文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终3165号上诉人（原审被告）：董洪桥，男，1973年8月1日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：徐进，重庆龙脊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云阳县瑶池商业管理有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道**亿联建材家居汽车城**楼第**，统一社会信用代码9150023530507705XY。法定代表人：徐克非，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐锦茂，重庆洲同律师事务所律师。上诉人董洪桥因与被上诉人云阳县瑶池商业管理有限公司（以下简称瑶池公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院(2020)渝0235民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。董洪桥上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人分期支付租金49047元，物管费12975元；2.请求免除2020年1月24日至3月24日疫情期间的物业费；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、在双方签订的租赁合同中约定，瑶池公司提供优质的服务，但商户入驻后，瑶池公司没有按照原来的统一规划和承诺服务来实施，市场商铺经营杂乱无章，物业服务差。加之，政府对迎宾大道进行改造，导致到亿联市场建材家居汽车城交通不便，商户生意没有起色，没有人气，经营惨淡。因此瑶池公司没有按照约定提供优质服务，存在严重违约行为。二、在租赁期间，上诉人多次找瑶池公司要求解除合同，瑶池公司总是拖延不同意解除合同，致使租金和物管费增加，上诉人的损失也在不断扩大，责任在被上诉人，一审法院对扩大的损失没有扣减不当。三、由于云阳县与湖北省紧邻，整个市场从2020年1月下旬到5月底客户稀少，商铺生意到现在都还没有恢复，因此一审法院仅仅减免1.5个月租金不当，上诉人请求减免租期6个月，扣减租金49047元，扣减物业费12975元，并且产生的租金及物管费分期支付。瑶池公司辩称，一审中瑶池公司就“承诺实际效果...推广计划”予以了明确答复，并且上诉人陈述的理由均不是拒付租金的理由。上诉人提出的迎宾大道改造是在双方签订租赁合同之后，属于不可预见的客观情况。对于租金的减免，根据相关规定，一审法院已经对租金进行了相应的减免，上诉人要求减免6个月没有事实和法律依据，不应当将商铺经营效益不好的责任都推给管理方。上诉人要求对物业费也进行减免，没有相应的政策及法律依据，并且在疫情期间瑶池公司安排了必要的工作人员进行了巡逻、基本设施的维护等公司，对物业费不应当减免。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。瑶池公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》并判决被告将其租赁的商铺交还给原告；2.判决被告向原告支付2019年9月1日起至2020年8月31日租金98095.00元，并从2019年5月31日起至付清之日止按月利率2%计算违约金，截止起诉之日应支付违约金25505.00元；3.判决被告向原告支付2019年3月1日起至2020年9月30日的物业服务费25952.00元（月物业服务费1366.00元）；并从2019年2月21日起至付清之日止按季度分批次按月利率2%计算违约金，截止起诉之日应支付违约金4207.00元；4.判决被告承担原告因本案诉讼支付的律师服务费5000.00元及本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月30日，原、被告签订《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》。合同载明：“出租方（甲方）：云阳县瑶池市场经营管理有限公司法定代表人：高小文电话：023-5555****地址：重庆市云阳县迎宾大道888号承租方（乙方）：董洪桥通讯地址：万州高笋塘XXX甲方受产权人全权委托，代为将位于重庆市云阳县迎宾大道888号的云阳亿联建材家居汽车城内的商铺出租，乙方自愿租赁商铺并用于经营，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，甲乙双方本着平等互惠的原则，经协商一致，签订本租赁合同并共同遵守。第一条租赁商铺概况及双方声明1、乙方租赁商铺概况商铺号：F3三层整层商铺面积（㎡）910.58经营业态：家具主营品牌：百灵家具租赁商铺共22间，租赁面积（建筑面积）合计910.58平方米······第二条租赁期限、租金、运营推广费、履约保证金1、该商铺合同租赁期自2016年9月1日起至2021年8月29日止。2、租金标准（1）乙方于合同签订当日应向甲方支付2016年9月1日至2019年8月31日的租金共计271308元（大写：贰拾柒万壹仟叁佰零捌元整），为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方在合同期内共同给予乙方租金优惠226090元（大写：贰拾贰万陆仟零玖拾元整），乙方实际应付租金为45218元（大写：肆万伍仟贰佰壹拾捌元整）。