四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2624号 原告：董俊，男，1974年7月10日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 原告：胡蓉，男，1981年8月7日出生，汉族，住四川省大邑县。 二原告共同委托诉讼代理人：吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨光红，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：成都锐昇房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新都区大丰街道萃杰路**。 法定代表人：王敏，董事长。 委托诉讼代理人：何姝，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李翠玲，四川恒和信律师事务所律师。 原告董俊、胡蓉与被告成都锐昇房地产开发有限公司（以下简称锐昇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日、2020年11月19日两次公开开庭进行了审理。原告董俊、胡蓉的委托诉讼代理人吴亮、被告锐昇公司的委托诉讼代理人何姝、李翠玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董俊、胡蓉向本院提出诉讼请求：1．判令锐昇公司对位于成都市新都区××路××号××幢××层××号的钢架楼梯进行整改，包括解决未刷防火涂料、漏焊、夹钢板与未焊透等问题；2．判令锐昇公司支付逾期交房违约金（违约金计算法方法：以房屋总价为基数，按照每日万分之一标准，从2019年1月1日起计算至锐昇公司完成整改并与董俊、胡蓉办理完毕房屋交付手续之日止，截至起诉之日暂计为80000元）；3．判令锐昇公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月30日，董俊、胡蓉与锐昇公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《优品道珑苑商业商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定董俊、胡蓉购买锐昇公司开发的“优品道珑苑”××栋××楼××号商业用房（以下简称案涉房屋），房屋总价款1736846元，交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，董俊、胡蓉依约支付了购房款。买卖合同约定的交付日期届满后，董俊、胡蓉发现案涉房屋配套的钢架楼梯存在明显质量问题。2019年10月31日，成都市新都区公安消防大队认定该楼梯因未刷防火涂料、存在火灾隐患，出具了新公限消[2019]第0846号责令限期改正通知书。2019年12月11日，董俊、胡蓉委托四川省建筑工程质量检测中心对该楼梯进行检测，该中心于2019年12月13日出具检测报告，记载钢楼梯主梁与横梁连接焊缝存在漏焊、夹钢板、未焊透情况，主梁与预埋件存在漏焊情况，抽检焊缝不满足《钢结构工程施工质量验收规范》三级焊缝外观检测要求。钢架楼梯作为董俊、胡蓉所购买商业用房的进出通道和消防安全通道，已经被消防大队和专业机构认定为具有火灾消防隐患及结构安全风险，存在明显质量问题，影响了房屋的交付，根据《商品房买卖合同》第十五条、第十六条、第十八条、第二十条和《补充协议》第八条第3项规定，锐昇公司应对案涉房屋钢架楼梯进行整改，整改完成后再行交付，因锐昇公司逾期交付符合约定和法定条件的房屋，还应当承担总房价款万分之一每日的违约金直至交付的房屋符合约定和法定交付条件为止。故此，董俊、胡蓉提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 锐昇公司辩称：第一，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守有关约定。有关约定没有加重董俊、胡蓉的责任、排除其主要权利。