安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1802民初4805号 原告（反诉被告）：顾枫丹，男，1979年9月18日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 原告（反诉被告）：宣城市星源酒店管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：顾枫丹，该公司总经理。 二原告共同委托诉讼代理人：陈小虎，安徽金皖律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：喻家斌，男，1965年5月4日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告（反诉原告）：喻寅，女，1989年12月26日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 二被告共同委托诉讼代理人：许志梅，安徽师阳安顺律师事务所律师。 二原告顾枫丹、宣城市星源酒店管理有限公司（以下简称星源公司）与二被告喻家斌、喻寅缔约过失责任纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，被告农家乐种业公司于2019年10月16日提起反诉，本院依法合并审理，于2018年10月15日、2020年12月16日二次公开开庭进行了审理。二原告顾枫丹、星源公司委托诉讼代理人陈小虎、李淑虎，被告喻家斌、喻寅委托诉讼代理人许志梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告顾枫丹、星源公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还房屋租赁预付金15万元；赔偿原告装修工程材料费、人工费379979元。本案诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2015年6月3日，被告喻家斌与原告顾枫丹磋商出租宣州区嘉名景苑二室、301至307室事宜，双方约定上述房屋由原告承租，开设陵西路青树皮酒店，租期10年，年租金55万元整，租金每年给付一次，原告先预付保证金15万元给被告喻家斌，剩余年租金待签订租赁合同时给付，被告喻家斌交付出租房屋所有钥匙，让原告进场装修。原告如约通过转账、现金等方式给付被告喻家斌15万元后，被告喻家斌称出具借条，待正式合同签订时，再明确该款为保证金，同时将出租房屋所有钥匙交给原告，让原告先行装修。原告装修出租房过程中，曾在办公室约见喻家斌、喻寅商谈正式书面租赁合同事宜，被告喻寅到场并提供了身份证复印件及出租房屋的产权证复印件。其后，原告多次催促被告喻家斌父女，要求尽快签订租赁合同，被告以多种理由推脱。2016年11月15日，被告喻寅以出租房屋所有人名义发函给原告，称原告未经其同意，擅自进入该房进行装修，要求限期拆除，恢复原状。原告即暂停装修，多次找二被告协商解决至今未果。原告为承租被告房屋，给付保证金15万元，加上装修工程材料、土建、人工费合计529976元。综上，因被告的行为造成了原告重大损失，特向法院提起诉讼。 二被告喻家斌、喻寅共同辩称：喻家斌在原告处收取的15万元是借款，并非是房屋租赁预付金，原告要求被告返还15万元，应另行起诉；2、原告的诉请要求喻家斌、喻寅赔偿其37万余元，缺乏事实和法律依据。综上，对原告诉请请求法庭依法予以裁决。 反诉原告喻家斌、喻寅向本院提出如下诉讼请求：判令两被告赔偿占用原告房屋的损失180万元（损失的计算依据被告自认的55万元／年，损失计算至2018年9月27日）。两被告承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：两原告系父女关系。喻家斌与被告顾枫丹系朋友关系。2015年5月底，喻家斌因手头缺钱，向顾枫丹借钱，顾枫丹分别于6月3日和6月20日向喻家斌出借了5万元和10万元，共计15万元，喻家斌向顾枫丹出具了借条，并提供了身份证复印件。同月，顾枫丹提出想看看喻寅在宣州区嘉名景苑房屋，称其想投资。