贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17370号 原告：李永秀，女，汉族，1966年10月4日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：郑德勇，男，汉族，1967年9月13日出生，住址同上，系李永秀之夫。 原告：郑德勇，自然身份同上。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，该公司员工。 原告李永秀、郑德勇与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑德勇作为原告及原告李永秀的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告七众置业公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永秀、郑德勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关部门进行合同备案；2、请求依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书及合同备案的违约金，违约金按已交房款的万分之一计算。房号负2层143号商铺已交房款90148元为其数，从2016年9月27开始算，减去90日到2016年12月27日起至原告立案之日2020年10月26日止，暂计（1380×9.0148＝12440.424元）大写：壹万贰仟肆佰肆拾元肆角贰分肆毛。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月27日与被告签订《商品房买卖认购合同》约定原告向被告购买毕节市城市南部新区，总计价款300495元，原告向被告支付了90148元，剩余价款210346元，由原告（乙方）与被告（甲方）于同日签订了《分期付款之补充协议》，约定由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当向原告支付的租金向被告分期进行支付，原告无需再向被告进行支付。被告在《商品房买卖认购合同》中承诺，该商品房没有权属纠纷和债务纠纷；没有销售给除原告以外的其他人，还一并承诺被告收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定对原告办理房屋备案登记手续。同日，原告、被告以及贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《三方协议》，协议约定，由原告将自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层143号商铺租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司十年，每年租金26293元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司代原告向被告在8年之内偿还原告所欠被告房款的余款及利息，剩下2年的房租，由贵州和聚祥商业运营管理公司直接打在原告法定监护人指定的账户上。然而，2020年年初，原告通过其它渠道得知自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层143号商铺被毕节市中级人民法院以欠被告他人款项为由，进行了查封。被查封的包括原告认购之房及其他的商铺，为此，原告于2020年6月底向毕节市中级人民法院提交了执行异议申请书，并附上相关证据，可是至今没得到回音。原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》第4条：“甲方收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋登记手续，后块购房元款的有和联程商业运营管理有限公可以点当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方进行支付。“可是时至今日，已4年有余，被告作为该补充协议的甲方，却一直未履行双方的约定，为原告办理房屋备案登记手续，并未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为，已经违反了诚实信用原则和双方的约定，依法应承担法律责任，除应立即与原告签订《商品房买卖合同》，为原告办理房屋备案手续外，还应承担由此给原告造成的各项经济损失。为了维持自身的合法权益，原告特根据有关法律的规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告前述请求为荷! 被告七众置业公司答辩称：原告方要求办理备案登记的条件，现今是无法满足的。一方面原因，由于受大量诉讼案件影响导致我公司业务无法正常办理；另一方面原因，由于原告方所购商铺目前存在查封和备案至毕节市天厦房地产开发有限公司名下的情况，确实我方未及时给原告方办理备案登记存在一定的过错，但目前出现的现状也不是我方能够控制的。我方也在积极协调查封单位毕节市中级人民法院及政府各部门争取，早日将购买我公司商铺的业主关心的备案及签订正式商品房买卖合同的问题及时解决，在能够满足办理条件时，我方会第一时间通知原告方及广大业主来办理。目前不能签订商品房买卖合同，因为现在涉及到查封且有些备案在天厦房开名下，所以不能够办理备案登记。对购买的商品房进行备案并不是合同生效的要点，它只是为了杜绝售房人将房屋一房二卖的现象。在本案中被告方对于双方达成的商品房认购合同或者商品房买卖合同的效率是予以认可的，在原告方向我方支付首付款时，我方就已经将涉案商铺交付给原告方实际使用，并且原告目前将该商铺返租给第三方公司贵州和聚祥商业运营管理有限公司。和聚祥公司正常向我方支付租金用以抵扣原告方购房尾款，在这个过程中，原告方一直存在收益行为，并没有因为我方未及时备案产生其他损失。故原告方请求支付违约金的行为既没有事实依据也没有法律支撑。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告七众置业公司签订《商品房买卖认购合同》约定：“买受人：郑德勇，共有人：李永秀，出卖人：七众置业公司，买受人购买毕节市城市南部新区，总价款300495.00元。买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及付款期限以双方签署的补充协议为准。出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止。双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。”2016年9月27日，被告向原告出具收据，收到原告支付维修基金1391元，收到原告支付商铺款90148.00元，测绘费38元。以原告为乙方，被告七众置业公司为甲方，双方签订《分期付款之补充协议》约定：乙方将其所认购商铺交由贵州和聚祥商业运营管理有限公司进行整体运营管理，双方就乙方向甲方分期支付购房款达成协议，乙方于签署房屋认购合同之日向甲方支付商铺总价30%为90149元，剩余购房款210346元由乙方委托贵州和聚祥商业运营管理有限公司按照第一年度至第八年度支付购房款26293元分期向甲方支付，款项支付时间为每年10月31日前，支付起止时间以甲乙双方签署的《商品房买卖合同》为准。因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未办理《商品房买卖合同》备案登记，原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商品房买卖认购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同性质。因此，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订。故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案及支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条、,第一百二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李永秀、郑德勇的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告李永秀、郑德勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 包清琳