苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7437号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司，住所地上海市奉贤区五四公路******。法定代表人：张一民，董事长。委托诉讼代理人：柳胜强，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。被告：赵云峰。原告上海科瑞物业管理发展有限公司（下称物业公司）与被告赵云峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理。依法由审判员沈国全适用小额诉讼程序审理，后更换为简易程序，于2020年7月13日、12月18日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人柳胜强，被告赵云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费13254.12元、滞纳金7938.01元，合计21192.13元(未交期间暂为2019年7月1日至2020年5月31日止)；2、本案诉讼费用由被告承担，原告垫付的诉讼费依法退回。事实与理由：被告系江苏省苏州市吴江区东太湖大道*号云玺湖滨商务广场*幢*室(建筑面积为267.76平方米)的房屋所有权人。被告于2017年6月30日入伙云玺湖滨商务广场的大平层住宅。被告物业管理费交至2019年6月30日。自2019年7月1日起至2020年5月31日止的11个月的物业管理费13254.12元，被告至今未付。原告的吴江分公司已通过电话和上门张贴欠费催缴通知书及委托邮寄律师函催告被告缴纳物业管理费，均未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。赵云峰辩称，被告入住东太湖大道*号云玺湖滨商务广场*幢*室时与物业公司签订了为期两年的前期物业管理合同，现两年期限已届满，但是所有的小区配套并未完成。入户大堂的软装都是从别处拆下的旧家具充数，会所仍未装修完毕，所以造成物业服务严重缩水。小区仅存有保安看门，所承诺的各项服务内容均没法完成。根据业主手册中载明的内容，配套用房、小区喷泉景观、背景音乐系统等等至今未交付使用。其中有开发商绿地集团吴江置业有限公司（下称绿地公司）的原因，也有原告自身的原因。由于配套不齐全，原告丧失了基本物业管理的一个基础，没有基本的设施为其提供相应的服务和管理，所以业主无法享受到相应的物业服务，而本小区的物业费是吴江区乃至苏州同类小区中最高的，为此小区的112名业主去年联名写信给开发商绿地公司和物业公司，向他们明确表达了相关诉求。但时至今日，当时业主们收到的该楼盘的宣传手册中所承诺的所有项目，只有上个月完成了20平方米左右的儿童活动区域，其余的配套设施均没有完成，所有这些构成业主们拒绝缴纳下年度物业费的理由。在此期间业主们多次与开发商绿地公司以及物业公司沟通，要求对于目前的物业服务水准，重新与业主充分协商确定相应的物业管理费用，但原告不理不睬。同时原告用极其激进的催讨物业费的方式，逼迫业主进行缴费，作为被告也深受其害。业主们正想通过这次诉讼来争取自身的权益，缴纳合理的物业管理费用。对前两年已经缴纳的相关费用，由于原告没有提供相应的物业服务，所以被告保留提起反诉的权利。综上所述，原告收取高额物业费的基础不存在，且未履行物业服务合同，业主明确提出整改，也明确告知物业公司在整改未完成之前，业主将不再缴纳物业费，所以被告拒不缴纳物业费有正当的抗辩事由。关于原告物业费的收费标准，根据《物业管理条例》以及江苏省物业服务收费管理办法的相关规定，物业公司提供的物业管理服务等级应为二级三档，相应的物业费收费标准应该在2元/月/平方米左右，被告有权要求原告降低现行的物业费。原告主张滞纳金没有任何依据。请求法庭依法驳回原告的诉请。本院经审理查明如下事实：2014年10月22日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具吴物前字（2014）第030号前期物业管理备案通知书，备案通知书载明：申请单位为绿地公司，申请日期为2014年10月22日，前期物业管理企业为物业公司，物业名称为太湖新城B2地块商住楼二期，类型为商住，坐落位置为吴江区太湖新城B2地块，项目总建筑面积为87900.91平方米，规划核准物业服务用房为494.52平方米，本期建设规划许可面积为87900.91平方米，商业用房为63846.14平方米，其他24054.77平方米，计划竣工交付日期为2016年12月30日，规划核准总平面图、前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、业主临时管理公约各一份已备案。2016年3月4日，赵云峰与绿地公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，由赵云峰向绿地公司购买东太湖大道*号云玺湖滨商务广场*幢*号房，合同约定住宅建筑面积为268.19平方米，购房款为5831792元。《吴江市商品房买卖合同》附件五为商品房物业管理协议。甲方为绿地公司，甲方选聘的物业管理公司为物业公司，乙方为赵云峰签订《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定，乙方所购房屋为：住宅(酒店式公寓、商业等)，建筑面积268.19平方米，第一条、在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：大平层住宅：4.5元/月/平方米，商业：8.00元/月/平方米。