江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3571号上诉人（原审被告）：陈国玲，女，1966年5月24日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：齐笑鸣，江苏华朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧，江苏华朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周智芳，女，1966年10月4日出生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：刘有良，男，1957年10月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪礼超，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人陈国玲因与被上诉人周智芳、刘有良房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈国玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回周智芳、刘有良起诉；2.由周智芳、刘有良承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案陈国玲与周智芳、刘有良之间签订案涉合同的真实目的只是将案涉房屋作为借款的担保，案涉合同只是借贷关系中《还款计划》的从合同。原审法院未对双方借贷关系及《还款协议》进行审核，而是割裂开主、从合同，仅审核从合同效力问题，进而作出合同无效的判决，属于适用法律错误。2018年8月7日，周智芳、刘有良周智芳向陈国玲出具《还款计划》，承诺按计划执行还款，如有一期不能执行按卖方协议执行。同日，双方签订了案涉《小产权房以房抵债买卖合同》。案涉合同是基于《还款计划》而订立的，两份协议不可割裂来看，其能完整真实的反映出陈国玲与周智芳、刘有良之间在订立涉案合同时的真实意思。案涉合同的履行只是实现债权的担保方式，双方的真实意思在于民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，周智芳、刘有良作为借款人也不能割裂民间借贷合同和买卖合同，而单以买卖合同起诉陈国玲，原审法院亦应当向周智芳、刘有良释明相关法律规定，如周智芳、刘有良拒绝变更诉讼请求，法院应当裁定驳回起诉。二、因陈国玲与周智芳、刘有良之间存在合法有效的房屋租赁合同，故即便案涉《小产权房以房抵债买卖合同》被认定为无效，陈国玲也无需搬离案涉房屋。2018年8月6日，陈国玲与周智芳就案涉房屋达成租赁合意，签订了《租房协议》，协议约定周智芳将案涉房屋（含院落全部）出租给陈国玲居住，租期12年，从2018年8月6日生效。协议签订后，周智芳带领陈国玲进入案涉房屋，完成交付。在本案一审审理过程中，周智芳陈述其多次向汊河派出所报案陈国玲非法占有其房屋，代理人收到一审判决后，到派出所调取出警记录，了解到公安机关未判定陈国玲非法占有房屋是由于陈国玲向派出所提交了租房协议，经沟通陈国玲取回该协议原件。一审中因陈国玲未留取复印件，同时因法律意识欠缺未意识到该协议与周智芳、刘有良要求认定《小产权房以房抵债买卖合同》无效有关，故未在一审中向代理人反映该事实。陈国玲认为，陈国玲与周智芳、刘有良之间签订的《租房协议》是双方真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，是真实合法有效的，应受法律保护。故周智芳、刘有良无权起诉陈国玲要求搬离案涉房屋，请求二审法院依法予以改判。周智芳、刘有良辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。首先，《小产权房以房抵债买卖合同》是在周智芳被非法拘禁期间迫于无奈签订，有公安机关的立案决定书为证。其次，案涉房屋是刘有良所有农村自建宅基地建筑，陈国玲与周智芳、刘有良并非同一集体经济组织成员，故该合同违反土地管理法等法律强制性规定而无效。问题关键并不在于该合同是买卖合同或者担保合同，而在于该房屋不能在双方之间流转交易，故在此基础上以流转为主要目的的让与担保亦不能成立。2.一审法院案由为房屋买卖合同纠纷，陈国玲提交的租房协议既未在一审中作为证据提交、质证，也与案由无关，周智芳、刘有良不予认可，请求法院不予采纳。3.房屋在同一日既出卖又出租且均为同一交易对象明显违反常理。该租房协议也是在周智芳被非法拘禁期间签订，且没有刘有良的签名。陈国玲在租房协议签订后没有按约支付24万元房租，也就是说该租赁协议虽然签订但是没有实际生效。