山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初17767号 原告：张某某，男，1961年5月29日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙百勇，山东合清律师事务所律师。 被告：山东某房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人:马某某，总经理。 委托诉讼代理人:黄海洋，山东瀛岱(临沂)律师事务所。 原告张某某与被告山东某房地产营销策划有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人孙百勇，被告山东某房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人黄海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》解除；2.依法判决被告交付原告的5000元保证金归原告所有；3.依法判决被告支付原告违约金26145元，共计31145元；4.本案全部诉讼费用（包括财产保全申请费、诉财险保费）由被告承担。事实和理由：2019年7月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于兰山区门面上下两间）楼房出租给被告，租赁期限自2019年8月1日起至2021年8月27日止，年租金为62000元，另交纳保证金5000元整;之后租金被告须在每年租金到期前一个月缴清下一年度租金，迟交视为违约，逾期按每天百分之五支付滞纳金，超过5日不交，原告有权解除合同，收回房屋，且保证金不退；本合同签订后，双方均应严格履行，如有违约，违约方须按所租年限全部租金的百分之二十支付守约方违约金，并赔偿由此造成的全部损失;合同执行后，以后每年按总租价的3%递增租金。合同签订后当日，被告向原告交付了2019年8月1日至2020年8月1日（不含当日）期间的租金52000元及租房保证金5000元，再加上被告于2019年7月23日交付原告的定金1万元，被告共计向原告支付了62000元租金。合同签订后当日，原告将将租赁房屋交付被告使用。2020年7月份，原告按照合同约定向被告催缴2020年8月1日（含当日）至2021年8月1日（不含当日）的租金，但被告拒不缴纳。在原告多次催缴未果的情况下，原告只好于2020年7月8日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，通知被告解除合同、收回房屋、没收5000元保证金，要求被告按照合同约定支付违约金、赔偿损失，但被告置之不理。虽然原告在通知被告解除合同后于2020年7月9日收回了房屋并及时对外招租，但时至今日，被告所租的房屋仍未出租出去，原告对被告所租房屋在房屋所有权人山东省煤炭临沂温泉疗养院处的租赁期限到2021年8月27日届满，自2020年7月9日至2021年8月27日，被告所租房屋的剩余期限仅有415天（不到一年零两个月），再次租赁房屋的承租人需要重新投资装修，考虑到装修折旧问题，这种租期较短的房屋很难向外出租，即使能够对外出租，租金也得远低于市场价。因被告的违约行为原告遭受了重大经济损失，现原告为维护合法权益，特向人民法院起诉。 山东某房地产营销策划有限公司辩称，答辩人认为原告诉请没有事实基础和法律依据，不符合双方合同约定，故请求法庭驳回原告诉请，判令原告返还答辩人租房保证金5000元。具体理由如下：答辩人与原告签订合同后，一直保持积极的履约态度，主动履行合同约定的义务。无奈后期受新冠疫情的大形势所影响，导致答辩人所处行业整个市场严重低迷，答辩人公司日常经营举步维艰。答辩人正在为涉案门店下一年房租筹措犯愁之时，原告主动提出解除合同，答辩人便没有提出异议，接受了原告的要求。新冠疫情是全国上下，甚至是全世界、全人类共同面对的灾难，政府在疫情期间就出台政策，指令“政府房东”、鼓励社会房东减免房租、延长租期，与商家共同抗击疫情给经济和市场带来的危机。答辩人认为，原告作为个人主体，家庭收入势必亦受到疫情影响，因此原告未给答辩人提供租房优惠，也是无可厚非的。但是，在国家民族大义面前提出如此诉请，原告此举不顾大局，仅考虑个人得失，不符合公平诚信原则和公序良俗的标准，更是违背双方合同约定。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定，因不可抗拒原因致使合同不能履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。在签订合同之时，答辩人不可能预见疫情到来；在履行过程中，答辩人无法抗拒疫情影响，疫情对于涉案合同而言，完全符合不可抗力的法律规定。