重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初11025号原告：廖杜春，女，1975年12月21日出生，汉族，重庆江洲宾馆有限公司经理，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘裕锋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告:重庆龙湖嘉博地产发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道**（西永微电子产业园区**14-1），主要办事机构所在地重庆市渝**大竹林街道天山大道西段****，统一社会信用代码915000000682569262。法定代表人：崔恒忠，该限公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子涵，重庆百君律师事务所律师。原告廖杜春与被告重庆龙湖嘉博地产发展有限公司（以下简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖杜春及其法定代理人刘裕锋、被告龙湖公司的委托诉讼代理人杨艳红、孙子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖杜春向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金14247.14元；2、依法判令被告支付水和燃气未达到使用条件的违约补偿18910.96元；3、依法判令被告支付因房屋质量问题修复整改给原告造成的损失123118元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告一直从事酒店经营，因原房租合同到期，急欲购买房屋用于经营酒店，在寻找过程中遇到被告龙湖·拉特芳斯项目销售人员，销售人员积极推荐该项目，原告觉得房屋适合，就询问了解相关情况，销售人员介绍了房屋结构、布局以及水电气己开通等情况。原告2017年4月24日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的沙坪坝区某某路*号*、*层*-*及其他十一套房屋。《重庆市商品房买卖合同》约定，2017年4月25日（即签订合同的第二日）交房。签订合同当日，被告还向原告发出交房通知书，也要求于2017年4月25日接房。签订合同时，原告缴纳了包括前期定金转化为房款的首付款共计424026元，向被告联系指定的银行贷款了424000元。合同签订后，2017年4月25日被告称因按揭贷款未下来，房屋暂时不能交付给原告，原告为尽快装修营业，在物业公司处借了钥匙让装修公司看现场并进行装修设计，装修公司看现场过程中发现水和燃气均未通，而且排水不畅通。原告联系被告销售人员，被告销售人员说对水和气未通不知情，看房屋买卖合同上有水电气的描述，就以为是通的，联系物业公司人员，物业公司表示会整改，并且要求原告暂时不接房，等候通知。2017年6月22日银行将贷款支付给被告，2017年7月5日，被告委托的前期物业公司工作人员通知水电气整改方案己出来，可以接房，原告于2017年7月6日接房。接房后原告投入装修，因物业公司同时在整改水、气和排水，导致原告完全无法正常装修，严重拖慢了进度。直至2018年1月3日，燃气才整改完毕验收合格，原告装修完成后于2018年1月19日开始营业。装修过程中，原告还发现有几个房间管道漏烟，经检查系排烟管道有问题，楼下餐饮排烟渗漏所致，被告和物业公司一直在整改，但效果一直不佳，营业后导致原告有几个房间经常无法住人，其中2309房间最为严重，基本不能住人，前期曾有客人睡觉后被烟窒息的情况，后经多次整改，才可勉强住人，现2039房间仍有淡淡油烟味。后原告才了解，原告购买的*、*层房屋是被告调整规划后增加的两层房屋，原设计规划中并无*层、*层，因此根本没有出烟管道、排水和通水通气等，但被告并未告知该情况。原告认为，被告的行为已经违约，应当承担违约责任，并依合同约定承担质量整改、修复给原告造成的损失。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告龙湖公司辩称，一、原告付清全部房款前被告有权拒绝交付房屋，原告付清按揭款项后其有义务主动办理房屋交接，被告没有违反合同约定逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第十一条第3款、第7款约定，原告未付清全部房款前被告有权拒绝交房，而且原告在房款付清后有义务自行前往房屋所在地办理房屋交接手续。只有当原告房款付清之后要求被告交付房屋时被告拒绝履行交付义务的情形下，被告才构成逾期交房违约，而被告并无上述违约情形，因此原告主张被告逾期交房并承担逾期交房的违约责任没有事实依据。