广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初598号原告：温志贤，男，汉族，户籍住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：廖炜冕，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘三燕，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：温石容，女，汉族，户籍住址广东省深圳市龙华区，系温奕区继承人。被告：温海涛，男，汉族，户籍住址广东省深圳市龙华区，系温奕区继承人。被告：深圳市绿宝佳环境建设有限公司(前称深圳市绿宝佳实业有限公司)，住所地深圳市龙华区观湖街道盈丰路**101，统一社会信用代码91440300708450971X。法定代表人：温奕区，该公司董事长、总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人：李永青，广东鼎仁律师事务所律师。上述三被告委托诉讼代理人：刘凡，广东鼎仁律师事务所律师。第三人：深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司，，住所地深圳市龙华区观澜街道观澜大道**深业泰然玫瑰轩**统一社会信用代码91440300671880977R。法定代表人：金少宜，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵佳杰，该公司职员。第三人：温寿南，男，汉族，身份证住址广东省普宁市。第三人：温庆红，男，汉族，身份证住址广东省普宁市。第三人：温金龙，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。第三人：温嘉宝，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。第三人：温李敏，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。第三人：温素苑，女，汉族，身份证住址广东省普宁市。第三人：傅秀环，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。第三人：郑丽华，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。第三人：深圳市恒成基实业有限公司，住所，住所地深圳市龙华区大浪街道石凹同富村工业区****社会信用代码9144030076919668XR。法定代表人：温金龙。上述九第三人共同委托诉讼代理人：方金玉，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告温志贤与温奕区、深圳市绿宝佳环境建设有限公司（简称绿宝佳公司）合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请依法追加了深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司（简称国惠康公司）、温寿南、温庆红、温金龙、温嘉宝、温李敏、温素苑、傅秀环、郑丽华、深圳市恒成基实业有限公司（简称恒成基公司）为第三人，后温奕区死亡，其继承人温石容、温海涛作为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告温志贤委托诉讼代理人廖炜冕、潘三燕，被告温石容、温海涛、绿宝佳公司共同委托诉讼代理人李永青、刘凡，第三人国惠康公司委托诉讼代理人赵佳杰，第三人温寿南、温庆红、温金龙、温嘉宝、温李敏、温素苑、傅秀环、郑丽华、恒成基公司共同委托诉讼代理人方金玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年7月9日、2016年12月8日签订的两份《协议书》有效，确认被告绿宝佳公司与第三人国惠康公司于2016年12月签订的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》有效；2、被告温石容、温海涛、绿宝佳公司继续履行于2015年7月9日、2016年12月8日与原告签订的《协议书》，被告绿宝佳公司与第三人国惠康公司履行2016年12月签订的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》；3、被告协助原告将深业泰然观澜玫瑰苑B栋的8套房产分别过户至原告指定的第三人温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红名下，过户费用由被告承担；4、被告承担本案受理费、财产保全费、保全担保费等费用。具体事实与理由：温奕区与原告是同乡兼朋友关系，温奕区是绿宝佳公司的法定代表人。被告因资金周转需要，自2012年起多次向原告借款，原告以转账或现金方式提供了借款。