内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0627民初1896号原告：王某，公民身份号码×××，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：陈某，内蒙古众杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：萨某，内蒙古众杰律师事务所律师。被告：雷某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：康某，内蒙古蒙南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古蒙南律师事务所实习律师。第三人：车某，公民身份号码×××，个体工商户，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告王某与被告雷某、第三人车某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年9月22日、2020年12月4日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王某的委托诉讼代理人陈某、萨某、被告雷某的委托诉讼代理人康某、刘某、第三人车某到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告王某的委托诉讼代理人陈某、被告雷某的委托诉讼代理人康某、第三人车某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出如下诉讼请求：1.不得执行登记在车某名下位于鄂尔多斯市××旗（房权证号1310211*****）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告雷某申请执行第三人车某民间借贷纠纷一案中，被告雷某申请了诉前财产保全，法院作出了（2018）内0627财保195号民事裁定书，查封了登记人为车某位于鄂尔多斯市××旗（房权证号1310211*****）住宅**，该查封现已转入了执行程序。原告认为该裁定及一切对该房屋的执行行为侵犯了原告王某的合法权益，故提出执行异议。2020年7月28日，原告收到贵院作出的（2020）内0627执异49号执行裁定书，驳回了原告作为案外人提出的异议。裁定书中法院查明的事实有：法院于2018年9月6日查封了案涉房屋，2012年3月1日，被执行人车某与原告王某签订了房屋买卖协议，原告王某接受房产后居住使用案涉房产，一直未办理房屋过户手续，原告也认可该事实。贵院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告符合上述条款第一、二、三项的情况，不符合第四项。贵院认为原告接收房屋后一直居住使用却未办理过户登记手续，且原告无证据证明其非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，故原告不享有足以排除强制执行的权利。原告认为贵院的该认定是错误的。原告在2012年已购买了案涉房屋并支付了房屋的对价，之后一直占有使用案涉房屋，2012年9月12日，在张礼昌、张海燕申请执行车某的两个案件中，贵院执行过程中对案涉房屋进行了查封，原告同意用案涉房屋对车某债务进行担保，也同意在车某未偿还该债务时查封案涉房屋。贵院未对案涉房屋解封，张礼昌、张海燕的债务也未清偿，所以，原告以为案涉房屋因张礼昌、张海燕的执行案件一直被查封。没有人向原告送达过解封裁定，原告找车某，每次车某都称待解决了债务房屋就会解封，房屋解封后就给原告办理过户登记，所以未能办理过户登记的原因非原告本身的原因。原告从签订合同后，交纳了全部购房款，一直占有使用案涉房屋至今，并一直交纳相关费用。依据法律的规定，该案涉房产能够排除贵院的执行，所以贵院对位于鄂尔多斯市××旗（房权证号1310211*****）的执行不符合法律的相关规定，请求贵院停止对该案涉房产的执行，以维护原告的合法权益。被告雷某答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.被告申请查封的房屋为不动产，根据物权法定的原则，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力，故案涉房屋的设立、变更和转让均应以不动产登记中心的登记信息为准，原告诉请对案涉房屋中止强制执行没有相关法律依据。2.