北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12102号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京丝路中控物业管理有限公司，住所地北京市通州区新华东街****楼****。法定代表人：章桂迅，执行董事。委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，北京市京诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：华文映像影视传媒有限公司，住所地北京，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路**院**楼2477>法定代表人：栗飞，执行董事。委托诉讼代理人：罗斯翔，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。上诉人北京丝路中控物业管理有限公司（以下简称丝路中控公司）因与上诉人华文映像影视传媒有限公司（以下简称华文传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初21958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。丝路中控公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项和第五项，改判华文传媒公司向丝路中控公司支付提前解除合同的违约金1874250元；二、本案一、二审案件受理费用由华文传媒公司承担。事实与理由：一审法院认定华文传媒公司的行为构成了违约，应支付违约金，但在华文传媒公司没有提供任何证据的情况下，一审判决仅以“合同约定违约金过高，丝路中控公司亦未提供证据证明其损失情况”，对于丝路中控公司主张的违约金酌定为8万元，完全违背了合同的契约自由精神，在举证责任分配上存在认定错误。一、按照《房屋租赁合同》第九条第2项的约定，华文传媒公司违约解除合同时，应支付一年租金的违约金，即丝路中控公司主张的1874250元。这是双方的自由约定，同时与该条第1项丝路中控公司如果违约解除时承担的违约金也是一个月的租金相对等，双方对违约后果是明知的。违约条款的设置本身就会存在一定的惩罚性，目的是督促合同各方履行合同，以维护正常的交易秩序，同时违约金设立的目的也是为了免除违约损失的举证责任。若任何一方都可以以违约金过高主张调整，按照一审法院的调整方式，违约方无异于未承担违约责任，必将助长违约事实的发生，违约金条款也必将失去存在的意义。二、一审法院在华文传媒公司提出违约金过高后，未要求华文传媒公司进行举证，也没有要求丝路中控公司对实际损失再进行举证，明显存在举证责任分配的错误。合同约定的五个月免租期是针对合同租期10年来设定的，而华文传媒公司仅仅实际承租了3年，免租期绝对不会是五个月；华文传媒公司擅自搬离后，出现了房屋空置期；每次出租房屋存在的中介费等，均是丝路中控公司的损失。对于以上事实的存在，一审法院根本未进行任何的考量，一审法院酌情确定的违约金不足一个月的租金。三、（2016）最高法民终20号民事判决对违约金条款功能、举证分配及调整审慎原则作出了相应论述，一审法院罔顾违约金条款的功能和举证责任的分配原则，自由、畸形调整违约金数额，显然已破坏了正常的市场秩序，必将产生不良的社会后果，不符合法律的社会性功能。华文传媒公司辩称，不认可丝路中控公司的上诉请求，在合同解除上华文传媒公司不存在违约行为，无需支付违约金。华文传媒公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判华文传媒公司无需支付丝路中控公司违约金8万元；二、判决丝路中控公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。本案争议焦点为华文传媒公司是否有权解除房屋租赁合同。华文传媒公司与丝路中控公司签订的《房屋租赁合同》第8．3条明确约定，“租赁期间，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另寻其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方，并签署本租赁合同之解除合同。事实上，华文传媒公司确于2019年9月19日向丝路中控公司发出解除通知，告知合同将于2019年11月18日解除，所以华文传媒公司已完全具备合同解除的条件，华文传媒公司不存在任何违约行为，不应承担违约金。丝路中控公司辩称，不同意华文传媒公司的上诉请求，华文传媒公司擅自解除合同，对此在一审审理中已经明确，请求驳回其诉请。丝路中控公司向一审法院起诉请求：1．确认丝路中控公司与华文传媒公司之间的《房屋租赁合同》及全部补充协议于2019年11月19日解除；2．华文传媒公司向丝路中控公司支付2019年11月1日至11月18日期间的房屋租金93712．5元及延期支付违约金（以93712．5元为基数，自2019年10月22日起至实际支付之日，按每天1%的标准计算）；3．华文传媒公司支付提前解除合同违约金1874250元。华文传媒公司向一审法院反诉请求：丝路中控公司退还房屋租赁押金141666．7元并支付利息（以141666．