文化传播有限公司（以下简称尚天公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖容上诉请求：1．撤销一审判决第三项、第四项；2．依法改判邹成宝、余辉、尚天公司向肖容返还己支付的房租及物业费、押金等款项合计49750元；3．依法改判邹成宝、余辉、尚天公司向肖容支付校区转让费、房租物业费的利息损失（以349750元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2019年4月12日起至邹成宝、余辉、尚天公司付清该款项止）；4．依法改判邹成宝、余辉、尚天公司向肖容返还教师工资25773元；5．依法改判邹成宝、余辉、尚天公司向肖容赔偿转让费用100000元；6．依法改判邹成宝、余辉、尚天公司向肖容支付违约金43000元；7．依法判决邹成宝、余辉、尚天公司承担本案诉讼费、保全费及担保费。事实与理由：一、一审法院关于“邹成宝在签约后确有作出积极协助肖容办理变更租赁关系的行为，亦无证据显示案涉房屋的权利人在协商初期拒绝变更”的事实认定不当。1．邹成宝与肖容订立合同时，隐瞒其不享有案涉校区转让权的事实，违反了合同履行的诚实信用原则。根据双方协议第六条，邹成宝与肖容订立合同时即向肖容承诺其对案涉校区享有转让权。2．邹成宝与肖容订立合同后，无积极协助肖容办理变更租赁关系的行为。3．案涉房屋权利人对邹成宝转让案涉房屋行为并未作出同意及追认的意思表示，案涉房屋的租赁关系未变更至肖容。综上，邹成宝与肖容订立合同前，应当自案涉房屋权利人处取得其对案涉房屋的转让权。但实际上其与肖容订立合同时，不仅不享有案涉房屋转让权，且向肖容隐瞒其对案涉房屋不享有转让权这一事实，并作出虚假承诺。在订立合同后，邹成宝未及时采取补救措施，与房屋权利人协商变更租赁关系事宜。案涉房屋权利人亦自始未向邹成宝或肖容作出过同意变更租赁关系的意思表示。邹成宝作为合同相对方，从诚实信用原则出发，应当在签订合同前自房屋权利人处取得转让权，再作出相关民事法律行为；在签订合同后，可以立即采取补救措施，及时自房屋权利人处取得追认或同意，以降低或避免案涉违约行为发生的风险。故，邹成宝的违约行为并非为不可预见或不可规避情形。二、一审法院关于“邹成宝客观上构成违约，但主观上并无故意违约的恶意，故不应当赔偿利息损失、转让费用、违约金等”的法律适用均不当。1．违约行为已经构成，违约方主观有无违约恶意，不是免除其违约责任的原因。2．合同解除后，邹成宝应当依约承担违约责任。邹成宝应当按照合同约定向肖容支付违约金：43天×1000元／天＝43000元；赔偿转让费100000元。三、一审法院关于“肖容在未与邹成宝充分协商的情况下，擅自以尚天公司名义发布闭校通知，虚构邹成宝失联等事实，该行为不但不可能有效防止损失扩大，反而使邹成宝在处理相关事宜及时止损时陷入被动的境地，因此肖容存在一定过错，应当承担相应的责任”的事实认定及法律适用不当。1．邹成宝在明知己方构成违约的情况下，怠于采取补救措施，双方无协商处理的条件与基础。2．若不采取关闭校区方式，则会造成肖容损失进一步扩大，肖容会面临着遭受房东要求其腾退房屋的问题，同时需要继续承担不可预知运营成本，有违公平原则。3．邹成宝应当向肖容返还其支出的工资、物业费等费用。根据合同法第一百一十九条的规定，肖容在邹成宝违约期间所产生的相关费用系经营案涉校区所支出的合理费用，该费用应当由邹成宝承担。综上，邹成宝的违约行为在先，因其违约行为导致案涉合同无法继续履行。邹成宝处理相关事宜是否陷入被动地位系其违约在先所致。肖容前期对校区运营，在协商不能后，采取关闭校区的方式终止合同履行，均是为了防止损失扩大而采取的适当行为，其采取的相关措施并无不当，不应当承担过错责任。四、邹成宝与余辉系夫妻关系，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，案涉协议系双方共同参与，属于夫妻共同债务。邹成宝与余辉分别担任公司股东及法定代表人、监事。余辉在一审庭审陈述及相关主张均可以证明其参与了案涉《协议》的签约、履约过程，该《协议》是由双方共同经营，即该债务属于夫妻共同债务，应当由二人共同承担责任。邹成宝辩称：一、协议标的是校区办公场所、设备和学员，实际是经营权转让，邹成宝已经全部履行协议义务。该协议约定校区钥匙一经交付转让校区即告转让完成，2019年3月3日双方已经完成交接，邹成宝交付了校区钥匙等材料，肖容已经实际占有使用经营和管理该校区，邹成宝已经完成交付义务，肖容已实现合同目的。