山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初20588号 原告：万世田，男，1958年4月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：牛浩学，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志媛，山东理证律师事务所律师。 被告：万世乐，男，1965年10月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：薛秀欣，女，1965年2月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：陈相奎，男，1978年8月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周炘，山东润杰律师事务所实习律师。 原告万世田与被告万世乐、薛秀欣、陈相奎、吴小骏确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告万世田委托诉讼代理人李志媛、被告陈相奎委托诉讼代理人万彩娥、周炘到庭参加诉讼。被告万世乐、薛秀欣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万世田向本院提出诉讼请求：1.依法确认三被告于2019年6月26日签订的关于青岛市黄岛区的《楼房买卖合同》无效；2.请求被告陈相奎将非法占用的位于青岛市黄岛区及地下车位腾出，并交还原告；并支付非法占有使用费暂定14000元（自2019年7月起，按每月1000元计算至交还房屋之日）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回对被告吴小骏的起诉，本院口头裁定予以准许。事实和理由：原告系青岛市黄岛区村民，万世乐系原告同胞弟弟，薛秀欣系万世乐妻子。原告在青岛市黄岛区原有民房一处，2017年5月12日与上庄社区居民委员会签订《拆迁安置补偿协议》，2018年11月份分得拆迁安置楼房两处，其中一处位于上庄社区西区xxx处购买。原告找万世乐，在原告质询下，万世乐承认确实是其出卖，原因是万世乐欠了陈相奎钱没有能力偿还，万世乐拿出其与陈相奎于2019年6月26日签订的《楼房买卖合同》，合同约定，将原告名下位于上庄社区西区xx号楼xxx室及地下车位一个卖给陈相奎。现该房屋由吴小骏非法居住使用。原告认为，被告明知该房屋权利人为他人，不具备过户登记、处分等条件，恶意串通，私下买卖，严重侵害原告的合法权益，因此诉至法院，请求依法判决。 被告万世乐、薛秀欣未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告陈相奎辩称：1.涉案的黄岛区上庄社区西区xx号楼xxx房屋的《楼房买卖合同》真实合法有效。2.涉案《楼房买卖合同》的当事人万世乐是涉案房屋的实际所有权人，拥有涉案房屋的所有权；3.被告作为善意第三人，已经尽到了合理的审查义务，且涉案的《楼房买卖合同》已经履行完毕，合同各方均无异议；4.被告已经取得了涉案的黄岛区上庄社区西区xx号楼xxx房屋的所有权，有权对涉案房屋作出处分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的土地登记审批表、房屋产权印契证、集体土地使用证、上庄社区平方搬迁安置补偿协议、安置房抽签信息、楼房买卖合同，被告陈相奎提交的楼房买卖合同、视频、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、搬迁公证书两份、分房方案两份、分房表一宗、委托书两份、受托承诺书两分、阄号四宗、发放楼房钥匙存根一宗、安置房屋物业记录四宗，对方当事人对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.万世田与万世乐系兄弟关系，万世乐与薛秀欣系夫妻关系。2018年青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄社区居民委员会社区安置改造过程中，万世田抓阄所得房屋为西区xx号楼xxx室（涉案房屋）及东区x号楼2单元xxx室（万世乐代抓），万世乐抓阄所得房屋为西区xx号楼xxxx室及东区x号楼1单元xxx室（万超代抓）。 2.2018年11月23日，万超（万世田之子）领取东区x号楼1单元xxx室房屋钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万超系该房屋业主。2018年12月1日，万世田领取西区xx号楼xxxx室钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万世田系该房屋业主。2019年1月8日，万世乐领取东区x号楼2单元xxx室钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万世乐系该房屋业主。2019年2月21日，万世乐领取西区xxx号楼xxx室（涉案房屋）钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万世乐系该房屋业主，万世乐签名的社区发放的通知书中载有“原万世田房互换”字样。 3.2019年6月26日，万世乐、薛秀欣（甲方）与陈相奎（乙方）签订《楼房买卖合同》，主要内容如下：“甲方自愿将上庄安置区西区xx号楼xxx室卖给乙方，经双方协商同意以总价人民币大写伍拾万元正成交。乙方于2019年6月26日将房款一次性付给甲方。乙方将房款全部付给甲方之日，甲方将原分房合同、楼房钥匙等有关房屋的所有文件交给乙方，房屋产权归乙方所有。本合同签订后，在2019年6月26日前该楼房所产生的任何经济往来由甲方负责，与乙方无任何责任关系；在2019年6月26日该房屋产权归乙方所有后，房屋产生的经济往来与甲方无任何关系。”当日，万世乐、薛秀欣向陈相奎交付了房屋，陈相奎在小区物业进行了业主登记。 4.2020年4月30日，万世乐、薛秀欣（甲方）与陈相奎（乙方）签订《楼房买卖合同》，主要内容如下：“甲方自愿将上庄安置区西区13号楼803室及地下车位一个，卖给乙方，经双方协商同意以总价人民币大写陆拾陆万元正成交。乙方于2019年6月26日将房款分两次付给甲方。乙方将房款伍拾万元整付给甲方之日，甲方将原分房合同、楼房钥匙等有关房屋的所有文件交给乙方，剩余房款2020年5月10日前全部付清，房屋产权归乙方所有。本合同签订后，在2019年6月26日前该楼房所产生的任何经济往来由甲方负责，与乙方无任何责任关系；在2020年5月10日该房屋产权归乙方所有后，房屋产生的经济往来与甲方无任何关系。”当日，万世乐、薛秀欣向陈相奎出具收到条，载明：“今收到房款壹拾万元整（100000元），现金陆万元整（60000元），共计收款拾陆万元整。” 5.青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄社区居民委员会社区安置房屋目前已具备办理不动产登记条件。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告陈相奎提交转账明细两份，证明其购买涉案房屋付款的事实。虽然原告对该组证据不予认可，但未提交反驳证据予以证明，故本院对被告提交的该组证据的证据效力予以确认，并由此认定如下事实： 2019年6月26日，陈相奎之妻孟凡秀向万世乐62×××73号银行账户转账485000元。当日，陈相奎向万世乐交付现金15000元。 本院认为，本案系买卖合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点问题在于：三被告所签订的《楼房买卖合同》是否无效？ 综合本案认定的事实，本院作如下分析认定： 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案中，涉案西区xx号楼xxx室房屋并未办理不动产登记，但陈相奎提交的证据可以证明，涉案房屋卖与陈相奎前，万世乐以与万世田互换房屋的方式自社区领取了涉案房屋钥匙，并以涉案房屋业主的身份在小区物业进行了业主登记。无论万世田与万世乐兄弟对于涉案房屋有过何种约定，在房屋未办理不动产登记的情况下，万世乐的上述行为足以使第三人认为其对涉案房屋享有处分权，不能仅以万世田在抓阄时抓得西区xx号楼xxx室房屋认定万世乐对涉案房屋无权处分。关于原告主张的陈相奎与万世乐之间应系民间借贷关系，原告并未提交证据证明其该项主张，且无论陈相奎与万世乐之间系买卖合同关系还是民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）第二十四条的规定，双方签订的《楼房买卖合同》并非当然无效。现原告提交的证据不足以证明万世乐无权处分涉案房屋，亦不足以证明三被告在签订《楼房买卖合同》过程中存在恶意串通，原告主张涉案《楼房买卖合同》无效，证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告主张涉案《楼房买卖合同》无效并要求被告腾退房屋支付使用费，证据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告万世田的诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取计75元，由原告万世田负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                            履行期届满后二年内             向本院提出执行申请                审判员  艾江月 二〇二〇年十二月三十日 书记员  韩德昊