北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14908号上诉人（原审被告、反诉原告）：李世香，女，1974年4月17日出生。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李闯，女。委托诉讼代理人：陈阳，北京翼赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏薇，北京翼赞律师事务所律师。上诉人李世香因与被上诉人李闯房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李世香上诉请求：认可原审判决第一、三、四项，不认可原审判决的第二、五项，请求改判支持我方原审反诉请求的第二、三项，并且不予退还保证金。事实和理由：1.一审判决认定新冠疫情属于不可抗力错误；2.一审认定李闯违约解除合同的情况下不判决其承担违约责任错误。李闯辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。李闯向一审法院起诉请求：判令1.确认双方于2019年7月26日签订的《租赁协议》于2020年1月31日解除；2.李世香返还保证金130031元；3.李世香返还2020年2月1日至2020年3月2日租金46194元；4.李世香支付装修补偿20万元。李世香不同意李闯的诉讼请求并向一审法院提出反诉请求：1.李闯将北京市朝阳区三间房西路2号院x号楼一层商铺其中一间商铺腾退交还给我；2.李闯支付租金54150元；3.李闯支付房屋占有使用费（按月43343元的标准，自2020年3月3日起算至实际腾退交还房屋之日止）；4.李闯支付燃气安装费及燃气费12500元。一审法院认定事实：2019年7月26日，李闯与李世香签订《租赁协议》，承租北京市朝阳区三间房西路2号院x号楼一层商铺，建筑面积190平方米；装修期自2019年7月27日至2019年9月2日（特此注明，租赁期未满5年，李闯中途终止协议的履行不享受装修期，李世香有权追缴装修期间的租金），租期自2019年9月3日至2027年9月20日；保证金130031元，第一年租金为520125元，每两年按8％递增一次，租金每半年支付一次，需提前30天；逾期不支付租金累计超过7日的，李世香可以解除合同；如遇政府行为及不可抗力因素致使双方不能继续履行协议时，协议自动解除，双方均不承担违约责任，因此造成的一切损失双方将各自承担，剩余租金和押金需全额退回。合同签订后，李世香向李闯交付了房屋，李闯装修后开始经营使用。李闯已支付李世香至2020年3月2日的租金260063元、保证金130031元。李闯称2020年春节后准备营业，因新冠疫情影响，所在区域执行防疫命令，无法营业，遂与李世香协商，协商未成，在2020年2月21日向李世香发出通知，通知合同于2020年1月31日解除，之后协商交钥匙，李世香指定将钥匙交给其店里的保安，后其在3月4日将钥匙交给了保安。李世香则称直到2月10日李闯未按照约定支付租金，其联系李闯，双方协商租金的减免事宜，李闯在2月21日发出解除的通知，但疫情不构成不可抗力，可以通过减免租金等方式实现合同目的，不影响合同目的实现，之前李闯已因逾期未支付租金违约了，李闯是在3月4日将钥匙交回的，但并未将商铺内物品清空，直到5月底才将物品基本搬走。李闯称在交钥匙前已陆续搬家，交钥匙时剩下的厨房烟机、灶具、吧台不可移动的物品，就留给李世香，由李世香处理。李世香称除此之外，当时还留有一些桌椅、空调、冰柜等。李闯提交照片及报价表、付款凭证等，以证明装修的情况。李世香不予认可。李世香主张李闯一直未腾退交还房屋，导致其在5月底6月初才将房屋另行出租，产生租金损失，并提交了租赁合同予以佐证。李闯不予认可。李世香另主张在合同履行期间，其代李闯支付了燃气改造费8000元，李闯尚欠燃气费4500元未支付。就此，李世香提交了2019年9月4日和9月23日李闯签订的《接驳临时燃气协议》、微信记录予以佐证。李闯认可证据的真实性，认可使用燃气至12月18日，但称未使用到前述数额的燃气费。李世香称因改造燃气需要占用车位，其为了租赁合同能够顺利履行，代李闯垫付了改造期间占用车位的使用费。就此，李世香提交了收据予以佐证。收据记载为车位管理费。李闯不予认可，不认可是改造费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李闯与李世香签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，李闯于2020年2月21日发出解除合同的通知。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故，《租赁协议》应于2020年2月21日解除。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同解除，需要结合具体情况予以综合考量。