陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终13053号上诉人（原审被告）：薛亚雯，女，1985年3月3日出生，汉族,住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：仵国栋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆芳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰江涛，男，1976年9月18日出生，汉族,住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：仵国栋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆芳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹏琛,男,1991年3月18日出生,汉族,住天津市和平区。委托诉讼代理人：马德龙，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晨阳，女，1992年10月5日出生，汉族,住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：马德龙，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安米宅房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区电子西街融侨馨苑**********。法定代表人：宋居朋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘聪聪,男,1991年1月5日出生,汉族,住山西省夏县。上诉人兰江涛、薛亚雯因与被上诉人张鹏琛、李晨阳，原审第三人西安米宅房地产营销策划有限公司（以下简称米宅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1922号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰江涛、薛亚雯上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实有误。1、判决书第五页“该房屋已经设定抵押，抵押权人为兰江涛”，实际上，涉案房屋的抵押权人并不是兰江涛，而是相应的贷款银行。2、判决书第七页，“兰江涛回复：事情没有发展的余地，你们想怎么弄就怎么弄吧，房子我们可卖可不卖……”实际上，兰江涛并未回复此话。3、在合同履行过程中，双方出现分歧开始于面签。所谓的“面签”，具体指的是在哪里、由谁、签订什么材料、用途是什么，中介方并未对上诉人、被上诉人作出明确、清晰的说明，对此，原审法院并未查清，在未查清“面签”具体内容的情况下，必然无法判定究竟是哪一方违约。因此，原审法院直接认定上诉人违约属于认定有误。4、关于面签、将首付款打到资金监管账户、进行房屋解押等各个环节的履行顺序，原审法院也并未查清。在本案中，虽然上诉人最后未完全完成房屋解押，但被上诉人亦未按照合同约定完成面签、也未将首付款打到资金监管账户，很明显，被上诉人的行为属于违约行为，而原审法院却未认定被上诉人违约，属于认定有误。5、关于被上诉人的实际损失问题。本案中，涉案房屋并未实际交易，被上诉人并未将首付款打入资金监管账户，仅支付了低于市场行情的2万元定金，并不存在其他任何实际损失，也未对损失情况提出任何有效证明。因此，对于被上诉人主张的购房款总金额20％的违约金请求，与事实严重不符，于法无据。至于居间费用，与本案不属于同一法律关系，被上诉人可另行向居间方依法进行主张。二、原审判决适用法律错误。1、关于上诉人薛亚雯是否系本案责任主体的问题。原审判决认定，尽管涉案合同的甲方只写明上诉人兰江涛，但上诉人薛亚雯与上诉人兰江涛系夫妻关系且本案发生在夫妻关系存续期间，故责任主体为上诉人二人。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”此条对夫妻共同债务作出了明确的界定和认定上的严格要求。房屋买卖涉及金额169万元，很明显属于超出日常生活的范围，本案不属于夫妻共同债务。并且，该房屋系上诉人兰江涛婚前购买，上诉人薛亚雯仅系其代理人，其代理行为的后果由被代理人承担，上诉人薛亚雯不应承担法律责任。2、被上诉人未按照合同约定和一般交易规则履行义务，属于违约行为，也严重违背交易的诚实信用原则，上诉人有权拒绝继续进行房屋解押。