广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初1046号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司蕉岭分公司，住所蕉岭县***********翡翠湾花园里十三街2栋及6栋（即13号楼）首层，统一社会信用代码914********5036563。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：钟俊，公司职工。被告：罗金龙，男，汉族，1975年7月2日出生，广东省蕉岭县人，住址蕉岭县******割畬小组，公民身份号码441************510。委托诉讼代理人：叶利华，女，汉族，1978年6月4日出生，广东省平远县人，住址蕉岭县******割畬小组，公民身份号码441************443，系罗金龙的妻子。被告：叶利华，女，汉族，1978年6月4日出生，广东省平远县人，住址蕉岭县******割畬小组，公民身份号码441************443。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司蕉岭分公司（以下简称碧桂园生活服务公司蕉岭分公司）与被告罗金龙、叶利华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务公司蕉岭分公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年4月至2020年7月的物业费共948.32元；2.判令被告支付违约金，以2020年4月所欠物业费为基数，按照日千分之三标准计算，直至被告付清服务费之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告于2017年12月2日购买碧桂园·蕉岭首府天誉10栋A601号房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《碧桂园·蕉岭首府前期物业服务协议》，被告从2020年4月起至2020年7月止，共拖欠物业服务费948.32元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费231.3元。逾期支付的应从逾期之日起按每日千分之三标准支付违约金。原告每月多次催告被告缴交物业服务费未果，故诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金，维护原告的合法利益。原告碧桂园生活服务公司蕉岭分公司向本院提交证据有：1.前期物业服务协议，拟证明原告与被告之间存在合同关系；2.核准变更登记通知书原件2份、核准变更通知书复印件1份，拟证明原告公司名称两次更换的情况；3.欠费明细，拟证明被告每月所欠物业费的情况；4.物业服务费用催收函、物业服务费用催收函快递单复印件，拟证明原告向被告催收物业费的情况；5.《关于物业服务类别核定的批复》复印件，拟证明2019年原告方已经向蕉岭县房产管理局提交了物业服务类别的申请，但国家已经取消物业服务企业资质鉴定；6.广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅的粤发改价格函﹝2019﹞2897号《关于进一步规范物业服务收费的通知》复印件，拟证明相关职能部门已取消政府指导价范围内的收费标准备案管理，物业服务收费不再实行政府备案的事实；7.蕉岭县发展和改革局的蕉发改收费函﹝2019﹞1号《关于物业服务收费备案有关问题的复函》复印件，拟证明原告的收费是合理合法的，该函的第一点已经明确了原告暂时按照与被告签订的前期物业服务协议中约定的收费标准；8.粤东惠深区域蕉岭首府项目违建装修“三率”（上报、制止、报告）上报汇总表复印件，拟证明原告对一楼违建是做到了告知业主及上门制止，也上报了相关部门；9.碧桂园蕉岭首府收楼应缴其它款项明细打印件，拟证明原告核算的物业费总价是按照不动产证上面积计算的；10.入住登记表复印件，拟证明被告已经收楼；11.建设工程规划验收合格证复印件，拟证明被告房产是经过工程规划验收合格的。被告罗金龙、叶利华共同辩称，一、原告欺骗被告签下前期物业服务协议。购房时，被告对1.68元的物业收费的合法性咨询房产公司销售，销售回答所有收费标准是政府部门审批了的。但实际上原告未能提供服务类别核定，物价主管部门按照审批程序拒绝为其办理不合理物业服务价格备案。且前期物业合同是在2017年12月2日签订的，而原告是2020年1月13日中标取得服务经营权，2020年4月3日取得物业服务备案，这恰恰证明签订合同时存在欺诈行为，房产公司在没任何物业公司中标的情况下，在签订购房合同时，配合原告欺诈被告签下前期物业合同。二、蕉岭县**监管局就业主投诉物业收费的信访答复中明确指出房产公司选聘原告为前期物业服务企业不符合《物业管理条例》的规定，且物业公司不按发改部门制定的政府指导价收费，已由价格部门移交执法大队立案调查。三、《前期物业服务协议》第二章第二条4.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务标准：对花草树木进行施肥、培土、补栽补种等，对受损园艺小品进行修复；5.公共环境卫生的管理服务标准：保持本园区公共区域公共环境的整洁；6.车辆停放秩序的管理服务标准：维持本园区车辆停放秩序；8.装饰装修管理服务标准：对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告。第六章第十五条12.办理物业装饰装修的申报登记手续时，原告应将装饰物业的注意事项和禁止行为告知，如违规装饰装修，可责令停工，并禁止施工人员进入园区。事实上，原告在前期物业管理中，放任一楼、顶楼业主违建，接到业主投诉园区违建，仅仅是进行摆拍告知行为，没有按照服务标准禁止违建施工人员进入园区。在自己无法掌控的情况下，也没有按照服务标准向主管部门投诉，请求各级政府介入，履行职责，从而维护广大业主的权益。园区卫生差，摩托车乱停乱放，汽车长期占用消防通道停放，从这些可知原告未按协议全面履行义务。