山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终8921号 上诉人（原审原告）：李虎，男，1986年6月6日出生，汉族，居民，住平邑县。 上诉人（原审原告）：李莉，女，1979年2月10日出生，汉族，居民，住平邑县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐黎，山东徐黎律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：冯继鹏，山东徐黎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐某，女，1979年3月3日出生，汉族，居民，住平邑县。 被上诉人（原审被告）：李某，男，2016年3月18日出生，汉族，居民，住平邑县。 法定代理人：徐某（系被上诉人李某之母），女，住址同上。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈如丽，山东兰友轩律师事务所律师。 上诉人李虎、李莉因与被上诉人徐某、李某确认合同效力纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2020）鲁1325民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李虎、李莉及其共同的委托诉讼代理人徐黎，被上诉人徐某及其与被上诉人李某的共同委托诉讼代理人陈如丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李虎、李莉上诉请求：1.撤销费县人民法院（2020）鲁1325民初4954号民事判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由徐某、李某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案涉案房屋属于李虎、李莉的父母李智昌与付振荣夫妻共同财产，徐某无权参与处分该房屋。涉案房屋（鲁20**平邑县不动产权第0008359号）本是李虎、李莉的父亲李智昌和母亲付振荣婚内共同共有财产。李虎、李莉的母亲付振荣去世后其所占份额即转化为遗产，李虎、李莉作为李智昌和付振荣婚生子女，对该房屋享有法定继承权，因为李虎、李莉和父亲李智昌共同生活，为了便于李智昌居住和照顾，继承人未对该房屋遗产进行分割，因此该房屋属于李虎、李莉和李智昌共同共有。李智昌和徐某虽然登记结婚，但是该房屋属于李虎、李莉和李智昌共同共有的财产，该共有发生在李智昌和徐某结婚前，徐某作为李智昌的后妻，无权参与涉案房屋的处置。徐某在李智昌生重病头脑意识不清醒的状态下，隐瞒事实真相、采取欺骗手段通过买卖的方式，将房屋过户到徐某自己的儿子李某名下，李某不满四岁，作为无民事行为能力的未成年人，其任何行为都由其法定代理人处理，徐某代理李某购买该房屋，徐某既是卖房人也是买房人，以明显低于市场价格处分他人财产，具有明显的欺诈性质。虽然徐某、李虎、李莉的父亲李智昌与李某签订了《不动产买卖契约》，但是李某作为一个不到4岁的未成年人，没有支付能力，徐某也未向李智昌支付任何房款。另，李智昌在世时与徐某感情出现问题，离婚复婚，李智昌生前也曾提起过李某非其亲生，不存在血缘关系，后住院期间要求做鉴定。徐某利用李智昌病重期间不能正确表达真实意思的情况下，以李某不真实身份欺骗、索取李智昌的婚前房产，并以23万元的成交价格将正常市场价格在50余万元的房产卖给了徐某自己的儿子李某。徐某作为房屋的卖方和作为买方的法定代理人签订《不动产买卖契约》，通过签订该契约，以自卖自买的形式将属于李虎、李莉和李智昌共同共有的房屋过户给了李某的行为，严重侵害了李虎、李莉的合法继承权。李虎、李莉的父亲李智昌在未经李虎、李莉同意，私自签订《不动产买卖契约》，将作为遗产的房屋出售给李某，李智昌擅自处分李虎、李莉与其共同共有财产的行为，同样侵犯了李虎、李莉的合法继承权。根据《物权法》第97条及相关法律规定，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效。本案李虎、李莉提供的证据足以证实李智昌和徐某处分该财产时未经李虎、李莉同意认可，事后也未经过共有人追认，侵害了李虎、李莉的财产所有权。一审法院对此已经查明，但是在判决中未对李智昌和徐某处分该财产的行为予以认定，明显不当。二、一审法院适用法律不当，判决显失公平。李某（法定代理人徐某）与徐某的《不动产买卖契约》实际是徐某一人自导自演的以合法形式掩盖非法目的，名为买卖交易房屋实际上是在李虎、李莉的父亲得重病意识不清状态下的恶意侵占。最高人民法院《关于适用＜合同法〉若干问题的解释（二）》第19条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易地的指导价或者市场指导价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”……。