广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初17466号原告：东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社，地址为广东省东莞市********民小组。负责人：廖玉林。委托诉讼代理人：樊强，广东智成律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓波，广东智成律师事务所律师。被告：张镇金，男，1978年4月23日出生，汉族，住广东省揭东县**************，公民身份号码为445************017。委托诉讼代理人：庞晓敏，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。原告东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社与被告张镇金房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月22日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社的委托诉讼代理人樊强，被告张镇金及其委托诉讼理人庞晓敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告修复费用114542.23元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原告（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：将位于凤岗镇新塘大块麻商住楼A栋首层商铺4-7号租赁给被告使用；租金每月人民币3500元，租赁期限叁年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止，按该合同第七条第7款规定，乙方即被告损坏商铺的，要负责修复，修复费用由乙方承担；第八条违约责任第3款，乙方有下列行为之一，甲方有权单方随时没收定金、追回拖欠款项、收回商铺及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿;（2）未经甲方书面同意，改动商铺结构；第5款约定，乙方向甲方归还商铺时，商铺有毁损的，要向甲方支付维修费。2020年3月5日，原告向被告发出《租赁到期通知书》，要求被告在2020年3月31日前将商铺恢复原状，恢复费用由被告承担，若不恢复原状，被告要承担相应法律责任，被告在该通知书上签名并承诺恢复原状本人负责。但合同到期后，被告仍未将商铺恢复原状，2020年5月12日，原告向被告发出《复原通知书》，但被告拒不修复，在被告不恢复原状的情况下，2020年5月29日，原告委托珠海市公评工程造价咨询有限公司对商铺的维修工程造价进行计价对外招标，工程咨询费5000元，原告于2020年6月10日以招标投标的方式，对该商铺的维修工程对外招标，广东潮鑫建设工程有限公司中标，工程造价109542.23元，2020年6月12日，原告与广东潮鑫建设工程有限公司签订《五联新塘股份经济合作社-新塘路13号109室110室111室114室商铺维修工程合同》，广东潮鑫建设工程有限公司于2020年6月30日将该商铺修复完工。原告认为，按照租赁合同的约定，被告不依约对商铺进行恢复原状，已严重违约，为了维护本原告的合法权益，因此诉讼到法院，恳请法院支持原告的以上诉讼请求。被告张镇金辩称，原告诉请要求被告支付修复费用103593.22元并无事实、证据和法律依据。理由如下：1.案涉商铺，原告在出租给被告之前，已经出租过给其它的承租人，被告与原告租赁合同终止后，被告已将租赁物恢复至承租租赁物时的原始状态，原告无权再要求被告支付修复费用，如原告认为被告没有将租赁物恢复至原始状态，原告应对租赁物的原始状态承担举证责任，如原告无法举证的情况下，应承担举证不能的不利后果。2.原告主张支付修复费用103593.22元证据不足。原告的招投标，被告并不知情，该招投标的金额不能作为本案证据使用，且原告对于其修复费用，仅有发票，而却并未提供相应的付款凭证，很难证明原告实际有支付修复费用103593.22元，并且原告通过招投标后进行装修是在被告已将租赁房屋恢复至原始状态后才进行，原告租赁物通过招投标后进行再次装修的费用与被告无关。3.原告并无证据证明被告有改动商铺的结构，也无证据证明被告有损坏商铺，原告无权依据合同要求被告支付维修费用，并且原告主张的维修费用是对租赁物重新装修后的费用，该费用也难以证明是恢复原状的费用。经审理查明，位于东莞市*******************（新塘大块麻商住楼A栋首层商铺4-7号）由原告享有处分收益权。案涉商铺截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2017年2月27日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《商铺租赁合同书》，约定原告将位于新塘大块麻商住楼A栋首层商铺4-7号的商铺出租给被告使用。面积共180平方米。租赁期限为三年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止。