河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初15073号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地：河南省郑州市**大学路****楼****。统一社会信用代码：914101036659728325。法定代表人：戴卫，系董事长。委托诉讼代理人：王攀攀，系公司员工。被告：管荣伟，男，1980年8月24日出生，汉族，户籍地：郑州市中原区。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称康桥物业公司）与被告管荣伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康桥物业公司的委托诉讼代理人王攀攀、被告管荣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年7月1日至2020年12月31日的物业费4408.2元；2.请求判令被告按照合同约定每日千分三五的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年9月30日为1000元；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市××区××街××院××楼××室，房屋建筑面积136.07平方米，类型：住宅。2010年12月26日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为长城康桥华城提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.8元/月/平方米向原告交纳物业管理费，于每季度第一个月的前15日内交纳该季度物业费。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，暂计算至2020年9月30日为1000元。自原告进驻金域上郡2号院小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2019年7月1日至2020年12月30日，被告共欠物业费4408.2元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，故原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求法院判如所请。被告管荣伟辩称，1.请求驳回原告全部不合理且不合法的诉讼请求；2.对原告主张的2019.7.1-2020.12.31物业费按80%收取；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、原告违约在先，违背最起码的诚实守信商业道德原告康桥悦生活服务集团有限公司未按《前期物业服务协议》的全部约定履行物业服务。答辩人认为，由于原告违约在先，违背最起码的诚实守信商业道德。因此，原告没有理由收取足额物业服务费，更没有理由收取业主的违约金，否则显失公平！具体理由为：1.根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告在起诉时向贵院提交的材料中，只有答辩人在当初交房时被胁迫（不签字、不预交一年物业费就不给钥匙，并非答辩人在平等条件下自愿签署的协议）签署的一份《前期物业服务协议》，并没有提交原告已完全履行该协议的证据材料。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，原告应该首先履行好物业服务再收费，而不是因为胁迫业主签订了服务协议就只顾收费。二、物业服务水平达不到收费标准的要求，《河南省物业管理条例》第四十八条：“物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。”《郑州市物业服务收费管理办法》第五条：“物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。”第十三条：“物业服务企业在物业服务中，应当严格履行物业服务合同，遵守国家的法律法规，为业主提供质价相符的服务。”《郑州市普通住宅小区物业服务等级指导标准（试行）》中对一级物业服务标准提出了具体的规范要求。《前期物业服务协议》第一条第一款：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”，但是，原告康桥悦生活服务集团有限公司存在以下违规行为：1.答辩人的房屋自交房至今未安装门禁可视对讲系统，给物业反映多次，迟迟不解决，给家人的生活造成了诸多不便【1-证据照片】；2.小区监控设备形同虚设，很多区域长期无监控，导致业主经常丢失电动车。直至2020年11月，物业才在部分区域加装监控设施【2-证据照片】；3.小区东大门无保安照看，门禁完全就是摆设，连送外卖的都知道选择从东大门进入小区，更有甚者东门商户经常性的来园区偷水，多次给物业电话反映，物业竟然说园区浇花的水是中水……，物业严重不作为【3-证据照片、视频】；4.2号楼入户门禁系统经常损坏，直到业主投诉，物业才会维修，甚至谎称已修好【4-证据照片、视频】；5.外来人员随意进出小区，在各楼层散发张贴小广告【5-证据照片】；6.台球厅未经业主同意私自打通与小区地下停车场连接【6-证据照片】；7.物业对园区绿化养护不到位，导致不少高大树木死亡。5号楼东侧人行通道两侧六棵大树，目前已有四棵枯死，物业没有再种植，仅仅补种四棵低矮的常青树【7-证据照片】；8.电梯故障不断，物业却不及时维修，给广大业主的生活造成了极大的影响，业主苦不堪言【8-证据照片、视频】；9.小区东门和西门人行地道顶棚玻璃，破损一年有余，物业迟迟推脱不见维修，每逢下雨，雨水顺着坡道一直流到地下室，导致坡道地面湿滑，业主从坡道通过，提心吊胆【9-证据照片、视频】；10.公共区域地面经常性的几天也不清扫一次，地面垃圾污，地面垃圾污渍遍地【10-证据照片1.2号楼1楼商户何记全牛鲜汤烧烤肆意排放油烟、占道经营至深夜，2号楼住户业主深受其扰，原告作为物业管理方却一直不作为【11-证据照片、视频】。三、擅自利用共用部位、共用设施设备经营收益，却不公示收益支出情况，《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《河南省物业管理条例》第三十八条：“未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。”