广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初4461号 原告：广西共富房地产开发有限公司，住北流市甘村皮件工业集中区，统一社会信用代码：914509815718390294。 法定代表人：甘展宇，公司总经理。 委托诉讼代理人：苏官彩，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖杰良，广西鸿州律师事务所律师。 被告：黄姣，女，1973年9月7日出生，汉族，住北流市。 第三人：中国工商银行股份有限公司北流市支行，住北流市城北一路**。 委托诉讼代理人：陈明其，男，1974年4月14日出生，汉族，住北，住北流市div> 委托诉讼代理人：缪芳，女，1980年12月1日出生，汉族，住北，住北流市div> -2- 原告广西共富房地产开发有限公司与被告黄姣、第三人中国工商银行股份有限公司北流市支行追偿权纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西共富房地产开发有限公司委托诉讼代理人廖杰良、第三人中国工商银行股份有限公司北流市支行委托诉讼代理人陈明其、缪芳到庭参加诉讼，被告黄姣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西共富房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年9月18日签订的合同编号为201509210094的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议；2、判令被告支付原告代其垫付的银行按揭款本金共5233.82元及违约金，违约金计算方法以5233.82元为基数，按日利率0.05%，从2020年9月29日起计至还清之日止；庭审中，原告将违约金调整为7850.17元，违约金的计算基数调整为7850.17元；3、判令被告支付律师费2000元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告以出让方式取得坐落于北流市城区大燕塘甘新路边、北流市土出字【2012】5号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为：北国用（2012）第09-××号，土地使用权面积为20400平方米，地块上建设的商品房项目核准名为巴黎春天．普罗旺斯小区。经开发建设，2014年取得证号为北房预字××号商品房预售许可证。2015年9月18日，原、被告签订合同编号为201509210094的《商品房买卖合同》（预售），被告购买巴黎春天．普罗旺斯小区3幢803号房，并在相关部门办理了《商品房买卖合同》（预售）备案登记。该套房屋的建筑面积为122.42平方米，购房总价为323267元。被告选择公积金按揭贷款方式购买，原告为被告提供阶段性按揭贷款担保。《商品房买卖合同》（预售）附件十一第三条第3款第（1）项约定：“乙方（被告）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方（原告）承担担保责任的……乙方（被告）应按日向甲方（原告）支付相当于上述全部款项万分之五的违约金”。截至起诉之日，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息共计5233.82元，按揭银行已从保证人原告的银行账户里划扣了 -3- 5,233.82元。根据合同约定，被告应返还5,233.82元给原告，并支付相应的违约金及律师费给原告。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告黄姣未向本院作答辩，亦未提供证据。 第三人述称，第三人是从原告账户划扣了款项，这是依据合同约定进行的。原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），第三人要求被告先还清贷款本息，现被告剩余的贷款本金是20多万元，利息计至清偿之日止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院综合全案事实和证据再作综合认定。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：原告是从事房地产开发、经营的公司。2015年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），并于同年9月23日在相关部门办理了商品房预售合同登记备案。合同约定被告购买原告位于北流市城区，房屋建筑面积为122.42平方米，单价为每平方米2640.64元，总价款为323267元；被告于当天向原告支付97267元首付款，余款226000元以银行按揭贷款方式支付。合同还约定，原告应于2016年10月30日前向被告交付房屋，应在交房之日起3年内将房屋所有权证书交给被告。合同附件十一第三条第3款第（1）项约定：被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起三日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。