房屋租赁变更不是合同主要义务，而是附随义务，邹成宝只有协助义务且已积极履行。从2019年3月2日邹成宝就与肖容和房东创建了微信群，在微信群中向房东发送了房屋承租合同变更说明，房东明确同意变更。2019年3月3日双方办理交接，同年3月27日房东将肖容拉进租客群，肖容以租客身份参与了物业会。房东在租客群中通知肖容签订变更协议，邹成宝建议改时间后房东同意并询问肖容，肖容不予回复；次日邹成宝短信告知肖容与房东签订变更协议的时间和地点，肖容仍不回复；3月30日邹成宝再次通知签订变更协议的时间和地点，肖容依旧不回复。以上事实说明邹成宝为了完成变更手续积极履行义务，房东同意变更且积极配合。因肖容单方拒不配合导致变更协议最终未签订。江某的声明和彭某的调查笔录都属于证人证言，证人没有出庭作证，根据民诉法相关规定，证人无正当理由未出庭以书面形式提供证言，不得作为案件认定事实的依据，且该内容与上述聊天记录内容矛盾，与房东将肖容拉进租客群、通知其参加物业会的行为不符，声明也未送达邹成宝，不能排除其事后补充的可能性。所以前述声明和调查笔录均不能作为证据被采纳。一审事实查明中没有认可肖容提交的关于消防问题的整改通知书，但在本院认为部分却根据肖容所述认定因消防问题房东拒绝出租，属于认定事实错误。该整改通知书系派出所出具，主体不适格，且通知书无日期和签收人，内容与事实亦不符，不应作为判决依据。邹成宝提交的新证据可证明案涉房屋后续仍有经营，消防问题不影响合同目的实现。二、肖容擅自关闭校区属于根本违约。肖容先以虚构事实关闭校区，再向邹成宝发送解除合同的律师函，不符合商业习惯，也无法实现肖容的合同目的。1.肖容虚构事实关闭校区导致合同无法继续履行，也无法恢复。协议约定只有超过三十天邹成宝不交付门面时，肖容才能以通知形式解除协议。本案不属于因邹成宝原因导致合同目的不能实现，所以肖容单方以律师函形式解除合同无事实法律依据，肖容无权要求返还工资、物业费等费用。2.肖容认为不采取关闭校区方式会导致损失进一步扩大，与事实和法律规定不符，也不符合商业逻辑和习惯。肖容属于正常经营状态，未受到租赁手续未变更的影响，根本无需关闭校区；即使邹成宝违约在先，肖容也应与邹成宝协商解除或变更合同，但肖容从未与邹成宝协商，而是直接关闭校区，不符合常理。从肖容和邹成宝的聊天记录也看不出其向邹成宝反映或主张过任何权利。肖容在发出解除合同的律师函前从未提出邹成宝未变更合同主体的问题，且发布关闭校区通知违反了协议第四条约定，属于根本违约。肖容属于违约在先，应承担违约责任。3.肖容关闭校区致使合同无法继续履行，也无法恢复原状，应当承担赔偿责任。2019年4月7日肖容假冒尚天公司名义以邹成宝失联的理由关闭校区，致使学员家长退费退学；4月11日肖容再向邹成宝发送解除协议的律师函。余辉辩称：针对肖容的上诉请求和理由同意邹成宝的意见。尚天公司辩称：尚天公司非案涉协议的相对方，与本案无关，不应承担任何责任。邹成宝上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回肖容的全部诉讼请求，支持邹成宝的反诉请求；2．本案一审、二审诉讼费、反诉费、保全费由肖容承担。事实与理由：一、一审认定邹成宝根本违约，属于事实认定错误。1．双方签订的协议中仅约定租赁变更是邹成宝的协助义务。2019年1月31日，邹成宝与肖容就校区转让事宜签订《协议》，双方约定邹成宝在交接期间内协助肖容完成变更租赁相关手续。故租赁变更只是本协议的附随义务，邹成宝只有协助义务，没有签订书面变更协议也不会导致根本违约。该协议本质上是一个商事转让协议，即邹成宝将其经营的校区转让给肖容继续经营，合同的主要内容为学生的接收、校区的继续经营和维护等，合同目的是接收生源和经营校区。生源即财源，正因如此，肖容在获取生源信息后，为逃避该协议的教学义务，关闭校区、误导公众闹事退学。肖容在做出前述行为之前，邹成宝已完成协助变更义务，肖容与房东形成了事实租赁关系，具备继续经营的条件，其也在正常经营。肖容的前述行为正是合同目的不能实现的唯一原因，也导致邹成宝受损。2．邹成宝为了完成租赁变更手续，积极主动履行协助义务，房东同意变更且积极配合，因肖容单方面拒不配合导致变更协议最终没有签订。3．