海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初3729号   原告（反诉被告）：海南文昌隆盛置业有限公司，住所地海南省文昌市高隆湾旅游大道西侧（滨海路朱扬楼）。   法定代表人：赵辉，总经理。   委托诉讼代理人;钟敏,广东深天成（文昌）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈俊龙，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：杨林林，男，1982年10月18日出生，住所山西省忻州市，现住该址。   委托诉讼代理人：谢小晶，海南川合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周漫漫，海南川合律师事务所实习律师。   原告(反诉被告)海南文昌隆盛置业有限公司（以下简称隆盛公司）与被告（反诉原告）杨林林商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。隆盛公司委托诉讼代理人钟敏、陈俊龙，杨林林及其委托诉讼代理人谢小晶、周漫漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）隆盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2017年4月28日签署的《文昌市商品房买卖合同》；2.杨林林向隆盛公司按总房款的20%支付违约金，金额为144,975.4元；3.隆盛公司所收取的购房定金50,000元不予返还；4.诉讼费用由杨林林承担。事实和理由：隆盛公司与杨林林于2017年7月29日签署了《文昌市商品房买卖合同》，双方约定，隆盛公司将自己开发建设的××××××5栋5#单元16层×××号房屋出售给杨林林，房屋建筑面积71.77平方米，价款724,877元。合同第五条约定付款方式及期限“买受人于2017年4月28日支付首款224,877元；剩余房款在买受人签订合同后10日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由买受人负责补足；买受人应在2017年6月28日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究买受人的违约责任”。合同第六条约定买受人逾期付款的违约责任“买受人逾期付款，则自本合同规定的应付款期限届满之日止30日内，每日按应付房款的万分之十支付违约金；逾期付清房款超过60天，出卖人有权解除合同，所收购房定金不予退还并按总房款的20%向出卖人支付违约金”。合同签订后，杨林林向隆盛公司支付购房定金50,000元、首付款224,877元（含定金），剩余购房款至隆盛公司起诉之日尚未交付，给隆盛公司造成很大的损失。故隆盛公司依据合同约定，要求解除双方签订的合同，并由杨林林承担相应的违约责任。   被告（反诉原告）杨林林辩称，一、系隆盛公司的原因导致杨林林无法办理银行贷款来支付剩余房款，并非杨林林恶意违约。杨林林于2017年4月份通过朋友李天宝，经河北省大厂回族自治县潮白新城“房天下”房产中介介绍，向×××售楼处购买隆盛公司名下位于海南省文昌市高隆湾的×××5号楼×××号房屋（以下简称涉案房屋）。2017年4月26日，杨林林向隆盛公司支付购买涉案房屋的定金50,000元，2017年4月28日，杨林林与隆盛公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），杨林林依约向隆盛公司支付购房首付款174,877元，隆盛公司均出具了相应的收据。双方在《商品房买卖合同》第五条约定杨林林在支付首期房款224,877元后，余下房款500,000元以向银行贷款的方式支付。当时隆盛公司的工作人员口头承诺银行贷款由他们包办，杨林林只需要提供个人资料复印件银行流水等。2017年4月28日，隆盛公司的工作人员韩雪峰就带杨林林去隆盛公司指定的文昌市工商银行做了面签，但后期贷款没办下来，也没人通知，直到2018年5月左右杨林林到海南才了解到，当时文昌市工商银行办贷款的工作人员林朝晖称是因为隆盛公司手续有问题，所以导致贷款未办成，当时和隆盛公司同批的购房者办理贷款都未成功。之后，杨林林也多次与隆盛公司就购房问题进行沟通，并要求退款，也未得到解决。至今，《商品房买卖合同》未完成备案登记，涉案房屋也未交付。依照《商品房买卖合同》第五条第三款的约定“如非买受人原因造成逾期付款的，则付款时间予以顺延”，及结合上述事实可知，系隆盛公司的原因导致杨林林未能办成银行贷款来支付，且在此期间双方的交涉过程中，隆盛公司一直推卸责任，双方对于未能按时办理贷款的处理未能达成一致意见，相应的付款应予以顺延。因此，杨林林不存在恶意违约的事实，无需承担违约责任。二、涉案房屋所在的工程项目因增容费问题至今未办理竣工验收手续，无法办理涉案项目的《不动产首次登记证》（俗称大产权证），涉案房屋的产权证也无法办理。