广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2343号 上诉人（一审被告）：北海市美凯龙置业有限公司，住所地广西北海市北海大道东延线******，统一社会信用代码：91450500584333940T。 法定代表人：李松斌，总经理。 委托诉讼代理人：吴恒彩，广西熙棣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李元英，广西熙棣律师事务所律师。 上诉人（一审原告）：王胜辰，女，1979年9月6日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 委托诉讼代理人：许旭，广西嘉友律师事务所律师。 一审被告：广西世华房地产代理有限公司，住所，住所地北海市北海大道**东旭华庭**社会信用代码：91450502585993545L。 法定代表人：黄颖，负责人。 上诉人北海市美凯龙置业有限公司（下称美凯龙公司）因与上诉人王胜辰、一审被告广西世华房地产代理有限公司（下称世华公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人美凯龙公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3163号民事判决第一、二、三项判决，改判驳回上诉人王胜辰的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏相应的合同依据及事实依据，并且违反合同约定。双方虽然在商品房买卖合同第十一条约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”，但同时在商品房买卖合同第十二条约定“自逾期之日起至出卖人将该商品房交付买受人之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款总额万分之一的违约金，买受人不得以出卖人未能如约如期向买受人交付房屋为由要求退房”。上述约定合法有效，所以，被上诉人作为买受人，即使上诉人美凯龙公司违约，被上诉人也无权解除合同，且被上诉人从没有向上诉人主张过解除合同，一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏相应的事实依据，并且违反合同约定。二、被上诉人王胜辰在本案中存在延期付款的违约行为，上诉人不存在违约行为，被上诉人在本案中无权以合同目的无法实现来主张解除合同，一审法院也不能以合同目的无法实现判决解除合同。双方约定商品房买卖合同的总价为408850元，被上诉人之前已经支付首期购房款208850元，剩余200000元需要以按揭方式向上诉人美凯龙公司申请支付。根据《补充协议》第三条：“买受人向银行申请商品房抵押贷款的额度和年限均以银行最终审批结果为准，由于买受人的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在15日内，以自有资金或其他方式支付，在15日期限内未支付完房款的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付合同总房款的5%作为赔偿，定金不予退还，买受人补齐全额购房款时不享受一次性付款购房优惠。”被上诉人在履行合同中存在延期付款的违约行为，且一审判决认定被上诉人王胜辰存在违约，因此，上诉人有权不予向被上诉人交付涉案房屋，上诉人有权享有相应的抗辩权。因被上诉人违约，被上诉人无权主张解除合同，一审法院也不能以合同目的无法实现判决解除合同。 综上，被上诉人在履行合同中存在延期付款行为的违约行为，且一审判决也认定被上诉人王胜辰存在违约，上诉人也享有相应的抗辩权，本案并没有导致合同目的无法实现，本案合同应该继续履行。特提起上诉，望二审法院改判支持上诉人的全部上诉请求。 上诉人王胜辰答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任中，关于“……买受人不得以出卖人未能如约如期向买受人交付房屋为由要求退房”的约定应属无效约定。由于双方签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，而该合同第十二条关于逾期交付责任的约定，“……买受人不得以出卖人未能如约如期向买受人交付房屋为由要求退房”属于明显排除买受人主要权利的约定，即排除了答辩人依法行使合同解除权的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该约定应属无效约定。二、答辩人行使合同解除权具有事实和法律依据，应依法予以支持。根据双方签订的《补充协议》第二十三条的约定：“在合同履行过程中，除非出现合同和补充协议约定的解除条件或法定解除条件，双方均不得单方解除合同……”。本案中，由于涉案的商品房于2018年9月21日被广西高院预查封，直至2019年7月15日才解封，在预查封将近一年的时间里，答辩人是无法办理代理贷款以及备案登记等相关手续的，因此，答辩人无法办理贷款的原因是由于被答辩人的过错所导致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”答辩人行使合同解除权于法有据的，符合《补充协议》第二十三条的约定及法律的规定。