四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川03民终735号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：四川宏富商业管理有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会**泰丰综合楼****。 法定代表人：徐道芬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：袁正洪，四川贡安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟瑛瑛，四川泽仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：自贡国美电器有限公司，住所地自贡市自流井区解放路**。 法定代表人：董晓红。 委托诉讼代理人：王小婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郑敏，女，该公司工作人员。 上诉人四川宏富商业管理有限公司(以下简称宏富公司)与上诉人自贡国美电器有限公司（以下简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宏富公司的委托诉讼代理人袁正洪、钟瑛瑛，上诉人国美公司的委托诉讼代理人王小婷、郑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宏富公司的上诉请求：请求撤销原判第三项，即改判国美公司向宏富公司支付装修损失2181291.22元。事实和理由：1.一审判决以双方约定为由，判决国美公司不承担装修损失的赔偿责任，属于认定事实不清。宏富公司为将案涉房屋交付给国美公司进行了相应的装修，产生装修费用2181291.7元。国美公司拒绝接收房屋，构成根本违约。一审判决未支持国美公司向宏富公司赔偿装修损失，有失公允。2.一审判决国美公司向宏富公司支付的违约金不足以弥补宏富公司的实际损失。 被上诉人国美公司答辩称：上诉人宏富公司主张的装修损失缺乏法律依据。1.涉案租赁区域不满足交付条件，归咎于宏富公司，宏富公司应承担违约责任，国美公司不承担违约责任。2.不论合同违约是否因国美公司违约导致解除或终止，国美公司也不应承担房屋装修的赔偿责任。3.宏富公司对涉案的租赁装修也不构成损失，即便是进行了装修，涉案的装修为通用、基础装修，不是定制装修，普通商家也能使用。4.宏富公司提供的证据不能反映装修的实际损失，装修公司是案外人与宏富公司装修的，没有鉴定机构鉴定证明相关的装修金额。退一步说，即使国美公司构成违约，也受合同第五十六条根本违约责任条款的规制，即承担两个月保底租赁费用的违约金，该违约金宏富公司在一审中也已经主张了。鉴于违约金本就是对损失的赔偿，宏富公司在主张违约金之余，还另行主张装修赔偿，无疑是要求双重赔付，缺乏法律依据。综上，恳请驳回宏富公司的上诉请求。 上诉人国美公司的上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判宏富公司向国美公司支付违约金50万元，并驳回宏富公司的其他诉讼请求。事实和理由：1.步步高超市进驻应是案涉房屋交付的约定条件，不存在没有约定或者约定不明的情形。国美公司正是基于宏富公司告知国美公司，确定步步高超市将入驻国美公司所租赁的同一楼层，国美公司鉴于可以依托超市互相带动消费人流，才与宏富公司签订案涉《房屋租赁合同》。2.一审判决在查明事实中确认案外人自贡泰丰房地产开发有限公司与宏富公司就案涉房屋的装修结算金额2181291.7元，没有事实依据。3.宏富公司没有按约交付案涉房屋，构成根本违约，应承担违约责任。宏富公司没有按约引入超市进驻，国美公司有权拒绝接收租赁房屋，造成合同不能履行的违约方在宏富公司，其应按约承担违约责任，即应向国美公司支付违约金50万元。 被上诉人宏富公司答辩称：1.一审判决认定国美公司构成根本违约及确认涉案房屋的装修费用金额正确。2.国美公司的上诉请求不能成立，理由如下：合同中约定的“与超市通道互通”，仅仅是陈述了宏富公司协调案涉租赁区域与超市区域互通；超市入驻并非国美公司租赁房屋的前提条件，超市入驻与否也不是约定条件；一审法院组织双方进行现场查看，根据实际情况，案涉租赁区域外已有超市入驻，满足合同约定条件，因此国美公司以超市未入驻为由主张宏富公司违约的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回国美公司的上诉请求。3.装修改造是宏富公司委托案外人泰丰公司装修的，且已经办理结算，宏富公司是否支付款项与本案并无关联性。4.装修已经完成，金额已结算确认并由宏富公司承担、支付，因此宏富公司关于装修损失的证据是充分的，应予以确认，国美公司认为应由第三方机构进行鉴定的理由不能成立。 宏富公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》。2.判令国美公司赔偿宏富公司因租赁装修改造产生的经济损失2181291.22元。3.判令国美公司支付宏富公司违约金166666.67元。4.品迭国美公司已支付的租赁费20万元后，国美公司共计应向宏富公司支付2147957.89元。 