文书内容江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初2999号原告：淮安金澄物业服务有限公司，统一社会信用代码9132089155466022X4，住所地淮安经济技术开发区深圳东路1号。法定代表人：胡尾迎，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，江苏岸庆律师事务所律师。被告：蔡前迈，男，汉族，1985年5月31日出生，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。原告淮安金澄物业服务有限公司（以下简称“金澄物业”）诉被告蔡前迈物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员左康红独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金澄物业的委托诉讼代理人刘国振，被告蔡前迈及其委托代理人蒋海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金澄物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年10月29日-2020年10月28日期间尚欠的物业费、管理费、空调费合计15612元及违约金（以15612元为基数，按0.5%的标准，从2020年4月28日计算至实际给付之日）；2、判令被告承担案件诉讼费。事实和理由：2019年江苏博德置业有限公司（乙方、出租方）、原告（甲方、管理方）与被告（丙方、承租方）三方续约签订博德建材家居馆经营管理合同，约定江苏博德置业有限公司（乙方）将淮安市深圳东路1号博德建材家居馆一楼展厅南7－8号面积575.62平方的商铺出租给被告（丙方）；租赁期限自2019年10月29日至2020年10月28日，租金及各项费用的收取约定，租金单价16元/平方,金额110519元，首、末两期各付一半；出租方授权原告代为收取租金；承租方应向管理方支付管理费21元/平方/月，计145056元；物业费3元/平方/月，计20722元；空调费0.3元/平方/天，计10361元（暂定60天，到期后根据商场空调实际开启天数多退少补）；承租方应于合同签订当日（2019年10月29日）支付首期，末期于2020年4月28日支付。合同签订后，被告在承租期间应支付管理费、空调费、物业费合计176139元，时间段是2019年10月29日至2020年10月28日，已付款160527元，尚欠15612元。故诉至法院，维护权益。被告蔡前迈辩称：被告与原告及江苏博德置业有限公司签订的三方经营管理合同是一个不平等的合同，原告在合同中除了收取费用没有任何的义务，其中收取的管理费21/平方，比租金还要高，而原告在合同履行过程中并没有尽到管理义务，因此管理费不应当缴纳。对物业费，被告已经缴纳，同时2020年因为疫情影响，市场关门两个多月，则两个月的物业费原告也不应当收取。对空调费用，因为2018年至2019年期间，市场有个别营业摊点拉客现象严重，被告及其他承租户多次向原告反映，但是原告一直不管理，在2019年被告与原告续签此经营合同时，被告再次向原告提出拉客现象要求加强市场管理，原告负责人在微信中告知被告可减免2019至2020年期间的空调费5578元，作为补偿2018年到2019年期间的营业损失，并承诺被告的管理费、物业费、空调费是按季度缴纳。因此，现原告在按照合同来起诉被告与客观事实相悖。此外，2019年至2020年期间，原告采取粗暴管理手段，多次将被告的营业门面用电关掉，将被告的门面用锁锁起来。综上，对原告要求拖欠支付管理费、物业费、空调费的诉请，被告不予认可，请求驳回。经审理查明：2019年江苏博德置业有限公司（乙方、出租方）、原告（甲方、管理方）与被告（丙方、承租方）三方续约签订博德建材家居馆经管管理合同，约定江苏博德置业有限公司（乙方）将淮安市深圳东路1号博德建材家居馆一楼展厅南7－8号面积575.62平方的商铺出租给被告（丙方）；租赁期限自2019年10月29日至2020年10月28日，租金及各项费用的收取约定，租金单价16元/平方,金额110519元，首、末两期各付一半；出租方授权原告代为收取租金；承租方应向管理方支付管理费21元/平方/月，计145056元；物业费3元/平方/月，计20722元；空调费0.3元/平方/天，计10361元（暂定60天，到期后根据商场空调实际开启天数多退少补）；承租方应于本合同签订当日（2019年10月29日）支付首期，末期于2020年4月28日支付。