河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初24897号原告：朱浩，男，汉族，1994年5月21日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：程纪科，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元元，河南亚太人律师事务所律师。被告：张丽，女，汉族，1969年3月5日出生，住郑州市金水区。被告：张春江，男，汉族，1979年1月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张冠军，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏华杰，河南广奥律师事务所实习律师。原告朱浩诉被告张丽、张春江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱浩委托诉讼代理人程纪科、王元元，被告张丽、张春江及其委托诉讼代理人张冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金26100元（以1450000元为基数，按照每日万分之五自2019年3月18日计算至2019年4月23日）；2、判令被告赔偿原告沙发、床、热水器、燃气灶、油烟机、灯罩等家具损失共计15000元；3、判令被告将其家庭户口从位于金水区福元路**院**楼******的房屋迁出并赔偿原告逾期迁出违约金5000元；4、判令被告向原告支付律师费5000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年2月28日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其夫妻共有的位于金水区福元路3号院2号楼1单元6层11号的房屋及配套设施以145万元的总价格出售给原告，被告及其家庭以及抚养的所有人员户口户口于2019年10月1日迁出，定任何一方违约，应向守约方支付为追究违约责任而产生的律师费等相关费用。2019年3月8日，原、被告又签订一份补充协议，约定原告向被告支付18000元解除抵押费用，被告于房屋解押后交房，逾期按总房款每日万分之五支付违约金。房屋于2019年3月18日解押后，被告未按照约定交房，经原告多次催告，被告才于2019年4月22日开始交房，但经原告与居间方验收发现客厅少一组沙发，次卧少一张床。经与被告沟通，被告威胁称不收房就将其他家电家具都搬走。次日原告与居间方再次验房时发现被告果然已将厨房油烟机、燃气灶和卫生间热水器拆卸搬走，房屋内灯罩拆掉，主次卧和厨房柜子内隔板和架子也都拆掉，房屋内配套设施及装修已经严重受损，被告并继续威胁称不收房还拆掉其他设施。在此情况下，原告为避免损失扩大，经与居间方沟通先行收房，收房后再向被告主张违约责任。现被告也未按照约定将其家庭户口户口迁走，原告至今仍然无法迁入户口。综上，被告逾期交付房屋，违约拆卸搬走家具家电装修设施，拒不迁出户口，造成原告损失，依法应当承担违约责任。现原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告张丽、张春江辩称：一、补充协议约定被告于房屋解押后交房，被告实际交房时间确为解押后，并未违约，不应承担违约责任。补充协议约定被告在解押后交房，此时被告未收到任何房款即交房，该约定明显不公平，且协议仅约定“解押后”并未约定交房时限，被告并未违约。实际情况是，合同签订后被告即积极租房、搬家，与原告协商、经原告同意找到房搬完家后交房，且被告已在原告支付完全部购房款后的合理期间内交房，双方履约过程中一直友好协商，从原告时隔一年半后在未与被告联系主张的情况下直接起诉也可看出双方当时并无争议。即便认定被告违约，《房屋买卖合同》并未约定违约金，原告据以主张的“补充协议”系原告自行起草，仅约定了逾期交房违约金却未相应的对逾期付款违约金进行约定，明显不公平。请求法庭考虑以下因素：1.通常房屋买卖合同约定的逾期交房违约金计算标准为已付购房款的日万分之零点五至日万分之一；2.截至原告主张的违约金计算起始日，原告未支付任何购房款；3.原告没有提供逾期交房对其造成损失的相关证据；4.郑州市住房保障和房地产管理局公布的金水区房屋租赁区域均价为23元/㎡/月，即91平方米的房屋出租均价为2093元/月；原告主张的违约金计算标准折合利率计算的话是LPR利率的将近五倍；5.原告在合同履行完毕后未及时办理用电过户手续，致使电力公司从被告的账户扣缴电费直至2019年底，原告有受益；6.合同已经履行完毕，原告购房预期利益已经达到、合同目的已经实现。“补充协议”对逾期交房违约金计算标准的约定对被告不公平且明显过分高于造成的损失，故向法庭申请以原告实际损失为基础综合考虑上述因素对违约金予以调减或免除。二、被告已依约交付屋内设施物品，原告并不存在其诉讼请求第二项的损失。《房屋买卖合同》第六条约定房款内包含空调三台、电视一台、床两张、冰箱一台、沙发一个。原告主张的沙发、床，被告均已如约交付。原告主张的热水器、燃气灶、油烟机、灯罩等家具并未包含在合同中，被告没有交付义务。另，被告交付房屋时一并将合同中未约定的壁挂炉交付给原告，原告有受益。三、关于原告的第三项诉讼请求，《房屋买卖合同》并未约定违约金，且延期迁出户口户口并不会也不能给原告造成任何损失，予驳回。首先，被告未按时将户口户口迁出并非出于恶意，购房时称其不迁户口，称被告户口户口何时迁出均可。，被告逾期迁出户口，但并未给原告造成任何实际的损失。被告逾期迁出户口户口并不影响原告户口的迁入。《公安部户政局关于开展为人民服务树公安新风活动切实改进户政管理工作的通知》和河南省最新的户籍户籍政策，主未迁出户口，新房主可以拿房本去办理户口户口迁入手续且能当户主。的职业是专职律师，应当知晓户籍户籍政策的变化和本案的实际情况。，依据法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，被告未给对方造成任何实际损失且目前已履行完毕约定义务，原告主张的违约金数额无依据。