因顾枫丹在喻家斌困难时出手帮忙，喻家斌便将房屋的钥匙交给了顾枫丹，让他自行参观房屋。但不曾想顾枫丹在拿到钥匙后，便未给喻寅和喻家斌的同意，自行在案涉房屋内进行装修。期间，喻家斌和喻寅多次和顾枫丹交涉，顾枫丹拒不将房屋交还给喻寅。2016年11月15日，在多次交涉无果后，喻寅向顾枫丹下函，要求顾枫丹将房屋内装修拆除，房屋恢复原状，并随函将房产证及身份证复印件寄给了顾枫丹，以证明房屋权利人为喻寅。但直至今日，顾枫丹仍将案涉房屋占据，没有恢复原状，将房屋交还喻寅，导致自2015年6月起至今，喻寅无法对房屋进行使用。2018年9月28日，案涉房屋由他人通过法院拍卖竞得，目前尚未办理过户手续。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。 反诉被告顾枫丹、星源酒店共同辩称：反诉原告陈述的事实和理由，都是杜撰的、虚假的，因为喻家斌与顾枫丹不是朋友关系，双方是通过租房事宜而认识。2015年4月，顾枫丹通过招租广告和喻家斌获得了联系，接下来几天顾枫丹和喻家斌、喻寅商谈租赁事宜。2015年5月，喻家斌、喻寅带来了房屋产权复印件，然后双方口头谈好了条件，将房屋按每年租金确定为550000元，并且十年不递增。顾枫丹提供了酒店管理公司通用的房屋租赁合同，喻家斌拿走了一份，说回去给律师审查合同条款。之后顾枫丹将此项目申报，并且获得西林社区招商引资项目，且获得了西林办事处的大力支持，且联系了相关部门办理了证件，顾枫丹一直催促喻家斌签订合同，但对方种种理由推脱，后喻家斌把钥匙给了顾枫丹，端午节后向顾枫丹借钱，顾枫丹借给了喻家斌15万元，并写了欠条，说等合同签订后直接抵房租。2015年6月，顾枫丹装修队在装修过程中，有人强行要求装修队停止施工，理由是喻家斌在过户房产的时候，还欠开发商好几百万元房款，并且事后了解喻家斌还利用房产担保，欠宁国工商银行一千多万元，且此案已经起诉到宁国法院。2015年7月份物业公司经理也要求停止装修，因为物业公司和喻家斌也有相关纠纷，顾枫丹询问喻家斌这些事宜，他说给他点时间将会协调摆平。事后顾枫丹也积极参与协调事宜，但都无法调解。2016年8月，喻家斌见顾枫丹装修恢复无期，当场给顾枫丹写了15万元的还款计划。综上可知，因喻家斌和喻寅隐瞒出租房屋存在与他人的纠纷，恶意缔约，造成顾枫丹以及公司的巨大经济损失，现喻家斌和喻寅提出反诉，虚假陈述事实和理由，没有事实和法律依据，请求法院驳回针对反诉原告的所有反诉请求。 原告（反诉被告）顾枫丹、星源酒店为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 一、顾枫丹身份证、原告营业执照复印件各1份，证明原告主体资格； 二、二被告身份证复印件各1份，证明被告主体资格； 三、借条复印件3份，证明原告以借贷形式交付被告租房保证金的事实，如不归还，按照银行利息的三倍支付； 四、公司股东决议复印件1份，证明原告拿到出租房钥匙后决定投资陵西路青树皮酒店的事实； 五、房产权证复印件8份，证明被告提供出租屋产权证明的事实； 六、被告告知函复印件3份，证明被告出尔反尔拒绝承诺出租房屋及原告投资装潢酒店的事实； 七、出租屋照片8份，证明原告投资装潢酒店的事实； 八、陵西路青皮树酒店装潢工程已付成本一览表复印件1份，证明原告投资酒店的事实； 九、财务票据复印件25份，证明原告投资酒店的具体成本费用； 十、照片1张，证明在原告的办公室，两被告曾应约与原告商量订立出租合同的事实； 十一、青皮树酒店特许经营合同复印件1份，证明原告投资陵西路青皮树酒店的事实； 十二、报警证明复印件一份（1页）：证明因喻家斌的原因造成顾枫丹装修门面房工程被迫中途停止，且装修材料被偷。 十三、微信通话记录一份（1页）：证明因喻家斌的原因造成顾枫丹装修工程被迫停止。 十四、电话录音一份（2页）和光盘一张：证明喻家斌与顾枫丹达成口头房屋租赁协议，喻家斌同意顾枫丹开始装修，喻家斌收了顾枫丹15万元租房保证金，又因喻家斌原因双方迟迟未签书面租房协议，而且因喻家斌与他人纠纷造成顾枫丹装修工程被迫中途停止。 十五、证明一份：证明原告承租被告房屋，开设青树皮商务酒店，此酒店项目已在西林办事处立项。后因被告的原因，装修遭他人阻止，造成原告仅完成了小部分装修，酒店项目至今无法完成。 