辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申4111号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连胜利商业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区胜利广场**。法定代表人：赵树琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。委托诉讼代理人：张辉，北京市华泰律师事务所大连分所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：芦凤英，女，1972年2月18日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：何玉奎，男，1962年6月12日出生，满族，户籍地吉林省通化市东昌区，系芦凤英的丈夫。再审申请人大连胜利商业管理有限公司（以下简称胜利公司）因与被申请人芦凤英物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终1523号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。胜利公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。请求：撤销二审判决，改判重新审理；案件诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：一、原审判决认定《管理公约》关于物业费标准的约定属约定不明，该认定属适用法律错误。案涉《管理公约》第二章（二）物业管理费及其他税费第（1）项明确约定“物业管理费根据甲方（再审申请人）每年调整之收费标准收取”，该约定系双方真实意思表示，合法且明确，不属于约定不明情形，双方应当按照合同约定履行。《管理公约》中的约定实际上是合同双方对物业费收费标准的市场化约定，按照物业服务提供方——再审申请人每年调整标准确定物业费是双方合意，合法合理应予认定。《管理公约》约定不仅合法，也符合市场规律。业主作为物业服务接收方，有义务根据物业服务提供者提供的物业服务价值支付对价。再审申请人每年都按照合同约定在财务室门口的公告栏中公示上一年度物业管理费报告及当年执行标准，胜利广场全部业主包括被申请人都按照公示缴纳过物业费的事实证明再审申请人的公示事实。实际上，2014年9月30日之前及2015年11月1日至2018年6月30日之间，被申请人一直按照合同约定的再审申请人每年公布的标准缴纳物业费，双方合同约定有效且实际履行，依法应予支持。二、即使认定为约定不明，原审法院也应依据《合同法》第六十二条第（二）项规定采纳履行地市场价格确定案涉物业服务费标准，原审法院未依据该条规定认定市场价格，属适用法律错误。（一）原审法院认定根据大价房字［1999］26号《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（以下简称《批复》）规定确定本案物业费标准属适用法律错误。依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十三条、《大连市物价局关于放开非住宅类物业管理服务收费的通知》第二条、《辽宁省物业管理条例》第三十五条规定，原审法院认定依据《批复》确认物业管理费，违反法律规定，胜利广场属于非住宅类物业，自2000年起，物业管理服务费采用协议约定的方式确定。原审法院判决采用21年前的物业费标准确定现在的物业费标准，不考虑通货膨胀、胜利广场20年来的大量损耗、再审申请人实际支出的费用涨幅（包括人员工资上调、购买材料价格、购买服务价格上涨）等实际情况。（二）原审法院所谓的参考了“本市同性质经营场所物业费缴费标准”，片面采纳被申请人提交的证据且未依法审查是否具备参考条件。被申请人原审提交的其他经营场所物业费缴费标准涉及两个商场，一个是凯旋商城、一个是二七广场温州城。该两个商城不论是地理位置还是市场定位、商城规模、繁华程度和知名度均无法与胜利广场相较，胜利广场的物业管理需要付出的维护成本远高于该两个商城。凯旋商城和二七广场温州城与本案胜利广场没有参考性，且相关证据不能证明物业管理企业收取的全部物业费金额，原审法院在没有查明案件事实的情形下，予以采纳不符合法律规定。三、再审申请人提交的原审法院不支持再审申请人滞纳金的认定没有事实和法律依据，侵害再审申请人合法权益。被申请人存在逾期支付物业服务费的行为，依法应当支付违约金。被申请人在2014年9月30日之前及2015年11月1日至2018年6月30日之间均按照《管理公约》约定和再审申请人每年公布的收费标准缴纳物业费，其不交物业费的原因只是商铺没有出租出去、没有租金收入，欠缴物业费的故意是明显的。四、专项维修基金是再审申请人实际支出的相关维修费用，实际上是物业服务费的一部分。