安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初3698号 原告（反诉被告）：上海悦胜芜湖药业有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区，统一社会信用代码9134XXXXX10329911D。 法定代表人：汪蓓蕾，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董邦林，安徽文理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某某，公司员工。 被告（反诉原告）：奇瑞商用车（安徽）有限公司专用车分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区，统一社会信用代码91340XXXXX2U05MD8L。 法定代表人：周必仁，董事长。 委托诉讼代理人：杏红梅，安徽江声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：揭亮芬，安徽江声律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海悦胜芜湖药业有限公司（以下简称悦胜药业公司）与被告（反诉原告）奇瑞商用车（安徽）有限公司专用车分公司（以下简称奇瑞商用车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦胜药业公司的委托诉讼代理人董邦林、徐某某，被告奇瑞商用车公司的委托诉讼代理人杏红梅、揭亮芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告悦胜药业公司诉称，1.判令解除原、被告签订的《厂房租赁协议》;2.判令被告按月85000元给付原告租金（截止9月底为442000元）。事实与理由：原被告于2020年3月6日签订了厂房租赁协议，合同约定，原告为被告提供位于芜湖市芜湖生物医药科技园内约为3500平方米的厂房作为口罩生产场地，租赁期间为2020年3月6日至2021年3月5日，租金及费用另行协商确定，协议签订后，被告进场生产，并就租金事宜口头达成一致，被告一直未支付租金，原告于2020年7月3日发函催要租金，但被告仍不理睬。原告认为，原被告之间存在合法租赁合同关系，被告应当按照约定及时向原告支付租金，被告在原告多次催要租金情况下拒绝给付租金，其行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。 被告（反诉原告）奇瑞商用车公司辩称，对于悦胜药业公司第一项诉请要求解除其与奇瑞公司之间签订的厂房租赁协议，我们认为悦胜药业公司违反涉案和合同的约定，在奇瑞公司租赁厂房仅一个月时间，即拒绝继续履行合同，阻止奇瑞公司使用租赁物，致使奇瑞公司签订合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约，故悦胜药业公司作为违约方，没有相应的合同解除权其要求解除合同没有相关事实和法律依据。对于悦胜药业公司第二项诉请，刚才代理人已经撤回了，这个我们就不发表意见。针对第三项诉请，要求奇瑞公司按照每个月85000元标准给付其租金442000元，我们认为这一诉请也没有相应的事实和法律依据。按照悦胜药业公司与奇瑞公司2020年3月6日签订的案涉租赁协议相关约定，奇瑞公司承租案涉厂房，作为口罩生产基地，租期为一年，自2020年3月6日起至2021年3月5日止。双方约定租金是另行约定，后在此协议的基础上，形成书面会议纪要，明确约定租赁期间资金免费，故在悦胜药业公司与奇瑞公司未对租金另外作出约定的情况之下，悦胜药业公司要求奇瑞公司，按照每月85000元的标准，给付其租金，这一诉请无相应事实和法律依据。综上，悦胜药业公司诉请无法成立，请法院依法予以驳回。 被告（反诉原告）奇瑞商用车公司向本院提出反诉诉讼请求，1.判令解除反诉人与被反诉人于2020年3月6日签订的《厂房租赁协议》；2.