第二，案涉房屋在交房期限届满前已经符合约定交付条件，董俊、胡蓉以《补充协议》第八条第3款约定要求锐昇公司承担逾期交房违约金无事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十五条约定交付条件为取得建筑工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，根据《商品房买卖合同》房屋平面图和《房产面积测绘成果报告书》，案涉钢楼梯未计入房屋面积、非专有部分，而是8栋1至2层商业的公摊配套设施，案涉房屋所在工程于2018年7月16日消防验收合格，2018年12月24日经竣工验收备案，在锐昇公司通知的2018年12月24日至2018年12月29日的交房期间已经具备交付条件。《补充协议》第八条第3款约定的逾期交房责任的前提是案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十五条约定的交付条件，董俊、胡蓉据以主张违约金并无事实和法律依据。第三，即使法院认为案涉房屋存在质量瑕疵，董俊、胡蓉也应按照合同约定书面告知并提供鉴定结论，否则不得拒绝收房。按照《补充协议》第八条第1款约定，房屋验收既是董俊、胡蓉的权利也是其义务，董俊、胡蓉对房屋质量的检验期间为锐昇公司通知的查验日，董俊、胡蓉应在查验当日详细查验房屋质量并将质量问题如实、全面书面告知锐昇公司，如查验日届满后10日内仍未查验或未在查验房屋当日将存在的房屋质量问题书面告知锐昇公司，视为质量合格且不得再提出查验要求或因其他房屋质量问题等拒绝收房。《补充协议》第八条第4款约定了原告不得以任何理由拒绝办理房屋交房手续且视为房屋已按合同约定交付的除外情形，包括房屋没有取得建筑工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、董俊、胡蓉在交房之日起7日内出具拒绝收房的书面意见并在30日内提供房屋地基基础和主体结构质量不符合工程建设强制性标准、室内空气质量经检测不符合国家强制性标准的鉴定结论，董俊、胡蓉反映的钢结构楼梯未刷防火涂层、焊缝不符合三级焊缝外观标准等问题，均不属于其有权拒绝收房，或锐昇公司应当整改后再行交付的情形，即使法院认为房屋存在质量瑕疵，锐昇公司也不应承担逾期交房违约金。第四，即使法院认为钢楼梯存在质量瑕疵，该质量瑕疵也属于可以整改、修复的事项，并未造成董俊、胡蓉购房目的不能实现的后果。1.钢楼梯即使未刷防火涂层也属于整改事项，不影响董俊、胡蓉使用。由董俊、胡蓉提供的《责令限期改正通知书》所载，是对成都卓望嘉物业服务有限公司大丰分公司（以下简称卓望嘉物业公司）作出的行政命令，责令整改，且未禁止董俊、胡蓉在防火整改期间使用案涉楼梯，根据《中华人民共和国消防法》第54条规定，在未被临时查封情况下，相关设施设备在消防整改期间不禁止使用，且在消防大队作出通知后，卓望嘉物业公司已经联系施工单位进行了整改。2.案涉钢楼梯焊缝外观是否符合三级焊缝标准，不影响董俊、胡蓉正常使用房屋及楼梯。根据《钢结构工程施工质量验收规范》规定，钢结构焊缝外观为二级、三级标准涉及的5.2.8条文属于非强制性条文，并非强制执行标准。3.鉴定结论认为案涉钢楼梯不能保证50年使用年限，也属于可以整改、修复事项，并未造成董俊、胡蓉购房目的无法实现的后果。第五，即使法院认为案涉钢楼梯瑕疵影响房屋正常使用或交付，应当承担逾期交房违约责任，但合同约定的违约金过高应予调整，且董俊、胡蓉未在约定时间内书面告知质量问题并提供检测报告存在过错，违约金数额应以损失为基础从检测报告出具之日或判决之日起算，再按照董俊、胡蓉的过错责任进行分摊。综上，锐昇公司已经向董俊、胡蓉交付案涉房屋，董俊、胡蓉的诉讼请求无法律依据，也不符合合同约定，应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2017年10月30日，锐昇公司（出卖人、甲方）与董俊、胡蓉（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定董俊、胡蓉购买锐昇公司开发的案涉房屋，房屋规划用途为商业，总价款1736846元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书”，第十六条约定了（一）基础设施设备（列举为1供排水、2供电、3燃气、4电话通信、5有线电视、6宽带网络）和（二）相关公共设施（列举为1绿地率、2非市政道路、3车位车库、4物业服务用房、5电梯、消防、安防等设备设施、6规划医疗卫生用房、7幼儿园、8学校）的交付使用条件，载明具体约定详见附件五。第十八条约定：“（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理……（五）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，60日内；2.