而且，被告于2017年4月24日向原告出具的《交房通知书》也明确载明，原告在未付清全部房款前（包括按揭贷款未到达被告公司账户前），被告有权拒绝交房，被告在《交房通知书》上也对该条款向原告进行了特别提醒。二、合同并未约定涉案房屋需具备通水和燃气的使用条件，被告也未作出承诺，法律法规也没有规定办公用途的非住宅必须通水和燃气，且原告前往现场查看房屋并认可房屋现状后才签署《重庆市商品房买卖合同》，故被告不应承担水和燃气未达到使用条件的违约及责任。《重庆市商品房买卖合同》约定的涉案房屋用途为非住宅，属于办公用途，系现房销售，建筑材料、设备安装标准以现场情况为准。合同并没有约定涉案房屋的交付需要通水、通燃气。涉案房屋在签约前已通过竣工验收备案登记，并取得了房屋产权登记，具备了合同约定的办公用途的条件，故被告交付的房屋符合合同约定。根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商开发的“住宅”必须通水和燃气，但该条例并未要求非住宅在交付给购房者时必须通水和燃气。涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》第三条第（六）款的规定，涉案商品房的用途均为非住宅，属于办公用途；并且《重庆市商品房买卖合同》第十七条明确约定，被告没有通水和燃气的义务。因此，被告没有违反法律法规的规定，也没有违反合同约定，不应承担房屋未通水和燃气的违约责任。被告陈述的原告与被告销售人员李丹的通话录音即使真实，该通话也不能证明李丹承诺涉案房屋被告需要通水和燃气。即使李丹在签订合同前个人有向原告作出过相关沟通，但最终也未在合同中进行约定，对被告没有法律效力。另外，原告在签订《重庆市商品房买卖合同》前已前往现场查看房屋，原告在签订《重庆市商品房买卖合同》前就知道房屋没有接通水和燃气，在认可房屋现状的情况下原告自愿签署了《重庆市商品房买卖合同》，被告不应就房屋未通水和燃气承担责任。三、原告在接房时并未提出房屋漏烟问题，现原告诉称房屋存在该问题需承担举证责任。原告没有证明漏烟问题系被告原因导致，也没有证明原告诉称的损失，原告的主张不应得到支持。原告于2017年12月12日在商品房交接清单、收房记录单上签字，在这两份文件上并未注明房屋存在任何问题。现原告主张房屋存在质量问题而要求被告赔偿，应当承担证明因为房屋的质量问题导致房屋漏烟的举证责任。另外，即使法院最终认定房屋质量问题导致房屋漏烟，原告也仅有权主张实际损失，而且还应对此承担举证责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，龙湖西永微电园项目（L30-2/03地块）*-*至*-*号楼、*-*至*-*号楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙坪坝区建竣备字[2016]****号），该证载明该工程竣工验收时间为2016年4月22日。2017年4月24日，龙湖公司（甲方）与廖杜春（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于重庆市沙坪坝区某某路*号*-*的现房一套，本商品房建筑面积为119.17平方米，套内建筑面积为73.68平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积45.49平方米，用途为非住宅，属于办公。本商品房为清水房，总成交金额848026元，建筑面积单价为7116.10元/平方米，套内建筑单价为11509.58元/平方米，乙方拟向甲方指定的贷款银行申请424000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方指定银行账户，乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即424026元。交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：1、属现售商品房的，甲方应在2017年4月25日前将商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间分别处理：1、逾期超过60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于基础设施、公共配套建筑的约定：1、基础设施：（1）于×前通水；（2）于×前通电；（3）于×前通气。保修责任：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方成承担。