内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1639号上诉人(原审被告)：巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：王某，内蒙古惠泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司(以下简称玖庄公司)因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人玖庄公司的委托诉讼代理人王某、被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玖庄公司上诉请求：1.依法纠正一审法院（2020）内0802民初1971号民事判决第四页本院认为部分确认的错误事实；2.依法认定侵占本案诉争房人持有的梁永利签订的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》同样无效。事实与理由：一、一审法院在一审判决第四页本院认为部分确认“本案诉争的住宅楼属于小产权房，土地属农村集体土地性质，不具备地产交易的属性”与事实不符，属于认定事实严重错误。1.本案诉争房地产虽然没有办理完毕建设用地规划许可证、建设工程规划许可征、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等五证，但该小区的建设是当时临河区和巴市政府许可“先上车后买票”的市区两级政府新农村规划建设的重点标杆项目。该小区建设过程中，市、区、镇三级政府各部门领导多次莅临现场指导，并给与了很多的财政支持和承诺，由此法定代表人张某还获得了“劳模”的称号。临河区政府已经将该项目小区的建设用地变更为国有建设用地，所占用的耕地采取占补平衡的方式，临河区政府要求上诉人交纳了占用耕地复垦的耕地补偿款，该建设用地已经变更为国有建设用地，因此，本案诉争的住宅楼不属于小产权房，土地不属农村集体土地性质，只是当时“先上车后买票”政策未完善的不合规建筑，属于目前政府应当予以完善相关建设手续的房地产烂尾楼项目（详见证据）。可见一审法院关于“本案诉争的住宅楼属于小产权房，土地属农村集体土地性质”的认定，与事实和法律不符，二审法院应予纠正。2.一审法院确认诉争地产“不具备地产交易的属性”也与一审法院审理的其他案件生效判决和执行案件相背离。例如，临河区法院执行的范文军诉张某和上诉人民间借贷纠纷一案的执行中，就将上诉人开发的诉争地产中别墅楼强制执行给范文军（详见证据），还有临河区法院目前还在千里马网站公开拍卖上诉人开发的本小区的地产（详见证据）。如果一审法院关于本小区地产“不具备地产交易的属性”，那么，一审法院执行局怎么还能够依法拍卖诉争地产？这不是相互矛盾吗？对此，恳请二审人民法院予以明确肯定或者依法作出认定。3.关于是否属于“小产权房”抑或是属于“集体土地”还是“国有建设用地”或者是否具有“交易性”一审法院的认定没有任何的事实和法律依据。对此，巴市及临河区人民政府却以事实认为该项目小区属于临河区的老旧小区，对此项目小区巴市及临河区政府于2018年通过招投标对该小区的外墙保温工程予以财政支持改造，于2019年又再次财政投资对该小区的采暖及锅炉予以改造。政府的举措及相关支持，可以清楚的证明，该项目小区不属于“小产权房”、不属于“集体土地”，具备“交易性”。二、本案之所以引起纠纷和诉讼，不仅仅由于本案涉及到的李某与上诉人之间的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》，主要是因为侵占本案诉争房屋人持有的梁永利签订的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》，如果说本案诉争的《协议》无效的话，同理侵占本案诉争房屋人持有的梁永利签订的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》也应该是无效的，那么侵占本案诉争房屋人就构成侵权，不是侵害的被上诉人李某的权利，就是侵害了上诉人的合法权利。可对这样的基本事实，一审法院竟然没有进行论述和认定，因此上诉人恳请二审法院对此一并作出审理并予以确认。综述以上事实和理由，上诉人认为一审判决认定事实不清，判决漏项，故此提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。李某辩称：请求驳回上诉，维持原判。李某向一审法院起诉请求：一、确认《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》无效;二、要求被告退还原告购房款124770元及装修押金2000元、取暖费1776元、电费200元、水费200元、测绘费128元、垃圾清运费200元、物业费655元，共计129929元，并从起诉之日起按年利率6%支付利息至付清款之日止；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月17日，原告向被告交纳了购房款124769.1元，购买被告开发的××区住宅楼，2014年4月14日，原、被告签订了《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》，协议约定：被告购买的住宅楼建筑面积93.46平米、单价为每平米1335元，总价款124769.1元，被告承诺在2013年12月31日前完工，同时约定：被告在条件具备时及时通知原告签订正式的《商品房买卖合同》以及办理相关房产证、水、电等相关手续，被告不得对原告按本协议约定期限交清房款的商品房再另行向第三人出售等。2014年4月15日原告向被告交纳了取暖、物业、水、电、测绘、垃圾清运、装修押金共计5159元。庭审中，原告自认其交纳了5159元费用后，被告将房屋钥匙交付原告。2018年原告发现自己购买的房屋被他人居住并换了锁。另查明，原告的户籍在杭锦后旗三道桥镇，其在双河玖庄生态社区无宅基地。本案诉争的住宅楼系由巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社和玖庄公司共同开发，该住宅楼无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。一审法院认为，当事人订立的合同不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案诉争的住宅楼属小产权房，土地属农村集体土地性质，不具备房地产交易的属性，故原、被告签订的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》应属无效。依照法律规定，无效的民事法律行为，自始没有法律约束力。