管道堵塞，60日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，60日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，60日内”。第十九条约定了逾期交房违约责任“详见补充协议约定”。第二十条约定：“（一）地基基础和主体结构……2.买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以自行委托建设工程质量检测机构重新核验，买受人自行委托申请的，出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的，检测费用由买受人承担；经检测不合格的，检测费用由出卖人承担，买受人有权解除合同……（2）买受人不解除合同的，出卖人自行承担费用负责进行整改，整改完成后仍然不符合工程建设强制性标准的，出卖人按买受人房价款总额的2%为限向买受人支付违约金。（二）其他质量问题……2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。具体以补充协议约定为准。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人按买受人房价款总额的0.5%为限向买受人支付违约金，除此之外出卖人不承担其他责任”。第二十一条约定了保修责任，载明“该商品房为非住宅的，双方签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，见附件八”。附件八约定了地基基础和主体结构、电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程保修期限等的质量保修期限，并载明“其他约定详见质量保证书”。《优品道珑苑商业质量保证书》记载了1地基基础和主体结构、2屋面、外墙面防渗漏、3电气管线、给排水管道、设备安装工程（保修期2年）、4地面、墙面、天棚大面积空鼓、开裂、起砂、抹灰层脱落、5门窗、五金件损坏、6管道堵塞、7灯具七项内容的质量保修期限，并载明保修期起算时间除另行规定外，均按《商品房买卖合同》中约定的交房之日起算。 《补充协议》第八条约定：“1.乙方清楚甲方系一家房地产开发企业，不具备直接进行房屋质量整改的能力，所有房屋质量问题均需通过集中验收，将房屋质量问题集中给第三方施工单位进行集中整改，乙方按照约定对房屋进行验收既是乙方的权利，也是乙方的义务，乙方违反约定对房屋进行验收将显著的增加甲方和第三方施工单位的额外负担，为此，除另有明确约定外，乙方对房屋质量的检验期间为甲方通知的查验日，乙方应当在查验当日详细查验房屋质量，并将存在的质量问题如实、全面的书面告知甲方，以供甲方核实、整改。乙方在查验日届满后10日内仍未查验或未在查验房屋当日将存在的质量问题如实、全面的书面告知甲方的，视为房屋质量符合约定，乙方不得再提出查验要求或因其他房屋质量问题等而拒绝收房。2.主合同第十七条第（一）‘该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的’，甲方承担如下责任：第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十九条的约定承担逾期交付责任，但不影响买受人实际使用的出卖人不承担违约责任；第4、5、6项未按时达到交付使用条件的，出卖人在房屋交付后60日内整改完毕，逾期未整改完的，向买受人支付200元的违约金。3.主合同第十九条‘逾期交房责任’即‘除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的’，甲方承担如下责任：甲方每逾期一日向乙方承担总房价万分之一的违约金，直至交付的房屋具备主合同第十五条约定的交付条件之日止，但违约金总额不得超过总房款的5%。4.具备如下事项之一，乙方有权拒绝交房，除此之外，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋交付手续，且视为房屋已按照合同约定交付：（1）甲方交付的房屋不符合主合同第十五条约定的交付条件；（2）乙方在交房之日起七日内出具拒绝收房的书面意见，并在30日内提供：主合同第二十条第（一）款检测机构出具的检测报告明确‘该商品房地基基础和主体结构质量不符合工程建设强制性标准’的鉴定结论/‘该商品房室内空气质量经检测不符合国家强制性标准’的鉴定结论……8.