判令被反诉人赔偿反诉人损失238893.93元（咨询费38000元、一次性口罩的检测费用6400元，采购的物料费用194493.93元）；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2020年2月疫情期间，反诉人为解决本公司及关联公司员工口罩使用问题，与被反诉人协商租赁其厂房生产口罩，双方于2020年3月6日签订了《厂房租赁协议》，约定反诉人承租被反诉人位于芜湖市芜湖生物医药科技园内厂房作为口罩生产场地，租期一年，自2020年3月6日起至2021年3月5日止，并约定租金方式另行约定，双方在此基础上于3月7日行成会议纪要，确定租金资金免费，反诉人根据口罩生产经营状态适当承担实际使用面积1个月的土地使用税，并约定在口罩投产后，反诉人根据需要优先有偿使用被反诉人员工，在上述协议签订后，反诉人即在案涉厂房内投入设备及资金开始生产口罩，同时按约使用被反诉人员工并支付了相应费用，但被反诉人却违反了上述协议，在反诉人租赁厂房仅一个月即拒绝履行合同，2020年4月23日，被反诉人开始限制反诉人生产的口罩出厂，并于2020年4月29日至今锁住厂房、禁止反诉人员入内，同时扣留反诉人在厂房内的口罩生产设备，被反诉人的行为导致反诉人为生产口罩相关投入无法收回，由于在疫情期间无法生产口罩，反诉人只能高价外购口罩。被反诉人根本违约行为致使反诉人合同目的无法实现，造成反诉人重大损失。反诉人有权根据合同法第94条之规定解除与被反诉人之间合同，并根据合同法第107条、113条之规定，要求被反诉人赔偿损失。为维护合法权益，反诉人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条之规定向贵院提出反诉，请判如所请。 原告（反诉被告）悦胜药业公司辩称，针对反诉人的反诉请求和那么事实和理由答辩如下：一、反诉人反诉请求解除厂房租赁协议，这一反诉请求不符合反诉的有关法律规定，其与反诉人在本诉中抗辩的理由相矛盾。在本诉中原告诉讼请求之一就是解除厂房租赁协议，而被告也就是反诉人在答辩的时候，恰恰是不同意本诉原告解除这一请求。那么现在反诉人在反诉中又提出了解除租赁协议很显然不仅与本次的答辩自相矛盾，而且也不符合反诉关于针对本诉相关的请求、提出反诉、起诉请求，这不符合反诉的规定，所以说反诉人的第一项诉讼请求解除租赁协议，在法律上是不符合反诉的规定，应该予以驳回。二、反诉人称答辩人拒绝履行合同限制反诉人口罩出场，扣留其设备系歪曲事实，为其违约制造借口反诉人是因生产口罩的原材料熔喷布缺乏而被迫停产。反诉人称答辩人扣留其生产的口罩，限制其工人进厂生产权，属歪曲事实。反诉人在诉前从未提出过拉走设备的要求，相反，在答辩人向反诉人发出律师函后，反诉人还委托律师回函要求恢复对厂房的使用，可见反诉人称要拉走设备，答辩人扣留其设备，显然与事实不符。三、反诉人诉称的所谓的损失是反诉人因生产口罩发生的成本和费用与租赁合同履行没有必然关系，反诉人要求答辩人承担该成本费用，没有法律依据。反诉人第二项请求他已经是已经撤回了，那么我们就对这这一点就不予答辩了。综上，答辩人认为反诉人反诉请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。 本院认定事实如下：2020年3月6日，悦胜药业公司与奇瑞商用车公司签订了《厂房租赁协议》（合同编号为ＣＳＶ2020-Ｆ-ＺＬ-00002），协议约定悦胜药业公司将位于芜湖市芜湖生物医药科技园内的药品生产标准厂房租赁给奇瑞商用车公司，租赁期限自2020年3月6日至2021年3月5日，奇瑞商用车公司用该租赁物作为口罩生产场地，租金方式另行约定，奇瑞商用车公司根据需要优先有偿使用悦胜药业公司员工，与该租赁物有关各项费用的承担方式为：1.因奇瑞商用车公司生产发生的动能费用，由奇瑞商用车公司负责支付；2.租赁物因非奇瑞商用车公司的原因导致漏水等影响正常使用的修缮费用由悦胜药业公司承担，但因奇瑞商用车公司改造后而因适用损坏、管理不善导致的影响或损坏等原因造成由奇瑞商用车公司承担修缮费用。关于合同解除，1.双方协商一致，可解除本合同。2.有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任:1）该租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围的。2）因地震、火灾等不可抗力致使租赁物毁损、灭失或造成其他损失的。3.原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同:1）交付的租赁物因不符合合同约定且严重影响乙方使用的。2）不承担约定的维修义务，严重影响乙方正常使用该租赁物的。4.被告有下列情之一的，原告有权单方解除合同，收回该租赁物：1）擅自改变该租赁物用途的。2）擅自拆改变动或损坏租赁物主体结构的。3）利用该租赁物从事违法活动的。。 2020年3月7日，原告的法定代表人汪蓓蕾参加被告组织的关于上海悦胜药业厂房租赁沟通会，会议议程为拟定并尽快签批厂房租赁协议以及关于后续进厂的事宜，会议决议第三项为租金资金免费（根据口罩实际经营状态适当承担实际使用面积1个月的土地使用税）。汪蓓蕾在该会议纪要签发处签名，记录人为被告的人力资源经理赵某某。此后双方租赁合同事宜一直由原告的财务徐某某与被告的人力资源经理赵某某联系。 