河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0725民初2673号原告：张小扬，女，1989年11月3日出生，汉族，户籍地址河南省汝阳县，现住郑州市。委托诉讼代理人：马小丽，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：方程程（实习），河南鑫苑律师事务所律师。被告：新乡御景置业有限公司，统一社会信用代码91410700596282132P，住所新乡市平原示范区滨湖大道**市民之家**。法定代表人：梁晓婷，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马旭，女，1990年6月18日出生，汉族，住址，住址河南省开封市顺河回族区公司员工。委托诉讼代理人：潘婷，女，1990年8月2日出生，汉族，住址，住址河南省新安县公司员工。原告张小扬诉被告新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马小丽、被告御景公司委托诉讼代理人潘婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小扬向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号分别为2016-1010348、2016-1010341）解除。2、依法判令被告返还原告编号为2016-1010341号的《商品房买卖合同》的购房款、维修基金共计392217.12元，被告代原告向交通银行股份有限公司金穗大道支行688号支行偿还的本息1513904.88元不再向原告追偿。3、依法判令被告返还原告编号为2016-1010348号的《商品房买卖合同》的购房款、维修基金共计156327.5元，被告代原告向中国银行股份有限公司偿还的本息513732.99元不再向原告追偿。4、本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2016年10月10日，原告购买被告位于新乡市××以南、××路××、××大道以东恒大金碧天下项目260号楼2单元20层2001号房屋和267号楼1单元5-6层501号房屋，双方就两处房屋的买卖事宜分别签订2016-1010348、2016-1010341号《商品房买卖合同》。合同签订当天，原告向被告支付了两处房屋的首付款、维修基金共计人民币496182元，剩余购房款采取按揭贷款方式进行支付。贷款发放后，原告按期偿还月供至2019年1月。其后，原告家庭出现经济困难，无力偿还贷款，开始断供。贷款银行先后向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，法院经审理分别作出(2019)豫0702民初4184号、(2020)豫0702民初1513号民事判决书，判令原告向银行偿还剩余全部贷款本金、利息及罚息，被告就原告对银行的债务承担连带保证责任。原告断供是由于种种客观原因所致，并非恶意为之。原告系单身，独自带着年幼的儿子恪守他乡，也想拥有属于自己的房屋，迫切希望能够继续履行合同，改变租房现状。无奈的是，原告实在是负债累累、债台高筑，甚至已达到了无以维持生计的地步，根本无法向被告及银行清偿高额的欠款，原告已完全丧失了继续履行合同的能力。依据合同约定，原告出现贷款逾期，被告承担保证责任的，被告有权解除合同。事实上，被告已向原告明确表达了解除合同的意愿，原告亦表示同意解除，并自愿承担相应的违约责任。原告认为，购房的目的是生活居住使用。目前，原告已无以维持生计，继续履行合同将会给原告造成巨大的经济困难。原告已不具备履行合同的能力，合同事实上已履行不能，合同目的无法实现。况且，原、被告已就《商品房买卖合同》的解除事宜达成一致，恳请贵院对此依法进行确认，同时判令被告向原告偿还已付购房款、已偿贷款本金及维修基金，以维持原告的基本生活需求，原告自愿承担相应的违约责任。被告御景公司庭审答辩称：1、原告起诉的二份合同，合同标的不同，不是同一法律关系，不应作为同一个案件审理。2、本案纠纷是因为原告银行贷款逾期，且以其行为表明不再履行房屋买卖合同和贷款合同导致。我方在合同履行过程中没有违约且为原告代偿了贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费。对我方造成了银行代偿利息、罚息、复利、诉讼费的损失。原告房屋购买于2016年，现解除合同给我方造成房款的损失，应由原告予以赔偿。3、依据商品房买卖合同的约定，原告贷款逾期导致我方代偿，原告单方解除买卖合同的款额不应退还，应驳回原告对于返还房款的诉讼请求。4、鉴于本案房屋买卖合同已经备案和预告登记，若贵院判令解除合同，作为附随义务，应一并判令原告配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续，以达到一次性解决纠纷的司法目的。5、鉴于原告是合同违约方，违约方应承担本案诉讼费。6、维修基金不是我公司收取，原告也是违约方，不应由我公司退还。原告张小扬为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：第一组：1、《商品房买卖合同（预售）》二份；2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份；3、《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》一份。证明原告购买被告商品房屋两套。第二组：刷卡小票、维修基金收据、购房款发票。证明原告向被告支付两套房屋购房款及维修基金情况。第三组：新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1513号、（2019）豫0702民初4184号民事判决及新乡市中级人民法院（2020）豫07民终3905号民事裁定。