四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14718号 上诉人（原审被告）：绵阳市药王谷旅游发展有限公司，住所地四川省绵阳市北川县桂溪乡林峰村**。 法定代表人：何居伦，董事长。 委托诉讼代理人：余文，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都立镞企业管理中心（有限合伙），主要经营场所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街218号2栋12层1219号。 执行事务合伙人：四川安易恒科技有限公司（委派代表：何灏淼）。 委托诉讼代理人：张璐，四川申狄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾寻，四川申狄律师事务所律师。 原审被告：何居伦，男，1964年9月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原审被告：梁延清，女，1965年2月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人绵阳市药王谷旅游发展有限公司（以下简称药王谷公司）因与被上诉人成都立镞企业管理中心（有限合伙）（以下简称立镞公司）及原审被告何居伦、梁延清民间借贷纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序（独任审理）对本案进行了审理。上诉人药王谷公司委托诉讼代理人余文，被上诉人立镞公司委托诉讼代理人张璐、曾寻到庭参加诉讼，原审被告何居伦、梁延清经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 药王谷公司上诉请求：1.一审对欠付借款利息56490.59元的事实认定不清，请予以改判；2.一审对抵押担保合同效力认定与事实不符，请求依法撤销。事实和理由：（一）药王谷公司在借款期间按约向立镞公司支付的利息、违约金、手续费共计 794349.94元，已远超年利率24%，药王谷公司不欠付立镞公司利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对于已支付给立镞公司的利息、保证金、手续费等款之和超过年利率24%的部分，应认定为已偿还的本金。一审法院认定药王谷公司尚欠立镞公司利息56490.59元错误。（二）药王谷公司与立镞公司的资金拆借关系成立是依据双方所签订的协议，但作为主合同的《资金拆借协议》并未约定双方要设立物的抵押，仅约定原审被告作为个人担保。药王谷公司与林海之间的《抵押担保合同》与立镞公司的借款合同无任何法律关联性。药王谷公司与林海没有发生借款事实，持双方签订的《抵押担保合同》到房屋登记机关办理抵押登记，是向国家机关虚构了借款事实，其签订《抵押担保合同》应属违法行为，《抵押担保合同》和办理抵押登记因违法行为应属无效。在办理抵押手续之前，药王谷公司根据物权法的相关规定已经将抵押物的使用权进行了销售，林海已实地考察明知房屋已经销售且有部分住户已经入住，只是未办理过户登记手续。 立镞公司辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，请予维持。（一）利息56490.59元是按照合同约定得出的结论。（二）一审法院对抵押担保优先受偿权的认定事实清楚，药王谷公司单方陈述与一审查明的事实相违背。 何居伦、梁延清未陈述意见。 立镞公司向一审法院起诉请求：1.判令药王谷公司向立镞公司偿还借款本金7569767元，支付利息56490.59元，以及支付逾期利息、违约金等151395.34元（自借款到期日起，以未还款本金7569767元为基数，按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计算1个月）；2.判令药王谷公司承担律师费80000元；3.判令何居伦、梁延清对药王谷公司的上述债务承担连带清偿责任；4.判令立镞公司有权就上述债权对药王谷公司提供的抵押房产坐落于绵阳市桂溪镇药王谷风景区1号10幢2单元1层1号等43处房屋，面积3215.54平方米，不动产权证号川（2018）北川羌族自治县不动产权第0000610号的拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权；5.一审诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、公告费等）由立镞公司、何居伦、梁延清承担。