江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初2244号原告（案外人）：孙艳。委托诉讼代理人：班龙，男，1989年1月11日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区（系原告丈夫）。委托诉讼代理人：程琳，山西正泽律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏天宇建设集团有限公司。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。第三人（该公司在执行案件系被执行人,因其不反对案外人异议,故应列为第三人,原告将其列为被告有误,在此予纠正）：山西义井宇恒置业有限公司，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村。法定代表人：王海栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝桂凤、李秋霞，该公司员工。第三人（该公司在执行案件中系被执行人,因其不反对案外人异议，故应列为第三人，原告将其列为被告有误,在此予纠正）：太原市晋源区义井街道办事处义井居民委员会，住所地山西省太原市晋源区义井街办义井村。委托诉讼代理人：李秋霞，该公司员工。原告孙艳与被告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司），第三人山西义井宇恒置业有限公司（以下简称宇恒公司），太原市晋源区义井街道义井社区居民委员会（以下简称义井居民委员会）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年7月13日、9月9日公开开庭进行了审理。原告孙艳的委托诉讼代理人程琳、班龙，被告天宇公司的委托诉讼代理人华勇，第三人宇恒公司的委托代理郝桂凤、李秋霞，第三人义井居委会的委托诉讼代理人李秋霞均到庭参加诉讼。本案依法审理，现已审理终结。经审理查明，天宇公司与义井居民委员会、宇恒公司借款合同纠纷一案，天宇公司于2019年2月1日向本院申请财产保全,本院于2019年2月1日作出（2019)苏1023民初1062号民事裁定书，裁定：冻结义井居民委员会、宇恒公司的银行存款1.9亿元或查封、扣押其相应价值的财产。后本院予以立案，案号为（2019)苏1023执保104号。2019年2月19日，本院向太原市不动产登记中心发出协助执行通知书，预查封了宇恒公司所有的坐落在[项目名称：晋源区义井城中村改造项目村民安置回迁楼工程8号住宅楼A段、B段裙房、9号住宅楼宇恒花园）]共计77套不动产，包括了宇恒花园小区9号楼1单元1004室。该案本院于2019年8月27日作出（2019)苏1023民初1062号民事判决书，判决：一、义井居民委员会、宇恒公司于本判决生效之日起十日内偿还天宇公司借款本金11107万元及利息（以本金11107万元为基数，按年利率24%,自2015年9月1日开始计算至实际清偿之日，同时扣除宇恒公司已还利息1151.4万元）；二、驳回天宇公司的其他诉讼请求。案件受理费648942元，保全费5000元，合计653942元，由义井居民委员会、宇恒公司负担。后义井居民委员会不服该判决书，向扬州市中级人民法院提起上诉，扬州市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019)苏10民终3087号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。依据生效判决书，天宇公司向本院申请执行，案号为（2020)苏1023执210号。在该案执行过程中，原告孙艳提出异议后，本院于2020年4月21日作出执行裁定书，驳回孙艳的异议请求。因天宇公司暂撤回对义井居民委员会、宇恒公司的执行申请，本院于2020年6月29日作出（2020）苏1023执210号执行裁定书，裁定：一、终结（2020）苏1023执210号案件的执行；二、天宇公司自收到本裁定书之日起两年内可向本院再次申请执行。后本院于2020年8月18日恢复执行，案号为（2020）苏1023执恢544号。原告孙艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决立即停止对原告购买的位于太原市房屋的强制执行，并解除对房屋的查封；2、请求法院判决确认位于太原市房屋归原告所有；3、要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年3月21日，原告孙艳依法向法院查封的位于太原市房屋提出书面执行异议，宝应县人民法院于2020年4月21日作出（2020)苏1023执异25号执行裁定书，裁定驳回孙艳的异议请求。