本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭贷款。该合同还约定面积确认及面积差异处理等事项。合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》：本商品房系现房销售，建筑材料、设备安装标准以现场情况为准。合同附件五《合同补充协议》约定：一、陈述与告知：4、甲方通过各种形式和各种媒体发布的与本项目相关的广告、宣传资料及楼盘模型等，均已作出“仅作示意，相关信息以政府相关部门批准的最终文件为准”等类似提示，因此，与项目相关的广告、宣传资料及楼盘模型等显示的信息并不确定。甲乙双方的权利义务以本合同及附件、本补充协议约定为准，本合同及附件、本补充协议未约定的，以政府相关部门的批准文件为准。8、该商品房为商业性质，甲方不承诺该房屋的具体使用用途（餐饮、非餐饮、办公室等等），乙方自行根据该房屋的户型结构、配置标准等决定购买及房屋的使用，自行根据主管部门要求办理经营手续，如不能用于特定功能，或不能取得的特定审批的，甲方不承担任何责任。如因乙方改造、装修等致使不能用于特定功能，或不能取得特定审批的，甲方也不承担任何责任。乙方确认：甲方对不利因素的告知，仅仅是甲方根据自己目前了解的信息和自己对可能产生的影响之理解作出的，并不意味着甲方有义务将每一个购房者自己可能认为的不利因素全部予以告知；乙方作为购房者，有义务在本协议签订前自行对该房情况、该房屋所在项目情况以及项目周边情况进行了解。二、对乙方所购商品房的基本情况的补充约定：乙方确认，该商品房系现房现售，在本合同签署之前乙方已经对房屋进行全面的查验，对房屋及其附属的设施、设备（如有）、庭院（如有）、相关市政基础设施（如有）和其他设施（如有）的现状进行充分知悉和了解并不持异议，认可该房屋已经具备交付条件。三、对本合同甲方逾期交房违约责任的补充约定：甲方逾期交房达60天以上的，乙方行使解除权的，甲方应按总房款的20%向乙方支付违约金。第九、对市政基础设施和其他设施的补充约定：1、因甲方原因水、电、燃气（如有）等市政基础设施如果在约定期限内未达到使用条件，甲方应在本合同约定的交房期限届满次日起30日采取补救措施；若超过30日内未能补救的，按日向乙方补偿总房款的万分之一。十一、对房屋交付、交房手续的补充约定：1、双方确认：发生下述情形的，本合同约定的房屋交付期限据实予以顺延：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病导致工期拖期或者逾期交房的；（4）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工期拖期或逾期交房的；（5）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。2、乙方在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋（但不影响视为交付），直至下列情形中的义务已全部履行完毕，尚未结清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款、尚未办理完毕面积差价款结算手续、尚未偿还由甲方代偿的按揭款及其利息（如有），尚未足额缴纳住宅专项维修资金、规费、税费等相关费用（乙方须向甲方提交该等款项已交甲方或已自行向有关机关缴纳的凭据）。7、房屋的交接涉及到双方的义务，乙方因任何原因未收到甲方书面的交房通知，乙方也有义务在本合同约定的交房期限届满之日前往该商品房所在地办理房屋交接手续。乙方如果购买的是现房，则应在本合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋交付通知并按期办理房屋交接手续。十三、对房屋保修责任的补充约定：2、甲方应按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的保修范围、保修期限及国家、地方有关部、地方有关部门规定的维修方式承担相应的保修责任情形之一，甲方将不再承担保修责任：（1）因乙方使用不当或第三方造成的质量缺陷；（2）乙方验收后自行添置，改动设施、设备；（3）乙方擅自改动结构、设备位置和不当装修；（4）不可抗力造成的质量缺陷；（5）在发生维修的事宜后，经甲方书面催告，乙方无正当理由不及时配合甲方的整改和提供必要的方便，导致甲方整改行为无法及时实施和完成的。二十二、其他约定：（一）对本补充协议“十一对房屋交付、交房手续的补充约定”中增加：（1）非甲方原因导致市政配套设施设备批准或安装延误导致工期拖期或逾期交房的。（二）对“十三对房屋保修责任的补充约定”中增加：（1）鉴于该商品房已将完成竣工验收，系现房销售，施工单位对甲方的保修期限自项目竣工验收合格次日开始计算，甲方在该商品房的销售定价中已考虑此因素，故乙方同意甲方对该商品房的保修期限亦自该商品房所在项目竣工验收合格翌日起开始计算，具体日期详见“竣工验收备案登记证”。