陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终14576号上诉人（原审原告）：孙超，男，1988年1月4日出生，汉族，农民，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：邓飒，陕西骊剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家驹，陕西骊剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中海兴耀（西安）房地产有限公司，住所地:西安市临潼区凤凰大道**西安曲江临潼国家旅游休闲度假区管理委员会办公楼**。法定代表人：李英军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人孙超因与被上诉人中海兴耀（西安）房地产有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙超上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求；2、本案诉讼费由中海公司承担。事实和理由：1、双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》均未提及连廊的设置，据此足以证明中海公司未事先告知其连廊的存在，通过对《中海阅骊山小区一期、二期立面风险提示》的内容对比，中海公司在二期的立面风险提示中明确提示了“连廊”的存在，但在一期立面风险提示中却没有“连廊”提示，足以证明中海公司在销售一期房屋时未将“连廊”存在实现告知其。2、涉案房屋采用的“连廊”设计，系临潼区首例，其作为一般的消费者，根本不具有认知连廊设计的知识和生活经验，中海公司认为在沙盘中就“连廊”进行了提示，但纵观中海公司提供的载有沙盘照片的公证书证据来看，沙盘中并未明确标注“连廊”字样，在中海公司不提示说明的情况下，其根本不可能认知到“连廊”的存在，故仅凭沙盘无法证明中海公司已将连廊情况事先告知其。3、中海公司没有全面真实的提供房屋信息，连廊设计的合法性与否，不能对抗平等主体消费者的知情权、选择权，更不能以连廊的合法性来代替中海公司作为经营者应尽的告知义务，其认为中海公司未事先购置连廊的设计，违反先合同义务，构成缔约过失责任。4、双方合同约定，其购买的是精装房，其作为购房人，能够正常居住、便利使用房屋是对涉案房屋的基本要求，中海公司有义务保证所交付的房屋能够达到正常使用的目的。且中海公司在诉讼前已经提出涉案房屋的卫生间改造方案，这更说明中海公司也认可卫生间存在使用缺陷问题，一审法院却简单的以“布局一致”为由，将涉案卫生间客观存在的缺陷问题全盘否定，导致认定事实错误。5、双方合同约定交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但根据其举证，在2020年4月29日前，涉案小区还不能达到“业主可向燃气供应部门申请供气的条件”，其以房屋不符合约定为由拒收房屋，有明确合同依据。一审法院以中海公司自行盖章出具的所谓“两书”为由，认为房屋达到交付条件，明显系认定错误。中海公司辩称，1、涉案房屋的“连廊”是建筑结构的组成部分，在设计之初就存在，其公司提交的公证书沙盘照片中可以看出其公司在销售房屋时已通过沙盘向孙超如实展示建筑物建成后的实际情况，孙超在购买房屋时对连廊存在的事实是明知的，故不存在其公司隐瞒建筑物设置连廊的情况。2、涉案房屋的连廊设计目的在于保证中户南北通透，优化采光、通风的效果，提升住宅品质，并未为了减少一部步行楼梯。3、涉案房屋的卫生间具备正常使用的条件，且孙超在一审中也承认交付的卫生间与样板间的卫生间布局一致，孙超认为卫生间存在缺陷仅是由于主观感受造成否认。4、其公司在通知交房时，房屋已经具备交付条件，迟延交房的原因是孙超没有合同依据的违约拒收造成的，该判定符合双方合同约定和法律规定。孙超在一审中提出诉讼请求：1、判令中海公司向其赔偿因未事先告知而设置连廊导致的损失50000元；2、判令中海公司以1375662元为基数按日万分之四的标准向其支付迟延交房违约金100147.32元（自2019年10月30日起至2020年4月29日为182天）；3、判令中海公司赔偿其因改造卫生间产生的损失22924元；4、本案诉讼费用由中海公司承担。一审法院经审理查明，1、关于商品楼中连廊的建造是否未告知孙超的争议。孙超主张中海公司销售时有意隐瞒连廊，未告知孙超在楼北侧建造了连廊，连廊与房屋处于相同的水平，距离窗户不远，影响房屋的采光、视野，侵犯孙超的隐私权和财产权。中海公司认为外廊式设计是为保证T4等以上住宅产品中户南北通透的必要做法，符合设计要求，该连廊在设计中就存在。