中华人民共和国福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0128民初4114号 原告（反诉被告）：林心坤，男，1979年1月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：刘志杰，福建锐熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晨，福建锐熙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：ＪＡＭＥＳＺＱＩＵ（邱振榕），男，1966年9月17日出生，美利坚合众国居民，住美利坚合众国加州××天普市××5408。 委托诉讼代理人：李丹，福建福民律师事务所律师。 原告（反诉被告）林心坤与被告（反诉原告）邱振榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林心坤委托代理人刘志杰、许晨、邱振榕委托代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林心坤向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除林心坤与邱振榕签订的《楼房租赁合同书》；2.邱振榕立即将坐落于××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）的房产返还给林心坤；3.邱振榕立即向林心坤支付暂计至2019年4月30日止的租金700000元及违约金（租金按照合同约定计至租赁合同解除之日止，后续房屋占有使用费以合同约定的租金为标准计算至邱振榕实际返还房屋之日止；违约金以总租金为基数，自2017年1月26日按月利率2%计算至林心坤付清租金止）；4.邱振榕承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月20日，邱振榕与林心坤签订了一份《楼房租赁合同书》，约定林心坤将坐落于××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）出租给林心坤，面积共计约为2100平方米。合同并对租期、租金标准、租金支付方式、押金、双方权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，邱振榕向林心坤支付了押金200000元，林心坤依约将该房产交付给邱振榕。租赁合同履行期间，邱振榕未依约向林心坤支付租金。根据双方签订的《楼房租赁合同书》约定，该房屋2017年1月1日至2021年12月31日的租金为每月25000元，邱振榕应在每月25日前向林心坤支付下个月的租金。嗣后，林心坤多次向邱振榕催讨，但邱振榕均以各种理由拖延支付租金，所欠租金至今分文未付。望判如所请。 邱振榕答辩称，根据《楼房租赁合同书》约定，林心坤需要将上述场所产权证复印件提供给邱振榕，该条款默认坐落于××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）是具有产权，但到目前为止，林心坤仍然没有办理房屋的产权证。由此导致了邱振榕无法向电力公司申请增加用电量，无法将上述场所作为酒店经营。林心坤知道邱振榕需要将上述场所作为酒店经营，在酒店经营期间的税务登记需要提交房产证的复印件，但是该上述场所不具有房产证，导致邱振榕无法正常进行酒店经营。林心坤没有办理房产证的行为是根本违约，严重侵害了邱振榕的合法权益，依法驳回林心坤的诉讼请求。 邱振榕向本院提起反诉：1.判令解除邱振榕与林心坤之间的《楼房租赁合同书》；2.林心坤返还邱振榕支付的200000元租赁押金；3.林心坤赔偿邱振榕实际装修投入费用500000元及利息（以500000元为基数，按照年利率6%计付利息，利息从2017年1月1日起至赔偿该项损失为止）。事实与理由：邱振榕、林心坤于2016年7月20日签订《楼房租赁合同书》约定将林心坤坐落于××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）出租给邱振榕，面积共计约2100平方米，租期为15年，即从2017年1月1日起至2032年12月31日止，2016年7月1日至2016年12月31日为无租金装修，从2017年1月1日起付租金。邱振榕与林心坤在合同签订前约定好邱振榕将上述场所用于商业经营，经营范围是快捷酒店经营。