三、被答辩人逾期交房的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，答辩人已按合同的约定，诚实全面的履行完合同义务（即如期缴纳首付款，而导致贷款未能办理并非系答辩人的原因），而被答辩人却由于自身原因，导致工程至今仍未能竣工验收，不能按照合同约定的日期，将涉案房屋交付给答辩人，已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，如上所述，由于被答辩人的原因导致涉案房屋被预查封，致使答辩人无法办理贷款等相关手续，被答辩人系有过错方，应当赔偿答辩人的损失。综上，被答辩人上诉请求无事实依据及法律依据，请法院驳回被答辩人的上诉请求。 一审被告世华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，提交书面意见答辩称：一审判决对其认定部分事实清楚，适用法律正确，其不是本案适格的被告，不应承担法律责任，请法院依法维持一审对其判决。一审法院认为本案商品房买卖合同的当事人并非答辩人世华公司，王胜辰也没有证据证实其与美凯龙公司存在代理销售关系及房价款和装修款是世华公司收取的事实，王胜辰的诉讼请求无事实和法律依据，世华公司认为一审法院对其部分的判决事实清楚，适用法律正确，其不是本案商品房买卖合同的当事人，不是本案适格的被告，世华公司不应承担责任。 上诉人王胜辰上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3163号民事判决第三项。二、改判被上诉人美凯龙公司向上诉人王胜辰返还利息22415元（利息以208850元为基数，分段计算：一是自2018年6月3日起至2019年8月19日，以同期银行贷款年利率4.75%，计得12207元；二是自2019年8月20日起至2020年10月30日以贷款市场报价利率LPR计算，计得10208元，共计22415元，以后计至清偿日止）；三、依法改判被上诉人美凯龙公司向上诉人王胜辰支付违约金（违约金计算按《补充协议》第九条约定的标准计算，即以上诉人王胜辰已付购房款总额208850元的万分之二为标准，按日计算，自2019年6月30日起暂计至2020年10月30日计得20425.53元，以后计至判决生效之日）。事实与理由：一、一审判决超出诉讼请求范围作出判决，违反民事诉讼不告不理的基本原则。一审判决第三项是在被上诉人没有诉请的情况下，判决上诉人向被上诉人支付违约金20442.5元，违反了民事诉讼不告不理的基本原则。二、一审判决认定事实不清，定性错误。首先，一审判决对“办理案件贷款的风险双方均系可预见，上诉人办理贷款未获银行批准应与被上诉人就剩余房款的支付问题进行协商，但上诉人以自身经济困难为由拒绝支付剩余购房款，并要求解除合同，构成违约”的事实认定错误。上诉人之所以办理贷款未获银行批准，原因在于涉案的商品房于2018年9月21日被广西高院预查封，直至2019年7月15日才解封，在预查封将近一年的时间里，上诉人王胜辰是无法办理代理贷款以及备案登记等相关手续的，因此，本案中上诉人无法办理贷款的原因是由于被上诉人的过错所导致，而一审判决却把被上诉人的过错认定为正常的可预见的风险，与事实不符。此外上诉人拒绝履行支付剩余购房款并要求解除合同的行为，系合理行使《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条规定的不安抗辩权的具体体现，并不构成违约，一审判决定性错误。其次，一审判决认为“上诉人未向被上诉人足额支付购房款，被上诉人有权拒绝交房的辩解意见合理有据”，亦属认定错误。上诉人未能向被上诉人足额支付购房款原因在于被上诉人的商品房被预查封导致贷款无法获批，致使无法足额支付剩余购房款。上诉人在此期间已多次与被上诉人进行沟通协商，而被上诉人却把该原因无理地归责于上诉人，并且拒绝协商。被上诉人未能按时交房系由于涉案商品房已被预查封，而且涉案房屋至今仍未竣工验收，不符合交房条件，该事实一审判决也予以确认（判决书主文第8页第一段），根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，上诉人可以行使不安抗辩权，中止履行合同，于法有据。再者，一审判决认为被上诉人逾期交房的行为也构成了违约，但却并未根据《补充协议》第九条的约定，要求被上诉人承担违约责任，反而驳回了上诉人请求被上诉人承担相应违约金的诉请，亦属认定错误。既然已经确认了被上诉人逾期交房的违约事实，就应当支持上诉人的诉请，要求被上诉人按照《补充协议》约定的违约金条款承担相应的违约责任，一审判决却驳回了上诉人的该诉请，属于认定错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决认为“涉案商品房买卖合同无法继续履行导致合同目的不能实现的根本原因系在于合同约定赋予上诉人的单方解除权”，这一认定属于对法律理解错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，由于被上诉人的原因导致上诉人无法办理贷款，故上诉人行使解除权依法有据。