（2）乙方于2019年5月30日前应向甲方支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金共计98095元（大写：玖万捌仟零玖拾伍元整）······第三条其他费用1、商铺物业服务费及缴纳方法：乙方所租赁商铺的物业服务费按建筑面积计交为1.5元/㎡/月，乙方共租赁910.58㎡（建筑面积），合计1365.87元/月。考虑乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方在合同期内共给予乙方优惠30个月的商铺物业服务费。自优惠期满后起交，乙方按季度向甲方交纳物业管理费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业管理费），逾期按每日千分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，甲方可直接向乙方收取，也可直接从乙方已交的履约保证金中扣除，乙方应在10日内补齐履约保证金······第四条甲方的权利和义务······2、甲方有经营、管理、运营及服务市场的权利和义务。3、甲方有权向承租人按本合同约定收取相关费用。4、甲方有权对市场及商铺进行统一的管理；可根据市整体需要，对市场布局及位置进行经营调整······第七条违约责任及合同解除······2、出现下列情形之一的，甲方有权对乙方同时或单独实施停止乙方营业、扣除履约保证金等费用和提前解除合同的处理措施：（1）逾期未交租金、运营推广费或商铺物业服务费超过5日的······4、乙方迟延交纳商铺租金、运营推广费、物业服务费的，按每日千分之五支付滞纳金······8、乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括并不限于合理的差旅费、律师服务费等）······”。到期后，被告未按约定向原告支付租金及物业服务费。截止2020年9月30日，被告尚欠原告租金98095.00元、物业服务费25951.53元。另原告为实现本案债权所支出的律师服务费5000.00元。原告于2019年5月18日在云阳亿联建材家居汽车城AB区公告栏张贴《关于商户缴纳物业服务费及租金的提示》，主要内容：提示各位商户根据租赁合同约定，自觉准时缴纳物业服务费、租金及所欠的其他费用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告之间的合同合法有效。第一，关于双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》解除的问题。本案双方在租赁合同第七条约定，租户逾期未交租金、运营推广费或商铺物业服务费超过5日的，原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司有权对租户采取提前解除合同处理措施。本案被告逾期未交纳租金超过5日，原告主张解除双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》，符合合同约定。原、被告之间的合同，在原告的解除通知到达被告时解除，即在被告收到本院送达的诉状副本时解除。一审法院邮寄送达的起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料被告已于2020年8月7日签收，故一审法院确认双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》于2020年8月7日解除。合同解除后，被告应当及时向原告交还所租赁的商铺。第二，关于租金减免及其违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因2020年1月，发生全国性新冠肺炎疫情，1月24日，重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。本案被告承租原告商铺期间发生全国性新冠肺炎疫情，受到了新冠肺炎疫情的较大影响，严重影响商铺生意，一审法院酌情减免租金1.5个月。被告未缴纳2019年9月1日至2020年8月31日的租金98095.00元，扣减1.5个月的租金12261.87元，被告还应支付原告租金85833.13元。被告未按约定的期限给付租金，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同第七条第4项中约定“乙方延迟缴纳商铺租金的，按每日千分之五支付滞纳金”。因双方合同约定的滞纳金标准过高，应当予以调整，一审法院依法酌定滞纳金按年利率15.4%计算。经计算，截至2020年9月30日，被告董洪桥应支付的租金滞纳金为17672.69元，从2020年10月1日起至款项付清时止的滞纳金按年利率15.4%计算。第三，关于律师费、物业服务费及其违约金计算标准的问题。本案原、被告双方在合同中约定每季度最后一月的20日前缴纳下一季度的物业管理费，被告一直未缴纳从2019年3月1日至2020年9月30日的物业服务费，应当承担违约责任。对逾期缴纳物业服务费的滞纳金，一审法院亦酌定按年利率15.4%计算。经计算，截至2020年9月30日，被告董洪桥应支付的物业服务费为25951.53元，违约金为3810.98元。