湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9515号 原告：金蕾，女。 委托诉讼代理人：吴卓凡，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南晟冉房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区兴联路**福晟世家小区**101。 法定代表人：吴志武，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝达，湖南理曜律师事务所律师。 原告金蕾与被告湖南晟冉房地产开发有限公司（以下简称晟冉公司）侵权纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员龙妙红担任庭审记录。原告金蕾的委托诉讼代理人吴卓凡到庭参加了诉讼。被告晟冉公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但是向本院提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。 原告金蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告晟冉公司赔偿原告总房款的10%即124,000元；2、判令被告按约建设风情商业街广场或进行宜商改造；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告开发了位于开福区兴联路的晟冉景苑，项目名称为钱隆国际。在预售过程中，被告对外大肆宣扬其开发的晟冉景苑4、5、6栋一二楼商铺与其已建成的综合商业体之间为风情商业街广场，其大广场聚集人气旺、实用价值高。受此欺骗性宣传影响，原告于2018年12月20日与被告签订商品房买卖合同，购买晟冉景苑商铺，总价款1,240,000元，交房时间为2019年12月15日。合同签订后原告履行了支付购房款的义务，但被告拟交付的商铺与已建成的商业综合体之间为绿化地和停车位，没有宣传中的风情商业街广场，交易的商铺没有被告所诱导的价值。为此，应全体业主投诉，开福区市场监督管理局于2020年7月27日以违法发布虚假广告为由依法对被告作出行政处罚。原告多次要求被告整改、赔偿，但被告均未予理睬，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告晟冉公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但是书面辩称：1、被告晟冉公司按照公示的总平面规划图承建晟冉景苑小区，预售楼盘过程制作的宣传资料所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相符合，不构成消费欺诈。被告晟冉公司在宣传单中所示的“多功能、大广场、聚集人气旺”“近2000m集休闲、娱乐、停车多功能一体的城市广场”是指整个晟冉景苑小区各期工程全部建成且完全交付时所应达到的配套标准，而非专指4、5、6栋所配套的商业设施。该内容为双方签订的《合同补充协议》第1条第11款所明确，系双方的真实意思表示。目前案涉小区已经形成以“钱隆国际mall”为中心的环形商业街，且在“钱隆国际mall”前有供人聚集的前坪广场，与广告宣传单中所称基本一致;2、被告晟冉公司预售楼盘过程制作的沙盘模型所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相比，仅将局部街道宽度调整为公共绿地和植草砖停车位，符合与原告于房产买卖合同中约定的调整权限，不构成侵权。被告晟冉公司在晟冉景苑楼盘预售期间，按照1：90的比例制作了沙盘模型，对晟冉景苑小区进行了模型展示。其中，沙盘中对“风情商业街”的模型也进行了轮廓展现，即以晟冉景苑4、5、6栋对面的商业综合楼为中心，以环形铺砖道路为人行道即组成“风情商业街”。被告晟冉公司虽未完全按照沙盘模型展示的内容将4、5、6栋前坪全部建成铺砖的道路，但保留了前坪商业街道的设置，部分区域调整为公共绿地和植草砖停车位。虽然行政机关据此认定沙盘模型存在不实宣传，但被告对该不实宣传部分已向原告释明，不影响原告购买商铺的实际利益，被告对此无须承担侵权赔偿责任;3、原告并未提供证据证明被告对商业街宽度的调整导致案涉商铺价值的减少，并因此遭受到了直接或间接的损失。 综上所述，被告晟冉公司制作的宣传资料所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相符合，不存在消费欺诈，现小区已形成商业综合体，具有较高的商业价值。原告在双方签订的合同中约定了被告晟冉公司对案涉小区规划有调整的权利，被告亦在沙盘模型中设立提示牌，提示沙盘模型仅供参考，具体以实际交付为准。鉴此，原告对沙盘模型效果与实际情况可能存在的差异情况系知情且认可的，基于商铺的质量、价格、地段、地段配套设施等综合性因素作出购买决定，被告对案涉小区规划进行微调的行为，不足以对原告购买商铺产生误导甚至欺诈，不构成侵权。且原告也未有向法庭提交证据证明被告调整商铺前坪地面结构的行为导致了案涉商铺价值的减少，原告无权要求被告晟冉公司赔偿其损失并改建风情商业街。 