安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3269号 上诉人（原审被告）：六安碧桂园和成房地产开发有限公司，住所地安徽省六安经济技术开发区经二路与纬三路交叉口，统一社会信用代码91341500MA2NUJQL43。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：顾瑶瑶，女，该公司员工。 上诉人（原审被告）：安徽碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市无为市比亚迪大道与杨巷路交叉口西北侧碧桂园翡翠湾综合楼，统一社会信用代码913401003580113299。 法定代表人：黄宇奘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟冉君，女，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：丁娟，女，1982年11月12日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：陈功勇，安徽大森（六安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任言飞，安徽大森（六安）律师事务所实习律师。 上诉人六安碧桂园和成房地产开发有限公司（以下简称六安碧桂园公司）、安徽碧桂园房地产开发有限公司（以下简称安徽碧桂园公司）因与被上诉人丁娟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院(2020)皖1502民初4898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 六安碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丁娟的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由丁娟承担。事实与理由：一、一审法院判定涉案房屋的实测套内建筑面积与预测面积误差比超出了3%为六安碧桂园公司违约，没有任何事实及法律依据。《商品房买卖合同》约定按照建筑面积退补差价。案涉房屋面积误差比小于±3%，不存在合同约定的调整房屋价款之情形，故六安碧桂园公司不存在任何违约行为。丁娟主张的案涉房屋存在套内面积差异并非六安碧桂园公司原因导致，实测报告与预测报告面积计算差异系测绘公司自身原因导致，且测绘公司也是政府部门指定的单位，故六安碧桂园公司不应承担任何责任。六安碧桂园公司按照合同约定的图纸建设并交付了涉案房屋，并不存在任何违约行为。原审判决六安碧桂园公司支付丁娟违约金10563元，没有任何法律及事实依据。案涉《商品房买卖合同》中并没有关于套内面积减少应当支付违约金的约定，且也并未有任何法律规定该种情况下需要上诉人需要支付违约金。二、一审法院认定涉案房屋套内面积的计算方式差异影响涉案房屋的交易价值及被上诉人的实际使用，系事实认定错误。涉案房屋套内面积的计算方式差异不影响丁娟的心里预期、实际使用以及实际价值。 丁娟答辩称，一、六安碧桂园公司交付的房屋实测套内建筑面积与合同约定的预测套内建筑面积误差比超过3%，在无法定免责事由和约定免责事由的前提下，六安碧桂园公司构成客观违约应当承担相应的违约责任。二、套内建筑面积作为买受人实际使用、支配的空间，因六安碧桂园公司违约的行为导致丁娟套内面积减少7.042平方米，严重影响丁娟对房屋的实际使用以及房屋的交易价值。套内建筑面积减少严重影响丁娟的心理预期以及丁娟对房屋的实际使用。实测套内建筑面积减少无疑会增大房屋的公摊率，实际得房率降低，会严重影响房屋的市场交易价值。 安徽碧桂园公司答辩称，我方对六安碧桂园的上诉无异议。 安徽碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判安徽碧桂园公司对一审判决第一、二项六安碧桂园公司债务不承担连带清偿责任；2.撤销一审判决第二项关于违约金的判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定安徽碧桂园公司对六安碧桂园公司所负债务承担连带清偿责任，属于事实认定错误。虽然安徽碧桂园公司系六安碧桂园公司独资股东，但两者系独立的企业法人，且两公司在人员、业务、经营场所及财产上各自独立，彼此规范经营，不存在混同情况。丁娟没有证据证明六安碧桂园公司无履行债务的能力，需要安徽碧桂园公司承担连带责任的情形。故不应判决安徽碧桂园公司对其债务承担连带责任。