同时根据《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条的规定：上诉人行使了不安抗辩权后，由于被上诉人在合理期限（将近一年的预查封期间，而且在2019年9月12日被北海市住房和城乡建设局行政限制，至今为止该工程仍未竣工验收，不具备交房条件，上诉人多次与被上诉人交涉，均被告知被上诉人资金困难，无法退还购房款项，种种情况均表明被上诉人经营情况发生恶化）内未能恢复履行能力并且未提供适当担保的，上诉人可以解除合同。基于此，上诉人为保障自身合法权益，避免遭受钱房两空的损失，合理行使合同解除权，于法有据。正是由于被上诉人的商品房被预查封，项目工程无法竣工验收，无法按期交房，上诉人无法办理贷款，被上诉人的违约行为属于根本违约，致使合同目的无法实现，而一审判决却认定系因为上诉人行使了合同解除权才导致合同目的无法实现，实属本末倒置，系对合同解除权的法律规定理解错误。基于上述事实和理由，上诉人特依法提出上诉，请求人民法院查清事实，依法判如所请。 上诉人美凯龙公司辩称：一、一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏相应的合同依据及事实依据，并且违反合同约定。上诉人美凯龙公司不构成根本违约，即使上诉人违约，被上诉人也无权解除合同要求退房。虽然双方在商品房买卖合同约定“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”，但同时在该合同第十二条第二款规定“自逾期之日起至出卖人将该商品交付买受人之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款总额的万分之一的违约金，买受人不得以出卖人未能如约如期向买受人交付房屋为由要求退房”。《补充协议》第九条“交付日期拖延至30日内，出卖人按日向买受人支付已付房款总额的万分之一作为违约金，买受人不因此退房。拖延超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房款总额的万分之二作为违约金，买受人不因此退房。”《补充协议》第十四条：“买受人采用银行贷款方式购买商品房的，须在通过贷款银行的审批并将已付首期款以外的其余款项均作为买受人的借款划付至出卖人账户后方视买受人全额支付了购房总价款，出卖人须按合同及补充协议约定办理商品房的交付手续。”上述约定合法有效。合同约定上诉人美凯龙公司于2019年6月30日前向被上诉人王胜辰交付该商品房，但是由于被上诉人王胜辰的原因导致贷款未获得批准，上诉人美凯龙公司在被上诉人王胜辰未交清房款前有权不向被上诉人王胜辰交付房屋，所以，被上诉人王胜辰作为买受人，上诉人美凯龙公司不构成根本违约，即使上诉人美凯龙公司违约，被上诉人王胜辰也无权解除合同，且被上诉人王胜辰从没有向上诉人美凯龙公司主张过解除合同，一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》缺乏相应的事实依据，并且违反合同约定。二、本案不存在解除合同的约定依据及事实依据，被上诉人王胜辰在本案中存在延期付款的违约行为，上诉人美凯龙公司不存在违约行为，被上诉人王胜辰在本案中无权以合同目的无法实现来主张解除合同，应该继续履行合同，双方约定商品房买卖合同的总价为408850元，被上诉人王胜辰之前已经支付首期购房款208850元，剩余200000元需要以按揭方式向上诉人美凯龙公司申请支付。根据《补充协议》第三条：“买受人向银行申请商品房抵押贷款的额度和年限均以银行最终审批结果为准，由于买受人的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在15日内，以自有资金或其他方式支付，在15日期限内未支付完房款的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付合同总房款的5%作为赔偿，定金不予退还，买受人补齐全额购房款时不寻党一次性付款购房优惠。”、第二十三条约定“在合同履行过程中，除非出现合同和补充协议约定的解除条件或法定解除条件，双方均不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定房屋总价款的5%向对方支付违约金。”。被上诉人王胜辰在履行合同中存在延期付款的违约行为，且一审判决认定被上诉人王胜辰存在违约，因此，上诉人美凯龙公司有权不予向被上诉人王胜辰交付涉案房屋，上诉人美凯龙公司有权享有相应的抗辩权。现涉案的房屋也不存在查封或抵押情形，具有继续履行的条件。因被上诉人王胜辰违约，被上诉人王胜辰无权主张解除合同，被上诉人王胜辰应按《商品房买卖合同》及《补充协议》继续履行合同。一审判决在没有查明具体解除事由的情况下，适用《补充协议》第二十三条判决解除合同缺乏事实依据。