江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初1847号原告：孙霞，女，1986年10月19日生，汉族，住连云港经济技术开发区。原告：汪广海，男，1986年11月3日生，汉族，住连云港经济技术开发区。两原告共同委托诉讼代理人：庄洁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被告：吴辉，男，1994年11月22日生，汉族，住连云港市连云区。被告：颜路路，女，1995年1月8日生，汉族，住连云港市连云区。第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司连云分公司，住所地：连云港市连云区中山西路**日出东方小区**楼103商铺，统一社会信用代码：91320703MA1N8AL63Q。法定代表人：王秋，负责人。委托诉讼代理人：孙和苗，该公司品牌加盟商。第三人：连云港飞腾房产经纪有限公司，，住所地：连云港经济技术开发区云和路**统一社会信用代码：91320791MA1YN60A3X。法定代表人：庄秋飞，董事长。委托诉讼代理人：孙和苗，公司员工。原告孙霞、汪广海与被告吴辉、颜路路及第三人连某港儒房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年月日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙霞、汪广海及两原告共同委托诉讼代理人庄洁、被告吴辉、颜路路均到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请变更第三人为连某港儒房房地产经纪有限公司连某分公司（以下简称儒房地产经纪公司），同时申请追加连某港飞腾房产经纪有限公司（以下简称飞腾房产经纪公司）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后再次公开开庭进行了审理，原告汪广海及两原告共同委托诉讼代理人庄洁、第三人儒房地产经纪公司、飞腾房产经纪公司的委托诉讼代理人孙和苗到庭参加诉讼，被告吴辉、颜路路经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙霞、汪广海向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告向两原告返还定金50000元、房屋维修基金9825.6元、违约金177000元(房屋总价款的20%)，合计236825.6元，并支付利息（利息以236825.6元为本金，自原告起诉之日起算至两被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年12月18日，两原告与两被告于第三人的连某区久和小学店（店长孙和苗）签订《二手房买卖合同》，合同，约定两被告将其所有的位于连云港市连云区万元的价格售予两原告，合同签订后，同日原告孙霞依约支付30000元定金（由原告通过支付宝支付予第三人，第三人再转予被告）。2020年6月29日，被告吴辉电话联系原告孙霞要求增加定金，同日两原告与两被告经由第三人重新签订《房屋买卖居间合同》将定金金额变更为50000元，并于当日以相同方式再次支付20000元定金。2020年8月11日，案涉房屋开始交房，原告孙霞与被告吴辉依约前往不动产中心，并由原告孙霞缴付了房屋维修基金9825.6元。2020年9月2日，原告孙霞突然收到第三人消息称被告方要求解除合同并不再出售案涉房屋。被告的违约行为导致原告购买房屋的目的落空，原告为维护自身权益，特诉至贵院，请求依法裁判。被告吴辉、颜路路辩称，定金50000元和维修基金9825.6元，被告可以退还，违约金不同意，不是被告一方违约，不应当让被告承担全部的违约责任。被告违约是因为当时有1万元押金押在中介处，中介跟被告说是买方要求的，押完后被告去问了买方，买方说没有说过要押金的事。被告又去找了中介协调该事情，三方在一起商量好，中介同意退还1万押金给被告，买方也同意了，但是之后中介一直拖不给。之后被告了解到中介是为了吃房子的差价，这1万元就是房屋的差价，被告觉得中介是在欺骗。中介明知被告的房子没有房产证，过不了户，还积极的联系帮忙卖房子。所以被告就以不卖房子为由要求中介退还押金，但是至今还是没有退，中介就说无所谓，反正已经拿到中介费了（被告交了8000元中介费、权证代办费500元，计8500元）。