河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初513号 原告：廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区金光道南侧，西昌路以东，育英路以西，御澜华府小区25号楼9层，统一社会信用代码9113100256739889X8。 法定代表人：侯雅磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 被告：吴强，男，1963年4月21日出生，汉族，住廊坊市。 委托诉讼代理人：吴亚楠，河北拓石律师事务所律师。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行，住所地河北省廊坊市广阳区广阳道**。 负责人：李纪军。 委托诉讼代理人：倪卫华，女，1974年10月2日出生，汉族，住廊坊市广阳区，该公司员工。 原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司与被告吴强、第三人上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张凯、被告吴强的委托诉讼代理人吴亚楠、第三人上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行的委托诉讼代理人倪卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告签订的编号为GF20161104197、GF20161104200、GF20161104202、GF20161104204、GF20161104205、GF20161104207、GF20161104212的《商品房买卖合同》及补充协议，判令被告协助办理前述商品房的备案撤销手续；2、请求贵院依法判令被告退还房屋，并自2018年1月1日起至房屋退还之日止，按每月91371元（7×13053元）支付房屋使用费，并支付违约金35万元（7×50000元）；3、请求贵院依法判令被告偿还逾期还款导致原告被银行扣划的本金及利息1248083.82元，并按日万分之五向原告支付逾期还款违约金（原告保留诉讼过程中新发生扣划数额的诉权）；4、解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；5、诉讼费、保全费及保险费等相关费用由被告承担。事实和理由：2016年11月4日。原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的御澜华府小区第S-711号房、S-712号房、S-713号房、S-714号房、S-901号房、S-902号房、S-905号房，备案合同号为GF20161104197、GF20161104200、GF20161104202、GF20161104204、GF20161104205、GF20161104207、GF20161104212，总房款3209305元，贷款156万元，《补充协议》约定，逾期还贷2次以上的或银行通知开发商承担担保责任的，原告有权解除合同。上述合同签订后，被告陆续支付了首付款，并在第三人处办理了贷款手续，第三人已放贷到原告账户。后被告逾期偿还银行贷款，导致原告账户被第三人扣划。经原告多次催讨，被告均无继续偿还银行贷款的意思表示，被告的行为已经致使原告与被告签订商品房买卖合同的目的不能实现，故据此诉求解除双方所签商品房买卖合同。另外，原告认为双方所签商品房买卖合同合法有效，应予保护。因商品房买卖合同为主合同，担保合同为从合同，主合同解除的，从合同也应相应解除，为此，商品房买卖合同解除后，个人购房担保借款合同已无履行的基础，理应一并解除，有鉴于上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。 吴强辩称，不同意解除原告所诉7份商品房买卖合同。被告吴强虽非为房屋买卖合同当事人，但其作为李丽娜继承人对李丽娜关于本合同的权利义务一并继承，李丽娜已履行大部分的付款义务，后因其于2019年7月16日去世，才导致逾期还贷，本被告认为逾期还贷非当事人主观意愿，我方在同意继承的范围内对原告负担担保责任，承担还款责任。对原告所主张的房屋使用费不同意支付，即使法院判处解除房屋合同，该合同在解除之前仍有效。被告有权使用涉案的几套房屋，对于原告主张的违约金及逾期还款违约金，本被告不同意支付，对第4项请求没有异议。 上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行述称，我行客户李丽娜于2016年11月10日至11日在我行申请商用房按揭贷款，7笔合计金额是156万元，放款后一直正常还款，至2019年8月份后开始逾期。我行与开发商有按揭协议，根据按揭协议约定，客户逾期，我行有权扣除开发商在我行开立的保证金账户款项。我行于2019年8月28日至12月13日将该客户所欠贷款本金及利息罚息一并在开发商保证金账户全部扣除，共计1248083.82元。 本院经审理认定事实如下：1、2016年11月4日原告与李丽娜签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各七份，合同约定李丽娜购买由廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司开发的御澜华府小区第S-711号房、S-712号房、S-713号房、S-714号房、S-901号房、S-902号房、S-905号房七套，备案合同号为GF20161104197、GF20161104200、GF20161104202、GF20161104204、GF20161104205、GF20161104207、GF20161104212，总房款3209305元。