在本合同履行期内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲方有权相应调整服务费用价格，乙方应按照国家调资比例予以认可。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。(本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙)。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此所发生的全部费用由甲方承担。第五条、物业管理服务事项(范围)：在物业交付使用后，甲方所委托的物业管理企业提供的物业管理服务事项见附件一，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人【附件一：物业管理企业提供的物业管理服务事项：(一)包括但不限于楼盖、屋项、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；(二)包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；(三)公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；(四)公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；(五)安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；(六)交通和车辆停放秩序的管理；(七)物业使用禁止性行为的管理：(八)物业维修和养护费用的账务管理；(九)物业档案资料的保管；(十)物业其他共同事务的管理服务；(十一)业主委托的其他物业管理服务事项】。第六条、物业管理服务质量：物业管理企业提供的物业管理服务质量见附件二。物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方各半支付，最终结算【附件二：物业管理企业提供的物业管理服务质量：（一）服务基本要求、（二）客户服务标准、（三）房屋、设施设备运行与维护服务、（四）、秩序维护与安全服务、（五）环境保洁服务、（六）、绿化摆放与养护服务、（七）、其他公共事务的管理服务】。第八条：违约责任：(一)甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；(二)乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；(三)乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收滞纳金；(四)甲方和其委托的物业管理企业违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求双倍返还。第十六条、本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。《吴江市商品房买卖合同》内附的绿地太湖城业主临时管理规约（大平层住宅）第八条规定：未按照规定交付有关费用的责任：业主应依据前期物业服务合同约定的标准，于每一季度首月10日前向物业服务公司缴纳当季物业服务费用。逾期缴款的，物业服务企业有权按欠费金额每日千分之三的标准向欠费人收取滞纳金。业主未按规定交付物业管理服务费的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。赵云峰在承诺书上签名，承诺书载明“本人(单位)已详细阅读并理解绿地公司制定的《业主临时管理规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书”。东太湖大道*号云玺湖滨商务广场*幢*室建筑面积为267.76平方米。赵云峰入住东太湖大道*号云玺湖滨商务广场*幢*室后交纳了至2019年6月30日止的物业管理费，并接受物业公司物业服务。2019年6月30日后的物业费未予交纳，物业公司进行催收。物业公司2017年6月印制的云玺湖滨商务广场精装大平层公寓业主手册规定：物业管理费及缴纳：公寓的物业管理费为4.5元/月/平方米；支付时间和方式：物业管理处将每半年收取一次物业管理费。业户应按合同约定，以现金、支票或转账等形式支付，项目物业管理处将出具正式票据。逾期支付：所有业户应当按时缴纳物业管理费，逾期支付将每天按照所欠缴管理费的0.3%加收滞纳金。项目设施及服务：电梯、通风系统、保安系统、消防系统、通讯设施、失物招领、维修服务、节日布置。公寓服务指南：提供便捷式服务，及包括前台、维修、生活咨询、秩序维护等常规服务，保证业主的生活需要。1、基础特色服务柜台接待服务：钥匙寄存服务、叫车服务、叫醒服务、行李运送服务、门童服务、资产管理服务；管家服务：实施“管家服务”是指每位“管家”负责有限的住宅单元，使其有足够时间及资源与各住户建立良好的关系，以及实施“一对一”式的专业服务；客服专员服务：业主可以随时致电自己的客服专员，客服专员会为您提供需要的及时准确的各种信息服务；商务类：代订机票、车票等；生活类：定时叫醒、洗衣、家政等；文化活动类：书展、画展、沙龙、健康讲座等；委托代办类：代买水、电、报刊订阅等；其他类：水、电路障碍检查服务（定期）、安防检查服务，消防和设备维护、重大节日出入口适当装饰等。