江某的申明、彭某的调查笔录和说明属于证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，证人江某、彭某均需要出庭作证，其无正当理由未出庭，以书面方式提供的证言即申明、调查笔录和说明均不得作为认定案件事实的根据。另外，江某的申明、彭某的调查笔录和说明的内容也与微信聊天记录的内容相矛盾、与房东拉肖容进永成9楼的租客群的行为也不符，故前述申明、调查笔录和说明不应作为证据被采纳。二、一审认定邹成宝根本违约，属于适用法律错误。1．邹成宝交付了校区，肖容受让校区后正常经营，不存在实现合同目的的障碍。协议中邹成宝保证该校区办公场所具有合法承租权并有权依法转让，邹成宝是合法的承租人，与房东的承租合同也没有限制其转让。2019年3月2日至同年4月7日，邹成宝一直积极促成租赁变更事宜，房东均同意租赁变更，且将肖容拉进永成9楼租客群，房东以实际行动印证其同意租赁变更，已与肖容形成事实上的租赁关系。肖容与房东没有签订书面的租赁变更协议并没有影响肖容的实际经营，肖容自2019年3月3日受让校区至2019年4月7日通知关闭校区前都在正常经营该校区。在此期间从未就租赁问题与邹成宝主张权利，反而是邹成宝在积极要求肖容与房东签订租赁变更协议。以上足以说明邹成宝履行了合同义务，肖容能实现合同目的，邹成宝不存在根本违约。2．肖容单方面解除合同，属于根本违约，应该承担违约责任。《协议》第四条约定：邹成宝经营期间的所有在读会员由肖容继续提供服务。肖容受让校区后正常经营，为学员提供教学服务。2019年4月7日，肖容假冒尚天公司以邹成宝失联的理由关闭校区，致使学员家长退费退学。同年4月11日，肖容向邹成宝发送律师函，通知邹成宝解除协议。肖容单方面解除合同，应该承担违约责任。三、肖容关闭校区，致使合同无法继续履行，也无法恢复原状，应该承担赔偿责任。协议虽然约定了合同解除的情形，但并不包括关闭校区。肖容假冒尚天公司以邹成宝失联的理由关闭校区，后在家长的微信群中发送维权建议，煽动学生家长去工商部门闹事、退学、转学，邹成宝为此不得不去工商部门说明情况，办理学生退费、转学事宜。即使肖容有权解除合同，也不能擅自关闭校区，致使合同无法继续履行，也无法恢复原状，使得损失扩大。况且肖容关闭校区、解除合同，既不符合合同约定，也没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，肖容关闭校区属于违约，应该赔偿邹成宝的损失，即学生退学、转学的费用和待退费。四、校区转让后，房租、物业费及校区开支等应由肖容承担，与邹成宝无关。肖容应返还邹成宝为其垫付的水电费、物业费和房租。《协议》第五条约定肖容入场后的一切经营行为产生的债权、债务由肖容负责。肖容辩称：一审关于邹成宝在本案中构成违约的事实认定及法律适用并无不当。一、邹成宝应当将案涉房屋的租赁关系变更至肖容名下。根据双方协议第六条、附件和邹成宝的陈述，邹成宝实际在2019年3月2日将案涉房屋转租给肖容，并从肖容处收取了租金和押金，并承诺在2019年3月31日将肖容变更为承租人。邹成宝的合同义务应当是将案涉房屋的承租人变更至肖容名下，包括但不限于自出租人或其代理人处获得同意变更承租人的意思表示；对其前期的无权转让行为取得出租人或其代理人的追认；与出租人或其代理人、肖容等签订三方协议等。二、邹成宝未知出租人或其代理人处就转让办公场所获得追认或同意的意思表示，其合同义务未履行完毕。根据法律相关规定，承租人转租租赁物需经出租人同意，出租人在承租人转租后六个月内均可提出异议；债务人将其权利义务的概括转让需要合同相对方的同意；对合同主体进行变更，亦需要当事人协商一致。本案证据表明房东和代理人在事后知悉邹成宝的转让行为，且在知悉后明确表示不同意，且拒绝签署变更协议。三、邹成宝主张其积极履行租赁关系变更事宜，肖容不配合办理变更租赁手续，无事实依据。第一，邹成宝与肖容订立合同时隐瞒了其不享有案涉校区转让权的事实。第二，邹成宝未积极履行租赁关系变更事宜，在合同签订一个月后才告知权利人对外转让事宜，在合同签订两个月后才与房东洽谈转让事宜。第三，肖容在协议签署后没有不配合的行为。四、邹成宝已构成根本违约，肖容有权解除合同并关闭校区。对肖容而言，协议目的是取得学区房的租赁权，取得校区内设施及生源资源等。邹成宝在合同履行过程中未交付夏加尔品牌使用权及小麦账号、校区公众号；合同签订后又以校区负责人身份收学费；学区房存在消防隐患；学区房无法完成交付，以上都导致合同目的无法实现。另根据协议第六条，邹成宝对案涉房屋享有承租权但不享有转租权，在事后亦未得到出租人或代理人追认，导致转租无法完成。