二、原审判决六安碧桂园公司支付丁娟违约金10560元，属于适用法律错误，应予纠正。本案没有证据证明六安碧桂园公司与丁娟有关于建筑面积或者套内面积减少应当支付违约金的约定，且丁娟的原审诉请里也没有关于违约金的诉讼请求。原审判决超过了丁娟起诉的范围。 丁娟答辩称，一、安徽碧桂园公司一审中未提交证据证明其财产与六安碧桂园公司相互独立，其应当承担举证不能的法律风险；二审中提交的证据早已存在不满足新证据的条件，请求法院依法驳回安徽碧桂园公司提交的证据并维持原判。二、安徽碧桂园公司提交的公司章程不足以证明两公司人员、业务、经营场所及财产上各自独立，且安徽碧桂园公司仅提交了自己公司2018年的审计报告以及六安碧桂园公司的财务报表，不能完全证明两公司不存在财产混同的情形。 丁娟向一审法院起诉请求：1.判令六安碧桂园公司返还丁娟房屋差额面积房价款56666元；2.判令安徽碧桂园公司对六安碧桂园公司承担连带责任；3.判令本案的保全费、诉讼费以及其他费用由六安碧桂园公司、安徽碧桂园公司共同承担。 一审法院认定事实：2018年10月6日,丁娟与六安碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》,约定将位于六安市经开区.44元／平方米、总价816361元出售给原告房。该房屋最终经市房地产测量部门测量，实测建筑面积为150.53平方米，实测套内建筑面积为113.12平方米，分摊共有建筑面积37.41平方米，套内建筑面积减少7.042平方米。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定了该3301室的建筑面积为150.97平方米、套内建筑面积为120.16平方米、分摊共有建筑面积为30.81平方米并约定按建筑面积计价。对交付房屋的建筑面积与套内建筑面积误差，该合同约定误差比绝对值均在3%以内的，根据实测面积结算房价款，有一项超过3%的买受人有权解除合同；买受人选择不解除合同，实测建筑面积大于预测面积，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测建筑面积小于预测面积，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。双方对套内建筑面积误差超出3%除约定丁娟可解除合同外未作其他约定。该3301室交付使用后，经六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司测量,作出“六房测字（20190926008）号”《不动产测量报告》，实测该3301室建筑面积为151.31平方米、套内建筑面积为113.12平方米、分摊共有建筑面积为37.41平方米。该实测报告建筑面积比预测报告小0.44平方米，套内建筑面积比预测报告小7.042平方米、分摊共有建筑面积比预测报告大7.042平方米，该3301室原告登记的不动产权证书中上述各项面积与实测报告测绘结果一致。丁娟与六安碧桂园公司多次协商该面积差争议未果，遂提起诉讼。 另查明，六安碧桂园公司系2017年7月27日安徽碧桂园公司独资设立的有限责任公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丁娟与六安碧桂园公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。本案争议的焦点是六安碧桂园公司交付房屋的套内建筑面积误差比超过3%，丁娟却未选择解除合同，而要求比照建筑面积误差结算房价款应否支持问题。该院认为，六安碧桂园公司交付房屋的实测套内建筑面积小于预测面积7.042平方米，误差比超出了3%，六安碧桂园公司履行合同不符合合同约定虽非其主观原因造成，但其仍构成客观上的违约；又因双方约定以建筑面积计价致丁娟无权援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定主张权利，且合同并未对涉及套内面积违约行为约定除解除合同外的其他违约责任；而房屋买卖合同中作为买方的买受人，其所购房屋的套内面积部分系买受人独立使用、直接支配的独立空间，套内面积的大小将直接影响该房屋的交易价值和买受人预期使用效果，其构成了房屋买卖合同的重要组成部分。为平衡买卖双方利益，对六安碧桂园公司的该客观违约行为，该院酌定其按每平方1500元支付违约金。综上，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。丁娟支付全额房款后，六安碧桂园公司即有按约定交付房屋的义务。