海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初4085号   原告：海南金鹿物业管理有限公司，住所地海南省海口市海府路**金鹿大厦**。   法定代表人：王岸表，该公司总经理。   委托诉讼代理人：云峰，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：叶青阳，该公司部门经理。   被告：邢星，女，1986年6月6日出生，汉族，现住文昌市。   原告海南金鹿物业管理有限公司（以下简称金鹿物业公司）与被告邢星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿物业公司的委托诉讼代理人叶青阳、被告邢星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告：自2018年12月至2019年06月30日止物业管理费612.99元（共计7个月，按1.1元/㎡/月计算）、滞纳金258.07元（按照合同约定，从逾期之日起按每天1‰计算至2020年04月30日止），上述共计欠费871.06元；2.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2012年10月17日原告与文昌旅游投资控股有限公司签订了《文昌市椰乡人家经济适用房前期物业服务合同》，随后于2012年11月1日进入小区提供物业服务，自2012年11月1日起至2014年11月30日，收费标准按照该合同第六章第十九条约定执行。原告在管期间，为规范小区物业管理，文昌旅游投资控股有限公司对该小区物业管理重新招投标，原告中标并于2014年11月19日与文昌旅游投资控股有限公司签订了《文昌市椰乡人家经济适用房前期物业服务合同》，随后于2014年12月1日起至2019年06月30日（即原告提供小区物业服务截止日），收费标准按照该新签订合同第六章第十九条约定执行。原告在管理该小区期间，被告长期拖欠物业费等有关费用未缴，原告已按月向被告催缴；在管的文昌市椰乡人家住宅区物业管理处安排专职人员通过上门、电话、张贴公告等方式催缴，但被告仍不履行缴费义务。综上，为了维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告邢星辩称，起诉状原告所述“原告在管理该小区期间，被告长期拖欠物业费等有关费用未缴，被告已按月向被告催缴，但被告仍不履行缴费义务”，这与事实不符。本人自2013年入住小区以来，未曾欠过原告任何费用，因原告在未告知本人的情况下，2018年11月将物业管理费0.6元/平方，提高到1.1元/平方，也没有把相关文件和合同在小区里进行公示，本人在没有看到任何文件和合同的情况下，才拒交2018年12月至2019年6月7个月的物业管理费。原告于2019年6月30日退出椰乡人家小区的物业管理，2019年7月19日，本人到物业办公室缴交所欠的水电费和物业费，水电费已通过扫二维码的方式向金鹿的收费人员转账（有发票），当时本人要求按会议记录中所说的0.6元/平方缴交2018年12月至2019年6月的物业费，金鹿的收费人员不同意，要求必须按1.1元/平方缴纳，而原告又没有将重新签订的合同内容给本人查看，因此本人才没有缴纳所欠物业费，而非原告所说的长期拖欠物业费和不履行缴费义务，本人并没有违约，不能收取本人的滞纳金。基于上述理由，本人要求原告按0.6元/平方收取本人所欠2018年12月至2019年6月的物业费，并免除滞纳金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据：一、原告提交的证据：1.被告欠费明细表;2.文昌椰香人家小区催缴公告；3.关于终止文昌椰乡人家小区物业服务的公告;5.文昌椰乡人家小区业主催缴通知书（到户催缴）；6.文昌椰乡人家小区业主催缴通知书（邮件催缴快递记录）；7.文昌椰乡人家小区催缴公告；8.文昌椰乡人家小区总用电量清单；9.文昌椰乡人家小区总用水量清单；二、被告提交的证据：3.转账记录及发票。   对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下，包括：原告提交的证据4.文昌市椰乡人家经济适用房项目前期物业服务合同（签订日期：2014年11月19日），被告质证没见过该合同、不清楚，该合同系涉案小区开发单位文昌市旅游投资控股有限公司与原告就涉案小区的物业服务事宜达成的协议，本院认为该合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同的形式、来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据;被告提交的证据：1.2019年7月15日市信访局的会议记录，拟证明业主业主是可以先按0.6元每平方缴纳物业管理费，有异议的部分才可以通过法律程序来解决，原告对证明内容有异议，因该会议记录载明的是电费先按0.6元/度收取，本院对该证据的证明内容不予认可；2.2019年7月18日市住建局的答复意见书，拟证明原告在管理椰乡人家小区期间的不作为，在被告不知情的情况下提高物业管理费，原告对证明内容有异议，因答复意见书中并没有载明原告金鹿物业公司不作为的内容，本院对其证明内容不予认可；4.杏林小区和文城镇家园小区的物业缴费票据，原告质证与本案无关，本院认为该票据不是涉案小区的缴费票据，与本案没有关联性，本院不予认可。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年10月，经文昌市住房和城乡建设局备案，旅控公司作为文昌市文城镇文航路中段椰乡人家经济适用房（以下简称椰乡小区）的建设单位，通过邀请招投标方式选聘椰乡小区前期物业管理企业。2014年11月3日，原告金鹿物业公司收到《中标通知书》，通知书载明：经招标、投标和评标工作，原告金鹿物业公司被确定为中标人。