湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2983号上诉人（原审被告）：湖北佳兆置业有限公司。住所地：湖北省竹溪县城关镇光明西路**。法定代表人：王义龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚卫华，十堰市竹溪正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘贤运，男，1984年2月21日出生，汉族，户籍地：湖北省竹山县，现住湖北省竹溪县。上诉人湖北佳兆置业有限公司（下称佳兆公司）因与被上诉人刘贤运房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹溪县人民法院（2020）鄂0324民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷和询问当事人，合议庭认为案件事实已经核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人佳兆公司上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人补交购房款并承担违约责任，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、合同具有完整性，一审未对合同双方权利义务关系进行全面审理，导致上诉人的权利未得到有效保护。上诉人在一审答辩，根据《商品房买卖合同》第5条第1款第1项和第7条第1款第2项约定，被上诉人拖欠房屋实测面积差价款19185元及应承担违约金20736元。一审未对上诉人答辩所涉及的合同内容一并审理，仅在判决中告知可另案主张权利，处理不当。二、一审将上诉人的合法行为错误认定为违约行为，并判决上诉人承担违约金，处理不当。交付房屋是上诉人的主合同义务，协助办证是附随义务。在被上诉人未付清房款的情况下，上诉人已经于2014年10月4日交付房屋给被上诉人居住。《商品房买卖合同》第5条第1款第1项及附件4补充协议第2条约定内容，明确被上诉人履行给付房款的合同义务在先，上诉人履行交房及协助办证义务在后。因被上诉人恶意违约在先，拒不给付实测面积增加部分的房款，上诉人属正当履行抗辩权，并非违约行为。三、一审程序违法。一审法院发现上诉人应当提起反诉合并审理，但未依法向当事人释明，程序违法。被上诉人刘贤运辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。二、上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求不能成立。在一审庭审中，被上诉人刘贤运对上诉人提交的绿谷中央城住宅交接流程表提出异议，刘贤运未看过该流程表，没有签字确认，不能证明上诉人交房时告知了补交房屋差价的事实。上诉人未按合同约定的期限协助刘贤运办理房屋产权证书，构成违约，应当承担继续履行及赔偿损失等违约责任。双方在《商品房买卖合同》中对于办理房屋产权证并未设立附加条件，刘贤运是否补交房屋面积差价款，不影响双方对于产权登记交付的约定。上诉人向刘贤运交付房产证并承担违约责任，符合合同约定及法律规定。三、是否提起反诉为上诉人的诉权，由其自行决定。上诉人未在一审提起反诉请求，不属于一审审理程序违法。刘贤运向一审法院起诉请求:1、判令佳兆公司立即为刘贤运交付房屋不动产权证书；2、依法确认刘贤运与佳兆公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”无效；3、判令佳兆公司按已付房价款300000元每年6%的标准自2014年10月1日起向刘贤运支付违约金，直至佳兆公司交付房屋不动产权书日止，截止起诉日违约金为90000元；4、本案诉讼费由佳兆公司负担。一审法院认定：2013年12月11日，刘贤运与佳兆公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘贤运购买佳兆公司开发的竹溪县观音阁“竹溪县中央绿谷城”住宅小区3号楼1单元2002号，建筑面积104.61平方米商品房一套，该商品房总价300000元，并由佳兆公司于2014年3月20日之前将商品房交付给刘贤运。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后综合验收180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下例第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%赔偿买受人损失。合同签订后，刘贤运于2013年11月11日和2014年4月9日分别向佳兆公司支付房款90000元和210000元，共计支付购房款300000元。2014年10月4日，佳兆公司将该商品房交付给刘贤运，同日，佳兆公司向刘贤运代收了房屋维修基金、契税等办证费用13211元。佳兆公司于2013年12月13日对将该商品房在竹溪县房地产管理局办理了登记备案手续，2015年6月2日，双方向竹溪县国土资源局申请办理土地使用权变更登记，2015年7月27日取得国有土地使用权证。现刘贤运以已付清房款及办理不动产权证办证等所有费用，佳兆公司至今没有办理房屋产权证书为由诉至一审法院。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中刘贤运与佳兆公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。双方在《商品房买卖合同》约定了在产权登记机关办证期限，佳兆公司虽在产权登记机关办理了涉案商品房登记备案手续，也已经履行了合同约定的交付房屋的义务，还应当按照合同约定，履行协助为刘贤运办理房屋不动产证的义务，同时佳兆公司作为房屋出卖人，已向刘贤运代收了办理产权证的费用，应当承担代办产权证的责任。佳兆公司虽在产权登记机关办理了涉案商品房登记备案手续，但未在合同约定的期限内协助刘贤运办理并取得房地产权属证书，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对刘贤运主张佳兆公司为其交付不动产权证书的诉讼请求应予支持；刘贤运虽提出目前未办理不动产权证的责任不在其一方，是刘贤运拒不补缴房款及不配合到不动产中心签字的原因造成。