广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初32770号原告（反诉被告）：朱亲飞，男，汉族，1984年12月6日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告（反诉原告）：宋丽，女，汉族，1970年8月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告朱亲飞与被告宋丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，被告宋丽提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告朱亲飞、被告宋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亲飞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2020年4月30日约定的5月起在疫情解除前的月租金4000元有效，疫情解除前租金变动应双方共同协商；2、判令被告承担违约责任，在合同存续期间被告断水断电行为给原告造成生活和工作等多方面的损失，应按日租金的六倍向原告赔偿因断水断电造成原告和家人无法正常生活和误工等多方面的损失。共断水、断电2天，日租金129×6×2＝1548元；3、请求确认被告于2020年7月底单方提前终止合约属违约行为，被告应该按合同约定双倍退还保证金9000×2＝18000元给原告；4、判令被告退还学位占用预付金2000元给原告；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月26日签订了《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》，租赁期限:自2019年5月1日至2021年4月30日，并办理了《房屋租赁凭证》，登记备案号:深房租罗湖2019008898，合同第三条约定乙方拖欠租金超过1个月的，甲方可解除本合同；合同第十二条约定甲、乙双方就履行合同发生纠纷，应通过协商解决，解决不成的，可提请房屋租赁主管机关调解或向租赁房屋所在地人民法院起诉。租赁合同约定月租金2500元，押金两个月共5000元，实际上被告和原告又另外签了一份不同的房租协议，约定实缴月租金按4500元每月进行，原告实际向被告预付了4500元首月租金和两个月押金9000元，又额外向被告预付了2000元的2021年度小学学位占用费。原告一直都有按时足额缴纳租金和物业费，但自2020年2月起因新冠肺炎疫情影响太大，因不可抗力因素引起的疫情给全国经济造成重创，原告经济危机加剧。原告曾与被告协商友好解决合同纠纷或降低月租金等事宜，被告同意3月份减租一次500元，暂缓缴纳2000元，待原告经济缓解后还上，4月后疫情未解除影响经济难以恢复，被告说如果解除合同就不退还押金，通过多次交谈协商，然后于2020年4月30日通过微信聊天和电话协商的方式进行，结合当时地段和周边租房市场行情价位3500-3800范围的形势，为了避免非正常解约而造成双方互有损失的情况下，为维持双方租房合同继续履行，双方再次约定租房月租金由原来的4500元降到4000元，可在疫情解除后根据租房市场行情协商是否恢复到以前的租金，故原告自2020年5月起按口头协商好约定的4000元月租金支付给被告，且被告对5、6月份的租金无异议，至此口头协商租金变动应当作为原合同的补充协议有效，然而被告于2020年6月后单方面主张自2020年7月起恢复以前的月租金4500元，原告表示当下疫情未解除且未经双方共同协商的单方面提高租金应为无效，并提出因租金问题产生的合同纠纷应该通过友好协商解决，协商不了的请租赁主管部门调解或者向租赁房屋所在地人民法院起诉。原告继续按4月30日约定的4000元租金支付了7月租金后，原告与被告协商并承诺存在500元差额的纠纷等调解或者起诉后，会根据调解结果或者判决结果对房租进行多退少补。7月16日，原、被告双方到罗湖区房屋租赁主管部门进行调解无果，主管部门建议双方友好协商或者走法律诉讼途径解决，然而被告在7月16日当天下午17时40分左右在没有事先协商，也没有提前书面通知原告的情况下，私自叫物业管理处给原告所承租房屋进行断水断电，随后被告又以微信聊天和电话口头方式威逼原告三天内搬离该房屋，并声称不会退还原告所交的房租押金；被断水断电后，原告有找物业管理处协商恢复水电，管理处让原告与业主协商，原告当天晚上也与被告多次通电话协商均未能得到恢复通水电的哀求，被告此举已经违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告连续几日与被告协商友好解决或等待法院诉讼结果后解决合同纠纷，但是被告强硬要求立马终止合同不退押金，并用谩骂语言和断水断电行为胁迫原告搬离出租屋，原告迫不得已被被告逼迫于7月31日搬离该承租房屋。