广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初4649号原告：龙杨武，男，1979年10月13日出生，汉族，住湖南省攸县*****************。原告：龙杨宇轩，男，2012年9月3日出生，汉族，住广东省东莞市东城区**************。法定代理人：龙杨武(与龙杨宇轩系父子关系），男，1979年10月13日出生，汉族，住湖南省攸县*****************。被告：彭成，男，1982年10月16日出生，汉族，住湖南省南县*****************。原告龙杨武、龙杨宇轩与被告彭成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨龙杨宇轩的法定代理人龙杨武、被告彭成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙杨武、龙杨宇轩向本院提出诉讼请求：1.判令龙杨武、龙杨宇轩与彭成于2019年4月9日签订的租赁合同终止；2.判令龙杨武、龙杨宇轩没收保证金19080元；3.判令彭成支付龙杨武、龙杨宇轩2020年2月1日至2020年4月8日租金14416元，2019年12月至2020年4月8日物业费、水费共计963元（其中物业费800元，水费163元）；4.判令彭成向龙杨武、龙杨宇轩支付违约金22260元。事实和理由：龙杨武、龙杨宇轩于2019年4月9日和彭成就中山市***********冈南晋兴工业园首层1栋第8卡之二的铺位签订租赁合同，彭成经营项目为木桶饭。2020年3月23日管理人员贺艳兰通知彭成，要求彭成于2020年3月30日前门交清租金、物业管理费、水费，逾期不交将于2020年3月31日停水停电，3月31日24点前未收到相关欠费将收回铺位，押金不退等。彭成未回复。2020年3月23日，彭成到龙杨武处缴纳电费时，龙杨武向彭成催缴租金，彭成称其没钱。截至2020年4月5日17点龙杨武致电彭成，彭成未接电话，龙杨武微信告知彭成，要求支付欠费及逾期不付的后果等，彭成仍未回复。截止到2020年4月8日彭成没有按照约定期限交纳租金、物业管理费超过15天，且彭成于2020年4月8日已将铺位搬空。龙杨武、龙杨宇轩有权解除本合同，追缴租金、物业费、水费共计15379元，不退还所交的租赁保证金。龙杨武、龙杨宇轩特具状向贵院提起诉讼，请求贵院支持龙杨武、龙杨宇轩的上述请求。彭成辩称，我方认为龙杨武、龙杨宇轩违约，双方签订合同约定5月1日可以开业，但实际上龙杨武、龙杨宇轩一直在装修外墙导致我方6月27日才进场装修，因双方约定5月1日进场，故我方找了厨师并为其租赁房屋，但龙杨武、龙杨宇轩对涉案的租赁物封场，无法营业，不能实现合同目的，同时造成我方的损失，合同上约定有60平方米，实际上只有49平方米。龙杨武声称的物业费，根本没有物业标准来收费。我方认为龙杨武、龙杨宇轩违约在先，龙杨武、龙杨宇轩不应当没收租赁保证金、我也不应该向龙杨武支付违约金，2月至4月是疫情期间，没有收入，根本没法缴纳租金。本院经审理认定事实如下:案涉房屋位于中山市***********，房屋产权人是中山市******股份合作经济联合社（以下简称冈南经联社）[房产证号：粤（2017）中山市不动产权第00553**]。龙杨武、龙杨宇轩与冈南经联社于2019年1月18日签订《物业租赁合同》，获得案涉房屋20年的租赁权（自2018年7月1日起至2038年6月30日止）。冈南经联社于2019年4月23日出具书面《证明》，同意龙杨武、龙杨宇轩将案涉物业转租给彭成。2019年4月9日，龙杨武、龙杨宇轩（甲方）与彭成（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于中山市***********冈南晋兴工业园首层1栋第8卡之二的铺位出租给乙方（面积60平方米）；经营项目为木桶饭；租赁期限自2019年4月9日起至2022年3月30日止；每月租金为6360元；租金从2019年5月1日起计算；乙方向甲方支付租赁保证金19080元；每三个月的23日前缴交下期租金，先交租后使用，每月5日前缴纳水电费和物业管理费；乙方向甲方缴纳的物业管理费为3元每平方米，租赁单元的电费及其其他费用由乙方承担并缴纳；甲方在2019年4月15日前将乙方承租的单位交付给乙方使用，乙方确认在签订本合同前已到现场或通过其他途径清晰了解租赁单元产权状况及建筑物状况；乙方中途解除协议或甲方因乙方违约而解除协议的，乙方已交纳的租金和合同履行保证金也无权要求返还；乙方没有按照约定期限交纳租金、电费及其他营运费用或者不足额交纳租金、电费，超过15天的，甲方有权解除本合同且不退还所交的租赁保证金；乙方单方面提出解除合同的，需提前三个月以书面形式通知甲方，甲方有权按租期内租金总额的1／10收取乙方违约金，合同还约定了其他条款。合同签订后，彭成于2019年4月10日交纳租赁保证金19080元及三个月租金19080元。彭成称2019年6月1日其才可进场装修，但因龙杨武、龙杨宇轩的广告位没有做好，且一直在装修至2019年6月25日，2019年6月26日其才可以装修广告位，2019年6月27日可以正式使用。龙杨武、龙杨宇轩称其方于2019年5月23日已经实际交付给彭成，但关于延期交房双方有协商，当时其统一为作餐饮的商户装修烟管，彭成需要交纳8000元的差价，但因其延期交房，双方协商该8000元无需彭成支付，双方就该事件已经协商完毕，彭成亦未提出异议且一直经营至2020年4月8日。彭成就其主张提交微信聊天记录拟予证实，但微信聊天记录不能证实其主张。龙杨武、龙杨宇轩对其上述陈述未提交证据。