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。2018年12月24日，原告孙艳与第三人宇恒公司签订合同编号为9-073号的《商品房认购协议》，该协议约定原告购买的房屋为宇恒花园小区9号楼1单元1004号住宅，价款为1356911元。合同签订至今，原告已付清全部购房款。且原告购置商品房的目的为居住，目前名下也无其它用于居住的房屋。原告孙艳认为，原告与第三人宇恒公司之间签订的《商品房认购协议》属于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告为该房产的唯一权利人。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条之规定，原告对太原市房屋提出异议且符合该条款规定之条件，能够排除执行。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望依法支持原告的诉讼请求。被告天宇公司辩称：就本案现有证据而言，无法达到排除执行的标准，因此我方认为原告的诉求不应当得到支持。商品房认购协议关键部分全部都是手写，无法证明实际形成时间与合同上所注明的时间相一致。为何不通过网签备案来签订合同，究其原因只能是为了人为制造出合同签订的日期在法院在采取查封之前的这一事实。同时我们注意到，在原告提供给我们的证据副本中，买受人一栏是没有签名的，而今天到庭提供的合同中却有原告签名，因此，我方无法确认这原告签名是不是原告本人所签的。根据现有证据，至少在法院采取查封之前双方是不存在合法有效的书面合同的。另外，根据该份协议当中所记载的房屋单价与党月兰起诉天宇公司一案中所记载的单价相差将近8、900元/平方米，而签订的时间也仅仅相差20天。因此，我方完全有合理的理由怀疑该协议是制造出来，以企图排除天宇公司的执行申请。原告出具的发票是用于农村集体经济组织的专用发票，而宇恒公司将房屋出售给原告是一个纯商业销售行为，应当开具销售发票，手工票不能作为认定案件事实的依据，且该手工票中未记载任何经办人的签名。票据当中所记载的金额及开票日期与原告提供的POS机刷卡的记帐单也不一致，很显然这个票是后补的。对于所谓山西恒鑫房地产开具的收据真实性不予认可，在该收据中注明“退公寓转入16万元”很显然不是用于购房款。POS机刷卡记录单虽然有原告签名，但无法证明上述款项是由原告支付并用于支付购房款。对于由宇恒公司授权恒鑫联公司代收款项的授权委托书真实性不予认可，虽然加盖了印章，但是无法证明在2018年5月30日就已经存在该份授权委托书，委托有效期为2018年5月30日至12月31日，但原告向恒鑫联公司支付的日期却不在该委托书有效期内。同时，由于恒鑫联公司从事房地产开发业务，我方有理由相信，即便原告向宇恒公司支付款项属实且并用于支付购房款，也有可能是用于购买恒鑫联公司开发的，而将款项直接支付给恒鑫联公司的控股人。对于太原市房产交易中心的房产证明不予认可，首先，该份证明日期是在2020年5月6日，只能在30天内，目前无法证实其真实性。在该证明当中区域范围仅仅面临小店区等6个区并且范围只是规划区的国有土地范围。对于房屋租赁合同真实性不予认可，无法证明其真实性。第三人宇恒公司称，对原告的请求没有异议。第三人义井居民委员会称，对原告的请求没有异议。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：商品房认购协议、房产证明、居住证明、证明、银行交易明细清单、POS签购单、农村集体经济组织专用票据、（2020）苏1023执异35号执行裁定书等证据。以上证据，本院组织双方进行质证，对其真实性、合法性、关联性予以认可并附卷佐证。本院查明：第三人宇恒公司成立于2013年7月19日，经营范围为房地产开发及销售等。2018年7月12日，第三人宇恒公司获得太原市房产管理局发放的商品房预售许可证，认定：宇恒花园9#住宅楼符合预售条件。原告孙艳与第三人宇恒公司签订《商品房认购协议》一份，约定：原告向第三人宇恒公司购买宇恒花园（暂定名）第9座1单元10层04号房，建筑面积169.25平方米；该商品房用途为住宅，单价为每平方米8017.19元，总金额1356911元；原告已于2018年12月23日一次性付清房屋总价款……。