江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3032号 上诉人（原审原告）：南昌县国有资产管理有限公司，住所地南昌县莲塘镇，统一社会信用代码：91360121356545183U。 法定代表人：龚颖峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱杨，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：季丽琴，女，1982年12月26日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：刘祖雷，江西秦风（南昌县）律师事务所律师。 原审第三人：南昌智慧芳华物业管理有限公司，住所地江西省南昌市南昌县东新乡小洲路。统一社会信用代码：91360121MA36XNAK8W。 法定代表人：邓雪辉，该公司总经理。 上诉人南昌县国有资产管理有限公司（以下简称国资公司）因与被上诉人季丽琴、原审第三人南昌智慧芳华物业管理有限公司（以下简称芳华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国资公司委托诉讼代理人万虹霞，被上诉人季丽琴及其委托诉讼代理人刘祖雷到庭参加诉讼。原审第三人芳华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 国资公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判确认季丽琴签订的《房屋租赁合同》无效；3．改判季丽琴立即将位于南昌县XX路XX处的房屋腾空并予以交还；4．一、二审诉讼费由季丽琴承担。事实与理由：（一）案涉房屋位于XX市场，季丽琴租赁该房屋开办幼儿园不符合《幼儿园管理条例》、《江西省城市幼儿园基本办园条件标准》的规定。至国资公司提出上诉时仍未办理消防安全合格证书，故季丽琴承租该房屋开办幼儿园的行为属于违法经营，该租赁行为应属无效。（二）一审判决认定邓雪辉与季丽琴签订的租赁合同合法有效属于事实认定错误。1．与国资公司签订租赁合同的是南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园物业公司），邓雪辉与嘉园物业公司未就案涉房屋签订租赁合同，邓雪辉未取得案涉房屋的承租权。季丽琴提供的授权书仅系授权邓雪辉参与案涉XX市场的竞标事宜，未明确其有权代表嘉园物业公司对外出租房屋。嘉园物业公司亦未追认邓雪辉的签约行为，故该租赁合同对嘉园物业公司无效。即便邓雪辉代嘉园物业公司收取租金、押金，不能据此认定邓雪辉有权对外出租。2．国资公司通过公开竞标的方式对外招揽案涉XX市场的承租人，季丽琴主观上应当知晓邓雪辉无权将案涉房屋对外出租，不属于善意第三人。3．虽然嘉园物业公司取得XX市场整栋房屋的承租权，但案涉房屋的出租、转租不能适用XX市场的经营模式，应当按照城镇商品房出租的相关规定执行。国资公司与嘉园物业公司签订的租赁合同未就案涉房屋转租事宜进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第224条规定，嘉园物业公司对外出租案涉房屋应当征得国资公司同意。国资公司不可能预知嘉园物业公司会将案涉房屋对外出租。4．国资公司已在知晓上述转租行为后的六个月内向季丽琴提出异议，应当认定该转租合同无效，国资公司亦有权要求季丽琴腾退房屋。二审中，国资公司当庭明确上诉请求第二项为：改判确认季丽琴签订的与诉争房屋有关的租赁合同均无效。 季丽琴辩称，（一）季丽琴合法经营幼儿园且已取得相关经营资质，从未受到任何处罚。是否违法经营，应当由相关行政机关判断。国资公司据此主张合同无效没有法律依据。（二）季丽琴与邓雪辉签订的房屋租赁合同合法有效。1．季丽琴完全有理由相信邓雪辉可以代表嘉园物业公司，国资公司亦明知邓雪辉为嘉园物业公司的授权经营人。招投标文件和国资公司与嘉园物业公司的租赁合同解除协议书均明确邓雪辉为嘉园物业公司的授权经营人。邓雪辉一直代表嘉园物业公司收取租金，对XX市场进行管理。一审庭审中，国资公司明确邓雪辉为嘉园物业公司的代表，解除合同之前的租金和水电费均由邓雪辉收取。