四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1415号 上诉人（原审被告）：广元空港房地产开发有限公司。住所地：四川省广元市利州区东坝街道办事处万缘新区万缘**路，统一社会信用代码9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚莹苹，女，生于1992年8月13日，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）：郑超，男，生于1991年11月14日，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人广元空港房地产开发有限公司因与被上诉人姚莹苹、郑超商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元空港房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，判令上诉人不向被上诉人支付逾期办证违约金及物业服务费；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、按照双方签订的买卖合同补充协议的约定，被上诉人系通过改备案的方式向上诉人购买的商品房，未委托上诉人代缴契税，被上诉人在2017年3月8日向上诉人支付购房尾款，但于2017年8月22日才自行向税务机关缴纳契税，于2018年10月21日才向上诉人提供契税发票。被上诉人未在法律规定的时间缴纳契税，未按约定在房屋交付之日将完税凭证交给上诉人，其逾期办证违约金及物业服务费的诉讼请求不应得到支持。二、上诉人非无正当理由逾期办证，2019年2月1日后的违约金明显过高，应适当调减。 姚莹苹、郑超答辩称，2017年购房时对方没有告知缴纳契税，也没有通知全体业主缴纳契税证明办理权属；不存在被上诉人逾期交付契税发票问题；上诉人自身作出的承诺，上诉人就应按照承诺办理。 姚莹苹、郑超向一审法院提出诉讼请求：1、广元空港房产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金657.81元；2、广元空港房产公司支付2019年1月31日至2019年3月18日物业费303元；3、广元空港房产公司支付自2019年2月1日至2019年3月18日延期办证违约金7512.64元。4、本案诉讼费由广元空港房产公司承担。 一审法院认定的案件事实：2017年2月25日，姚莹苹、郑超与广元空港房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，姚莹苹、郑超以544394元购买广元空港房产公司开发修建的位于广元市利州区万源××队××栋××号住房一套（套内面积101.08平方米、公摊面积20.53平方米）。合同约定：第六条付款方式及期限：一次性付款。第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。协议约定：11.1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记。买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。11.2、双方同意以办理房屋验收交楼之日为办理房屋所有权证登记期限的起算日。11.3、出卖人未能在约定时间内取得商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如因出卖人原因导致未在补偿协议11.1条约定时间截止后半年办妥房屋所有权证登记的，买受人有权退房。11.5、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件。11.7、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人不承担因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。合同及协议还对该合同对交房时间、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、违约责任、争议解决方式等内容作出了约定。 2017年2月28日，广元空港房产公司向姚莹苹、郑超交付房屋并出具《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单一份，确认收到姚莹苹、郑超办证费用共计11071.40元（含产权登记费90元、贴花税10元、土地证工本费26.50元、维修基金10944.90元）。 2017年3月8日，姚莹苹、郑超向广元空港房产公司支付房款544394元。 2017年8月22日，姚莹苹、郑超缴纳契税8165.90元。 2018年5月22日，广元空港房产公司向广元市国土资源局补缴土地价款27172300元。 2018年10月18日，广元空港房产公司作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房。” 同时查明，2019年3月18日，姚莹苹、郑超取得不动产权证书，证号：川（2019）广元市不动产权第000××××号，共有情况：共同共有。 另查明，四川省广元市昭化区人民法院何运波与广元空港房产公司房屋买卖合同纠纷一案（2019）川0811民初1333号类案生效民事判决书查明以下事实：1、2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日广元空港房产公司在QQ群发“领取契税税收证明”公告以及2018年10月24日，何运波在2栋契税明细表“领取人签字”一栏签名，“领取日期”一栏填写为“2018.10.24”，在2栋契税发票原件收取登记表“业主签字”一栏签名，“日期”一栏填写为“2018.10.24”；2、2017年10月19日四川省广元市人民政府作出广府复〔2017〕56号《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》同意将天悦府项目东侧和西侧宗地拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，2018年5月17日被告与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议将被告受让的土地计容面积增加，并对补交土地出让金的金额，缴款期限进行了约定；3、2018年10月19日，广元空港房产公司作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。 