证明原告经济困难出现断供，贷款银行诉至法院，法院判决被告还本付息，并判令被告承担连带责任。第四组：1、出生医学证明；2、房屋租赁协议、房租支付记录；3、支付宝招联金融逾期135485.9元截屏；4、华夏信用卡催款信息；5、中信信用卡催款信息；6、招商银行催款信息；7、友金普惠催款信息；8、花呗逾期账单；9、向朋友借款记录；10、原告工资卡银行流水；11、原告所就职公司的证明；12、银行催款律师函四份；13、公安报警警告函。证明原告丧失收入来源，无力偿还贷款。第五组：1、中国银行还款流水明细清单。2、交通银行（新乡分行）已还款明细表。证明中国银行和交通银行代偿本息的情况。第六组：原告及原告律师与被告律师通话录音三段，证明可以反映出被告公司同意解除合同及拖延诉讼的事实。第七组：被告御景公司2020年8月25日提交的反诉状，及被告御景公司代理人张晓丽的授权委托书。证明被告提起反诉，被告解除合同的意思表示已经到达原告，请法院予以确认。被告御景公司为证明其主张，向本院提交证据如下：第一组、编号为2016-1010341、2016-1010348的《商品房屋买卖合同（预售）》。证明依据该合同附件四的约定，原告是违约方，其所付款项不应退还。第二组：1、新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1513号民事判决书，交通银行新乡分行代偿证明，证明我公司为原告购买的1501房代偿本金、利息、罚息、复利、诉讼费共计1527385.88元。其中诉讼费13481元，原告的主张中未予扣除。2、新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初4184号民事判决书，中国银行新乡国贸支行扣款情况说明，中国银行股份有限公司借记回单一份。证明我公司为原告购买的22001号房代偿本金、利息、罚息、复利共计513730.94元，诉讼费4393元。其中，诉讼费4393元，原告未予扣除。第三组、新乡市不动产登记中心网站截图两份。证明本案涉案房屋已经办理合同备案登记和预告登记，若解除合同，应一并判令原告配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。经审理，本院认定案件事实如下：2016年10月10日，张小扬与御景公司签订合同编号为2016-1010341、2016-1010348的《商品房买卖合同（预售）》二份，张小扬购买御景公司开发的平原示范区太行大道恒大金碧天下项目二期小区267号楼1单元5-6层1501号、260号楼2单元20层22001号商品房二套。其中，22001号房屋建筑面积95.68平方米，房屋总价款为664319元，张小扬交纳首付款134319元、维修基金5741元，下余购房款530000元采取银行按揭付款方式；1501号房屋建筑面积202.92平方米，房屋总价款为1893947元，张小扬交纳首付款383947元、维修基金12175元，下余购房款1510000元采取银行按揭付款方式。双方签订的商品房买卖合同附件四第（一）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：⑴有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。⑵有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。(3)有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。诉争两套房屋已经办理网签手续，但未办理房屋产权证。2016年10月20日，张小扬作为借款人，中国银行股份有限公司新乡国贸支行（以下简称中行国贸支行）作为贷款人，由御景公司作为保证人，签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为人民币530000元，贷款期限为360个月，贷款用途为仅限于支付借款人购买的坐落于新乡市平原示范区恒大金碧天下二期260号2单元22001号房屋购房款，贷款偿还方式为等额本金还款法，御景公司为借款人依本合同约定承担连带保证责任，张小扬以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2016年11月28日，案涉22001号房产办理了（2016）新乡市不动产证明第0021329号不动产预告登记证明。合同签订后，中行国贸支行按约于2016年10月21日发放530000元贷款，张小扬从2016年12月1日至2019年1月1日向中行国贸支行偿还贷款本金38277.72元，之后张小扬未按贷款合同约定按期还款。2019年7月15日，中行国贸支行向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，该院于2019年9月2日判决本案御景公司和张小扬对贷款本金491722.28元和利息、罚息等债务承担连带清偿责任。御景公司于2019年12月23日代张小扬向中行国贸支行偿还贷款本金491722.28元，利息20861.88元、罚息复利1148.83元;代偿诉讼费用4393元，上述御景公司承担数额共计518125.99元。2016年10月25日，张小扬作为借款人，交通银行股份有限公司新乡支行（以下简称交行新乡支行）作为贷款人，由御景公司作为担保人，签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为人民币1510000元，贷款期限为360个月，贷款用途为购房，还款方式为等额本金还款法，御景公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，张小扬以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2016年12月13日，案涉1501号房产办理了（2016）新乡市不动产证明第0025995号不动产登记证明。