XX市场在中标经营后，国资公司派了工作人员驻地监督邓雪辉经营，对乱搭乱建等行为进行监督，自认与邓雪辉进行了资金往来和资金交接。2．嘉园物业公司将XX市场分租或者转租符合商业逻辑，国资公司应当知道嘉园物业公司的转租或者分租行为，在一审中认可该经营模式，且一直从嘉园物业公司或者邓雪辉处接收租金，从未提出异议，直到嘉园物业公司拖欠租金，于2019年4月解除合同。3．国资公司在与嘉园物业公司解除合同后主动接收了季丽琴和若干商户的租金，按月收取了水电费，实质上已认可季丽琴有权继续承租案涉房屋。 芳华公司未提交书面答辩意见。 国资公司向一审法院起诉请求：1．确认被告季丽琴与第三人芳华公司2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2．要求被告季丽琴立即将位于南昌县XX路XX处房屋腾空并交还给原告；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月8日，国资公司与嘉园物业公司签订《南昌县国有资产管理公司XX市场租赁合同》，约定国资公司将其所有的位于南昌县XX路XX处的房屋共四层整体出租给嘉园物业公司，租赁期限为5年。自2017年9月8日至2022年9月7日。合同约定了租金及缴纳方式、违约责任、争议解决方式等双方的权利和义务。合同签订后，嘉园物业公司委托邓雪辉对XX市场进行经营管理，国资公司派驻了南昌绿城物业管理有限公司和工作人员对XX市场日常经营进行监督管理。2018年3月1日，邓雪辉与季丽琴签订《房屋租赁合同》，约定将该XX市场的房屋第三层转租给季丽琴用于开办幼儿园，租赁期限5年，自2018年3月1日至2023年3月1日。合同还对租金、支付方式、合同的解除、违约责任等双方的权利和义务进行了约定。合同签订后，季丽琴按约交纳了租金和押金，对案涉房屋进行装修后，招收幼儿进行幼儿园经营。租金交纳至2020年3月。2019年4月8日，因邓雪辉对整个XX市场经营不善，国资公司与嘉园物业公司协商解除了XX市场整体房屋出租合同。解除合同时，国资公司未通知季丽琴。 2019年7月和8月，南昌绿城物业管理有限公司和国资公司分别向季丽琴发函，要求其立即停业整改和腾空，双方遂至纠纷。 一审法院认为，2017年9月8日，国资公司将其所有的“XX市场”的房屋共四层整体出租给嘉园物业公司，季丽琴在案涉房屋开办幼儿园，并按期交纳租金等事实，双方均无争议。本案的争议焦点为：一、如何确定季丽琴签订的《房屋租赁合同》的主体，效力如何；二、季丽琴签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。关于焦点一，针对季丽琴取得涉案房屋的承租权，国资公司提供了季丽琴与南昌智慧芳华物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同系复印件，季丽琴、芳华公司和邓雪辉在上面盖章和签名。季丽琴提供了其与邓雪辉签订的《房屋租赁合同》，系原件，邓雪辉和季丽琴分别在合同上签名。根据有关规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力。庭审中，季丽琴提供了嘉园物业公司授权邓雪辉办理XX市场一些手续及相关法律文件的授权委托书，并且季丽琴交纳的租金、押金均由邓雪辉收取，虽然案涉房屋的承租人系嘉园物业公司，但季丽琴有理由相信邓雪辉对案涉房屋有承租权或者邓雪辉行为代表嘉园物业公司。嘉园物业公司取得“XX市场”整栋房屋的承租权，根据XX市场的经营模式，国资公司知道其可以用来转租。邓雪辉与季丽琴签订转租合同，将案涉房屋转租给季丽琴，不违背有关法律和行政法规规定，季丽琴取得转租权，成为次承租人。国资公司提供的芳华公司与季丽琴签订的合同系复印件，其未提供充分证据证明芳华公司合法取得承租权，也未提供充分证据否定邓雪辉有承租权或者无权代表嘉园物业公司，不足以推翻季丽琴取得转租权。季丽琴与邓雪辉签订的租赁合同，已实际履行，国资公司未在合理期限内提出异议，该租赁合同合法有效，但该合同有关租赁期限的约定超出国资公司与嘉园物业公司签订的租赁合同中约定的租赁期限，超出部分无效。关于焦点二，2019年4月8日，国资公司与嘉园物业公司协商解除了XX市场整体房屋出租合同。