北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13135号上诉人（原审原告、原审被告）：李欣，女，1975年11月29日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：周杨（李欣之夫），男，1974年11月19日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人（原审被告、原审原告）：糜月，女，1994年3月14日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：王**，北京首权律师事务所律师。李欣因与糜月房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员高贵独任审理，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李欣上诉请求：1．判令糜月向李欣另行追加支付违约金人民币7700元（一审已判令糜月支付7700并用押金折抵）；2．判令糜月向李欣支付应当由糜月承担的2019年-2020年度供暖费人民币4011元；3．判令糜月向李欣另行追加支付应当由糜月承担的2019年3月16日至2020年3月15日物业费及垃圾费人民币1732元（一审判令糜月支付1732元）；4．判令本案的全部上诉费及保全费由糜月承担。事实与理由：李欣与糜月在居间方北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务下，签订《北京市房屋租赁合同》。租赁合同签订后，李欣按照约定将符合条件的出租房屋交付糜月使用，并收取了糜月交付的一次租金及一个月押金。2019年8月21日，糜月突然通知李欣要解除租赁合同，并于2019年9月10日搬离房屋。按合同约定应支付李欣违约金15400元。根据双方合同约定房屋的全年供暖费、物业费均由糜月承担，房屋租赁价格为7700元/月，因此房屋的租赁价格远远低于包含物业费取暖费的市场价格。糜月突然违约搬走，对李欣造成的物业费取暖费损失应全部由糜月承担。糜月辩称，不同意李欣的上诉请求和理由。糜月上诉请求：1．依法撤销一审判决的第三、五判项，支持糜月的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由李欣承担。事实与理由：一、原审法院认定糜月违约没有事实依据。在糜月租赁涉案房屋期间，李欣准备出售涉案房屋，并与糜月约定一月一次带客户看房，若一方违约，另一方可以自行解除合同，并按照签订的房屋租赁合同的约定处理。但是，李欣并未遵守双方的约定，而是每周多次带人看房，甚至向糜月及其他房屋租户索要涉案房屋钥匙的密码看房，李欣的行为已经严重影响到糜月对涉案房屋的正常使用。更令糜月担忧与不安全的是李欣的丈夫三更半夜骚扰糜月，这给糜月造成了极大的心理恐惧感。因此，糜月在李欣违反约定看房及其丈夫不当行为的情况下，有权解除本合同。在前述事实的基础上，原审法院认定糜月不享有解除涉案合同的权利，系属于事实认定错误；二、李欣应当退还糜月租金1540元。原审法院认定李欣不应退还糜月1540元的租金没有事实依据。根据糜月与李欣签订的《北京市房屋租赁合同》，约定租期为2019年3月16日至2020年3月15日，糜月已支付的租金租期为2019年3月16日至2019年9月15日。但是糜月系于2019年9月11日搬出涉案房屋，涉案租金的计算也应计算至2019年9月11日，因此，李欣应当退还糜月多支付的房屋租金。三、原审法院适用法律错误。原审法院在认定糜月是否有权解除合同及糜月是否承担违约责任的法律适用上存在错误。李欣辩称，不同意上诉人糜月的上诉请求和理由。李欣向一审法院提出如下诉讼请求：1、要求糜月支付违约金15400元；2、要求糜月支付2019年-2020年供暖费4011元；3、要求糜月支付2019年3月16日至2020年3月15日物业费、垃圾费3464元；4、要求糜月支付热水费160元；5、要求糜月支付电费156．5元；6、要求糜月支付中水费0．8元；7、要求糜月支付无故带走电卡、水卡所产生的补卡费100元；8、要求糜月支付无故带走租住房屋内单人床垫、单人隔离垫300元；9、要求糜月支付李欣为糜月购置空气净化器500元。糜月向一审法院提出如下反诉请求：1．要求李欣退还押金7700元；2．要求李欣给付违约金7700元；3．要求确认双方租约于2019年9月11日解除；4．要求李欣退还租金1540元；5．要求李欣给付中介费6500元；6．要求李欣承担律师费2000元；7．糜月同意退还空气净化器，但李欣须退还购置费用399元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认。