山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初2629号原告：官美莉，女，1985年2月28日出生，汉族，无业，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。被告：由晓臣，男，1984年3月11日出生，汉族，烟台开发区荣昌制药有限公司消防部门职工，户籍地烟台经济技术开发区，现住烟台开发区。被告:苗绪燕，女，1986年3月6日出生，汉族，烟台中申信息技术有限公司销售，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：李咏丽，山东智恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欣，山东智恩律师事务所律师。原告官美莉与被告由晓臣、被告苗绪燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告官美莉诉讼代理人范海晖、被告由晓臣、被告苗绪燕诉讼代理人李咏丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告官美莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《房屋买卖合同》，将位于嵛景华城21号2单元603号房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金12万元；3.本案的相关诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除《房屋买卖合同》，二被告返还购房款100000元、支付违约金120000元，并以220000元为基数，按照银行定期存款利率，支付自2020年8月7日起至全部还清之日止的利息。2.本案律师费3万元及案件受理费由两被告承担。事实理由：二被告系夫妻关系，2019年5月6日，被告由晓臣以家庭生活需要为由，向原告借款人民币2万元，并约定同年5月20日之前归还。到期后，被告由晓臣还不上借款，并再次于2019年5月26日向原告借款6000元，并向原告承诺把诉争房屋卖给原告。2019年6月5日，6月20日，原告按被告由晓臣的指示把10万元购房预付款转给被告，同日双方签订书面《房屋买卖合同》，并约定待房产证办出后30日内将房屋过户至原告名下。后被告于2019年底办出房产证，原告要求过户，被告拒不履行合同约定。现二被告已将诉争的房屋对外变卖，两被告和原告的买卖合同已经无法履行，所以原告要求解除合同，并且要求两被告返还房款并承担违约金及其他相关费用。被告由晓臣辩称，对解除合同及返还房款10万元均无异议。但不同意支付违约金12万元、利息及律师费。由晓臣原打算将房屋卖予原告，但是原告没有向被告支付尾款，所以是原告违约，其不存在违约。即使被告存在违约，违约金也过高，申请调整。被告苗绪燕辩称，苗绪燕并非涉案合同当事人，也非涉案合同标的的权利人，其不应成为履行合同义务及承担相关违约责任的主体。涉案房屋系由晓臣在与苗绪燕婚姻关系存续期间因继承母亲侯金荣遗产所获得的，为由晓臣与苗绪燕的夫妻共同财产。但二被告于2020年1月14日办理协议离婚，才约定涉案房屋归由晓臣所有，在合同签订时，涉案房屋应属于两被告共同所有，买卖合同仅有由晓臣一人签字，该合同应处于效力待定状态。另即便按照原告所认为被告苗绪燕应当与被告由晓臣共同承担相关违约责任，其与被告由晓臣之间约定的违约金也过高，应当予以降低。本院经审理认定事实如下:2019年5月6日，由晓臣向原告借款人民币2万元，出具借条，承诺于2019年5月20日之前归还。原告通过微信转账将20000元支付给了由晓臣，该笔借款到期后，由晓臣未偿还。2019年5月26日，由晓臣再次向原告借款6000元，并向原告承诺将嵛景华城21号2单元603号房屋卖给原告。原告分别于2019年6月5日、2019年6月26日，以微信转账、按指定pos机刷信用卡的方式向由晓臣支付房款60000元、14000元。2019年6月20日，原告（买方）与由晓臣（卖方）签订的《房屋买卖合同》，约定：由晓臣将烟台嵛景华城房地产开发有限公司安置给由晓臣的拆迁安置房即涉案房屋（面积为67.33㎡）以总房款400000元卖予原告；合同签订之日，原告向由晓臣支付人民币100000元，剩余尾款300000元，待标的房屋的产权过户给原告后，一次性支付给由晓臣；自相关部门通知标的房屋可以办理房地产权属证书时，由晓臣应积极办妥，标的房屋所有权证办理到由晓臣名下后，由晓臣自领取之日起20日内，将领到的标的房屋产权证书交付给原告，自原告向被告提出办理标的房屋产权过户手续之日起30日，由晓臣需积极协助原告办理标的房屋的房地产权属证书过户手续；若标的房屋存在任何权利瑕疵或者一房二卖的情形导致原告无法取得标的房屋产权的，原告有权解除合同，并有权要求由晓臣退还已付房款，并有权要求由晓臣按照房款总的30%支付违约金。由晓臣将公证书、拆迁补偿安置协议出示给原告并由原告保留一份复印件，上述材料载明：2012年11月18日，案外人由延学与烟台烟台嵛景华城房地产开发有限公司签订拆迁补偿安置协议补偿三套房产。