第八十一条：“违反本条例第三十八条第一款规定，物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下罚款。”《河南省物业管理条例》第六十三条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。”《前期物业服务协议》第一条第八款：“每六个月向乙方（业主）公布物业服务费用收支账目。”但是业主入住至今，原告从未公布任何物业服务费用收支账目。《前期物业服务协议》第二条第六款：“小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。”但是，原告康桥悦生活服务集团有限公司在小区内共用部位、共用设施设备进行经营获利主要有以下事实：1.小区西门口及八角亭道路两侧经常摆摊设点，占道经营【1-证据照片】；2.5号楼南侧1楼公共门厅开办菜鸟驿站物流点【2-证据照片】；3.2号楼电梯内放置商业广告牌【3-证据照片】；4.5号楼北侧1楼物业管理用房开办康桥房屋租售中心，进行有偿中介服务【4-证据照片】；5.物业将2号楼负一层和负二层公共空间私自隔断出租【5-证据照片、视频】；6.小区地下停车场负一层北出口通道私自改为停车位出租给业主【6-证据照片】；7.物业私自将9号楼负一层改成洗车行【7-证据照片】；8.物业经常性的在2号楼一楼门厅大堂乱张贴各种广告【8-证据照片】。原告私自将本该属于全体业主的小区道路、电梯等共用部位进行经营获利活动，其收益应为全体业主所有，而原告从没有向业主公布其收益所得资金明细，原告的行为严重侵害全体业主的权益。四、私自非法提高水费价格，将水费和物业费捆绑收费，要挟业主，《河南省物业管理条例》第四十八条：“物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。”《郑州市物业服务收费管理办法》第二十条：“物业企业代供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位收费时，不得向业主收取手续费等额外费用。”《前期物业服务协议》第六条第一款：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行有关部门规定。”但是，原告康桥悦生活服务集团有限公司存在以下违规行为：1.业主入住小区以来，水费一直由原告代收。现行郑州市自来水价格为4.4元/吨，而物业代收的价格为4.5元/吨，收费标准明显没有执行有关部门的规定【1-证据照片】；2.将水费和物业费违规捆绑收费，要挟业主，以停水为由恐吓业主【2-证据照片】。停水属于自来水公司的权限，物业不得采取停水催交物业服务费，否则属于违法，滥用了属于其他部门而非物业服务的职责。综上所述，原告仅凭一纸《前期物业服务协议》，既未履行好服务，又枉顾事实失信违约，且所作所为在诸多方面还涉嫌违规。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”。根据合约对等性原则，原告只有履行了合约中应尽的义务，才能要求业主履行付费。然而，原告没有举证证明自己完全履行了合约义务，应当承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有完全履行合约义务。实际上，原告也确实没有履行好合约义务，除前面所述之外，小区物业管理十分混乱，如卫生脏乱差、公共设施损坏长时间无人维修、物业各种长期不作为等。答辩人之所以停交物业费，一切源头皆因原告失信违约在前，长期敷衍、不作为所致！经审理，本院认定事实如下：1、2010年12月26日，河南太平世家物业服务有限公司（甲方）与管荣伟（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，主要内容如下：甲方为乙方所居住的康桥金域上郡2号院小区提供物业管理服务，乙方按建筑面积（136.33㎡）每月每平方米1.8元的标准支付物业费，于每季度第一个月的前15日内交纳该季度物业费。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。2、被告提交小区照片及视频，依此证明原告提供物业服务存在瑕疵，小区的配套设备不完善或有故障，原告未能及时维修。小区1楼门店经营影响业主生活，物业公司不能及时与商户沟通进行整改。3、庭审中，被告认可2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费未交纳。4、原告提交的工商档案查询材料显示：2016年3月22日，“河南太平世家物业服务有限公司”企业名称变更为“河南新康桥物业服务有限公司”；2020年4月30日，“河南新康桥物业服务有限公司”企业名称变更为“康桥悦生活服务集团有限公司”。本院认为，河南太平世家物业服务有限责任公司与被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。签订合同后，“河南太平世家物业服务有限责任公司”名称变更为“康桥悦生活服务集团有限公司”，现康桥物业公司作为本案原告主张相关权利，主体适格。本案原告作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不按时交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。被告作为业主应及时交纳物业管理服务费，履行合同的义务，被告未按约交纳自2019年7月1日至2020年12月30日期间的物业服务费，应承担相应的法律责任。现原告要求被告支付该期间物业费4408.2元，于法有据，本院予以支持。对于被告反映的物业问题，原告应积极改进，进一步提高服务质量，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告管荣伟应于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司支付物业服务费4408.2元；二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告管荣伟负担（该费用原告已垫付，被告应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  冀婷婷二〇二〇年十二月三十一日法官助理董晓燕书记员岳子健