因双方在《商品房买卖合同》中对于办理房屋产权证并未设立附加条件，刘贤运是否缴纳房屋面积差价款，不影响双方对于产权登记的约定，且佳兆公司也未提供在办证期限内刘贤运不配合办证的证据，应承担不利的后果，至于刘贤运尚未支付的房屋面积差价款，佳兆公司可另行主张权利，故一审法院对佳兆公司该辩解意见不予支持；刘贤运主张确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”无效的诉请，于法无据，一审法院不予支持；双方当事人在《商品房买卖合同》中已经明确约定了违约金的标准，现刘贤运虽主张佳兆公司以已付房价款按年利率6%支付违约金，因佳兆公司已交付涉案商品房，刘贤运也实际入住，且刘贤运也未提供其因佳兆公司延迟办证而遭受的实际损失明显高于约定违约金的证据，故一审法院对刘贤运该诉讼请求不予支持，违约金应按双方约定的按已付房价款的3%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湖北佳兆置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助刘贤运办理涉案房屋的不动产权证；二、湖北佳兆置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付刘贤运违约金9000元；三、驳回刘贤运的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，减半收取计1075元，由刘贤运负担375元，由湖北佳兆置业有限公司负担700元。本院二审期间，上诉人佳兆公司提交《收房声明》、《签领钥匙明细表》、《装修申请表》、《前期物业服务协议》及《前期物业/配套收房项目及标准》复印件各一份，拟证明：被上诉人刘贤运收房时即已知晓房屋面积为111.30平方米，其应从2014年10月4日起算补交房款及承担违约责任。经质证，本院认为刘贤运所签署的《前期物业服务协议》明确记载房屋面积为111.30平方米，并约定按照每平方米单价1.3元/月的标准收取物业费，与刘贤运交房时实际支付的物业管理费1736元对应，能够证明交房时上诉人明确告知刘贤运房屋实测面积的事实。经审查，本院对原审认定事实予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理约定为：按照房产管理局测绘机构测绘面积，据实结算房屋价款，如出现面积减少的，出卖方自面积确定之日起七日内将该减少面积的房屋价款退给买受人，如出现实际测绘面积超过合同约定面积，买受人须在七日内将所欠余款交付出让人。《商品房买卖合同》附件4补充协议第2条约定：买受人在合同约定交房时间未付清房款，出卖人有权在买受人付清房款后再对该房屋进行交付。2014年2月18日刘贤运与佳兆公司签订《预购商品房（抵押权）预告登记约定》，内容包括：预告登记面积为预测面积，购房款以房屋竣工验收后实测面积据实结算，多退少补。佳兆公司在一审提供刘贤运房屋平面图一份，载明房屋产权面积为111.30平方米，加盖竹溪县房地产交易中心测绘专用章。2014年10月4日佳兆公司向刘贤运交房，刘贤运与绿谷中央城物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并交纳一年的物业管理费1736元（每平方米1.3元/月*12个月*111.30平方米）。佳兆公司代收契税6384元，维修基金5565元，房产证（交易、测绘）办证费1139元，土地证（办证、测绘）费用123元以及收取修押金2000元，垃圾清运费334元等，刘贤运均予以交纳，但拒绝补交房屋差价19185元。本院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同》及其附件约定，买受人与出卖人互负债务且有先后履行顺序，即：买受人应首先付清购房款，然后由出卖人向买受人交付商品房，最后在交付使用后综合验收180日内出卖人将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案。原审未予查明双方合同义务的履行顺序，依法应予纠正。二、《商品房买卖合同》约定按照实际测绘面积对已付购房款多退少补，并未加重买受人的负担，符合市场交易的公平原则。刘贤运所购商品房合同约定面积为104.61平方米，计价方式为：每平方米单价*建筑面积；经测绘机构确认该套房屋实测产权面积为111.30平方米，刘贤运理应依照合同约定对差额部分价款予以补齐，系其作为买受人应承担的主要合同义务。三、交房流程表及前期物业服务协议中均载明实测面积，证明2014年10月4日佳兆公司已经告知刘贤运房屋实测面积与合同面积存在差异。刘贤运拒绝补交房款，属于其未履行付清购房款的合同义务，违约在先，佳兆公司有权依据合同约定拒绝交房及承担协助办证义务。四、佳兆公司虽然于2014年10月4日将商品房实际交付刘贤运使用，但刘贤运未补齐房款的违约行为一直持续，至本案诉讼中仍拒绝依照合同约定在取得房产证前支付房款差额部分，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，佳兆公司不予履行协助办理房产证义务，属于正当行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。五、因佳兆公司在一审中未就刘贤运补交房款及承担违约责任提出反诉，且刘贤运不同意在二审中对该反诉请求进行调解，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，佳兆公司应另行起诉，佳兆公司关于一审审理程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人佳兆公司的上诉请求成立。原审部分事实认定不清，法律适用不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省竹溪县人民法院（2020）鄂0324民初873号民事判决；二、驳回被上诉人刘贤运的诉讼请求。一审案件受理费1075元，二审案件受理费2150元，均由被上诉人刘贤运负担。本判决为终审判决。审判长 向 斌审判员 刘 煜审判员 汪冬冬二〇二〇年十二月二十一日书记员 魏 晓附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。