当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均有过错，应当各自承担相应的责任。被告在在不具备房地产交易属性的情况下，仍将该房出售给原告，应承担主要过错责任，原告在购房时没有认真审查房屋的性质，在不具备房地产交易属性的情况下购买该房，也存在过错。原告请求被告从起诉之日起按年利率6%支付利息至付清款之日止，不违反法律规定，予以支持，按过错责任，被告应承担利息损失的70％。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五款、第五十八条规定，判决：一、原告李某与被告巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司于2014年4月14日签订的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》无效；二、被告巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某购房款124769.1元及装修押金2000元、取暖费1776元、电费200元、水费200元、测绘费128元、垃圾清运费200元、物业费655元，共计129928.1元，并以129928.1元为基数，从2020年5月9日起至清款之日止按年利率6％支付原告利息损失的70％。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3769元，由被告巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。玖庄公司提交了证据。一号证据：《关于临河区人民政府实施城市规划2012年第二十八批次建设用地的批复》（复印件）2页。证据来源：内蒙古自治区人民政府于2013年9月4日作出。证据内容及举证意图：证明2013年9月4日，经内蒙古自治区人民政府审批后，同意临河区人民政府将双河镇进步村集体农用地14.3517公顷（耕地）征收为国有土地，并转为建设用地的事实。二号证据：内蒙古自治区非税收入专用收据及银行凭证2页。证据来源：2013年5月2日由五原县国土资源局出具。证据内容及举证意图：证明巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社在2013年5月2日向五原县国土资源局缴纳耕地造地费425318元的事实。三号证据：银行汇款凭证1页。证据来源：2013年8月5日由中国银行内蒙古分行出具。证据内容及举证意图：证明2013年8月5日巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社向内蒙古财政厅缴纳2号地征地管理费2756400元的事实。四号证据：缴款书。证据内容及举证意图：证明2013年8月8日，巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社向临河区财政局缴纳新增建设用地有偿使用费87514元。五号证据：执行裁定书（2018）内0802执恢192、193号之五（复印件）证据来源：临河区人民法院于2019年9月23日作出。证据内容及举证意图：临河区人民法院于2019年9月23日作出执行裁定书（2018）内0802执恢192、193号之五，裁定将被执行人玖庄公司所有的的位××区商业门店一套作价1839571元抵偿申请执行人范文军案件执行款，将九庄生态社区的B2-1号别墅左前方的二层在建房屋一套作价398146元抵偿申请执行人范文军案件执行款，证明上诉人所开发的九庄生态社区地产具备交易性的事实。六号证据：证明1页。证据来源：2020年10月26日由双河镇进步村村民委员会出具。证据内容及举证意图：证明巴彦淖尔市政府对九庄小区进行供暖改造工程。七号证据：新闻报道证据来源：掌上巴彦淖尔（复印件）。证据内容及举证意图：证明巴彦淖尔市政府对九庄小区进行各项基础设施改造，巴彦淖尔市政府仍认可九庄小区为合法建筑没有作为小产权房，违法建筑予以拆除。李某质证意见为，对上诉人玖庄公司提供的1-7号证据的真实性及举证意图均认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因李某对玖庄公司提交的上述证据均认可，本院对上述证据的真实性予以认定，但上述证据不能证明玖庄公司的上诉主张。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》是否有效。李某的户籍在杭锦后旗三道桥镇，其在双河玖庄生态社区无宅基地，案涉《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》亦无宅基地置换房的内容，合同名称与合同约定内容不符，应按合同约定的内容确定合同性质。虽然双方约定玖庄公司在条件具备时及时通知李某签订正式的《商品房买卖合同》，但该预购协议对诉争的住宅楼的基本情况、价款、付款方式、交付时间等合同内容都有明确的约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人玖庄公司已经按照约定收受了购房款，故应当认定该预购协议为商品房买卖合同。玖庄公司在未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证的情况下，与李某签订了《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》，其行为不但违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》及相关法律、行政法规的强制性规定，而且也致使李某不能实现合同目的，故一审判决认定该预购协议无效并无不妥。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认定对玖庄公司因合同取得的财产予以返还，并对李某的利息损失，根据双方当事人的过错程度，由双方各自承担相应的责任并无不当。另外，关于玖庄公司提出“依法认定侵占本案诉争房人持有的梁永利签订的《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》同样无效”的上诉主张，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上所述，玖庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3769元，由巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 罗一民审判员 付桂梅二○二○年十二月二十一日书记员 张 颖