江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初2569号原告：乐平市赣东北商贸城物业管理公司。住所地：乐平市大连路。统一社会信用代码：XX。法定代表人：邢柯亮，该公司执行董事。委托代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。被告：徐银霞，女，1977年3月2日出生，汉族，住乐平市。被告:徐晓华，女，汉族，1974年12月24日出生，住乐平市。委托代理人：王胜峰，江西博煜律师事务所律师，一般代理。被告:蒋爱红，女，汉族，1976年11月23日出生，住景德镇。原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司诉被告徐银霞租赁合同纠纷一案，于2020年8月11日立案，后经原告于2020年9月17日申请，本院依法于2020年9月27日追加徐晓华、蒋爱红为被告，并依法适用普通程序，由审判员徐俊胜担任审判长，与人民陪审员许雄华、黄雪琴组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司委托代理人程晨、被告徐银霞、被告徐晓华及其委托代理人王胜峰、被告蒋爱红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司向本院提出以下诉讼请求：1、责令被告支付占用期间产生的租金、物业费(自2017年6月28日暂算至2020年6月1日共1069天,之后租金、物业费按219.09元/天自2020年6月2日起计算至实际搬离之日止)共计199353元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月28日,被告与原告租赁乐平赣东北商贸城XX号商铺使用,双方签订了相应的《房屋租赁合同(大框架)》。现合同已到期但被告未搬离商铺,也未支付租金、物业费。为此,原告为了保护自己的合法权益,向贵院提起诉讼。原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、证实原告主体身份。2、2014年8月28日被告原告签订的房屋租赁合同,证实被告向原告租赁商铺,租期3年,面积为333.2平方,租金每月18元每平方,物业费为3998元每年。3、现场视频照片,证实被告经营的壹号大理石瓷砖店至今商铺内货物还存在,并且一直在用。4、(2017)赣0281民初2513号民事调解书,证实3被告系合伙经营一号大理石瓷砖店,3人于2018年4月解除合伙协议,并且约定该商铺继续由徐晓华承租,2018年4月15日前未支付的商铺租金由3被告平均分摊。5、（2020）赣0281民初293号事判决书,证实原告曾就类似的案件向乐平人民法院提起诉讼,并得到乐平市人民法院的支持。被告徐银霞辩称：租赁于2017年6月27日满期，租赁期后由徐晓华租赁，所欠租赁费、物业费由徐晓华支付。2017年6月27日满期后应在3个月前签订新的合同。本案所涉及的大理石是由徐晓华经营的，所以租赁费应由徐晓华承担。原告对实际情况是明知的，他们没有对被告蒋爱红收取租赁费和物业费，原告起诉我明显违反了客观事实。我们租赁合同期满之后，按理说原告有书面通知，过了3个月他们是有权利收回的，但他们没有收到任何通知。被告徐银霞未提供证据证明自己的主张。被告徐晓华辩称:依据原告提供的房屋租赁合同,出租人为乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司,承租人为徐银霞,且在2017年6月27日合同已经到期,依据该房屋租赁合同的第12条,双方协议并签署新的租赁合同,至今没有签订新的租赁合同,答辩人不是合同签订的当事人,原告诉请的租金依据合同的相对性而言,原告不能追加答辩人为被告更不能冻结和查封答辩人的银行账号和财务。答辩人与徐锦霞只是内部的合伙关系,起诉的主体不适格,请法院依法驳回对原告的诉请。第一个理由。第二个理由就是原告滥用的诉权诉争标的199353元,而冻结查封了答辩人是20万账户计财,明显不合法。因为17年的6月27日合同已经到期,没有签订新的租赁合同,不存在续租的情况。原告将租金自2017年的6月28日至2020年的6月1日共计1069天,没有证据佐证答辩人去续租了店面到2020年的6月1日,故原告基于滥诉199353元而冻结查封答辩人的20万的账户和财务,原告基于滥诉的行为造成答辩人的经济损失。第三个答辩人与原告之间不存在租赁协议,答辩人不存在承租原告人的租金,请求法院依法驳回。理由是原告提供的法院主要是调解过程中当事人可以放弃自己的部分权利的,达成了协议,与本案的审理没有关联性。依据原告提供的房租租赁合同出租人为乐平赣东北商贸城物业有限公司,出租人为承租人为徐银霞,且在2017年的6月27日合同已经到期了。依据该合同的第12条规定,续租的话双方签订新的租赁合同,自己没有签订新的租赁合同,答辩人也没有与原告签订租赁合同虽然调解书上只是双方达成协议,位于乐平市的大理石店由答辩人继续承租,但答辩人没有承租,所以不承担该没有实际承租,不承担该租金。另外据原告目前提供的证据,没有证据证实三被告占有了该仓库。本租赁合同是到2017年的6月27日到期,如果存在超过六个月的话,按照法律规定应当定里书面的合同,而口头合同不是续租申理由,同时也不存在口头续租的情况,而且根据双方房屋租赁合同的第12条，双方在租赁期满后继续承租的话，要签订书面合同。被告徐晓华未提供证据证明自己的主张。被告蒋爱红辩称:我和原告没有签合同,我们2016年三个人就已经散伙了,在散伙过程中因货款的原因没有到位,我们就起诉到法院来了。被告蒋爱红未提供证据证明自己的主张。原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司补充意见认为:三被告系合伙关系,因此合伙人应当对合伙期间的事务承担连带责任故原告方起诉三被告没有主体不适格的情况。第二,原告并未滥用诉权,原告诉请三被告支付占用期间产生的租金、物业费,而不是基于租赁合同起诉要求三被告支付租金、物业费。财产保全的金额为20万元,除原告诉请的19万9353元外,另外附带了诉讼费财产保全费。