2019年3月11日，经由北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，李欣、糜月签订《北京市房屋租赁合同》，约定李欣将名下位于北京市朝阳区青年路房屋出租给糜月，租期自2019年3月16日至2020年3月15日，租金7700元/月，每六个月支付一次，于每期届满前提前7日支付下期租金。押金7700元，于签约当日支付，租期届满或合同解除后，押金在抵扣糜月应付费用和违约责任后，若有剩余如数无息退还。租赁期间发生的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁费、卫生费均由糜月负担。双方任何一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前30日通知对方，并应向对方支付7700元违约金，若未提前30天通知，则再行支付7700元违约金。双方所签《附件一》中载明室内附属家具、电器、装修及其他设备设施状况：沙发1张、茶几1张、海尔冰箱1台、中洋空调、单人床1张、双人床1张、电视机1台、机顶盒1台、西门子洗衣机1台、抽油烟机1套、窗帘2幅、门禁卡3个、电卡1个、水卡1个、床垫2个、电磁炉1台、电194度、冷水34、中水9、热水-2吨。签约当日，糜月交纳押金7700元、第一期六个月租金46200元。李欣向糜月转账500元，同意糜月购买一台空气净化器。糜月称承租涉案房屋后，又添加399元购买了一台价值899元的空气净化器。2019年9月10日9时25分，李欣丈夫微信通知糜月，次日上午需收房。糜月虽提出以9月15日为限退房，但在李欣主张4天免租期租金的情况下，糜月同意9月10日搬离。2019年9月10日，糜月搬离涉案房屋，并将之前购置的空气净化器搬走。双方虽就搬离涉案房屋的时点达成共识，但就承租期间的诸多费用名目负担及违约责任等问题仍存在争议，具体表现在以下几个方面：一、何方违约的问题。李欣主张糜月提前解除合同构成违约。糜月主张李欣违反双方约定频繁带看房屋，且索要房门密码影响了糜月的承租权，故有权提前解除合同。关于承租期间李欣带看房屋的情况，根据李欣、糜月各自提供的微信聊天记录显示：2019年3月22日，李欣丈夫请求次日带人看房，未见糜月提出异议。2019年6月13日双方沟通达成次日看房的意见。2019年6月15日李欣丈夫再次要求当天中午看房，糜月未同意。2019年6月29日，李欣丈夫请求当天或次日看房，未见糜月提出异议。李欣仅认可2019年6月14日、2019年7月12日下午、2019年7月21日早晨，分别完成一次带人看房。此外，糜月表示，李欣丈夫在与其沟通看房事宜时不分时点，曾出现晚上9时后仍电话联系询问看房的情况，甚至还索求开门密码，上述行为影响了日常生活。二、关于租赁期间发生的相关费用负担问题。1、2019-2020年度供暖费4011元应否由糜月负担的问题。2、2019年3月16日至2020年3月15日期间物业费、垃圾费应否由糜月负担的问题。3、热水费、电费、中水费的计量和负担问题。4、李欣补办电卡、水卡的费用负担问题。5、室内单人床垫、单人隔离垫是否遗失，应否由糜月负担的问题。6、空气净化器的折价处理问题。针对上述具体争议，李欣提交：1、2019年9月5日北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司小悦城供暖服务处出具的《2019-2020年度供暖交费通知》及该单位出具的热水费、电费、自来水费、中水费结算清单；2、2019年7月22日、2019年9月4日小悦中心物业客服部出具的《催缴物业费通知单》；3、水卡、电卡补开费用收据。糜月对上述证据的真实性未提出异议。根据李欣提交的上述证据显示，涉案房屋2019-2020年度供暖费4011元，该费用可于2019年8月1日开始交纳。涉案房屋2019年8月27日至2020年8月26日物业费3398元、物业代收生活垃圾清运及处理费66元。截止2019年9月11日涉案房屋热水费160元、电费156．5元、自来水费80．7元、中水费0．8元。该院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方就合同继续履行事宜产生争议，已不具备继续履行的合意，且糜月已实际搬出涉案房屋，故该院判令双方合同解除。关于合同解除时点应否以2019年9月11日为准的问题。首先应核定糜月是否享有合同单方解除权。结合双方举证，李欣作为出租人，提供适格租赁标的物系其应尽的主要合同义务，虽然李欣丈夫在租赁期间多次与糜月等人联系征询可否带客户查看涉案房屋，但上述征询意见难以认定客观上对糜月承租使用涉案房屋构成阻碍，也未增加糜月的承租使用风险，且每次看房均需以糜月同意为前提，所以，该院难以认定李欣丈夫请求带看房屋的行为构成违约，即糜月并不据此享有合同单方解除权。但，双方租约已不具备继续履行的基础，且糜月确于2019年9月11日搬出涉案房屋，所以，该院以糜月实际搬出日为准确定合同解除的时点。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。在双方合同解除的前提下，需要核定合同双方是否构成违约。