山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再243号 再审申请人（一审原告）：中远来宝钢铁有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：孙红梅，职务经理。 委托诉讼代理人：赵璐，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳丽，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：山东海航商业发展有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：闫伟，职务董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吕士威，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所律师。 再审申请人中远来宝钢铁有限公司（以下简称中远来宝公司）因与被申请人山东海航商业发展有限公司（以下简称海航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6293号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月31日作出（2020）鲁02民申225号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。再审申请人中远来宝公司的委托诉讼代理人赵璐、李艳丽，被申请人海航公司的委托诉讼代理人吕士威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中远来宝公司申请再审请求：1.撤销一审判决第一项和第二项。2.改判海航公司支付违约金14240083.2元。事实与理由：中远来宝公司与海航公司于2012年11月30日签订《青岛市商品房出售合同》（以下简称《商品房合同》）第七条约定的违约金计算标准“购房总价款的0.3%”系疏忽大意误将原来的“房价款的日0.3%”漏写“日”，原审判决据此判令海航公司支付254287.2元认定事实错误。中远来宝公司在2019年11月27日从青岛市不动产登记中心查询到一份签订于2013年4月28日的《青岛市存量房买卖合同》（以下简称《存量房合同》），该合同中的违约金计算标准亦为“房价款的日0.3%”。因该时间比《商品房合同》晚了5个月时间，应以时间在后的最新约定优先，认定买卖双方对于该项违约金计算标准的真实意思表示为“房价款的日0.3%”而不是“房价款的0.3%”。故对于因海航公司原因导致办理房产证迟延的违约金，应以“房价款的日0.3%”计算。 海航公司辩称，1.中远来宝公司提交的《存量房合同》是双方于2013年4月28日专为办理房地产权登记签订，不属于新证据。2.双方实际履行的一直是2012年11月30日签订的《商品房合同》，《存量房合同》仅为登记备案使用，并不能推翻原判决。其中（1）双方履行房款支付、房屋交付义务等均是依照《商品房合同》的约定履行；（2）《存量房合同》仅为办理房地产变更登记之目的签订和使用，该合同“补充条款”均是直接摘抄《商品房合同》的主合同条款，并非双方真实意思表示；（3）中远来宝公司原审所提交的有关主张权利的函件均只援引《商品房合同》，而未援引《存量房合同》。3.若认定《存量房合同》对双方具有约束力，则中远来宝公司主张逾期办理产权登记的违约金，已过诉讼时效。4.即使认定适用《存量房合同》并认定诉讼时效未经过，该合同约定的逾期办证违约金也明显过高，应给予降低。 中远来宝公司向一审法院起诉，请求判令：1.海航公司向中远来宝公司支付违约金14240083.2元；2.本案全部诉讼费用由海航公司承担。 一审法院审理查明：2012年11月30日，中远来宝公司（乙方）、海航公司（甲方）签订《商品房合同》，中远来宝公司购买位于青岛市市南区“海航万邦中心（湛山宾馆改造）”x栋x层房屋，建筑面积2119.06㎡，单价4万元/㎡，总价84762400元。主要条款为：1.中远来宝公司于2012年11月30日前支付2390万元，2013年1月31日前支付1850万元，2013年2月20日前支付42362400元；2.海航公司收到全部房款之日起10日内向中远来宝公司交付房屋，交付标志为中远来宝公司领取房屋钥匙；3.第十九条约定：全部房款到账后20日内，由中远来宝公司向青岛房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领房地产权证。因海航公司原因，中远来宝公司无法在全款到账后20日内取得房地产权证，海航公司应承担违约责任，违约金为总房款的日0.3%，全款到账之日起180日内，中远来宝公司无法取得房地产权证，中远来宝公司有权单方解除合同；4.附件四注明：本项目已在工商银行青岛市市南区交通银行股份有限公司青岛分行作产权抵押，抵押期限自2009年6月至2014年6月，海航公司承诺在房屋交付时该房屋处于无抵押状态；5.《补充条款》第七条约定：修订主合同第十九条，鉴于主合同第十九条约定的房屋产权登记方式与现行规定不符，因此双方同意，海航公司应当在房屋交付之日起10日内，将办理该房屋权属登记需由海航公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助中远来宝公司办理该房屋权属过户手续，申领该房屋的房地产权证证书，如因海航公司的责任，使中远来宝公司不能在约定期限内办理房屋权属证书的，则中远来宝公司同意不退房，海航公司按已付房价款的0.3%向中远来宝公司支付违约金。由于海航公司原因，超过180天仍无法办理产权证的，中远来宝公司有权单方面解除合同，海航公司除退还全部购房款外，应支付总房价款的10%作为违约金；6.《补充条款》第十三条第2款还约定：本补充协议是原海航公司签订的主合同的组成部分，主合同中的有关约定于本补充协议不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，中远来宝公司依约分笔支付购房价款84762400元。2013年4月至2013年6月间，双方签订《海航万邦中心出租房屋工程交接验房表》，其中“业主负责人意见”栏签字时间为2013年4月24日。后双方确认于2013年5月8日申报权属登记，中远来宝公司于该日取得《房地产权证》。 