山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初6761号原告：于鲁伟，女，1976年1月3日出生，汉族，住威海市文登区。被告：文登市文山实业总公司，住所地：威海市文登区天福办文山东路**。法定代表人：赵辰光，总经理。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。原告于鲁伟与被告文登市文山实业总公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于鲁伟到庭参加诉讼。被告文登市文山实业总公司（以下简称文山公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于鲁伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付以556773元为基数，自2019年12月25日起至2020年12月7日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的逾期办理房屋产权权属登记违约金；2.判令被告协助原告办理威海市文登区中央龙湾居民小区11号楼2单元1105室的不动产登记手续。事实和理由：原告于2013年购买被告开发的位于中央龙湾居民小区11号楼2单元1105号的房屋一套，价款为556773元。因被告未按约定协助原告办理不动产权登记证书，原告于2019年12月24日起诉主张逾期办证违约金，经威海市文登区人民法院审理，作出（2020）鲁1003民初933号民事判决书，判令被告支付以556773元为基数按照同期贷款利率向原告支付逾期办证违约金，被告不服提起上诉，威海市中级人民法院经审理作出（2020）鲁10民终1934号民事判决书，维持原判。2020年8月16日，被告的合作开发单位威海亿鑫房地产开发有限公司管理人通知涉案房屋已经具备办理不动产登记的条件并且为原告出具了盖章确认符合登记条件的不动产登记申请表，但被告仍拒不协助原告办理不动产登记手续，违约状态持续，故维护原告的合法权益，特具状诉至本院。文山公司未到庭，但提交书面答辩状一份。文山公司在答辩中辩称：涉案的中央龙湾居民小区，是由威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）进行实际开发建设并以亿鑫公司的名义对外销售，亿鑫公司取得全部的销售收入或所开发房屋的所有权，涉案的中央龙湾工程的开发、建设、销售、物业管理及产权的办理均由亿鑫公司负责，与答辩人无关；答辩人只是将相应的土地使用权转让给亿鑫公司，获得固定的土地转让款，并不参与开发、销售等。以上事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决书中均已查明。2.即使涉案合同是答辩人与原告签订的，但涉案小区是亿鑫公司进行实际开发、销售的，购房款等各项费用是亿鑫公司收取的，至今未能办理房证也是亿鑫公司的原因导致的，因此，亿鑫公司应当承担出卖人的相应责任，本案原告的各项损失应向亿鑫公司主张，答辩人不应承担任何责任。3.原告主张的违约金过高，没有事实及法律依据，且原告已经主张过该项违约金，其本次重复主张不应得到支持，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。2013年1月13日，于鲁伟与文山公司签订《商品房买卖合同》。于鲁伟以556773元的价格购买文山公司开发建设的位于中央龙湾居民小区11号2单元1105室房屋。合同约定，文山公司应于2013年1月13日向于鲁伟交付上述房屋；文山公司应当在商品房交付使用且综合验收后365日内，将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因文山公司的责任，于鲁伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，于鲁伟不退房，文山公司按已付房价款的0.1%向于鲁伟支付违约金。文山公司于2013年1月13日向于鲁伟交付房屋。中央龙湾居民小区11号楼于2014年1月6日竣工验收合格。于鲁伟于2019年12月24日向威海市文登区人民法院起诉主张逾期办证违约金。威海市文登区人民法院于2020年3月23日作出（2020）鲁1003民初933号判决，判决文登市文山实业总公司支付于鲁伟2016年12月24日至2019年8月19日的逾期办理房地产权属证书违约金69848.32元；并以556773元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至2019年12月24日的违约金。文山公司不服一审判决提起上诉，威海市中级人民法院经审理作出（2020）鲁10民终1934号民事判决，判令驳回上述，维持原判。2020年8月16日，文山公司的合作开发单位亿鑫公司管理人通知涉案房屋已经具备办理不动产登记手续条件并且为于鲁伟出具了盖章确认符合登记条件的不动产登记申请表以上事实，有原告陈述及其所提供的证据证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为文山公司与于鲁伟之间是否存在房屋买卖合同关系，文山公司应否承担逾期办证的违约责任。涉案《商品房买卖合同》载明的出卖人为文山公司，买受人为于鲁伟，双方签字（盖章）予以确认，没有合同无效法定情形，故文山公司与于鲁伟之间存在房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，即合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中，文山公司以其与亿鑫公司之间签有合作合同为由，主张应当由亿鑫公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，文山公司与于鲁伟之间就案涉房屋形成房屋买卖关系，文山公司系合同相对人，应按照合同规定的期限履行办证义务，现涉案房屋已经具备办理不动产权登记手续条件，于鲁伟要求文山公司协助办理涉案房屋的不动产权登记手续，于法有据，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，于鲁伟已按合同约定支付全部房款，而文山公司未按照约定为于鲁伟办理房地产权属证书，于鲁伟已向文山公司主张过2016年12月24日至2019年12月24日逾期办证违约金，故于鲁伟主张要求文山公司支付自2019年12月25日至2020年12月7日逾期办证违约金，理由正当，本院应予支持。关于文山公司辩称于鲁伟的违约金过高，根据合同约定，文山公司应支付的违约金数额为已付房款的0.1%，即556.77元，该数额明显低于给于鲁伟造成的损失，于鲁伟主张2019年12月25日至2020年12月7日止以556773元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金系其合理损失，文山公司该辩称，本院不予采纳。被告文登市文山实业总公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告文登市文山实业总公司于本判决生效后十日内向原告于鲁伟支付自2019年12月25日起至2020年12月7日止，以556773元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办理房屋产权权属登记违约金（上述款项直接支付至原告于鲁伟名下中国农业银行股份有限公司威海文登支行文山路分理处账号为62×××66）；二、被告文登市文山实业总公司于本判决生效后十日内协助原告于鲁伟办理威海市文登区中央龙湾居民小区11号2单元1105室的不动产登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元，由被告文登市文山实业总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  汪渤清二〇二〇年十二月二十八日法官助理王山书记员吴冰玉