作为酒店经营，需要经营场所具有200千瓦的用电容量，但林心坤只给邱振榕提供39千瓦的用电容量，无法进行酒店经营，在邱振榕去电力公司申请增加用电容量时，电力公司告知需要提供上述场所产权证复印件，林心坤在签订合同时是向邱振榕承诺上述场所是具有产权，但目前林心坤仍未办理房屋的产权证，由此导致邱振榕无法向电力公司申请增加用电容量，无法将上述场所作为酒店经营。并且根据双方签订的合同5.1条约定，林心坤具有负责将电到位的责任，邱振榕多次要求林心坤提供产权证复印件，以此去电力公司申请增加用电容量，但林心坤迟迟没有履行合同中规定的义务，没有房屋的产权证复印件交给邱振榕以及没有将电安装到位。林心坤需要在合同签订后3个月内将总消防管及外墙消防设备及接头到上述场所的各楼层，但其迟迟没有履行合同约定的义务，只挖了一个消防池，后续的管道、设备至今没有修建，由此导致邱振榕无法接受消防检查，进而无法进场经营。此外，林心坤还负责公共场所楼梯装修，绿化停车场，但至今未履行该义务。林心坤明知邱振榕将上述场所用作酒店经营，也答应总消防管及外墙消防设备及接头到各楼层、电到位，并且将上述场所的产权证复印件给邱振榕，但仍然迟迟不履行合同规定的义务，致使邱振榕花了高额装修费用的场所达不到酒店经营所需的用电容量和具有可以通过消防检查的消防设备，不能经营酒店，在这两年多的场所空置期间，该场所内部装修开始慢慢损坏，并且由于迟迟不能进场经营，多项买卖合同的定金无法取回。因林心坤不履行其合同义务，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，严重侵犯了邱振榕的利益，为维护邱振榕合法权利，特提起反诉。 林心坤答辩称，邱振榕的反诉没有事实和法律依据。1.诉争租赁房产取得平潭县国土资源局等房屋批准建设部门审批许可但未办理产权登记，这一事实双方在建立租赁关系时邱振榕即已知情，从邱振榕提供的相关证据亦能印证其明知的客观事实。林心坤不可能承诺也从未承诺过邱振榕向其提供所谓房屋所有权证，且诉争房屋所在片区周边并排房产亦均未能办理房屋所有权证；2.根据诉争合同约定，林心坤并无义务向邱振榕提供所谓的200千瓦用电容量，双方也从未口头约定过林心坤向邱振榕提供200千瓦用电容量；3.诉争房屋所在并排房产有开设快捷酒店各类商业场所，邱振榕找到林心坤欲承租诉争房产，具体消防、用电等由其私人关系负责解决。诉争租赁合同签订后，邱振榕即找到从事消防改造建设的相关单位及个人进场施工，其中合同约定的总消防管及外墙消防设备及接头由林心坤出资15万元，由邱振榕安排的消防作业单位施工。后经消防部门审查，认为诉争房屋邱振榕用于装修经营快捷酒店消防通道不足，要求在外墙补做一道楼梯作为消防通道。在邱振榕修建楼梯至两层时，被城管执法部门拆除。因此，邱振榕的装修中止，诉争房屋总消防管及外墙消防设备及接头也停止施工，林心坤为此支付进度款11余万元。嗣后，林心坤找到邱振榕反复沟通协调租赁事宜，但邱振榕均以其在沟通协调消防工作为由，既不支付租金，也不返还诉争房产；4.邱振榕主张的损失赔偿没有事实依据，其赔偿主张也系单方制作清单表格，不符合证据的基本特征。 林心坤围绕诉讼请求提交了以下证据材料：1.护照复印件；2.《楼房租赁合同书》；3.平潭县国土资源管理局城乡居民建房用地批准书；4.福建省村镇个人住宅建设许可证；5.平潭县澳前镇前进村民委员会证明。 邱振榕围绕反诉请求提交了以下证据材料：1.《楼房租赁合同书》；2.平潭综合实验区公安消防支队在民房内设置公共聚集场所消防改造方案设计审查意见；3.装修实际损失清单；4.装修费用清单；5.福建省村镇个人住宅建设许可证、平潭县国土资源管理局城乡居民建房用地批准书、平潭县澳前镇前进村民委员会证明。 本院组织双方进行了证据交换与质证，对各方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据结合案情具体分析评判。 根据现有证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年7月20日，甲方（出租方）林心坤与乙方（承租方）邱振榕签订《楼房租赁合同书》，约定甲方将坐落于××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）出租给林心坤，面积共计约为2100平方米，租期为15年，即从2017年1月1日起至2032年12月31日止。2016年7月1日至2016年12月31日为无租金装修期，租金从2017年1月1日起付，2017年1月1日至2021年12月31日每月租金为25000元，期间每月25日前付下月租金，乙方若超过一个月未交租金，甲方有权终止合同并不退还押金。