第三人儒房地产经纪公司、飞腾房产经纪公司述称，吴辉委托飞腾公司孙和苗将他的房屋卖出，并和孙和苗签订独家房屋出售委托书，孙和苗给他15000元作为独家对赌金，如果说在规定的时间内没有卖出他的房屋，15000元吴辉不需要退还。如果要是卖掉了，最底价不得低于80万净得，卖多出来的钱作为孙和苗的佣金。后来孙和苗将他的房屋卖给了孙霞，卖了88.5万，但是其中56000元税费是由孙和苗来承担，综合最后得到的佣金为18800元。三方签好协议准备等房产证下来就走手续。后来吴辉经常问孙霞要追加定金，孙和苗考虑再三，将吴辉的妻子颜路路也叫到场重新签订了一份协议。第一次签完合同后，孙和苗收了吴辉8500元的中介费，余下的中介费就是佣金，想等房屋全部结束后再向吴辉要，因为他没有钱。但是吴辉多次向孙霞要求追加定金，又拉拢孙霞将与第三人的单子毁掉，重新找中介签，孙和苗感觉他有点不靠谱，在他追加定金的时候就让他将10000元定金放在公司，以防以后他补不齐佣金。后来吴辉总是要这10000元的佣金，这是第三人的劳动所得，他手续也没走完，公司也不让退，这个押金是在三方交易完之后，他不欠买家任何手续，也不欠中介费的情况下，才能退给他。所以吴辉多次索要，都没有给他。最后吴辉说如果这10000元不给他，就不卖房子了。出于这样的压力，公司的意思是三方再协商协商。发消息给吴辉让他过来，他就说不卖了，意思就是给他10000元也不卖了，错过了他想要的时间。孙和苗通知了原告。再后来，第三人才知道吴辉一房多卖，将房子和百年签订了买卖合同，收了别人20000元定金，又和21世纪不动产公司签订了独家合同，至于收多少钱不清楚。吴辉打了一张欠佣单给孙和苗，载明欠18800元，所以第三人没有像吴辉所说的吃差价。因为孙霞和吴辉都知道，交易都是透明化的。本院经审理认定事实如下，2019年12月18日，原告孙霞、汪广海（买方/乙方）与被告吴辉、颜路路（卖方/甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在连云港市连云区产，建筑面积122.82平方米。二、上述房产交易价格为总价885000元。本合同签订之日，乙方向甲方支付30000元作为购房定金。上述交易总价包括房价款、现有的公共维修基金等（房屋为毛坯）。三、乙方在本合同签订之日起至2020年7月20日将首付款260000元交付房管局资金监管部门，其余购房款商贷部分在银行放款之后由房管局资金监管部门交付甲方，公积金部分在公积金管理处审核通过并放款之后由房管局资金监管通过银行转账的方式直接支付给甲方。四、甲乙双方协商，待此房交付后将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将费用结清。五、经双方协商，各付各税。六、甲乙在签订本合同时，须向中介方支付居间服务费，甲方支付8000元，乙方支付8000元。并按行业标准分别向中介方支付房屋权证服务费500元。七、违约责任：甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。十二、双方约定的其他事项：甲乙双方协商，购房产生的维修基金由乙方承担；各付各税；待甲方房产证办下来以后进行房屋手续；此房价包含储藏室一间；如甲方单方面违约，定金双倍退还，如乙方单方面违约，定金不退；若甲乙双方在其他场合签订了与本房屋有关的其他合同或补充协议与本合同条款有冲突的，还执行本合同；具体过户时间根据卖方办理不动产证完结时间为准。同时载明了卖方商品房买卖合同编号。该合同抬头丙方处加盖了儒房地产经纪公司的印章，落款甲方处由吴辉同时作为颜路路的代理人签字，乙方落款处由孙霞同时作为汪广海的代理人签字，中介方加盖了飞腾房产经纪公司的印章。上述合同签订后，两原告向中介机构支付定金30000元。后因被告吴辉要求增加定金金额，双方又签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定两原告支付定金50000元，其中10000元作为交楼押金暂由中介方保管，待双方办理完物业交割手续后，由中介方转交甲方。该合同其他需手写填写的条款均未填写。条款第九条合同争议及违约处理第（四）款约定，如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为房总价款的20%），或者有权要求甲方继续履行本合同。补充约定：之前签订合同作废，以本合同为准；产证下来即安排配合走手续（买卖双方）。该合同仅由原、被告双方签字。该合同签订后，两原告又向中介机构支付定金20000元，合计支付定金50000元。被告吴辉、颜路路向原告出具了收到购房定金50000元的定金收条一张。