本约定若与甲方提供的《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》中载明的保修期的起诉时间不一致的，以本约定为准。签订合同当日，廖杜春还签署一份《确认函》，该函载明：本人已知晓并认可与该房屋相关的下述事项：1、该房屋已经竣工；2、该房屋为商业用途：1）土地使用权年限为40年；2）水、电收费按商业性质标准计价，无水、电卡，统一向物业缴费；4、所有户内结构改动由本人依法自行处理。在后期实现装修、户型分隔由本人自行安排装修公司实施优化。5、该房屋的保修期自房屋所在项目竣工验收合格次日起开始计算，即2016年4月23日起计。此外，本人确认：1、本人已现场查验上述所签约房屋，已详细了解该房屋结构、配置标准等全部状况以及周边环境等情况，无任何异议；2、开发商已特别提示了购房人注意：本项目3-1栋的房屋进行了装修，并且没有飘窗。3、本人已查看与该房屋相关的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙坪坝区建竣备字[2016]****号）。之后，廖杜春向龙湖公司支付房价款424026元。2017年4月25日，龙湖公司向廖杜春发出《交房通知书》，要求廖杜春于2017年4月25日在龙湖拉特芳斯物业客户服务中心办理交房手续。该通知书上载明：特别提醒：如果您的款项未清，请详细阅读以下第二条，即二、办理房屋交接手续的前提条件：如您在办理房屋交接手续前仍有部分房款（包括但不限于按揭贷款未到达我公司账户或未补足需由您增付的面积差价款）、产权税费、物业专项维修资金时，按照法律的规定和买卖合同的约定，我司有权拒绝向您交付该房屋直至您付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。2017年6月18日，廖杜春取得案涉房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》，载明电气管线、给排水管道、燃气管线保修期限为2年。2017年6月22日，廖杜春向龙湖公司支付剩余房价款424000元。2017年7月5日，龙湖公司再次通知廖杜春接房。2017年7月6日，廖杜春填写《住户信息登记表》，并领取入户门钥匙、信报箱钥匙、天然气缴费卡及气本、《重庆市新建商品房屋使用说明书及新建商品房屋质量保证书》的业主物品。廖杜春办理了案涉房屋的接房手续。2017年12月12日，廖杜春在《商品房交接单》签字确认，双方已于2017年12月11日对本商品房及相关附属设施设备等进行现场验收交接，墙地面顶棚、强弱电系统、消防系统、水电气表、门窗及栏杆、给排水系统、信报箱均已设置。另，廖杜春称2017年10月左右案涉房屋排烟管没有安装好，导致其装修好的宾馆中的两间房间长期漏烟，无法正常使用，其存在经营损失。2019年8月16日，廖杜春向龙湖公司邮寄落款时间为2019年6月28日的《关于延迟交付房屋及房屋未达到使用条件承担违约责任的函》，邮寄地址为重庆市渝北区大竹林街道天山大道西段32号1幢，要求龙湖公司支付逾期交房违约金、燃气及水不通的补充责任，并赔偿损失。邮件物流截图显示2019年8月19日签收，但龙湖公司表示并未收到该函件。审理中，原告举示2017年7月5日与龙湖物业杨凤微信聊天截图、龙湖物业公司的物业费收据2张，证明龙湖物业公司在2017年7月5日才通知原告接房，实际接房为2017年7月6日，被告交房逾期。被告认为该组证据不能达到原告的证明目的。原告于2017年6月22日才付清每套房屋的全部房款，按照合同约定，原告未付清全部应付房价款前被告可以拒绝交房。合同还约定，即使原告未收到交房通知，原告也有义务自行办理房屋交接手续，原告在付清房款后未按约主动要求接房，被告不应承担逾期交房的责任。原告举示其与被告销售人员李丹2017年6月8日、2017年6月26日、2017年7月5日通话记录，证明销售房屋时李丹认为合同上写有水电气，就向原告陈述水电气三通的，但事实上没有通气和水，作出错误的描述和允诺，误导了原告，被告形成违约，以及双方沟通整改通水通气和给排水事宜。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可，通话录音不能显示通话对方的电话号码，也不能证明通话对方为被告的工作人员。从查看三个录音里的设置的最新修改时间，前两个时间为2018年4月28日，第三个录音最新修改时间为2019年6月26日，从证据形式上来看，三个通话录音均已被修改，不能反应通话时的全部过程。即使真实，从录音的内容来看，也不能直接证明被告的工作人员承诺需要由被告来配置水及天然气。