吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1674号上诉人（原审被告）：刘洋，男，1989年9月20日出生，汉族，农民，住吉林省前郭县。被上诉人（原审原告）：吉林省同晟投资集团有限公司，住所地吉林省前郭县。法定代表人：薛其云，总经理。委托诉讼代理人：李迈，吉林石力律师事务所律师。上诉人刘洋因与被上诉人吉林省同晟投资集团有限公司（以下简称同晟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省前郭县人民法院（2020）吉0721民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘洋，被上诉人同晟投资公司的委托诉讼代理人李迈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋上诉请求：撤销（2020）吉0721民初2420号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：刘洋是吉林省米上门科技有限公司法定代表人，公司成立时工商注册必须有租房协议，刘洋与同晟投资公司签订《厂房租赁合同》。该租赁行为是前郭县政府与同晟投资公司联系的，刘洋是代表吉林省米上门科技有限公司，而不是刘洋个人，同晟投资公司应该起诉吉林省米上门科技公司。另外，双方签订《厂房租赁合同》，同晟投资公司口头承诺4、6、8号库房租给刘洋，实际上，同晟投资公司所有的库房没有明显的标记，同晟投资公司未履行承诺，而将2、4、6号库房给刘洋使用，且2号库房同晟投资公司自己使用至今，库房中有同晟投资公司的搅拌站。刘洋使用6号库，还于2019年12月被法院查封，导致刘洋使用库房物资无法取出，车辆全部迟检，已成报废车，给刘洋造成严重经济损失。同晟投资公司是违约行为，不应当受法律保护，而且法院贴封条，刘洋没有接到裁定。刘洋对同晟投资公司主张租金数额不认同，同意支付1年两个月房租费。同晟投资公司辩称，一审判决正确。同晟投资公司不认可刘洋的主张，同晟投资公司是与刘洋自然人身份签订合同，没有与吉林省米上门科技公司签订任何合同。对刘洋主张部分事实不认可，法院对库房查封没有这一事实，2、4、6号三个库在签订完租赁合同后，已经完全交付刘洋使用，刘洋应该支付租金。根据双方签订合同，刘洋没有按时支付租金，应该承担违约责任。同晟投资公司向原审法院起诉请求：1.判令刘洋支付2018年10月2日至2019年10月2日期间的租金45万元；2.判令刘洋支付2019年10月3日至2020年10月3日期间的租金45万元及逾期缴纳租金的违约金；3.判令刘洋承担诉讼费用。原审法院认定事实：2018年10月8日，同晟投资公司与刘洋签订《厂房租赁合同书》，内容：第一条租赁标的物，1.乙方租赁甲方位于前郭经济开发区某大街某园区内厂房2、4、6号，共计3栋，用于仓房。第二条租赁期限，租期3年，自2018年10月2日起至2021年10月1日止。第三条标的物租金及相关约定，1.本合同租金及支付方式：按标的物整体计算租金：每年标准为：450000.00元/年，(大写：肆拾伍万元整/年)，租期为3年，共1350000.00元整，（大写：壹佰叁拾伍万元整），租金按年计算，缴纳方式如下：租金以现金方式支付，甲方收到租金后出具公司内部收据（不提供发票，如需提供税费由乙方自行承担）。合同签订后乙方第一年租金45万元至2019年10月1日内交清第一年全部租金费用。每年提前两个月预交下一年租金。逾期按每日5‰加收违约金。第四条水、电等费用缴纳，1.甲方在其所属变压器上为乙方预留接线源头，乙方自行安装电表、接线，所有费用由乙方自行承担，乙方今后所用电费由甲方所委托的第三方收取；同时乙方需按电业局要求预存电费，公摊费用以户数为单位平均分配。2.乙方自行打井取水，费用自行承担。3.取暖问题乙方自行解决。4.在租赁期内，因乙方经营活动所产生的一切费用都由乙方自行承担，若因乙方欠费造成向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴。第五条品牌及经营项目（含生产厂区），1.租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变用途，否则甲方有权要求乙方限期更正或解除本合同。2.乙方应当保证在租赁期限内相关证照始终合法有效。3.乙方独立经营，独立核算，经营所需的工商、税务、环保、消防等行政许可、年检等手续由乙方自行办理，所发生的费用由乙方承担。第六条标的物交付标准及装修或生产需要改变的，1.乙方付清本合同项下应付费用后，可要求甲方交付标的物，交付的标的物以双方确认的为准。2.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原结构，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后，已形成附和的装修装饰物，乙方不得拆除或破坏，甲方不作任何补偿。3.乙方对厂房进行的装修、建造、使用应符合相关法律规定。若乙方违反法律法规，对该厂房进行违章改建等行为的，则甲方有权要求乙方停止施工、恢复原状、限期改正，因此造成的损失及相关部门的处罚等，由乙方全部承担。第七条甲乙双方的权利与义务：1.