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条对本案作出判决，属于适用法律错误。(1)在本案中，涉案合同约定，被上诉人在接到居间方的通知后三个工作日内将首付款以房管局监管支付的方式支付给甲方，实际上，被上诉人未按照中介机构的通知，将首付款打到资金监管账户，很明显属于违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在被上诉人未支付首付款、未对首付款进行资金监管的情形下，上诉人有权拒绝继续对房屋进行解押，因此，上诉人不应承担违约责任。(2)根据一般交易规则和交易习惯，房屋买卖涉及金额较大，为防止买方突然反悔造成卖方处于弱势地位，一般的由买方先行进行资金监管，目的是保证交易安全，增强买方的履行能力与交易信任，以防止买方出现不为卖方可控、可预知的行为，导致对卖方的损害。因此，在被上诉人未支付首付款、未对首付款进行资金监管的情形下，上诉人为了降低自身的交易风险，有权拒绝继续对房屋进行解押，合法合理。根据公平和诚实信用原则，应当认定被上诉人的违约责任。三、原审判决的告知内容不完整，属于严重的程序瑕疵。作为一审判决书，应当告知当事人的上诉权利和上诉期限，但是，该判决书末尾缺少此部分内容，并未写明和告知当事人的上诉权利和上诉期限，属于严重的程序瑕疵。张鹏琛、李晨阳答辩称，1.二上诉人系夫妻关系，涉案房屋买卖发生在二人婚姻关系存续期间，且薛亚雯在房屋买卖合同出卖人一栏签字。根据相关法律规定，应认定为夫妻债务。2.二上诉人未按照合同约定日期办理案涉房屋注销抵押登记手续，构成违约，应承担违约责任。3.上诉人称其行使不安抗辩权才未履行解押义务，与事实不符。实际上，上诉人在面签当天临时提出要求被上诉人将首付款不要存入资金监管，而是借给上诉人使用，被上诉人不同意，上诉人即拒绝在面签文件签字，二上诉人构成严重违约。米宅公司述称，上诉人在面签过程中提出将首付款不要打入资金监管账户而是借给上诉人的要求不符合法律规定，而且其要求被拒绝后拒绝签字，构成违约。一审判决正确。张鹏琛、李晨阳起诉至一审法院请求判令：1、解除其与兰江涛、薛亚雯2019年6月9日签订的《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同金额169万元；2、兰江涛、薛亚雯赔偿其房屋中介服务费损失共计54700元；3、兰江涛、薛亚雯退还其房屋买卖定金20000元；4、兰江涛、薛亚雯向其支付房屋总价款20%的违约金，即338000元；5、本案诉讼费全部由兰江涛、薛亚雯承担。原审经审理查明，张鹏琛、李晨阳系恋爱关系。兰江涛、薛亚雯系夫妻关系。2019年6月9日，在米宅公司居间下，张鹏琛、李晨阳（乙方、买受人）与兰江涛（甲方、出卖人）签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：张鹏琛、李晨阳购买兰江涛所有的位于西安市高新区房屋，面积89.6平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为兰江涛，抵押登记日期为2018年4月30日。该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月01日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年08月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；该房屋的成交价格为1690000元；乙方向甲方支付定金人民币20000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分，乙方2019年6月9日将2万元定金自行支付给甲方。乙方于收到居间方通知后3个工作日内（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款/首付款人民币490000元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付给甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。该协议甲方位置由薛亚雯作为兰江涛代理人签字确认。《西安市存量房屋买卖合同》签订当日，张鹏琛向兰江涛支付2万元购房定金，兰江涛向张鹏琛出具《收据》，载明：房屋出售人兰江涛收到房屋买受人张鹏琛交来的定金20000元整。