广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9240号原告：清远市中伦物业管理有限公司，住所地：广东省清远市********越君豪庭首层02卡之3、03号之一、二。法定代表人：胡忠园，总经理。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，该公司职员。被告：麦茎桥，男，1992年10月19日出生，汉族，住广东省始兴县***********，公民身份号码：440************012。原告清远市中伦物业管理有限公司（简称中伦公司）诉被告麦茎桥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告中伦公司的委托诉讼代理人胡清锋、张涛，被告麦茎桥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中伦公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金83052元（从2019年8月1日暂计至2020年7月31日，实际计至付清之日止）；2、被告向原告支付物业管理综合服务费3900元（从2019年5月1日暂计至2020年7月31日，实际计至付清之日止）；3、被告向原告支付水费836元（从2019年7月1日计至2019年12月31日）；4、被告向原告支付电费损耗及分摊1038.15元（从2019年5月1日暂计至2020年6月30日，实际计至付清之日止）；5、被告向原告支付免租期的租金13842元；6、被告向原告支付违约金88757.26元（逾期每天按欠费总额的5‰，暂计至2020年7月31日，实际计至付清之日止）；7、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月13日，被告作为丙方、林丽光作为乙方与甲方原告签订《租赁合同变更协议》，约定：“一、原租赁合同（林丽光与原告合同）情况，双方于2016年10月20日签订了《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》（简称原租赁合同），租期自2016年11月1日起至2021年10月31日止；二、原租赁合同变更事项：三方同意，自2019年1月1日（含当日，简称变更日）起，原租赁合同中的乙方变成丙方，乙方从合同变更之日起即终止与甲方的商铺租赁合同关系；本协议签订后，丙方的对应租期为自2019年1月1日起至2021年10月31日止；原租赁合同中约定由承租人承担的其它义务，变更日前由乙方承担，变更日后由丙方承担；三、其它本协议没有特别说明的，继续按原租赁合同执行”。由上，被告的部分权利义务参照原租赁合同约定，根据原租赁合同的协议约定：租赁范围。1、乙方租赁甲方拥有位于清远市清城区****36*美吉特华南装饰商贸中心一区十九幢1层129号、130*商铺，总建筑面积为86.51平方米。租期共5年，自2016年11月1日起至2021年1月31日止。乙方享有免租期（含装修期）共计2个月免租期，乙方无须支付租金，但需支付管理费及空调费、水、电、煤气等费用。若因乙方违约导致合同终止，则乙方不享有免租期（含装修期）的优惠，乙方需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金。租金按该铺位建筑面积计算，一层每月每平方米租金为人民币80元，合计人民币6921元（不含税）。从2019年12月1日起，以上月租金为基数，每平方米租金每年递增。租金的详细列表如下：2016年11月1日至2019年10月31日每月租金6921元，2019年11月1日至2020年10月31日每月租金7475元，2020年11月1日至2021年10月31日每月租金8223元。该铺位内用水按分表计量，公共用水按建筑面积分摊，每吨水费按自来水公司标准与每吨抽水耗费电费之和在用水量上加上总表与分表的误差数。电费以该铺位分表为依据，总表与分表之间的差额电量额，按分表电量的比例分摊，每度电费为供电部门规定的电量电费标准加基本电量及其它附加费之和，按建筑面积分摊公共部分电费，超过指标用电，按供电部门具体规定办理。管理费是用于提供该物业内外公共卫生、保安、市场推广的正常支出，收费标准以建筑面积计3元∕平方米∕月，每月为260元（不含税）。自2016年11月1日起收取管理费，由甲方代收，每6个月缴一次。乙方应于每月1日前向甲方缴纳下月租金、管理费等费用，并于每月20日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用，以上费用不得以任何拖欠，逾期每天按欠费总额的5‰收取违约金。截至2020年7月31日，被告已经累计拖欠原告2019年8月1日至2020年7月31日的租金83052元、2019年5月1日至2020年7月31日的电费损耗及分摊1038.15元、2019年7月1日至2019年12月31日的水费836元，2019年5月1日至2020年7月31日的物业管理综合服务费3900元，免租期的租金13842元，违约金88757.26元，合计191425.41元。被告的行为已经构成根本性违约，且为了尽快解决欠费问题，原告多次向被告预留的手机号码发送短信、微信催缴以及电话沟通，甚至向其寄送律师函，但是被告均不予理踩。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等法律规定，为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告麦茎桥辩称：我方对原告诉求的金额有异议，原告于2019年12月已停水停电，后续的租金、管理费等不应计算在内，其他无异议，我方愿意承担。本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，原告中伦公司（出租方、甲方）与林丽光（承租方、乙方）签订一份《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方拥有位于清远市清城区*******美吉特华南装饰商贸中心一区十九幢1层129号、130号商铺用于汽车美容、办公，总建筑面积为86.51平方米。