2014年10月23日，原告与温奕区、绿宝佳公司签订《借款协议》，对双方间借款数额进行结算，明确温奕区、绿宝佳公司欠付借款本金1000万元，利息按双方原约定履行，借款期限至2015年10月23日止。被告除欠付原告债务外，还拖欠案外人温少明、叶振辉、魏韩英款项。2015年，温奕区、绿宝佳公司与原告、温少明、叶振辉、魏韩英商议，主张绿宝佳公司在观澜街道××公园旁××宿舍楼，位于观澜旧城村改造范围，绿宝佳公司已与第三人国惠康公司签订《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同（第三工业区绿宝佳公司宿舍楼）》及《观澜街道旧城村改造项目拆房交地补充合同（第三工业区绿宝佳公司宿舍楼）》，国惠康公司已支付保证金1000万元，该保证金将于双方签订《房地产买卖合同》且国土房产管理部门正式备案5日内返还国惠康公司；依照该合同约定，国惠康公司将向绿宝佳公司交付2199.47平方米共计26套房屋作为拆迁置换房；因绿宝佳公司无力偿还各方债务，亦无力返还国惠康公司1000万元保证金及利息，愿将前述深业泰然观澜玫瑰苑房26套置换房抵偿全部债务。2015年7月9日，温奕区、绿宝佳公司与原告、温少明、叶振辉、魏韩英签订《协议书》，明确约定2199.47平方米中的1448.47平方米用以抵偿温奕区、绿宝佳公司欠付原告、温少明、叶振辉、魏韩英的原有债务，余下700平方米房屋用以抵偿原告、温少明、叶振辉、魏韩英代为向国惠康公司支付的1000万元保证金及利息。同日，原告、温少明、叶振辉、魏韩英对26套房产进行分配并指定了每套房屋的登记人名称。原告对房号分别为××、××、××、××、××、××、××、××共8套房屋享有权利，并指定分别登记至第三人温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红名下。2016年12月8日，温奕区、绿宝佳公司因无力返还国惠康公司拆迁保证金及利息，与原告、温少明、叶振辉达成《协议书》，约定有关1000万元保证金及利息由原告、温少明、叶振辉偿还，原告、温少明、叶振辉具体的支付比例按2015年7月9日达成的《协议书》约定履行。被告应支付国惠康公司的保证金及利息合计11718972.6元。原告及温少明、叶振辉按照约定的数额代为偿付了全部保证金及利息，其中，原告代付金额为610万元及相应利息。2016年12月9日，国惠康公司向原告指定的8位房产领受人发出××、××、××、××、××、××、××、××号共8套房产的《入伙通知书》《消防安全承诺书》《前期物业管理服务协议》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等，并实际向8位房产领受人交付房屋。2016年12月至2017年2月间，房产领受人对各自实际占有的房屋进行装修，并陆续入住使用，且实际支付了相应管理费、水电费等。因温奕区、绿宝佳公司未按协议约定履行义务，擅自将上述房产登记至绿宝佳公司名下，原告遂起诉请求判如所请。被告温石容、温海涛、绿宝佳公司辩称：1、案涉2015年5月16日《协议书》、2015年7月9日《协议书》、2016年12月8日《协议书》实质属以房抵债协议，违反了《深圳市城市更新办法实施细则》第六十七条的规定，无法直接将回迁房登记至原告及原告指定的第三人名下。2、原告主张的8套房产于2017年12月29日被福田法院查封，温奕区、绿宝佳公司无法办理房产转移登记手续；原告一人持有8套房产违反深圳市限购政策，原告指定第三人代持系规避公共管理政策。3、如法院判决继续履行，按照2015年5月16日《协议书》约定，温奕区、绿宝佳公司无须承担房产过户产生的任何税费。4、原告主张温奕区、绿宝佳公司尚欠其本金1000万元不属实，温奕区、绿宝佳公司于2012年至2014年间还本付息超过840万元，双方未进行最终结算。第三人国惠康公司述称：对原告的诉讼请求无异议。第三人温寿南、温庆红、温金龙、温嘉宝、温李敏、温素苑、傅秀环、郑丽华、恒成基公司述称：对原告的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。各方当事人对真实性无异议的《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同》《观澜街道旧城村改造项目拆房交地补充合同》、《深业泰然观澜玫瑰苑拆迁安置补偿房源确认书》《借款协议》《协议书》《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》《深圳农村商业银行活期对账单》《入伙通知书》《前期物业管理服务协议》《住宅质量保证书》等证据，本院予以认定。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：（一）有关绿宝佳公司对案涉房产权利来源的事实2012年7月20日，在深圳市宝安区（旧村）改造办公室见证下，绿宝佳公司与第三人国惠康公司签订《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同（第三工业区绿宝佳公司宿舍楼）》，约定因观澜旧城改造需要，国惠康公司须拆除绿宝佳公司名下位于观澜街道××工业区旁××公园边××宿舍楼，建筑面积为2199.47平方米，双方协商采用房屋置换补偿方式，以现有建筑面积1:1比例进行物业置换，并约定双方于国惠康公司取得改造项目建成物业预售许可证之日起三日内签订《房地产买卖合同》，按合同约定时间办理房地产证。