原告不是案涉房屋的权利人，原告自称于2012年3月1日与第三人达成房屋买卖合同，截止被告2018年查封案涉房屋时已时隔六年之久，其中，仅在2012年至2014年案涉房屋处于查封状态，从2014年起至2018年，案涉房屋无任何查封等权利负担，原告、第三人完全可以随时办理房屋产权过户，因其自身原因未办理过户登记，不具备阻却执行的基本条件。3.原告在民事起诉状事实理由部分自认知晓案外人张礼昌于2012年9月12日查封案涉房屋的事实，但原告并未在该查封过程中提起案外人执行异议之诉，确认房屋的权属，故此也可认为原告因其自身原因未与第三人办理产权过户登记，也不具备法定的阻却执行事由。综上所述，被告认为贵院作出的（2020）内0627执异49号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议适用法律正确，裁定结果也正确。第三人车某答辩称，同意原告的诉讼请求。1.王某在张礼昌向法院申请查封房屋后提过异议，法院进行过实地调查，第三人已实际将案涉房屋售卖给原告。2.张礼昌向法院申请查封房屋的期间为2012年至2014年，第三人至今未将张礼昌、张海燕的借款还清，王某同意以案涉房屋为第三人的借款担保，担保期限至车某将欠张礼昌、张海燕的借款还清。原告王某为证实其主张，向本院提交了如下证据：证据一，（2018）内0627财保195号民事裁定书复印件一份、协助执行通知书及送达回证复印件各一份，（2019）内0627执1374号执行裁定书复印件一份及送达回证复印件三份，拟证明：对案涉房屋的查封和执行是错误的，该案涉房屋实际所有人为原告。证据二，（2020）内0627执异49号执行裁定书复印件一份（与原件核对无异），拟证明：1.该裁定书中已查明2018年9月6日案涉房屋被查封。2012年3月1日，被执行人车某与原告王某签订了房屋买卖协议，原告王某接收案涉房产后居住使用，一直未办理房屋过户手续，法院查明的事实是正确的，原告也认可该事实。2.该案涉房屋未办理房屋过户登记，非因王某的过错，王某为张礼昌、张海燕执行车峰的民间借纠纷两案提供担保，该房屋一直由贵院查封，两案现未履行完毕，没有任何人告知案涉房屋在张礼昌、张海燕执行案件中的查封期限已过，未续查封的事实，而原告一直不知情，所以才未办理过户登记，非原告的过错。证据三，《房屋买卖协议》复印件一份，拟证明：原告王某与被执行人车某签订了房屋买卖协议，约定原告以95万元的价格购买了案涉房屋，双方约定2012年3月2日车某将案涉房屋交付给原告。证据四，内蒙古农村信用社（回单）复印件六份、邮政银行（回单）复印件一份，收条复印件四份，证明复印件1份，以上证据均与原件核对无异，拟证明：1、原告7次通过银行转账的方式给第三人车某汇款709000元，分别为2011年2月9日汇款270000元、2011年2月11日汇款124000元、2011年2月12日汇款37000元、2011年6月19日汇款45000元、2011年6月27日汇款80000元、2011年7月2日汇款45000元、2011年10月28日汇款108000元。2、原告通过给车某拉石子、沙子抵顶给付房款36000元。3、收条4张，2012年原告给付车某现金13万元，由车某出具收条一张，由原告王某代车某还款4万元，由车某债权人王彦出具收条。以上可证明原告共通过汇款、给付现金、抵顶、代偿债务的形式，共给付被执行人车某购房款95万元的事实。签协议时，车某将所有收到的款项经核对后给原告出具了一张总收条95万元。证据五，伊金霍洛旗人民法院调查笔录复印件一份、保证复印件一份，拟证明：1.2012年9月12日，在第三人车某作为被执行人的案件中贵院查封案涉房屋，为此法院对购房协议中的见证人进行核实，可明确房屋买卖的真实性及给付房款的真实性。2.2014年10月29日，伊金霍洛旗人民法院在执行张礼昌、张海燕与第三人车某民间借贷纠纷两个案件中，车某出具了保证书，其保证给付一辆奥迪车，其余的在11月4日前解决，如未解决，承诺用案涉的房屋抵顶给申请人，原告对车某的保证明确表示同意，也即原告为以上两个案件同意用案涉的房屋对张礼昌、张海燕的债权进行抵押担保，现该两案并未履行完毕，所以原告不知查封已过期，才未办理变更登记。证据六，电费打印件一份、内蒙古自治区全员人口信息登记卡打印件一份、证明复印件两份、供暖费复印件两份、水费复印件一份、物业费票据复印件五份，以上复印件均与原件核对无异，拟证明：1.原告在接收案涉房屋后一直在案涉房屋中居住至今，2012年9月3日的内蒙古自治区全员人口信息登记卡能够证明原告一直占有、使用案涉房屋，物业公司的证明及邻居的证明，也可证实该事实。2.原告从2012年起一直交纳相关的一切费用，案涉房屋实际所有人为原告，原告一直对案涉房屋占有、使用、管理，房屋的实际所有权归原告所有。证据七，证明、查询证明原件各一份，拟证明：原告提异议的案涉房屋和房管局登记且被法院查封的房产是同一房产。