出租人要求提前解除合同，若承租人对此存有异议，合同是否符合解除条件应否解除判断权属于法院，应通过诉讼解决。如果符合解除条件，则自出租人通知之日起，合同解除；否则，合同仍应履行。因协商不成，原告无奈之下，起诉至法院，望判如诉请。被告宋丽辩称：双方签订的《房产租赁合同》合法有效，虽双方签订了两份租赁合同，但合同明确载明应以租金为4500元每月的为准，故应按照租金4500元每月的标准履行至合同履行完毕时止。同时，根据双方签订的合同第七条的约定:欠租7天，视为违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约金，乙方仍需结清欠交费用。为此，原告延期支付租金的行为已经构成违约，原告支付的履约保证金不应予以退还，且被告有权要求原告支付欠付租金，被告已就此诉求提起了反诉，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告宋丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除实际租赁所签订的房产租赁合同；2、请求判令解除办理学位所需的合同，原告必须配合去房屋租赁管理部门注销房屋租赁凭证；3、请求判令原告支付拖欠的租金2500元，支付注销房屋租赁凭证前所产生的税费，支付合同解除前的房屋租金每月4500元，支付房屋设施损坏的修缮费用3560元，没收原告违约的履约保证金9000元；4、请求判令由原告承担诉讼费用。事实与理由：一、被告与原告在2019年4月26日前协商好，原告应允长期承租被告位于罗湖金城大厦一座2楼b的房屋，起租两年每月租金4500元，履约金9000元，因小孩上学需要学位，提出给2000元喝茶费让帮助办理申请学位需要的房屋租赁合同和房屋租赁凭证，一切税费原告承担，并保证会协助办理退租事宜和小孩上学会一直租住。因此被告与原告于2019年4月26日签订了实际承租的房产租赁合同。然后去房屋租赁管理部门帮助办理了房屋租赁凭证及备案和签订了办理此证需要的深圳市房屋租赁合同书。合同租赁自2019年5月1日至2021年4月30日。二、2020年3月前都正常交租，1月31日原告开始纠缠减免房租，3月份房租在原告不断微信聊天和电话纠缠下不得已答应减五百租金，然后原告又电话纠缠直到被告不胜其烦答应暂时欠租2000元，原告答应有钱立马补交欠租。三、2020年4月房租足额交租4500元，但没提任何话也不提补交欠租。4月30日，又开始纠缠要求减租，微信没理，就语音通话纠缠，一直到被告答应房租暂时再次减掉五百为止。5月交租4000元，6月又只交租4000元。所以6月4日被告微信告知7月必须按合同交租，然后原告又开始纠缠，一下说退租，但自己不在深圳，一下又说如果按4000一直租会租到明年9月。被告都没理会。6月26日，微信告知七月房租和六月水电管理费用，同时告知已经欠租2000元和租赁税金五六七月的欠交。同时，被告不但不提补交税金和欠租，反而开始各种耍赖，污蔑，目的就是要按他说的4000元继续租住。被告已经不断让步，告知原告如果现在确定退租，七月月底搬走，履约金可以退。不愿意，必须以他说的4000继续租住。被告只能告知原告已经违约，一切按合同办了。四、7月1日，在6月已经告知原告欠租，欠税金，租金按合同交的情况下，原告继续只交4000元房租，欠租和欠交的税金拒绝缴纳。至此已经欠租2500元。同时再次微信告知已经欠租2500元和税金，视为违约，被告会按合同解除合约。原告继续拒绝付清欠款。五、按合同第七条，欠租7天，视为违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约金，乙方仍需结清欠交费用。同时可单方收回房产，并限乙方三天内无条件迁出该房产。六、直到7月16日，被告查到还没补交税金，在南湖街道办申请调解，原告才补交了税金，调解时继续拒绝交清欠租，还展示飞机票给调解员看。七、7月18日，原告说月底搬走，但不愿解除合同，也不愿意配合注销房屋租赁凭证。7月31日，约好交回房子，去到原告的东西早已经搬干净，六七月的水电管理费开始不想交，后面在师傅检查房屋设施时，发现客厅空调坏了，洗手间门锁损坏，热水器出水软管坏损，冰箱抽屉开裂严重，阳台堆了很多垃圾，墙面涂鸦，才转了水电管理费用直接走掉，拒绝赔偿，追出去直接骑单车跑掉了。返回清理掉烂写字台才发现外墙渗水，整片墙面严重发霉，洗手间台盆下水管破损漏水，造成房间墙面发霉。一直到走掉都不告知，全部墙面到处是小孩的涂鸦，污迹，坑洞。综上所述，鉴于原告严重违反房产租赁合同的相关约定，被告曾多次向原告主张自己的合法权益，合同期内也多次对原告的违约行为让步，原告却恶意欠租，谎话连篇，反复纠缠，污蔑威胁以达目的，得寸进尺拒绝履约。原告朱亲飞辩称：1、出租人要求提前解除合同，若承租人对此存有异议，合同是否符合解除条件、应否解除判断权属于法院，应通过诉讼解决。租赁合同也规定产生合同纠纷需通过房屋租赁主管部门调解或者向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，但事实上是:双方就租金问题产生纠纷调解不成也未等诉讼解决，被告便擅自通过断水断电等违约行为逼迫原告在合约期内搬离该承租房屋，显然是被告单方面提前终止合约属违约行为。