苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初11639号原告：华润置地(苏州)建设有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路**。法定代表人：郁文杰,总经理。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文文，江苏良翰律师事务所实习律师。被告：黄荣，男，1993年11月16日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，暂住江苏省苏州市吴江区。原告华润置地(苏州)建设有限公司（以下简称华润公司）诉被告黄荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理，由审判员王惠依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人方赞、蒋文文，被告黄荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间签署的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201809060186)于2020年9月11日解除，被告配合原告办理《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201809060186)的合同网上备案注销手续。2、判令被告偿还原告为其代偿的费用1300880.66元。3、判令被告支付违约金181934.6元。4、判令被告支付原告的律师费20000元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月6日，原告与被告签署《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201809060186)(简称“商品房买卖合同”)，约定被告购买原告开发的尚林华庭15幢207室房屋(简称“涉案房屋”)，房屋总价为1819346元，付款方式为贷款，同时商品房买卖合同还约定了合同解除、违约责任承担等其他权利义务内容。2019年2月1日，被告与中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行(简称“建设银行”)、苏州工业园区住房置业担保有限公司(简称“担保公司”)签订了《苏州工业园区个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》(合同编号：01-001-201801667)，约定被告借款127万元(包括公积金贷款35万元、商业贷款92万元)用于购买涉案房屋，担保公司为其提供担保，当被告不履行义务时，建设银行有权直接要求担保公司在保证范围内对被告的全部债务承担连带责任。担保公司需要原告为担保公司的担保提供反担保，因此原告与担保公司签署了《公积金(组合)贷款担保合作合同》，在该合同中约定担保公司为向原告购买商品房的购房人的公积金(组合)贷款向银行提供担保，原告向担保公司提供从贷款发放之日起至以担保公司为抵押权人的《不动产登记证明》交付之日止的阶段性连带责任反担保保证。建设银行如约于2019年2月发放了组合贷款，但黄荣因自身经济能力问题，自2020年初出现欠付贷款的情形，截止2020年8月27日，连续7个月未足额偿还贷款本息。2020年8月20日，建设银行函致担保公司，要求解除与被告的借款合同，被告提前归还剩余借款及相应利息，合计1300880.66元，并要求担保公司按合同约定代为清偿。2020年8月24日，担保公司向建设银行支付代偿款1300880.66元。2020年8月27日，担保公司函致原告，要求原告根据《公积金(组合)贷款担保合作合同》的约定承担反担保责任。2020年9月4日，原告向担保公司支付代偿款1300880.66元。根据商品房买卖合同补充协议第五条第2款的约定，因买受人逾期支付银行贷款导致出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金，支付出卖人代偿银行的本金和利息以及承担律师号共费、诉讼费等为实现该权利而产生的费用。2020年9月11日，原告向被告送达了解除通知函，但被告未予配合处理。原告认为，根据商品房买卖合同约定，原告承担担保责任后，有权解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金以及原告为实现该权利而产生的费用。原告按合同约定发送了商品房买卖合同解除通知书给被告，被告于2020年9月11日签收，故商品房买卖合同已经于2020年9月11日解除，被告理应配合原告办理合同解除后的相关事宜。但被告在收到该解除通知书后，拒绝配合原告注销商品房买卖合同的备案。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告黄荣辩称：原告华润公司诉状陈述内容属实，违约金过高，要求降低，对于原告的其他诉讼请求，没有异议。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，出卖人华润公司与买受人黄荣签署《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201809060186)，约定黄荣购买华润公司开发的松陵镇芦荡路1299号尚林华庭15幢207室房屋，房屋总价为1819346元，付款方式为贷款，出卖人于2020年3月30日前将该商品房交付买受人，补充协议第五条约定，如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期内，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人为买受人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知三日内归还出卖人代还款项，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期并导致出卖人履行担保责任，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价10%的违约金；出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房的差价损失、违约金、各种税费及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人。