如上所述，李欣作为出租人，虽然多次提及看房请求，但该行为尚不足以认定违约。糜月作为承租人，在无法接受李欣提出的看房请求时，可以选择拒绝，但其选择提前解除合同，已超越了合同权利限度，可认定为违约，应承担一定的违约责任。关于合同解除后，李欣收取的押金7700元应予退还。但合同无法履行给李欣造成了损失，该院结合履约的情况，判令糜月按照一个月租金标准承担违约金7700元，该款项可自已付押金抵扣，李欣主张的违约金数额过高，该院不予支持。糜月系违约方，该院对其提出的违约金请求不予支持。关于李欣主张的其他损失。一、关于物业费损失，基于合同履行的情况，糜月实际使用涉案房屋至2019年9月11日，其应支付自承租使用涉案房屋之日止该日的物业费、垃圾清运费合计1732元，该日之后的物业费、垃圾清运费并非因其使用房屋而产生，故不应由其承担。二、糜月承租期间尚未进入供暖期，供暖费不应由其负担。三、热水费、电费、中水费均系糜月承租期间实际发生，应由其承担，该院根据李欣的举证据实支持，其中热水费160元、中水费0．8元、电费156．5元。四、关于李欣自行补卡花费100元，未见其充分与糜月沟通，且糜月并未对退还卡片提出异议，所以，该费用系李欣扩大损失，由其自行承担。五、床垫、单人隔离垫均未举证证明系糜月搬走，故该损失不应由糜月负担。六、空气净化器系双方约定由李欣为糜月配置，现该空气净化器被糜月取走，应适当予以折价补偿，该院酌定200元。关于糜月主张的各项损失。一、律师费，系其自行支付的诉讼成本，应由其自行承担。二、中介费，因合同解除系糜月单方解除合同所致，故中介费应由其自行承担。三、关于2019年9月10日至2019年9月15日的租金退还，因双方提前交房，糜月实际使用租赁房屋的期间与其已付租金并不存在偏差，故不应予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、李欣与糜月于二〇一九年三月十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年九月十一日解除；二、糜月于判决生效之日起七日内给付李欣物业费、垃圾清运费、热水费、电费、中水费共计二千零四十九元三角；三、糜月于判决生效之日起七日内给付李欣空气净化器折价款二百元；四、驳回李欣其他诉讼请求；五、驳回糜月的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．糜月是否存在违约情形以及违约金数额；2．糜月是否应支付2019年-2020年度供暖费；3．糜月应支付2019年3月16日至2020年3月15日物业费及垃圾费数额；4．李欣是否应退还糜月租金1540元。关于糜月是否存在违约情形以及违约金数额一节，糜月主张其不构成违约，系李欣违反相关约定，糜月有权解除合同。李欣则主张糜月应支付其违约金15400元。对此，糜月未提交充分证据证明其主张，且根据现有证据，难以认定李欣存在违约情形。本案中，糜月提前退租违反了协议约定，应承担相应的违约责任。一审法院结合本案中合同履行的相关情况，判令糜月按照一个月租金标准支付李欣违约金并无不当。故李欣、糜月的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于糜月是否应支付2019年-2020年度供暖费一节，李欣主张糜月应承担2019年-2020年度的供暖费，对此，双方签订的租赁合同中约定的租赁期限自2019年3月16日起，且经双方确认，糜月于2019年9月11日搬离涉案房屋。故一审法院认定糜月承租期间并非供暖期，不应支付2019年-2020年度供暖费并无不当。李欣的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于糜月应支付2019年3月16日至2020年3月15日物业费及垃圾费数额一节，据查，糜月实际承租涉案房屋至2019年9月11日止，故糜月应承担上述期间的物业费和垃圾费，此后的物业费及垃圾费则不应由糜月承担。一审法院认定的数额并无不当。李欣上诉主张的糜月应支付的物业费及垃圾费数额缺乏依据，本院不予采信。关于李欣是否应退还糜月租金1540元一节，糜月主张李欣应当退还其租金1540元，对此，据查，糜月实际使用涉案房屋的时间与其已交纳房租的期间基本一致，故一审法院认定李欣不应退还2019年9月10日至2019年9月15日的租金并无不当。糜月的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，李欣、糜月的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由糜月负担446元（已交纳），李欣负担404元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  高 贵二〇二〇年十二月三十一日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希书 记 员  张旭燃