福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1771号 原告：肖铁城，男，1973年8月3日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：罗国清，福建而樾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官宇轩，福建而樾律师事务所律师。 被告：福建沁园春房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区电子小区白麒麟公寓**（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105782174629U。 法定代表人：陈礼仟，总经理。 委托诉讼代理人：薛小妹，福建建熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤晓红，福建景行律师事务所律师。 原告肖铁城与被告福建沁园春房地产开发有限公司（下简称“沁园春公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖铁城的委托诉讼代理人罗国清及被告沁园春公司的委托诉讼代理人薛小妹、汤晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖铁城向本院提出诉讼请求：1.判令解除肖铁城与沁园春公司于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》；2.判令沁园春公司退还肖铁城已支付购房款1613987.00元，支付违约金及赔偿损失计314055.00元，共计1928042.00元（支付违约金及赔偿损失参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息4.75%及加收逾期贷款利息50%的标准计算，从2017年12月11日至2020年9月3日，期后违约金及损失请计至实际履行之日）；3.判令沁园春公司赔偿肖铁城支出物业费用3377.60元；4.判令沁园春公司承担诉讼费用。在案件审理过程中，肖铁城增加一项诉请：判令沁园春公司配合肖铁城办理案涉合同的网签注销手续。事实和理由：2017年，肖铁城欲购买沁园春公司开盘出售的位于福州市马尾区××路××号××＃楼××单元××的房产。肖铁城于2017年8月23日看房后，即交付给沁园春公司200000.00元定金，又于2017年8月25日交付293987.00用以支付房屋首付。肖铁城支付房屋首付大约二个月，沁园春公司通知肖铁城，因其不是福州市户口，受福州市政策影响要求肖铁城支付全款才能购得房产，并承诺肖铁城支付全款后能够帮助肖铁城取得房屋产权登记注册，不受购房限购政策影响。肖铁城于2017年12月10日支付了全部房款共1613987.00元并与沁园春公司签订《商品房买卖合同》一式伍份，但伍份合同沁园春均以需办理登记手续需要为由将合同收走，仅交付给肖铁城一份有书写内容但没有签字盖章的《商品房买卖合同》。合同第十九条约定，本合同签订三十日内，由出卖人向福州市不动产登记和交易中心申请预告登记。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意买受人合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房款万分之一的违约金。2018年10月26日，肖铁城办理了福州市马尾区登龙支路1号沁园春Ｃ区-11区ｃ219＃楼501单元房屋交接和房屋验收后，当日支出物业费3377.60元。但肖铁城验收房屋后，因其不是福州市户口受购房政策影响，沁园春公司一直至今未能给肖铁城办理房屋产权登记，仅为肖铁城办理了网签手续，肖铁城多次催告无果。综上所述，肖铁城认为由于沁园春公司在明知有限购政策的情况下，对肖铁城作出可办理房屋产权登记的承诺，违反了出卖人必要的说明、告知义务及诚实信用原则，致使承诺无法兑现，现合同目的无法实现的过错在于沁园春公司。故，为维护自身合法权益，肖铁城特诉至法院，望判如所请。 沁园春公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，被答辩人根据合同约定支付了全部购房款，答辩人亦根据合同约定向其交付了房屋，被答辩人接收房屋，实际占有、使用该房屋至今将近2年，双方均按照合同约定履行大部分的合同义务，虽然案涉商品房未在合同约定的期限内办理产权登记，但这系被答辩人自身及限购政策的原因导致，并非答辩人的过错，目前被答辩人已具备购房资格，能够实现产权登记，因此，该《商品房买卖合同》应当继续履行。二、被答辩人不具有合同解除权，无权解除双方签订的《商品房买受合同》。（一）案涉《商品房买卖合同》未约定被答辩人有权单方解除合同。