一审诉讼中，立镞公司明确第一项诉讼请求为判令药王谷公司向立镞公司偿还借款本金7569767元、支付期内未付利息56490.59元，以及支付逾期利息、违约金等（第一笔以2569767元为基数自2019年12月3日起算，第二笔以2000000元为基数自2019年12月8日起算，第三笔以3000000元为基数自2019年12月9日起算，逾期利息和违约金按照年利率24%标准计算至实际付清之日止）。 一审法院认定事实：2019年9月3日，立镞公司作为出借人（甲方，下同）与药王谷公司作为借款人（乙方，下同）签订《资金拆借协议书》（编号：ZJCJ-YWG-20190903），约定：乙方因经营需要向甲方进行临时拆借资金，甲方同意出借，特签订本协议；本协议乙方借款用途为资金周转；甲方向乙方出借流动资金 7000000元，借款时间2019年9月4日，借款期限90天，借款到期时间2019年12月3日，若甲方出借的资金分笔进行支付，则每笔资金的借款期限以实际出借时间为准，但期限仍不超过90天；乙方按照年化利率12%按月向甲方支付借款利息，利息支付时间为每月15日；乙方于到期日一次性归还本金7000000元；若乙方逾期未足额还款，则乙方除支付利息外，需向甲方支付逾期还款违约金，乙方应当承担逾期偿还本金或利息的所有责任，逾期本金部分按千分之一每天向甲方支付利息，按千分之二每天向甲方支付违约金，直至清偿为止；若乙方逾期支付利息的，则自利息逾期开始之日，以借款本金为基数，按照千分之一每天计息；除上述约定外，乙方还需承担因未按约还款所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费等；乙方法定代表人何居伦及梁延清为本次借款做保证，另行签订担保合同，担保范围包括但不限于全部借款本金、资金占用费、罚息、违约金、甲方实现债权的费用、甲方聘请律师的费用等。同日，立镞公司（甲方，下同）还与药王谷公司（乙方，下同）签订了另一份《资金拆借协议书》（编号：ZJCJ-YWG-20190904），约定：甲方向乙方出借流动资金 569767元，借款时间2019年9月4日，借款期限90天，借款到期时间2019年12月3日，若甲方出借的资金分笔进行支付，则每笔资金的借款期限以实际出借时间为准，但期限仍不超过90天；乙方按照年化利率12%按月向甲方支付借款利息，利息支付时间为每月15日；乙方于到期日一次性归还本金569767元；其余约定与前述编号为ZJCJ-YWG-20190903的《资金拆借协议书》相同。 2019年9月3日，立镞公司作为出借人（甲方，下同）分别与保证人何居伦、保证人梁延清（乙方，下同）签订《保证担保合同》（编号：LZ-20190903、LZ-20190904），约定：为确保甲方与借款人药王谷公司签订的编号为ZJCJ-YWG-20190903、ZJCJ-YWG-20190904的资金拆借协议书的履行，乙方愿意按照主合同的约定履行债务或者承担责任，甲方同意接受乙方保证担保，特订立本合同；保证担保的范围包括借款本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）以及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）；本合同的保证方式为连带责任保证担保；两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与甲方没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证；保证期间自本合同生效之日起至主合同履行期限届满之日后两年止；乙方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向甲方支付被保证的主合同项下金额20%的违约金，因此给甲方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，应赔偿甲方的实际经济损失。 2019年9月4日，案外人林海作为抵押权人与药王谷公司作为抵押人签订《抵押担保合同》（编号2019-9-3），约定：担保人自愿为出借人立镞公司给予借款人药王谷公司之借款提供抵押担保，签订本合同；本合同的主合同是出借人与借款人签订的编号ZJCJ-YWG-20190903、ZJCJ-YWG-20190904的资金拆借协议书，借款金额为7569767元；本合同抵押权人作为主合同项下出借人的授权代表，代表出借人与抵押人签订本合同，且抵押权人接受出借人委托，将本合同约定的抵押物之抵押权办理至抵押权人名下，抵押人与抵押权人均表示认可，抵押人不得以债权人与抵押权人不一致为由进行抗辩；抵押人用作抵押的房地产坐落于绵阳市桂溪镇药王谷风景区1号10幢2单元1层1号等43处，房屋建筑面积3215.54平方米，不动产权证号川（2018）北川羌族自治县不动产权第0000610号；抵押担保范围包括主合同项下借款本金、利息（含复利及罚息）、违约金、损害赔偿金及出借人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、申请执行费、律师费、公告费等）等；担保期间：抵押权与主合同项下借款人债务同时存在，债务消灭后，抵押权才消灭。