2、被告于2020年7月底单方面终止合约后要求原告8月份配合其去房屋租赁管理部门申请注销租赁凭证，原告明确答复等法院判决后才能明确合同解除条件，到时候会配合去房屋租赁管理部门申请注销房屋租赁凭证。3、被告一直用7月份的500元的租金差额纠纷来威胁原告，声称要把原告赶出所承租房屋并没收押金，原告明确表示被告对房屋断水断电，又欲想单方面终止合约，所以之前协商好缓交的2000元租金只能等法院诉讼结束后再还。另外7月份的500元的租金差额按照法院判决来解决。由于是被告单方面终止合约构成的违约，导致租赁合同不能继续履行，被告无合法理由没收原告所预交的9000元履约保证金，因此在原告被迫搬离出租屋后所产生的租赁税不应该由原告承担支付。租赁合同有约定，房屋结构及房屋附属设施属非人为损坏导致不能正常使用的，应该及时报告给出租人，出租人承担修缮责任，原告有在居住期间尽到及时通知的义务，跟被告报告过客厅空调不制冷，被告知晓后并未进行维修，此后客厅空调就不再使用了。4、被告在反诉事实和理由中有多次与事实不相符撒谎的地方，原告承租房屋时间是2019年5月1日起租，出租方须于2019年5月1日前把房屋交给承租人使用，但实际上原告是2019年5月2日下午才搬进该承租房租的，因为承租人说原先的租客未能按时搬离腾房。原告搬进承租房屋的时候，屋里也是很多垃圾，由于之前的租客刚搬走，出租人没把房屋收拾干净就交付给原告使用，出租人还说谁入住谁自己负责做卫生，而且当时该出租屋里到处都有狗毛和狗骚味，原告搬进入住后清理好多天才弄干净，此处有微信聊天记录为证。另外被告陈述的原告拒绝缴纳税金的说法也是在撒谎，有对话记录和缴费记录为证。5、被告所说的房屋墙壁渗水，是房屋老旧漏水导致，并非人为损坏，被告所陈述的墙壁有涂鸦、坑洞、污迹等等，都是之前就存在的，房屋并不是新装修的，所以墙壁坑坑洼洼和涂鸦并非原告承租期间产生，被告应当提供出租房屋之前的新装修依据和房屋及设施损坏的司法鉴定作为主张索偿的法律依据，而不是乱索赔。6、合同法第117条第1款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除当事人的违约责任。7、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)，第三条(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上论证，原告认为，被告诉称请求没有事实和法律依据，请求驳回被告的诉讼请求，支持原告的本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房产租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定甲方将罗湖区深南东路金城大厦1座2B房产出租给乙方，租期2年，自2019年5月1日至2021年4月30日。每月租金4500元，乙方须于每月1日之前支付。租赁期间，物业管理费、维修基金、水电费、煤气费、租赁税等费用由乙方支付。履约保证金9000元。合同期满，如乙方如不再续租，在乙方结清相关费用后2日内，甲方应将履约保证金无息退还乙方。甲方单方提前终止合约，或者违反本合同其他约定使乙方无法实现承租目的，或者有其他根本违约之行为，甲方须双倍退还履约保证金给乙方。租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或者欠管理费、水电费等达1月，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同。因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收租赁保证金，同时可单方收回该房产、并限乙方在三天之内无条件迁出该房产。租住期间租赁凭证的税费由乙方支付，并协助办理退租事宜。为办理房屋租赁备案，原被告双方于2019年4月26日另签订了《深圳市房屋租赁合同书(住宅)》，约定每月租金为2500元。原被告双方均确认实际按月租金4500元履行。二、涉案合同签订后，被告向原告支付了履约保证金9000元。在合同约定的费用之外，原告另向被告支付了2000元。原告主张该费用为小学学位占用费，被告主张该费用为协助原告办理房屋租赁凭证的喝茶费。三、新冠肺炎疫情发生后，原告在微信中与被告协商租金减免事宜，经协商，被告同意2020年3月租金减免500元，缓交2000元，但未明确缓交期限，原告2020年3月租金实际支付2000元。原告2020年4月租金按4500元支付。2020年4月30日，双方口头协商疫情期间每月租金减免500元。原告2020年5月、6月、7月租金均实际支付4000元。2020年6月4日，被告在微信中向原告提出“下个月房租恢复合同价格”，原告不同意，被告表示“不行你就搬吧”。2020年6月26日，被告通知原告支付七月房租4500元及三月尚欠的房租2000元。