六安碧桂园公司交付房屋的实测建筑面积小于预测面积0.44平方米，该误差比在3%以内，依约六安碧桂园公司应据实返还丁娟购房款2379元（5407.44元/平方米×0.44平方米）；六安碧桂园公司交付房屋的实测套内面积小于预测面积系违约行为，该院酌定六安碧桂园公司支付违约金10563元（7.042平方米×1500元/平方米）；六安碧桂园公司是安徽碧桂园公司独资设立的一人有限责任公司，六安碧桂园公司并未证明该公司财产独立于股东自己的财产，丁娟要求安徽碧桂园公司对六安碧桂园公司债务承担连带责任，依法予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告丁娟房屋建筑面积差价款2379元；二、被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁娟违约金10563元；三、安徽碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一、二项被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司债务承担连带清偿责任；四、驳回原告丁娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1220元减半收取610元，由丁娟负担460元，由六安碧桂园和成房地产开发有限公司负担150元。 二审中，安徽碧桂园公司提交以下证据：证据一、《六安碧桂园和成房地产开发有限公司公司章程》三份、《安徽碧桂园房地产开发有限公司公司章程》三份。证明：安徽碧桂园公司和六安碧桂园公司分别系独立的企业法人，有完善的组织架构，公司的制度及管理规范、合规，且两者的人员、业务、经营场所及财产上各自独立。证据二、安徽碧桂园公司财务会计报告三份、六安碧桂园公司财务报表三份。证明：安徽碧桂园公司和六安碧桂园公司都建立了独立规范的财务报表、财务会计报告，以及财务收支明细，各自财产相互独立，两公司的财产不存在混同的情况。 丁娟质证认为，不属于新证据，不予认可。 六安碧桂园公司质证认为，对证据无异议。 对安徽碧桂园公司提交的上述证据，本院经审查认为，证据一，公司章程不足以证明六安碧桂园公司的财产独立于安徽碧桂园公司，故对其证明目的不予确认。证据二，仅提供2018年度财务报表，无法达到安徽碧桂园公司的证明目的。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：六安碧桂园公司应否返还丁娟房屋建筑面积差价款2379元；一审判决六安碧桂园公司支付丁娟违约金10563元是否妥当；安徽碧桂园公司对六安碧桂园公司在本案中的债务应否承担连带责任。分析认定如下： 首先，根据案涉《商品房买卖合同(预售)》第十三条约定，对交付房屋的建筑面积、套内建筑面积误差误差比绝对值均在3%以内的，根据实测面积结算房价款。现案涉房屋实测建筑面积小于预测面积0.44平方米，按照上述约定六安碧桂园公司应当返还丁娟房屋建筑面积差价款2379元，六安碧桂园公司请求驳回丁娟一审全部诉讼请求的理由不能成立。其次，《商品房买卖合同(预售)》约定的房屋预测建筑面积为150.97平方米，其中套内建筑面积120.16平方米,房屋最终实测建筑面积为150.53平方米,套内建筑面积为113.12平方米。显而易见,六安碧桂园公司实际交付房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积减少了0.44平方米,套内建筑面积减少了7.042平方米,明显降低了房屋实际使用率。虽然套内建筑面积误差比绝对值超出合同约定误差比3%,而合同对此情形的处理方式未作出明确约定,并不妨碍丁娟按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的处理原则要求六安碧桂园公司承担相应的民事责任。而一审判决酌定六安碧桂园公司以7.042平方米为基数，按1500元/平方米计算支付丁娟违约金10563元，未加重六安碧桂园公司的负担，故六安碧桂园公司请求不予支付丁娟违约金10563元的理由不能成立。最后，六安碧桂园公司是安徽碧桂园公司独资设立的一人有限责任公司，六安碧桂园公司并未证明其公司财产独立于安徽碧桂园公司财产，而安徽碧桂园公司二审中提交的证据也不足以证明其主张，故一审判决安徽碧桂园公司对六安碧桂园公司债务承担连带责任，并无不当。 综上，六安碧桂园公司、安徽碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由六安碧桂园和成房地产开发有限公司、安徽碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。