周智芳、刘有良也有刘有良针对陈国玲的非法侵入住宅的报警记录，并不认可该租赁事实。周智芳、刘有良向一审法院起诉请求：1.确认与陈国玲之间的《小产权房以房抵债买卖合同》无效；2.判令陈国玲向其返还座落于扬州市邗江区的房屋；3.判令陈国玲支付自2018年8月7日起至实际腾空之日的房屋占用费（按照1800元/月标准计算）；4.诉讼费用由陈国玲负担。事实和理由：周智芳、刘有良系夫妻关系。周智芳与陈国玲存在债权债务纠纷。2018年8月7日，周智芳在陈国玲纠集人员对其非法拘禁，人身自由受到限制，受胁迫的状态下非自愿与陈国玲签订了《小产权房以房抵债买卖合同》，约定周智芳将座落于扬州市邗江区房屋出卖给陈国玲，充抵周智芳的债务100万元。因该涉案房屋系刘有良在其合法享有的宅基地上所建的自建房，登记在刘有良一人名下，且陈国玲非周智芳、刘有良所在集体经济组织成员。依据我国相关法律法规，周智芳、陈国玲间的上述房屋买卖合同应属无效。现陈国玲未经周智芳、刘有良同意，擅自破锁入室，并强占至今，致使周智芳、刘有良居无定所。现为维护自身合法权益，周智芳、刘有良特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定起诉。陈国玲一审辩称，一、从案件程序上看，本案涉嫌刑事犯罪，相关刑事案件已经公安机关立案，法院应当予以驳回。本案陈国玲曾于2019年7月19日向邗江区人民法院起诉周智芳偿还借款【（2019）苏1003民初6575号】，但在该案审理的过程中，周智芳向扬州公安广陵分局报案其被非法拘禁，故邗江法院最终以案件涉及刑事犯罪为由驳回了陈国玲起诉。现周智芳所报刑事案件仍在公安侦查阶段，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的,应当裁定驳回起诉,将有关材料移送公安机关或检察机关。故请求法院驳回周智芳本次起诉。二、从案件实体上看，本案基础法律关系并非房屋买卖合同关系，周智芳与陈国玲之间实际存在民间借贷关系。本案周智芳虽以房屋买卖合同纠纷起诉陈国玲，但从案件实体内容讲，涉案合同实为抵押担保合同，周智芳起诉时只提供了所谓的小产权房买卖合同，而未提供双方签订的还款计划。涉案小产权房买卖合同是基于还款计划而订立，两份协议不可割裂来看，其能完整真实的反映出周智芳、陈国玲双方在订立涉案合同时的真实意思为以涉案房屋价值来保证陈国玲债权的实现。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，周智芳作为借款人也不能割裂民间借贷合同和买卖合同，而单以买卖合同起诉陈国玲，法院应当驳回其起诉。综上所述，本案涉及刑事案件，请求法院驳回周智芳、刘有良起诉。一审法院经审理查明，周智芳、刘有良系夫妻关系，双方于1993年12月21日登记结婚。刘有良名下有位于扬州市邗江区的房屋，于1994年因翻建取得。2018年8月7日，周智芳（出卖人，甲方）与陈国玲（买受人，乙方）签订《小产权房以房抵债买卖合同》，约定：鉴于甲方欠乙方人民币500万元，三年多次催款至今没有归还。双方协商一致甲方自愿将自有的位于运西焦刘组10号小产权房出卖给乙方充抵甲方欠乙方的债务100万元。现订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将其位于运西焦刘组10号的房产及其土地使用权（小产权房，建筑面积300平方米，土地面积200平方米，楼上下及附房12间。以下简称“本房屋”）出售给乙方充抵甲方欠乙方的债务100万元人民币；二、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方承担。甲方承担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后出具相关的抵债手续，相关的房产手续一并交付乙方；三、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方……目前该房屋由陈国玲的妹妹陈君占有使用。另查明，陈国玲以周智芳、刘有良为被告于2019年7月19日向一审法院提起诉讼，提出诉讼请求为：1.判令周智芳、刘有良共同偿还陈国玲借款4781670元及利息；2.判令周智芳、刘有良向陈国玲支付律师费15万元。事实和理由：周智芳、刘有良因工程周转需要分别于2014年、2015年向陈国玲借款500万元，明细如下：2014年8月26日100万元、2014年9月1日200万元、2015年5月11日100万元、2015年6月15日100万元。借款时，周智芳、刘有良曾承诺将扬州天下花园的房子抵押给陈国玲，但周智芳、刘有良迟迟不配合办理抵押手续。陈国玲事后得知周智芳、刘有良已将扬州天下花园的房子出售。且陈国玲向周智芳、刘有良索要借款时，周智芳、刘有良各种理由推脱。