贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初486号 原告：谢乙萱，男，汉族，1997年8月17日生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：由晨超，天津全唐律师事务所律师。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地:桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司董事长。 诉讼代表人：遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 原告谢乙萱与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告谢乙萱及其委托诉讼代理人由晨超和被告乾豪公司的委托诉讼代理人黄军平、丁小娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢乙萱向本院提出诉讼请求：1.依法确认遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人于2019年12月11日作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效；2.依法确认原告与被告签订的编号2016000535号《商品房买卖合同》项下的商品房（即阳光水岸二期B区第一栋1单元7层1-7-3号房屋）不属于被告的破产财产；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告乾豪公司于2012年开发建设“阳光水岸二期（B区）”商品房项目。2016年2月2日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的“阳光水岸二期（B区）”一栋1-7-3号、面积98.06㎡的住宅房一套，总价款335,365元。2015年6月22日，原告以现金一次性向被告支付了全部购房款335,365元。2016年2月4日，原被告签订的《商品房买卖合同》完成了备案登记，同年5月31日，原告所购买的住宅房完成了所有权预告登记，取得了《房屋预告登记证明》。2019年期间，上述项目主体工程施工完毕，总体完工率达90%之际，被告资金链断裂，无力后续施工，即向桐梓法院申请破产清算。2019年1月18日，桐梓法院受理了被告的破产清算案。在破产清算阶段的2019年12月11日，原告收到被告破产管理人向原告发出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，擅自解除原被告之间签署的《商品房买卖合同》。原告认为自己已支付了全部购房款，履行完毕合同约定义务，被告管理人不能适用破产法第十八条规定擅自解除原被告之间签署的《商品房买卖合同》，被告管理人作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》当属无效。案涉“阳光水岸二期”已基本建成，原告已依约缴纳了相应款项，履行了合同义务，其所购买的房屋有明确的楼层、面积、位置等物理范畴上的界定边界，价格、房号等法律范畴内的界定边界，完全能够与其他房屋相区别，因而原告所购买的涉案商品房，在客观意义上是完全符合我国《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定的不属于被告破产财产的“特定物”，被告管理人无权对该房屋进行处分。现诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，被告现处于破产清算中，没有被宣告破产，所以被告现在的财产属于债务人财产，不具有破产财产的法律属性，故原告的第二项诉求没有事实基础和法律依据。案涉房屋属在建工程，没有竣工，达不到交付条件，被告在客观上已无能力继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的，被告管理人鉴于前述合同已客观上不能履行约定交房义务而根据我国《合同法》第九十四条规定依法解除原被告间的《商品房买卖合同》，向原告出具解除合同的通知，完全符合法律规定。因此，原告的诉讼请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认下列事实： 被告乾豪公司于2012年开发建设“阳光水岸二期（Ｂ区）”商品房项目，2014年取得预售许可。2015年3月20日和同年6月10日，原告继父范昭进分别从自己建设银行账户取出现金310000元、105000元为原告交纳购房款，同年6月26日被告出具了加盖账务专用章，并由经办人马永琴签名的收款收据二张给原告，一张载明“交款单位谢乙萱Ｂ区1-7-3，收款方式现金，人民币（大写）叁拾叁万伍仟叁佰陆拾伍元￥335365.00元，收款事由1.购房款335365.00元，一次性付款”；一张载明“交款单位谢乙萱Ｂ区1-7-3，收款方式现金，人民币（大写）壹万贰仟贰佰零叁元，收款事由1.维修基金等”。2016年2月2日，原被告签订了编号2016000535的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的“阳光水岸二期（Ｂ区）”一栋1-7-3号、面积98.06㎡的住宅房一套，总价款335365元；原告于2015年6月26日前支付全部房价款；被告于2016年12月31日前向原告交付房屋，并在2017年12月31日前办理房屋权属转移登记等。同月4日，原被告对签订的《商品房买卖合同》完成了商品房预售合同登记备案，登记号为（2016）第000535号。2016年5月31日，原被告就原告所购“阳光水岸二期（Ｂ区）”一栋1-7-3号住宅房完成了所有权预告登记，取得了遵房预桐梓字第××号《房屋预告登记证明》。此后，因案涉“阳光水岸二期（Ｂ区）”项目一直未竣工验收，被告亦未向原告交付案涉房屋。