药王谷公司于当日出具《确认函》，载明：药王谷公司向立镞公司申请借款 7569767元，上述借款由本公司提供权证号为川（2018）北川羌族自治县第0000610号房产用于抵押担保，本公司知晓并确认因债权人无法亲自办理抵押，特授权立镞公司或其指定第三方为抵押权人，现立镞公司指定第三方林海为抵押权人，药王谷公司表示认可。案涉抵押房产于2019年9月6日在川北羌族自治县不动产登记中心办理了抵押登记手续，权证号为川（2019）川北羌族自治县不动产证明第0001262号不动产登记证明，载明：权利人为林海，义务人为药王谷公司，抵押物为桂溪镇药王谷风景区1号10幢2单元2（1）层1号等43处，不动产单元号为510726、20221B、GB00001、F00100003等43个，产权证书号为川（2018）北川羌族自治县不动产权第0000610号等信息。一审诉讼中，法院通知林海到庭，林海确认上述事实，并称与药王谷公司之间不存在其他债权债务关系，登记在林海名下的案涉抵押物是为药王谷公司所欠立镞公司的债务所作抵押担保。 2019年9月4日，立镞公司向药王谷公司支付2569767元。2019年9月10日，立镞公司向药王谷公司支付500000元。2019年9月9日，立镞公司向药王谷公司出具《委托支付通知》，载明：根据双方签订的《资金拆借协议书》（编号：ZJCJ-YWG-20190903）约定，现立镞公司委托四川锦华晟科技有限公司向药王谷公司支付出借款项中的2000000元，款项划转至药王谷公司账户后，则视为立镞公司已履行了相应的出借义务。药王谷公司于当日确认知晓并认可《委托支付通知》的所有内容。同日，四川锦华晟科技有限公司向药王谷公司支付2000000元。2019年9月10日，立镞公司向药王谷公司出具《委托支付通知》，载明：根据双方签订的《资金拆借协议书》（编号：ZJCJ-YWG-20190903）约定，现立镞公司委托四川锦华晟科技有限公司向药王谷公司支付出借款项中的1100000元、成都健铎企业管理中心（有限合伙）向药王谷公司支付出借款项中的 1400000元，款项划转至药王谷公司账户后，则视为立镞公司已履行了相应的出借义务。药王谷公司于当日确认知晓并认可《委托支付通知》的所有内容。同日，四川锦华晟科技有限公司向药王谷公司支付1100000元，成都健铎企业管理中心（有限合伙）向药王谷公司支付1400000元。 一审另查明，截至2020年4月13日，药王谷公司尚欠立镞公司借款本金7569767元、借款90天期内利息56490.59元。 一审再查明，2019年12月6日，立镞公司委托四川申狄律师事务所向药王谷公司、何居伦、梁延清发送《律师函》，就案涉借款7569767元予以催收。2019年12月30日，因与药王谷公司借款合同纠纷，立镞公司与四川申狄律师事务所签订《委托代理合同》，约定四川申狄律师事务所指派律师张璐、曾寻担任立镞公司的诉讼代理人，律师代理费按基础代理费+风险代理费收取，基础代理费80000元，立镞公司于合同签订之日起三日内支付，四川申狄律师事务所收到款项后开具正式律师费用发票，风险代理费按立镞公司实际回款金额（或以物抵债价值）的3%收取，立镞公司实现权利后五日内一次性支付。2020年2月13日，四川申狄律师事务所向立镞公司开具80000元的律师费增值税普通发票。 一审诉讼中，因药王谷公司称用于抵押的案涉43套房屋中有20套房屋已经出售，且买受人支付了房屋价款，药王谷公司也已经向买受人交付了房屋。一审法院要求药王谷公司提交已出售房屋的详细信息。药王谷公司向一审法院提交了已出售房屋明细、付款凭据（含银行刷卡POS单、银行电子回单）、20份房屋买卖合同。 一审法院认定上述事实，采信了《资金拆借协议书》《保证担保合同》《抵押担保合同》《确认函》《委托支付通知》《回执单》、招商银行付款回单、成都银行电子银行交易凭证、不动产登记证明、《律师函》《委托代理合同》、四川增值税普通发票、房屋买卖合同、付款凭据以及双方当事人的陈述等证据。 一审法院认为，案涉《资金拆借协议书》《保证担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按约全面适当履行义务。