因此，原告的诉请在合同约定层面也不应得到支持。其次，原告在本案纠纷中并没有产生任何损失。合同签订时，答辩人便足额支付了截至2020年8月1日的租金，而原告在2020年7月9日即收回了房屋开始招租。答辩人认为即使原告有权提前解除合同，收回房屋的期限也应是租期届满后。因此，原告非但没有损失，实际上是因提前收房赚了将近一个月的时间，而答辩人因原告收房损失了近一个月的房屋使用权。原告在诉状中，关于因转租期限仅剩余415天，而导致不好转租的论述，完全讲不通。第一，原告可以与所有权人延长期限；第二，套用原告的理论，如果不是答辩人承租，也不见得到现在就一定能租的出去，原告已因涉案合同避免了一年的损失了。第三，原告已经提前一个月收房，这个事实已经避免了原告所称损失的风险。涉案房屋租不出去，并非答辩人导致的，说到底还是受疫情影响，与双方合同解除没有必然联系。退一步讲，解除合同、提前收房是原告作为一个成年人自主作出的选择，而且原告租房转租是一种投资获利行为，必然承受市场风险。现在房子租不出去，完全是偶然性的、正常的市场风险的体现。原告妄图通过诉讼转嫁风险，即没有诚信基础，也是对司法资源的浪费。综上所述，答辩人请求法庭驳回原告所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，原告张某某投资成立了临沂君升商务宾馆有限公司。2015年8月21日，临沂君升商务宾馆有限公司租赁了山东省煤碳温泉疗养院位于临沂市兰山区的房屋一处，租赁期限至2021年8月27日。 2019年7月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将上述房屋中的两间沿街门面房转租于被告。双方约定租赁期限自2019年8月1日至2021年8月27日，第一年租赁费为62000元，以后每年递增3%，另交保证金5000元。第一年的租赁费应于合同签订之日一次性交清，以后的租赁费于每年到期前一个月交纳，逾期按每天5%交纳滞纳金，超过5天，原告有权解除合同，收回房屋，保证金不退。对于违约责任，合同第十二条约定如下：“本合同签订后,双方均应严格履行。如有违约,违约方须按所租年限全部租金的百分之二十支付守约方违约金,并赔偿由此造成的全部损失。(1)乙方对所租赁楼房进行改造以及经营所新增加的设施设备,应达到国家相关法律法规的规定标准。安全消防设施应按国家法律法规所规定的标准实施。(2)乙方在租赁期间内。因使用不当所引发的安全消防问题、事故及损失,乙方应承担全部法律责任,甲方不承担任何责任。(3)乙方在装修过程中所破坏的墙体及附属设施,在租赁期满后,须恢复原状,否则视同违约。”合同签订后，原告交付了房屋，被告交纳了第一年的房屋租赁费及5000元保证金。 2020年7月份，原告要求被告交纳下一年度的租金，被告未能交纳，原告于当月8日向被告发出解除合同通知书，次日将房屋收回，剩余期间的房屋租金及保证金亦未退还。2020年10月10日，原告将涉案房屋另行出租。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。被告未按约定交纳第二年度的租金，构成根本违约，依照合同，原告有权解除合同，并没收保证金。因原告系守约方，其于2020年7月8月通知被告解除合同，双方的租赁合同于该日解除。因本案合同不能履行系由被告违约造成，其应当承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付违约金，本院应予支持。原告没收被告的保证金，已适当弥补了损失，同时考虑涉案房屋已再行出租，以及2020年度疫情对我国经济的不良影响，本院酌情判决被告再按第二年度的租金的标准赔偿原告两个月的租金损失。原告要求被告承担保全费、保险费，未能提交证据证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，判决如下： 一、原告张某某与被告山东某房地产营销策划有限公司于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除； 二、被告山东某房地产营销策划有限公司交纳给原告张某某的5000元保证金归原告张某某所有； 三、被告山东某房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某某违约金10643元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元（已减半），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈士祥 二〇二〇年十二月九日 书记员  李 宁