国美公司向一审法院反诉请求：1.判令富宏公司支付违约金50万元。2.判令富宏公司退还国美公司已付首期租赁费费用20万元。 一审法院认定事实：2018年4月25日，宏富公司（甲方）与国美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（以下简称“租赁合同”，约定甲方将受自贡泰丰房地产开发有限公司委托管理的位于自贡市自流井区南湖路555号负一楼面积为4200平方米的房屋出租给国美公司，租赁期限自乙方接房之日起10年；租赁房屋交付时间为2019年6月30日前交付，租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，固定保底租赁费用为100万元每年；首期固定保底租赁费支付时间及方式为：合同签订后7个工作日内，甲方按合同约定向乙方提供20万元的租赁费用的合法发票，乙方收到发票后30个工作日内向甲方支付；甲方为乙方提供中央空调供乙方使用，甲方交付的房屋必须满足如下条件：1、甲方的出租权证明合法有效；2、房屋通过消防验收及竣工验收；3、房屋空置，租赁区域内满铺地砖、刷白墙面，按照乙方租赁区域轮廓修复隔墙，协调与超市租赁区域通道互通；4、本合同约定的设施设备齐全；5、房屋无任何权利瑕疵；甲方未按约定时间交付符合合同约定的房屋达60日的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用，同时向乙方支付以6个月保底租赁费为标准的违约金；乙方经甲方书面通知接收房屋，在符合本合同约定的交付标准及交付时间的前提下，乙方逾期接收超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付以两个月保底租赁费用为标准的违约金；本合同无论因何种情况提交解除或者终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或赔偿的责任。合同签订后，国美公司向宏富公司预付房租20万元，自贡泰丰房地产开发有限公司于2018年4月29日同意按《房屋租赁合同》约定对国美电器租赁区域进行装修，与宏富公司约定装修费用由宏富公司承担。自贡泰丰房地产开发有限公司与相关装修公司签订装修合同，完成了案涉租赁区域的供水、供电系统，中央空调，地，地砖铺贴面刷白，打通隔墙等装修工程后，与宏富公司结算装修金额为2181291.7元。2019年8月30日，宏富公司与国美公司签订《补充协议》一份，约定变更租赁房屋交付时间为2019年10月31日。2020年1月22日国美电器向宏富公司邮寄房屋交付催促函，称因租赁房屋不满足与超市通道互通，不满足交付条件，要求宏富公司履行合同约定的房屋交付条件。后宏富公司于2020年1月19日向本院提起本案诉讼，国美公司于2020年3月10日提起反诉，在诉讼过程中，宏富公司与国美公司于2020年8月12日达成解除案涉《房屋租赁合同》一致并确认解除合同时间以国美公司提起反诉时间为准。 一审法院认为：宏富公司、国美公司双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的相关规定，依法成立并有效。宏富公司以国美公司违约为由，要求判决解除宏富公司与国美公司签订的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，宏富公司与国美公司在本案诉讼过程中达成解除租赁合同一致，故该院确认宏富公司与国美公司于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，因宏富公司与国美公司之间的租赁合同尚未履行，宏富公司应当退还国美公司预付的租赁费20万元，该院对国美公司要求宏富公司退还租赁费20万元的诉讼请求予以支持。 关于宏富公司与国美公司是否构成违约的问题，宏富公司认为租赁房屋已于2019年10月31日达到约定的交付条件，国美公司未接收房屋超过60天，已构成违约；国美公司以租赁房屋旁没有超市进驻，未能达到与超市互通的交付条件，而视为宏富公司未交付房屋超过60天，构成违约。该院认为，租赁合同约定租赁房屋交付条件中“协调与超市租赁区域通道互通”未明确是否将超市进驻作为交付条件进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，宏富公司与国美公司双方虽签订补充合同，但未对超市是否进驻进行约定，补充合同中也未明确延期交付的原因是超市未进驻，不能推定双方对交付条件包括超市进驻达成了合意。本案中租赁合同不存在相关条款足以确认双方认可超市进驻系交付房屋的条件，宏富公司与国美公司双方也未提交有关交易习惯的证据，故对租赁房屋的交付条件是否包括超市进驻应依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项之规定确定。本案当事人之间系房屋租赁合同关系，其合同目的是一方占有使用交付的房屋，另一方收取房屋租金，超市是否进驻系宏富公司与其他主体之间的合同关系，存在不确定性，且超市是否进驻不影响房屋租赁合同目的的实现，以超市进驻作为交付房屋的必要条件，不利于租赁合同目的的实现，故该院认为交付条件第三条中“协调与超市租赁区域通道互通”仅表示租赁区域的空间位置上能与预定的超市租赁区域通道互通即可，根据现场勘察表明，案涉租赁区域满足与超市租赁区域通道互通的条件。