基于此，陈国玲向扬州市运东派出所报案，后经派出所协调处理，周智芳向陈国玲出具了还款计划，确认截止2018年8月6日共欠陈国玲借款本金572万元，年利率15%。其后，陈国玲仅从周智芳、刘有良处受偿两处房产，折抵金额938330元，其余借款本息至今未付。故诉至法院，请求判如所请。周智芳在该案中辩称：1.其向陈国玲借款500万元是事实，借款发生后，其已经向陈国玲偿还借款本金196万元，并转让两套房子至陈国玲名下，陈国玲称尚有借款本金4781670元未还不是事实。2.双方之间的借款并未约定利息，陈国玲提供的还款计划是在陈国玲非法拘禁周智芳期间受胁迫所写。周智芳已经向公安机关报案。2018年8月7日，周智芳向陈国玲出具还款计划一份，载明：截止2018年8月6日欠陈国玲572万元整，分三年六期偿还，按约定利息15%年化。第一期2019年2月7日还138万元整；第二期2019年8月7日还131万元整；第三期2020年2月7日还124万元整；第四期2020年8月7日还116万元整；第五期2021年2月7日还169万元整；第六期2021年8月7日还162万元整。以上承诺按计划执行，如有一期不能执行按买卖房协议执行。2019年10月29日，周智芳向扬州市公安局广陵分局运东派出所报案，称其受到非法拘禁。2019年10月30日，扬州市公安局广陵分局作出立案决定书，决定对周智芳被非法拘禁案立案侦查。2019年12月19日，扬州市公安局广陵分局至一审法院调取了相关卷宗材料。因此。一审法院认为陈国玲与周智芳、刘有良之间的民间借贷纠纷可能涉及违法犯罪，根据最高人民法院的相关规定，应当裁定驳回起诉，并将犯罪的线索、材料移送公安机关或检察机关。据此，一审法院于2019年12月21日作出（2019）苏1003民初6575号民事裁定书，裁定驳回陈国玲的起诉。又查明，扬州市公安局广陵分局于2018年6月10日作出立案决定书，决定对陈国玲被诈骗案立案侦查，后又于2020年7月16日作出撤销案件决定书，因没有犯罪事实，决定撤销此案。一审法院认为，本案争议焦点为：1.周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》是否有效？2.如合同无效，陈国玲是否需返还房屋及支付房屋占用费？针对本案的第一个争议焦点，一审法院认为，周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》无效，理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，不得买卖和转让。宅基地的使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，该集体经济组织成员以外的人员无权取得或变相取得。本案中，案涉房屋系刘有良于1994年因翻建取得，周智芳、刘有良为扬州市邗江区焦刘组村民，陈国玲为扬州市广陵区居民，非同一集体经济组织成员。周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》约定了将刘有良名下的位于扬州市邗江区的房屋出售给陈国玲充抵周智芳欠陈国玲的债务100万元，而该房屋为农村宅基地建筑，故《小产权房以房抵债买卖合同》违反了土地管理法等相关法律的强制性规定，该《小产权房以房抵债买卖合同》无效。关于争议焦点2，一审法院认为陈国玲需返还案涉房屋，但是否应支付房屋占用费应另案处理，理由如下：2018年8月7日，周智芳与陈国玲除签订《小产权房以房抵债买卖合同》外，周智芳还向陈国玲出具了还款计划一份。周智芳在还款计划中确认截止2018年8月6日欠陈国玲572万元，约定分3年6期归还，并承诺按计划执行，如有一期不能执行按买卖房协议执行。根据还款计划的约定、当事人的当庭陈述结合周智芳与陈国玲签订的《小产权房以房抵债买卖合同》的约定，可以认定，周智芳与陈国玲签订《小产权房以房抵债买卖合同》，目的是抵偿双方的债务或为双方的债务提供让与担保，双方转让讼争房屋的行为是以房抵债及房屋让与担保的隐藏行为。现案涉《小产权房以房抵债买卖合同》因违反了土地管理法等相关法律的强制性规定而无效，故双方以房抵债或让与担保亦不能成立。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈国玲因合同取得案涉房屋，应将案涉房屋返还给周智芳、刘有良。至于双方的债权债务关系应由陈国玲另行按原有法律关系向周智芳主张债权。至于周智芳、刘有良主张的自2018年8月7日起的房屋占用费，周智芳当庭陈述其与刘有良从未将案涉房屋交付给陈国玲，系陈国玲于2018年7月29日下午非法侵入案涉房屋并将门锁换掉，一扇门焊死，案涉房屋现在的占有人为陈国玲的妹妹陈君；而陈国玲辩称系周智芳带其和妹妹进入案涉房屋，没有非法侵入的事实，但认可案涉房屋目前由陈君占有。