陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初22118号原告（反诉被告）：孙浩源，男，1995年1月29日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：周秋烨，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴照凯，陕西德伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：萧城斯，男，1973年2月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曹晓文，陕西尊知律师事务所律师。委托诉讼代理人：任文华，陕西尊知律师事务所实习律师。第三人（反诉被告）：西安恒筑房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区凤城四路以南恒大帝景（二期）10幢3单元30101号。统一社会信用代码 91610133MA6UX0FL2D。法定代表人：石玮，总经理。委托诉讼代理人：吕玉龙，男，西安恒筑房地产营销策划有限公司员工。委托诉讼代理人：张凯，男，西安恒筑房地产营销策划有限公司合伙人。第三人：胡亚东，男，1996年3月12日出生，汉族，住西安市新城区。原告（反诉被告）孙浩源与被告（反诉原告）萧城斯及第三人（反诉被告）西安恒筑房地产营销策划有限公司（以下简称恒筑公司）、第三人胡亚东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙浩源及其委托诉讼代理人裴照凯，被告（反诉原告）萧城斯的委托诉讼代理人任文华、曹晓文，第三人（反诉被告）恒筑公司的委托诉讼代理人张凯及第三人胡亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙浩源向本院提出诉讼请求：1、判令被告萧城斯继续履行于2019年5月12日与其签订的《存量房买卖合同》，配合其办理房屋过户手续；2、确认坐落于西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室的房屋归其所有（不动产权证号为：陕（2020）西安市不动产第*******号）；3、判令被告萧城斯向其赔偿聘请律师代理费3万元；4、判令被告萧城斯向其赔偿不按约定履行合同的违约金28万元；5、判令被告萧城斯向其赔偿逾期履行合同的滞纳金6974元（自2020年9月4日起按照每日滞纳金为房价款的万分之五的标准主张至被告实际履行之日）；6、判令被告萧城斯向其支付该房屋买卖中介服务费4万元；7、被告萧城斯承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年5月12日，经第三人恒筑公司居间介绍，其与被告萧城斯签订《存量房买卖合同》，约定其以139.48万元的价格购买被告萧城斯位于西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室的房屋。2019年5月12日其向被告萧城斯支付定金50万元，剩余89.48万元在办理过户时进行资金监管，办理过户时间为被告萧城斯拿到房产证20个工作日内。合同签订后，其于2019年5月12日向被告萧城斯支付了50万元定金，被告萧城斯将涉案房屋向其交付。第三人恒筑公司受被告萧城斯委托办理涉案房屋的产权证手续，具体办理人员为第三人胡亚东及案外人徐长明。2020年6月15日，其将大修基金和契税款项转账至第三人胡亚东账户。2020年7月6日，其前往新疆昌吉州奇台县工作。2020年7月24日，被告萧城斯告知其涉案房屋的产权证已经办理完毕，要求其办理过户手续。当日，其申请核酸检测，等待检测结果。2020年7月26日，新疆昌吉州奇台县因“新冠肺炎”疫情封城，其无法返回西安。后疫情缓解，其经申请于2020年9月3日返回西安办理过户手续。但被告萧城斯称， 2020年8月22日向其发送的《律师函》已经解除《存量房买卖合同》、并要求其赔偿损失。后其与第三人恒筑公司、胡亚东多次要求被告萧城斯履行合同，被告萧城斯均拒绝履行，故其诉至法院，请求判如所请。被告萧城斯辩称，其不存在违约行为，系原告违约在先，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人恒筑公司述称，因新疆昌吉州奇台县封城，原告孙浩源无法返回西安办理过户手续，并非原告孙浩源违约。第三人胡亚东述称，其系原告孙浩源与被告萧城斯办理买卖房屋手续的经办人。因新疆昌吉州奇台县封城，原告孙浩源无法返回西安办理过户手续，并非原告孙浩源违约。反诉原告萧城斯向本院提出反诉请求：1、解除其与反诉被告孙浩源于2019 年5月12日签订的《存量房买卖合同》及2019年5月12日与反诉被告孙浩源、恒筑公司签订的《存量房买卖居间合同》；2、判令反诉被告孙浩源立即向其返还位于西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室房屋；3、判令反诉被告孙浩源向其支付未按约定履行合同义务的违约金28万元；4、判令反诉被告孙浩源向其支付房屋占用期间的房屋使用费用（参照同地段租金自2019年5月20日起计算至实际返还涉案房屋之日）；5、判令反诉被告孙浩源、恒筑公司赔偿其律师费3万元；6、本案诉讼费用由反诉被告孙浩源、恒筑公司承担。事实和理由：2019年5月12日，经反诉被告恒筑公司居间介绍，其与反诉被告孙浩源签订《存量房买卖合同》，约定反诉被告孙浩源以139.48万元的价格购买其位于西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室的房屋，其拿到房产证20个工作日内，与反诉被告孙浩源申请办理产权转移登记手续，合同同时对违约事宜作了明确约定。合同签订后，其于2020年7月24日取得涉案房屋的所有权证书，并于当日通知反诉被告孙浩源、恒筑公司办理过户手续，但反诉被告孙浩源、恒筑公司以各种理由推脱，故其提其反诉，请求判如所请。反诉被告孙浩源辩称，反诉原告萧城斯于2020年7月24日取得房产证，当时其身处新疆昌吉州奇台县，当地因“新冠肺炎”疫情处于封城状态，其因客观原因无法回西安办理过户手续，不存在违约情形。