因彭成自2020年2月1日起未缴纳租金，2020年3月23日，案涉商铺的管理人员贺艳兰通知彭成，要求彭成于2020年3月30日前交清尚欠的2020年2月1日到同年3月30日的租金及2019年12月至2020年2月份的物业管理费、水费合计13283元，逾期不交将于2020年3月31日停水停电，3月31日24点前未收到相关欠费将收回铺位，押金不退等。彭成未予支付并于2020年4月8日正式搬离案涉商铺，龙杨武已将商铺收回。龙杨武、龙杨宇轩称彭成拖欠其2019年12月1日至2020年4月8日期间的物业管理费800元、水费163元。根据其提交的彭成予以确认的租赁收据显示，2019年12月至2020年4月期间的水费合计190元（86元+27元+77元）、物业管理费为600元（200元×3）。庭审过程中，彭成称其同意支付2020年2月1日至2020年4月8日期间的水费及物业管理费，但因疫情原因政府截至2020年3月21日前不允许营业，故其仅同意支付2020年4月的租金。彭成提交的微信账单显示其自2020年3月24日至2020年4月7日期间在正常经营，日营业额在300元至600元左右。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。龙杨武、龙杨宇轩与彭成签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。彭成于2020年4月8日已经搬离涉案租赁物，龙杨武、龙杨宇轩也已经收回涉案租赁物，故涉案房屋租赁合同于2020年4月8日已经终止，故龙杨武、龙杨宇轩要求判决终止租赁合同本院不予支持。涉案租赁合同约定乙方中途解除协议的或甲方因乙方违约而解除协议的，乙方已缴纳的租金和合同履约保证金也无权要求返还。现彭成中途退租，系以实际行动解除协议，已构成根本违约，故龙杨武、龙杨宇轩有权没收彭成缴纳的租赁保证金19080元，本院对龙杨武、龙杨宇轩没收保证金的诉求予以支持。关于彭成辩称的出租方违约问题，本院认为，案涉物业虽未严格按约定期限交付使用，但龙杨武、龙杨宇轩称双方就延期交房已协商完毕，龙杨武、龙杨宇轩虽未提交证据证实其主张，但彭成确实已经接受交付并进行了装修使用，其后亦按时缴纳租金至2020年1月，彭成亦未提交证据证实其就该事项提出过异议并主张权利，故龙杨武、龙杨宇轩的陈述较为符合逻辑，本院予以采信。鉴于双方就延期交付的问题已经协商解决，现彭成再以此为由要求返还租赁保证金的理据不充分，本院不予支持。关于彭成辩称合同约定的租赁物为60平方米，但涉案租赁物实际仅有49平方米，龙杨武、龙杨宇轩构成违约的情况。案涉租赁合同并未约定该60平方米系套内面积还是建筑面积，同时合同也明确彭成在签订合同前已经到现场或通过其他途径了解了租赁物的情况，彭成亦未提交证据证实龙杨武、龙杨宇轩交付不符合合同约定，故本院对彭成的该项辩解不予采信。关于租金问题，本院认为：彭成未付租金的行为发生于2020年2月至4月期间，属短期违约，且发生于疫情防控措施较严厉的阶段，因此彭成的过错程度较小。疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按原合同履行对承租方有失公正，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况，依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条之规定，对案涉租赁合同的租金酌情调整为8056元（2020年2月1日至2020年4月8的租金）。关于物业管理费、水费，根据龙杨宇轩、龙杨武提交的租赁收据显示彭成2019年12月至2020年4月期间的水费190元、物业管理费600元，彭成亦确认该数额，故本院予以认定，鉴于龙杨宇轩、龙杨武仅主张水费163元，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许，故彭成应支付龙杨武、龙杨宇轩物业管理费600元、水费163元。关于违约金的问题，本院认为：案涉租赁合同明确约定乙方中途解除协议或甲方因乙方违约而解除协议的，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，因此案涉合同保证金属于双方约定的违约金。此外双方还约定了按租金总额的1／10收取违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方当事人约定了租赁保证金、按租金总额的1／10收取违约金，但双方均未就因违约产生的损失额度进行举证，约定违约金数额明显过高，应当予以调整；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为没收租赁保证金19080元已足以弥补龙杨武、龙杨宇轩的损失，故本院对龙杨武、龙杨宇轩诉求的违约金22260元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告彭成支付的租赁保证金19080元由原告龙杨武、龙杨宇轩予以没收；二、被告彭成于本判决生效之日起七日内向原告龙杨武、龙杨宇轩支付租金8056元；三、被告彭成于本判决生效之日起七日内向原告龙杨武、龙杨宇轩支付物业管理费、水费合计763元（物业管理费600元、水费163元）；四、驳回原告龙杨武、龙杨宇轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元，减半收取计609元，由原告龙杨武、龙杨宇轩负担300元，被告彭成负担309元（该款原告龙杨武、龙杨宇轩已预交，被告彭成应于支付上述款项时迳付原告龙杨武、龙杨宇轩309元，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年十一月二十五日书记员  石光灵