重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初17815号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住重庆市沙坪坝区红槽房正街**附**，统一社会信用代码91500106663598031N。法定代表人：张成海，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司总经理。委托诉讼代理人：张晓艳，女，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司公司员工。被告：黄霞，女，1981年10月26日出生，汉族，住重庆市沙坪，住重庆市沙坪坝区被告：黄全周，男，1986年8月11日出生，汉族，住重庆市云阳，住重庆市云阳县原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业重庆分公司）与被告黄霞、黄全周物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序中的小额程序，公开开庭进行了审理。原告景瑞物业重庆分公司的委托诉讼代理人张晓艳到庭参加了诉讼，被告黄霞、黄全周经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：：1.请求被告支付原告的物业服务费共计2045.16元，公摊费190元，并以2235.16元为基数从2019年1月起按照每日千分之三的标准累计支付违约金至本金付清时止；2.请求被告支付本案诉讼费。审理中，原告景瑞物业重庆分公司自愿撤回对公摊费的主张，并明确物业服务计费期间为2019年1月1日至2019年9月30日，故将第一项诉讼请求变更为：请求被告支付原告2019年1月1日至2019年9月30日的物业服务费968.76元，并以968.76元为基数从2019年1月起按照年利率3.85%的标准计算违约金至本金付清时止。事实与理由：原告景瑞物业重庆分公司是重庆市蓝溪谷地小区的物业服务公司，根据前期物业服务合同约定：蓝溪谷地高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元/平方米/月，并在当月日之前缴清当月物业服务费，逾期将按日欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。二被告是蓝溪谷地小区XXXX的业主，其房屋建筑面积为79.73平方米，每月物业服务费为107.64元。二被告从2019年1月1日起一直欠缴物业费服务费，原告催收未果，特起诉来院，要求判如所请。被告黄霞、黄全周未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告景瑞物业重庆分公司为案涉小区的物业服务企业，被告被告黄霞、黄全周为案涉房屋蓝溪谷地小区XXXX的业主，该房屋坐落于沙坪坝区XXXX，房屋建筑面积为79.73平方米。重庆景康置业发展有限公司（甲方）与上海景瑞物业管理有限公司（乙方）签订《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》，约定乙方为蓝溪谷地二期提供物业管理服务。坐落位置为重庆市沙坪坝区天星桥红槽房正街100号（现已变更为红槽房正街99号）。根据本物业管理区域物业服务收费价格指导，双方约定物业服务费用标准如下：商业部分：3.2元/月/平方米（不含公摊费）；高层住宅：1.35元/月/平方米（含电梯使用费，不含公摊费）。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每月日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。蓝溪谷地小区没有成立业主委员会，《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》到期后，原告景瑞物业重庆分公司继续按照协议为蓝溪谷地小区实际提供物业服务至今。2020年7月7日，原告景瑞物业重庆分公司向被告黄霞、黄全周邮寄催收物业服务费通知书，催收2019年1月起的物业服务费2045.16元。另查明，原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司系上海景瑞物业管理有限公司依法登记设立的分支机构，全权负责其与重庆景康置业发展有限公司签订的《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务，可依法行使其享有的全部权利，重庆景康置业发展有限公司同意上述合同的全部权利义务由原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司承担和享有。还查明，2019年9月30日，被告黄霞、黄全周将房屋过户登记给案外人刘法秀。原告围绕其诉讼请求提交了《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》《情况说明》《不动产登记中心档案调查结果》、邮寄催收单、重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初7635号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2020）渝01民终105号民事判决书等证据予以证明。经审查，原告提供的证据合法有效，本院予以采纳。对原告据此主张的事实，被告未到庭反驳，故本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆景康置业发展有限公司（甲方）与上海景瑞物业管理有限公司（乙方）签订《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定、不侵犯其他业主的合法权益，系有效合同，该合同对双方均具有约束力。重庆景康置业发展有限公司认可原告景瑞物业重庆分公司全权负责《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》的全部事务的执行和处理，享有和承担合同约定的全部权利义务，故原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司有权依据上述合同主张权利。物业服务合同期限届满后，被告黄霞、黄全周所在小区的业主委员会并未作出选聘或续聘决定，原告景瑞物业重庆分公司按照原合同约定继续提供服务，双方存在物业服务合同法律关系。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。现原告景瑞物业重庆分公司向被告黄霞、黄全周提供了物业服务，二被告应向原告景瑞物业重庆分公司交纳物业服务费。按照涉案房屋的建筑面积及收费标准，二被告应向原告景瑞物业重庆分公司交纳2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费968.72元（79.73平方米×1.35元/平方米/月×9月）。关于违约金，《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》明确约定了违约责任。现二被告未按照合同约定交纳物业服务费，属于违约行为，应支付违约金。原告景瑞物业重庆分公司自愿将违约金按照年利率3.85%主张，未违反法律、行政法规以及合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一四十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告黄霞、黄全周于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费968.72元及违约金，违约金以2019年1月1日至2019年9月30日期间每月应交物业服务费为基数，按年利率3.85%的标准，从当月5日起计算至当月物业服务费付清之日止；二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄霞、黄全周负担。本判决为终审判决。审 判 员  秦 伟二〇二〇年十二月十四日法官助理  姜 爽书 记 员  曲灵红