广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初175号原告：陈生彬，男，汉族，1982年6月10日出生，住广东省汕头市金平区****坵头八巷5号二楼，公民身份号码：440************918。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：汕头市金平区*****宫经济联合社，住汕头市金平区*****宫社区*******，统一社会信用代码：N244***********606。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：林伏兴，广东国源岭东律师事务所律师。原告陈生彬与被告汕头市金平区*****宫经济联合社（以下简称*宫经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈生彬、原告委托诉讼代理人林文娥，被告汕头市金平区*****宫经济联合社委托诉讼代理人林伏兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈生彬向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的《集体资产租赁合同书》；二、判决被告退回原告所交的款项319197元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于革新园的土地是原告父亲陈厚泉及奶奶朱惜灡所有，原告多次找所在的中宫社区居民委员会要回该土地，但由于历史原因，村里多次更换领导人，导致原告不能正常使用涉案土地，2017年9月30日，被告通过汕头市金平区****集体资产资源交易平台，把原告家里的土地进行出租，为了不让别人长期占用涉案土地，同时原告为了能使用出租物业，原告只能竞标，最后竞得中宫革新园80㎡场地经营使用权。2017年10月24日，原、被告签订《集体资产租赁合同书》，约定原告承租被告位于革新园的资产（本合同所称资产指土地及土地范围内的建筑或构筑物），包括建筑物为简易钢结构一层，上盖物面积82.48㎡。四至如下：东至电器铺、泽仕楼，西至陈炯坤通道，南至岐山路，北至陈炯坤厂房，租赁期限为8年，自2017年11月1日起至2025年10月31日止。资产租金分为二个周期逐季进行计收，原告在签订合同时，应当向被告缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的资产租赁148464元和2024年11月1日至2025年10月31日的资产租金170733元作为合同履约金。合同签订后，原告收取涉案房屋及土地，发现被告提供给原告的铺位与合同以及当时投标的现场并不一致，原投标时说明是整一栋建筑物出租，现场看样也是整一栋建筑物，但被告交付后把整一栋建筑物分成两个，并且其中一个铺面四面被完全堵住，无法使用，没有门面，原告承租用来使用的合同目的无法实现。被告辩称：一、*宫经联社没有违约行为，双方合同关系合法有效。二、不存在导致陈生彬合同目的无法实现的情形。三、履行合同义务是陈生彬法律义务。综上，*宫经联社没有违约行为，双方合同关系合法有效；不存在导致陈生彬合同目的无法实现的情形；要求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2017年9月11日，*宫经联社向汕头市金平区****办事处申请对资产编号zg018、面积80平方米、资产现状为铺面（混合）、合同年限8年、标的金额每平方米30元/月的资产申请上**街道“三资”公开交易平台进行公开交易，2017年9月18日汕头市金平区****办事在《汕头市金平区****集体资产资源交易申请表》上盖章同意*宫经联社上述申请。2017年9月30日，陈生彬在汕头市金平区****集体资产资源交易平台现场举牌竞价交易中，陈生彬竞得中宫革新园80㎡场地经营使用权。当日陈生彬与汕头市金平区****集体资产资源交易平台及*宫联合社签订《汕头市金平区****集体资产交易成交确认书》确认上述事项，同时《汕头市金平区****集体资产交易成交确认书》记载：项目名称中宫革新园80㎡场地、资产占地面积80㎡、竞投成交价150元/㎡.月、合同期限8年、合同履约金165600元，并约定竞得人应当于2017年10月21日，持本成交确认书到汕头市金平区****集体资产资源交易平台与集体经济组织签订交易合同，否则，视为竞得人放弃该交易结果，竞得人应承担相应法律责任，竞投保证金不予退回。2017年10月14日，*宫经联社工作人员出具《四至平面图》，记载四至为东至电器店、泽仕楼；西至陈炯坤、通道；南至岐山路；北至陈炯坤厂房，用地面积为82.48平方米、建筑面积为82.48㎡，陈生彬在该《四至平面图》签名确认。2017年10月24日，原、被告签订《集体资产租赁合同书》，约定该合同书所称资产指土地及土地范围内建筑物或构筑物，*宫联合社提供位于革新园的资产，以现状出租给陈生彬使用，该资产现状为简易钢结构一层，上盖物面积82.48㎡，四至为东至电器铺、泽仕楼，西至陈炯坤通道，南至岐山路，北至陈炯坤厂房。出租期限为8年，从2017年11月1日起至2025年10月31日止，占地总面积为82.48㎡。