上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51234号原告：上海外高桥保税区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路**。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：程岗，男。被告：上海准侯国际贸易有限公司，住，住所地中国海)自由贸易试验区富特北路XXX号二层102部位。法定代表人：曹津，执行董事。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司(以下简称外高桥公司)与被告上海准侯国际贸易有限公司(以下简称准侯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告外高桥公司的委托诉讼代理人程岗，被告准侯公司的法定代表人曹津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告外高桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年6月1日起解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告将房屋恢复原状后返还原告；3.被告支付拖欠的2019年9月15日至合同解除之日租金人民币(币种下同)168,490.39元；4.被告向原告支付合同解除之日至被告返还房屋之日的房屋使用费，标准为每年356,803.17元；4.被告支付拖欠租金的违约金11,221.46元；5.被告支付合同解除违约金60,559.22元。审理中，原告明确，以起诉状副本送达之日作为合同解除日，故变更诉讼请求为：1.原、被告之间的房屋租赁合同于被告收到起诉状副本之日(2020年8月12日)解除；2.被告将房屋按照现状返还原告；3.被告向原告支付拖欠的2019年9月15日至合同解除之日即2020年8月12日租金216,421.59元；4.被告向原告支付2020年8月13日至被告迁出返还租赁房屋之日的房屋使用费，标准为每年人民币356,803.17元；5.被告向原告支付拖欠租金的违约金(以216,421.59元为本金，按每日万分之三，从2019年10月22日计算至2020年8月12日，以21,447.19元为本金，按照每日万分之三，从2020年8月13日计算至2020年9月14日)；6.被告向原告支付合同解除违约金60,559.22元。事实和理由：2019年10月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市自由贸易区泰谷路XXX号(D12地块44号厂房)四层L部位(以下简称系争房屋)出租被告，租期自2019年9月15日至2020年9月14日，租赁面积703.4平米，年租金237,868.78元。合同签订后，原告依约交付房屋，被告自2019年10月22日起一直拖欠租金，原告多次催讨无果，故起诉来院，要求判如所请。被告准侯公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、《房屋租赁合同》为原告提供的格式合同，被告没有能力解读。2、原先双方已经建立租赁关系，但原告诸多承诺没有兑现，双方第一次发生纠纷后达成和解协议，原告撤诉。3、被告承租后花费50万元左右对房屋进行装修，花费30万元左右添置设施设备，但原告只同意签订一年合同。4、续签本案合同前，双方便存在争议，包括：隔壁房屋浸水浸油对被告造成污染，要求原告向隔壁房屋提出停止侵害，原告没有理会；大量农民工居住在房屋旁边，造成厕所堵塞，被告要求清理这些租户，原告没有同意；隔壁房屋发生爆炸，对被告货物造成损坏，要求原告赔偿或牵头由隔壁租户赔偿，未果；上一个租期原告采取了断电手段，造成被告货物损失、食品损坏。基于上述原因，被告拒付租金。5、本次租期内，原告又采取了停电措施，造成被告无法正常使用房屋。6、被告没有提供办证所需材料，也不提供便利。7、原告不同意疫情期间减免租金，还采取了停电的粗暴行为，造成被告物品损失。现要求原告减免2020年2月-4月期间三个月租金。8、原告要求门卫对被告的货物进行检验，拒绝部分货物进出，影响经营。9、要求原告续签合同，并按照合理合法的标准收取租金。10、原告主张的房屋使用费、逾期付款违约金、解约违约金标准均过高。11、请求返还押金。经审理查明，原告为系争房屋产权人。2019年10月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，建筑面积703.40平方米，房屋用途为工业厂房。租期自2019年9月15日至2020年9月14日。租金每平方米每年338.17元(含9%增值税)，年租金237,868.78元，乙方应于本合同生效后十个工作日内支付。上一期合同押金60,559.22元转入本期合同。押金可作为租赁房屋、附属设备设施、附属场地损坏修复或赔偿及支付各种应付款项之保证。如乙方逾期支付上述款项，则甲方可从押金中扣除乙方未付的所有款项。合同解除或禁止，乙方应根据甲方出具的《退租房屋恢复整修通知单》将租赁房屋恢复整修之后向甲方移交租赁房屋，双方在交接单上签字或盖章后，视为交接完毕。