河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16092号上诉人（原审原告）：张楠，男，汉族，1995年6月20日出生，住址河南省尉氏县。委托诉讼代理人：王鹏，上海市协力（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾丙银，男，汉族，1960年7月23日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李北京，河南欣成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏爱兰，女，汉族，1962年1月7日出生，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李北京，河南欣成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州胜立房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**大学路汉江路富华花苑**楼北门面。法定代表人：闫要党。被上诉人（原审被告）：闫要党，男，汉族，1967年8月8日出生，住址河南省襄城县。张楠与苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司（以下简称胜立公司）、闫要党房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市二七区人民法院于2020年1月9日作出（2019）豫0103民初19994号民事判决书，张楠不服，提起上诉，2020年4月26日，河南省郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终3147号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2019）豫0103民初19994号民事判决，发回一审法院重审。河南省郑州市二七区人民法院重审后，于2020年10月30日作出（2020）豫0103民初3858号民事判决，张楠、贾丙银、苏爱兰均不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张楠上诉请求：1、将判决书第二项改判为：苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党不分份额共同退还张楠购房款430000元；相应的将判决书第三项改判为：胜立公司、闫要党退还张楠中介服务费15000元；2、一审二审诉讼费全部由苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党承担。事实与理由：本案张楠的43万元首付购房款损失应由苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党不分份额共同退还，不应按照各自取得数额确定退还金额。1、张楠主张退还43万元房款损失产生的根本原因是苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党共同的违约行为，一审判决书也明确确定了苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党的共同违约致使张楠的合同目的不能实现。而苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党各自获得的房款数额多少，由于没有相应提出诉讼请求，不应成为本案审理的重点和要点，也不是张楠产生损失的原因，因此，苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党应共同承担退还张楠全部首付购房款的违约责任，而不应根据获利情况区分份额。