2013年10月29日，在深圳市龙华新区（旧村）改造办公室见证下，绿宝佳公司与国惠康公司签订《观澜街道旧城村改造项目拆房交地补充合同（第三工业区绿宝佳公司宿舍楼）》，约定国惠康公司于补充合同生效之日起15日内向绿宝佳公司支付保证金1000万元，绿宝佳公司应于双方签订《房地产买卖合同》且在国土房产管理部门备案5日内返还上述保证金并按银行同期贷款利率支付占用期间的利息。2015年3月19日，绿宝佳公司与国惠康公司签订《深业泰然观澜玫瑰苑拆迁安置补偿房源确认书》，确认依据双方签订的《观澜街道旧村改造项目拆迁补偿合同》，国惠康公司开发的深业泰然观澜玫瑰苑在改造完成后，向绿宝佳公司补偿建筑面积为2199.47平方米的住宅。根据双方约定将补偿面积安排在B座部分单位，绿宝佳公司以抽签方式选取房源26套，具体房号为××。2016年11月28日，第三人国惠康公司向被告绿宝佳公司发送《关于退还保证金及利息的函》，主张深业泰然观澜玫瑰苑住宅将于2016年12月竣工，为不影响绿宝佳公司返迁住宅入伙手续的办理，按照《观澜街道旧城改造项目拆房交地补偿合同》的约定，绿宝佳公司应履行返还保证金并支付利息的义务，本息共计11718972.6元。2018年5月29日，深业泰然观澜玫瑰苑B座××、××号房产经核准登记至绿宝佳公司名下。2018年6月11日，深业泰然观澜玫瑰苑B座××、××、××、××、××号房产经核准登记至绿宝佳公司名下。（二）有关原告温志贤对案涉房产权利由来的事实2014年10月23日，原告温志贤与温奕区签订《借款协议》，约定温奕区向温志贤借款1000万元，借款期限自2014年10月24日至2015年10月23日，于每月24日前付息，逾期利息按每日1‰计付。该《借款协议》未记载利率。2014年10月24日，绿宝佳公司向温志贤出具了《收款收据》，确认收到借款现金1000万元。温志贤与温奕区、绿宝佳公司均确认上述《借款协议》系对以往借款债务的对账；温志贤主张该《借款协议》系对以往多笔转账和现金支付的借款债务的结算确认，提供借款方式为部分转账支付、部分现金支付，其提供的深圳农村商业银行《支付结算业务委托凭条》显示，温志贤分别于2012年1月18日、2012年6月27日向温奕区转账付款460.8万元、120万元，于2012年6月27日、2013年3月26日向绿宝佳公司转账支付50万元、52万元。温奕区、绿宝佳公司则主张实际借款约700万或800万元，且2012年4月至2014年9月期间其已向温志贤、案外人温雪眉付款840万元，但未提供证据原件以供核对，温志贤未予认可。2015年5月16日，原告温志贤与被告绿宝佳公司签订《协议书》，约定：1、绿宝佳公司因拖欠温志贤、叶振辉、魏韩英债务，自愿将取得的位于深圳市龙华区全部置换补偿房屋（建筑面积2199.47平方米）作价4950万元抵偿予温志贤，其中绿宝佳公司向温志贤借款1000万元，利息280万元；2、温志贤负责代为向叶振辉偿付1500万元、向魏韩英偿付1000万元；3、温志贤代为向国惠康公司返还保证金1000万元及利息100万元，绿宝佳公司同意向温志贤支付处理费用70万元。2015年7月9日，温奕区、绿宝佳公司（债务人）与原告温志贤、案外人温少明、叶振辉、魏韩英（债权人）共同签订《协议书》，主要约定内容如下：1、温志贤、绿宝佳公司同意将位于深圳市龙华区平方米用于抵偿各债权人的债务；2、从2199.47平方米中划出700平方米用于清偿国惠康公司拆迁保证金及利息约1200万元，该700平方米不再列入抵偿资产范围，各债权人不得再主张该700平方米的权利，该700平方米房产由各债权人协商指定一方处置并承担国惠康公司债务；3、余下1448.47平方米，由各债权人按照附表分配；各方应于2015年7月10日前提供拟签商品房权利合同的姓名、身份证号码，且须符合深圳市政府部门规定的购房条件；因购房产生的各项税费，由各债权人自行负担；4、附表《补偿房屋分配表》对深业泰然观澜玫瑰苑Ｂ座共2199.47平方米26套安置补偿房屋进行分配，该分配表显示，××房认购人为温金龙，××房认购人为温李敏，××房认购人为傅秀环，××房认购人为温嘉宝，××房认购人为郑丽华，××房认购人为温寿南，××房认购人为温素苑，××房认购人为温庆红。2016年12月8日，绿宝佳公司与温志贤、叶振辉、温少明签订《协议书》，约定温志贤、叶振辉、温少明代绿宝佳公司向国惠康公司偿付保证金1000万元及利息，各人代付份额按此前签订的协议执行。原告主张保证金及利息共计11718972.6元，其中温志贤代付610万元，叶振辉代付460万元，温少明代付1018972.6元。2016年12月9日，温志贤代绿宝佳公司向国惠康公司转账支付610万元，备注为代绿宝佳公司偿还保证金。