乙方在签订合同时，必须缴纳200000元给甲方以作租赁押金，合同到期一个月内待甲方查清、核实乙方没有欠交有关税款、水电和一切费用后如数退还。合同还约定了双方责任：1.甲方负责水、电到位安装电梯（乙方需分担电梯总费用及后续的保养及维修费用40%），电梯订购合同确认后2天内把款打到俞小云指定账户，公共场所楼梯装修，总消防管及外墙消防设备及接头到各楼层，绿化停车场。电梯及路灯电费由各户均摊。由合同签订后3个月全部到位；2.甲方在乙方承租期间，乙方办理有关营业执照时需要甲方协助的，甲方给予支持；3.乙方必须依法依规承租经营，不得在甲方的楼房内进行黄、赌、毒等一切违法犯罪活动，否则甲方有权终止合同并不退回押金，造成的一切经济和法律后果概由乙方负责；4.乙方在承租期间，必须服从当地政府部门和公安机关的管理，按时缴纳相关的税费。严格执行《消防安全生产条例》，从严抓好承租房内的生活用品、用气的安全管理，以及承租楼内人员的安全，若发生一切工伤和意外事故，所造成的一切经济赔偿和法律责任概由乙方承担负责；5.甲方在收取租金现款时只出具收款收据；6.乙方在租赁期间，不得随意更改甲方楼房的结构。若确因需要，必须先征得甲方的同意后方可施工，并不得在没有征得甲方的同意分租或改变用途（以作餐饮等污染性的）否则甲方有权终止合同并不退回押金。乙方在经营期间对外签订的合同以及债权债务，均与甲方无关，乙方在租赁期间可以转租他人使用，但须事先书面通知甲方，经得甲方同意，并办理租赁过户手续，否则一切后果由乙方承担。此合同到期后，若乙方有意愿续租的，需在到期三个月前书面告知甲方，并签订合同，在同等情况下，乙方有优先续租权力。否则甲方有权转租他人，乙方不得收取续租方的任何转让费，合同期满，已装修的固定资产不得拆除，室内装修，内墙装饰等为甲方所有。 合同签订当日，邱振榕向林心坤支付押金200000元。之后林心坤向邱振榕移交了案涉租赁房屋，邱振榕对案涉房屋进行装修，并已初步按宾馆模式完成室内装修装饰及弱电等，购买了宾馆所用的床、床头柜、空调等。 2017年初，邱振榕以福建省平潭洁6酒店管理有限公司名义根据《在民房内设置公众聚集场所过渡期规定》向平潭综合实验区公安消防支队申请批准由福建省兴鑫建筑工程有限公司和安徽共济消防工程有限公司设计的福建省平潭洁6酒店管理有限公司装修消防改造设计方案。 2017年1月18日，平潭综合实验区公安消防支队作出编号［2017］第0001号《在民房内设置公共聚集场所消防改造方案设计审查意见》：“福建省平潭洁6酒店管理有限公司，你单位向我支队申请的……福建省平潭洁6酒店管理有限公司装修消防改造方案设计（位于平潭综合实验区××镇××小区××号，户主林强泉民房1-7层，房屋产权证：闽№3184437，建筑面积971㎡；户主林吓扭民房1-7层，房屋产权证：闽№3185030，建筑面积642㎡；户主林文仁民房1-7层，房屋产权证：闽№3184456，建筑面积1010㎡）；该酒店总面积为2605㎡，场所所在建筑属于多层民用建筑，一、二层为大堂，三至七层为酒店客房。经审查，该工程消防改造方案设计符合《在民房内设置公众聚集场所过渡期规定》（闽岚综实管综【2014】29号）有关要求，你单位应按照此次审查合格的改造方案进行施工。该项目施工完毕后，你单位应当依据《在民房内设置公众聚集场所过渡期规定》向我支队申请投入使用前消防案例检查，经检查合格方可投入使用。经审查合格的本次消防改造方案设计，建设、设计、施工单位不得擅自修改；确需修改的，你单位应当重新申报消防设计审查。” 之后，邱振榕在案涉房屋外墙搭建消防通道，因被举报，外墙消防通道被平潭综合实验区城市管理部门拆除，由此双方对消防设施、电力等问题产生争议，邱振榕据此拒向林心坤支付租金，遂成讼。 另说明：在本案审理过程中，经法庭组织，林心坤、邱振榕双方代理人均到案涉房屋装修现场进行了勘验，对室内物品进行了清点。2020年12月18日，林心坤、邱振榕双方在本院主持下对房屋装修装饰价值达成一致意见，林心坤同意以500000元折价利用邱振榕装修物品，包含形成添附物品和未形成添附物品。 本院认为，林心坤与邱振榕签订《楼房租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋有平潭县国土资源管理局城乡居民建房用地批准书、福建省村镇个人住宅建设许可证，故该合同合法有效，当事人双方应依约履行自己的义务。 （一）关于涉案合同解除时间问题。邱振榕自2016年7月20日使用承租房屋至今,历时三年多均未支付租金，邱振榕迟延履行债务致使林心坤的合同目的不能实现，已构成根本违约，林心坤请求解除合同于法有据，符合合同约定，应予以支持。