广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3143号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林志平。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雷艳华，女，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：林辉，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭绮文，广东明典律师事务所律师。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称富荣公司）、上诉人雷艳华因租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求；2.由雷艳华负担诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院在查明富荣公司与雷艳华签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，以涉案商铺于2018年3月12日才通过竣工验收为由，不支持富荣公司主张的2018年3月之前的租金，是完全没有依据的。1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，一审法院以该条规定认定富荣公司的出租行为违反法律禁止性规定从而导致无效，是完全错误的。建筑工程的竣工验收合格是建筑工程交付使用的前提，针对的是建筑物的安全性问题，而建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险，并不影响相关租赁合同的效力。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同的合法性审查以及是否可以履行应以是否取得规划许可为核心要件。3、富荣公司已经提交证据证明涉案商铺已于2015年4月符合交付使用条件，事实上也有大量商家在涉案市场长期经营并已取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形，故未通过竣工验收并不会影响涉案商铺的正常使用。二、《清远农批通知》不能作为雷艳华一直不支付租金等费用的依据。富荣公司主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律和事实依据。1、涉案租赁合同第二条第一款约定，自市场正式对外开业之日起计算租金。涉案市场于2015年5月开业，富荣公司有权开始收取租金。2、涉案租赁合同第五条第一款约定，双方如需变更合同内容须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效。而《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，不能作为变更合同内容的依据，双方仍应按照涉案租赁合同的约定履行。3、由租户签署的文件中记载，租户请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，说明雷艳华等租户认可租金、水电费、物业管理费等费用，及富荣公司并未免除雷艳华租金等费用的事实。4、涉案租赁合同到期后，雷艳华并未依约向富荣公司交回商铺且一直占用，应当按照实际占用时间支付租金直至交回商铺之日止。三、在《商铺租赁合同》明确约定了租金的情况下，一审法院以原合同租赁期内的月平均租金计算雷艳华应当向富荣公司支付的租金，没有任何依据，是完全错误的。涉案租赁合同第二条第三款中明确约定租赁期内每间商铺的每月租金金额，另外双方约定的免租月为富荣公司提供给雷艳华的开业优惠，并不代表每月的租金可以平均计算，也不能以此作为基数计算雷艳华应当向富荣公司支付的租金，雷艳华应当按照合同约定的租金金额向富荣公司支付租金。四、雷艳华应当向富荣公司支付水电费、管理费、垃圾费等费用。根据涉案合同第三条第一款、第五条第五款的约定，雷艳华应当按时向富荣公司缴纳水电费、垃圾费、物业管理费等费用。富荣公司按照雷艳华实际使用的水电费进行主张，且相关费用富荣公司已经代雷艳华向相关部门缴纳。涉案商铺一直由富荣公司提供物业管理服务，双方亦签订《经营管理协议》，约定由富荣公司对涉案商铺进行物业管理。五、由于雷艳华违约，雷艳华应当按拖欠总金额的年利率24%向富荣公司支付滞纳金，滞纳金计算至雷艳华付清所有费用之日止。根据涉案租赁合同第五条第五款的约定，雷艳华逾期支付租金等相关费用，应当向富荣公司支付滞纳金，富荣公司自愿将滞纳金降低为按拖欠总金额的年百分之二十四计算。六、在相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求富荣公司支付承包经营费，一审法院判决予以支持。若在本案中不予支持富荣公司在竣工验收之前的租金，则对富荣公司是极其不公的。故请求二审法院依法改判，以维护富荣公司的合法权益。上诉人雷艳华辩称，由富荣公司于2018年6月29日发出的《关于“清远农批”租赁合同届满重新签订租赁合同等事项的决定》可知，直到2018年富荣公司才开始起诉部分租户催收租金等费用。富荣公司提到的2018年由租户签署的文件中，雷艳华并没有在该文件上签字，也没有认可富荣公司并未免除租金等费用的事实。虽然富荣公司不认可曾经免租，但是鉴于租金合同并非要式合同，富荣公司主张2018年7月1日前的租金没有事实与法律依据。富荣公司没有和雷艳华签订物业管理协议，也没有提供物业服务，不应当收取相关费用。事实上，富荣公司没有开业就经营困难，很多租户经营不久就难以维持，富荣公司才决定免除租金。富荣公司在合同到期前从来没有和租户主张过租金等费用，而是让租户继续使用。富荣公司在合同到期后才向租户提起诉讼，其行为明显是过河拆桥。从诚信原则的角度出发，富荣公司的诉请不应得到支持，希望法院能够驳回富荣公司的上诉请求，维持原判。上诉人雷艳华上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回富荣公司的全部诉讼请求；2.由富荣公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。（一）原审判决认定“工程于2018年3月12日通过竣工验收”错误。