被告曾对原告的服务指出不足，无奈原告所聘任的管家总是以各种理由推脱，这是环境部的，这是保安部的，这是维修部的，其只是打工的，无法解决。四、服务业主态度不行。原告进驻一年多了，与不同业主之间发生过多次矛盾纠纷，造成园区出口、车库出口多次被堵，严重影响出行。原告不自我寻找原因，甚至越来越猖狂，态度越来越恶劣，本可缓解的矛盾，却总是以报警手段解决，致使矛盾越来越深。五、服务区域减少。由于顶楼、一楼大面积圈地违建，物业需服务的公共区域减少上万平方，提供的服务明显比合同约定的减少，原告应承担未履约责任。六、未重新签订前期物业合同。原告在2020年1月中标后，于4月取得备案，但未与被告重新签订物业合同，未就新的服务标准、收费标准进行约定。2020年6月原告擅自公示物业服务价格按照我县指导价最高标准一类A级上浮20.3%，违反最高上浮20%的规定，且公示期间300多名业主对此服务收费有异议，超当时收楼业主的三分之一人数。一类A级服务标准要95%业主的满意率，但原告进驻一年半来从未召开业主进行满意率测评。今年国庆期间，热心业主自发进行满意率测评，200多户业主表示不满，满意率远远达不到一类A级标准。七、违约金超高。退一步来说，即使前期物业合同部分有效，但合同约定的日息千分之三，折合成年利率是109.5%，明显过高。根据相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，被告认为，原告未合法取得经营权欺诈被告签订协议在先，违背公平诚信原则，且目前正在被执法部门立案调查，同时原告未能全面履行协议约定服务义务，违约在先。被告请求法院判决原、被告之间的前期物业协议无效，原告退回取得经营权前所收取的不合法费用，同时承担不完全履行服务协议的法律责任。被告罗金龙、叶利华向本院提交的证据有：1.蕉住建信访[2020]33号《信访事项处理意见书》复印件，拟证明原告2020年1月13日取得前期物业中标；2.蕉住建信访[2020]32号《信访事项处理意见书》复印件，拟证明原告未按主管部门要求制止违建行为；3.脏乱差图片打印件，拟证明原告未按照服务类别履行义务；4.蕉岭首府物业服务满意度调查复印件，拟证明原告服务差，众多入住业主不满意；5.照片19张，拟证明原告物业管理混乱，收费和服务不对等，没有尽到物业管理义务。本院审理后认定的事实如下：被告罗金龙、叶利华系碧桂园·蕉岭首府天誉10栋A601房屋业主，蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司是案涉楼房的建设单位。2017年12月2日,被告罗金龙、叶利华(甲方)与原告广东碧桂园物业服务股份有限公司蕉岭分公司(乙方)签署《碧桂园·蕉岭首府前期物业服务协议》,约定罗金龙、叶利华将其购买的由蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司开发建设的碧桂园·蕉岭首府天誉10栋A601房屋委托乙方进行物业管理。该协议涉及本案约定如下：甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务;甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.68元计收，该物业房屋建筑面积为143.11平方米，甲方应按240.42元/月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；物业服务费甲方应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前向乙方交纳当月物业服务费；甲方逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金；公共环境卫生的管理服务：服务内容与标准：依照相关规定及服务标准，对本园区内的公共道路、公共楼梯等公共场所进行保洁服务，保持本园区公共区域公共环境的整洁；车辆停放秩序的管理服务：服务内容与标准：根据本园区的实际情况，巡检、维护本园区公共区域交通标识、指引、警示等标志；配合公安部门维持本园区公共区域的交通及车辆停放秩序；装饰装修管理服务：服务内容与标准：依照相关法律法规规定，制定本园区装饰装修管理规定，告知业主装饰装修的注意事项，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门管理本园区的装饰装修活动；甲方的权利和义务：按本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利；按照法律法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用；乙方的权利和义务：按本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费、本协议约定的各项分摊费用和其他费用；按本协议的约定向甲方及物业使用人提供物业管理服务；甲方办理该物业装饰装修的申报登记手续时，乙方应将装饰装修物业的注意事项和禁止行为告知甲方，并与甲方签订《碧桂园·蕉岭首府物业装饰装修管理服务协议》，如甲方违规装饰装修该物业，乙方可责令其停工，并禁止其施工人员进入本园区。2020年1月13日，原告收到《关于碧桂园蕉岭首府项目前期物业服务项目中标单位的告知函》。现原告以俩被告未支付2020年4月至7月的物业费为由向本院起诉，并提出上述诉请。庭审中，原告陈述2020年5月之前物业费标准为1.68元/平方，2020年6月起调整为1.6元/平方，被告物业服务费是按照实测建筑面积144.56㎡计收的。另查明一,案涉小区工程已完成竣工验收备案,俩被告亦已收楼。此外,案涉小区存在多处一楼和顶楼业主违建现象,目前搭建的建筑尚未被拆除。另查明二,经蕉岭县**监督管理局核准,广东碧桂园物业服务股份有限公司蕉岭分公司于2019年6月24日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司蕉岭分公司，于2020年6月24日变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司蕉岭分公司。