邹成宝的违约行为符合约定解除条件，亦符合法定解除条件，肖容可以根据协议约定解除合同并关闭校区。余辉、尚天公司均述称：同意邹成宝的上诉。肖容向一审法院起诉请求：1.确认双方签署的《协议》已于2019年4月11日解除；2.判令邹成宝、余辉返还肖容已支付的校区转让费及房租物业费等款项共计349750元及利息损失（按银行同期贷款利率计算，自2019年4月12日起至邹成宝、余辉付清该款项止）；3.判令邹成宝、余辉、尚天公司向肖容返还代付的教师工资25773元；4.判令邹成宝、余辉向肖容赔偿转让费用10万元；5.判令邹成宝、余辉向肖容支付违约金43000元；6.本案的诉讼费、保全费等由邹成宝、余辉承担。一审庭审中，肖容明确第2项诉讼请求中349750元包括校区转让费30万元、校区三四月份租金29160元、校区三四月份物业费2490元、校区房租押金12500元、宿舍房租押金2800元、宿舍三月份租金2800元，利息损失以349750元为基数计算；第3项诉讼请求的教师工资系邹成宝违约给肖容造成的损失；第4项诉讼请求的依据为协议第六条；第5项诉讼请求的依据为协议第六条，逾期天数为43天；第6项诉讼请求的包括保全费3113元、保全担保费900元。邹成宝向一审法院反诉请求：1.判令肖容赔偿对邹成宝造成的经济损失，截至提出反诉之日已发生511086元，待退费99602元，合计610688元；2.判令肖容支付邹成宝垫付的水电费、物业费和房租合计16474元；3.本案诉讼费和反诉费、保全费由肖容承担。一审庭审中，邹成宝确认第2项反诉请求的16474元包括校区五月份房租14580元、校区五月份物业费1245元、校区三月份水电费649元。一审法院认定事实：2019年1月31日，邹成宝（甲方）与肖容（乙方）签订《协议》，约定：“根据我国《合同法》的有关规定，经甲、乙双方友好协商，就下述校区转让事宜达成如下协议：一、转让范围。甲方拥有的位于解放公园路50号永成大厦9楼的办公场所（含目前在读学员近200人，所有装修、固定资产、办公用家具、教具、材料、办公用品等）。备注：甲方与该房屋所有权人签到房屋租赁合同：时间自2017年2月1日至2020年1月31日，建筑面积249平米。2019年2月28日的租金物业费由甲方承担，2019年3月1日起租金、物业费及水电费由乙方承担，甲方承诺在交接期间内协助乙方完成变更租赁相关手续。甲方拥有“夏加儿”品牌所有权和使用权，甲方允许乙方在2019年7月前使用“夏加儿”加盟品牌使用权。二、转让费用及其他。1、转让费：30万，不含办公场所及员工宿舍预交租金及押金。2、付款方式：分三次付清，2019年1月31日前付定金10万，2019年3月1日入场付10万，2019年3月31日支付尾款10万。3、预交租金、物业费及押金部分：2019年2月28日前办公场所及员工宿舍租金、水电，物业等由甲方承担。2019年2月28日甲方预交租金、物业费及押金乙方2019年3月1日入场支付。三、交接条件、时间及方式。正式入场时间：2019年3月1日。乙方入场时，甲方应腾空非《转让财物交接清单》范围内的一切设施、物品和货物，保持校区已有装修、装饰、设施、设备、门窗、墙面、、地面和天花板面的完好和完整以便于使用。办理校区交接手续时，由甲、乙双方共同进行现场验收，按照《转让财物交接清单》点验、接收有关财物，交接完毕后，甲、乙双方应共同签署《转让财物交接清单》，甲方向乙方交付校区钥匙。校区钥匙一经交付，转让校区即告验收、交付完毕。转让校区不符合约定的交接条件（参照《转让财物交接清单》）时，乙方有权拒绝交接，甲方应及时整改、修复，直至符合交接条件为止。并将视为甲方逾期交付校区，由甲方承担逾期交付的违约责任。备注：甲方交接《转让财物交接清单》必须是真实情况，如果数据（在读学员180人以上），所有装修、固定资产、办公用家具、教具、材料、办公用品等）存在虚假信息，乙方有权追加甲方责任，予以赔偿。如诺情节严重，该转让合同作废。四、甲方经营期间的所有在读会员由乙方继续提供服务。五、债权债务的处理。乙方入场前该校区一切经营产生所有对外借款、债权均由甲方负责；入场后的一切经营行为产生的债权、债务由乙方负责。六、违约责任。甲方保证该校区办公场所具有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付校区，甲方逾期交付校区时，按下列方式计算违约金：逾期交付天数×1000元/天；超过30天甲方仍不能交付转让门面时，乙方有权通知甲方解除合同，返还已支付的校区转让费，并且赔偿转让费用十万元。