在销售中心沙盘展示的房屋外观设置中就有连廊的存在，且在销售咨询时也明示了连廊的存在。一审法院经审查认为，双方争议的室外连廊属于T4(1个楼梯4户型)以上户型中为保证中户南北通透，而在楼体外侧设置的连结电梯间与楼梯间的室外连廊，该连廊属于楼体本身。孙超没有证据证明中海公司在销售后对楼体设计进行了变更。因此对中海公司提供的设计图纸的真实性予以认定。结合中海公司提供的沙盘展示的楼外观亦存在该连廊，据此，一审法院认定该室外连廊在楼体图纸设计中就存在，在楼外体展示中亦存在。如没有该连廊孙超等所购买的房屋将无法到达楼梯间、无法使用楼梯。孙超主张购买时中海公司有意隐瞒连廊，未告知而设置连廊的主张没有证据证明，也不符合客观事实。2、关于中海公司是否存在延迟交房的事实争议。孙超主张双方合同附件九约定交付时完成燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但截止2020年4月29日仍未通气导致迟延交房。中海公司抗辩2019年10月23日其通过ESM通知孙超收房。合同约定其只是完成燃气管网的敷设，通气是燃气公司的职责，在交付时已完成了小区燃气的管网敷设。根据双方商品房买卖合同第八条交付期限、第十一条交接的约定。中海公司应在2019年10月30日前交付房屋，中海公司不出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》或证明文件不齐全，孙超有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中海公司承担。孙超因其他任何原因拒绝接收房屋或怠于接收房屋的，均属于孙超的原因导致该商品房未能按期交付的，中海公司不承担合同第九条的违约责任。本案中中海公司在2019年10月23日通过ESM向孙超邮寄了收房通知，孙超收到。孙超因连廊、燃气及卫生间布局的问题而拒绝接收。我国合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案纠纷中，原中海公司合同中对交接条件中孙超有权拒收的条件在合同中第十一条作出了明确约定，对该约定不存在两种以上的理解。在合同附件九对配套设施交付条件约定为：4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。即根据燃气公司安装流程完成室内立管敷设，气表须在交房后且买受人完成装修后由燃气公司验收后安装。对该条款原中海公司存在不同的理解，孙超主张该条款要求交房时要达到能使用燃气，而中海公司在2020年5月底才通气。中海公司认为交付时燃气为具备通气条件，交房时室内立管和室外连管已在2019年10月21日完成，具备通气条件。通气需要当事人向燃气供应部门申请。针对原中海公司对该条的不同理解，依据合同法第四十一条确定的规则，应作出对格式合同提供者中海公司不利的理解。因此该条应理解为，交付时燃气应达到业主可向燃气供应部门申请供气的条件，而非是燃气设施达到燃气部门可供应燃气的条件。中海公司交付时在基础设施中的燃气方面未到合同约定的条件，存在违约。但对基础设施未达到出卖方的承诺，合同未约定为交房时购买方可据此拒收。因此，孙超的拒绝接收的理由不符合合同的约定。中海公司在合同约定的期限通知孙超收房，孙超以非合同约定的拒收条件拒绝接收。该迟延交接非因中海公司违约迟延交房而是孙超违约拒收形成。因此，逾期交接房屋非中海公司违约而是孙超违约。3、关于案涉房屋是否存在布局不合理的事实争议。孙超主张案涉房屋卫生间存在难以进入厕所及洗澡间、关门困难、马桶使用空间过小等严重影响房屋正常使用。中海公司主张卫生间布局与展示的样板间布局一致。经一审法院审查，双方均承认合同中对卫生间布局没有约定，孙超购房时查看的中海公司展示的样板间与案涉房屋的卫生间布局一致。唯孙超认为空间过小影响使用。一审法院认定，双方对案涉房屋卫生间的布局没有约定，应以订立合同时中海公司展示的卫生间布局为交付标准，孙超承认卫生间布局一致。其主张的卫生间空间狭小，系卫生间面积问题。孙超没有证据证明中海公司存在缩小卫生间面积的情况。故卫生间的狭小系因其所购房屋面积与功能的关系，非中海公司违约。因此孙超主张的卫生间相关事实不构成中海公司的合同违约。一审法院认为，本案的争议焦点为：一是孙超因存在连廊要求中海公司赔偿损失；二是孙超要求中海公司赔偿迟延交付损失；三是孙超要求卫生间改造费用的请求能否成立。对于争议焦点一，本纠纷中，双方之间的商品房买卖合同及相关补充协议系双方在自愿合法的基础上签订，不违反法律规定，合法有效。孙超主张签订合同时中海公司有意隐瞒连廊的存在，但没有提供证据证明其主张。由于案涉连廊属于楼栋本体，作用是连接电梯间与步行楼梯间的室外连廊。