原告表示7月房租应为4000元。被告主张原告自己说的疫情过后恢复合同价格，现在疫情早已过去了。原告主张尚未解除疫情防控。如果是国家发布疫情解除，经济恢复，房租上涨，可以合理提升房租。被告表示如果原告需要退租提前一个月告知即可，押金也会退还。2020年7月1日，在收到原告支付的4000元后，被告通过微信向原告主张原告已经欠租2500元，原告已经违约，视为解除合同。2020年7月16日被告下午切断了涉案房屋的水电供应，并于7月17日晚上恢复电力供应，7月18日上午恢复供水。原告实际于2020年7月31日搬离涉案房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告双方签订的每月租金为4500元的《房产租赁合同》为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为原告是否及时足额交纳了租金。对于2020年3月的租金，原被告经协商，被告同意原告减免500元租金，缓交2000元租金，但未明确缓交的期限。按照涉案合同约定，2020年3月租金应在2020年3月1日支付，在被告6月26日要求原告支付2000元租金时，已经缓交了近4个月，原告理应在合理期限内向被告支付租金。关于2020年5月之后的租金，双方口头协商在疫情期间每月减免500元租金，但未明确减免的期限或疫情结束的判断标准。2020年5月9日，广东省已将重大突发公共卫生事件二级响应下调为三级响应，各项经济活动有序恢复，各行各业全面复工复产，我国2020年二季度GDP同比增长率也由负转正，尽管目前全国范围内仍有偶发病例，疫情防控已经转为常态化，但生产、生活秩序已经全面恢复，疫情对涉案租赁合同的履行也未造成实质影响，被告在6月4日也提前通知了原告自7月起恢复合同约定的每月4500元租金，同时也表示如果原告认为租金过高可以提前一个月通知被告退租，被告也将退还原告押金。原告尽管表示不接受4500元的月租，但也未提出退租，仍继续居住涉案房屋。因此，本院认为原告应从2020年7月起按每月4500元的标准向被告支付房租。对原告要求确认月租金为4000元的诉讼请求不予支持。综上，原告未及时支付2020年3月租金2000元和7月租金500元，构成违约。但考虑到原告确系受到新冠肺炎疫情影响，造成了一定程度的经济困难，且原告拖欠租金数额不大，违约程度较轻，尚未达到应解除合同的程度，本院对于被告在2020年7月1日向原告提出视为合同解除的主张不予认可。由于原告已于2020年7月31日搬离涉案房屋，双方不再履行涉案租赁合同，本院确认双方签订的租赁合同已于2020年7月31日解除。同时，被告在涉案合同并未做相关约定的情况下，在原告居住期间擅自切断了涉案房屋的水电供应，给原告的居住使用造成困难，侵害了原告的合法权益，存在过错。因此，双方在合同履行过程中均存在过错，综合考虑双方违约的程度，被告应将9000元履约保证金退还原告，本院对于原告要求双倍退还保证金的诉讼请求及被告要求没收保证金的诉讼请求均不予支持。原告主张被告的停水停电行为给其造成了损失，但未提交证据证明损失数额，其按6倍租金主张亦无法律依据，本院不予支持，原告可不向被告支付停水停电期间的租金，2020年7月16日至7月18日的租金为（4500÷31天×3天=）435.48元。原告还需向被告支付租金（2500-435.48=）2064.52元。被告收取原告2000元费用无合同依据，被告亦未提交证据证明其发生了相关的支出，办理房屋租赁登记原本也属于租赁双方的应尽义务，因此，对于原告要求被告退还2000元的诉讼请求予以支持。被告要求原告支付房屋设施损坏的修缮费用3560元，但未提交证据证明该费用已实际产生，对于该项反诉请求本院不予支持。原被告已经自行注销房屋租赁凭证，注销房屋租赁凭证前所产生的税费也已支付完毕，双方已不存争议，对于上述反诉请求本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告朱亲飞与被告宋丽于2019年4月26日签订的《房产租赁合同》已于2020年7月31日解除；二、被告宋丽应于本判决生效之日起十日内向原告朱亲飞退还保证金9000元；三、被告宋丽应于本判决生效之日起十日内向原告朱亲飞退还2000元；四、原告朱亲飞应于本判决生效之日起十日内向被告宋丽支付租金2064.52元；五、驳回原告朱亲飞的其他诉讼请求；六、驳回被告宋丽的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由原告负担14元，由被告负担100元。反诉费145元，由原告负担18元，由被告负担127元。案件受理费114元已由原告预交，反诉费145元已由被告预交。被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告82元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年十二月十日向红敏书记员    柏榕楠