出卖人行使主合同约定的解除权之期限为解除权发生之日起一年。2019年2月1日，黄荣与中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行(以下简称建设银行)、苏州工业园区住房置业担保有限公司(以下简称担保公司)签订了《苏州工业园区个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》(合同编号：01-001-201801667)，约定黄荣借款127万元(包括公积金贷款35万元、商业贷款92万元)用于购买涉案房屋，担保公司为其提供担保，当黄荣不履行义务时，建设银行有权直接要求担保公司在保证范围内对黄荣的全部债务承担连带责任。担保公司需要华润公司为担保公司的担保提供反担保，因此华润公司与担保公司签署了《公积金(组合)贷款担保合作合同》，约定担保公司为向华润公司购买商品房的购房人的公积金(组合)贷款向银行提供担保，华润公司向担保公司提供从贷款发放之日起至以担保公司为抵押权人的《不动产登记证明》交付之日止的阶段性连带责任反担保保证。建设银行依约于2019年2月发放了组合贷款。自2020年初至2020年8月27日，黄荣连续7个月未足额偿还贷款本息。2020年8月20日，建设银行函致担保公司，要求解除与黄荣的借款合同，黄荣提前归还剩余借款及相应利息，合计1300880.66元，并要求担保公司按合同约定代为清偿。2020年8月24日，担保公司向建设银行支付代偿款1300880.66元。2020年8月27日，担保公司函致华润公司，要求华润公司根据《公积金(组合)贷款担保合作合同》的约定承担反担保责任。2020年9月4日，华润公司向担保公司支付代偿款1300880.66元。2020年9月11日，黄荣收到了华润公司邮寄的解除商品房买卖合同的通知书。审理中，双方均同意华润公司返还黄荣的购房款在本案中一并处理。以上事实，由原告提供的《苏州工业园区个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》、《公积金(组合)贷款担保合作合同》、函、银行凭证、解除合同通知书、快递单、诉讼单项法律服务合同、发票，原被告当庭陈述等证据加以证实。本院认为，被告黄荣与建设银行、担保公司签订的借款及保证担保合同，原告华润公司与担保公司签订的贷款担保合作合同合法有效。被告黄荣理应按借款及保证担保合同的约定按月偿还贷款本息，但被告黄荣连续7次未能履行还贷义务，导致贷款银行建设银行主张贷款本息全部提前到期，并要求担保公司承担担保责任，担保公司在承担担保责任后向原告华润公司要求承担反担保责任，原告华润公司承担了反担保义务后，有权向被告黄荣进行追偿。原告在代偿后有权根据商品房买卖合同的约定解除双方商品房买卖合同，原告向被告黄荣送达解除商品房买卖合同，故原被告双方的商品房买卖合同于2020年9月11日解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告已收取的由被告支付的购房款1819346元，应返还被告。原告主张被告承担代偿款1300880.66元、律师费20000元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，本院认为，双方约定购房款10%的违约金过高，综合考虑双方对违约金标准的约定、被告黄荣的违约行为造成原告的实际损失、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，本院酌情将违约金调整为70000元。考虑到被告黄荣应承担的案件受理费、保全费14587元，故原告华润公司尚应返还被告黄荣413878.34元（1819346-1300880.66-20000-70000-14587）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：一、原告华润置地(苏州)建设有限公司与被告黄荣之间的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201809060186)于2020年9月11日解除，被告黄荣于本判决生效之日起十日内配合原告办理《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201809060186)的网签合同备案注销手续。二、被告黄荣偿还原告华润置地(苏州)建设有限公司代偿款1300880.66元，支付违约金70000元，支付律师费20000元。原告华润置地(苏州)建设有限公司返还被告黄荣购房款1819346元。上述款项抵消后（含案件受理费及保全费），原告华润置地(苏州)建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告黄荣413878.34元。三、驳回原告华润置地(苏州)建设有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取10587元、保全费5000元，合计15587元，由原告华润置地(苏州)建设有限公司负担1000元，由被告黄荣负担14587元，被告黄荣负担之数在原告返还被告黄荣的款项中直接扣除（已履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二〇年十二月十一日书记员 马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。