四、关于律师费，原告本人即为河南天基律师事务所律师，对于法律条款及法律业务比较精通，其主张的律师费并非必要性支出，在此情况下，其仍要委托律师参加诉讼，显然存在故意扩大经济损失的行为，对此扩大的损失，应当由原告自行承担。综上，法院应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法作出裁决。本院经审理认定事实如下：1、2019年2月28日，原告与被告张丽、河南凯盛房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：被告张丽将拥有位于金水区福元路3号院2号楼1单元6层11号的房产，产权证号为0901021993，建筑面积为90.05平方米，本合同房产及其配套设施的总价为145万元。原告向河南凯盛房地产营销策划有限公司支付佣金29000元，代办费200元由原告支付。原告于本合同签订时支付人民币50000元。被告张丽交房时保证宽带、天然气、照明、上下水正常。被告张丽同意房款包含的物品有空调三台、电视一台、床两张、冰箱一台、沙发一个。被告张丽及其家庭以及抚养的所有人员户口户口于2019年10月1日前从该房屋迁出。如违反本合同约定条款或因被告张丽其他原因造成无法将房产出售给原告的，被告张丽应退还原告已交付的购房款并向原告支付该房屋成交价格10%的违约金。原告如违反本合同约定条款或其他因原告的原因而不购买该房产的，原告应向被告张丽支付该房屋成交价格10%的违约金。如果原、被告双方任何一方违约，守约方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约方承担。落款处，卖方张丽签字并捺印确认，买方朱浩签字并捺印确认，居间方河南凯盛房地产营销策划有限公司盖章确认。2019年3月8日，原告（乙方）与被告张丽、张春江（甲方）签订《补充协议》，主要约定：该协议作为甲乙双方通过河南凯盛房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1800022）的补充协议，甲方自行办理上述房屋的解押手续，承诺于本协议签订后十个工作日内办理完毕，保证房屋处于无抵押状态，乙方不再按原《房屋买卖合同》约定替甲方解押；乙方于本协议签订后1日内向甲方支付解押手续费用18000元，该费用包括上述房屋解押手续的全部费用，除此之外乙方不再因各种因素向甲方支付任何费用；若甲方未在十个工作日内办理解押手续或因其他原因未成功办理，甲方需立即返还乙方上述18000元费用，逾期返还需按月息2分支付逾期利息，逾期超过10日，乙方有权解除原《房屋买卖合同》和本补充协议。甲方于解押后交房，逾期按总房款每日万分之五支付违约金。落款处，甲方张丽、张春江签字并捺印确认，乙方朱浩签字并捺印确认。2、原告与被告签订补充协议后，被告于2019年3月18日办理案涉房屋的解押手续。2019年3月19日，原告向被告张丽转账支付购房款50万元。同日，原、被告双方办理郑州市存量房买卖合同登记备案手续，原告缴纳了17250元的契税。2019年4月8日，原告向被告张丽转账支付购房款95万元。3、2019年4月22日，被告向原告交付案涉房屋。原告在接收案涉房屋时发现被告并未按照合同约定的内容交付标的物。原告遂向被告作出书面的《拒绝收房单》，主要载明：原告与河南凯盛房地产营销策划有限公司工作人员田肖斌验收案涉房屋时发现房间内缺少一个沙发且仅有一个沙发凳，次卧少一张床且只有几个床板。原告表示拒绝收房，要求被告张丽、张春江一日内改正，按照合同约定条件交付房屋。被告于2019年4月23日将合同中约定的床进行了交付。原告于该日接收了案涉房屋。4、原告以被告在房屋买卖交易中存在违约行为造成其损失为由委托河南亚太人律师事务所代理本次诉讼。原告与河南亚太人律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定河南亚太人律师事务所接受原告委托代理其与被告张丽、张春江房屋买卖合同纠纷一案，律师代理费5000元。2020年12月9日，原告向河南亚太人律师事务所支付了律师费5000元，河南亚太人律师事务所向原告出具了律师代理费发票。庭审中，被告陈述其户口户口于2020年12月8日迁出案涉房屋。div>本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据原、被告双方的约定，被告应当在2019年3月8日起十个工作日内办理解押手续，且在解押后交付案涉房屋。本案中，案涉房屋的解押手续于2019年3月18日办理，该行为并未违反约定，但被告于2019年4月22日交付案涉房屋，其存在延迟交房的违约行为，原告请求被告按照约定支付逾期交房违约金，有合同约定，本院予以支持。被告违约交付案涉房屋的违约天数为2019年3月19日至2019年4月22日即35天，故被告应当支付的违约金为：1450000元×0.0005×35=25375元，本院予以支持，诉讼请求超出的部分不予支持。原告请求被告赔偿热水器、燃气灶、油烟机、灯罩等财产损失，因双方在合同中并未约定交付该部分财产，原告请求被告赔偿该部分损失，本院不予支持。本案中，被告交付案涉房屋后将合同约定的床进行了交付，原告请求该部分损失，于法无据，本院不予支持。被告并未按照约定交付沙发，本院酌定被告赔偿原告损失500元。被告已于2020年12月8日将户口户口迁出案涉房屋，告请求被告迁出案涉房屋的户口，于法无据，本院不予支持。原告请求被告赔偿逾期迁出案涉房屋户口户口的违约金，同未约定，本院不予支持。原告虽然从事法律工作，但委托律师参与诉讼是其正当的民事权益。原告与河南亚太人律师事务所签订委托代理合同并支付律师费5000元，有发票为证，该部分支出合理。原告请求被告支付律师费，有合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张丽、张春江于本判决生效后十日内向原告朱浩支付违约金25375元；二、被告张丽、张春江于本判决生效后十日内向原告朱浩赔偿损失500元；三、被告张丽、张春江于本判决生效后十日内向原告朱浩支付律师费5000元；四、驳回原告朱浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，适用简易程序减半收取539元，由被告张丽、张春江负担330元，原告负担209元。本判决为终审判决。审判员  李世达二〇二〇年十二月二十九日书记员  程 雯