重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23889号 原告：重庆邦泰商业管理有限公司，住所重庆市渝**回兴街道宝圣大道**物业办公室，统一社会信用代码915001120824371842。 法定代表人：马隆应，执行董事。 委托诉讼代理人：孙莹莹，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：重庆如旺酒店管理有限公司，住，住所重庆市渝**回兴街道宝圣大道**附**一社会信用代码915001123278192102。 法定代表人：张玉英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵平，男，汉族，1975年12月25日出生，住重庆市，住重庆市渝中区东。 委托诉讼代理人：邵海，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告重庆邦泰商业管理有限公司(以下简称邦泰公司)与被告重庆如旺酒店管理有限公司（以下简称如旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邦泰公司的委托诉讼代理人孙莹莹，被告如旺公司的委托诉讼代理人赵平、邵海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆邦泰商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年3月26日至2020年9月25日期间租金749119元及对应的逾期付款违约金（以374559.5元为基数，分别从2020年3月26日和2020年6月26日以年利率24%为标准，计算至付清之日止）；原告自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求。2、被告支付原告2020年1月1日至2020年8月31日期间物业运营管理费120693.76元及对应的逾期付款违约金（以120693.76元为基数，从2020年9月1日起，以年利率24%为标准，计算至付清之日止）；原告自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年2月3日签订《租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区XX大道X号X中心X座出租给被告使用，租赁面积3772平方米。被告未按照约定支付原告租金和物业运营管理费，侵犯原告合法权益。故诉至法院，望判如所请。 被告重庆如旺酒店管理有限公司辩称，被告是拖欠原告2020年3月26日至2020年9月25日期间租金749119元和2020年1月1日至2020年8月31日期间物业运营管理费120693.76元。因受疫情影响，2020年1月24日至2020年3月31日停业期间的租金和物业管理费应当予以扣除。对于酒店经营来说，疫情属于不可抗力，在前述停业期间没有任何收入，应免除租金和违约责任。2020年4月1日恢复营业之前,被告多次联系原告希望变更合同未果。被告恢复营业后仍然经营困难，请求依法调整违约金标准，以及2020年4月1日后的租金和管理费。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的证据：《受托租赁合同》、《房屋受托租赁合同补充协议》、增值税发票、疫情资料，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 重庆邦泰商业管理有限公司于2013年11月成立，经营范围包括商业管理、物业管理……。 2015年2月4日，重庆邦泰商业管理有限公司作为甲方，与乙方重庆如旺酒店管理有限公司签订《受托租赁合同》及补充协议，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区XX大道X号X中心X座第X层共4层X号房屋出租给乙方使用，共计建筑面积3772平方米。出租房屋的期限为8年（含装修免租期6个月）。双方在《房屋受托租赁合同补充协议》中将起租日期调整为2016年3月26日。 《受托租赁合同》载明：甲方代业主收取的租赁收益从接房起租之日起计算，第1-3年租金单价为30元/平方米/月，半年租金共计678960元；第4年起每年按5%递增，即第4年租金单价31.5元/平方米/月，月租金总额118818元，半年租金共计712908元；第5年租金单价33.1元/平方米/月，月租金总额124853元，半年租金总额749118元。每次交付6个月租金，签订本合同时交付首期租金，后期租金在每期末3日前交清。所属物业运营管理费自甲乙双方约定交付房屋之日或实际接房日起按租用面积4元/月·平方米计算，即该房屋在租用期间每月合计物业运营管理费为人民币15088元（大写：壹万伍仟零捌拾捌圆整）。所属物业运营管理费按每季度为一期，每期所属物业运营管理费须于该期首日之前缴交。违约责任：若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。 庭审中，双方认可：如旺公司以前一直按照合同约定向邦泰公司缴纳房屋租金和物业运营管理费。 邦泰公司陈述：其向房屋产权人支付租金并得到授权后，将案涉房屋出租给如旺公司；因如旺公司逾期付款造成的损失是已支付产权人租金和资金占用损失。 