乙方应按时接收校区和支付校区转让费，具体方式参照条款二。同时由于甲方在三月以校长身份支持办理交接手续，乙方愿意以校长酬劳支付甲方（邹校长）校长薪酬，具体金额双方达成共识：岗位工资5K，绩效5K。乙方逾期支付校区转让费时，按下列方式计算违约金：逾期付款天数×1000元/天。若3月月底未能支付所有费用，按照上述方式支付罚款。甲方有权通知乙方解除合同，不予返还已支付的校区转让费。双方在履行合同中发生争议的，应协商解决，如协商不成的，任何一方均可向甲方或乙方户口所在地人民法院起诉解决。八、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，并达成补充协议，与本协议具有同等法律效力。九、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。”一审庭审中肖容陈述，其已依约履行付款等全部合同义务，但邹成宝存在未依约交付“夏加儿”品牌的使用权，未依约转移小麦助教账号，未依约变动校区租赁合同，未依约交接校区公众号，违约以校区负责人身份收取学员课时费，租赁物存在消防隐患等违约行为；肖容另自述，协议约定的交付校区当然包括将校区房屋租赁关系变更至肖容名下，由肖容取得承租权，邹成宝的该项违约行为导致肖容的合同目的无法实现，构成根本违约，是肖容解除合同的根本原因。邹成宝陈述，协议中约定的交付校区义务在交付校区钥匙时已经履行完毕；关于变更租赁关系，邹成宝的合同义务仅为协助办理，邹成宝是合法承租人，租赁合同未限制其转让，且出租人开始亦同意变更租赁关系，是肖容不配合变更导致未能签订书面合同；邹成宝已依约履行等全部合同义务，但因肖容擅自关闭校区，未依约为邹成宝经营期间的所有在读会员继续提供服务，导致合同无法继续履行，已构成根本违约。肖容分别于2019年1月31日、2019年2月28日、2019年3月3日向邹成宝支付协议约定的转让费各10万元，共计30万元；于2019年3月2日向邹成宝支付校区三四月份租金29160元、校区三四月份物业费2490元、校区房租押金12500元、宿舍房租押金2800元、宿舍三月份租金2800元，共计49750元。2019年3月2日，邹成宝在其与肖容及案外人“彭经理”的微信群中向“彭经理”发送房租承租合同变更说明，载有：“尊敬的江女士……本人邹成宝于2017年2月1日与您签到房屋租赁合同，房屋位置：武汉市江岸区解放公园路50号永成大厦C栋9层部分房屋……承租期限为2017年2月1日至2020年1月31日……租金已经预付到2019年4月份。现因本人家庭原因将所经营机构整体转让给肖容女士……负责承担房屋租赁事宜，特要求您能同意变更承租人”等内容。一审庭审中，肖容、邹成宝均陈述，微信群中的“彭经理”即为案涉房屋房东授权处理房屋事宜的代理人彭某，房东名为江某。2019年3月3日，肖容与邹成宝进行交接，肖容在交接信息表上签名；交接项目包括钥匙、门禁卡、学员收据、教师用书、教室信息表、学员信息表、排课表、已试听登记表格、小麦主账号、花桥校区公众号、微信群主、房东合同、教师租房押金、过往课件等；备注有1、校区工作交接已经完成，2、校区租赁合同在3月份内完成，3、2019年3月3日后学员异动（除去张菁宇）与邹老师无关。一审庭审中，肖容、邹成宝均表示，“校区租赁合同在3月份内完成”意为将房屋承租方主体变更为肖容。2019年3月3日，邹成宝将协议约定小麦主账号变更为肖容的手机号码。2019年3月5日，邹成宝将小麦主账号变更回原号码。同日，肖容报警称公司账号被盗。肖容、邹成宝、彭某三人微信群聊天记录中，另有2019年3月28日彭某向肖容、邹成宝发送的“下周一9点半在永成9楼把变更协议签了啊，物业也要备案一下”的消息。一审庭审中，肖容陈述，其另提交的彭某的调查笔录及其与彭某的微信聊天记录等可证明，彭某在微信群中发送上述消息仅为让邹成宝出面协商，且彭某并未同意邹成宝变更承租人的要求。邹成宝陈述，其另提交的其与彭某的微信聊天记录等可证明，彭某在2019年3月24日、26日均同意变更承租人。2019年4月2日，肖容、邹成宝、彭某三人相约当面协商案涉房屋租赁事宜。后邹成宝报警称其与肖容因教学点转让起纠纷。肖容提交落款人为江某、落款时间为2019年4月2日的申明，载有：“邹成宝在租赁期间不得私下转让房产给第三方。