孙超作为购房者在签订购房合同时，应当了解并知晓所购房屋的步行上下楼的方式和步行楼梯的位置。据此推定孙超知道或应当知道连廊的存在，孙超主张中海公司未告知有连廊的主张不能成立。由于案涉房屋系预售房屋，孙超不能以其对预购房屋状况的理解差异，而认为中海公司违约，进而要求赔偿。故孙超以中海公司有意隐瞒连廊，未告知连廊而主张赔偿的请求，不符合法律规定和合同约定，亦与客观事实不符合，故对其请求依法不予支持，中海公司的抗辩合理合法，依法予以采信。对于争议焦点二，本案中虽存在案涉房屋迟延交接的事实，但造成该迟延的原因是孙超没有合同依据的违约拒收，迟延交接系孙超的拒绝接收而非中海公司的迟延交付，是孙超违约而非中海公司违约。因此，孙超以中海公司逾期交付违约要求承担违约责任的请求，没有合同依据，也不符合法律规定，因此，对孙超的该诉请，依法不予支持。中海公司的抗辩符合合同约定，依法予以采信。对于争议焦点三，对案涉中卫生间的布局，双方虽无约定，但符合中海公司展示的样板间卫生间的布局。孙超没有提出中海公司改变布局的事实，而以卫生间狭小要求中海公司赔偿改造费用。不符合法律规定，也违反民事行为诚实信用的基本原则。故对孙超的该请求不予支持。中海公司的抗辩有事实依据，依法予以采信。综上所述，双方间的合同是约束双方行为的准绳，孙超没有证据证明中海公司存在违反双方合同约定的事实。故对孙超的诉讼请求，本院依法不予支持，对中海公司的抗辩依法予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：驳回孙超的诉讼请求。案件受理费3994元，由孙超负担。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，孙超购买中海公司的涉案房屋，约定交付的房屋为精装房，交付时间为2019年10月30日前。合同履行中，根据中海公司的通知，孙超在2019年10月30前去收房时以房屋不符合交付标准为由拒绝收房，导致涉案房屋至今未实际交付。根据孙超的上诉请求及理由，本案争议的问题是：1、中海公司是否在孙超购房时告知房屋有连廊设置，2、涉案房屋在2019年10月30日的卫生间门、天燃气是否符合合同约定的交付标准。一、关于连廊的设计。涉案房屋的户型决定，如不设计连廊，则中间两户房屋的北面无法采光和通风，但设计连廊，因连廊可以通行，则影响中间两户北侧房间的私密性，故中海公司应在双方签订买卖合同时将涉案房屋的连廊设计向孙超进行告知。在涉案房屋未建成时，因连廊不在涉案房屋内，涉案房屋的户型图上并未显示，作为房地产开发企业往往通过制作沙盘的形式，向购房人展示房屋的建成效果。本案中，中海公司在售楼部所展示的涉案房屋沙盘上明显可以看出，涉案房屋存在北侧连廊的设计，该沙盘展示的房屋情况与实际建设的情况相符，这足以说明中海公司在房屋销售时已经向购房人告知了房屋北侧连廊设计的情况，故孙超上诉认为中海公司未尽到告知义务的理由与事实不符，本院不予采信。二、双方合同约定，孙超购买的房屋交付标准为精装房。合同中关于卫生间装修材料及门的材质进行了约定，对该部分内容，孙超并未提出异议。孙超上诉认为涉案房屋的卫生间门设置的有问题，但事实上涉案房屋的卫生间门并未影响正常使用，孙超的该主张主要是因其主观上对卫生间门设计的要求不同，不能据此认定卫生间门未达到交付标准。关于中海公司后期提出的卫生间门改造方案，目的是为了提升业主的满意度，提升服务质量的行为，不能据此倒推原卫生间门无法正常使用，从而认定中海公司违约。双方合同约定房屋在交付时天然气应“完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，即根据燃气公司安装流程完成室内立管敷设，气表须在交房后且买受人妄称装修后由燃气公司验收后安装”，根据中海公司一审提交的涉案房屋所在项目的《燃气工程竣工联合验收单》显示，2019年10月21日涉案房屋的天燃气管网就已竣工，该验收单的结论为“工程验收合格，具备通气条件”，表明涉案房屋在双方合同约定的交房时间前天然气管道就已经具备通气条件，中海公司已经完成了关于天燃气管道的所有敷设义务，涉案房屋的天燃气设施符合合同约定的交付标准。综上所述，2019年10月30日前涉案房屋已经达到合同约定的交付标准，中海公司也通知了孙超收房，孙超无正当理由拒绝收房导致涉案房屋至今未交付，相应的不利后果应由孙超自行承担。中海公司并未违约，不应承担违约责任。综上，孙超的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3761元，孙超已预交，由孙超承担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十二月十七日书记员  袁 萱