河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3353号 上诉人（原审被告）：邢台万民创业孵化服务有限公司,住所地:邢台市襄都区开元南路**邢州装饰城**。 法定代表人：曹艳玲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹美玲，女，1993年10月18日出生，汉族，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐五海，男，1963年4月18日出生，汉族，无业，现住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：周捷，河北法众律师事务所律师。 上诉人邢台万民创业孵化服务有限公司（以下简称万民公司）因与被上诉人徐五海租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万民公司的法定代表人曹艳玲及其委托诉讼代理人曹美玲，被上诉人徐五海的委托诉讼代理人徐五海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万民公司上诉请求：1、请求依法撤销河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1881号民事判决，并依法发回重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清，依法应予撤销。1、《特此证明》中约定退还的租金为未使用的剩余租金，并非全部租金，一审判决认定事实不清，应予纠正。2019年4月23日，上诉人与被上诉人约定：“创客餐厅申请退场，押金于2019年6月1日予以办理退还，共计2万元。租金26,100元，若未能在期限内转租，租金于2019年8月1日予以办理退还，餐厅内物品于2019年5月10日前搬清”，此证明中提到的“租金”是指被上诉人未使用门市期间的租金8,700元。上诉人自2019年4月1日提出解除租赁合同，之后便未再使用案涉门市，但是截至2019年4月1日，被上诉人已实际使用案涉门市4个月，此期间内的租金被上诉人应予支付，《特此证明》中上诉人同意退还的“租金”仅指被上诉人未使用门市期间的租金8,700元，并非全部26,100元租金。根据社会生活常理可知，被上诉人既已实际使用案涉门市4个月，在被上诉人没有给付上诉人其他合理对价的情况下，上诉人作为一个成熟的商事主体，基于为公司创收的目的，没有任何理由同意被上诉人免费使用案涉门市，一审判决认定上诉人应退还被上诉人全部租金，属于事实认识错误。2、租赁合同最低期限不得少于半年，因此一审判决认定上诉人退还被上诉人租赁费基本事实认定不清。2018年12月22日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，租赁日期：2019年2月1日一2020年1月31日，租金交纳每3个月，赠送一个月，押金30,000元，已缴纳20,000元，剩余10,000从餐费补齐，转让必须提前1个月告知。根据《合同》第二条：“租赁期限视乙方实际缴纳租赁费数额确定，最低不能低于半年”，上诉人与被上诉的租赁期限最低不得少于半年，即2019年2月1日至2019年7月31日。2019年4月1日，被上诉人因个人原因提出提前解除合同，申请退场。根据双方签订的《合同》上诉人无须退还被上诉人前三个月租金，并保留向被上诉人追索剩余3个月租金的权利。3、被上诉人在合同期内存在违约行为，上诉人有权从质保金中先予支付违约费用。根据《合同》第四条：“……如有违约，甲方有权从质保金中先予支付违约费用，不足部分由乙方承担”，被上诉人违反合同约定的期限，因个人原因提出提前解除合同，申请退场，上诉人有权从质保金中先予支付违约费用。因被上诉人违约行为打乱上诉人经营秩序，给上诉人造成的损失，上诉人保留向被上诉人追索的权利。4、一审判决认定被上诉人至今未搬离商场向上诉人支付5,000元属于事实认定不清。根据《合同》第十条第1款：“甲方依据合同的约定对乙方作出解除合同清出商场等措施，致使合同提前终止的，甲方不承担任何违约责任，乙方应于甲方通知之日15日内无条件搬出商场，如造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任”。被上诉人未在上诉人通知后15日内搬出商场，由一审法院调查得知，被上诉人至今未搬离商场。一审判决认定被上诉人至今未搬离商场向上诉人支付5,000元。但被上诉人根据合同可知，该房租每月8,700元，被上诉人自2019年4月1日至今未搬离商场，导致上诉人无法再次行使出租权，被上诉人给上诉人造成的损失应为：8,700元（月租金）×占用月数，截至目前，被上诉人给上诉人造成的直接损失暂计174,000元，上诉人保留向被上诉人追索的权利。5、上诉人有权将剩余的摊位租金和质保金作为违约金，不予退还。 根据《合同》第十条第3款：“乙方单方面解除合同或者甲方行使解除权解除合同的，乙方剩余的摊位租金和质保金作为违约金，甲方不予退还”，2019年4月1日，被上诉人因个人原因提出提前解除合同，申请退场，上诉人有权按照此条约定将剩余的摊位租金和质保金作为违约金，不予退还。