合同附件十一第三条第3款第（2）项约定：无论何种原因，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知原 -4- 告承担担保责任的，原告有权选择立即解除合同并要求被告按合同的约定承担违约责任。2015年12月17日，原、被告与第三人共同签订《个人购房借款/担保合同》；三方约定，由被告向第三人按揭贷款226,000元；并约定，原告对该笔贷款承担阶段性连带责任保证，如被告未能按期偿还贷款本息，第三人可直接从原告账户中划扣相应款项用以清偿。合同还约定，第三人收到被告提交的房屋权属证书并办理正式抵押登记后将免除原告的保证责任。2020年6月起，被告出现逾期还款情形；第三人按合同约定，自2020年6月24日至9月29日期间共从原告账户划扣5,233.82元，用于清偿被告逾期款项。原告起诉后，第三人于2020年10月23日、2020年11月25日又分别从原告账户处划扣1,308.11元、1,308.24元，用于清偿被告逾期款项；至此，第三人共从原告账户划扣7,850.17元，用于清偿被告逾期款项。 另查明，截至审理时，原告未能证明其已到相关部门办理了房屋所有权转移登记，并将房屋所有权登记证书交给被告。房屋贷款抵押登记仍未办理，原告的贷款保证责任仍未免除。 再查明，原告因本案聘请律师的费用为2,000元。 本院认为，本案当事人各方签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，本院依法予以确认。对于《商品房买卖合同》（预售）效力问题，本院认为合同中关于解除合同的约定条款，即《商品房买卖合同》（预售）附件十一第三条第3款第（2）项约定：无论何种原因，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权选择立即解除合同并要求被告按合同的约定承担违约责任。该约定与解除合同的法律解释含义不相符，且违反法律的禁止性规定，应为无效条款。理由如下：1、被告在合同签订后按约定向原告交付了首付款97,267元，并通过第三人发放的按揭贷款226,000元，向原告付清了合同约定的全部购房款，已经履行了合同约定的付款义务，取得了房产的全部权益。现原告以被告未按约定归还贷款为由要求解除《商品房买卖合同》（预售）与法律规定的 -5- 合同解除条款相悖，本院不予支持。《商品房买卖合同》（预售）与《个人购房借款/担保合同》虽有联系，但仍是独立的两个合同，被告未按约定归还贷款违反的是担保贷款合同的义务，并非是商品房买卖合同的义务，原告不能依据享有担保贷款的追偿权来替代商品房买卖合同的请求权。2、按照买卖合同及担保合同的约定，原告应于交房3年内（即从2016年10月30日算起）将房屋所有权登记证书交给被告，由被告与第三人办理抵押登记后免除其保证责任。现原告无法证明其已到相关部门办理了房屋所有权转移登记，并将房屋所有权登记证书交给被告。即贷款至今未能办理抵押登记，原告至今未能解除保证责任的不利后果应由原告承担。原告不能因其自身原因导致的不利后果发生后，便通过解除商品房买卖合同来减免其应当承担的责任，该行为损害了第三人的合法权益。3、该约定条款违背了物权公示原则，损害不动产行政登记制度的权威性，应当视为无效条款。综上，本院确认该合同部分无效；原告要求依据此条款解除合同效力的主张不能成立，本院不予支持。 被告未按期偿还按揭贷款，第三人划扣了原告账户上的款项共计7,850.17元，用于偿还被告所欠的贷款，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。原告要求被告支付其被划扣的款项，有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。 对于原告主张的违约金问题，根据本院查明的事实，结合原告的请求，本院认为本案的违约金应分两段计算：以5,233.82元为基数，从2020年9月29日起至2020年11月24日止，按日利率万分之五计算；以7,850.17元为基数，从11月25日起至实际清偿之日止，按日利率万分之五计算。 关于原告要求被告支付2,000元律师费的主张，有事实依据，且符合双方的约定及法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十 -6- 四条的规定，判决如下： 一、被告黄姣向原告广西共富房地产开发有限公司支付代为偿还的银行贷款共计7850.17元； 二、被告黄姣向原告广西共富房地产开发有限公司支付违约金（违约金的计算：以5,233.82元为基数，从2020年9月29日起至2020年11月24日止，按日利率万分之五计算；以7,850.17元为基数，从11月25日起至实际清偿之日止，按日利率万分之五计算）； 三、被告黄姣向原告广西共富房地产开发有限公司支付律师费2,000元； 四、驳回原告广西共富房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄姣负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 -7- 审 判 员 蓝伟华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 何胜波 书 记 员 黄 丽