云玺湖滨商务广场有商务楼和2幢住宅楼（即7号楼和6号楼）。整个云玺湖滨商务广场有一个出入口车辆进出。住宅楼有五个单元，每个单元设有片区管家。物业公司统一安排保安对商务楼、住宅楼进行安保。2幢住宅楼之间系云玺湖滨商务广场会所，现系毛坯，未有商家装修入住。二楼设有露天泳池，但池里没水，至今未开放过。物业公司在大堂二楼三叉口建设一儿童游乐设施。庭审中，赵云峰向法庭提供海珀云玺宣传册一本，宣传内容为铂金私家会所临湖而建，国际奢华品牌精装修，无论品质、配套还是功能，均为苏州奢华雅致的聚会场所。会所大堂配备书吧、红酒吧、雪茄吧、多功能包间、酒窖、健身房、瑜伽室、儿童游乐区等。二楼露天泳池，引入无边泳池概念，从视觉上将游泳池与太湖融为一体。金钥匙物管，以上游服务标尺封赏生活。绿地经过多年的积淀，提供尽善尽美的管家式物业服务，汲取英国伦敦服务礼仪的尊贵细致，更共享五星级标准酒店式服务，悉心洞察高端人士的生活需求，以国际化、开放性、包容的精髓，礼遇海珀云玺，事无巨细严谨用心。庭审中，赵云峰向法庭提供会议记录表一份，该表显示2019年5月5日，9户业主参加会议，商讨项目设施配套及物业服务。会议内容为6-7号楼部分业主对物业目前管理的服务品质及现在收取的管理费4.5元/月/平方米的支付价格和服务不等值，业主对项目的配套设施及使用情况非常不满意。业主诉求1：6号楼车库入户门太重，需要增设闭门器，答复：闭门器公司在进行采购，材料采购到货进行安装。诉求2：物业服务费收费标准提供收支明细，答复：我司根据业主要求，现将大平层收支账目进行细分化后公司到6-7号楼公告栏内，届时请各位业主进行查看。业主诉求3：会所大堂的具体交付的时间及会所运营享用方式和投入的服务内容，答复：我司已经联系开发商关于大平层会所运营事宜，开发商回复目前已经在和力康健身谈具体会所运营细节。诉求4：车库的进出单行设置，增设明显指示标识，答复：大厦外围各楼栋及车库已经安装有明显标识，管理处会针对标识不清晰部分进行增加。诉求5、负二楼的停车库太黑，增设灯光及保洁卫生进行清洁，答复：负二层地下车库灯光亮度已经进行调整，同时也加大保洁对车库清洁频次。诉求6、广场、空中花园增设便民设施，提供小区业主使用，答复：大厦广场、空中花园原设计并没有增设便民设施，后续入住率逐步升高，管理处可以征询业主建议，利用公共性收益增设便民设施。诉求7：会所一楼大堂增设沙发、报刊架、绿植等，答复：管理处后续会对大平层、一楼大堂增设沙发、报刊架、绿植，提供业主在闲暇时休息。物业公司对该会议记录表真实性持有异议，认为会议记录表能证明物业公司积极改善业主的诉请。庭审中，赵云峰向法庭提供《关于绿地海珀云玺物业配套及管理重大违约行为的紧急通告》一份、2019年5月30日向绿地公司、物业公司邮寄紧急通告的邮寄凭证，该紧急通告有云玺湖滨商务广场小区112位业主的签名，业主认为物业公司提供的物业服务无法达到交房时的要求和承诺，绿地公司和物业公司的行为均构成严重违约，通告如下：第一、根据“商品房物业管理协议”第八条第一项的规定要求两公司对存在的问题在60天内完成整改。第二、根据“商品房物业管理协议”，前期物业管理期限已满两年，原有的物业收费标准对业主已无约束力。第三、新的物业费标准和物业管理协议将依据两公司的整改结果与业主委员会或业主代表协商后确定，在此之前业主将不再支付所谓4.5元/月/平方米的物业费用。第四、为了保证物业服务的延续性，根据“商品房物业管理协议”规定“对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此发生的全部费用由甲方承担”，绿地公司应对海珀云玺的相关配套设施完善并交付使用前以及物业服务标准完善前承担全部的费用。物业公司对紧急通告真实性不认可，认为部分签名非业主本人所签。庭审中，赵云峰向法庭提供物业客服微信聊天记录打印件1份，证明物业公司用停用电梯卡、断电等手段强迫业主缴纳物业费。物业公司对客服微信聊天内容真实性无异议，对证明目的不认可，认为物业客服微信聊天明显能看到客服的一些温馨提示“物业客服小陈已安排师傅过来，稍等片刻”，物业公司并没有以停用电梯卡、断电等手段，要让业主缴纳物业费。庭审中，物业公司向法庭提供云玺湖滨商务广场保安考勤统计一份（2019年1月至2019年12月）、片区管家照片五张，统计表显示共有33名安保人员出勤。赵云峰认为，五个楼梯单元，管家们中途一直在变更中，由于物业公司同时管理着该商务地块的其他三幢商务楼，所以这些管家并非两幢住宅楼的专属管家；保安考勤统计不真实，这些保安同时管理着住宅楼以北的商务楼以及马路对面的其他商务楼。庭审中，物业公司向法庭提供照片若干，照片反映物业公司开办一些活动，如：“中秋感恩回馈”活动、国庆节日装点、圣诞节礼物大派送、新年节日装点、妇女节—惊喜出击、母亲节节日花束派送、疫情期间安排理发师上门免费理发、上门免费清洗空调过滤网、六一儿童节爱心送礼。赵云峰对照片真实性持有异议，认为系复印件。诉讼中，本院对云玺湖滨商务广场小区物业管理服务状况进行了现场勘验，发现小区物业管理服务存在瑕疵。诉讼中，赵云峰申请法院对案涉云玺湖滨商务广场小区物业服务质量以及物业服务费标准进行评估鉴定，但本院鉴定科回复无法进行评估鉴定。庭审中，物业公司陈述，双方的物业服务管理协议并未约定会所在物业服务事项中，同时红酒吧、雪茄吧、多功能包间、酒窖、健身房、瑜伽室等属于招商引资项目，绿地公司正在招商引资中，并不存在提交业主。会所是对外营业性的场所，对于业主并非无偿使用。具体业主是否有优惠，招商之后再公布。