同日，国惠康公司向温志贤、绿宝佳公司出具《收款收据》，确认收取温志贤代绿宝佳公司返还保证金及利息610万元。2016年12月9日，国惠康公司分别向第三人温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红发出《入伙通知书》，通知于2016年12月18日办理案涉深业泰然观澜玫瑰苑B座××房的入伙手续，并向上述八名第三人按期交付了案涉房产。上述第三人与前期物业管理服务公司签订了《前期物业管理服务协议》，并在《临时管理规约》后的《承诺书》《消防安全承诺书》上签字，亦实际入住使用对应分配房产并交纳了管理费、水电费等费用。另查明，国惠康公司与绿宝佳公司签订《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》，约定依据双方签订的拆迁补偿协议，国惠康公司已将回迁安置房返还绿宝佳公司，绿宝佳公司要求将26套回迁房源（面积2199.28平方米）直接登记至绿宝佳公司指定人员名下，其中××房指定登记人为温金龙（面积88.07平方米），××房为温李敏（面积51.9平方米），××房为傅秀环（面积111.95平方米），××房为温嘉宝（面积88.07平方米），××房为郑丽华（面积51.9平方米），××房为温寿南（面积111.95平方米），××房为温素苑（面积86.03平方米），××房为温庆红（面积85.91平方米）。上述房源分配表本人签名一栏由上述八名第三人签名加捺指印，落款处加盖了绿宝佳公司、国惠康公司印章，但日期处为空白，各方亦无法确认具体签订时间。（三）有关案涉房产登记、查封的事实在本案诉讼过程中，本院依职权向深圳市不动产登记中心函询案涉房产的登记信息，该中心予以函复，复函内容如下：1、截至2018年1月5日，深业泰然观澜玫瑰苑已办理不动产首次登记。根据深圳市龙华区城市更新局出具的回迁安置物业分户汇总表，深业泰然观澜玫瑰苑B座××号房产均为回迁物业，权利人均系绿宝佳公司。2、截至2018年5月21日，深业泰然观澜玫瑰苑B座××号房产已向该中心办理二级转移登记，待缴税费，尚未核准登记。3、上述不动产已被深圳市福田区人民法院预查封，查封期限自2017年12月29日至2020年12月28日止，查封文号（2017）粤0304民初10438号，无有效抵押、预告、异议登记及司法裁定过户备注记录。4、上述不动产被本案第一顺位轮候预查封，期限三年，查封文号（2018）粤0306执保315号。案涉深业泰然观澜玫瑰苑Ｂ座××号房产，于2017年12月29日被深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初10438号案件查封，所涉案件系叶振辉诉温奕区、绿宝佳公司民间借贷纠纷案，现已经两审终审，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终14144号民事判决书判令温奕区偿还叶振辉借款本金30393956.92元及利息，绿宝佳公司承担连带清偿责任。后该案在深圳市福田区人民法院执行，案号为（2019）粤0304执114号。在执行过程中，该法院拟拍卖绿宝佳公司名下案涉8套房产，温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红提出异议，该法院作出（2019）粤0304执异182、183、184、185、186、187、188、189号执行裁定书，驳回上述当事人的异议请求。温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红遂提起执行异议之诉，案号为（2019）粤0304民初34718-34725号，深圳市福田区人民法院判令：1、确认温志贤与绿宝佳公司、温奕区于2015年7月9日签订的《协议书》及温志贤与绿宝佳公司于2016年12月8日签订的《协议书》有效；2、叶振辉在执行（2018）粤03民终14144号民事判决时，不得执行位于深圳市房产。目前，该案正在深圳市中级人民法院二审审理中。（四）有关第三人身份及购房资格、温奕区继承人的事实原告温志贤系广东省普宁市公安局高埔派出所辖区居民，与第三人温金龙、温嘉宝系父子关系，与温李敏系父女关系，与傅秀环系夫妻关系，与温素苑系叔侄关系；温寿南与傅秀环系兄妹关系；温志贤与温庆红系同辖区居民、与郑丽华系同镇居民，为多年好友关系。依据深圳市住房和建设局、深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，经核查，2020年4月24日，第三人温金龙、温李敏、温嘉宝、郑丽华、温素苑具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购房一套，傅秀环、温寿南、温庆红不具备深圳市住房购买资格。温奕区于2020年9月1日因病死亡，继承人为父亲温武浪、配偶温石容、儿子温海涛、温海龙，女儿温雪眉、温雪莲、温雪娟，其中温武浪、温海龙、温雪眉、温雪莲、温雪娟向本院提交书面声明放弃继承，温石容、温海涛作为继承人参加本案诉讼。