合同中约定,甲方有权将房屋另行出租,但实际三被告依旧占用商铺并且实际进行经营,三被告也因此与原告进行协商,但迟迟未交付租金。被告与原告的口头约定行为已经构成双方租赁合同的延续,在三被告的民事调解书当中可以明确看出三被告散伙时间是2018年的4月15日并且该调解书也明确载明位于乐平市大理石瓷砖店由被告徐晓华继续承租经营,未支付的仓库房租由3人平均分摊,从此也可以看出3人已经与原告达成口头续租协议,并且实际占用原告的商铺至今。经审理查明：2014年8月28日，原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司与被告徐银霞签订《房屋租赁合同（大框架）》，合同第一条约定：房屋的位置为乐平赣东北商贸城XX，共12间，建筑面积总计333.2平方米，该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等款项、费用的计取基数；合同第三条约定了租赁期限为：本合同租赁期限为三年，自2014年6月28日起到2017年6月27日止，如有变更甲方将另行通知；合同第四条约定了租金为每月每平方米人民币18元，房屋年租赁为71971元，双方并约定了优惠政策，优惠后该房屋的年租金为人民币59952元，租金不含物业服务费、公用事业费及其他费用，另约定租赁期内，前22个月为免租期，后12个月计付租金，总计59952元；合同第十条规定了该房屋的交还：若乙方在本合同终止后不再续租，需提前三个月书面通知甲方，并在合同终止之日，经甲方现场认可之后撤离房屋。乙方未能在本合同终止之日完成撤离，视为乙方放弃在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权及一切权利，甲方有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。乙方在撤离该房屋前应当结清所有对甲方的应付款项或费用，否则，甲方有权阻止撤离财产，由此产生的一切损失和责任，均由乙方自行承担；合同第十二条约定了续租方式：租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满前三个月按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将该房屋另行出租。双方签订合同后，原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司依约向被告交付了商铺。现原告以三被告在合同已到期但被告未搬离商铺,也未支付租金、物业费，为了保护自己的合法权益,向本院提起诉讼，引发本案纠纷。另查明，被告徐银霞与原告签订合同所租赁的房屋系与被告徐晓华及蒋爱红共同经营。另查明，原、被告双方未就物业、水电费用单独订立合同，被告的物业、水电费用均由原告代为收取。截至2017年6月28日，被告已经向原告交清了房屋租金。2017年6月28日之后，原告亦未向三被告送达限期撤离通知书。本院限期原告向本院提交被告涉案房屋的物业、水电等相关票据，但被告未提供。另查明，2018年4月13日，本院针对被告徐银霞、徐晓华、蒋爱红合伙关系进行了调解，三被告达成以下一致意见：1、位于乐平市赣东北商贸城的壹号大理石瓷砖店由徐晓华继续承租经营；2、未支付的仓库房租(至2018年4月15日)由三人平均分摊。上述事实，有原告提供的证据及双方庭审陈述予以印证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有二：第一，本案依法追加的被告徐晓华、蒋爱红是否主体适格？第二，原、被告双方在第一次合同期满后的行为是否是对原合同的延续？针对第一个焦点问题，本院认为，虽然《房屋租赁合同（大框架）》系原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司与被告徐银霞签订，但庭审中被告徐晓华及蒋爱红均已承认被告徐银霞签订的合同是为了三被告合伙经营所需要，原告起诉要求被告承担房屋租金所涉房屋系三被告合伙经营期间所用，故本院追加徐晓华及蒋爱红为被告符合民诉法规定，主体适格。针对第二个焦点问题，本院认为，原告与被告签订的合同于2017年6月27日到期，根据该合同规定，“租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满前三个月按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将该房屋另行出租。”本案中，原、被告双方在合同于2017年6月27日到期后，未就是否签订新的合同达成书面合议，且原告未向三被告送达限期撤离通知，亦未提供证据证明三被告在合同期满后向原告交纳物业、水电等费用，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。虽然本案原、被告之前所签订的合同到期，双方并未续签合同，但若三被告在合同期满并就合伙事宜在法院主持下调解散伙，且未交物业、水电等费用的情况下仍然采取不定期租赁方式租赁原告商铺，明显不符合常理。原告在与被告签订的合同期满近三年且未交物业、水电等费用的情况下不收取房屋租金、物业管理费用及水电等费用，且未以任何方式通知对方交纳，但仍然视为被告继续租赁房屋，亦明显有悖常理。至于原告提供的三被告在本院主持下达成的调解协议，系三被告对自己权益的处分，被告徐晓华是否依协议内容与原告签订新的租赁合同，尚需与原告磋商，原告并未向本院提供相关证据证明被告徐晓华与其签订了新的租赁合同。据此，本院对原告要求三被告支付租金、物业等费用的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司所有诉讼请求。本案诉讼费4288元、保全费1520元，决定由原告乐平市赣东北商贸城物业管理公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  徐俊胜人民陪审员  许雄华人民陪审员  黄雪琴二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  高 青