甲方的权利与义务：（1）在租赁期内甲方应保证出租标的物的正常使用。2.乙方的权利与义务：（1）遵守甲方统一管理制度，否则甲方有权终止合同。（2）乙方应合理使用所承租标的物及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修缮或恢复原状，否则甲方有权终止合同并加收违约金。（3）乙方必须保证合法经营，如有违法犯罪之行为，甲方有权解除合同收回标的物，所缴纳费用不予退还，甲方不承担任何连带责任。（4）甲方的授权人员有权在装修期间随时检查乙方的装修工程是否符合国家有关法规、本合同及有关物业管理公司的规章制度的规定。如发生消防事故，责任由乙方承担，甲方不承担任何责任并享有对乙方提起诉讼且要求赔偿损失的权利。（5）在乙方经营期间，乙方自行承担与其经营相关联的一切经济、行政、民事、刑事法律责任。如由于乙方的不法经营行为，导致甲方经济损失，乙方应向甲方赔偿。(6)乙方自行负责租赁区内的保洁、管理及安保工作。租赁期间，甲方随时对租赁的区域进行检查，养护时乙方应予以配合。若因乙方原因影响该租赁的标的物正常维护，甲方有权要求乙方排除障碍或要求乙方自行修理。（7）租赁期满，乙方应将标的物如期交还甲方，并保持承租标的物及设施、设备完好，不得留存物品或影响标的物的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权进行处置。如需续租，乙方须在租赁期满2个月前向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方不得以任何名义收取转让费、装修费等。（8）乙方如提前要求终止合同，需经甲方书面同意，应按照甲方要求办理撤场，不得破坏厂区设施设备；如乙方未按甲方要求办理撤场或逾期7个工作日未撤场的，标的物内装修、商品、设施设备均由甲方自行处理，所得归甲方；如乙方未按合同付清租金和其他费用的，甲方有权对商品自行处置，不足弥补甲方损失的，甲方将向乙方提请诉讼，责令乙方无条件补足欠款。（9）合同期满或终止时，乙方在搬离财产、设备的过程中不得对租赁房屋（厂区）的结构、附属设施等造成损坏。租赁期间届满或者合同解除时，乙方已形成附合的装饰装修物，租赁期间届满或者合同解除时，乙方不得拆除，甲方对此不予补偿。（10）乙方若因环保等问题被查，应立即停产整改，造成甲方声誉受损或经济损失的，甲方有权随时解除合同，并有权向乙方追偿。（11）租赁期间，乙方保证按时交纳应缴费用，逾期，甲方随时有权采取停电、封门等强制措施催收，并有权随时解除本合同，造成一切损失及后果，均由乙方自行承担。(12)乙方不得私自占用合同规定外的其他空间（房屋或空地），不得有占道行为，如有需要提前向甲方进行申请，经甲方书面同意方可使用，否则视为乙方违约，甲方有权扣除其保证金，同时向乙方追缴合同价款5%的违约金。第八条合同的变更和解除，1.乙方有下列行为之一者，甲方有权解除合同收回租赁的标的物，所缴纳费用不予退还，并按合同价款的10%加收违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）乙方从事非法经营及违法犯罪活动的。（2）未经甲方书面同意擅自改变动标的物结构或损坏标的物设置的。（3）擅自更名、更换负责人或法人代表而未向甲方提出书面申请的。（4）若乙方违反法律、法规并受到相关部门处罚，其行为严重损毁甲方信誉或权益的。（5）存在其他违约行为，致使合同目的无法实现时。（6）乙方擅自中途转租的。2.甲乙双方依照本合同约定或法律规定解除合同时，或合同期满未再续约的，乙方应先结清其应承担的包括拖欠租赁费用在内的所有义务及责任；如有不足甲方有权留置乙方货物及设备；3.租赁期满或本合同终止后乙方将租赁场地腾让完毕；逾期腾让的，对逾期占用期间，甲方有权按合同项下日租金标准的2倍收取租金及违约金，同时甲方有权留置乙方货物及设备；对于甲方留置的乙方货物，经甲方催告乙方不能在甲方确定的限期内履行相应给付及赔偿等责任的，甲方有权组织拍卖所留置的货物，在支付乙方应承担各项给付及赔偿义务后，余额交还乙方。第九条免责条件，租赁期内有下列情况之一者，双方均可变更或解除合同，互不承担责任，乙方不得收取转让费、装修费等，租金按实际使用时间计算，多退少补。1.在为标的物整体利益考虑情况下，经甲、乙双方协商一致，甲方对标的物经营区域和范围进行调整，书面变更或解除本合同的。2.因不可抗拒因素致使标的物及其附属设施严重受损或不能正常使用的，致使本合同不能继续履行的。3.因第三方原因导致合同无法继续履行。第十条，其他补充约定。第十一条，未尽事宜，甲、乙双方协商可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同条款不一致者，以补充协议为准。本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商或调解解决不成的，可依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。本合同一式2份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。甲方：吉林省同晟投资集团有限公司（公章），乙方：刘洋（签字、捺印），签约时间2018年10月8日。”原审立案后，刘洋与同晟投资公司委托诉讼代理人共同在同晟投资公司《厂房租赁合同书》上加盖吉林省米上门科技有限公司的合同专用章。