根据清远市住房和城乡建设局《关于蔡汉兴等人反映要求公开清远市富荣农副产品批发市*验收时间问题的回复》，清远市富荣农副产品批发市场1#-15#商业楼项目直至2018年12月12日才办理竣工验收备案手续，故涉案《商铺租赁合同》在2018年12月13日前属履行不能的合同，富荣公司将未经验收的商铺用于商业经营，违反了法律的禁止性规定，富荣公司不能从不合法的行为中获利，故原审判决判令雷艳华支付自2018年3月12日始的租金及违约金错误。（二）即便雷艳华应支付2018年4月至6月的租金，也应扣减已支付的费用。原审判决查明雷艳华已支付商铺首月租金8792元（011号商铺4396元、012号商铺4396元）及履约保证金17584元（011号商铺8792元、012号商铺8792元），并预缴了物业费864元、垃圾费20元、水电费1000元、墙体复原保证金5000元，共计33260元。因此，即便认定雷艳华需要向富荣公司支付租金，也应扣减雷艳华已支付的租金及履约保证金等费用，原审判决径直判令雷艳华支付租金16265.2元错误。二、原审判决适用法律错误。（一）富荣公司承诺商铺自2018年7月1日起租，农批市场商户不需要支付自2018年7月1日前的租金。原审判决查明，富荣公司于2015年6月17日向农批市场商户发出《清远农批通知》，第一条载明“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。”此外，富荣公司及其管理人员多次以继续免租为条件挽留商户，因此，《商铺租赁合同》的起租时间根据富荣市场的承诺及《清远农批公告》确定为2018年7月1日，故富荣公司不能违反承诺要求商户支付2018年7月1日前因使用商铺产生的租金或违约金。（二）雷艳华对物业管理费用的确认与法院查明的事实不符，不应对富荣公司要求支付物业管理费的诉讼请求予以支持。富荣公司提供的与广东汇美物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案判决未载明物业服务费计算标准及具体收费范围，经查明，富荣公司也没有提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费等费用，此外，物业管理费用应当依约支付给提供物业管理支付的主体，即物业管理合同相对方广东汇美物业发展有限公司，在没有支付依据的前提下，雷艳华不应向富荣公司支付物业管理费。（三）《商铺租赁合同》系经双方合意解除，雷艳华不存在违约情形，不应承担支付违约金的责任。根据富荣公司的承诺，讼争商铺在2018年7月1日前一直未起租，而雷艳华已于2018年6月退还商铺，故雷艳华不需要支付租金更不需要支付违约金。此外，农批市场许多商户反映，富荣公司在出具《清远农批公告》后，拒不收取商户根据该公告缴交的租金，因此，本案系富荣公司有意不收取租金营造商户违约的假象，以此起诉原有商户要求承担违约金支付责任，即使存在违约行为，违约方也是富荣公司。上诉人富荣公司的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人富荣公司向一审法院起诉请求：1.雷艳华从2015年5月2日起按合同约定支付两间商铺租金175840元，物业管理费33418元、垃圾费1060元、水电费6030.03（租金、物业管理费、垃圾费计算至2018年7月）滞纳金共计95322.96元（滞纳金计算至雷艳华实际归还所欠费用之日止）；2.由雷艳华负担案件诉讼费。诉讼中，富荣公司增加诉讼请求，要求雷艳华将商铺恢复原状。一审法院认定事实：2015年4月14日，富荣公司与雷艳华签订《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场5栋011、012号商铺出租给乙方（雷艳华）经营副食品，租期为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。5栋011号商铺租金每月为4396元，012号商铺租金每月为4396元。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月，第二年免除租金6个月，第三年免除租金3个月。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳011号商铺履约保证金8792元及商铺首月租金4396元，012号商铺履约保证金8792元及商铺首月租金4396元。后富荣公司以雷艳华自2015年5月起至今未支付租金及物业管理费等为由，向一审法院起诉并提出上述诉请。庭审中，雷艳华确认合同已实际解除并称于2018年6月退租，富荣公司称于2018年7月自行收回涉案商铺。富荣公司明确租金、物业管理费、水电费从2015年5月份开始计算至2018年7月份。雷艳华对富荣公司主张的2015年5月至11月物业管理费6076元、垃圾费140元的数额无异议，并同意向富荣公司支付，但此后的垃圾费、水电费、物业管理费不同意向富荣公司支付。富荣公司明确滞纳金属违约金性质。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市场1#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。再查明，富荣公司提供的《营业执照》显示其经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。富荣公司未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的证据。一审法院认为，2015年4月14日，富荣公司雷艳华签订《商铺租赁合同》，富荣公司将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场5栋011、012号商铺出租给雷艳华使用，合同成立并有效，双方构成房屋租赁合同关系。富荣公司称于2018年7月收回涉案商铺并要求雷艳华支付2015年5月份至2018年7月份的租金。雷艳华抗辩于2018年6月份退还商铺。诉讼中，富荣公司未提供2018年6月份之后雷艳华继续占有使用商铺的依据，且其提交的水电明细表亦显示涉案两卡商铺在2018年7月起并无产生相应的水电费用，根据谁主张谁举证的原则，一审法院对雷艳华提出的于2018年6月份退还商铺的抗辩予以采纳，故一审法院确认富荣公司、雷艳华之间租赁合同关系已2018年6月30日解除。关于富荣公司主张雷艳华支付拖欠租金的请求。