贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2545号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路****，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001201811028011。委托诉讼代理人：王倩，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001202011185171。被上诉人（原审原告）：付华，男，1985年1月16日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人付华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2020)黔0201民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销(2020)黔0201民初4033号民事判决第一项，依法改判上诉人按照同地段同类型房屋租金标准8.6元/平方米/月向被上诉人支付自2018年6月30日起至2018年12月20日止的逾期交房违约金6370元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案逾期交房违约金起算时间有误，依法应当认定自2018年6月30日起计算至2019年12月13日止。案涉《商品房预售许可证》载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”。按照六盘水市关于办理房产预售流程的惯例，《商品房买卖合同》须先由开发商填写必备条款后到房管局进行备案，合同备案完成后，方可向住房和城乡建设局申请办理预售许可。交付房屋时间为必填内容且填写后无法再根据个案情况进行更改。我公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，必须按照预先备案的合同进行签署，故合同中交房时间未经双方磋商，不应认定为双方的真实意思表示。后经市住建局充分考虑竣工日期并结合本地实际核发《商品房预售许可证》，同意变更房屋交付时间为2018年6月30日，故交房时间应当认定为2018年6月30日。同时，根据双方签署的《补充协议》第2.1.3条的约定，在被上诉人未付清全部购房款、政府部门规定的费用或未按时支付银行按揭款的，上诉人有权拒绝交房。该约定系双方对于上诉人逾期交房免责条款的约定，此约定系双方当事人的真实意思表示，并不存在无效情形，对双方均有约束力，约定免责条件一旦成就，双方均应按照合同约定履行。因此，上诉人应当向被上诉人支付逾期交房违约金的期间为2018年6月30日至2018年12月20日。二、本案违约金过高，人民法院应当依法进行调低。根据《合同法》及其司法解释的规定，违约金具有补偿性，应以守约方产生的损失为限。且该损失赔偿数额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因逾期交房产生的损失实际上为房屋占有使用损失，损害的是业主对房屋的使用权益，故业主产生的损失应为租金损失。根据上诉人一审中出示的证据可证明同地段同类型的房屋租金标准为8.6元/平方米/月，按此标准计算，《商品房买卖合同》中约定的按日万分之1.5计算违约金实际上已经远高于业主实际产生的损失。根据《合同法》第107条，违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院予以减少。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条中，对于在合同没有约定的情况下，双方损失的认定，如果是逾期付款，按资金占用损失计算违约金；如果是逾期交房，按房屋租金损失计算违约金。从该条可以看出，最高人民法院对于商品房买卖合同中的损失参照标准，即逾期交房应按房屋的实际损失即租金来进行计算。本案被上诉人在一审中未举证证明自己的实际损失高于房屋的租金损失，故在上诉人已举证证明同地段房屋租金的情况下，人民法院应当据此予以调低。付华未向本院提交答辩意见。付华向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金53671.62元(从2018年6月20日到2020年7月7日止，按照合同约定万分之1.5计算)；2.判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计2996元；3.判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据，并按照误差面积进行赔偿；4.判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年1月5日，付华（买受人）与贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给付华，总价款为477718元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款首付97718元，余款380000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。同日，付华与贵州汉华房地产开发有限公司（甲方）双方又签订了一份《补充协议》，协议2.1.3约定：乙方未付清主合同之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。2017年1月5日原告与贵州美加置地商业管理有限公司签订的购房款借款协议及授权还款委托书。原告于2016年8月14日支付被告认购金5000元，2017年1月5日支付房款45718元及代收款11223.34元。2017年1月5日原告与贵州美加置地商业管理有限公司签订的购房款借款协议及授权还款委托书，原告委托贵州美加置地商业管理有限公司于2017年1月12日向被告支付47000元。2018年5月15日原告与贵州银行股份有限公司签订的个人购房借款合同，被告于2018年6月20日收到贵州银行股份有限公司发放贷款380000元，原告支付给被告的购房款共计477718元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至法院。被告于2020年7月7日交付房屋给原告。一审法院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的违约金；如支付,违约金按什么标准计算。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。但根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日（2018年6月20日），逾期视为违约。在原告履行了给付全部房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其在2018年6月20日后有权拒绝交房，没有违约免责的证据，故对被告辩称其自2018年12月20日起不应当承担违约金的理由不予采信，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日2018年6月21日。被告辩称要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，对被告的该辩称理由不予采信。庭审中，原告付华主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金的诉讼请求和要求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据、调整物业管理费及停车费的诉讼请求自愿放弃，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告付华逾期交房违约金53528.30元（从2018年6月21日起算至2020年7月7日止，按原告已付款477718元的日万分之1.5计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，减半收取608元，由原告负担39元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担569元（原告已预交，由被告在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的计算期间如何认定；二、一审判决违约金是否过高。关于焦点一。上诉人主张违约金的计算期间应为2018年6月30日至2019年12月13日。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件十二补充协议约定，被上诉人未付清主合同之全部应付款项或有银行按揭（月供）欠款的，被上诉人有权拒绝交房直至上诉人付清欠款为止，被上诉人付清全部购房款的时间为2018年6月20日，故上诉人履行交房义务的时间应为2018年6月20日，逾期视为违约。被上诉人于2020年7月7日交付房屋于上诉人，应承担2018年6月21日至2020年7月7日期间的逾期交房违约金。对上诉人所称被上诉人2019年12月13日存在银行按揭欠款，其有权拒绝交房，仅需承担违约金至2019年12月13日。因被上诉人逾期清偿银行贷款系在上诉人应交付房屋之后，且案涉贷款的直接权利义务人为被上诉人与银行，上诉人仅为协助清收人，故不能以此免除上诉人的交房及承担逾期交房违约金的义务。上诉人的该上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点二。上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，一审判决支持的违约金过高，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型房屋租金价格对本案的违约金予以调低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法。本案中，双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。综合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审以被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费979元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  王秋红审判员  张德权二〇二〇年十二月十七日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