双方在合同中约定被告承担原告催讨应收款而产生的律师服务费，不违反法律规定，故对原告主张的律师服务费5000.00元，一审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司与被告董洪桥签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》于2020年8月7日解除；二、被告董洪桥于本判决生效后二十日内向原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司交还位于重庆市云阳县迎宾大道888号的云阳亿联建材家居汽车城内的商铺（商铺号：F3三层整层）；三、被告董洪桥于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司租金85833.13元、违约金17672.69元，共计103530.82元；并从2020年10月1日起按年利率15.4%计算违约金至付清时止；四、被告董洪桥于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司物业服务费25951.53元、违约金3810.98元，共计29762.51元；并从2020年10月1日起按年利率15.4%计算违约金至付清时止；五、被告董洪桥于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司律师服务费5000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1738.00元，由原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司负担205.00元，由被告董洪桥负担1533.00元。二审中，瑶池公司向本院提交了本院（2019）渝02民终2315号生效法律文书。证明上诉人与被上诉人签订合同的时间早于云阳县迎宾大道封闭整修的时间，且上诉人主张的营业损失是否因迎宾大道封闭的客观原因不能确定。上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，认可双方签订租赁合同的时间早于迎宾大道封闭整修的事实。但正是由于迎宾大道的整修，对上诉人的经营产生重大影响，对上诉人的收入造成严重影响，上诉人以该理由多次找瑶池公司协商，但双方并未达成一致。本院认为，（2019）渝02民终2315号民事判决书系本院生效法律文书，对该份证据本院予以采信。该判决书确认2017年3月1日起，云阳县迎宾大道实施双向封闭施工，暂定封闭施工时间为2年。还确认上述路段封闭后，云阳县亿联建材家居汽车城后面及侧面仍可通行，且位于云阳县亿联建材家居汽车城右侧的新汽车客运站也投入使用。本院还查明，云阳县瑶池市场经营管理有限公司于2020年9月1日更名为云阳县瑶池商业管理有限公司。本院查明的其他案件事实与一审查明一致，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，上诉人应于2019年5月30日前向瑶池公司支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金；上诉人按季度向瑶池公司交纳物业管理费（每季度最后一个月的20日前缴纳下一季度物业管理费）；逾期未交租金、商铺物业服务费超过5日的，瑶池公司有权实施停止上诉人营业、扣除履约保证金等费用、提前解除合同的措施。因此一审判决双方合同解除并无不当。上诉人在二审中认为，被上诉人没有履行“提供优质服务”的义务，也存在违约的情形，但上诉人并未提供证据予以证明，本院对上诉人该项上诉理由不予采纳。云阳县迎宾大道封闭施工开始时间为2017年3月1日，而上诉人与被上诉人于2016年就签订了租赁合同，签订租赁合同时无法预料到云阳县迎宾大道会进行封闭施工。而且虽然云阳县迎宾大道封闭施工，但云阳县亿联建材家居汽车城后面及侧面仍可通行，且位于云阳县亿联建材家居汽车城右侧的新汽车客运站也投入使用，并不会对客户进出云阳县亿联建材家居汽车城产生重大影响。再有云阳县迎宾大道进行封闭施工也与瑶池公司无关。因此上诉人主张云阳县迎宾大道封闭施工，造成云阳县亿联建材家居汽车城交通不便，致使商场没有人气、生意没有起色的上诉理由不能成立。上诉人主张其多次找被上诉人要求解除租赁合同，但瑶池公司拖延不同意解除，造成上诉人损失扩大，但上诉人并未就此向本院提交证据予以证明，本院对该项上诉理由也不予采纳。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院根据重庆市启动突发公共卫生事件应急响应的持续时间、新冠肺炎疫情对商户的影响等因素，酌情减免1.5个月的租金并无不当。上诉人请求减免6个月租金、免除2020年1月24日至3月24日疫情期间的物业费以及分期支付租金及物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，董洪桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3476元，由上诉人董洪桥负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 何 洪二〇二〇年十二月二十一日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