被答辩人自认案涉商品房无法办理产权登记系因为其不是福州户口，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第3款“由于政府原因、买受人原因等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记的，出卖人不承担任何责任”以及第5款“甲乙双方一致同意，若买受人因暂不符合在地方规定的购房条件，导致暂不能办理产权登记的责任，由买受人自行承担”的约定，案涉商品房无法办理产权登记系被答辩人自身及政策的原因导致，并非答辩人的过错，根据合同约定答辩人不承担任何责任，该责任应当由被答辩人自行承担，因此被答辩人无权以其不具备购房条件为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。此外，根据《商品房买卖合同》第二十条第二款及附件十一补充协议第七条第6款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意本合同继续履行……”，双方已在合同中约定，即便是在因答辩人原因导致无法办理产权登记的情况下，双方仍选择继续履行合同，因此本案中，在不存在答辩人未取得土地使用权证、建筑工程施工许可证、预售许可证或者案涉商品房被设定抵押、被司法查封等答辩人原因所致产权无法办理的情况下，被答辩人更无权要求解除合同。（二）案涉合同并非无法履行，合同目的并非不能实现，被答辩人不享有法定解除权。《合同法》第九十四条规定为法律赋予当事人的法定解决权，在满足条件的情况下，可以直接解除合同，然而本案中答辩人积极履行合同义务，并不存在延迟履行的违约行为，合同所约定的交付房屋的义务答辩人在合同约定的期限内已配合交付给被答辩人，被答辩人已接受房屋，并且实际占有、使用至今，其购买该商品房的主要目的事实上已得到实现，至于产权证一开始无法办理，如前所述，系因被答辩人自身的原因及限购政策原因导致，并非答辩人不履行义务、不予配合所致。根据榕政办（2016）186号文件限购政策，外地户口并非完全无法购买福州地区的房产，外地户口在满足一定条件的情况，仍能获得购房资格，实现产权登记。被答辩人作为外地户口，可以通过户口迁移或者在福州五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险的方式来实现自己的购房条件，现被答辩人在福州五城区已累计缴纳1年的社会保险，答辩人可以通过配合被答辩人重新签订《商品房买卖合同》，通过变更《商品房买卖合同》签订日期的方式来配合被答辩人实现办理产权登记的目的或者通过法院判决答辩人配合被答辩人办理房屋过户的方式来实现产权登记。因此，案涉《商品房买卖合同》并非无法履行，合同目的并非不能实现，被答辩人不享有法定解除权。三、案涉商品房至今未办理产权证，全系被答辩人自身原因导致，其其无权主张违约赔偿。被答辩人作为购房者，应自行了解其是否具备购房资格，答辩人并无审查被答辩人是否具备购房资格的义务，无论被答辩人在购房前是否对限购政策有所了解，根据其在诉状中的陈述，其至少在2017年10月就已知悉限购政策，其对于自己是否享有购房资格应有所判断，被答辩人在明知自己不具备购房资格的情况下，仍支付全部购房款，与答辩人签订《商品房买卖合同》，并在合同中作出“因买方不符合购房条件导致无法办理产权登记的由买方承担责任以及无法取得房屋产权证书双方同意继续履行合同”的约定，说明被答辩人购买案涉商品房的意愿强烈，答辩人亦积极配合被答辩人实现其购买案涉商品房的目的，虽然案涉商品房因在合同约定的期限内因其自身原因无法办理产权证，但答辩人如期将案涉商品房交付使用，已经大部分实现了被答辩人购买案涉商品房的目的，无权解除双方签订的《商品房买卖合同》，更无权要求答辩人退还全部购房款，其主张按照银行贷款利息4.75%并加收逾期贷款利息50%标准的违约金没有事实和法律依据，被答辩人拒绝办理产权证，执意要解除合同不利于交易的稳定性，有违诚实信用.另，因被答辩人已实际接收案涉商品房，实际享受物业服务，物业费用应由其自行负担。综上，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行，被答辩人无权解除案涉《商品房买卖合同》，其主张答辩人退还已支付购房款并赔偿损失于法无据，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。肖铁城提交的《商品房买卖合同》（预售）、购房增值税发票、福建三木物业服务有限公司收款收据、楼宇交接书、钥匙托管承诺、pos机签收单、个人不动产登记信息查询记录表、基本养老个人历年缴费明细表，沁园春公司对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，故本院予以采纳；微信聊天记录截图、监控录像、傅晓芳的录音，相对方信息不明，且经本院释明，肖铁城亦未申请该相对方出庭作证，故本院不予采纳；电视台视频、沁园春公司客服录音、沁园春公司董经理录音两份，沁园春公司对其真实性无异议，但该材料只能说明肖铁城因案涉纠纷寻求媒体援助及双方为此多次沟通，余下证明对象，本院不予确认。沁园春公司提交的首次登记通知书，肖铁城无异议，故本院亦予以确认。 