由于资不抵债，被告向本院申请破产清算。2019年1月18日，本院受理了被告的破产清算案，指定贵州子尹律师事务所为被告的管理人。2019年12月11日，被告管理人依据我国《企业破产法》第十八条规定，作出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原被告于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》；在被告破产财产分配时，全额退还原告已经支付的购房款及因购房已支付的其他费用。原告故诉至本院，要求判如所请。 另查明，原告之母胡小玲与原告继父范昭进于2009年4月22日登记结婚。经查询，原告除本案所购房屋外，其名下无其他房屋。 还查明，在原告提交，被告无异议的由被告财务人员马永琴所作现金日记账中体现2015年6月26日，马永琴收到原告方交付的购房款335,365元以及维修基金等费用。 诉讼中，为查明案件事实，本院对案外人马永琴进行了调查核实，马永琴陈述其为被告的财务人员，其收到了原告方交付的购房款335,365元，当时已记入现金日记账，现该日记账在被告管理人处。被告委托代理人认可马永琴所作现金日记账确在被告管理人处的事实。 本院认为，原被告于2016年2月2日签订的编号2016000535号《商品房买卖合同》，双方意思真实，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。 本案的主要争议焦点为：一、被告对原告谢乙萱作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》是否有效；二、案涉《商品房买卖合同》中约定交易的“阳光水岸二期B区”一栋1单元7层1-7-3号房屋是否属被告的破产财产。 关于第一个争议焦点，本案中，通过对案外人马永琴的调查核实以及原告提供的银行取款凭证和被告财务人员马永琴签名经手出具给原告的收据，能够确认原告继父取款代原告向被告交纳了购房款335,365元的事实，故本院认定原告已按合同约定向被告付清了购房款335,365元。被告主张原告并未付清购房款，与查明事实不符，本院不予采信。我国《企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”虽赋予了破产管理人对破产程序中涉及的合同的继续履行或解除的选择权，但该选择权是以符合前述规定为前提。本案中的商品房买卖合同虽成立于被告破产申请受理前，但从合同约定义务的履行看，原告已按合同约定付清了全部的购房款，且依法取得了案涉房屋的《房屋预告登记证明》，即原告已履行完毕合同确定的全部义务，并对案涉房屋享有物权期待权，反而是被告因资不抵债，无力完成案涉阳光水岸项目修建而未能履行向原告交付案涉房屋的义务。现被告管理人依据我国《企业破产法》第十八条第一款规定，于2019年12月11日作出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，解除了与原告签订的案涉商品房买卖合同，并不符合前述法律的规定，因此，原告要求确认被告对原告作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效，理由成立，本院应予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，首先，我国《企业破产法》第一百零七条第二款规定，“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。”。本案中，被告目前尚在破产程序的清算阶段，并未宣告破产，被告现有的财产应称债务人财产，原告现即要求确认案涉房屋不属于破产财产，其时间条件尚不具备。其次，原告依据2002年7月最高人民法院颁布施行的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定要求确认案涉房屋不属于破产财产，而最高人民法院2013年9月16日颁布施行的《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》之第二条已对不属于债务人财产的种类、范围有了新的规定，按该解释第四十八条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”规定，本案在认定案涉房屋是否属于作为债务人的被告的财产时，也应适用前述《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》之第二条的规定，即“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”。现原告主张的案涉房屋不属于被告财产的情形亦并不包含在该第二条列举的范围内。第三，原被告合同约定的案涉房屋并未交付，也未办理产权转移登记，原告通过预告登记，也仅取得案涉房屋的物权期待权。因此，原告要求确认案涉房屋不属于被告财产的请求，本院不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、第四十八条规定，判决如下： 一、被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2019年12月11日对原告谢乙萱作出的《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》无效； 二、驳回原告谢乙萱的其他诉讼请求。 案件受理费120元，由被告遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满后七日内预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  金祖志 人民陪审员  周廷素 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理胡露萍 书记员周恩龙