山东省武城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1428民初2171号 原告：王桂亮，男，1985年1月出生，汉族，住山东省武城县。 原告：谢志会，女，1987年3月出生，汉族，住山东省武城县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：徐永峰，武城志峰法律服务所法律工作者。 被告：德州安广置业投资有限公司，住所地山东省德州市经济开发区。 法定代表人：管如义，董事长。 委托诉讼代理人:李孟，山东恒信德律师事务所律师。 原告王桂亮、谢志会与被告德州安广置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告谢志会、王桂亮及其委托诉讼代理人徐永峰，被告德州安广置业投资有限公司委托诉讼代理人李孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂亮、谢志会向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告王桂亮、原告谢志会与被告德州安广置业投资有限公司签订的《武城县商品房买卖合同》；2.责令被告德州安广置业投资有限公司立即返还购房款667828元及违约金；3.责令被告德州安广置业投资有限公司自2018年12月31日起至付清为止按本金667828元为基数年息6%承担利息；4.诉讼费及其它一切费用均由被告德州安广置业投资有限公司承担。事实和理由：2018年12月31日经王桂亮、谢志会与德州安广置业投资有限公司充分协商同意，签订《武城县商品房买卖合同》。王桂亮、谢志会购买位于武城县城区翰林苑×号×单元×层××号房屋。王桂亮、谢志会依据合同约定的内容予以履行。而德州安广置业投资有限公司却未依据合同约定按期和按照合同约定及标准交房，与销售所宣传的样品也不一致。德州安广置业投资有限公司以违反合同约定，依约依法应承担返还购房款及违约金。 德州安广置业投资有限公司辩称，一是原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方应遵照履行。德州安广置业投资有限公司在2020年1月20日前经分期验收合格，并依照合同约定时间（2020年1月20日）就案涉房屋进行了交接，并签署了房屋交接验收表，德州安广置业投资有限公司没有逾期交房。二是案涉房屋综合验收存在不可抗力情形，武城县人民法院（2020）鲁1428民初790号民事判决书已经认定，因重污染天气、新冠××疫情等不可抗力因素导致综合验收、交房顺延天数为192天。案涉房屋于2020年8月19日通过综合验收，德州安广置业投资有限公司于2020年8月20日通知两原告办理房屋交接手续，德州安广置业投资有限公司已经依合同约定履行，但两原告故意推脱未予办理。综上，应驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，王桂亮、谢志会与德州安广置业投资有限公司签订了商品房买卖合同一份，房屋坐落：北方街北，历亭路东，翰林苑×号楼×单元××室，户型为三室二厅，建筑面积共122.38平方米，该商品房单价为每平方米5457元，总金额667828元（大写：陆拾陆万柒仟捌佰贰拾捌元）。约定由王桂亮、谢志会购买该套房屋。 该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第三种方式按期付款。3.其他方式：首付款237828元，银行按揭贷款430000元。” 该合同第八条交付期限第一款约定：“出卖人应当在2020年1月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格。”该条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.遇到国家政策影响，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。” 该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的年利率2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。” 该合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期不超过30日接受房屋的应交足应缴款项并补交物业费及同额违约金；超过60天的，出卖人有权解除合同，买受人承担房款总额的20%的违约金。” 该合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2中方式处理：2.双方协商解决，按合理方式处理。”该合同附件三瀚林苑小区装饰、设备标准第五项约定：“门窗：防火安全进户门，其他门用户自理。中空玻璃塑钢窗”。 2018年12月31日，王桂亮、谢志会交付给德州安广置业投资有限公司武城分公司首付款237828元。2019年1月22日，王桂亮、谢志会作为共同借款人，通过中国银行贷款支付给德州安广置业投资有限公司购房款430000元。购房款共计667828元已全部支付完成。 房屋交接验收表记载，原告王桂亮第一次接到被告电话通知交验房时间为2020年1月17日14时48分，业主办完交接手续接到装修钥匙时间为2020年1月20日9时59分。