另约定资产租金二个周期逐季进行计收，第一周期从2017年11月1日至2021年10月31日止，资产租金每月每平方150元，每季计资产租金37116元。第二个周期从2021年11月1日至2025年10月31日止，资产租金每月每平方172.5元，每季计资产租金42683元。双方约定原告签订合同时应向被告交纳2017年11月1日至2018年10月31日资产租金148464元和2024年11月1日至2025年10月31日的资产租金170733元作为合同履约金（不计息，不作资产租金抵扣）。若原告在履行合同期间没有出现违约情形，并在合同终止履行时按时、完好交还被告资产及其配套设施，则被告按合同规定验收后将合同履约金全数退还原告；若原告在履行合同期间出现违约情形，经被告书面通知后仍未在限定期间纠正其违约行为，则合同履约金全数归被告所有。陈生彬于2017年9月27日通过银行转账的方式向汕头市金平区****办事处缴纳竞投保证金150000元，另于2018年1月3日向原告预交第一年租金148464元及补交履约金20733.6元。2020年11月12日，金平区**街道党工委向本院出具《关于*宫经联社位于革新园集体资产租赁纠纷有关情况的说明》，载明*宫经联社于2017年9月30日将位于革新园82.48㎡的集体资产提交**街道集体资产交易平台进行公开交易。中标方陈生彬以每月150元/㎡的价格中标，并于2017年10月24日签订租赁合同。该宗集体资产系以土地及土地范围内的上盖物按现状出租，有关情况中标方在参与公开交易前均已知悉。该宗集体资产上盖物系上世纪90年代由当时承租方投建，而国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》系自1993年11月1日起施行，《中华人民共和国城乡规划法》系自2008年1月1日起施行，该宗资产上盖物在有关法律法规施行前就已建成使用，且由于历史原因，村居范围内的建筑物均由村居村政管理人员把关建设，在土地产权范围内城市管理部门亦不以违章建筑物处置。因此，在招租之前，该宗土地及上盖物出租均经经联社代表大会和街道主管部门批准同意上平台招租。再查，*宫经联社出租给陈生彬的租赁物中存在48.64平方米无法正常使用。本院认为，本案是因土地上盖物“招租”所引起的纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。*宫经联社通过竞投公告，将涉案标的的各种信息进行公示，陈生彬知悉公告信息后通过竞标取得，陈生彬主张因涉案铺面四面被完全堵住无法使用，导致承租目的无法实现，主张解除本案《集体资产租赁合同书》。陈生彬作为完全民事行为能力人，在参与竞投及签订合同过程中均未对上述主张涉案标的情况提出异议，其对涉案标的物相关信息及上述合同所约定的内容均有清楚的认识，且根据《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》的规定，涉案土地上盖建筑建设审批权限已委托至街道办事处，涉案建筑出租经联社代表大会和街道主管部门批准同意出租，本案《集体资产租赁合同书》合法有效。陈生彬主张判决*宫经联社退回陈生彬所交的款项319197元，根据本院查明事实，*宫经联社出租给陈生彬的租赁物中存在48.64平方米因被封堵致无法正常使用，即*宫经联社实际上未将涉案48.64平方米土地上盖物交付陈生彬，*宫经联社未实际履行交付义务，存在违约情形，陈生彬与*宫经联社签订《集体资产租赁合同书》中涉及48.64平方米部分合同目的无法实现，《集体资产租赁合同书》中涉及48.64平方米范围内土地上盖物的租赁关系应予以解除，*宫经联社应返还陈生彬已缴纳租金中涉及48.64平方米范围部分即87552元（48.64平方米×每平方150元/月×12个月），同时*宫经联社应付还陈生彬已缴纳合同履约金中涉及48.64平方米范围部分即100684.8元（48.64平方米×每平方172.5元/月×12个月），陈生彬主张超过上述数额部份，本院不予支持。陈生彬主张涉案土地权属归其所有，因土地权属问题应由人民政府相关部门调查处理，不属人民法院管辖范围，故陈生彬上述主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈生彬与被告汕头市金平区*****宫经济联合社于2017年10月24日签订的《集体资产租赁合同书》中有关48.64平方米范围内土地上盖物的租赁关系解除，其他租赁土地上盖物的租赁关系继续履行。二、被告汕头市金平区*****宫经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈生彬租金87552元。三、被告汕头市金平区*****宫经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈生彬合同履约金100684.8元。四、驳回原告陈生彬其他诉讼请求。案件受理费3044元，由原告陈生彬负担1248元，由被告汕头市金平区*****宫经济联合社负担1796元。原告已预交的部分案件受理费，本院予以退回。被告汕头市金平区*****宫经济联合社应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份、上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 王华敏二〇二〇年十二月八日法官助理 张泽臣书 记 员 林燕虹