租期自2016年11月1日起至2021年1月31日止。乙方享有免租期（含装修期）共计2个月免租期，乙方无须支付租金，但需支付管理费及空调费、水、电、煤气等费用。若因乙方违约导致合同终止，则乙方不享有免租期（含装修期）的优惠，乙方需按合同规定的首月租金标准向甲方补缴免租期的租金。租金每月6921元（不含税）。从2019年12月1日起，以上月租金为基数，每平方米租金每年递增。租金的详细列表如下：2016年11月1日至2019年10月31日每月租金6921元，2019年11月1日至2020年10月31日每月租金7475元，2020年11月1日至2021年10月31日每月租金8223元。该铺位内用水按分表计量，公共用水按建筑面积分摊，每吨水费按自来水公司标准与每吨抽水耗费电费之和在用水量上加上总表与分表的误差数。电费以该铺位分表为依据，总表与分表之间的差额电量额，按分表电量的比例分摊，每度电费为供电部门规定的电量电费标准加基本电量及其它附加费之和，按建筑面积分摊公共部分电费，超过指标用电，按供电部门具体规定办理。管理费以建筑面积计*元∕平方米∕月，每月为260元（不含税）。自2016年11月1日起收取管理费，由甲方代收，每6个月缴一次。乙方应于每月1日前向甲方缴纳下月租金、管理费等费用，并于每月20日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用，以上费用不得以任何拖欠，逾期每天按欠费总额的5‰收取违约金。2018年12月13日，原告（出租方、甲方）与林丽光（原承租方、乙方）、被告麦茎桥（新承租方、丙方）签订一份《租赁合同变更协议》，约定：三方同意，自2019年1月1日（含当日，简称变更日）起，原租赁合同中的乙方变成丙方，乙方从合同变更之日起即终止与甲方的商铺租赁合同关系，丙方的对应租期为自2019年1月1日起至2021年10月31日止，租赁合同中约定由承租人承担的其它义务，变更日前由乙方承担，变更日后由丙方承担。其它本协议没有特别说明的，继续按原租赁合同执行。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告也按期每月支付租金、管理费、水电费等，但是原告述称被告从2019年5月起开始拖欠管理综合服务费、水电费、租金等相关费用。被告辩称于2019年12月已搬离涉案商铺，因原告对涉案商铺停水停电，但无证据予以佐证，被告从2020年1月开始不经营了，与原告协商不一致至今未交还商铺。2020年6月、7月份，原告曾通过手机微信向被告发送《催费通知书》、2020年6月缴费通知单、2020年7月缴费通知单、《停电发函》，并于2020年6月29日委托律师事务所寄送《律师函》，要求被告支付租金（含补缴免租期内租金）、水电费、管理综合服务费及违约金等。原告主张截至2020年7月31日，被告已经累计拖欠2019年8月1日至2020年7月31日的租金83052元、2019年5月1日至2020年7月31日的电费损耗及分摊1038.15元、2019年7月1日至2019年12月31日的水费836元，2019年5月1日至2020年7月31日的物业管理综合服务费3900元，免租期的租金13842元，违约金88757.26元，合计191425.41元。因被告未能依约履行付款义务，原告遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。庭审中，原告述称涉案合同未解除。本院认为，原告中伦公司与被告麦茎桥存在租赁合同关系，有涉案《租赁合同变更协议》、《美吉特华南装饰城商铺租赁合同》予以佐证，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告主张合同未解除，且被告没有证据证明其已与原告协商办理解除合同手续，故被告应按合同约定向原告履行相应的付款义务，本案相关损失应计算至2020年7月31日止。原告主张截至2020年7月31日，被告共拖欠租金83052元、电费损耗及分摊1038.15元、水费836元、物业管理综合服务费3900元，上述费用88826.15元由原告通过手机微信、律师函等形式催收，被告并未提供相反证据予以推翻，本院予以支持。至于违约金，根据合同约定“乙方应于每月1日前向甲方缴纳下月租金、管理费等费用，并于每月20日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用，逾期每天按欠费总额的千分之五收取违约金”，该约定未违反法律规定，本院予以支持。因被告拖欠相关费用，原告委托律师事务所向被告催收，违约金应从主张权利之日即2020年6月29日起，以拖欠金额88826.15元为基数按日5‰计至付清款项之日止。根据合同约定“如因以上情形甲方单方面解除合同，乙方应自合同终止之日起的当天将铺位交还甲方，乙方所交各种押金及费用甲方有权全部不予退还，乙方还需补缴免租期内的租金”，本案中被告存在违约行为，因此，原告依据合同约定主张被告补缴2个月免租期租金13842元，事实及法律依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告麦茎桥应于本判决生效之日起7日内向原告清远市中伦物业管理有限公司支付租金、水电费、物业管理综合服务费88826.15元及违约金（违约金以88826.15元为基数，从2020年6月29日起参照日5‰计至付清款项之日止）；二、被告麦茎桥应于本判决生效之日起7日内向原告清远市中伦物业管理有限公司支付2个月免租期租金13842元；三、驳回原告清远市中伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2064元，由原告清远市中伦物业管理有限公司负担929元，被告麦茎桥负担1135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  唐权锋二〇二〇年十一月十二日书记员  谢美玲附引用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十条：民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。