十六、项目投资合同复印件一份：证明原告与被告达成口头房屋租赁协议后，原告已着手投资青树皮商务酒店，并此酒店项目属于西林办事处招商项目，原告与西林办事处签订了项目投资合同； 十七、鉴定报告、鉴定发票各1份，证明房屋装修工程价值和原告支付了2千元的鉴定费用； 十八、申请法院调查取得：西林派出所的受理案件登记表及顾枫丹、许宁的询问笔录复印件各1份，证明2015年喻家斌与顾枫丹达成了口头房屋租赁协议，喻家斌同意顾枫丹开始装修，喻家斌收了顾枫丹15万元住房保证金，因喻家斌方面的原因，房屋原先就存在纠纷，还存在法院冻结事宜，所以喻家斌拖延签订租房协议，造成顾枫丹装修过程中途被迫停工受到巨大经济损失，2017年喻寅又私自开锁装修一楼造成顾枫丹装修材料损失。 十九、证人程某、汪某的当庭证人证言各1份，证明因喻家斌的原因造成顾枫丹装修工程被迫中途停止及两位证人就已完成的装修量而领取的工程款费用。 二被告（反诉原告）喻家斌、喻寅为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 一、宁国法院2018年6月20日的房产评估报告复印件1份，证明案涉房屋的装修费用经宁国法院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司，认定为6.34万； 二、宣州区法院鉴定报告1份，证明案涉房产自2015年6月3日起，到2018年9月27日止，期间的租金损失是161.32万元，向法庭需要说明的，虽然说反诉原告对该鉴定结论三性均予以认可，但因本案通过刚才的庭审，可以查明，喻家斌和顾枫丹当时口头约定的租金是55万元一年，该约定高于评估结论，是基于双方约定的是十年租期的租金不变，因此我们还是要求按照55万元一年来计算租金损失。 经庭审质证，二被告喻家斌、喻寅对二原告顾枫丹、星源酒店所举各项证据发表如下质证意见：对证据一、二无异议；对证据三借条真实性没有意见，但是对证明目的有意见，借条证明喻家斌和顾枫丹之间属于民间借贷关系，并非是租房的保证金；对证据四因没有看到原件，对该证据的“三性”均有异议；对证据五房产证复印件真实性、关联性、合法性均无异议，证明案涉房屋系被告喻寅合法所有；对证据六告知函，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。因原告拒绝支付租金，并不愿意与被告签订租赁合同，导致被告无奈，只能要求原告返还房屋；对证据七的真实性由法庭进行核实；对证据八、证据九，对其“三性”均有异议，原告对案涉房屋装修投资，已经过鉴定，原告提供的该两组证据，不能成为本案认定事实的依据；对证据十该份证据不能证明原告约了两个被告签订租赁合同的事实；对证据十一的“三性”均有异议；对证据十二报警证明，西林派出所出具的该份证据证明材料，没有相关人员签字确认，证据形式本身不合法，同时该报警证明所反映的内容，均是由原告顾枫丹单方陈述；对证据十三微信聊天记录“三性”都有异议，从聊天记录看，无法看出是因被告的原因导致原告无法装修；对证据十四这份录音的真实性没有意见，证明当时租赁合同无法签订，是因双方对租赁合同的具体内容尚未确定，且证明案涉的15万元，系顾枫丹和喻家斌之间的借款；对证据十五我们认为该份证明与本案无关联。同时该证明的内容是根据原告的陈述出具的，因此证明的事实不具有合法性；对证据十六项目投资合同“三性”有异议；对证据十七鉴定报告，我们认为：该鉴定是于2020年12月由鉴定机构通过现场测量出具的。但是该鉴定结论，过于简单，未对相应的隐蔽工程测算作出合理解释，所测算的依据和计算方式，未进行分析，因此对该鉴定结论，我们认为鉴定结论偏高，与我们向法庭提交的宁国市人民法院对现场的装修作出的结论相矛盾。因此我们认为，虽然该份鉴定结论是到现场进行勘查，但对相应的数据计算不准确，因此不应作为本案认定事实的依据；对证据十八西林派出所受理登记表及询问笔录，真实性、合法性没有意见，且对形式上的合法性没有意见，但是对未签订租赁合同的责任的陈述不予认可。该报警是在2017年的10月30日和公安机关出具的报警证明时间一致，因此对报警证明与受案登记表陈述不一致的，应当以涉案登记表记载为准；对于两位证人陈述的工程款的问题，与宁国法院和宣州区法院委托的鉴定结论均不相符，因此对工程款这一块，我们认为证人所陈述的与事实不符。