江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初3292号原告：徐秋凤，女，1975年10月8日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：徐加良，江西华星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，江西华星律师事务所律师。被告：刘俊，男，1983年10月30日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：贾帆，女，1988年7月6日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：刘俊，男，1983年10月30日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，系被告丈夫。被告：刘全胜，男，1950年9月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：刘俊，男，1983年10月30日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，系被告儿子。被告：张米荣，女，1954年7月22日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告徐秋凤与被告刘俊、贾帆、刘全胜、张米荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐秋凤委托诉讼理人徐加良、被告刘俊、张米荣以及被告贾帆、刘全胜共同委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐秋凤向本院提出诉讼请求：1.请求确认鹰潭市中央公馆8号楼17层编号为1701和信江大市场E组团E1栋1单元3层编号为01032的房屋归原告所有；2.判令被告在一个月内协助原告完成办理房屋不动产登记手续；3.判令各被告向原告支付购房款违约金8600元（违约金自2020年7月1日起按每月4300元为计算标准计算至2020年9月30日止为12900元，之后的违约金按上诉标准计算至房屋完成不动产权登记手续之日止）；4.本案诉讼费用由各被告负担。事实与理由：被告一和被告二系夫妻关系，同时被告一也是被告三和被告四的儿子。2017年11月8日，被告刘俊与信江新区驻流洪坂背工作组签订了《房屋征迁预安置协议书》。根据协议书约定，被告刘俊获得位于中央公馆8号楼17层编号为1701和信江大市场E组团E1栋1单元3层编号为01032的两套房屋及其他五套房屋。2017年11月9日，被告刘俊与原告签订了《安置房转让协议书》。协议约定，被告刘俊以人民币43万元的价格，将位于中央公馆8号楼17层编号为1701和信江大市场E组团E1栋1单元3层编号为01032的两套房屋出售给原告。协议签订后，原告按照约定向被告支付了43万元的购房款，被告也依约交付了房屋。随后原告对房屋进行了装修并入住。2020年7月，鹰潭市信江新区征迁工作中心告知房屋可办理不动产权登记等相关手续。原告得知该情况后，多次催促各被告协助原告办理不动产权登记等相关手续，并于2020年8月30日向被告出具律师函，但各被告拒不理睬。按照协议约定被告经原告催促协助办理房屋产权登记手续后仍不配合办理，须每月按购房款的1%向原告支付违约金。2020年9月，被告三和被告四擅自将涉案房屋办理不动产权证到自己名下，后持不动产登记证到水电部门更换用户姓名，造成原告无法正常入住的情况。同时，被告三和被告四以各种事由要求原告对其作出补偿。原告认为签订房屋协议书时，被告一和被告三、被告四均在场并同意按照约定的价格出售房屋，且房屋已交付并装修入住。现被告认为房屋市场价格上涨而以各种事由拒绝办证，其行为已然违反诚实信用原则。故原告诉至法院，望判如请。被告刘俊、贾帆、刘全胜、张米荣辩称，原告诉称不符合事实，原告诉称中说8月30日被告拒绝原告，不配合办证，这不是事实；被告不是擅自办理房屋产权证，是按照原来的产权证在拆迁后按照规定办理被告张米荣、刘全胜的名字，水电是按照房产姓名办理的；原告第二项诉请中所说的不是登记手续，应该是过户手续，原告主张过户，被告一直是同意的，但是是要按照合同约定的时间和条件；原告诉请中所说的都不是事实，请原告提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据即原告提交的身份证复印件、常住人口信息查询、收条2张、借记卡账户历史明细清单，被告提交的不动产登记查询证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的安置房转让协议，被告认为该份协议系后续修改的，应以2017年11月5日的为准，但该协议中明确写明2017年11月5日的协议作废，故本院对该协议予以确认；工作联系单，被告质证认为工作联系单是假的，但未提交证据予以证明，本院对工作联系单予以确认；证人证言，其中童天娥的说明因其本人未到庭，本院不予确认，徐行华的说明，本院经与其本人核实，结合被告张米荣在2020年10月30日向本院提交的说明，本院对徐行华的说明予以确认。被告提交的集体土地建设用地使用权证，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；房屋征迁安置协议书，原告对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认；中央公馆8号305室房屋的工作联系单，该工作联系单涉及的房屋与本案无关，本院不予确认；办证中心的等号记录并不能证明被告在办证中心等候原告办理过户手续，本院不予确认；安置公租房临时用水协议书，该份证据仅为用水协议，并不能证明原告更改房屋产权，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘俊与被告贾帆系夫妻关系，与被告刘全胜、张米荣系父子、母子关系。