广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5398号原告（反诉被告）：英德市****供销合作社，住所地：广东省英德市******。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：吴伟鹏，广东英都律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗明秀，女，1981年1月14日出生，汉族，住广东省英德市*********鹏扬玩具加工厂。身份证号码：362************083。被告：英德市东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂，经营场所：英德市*********。经营者：罗明秀。上述两被告、反诉原告的共同委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。原告（反诉被告）英德市****供销合作社诉被告（反诉原告）罗明秀、被告英德市东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）英德市****供销合作社的委托诉讼代理人吴伟鹏、被告（反诉原告）罗明秀、被告英德市东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂的共同委托诉讼代理人朱日程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）英德市****供销合作社诉称，2018年9月9日，原告与被告罗明秀签订了《房屋租赁合同》，合同期限至2028年9月30日。之后，被告罗明秀委托广东安仕达消防技术有限公司英德分公司对其玩具厂进行室内消防设计、安装工程，但经该公司工程人员现场勘查，该玩具厂不具备消防设计、安装条件，根据涉案合同第三条第一项约定，租赁期间，乙方是该房屋及场地的安全生产第一责任人，该房屋及场地安全生产的企业主体责任由乙方个人承担，乙方须严格遵守执行安全生产法律法规，认真落实门店各项安全管理，做好事故防范，确保不发生事故。被告罗明秀违反上述约定，其玩具厂存在安全隐患未取得相关部门行政许可，无法落实门店的安全管理，故请求法院判令：解除原告英德市****供销合作社与罗明秀签订的《房屋租赁合同》；2、两被告限于《房屋租赁合同》解除之日起十日内停止使用、搬离涉案房屋并注销英德市东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂的工商登记；3、两被告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）英德市****供销合作社为证明其主张向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、被告工商登记信息，证明原、被告的身份信息，是适格的诉讼主体；2、《房屋租赁合同》、限期整改通知书、关于对东华镇鹏扬玩具加工厂进行复查的情况报告，证明原、被告对房屋安全事项的约定及原告多次向被告催告安全隐患整改、办理消防许可的事实；3、英华派出所公安派出所日常消防监督检查记录、治安检查登记表、英德市公安局英华派出所责令整改通知书、防火巡查情况记录表、英德市应急管理局关于《英德市供销合作社关于请求协调消除重大消防安全隐患的函》的复函，证明被告未办理消防许可等相关证件手续，存有较大的安全隐患、危害人民群众的公共安全及财产权益的事实；4、关于“鹏扬玩具加工厂”的二次消防工程事项说明函，证明案涉合同已无法继续履行的事实。被告罗明秀、英德市东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂辩称,一、被告同意解除涉案租赁合同，原告要求支付剩余租期租金无法律依据。被告一直在积极办理相关消防许可证，因原告出租的房屋性质是民房，不能安装消防工程，所以导致不能办理消防许可证是导致合同不能履行的根本原因，原告明知涉案房屋系民用住宅，其在没有改变房屋行政规划登记的情况下，仍将其出租以商业经营用途，存在重大过错，应承担合同解除的违约责任；剩余租期的租金未实际产生，不应当支持，且导致消防许可证无法办理的原因在原告。二、被告同意在解除合同后搬离涉案房屋，但应在解除合同后的一年内搬离，被告加工厂的设备需要拆卸、并需要找其他房屋予以安置，十日的搬离时间不合理。三、被告保留因解除合同，投资玩具厂装修建设、停工损失的追诉权。被告经营玩具厂投入了30多万元用于房屋建设和装修，因装修价格需要鉴定，待被告取得鉴定结论后再另行起诉原告支付装修费用、停工损失等。