贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初12484号 原告：上海申渠企业管理有限公司，住所贵州省遵义市新蒲新区长征大道**，统一社会信用代码：91310112MA1GBJXY34。 法定代表人：刘芸成，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡弋，公司员工。 委托诉讼代理人：郭洪静，贵州乾明律师事务所律师。 被告：冷光军，男，1994年3月6日生，汉族，贵州省威宁县人，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 被告：贵州省易源娱乐管理有限公司，住所贵州省遵义市新浦新区长征大道**日月星城FZ-4-12A，统一社会信用代码：9152039OMA6HRBXMOP。 法定代表人：李乾波，公司经理。 原告上海申渠企业管理有限公司（以下简称“申渠公司”）与被告冷光军、贵州省易源娱乐管理有限公司（以下简称“易源公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申渠公司的委托诉讼代理人胡弋及郭洪静、被告冷光军、易源公司的法定代表人李乾波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申渠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截至2020年11月29日，拖欠原告的租金、设备使用费、物业费、商业管理费共计864934.50元；2、判令被告从2020年9月1日起（付款为季度预付），按日万分之五支付上述欠款的违约金，至付清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：易源公司是三股东（任梓齐、陈勇、贵州快讯广告传媒有限公司）于2019年5月30日签订《股东出资协议书》，在2019年6月18日成立的公司（住址：贵州省遵义市新蒲新区长征大道9号日月星城FZ-4-12A），其成立时的法定代表人为冷光军。鉴于易源公司成立前需租赁经营场地，故由被告冷光军与原告在2019年6月1日签订编号为“ZYRYX-1-2019-FZ-4-12A”的《商铺租赁合同》，租赁原告位于遵义市新蒲新区长征大道9号日月星城FZ-4-12A的场地，实际面积为1641.6平方米，用于经营“E·T娱乐综合轰趴馆”，但实际该租赁场地一直由易源公司使用，之后易源公司变更为共同承租方，享受合同权利、承担合同义务。购物广场于2019年11月30日正式开业，于该日开始起算费用，二被告截至2020年11月29日仍欠原告租金、设备使用费、物业费、商业管理费共计864934.50元，经原告多次催收仍然拒不支付。同时，依据《公司法司法解释三》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持，公司成立后对前述规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同古权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持”，故易源公司应承担租赁合同责任。综上，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告冷光军辩称，合同是我签的，但是这个是公司行为，不是我的个人行为，所以应该由公司负责这笔费用，而不是我本人与公司共同支付这笔费用。我只是公司前期的法人，后来公司法人变更为了李乾波。根据当时原告的要求必须是以公司的名义才能签订合同，由于当时公司还没有成立，所以就以我个人名义签订了，当时与我签订合同的对接人郭璐璐也清楚，等公司成立后，就应当加盖公司公章，是与公司签订合同，并非是与我个人签订合同。 被告易源公司辩称，原告主张的费用应当由易源公司承担。冷光军签订合同的行为是公司行为。并且原告在与冷光军谈签订合同的时候也知道，等到公司成立后在租赁合同中加盖公司公章。 原告申渠公司围绕诉讼请求提交了《方圆荟·日月星购物广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《股东出资协议书》、贵州省易源娱乐管理有限公司企业信用报告、开业通知、部分商业活动合同、部分物料采购合同、部分发票及部分活动照片、租赁物转租证明及租赁物合法手续，二被告对原告提交的证据不持异议，原告的证据能证明与被告的租赁关系及被告拖欠租金的事实，依法予以确认，但对原告证明被告冷光军系易源公司设立的发起人的证明目的，因原告的证据不能证明被告冷光军为该公司设立的发起人，故依法不予采纳。被告冷光军围绕其辩解提交了《股东出资协议书》、《企业法人变更协议》，原告对《股东出资协议书》不持异议，对《企业法人变更协议》提出系其公司内部事务与本案无关的质证意见；被告易源公司未提出异议。被告冷光军提交的证据能证明其辩解的事实，依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，原告为甲方与被告冷光军为乙方签订《方圆荟·日月星城购物广场商铺租赁合同》，合同第三条载明，租赁场地：位于遵义市新蒲新区长征大道**日月星城，门牌号：FZ-4-12A，乙方用于经营餐饮及娱乐，具体经营品牌：E·T娱乐综合轰趴馆；实际面积为1641.6平方米。合同第四条载明，双方确认于2019年9月28日交接租赁场地；乙方必须于2019年9月28日营业。合同第五条载明租赁场地的租赁期限为2019年9月28日起至2024年9月27日；除装修期外，乙方还享有8个月的免租期，自2020年9月28日起至2020年5月27日止，免租期内，乙方应向甲方支付物业费、设备使用费、商业管理费。合同第6条6.1载明，租金以月租金为标准，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准为：免租期：自2019年9月28日起至2020年5月27日，免租期内免收租金；租期内第一年自（2019年9月28日至2020年5月27日的月租金标准：人民币0元/平方米，每月租金为人民币0元；2020年5月28日至2020年9月27日的月租金标准：人民币20元/平方米，每月租金为人民币32832元）；租期内第二年自（2020年9月28日至2021年9月27日的月租金标准为人民币21.20元/平方米，每月租金为人民币34802元）；租期内第三年自（2021年9月28日至2022年9月27日的月租金标准为人民币22.50元/平方米，每月租金为人民币36936元）；租期内第四年自（2022年9月28日至2023年9月27日的月租金标准为人民币24元/平方米，每月租金为人民币39398元）；租期内第五年自（2023年9月28日至2024年9月27日的月租金标准为人民币25.40元/平方米，每月租金为人民币41697元）。