2014年11月19日，文昌旅游投资控股有限公司（以下简称旅控公司）作为甲方与乙方金鹿物业公司签订了《文昌市椰乡人家经济适用房项目前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），将椰乡小区委托原告进行物业管理。《前期物业服务合同》第十五条约定委托服务期限自2014年12月1日起至召开业主大会选聘新的物业服务企业止；第十九条约定物业服务费用的收费标准：1.物业服务费，住宅楼物业服务费1.10元/㎡每月，日常维修养护费0.15元/㎡每月；2.水费、电费收费办法：①水费价格为基本水单价+排污费+分摊，公共用水分摊：即用于区内公共绿化养护、公园园林、人工水景观、清洗道路车场库、区内非营利性公共场所用水量、二次供水用电费用分摊、管道自然性渗漏损耗等；②电费价格为基本电单价+分摊，……；③生活用房及商业用房的基本水、电单价随着文昌市供水、供电部门相应文件规定调整而调整；④小区电梯使用电费，装表计量，每月按户数据实平均分摊；……6.业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金；第二十条约定收费起始时间为每月的5号起为收取当月的物业服务费及上月的水电费时间；第三十条约定本合同自双方签字盖章后生效；第三十一条约定本合同生效时于2012年10月17日双方签订的《文昌市椰乡人家经济适用房前期物业服务合同》自动终止。   另查明，被告邢星系椰乡小区1栋A2单元102房的业主，该房屋建筑面积79.61㎡。被告缴纳了部分时段的物业服务费用，但尚未缴纳2018年12月至2019年6月期间的物业服务费。2019年6月30日，原告金鹿物业公司退出椰乡小区的物业管理服务。2020年9月10日，原告通过在被告住处张贴的方式催告被告缴纳所欠费用。2020年9月15日，原告向被告邮寄物业费催缴通知书，被告于2020年9月16日收到催缴通知书后并未缴纳相关费用。   本院认为，本案的争议焦点是：一、原告应按何种标准向被告取物业服务费；二、原告请求的滞纳金是否应予以支持。   关于原告应按何种标准向被告收取物业服务费。前期物业服务合同是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。旅控公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对椰乡小区进行管理，旅控公司系涉案小区的建设单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，旅控公司与原告签订的《前期物业服务合同》对全体业主有约束力，被告作为小区业主，应按照《前期物业服务合同》中关于物业服务费用条款约定的标准向原告缴纳物业费用，即《前期物业服务合同》第十九条约定的住宅楼物业服务费1.10元/㎡/月。被告以其没有看到《前期物业服务合同》而拒绝缴纳物业管理费及主张按0.6元/㎡/月收取物业费的辩解，没有法律依据，本院不予认可。   关于原告请求的滞纳金是否应予以支持。原告已经依照《前期物业服务合同》为涉案小区提供物业管理服务，被告未向原告支付物业服务费构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及《前期物业服务合同》第十九条第六项“业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金。”的约定，被告经原告催告，尚未缴纳2018年12月至2019年6月的物业服务费，应按照合同约定向原告承担违约责任，即从逾期缴纳物业服务费之日起按每天1‰的标准支付滞纳金。   本案中，被告未缴纳2018年12月至2019年6月期间的物业服务费，即79.61㎡×1.1元/㎡×7个月=612.99元；未缴纳物业服务费产生的滞纳金（违约金）为79.61㎡×1.1元×1‰×逾期缴费之日至2020年4月期间的逾期天数，为了计算的方便，转换成按月利率计算为每月产生违约金（79.61㎡×1.1元×1‰×30日）×未缴费月份至2020年4月期间的逾期月数=2.6271元/月×逾期月数，即2018年12月至2020年4月期间逾期月数为17个月，2019年1月至2020年4月期间月数为16个月……，以此类推。由此得出，被告未缴纳物业服务费产生的滞纳金（违约金）为2.6271元/月×（17个月+16个月……+12个月+11个月）=257.456元。故，被告应当向原告支付2018年11月至2019年6月期间的物业服务费612.99元，并支付上述期间内物业服务费截止至2020年4月30日产生的滞纳金257.456元，原告主张的滞纳金超过上述部分的金额，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告邢星于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿物业管理有限公司支付2018年12月至2019年6月期间的物业服务费共计612.99元；   二、被告邢星于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿物业管理有限公司支付2018年12月至2020年4月期间的物业服务费滞纳金257.456元；   三、驳回原告海南金鹿物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告邢星负担。原告海南金鹿物业管理有限公司已预交案件受理费25元，本判决生效后本院予以退回25元。限被告邢星于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 吴清岳      二〇二〇年十二月二十一日   书记员 张 博   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百一十八条民事主体依法享有债权。   债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《关于审理物业服务纠纷案件具体应用   法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。