依照《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房，商品房应已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；该商品房经验收合格。及第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。但隆盛公司至今都没有办理竣工验收手续，已经超出约定的交易时间差不多3年的时间，且涉案房屋的产权证也无法办理。综合上诉事实，根据我国《合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，隆盛公司的违约行为致使合同的目的无法实现。《商品房买卖合同》应依法解除。且根据我国《合同法》第九十七条、第一百一十五的规定，隆盛公司应向杨林林返还购房的首付款及购房定金。三、《商品房买卖合同》中的违约责任约定显示公平，隆盛公司同时主张违约金及定金违法法律的相关规定，且违约金的数额远高于隆盛公司的损失。首先，退一万步说，杨林林没有按时支付购房款构成违约，那么隆盛公司的逾期交房以及未能办理房产证的行为也构成违约，合同双方都存在违约的情况下，依照我国《合同法》第一百二十条“双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，但《商品房买卖合同》关于双方的违约责任约定显然是不公平的，合同第十一条对于隆盛公司的违约责任没有进行任何约定，致使合同中双方的违约处于不公平的状态。其次，依照我国《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，隆盛公司主张同时适用违约金及定金显然违反了法律的规定，不应予以支持。第三，杨林林并非恶意违约的，因隆盛公司原因导致的贷款问题无法解决，且隆盛公司也存在违约的事实，在此基础上，隆盛公司主张杨林林按照合同价款的20%支付违约金明显高于隆盛公司的损失，显失公平，不应予以支持。综上所述，杨林林不存在恶意违约，且隆盛公司的违约行为已经导致《商品房买卖合同》无法实现，合同应当予以解除，因此隆盛公司的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院查清本案事实、依法驳回隆盛公司全部的诉讼请求。   被告（反诉原告）杨林林向本院提出反诉请求：1.判令解除隆盛公司与杨林林于2017年4月28日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2.判令隆盛公司向返还杨林林购房首付款174,877元并支付自2017年4月28日至首付款全部退还之日止的利息（以174,877元为本金，自2017年4月28日至2019年8月19日按人民银行发布的同期贷款利率4.75%的标准进行计算，利息为19,184.97元；自2019年8月20日暂计至2020年10月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计算利息为8,148.07元，上述利息合计27,333.04元）；3.判令隆盛公司向杨林林双倍返还定金100,000元；4.判令隆盛公司向杨林林赔偿差旅费、住宿费共计5340元；5.本案的诉讼费用由隆盛公司承担。事实和理由：一、涉案工程因增容费问题至今未办理竣工验收手续，涉案房屋也无法办理不动产产权证，隆盛公司与杨林林于2017年4月28日签订的《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）的合同目的已无法实现，应依法予以解除。隆盛公司与杨林林于2017年4月28日就签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋所在项目因增容费问题至今未办理竣工验收手续，无法办理涉案项目的《不动产首次登记证》（俗称大产权证），涉案房屋也无法办理不动产产权证。依照《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房，商品房应已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；该商品房经验收合格。及第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。但隆盛公司至今都没有办理竣工验收手续，已经超出约定的交房时间差不多3年的时间，且涉案房屋的产权证也无法办理。结合上述事实，根据我国《合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，反诉杨林林的违约行为致使合同目的无法实现，《商品房买卖合同》应依法予以解除。二、隆盛公司应依法向杨林林返还购房首付款174,877元并支付相应利息。