故宏富公司不存在因未达到房屋交付条件而违约，国美公司主张宏富公司违约并要求其支付违约金50万元的诉讼请求不能成立。在宏富公司已满足房屋交付条件，而国美公司以宏富公司不满足房屋交付条件为由未接收租赁房屋，国美公司的行为构成违约，应当依照租赁合同约定向宏富公司支付以两个月保底租赁费用为标准的违约金，即（100万元÷12个月）×2=166666.67元。该院对宏富公司要求国美公司支付违约金166666.67元的诉讼请求予以支持。 关于宏富公司要求国美公司赔偿租赁装修改造产生的经济损失，因双方已在租赁合同中明确约定国美公司不承对房屋恢复原状或赔偿的责任，故宏富公司要求国美公司赔偿装修改造的经济损失2181291.22元不符合租赁合同约定，该院不予以支持。 综上判决：一、确认四川宏富商业管理有限公司与自贡国美电器有限公司于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》解除，四川宏富商业管理有限公司于该判决生效之日起15日内向自贡国美电器有限公司退还租赁费20万元；二、自贡国美电器有限公司于该判决生效之日起15日内向四川宏富商业管理有限公司支付违约金166666.67元；三、驳回四川宏富商业管理有限公司和自贡国美电器有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费85687.8元，由四川宏富商业管理有限公司承担17137.56元，自贡国美电器有限公司承担68550.24元；反诉受理费5400元，由自贡国美电器有限公司承担3834元，四川宏富管理有限公司承担1566元。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：宏富公司是否应向国美公司支付违约金50万元；国美公司是否应向宏富公司支付违约金166666.67元以及装修损失2181291.22元。 一、关于宏富公司是否应向国美公司支付违约金50万元；国美公司是否应向宏富公司支付违约金166666.67元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，具体到本案中，认定宏富公司或者国美公司是否承担支付违约金的违约责任，关键在于认定其是否具有合同法规定的“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的情形。结合宏富公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定，宏富公司应向国美公司交付面积符合约定且经消防验收、竣工验收、墙面刷白、地、地面铺装电独立入户等交付条件的房屋，国美公司的合同义务为接收房屋并按期交纳租金。现宏富公司已经向国美公司提供了符合合同约定的出租房屋，国美公司就应当按约及时接收房屋并按期支付房屋租金。因此本案中，宏富公司作为守约方，不应承担违约责任，国美公司未按期接房，致使租赁合同无法继续履行，故应承担不履行合同义务产生的违约责任。因此一审判决结合本案事实、证据确定国美公司向宏富公司支付违约金166666.67元并无不当。 关于国美公司上诉称宏富公司在签订合同时告知已经签约步步高超市入驻与国美公司同一楼层，国美公司是出于考虑依托步步高超市带来的消费人流量，才与宏富公司签订《房屋租赁合同》。现步步高超市未能入驻，因此宏富公司交付租赁房屋不符合约定，应承担违约责任；国美公司因此拒绝接收房屋，不构成违约不应承担违约责任的问题。经查，在本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》中，并未将步步高超市入驻与国美公司同一楼层作为合同约定条款，因此步步高超市未能入驻并不能成为判定宏富公司违约的情形，国美公司也不能以步步高超市未能入驻与国美公司同一楼层作为拒绝接收房屋的理由，否则应承担相应的违约责任。 二、关于国美公司是否应向宏富公司支付装修损失2181291.22元的问题。 宏富公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，均是合同双方当事人协商一致的结果，系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定。合同双方均应遵照执行。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第四十三条“本合同无论何种情况提前解除或终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或者赔偿的责任。”的约定，宏富公司因合同解除向国美公司主张装修损失不符合合同约定。因此宏富公司上诉请求国美公司支付装修损失的请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人宏富公司、上诉人国美公司的上诉均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费34717元，由上诉人四川宏富商业管理有限公司负担24250.3元；由上诉人自贡国美电器有限公司负担10466.7元。 本判决为终审判决。 审判长  黄绚丽 审判员  曾伟贤 审判员  周玉萍 二〇二〇年十二月八日 书记员  王 欢