2、张楠支付首付房款是为了履行本案《房地产买卖合同》，苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党均应按照合同约定履行义务，张楠通过胜立公司和闫要党支付房款，苏爱兰和贾丙银是知道的并同意的，胜立公司和闫要党没有及时全额转付给苏爱兰和贾丙银，苏爱兰和贾丙银在签约前和合同履行中均没有提出相应的要求，足以表明苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党根本就没有打算履行合同，也说明苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党的违约行为相结合共同造成本案的根本违约。因此，苏爱兰、贾丙银、胜立公司、闫要党应不分份额共同退还张楠43万元购房款。贾丙银、苏爱兰针对张楠的上诉辩称，张楠的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。具体答辩意见与贾丙银、苏爱兰的上诉意见一致。闫要党、胜立公司针对张楠的上诉辩称：苏爱兰、贾丙银卖房子的时候是2016年，贾丙银已经收到张楠14万的房款，2016年张楠装修房子并且居住。2017年的3月25日又重新签的合同手续，苏爱兰、贾丙银共同收到113000元房款。2018年8月13日，有20000元房款是苏爱兰收取，贾丙银打条，在2017年底贾丙银又要让张楠再交10万元的房款，才开始办证，张楠的父亲接到电话后，说房子不要了，也没有拿10万元房款，不再给钱,房东和张楠的父亲才开始发生矛盾。购房合同一直没有解除，也不存在违约金。张楠和他的家人没有找闫要党、胜立公司说过解除合同的事情。胜立公司押10万多元的费用，是经张楠的母亲和房东苏爱兰、贾丙银允许的情况下，因需补交30%差价费9万余元,当时张楠的母亲怕过户时，交不起差价费，才让暂押10万元，房东也是同意的。贾丙银、苏爱兰上诉请求：1.请求判令撤销原审判决的第二、四、五项，改判为由胜立公司和闫要党向张楠和苏爱兰承担违约责任并赔偿损失；2.判令由张楠、胜立公司、闫要党承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、本案中，贾丙银的身份系代理苏爱兰签订房屋买卖合同的受委托人，并非本案的适格被告，不应承担责任。贾丙银与苏爱兰早已于本案合同签署之前离婚。案涉房产为苏爱兰单独所有，与贾丙银无关。贾丙银经苏爱兰特别授权后与张楠签署房屋买卖合同，本案中，贾丙银的身份为代理苏爱兰签订合同的受委托人，其代理行为的后果由苏爱兰全部承担，因此，贾丙银并非本案合同的适格合同相对人，同时也并非本案的适格被告，贾丙银在本案中不应承担责任。二、苏爱兰、贾丙银的行为不构成违约，张楠至今未按约付款的行为构成根本违约。贾丙银、苏爱兰不应且无需再向张楠返还购房款、支付违约金和赔偿装修款。苏爱兰与张楠于2017年3月25日签订房屋买卖合同，约定房产成交价格为83万元，应在合同生效之日起80日内（即2017年6月25日）将该房产全部价款付给苏爱兰。付款方式为张楠银行按揭贷款支付：“（1）本合同签订之后，乙方应在申请的银行按揭手续审批通过后3日内将首付款40万元按政府相关政策，执行郑州市房管局资金监管方式，由房管局资金监管部门转付与甲方；（2）经甲乙双方协商，本合同签订之后，乙方可先将预算首付款40万元直接支付于甲方，等银行按揭手续审批下来后，按银行审批额度为准在10日内将首付款差额部分补齐于甲方，申请的按揭贷款部分按银行程序放款”。苏爱兰积极诚信履行合同，签约后即向张楠交付了钥匙和房屋，张楠收到钥匙后即占用并使用该房屋。但张楠在合同签订后至今并未按约向苏爱兰支付首付款40万元，亦未按照合同约定办理按揭贷款手续造成其仍未支付合同约定的全部购房款。张楠的行为构成根本违约，无奈，苏爱兰于2019年2月17日报警后，由居间人闫要党将该房屋别开，才将房屋收回。自2017年3月至2019年2月17日，期间一直由张楠占有并使用该房屋，而张楠称“于2017年12月一天晚上发现房屋门锁被更换，致使无法进入和使用”，与事实严重不符。贾丙银、苏爱兰积极全面履行了合同义务，其行为并不构成违约。客观上，张楠持续至今的逾期付款行为构成根本违约，现其主动提出解除合同，应按合同19.2条之约定不得索还购房定金30000元，并另应向苏爱兰支付100000元的违约金作为赔偿，至于张楠的损失其可以向本案真正的违约人胜立公司和闫要党主张。苏爱兰实际仅收到张楠购房定金30000元和购房款110000元，共计140000元，判决书认定为150000元认定事实错误。此款项应当抵扣张楠应向苏爱兰支付的违约金100000元及房屋占用费46000元。