如乙方未能在甲方规定的期限内将租赁房屋恢复原状的，乙方应以甲方出具的修复费用的清单向甲方支付修复费用。乙方在合同解除或终止日未按时与甲方办理交接手续的，甲方有权向乙方收取房屋占用期间的使用费，日使用费相当于本合同约定日租金的1.5倍。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应向甲方支付相当于逾期未付金额万分之三的违约金，甲方有权采取停水、停电措施以示警告，由此造成的损失由乙方自行承担。如乙方逾期两个月未全额支付上述款项，则甲方有权解除合同、收回租赁房屋。除不可抗力外，如乙方因自身原因提前退租，或因乙方违约，甲方行使解除权的，则乙方应向甲方支付违约金，违约金金额相当于合同约定的全额押金金额。此前，原、被告已就系争房屋签订过《房屋租赁合同》，双方于2016年8月17日签订《房产交接书》、办理了房屋交接手续。2019年11月、2019年12月5日，原告两次向被告书面催讨租金237,868.78元。审理中，原、被告一致确认，本次租期内，被告未支付过任何钱款。上一期租赁合同押金60,559.22元转为本案租赁合同押金。原告表示，其于2020年4月23日采取了停电措施，至今未恢复。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告以双方就上一租期内存在争议为由拒付本次租期租金，该项理由并不成立，如被告认为原告此前存在违约行为，或者存在不适宜续租的情形，完全可以在上一期合同中主张权利，或者选择不再续租。至于被告提出的其他拒付租金的抗辩理由，均未提供相应证据予以佐证，本院难以采信。本案《房屋租赁合同》明确约定，被告应于合同生效之日起十个工作日内支付全年度租金，被告拒绝支付，已经构成根本违约，应当承担违约责任。原告主张起诉状副本送达之日(2020年8月12日)解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案：1、租金，首先，原告主张被告支付截至2020年8月12日的租金，并无不当，本院予以照准。其次，考虑到系争房屋为工业厂房，“疫情”对于被告使用房屋客观上会造成一定影响，本着公平原则，本院酌情判定原告免除被告上半年三个月租金。最后，2020年4月23日，原告对系争房屋采取停电措施，具有合同依据，本院予以认可，租金标准不因此改变。2、房屋使用费，鉴于合同约定的使用费标准过高，本院酌情调整为合同约定租金标准的1.2倍。3、返还房屋，原告要求被告按照现状返还房屋，于法不悖，本院予以照准。4、逾期付款违约金，被告逾期支付租金，根据合同约定，应当承担相应违约金，考虑到被告需减免原告上半年三个月租金，为方便计算，本院酌定逾期付款违约金为12,000元。5、解约违约金，合同因被告违约解除，被告应当承担解约违约金，但原告解除合同时间为2020年8月12日，距离合同到期仅余一个月，其主张的违约金标准确实过高，本院酌情调整为9,911元，该款可在被告支付的押金中抵扣，剩余押金50,648.22元，原告应当予以返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海外高桥保税区联合发展有限公司与被告上海准侯国际贸易有限公司签署的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告上海准侯国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市自由贸易区泰谷路XXX号(D12地块44号厂房)四层L部位房屋返还原告上海外高桥保税区联合发展有限公司；三、被告上海准侯国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司欠付租金157,655.95元；四、被告上海准侯国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司房屋使用费(按照每年285,442.54元的标准，自2020年8月13日起计算至被告上海准侯国际贸易有限公司履行上述判决第二项内容之日止)；五、被告上海准侯国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司逾期付款违约金12,000元；六、被告上海准侯国际贸易有限公司应承担解约违约金9,911元，该款在被告上海准侯国际贸易有限公司支付的押金中抵扣，被告上海准侯国际贸易有限公司无需支付；七、原告上海外高桥保税区联合发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海准侯国际贸易有限公司押金50,648.22元，该款可充抵上述判决第三、四、五项确定的被告上海准侯国际贸易有限公司欠付的金额。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,770元，减半收取4,885元，由被告上海准侯国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十二月十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。