综上所述，被上诉人王胜辰在履行合同中存在延期付款行为的违约行为，且一审判决也认定被上诉人王胜辰存在违约，上诉人美凯龙公司也享有相应的抗辩权，本案并没有导致合同目的无法实现，本案合同应该继续履行。请求人民法院依法驳回被上诉人王胜辰的全部诉讼请求。 一审被告世华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称：其不是本案适格的被告，不应承担法律责任。一审对其判决认定部分事实清楚、适用法律正确，不存在错误，请二审法院维持一审判决。 上诉人王胜辰向一审法院提出诉讼请求：一、解除王胜辰与美凯龙公司于2018年7月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00128768）和商品房《补充协议》；二、被告美凯龙公司、世华公司返还房价款、装修款共计291725元及支付利息35007元（利息以291725元为基数，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的0.5%计，自2018年6月3日起暂计至2020年6月3日止，以后另计至清偿之日止）；三、两被告向原告支付合同履行违约金204425元；四、美凯龙公司与世华公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月2日，原告向案外人林宗润转账支付20000元。同日，案外人广西轩染装饰设计有限公司向原告出具《收据》一份，予以确认收到原告2单元16021号房装修款82875元的事实。 2018年7月16日，原告（买受人）王胜辰与被告（出卖人）美凯龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同>补充协议》，主要约定：买受人向出卖人购买位于南珠大道以东、北海大道南侧盛荟天地广场东区房屋，建筑面积为55.25平方米，每平方米7400元，总价款为408850元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金在本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为按揭贷款，买受人应当于2018年7月9日前支付首期房价款208850元，占全部房价款的51%，余款200000元向贷款机构申请贷款支付；买受人采用银行贷款方式购买商品房的，须在通过贷款银行审批并将已付首期款以外的其余款项均作为买受人的借款划付至出卖人账户后方视买受人全额支付了购房总价款，出卖人须按合同及补充协议约定办理商品房的交付手续；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告的商品房；交付日期拖延至30日内，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额的万分之一作为违约金，买受人不因此退房；拖延超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额的万分之二作为违约金，买受人不因此退房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，买受人通过银行按揭贷款方式购房的，在买受人提供银行贷款的有关审批文件后，由出卖人办理商品房预售合同的备案登记手续，如因买受人不提供备案材料等其自身原因导致不能按期办理登记备案的，由买受人承担全部责任；在合同履行过程中，除非出现合同和补充协议约定的解除条件或法定解除条件，双方均不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定房屋总价款的5%向对方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。 同日，被告美凯龙公司向原告出具《广西增值税普通发票》一份，予以确认收到原告王胜辰预收款208850元的事实。 2018年7月16日，原告（甲方、委托人）与案外人广西轩染装饰设计有限公司签订《室内装修委托合同》一份，约定：甲方已购买盛荟天地广场东区2单元16021号房屋，建筑面积55.25㎡，甲方委托乙方安排具有装修资质的装修施工单位全权负责该房屋装修，委托服务包干价82875元；甲方在2018年7月16日前向乙方一次缴纳82875元全部款项。该合同还约定了其他内容。 一审另查明，2018年6月2日，案外人赵翀翀向原告王胜辰出具《保证书》一份，内容载明：本人赵翀翀承诺，在客户办完按揭手续贷款后，给客户王胜辰返还27625元正。案外人赵翀翀在该《保证书》上签字捺印予以确认。 一审再查明，根据北海市自然资源局出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年8月27日，坐落于海城区南珠大道以东、北海大道南侧盛荟天地广场东区2单元16021号房屋于2018年7月16日网上签约，买受人王胜辰（身份证号：1323241979××××××××）；于2018年9月21日被广西壮族自治区高级人民法院预查封，于2019年7月15日解封；于2019年9月12日被北海市住房和城乡建设局行政限制，于2019年9月23日解除限制。