吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1455号 上诉人（原审被告）：贤少龙，男，1986年10月16日生，汉族，农民，现住镇赉县。 被上诉人（原审原告）：解冬雪，女，1985年11月5日生，汉族，无业，现住白城市。 委托诉讼代理人：贤翠范（与解冬雪系母女关系），女，汉族，1963年5月27日生，住址白城市。 被上诉人（原审被告）：贤少奇，男，1983年1月18日生，汉族，现住镇赉县。 被上诉人（原审被告）：贤明成，男，1953年1月24日生，汉族，退休工人，现住镇赉县。 上诉人贤少龙因与被上诉人解冬雪、贤少奇、贤明成申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贤少龙，被上诉人解冬雪及其委托诉讼代理人贤翠范，被上诉人贤明成到庭参加诉讼。被上诉人贤少奇经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本案现已缺席审理终结。 贤少龙上诉请求：请求贵院依法撤销镇赉县人民法院（2020）吉0821民初914号民事判决，依法改判位于××镇的房屋归上诉人所有，驳回被上诉人解冬雪的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定案涉房屋未办理过户登记的原因应归责于买受人是错误的，没有任何依据。贤少龙（即上诉人）与贤少奇于2018年4月16日签订了房屋买卖合同，该合同成立并生效，但因案涉房屋未办理不动产更名手续是由于贷款未偿还完毕,上诉人在履行合同继续偿还银行贷款，法院也认可上诉人合法占有该不动产，上诉人已经给付完毕贤少奇房屋相应价款，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“......非因买受人自身原因未办理过户登记”上诉人符合这样的情形，未办理产权证是由于房屋贷款未偿还完毕无法办理过户登记，且贤明成在一审中也明确说明房屋没变更产权是因为没有房照。由此可见，没有房照是由于贤少奇的原因导致的，应由贤少奇将房屋产权证补回来才可以，但是贤少奇没有补办产权证，因此无法办理过户事宜。也由此可见，房屋未办理产权证是出卖人即贤少奇原因。在没有产权证的情况下，上诉人无论怎么主张权利都无法办理过户登记，这就是非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。简单说就是案涉房屋没有产权证原件，无法办理过户登记，因此上诉人购买案涉房屋的情形，足以排除强制执行，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，上诉人认为一审人民法院认定的未办理过户登记的原因应归责于买受人的事实错误，导致判决结果错误，望贵院予以纠正。 解冬雪辩称：贤少龙主张的房屋办理过户是因为他找不到贤少奇原因导致的，但是事实是他能找到贤少奇，他已经跟贤少奇联系过了，然而他说他一直没有过户，因为我之前给他打过电话的时候他说的。他没过户是因为第二次买卖的时候费用比较高，所以就没有过户。 贤明成辩称：我与贤少奇是父子关系，他卖房给我打电话问我同不同意，他说那意思是把房子卖了，将卖房子的现金投入生产，我说那你就卖了也行，欠小龙（贤少龙）八、九万，还有八、九万贷款没还。投入40000元钱再生产，就这么个情况。 贤少奇未出庭应诉，亦未提交答辩意见。 解冬雪向一审法院起诉请求：1.申请撤销镇赉县（2020）吉0821执异5号执行裁定书；2.恢复镇赉县人民法院（2020）吉0821执280号裁定书的执行；3．确认贤少奇与贤少龙签订的××镇的房屋买卖合同无效；4．诉讼费用及保全费用由以上三被告承担。事实和理由：原告因与被告贤明成、贤少奇民间借贷纠纷一案，将二被告诉至镇赉县人民法院，镇赉县人民法院于2015年11月11日作出（2018）吉0821民初357号判决，判决被告贤明成、贤少奇于判决生效后5日内偿还原告借款本息并支付逾期利息。（2018）吉0821民初357号民事判决生效后，原告向镇赉县人民法院申请对被告贤少奇名下的的位××镇予以查封，2020年4月2日镇赉县人民法院作出（2020）吉0821执280号执行裁定书。在执行过程中，案外人贤少龙以查封房屋已经由其购买为由提出执行异议，要求法院中止对（2020）吉0821执280号执行裁定书的执行。原告根据法院提供的资料以及收集的信息查明：被告贤明成与被告贤少奇系父子关系、被告贤明成与被告贤少龙是叔侄关系，贤少奇与贤少龙为堂兄弟关系。贤少龙于2018年4月16日与贤少奇签订《房屋买卖合同》，约定双方作价25万元，其中11.55万元是由贤少奇欠贤少龙的欠款抵顶，交付4万元现金，剩余的9.45万元银行贷款由贤少龙继续偿还。原告认为三被告的行为既违法、又明显不符合常理，被告贤少奇、贤少龙之间的房屋买卖合同是在法院作出（2020）吉0821执280号执行裁定书之后（4月18日）签订的；就二人关系来看，贤少龙与贤少奇明显存在恶意串通转移财产以达到躲避法院强制执行的目的，且二人签订合同、履行合同的时间均在裁定之后，是明显违法的行为，应当是无效的。