张楠严重违反诚实信用原则，拒不履行合同约定义务，导致房屋被其占用长达23个月（2017年3月至2019年2月17日），该期间苏爱兰无法将该房屋正常出售和出租，张楠的根本违约行为严重侵害了苏爱兰的合法权益，张楠应当按照本案房屋所在小区的租金标准向苏爱兰支付房屋占用费46000元（2017年度至2019年度，该小区90平房屋实际平均租赁价格超过每月2500元，苏爱兰主张按照每月2000元主张房屋占用费）。因此，贾丙银、苏爱兰不应且无需再向张楠返还购房款、支付违约金和赔偿装修款。三、闫要党擅自扣留首付款的行为超越了其代理权，代理人超越代理权所为的民事行为，其后果应当由代理人自行承担责任。苏爱兰、贾丙银不应因闫要党的过错和越权行为承担责任。即使合同约定闫要党是苏爱兰的代理人，但闫要党是有代理权限的，张楠也明知闫要党的代理权限就是收款后将所收款项转交苏爱兰，保证合同履行。代理人应在代理权限范围内行使代理权，不得无权代理。但闫要党擅自扣留首付款的行为超越了其代理权，代理人超越代理权所为的民事行为，其后果应当由代理人自行承担责任。《民法通则》第63条第2款和第64条第2款都规定代理人应当在代理权限内进行代理行为。代理人只有在代理权限范围内进行的民事活动，才能被看作是被代理人的行为，由被代理人承担代理行为的法律后果。此外，合同约定的委托代理人为闫要党的相关条款没有特别明示，实际上并未明确告知苏爱兰法律后果，应当属于无效条款。即使有效，也属于约定不明，即没有约定闫要党收款后没有及时转交苏爱兰的法律后果由谁承担，没有约定就应按照法律规定，就应当由张楠或闫要党自行承担后果。苏爱兰也是受害者，首付款没收到，房子已经交付，经多次催款无效后，被逼无奈才采取的收房办法进行维权，这也在法律允许的范围内的合法行为。张楠存在装修费损失，苏爱兰也存在二年多的房租损失，只能由真正的违约责任人闫要党承担，而不能判决由苏爱兰、贾丙银与闫要党共担违约损失，苏爱兰没有违约行为，原审判决其承担违约责任并赔偿损失违反了公平正义，判决不公。四、原审既然判决了支持了张楠主张违约金的诉讼请求，另外再判决支持其赔偿装修损失的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。首先，根据《合同法解释二》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉合同约定的违约金金额已经足以赔偿张楠主张的实际损失；其次，装修损失没有考虑折旧因素，未经依法价值评估。综上，请求二审法院查清事实，依法判决。张楠针对贾丙银、苏爱兰的上诉辩称，一、贾丙银是合同的出卖人，也是本案适格被告。贾丙银以合同出售人身份签署合同，应当确定为出卖人，是本案适格当事人，房屋出卖人不以享有所有权为前提。二、原告按照约定履行了合同，不存在违约行为。张楠于合同签订当日之前已经通过中介公司和闫要党支付首付款40万元，购房定金3万元，签订合同当时中介公司出具了收据。张楠的付款数额、时间、方式符合各方的约定。体现在：1、合同签订之时，贾丙银、苏爱兰与中介方已经进行了房款的交接，虽然未全额交接，但是完全可以说明房屋出售方知道并认可张楠的付款方式和数额。2、合同约定买受人张楠支付收付款后，可以居住装修使用房屋，贾丙银和苏爱兰向张楠交付房屋办理装修许可证的行为说明二人认可张楠已经按约定支付了首付房款。3、在苏爱兰、贾丙银的上诉状第三条中明确认可了中介方代为收取首付房款的行为，只是对中介方擅自截留房款行为不认可，也说明张楠通过中介方转付首付款的方式符合约定。三、出卖人已构成根本违约，应承担违约责任，原因有以下三点：1、合同约定按揭贷款的支付期限截至2017年6月25日，但是在该日期之前，苏爱兰和贾丙银并没有办理并取得产权证书，按揭贷款的前提是办理过户转移所有权，因此导致二出售人既不能办理过户也不能办理按揭贷款手续，构成根本违约。2、贾丙银和苏爱兰承认强制收回了房屋，同时也就排除了收回房屋的其他方式。但是其主张的收回房屋的过程和理由与事实不符合，本案是房屋买卖合同纠纷，张楠支付的是房款，使用时间自2017年4月开始，而贾丙银苏爱兰提交的证据短信息打印件显示收回房屋时报案内容是拖欠租金，欠付租金时间从2017年8月开始，明显与本案情况不符，说明二人故意混淆是非，虚假陈述。3、中介方在本案发回重审之前的一审答辩中，确认了2017年底，贾丙银打电话告知闫要党要求张楠再增加支付10万元，才同意交付房屋和办理过户。四、苏爱兰和贾丙银主张张楠应承担的违约责任没有事实和法律依据。