福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2674号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码：91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张光霖，男，汉族，1974年4月25日出生，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：连明桂，女，汉族，1986年7月15日出生，住三明市梅列区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人张光霖、连明桂房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张光霖、连明桂全部诉讼请求，一、二审案件受理费由张光霖、连明桂承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非碧桂园公司的原因所致，一审所作认定存在错误。根据本案《商品房买卖合同》的约定“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……”，出卖人才应向原告承担违约责任，这一条款同时可以理解为如非因出卖人原因，则出卖人对买受人未能按时取得房屋权属证书不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，同样约定“因出卖人原因”，出卖人才应向买受人承担违约责任，必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，出卖人有足够证据能证明的，可以作为出卖人逾期办证的免职事由。本案中造成被上诉人所购房屋取得房屋权属证书未能及时取得的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，在办理不动产权证书时，办理登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。因此该责任不能归责于上诉人，逾期办理不动产权证的违约责任不应由上诉人承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要求扣除办理不动产权证所前置的工作‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”显然违背了客观事实，更与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。根据司法实践一致认为，出卖人在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。讼争房屋楼幢完成首次登记后，登记双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。因此出卖人即上诉人关于办理商品房不动产权证书的全部责任和义务在上诉人完成讼争商品房首次登记后，上诉人即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予扣除。一审认定房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，对前置的“权籍调查成果”工作时限不予扣除，明显与事实和法律不符。综上，一审判决对上诉人的抗辩理由、主张不予采纳，属认定事实不清，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 张光霖、连明桂辩称，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。上诉人的上诉理由不能对抗其违约的事实，上诉人仍应按照合同的约定承担违约责任，向被上诉人赔偿逾期办证的违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张光霖、连明桂向原审法院起诉请求判令：1.碧桂园公司立即向张光霖、连明桂支付逾期办理商品房权属登记违约金14350元；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。 原审法院认定事实：2016年9月21日，张光霖、连明桂与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张光霖、连明桂向碧桂园公司购买位于三明市梅列区房产；购房总价款为470208元；碧桂园公司应于2016年12月30日前向张光霖、连明桂交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。张光霖、连明桂已依合同约定全额支付购房款。碧桂园公司于2017年3月9日将案涉商品房交付给张光霖、连明桂使用。碧桂园公司于2018年3月22日书面通知张光霖、连明桂办理房屋权属证书。 原审法院归纳本案争议焦点并分析认定如下： 一、碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 原审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房实际为2017年3月9日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。碧桂园公司以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，该院不予采纳。张光霖、连明桂与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致张光霖、连明桂未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 二、碧桂园公司逾期履行合同义务的期间如何确定问题 原审法院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。碧桂园公司于2017年3月9日向张光霖、连明桂交付商品房。依合同约定碧桂园公司应于交房日之次日起第91日起按合同约定向张光霖、连明桂计付违约金。碧桂园公司主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知张光霖、连明桂办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，该院不予采信。碧桂园公司于2018年3月22日书面通知张光霖、连明桂办证，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园公司通知张光霖、连明桂领取办证所需资料前一日为宜。 综上所述，原审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园公司未按期履行合同义务，导致张光霖、连明桂未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。由此，碧桂园公司应从2017年6月8日起至2018年3月21日止（共287日），每日向张光霖、连明桂支付违约金50元。据此，张光霖、连明桂提出诉请，该院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向张光霖、连明桂支付违约金14350元；二、驳回张光霖、连明桂其他诉讼请求。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张光霖、连明桂与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当依照合同的约定全面履行各自义务。根据合同约定，碧桂园公司于2017年3月9日向张光霖、连明桂交付案涉商品房后，应在案涉商品房交房之日起90日内协助张光霖、连明桂办理并取得房屋权属登记证书，但碧桂园公司直至2018年3月22日才通知张光霖、连明桂办理产权登记手续，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得权属证书时间。原审判决碧桂园公司依法应当每日向张光霖、连明桂支付违约金50元，自张光霖、连明桂应当取得房屋权属证书期限届满的次日起至碧桂园公司通知张光霖、连明桂办理产权登记手续的前一日止，支付张光霖、连明桂逾期办证违约金，并无不当。碧桂园公司关于逾期办证违约金计算明显错误的上诉理由，依据不足，不予采信。关于不动产统一登记政策调整问题。经查，《不动产权登记暂行条例》早于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施。三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司按照合同约定所承担的办理房屋所有权初始预登记义务自然变更为办理不动产首次登记（总确权）义务，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，双方约定取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限能够保证碧桂园公司仍有充分时间按照政策调整后所需的材料和程序协助张光霖、连明桂办理不动产权证。综上，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费159元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  吴江** 审判员  谢明华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  庄秀花 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。