山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3551号 上诉人（原审被告）：崔玉臣，男，1963年4月11日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：袁志林，山东联森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张胜军，男，1974年3月11日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告）：王振法，男，1963年5月17日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告）：席守利，男，1968年9月22日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告）：陈春英，女，1966年5月4日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：楚红霞，山东鸣远律师事务所律师。 上诉人崔玉臣因与被上诉人张胜军、王振法、席守利、陈春英确认合同无效纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人崔玉臣及其委托诉讼代理人袁志林，被上诉人王振法、席守利、陈春英及其共同委托诉讼代理人楚红霞到庭参加诉讼。被上诉人张胜军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔玉臣上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁1502民初3905号民事判决，改判上诉人与被上诉人于2018年12月28日签订的《转租协议》有效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人于2018年12月28日签订的《转租协议》无效，系认定事实错误、适用法律错误。一、上诉人与堂邑镇北街村二组组长和村民代表签订的《租地合同》已实际履行。2017年6月30日，堂邑镇北街村二组因联系不到山东省聊城市鑫奥轴承配件有限公司(以下简称鑫奥公司)占用土地的承租人王纪燕、没有人交纳租赁土地租金，堂邑镇北街村二组组长和村民代表便与崔玉臣经协商签订《租地合同》，之后崔玉臣交纳了2017年、2018年租金，占有使用了部分土地，该合同已实际履行。王纪燕与堂邑镇北街村委会及二组签订的《承包合同》未解除不影响上诉人与堂邑镇北街村二组组长和村民代表签订的《租地合同》实际履行。原承包人王纪燕因躲避债务已不知去向，不再占有使用涉案土地，《承包合同》未解除不影响上诉人占有土地。上诉人实际占有原鑫奥公司厂区南至329省道以北的土地，是否占有其他土地是上诉人的权利，而非义务，不能由此认为合同未实际履行，且观念上的占有亦属于占有人占有。二、上诉人与被上诉人签订《转租协议》时，对涉案土地享有出租权。上诉人于2017年6月30日与堂邑镇北街村二组组长和村民代表签订的《租地合同》合法有效，且已实际履行，上诉人对涉案土地享有出租权，与被上诉人签订《转租协议》时系有权处分。三、退一步讲，即使认为上诉人与被上诉人签订《转租协议》时为无权处分，亦不能因此认定《转租协议》无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以上两条规定均在合同法之后公布施行，根据新法优于旧法的原则，一审法院以合同法第五十一条为根据认定转租协议无效系适用法律错误，民法典第二百一十五条亦规定当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，自合同成立时生效。从法学理论到法律规定再到最高人民法院判决案例，无权处分不影响合同效力已成为共识。 王振法、席守利、陈春英辩称，一审判决认定事实正确，证据充足，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。一、上诉人与堂邑镇北街村二组组长和村民代表于2017年6月30日签订的租地合同并未实际履行。一审判决对于有争议的事实和证据，认定如下部分关于上述《租地合同》是否已履行及《转租协议》的效力问题，进行了详细的分析。因上述《租地合同》签署时，鑫奥公司与堂邑镇北街村委会及二组于2010年9月10日签订的《承包合同》并未依法解除，同时依据一审法院的执行裁定，被上诉人也依法取得了涉案土地上的厂房及设备等资产的所有权，依据“房随地走、地随房走”的房地一体原则，上诉人与堂邑镇北街村二组签订的上述《租地合同》所涉土地不可能交付上诉人使用，因此上诉人并未实际取得也不可能取得涉案土地的使用权。所以上述《租地合同》并未实际履行。上诉人称：“2017年6月30日北街村**因联系不到鑫奥公司占用土地的承租人，没有人缴纳租金，所以二组组长和村民代表找其商量此事，之后双方才签署《租地合同》”没有证据予以证实。即便鑫奥公司确实存在拖欠租金的事实，也不能否认其与北街村委会及二组就涉案土地所签署的承包合同并未依法解除的客观事实，况且在签订上述《租地合同》时，上诉人对于原有的《承包合同》并未解除及土地上有他人的厂房及设备等资产一事也是明知的，在此种情况下，上诉人还依然与北街村二组签订上述《租地合同》并借机临时占有了厂区外的一片空地，此种占有不属于合同法上的“交付”行为，不能代表《租地合同》已实际履行。上诉人所提“其已占有涉案土地的一部分，至于是否占有其他土地是其权利不是义务，观念上的占有也属于占有人占有”的上诉意见，没有任何法律依据，而且依据该逻辑推理，只要签订了合同，无论合同标的是否已经交付，只要观念上认为交付了，合同就视为履行完毕了，这属于典型的主观主义，违背了客观事实。综上，上述《租地合同》并未实际履行，上诉人未实际取得涉案土地的使用权。二、上诉人在未实际取得涉案土地使用权的情况下，又与被上诉人签订《转租协议》将案涉土地转租属于无权处分。2017年6月30日，上诉人与堂邑镇北街村二组组长和村民代表签订的《租地合同》即便合法有效，但因该合同签署时所涉的土地使用权仍属鑫奥公司租赁期间且其上有被上诉人依法接收的厂房及设备等资产，上诉人并未实际取得涉案土地使用权，其将涉案土地进行转租属于无权处分。三、一审判决依据合同法第五十一条规定认定《转租协议》无效，适用法律正确，上诉人上诉称该协议有效的理由错误。上诉人上诉状第三条辩称《转租协议》有效所适用的法律依据是错误的。