2017年4月28日，隆盛公司与杨林林签订《商品房买卖合同》之当日，杨林林依约向隆盛公司支付购房首付款174,877元，且隆盛公司的违约行为已经致使双方的合同无法继续履行，根据我国《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恹复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，隆盛公司应向杨林林返还购房首付款174,877元以及支付自2017年4月28日至首付款全部退还之日止的利息（以174,877元为本金，自2017年4月28日至2019年8月19日按人民银行发布的同期贷款利率4.75%的标准进行计算，利息为19,184.97元；自2019年8月20日暂计至2020年10月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计算利息为8,148.07元，上述利息合计27,333.04元）。三、隆盛公司应向杨林林双倍返还定金100,000元。因隆盛公司的原因导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，根据我国《合同法》第一百一十五条：“......给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，隆盛公司应向杨林林双倍返还定金共计100,000元。四、隆盛公司应当向杨林林赔偿差旅费、住宿费共计5340元。双方在《商品房买卖合同》第五条约定杨林林在支付首期房款224,877元后，余下房款500,000元以向银行贷款的方式支付。当时隆盛公司的工作人员口头承诺银行贷款由他们包办，杨林林只需要提供个人资料复印件银行流水等。2017年4月28日，隆盛公司的工作人员韩雪峰就带杨林林去隆盛公司指定的文昌市工商银行做了面签，但后期贷款没办下来，也没人通知，直到2018年5月左右杨林林到海南才了解到，当时文昌市工商银行办贷款的工作人员林朝晖称是因隆盛公司手续有问题，所以导致贷款未办成，当时和杨林林同批的购房者办理贷款都未成功。之后，杨林林也多次与隆盛公司就退房退款问题进行交涉，但一直没有处理结果。直到2020年7月24日，杨林林接到隆盛公司工作人员高理的电话，要求杨林林补齐全款，杨林林称并非自己的原因导致未能办理贷款，要求退还购房首付款。2020年8月19日，杨林林与隆盛公司的法定代表人赵辉就此事进行沟通，并要求退款，也未得到解决。至今，《商品房买卖合同》未完成备案登记，涉案房屋也未交付，因隆盛公司的违约，杨林林多次往返海南要求隆盛公司解决相应事宜，导致支出差旅费、住宿费共计5340元。依照我国《合同法》第九十七条、第一百二十二条的规定，隆盛公司应向杨林林赔偿上述经济损失。综上所述，隆盛公司的行为已构成了严重违约，无法实现杨林林购买涉案房屋的目的，致使杨林林遭受巨大的经济损失。为了维护自己的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起反诉，请求支持杨林林的诉请。   原告（反诉被告）隆盛公司辩称，一、双方对于解除合同意思一致。二、在首付款扣除相应违约责任后，可以将剩余部分退给杨林林。三、由于杨林林是本案合同的违约方，其无权主张双倍返还定金以及所谓的各项损失5340元。涉案项目已经办理竣工验收手续，杨林林反诉主张的事实不成立。因杨林林未依约支付余款，隆盛公司享有先履行抗辩权，不存在违约行为。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：   一、对隆盛公司证据的认定   隆盛公司提交的证据及拟证明内容：1.文昌市商品房买卖合同，拟证明双方在合同第五条约定，剩余房款500,000元由杨林林申请贷款，如果贷款不能贷满，差额部分由杨林林补足。杨林林应在2017年6月28日前付清房款，否则应承担逾期付款责任。该条也约定如果非杨林林的原因造成逾期付款，付款时间顺延。合同第八条约定商品房经验收合格即符合交房条件，没有要求完成综合验收。2.收据，拟证明隆盛公司仅收到杨林林首付款224,877元，包括50,000元定金。3.催办贷款及催付尾款短信通知，拟证明2019年8月14日在多次催告杨林林后无果，隆盛公司通过短信方式再次要求杨林林到建设银行办理贷款面签手续，并告知相应的不利后果。9月2日杨林林未来办手续后，要求其补齐剩余尾款，并告知未及时补齐的后果。4.单位工程竣工验收通知表，拟证明涉案工程2013年的时候就经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。5.勘查成果文件审查合格书，拟证明涉案项目在2010年12月24日通过了勘查成果文件审查，符合工程建设强制性标准及规范要求。6.海口市国家安全局给涉案项目准予报建许可决定书，拟证明2011年3月21日通过了国安审查。7.竣工环境保护预验收意见的函，拟证明涉案项目在2016年8月31日已经通过环保预验收。8.建设工程消防验收意见书，拟证明项目2015年11月2日已经通过消防验收。9.海南省房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件审查合格书，拟证明涉案项目2017年1月9日勘察文件已经审查合格。