2019年2月20日，由延学与由晓臣达成协议，二人共同继承了上述安置协议项下权益中属于侯金荣的份额，拆迁安置房屋中的烟台经济技术开发区嵛景华城21号2单元603号房屋（以下简称涉案房屋）等两套房产归由晓臣所有。2019年12月，由晓臣取得涉案房屋产权证。2020年1月14日由晓臣、苗绪燕签订协议离婚，约定涉案房屋归由晓臣所有。同日，由晓臣、苗绪燕领取离婚证。2020年3月，由晓臣以460000元价格将涉案房屋卖予他人，并办理了所有权转移登记。2020年7月7日,由晓臣向原告出具还款承诺书，载明：“2019年6月20日签订的嵛景华城21号2单元603号室合同一事，现我违约将房屋卖给了其他人，给官美莉造成了损失。经协商，我愿承担因我本人违约给官美莉造成的损失。我自愿将拾万元整购房本金及违约金拾贰万元整(按《房屋买卖合同》约定的总购房款肆拾万元30%计违约金拾贰万元整)共计贰十贰万元整，于2020年8月7日前支付给官美莉，如果过期我没有支付，我要支付除上述22万元金额以外，还要支付22万元的每月银行定期存款利息，及由此产生的诉讼费、律师费、执行费用等相关费用。”由晓臣签名盖手印。对于涉案房屋为何另卖他人，由晓臣称其感觉房屋价格卖少了，与原告商议把价格再抬一下，商议了几次，原告都不同意，所以又以460000元的价格卖给他人了。对于承诺书的形成，由晓臣称，原告报警说他不还钱，然后派出所把他抓走了，关了一天一夜，原告对由晓臣说只有取得原告的谅解才能放了他，于是签了这份承诺。承诺书签订后，由晓臣曾于2019年8月7日约过原告，但原告没有来。对于房款去向，由晓臣称，房款己经用完了，算命花了一部分，出去考察一些工地上的材质板什么的花了一部分，自己在外面租房及生活所需花费了一些钱，还了一部分债务。本院认为，即使原告与由晓臣签订《房屋买卖合同》时，苗绪燕是房屋共有权人，由晓臣系无权处分，亦不影响原告与由晓臣之间的合同效力。《房屋买卖合同》是原告与由晓臣真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告与由晓臣均同意解除合同、由晓臣向原告返还房款100000元，未损害国家及第三人利益，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金120000元及220000元的利息。《房屋买卖合同》约定，由晓臣应自领取涉案房屋产权证书20日内将产权证书交付给原告，自原告提出办理过户手续30日内协助原告办理过户，房屋尾款300000元待该标的房屋的产权过户给原告后，一次性支付给由晓臣。由晓臣在取得涉案房屋产权证后，未按照合同约定将产权证书交付给原告，亦未协助原告将房屋产权办至原告名下，而是为获取更多的房款将涉案房屋另卖他人，构成违约。2020年7月7日的承诺书，是由晓臣对于逾期返还房款、支付违约金及再次违约需承担的责任作出的认可及承诺，由晓臣虽抗辩该承诺系其被迫做出，但未提交证据证明，因此该承诺合法有效。《房屋买卖合同》约定，被告将房屋一房二卖，原告有权要求由晓臣按照总房款30%支付违约金。《承诺书》中，由晓臣再次承诺于2020年8月7日向原告支付包括首付房款100000元及违约金120000元在内的220000元，到期未付另行支付每月银行定期存款利息，由晓臣的此次承诺说明其认可向原告支付违约金12万元，在其未提交证据证明违约金过分高于原告损失的情况下，其申请调低违约金，本院不予支持。故，原告要求由晓臣支付违约金120000元及以220000元为基数，按银行同期存款利率计算，自2020年8月7日起至实际给付之日止的利息，符合约定，本院予以支持。关于苗绪燕对于由晓臣的上述债务是否应承担共同还款责任，本案系由晓臣以个人名义对外所付债务，据由晓臣所称，其取得的房款用于其个人生活，并未用于家庭共同生活，原告亦未提交证据证明原告支付的房款用于夫妻共同生活、共同生产经营或者是基于夫妻双方共同意思表示，故原告主张苗绪燕共同承担责任，本院不予支持。关于原告诉请被告承担律师费30000元，因未提交证据，本院不予支持。综上所述，由晓臣将房屋另卖他人，并办理过户，导致合同无法履行，构成根本违约，原告主张解除合同，要求由晓臣返还房款、支付违约金于法有据，本院予以支持。原告主张苗绪燕共同承担上述债务，缺乏事实依据，本院不予支持。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告官美莉与被告由晓臣于2019年6月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告由晓臣于本判决生效之日起十日内向原告官美莉返还房款100000元、支付违约金120000元及利息（以220000元为基数，按银行同期存款利率计算，自2020年8月7日支付至实际给付之日止）；三、驳回原告官美莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元减半收取4500元，由被告由晓臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇二〇年十二月十日书记员  王雪琳