新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民初24号 原告（执行案外人）：李现才，男，1966年3月2日出生，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：杨阳，新疆君正律师事务所律师。 被告（申请执行人）：窦永奇，男，1961年5月6日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蔺耀勇，男，1967年6月30日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县滨河路风情园德盛园小区。 第三人（被执行人）：姚桂玲，女，1969年4月7日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：蔺耀勇（姚桂玲的丈夫），住新疆维吾尔自治区沙湾县。 第三人（被执行人）：新疆百乐房地产发展有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县世纪大道百乐名品广场。 法定代表人：蔺耀勇，该公司经理。 原告李现才因与被告窦永奇及第三人蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房地产发展有限责任公司（以下简称新疆百乐房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李现才的委托诉讼代理人杨阳，被告窦永奇的委托诉讼代理人马再峰，第三人蔺耀勇并作为姚桂玲的委托诉讼代理人和新疆百乐房产公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李现才向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行原告所有的的位××县、4-202室两套房产。2．案件受理费、送达费由被告承担。事实和理由：你院在执行窦永奇申请执行蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司民间借贷一案中，于2020年4月7日作出（2017）新42执45号之十八执行裁定书，查封被执行人新疆百乐房产公司所有的的位××县、1-302室、2-101室、1-601室、4-102室、4-202室房产及相应的土地使用权。2020年4月21日，李现才提出书面执行异议，你院作出（2020）新42执异3号执行裁定书，驳回李现才的异议请求。事实是，自2006年起，原告李现才即挂靠沙湾县百乐房地产发展有限责任公司开发了XX县XX花园1#、2#、3#楼项目。2009年李现才继续挂靠该公司开发沙湾县凯旋花园4#楼项目，李现才以新疆百乐房地产发展有限责任公司（李现才）的名义办理了建设工程规划许可证、建设用地批准书，取得国有土地使用证。2009年9月11日，沙湾县百乐房地产开发有限责任公司名称变更为新疆百乐房地产发展有限责任公司。沙湾县凯旋花园4#楼项目系李现才自行投资开发经营，新疆百乐房产公司仅收取挂靠费，并未参与经营。被你院执行局查封的6套房产均是沙湾县凯旋花园4#楼项目的住宅，均与新疆百乐房产公司签订了商品房买卖合同，纳了房屋契税、专项维修资金，并于2019年7月1日在沙湾县房地产管理局办理了商品房销售备案登记。原告认为，沙湾县凯旋花园4#楼项目（含本案2套房产）系原告挂靠新疆百乐房产公司开发经营的项目，李现才系该项目的投资人、经营人，该项目实际为李现才所有，并非新疆百乐房产公司的资产，被你院误认定为新疆百乐房产公司未售完的商品房而查封与事实不符，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定，原告依法起诉。 窦永奇辩称，1．原告的起诉没有法律依据，本案查封的房产是新疆百乐房产公司名下的房产。国家有明确规定，商品房的开发必须由有资质的企业进行建设，新疆百乐房产公司是有资质的房地产企业，李现才没有开发资质。商品房的开发不允许挂靠，法院扣押涉案房产没有法律上的障碍。2．原告诉称其与新疆百乐房产公司签订商品房买卖合同，交纳了契税，办理了商品房销售备案登记，但根据物权法的规定，房屋必须登记才发生法律效力，扣押的房产目前仍登记在新疆百乐房产公司名下，没有办理到李现才名下。且在本案执行异议复议期间，原告没有向法院提交交纳房款的凭据。因此，原告的起诉没有任何法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司述称，原告的起诉内容属实，应支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李现才提供了以下证据： 第一组证据：（2017）新42执45号之十八号执行裁定书和（2020）新42执异3号执行裁定书，证明原告诉讼主体适格。