上述不动产现无查封、无抵押登记记录。 一审庭审中，双方均认可涉案房屋尚未竣工验收。原告王胜辰主张其已按照约定支付完首期购房款208850元，被告世华公司明确保证可以办理贷款原告才同意购买涉案房屋，现贷款不获批准不是原告王胜辰的原因，原告王胜辰因自身经济原因亦不同意用其他方式支付剩余购房款，且被告美凯龙公司存在逾期交房，故原告王胜辰有权要求解除合同并要求被告返还购房款、装修款及支付利息、违约金。被告美凯龙公司认可收到原告王胜辰购房款20850元，但认为货款未获批准是原告王胜辰自身的原因，且被告在原告未交清房款前有权不向原告交付房屋，被告不存在违约行为，故不同意解除合同，返还购房款及支付利息、违约金。 一审法院认为，原告王胜辰与被告美凯龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。 关于哪一方构成违约的问题。一审法院认为，本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售)》约定“付款方式为按揭贷款，买受人应当于2018年7月9日前支付首期房价款208850元，余款200000元向贷款机构申请贷款支付”，但原告仅向被告美凯龙公司支付了208850元首付款，按揭贷款200000元因未贷款成功至今未支付。一审法院认为，关于办理按揭贷款的风险双方均系可预见的，即双方均可预见按揭贷款有可能不得获批。原告作为房屋买受人已履行办理银行按揭贷款的义务，银行贷款未获批准，其应积极与被告美凯龙公司就剩余房款的支付问题进行协商并达成一致意见，但原告在贷款未获批准后，以自身经济困难为由拒绝支付剩余购房款，并要求解除合同，其行为已构成违约；另，根据《商品房买卖合同(预售）》关于“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告的商品房；交付日期拖延至30日内，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额的万分之一作为违约金，买受人不因此退房；拖延超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额的万分之二作为违约金，买受人不因此退房”的约定及一审法院查明涉案房屋至今未完成竣工验收，即何时符合交房条件还处于未知状态，原告王胜辰作为买受人其签订《商品房买卖合同》的目的是于2019年6月30日前取得涉案房屋。但由于被告美凯龙公司的原因，涉案房屋至今未竣工验收符合交付条件，被告美凯龙公司逾期交房时间与原告王胜辰的预期相差太远，显然被告美凯龙公司逾期交房的行为也构成了违约。但《商品房买卖合同（预售）》约定“买受人采用银行贷款方式购买商品房的，须在通过贷款银行审批并将已付首期款以外的其余款项均作为买受人的借款划付至出卖人账户后方视买受人全额支付了购房总价款，出卖人须按合同及补充协议约定办理商品房的交付手续”，原告至今未向被告足额支付购房款，被告美凯龙公司抗辩其可依据上述约定有权拒绝交房的辩解意见，亦合理有据，一审法院予以采信。 关于涉案《商品房买卖合同》及《 同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告美凯龙公司应将其向原告王胜辰收取的购房款208850元退还给原告；关于原告王胜辰诉请要求被告美凯龙公司支付利息、违约金的诉讼请求，因涉案商品房买卖合同无法继续履行导致合同目的不能实现的根本原因并非被告美凯龙公司的逾期交房行为，而在于合同约定赋予原告的单方解除权，故对于 原告的该项诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于原告王胜辰要求被告美凯龙公司返还装修款82875元，因被告美凯龙公司并不认可其与案外人广西轩染装饰设计有限公司签订过任何书面合作协议，亦未收取过原告王胜辰的任何装修款，原告王胜辰对此也没有提交其他证据予以证实被告美凯龙公司与广西轩染装饰设计有限公司为同一公司或广西轩染装饰设计有限公司收取的该款项实际由被告美凯龙公司收取，故对于原告王胜辰要求被告美凯龙公司返还装修款82875元的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于原告王胜辰要求被告世华公司承担共同返还购房款、装修款及支付利息、违约金的诉讼请求，因本案商品房买卖合同的当事人并非被告世华公司，被告世华公司亦不认可其与被告美凯龙公司存在代理销售关系，原告王胜辰也没有证据证实两被告存在代理销售关系及上述款项系被告世华公司实际收取的事实，故对于原告王胜辰的该项诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除王胜辰与美凯龙公司于2018年7月16日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同》补充协议》；二、美凯龙公司退还房款208850元给王胜辰；三、王胜辰支付违约金20442.5元给美凯龙公司；四、驳回王胜辰的其他诉讼请求。