绥中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1421民初1685号 原告：徐强，男，1973年3月4日生，汉族，住辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：席英，系葫芦岛市绥中县众和法律服务所法律工作者。 被告：葫芦岛沃霖房地产开发有限公司，地址绥中县。 法定代表人：赵景辉，系该公司经理。 委托诉讼代理人：赵威，系辽宁杨威律师事务所律师。 第三人：张静，女，1961年12月18日出生，汉族，退休职工，住绥中县。 委托诉讼代理人：卢岩，辽宁朗元律师事务所律师。 原告徐强因与被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，曾于2017年2月14日以确认合同效力纠纷起诉至本院，本院于2017年12月20日作出（2017）辽1421民初507号民事判决，判决原告徐强因与被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同（预售）》有效。被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司对判决不服，提起上诉，葫芦岛市中级人民法院作出（2018）辽14民终692号民事判决，驳回上诉，维持原判。葫芦岛沃霖房地产开发有限公司对葫芦岛中级人民法院判决不服，申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民申4675号民事裁定书，指令葫芦岛市中级人民法院再审本案。第三人张静亦不服葫芦岛市中级人民法院作出的（2018）辽民终692号判决，向葫芦岛市中级人民法院提起第三人撤销之诉。葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽14民撤1号裁定，裁定将案件并入（2020）辽14民再2号审理，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14民再2号民事裁定，撤销（2018）辽14民终692号民事判决及绥中县人民法院（2017）辽1421民初507号民事判决；发回绥中县人民法院重审。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭，并于2020年11月27日公开开庭审理了本案。原告徐强的委托诉讼代理人席英，被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵威、第三人张静及委托诉讼代理人卢岩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告徐强向本院提出诉讼请求：1、依法确认164600700128号商品房买卖合同有效，该房屋所有权归原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年6月13日签订商品房买卖合同（合同编号164600700128），房屋坐落在绥中县，面积为109.85平方米，总房价款为549050元，本合同在绥中县城乡建设综合开发办公室做了备案手续，现由于被告所开发的小区产生了纠纷，为保护原告的合法权益不受侵害诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。 被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司辩称，第一，双方是借款关系，并非商品房买卖合同关系。第二，被告与原告签订商品房买卖合同，只是作为借款的担保，不具有商品房买卖的真实意思的表示。第三，沃霖公司所开发的楼房门市房部分，尚不足以交付真实的商品房买卖户及动迁户回迁，因此不可能与任何借款人协商将房屋抵作借款，偿还债务。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 第三人张静述称，1、沃霖公司与第三人签订的城市房屋拆迁安置补偿协议及补充协议合法有效，第三人张静对案涉房屋享有优先权利；2、沃霖公司与原告间为民间借贷法律关系，双方没有达成商品房买卖的合议，沃霖公司与原告签订的商品房买卖协议不具有法律效力；3、绥中县人民政府针对小额贷人员与沃霖公司基于借贷关系签订的商品房买卖合同导致老百姓不能回迁的问题，已经做出明确规定，确认老百姓对房屋依法享有优先权，综上，请法院根据本案事实依法确认案涉房屋为第三人所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供证据如下：证据1、164600700128号商品房买卖合同一份以及交款收据，证明原被告所签订的合同，时间为2016年5月2日，在县综合办办公室备案的时间是2016年6月13日。房屋面积为109.85平方米，房号为2号楼106号，房屋总价款为549050元。证据2、徐强与蒋宏签订的借款借据共三张，证明2015年5月7日借款人民币200万元，借款期限三个月，2015年8月7日到期；2015年5月11日借款人民币100万元，借款期限三个月，2015年8月11日到期；2015年12月24日借款人民币100万元，期限至2016年3月25日前还清。综上两份证据用以证明原被告借贷关系，还款逾期的情况下，签订了房屋买卖合同。证据3、葫芦岛市中级人民法院民事裁定书，确认该案为应按照确认合同效力处理，不属于民间借贷纠纷。