10.海南省文昌市国家安全局项目（验收）准予许可决定书，拟证明涉案项目2017年11月15日文昌市国安局通过了关于涉案项目5-8号楼及下沉广场、5-6号地下车库的国安审查。11.完税证明书，拟证明涉案项目2014年12月31日竣工并于2016年6月12日已经完税。12.信访事项情况登记表，拟证明杨林林的配偶于2020年9月27日向信访部门主张经济能力有限无法补齐全款希望政府部门协调解决。13.部分业主（王朝垒、袁晶、阴丽侠）的贷款放款证明以及购房合同主要条款，拟证明涉案项目完全具备贷款发放事宜，不具有不能贷款情况，并且相应贷款已经发放至隆盛公司。14.部分业主（赵兴成、乌蕾沧、常建福）进户单，拟证明涉案项目完全符合合同目的实现，作为住宅房屋，居住功能可以实现。   杨林林质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，无法证明隆盛公司所说符合验收标准进行交付的事实，合同没有否认综合验收的必要性；对证据2的真实性、合法性、关联性和证明内容无异议。对证据3的真实性予以认可，但是杨林林没有收到短信。对证据4的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明内容均有异议，该证据是隆盛公司单位内部进行制作并非向建设部门提交的竣工验收备案表，不能证明涉案项目已经达到竣工验收标准。对证据5、6、7、8、9、10的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明内容有异议，这些证明文件由国家安全局、环保局等不同部门针对涉案项目不同工程单项进行相关验收并没有覆盖涉案项目的全部工程，涉案项目也没有最终取得建设局等部门的最终验收合格证明。对证据11的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明内容有异议，该完税证明中载明所缴纳税款是涉案项目第二栋、第七栋、第八栋，与涉案房屋所在的第五栋没有关联性。且根据杨林林代理人在庭前向不动产部门了解的情况，隆盛公司尚欠税务部门大量税款并未交齐，对该份证据的证明力不予认可。对证据12的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明内容均不予认可，该证据与本案当中争议事实所说的贷款无法发放的事实是予以认可的，但对于内容当中载明本案经济能力有限无法补齐全款与本案事实无关。对证据13、14的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明内容不予认可，部分业主办理贷款以及入住也不能证明涉案房屋符合验收交付条件。   本院认为，隆盛公司的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、真实、合法、与本案有关联，可以作为认定本案事实的证据；证据11、13、14与本案无关联，不能作为认定本案事实的证据。   二、对杨林林证据的认定   杨林林提交的证据及拟证明内容：1.文昌市商品房买卖合同，拟证明2017年4月18日，隆盛公司与杨林林签订《文昌市商品房买卖合同》，约定杨林林以724,877元购买涉案房屋，并就付款方式及期限、违约责任、交付期限等内容进行约定；合同第五条约定杨林林支付完首期房款224,877元后，剩余房款500,000元以向银行贷款的方式支付；合同第八条交付期限约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房，商品房应已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；该商品房经验收合格；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。2.2017年4月26日《收据》、3.2017年4月26日中国工商银行电子回单、4.2017年4月28日《收据》、5.2017年4月28日交易明细、6.海南省增值税普通发票，拟共同证明2017年4月26日，杨林林向隆盛公司支付购买涉案房屋的定金50,000元；2017年4月28日，杨林林向隆盛公司支付购买涉案房屋的首付款174,877元；杨林林已向隆盛公司支付购买涉案房屋的首付款共计224,877元。7.关于按照解决商品房登记遗留问题政策办理商品房登记的请示、8.文昌市自然资源和规划局作出的关于市信访局转来（信访件编号：HN2020072700041号）的答复【文自然资函[2020]2608号】，拟共同证明涉案房屋所在项目因增容费问题及违法情况，至今未办理验收手续，已经超出约定的交房时间差不多3年的时间；涉案项目无法办理《不动产首次登记证》，涉案房屋的产权证也无法办理。9.（商品）住在不动产登记信息查核情况说明，拟证明涉案项目未办理《不动产首次登记证》；涉案房屋无法办理房屋的产权证。10.证明书，拟证明涉案房屋所在的项目一期5、6、7、8号四栋楼尚未办理完成规划核实手续。