首先，张楠没有违约行为；其次，关于购房定金、合同约定的违约金、租金损失，苏爱兰和贾丙银没有提出相应的诉讼请求，不应当进行审理，其中，租金损失没有证据证明，且这三项损失彼此重合，依法只能选其一，不能同时主张。五、张楠主张的装修损失属于张楠所有的财产权利，是在本案房屋被贾丙银苏爱兰强制收回后，及本案合同解除后，因装修成果与房屋符附和在一起不能分割而归房屋所有权人所有，致使张楠不能取回的财产。因此，装修损失不能包括在合同约定违约金范围内。闫要党、胜立公司针对贾丙银、苏爱兰的上诉辩称，同其针对张楠的答辩意见。补充：2018年该案涉房屋里面有很多家具和生活用品，和张楠没有任何关系，也是房东贾丙银因为房租扣下来的物品。张楠向一审法院起诉请求：1.判令被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司返还原告购房款40万元、购房定金3万元，并向原告支付违约金10万元，共计53万元；2.判令被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司赔偿原告装饰装修款42989.9元、装修保证金1000元、物业费2100元，共计46089.9元；3.判令被告郑州胜立房地产营销策划有限公司返还原告购房佣金1.5万元；4.判令被告闫要党对上述第1、2、3项诉讼请求承担连带责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用；6.解除三方签订的房地产买卖合同。一审法院认定事实：2017年3月25日，原告张楠（乙方买方）与被告苏爱兰、贾丙银（甲方卖方）及郑州胜立房地产营销策划有限公司（丙方委托中介方）签订了房地产买卖合同，主要约定：甲方自愿将位于二七区郑航街芙蓉花园A区1号楼1单元17层1705户的房产出售给乙方，建筑面积90.26平方米，成交价格为830000元，在合同签订之日乙方向甲方支付购房定金30000元，合同签订之后，乙方可先将首付款400000元直接支付于甲方，待银行按揭手续审批下来后将差额部分补齐支付于甲方；乙方付首付款后可以装修此房并可以居住。被告闫要党在该合同“甲方：苏爱兰、贾丙银”下面委托代理人处签名，并在丙方落款处加盖郑州胜立房地产营销策划有限公司公章。当日，原告张楠将中介服务费15000元、购房定金30000元、购房首付款400000元交给被告胜立公司，被告闫要党在收款人处签字。被告胜立公司收到上述款项后，于2017年3月25日当天支付给被告苏爱兰、贾丙银房款110000元，于2017年4月6日支付给被告贾丙银该房定金40000元。合同签订后，原告张楠取得了该涉案房屋的钥匙后与装修公司签订了涉案房屋的装修合同，原告张楠为此支付了装修费共计42989.9元。原告张楠装修后入住案涉房屋，后因按揭贷款及房屋过户问题与被告产生争议，双方协商未果，原告诉至法院。另查明：原、被告所签的房地产买卖合同中，被告苏爱兰的签字不是其本人所签，是由被告贾丙银代签，但苏爱兰对房屋买卖一事知情并认可。被告贾丙银庭审中称案涉房屋的产权证已于2019年办理在苏爱兰的名下。一审法院认为，原告与被告签订的房地产买卖合同，系双方真实意思的表示，甲方落款中的苏爱兰签名虽不是被告苏爱兰本人所签，但通过庭审调查可以确定其对贾丙银的代签行为知情且认可，故该房地产买卖合同为有效合同。庭审中，原、被告双方均同意解除合同，故原告要求解除合同的诉请，该院予以支持。原告张楠向被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党交纳购房定金、中介服务费、购房首付款后，被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党未按约定直接将定金及首付款如数支付给被告苏爱兰、贾丙银，仅向被告贾丙银支付了110000元房款、40000元定金，其他费用并没有按约定支付。被告闫要党称共计向贾丙银支付了购房款323800元，因里面包含有贾丙银个人借款，该院无法查实,因此被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党的此项辩称，该院不予采信。被告郑州胜立房地产营销策划有限公司及被告闫要党提供的其他收条系个人借款，与本案无关。