立镞公司向药王谷公司出借了借款7569767元，药王谷公司应当按约还本付息，对立镞公司主张药王谷公司支付借款本金7569767元及借款90天期内利息56490.59元，一审法院予以支持。药王谷公司未按约还本付息，构成违约，应当按约承担违约责任，案涉《资金拆借协议书》约定的逾期利息及违约金标准分别为千分之一、千分之二，立镞公司自愿按照年利率24%，以借款本金为基数，自逾期之日起至实际付清之日止计付逾期利息和违约金（具体计算方式：以2569767元为基数自2019年12月3日起算，以2000000元为基数自2019年12月8日起算，以3000000元为基数自2019年12月9日起算，分别按照年利率24%计算至实际付清之日止），不违反法律规定，一审法院予以支持。立镞公司主张的律师费80000元，符合合同约定，且已实际发生，一审法院予以支持。 关于立镞公司主张对抵押登记的案涉43套房屋拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权的问题。一审法院认为，首先，林海作为登记的抵押权人，虽不是药王谷公司的债权人，但《抵押担保合同》中已明确约定抵押担保的主合同为案涉《资金拆借协议书》，林海是作为立镞公司的授权代表与药王谷公司签订抵押担保合同，并将抵押物登记在其个人名下。一审期间，法院亦通知林海本人到庭，其确认与药王谷公司之间并无其他债权债务关系，对立镞公司系实际的抵押权人无异议，故对立镞公司系案涉43套房屋的实际抵押权人，予以确认。其次，虽然案涉43套抵押房屋中有20套房屋存在被出售的情形，但出售房屋并未办理不动产变更登记手续，20套房屋的买受人基于《房屋买卖合同》对药王谷公司享有的是债权，而立镞公司在与药王谷公司签订《抵押担保合同》后，已经依法办理了不动产抵押登记手续，其对案涉43套房屋享有的抵押权属于物权范畴。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”、第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”之规定，立镞公司主张对已办理抵押登记的案涉43套房屋的拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权，符合法律规定，一审法院予以支持。案涉房屋买受人因立镞公司实现抵押权而遭受损失的，可另行依据其与药王谷公司之间的合同关系向药王谷公司主张权利，不属于本案审理范围。 关于立镞公司主张何居伦、梁延清承担连带责任的问题。一审法院认为，何居伦、梁延清自愿为药王谷公司上述债务提供连带责任保证担保，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”，《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，在立镞公司就药王谷公司提供的抵押物实现债权后，不足清偿部分，应当由何居伦、梁延清承担连带清偿责任，何居伦、梁延清承担保证责任后，有权向药王谷公司追偿。 综上所述，一审法院对立镞公司的全部诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、药王谷公司于判决生效之日起十日内向立镞公司支付借款本金7569767元、借款90天期内利息56490.59元及逾期利息和违约金（逾期利息和违约金的具体计算方式：以2569767元为基数自2019年12月3日起算，以2000000元为基数自2019年12月8日起算，以3000000元为基数自2019年12月9日起算，分别按照年利率24%计算至实际付清之日止）；二、药王谷公司于判决生效之日起十日内向立镞公司支付律师费80000元；三、立镞公司有权在药王谷公司不履行上述第一项、第二项债务时，对桂溪镇药王谷风景区1号10幢2单元1层1号等43处房屋（不动产权证号：川（2018）北川羌族自治县不动产权第0000610号）的拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权；四、何居伦、梁延清对上述第三项财产不足以清偿债务部分承担连带清偿责任，何居伦、梁延清承担保证责任后，有权向药王谷公司追偿。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66804元，因适用简易程序审理，减半收取33402元，保全费5000元，合计38402元由药王谷公司、何居伦、梁延清负担。此款已由立镞公司垫付，药王谷公司、何居伦、梁延清于判决生效之日起十日内向立镞公司支付38402元。 