6、一审判决应以《合同》为准。根据《合同》第十六条：“此前所签合同与本合同不一致或有抵触条款，以本合同为准”，上诉人与被上诉人签订的《特此证明》内容与该合同相抵触的条款，以该合同为准，一审判决认定事实错误，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人与被上诉人签订的《特此证明》至今未生效，一审判决适用法律错误。根据合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。按照《特此证明》的约定，该合同的性质实为附条件的合同，因被上诉人的物品至今未搬离商场，因此，该合同未生效。一审判决依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十八条、第一百七十九条第一款第四项的规定作出判决，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。 徐五海答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，上诉人上诉没有事实和法律依据，应予以驳回，维持原判。 徐五海向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告欠款36,100元及利息（利息自2019年8月1日起按照年利率6%支付至欠款还清为止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月22日，原告徐五海与被告万民公司签订租赁合同一份，约定原告徐五海租赁被告位于邢台市餐厅门市，面积为290平方米从事商业经营，租赁费用为月综合费8700元，同时约定，承租方应在合同生效时向出租方交纳3万元的质保金，在合同终止时，如承租方无违约，在承租方退场两个月后，出租方将质保金退还承租方，如有违约，出租方有权从质保金中先于支付违约费用，不足部分由承租方承担。租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日，租金缴纳每三个月赠送一个月，押金3万元，已缴纳2万元，剩余1万元从餐费补齐，转让必须提前一个月告知。在违约责任条款中约定，出租方依据合同的约定对承租方作出解除合同，清出商场等措施，致使合同提前终止的，出租方不承担任何违约责任。承租方应于出租方通知之日15日内无条件搬出商场，如造成出租方损失的，承租方应承担赔偿责任。该合同同时对双方的其他与权利义务进行了约定，合同签订后，原告徐五海于2018年12月24日向被告缴纳了2019年2月1日至5月31日期间共计三个月的租金26100元，并于同日向被告缴纳了2万元的押金。被告于收到款项当日向原告出具了收据，注明收到了该款项。合同签订后，原告即在所承租的门市进行装修并开始经营。在经营期间，2019年4月1日，原告徐五海向被告出具申请一份，该申请注明本人自进入装饰城，拟项目承租三楼创客餐厅以来，因在筹建期间由于种种不利原因至今未能妥善经营，特提出申请，停止创客餐厅筹备工作，并要求被告公司尽快给予批复。被告方收到原告申请后，同意解除双方的租赁 关系，并于2015年4月23日向原告出具证明一份，该证明内容为创客餐厅申请退场，押金于2019年6月1日予以办理退还，共计2万元，租金26,100元，若创客餐厅限期内转租租金及时退还，若未能在限期内转租，租金于2019年8月1日予以办理退还。餐厅内物品于2019年5月10日前搬清。原告徐五海收到此证明后，在该证明中签署了自己的名字。此证明出具后，被告仅向原告退还押金10,000元，剩余押金10,000元及租金26,100元，未退还给原告。原告至今尚有原告所有的餐厅经营所需的酒柜、吧台在所承租的场地内，在原告要求被告支付押金及租金的未果的情况下，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告所签订的租赁合同，是在双方协商一致、平等互利、等价有偿的基础上所达成，该合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约向被告交纳了2万元押金及三个月的租金26,100元。在经营期间，经被告申请，双方合意解除租赁关系。被告承诺若创客餐厅限期内转租，租金及时退还，若未能在期限内转租的租金于2019年8月1日退还，同时约定了原告应于2019年5月10日前将所承租的场地内搬清物品，该双方约定的证明，确定了原、被告之间的租金、押金及退还时间，同时也赋予了原告应搬清租赁场地物品的义务。被告在出具证明后仅退还了1万元押金，剩余押金1万元以及租金26,100元未全部退还，也有由于原告未将租赁场地搬清物品的责任，故被告所收取原告的剩余1万元押金，应于退还。鉴于被告未全额退还原告押金及租金，同时原告至今未将所租赁场地内将其物品搬清，也造成被告无法将该场地全部转租，故一审酌定被告所收取原告26100元应从退还的租金中扣除5000元，剩余租金21100元予以退还原告，原告也应于本判决书生效之日起十日内，将所承租被告场地内的物品搬清。