本院认为，本案为合同纠纷。综合原被告的诉辩意见、举证质证意见，本案核心争议焦点在于能否将案涉房产转移登记至第三人自然人名下。要解决上述争议焦点，须审查处理如下问题，一是原被告间是否存在真实合法的民间借贷基础债权债务关系，二是2015年7月9日、2016年12月8日两份《协议书》及《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》的效力如何认定，三是案涉8套房产能否转移登记至对应的八名第三人名下。（一）有关原被告间是否存在真实的民间借贷基础法律关系的认定本案中，原告温志贤与被告绿宝佳公司、温奕区均确认双方存在民间借贷法律关系，并确认温志贤与温奕区于2014年10月23日签订的《借款协议》系对以往借款债务的对账，本院予以认定。然而双方对于该笔借款的实际借款金额存在争议，温志贤主张借款金额为《借款协议》约定的1000万元，温奕区、绿宝佳公司则主张实际借款约700万或800万元，并主张向温志贤、案外人温雪眉实际还款840万元。本院认为，首先温志贤提供的深圳农村商业银行《支付结算业务委托凭条》显示其于2012年1月至2013年3月期间分四笔向温奕区、绿宝佳公司转账682.8万元，截至双方2014年10月23日对账时止约为两年，参考民间借贷惯常月利率2%计息，两年本息合计金额与1000万元基本一致，现有证据不足以证明该1000万元借款存在高息转贷的情形；其次，上述《借款协议》系温志贤与温奕区、绿宝佳公司对以往借款债务的对账结算，温奕区、绿宝佳公司亦向温志贤出具了《收款收据》对1000万元债务予以确认，现有证据未显示《借款协议》、《收款收据》的出具存在胁迫、欺诈等违背温奕区、绿宝佳公司真实意思表示的情形，温奕区、绿宝佳公司应受上述《借款协议》、《收款收据》的约束；再次，温奕区、绿宝佳公司分别于2015年5月16日、2015年7月9日与温志贤两次签订《协议书》，对债务的清偿进行协商，均未对上述借款金额提出异议；最后，温奕区、绿宝佳公司主张其曾向温志贤偿还借款本息840万元，但未提供有效的证据原件以供核验，故本院对上述《借款协议》予以采信，并认定温奕区、绿宝佳公司于2014年10月23日前结欠原告温志贤的借款债务为1000万元。此外，温志贤于2016年12月9日代绿宝佳公司向国惠康公司转账支付610万元，用以偿付绿宝佳公司对国惠康公司的债务，本院予以确认。综上，本院认定温志贤与温奕区、绿宝佳公司之间存在真实的债权债务关系，温志贤对温奕区、绿宝佳公司享有合法债权。（二）有关2015年7月9日、2016年12月8日两份《协议书》及《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》的效力认定温志贤等债权人与温奕区、绿宝佳公司于2015年7月9日签订的《协议书》，约定温志贤、绿宝佳公司将案涉拆迁置换商品房共2199.47平方米用于抵偿各债权人的债务，并由各债权人按照附表分配26套安置补偿房屋，其中温志贤分别指定温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红为××房的认购人。上述协议系温奕区、绿宝佳公司与温志贤等四名债权人达成的以房抵债协议。绿宝佳公司与温志贤等三名债权人于2016年12月8日签订的《协议书》则约定温志贤等代绿宝佳公司向国惠康公司偿付保证金1000万元及利息，其中温志贤代付610万元。虽然2015年7月9日《协议书》签订时，温志贤对温奕区享有的1000万元借款债权履行期限尚未届至，但结合各方在债务履行期届满后于2016年12月8日签订的《协议书》及后续的实际入伙、使用房产等履行行为看，上述以房抵债约定具有延续性，应视为各方在1000万元借款债务履行期届满后仍以实际行动继续履行以房抵债协议，温志贤以1000万元借款旧债的债权并补充支付610万元，一并作为案涉八套房产的抵偿对价。因此，上述两份《协议书》应认定为系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，不存在恶意损害合同当事人以外第三人的合法权益的情形，应当认定为有效，温志贤、温奕区、绿宝佳公司均应按照约定履行各自的义务。国惠康公司与绿宝佳公司签订的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》，约定绿宝佳公司要求国惠康公司将26套回迁房源（面积2199.28平方米）直接登记至绿宝佳公司指定人员名下，其中指定本案八名第三人为对应的案涉8套房产的登记人。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对各方均具有法律拘束力。然而，依据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十七条的规定，“搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。”因此，双方约定将回迁房直接登记至第三人名下，不符合法律和政策要求，直接登记存在事实和法律上的履行障碍，其实际履行仍应符合不动产登记的相关规定要求。