浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初6290号 原告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（统一社会信用代码为91330000717611474R）。住所地：杭州市延安路****。法律文书送达地址：宁波市鄞州区鄞县大道1288号南苑环球酒店15层。 代表人：屠遵明。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈璐、杨克勉，浙江红邦律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州星光灿烂娱乐有限公司（统一社会信用代码为91330204726387312H）。住所地：宁。住所地：宁波市鄞州区彩虹南路**达地址：宁波东钱湖旅游度假区宁立商业广场三楼。 法定代表人：邵小波。 委托诉讼代理人：史龙，宁波市鄞州区钱湖法律服务所法律工作者。 第三人：宁波大唐实业控股有限公司（统一社会信用代码为91330212681075891R）。住所地：宁波。住所地：宁波市鄞州区泰康中路**** 法定代表人：俞嘉哲，该公司执行董事兼总经理。 原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达浙江省分公司）与被告宁波市鄞州星光灿烂娱乐有限公司（以下简称星光灿烂公司）、第三人宁波大唐实业控股有限公司（以下简称大唐公司）债权人代位权纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂且第三人下落不明，本案于2020年9月10日转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员薛海蓉独任审理，并于2020年11月27日依法公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈璐、杨克勉，被告的委托诉讼代理人史龙到庭参加诉讼；第三人经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告信达浙江省分公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与第三人就位于宁波市鄞州区彩虹南路16号房屋签订的《房屋租赁合同》，并由被告立即搬离上述房屋；2.被告立即支付原告自2018年6月1日起的房屋占有使用费至被告实际腾退案涉房屋之日止（暂计至2020年4月30日为4791700元）。事实与理由：2013年11月20日，第三人与中国建设银行股份有限公司宁波鄞州支行（以下简称建行鄞州支行）签订一份编号为9230201301159的《最高额抵押合同》。合同约定，第三人愿意以其名下的位于宁波市江东区（现为鄞州区）彩虹南路16号的房屋（即本案所涉的租赁房屋），为第三人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。鉴于此，建行鄞州支行于2014年10月向第三人发放金融贷款。2015年6月2日，因第三人无力偿还银行借款，建行鄞州支行起诉至宁波市鄞州区人民法院（以下简称鄞州法院），要求第三人归还借款本息，并承担相应的担保责任。2015年7月3日，在鄞州法院主持调解下，第三人与建行鄞州支行分别达成（2015）甬鄞商初字第1125号、1126号民事调解书，第三人应当归还建行鄞州支行承兑汇票垫付款本金、借款本金以及律师费等共计300860086.10元，并支行相应的利息。2015年10月27日，因第三人未按调解书的规定履行付款义务，建行鄞州支行向鄞州法院申请强制执行，案号为（2015）甬鄞执民字第5150号、5151号，该两案尚未执行到位,相关抵押物尚未被处置，目前处于终结本次执行状态。2015年12月18日，原告与中国建设银行股份有限公司宁波市分行（以下简称建行宁波分行）达成债权转让协议，建行宁波分行将建行鄞州支行对第三人的相关债权等全部转让给了原告享有。根据原告的申请，鄞州法院于2018年12月19日出具（2018）浙0212执异207号、208号执行裁定书，变更原告为（2015）甬鄞执民字第5150号、5151号案件的申请执行人。2019年初，原告向鄞州法院申请恢复执行并要求立即评估拍卖案涉抵押物（即本案所涉及的租赁房屋），鄞州法院向被告发送了腾房公告，但被告至今尚未腾退涉案房屋。经查第三人与被告于2013年7月28日签订一份《之补充协议》，协议约定被告对涉案房屋的租赁期限至2018年5月31日届满，且2013年6月1日起至2018年5月31日止年租金为人民币2500000元整。