《商品房买卖合同补充协议》第四条第7款第3项约定，被告逾期还贷累计达二次以上的，或按揭银行终止《借款合同》或通知原告承担担保责任的，原告可解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定，因被告原因解除合同的，被告按房款总额的20%承担违约责任；2、协议签订后，李丽娜于2016年10月交付原告首付款1649305元；3、2016年11月2日至3日李丽娜与第三人上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行在原告为保证人担保下签订《个人购房担保借款合同》，合同约定李丽娜向第三人上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行借款1560000元，被告吴强作为共同还款人在借款合同签字确认；4、2016年11月14日，第三人上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行将贷款1560000元拨付给原告；5、2017年12月31日交房时李丽娜未收房；6、2019年7月16日李丽娜去世；7、2019年8月至12月李丽娜五次逾期还贷，上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行扣划原告保证金1248083.82元；8、2020年1月10日，原告通知李丽娜归还扣划款项，被告至今未补齐扣划款项；9、李丽娜的法定继承人为吴强及李丽娜的父母李兆强和李昌云，诉讼过程中李丽娜的父母李兆强和李昌云作为继承人放弃对涉案房屋的继承；10、诉讼过程中原告撤销了第2项诉讼请求即“判令被告退还房屋，并自2018年1月1日起至房屋退还之日止，按每月91371元(7×13053元）支付房屋使用费，并支付违约金35万元(7×50000元）”。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，原告与李丽娜签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》及原告、李丽娜与上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，且已实际履行，均合法有效，受法律保护，对各方均有约束力。上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行发放贷款后,李丽娜没有按合同约定偿还银行借款，原告作为担保人，被上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行扣划保证金1248083.82元，代李丽娜偿还了银行贷款1248083.82元，依法有权向被告进行追偿。2020年1月10日原告通知被告归还扣划款项，被告至今未补齐扣划款项，根据原告与李丽娜签订《商品房买卖合同补充协议》第四条第7款第3项约定，被告逾期还贷累计二次以上的，或按揭银行终止《借款合同》或通知原告承担担保责任的，原告可解除《商品房买卖合同》，本案中李丽娜及本案被告吴强已逾期五次，双方约定的解除条件成就，原告要求解除与李丽娜签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，应予以支持。根据原告与李丽娜签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定，因被告原因解除合同的，被告按房款总额的20%承担违约责任，本案中逾期还贷是因李丽娜死亡的客观原因所致，而非当事人的主观原因造成，因此原告要求支付违约金及要求被告偿还因被银行扣划贷款产生的利息的诉讼请求，不予以支持。本案中《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系主合同，原告、李丽娜和被告吴强与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系从合同，主合同解除，从合同没有存在的基础，且原告已将案涉贷款还清，原告、李丽娜与第三人签订的《个人购房担保借款合同》也应予以解除，原告要求解除原告、李丽娜及被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，应予以支持。被告吴强作为李丽娜的法定继承人及共同还款人，继承权利的同时，也应继承相关义务，原告要求吴强承担责任的诉讼请求，应予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、解除原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司与李丽娜签订的合同编号为GF20161104197、GF20161104200、GF20161104202、GF20161104204、GF20161104205、GF20161104207、GF20161104212的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、解除原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司与李丽娜及被告吴强、第三人上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告吴强于本判决生效之日起十日内协助原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司办理解除编号为GF20161104197、GF20161104200、GF20161104202、GF20161104204、GF20161104205、GF20161104207、GF20161104212的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的备案手续； 四、原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司于本判决生效后，在被告吴强协助原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司办理完解除编号为GF20161104197、GF20161104200、GF20161104202、GF20161104204、GF20161104205、GF20161104207、GF20161104212的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的备案手续后十日内返还被告吴强购房首付款1649305元及银行贷款1560000元中扣除原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司代偿银行贷款1248083.82元后剩余的311916.18元，共计1961221.18元。 五、驳回原告廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20006元，减半收取计10003元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杨家朋 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李桂颖 注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。