经审理，本院认定事实如下： 一、2018年12月20日，原告金蕾（买受人）与被告晟冉公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170492207）一份，该商品房买卖合同由合同文本以及附件组成，其中合同的主要内容是：1、买受人所购商品房基本情况：买受人购买的商品房为坐落于开福区兴联路356号xxx房屋，规划用途为商用，该商品房建筑面积146.75㎡，套内建筑面积91.99㎡、共用部位与共用房屋分摊建筑面积54.76㎡，该商品房层高为3.70米；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为8,449.74元/㎡，总房价1,240,000元；3、付款方式及期限：买受一次性支付房款1,240,000元；4、交付时间及条件：出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当经验收合格，双方按照补充协议的相关约定执行；5、出卖人销售承诺：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容……。该合同分别由原告金蕾签名、被告晟冉公司加盖销售合同专用章和法定代表人印章予以确认。 其中附件九为补充协议，补充协议第六条对广告宣传效力约定为：出卖人、买受人双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及样板间、沙盘所示内容，以及出卖人销售人员的说明、允诺等，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定双方权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。 上述合同签订后，原告金蕾依约付清了购房款1,240,000元。 二、2020年7月27日，长沙市开福区市场监督管理局作出长沙市开福区市场监督管理局行政处罚决定书（开市监罚字﹝2020﹞153号），载明：因当事人晟冉公司涉嫌发布违法广告，本局于2020年1月3日对其立案调查，经查明，2018年年初开始被告为宣传涉案商品房项目，在位于长沙市开福区兴联路356号营销中心通过沙盘模型形式对晟冉景苑推广名为“钱隆国际”的4、5、6栋公寓进行宣传展示。当事人在沙盘模型的4、5、6栋公寓一楼商铺前坪采用地板砖路面体现实景效果是人行街道且标明为“风情商业街”。第三人晟冉景苑楼盘2016年“钱隆国际”规划总平面图显示4、5、6栋的前坪是公共绿地及植草砖停车位，与楼盘销售时沙盘展示的实际情况不一致。依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款对晟冉公司做出责令当事人停止发布违法广告，消除影响，处罚款85,000元的决定。 三、在庭审中，原告就其诉讼请求还提交了规划设计图、被告预售的宣传广告、商铺实景照片等证据，拟证明被告虚假宣传；并陈述，被告在将宣传过程中提到的“风情商业街”建设为公共绿地及植草砖停车位并未告知原告。 以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、合同补充协议、票据、开市监罚字2020第153号行政处罚决定书、规划设计图、宣传广告图片、沙盘模型照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的第一个争议焦点系被告是否实施了侵害原告权利的行为并造成了原告的损失，且其行为与损失之间是否构成因果关系。 本案中，根据原、被告订立的商品房买卖合同的内容确定了原告的相关权利，合同中明确约定：“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺明确具体，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的，视为合同内容”。本案原告所购房屋为商用门面，被告在销售时宣传该房屋前为风情商业街，在模型中展示为娱乐活动广场，但被告实际施工建成后房屋前为绿地和停车场，而原告所购的商业房屋的经营状况同所购房屋前的环境有密切关联。被告所实际建成的绿地、停车场与其销售时所宣传的“大广场、多功能、聚集人气旺、实用价值高”的人流量、商机存在明显的差别，给原告的商铺经营造成影响从而损害了原告所购买房屋的价值。被告所实施的宣传与实际建设不符的行为给原告造成了损失且两者之间存在明确的因果关系。 本案第二个争议焦点系被告应赔偿损失数额的确定。由于被告所实施的行为所侵害的是原告所购房屋之外的周边环境，因此其损失为间接损失而非直接损失，即使经过鉴定也不一定能准确确定其损失数额，考虑到被告的建设并未违反城市规划等因素，本院酌情确立其损失为房屋总价值的1.5%即18,600元。 综上，被告所实际建成的绿地、停车场与其销售时所宣传的不一致的行为侵害了原告的权益，故被告应当承担赔偿责任，原告诉请被告承担总房款的10%的赔偿数额没有事实和法律依据，本院酌情确定被告向原告支付赔偿款18,600元。 关于原告要求被告按约建设风情商业街广场或宜商改造的诉请，涉及规划的相关变更，该诉求不属于民事诉讼的受案范围，本案不予处理。 被告晟冉公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南晟冉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告金蕾18,600元； 二、驳回原告金蕾的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2,780元，因适用简易程序减半收取1,390元，由被告湖南晟冉房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  龙妙红 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。