另查明，2013年7月28日，被告向建行鄞州支行出具一份《承诺书》,承诺书载明:“今后如果出租人与贵行发生债权债务纠纷等问题,导致贵行需要处置抵押房产时，承租人承诺按贵行指令行事。贵行指令可包括但不仅限于：1、要求承租人提前解除租赁合同，立即搬出租赁房屋并不向贵行提出任何赔偿要求；2、要求承租人放弃优先购买权；3、要求承租人直接将租金支付给贵行；4、要求承租人对租赁房屋恢复原状。”2020年4月10日，原告向被告发送书面函件一份，要求被告：1.收到函件后10日内立即搬出租赁房屋，2.向原告支付2018年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费，3.要求被告放弃对租赁房屋的优先购买权，并配合法院对租赁房屋进行评估、拍卖。但是被告至今尚未按要求履行上述行为。原告认为，原告依法取得对第三人的债权，同时依法取得对涉案房屋的抵押权。在原告通过法院实现抵押权过程中，被告无故阻挠，且在原告明确要求其配合的情况下，任然置若罔闻，被告应当对其行为承担相应的法律后果。 被告星光灿烂公司辩称，1.原告所述不是事实。被告与第三人在2012年9月17日签订合同，约定租赁期限20年，约定租金为每年2000000元，分三年支付，被告已按期足额支付租金，并支付了物业费、水电费，并未拖欠费用，且租赁尚在存续期间。2.被告与第三人除了在2012年9月17日签订合同，没有签订过其他合同。原告提供的落款时间为2013年7月28日的补充协议上承租方名称与被告的名称及变更情况不相符。3.被告与第三人签订合同早于第三人与银行签订的最高额抵押合同，该情况被告不可预计，不影响被告对租赁物的继续租赁使用。 第三人大唐公司未作陈述。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.（2015）甬鄞商初字第1125号、第1126号民事调解书各一份，拟证明因第三人未按约清偿借款，经法院组织调解，第三人应清偿承兑汇票垫付款、借款本金及律师费等共计 30060086.11元并支付相应利息，且有权对案涉房屋在内的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物的款项在抵押担保范围内优先受偿的事实。 2.（2015）甬鄞执民字第5150号、第5151号受理执行案件通知书各一份，（2015）甬鄞执民字第5150号之一、第5151-2号执行裁定书复印件各一份，拟证明建行鄞州支行就上述调解书未履行向鄞州法院申请强制执行，执行期间查封了登记在第三人名下的房地产，因无其他可供执行的财产，目前该两案执行终结等事实。 3.债权转让协议、（2018）浙0212执异207号、208号执行裁定书各一份，拟证明原告与建行宁波分行达成债权转让协议，将其对第三人的相关债权等全部转让给原告，且依法变更执行主体的事实。 4.《之补充协议》一份，拟证明第三人与被告签订协议，被告对案涉房屋的租赁期限至2018年5月31日止，且2013年6月1日起至2018年5月31日止的年租金为 2500000元的事实。 5.承诺书一份，拟证明被告于2013年7月28日向建行鄞州支行承诺按其指令行事等事实。 6.评估、拍卖申请书一份，拟证明原告于2019年向法院申请对案涉房屋进行评估、拍卖的事实。 7.函件、EMS快递单及查询单复印件各一份，拟证明原告于2020年4月10日发函给被告，要求被告收到函件后10日内搬离、支付占用费，被告已签收函件等事实。 8.被告公司登记信息一份，拟证明被告于2009年4月24日更名为“宁波市江东玖玖金柜娱乐有限公司”，2013年6月18日更名为“宁波市江东星光灿烂娱乐有限公司”，2017年3月28日更为现名等事实。 9.调查笔录一份、杜俊裕出具的情况说明一份、凭证一组，拟证明被告所述支付的租金20000000元中的部分款项为杜俊裕与俞嘉哲之间的借款，杜俊裕与俞嘉哲在2014年底、2015年初存在借贷关系等事实。 原告提交的上述证据均经庭审质证，第三人经合法传唤未到庭，视为放弃质证的权利。被告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，借款发生在被告承租案涉房屋期间，不影响被告继续租赁的权利。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。证据2、3，被告对真实性、合法性均无异议，被告已就执行提出过异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，据此认定原告基于债权转让对第三人享有合法债权的事实。