原告提供的证据经被告雷某质证，发表如下质证意见：对证据一真实性认可，证明目的不认可，该组证据与原告的证明目的之间没有关联性，该组证据仅能证明被告查封案涉房屋的事实，执行法院依据案涉房屋的权属登记信息依法查封，符合法律规定。对证据二真实性认可，证明目的不认可，该组证据仅能证明原告执行异议被驳回的事实，并不能证明原告系案涉房屋的实际权利人，从该组证明中也可知2012年案涉房屋被案外人保全的事实，原告曾参与并知晓，后原告在提起本案诉讼的过程中又以不知晓查封时效为由推卸自身原因、未办理过户登记的情形与事实不符，其陈述自相矛盾。对证据三不认可，该组证据系原告与第三人自行制作，既未进行公证确认，也无相关法律文书进行确权，且从该组证据中第二条约定，双方房屋成交价为95万元，约定于2012年3月10日前一次性付清，该约定与原告向法庭出示的相关付款凭证不符，原告向法庭出具的付款凭证显示的付款时间是在2012年3月10日前形成的，与签订内容相矛盾，且房屋买卖协议中所买卖房屋为伊旗广厦小区11号楼102室，而案涉房屋为伊旗电力街广厦小区11号楼112室，即使原告与第三人形成真实的房屋买卖，所交易的房屋也不是案涉的房屋。对证据四中七张银行存款凭单真实性认可，证明目的不认可，该证据只体现了第三人车某现金存款的相关数额，其中并未体现原告作为汇款人向车某支付房款，且该七张银行凭证体现的存款时间均在原告与第三人签订房屋买卖合同前，据此也可证明该上述七笔存款与原告与第三人之间的房屋买卖交易没有任何的关联性，且该证据与原告提供的证据三中约定的付款方式和付款时间严重不符。对证据四中收条及证明均不认可，该证据均由原告自行制作提供，无法核实其真实性，且在该证据中可以证明王某与车某之间还存在其他的债权债务或民事法律关系，即使上述款项存在，也与案涉房屋交易款项无关。该证据中显示其中一张收条为2012年3月1日王某支付13万元购房款，但原告又在同一天要求第三人向其出具了95万元的房款收据，不符合常理，也与原告自述矛盾，故该组证据并不能直接证明原告与第三人之间已全部支付了案涉房屋的购房款。对证据五真实性认可，证明目的不认可，该组证据中被调查人最终落款为拒签，故被调查人针对调查笔录中所记载的内容是否认可不能确认。该调查笔录并未明确调查房屋的坐落，故该调查笔录所记载事实与案涉房屋是否有关联性也不能确认。针对调查笔录所记载的内容也无法证明原告是案涉房屋的实际权利人。针对证据五中的承诺书，可证明原告对张礼昌与第三人之间的民间借贷纠纷以及案涉房屋查封的事实知晓并且参与，且在该承诺书出具时张礼昌的查封已到期，故原告在本案中自称其不知晓2014年4月19日案涉房屋就解封的事实与真实情况不符。且在该承诺书中原告也并未表述其为案涉房屋的实际权利人，而保证人为第三人车某并非原告，故该证明同时也可以印证案涉房屋的权利人与不动产登记中心登记的权利人均为第三人车某。对证据六不认可，该组证据中显示王某居住××区，被告查封的××区，故该组证据与案涉房屋无关，也不能证明原告在案涉房屋中实际居住的事实。供水收据显示的用户名为高飞，并非原告。对证据七的真实性和证明目的认可，该证据不能证明原告系案涉房产的权利人，且不动产登记中心出具的查询证明中明确表示了案涉房屋为车某所有。第三人车某对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据一至证据六均认可，第三人是从高飞手中购买的案涉房产，之后出售给原告，供水收据中显示的高飞即为原房主高飞。关于被告所述原告所举证据中相关房产的门牌号与案涉被查封房屋门牌号不一致的问题，是由于2011年之前伊金霍洛旗广厦小区没有统一标准的门牌号，原告所举证证据中相关房产即为案涉被查封房产。《房屋买卖协议》中并未约定一次性付款，双方口头约定原告从2011年开始陆续向我付款，款项付清后第三人与原告签订合同，并办理房屋过户手续。对证据七认可。结合庭审，本院对原告王某提供的证据作出如下认证：对证据一至六，因被告认可其中部分证据的真实性，第三人车某对证据认可，且证据间能相互映证真实性，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认。对证据七，因被告及第三人均认可，故本院予以采信。被告雷某向本院提交了如下证据：房屋查询信息登记表打印件一份，拟证明：案涉房屋于2012年4月19日至2014年4月19日由案外人张礼昌查封，该房屋从2014年4月20日至2018年9月5日期间无任何权利瑕疵，原告与第三人具备随时办理过户的条件，而原告在长达四年期间因自身原因未办理过户登记，因此不符合阻止执行的基本条件。