即使在签约之前被告的销售人员与原告对前述问题有相关沟通，但双方签订合同时并未与被告需对涉案房屋配置水及天然气的开通，即使承诺，被告销售人员的行为也是个人行为，没有写入合同，对被告没有法律约束力。原告举示燃气管道平面布置示意图、零星工程完工验收单（原件在燃气公司保存，原告只有复印件），证明被告安装燃气的竣工验收时间为2018年1月3日，被告承担此日期前水电气不达使用条件的违约补偿责任。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据也不能达到原告的证明目的。原告举示和龙湖物业公司杨凤2018年1月17日录音、2018年10月10日与杨凤微信聊天记录截图、2018年12月17日微信聊天记录截图、2019年11月6日与杨凤通话录音、2309房间整改照，证明因被告未安装好排烟管道，原告营业前、营业后房间漏烟严重，最后导致2309房间无法经营，原告与被告协商赔付事宜时把最后漏烟整改完成时间确定为2019年2月28日。2309号房屋整改照片可以清楚看见整改烟道的痕迹，烟道属于公共设施，附属设备，影响原告房间的使用，产生了损失。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。通话录音不能显示通话对方的电话号码，也不能证明通话对方为涉案房屋物业的工作人员，即使是涉案房屋物业工作人员，该工作人员也不能代表被告，且从两个录音里的设置的最新修改时间，第一个修改时间为2018年4月5日，第二个录音最新修改时间为2019年11月12日，从证据形式上来看，两个通话录音均已被修改，不能反应通话时的全部过程。对微信聊天记录，原告没有证据证明杨凤为涉案房屋物业公司工作人员，且原告所举示的微信聊天记录只是与该工作人员的部分微信聊天记录，不能完整的反应出双方沟通的全部事实，不排除原告只截取了只对自己有利的，而未举示对自己不利的微信聊天记录。即使真实，也不能证明原告所称的漏烟问题是系被告交付的房屋质量问题所造成，因不能证明因此导致涉案房屋无法经营导致其损失，更不能证明双方对相关维修事宜进行了协商，也不能证明漏烟整改完成时间确定为2019年2月28日。2309房间整改照，从证据形式上来看，原告未提供拍摄照片的原始载体，即使真实，从照片上也无法反映出原告陈述的证据内容，更达不到原告的证明目的。原告举示酒店管理系统历史客人入住记录截图4张、美团网2018年2月至5月等部分房间销售价格截图、酒店管理系统房间描述截图，证明原告酒店开业时间为2018年1月19日，2309和2310两个房间为花园大床房，其销售价格为299元每天。被告对质量问题整改给原告造成的损失。被告对该组证据真实性、合法性、关联性不予认可。虽然原告陈述该组证据来源于相关网站的系统截图，并没有证据证明其截图的整个过程，不能反映截图内容与网站上所载明的内容完全一致，且没有提供证明其证据来源的相关证据。对于原告所陈述的来自自己酒店管理系统的截图，且原告对自己管理系统是有权限进行修改，因此无法真实反映涉案房屋的真实经营情况。即使上述截图是真实的，，原告经营的酒店并不是每天都有客人入住所有房屋且在2018年1月19日至2月28日这41日内，2309房间及其同等价位的2310房间共计只有5日有客户入住，其余时间两个房间均为空置状态。因此，即使法院认定被告应当赔偿损失，原告也没有证明从2018年1月19日至2019年2月28日，2309房间每天都存在客人入住的可能性。原告没有证据证明其损失，被告不应承担原告主张的赔偿责任。被告称原告提供的《关于延迟交付房屋及房屋未达到使用条件承担违约责任的函》的落款时间是2019年6月28日，邮寄时间是2019年8月16日，相隔近两个月来看，明显不符合常理。认为原告主张的逾期交房违约金以及关于水、燃气未达到使用条件的违约补偿均已过诉讼时效。原告则称该函件打印出来后签上字是直接交给被告，后直接寄出去给被告但该函件被退回了，退回时间为2019年7月25日，最后一次寄出即2019年8月16日，被告才收到即2019年8月19日。本院认为，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。关于逾期交房违约金。合同约定的交房时间确实为2017年4月25日，但附件五《合同补充协议》还约定“乙方在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋（但不影响视为交付），直至下列情形中的义务已全部履行完毕，其中包括尚未结清全部应付房价款……”。2017年4月25日原告并未向被告付清案涉房屋的房价款，按照该约定被告有权拒绝向原告交付房屋，因系原告自身的原因无法接房，不能视为被告逾期交房。且《合同补充协议》约定“乙方如果购买的是现房，则应在本合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋交付通知并按期办理房屋交接手续”。