11.视频资料、12.微信聊天记录，拟共同证明2020年7月24日，杨林林与隆盛公司工作人员高理进行交涉，隆盛公司要求杨林林补齐全款，杨林林称并非资金的原因导致未能办理贷款，要求退还购房首付款；2020年8月18日，杨林林与隆盛公司的法定代表人赵辉就此事进行沟通，并要求退房退款未得到解决；系隆盛公司的原因导致杨林林未能办成银行贷款来支付余下购房款，且自杨林林支付完首付款至今，在双方的交涉过程中，隆盛公司一直推卸责任。13.住宿费发票（2020年10月14日发票、2020年10月17日发票、文昌市清澜金港大酒店发票）、14.机票（2020年10月14日发票4张）、15.动车票（2020年8月18日动车票、2020年9月17日动车票2张、2020年9月24日动车票2张），拟共同证明杨林林多次往返海南要求隆盛公司解决相应事宜，导致杨林林支出差旅费、住宿费共计5340元。   隆盛公司质证意见：对证据1的真实性、关联性无异议。但是对部分证明内容存在异议，关于合同约定的房屋交付时间，由于先履行义务的杨林林没有履行自己的义务，所以隆盛公司也无需承担交房义务，并且实际情况是涉案房屋已经具备交付条件，关于合同条款的内容并不具有现实的执行条件。对证据2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性和证明内容无异议。对证据7的真实性认可，但无法证明办证责任是隆盛公司所导致。且根据隆盛公司与杨林林的合同由于具有先履行义务的杨林林没有履行在先义务，所以不存在隆盛公司逾期办证情况。对证据8真实性无异议，但我们认为与本案无关。这个是涉及到房屋交付后的办证问题，实际项目办证过程中存在诸多政府原因，企业与政府都在积极的处理问题，与杨林林没有付完购房款，合同没有履行到交房办证后续行为没有关联。对证据9的真实性无异议，对证明内容有异议，涉案项目是目前没办理，不是无法办理，且杨林林提供其他证据也反映公司和政府主管部门都在积极处理办证问题。对证据10的三性由法庭认定，该证据的证据形式不符合证据规则要求，是否是单位意志无法判断。对证据11、12的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，视频资料中隆盛公司明确告知杨林林系杨林林的原因没办理贷款，公司贷款购买房屋的客户一直在办理贷款，不存在公司原因导致无法办理贷款。微信聊天记录的员工是2020年6月才入职，对具体情况不了解，且记录中也反映不了任何问题。对证据13、14、15的真实性无异议，对证明内容和关联性有异议，无法证明与本案有关联。并且相应的合同违约方是杨林林，其自身导致的不利后果应由其自己承担。   本院认为，杨林林提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15真实、合法、与本案有关联，可以作为认定本案事实的证据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，隆盛公司与杨林林签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定杨林林购买隆盛公司开发预售的位于文昌市清澜开发区×××号“×××”项目5幢5单元16层×××号商品房。合同约定，该房建筑面积为71.77平方米，每平方米10,100元，总金额724,877元。该合同第五条约定“买受人于2017年4月28日支付首期房款224,877元；剩余房款500,000元由买受人在签订合同后10日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由买受人负责补足；买受人应在2017年6月28日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究买受人的违约责任；如非买受人原因造成逾期付款的，则付款时间予以顺延”。第六条约定“如买受人逾期付款，则自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止30日内，每日按应付款的百分之十支付违约金；逾期付清房款超过60天，出卖人有权解除合同，所收购房定金不予退还并按总房款的20%向出卖人支付违约金。”杨林林分别于2017年4月26日向隆盛公司支付购买涉案房屋的定金50,000元；于2017年4月28日支付涉案房屋的首付款174,877元，共计224,877元。之后杨林林到隆盛公司指定的文昌市工商银行办理贷款面签手续，但贷款后来未办理成功。隆盛公司于2019年8月14日向杨林林发送短信催办银行贷款，短信载明“由于我公司已经与中国工商银行因故取消合作关系，我公司曾多次通知您至中国建设银行文昌支行重新办理贷款面签手续，但您至今未进行办理。现我公司再次通知您请于2019年8月17日前到我公司指定贷款银行重新办理贷款面签手续，如逾期未办理贷款手续，则相应贷款业务将无法办理，对此我公司将不承担任何责任，我公司将按照一次性付清房款的方式继续履行合同，如违反合同相应付款义务，我公司将追究相应违约责任。”