截至2019年4月2日，本人并未正式同意及授权其有权进行转让”等内容。肖容提交落款人为彭某、落款时间为2020年5月22日的说明，载有：“……2019年3月初，邹成宝给我了一份《房屋承租合同变更说明》……江某担心后期会有纠纷，就说不同意……2019年4月份的时候，邹成宝私下多次找到我，要求我签署同意转让的协议……但均未得到我的同意”等内容。2019年4月7日，肖容以尚天公司名义发布校区停课公告，内容为：“致：夏加尔少儿美术的各位家长。因校区的股东邹成宝失联，校区无法继续运营。故，决定将校区自2019年4月7日起无限期闭校。”邹成宝提交的退费协议、转学协议等显示，邹成宝在2019年4月10日时已经在办理退费、转学等事宜。2020年4月11日，肖容向邹成宝发送律师函，载有：“即日起解除双方于2019年1月31日签订的《协议》”等内容。一审庭审中，肖容陈述，该律师函为解除双方协议的通知，自发送之日到达邹成宝时，双方协议即告解除。邹成宝陈述，双方协议已无法履行，自邹成宝收到本案起诉状副本之日解除。肖容提交落款时间为2019年4月15日至22日的收条，内容为肖容代尚天公司、邹成宝支付三月份工资。2019年4月24日，邹成宝向江某支付案涉房屋2019年5月租金14580元、物业费1245元。2019年5月5日，邹成宝向江某支付案涉房屋2019年3月水电费649元。2019年5月29日，邹成宝向肖容发通知函，载有：“……本人已收到前期已向房东支付过的2019年3月及4月房租，但2019年5月（含）开始的房租，截止至今日您并未向房东支付。2019年4月底，本人为了不让房东遭受损失，已为您垫付2019年5月房租……现房租已到期，如您不交房租，则房东将把场地回收另做打算……2019年3月3日……已正式办理完毕交接……现房屋内所有资产的所有权均属于您，请妥善处置”等内容。邹成宝提交抬头为江某、彭某，落款时间为2019年5月29日的通知函，载有：“……肖容收购本人经营的夏加儿美术……2019年3月1日起租金、物业费及水电费由肖容承担……2019年3月3日，已正式办理完毕交接……如今本人没有必要也没有理由继续为肖容垫付房租……房屋内所有资产的所有权均属于肖容”等内容。肖容提交抬头为邹成宝，落款人为江某，落款时间为2019年5月31日的解除房屋租赁合同通知书，载有：“自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2017年10月25日签订的《永成大厦租赁合同》正式解除”等内容。一审庭审中，肖容另陈述，邹成宝反诉主张返还学员剩余课时费用高达60余万元，若金额属实，则进一步证明肖容主张的邹成宝在签订协议时恶意隐瞒实际剩余课时数量的事实成立，肖容受让校区不仅要支付30万元转让费等费用，还要承担剩余课时的巨大债务，对肖容不公平。邹成宝另自述，转让前的学员课时费用由邹成宝收取，用于支付校区运营成本，在转让时校区运营既未盈利也未亏损，邹成宝仅赚取了转让费30万元；转让时剩余课时费用的金额为70余万元，但多人教学成本低，若校区持续经营提供剩余课时教学仅需成本约7万元；且因学员后期续费率较高，学员越多对于学校价值越大。一审另查明，肖容于2019年4月24日向武汉市江岸区人民法院申请诉前财产保全，该院作出（2019）鄂1012财保230号民事裁定书，肖容垫付申请费3113元；肖容另支出保全担保费900元。武汉市江岸区人民法院将本案移送一审法院审理后，邹成宝于2020年1月19日向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2019）鄂0106民初19503号民事裁定书，邹成宝垫付申请费3656元。一审法院认为，邹成宝与肖容签订协议，系双方真实意思表示，目前暂无证据证实存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为合法有效。关于出让方邹成宝的合同义务，是否包括将房屋租赁关系变更至肖容名下使肖容取得承租权，双方有争议。双方签订转让协议，邹成宝出让校区已获得转让费等经济利益；肖容支付转让费受让校区亦以获得经济利益为目的，该目的的实现有赖于校区能够正常运营，而校区的正常运营需以适当的场所为基础，再结合双方协议中“甲方承诺在交接期间内协助乙方完成变更租赁相关手续”“甲方保证该校区办公场所具有合法承租权并有权依法转让”等约定，邹成宝的该项义务应并非单纯协助，而是应实际将房屋租赁关系变更至肖容名下使肖容取得承租权，如此更符合交易常理，故在该问题上，一审法院采纳肖容的主张。