证据4，被告不认可签订过该补充协议所载《物业租赁合同》的事实，且认为该协议中除签署日期系手写，其余内容均系打印形成，有理由怀疑其真实性，租金1050000元也未付清，且2013年的租金突然成倍增加与租赁物的实际价值不相符，对于公章的效力也有异议，被告在2013年6月18日已经变更名称。本院认为，该补充协议系原件，有被告与第三人盖章签字，且基于当时第三人向建行鄞州支行借款需要留存在银行，其真实性应予认定；被告的名称在2013年6月18日虽然由“宁波市江东玖玖金柜娱乐有限公司”变更为“宁波市江东星光灿烂娱乐有限公司”，被告亦认可该印章当时仍由被告保管，对于盖章情况无法作出合理解释，补充协议有当时被告的监事亦是控股股东桑史锦（持股比例55%）签字，1050000元系7个月租金，自2013年6月1日起租金按每年2500000元计租，并不存在不合理之处，故本院对该证据的合法性、关联性亦予以认定。证据5，被告对承诺书上使用的印章有异议，不认可被告出具该份承诺书的事实。本院认为，承诺书系与证据4补充协议同日形成，本院结合对证据4的认证意见对承诺书的真实性、合法性、关联性均予以认定。证据6，被告对真实性无异议。本院对真实性予以认定。证据7，被告对真实性有异议，不认可收到函件的事实。本院认为，即使被告不认可收到函件的事实，该材料已在诉讼期间送达被告，也视为通知到被告。证据8，被告无异议。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。证据9，被告认为与本案无关联。本院认为，该组证据系宁波市中级人民法院在相关案件审理期间调查形成，其真实性、合法性应予认定，根据杜俊裕出具的情况说明能够认定，被告提交的杜俊裕于2014年5月27日、2014年6月3日汇款给俞嘉哲的2000000元、1600000元并非案涉租金，而是杜俊裕与俞嘉哲之间的借款的事实。 被告星光灿烂公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.《租赁合同》、《租赁合同补充条款》各一份，拟证明被告与第三人存在房屋租赁合同关系及约定租赁物转让等相关事宜的事实。 2.租金支付明细一组，拟证明被告按约支付租金的事实。 3.物业证明及水电费收据一组，拟证明案涉租赁物自2012年9月起至今所产生的物业费、水电费均由星光灿烂公司法定代表人邵小波支付的事实。 4.公司变更登记信息一份，拟证明被告于2013年6月18日更名的事实。 被告提交的上述证据均经庭审质证，第三人经合法传唤未到庭，视为放弃质证的权利。原告对上述证据的质证意见及本院认证意见如下：证据1，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同的签订、租金支付、租期等均有违常理，合同签订时间与租期相隔一年左右时间，20年租金须在三年内付清，签字的承租人杜俊裕、邵小波并非被告或其股东，与被告、第三人并无关联，杜俊裕与俞嘉哲在2012年签订该合同时并不认识，邵小波自2016年起成为被告股东，与被告没有关联的两人却签订租赁合同并支付20年租金，明显存疑；即使真实，该协议并非实际履行，实际占有使用并经营的是被告。本院认为，该协议所载承租方为杜俊裕、邵小波，并无证据证明该二人当时有权代表被告签订租赁合同，故对其关联性不予认定。证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，款项并非用于支付租金，是杜俊裕、邵小波与俞嘉哲的其他往来，包括借款；即使真实，也不能证明系被告向第三人支付租金。本院认为，该组凭证所涉款项系杜俊裕、邵小波向俞嘉哲付款，部分凭证备注款项性质为往来款、借款，且部分款项经过杜俊裕确认系其向俞嘉哲出借的款项，故不能证明该款项性质系案涉房屋租金，本院对该组证据的关联性、证明目的不予采信。证据3，原告对形式的真实性无异议，对证明目的有异议，被告并未提供邵小波付款的凭证，邵小波当时与被告并无关联，自2016年起才成为被告股东，部分收据背面有被告当时的股东签字，不能证明邵小波占有使用租赁物并支付费用的事实。本院对真实性予以认定，结合收据对被告自2012年12月至2015年8月期间承租案涉房屋并支付水电费的事实予以认定；邵小波支付费用并无相关证据证明，当时也并非被告股东，故对其证明目的不予采信。证据4，原告无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2013年11月20日，建行鄞州支行与第三人签订《最高额抵押合同》，第三人以其所有的位于宁波市××路××号的房屋及国有土地使用权为其在债权确定期间的主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。