庭审中，兰江涛、薛亚雯提交了办理解押的照片、个人贷款还款申请书、贷款变更申请调查表、微信记录，证明其自2019年6月至8月为涉案房屋的解押事项作出了行动。根据中秋喜提房产证微信群里的聊天记录显示：2019年8月4日，中介方工作人员约好本案双方在2019年8月5日早上九点在西安贝壳中心办理面签手续。2019年8月5日，张鹏琛、李晨阳与兰江涛、薛亚雯及中介公司按照约定前往西安贝壳中心办理面签和资金监管手续。当日，张鹏琛与李晨阳在面签协议签字，兰江涛、薛亚雯提出把首付款借给其做房屋解押，放入监管账户没必要，张鹏琛认为风险太大未同意。兰江涛、薛亚雯遂拒绝在面签文件上签字。2019年8月5日15:09开始中秋喜提房产证微信群里的聊天记录显示，兰江涛称：如果多付的定金按借款走是否可以？按银行借款利息走。张鹏琛：抱歉我这边给不了，我的钱肯定要放到资金监管账户。……兰江涛称：你可以提个可行的方案呀。张鹏琛称：按照合同约定履行。2019年8月7日,张鹏琛在中秋喜提房产证微信群里向兰江涛、薛亚雯发布《合同履行告知函》，载明：……请在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续。若甲方未在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，逾期造成根本违约，本人将以合同约定或法律规定解除合同，并要求甲方赔偿本人全部损失，特此函告。兰江涛回复：事情没有发展的余地，你们想怎么弄就怎么弄吧，房子我们可卖可不卖……。双方就此事协商无果，故酿成本诉。截止起诉之日，涉案房屋尚未解除抵押。原审法院认为，双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。张鹏琛、李晨阳在依约支付了定金后，兰江涛、薛亚雯应当按照合同约定办理注销抵押、面签等手续。根据米宅公司的陈述以及微信群聊天记录显示，双方均按时前往约定地点办理面签等手续表示双方均愿意交易，但因首付款的支付方式双方未协商一致导致手续未办理成功且丧失了交易的基础信任。在张鹏琛、李晨阳发出合同履行告知函后，双方均未再收到中介通知履行相关手续的通知。兰江涛、薛亚雯要求张鹏琛、李晨阳将部分款项直接打给个人不符合合同约定，导致双方丧失了交易的基础信任。也无法进行后续互相配合完成的手续。现在张鹏琛、李晨阳主张解除涉案合同，根据张鹏琛、李晨阳已经发出的《合同履行告知函》，符合我国合同法中关于法定解除权的行使条件，涉案《房屋买卖合同》应予解除。据此，张鹏琛、李晨阳主张兰江涛、薛亚雯退还已支付定金20000元，于法有据，依法予以支持。关于违约金，在张鹏琛、李晨阳发出合同履行告知函后，双方均未再收到中介办理相关手续的通知。兰江涛、薛亚雯要求张鹏琛、李晨阳将部分款项直接打给个人账户是导致双方丧失了交易的基础信任的主要原因，但合同亦未约定办理解押是向资金监管账户打入款项的前提条件。张鹏琛、李晨阳在2019年8月7日后并未提供证据证明其为了交易的完成进行协商而是消极的等待。同时其未提供证据证明其实际损失，故本案结合涉案合同的实际履行情况，兰江涛、薛亚雯的违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定兰江涛、薛亚雯向张鹏琛、李晨阳支付违约金80000元。《西安市存量房屋买卖合同》的甲方虽然只写明为兰江涛，但薛亚雯与兰江涛系夫妻关系且本案发生在夫妻关系存续期间，故上述责任主体为兰江涛与薛亚雯。关于张鹏琛、李晨阳主张居间费的诉请，因本案系房屋买卖合同纠纷，居间费与本案不属于同一法律关系，依法不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告张鹏琛、李晨阳与被告兰江涛、薛亚雯于2019年6月9日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年9月17日解除。二、被告兰江涛、薛亚雯于本判决生效之日起十日内退还原告张鹏琛、李晨阳定金20000元。三、被告兰江涛、薛亚雯于本判决生效之日起十日内支付原告张鹏琛、李晨阳违约金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20010元，由兰江涛、薛亚雯承担18000元，由张鹏琛、李晨阳承担2010元。由因张鹏琛、李晨阳已预交，故兰江涛、薛亚雯应将该款与上述款项一并支付张鹏琛、李晨阳。二审中，张鹏琛、李晨阳提交证据，第一组：1.西安市房屋租赁合同（2019.2.13-2019年底）。2.招商银行账户历史交易明细表。用于证明，因上诉人违约，导致原房屋买卖合同无法继续履行，被上诉人在外租赁房屋支付房租损失36000元。