被告提供的证据经原告质证，发表如下质证意见：对证据真实性认可，对证明目的不认可，因涉案房屋在张礼昌、张海燕执行案件中被查封，原告只知被查封但不清楚被查封的时间，且在2014年10月29日，原告对车某涉案的两个执行案件出具了同意保证的承诺，以原告的认知不可能想到案涉房屋已过查封期限并未续封的可能性，毕竟两案件未履行完毕，且在整个过程中从未有人告知原告案涉房屋已解封，否则原告在2012年提出执行异议后不可能在明知可变更登记的情况而不办理登记。被告提供的证据经第三人质证发表如下质证意见：对证据真实性认可，对证明目的不认可，第三人车某与张礼昌、张海燕民间借贷纠纷两个案件中，第三人未偿还张礼昌、张海燕二人借款，第三人与原告均认为案涉房屋一直处于查封状态，原告也一直催促第三人办理房屋过户手续，第三人给原告的答复是第三人将张礼昌、张海燕的借款还清后方可办理过户手续。本院对被告提供的证据作出如下认证：因原告及第三人均认可其真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。第三人车某未提供证据。经审理查明，在被告雷某申请执行第三人车某民间借贷纠纷一案中，伊金霍洛旗人民法院于2018年9月6日作出（2018）内0627财保195号民事裁定书，查封了登记在车某名下位于鄂尔多斯市××旗（房权证号1310211*****）住宅**。案外人王某以其为案涉房屋的实际所有权人为由向伊金霍洛旗人民法院提出异议，伊金霍洛旗人民法院审查后作出（2020）内0627执异49号执行裁定书，驳回了原告作为案外人的异议。另查明，2012年3月1日，原告与第三人车某签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定，由原告向第三人购买案涉房屋，成交价格为95万元，原告于2012年3月10日前付清房款，第三人应于2012年3月2日将案涉房屋交付原告。2012年9月至今原告一直居住于案涉房屋。又查明，2012年4月19日至2014年4月19日期间，第三人因与张礼昌、张海燕存在民间借贷纠纷，伊金霍洛旗人民法院查封了案涉房屋。2014年10月29日，第三人车某向伊金霍洛旗人民法院出具保证书，保证书写明：“我与张礼昌、张海燕民间借贷纠纷两案，我保证于王某11.4上午开来一辆奥迪A6轿车与两申请人解决纠纷，若逾期由法院保全的王某居住的广厦小区11#1单元112室房屋由法院评估拍卖给两申请人偿债”。原告同日在保证书中签署“我自愿同意上述保证”。保证书签署后，第三人车某按约定将奥迪车辆开来，用于解决与张礼昌、张海艳民间借贷纠纷案件。还查明，在张礼昌与车某民间借贷纠纷一案执行过程中，原告王某曾提出执行异议，伊金霍洛旗人民法院审查后于2012年10月20日作出（2012）伊法执字第430号执行裁定书，裁定书驳回了王某的异议，裁定书中查明王某系百家利商贸公司伊旗医院百家利连锁超市经营者，伊金霍洛旗人民法院作出上述裁定后，王某于2012年11月9日提起诉讼，后于2012年12月17日撤诉。此外，车某系伊百投资集团法定代表人，2018年车某涉嫌非法吸收公众存款罪，后伊百投资集团法定代表人变更为原告王某。本院认为，本案的争议焦点为：原告王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告王某与第三人车某在本院查封案涉房屋之前签订了《房屋买卖协议》，原告也实际占有了案涉房屋。关于房款支付的问题，原告在不同案件中陈述不同，本案中其举证的房款支付证据与《房屋买卖协议》约定的付款方式不符。关于办理房屋过户登记问题，首先，案涉房屋被法院查封期间为2012年4月19日至2014年4月19日止，而原告王某于2014年10月29日才在第三人车某与张礼昌、张海艳民间借贷的保证书中签字，此时，案涉房屋的查封已解除。其次，保证书的保证内容为：“于11.4上午开来一辆奥迪A6轿车与两申请人解决纠纷”，第三人车某也按约定履行了开来奥迪车的义务，原告王某的保证已完成。再次，从2014年10月29日王某保证完成至被告雷某申请保全案涉房屋的2018年9月6日，在长达三年多的时间里，原告王某并未办理过户手续，自身亦存在过错。基于以上几点，原告王某主张案涉房屋未办理过户手续并非自身原因的意见不成立。综上，原告王某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王某的全部诉讼请求。案件受理费13300元，由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  刘 慧人民陪审员  何小梅人民陪审员  刘桂林二〇二〇年十二月十一日书 记 员  董日娜法条链接：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。