2020年3月5日，原告向被告发出《租赁到期通知书》，内容为张镇金于2017年2月27日与东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社签订《商铺租赁合同书》，租赁东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社物业新塘大块麻商住楼A栋首层商铺4-7号，现合同将于2020年3月31日到期。现发现我方大块麻商住楼A栋首层商铺4-7号在你使用期间存在房屋结构改动，根据《商铺租赁合同书》第七条乙方权利和义务未经甲方书面同意，乙方不得改动商铺结构；乙方损坏商铺的，要负责修复，修复费用由乙方承担。第八条乙方违约责任，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收定金、追加拖欠款项、收回商铺及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿；未经甲方书面同意，改动商铺结构；乙方向甲方归还商铺时，商铺有损毁的，要向甲方支付维修费。请务必在合同到期前即2020年3月31日前，将商铺恢复原状，恢复费用由张镇金承担，若不恢复原状，你方要承担相应法律责任。落款承租方处有被告的签名并注明“恢复原状本人负责”。原告主张于2020年5月12日向被告邮寄送达《复原通知书》，该通知书部分内容为未恢复原状如下：1.商铺内墙上的发泡胶，梁柱的发泡胶未铲除；2.门前上面的窗户上用红砖堵塞未清拆；3.前面拉闸门的破烂砖墙未拆除；4.后面的门窗用红砖堵塞未清拆；5.门口的行人道路路面破损未复原。现通知贵方在五天内完成商铺恢复原状，若未恢复原状，我合作社将会在外面聘请工程队将其复原，但恢复费用在贵方按金中扣除，若按金不够扣除，贵方也要承担剩余恢复费用。被告主张《复原通知书》并未送达给被告，快递单上的电子签名非被告本人。原告主张为了对案涉商铺进行维修，于2020年5月29日委托珠海市公评工程造价咨询有限公司对案涉商铺的维修工程造价进行计价对外招标，并支付工程咨询费5000元；2020年6月12日，原告与广东潮鑫建设工程有限公司签订了《五联新塘股份经济合作社-新塘路13号109室110室111室114室铺位维修工程合同》，广东潮鑫建设工程有限公司于2020年6月30对案涉商铺修复完工，并由原告验收合格，工程维修费共计109542.23元，广东潮鑫建设工程有限公司向原告开具了发票。被告主张已对案涉商铺进行修复，并提交了收据、微信聊天记录、转账记录、照片视频等予以佐证。庭审中，原告主张在原告与被告租赁案涉商铺时交付状态是简易装修，正常给租户使用。被告租赁后因为是用于冷冻食品，因此对铺面进行了密封，墙体也进行了更改。被告则认为原告并没有证据证明商铺交付时的原始状态，被告在接手商铺后仅做了发泡胶及货架还有门前的台阶装修。原告主张被告未恢复是指《复原通知书》中的项目；被告则认为仅发泡胶未铲除，但原告并未要求被告铲除，原告到现场指定拆除的项目中也没有发泡胶，红砖不是被告添加的，该房屋是从二手房东处承租过来的，到期后原告进行续租，案涉商铺已经过多手承租；原告主张的破烂砖墙被告已拆除，门口行人道路也已将其推平，与其他路面高度一致，已恢复原状。原、被告确认原告就被告对案涉商铺进行装修是知情的。原告确认案涉商铺现已对外出租。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同书》、租赁到期通知书、复原通知书、顺丰快递存根、顺丰速运签收底单、招标控制价、编制说明、单位工程费用汇总表、分部分项工程报价表、措施项目费汇总表、单位工程人材机汇总表、发票、中签通知书、《五联新塘股份经济合作社-新塘路13号109室110室111室114室铺位维修工程合同》、图片、权属证明、房屋租赁登记备案证明、集体建设用地使用证，被告提交的复原内容明细、照片、视频等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告签订的《商铺租赁合同书》应为无效。本案的争议焦点为被告应否支付原告修复费用。首先，案涉《商铺租赁合同书》无效，应为自始无效，原告不能以被告违反了《商铺租赁合同书》的约定为由主张修复费用；其次，被告对案涉商铺进行装修，原告是知情的，也未表示反对，应视为以默示方式同意了被告的装修行为，被告的装修行为并不构成对原告房屋的侵权。尽管装修物可能会对原告房屋的将来财产权的行使可能造成诸多限制，但这种对财产权的限制是经原告同意而为，应被看作原告对自己财产的一种处分方式，原告对案涉商铺进行维修所支出的费用，应自行承担。再次，案涉租赁合同期间届满，原告并未提交证据证明案涉商铺交付给被告时的状态，应承担举证不能的不利后果。被告在庭审中仅确认发泡胶未铲除，发泡胶作为附合的装修物，原告已根据添附基本原则取得了该附合的装修物的所有权。既然案涉商铺的装修物的所有权人为原告，其对附合物的处分而支出的相关费用，应由原告自行承担。最后，被告作为房屋使用人，在占有使用过程中本身就会对案涉商铺价值造成一定的影响，但被告已通过支付房屋占有使用费的方式对获取的占有利益对原告进行了折价补偿。综上，在原告未举证证明案涉商铺交付给被告时的状态，亦未举证证明原、被告双方事先对案涉商铺维修费用进行约定的情况下，原告要求被告支付修复费用，并无事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社的全部诉讼请求。本案受理费1295元（原告已预交），由原告东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 进二〇二〇年十二月十五日书记员 蔡满溪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。