案件受理费6506元，减半收取3253元，由王胜辰负担1626.5元，美凯龙公司负担1626.5元。 二审期间上诉人美凯龙公司补充证据有：1.建设工程总承包施工合同；2.微信聊天记录、照片，证明上诉人美凯龙公司已经于2020年9月30日复工复产。 上诉人王胜辰质证认为：对该两份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但开发商履行合同仍存在风险，不能确保交房时间。 本院认证认为：该证据具有真实性、合法性、关联性，对其证据效力及证明目的，本院亦予以采信。 本院二审查明，上诉人美凯龙公司已经于2020年9月30日与案外人中建中联集团有限公司签订《盛荟天地（东区）塔楼部分建设工程总承包施工合同》，上述涉案楼盘工程已复工复产，合同总工期为226天。 本案二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，王胜辰与美凯龙公司双方于2018年7月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及其补充协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。涉案合同没有约定王胜辰在何种情况下享有约定解除权。虽然，涉案合同第八条约定了买房人逾期付款的情况下卖房人享有合同解除权，但并不因此根据对等原则而推导出买房人在卖房人在逾期交房的情况下也享有约定解除权，上诉人王胜辰的相应主张理由不成立，本院不予支持。本案中卖房人逾期交房的情况并未达到合同的根本性违约，上诉人王胜辰并不具有法定解除权。涉案房屋现已不存在查封及抵押等权利负担的情形，上诉人王胜辰可以继续办理按揭抵押贷款履行支付购房余款的义务，涉案房产项目也已经重签施工合同并已复工，涉案合同具备继续履行的条件，在此情况下应当鼓励市场交易，一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》不当，本院予以纠正。由于涉案工程被广西壮族自治区高级人民法院查封，导致王胜辰未能及时就购房余款办理按揭贷款手续，上诉人王胜辰对此并无过错。美凯龙公司称王胜辰因个人原因导致不能向按揭银行贷款，因其并未提供任何证据予以证实，其应承担举证不能的不利后果。王胜辰非因自身原因未能办好按揭贷款导致逾期付款并不构成违约，一审法院相关认定不当，本院予以纠正。但上诉人王胜辰在影响涉案房屋按揭办理的障碍消除后，应当基于合同全面诚信履行的原则在合理期限内继续办理按揭贷款以履行剩余购房价款的支付义务。关于上诉人美凯龙公司是否违约问题，本院认为，上诉人美凯龙公司逾期未向王胜辰交付涉案房屋明显违约，应承担相应违约责任。王胜辰已经向美凯龙公司交付购房款208850元，王胜辰一审诉请主张相应违约金20425元[以208850元为基数按日万分之二计算，自2019年6月30日计至2020年10月30日为208850×2÷10000×489天=20425.53元]符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。至于一审法院在上诉人王胜辰并无诉请、上诉人美凯龙公司亦未反诉的情况下，仅凭美凯龙公司的一审抗辩意见就超一审诉讼请求范围判决上诉人王胜辰向上诉人美凯龙公司支付违约金20442.5元明显错误，违反了民事诉讼不告不理的基本原则，本院予以纠正。 综上，上诉人王胜辰的上诉理由部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。上诉人美凯龙公司上诉理由部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律不当，裁判结果错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3163号民事判决； 二、上诉人北海市美凯龙置业有限公司向上诉人王胜辰支付逾期交房违约金20425元； 三、驳回上诉人王胜辰的其他诉讼请求。 一审案件受理费6506元，减半收取3253元，由王胜辰负担1626.5元，由北海市美凯龙置业有限公司负担1626.5元；北海市美凯龙置业有限公司已预交的二审案件受理费6506元，经核算北海市美凯龙置业有限公司应交二审案件受理费3253元，由上诉人王胜辰负担1626.5元，由北海市美凯龙置业有限公司负担1626.5元，核减的3253元由本院退回北海市美凯龙置业有限公司；上诉人王胜辰已预交的二审案件受理费6506元，经核算王胜辰应交二审案件受理费300元，全部由北海市美凯龙置业有限公司负担，核减的6206元由本院退回王胜辰。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金或债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限的最后一日起二年内向有管辖权的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 汪润生 书 记 员 颜 溢