因杨林林未按该函如期办理贷款手续，隆盛公司于2019年9月2日向杨林林发送催付尾款短信，载明“由于您未及时到我公司指定银行办理按揭手续，现银行方面已停止贷款业主办理。根据合同要求，现我公司通知您于10日内补齐剩余尾款，逾期我公司将根据合同条款追究相应违约责任。”   另查明，目前，涉案项目未办理《不动产首次登记证》。   本院认为，依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。隆盛公司与杨林林于2017年4月28日签订《文昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反相关法律、法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定了杨林林的付款义务，以及付款义务不能完成时的法律后果。合同签订后，杨林林办理银行贷款支付尾款不成功也没有自行补足尾款。在隆盛公司短信催告通知后仍然不及时履行付款义务，应当承担违约责任。根据合同第六条约定，杨林林在隆盛公司于2019年9月2日发送催付尾款短信后未在10日内即2019年9月12日前付清房款，截止目前仍未付清房款，已超过合同约定的60天，隆盛公司有权按照合同约定解除合同，并要求杨林林承担违约责任。双方在合同中约定杨林林逾期付款超过60天，隆盛公司所收购房定金不予退还并按总房款的20%向隆盛公司支付违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”隆盛公司没有提供证据证明其遭受的损失，本院酌定其遭受的损失为未付房款的贷款利息，以500,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2019年9月至2020年12月一年期的贷款市场报价利率平均值3.975%，自2019年9月13日起计算至2020年12月23日贷款利息为25,837.5元（500,000元×468×3.975%÷12÷30）。隆盛公司主张的违约金不能超过造成损失的百分之三十，即不能超过33,588.75元（25,837.5元＋25,837.5元×30%）。双方在合同中约定的违约金高于造成损失百分之三十的部分，依法应不予支持。   根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，隆盛公司只能选择适用违约金或者定金条款，不能一并主张。违约金以补偿性为基础功能，定金是惩罚性的。因此，本院酌定适用对隆盛公司最为有利一个主张，隆盛公司要求所收取的购房定金50,000元不予返还的主张，本院予以支持；隆盛公司请求杨林林按总房款的20%支付违约金144,975.40元，本院不予支持。   合同解除后隆盛公司应向杨林林返还所支付的购房款174,877元，对于杨林林关于判令隆盛公司向杨林林返还购房首付款174,877元的反诉请求，本院予以支持。由于杨林林未按约定付清房款违约在先，隆盛公司享有先履行抗辩权，杨林林无权要求隆盛公司支付首付款利息、双倍返还定金及向其赔偿差旅费、住宿费，对其主张本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）海南文昌隆盛置业有限公司与被告（反诉原告）杨林林于2017年4月28日签订的《文昌市商品房买卖合同》；   二、原告（反诉被告）海南文昌隆盛置业有限公司所收取的购房定金50,000元不予退还给被告（反诉原告）杨林林；   三、原告（反诉被告）海南文昌隆盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨林林返还购房首付款174,877元；   四、驳回原告（反诉被告）隆盛公司海南文昌隆盛置业有限公司的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）杨林林的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉案件受理费2,099.75元，由被告（反诉原告）杨林林负担525元，原告（反诉被告）海南文昌隆盛置业有限公司负担1,574.75元；本案反诉案件受理费2,956.63元，由被告（反诉原告）杨林林负担1,057.86元，由原告（反诉被告）海南文昌隆盛置业有限公司负担1,898.77元。原告（反诉被告）海南文昌隆盛置业有限公司已预交案件受理费6,249.26元，本判决生效后本院予以退回2,775.74元。被告（反诉原告）杨林林已预交案件受理费2,956.63元，本判决生效后本院予以退回1,373.77元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 王 曼     二〇二〇年十二月二十三日   法官助理 陈 雪   书记员 吴钟旺   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。