本院经审理确认如下事实： 为购买案涉房产，肖铁城分别于2017年8月23日、2017年8月25日、2017年12月10日向沁园春公司支付定金200000.00元、购房款293987.00元、1120000.00元，合计1613987.00元。2017年12月10日，肖铁城与沁园春公司签订一份编号为ＦＺ1712ＸＪ××98的《商品房买卖合同》（预售），约定由肖铁城向沁园春公司购买位于福州市马尾区××路××号××＃楼××单元的房产，建筑面积119.9平方米，单价13461.11元，房款合计1613987.00元。合同第七条“付款方式及期限”约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000.00元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当在2017年12月30日前支付该商品房全部价款。第十九条“预售合同登记备案”约定：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）本合同签订之日起30日内，由出卖人向福州市不动产登记和交易中心申请预告登记。其余见补充协议。第二十条“房屋登记”第（三）款约定：因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一“补充协议”第七条“合同备案与房屋登记”第3款约定：由于政府原因、买受人原因等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记的，出卖人不承担任何责任；第5款：买卖双方一致同意，若买受人因暂不符合在地方规定的购房条件，导致暂不能办理产权登记的责任，由买受人自行承担。第十条“关于合同解除的补充约定”第2款约定：无论何种原因导致本合同解除的……买受人还应当在合同解除后10日内协助出卖人办理商品房预告登记和合同登记备案注销手续。第十一条“买受人确认、保证和承诺”第1款约定：买受人确认在签订本合同前，出卖人已向买受人详细地阐述并解释房屋所在地现行有效的购房政策，买受人已知晓国家和本地区住房限售、限购及贷款政策要求。如买受人未如实提供与限购、贷款政策相关的信息，应承担因此引起的一切法律责任。买受人在签订本合同前，应当向房管部门、财税部门、贷款银行咨询相关政策。如出卖人发现买受人无购房资格的，出卖人有权单方解除合同，买受人应当按照商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。第十二条“提示条款”约定：……买受人在此确认：出卖人已充分地向买受人逐一阐述了主合同及补充协议中所有条款的内容涵义及其可能产生的法律后果，并对可能导致出卖人责任免除或买受人权利受限的所有条款已向买受人作出特别说明，买受人也已仔细阅读主合同及本补充协议中所有条款并理解、接受其可能产生的法律后果。本案双方均未向本院提交签字盖章的《商品房买卖合同》（预售），但对合同签署事实及上述合同所载主条款均无异议。合同签订当日，沁园春公司向肖铁城开具全额房款的增值税普通发票，并办理前述合同的网签手续。 2018年10月26日，肖铁城接收案涉房产，并向福建三木物业服务有限公司支付物业费3377.60元（2018.11-2019.10）。交房后至今，肖铁城未装修居住。 2019年3月29日，沁园春公司申请案涉楼盘首次登记获批。期间，双方因案涉房产的产权登记障碍责任承担产生争议，并经多次协商未能达成一致意见。 2020年10月10日，肖铁城提起本案诉讼。 另查明，肖铁城非福州市五城区户籍居民，于2018年9月始在福州市缴纳基本养老保险至今。 又查明，2016年10月6日，福州市人民政府办公厅发布榕政办（2016）186号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，要求自2016年10月7日起实施商品住房限购政策，规定：对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房和存量住房（二手住房）以买卖合同网签时间为准。2017年3月28日，福州市人民政府办公厅发布榕政办（2017）84号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求继续执行榕政办（2016）186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。前述文件所规定的限购政策，福州市仍严格执行至今。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、本院附卷佐证的空白版《商品房买卖合同》（预售）（FZ171××2998）是否合法有效；二、肖铁城诉请解除案涉《商品房买卖合同》是否应予支持；三、如解除，责任如何承担。 关于争议焦点一。