目前物业公司在会所的大堂增设了工作人员，为业主提供一些服务，包括业务办理、来访接待、访客托管、复印、家政维修等服务，在节假日期间还举办一些服务与业主互动，如后期有商家进来也不会影响业主对大堂的使用。宣传册系开发商绿地公司销售房屋时的宣传册，与本案物业服务无关。5个片区管家服务于两栋楼5个单元大平层业主，保安服务于整个云玺滨湖商务广场，两栋住宅楼白班夜班各配备6名固定岗保安，另配备2名流动岗保安。赵云峰陈述，物业公司忽视了绿地公司在销售房屋时整个对外的配套展示，会所属于所有小区业主享受的一个配套服务。大堂中的沙发、桌椅、灯具、台球桌都是2019年9月从其他楼盘的售楼处拆回来的旧家具、旧设备。关于绿地公司的对外招商，并不能代表所有的配套设施已经建成，更不代表物业公司已经能够正常的服务于这些配套设施，正因为配套设施的缺乏、严重不足才导致本案纠纷。会所是物业公司管理的区域，有配套设施才有相应的物业管理服务。物业公司开办的商业活动在2019年12月之后才有的。刚入住时想要找到一个保安挺难的，最近因为存在诉讼，物业公司配备的保安多了。关于业主手册第14条的公寓服务指南里边相关的一些服务没有基础或者并未实施，刚入住时的物业服务更差，这两年应该有所改善，服务内容有所增加，但远未能达到手册上所承诺的要求。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、业主临时管理规约、前期物业管理备案通知书、关于催缴物业费的律师函、邮寄面单、欠费催缴通知书，被告提交的宣传册、业主手册、微信聊天记录、视频光盘以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为“云玺湖滨商务广场”住宅小区的业主之一，接受了原告为其提供的物业服务，理应支付原告物业服务费用。物业公司虽在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但物业公司已按物业服务合同约定履行了保洁、安保等基本物业服务。原告对物业服务不满意，应当通过合理合法的途径寻求解决，不应当采取拒绝缴纳物业服务费的方式。由于物业服务系综合性服务，涉及小区设施维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容，而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。如被告认为物业服务质量存在部分问题，可根据相关规定向物业管理公司的监督管理部门进行反映，并要求履行监督管理职责，督促物业管理公司改进服务。若业主均采用拒绝缴纳物业服务费这种方式主张权利，则会使正常的物业管理陷入停顿，最终损害业主自己的利益。综上，被告以物业服务质量存在瑕疵为由而拒交物业费，本院不予支持。根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十条规定“各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行”及《江苏省物业服务收费管理办法》第七条规定“非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定”。被告的住宅属非普通住宅，4.5元/月/平方米物业服务费收费标准由原被告在物业服务合同中约定。商品房物业管理协议对原被告双方均具有约束力，原告有权根据双方约定收取4.5元/月/平方米物业服务费。前期物业协议约定的物业管理服务事项并不包含会所，绿地公司的宣传不能直接作为物业服务的内容，故被告不能以会所未装修并营业作为减免物业费的抗辩理由，被告在享受原告提供的物业服务后理应依法缴纳物业服务费。2019年7月1日-2020年5月31日的物业费经计算为13254.12元。因物业公司未完全按照物业服务合同约定提供物业服务，存在物业服务瑕疵，属于违约在先。被告迟延交纳物业费有一定的理由，故对原告主张的逾期付款滞纳金本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十四条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告赵云峰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司2019年7月1日至2020年5月31日期间的物业费13254.12元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××60）二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取165元，由原告上海科瑞物业管理发展有限公司负担62元，被告赵云峰负担103元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院。原告上海科瑞物业管理发展有限公司已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日五内予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二〇年十二月十八日书记员  李佳凯附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物，或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。