北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）高民（商）终字第1616号上诉人（原审原告）：中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市庆春路**。负责人：唐强，总经理。委托诉讼代理人：范健龙，浙江求是园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衢州市鑫泰房地产有限公司，住，住所地浙江省衢州市思源路**/div>联合管理人：浙江达正律师事务所和衢州中瑞华会计师事务所有限公司，联合担任衢州市鑫泰房地产有限公司管理人。负责人：杨**。委托诉讼代理人：童建坤，浙江达正律师事务所律师。原审被告：江山市鑫泰房地产有限公司，住所，住所地浙江省江山市双塔街道北关里**div>法定代表人：郑利强。原审被告：郑利强，男，1974年5月14日出生，汉族。原审被告：王瑛，女，1975年7月1日出生，汉族。上诉人中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司（原名称中国东方资产管理公司杭州办事处，于2017年2月17日变更为现名称，以下简称东方资产公司）因与被上诉人衢州市鑫泰房地产有限公司（以下简称衢州鑫泰公司）、原审被告江山市鑫泰房地产有限公司（以下简称江山鑫泰公司）、原审被告郑利强、原审被告王瑛金融借款合同纠纷一案，不服北京铁路运输中级法院（2014）京铁中民初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东方资产公司的委托诉讼代理人范健龙，被上诉人衢州鑫泰公司的委托诉讼代理人童建坤到庭参加诉讼，原审被告江山鑫泰公司、原审被告郑利强、原审被告王瑛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上诉人东方资产公司于本案开庭审理后，以案件应以浙江省衢州市柯城区人民法院正在审理的行政案件结果为依据，向本院申请中止审理，本院于2015年8月20日裁定中止诉讼。经被上诉人衢州鑫泰公司申请，本案现恢复审理。本案现已审理终结。东方资产公司的上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判东方资产公司对衢州鑫泰公司抵押的座落于衢州市府东街西侧、荷一路南侧的18395平方米国有土地使用权［土地使用权证号为衢州国用（2011）第1－0082038号］享有优先受偿权，以折价或拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿第一项的债务；二、二审案件的上诉费由衢州鑫泰公司负担。东方资产公司的主要上诉理由：一、一审判决所认定的“衢州鑫泰公司对所抵押的土地不具有完全、合法的处分权”所依据的事实不足，属认定事实不清。二、一审判决援引《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条作为判决的依据不足，本案中的土地抵押具有相对独立性。三、一审判决以同一土地使用权证号项下该宗土地整体为一物，于该土地上设定的抵押权应为整体无效的判决理由缺乏法条依据和法理依据。东方资产公司于庭审中补充上诉理由为，案涉土地于2011年10月25日已经设立了抵押权，抵押权人是邹瑞勇。衢州鑫泰公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定本案诉争土地使用权抵押无效有充分的事实与法律依据，应予维持。二、东方资产公司在上诉状中的上诉理由不能成立。三、本案名为委托贷款合同，实为以委托贷款名义操作的民间借贷行为。衢州鑫泰公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，东方资产公司的上诉请求、事实与理由均没有事实与法律依据，请求二审法院查明事实，驳回东方资产公司的上诉请求。针对东方资产公司当庭补充的上诉内容答辩如下：东方资产公司所主张的邹瑞勇于2011年10月25日已设立抵押登记的行为并不必然导致东方资产公司的抵押行为有效，在抵押设立过程中，东方资产公司并不是抵押权人，也不是抵押人，案涉土地与东方资产公司没有任何的关联关系。案涉土地上已建有房屋且大部分取得了预售许可证，进行了预售。预售登记的效力能够对抗抵押权效力，如未征得权利人同意，抵押无效。江山鑫泰公司、郑利强、王瑛未到庭，亦未提交书面意见。东方资产公司向一审法院起诉请求：1．衢州鑫泰公司立即向东方资产公司归还贷款本金5000万元、利息729166．67元，以及逾期罚息234375元（暂计算至2014年3月18日，按年利率7．5％上浮50％，其后计至生效判决确定的支付之日止）；2．东方资产公司对衢州鑫泰公司抵押的座落于衢州市府东街西侧、荷一路南侧的18395平方米国有土地使用权［土地使用权证号为衢州国用（2011）第1－0082038号］享有优先受偿权，以折价或拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿上述第1项债务；3．江山鑫泰公司、郑利强、王瑛对上述债务承担连带清偿责任；4．衢州鑫泰公司、江山鑫泰公司、郑利强、王瑛连带承担本案全部诉讼费用。在一审庭审中，东方资产公司将上述第一项诉讼请求变更为：判决确认东方资产公司对衢州鑫泰公司的债权本金5000万元、利息729166．67元、逾期罚息1838932．