上列事实，有经过庭审质证证据以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一是《碧桂园·蕉岭首府前期物业服务协议》是否有效？二是被告是否应支付2020年4月至2020年7月的物业服务费948.32元及违约金？对以上焦点，本院分析如下：一、《碧桂园·蕉岭首府前期物业服务协议》是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规定的强制性规定的合同无效。《物业管理条例》第二十四条虽然规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定属于管理性禁止规范，并非为导致合同无效的效力性强制性规定，未经过招投标而签订的合同只要不违反法律规定，即应有效。本案中，蕉岭长潭碧桂园房地产开发有限公司即使未经过招投标方式选聘原告作为前期物业服务企业，也不会必然导致合同无效。故，俩被告以此为由主张双方签订的前期物业服务合同无效的理由不能成立。二、被告是否应支付2020年4月至2020年7月的物业服务费948.32元及违约金？（一）双方约定的物业服务费收费标准是否合法？依法成立的合同,合法有效。原、被告签订的《碧桂园·蕉岭首府前期物业服务协议》,系双方当事人的真实意思表示,合法有效。按照合同约定的服务内容和质量要求,原告为该小区业主提供物业服务,基本履行了应尽义务,俩被告作为该小区的业主,接受了原告提供的物业服务,即应按约定的标准交纳物业费。原告要求俩被告支付自2020年3月起至2020年7月的物业费948.32元，符合双方约定，本院予以支持。在物业收费问题上,政府主要职责是宏观调控,通过建立物业收费监管机构,监督物业收费，若俩被告认为原告收费标准过高，可向相关行政部门反映，由相关行政部门责令原告纠正价格违法行为。因此,俩被告主张上述收费标准无效及按其主张的收费标准交纳相关费用不能成立。（二）俩被告以原告的物业服务质量不达标为由抗辩不应支付物业服务费及违约金理由是否成立？俩被告以原告的物业服务质量不达标为由抗辩不应支付物业服务费及违约金,主要围绕原告放任部分业主的违建、摩托车乱停乱放未管理、卫生保洁差、放任民宿商业化经营行为等。对此,本院认为,物业公司系接受业主委托,对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主以物业公司未履行合同义务为由主张先履行抗辩,限于物业公司的服务存在重大过错或过失。（1）摩托车停放秩序管理、公共环境卫生管理等方面。物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，虽然从被告提供的证据反映原告确实存在不足之处，但未能充分证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱。故俩被告以原告管理混乱，原告提供的服务与一类A级标准存在差距为由拒交物业费的抗辩，本院不予支持。（2）违建方面。违建系业主的违规行为,物业负有提示、报告、阻拦的职责,但物业公司不具有强制权利,故其仅能告诫、劝阻。现原告提供了证据证明其对违建方进行了告诫、报告了相关部门,故应当认定其已经尽到基本义务。俩被告以原告未能制止违建为由拒交物业费的抗辩,本院不予支持。（3）违约金方面。俩被告没有按约交纳物业费,已经构成违约,应承担相应的违约责任。原告主张按合同约定每日按3‰计算违约金,但原告除资金被占用导致的利息损失外,没有证据证明存在其他损失,因此,双方约定的违约责任偏高,应予调整,法院按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至物业费缴清之日止。综上，物业服务的内容极为广泛,且服务对象众多,小区内过百上千的业主接受着物业服务,各人各户对物业服务评价有着不同的标准,这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时,经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本,且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费,如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用,那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出,不能保证企业的正常运行,而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护,不仅需要物业服务企业自身的努力,也需要众多业主的积极配合与支持。另一方面，针对原告在提供物业管理服务过程中出现的问题，包括被告在内的涉案小区业主也可以依法尽快组建业主委员会的方式，以代表全体业主的有效议决及时对原告进行沟通、协调和监督，乃至主张解除物业服务合同等权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第五项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告罗金龙、叶利华向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司蕉岭分公司支付从2020年4月起至2020年7月的物业费948.32元;二、被告罗金龙、叶利华向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司蕉岭分公司支付违约金(每月物业服务费的违约金以当月欠缴的物业费为基数,按年利率3.85%,从拖欠物业服务费次月的1日起计算至付清款项之日止);三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司蕉岭分公司其他诉讼请求。上述款项应在本判决生效之日起三日内偿清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告罗金龙、叶利华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 李凌云二〇二〇年十二月十五日法官助理 陈立辉书 记 员 李文晴