第二点，关于停工的原因，通过两名证人的陈述可以看出，当时停工是因酒店试图通过打通承重墙来改变房屋整体的结构，便于酒店的经营，但因物业公司的干预，导致原告的目的无法实现，这种情况下，原告停工，并非是因原告所陈述，被告与他人之间的经济纠纷，导致其停工。 经庭审质证，二原告顾枫丹、星源酒店对二被告喻家斌、喻寅所举各项证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对关联性有异议，因为根据一案一鉴定的原则，且该鉴定的对象是针对装修残值，在本案中根本不能使用，且该评估报告超出了有效期限；对证据二三性均不认可，本身鉴定的内容没有基于事实和法律基础。 根据证据的真实性、合法性、关联性，并结合各方当事人的质证意见，本院对原、被告双方当事人所举各项证据认定如下：对原告所举第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）、（12）、（14）、（15）、（17）、（18）项证据，经质证二被告对其真实性不持异议，经庭审审查，本院认定上述各项证据均符合本案证据的“三性”，对其证明的事实予以认定；对原告所举第（4）、（11）、（16）项证据，其中第（4）项证据因庭后原告未提交原件核对，故对该项证据的证明效力本院不予认定。对第（11）、（16）项，经原告庭后提交原件核对无异，本院对该两项证据的证明事实予以认定；对原告所举第（7）项证据，经庭审审查，符合本案证据的“三性”，对其证明的事实本院予以认定；对原告所举第（8）、（9）项证据，本院仅对该二项证据证明原告对案涉房屋投资酒店装潢的事实予以认定，对原告请求达到的其他证明事实不予认可；对原告所举第（10）项证据，因该项证据不能达到独立证明被告应约与原告签订合同的事实，故本院对该项证据的证明效力不予认可；对原告所举第（13）项证据，经庭后与原件核实，本院对该项证据的证明事实予以认定；对原告所举第（19）项证据，本院结合本院上述已认定证据的证明事实，对该项证据的“三性”亦予以认定；对被告所举第（1）项证据中的装修费用部分，该项证据系安徽省宁国市法院在2018年执行拍卖案涉房屋时对其房屋的市场价值及装修费用做出的价值评估，虽该评估报告的形成时间最接近案发时间，但因评估的结果并不能具体、客观反映原告为酒店整体装潢而实际投入的机械、人工、材料等相关费用的实际损失，故本院结合已认定的原告所举第（17）、（19）项证据的证明事实，对被告所举该项证据的证明效力不予认可；对被告所举第（2）项证据，因该证据仅是鉴定机构对案涉房屋自2015年6月至2018年9月27日期间的租金损失做出的评估结论，在被告无其他证据证明被告该期间损失与原告行为存在因果关系，即由原告实际行为所必然导致该损失发生的前提下，本院对被告所举该项证据的证明目的不予认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二被告喻家斌、喻寅系父女关系，位于宣州区及**房产原登记在被告喻寅名下，该房产实为二被告共同所有。2015年5月，原告顾枫丹与二被告喻家斌、喻寅接触商谈承租经营酒店事宜，后双方口头约定二被告将上述房屋交由原告顾枫丹承租开设青树皮酒店，租期10年，年租金55万元。期间，被告喻家斌提出向原告顾枫丹借款，原告为保证顺利签订租房合同，于2015年6月3日、2015年6月20日分两次以借款的名义向被告喻家斌预付租金150000元。二被告亦将房屋钥匙交给原告喻家斌并同意其对房屋进行酒店装潢。为此，原告顾枫丹与格林豪泰酒店（上海）有限公司签订经营青皮树酒店的特许经营授权合同，并将该酒店项目作为办事处的一个招商项目规划立项。后原告多次联系二被告要求尽快完成房屋租赁合同的书面签约，二被告均以种种理由推脱签约。同时，在原告组织施工队进场装修的过程中，因二被告的债权人阻止原告继续施工，经多方面、多次的协调无果，使得原告在进场不到一个月的情况下即停顿下来一直无法正常施工。上述情况发生后，原告顾枫丹多次要求喻家斌、喻寅出面解决此事，但二被告始终无法解决外债的偿付问题，双方就此僵持不下。同时，二被告的案涉上述房产又因在银行的抵押贷款未偿还被安徽省宁国市人民法院查封，后经该法院执行，二被告的上述案涉房产于2018年9月28日被依法拍卖。