四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初4345号 原告：攀枝花市金泰物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**炳草岗大街**，统一社会信用代码：91510400555750964E。 法定代表人：蔡炜，总经理。 委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 被告：杨万杰，男，1991年11月21日出生，彝族，住四川省攀枝花市**。 原告攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告杨万杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案，依法适用简易程序，于2020年11月19日、2020年12月18日两次公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司的委托诉讼代理人刘德玉，被告杨万杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6071.72元;2.判令被告向原告支付为其垫付的2017年10月1日至2020年12月31日期间的生活垃圾处理费234元；3.判令被告向原告支付违约金1891元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告金泰物业公司将第1项诉讼请求中物业服务费金额变更为3269元，起止时间变更为2019年4月1日至2020年12月31日；第2项诉讼请求中生活垃圾处理费金额变更为126元，起止时间变更为2019年4月1日至2020年12月31日；第3项诉讼请求中违约金金额变更为1018元。事实和理由：被告购买了位于攀枝花市东区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（建筑面积103.79㎡），并于2016年11月7日与原告签订了《前期物业服务协议》，该合同约定物业费收费标准为：住宅1.04元／平方米／月，公共能耗0.46元／平方米／月，共计1.5元／平方米／月。合同同时约定了业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之三的标准承担违约金的违约责任。被告接收了位于攀枝花市东区××路××号××栋××单元××楼××号房屋后，依照《前期物业服务协议》的约定，按155.69元／月标准向原告交纳2020年12月31日前的物业服务费，但未按《前期物业服务协议》的约定交纳2017年10月1日至2019年3月8日期间的物业管理服务费。 2019年3月，原告与攀枝花市东区公园大地业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为公园大地业主提供物业服务，服务期限为2019年3月9日至2022年3月8日，业主按住宅1.5元／月·平方米标准支付物业服务费，同时约定了业主未足额按时交纳物业服务费、代收代缴费用，业主承担违约期间的未交纳金额的0.07%／日的违约金。但被告未依照《物业服务合同》约定向原告交纳2019年3月9日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。 同时，依据《攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》[攀价费（2007）115号]和《生活垃圾清运处置委托合同》的规定，被告应交纳自2017年10月1日至2020年12月31日期间的生活垃圾处理费234元。 综上，原告认为，双方签订的《前期物业服务协议》、原告与公园大地业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对双方具有约束力。原告享有的合同权利依法应当受保护，被告依法应当履行支付物业服务费的义务。被告拒交物业服务费、生活垃圾处理费的行为已违反了合同约定，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。 被告杨万杰辩称，原告在诉状中自称被告已缴纳接收房屋至2020年9月30日前的物业服务费，结合原告提交诉状的时间所以被告只有12天的物业费未缴纳。原告陈述的事实与其诉讼请求相矛盾。被告已在原告起诉之前缴纳了2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业费及垃圾清运费，因此原告陈述的该部分事实也不属实。原告称其与业委会签订的物业服务合同并未公示也未说明，是在业主不知情的情况下签订的，有失公平公开公正的原则，因此合同为无效合同。超出前期物业服务合同期限的物业费因为双方未签订合同，所以被告不能缴纳。原告还应举证证明其按物业服务合同履行义务。原告的陈述及提供的证据真实性存在疑点，也无法达到其证明目的。同时原告滥用诉权，还存在虚假诉讼，侵害被告的合法权益，涉嫌犯罪。请依法驳回原告的诉讼请求。 原告金泰物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据： 1.《前期物业服务合同》、公园大地小区业委会备案表、《物业服务合同》，拟证明被告位于公园大地小区18栋1单元14-3号的住宅区域内的物业由原告提供了物业管理服务并约定了物业服务，收费标准为1.5元／平方米／月，同时约定了政府向住户征收的生活垃圾处理费由原告代收代缴以及双方的违约责任； 2.《生活垃圾清运处置合同》11份，攀价费（2007）115号，拟证明攀枝花市对辖区内的城镇居民按每户每月6元征收垃圾处理费，同时东区环卫所委托原告代收公园大地小区业主的生活垃圾处理费； 3.消防维保合同、绿化外包合同、电梯维保合同，拟证明原告对公园大地小区提供物业服务； 4.催费通知单7份、四川三才律师事务所律师函、上门催收照片2张，拟证明原告对被告欠缴的物业服务费和生活垃圾处理费进行了催收。 5.房屋信息摘要，拟证明被告系攀枝花市东区新源路566号18栋1单元14楼3号房屋的业主，该房建筑面积为103.79平方米。 本院组织当事人进行了质证。经质证，被告对证据1中的《前期物业服务合同》无异议，被告已按合同约定履行完毕；对公园大地小区业委会备案表、《物业服务合同》的真实性、合法性均有异议；对证据2中的《生活垃圾清运处置合同》的真实性无异议，但是认为与本案没有关联性；对攀价费（2007）115号无异议；对证据3的真实性无异议，但是原告还是应该举证证明是否具体履行物业服务；对证据4的真实性有异议，被告并没有收到原告的催费通知；对证据5无异议。 