原审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，同晟投资公司委托其诉讼代理人李迈的委托代理权限为代为出庭应诉、有权变更、承认、放弃诉讼请求，有权和解，代为收取法律文书。在同晟投资公司对其委托诉讼代理人的授权中，没有授权委托诉讼代理人可以变更《厂房租赁合同书》，在《厂房租赁合同书》上加盖合同专用章的行为是刘洋和同晟投资公司诉讼委托诉讼代理人李迈的个人行为，同晟投资公司对在本案审理过程中加盖公章的行为未追认，故加盖公章的行为对同晟投资公司不发生效力。同晟投资公司要求刘洋承担责任予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”按照同晟投资公司与刘洋签订的《厂房租赁合同书》第三条约定，刘洋应当支付给同晟投资公司2018年10月2日至2019年10月1日租赁厂房租金45万元和2019年10月2日至2020年10月1日租赁厂房租金45万元。同晟投资公司要求刘洋给付违约金的诉讼请求不违反法律规定，予以支持。违约金应分两次计算，即以45万元为基数分别自2019年10月2日和2020年8月2日开始计算。但同晟投资公司与刘洋约定的每日5‰违约金过高，应予调整。综合本案，刘洋支付同晟投资公司的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、刘洋于本判决生效后立即给付同晟投资公司厂房租金90万元（2018年10月2日至2020年10月1日）。二、刘洋于本判决生效后立即给付同晟投资公司违约金。违约金分段计算，以45万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2019年10月2日起计算至执行终结止；以45万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年8月2日起计算至执行终结止。三、驳回同晟投资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取6400元，由刘洋负担。本院二审期间，刘洋提交证据：1.吉林省米上门科技有限公司工商档案。证明该公司由三位股东于2018年成立，注册地点为同晟投资公司出租的库房。刘洋为法定代表人，是为吉林省米上门科技有限公司租赁房屋。2.视频资料。证明库房被法院查封，影响刘洋使用。经本院审理查明事实：1.2018年10月8日，同晟投资公司与刘洋签订《厂房租赁合同》，约定刘洋承租同晟投资公司位于前郭县开发区某园区厂房2、4、6号，共3栋，用于仓房，租赁期限3年，自2018年10月2日至2021年10月1日。按标的物整体计算租金，每年标准为45万元，租期3年合计135万元。租金按年计算，交纳方式以现金方式支付，同晟投资公司收到租金后出具公司内部收据，合同签订后刘洋第一年租金45万元至2019年10月1日内交清，每年提前两个月预交下一年租金，逾期按每日5‰加收违约金。合同签订后，同晟投资公司约定的库房交付刘洋，刘洋未按约定支付租金。2.刘洋为吉林省米上门科技有限公司的法定代表人，该公司于2018年10月9日成立，并经前郭县市场监督管理局颁发经营执照。公司注册资本2000万元。3.在原审中，刘洋向法庭提供其与同晟投资公司于2018年10月8日签订《厂房租赁合同》，该合同与同晟投资公司提交的租赁合同内容相同，但该合同承租方加盖吉林省米上门科技有限公司合同专用章，双方认可是法院立案后加盖。同晟投资公司对该加盖公章行为不予认可。本院认为，2018年10月8日同晟投资公司与刘洋签订《厂房租赁合同书》是双方真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，刘洋作为承租方，支付租金是其主要义务。刘洋在接受租赁物后，未按约定时间支付租金，构成违约，应承担给付租金义务和违约责任。刘洋称其是吉林省米上门科技有限公司的法定代表人，其租赁房屋是为公司使用，应由公司承担给付租金的义务。经查，该租赁合同签订时间为2018年10月8日，吉林省米上门科技有限公司成立于2018年10月9日，该租赁合同为公司设立前签订。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条：“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，刘洋于公司成立前以自己名义与同晟投资公司签订租赁合同，同晟投资公司可以向发起人刘洋主张权利，也可以向成立后的公司主张权利，现同晟投资公司明确坚持合同相对性原则，要求刘洋承担责任，原审判决刘洋承担给付租金的义务有事实和法律依据，刘洋上诉称同晟投资公司告诉主体错误，本院不予支持。关于房屋是否交付使用问题。协议明确约定刘洋承租2、4、6号库房，并已经实际交付，刘洋称其承租是4、6、8号库房且同晟投资公司有违约行为，未提供充分证据予以证明，其主张不全部支付租金没有法律依据。综上，刘洋的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由刘洋承担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年十二月十九日书记员  陶学文