该解除合同的效力是否及于季丽琴签订的租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。季丽琴按约交纳了租金，没有拖欠。国资公司与嘉园物业公司解除租赁合同时，未通知季丽琴，季丽琴仍可占有使用案涉房屋。国资公司要求季丽琴腾空案涉房屋并交还原告的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告南昌县国有资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15,600元，由原告南昌县国有资产管理有限公司负担。 二审期间，国资公司提交了季丽琴开办的幼儿园所处位置的照片和视频，以证明季丽琴承租的房屋位于XX市场三楼，将该房屋用于开办幼儿园存在安全隐患，属于违法经营。季丽琴提交了昌南新城派出所对南昌县象湖蒙养幼儿园消防勘查报告、卫生保健评价报告、食品经营许可现场核查笔录和南昌县人民政府八月湖街道办事处《关于同意设立南昌县象湖蒙养幼儿园的批复》，以证明幼儿园已经通过消防、卫生、食品等有关部门的审核，系合法合规经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国资公司、季丽琴对对方提交的证据均提出异议。综合双方举证、质证意见，本院认为，国资公司、季丽琴提交的上述证据均不能达到其证明目的，本院不予确认。 本院对一审查明相关事实予以确认。 本院认为，关于本案的案由，根据国资公司向一审法院提出的诉讼请求和最高人民法院《民事案件案由规定》相关规定，本案案由应当确定为房屋租赁合同纠纷，本院依法予以调整。综合各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1．季丽琴就诉争房屋所签订的合同效力应如何认定？2．国资公司要求季丽琴立即腾空案涉房屋并予以返还的诉请，应否支持？ 关于争议焦点1，就诉争房屋，国资公司提交了芳华公司（甲方，签名为邓雪辉并加盖芳华公司合同专用章）与南昌蒙养幼儿园（乙方，签名为季莉琴）2018年1月10日签订的房屋租赁合同的复制件，季丽琴提交了象湖XX市场（甲方，签名为邓雪辉）与南昌蒙养幼儿园（乙方，签名为季丽琴）2018年3月1日签订的房屋租赁合同的原件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。一审法院综合在案证据和季丽琴占有、使用案涉房屋，交纳房屋租金和水电费等情况，对国资公司提交的2018年1月10日租赁合同的真实性不予认定，符合法律规定。因国资公司向一审法院起诉请求确认季丽琴与芳华公司2018年1月10日签订的房屋租赁合同无效，其上诉请求确认季丽琴就诉争房屋签订的所有合同均无效已超出其一审诉讼请求，本院对超出其一审诉讼请求的部分不予审理。 关于争议焦点2，首先要考量季丽琴是否合法占有案涉房屋。季丽琴在一审提交了象湖XX市场（甲方，签名为邓雪辉）与南昌蒙养幼儿园（乙方，签名为季丽琴）2018年3月1日签订的房屋租赁合同，一审法院根据在案证据及国资公司的陈述，认定季丽琴系案涉房屋的次承租人，该租赁合同未超出国资公司与嘉园物业公司所签订租赁合同约定租赁期限的部分合法有效，并无不当。且季丽琴已按约交纳租金，并直接向国资公司交纳了水电费、物业费。故一审法院认定季丽琴可以占有、使用案涉房屋，符合法律规定。其次是季丽琴未取得办学许可是否导致租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）不违反法律、行政法规的强制性规定。国资公司主张租赁合同无效，但未举证证明存在上述情形。季丽琴是否取得办学许可，影响的是其办学行为是否合法，并不影响国资公司与其就诉争房屋形成的租赁合同效力。故国资公司上诉主张租赁合同无效，要求季丽琴立即腾空案涉房屋并予以返还，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，国资公司的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,600元，由南昌县国有资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