贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8364号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范晓霞，女，1990年3月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）:吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）:张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人范晓霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初13130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2018年10月18日通过邮寄“办理房屋不动产权证告知书”的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年10月18日履行完毕通知义务。即使上诉人承担违约责任，违约责任的截止时间也应为上诉人履行完毕通知之日即2018年10月18日。被上诉人范晓霞辩称，上诉人在一审审理过程中，未举证证明其已完成告知义务。一审认定事实清楚，判决结果得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告范晓霞向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告范晓霞办理并交付招商花园城第C1-1-16-3号商品房转移登记的有关文书及产权证；二、被告以291662.00元为本金基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算并支付2017年3月30日至转移登记的有关文书及产权证交付日止的违约金；三、被告返还原告范晓霞燃气入户费、闭路电视入户费人民币2760.00元；四、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告范晓霞于2015年10月6日与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告招商商置公司开发的位于毕节市七星关区。房号为Ｃ1-1-16-3号房，总价291662.00元，合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年12月30日前向原告交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条第三项（一）约定出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期自实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告告支付了购房款291662.00元，并交纳了公共维修基金、契税等费用。被告向原告交付了涉案商品房，但在交房记录上无时间，认定交房时间为约定交房时间2016年12月30日。2018年8月29日，被告取得涉案商品房的所有权初始登记，已具备办理商品房产权转移登记相关手续的条件。另查明被告招商投资公司于2015年10月6日向原告范晓霞收取了购房价款之外的燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费260.00元，共计收取原告人民币2760.00元。至今，出卖人仍未向原告交付办理商品房转移登记有关文书及产权证。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。审理中，被告提交的《证据登记表》所列之证据6《邮寄单》、证据7《关于办理房屋不动产登记证的告知书》，被告委托代理人称已在庭审前发图片给原告委托代理人，原告委托代理人表示其当事人根本没有收到告知书。被告证据6、7虽列在原告《证据登记表》中，但《邮寄单》和《关于办理房屋不动产登记证的告知书》具体书证文件或电子文件被告均未提交法庭。被告提供的证据，不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已按期履行告知原告的义务，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金和商品房转移登记的有关文书交付的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”故违约金的起止时间，应从双方约定交房日期之日2016年12月30日起90日即2017年3月30日至交付办理转移登记的文书之日止。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告招商商置公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述原告范晓霞的燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费260.00元，共计收取各原告人民币2760.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。被告在该案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。如前所述，原则上被告应当从2017年3月30日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自该案立案2020年8月3日回溯3年，即2017年8月3日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效的限制。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额291662.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额291662.00元为基数，从2017年8月3日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日之后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，六个月内为范晓霞办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效60日内支付范晓霞违约金；违约金的计算方式以原告已付购房款总额291662.00元为基数，从2017年8月3日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至被告向原告交付商品房不动产权证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起六十日内返还原告范晓霞燃气入户费、闭路电视入户费人民币2760.00元；四、驳回原告范晓霞的其他诉讼请求。案件受理费699.00元由原告范晓霞负担86.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担613.00元。本案审理过程中，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司向本院提交证据：2018年10月19日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司符合办证条件后，已于2018年10月19日向被上诉人尽到通知义务。被上诉人范晓霞质证认为：1.上诉人未提交原件予以核对，且内容模糊不清，无法辨认邮寄地址、收件人、邮寄时间等内容；2.无证据证明邮寄物品为何。3.未能查询到快递单号的有关信息，无被上诉人签收邮件的依据，不能证实被上诉人已收到相关文件。4.《关于办理房屋不动产权证的告知书》载明上诉人应上门收集资料，但上诉人实际未上门收集资料，故达不到上诉人的证明目的。经审查，上诉人举证的邮递单载明被上诉人的联系电话、地址与双方当事人合同载明的联系电话、地址一致，足以证明上诉人已向被上诉人寄送了《办理产权证告知函》，其已完成了通知义务，对该证据予以采信。经审理查明：除对一审认定事实予以确认外，另查明：上诉人于2018年11月19日通过邮政快递向被上诉人邮寄了办理涉案房屋不动产权证告知函。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日即2017年3月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，故一审认定违约金从2017年8月3日起计算并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2017年3月30日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。为证明其已尽到前述披露义务，上诉人向本院提交的快递单，能够证明上诉人通过邮政快递向被上诉人邮寄送达了办理产权证的告知函的事实，足以证明上诉人已向被上诉人尽到涉案房屋已符合办证条件并通知了被上诉人向其提交办证材料的义务。鉴于邮递单加盖邮戳日期为2018年10月19日，故上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年10月19日，上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约期间为2017年8月3日至2018年10月19日。综上，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担违约责任的期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13130号民事判决第一、三、四项，即“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，六个月内为范晓霞办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；三、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起六十日内返还原告范晓霞燃气入户费、闭路电视入户费人民币2760.00元；四、驳回原告范晓霞的其他诉讼请求。”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初13130号民事判决第二项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效15日内支付范晓霞违约金；违约金以被上诉人范晓霞已付购房款总额291662.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年8月3日计算至2018年10月19日；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费699元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担600元，被上诉人范晓霞负担99元；二审案件受理费1398元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1000元，由被上诉人范晓霞负担398元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年十二月十八日法官助理 王 江书 记 员 何曼青