肖铁城庭审中主张其未签署《商品房买卖合同》附件，但未提交相关材料予以证实，反之，案涉空白的完整版《商品房买卖合同》系其提交，合同的页眉部分清楚载明合同号、页码及总页码、打印时间，该合同号、房产地址信息、打印时间与在房产行政主管部门办理网签手续的合同信息一致，其如有异议，可向房产行政主管部门调取网签合同文本，但其却释称房管部门未有合同留档，显然不合常理，故，应认定其所提交的《商品房买卖合同》（含附件）与双方正式签署的合同文本一致，属双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点二。肖铁城与沁园春公司之间为商品房预售合同关系，对于出卖人沁园春公司，其合同的主要目的是获得购房款，对于购房人肖铁城，其合同的主要目的是接收交易房屋并取得交易房屋的所有权。合同签订当日，肖铁城已支付全额购房款，沁园春公司亦在2018年依约交付房屋，并于2019年3月申请案涉楼盘首次登记获批，而案涉房产至今仍未办理权属登记的原因是受福州市限购政策影响。肖铁城非福州市五城区户籍居民，在未能提供购房之日（案涉合同网签之日2017年12月10日）前2年内在福州市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的情况下，根据施行至今的榕政办（2016）186号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》规定，其并不具备购房资格，所购房产无法进行权属登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定确立不动产物权登记生效规则，房产未经权属登记，不发生物权取得效力，而对于肖铁城而言，取得物权系其签订《商品房买卖合同》的主要目的之一，现如继续履行合同，权属登记条件因政策障碍亦无法成就。即，案涉合同因不可归责于双方当事人的原因无法继续履行，而沁园春公司曾于2020年11月9日向本院作出同意解除案涉合同的书面意思表示，故，肖铁城诉请解除案涉《商品房买卖合同》，本院予以支持。 关于争议焦点三。合同解除的法律后果之一就是，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，肖铁城诉请沁园春公司退还已付购房款1613987.00元及配合办理案涉合同网签注销手续，于法有据，本院予以支持。关于违约金、损失及物业费损失诉请，肖铁城陈述其在签署案涉合同之前已知悉其系被福州市政策限购的购房主体，但受沁园春公司蒙骗，以为付清全款即可办理权属登记，而沁园春公司则认为其从未作出相关承诺，未能办理权属登记系肖铁城自身被限购所致，与其无关。对此，本院认为，肖铁城未能提交材料以证实沁园春公司曾作出上述承诺，沁园春公司亦不予认可，该主张本院难以采纳。退而言之，即便如肖铁城所述，则其作为完全民事行为人，在明知不具备福州市五城区××房资格的情况下，违背国家商品房宏观调控政策，仍与沁园春公司签订买卖合同，自身存在较大过错；同时，应当指出的是，虽合同附件已载明限购政策的提示内容，但作为专业的房地产开发商，沁园春公司出售房屋时理应审慎核实购房者的购房资格，现其不论是疏于核实还是明知肖铁城购房资格的情况下与肖铁城签订《商品房买卖合同》，都负有一定过错。综上所述，双方对合同签署均存有过错，其中肖铁城过错较大，且因履行障碍从未消除致案涉合同解除，双方应各自承担对己不利的行为后果。具体在本案中，自国家开始加强房地产市场调控以来，房产价格趋于平稳，案涉合同解除后，沁园春公司另行出售，必然需要花费时间等待资金回笼，期间亦存在价格下跌等风险，而肖铁城接收占有房屋至今已有两年之久，且系明知不具备购房资格而签署《商品房买卖合同》、接收房屋、支付物业费，应承担因此而产生的资金成本及物业费支出，再，合同附件已明确约定因限购而产生的所有后果均由肖铁城自行承担，及，现有证据未能证明沁园春公司在履约过程中存在违约行为，故肖铁城的前述诉请，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告肖铁城与被告福建沁园春房地产开发有限公司2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》（预售）（FZ17××52998）于本判决生效之日解除； 二、被告福建沁园春房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告肖铁城购房款1613987.00元，并于此期间配合原告肖铁城办理前述合同的网签注销手续； 三、驳回原告肖铁城的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22182.70元，减半收取计11091.35元，由原告肖铁城、被告福建沁园春房地产开发有限公司各负担5545.675元。被告福建沁园春房地产开发有限公司负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘 馨 附：本判决引用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。