另原告要求被告自2019年8月1日起按照年利率6%向其支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，也与庭审查明的事实不符，对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项的规定，判决如下：一、被告邢台万民创业孵化服务有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告徐五海押金10000元、租金21100元，共计31100元。二、原告徐五海于本判决书生效之日起十日内将原承租被告邢台万民创业孵化服务有限公司位于邢台市桥东区餐厅门市内的物品搬离。三、驳回原告徐五海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，减半收取351.5元。由被告邢台万民创业孵化服务有限公司负担300元，原告徐五海负担51.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2018年12月22日，徐五海与万民公司签订的租赁合同第九条约定了如下内容：乙方（徐五海）如在合同期内变更主合同或内容，须经甲方（万民公司）同意，书面变更或补充合同。 本院认为，当事人于2018年12月22日签订的《租赁合同》（即万民公司上诉所称《合同》）和2015年4月23日签字的《证明》（即万民公司上诉所称《特此证明》）是双方真实意思表示，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照《租赁合同》和《证明》的约定履行各自义务。本案中，当事人对《证明》中“租金”语义是指全部租金，还是指剩余租金理解上有争议，对此，应依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，根据《租赁合同》和《证明》中使用词句、有关条款、合同目的、交易习惯，根据诚实信用原则，正确解释《证明》中“租金”语义范围。审查《证明》中“创客餐厅申请退场，押金于2019年6月1日予以办理退还，共计2万元，租金26,100元，若创客餐厅限期内转租租金及时退还，若未能在限期内转租，租金于2019年8月1日予以办理退还。餐厅内物品于2019年5月10日前搬清。”的内容，该《证明》中使用“租金26,100元”和《证明》下文使用“租金”的租金用词相同，按照《证明》上下文“租金”语义具有同一性理解，该《证明》中的“租金”应当是指26,100元，对比《租赁合同》第十条违约责任第3款“乙方单方面解除合同或者甲方行使解除权解除合同的，乙方剩余的摊位租金和质保金作为违约金，甲方不予退还；”可知，双方在《租赁合同》中对于应当扣除的租金是采用对租金词语限制性的表述即“剩余的摊位租金”，据此，足以得出《证明》中的“租金”是指26,100元的判断结论，该判断结论符合《租赁合同》和《证明》中使用词句、有关条款内容。故此，原审判决对此作出的认定正确。鉴于《证明》是当事人真实意思表示，且当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，因《证明》签订时间晚于《租赁合同》，故对于《证明》内容与《租赁合同》意思表示不一致之处，应认定是对《租赁合同》的变更。据此，《租赁合同》解除后，当事人应当按照《证明》履行各自义务。万民公司未能退还剩余押金10,000元及租金26,100元，构成违约，应当承担还款责任。至于“餐厅内物品于2019年5月10日前搬清”属于《租赁合同》解除后，承租人徐五海负有返还租赁物义务的约定条款，并没有约定以该条款作为《证明》其他部分内容的生效条件，万民公司曲解文义的做法，本院不予支持。徐五海未在2019年5月10日前搬清，构成违约，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第（二）项规定，万民公司主张因徐五海违约应当支付的违约金、赔偿损失的请求，应当提出反诉。一审虽超出徐五海起诉的诉请事项范围进行审理，在程序上存有瑕疵，且根据一事不再理的诉讼原则，剥夺了万民公司有权对于损失另行提起诉讼的救济权利，但在确定扣除5,000元上并未造成徐五海损害，徐五海对此也未提出异议，故一审虽有瑕疵，但未造成徐五海民事权益的损害，本院不予纠正。基于万民公司对造成的损失有权另行提起诉讼权利的维护，万民公司与徐五海之间因搬离出租场地所造成的违约纠纷，万民公司如认为扣除5,000元不足以赔偿其损失，万民公司享有另行诉讼寻求救济的权利，本院对此不予处理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，虽存有瑕疵，但裁判结果正确，故对邢台万民创业孵化服务有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费703元，由邢台万民创业孵化服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年十二月四日 书记员  张姿魏