文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初4571号原告：重庆瑞正物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段**附**，统一社会信用代码91500226696581842T。法定代表人：朱国栋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨云亮，重庆静航律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄释仪，重庆静航律师事务所实习律师。被告：廖红兵，男，汉族，1967年12月26日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆瑞正物业管理有限公司（以下简称“瑞正物业”）与被告廖红兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞正物业的委托诉讼代理人杨云亮、被告廖红兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞正物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付从2016年11月1日至2020年9月30日物业服务及公摊费3194元；2．判令被告以欠付总金额3194元的20%向原告支付违约金；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告瑞正物业是依法成立的物业管理公司，现为香国古城的物业服务公司。因该小区未成立业主委员会，故原告与被告签订了《香国古城前期物业管理合同》和《业主临时公约》。协议约定，原告为被告所在香国古城小区提供物业服务，涉案物业按建筑面积收取物业服务费。其收费标准为：住宅1元/月·平方米，小区公共部分的水、电费和能源消耗费每月8.00元/户收取。业主或物业使用人应于每月25日内交纳当月的物业服务费。逾期未交纳物业服务费的按日千分之三收取违约金。被告系重庆市荣昌区昌州街道宝城东路151号香国古城（现更名为夏布小镇）X号房屋的业主，房屋建筑面积为59.96平方米。原告按合同约定全面履行了服务服务义务，被告也应按合同约定交纳物业服务费及公摊费，但被告至今未交纳从2016年11月1日至2020年9月30日物业服务及公摊费3194元，其行为已构成违约，故原告诉至法院。被告廖红兵辩称，欠费属实。没交费的原因是：1.没有到交费的时间，是经过一年之后再交一年的费用，交费时间在9月或者12月；2.小区没有规划机动车停车位，堵塞消防通道，也没有规划步行道，小区业主从自己家拉线下来充电瓶车，存在很大安全隐患，3.小区灯坏了没有及时更换，墙面外观渗水没有维修；4.卫生很差，今年6月物业公司才给我们小区请清洁工；5.小区绿化5年都没有修剪过；6.电梯出现故障，有人困在里面，小区物管没人值守；7.小区物管从来没有公布过小区的广告、物管费管理收支情况；8.小区有业主家里面被盗，有时没有保安值班，即使保安在的时候也是形同虚设、不做事；9.小区公摊面积经常出租出去，收入没有跟业主公示，经常办活动也十分吵闹。经审理查明：被告廖红兵系重庆市荣昌区昌州街道宝城东路151号（即香国古城，现更名为夏布小镇）X房屋的所有权人，该房屋建筑面积59.96平方米。原告瑞正物业与被告签订《香国古城前期物业管理合同》，约定物业服务费用标准为：住宅（按建筑面积）1元/月·平方米，小区公共部分的水、电费和能源服务费及其他代缴费用的时间为每月消耗费每月8.00元/户收取。管理费用按月结算，乙方缴纳物业管理25日前，逾期未交纳物业服务费的每日按所欠费用的千分之三交纳违约金。该合同于2013年10月25日经荣昌区国土房管局备案。涉案房屋未缴纳从2016年11月1日至2020年9月30日物业服务及公摊费。期间，原告通过邮寄律师函，向被告催缴物业服务费等费用，被告未交纳。庭审中，被告廖红兵举示照片、投诉函、报警回执单、微信聊天记录等证据拟证明小区内存在墙面外立面渗水没有维修、小区没有规划电瓶车停车位置和充电桩、小区没有清洁工导致卫生情况差、小区灯坏了未及时维修、没有保安值守、小区业主家被盗、小区业主联名到物业科投诉小区没有停车位、物业公司经理服务态度极差还威胁业主等物业管理存在的问题。原告质证认为以上照片不能显示拍摄的时间、、地点以及来源外墙渗水问题若在质保期内应该由开发商来承担责任，过了质保期需成立业主委员会才能动用大修基金来维修。