乙方应当在主合同约定的交房日到甲方处办理房屋交付手续，如果在主合同约定的交房日之前甲方向乙方发出交房通知的，则以甲方发出的交房通知书所述交房日期为准到甲方处办理房屋交付手续，房屋所在地即为交付所在地，乙方未在交房日到期后10日内办理交房，则视为房屋已按照合同约定交付。自交付之日或视为交付之日起，商品房损毁、灭失的风险责任转移归乙方，乙方全面承担相应税费（包括但不限于物业服务费等），房屋进入保修期……”。2017年10月26日，董俊、胡蓉向锐昇公司刷卡支付50000元，2017年10月30日，董俊、胡蓉向锐昇公司刷卡支付370000元、80000元，2011年11月30日，董俊、胡蓉向锐昇公司刷卡支付245000元、90000元、20000元、101846元，锐昇公司于2017年11月30日出具收据，载明收到董俊、胡蓉支付的优品道珑苑商业8栋-201楼购房款956846元，并当庭确认董俊、胡蓉已按合同约定足额支付案涉房屋购房款1736846元。 2018年12月24日，锐昇公司在华西都市报发布《交房公告》，记载：优品道珑苑项目已具备交付条件，我公司定于2018年12月24日至29日（每天9:00-17:30）分批次在成都市新都区××街道××路××号××道××小区××商铺集中办理房屋查验、交付手续。《交房通知书》已按您《商品房买卖合同》中的通讯地址发出，请您按照交房通知书中填写的具体时间携带资料和费用前来收房。2018年12月，锐昇公司发布《交房通知书》，记载于2018年2月24日至29日在项目现场集中办理房屋查验、交付手续，董俊、胡蓉确认在约定交房时间届满前收到过锐昇公司的交房通知，约在2019年初进行了初步勘验，认为存在质量问题，故未实际接收案涉房屋。本院责令锐昇公司提交的《验房信息反馈记录单》显示，锐昇公司于2019年8月16日记录对案涉51号附201号房屋反馈信息：根据建筑设计防火规范ＧＢ50016-2014，房屋有如下问题：（1）本房屋为公共建筑，建筑耐火等级应为二级，其消防疏散为钢架楼梯且未刷防火涂料，不能达到耐火时限，本小区内同样户型为钢筋混凝土楼梯，为什么我的为钢架楼梯？（2）楼梯平台处有空隙，违反建筑设计通则强条。 另查明以下事实： （一）工程竣工验收及测绘情况 2018年4月26日，案涉优品道珑苑8号楼形成《竣工验收报告》，工程质量验收结论为合格。政府公开信息网站于2018年8月29日发布《优品道珑苑项目竣工验收》信息，记载：2018年8月23日，在锐昇公司组织下，建设、地勘、设计、施工、监理五方责任主体共同完成项目竣工验收，验收结论为合格，验收过程有新都区城乡建设局参与监督。2018年9月27日，成都成房测绘有限责任公司出具成房测2018-258号《房产面积测绘成果报告书》，对优品道珑苑地下室、垃圾用房、1-10栋形成测绘结果。2018年12月24日，优品道珑苑1-10号楼、垃圾房、地下室完成竣工验收备案（备案编号：××备[12-24]××号），成都市新都区城乡建设局作出准予备案的意见。 （二）消防验收情况 锐昇公司（甲方、建设单位）与卓望嘉物业公司（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》约定，锐昇公司将优品道珑苑项目委托卓望嘉公司提供物业服务。 2018年7月16日，成都市新都区公安消防大队作出新公消验字〔2018〕第0049号《建设工程消防验收意见书》，载明对锐昇公司申报的优品道珑苑建设工程（包含案涉8号楼）综合评定该工程消防验收合格。2019年10月31日，成都市新都区公安消防大队作出新公消限字〔2019〕第0846号《责令限期改正通知书》，通知卓望嘉公司：我大队于2019年10月31日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第11项消防安全违法行为：11.其他消防安全违法行为和火灾隐患：小区8栋1楼至2楼的钢架楼梯未刷防火涂料。对上述第11项，责令你单位（场所）于2020年1月30日前改正，改正期间，你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2019年11月13日，四川宇飞建筑装饰工程有限公司（以下简称宇飞公司）向卓望嘉物业公司发送《工作联系函》并抄送锐昇公司，记载：卓望嘉公司委托宇飞公司对优品道珑苑8栋一楼至二楼钢楼梯刷防火涂料，已按相关规范刷完防火涂料并经双方验收合格，可回复消防部门整改完毕。