湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1003民初1109号原告：荆州市天伟商贸有限公司，住所地：荆州市沙市区江汉南路**。法定代表人：刘天喜。委托诉讼代理人：万安松，湖北旻韬律师事务所律师。被告：孙绍权，男，汉族，1955年6月6日出生，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：李义国，荆州市荆州区正信法律服务所法律工作者。被告：孙进，男，汉族,1981年9月17日出生，住湖北省荆州市荆州区。原告荆州市天伟商贸有限公司与被告孙绍权、孙进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荆州市天伟商贸有限公司的法定代表人刘天喜及其委托诉讼代理人万安松、被告孙绍权的委托诉讼代理人李义国到庭参加诉讼。被告孙进经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市天伟商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认涉案的《门面租赁合同》及《合同附件》有效；2、判令两被告共同向原告退押金1万元和租金24.5万元及利息（从2017年3月1日起直到付清之日按同期银行贷款利率计算，其中从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并向原告支付经济损失30万元（其中停产停业补偿款8.5万元、装饰装修补偿费15万元、搬迁补偿费及设施设备迁移费1.5万元、终止合同费5万元）。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年11月头，原告与第一被告签订了《门面租赁合同》，约定：被告把荆州区安心桥路39号西三间门面出租给原告；租期5年，从2014年11月至2019年11月；每年租金24万元；押金1万元；对合同其他事项，也作了约定。2014年11月12日，第一被告向原告出具《租房说明》，认为原告装修方面前期投入过大、每年租金减按22万元收取。原告按时按约定缴纳了押金和租金，第一被告也出具了租金条据。2015年12月12日，第二被告向原告表明“涉案租赁虽然登记在其父亲（第一被告）名下，实质是父子共同财产，考虑原告装修方面前期投入过大，今后租金每年按18万元收取。”并出具书面《租房说明》。随后，原告按两被告的要求支付了约定的租金，第二被告作为出租房的权利人于2016年1月27日向原告出具了租金《收条》。2016年11月22日，双方签订《合同附件》，约定：从2016年11月30日至2018年11月30日两年租金28万元；第二被告作为出租房的权利人当天向原告出具了28万元租金收据，原告也按约定支付了28万元的租金。2017年春节刚过，大约在2017年3月头荆沙河北岸片区项目部就在原告租赁房前打了围墙，原告法定代表人多次找两被告，但两被告拒不出面处理，原告无法经营至今。2020年4月29日，荆沙河北岸片区项目部向原告发《通知》要求搬家，原告这才知道第一被告早在2017年就签订了补偿协议并领取了全部拆迁补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定：原告作为从事商业经营的租赁方，有权享有搬迁补偿费、设施设备迁移费、装饰装修补偿费、停产停业补偿款等；但这些款项却被两被告据为已有，拒不返还，严重侵害了申请人的合法权益。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，原告特向贵院提起诉讼，希判如所请。被告孙绍权辩称：一、本案原告所租赁房屋是被告孙绍权所有，被告孙进在未受被告孙绍权委托情况下所实施相关行为，均是其个人行为；二、原告诉讼请求被告孙绍权退还押金1万元，孙绍权表示同意；三、原告诉请退还租金24.5万元及其利息，因被告孙绍权未超收原告租金其请求退还缺乏事实依据，希望法院对该请求予以驳回，原被告租期至2018年11月31日截止，事后原告占用被告房屋不迟于2019年7月22日，被告孙绍权保留向原告主张租金权利。四、原告主张搬迁费、设施设备迁移费、装饰装修补偿费、停产停业补偿款因原告此主张无合同约定也无法律规定，其请求不具有正当性，希望人民法院予以驳回此请求。被告孙进未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告孙绍权与被告孙进系父子关系。被告孙绍权拥有位于荆州区××桥路××层房屋，其作为出租人将一楼四间门面中的三间出租给原告经营“格力”专卖店。2014年11月，原告与被告孙绍权签订了《门面租赁合同》一份，合同约定租赁期为2014年11月至2019年11月，押金1万元、每年租金24万元，协议还约定“甲方（被告）原则上保证乙方（原告）的经营期限，如若在此期间国家宏观政策上有重大变化、当地政府对城区重新规划、甲方在经营上有重大举措需提前收回门面时，甲方需提前一个月通知乙方，乙方须积极配合，合同终止后不得向甲方提出无理补偿要求。”2014年11月12日，被告孙绍权向原告出具《租房说明》，载明由于原告在装修方面前期投入过大，再次协商后将年租金调整为22万元。2015年12月12日，被告孙绍权之子孙进向原告再次出具《租房说明》，内容载明由于原告装修方面前期投入过大，再次协商达成租金标准为每年18万元。