本案中，李虎、李莉在一审中提交的该涉案房屋在过户前徐某就曾挂网销售50余万元及同小区户型相邻位置相似平方的房屋价格约为76万元，而《不动产买卖契约》中成交价格为23万元，符合“明显不合理的低价”，一审法院对此没做任何裁判。即使李虎、李莉的父亲当时意识是清楚的，在未经李虎、李莉同意的情况下，与徐某恶意串通将涉案房屋以23万元的低价出售给李某的买卖行为，也是损害了李虎、李莉的合法利益。一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第52条之规定违背基本的认知常理，徐某、李某与李智昌签订《不动产买卖契约》的行为其本身就符合恶意串通损害第三人利益的规定。本涉案房屋尽管已办理不动产变更、登记手续，涉案房屋买卖交易的行为构成明显不合理低价出售，徐某、李某与李智昌签订的《不动产买卖契约》应确定无效。请求：撤销费县人民法院（2020）鲁1325民初4954号民事判决，发回重审或者依法改判。 徐某、李某辩称，一、一审法院认定事实清楚，对于死者李智昌处分其个人财产合法有效。李虎、李莉陈述不属实，因为在一审案件中徐某、李某已经提供了李智昌的房产证，上边显示了系李智昌个人所有，从法定形式上，徐某、李某完全适合善意取得制度的原则；李智昌将房屋卖给其亲生子李某，是其真实意思表示，并且房屋已经办理过户手续，李某取得该房屋的所有权合法有效；二、至于李虎、李莉陈述李某与死者李智昌是否存在血缘关系，并不是本案的审理要素，李某是不是李智昌亲生子不是单靠李虎、李莉说出来的，也与本案审理的焦点不是一个问题；三、关于李智昌与徐某婚姻感情是否好坏，不影响买卖合同生效的要件；四、涉案房屋的遗产继承权，因为徐某、李某在付振荣去世两年后，未提出遗产继承，已经归于消灭，根本就不存在再次享有继承权的问题；五、涉案房屋是经过房产局委托的评估机构进行评估的，根本不存在低价买卖的问题，就是死者将房屋无偿赠与其亲生子李某也是符合逻辑常理的，因为其生前就表示两个儿子李虎、李某一人一套，不存在低价格抛售的问题；六、李虎、李莉引用《物权法》第97条，陈述部分共有人擅自处分共有财产，应认定为无效，是错误的，该物权法原文97条内容，并不是李虎、李莉的陈述的内容；七、一审法院适用法律正确，判决公平、合理；综上所述，望二审法院依法查清事实，维持原判。 李虎、李莉向一审法院起诉请求：1.判决李虎、李莉的父亲李智昌、徐某与李某签订的《不动产买卖契约》无效；2.诉讼费由徐某、李某承担。事实和理由：李虎、李莉父亲李智昌系平邑县人民法院退休职工。李智昌与前妻生育儿子李虎、女儿李莉。李智昌在其前妻付振荣病故后，与徐某结婚。2016年3月18日，徐某生育儿子李某。李智昌于2020年3月30日因病医治无效病故，2020年3月31日火化。李智昌生前与前妻付振荣购置位于财源大道路西房权证平房字5××7号房产一套，房权证登记在李智昌名下。2009年7月7日，付振荣病故后，该房产由李智昌、李莉、李虎三人法定继承并共同共有。2019年11月27日，李智昌、徐某与李某签订《不动产卖契约》，未经共有权人李莉、李虎同意将价值50余万的该房以23万元出卖给李某并办理了转移登记，鲁（2019）平邑县动产权第0008359号登记在李某名下。该契约未经共有人李莉、李虎同意也未经过共有人事后追认，该协议应认定无效。 徐某、李某向一审法院共同辩称，1.李虎、李莉的诉讼请求没有法律依据，诉讼请求不能成立。继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。李智昌妻子已经去世多年，涉案房产一直由李智昌独自占有，李虎、李莉一直未行使保护自己的起诉权利，超过了二年的诉讼时效；2.李虎主体不适格，其与李智昌没有血缘关系，没有办理合法的收养手续，未经法定程序认定其与李智昌、付振荣之间形成养父母子女关系，对涉案财产不享有确认其效力的权利；3.李智昌与李某签订《不动产买卖协议》系其真实意思表示，该协议已实际履行，涉案房产已办理不动产权证书，李某善意取得该不动产；4.涉案房屋在李智昌生前已经登记到李某名下，李某系涉案房产的所有权人，李虎、李莉请求确认该房屋买卖协议无效，没有法律依据；5.李某符合善意取得该房产，原房产登记证上显示涉案房产系李智昌个人私有财产，完全有处分权，涉案房产合法买卖并过户，实际交付并居住，符合善意取得；6.即使李智昌处分了部分无权处分的财产，房屋已经实际交付并过户，李某实际取得所有权，对于李智昌生前对该房屋的一半财产加上继承来的财产的处分是有效的，李虎、李莉无权确认其无效，李虎、李莉未能继承付振荣的部分遗产造成的损失应由李智昌在其遗产范围内进行赔偿，不能由此确认该房产买卖合同无效。 一审法院认定事实：李虎、李莉的父母为李智昌与付振荣，李智昌为平邑县人民法院工作人员。李智昌与付振荣共同生活期间，1997年12月，李智昌向平邑县人民法院递交《职工购买公有住房申请表》，申请表中显示申请人：李智昌，职务或职称：庭长，工作单位：平邑县人民法院，房屋座落三单元一楼西302号，配偶有关情况姓名：付振荣，职务或职称：药剂师，工作单位：平邑县平邑医院住房保证：我自愿申请购买现有公房，并保证本家庭在县城规划区内无私有住房，也无多占单位公有住房。