29元（计算至2014年6月23日）。一审法院认定事实：2013年5月，东兴证券股份有限公司（以下简称东兴证券公司）作为委托人，北京银行股份有限公司复兴支行（以下简称北京银行复兴支行）作为受托人，衢州鑫泰公司作为借款人签订编号为2013年委贷字第012号的《委托贷款协议》，约定：东兴证券公司委托北京银行复兴支行向衢州鑫泰公司发放委托贷款5000万元；借款用途为鑫泰城市之星项目的开发建设；借款期限9个月，自2013年5月29日起至2014年2月28日止；借款年利率7．5％，且为固定利率；按季付息，付息日为放款日后每满三个月的对日；如借款人未能按约定偿还贷款本息，则就其所拖欠的款项按合同利率上浮50％计收逾期罚息。2013年5月20日，衢州鑫泰公司和北京银行复兴支行签订了《抵押合同》，约定：衢州鑫泰公司将其名下的座落于衢州市府东街西侧、荷一路南侧的18395平方米建设用地使用权［土地使用权证号为衢州国用（2011）第1－0082038号］抵押给北京银行复兴支行，作为《委托贷款协议》项下的担保；担保范围为主合同项下的全部债权，包括主债权本金（最高限额为5000万元）以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等。2013年5月21日，双方到衢州市国土资源局办理了抵押登记手续，领取了土地他项权利证明书［证书编号衢市他项（2013）第1－0101979号］。2013年5月26日，郑利强、王瑛、江山鑫泰公司作为担保人分别和北京银行复兴支行签订了《保证合同》，约定为《委托贷款协议》提供连带责任保证担保；保证范围为主合同项下北京银行的全部债权，包括主债权本金（最高限额为5000万元）以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权益的费用等。保证期间为主合同项下的债务履行期届满之日起两年。2013年5月29日，东方资产公司与衢州鑫泰公司、北京银行复兴支行签订了《企业信用增级服务合同》，约定：东方资产公司就《委托贷款协议》项下的借款向北京银行复兴支行出具《远期收购承诺函》，为衢州鑫泰公司提供信用增级服务，以提升衢州鑫泰公司的信用等级；若衢州鑫泰公司未能按约偿付借款本息，东方资产公司将根据《远期收购承诺函》约定的条款和条件，从北京银行复兴支行受让债权。签约当日，东方资产公司按约向北京银行复兴支行出具了《远期收购承诺函》，该承诺函明确：收购标的为《委托贷款协议》项下已发放但并未清偿的债权及其全部从权利（包括但不限于借款合同项下的其他权利和利益、担保协议和其他相关协议下的所有权利和利益）；若发生衢州鑫泰公司在借款到期时未按时足额偿付债权本息的情形，东方资产公司将根据本承诺函，届时与北京银行复兴支行签署协议受让标的债权。2013年5月29日，北京银行复兴支行按约向衢州鑫泰公司发放了5000万元委托贷款，衢州鑫泰公司按约支付了部分利息，2014年2月28日借款期限届满，衢州鑫泰公司未能按约偿还借款本金及剩余利息。一审庭审中，东方资产公司与衢州鑫泰公司均认可自2013年12月21日未再付利息的事实。2014年2月28日，东方资产公司和北京银行复兴支行签订《债权转让协议》，受让《委托贷款协议》项下债权及全部从权利，转让基准日为2014年2月28日，截至该日的债权本金5000万元、利息729166．67元，转让价款50729166．67元。东方资产公司于当日付清全部转让款，成为《委托贷款协议》的债权人。2014年6月9日，衢州鑫泰公司以资金链断裂不能清偿到期债务为由向浙江省衢州市中级人民法院申请破产清算。该院于2014年6月23日作出（2014）浙衢商破（预）字第1-1号民事裁定书，裁定受理衢州鑫泰公司的破产清算申请，并指定了破产管理人。截至2014年6月23日，衢州鑫泰公司尚有借款本金5000万元、利息729166．67元、逾期罚息1823079．42元未付。一审法院另查明，衢州鑫泰公司提供设定抵押的衢州国用（2011）第1－0082038号土地使用面积为18395平方米，用途为住宅用地，衢州鑫泰公司在该土地上开发建设“城市之星家园”，共建有8幢商品房屋。衢州鑫泰公司于2012年1月6日以衢售许字（2012）第2号商品房预售证，取得1#、2#楼预售权；于2012年6月25日以衢售许字（2012）第17号商品房预售证，取得9#楼预售权；于2012年12月28日以衢售许字（2012）第35号商品房预售证，取得5-8#楼预售权；于2013年10月8日以衢售许字（2013）第39号商品房预售证，取得3#楼预售权。在2013年5月21日（办理抵押登记之日）前，衢州鑫泰公司已经开始公开销售，所售房屋已在衢州市房地产交易与权属登记管理中心进行预告登记。一审法院认为：东兴证券公司、北京银行复兴支行和衢州鑫泰公司签订的《委托贷款协议》，东方资产公司和北京银行复兴支行签订的《债权转让协议》，江山鑫泰公司、郑利强、王瑛分别与北京银行复兴支行签订的《保证合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。衢州鑫泰公司未按《委托贷款协议》约定履行还款义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。东方资产公司请求确认对衢州鑫泰公司享有5000万元借款本金及相应利息、罚息的债权有合同和法律依据，一审法院予以支持。