贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7900号上诉人（原审被告）：王润兰，女，1963年1月25日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：滕长利，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码：915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人王润兰因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王润兰上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人的起诉已过诉讼时效，不应受法律保护。2.改造费认定错误。当时谢亚弟转让门面给王润兰时，有多人在场可证明。遵义市红花岗区市场发展服务中心在二审中未提交书面答辩意见。遵义市红花岗区市场发展服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金109600及服务费、卫生费15,563.2元（合计125,163.2元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以109,600元为基数按月利率2%支付违约金，以15563.2为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区中华路苟家井市场综合大楼**的所有权人。2003年6月16日，案外人娄国平向原告交纳了改造费50000元。2008年1月8日，案外人谢亚弟向原告交纳了Ａ1号门面保证金1000元、消防保证金300元。2008年3月5日，案外人谢亚弟向原告交纳了Ａ1号门面转让费6000元。2008年3月6日，案外人谢亚弟与被告签订《协议》一份，载明“新大厅Ａ-1号门面是谢亚弟和王润兰交涉，转让费20万元，谢亚弟已把合同、门面交给王润兰，此后门面一切与谢亚弟无关。”，协议左下部有案外人谢亚弟和被告王润兰签名。案外人谢亚弟按将案涉门面转让给被告，被告自此开始使用案涉门面。经查明，案涉门面是由娄国平转让给谢亚弟，再由谢亚弟转给了被告王润兰。2015年1月22日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告王润兰签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井综合大楼Ａ-1＃门面，面积13㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金每年按24000元／年计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费142元／月，卫生费142元／月，承租方需转让或转租门面，必须经出租方书面同意，并向出租方缴纳20000元变更手续费，办理完相关手续方可；凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续使用租赁门面。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月1日，被告签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场综合大楼的Ａ-1商铺，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。另查明，遵义市红花岗区中华路苟家井市场已于2020年5月31日关停，被告已于2020年5月31日前返还了案涉门面，但未缴纳费用，故酿成诉讼。一审法院认为，本案的争执焦点在于一、原被告双方之间是否存在租赁合同关系；二、改造费、转让费、保证金的问题；三、市场拆迁收不收租金的问题；四、是否还能享受优惠政策及租金计算问题；五、违约金问题。首先，被告自2008年开始使用案涉门面，原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于改造费、转让费、保证金的问题。庭审中查明，案涉门面由娄国平转让给谢亚弟、谢亚弟再转让给被告王润兰，被告提交了娄国平缴纳50,000元改造费的收款收据、谢亚弟缴纳门面保证金1,000元、消防保证金300元的收款收据，以及被告与谢亚弟关于转让的协议书。根据被告提交的证据，可以认定被告通过转让取得了案涉门面，谢亚弟已将案涉门面的权利义务一并转让给了被告王润兰，故对谢亚弟缴纳的门面保证金1,000元、消防保证金300元本院予以认可。虽然被告支付了20万元的转让费，但是对于转让费的构成并没有详细说明，证据中更无法体现关于娄国平缴纳的50,000元改造费的相关情况；同时，被告亦未举证证明该笔改造费可退还或者抵扣租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对被告辩称应抵扣50,000元改造费的意见，依法不予采纳。关于案外人谢亚弟向原告缴纳的6,000元转让费，参照原、被告租赁合同中关于转让事宜需向出租方缴纳手续费的约定，认定该笔费用应属于谢亚弟从娄国平手中转让时按约向出租方缴纳的转让手续费，故对被告所持该笔转让费也应扣除的辩论意见，不予采纳。关于市场拆迁收不收租金的问题。被告在庭审中辩称2015年因市场要拆迁，原告便不再续签租赁合同并且免收租金，租户主动交租原告都不收取，但被告未举证证明。故对被告所持因市场拆迁原告已不再收取租金的辩解，不予采纳。关于是否还能享受优惠政策及租金计算的问题。原告在《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》中已经明确说明“对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。”，因被告未在2020年6月1日前缴纳费用，故被告已经不具备享受优惠政策的前提条件。对于租金计算，按照租赁合同约定为24,000元/年，故每月租金为24,000元/12个月=2,000元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金2000×54=108,000元，扣减缴纳的门面保证金1,000元、消防保证金300元，被告尚需支付原告租金108,000元-1,000元-300元=106,700元。另有服务费142元/月、卫生费142元/月，故每月管理费用共计为142＋142=284元。同理，被告共计差欠原告管理费用284×54=15,336元。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情判令被告从2020年6月1日10起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、由被告王润兰在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金106,700元，服务费、卫生费15,336元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以106,700元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费1,425元，由被告王润兰承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人的起诉已过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中也未提交新的证据证明本案已过诉讼时效，对此，本院不予支持。关于改造费的问题。上诉人提交的证据只能证明其向案外人谢亚弟缴纳了门面转让费20万及案外人娄国平向遵义市红花岗区市场发展服务中心缴纳了5万元改造费的事实，但并无证据证明该20万包含5万元改造费以及遵义市红花岗区市场发展服务中心同意退还5万元改造费或抵扣租金的事实，故上诉人主张5万元改造费认定错误的上诉请求不能成立。上诉人如有其他证据，可另案主张相关权益。综上所述，上诉人王润兰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由王润兰负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年十二月二十一日法官助理王薇书记员冯滢