四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初3394号 原告：杨凯，男，1993年5月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：熊勇，四川民慷律师事务所律师。执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈丽萍，四川民慷律师事务所律师。执业证号：××。 被告：攀枝花恒圣房地产开发有限公司。住所地：攀枝花市仁和区下沙沟公园内B2管理用房。统一社会信用代码：91510400098331456N。 法定代表人：曾金元，总经理。 被告：李红，男，1982年4月6日出生，汉族，农村居民，重庆市永川区人，现住四川省攀枝花市**。 被告：攀枝花市仁和区盛和酒楼。营业场所：攀枝花市仁和区攀枝花大道南段997号附3、6楼。统一社会信用代码：92510411MA65FMHY09。 经营者：李红，男，1982年4月6日出生，汉族，农村居民，重庆市永川区人，现住四川省攀枝花市**。 原告杨凯与被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司（以下简称恒圣公司）、李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼（以下简称盛和酒楼）物权保护纠纷一案，本院于2020年12月18日受理后，依法由审判员袁凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告恒圣公司的法定代表人、被告李红（暨被告盛和酒楼的经营者）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认三被告之间签订的租赁合同无效；2、被告盛和酒楼、李红于判决生效之日起3日内，搬离原告位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号××号房屋（以下简称案涉商铺）并恢复原状；3、三被告赔偿原告从2019年7月7日-2020年11月7日的经济损失296800元，并从2020年11月8日起按每日618.33元计算房屋被占用的经济损失，至被告盛和酒楼、李红将房屋归还原告并恢复原状止；4、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年原告与被告恒圣公司签订了9份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告恒圣公司购买案涉商铺，购房款共计1590150元，购房款原告母亲王群英已于2018年1月9日支付完毕，双方于2018年12月10日共同办理了网签备案。2019年1月1日，被告恒圣公司出具情况说明，确认本案案涉商铺的房屋产权证均办理在原告名下，原告系王群英之子，王群英解除之前与被告恒圣公司签订的商品房买卖合同；王群英支付的所有购房款视为原告支付的购房款，被告恒圣公司不再退还王群英购房款，原告亦不再向被告恒圣公司支付购房款。2019年1月31日，原告与被告恒圣公司办理了房屋验收交接确认，2020年。被告恒圣公司办理了房屋产权证书，本案案涉商铺的房屋所有权证均登记在原告名下。在房屋所有权证办理期间，被告恒圣公司与李红签订了《租赁合同》，被告恒圣公司将案涉商铺全部出租给李红，并签订了为期19年之久的租赁合同，且租金明显低于市场价格，同时约定免租金38个月之久。根据原告办理网签备案在先，二被告签订租赁合同在后以及二被告签订的租赁合同内容明显不符合市场价格及规律，可以得出，被告李红与恒圣公司签订租赁合同时是明知案涉商铺已为原告所购买、拥有的事实，同时被告恒圣公司也已经无权再处置案涉商铺。 被告恒圣公司辩称：该公司是先将案涉商铺出租给李红的，再卖给原告的；对原告的诉讼请求不予认可，请法院依法判决 被告李红、盛和酒楼共同辩称：其与原告没有签订合同，原告与被告恒圣公司之间的事情不清楚，与其无关；买卖不破租赁；原告的诉讼请求也与其无关，不予认可。 原告为佐证其主张，提交了以下证据： 1、商品房买卖合同备案表（预售）、收款收据、房屋所有权证各9份、房屋验收交接确认书1份，欲证实原告与恒圣公司于2018年12月7日签订了案涉商铺的商品房买卖合同，原告支付了全部购房款，合计1590150元，并于2018年12月10日办理了备案登记；于2019年1月31日办理了房屋验收交接手续；于2020年办理了房屋所有权登记；恒圣公司在与盛和酒楼、李红签订租赁合同时系无权处分订立的合同，租赁合同系无效合同。 