本案中，根据查明的情况，案涉房屋并非完全无法经营，双方的合同期限为8年，尚履行不足半年的时间，对于出现疫情影响经营使用房屋的情况，可以通过减免租金或者延长租期的方式进行处理，且随着疫情发展变化、防控措施的调整，疫情对于合同履行的影响也会发生变化，李世香也陈述在之后的5月底6月初已将房屋另行出租。综上，疫情的影响尚不足以致使双方的合同目的不能实现。李闯提出解除合同，不符合法律规定和合同约定。按照合同关于免租期的约定，在李闯解除合同不符合法律规定和合同约定的情况下，其应当支付免租期的租金。李闯在3月4日才将钥匙交还李世香，应当支付2月1日至2月21日期间的租金及2月22日至3月4日的房屋占有使用费。双方完成钥匙交接后，根据李闯的腾退情况，可以视为双方已完成房屋交接，李世香再主张之后的房屋占有使用费，法院不予支持。疫情对李闯占有使用房屋产生一定的影响，法院根据公平原则以及本案的具体情况、双方的过错程度，酌情确定免租期租金及2月1日至3月4日的租金、房屋占有使用费。故，李闯已支付的2月1日至3月2日的租金折抵其需支付的前述租金及房屋占有使用费，对于李闯要求李世香返还租金及李世香要求李闯再支付免租期租金和占有使用费的请求，法院不再支持。李闯主张装修补偿，法院不予支持。合同解除后，李世香应当返还李闯保证金130031元。李世香已将房屋另行出租，再主张李闯腾退交还房屋，法院不予支持。根据李世香提交的证据，可以认定李闯尚欠4500元燃气费未支付，李世香主张支付，法院予以支持。李世香提交的证据显示为车位管理费，不能证明系燃气安装费，也无收款单位的名称、印章，且李闯对李世香系垫付的主张也不予认可。故，李世香应当承担举证不能的不利后果，对其主张的燃气安装费，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、确认李闯与李世香于2019年7月26日签订的《租赁协议》于2020年2月21日解除；二、李世香于判决生效后七日内返还李闯保证金十三万零三十一元；三、李闯于判决生效后七日内支付李世香燃气费四千五百元；四、驳回李闯的其他诉讼请求；五、驳回李世香的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6943元，由李闯负担4042元（已交纳），由李世香负担2901元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3425元，由李世香负担3400元（已交纳），由李闯负担25元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，根据已经查明的事实，双方合同履行期是八年，在履行不足半年时间李闯即提出解除房屋租赁合同，不符合合同约定及相关法律规定，已经构成违约。现经双方确认，均认可《租赁协议》在李世香收到解除通知后即2020年2月21日解除，本院不持异议。本案争议焦点主要在于合同解除后各项款项的返还及损失赔偿问题。需要指出的是，虽然疫情在本案中尚不构成不可抗力，并非李闯提出解除合同的合理依据，但在实际处理本案争议时，仍需考虑疫情这一重要因素对双方权利义务予以平衡。根据已经查明的事实，李闯承租房屋系经营餐饮，在装修后不久即发生疫情，尤其是今年年初因受疫情影响，无法正常利用房屋进行经营，基于该客观事实，已实际发生的房租及解除合同后的房屋占有使用费不应由李闯一人承担，李世香作为出租方应予分担。关于免租期租金，由于免租期是针对合同八年期限较长而设置的，现李闯在半年时间内即提出解约，应当交纳免租期租金。关于因李闯提出解约导致的后续房屋空置期损失，经查，李世香在李闯腾房后于今年5月底6月初另行出租房屋，在此期间存在房屋空置损失，但即便没有解约的情况下亦应由承、出租双方分担该部分租金，而不应由李闯全部独立承担。关于装修损失，由于李闯确实对房屋进行了装修，用于经营餐饮，利用不到半年即解约，李世香应当在可利用的范围内酌情给予合理补偿。综合上述分析，李闯已经给付李世香的租金及因解约产生的装修损失已经足以弥补李世香因解约导致的相应损失，结合其在今年5月底已经将房屋另行出租的事实，本院认为，将双方款项折抵后的处理结果是公平合理的，在此基础上，李世香应当将李闯交纳的保证金予以退还。原审法院处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，李世香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2990.62元，由李世香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 申峻屹审 判 员 张 弘二〇二〇年十二月二十八日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