北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30470号原告：刘庚亚，男，1990年3月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：中诚大有（北京）企业管理有限公司，注册地北京市丰台区广安路**院**楼**1013。法定代表人：孟翔宇，总经理。委托诉讼代理人：章骅，男，1983年4月4日出生，该公司业务经理。原告刘庚亚与被告中诚大有（北京）企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庚亚，被告中诚大有（北京）企业管理有限公司（以下简称：中诚公司）的委托诉讼代理人章骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庚亚向本院提出诉讼请求：1．确认双方于2019年7月18日签订的办公空间运营服务合同于2020年12月2日解除；2．判令被告归还原告北京市西城区XX1号房屋；3．判令被告支付原告自2020年9月7日至2020年12月2日的房屋租金，按照每日407．20元计算；4．判令被告支付原告违约金37158元；5．判令被告支付原告自2020年12月3日起至房屋实际腾房之日止的房屋占用费，按照每日814．40元计算；6．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月18日，刘庚亚与中诚公司签订了房屋租赁合同，租期自2019年7月22日至2024年7月21日，季度租金37158元。2020年6月7日至2020年9月6日季度的租金，由于疫情原因，刘庚亚免除了中诚公司2020年8月6日到2020年9月6日的租金。原告应于2020年9月7日下一季度租金，被告逾期未支付，现诉至法院。中诚公司辩称，认可双方于2019年7月18日达成合作，双方签署了《办公空间运营服务合同》。2019年8月24日，中诚公司通过中介公司介绍将该房屋出租给北京郎旭医药科技有限公司，并与其签订了《商业写字楼租赁合同》，租赁期间为2019年8月24日至2021年8月23日。疫情发生后，因中诚公司唯一开展的西城区广益大厦租赁市场一时间坠入冰点，房屋租赁价格严重下滑，招租空置期增加，公司经营陷入困境。中诚公司经与刘庚亚协商，刘庚亚基于中诚公司一个月的租金减免以及房屋租金由季付改为月付，但至2020年9月，中诚公司资金彻底枯竭，至此中诚公司支付刘庚亚的房屋租金至2020年9月6日。由于现房屋已经出租给案外人，房屋实际使用人已支付租金至2021年8月23日，中诚公司与实际使用人协商未能达成一致，因此，中诚公司认为双方之间房屋租赁合同不宜当庭解除，本案双方之间的合同应到2021年8月24日终止。另，依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，对于承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。中诚公司作为一家专营办公空间运营的公司，从写字楼产权方处将办公用房长期租下来，在取得产权方允许转租和赚取差价的授权之后，以求及时寻找到需要使用该房租户进行出租实现利润，符合上述规定。中诚公司同意按照租金标准支付房屋租金及使用的费用，但不同意原告的其他诉讼请求，且刘庚亚所主张违约金过高，不同意按照3倍租金支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市西城区XX1号房屋于2016年12月26日登记至刘庚亚名下。2019年7月18日，刘庚亚作为甲方（出租方），中诚公司作为乙方（承租方），双方签订《办公空间运营服务合同》，约定甲方将上述房屋出租乙方用于办公，约定房屋租赁期自2019年7月22日至2024年7月21日。租金标准首年及第二年每月12386元，并约定各期租金支付日期及金额。乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同。乙方如存在上述情形的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，退还乙方剩余租金。当日，刘庚亚向中诚公司出具授权书，授权中诚公司全权办理涉案房屋出租的一切事宜。另查，庭审中，刘庚亚提交银行转账凭证及发票，证明涉案房屋实际使用人向中诚公司支付租金的情况。中诚公司对上述证据予以认可。经询，双方均认可刘庚亚减免中诚公司2020年6月7日至2020年9月6日期间一个月的租金，且双方在合同履行过程中，将房屋租金季付改为月付；中诚公司自认于2020年9月明确告知刘庚亚无法支付下一期租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，刘庚亚与中诚公司签订的《办公空间运营服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。根据上述合同中约定的内容，双方之间形成房屋租赁合同关系。中诚公司与刘庚亚在疫情发生后，双方经协商就房屋租金支付由季付改为月付，并约定了租金减免期间，故中诚公司在此后仍未能按约定支付租金，且达到双方约定合同解除的条件，故本院对刘庚亚要求于2020年12月2日当庭解除双方之间房屋租赁合同不持异议。中诚公司称其未能按时支付房屋租金系因疫情发生后导致其资金周转困难，故不应解除其与刘庚亚之间的租赁合同，且不同意支付违约金。应当指出，中诚公司确系使用涉案房屋出租赚取差价，但中诚公司认可其已向实际房屋使用人收取了至2021年8月期间的房屋租金，且双方已就疫情发生后就房屋租金减免以及支付方式进行协商，故中诚公司在重新协商后，又以上述理由不同意解除合同，缺乏法律依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因刘庚亚于2020年12月2日当庭行使解除权，故中诚公司负有将涉案房屋进行返还的义务。刘庚亚所主张日租金标准为407．20元，本院不持异议。因中诚公司同意按照合同约定标准支付房屋租金，且双方均认可中诚公司已支付租金至2020年9月6日的事实，故本院对刘庚亚要求中诚公司支付房屋租金的金额及标准不持异议；对于刘庚亚要求中诚公司按照每日814．40元的标准支付房屋使用费，因刘庚亚所主张上述房屋使用费标准未有约定，故本院认为中诚公司应参照房屋租金标准支付房屋使用费。对于刘庚亚要求中诚公司支付违约金的诉讼请求，因双方约定中诚公司如逾期支付房屋租金超过7个工作日，应向刘庚亚支付月租金的300%作为违约金，中诚公司确系存在上述情形，故本院对刘庚亚要求中诚公司支付违约金的诉讼请求予以支持。庭审中，中诚公司提出刘庚亚所主张的违约金过高，本院认为应以刘庚亚实际损失为基础，结合中诚公司的合同履行以及未能按约支付租金过程程度予以综合考量，酌定中诚公司支付刘庚亚违约金15000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认刘庚亚与中诚大有（北京）企业管理有限公司于二〇一九年七月十八日签订的《办公空间运营服务合同》于二〇二〇年十二月二日解除。二、自本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司将北京市西城区XX1号房屋交还刘庚亚。三、自本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司支付刘庚亚二〇二〇年九月七日至二〇二〇年十二月二日期间的房屋租金35426．40元。四、自本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司支付刘庚亚自二〇二〇年十二月三日至实际交房之日止的房屋使用费（每日按照407．20元标准计算）。五、自本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司支付刘庚亚违约金15000元。六、驳回刘庚亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757元，由刘庚亚负担195元（已交纳）；由中诚大有（北京）企业管理有限公司负担562元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十二月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 高 雅