江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2854号原告：王小芹，女，1989年8月11日出生，汉族，住句容市。原告：笪玉超，男，1988年12月22日出生，汉族，住句容市。两原告委托诉讼代理人：陶永胜，江苏德擎律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：王兴安，江苏德擎律师事务所律师。被告：镇江市恒基和源房地产开发有限公司，住所地句容经济开发区赤岗村（北三环）**第二至第**。法定代表人：俞帮和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。原告王小芹、笪玉超诉被告镇江市恒基和源房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员许社民适用简易程序于2020年7月8日公开进行了审理。后因案情疑难复杂，转为普通程序，于2020年月11日19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兴安、被告委托诉讼代理人王飞两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小芹、笪玉超向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告给付逾期交付违约金64475.2元（暂计算至2020年5月20日，剩余部分的逾期交付违约金从2020年5月21日起按日万分之一计算到房屋实际交付之日止）;2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于句容市，建筑面积141.21平方，总价1026675元，被告应于2018年8月30日前交付房屋，如逾期不能交付则按照日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告至今未能交房，现诉至法院，判如所请。被告恒基公司辩称：1、我方认可确有逾期交房的事实，但是主要原因是政府交地时间与案涉土地挂牌拍卖时间确定的交地时间不一致，延长了两年九个月，涉及到案涉土地上有一座为公用事业的垃圾中转站拆迁延迟，所以交地也延迟。我们认为这属于政府行为，相应的我方的交房时间应予顺延；2、由于2020年春节期间爆发了全国范围内的新冠疫情，属于不可抗力，相应的疫情爆发时间也应当在延期交房的期限当中予以扣除；3、综合各方原因，我方并无过错，如果法院支持原告方的违约金的请求，我们认为违约金约定的数额过高，应当按照日万分之零点一计算，请求法院能够予以调整。综上，请求法院驳回原告对我公司的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2016年12月5日日，原告王小芹、笪玉超（买受人）与被告恒基公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于句容市房屋，总价款为1026675元；买受人于2016年12月5日前支付首付款336675元整，余款69万元买受人应当于本合同签订后五个工作日内向指定银行书面申请按揭付款；出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府有关部门下达的停工要求，该房屋的交付日期可据实顺延；3.因规划或设计单位要求的变更或发生其他不可归责于出卖人对客观情况影响交付使用日期，且出卖人在以上情况经有关部门确认或同意后20个工作日内书面通知买受人的，该房屋的交付日期可据实顺延。该合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该合同另就其他事宜进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告支付了全部购房款合计1026675元。2012年11月7日，句容市人民政府市长办公会议纪要第22号文件中载明：“原苏南药业老厂及周边区域的兽医卫生监督所、葛仙垃圾中转站、农委居民楼等的拆迁由市拆迁安置服务中心负责搬迁完毕……”。2014年10月22日，被告恒基公司取得位于北侧独用面积为15210平方的国有建设用地使用权。2017年6月9日取得位于句容市物价局东侧局部地块独用面积为409平方的国有建设用地使用权。另查明，因全国发生大规模新冠××疫情，自2020年1月24日24时起，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年1月28日，江苏省政府办公厅发布关于延迟企业复工的通知，要求省内各企业不得早于2月9日24时前复工。涉案房屋截止起诉之日尚未经竣工验收合格交付原告。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。本案原告已按约支付全部购房款，履行了合同义务，被告作为出卖人理应按照合同约定及时交付房屋，现该房屋至今未能实现交付，依法应承担逾期交付的违约责任。关于被告辩称的案涉房屋延迟交付属实，但不应承担违约责任的辩称意见。对此被告提出抗辩理由如下：涉案房屋未能按期交付的原因系涉案小区的二期工程（4幢、配电房）尚未完工，而二期尚未完工原因在于涉案小区二期工程部分地块系由政府负责搬迁，政府于2017年度才完成该部分区域的拆迁工作，被告于2017年4月9日才取得该部分国有建设用地使用权。对此本院认为，其一，双方签订的合同中并未明确约定因政府搬迁等特殊原因影响施工的，可以据实延期，被告不能以合同未约定的情形作为其可以顺延交付房屋的合理理由；其二，被告作为案涉楼盘的开发商，系专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对是否取得相应地块的国有建设用地使用权会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的，在被告取得案涉房地产开发项目所在地块时就应对后续包括配电房在内的二期工程能否按期建设具有预见性，即被告所辩称的上述因素，亦不属于不可抗力，而属于应由被告承担的相关开发建设风险，对被告公司的抗辩意见本院不予采纳。被告主张合同约定的违约金明显过高，请求予以调整，但并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显高于其逾期交房给原告造成的实际损失，不符合法律规定，本院依法不予支持。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力，应当酌情减轻被告的违约责任。对此本院酌定减少被告承担90日的逾期交房天数。综上所述，被告未按照商品房买卖合同的约定，向原告交付房屋，也无正当理由顺延交房，应承担逾期交房的违约责任，违约金本院确定至庭审结束之日，即2020年11月19日止。以后的违约金双方可以依照商品房买卖合同的约定计算至实际交房之日止，或另行主张。原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:被告镇江市恒基和源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王小芹、笪玉超支付逾期交房违约金74023.27元。（违约金计算方法:以1026675元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年8月31日起计算至2020年11月19日止，逾期721天。已扣除逾期交房天数90天）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元，由被告镇江市恒基和源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  许社民人民陪审员  葛 建人民陪审员  张 旭二〇二〇年十二月九日书 记 员  陈 樨