被告（反诉原告）罗明秀、被告英德市东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂为证明其主张向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明原告明知被告承租其物业用于经营玩具加工厂，仍然将其民用性质房屋出租商用，具有重大过错，应承担违约责任；2、英德市应急管理局关于《英德市供销合作社关于请求协调消除重大消防安全隐患的函》的复函；3、关于“鹏扬玩具加工厂”的二次消防工程事项说明函，证据2、3均证明被告有委托相关消防公司安装消防工程并积极办理消防许可证，但是因为原告出租房的性质为民用、且厂房上面有民居等不可以安装消防工程的客观条件，导致无法办理消防许可证，原告应当承担相应的违约责任。被告（反诉原告）罗明秀诉称，反诉原告因经营玩具加工厂于2018年9月9日与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，承租反诉被告的房屋。租赁期间，反诉原告一直积极办理相关消防许可证，并曾委托广东安仕达消防技术有限公司英德分公司对其玩具厂进行室内消防设计、安装消防工程，但经该公司工程人员现场勘查，该玩具厂房屋不具备安装消防工程的客观条件，反诉原告经营的东华镇鱼湾鹏扬玩具加工厂因不能办理消防许可证而被迫停止经营，反诉被告明知涉案房屋系民用住宅，其在没有改变房屋行政规划登记的情况下，仍将其出租以商业经营用途，存在重大过错，是导致合同目的无法实现的根本原因，因此反诉被告应当在解除合同后返还反诉原告3万元房屋押金，以及按照合同约定支付反诉原告违约金3万元，故请求法院判令：1、解除反诉原告罗明秀与反诉被告英德市****供销合作社签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告英德市****供销合作社返还反诉原告罗明秀房屋押金3万元；3、反诉被告英德市****供销合作社支付反诉原告罗明秀违约金3万元；4、反诉被告英德市****供销合作社向反诉原告罗明秀支付设备拆迁费、运输费等合理费用3万元；4、本案诉讼费用由反诉被告负担。被告（反诉原告）罗明秀提交的证据与本诉一致。原告（反诉被告）英德市****供销合作社辩称，复函中已查明，2018年9月被告已承租使用涉案房屋，然而被告却在2020年2月才与消防公司签订消防项目安装合同，由此可见，被告承租之时怠于办理消防设施的安装及申报，经原告无数次的催告，才于2020年2月着手办理消防设施安装，不料消防法律法规上的变化，涉案房屋不允许开设被告所从事的生产。原告（反诉被告）英德市****供销合作社提交的证据与本诉一致。经审理查明，原告（反诉被告、甲方）英德市****供销合作社与被告（反诉原告、乙方）罗明秀于2018年9月9日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年10月1日至2028年9月30日共计10年，房屋押金3万元（其中履约押金2万元、水电费押金1万元），在签订本合同时，乙方需一次性交清给甲方，合同期满后，如乙方在承租期间不存在违约及缴清了租期内的全部水电费，则甲方在乙方提供相应水电缴费票据及返还承租房屋后如数将押金退还，房屋租金2018年10月1日至2021年9月30日每年30000元，2021年10月1日至2024年9月30日每年33000元，2024年10月1日至2028年9月30日每年36000元，租金按年缴纳。租赁期间，乙方是该房屋及场地的安全生产第一责任人，该房屋及场地安全生产的企业主体责任由乙方个人承担，乙方须严格遵守执行安全生产法律法规，认真落实门店各项安全管理，做好事故防范，确保不发生事故。租赁期间，甲乙双方必须严格遵守和履行本合同，如出现违约，除按本合同上述列明的违约责任外，另应按本合同押金数额支付违约金给对方。2018年10月9日、16日，英德市****供销合作社两次以鹏扬玩具加工厂存在安全消防隐患为由，要求鹏扬玩具厂限期整改。英德市公安局英华派出所、东华专职消防队在日常对鹏扬玩具厂进行消防检查时，多次发现鹏扬玩具厂存在多处安全隐患。2020年3月30日，英德市应急管理局对英德市****供销合作社向发出了请求协调消除重大消防安全隐患的函，予以了书面答复，经现场检查发现：鹏扬玩具厂于2020年2月26日与广东安仕达消防技术有限公司英德分公司签订了消防项目安装工程合同，以完善消防设施设备。该玩具厂不存在存放胶水等化学品，塑料制品较好的堆放、未发现阻塞消防通道的情况，二楼车间简易提升机的防护栏设置不规范，且二楼部分外墙未进行围蔽。根据现场检查情况，经检查组成员讨论形成了如下意见：鹏扬玩具厂严格落实好安全生产责任，完善消防相关审批手续，落实消防安全保障措施；市供销社及时将消防工程设计图纸报住建局审查，规范各项手续及程序。