案涉房屋为现房，2017年6月22日原告才付清案涉房屋的房价款，按照约定原告有义务自行到被告处办理房屋交接手续。因此，被告于2017年7月5日通知原告接房，亦不能视为被告逾期交房。综上，原告无权主张该逾期交房违约金。合同约定的交房时间是指被告作为开发商应当在2017年4月25日前将案涉房屋达到交房时的交付条件，即房屋通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《合同补充协议》的约定系原告接房前应当履行的义务，包括付清全部房款等。被告于2017年4月25日向原告发出《交房通知书》，证明被告已于合同约定的时间达到交房条件，如果原告在2017年4月25日付清全部房价款，原告可于当日接房。因此，《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间与《合同补充协议》约定的接房条件并不相矛盾，也没有歧义，应当按照条款通常的解释对条款作出理解，而非原告所称应作出对被告不利的解释。关于水、燃气未达到使用条件的违约补偿。合同关于基础设施、公共配套建筑的约定中对于多少日前通水、通气都标记的“×”。该约定明确表明涉案房屋交付的条件并不包括通水、通气，且合同中的其他条款也并未约定被告交付案涉房屋是具备通水和燃气的使用条件。《合同补充协议》约定：“乙方确认，该商品房系现房现售，在本合同签署之前乙方已经对房屋进行全面的查验，对房屋及其附属的设施、设备（如有）、庭院（如有）、相关市政基础设施（如有）和其他设施（如有）的现状进行充分知悉和了解并不持异议，认可该房屋已经具备交付条件”。《确认函》中亦载明：“本人已现场查验上述所签约房屋，已详细了解该房屋结构、配置标准等全部状况以及周边环境等情况，无任何异议”。案涉房屋系现房，实际上原告也确实现场看房，说明原告对案涉房屋的现状予以接受。作为一个理性人，原告一次性购买包括案涉房屋在内的12套房屋，应当尽到谨慎、合理的审查义务，原告仅举示无法提供原始载体的通话录音，在没有充分反证的情况下，本院无法判定被告负有交付通水和燃气的合同义务。另即使案涉房屋在交付后，被告协助原告安装通水和燃气，也是被告在合同义务以外向原告提供的额外服务，不能以此认为安装通水、燃气系被告的合同义务。综上，原告无权要求被告支付未通水、气的补偿责任。关于原告主张的上述两项诉讼请求的诉讼时效。原告于2017年7月6日接房，那么上述两项诉讼请求的诉讼时效期间应当从该日起算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。根据该规定，原告应于2020年7月6日前主张相应的权利，但是原告于2019年8月16日向被告邮寄《关于延迟交付房屋及房屋未达到使用条件承担违约责任的函》，虽然被告表示未收到该函，但是邮寄的地址系被告的主要办事机构所在地，且邮寄物流截图显示签收，因此2019年8月19日视为被告收到此函。权利人向义务人提出履行请求的，因此诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。故原告主张的上述两项诉讼请求的诉讼时效时间并未超过。关于房屋质量问题修复整改造成的损失。第一，原告并无证据证明底楼排烟管没有安装好，也无证据证明其所称的排烟泄漏问题是房屋质量问题所导致。第二，即使案涉房屋存在质量问题，原告也没有充分证据证明其主张的损失。第三，被告已于2016年4月28日取得案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。第四，物业公司为原告解决排烟泄漏问题，并不能必然认定整改排烟泄漏问题造成原告产生的损失应当由被告承担。第五，合同约定只有在房屋保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告才应承担保修义务。虽然合同以及《重庆市新建商品房质量保证书》约定保修期自竣工验收合格交付业主使用之日起计算，但原、被告双方特别约定因案涉房屋系现房，该房屋保修期限自竣工验收合格次日开始起算。因此，案涉房屋的保修期自2016年4月23日起计算。《重庆市新建商品房屋质量保证书》约定燃气管线的保修期限为两年，即使原告主张的排烟泄漏问题存在，原告应当在2016年4月23日至2018年4月23日质保期内主张权利，否则保修期已过，原告无法要求被告承担相应的赔偿责任。综上，被告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告廖杜春的全部诉讼请求。案件受理费3426元，减半收取计1713元，由原告廖杜春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年十二月二十三日书记员  乔丹丹