雷艳华提供富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，富荣公司未提供证据证明向雷艳华在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，故富荣公司主张2015年5月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，雷艳华使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年6月30日，共111日。月租金按原合同租赁期内的月平均租金计算为4396元[（4396元+4396）×18个月÷36个月]，故雷艳华应缴纳租金为16265.2元（4396元×111日÷30日）。关于富荣公司主张雷艳华支付物业管理费、垃圾费、水电费的诉讼请求。富荣公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。经营范围并无物业管理。诉讼中，富荣公司亦未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费及其垫付相关费用的依据，雷艳华同意支付2015年5月至11月物业管理费6076元及垃圾费140元，一审法院对此予以准许，但对于超出此范围其他费用，因依据不足，一审法院不予支持。关于富荣公司要求雷艳华按年利率24%支付违约金的诉讼请求。双方在合同中约定滞纳金（违约金）每日按拖欠金额的5%计算，诉讼中，富荣公司认为过高自行调整为按年利率24%计算不违反法律规定，一审法院予以照准。雷艳华应承担未按时缴纳租金的违约责任。违约金从2018年5月1日（2018年3月12日起的租金及2018年4月租金应于2018年4月30日前缴纳，2018年5月1日起逾期；2018年5月租金应从2018年5月30日前缴纳，2018年6月1日起属逾期，以此类推以对应每期逾期日期）起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和。关于富荣公司要求雷艳华恢复商铺原貌的诉讼请求，富荣公司无提交证据佐证涉案商铺原貌为何种状态，此诉求依据不足，一审法院不予支持。关于雷艳华要求富荣公司返还保证金及首期租金的抗辩，雷艳华可另行向富荣公司主张权利，本案中一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决如下：一、雷艳华应于判决生效之日起十日内支付租金16265.2元及违约金（从2018年5月1日起，每期违约金对应每期逾期日期，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；二、雷艳华应于判决生效之日起十日内支付2015年5月至2015年11月的物业管理费6076元及垃圾费140元给清远市富荣市场物流有限公司；三、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2988元，由清远市富荣市场物流有限公司负担2488元，由雷艳华负担500元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市场物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租赁合同何时解除；三、物业管理费等费用是否应予支持；四、承租人已支付的保证金和首月租金是否予以抵扣。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，富荣公司称于2018年7月收回涉案商铺并要求雷艳华支付至2018年7月的租金，雷艳华抗辩于2018年6月退还商铺。一审期间，富荣公司未提供2018年6月之后雷艳华继续占有使用商铺的依据，且其提交的水电明细表亦显示涉案两卡商铺在2018年7月起并无产生相应的水电费用，故一审法院对雷艳华提出的于2018年6月退还商铺的抗辩予以采纳，确认双方的租赁合同已于2018年6月30日解除，并无不当。一审法院按合同约定的租赁期内月平均租金计算出承租人应缴纳租金，处理恰当，本院予以认同，租金计算至2018年6月30日为16265.2元（4396元×111日÷30日）。第三点，物业管理费、水电费、垃圾处理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2018年6月的物业管理费、水电费和垃圾处理费。租赁合同中约定承租人要支付管理费和水电费，水电费约定按供水供电部门核定的价格计，每月由富荣公司抄表后发缴费通知给承租人；管理费计算标准没有约定。富荣公司于一审期间提交的《租户欠费及滞纳金明细表》虽然为富荣公司单方制作，但双方签订合同时约定的计价标准和缴费通知方式符合租赁合同中一般的水电费、垃圾处理费催收习惯，因此承租人应支付使用商铺期间的水电费和垃圾处理费为7026元。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为15562.4元[（86.4+86.4）×2.37×38]。关于富荣公司主张的物业管理费等费用逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。关于第四点，由于承租人上诉请求在已缴纳的履约保证金17584元及首月租金8792元中扣减租金，为减少讼累，本院予以支持，扣减首月租金后承租人仍拖欠租金7473.2元，承租人应对拖欠的租金支付违约金，履约保证金从承租人应付费用中抵扣。综上所述，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4313号民事判决；二、雷艳华应于本判决生效之日起十日内支付租金7473.2元及违约金（从2018年5月1日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市*物流有限公司；三、雷艳华应于本判决生效之日起十日内支付水电费和垃圾处理费7026元、物业管理费15562.4元给清远市富荣市场物流有限公司；四、雷艳华已缴纳的履约保证金17584元从上述两项判决确定的应付款中予以抵扣；五、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2988元，由清远市富荣市场物流有限公司负担2800元，雷艳华负担188元；二审案件受理费6976元，由清远市富荣市场物流有限公司负担6700元，雷艳华负担276元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。