被告及第三人对该证据予以认可，本院予以认定。 第二组证据：委托协议书1份，挂靠协议1份，新疆百乐房产公司给沙湾县工商银行出具的委托书1份，银行预留印鉴1份，新疆百乐房产公司银行明细单11份，交纳挂靠费票据3张，支票存根1张，供能协议1份。证明原告李现才与第三人新疆百乐房产公司是挂靠关系，涉案房产实际由李现才投资、建设，所有权归李现才所有，李现才向新疆百乐房产公司交纳了挂靠费。被告对该组证据的三性均不认可，而且法律也不允许挂靠。第三人对该组证据均认可。对该组证据，原告提供了证据原件，可以证明李现才与新疆百乐房产公司存在挂靠关系，本院予以认定。 第三组证据：交纳土地使用权出让金票据7张，土地权属调查费票据2张，国有土地使用证办证收费票据1张，建筑规划设计院设计费票据7张，规划费票据1张，工程定额测定费票据1张，勘验费票据1张，土地评估费1张，交易手续费票据2张，服务费票据1张，消防设施审核费票据1张，检测费票据2张，建设工程补充合同1份，工程款收据及收条8份，工程款发票1张。证明李现才因投资建设向有关部门及实际施工人支付各项费用。被告对该证据中正式发票的真实性予以认可，对合法性和关联性均不认可。第三人对盖有新疆百乐房产公司公章的证据予以认可，对其他证据，认为新疆百乐房产公司未投资和管理，表示不清楚。对该组证据的真实性，本院予以认定。 第四组证据：国有土地使用权证1份，投资许可证1份，建设用地批准书1份，建设工程规划许可证1份，建设变更通知书1份，沙湾县城乡建设管理局证明1份，地基处理方案1份，图纸会审纪要1份，凯旋花园4号楼验收报告1份，4号楼住宅附图1份，工程地质勘查质量检查报告1份。证明李现才以“新疆百乐房地产发展有限公司（李现才）”的名义办理了相关审批手续。被告对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为手续均是以新疆百乐房产公司的名义办理的。第三人对该组证据认可，称李现才给所有单位出具的手续均是他本人办理的，特别是括号内注明李现才可以说明案涉房产是他开发建设的。对该组证据的真实性，本院予以认定。 第五组证据：0038927号、0038919号商品房买卖合同两份，税收完税证明2份，住宅专项维修资金专用收据2份，2016年至2021年采暖费收据5张，物业费收据1份，秦岭小区业主委员会证明1份。证明涉案1-102室、4-202室房产系李现才个人开发并购买，签订了商品房买卖合同，并在沙湾县房地产管理局办理了备案登记，缴纳了房屋买卖契税及维修资金，居住后缴纳了暖气费和物业费。被告对该组证据的真实性认可，对合法性、关联性不予认可。第三人对该组证据均认可。对该组证据的真实性，本院予以认定。 被告窦永奇及第三人蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司未提供证据。 2020年12月24日，本院委托沙湾县人民法院到沙湾县不动产登记中心和沙湾县房产管理局调查原告李现才对案涉房屋未办理过户登记的原因。沙湾县房产管理局只提供了李现才对案涉两套房产的合同备案登记信息，未对未办理过户登记的原因作出答复。备案登记信息显示李现才就案涉两套房产于2018年5月18日办理合同备案登记。本院组织各方当事人对该证据进行质证，原告对该证据的真实性认可，被告对该证据的真实性认可，对关联性不认可。第三人蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司拒绝到庭对证据进行质证。对该证据的真实性，本院予以认定。 经审理查明，本院在执行窦永奇申请执行蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司民间借贷纠纷一案中，于2020年4月7日作出（2017）新42执45号之十八执行裁定书，查封被执行人新疆百乐房产公司所有的的位××县、1-302室、2-101室、1-601室、4-102室、4-202室房产及相应的土地使用权。2020年4月21日，李现才针对上述6套房产提出书面执行异议，本院作出（2020）新42执异3号执行裁定书，驳回李现才的异议请求。李现才遂提起本案诉讼。另查明，2006年6月26日，原告李现才挂靠沙湾县百乐房地产开发有限责任公司对沙湾县凯旋花园1#、2#、3#号进行开发建设。2009年1月26日，沙湾县百乐房产地开发有限责任公司名称变更为新疆百乐房地产发展有限责任公司。2009年10月8日，原告李现才与新疆百乐房产公司签订挂靠协议，开发建设沙湾县凯旋花园4#楼项目。在建设过程中，以“新疆百乐房地产发展有限责任公司（李现才）”的名义办理了建设用地批准书、建设工程规划许可证、国有土地使用权证等审批手续。以“新疆百乐房地产发展有限责任公司（李现才）”或李现才为付款方交纳了国有土地出让金、土地勘验费、土地评估费、工程测量费、检测费、监理费、交易手续费等相关费用。李现才提供了2006年至2011年其向新疆百乐房产公司交纳挂靠费的收据3张，共交纳挂靠费28,000元。