同日卓望嘉物业公司作出消防整改报告，记载该公司依据成都市新都区公安消防大队2019年10月31日出具的责令限期改正通知书对小区商铺8栋1楼至2楼钢架梯步进行了整改，已整改完成。 （三）案涉钢楼梯质量检测情况 2019年12月11日，董俊、胡蓉与陈善波［本院（2020）川0114民初2623号案原告］共同委托四川省建筑工程质量检测中心有限公司（以下简称四川省工程质量检测中心）对位于成都市新都区××街道××社区××路××号××号××号室内钢楼梯进行检测，四川省工程质量检测中心出具委托编号为ＪＣ／Ｇ／2019-04932《检测报告》，检测结论为：1.抽检了10条梯梁的拼接焊缝进行超声波探伤，未发现超标缺陷，抽检焊缝达到ＪＧ／Ｔ203-2007《钢结构超声波探伤及质量分级法》规范的Ш级要求，即内部缺陷超声波探伤结果满足ＧＢ50205-2001《钢结构工程施工质量验收规范》二级焊缝要求。2.对其余焊缝进行外观检测，发现钢楼梯主梁与横梁连接焊缝存在漏焊情况；钢楼梯主梁与横梁连接焊缝存在夹钢板情况；钢楼梯主梁与横梁连接焊缝存在未焊透情况；钢楼梯主梁与预埋件存在漏焊情况。抽检焊缝不满足ＧＢ50205-2001《钢结构工程施工质量验收规范》三级焊缝外观检测要求。 2020年5月22日，宇飞公司委托四川星宇天成建筑工程质量检测有限公司（以下简称星宇天成公司）对包括前述案涉钢楼梯在内的两处楼梯进行焊缝超声波探伤检测，星宇天成公司出具《检测报告》，检测结论为：根据委托要求，执行JG/T203-2007B级检验，所检测焊缝未发现超标缺欠，结果为合格，对其余焊缝进行外观检测满足GB50205-2001《钢结构工程施工质量验收规范》三级焊缝外观要求。报告备注检测部位由委托方提供，检测数量由委托方指定，并声明检测结果仅对现场抽检部位负责。 因双方各自委托的鉴定机构对同标的物形成了不同的鉴定结论，本院依职权启动司法鉴定。2020年6月17日，本院委托四川驿都建设工程质量检测有限公司（以下简称驿都检测公司）对前述包括案涉钢楼梯在内的两处楼梯是否存在质量问题、如存在质量问题是否影响正常使用功能及影响程度进行司法鉴定，并要求对前述四川省工程质量检测中心出具的《检测报告》所反映问题进行复查。2020年9月18日，驿都检测公司作出驿都字[2020]第0918号《意见书》，检测意见为：1.钢楼梯存在质量缺陷，对正常使用功能有影响，影响程度是耐久性不能保证50年合理使用期。2.经复查，四川省工程质量检测中心出具的《检测报告》所反映的漏焊、未满焊等问题事实存在。3.案涉钢楼梯焊缝外观检测不满足三级焊缝外观要求。本次鉴定产生鉴证咨询服务费/检测费税价合计24000元，已由另案原告陈善波向驿都检测公司支付，费用承担在另案中一并处理。 以上事实，有双方当事人提交的证据及陈述在卷为证。 本院认为，董俊、胡蓉与锐昇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信全面履行各自义务。本案中，董俊、胡蓉已经按合同约定支付全部购房款，但因双方就房屋是否符合约定及法定交付条件存在争议而引发本案诉讼，对应董俊、胡蓉的诉讼请求，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于锐昇公司应否承担逾期交房违约责任。1.锐昇公司是否存在逾期交房行为。按照《商品房买卖合同》第十条、第十八条第（一）款约定，锐昇公司应在2018年12月31日前向董俊、胡蓉交付案涉房屋，交付时需符合已取得建设工程竣工验收合格证明和已取得房屋面积实测报告书两项条件，根据本案查明情况，案涉房屋所在建筑已于2018年4月26日经五方主体验收合格并在2018年12月24日办理竣工验收备案，于2018年9月27日取得实测报告，在合同约定的交付日期前满足了约定的交付条件，董俊、胡蓉确认在约定的交房期限届满前收到了锐昇公司的交房通知，则锐昇公司的行为不构成逾期交付房屋。2.董俊、胡蓉拒绝接收房屋的行为应否归责于锐昇公司。董俊、胡蓉以通往案涉房屋的钢结构楼梯存在质量问题而拒绝收房，但质量问题是否构成买受人拒收房屋的正当事由，应当视质量问题的程度而定：如房屋满足约定和法定的交付条件与质量标准，但存在其他质量问题，买受人应当收房，且收房不免除出卖人对质量问题承担的维修保养义务；质量问题如达到严重影响正常使用功能的程度，买受人有权拒绝收房并主张出卖人承担逾期交房违约责任。