本院对上述证据认定如下：对被告无异议的证据，本院予以采信，对其证明力予以确认并在在卷佐证；对被告有异议的证据，本院综合其真实性、合法性以及与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，确认其证明力并在卷佐证。 被告杨万杰围绕其辩解意见依法向本院提交了如下证据： 1.收款收据2份，拟证明被告已向原告缴纳2017年10月1日至2019年3月31日的物业费及垃圾清运费； 2.照片26张，拟证明原告未尽职履责。 本院组织当事人进行了质证。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到原告的证明目的，也不能作为被告拒交物业费的理由和依据。 本院对上述证据认定如下：对证据1的证明力予以确认并在卷佐证；对证据2的真实性予以确认，但不能证实小区长期的客观状况，对其证明力不予确认。 依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨万杰系攀枝花市东区号房屋（建筑面积103.79㎡）的业主。2016年11月7日，杨万杰与金泰物业公司双方就金泰·公园大地的物业服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同中对双方的权利与义务、前期物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等事宜进行了约定。2019年3月，攀枝花市公园大地业主委员会成立。2019年3月，攀枝花市公园大地小区业主委员会（甲方）与金泰物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同中约定本合同履行期限为3年，自2019年3月9日起至2022年3月8日止，本物业服务费为包干制计费方式，由每户业主（物业使用人）向乙方缴纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；住宅的物业服务收费标准为1.5元／月·平方米，业主的物业服务费从本合同生效之日起按季度交纳；业主未按时、足额交纳物业服务费、物业代收代缴的水费、电费，经乙方书面催告限期交纳而仍未缴纳的，该业主承担违约期间未交纳金额0.07%／日的违约金。合同中双方还对各自的权利义务、物业服务标准、合同的变更、解除与终止等事项进行了明确约定。 攀枝花居民住户生活垃圾的收费标准为6元／户·月。2019年、2020年，金泰物业公司分别与攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所、攀枝花市东区综合行政执法局签订了《生活垃圾清运处置委托合同》，约定由金泰物业公司委托攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所、攀枝花市东区综合行政执法局清运“金泰·公园大地”小区的生活垃圾，金泰物业公司代缴“金泰·公园大地”小区的生活垃圾清运费，付款时间为半年一次。 2020年9月28日，杨万杰向金泰物业公司交纳了位于攀枝花市东区号房屋2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2802元、代收的垃圾清运费108元。金泰物业公司多次向杨万杰催收物业服务费及生活垃圾清运费，杨万杰仍欠付2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3269元、生活垃圾清运费126元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，攀枝花市公园大地小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。杨万杰系攀枝花市东区号房屋的业主，《物业服务合同》对杨万杰具有法律约束力，杨万杰应当按照约定履行自己的义务，杨万杰理应按照合同约定向金泰物业公司支付相应的物业管理费、垃圾清运费，而不能以双方不存在物业服务合同关系为由而拒交物业服务费。杨万杰经金泰物业公司书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳全部费用，有违诚实信用原则，故对金泰物业公司要求杨万杰支付2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3269元、代收垃圾清运费126元的诉讼请求，本院予以支持。对金泰物业公司主张的违约金1891元，攀枝花市公园大地小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》中约定了违约金，但约定的支付标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对金泰物业公司主张的违约金酌情调整为按2019年4月1日至2020年12月31日期间应交物业管理费总金额3269元的10%交纳，即：326.9元，超出部分，本院不予支持。杨万杰辩称其不愿意交纳物业管理费的理由还体现在其对金泰物业公司的服务不满意，认为其物业服务不到位。物业管理服务涉及小区公共建设与管理，金泰物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使金泰物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，杨万杰不能仅从维护自己利益的角度，因为金泰物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在瑕疵，以此否定金泰物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。杨万杰若认为金泰物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒交纳物业管理费的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、杨万杰于本判决生效之日起十日内支付攀枝花市金泰物业管理有限公司2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3269元、垃圾清运费126元、违约金326.9元，共计3721.9元； 二、驳回攀枝花市金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由杨万杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何春丽 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  杨 博