双方并办理了抵押登记。因第三人提供抵押担保的房屋当时已经出租给被告，第三人向建行鄞州支行提供了落款时间为2013年7月28日的《之补充协议》一份，该协议由被告与第三人签订，约定：被告与第三人于2012年11月12日签署《物业租赁合同》，被告承租位于宁波市江东区（现为鄞州区）彩虹南路16号4楼3014平方米房产以及约1000平方米临时建筑，租赁期限自2012年11月1日起至2018年5月31日止；自2012年11月1日至2013年5月31日止的租金为人民币1050000元已经付清，自2013年6月1日起至2018年5月31日止的年租金调整为每年租金人民币2500000元，每半年为一个租金结算支付周期；等。同时还提供了被告出具的承诺书一份，载明：今后如果出租人与银行发生债权债务纠纷等问题，导致银行需处置抵押房产时，承租人承诺按银行指令行事，指令包括但不限于，1.要求承租人提前解除租赁合同，立即搬出租赁房屋并不向银行提出任何赔偿要求；2.要求承租人放弃优先购买权；3.要求承租人直接将租金支付给银行；4.要求承租人对租赁房屋恢复原状。建行鄞州支行按约向第三人发放贷款，后因第三人未能按约还款，建行鄞州支行向本院起诉，经调解双方达成协议，并由本院出具（2015）甬鄞商初字第1125号、第1126号民事调解书各一份，确认第三人应清偿承兑汇票垫付款、借款本金及律师费等共计30060086.11元，并支付相应利息，且有权对案涉房屋在内的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物的款项在抵押担保范围内优先受偿。因第三人未按调解协议履行，建行鄞州支行向本院申请强制执行，本院受理后执行期间，因第三人等人名下的房地产短期内难以处置，又无其他财产可供执行，故作出（2015）甬鄞执民字第5150号之一、第5151-2号执行裁定书各一份，终结该两案的本次执行。 原告于2015年12月18日与建行宁波分行签订债权转让协议，将其对第三人的债权等全部权益转让给原告，并就债权转让事宜在《浙江法制报》刊登公告。原告此后向本院申请变更执行主体，本院于2018年12月19日作出（2018）浙0212执异207号、208号执行裁定书各一份，依法变更原告为申请执行人。 被告在本案审理期间提交了一份落款时间为2012年9月17日，承租人为杜俊裕、邵小波的《租赁合同》，该合同载明：出租物业位于宁波市江东区××路××号楼××楼，具体租赁面积以实际状况为准；租赁期限20年，从2013年6月1日起至2033年5月31日止；租金为每年2000000元，20年的租赁期间租金共计20000000元，租赁期间，租金不再调整；租金自合同签订之日起三年内付清。被告为此还提供了杜俊裕、邵小波对俞嘉哲的付款凭证一组，该组凭证涉及付款金额共计20000000元，付款时间自2012年7月16日起，部分凭证备注的款项性质为往来款、借款。第三人与邵小波还于同日签订《租赁合同补充条款》一份，主要内容为2012年9月17日至2013年5月31日为装修免租期，等。根据案外人戴延锋、叶国民于2020年4月1日在宁波市中级人民法院所作笔录内容，杜俊裕经叶国民介绍与俞嘉哲相识，杜俊裕与俞嘉哲有借款往来，2014年6月3日的1600000元、2014年5月27日的2000000元系杜俊裕出借给俞嘉哲，2014年10月17日汇给俞嘉哲的四笔款项共800000元、2014年11月6日汇给俞嘉哲的200000元均系借款往来。戴延锋同时还提交了杜俊裕出具的情况说明一份，杜俊裕陈述其于2013年末或2014年初经介绍与俞嘉哲认识，杜俊裕曾数次借款给俞嘉哲，后俞嘉哲通过应甬芝还款。上述款项均包括在被告提交的20000000元凭证中。 被告星光灿烂公司于2001年1月18日登记设立，住所地位于宁波市鄞州区彩虹南路**。2009年4月24日，该公司名称由“宁波市江东星光灿烂娱乐有限公司”变更为“宁波市江东玖玖金柜娱乐有限公司”。2012年11月9日，桑史锦成为被告占股比例55%的控股股东，另一股东郑建静占股比例45%。2013年6月18日，“宁波市江东玖玖金柜娱乐有限公司”更名为“宁波市江东星光灿烂娱乐有限公司”，同日，公司法定代表人变更为郑建静。2016年1月25日，邵小波受让桑史锦在被告50%的股权成为股东。2019年7月1日，被告法定代表人由郑建静变更为邵小波。俞嘉哲自2009年7月24日起担任第三人大唐公司的法定代表人至今。 