2017年，鹰潭市信江新区对被告刘全胜名下的位于的房屋进行拆迁。2017年11月5日，原告徐秋凤经人介绍购买被告家中的拆迁安置房，并支付了20000元定金，被告刘俊当天向原告徐秋凤出具了收条。2017年11月9日，信江新区驻流洪坂背工作组（甲方）与刘俊（刘全胜）（乙方）签订了一份房屋征迁预安置协议书，被告刘俊在乙方代表处签字，协议载明乙方选择宅基地置换套房方式安置，乙方自选大市场Ｅ1组团2单元3层编号为02034、02033、01032和中央公馆8号楼3层305、17层1701以及5号楼27层2703、2702的7套房屋，安置套房的产权归乙方所有。同日，原告徐秋凤在被告家中与被告刘俊、张米荣、刘全胜协商一致，原告徐秋凤（乙方）与被告刘俊（甲方）签订了一份《安置房转让协议书》，协议约定了甲方自愿将安置位置为中央公馆8号楼17层编号为1701和信江大市场Ｅ组团Ｅ1栋1单元3层编号为01032的房屋转卖给乙方，房屋价格为每平方米2967.97元，共144.88平方米，合计43000元；付款方式为双方签订协议时，乙方先付定金20000元，并在11月9日付清剩余购房款410000元，原支付的定金自动转为购房款；待信江新区管委会出台拆迁户套房安置方案后，由甲方为乙方抽签选房，购买的安置房办理房产证等有关证件所需税收和费用由乙方自行承担，甲方应无条件协助乙方办理；违约责任为甲乙双方签订协议后，不得反悔。如甲方违约不讲房屋转让给乙方，必须赔偿给乙方由此产生的手续费、装修费及购房款的双方金额。如甲方在乙方催促协助办理手续后，超过三个月仍不配合办理，须每月按购房款的1%的违约金给乙方。如乙方违约不买房屋，甲方有权拒绝返还乙方购房款。协议中还注明原2017年11月5日签订的购房协议作废。被告张米荣在协议书上签字并注明同意以上条款。签订协议当天，原告徐秋凤向被告刘俊支付剩余购房款41万元，被告刘俊向原告徐秋凤出具了收条，载明所有购房款43万元全部付清。2017年11月10日，鹰潭市信江新区建设房管局开具了拆迁户为刘俊的中央公馆8号1701房屋的工作联系单，被告将工作联系单交给了原告徐秋凤。同年，被告将涉案两套房屋的钥匙交给原告徐秋凤，原告徐秋凤对中央公馆8号1701房屋进行装修并入住至今。其中，信江大市场Ｅ组团Ｅ1栋1单元3层编号为01032的房屋钥匙系由被告张米荣、刘全胜交给原告徐秋凤。2020年9月25日，被告刘全胜、张米荣将涉案两套房屋办理产权登记，登记在被告刘全胜、张米荣名下。原告徐秋凤要求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续，双方发生纠纷，原告遂诉至法院。另查明，2020年4月27日，鹰潭市信江新区征拆服务中心与被告刘全胜、刘俊签订正式的房屋征拆安置协议书，后该协议书作废。2020年8月11日，鹰潭市信江新区征拆服务中心与被告刘全胜、张米荣签订了房屋征拆安置协议书。该两份协议书中涉及的安置房屋与预安置协议书中的房屋一致。本院认为，涉案房屋虽然系基于登记在被告刘全胜名下的房屋拆迁安置而来，但原告徐秋凤是在被告家中与被告刘俊、刘全胜、张米荣协商一致的情况下，才与被告刘俊签订了转让协议的。且在签订了转让协议后，被告张米荣将涉案房屋钥匙交给原告徐秋凤，原告徐秋凤对房屋进行了装修并入住。可以认定被告刘全胜、张米荣系同意将涉案房屋卖给原告徐秋凤的，被告刘俊系得到被告刘全胜、张米荣的授权，代表被告刘全胜、张米荣与原告徐秋凤签订的转让协议，故原告徐秋凤与被告刘俊签订的《安置房转让协议书》依法对被告刘全胜、张米荣具有约束力。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋的所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债权的效力。本案中，原告徐秋凤作为买受人与被告就涉案房屋签订了转让协议后，双方依约履行了支付房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理涉案房屋所有权转移登记手续时，原告徐秋凤尚未取得涉案房屋的所有权，其基于转让协议仅取得了要求被告刘全胜、张米荣办理涉案房屋所有权转移登记手续的债权请求权，故对原告徐秋凤要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持，但被告刘全胜、张米荣应按约定协助原告徐秋凤办理产权登记手续，办理过户手续所需的税收和费用由原告徐秋凤承担。原告徐秋凤要求被告支付逾期办证违约金，但原告未提供证据证明其催促被告后，被告超3个月仍未办理产权登记手续，故对原告徐秋凤的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、被告刘全胜、张米荣在本判决生效之日起十五日之内协助原告徐秋凤办理位于中央公馆8号楼17层编号为1701和信江大市场E组团E1栋1单元3层编号为01032房屋的产权登记手续；二、驳回原告徐秋凤的其他诉讼请求。案件受理费7879元（原告已预交），减半收取计3939.50元，由原告徐秋凤负担77.50元，由被告刘全胜、张米荣负担3862元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 邵 金 华二〇二〇年十二月十六日书记员 胡何玙蕾附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。