（三）有关案涉8套房产能否转移登记至对应八名第三人名下的认定有关温志贤行使债权的认定。案涉8套房产来源于绿宝佳公司与国惠康公司签订的相关拆迁安置补偿协议，房源性质为搬迁安置补偿的回迁房，依照规定应当先行登记至绿宝佳公司名下。案涉房产已于2018年经核准办理了二级转移登记并登记至绿宝佳公司名下，依据本案以房抵债协议，温志贤有权提出主张，要求绿宝佳公司将案涉8套房产对应转移登记至八名第三人名下。有关案涉8套房产被另案查封的处理。案涉8套房屋于2017年12月29日被深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初10438号案件查封，在该案二审生效判决执行过程中时，温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红已向福田区人民法院提起执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”福田区人民法院已作出（2019）粤0304民初34718-34725号民事判决，判令不得对案涉8套房产强制执行。故，有关案涉房产查封阻碍房产转移登记的障碍可以消除。有关第三人是否具备受让案涉8套房产转移登记至其名下的认定。将案涉8套房产由绿宝佳公司处转移登记至第三人名下，属于不动产三级转移登记，转移登记的权利人应当具备深圳市住房限购区域的购房资格。鉴于傅秀环、温寿南、温庆红不具备深圳市住房购买资格，故温志贤请求将对应房产转移登记至三名第三人名下的主张，不符合转移登记政策要求，存在事实和法律上的履行障碍，对温志贤该项诉求，本院不予支持。温志贤可待转移登记条件成就后另行主张权利。综上，本院认定，被告绿宝佳公司应于案涉深业泰然观澜玫瑰苑B座××号房产解除查封后，将上述房产分别转移登记至温金龙、温李敏、温嘉宝、郑丽华、温素苑名下，温志贤、温金龙、温李敏、温嘉宝、郑丽华、温素苑予以协助配合，有关房产转移登记的税费由温志贤负担。对于原告诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告温志贤与被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司、温奕区于2015年7月9日签订的《协议书》、原告温志贤与被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司于2016年12月8日签订的《协议书》、被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司与第三人深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司签订的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》有效；二、原告温志贤与被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司、温石容、温海涛继续履行2015年7月9日签订的《协议书》、原告温志贤与被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司继续履行2016年12月8日签订的《协议书》、被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司与第三人深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司继续履行《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》；三、被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司于深业泰然观澜玫瑰苑B座××号房产因深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初10438号案件解除查封之日起十五日内，将上述房产分别转移登记至第三人温金龙、温李敏、温嘉宝、郑丽华、温素苑名下，原告温志贤、第三人温金龙、温李敏、温嘉宝、郑丽华、温素苑予以协助配合（转移登记的税费，由原告温志贤负担）；四、驳回原告温志贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117800元，财产保全费5000元，原告已预交，应由被告绿宝佳公司负担。被告应负担的诉讼费用，由本院退回原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的部分，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  黄 欣人民陪审员  周 艳二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  陈丽君书 记 员  黄晓雯