再审申请人在每年的公示中均对该费用的构成进行了公示，再审申请人只是胜利广场的维护、修缮、整治企业，提供所有的服务都有成本和付出，被申请人作为物业服务接受方，理应支付相应的合同对价。五、原审法院的判决造成了“同案不同判”的司法情况，可能造成大量返还已缴纳物业费案件，造成社会不良影响、加剧再审申请人资不抵债的程度。原审法院维持的判决与其他业主缺席审判的案件出现“同案不同判”的局面，不利于司法公正。同时，造成胜利广场已经按照合同约定缴纳物业费的业主集体诉讼再审申请人退还已缴纳物业费的影响。芦凤英提交意见称，一、关于对《管理公约》中物业费制定标准的认定问题。《管理公约》第二章二项1款约定“物业管理费按甲方每年调整之收费标准收取”；第二章二项4款约定“管理者应在公示每年度物业管理费用收支账项的基础上并制定出下一年度的收费标准”。这些约定都没有明确提出按上一年标准的比率进行调整，因此《管理公约》这项约定属典型的约定不明，原审判决据此认定该项约定为约定不明系认定事实准确。二、原审判决关于涉案物业费标准的认定问题。原审法院在《管理公约》对物业费制定标准约定不明的情况下参考本市同期、同性质经营场所物业费缴费标准判决认定案涉经营区域物业费缴费标准为40元/㎡/月，符合我国《合同法》第六十二条二款的规定精神，适用法律正确。原审法院对被申请人提交的关于凯旋商城、温州城的证据进行了审查后予以采信。再审申请人即没有提出凯旋商城、温州城不是按此标准收费的证据，也没有向法院提交本市同期、同性质经营场所物业费缴费标准进行参考（再审申请人收取的物业费是本市同期、同性质经营场所物业费缴费标准的近三倍，再审申请人之所以没有提交是因为根本就没有可参考的对象）。三、原审判决关于滞纳金的认定问题。胜利公司在2016年更换实际控制人之前，对店铺没有租出去空置期间产生的物业费许诺是不收取的。原审法院审理时，被申请人向法院提交了相关的证据，但法院认为证据不足。原审法院作出判决之后，2020年7月2日胜利公司与被申请人通过一次电话，此通话录音可以证实该承诺的真实性。原审法院认定“从双方当事人一、二审陈述及所提供证据看，上诉人胜利公司提供的物业服务尚存在若干亟待改善之处，且上诉人芦凤英不存在长期恶意欠缴物业费的故意，故上诉人胜利物业关于滞纳金的请求本院亦不予支持”的认定是正确的。四、再审申请人不具有收取专项维修基金的主体资格，原审法院认定胜利公司关于专项维修基金及滞纳金的主张无事实和法律依据正确。五、原审判决对案涉物业费标准的认定是公正的，不存在侵害再审申请人权益和利益的问题。物业服务合同纠纷判决结果相同已有生效的终审判决。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回再审申请人提起对本案重新审理的请求。本院经审查认为，关于再审申请人胜利广场所诉案涉物业费的收取标准问题。根据胜利公司与被申请人芦凤英签订的《管理公约》第二章第二项（4）款约定，“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准”。该条款虽约定了物业费的收取方式，但未明确每年收取物业费的具体标准，属于对物业费收费标准约定不明。根据《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，胜利公司主张其已在原审提供相关证据证明其每年按合同约定在财务室门口的公告栏中公示上一年度物业管理费报告及当年执行标准，在再审审查期间提供被申请人芦凤英所购买的商铺物业费的缴费情况，用以证明被申请人对案涉《管理公约》所约定的物业费收取方式及标准明知并认可。芦凤英对上述缴费事实并不否认。胜利公司另在再审审查期间提供2016至2018年度《大连胜利广场物业费缴费情况明细表》以及有关财务账簿，用以证明与被申请人同样签署案涉《管理公约》超过半数以上的业主也均按申请人公示的物业费收取标准缴纳了物业费，符合法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的“双过半”原则。综合上述情况，原审仅依据大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字【1999】26号），未考虑案涉商铺业主的实际履行情况，以及自1999年至今的经济发展变化情况，确定案涉商铺物业费按照40元/㎡/月收取，依据不够充分。在再审中对胜利公司所提交的证据应进一步审查确认，结合再审申请人与业主的交易习惯，交易的稳定性，经济发展环境，案涉商场的具体经营情况等因素确定案涉物业费的收取标准，并依法作出判决。综上，大连胜利商业管理有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令辽宁省大连市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 马 凯审判员 高山丹审判员 姜 浩二〇二〇年十二月二十一日法官助理孙璐书记员孙天利