2018年8月15日，二原告向本院提起对二被告的诉讼，请求二被告立即返还房屋租赁预付金15万元并赔偿原告装修工程材料费、人工费379979元。后二被告在诉讼中提起对二原告的反诉，且双方分别先后申请法院对“顾枫丹、星源酒店自2015年6月至2018年9月27日止占用二被告房屋所造成的损失”及“喻家斌、喻寅原所有的位于宣州区房屋装修费用工程造价”进行评估鉴定。其中，安徽省金和房地产土地价格评估有限公司于2019年12月29日出具的“皖金和房估字（2019）1846号”《房地产估价报告》中确定的评估结果为：自2015年6月3日至2018年9月27日期间租金总价为161.32万元。中证房地产评估造价集团有限公司于2020年12月1日出具的“中证鉴字【2020】宣城007号”《鉴定意见书》中确定的鉴定结果为：宣州区房屋装修费用为205165.09元。 另诉讼中，二原告增加诉讼请求，请求二被告同时负担原告给付15万元租赁预付金的利息损失40969元。后因二原告未在法庭确定的期限内补交诉讼费用，故本院未对二原告增加的此项诉讼请求不予受理。 本院认为，原告顾枫丹与二被告喻家斌、喻寅经协商达成房屋租赁的一致口头约定，且二被告将房屋钥匙交付给原告并同意原告入场进行酒店装潢，原告亦基于对被告的信赖联系加盟格林豪泰酒店并安排机械、人员入场施工。后因二被告事前隐瞒债务问题并最终因债务得不到解决而导致原告签约及施工停顿受阻，由此引发原告财产损害的赔偿责任，二被告作为合同一方的当事人，显然要为自身行为的过错向合同对方承担法定的缔约过失责任。相应的损害赔偿金额以本案诉讼中鉴定部门出具的鉴定结论金额205165.09元为准，对相较原告诉请损失379979元的超出部分本院不予支持。另原告同时诉请二被告返还原告返还预付租金15万元，被告辩称该款项系被告借款，应由原告另案诉讼。对此本院认为，原告向原告给付的该15万元虽名为借款，但该款实为原、被告在订约过程中，原告在被告承诺订约的条件下向被告给付的款项，且双方在借条中并未约定借款利息及归还时间，结合本案查明的事实，原、被告对该“借款”成立之初的真实意思表示应确认为原告向被告预付的房租款，现原告基于双方无法成立租赁关系的事实，请求二被告返还该款，被告就此理应向原告承担返还义务。另因原告星源酒店在本案中并不是与二被告商谈订立租赁合同的相对方，故星源酒店作为本案原告诉讼主体不适格，本院依法驳回星源酒店的全部诉讼请求。二被告反诉请求原告赔偿占用期间的租金损失161.32万元，本院纵观本案发生前后的实际，认为原、被告发生本案纠纷的根本原因在于被告出现债务恶化的问题，二被告实际在与原告商谈订立合约之初已不能自主的行使对其房产的使用权，即使原、被告未发生本案纠纷，二被告也难以在该房产实际使用上收益，综上，被告的反诉请求无事实依据，本院不予支持。另二被告辩称原、被告不能履行租房合同的原因在于原告的酒店设计未得到物业部门的同意，因该辩解与本院查明事实不符，故本院对二被告的此项辩解不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条之规定，判决如下： 一、二被告喻家斌、喻寅于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告顾枫丹355165.09元； 二、驳回原告顾枫丹的其他的诉讼请求； 三、驳回原告宣城市星源酒店管理有限公司全部的诉讼请求; 四、驳回反诉原告喻家斌、喻寅全部的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9100元，原告顾枫丹负担2472元，二被告喻家斌、喻寅共同负担6628元；反诉受理费10500元，由反诉原告喻家斌、喻寅共同负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长 张 勇 人民陪审员 袁 珊 人民陪审员 金木兰 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员 林 昕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。