如发现有私房和多占公房，本人愿承担应负责任，并按有关规定接受任何方式的处理。李智昌、付振荣在保证人处签字。2000年7月20日，平邑县房产管理局为李智昌发放了涉案房屋的所有权证书，涉案房屋的房权证号为平房字第4××7号，房屋所有权人李智昌，房屋坐落财源大道路西，产别私产，李智昌、付振荣一直居住在此。付振荣于2009年7月7日去世。 2011年4月22日，李智昌与徐某在平邑县民政局办理结婚登记手续，同年9月1日双方协议离婚并办理离婚登记手续，2012年1月13日，李智昌与徐某重新办理结婚登记手续，并于2016年3月18日生育男孩李某，李智昌、徐某、李某一直在涉案房屋内居住、生活。 2019年11月27日，李智昌、徐某作为甲方，李某作为乙方，签订《不动产买卖契约》，约定将登记在李智昌名下的位于平邑县××路××路西，法院住宅1号楼3-102（不动权证编号为××）出售给李某，甲方承诺所售房屋没有房屋产权纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷。……涉案房屋经山东大地房地产土地估价有限公司评估，总值为230000元。协议签订后，李某交纳房产交易税，平邑县不动产登记中心为李某办理了不动产权证书，不动产权证号为鲁（2019）平邑县不动产权第0××9号。 2020年3月30日，李智昌因病去世。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案中《不动产买卖契约》的买卖双方为李智昌、徐某与李某，房屋原来登记在李智昌名下，李智昌在买卖契约中承诺该房屋没有房屋产权纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷。现涉案房屋已办理不动产变更、登记手续，登记在李某名下，而李智昌已经去世，李虎、李莉提交的证据不足以证实李智昌、徐某与李某签订《不动产买卖契约》符合上述《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，在其未提供其他证据佐证的情况下，对李虎、李莉的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回李虎、李莉的诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取计2375元，由李虎、李莉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，李虎、李莉提交如下两份证据： 证据一，关于该涉案房屋的登记信息，整套办理房产过户登记相关信息及相关资料。证明：该房屋属于共同共有，在办理过户过程中未取得其他共有人同意及过户后予以追认认可。 证据二，鲁房置换及安选购房平台提供的二手房买卖价格表一份。证明：2019年，徐某曾经将案涉房屋已价格50万元在鲁房置换平台挂网出售。2020年，与案涉房屋同一院落、同一户型销售价格为76万元。证明：李智昌和徐某低于市场价格与李某进行交易，属于明显低于市场价格。 徐某、李某质证认为：证据一，真实性无异议，对于其证明目的有异议，该房屋根据资料显示房产证是李智昌个人所有，我方符合善意取得制度，买卖合同及过户合法有效。 证据二，该证据系复印件，对证据的三性均有异议，挂房出售价格是随着市场价格波动而进行波动的，过户时是依据房产局的委托进行评估的，并且在房屋买卖中，李智昌与李某系亲父子关系，即使李智昌将该房屋赠与李某，也是符合人之常情的，不存在什么低于市场价格的情形。 二审中，徐某、李某未提供新证据。 本院对上述证据认证如下： 证据一，双方认可该证据的真实性。徐某、李某亦认可涉案房屋在李虎、李莉的母亲付振荣去世后因法定继承、未对该房屋遗产进行分割而转变为李虎、李莉与其父李智昌共同共有的该事实。李虎、李莉无需再举证。但该证据与其主张的该种合同无效情形的待证关键事实－－合同无效的事实，无关联性。该证据不能达到李虎、李莉的证明目的，不为本案有效证据。 证据二，该证据系复印件，徐某、李某对其真实性、合法性、关联性均提出异议，因真实性存疑，且，低于市场价格出售房屋与其主张的该种合同无效情形无关联性，故，该证据不为本案有效证据。 经审理查明，本院对一审法院查明认定的事实，予以确认。 二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一审期间，李虎、李莉在起诉状中，仅以“2019年11月27日，李智昌、徐某与李某签订《不动产卖契约》，未经共有权人李莉、李虎同意将价值50余万的该房以23万元出卖给李某并办理了转移登记，鲁（2019）平邑县动产权第0008359号登记在李某名下。该契约未经共有人李莉、李虎同意也未经过共有人事后追认，该协议应认定无效”，即：李虎、李莉以其父李智昌未经共有权人李莉、李虎同意、也未经共有权人李莉、李虎事后追认为由主张买卖合同无效，一审庭审期间，其未变更其诉讼请求及相应的事实与理由。