2016年11月22日，原告荆州市天伟商贸有限公司的法定代表人刘天喜与被告孙绍权签订《合同附件》一份，约定租赁期限为2016年11月30日至2018年11月30日止；两年租金28万元整；如在合同期间内，被告孙绍权卖出房屋需通知原告并退还剩余房租。原告已支付了截止2018年11月30日的租金。在涉诉租赁合同的履行期间，涉诉房屋被纳入了征收搬迁范围。庭审时双方均认可征收部门在被租赁房屋前面打了围墙（但留了进出通道）。2017年10月20日，被告孙绍权与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室签订《荆州区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，被告孙绍权除获得住宅房屋建筑补偿外，还取得了停产停业损失补偿（按6个月计算一次性发放）94211元、一楼装修补偿款162538元、搬迁补偿费14554元、设施设备迁移补偿20400元、终止合同费350000元等补偿款项。2020年4月，荆沙河北岸片区项目部通知被告孙绍权的承租户，要求于2020年4月30日前搬家，届时将拆除房屋。原告当庭陈述“2020年4月搬走，但是经营到2017年3月因打围墙所以未经营，仅存放了一些杂物。2017年3月一直未找到两被告，所以无法办理交房相关手续。”另查明，2019年7月22日，被告孙绍权给原告的法定代表人刘天喜发信息，表示“因政府政策性征收，你承租的一楼三间门面无法继续使用，你且现已搬离承租门面，现请你收到通知之日起七日内将承租门面钥匙交于我，并将门面腾空。否则，我将自行收回，产生一切法律后果由你自行承担。”同意退还一万元押金。本院认为，原告荆州市天伟商贸有限公司与被告孙绍权签订的《门面租赁合同》、《租房说明》、《合同附件》均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告孙绍权出租的房屋纳入了征收范围，政府的征收行为属不可抗力，非被告方单方提前解除合同。双方对退还1万元押金均无争议，本院予以确认。关于原告主张退还24.5万元租金的请求，根据庭审查明的事实，原告实际支付了截止2018年11月30日的租金，被告孙绍权2019年7月22日发信息要求原告腾退房屋，足以认定原告在合同2018年11月30日到期后并未将房屋交还原告，原告也自认直到2020年4月才完全搬离，故对原告主张退还租金的请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的装修补偿费15万元是否应予支持的问题。首先，原告参照被告所获得的涉诉房屋装修补偿的计算没有依据，而应以其实际损失为限，原告荆州市天伟商贸有限公司未能举证证明其装饰的实际损失；其次，双方签订的《合同附件》所约定的租赁期限截止2018年11月30日，虽然签订征收补偿协议距离合同到期余一年左右，但原告实际占有租赁房屋直至2020年，并不存在剩余租赁期内的装饰装修残值；况且，针对原告装修投入过大的情况，双方已通过协商采取了数次减少租金的方式对被告予以补偿，结合双方在《门面租赁合同》中“合同终止后不得向甲方（被告）提出无理补偿要求”的约定，以及《合同附件》中“如在合同期间内，甲方卖出房屋需通知乙方并退还剩余房租”的约定，均未提及装修补偿，足以认定双方已就合同终止后不支付装修补偿达成了合意。综上，本院对原告要求支付装修补偿的请求不予支持。关于原告主张的停产停业损失8.5万元是否应予支持的问题。原告单方记载的营业利润估算的数额损失缺乏客观性，且经营本身亦有风险，故对原告依照其单方记账估算的利润损失不予采纳。但考虑到2017年10月签订补偿协议并打围墙后给原告的经营确实会产生一定影响，结合原告支付租金的情况，本院酌情支持30000元。关于原告主张搬迁费、设施设备移装补助费15000元是否支持的问题，因征收部门出具的《荆州区国有土地上房屋征收补偿资金结算审批表》中确认补偿给被告孙绍权搬迁补偿费14554元、设施设备迁移补偿20400元，参照原告租赁房屋所占房屋总面积的比例，本院酌情支持5000元。关于原告主张的合同终止费50000元，因原告实际占有租赁房屋至2020年，不存在因征收导致提前终止合同的情形，其相关损失已在上述搬迁费、停产停业损失中酌情支持，不应再作补偿。由于原告的合同相对方为被告孙绍权，孙绍权是涉诉房屋的所有权人并实际收取了押金并领取了拆迁补偿款，其后果应由被告孙绍权承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告荆州市天伟商贸有限公司与被告孙绍权签订的《门面租赁合同》、《合同附件》合法有效；二、被告孙绍权于本判决生效之日起十日内向原告荆州市天伟商贸有限公司支付押金10000元、停产停业损失30000元、搬迁费及设施设备移装补助费5000元，以上合计45000元；三、驳回原告荆州市天伟商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9350元，由原告荆州市天伟商贸有限公司负担8425元，被告孙绍权负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 玲人民陪审员  李俊华人民陪审员  倪高旺二〇二〇年十二月二十九日法官助理任晶书记员黄薇薇