本院认为：第三人大唐公司与案外人建行鄞州支行之间的债权债务关系已经生效的民事调解书确认，应为合法有效，第三人大唐公司应清偿承兑汇票垫付款、借款本息等款项；如不履行付款义务，建行鄞州支行有权对第三人名下位于宁波市鄞州区彩虹南路16号的房地产以折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。原告就建行鄞州支行对第三人享有的债权与建行宁波分行达成债权转让协议，该债权转让以公告方式通知到第三人，故依法享有了对第三人的债权等权益。本案双方当事人的主要争议焦点是，第三人对被告是否享有合法、已到期债权，原告主张行使代位权的条件是否已成就。被告承租第三人所有的位于宁波市鄞州区彩虹南路16号房屋，无论从原告提交的《之补充协议》，还是被告提交的《租赁合同》及《租赁合同补充条款》，以及被告登记的住所地和经营情况来看，均能够认定被告与第三人存在房屋租赁合同关系；但二者在房屋租赁合同关系项下的权利义务以哪一份合同为依据，双方存在争议。本院认为，被告提交的《租赁合同》及付款凭证存在明显瑕疵；首先，该合同项下租赁物虽系案涉房屋，但承租人系杜俊裕、邵小波，按杜俊裕的陈述，签订该合同时其应当不认识第三人法定代表人俞嘉哲，邵小波当时与被告也没有任何关联；其次，合同约定租期20年，租金总计20000000元须在三年内付清，期间不可确定的因素较多，不符合一般租赁合同的常理；再者，付款凭证所涉款项共计20000000元，虽然与《租赁合同》约定的租金总金额一致，但有些款项的备注为“借款”，有些是往来款，与杜俊裕陈述其与俞嘉哲曾经存在借贷关系的事实及资金交付的时间相印证；最后，没有证据证明杜俊裕、邵小波当时有权代表被告与第三人签订房屋租赁合同，故被告提交的《租赁合同》不能作为认定被告与第三人在房屋租赁合同项下权利义务的依据。相反，原告提交的《之补充协议》由被告盖章，并由当时公司的控股股东桑史锦签字，虽然当时被告的名称已经变更，协议使用的印章与被告变更后的名称不一致，但该协议签订距被告更名仅一个多月时间，被告仍使用原有印章并非完全不合情理，且有公司股东签字确认，故本院认定原告提交的《之补充协议》真实、合法，应作为认定被告与第三人在房屋租赁合同项下权利义务的依据。与该《之补充协议》同时提供的还有被告出具的《承诺书》，亦应认定合法有效，原告合法受让建行鄞州支行对第三人享有的债权等权益后，有权对第三人主张权利。按照《之补充协议》约定，被告承租案涉房屋至2018年5月31日租期届满，此后各方未续签合同，房屋仍由被告继续使用，第三人亦未提出异议，故租赁期限为不定期。根据被告出具的《承诺书》，债权人有权要求承租人提前解除租赁合同，且原告已在合理期限内通知了被告，故原告要求解除被告与第三人的房屋租赁合同有合法依据，本院应予支持。合同解除后，被告依法应腾退案涉房屋。被告在租期届满后继续使用租赁物，没有证据证明其已按约（每半年为一个租金结算支付周期）支付租金，第三人的债权已到期但未行使其债权权利，已经对原告造成了损害，故原告提起代位权诉讼的条件已成就，有权向被告主张权利。原告要求被告自2018年6月1日起按年租金2500000元支付租金至实际腾退房屋之日止，鉴于被告没有证据证明自2018年6月1日起有向第三人支付租金，合同约定的租期届满后，被告与第三人没有调整租金，故应按合同约定的租金金额继续支付后续租金；原告主张的债权金额未超过第三人所负债务额，符合法律规定，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。第三人经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十三条、第七十九条、第八十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告宁波市鄞州星光灿烂娱乐有限公司与第三人宁波大唐实业控股有限公司的房屋租赁合同； 二、被告宁波市鄞州星光灿烂娱乐有限公司自本判决生效之日起十五日内腾退位于宁波市鄞州区彩虹南路16号房屋（房权证号：甬房权证江东字第2××2号）； 三、被告宁波市鄞州星光灿烂娱乐有限公司向原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司支付房屋租金及占有使用费，自2018年6月1日起按年租金2500000元计算至被告实际腾退案涉房屋之日止，于本判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费45134元，由被告宁波市鄞州星光灿烂娱乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  华飞儿