综上，四被告的行为构成违约，故原告要求被告退还购房款400000元、购房定金30000元、购房佣金15000元的诉请，该院予以支持。关于原告对违约金10万元的主张，本案中，原告依约及时向被告胜立公司支付购房定金及首付款，但四被告未按照合同约定及时协助原告办理手续且收回房屋的行为构成违约，因合同中对违约责任有明确约定，故对原告的该项诉请，该院予以支持。原告主张的装修保证金1000元、物业费2100元，因没有向该院提供该两项主张的支付凭证，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张楠与被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党于2017年3月25日签订的《房地产买卖合同》；二、被告苏爱兰、贾丙银于判决生效之日起十日内退还原告张楠购房款150000元；三、被告郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党于判决生效之日起十日内退还原告张楠购房款280000元及中介服务费15000元；四、被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党于判决生效之日起十日内向原告张楠支付违约金100000元；五、被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党于判决生效之日起十日内赔偿原告张楠装修款42989.9元；六、驳回原告张楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9711元，保全费3475元，由被告苏爱兰、贾丙银、郑州胜立房地产营销策划有限公司、闫要党负担。本院二审期间，上诉人张楠未提交新证据。上诉人贾丙银、苏爱兰提交下列证据：证据一：苏爱兰与贾丙银离婚证原件、案涉房屋商品房买卖合同信息备案摘要。证明目的：贾丙银与苏爱兰早已于本案合同签署之前离婚。案涉房产为苏爱兰单独所有，与贾丙银无关。贾丙银经苏爱兰特别授权后与张楠签署房屋买卖合同，本案中，贾丙银的身份为代理苏爱兰签订合同的受委托人，其代理行为的后果由苏爱兰全部承担，因此，贾丙银并非本案合同的适格合同相对人，同时也并非本案的适格被告，贾丙银在本案中不应承担责任。证据二：闫要党及赵晓立向苏爱兰出具的《情况说明》一份。证明目的：闫要党擅自扣留首付款的行为超越了其代理权，代理人超越代理权所为的民事行为，其后果应当由代理人自行承担责任。苏爱兰、贾丙银不应因闫要党的过错和越权行为承担违约责任。证据三：安居客租房网郑航街附近三室租房价格截图。证明目的：张楠严重违反诚实信用原则，拒不履行合同约定义务，导致房屋被其占用长达23个月（2017年3月至2019年2月17日），该期间苏爱兰无法将该房屋正常出售和出租。张楠应当按照本案房屋所在小区的租金标准向苏爱兰支付房屋占用费46000元（2017年度至2019年度，该小区90平房屋实际平均租赁价格超过每月2500元，苏爱兰主张按照每月2000元主张房屋占用费）。该款项应与苏爱兰应当支付张楠的款项相抵销。闫要党提交一份合同，称是贾丙银让闫要党书写的虚假合同，苏爱兰、贾丙银都知道。证明目的：贾丙银瞒着苏爱兰收取210300元，没有告诉苏爱兰。张楠针对贾丙银、苏爱兰提交的证据质证称，对证据一、离婚证的真实性没有异议。对证明内容有异议。房屋出卖人身份与房屋所有权人没有必然的关系。房屋所有权人与是否存在婚姻关系，也没有必然的关系。苏爱兰认可对贾丙银的授权代理，这属于二人之间的代理关系，应由双方自行解决。证据二、对于该证据的真实性，张楠没有参与，对真实性不能发表意见。对证明内容有异议，该材料中没有任何字据显示和本案有关。证据三、对真实性有异议，证明内容也有异议，首先该租房价格不具有代表性；其次，苏爱兰、贾丙银所述的张楠占用房屋23个月与事实不符；苏爱兰、贾丙银在本案中没有对房屋占用费提出诉讼请求，不属于本案的审理内容。闫要党针对贾丙银、苏爱兰提交的证据质证称：第一，对离婚证真实性没有异议。贾丙银知道房子卖了，并且是贾丙银收过现金，当时已经收到过两次房款，跟离婚没关系。第二，房东贾丙银在2016年已经收到房款14万元，因欠外债过多，把十几万元还给外人了，没有让苏爱兰知道，后来贾丙银让闫要党和苏爱兰补充写了一份虚假的购房买卖合同，成交价是60万元。证据二是贾丙银让闫要党向苏爱兰写出道歉词语与本案无关。