合同中载明的签订时间为2018年12月24日。2018年4月1日，原告向第三人宇恒公司银行账户转账50000元；2018年7月5日，原告向第三人宇恒公司银行账户转账80000元；2018年8月29日，原告向第三人宇恒公司银行账户转账16911元；2018年12月4日，原告向第三人宇恒公司银行账户转账100000元；2018年12月13日，原告向第三人宇恒公司银行账户两次转账分别为50000元、50000元；2018年12月23日，原告向第三人宇恒公司银行账户两次转账分别为140000元、220000元。2018年6月30日，案外人孙友（原告孙艳弟弟）向第三人宇恒公司银行账户转账50000元；2018年7月5日，孙友向第三人宇恒公司银行账户转账52295元；2018年8月29日，孙友向第三人宇恒公司银行账户转账90000元；2018年9月29日，孙友向第三人宇恒公司银行账户转账60000元；其中2018年8月29日90000元及2018年9月29日60000元转账的刷卡POS签购单上“持卡人签名”处均签有“孙艳”。2018年6月30日，案外人孙娟（原告孙艳妹妹）向第三人宇恒公司银行账户转账50000元。2018年11月7日，班龙向第三人宇恒公司银行账户转账50000元，该50000元转账的刷卡POS签购单上“持卡人签名”处签有“孙艳”。2018年4月2日，案外人班相文向案外人徐永雷银行账户转账50000元；2018年4月5日，班相文（原告孙艳公公）向徐永雷银行账户转账140000元；2018年4月6日，徐永雷向第三人宇恒公司银行账户转账190000元，该190000元转账的刷卡POS签购单上“持卡人签名”处签有“孙艳”。2018年8月29日，第三人宇恒公司向原告出具收据一张，认可收到原告交付的案涉房屋房款526911元，并注明“之前交款420000万，本次交款106911元”；2018年12月13日，第三人宇恒公司向原告出具收据一张，认可收到原告交付的案涉房屋房款100000元；2019年5月9日，案外人太原恒鑫联房地产开发有限公司（该公司系第三人宇恒公司百分百出资成立，宇恒公司曾于2018年5月30日向恒鑫联公司出具授权委托书，载明：因宇恒花园项目天鼎华府销售需要，项目前期销售所收房屋定金及首付款由恒鑫联公司代收，后期统一缴纳宇恒公司，委托有效期为2018年5月30日至2018年12月31日）向原告出具收据一张，认可收到原告交付的案涉房屋房款160000元，并注明“退公寓转入160000元”；2019年12月8日，第三人宇恒公司向原告出具收据一张，认可收到原告交付的案涉房屋房款570000元。太原市不动产登记中心出具证明：至2020年5月6日15时，在太原市城区规划区国有土地范围内，原告名下无房产登记。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案第三人宇恒公司作为案涉房屋的卖方是合法成立的从事房地产开发及销售的企业。本案中，原告在立案时与庭审中分别提交了一份其与第三人宇恒公司就案涉房屋签订《商品房认购协议》复印件，合同复印件载明的签订日期均为2018年12月24日，但原告在向本院起诉时提供的合同复印件中“买受人（签章）”处空白，开庭时提交的合同复印件中“买受人（签章）”处有原告孙艳签名，案涉房屋被查封时间为2019年2月19日，被告天宇公司因此对合同的真实性、签订时间等提出质疑，具有合理性。根据原告提供的证据，其第一次向第三人宇恒公司缴纳房款时间为2018年4月1日，最后一次缴纳房款时间为2018年12月23日，全部房款缴纳完毕后，再签订商品房买卖合同，不符合正常的交易习惯。原告提供转账记录证明其向第三人宇恒公司以转账方式缴纳房款合计1249206元，又陈述以现金方式缴纳房款160000元，两项合计1409206元，已超出合同约定的房款。商品房作为价值较高的商品，作为开发商的第三人宇恒公司出具的购房款发票为手工票，非正规机打发票，也不符合正常交易规范。综上，原告提供的证据不充分，不能达到足以排除对案涉标的物强制执行的标准。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告孙艳的诉讼请求。本案受理费17012元，由被告孙艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判长  顾晓光审判员  黄廷旺审判员  卢 茜二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨璐璐