合同签订后，交行新乡支行按约发放1510000元贷款。张小扬从2016年12月1日至2019年7月15日向交行新乡支行偿还贷款本金109523.96元，之后张小扬未按贷款合同约定按期还款。2020年3月27日，交行新乡支行向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，该院于2020年5月25日判决本案御景公司和张小扬对贷款本金1338027.96元和利息、罚息、复利等债务承担连带清偿责任。御景公司于2020年11月17日代张小扬向银行偿还剩余贷款本金1400476.04元、利息112270.59，罚息复利1158.25元，共计1513904.88元；代偿诉讼费用13481元。上述御景公司承担数额共计1527385.88元。本案审理过程中，被告御景公司于2020年8月25日提起反诉，要求判令解除案涉编号为2016-1010341、2016-1010348的《商品房买卖合同（预售）》，判令被反诉人张小扬配合办理注销房屋预告登记及撤销合同备案登记手续。本院于当日向反诉被告张小扬送达反诉状，反诉原告于2020年9月18日庭审前口头表示撤回反诉，本院依法口头予以准许，不再另行制作裁定书。被告御景公司在2020年12月10日庭审中明确表示鉴于原告明确表示拒绝履行合同，同意与原告解除涉案房屋买卖合同。本院认为，合同事实上不能履行的，一方当事人请求解除的，可以解除。原告因经济困难无法履行合同，在本案起诉前也曾同被告协商解除合同，且本案庭审过程中被告也表示同意解除案涉合同。本院认为，本案合同已事实上不能履行，应予解除，故确认本案原被告于2016年10月10日签订的编号为2016-1010341、2016-1010348《商品房买卖合同（预售）》于2020年12月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，张小扬有权要求御景公司返还张小扬已付的购房款项，御景公司有权要求张小扬协助办理注销房屋预告登记和撤销合同备案手续。商品房买卖合同解除后，御景公司应当将收受张小扬的1501号房屋购房款项505645.96元（首付款383947元、维修基金12175元、月供109523.96元）、22001号房屋购房款项178337.72元（首付款134319元、维修基金5741元、月供38277.72元）返还张小扬。涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第（一）条第5款约定，如御景公司承担保证责任，御景公司有权解除合同，买受人所交的全部款项不予退还”，御景公司主张该合同条款即为违约责任条款，依据该条款要求原告承担本案违约责任，主张不予退还原告已交纳的购房款。因该条款系御景公司单方制作的格式条款，明显有违公平原则，加重张小扬的违约责任，排除了张小扬要求返还已付购房款的合法权利，应属无效，故应根据张小扬违约行为给御景公司造成的损失数额来确定其应承担违约责任。张小扬愿意承担违约责任但对御景公司要求按总房款20%比例负担提出异议。综合本案，御景公司的损失主要为已代为偿还银行购房贷款利息和罚息、诉讼费用，其中1501号房屋共计126909.84元（利息112270.59、罚息复利1158.25元、诉讼费用13481元），22001号房屋共计26403.71元（利息20861.88元，罚息复利1148.83元、诉讼费用费用4393元。对于御景公司上述损失，张小扬亦表示愿意赔付利息、罚息、复利等损失。故考虑张小扬的违约不当行为，酌定按张小扬应支付1501号房屋剩余房款1400476.04元、22001号房屋剩余房款491722.28元的10%向御景公司支付违约金，即1501号房屋违约金140047.60元、2201号房屋违约金49172.23元；与御景公司应返还张小扬的1501号房屋购房款项505645.96元、22001号房屋购房款项178337.72元购房款折抵后，御景公司应返还张小扬1501号房屋购房款项365598.36元、22001号房屋购房款129165.49元。解除合同后，张小扬有配合御景公司到房屋产权登记机关办理注销房屋预告登记和撤销合同备案等相关手续的义务，张小扬应按被告御景公司的要求，履行配合义务。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新乡御景置业有限公司与原告张小扬于2016年10月10日签订编号为2016-1010341、2016-1010348《商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年12月10日解除。二、被告新乡御景置业有限公司于判决书生效后十五日内返还原告张小扬合同编号2016-1010341的《商品房买卖合同》购房款、维修基金365598.36元。三、被告新乡御景置业有限公司于判决书生效后十五日内返还原告张小扬合同编号2016-1010348《商品房买卖合同》的购房款、维修基金129165.49元。四、原告张小扬于判决书生效后三十日内配合新乡御景置业有限公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。五、驳回原告张小扬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件诉讼费9285.45元，由原告张小扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审 判 长  李卫芹审 判 员  孟少华人民陪审员  吴生英二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  姜贝贝