2020年3月27日，广东安仕达消防技术有限公司英德分公司因鹏扬玩具厂所承租的房屋属于住宅、非厂房，厂房与居民防火间距不足，厂房上面有民居为由解除了与其签订的《英德市东华镇鹏扬玩具加工厂消防安装合同》，罗明秀实际缴纳至2020年9月份共计两年租金6万元。涉案房屋所有权属人为英德市*****供销合作社，房屋用途为商住二层，建筑面积729.73平方米。2006年英德市公安局消防大队通过了涉案房屋的消防安全检查。罗明秀已付清了租赁期间的全部水电费。本院认为，原告（反诉被告、甲方）英德市****供销合作社与被告（反诉原告、乙方）罗明秀签订的《房屋租赁合同》，系双方真实表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定行使权利、履行义务。原、被告双方对解除涉案合同均无异议，本院对此尊重双方的权利选择，原告（反诉被告、甲方）英德市****供销合作社与被告（反诉原告、乙方）罗明秀签订的《房屋租赁合同》解除。涉案合同解除后，罗明秀及其经营的鹏扬玩具加工厂应当搬离涉案房屋，本院结合鹏扬玩具加工厂拆除现有设备、另行寻找其他租赁场所，酌定罗明秀搬离清场的合理期间为60天。关于英德市****供销合作社继续主张罗明秀支付后续房屋占用费273000元。因涉案租赁合同性质为继续性合同，对于已经履行的部分无需退还租金，尚未履行的亦无需继续支付租金，如罗明秀在合同解除后继续占用涉案房屋，则罗明秀需支付房屋占用费。罗明秀支付租金至2020年9月1日，英德市****供销合作社在2020年9月27日起诉要求解除合同，罗明秀在2020年11月11日反诉中亦要求解除合同，故双方的合同解除时间应在2020年11月11日，英德市****供销合作社主张的后续房屋占用费可从2020年11月12日起参照双方原合同约定的2500元/月租金开始计算至罗明秀搬离之日止，但仍需扣减其本院确定的合理搬离时间60天的占用费5000元。关于涉案合同解除的原因可归责于哪一方的问题。原告（反诉被告、甲方）英德市****供销合作社与被告（反诉原告、乙方）罗明秀均认可涉案合同解除的原因在于广东安仕达消防技术有限公司英德分公司现场查看涉案房屋后，发现无法安装消防工程。根据广东安仕达消防技术有限公司英德分公司出具的“说明函”，涉案的房屋住宅性质、防火间距、厂房上面有民居造成了涉案房屋无法安装消防工程，故涉案合同解除的直接原因在于英德市****供销合作社所提供的租赁物存在客观上不能安装消防工程，故涉案合同的解除应归责于英德市****供销合作社，英德市****供销合作社辩称因罗明秀拖延安装消防工程导致法律法规的变化才使其无法安装消防工程与事实不符，故英德市****供销合作社应予退还罗明秀履约押金2万元、水电费押金1万元。根据合同约定：如一方出现违约，除按本合同上述列明的违约责任外，另应按本合同押金数额支付违约金给对方。因英德市****供销合作社存在所提供的涉案房屋不具备安装消防工程的条件的违约事实，故英德市****供销合作社应按上述约定支付违约金3万元。关于罗明秀主张英德市****供销合作社向反诉原告罗明秀支付设备拆迁费、运输费等合理费用3万元。涉案合同无论是到期终止抑或是中途解除，罗明秀均需将生产设备予以拆除运走以清场，且双方合同亦并未约定该项费用由英德市****供销合作社负担，故本院对罗明秀的此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）英德市****供销合作社于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）罗明秀房屋押金人民币30000元；二、限原告（反诉被告）英德市****供销合作社于本判决生效之日起三日内返支付被告（反诉原告）罗明秀违约金人民币30000元；三、限被告（反诉原告）罗明秀于本判决生效之日起60日内清场搬离原告（反诉被告）英德市****供销合作社所有的位于英德市***********商住楼；四、限被告（反诉原告）罗明秀于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）英德市****供销合作社自2020年11月12日起至完全搬离清场之日止的房屋占用费（以2500元/月为计算标准，应扣减合理搬离时间60天的占用费5000元）；五、驳回被告（反诉原告）罗明秀的其他反诉请求；六、驳回原告（反诉被告）英德市****供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2697.5元、反诉费1025元，由英德市****供销合作社（反诉被告）负担3522.5元，被告罗明秀（反诉原告）负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈童童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。