故原告诉至法院。 一审法院认定事实：解冬雪诉贤明成、贤少奇民间借贷纠纷一案，镇赉县人民法院于2018年2月6日受理后，于2018年4月11日作出（2018）吉0821民初357号民事判决，判令贤明成、贤少奇于判决生效后五日内偿还解冬雪借款本金12万元及利息。该判决生效后，解冬雪向镇赉县人民法院申请强制执行。2020年4月2日，镇赉县人民法院作出（2020）吉0821执280号执行裁定书，裁定将贤少奇与蒋玲共同所有的的位××镇（房屋产权证号：00**9098）房屋予以查封。贤少龙以案涉房屋已于2018年4月16日被其购买为由，向镇赉县人民法院提出案外人执行异议，镇赉县人民法院于2020年5月10日作出（2020）吉0821执异5号执行裁定，裁定中止对位于××镇房屋的执行。解冬雪不服该裁定，于2020年6月3日向镇赉县人民法院提起申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点问题是贤少龙是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中贤少奇与贤少龙于2018年4月16日签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法律的强制性规定，该合同无法定无效事由，依法成立并生效。虽房屋买卖合同成立并生效，但因案涉房屋未办理不动产登记手续，故贤少龙并不享有该房屋的物权，其可在无法取得房屋的情况下向贤少奇主张债权。关于在人民法院查封之前贤少龙是否已合法占有该不动产。庭审中贤少龙提供了水费、取暖费的票据以及其用微信交付案涉房屋的电费凭证，但电费凭证和取暖费票据的用户名均为贤明成，水费的用户名为贤少奇。因无其他证据予以佐证，上述票据无法认定贤少龙已经合法占有该不动产。关于案涉房屋的价款问题，贤少龙称，其对贤少奇有11万余元的债权，以该债权冲抵部分房款，因案涉房屋在银行有9万余元的贷款，自2018年4月16日购买房屋后一直由其支付贷款，签订合同后又支付现金4万元。但关于贤少龙与贤少奇之间的是否存在债权债务关系以及4万元现金是否实际交付，贤少龙未能提供证据予以证明；并且其是否偿还银行贷款，除了工商银行个人还款凭证外，贤少龙亦未提供其他证据予以佐证。故法院无法认定贤少龙已实际向贤少奇支付相应房屋价款。现案涉房屋仍在贤少奇名下，关于案涉房屋是否因贤少龙自身原因未办理过户登记。法院认为，案涉房屋在银行有抵押贷款，贤少奇明知案涉房屋有抵押贷款仍与贤少奇签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同后又未能及时偿还银行贷款，而在房屋贷款尚未还清的情况下无法办理产权登记手续。故案涉房屋未办理过户登记的原因应归责于买受人贤少龙。综上所述，对申请执行人解冬雪的执行异议之诉应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决：1.准许执行镇赉县人民法院（2020）吉0821执280号民事裁定对镇赉县工商银行家属楼4号楼1单元201室的执行；2.驳回解冬雪的其他诉讼请求。案件受理费100元，由贤少龙负担。 本院二审期间，解冬雪出示了与贤少龙的电话通话录音和贤少龙在案涉房屋发布的卖房广告照片一张，证明贤少龙说房屋可以过户。经质证，贤少龙、贤明成无异议，合议庭当庭予以确认。 二审查明的案件事实与原审一致。另查明，贤少龙自认在买房子时，因为自己相信哥哥贤少奇了，不知道这个房子有没有产权证，自己也没有看到产权证，自身存在过错。 本院认为，贤少龙上诉的事实和理由，其主张了两个事实，即前面主张贤少奇2018年4月16日出卖给他的房屋存在银行贷款没有还清，所以不能办理过户登记；后面又主张贤少奇出售给他的房屋没有产权证。通过庭审调查，贤少龙自认在买房子时就没有见到过房屋产权证，其自身存在过错。依据上述事实，贤少龙于2018年4月16日与贤少奇签订买卖合同购买案涉房屋时，对贤少奇是否取得案涉房屋的房产证，在交易时即存在主管过错，没有尽到合理的注意义务。其应当预见如果贤少奇没有取得房产证，其将来在办理产权过户时将存在障碍。而案涉房屋实际是由贤少奇办理了按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，当事人无法办理过户登记。对此，贤少龙称其买了案涉房屋后，按月偿还银行贷款。因此，应认定贤少龙对于案涉房屋存在抵押权，不能办理过户登记是明知的。综合以上，对于案涉房屋没有办理过户登记，原审认定贤少龙存在过错，并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。贤少龙的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由贤少龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  潘海峰