7元为基数，自2019年11月18日起至实际退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率标准计算）。一审法院认定事实：2016年,丝路中控公司作为甲方、华文映像(北京)影视投资有限公司作为乙方签订房屋租赁合同及补充协议,约定甲方向乙方出租涉案房屋，租期自2016年11月1日起至2027年4月1日，装修期为五个月免租金，自2016年11月1日至2017年3月31日；年租金170万元，租金从第三年开始每年递增5%；乙方应于2017年10月1日前支付半年的租金，于该日期前7个工作日支付七个月的租金即租金支付至2018年5月1日，此后租金于每年的5月1日前七个工作日和11月1日前七个工作日支付，每期支付半年的租金；如拖欠租金，乙方每天应按实欠租金的1%向甲方支付违约金；租赁期间，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另觅其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方，并签署本租赁合同之解除合同；未经甲方同意，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方支付一年租金作为违约金给予甲方；乙方未按照本合同约定向甲方支付租金的，每迟延一天，向甲方支付应付租金1%的违约金等。后丝路中控公司与华文传媒公司、华文映像(北京)影视投资有限公司再次签订补充协议，约定将房屋租赁合同的租赁方改为华文传媒公司，后续房租由华文传媒公司进行支付，其他条款不变。合同签订后，华文传媒公司向丝路中控公司给付了141666．7元押金及截止至2019年10月31日前的租金。2019年9月19日，华文传媒公司向丝路中控公司发出《终止房屋租赁通知书》，表示按照合同8．3条约定，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另觅其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方；现华文传媒公司提前2个月通知甲方，自2019年11月18日起不再承租涉案房屋，请甲方最迟于实际退租前30日内与其签订解除合同。2019年11月7日，丝路中控公司针对《终止房屋租赁通知书》向华文传媒公司发出书面回复，表示华文传媒公司终止合同的理由不能成立，华文传媒公司在租赁场所的办公人员很少，办公区域空置率很高，不存在租赁房屋面积不足以支持日常经营活动的情形；丝路中控公司不同意华文传媒公司单方解除合同，合同应继续履行，如华文传媒公司执意单方解除合同，丝路中控公司将追究相应违约金责任；华文传媒公司也未于2019年10月1日前支付下一期房租，构成违约，应在收到回复后即时支付租金。后华文传媒公司于2019年11月19日搬离涉案房屋。本案审理过程中，丝路中控公司称其于2019年9月18日拍摄照片，照片显示华文传媒公司办公人员很少，办公区域空置率很高，不存在租赁房屋面积不足以支持日常经营活动的情形，并就此提供了照片。华文传媒公司不认可该份证据，并表示其主营业务为影视传媒相关业务，经常对接知名艺人举办活动、参与研讨会，且关联公司众多，常需要聚集讨论工作；随着业务进一步发展，涉案房屋面积和私密性得不得保障，无法满足相应需求；合同条款对华文传媒公司严苛，华文传媒公司之所以当时签合同正是因为丝路中控公司同意面积不足以满足华文传媒公司需求时，华文传媒公司可以提前两个月解除合同。丝路中控公司则认为，华文传媒公司应针对其所称的不足以支持日常经营活动提供相应依据，经双方确认后再签署解除合同，但华文传媒公司仅发出了通知，不符合合同解除条件，属于违约。一审法院认为，丝路中控公司与华文映像(北京)影视投资有限公司签订的房屋租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。后各方签订补充协议，由华文传媒公司继续履行租赁合同，合同项下的相应权利义务应由华文传媒公司概括承受。本案争议焦点为华文传媒公司是否有权解除合同。根据合同第8．3条约定，租赁期间，若租赁房屋的面积不足以支持乙方日常经营活动，乙方欲另觅其他办公场所时，乙方可提前2个月通知甲方，并签署本租赁合同之解除合同。丝路中控公司依据该条于2019年9月19日向丝路中控公司发出《终止房屋租赁通知书》，华文传媒公司则认为该理由不能成立，丝路中控公司系单方解除合同构成违约。结合合同关于违约责任的约定“未经甲方同意，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约”，若租赁面积不足以支持华文传媒公司日常经营活动，华文传媒公司提前两月通知丝路中控公司后，双方还应签署租赁合同的解除协议。华文传媒公司在未满足上述条件时搬离涉案房屋，丝路中控公司在履行合同中亦不存在违约行为，华文传媒公司的行为违反了合同约定，应支付丝路中控公司违约金。但合同约定的违约金标准过高，丝路中控公司亦未提供证据证明其损失情况，一审法院将根据参考合同约定、双方履约情况等因素酌情确定违约金的具体金额。华文传媒公司于2019年11月19日搬离涉案房屋，租赁合同实际不再履行，丝路中控公司要求确认租赁合同及补充协议于当日解除的诉讼请求，一审法院不持异议。华文传媒公司的租金付至2019年10月31日，应按合同约定支付此后至合同解除之日期间的租金，对于丝路中控公司要求华文传媒公司支付此期间租金及延期支付违约金的诉讼请求，一审法院可予以支持，但合同约定的违约金标准过高，一审法院予以调整。