二审期间，药王谷公司提交以下证据：证据1，网上银行电子回单7份（复印件），拟证明药王谷公司向立镞公司支付了保证金、利息、手续费等79万余元。立镞公司质证认为，若能核实原件，对收款方为立镞公司的4笔交易予以认可，另3笔收款方非立镞公司的不予认可。后经药王谷公司补充提供证据原件，立镞公司核对后对收款方为立镞公司的4笔共计226956.55元予以认可。证据2，微信聊天记录，拟证明药王谷公司依据立镞公司员工微信告知的开户行转款支付。立镞公司质证认为，对上述证据三性不予认可，药王谷公司应提供聊天记录原始载体并说明上述人员身份能够代表两家公司。证据3，药王谷公司与林海签订的《借款协议》《抵押担保协议》（复印件），拟证明药王谷公司受立镞公司要求签订上述两份协议，立镞公司委托林海办理抵押登记手续，但属于虚假协议。立镞公司质证认为，上述证据均为复印件，对其真实性无法核实；上述证据与案涉借款协议、抵押担保协议均不相同，与本案无关联性。证据4，知晓函、申请书（复印件），拟证明林海与药王谷公司签订了协议，但事实上林海与药王谷公司没有发生借贷关系，通过证据3、4去办理的抵押登记。立镞公司质证认为，上述证据均为复印件，对其真实性不予认可，用什么手续办理抵押权不影响抵押的成立。 经审查，对于证据1，立镞公司认可且双方陈述一致的事实部分，本院予以采信；对于收款方显示为第三方公司的电子回单，因不能证明与本案的关联性，本院不予采信。对证据2、3、4的真实性无法核实，本院不予采信。 除“截至2020年4月13日，药王谷公司尚欠立镞公司借款本金7569767元、借款90天期内利息56490.59元。”的内容以外，二审经审理查明的事实与一审基本一致。对于一、二审查明一致的部分，本院予以确认。 二审另查明，立镞公司对于药王谷公司主张的4笔转款用于归还案涉借款予以认可，分别为2019年9月4日转款56976元，2019年9月12日转款18170.12元，2019年10月15日转款 74660.72元，2019年11月14日转款77149.71元，共计 226956.55元。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.归还款项如何抵扣利息及本金；2.抵押担保的效力。对于前述争议焦点，本院评述如下： 关于归还款项抵扣利息及本金问题。二审中，立镞公司认可先后于2019年9月4日、2019年9月12日、2019年10月15日、2019年11月14日分别收到药王谷公司还款56976元、 18170.12元、74660.72元、77149.71元。现将上述还款抵偿利息及本金情况分析如下：首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”药王谷公司上述4笔还款应优先抵充已产生的利息，对于超出利息的部分应抵充主债务。其次，案涉借款分3天交付，借款期限均为90天，分别为2019年9月4日交付第1笔2569767元，2019年9月9日交付第2笔2000000元，2019年9月10日分3次交付合计3000000元（以下简称第3笔）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条关于“负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充”的规定，在还款数额超出双方约定年利息12%的部分应优先抵充第1笔借款。基于此，第1笔借款当天还款56976元，应直接抵充本金，第1笔实际借款2512791元；截止2019年9月12日，第1笔借款2512791元产生利息6608.98元（2019年9月4日-2019年9月12日），第2笔借款2000000元产生利息1972.60元（2019年9月9日-2019年9月12日），第3笔借款3000000元产生利息1972.60元（2019年9月10日-2019年9月12日），三笔借款产生利息10554.18元；2019年9月12日，还款18170.12元，支付利息后抵扣第1笔借款本金 7615.94元（18170.12元-10554.18元），即借款本金分别为：第1笔2505175.06元（7512791元-7615.94元）、第2笔2000000元、第3笔3000000元；截止2019年10月15日，产生利息81426.01元，还款74660.72元，剩余利息6765.29元未支付；截止2019年11月14日，累计产生利息80788.93元（当期利息74023.64元+未支付利息6765.29元），还款 77149.71元，剩余利息3639.22元未支付；截止借款期满，第1笔借款2505175.06元（截止2019年12月3日）、第2笔借款2000000元（截止2019年12月8日）、第3笔借款3000000元（截止2019年12月9日）产生利息56087.12元，与前期未支付利息共计59726.34元（3639.22元+56087.12元）。