2018年10月21日，姚莹苹、郑超向广元空港房产公司提供了契税发票。 一审庭审中，广元空港房产公司对姚莹苹、郑超主张的物业费303元予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。姚莹苹、郑超与广元空港房产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行合同义务。本案中，广元空港房产公司于2017年2月28日将房屋交付于姚莹苹、郑超，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，广元空港房产公司应当于2018年8月22日前为姚莹苹、郑超办理房屋所有权登记，而姚莹苹、郑超于2019年3月19日才取得不动产权证书，故广元空港房产公司逾期为姚莹苹、郑超办理房屋产权登记的行为构成违约。 关于广元空港房产公司逾期办证是否系姚莹苹、郑超未及时提交契税发票导致及广元空港房产公司应否承担违约责任的问题。姚莹苹、郑超早已于2017年8月22日自行缴纳了契税，而广元空港房产公司从2017年7月至12月在QQ群发“领取契税税收证明”只能证明广元空港房产公司向税务机关代业主缴纳契税后要求业主领取契税发票原件，并不能证明其通知了自行缴纳契税的业主姚莹苹、郑超提交契税发票，同时在广元空港房产公司于2018年10月19日发出《关于办理不动产证的通知》后，姚莹苹、郑超在规定的期限了提供了契税发票，故广元空港房产公司辩称的逾期办证系姚莹苹、郑超未及时提交契税发票的理由不成立，广元空港房产公司应当承担违约责任。 关于广元空港房产公司辩解的《承诺书》约定的违约金过高应否调整的问题。广元空港房产公司于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，向全体业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，若违反约定，则从2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该规定虽然赋予了人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，广元空港房产公司无正当理由逾期办证违约在先，导致逾期办证违约金的产生，此后又书面明确承诺愿意支付高额违约金，若人民法院再酌情调减违约金有悖公平原则和诚实信用原则，故对广元空港房产公司主张的调减违约金，一审法院不予支持，从2018年8月23日逾期办证之日起至2019年1月31日止（162天），违约金按照按已付房款的年0.1%计算，从2019年2月1日起至2019年3月19日办证完毕之日止（47天），违约金按照房款总额的日万分之三计算。经计算，违约金为544394元×0.1%÷365天×162天+544394元×0.3‰×47天=7917.58元。至于物业费303元，广元空港房产公司不持异议予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姚莹苹、郑超逾期办证违约金7758.74元；二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姚莹苹、郑超物业服务费303元；三、驳回原告姚莹苹、郑超的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。被上诉人在本院询问时称其是从案外人王继椿处购买的案涉房屋，王继椿是按揭贷款购买的涉案房屋，被上诉人购买后系全款买房。上诉人称在2017年8月22日与被上诉人重新签订了房屋买卖合同，将前一个房屋买卖合同注销了。 本院认为，合同一经签订，双方均应全面履行各自的义务。 被上诉人购买案涉商品房，税费由其自行交纳，但办理不动产登记由上诉人负责。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于“买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，广元空港房产公司于2017年2月28日将房屋交付于姚莹苹、郑超，应当于2018年8月22日前为姚莹苹、郑超办理房屋所有权登记，被上诉人对该约定清楚，应当在该时间前及时提供其包括交纳契税发票在内的相关资料给上诉人，但被上诉人直至2018年10月21日才向上诉人提供了契税发票，上诉人于2019年3月19日为被上诉人办证完毕。2018年10月18日广元空港房产公司作出《承诺书》，2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，系针对发出承诺时，已经提交完毕资料的业主。故按照双方关于办证期限的约定，被上诉人主张未办证违约责任的请求不应得到支持。 综上所述，根据二审查明的案件事实，一审判决结果不当，应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初3918号民事判决； 二、驳回被上诉人姚莹苹、郑超的诉讼请求。 一审案件受理费25元，由被上诉人姚莹苹、郑超负担；二审案件受理费50元，由上诉人广元空港房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  吕 晶 审判员  徐小雁 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  黄 琴