双方对陈国玲占有案涉房屋是否得到周智芳同意的事实陈述不一，但均未提供证据予以证明，且扬州市公安局广陵分局立案侦查的周智芳被非法拘禁案也尚未结案，故周智芳、刘有良可另案向陈国玲主张房屋占用费。综上所述，周智芳、刘有良的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周智芳、刘有良与陈国玲于2018年8月7日签订的《小产权房以房抵债买卖合同》无效；二、陈国玲于判决发生法律效力之日起十日内向周智芳、刘有良返还座落于扬州市邗江区的房屋；三、驳回周智芳、刘有良的其他诉讼请求。本案受理费13800元，减半收取6900元，由周智芳、刘有良负担2300元，陈国玲负担4600元。二审中当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。陈国玲提交周智芳和陈国玲于2018年8月6日签订的租房协议，用以证明周智芳将位于运西村焦刘组10号房屋含院落全部出租给陈国玲居住，租期为12年，协议自2018年8月6日起生效。周智芳、刘有良经质证认为，认可协议的真实性，但是1.房屋在同一日既出卖又出租且均为同一交易对象明显违反常理。2.该租房协议也是在周智芳被非法拘禁期间签订，且没有刘有良的签名。3.陈国玲在租房协议签订后没有按约支付24万元房租，也就是说该租房协议虽然签订但是没有实际生效。4.周智芳、刘有良也有刘有良针对陈国玲的非法侵入住宅的报警记录，并不认可该租赁事实。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2018年8月6日，周智芳与陈国玲签订租房协议，约定周智芳将运西焦刘组10号房屋出租给陈国玲居住，租金2万元/年，暂定12年，租金24万元，陈国玲一次性付清房租，协议2018年8月6日生效等内容。本案二审争议焦点为：周智芳、刘有良提起本案诉讼主张确认案涉《小产权房以房抵债买卖合同》无效并主张陈国玲返还房屋是否能够成立？本院认为，对于《小产权房以房抵债买卖合同》的效力问题。周智芳与陈国玲之间存在债权债务关系，周智芳与陈国玲2018年8月6日签订《租房协议》、2018年8月7日签订《小产权房以房抵债买卖合同》，2018年8月7日周智芳出具还款计划，还款计划中载明“如有一期不能执行按买卖房协议执行”，二审中双方均认可该“买卖房协议”即为案涉《小产权房以房抵债买卖合同》。且双方亦在一审中认可案涉房屋实际由陈国玲一方占有使用，虽然周智芳、刘有良持有报警材料称系陈国玲强行占用，但公安机关并未对此作出相应处置。因此，从周智芳与陈国玲的债权债务关系、案涉房屋占用状况、双方在相关民间借贷案件以及本案中对案件事实的陈述以及所提交证据来看，双方并非真实存在房屋买卖的意思表示，双方之间连续形成的《租房协议》、《小产权房以房抵债买卖合同》和还款计划能够体现出双方是就以案涉房屋的占有使用为债权债务提供担保达成的合意，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的规定，案涉《小产权房以房抵债买卖合同》应认定无效。对于案涉房屋是否应予返还的问题。本案中，双方虽达成以案涉房屋的占有使用为债权债务提供担保的合意，但是其一，根据《中华人民共和国担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。而本案中双方并未签订书面的担保合同。其二，本案双方系合意以房屋的占有使用提供担保，但根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。案涉房屋为不动产，根据《中华人民共和国物权法》关于担保物权的相关规定，并不存在不动产质押这一提供担保的方式，亦不存在不动产质权。故即使存在担保合意，陈国玲据此占用案涉房屋亦缺乏法律依据。其三，案涉房屋为农村宅基地建筑，而陈国玲与周智芳、刘有良非同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，双方之间不得就该房屋进行处置，即使抵押亦不符合法律规定。因此，鉴于陈国玲占有使用案涉房屋缺乏法律依据，一审法院支持周智芳、刘有良返还房屋的诉求并无不当。关于陈国玲提出的非法拘禁刑事案件的问题，鉴于胁迫仅为当事人得以提出撤销主张的法定事由，且本案是对双方担保合意是否符合法律规定所做出的判断，因此该刑事案件的结果并不对本案处理产生影响，陈国玲以该刑事案件为由主张驳回起诉，本院不予支持。综上所述，陈国玲的上诉请求不能成立。一审判决处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由陈国玲承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员叶露审判员 韩     冰二〇二〇年十二月三十日书记员 施  亚  芹