即借款期限届满之日，药王谷公司尚欠立镞公司借款本金为 7505175.06元（2505175.06元+2000000元+3000000元），借款期内利息59726.34元。 关于抵押担保的效力问题。二审中，药王谷公司主张《抵押担保合同》和办理抵押登记无效，理由主要有二：其一，抵押权人林海不是案涉借款合同的相对方；其二，作为抵押物的房产已经进行销售。对此，本院认为，对于第一个上诉理由，首先，林海虽不是药王谷公司的债权人，但《抵押担保合同》中已明确约定抵押担保的主合同为案涉《资金拆借协议书》（编号：ZJCJ-YWG-20190903、ZJCJ-YWG-20190904）；其次，药王谷公司在签订《抵押担保合同》当天出具《确认函》认可立镞公司指定的第三方林海为抵押权人；第三，一审期间林海本人到庭，确认与药王谷公司之间并无其他债权债务关系，对立镞公司系实际的抵押权人无异议。基于此，一审法院认定林海作为立镞公司的授权代表与药王谷公司签订抵押担保合同，立镞公司系案涉房屋的实际抵押权人并无不当，本院予以确认。对于第二个上诉理由，虽然案涉抵押房屋中存在被出售的情形，但出售房屋并未办理不动产变更登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，药王谷公司出售房屋未经登记不发生物权变动的效力，而立镞公司在与药王谷公司签订《抵押担保合同》后，已经依法办理了不动产抵押登记手续，其对案涉房屋享有的抵押权已经发生法律效力。房屋买受人基于《房屋买卖合同》享有的债权不得对抗立镞公司已经登记生效的抵押权。立镞公司主张对已办理抵押登记的案涉43套房屋的拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权，符合法律规定，一审法院予以支持亦无不当，本院予以确认。 综上，药王谷公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、变更四川省成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初1858号民事判决第一项为绵阳市药王谷旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向成都立镞企业管理中心（有限合伙）支付借款本金7505175.06元、借款90天期内利息59726.34元及逾期利息和违约金（逾期利息和违约金的具体计算方式：以2505175.06元为基数自2019年12月3日起算，以2000000元为基数自2019年12月8日起算，以3000000元为基数自2019年12月9日起算，分别按照年利率24%计算至实际付清之日止）； 二、维持四川省成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初1858号民事判决第二项判决，即绵阳市药王谷旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向成都立镞企业管理中心（有限合伙）支付律师费80000元； 三、维持四川省成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初1858号民事判决第三项判决，即成都立镞企业管理中心（有限合伙）有权在绵阳市药王谷旅游发展有限公司不履行上述第一项、第二项债务时，对桂溪镇药王谷风景区1号10幢2单元1层1号等43处房屋（不动产权证号：川（2018）北川羌族自治县不动产权第0000610号）的拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权； 四、维持四川省成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初1858号民事判决第四项判决，即何居伦、梁延清对上述第三项财产不足以清偿债务部分承担连带清偿责任，何居伦、梁延清承担保证责任后，有权向绵阳市药王谷旅游发展有限公司追偿； 五、驳回成都立镞企业管理中心（有限合伙）其他诉讼请求。 一审案件受理费及保全费的承担方式不变，二审案件受理费1212元，由成都立镞企业管理中心（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郑小茂 二〇二〇年十二月二日 书记员  钟柯昱