合同签订后，被告在承租期间应支付管理费空调费物业费合计176139元，时间段是2019年10月29日至2020年10月28日，已付款160527元，尚欠15612元原告经索要未果，遂诉至本院，提出前列诉讼请求。庭审中，被告主张案涉租赁房屋在其签订合同后，实际由其与老乡苏尚树共同，其承租商铺面积309.89平方，苏尚树承租面积265.73平方，相关费用应各自分别承担分另计算，原告不予认可，主张涉案商铺由被告承租，相关费用由被告承担。另查明，2019年12月2日，被告交纳空调费金额4783元、物业费5217元；2019年12月16日被告交纳物业费10000元、5505元、11682元，2020年5月17日，被告交纳管理费8699元、租金1301元，2020年6月3日被告交纳管理服务费5000元；2020年6月19日交纳租金3000元，2020年7月7日交纳租金3000元。案外人苏尚树于2019年11月6日交纳空调费4215元、物业费8430元，11月7日交纳管理费20438元，2020年1月16日交纳管理费33083元，2020年6月9日交纳管理费23475元、租金176元，7月30日交纳空调费4215元，7月31日交纳物业费9835元、5950元。庭审中，被告主张案涉合同显失公平，管理费21元/平方，比租金还要高，而原告在合同履行过程中并没有尽到管理义务。因此管理费不应当缴纳。原告不予认可。庭审中，被告主张2020年因为疫情影响，市场关门两个多月，则两个月的物业费原告也不应当收取。庭审中，被告主张空调费，因为2018年至2019年期间，市场有个别营业摊点拉客现象严重，被告及其他承租户多次向原告反映，但是原告一直不管理，在2019年被告与原告续签此经营合同时，被告再次向原告提出拉客现象要求加强市场管理，原告负责人在微信中告知被告减免2019至2020年期间的空调费5578元，作为补偿2018年到2019年期间的营业损失，原告认可并同意减免空调费5578元。庭审中，被告主张原告因存在管理问题，承诺被告的管理费、物业费、空调费按季度缴纳，每季度金额37187元，现原告在按照合同来起诉被告与双方客观事实约定相悖。原告不予认可。庭审中，被告主张2019年至2020年期间，原告采取粗暴管理手段，多次将被告的营业门面用电关掉，将被告的门面用锁锁起来。原告对停电及锁门事实未表异议，但主张时间较短，且是为了管理需要。本院认为：原告金澄物业受博德五金广场开发商委托进驻博德五金广场，为被告等商户提供物业服务及市场管理。江苏博德置业有限公司（乙方、出租方）、原告（甲方、管理方）与被告（丙方、承租方）三方签订博德建材家居馆经营管理合同，系当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告应当依约提供相关的管理和服务，被告应当依约交纳约定的费用。根据合同约定，2019年10月29日至2020年10月28日，期间被告应付管理费、物业费、空调费合计176139元，本院予以确认；期间被告已付管理费、物业费、空调费合计160527元，经核实无误，本院亦予以确认，另查明，被告主张原告同意扣减5578元补偿被告相关损失，被告当庭予以认可，该款项亦应从欠款中扣减，此外，被告主张原告在服务过程中服务事项约定不明，服务不到位，管理中存在停电锁门等不当行为，本院结合原告的举证，被告的答辩意见，同时考虑疫情因素，酌情一次性扣减6000元。综上，本院认定被告蔡前迈实际尚需交纳物业服务费、管理费、空调费等合计4034元。原告主张的超出部分，本院不予支持。庭审中，被告主张原、被告协商一致对合同予以变更，原告不予认可，被告举证不足，本院不予采信。因原告在管理服务中也存在不足，对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蔡前迈于本判决生效后十日内向原告淮安金澄物业服务有限公司支付物业服务费、管理费、空调费等合计4034元；二、驳回原告淮安金澄物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡前迈负担。本判决为终审判决。审判员  左康红二〇二〇年十二月二十日书记员  呼芮吉