首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，只适用于买卖合同法律关系，而本案为租赁合同法律关系。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，是关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同关系，而本案所涉《转租协议》是关于土地使用权的租赁事宜，该《转租协议》涉及的是土地的转租与承租等债权而非不动产物权。再次，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，法律意义与上述物权法第十五条一样，与本案所涉及的并非同一法律关系，而且民法典现也尚未施行。最后，从法学理论到法律规定再到最高法院判例，无权处分不影响合同效力已成为共识的观点并无说服力，而且无权处分的情况下合同有效也是有适用条件和范围的，不能一概而论，判决案件还是应当于法有据。所以，上诉人诉称上述《转租协议》有效的法律依据均属错误，不应当予以采信。 张胜军未到庭，也未提交书面答辩意见。 张胜军、王振法、席守利、陈春英向一审法院起诉请求：1.确认张胜军、王振法、席守利、陈春英与崔玉臣签订的《转租协议》无效；2.返还《转租协议》第二条所涉土地。 一审法院认定事实：2010年9月10日，聊城市东昌府区堂邑镇北街村民委员会及北街第二生产组与鑫奥公司签订了承包合同，约定将位于329省道以北、南北水沟以东、南北长191米、北宽75米、南宽80米，计22.2亩的土地承包给鑫奥公司，用于建厂发展企业经营，土地四至为东邻北街村四组耕地、北邻北街村二组耕地、南邻329省道、西邻北街村一组耕地；承包期限为30年，自2010年9月10日至2040年9月10日；承包费每年9月10日前交清当年的承包费，承包费按当年小麦和玉米的市场价折价或按每年每亩800斤玉米和800斤小麦兑付。并约定如鑫奥公司不能按合同约定期间交纳承包费，每拖延一天，承担违约金1000元。合同由村委负责人、二组组长、群众代表和鑫奥公司法定代表人王纪燕分别签字，并有聊城市东昌府区堂邑镇人民政府相关人员签字见证，同时加盖了堂邑镇人民政府的印章。合同签订后，发包方即将土地交付鑫奥公司用于投资建厂，双方相继履约。2016年12月28日，因鑫奥公司身陷多起民事诉讼纠纷，经一审法院强制执行，将鑫奥公司位于堂邑北街村的厂房及设备抵偿给张胜军、王振法、席守利、陈春英等债权人。鑫奥公司被强制执行后，因王纪燕没有交纳2017年的承包费，北街村二组组长及小组村民代表在没有通知鑫奥公司解除合同的情况下，即于2017年6月30日将上述鑫奥公司厂区所占的土地租赁给崔玉臣、崔玉兰，租金也是每年每亩小麦玉米各800斤。2018年12月28日，张胜军（乙方）为便于使用管理已接收的原鑫奥公司的厂房等资产，与崔玉臣（甲方）签订了《转租协议》，约定崔玉臣将其与二组签订的租赁协议转让给张胜军，同时协议第二条约定，“乙方工厂前的一块土地（厂房以南部分）归甲方使用，土地承包费由乙方承担。”直到承包期满为止，并且崔玉臣已交纳的2017年和2018年两年的承包费，由乙方支付给崔玉臣。该合同一式两份，崔玉臣、张胜军各执一份，之后崔玉臣又让王振法、陈春英、席守利、叶茂昌等人在其所持的协议之上签名。2019年6月30日，张胜军、王振法、席守利、陈春英等人为进一步明确土地使用关系，又与堂邑北街村委会及北街二组签订了一份《租地合同》，重新对原鑫奥公司所占用的土地进行了约定，承包期变更为10年，自2019年6月30日至2029年6月30日，承包费变更为每年每亩小麦玉米各1000斤或按当时的市场价格折价支付，如因价格发生争议，则以兑现粮食为主。后张胜军、王振法、席守利、陈春英等人提出不再让崔玉臣使用厂区南的土地，遂发生纠纷，张胜军、王振法、席守利、陈春英以受胁迫及崔玉臣无权出租土地为由诉至一审法院，提出上述请求。 一审法院认为，崔玉臣处分无权处分的财产，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条之规定，因崔玉臣至今未取得涉案标的物的处分权，所签订的合同应属无效合同，张胜军、王振法、席守利、陈春英要求确认双方签订的合同无效之请求，有法律依据，一审法院应予支持。合同法第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力。合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。现张胜军、王振法、席守利、陈春英要求崔玉臣返还合同涉及的厂房以南部分的土地，符合相关法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、张胜军、王振法、席守利、陈春英与崔玉臣于2018年12月28日签订的《转租协议》无效；二、崔玉臣于本判决生效之日起五日内将占有使用的位于原山东省聊城市鑫奥轴承配件有限公司厂区南至329省道以北的土地返还给张胜军、王振法、席守利、陈春英。案件受理费50元，由崔玉臣承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案是确认合同无效纠纷，双方当事人二审争议的焦点是：崔玉臣与张胜军、王振法、席守利、陈春英于2018年12月28日签订的转租协议是否有效。本案中，因鑫奥公司未能履行生效判决，一审法院通过强制执行程序，将鑫奥公司位于涉案土地上的厂房及设备抵偿给张胜军、王振法、席守利、陈春英等债权人。根据“地随房走”的原则，厂房所在土地的土地使用权应当随着厂房所有权的转移而转移，张胜军、王振法、席守利、陈春英在与土地所有权人堂邑北街村委会及北街二组签订土地租赁合同的情况下依法取得涉案土地使用权。崔玉臣对涉案土地既不享有所有权，也不享有使用权，无权占用、处分涉案土地。因此，在崔玉臣无权处分涉案土地的情况下，其与张胜军、王振法、席守利、陈春英于2018年12月28日签订的转租协议当然无效。一审认定崔玉臣与张胜军、王振法、席守利、陈春英于2018年12月28日签订的转租协议无效并无不当，本院依法予以维持。对崔玉臣的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，崔玉臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人崔玉臣负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年十二月八日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