江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2479号 上诉人（原审原告）：第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市青山湖区民丰路**满庭春MOMA小区******，统一社会信用代码：91360111MA35UL9X58。 法定代表人：刘培庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，北京市盈科律师事务所律师，执业证号：11101201910144540。 委托诉讼代理人：贺泊尧，北京盈科（天津）律师事务所律师,执业证号：11201201810068721。 被上诉人（原审被告）：江西江联房地产开发有限公司，住所地：江，住所地：江西省南昌市青云谱区迎宾大道**用代码：91360100690971786K。 法定代表人：万祥明，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王裕，江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601201910108413。 上诉人第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司（以下简称“第一物业公司”）与被上诉人江西江联房地产开发有限公司（以下简称“江联公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，因双方未提交新证据，经阅卷询问后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 第一物业公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判江联公司支付车位空置费人民币193200元及利息（利息自起诉之日起至实际清偿完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、请求依法撤销原判，发回重审；3、一审、二审诉讼费由江联公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，依法应改判或发回。物业费不包含车位服务费，且合同第七条明确约定江联公司应支付“尚未交付给物业买受人的物业”的物业管理费及车位服务费。《前期物业合同》明确约定车位服务费的收费标准，且第一物业公司为车库及车位已提供服务。一审法院仅凭《前期物业公司》中双方没有约定车位空置费的支付标准即认为第一物业公司主张空置费没有法律依据、没有确凿证据，显属于基本事实认定不清。 江联公司答辩称：一、原审判决的事实认定正确，双方并未签订正式的停车位委托管理协议或停车服务协议，第一物业公司的诉请没有任何事实和法律依据。二、第一物业公司在上诉状中提出“为车库及车位已提供服务”，但实际上双方既没有签订正式的停车场管理协议，第一物业公司也没有实际履行管理义务，尤其是收取停车费等主要义务，造成江联公司的资产受损，明显违反公平对等、诚实信用原则，第一物业公司主张缺乏事实和法律依据。 第一物业公司向一审法院提起的诉讼请求：1、判令被告向原告支付车位空置费人民币193200元及利息（利息自起诉之日起至实际清偿完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2018年11月26日第一物业公司、江联公司签订了《梅湖香榭丽小区前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业合同》”）。根据《前期物业合同》第十一条之约定，“车位服务费按露天50元/个/月、地下停车库、停、地下停车库0元/个/月的标准收取”（车位服务费不包括停车车位的使用租赁费用，另行与业主签订车位使用租赁协议解决），第一物业公司应当与停车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。2018年12月1日第一物业公司接管梅湖香榭丽小区开始提供物业服务。以上事实，有《梅湖香谢丽小区前期物业服务合同》、《梅湖香榭丽设施设备交接明细表》等证据以及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，第一物业公司、江联公司签订了《梅湖香榭丽小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，是合法有效的。江联公司作为开发商是前期所有房屋产权所有人，拥有车位的初始权，可以在前期物业服务合同中规定其使用标准，根据《前期物业合同》第十一条之约定，“车位服务费按露天50元/个/月、地下停车库、停、地下停车库0元/个/月的标准收取”，该条款的约定也仅仅是针对第一物业公司作为物业公司可依据合同进行服务工作的标准，并不是双方约定支付空置车位的标准。第一物业公司依此请求江联公司支付车位空置费没有法律依据，也无确凿证据。对第一物业公司的诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司的诉讼请求。本案受理费人民币4164元（第一物业公司已预交）减半收取2082元，由第一物业公司承担，另一半诉讼费退还给第一物业公司。 双方均未提交新证据，但第一物业公司提交补充材料一份：材料一、（2020）赣洪豫证内字第4393号《公证书》，证明目的第一物业公司在前期物业服务合同履行期间，为车位及车库提供了物业服务，服务包括保洁卫生、灯光照明、设备设施维护（停车场系统、消防等设备）、安全巡视等服务，第一物业公司为提供上述服务支付大量成本，如车场工作人员薪资福利等。江联公司因此获益，按照约定应向第一物业公司支付车位服务费。材料二、2-1劳务外包合同、2-2康贵林劳务合同书、2-3王建华劳务合同书、2-4厦洋劳务合同书、2-5周旋劳务合同书、2-6万跃峰退休返聘协议，证明目的第一物业公司与上海亚洲人才人力资源（集团）有限公司之间存在劳务外包合同，由上海亚洲人才人力资源（集团）有限公司派遣相应员工至第一物业公司处工作（包含康贵林、王建华、厦洋、周旋）。第一物业公司作为实际用工人，安排康贵林、万跃峰等人，负责设备设施维护（停车场系统、消防等设备）、安全巡视等服务，并在工作群中汇报工作情况。 江联公司质证意见：真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。两组材料不能直接证明第一物业公司收取到了地下停车位的停车费用，不能证明对地下停车位实行有效管理；对材料二并不能证明康贵林等人专门负责地下停车位的管理，实际上这些人可能作为物业公司一方聘请的人员，对于小区园区进行管理，相关人工费用也不能证明均是包含在所谓的车位空置费之内，这与第一物业公司的上诉请求是两个概念，不能混同，第一物业公司聘请了相关人员并不能代表其就履行了有效管理地下停车场的义务，就证明目的而言，第一物业公司并没有提供任何对停放车辆收取停车费用的相关证据，其上诉请求依然是没有任何事实依据。双方就小区物业管理的纠纷已在南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初522号一案中和解撤诉结案，与本案无直接关联。经双方举证质证，对第一物业公司提交的材料真实性、合法性予以确认。 双方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 另查明，2020年3月30日，第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司变更为第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司。 江联公司系梅湖香榭丽小区的建设单位。 2018年11月16日，江联公司与第一物业公司、南昌宏安物业管理有限公司签订《关于第一物业接管梅湖香榭丽项目工作洽谈会》，约定:1、经三方一致同意第一物业公司接管梅湖香榭丽小区，负责小区的物业管理服务；2、由江联公司与第一物业公司签订《前期物业合同》，并同时签订《梅湖香榭丽小区地下停车位委托管理协议》（以下简称“《车位管理委托协议》”）。在物业合同履行期间，江联公司与第一物业公司未签订《车位管理委托协议》。 二审审理期间，第一物业公司陈述未向车位使用者收取费用，系因为其未得到开发商对车位使用的授权。 本院认为，本案争议焦点：江联公司是否应当支付空置车位服务费，具体金额多少。 物业公司收取管理费的前提是提供符合规定的物业服务。第一物业公司作为梅湖香榭丽小区的服务管理者，应对小区车位的使用进行整体管理，其对车辆收取停车费是基本服务内容，第一物业公司在其服务期间未积极履行收取停车费等管理义务。另，双方未签订《车位管理委托协议》，且第一物业公司未得到开发商对车位使用的授权，其向江联公司主张车位服务费无事实依据，本院不予支持。 综上，第一物业公司的上诉请求不成立，应予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4164元，由第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗云奇 审 判 员 周中瑞 审 判 员 钟 情 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文