关于双方协议是否解除的问题。因邹成宝收取转让费后，未能依约将案涉房屋租赁关系变更至肖容名下，致使肖容的合同目的不能实现，已构成根本违约，应由邹成宝承担相应的违约责任。邹成宝主张未能变更租赁关系系因肖容故意不配合导致，没有事实依据，且不符合肖容订立合同的目的，不予采信。因邹成宝根本违约在先，故肖容关闭校区及未依约为学员继续提供服务不构成违约，对邹成宝的该项主张，不予采纳。肖容以通知的方式解除双方的协议，符合法律规定和协议约定，故对肖容请求确认协议已于2019年4月11日解除，予以支持；邹成宝主张自收到起诉状副本时协议解除，无事实与法律依据，不予采纳。双方协议因目的不能实现解除后，肖容因此支付的30万元转让费有权要求邹成宝返还，对肖容的该项诉讼请求，予以支持。肖容另提到邹成宝存在未依约交付“夏加儿”品牌的使用权，未依约转移小麦助教账号等其他违约行为的问题，因并不影响对邹成宝已构成根本违约的认定，且肖容自认解除合同的根本原因在于没有取得房屋的承租权，上述问题并未根本影响其继续经营，故对此不再予以评判。关于协议履行中存在的问题及责任承担。邹成宝在签约后确有作出积极协助肖容办理变更租赁关系的行为，亦无证据显示案涉房屋的权利人在协商初期拒绝变更；且根据肖容所述，案涉房屋权利人系在肖容、邹成宝签订协议后，因房屋被检查出消防问题而拒绝继续出租房屋做教学培训使用；因此虽然邹成宝客观上构成违约，但其主观上并无故意违约的恶意，在邹成宝返还转让费30万元的情况下，肖容另主张邹成宝赔偿利息损失、转让费用10万元、违约金43000元的诉讼请求，不予支持。在发生了缔约时未预见到的重大变化双方因此产生分歧后，肖容在未与邹成宝充分协商的情况下，擅自以尚天公司名义发布闭校通知，虚构邹成宝失联等事实，该行为不但不能有效防止损失扩大，反而使邹成宝在处理相关事宜及时止损时陷入被动的境地，因此肖容存在一定过错，应承担相应的责任。肖容于2019年4月7日发布闭校通知，于2019年4月11日发送解除协议通知，结合双方已于2019年3月3日已办理相关交接事宜，故以2019年4月15日为限界定双方责任较为适宜，一审法院认定，2019年4月15日以前的校区运营成本由肖容承担，2019年4月16日以后的校区运营成本由邹成宝承担。因此邹成宝应向肖容退还已收取2019年4月份下半月的校区房屋租金7290元、物业费622.50元，并全额退还校区房租押金12500元、宿舍房租押金2800元；肖容应向邹成宝支付2019年3月水电费649元。对肖容主张邹成宝返还的2019年4月15日以前的租金、物业费、教师工资，及邹成宝主张肖容返还的2019年4月16日以后的租金、物业费，均属于其应自行承担的费用，均不予支持。关于邹成宝主张肖容赔偿其已退待退款等610688元的诉讼请求。双方签订转让协议，根据合同等价有偿原则及邹成宝的相关陈述，邹成宝取得肖容支付的转让费用，转让的标的物虽受校区关闭、房屋租赁等情况影响，但仍应具有相应的价值，因此选择退款、转学等方式处理，应为邹成宝自主的商业行为，由其自负盈亏，其请求肖容作出赔偿，无事实与法律依据，不予支持。对于邹成宝主张的肖容签约系为了侵占邹成宝的生源的问题，因其未能提交相应的证据予以证明，不予采信；若邹成宝有新的证据，可另行诉讼。关于肖容主张保全担保费900元由邹成宝负担的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。关于肖容主张余辉、尚天公司与邹成宝共同承担责任的诉讼请求，因余辉、尚天公司并非案涉协议的相对方，该项诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。