2010年6月，原告李现才将凯旋花园4#楼项目转包给臧如柏，并以个人名义向臧如柏或沙湾县天北建筑安装有限责任公司103项目部支付工程款，臧如柏或沙湾县天北建筑安装有限责任公司103项目部向李现才出具了收据或收条。2011年4月20日，以新疆百乐房产公司为付款方，以沙湾县天北建筑安装有限责任公司为收款方，开具了付款金额为350万元的建筑业统一发票，发票原件由李现才持有。 2011年1月20日、2011年11月30日，李现才分别就该项目57小区163幢1-102室（建筑面积为98.28平方米）、4-202室（建筑面积为100.27平方米）两套房产与新疆百乐房产公司签订商品房买卖合同，于2018年5月18日在沙湾县房地产管理局进行了商品房销售备案登记。李现才对该两套房产未交纳房款，但交纳了契税、住房专项维修资金、暖气费和物业费。对两套房屋的使用情况，庭审中原告代理人称一套用于出租，另一套用于自己居住。庭后原告李现才又称，1-102室已出售给他人，4-202室用于出租，本人在石河子市居住。原告李现才称其未办理房屋过户登记的原因是因为地税和国税合并后无法开具房款发票，但对此未举证。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不能成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”本案中原告李现才作为案外人对本院在窦永奇申请执行蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司民间借贷纠纷一案中作出的（2017）新42执45号之十八执行裁定书不服，提出书面执行异议，本院以（2020）新42执异3号执行裁定书驳回李现才的异议请求，李现才依法向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。民诉法解释第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，作为被执行人的蔺耀勇、姚桂玲、新疆百乐房产公司不反对案外人李现才的异议，故应作为本案第三人参加诉讼。 本案的争议焦点是：原告李现才就案涉房产是否享有足以排除执行的权利。 民诉法解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”故本案应由原告李现才承担举证责任。根据李现才在本案中提供的证据材料，可以证实原告李现才与第三人新疆百乐房产公司存在挂靠关系，即李现才挂靠新疆百乐房产公司对案涉项目进行了开发建设。但李现才个人不具有房地产开发资质，其与新疆百乐房产公司签订的挂靠协议系违法行为，不能对抗第三人。虽然案涉项目的建设用地使用权证的使用权人为“新疆百乐房地产发展有限责任公司（李现才）”，但并不能据此认定李现才为该建设用地的合法使用权人。且案涉房产仍登记在新疆百乐房产公司名下，并未变更至李现才名下，故李现才就案涉6套房产以其是挂靠人、是实际权利人主张排除执行的诉讼请求，不能成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条规定了排除执行的法定条件。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，原告李现才并非普通的商品房消费者，其购买房屋并非用于个人居住，故不适用上述第二十九条规定，其对案涉房屋未办理预告登记，亦不适用上述第三十条规定，故应适用上述第二十八条规定进行审查。李现才就案涉两套房产在法院查封之前已签订了商品房买卖合同，并实际占有该两套房产，李现才为案涉房产的实际投资人，应视为其已全额交纳房款。但李现才于2011年就对案涉两套房屋签订了商品房买卖合同，其作为实际投资人，对办理商品房过户登记具有更便利的条件，但其于2018年5月才向房屋登记机构递交过户登记申请，虽然沙湾县房产管理局未出具未办理过户登记的原因，但据李现才自己陈述其尚未取得房款发票，故未办理过户登记的原因是其提交材料不全，李现才关于未取得房款发票是因为地税和国税合并的原因，未提供证据证实，且不具有合理性，故本案应认定李现才是因其自身原因未办理过户登记，不符合上述第二十八条第（四）项规定，故李现才要求对XX县XX镇XX路57小区163幢1-102室、4-202室两套房产停止执行的诉讼请求，不符合法律规定。综上所述，原告李现才的诉讼请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告李现才的诉讼请求。 案件受理费7,300元，由原告李现才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长 范淑桂 审 判 员  马桂兰 人民陪审员  田晓梅 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员  朱**孜