第二组：张鹏琛为购涉案房屋所花费差旅费凭证。用于证明被上诉人因购买涉案房屋花费差旅费1556.5元，因上诉人违约应承担被上诉人上述差旅费损失。第三组：陕西省增值税发票，用于证明因上诉人违约，被上诉人为维护自身权益而聘请律师花费42000元。第四组：贝壳网房屋成交截图。用于证明，现相同位置相同户型房屋至少得多花费11万元，该房屋差价损失应由被上诉人承担。此外上诉人因自己违约行为所获得的利益，该利益应属于守约方被上诉人。兰江涛、薛亚雯质证称，对四组证据均不予认可。被上诉人并未上诉，这四组证据均是在一审判决后发生的，与上诉人的上诉请求无关，因其没有上诉，更无从对这四组证据的证明目的予以说明。第一组证据的租赁合同。一审中被上诉人提出要求解除合同，反而是上诉人要求继续履行合同，其在提出解除合同后又要求赔偿损失，于理不合。第二组证据差旅费，一审未提交，不属于新证据且未提出上诉，不予认定。第三组证据律师费发票，一审未提供，案涉合同也未约定，对该组证据不予认可。第四组证据网页截图，该证据无法看出网页载明就是本案所涉房屋，上诉人上诉是基于一审的解除双方合同的判决，上诉人诉请是继续履行合同，该查询网页并不必然导致被上诉人购买同类型房屋就多花费11万元。对该组证据证明目的不认可。米宅公司质证称，对四组证据真实性，证明目的均予以认可。经审理查明，2019年8月7日,张鹏琛在“中秋喜提房产证（4）”微信群里向兰江涛、薛亚雯发布《合同履行告知函》称：……请在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续。若甲方未在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，逾期造成根本违约，本人将以合同约定或法律规定解除合同，并要求甲方赔偿本人全部损失，特此函告。薛亚雯回复：事情没有发展的余地，你们想怎么弄就怎么弄吧，房子我们可卖可不卖……。一审庭审中，兰江涛、薛亚雯称“涉案房屋登记在兰江涛名下，是兰江涛婚前个人财产。2010年9月7日购买，二被告登记结婚是2011年12月28日。房屋是贷款。目前贷款未还完，还在抵押状态下……”。其余事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，张鹏琛、李晨阳与兰江涛签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后，张鹏琛、李晨阳依约定向兰江涛支付定金20000元。双方合同约定买方于收到居间方通知后3个工作日内将首付款以房管局监管支付方式支付卖方，双方授权居间方于收到居间方通知后3个工作日内开始办理网上签约手续。但是，张鹏琛、李晨阳与兰江涛、薛亚雯双方按照与米宅公司的约定于2019年8月5日前往西安贝壳中心办理面签和资金监管手续时，兰江涛、薛亚雯单方提出要求买方张鹏琛、李晨阳将首付款借给其用于涉案房屋解押，致双方发生争议，未能办理合同网签及资金监管手续。兰江涛、薛亚雯该行为既违反合同约定，也有违关于二手房交易的管理规定，其行为构成违约，也是导致双方合同未能继续履行的主要原因。故原审法院对张鹏琛、李晨阳关于合同解除、退还定金的主张予以支持，判处并无不当。因双方未能签订资金监管协议，故兰江涛、薛亚雯关于张鹏琛、李晨阳未将首付款打入监管账户构成违约的上诉理由不能成立。双方合同约定甲方（卖方）若出现逾期履行本合同的义务超过15日、拒绝将房屋出售给乙方（买方）或擅自提高房屋交易价格等情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价格的20%向乙方支付违约金。原审法院结合本案房屋买卖合同的实际履行情况以及兰江涛、薛亚雯的违约情形，依据公平原则和诚实信用原则，酌情认定兰江涛、薛亚雯向张鹏琛、李晨阳支付违约金80000元，判处亦无不当。兰江涛、薛亚雯上诉称，涉案房屋系兰江涛婚前所买，薛亚雯仅系其代理人，薛亚雯不应承担法律责任。本院认为，兰江涛与薛亚雯系夫妻关系，涉案房屋买卖发生在其夫妻关系存续期间，即使房屋为兰江涛婚前购买，但婚后仍偿还涉案房屋的银行贷款，兰江涛、薛亚雯无足够证据证明涉案房屋系其个人财产，故原审法院认定薛亚雯亦为本案责任主体，认定并无不当。综上，兰江涛、薛亚雯的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由兰江涛、薛亚雯承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十二月一日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