如旺公司陈述：如旺公司要求扣除2020年1月24日至3月31日新冠疫情期间的租金和物业运营管理费。对于2020年4月1日之后的租金和管理费，应本着实事求是的原则予以调减。 关于逾期付款违约金的标准，邦泰公司陈述：租赁合同约定了违约金的标准为每日按照欠付金额的0.4%计算。原告自愿将逾期支付租金违约金标准调整为以374559.5元为基数，以年利率24%为标准，分别从2020年3月26日和2020年6月26日起计算至付清之日止。原告自愿原告也放弃了部分期间的违约金的计算。原告自愿将逾期支付管理费违约金标准调整为以120693.76元为基数，以年利率24%为标准，从2020年9月1日起计算至付清之日止。如旺公司陈述：违约金的计算标准为年利率24%过高，不符合当前司法解释规定的利率标准，请求依法调整。 本院认为：邦泰公司与如旺公司签订的《委托租赁合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依法按约全面履行。 双方对如旺公司下欠邦泰公司2020年3月26日至9月25日期间租金749119元和2020年1月1日至8月31日期间物业运营管理费120693.76元均无异议，本院对此予以确认。根据《委托租赁合同》之约定，如旺公司应最迟在2020年3月25日前支付该租金749119元、最迟在2019年12月31日前支付该物业运营管理费120693.76元。如旺公司要求扣除2020年1月24日至3月31日新冠疫情期间的租金。众所周知，2020年1月24日我市进入疫情一级响应，同年3月24日24时由二级响应调整为三级响应。即使该期间的租金已提前交纳，但是该期间属于新冠疫情期间，系不可抗力。基于公平原则、结合如旺公司经营酒店停业情况，本院酌情认定邦泰公司应减免如旺公司疫情期间一个月的租金。鉴于疫情期间正处于双方履行租赁合同的第四年期间，月租金标准为118818元。故如旺公司应支付邦泰公司2020年3月26日至2020年9月25日期间租金630301元（749119元-118818元）。如旺公司要求扣除2020年1月24日至3月31日新冠疫情期间的物业运营管理费。因如旺公司没有证据证明在此期间物业管理工作停止，或不该支付此间物业管理费。故对如旺公司此抗辩意见，本院不予采纳。故如旺公司应支付邦泰公司2020年1月1日至2020年8月31日期间物业运营管理费120693.76元。 对于逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。如前所述，如旺公司至今尚欠邦泰公司租金630301元和物业运营管理费120693.76元，应按《委托租赁合同》约定每日按所欠费用的0.4%计付滞纳金即违约金。庭审中，邦泰公司主张将逾期支付租金的违约金标准降低为：以季度租金374559.5元为基数，以年利率24%为标准，分别从2020年3月26日和2020年6月26日起计算至付清之日止，即按季度租金分段计算逾期付款违约金。如旺公司认为按所欠费用的年利率24%为标准过高，却未对标准过高作出合理解释说明。故本院对如旺公司主张违约金标准过高，不予采纳。如前所述，邦泰公司收取租金中应扣减新冠疫情期间一个月租金118818元，故逾期支付租金的违约金为：以225741.5元（374559.5元-118818元）为基数，以年利率24%为标准，从2020年3月26日起计算至付清之日止；以374559.5元基数，以年利率24%为标准，从2020年6月26日起计算至付清之日止。对于原告主张违约金超出部分，本院不予认可。原告自愿将逾期支付管理费违约金标准调整为以120693.76元为基数，以年利率24%为标准，从2020年9月1日起计算至付清之日止，系对自身权利的处分，本院予以支持。邦泰公司自愿放弃要求如旺公司支付利息的诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以支持。如旺公司要求调整2020年4月1日以后的租金及管理费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 在本判决生效后三十日内，被告重庆如旺酒店管理有限公司支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2020年3月26日至2020年9月25日期间房屋租金630301元及逾期付款违约金（以225741.5元为基数，以年利率24%为标准，从2020年3月26日起计算至付清之日止；以374559.5元基数，以年利率24%为标准，从2020年6月26日起计算至付清之日止）； 在本判决生效后三十日内，被告重庆如旺酒店管理有限公司支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2020年1月1日至2020年8月31日期间物业运营管理费120693.76元及逾期付款违约金（以120693.76元为基数，从2020年9月1日起按年利率24%的标准计算至付清之日止）； 驳回原告重庆邦泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6249.06元，保全申请费4869.07元，合计11118.13元，由被告重庆如旺酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