本案林心坤的第一项诉讼请求为要求解除其与邱振榕之间的房屋租赁合同关系,该起诉状副本于2019年11月4日送达邱振榕。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定,以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定,本案《楼房租赁合同书》在邱振榕收到林心坤起诉状副本之日解除。合同解除后，邱振榕应向林心坤返还租赁物，租赁物指涉案合同约定的房产，即坐落于××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）的房产。 （二）关于本案违约责任认定问题。邱振榕抗辩认为涉案房屋消防未通过验收及不能办理电力增容的原因在于林心坤，林心坤构成违约。经审理查明，涉案房屋消防通道系邱振榕在房屋外墙搭建的消防通道被城市管理部门拆除，致使未通过消防验收。根据林心坤和邱振榕签订的《楼房租赁合同书》第五条第一点约定：林心坤负责水、电到位、安装电梯（邱振榕需分担电梯总费用及后续的保养及维修费用40%），电梯订购合同确认后2天内把款打到俞小云指定账户，公共场所楼梯装修，总消防管及外墙消防设备及接头到各楼层，绿化停车场。电梯及路灯电费由各户均摊。林心坤在消防方面的义务是总消防管及外墙消防设备及接头到各楼层，双方在合同中并未对平潭综合实验区公安消防支队作出编号[2017]第0001号《在民房内设置公共聚集场所消防改造方案设计审查意见》中经审查合格的本次消防改造方案设计由哪一方进行建设进行约定，亦未形成补充协商意见，故因消防通道问题未通过消防验收责任应由林心坤承担无合同依据。邱振榕在法庭上抗辩称因林心坤未能提供涉案房屋产权证导致其不能办理电力增容。本院向国网福建省电力有限公司平潭供电公司了解到福建省村镇个人住宅建设许可证可以作为产权证明，用于办理用电增容业务。故邱振榕抗辩林心坤违约无事实根据，本院不予采纳。林心坤承租房屋至今，均未支付租金，已构成违约。邱振榕应向林心坤支付租金及合同解除后的房屋占有使用费。根据双方签订的《楼房租赁合同书》约定，租金从2017年1月1日起付，2017年1月1日至2021年12月31日每月租金为2.5万元，邱振榕应当支付自2017年1月1日起至2019年11月4日的房屋租金，总金额为853332元。房屋占有使用费自2019年11月5日至2020年12月18日（林心坤同意利用房屋装修物品），考虑到本案中邱振榕系美国居民，因为疫情原因人尚在国外并且酒店也未投入经营，故酌情参照每月租金25000元的30%为标准计算房屋占有使用费，故总金额为100748.7元。根据《楼房租赁合同书》第3点约定：“付款方式：邱振榕应在2017-2021按每月25日前付下月租金……逾期支付的，每逾期一日，则邱振榕须按日支付总租金3%违约金。”邱振榕认为违约金过高，不予支付违约金。考虑到林心坤系出租人，主要损失为房屋租金部分，该部分本院已予以支持，根据公平和诚实信用原则,林心坤主张的违约金本院不予支持。 （三）关于邱振榕诉请的返还押金问题。经庭审查明，邱振榕确有支付林心坤20万元押金，根据双方合同约定，从双方约定押金的目的来看，押金主要是为了租约到期后，用来清算水、电费用等，故合同解除后，该部分金额可折抵租金。邱振榕在扣除押金20万元后，仍还需支付林心坤租金653332元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、邱振榕与林心坤2016年7月20日签订的《楼房租赁合同书》于2019年11月4日解除； 二、邱振榕应于本判决生效后十日内向林心坤交付坐落于平潭县××路××大楼××楼中间2个店面加3、4、5、6楼）房产； 三、邱振榕应于本判决生效后十日内向林心坤支付租金653332元、房屋占有使用费100748.7元；林心坤应于本判决生效后十日内向邱振榕返还房屋装修费用500000元。两项对抵，邱振榕应于本判决生效后十日内向林心坤支付款项254080.7元。 四、驳回邱振榕其他诉讼请求； 五、驳回林心坤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费11340元，由邱振榕负担。反诉案件受理费4400元，由林心坤负担。 如不服本判决，林心坤可以在判决书送达之日起十五日内，邱振榕可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈爱心 人民陪审员  邵群英 人民陪审员  俞美华 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈**玲