对应董俊、胡蓉的主张事实，从合同约定角度，董俊、胡蓉依据《商品房买卖合同》第十五条、第十六条、第十八条、第二十条及《补充协议》第八条第2款、第3款约定主张逾期交房违约责任，从双方举证及陈述看，案涉钢楼梯并非董俊、胡蓉所购买房屋的专有部分，而是通往房屋的通道，案涉房屋已经具备《商品房买卖合同》第十五条约定的交付条件，董俊、胡蓉所举证据不足以证明案涉房屋所在建筑存在《商品房买卖合同》第二十条约定的地基基础或主体质量不合格问题，所主张的钢楼梯质量问题也并非《商品房买卖合同》第十六条第（一）款第1、2、3项在约定交付日前未达使用条件情形或第十八条第（五）款所约定的应由出卖人修复后再交付的“除地基基础和主体结构以外的其他质量问题”，董俊、胡蓉依据前述约定主张逾期交房违约金，其请求权基础不能成立。董俊、胡蓉另主张锐昇公司交付的房屋不符合法定交付条件，楼梯质量和防火安全问题实际导致案涉房屋无法使用。从施工质量角度。本院在委托鉴定机构复查董俊、胡蓉所反映钢楼梯质量问题的同时，要求鉴定机构说明如存在质量问题对正常使用功能的影响及影响程度，《鉴定意见》载明“影响程度是耐久性不能保证50年合理使用期”，可见案涉钢楼梯存在的漏焊、未满焊、焊缝外观不满足三级焊缝外观要求等问题，耐久性受到影响，但尚未达到严重影响正常使用的程度，董俊、胡蓉也未进一步举证证明案涉钢楼梯无法正常使用。从防火安全角度。案涉房屋所在楼栋于2018年7月16日经成都市新都区公安消防大队消防验收合格，成都市新都区公安消防大队于2019年10月31日向前期物业服务公司作出的《责令限期改正通知书》记载8栋1楼至2楼的钢架楼梯未刷防火涂料，责令限期改正，同时要求改正期间应当采取措施、确保消防安全，即消防期间允许该楼梯继续使用，则该质量问题并非属于违反消防法律法规有关强制性规定、不及时消除隐患可能严重威胁公共安全、严重影响钢楼梯正常使用的情形。综上，锐昇公司已经按照约定履行了交付案涉房屋的义务，董俊、胡蓉基于其本案中主张的钢楼梯质量问题及相应合同依据无权拒绝接收房屋，对于董俊、胡蓉要求锐昇公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于锐昇公司应否承担案涉钢楼梯的整改责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，案涉钢楼梯经四川省质量检测中心和本院委托的鉴定机构检测均记载存在质量问题，该质量问题虽未达无效交付程度，但锐昇公司作为出卖人对质量问题承担的维修保养义务不因此免除。作为通往该房屋的通道，应属于《商品房买卖合同》第十六条第二款所约定的“公共服务及其他配套设施”，本院结合《优品道珑苑商业质量保证书》内容认定案涉钢楼梯属于锐昇公司承诺的质量保修范围，自约定的2018年12月31日交房期限届满至董俊、胡蓉主张权利时，尚在保修期内，则对于驿都检测公司驿都字[2020]第0918号《意见书》和四川省工程质量检测中心委托编号为JC/G/2019-04932《检测报告》所记载的案涉钢楼梯存在的质量问题，锐昇公司应当承担修复责任，将案涉房屋钢楼梯修复至符合有关设计、验收规范规定。至于防火安全问题，锐昇公司述称已经按照成都市新都区公安消防大队作出的新公消限字〔2019〕第0846号《责令限期改正通知书》要求完成整改，董俊、胡蓉要求达到公安消防大队复验合格的标准，但达到主张的修复标准需由行政主管部门作出相应行政行为，已经超出人民法院民事案件审理范围，本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都锐昇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起60日内，对位于成都市新都区××路××号××幢××层××号（现地址为成都市新都区××街道××路××号附××号）房屋的钢结构楼梯质量问题进行修复（修复要求：对四川驿都建设工程质量检测有限公司驿都字［2020］第0918号《意见书》和四川省建筑工程质量检测中心有限公司委托编号为ＪＣ／Ｇ／2019-04932《检测报告》所记载的案涉钢楼梯存在的质量问题进行修复，将前述钢结构楼梯修复至符合有关设计、验收规范规定）； 二、驳回董俊、胡蓉的其他诉讼请求。 案件受理费1100元（已因适用简易程序减半收取），由董俊、胡蓉负担1000元，由成都锐昇房地产开发有限公司负担100元（此款董俊、胡蓉起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月十日 书记员  曾妙