合同第6条6.2.1载明，乙方应向甲方支付物业费、商业管理费及设备使用费。物业费标准按每月每平方米人民币10元计算，每月共计人民币16416元；商业管理费标准按每月每平方米人民币20元计算，每月共计32832元；设备使用费标准按每月每平方米人民币10元计算，每月共计16416元。合同6.4.1载明，租金、物业费、商业管理费、设备使用费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、设备使用费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。计费周期届满日为国家规定的休息日或法定节假日的，不进行顺延，乙方应提前做出安排。6.7条载明，乙方逾期支付租金、物业费、商业管理费、设备使用费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。 合同签订后，原告确定2019年11月30日为方圆荟·日月星城购物广场的开业时间，并将开业时间向被告通知，租金及相关费用从开业当日起计算。 2020年8月20日，因被告拖欠电费，原告将进入被告经营场地的电梯关闭，导致被告未能经营。2020年9月14日，被告经营场所的财产因其他经济纠纷被法院查封至今。 开业至今，被告原告交纳128000元，原告本次起诉后从被告所交款项中扣除被告拖欠的水费15372.50元和电费58266元后，剩余54361.50元已从被告应支付的租金等费用中扣除。 另，原告出租给被告的商铺是其于2018年5月31日从贵州日月星房地产开发有限公司、遵义星城商业运营管理有限公司整体承租取得，在其承租期间有权对租赁物进行分租。 原告在向被告催收租金等费用时口头承诺对商户减免一定时间租金、物业费、商业管理费、设备使用费，本案原告承诺扣除的时间为一个月。 易源公司系股东任梓齐、陈勇、贵州快讯广告传媒有限公司根据2019年5月30日签订《股东出资协议书》，于2019年6月18日成立的公司（住址：贵州省遵义市新蒲新区长征大道9号日月星城FZ-4-12A），公司成立时的法定代表人为冷光军。易源公司租赁原告场所经营时公司尚未经登记机关核准，登记机关核准的时间为2019年10月31日，易源公司的法定代表人已于2019年10月31日变更为现为李乾波。 本院认为，原告与被告冷光军签订的租赁合同系双方自愿平等协商形成，不违反法律规定，双方的租赁合同关系成立、有效，原告向被告交付了租赁物，被告未按约定向原告支付相关费，被告的行为构成的违约，依法应当承担违约责任，但根据原、被告的举证及双方的陈述及辩称，能证明被告冷光军以个人名义与原告签订合同时，原告明知实际租赁人系易源公司，公司在签订合同时并未设立和经登记机关核准，故无公章用于签订合同使用，且合同签订后租赁场地的经营使用、向原告交纳相关费用的并非被告冷光军，易源公司被追加为本案被告后对冷光军签订合同系公司行为予以认可，结合原告提交的证据不能证明被告冷光军系公司设立发起人的事实，向原告承担支付租金等义务的主体应为被告易源公司，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，对原告要求被告易源公司按照约定支付租金、物业费、商业管理费、设备使用费的诉讼请求，依法予以支持，对原告要求被告冷光军与被告易源公司共同承担支付租金等费用的请求，依法不予支持。被告易源公司应支付的租金等费用计算如下：1、租金数额，根据合同约定及开业时间，2019年11月30日至2020年7月29日期间免收租金，原告主张的租金应当从2020年7月30日起开始计算，截至2020年11月29日，被告应交纳的租金为元131328元（1614.6平方米×20元/月×4个月），2、2019年11月30日至2020年11月29日期间的物业费为196992元（1641.6平方米×10元/月×12个月），3、2019年11月30日至2020年11月29日期间的商业管理费为393984元（1641.6平方米×20元/月×12个月），4、2019年11月30日至2020年10月30日期间的设备使用费为196992元（1641.6平方米×10元/月×12个月），以上费用合计：919296元，扣除被告前期交纳剩余的相关费用54361.50元，被告应支付的费用为864934.50元。鉴于原告针对疫情可扣减租金等费用的实际和原告在被告拖欠电费后单方停止被告经营场所电梯供电设备导致被告无法经营的实际，对被告应支付的租金、物业费、商业管理费、设备使用费酌情予以扣减2个月即196992元（含租金65664元、物业费32832元、商业管理费65664元、设备使用费32832元），被告易源公司实际向原告支付的租金、物业费、商业管理费、设备使用费合计：667942元。对被告以原告单方停电导致其无法经营，提出停电后的租金等费用不应支付的辩解，原告虽然因被告停电未能经营，但被告后期无法经营主要系其与他人经济纠纷财产被法院依法查封所致，并非原告恢复供电就能正常经营，故对被告提出原告单方停电至被告财产因其他经济纠纷被查封期间（2020年8月20日至9月14日）不应支付租金等费用的辩解，依法予以采纳，对被告提出2020年9月15日至2020年11月29日期间不应支付租金等费用的辩解，依法不予采纳。 对原告主张的违约金，因双方履行租赁合同期内发生新冠疫情，经济发展受到全面影响，被告的经营也不同程度受到了影响，被告未按约交纳相关费用并非恶意，结合疫情造成的影响和部分商户因无法经营已撤离的实际，对原告主张的违约金，依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告贵州省易源娱乐管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海申渠企业管理有限公司截至2020年11月29日的租金、物业费、商业管理费、设备使用费合计667942元； 二、驳回原告上海申渠企业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回原告上海申渠企业管理有限公司对被告冷光军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6055元（已减半收取），由被告贵州省易源娱乐管理有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 王永红 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 刘 莹 书 记 员 万玲琳