衢州鑫泰公司提出其除支付借款利息外，还支付了顾问费、增信费等其他费用，对此，一审法院认为，本案中，东方资产公司通过《债权转让协议》所受让的债权是《委托贷款协议》项下未获清偿的借款本金、利息等及全部从权利，衢州鑫泰公司提供的证据不能证明其所述已支付的其他费用为偿还借款本金或利息，对于其依据其他合同支付的款项所产生的异议，不属本案审理范畴。故，其提出应将已付费用冲抵借款本金的意见一审法院不予采纳，其要求调整罚息标准的理由不能成立。衢州鑫泰公司未能依约按期偿还借款本息，江山鑫泰公司、郑利强、王瑛亦均未承担相应的担保责任，东方资产公司要求江山鑫泰公司、郑利强、王瑛对衢州鑫泰公司上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。江山鑫泰公司、郑利强、王瑛在承担了相应的连带保证责任后，均有权向衢州鑫泰公司进行追偿。关于东方资产公司对衢州鑫泰公司提供抵押的衢州国用（2011）第1－0082038号国有土地使用权是否享有优先受偿权的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，第一百八十四条同时规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，衢州国用（2011）第1－0082038号土地上开发建设有“城市之星家园”，至本案《抵押合同》订立时，衢州鑫泰公司已取得绝大部分房屋的预售许可证并进行销售，且在衢州市房地产交易与权属登记管理中心做出登记，因此，衢州鑫泰公司对该土地不具有完全、合法的处分权。该《抵押合同》无效，依据该合同设立的抵押权相应无效。由于在同一土地使用权证号项下，该宗土地整体为一物，因此，于该土地上设定的抵押权应为整体无效。东方资产公司要求对该土地享有优先受偿权的主张不能成立。衢州鑫泰公司关于本案抵押行为无效，东方资产公司不具有优先受偿权的意见，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认东方资产公司对衢州鑫泰公司享有债权52552246．1元；二、江山鑫泰公司、郑利强、王瑛于判决生效之日起十日内，对上述第一项东方资产公司对衢州鑫泰公司享有的债权承担连带保证责任；三、江山鑫泰公司、郑利强、王瑛承担连带保证责任后，有权向衢州鑫泰公司追偿；四、驳回东方资产公司的其他诉讼请求。二审审理期间，东方资产公司、衢州鑫泰公司分别提交行政诉讼案件的相关裁判文书等材料。衢州鑫泰公司提交案涉房屋相关信访、裁判文书等材料。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，一审法院关于东兴证券公司、北京银行复兴支行和衢州鑫泰公司签订的《委托贷款协议》，东方资产公司和北京银行复兴支行签订的《债权转让协议》，江山鑫泰公司、郑利强、王瑛分别与北京银行复兴支行签订的《保证合同》等合同合法有效及承担相关责任的认定，符合法律规定，应予维持。衢州鑫泰公司与北京银行复兴支行于2013年5月20日签订《抵押合同》。2013年5月21日，依据双方签订的《抵押合同》到衢州市国土资源局办理了抵押登记手续，领取了土地他项权利证明书。东方资产公司通过债权转让的方式受让了案涉债权，相关权利亦一并转移。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。当事人之间订立的合同，未办理登记的，不影响合同效力。故一审法院以衢州鑫泰公司于前述土地上建设商品房并取得衢州市房地产交易与权属登记管理中心出具的部分商品房预售许可证等为由认定《抵押合同》及据此设立的抵押权无效，与《中华人民共和国物权法》的相关规定不符，本院予以纠正。本院认为，东方资产公司对衢州鑫泰公司抵押的座落于衢州市府东街西侧、荷一路南侧的18395平方米国有土地使用权［土地使用权证号为衢州国用（2011）第1－0082038号］享有优先受偿权。但如对该土地上新增建筑物处分时，应按照《中华人民共和国物权法》第二百条及相关法律规定予以处置。综上所述，东方资产公司关于对上述国有土地使用权享有优先受偿权的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第一百七十九条、第二百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：一、维持北京铁路运输中级法院（2014）京铁中民初字第38号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京铁路运输中级法院（2014）京铁中民初字第38号民事判决第四项；三、中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司在一审判决第一项确定的债权范围内，对衢州市鑫泰房地产有限公司名下设定抵押的［土地使用权证号为衢州国用（2011）第1－0082038号］项下，座落于衢州市府东街西侧、荷一路南侧的18395平方米国有土地使用权的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、驳回中国东方资产管理股份有限公司浙江省分公司其他的上诉请求。二审案件受理费296617元，由衢州市鑫泰房地产有限公司、江山市鑫泰房地产有限公司、郑利强、王瑛共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李淑莱审 判 员 王 肃审 判 员 龚晓娓二〇二〇年十二月三十一日法官助理 王英博书 记 员 王 峥