对有异议的事实和证据，一审法院认定如下：中远来宝公司提交《告知函》、邮寄回执、电子邮件等证据，证明其多次向海航公司主张权利，本案未超诉讼时效；海航公司不予认可，认为最早书函时间为2016年10月13日，较2013年5月8日办理产权登记时间已超三年，且未得海航公司任何违约行为情况下，不具延续诉讼时效作用，而电子邮件亦不能证明海航公司自愿承担违约责任。一审法院认为，《告知函》和邮寄回执符合证据三性条件，海航公司虽持有异议，但未举证反驳，法院予以采纳，但电子邮件尚无法确认系中远来宝公司、海航公司共同意思表示，不予采纳。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案起诉是否已超诉讼时效；2.海航公司是否存在违约行为；3.如海航公司违约应如何承担违约责任。 首先，《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”海航公司认为中远来宝公司最早于2016年10月13日发送《告知函》，明显超过三年时效之规定。但依据双方签订的《商品房合同》，虽约定违约责任，但未明确违约责任履行期限。而《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”依该规定，中远来宝公司于2016年10月13日发函沟通违约责任问题具有事实和法律依据，不足以认定中远来宝公司起诉超过诉讼时效，对海航公司该项主张不予采纳。 其次，依涉案合同，履行顺序大致可确定为：1.2013年2月20日前支付完毕购房款；2.海航公司收到全部房款之日起10日内（即至迟于2013年3月2日前）交付房屋；3.海航公司应在房屋交付之日起10日内（即至迟于2013年3月12日前）办理权属登记。而从双方实际履行情况看，1.中远来宝公司于2013年2月20日支付最后一笔购房款；2.2013年4月24日交付房屋；3.2013年5月8日办理权属登记。两者相比，可以发现第2、3环节均出现延期现象，海航公司在诉讼期间并未提交有效证据证明其有正当理由，故认为海航公司行为不当。 再次，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，法院已认定海航公司延期办证行为不当，但在适用违约问题上，双方存在争议：中远来宝公司认为应按照《商品房合同》第十九条的规定，以总房款的日0.3%为标准，按日计算违约金，自2013年3月12日至2013年5月8日共56天，总额14240083.2元；海航公司则主张适用《补充条款》第七条之规定，按交易总额的0.3%支付违约金，理由为双方已对主合同第十九条进行了变更。法院认为，《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《商品房合同》第十九条虽约定按日计算违约金，但《补充条款》第七条明确载明对该条款进行了变更，约定以总价款的0.3%计算违约金，且《补充条款》还约定如不一致，适用补充约定。该应为双方共同合意，各方均应受此羁束，依据《补充条款》之规定，海航公司应以总价款84762400元为基数，支付0.3%的违约金254287.2元，中远来宝公司的诉求，予以部分支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、海航公司于判决生效之日起十日内向中远来宝公司支付违约金254287.2元；二、驳回中远来宝公司的其他诉讼请求。案件受理费107241元，减半收取53620.5元，由中远来宝公司负担53459.5元，海航公司负担161元。 本院再审期间，中远来宝公司提交2019年11月27日于青岛市不动产登记中心取得的《存量房合同》，证明依据该合同双方确定的违约金计算标准为总房价款日0.3%。 海航公司对证据的真实性无异议，质证意见同答辩意见。 本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明事项结合其他事实一并论述。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案的主要争议焦点是：案涉房屋买卖逾期过户的违约金标准应如何适用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此原审判决依法确认海航公司在履行合同过程中行为不当，应承担相应的违约责任，并按照双方签订的《商品房合同》中《补充条款》第七条约定的以总价款的0.3%计算违约金，判定海航公司承担违约责任。而中远来宝公司再审提交的《存量房合同》不能作为双方履行合同的依据，其中以“房价款的日0.3%”的违约金计算标准亦不能适用。首先，中远来宝公司诉请一审法院支持海航公司向其支付违约金的依据是双方签订的《商品房合同》，海航公司在一审中予以答辩认可。《存量房合同》系双方共同签订，双方均明知有该合同的存在，但均未提出将《存量房合同》作为双方履行权利义务及认定违约金的依据。其次，《商品房合同》签订时间为2012年11月30日，之后中远来宝公司即依该合同约定分别于2012年11月30日、2013年1月31日及2013年2月20日分批支付了房屋总价款84762400元，并于2013年4月24日与海航公司办理了房屋交接，此时双方大部分合同义务均按《商品房合同》的约定履行。而《存量房合同》的签订时间为2013年4月28日，该合同不能够追溯之前合同履行情况，亦不能产生否认前合同效力的后果。再次，《存量房合同》文本中特别告知载明：此合同是青岛市国土资源和房屋管理局存量房买卖合同备案网上操作系统推行使用的合同文本。签订后应及时将合同文本传送至青岛市房地产交易中心备案，备案后本合同作为办理房地产权属登记的依据。该合同签订后的2013年5月8日，中远来宝公司即取得涉案房屋产权权属登记。由此可见，《存量房合同》主要用途是为房屋买卖双方办理房地产权属登记备案使用，而非作为双方实际履行合同的依据。且中远来宝公司在原审中一直未提及该《存量房合同》。《商品房合同》补充协议中约定的违约金标准应系双方真实意思表示。另外，中远来宝公司在一审判决后并未提起上诉，应视为对原审判决的认可。故本案房屋买卖逾期过户的违约金仍应以《商品房合同》中约定的总价款的0.3%计算为准。 综上所述，中远来宝钢铁有限公司的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6293号民事判决。 再审案件受理费107241元，由中远来宝钢铁有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王婧华 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 杜 凤 书记员 高嘉慧