葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1403民初2075号 原告：赵某，男，满族，住葫芦岛市连山区。 委托代理人：张丽霞，辽宁一鸣律师事务所律师。 被告：葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙程街**楼**，统一社会信用代码912114005709014847。 法定代表人：曹某，该公司经理。 原告赵某与被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司（以下简称鸿诚源公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托代理人张丽霞到庭参加了诉讼，被告鸿诚源公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵某诉称，2013年10月10日，被告和案外人葫芦岛市金岛建设有限责任公司签订了建设被告开发的位于葫芦岛市连山区“金荷嘉园”小区施工工程合同。原告作为实际施工人参与了本小区的土建工程建设。2014年12月初该土建工程建设施工结束；2014年12月5日被告与案外人就该土建工程验收合格，同年12月7日被告出具了完工证明。当时被告尚欠实际施工人（即本案原告）工程人工费2,313,768元。同日被告与原告签订了一份协议书，协议约定：……。三、甲方（被告）欠乙方（原告）建设工程人工费2,313,768元。甲方用坐落在连山区G门市房，面积194.78平方米，5100元/平方米，总价991,848元和连山区D门市房，面积259.20平方米，5100元/平方米，总价1,321,920元，此两户门市房抵偿给乙方工程款。四、签订协议同时，双方签订正式购房合同。如甲方在2016年12月1日前把上述欠款支付给乙方，本协议与正式购房合同终止。……。协议签订后，原、被告双方签订了正式商品房买卖合同，并且为原告开具收款收据，同时被告将两户门市房钥匙交付给原告占有使用至今，但是被告没有按照协议中双方约定的第四条履行。2018年4月19日，被告为原告出具了“金荷嘉园”项目交工承诺书，但是被告一直没有与原告到开发办办理备案手续，有违约行为。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、原、被告双方签订的协议书合法有效，判决两户门市房归原告所有；2、被告承担违约责任且赔偿经济损失；3、本案诉讼费、保全费及公告费均由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。 被告鸿诚源公司未到庭，亦未答辩。 经审理查明，被告鸿诚源公司系葫芦岛市连山区金荷嘉园小区的开发单位，原告赵某系该小区土建工程的实际施工人。该工程完工后，原告赵某作为乙方与作为甲方的被告鸿诚源公司于2014年12月7日签订协议书一份，约定：“……三、甲方欠乙方施工金荷嘉园小区x#、x#、x#楼工程人工费款：2,313,768元人民币。四、甲方用坐落在连山区D门市房，面积259.20平方米，价格：5100元/平方米，总价1,321,920元人民币。此房抵偿给乙方工程款。五、协议签订同时，双方签订正式购房合同。如甲方在2016年12月1日前把上述欠款支付给乙方，本协议与正式购房合同终止……” 签订协议当日，原、被告双方签订两份商品房买卖合同，合同分别约定原告赵某购买被告鸿诚源公司开发的金荷嘉园AB楼五单元14-1-D号房（建筑面积259.20平方米）和金荷嘉园AB楼三单元14-1-G号房（建筑面积194.78平方米），单价均为每平方米5100元。被告鸿诚源公司为原告赵某开具收到房款收据两张，金额分别为1,321,920元和991,848元。2016年7月10日，原、被告双方再次签订两份商品房买卖合同，合同内容与2014年12月7日原、被告双方所签订的合同内容一致。被告鸿诚源公司亦再次向原告开具收到房款收据两张，原收据作废。 2018年4月19日，被告鸿诚源公司出具金荷嘉园项目交工承诺书，载明：“业主信息：姓名赵某；业主房屋信息：门市光明街14-1-D、14-1-G……开发部门承诺2018年5月30日，开发部门办理业主入住手续（发钥匙）。保证具备一切入住条件。2018年5月30日—6月30日，开发部门与业主签订正式商品房买卖合同并到市开发办统一办理开发备案手续……”2018年6月11日，被告鸿诚源公司为原告赵某出具证明书，载明：“1、葫芦岛市鸿诚源房地产开发公司今证明本公司开发的‘金荷嘉园’项目，第一购房人为赵某，位置为光明街14-1-D、14-1-G；2、本公司承诺，于2018年6月27日有水、有电，达到业主入住条件；3、本公司承诺，于2018年7月30日网签完成……” 又查明，原、被告双方签订商品房买卖合同之后，被告鸿诚源公司向原告赵某交付了两户门市房钥匙，原告赵某实际占有使用案涉两户门市房。2019年，原告赵某缴纳了案涉两户门市房的取暖费和水电费，并向被告鸿诚源公司缴纳了物业费和垃圾清运费。2019年1月20日，原告赵某与案外人葫芦岛市龙港区车饰界汽车修配厂签订租房协议书，协议约定原告将其所有的位于连山区D门市房出租给车饰界汽车修配厂作为仓库使用，租期自2019年1月20日起至2020年1月20日。2019年11月26日，原告赵某与案外人张福来签订租房协议书，协议约定原告将其所有的位于连山区G门市房出租给张福来使用，租期从2019年11月26日起至2021年1月15日。 另查明，2015年8月18日，被告鸿诚源公司与案外人殷实签订商品房买卖合同，约定被告鸿诚源公司将案涉连山区G门市房出售给殷实。2015年9月10日，被告鸿诚源公司与案外人杨一红签订商品房买卖合同，约定被告鸿诚源公司将案涉连山区D门市房出售给杨一红。两份商品房买卖合同均在房产部门办理了备案登记，备案登记号分别为0064714196014和0064714196012。 再查明，赵某、殷实、杨一红均未办理案涉房产所有权证。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、协议书、承诺书、证明书、专用收款收据、完工证明、照片、情况说明等在案为凭，经当庭质证及本院审查，可以作为定案依据，予以采信。 本院认为，被告鸿诚源公司与原告赵某用在建商品房顶抵工程款的行为符合法律规定，是有效的民事行为。双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，原告要求确认合同效力的诉请，本院依法予以支持。被告鸿诚源公司作为案涉房产的开发单位，先后与原告赵某和案外人殷实、杨一红签订了商品房买卖合同，被告鸿诚源公司的行为属于“一房二卖”行为，虽然被告鸿诚源公司与案外人殷实、杨一红签订的商品房买卖合同已经在房产部门进行了备案登记，但备案登记只是房产部门为规范房屋交易市场秩序、保障交易安全而提供的一项服务举措，属于行政管理手段，并不直接产生不动产物权设立的效力。原告赵某与被告鸿诚源公司签订合同时间早于被告鸿诚源公司与殷实、杨一红签订合同时间，三人均未办理案涉房产所有权证，现案涉两处门市房已由原告赵某实际占有使用多年。故案外人殷实、杨一红与被告鸿诚源公司签订的商品房买卖合同虽进行了备案登记，但不能对抗本案原告赵某，原告赵某主张案涉两处门市房归其所有的诉请，于法有据，本院予以支持。被告鸿诚源公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院依据已查明事实依法进行裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告赵某与被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效； 二、依法确认坐落于葫芦岛市连山区金荷嘉园小区AB号楼14-1-D门市（建筑面积259.20平方米）和葫芦岛市连山区金荷嘉园小区AB号楼14-1-G门市（建筑面积194.78平方米）归原告赵某所有。 案件受理费25310元、保全费5000元，合计30310元，由被告葫芦岛市鸿诚源房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  曾琳 人民陪审员  杨柳 人民陪审员  华萍 二〇二〇年十二月十七日  法官助理张策  书记员 王静