文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初4765号原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码9150024058148513XU。法定代表人：刘兴秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：李成江，男，1975年10月20日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：孙敏，女，1982年5月9日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称“璟鑫物业”）与被告李成江、孙敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人高亚、被告李成江、孙敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。璟鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费9844.38元，并自2014年4月1日起至实际支付之日止每日按其拖欠的物业服务费的3‰支付违约金；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称“汇景龙湾业委会”）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）南宾镇汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定商业门面按建筑面积2.6元/月/平方米收取物业服务费；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按照合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告提供的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年12月，被告所有的x栋x层x号门面（建筑面积54.09㎡）从2014年3月至2019年12月共计70个月的物业服务费未向原告交纳，在此期间，经原告多次电话和书面催收，被告仍未交纳该费用。被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。李成江、孙敏辩称，1.被告未与原告签订合同，原告与汇景龙湾业委会2014年、2017年所签订的合同的真实性存疑，被告在该期间未接到任何通知。2.原告主张的物业服务费的收费标准无依据。3.原告未对被告的门面房提供保洁、维护等物业服务。4.原告起诉的2017年10月1日以前期间的物业服务费已经超过诉讼时效。5.被告并非汇景龙湾业委会成员，汇景龙湾业委会与原告所签的合同对被告没有约束力，被告也未参与业委会选举登记等。6.原告对小区住宅部分提供了更多的物业服务，但收费标准为0.8元/㎡/月，该收费标准低于门面房，明显不合理。7.被告自2014年4月起未交物业服务费还有两个原因：一是2014年3月，被告的门面内下水主管道破裂，屋内的货物被浸泡致被告损失3000多元，被告找原告沟通被拒绝修复和赔偿；二是2017年10月，门面承租人的三轮车晚上停放在门面门口充电时电瓶被盗，向原告调取监控视频，但原告称摄像头损坏，致承租人无法向警方提供直接证据损失1800.00元。8.即使被告需要承担违约金，按每日千分之三的标准计算违约金明显过高。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.8元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.6元/月/㎡。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第六条规定：具体标准按照建筑面积计算，住宅0.8元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.6元/月/㎡；该收费标准不包括对业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任，若业主和乙方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，则按专项合同的约定执行。第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。另查明，1.2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对汇景龙湾小区业委会与原告所签订的《物业服务合同2》进行了备案[编号（2017）（002）号]，物业类型为商住，四至范围为东至城东加油站、南至中医院、西至万寿大道、北至干溪子路。2.原告诉称汇景龙湾小区x栋x层x号门面房系被告所有，该门面房的建筑面积为54.09㎡，被告在庭审中对此未提出异议。3.原告提交了一份原告邮寄快递催收物业费律师函的信息表，并盖有重庆市邮政速递物流公司石柱分公司查询专用章，用以证明原告向被告李成江、孙敏邮寄了催收律师费律师函，该信息表载明邮件号码为1134801881753、收寄时间2020年9月1日、妥投时间2020年9月2日，状态为“拒收”。4.在诉讼过程中，原告向本院提交了书面申请，主动将违约金标准调整为以被告每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年12月21日一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（即年利率15.4%）的标准分别自每期物业服务费逾期之日起进行计算。本院认为，本案的争议焦点为：一、汇景龙湾业委会与原告所签的《物业服务合同》的效力问题，原、被告之间是否存在物业服务关系；二、原告起诉的部分物业服务费是否超过了诉讼时效，如果超过，未超过诉讼时效的期间如何确定；三、被告是否应向原告交纳物业服务费、违约金，如应交纳，具体金额如何确定。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”之规定，被告对其系汇景龙湾小区x栋x层x号门面房的所有人未提出异议，应当认定被告为汇景龙湾小区的业主。又汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告系汇景龙湾小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业委会所签《物业服务合同》的约束，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。对于被告提出的汇龙湾小区业委会成立程序以及选聘物业服务企业程序等是否符合法律规定的问题，因与本案并非同一法律关系，且在本案中并不影响被告作为汇景龙湾小区业主的认定以及案涉合同效力范围的认定；如果被告认为业主委员会有侵害业主权益等行为，可依照相关法律规定另行主张权利。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，业主未交物业服务费的，物业服务企业应当进行书面催交。本案中，被告在庭审中认可原告向其催收过物业服务费，又从邮寄快递催收物业律师函的信息表中可以看出，原告向被告邮寄催收物业费律师函的妥投时间为2020年9月2日，虽然显示的状态为“拒收”，也应视为原告向被告履行了书面催交的义务。虽然原告还举示了一份邮件号为1148380248030的查询结果（于2019年11月1日邮寄，投递状态为“他人代收”），但该份证据无法反映出是寄件人、收件人、邮寄内容等，又原告现未能举示其他证据证明其在2020年9月2日之前还向被告进行过催收，故本院认定原告于2020年9月2日向被告催收了物业服务费。现被告提出诉讼时效抗辩，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，认定本案诉讼时效中断时间为2020年9月2日。又根据《中华人民共和国民法总则》是一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”之规定，原告主张的2017年8月31日之前的物业服务费已超过了诉讼时效，故该部分的物业服务费本院不予支持。关于原告提出本案的起诉没有超过诉讼时效，因为《物业服务合同》是典型的继续性合同，属于定期给付之债，物业费在合同订立时就已确定的，是持续不间断履行，具有整体性和连续性的，诉讼时效应当从合同终止之日或者被告最后一期未交纳物业服务费的时候开始计算的意见。经查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，该条系关于同一债务约定分期履行的，因未履行某一期或者全部债务的，其诉讼时效期间的起算点为最后一期履行期间届满之日；本案中，《物业服务合同》在履行过程中具有双务性，即物业服务企业提供服务，业主交纳物业服务费，且汇景龙湾业委会与璟鑫物业在合同中明确约定业主每月定期交纳物业服务费，业主与璟鑫物业之间形成的债务是在合同履行过程中不断产生的，因而每月应当交纳物业服务费期限届满之后，均为独立债务，本案不符合法律规定的同一债务分期履行的情形；因此，原告的该意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点三。又根据《物业管理条例》第七条第五项及第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。关于被告辩称原告没有给被告提供物业服务的意见，经查，被告属于汇景龙湾小区的业主，虽然被告的房屋系临街门面，但临街门面亦是依托小区而建，与住宅是分不开的，从建筑主体来说，它们是一个整体，且该户的水、电、排污等均在小区线路管道系统之内，受到物业服务企业的维护管理，则同样享受小区物业服务企业的物业服务，且原告举示了相关照片证明原告方人员有对临街门面前进行垃圾清扫等。虽然被告举示了其门面房附近下水管道的局部照片，但该照片不足以证明原告存在长期性、持续性不履行物业服务、管理义务，达到了被告不应交纳物业服务费的程度。因此，被告提出的临街门面未享受到物业服务企业的服务、其不应交纳物业服务费的意见不能成立，本院不予采纳。关于物业服务费数额的问题。如前所述，原告主张的2017年8月31日之前的物业服务费超过了诉讼时效，对原告主张的案涉门面2014年3月至2017年8月的物业服务费，本院不予支持。又被告的房屋系门面房，应按照汇景龙湾业委会与原告所签《物业服务合同2》中约定的收费标准2.6元/㎡/月计算物业服务费。因此，本院应支持的物业服务费的期间为2017年9月1日至2019年12月31日，共计28个月，被告应向原告支付的物业服务费数额为2.6元/㎡/月×54.09㎡×28个月=3937.75元。关于违约金的问题。被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然涉案《物业服务合同》的中约定未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用金额的3‰交纳违约金，但是，原告在诉讼过程中申请放弃了按每日按3‰的标准计算滞纳金的诉讼请求，而提出按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年12月21日一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（即年利率15.4%）的标准计算违约金的主张，符合法律规定，应予支持。又《物业服务合同2》中约定业主应于每月25日交纳当月物业服务费，即每月26日为当月物业服务费的逾期之日，故本案的违约金应以被告每月应交物业服务费（即2.6元/㎡×54.09㎡=140.63元）为基数，按照年利率15.4%的标准自每期物业服务费逾期之日（当月26日）起分别计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李成江、孙敏于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2017年9月1日至2019年12月31日期间（汇景龙湾小区x栋x层x号门面屋）的物业服务费3937.75元及违约金[违约金以每月应交物业服务费140.63元为基数，按照年利率15.4%的标准自每期物业服务费逾期之日（当月26日）起分别计算至实际付清之日止]；二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告李成江、孙敏负担。本判决为终审判决。审判员  向宁杰二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈晓梅