该小区规划的时候没有规划停车位和充电桩，经过物业公司与开发商协商，开发商愿意提供4个小车的停车位用于安装电瓶车充电桩供小区业主使用，目前安装完毕但还未使用。小区业主家被盗问题应由公安机关处理。小区灯坏了，原告也及时在维修。原告还提交了部分安全巡查记录表和清洁检查表、原告员工部分工资表，拟证明原告对夏布小镇小区提供了安全管理和卫生清洁服务。对投诉函不认可，原告称至今没有收到。对微信聊天记录的真实性亦不予认可，原告称无法查明微信聊天中瑞正物业经理的真实身份。上述事实，有原、被告陈述、香国古城前期物业管理合同、前期物业管理合同备案证明、不动产登记信息查询结果告知单、部分重庆市电梯日常维护保养合同、部分安全巡查记录表和清洁检查表、原告员工部分工资表、律师函、邮寄单、照片、报警回执单、投诉函、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原告与被告签订《香国古城前期物业管理合同》合法有效，业主与物业公司均应按照合同约定履行各自义务，原告应按照合同全面履行服务和管理义务，被告应当按照合同约定缴纳相关物业费用。被告涉案房屋未缴纳2016年11月1日至2020年9月30日共计47个月的物业服务及公摊费。按照合同约定，本院对被告应交纳的费用评判如下：1、物业服务费费：按照合同约定1元/月·平方米，所涉房屋建筑面积59.96平方米，欠费47个月，应交纳物业服务费为2818.12元=59.96平方米×1元/平方米/月×47个月，原告仅主张2818元；2、公共部分水电费、能源消耗费：按照合同约定0.8元/户，所涉房屋应交纳该项费用376元=0.8元/户×47月上述费用合计3194元。关于被告抗辩的未缴纳物业服务费的原因以及为此举示的证据，原告提出被告提交的照片不能够证明系涉案小区内的情况的质证意见，但并未举示相反证据予以证实，故本院对原告的该项质证意见不予采信。关于被告辩称外墙渗水问题的意见，被告未举示相应证据证实该损失属于原告管理不善导致的，如被告存在损失可自行向责任人主张赔偿。关于被告辩称“是经过一年之后再交一年的费用，交费时间在9月或者12月”，该辩称没有法律和事实依据，本院不予采信。关于被告辩称“小区没有规划电瓶车停车位置和充电桩”，该项问题不属于原告能力解决范围，故本院不予采信。关于被告辩称“公布过小区的广告、物管费管理收支情况”不属于本案审理范围，被告可另案起诉要求原告公布或查阅收益情况。关于被告辩称“电梯出现故障，有人困在里面”，但未举示证据予以证明，本院不予采信。关于被告辩称“小区灯坏了未及时维修、小区没有保安值守”，但举示的证据不足以证明，本院不予采信。关于被告辩称“小区卫生情况差、小区业主家被盗、物业公司经理服务态度极差还威胁业主等物业管理存在的问题”，被告举示的照片和微信聊天记录确能证明原告对该小区的管理存在一定的疏忽、服务存在一定的瑕疵，原告公司服务意识需加强，管理方法需改善，根据权利义务对等原则，本院酌情减少被告交纳5%的物业服务费,故被告应当缴纳2016年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费为2677.1元=2818元×95%、公共部分水电费、能源消耗费376元，两项共计3053.1元。对于原告要求被告以欠费金额3194元的20%向原告支付违约金的诉讼请求，被告因原告提供的物业服务瑕疵未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告廖红兵于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞正物业管理有限公司2016年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、公共部分水电费、能源消耗费共计3053.1元；二、驳回原告重庆瑞正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告廖红兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半实际收取25元，由被告廖红兵负担（原告重庆新世纪物业管理有限公司已预交），该款由被告廖红兵于本判决生效之日起十日内直付原告，本院预收的案件受理费不作退还。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇二〇年十二月二十一日法官助理 柳叶书 记 员 马悦