综上所述，邹成宝应向肖容返还转让费30万元；邹成宝应向肖容返还租金7290元、物业费622.50元、押金15300元，扣除肖容应向邹成宝支付的水电费649元，邹成宝仍应向肖容返还22563.50元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认肖容与邹成宝于2019年1月31日签订的《协议》已于2019年4月11日解除；二、邹成宝于本判决生效之日起十日内向肖容返还转让费30万元；三、邹成宝于本判决生效之日起十日内向肖容返还租金、物业费、押金等合计22563.50元；四、驳回肖容其他诉讼请求；五、驳回邹成宝其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8985元，由肖容负担2847元，邹成宝负担元6138元；本诉案件保全费3113元，由肖容负担980元，由邹成宝负担2133元；反诉案件受理费5036元、保全费3656元，由邹成宝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邹成宝向本院提交如下证据：证据一、微信聊天记录两份，拟证明邹成宝已经向肖容交付校区，肖容在关闭校区前处于正常经营状态，能够实现合同目的。证据二、房屋出租给其他培训机构的使用的照片一张，拟证明一审认定因消防问题房东不出租系认定事实错误，房东在2019年6月已经将房屋出租给其他培训机构使用。经质证，肖容对两组证据的真实性、关联性和证明目的均有异议，认为根据一审举证通知的要求，举证时限在第一次开庭前一日截止，即2020年7月7日前应将相关证据提交给一审法院，该两组证据不是一审审理完毕后产生，不属于新证据。肖容认为证据一无法显示信息发送人、身份信息及与本案存在的关系，不能证明肖容的合同目的可以实现。即使案涉场所现仍在办理培训机构，在本案中房东或其代理人拒绝邹成宝的转让行为是权利人可以行使的正当权利。余辉、尚天公司均认同邹成宝的证据。本院认为，邹成宝提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。肖容、余辉、尚天公司均未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，肖容上诉称邹成宝的违约行为并非为不可预见或不可规避情形，邹成宝在案涉合同履行过程中存在根本性违约，应当按照合同约定支付违约金，肖容为了防止损失扩大采取的适当行为不应当承担过错责任，一审认定事实、适用法律均不当。本案中，肖容与邹成宝于2019年1月31日签订的《协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在协议履行中，因肖容无证据证明案涉房屋的权利人在协商初期有拒绝变更租赁关系的行为，基于邹成宝在签约后确有作出积极协助肖容办理变更手续的事实，故一审认定邹成宝客观上构成违约，但其主观上并无故意违约的恶意，在邹成宝返还转让费30万元的情况下，对肖容另主张邹成宝赔偿利息损失、转让费用10万元、违约金43000元的诉讼请求，不予支持，并无不当。因肖容在未与邹成宝充分协商的情况下，擅自以尚天公司名义发布闭校通知，虚构邹成宝失联等事实，一审认定肖容存在一定过错，应承担相应的责任，对肖容主张邹成宝返还的2019年4月15日以前的租金、物业费、教师工资，及邹成宝主张肖容返还的2019年4月16日以后的租金、物业费，均认定为其应自行承担的费用，在认定事实和适用法律上并无不当，对肖容的相应上诉请求及理由，本院不予支持；对邹成宝的相应上诉请求及理由，本院亦不予支持。关于肖容主张余辉与邹成宝应共同承担责任的上诉请求，因余辉并非案涉协议的相对方，该项诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。邹成宝上诉称一审认定邹成宝根本违约，属于事实认定和适用法律错误；肖容关闭校区，致使合同无法继续履行，也无法恢复原状，应该承担赔偿责任。本案中，一审根据转让协议的约定，及邹成宝收取转让费后，未能依约将案涉房屋租赁关系变更至肖容名下，致使肖容的合同目的不能实现的事实，认定邹成宝已构成根本违约，应由邹成宝承担相应的违约责任，并无不当。邹成宝在取得肖容支付的转让费用后，转让的标的物虽受校区关闭、房屋租赁等情况影响，但仍应具有相应的价值，故一审认定邹成宝选择退款、转学等方式处理，应由其自负盈亏，对其要求肖容赔偿的请求不予支持，在认定事实和适用法律上并无不当，对邹成宝的相应上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，肖容与邹成宝的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23006元，由肖容负担8985元，由邹成宝负担14021元。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十二月三十一日法官助理杜文书记员杜文