河南省杞县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0221民初4247号原告：张立强，男，汉族，1978年7月13日生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：陈凤英，女，汉族，1979年6月23日生，住河南省杞县。与原告系夫妻关系，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王平军，河南典策律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杞县住房和城乡建设局。统一社会信用代码：11410221005352910J。法定代表人：郑怀胜，局长。住所地：杞县金城大道中段。委托诉讼代理人：侯文博，河南汴睿律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：常雯，河南汴睿律师事务所（实习）律师。代理权限：特别授权。第三人：杞县富苑房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410221793239707R。法定代表人：陈文国，经理。住所地：河南省开封市杞县城关镇金城大道中段**。委托诉讼代理人：宋霞，河南何延晨律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张立强与被告杞县住房和城乡建设局、第三人杞县富苑地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用普通程序，由审判员王玉凤担任审判长，人民陪审员李丽、云腾蛟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张立强及其委托诉讼代理人陈凤英、王平军，被告杞县住房和城乡建设局委托诉讼代理人侯文博、第三人杞县富苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张立强向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销杞县人民法院（2020）豫0221执异31号执行裁定书；2、依法判决不得执行杞县富苑观城小区2号楼下21号商铺；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：杞县法院（2020）豫0221执异31号执行裁定书对本案适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议复议规定）第二十九条，而不适用第二十八条，明显违反立法本意，是对法律的错误理解，导致错误适用法律条文，致使该裁定书错误，也严重侵犯了原告的合法权益，法院应当予以纠正1、该裁定书明显违反立法本意，错误理解适用法律。《执行异议复议规定》第28条、29条的立法本意是从买受人身份角度区分而非以出卖人身份区分，即第28条规定的是一般购买人，第29条规定的是消费者购买人。这里的“一般购买人”可以是消费者也可以是非消费者，也就是说如果购买人是消费者，那他既可以根据第28条主张排除执行也可以根据第29条主张排除执行；如果购买人购买的是商铺，即便他不是消费者，此时他仍可以根据第28条主张排除执行。反之我们不能将第28条理解为仅适用于出卖人为非房企的情形，不能将第29条理解为只要被执行人是房企就只能适用该条。即《执行异议复议规定》第28条是普适性条款，对所有类型的被执行人均可适用。如符合28条规定，就可排除执行；如28条不适用，能够适用29条，也可排除执行异议。故该裁定书没有从第28条和29条立法本意及关联性去适用法律条文，而是机械地理解法律条文和分离法律条文，致使该裁定书裁定内容明显错误。2、本案所涉的杞县富苑观城2号楼下21号商铺，张立强于2016年8月18日已经与第三人签订了《商铺买卖合同》，远早于2020年9月7日法院对涉案房屋的查封；签订合同时张立强已经交清了全部房款；房屋交付后，张立强早将涉案房屋对外进行出租，张立强对涉案房屋早已实际占有和使用；涉案房屋之所以未办房产证，是因为第三人自己的原因，导致房产证一直未办理。可见涉案房屋虽然登记在第三人名下，张立强已经实际购买和使用，根据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，原告有权排除涉案房屋的执行。综上，原告认为，（2020）豫0221执异31号执行裁定违反法律本意，适用法律错误，请求对此应当予以纠正，依法判决不得执行杞县富苑观城2号楼下21号商铺。被告杞县住房和城乡建设局辩称，杞县人民法院作出的（2020）豫0221执异31号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确；原告在诉状中对于法律的解释是个人理解，没有相关的事实和法律依据。该涉案房屋买卖合同很有可能是个违法合同，并非是一般的买卖和消费的买卖，不能对抗法院的执行行为。第三人作为法律拟制的营利性法人，不存在任何公信力，为达其目的可以任意出具证言、票据、合同，第三人无权收取原告的契税和维修基金两项费用，同时也不能证明合同是真实的。本案原告存在虚假诉讼的可能，请人民法院依法查明，综上请求驳回原告诉讼请求。第三人杞县富苑地产开发有限公司辩称：第三人符合出售商品房的资质，公司在预售房之前，五证齐全。第三人与原告于2016年8月18日签订的商铺买卖合同是真实的，原告付清了房款34万元及契税、维修基金，第三人交付房屋。业主在第三人处买过房屋后，第三人为方便业主，契税、维修基金由第三人暂为代收，一并向税务部门交纳，再由第三人集体办理房产证。现虽因公司原因未给原告办理房产证，但原告对涉案房屋已占有使用多年，是实际的所有权人，原告符合最高院办理执行异议复议案件的若干规定，能够排除法院的查封行为。综上所述请求人民法院支持原告的请求。经审理查明：原告张立强委托其叔父张新国购买第三人杞县富苑地产开发有限公司开发的富苑观城小区2号楼21号商铺。先后张新国交款二次，原告张立强交款三次，二人共分五次于2016年6月1日前先将房款交清，双方于2016年8月18日签订了编号为GF-2000-0171号的《商铺买卖合同》，约定价款34万元。第三人杞县富苑地产开发有限公司具有杞住建××（××）××证字（××）××杞县商品房预（销）售许可证。原告张立强于2018年11月18日将维修基金6654元、契税13600元交于第三人杞县富苑地产开发有限公司。房屋交付后，原告曾于2019年11月12日将该房屋出租于他人经商使用。编号为GF-2000-0171号《商铺买卖合同》没有在房产管理部门登记备案，涉案商铺未在房产管理部门办理原告为业主的房产登记。本院在执行杞县住房和城乡建设局申请执行第三人杞县富苑地产开发有限公司行政非诉执行一案过程中，于2020年9月7日作出（2020）豫0221执1287号之一执行裁定，查封了第三人杞县富苑地产开发有限公司名下的位于杞县富苑观城小区2号楼21号商铺（本案涉案房屋），原告张立强以上述房屋与第三人杞县富苑地产开发有限公司签订了合法有效的房屋买卖合同并交清了房款为由，向本院提出执行异议。本院于2020年11月11日作出（2020）豫0221执异31号民事裁定，驳回了原告张立强的异议请求。原告张立强向本院提起本案执行异议之诉。以上认定事实，由原、被告、第三人陈述，原告提交的商铺买卖合同、交款票据7张、前期物业服务协议装修管理规定、原告结婚证、门面房租赁合同2份、租赁转款帐单2张，（2020）豫0221执1287号之一执行裁定、（2020）豫0221执异31号执行裁定、第三人提交的杞县商品房预（销）售许可证等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点是原告张立强对涉案房屋能否主张权利，能不能排除执行。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉理解与适用》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋于2020年9月7日被法院查封，原告先于2016年6月1日前付清房款，并于2016年8月18日与第三人签订《商铺买卖合同》。签订合同时第三人具有杞县商品房预（销）售许可证，买卖双方意思表示真实，该房屋买卖合同合法有效。在法院查封之前，原告已实际占有房屋且原告已将契税和维修基金交于第三人杞县富苑地产开发有限公司，并多次向其催办房产证和房产登记，现未办理房产过户登记并非原告过错。在法院查封之前，原告对涉案房屋享有物权期待权，该权利优先于被告杞县住房和城乡建设局的债权请求权，故原告请求排除执行的理由充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：停止执行杞县富苑观城2号楼下21号商铺。案件受理费6400元，由被告杞县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  王玉凤人民陪审员  李 丽人民陪审员  云腾蛟二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  韩占荣