上述50000元，扣除中介费8000元，办证服务费500元及《房屋买卖居间合同》约定的押金10000元，余款中介机构均转付给了吴辉。中介机构向吴辉出具了收到中介费8000元和办证服务费500元的收据。原告向第三人交纳了中介费2000元及办证服务费500元。后吴辉要求中介机构退还押金10000元，双方沟通未果，吴辉明确表示不再出售房屋，导致本案纠纷发生。另查明，上述合同签订时，涉案房屋开发商还未向被告交付房屋，后续交房时，原告代被告交纳了该房屋的物业维修资金9825.6元。目前涉案房屋目前已由开发商交付给被告，但还未办理不动产权证书。另外，本院根据原告申请，于2020年9月15日作出（2020）苏0703财保79号民事裁定，对被告吴辉、颜路路名下位于连某区福港好莱坞15-2-1102室房屋予以查封，期限为一年。原告支付保全费1720元。上述事实由原告提供的《二手房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、支付宝转账记录及定金收条、微信聊天记录，被告提供的收据两张等书证及当事人陈述证实，本院依法予以确认。被告吴辉称涉案买卖合同约定的售房价格885000元（其中有60000元的税），中介与其私下谈的价格是800000元，产生了25000元的差价。中介还让其写了中介费18000元的单子，后来其才知道是房屋差价，其不愿意，就不同意卖房了。第三人对此不认可，并提供了其与吴辉签订的《独家房屋委托销售合同》、《独家房屋出售委托书》各一份，证明吴辉委托第三人独家出售涉案房屋，并向吴辉支付15000元履约保证金，保证房屋以不低于800000元的价格出售，超出部分是第三人的佣金，税费由第三人承担，并非被告所述的吃差价。孙霞支付房屋定金后，吴辉已将15000元退还给第三人。原告对上述两份合同不知情，被告吴辉第二次庭审未到庭，未发表质证意见。另外，原告庭审时陈述，因涉案合同不能履行，给其造成房价损失、交通费损失及申请保全费用的损失。并称现在涉案房屋所在小区楼层比涉案房屋低的挂价为93万元。第三人也称房屋价格上涨很多，双方签订合同时涉案房屋市场价每平米为7100-7200元，因为吴辉急卖，涉案房屋价格为每平米6900元，而现在房价每平米在7700-7800元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》及经双方协商后续签订的《房屋买卖居间合同》均系各方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告按合同约定向被告支付了定金50000元，被告向原告出具了定金收据。被告却因其与中介机构之间的纠纷拒绝履行合同，存在违约。因被告明确表示不再出售房屋，双方合同无法继续履行，故本院对原告要求解除合同的诉求依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，原告向被告支付的定金50000元及为涉案房屋交纳的物业维修资金9825.6元，被告应予返还。原告主张的违约金177000元过高，原告并未提供相关证据证明其实际损失金额，本院结合原告陈述的其损失组成及本地区房屋价格上涨的情况，酌情确定按原告支付定金金额50000元予以支持。两被告和第三人之间的纠纷，由双方另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙霞、汪广海与被告吴辉、颜路路于2019年12月18日签订的《二手房买卖合同》及之后签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告吴辉、颜路路于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙霞、汪广海购房定金50000元、物业维修资金9825.6元，并向原告孙霞、汪广海支付违约金50000元，以上合计109825.6元。三、驳回原告孙霞、汪广海的其他诉讼请求。案件受理费4853元、保全费1720元，合计6573元，由原告孙霞、汪广海承担3003元，由被告吴辉、颜路路承担3570元（因原告已预交，两被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费4853元，并将交款凭证一并交于本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员  刘红娟二〇二〇年十二月二十日书记员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。