2020年4月2日、16日，徐某某与赵某某微信联系就下面的租赁合同的租金继续商谈。同年4月23日，赵某某与原告的法定代表人汪蓓蕾微信联系，赵某某表示被告最近可能支付部分房租给原告。同年4月30日，徐某某在微信中询问赵某某是否能支付租金。赵某某回复租金有票吗？我私人账户中只有30000元。同年4月28日，赵某某在被告微信群中通知“由于口罩生产原材料供应不足，口罩相关工作人员（含药厂、专/商用车、劳务、设备及其他所有人员…）通知自4月28日起全部停工。” 2020年5月9日，赵某某将厂房租赁解除协议通过微信发送给了徐某某，协议内容为双方一致同意解除《厂房租赁合同》，根据合同及附属会议纪要一次性支付原告所有费用10941元（含动能费、土地使用费等所有费用）费用支付完毕视为双方租赁合同解除；被告在租赁厂房内的上市、设备等物资由被告当日自行收回，原告予以配合。徐某某回复表示协议仅为租赁厂房终止协议，只涉及租金、租赁物及被告设备，不应包含被告每月承担的工人、动力费用。同年5月11日，赵某某修改后将01-合作终止协议发给了徐某某，协议内容为双方一致同意解除《厂房租赁合同》被告根据合同及附属会议纪要支付原告相应款项，具体如下：1.2020年3月份已支付费用20618.82元，具体如下：1）三月份电费10063.52元、2）三月份水费633.42元、3）人工费9921.88元；2.其余应支付原告的费用109471元（含动能、人工费、土地使用费等所有费用），具体如下：1）四月份电费7755.97元，2）四月份水费267.24元，3）四月人工费16447.76元；4）土地使用费85000元。费用支付完毕视为双方租赁合同解除，终止合作；被告在租赁厂房内的设施设备等被告物资由被告自行收回，原告予以配合。 2020年5月14日，赵某某通过微信向徐某某表示关于85000元，地面修缮已请示领导，徐某某回复要求被告先付租金，签订终止协议，被告修缮、恢复租赁物，验收合格后，被告可以拖走设备。同年5月15日，赵某某要求被告提供85000元的打款账号并催促原告修改终止协议，徐某某要求以现金或通过银行账号把租金付了，场地修缮了，立马就能拉回设备。同年5月16日至23日，赵某某多次通过微信询问徐某某预付多少保证金可以拉回设备，并询问85000元打款账号以及地面修缮时间，方便尽快联系施工单位。2020年5月23日，徐某某将修改好的合作终止协议（1）发送给了赵某某。协议内容为：双方于2020年3月6日签订的《厂房租赁合同》，为期一年。因原告原因要求提前终止，经双方协商就双方解除上述《厂房租赁合同》以及合作事宜达成一致，特签订本协议，共同遵守。具体约定内容如下:一、关于生产费用结算，截止2020年5月23日，被告承租期间生产使用原告人员工资、生产用水电用己全部结清。二、关于租赁时间及租金自2020年3月6日签定《厂房租赁合同》2020年3月6日至2020年5月23日，被告实际使用天数计78天，按两个月计厂房租，月租金100000元，计200000元，协议签订后三日内，被告将租金支付到原告指定账户。三、关于租物及附属设施的修缮与被告设备的退出：1）本协议签订后，被告应按照《厂房租货合同》的条款，被告15日内负责修缮、恢复租赁物及附属设施。修缮后的租赁物及附属设施，经原告或有资质的第三方验收符合原告十万级药品生产洁净厂的标准；2)修缮验收合格后，被告在租货厂房内的属于被告的设备、物资应在三日内行收回。被告逾期未收回，原告按每日2000元收取乙方设备保管费用。3)原告考虑到被告急于撤回属于被告的设备，同意被告在未修缮、恢复租赁物及附属设施前收回属于被告的设备。被告承诺设备撤离后15天内负责完成修缮、恢复租赁物及附属设施工作。如果被告未在规定期限内完成修缮、恢复，被告承担并支付由原告修缮、恢复租赁物及附属设施费用壹拾伍万元。 2020年7月3日，原告向被告发出律师函，催要租金340000元。同年7月10日，被告回函表示双方会议纪要中约定了租金免费，原告限制被告入内，被告要求解除租赁房屋的门禁，恢复使用权，归还扣留设备同时按照会议纪要约定与被告协商土地使用税支付事宜。 2020年11月30日，原告返还了被告口罩相关生产设备及原材料。 另查明：国家税务总局芜湖市税务局关于调整芜湖市区城镇土地使用税税额标准的通告芜政秘【2019】64号，从2019年7月1日起对我市市区范围内城镇土地使用税税额标准进行调整，一等土地税额标准为每平米12元，二等土地税额标准为每平米10元，三等土地税额标准为每平米4元。 本院认为，原、被告双方签订厂房租赁协议，该合同系双方真实意思表示，合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自权利。原告主张被告违约，要求与被告解除合同关系并要求支付租金。