合同解除后，相应押金应予退还，但华文传媒尚欠丝路中控公司部分租金，其要求丝路中控公司支付押金相应利息的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京丝路中控物业管理有限公司与华文映像影视传媒有限公司之间的《房屋租赁合同》及全部补充协议于2019年11月19日解除；二、华文映像影视传媒有限公司于判决生效之日起七日内，给付北京丝路中控物业管理有限公司租金92428．8元及违约金（以92428．8元为基数，自2019年10月22日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、华文映像影视传媒有限公司于判决生效之日起七日内，给付北京丝路中控物业管理有限公司违约金80000元；四、北京丝路中控物业管理有限公司于判决生效之日起七日内，退还华文映像影视传媒有限公司押金141666．7元；五、驳回北京丝路中控物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回华文映像影视传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，丝路中控公司向本院提交以下证据：证据1．佣金确认书，用以证明涉案房屋经中介重新出租，需支付中介费20万元；证据2．增值税专用发票、付款回单，用以证明按照佣金确认书的内容已支付中介费20万元，属于丝路中控公司的实际损失；证据3．房屋租赁合同，用以证明丝路中控公司于2020年5月23日才将涉案房屋出租，且给予承租人免租期从2020年5月25日至2020年6月24日，出租前的空置期和免租期的租金损失均为丝路中控公司的实际损失。华文传媒公司发表质证意见称：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，华文传媒公司在合同解除时并不存在违约行为，即使存在违约行为，该佣金确认书中丝路中控公司出租房屋的支出不能转嫁给华文传媒公司；证据2的质证意见同证据1；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，不能确认合同具体签订时间是否真实，且与本案无关。二审经询，丝路中控公司、华文传媒公司均表示，对一审判决第一项、第二项、第四项不持异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：华文传媒公司应否支付丝路中控公司违约金；如需支付，违约金的具体金额应当如何认定。关于华文传媒公司应否支付丝路中控公司违约金的问题。本院认为，合同当事人是否有权行使合同解除权，应当结合法律规定和当事人的约定予以判断。本案中，双方在合同中约定，在租赁期内，如华文传媒公司要求提前解除合同，需要满足“租赁房屋的面积不足以支持日常经营活动、提前2个月通知甲方并签署租赁合同之解除合同”的条件。同时，合同解除权的行使具有解除合同双方权利义务的法律效果，合同当事人在提出解除合同时，应当秉持公平原则和诚实信用原则，审慎行使权利。双方在合同中约定“未经甲方同意，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约”，故华文传媒公司行使合同解除权亦应受该约定限制。结合上述约定内容，在本案中，作为提出解除合同的一方，华文传媒公司应当证明其提出解除合同满足合同约定的条件，同时还应就合同解除与丝路中控公司进行协商，在经丝路中控公司同意后签署租赁合同的解除合同。而就本案查明事实，在华文传媒公司提出解除合同后，丝路中控公司已就华文传媒公司提出的解除事由予以回复并明确表示不同意华文传媒公司单方解除合同，在丝路中控公司不存在违约行为的情况下，华文传媒公司即自行搬离涉案房屋，其行为违反合同约定，一审法院认定华文传媒公司应支付丝路中控公司违约金，并无不当，本院予以确认。华文传媒公司上诉提出其不存在违约行为，不应支付丝路中控公司违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于本案违约金的认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方虽在合同中约定违约金的具体计算标准，但该违约金标准明显过高，一审法院结合双方合同约定、双方履约情况等因素酌情确定的违约金金额，并无不当，对此本院予以维持。关于丝路中控公司针对本案违约金标准提出的上诉意见，本院认为，就本案现有证据，难以认定一审判决确定的违约金标准存在应予调整的情况，故对丝路中控公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，对丝路中控公司、华文传媒公司的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23460元，由北京丝路中控物业管理有限公司负担21668元（已交纳），由华文映像影视传媒有限公司负担1800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 田 璐审 判 员 龚勇超二〇二〇年十二月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