该次交接，房屋未通过双方约定的分期综合验收合格的条件，对此，两原告已明确房屋交接时不具备双方合同约定的交接条件。 涉案房屋通过建筑工程竣工验收时间为2020年8月11日，于2020年8月19日通过武城县住房和城乡建设局备案。被告提交2020年8月20日群发通讯记录一宗及群发内容复印件一份，复印件内容为，请接到通知后准备办理交接手续。如果不能亲自前来办理，可委托他人代办。通讯记录显示，连续向原告139××××7026电话发送四次，该日共发送短信428条，原告称未收到该信息。2020年10月24日，王桂亮向德州安广置业投资有限公司邮寄送达解除商品房买卖合同通知书，以被告未按期交房且未按合同约定及法律规定向原告提交相关证件为由，主张退还全部购房款及承担违约金，该快件经翰林苑售楼处工作人员张焕娣签收。原告提交德州安广置业投资有限公司签收后，于2020年11月18日回复原告，称，2020年8月19日房屋已具备交房条件，2020年8月20日，通知原告来办理交接手续，原告一直未来办理，再次催促原告尽快办理房屋交接手续。 上述事实有《武城县商品房买卖合同》（合同编号：2018-007411）、山东省增值税普通发票、个人贷款信息凭证、山东省住宅专项维修资金专用票据、收据、解除合同通知书、快递单、中国银行还款流水明细清单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋交接验收表、中国移动通信客户短/彩信详单、交房催促通知书等证据予以证实并在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。德州安广置业投资有限公司与王桂亮、谢志会签订的《武城县商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵照履行。本案争议的焦点是双方签订的《武城县商品房买卖合同》是否符合原告所称的解除条件，被告应否向原告支付违约金。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定德州安广置业投资有限公司应在2020年1月20日前将符合合同约定和标准的房屋交付买受人王桂亮、谢志会。原告虽对被告提交的2020年1月20日房屋交接验收表的“交验房情况记录”中无记载内容有异议，但未对接受房屋钥匙时间提出异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。王桂亮、谢志会与德州安广置业投资有限公司签订的商品房买卖合同约定在出卖人向买受人交付房屋时应出示房屋分期综合验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。原、被告已在2020年1月20日对案涉房屋进行了交接，买受人王桂亮、谢志会明知案涉房屋不具备约定的交付条件仍同意接收房屋，应视为原、被告对交付条件的变更。原告接收房屋的行为是对继续履行合同的认可。买受人王桂亮、谢志会在接收房屋时明知商品房不具备约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房而解除商品房买卖合同及逾期交房违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。因出卖人交付房屋不符合法定或约定的交付条件，买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。原告在本案中未主张损失，本院不予处理。 结合被告群发信息的条数、信息复印件内容、原告提交的被告不同意解除合同书的内容，以及2020年8月11日，涉案建筑工程竣工验收合格，可以认定，被告于2020年8月20日通知原告完善交接手续，该手续的交接是在原告接收房屋后进行，不应视为双方对案涉房屋转移占有的通知。 关于王桂亮、谢志会主张的案涉房屋存在的质量问题，原告对德州安广置业投资有限公司提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录表、房屋建筑工程质量竣工验收备案表的真实性予以认可，案涉房屋工程质量经竣工验收合格，原告未举证证明德州安广置业投资有限公司交付的案涉房屋存在房屋主体结构不合格或者存在严重影响正常居住使用的房屋质量问题，原告据此主张因质量问题解除商品房买卖合同无事实和法律依据，不予支持。 关于王桂亮、谢志会主张案涉房屋与宣传的内容（部分安装了两个卫生间）不一致问题，双方签订的商品房买卖合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明，“买受人所购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第3号楼2单元4层401号房（户型：三室二厅）”。原告提交宣传单页拟证明其所选购户型为三室两厅两卫。双方签订的商品房买卖合同，未对卫生间进行约定，对于案涉房屋的户型结构应以双方签订的商品房买卖合同约定为准。故对于原告主张此项被告存在违约行为不予支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告王桂亮、谢志会的诉讼请求。 案件受理费10678元减半收取5339元，由王桂亮、谢志会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  田玉海 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  蒋晓丹