对证据三没有异议，因为张楠没有解除购房合同，算房租是应该的。张楠针对闫要党提交的证据质证称，对该证据的真实性张楠没有参与不清楚，与本案无关。贾丙银、苏爱兰针对闫要党提交的证据质证称，对其真实性不予认可；因闫要党自认本合同为虚假合同，因此证明目的不予认可；与本案无任何关联性。本院经审查认为，对于贾丙银、苏爱兰提交的证据一的真实性予以认定，对证据二的真实性予以认定；证据三系网络截图，本院不予认定。对于闫要党提交的证据，闫要党亦自称是虚假合同，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是，第一，本案的责任主体以及责任的承担方式应如何确定；第二，在案涉合同的履行过程中，谁存在违约行为，苏爱兰、贾丙银应否承担违约责任；第三，一审判决违约金和装修损失是否适当。2017年3月25日苏爱兰、贾丙银作为卖方、张楠作为买方签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，贾丙银在合同上签字并代苏爱兰签字，苏爱兰对贾丙银的代签行为知情且认可，且贾丙银在案涉房款、定金的收款收据上均有签名，因此案涉房地产买卖合同的卖方是贾丙银和苏爱兰。案涉合同是有效合同，合同各方均应当按照合同约定诚信、全面履行。贾丙银认为其在签订合同时已经与苏爱兰离婚，案涉房产为苏爱兰单独所有，贾丙银仅是委托代理人，不应承担合同责任的上诉理由法律依据不足，本院不予采纳。闫要党作为贾丙银、苏爱兰的委托诉讼代理人在合同上签字，在案涉合同的履行过程中，张楠依照约定向闫要党支付了定金3万元，首付款40万元、佣金15000元。闫要党作为收款人在收据上签字，胜立公司在上述款项收据上均加盖公司印章。按照合同约定，剩余房款是银行按揭支付，贾丙银、苏爱兰并未配合张楠办理银行按揭贷款手续，张楠不存在违约行为。胜立公司及闫要党应当将代收的定金和首付款如数支付给贾丙银、苏爱兰，但根据苏爱兰、贾丙银出具的收据、收条，2017年3月25日，闫要党向贾丙银、苏爱兰支付了110000元房款、2017年4月6日，贾丙银收到赵晓立40000元案涉房屋定金，以上共计150000元。闫要党与贾丙银之间还存在其他收款收条，但内容不显示与案涉房屋房款的关联性，且注明有借款等字样，无法确定款项性质，因此，一审法院认定贾丙银、苏爱兰共收到案涉房屋购房款及定金共计150000元并无不当。贾丙银、苏爱兰擅自收回案涉房屋构成违约，买卖双方在一审中均同意解除合同，案涉合同解除后，贾丙银、苏爱兰共收到案涉房屋购房款及定金共计150000元应当返还给张楠，其他由闫要党、胜立公司代收购房款应由闫要党、胜立公司返还。张楠向胜立公司缴纳的佣金15000元，因闫要党在案涉房屋买卖合同履行过程中扣留相关款项，存在过错，亦是导致合同解除的原因，因此合同解除后，闫要党、胜立公司应当向张楠退还收取的佣金。一审法院已经查明了张楠支付款项的事实，判决贾丙银、苏爱兰返还实际收到的购房款及定金适当，张楠要求贾丙银、苏爱兰、闫要党、胜立公司共同返还全部购房款及定金等的上诉理由依据不足，本院不予采纳。关于违约责任承担问题。贾丙银、苏爱兰未按照合同约定配合张楠贷款、收回案涉房屋的行为构成违约，胜立公司作为中介方，闫要党作为贾丙银、苏爱兰代理人及胜立公司的法定代表人，代收购房款后未向贾丙银、苏爱兰全部支付，且迟迟未促成房屋过户及贷款手续的办理，亦构成违约，一审法院根据合同约定判决贾丙银、苏爱兰、闫要党、胜立公司向张楠支付违约金并无不当。关于张楠主张的装修损失，具有事实依据，且按照合同约定，张楠支付首付款后贾丙银、苏爱兰向张楠交付房屋，张楠装修房屋没有过错，贾丙银、苏爱兰在双方并未协商一致的情况下直接收回房屋，现由贾丙银、苏爱兰享有该装修，一审判决贾丙银、苏爱兰承担该部分装修损失并无不当。张楠依据房屋买卖合同约定占有使用房屋，贾丙银、苏爱兰主张租金损失没有依据。对贾丙银、苏爱兰相应的上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，张楠与贾丙银、苏爱兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9711元，由张楠负担4016元，贾丙银、苏爱兰负担5695元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年十二月十日书记员  刘 洋