2、租赁合同1份，欲证实三被告在签订租赁合同时明知房屋已经出卖给原告的事实，且合同约定的租金、租赁期限等明显不符合市场规律和行业习惯，被告之间系恶意串通签订的合同，意在损害原告的合法权益，达到阻止原告合法占用、使用自己的房屋的目的。 3、商铺租赁合同2份、企业信息查询表1份，欲证实攀枝花大道南段997号其他楼层的房租市场价最低为30元每平方米，被告之间签订的租赁合同明显低于市场价50%之多，不符合市场行业习惯，系恶意串通所签订的合同。 经庭审质证，被告恒圣公司对上述证据均予以认可，无异议，但表示：案涉商铺的购房款，原告未付清（只支付了购房款的10%，尚欠90%），已在另案诉讼阶段；另外，租金是真实的，为了盘活整个楼盘而给予被告盛和酒楼、李红的优惠。被告李红、盛和酒楼对上述证据1，表示不清楚，不知道原告和恒圣公司的买卖合同关系；对证据2，予以认可；对证据3，表示周边商铺的租金与其无关。 被告恒圣公司提交了以下证据： 民事诉状、民事裁定书各1份，欲证实恒圣公司已经另案起诉本案原告，请求支付购房款，同时对涉案商铺申请了财产保全，案件正在诉讼中。 经庭审质证，原告认为诉讼及保全是真实的，但原告不认可被告恒圣公司另案的诉讼请求，该诉讼是向原告主张购房款，也与本案无关。被告李红、盛和酒楼对上述证据表示不清楚。 被告李红、盛和酒楼未提交证据。 本院认为，原告提供的证据，被告恒圣公司予以认可，证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案相关事实，本院均予以采信。被告恒圣公司提交的证据虽可证实其与原告因案涉商铺购房款的问题在进行另案诉讼，但缺乏与本案的关联性，故本院不予采信。 根据原告、三被告的陈述、举证及本院认证，本院确认以下法律事实：2018年12月7日，被告恒圣公司分别向原告出具了“收款收据”9份，载明收到了案涉商铺的购房款，合计1590150元；被告恒圣公司在收款收据加盖了公司财务专用章，被告恒圣公司的法定代表人曾金元并在收据“收款人”处签字确认。2018年12月10日，案涉商铺均办理了“商品房买卖合同备案表（预售）”，载明：出卖人为恒圣公司，买受人为原告；该商品房合同备案网上签订时间为2018年12月7日；同时还记载了该商品房的坐落、面积、总价等。2019年1月31日，原告与被告恒圣公司签订了“房屋验收交接确认书”，载明：原告系案涉商铺业主，经验收后同意接收该房屋；被告恒圣公司盖章确认；在该确认书最下方有手写“注：房款已全部付清”字样，并加盖了被告恒圣公司的公章。 2019年7月7日，被告恒圣公司与李红、盛和酒楼签订了“租赁合同”，载明：恒圣公司为出租方、甲方，李红、盛和酒楼为承租方、乙方；甲方将案涉商铺出租给李红、盛和酒楼使用，租赁期限19年，自2019年7月7日至2038年7月6日止；租金15元/㎡，7950元/月，免租期38个月；案涉商铺面积合计530㎡等。合同签订后，案涉商铺即由李红、盛和酒楼装修成为茶楼，经营使用至今。 2020年8月17日，案涉商铺均办理了“不动产登记证书”，权利人均为原告；案涉商铺9间，建筑面积合计530.04㎡。 现原告认为，案涉商铺在办理网签备案后，被告恒圣公司与李红、盛和酒楼才签订了租赁合同，且三被告签订的租赁合同内容明显不符合市场价格及规律，三被告签订租赁合同时明知案涉商铺已为原告所购买、拥有的事实，被告恒圣公司无权处置案涉商铺，双方发生纠纷，原告诉至本院。 另，原告提交的案涉商铺同地段其他商铺的“租赁合同”，载明的租赁单价为：30元或35元/㎡/月。 本院认为，公民的物权受法律保护。 本案中，案涉商铺均办理了“不动产登记证书”，且全部登记在原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”以及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，原告拥有案涉商铺的不动产登记证书（不动产权属证书），而不动产权属证书是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有法律效力，故原告系本案案涉商铺的权利人，对案涉商铺享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权等，任何单位和个人不得侵犯。