文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初6998号原告：重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区XX街道河滨新村**，统一社会信用代码91500119711661964E。法定代表人：杨永琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：何卫，系该公司职工。被告：胡帅，男，1980年10月9日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司（以下简称宏都物业公司）与被告胡帅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宏都物业公司的委托诉讼代理人何卫、被告胡帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付2017年1月至2020年12月期间的物业服务费3006元、电梯运行费1152元、公摊电费288元、违约金720元，共计5166元。4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告从2017年开始对被告所住小区实施物业管理服务，上述期间物业服务相关费用被告一直无理拒交，没有履行缴费义务，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告胡帅辩称，欠费时间、金额属实。物业公司不履行其职责，卫生、安全得不到保障，要求整改的问题都没有整改，都是消防来检查要求物业公司整改才开始整改。我们小区那边修了一个车库，拉施工建材的车辆随意进出小区，小区保安都允许其进入，也不制止。B栋加装电梯没有经过公示都开始施工了。经审理查明，2015年1月1日，原告宏都物业公司（乙方）与南川区XX街道XX社区xxxx业主委员会（甲方）签订《重庆市南川区xxxx小区物业服务合同》，合同约定：甲方通过招标等方式选聘乙方为xxxx小区提供物业服务。物业服务费用按建筑面积计算：平层（B幢）0.5元/㎡/月（不含化粪池清掏），电梯楼（A幢）0.5元/㎡/月（不含化粪池清掏），电梯楼（A幢）电梯运行费：楼层×2.00元/月，商业门面0.5元/㎡/月（不含化粪池清掏），将住宅改为其他用途的1元/㎡/月，公摊照明（含公共用水）6元/户/月。共用的专项设备（主要指消防控制设备）运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月按实分摊方式向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季度起的30日内履行交纳义务。本合同期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同其届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之伍拾的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。2016年12月22日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出《关于2017年物业管理事项的告示》，该告示载明：2016年物业服务合同即将到期，小区业委会至今没有成立，按《物业管理条例》相关规定，仍由居委会暂代业委会职责。经与宏都物业公司协商，xxxx2017年的物业管理事项如下：宏都物业公司继续代管1年，至业委会成立……收费标准、服务标准按2015年元月1日小区业委会与宏都物业公司签订的《物业服务合同》执行……2017年元月1日起不按时（含无故5拖延或将不是物业公司的责任强加于物业公司的）缴纳物业服务费的业主，按规定及承担法律法规的诉讼费、公示公告费，判定的违约金等一切法定费用外，须另行承担诉讼代理杂支费（含代理人误工、交通、资料费、法律咨询、提档等）350元。2017年11月20日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出《xxxx2017年物业管理工作总结暨2018年物业管理事项告知书》，该告知书载明：2017年物业服务约定即将期满，小区业委会至今仍然没有成立，按《物业管理条例》相关规定，仍由居委会暂代行业委会职责。经与宏都物业公司协商，xxxx2018年的物业管理事项如下：宏都物业公司继续代管1年，期限1年（2018年1月1日至2018年12月31日）……收费标准、服务标准按2015年小区业委会与宏都物业公司签订的《物业服务合同》执行……2018年元月1日起业主不按合同约定缴费，如发生诉讼，欠费业主按法律规定承担诉讼费、公示公告费、违约金等一切法定费用外，需另行承担350元物业公司支出的法律服务费。2018年12月29日，南川区XX街道XX社区居民委员会（甲方）与原告宏都物业公司（乙方）签订《重庆市南川区xxxx小区物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为xxxx小区提供物业服务。物业服务费用按建筑面积计算，平层（B幢）0.5元/㎡/月，电梯楼（A幢）0.7元/㎡/月，电梯楼（A幢）每月另加楼层×2.00元的高楼层电梯费，商业门面0.5元/㎡/月（不统一加入夜间保安减半收取），将住宅改为其他用途的1.5元/㎡/月，公共照明（含公共用水）6元/户（含商业门面）/月。共用的专项设备（主要指消防控制设备）运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月按实分摊方式向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季末的前30日内履行本季度交费义务。本合同期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。物业公司向欠费业主发出书面催收通知，如10日内仍不缴纳者，从欠费之日起计算双倍资金利息（按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付双倍利息）向乙方支付违约金。如发生诉讼，欠费业主、车主除支付约定的违约金须另行承担乙方支付的350元法律服务费（含诉讼费、撰写诉状、收集资料、资料打印费、资料提档费、代理方交通费、人工等杂支费用）及发言判定的其它费用。合同还约定了其他事项。2019年12月31日，南川区XX街道XX社区居民委员会（甲方）与原告宏都物业公司（乙方）再次续签《重庆市南川区xxxx小区物业服务合同》，合同约定：服务期限为2020年1月1日至2021年12月31日止。合同约定的收费标准等其他事项与上一份合同基本一致，不再赘述。另查明，被告胡帅系xxxx小区x幢xxx电梯房的业主，其房屋建筑面积为89.48平方米。按照合同约定，从2017年1月至2020年12月期间，被告共计拖欠物业服务费3006元、电梯运行费1152元、公摊照明费288元。以上费用合计为4446元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及原告提交的《重庆市南川区xxxx小区物业服务合同》三份、《关于2017年物业管理事项的告示》、《xxxx2017年物业管理工作总结暨2018年物业管理事项告知书》、不动产查询证明等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，该小区业委会以及该小区所在的居委会与原告就物业管理事项达成的《物业服务合同》和告示、告知书，对该小区的全体业主包括被告在内亦具有约束力。原告宏都物业公司对xxxx小区进行了物业管理服务，被告作为小区业主理应按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费的民事责任。本案中，被告从2017年1月起至2020年12月止的物业服务费、电梯运行费、公摊照明费共计4446元未向原告交纳，原告请求被告支付该期间的物业服务费、电梯运行费、公摊照明费共计4446元，被告对金额无异议，本院予以支持。被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，但约定的违约金过高和变更后的违约金过高，结合被告下欠的物业费金额和期限，本院酌情确定违约金为200元，对于过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告胡帅在本判决生效后立即支付原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司2017年1月至2020年12月期间的物业服务费（含电梯运行费、公摊照明费）4446元。二、由被告胡帅在本判决生效后立即支付原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司违约金200元。三、驳回原告重庆市南川区宏都物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告胡帅负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇二〇年十二月二十四日书记员  李珑