本院亦仅对其该上述诉讼请求及相应的事实与理由在二审期间是否成立，即本院仅对“无权处分行为所签订的买卖合同是否有效”进行审理，对其他的合同无效的理由，因一审未涉及，考虑（二审终审）审级利益，本院不予审理。 本案双方当事人争议的焦点问题是：案涉房屋在李虎、李莉的母亲付振荣去世后因法定继承、未对该房屋遗产进行分割而转变为李虎、李莉与其父李智昌共同共有，在此情况下，李智昌将案涉房屋处分给李某，所签订的买卖合同是否无效？ 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》［法释(2012)8号］自2012年7月1日施行，该司法解释第四十六条规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释”。故，本案应适用该司法解释的规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物无所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案是买卖合同纠纷，涉合同效力问题，《中华人民共和国合同法》在分则――买卖合同章节及买卖合同司法解释有规定的，应优先适用分则的规定，不适用《中华人民共和国合同法》总则第51条效力待定的规定。 《中华人民共和国合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述《合同法》明文规定出卖人在缔约之际应对买卖之标的物享有所有权或处分权，但是上述《中华人民共和国合同法》没有规定“无处分权的人出卖他人财产，如果未获权利人追认且无处分权的人缔约后未能取得处分权，所缔结的买卖合同即无效”，即：上述《中华人民共和国合同法》没有解决上述情形下的买卖合同的效力应当如何认定问题。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第15条（当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力）规定了“物权变动原因与结果区分的原则”，根据合同归《中华人民共和国合同法》调整，物权变动归《中华人民共和国物权法》规制的原则，买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。上述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定衔接了《中华人民共和国合同法》第132条与第51条之间的关系，解决了无权处分的买卖合同效力问题。 本案中，案涉房屋在李虎、李莉的母亲付振荣去世后，因法定继承、未对该房屋遗产进行分割而转变为李虎、李莉与其父李智昌共同共有，在此情况下，李智昌将案涉房屋处分给李某，属于上述《合同法》第51条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的无权处分行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，买卖合同有效，故，李莉、李虎以“其父李智昌无权处分行为”为由主张《不动产买卖契约》无效，本院不予支持。故，一审法院判决认定“李虎、李莉提交的证据不足以证实李智昌、徐某与李某签订《不动产买卖契约》符合上述《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，在其未提供其他证据佐证的情况下，对李虎、李莉的诉讼请求，一审法院不予支持”，并无不当。 2020年5月28日公布、于2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》删除了《中华人民共和国合同法》第51条有关无处分权人处分财产合同效力的规定，使之从合同法中的效力待定变为不影响合同的效力。《中华人民共和国民法典》将《中华人民共和国合同法》第132条（第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。）变更为“第五百九十七条【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”新颁布的《中华人民共和国民法典》将上述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定上升为法律，彻底解决了无处分权人处分财产合同效力的问题。 综上所述，李虎、李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2375元，由李虎、李莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 万法宝 审 判 员 田开玉 审 判 员 姚玉蕊 法官助理 葛志龙 法官助理 朱萱萱 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员 季玲玲