反诉原告萧城斯无理由拒绝配合过户，应属违约。《存量房买卖合同》系各方的真实意思表示，应当继续履行。反诉被告恒筑公司辩称，反诉被告孙浩源不存在违约行为，反诉原告萧城斯不积极履行《存量房买卖合同》。第三人胡亚东述称，《存量房买卖合同》因疫情原因无法正常履行，现应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年5月12日，孙浩源（乙方、买受人）与萧城斯（甲方、出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定孙浩源购买萧城斯名下位于西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室的房屋，建筑面积118.69平方米；房价款139.48万元，支付方式为全款，孙浩源于2019年5月12日向萧城斯支付定金50万元，房管局过户时，将房款89.48万元进行资金监管；萧城斯收到定金50万元后交付房屋；萧城斯拿到房产证20个工作日内双方申请办理产权转移登记；房屋税费缴纳方式为孙浩源全部承担；违约责任为双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金28万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；若非任意一方原因导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。同日，孙浩源（乙方、卖方）、萧城斯（甲方、卖方）与恒筑公司（丙方、居间方）签订《存量房买卖居间合同》，约定丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室的房地产买卖事宜向甲、乙双方提供居间服务，乙方全部承担丙方居间服务佣金4万元。2019年5月12日，孙浩源以银行转账形式向萧城斯转账50万元。2020年6月15日孙浩源通过银行转账形式向胡亚东转账33526元。2020年7月16日，胡亚东代孙浩源向西安市税务局和西安市住房保障和管理局缴纳涉案房屋的契税10783.82元和大修基金17210.05元。2020年7月6日，孙浩源前往新疆昌吉州奇台县出差。萧城斯于2020年7月24日取得涉案房屋不动产权属证书（不动产权证号：陕（2020）西安市第*******号），随即通知孙浩源办理产权转移登记手续，要求恒筑公司协助办理产权转移登记手续。当日，孙浩源申请核酸检测，2020年7月25日检测报告出具。2020年7月26日，新疆昌吉州奇台县因“新冠肺炎”疫情封城，孙浩源无法返回西安。2020年8月22日，萧城斯向孙浩源送达《律师函》，要求解除《存量房买卖合同》并要求返还房屋。2020年8月24日，孙浩源向萧城斯发送《律师回函》，称萧城斯不具备解除合同的条件，要求继续履行合同办理房屋过户手续。后疫情缓解，孙浩源向新疆昌吉州奇台县疫情防控指挥部申请，于2020年9月3日返回西安办理产权转移登记事宜但未果。庭审中，萧城斯称并不知晓孙浩源身在疫区不能出入的情况。本院认为，孙浩源与萧城斯签订的《存量房买卖合同》、孙浩源、萧城斯与恒筑公司签订的《存量房买卖居间合同》，均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行各自的合同义务。《存量房买卖合同》约定萧城斯拿到房产证20个工作日内与孙浩源申请办理产权转移登记，逾期超过30天，萧城斯有权解除合同，故萧城斯以孙浩源未按约办理产权转移登记为由解除合同，符合合同约定，并非违约。2020年7月26日，新疆昌吉州奇台县因“新冠肺炎”疫情封城，导致在该地出差的孙浩源未能按约办理产权转移登记，应认定为不可抗力。按照法律规定，不可抗力属于法定免责条款。同时，《存量房买卖合同》约定，若非任意一方原因导致本合同交易未能按期完成，则买卖双方均同意有关交易日期相对顺延。孙浩源在疫情缓解后立刻返回西安办理产权转移登记手续，以行为表明愿意积极履行合同义务，故孙浩源并不存在违约行为。综上，本院综合考虑当事人之间的约定、疫情发展阶段、疫情与履约困难之间的因果关系，判令孙浩源与萧城斯继续履行《存量房买卖合同》。萧城斯于2020年7月24日取得涉案房屋不动产权属证书，涉案房屋已经符合产权转移登记办理条件，故萧城斯、孙浩源应当共同申请办理涉案房屋的产权转移登记手续。因孙浩源、萧城斯均未违约，孙浩源要求萧城斯支付律师费、违约金、滞纳金、中介服务费的诉讼请求，萧城斯要求解除《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》，要求孙浩源返还涉案房屋，支付违约金、房屋占用期间使用费用及律师费的反诉请求，均于法无据，本院不予支持。因涉案房屋尚未办理产权转移登记手续，孙浩源也未支付完毕剩余房款，故孙浩源要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百一十七条、一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙浩源与被告（反诉原告）萧城斯于2019年5月12日签订的《存量房买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）孙浩源与被告（反诉原告）萧城斯于本判决生效之日起三十日内共同申请办理位于西安市浐灞生态区广运潭大道8009号恒大江湾二期**幢*单元*****室房屋（不动产权证号：陕（2020）西安市第*******号）的产权转移登记；二、驳回原告（反诉被告）孙浩源其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）萧城斯的反诉请求。本诉案件受理费17353元（孙浩源已预交），由孙浩源自行负担；反诉案件受理费8856元（萧城斯已预交），由萧城斯自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员      刘  鑫   二〇二〇年十二月十六日 法 官 助理      李  雪书 记 员     赵  苗