被告辩称对于解除合同认可，但认为原告违约，系原告未让其正常进出厂房造成无法使用租赁厂房，但其提交的证据不足证明系原告限制其进出导致被告无法进行生产，结合原告提交的证据可以看出被告因原材料不足已经通知停工，后被告通过微信向原告要求解除租赁协议，原告在修改后的合作终止协议中表示同意解除租赁协议，但双方对于租金、腾退房屋等事宜并未达成协议。原告在微信要求被告先支付租金再返还设备可以看出，被告已经开始准备腾让房屋，因为双方就费用事宜未达成一致意见，导致原告不同意被告拿走设备，本院认为虽然被告违约在先，原告有权索要租金，但因双方本身对于租金约定各持一词，且被告也表示通过给付保证金要求原告返还设备，被告未能及时腾让房屋，原告对此负有责任，因双方在微信中对于租赁合同解除已经达成一致意见，仅就租赁合同相关费用以及腾让房屋事宜并未达成一致意见，本院认为双方租赁合同实际已于2020年5月23日已经解除，故对于原、被告诉请解除租赁合同请求均不予支持。关于原告主张的按照85000元/月支付租金，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是双务有偿合同，租赁合同中交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在对价关系，被告辩称双方约定租金免费，被告为此提交了2020年3月7日会议纪要证明双方关于租金约定为免费。但从原、被告双方证据以及庭审查明来看，租金并非免费：首先，从双方2020年3月6日签订的厂房租赁协议来看，关于租金并没有约定为免费，而是另行约定。其次，双方在会议纪要中约定了租金免费并约定根据口罩实际经营状态适当承担实际使用面积1个月的土地使用税，被告表示为了回报原告租金免费所以约定了土地使用税，同时被告口头承诺会提供合作机会给原告也是对租金免费的回报，但该会议纪要中所谓土地使用税是不确定的且数额不明确的，而被告所提交的证据也没有证明原告从被告存在其他合作中处获得其他收益；再次，原告提交的微信聊天记录显示2020年4月2日起原告就租金与被告协商，被告多次表示同意支付租金，而被告停工后于2020年5月9日向原告发出解除租赁协议的过程中，微信中赵某某一直让原告提供85000元的汇款账户，双方对于85000元究竟是属于租金还是土地使用税说法不一致，被告主张该85000元实际为土地使用税，但依据被告所提交的证据国家税务总局芜湖市税务局关于调整芜湖市区城镇土地使用税税额标准，即使按照一等土地标准计算土地使用税也仅为42000元（12元*涉案厂房面积3500平米），被告主张85000元为土地使用税也超过该标准。最后，被告也未能就租金免费提供其他证据予以佐证，应承担举证不能的责任。综上，本院对被告的辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本院参考涉案厂房所在地芜湖市的市场价格结合本案情况等酌定涉案厂房租金为0.4元/平米/天，对于租赁期限，本院认为双方合同已于2020年5月23日解除，被告应支付给原告租金110600元（0.4元/平米/天*3500平米*79天）。对于被告的要求赔偿反诉人损失、一次性口罩的检测费用，采购的物料费用，因被告停工无法继续租赁厂房违约在先，且被告主张的相关设备及原材料在庭前已经由被告收回，虽然原告存在未能及时返还被告的行为，但被告提交的证据不足以证明被告的实际损失，且故对被告的反诉请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第二百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告奇瑞商用车（安徽）有限公司专用车分公司于本判决书生效之日起十日内支付原告上海悦胜芜湖药业有限公司租金110600元； 二、驳回原告上海悦胜芜湖药业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告奇瑞商用车（安徽）有限公司专用车分公司的诉讼请求。 案件受理费3965元，反诉案件受理费2441.5元，共计6406.5元由原告上海悦胜芜湖药业有限公司负担1465元，由被告奇瑞商用车（安徽）有限公司专用车分公司负担4941.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 周 旋 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 伍珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价格范围内予以适当补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。