被告恒圣公司作为案涉商铺的房产开发公司，明知案涉商铺已销售给原告，并办理了网签备案以及交房等相关手续，在没有原告的准许或授权的情况下，擅自将案涉商铺租赁给他人使用，在事后也未得到原告的追认，恒圣公司的行为显然属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，恒圣公司与李红、盛和酒楼签订的“租赁合同”属于无效合同，故原告诉请确认恒圣公司与李红、盛和酒楼签订的“租赁合同”无效的诉讼请求，本院予以支持。无效的“租赁合同”自始没有法律约束力，故被告李红、盛和酒楼占有案涉商铺，不具有合法性，应当予以腾还给原告，故原告诉请李红、盛和酒楼搬离案涉商铺的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告诉请李红、盛和酒楼对案涉商铺恢复原状，李红、盛和酒楼未经案涉商铺的权利人允许，擅自改变案涉商铺的原状态，明显不当，原告有权要求被告李红、盛和酒楼对案涉商铺恢复原状；原告在庭审中明确案涉商铺的原状为“清水房”，故原告的该诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告恒圣公司辩称是先将案涉商铺出租给李红，再售给原告的意见，与本院查明的事实不符，本院对此不予采纳。 对原告主张要求三被告赔偿经济损失的问题。被告恒圣公司与李红、盛和酒楼签订“租赁合同”后，李红、盛和酒楼即占有使用案涉商铺，致使原告无法对案涉商铺行使相应权利，必然会对原告造成一定的经济损失。本案中，恒圣公司作为案涉商铺的开发商，擅自将已经出售给原告的案涉商铺出租给他人使用，明显存在主观故意和过错，应当承担相应赔偿责任，自“租赁合同”签订之日（2019年7月7日）起至本判决确定的李红、盛和酒楼搬离案涉商铺的期限届满之日止；原告没有举证证实三被告有恶意串通的故意或李红、盛和酒楼在该过程中有何过错，致使原告的合法权益收到损害，原告对此应承担举证不力的法律后果，故李红、盛和酒楼对此不承担赔偿责任；但，如在本判决书确定的搬离案涉商铺的期限届满后，李红、盛和酒楼仍拒绝搬离或继续使用案涉商铺，即侵犯原告对其自有财产的物权，则应承担相应赔偿责任。对于原告的经济损失问题：本案中，恒圣公司与李红、盛和酒楼签订的“租赁合同”约定的月租金标准（15元/㎡），明显较低，不符合市场经济规律；原告提交了同地段其他商铺的月租金标准，为30元或35元/㎡，本院根据本案实际情况等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持经济损失按月租金28元/㎡计算，即每月经济（租金）损失为28元/㎡×530.04㎡＝14841.12元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十七条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司与被告李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼于2019年7月7日签订的《租赁合同》无效。 二、被告李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼于本判决生效后15日内将位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号××号商铺恢复到“清水房”状态，并搬离。 三、被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司于本判决生效后15日内按月租金14841.12元赔偿原告杨凯的经济损失（自2019年7月7日起至本判决生效后第15日止）。 四、如被告李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼于本判决生效后15日内未搬离案涉商铺，则需按月租金14841.12元赔偿原告杨凯的经济损失（自本判决生效后第16日起至被告李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼实际搬离案涉商铺之日止）。 五、驳回原告杨凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2876元（已减半收取），由被告攀枝花恒圣房地产开发有限公司负担。 如不服本院判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员 袁 凯 二〇二〇年十二月二十日 书记员 胡林玲