证据4、最高人民法院2017年所公布的第15批指导案例第72号，最高人民法院的意见是双方借款合同关系转化为房款的相关规定，借款逾期后转化为房款，符合法律规定，不属于民间借贷合同的担保。商品房买卖合同具有法律效力。72号指导案例中所借鉴的汤龙诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，该案例符合本案的情形。最高人民法院作为指导性案例，也是要求各地法院在审判该类案件时应该参照、适用。被告提交了辽宁省高级人民法院（2018）辽民申4675号民事裁定书，予证明在原一、二审人民法院确认合同效力的情况下，撤销了葫芦岛市中级人民法院的判决书。认为双方之间基础的法律事实为借款关系，要求中级人民法院重新审理本案。第三人提供1、房产证，证明原始房屋状况。2、城市房屋拆迁补偿安置协议证明2012年10月10日第三人与被告签订合同。3、补充协议证明2018年6月第三人与被告签订补充协议。4、收款收据证明，缴费情况5、补充协议签订日期统计表。证明回迁房屋已安置。6、沃泰华城1期2号楼一、二层商铺销售平面图；证明具体位置。7、情况说明，证明回迁房屋位置。8、关于葫芦岛沃霖房地产开发有限公司小额贷款诉讼案件有关问题的说明。证明被告房屋的情况。9、绥中县人民法院县长办公室会议纪要。证明要求尽快落实保障回迁户的权益。证据10借据、借条及收据；证明借款情况。证据11、辽宁省高级人民法院民事裁定书（2018）辽民事4675号；证据12、2019年辽民终285号民事裁定书、市法院2020辽民撤1号民事裁定书、市中院2020辽14民再2号民事裁定书上述证据经被告依法予以质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 依据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年5月2日签订了一份《商品房买卖合同》，被告将自行开发建设的位于绥中县卖与原告所有，该房屋建筑面积109.85平方米，原告于2016年5月2日向被告交付房屋价款549050元，但被告未向原告交付房屋。该合同2016年5月17日在绥中县城乡建设综合开发管理办公室备案。 另查，2012年10月10第三人张静与葫芦岛沃霖房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》（编号：葫沃迁字2012015号），被告作为拆迁人（甲方），原告作为被拆迁人（乙方）。协议中部分条款载明：第二条、乙方房屋的基本情况：坐落在东大街，《房屋所有权证》编号S0576，总计面积为28.76平方米，房屋所有权证（产籍卡）所表明的房屋设计用途为住宅的房屋；第三条、回迁商服一、二层120㎡。 再查，2018年6月5日第三人张静作为乙方、被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司作为甲方，双方签订了《补充协议》，该协议载明：双方签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》2012015号，在履行该协议的基础上，为进一步落实回迁楼产权调换、位置、面积、交工日期等事宜，达成共识如下：一、乙方动迁有照面积28.76m2；二、乙方原协议按照安置面积120m21户；三、安置回迁楼（沃泰华城一期）2号楼106号门市109.85m2……乙方应付补偿款6120元。第三人张静已经按照《补充协议》约定向被告支付补差款6120元。 本院认为，本案的争议焦点是双方签订的商品房买卖合同是否属于“名为买卖，实为借款担保”的情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中虽然案涉商品房买卖合同签订时间晚于借款时间，但双方真实意思表示以签订商品房买卖合同的形式为借款提供担保，故双方并不具有买卖合同的意思表，对于原告要求确认合同合法有效，缺乏事实依据，对于原告的诉讼请求不予支持。故应驳回起诉第三人与被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，合法有效；原告要求但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。因第三人是回迁户，其与被告签订的合同即具有优先于其他合同的效力。但因原告与被告合同效力本院认定无效。第三人不具有优先权的基础，故对于优先权请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条之规定，经审判委员会研究决定判决如下： 一、原告徐强与被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同（预售）》无效（合同编号164600700128）； 二、第三人张静与被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（编号：葫沃迁字2012015号）及《补充协议》合法有效； 三、驳回第三人的其他诉讼请求。 案件受理费100元，邮寄送达费80元，保全费3766元，由原告负担。第三人张静缴纳案件是受理费100元，由被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  曹 阳 人民陪审员  杨素琴 人民陪审员  赵淑香 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  鄢 圳